江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0924民初4231号
原告：淮安市金大地物业服务有限公司射阳分公司，住所地江苏省射阳县合德镇万成尚景小区A区1号楼。
法定代表人：王道祥，总经理。
委托诉讼代理人：吉文祥，江苏御今律师事务所律师。
被告：侍昌吉，女，1984年10月22日生，汉族，住江苏省射阳县。
原告淮安市金大地物业服务有限公司射阳分公司（以下至判决主文前简称金大地公司）与被告侍昌吉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金大地公司的委托诉讼代理人吉文祥、被告侍昌吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金大地公司向本院提出诉讼请求：1.判令侍昌吉支付物业服务费5086.2元，并承担滞纳金508.6元，合计5594.8元；2.诉讼费由侍昌吉负担。事实与理由：侍昌吉是射阳县万成尚景小区A区11号楼602室业主，2012年8月17日入住，房屋使用面积为111.54平方米。依照合同约定物业费按1.3元/平方米/月收取，逾期每日承担延付金额万分之五的滞纳金。现侍昌吉已拖欠2013年6月30日至2017年6月30日的物业费111.54平方米×1.3元/平方米/月×48月=6960元，算至2017年6月16日滞纳金696元，合计7656元。我公司催要无果，遂提起诉讼。
侍昌吉辩称，2012年8月17日是开发商交房时间，我是2012年12月31日入住小区，装修未入住期间物业费按照物权法规定应该是打七折的。交房时间物业公司就预收了一年的物业费，按照规定，不允许强行收取一年，但我如果不交，物业公司不给房屋钥匙，无奈缴纳了一年的物业费，物业公司只开了一个收据，此后一年我多次向其索要正式收费发票未果。2012年至2017年，公司没有催缴物业费，2016年12月份只催缴一次，2017年后才催缴了两次，公司之前的法人是殷翠环，也是万成尚景开发商公司法人，由于我家房屋有质量问题，殷翠环就一直未向我要物业费，并承诺房屋修好再收取。2017年物业公司法人变更为王道祥，即开始催缴物业费，我多次到信访局、物业办反映情况，公司不给我物业费正式发票，还把我房屋维修资金代收发票弄遗失了。我向物价局、住建局索取到收费材料，万城尚景的前期物业服务收费都有备案和批复，根据批复，万城尚景物业费为0.4元/平方米/月的标准收取物业管理服务费，并要求物业公司将此批复和收费标准在小区住宅的公示栏醒目位置公示，接受业主监督，而公司没有公示此批复，私自乱收费，按每月1.3元/平方米收取，如拒缴就停水、停电，找社会人员上门恐吓威胁，因此事多次冲突报警，城南派出所也多次出警处理。物业公司服务严重违背了物价局备案的四档服务，小区卫生环境脏乱差，2017年6月24日下午五时左右小区三号楼发生火灾，消防车到达现场，由于消防通道被物业公司强行霸占，设置障碍物，消防车无法第一时间到达事发点，导致财产损失严重。物业公司在工商部门已被列入不法失信黑名单，在小区里私自打开消防栓浇绿化，严重违反国家消防法，小区内唯一景观水池变成物业清洗拖把、垃圾桶的水池。万成置业开发商在住建局备案时承诺小区入住率达到50%向小区属地社区居委会申报组织成立万成尚景业主大会，目前小区入住率达95%以上，业主多次向居委会、物管办要求成立业主委员会，物管办负责人陈主任明确答复21位业主代表万成尚景业主可以成立业主委员会，开发商和物业公司想法设法阻挠业主成立委员会，为了继续履行他们的霸王条款，收取高额物业费。本人2016年书面举报至消防大队，万成尚景物业公司占用消防通道，消防大队及时拆除了消防通道的铁桩，物业公司负责人指使社会人员对我进行恐吓威胁、发短信威胁，在小区大门口让社会人员拦住我的车不让我进小区。我到国税部门17号窗口询问物业费正式发票的事情，17号窗口人员作明确答复，如不出示正式发票可拒缴物业费。综上，物业公司按每月1.3元/平方米计算物业费，严重超出物价局指定的标准，所以多位业主无奈拒缴物业费，请求法庭按照物价局指导价公平公正的计算业主物业费，且像这种不法物业公司，服务没达到四档服务的标准，在物价局的指导价上还需打折扣。另物业公司诉称我的房屋使用面积不错，2012年8月17日下午五时开始缴纳物业费，时间应该算到2013年8月16日，原告从2013年6月30日开始计算起始时间是错误的。物业服务合同中的物业费不应该存在滞纳金。
根据金大地公司及侍昌吉的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月9日,盐城万成置业有限公司与淮安市金大地物业管理有限公司签订《万成尚景小区前期物业服务合同》，约定由淮安市金大地物业管理有限公司对万成尚景小区的业主提供前期物业服务，服务期限自2012年4月30日至万成尚景小区开发完成止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第二章对服务内容及质量做出了具体详细的约定，合同第三章第六条对服务费用约定为：高层住宅按0.95元/月/平方米，住宅按0.4元/月/平方米收取物业服务费，第七条约定：业主在入住时办理手续时交纳第一年费用，从第二年起，第一季度交纳上半年费用，第二季度交纳下半年费用；业主未按时交纳物业服务费的，每日按万分之五交纳滞纳金。合同签订后，淮安市金大地物业管理有限公司的分公司即本案原告开始为万成尚景小区业主提供前期物业服务至今。2012年6月14日，射阳县物价局对万成尚景小区前期物业服务收费标准作如下批复：淮安市金大地物业管理有限公司分公司，前期物业管理按四档提供服务，同意每月每平方米0.4元标准收取物业管理服务费，可在正负15%的幅度内进行浮动。后盐城万成置业有限公司向侍昌吉出售万成尚景小区A区高层住宅11号楼602室，并于2012年8月17日交房，侍昌吉于交房当日向金大地公司交纳2012年8月17日至2013年8月17日的物业费111.54平方米×1.3元/平方米/月×12月=1740元，其后物业费一直未能交纳，金大地公司遂提起诉讼。
