浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终2937号
上诉人（原审被告）：林龙水，男，1955年1月10日出生，汉族，浙江林苑宾馆董事长，住松阳县。
委托代理人：张韶峰，上海福一律师事务所律师。
委托代理人：郑勇，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波市鄞州区古林镇礼嘉桥村经济合作社。住所地：宁波市鄞州区古林镇礼嘉桥村。
法定代表人：徐云昌，该社社长。
委托代理人：毛留军，浙江红邦律师事务所律师。
上诉人林龙水因与被上诉人宁波市鄞州区古林镇礼嘉桥村经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2016年8月8日作出的（2016）浙0212民初2617号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月7日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2004年7月8日，原、被告签订《站前路沿街综合用房租赁合同》一份，约定：原告将礼嘉桥村站前路沿街综合用房出租给被告，该土地使用性质为工业用地，属于临时性租赁物，出租方不提供承租方租赁物的产权证；租赁面积：底层建筑面积为1558平方米，二层及其以上建筑面积2870平方米，实际面积按竣工后实际丈量标准计算为准；租赁物暂定于2004年12月份交付，具体按实际土建竣工交付日期为准；租赁期限为12年，暂定自2005年1月1日至2016年12月31日止，实际期限按租赁物土建竣工交付之日起推算到年满12周年止；承租方租赁期满后的建筑、装潢、水、电安装等一切不动产一律不得拆除，归出租方所有；租金：1-3年租金3749040元，4-6年租金4123944元，7-9年租金4536338元，10-12年租金4989973元，第一年租金在投标押金中一次性扣除，以后逐年租金在使用前10天先交付年租金一半，再隔六个月交付另半年租金，先付后用。该合同签订后，原告于2004年11月向被告交付了涉案房屋，被告在涉案房屋开办宁波市鄞州天龙宾馆并进行了装修，董继潭、杨明岳为天龙宾馆合伙人。2007年3月起，被告及其合伙人将天龙宾馆交由案外人杜文姣承包经营至今。2015年12月21日，原告向被告发函催讨2016年1月后的租金831662.04元。被告收函后于2015年12月23日向原告发出《关于提请立即终止租赁合同的告知函》一份，告知：租赁合同为被告代表天龙宾馆签订，天龙宾馆现法定代表人董继潭未续交房租，被告要求原告终止房屋租赁合同并在2016年1月1日接收租赁物，如原告未终止宾馆承租，一切法律责任与被告无关。被告发函后未腾退并交还房屋，也未支付租金，由此引起诉讼。
另查明：涉案房屋钥匙由案外人董继潭持有，部分店面房转租给案外人，宁波市鄞州天龙宾馆合伙人董继潭、杨明岳均表示愿意腾退房屋。
原审原告宁波市鄞州区古林镇礼嘉桥村经济合作社于2016年3月28日诉至法院，请求判令：1.解除原审原告与原审被告签订的《站前路沿街综合用房租赁合同》；2.原审被告向原审原告支付房屋租金831662元；3.原审被告赔偿原审原告违约金415831元；4.原审被告将租赁房屋恢复原状并限期腾退；5.原审被告按合同约定的租金标准支付合同解除日起至实际腾退房屋止的房屋使用费。审理期间，经原审法院释明，原审原告变更诉讼请求为：1.原审被告按合同约定的租金标准支付自2016年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费（暂算至2016年6月30日为831662元）；2.原审被告支付占用使用费的利息损失24949元（以831662元为本金按银行同期贷款利率计算6个月）；3.原审被告将房屋恢复原状并腾退房屋。
原审法院审理认为：原告未能提供涉案房屋的房屋所有权证或建设工程规划许可证，故原告就涉案房屋与被告签订的房屋租赁合同无效。该房屋租赁合同虽属无效，但合同中明确约定了出租方为原告，承租方为被告，原告可参照合同约定的租金标准每年1663324元向被告收取占有使用费。被告抗辩认为，原告并非房屋产权人，被告也非实际承租人，故原、被告主体均不适格。该院认为，根据合同相对性原理，被告应向原告履行合同义务，涉案房屋产权人、实际使用人并不影响原告作为出租人、被告作为承租人之间的房屋租赁合同法律关系，故对原告要求被告自2016年1月1日起至实际腾退之日止参照合同约定的租金标准支付占有使用费的诉讼请求，予以支持。被告未支付占有使用费，原告有权收回房屋，故对原告要求被告将房屋恢复原状并腾退的诉讼请求，予以支持。