广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初11042号原告：赵浩权。委托诉讼代理人：陆连，广东康麒律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶长虹，广东康麒律师事务所律师。被告：王敏。被告：东莞市敏达针织有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇大井头社区银朗北路327号一、二屋，统一社会信用代码为914419006904977034。法定代表人：王敏。原告赵浩权诉被告王敏、东莞市敏达针织有限公司（以下简称敏达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵浩权的委托诉讼代理人陆连到庭参加诉讼，被告王敏、敏达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵浩权向本院提出诉讼请求：1.被告王敏、敏达公司立即清偿租金74,536元及违约金（分别从每月逾期之日起按月百分之二计至付清日止，暂计至2017年9月2日约为22,360元）；2.王敏、敏达公司赔偿赵浩权预期租金损失223,608元；3.王敏、敏达公司支付占用房屋期间的租金（从2017年10月18日起至腾空交还之日止，按月37,268元计算）；4.解除赵浩权与王敏、敏达公司间于2008年5月18日签订的《租赁合同书》；5.确认赵浩权已收取的保证金56,000元不予退还；6.本案诉讼费由王敏、敏达公司承担。事实和理由：2008年5月18日，赵浩权与王敏签订《办公综合楼租赁合同书》，约定赵浩权将位于东莞市银朗北路372号房屋给王敏开设公司，合同还约定了出租面积、租赁时间及价款、违约责任等。合同签订后，赵浩权将房屋交付给王敏使用，后王敏于2009年初将房屋交付其投资、经营的敏达公司使用，一直交付租金至2017年7月17日，至今已超过30天未交付租金，已严重违约。现王敏不知去向，敏达公司早已停业停工，赵浩权多次催收租金，王敏、敏达公司至今置之不理，致合同无法履行，严重损害赵浩权合法利益及期待利益。赵浩权为本案支出律师费9,000元。王敏逾期数月未交付租金，严重违反合同约定，赵浩全收取的56,000元保证金不予返还给王敏，符合合同约定。被告王敏、敏达公司未作答辩。当事人赵浩权围绕其诉讼请求依法提交了《办公综合楼租赁合同书》、房地产权证、银行交易明细、收款收据、发票、照片等证据，王敏、敏达公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，且没有提出任何答辩、质证意见，视为放弃举证、质证、抗辩的权利，本院对赵浩权提供的证据予以审查并认定事实如下：赵浩权名下所有的位于东莞市大井头新城区（常大路边）的房屋已取得房地产权证，证号为粤房地证字第C0356921号，该房屋共七层，建筑面积为2,802.85平方米。2008年5月18日，以赵浩权为甲方、以王敏为乙方，双方签订一份《办公综合楼租赁合同书》，约定：1.甲方将东莞市银朗大道大井头三界爷立交桥侧的办公宿舍综合楼（一幢6层，总建筑面积约3,500平方米）出租给乙方，乙方在租赁场地内兴办企业，经营电脑针织有限公司。2.租赁期限十年，自2008年7月18日起至2018年7月17日止，租金每三年递增10%，前三年即2008年7月18日至2011年7月17日为28,000元/月，第四至第六年即2011年7月18日至2014年7月17日为30,800元/月，第七至第九年即2014年7月18日至2017年7月17日为33,880元/月，第十年即2017年7月18日至2018年7月17日为37,268元/月，乙方同意于签约之日交付甲方厂房定金（保证金）56,000元，租金按季度支付，每季度首月18号为该季度交租日期。3.租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过十天仍不交付租金的视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回办公楼，保证金不予退回，乙方另应以六个月作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成的直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿以实际损失为准。