浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第1329号
上诉人（原审原告）：王继高。
委托代理人：陈根藏。
被上诉人（原审被告）：兰溪市山田房地产开发有限公司。
法定代表人：张旭良。
委托代理人：骆忠红。
上诉人王继高为与被上诉人兰溪市山田房地产开发有限公司（以下简称兰溪山田房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2013）金兰民初字第600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告王继高诉称：王继高向兰溪山田房地产公司购买兰溪捷盛中央广场第7幢23A3号房，该商品房总价款为423465元，双方于2009年8月6日签订商品房买卖合同。该合同第七条付款方式及期限为签订合同时支付首期房款263465元，余款在房屋结顶时办理贷款手续，银行按揭贷款160000元。2009年9月1日，王继高、兰溪山田房地产公司与中国工商银行股份有限公司兰溪支行签订个人房屋担保借款合同。合同第九条规定，出卖人应当在2011年5月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人承诺于2012年1月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。合同签订后，王继高依合同约定支付房款并办理银行按揭贷款，但兰溪山田房地产公司违反《商品房买卖合同》的约定时间交付房屋及办理产权证，经王继高多次催促，至今未交付房屋及办理土地、房屋产权登记。因兰溪山田房地产公司的逾期交房及办理产权证的违约行为，王继高有权按《商品房买卖合同》第十条、第十六条规定追究兰溪山田房地产公司的违约责任。根据《合同法》、《民事诉讼法》及相关司法解释规定，故诉请法院判令：1、兰溪山田房地产公司支付王继高逾期交房及逾期办理产权证的违约金216178.89元并实际算至交付房屋及交付产权证时止；2、本案诉讼费用由兰溪山田房地产公司承担。
原审被告兰溪山田房地产公司辩称：1、逾期交房违约金算至实际交付房屋之日是王继高的错误理解，违约金只能算到兰溪山田房地产公司应当履行之日。王继高称该房屋至今不能交付，不能办权属证书与事实不符，2013年7月16日房屋已可以交付，违约金应当算到这天止。王继高所称办证的违约日期也不是房屋权属证书实际交付之日，应该是实际可办证之日。双方签订合同是事实，对办证有约定也是事实。办理权属证书不是说兰溪山田房地产公司将证书交到王继高手上，而是说兰溪山田房地产公司具备办证条件。2、兰溪山田房地产公司也承认在交房上违约，但造成违约不是公司本身的原因，该公司也是不愿意看到这种结果，原因是承建方不肯在竣工材料上盖章引起的违约，该公司也和承建方多次交涉。逾期交房的违约责任兰溪山田房地产公司愿意承担，但由于和本案类似的纠纷涉及400多住户，该公司难以承受这么多违约金责任。双方合同约定的违约金远远高于王继高的实际损失，兰溪山田房地产公司请求法院依法对违约金从低予以调整。关于逾期办证，兰溪山田房地产公司不存在违约。违约是义务人不履行义务或不适当履行义务。根据相关规定，办证的义务从交房开始，兰溪山田房地产公司只有协助王继高办证的义务。退一步说，兰溪山田房地产公司逾期办证违约的话，也应该与交房违约责任合并来计算违约金。一个违约行为造成结果竞合，应合并处理。综上，请求法院依法减少兰溪山田房地产公司应承担的违约金数额。
原审法院审理查明：王继高与兰溪山田房地产公司于2009年8月6日签订一份商品房买卖合同，主要内容有：王继高向兰溪山田房地产公司购买兰溪市捷盛中央公馆第7幢23A3室商品房，总价款为423465元，合同签订时王继高支付房屋首付款263465元，余款16万元到银行按揭。兰溪山田房地产公司应在2011年5月30日前将符合条件（主要附有建设工程竣工验收合格、建设工程竣工验收备案证明）的商品房交付给买受人使用，在2012年1月31日前将土地、房屋权属证书交付给王继高。出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。出卖人逾期交付房屋权属证书的违约责任：约定日期起180日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款0.03%的违约金。合同签订前，王继高已支付兰溪山田房地产公司首付房款263465元；2009年9月2日，王继高通过银行按揭支付兰溪山田房地产公司购房款16万元，王继高已将房款全部付清，但兰溪山田房地产公司商品房逾期未能交付给王继高（主要原因是作为开发商的兰溪山田房地产公司单位与捷盛中央广场工程项目的施工单位温洲东瓯建设集团有限公司发生纠纷，虽然工程已于2010年12月30日前主体结顶交付给兰溪山田房地产公司，但由于温洲东瓯建设集团有限公司拒绝在竣工材料上盖章致房屋不能备案，因兰溪山田房地产公司无法取得建设工程竣工验收合格、建设工程竣工验收备案证明，造成兰溪山田房地产公司不能交付王继高符合合同要求的房屋）。现王继高认为兰溪山田房地产公司违约，向法院提起诉讼。另查明，兰溪山田房地产公司所出售的商品房目前已具备交付条件，双方认可2013年7月16日为房屋交付日，逾期交房的违约金双方同意计算至2013年7月15日止。庭审中，因双方意见分歧太大，致本案难以进行调解。
