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主办单位及拟稿人：
民一庭
份数：15
广东省惠来县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）揭惠法民一初字第144号
原告（反诉被告）：中国平安人寿保险股份有限公司揭阳中心支公司，地址：揭阳市东山区。
负责人：丁某。
委托代理人：黄某，男，公司职员。
被告（反诉原告）：朱某，男，汉族。住址：广东省惠来县。公民身份号码：×××1835。
被告：方某，女，汉族。住址：广东省惠来县。公民身份号码：×××1820。
原告中国平安人寿保险股份有限公司揭阳中心支公司（下简称平安人寿揭阳公司）诉被告朱某、方某房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告朱某诉反诉被告平安人寿揭阳公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）平安人寿揭阳公司委托代理人黄某、被告（反诉原告）朱某均到庭参加诉讼，被告方某经本院合法传唤，无到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告平安人寿揭阳公司诉称：2011年3月20日被告方某委托被告朱某与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告方某将位于揭阳市惠来县惠城镇葵阳工业区内东侧××楼第四、五层房屋出租给原告，租赁期限从2011年4月1日起至2014年3月31日止。合同第六条约定原告每年4月20日前以银行转账的形式支付租金，被告向原告开具税务局印制的租赁发票，同时，合同第六条约定原告在被告交付房屋时向被告支付租赁保证金40753.39元，并由被告开具收据给原告。合同第十条约定合同终止时，被告在原告交回房屋并结清由原告承担的各项费用后5日内退还租赁保证金。尔后原告按照约定将前述租赁保证金转入被告朱某的账户，被告朱某收到款项后于2011年4月25日出具《收款收据》，确认收到了原告支付的租赁保证金40753.39元。原告按照合同约定支付了租金，且合同履行完毕后，原告按照约定交付了房屋并结清了各项由原告承担的费用，但被告迟迟未向原告出具2013年4月1日至2014年3月31日的租金发票，也未退还租赁保证金。现向法院提起诉讼，请求：1.判令被告向原告退还租赁保证金40753.39元；2.判令被告向原告支付延迟退还租赁保证金的利息3021.33元（以被告拖欠的租赁保证金40753.39元为本金按照中国人民银行同期贷款利率，从2014年4月6日起暂时计算至2015年6月30日止共451天，请求支付至被告实际付清拖欠款项之日止）；3.判令被告向原告开具2013年4月1日至2014年3月31日的租金发票；4.本案诉讼费用由被告承担。
原告对其上述陈述的事实，在举证期限内提供的证据有：
1.《房屋租赁合同》，证明双方存在租赁关系并约定租赁期限、租赁保证金等事项。
2.《保证金收据》，证明平安公司2011年4月25日已支付40753.39元租赁保证金。
3.《转帐单据》，证明已支付2013年4月1日至2014年3月31日的租金。
4.《委托书》，证明被告方某委托被告朱某与原告进行各项租赁事宜。
5.《空调购买清单》、《广东增值税普通发票》，证明租赁场地的空调为平安人寿广东分公司委托广州市海迅制冷设备有限公司购买及安装。
6.《投递信息查询》，证明被告于2014年10月1日签收平安公司的催办函。
上述证据均为经本院与原件核对无异的复印件。
被告朱某辩称：1.违反合同约定的责任在于被答辩人。答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》于2014年3月31日终止。租赁期满后，被答辩人和代表被答辩人与答辩人签订上述合同的许某至今未主动联系答辩人解除上述合同，交回租赁房屋，办理有关退还押金、付清拖欠水电费用等事宜。事后有人将租赁场地钥匙托付在租赁场地楼下汽车修理门市转还答辩人，答辩人接到钥匙后，才进去看租赁场地，发现租赁场地内的设施和门窗玻璃等遭到不同程度的损坏。2015年1月18日答辩人收到被答辩人的经办人许某发给答辩人的邮件（要求答辩人退还租赁押金及提供发票催告函），当晚，答辩人主动通过手机联系许某并与其进行沟通，过问许某不应该拖到这么久无来与答辩人当面理清有关解除合约手续，造成双方误会，同时要求许某尽快与答辩人协商解决解除租赁合同等有关事宜，许某在电话中答应尽快找答辩人协商解决问题，但时至今日被答辩人的经办人许某仍未找答辩人协商。因此，违反合同约定的责任在于被答辩人。2.被答辩人无权要求退回租赁押金。作为担保作用的租赁押金，是为了保证租赁合同的正常履行。《房屋租赁合同》第十条规定，合同终止时，乙方应按时腾空交回房屋并保证房屋及内部设施完好（正常损耗除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用。被答辩人既没有按时将租赁房屋当面交答辩人验收，也没有结清拖欠的水电费，而且造成了答辩人租赁房屋有不同程度的损坏。因此，违反合同约定的被答辩人无权要求退回租赁押金。