赵浩权确认王敏已经支付了保证金56,000元，而对于合同约定的建筑面积大于房产证面积的原因，赵浩权主张系包含了楼顶约300平方米的铁皮房及每层的阳台、前后门空地等面积。2009年6月24日，王敏在上述租赁物内登记成立敏达公司，敏达公司最初登记为自然人独资（股东为王敏）的有限责任公司，后变更为自然人投资或控股的有限责任公司，股东为赵娜与王敏，其中王敏担任法定代表人。王敏承租上述租赁物后通过其个人账户向赵浩权转账支付租金，租金已支付至2017年8月17日。赵浩权开具的租金收据载明收到王敏支付的租金，但开具的增值税发票载明的购买方为敏达公司。赵浩权主张案涉租赁合同的承租人为王敏，因王敏于2009年6月敏达公司成立后将租赁物交给敏达公司使用，敏达公司实际使用了案涉租赁物且租金发票系向敏达公司开具，故敏达公司应对案涉租金承担连带清偿责任。另查明，原告起诉时向本院提出财产保全申请，要求查封、扣押或冻结被告价值283,236元的财产，并已提供中国太平洋财产保险股份有限公司东莞分公司相应数额的信誉担保。本院依法作出（2017）粤1972民初11042号民事裁定，并于2017年10月12日依法查封敏达公司内机器设备一批（详见查封清单NO.0029964）。本院认为，本案案由系租赁合同纠纷。赵浩权与王敏签订的案涉《办公综合楼租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均依合同约定全面地履行各自的义务。赵浩权主张案涉租赁合同的承租方为王敏，故案涉合同权利义务应由王敏享有和承担，赵浩权以敏达公司实际使用租赁物为由诉请敏达公司承担案涉合同责任，缺乏法律依据，本院不予支持。关于合同解除。王敏仅支付租金至2017年8月17日，之后的租金逾期未支付，赵浩权依约享有合同解除权。赵浩权主张已将解除合同事宜书面通知王敏，但其提供的证据并不足以证明其已通知的事实，故合同解除时间应以本院将包含赵浩权要求解除合同意思表示的起诉状副本送达给王敏之日即2018年3月31日为准。关于保证金。王敏违约，赵浩权诉请无须退还保证金56,000元，符合合同约定，本院予以支持。关于租金。赵浩权诉请王敏支付2017年8月18日至2017年10月17日两个月的租金74,536元及从逾期之日（赵浩权主张从2017年8月19日起计算，该日期晚于合同约定的交租日期，有利于王敏，本院以赵浩权的主张为准）按合同约定的标准每月2%支付违约金至清偿之日止，符合合同约定及法律规定。未有证据显示王敏已将案涉租赁物交还给赵浩权，故赵浩权诉请王敏支付2017年10月18日起至实际交还租赁物之日止的租金，本院亦予以支持，租金标准按合同约定的每月37,268元计算。关于损失（即违约金）。赵浩权诉请王敏支付预期租金损失223,608元，赵浩权明确该损失指的是合同约定的违约方应支付相当于六个月租金的违约金。因王敏构成违约，赵浩权的该项主张，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告赵浩权与被告王敏签订的《办公综合楼租赁合同书》已于2018年3月31日解除；二、确认原告赵浩权无需向被告王敏退还保证金56,000元；三、限被告王敏于本判决发生法律效力之日起三日内支付2017年8月18日至2017年10月17日的租金74,536元及违约金（以74,536元为基数，从2017年8月19日起按每月2%计算至清偿之日止）给原告赵浩权；四、限被告王敏于本判决发生法律效力之日起三日内支付违约金223,608元给原告赵浩权；五、限被告王敏于本判决发生法律效力之日起三日内支付租金（自2017年10月18日起按每月37,268元的标准支付至实际交还案涉租赁物之日止）给原告赵浩权；六、驳回原告赵浩权的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,948元、保全费1,936元，共8,884元，已由原告赵浩权预交，由原告赵浩权负担313元（受理费），由被告王敏负担8,571元（受理费6,635元、保全费1,936元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  郑伟乐人民陪审员  叶创忠人民陪审员  陈献惠二〇一八年五月十五日书 记 员  黄艳勋黄珊珊附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。