湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0726民初697号
原告：覃正辉，男，1972年1月12日出生，土家族，居民，住湖南省石门县。
被告：梁建社，男，1956年3月14日出生，土家族，居民，住湖南省石门县。
被告：邓任平，女，1964年12月7日出生，土家族，居民，住湖南省石门县。
原告覃正辉与被告梁建社、邓任平民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告覃正辉到庭参加诉讼，被告梁建社、邓任平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
覃正辉向本院提出诉讼请求：1.判令梁建社立即偿还借款本金280000元，利息170000元，并就借款本金280000元按年利率30%另行支付利息至该款实际偿清时止；2.判令覃正辉对拍卖或变卖邓任平所抵押的房屋价款享有优先受偿权；3.由梁建社、邓任平承担本案诉讼费及实现抵押权的其他费用。事实和理由：2012年2月16日，梁建社因个人建房需要，向覃正辉借款420000元整，借款期限自2012年2月16日起至2012年12月16日止，利息为月息3%，双方签订了《个人借款协议》，覃正辉依约向梁建社提供了借款本金420000元，在借款期限内，梁建社支付了部分利息和本金，但借款期限届满，梁建社没有按约还本付息。截止2014年10月21日，覃正辉与梁建社就借款进行结算，梁建社尚欠覃正辉借款本金280000万元，利息170000元。后双方达成展期协议：梁建社所欠覃正辉借款本金延期至2015年10月21日止，按年利率30%继续计息；所欠利息170000元于2015年5月1日前偿还，逾期则开始计算利息。邓任平对该借款本息以自己所有的位于石门县楚江镇观山社区居委会的房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记。上述借款本金和利息的还款日期届满后，梁建社没有按约履行债务，覃正辉曾多次催讨无果。为维护自己的合法权益，覃正辉特向法院起诉。
梁建社、邓任平均未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年7月9日、9月27日，覃正辉通过银行转账的方式分两笔给梁建社借款250000元、130000元，合计380000元。梁建社收到借款后，于2011年11月12日就250000元的借款本金向覃正辉支付了30000元的利息。2012年2月16日，覃正辉与梁建社就前述两笔借款进行结算，并达成《个人借款协议》，协议约定：覃正辉借给梁建社420000万，借款期限为2012年2月16日起至2012年12月16日止。利息按月利率3%计算，并于每季度末存于覃正辉的银行卡。该协议中约定的借款420000元实为覃正辉之前出借给梁建社的本金380000元和双方所结算的利息40000元所组成。2013年2月3日，梁建社通过银行转账的方式向覃正辉还款260000元，其中还本金114000元，支付利息146000元。同年2月9日，梁建社再次通过银行转账的方式向覃正辉返还借款本金25000元,自此之后，梁建社便一直再未偿还借款本息。2014年10月21日，覃正辉与梁建社再次对之前的借款进行核对，经核对，截至2014年10月21日，梁建社还欠覃正辉借款本金280000元，利息170000元，因梁建社无钱还款，于是向覃正辉出具了书面借据和欠条，借据载明：“今借到覃正辉人民币贰拾捌元整（280000元）。其他条款按原借款协议执行。借款人：梁建社，2014年10月21日。”欠条载明：“今欠到覃正辉借款利息壹拾柒万元整（170000元），欠款人：梁建社，2014年10月21日。”同日，覃正辉（作为出借人）与梁建社（既为借款人，亦为邓任平的抵押代理人）签订了《借款抵押合同》，合同约定：覃正辉向梁建社提供借款280000元，所欠利息170000元，合计450000元；借款用于邓任平私房建设工程款支付，借款期限为12个月，自2014年10月21日起至2015年10月21日止；借款利率为年利率30%；邓任平自愿以其所有的位于石门县楚江镇观山社区居委会的房屋（房屋所有权证号：00039998）予以抵押担保等内容。2015年4月7日，所抵押的房屋在石门县房地产管理局进行了抵押登记，本次抵押系二次抵押，第一次抵押为2014年1月23日抵押于王旺。合同签订后，梁建社并未按约定偿还借款本金及利息，故覃正辉于2017年5月3日向本院提起诉讼。
另查明，2013年11月14日，邓任平以委托人的身份向受托人梁建社出具了一份书面授权委托书，委托梁建社为其合法代理人，并可以邓任平的名义办理相关事项，其中包括代为办理涉及邓任平个人所有的位于石门县楚江镇观山社区居委会的房地产的贷款申请及相关抵押登记等手续。石门县公证处对邓任平的该授权委托行为进行了公证，并出具了（2013）湘常石证民字第508号公证书。
本院认为：本案的争议焦点有三个，一是覃正辉与梁建社之间是否存在民间借贷关系，二是梁建社欠覃正辉借款本金和利息应如何确定，三是梁建社代理邓任平的抵押担保行为是否合法有效。
关于本案的争议焦点一，即覃正辉与梁建社之间是否存在民间借贷关系。本院认为，虽然覃正辉在2011年7月9日、9月27日向梁建社借款380000元，双方没有借条、合同等书面凭证，但从银行的转账记录以及2012年2月16日双方签订的《个人借款协议》，2014年10月21日签订的《借款抵押合同》、借条、欠条等债权凭证来看，双方的民间借贷关系足以认定。覃正辉与梁建社之间的借贷关系成立及生效时间应以覃正辉向梁建社实际出借资金的时间来予以确认，即2011年7月9日和9月27日。
