山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）晋07民终1013号上诉人（原审原告）：寿阳县恒大物资贸易有限责任公司,住所：寿阳县朝阳街80号。法定代表人:王建明，职务：董事长。委托诉讼代理人:高建华，山西丰汇律师事务所律师。委托诉讼代理人:程建华，山西丰汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：晋中市精工机械制造有限公司，住所：晋中开发区高村。法定代表人:刘维实，职务：总经理。委托诉讼代理人:劳春梅，山西正名律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：晋中市佳仁房地产开发有限公司，住所：晋中市榆次区大同街100号。法定代表人:倪增仁，职务：总经理。委托诉讼代理人:程元元，山西正名律师事务所律师。上诉人寿阳县恒大物资贸易有限责任公司（以下简称恒大物资公司）因与被上诉人晋中市精工机械制造有限公司（以下简称精工机械公司）、晋中市佳仁房地产开发有限公司（以下简称佳仁房地产公司）合同纠纷一案，不服山西省寿阳县人民法院（2017）晋0725民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒大物资公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二条，改判被上诉人连带赔偿上诉人国有土地使用费1000万元；2、本案的一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、诉争的位于寿阳县朝阳街80号的5469.86平方米（合8.205亩）国有土地使用权属于上诉人。1、上诉人一审提供的寿政出土字（2007）第一号（关于恒大物资公司改制的批复）、寿国让合字（2007）2号国有土地使用权出让合同、寿阳县国用（2007）075号、076号土地使用证等证据充分证明了该诉争土地系上诉人通过企业改制的形式，在缴纳了土地出让金后以出让的方式取得了该地块的国有土地使用权。2、二被上诉人明知该诉争土地属上诉人所有。上诉人与被上诉人签订的《房地产项目合作开发《恒大家园》协议书》、《补充协议》、《协议书》明确约定在上诉人享有的寿阳县国用（2007）第075号国有土地使用证登记的用途为商业用地的8601.98平方米土地上进行房地产开发，后将拟开发的土地面积更改为5496.86平方米，上诉人以该块土地作为投资。二、被上诉人佳仁房地产公司在合作开发中只是出借开发资质，是依约受让该地块的使用权。1、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》约定“本合同签订后，甲方（上诉人）应当将作为投资的土地5469.86平米土地使用权变更登记在佳仁房地产公司名下（甲乙双方与佳仁房地产公司的协议另行签定）”。该协议签署后，上诉人与二被上诉人签订了《协议书》，约定“本协议签订后，丙方（上诉人）将寿阳县朝阳街80号，地号为GZ1424272224006-1，宗地面积为5469.86平米的土地过户到甲方（佳仁房地产公司）名下”，被上诉人佳仁房地产公司不论该项目的盈亏仅是收取固定的服务费。2、上诉人依约并经国土局批准将该地块的使用权过户登记在被上诉人佳仁房地产公司名下。双方于2011年I月8日向寿阳县国土局提交转让申请，于2011年1月24日经寿阳县国土局批准同意，将上诉人所有的5469.86平方米土地使用权变更登记在佳仁房地产公司名下，转让年期至2047年1月29日。2012年11月22日上诉人、被上诉人佳仁房地产公司、寿阳县中心区建设改造指挥部签订的《土地转让协议》第一条：“丙方将恒大物资贸易有限责任公司地块（共8.205亩）经政府部门批准出让给乙方开发，与县城中心区回迁安置房统一规划”。这也充分证明被上诉人佳仁房地产公司系从上诉人处受让取得诉争土地的使用权。三、被上诉人佳仁房地产公司并未支付上诉人转让费用。双方签订的《转让协议》约定的转让费用及国土局批准的转让价格并未实际履行，均是为了办理过户登记，以被上诉人佳仁房地产公司的名义开发房地产，只是为了满足形式上的要求。同时，被上诉人佳仁房地产公司分别在2016年8月31日及2016年12月16日出具的《方案》、《回复意见书》均证明被上诉人佳仁房地产公司愿以45万元出资收购诉争土地，双方就收购价格进行了磋商，但最终未达成共识。亦证明被上诉人佳仁房地产公司未支付上诉人诉争土地任何价款。