四川省芦山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芦山民初字第26号
原告（反诉被告）：杨鸿铭，男，1964年11月24日出生，汉族，四川省芦山县人，城镇居民，住四川省芦山县。
委托代理人（特别授权）：卿运和，四川金民山律师事务所律师。
被告（反诉原告）：骆朝金，男，1954年4月19日出生，汉族，四川省芦山县人，城镇居民，住四川省芦山县。
委托代理人（特别授权）：乐天康，四川青衣律师事务所律师。
原告杨鸿铭诉被告骆朝金物权确认纠纷一案，本院受理后由代理审判员程鹏宇独任审判。2014年1月5日，被告骆朝金就同一案由向本院提起反诉。因案情复杂，本院依法由审判员李燕担任审判长，与代理审判员程鹏宇、人民陪审员王崇平组成合议庭，于2014年2月13日、2014年3月5日、2014年5月23日公开开庭进行了审理，原、被告双方及其委托代理人均到庭参加了诉讼。
原告（反诉被告）杨鸿铭诉称：杨鸿铭与骆朝金是亲属关系。1998年7月20日，骆朝金通过出让方式，取得芦山县某地块（现为芦山县芦阳镇某处）232.6平方米的土地使用权，并与芦山县国土局签订《国有土地使用权出让合同》。后骆朝金与杨鸿铭协商，骆朝金将该地块50%的面积转让给杨鸿铭，杨鸿铭于1998年7月26日向骆朝金支付土地使用权转让款17950元。后双方协商共同出资联合修建房屋。房屋建成后，双方于2011年9月18日进行联合修建房屋结算。结算完毕后，杨鸿铭要求骆朝金办理国有土地使用权证，骆朝金不予理睬。2006年7月，骆朝金将该地块的使用权全部办理在其名下。杨鸿铭为了维护自己的合法权益，依法提起诉讼，要求：1.确认杨鸿铭从骆朝金处取得芦山县某地块50%即116.4平方米的土地使用权由其使用，并责令骆朝金协助杨鸿铭办理国有土地使用权变更登记手续；2.骆朝金承担诉讼费。
被告（反诉原告）骆朝金答辩并反诉称：1998年7月，骆朝金购得位于芦山县芦阳镇东风大道的一块土地，面积可以修建两间门面。杨鸿铭找到骆朝金要求转让一间门面的土地给杨鸿铭。后双方协商达成口头协议：1.骆朝金转让一间门面的土地给杨鸿铭，而并非杨鸿铭所讲的50%，土地转让费按当时的市场价为4万元；2.双方出资联合建房，有关配套费等所有支出各承担一半。协议达成后，杨鸿铭只给付了土地款的一部分17950元，欠款22050元及利息，杨鸿铭一直未给付。由于当时忙于建房，杨鸿铭提出房屋修建完后一并给付。于是，骆朝金主持建房，到1999年6月完工后，经结算，杨鸿铭应给付骆朝金16623元。加上土地转让未付的款项，杨鸿铭至今仍拖欠骆朝金38673元。2006年7月，芦山县国土部门依法通知办理土地使用权证，骆朝金告知杨鸿铭并要求把以上所欠土地款和建房款本息付清，否则口头协议不再履行，土地使用权属于骆朝金并由骆朝金办理土地使用权证。当时杨鸿铭称无钱给付，同意由骆朝金办理土地使用权证，因此在2006年7月21日，骆朝金办理了土地使用权证。2011年9月18日，骆朝金要求杨鸿铭付清欠款，杨鸿铭在《结算清单》上签字，书面认可在建房后，杨鸿铭应给付骆朝金16623元。后杨鸿铭仍未支付欠款。因杨鸿铭不愿支付骆朝金房屋和土地的增值款，于是反悔口头协议，自己主动提出不要房屋，双方达成口头协议如下：杨鸿铭共建的一个门面房屋属于骆朝金所有；杨鸿铭以租赁房屋的方式租赁经营争议土地上的房屋15年，已经支付的土地款加建房款抵做租赁费，15年后骆朝金收回杨鸿铭租赁经营的房屋；15年的起止时间从1998年11月起到2013年11月止。对此双方同意并无异议，一直履行到2013年4月20日芦山地震后。因“4.20”地震房屋租赁费不断上涨，杨鸿铭反悔协议。2013年7月23日，杨鸿铭找到骆朝金提出恢复最初口头协议，骆朝金提出按照2013年市场价格给付土地和建房增值款，但杨鸿铭拒绝。此外，1998年和1999年骆朝金所交的基础设施建设基金（绿化费）、配套费共计5112元，杨鸿铭应承担的一半费用并未给付骆朝金。综上，双方在2006年7月已经明确土地使用权归骆朝金。