南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初5465号
原告：冯武，男，1948年3月4日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：赵海涛，江苏当代国安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐正达，江苏当代国安律师事务所律师。
被告：林厚福，男，1964年10月28日出生，汉族，住浙江省象山县。
被告：陈立芬，女，1972年7月6日出生，汉族，住浙江省象山县。
委托诉讼代理人：赵崟，国浩律师（南京）事务所律师。
原告冯武与被告林厚福、陈立芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯武的委托诉讼代理人徐正达，被告陈立芬的委托诉讼代理人赵崟到庭参加诉讼。被告林厚福经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告冯武向本院提出诉讼请求：1、判令两被告关于坐落于南京市××××室房屋的买卖协议无效；2、判令被告林厚福配合原告办理诉争房屋的变更登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与林厚福之间原来是职工与老板关系，2006年12月双方就林厚福名下的南京市××××室房屋达成买卖协议，原告以50万元的价格购得该房屋，并于当月办理了房屋交接手续，于2007年8月26日前支付林厚福购房款人民币50万元。原告多次向林厚福要求办理该房屋的过户手续，其以种种理由推脱至今，2015年年底陈立芬拿着该房屋的产权证要求原告迁让房屋。
原告认为，原告与林厚福之间就诉争房屋买卖真实成立，并具有法律效力，且原告方已经实际履行了全部的合同义务，原告对该房屋享有合法权益；两被告在房屋买卖过程中的种种不合理行为，完全可以推断出两被告之间的交易是虚假的，双方签订的房屋买卖合同也是虚假的；原告怀疑两被告在明确房屋已经出售给原告的情况下，故意签订房屋买卖合同并过户，以此来拒绝履行原告与林厚福之间的房屋买卖协议，两被告的虚假交易行为明显侵害了原告的合法权益，构成合同法第52条第二项恶意串通，损害第三人利益的无效情形。因此，林厚福一房二卖的行为严重侵害了原告的合法权益，根据合同法规定提起诉讼，请求判如所请。
被告林厚福提交答辩状辩称：1、其与原告未曾达成房屋买卖协议。原告并非被告公司的正式员工，而是作为顾问介绍相关业务，2006年原告介绍了若干业务，被告承诺业务做成后将支付其若干介绍费，后原告提出有意购买诉争房屋，用介绍费冲抵房屋预付款，剩余部分另行支付，被告遂将诉争房屋交付其先行使用，但之后双方就购房价格未形成一致意见，也从未签订书面房屋买卖合同；2015年6月，被告再次找到原告，希望其另行支付100万元，以总价150万元将房屋出售给原告，并答应如支付房款即可办理过户手续，但原告明确表示拒绝。2、原告未向被告支付相应款项。2006年被告承诺业务做成可支付其若干介绍费，后原告表示有意购买诉争房屋并提出用介绍费冲抵房屋预付款，同时要求被告出具收条，被告出于继续与原告合作的意图，于2007年8月26日出具收条，但原告从未向被告支付过任何款项，且原告介绍的业务也没有做成，被告无需向原告支付介绍费。3、两被告间的房屋买卖协议有效。2015年因原告拒绝支付房款，被告遂通过房屋中介认识了陈立芬，双方经沟通签署了房屋买卖协议，陈立芬支付了全部房款，并办理了房屋过户。
被告认为，房屋买卖合同属于要式合同，必须具备书面合同形式，而双方从未订立相关房屋买卖合同，依据房屋交易习惯亦无先办理过户再支付房款的惯例，原告提供的收条、居住证明等仅能证明被告出于好意将房屋暂时交由原告使用，不能证明双方存在买卖合同关系。双方仅存在房屋买卖意向，原告从未支付过任何款项，仅凭收条无法证明双方存在房屋买卖合同关系并已履行了付款义务。两被告的房屋买卖协议是真实意思表示，不违反法律法规规定的合同生效必须具备的形式要件，双方房屋买卖真实有效且已实际履行完毕，陈立芬合法取得了房屋所有权。因此，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法公正裁决。