对于原告主张的占有使用费利息损失，该院认为，涉案房屋租赁合同无效，其关于付款期限的约定亦无效，根据法律规定，租赁期限一年以上的，应当在每一年届满时支付租金，现原告因被告未支付房屋占有使用费而收回房屋，期限尚未满一年，故被告应在腾退房屋时支付自2016年1月1日起至腾退之日止的占有使用费，原告主张以831662元为基数计算6个月的利息损失，缺乏依据，不予支持。对于被告要求追加宁波市鄞州天龙宾馆、董继潭、杜文姣为本案被告，追加杨明岳为本案第三人的申请，该院认为，原、被告为签订涉案房屋租赁合同的相对方，原告有权向被告主张权利，而房屋实际控制人董继潭、杨明岳明确向该院表示愿意腾退房屋，原告也表示其会自行处理房屋腾退过程中的其他问题，故对被告的申请，不予准许。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，作出如下判决：一、被告林龙水将承租的礼嘉桥村站前路沿街综合用房恢复原状并腾退交还给原告宁波市鄞州区古林镇礼嘉桥村经济合作社，限于判决生效后十五日内履行完毕；二、被告林龙水按每年1663324元的标准支付原告宁波市鄞州区古林镇礼嘉桥村经济合作社自2016年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，限于判决生效后十五日内履行完毕；三、驳回原告宁波市鄞州区古林镇礼嘉桥村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费12”449元，由原告宁波市鄞州区古林镇礼嘉桥村经济合作社负担252元，被告林龙水负担12197元。
宣判后，原审被告林龙水不服，向本院提起上诉，称：1.原审法院审理程序存在错误。原审审理时对被上诉人当庭变更诉讼请求没有给予上诉人举证期限，存在严重错误；原审法院未依法追加被告及第三人，存在严重错误。2.原审法院认定事实不清。首先，被上诉人曾针对上诉人的告知函进行回函，对于回函内容，原审未予认定，遗漏重要事实。杨明岳系涉案房屋权利人古林镇礼嘉桥村村民主任，原审法院未予认定，遗漏重要事实。原审法院未认定涉案房屋的占用人及房屋占有使用费的交纳人，遗漏重要事实。涉案房屋系董继潭、杜文娇承包经营使用，承包期尚未结束，原审法院未予认定，遗漏重要事实；其次，原审法院未对房屋占有使用费的收取主体的情况进行查明，属于认定事实不清。3.原审法院适用法律错误。首先，上诉人并非房屋占有使用人，原审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》判决上诉人承担房屋占有使用费，适用法律错误。其次，原审法院既已认定合同无效，又认定由上诉人根据合同相对性原则承担法律责任，属于适用法律错误。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人宁波市鄞州区古林镇礼嘉桥村经济合作社答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.经原审法院释明，被上诉人变更诉讼请求后，原审法院给予上诉人举证期限，程序合法。2.本案租赁合同虽被确认无效，但上诉人为合同相对方，原审未追加被告及第三人，符合合同相对性原则。3.原审法院根据最高院规定，判令由上诉人支付占有使用费，适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均无新的证据提交。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方当事人的陈述及诉辩，本案的争议焦点为：1.一审法院审理程序是否存在错误。根据一审法院的庭审笔录，被上诉人变更诉讼请求后，一审法院已给予了上诉人举证期限，另原审法院依据案件事实未在一审中采纳上诉人要求追加被告及第三人的主张，审理程序并无不当，故上诉人认为一审法院审理程序存在错误的主张，没有法律和事实依据，本院不予采信。2.一审法院认定事实与适用法律是否存在错误。因被上诉人未能提供涉案房屋的房屋所有权证或建设工程规划许可证，故被上诉人就涉案房屋与上诉人签订的房屋租赁合同无效。该房屋租赁合同虽属无效，但合同中明确约定了出租方为被上诉人，承租方为上诉人，被上诉人可参照合同约定的租金标准向上诉人收取占有使用费。一审法院根据合同相对性原则并依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定判决上诉人承担房屋占有使用费，符合事实与法律规定，至于上诉人主张涉案房屋系董继潭、杜文娇实际占有并承包经营使用，系另一法律关系，一审法院未采信上诉人之主张，并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12449元，由上诉人林龙水负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伟东
代理审判员 郑 辉
代理审判员 李春燕
二〇一六年十月十九日
书 记 员 薛 楠