四、被上诉人佳仁房地产公司取得《国有土地使用权证》并非通过缴纳了土地使用权出让金，以土地出让的方式依法取得国有土地使用权。原审中，被上诉人佳仁房地产公司辩标其是与寿阳县国土局签订了《国有土地使用权出让合同》和《补充合同》在缴纳了3918043元土地出让金后取得该诉争土地。被上诉人佳仁房地产公司举证其缴纳的3918043元系土地出让金，但据寿阳县国土局就诉争土地的交易资料显示，被上诉人佳仁房地产公司与寿阳县国土局签订的《国有土地使用权出让合同》中的出让价格为273493元，使用年期至2047年1月9日，使用年限为35.8年。该转让面积、使用年限等均与《补充协议》、《协议书》约定的内容相符，而该转让年限也不符合住宅用地的使用年限，正是上诉人原来享有的商业用地的剩余使用年限，佐证了被上诉人佳仁房地产公司取得该地块是与上诉人协议转让取得。缴纳的273493元，国土局做出的《情况说明》证实该笔款项系改变土地用途所缴纳的费用。由于城市集中规划、建设的需要，被上诉人佳仁房地产公司名义开发的《恒大家园》被融入中心区建设改造，统一计算容积率，建筑面积适当增加，《恒大家园》占有土地中的2.05亩土地被政府无偿收回用于置换容积率，以增加建筑面积，由原规划的总建筑面积19580平方米增加为35027平方米。寿阳县规划局通过调整指标规划条件对对恒大家园（寿阳县GZ1424272224006-2地块）规划指标进行了调整，被上诉人佳仁房地产公司建设的《恒大家园》项目由原来的5469.86平方米变更为4101.82平方米，容积率由原来的2.5变更为7.08，2013年6月23日由山西海成房地产评估咨询有限责任公司出具的被上诉人佳仁房地产公司为改变土地使用权容积率，增加建筑面积而申请评估的价格为364.45万元。国土局做出的《情况说明》证实该笔款项系改变土地使用权容积率，增加建筑面积所缴纳的费用。综上所述，本案诉争的土地使用权属于上诉人所有，无证据证明国家土地管理部门对该地块采取相关的征收行为，又如何能以出让的方式将本属于上诉人的土地使用权进行出让。上诉人与二被上诉人签订的《房地产项目合作开发协议书》、《补充协议》，是由于违反法律的强制性规定而被人民法院判决无效，但均是其真实意思的表示，是对诉争土地的使用权属于上诉人所有的承认。另，二被上诉人作为房地产开发商对本行业的禁止性规定应当是明知，对协议的无效负有完全责任。现由于该项目己建成，土地己无法收回，故请求判令二被上诉人连带赔偿上诉人土地使用费。被上诉人精工机械公司辩称，原判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。诉争国有土地使用权，系被上诉人佳仁房地产公司的不动产权利，佳仁房地产公司取得不动产权利后与答辩人共同开发房地产，符合法律规定。上诉人要求二被上诉人赔偿国有土地使用费1000万元，没有事实和法律依据。原审认定上诉人提供的证据无法证明本案诉争土地使用权转让给二被上诉人，上诉人用一份不符合法定形式的证据土地转让协议复印件来证明其主张，原判决依据民事诉讼证据规则驳回上诉人的请求符合法律规定。被上诉人佳仁房地产公司辩称，1、原判决认定事实清楚，引用证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。2、答辩人通过政府招标拍卖程序，依法取得讼争国有土地的使用权。答辩人通过寿阳县国土资源局土地网得知，寿阳县人民政府拟出让寿阳县朝阳街一宗国土使用权，便通过公开招投标方式中标。首先，2011年12月16日、2014年，答辩人与寿阳县国土资源局依法分别签订了合同号为1407252011B00315《国有土地使用权出让合同》和《补充合同》。上述两份合同合法有效，对出让方和受让方具有法律约束力；其次，2012年2月13日、2014年4月16日，答辩人二次分别向寿阳县国土资源局缴纳了土地出让金273493元、3644550元，两次合计缴纳土地出让金3918043元。同时向税务征收部门、土地登记部门缴纳了国有土地使用权出让税费156721.72元和土地登记费用，向寿阳县财政局缴纳其他国土资源行政事业性收699753.60元以及城市基础设施配套费，上述行为表明答辩人依据土地出让合同履行缴费义务；再次，2015年3月24日，寿阳县国土资源局代表寿阳县人民政府向答辩人颁发了国用（2015）第019号地号为GZ1424242224006-2国有土地使用权证。据此，答辩人依法取得该宗国有土地使用权的不动产权利。3、答辩人依据相关法律规定对该宗土地进行房地产开发建设。