被告陈立芬辩称，两被告之间的房屋买卖合同合法有效，不存在无效的任何法定情形，诉争房屋已经登记在被告名下，被告已经取得合法的所有权。原告举证的证据不能证明原告与林厚福达成了买卖合意，更不能证明原告履行了支付房款的义务，原告也没有提交任何证据证明两被告存在恶意串通的行为。因此，恳请驳回原告的全部诉请。
本院经审理认定事实如下：
各方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：坐落于南京市××××室的房屋（以下简称案涉房屋）原登记在被告林厚福名下。2007年8月26日林厚福向原告冯武出具收条1份，载明：“今收到冯武购买林厚福某某湾XX号XXXX室人民币伍拾万元正”，但双方就案涉房屋买卖一直没有签订书面合同。2015年8月31日，林厚福与被告陈立芬通过房产经纪机构居间签订了《南京市存量房买卖合同》（以下简称案涉合同），并提交房产登记机构备案存档。该合同约定：林厚福自愿将案涉房屋出售给陈立芬，房屋转让价款为220万元，于2015年8月30日支付，于2015年8月31日交付房屋，办理权属转移登记应当缴纳的所有税费由陈立芬承担。两被告还于2015年8月30日签订了同样的合同，只是该合同未约定房屋交付的具体日期。案涉房屋于2015年9月9日变更登记至陈立芬名下，房产证载明的房屋建筑面积为151.95平方米，用途为成套住宅。原告的女儿冯某某于2006年12月27日以案涉房屋地址办理了有线电视用户证，在两被告进行案涉房屋交易时，该房屋已由原告居住使用，陈立芬没有对房屋进行实地查看。
被告陈立芬除提交了两被告于2015年8月30日签订的南京市存量房买卖合同外，还提交了加盖宁波银行南京分行2015年8月28日核算专用章的银行本票正反页和该银行进账单的复印件，以及房地产交易契税申报表、房地产交易纳税申报表、销售不动产统一发票的原件。银行本票载明：出票日期为2015年8月28日、收款人为陈立芬、凭票即付金额为275万元、已背书给林厚福；银行进账单为手填，载明收款人为林厚福、进账金额为275万元，但手填的日期为2015年8月18日；两份申报表均载明了两被告就案涉房屋交易的相关情况，契税申报表还载明核定计税价格为267万余元，核定的纳税数额与发票载明的数额一致。陈立芬表示：存量房买卖合同约定的购房款为220万元，是为了避税，双方实际交易的房屋价款为275万元，契税申报表中税务部门核定的价格是267万多元，与双方约定的实际成交价275万元相符合，发票载明的纳税数额与申报表中数额相吻合，证明被告已依法缴纳税费，双方交易是真实的。经质证，原告表示：对被告陈立芬提交的两被告于2015年8月30日签订的南京市存量房买卖合同的真实性、合法性、关联性均不予认可，但对法院调取的两被告于2015年8月31日签订的南京市存量房买卖合同已在房产局备案的事实认可，理由如下：1、两被告之间的房屋买卖是经由专业经纪公司代理，买卖合同应该是有经纪人的版本，而被告提交的买卖合同并非经纪代理版本，且合同没有约定中介费，故原告认为该合同是两被告之间虚构用于办理过户的，并非两被告的真实意思表示；2、该合同约定的房款为220万元，支付日期为2015年8月30日，结合所提交的银行本票和进账单中的实际成交价和税务部门核定的房屋成交价，原告认为该合同是虚假的，在有中介公司介入情况下，合同中没有约定220万元成交价的必要；3、合同签订日期为2015年8月30日，而被告主张实际支付购房款日期为2015年8月18日，所提交的银行进账单日期为2015年8月18日，在房款已全部支付的情况下，该合同还另行约定2015年8月30日支付220万元购房款，被告的陈述明显自相矛盾。对被告提交的银行本票和进账单真实性予以认可，但不认可被告的证明目的，进账单的日期为2015年8月18日，而本票的日期是2015年8月28日，且该组证据中没有任何内容体现此款是用于支付购房款，日期也并非买卖合同约定的给付房款的日期，故原告认为该笔资金与本案没有关联性，不能达到被告方的证明目的。对被告提交的房地产交易契税申报表、房地产交易纳税申报表、销售不动产统一发票的真实性无法确定，请法院依法认定。