原审法院认为：王继高与兰溪山田房地产公司于2009年8月6日签订的商品房买卖合同合法有效，应当受到法律保护。王继高已按合同约定支付全部购房款，兰溪山田房地产公司也应按合同要求全面履行自己的义务。现兰溪山田房地产公司违约虽然事出有因，但就合同相对性而言，兰溪山田房地产公司的行为还是构成违约，应承担违约责任。根据合同计算，兰溪山田房地产公司逾期交房的违约金是164092.69元（共775天，截止到2013年7月15日止）。兰溪山田房地产公司逾期交付房屋权属证书的违约金是61614.16元（共485天，截止到2013年5月31日止）。现兰溪山田房地产公司认为双方所约定的违约金过高，请求法院予以减少，法院根据本案的具体情况（类似王继高这种情况的购房户有几百户之多，兰溪山田房地产公司违约主观没有恶意且企业支付也有一定的困难），同意违约金作出调整。逾期交房违约金减二分之一（即每日万分之二点五计算）为82046.35元，逾期交付房屋权属证书或登记证明的违约金减三分之二（即每日万分之一计算）为20538.05元。因双方在庭审中已认可房屋2013年7月16日为交付日，故此后不再产生逾期交房的违约金，办证违约金按判决书确定（调整后）的违约金利率计算到兰溪山田房地产公司实际可交付房屋权属证书或登记证明之日止。对王继高的诉讼请求，法院只能酌情予以支持。对兰溪山田房地产公司在庭审中的抗辩，其合情合理部分法院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、兰溪市山田房地产开发有限公司于判决书生效之日起五日内支付王继高逾期交房违约金82046.35元。二、兰溪市山田房地产开发有限公司于判决书生效之日起五日内支付王继高逾期交付土地、房屋权属证书或登记证明违约金20538.05元，违约金计算到2013年5月31日止，此后仍按判决书调整后的违约金利率计算到兰溪山田房地产开发有限公司实际履行义务日止。三、驳回王继高的其他诉讼请求。案件受理费2271.5元（已减半），由兰溪市山田房地产开发有限公司负担。
宣判后，王继高不服，向本院提起上诉称：1、王继高与兰溪山田房地产公司于2009年8月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格履行合同。王继高已按合同约定支付了全部房款，兰溪山田房地产公司未按合同约定交付房屋及办理产权登记，构成违约，应按合同第十条、第十六条的约定，按日万分之五、万分之三承担违约责任。2、王继高是根据《商品房买卖合同》的约定确定的违约金数额，并不存在过高，且合同约定双方的权利义务是一致、对等的。根据合同法的自由、诚实信用、公平原则，违约责任有约定的按约定，只有合同没有约定或约定不明确的情况下，才按法律规定。3、一审以购房户众多、兰溪山田房地产公司违约没有主观恶意且存在困难为由，主动将违约金减少错误。衡量违约金是否过高应依据《合同法》第114条及最高人民法院关于适用《合同法》司法解释（二）第29条规定。本案逾期交房及逾期交付房屋产权证或登记证明的违约金不存在过高，不应调整。综上，一审判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由兰溪山田房地产公司负担。
兰溪山田房地产公司辩称：1、根据我国《合同法》第114条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故兰溪山田房地产公司有权请求人民法院对合同约定的过高违约金予以适当减少，一审法院酌情对违约金予以适当减少的调整于法有据。2、一审法院对兰溪山田房地产公司逾期交付房屋的违约金从日万分之五调整为日万分之二点五，合情合理合法。理由是：（1）本案涉案楼盘住宅用房建筑面积达33373.28平方米，其中7号楼有83套房屋，建筑面积达9446.06平方米；单身公寓有448套，建筑面积达23927.22平方米，以上房屋与王继高一样均存在逾期交付的情况。兰溪山田房地产公司在一审中陈述类似本案的纠纷涉及几百户住户，情况客观，不存在主观与片面的问题。