广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0605执异78号
异议人（案外人）陈帝明，男，汉族，住广东省广州市增城区。
委托代理人王子娟，山西长兴律师事务所律师。
原告佛山市南海区黄岐进璟建筑工程有限公司（以下简称进璟公司），住所地佛山市南海区。
法定代表人黄英源，该公司总经理。
委托代理人刘华升，广东康格律师事务所律师。
被告佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司（以下简称茂福公司），住所地佛山市南海区。
法定代表人谢树春，该公司总经理。
委托代理人卢军，广东理恒律师事务所律师。
本院受理的（2015）佛南法民三初字第1836号案，即原告进璟公司诉被告茂福公司建设工程施工合同纠纷一案，本院根据原告提起的财产保全申请，查封了被告茂福公司企业名称变更前的南海市大沥供销企业集团名下的国用（2002）0＊＊1号土地、以及被告茂福公司企业名称变更前的大沥供销社名下的权利证号为2117285号和2117286号房屋，案外人陈帝明对此提出异议。本院依法组成合议庭进行听证审查，异议人陈帝明及其委托代理人王子娟、原告进璟公司的委托代理人刘华升到庭参加听证，被告茂福公司没有到庭，本案现已审查终结。
异议人陈帝明称，原告进璟公司诉被告茂福公司建设工程施工合同纠纷一案，法院受理后，原告对南府国用（2002）字第0＊＊1号、粤房字第××号、粤房字第2117＊号土地及房屋申请了财产保全措施，该财产保全措施将会导致异议人权利受损。异议人于2015年6月29日与被告茂福公司签订了《房屋转让协议》，约定茂福公司将名下的位于佛山市南海区大沥镇香基桥北香基路西的物业编号为：南府国用（2002）字第0＊1号、粤房字第21＊号、粤房字第××号（原权属人为大沥供销企业集团及大沥供销社，经转制已经归为甲方所有，手续待办中）转让与异议人，异议人已于2015年7月9日履行完支付房屋转让款的义务，在等待茂福公司履行变更登记手续过程中，在即将缴纳土地出让金之时，原告申请查封了本属于异议人购买的房屋及国有土地使用权，侵犯了异议人的合法权益。在异议人与被告茂福公司签订《房屋买卖合同》后，异议人并无任何过错，是茂福公司一直怠于履行，而且对于该争议土地，申请人于2015年10月就已经实际占有。综上，请求法院解除对南府国用（2002）字第04＊91号、粤房字第××号、粤房字第2＊286号土地及房屋的保全措施。听证中，异议人补充陈述，（2015）佛南法民三初字第1836号案存在超标的查封。
原告进璟公司称，一、南府国用（2002）字第0＊1号土地性质为国有划拨，异议人陈帝明与被告茂福公司签订的《房屋转让协议书》及两份《补充协议》无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。上述条款属于行政法规中的效力性强制性规定，以划拨方式取得的国有土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准，不得转让。违反上述规定，属于《合同法》第五十二条及《合同法解释二》第十四条规定的合同无效情形。因此，异议人陈帝明与被告茂福公司签订的关于转让国有划拨土地［南府国用（2002）字第0＊＊1号］及其上盖物［粤房字第211＊5、粤房字第××号］的《房屋转让协议书》及两份《补充协议》无效。二、异议人陈帝明与茂福公司存在恶意串通，转移财产规避执行的情形，无效合同不产生排除法院依据原告进璟公司的财产保全申请查封案涉国有划拨土地及其上盖物的效力。根据异议人陈帝明与茂福公司于2015年6月29日签订的《房屋转让协议书》及2015年9月28日签订的《补充协议》，案涉国有划拨土地及其上盖建筑物的转让对价为475万元，交易产生的一切税费由茂福公司承担，并指定了转让款由案外人王小凤收取。但在茂福公司因拖欠他人债务未能按时归还，主要资产被番禺区人民法院于2015年12月11日查封后，异议人陈帝明即与被告茂福公司于2015年12月18日签订第二份《补充协议》，对《房屋转让协议书》核心条款转让对价及税费承担方式作出变更，制造“已支付全部转让款”假像，意图根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，规避人民法院的查封措施。有关房屋转让税费的承担主体，虽然合同双方可以通过约定的形式代为支付，但不能改变法律、特别是行政法规规定的税费承担主体。茂福公司作为出让方，在其未按法律法规规定支付土地出让金及有关转让税费时，转让的条件尚未成就，《房屋转让协议书》及其两份补充协议无效，合同无效后涉及有关责任分担也只能约束被告茂福公司及异议人陈帝明。对于作为善意的茂福公司的债权人进璟公司，不发生排除进璟公司申请查封茂福公司资产的权利。三、因原告进璟公司已申请法院查封案涉国有划拨土地及其上盖，《房屋转让协议书》及其《补充协议》亦不具备履行条件，合同双方茂福公司与异议人陈帝明应根据各自过错承担合同无效的责任，法院查封案涉土地及房产并无不当，应维持查封。综上，因被告茂福公司拖欠原告进璟公司工程款未能按时归还，进璟公司根据法律规定申请财产保全查封案涉国有划拨土地及其上盖建筑物并无不当；异议人陈帝明与茂福公司签订的《房屋转让协议书》及其《补充协议》违反行政法规的效力性强制性规定而无效，不发生案涉土地及建筑房转让给异议人陈帝明的法律效力，异议人陈帝明无权要求解除对南府国用（2002）字第0＊＊1号土地、粤房字第21＊85及粤房字第××号房产的保全措施。请求法院驳回异议人陈帝明的全部异议请求。
