北京市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）京01民终987号上诉人（原审原告）：程×，男，1982年8月31日出生。委托诉讼代理人：邢建华，北京市中洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安×1，男，1982年10月17日出生。被上诉人（原审被告）：刘×1，男，1978年6月20日出生。被上诉人（原审被告）：安×2，女，1979年8月12日出生。委托诉讼代理人：刘×1，同被上诉人刘×1。原审第三人：北京天赐佳兆房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河承泽苑6号楼1层11号101室。法定代表人：张涛，总经理。原审第三人：李×，男，1971年12月31日出生。委托诉讼代理人：韩东，北京知润律师事务所律师。上诉人程×因与被上诉人安×1、安×2、刘×1、原审第三人北京天赐佳兆房地产经纪有限公司（以下简称佳兆公司）、李×房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程×上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认程×与安×1、安×2、刘×1所签订的房屋买卖合同有效，并继续履行；2、判令安×1、安×2、刘×1将涉案房屋交予程×；3、请求驳回李×一审的诉讼请求。事实和理由：1、程×与安×1之间的短信往来没有形成借款抵押的意思表示，一审法院认定双方之间是借贷和抵押关系依据不足；2、程×与安×1之间是房屋买卖合同关系，在佳兆公司的见证下签订的《次新房买卖合同》是双方的真实意思表示，应为合法有效；3、安×1与张××之间的借款期限是2014年12月29日，而安×1与程×的短信往来发生在张××的借款归还之后，房屋买卖合同于2015年2月签订，与安×1归还欠款无关。一审法院认定安×1为了偿还到期债务而向程×借款并抵押是错误的；4、一审法院适用合同法第60条和第230条进行判决，属于适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，李×以优先购买权为由要求确认合同无效不应当得到支持；5、现有证据证明，2015年2月9日之前诉争房屋由刘×1、安×2居住，房屋买卖合同中约定房屋没有人居住，而李×的租赁合同的起租日期在腾房之前，故该租赁合同系伪造，李×不享有优先购买权。佳兆公司辩称，同意程×的上诉请求及理由。程×与安×1签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，在房屋买卖合同签订时，我公司曾询问过是否有人居住，安×1承诺无人居住。李×辩称，程×与安×1的短信可以证明，程×并不是想买这个房子，只是以买卖的名义做的抵押。根据相关司法解释规定，应当保护实际使用人的利益。我支付了全部购房款，且先于程×实际使用房屋，我的房屋买卖合同已经履行完毕，应当保护我的权益。同意一审判决，不同意程×的上诉请求及理由。安×1辩称：2014年7月25日我向张××借了一笔钱，2014年年底我把钱还给了张××，还的钱是李×的朋友出的。李×的朋友从2015年1月左右住在诉争房屋。我与程×签订房屋买卖合同是为了借钱，程×借给我100万，我把房屋抵押给他。程×知道房屋无法居住，所以跟我要了4000元租金，属于借款利息。同意一审判决，不同意程×的上诉请求及理由。安×2、刘×1辩称，我们同意安×1的意见。2015年2月2日晚上，安×1说将房屋抵押给程×，我们在合同上签了字。别的我们就不清楚了。程×向一审法院起诉请求：1、要求确认程×、安×1、安×2、刘×1签订的房屋买卖合同有效，并继续履行；2、要求安×1、安×2、刘×1将位于北京市门头沟区2304号房屋（以下简称2304号房屋）交予程×；3、要求安×1、安×2、刘×1赔偿因逾期交房给程×造成的经济损失5万元（按每月2500元计算，自2015年2月11日起至2016年10月止）。