广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初9748号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。统一社会信用代码91440600560865635Y。
负责人：陈宇辉，执行总经理。
委托诉讼代理人：唐艺菲，女，1993年1月16日出生，汉族，住广东省翁源县。系原告员工。
委托诉讼代理人：伍阳毅，男，1991年8月24日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。系原告员工。
被告：江宜，女，1971年1月13日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司诉被告江宜物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案受理，依法适用小额诉讼程序，由审判员麦燕红独任审判，并于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐艺菲到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买碧桂园城市花园佛山市禅城区岭南大道北131号2座2808房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费213.10元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2013年7月开始拖欠原告物业服务费，至2016年9月18日拖欠的款项已经达16141.48元。原告多次致电被告，且向被告发出《催缴通知单》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付2013年7月至2016年8月的物业服务费8097.80元；2、被告向原告支付违约金8043.68元[以每月物业服务费213.10元（2.50元/月/平方米×85.24平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，暂计至2016年9月18日的违约金为22343.55元，现收取36％]；3、本案诉讼费由被告负担。
被告提交书面答辩称：被告与佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司于2013年1月4日签订了《商品房买卖合同》，并按合同约定支付购房款及各项税费共224956元，还有749846元尚未支付。由于被告未能向银行贷款导致余款未能按期支付，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司于2014年11月8日起诉江宜（即本案被告），案号为（2014）佛城法民一初字第1135号，该判决书明确界定“原告尚未将涉案房屋交付被告”。被告尚未办理涉案房屋交接手续，因此被告没有向原告缴交物业管理费的义务，请法院查明。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照、被告身份证。拟证明原、被告的诉讼主体资格。
2、核准变更登记通知书4份。拟证明广东碧桂园服务有限公司禅城分公司变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。
3、资质证书、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表。拟证明原告取得物业管理企业一级资质，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城区碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已经取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。
4、广东省商品房买卖合同、碧桂园城市花园前期物业服务协议、佛禅房测（2013）029号佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书。拟证明被告系涉案房屋禅城区岭南大道北131号2座2808房的产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时缴纳物业服务费，否则将承担违约责任。
5、南区2座公寓2808房欠费明细、物业服务费催缴通知单及中国邮政查询单2份。拟证明被告自2013年7月开始长期拖欠物业服务费，经原告多次催要仍拒不交付，该行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。
6、收楼通知书。拟证明开发商已向被告发出收楼通知书。
诉讼中，被告未提供证据。
诉讼中，为查明本案事实，本院依职权调取涉案房屋的房地产登记信息查询结果、（2014）佛城法民一初字第1135号民事判决书。
本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告提供的证据材料均与原件核对无异，具备客观性，且和本案有关联，本院予以采信。本院依职权调取的证据，原告均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由乙方对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务事宜。物业服务费用：甲方或业主所有的物业若为公寓式酒店，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积2.5元/月/平方米计收。计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准。物业服务费应按月交纳。甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。
同年12月20日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司就涉案楼盘的物业管理服务基本情况及收费标准向佛山市禅城区发展规划和统计局进行了备案。
2013年1月4日，被告（××）与佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（××）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由××向××购买涉案佛山市禅城区岭南大道北131号二座2808房，合同约定：建筑面积共89.26平方米，套内建筑面积68.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.84平方米；“碧桂园城市花园”分期开发建设，××同意园内一切管理事务由××按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责。具体由××或××选聘的物业服务企业与××另行签署《碧桂园城市花园前期物业服务协议》及《碧桂园城市花园临时管理规约》；购房款总金额为937308元，××于2013年1月4日支付首期款187462元，于2013年6月30日支付749846元；××应当在2013年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为××已交付商品房。
同日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司向被告发出《收楼通知书》，被告在通知书上签名确认。该通知书上载明：江宜于2013年1月4日签订《商品房买卖合同》向我司购买涉案商品房，该商品房已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，可于2013年6月30日交付给江宜，请江宜与销售中心预约收楼手续的办理时间。物业服务费从2013年7月1日开始起计收。特提请江宜注意：江宜应于办理该商品房交接手续之前将该单位所有楼款937308元付清我司，如江宜不予付清，则我司有权不将该商品房交付给江宜而不须承担任何责任。