被告茂福公司没有陈述意见。
听证程序中，异议人陈帝明向本院提交以下证据材料：
1、房屋转让协议书（1份，原件）、补充协议（2份，原件）。
2、收据（1份，原件）、中国农业银行补制回单（2份，原件）。
3、铺位租赁合同（2份，复印件加盖被告印章）、场地接收证明（1份，复印件）、大沥水务有限公司供用水合同（1份，原件）、收款收据（12份，原件）、黎泽超存折（1份，原件）、结婚证、常住人口登记卡（各1份，原件）、身份证（1份，复印件）。
4、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权补办出让规划意见（各1份，复印件）、佛山市南海区非税收入缴款通知书（1份，原件）。
5.2016年3月28日异议人与南海南官燃气公司签订的租赁合同（1份，原件）。
原告进璟公司向本院提交以下证据材料：
1、土地登记档案电脑查询信息表（1份，复印件加盖佛山市南海区土地档案馆土地登记信息查询专用章）。
2、佛山市（南海区）房产查询证明（10份，复印件加盖佛山市南海区狮山镇房管所业务专用章）。
被告茂福公司没有举证。
本院在听证中出示以下证据材料：被告营业执照（副本）、组织机构代码证（各1份，复印件）、民事起诉状、立案审批表、南海法院（2015）佛南法民三初字第1836-1号民事裁定书（各1份，复印件）、查封（扣押）财产清单、协助执行通知书（各3份，复印件）、送达回证（2份，复印件）、土地登记档案电脑查询信息表（1份，复印件）、佛山市（南海区）房产查询证明（2份，复印件）、企业机读档案变更登记资料（3份，复印件）、企业机读档案登记资料（1份，复印件）。
另本院于2016年4月22日依法向南海国土部门调取了涉案土地的《土地登记档案电脑查询信息表》。
经审查，本院对异议人提交的证据材料3中黎泽超存折、结婚证、常住人口登记卡、证据材料4中的佛山市南海区非税收入缴款通知书、原告进璟公司提交的证据材料2、本院出示及调取的证据材料的真实性予以确认。异议人提交的证据材料1、2、证据材料3中的大沥水务有限公司供用水合同均为原件，原告虽有异议但未举证反驳，本院确认其真实性。异议人出示的证据材料3中的黎泽超身份证与结婚证等相互印证，本院确认其真实性。异议人出示的证据材料5和证据材料3中的铺位租赁合同2份、场地接收证明、收款收据12份，因收款收据12份为异议人单方出具，铺位租赁合同2份、场地接收证明没有原件，异议人亦未对租赁合同中承租人的身份情况及承租人对租赁涉案房屋的确认情况作进一步的举证，本院不予确认。异议人出示的证据材料4中国有建设用地使用权补办出让规划意见与佛山市南海区非税收入缴款通知书相互印证，本院确认其真实性。异议人出示的证据材料4中的国有建设用地使用权出让合同，因合同落款处没有南海土地管理部门的签章，且没有原件，本院不予确认。原告出示的证据材料1与本院调取的《土地登记档案电脑查询信息表》，本院确认其真实性。
经审查查明，1993年1月15日南海县大沥供销社变更企业名称为南海市大沥供销企业集团。2005年9月19日，南海市大沥供销企业集团变更企业名称为佛山市南海区大沥供销企业集团有限公司。2012年8月2日，佛山市南海区大沥供销企业集团有限公司变更企业名称为被告茂福公司。
2015年6月29日，异议人陈帝明与被告茂福公司签订《房屋转让协议书》，约定：茂福公司将自有的位于佛山市南海区大沥镇香基桥北香基路西的物业（产权证号码为：南府国用（2002）字第0＊＊1号、粤房字第21＊5号、粤房字第××号）转让给异议人，物业转让款4750000元，签订合同当天异议人支付诚意金100000元，首期款1900000元于签订本协议10日内支付，尾期转让款，异议人于双方递件办理产权转移登记手续当日付清；双方同意在签订本协议书三个月内办理产权转移登记手续，异议人支付首期转让款后，应根据被告的要求，配合被告将物业转移登记至异议人名下；被告收齐转让款后三天内将物业交给异议人使用，双方应在交接物业当天一起查验房屋并签署《房屋交接确认书》；本次交易产生的税费由被告承担，该物业的租赁合同在被告收齐全部转让款办理完手续后转让至异议人名下等条款。
同年7月9日，被告茂福公司出具收据，内容为：收到陈帝明房屋转让款（首期）2000000元。
同年9月28日，异议人与被告签订《补充协议》，约定，《房屋转让协议书》约定的“双方同意在签订本协议书三个月内办理产权转移登记手续”变更为“双方同意在2016年2月28日前办理产权转移登记手续”；《房屋转让协议书》约定的“该物业的租赁合同在被告收齐全部转让款办理完手续后转让至异议人名下”变更为“被告将2015年10月1日起至2016年2月28日期间收取该物业的租金全部转交给异议人，待被告收齐全部转让款并办理完成产权转移登记手续后，被告将该物业的租赁合同转至异议人名下”；除本协议明确所修改的条款外，原《房屋转让协议书》的其余部分仍继续有效执行等条款，协议还对被告未能在2016年2月28日前完成产权转移登记手续的违约责任进行了约定。