一审法院认定事实：涉案房屋系安×1因房屋拆迁取得的安置房屋之一，安×2与刘×1为拆迁时的被认定人口。2015年2月3日，安×1、安×2、刘×1（甲方）与程×（乙方）通过佳兆公司居间，订立了房屋买卖合同、补充协议、居间成交确认书。房屋买卖合同载明：甲方出售的涉案房屋为安置房屋，建筑面积为112.8平方米，乙方购买涉案房屋的成交价款为155万元，乙方同意在签订合同同时支付甲方定金100万元。补充协议载明：乙方2015年2月3日前支付甲方定金人民币100万元，付款方式为银行转账；乙方2015年2月3日支付甲方购房款20万元，支付方式为现金支付；乙方于2015年2月10日前支付甲方购房款30万元，付款方式为银行转账；乙方于此房产过户当日支付甲方购房款5万元；甲方应于2015年2月10日将此房屋交付乙方。居间成交确认书载明：程×需要支付佳兆公司居间报酬2万元。上述合同及协议下方均有安×1、安×2、刘×1、程×的签名并按有手印，补充协议及居间成交确认书上同时有佳兆公司的盖章。同日，安×1、安×2、刘×1签署了保证书，载明：2015年2月3日，甲方：安×1、安×2、刘×1将涉案房屋卖与乙方程×，甲方保证自2015年2月3日至三个月腾房期间（至2015年5月3日），此房屋发生任何法律纠纷，由甲方负责。同日，安×2、刘×1及刘××（安×2与刘×1之女）还签署了同意出售涉案房屋的证明，刘×未成年，其名由安×2代签。上述文件签订当日，安×1向程×出具了两张涉案房屋的购房款收据，金额分别为100万元和20万元。程×通过银行转账方式支付安×1100万元。安×2、刘×1、安×1于2月9日左右腾空涉案房屋，现涉案房屋无人居住，但实际由安×1的债权人管理控制。经释明，程×不要求追加涉案房屋的实际控制人为本案的第三人，表示自己可以与房屋的实际控制人自行协商交接处理房屋，并愿就此承担相应风险。此外，安×1于2015年2月向程×支付了4000元的涉案房屋租金。双方当事人在案件审理过程中，通过举证质证，存在争议的事实和证据是，程×与安×2、刘×1、安×1对双方之间的法律关系是房屋买卖合同关系还是借贷关系及程×是否在2015年2月3日另行支付了安×2、刘×1、安×120万元。安×2、刘×1、安×1坚持主张，安×1与程×之间为借贷关系，程×未另行支付20万元，并提交安×1与张××于2014年7月29日订立的借款协议及协议，安×1与程×之间的短信记录、证人李×1、闫×、安×的证言予以证明。安×1提交的借款协议载明了安×1向张××借款100万元，明确约定借款为有息借款，并约定了借款期限；协议中载明：“安×1向张××借款100万元，安×1将房屋卖与张××，双方约定借款期限至2014年12月29日，如到期安×1未能还清借款，双方之间的房屋买卖合同自动生效，张××如因任何原因出售此房，安×1应无条件配合与第三方签订买卖合同并签订房款收据，如安×1按时归还欠款，则此合同作废。”安×1提出，其向张××借款时也是将房屋以签订房屋买卖合同的形式抵押给张××，因自己如期偿还了借款，双方之间的房屋买卖合同没有生效，自己与程×之间的房屋买卖合同也是类似情况。安×1对提交的短信记录并作出解释：当时我急需用钱还清借款，在2014年12月28日与程×协商房屋抵押或买卖的事情，短信记录内容为“程×：我不想要你房，因为咱俩是哥们儿，打心里就不想参合（掺和）你家房的事情，别人也劝过我，我知道我把手续做过来也可以，所以不想掺合；安×1：现在不是马上就麻烦了么，明天是最后一天，不给他七十万我已经现眼了，你随便吧，我是想让你给我出一点钱，实在为难就算了，没事”；2015年1月25日，我找程×帮忙把涉案房屋抵押出去筹钱，短信记录为“安×1：你想折把我三室丫（押）了，弄点钱，给你，点位底（低）一些；程×：我就认识根深，你又不压（押）他；5个点，你压（押）他吗；安×1：能亚（押）多少，不用藤房（腾房）么；程×：有机会给你问问；安×1：好”；2015年2月3日，因为程×提出帮我筹钱，我推掉了程×婶子给我找的购房人，让程×联系我姐姐安×2和姐夫刘×1，只要他们同意我就能将涉案房屋抵押给程×，当天我们就签了房屋买卖合同等手续，短信记录为“程×：我给你姐打吗？