吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终3232号
上诉人（原审被告）：孙晶莲，女，1980年5月29日生，汉族，现住在长春市宽城区。
委托诉讼代理人：夏冬，吉林六鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张惋茹，女，1964年8月15日生，汉族，现住在长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：马丽英，吉林航程律师事务所律师。
上诉人孙晶莲因与被上诉人张惋茹房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院于2018年6月4日作出的（2018）吉0102民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
孙晶莲上诉请求：请求改判（2018）吉0102民初60号民事判决，驳回张惋茹诉讼请求；一、二审诉讼费由张惋茹承担。事实和理由：原审以孙晶莲于采暖期开始后2017年11月17日才缴纳采暖费为由，认定孙晶莲拖延缴纳24天存在违约以此判令给付张惋茹24天房屋租金作为违约金缺乏事实和法律依据。涉案租赁合同期限为2015年6月21日至2017年11月15日。在2017年-2018年供暖年度之前，涉案房屋均采用自行供暖，临近租期末，房屋采取集中供暖。孙晶莲与前手的租赁合同在此供暖之前也即将到期，因此法院认定有失公平。张惋茹主张室内温度没有达到18度没有事实和法律依据。温度是否达标应当依第三方评测机构的评测标准为判断依据，且屋内装有空调，原审在没有积极事实主张的证据支持下认定室内温度不达标缺乏依据。根据合同法司法解释规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用予以衡量，并作出裁决。”从此可以看出，违约金的支付数额是根据违约情况、损失程度等相关因素确定的，它带补偿性质，又具有履约担保属性。原审不作区分，不分情况径行判决缺乏依据。综上，请求驳回张惋茹的诉讼请求，维护孙晶莲合法权益。
张惋茹辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙晶莲提到因其与前手之间的租赁合同即将到期等因素导致缴纳采暖费延迟，根据合同相对性系属于合同关系，与张惋茹无关，与本案无关。采暖费延期缴纳带来的后果是房屋室内没有供暖，根据常识可知室内温度当然不能达到正常的供热标准，进而影响张惋茹对房屋的使用。原审判决以影响使用天数对应的租金计算张惋茹的损失合理。
张惋茹向一审法院起诉请求：1.判令孙晶莲支付违约金1万元、返回押金5000元；2.案件受理费、律师费5000元由孙晶莲承担。一审庭审中，针对押金和律师费，张惋茹变更诉请为返回押金2000元、律师费3000元。
一审法院认定事实：2015年6月17日，孙晶莲（甲方）与张惋茹（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定：孙晶莲将位于长春市南关区民康路946号房屋出租给张惋茹，房屋4层共10间（除408房间），押金伍仟元整，合同终止之日，无拖欠费情况下返还，租赁期限自2015年6月21日至2017年11月15日，年租金壹拾万元，交款方式为每年5月21日租期届满前支付下一年租金。该房屋租赁税费及与该房屋有关的一切费（包括但不限于取暖费等一切费用）均由甲方承担，但电费由乙方自行承担。由于该房屋为甲方自行供暖，故甲方应保证冬季供暖期室内温度零上18度以上，否则向乙方承担违约责任；甲乙任何一方违反上述条款均应向对方支付1万元违约金，并赔偿对方损失。发生争议由房屋所在地法院管辖，诉讼费、律师费等均由违约方承担。2015年6月15日，孙晶莲出具收条一份，载明：“今收到张惋茹租房预定金额2000元整，之后转为抵押金。孙晶莲”。2016年10月11日，张惋茹银行转账给孙晶莲55000元。2016年11月9日，张惋茹银行转账给孙晶莲45000元。2017年6月5日，孙晶莲出具收条一份，载明：“今收到金阳大厦四楼房租肆万圆整，从2017年6月21日至2017年11月15日在此期间，如房主发生变动，退还剩余房租。孙晶莲收到肆万圆房租”。另查明，2017年案涉房屋由自行供暖变为集中供暖。2017年11月17日，孙晶莲为案涉房屋缴纳了2017年-2018年的采暖费，并通知张惋茹房屋暖气试水。孙晶莲在庭审中自认采暖费交纳晚了，并自认张惋茹不拖欠房租。
