上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终56号
上诉人（原审原告）夏桂香，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室，现住上海市闵行区XX路XX弄XX花园XX街XX小区XX号XX室。委托代理人王全荣，上海市经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海宝虹房地产实业有限公司，住所地上海市闵行区XX路XX号XX层XX室。法定代表人顾才新，职务董事长。委托代理人唐元庆，上海市华亭律师事务所律师。委托代理人孙佩君，上海市华亭律师事务所律师。上诉人夏桂香因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，1996年2月29日由上海宝虹房地产实业有限公司（以下简称宝虹公司）作为乙方，案外人苏某某和作为甲方签订《房屋预购协议》一份，协议约定：一、甲方向乙方预购上海虹桥XX小区产权商品住宅一套，1、预购房号为X街坊XX-
XXX；此预售房面积，暂以建筑设计面积计算，交房时按房产管理局所测面积为准结算金额，多退少补；二、底层附带花园及车位，售价为----
元整，使用权归业主；三、总房价为人民币（以下币种相同）400,778元。夏桂香庭审中称案外人苏某某和系其前夫，1997年4月13日夏桂香登记为XX路XXX弄XX号XXX室的产权人。1997年3月14日由夏桂香作为乙方（买方），由上海A总公司（以下简称A公司）作为甲方（卖方）签订《上海市内销商品房出售合同》一份，一、乙方自愿向甲方购买而甲方同意出售上述座落于上海市闵行区XX路XX弄XX花园XX街XX号XX室，二、甲、乙双方同意，甲、乙双方根据原已签订的预售合同第三条确认，乙方购买该物业的售价为395,094元；三、除本合同补充条款另有规定外，甲、乙双方在签订本合同时，乙方已按照双方原已签订的预售合同的有关规定或双方在签订本合同前约定的其他付款方式，将上述价款全部支付于甲方，并由甲方另立发票为凭。合同末尾的甲方处由A公司盖章，另在甲方代表人/代理人处加盖了宝虹公司的合同专用章。夏桂香庭审中称，其从1996年入住直至2000年9月，这段期间其在涉案小区中停放车辆均是免费停放，XX物业从未向夏桂香收取过停车费。自2000年9月后，夏桂香搬离了涉案小区。目前夏桂香主张的涉案车位的编号为93号车位，该车位由XX花园X街坊XX号XXX室的业主张某某在实际使用，该位业主每月向XX物业支付150元的停车费，停车时间从2010年1月开始至今。原审另查明，案外人吕甲于1996年1月24日与宝虹公司签订《房屋预购协议》一份，其向宝虹公司购买了XX花园XX街XX号XX室的房屋，协议中亦约定了附带花园及车位，售价为
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元整，使用权归业主。案外人吕甲向原审法院出具的情况说明中载明，其在购买上述房产时提出要停车位，发展商答应其，先给予其免费十年的停车位，十年以后再讲，十年以后到至今，现其每月支付停车费100元。夏桂香诉至原审法院要求：1、判令宝虹公司赔偿夏桂香停车位使用费损失126,000元（按照房产所有权期限70年，每年1,800元计算）；2、判令宝虹公司支付夏桂香自1997年1月1日起算至法律文书生效之日止，按照赔偿款126,000元的中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失（暂按照50,000元计算），两项合计176,000元。宝虹公司请求法院驳回夏桂香的诉请。原审认为，本案主要的争议焦点是夏桂香是否享有对涉案小区中编号为93号车位的所有权或者专属使用权。根据《物权法》第七十四条的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”夏桂香认为其是通过宝虹公司附赠的方式取得了涉案车位的所有权。所谓附赠，是指宝虹公司将车位赠给业主。但原审法院注意到夏桂香所援引的该项合同条款，以及结合同时期购买同类型房屋的小区业主与宝虹公司所签订的合同条款，可以说明这一条款的表述并不能得出宝虹公司存在附赠涉案车位的意思表示，因为在这一合同条款中作为宝虹公司未作出任何有关赠与车位给夏桂香的意思表示。故原审法院认为夏桂香提出的宝虹公司附赠车位缺乏事实及法律依据。