上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初32109号
原告(反诉被告)：庄雅萍，女，1982年12月9日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：王国明，上海市申中律师事务所律师。
被告(反诉原告)：王晗，男，1982年11月26日出生，汉族，住浙江省杭州市。
被告(反诉原告)：张丹，女，1982年7月4日出生，汉族，住上海市长宁区。
上述两被告委托诉讼代理人：龙昌军，上海东方环发律师事务所律师。
原告庄雅萍与被告王晗、张丹房屋买卖合同纠纷一案，于2016年11月10日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序。2017年3月6日,王晗、张丹提起反诉。本院于2017年5月11日、2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告庄雅萍及其委托诉讼代理人王国明，被告王晗、张丹的委托诉讼代理人龙昌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庄雅萍向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的关于上海市徐汇区桂林西路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》解除；2、被告支付原告违约金10600元(自2016年5月1日至2016年5月20日(XXXXXXX×0.0005×0.20)；3、被告支付原告赔偿金360000元(XXXXXXX×0.20)。
事实和理由：2016年3月9日，原、被告经上海中原物业顾问有限公司居间介绍就上海市徐汇区桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：原告将系争房屋出售给被告，转让价款为XXXXXXX元，建筑面积为38.76平方米。合同约定被告应于合同签订当日支付首期房款72万元(包括已支付的定金)，被告通过向贷款银行申请106万元，以贷款形式支付第二期房款，若贷款申请未获得银行审核通过或者审核通过的额度不足，则由被告在过户前补足支付原告。合同第六条约定：双方确认在2016年4月30日双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。合同第九条第三款约定：被告未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按被告逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方面解除合同；原告单方面解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金金额为总价款的20%；原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余额返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日起三日内向原告支付。合同签订后，被告仅向原告支付了首期房款72万元，第二期房款106万元迟迟不能支付。为此，原告于2016年5月22日委托律师向被告发函，依照合同约定，通知被告解除双方签订的房屋买卖合同，并要求被告支付违约金和赔偿金。2016年6月1日，被告委托律师回函，承认未能支付第二期房款，但不同意解除合同和支付违约金和赔偿金。
王晗、张丹辩称，不同意原告的诉讼请求。首先原告无权单方解除合同，所以也无权让被告支付违约金。合同约定，在签订合同当日被告支付了首付款及定金，其余的通过贷款支付。4月30日支付第二笔房款无事实依据，因此要被告支付违约金也无依据。而且，合同约定的违约金、赔偿金明显过高。其次，被告已经按照双方约定在2016年3月8日支付了定金10万元，签约当日支付首付款62万元，第二期房款由于原告没有尽到协助被告贷款的义务，导致贷款未成功，因为贷款需要原告配合，但原告未去银行配合面签，而且贷款有问题原告应该通知被告进行现金补足，原告直接要求解除合同，是原告因为房屋价格上涨后要求加价，加价行为导致本案诉讼产生。
王晗、张丹向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告继续履行房屋买卖合同并配合反诉原告办理房屋过户手续；2、反诉被告限期向反诉原告交付系争房屋(限期是指被告支付剩余房款后30日内)。
事实和理由：2016年3月19日，反诉原告与反诉被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同付款协议中约定反诉被告于签订合同当日支付首期付款72万元(含定金)，第二期房款106万元通过贷款支付，尾款2万元在反诉被告交付系争房屋后支付；付款协议还约定，待反诉原告贷款申请经贷款银行审核通过，相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，双方赴交易中心办理产权过户及抵押登记手续等约定；通过贷款银行支付给反诉被告第二期房款，贷款的房款期限以银行规定或借款合同约定为准。反诉原告按时支付了首期房款72万元，但遭遇上海房价暴涨，反诉被告心理也随着产生反应，反诉被告以各种理由拖延、不配合办理贷款申请手续开始，直至提出加价超过50万元，该加价数额已经远远超过反诉原告的承受能力。为了继续交易，反诉原告提出筹集现金支付第二期房款，反诉被告亦予以拒绝。反诉被告在既未通知反诉原告办理过户，又未要求反诉被告补足现金的情况下，却适用合同条款要求解除合同。故诉至本院。
庄雅萍反诉辩称，不同意被告的反诉请求。按照合约约定，到过户时间后被告未支付第二期房款的，原告可以解除合同。被告称未能按期支付第二期房款系因原告没有配合其办理贷款，但没有证据予以佐证。后来双方协商过继续履行的问题未果，被告提出的补充协议内容极不合理。2016年6月20日后，原告再联系被告就联系不到了，其实原告当时是想继续履行的。
本院认定事实如下：系争房屋的权利人为庄雅萍。
2016年3月19日，原告(出卖人、甲方)与被告(买受人、乙方)经上海中原物业顾问有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方购买甲方自有的系争房屋，房地产转让价款为180万元；双方确认，在2016年4月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过20日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付，按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须依前款约定向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续；甲方未按合同约定期限交付房地产(包括房地产交接和房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起3日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金等条款；本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款(一)约定：甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付应付之税费。