一审法院认为：张惋茹与孙晶莲于2015年6月17日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应确认有效，双方均应按合同约定履行各自义务。《房屋租赁协议》约定案涉房屋为孙晶莲自行供暖，故孙晶莲应保证冬季供暖期室内温度零上18度以上，否则向张惋茹承担违约责任。虽然案涉房屋于2017年改为物业收取采暖费后集中供暖，但依合同约定供暖费应由孙晶莲承担。由于孙晶莲于2017年-2018年采暖期开始后的2017年11月17日才交纳采暖费拖延24天，已构成违约，庭审时孙晶莲辩称违约金过高，应适当调整。因双方约定违约金过高，应调整为孙晶莲返还张惋茹24天房屋租金6575元为宜。由于房屋租赁期限自2015年6月21日至2017年11月15日，张惋茹不拖欠房屋，根据协议约定孙晶莲应于2017年11月15日《房屋租赁协议》终止后返还张惋茹交付押金，张惋茹已经交付预定金并转为押金2000元，故对于张惋茹主张返还押金2000元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、孙晶莲于本判决生效后立即支付张惋茹违约金人民币6575元；二、孙晶莲于本判决生效后立即返还张惋茹押金人民币2000元；三、孙晶莲于本判决生效后立即支付张惋茹律师费人民币3000元；四、驳回张惋茹的其他诉讼请求。张惋茹不拖欠房租，案件受理费300元，由张惋茹负担125元，孙晶莲负担175元（张惋茹已垫付）
本院二审查明的案件事实与一审一致。另外，孙晶莲二审主张即使按照一审法院认定的标准计算违约金，实际违约的天数应为22天而非24天。张惋茹亦认可一审对违约金的天数计算多出2天，同意按照实际违约天数22天计算。
本院认为：孙晶莲与张惋茹于2015年6月17日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应当认定为合法有效。关于孙晶莲是否存在违约行为一节。2017年涉案房屋由自行供暖改为集中供暖，根据涉案《房屋租赁协议》第五条约定：“该房屋租赁税费及与该房屋有关的一切费用（包括但不限于取暖费等费用）均由甲方承担，但电费由乙方自行承担。由于该房为甲方自行供暖，应保证冬季供暖期室内温度零上18度以上，否则应向乙方承担违约责任。”，故涉案租赁房屋的采暖费应由孙晶莲承担。尽管涉案租赁协议对孙晶莲在集中供暖情况下需何时缴纳采暖费及是否需要保证室内温度达到零上18度以上没有进行明确约定，但根据《长春市城市供热管理办法》第十六条规定：“本市供热期限为十月二十五日至次年四月十日。热生产企业、热经营企业不得推迟供热或者提前停止供热。住宅供热室内主要房间（卧室、起居室）温度昼夜平均不得低于摄氏十八度。”，表明2017-2018年度长春市的采暖期起始日期为2017年10月25日，意味着孙晶莲应当最晚于2017年10月25日前缴纳完毕采暖费以保证涉案房屋按时供热取暖。因孙晶莲于2017年11月17日才迟延缴纳涉案房屋2017-2018年度的采暖费，导致涉案租赁房屋在2017年10月25日至2017年11月15日期间并未进行采暖供热。根据涉案《房屋租赁协议》第四条约定，涉案房屋的用途为办公室使用，孙晶莲负有保证该房屋符合张惋茹正常使用标准的义务。根据常识可知，孙晶莲迟延缴纳涉案房屋采暖费必然会影响张惋茹对涉案房屋的正常使用，故孙晶莲违反了合同相关约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金数额如何确定问题。根据涉案《房屋租赁协议》第八条约定“甲乙任何一方违反上述条款均应向对方支付1万元违约金，并赔偿损失。”，孙晶莲一审主张合同约定的违约金数额过高请求予以调整，一审法院综合衡量租赁合同履行情况，双方当事人的过错程度，酌定按照日租金乘以未实际供暖天数的标准计算违约金数额适当、合理，应予维持，但计算天数有误，孙晶莲实际违约的天数应为2017年10月25日至2017年11月15日（租赁期限届满日）止，共计22天。张惋茹二审亦认可按照影响使用天数对应的租金计算损失，因此本案违约金数额应为22天的房屋租金6027元。
综上所述，孙晶莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但违约金结果计算有误，应予改正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初60号民事判决第二、三、四项；
二、变更长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初60号民事判决第一项为：孙晶莲于本判决生效后立即支付张惋茹违约金人民币6027元。
一审案件受理费300.00元、二审案件受理费90.00元，合计390.00元。由张惋茹负担90.00元,孙晶莲负担300.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李东鹤
代理审判员 李 迪
二〇一八年八月二十三日
书 记 员 梁 芳