湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民初字第01624号
原告李红成。
原告杨宝琼。
委托代理人李宗根（一般授权代理），湖北多能律师事务所律师。
委托代理人蒋茜子（一般授权代理），湖北多能律师事务所律师。
被告路光远。
被告向前进。
原告李红成、杨宝琼诉被告路光远、向前进物权确认纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法适用普通程序由代理审判员郭奕君担任审判长，与人民陪审员沈新民、张汉荣组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告李红成、杨宝琼的共同委托代理人李宗根、蒋茜子，被告路光远、向前进到庭参加诉讼。审理中，因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审理期限一个月。本案现已审理终结。
原告李红成、杨宝琼共同诉称：我们系夫妻关系。2005年5月，李红成名下位于武汉市江岸区下正街404号的房屋取得武汉市江岸区房产管理局的房屋所有权登记，建筑面积80.54平方米，房屋所有权证号为武房权证岸字第××号，国有土地使用证号为岸国用私2005第134号。2006年1月25日，我们与路光远、向前进签订《抵押借款协议》，约定我们以武汉市江岸区下正街404号房屋抵押向路光远借款150，000元，期限1年，同时还约定如我们逾期不能偿还借款，则房屋归路光远所有，路光远有权将房屋处置。向前进作为担保人在该协议上签字。实际履行过程中，我们收到了路光远的150，000元借款，但该房屋一直未能办理抵押登记。2007年12月17日，路光远与向前进在未通知我们的情况下擅自签订《房屋转让协议》，约定路光远将武汉市江岸区下正街404号房屋以180，000元转让给向前进。后李红成知道此事后，双方对该房屋的所有权归属产生争议。我们认为房屋所有权证仍然登记在李红成名下，路光远、向前进之间的《房屋转让协议》不具备法律效力，现为维护自身合法权益诉至法院，请求确认武汉市江岸区下正街404号房屋（房屋所有权证号：武房权证岸字第××号，土地使用权证号：岸国用私2005第134号）归李红成、杨宝琼共同所有，本案诉讼费用由路光远、向前进负担。
被告路光远辩称：我对两原告诉称的事实不认可，我有《抵押借款协议》，该协议是双方认可的，协议中载明的是双方同意达成的条款。协议中写明了还款金额、时间和期限以及不能还款的后果，两原告并没有按照协议上的约定进行还款，就应该承担相应的后果。李红成第一次借款150，000元，第二次借款30，000元，总共借款180，000元。我将房屋转让给向前进是180，000元，两原告遗漏了30，000元。两原告在2007年没有还款及利息，也没有打招呼，我的联系方式没有变过，足以证明两原告放弃了向我还款，也应该知道没有还款的后果。所以两原告违约在先，我是按照双方的协议处理涉案房屋。两原告事隔这么多年再主张对涉案房屋的权利，还能再主张吗？两原告应当知道后果，请求法院驳回两原告的诉讼请求。
被告向前进辩称：两原告说我是担保人，但我在本案中没有实质的担保义务，我不是第三人抵押物，两原告说抵押没有登记是无效的，但是根据法律规定，未办理抵押登记不影响合同效力。这么多年过去，涉案房屋要拆迁，两原告才想起来要确认物权，如果涉案房屋房价下跌，我们要求两原告赔偿，法院也是不会受理我们的诉求，过了这么多年，两原告的诉请已经超过了诉讼时效了。我要求驳回两原告的诉讼请求。
经审理查明：李红成、杨宝琼19**年8月16日登记结婚，系夫妻关系。向前进系李红成的姐夫。涉案房屋位于武汉市江岸区下正街404号（房屋所有权证号为武房权证岸字第××号、国有土地使用证号为岸国用私2005第134号），结构为混合结构，房屋总层数为4层，所在层数为1-2层，建筑面积为80.54㎡，房屋所有权人、土地使用权人均登记为李红成。
2006年1月25日，路光远（甲方）与李红成、杨宝琼（乙方）及向前进（担保人）签订《抵押借款协议》，载明：经甲、乙双方协商，达成抵押借款如下：一、乙方因急用现金，愿意将武汉市江岸区下正街404号房屋财产（建筑面积80.54㎡）以现金壹拾伍万元整抵押给甲方，期限为壹年，从2006年1月25日至2007年1月24日，乙方分两期还款给甲方，第一期还款时间为2006年7月25日，金额为柒万伍仟元整，第二期还款时间为2007年1月24日，金额为柒万伍仟元整。如乙方逾期不能偿还甲方借款则该房屋归甲方所有，甲方有权将其房屋处置。二、甲方同意乙方用其私有房屋财产抵押人民币壹拾伍万元整，期限为壹年。乙方须每月付利息给甲方，每半年一付，前陆个月为每月贰仟元，后陆个月为每月壹仟元。三、乙方在抵押借款期间不得将该房屋变卖给第三方，如有违约乙方将负法律责任。四、乙方将房屋所有权证（武房权证岸字第××号）土地使用证（岸国用私2005第134号）原件以及户口本、身份证复印件给甲方质押，甲方将于还清借款之日归还所有证件。五、本协议一式叁份，甲、乙双方以及担保人签字后即视为产生法律效力。甲方：路光远乙方：李红成杨宝琼担保人：向前进。
同日，李红成、杨宝琼出具《借条》一份，载明：今借到路光远老板人民币壹拾伍万元正（整）。借款人：李红成、杨宝琼。经本院询问，李红成、杨宝琼认可至今未偿还上述借款本金，对于偿还的利息数额双方各执一词但并未提交证据。此外，各方均认可诉争房屋未就此办理抵押登记，仅由路光远持有诉争房屋两证原件，现诉争房屋两证原件由向前进持有。
2006年10月19日，李红成出具《借条》一份，载明：今借到光远公司人民币叁万元正（整）。年内归还。李红成。李红成称该借款已通过向前进偿还完毕但未就此提交证据。