同年12月18日，异议人与被告签订《补充协议》，约定，《房屋转让协议书》约定的“物业转让款4750000元”变更为“物业转让款为2000000元”，异议人于2015年7月9日已经履行完毕约定的支付房屋转让款2000000元的义务；《房屋转让协议书》约定的“本次交易产生的一切税费由被告承担”变更为“本次交易产生的一切税费由异议人承担”；除变更条款外，主合同《房屋转让协议书》的其余部分仍继续有效执行等条款。
同年12月23日，原告进璟公司向本院起诉被告茂福公司，提出要求被告茂福公司支付工程款56＊80元及违约金等诉讼请求，本院于同日立案，案号为（2015）佛南法民三初字第1836号。同日，原告向本院提出财产保全申请，要求冻结被告茂福公司的银行存款5721303.85元或查封、扣押其相应价值的财产，并由广东华融融资担保有限公司提供信用担保。本院审查后于同月29日作出（2015）佛南法民三初字第1836-1号民事裁定书，裁定冻结被告茂福公司（南海县大沥供销社、南海市大沥供销企业集团、佛山市南海区大沥供销企业集团有限公司）的银行存款人民币5721303.85元或查封、扣押其相应价值的财产。2016年1月6日，本院查封了南海市大沥供销企业集团名下的位于大沥香基桥北香基路西的土地【证号：国用（2002）0＊＊1】、大沥供销社名下的位于大沥镇雅北香基桥脚东面开荒地的房屋（肥料仓门卫，证号2＊5；肥料仓，证号21＊6）等不动产。
佛山市南海区国土城建和水务局向被告茂福公司出具《佛山市南海区非税收入缴款通知书》，内容为通知被告在2015年12月15日至2016年2月1日的期限内，补缴土地价款。在听证程序中，异议人确认，被告于2015年12月15日将上述缴费通知书原件交给异议人，要求异议人缴纳出让金；涉案土地的土地出让金至听证时尚未缴纳。
涉案不动产为位于大沥＊土地［土地证号国用（2002）0＊**，权利人为南海市大沥供销企业集团，面积753.57平方米］，以及地上建筑，分别为位于大沥＊开荒地（肥料仓门卫），权利证号＊5，权利人为大沥供销社，面积23.74平方米，位于大沥＊东面开荒地（肥料仓），权利证号2＊86，权利人为大沥供销社，面积648.48平方米。经本院于2016年4月22日向国土部门查询，涉案土地至本院查询日，使用权类型为划拨。
本院认为，本案的争议焦点是异议人陈帝明与被告茂福公司签订的《房屋转让协议书》及两份《补充协议》的效力问题。对此，分析如下：一、依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定，“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。因《房屋转让协议书》及两份《补充协议》所涉转让的土地为划拨土地，故该转让行为应符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件，包括土地使用权人与土地管理部门依法签订土地使用权出让合同和补交土地使用权出让金等。二、异议人出示的证据材料4中的《国有建设用地使用权出让合同》为复印件，且合同落款处无土地管理部门的签章，故本案的证据尚不足以证实被告与土地管理部门已就涉案土地签订土地使用权出让合同。三、异议人与被告在2015年12月18日签订的《补充协议》中约定“本次交易产生的税费由异议人承担”；《佛山市南海区非税收入缴款通知书》缴款期限为2015年12月15日至2016年2月1日，而异议人确认至本案听证时（2016年4月21日）止，涉案土地的土地出让金尚未缴纳；至本院于2016年4月22日向南海国土部门查询之日止，涉案土地的使用权类型仍为划拨。综上分析，异议人与被告签订《房屋转让协议书》及两份《补充协议》约定的转让标的，至本案听证之日止尚未满足《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的划拨土地使用权转让的条件，故异议人与被告签订的《房屋转让协议书》及两份《补充协议》效力待定。异议人依据效力待定的合同向本院主张其对涉案不动产享有权利并据此请求解除对涉案不动产的保全措施，理据不足，本院不予支持。
异议人陈帝明在听证中补充提出本院的保全措施已超过原告诉请金额的异议，属于对财产保全的执行行为异议，不属于本案执行标的异议的审查范围，故本院在本案中对该异议内容不作一并审查，异议人可就该异议内容另案主张。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人陈帝明的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向本院提起诉讼。
审 判 长 王志钊
人民陪审员 李为民
人民陪审员 冯少宽
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 梁 莎