山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1502民初3173号
原告：山东聊城三泰化工有限公司，住山东省聊城市东昌府区道口铺街道办事处。
法定代表人：钱保明，总经理。
委托代理人：温磊，代理权限，特别授权。
委托代理人：钱幸利，公司员工。
被告：聊城恒力机械有限公司，住山东省聊城市东昌府区道口铺街道办事处。
法定代表人：刘广弟，该公司经理。
委托代理人：傅池洪，聊城东昌正坤法律服务所法律工作者。
原告山东聊城三泰化工有限公司（以下简称三泰化工）诉被告聊城恒力机械有限公司（以下简称恒力机械）租赁合同纠纷一案，原告于2016年5月27日诉至本院。本院受理后，依法由审判员张某独任审判公开开庭进行了审理。原告山东聊城三泰化工有限公司的委托代理人温磊到庭参加诉讼，代理人钱幸利第一次开庭到庭参加诉讼，第二次、第三次开庭未到庭，被告聊城恒力机械有限公司的委托代理人傅池洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月29日，原被告签订土地租赁合同，约定土地范围：路西53米，南北130米，年租金6万元，2014年9月29日应交纳下一年的租金6万元，没直接交给三泰化工而是代替原告交给财科32000元，又交给村里17315.2元,欠原告租金10684.8元，2015年9月29日应交下年租赁费6万元，至今未交，两项租金合计70684.8元。刘广弟与百大三联签订协议，免费使用门卫（49平方）、餐厅（96平方），办公室（245平方）合计面积为390平方，上述设施为原告一方所有，不属于原被告双方协议的标的范围，被告应支付原告租金，按照百大三联支付租金的最低价格，每月每平方7.7元计算，每月应支付给原告租金3003元，从2013年1月1日至2016年4月30日，40个月应交120120元，以上两项合计，被告应支付租金为190804.8元。另，现在的三泰化工北院墙北的6.22亩土地不属于租赁的范围，被告强行建设�侵犯了原告的土地使用权。所以诉至法院，1、请依法判决被告支付所欠合同约定的租金70684.8；2、判令被告支付办公室、门岗、餐厅等设施租金120120元（截止到2016年4月30日）；3、诉讼费由被告承担；4、依法终止履行双方的租赁合同。在本案的审理过程中，原告将诉讼请求第二项变更为，以每月3003元为基数，支付自2013年1月1日至实际支付之日止的租金。
被告辩称，1、原被告签订的租赁协议无效2、不存在原告所诉的事实与理由3、请依法驳回原告的诉求4、2011年1月14日原告被聊城市工商局吊销了营业执照，同时该公司失去了全部的经营权，也丧失了法律保护的请求权，终止了一切的经营和与经营有关的业务活动，否则为非法经营。2012年9月29日原被告签订的土地租赁协议，是原告在被吊销营业执照后发生的与经营业务有关的活动，不受法律保护，合同属于�效合同。原告以无效合同向法院行使请求权，无法得到法律的支持，法律只保护适格主体的合法行为，原告公司被吊销营业执照后，一切经营及与经营有关的活动均属违法行为，请依法判决驳回原告的诉求。
原告为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、聊城市工商局于2016年4月22日出具的三泰化工公司于2011年1月14日被吊销营业执照情况及2016年6月24日企业变更法人的证明各一份，拟证明原告的身份及法人变更的情况；2、原、被告于2012年9月29日签订的土地租赁协议一份，拟证明合同约定的土地租赁面积及方位、租金为每年6万元、期限自2012年9月29日至甲方合同到期为止的事实。3、原告三泰化工于2007年7月21日和道口铺街道办事处签订的租赁合同一份（复印件），拟证明甲方（即三泰化工）合同的到期日为2019年7月20日的事实。4、“刘某甲”于2015年7月21日出具的“补充协议”一份，拟证明道口铺街道办事处与王尔镇村租赁土地合同期限，至2019年7月20日止的事实。5、道口铺街道办事处出具的结算票据一份，拟证明三泰化工已缴纳2015年7月20日至2016年7月20日的租赁费的事实。6、1995年8月1日王尔镇村与道口铺经委签订的租赁协议一份。7、聊城市公证处于1995年8月19日出具的关于聊城市道口铺乡经济委员会与道口铺乡王尔镇村民委员会及第一生、二生产小组于1995年8月1日签订的土地租赁协议书公证书一份。拟证明：聊城市道口铺乡经济委员会租赁王尔镇村民委员会及第一、二生产小组土地分别为20.526亩、10.296亩，合同期限自1995年8月1日起至2015年8月1日止，租金每亩每年1000元的事实。8、2016年4月19日聊城晚报第九版声明（复印件）一份，拟证明“山东聊城三泰化工有限公司注册号：37××863营业执照正、副本丢失，声明作废”的事实。