浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0603民初4473号原告：刘义华，女，1980年2月14日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：蔡炎炯、朱国峰，浙江越光律师事务所律师。被告：刘某，女，1975年2月23日出生，汉族，住浙江省温岭市。被告：张宇航，男，1999年9月8日出生，汉族，住浙江省温岭市。被告：张某，女，2004年3月22日出生，汉族，住浙江省温岭市。法定代理人：刘某，系本案第一被告，为张某之母。上述三被告的共同委托诉讼代理人：洪震亮，浙江震天律师事务所律师。原告刘义华与被告刘某、张宇航、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间，本院根据原告刘义华的申请，对被告刘某、张宇航、张某采取财产保全措施。原告刘义华的委托诉讼代理人蔡炎炯，被告张宇航及三被告的共同委托诉讼代理人洪震亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘义华向本院提出诉讼请求：1.要求判令三被告继续履行2018年3月16日签订的《房地产买卖（居间）合同》，由三被告协助原告办理案涉房屋的过户手续；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月16日，原告与三被告签订《房地产买卖（居间）合同》，约定：三被告将共有的坐落于柯岩街道唯美品格小区百合园1幢的房屋及附属设施转让给原告，房屋总价为1238万元；合同签订之日，原告应当支付购房定金50万元；过户手续办理完毕之日，原告支付房款388万元，剩余房款800万元在原告办理二手房按揭贷款后由银行直接放款给被告；被告应在2018年10月30日前交付房屋及全部资料；合同还对其他事项进行了约定。同日，原告按约交付了定金50万元。现三被告不愿意继续履行案涉合同，意图毁约。原告为维护自身合法权益，向法院呈讼。被告刘某辩称，1.案涉房屋为按份共有，刘某、张宇航、张某分别各占50%、25%、25%，其中张宇航系完全民事行为能力人，案涉合同须其同意或授权，因缺乏张宇航的意思表示，该合同自始未成立。2.民法通则规定监护人应保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人利益外，不得处理被监护人的财产。本案原告明知上述事实，仍与刘某进行买卖房屋，其恶意处分行为严重损害了张某的合法权益，故依据民法总则的规定，即使案涉合同成立，也因存在无效事由致合同自始无效。3.本案存在法律上不能履行之情形。即使合同成立且有效，因本案涉及未成年人权利之保护，如果强行采取实际履行措施，势必造成张某的合法权益受损，与法律精神相悖。4.刘某在与原告签订合同前，已经向原告披露了共有人及共有份额状况，明确告知原告及居间人，案涉房屋共有人之一即张宇航系完全民事行为能力人，且人在美国，尚未取得张宇航的授权及张某系限制民事行为能力人等事实，然而原告和居间人无视上述事实，在未取得张宇航签名及授权的情况下，仅要求刘某代为签名，故若案涉合同未成立或无效，则缔约过失责任应由原告与居间人承担，与刘某无涉。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告张宇航辩称，1.案涉房屋权属登记清晰载明该房屋为按份共有，张宇航所有的25%的份额系继受取得，该财产属于父亲张金超的遗产，对张宇航具有特殊的纪念意义，故其从未表示过要转让案涉房屋名下份额，也从未授权刘某转让自己对房屋的共有份额。原告与刘某进行房屋买卖行为时，因张宇航人在美国，并不知情。故案涉房屋买卖合同在缺乏张宇航意思表示的情况下，自始未成立。2.若本案合同未成立或无效，缔约过失责任应由原告和居间人等共同承担，与张宇航无涉。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告张某辩称，1.根据合同法及民法总则的相关规定，合同成立须合同当事人就合同的主要条款达成合意。结合本案，张某对案涉房屋占25%的份额，但因系限制行为能力人，且原告与刘某均未告知张某房屋转让事宜，故案涉合同因缺乏张某的意思表示或意思表示有瑕疵，合同自始未成立。2.监护人应保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人利益外，不得处理被监护人的财产。本案原告明知上述事实，仍与刘某进行买卖房屋，其恶意处分行为严重损害了张某的合法权益。