北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民（商）终字第01024号
上诉人（原审原告）贾岩，男，1973年6月26日出生。
委托代理人高国锋，北京亚森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孟宪芳，男，1938年4月22日出生。
委托代理人田惠莘（孟宪芳之妻），女，1942年1月1日出生。
原审被告刘宝琴，女，1947年9月10日出生。
原审第三人姚彦甫，男，1945年7月4日出生。
委托代理人刘宝琴，女，1947年9月10日出生。
原审第三人姚宏旭，男，1976年7月7日出生。
原审第三人姚鸿伟，男，1971年12月25日出生。
上诉人贾岩因与被上诉人孟宪芳、原审被告刘宝琴、原审第三人姚彦甫、原审第三人姚宏旭、原审第三人姚鸿伟案外人执行异议之诉一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民（商）初字第10404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成由法官曹欣担任审判长，法官种仁辉、武子文参加的合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
贾岩在一审中起诉称：贾岩通过朋友与姚鸿伟相识，后听说姚鸿伟家要拆迁，能分得多套安置房，故同意借钱给刘宝琴。2010年11月25日，贾岩向刘宝琴指定的姚宏旭账户内汇款250万元，刘宝琴向贾岩出具250万元的借条一张，并将北京市朝阳区弘善家园×××号楼×××号、××××号房屋两份购房合同原件抵押给贾岩。2011年5月17日，刘宝琴收回上述250万元借条，重新向贾岩出具了两张借条，借条金额均为125万元，双方并就×××号房屋、××××号房屋分别签订了抵押说明书。后刘宝琴还款125万元，贾岩将×××号房屋购房合同及一张125万元借条退还刘宝琴，剩余借款125万元刘宝琴至今未还。东城区人民法院在执行（2013）东民初字第12909号民事调解书过程中，依法查封了刘宝琴名下的××××号房屋。贾岩认为，贾岩与刘宝琴签订的抵押合同合法有效，贾岩一直持有××××号房屋购房合同原件，刘宝琴至今未办理××××号房屋的入住手续，××××号房屋至今尚未办理房产证及抵押登记手续系出于客观原因。故贾岩起诉要求停止对执行标的物北京市朝阳区弘善家园×××号楼××××号房屋的执行并解除查封，请求确认××××号房屋归贾岩所有，诉讼费由孟宪芳、刘宝琴负担。
孟宪芳在一审中答辩称：贾岩与刘宝琴之间仅存在借款合同关系，而非房屋买卖合同关系，且该借款的还款期限尚未届至。××××号房屋产权仍属刘宝琴，贾岩无权对××××号房屋主张权利。贾岩与刘宝琴、姚彦甫签订的抵押说明书不具有对抗第三人的法律效力，更不具有对抗法院查封的法律效力。孟宪芳对贾岩与刘宝琴间借款关系的真实性存有疑问，贾岩有协助刘宝琴、姚彦甫转移资产逃避债务的嫌疑。综上，孟宪芳不同意贾岩的诉讼请求。
刘宝琴在一审中答辩称：刘宝琴一家人从户籍地北京市东城区薛家湾胡同××号拆迁后，分得六套异地安置房屋，其中××××号房屋产权属于刘宝琴，刘宝琴于2010年签订了购房合同。因刘宝琴于2010年向贾岩借款250万元，故将×××号房屋及××××号房屋的购房合同原件抵押给了贾岩。贾岩称如刘宝琴能依约按时还款，则归还购房合同原件，否则不予归还。现刘宝琴尚欠贾岩125万元借款未能偿还，故同意贾岩的诉讼请求。
姚彦甫在一审中述称：同意贾岩的诉讼请求。
姚宏旭在一审中述称：同意贾岩的诉讼请求。
姚鸿伟在一审中述称：同意贾岩的诉讼请求。
一审法院经审理查明：
刘宝琴与姚彦甫系夫妻关系，姚鸿伟、姚宏旭分别系刘宝琴与姚彦甫之长子、次子。2010年7月6日，刘宝琴（乙方）与北京市崇文区城市建设开发公司（甲方）、北京国瑞兴业地产有限公司（丙方）签订《崇文区祈年大街路西搬迁工程居民异地安置到弘善家园购房合同（按份共有产权）》（下称购房合同），约定：乙方与丙方共同购买弘善家园××号楼××××号2居室一套，建筑面积（暂测）78.09平方米，其中70平方米由丙方购买，应付房款343000元，8.09平方米由乙方购买，应付房款39641元，丙方与乙方各自向甲方交纳上述房款；丙方占产权89.64％，乙方占产权10.36％；乙方最终应付房款共计3891元，于购房合同签订之日起10日内支付。
