江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄民初字第2473号
原告：艺高康体（南京）有限公司，住所地在南京经济技术开发区恒飞路8号404-2室。
法定代表人：王敏超，艺高康体（南京）有限公司董事长。
委托代理人：黄坚，艺高康体（南京）有限公司工作人员。
委托代理人：芮伟，江苏众恒律师事务所律师。
被告：南京松之燕文化发展有限公司，住所地在南京市玄武区中山东路145号二楼。
法定代表人ＸＸ银。
被告：南京锐迪健身有限公司，住所地在南京市玄武区中山东路145号。
法定代表人：张志迪，南京锐迪健身有限公司经理。
被告：深圳市海钜信达投资发展有限公司南京分公司，住所地在南京市秦淮区汉中路89号20层A1、A2、A3、A4。
负责人：耿延超。
被告：南京吉姆娜丝秀优体育文化传播有限公司，住所地在南京市秦淮区科巷1号1617室。
法定代表人：舒敏,南京吉姆娜丝秀优体育文化传播有限公司董事长。
委托代理人：陈永春，江苏衡鼎律师事务所律师。
被告：ＸＸ银。
被告：南京畅游体育产业发展有限公司，住所地在南京市秦淮区光华东街6号世界之窗创意产业园18栋2楼。
法定代表人：吴青，南京畅游体育产业发展有限公司董事长。
委托代理人：邓凯，南京畅游体育产业发展有限公司区域经理。
委托代理人：周卫忠，北京大成（南京）律师事务所律师。
原告艺高康体（南京）有限公司（以下简称艺高公司）诉被告南京松之燕文化发展有限公司（以下简称松之燕公司）、南京锐迪健身公司（以下简称锐迪公司）、深圳市海钜信达投资发展有限公司南京分公司（以下简称海钜信达南京分公司）、南京吉姆娜丝秀优体育文化传播有限公司（以下简称吉姆娜丝秀优公司）、ＸＸ银、南京畅游体育产业发展有限公司（以下简称畅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人芮伟、被告松之燕公司法定代表人ＸＸ银、锐迪公司法定代表人张志迪、吉姆娜丝秀优公司委托代理人陈永春、畅游公司委托代理人周卫忠到庭参加诉讼。被告海钜信达公司南京分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告艺高公司诉称：原告与被告畅游公司于2011年4月19日签订合同，约定原告将位于南京市玄武区全民健身中心主楼第二层1535.3平方米房屋出租给被告畅游公司。2015年7月，法院判决原告与被告畅游公司的租赁合同于2015年3月7日解除。经原告调查，发现被告畅游公司将涉案房屋全部转租给被告吉姆娜丝秀优公司，吉姆娜丝秀优公司又先后将涉案房屋分割转租给被告锐迪公司、海钜信达南京分公司、ＸＸ银，被告ＸＸ银又将其所承租房屋用于被告松之燕公司的经营场所。原告认为原告与被告畅游公司的租赁合同已经解除，被告锐迪公司、海钜信达南京分公司、松之燕公司、吉姆娜丝秀优公司作为房屋的实际使用人应当对原告的损失承担赔偿责任，被告吉姆娜丝秀优公司、ＸＸ银、畅游公司对实际使用人给原告造成的损失存在过错，应当对上述被告所造成的损失承担连带责任。在原告起诉后，原告与案外人高鸣达成了诉争房屋的转租协议，约定高鸣自2015年12月28日享有诉争房屋的使用权。现原告诉至法院，请求判令被告松之燕公司按照每日每平方米1.74元、面积432.5平方米的标准向原告支付2015年3月8日至2015年12月27日的损失218239.5元，被告ＸＸ银对此承担连带责任；被告锐迪公司按照每日每平方米1.74元，面积278平方米的标准向原告支付2015年3月8日至2015年12月27日的损失140278.8元；被告海钜信达南京分公司按照每日每平方米1.74元、面积641.5平方米的标准向原告支付2015年3月8日至2015年12月27日的损失323685.7元；被告吉姆娜丝秀优公司按照每日每平方米1.74元、面积183.3平方米的标准支付原告自2015年3月8日至2015年12月27日的损失92508.3元；被告吉姆娜丝秀优公司对被告松之燕公司、锐迪公司、海钜信达南京分公司的债务承担连带责任；被告畅游公司对被告松之燕公司、锐迪公司、海钜信达南京分公司、吉姆娜丝秀优公司的债务承担连带责任。
被告松之燕及ＸＸ银辩称：涉案房屋为被告ＸＸ银在使用，后用于被告松之燕公司经营，被告房屋租金已经交给被告吉姆娜丝秀优公司，不可能再交第二次。
