吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0202民初1107号原告：王程，男，1983年10月21日出生，汉族，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：王伟，吉林爱华律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，吉林爱华律师事务所律师。被告：吉林锦东住宅产业集团有限公司，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：丁守学，总经理。委托诉讼代理人：陈长军，吉林冠霖律师事务所律师。原告王程与被告吉林锦东住宅产业集团有限公司（以下简称锦东集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告王程及其委托诉讼代理人王伟、ＸＸ、被告锦东集团公司的委托诉讼代理人陈长军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王程向本院提出诉讼请求：锦东集团公司支付王程逾期办证违约金（自2014年1月12日至王程实际取得权属证书之日止，以购房款5,175,841元为基数，按日万分之二标准支付）。事实和理由：2011年10月18日，王程与锦东集团公司签订翠江锦苑网点认购合同一份，约定王程购买位于船营区翠江锦苑4号楼18号网点，合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，取得商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照如下方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得的权属证明之日起60日内向买受人支付。”合同签订后，王程一次性支付锦东集团公司购房款5,077,800元，后补交面积费98,041元。2012年7月12日，锦东集团公司将网点交付给王程，但王程至今未能办理房屋所有权证。故特向法院提起诉讼。锦东集团公司辩称，1、王程的部分诉讼请求超过了诉讼时效期间，因此不应得到支持；2、王程主张违约金数额过高，且计算方式不正确；3、因产权登记时行政许可行为，没有及时为王程办理产权登记的主要过错和责任不在锦东集团公司，因此从公平原则，锦东集团公司没有理由承担如此高额的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。王程向本院提交了如下证据：1、翠江锦苑网点认购合同，证明王程从锦东集团公司处购买网点的事实以及王程主张违约责任的依据；2、翠江锦苑认购书、翠江锦苑面积变更确认书、交付购房款收据、收费客户回单，证明王程已经全额交付购房款以及王程购买房屋的具体状况；3、商品房屋调拨单，证明入户时间为2012年7月12日，也就是房屋交付的时间；4、证人李冬柏证实，我和王程2015年6月份或者7月份到锦东集团公司咨询办理房证的事情；5、证人孙俊柱证实，我在物业公司工作，王程两个月左右就问我一次办理房证的事；6、律师函和邮政通用凭证，证明王程要求锦东集团公司办理房证并要求支付违约金。锦东集团公司对王程提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证明的问题有异议，合同第十四条明确约定，因出卖人的责任才承担违约责任，而没有给王程及时登记的原因和责任并不在出卖人，因此，锦东集团公司不应当承担违约责任；对证据2、3无异议；证据4，该证人证言不真实，锦东集团公司的经理在2015年是女的，叫王瑞，分管销售的经理也是女的，叫高月娥，锦东集团公司没有证人所述的人；他们仅是说了房证的问题，没有涉及本案的违约金问题，因此，不能作为对抗提出诉讼时效的主张；证据5，证人是从事水电维修工作的，与办理房证业务没有关系，不能做这方面的证人；如果证人是翠江锦苑的物业人员，与锦东集团有明显的利害关系，因此，该证言不能作为依据；2016年9月份之前，翠江小区的管理公司是吉林市锦东置业有限公司，而不是翠江锦苑物业公司；证据6，律师函没有收到。王程在2015年年底或者2016年年初找过本案锦东集团公司的委托诉讼代理人陈长军，王程问陈长军什么时候办房证，但没有提过违约金。陈长军说过自己是法律顾问，需要向公司领导汇报。王程的朋友后来也单独找过陈长军，咨询房证的问题，陈长军也找过锦东集团公司的高月娥说过这个事情。