2016年5月3日三泰化工在聊城晚报发表注销公告一份（复印件），内容为“山东聊城三泰化工有限公司企业注册号：37××742，拟向公司登记机关申请注销登记，清算组已成立，请债权人于2016年5月3日起45日内向本企业清算组申报债权，逾期不申报的视为放弃上述权利”的事实。9、中国建设银行网上银行电子回单复印件一份。内容为：付款人为：恒力机械，日期：2014年9月17日，收款人：东昌府区道口铺街道办事处财政所，付款金额：52008元。拟证明恒力机械代替三泰化工缴纳2014年9月29日至2015年9月28日土地租赁费32000元的事实。10、三泰化工的营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明及钱幸利为公司员工证明、授权委托书各一份。11、道口铺办事处出具的证明。拟证明10间办公室是三泰化工自建的情况。12、2012年9月7日聊城恒力机械有限公司与道口铺乡王尔镇�民委员会及第一生、二生产小组的土地租赁合同一份（复印件）。13、2005年三泰化工与聊城市成功伟业畜牧发展有限公司租赁合同一份（复印件）。
上述证据经被告质证：对证据1工商局的证明的真实性无异议，但对原告证明的问题有异议。该证据载明三泰化工的法定代表人为钱保明，原告提交的法定代表人证明上记载：法定代表人为钱某。同时该证据证明原告的营业执照于2011年1月14日就已被吊销，根据企业法人实施细则第54条规定，被吊销执照的企业应当将营业执照、公章、合同章交回，不应再持有，并且该营业执照为复印件，原告应出示原件。对证据2有异议，原、被告于2012年9月29日签订的该租赁协议，原告是以公司的名义签订的，在该合同签订时原告三泰化工公司已被工商局吊销营业执照，自原告被吊销营业执照之日起就应终止一切与清算无关的经营行为，该协议属原告违法经营所签，应属无效。
对证据3有异议，2007年7月21日三泰化工和道口铺街道办事处签订的租赁合同，首先是复印件；其次，作为该合同甲方的道口铺街道办事处，只是该涉案土地的承租人，不是所有权人，其又与三泰化工签订该合同的行为是将租赁的土地进行转租的行为，该对外转租所约定的租赁期限，最长不应超出1995年8月1日该办事处与王尔镇村委及第一、二生产小组签订的租赁合同的到期日即2015年8月1日。但三泰化工和道口铺街道办事处的合同约定的到期日为2019年7月20日，超出了道口铺街道办事处对该土地的使用权期限。原告以此向被告主张权利是错误的，该合同对被告没有约束力。对证据4，对所谓的“补充协议”有异议，认为不是王尔镇村委会的行为，是“刘某甲”的个人行为，刘某甲应出庭作证，接受质询。对证据5有异议，结算票据，该证据没有载明该钱的来源及用途，而是载明了案外人刘某乙，刘某乙不是本案的当事人，无法证明原告要证明的问题。对证据6真实性无异议。对证据7公证书真实性无异议。对证据8有异议、原告提交的2016年4月19日由聊城晚报作出的声明及注销公告的复印件，应提交原件。对证据9有异议，认为是2014年9月29日至2015年8月1日的租金50000元，因租赁土地期限为2015年8月1日到期。对证据10有异议，三泰化工公司已于2011年1月14日已被工商局吊销营业执照，营业执照及印章应交回，已进入解散程序，委托书应由公司清算组出具，其授权无效。对证据12、13有异议，原告提交的证据为复印件不能作为证据使用。
被告为证明自己的主张，同时提交如下证据：1、2015年8月1日道口铺街道办事处王尔镇村村委会及第一、二生产小组声明一份，证明1995年与道口铺乡经委所签订的土地租赁协议期限为20年，于2015年8月1日到期，合同已履行完毕。该证据证明本案所诉争的土地已于2015年8月1日到期，该土地的使用权已被王尔镇村委会收回。所以原告主张的土地租赁期限是不真实的。2、2016年6月14日聊城市百货大楼公司出具的证明，该证据证明了原告在诉讼中主张的门卫室及餐厅是由被告自己所建，与原告无关，该证据证明原告说诉求的与事实相悖，是不存在租赁门卫室及餐厅的事实。
本院依职权对1、道口铺街道办事处及道口铺街道办事处财政所负责人所做的询问笔录；2、对道口铺街道办事处原任及现任主任李某、任某的询问笔录；3、对道口铺街道办事处王尔镇村民委员会原负责人刘某甲及现任负责人刘某丙，刘某丁的询问笔录，上述证据证明：就该涉案土地，道口铺街道办事处王尔镇村委及第一、二生产小组和道口�办事处或经委只在1995年8月1日签订过一份合同，合同到期日为2015年8月1日。不存在补充协议续签延长租赁期限的事实。
上述证据均经庭审质证、认证，当事人陈述，均记录在卷。