（2）由于同类纠纷达几百户，如每户都按商品房买卖合同约定的逾期交房违约金标准进行计算，兰溪山田房地产公司将支付至少几千万元的违约金，对该公司而言确实存在一定的困难。（3）兰溪山田房地产公司逾期交房造成王继高的损失，按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第17条的规定，可参照有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据兰溪山田房地产公司的委托，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司作出了兰大成房估字（2013）10180号估价报告，依照该估价报告，王继高从2011年6月到2013年7月16日止的房租损失为74222.45元，而合同约定的逾期交房违约金为164092.69元，远远高于王继高的房租损失，依照最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第16条的规定，一审法院作出调整，并判令由兰溪山田房地产公司支付王继高逾期交房违约金82046.35元恰当。3、至于逾期交付房屋权属证书的违约责任问题。首先双方签订的商品房买卖合同第十六条约定兰溪山田房地产公司的办证义务为：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年1月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”。至于办理商品房转移登记则由买受人自行或委托出卖人办理。故兰溪山田房地产公司没有义务办理并交付王继高转移登记后的产权证书。兰溪山田房地产公司作为商品房买卖合同中的出卖人，依照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理办法》对房屋所有权转移的规定，在办证中的义务是提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料等其他有关证明文件，至于权属证书的登记和核发则由行政机关具体实施。故商品房买卖合同第十六条第三款约定由兰溪山田房地产公司于2012年1月31日前将土地、房屋权属证书交付给被兰溪山田房地产公司，其实是对办证机关也设立了时间，该合同条款本身即可能存在履行不能的问题，故该合同条款属无效条款。退一步将，即使兰溪山田房地产公司需承担违约责任，那么由于该公司在2013年10月22日已将办理权属证书所需的相关证明材料已全部备齐并提交办证机关，公司应支付的办证违约金也应计算到2013年10月22日止。在合同第十六条第三款有效的情况下，一审法院对兰溪山田房地产公司办证违约金从日万分之三调整到日万分之一合理，因为该公司逾期提交办证所需相关证明文件给王继高造成的损失很难计算，加上同类型的纠纷涉及面广，全部按合同约定的标准计算对于兰溪山田房地产公司确实有困难。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，请求二审法院驳回王继高的上诉请求，维持一审判决。
二审中，兰溪山田房地产公司向本院提交证据如下：
1、房屋建筑面积测绘成果书及山田御景城7#土地面积分户情况表。证明：由兰溪山田房地产公司开发的捷盛中央广场项目中，住宅商品房有400余套；
2、房地产估价报告，证明：王继高购买的房屋租金损失是74222.45元。合同约定的逾期交房违约金164092.69元，远远高于王继高的房租损失。
经质证，王继高对证据1的真实性没有异议，400多套是事实，但是实际有纠纷的10户不到，实际情况已经有变化。对证据2的真实性、关联性有异议，因为兰溪山田房地产公司这里的租金比评估报告要高的多，该评估报告是兰溪山田房地产公司单方委托评估，该地段不是这个价位。
对上述证据，本院认证如下：因王继高对证据1的真实性没有异议，本院予以确认。证据2是兰溪山田房地产公司单方委托，且王继高不予认可，本院不予确认。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：2009年8月6日兰溪山田房地产公司与王继高签订的《商品房买卖合同》合法有效。现兰溪山田房地产公司未按合同约定履行自己的义务，应承担相应的违约责任。一审法院根据本案的实际情况，对违约金作出调整并无不当。上诉人王继高的上诉请求、事实和理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4543元，由上诉人王继高负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 吴 伟
审 判 员 楼 俊
二〇一三年十一月二十五日
代书记员 徐 照