湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0103民初8390号
原告：唐宏霞，女，1987年8月21日出生，汉族。
委托诉讼代理人:刘恋，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。
被告：黄靖涵，1985年6月22日出生，汉族。
原告唐宏霞与被告黄靖涵租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月25日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员谭小松担任审判长，与人民陪审员张晓钢、朱丹组成合议庭，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告唐宏霞及其委托诉讼代理人刘恋到庭参与诉讼，被告黄靖涵庭审过程中，无正当理由退庭，本院依法缺席进行审判。本案现已审理终结。
原告唐宏霞向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年8月15日签订的《解除合同附议》及被告向原告出具的《授权委托书》合法有效；2、被告支付原告房屋装修费70000元；3、被告向原告退还租金和押金8800元及物业押金2000元；4、被告向原告支付迟延支付房屋装修费、押金、物业押金期间的利息（利息自2017年10月1日开始计算，按银行同期贷款利率支付至被告支付完毕之日止）；5、被告向原告支付因违反《解除合同附议》约定造成原告经济损失35000（计算方式为：按被告承诺由原告收取30个月租金，3500元/月计算，扣除被告应向原告支付的装修费70000元。）6、本案律师费、诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告唐宏霞变更其第二项诉讼请求为：被告支付原告房屋装修费73000元。事实与理由：2017年7月8日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于长沙市天心区黄土岭188号南湖花园4栋3207号房屋（面积为130平方米）出租给原告唐宏霞使用，租赁期限从2017年7月15日到2025年7月15日。合同签订当日，原告向被告支付了房屋租金6600元、押金2200元。因该房屋系毛坯房，双方口头约定由原告对该房屋进行装修，故合同第十四条约定：“如被告在合同期终止合同必须赔偿原告全部房屋装修费”。原告在征得被告同意后对该房屋进行了装修，并于2017年7月16日将装修工程发包给了案外人龚红，双方签订了《装饰装修施工合同》，约定装修承包款为80000元。房屋装修过程中，因小区物业公司非法停水停电，严重影响了房屋的装修，原告要求被告解决该问题。2017年8月15日，原告、被告签订了一份《解除合同附议》，约定双方将《房屋租赁合同》解除，对于原告投入的装修费辩称及返还房屋租金、押金等均进行了约定，其中，约定原告前期投入的装修损失36000元由原告将涉案房屋进行转租并收取2017年10月至2018年10月的租金，房屋装修的后续费用44000元由被告向龚红支付。后被告向龚红支付了10000元装修费，但未支付剩余装修款，原告被迫向龚红支付了剩余装修款34000元。经原告多次催告，被告向原告出具了《授权委托书》，承诺原告将房屋出租给租户30个月，由原告收取租金作为补偿，委托时效为2017年10月1日至2020年3月31日止。但被告再次违约，向租户发函，阻挠租户向原告支付租金，其严重损害了原告的利益，原告遂诉至本院。
被告黄靖涵辩称，一、原告唐宏霞承租房屋后，擅自将房屋的结构进行改动，并损害了答辩人的门窗，导致物业对其停水停电，其行为违反了双方的租赁合同的约定，构成违约；二、原告唐宏霞擅自将承租房屋进行转租，未取得答辩人的同意，原告唐宏霞违反了双方的租赁合同的约定，其构成违约；三、答辩人对唐宏霞装修涉案房屋并不知情，也不知情其支付的装修款，装修师傅与原告可能存在共同利益关系，通过其聊天记录，原告的装修款并未付清；四、涉案房屋的装修并未搞完，装修质量达不到验收标准，导致缴纳至物业公司的装修押金2000元无法退回。
