广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2005号
原告：邓静，女，汉族，住广东省中山市东区，公民身份号码×××6000。
委托代理人：吴桂焕，广东国融律师事务所律师。
被告：黄志远，男，汉族，住广东省中山市西区，公民身份号码×××0859。
被告：钟思齐，女，汉族，住广东省中山市东区，公民身份号码×××0021。
被告：ＸＸ财，男，汉族，住广东省中山市东区，公民身份号码×××003X。
被告：ＸＸ强，男，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××0036。
原告邓静诉被告黄志远、钟思齐、ＸＸ财、ＸＸ强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月11日受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告邓静委托代理人吴桂焕到庭参加诉讼，被告黄志远、钟思齐、ＸＸ财、ＸＸ强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告邓静诉称：1994年9月28日，被告黄志远与中山市永恒典押铺（以下简称永恒典押铺）签订承包经营协议，约定自1994年10月1日起至1997年10月1日止，永恒典押铺由被告黄志远自主独立承包经营管理。1994年12月2日，朱灿流（已故）将其名下所有的位于中山市东区柏苑新村秀丽坊11幢103房的房屋出典给永恒典押铺，典押价为150000元，永恒典押铺依法依约取得上述房屋的处分权，因该期间为被告黄志远自主独立承包经营管理永恒典押铺，即被告黄志远依法取得上述房屋的处分权。1996年5月10日，原告因购房需要，被告黄志远将其有处分权的上述房屋转让给原告，并愿意为原告办理好转名过户手续，原告已交清购房款给被告黄志远。1996年6月1日，被告黄志远再向原告作出承诺书，承诺将上述房屋转让给原告，并且原告可以使用此房屋，过户手续待办。此后，原告一直催促各被告协助原告办理过户手续，但各被告至今仍未为原告办理。原告依法向有处分权的被告黄志远购买上述房屋，已支付相应对价，原告依法取得上述房屋的所有权，应确权归原告所有。现在朱灿流已死亡，原告经多次与各被告协商办理过户事宜，但各被告至今仍未配合办理。为维护自身合法权益，原告特具状至法院，请求判令：1.确认位于中山市东区柏苑新村秀丽坊11幢103房的房屋归原告所有；2.本案诉讼费由四被告承担。
诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：被告黄志远协助原告解除涉讼的中山市东区柏苑新村秀丽坊11幢103房的房地产的抵押登记；四被告协助原告办理位于中山市东区柏苑新村秀丽坊11幢103房房地产的过户手续。
原告邓静就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内提交的证据有：1.黄志远的人口信息；2.朱灿流、钟思齐、ＸＸ财、ＸＸ强的人口信息；3.承包经营协议；4.典押合同、押票、房屋所有权证；5.收据1份；6.承诺书；7.企业机读档案登记资料、档案资料证明表；8.原告银行存折；9.用户用电交费记录；10.燃气销售收据、购气明细。
被告黄志远、钟思齐、ＸＸ财、ＸＸ强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。
经审理查明：1994年9月28日，被告黄志远与永恒典押铺签订承包经营协议，约定：被告黄志远承包经营永恒典押铺三年，由1994年10月1日至1997年10月1日；黄志远每年上缴给永恒典押铺管理费132000元；承包经营期满，黄志远与永恒典押铺要交接在押物品，永恒典押铺不接收在押的房屋物业，并有权选择手续清楚，押价合理的物品，接收押出货物款限于200000元以内，其余超过部分可通过永恒典押铺协助由黄志远处理解决。该协议还约定了其他事项，并由永恒典押铺盖章，黄志远签字确认。
在被告黄志远经营永恒典押铺期间，案外人朱灿流与永恒典押铺签订典押合同，约定：朱灿流将自有房屋即中山市东区柏苑新村秀丽坊11幢103房典押给永恒典押铺，典押为150000元，典押时间为1994年12月2日起至1994年12月29日止；合同签订后，永恒典押铺将典价交付朱灿流，朱灿流将典押物产权证书交给永恒典押铺保管；若典押期满，朱灿流无按合同偿还典价及利息，永恒典押铺有权将典押物拍卖，从所得价款中收回典价及到收回典价之日止的利息。该典押合同还约定了其他事项，并由永恒典押铺盖章，朱灿流签字捺印确认。签订合同后，永恒典押铺向朱灿流出具押票，朱灿流签字确认已收取150000元款项。
