湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0111民初1178号
原告（反诉被告）：杨辉，男，1979年8月30日出生，汉族，住湖南省华容县。
被告（反诉原告）：长沙出版物交易中心有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽路三段59号长沙出版物交易中心506房。
法定代表人：李曙，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨子江，男，系公司工作人员。
委托诉讼代理人：吴东旭，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨辉（以下简称原告）与被告（反诉原告）长沙出版物交易中心有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告的委托诉讼代理人杨子江、吴东旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨辉向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《长沙出版物交易中心文化市场商铺经营使用权转让协议》（协议编号：SJ-060115-121）（以下简称《经营使用权转让协议》）；2．被告支付原告商铺回购款80766元；3．被告支付原告委托经营收益50249元；4．被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2006年1月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《经营使用权转让协议》。合同约定：原告以总价53844元的对价受让被告拥有的长沙出版物交易中心三楼第D区第005号商铺使用权；甲方承诺在五年内完善商铺产权交易手续，完善手续后，甲方及时办理产权过户给乙方，乙方即拥有该商铺的所有权。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，乙方要求解除转让协议；如乙方要求不解除转让协议，甲方应加快办理产权手续；如在委托经营期限期满后，仍办不到该商铺产权证，则由甲方按乙方已付款项的150%收回该商铺。同日，原告（甲方）与被告（乙方）商务服务分公司（已注销）签订了《长沙出版物交易中心文化市场商铺委托经营合同书》（合同编号：SW-060115-121）（以下简称《委托经营合同书》）。合同约定：原告受让的长沙出版物交易中心三楼第D区第005号商铺使用权，委托被告商务服务分公司统一经营管理。委托经营期限自2006年1月1日至2018年4月30日止。委托期限内，乙方同意按照商铺使用权转让款的9%向甲方支付税前年度委托经营收益。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了转让款53844元，且将商铺委托被告经营。但是，合同签订后，截至起诉之日止，被告未能按照合同约定的期限办理好商铺的产权证。原告多次向被告询问产权能否办理妥当，被告均无法给予原告明确答复。现委托经营期限即将到期，被告表示无法在委托期限到期前办理好商铺产权。另商铺委托被告经营后，被告仅支付至2007年的经营收益，2008年至今的收益一直未支付，被告代扣税费后，未付收益款共计为50249元。被告的行为已经严重违反了双方的合同约定，请求判如所请。
被告（反诉原告）长沙出版物交易中心有限公司辩称：（一）同意解除两份合同，但《经营使用权转让协议》的产权不能办理不是因为被告的原因，是由于合同签订后，长沙市与此有关的政策进行了多次变化，导致被告办理产权的手续不得不重复多次提交。且根据现行政策，产权证能够办理完成的期限无法预料，不属于被告违约导致的。被告同意退还原告使用权转让款的本金53844元。（二）原告要求按照购房款的150%回购没有合同依据，根据合同约定，此项权利是在委托期限届满后如不能办理产权，被告有权按照150%进行回购，但是原告并没有相应的权利主张被告按照150%回购。（三）对于委托经营收益，原告的计算有误，且由于被告在2016年完全闭店经营。被告从2016年开始也没有实际使用商铺，商铺的收益应该只计算至2016年3月。