被告锐迪公司辩称：房屋租金已交给被告吉姆娜丝秀优公司，不再交第二次。
被告吉姆娜丝秀优公司辩称：在被告吉姆娜丝秀优公司与被告畅游公司的诉讼还没有解决，被告吉姆娜丝秀优公司对涉案房屋的装修损失无人承担的情况下，原告提起诉讼不合适。原告于2015年12月16日将涉案房屋在没有通知实际承租人的情况下又租给了高鸣，且和高鸣及被告吉姆娜丝秀优又签订了三方协议，说明原告和被告吉姆娜丝秀优没有矛盾，原告同意在2015年3月7日至2015年12月28日的租金不再向被告收取。
被告畅游公司辩称：原告突破了合同相对性。原告与被告畅游公司于2011年4月19日签订的合同约定面积是1535.3平方米，该面积仅是对租赁场地概括性的描述，被告畅游公司对此支付的对价是明确的，原告对租赁面积的变化违反商业惯例，故增加的面积及增加的费用不应得到支持。根据双方的租赁合同，被告畅游公司就2015年3月7日之前的租金给付义务已经履行完毕，此后租金费用应由被告吉姆娜丝秀优公司、原告及实际使用人支付。原告与被告畅游公司在合同签订后又变更减少了租金，导致畅游公司的广告收益减少，在此情况下导致被告畅游公司层层转租。原告在涉案房屋的租赁过程中突破合同相对性，擅自向实际使用人发函要求解除合同，导致被告畅游公司合法出租权无法履行，原告存在过错，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告海钜信达南京分公司未到庭答辩。
经审理查明：2011年4月19日，原告艺高公司与被告畅游公司签订租赁合同一份，约定：原告艺高公司将全民健身中心主楼二层1535.3平方米房屋出租给被告畅游公司使用，租期自2011年6月8日至2020年6月7日；房屋租金第一、二年分别为100万元，以后每两年租金在前一缴费年度应付租金总额基础上逐年增长5%；即第三、四年度分别为105万元，以此类推。后因玻璃幕墙改造，原告艺高公司与被告畅游公司又签订《补充协议》一份，约定因原告艺高公司改造幕墙，被告畅游公司缺少了对外宣传的窗口，原告艺高公司同意自2012年开始，在被告畅游公司每个年度11月8日缴费时，均按照每年13万元的标准减免被告畅游公司房屋租赁费，直至双方租赁合同到期为止。
2013年，被告畅游公司将上述二楼房屋转租给被告吉姆娜丝秀优公司。2014年8月11日，被告畅游公司与被告吉姆娜丝秀优公司签订房屋租赁合同，约定：被告畅游公司将其享有经营权的南京全民健身中心主楼第二层1535.3平方米场地租赁给被告吉姆娜丝秀优公司用于与运动相关的经营管理项目；被告吉姆娜丝秀优公司租赁期间不允许将房屋承租给做泳装相关体育产品的第三方，充分保证被告畅游公司的权益；合同经营有效期为五年，吉姆娜丝秀优公司房租的起算时间自2014年8月8日至2019年8月7日止；2014年8月8日至2015年8月7日支付租金1120769元，以后每年应付的租金应在其前一缴费年度应付租金总额的基础上逐年增长3%计算，即2015年8月8日至2016年8月7日支付租金1154392元，2016年8月8日至2017年8月7日支付租金1189023元；被告吉姆娜丝秀优公司按照季付方式执行，每一个季度为一个经营缴费期，被告吉姆娜丝秀优公司须在前一经营缴费期届满前一个月付讫（每年5月8日、8月8日、11月8日、2月8日），被告吉姆娜丝秀优公司先支付费用后经营使用，第一次缴费期限为2014年8月8日；合同签订之日，被告畅游公司一次性收取被告吉姆娜丝秀优公司100000元作为房屋的押金，该押金在合同终止且被告吉姆娜丝秀优公司结清相关费用后半个月内无息退还被告。
2014年10月15日，被告吉姆娜丝秀优公司与被告ＸＸ银签订租赁合同，约定：被告吉姆娜丝秀优公司将其享有经营权的全民健身中心主楼二层约252.5平方米的场地提供给被告ＸＸ银用于经营舞蹈培训；经营期限为六年，自2013年8月1日至2019年7月31日止。2014年9月3日，被告吉姆娜丝秀优公司与南京艾瑟伊体育活动策划有限公司（后更名为被告锐迪公司）签订合同一份，约定被告吉姆娜丝秀优公司将全民健身中心主楼第二层东北面278平方米的场地提供给被告锐迪公司用于体育教学培训，合同有效期自2014年10月15日至2019年7月31日。