经审理查明：1995年8月1日原聊城市道口铺乡经济委员会与聊城市道口铺乡王尔镇村民委员会及第一、二生产小组签订土地租赁协议书一份，其中第一条：为发展乡镇企业，道口铺乡经委以道口铺造纸厂被北半部为中心，向东西两翼租赁王尔镇村一、二两个村民小组的土地。租赁第一组土地20.526亩，租赁第二组土地10.296亩；共计30.822亩。第二条：租赁期限二十年，即从一九九五年八月一日起，至二0一五年八月一日止。第三条：租赁费每亩每年1000元，每年的7月1日一次结清。至2015年8月1日双方的合同已履行完毕，未再续签任何合同。
道口铺乡经济委员会承租该土�后，于2007年7月21日以聊城市东昌府区道口铺街道办事处的名义将该30.822亩土地中的24.8亩转租给本案原告即山东聊城三泰化工有限公司，并于当日签订土地租赁合同一份，该合同第二条约定：租赁期限为十二年，自2007年7月21日起到2019年7月20日止。该合同约定的自2015年8月1日至2019年7月20日的合同约定期限，超出了道口铺街道办事处的土地转租权限。
原告三泰化工于1998年9月3日在聊城市工商行政管理局登记成立，法定代表人为钱某，后变更为钱保明，2011年1月14日该公司因故被工商行政管理局依法吊销营业执照。公司被吊销营业执照后，未依法上缴营业执照、公章，未依法成立清算组等。
2012年9月29日，原告三泰化工持应上缴而未上缴的公章，且在未告知被告该公司已被吊销的情况下，与本案被告签订土地租赁协议一份，协议内容为：“甲方：聊城三泰化工有限公司乙方：聊城恒力机械有限公司其中第一条：土地的出租面积及方位：院中间路以西，大门和院内所有路共同使用，东西以中间路往西53米，南北以华某机械和恒力机械后院墙向北130米；第二条：土地租赁期限：自二零一二年九月至甲方合同到期为止（即原告与道口铺办事处签订合同的到期日2019年7月20日）；第三条：租赁费每年六万元等”。经查：原告将承包的道口铺乡政府转租土地中的部分土地再次进行转租给本案被告。被告每年交付原告租金6万元，2014年9月29日之前的租金被告已履行完毕。
2014年9月17日被告按照原告方的指示代缴的东昌府区道口铺办事处财政所52008元。原告认可是其让被告恒力机械代缴租金给财政所的行为，但对代缴数额只认可其中的32000元，不认可其余的20008元，但是无证据予以证明其主张。
关于原告诉求判令被告支付办公室、门岗、餐厅等设施租金以每月3003元为基数，支付自2013年1月1日至实际支付之日止的租金的请求内容，不在土地租赁合同范围内，原告另行主张，本院予以准许。
本院认为，依据相关法律的规定，公司的成立，以取得营业执照为标志，营业执照是企业从事生产经营活动的合法凭证，被吊销营业执照，意味着企业丧失继续从事经营的资格，对于企业来说，失去了存在的意义，只能依法启动清算程序，由清算组对公司的财产及债务进行处理，清算期间，应停止一切与清算无关的活动。公司被吊销营业执照后至被注销前，虽然仍具备法人的主体资格，可以自己的名义进行诉讼活动，但其已被剥夺了继续从事经营的资格，属于限制权利能力和行为能力的法人，其应在被吊销营业执照后及时成立清算组，由清算组代表公司处理债权债务关系及公司�产。此时公司的权利能力和行为能力均只限于清算事务及与清算相关的活动，其他一切活动都属非法行为，法律不应予以保护。
本案中原告三泰化工公司于2011年1月14日被工商局吊销营业执照后，未启动清算程序，且非以清算组的名义与被告恒力机械公司签订合同，而是以已被吊销的公司名义于2012年9月29日与被告恒力机械公司签订合同，该行为显然超出清算范围，违反了法律、法规的强制性规定。合同法第52条规定，违反法律、法规的强制性规定的合同为无效合同。所以本案原告在明知自己不具备签订合同的主体资格的前提下，仍与被告签订合同，依法应为无效合同。依据相关法律的规定，租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。原聊城市道口铺乡经济委员会与道口铺乡王尔镇村民委员会及第一、二生产小组签订土地租赁协议的合�期限为20年，自1995年8月1日至2015年8月1日，之后未就该合同进行续签。道口铺街道办事处将该合同中的部分土地又转租给三泰化工的最长期限不应超过原合同的到期日即2015年8月1日。原告三泰化工又将承租的土地转租给被告恒力机械的行为，除因原告不具备签订合同的主体资格导致合同无效外，且合同的期限最长亦不应超过2015年8月1日。故对原告依据无效的合同诉请要求被告支付合同约定的租金及终止履行双方的租赁合同的诉求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第一百八十一、第一百八十四、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告山东聊城三泰化工有限公司的诉讼请求。
案件受理费2058元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判员 张强
二〇一六年八月八日
书记员 贺岩