湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终字884号
上诉人（原审原告）：周光成，男，汉族，1964年9月4日出生，住湖北省大冶市。
委托代理人：李文龙，上海建纬（武汉）律师事务所律�。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ胜，男，1969年3月15日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。
被上诉人（原审被告）：阮爱荣，女，1975年7月8日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。
上述两位被上诉人的委托代理人：蓝功友，男，1971年2月5日出生，汉族，武汉市人，住武汉市武昌区。
原审第三人：武汉汇新房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区和平乡先锋村18号。
法定代表人：徐利华，该公司董事长。
委托代理人：孙达方，该公司员工。
上诉人周光成因与被上诉人ＸＸ胜、阮爱荣，原审第三人武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新公司）案外人执行异议纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民三初字第00867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年9月，周光成向一审法院提起诉讼，请求判令：1、停止对坐落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1-2层1号商品房的执行，解除对坐落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1-2层1号商品房的查封措施；2、本案的诉讼费用由ＸＸ胜、阮爱荣承担。
一审法院查明：阮爱荣与汇新公司民间借贷纠纷两案，一审法院于2013年10月11日作出（2013）鄂洪山王民初字第00052号、第00055号民事调解书，分别确认：汇新公司于2014年3月31日前一次性偿还阮爱荣欠款630万元、378万元；若汇新公司逾期未支付上述款项，即按中国人民银行同期贷款利率支付从2014年4月1日起至此款付清时止的利息；案件受理费及保全费由汇新公司负担。ＸＸ胜与汇新公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2013年10月11日作出（2013）鄂洪山王民初字第00056号民事调解书，确认：汇新公司于2014年3月31日前一次性偿还ＸＸ胜欠款700万元；若汇新公司逾期未支付上述款项，即按中国人民银行同期贷款利率支付从2014年4月1日起至此款付清时止的利息；案件受理费及保全费由汇新公司负担。
一审诉讼过程中，阮爱荣、ＸＸ胜向法院提出财产保全申请，法院据此作出（2013）鄂洪山王民初字第00056号民事裁定书，于2013年5月10日查封汇新公司所有的位于武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1、2层1号房屋（建筑面积169.51平方米，房屋产权证号：武房权证昌字第××号）。上述法律文书发生法律效力后，汇新公司未能履行支付义务，阮爱荣、ＸＸ胜遂于2014年5月22日至一审法院申请强制执行，该院以（2014）鄂洪山法执字第00500、00501、00502号予以立案，决定合并执行。
一审法院执行过程中查明，武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1、2层1号为门面房屋（商铺），于2008年4月29日经房产管理部门核准登记产权人为汇新公司，房屋所有权证号为武房权证昌字第××号。2015年4月21日，一审法院以（2014）鄂洪山法执字第00500、501、502-1号执行裁定书、协助执行通知书，续行查封了被执行人汇新公司所有的上述房产。后申请执行人要求评估、拍卖被执行人的该房产。
一审法院另查明，周光成因与汇新公司房屋买卖合同纠纷一案，周光成于2014年6月30日诉至武汉市武昌区人民法院，要求确认双方签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。2014年7月30日，武汉市武昌区人民法院作出（2014）鄂武昌民初字第03485号民事判决书。该判决认定：2008年12月，周光成与汇新公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》，约定：周光成购买汇新公司开发建设的武昌区巡司河商住�汇文新都D区3栋1、2层1号门面房屋单价9，211.66元∕平方米，总金额1，561，468元；一次性付款；汇新公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；因汇新公司的责任造成周光成不能办理房地产权属证书的，如周光成退房，汇新公司在周光成提出退房要求之日起60日内将周光成已付房价款退还给周光成，并按已付房价款的0.5%赔偿周光成损失；周光成不退房，汇新公司按已付房价款的0.5%向周光成支付违约金等。合同签订后，汇新公司于2008年12月17日向周光成出具了销售不动产统一发票，周光成向汇新公司支付了全部购房款1，561，468元。汇新公司将房屋交付给周光成。周光成委托武汉惠众物业管理有限公司对外出租。汇新公司至今未能为周光成协助办理房屋所有权证和土地使用证。由此判决：一、周光成与汇新公司就座落于武汉市武昌区巡司河�住区汇文新都D区3栋1、2层1号门面房签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。
该判决发生法律效力后，周光成持该判决书就执行标的武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1、2层1号门面房对向洪山区法院提出书面异议，请求解除对该房产的查封，中止对上述房产的执行。洪山区法院经审查后作出（2015）鄂洪山法执裁字第00041号执行裁定书认为：法院在执行不动产时，应当以不动产登记的内容来判断其权属。现查封的武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1、2层1号门面房屋仍登记在被执行人汇新公司名下，周光成所持（2014）鄂武昌民初字第03485号民事判决对执行房产主张权利，并不能阻止、对抗法院对该房产的执行。周光成相应的实体权利，应通过其它途径予以解决。故裁定驳回周光成的异议。
一审法院认为：根据于2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十五条，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”案涉执行标的即座落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1－2层1号商品房（用途为商用）登记在汇新公司名下，法院作为执行标的于法有据。《规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉门面房登记在汇新公司名下�周光成与汇新公司于2008年12月签订的《武汉市商品房买卖合同》经武昌区人民法院判决合法有效，周光成已支付完全部购房款，但其所购买的案涉商品房用于出租而并非用于居住，且周光成名下另有用于居住的房屋，同时据周光成陈述其尚有其他门面房用于出租。故根据该《规定》第二十九条之精神，对周光成要求法院停止对案涉房屋的执行，解除查封措施的诉请，不予支持。周光成相应的权利，应通过其他途径予以解决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第三百一十条、第三百一十二条第（二）项之规定，判决：驳回周光成的诉讼请求。案件受理费18，840元，由周光成负担。
判后，周�成不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求。其上诉的主要理由为：一审法院适用法律错误。1、根据本案已经查清的事实和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案中周光成的执行异议成立，其诉讼请求依法得到支持。2、本案一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条驳回周光成上诉人诉讼请求，适用法律错误，依法应该改判。
被上诉人ＸＸ胜、阮爱荣则要求维持原判。
原审第三人汇新公司表示，同意一审判决，周光成的上诉理由及请求不能成立。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，坐落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1、2层1号门面房屋，在洪山区人民法院查封前，周光成已于2008年12月与汇新公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，支付了房屋的全部价款并实际占有、使用了该房屋，且双方的房屋买卖关系已经法院生效判决的确认。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，一审法院在执行过程查封本案诉争的房屋是错误的，周光成提出的执行异议符合法律规定，故周光成的上诉理由及请求成立，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如�：
一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民三初字第00867号民事判决。
二、解除对坐落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1-2层1号商品房的查封，停止对该房屋的执行。
一审案件受理费18，480元，由ＸＸ胜、阮爱荣共同负担。
二审案件受理费18，480元，由ＸＸ胜、阮爱荣共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 陈继红
审判员 张立新
二〇一六年四月十四日
书记员 刘贝莉