关于本案的争议焦点二，即梁建社欠覃正辉借款本金和利息应如何确定。关于借款本金的确定，本院认为，覃正辉于2011年7月9日、9月27日分两笔向梁建社转账380000元，该款应认定为覃正辉向梁建社出借的初次借款本金。2012年2月16日，覃正辉与梁建社经结算，梁建社与覃正辉签订《个人借款协议》，协议中确定借款本金为420000元，该420000元系初次借款本金380000元和利息40000元所组成，由于该利息40000元系按月利率3%所计算，超过了法律规定的年利率24%的标准，所以对超过该利率计算的利息不应计入本金，故截至2012年2月16日，梁建社欠覃正辉的利息应为28640元，其中按250000元本金计算自2011年11月10日起至2012年2月16日止的利息为16333元（250000×2%÷30×98），按130000元本金计算自2011年9月27日起至2012年2月16日止的利息为12307元（130000×2%÷30×142），不应为40000元。因此，2012年2月16日，梁建社与覃正辉共同签订的《个人借款协议》中的借款本金应为408640元（380000元+28640元）。2013年2月3日、2月9日，梁建社分两次向覃正辉偿还借款本金114000元、25000元，合计139000元，故梁建社现所欠覃正辉的借款本金应为269640元。梁建社欠覃正辉借款利息应如何确定，本院认为，自2012年2月16日覃正辉与梁建社经结算并签订《个人借款协议》之后，梁建社仅结息至2013年2月3日，自2013年2月4日起再未向覃正辉支付利息。因双方在《个人借款协议》中约定借款利率为月利率3%，该利率超出了法律所规定的年利率24%的标准，超过部分无效，故自2013年2月4日起，双方应按年利率24%计息，其中自2013年2月4日起至2月9日止，梁建社所欠覃正辉的借款利息应为982元[（408640-114000）×24%÷360×5=982]；自2013年2月10日起至2014年10月21日止，梁建社所欠覃正辉的借款利息应为110912元[（408640-114000-25000）×24%÷360×617=110912]，合计所欠利息为111894元。综上，2014年10月21日，覃正辉与梁建社签订的《借款抵押合同》中约定的借款本金280000元以及利息170000元，与实际借款本金及利息不符，本院依法予以纠正，本院确定梁建社所欠覃正辉的借款本金为269640元，截止2014年10月21日所欠利息为111894元。
关于本案的争议焦点三即梁建社代理邓任平的抵押担保行为是否合法有效。本院认为，邓任平在2013年11月14日向梁建社出具授权委托书，委托梁建社为其合法代理人代为办理各类事项，其中可代理的事项包括代为办理涉及邓任平个人所有的位于石门县楚江镇观山社区居委会的房地产的贷款申请及相关抵押登记等手续。该授权委托行为得到了石门县公证处的公证，足见该委托代理行为真实、合法、有效。梁建社作为邓任平的代理人，在代理权限及范围内以邓任平的名义就自己与覃正辉的借款提供抵押担保，并签订《借款抵押合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。梁建社代为抵押担保的行为所产生的法律后果，依照法律规定，应由被代理人邓任平自行承担。邓任平以自己所有的房产为覃正辉的借款提供抵押担保，且办理了抵押登记，符合抵押的法定要件，该抵押行为依法有效，故对覃正辉要求对抵押物享有优先受偿权的诉请，本院予以支持。
现梁建社欠覃正辉借款本金及利息，有双方的转账记录、《个人借款协议》、借据、《借款抵押合同》等债权凭证为证，事实清楚，证据充分，且不违反法律规定，本院予以确认。梁建社在约定的期限内未向覃正辉偿还借款已构成违约，覃正辉要求梁建社偿还借款本息的诉请，符合法律规定，本院予以支持。覃正辉主张要求梁建社、邓任平承担实现抵押权的其他费用的请求，因其不能明确该费用的具体金额，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、梁建社自本判决生效之日起30日内偿清所欠覃正辉借款本金269640元及截至2014年10月21日的利息111894元，并按年利率24%的标准支付自2014年10月22日起至实际偿清借款之日止的利息；
二、如梁建社不能按期偿还上述借款，则覃正辉有权要求拍卖、变卖抵押财产（即邓任平所有的位于石门县楚江镇观山社区居委会房屋所有权证号为00039998的房屋）所得价款按抵押顺位优先受偿；
三、驳回覃正辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8050元，由梁建社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 冉成文
人民陪审员 覃遵国
人民陪审员 覃 毅
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 吴亚兰
本案所适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； （二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。