虽然夏桂香在入住房屋之后实际使用了一段期间的涉案车位，并且实际并未支付过任何费用。这一点与其他业主吕甲的表述亦存在相同之处。案外人吕甲敏确实确实在入住后实际使用了车位，并且在较长一段时间内并未支付任何使用费，但其目前是有偿从宝虹公司处获得相应车位的使用权，显然说明案外人吕甲通过租赁的方式获得了相应车位的使用权，其并非是通过赠与的方式获得了相应车位的所有权。而正是因为宝虹公司是相应车位的所有权人，其才可以通过出租的方式将车位出租给案外人吕甲。既然购买同类型的业主吕甲需要通过租赁的方式获得相应车位的使用权，那夏桂香作为同类型的业主若需要获得涉案车位的使用权，也必须通过租赁的方式获取合法使用权。综上所述，原审法院认为涉案车位宝虹公司并未出售给夏桂香，亦未赠与给夏桂香，目前实际租赁使用的也非夏桂香，说明了涉案车位的所有权应当归属于宝虹公司，宝虹公司作为所有权人有权决定以何种方式处分这些车位。原审法院亦注意到宝虹公司所修建的这些车位确实是为了满足业主的需要，夏桂香作为小区业主，其停车需要理应得到满足，其对小区车位确实享有使用权，诚然其在入住后的一段期间也确实享有了对涉案车位的使用权，但是并无合同约定其享有对涉案车位的专属使用权，夏桂香多年前已经搬离涉案小区，作为宝虹公司及XX物业并无义务为其保留夏桂香对涉案车位的使用权。但是在小区的车位供应量与业主对车位需要量出现矛盾的情况下，难免出现部分小区业主停车需要无法得到满足的情况。夏桂香既然并非涉案车位的所有权人，其亦非涉案车位的承租人，其若想在小区中获得相应车位的使用权，在目前这样的使用状况下，其唯有通过与宝虹公司协商的方式合法承租小区内的其他车位，进而满足其对停车的需求。综上所述，原审法院认为夏桂香所主张的全部诉请缺乏事实及法律依据，原审法院对此诉请不予支持。原审法院审理后，于2015年10月21日依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、第二款之规定，作出判决：驳回夏桂香的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1,910元，由夏桂香负担。原审法院判决后，上诉人夏桂香不服，向本院提起上诉称：原审判决事实认定错误：上诉人主张的是车位使用权并非所有权，《房产预购协议》已明确约定购买房屋就附带有车位的免费使用权；上诉人暂时搬离本案所涉小区，并非永久搬离。原审判决适用法律错误：既引用物权法条款确认被上诉人有权将车位赠送给上诉人，又否认其赠送的效力；小区居民吕甲与上诉人一样享受多年免费车位使用权，足以说明赠送车位的约定有法律约束力，虽然吕甲之后放弃了该权利，但不能认定上诉人也放弃该权利，实际上上诉人搬离小区时和物业公司达成协议，以出租车位的费用代为支付物业费；原审判决承认《房产预购协议》的效力，但又否定被上诉人负有赠送车位的责任。请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审的诉讼请求。被上诉人宝虹公司辩称：原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定履行各自义务。本案争议焦点在于《房产预购协议》约定“底层附带花园及车位，售价为
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元整，使用权归业主。”是否表明上诉人享有免费的专属车位的使用权。根据上述条款内容，被上诉人确有向购房人承诺购买房屋则提供车位供其使用之意思表示。在协议履行时，被上诉人确未收取上诉人关于车位的任何费用，并且向上诉人提供车位使用，上诉人亦免费使用车位长达数年，直至其迁出小区。据此，被上诉人已依约履行其合同义务。至于该车位是否是免费使用，该协议未作约定。而在实际使用过程中，亦有小区居民于前期免费使用，后期收费使用。现上诉人主张被上诉人承诺给予免费使用车位，与合同约定不符。因此，上诉人在此基础上主张车位的使用损失依据不足，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,820元，由上诉人夏桂香负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 孙 飞
二〇一六年三月九日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……