河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初6147号原告：陈振江，男，1980年3月13日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托代理人:黑慧敏，河南方邦律师事务所律师。被告:王金娥，女，1952年11月22日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人：卢瑶，被告王金娥亲属。委托代理人:李文军，河南兴亚（郑州）律师事务所律师。被告：宋永保，男，1953年9月16日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人：卢瑶，被告宋永保亲属。委托代理人:李文军，河南兴亚（郑州）律师事务所律师。原告陈振江诉被告王金娥、宋永保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黑慧敏，两被告共同委托代理人卢瑶、李文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续，并尽快向原告交付中原区欢河村1号1号楼3单元3层21号房屋；2.判令被告向原告支付违约金85000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告陈振江与二被告于2016年9月23日在我爱我家房产中介有限公司签订了0001856号房屋买卖居间合同，合同约定二被告将自己所有的位于中原区欢河村1号1号楼3单元3层21号房屋一套出售给原告，建筑面积94.77平方米，合同总价款85万元，合同约定被告配合原告办理银行按揭相关手续及房管局过户手续，买卖双方任何一方违约，均需向另一方承担违约责任，合同签订当天，原告依照合同约定支付定金3万元，但随后原告多次要求被告履行合同，被告均不履行合同义务，并表明不愿再继续履行该房屋买卖合同义务。被告王金娥、宋永保共同辩称：一、原告所述违背客观事实，被告完全履行了合同约定的各项义务。合同签订后当即将房产证原件交由中介公司保管，至今尚未返还；2016年9月28日，合同签订后第5日，被告已经全程配合原告及中介公司共同前往贷款银行（省邮政银行）办理了相关按揭贷款手续，协助原告签订了贷款合同，申请了购房贷款；原告办理按揭贷款手续的同时，被告还协助其及中介公司对涉案房屋进行了多次评估；被告配合前往房管部门及不动产登记部门协助查询了涉案房屋的土地性质、权属信息等，保证了该房屋无任何权属争议、债务纠纷。二、本案的实际违约方系原告，其资信度不够造成贷款未果是其违约的根本原因。申请贷款时原告个人征信出现问题，导致银行贷款未能审批通过；此外，政府限购限贷政策的出台限制了购房资格、提高了首付比例，最终导致原告未在合同签订后30日内筹齐首付款，亦不能如约向被告支付首付款、且完全丧失了履约能力。被告已于2016年9月28日配合原告办理了相关按揭贷款手续，协助原告签订了贷款合同，申请了购房贷款。此时，原告向银行申请贷款的数额和比例已经确定，首付款条件已经成熟，原告应该即刻按申请贷款的比例向被告支付首付款，但是原告却以个人征信出现问题，银行贷款未审批通过为由拒不履行付款义务，属于根本违约。原告单方违约后，企图利用虚假的高房产评估骗取贷款降低首付款的方式，来逃避首付款不足引发的违约责任。期间在中介公司的帮助下，更换了数家房产评估公司、贷款银行，终因个人征信问题未果。此外，又以被告房屋存在瑕疵为由逼迫被告降低房价，承担评估费用，在被被告严词拒绝的情况下，拒不履行合同义务，亦属于违约行为。原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明：2016年9月23日，原、被告签订《房屋买卖居间合同》一份，合同主要内容：卖方王金娥、宋永保（甲方），买方陈振江（乙方），居间方河南我爱我家房产中介有限公司第三十九分公司（丙方），甲方自愿将位于中原区欢河村1号1号楼3单元3层21号的房屋出售给乙方，建筑面积94.77平方米，所有权人王金娥、宋永保，房屋性质房改房，总价款85万元，乙方签订本合同时支付定金3万元；该房屋产权过户的相关税费由乙方承担；付款方式为按揭贷款：甲乙双方于签订本合同后，乙方应在30天内筹齐首付，甲乙双方共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方按合同申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其余价款用银行贷款支付。定金冲抵首付款的同时转为物业交割保证金，暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。甲乙双方应在本合同签订之日起30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。甲方应在收到除物业交割保证金以外房款后3日内，向乙方交付房产。甲方认可乙方贷款方式及付款时：（1）甲方应全力配合乙方办理合同内约定的一切手续，因甲方不配合由此带来的损失由甲方负责；（2）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还；（3）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿，且违约方支付本合同约定的丙方所收取的中介服务费，甲乙双方同时违约时，各负担总中介服务费的一半。甲乙双方须在丙方通知办理过户起三个工作日内办理相关过户手续。甲方承诺该房产为满五唯一住房，且已补过差价，交过契税，完全达到过户条件，若后期过户过程中发现因上述原因导致无法完成交易或产生费用，由甲方承担并出面解决。合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告陈振江向中介公司支付定金3万元,当月29日，原告陈振江向贷款服务公司支付贷款费用1.1万元。另查明，2017年10月28日河南我爱我家房产中介有限公司第三十九分公司出具《证明》一份，主要内容是：陈振江（买方）与王金娥、宋永保（卖方）于2016年9月23日通过河南我爱我家房产中介郑州第三十九分公司签订了合同号为0001856的《房屋买卖居间合同》，双方就中原区欢河村1号院1号楼3单元三层21号（福利院家属院）房屋买卖事宜达成了共识，合同签订当日，买方陈振江按合同约定向中介支付定金3万元整，并交纳中介费及代办费1.8万元整，双方在陈振江交纳首付款时，我公司通知王金娥、宋永保到房管局办理网签手续，王金娥、宋永保迟迟不配合，我公司多次通知其履行合同未果，后到2017年元月份，王金娥、宋永保给公司说要解除合同，定金也不退还陈振江。诉讼中，被告方自认收到定金1万元。上述事实，有《房屋买卖合同》、收款收据、收条、房产证、证明、录音、聊天记录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案当事人签订的房屋买卖居间合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有约束力。合同约定“甲乙双方于签订本合同后，乙方应在30天内筹齐首付，甲乙双方共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方按合同申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其余价款用银行贷款支付。”对原告交付房款（包含首付款）的具体时间未约定，因此，本案房屋买卖合同对买受人支付房款的时间约定不明确，存在瑕疵。合同还约定“甲乙双方应在本合同签订之日起30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续”，意味着出卖方在未收到任何款项的情况下需要将房产权属限期过户到买受人名下，不符合交易习惯。由于合同约定的付款期限不明确，双方又没有达成补充协议，交易程序没有继续进行，双方以自己的行为表明不履行主要义务，换言之，双方以自己的行为表明解除了合同，故原告要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。同理，由于合同存在瑕疵，未约定买方支付房款的具体时间，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，亦不予支持。原告提交的2017年10月28日中介公司出具的《证明》不能作为认定案件事实的证据，理由是：第一，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”，上述证明无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，形式上不符合法律规定；第二，《证明》上的内容仅显示了“双方在陈振江交纳首付款时，我公司通知王金娥、宋永保到房管局办理网签手续，王金娥、宋永保迟迟不配合，我公司多次通知其履行合同未果”，未显示陈振江何时表示要交纳首付款，中介公司何时通知了王金娥、宋永保收取首付款、出卖人是否拒绝收取首付款、何时拒绝收取、何时通知出卖人到房管局办理网签手续，该《证明》内容不具体。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈振江诉讼请求。案件受理费6575元，由原告陈振江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李忠贤二〇一七年十一月九日书记员  郑飞虎