经审理查明：被告黄靖涵系位于长沙市天心区黄土岭188号南湖花园4栋3207号房屋（面积为130平方米）的业主。2017年7月8日，原告唐宏霞与被告黄靖涵签订《房屋租赁合同》，约定被告黄靖涵将其所有的位于长沙市天心区黄土岭188号南湖花园4栋3207号房屋（面积为130平方米）出租给原告唐宏霞作为住宅，租赁期限为8年，自2017年7月15日至2025年7月15日，租金2200元/月，前六年房屋租金不变，六年后租金每年上涨200元，付款方式为合同签订之日原告唐宏霞向被告黄靖涵支付租金6600元、押金2200元，以后租金按季结算，由原告唐宏霞于每个季度的第一个月的七日内支付给被告黄靖涵。合同第九条约定：原告唐宏霞不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得被告黄靖涵书面同意，其投资由原告唐宏霞自理，退租时，除另有约定外，被告黄靖涵有权要求原告唐宏霞按原状恢复或向被告黄靖涵缴纳恢复工程所需费用；第十二条约定：原告唐宏霞有下列情形之一的，被告黄靖涵可终止合同并收回房屋，造成被告黄靖涵损失的，由原告唐宏霞负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；……；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；……。第十四条约定，任何一方违反合同约定，违约方需向守约方缴纳月度租金2200元作为违约金，如被告黄靖涵在合同期终止合同，必须赔偿原告唐宏霞全部房屋装修费。
合同签订后，原告唐宏霞于当日向被告黄靖涵支付了2017年7月15日至2017年10月15日的租金6600元及押金2200元，被告黄靖涵出具了收条，并将涉案房屋交付给了原告唐宏霞。2017年7月16日，原告唐宏霞与案外人龚红签订《装饰装修施工合同》，约定由龚红对涉案房屋的装饰装修工程进行承包施工，工程款为80000元，施工时间为2017年7月18日。2017年7月17日，原告唐宏霞与长城物业集团股份有限公司湖南分公司南湖花园物业管理处签订《装修管理服务协议书》，约定因涉案房屋需装饰装修，双方就施工时间、装修垃圾清运和处置、装修费用等达成了一致协议，并登记涉案房屋的装修人员为龚红。其中，装修保证金为2000元，业主和装修单位各1000元。同时，原告唐宏霞出具了《业主自装承诺书》，承诺遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《湖南省物业管理条例》及装修相关规范的规定，并遵守《物业装修指南》相关内容，对于因装修引起本人室内、公共部位以及消防、安全事件的事件予以配合、处理、负责。同日，原告唐宏霞向长城物业集团股份有限公司湖南分公司南湖花园物业管理处申报了《装修申报登记表》，登记的施工人员为龚红。原告唐宏霞作为业主、案外人龚红作为施工负责人还在《房屋装饰装修责任书》中予以签名，其中，该《房屋装饰装修责任书》中明确禁止不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶，安装大型灯具、铺设大理石地板等。同时，原告唐宏霞在涉案房屋的结构图中明确注明“无拆墙，无增建墙”。后原告唐宏霞以被告黄靖涵的名义向长城物业集团股份有限公司湖南分公司南湖花园物业管理处缴纳了装修押金2000元，龚红对涉案房屋进行装修施工，原告唐宏霞支付了部分装修费。施工过程中，因长城物业集团股份有限公司湖南分公司南湖花园物业管理处对涉案房屋进行停水停电，影响了装修施工，原告唐宏霞与被告黄靖涵于2017年8月15日签订《解除合同附议》，约定被告黄靖涵欠原告唐宏霞装修款36000元，后续房屋装修款由被告黄靖涵支付给装修方，原告唐宏霞督导工程按质完工，原告唐宏霞前期投入的装修款36000元由其收取房屋租金，期限为自2017年10月至2018年10月底，到期自动由被告黄靖涵收取租金，装修完工时，被告黄靖涵需向原告唐宏霞退还租金及押金8800元及物业押金2000元，因长沙物业非法停水停电，导致租赁合同无法正常履行，故拟定此解除合同的附议。