即使没有确权，按照《合同法》第67条规定，因杨鸿铭没有依法先履行给付土地和建房款增值款的义务，合同在履行期间，骆朝金可以拒绝履行义务；双方已将协议改为由杨鸿铭租赁经营15年，现已到期，杨鸿铭应将房屋交付骆朝金。为此，现依法提起反诉，要求：1.确认争议土地使用权依法归骆朝金个人使用；2.确认解除联合建房的口头协议，并将转为租赁的共建房屋交付给骆朝金。另骆朝金认为，首先本案为权属纠纷，属于行政部门管辖的案件，并且超过诉讼时效，应驳回杨鸿铭起诉。其次杨鸿铭的请求无事实和法律依据，更无书面合同约定，不受法律保护，同时属于事实不清，约定不明，应当驳回杨鸿铭的诉讼请求。
原告（反诉被告）杨鸿铭对被告（反诉原告）骆朝金的反诉答辩称：双方均认可对争议土地的土地使用权交易转让的事实和联合建房的事实。杨鸿铭是在芦山地震后，因房屋补偿款问题到国土部门查询，才知土地使用权已登记在骆朝金名下。并且双方对于土地使用权的变更登记时间未约定，因此，本案未过时效。对于骆朝金称土地交易价格为4万元，杨鸿铭不认可。对于骆朝金称以租赁房屋的方式租赁经营争议土地上的房屋15年，已经给付的土地款加建房款抵做租赁费，15年后骆朝金收回杨鸿铭租赁经营的房屋的口头协议，杨鸿铭不认可。综上，请求人民法院驳回骆朝金的反诉请求。
原告杨鸿铭向本院提供了如下证据材料：
1.杨鸿铭的身份证复印件，用以证明杨鸿铭的身份情况及主体资格。
2.国有土地使用权出让合同，用以证明骆朝金通过出让方式取得某宗地的使用权。
3.收条，用以证明骆朝金将某地部分转让给杨鸿铭，双方联合建房的事实。
4.收据，用以证明骆朝金已支付土地征地费用。
5.土地登记申请表、地籍调查表、土地登记审批表复印件，用以证明骆朝金已经办理国有土地使用权证。
6.证人杨某某的身份证复印件、证人证言、收条，用以证明杨鸿铭代骆朝金垫付建房工程款8629元。
被告骆朝金对原告杨鸿铭的证据材料质证如下：对第1、2、4、5组证据材料无异议；第3组证据材料中98年7月26日土地转让款的收条上的“预交”说明土地转让款为4万元，杨鸿铭预交17950元，现仍欠骆朝金22050元，对第3组的其他收条无异议；对第6组证据材料，因证人杨某某是杨鸿铭的哥哥，对其证人证言的真实性有异议，并且对证人杨某某开具的收条的真实性有异议。
被告骆朝金向本院提供了如下证据材料：
身份证复印件一份，用以证明骆朝金的身份。
2.土地使用证复印件一份，用以证明本案已经超过2年诉讼时效，土地使用权归骆朝金个人。
3.共建房结算清单复印件一份，用以证明杨鸿铭拒付骆朝金欠款，不履行先给付的义务，按照第二个口头协议，杨鸿铭已不再享有争议地的土地使用权。
4.配套费、基础设施建设基金收据复印件一份，用以证明该两份费用为骆朝金个人缴纳，杨鸿铭违约拒付此款，不履行先给付义务。
5.证人骆某某、程某某的证人证言，用以证明98年、99年涉案宅基地的土地转让价格。
原告杨鸿铭对被告骆朝金的证据材料质证如下：第1组证据材料无异议；第2组证据材料并不能证明本案已经超过诉讼时效；第3组证据材料金额无异议，证明了双方联合建房，并已经结算，但并未说明结算时间；第4组证据材料，因基础设施建设基金无公章，对此组证据材料不予认可；第5组证据材料，因证人程某某未到庭，认为程某某的证人证言真实性有异议，证人骆某某并不能就与骆朝金协商土地转让价格而认为杨鸿铭与骆朝金之间的转让土地价格为4万元，证人骆某某的证人证言与本案无关联性。
本院结合双方当事人的证据材料和质证意见，现对证据材料评判如下：杨鸿铭提交的第1、2、4、5组证据材料、骆朝金提交的第1组证据材料，其真实、合法，与本案具有关联性，且双方当事人无异议，本院予以采信。对杨鸿铭提交的第3组证据材料证明杨鸿铭支付骆朝金土地转让款17950元，本院予以采信；对杨鸿铭提交的第6组证据材料，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二款：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”的规定，故对于杨鸿铭提交的第6组证据材料，不予采信；骆朝金提交的第2组证据材料能证明房屋的所有权登记人为骆朝金，但不能证明本案已经超过诉讼时效，对于骆朝金提交的第2组证明材料予以采信。