被告（反诉原告）长沙出版物交易中心有限公司提出反诉请求：1．解除原、被告签订的《经营使用权转让协议》及《委托经营合同书》；2．反诉费由原告负担。事实与理由：2006年1月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《经营使用权转让协议》。合同约定：原告以总价53844元的对价受让被告拥有的长沙出版物交易中心三楼第D区第005号商铺使用权。同时，双方另签订了《委托经营合同书》，合同约定：原告受让的出版物交易中心三楼第D区第005号商铺使用权，委托被告商务服务分公司统一经营管理，被告按照商铺使用权转让款的9%向原告支付税前年度委托经营收益。根据《经营使用权转让协议》的约定，被告须在合同签订后五年内为原告办理产权手续，但商铺所在的长沙出版物交易中心大楼是基于租赁长沙市雨花区圭塘街道办事处大塘村民委员会（以下简称大塘村）的集体土地而建设的，在合同签订时当地政府出台的政策扶持集体土地转为国有建设用地。合同签订后，被告积极向政府主管部门申请将集体土地变为国有土地，以实现项目具有可转让的产权手续。被告为此耗资近千万元的相关费用，但在办理过程中由于《长沙市政府长沙市征地补偿安置条例实施办法》（长沙市人民政府令第60号）、《长沙市征地补偿实施办法》（长沙市人民政府令第103号）以及《长沙市人民政府关于加快推进城中村改造工作的意见》（长政发[2014]51号）三个阶段的重大政策变化导致案涉房屋的产权办理无法完成。并且根据现有的政策，案涉房屋的产权办理因政策落地原因，办理完成的期限遥遥无期且无法预料。根据《委托经营合同书》的约定，由被告负责长沙出版物交易中心大楼经营管理，而整个大楼从2005年至2018年，经历从长沙出版物购物中心变更为喜乐地儿童乐园，从喜乐地儿童乐园变更为喜乐地购物中心几次经营方向的变更。变更过程中，整栋大楼长时间处于闲置状态，即使在正常营业的时间段内出租的面积也未超过大楼使用面积的50%。从2005年至今，被告一直处于亏损状态。特别是2016年地铁五号线施工以来，整栋大楼西面被挡住，大楼整个90%的面积处于闲置，加重了被告的亏损，现已无法负荷返租款的支付。被告认为，由于政策的原因，导致被告未能完成案涉房屋的产权手续，被告从大楼建设至今一直处于亏损状态，上述导致《经营使用权转让协议》及《委托经营合同书》无法继续履行下去，请求支持被告的反诉请求。
原告（反诉被告）杨辉辩称，同意解除合同，但是被告应当按照原告的主张向原告支付回购款和委托经营收益。
经审理查明，2003年11月15日，大塘村和被告签订了一份《土地使用权租赁合同》，约定由被告租赁大塘村约为100亩的集体生产安置用地。此后，被告和大塘村作为共同建设单位办理了《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，并办理了《建设用地规划许可证》，被告投入施工建设了长沙出版物交易中心大楼。项目建成后，被告和大塘村于2005年10月共同出具了一份《关于长沙出版物交易中心主建筑物的土地使用权及有关事项的说明》，其中载明：“长沙出版物交易中心主建筑的土地由雨花区圭塘办事处大塘村委所有，并于2003年10月签署合同全权委托给长沙出版物交易中心有限公司使用，使用年限为永久性；长沙出版物交易中心主建筑物由长沙出版物交易中心有限公司所有，适用年限为永久性，特此告知”。
2006年1月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《经营使用权转让协议》。合同约定：原告以总价53844元的对价受让被告拥有的长沙出版物交易中心三楼第D区第005号商铺使用权。协议第十二条中约定：“甲方负责于商铺交付后五年内协助乙方办理好产权证书，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理。（一）甲方自商铺使用权交付五年后不能办理房屋所有权证书的：（1）乙方要求解除转让协议的，甲方负责于十个工作日内全部退还乙方已付的商铺转让款，除乙方在五年内出租商铺所得委托经营收益均作为甲方向乙方支付的违约金外，甲方另按照乙方已付转让款的5%向乙方承担违约责任，乙方于甲方退款同时向甲方退还商铺，本协议解除，双方互不追究其他违约责任。（2）乙方要求不解除转让协议，甲方应加快办理产权手续，如在委托经营期限满后，仍办不到该商铺产权证，则由甲方按乙方已付款的150%收回该商铺”。同日，原告（甲方）与已注销的被告商务服务分公司（乙方）签订了《委托经营合同书》。合同中约定：甲方受让的出版物交易中心三楼第D区第005号商铺使用权，委托乙方统一经营管理；委托经营期限自2006年1月1日至2018年4月30日止；委托期限内，乙方同意按照商铺使用权转让款的9%向甲方支付税前年度“委托经营收益”，乙方在支付“委托经营收益”时应按照税法规定代扣代缴税费。上述两份合同签订后，原告向被告支付了价款53844元，案涉商铺实际由被告经营管理，被告在扣除了15%的税款后向原告支付2006年度的“委托经营收益款”4119.10元，未继续支付此后的其他“委托经营收益款”。
