上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初13525号原告(反诉被告)：刘志付，男，1963年1月6日生，汉族，住安徽省六安市。委托诉讼代理人：陆兵，上海陆兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐波，上海陆兵律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐水根，男，1948年6月21日生，汉族，住上海市奉贤区。原告刘志付与被告徐水根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法适用简易程序于2016年9月13日公开开庭进行了审理。后依法受理反诉原告徐水根诉反诉被告刘志付房屋租赁合同纠纷一案，于2016年12月20日公开开庭进行了合并审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘志付及其委托诉讼代理人徐波、被告(反诉原告)徐水根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)刘志付向本院提出本诉诉讼请求：1、确认房屋租赁合同有效；2、判令被告对租赁厂房(奉贤区奉城镇幸福村504、505号)恢复原状；3、判令被告继续履行房屋租赁合同。事实与理由：原、被告于2014年9月1日签订了房屋出租合同，被告将位于奉贤区奉城镇幸福村504、505号的厂房出租给原告，租金人民币(下同)80,000元每年，租期从2014年9月1日起至2020年9月1日止。2016年6月13日3时30分许，厂房因电线老化突然起火，造成原告重大财产损失。事后，原告要求被告将厂房恢复原状，继续履行房屋出租合同。但突然被告知该厂房将被奉城镇人民政府土地减量化，不再继续履行房屋出租合同。经多次协商未果，故原告诉讼来院。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付地上物补贴共计73,819元(其中水泥场地费21,000元，彩钢板棚费用10,839元，设备搬迁费42,580元)；2、判令被告支付违约金16,000元。被告(反诉原告)徐水根针对本诉辩称，不同意原告的诉讼请求。1、合同第五条约定每年租金提前一个月付清，如不付清，被告有权收回所租房屋。原告支付第一期房租的时候仅支付了70,000元，剩余的房租于2014年11月付清；应于2015年8月付清的部分直至2015年10月才付清；从2016年8月6日搬出去至今仍未付清房租，现原告未付清房租，已违反合同，被告有权收回房屋。2、2016年4月12日幸福村村委会通知在2016年6月底前搬离，被告于2016年4月18日通知包括原告在内的三家承租户，在大门口张贴了通知。3、不认可原告搭建了彩钢板棚，在政府的补偿里没有原告搭建的彩钢板棚，因为是违章建筑。不认可原告建造了水泥场地，原告用油布和尼龙垫了场地，但没有建造水泥场地。属于原告的设备搬迁费同意给原告。同时，被告(反诉原告)徐水根向本院提出反诉诉讼请求：1、判令刘志付支付7月电费12,439元；判令刘志付支付2015年9月1日起至2016年8月6日房租11,667元；3、判令刘志付支付2016年5月25日起至2016年8月6日水费135.20元；4、判令刘志付支付2014年9月至2016年6月网络费1,012元；5、判令刘志付赔偿大理石护栏27,000元。事实与理由：刘志付尚有应付租金和水电费未支付，要求刘志付付清。双方在补充合同第六点写明廊檐走廊合同到期不租给刘志付，刘志付搬迁后不予修补，但是刘志付破坏的大理石护栏要求刘志付补偿。原告(反诉被告)刘志付针对反诉辩称，2016年6月13日发生火灾，刘志付于2016年7月16日搬走，当时房屋内的水电都停了，房屋上的瓦片都没有了，所以租金只能算到2016年7月16日。2016年8月6日是强拆的日期。电费9,984.39元是没有支付，同意支付。水费数额也认可，同意支付。网络费不同意支付，因为刘志付没有使用。大理石护栏不同意赔偿，因为合同第六条约定搬迁后不予修补，当时拆除是经过徐水根同意的，走廊的护栏就是东面的大理石护栏。徐水根所说的河边的大理石护栏不是刘志付拆除的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1、刘志付提供的送货单一份，证明刘志付购买黄沙水泥用于建造水泥场地。