湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0406民初989号原告李好，。原告刘娟，。以上两原告共同委托代理人李都，衡阳市石鼓区雁北法律服务所法律工作者。被告黄海瑶。委托代理人罗彬榕，湖南天戈律师事务所律师。第三人衡阳鸿源房地产开发有限公司，住所地衡阳市雁峰区环城南路63号。法定代表人陈济泽。委托代理人杨和光，衡阳市衡洲法律服务所法律工作者。第三人周华爱。委托代理人罗彬榕，湖南天戈律师事务所律师。原告李好、刘娟与被告黄海瑶，第三人衡阳鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）、周华爱案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李好及其委托代理人李都，被告黄海瑶及第三人周华爱的共同委托代理人罗彬榕，第三人鸿源公司的委托代理人杨和光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李好、刘娟向本院提出诉讼请求：1、立即停止对位于衡阳市雁峰区环城南路63号衡泽大厦201、301室（建筑面积均为961.76㎡，合计1923.52㎡）商服用房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认李好与鸿源公司所签订的编号为0081488号、0081490房屋买卖合同、刘娟与鸿源公司签订的编号为0081487号房屋买卖合同合法有效；3、鸿源公司立即协助李好、刘娟办理上述合同中所涉及的三套房屋不动产权属登记；4、本案诉讼费由黄海瑶、鸿源公司承担。事实和理由：黄海瑶因与鸿源公司发生商品房买卖合同纠纷向衡阳仲裁委员会提起仲裁，在仲裁过程中，查封了本案的涉案房屋，仲裁裁决生效后，黄海瑶向法院申请强制执行，拟对查封本案中的房屋进行评估、拍卖。李好、刘娟得知后，向法院申请执行异议，被法院裁定驳回，故李好、刘娟向法院提起本案诉讼。李好、刘娟于2006年5月11日与鸿源公司签订了商品房买卖合同，购买了鸿源公司开发的位于衡阳市雁峰区环城南路63号衡泽大厦103、201、301房，并分次支付了全部的购房款。鸿源公司也于2006年6月将上述房屋交付给李好、刘娟使用，李好将上述房屋进行装修后于2007年2月1日注册了一家名为“衡阳市雁峰区华盛宾馆”并一直经营至今。2013年11月21日，李好、刘娟将与鸿源公司签订的房屋买卖合同提交衡阳市房地产产权监理处办理了备案登记。2013年6月20日，李好、刘娟向衡阳市物业专项维修资金管理中心如数交纳了衡泽大厦201、301房的房屋维修专项资金。2014年7月15日，衡阳市房地产交易估价中心对衡泽大厦103、201、301房进行了价值估价确认。李好、刘娟认为其与鸿源公司签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，李好、刘娟按合同约定支付了购房款，并已实际占有、使用了购买的房屋，该房屋虽尚未办理产权登记到李好、刘娟名下，但房屋的所有权应属李好、刘娟所有。现法院依据黄海瑶的申请拟拍卖衡泽大厦201、301房，侵害了李好、刘娟的合法权益，故请求法院判如所请。被告黄海瑶，第三人周华爱辩称：涉案房屋登记在鸿源公司名下，鸿源公司是涉案房屋的唯一合法权利人，对涉案房屋进行查封、拍卖是准确的；李好、刘娟与鸿源公司签订的是虚假房屋买卖合同，其是虚假诉讼，请求法院依法查明、认定；原告的诉请理由不成立，涉案房屋不能阻却执行；请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人鸿源公司辩称：鸿源公司的确与李好、刘娟签订了房屋买卖合同，并且收取了李好、刘娟的购房款，对于原告的起诉，鸿源公司予以认可。经审理查明，本院确认如下法律事实：2013年8月22日，黄海瑶与鸿源公司签订了一份《商品房买卖合同》，黄海瑶购买鸿源公司开发的位于衡阳市环城南路编号为47-59号地块的衡泽大厦二期雁府铭座一层16、16A号门面，合同签订后，黄海瑶依约支付了购房款1867800元。因鸿源公司未履行合同义务，2015年7月3日，黄海瑶向衡阳仲裁委员会申请仲裁。2016年1月5日，衡阳仲裁委员会作出（2015）衡仲裁字第115号裁决书，裁定：一、解除黄海瑶与鸿源公司于2013年8月22日签订的《衡阳市商品房买卖合同》（合同编号：鸿源商2013001号）；二、鸿源公司返还黄海瑶己付购房款1867800元、支付利息233960.63元，并赔偿黄海瑶损失1867800元，以上共计3969560.63元，由鸿源公司在本裁决书生效之日起十日内一次性支付给黄海瑶；三、驳回黄海瑶其他仲裁请求。