对骆朝金提交的第3组证据材料能证明双方联合建房并已经结算的事实，本院予以采信。对骆朝金提交的第4组证据材料中的配套费票据合法、真实、与本案具有关联性，本院予以采信，基础设施建设基金虽无公章，但为骆朝金实际支出的费用，对此组证据材料本院予以采信。骆朝金提交的第5组证据材料，因证人程某某未到庭，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第五款：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：无正当理由未出庭作证的证人证言”的规定，对于证人程某某的证人证言，本院不予采信。对于证人骆某某的证人证言，本案采纳杨鸿铭的质证意见，证人骆某某与骆朝金的交易并不能代表杨鸿铭与骆朝金之间的交易情况，对证人骆某某的证人证言不予采信。
经审理查明：杨鸿铭与骆朝金是亲属关系。1998年7月20日，骆朝金通过出让方式，支出27912元（包括1996年1月30日的订金1万元，1998年7月20日的余款17912元）取得芦山县某地块（现为芦山县某地）232.6平方米的土地使用权，并与芦山县国土局签订《国有土地使用权出让合同》。1998年7月，骆朝金与杨鸿铭口头约定：骆朝金将某地块往西方向一间门面的土地转让给杨鸿铭；双方出资联合建房，有关配套费等所有支出各承担一半。1998年7月26日，杨鸿铭向骆朝金给付某地块的土地转让款17950元，并开具收条：“收到：杨红明（杨鸿铭）预交购某土地款壹万柒仟玖佰伍拾元正（17950元），此据骆朝经（骆朝金），98年7月26日”。后双方协商共同出资联合修建房屋，杨鸿铭支出41299元，骆朝金支出74545元。房屋修成为二楼一底，底层有双方共用的过道及各自的门面，二楼以上为住房。同年，骆朝金向芦山县新城区建设指挥部办公室给付配套费、基础设施建设基金5112元。2006年7月，骆朝金办理某地皮的土地使用权证，土地使用权登记面积为209.6平方米。2011年9月18日，骆朝金、杨鸿铭双方进行联合修建房屋结算：“98年11月—99年6月，骆朝经（骆朝金）、杨红名（杨鸿铭）联合修房，支出结算清单：骆朝经（骆朝金）支出费用74545元，杨红名（杨鸿铭）支出费用21299元，交2万，共41299元，合计115844÷2=57922元，则57922-41299=16623元，杨红名（杨鸿铭）实际补骆朝经（骆朝金）多支出16623元，2011.9.18。签字：杨红名（杨鸿铭）、骆朝经（骆朝金）”。杨鸿铭未支付骆朝金结算费用，后双方在土地的权属上发生分歧，杨鸿铭起诉至本院要求确权，骆朝金以同一案由反诉要求确权。争议地面积根据［芦国用（2006）字第174号国有土地使用证］平面图记载为96.8平方米，庭审中双方均认可争议土地面积以人民法院查实的面积为准。争议土地上的住房从建成后一直由杨鸿铭经营管理。双方当事人均未向本院提供关于争议土地上住房的权属证据。目前争议的住房无人居住使用。
关于原告（反诉被告）杨鸿铭与被告（反诉原告）骆朝金物权确认纠纷一案，本院综合评判如下：
一、案件的性质、管辖和时效
本院认为，本案是一起物权确认纠纷案件。骆朝金认为对于土地的所有权归属有争议的，应当由行政机关确认，而不是通过诉讼解决。因本案不属于人民法院民事诉讼受理范畴，请求法院驳回杨鸿铭起诉。按照《物权法》第三十三条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，不动产物权的登记证书具有推定的证据效力，但有相反证据证明的除外，不动产登记的权利状况与实际权利状况不符情况下，人民法院可基于权属的真实状况确认物权归属。因不动产物权确认并不适用诉讼时效，对于骆朝金认为本案超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予支持。综上，骆朝金请求法院驳回杨鸿铭起诉，本院不予支持。
