四川省内江市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）内中民初字第3046号原告李莎莎。原告徐梦琳。委托代理人姚永红，内江市市中区法律援助中心律师。委托代理人李琼，内江市市中区法律援助中心律师。被告内江市爱购商业管理有限公司，住所地内江市市中区叠象街22号。法定代表人刘懿，经理。组织机构代码30945027-X。委托代理人张劲松，系四川汉安律师事务所律师。委托代理人张红。原告李莎莎、徐梦琳诉被告内江市爱购商业管理有限公司（简称爱购公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李友才独任审判，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。审理中，本院发现本案案情复杂，裁定由简易程序转为普通程序，并于2016年3月17日公开开庭进行了审理。经当事人同意，本案与（2015）内中民初字第2543号爱购公司诉李莎莎、徐梦琳房屋租赁合同纠纷一案合并审理。原告李莎莎、徐梦琳及其委托代理人姚永红和被告爱购公司的委托代理人张劲松、张红到庭参加诉讼。审理中，本案因当事人申请庭外和解自2015年11月24日扣除审限至2016年1月25日，2016年2月14日至2016年3月14日。该和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告李莎莎、徐梦琳诉称，原、被告于2014年10月22日签订《租赁合同》，约定：原告李莎莎、徐梦琳租赁被告爱购公司E区57位约26㎡的商铺零售鞋服，租赁期限2014年10月22日至2016年10月30日，每月租金3,500元。签约当日，原告李莎莎、徐梦琳向被告爱购公司支付了履约保证金21,000元和2014年12月6日至2015年7月6日的租金21,000元（包括赠送一个月的租金）。被告爱购公司出具收据二份,并承诺自实际开业日2014年12月6日开始计算租金。合同签订后，原告李莎莎、徐梦琳如约进场经营。但被告爱购公司出租的房屋不符合安全标准，存在重大安全隐患：1、爱购商城消防直到2015年7月7日才验收合格；2、商场内的“假日网吧”违规搭建一条宽约3米、长约6米的走廊作为消防通道，该走廊已被内江市城乡建设规划局认定为违法建筑，并责令该网吧于2015年9月6日前自行拆除，逾期将依法强制执行；3、被告爱购公司违法改造屋顶天井机构，导致整个建筑物处于危险状态；4、厕所经常漏水，直到2015年6月底才安装空调；5、未按规定配备正规保安24小时执勤导致商户手机被盗，对原告李莎莎、徐梦琳的经营造成严重不良影响。被告爱购公司也未按照招商时的承诺为原告李莎莎、徐梦琳提供宣传推广。由于被告爱购公司的违约行为，致使合同无法履行，原告李莎莎、徐梦琳便于2015年8月停止经营，与被告爱购公司协商解除合同无果，故向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、判决解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、判令被告爱购公司退还原告李莎莎、徐梦琳的保证金21,000元、租金21,000元、装修费30,000元；3、诉讼费由被告承担。被告爱购公司辩称，一、本案合同真实合法有效，原告李莎莎、徐梦琳已经构成根本违约。被告爱购公司严格按照合同约定履行了自己义务，原告李莎莎、徐梦琳在履行合同中长期拖欠租金及水电费等费用，经催收仍然拒不支付租金和相关费用，此行为是对本合同的根本违约。在履行合同中甚至出现原告李莎莎、徐梦琳因经营不善伙同其他商户来封堵商场进出口，驱赶阻止消费者进入商场，严重影响在营业商户合法利益和商场整体形象，这也是对善意履约的违反。二、被告爱购公司尽到了善意履约的基本义务，主张相关租金和其他费用合法有据。三、根据《租赁合同》第3条的约定，原告李莎莎、徐梦琳已经符合约定不予退还履约保证金的情形。在不违反相关法律规定的情况下，根据意思自治原则，被告爱购公司有权主张该笔履约保证金按照约定不予退还。针对原告李莎莎、徐梦琳提出被告爱购公司违约的依据和理由，被告爱购公司认为，一、原告李莎莎、徐梦琳举证消防安全检查未通过，违反国家强制规定的主张不能成立。该房子在很多年前就已经相关部门验收合格了，不存在消防安全问题。消防法和合同法调整的范围不同，最高人民法院的司法解释作了规定，当事人之间的租赁合同不存在因消防检查在开业前未通过的效力问题。二、根据原告李莎莎、徐梦琳举证和陈述被告爱购公司未按照承诺举办讲座、营销宣传造势等活动、设置广告标牌等属于违约的问题，被告爱购公司认为不能达到其证明目的。三、因商场安保工作不到位而属于违约问题，原告李莎莎、徐梦琳的举证不能达到证明目的，相反恰好证明被告爱购公司尽到了安保义务。四、原告李莎莎、徐梦琳举证证明被告爱购公司日常设备工作不到位、厕所长期漏水、违法搭建消防通道、违法改造天井的问题，被告爱购公司认为与本案无关联性，既不能达到原告李莎莎、徐梦琳的证明目的，也不是客观事实。五、是否安装空调与被告爱购公司是否存在违约无关。六、是否转租问题与本案无关。七、原告李莎莎、徐梦琳主张的空调、排烟等各项费用过高以及计算方式和实际用量的问题，双方在合同中明确约定，被告爱购公司有权按照合同约定主张权利。八、关于租金计算方式和欠费月数的问题，按照约定，优惠条件只有在守约的情况下才有。