2018年2月8日，原告诉至本院，被告于2018年3月8日提出反诉。在本案的审理过程中，双方一致确认，被告可按照15%的比例扣除税款后支付“委托经营收益款”。
另查明，长沙市出版物交易中心至今未办理产权登记。
以上事实，有《土地使用权租赁合同》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《关于长沙出版物交易中心主建筑物的土地使用权及有关事项的说明》、《经营使用权转让协议》、《委托经营合同书》以及当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：
一、关于《经营使用权转让协议》、《委托经营合同书》的效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十一条的规定，“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”。另据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。再据地随房走的一般原则和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。《经营使用权转让协议》虽名为使用权转让合同，但实际为该商铺的房屋买卖合同，如按照《经营使用权转让协议》的约定履行将导致案涉集体所有的土地将随着案涉商铺一并流转。而据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。案涉土地属于大塘村集体所有的土地，原告并不属于大塘村的集体组织成员，不享有该集体组织的土地使用权，不能通过上述《经营使用权转让协议》受让该集体组织土地上的房屋。且案涉商铺所在土地使用权截至原告起诉时仍不能自由流转，因此，《经营使用权转让协议》违反了现行法律规定，且损害社会公共利益，应属于无效合同。因《经营使用权转让协议》无效，据该协议签订的《委托经营合同书》亦属于无效合同。无效合同自始无效，无需解除，故双方要求解除合同的主张，本院均不予支持。因《经营使用权转让协议》属无效合同，原告据该协议要求被告支付商铺回购款及委托经营收益均于法无据，本院不予支持。
二、《经营使用权转让协议》、《委托经营合同书》无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因合同无效，原告应向被告返还案涉商铺，被告应向原告返还原告已支付的价款53844元。另外，被告占用了原告支付了价款53844元，确有造成原告利息损失，被告应予以赔偿。而原、被告在签订《经营使用权转让协议》时均明知案涉房屋所属土地的归属及土地性质，双方均有过错。综合案情，考虑案涉两份合同的实际履行情况，本院酌情确定，被告应参照双方签订的《委托经营合同书》中载明的扣除税款后的委托经营收益标准向原告支付委托经营期间的利息损失。因被告已实际支付了2006年的委托经营收益，故还需按照每年4119.10元的标准支付自2007年1月1日至2018年4月30日止的利息损失46683.13元（4119.10元/年×11年+4119.10元/年÷12月/年×4月）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）杨辉与被告（反诉原告）长沙出版物交易中心有限公司签订的《长沙出版物交易中心文化市场商铺经营使用权转让协议》（协议编号：SJ-060115-121）和《长沙出版物交易中心文化市场商铺委托经营合同书》（合同编号：SW-060115-121）无效；
二、原告（反诉被告）杨辉于本判决生效之日3日内将位于湖南省长沙市雨花区长沙出版物交易中心三楼第D区第005号商铺返还被告（反诉原告）长沙出版物交易中心有限公司；
三、被告（反诉原告）长沙出版物交易中心有限公司本判决生效之日起3日内退还原告（反诉被告）杨辉价款53844元，并支付利息损失46683.13元，两项合计100527.13元；
四、驳回原告（反诉被告）杨辉的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）长沙出版物交易中心有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2920元，因适用简易程序减半收取计1460元，由原告（反诉被告）杨辉负担；反诉费40元，由被告（反诉原告）长沙出版物交易中心有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 欧阳毅
二〇一八年五月七日
书记员 廖薇薇
附：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。