北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6855号
上诉人（原审被告）：白英，女，1971年2月19日出生。
委托诉讼代理人：洪晔，北京市易行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马骋，北京市易行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨从葳，男，1934年3月12日出生。
委托诉讼代理人：孙峰（杨从葳之女婿）。
委托诉讼代理人：曹英，北京市中银律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，女，该公司法务。
上诉人白英因与被上诉人杨从葳及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初7383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
白英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨从葳的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实有误，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2017年8月12日解除，并非在一审庭审中协商解除。2.杨从葳的损失并非由我造成，我不应支付90万元违约金，我不再购买405号房屋的行为虽构成违约，但已及时、如实履行了告知义务，并与杨从葳协商解除了合同。3.一审判决违约金数额为90万元，缺乏事实和法律依据，明显过高。4.杨从葳存在恶意诉讼的情形。
杨从葳辩称，同意一审判决。1.白英称《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年8月12日解除没有任何依据。2.合同具有相对性，白英另一套房屋不能出售并非涉案合同不能履行的原因，白英已构成根本性违约。3.我的损失实际上远大于一审判决的违约金数额。4.白英违约在先，我合法行使诉权，维护权益。
我爱我家公司未到庭应诉，该公司提交书面意见述称，白英的上诉请求与我公司无关，我公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。
杨从葳向一审法院起诉请求：1.解除白英与杨从葳及我爱我家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.白英支付违约金116万元（房屋总价款的20%），杨从葳已收取定金不予退还，从违约金中抵扣。
一审法院认定事实：2017年3月26日，杨从葳（出售方、甲方）与白英（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为E1703078421）约定：甲方所售房屋坐落在丰台区×××405号（简称405号房屋），建筑面积78.70平方米，该房屋成交总价为5800000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元；乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款；乙方分三次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款：第一次于过户前3日内，乙方向甲方支付142万元，资金通过资金监管方式划转；第二次，于过户前3日内，乙方向甲方支付425万元，资金通过资金存管方式划转；第三次，于交付房屋当日，乙方向甲方支付3万元，资金通过自行交接方式划转；第九条：因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同，如甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定；第十条（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任；第十一条合同解除条款：如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。
2017年3月30日，孙峰代理杨从葳（出卖方、甲方）与白英（买受方、乙方）及我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》约定：由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交2万元，余额部分在查档当日内补齐；由于甲方个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托孙峰代为签署出售位于丰台区×××405号房产的《买卖合同》以及其它一切相关文件；甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款10万元；由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2017年3月26日签订的《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2017年10月20日，因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延，如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的编号为E1703078421的《买卖合同》及同丙方签署的《履约服务合同》，而无须征得他方的同意。
上述房屋买卖合同及补充协议签订后，白英向杨从葳支付了10万元定金。因白英购买405号房屋的钱款系其出售己方房屋所得，其方出售房屋的合同因2017年房屋新政出台，履行出现纠纷引发诉讼，其方未按预期收到房款，无力支付本案405号房屋房款，本案房屋买卖合同未予继续履行。2017年11月，杨从葳向白英发出解除《房屋买卖合同通知》，以白英迟延付款，未办理房屋产权交易，严重违约为由，解除合同。2017年11月3日，白英收到了该解除合同通知。
一审庭审中，杨从葳称白英超过合同约定的履行期限未支付房款，办理房屋过户，应当承担相应违约责任。白英称其方系因房屋新政影响，无力支付房款，政策变动属于不可抗力因素，并非其主观原因所致，且杨从葳明知其全款购房，房款来源系出售房屋所得，因其方出售房屋合同履行出现纠纷，因房屋新政出台，买房人受限贷政策影响，资金出现缺口，法院判决解除合同，引发本案连环结果，其方对合同不能履行并无过错，不应承担违约责任，且双方违约金标准约定过高，杨从葳并无证据证明损失。杨从葳称双方系房屋新政出台后签约，白英全款购房，应对合同履行风险有所预见，白英有义务按合同约定履行，其方咨询房屋中介公司，现405号房屋价格较双方成交时降低了140万元左右，杨从葳年迈需要出售房屋用钱养老，且405号房屋其方取得时亦有高额贷款，需偿还高额利息，因白英违约不履行合同给其方造成巨大损失，其方仅按合同约定的违约金主张116万元。
一审庭审中，双方均同意解除本案《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
另查，田俊、王开以房屋买卖合同纠纷将白英诉至北京市海淀区人民法院，要求解除房屋买卖合同，返还定金20万元，北京市海淀区人民法院于2018年5月10日作出（2017）京0108民初26605号民事判决书，判决解除合同，白英退还合同定金二十万元。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、（2017）京0108民初26605号民事判决书及各方当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，白英与杨从葳及我爱我家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系各方当事人之间真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应依约定履行。本案中，白英无力履行合同，支付房款，显属违约，杨从葳有权要求解除合同，双方已于一审庭审中协商解除了合同，法院不再判决解除。白英对其违约行为应当承担相应违约责任。白英选择全款购房，通过连环买卖的方式支付房款，应对其履约风险有所预见，合同具有相对性，另案合同履行纠纷不应作为本案履行的抗辩，故法院对白英辩称因房屋政策致使己方出售房屋合同不能履行，系不可抗力或情势变更，其方不应承担违约责任之主张不予采纳。关于违约金数额，白英于庭审中提出违约金约定标准过高，杨从葳咨询中介公司证明房屋价格下降损失，法院依据合同履行情况，违约原因，房屋价格变动因素及公平原则等，对违约金予以酌定为90万元，杨从葳收取的10万元定金充抵违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条之规定，一审法院于2018年5月判决：一、白英于判决生效之日起七日内向杨从葳支付违约金九十万元（杨从葳收取白英十万元定金不再返还，抵扣此项违约金）。二、驳回杨从葳的其他诉讼请求。
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，白英与杨从葳及我爱我家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系合同当事人之真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。缔约各方均应恪守合同行使权利、履行义务。
合同法明确规定了合同相对性原则。两合同的履行或解除，并无必然的关联性，均应在各自合同框架内解决。本案中，因白英无力支付405号房屋房款，导致涉案合同履行陷入停滞。依据双方约定，白英已构成根本违约，其行为致使杨从葳合同解除权成就。2017年11月，杨从葳向白英发出解除《房屋买卖合同通知》，2017年11月3日，白英收到了该解除合同通知。涉案合同自通知到达白英时解除。一审判决解除合同的依据有误，但判决结果及责任认定正确，可予维持。
关于合同解除的法律后果，一审法院基于双方的约定，参考杨从葳主张的违约金数额，综合考量房屋价格变动、合同履行程度、违约情形、当事人的过错程度等因素，对违约金数额酌定为90万元，并无不当，本院予以维持。
综上所述，白英的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费12800元，由白英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淼
审 判 员 姚颖
审 判 员 李珊
二〇一八年七月三十日
法官助理 宋佳
书 记 员 李丽
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