安×1：哥们你怎么决定我都没事，但是我已经把你婶子给推了，在找那个人今天也给不了钱了；139XXXX****我姐夫，你给他打；你不让我们住，我们也不骗你；程×：真不行，不是我说不行，手续做不死没办法拿钱；你再考虑一下；安×1：你给我姐夫打吧，我同意你说的，你最好先和我签合同，那边催我要转账呢”；签了房屋买卖合同之后，程×说不让我们腾房了，但是要交租房费，给了我他的银行账号，之后我就转给他4000元，短信记录为“程×：×××转过4000块钱，付一个月压一个月，转完发个信息；安×1：好；名字是谁；程×：程×”；我当时急需用135万元周转，不然就周转不开，但是程×只给了我100万元，我一直从（向）他要已经给他打了收据的20万元，2015年2月15日，我的两个债权人李×1和张×1来我家里从我要钱，我就叫程×来我家，程×第二天凌晨到的我家，我们聊天的时候聊到程×还欠我20万没给，我问程×什么时候能给我，他给我，我才能给张×1和李×1，我和程×之间是借贷关系，李×1的证言也可以证明这一点，短信记录为“安×1：回来到我家待会；程×：好的；安×1：到哪了；程×：双玉（双峪）”；因为我和程×之间只是以房屋买卖合同的形式将涉案房屋抵押给程×，不是真正的买卖，程×在2015年3月15日联系我说有人要买涉案房屋，后来因为程×没有及时提供由其保管的涉案房屋的手续，导致房屋没有再出售，短信记录为“有人买房，160-170你考虑一下”。证人李×1、闫×、安×出庭作证，李×1当庭陈述：我和张×1是邻居，安×1欠我们钱，2015年2月16日晚上，张×1去找安×1要钱，张×1先去的，我后去的，期间安×1打电话叫程×到安×1家，程×大概第二天凌晨一点到的，聊的时候就谈到安×1向程×借155万元，把房子抵押给程×，双方之间是借贷关系，还提到程×还有55万元一直没给安×1，安×1想用他哥哥的房屋做抵押，把自己的房子赎回来，安×1和程×签订房屋买卖合同前后，二人在安×1的办公室也多次提到程×还欠55万元没给，程×说暂时给不了，此外，安×1还欠程×钱，听说是还了；闫×当庭陈述：我和安×1是同村的邻居，我经常去安×1的办公室，在那听到安×1和程×聊房子的事情，安×1想卖房子，程×帮安×1，让安×1把房子抵押给他，不要利息，后来就听安×1说房子已经抵押给程×了，还有55万没给，但我没见过他们之间的合同是什么样的，后来听别人说程×只给了安×1100万元，有次我和程×单独出去的时候我还问过程×欠安×1多少钱，程×也承认只给了100万元，如果是我借给别人钱，我也会用签房屋买卖合同的形式把房子做个抵押；安×当庭陈述：我和安×1是邻居，程×是同村的一个弟弟，安×1也欠我钱，关于程×与安×1之间的争议，我只知道安×1缺钱，想卖房，程×劝安×1别卖，要帮安×1，后来听他们俩说安×1把房子抵押给程×了，房子定价155万元，后来听说程×没有给安×1那么多钱，只给了安×1100万元，因为安×1拿了钱之后要还给另外一个债权人王东涛，我恰好认识，所以知道程×只给了100万元，程×具体差安×1多少钱我没有弄清楚，经常听他们提120万元和135万元两个数。程×的委托诉讼代理人提出，安×1与张××之间的协议与本案没有关联性，不能类比；对于短信，未见过短信，但应为程×与安×1的联系记录；对于证人证言，李×1的证言说法不统一，关于本案的陈述全是听说的，对于程×与安×2、刘×1、安×1之间的关系是房屋抵押还是房屋买卖说不清楚，对于本案争议的20万元究竟给没给也完全没有提到，认为李×1的陈述无法证明案件的客观事实；闫×关于房屋是抵押的陈述是“听说”加上自己的分析，对于合同双方确认的涉案房屋的价款也不清楚，程×到底为什么欠钱也没有说清楚，不应采信；安×谈到的很多问题大多是听说的，没有实际参与，表述都很含糊，而且安×和安×1是兄弟，这层关系使得安×的证言可信度值得怀疑；证人的陈述与安×1的陈述存在矛盾，安×1自述与程×之间是借款，需要支付利息，闫×却说不需要支付利息；上述短信和证人证言仅能证明程×与安×1曾经就有关借款事宜进行过讨论，但也仅是讨论，并没有形成书面契约，也没有因为讨论而变更或终止履行房屋买卖合同，这些讨论和协商不能作为证据使用；安×1在经验、阅历、智商方面均无任何问题，是一个具有完全民事行为能力的人，其清楚出具收据的意义，但其在出具收据后的数个月内既不追讨收据上记载的款项，也不积极索回收据，只在程×提出诉讼后提出这个问题，这有悖常理；程×也是永定镇地区的拆迁户，其有能力支付房屋买卖合同约定的全部价款；程×与安×1之间没有其他经济纠纷。