被告朱某对其上述陈述的事实，在举证期限内提供的证据有：
1.《收款收据》2张，证明原告欠被告水电费。
2.手机通话记录文字资料（当庭播放手机录音），证明被告朱某跟平安公司的员工许某的通话记录，被告是要还原告的钱，但原告没有和被告理顺交付钱的事情。
3.提供发票及退还租赁押金《催告函》，证明原告出具催告函的时间是2014年12月16日，跟原告证据清单所写2014年10月1出具的时间是有出入的。
4.快递包装皮，证明原告交付投递的时间是2015年1月13日，被告收到的时间2015年1月18日。
被告提交的上述证据均为复印件，经本院与原件核对无异。
被告方某没有答辩，在举证期限内没有提供证据，经本院合法传唤，无到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证、辩证的权利。
反诉原告朱某诉称：2011年4月1日反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，其中约定水电费用由被反诉人负担。计至2014年3月31日止，被反诉人拖欠反诉人电费1861.12元，水费586元。因此，反诉人要求被反诉人支付拖欠的水电费共2447.12元。被反诉人搬离租赁房屋时，拆除搬走属于室内设施的空调12部约47500元（5部壁式，每部约2500元；7部落地式，每部约5000元），不同程度损坏室内装修的天花板、门和窗玻璃，初步估价约2500元。根据《房屋租赁合同》第十条关于“合同终止时，乙方应按时腾空交回房屋并保证房屋及内部设施完好……”的约定，上述的经济损失应当由被反诉人予以赔偿。租赁期满后，被反诉人没有按照合同的约定，当面交回租赁房屋，付清拖欠水电费，赔偿被损坏的设施，尤其是今年1月18日，反诉人与被反诉人的代表许某通电话后，被反诉人仍不与反诉人理清上述问题，造成反诉人租赁房屋场地至今无法正常出租。《房屋租赁合同》第十九条规定“甲、乙双方不履行本合同规定的义务造成对方损失的，应向对方予以赔偿”，被反诉人的违约行为，应当承担违约赔偿责任。赔偿反诉人租赁房屋至今无法正常出租的经济损失230935.82元。现提出如下反诉请求：1.判令被反诉人付清拖欠的水电费2447.12元，赔偿被拆除空调12部约47500元以及损坏的房屋部分门、窗玻璃共约2500元；2.赔偿因被反诉人的违约行为，造成反诉人租赁房屋至今无法出租而造成的损失230935.82元。（从2014年3月31日起至反诉之日止，共约17个月，按被反诉人租赁反诉人房屋租金每月13584.46元计）；3.诉讼费用由被反诉人承担。
反诉原告（被告）对其诉讼请求提交的证据与本诉一致。
反诉被告平安人寿揭阳公司辩称：1.关于朱某手机号码问题。租赁合同是双方协商一致并经双方签字确认的，朱某作为合同的一方，理应对自己的基本信息进行核实，由于朱某在签订合同时未核实本人电话号码，导致自己提供的信息有误，应该承担相应责任；在合同履行过程中，双方已经过多次电话沟通，该处的电话号码错误已经得以纠正，而在租赁合同到期后，我司无法电话联系朱某的主要原因是朱某更换手机号码未告知我司，这点在朱某与许某的通话录音中可以得到证实，朱某在通话中明确承认“手机被人偷了，那只手机基本没什么用，我就没用那只手机”。2.关于朱某称“不知我司是否想续租，故未将房屋出租”的问题。我司在搬离租赁房屋后已于2014年4月11日将房屋钥匙交还朱某，朱某在庭上也已承认收到我司递交的钥匙，在其收到钥匙之时应知道我司已经搬离并终止合同，事实上我司曾于合同到期前后多次联系朱某谈论关于交接问题，被其以借口推托；且因朱某更换手机号码未告知我司，我司联系不上朱某后，于2014年12月16日曾发函告知合同终止，要求退还押金，朱某也承认收到我司函件，足以表明朱某是知悉我司已无意续约。3.关于租赁合同的相关约定。（1）关于租赁保证金。合同中并未约定承租方违约，出租方可以没收租赁保证金，根据《合同法》第十九条的约定，双方的违约责任承担方式应当为损失赔偿；（2）关于租赁合同到期后房屋的返还。《合同法》第十八条约定，合同终止后，乙方有十日搬离出租房屋的期限，且仅约定将房屋返还出租方，并未约定返还房屋必须经双方进行验收，法律也没有规定租赁合同到期后必须进行验收，我司返还钥匙后，朱某并未提出异议，应当视为其已接受我司返还的房屋，我司已完成房屋返还义务。