上述仲裁裁决生效后，黄海瑶向衡阳市中级人民法院申请执行，衡阳市中级人民法院于2016年1月26日立案执行，并于同年3月2日将该执行案件指定本院执行。本院于2016年3月14日作出（2016）湘0406执61-1号执行裁定书，裁定拍卖本院在仲裁保全中查封的鸿源公司所有的坐落于衡阳市环城南路63号衡泽大厦201、301商服用房。2016年5月17日，李好、刘娟向本院提出执行异议，请求撤销（2016）湘0406执61-1号执行裁定书，并停止对衡阳市环城南路63号衡泽大厦201、301商服用房的拍卖，解除对其的查封措施。本院于2016年7月19日作出（2016）湘0406执异10号裁定书，以房屋现登记在鸿源公司名下，李好、刘娟提出其系拍卖房屋的实际权利人可提起案外人异议之诉来主张权利为由，驳回李好、刘娟的异议，故李好、刘娟提起本案诉讼。另查明：2005年12月31日，李好与鸿源公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：NO.0041643），双方约定：李好购买鸿源公司开发的位于衡阳市环城南路63号衡泽大厦第二、三层房屋，建筑面积1894.06平方米，每平方米单价为1850元，总金额为3504000元；一楼通二楼过道33平方米，单价为8000元/平方，计264000元。该合同于2006年1月11日登记备案，因李好资金紧张，未能按合同约定支付购房款，鸿源公司与李好于当年解除原合同，并于2006年5月11日另行与李好及其母亲刘娟签订合同。鸿源公司与李好签订了二份《商品房买卖合同》，合同编号：NO.0081488、0081490，购买的房屋分别为衡泽大厦201、103房；鸿源公司与刘娟签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为：NO.0081487，购买的房屋为衡泽大厦301房。按合同约定，衡泽大厦103房建筑面积为33.31㎡，单价为3000元/㎡，总价为99930元；衡泽大厦201房建筑面积为961.76㎡，单价为1886.59元/㎡，总价为1814447元；衡泽大厦301房建筑面积为961.76㎡，单价为1486.59元/㎡，总价为1429743元。2013年11月21日，该三份商品房买卖合同在衡阳市房地产产权监理处登记备案。另查明：2006年6月，鸿源公司向李好、刘娟下达了房屋竣工交付使用通知单，李好、刘娟于当年接收了房屋，李好于2007年1月注册成立了衡阳市雁峰区华盛宾馆，将接收的房屋用作宾馆使用。2013年6月20日，李好向衡阳市物业专项维修资金管理中心缴纳了衡泽大厦103、201、301房的维修基金。2013年8月30日，鸿源公司申请衡泽大厦103、201、301房的初始登记，2013年9月6日，鸿源公司取得上述房屋的初始登记，2013年9月9日，李好领取了衡泽大厦103、201、301房的初始登记房屋所有权证，该权属证件上房屋的所有权人登记为鸿源公司。2014年7月15日，衡阳市房地产交易估价中心向鸿源公司作出衡泽大厦103、201、301房课税价值的评估，并在备注中注明为对李好、刘娟办理上述房屋转移登记使用。李好、刘娟在随后的办理房屋产权转移登记过程中，因衡泽大厦201、301房于2014年10月31日被本院查封，故未能办理产权转移登记。本案有争议的事实：1、李好、刘娟与鸿源公司签订的三份《商品房屋买卖合同》是否系虚假合同。李好、刘娟向本院提交了三份《商品房屋买卖合同》、合同在衡阳市房地产产权监理处的备案资料、房屋交付使用资料等证据。黄海瑶对李好、刘娟提供的证据的真实性均有异议，鸿源公司对有其公司签章或陈济泽签字的证据均予以认可。黄海瑶、周华爱认为李好、刘娟与鸿源公司之间的三份合同系虚假合同，并向法庭提供了2006年9月16日，李好与鸿源公司签订的《合作协议》，用以证明李都与鸿源公司就涉案的房屋之间系合作关系，房屋的所有权属于鸿源公司。对于该份证据，李好、刘娟质证意见为：对于该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，李好、刘娟与鸿源公司之间是房屋买卖合同关系，当初之所以签订这份《合作协议》是因为李好、刘娟虽购买了该房屋，但因鸿源公司的原因，不能将房屋所有权办理至李好、刘娟名下，而李好、刘娟购买房屋是为了开设宾馆，在开设宾馆过程中办理特种行业许可证需对房屋权属进行明确，故李好与鸿源公司虚构了一份《合作协议》，便于宾馆尽快进行办理特种行业许可证，对外经营。