2017年8月17日，被告黄靖涵向龚红支付装修款10000元。2017年8月23日，被告黄靖涵向原告唐宏霞出具《授权委托书》，陈述被告黄靖涵将涉案房屋交付给原告唐宏霞装修及管理（出租），租金由原告唐宏霞自行收取，请租户核实身份后再与其签订租房合同，委托时效自2017年10月1日至2020年3月31日止。2017年9月3日，原告唐宏霞向龚红支付装修款4000元。2017年9月4日，龚红出具收款收据，确认收到涉案房屋的装修款55000元。2017年9月5日，原告唐宏霞向龚红支付装修款6000元。2017年9月13日，龚红出具收款收据，确认收到唐宏霞支付的涉案房屋的装修款10000元。2017年9月25日，被告黄靖涵出具《声明》，陈述其与唐宏霞就涉案房屋的装修事宜没有达成共识，故声明其于2017年8月23日出具的《授权委托书》作废，唐宏霞不得使用该《授权委托书》进行任何与房屋相关的事务。同日，湖北文喆律师事务所出具《律师函》，陈述唐宏霞聘请的装修人员完工后完全不符合黄靖涵的要求，黄靖涵没有书面同意，且唐宏霞没有按照黄靖涵的要求恢复损坏的门窗，唐宏霞已构成根本违约，需承担经济赔偿责任。另外，黄靖涵于2017年8月17日为唐宏霞垫付了10000元装修款，唐宏霞必须返回给黄靖涵，并按合同约定按期缴纳租金。
2017年10月16日，原告唐宏霞与案外人黎智超签订《房屋租赁合同》，约定由原告唐宏霞将涉案房屋出租给黎智超使用，租金为3500元/月，租赁期为12个月，自2017年10月19日起至2018年10月19日止。该租赁合同签订后，黎智超向原告唐宏霞缴纳了2个月的租金和押金3500元。2017年11月14日，被告黄靖涵发布《声明》，陈述原告唐宏霞与黎智超签订的房屋租赁合同，其并不知情，在其与原告唐宏霞的纠纷未彻底解决前，黎智超不得再向原告唐宏霞缴纳租金等，如黎智超仍选择继续租住，需按月缴纳房租给被告黄靖涵。2017年12月14日，湖北文喆律师事务所向黎智超送达《律师函》，陈述被告黄靖涵与原告唐宏霞签订的《房屋租赁合同》中约定唐宏霞不得擅自将承租的房屋转租，现唐宏霞擅自转租，房东黄靖涵并未书面同意，唐宏霞已构成根本违约，故唐宏霞与黎智超签订的《房屋租赁合同》无效，为避免进一步损失，黎智超不能继续缴纳房租给唐宏霞，否则后果自负，且黎智超应于2017年12月17日前搬离房屋。2017年12月16日，原告唐宏霞与黎智超签订《解除协议》，约定双方解除于2017年10月16日签订的《房屋租赁合同》，黎智超于2017年12月19日前搬离房屋并腾空房屋，由原告唐宏霞退还3500元押金。当日，原告唐宏霞向黎智超退还了押金3500元。2017年12月17日，被告黄靖涵向原告唐宏霞出具《解除合同通知书》，陈述原告唐宏霞擅自将承租房屋转租、擅自拆改承租房屋结构或改变租房用途、故意损坏承租房屋，其聘请的装修人员在施工过程中将房屋结构全部改变，整改完工后也不符合黄靖涵的要求，没有征得黄靖涵的书面同意，故唐宏霞已经根本违约，故通知唐宏霞双方于2017年7月8日签订的《房屋租赁合同》已经解除，要求唐宏霞7日内将私人物品清理完毕并搬离房屋。后原、被告因装修款事宜产生纠纷，原告唐宏霞遂诉至本院。
另查明，南湖花园1-6栋部分房屋（包括涉案房屋）在装修过程中，因施工人员将房屋改造成多房，如涉案房屋由3房2卫改造成6房4卫结构，小区部分业主向长城物业集团股份有限公司湖南分公司南湖花园物业管理处投诉，长城物业集团股份有限公司湖南分公司南湖花园物业管理处遂对该些装修的房屋（包括涉案房屋）采取了停水、停电措施。2017年8月23日，被告黄靖涵向长城物业集团股份有限公司湖南分公司南湖花园物业管理处作出《承诺书》，承诺自愿让物业管理处拆除客厅与餐厅之间的所有轻质隔墙，以后不再砌墙。当日，长城物业集团股份有限公司湖南分公司南湖花园物业管理处承诺于2017年8月24日前恢复正常的供水、供电，并保证黄靖涵正常使用房屋。