2013年8月8日，答辩人从寿阳县规划局领取了地字120137015号《建设用地规划许可证》、用地（2013）字第015号《城乡建设工程规划许可证》；2015年3月24日，答辩人从寿阳县国土资源局领取了国用（2015）第019号地号为GZ1424242224006-2国有土地使用权证；2016年5月30日，答辩人从寿阳县住房保障和城乡建设局取得编号为142427201605300501《建设工程施工合同许可证》；2017年6月6日，答辩人从寿阳县住房保障和城乡建设局取得（寿阳）晋商房预售字第2016-04号《山西省商品房预售许可证》。4、上诉人对答辩人主张赔偿1000万元既无事实根据、亦无法律依据。上诉人要求答辩人赔偿其根本不存在和没有任何证据支持的的不动产权利，诉请明显错误。而在本案中，上诉人既未向人民法院出示该拥有该宗国有土地使用权的不动产登记证书，也未提供转让给被上诉人的国有土地使用权转让合同等证据，故该诉请要求答辩人赔偿国有土地使用费明显属于无源之水、无本之木。恒大物资公司向一审法院起诉请求：一、确认恒大物资公司与精工机械公司签订的《房地产项目合作开发“恒大家园”协议书》及其《补充协议书》无效。二、判令精工机械公司、佳仁房地产公司连带赔偿恒大物资公司国有土地使用费1000万元。一审法院认定事实：2009年10月26日，恒大物资公司与精工机械公司签订《房地产项目合作开发“恒大家园”协议书》。协议约定，一、合作内容：双方拟在恒大物资公司享有的寿阳县国用（2007）第075号国有土地使用证上（地址：寿阳县朝阳街80号）进行房地产开发，该第075号土地使用证记载的使用权面积8601.98平方米，用途为商业。二、合作原则：共同投资，共享利润，共担风险。三、合作方式：1、恒大物资公司以该国用（2007）第075号国有土地使用证登记的土地使用权作为投资（恒大物资公司提供的该土地必须是净土，涉及的拆迁工作及费用由恒大物资公司承担），2、精工机械公司提供项目后续建设所需的开发、报建、建筑、管理、营销等全部资金。3、以双方名义办理合建审批手续，及时将土地办理在精工机械公司名下。四、相关工作的展开和立项审批手续的办理：1、本协议签订后，双方委托建设工程勘察、设计单位进行初步开发方案设计。2、共同编织项目建议书和可行性研究报告的编制、申报和审批。上述2项工作应当在本协议签订后150日完成后，继续进行后续工作的开展，未尽事宜再详定补充协议。3、本建设项目涉及的所有报批手续工作主要由恒大物资公司完成，精工机械公司配合进行。本协议签订后，精工机械公司即向恒大物资公司支付200万元人民币，作为办理建设项目各种报批手续的费用及项目合作保证金。在取得上述200万元人民币将作为本建设项目的建设成本。五、违约责任：本协议应得到忠实履行，如恒大物资公司在本建设项目未施工前违约应全额退还精工机械公司已支付的费用，并按精工机械公司已支付的费用的300%支付违约金。2010年9月12日恒大物资贸易公司与精工机械公司签订《房地产项目合作开发补充协议书》，协议载明精工机械公司已如约支付恒大物资公司200万元项目建设报批的费用，并将原约定的恒大物资公司享有的以寿阳县国用（2007）第075号国有土地使用证上登记的使用权面积8601.98平方米作为投资，变更为使用权面积5469.86平方米用于合作开发，作为投资。同时约定，本协议签订后，恒大物资公司应当将作为投资的5469.86平方米的土地使用权变更登记在佳仁房地产公司名下。土地使用权变更登记在佳仁房地产公司名下后，变更土地用途（商业用地变更为住宅用地），所需费用，列入开发成本核销，盈亏分担原则为各方按50%比例分配。2010年10月16日恒大物资公司与精工机械公司、佳仁房地产公司签订合作开发房地产协议书，约定三方合作开发的《恒大家园》房地产开发建设项目，以佳仁房地产公司的名义报建进行建设，本协议签订后，恒大物资公司将寿阳县朝阳街80号，地号为GZ1424242224006-1，宗地面积为5469.86平方米的土地使用权过户到佳仁房地产公司名下，佳仁房地产公司为该开发项目的报批提供相关手续，但税费由恒大物资公司和精工机械公司负担，项目完成后，恒大物资公司与精工机械公司按销售额的1%支付佳仁房地产公司服务费。《协议书》签订后，在项目建设过程中，恒大物资公司认为精工机械公司严重违反合作协议，在项目建设、资金支出等方面独自操作，完全排除了恒大物资公司的合作权利。故恒大物资公司提起诉讼，主张恒大物资公司与精工机械公司签订的协议无效，要求精工机械公司、佳仁房地产公司连带赔偿恒大物资公司国有土地使用费1000万元（按约120万元/亩）。并提出诉讼保全申请，请求查封《恒大家园》小区35套房屋，一审法院依法对35套房屋进行了查封。审理中，恒大物资公司提出申请，要求对本案诉争土地5469.86平方米的市场价格进行评估，被告对此有异议。