湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终1867号
上诉人（原审被告）:胡小红，女，1973年4月16日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。
委托诉讼代理人黄扬波，湖南成法律师事务所律师。
委托诉讼代理人马晓斌，湖南成法律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:胡靖宇，男，1998年7月7日出生，汉族，学生，住湖南省浏阳市。
委托诉讼代理人黄扬波，湖南成法律师事务所律师。
委托诉讼代理人马晓斌，湖南成法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:胡伟，男，1973年10月28日出生，汉族，农民，住湖南省浏阳市。
委托代理人黎正根，湖南鼎忠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:胡雪辉，男，1973年12月3日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。
被上诉人（原审被告）:游阳春，女，1973年10月24日出生，汉族，居民，住长沙市雨花区。
上诉人胡小红、胡靖宇因与被上诉人胡伟、胡雪辉、游阳春申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院(2016)湘0181民初747号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人胡小红、胡靖宇上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人胡伟的全部诉讼请求，并终止执行位于浏阳市XXXX安置小区（浏房权字第××号）的第三层房屋，并由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院错误认定上述房屋第三层在离婚协议时约定由胡雪辉所有，而上诉人提交的经婚姻登记机关确认的《离婚协议》约定是由胡雪辉暂时居住，永安镇永新社区居委会也证明了胡雪辉自离婚后就未居住在上述房屋，其对外也明示房屋归儿子胡靖宇所有，离婚后胡小红与胡雪辉曾去办理过户手续，在办理过户手�中，胡雪辉明确表示房屋归胡靖宇全部所有，因为胡靖宇未成年而没有办成，因此于2009年6月2日胡雪辉出具《承诺书》对房屋归胡靖宇所有再次进行了确认。上述事实均有充足证据证实，足以证明在一审法院查封前，胡雪辉明确表示上述房屋全部归胡靖宇所有的事实。两份《离婚协议》都经过了行政部门的确认，一审法院不能单方面认定胡伟提交的《离婚协议》真实，上诉人提交的不真实，且在两者相矛盾的情况下，没有充分考虑胡雪辉在申请办理过户登记中的实际行为，也未考虑集体土地需以整栋形式过户等因素，作出了错误的认定。上诉人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回被上诉人胡伟的全部诉讼请求。
被上诉人胡伟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。涉案房屋一直登记在胡雪辉名下，对外享有公示效力，虽胡小红与胡雪辉离婚时对该房屋的归属进行了划分，但双方仅停留在赠与的意思表示上，并未实际过户，该赠与的约定不能对抗第三人合法债权的执行；即算赠与行为已经完成，同时该赠与行为也能够对抗第三人，但该房产第三层属于胡雪辉所有是无争议的，因为离婚协议有该项约定，且民间借贷纠纷案件开庭时，胡雪辉当庭承认离婚后其一直住在该第三层。故此上诉人认为涉案房屋全部归胡靖宇所有没有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人胡雪辉、游阳春未答辩。
胡伟向一审法院起诉请求：1、对浏阳市××××安置小区、产权证号为XX号房屋租金继续执行；2、恢复对上述房屋的查封，并确认该房屋归胡雪辉所有；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院经审理查明：该院在审理胡伟诉游阳春、胡雪辉民间借贷纠纷一案中，依据胡伟的申请，于2013年7月10日作出（2013）浏民初字第1541-1号民事裁定书，裁定：查封被告胡雪辉所有的位于浏阳市××××安置小区、产权证号为XX号，建筑面积为448㎡的住宅一栋，查封期限为两年，即自2013年7月10日起至2015年7月9日止。一审法院随即对上述房屋采取了查封措施。