经询问，程×的委托诉讼代理人表示如法院支持其要求安×2、刘×1、安×1向其交付涉案房屋的主张，其可立即按照房屋买卖合同约定向安×2、刘×1、安×1支付尚欠的购房款；安×2、刘×1、安×1表示程×只支付了100万元，如法院判决三人向程×交付涉案房屋，三人要求程×依照涉案房屋的市场价值支付尚欠的购房款。佳兆公司表示不清楚安×1所提交证据如何形成，不便发表质证意见。李×对程×与安×2、刘×1、安×1及佳兆公司的陈述及相关证据均不予认可。李×与安×1认可的事实是，2015年3月15日安×1与李×签订了该房屋的买卖合同，并按合同的约定支付了购房款，完成了房屋买卖的交易。双方于2015年1月15日与安×2、刘×1、安×1签订了该房屋的租赁合同，李×一直在此承租该房屋。李×为证实自己的主张，提交了以下证据：1、与安×1之间所签订的房屋租赁合同及租金收条，以证明其自2015年1月15日起在租赁涉案房屋，对该房屋有优先购买权。2、李×与安×1之间所签订的涉案房屋的买卖合同及证人李×2替李×与安×1之间的房屋交易款，以证明双方已经完成了房屋买卖的实际交易。对李×的主张、出示的证据、证人李×2的证言以及所证明的目的，安×1均予认可。程×对李×的陈述及出示的证据、证人证言及证明目的均不予认可。刘×1、安×2、佳兆公司称对李×与安×1之间的买卖关系不知情。上述事实，有邢建华、安×2、刘×1、安×1、张涛、李×、韩东的陈述，租赁合同、两份房屋买卖合同及补充协议，保证书，居间协议，款项交易收据，证人李×1、闫×、安×、李×2的证言，银行转账明细等证据在案佐证。一审法院认为，1、关于安×2、刘×1、安×1与程×之间的法律关系定性问题：纵观安×1、安×2、刘×1与程×就涉案房屋交易过程十分异常。虽然双方签订的是房屋买卖合同，但其实质是安×1向程×借款的借贷关系。双方是以房屋买卖为名实则安×1向程×借款，为了保险起见将该房屋抵押给程×。安×1提交的其与张××之间订立的借款协议虽与本案无直接的关联性，但能反映出安×1欠张××的款项即将到期，自己没有周转资金用于偿还张××的到期债务。从安×1与程×间的短信记录及证人的证言，即可以反映出当时安×1偿还到期债务的急切心情。因安×1与程×系朋友关系，以此考量，也能反映出当时双方为借款协商各种办法和途径的过程。即使是在双方签订了房屋买卖合同之后的2015年3月15日程×仍以短信的方式在为安×1寻找房屋的买受人，短信记录显示“有人买房160-170（万元）你考虑一下”。综上，安×2、刘×1、安×1与程×之间的交易行为实质是双方为了借款而将涉案房屋进行抵押的行为，而非实质意义的买卖合同行为。2、关于李×与安×1间的房屋租赁及买卖合同。安×1于2015年1月15日将涉案房屋出租给李×，并于当日签订了该房屋为期一年的租赁合同，在签订租赁合同前，李×已将此后一年的租金交付给了安×1。李×是该房屋的实际控制和使用者。李×与安×1于2015年3月15日签署了涉案房屋的买卖合同。双方对涉案房屋除未完成过户移交的手续（因该房屋属拆迁安置回迁性质，要进行买卖交易办理过户手续尚需要一个过程）外，其他关于房屋买卖的事项均已完成。依照合同法第二百三十条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案中，程×与安×1、安×2、刘×1于2015年2月3日，通过佳兆公司达成的房屋买卖合同实际属于双方的借贷关系，故双方的买卖合同应属无效。应当指出，程×与安×1、安×2、刘×1双方进行房屋交易时，该房屋已由安×1于2015年1月15日出租给李×。李×是该房屋的实际控制和使用者。