徐水根对真实性不认可，认为水泥场地是徐水根建造的。本院认为刘志付提供的收据并不能证明刘志付在租赁房屋外建造水泥场地的事实，且徐水根对此也不予认可；刘志付作为承租人，如认为其在租赁后进行了改扩建，应当负举证责任，现刘志付未能举证证明，故本院对刘志付该组证据不予认定。2、刘志付提供的收据两份，证明电线是由刘志付购买的。徐水根对证据真实性无异议，但认为刘志付购买的电线是安装在房屋外面的，且刘志付已经拆走了。本院认为，其一，根据庭审中双方当事人的确认，刘志付曾花费14,000元用于增加室外电线，该费用经双方确认在租金中抵扣，而刘志付已将该室外电线自行拆除回收；其二、刘志付提供的收据数额与评估报告中显示的电线评估数额相差颇大，无法对应；其三、退一步讲，如评估报告的电线评估系针对徐水根的全部房屋，则徐水根仅对除刘志付租赁房屋外的其他房屋进行了该两种规格的电线安装，仅刘志付租赁部分由刘志付自行安装该两种规格电线显然不符常理；综上，上述收据不能与其他证据相映证，而刘志付未能提供证据证明其进行了室内电线的改造，故本院对刘志付该组证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月1日，刘志付与徐水根签订《房屋出租合同》一份，约定徐水根将位于上海市奉贤区奉城镇幸福村五组的厂房出租给刘志付使用，租期自2014年9月1日起至2020年9月1日；租金每年80,000元；租金第一年一次性付清，第二年开始两次付清，第一次9月1日付清，此后每年的租金提前一个月付清，否则徐水根有权收回所组房屋；任何一方违反合同，守约方有权解除合同，并要求违约方赔偿损失，并支付守约方年租金的20%的违约金。同日，刘志付与徐水根签订《补充协议》(无抬头)，约定：合同期为六年，付款每年两次(半年一付)；厂房东边土地和厂房南面土地，徐水根在合同期内供刘志付使用；遇市政动迁，该赔偿刘志付的一切费用，由刘志付所得，徐水根无权干涉；徐水根廊檐走廊合同期到，不租给刘志付，刘志付搬迁后不予修补。上述合同签订后，徐水根将房屋交付刘志付使用，刘志付向徐水根支付了租金。2015年10月，刘志付向徐水根支付2015年9月1日起至2016年8月31日期间的部分租金63,000元。又查明，2016年6月13日，刘志付租赁的厂房发生火灾，导致租赁的部分房屋被烧毁。刘志付与徐水根经上海市奉贤区奉城镇人民调解委员会调解，于2016年6月27日签订《人民调解协议书》一份，自愿达成如下协议：1、刘志付补偿徐水根财产损失费用10,000元；2、此纠纷作一次性了结，以后双方各不追究对方的任何责任；履行方式、时限为上述费用中刘志付在徐水根处的租房押金7,000元作为给徐水根的补偿款，签订协议当日再付3,000元。后烧毁的部分房屋未再使用，刘志付使用剩余租赁房屋至2016年7月16日。另查明，2001年5月8日，徐水根与上海市奉贤县奉城镇土地管理局签订《用地合同协议书》一份，约定：徐水根申请的宅基用地和“万家富”工程个体用地，经镇土地管理所核实，现批准用地286平方米，由“万家富”工程个体用地100平方米，由“万家富”工程领导小组制定建房地址(即幸福村504、505号)，协议如下：1、宅基地用地286平方米，幸福路北、东；2、“万家富”工程100平方米，个体用地，幸福北路、西；3、对建厂房超出部分726平方米，作临时用地、临时建筑，每年缴纳土地使用费每平方米2元，缴纳五年；4、临时用地、临时建筑，使用权为三十年，但如国家、集体征用土地，按有关政策执行，必须履行。2016年3月31日，上海宏贤房地产估价有限公司作出《奉贤区奉城镇幸福村XXX号徐水根建筑物及附属设施补贴价格咨询报告》一份，载明：幸福村XXX号房屋为10幢(附房屋坐落平面图，根据该房屋坐落平面图，刘志付租赁的部分为第2、3、5、7、9、10幢，徐水根宅基地房屋为第4幢)，评估总价2,547,180元；附属设施评估总价188,180元(明细中水泥场地554.16平方米评估总价66,499元；彩钢板棚157.52平方米评估总价20,478元)；机器设备减量化补偿价值清查评估明细表中，刘志付租赁部分(三)设备动迁补偿价值为12,360元；另列有(1)电线25规格600米补偿价值17,100元，(2)电线16规格400米补偿价值8,400元。