庭审中，针对原告主张其与被告林厚福就案涉房屋交易已达成口头协议并已付清购房款等事项，经法庭询问，原告方陈述如下：1.双方没有签订书面买卖合同的主要原因是：当时原告与林厚福之间的关系是员工与老板，原告也以相同方式从林厚福处购得另一处房产且已过户，双方基于相互信任，因法律意识淡薄，就按照双方的交易习惯进行了交易。2.双方口头约定交易价格为50万元，原告通过银行转账已经付清价款，银行转账时间大概在2007年7、8月份，具体银行记不清楚了，因时间太长银行转账记录暂也无法提供。3.双方约定房屋价款为50万元，单价为3290余元，价格较低的原因是：原告对于林厚福是有一定价值的人，能够为其创收，综合双方的关系，适当结合当时的市场价，双方议定了房屋价格为50万元，另外原告在林厚福处购买的另一套房屋也低于市场价。4.案涉房屋至今未过户至原告名下的原因是：在双方达成协议原告付清购房款后，林厚福因工作需要离开南京回到其老家浙江象山，原告也多次到象山要求其配合办理过户，但其均因工作太忙予以拖延，且当时原告基于与其关系对其非常信任，故而对房屋过户一事有所松懈。
关于被告陈立芬在购买案涉房屋过程中没有对房屋进行实地查看的原因，其在庭审中表示：当时购买房屋主要的目的是投资，被告认可这个路段就没有对房屋进行实地查看；被告不否认是先付款后签订房屋买卖合同，但当时两被告经中介介绍达成了房屋交易的合意，被告认为房屋不需要查看，因为当时房价变动很快，故被告就先支付房款，再去办理房屋过户手续；从被告提交的证据可以看出，被告付款时是小心谨慎的，特意要求银行加盖了银行业务章，就是为了防止林厚福出现违约的情况。
本院认为：我国《合同法》第十条规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。我国《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让应当签订书面转让合同。根据上述法律规定，房屋买卖合同为要式合同，合同当事人进行房屋交易应当签订书面合同，以确定合同内容，明确合同当事人的权利义务，并据此判断房屋买卖合同是否已经成立。本案中，原告冯武与被告林厚福没有签订案涉房屋买卖的书面合同，原告主张就案涉房屋交易已达成口头协议并已付清购房款，提交了林厚福出具的收条1份，但该收条仅表示林厚福收到原告购房款50万元，并不能由此确定双方对案涉房屋的转让价款已达成约定为50万元；价款数额和付款方式属于房屋买卖合同的不可或缺的主要内容之一，合同主要内容不完整，导致合同当事人的权利义务无法确定，故原告举证的收条充其量只能证明双方之间形成预约合同关系。原告主张就案涉房屋交易已达成口头协议且已付清购房款，林厚福不予认可，原告也未能提供证据加以证明。因此，鉴于原告和林厚福未签订房屋买卖合同，原告的举证不能证明双方就案涉房屋买卖的合同主要内容已达成完整、明确的约定，故原告主张其与林厚福就案涉房屋的买卖成立且具有法律效力，原告已经实际履行了全部合同义务的意见，缺乏事实依据和法律依据；原告和林厚福之间就案涉房屋尚未形成买卖合同关系，原告对案涉房屋依法不享有买房人的本约合同权益。
虽然原告与林厚福之间存在案涉房屋买卖的意向，林厚福已将房屋交由原告使用，据此可以认定原告与两被告之间的案涉房屋交易存在一定的利害关系。但原告主张两被告签订的房屋买卖合同和房屋买卖交易均虚假，对此并未提供证据加以证明，其仅是对两被告的房屋买卖交易提出一些怀疑。被告陈立芬的举证，证明了两被告就案涉房屋交易经房产经纪机构居间签订了书面买卖合同并已在房屋登记机构备案存档，陈立芬支付了全部价款，案涉房屋已变更登记至陈立芬名下。原告针对陈立芬的举证，认为两被告的房屋交易中在银行进账单填写日期、存量房买卖合同非经纪版、合同约定的价款与实际成交的价款不一致、交易中陈立芬未实地查看房屋等存在问题，陈立芬对此进行了合理说明。本院经审查认为，原告所提出的相关问题说明两被告的交易手续存在一些瑕疵，但综合审查陈立芬提交的全部证据，这些瑕疵并不能否定两被告之间案涉房屋交易的真实性。原告主张两被告之间的案涉房屋交易虚假，两被告恶意串通，也未能提供证据加以证明。
综上，原告主张其与林厚福就案涉房屋的买卖成立且具有法律效力，原告已经实际履行了全部合同义务的意见，缺乏事实依据和法律依据，原告和林厚福之间就案涉房屋尚未形成买卖合同关系，原告对案涉房屋依法不享有买房人的本约合同权益；原告主张两被告之间的案涉房屋交易虚假，两被告恶意串通，也未能提供证据加以证明。因此，原告主张两被告关于案涉房屋的买卖协议无效，被告林厚福配合原告办理案涉房屋的变更登记手续的请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告冯武主张的诉讼请求。
案件受理费30800元，减半收取15400元，财产保全费5000元，合计20400元由原告冯武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 程前葆
二〇一六年十二月二十三日
书记员 郑佳玲