内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民终字第163号
上诉人（原审原告）张某某，男，汉族，农民，现住内蒙古自治区扎兰屯市。
委托代理人王长青，内蒙古增光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林某某，女，朝鲜族，个体，现住山东省烟台市。
委托代理人国明，内蒙古屹然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐波，男，汉族，无职业，现住内蒙古自治区扎兰屯市。
上诉人张某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2012）扎民初字第958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月8日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审程序的规定，依法组成由审判员栾雪担任审判长，审判员王子学、斯琴高娃参加评议的合议庭，于2014年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人张某某及其委托代理人王长青、被上诉人林某某的委托代理人国明及被上诉人徐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1990年3月13日被告林某某在扎兰屯市法院成吉思汗法庭起诉与前夫朴某某离婚，扎兰屯市人民法院作出（1990）扎成法民调字第5号民事调解书，调解达成如下协议：朴某某与林某某自愿离婚；长女朴某甲、长子朴某乙由林某某抚养，用现有的三间房屋（没有房屋所有权证）折价作为孩子抚养费归林某某所有。
1990年至2003年间，被告林某某带长女朴某甲、长子朴某乙与原告张某某以夫妻名义共同生活，并居住在林某某与前夫离婚时分得的三间房屋内，期间原告张某某与被告林某某一同去烟台经商，2003年原告张某某重回到扎兰屯市成吉思汗镇，继续居住在原房屋内。2007年8月30日，被告林某某回到成吉思汗镇办理身份证时，为原告出具证明一份，其具体内容为：“兹有林某某和张某某从1990年起结过婚，2003年分手，成吉思汗镇三道街有3间房，我林某某和张某某分离，我家有三间房和外债都归张某某所有，我林某某成吉思汗没有什么财产，外欠账都张某某负责。落款证明人处有林某某签字捺手印，在该证明下留朴某丙电话133XXXX****”。
2010年3月19日扎兰屯市人民法院作出（1990）扎成民调字第5号民事裁定书和协助执行书，其内容为：将朴某某的三间房屋过户给林某某，次日办理了三间房屋的房屋所有权证，产权人为林某某。
2011年3月18日被告徐波以100000元的价格向林某某购买了房屋，徐波于2011年6月17日办理了房屋所有权证。2012年6月23日被告徐波通知原告张某某的儿子张某甲腾出居住的房子。
2012年8月6日原告张某某以被告徐波诈骗为由向扎兰屯市公安局经侦大队报案，经公安机关询问笔录记载：2010年春天徐波经同学介绍得知林某某要买房，因住在附近，知道房子的位置，就让林某某回来处理此事，林某某于2011年3月18日回到成吉思汗镇，两被告未与原告沟通，林某某不愿意看见张某某，让徐波将房子买了，房证拿到手后再找张某某搬家。
2012年7月5日，原告向扎兰屯市人民法院提起行政诉讼，请求撤销徐波房屋所有权证，10月11日原告因需现民事诉讼遂撤回行政诉讼，同时提起民事诉讼请求确认被告林某某和徐波签订的房屋买卖合同无效。徐波亦另行提起民事诉讼，请求法院依法责令张某某、张某某（张某甲的儿子）搬出其购买的房屋。
原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。本案被告徐波知道也应当知道争议的房屋系被告林某某与原告张某某在一起共同生活前的个人财产，但徐波并不知道原告张某某和被告林某某之间关于将该房屋送与原告张某某的约定，被告林某某拥有该房屋的产权证，这足以让徐波确信被告林某某对转让的房屋拥有所有权与处置权，因此，被告徐波购买该房屋属于善意取得。被告徐波对该房屋已支付了合理对价，并将该房屋依照法律规定已经办理完毕变更登记手续，取得了该房屋所有权，其购买行为应受法律保护。原告张某某可依照法律向被告林某某另行主张赔偿损失。对于原告张某某主张被告恶意购买，无直接证据证明，对原告张某某的请求不予支持。依照《中国人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1、驳回原告张某某的诉讼请求；2、被告徐波与被告林某某之间的房屋买卖有效。案件受理费50元由原告张某某负担。
