上海市普陀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）普执异字第11号
申请执行人上海银行股份有限公司普陀支行，住所地上海市曹杨路500号。负责人袁俊，职务行长。委托代理人曹燕，上海市远东律师事务所律师。委托代理人吴家平，上海市远东律师事务所律师。被执行人林梅，女，1968年10月11日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托代理人边德丰，男，1960年11月8日出生，汉族，住上海市长宁区、。案外异议人丁晓华，男，1964年5月22日出生，汉族，住上海市浦东新区、。委托代理人俞子安，上海市恒泰律师事务所律师。委托代理人李浩，上海市恒泰律师事务所律师。本院在执行（2014）普执字第4763号上海银行股份有限公司普陀支行（以下简称上海银行普陀支行）申请执行林梅等金融借款合同纠纷案过程中，于2015年4月2日作出关于拍卖登记在被执行人林梅名下位于本市浦东新区浦明路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）的（2014）普执字第4763号执行裁定。后案外异议人丁晓华以本院裁定拍卖前其已向被执行人林梅租赁上述系争房屋，并已实际入住，故本院在拍卖时应优先保护其租赁权为由，向本院提出书面异议并提供了相应的证据材料。经本院组成合议庭公开听证审查，查明：根据系争房屋登记资料记载，该房屋产权人为被执行人林梅，产权登记日期为2005年6月5日，申请执行人上海银行普陀支行于2013年4月11日对该房屋设定最高额抵押，登记的债权数额为人民币2550.3万元，本院于2014年2月14日因（2014）普民二（商）初字第184号案查封该房屋产权。根据本院（2014）普民二（商）初字第184号案卷记载，本院在审理原告上海银行普陀支行诉被告上海托姆达进出口有限公司、被告林梅及被告上海凯琳进出口有限公司金融借款合同纠纷一案中，根据原告上海银行普陀支行诉讼保全的申请，于2014年2月14日查封上述房屋的产权。同年10月20日，本院作出（2014）普民二（商）初字第184号民事判决，其中判决主文第三项内容为：“如被告上海托姆达进出口有限公司不履行判决主文第一、二项付款义务，原告上海银行股份有限公司普陀支行可与被告林梅协议以坐落于上海市浦明路某弄某号某室房产折价，或者以拍卖、变卖房产后所得价款优先受偿，房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告林梅所有，不足部分由被告上海托姆达进出口有限公司继续清偿”。根据本院（2014）普执字第4763号案卷记载，因林梅等未按上述本院（2014）普民二（商）初字第184号民事判决规定的期限履行还款义务，上海银行普陀支行向本院申请执行，要求被执行人林梅等履行本院判决判定的连带归还借款本金、偿付利息并承担诉讼费用的义务，并申请拍卖、变卖上述系争房屋。执行过程中，因被执行人林梅等仍未履行还款义务，本院于2015年4月2日作出关于拍卖系争房屋的（2014）普执字第4763号执行裁定。根据案外异议人丁晓华在听证审查过程中提供的证据材料：案外异议人丁晓华与被执行人林梅于2013年10月9日签订一份《房屋租赁合同》，约定林梅将上述系争房屋出租给丁晓华，租赁期限自2013年11月1日至2023年10月30日止，租金为每年人民币20万元，租金支付方式为签约后1个月内一次性付清10年租金计人民币200万元，该款项应付至林梅开设在农行杨行支行的账户，租赁期间的电、水费由承租人丁晓华承担，且应在收到出租人林梅收款通知的10日内付清。同年10月16日，林梅向丁晓华出具收到上述房屋租金人民币200万元的《收条》一份。同年10月31日，丁晓华与林梅签订《房屋交接书》一份，双方确认已于同日办妥上述系争房屋的交房手续。根据案外异议人丁晓华在听证审查过程中的陈述：其向被执行人林梅租赁系争房屋时，因林梅提出一次性支付全部租金可降低租金标准，故其于2013年10月16日通过银行转账汇款支付了全部租金计人民币200万元，且其已于同年10月31日入住系争房屋至今。案外异议人对上述提供了上述双方《房屋租赁合同》中载明的被执行人林梅用于收取租金账号的账户明细查询单，但该查询单并非相关银行所出具，而根据案外异议人提供的另一份由相关银行出具的转账记录记载，2013年9月27日，案外异议人分三次向上述被执行人林梅的账户转账汇款合计人民币1200万元，2014年1月20日，案外异议人又向该账户转账汇款人民币100万元，其中并无案外异议人上述所称转账支付租金的记录。案外异议人还提供了其所称支付系争房屋的水、电、燃气费用的账单，但未提供相应付款凭证，且除上述《房屋交接书》和账单外，案外异议人未再提供其确已于2013年10月31日已入住系争房屋的其它相关证据。根据申请执行人上海银行普陀支行在听证审查过程中的陈述：其是系争房屋的抵押权人，且已于2013年4月11日经相关房地产登记机关核准，对系争房屋设定债权数额为人民币2550.3万元的最高额抵押。在向本院申请执行前，其对被执行人将系争房屋出租给案外异议人的情况并不知晓。申请执行人对上述提供了系争房屋的抵押登记证明。根据被执行人林梅在听证审查过程中的陈述：上述案外异议人所述属实，其确已收到上述人民币200万元的租金。被执行人对上述未提供相关证据材料。上述事实由案外异议人和申请执行人提供的证据材料、本院（2014）普民二（商）初字第2994号和（2015）普执字第1527号案卷材料、听证笔录等在案佐证。本院认为：根据上述查明的事实，被执行人系本院生效判决确定的义务人，因其未向申请执行人履行给付相应钱款的义务，而申请执行人所享有的在其已设定最高额抵押债权数额范围内对拍卖、变卖系争房屋所得价款的优先受偿权，也已被本院上述生效判决所确认，本院根据申请执行人的申请，依法裁定拍卖登记在被执行人名下的系争房屋并无不当。尽管案外异议人提供的上述《房屋租赁合同》中载明的签约时间在本院查封系争房屋之前，但因其在听证审查过程中未提供其确已按约一次性支付全部租金的证据，其提供的相关证据材料亦不足以证明其在系争房屋被查封前因租赁已占有系争房屋之事实，故，本院对案外异议人与被执行人所主张的存在系争房屋租赁关系的真实性难予确认，对案外异议人关于在拍卖系争房屋时应优先保护其租赁权的主张亦难予支持。若相关当事人对上述有异议，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释的规定另行提起诉讼。综上所述，案外异议人的异议理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外异议人丁晓华的异议。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 但振华
审 判 员 蒋建国
人民陪审员 徐天云
二〇一五年六月十七日
书 记 员 缪茵渊
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；……。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。