2013年8月12日，一审法院对该案作出（2013）浏民初字第1541号民事调解书，调解内容为：一、胡雪辉欠胡伟650000元及利息，胡雪辉自愿于2014年1月20日前支付胡伟550000元，剩余100000元及利息，胡伟自愿全部放弃；二、如果胡雪辉在2014年1月20日前未能偿还胡伟550000元，则胡雪辉需支付违约金100000元；三、其他无争议。本案受理费10300元，减半收取5015元，财产保全费3770元，合计8785元，由胡雪辉负担。调解书生效后，因胡雪辉未能按照协议偿还债务，胡伟于2014年1月20日申请强制�行，一审法院以（2014）浏执字第00159号案立案执行。进入执行程序后，一审法院于2015年12月21日作出（2014）浏执字第00159号执行裁定书，裁定：提取被执行人胡雪辉名下位于浏阳市XXXX安置小区，产权证号为XX的房屋一楼出租给苏佩金经营钓具店租金24000元。为此，胡小红、胡靖宇于2016年1月6日向一审法院提出执行异议。2016年1月27日，一审法院作出（2016）湘0181执异1号执行裁定书，裁定中止对浏阳市XXXX安置小区房屋（浏房权字第××号）及其租金的执行。
另查明：1、胡雪辉与胡小红原系夫妻，于2008年7月9日登记离婚，离婚时约定小孩胡靖宇随胡小红共同生活，坐落于浏阳市××XX安置小区××房屋××、××、××层归胡靖宇所有，第三层归胡雪辉所有。该房屋建成于2007年，房屋宅基地为集体土地，产权证号为浏房权字第××号。2、诉讼中，胡小红向一审法院提交一份署名为胡雪辉的承诺书，内容为“我承诺自和胡小红离婚之日起自愿将永安镇朱陵小区的房屋赠与儿子胡靖宇所有，虽然由于政府职能部门的程序原因不能过户，但我承诺该房屋永远归胡靖宇所有，我自愿放弃，永无争议。承诺人胡雪辉2009年6月2日”。浏阳市XX社区居民委员会在承诺书上签章证明属实，注明签章时间为2013年8月17日。承诺书上还有见证人刘某的签名。3、2016年10月14日，浏阳市国土资源局永安国土资源所出具证明，证明：胡雪辉和胡小红离婚后，曾带离婚协议到永安国土所办理登记过户；根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、《长沙市村民住宅建设用地管理指导意见》（长国土资政发{2008}100号）第八条第三款“户型确定原则为：独生子女住户，不论几代人，均为一个家庭户型；有两个以上农业户口子女的，有子女已达婚龄，达到分户条件并经当地公安机关依法进行分户登记的，可以作为两个以上家庭户型”的规定，因胡雪辉与胡小红签订离婚协议时胡靖宇系未成年人，没有达到分户的年龄不符合分户的条件不能分户，不符合农村集体土地(宅基地)上房屋过户登记的条件，故当时永安国土所未予办理过户登记手续；只能待胡靖宇达到分户年龄，到公安机关办理分户登记后才能办理该房屋过户登记手续。4、诉讼中，一审法院曾到浏阳市国土资源局有关科室进行调查，关于本案涉案房屋过户登记的要求与上述永安国土资源所陈述的一致。
证明上述事实的证据有：双方当事人的陈述，民事调解书、民事裁定书、执行裁定书、离婚证、离婚协议书、浏阳市国土资源局永安国土资源所的证明、调查笔录等。
一审法院认为：胡雪辉所欠胡伟的债务，发生在其与胡小红离婚之后，系胡雪辉个人债务。该院查封登记在胡雪辉名下的位于浏阳市XXXX安置小区（浏房权字第××号）房屋时间在胡雪辉与胡小红离婚之后。胡雪辉与胡小红离婚时约定该房产的一、二、四楼归胡靖宇所有，因该房屋用地为集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、《长沙市村民住宅建设用地管理指导意见》（长国土资政发{2008}100号）第八条第三款“户型确定原则为：独生子女住户，不论几代人，均为一个家庭户型；有两个以上农业户口子女的，有子女已达婚龄，达到分户条件并经当地公安机关依法进行分户登记的，可以作为两个以上家庭户型”的规定，因胡雪辉与�小红签订离婚协议时胡靖宇系未成年人，不符合农村集体土地(宅基地)上房屋过户登记的条件，故未能办理产权过户登记。虽不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，但胡小红、胡靖宇对本案未办理产权变更登记并无过错，故应确认胡靖宇为涉案房屋第一、二、四层的所有权人，并应停止对该三层房屋及租金的执行。对于房屋的第三层，根据胡雪辉与胡小红的离婚协议约定归胡雪辉所有，胡小红、胡靖宇提供胡雪辉出具的承诺书，不足以证明承诺书出具的实际时间在一审法院查封之前，胡小红、胡靖宇提供的证据不足以证明该第三层也归胡靖宇所有，故对该楼层应准予执行。胡伟非房屋的权利人，不能代替权利人要求进行确权。综上，一审法院对胡伟的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和�土地管理法》第六十二条，《长沙市村民住宅建设用地管理指导意见》（长国土资政发{2008}100号）第八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下：一、准许执行登记在胡雪辉名下的位于浏阳市XXXX安置小区房屋（浏房权字第××号）的第三层。二、驳回胡伟的其他诉讼请求。本案一审案件受理费300元，由胡雪辉、胡小红、胡靖宇负担。