反诉被告（原告）对其诉讼请求提交的证据与本诉一致。
××原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的陈述和答辩及其提供证据的相关性，本院经审理查明：
2011年3月20日，原告平安人寿揭阳公司作为乙方，被告朱某作为甲方，双方签订《房屋租赁合同书》。合同约定：甲方将位于揭阳市惠来县惠城镇葵阳工业区内东侧××楼第四、五层房屋（建筑面积共659.44平方米，使用面积528平方米）出租给乙方作培训、办公使用，租赁期限为3年，即从2011年4月1日起至2014年3月31日止，租金每年为163013.57元，定于每年的4月20日前由乙方以银行转账的形式将租金支付给甲方；甲方交付出租房屋时，可向乙方收取不超过3个月租金数额的租赁保证金即40753.39元；租赁期内，出租房屋的水电费由乙方负责；合同终止时，乙方应按时腾空交回房屋并保证房屋及内部设施的完好（正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用，甲方则在5日内将租赁保证金退还乙方；合同有效期届满，乙方需继续租用出租房屋的，应于有效期届满之日前3个月向甲方提出续租要求；本合同终止后，乙方应于终止后10内迁移出租房屋并将其返还甲方；甲、乙各方不履行本合同所定的义务造成对方损失的，应向对方予以赔偿。等等。合同签订后，被告将合同标的物租赁房屋交付原告使用，并于2011年4月25日收取原告租赁保证金40753.39元，同时出具《收款收据》交原告存执。合同履行过程中，双方对租赁期限内的租金给付问题没有争议。
《房屋租赁合同书》期满后，原告（反诉被告）搬离租赁房屋时未与被告（反诉原告）进行交接、验收，将租赁房屋的钥匙寄放他人。
原告（反诉被告）在租赁房屋使用的空调，系原告（反诉被告）租赁期间自行购买和安装，在搬离租赁房屋时将其一并拆除、搬离。
2015年9月6日，被告（反诉原告）向本院申请对租赁房屋进行证据保全，次日，本院召集双方到租赁房屋现场进行勘查，对现场予以录像、拍照，并制作现场勘查笔录。经勘查，租赁房屋第四层缺失窗叶5扇，第五层缺失窗叶2扇，上述楼层的天花吊板均有不同程度毁损。庭审时，双方对租赁房屋的损失、赔偿各执己见，在限定期限内双方均没有向本院提出损失评估申请。
本院对租赁房屋进行证据保全后，2015年10月，被告（反诉原告）将租赁房屋另行出租。
原告（反诉被告）拖欠被告（反诉原告）租赁期限内水费586元，电费1861.12元，合计2447.12元至今未还。被告（反诉原告）收取原告的房屋租赁保证金40753.39元至今未予退还。2015年8月14日，原告（反诉被告）向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。2015年9月10日，被告（反诉原告）朱某向本院提起反诉，并提出如上反诉请求。
另查，方某、朱某为母子关系，朱某接受方某委托，与原告（反诉被告）签订上述《房屋租赁合同书》。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）朱某签订的《房屋租赁合同书》，合同符合平等、自愿、合法的原则，是双方的真实意思表示；被告（反诉原告）按约定交付租赁房屋供原告（反诉被告）使用，原告（反诉被告）按约定定期支付租金还被告（反诉原告），其约定的权利义务明确，该合同合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点是：1.双方签订的《房屋租赁合同书》是否存在违约行为？2.被告（反诉原告）应否退还原告（反诉被告）租赁保证金？。3.反诉被告应否赔偿反诉原告的损失？
1.关于原、被告签订的《房屋租赁合同书》是否存在违约行为的问题。原、被告签订的《房屋租赁合同书》，双方在履行过程中对房屋租金给付没有争议，但原告（反诉被告）搬离租赁房屋时，拖欠被告（反诉原告）租赁期限内水电费共2447.12元至今未还。根据双方所签订的合同约定，出租房屋的水电费应由原告支付，原告的行为与双方的约定不符，应认定为原告（反诉被告）违背合同约定，并应依法承担相应的违约责任。