另查明：路光远、向前进提交《房屋转让协议》一份，载明：甲方（卖方）路光远、乙方（买方）向前进，为了明确甲乙双方的权利和义务，根据《合同法》的相关规定，经双方协商一致达成协议如下，望双方共同遵守。一、甲方路光远将自己以人民币壹拾伍万元现金抵押过来的现房，以人民币壹拾捌万元整转让给乙方（向前进）所有。二、甲方抵押过来的现房座落于武汉市江岸区下正街404号，面积1-4楼壹栋，房产证［武房权证岸证（字）第2005042**号］，土地使用证［岸国用私20（0）5第134号］原件以及被抵押的户口本、身份证复印件，婚姻登记证复印件一并交给乙方，为所有的有效依据。三、付款方式为乙方应于本协议生效日起，一次性将房屋转让金支付给甲方不得拖欠。四、甲方在交易时，该房屋应没有产权纠纷，抵押债务，交易后如有上述事项，由甲方承担全部责任。五、甲、乙双方在履行本协议过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的向区级法院起诉。六、本协议签定时，甲、乙双方应清点所有文字及证件核对无误后，签字付款后，即时生效。甲方（卖方人）：路光远签名捺印。乙方（买方人）：向前进签名捺印。签约日期：2007年12月17日。同日，路光远出具《收条》一份，载明：今收到向前进房屋转让款（江岸区下正街404号）人民币壹拾捌万元整。收款人：路光远。
再查明：2015年5月25日，路光远以民间借贷纠纷为由向本院提出诉前保全李红成、杨宝琼1，000，000元的申请，本院于2015年5月25日作出（2015）鄂江岸保字第00232号民事裁定书，裁定查封李红成名下位于武汉市江岸区下正街404号房屋（所有权证号：武房权证岸字第××号，建筑面积80.54㎡）即本案诉争房屋。后路光远、向前进以确认合同效力纠纷为由诉至本院，请求确认两人于2007年12月17日签订的《房屋转让协议》合法有效、本案诉争房屋归向前进所有，该案本院已立案受理，目前正在审理中。后经本院核实，诉争房屋目前无抵押登记、有查封登记。
还查明：路光远称其未实际居住过诉争房屋，也不清楚诉争房屋的居住情况，向前进称其2005年后未实际居住过诉争房屋。
以上事实，有原、被告身份证、居民户口簿、两原告的结婚证、《抵押借款协议》、《借条》、《房屋转让协议》、《收条》、《武汉市房屋产权登记信息查询单》、《武汉市国土和规划局江岸分局土地信息查询单》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、本院（2015）鄂江岸保字第00232号民事裁定书及当事人陈述等证据在案佐证，并经本院查证属实，足以采信。
本院认为：李红成、杨宝琼系夫妻关系，本案诉争房屋在房屋管理部门和土地管理部门备案登记的房屋所有权人和土地使用权人均为李红成，虽至今未出现变更，但因诉争房屋两证并未由李红成、杨宝琼持有且双方与路光远、向前进就诉争房屋的所有权归属产生争议，现李红成、杨宝琼诉至本院请求确认诉争房屋的所有权归其所有，路光远、向前进表示不同意并认为因李红成、杨宝琼未偿还借款，路光远可自行处理诉争房屋且已通过签订《房屋转让协议》由路光远卖给了向前进、诉争房屋应归向前进所有。根据《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、第四十二条的规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。办理抵押物登记的部分如下：（一）以土地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；……。李红成、杨宝琼与路光远签订《抵押借款协议》，关于借贷关系双方予以认可，但该协议中关于诉争房屋的抵押条款约定违反了上述法律的规定且并未到相关部门办理抵押登记，即使李红成、杨宝琼未偿还借款本金且诉争房屋的两证原件由路光远持有，但诉争房屋一直登记在李红成名下，路光远与向前进签订《房屋转让协议》出售诉争房屋的行为系无权处分且李红成、杨宝琼均表示不予认可，向前进称其取得诉争房屋仅系持有两证原件、并未办理房屋所有权人和土地使用权人的变更登记，亦不符合善意取得的条件，故对路光远、向前进认为双方间《房屋转让协议》合法有效、诉争房屋应归向前进所有的抗辩意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。诉争房屋的房屋所有权和土地使用权均于2005年登记于李红成名下，李红成、杨宝琼系夫妻关系且双方认可诉争房屋系夫妻共同财产、请求确认归双方共同所有，路光远、向前进就此并未提交充分的证据予以反驳，故对李红成、杨宝琼的诉讼请求本院予以支持。此外，路光远、向前进提出诉讼时效的抗辩，但因诉争房屋一直登记在李红成、杨宝琼名下并未发生变更，且路光远、向前进在此期间均未实际居住过诉争房屋，故对路光远、向前进诉讼时效的抗辩本院亦不予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第三十二条、第三十三条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
确认原告李红成名下位于武汉市江岸区下正街404号的房屋一套（房屋所有权证号为武房权证岸字第××号、国有土地使用证号为岸国用私2005第134号，结构为混合结构，房屋总层数为4层，所在层数为1-2层，建筑面积为80.54㎡）归原告李红成、杨宝琼共同所有。
案件受理费9，438元、邮寄送达费40元，共计9，478元，由被告路光远、向前进负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 郭奕君
人民陪审员 沈新民
人民陪审员 张汉荣
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 刘冰净