典押期届满后，朱灿流并未按合同偿还典价及利息。1996年5月10日，永恒典押铺承包人黄志远将涉讼房地产以150000元价格转让给原告邓静。原告已实际向黄志远支付150000元。黄志远向邓静出具收据载明：“本人将有处分权的柏苑新村秀丽坊11幢103号房屋（房产证：粤房字××号）转让给邓静，并愿意为邓静办理好转名过户手续，邓静已交清购房款150000元”。1996年6月1日，黄志远出具承诺书载明：“兹本人黄志远承诺将原有房屋拥有人朱灿流抵押在本铺的房屋一间（地址：东区柏苑新村秀丽坊11幢103房，面积90平方）转让给邓静，并可以使用此房屋，过户手续待办”。后朱灿流于2006年1月16日死亡，据企业机读档案登记资料显示，永恒典押铺亦于1997年9月26日注销，涉讼房地产无法过户至原告名下，故原告诉至本院，主张前述实体权利。
另查：诉讼中，本院发函到中山市东区分局竹苑派出所调查朱灿流家庭成员情况，该所向本院出具相关调查结果，显示朱灿流的妻子为钟思齐，儿子为ＸＸ财、ＸＸ强。经质证，原告对该调查结果的真实性、合法性、关联性均确认。
又查：原告明确，原告自1996年购买涉诉房屋以后，在1996年10月份入住涉讼房地产到2002年、2003年左右，后搬到中山市凯茵新城居住，并将涉讼房地产出租给其他人居住。出租过程中有更换过几个租客。原告在2012年期间也曾搬回涉讼房地产居住。涉讼房地产从2013年开始空置至今。在此期间，涉讼房地产的水电费、燃气费用均由原告支付。期间，并没有第三人向其主张权利。
再查：涉讼房地产目前登记在朱灿流名下，抵押权人为永恒典押铺。
本院认为：结合本案实际情况，第一，永恒典押铺与朱灿流签订的典押合同是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。朱灿流在典押期间届满，并未回赎涉讼房地产，且根据永恒典押铺与黄志远签订的承包经营协议，黄志远是涉讼房地产的实际控制人，有权对涉讼房地产进行处分，而黄志远将其实际拥有处分权的涉讼房地产转让给原告，原告亦已支付价款完毕，该转让行为合法有效。第二，从实际使用情况上来考量，原告自1996年购买涉讼房地产至今，一直占有使用涉讼房地产，故本院认为，涉讼房地产的真实权利人应为原告。由于原告取得涉讼房地产的基础是房屋买卖，故本案实际上是房屋买卖合同纠纷。涉讼房地产目前设置有抵押权，抵押权人为永恒典押铺，而永恒典押铺已注销，注销的时间为1997年9月26日；但又鉴于涉讼房地产目前登记在朱灿流名下，根据黄志远与永恒典押铺签订的承包经营协议，当时的实际承包经营人是黄志远，故黄志远有义务协助原告办理有关于涉讼房地产的一系列手续，鉴于原告已经支付对价完毕，故被告黄志远应协助解除设置在涉讼房地产上的抵押登记。另外，根据本院的调查取证，已故的朱灿流继承人有钟思齐、ＸＸ财、ＸＸ强，钟思齐、ＸＸ财、ＸＸ强应协助原告将涉讼房地产登记过户至原告名下。
被告黄志远、钟思齐、ＸＸ财、ＸＸ强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。
综上，原告诉求合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告黄志远于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告邓静解除对位于广东省中山市东区柏苑新村秀丽坊11幢103房房地产的抵押登记；
二、被告钟思齐、ＸＸ财、ＸＸ强于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告邓静将位于广东省中山市东区柏苑新村秀丽坊11幢103房房地产登记过户至原告邓静名下。
案件受理费3300元（原告邓静已预交），由原告邓静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁丹妮
人民陪审员 陈蔚俊
人民陪审员 陈晓莹
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 梁 琳
刘佳林