2010年11月25日，贾岩向姚宏旭转账汇款250万元。2011年5月17日，刘宝琴出具借条一张，内容为：”本人刘宝琴向贾岩借款人民币壹佰贰拾伍万元整。定于在2015年11月1日前归还。拆迁款到位此借条作废。”同日，刘宝琴出具收条一张，内容为：”今收到贾岩现金壹佰贰拾伍万元整。拆迁款到位此收条作废。”
贾岩与姚彦甫、刘宝琴签订抵押说明书、调解书各一份，抵押说明书内容为：”本人姚彦甫和刘宝琴向贾岩借款人民币壹佰贰拾伍万元整。定于2015年11月1日归还，如未能按期归还，本人和刘宝琴同意将刘宝琴名下一套2居室房产直接过户给贾岩，该房产的房屋地址为弘善家园××号楼××××号，建筑面积为78.09平方米。收到贾岩现金后将上述房产的所有购房手续的原件抵押给贾岩，该抵押文件主要包括该房屋的购房合同1-3-1093号及该房屋的安置协议书、购房发票（金额为人民币3891元整）。抵押期间，如姚彦甫和刘宝琴擅自处理上述房屋的相关手续将承担一切经济法律责任。本说明书经双方签字确定，由中间人高健有保管。拆迁费到位此抵押说明书条款作废。”调解书内容为：”本人姚彦甫和刘宝琴向贾岩借款人民币壹佰贰拾伍万元整，约定于2015年11月1日前归还该笔款项，如到期未能归还，经双方协商，一致达成以下约定。一、双方同意在东城区法院执行调解；二、姚彦甫、刘宝琴同意将刘宝琴名下的一套2居室弘善家园××号楼××××号房通过法院调解转让给贾岩以抵借款；三、贾岩将姚彦甫、刘宝琴应付的弘善家园××号楼××××号余下的房款人民币叁拾肆万叁仟元整付清；四、此调解书由中间人高建有保管。”
2013年11月18日，东城区人民法院作出（2013）东民初字第12909号民事调解书，孟宪芳作为该案原告，姚彦甫、刘宝琴、姚宏旭、姚鸿伟作为该案共同被告，达成如下调解协议：一、姚彦甫、刘宝琴、姚鸿伟于2014年6月30日前偿还孟宪芳借款560000元并支付利息755324.2元（于2014年1月31日前偿还560000元，余款于2014年6月30日前还清）；二、姚宏旭对姚彦甫、刘宝琴、姚鸿伟上述债务中的141000元承担连带还款责任；三、如姚彦甫、刘宝琴、姚鸿伟、姚宏旭未能在上述约定期限内足额还款，则孟宪芳有权就全部剩余欠款及迟延履行期间的债务利息（以560000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）对姚彦甫、刘宝琴、姚鸿伟、姚宏旭申请强制执行。后因姚彦甫、刘宝琴、姚鸿伟、姚宏旭未能履行上述调解协议，孟宪芳于2014年2月7日向东城区人民法院申请执行，东城区人民法院于2014年2月25日查封了××××号房屋。
经一审法院询问弘善家园项目部，××××号房屋所属×××号楼即为购房合同中约定的××号楼，该楼自2011年9月起可办理入住手续。
一审法院判决认定：
根据相关司法解释的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，贾岩认为其对××××号房屋享有权利，法院不应将该房屋作为刘宝琴的财产予以执行。首先，贾岩与刘宝琴、姚彦甫约定的还款期限尚未届至，贾岩尚无权要求刘宝琴转让××××号房屋产权以抵借款，故贾岩现有证据不足以证明贾岩已支付全部购房价款。其次，××××号房屋系拆迁安置住房，并非一般的商品住房，该类房屋在办理入住及进行产权登记方面均有严格条件。贾岩既然持有购房合同原件，其对××××号房屋的性质及初次必须登记在刘宝琴名下应系知情，对于此种以房抵债方式的法律后果以及风险应当明知。××××号房屋自2011年9月起即可办理入住手续，而贾岩却怠于持购房合同原件办理房屋入住手续，对于××××号房屋无法办理产权登记手续存在过错。贾岩既未支付全部价款，又未实际占有××××号房屋，更对××××号房屋未办理过户登记手续存在过错，其主张不符合相关司法解释对人民法院不得查封、扣押、冻结房屋的条件。贾岩以其持有××××号房屋购房合同原件为由对抗一审法院的查封，于法无据，其请求一审法院对执行标的停止执行并解除查封的理由并不成立，故一审法院对贾岩的该项诉讼请求不予支持。因本案系执行异议之诉，而非确权之诉，故对贾岩要求确认××××号房屋归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，于2014年11月13日作出判决：驳回贾岩全部诉讼请求。