另金大地公司称侍昌吉在入住时，金大地公司向其交付了用户手册一份，手册第二十页业主应付费用中载明高层住宅按1.3元/平方米/月收取费用，含物业费、公摊电费、智能化维护、电梯维保费等。故金大地公司要求侍昌吉按1.3元/平方米/月交纳费用，在审理过程中，金大地公司撤回对物业服务费中公共能耗费部分的诉讼请求，按111.54平方米×0.95元/平方米/月×48月=5086.2元及承担相应的滞纳金508.6元主张。
庭审过程中，侍昌吉申请法院调取其与金大地公司发生冲突报警后的公安机关出警记录。如公安机关有出警记录，也仅能证明双方因交纳物业费发生冲突，不能证实本案是否应该交纳物业费及按什么标准交纳的争议，故本院未予调取。
本院认为，1.前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同是在特定条件下，为维护业主利益和物业区域正常秩序而为。因为此时业主委员会一般尚未成立，入户的部分业主需要维修、养护、管理和维护等物业服务。建设单位签订的前期物业合同，业主在形式上均非合同签订者，但其是物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第1条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，盐城万成置业有限公司与淮安市金大地物业管理有限公司已签订了《万成尚景小区前期物业服务合同》，业主侍昌吉与金大地公司双方均应遵守合同约定，全面履行自己的义务。故金大地公司要求侍昌吉按0.95元/平方米/月交纳物业公共服务费部分的诉求，具有事实和法律依据，本院予以支持。前期物业服务合同中约定第一季度交纳上半年的物业费，金大地公司在本案中主张2013年6月30日至2017年6月30日的物业费符合约定，本院予以支持。
侍昌吉应当依照合同约定支付缴纳物业管理费，因未依约交纳上述费用，已构成违约，应支付相应的滞纳金。前期物业服务合同中关于业主未按时交纳物业服务费，每日按万分之五交纳滞纳金的约定，其违约金标准过高，金大地公司按拖欠四年以标的额的十分之一即508.6元主张，比照拖欠本金计算利息，年利率为2.5％，低于人民银行同期同类贷款基准利率，本院予以确认。
经对射阳县物价局物业费价格指导办公室负责人咨询，2012年未对射阳县高层、小高层的物业费价格标准作出批复。本院对侍昌吉关于本案应按射阳县物价局针对小区批复每月每平方米0.4元标准收取物业管理服务费的辩解，不予采信。
2.侍昌吉抗辩金大地公司未尽职履行物业管理委托事项，导致案涉小区内长期存在公共卫生脏乱差、小区道路交通无序等情形，但其所提供的照片打印件等相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。至于侍昌吉提出的小区消防通道被占、收取物业费未开发票等问题，业主应向相关行政主管部门反映，由主管部门作出处罚。侍昌吉提出房屋质量问题，应在房屋入住验收时应向开发商提出主张。金大地公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，侍昌吉抗辩的物业服务水平差，不能构成拒付物业管理费的理由。即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，侍昌吉等业主也可以根据前期物业服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改，直至成立业主大会终止前期合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第3条的规定，要求金大地公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。侍昌吉等业主如取得证据证实金大地公司确实存在停电、停水等行为，可向公司另行提起诉讼要求赔偿损失。金大地公司应耐心虚心听取侍昌吉等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：
侍昌吉于本判决发生法律效力之日起十日内，向淮安市金大地物业服务有限公司射阳分公司支付物业服务费5086.2元，滞纳金508.6元，合计5594.8元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由侍昌吉负担。
本判决为终审判决。
审判员 郭志俊
二〇一七年九月十四日
书记员 项笑男
附录法律条文
1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。