同时期，被告吉姆娜丝秀优公司又与深圳市海钜信达投资发展有限公司（以下简称海钜信达公司）签订房屋租赁合同，约定被告吉姆娜丝秀优公司将全民健身中心主楼二层东边场地出租给海钜信达公司使用，租赁期限自2014年8月15日至2017年8月14日止。此后，被告吉姆娜丝秀优公司又与王燕舞蹈工作室签订租赁合同，约定被告吉姆娜丝秀优公司将全民健身中心二层180平方米的场地提供给王燕舞蹈工作室，期限自2015年10月1日至2019年8月30日，租金每年137970元。上述合同签订后，被告畅游公司将全民健身中心主楼二楼东半部分割成三块，其中南侧西面场地（ＸＸ银承租的252.2平方米和王燕舞蹈工作室的180平方米）交由被告ＸＸ银承租，南侧最东面场地交由被告海钜信达南京分公司承租，北侧场地交由被告锐迪公司承租。北侧过道边一间办公室由被告吉姆娜丝秀优公司占用。
2014年8月8日之后，吉姆娜丝秀优公司除已付被告畅游公司押金100000元外，未缴纳房屋租金。
此后，因被告畅游公司拖欠房屋租金，原告艺高公司将被告畅游公司另案诉至本院。本院于2015年7月10日作出判决，认为被告畅游公司拖欠原告艺高公司租金事实成立，判决解除原告艺高公司与被告畅游公司于2011年4月19日签订的租赁合同于2015年3月7日解除，被告畅游公司向原告艺高公司支付2014年9月8日至2015年3月7日的租金173434元并承担相应利息。在该案审理过程中，原告艺高公司撤回了要求被告畅游公司搬离承租房屋的诉讼请求。该判决于2015年10月19日生效。
2015年3月3日，原告分别向被告ＸＸ银、锐迪公司、海钜信达公司发出“正告函”，告知被告ＸＸ银、锐迪公司、海钜信达南京分公司因畅游公司拖欠租金，原告已起诉至法院，要求被告ＸＸ银、锐迪公司、海钜信达公司收函后查实相关事实，作出行动。2015年10月29日，原告又向被告ＸＸ银、锐迪公司发出函件，告知原告与畅游公司的租赁合同已经解除，停止向任何次承租人支付租赁费用，并与原告联系。
2015年4月1日，被告畅游公司向被告吉姆娜丝秀优公司位于南京市玄武区中山东路145号全民健身中心2楼吉姆娜丝舞蹈体育中心地址寄送“关于解除租赁合同支付租金的《正告函》”一份，内容主要为因吉姆娜丝秀优公司拖欠租金，畅游公司提出自即日起与吉姆娜丝公司解除合同，要求其支付房租并搬离房屋。
2015年12月16日，原告艺高公司与案外人高鸣签订租赁合同一份，约定：原告艺高公司将全民健身中心主楼二楼1535.3平方米场地租赁给高鸣，租赁期限自2015年12月28日至2022年3月27日止（其中2015年12月28日至2016年3月27日作为高鸣自行向第三方接收所承租的房屋以及经营前期装修的期限，本合同房租起缴时间为2016年3月28日）。
2016年1月26日，被告吉姆娜丝秀优公司与案外人高鸣签订协议一份，约定：高鸣于2015年12月28日从原告艺高公司承租了全民健身中心二楼，而其时被告吉姆娜丝秀优公司作为实际承租人正在使用该区域，除自用外，还将部分区域转租给了海钜信达公司、ＸＸ银、锐迪健身等三家单位；过渡期五个月，自2016年1月1日至2016年5月30日，该期间的上述三家单位的房租由被告吉姆娜丝秀优公司收取，归被告吉姆娜丝秀优公司所有，发生的水电费、物业费、垃圾清理费等由被告吉姆娜丝秀优公司承担；从2016年5月30日起，由高鸣作为出租人，直接向上述三家单位收取房租；被告吉姆娜丝秀优公司承诺于2016年5月30前，向高鸣交接与上述三家单位的相关租赁合同资料。此后，被告吉姆娜丝秀优公司及高鸣分别与被告ＸＸ银、锐迪公司、海钜信达公司分别签订三方协议书，约定：被告吉姆娜丝秀优公司与被告ＸＸ银、锐迪公司、海钜信达公司的租赁合同分别于2016年5月30日、2016年6月30日终止，由高鸣按照被告吉姆娜丝秀优公司与被告ＸＸ银、锐迪公司、海钜信达公司原所签合同的同样条件与ＸＸ银、锐迪公司、海钜信达公司重新签订租赁合同；ＸＸ银的租赁面积为252.5+180平方米，锐迪的租赁面积为278平方米，海距信达公司的承租面积为641.47平方米；租赁合同的起算时间分别为2016年6月1日、2016年7月1日；高鸣同意2015年12月28日至2016年5月30日应收取的租金由被告吉姆娜丝秀优公司收取，归被告吉姆娜丝秀优公司所有。上述三方协议由原告艺高公司作为见证方在协议上盖章。现二楼东侧房屋仍实际由ＸＸ银、锐迪公司、海钜信达南京分公司承租使用。
以上事实由租赁合同、函件、本院判决书及当事人陈述所证实。
