上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初6091号
原告陈远，男，1977年4月22日生，汉族，户籍地北京市。委托代理人孙仕琪，北京市竞天公诚律师事务所上海分所。委托代理人郭雪，北京市竞天公诚律师事务所上海分所。被告胡科，男，1982年7月10日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。被告郭琼芳，女，1987年9月4日生，汉族，户籍地湖北省，住上海市浦东新区。以上被告共同委托代理人刘澄清，广东万乘律师事务所律师。原告陈远诉被告胡科、郭琼芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告陈远的委托代理人孙仕琪、郭雪，被告胡科、郭琼芳及其委托代理人刘澄清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈远诉称，2015年7月6日，原、被告及上海家标堂房地产经纪有限公司就被告向原告购买上海市浦东新区青桐路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖居间协议》及补充合同，约定被告于2015年7月20日之前向原告支付定金人民币(以下币种同)50万元；原告同意将房屋出租，由被告寻找租客、签订租赁合同及收取租金、押金；若房屋未能过户或被告未按时付款，则被告应将收取的房租及押金返还原告。2015年7月26日，被告与案外人就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租金每月11,500元，租期自2015年8月1日起至2017年7月31日止；案外人已向被告支付押金11,500元及2015年8月1日至2016年1月31日的租金69,000元。2015年10月11日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定房屋转让价格为578万元，双方应于2015年11月15日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同第九条约定，被告逾期付款或未按约定期限过户的……，自逾期之日起，原告有权催告被告履行，在原告催告的宽限期届满后被告仍未履行的，原告有权以书面形式解除本合同，并要求被告赔偿总房价款的20%作为违约金；买卖合同附件三约定，首期房价款为174万元，被告通过贷款方式向原告支付第二期房价款404万元，被告应于合同签订后及时向银行申请贷款，若贷款申请未在过户前获得足额批准，被告应当在过户当天以现金形式向原告补足。2015年11月19日，原告书面催告被告于2015年11月20日之前履行完毕支付第二期房价款的义务，并办理房屋过户手续，但被告未予理会。2015年11月23日，因被告逾期付款，原告书面通知被告解除买卖合同。现原告起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2015年11月23日解除；2、被告支付原告违约金1,156,000元；3、被告返还原告房屋租金69,000元(以月租金11,500元为基数，自2015年8月1日暂计算至2016年1月31日)及押金11,500元；4、被告腾出房屋并将房屋返还原告；5、诉讼费由被告承担。审理中，原告称于2015年11月21日就通过微信向被告发送了解除合同通知，故将诉请1中主张解除买卖合同的日期变更为2015年11月21日。被告胡科、郭琼芳辩称，不同意原告的所有诉讼请求。一、被告一直在认真、努力履行合同，买卖合同签订后，被告于当日支付原告112万元、于2015年10月21日支付12万元，加上定金50万元，已按约支付首期房款174万元，余款由被告申请贷款支付。被告在签约后积极办理贷款事宜，于2015年11月23日获得贷款批准，当日即通知原告过户，但遭原告拒绝，导致至今仍未过户；二、在合同约定之外，原、被告另约定若被告在2015年11月15日之前不能办理过户手续，则原告同意延期一周，故最后过户期限应为2015年11月22日。被告在2015年11月23日完成可以过户的手续，逾期仅一日；三、被告虽逾期，原告仍无权解除合同，无权取得违约金、无权收房等。根据买卖合同第九条第三款约定，解除合同的前提条件是被告逾期后，原告进行催告，被告在宽限期内仍不能完成合同义务后，原告才有权解除合同。但原告在2015年11月23日之后从未履行过催告程序，缺少该程序，原告就无权解除合同。另，原告主张的违约金数额也远远超过了其损失，不应得到法院支持；四、买卖合同不能解除，原告却一直拒绝履约，已明显构成违约，原告除应承担违约责任之外，还应继续履行合同，被告对此已另案起诉。经审理查明，2015年10月11日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，原告将系争房屋出售给被告。买卖合同第二条约定，原、被告经协商一致，同意上述房地产转让价款共计578万元；第六条约定，原、被告双方确认，在2015年11月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条第三款约定，被告逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向原告支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，原告有权催告被告履行，在原告催告的宽限期届满后被告仍未履行的，原告有权以书面形式解除本合同，并要求被告赔偿总房价款的20%。原告可从被告已付款中扣除违约金，余款返还给被告，已付款不足违约金的，被告应在接到书面通知之日起5日内向原告支付。