本院对王程提供的证据认定如下：因锦东集团公司对王程提交的1-3真实性、关联性、合法性均无异议，故本院予以采信；证据4虽然锦东集团公司提出异议，但因证人陈述的经过较为详细，且锦东集团公司的委托诉讼代理人陈长军也陈述王程或其他人曾向其询问办理房产证的事宜，故本院对该证人的证言予以采信；证据5,鉴于证人无法证明其工作单位系锦东物业公司，且其工作的性质与本案办理房屋所有权无关，故本院对该证人证言不予采纳；证据6中邮政通用凭证上没有体现邮寄的物品名称，故无法证明邮寄的物品系律师函，因此，本院对王程所要证明的问题不予采纳。锦东集团公司向本院提交了如下证据：1、吉林市城乡建设委员会向吉林市政府提交的《关于解决吉林市吉美包装制品有限公司拆迁问题的请示》、吉林市信访办、市企改办《关于江城纸箱厂主体争议的函》、吉林市政府作出的《关于吉林市工贸联营江城纸箱厂职工信访问题的复核意见书》、船营区正在推进项目（8月份现场办公用表），证明产权证没有及时办理是因为被拆迁单位吉美包装制品有限公司一直拒绝拆迁，频繁上访的原因造成；2、锦东集团公司向市规划局、市信访局、市政府提交的《关于加快推进翠江锦苑项目验收工作的报告》、《关于对吉林市江城纸箱厂拆迁补偿款实行提存保管并予以拆除的请示》、吉林市政府的重要信访情况专报，证明锦东集团公司积极申请办理产权登记，在2013年7月已经具备办理产权登记条件；3、吉林市住房保障和房地产管理局出具的房屋所有权证明，证明翠江锦苑4号楼于2016年10月31日起，可以办理产权登记（王程的房屋为户号为第0001018号）；2016年10月31日以后，王程无权向锦东集团公司主张违约金；4、翠江锦苑业主关于督办办理产权证的申诉材料以及人民群众来访登记表，证明社会影响比较大，不能办理产权证的责任不在锦东集团公司；5、2007年10月1日江城日报，证明自2007年10月1日起，吉林市国土资源局已经将东至吉林市政府、南至松江中路、西至北大街、北至北京路（现翠江锦苑小区位置）的国有土地收回并公开挂牌出让，原发放的《国有土地使用证》予以注销。但事实上，时至2016年8月前述土地原使用权证书仍未注销;原江城日报社房地产开发项目用地(宗地号：010080120029000)、原老人大房地产开发项目用地(宗地号：010070140055000)已经公开挂牌出让，但前述土地并没有实际完成土地使用权收回；6、国有建设用地使用权出让合同，证明根据政府的招拍挂公告，锦东集团公司实际取得了现翠江锦苑小区的出让土地使用权。但实际上该土地上原纸箱厂（吉美包装制品公司）的土地使用权仍未收回和注销；7、船营区信访局《关于冻结江城纸箱厂拆迁补偿金问题的请示》，证明江城纸箱厂拆迁主体不明确，致使拆迁不能正常进行，也导致江城纸箱厂的土地无法被政府收回灭籍；原纸箱厂员工由于对原纸箱厂的资产权属有争议，频繁上访。信访部门要求在补偿主体明确后再进行补偿，进一步使得纸箱厂的土地无法及时收回，对权属有争议；原纸箱厂员工对纸箱厂的资产存在争议，而土地使用权在资产范围内，这就直接促使有争议的土地资产无法灭籍；8、房屋拆迁许可证拆许字(2010)第019号、房屋拆迁许可证拆许字(2009)第006号，证明锦东集团公司取得了原纸箱厂土地的拆迁许可证，由此说明，锦东集团公司的开发行为，完全符合法律规定，而后来不能办理产权的原因，是纸箱厂的土地一直未灭籍；9、吉林市中级人民法院(2011)吉中行初字第5号行政判决书、吉林市人民政府吉市政复驳(2014)1号行政复议决定书，证明原纸箱厂资产存在严重的争议，致使纸箱厂的土地无法灭籍；行政诉讼从2011年直至2014年，且最终也没有明确结果，使得翠江锦苑小区的产权登记遥遥无期；10、吉林市家生活物业服务有限公司证明，证明锦东集团公司已分别在2016年8月、10月通知翠江锦苑业主办理产权登记；王程怠于登记不能向锦东集团公司主张违约责任。王程对锦东集团公司提交的证据发表如下质证意见：证据1系复印件，对其真实性不能确认，该证据说明，造成不能办证的责任不在王程，而是锦东集团公司，正是锦东集团公司相关手续不完善，拆迁安置补偿不合理，以及与政府相关职能部门沟通不通畅，才导致不能办理产权证，恰好说明是锦东集团公司的原因；证据2系复印件，对其真实性不能确认，什么时候具备验收条件，王程不清楚，也没有人通知王程可以办理产权证；证据3只能证明锦东集团公司在2016年10月31日取得房屋所有权的登记证明，不能证明锦东集团公司已经向王程通知办理房屋所有权证的证据。