本院认为：原告艺高公司将全民健身中心二楼1535.3平方米的面积出租给被告畅游公司，被告畅游公司此后又将1535.3平方米的面积转租给被告吉姆娜丝秀优公司，被告吉姆娜丝秀优公司又将二楼面积拆分后分别转租给被告ＸＸ银、锐迪公司、海钜信达公司进行经营。2015年3月7日，原告与被告畅游公司的租赁合同解除后，涉案房屋由被告吉姆娜丝秀优公司、ＸＸ银、锐迪公司、海钜信达南京分公司实际使用，故应由被告吉姆娜丝秀优公司、ＸＸ银、锐迪公司、海钜信达南京分公司按照各自使用的面积向原告支付房屋使用费用。
房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求返还房屋并赔偿租赁损失，租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。原告在另案起诉要求被告畅游公司的诉讼中，撤回了要求畅游公司返还房屋的诉讼请求，且对ＸＸ银等人承租使用事实未提出异议，畅游公司并不实际占有房屋，故对原告要求畅游公司承担连带支付租金的诉讼请求，本院不予支持。同理，原告亦未对被告吉姆娜丝秀优公司及ＸＸ银、锐迪公司、海钜信达南京分公司提出退房要求，故对原告要求被告吉姆娜丝秀优公司对被告ＸＸ银、锐迪公司、海钜信达南京分公司所应支付的房屋使用费用承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
被告松之燕公司并不是涉案房屋租赁合同的承租人，故对原告要求被告松之燕公司承担租金损失的请求，本院不予支持。在原告与被告畅游公司的租赁合同解除后，被告吉姆娜丝秀优公司已不能履行出租义务，其无权向被告ＸＸ银、锐迪公司、海钜信达公司公司收取租金，且原告已向被告ＸＸ银、锐迪公司、海钜信达公司告知其与被告畅游公司解除情况，故对被告ＸＸ银、锐迪公司所提已经向吉姆娜丝秀优公司交纳过租金，不应再次支付的辩称意见，本院不予采纳。
参照被告畅游公司与被告吉姆娜丝秀优公司租金标准，本院对原告主张的每日每平米1.74元的标准予以确定。按此标准计算，本院对原告主张2015年3月8日至2015年12月27日期间被告ＸＸ银的房屋使用费用218239.5元、被告锐迪公司的房屋使用费用140278.8元、被告海钜信达南京分公司的房屋使用费用323685.7元，予以支持。被告吉姆娜丝秀优公司转租给被告ＸＸ银、锐迪公司、海钜信达公司的面积合计为1352平方米，按照总出租面积1535.3计算，剩余183.3平方米2015年3月8日至2015年12月27日的房屋使用费用应由被告吉姆娜丝秀优公司向原告支付，对原告主张的92493.2元，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告ＸＸ银于本判决生效之日起十日内支付原告艺高康体（南京）有限公司2015年3月8日至2015年12月27日期间的房屋使用费用218239.5元；
二、被告南京锐迪健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告艺高康体（南京）有限公司2015年3月8日至2015年12月27日期间的房屋使用费用140278.8元；
三、被告深圳市海钜信达投资发展有限公司南京分公司于本判决生效之日起十日内支付原告艺高康体（南京）有限公司2015年3月8日至2015年12月27日期间的房屋使用费用323685.7元；
四、被告南京吉姆娜丝秀优体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告艺高康体（南京）有限公司2015年3月8日至2015年12月27日期间的房屋使用费用92493.2元；
五、驳回原告艺高康体（南京）有限公司的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10853元，由被告ＸＸ银负担3057元，被告南京锐迪健身有限公司负担1965元，被告深圳市海钜信达投资发展有限公司南京分公司负担4535元，被告南京吉姆娜丝秀优体育文化传播有限公司1296元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 郑 荣
人民陪审员 奚幼坚
人民陪审员 李 迅
二〇一六年九月一日
见习书记员 秦 璇