贾岩不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：一、一审法院认定”贾岩与刘宝琴、姚彦甫约定的还款期限尚未届至，贾岩尚无权要求刘宝琴转让××××号房屋产权以抵借款”是错误的。虽然贾岩与刘宝琴签署的借条约定”本人刘宝琴向贾岩借款人民币壹佰贰拾伍万元整，定于2015年11月1日前归还，拆迁款到位此借条作废”，但由于拆迁迟迟未启动，刘宝琴已多次表示无法偿还借款，同意以××××号房屋产权抵债，并且刘宝琴关于”以房抵债”的证言已经在一审庭审中明确提出，而非贾岩要求而为。根据合同法的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，”以房抵债”作为刘宝琴偿还欠款的真实意思表示，贾岩接受刘宝琴的偿债意见，拥有××××号房屋所有权是符合法律规定的。二、一审法院认定”××××号房屋自2011年9月起即可办理入住手续，而贾岩却怠于持购房合同原件办理房屋入住手续，对于××××号房屋无法办理产权登记手续存在过错”是错误的。一审法官将”办理入住手续”和”办理产权过户手续”混作一团，办理入住手续并不是办理产权过户手续的必要条件。办理产权过户手续的核心是开发商应向房屋主管部门提交办理分户产权的相关建设资料。而××××号房屋所在的弘善家园项目开发商仍不具备办理分户产权的全部建设资料才导致××××号房屋产权登记手续迟迟无法办理。因此，产权证无法过户的责任并不在贾岩一方。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，改判或发回重审。
孟宪芳服从一审法院判决，其针对贾岩的上诉理由答辩称：同意一审法院判决。贾岩享有的是债权，而非产权，还款期限未到，贾岩无权主张××××号房屋。贾岩以其持有××××号房屋购房合同原件为由对抗人民法院的查封于法无据，其债权不能对抗第三人及人民法院的查封。一审法院认定事实及适用法律完全正确，请求二审法院驳回贾岩的全部请求，维持原判。
刘宝琴陈述称：同意贾岩的上诉意见。
姚彦甫陈述称：同意贾岩的上诉意见。
姚宏旭陈述称：同意贾岩的上诉意见。
姚鸿伟陈述称：同意贾岩的上诉意见。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有贾岩提交的汇款凭证、借条、收条、抵押说明书、调解书、购房合同，刘宝琴提交的户口簿，一审法院依法调查的事实，以及各方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。其中，对”第三人已经支付全部价款并实际占有”，应理解为第三人在人民法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，已经支付全部价款并实际占有该标的物。
贾岩上诉主张，刘宝琴以房抵债符合法律规定，产权无法过户的责任不在贾岩一方，其对涉案××××号房屋享有权利，一审法院不应将该房屋作为刘宝琴的财产予以查封。对此，本院认为，涉案××××号房屋系拆迁安置住房，并非一般性商品住房，该类房屋在办理入住手续、产权登记、转让过户登记等方面均有严格限制条件。既然贾岩持有购房合同原件，其对涉案××××号房屋的性质及初次必须登记在刘宝琴名下显然知情，对以此类房屋抵债存在的风险及法律后果亦应当明知。根据审理查明的事实，自2011年9月起即可办理涉案××××号房屋的入住手续，而贾岩持有购房合同原件，未能与刘宝琴协商一致办理房屋入住手续，导致其没有实际占有该房屋及办理产权登记，对此贾岩存在过错。贾岩认为一审法院不应查封涉案××××号房屋，因该主张不符合上述司法解释规定的条件，故本院对贾岩的上诉主张不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。贾岩的上诉主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持；对其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由贾岩负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由贾岩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 欣
审判员 种仁辉
审判员 武子文
二〇一五年三月三十日
书记员 梁艺爽