同时，该份证据亦能够证明锦东集团公司存在违约行为，王程要求支付违约金的诉讼请求没超过诉讼时效；证据4与本案无关；证据5-7真实性无异议，但对证明问题有异议，三份材料可以看出，形成的时间是2007年和2008年，这个时间是早于双方签订翠江网点认购合同的时间，锦东集团公司在明知这些事情的基础上于2011年与王程签订合同，行政机关是否有责任不是锦东集团公司对王程免除责任的理由和依据，并且双方签订合同是当事人双方真实意思表示；对证据8真实性无异议，对证明问题有异议，质证意见同证据5-7；对证据9真实性无异议，不能成为锦东集团公司不予支付王程违约金的理由；对证据10中部分事实有异议，该证据中8月份以后的部分是不真实的，而且作证的单位与锦东集团公司有利害关系，同时我们认为锦东集团公司应当提供其张贴公告的相关证据来证明其尽到了义务，该单位所说的证明不能做为证据使用。本院对锦东集团公司提供的证据认定如下：证据1-2系复印件，本院无法确认其真实性，故本院对上述证据不予确认；证据3，经本院调查核实翠江锦苑小区的房屋可于2016年10月31日办理房屋所有权证，故本院对该证据予以采信；证据4-9，因王程对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认；证据10能够和证据3相互佐证，故本院对锦东集团公司所要证明的问题，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月18日，王程与锦东集团公司签订翠江锦苑网点认购合同一份，约定王程购买锦东集团公司开发的位于船营区翠江锦苑4号楼18号网点，建筑面积260平方米，每平方米21,000元，总价款5,077,800元(原总房款为5,460,000元,后按9.3折计算），合同第十四条产权登记（初始登记）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，取得商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照如下方式处理；1、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得的权属证明之日起60日内向买受人支付。”同时合同还约定了其他事项。合同签订后，王程交付了购房款5,077,800元。2012年7月12日，王程与锦东集团公司签订翠江锦苑面积变更确认书，将原面积260平方米，变更为265.03平方米，房屋总价款变更为5,175,841元（5,077,800元+98,041元）。同日，王程补交了购房款98,041元。锦东集团公司亦出具了商品房屋调拨单，载明入户时间为2012年7月12日。后王程交纳了专项维修金等费用，并正式入住。2015年-2016年期间，王程就逾期办理房屋所有权证事宜曾向锦东集团公司要求给予办理。另查明，因该小区购房者未能按期办理房屋所有权证，多次到有关部门反映相关问题。自2016年10月31日起，翠江锦苑小区的房屋可以办理房屋所有权证，锦东集团公司将能够办理产权证的情况在小区内进行了公示。但至今王程没有到房屋部门办理房屋所有权证。根据王程的诉讼请求和锦东集团公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1、王程主张权利是否超过两年的诉讼时效期间；2、锦东集团公司是否存在逾期办理房屋产权证的违约行为及是否存在免责事由；3、王程主张的逾期办证违约金数额是否符合法律规定及是否需要调整。现结合本案争议焦点，本院分析评判如下：王程主张权利尚未超过两年诉讼时效期间。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，结合王程的陈述、证人李冬柏的证言及锦东集团公司委托诉讼代理人陈长军的陈述，可以证明2015年-2016年期间王程就案涉房屋逾期办理房屋产权证事宜曾向锦东集团公司主张权利，由于锦东集团公司未能如期办理房屋产权证，按照合同约定必然发生违约金损失，因此，王程主张逾期办证违约金的诉讼时效期间因其向锦东集团公司主张权利而中断。结合王程本次提起诉讼的时间，故其主张权利的诉讼时效期间并未超过两年。锦东集团公司提出的此抗辩意见，本院不予采纳。二、锦东集团公司存在逾期办理房屋产权证的违约行为，且不能免责。