另，补充条款(一)第4条约定，原告已于2015年7月15日将房地产交付给被告；附件三付款协议约定，本合同签订后，被告已支付的定金50万元转为部分首期房价款；签订合同并办理合同公证手续(若需)后当日内，被告再付首期房价款112万元；另被告应于2015年10月30日前向原告再付部分首期房价款12万元，以上款项共同构成被告的首期房价款174万元。被告通过贷款方式向原告支付第二期房价款404万元。被告应于本合同签订后及时向银行申请贷款。若被告贷款申请未在过户前获得足额批准，被告应当在过户当日以现金形式向被告补足。因在合同约定的2015年11月15日前，被告申请的贷款申请尚未获批，故双方未能向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年11月19日，原告致函被告，称：“……今天是2015年11月19日，截止至今天为止，按照合同(合同编号XXXXXXX)已经逾期4天。……现在我(甲方)做正式催告，请胡科先生和郭琼芳女士于2015年11月20日前与我(甲方)完成合同(合同编号XXXXXXX)中约定的过户。如果逾期，我会以书面的形式解除本合同(合同编号XXXXXXX)……”同日晚上21：58，原告在微信中称：“我们口头承诺的是同意延期一周。10天被我们拒绝了。此外，我们的要求本来只是12月底之前必须收到尾款。鉴于目前协议中只有11月15日一个日期。任何拖延导致的后果都是增大我们不能按时收到尾款的风险。如果银行审批下来不能按照我们要求付款，我们没有办法找银行，根据这份合同也不能获得任何赔偿。基于此，我们认为要么直接明天把尾款打给我们，之后再过户。要么我们只能认为违约，取消这份协议。”2015年11月21日，原告通过微信向被告发送了《解除上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)通知书》，称：“鉴于今天是2015年11月21日，根据上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)第六条：‘……’、第九条第三款：‘……’我(甲方)已根据合同(合同编号XXXXXXX)向胡科先生、郭琼芳女士发出催告，现在催告的宽限期届满，我正式以书面形式提出解除上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)。特此通知。”2015年11月23日，原告将该《解除上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)通知书》快递给了被告胡科。被告认可收到上述微信内容以及快递。2015年11月23日，被告贷款合同获得审批。被告于2015年11月23日、2015年11月27日、2015年12月5日分别致函原告，要求继续履行买卖合同，均未果，故被告于2016年1月4日起诉原告[案号为(2016)沪0115民初1197号]，请求判令被告继续履行合同、协助原告将系争房屋过户至原告名下，支付原告逾期过户违约金10万元。审理中，原、被告确认，被告共计向原告支付了首付款174万元；原告于2015年7月15日将系争房屋交付被告。被告于2015年11月23日通知原告贷款合同批下来了，可以办理过户手续。原告称，其并未承诺给予被告七天或十天的宽限期，被告提供的录音仅截取了一段，且形成于双方签订书面合同之前的磋商阶段，若形成相关条款，则肯定会写入合同。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、往来函件、微信聊天记录、2015年10月11日的录音材料、起诉状、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、《个人住房(商业用房)抵押借款合同》以及原、被告的当庭陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告在买卖合同中虽约定了“在2015年11月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”，但根据2015年11月19日原告在微信中陈述的“我们口头承诺的是同意延期一周。10天被我们拒绝了。”根据上述陈述，原告认可延期7天的意思表示明确，其认为只是对于磋商过程的描述，且以未写入书面合同为由否认延期承诺，有违事实。本院确认，买卖合同签订之后，原告又口头承诺给被告7天的宽限期，即若被告不能在2015年11月15日前过户，原告再给予7天的宽限期。由此，被告最晚办理过户的期限应为2015年11月22日，原告在该日前不享有单方解除权。本案中，原告主张解除买卖合同，但根据买卖合同第九条第三款的约定，被告未按约定期限过户的，自逾期之日起，原告有权催告被告履行，在原告催告的宽限期届满后被告仍未履行的，原告有权以书面形式解除本合同。现原告于2015年11月19日向被告发出催告通知、于2015年11月21日发出解除合同通知，有违双方之间的约定，原告的行为不发生解除买卖合同的效力，且原告于2015年11月19日致函被告，催告被告于2015年11月20日之前办理过户手续，仅给予一天的宽限期亦缺乏合理性。故本院对于原告要求解除双方之间买卖合同的诉讼请求不予支持。原告其余诉请均建立在解除买卖合同基础之上，现买卖合同不予解除，该些诉请亦无法得到支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告陈远的诉讼请求。案件受理费15,928元，减半收取7,964元，由原告陈远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一六年三月二十一日
书记员 许瑞芬
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。