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”，李好、刘娟应对合同成立及生效承担举证责任。李好、刘娟向法院提供的三份《商品房屋买卖合同》，有李好、刘娟、鸿源公司的签章，对于合同的真实性，李好、刘娟、鸿源公司均无异议，且该三份合同已在衡阳市房地产产权监理处登记备案，房屋自2006年起一直由李好、刘娟使用。故综合双方的证据，本院认定，李好、刘娟与鸿源公司的三份《商品房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。2、李好、刘娟是否按合同约定支付了购房款。李好、刘娟向本院提供了自2005年12月21日起至2013年6月14日止，共22笔计399万元的购房款支付凭证。本院认为，李好、刘娟提供的该22笔购房款支付凭证，虽然鸿源公司对有鸿源公司公章或其法定代表人陈济泽签名的收条表示确认，但对如2005年12月21日付款100万元、2005年12月26日付款50万元、2006年9月29日付款40万元、2013年4月20日付款80万元，这几笔数额较大的款项，李好、刘娟陈述全是现金支付给鸿源公司或陈济泽，但既不能提供款项来源的依据，也不能证明款项实际去向，对于大额款项是否实际发生，依据现有证据，难以确认。李好、刘娟提供了鸿源公司于2006年5月11日出具的一张398万元的收据，鸿源公司虽表示认可，但该收据只是复印件，且与李好、刘娟提供的其他付款是从2005年12月21日起至2013年6月14日止之间的事实不符，故对李好、刘娟陈述其已全额支付了鸿源公司的购房款，本院不予确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，李好、刘娟提出执行异议的房屋为衡泽大厦201、301房，对李好诉请的与该二处房屋无关的衡泽大厦101房的合同是否有效及鸿源公司是否应协助其办理该房屋的产权登记过户，本院不予审查。本案的争议焦点为：李好、刘娟对衡泽大厦201、301房是否享有排除执行的民事权益，也即李好、刘娟是否系201、301房的实际所有权人。本院认为：李好、刘娟提供的证据，不能阻却法院对衡泽大厦201、301房的执行。理由如下：1、依据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”，衡泽大厦201、301房现登记在鸿源公司名下，故鸿源公司是该房屋的实际权利人，黄海瑶基于对鸿源公司的债权申请对该二处房屋进行评估拍卖，于法有据，应予支持。2、李好、刘娟与鸿源公司之间就衡泽大厦201、301房签订了买卖合同，并且至衡阳市房地产产权监理处进行了登记备案，对于合同的真实性，在本院查明的事实中已经予以确认，故对李好、刘娟诉请要求确认其与鸿源公司签订的合同编号为NO.0081488、0081487号的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以支持。但现有证据不能证实李好、刘娟已实际支付鸿源公司购房款，李好、刘娟是否实际履行该合同存疑，在案外人异议之诉中，该举证责任在李好、刘娟一方，在其未有充分证据证明其有足以排除强制执行的实体权益时，因举证不能的法律后果，应由李好、刘娟承担，故应驳回李好、刘娟的诉讼请求。综上所述，本院依据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告李好与第三人衡阳鸿源房地产开发有限公司签订的合同编号为NO.0081488的《商品房买卖合同》合法有效，原告刘娟与第三人衡阳鸿源房地产开发有限公司签订的合同编号为NO.0081487的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告李好、刘娟的其他诉讼请求。本案受理费38640元，由原告李好、刘娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  高星宏人民陪审员  王俊林人民陪审员  刘忠道二〇一七年三月二十九日代理书记员  李 晨责任校对人：李晨注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条款《中华人民共和国物权法》第十六条第一款不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。