本院认为，王程与锦东集团公司签订的翠江锦苑网点认购合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王程已按合同约定支付了全部购房款，锦东集团公司亦有义务按照合同约定时间交付房屋，并办理房屋所有权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所登记的期限；”结合本案，锦东集团公司作为房地产开发企业，其将房屋销售给王程后，其有义务将房屋所有权转移给买受人王程，即给王程办理房屋所有权属证书。另根据双方签订的合同第十四条约定，锦东集团公司应在商品房交付使用后18个月内，取得商品房所在楼栋的权属证明。因锦东集团公司未能在2014年1月12日前（2012年7月12日交付房屋后18个月）给王程办理房屋所有权证，故其行为已构成违约，王程要求锦东集团公司承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，应予支持。关于锦东集团公司提出未能办理房屋产权证系第三方未能解决拆迁补偿事宜等问题，所以无法办理房屋产权证的抗辩意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此规定，对于锦东集团公司主张逾期办理产权证系由于第三人的违约行为所致，其可另觅救济途径解决，但其不能以此对抗善意购买房屋的买受人。且对于锦东集团公司所述情况在签订案涉合同时均是可以预见、克服和避免的，故不成为其免责理由，因此，锦东集团公司提出的此抗辩意见，本院不予采纳。三、王程主张的逾期办证违约金合理部分应予支持，但不需要调整违约金数额。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）规定：“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加上30%-50%；”本案中，双方约定的逾期办证违约金为按日计算已付款万分之二的违约金，根据上述规定及签订合同当时的贷款利率水平，双方约定违约金并不高，且符合意思自治原则，故锦东集团公司提出的此抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金的起止日问题。本院认为，逾期办证违约金的起算日应按照合同第十四条约定，自实际给付房屋之日的2012年7月12日起18个月即2014年1月12日起开始计算。逾期办证违约金的截止日，结合吉林市住房保障和房地产管理局出具的房屋所有权证明和吉林市家生活物业服务有限公司出具的证明及本院调查了解的情况，翠江锦苑小区房屋于2016年10月31日即具备办理房屋所有权证的条件，且锦东集团公司已将能够办理产权证的情况进行了公告，通知全体业主。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，王程应在2016年10月31日后即开始办理房屋所有权证，以防止其损失扩大，但其却迟迟不予办理，故其主张逾期办证违约金的截止日应为2016年10月31日。自2016年11月1日以后的损失，本院不予支持。王程主张对能够办理房屋产权证的情况不知情，但由于锦东集团公司提供了吉林市住房保障和房地产管理局出具的房屋所有权证明和吉林市家生活物业服务有限公司出具的证明等证据证明其已通过公告方式进行公示，而王程没有提供相反的证据予以反驳，故对王程要求锦东集团公司给付逾期办证违约金至实际取得权属证书之日的主张，本院不予采纳。综上，王程要求锦东集团公司给付的逾期办证违约金自2014年1月12日起至2016年10月31日止（共计1023天），以交付的购房款5,175,841元为基数，按日万分之二标准支付,即1,058,977.07元（5,175,841元×1023天×日万分之二）。对于王程主张此项诉讼请求其合理部分，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、吉林锦东住宅产业集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付王程自2014年1月12日起至2016年10月31日止的逾期办证违约金1,058,977.07元；二、驳回王程的其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,505元，由王程负担1,705元，由吉林锦东住宅产业集团有限公司负担13,800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  林 杰人民陪审员  袁长江人民陪审员  于耀香二〇一七年九月十二日书 记 员  隋畅怡—1—