广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民终字第413号
上诉人（一审原告）李培枝。
委托代理人黄XX。
被上诉人（一审被告）陆贵芳。
委托代理人韦XX。
上诉人李培枝因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2015）扶民初字第612号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月12日受理后，依法组成由审判员冯新担任审判长，审判员梁飞和代理审判员郑贤文参加的合议庭，于2015年9月8日公开开庭审理了本案。书记员潘秋利担任记录。上诉人李培枝及其委托代理人黄XX，被上诉人陆贵芳及其委托代理人韦XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年3月1日，李培枝作为乙方与陆贵芳作为甲方就租赁甲方位于扶绥县县城新江街72号一栋六层楼房签订《房屋租赁合同书》。合同约定，甲方同意楼房租给乙方使用10年，但随着市场经济发展，价格变动而上下浮动，每五年签订一次协议。即从2010年3月1日起至2015年3月1日止；租金为每月5000元，乙方必须在每年12月20日前交付第二年租金给甲方，方可继续使用。合同同时还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，李培枝就使用陆贵芳的楼房作为宾馆经营，每年也向陆贵芳支付租金。五年租赁期届满时，李培枝与陆贵芳就新的五年租期的租金进行协商沟通，陆贵芳提出每年租金为15万元，李培枝认为过高没有接受，但没有向陆贵芳提出可提高租金的数额或幅度。在双方没有就租金达成合意的情况下，陆贵芳于2015年3月1日口头允许李培枝延长一个月租期对外转让，但支付租金5000元，不然到时要求李培枝搬迁。为此，李培枝在宾馆门前张贴转让广告。2015年4月4日，李培枝以楼房租赁10年未到期为由，要求陆贵芳继续给予租赁5年。但陆贵芳认为5年租期已经到期，并且双方没有就租金协商一致，没有同意李培枝的要求。2015年4月10日，广西民族律师事务所向陆贵芳送达《关于要求陆贵芳停止违约行为继续履行合同的函》，认为陆贵芳行为已经构成违约，要求陆贵芳继续履行合同，如拒绝采纳，产生的法律后果由陆贵芳承担。对此，陆贵芳不予认可。过后，李培枝就停止宾馆的经营管理，没有交纳的水费由陆贵芳缴纳。2015年5月11日，李培枝向一审法院起诉，要求陆贵芳继续履行双方于2010年3月1日签订的《房屋租赁合同书》。陆贵芳则辩称，李培枝的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。
一审法院审理认为，李培枝与陆贵芳就租赁楼房签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，合同合法有效。在本案中，李培枝主张陆贵芳提高租金及在租金协商无果后单方终止合同违反房屋租赁合同第一条的约定，构成违约。对此，在关于陆贵芳提高租金是否构成违约方面。李培枝与陆贵芳一致认为，陆贵芳同意李培枝租用其房屋10年，每五年签订一次合同，房屋租金由双方重新商定后再签订租赁合同，在第一个五年租赁期满后，陆贵芳可以提高租金。现随着市场经济发展，价格的变动，陆贵芳要求提高租金并没有违反合同的约定，至于提高多少，由于双方在合同内容中没有明确的约定，属于约定不明。李培枝在签订合同时就应该估计到第二个五年租期承担提高租金能力的风险，现在陆贵芳按照自己对楼房目前租赁的价格估算向李培枝提出租金的数额，李培枝认为过高，是李培枝自己承受能力的原因，并非陆贵芳不给李培枝租赁楼房。并且李培枝在同等价格的基础上享有租赁优先权，在双方就提高租金协商不一致的情况下，作为楼房的所有人有权对自己的收益享有自主权。据此，陆贵芳该行为不构成违约。同时，在实际租赁合同期满后，李培枝与陆贵芳没有达成继续履行合同的协议，双方对五年期的租赁已经按照合同约定履行完毕，合同权利义务终止。由于李培枝与陆贵芳没有签订新的租赁合同，陆贵芳要求李培枝搬离腾房的行为没有违反法律规定，不属于陆贵芳单方终止合同的行为，而是属于合同到期自然终止。故李培枝应依法承担由此带来的法律后果。
综上理由，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回李培枝的诉讼请求。案件受理费2900元，由李培枝负担。