二、权属确认
本案中，杨鸿铭、骆朝金均向本院提出争议土地应归其所有、由其处分的主张，双方都应承担证明责任，并依法承担因举证不能导致的诉讼风险责任。按照“谁主张谁举证”的民事举证原则，双方均应向本院提供证据证明其主张。杨鸿铭认为争议土地归杨鸿铭所有，向本院提供了转让土地的收条和联合建房的结算单，并且骆朝金也认可双方转让土地使用权的事实以及联合建房的事实。骆朝金反诉称，双方当初口头约定：“土地转让价款为40000元”，“杨鸿铭以租赁房屋的方式租赁经营15年，已经支付的土地款加建房款抵做租赁费，15年后骆朝金收回杨鸿铭租赁经营的房屋”。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”的规定，因杨鸿铭予以否认，骆朝金又不能提出其他证据予以证明，对于骆朝金要求在杨鸿铭租赁15年后，争议地块上的房屋应归其所有的诉讼请求，本院不予支持。按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条的规定：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”因此，对于骆朝金要求确认解除联合建房的口头协议的请求，本院不予支持。综上，对于骆朝金要求解除联合联房的口头协议，并将转为租赁的共建房屋交付给骆朝金的诉讼请求，本院不予支持。
本案发生纠纷的原因是双方在争议土地转让价格上存在异议，在联合建房结算上产生分歧。房屋修建后，双方对于联合建房已经进行结算，但杨鸿铭至今未给付骆朝金关于联合建房的款项而直接导致纠纷发生。本院认为，对于联合建房的结算，骆朝金未主张，本院在本案中不予审理，骆朝金可另案起诉。
骆朝金与芦山县国土局签订《国有土地使用权出让合同》，本应由骆朝金在手续完备的情况下办理土地使用权证，再协助杨鸿铭办理国有土地使用权变更登记手续。但杨鸿铭、骆朝金之间一直发生纠纷，未办理土地使用权变更登记手续，而最终导致纠纷产生并诉至法院。按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书……，应当认定合同有效”的规定，本院认为双方之间转让土地使用权的协议有效。对于骆朝金认为按照法律规定，双方应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同，而双方采用口头协议不符合法律规定，导致事实不清，要求法院判决驳回杨鸿铭的诉讼请求。本院认为虽然双方采用口头协议约定转让土地使用权在形式上存在欠缺，但双方均认可转让土地使用权和联合建房的事实，从庭审查明的事实可知，转让土地使用权和联合建房的口头协议已经履行。根据诚实信用原则，双方转让土地使用权和联合建房的口头协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。综上，对杨鸿铭要求人民法院确认从骆朝金处取得芦山县某地［芦国用（2006）字第174号国有土地使用证，以过道为界西面，面积为96.8平方米，过道共用］的建设用地使用权归杨鸿铭的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、位于芦山县某地［芦国用（2006）字第174号国有土地使用证，以过道为界西面，面积为96.8平方米，过道共用］的建设用地使用权归原告杨鸿铭，由被告骆朝金在本判决书生效后一个月内协助原告杨鸿铭办理过户手续。
二、驳回原告杨鸿铭的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告骆朝金的全部诉讼请求。
本案案件受理费100元及反诉诉讼费100元，由骆朝金
负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审 判 长 李 燕
代理审判员 程鹏宇
人民陪审员 王崇平
二〇一四年十二月二日
书 记 员 邓雅文