同时，根据未成年人保护法第14条规定，父母或其他监护人应当根据未成年人的年龄与智力发展状况，在作出与未成年人权益有关的决定时应告知其本人，并听取他们意见。结合本案，原告与刘某等在实施上述法律行为时，均未告知张某，亦未听取其他近亲属的意见，其行为显然侵害了张某的共有权。故，即使案涉合同成立，也因存在无效事由而自始归于无效。3.本案存在法律上不能履行之情形。即使合同成立且有效，因本案涉及未成年人权利之保护，如果强行采取实际履行措施，势必造成被告张某的合法权益受损，与法律精神相悖。4.若本案合同未成立或无效，缔约过失责任当然应由原告和居间人等共同承担，与张某无涉。若本案因法律上履行不能而被判决解除合同，则解除合同项下的责任承担也与张某无涉。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理查明，刘某与张金超（已亡故）系夫妻，双方在夫妻关系存续期间生育一子即张宇航、一女即张某。张金超于2015年5月6日亡故后，其父亲张福寿、母亲林桂芬、妻子刘某均放弃登记在刘某名下的坐落于绍兴市柯桥区的房屋中属于张金超所有的份额的遗产。浙（2017）绍兴市柯桥区不动产权第0057401号不动产权证书载明上述房屋现登记于刘某、张宇航、张某名下，由三被告按份共有。2018年3月16日，甲方刘某、张宇航、张某，乙方刘义华，中介方绍兴市柯桥区柯岩永恒房屋中介服务部三方签署《房地产买卖（居间）合同》一份，约定甲方将坐落于柯岩街道唯美品格小区百合园1幢的房屋及附属设备、设施转让给乙方，转让成交价格为12380000元。合同还对其他事项进行了约定。该合同署有甲方刘某、乙方刘义华的签名，张宇航及张某的署名由刘某代签。另，刘某出具分别署有张宇航、张某签名的两份《委托书》，该两份《委托书》载明张宇航、张某全权委托刘某办理案涉房地产买卖、收取购房定金的一切事宜。同日，刘某收取刘义华购房定金500000元。在本案审理期间，原告在2018年6月21日庭审中提出请求对署有张宇航签名的《委托书》中签名的真实性进行司法鉴定，后于2018年8月1日书面申请撤回该鉴定申请。以上事实，由原告提供的房地产买卖（居间）合同、收款收据、委托书，三被告提供的户口簿、注销户口证明、公证书、不动产权证书及当事人在诉讼中的陈述等证据予以证明。本院认为，当事人的合法权益应依法受到保护。本案的争议焦点在于：案涉《房地产买卖（居间）合同》的成立与效力问题。原告认为，案涉合同已经成立并生效，在刘某出具张宇航、张某授权委托书的情况下，原告已经尽到了审核义务，原告有理由相信刘某具有代理权，故该《房地产买卖（居间）合同》合法有效，被告应依约履行合同项下的义务。而三被告则认为，因房屋买卖合同及授权委托书上的张宇航、张某的签名均为刘某代签，故房屋买卖事宜缺乏张宇航、张某的意思表示，亦未获得张宇航的授权，合同应属自始未成立，即使合同成立，也因张某系未成年人而处分其财产致合同归于无效。本院认为，首先，对于合同是否成立的问题，《最高人民法院关于适用综上所述，本院认定刘某代理张宇航进行的房屋买卖行为系无权代理行为，《合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”由于张宇航未对刘某的代理行为予以追认，故，本案中刘某的房屋买卖行为对张宇航不发生法律效力。而案涉房屋系刘某、张宇航、张某三人按份共有，故原告主张判令三被告继续履行2018年3月16日签订的《房地产买卖（居间）合同》，并由三被告协助原告办理案涉房屋的过户手续的诉讼请求，属于法律上的履行不能，本院依法不予支持。但原告刘义华与被告刘某签订的《房地产买卖（居间）合同》对双方具有法律约束力。原告在案涉房屋买卖过程中因被告刘某履行不能造成的损失，结合双方过错程度，可另循合法途径予以救济。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用驳回原告刘义华的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，财产保全申请费5000元，合计5040元，由原告刘义华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  叶新祥二〇一八年八月三日书记员  徐春燕?附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于适用第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。????7?