上诉人李培枝不服一审判决，上诉称，上诉人与被上诉人陆贵芳签订的《房屋租赁合同书》约定租期为10年，满5年后根据价格变动情况另行协议浮动租金。合同履行至2015年3月，因被上诉人提出增加租金变动幅度太大，且不给上诉人还价的机会，违背了合同条款变动需协商一致的原则，上诉人对此提出委托第三方评估租金变动情况的要求，被上诉人也拒绝采纳，限期上诉人搬出涉案房屋。双方约定原租赁期是10年，并没有提到租金变动协商不一致时被上诉人就可以单方终止合同。一审判决认为“在双方就提高租金协商不一致的情况下，作为楼房的所有权人有权对自己的收益享有自主权”，从而认定被上诉人要求上诉人搬离涉案房屋没有违约，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等规定，驳回上诉人的诉讼请求属适用法律不当。被上诉人与上诉人并没有在合同约定当双方就租赁5年后租金变动协商不下时，由被上诉人单方决定租金，更没有赋予当上诉人不接受被上诉人单方提高租金的条件时，被上诉人可以终止合同的权利。因此，上诉人与被上诉人于2010年3月1日签订的《房屋租赁合同书》对双方仍有约束力，应继续履行。上诉人的诉请具有事实和法律依据，应予支持。上诉人请求撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人陆贵芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实有如下争议：上诉人李培枝是否对涉案房屋新的5年租期的租金问题提出过方案；广西民族律师事务所向被上诉人陆贵芳发出的《关于要求陆贵芳停止违约行为继续履行合同的函》是否对涉案房屋的租金问题提出评估意见。
上诉人李培枝对争议事实的意见：上诉人对涉案房屋新的5年租期的租金问题提出过方案；广西民族律师事务所向被上诉人陆贵芳发出的《关于要求陆贵芳停止违约行为继续履行合同的函》对涉案房屋的租金问题提出过评估意见。
二审诉讼中，上诉人李培枝未提供新证据。
被上诉人陆贵芳对争议事实的意见：上诉人李培枝对涉案房屋新的5年租期的租金问题提出过方案；广西民族律师事务所向被上诉人发出的《关于要求陆贵芳停止违约行为继续履行合同的函》对涉案房屋的租金问题是否提出过评估意见这一事实由法院认定。
二审诉讼中，被上诉人陆贵芳提供的新证据有：《收条》4份、《收据》1份，拟证明上诉人李培枝存在逾期交付租金的事实。
上诉人李培枝对被上诉人陆贵芳提供的新证据提出异议，认为被上诉人提供的新证据与本案不具关联性。
本院对当事人争议事实的分析与认定：上诉人李培枝对涉案房屋新的5年租期的租金问题提出过方案，被上诉人陆贵芳认可该事实，应予认定。上诉人在一审诉讼中提供的证据《关于要求陆贵芳停止违约行为继续履行合同的函》有如下内容：“如果双方仍然协商不下，可以共同委托一个有资质的评估机构进行评估。”。因此，对广西民族律师事务所向被上诉人发出的《关于要求陆贵芳停止违约行为继续履行合同的函》对涉案房屋的租金问题提出过评估意见这一事实应予认定。上诉人是否存在逾期支付租金这一事实不是本案审理范围，被上诉人提供的新证据与本案不具关联性，不予认定。
综合各方当事人的意见，本案的争议焦点是：上诉人李培枝与被上诉人陆贵芳于2010年3月1日签订的《房屋租赁合同书》应否继续履行。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”。本案中，上诉人李培枝与被上诉人陆贵芳于2010年3月1日签订的《房屋租赁合同书》约定：“甲方（即陆贵芳）同意乙方（即李培枝）租用10年，但随着市场经济发展，价格变动而上下浮动，每五年签订一次协议。即从2010年3月1日起至2015年3月1日止。”。从该项约定内容分析，上诉人与被上诉人于2010年3月1日签订的《房屋租赁合同书》所约定的合同期限应为自2010年3月1日起至2015年3月1日止，合同期限届满后双方另签订协议约定权利义务。该合同的效力至2015年3月1日止，现合同期限已经届满，双方均已经按照约定履行债务，合同的权利义务已经终止。因此，上诉人请求其与被上诉人于2010年3月1日签订的《房屋租赁合同书》继续履行无事实和法律依据，不予支持。虽然上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》约定的租赁期间为10年，但同时约定“随着市场经济发展，价格变动而上下浮动，每五年签订一次协议。”。意思即为上诉人与被上诉人于2010年3月1日签订的《房屋租赁合同书》期满后，被上诉人同意上诉人再对涉案房屋租用5年，但前提是双方对租金等问题重新达成协议。因该合同届满后双方对租金等问题未能达成协议，双方未再签订新的合同，上诉人对涉案房屋不再享有租赁的权利，上诉人应将该房退还给被上诉人。
综上所述，上诉人李培枝的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人李培枝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯 新
审 判 员 梁 飞
代理审判员 郑贤文
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 潘秋利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。