若因任何乙方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任。合同附件三付款协议约定：1、乙方应于签订本合同后当日内支付甲方部分首期房价款人民币72万元(包括已支付的定金)；甲方同意乙方通过贷款银行申请人民币106万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。3、乙方第二期房价款的支付方式：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，甲、乙双方赴上海市徐汇区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据，待上海市徐汇区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后30日内，甲乙双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付或上海中原代为转付给甲方房价尾款2万元等条款。
合同签订后，被告支付原告首期房款72万元(含定金10万元)，后因被告未能顺利申请银行贷款，第二期房款以及余款至今未支付。
2016年5月22日，原告向被告发出《关于解除房屋买卖合同的通知》，主要内容为：根据合同附件三付款协议的约定，被告应该在送件(办理产权过户之日)前取得银行贷款审批，或用现金补足第二期房款。截止到2016年5月22日,买受人未通过银行贷款审核,也未向原告支付第二期房款,根据合同约定,逾期付款超过二十天,原告有权解除合同,按照未付款的日万分之五支付逾期违约金,要求买受方支付房款总价20%的违约金。现通知被告：1、从即日起《房屋买卖合同》解除；2、截止至2016年5月22日，逾期违约金为人民币11800元；3、百分之二十的违约金为人民币36万元。
2016年6月1日，被告回函原告：不同意原告单方解除合同，敦促原告配合被告完成贷款所需的全部手续，若最终贷款未能获建行审核通过，或者审核通过的额度不足，被告愿与原告进一步协商或以现金等方式予以补足。
审理中，被告申请案外人范某某作为证人出庭作证，范某某到庭陈述其系经上海中原物业顾问有限公司介绍认识原、被告的，并由其协助办理贷款业务。被告于2016年3月份将贷款申请材料提供给范某某，2016年4月材料收齐后提交工商银行徐汇支行办理贷款申请。后由于贷款政策收紧，审批时间拖延滞后。为确保及时通过贷款申请，范某某又联系了建设银行及中国银行，申请办理贷款，申请过程中通知原告提供收款的银行卡账号，但原告没有提供，导致无法继续办理贷款手续。经质证，原告认为该证人既不是银行工作人员，也非中介公司的员工，只是中介公司委托办理贷款的人员。工行贷款申请没有成功，未能在合同约定的期限内办出贷款，其向其他银行申请后，中介也没有通知原告。且证人对办理贷款申请的具体时间节点也不清楚，合同约定的过户期限届满后，被告仍未能办好银行贷款手续是事实。
审理中，被告为证明原告要求房款加价50万元，出示了一份补充协议，其中载明：被告应于2016年6月27日之前以现金形式将剩余房价款108万元以及补偿款50万元，共计113万元支付给原告。如被告超过该时限付款或被告于2016年6月27日前未能以足额的现金支付给原告，则被告应承担相应违约责任。该协议落款处，没有原被告的签字确认，
以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市房地产买卖合同、收款收据、解除合同通知、律师函、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿等证据佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，当属有效，双方均应恪守履行。根据原被告的诉、辩称意见以及庭审陈述，本案争议焦点为：1、付款协议第3条对送件当日是否已经变更了合同约定的过户时间；2、原告可否单方行使合同解除权。
对于第一个争议焦点，实际上是双方对于付款协议第3条约定的送件当日是否即合同约定的过户日期的理解分歧。原告主张送件当日即为合同约定的过户日期，而被告则认为付款协议已另行约定的过户时间。首先，从该协议第3条的文义上看，“送件”系指对双方赴上海市徐汇区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，因此，此处约定的送件就是双方申请办理产权过户。双方在该协议中并未就过户时间另行明确约定，故送件当日应为买卖合同约定的过户日期即2016年4月30日。其次，从交易流程及惯例上看，办理过户之前有贷款审核、购房资格审查、税费申报等环节，被告认为“待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过……7日内”是双方对过户时间重新约定，系对相关前置环节与办理过户环节的混淆。最后，从利益保护上看，约定的贷款办不成或获批额度不足，一般以现金方式补足，在买受人补足房款后，出售人协助办理产权过户并不会侵害到其利益，因此，相关资格审查以及贷款申请手续应在过户时间之前。然截至2016年4月30日，被告未能成功申请到银行贷款，被告虽然辩称双方对合同约定的过户日期进行了变更，但缺乏相应的合同及事实依据。附件三付款协议第三条实质上是对签订合同后至办理产权过户之前双方办理贷款程序的具体约定。综上，原告关于送件当日的观点较被告更具客观性、合理性，本院予以采信，被告的主张依据不足，本院不予采纳。
对于第二个争议焦点，双方在合同中明确约定了被告未按付款协议约定期限付款的违约责任以及原告相应的单方解约权。被告未能按约支付房款的行为已构成违约且符合合同约定原告行使单方解除权的情形，现原告已按约书面通知被告，故原告要求确认合同解除以及要求被告承担相应违约责任的诉讼请求，具有合同及法律依据，本院予以支持。被告要求继续履行合同并办理过户手续的反诉请求，有悖合同约定及法律规定，本院难以支持。关于原告主张的违约金及赔偿金，均为被告按约承担的违约责任，被告抗辩其标准过高，本院基于公平原则酌情一并予以调整。合同解除后，双方交易的款项按照合同相关约定一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十三条、第九十八条、第一百十九条之规定，判决如下：
一、确认庄雅萍与王晗、张丹就上海市徐汇区桂林西街XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》解除；
二、王晗、张丹于本判决生效后十日内支付庄雅萍违约金和赔偿金共计144000元；
三、庄雅萍于本判决生效后十日内将王晗、张丹已付的房款720000元折抵上述款项后的576000元返还王晗、张丹；
四、驳回王晗、张丹的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计3430元，反诉案件受理费减半收取计7210元，共计10640元，由王晗、张丹负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 晏 莹
二〇一七年十月三十一日
书记员 印旭晴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。