原告李莎莎、徐梦琳至今仍拖欠租金和各项水电等实际费用，故不存在优惠的情形。被告爱购公司请求法院依法判决。经审理查明，2014年4月，被告爱购公司取得了内江市市中区叠象街4楼综合市场的管理使用权后，改名为爱购潮流广场，并发出招商邀请。2014年8月12日，被告爱购公司对爱购潮流广场向消防部门申请验收。2014年10月22日，原、被告签订租赁合同。合同约定：被告爱购公司将位于内江市市中区叠象街综合市场4楼E区57位约26㎡铺位出租给原告李莎莎、徐梦琳从事零售鞋服，期限为2014年10月22日至2016年10月30日，被告爱购公司出具收据二份。每月租金3,500元，每三个月为一个缴租期，每个缴租期最后一个月20日前原告李莎莎、徐梦琳向被告爱购公司一次性足额支付下个缴租期租金；其他费用（水、电、气、物管、垃圾清运费及其他公摊费用）原告李莎莎、徐梦琳应在每月的1-3日一次性支付，每逾期一天，被告爱购公司有权收取该缴费时段总额的1%作为滞纳金；在合同有效期内，原告李莎莎、徐梦琳三次逾期缴纳费用或一次逾期10天以上仍不缴纳费用的，被告爱购公司有权立即解除合同，因此发生的损失由原告李莎莎、徐梦琳负担等。合同签订当天，原告李莎莎、徐梦琳向被告爱购公司缴纳了履约保证金21,000元，以及2014年12月6日至2015年7月6日的租金21,000元（包含赠送一个月的租金）。原告爱购公司承诺自实际开业日2014年12月6日开始计算租金。2014年12月6日，原告李莎莎、徐梦琳正式入场经营。原告李莎莎、徐梦琳一直未支付物管费、垃圾清运费、电费等费用。2015年7月7日，内江市市中区公安消防大队对爱购潮流广场验收合格。2015年7月31日，被告爱购公司以原告李莎莎、徐梦琳未按合同约定缴纳相关费用属违约行为为由向本院提起诉讼。本院于2015年8月6日立案受理。原告李莎莎、徐梦琳认为被告爱购公司的爱购潮流广场未经过消防验收不具备开业条件、没有完全履行开业承诺、管理不到位等属违约行为为由，同其他商户一起于2015年8月7日、8月8日围堵爱购潮流广场大门，造成商场停止经营至今。2015年10月28日原告李莎莎、徐梦琳向本院起诉，提出上述诉讼请求。2015年11月6日，原告爱购公司与被告李莎莎、徐梦琳达成商铺交还协议，被告李莎莎、徐梦琳将商铺交还给原告爱购公司。以上事实,有原告李莎莎、徐梦琳提供的《租赁合同》、责令限期拆除违法建设决定书、被告爱购公司工商登记信息、市中区消防大队建设工程消防验收意见书、银行流水明细账、缴费票据，被告爱购公司提供的房屋所有权证、证明、交款收据、照片等有效证据及双方当事人陈述在案为凭。本院认为，参照《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三款“第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，被告爱购公司将未经公安消防机构验收合格的爱购潮流广场商铺租赁给原告李莎莎、徐梦琳使用而签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告爱购公司按照约定将爱购潮流广场E区57位26㎡的商铺交与原告李莎莎、徐梦琳零售鞋服，其已完成了交付租赁物的义务，原告李莎莎、徐梦琳应当按照约定支付租金和其他相关费用。原告李莎莎、徐梦琳未按约向被告爱购公司交纳水电费、物管费等相关费用，也未支付自2015年7月6日起的租金，且于2015年8月7日与其他租赁户一起围堵广场大门造成广场无法经营，属违约行为。被告爱购公司将爱购潮流广场E区57位26㎡的商铺交与原告李莎莎、徐梦琳经营使用前后，未尽到相应的管理之责，属违约行为。根据《租赁合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告李莎莎、徐梦琳已将爱购潮流广场E区57位26㎡的商铺交还给被告爱购公司，原告李莎莎、徐梦琳提出的解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告李莎莎、徐梦琳提出的要求被告爱购公司退还保证金21,000元的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告李莎莎、徐梦琳要求被告爱购公司返还租金21,000元的诉讼请求，本院不予支持。原告李莎莎、徐梦琳提出的要求被告爱购公司支付装修费30,000元的请求，因原告李莎莎、徐梦琳进行经营需要进行店面的装修，不属于被告应当提供的服务范围，故原告李莎莎、徐梦琳的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李莎莎、徐梦琳与被告内江市爱购商业管理有限公司签订的《租赁合同》;二、被告内江市爱购商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告李莎莎、徐梦琳的履约保证金21,000元；三、驳回原告李莎莎、徐梦琳的其他诉讼请求。如果被告内江市爱购商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,600元，由原告李莎莎、徐梦琳负担1,275元，被告内江市爱购商业管理有限公司负担325元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审 判 长  李友才审 判 员  徐婷婷人民陪审员  赵志敏二〇一六年三月二十八日书 记 员  张峻菡