李×与安×1于2015年3月15日与安×1完成了涉案房屋的实际交易。本案在审理过程中，程×对李×与安×1关于该房屋的租赁与买卖行为提出质疑，但程×未就该质疑向法庭提交证据证实自己的质疑主张。法院对李×要求行使优先购买权的请求予以确认。依法成立的合同对各方当事人均有约束力。当事人应当按照法律规定全面履行相应的义务。李×与安×1所签订的房屋租赁及买卖合同的行为不违反相关法律规定，法院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、程×与安×1、安×2、刘×1间就北京市门头沟区2304号房屋所签订的买卖合同无效。二、第三人李×享有对坐落在北京市门头沟区2304号房屋的优先购买权。三、驳回原告程×的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于程×与安×1、安×2、刘×1之间的法律关系应当如何认定。程×主张双方之间存在真实的买卖房屋的意思，且其已经依约支付了部分购房款，双方之间的房屋买卖合同应为真实有效。安×1、安×2、刘×1主张，其与程×之间的房屋买卖合同的基础在于安×1与程×之间存在借贷关系，房屋买卖合同作为对债权的担保而签订。各方当事人应当就自己的主张承担举证责任。首先，安×1与案外人张××之间存在借贷关系，通过程×与安×1之间的短信往来也可以看出，程×与安×1就安×1所负债务的偿还问题进行了协商，安×1要求程×协助其将房产“抵押”以筹集资金以偿还借款，程×表示愿意帮助安×1筹集资金，但需办理房屋的相关“手续”，故双方之间存在用房屋作为借贷担保的意思表示及协商过程。其次，房屋买卖合同签订后，在程×尚未向安×1支付全部购房款的情况下，双方未就付款、交房等事宜进行协商，程×却向安×1发出信息，向安×1报告出售诉争房屋的机会，其行为不符合房屋交易中买受人的通常行为方式，程×亦未就其该行为作出合理解释。故程×主张双方之间为房屋买卖合同关系，缺乏事实依据。第三，程×上诉主张，安×1与张××之间的借贷合同于2014年12月29日到期，争议的房屋买卖合同于2015年2月3日签订，故二者无关。但程×并未提交证据证明安×1已经如期清偿了其向张××的借款，且不因此负担其他需要归还的债务，程×亦未提交充分证据以推翻双方之间往来短信的证明效力，故程×的该项上诉理由无法支持其所持双方之间存在真实房屋买卖合同关系的主张。因此，本院认定程×与安×1、安×2、刘×1之间虽签订了房屋买卖合同，但双方之间不存在真实的买卖房屋的意思表示，程×与安×1之间真实的法律关系为借贷，并以签订房屋买卖合同的方式进行担保。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条之规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，应当按照民间借贷法律关系审理。本案程×主张其与安×1、安×2、刘×1之间存在房屋买卖合同关系，要求确认房屋买卖合同有效，并继续履行缺乏法律依据。因程×所主张的房屋买卖的基础法律关系不存在，故对其起诉，依法应当予以驳回。因第三人李×在一审期间未依照法定程序提出独立的诉讼请求，故一审法院对李×是否享有优先购买权进行审理并作出判决存在错误。本院对此予以纠正。综上所述，程×的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院适用法律存在错误，本院予以更正。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百七十条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初1964号民事判决；二、驳回程×的起诉。一审案件受理费一万八千七百五十元，退还程×；程×预交的二审案件受理费一万八千七百五十元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  张磊审 判 员  徐冰代理审判员    王梦二〇一七年四月十日书 记 员  张超