江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0205民初6279号
原告蒋维兰，女，1981年3月26日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。
原告朱育明，男，1990年4月3日生，汉族，住福建省龙海市。
委托代理人王坚强，受蒋维兰、朱育明共同授权委托，江苏永宜律师事务所律师。
被告张晓宇，男，1989年10月18日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。
被告柴恋，女，1988年8月6日生，汉族，住浙江省兰溪市。
第三人中国建设银行股份有限公司无锡锡山支行，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道二泉中路78、80号。
代表人周伟洪，该行行长。
委托代理人苏靖宇，该行职员。
委托代理人沈其超，江苏创凯律师事务所律师。
原告蒋维兰、朱育明与被告张晓宇、柴恋商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月11日受理后，依法由审判员王碧云适用简易程序独任审判。案件审理中，本院通知中国建设银行股份有限公司无锡锡山支行（以下简称锡山建行）作为第三人参加诉讼。本案于2018年2月2日公开开庭进行审理。后于2018年4月3日裁定转为普通程序，本院组成合议庭，并于2018年5月15日再次公开开庭进行审理。原告蒋维兰、朱育明及两人共同的委托代理人王坚强（参加第一次庭审），第三人锡山建行的委托代理人苏靖宇（参加第一次庭审）、沈其超到庭参加诉讼。被告张晓宇、柴恋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告蒋维兰、朱育明诉称，2016年6月27日，两人与张晓宇、柴恋签订房屋转让买卖协议一份，约定张晓宇、柴恋将位于港下红豆财富广场10幢1801室房屋（总面积142.88平方米、不动产登记证号码为0029399）转让给两人。转让总价款860000元，协议签字付款50000元，2016年7月30日前付330350元，7月份房屋按揭贷款由两人向银行支付，剩余贷款由两人按月向银行偿还。合同签订后，两人向张晓宇、柴恋给付380350元，并自2016年8月起向银行偿还房屋贷款。但张晓宇、柴恋不愿配合办理房屋过户登记手续，故请求判令张晓宇、柴恋配合两人办理港下红豆财富广场10幢1801室房屋过户登记手续。
被告张晓宇、柴恋未作答辩也未提供任何证据。
第三人锡山建行述称，该行与张晓宇、柴恋就港下红豆财富广场10幢1801室房屋签订了借款合同，并办理了房屋抵押登记手续。本案蒋维兰、朱育明要求张晓宇、柴恋配合办理房屋过户登记手续，但该行就该房屋享有抵押权，请求法院保护第三人合法权益。
经审理查明，2016年3月30日，无锡市不动产登记中心就港下红豆财富广场10-1801室房屋颁发了房屋所有权证，房屋所有权人张晓宇，共有人柴恋，所有权证号为20160029399，房屋建筑面积为142.88平方米。2014年6月25日，锡山建行与张晓宇、柴恋签订个人住房（商业用房）借款合同，约定张晓宇、柴恋向锡山建行借款540000元以购买港下红豆财富广场6-2-1801房屋，借款期限为240个月，即2014年6月25日至2034年6月25日。双方并就上述房屋办理了抵押登记手续，担保债权金额为540000元，不动产登记证明号为苏（2016）无锡市不动产证明第0048404号。