同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，主要约定：甲方同意由乙方对碧桂园城市花园商品住宅区中禅城区岭南大道北131号二座2808房提供物业服务。甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.5元计收。该物业的套内建筑面积为68.42平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.84平方米，合计该物业的房屋建筑面积为89.26平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按223.15元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采取银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足额金额以备扣费。物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。
2013年4月15日，经佛山市禅城区房地产交易中心测绘，涉案二座2808房的建筑面积为85.24平方米。
2016年1月16日，原告向被告发出《禅城碧桂园欠费催缴通知单》，要求被告支付拖欠的2013年7月1日至2015年12月31日的物业服务费6393元、水电公摊费506.96元及至2016年1月16日的违约金13674.64元。
另查明，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务、物业租赁、停车场（库）服务。2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司。2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，即本案原告。原告具有物业管理的一级资质。
再查明，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司诉江宜房屋买卖合同纠纷一案[案号为（2014）佛城法民一初字第1135号]，本院于2014年11月8日作出（2014）佛城法民一初字第1135号民事判决书，判决江宜向佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司支付位于佛山市禅城区岭南大道北131号2座2808房购房余额749846元及违约金。该判决书已生效。在该案诉讼过程中，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与江宜一致确认：佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司尚未将涉案房屋交付给江宜。
诉讼中，原告陈述：佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司委托原告代办涉案房屋的入住登记手续，故将涉案房屋的钥匙交给原告。至今被告尚未到原告处办理入住登记手续，涉案房屋的钥匙仍由原告保管。由于被告尚未收楼，故涉案房屋仍处于毛坯空置状态，无人居住。佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司已向被告发出《收楼通知书》，因此即使被告尚未收楼，按《商品房买卖合同》的约定视为××已交付商品房。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》、与被告签订的《广东省商品房买卖合同》，原告与被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。
关于原告主张被告交纳物业服务费及违约金的诉请。根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》关于“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定，原告向被告收取物业服务费及违约金等相关费用的依据为涉案商品房已依据《广东省商品房买卖合同》约定交付予被告。而据《广东省商品房买卖合同》的约定，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司应于2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付被告使用，并应书面通知被告办理交付手续。双方进行验收交接时，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，该公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，被告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司承担。由于被告原因未能按期交付的，视为佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司已交付商品房。由此可见，涉案商品房交付予被告的前提系佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司依据合同约定向被告送达相关收楼通知文件，在因被告原因导致商品房未按期交付的情形下，才能视为已向被告交付商品房。诉讼中，被告抗辩认为开发商尚未将涉案房屋交付给被告，故被告没有缴纳物业服务费的义务。如前本院确认的事实可知，《收楼通知书》与涉案《商品房买卖合同》是同一日签订，且从《收楼通知书》所载明的内容反映出涉案房屋在签订买卖合同时已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，完全可以办理交楼手续。但买卖合同却约定交付时间为2013年6月30日，而买卖合同同时约定被告于2013年6月30日前交付全部购房款，这说明作为出卖方的佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司的真实意思是要求被告支付全部购房款后才能收楼，否则，被告是不能按《商品房买卖合同》的约定收楼，这从《收楼通知书》上载明的“特提请江宜注意：江宜应于办理该商品房交接手续之前将该单位所有楼款937308元付清我司，如江宜不予付清，则我司有权不将该商品房交付给江宜而不须承担任何责任。”得以证实。另，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司因江宜没有支付涉案房屋的购房款而于2014年9月起诉江宜，并在该案诉讼过程中明确其没有将涉案房屋交付被告，其行为再次证实其交付涉案房屋的条件是被告必须支付全部购房款，而不是按《商品房买卖合同》约定的在2013年6月30日向被告交付涉案房屋。在本案诉讼过程中，原告除提交2013年1月4日的《收楼通知书》外，没有提交其他证据证明佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司或原告已通知被告接收涉案房屋，且原告亦确认被告至今尚未办理收楼手续，涉案房屋的钥匙现由原告保管。综上，原告未能提供充分有效证据证明存在《商品房买卖合同》约定的“视为××已交付商品房”的事实以此反驳被告的抗辩，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由原告承担举证不能的法律后果。被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。在无证据证明涉案商品房已依据合同约定交付予被告的情形下，原告主张被告交纳相关物业服务费及违约金的合同条件尚未成就，原告的相关诉请无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：
驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司的诉讼请求。
本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取102元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司负担。
本判决为终审判决。
审判员 麦燕红
二〇一六年十二月十六日
书记员 汪凯宁
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。