本院二审期间，胡小红、胡靖宇提交胡雪辉母亲出具的《证明》一份，拟证明胡雪辉与胡小红离婚时，双方约定将涉案房屋给胡靖宇所有。经胡伟质证，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证人系胡雪辉之母，其与本案的处理有直接的利害关系，且证人未出�作证，故此该《证明》法院不应采信。
因该《证明》实为证人证言，现未有证明表明该证人存在“确有困难不能出庭”的情形而到庭作证并接受双方质询，故此该证据本院不予采信。
本院二审中，就两份《离婚协议》的出具过程，胡小红陈述：其与胡雪辉协商好离婚条款后，自行拟定了《离婚协议》（即胡小红提交的、书写在有“湖南省浏阳市人民政府”抬头的公函纸上），该协议第一条约定：“胡雪辉与胡小红有房屋一栋在株陵小区书共同财产，其财产归属儿子胡靖宇名下，暂时由胡雪辉托管，但胡雪辉不得买卖（须与胡小红协商方可），胡雪辉住的三楼除外，房子不得做贷款抵押……”。后双方前往婚姻登记机关办理离婚手续，因该协议不符合规范，婚姻登记机关工作人员给其二人提供了空白的《离婚协议书》的格式文件，要求其在该空�格式文件上重新填写，后由胡雪辉口述，胡小红执笔，形成了第二份离婚协议即本案中加盖有浏阳市档案馆查阅材料专用章的《离婚协议书》，该《离婚协议书》第二条“关于财产及债务问题”一栏双方约定：XX社区有一栋四层房子，三楼归胡雪辉与母亲居住有权处理，一、二、四楼归胡小红及儿子，胡小红无买卖权利，租金作为胡靖宇的教育费用，股金归胡雪辉……”，写好后该《离婚协议书》交婚姻登记机关存档，前述《离婚协议》则由婚姻登记机关工作人员加盖公章并注明“复印件与原件一致”后退给胡小红、胡雪辉各自带回。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案争议的焦点为涉案房产的归属问题，能否准予执行以及执行的范围的问题。
根据本案现有证据以及胡小红的陈述，可以认定，胡雪辉与胡小红�议离婚时，对涉案房产的归属进行了约定，从该协议内容俩看，双方约定该财产“归属儿子胡靖宇名下”，但又有“胡雪辉住的三楼除外”的约定；随后双方又在婚姻登记机关又填写了一份离婚协议书，在填写时双方对原离婚协议的该部分进行了变更及明确，变更为“三楼归胡雪辉与母亲居住有权处理，一、二、四楼归胡小红及儿子”，此均系胡雪辉及胡小红的真实意思表示，系其二人对各自权利的一致变更，且该份《离婚协议书》留存在婚姻登记机关存档，综上分析，一审法院采信了该份《离婚协议书》，有事实依据，本院予以支持。应认定双方协议离婚时约定涉案房产第三层归胡雪辉所有的事实。关于涉案房屋第一、二、四层的归属，胡雪辉与胡小红虽离婚时约定归胡小红及胡靖宇所有，但之后双方均有该部分房产归胡靖宇所有的意思表示且前往有关部门办理过户手续，仅因胡靖宇系未成年人，不符合农村集体土地(宅基地)上房屋过户登记的条件，而未能办理产权过户登记，故此，一审法院确认胡靖宇为涉案房屋第一、二、四层的所有权人，并无不当，本院予以支持。
胡雪辉在与胡小红离婚后，发生了欠胡伟债务的事实，此系胡雪辉的个人债务。一审法院查封涉案房屋的时间在胡雪辉与胡小红离婚之后，此时涉案房屋的分割已经完成。因胡靖宇系涉案房屋第一、二、四层的所有权人，故此应停止对该部分房屋及租金的执行。
依前述分析，涉案房屋第三层归胡雪辉所有。胡小红、胡靖宇虽提供了胡雪辉出具的《承诺书》，但不足以证明该《承诺书》出具的实际时间在一审法院查封之前，且该《承诺书》中有关“我承诺自和胡小红离婚之日起自愿将永安镇株陵小区的房屋赠与儿子胡靖宇所有”的内容与�在《离婚协议书》中的内容有出入，因此，胡小红、胡靖宇提供的证据尚不足以证明该第三层也归胡靖宇所有，故对该楼层应准予执行。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人胡小红、胡靖宇的上诉理由不能成立，本院不予采纳。故此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人胡小红、胡靖宇承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘霞
审 判 员 陈瑶
代理审判员 李芳
二０一七年五月十八日
书 记 员 陈颖
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。