2011年12月16日寿阳县国土资源局与佳仁房地产公司签订国有建设用地使用权出让合同，将位于寿阳县朝阳街80号土地面积为5470平方米的土地使用权出让给佳仁房地产公司，2013年8月16日寿阳县国土资源局通过中国土地市场网挂牌出让位于寿阳县朝阳街80号土地面积为5469.86平方米的土地使用权，佳仁房地产公司以出让方式取得了该土地使用权，寿阳县国土资源局给佳仁房地产公司予以登记并颁发（2011）第007号土地使用证。2012年依据人民政府文件收回登记在佳仁房地产公司名下的部分土地的使用权，佳仁房地产公司的土地使用证登记的土地面积变更为4102平方米（有2015年第019号土地使用证证实），使用年限至2047年1月29日，佳仁房地产公司分两次缴纳了土地出让金共计391.8043万元（其中包括改变容积率的土地出让金），并缴纳其他相关契税等费用。佳仁房地产公司具有开发房地产的合法资质，并且取得了开发房地产的相关证件即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。《恒大家园》项目工程现基本完工，并进行销售。一审法院认为，依据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，“合作开发房地产的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”。恒大物资公司和精工机械公司均不具备房地产开发经营资质，所签订的合作开发房地产的协议及补充协议违反了法律强制性规定，依据合同法的相关规定，双方签订的《房地产项目合作开发“恒大家园”协议书》及《补充协议书》应属无效合同。故恒大物资公司请求确认恒大物资公司与精工机械公司签订的《房地产项目合作开发“恒大家园”协议书》及《补充协议书》无效，予以支持。恒大物资公司要求精工机械公司和佳仁房地产公司连带赔偿恒大物资公司国有土地使用费1000万元，并要求对本案所涉土地的市场价格进行评估。恒大物资公司提供的证据无法证明其将本案诉争土地的使用权转让给精工机械公司、佳仁房地产公司，恒大物资公司提供的与佳仁房地产公司签订的土地转让协议系复印件，被告对此有异议，且该证据不符合证据的形式要件，不足以证明恒大物资公司该主张，不予采信。依据民事诉讼证据的有关法律规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故恒大物资公司的该项诉求应予驳回，恒大物资公司要求对土地价格进行评估，被告有异议，经审查与本案没有关联性，故不予准许。故对恒大物资公司主张1000万元的诉求，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告寿阳县恒大物资贸易有限责任公司与被告晋中市精工机械制造有限公司签订的《房地产项目合作开发“恒大家园”协议书》及《补充协议书》无效。二、驳回原告寿阳县恒大物资贸易有限责任公司要求被告晋中市精工机械制造有限公司和被告晋中市佳仁房地产开发有限公司连带赔偿原告国有土地使用费1000万元的诉讼请求。案件受理费81900元，诉讼保全费5000元，由原告寿阳县恒大物资贸易有限责任公司负担。二审中,当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点为被上诉人精工机械公司、佳仁房地产公司是否应当连带赔偿上诉人恒大物资公司土地使用费1000万元。针对该争议焦点，评判如下：依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人恒大物资公司与被上诉人精工机械公司均不具备房地产开发经营资质，双方签订的《房地产项目合作开发“恒大家园”协议书》及《房地产项目合作开发“恒大家园”补充协议书》依法应认定无效。但上诉人恒大物资公司与被上诉人精工机械公司、佳仁房地产公司于2010年10月16日另签有《协议书》，该《协议书》未经生效法律文书认定无效，上诉人恒大物资公司亦未在本案中请求认定该《协议书》无效，故上诉人恒大物资公司基于合同无效请求被上诉人精工机械公司、佳仁房地产公司连带赔偿土地使用费1000万元，不应支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81900元，由上诉人寿阳县恒大物资贸易有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨姣瑞审判员  王 雪审判员  申子西二〇一八年六月二十八日书记员  刘沂岷