2016年6月27日，张晓宇、柴恋与朱育明、蒋维兰签订房屋转让买卖协议书，约定张晓宇、柴恋将港下红豆财富广场10幢1801室房屋出卖给朱育明、蒋维兰。房屋转让总额为860000元，协议签字付现金50000元整，2016年7月30日前支付330350元（7月份的房贷由张晓宇、柴恋支付到银行），余款银行按揭贷款由朱育明、蒋维兰按月支付；房产证过户费用由朱育明、蒋维兰承担，过户手续由朱育明、蒋维兰确定后于2018年4月30日前办理，张晓宇、柴恋无条件配合朱育明、蒋维兰办理过户手续。后朱育明、蒋维兰陆续给付款项，至2016年9月18日，合计支付了380350元。朱育明、蒋维兰陈述，2016年7月房贷通过微信向张晓宇转账，自同年8月25日起至2017年11月25日，每月应还房屋贷款由蒋维兰、朱育明直接向锡山建行偿还。现房屋已由蒋维兰、朱育明进行了装修并于2017年11月起入住。
另查明，张晓宇与柴恋于2017年11月27日离婚。离婚协议书约定，双方婚后购买坐落于港下红豆财富广场10-1801号（面积142.88平方米）商品房一套，登记在双方名下，属夫妻共同财产，离婚后该套房屋归男方所有，女方配合办理产权变更登记手续，相关贷款、过户税费由男方承担等。
审理中，锡山建行陈述，该行对蒋维兰、朱育明与张晓宇、柴恋之间的房屋买卖并不知情，并不清楚蒋维兰、朱育明为张晓宇、柴恋偿还房屋贷款的情况，截止至2018年2月2日，涉案房屋贷款已经逾期2期未还，张晓宇另与该行签订了快e贷借款合同，向该行贷款本金190000元，该贷款额度基于张晓宇在该行偿还房屋贷款的信用评价而确定；因涉案房屋贷款已经逾期，导致快e贷合同提前到期，故要求张晓宇、柴恋在结清房屋贷款的同时，结清快e贷借款；如果房屋贷款剩余本息及快e贷能够全部结清，该行同意配合本案双方办理房屋过户登记手续。蒋维兰、朱育明陈述，同意涉案房屋贷款由两人一次性归还，张晓宇在锡山建行的快e贷借款190000元，亦由两人借款给张晓宇归还。
审理中，锡山建行向本院出具了情况说明，蒋维兰自愿代为履行张晓宇、柴恋所欠该行房贷450000元和快贷190000元（具体金额以建行系统结算为准）债务；双方约定了具体履行方式；建行承诺若扣款成功，张晓宇、柴恋在建行上述贷款全部结清，则建行依法办理涉案房产抵押权注销手续。
上述证据，有房屋转让买卖协议书、收条、银行卡交易明细清单、个人贷款对账单、离婚证、离婚协议书、不动产登记证、不动产登记证明、客户信息查询、个人住房（商业用房）借款合同、情况说明及本院庭审笔录等在案佐证。
本院认为，蒋维兰、朱育明与张晓宇、柴恋之间的房屋转让买卖协议是双方真实意思表示，虽涉案房屋上存在抵押权，但蒋维兰、朱育明作为房屋受让人明确表示愿意代为清偿债务且获得了抵押权人锡山建行的同意，故本案房屋转让买卖协议有效。协议约定，协议签字付现金50000元，2016年7月30日前付330350元，余款银行按揭贷款由朱育明、蒋维兰按约支付。现两人已付清房屋首付款380350元。审理中，朱育明、蒋维兰表示同意涉案房屋贷款由两人一次性归还，张晓宇在锡山建行的快e贷借款190000元，亦由两人借款给张晓宇归还，锡山建行出具情况说明，表示同意扣款成功后，依法办理涉案房产抵押权注销手续。故蒋维兰、朱育明所诉要求张晓宇、柴恋配合办理无锡市锡山区港下红豆财富广场10-1801室房屋过户登记手续，本院予以支持。此外，根据房屋转让买卖协议书的约定，相应过户手续费应由蒋维兰、朱育明承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
张晓宇、柴恋于无锡市锡山区港下红豆财富广场10-1801室房屋抵押权注销后三日内配合蒋维兰、朱育明办理上述房屋变更登记手续。
案件受理费12400元，由张晓宇、柴恋负担（蒋维兰、朱育明同意其预交的诉讼费12400元由张晓宇、柴恋于本判决生效后十日内向其直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 王碧云
人民陪审员 钱荣源
人民陪审员 戴丽红
二〇一八年七月五日
书 记 员 徐馨妍
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》：
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。