安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0103民初4196号原告:张霞，女，1983年8月16日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被告:李峰，男1991年4月30日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：张莉莉，女，汉族，系李峰姐姐。原告张霞与被告李峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张霞，被告李峰及其委托诉讼代理人张莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张霞向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告装修损失11000元；2、被告支付原告违约金9000元；3、被告支付原告房屋押金9000元；4、被告支付原告剩余一个半月物业费408元；5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年4月16日，原、被告订立一份房屋租赁合同，根据该合同约定：被告将其合法所有的位于合肥市庐阳区长江中路363号百大CBD中央广场B座1房屋出租给原告，租金为4500元/月，租赁期限为5年；补充条款为：1、如甲乙双方任何一方违约，经双方协商解决，协商不行，由违约方赔付对方违约金人民币玖仟元整；2、乙方需每季度交租期提前15日支付甲方本季度租金。当日，原告向被告支付押金9000元，房租13500元，以及一年期物业费3265.92元（12个月）。被告将房屋交付原告使用。后经被告同意，原告对房屋进行装修，装修支付装修费等约45000元。2017年12月6日，被告以微信和电话方式要求解除合同，收回房屋。经双方多次协商，被告同意原告住至2018年2月底，赔偿原告装修损失及提前解除合同违约金合计20000元。但之后，被告拒绝按此约定支付赔偿金并强行换锁收房。为维护原告之合法权益，故诉至法院，恳请判如所求。被告李峰辩称，一、被告没有让原告装修案涉房屋，该房屋原本符合居住条件，不应承担装修损失；二、原告搬走后应该恢复原状，原告将被告的床都搬走，双方当时约定在达成协议情况下将东西送给原告，但是双方没有达成协议。在派出所时，原告答应违约金为18000元，第二天原告就反悔，被告希望按照案涉合同执行，并对微信中的内容不认可；三、原告尚欠付物业费和房租，因为原告不愿意换钥匙导致换锁，电费及水费也没有交，原告应当交付最后一个月房租，一季度房租少付2000元，希望按照合同履行。本院经审理查明的事实如下：2017年4月16日，李峰（甲方）和张霞（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于合肥市百大CBDB幢1403室房屋出租给乙方，租期为2017年4月16日至2022年4月15日；租金为每月4500元，租金按季在每季度交租期提前15日支付；乙方承担租赁期间内产生的各项费用，包括水、电、煤气、物业管理费等；乙方向甲方交纳押金9000元；如甲、乙双方有任一方违约，由违约方赔付对方违约金9000元。甲方签字由张莉莉代李峰签名。李峰在庭审中认可张莉莉签字行为。合同签订后，张霞向李峰支付了9000元押金、三个月房租13500元，以及一年期物业费3265.92元。李峰将案涉房屋交付给张霞使用。经李峰同意，张霞对案涉房屋进行了装修改造，李峰在微信中同意减免2017年7月16日至2017年10月15日期间租金1290元，2017年7月3日张霞向李峰支付了租金12210元（13500元-1290元）。2017年12月，由于李峰姐姐张莉莉的孩子上学需要房子居住，李峰提出提前解除合同，其中张莉莉与张霞微信记录分别载明以下内容：张莉莉“按之前约定，你住到2月底我陪你两万，住到三月底我陪你一万一。这期间我免费给你使用——”，张霞“那个一会来拿钥匙不能先转我两万，剩下来押金九千等哪天我俩都有空，一块到物业结呢”，张莉莉“我们回头结算吧，都住一个小区对吧”；张霞“房里东西都不要了吧，那边空荡荡，什么都没有”，张莉莉“冰箱洗衣机我要，属于你的东西你全部拿走”，张霞“你当时过来说都可以给我用的，甚至以前搬去的家具之类，关键装上的东西我想带也带不走啊”，张莉莉“你只说主卧的床让我送你，我答应了，装上的东西我也补偿你钱了呀，你沙发窗帘灯桌椅都可以带走”。2018年2月底，张霞搬离了案涉房屋，但双方就补偿事宜产生纠纷，故张霞诉至本院。另查明：张霞房租支付至2017年12月15日，其有物业代收费用共计847.5元由李峰代为支付。上述事实由双方提供的房屋租赁合同、微信支付记录、微信聊天记录、发票等证据，以及双方庭审陈述予以佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉合同签订后，由于被告姐姐需要房屋自住，被告提出提前解除合同，后双方就解除案涉合同达成以下协议：1、被告除返还押金9000元外，如原告在2018年2月底前搬离，被告补偿其损失20000元，如在2018年3月底前搬离，被告则补偿其损失11000元；2、被告免收原告搬离前房租，且同意将案涉房屋内部分设施（如床等）赠送原告。由于双方均确认原告于2018年2月底搬离案涉房屋，视为双方签订的案涉合同于2018年2月底解除，本院予以确认。但案涉合同解除后，被告未能按双方约定解除合同内容履行，故被告存在违约行为。关于被告的违约责任，双方约定的20000元损失应该包括两部分即装修损失11000元，以及提前解除合同违约金9000元，故本院对原告的上述请求予以支持。关于返还押金，案涉合同因为被告提前解约而解除，故被告应返还原告押金9000元，但应扣除被告代支付的费用847.5元，故被告还应返还原告押金8152.5元。关于原告诉请的物业费408元，由于原告实际租住期间为2017年4月16日至2018年2月底，故被告应支付给原告1.5个月物业费408元（3265.92元÷12个月×1.5个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李峰于本判决生效之日起十日内赔偿张霞装修损失11000元，并支付违约金9000元；二、李峰于本判决生效之日起十日内返还张霞房屋押金8152.5元；三、李峰于本判决生效之日起十日内支付张霞物业费408元；四、驳回张霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为268元，由李峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  谢伟林二〇一八年八月十四日书记员  王 蓓附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。