上述事实，有原告唐宏霞提交的原、被告签订的《房屋租赁合同》、租金合同押金收条、《装饰装修施工合同》、《装修管理服务协议书》、《业主自装承诺书》、《装修申报登记表》、《房屋装饰装修责任书》、房屋结构图、《解除合同附议》、装修款收据、付款凭证、《授权委托书》、《声明》、《律师函》、原告与黎智超签订的《房屋租赁合同》、《解除协议》、《解除合同通知书》、《南湖花园1-6栋多改房跟进一览表》、当事人陈述等证据予以证实，经庭审核实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告唐宏霞与被告黄靖涵签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，合同的相对方应当按约履行义务。合同签订后，被告黄靖涵依约向原告唐宏霞交付了涉案房屋，因原告唐宏霞对涉案房屋进行装饰装修过程中，装修施工人员按照原告唐宏霞的要求将涉案房屋改造成了6房4卫的结构，遭到了小区其他业主的投诉以及长城物业集团股份有限公司湖南分公司南湖花园物业管理处采取的停水、停电措施，而根据《房屋租赁合同》第九条约定：“原告唐宏霞不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得被告黄靖涵书面同意”，且原告唐宏霞与装修施工负责人龚红出具的《房屋装饰装修责任书》中，原告唐宏霞、龚红均承诺“禁止不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶，安装大型灯具、铺设大理石地板等”，原告唐宏霞在涉案房屋的结构图中也注明“无拆墙，无增建墙”，故原告唐宏霞对涉案房屋的装饰装修行为明显构成违约。但是，经原告唐宏霞、被告黄靖涵对涉案房屋的装修事宜进行协商后，双方于2017年8月15日签订了《解除合同附议》，约定由被告黄靖涵向原告唐宏霞支付已投入的装修款36000元，且该款项由原告唐宏霞收取涉案房屋自2017年10月起至2018年10月的房屋租金进行抵扣，后续房屋装修款由被告黄靖涵支付给装修方，以及装修完工时，被告黄靖涵需向原告唐宏霞退还租金及押金8800元及物业押金2000元，该《解除合同附议》也系原、被告双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，被告黄靖涵应当向原告唐宏霞支付装修款36000元，或由原告收取涉案房屋自2017年10月至2018年10月的租金进行抵扣，并在涉案房屋装修完工时向原告唐宏霞退还已付租金、押金8800元及物业押金2000元，同时，被告黄靖涵还应当向涉案房屋的装修负责人龚红支付剩余的装修费用。现被告黄靖涵至今未向原告唐宏霞支付装修36000元、租金和押金共计8800元、物业押金2000元，且被告黄靖涵仅向龚红支付10000元装修款后未再付款，导致龚红向原告唐宏霞催讨装修款，唐宏霞再次向龚红支付了部分装修款，故被告黄靖涵构成违约，应当承担相应的违约责任，原告唐宏霞要求被告黄靖涵支付装修款，并退还租金和押金共计8800元以及物业押金2000元，均符合法律规定，本院予以支持。
关于装修费的计算问题，原告唐宏霞与龚红签订的《装饰装修施工合同》中，双方约定涉案房屋的装修费为80000元，但根据龚红于2017年9月4日出具的收款55000元的收据和于2017年9月13日出具的收款10000元的收据，仅能证明原告唐宏霞向龚红支付了装修款65000元，且原告唐宏霞也未向本院提交其已向龚红支付了装修款73000元的付款凭证，故本院确认原告唐宏霞已支付的装修款为65000元，即原告唐宏霞于2017年8月15日以后又向龚红支付了装修款29000元，被告黄靖涵应当将该款也支付给原告唐宏霞。同时，因原告唐宏霞已经于2017年10月16日将涉案房屋出租给案外人黎智超，并收取了7000元的租金，故被告黄靖涵还应当向原告唐宏霞支付装修款58000元（65000元-7000元）。