2.关于被告应否退还原告租赁保证金的问题。根据合同约定，被告交付出租房屋时可向原告收取租赁保证金40753.39元，被告如数收取后向原告出具收据，该约定符合法律规定。双方约定了保证金，实际上是一种担保行为，其目的是为了担保合同债务的履行，是对合同双方的一种约束。因此，本案租赁保证金应认定为定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的保护。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，原告没有按照合同约定支付水电费，不履行合同约定，属合同违约的一方，应承担相应的违约责任，依法原告无权要求被告返还定金。因此，原告该项请求，本院不予支持。
原告请求被告开具2013年4月1日至2014年3月31日的租金发票，因开具发票并非合同的主给付义务，也不属本案处理范围，对此，本院予以驳回。
3.关于反诉被告应否赔偿反诉原告损失的问题。
（1）反诉被告拖欠反诉原告水费586元，电费1861.12元，合计2447.12元，该费用为反诉被告使用租赁房屋期间产生的费用。根据双方合同的约定，该项费用应由反诉被告支付，现反诉原告请求反诉被告予以付清，理由依据充分，本院予以支持。
（2）反诉被告搬离租赁房屋时，未按交易习惯与反诉原告进行交接、验收，经本院现场勘查，租赁房屋的门、窗等受损，经本院释明后，双方虽均未向法院申请评估，但反诉原告租赁房屋遭受损失的事实存在，从法律的公平原则考虑，本院酌处反诉被告赔偿反诉原告租赁房屋的门、窗损失2000元，对反诉原告超过部分的请求本院不予支持。
（3）反诉原告请求反诉被告赔偿12部空调，价值47500元，因空调的购买者和安装者均为反诉被告，属反诉被告自行购置的财产，不属于租赁房屋的固有设施，空调又是易拆除物品，反诉被告搬离租赁房屋时拆除属其所有的财产并无不妥。反诉原告的该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。
（4）反诉原告请求反诉被告赔偿其租赁房屋无法出租长达17个月的损失计230935.82元，因双方所签订的《房屋租赁合同书》已期满终止，反诉原告房屋的出租与反诉被告租赁合同的终止之间不存在必然的因果关系，由反诉被告赔偿其损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告中国平安人寿保险股份有限公司揭阳中心支公司的诉讼请求。
二、反诉被告中国平安人寿保险股份有限公司揭阳中心支公司拖欠反诉原告朱某水费586元，电费1861.12元，合计2447.12元，该款限反诉被告中国平安人寿保险股份有限公司揭阳中心支公司于本判决生效之日起10日内付还反诉原告朱某。
三、反诉被告中国平安人寿保险股份有限公司揭阳中心支公司赔偿反诉原告朱某租赁房屋的门、窗损失2000元，该款限反诉被告中国平安人寿保险股份有限公司揭阳中心支公司于本判决生效之日起10日内付还反诉原告朱某。
四、驳回反诉原告朱某的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉部分人民币894.36元，由原告中国平安人寿保险股份有限公司揭阳中心支公司负担；反诉部分人民币2775.37元，由反诉原告朱某负担2725.37元，反诉被告中国平安人寿保险股份有限公司揭阳中心支公司负担50元。本案受理费反诉部分反诉原告已预交，本院不予退回，待反诉被告履行本判决时付还反诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按本判决书确定的一审案件受理费之同等金额向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉费汇入中国农业银行揭阳东升支行，户名：代报解地方预算收入法院诉讼费，帐号：44×××34。逾期不交的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 林 浩
审 判 员 谢镇辉
人民陪审员 刘加利
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 蔡丹丹
相关法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的保护。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
2.《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。