上诉人张某某上诉称，1、上诉人张某某是争议房屋的所有权人。上诉人与被上诉人林某某于1990年开始共同生活，形成事实婚姻，共同生活期间，抚养了林某某的两个孩子，欠下了很多外债，并且对林某某原有的房屋进行过多次重大修缮，并在林某某原有房屋西侧建设35平方米的房屋，在院内西南侧建28平方米的房屋，在院内建水泥地86平方米，建设周围院墙，安装铁大门。2007年8月30日，双方协议解除事实婚姻关系，并对财产和债务进行了分割，将争议的房屋归上诉人所有，债务由上诉人偿还，上诉人取得了本案争议房屋的所有权。原审判决认定林某某将房屋赠与上诉人是错误的。2、被上诉人林某某和徐波订立的购房屋协议是无效的。首先，被上诉人林某某不是争议房屋所有权人，其没有处分争议房屋的权利。其次，二被上诉人恶意串通，损害上诉人的利益，二被上诉人订立的房屋买卖合同属无效合同。第三，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，土地由集体所有变更为国有土地，法律规定唯一的方式为国家征收，在争议房屋的土地没有发生国家征收的情况下，被上诉人林某某将其享有的集体所有的土地使用权的房屋转让给城市居民徐波，应属无效行为。3、被上诉人徐波购买房屋的行为不符合善意取得的法定条件。被上诉人徐波在购买争议房屋时，明明知道房屋的所有权人并非林某某，且争议房屋在当时的市场价格应在15万元以上20万元以下，被上诉人徐波恶意购买，原审判决认定被上诉人徐波已经支付了对价，没有证据支持，被上诉人徐波取得的房产证不符合法律的规定，应予撤销。
被上诉人林某某答辩称，1、争议房屋的所有权人是被上诉人林某某，并没有其他共同产权人，被上诉人林某某有权利处分该房屋，且被上诉人林某某和徐波均是完全民事行为能力人，房屋买卖合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家社会公共利益，该合同应合法有效。2、被上诉人林某某于2007年8月30日书写的证明，在性质上属于赠与协议，该赠与协议无效，不发生产权转移的效力。首先，被上诉人与上诉人张某某共同生活期间，被上诉人曾多次遭到上诉人张某某的殴打，2007年8月30日被上诉人回来办理护照，上诉人张某某将被上诉人的身份证扣留，以此胁迫被上诉人，被上诉人处于恐惧才在上诉人事先写好的证明上签字，且被上诉人林某某是朝鲜族人，不认识汉字，不知道字条上写的内容，把房屋赠与给上诉人张某某并不是被上诉人林某某的主观意图。其次，上诉人张某某主张其与被上诉人林某某系事实婚姻，并没有提供证据证明，即便存在事实婚姻，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》（三）第六条之规定：“婚前或婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与财产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照《合同法》第一百八十六条的规定处理”，《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”。被上诉人林某某将争议房屋卖给被上诉人徐波的行为，实际上就是撤销了对上诉人张某某的赠与。3、被上诉人林某某出售给被上诉人徐波房屋的土地使用权属于国有土地，国有土地上建设的房屋不受买受方户籍限制。请求二审法院维持一审判决。
被上诉人徐波答辩称，1、其购买林某某的房屋时，林某某是该房屋的所有人，且林某某持有其本人的房照，在办理房屋过户手续时，也是林某某和被上诉人徐波一起去城建部门办理的，因此，林某某有权处分该房屋，房屋买卖合同有效。2、其购买林某某的房屋时，并不知道林某某将房屋赠与上诉人张某某的事情，因此，被上诉人徐波不是恶意购买房屋，应属于善意取得。
本院审理期间，上诉人张某某出具了诉争房屋现场的照片和现场平面图两份新证据，拟证明上诉人对诉争房屋进行修缮及在院内又添置了两个房屋、水泥地面、新建围墙及维修房顶等事实。经质证，被上诉人林某某、徐波对照片的真实性认可，但对现场平面图不认可，认为这是上诉人自己所绘制的，并不是有权机关所绘制。本院对现场照片的真实性予以确认，对于上诉人提交的现场平面图，因系其个人制作，且无其他有效证据佐证，故依法不予采信。上诉人张某某在本院二审期间，申请由两名证人张某乙、郭某某出庭作证，以二证人证言证实上诉人张某某和被上诉林某某形成事实婚姻关系，上诉人张某某对原有房屋进行添置及被上诉人徐波不构成善意取得。被上诉人林某某、徐波对上述两位证人证人证言质证认为，上诉人张某某是否对房屋进行添置及是否替被上诉人林某某还过外债，两名证人均是听张某某所言，并非确切知晓。对于上述证人证言本院经审查认为，上诉人张某某提供的二名证人证言欲证实的问题与本案争议的房屋买卖合同是否有效并没有直接关联，因此本院不予采信。此外本案二审期间各方当事人再未提交新证据。