关于原告唐宏霞主张的逾期付款的利息，本院认为，《解除合同附议》中确认被告黄靖涵欠付原告唐宏霞装修款36000元，且约定被告黄靖涵同意由原告唐宏霞收取自2017年10月至2018年10月的租金用于抵扣其装修费36000元，后被告黄靖涵于2017年12月14日向案外人黎智超送达《律师函》，要求黎智超不得向原告唐宏霞支付租金，导致原告唐宏霞与黎智超于2017年12月19日解除了租赁合同关系，故被告黄靖涵应当于2017年12月20日向原告唐宏霞支付所欠装修款，其逾期付款，构成违约，给原告唐宏霞造成了损失，本院确定由被告黄靖涵以欠款58000元为基数，按银行同期贷款利率的标准向原告唐宏霞支付自2017年12月20日起至实际偿付之日止的逾期利息。同时，《解除合同附议》约定被告黄靖涵应于装修完工时向原告唐宏霞退还租金及押金8800元及物业押金2000元，现原告主张押金2200元和物业押金2000元的逾期利息，符合法律规定，本院予以支持，但本院无法查实装修完工的具体日期，根据原告唐宏霞与案外人黎智超于2017年10月16日签订的《房屋租赁合同》，本院确定由被告黄靖涵以欠款4200元为基数，按银行同期贷款的利率标准向原告唐宏霞支付自2017年10月16日起至实际偿付之日止的逾期利息。
关于原告唐宏霞要求确认《授权委托书》的效力并主张的经济损失35000元，本院认为，被告黄靖涵于2017年8月23日向原告唐宏霞出具《授权委托书》，约定其委托原告唐宏霞对涉案房屋进行管理，并由原告唐宏霞自行收取自2017年10月1日至2020年3月31日止的租金，该《授权委托书》系被告黄靖涵的真实意思表示，合法、有效，但是，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”，现被告黄靖涵于2017年9月25日作出《声明》，撤销了其《授权委托书》，该《授权委托书》便不再具有法律效力。被告黄靖涵解除了由原告唐宏霞对涉案房屋进行管理的委托关系，原告唐宏霞应当将涉案房屋交还给被告黄靖涵自行进行管理，且被告黄靖涵委托原告唐宏霞对涉案房屋进行管理并收取30个月的租金，系对原告唐宏霞因装饰装修涉案房屋产生的装修费损失进行补偿的一种方式，但该损失应当按实计算，原告唐宏霞不能因此而获利，现被告黄靖涵解除《授权委托书》，原告唐宏霞仍可向被告黄靖涵主张支付装修费用，故对原告唐宏霞的该项损失的主张，于法无据，本院不予支持。
对于被告黄靖涵辩称，原告唐宏霞擅自改变涉案房屋的结构并转租给案外人，均未获得其同意，原告唐宏霞构成根本违约，其应当承担违约责任，本院认为，原告唐宏霞于2017年7月对涉案房屋进行装饰装修过程中中，改变了该房屋的内部结构，其构成违约，但是，因双方已于2017年8月15日签订了《解除合同附议》，协议终止了双方的租赁合同关系，且被告黄靖涵也同意向原告唐宏霞退还租金、押金和装修费等款项，还约定装修费36000元可由原告唐宏霞收取自2017年10月起至2018年10月的租金进行抵偿，故双方就涉案房屋的装修纠纷已经协商予以解决，被告黄靖涵应当按照协议的约定履行款项的支付义务，本院对其该项辩称，不予采信。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告唐宏霞与被告黄靖涵于2017年8月15日签订的《解除合同附议》系合法、有效的合同；
二、限被告黄靖涵于本判决生效之日起十日内向原告唐宏霞支付装修费用58000元；
三、限被告黄靖涵于本判决生效之日起十日内向原告唐宏霞退还租金、押金和装修押金共计10800元；
四、由被告黄靖涵以欠款58000元为基数，按银行同期贷款利率的标准向原告唐宏霞支付自2017年12月20日起至实际偿付之日止的逾期利息；
五、由被告黄靖涵以欠款4200元为基数，按银行同期贷款利率的标准向原告唐宏霞支付自2017年10月16日起至实际偿付之日止的逾期利息；
六、驳回原告唐宏霞的其他诉讼请求。
如被告黄靖涵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
本案受理费2620元，由原告唐宏霞负担620元，由被告黄靖涵承担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谭小松
人民陪审员 张晓钢
人民陪审员 朱 丹
二〇一八年五月十一日
代理书记员 邓双莹
附相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。