2016年5月13日，徐水根与上海市奉贤区奉城镇幸福村村民委员会(以下简称幸福村村委会)签订《减量化复垦回购协议书》一份，约定：徐水根减量化地块坐落在幸福村XXX号；幸福村村委会支付给徐水根地上物补贴1,577,181.60元。系争租赁房屋并非宅基地用地，租赁房屋的搭建未经有关部门审批通过。本院认为，刘志付向徐水根租赁未取得建设工程规划许可证的房屋用于生产经营，双方签订的租赁合同无效。对于刘志付要求徐水根支付设备搬迁费的诉讼请求，本院认为，系争房屋在刘志付租赁期间遇土地减量化，在减量化复垦的评估中，确定了属于刘志付的设备动迁补偿费用为12,360元，该部分补偿款应当由徐水根支付刘志付，徐水根对此也无异议，故本院对刘志付要求徐水根支付设备搬迁费12,360元的诉讼请求，依法予以支持。对于刘志付要求徐水根支付设备动迁补偿中的电线补偿费用的诉讼请求，以及要求徐水根支付水泥场地费、彩钢板棚费用的诉讼请求，本院认为，刘志付作为承租人，如认为其在租赁后进行了电线的安装或改扩建，应当负举证责任，现刘志付未能提供证据证明上述安装或改扩建的事实，而徐水根对该节事实亦不予认可，故本院对刘志付上述诉讼请求不予支持。对于刘志付要求徐水根支付导致合同不能继续履行的违约金16,000元的诉讼请求，本院认为，因双方租赁合同为无效合同，故合同中对于违约责任的约定亦为无效，刘志付该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。租赁合同无效，但房屋已实际使用的，应当支付房屋占有使用费，徐水根要求参照合同中约定的租金标准支付于法有据，本院予以支持。故刘志付应当向徐水根支付截止至2016年7月19日的房屋占有使用费，刘志付已支付2015年9月1日起至2016年8月31日期间的部分租金63,000元，故刘志付尚有剩余房屋占有使用费7,890元未付，应支付给徐水根。对于刘志付辩称其另于2016年5月20日向徐水根支付租金4,000元，因刘志付对此未能提供证据予以证明，且徐水根不予认可，故本院对刘志付该辩解意见不予采信。对于徐水根要求刘志付支付电费12,439元的诉讼请求，因徐水根仅提供了9,984.39元的电费发票，且刘志付仅对9,984.39元予以认可，故本院对徐水根要求刘志付支付电费9,984.39元的诉讼请求依法予以支持。对于徐水根要求刘志付支付水费135.20元的诉讼请求，因刘志付予以认可，故本院对该诉讼请求依法予以支持。对于徐水根要求刘志付支付网络费用1,012元的诉讼请求，因徐水根未能提供证据证明刘志付使用了网络或存在其他应当承担网络费用依据，故本院对该诉讼请求不予支持。对于徐水根要求刘志付赔偿河边大理石护栏费用的诉讼请求，本院认为，徐水根未能提供证据证明刘志付拆除了河边的大理石护栏，且庭审中徐水根自认拆除行为是获得其认可的，故本院对徐水根该诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)徐水根于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)刘志付设备搬迁费人民币12,360元。二、原告(反诉被告)刘志付于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)徐水根房屋占有使用费人民币7,890元。三、原告(反诉被告)刘志付于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)徐水根电费人民币9,984.39元。四、原告(反诉被告)刘志付于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)徐水根水费人民币135.20元。五、对原告(反诉被告)刘志付的其余本诉诉讼请求不予支持。六、对被告(反诉原告)徐水根的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,800元，由被告(反诉原告)徐水根负担。反诉案件受理费人民币3,970元，由被告(反诉原告)徐水根负担人民币3,000元，由原告(反诉被告)刘志付负担人民币970元。案件财产保全费人民币986元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  甘青峰审 判 员  苏 姝人民陪审员  倪梅英二〇一七年七月三十一日书 记 员  倪 璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。