本院经审理查明，1990年3月13日被上诉人林某某与前夫朴某某经扎兰屯市人民法院调解离婚，双方达成如下协议：“长女朴某甲、长子朴某乙由林某某抚养，用现有三间房屋折价作为孩子抚养费归林某某所有”。1990年9月7日上诉人张某某与前妻刘某某经扎兰屯市人民法院调解离婚。1990年至2003年间，被上诉人林某某与上诉人张某某以夫妻名义共同生活，并居住在诉争的房屋内。2007年8月30日，被上诉人林某某给上诉人张某某出具了证明一份，具体内容为：“兹有林某某和张某某从1990年到老起结婚过，到2003年分手，成吉思汗三道街有3间房，我林某某和张某某分梨（离），我家有三间房舍外欠债都是归张某某所有，我林某某成吉思汗没有什么移（遗）产合（和）外欠帐（账）都张某某服（负）责。证明人：林某某（签字捺手印），并在该证明左下角留有‘朴某丙133XXXX****’字样”。
2010年3月19日扎兰屯市人民法院作出（1990）扎成民调字第5号民事裁定书和协助执行书，其内容为：将朴某某的三间房屋过户给林某某。事后被上诉人林某某办理了三间房屋的房屋所有权证，产权人为林某某。
2010年8月10日，扎兰屯市规划委员会给被上诉人林某某颁发了诉争房屋的《乡村建设规划许可证》乡字第150XXXX010号，内附扎市永恒测绘公司于2010年10月21日绘制的分户图。
上诉人张某某自2003年与被上诉人林某某分居后，至今在本案争议的房屋内居住。上诉人张某某、被上诉人林某某与被上诉人徐波均居住在扎兰屯市成吉思汗镇新站村3组。被上诉人徐波为非农业家庭户口，被上诉人林某某为农业家庭户口。
被上诉人徐波在买诉争房屋前，就已知被上诉人林某某与上诉人张某某以夫妻名义在一起共同生活这一事实，2011年3月18日被上诉人徐波在与被上诉人林某某签订购房协议时，也已道上诉人张某某父子居住在该争议房屋内，二人在未与实际居住人张某某商议及未到该房屋及院落内察看的情况下，便以100000.00元的价格向林某某购买了房屋，并于2011年6月17日办理了房屋所有权证（蒙村房权证，蒙E740XXXX06号）。
另查明，2012年8月6日上诉人张某某向扎兰屯市公安局报案称“自家的房子被别人给卖了，一个叫徐波的要其腾房，并说有该房屋的房产证”。同日公安机关对被上诉人徐波的询问笔录记载了：徐波与林某某买卖房屋的详细经过，以及林某某本人不愿意见到张某某，让徐波房证到手后再找张某某搬家的情况。
以上事实有当事人陈述，书面证明，扎兰屯市人民法院（1990）扎成民调字第5号民事调解书、执行裁定书、房屋所有权证、《乡村建设规划许可证》等证据在卷证实。
本院认为，本案二审期间的诉讼争议焦点是，被上诉人徐波与被上诉人林某某之间的房屋买卖合同是否合法有效。2007年8月30日被上诉人林某某与上诉人张某某已明确约定，由上诉人替其归还外欠债务，诉争房屋归上诉人张某某所有。被上诉人林某某在明知争议房屋已转让给上诉人张某某情况下还与徐波签订购房协议，主观上存在恶意。被上诉人徐波表示其不知被上诉人林某某此前就诉争房屋与上诉人张某某签订过转让协议，并交付房屋之事实。但其与林某某之间的房屋买卖过程存在诸多问题：（一）徐波在与林某某签订房屋买卖协议之前，就知道林某某与张某某以夫妻名义共同生活的事实；（二）徐波在与林某某签订房屋买卖协议时，就已知上诉人张某某父子居住在该争议房屋内事实，且在未到现场查看房屋及实际交付房屋额前提下，即签订了购房协议，有悖常理；（三）通过扎兰屯市公安局询问笔录可以证实，林某某与徐波在签定购房协议过程中，形成“合意”即“等房产证拿到手后再找张某某搬家”。通过上述事实可以证实，被上诉人徐波与被上诉人林某某在买卖争议房屋过程中，主观上均具有隐瞒张某某办理过户手续的意思，被上诉徐波应当知道其行为将对上诉人张某某的利益造成损害，仍办理登记，该登记行为应认定为“恶意”登记，其权利不能优于已经合法占有该房屋的受让人即张某某。因此可以认定被上诉人徐波和林某某之间存在恶意串通，损害张某某权利的情形，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，林某某与徐波签订的房屋买卖合同无效。被上诉人林某某虽主张与张某某签订房屋转让证明系上诉人胁迫签署的，但未能提供有效证据予以证实，本院不予支持。对上诉人张某某主张房产部门将争议房屋的所有权过户给被上诉人徐波系违法行为，因其是行政机关的行政行为，本院不做审理。综上所述，上诉人张某某的上诉理由成立，原审判决认定事实有误，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销扎兰屯市人民法院（2012）扎民初字第958民事判决的第一项，即“驳回原告张某某的诉讼请求”、第二项，即“被告徐波与被告林某某之间的房屋买卖有效”。
三、徐波与林某某之间的房屋买卖合同无效。
二审案件受理费500元，由被上诉人徐波、林某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 栾 雪
审判员 王 子 学
审判员 斯琴高娃
二〇一四年五月四日
书记员 姜 楠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”。