山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁04民终1205号
上诉人（原审原告）：孙浩锋，男，1992年10月10日出生，汉族，住枣庄市市中区。
委托诉讼代理人：郭士龙，山东法扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：枣庄中安房屋开发有限公司，住所地枣庄市市中区振兴路84号。
法定代表人：刘忠贵，经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，山东大明律师事务所律师。
上诉人孙浩锋因与上诉人枣庄中安房屋开发有限公司（以下简称中安公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙浩锋的委托代理人郭士龙、上诉人中安公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙浩锋上诉请求：1.依法改判中安公司支付孙浩锋逾期交房及其他附属设施的违约金（具体数额以641641元为基数，按日万分之一的利率，从2015年8月31日起，计算至判决生效之日）；2.依法改判中安公司支付孙浩锋城市基础设施的违约金（具体数额以641641元为基数，按日万分之一的利率，从2015年9月1日起，计算至判决生效之日）；3.依法改判中安公司支付孙浩锋公共服务及其他配套设施的违约金（具体数额以641641元为基数，按日万分之一的利率，从2015年8月31日起，计算至判决生效之日）；4.依法改判中安公司支付孙浩锋不能办理权属登记的违约金（具体数额以641641元为基数，按银行同期贷款利率，从2016年4月7日起，计算至判决生效之日）；5.本案一审、二审诉讼费用由中安公司承担。事实和理由：1.中安公司至今仍未取得法律适格的交付的证明文件，未达到交付条件。中安公司未向一审法院提交涉案房屋的“消防验收合格证明文件”，中安公司违反了“未经验收或验收不合格的，不得投入使用”的法律强制性规定，即使中安公司取得了其他验收合格证明文件，中安公司仍不能把房屋交付给买房人使用。2.一审法院认定城市基础设施于2015年4月达到合同约定的使用条件、公共服务及其他配套设施至2014年8月30日达到竣工条件或者交付使用条件错误。3.合同第十一条、第十三条、第十九条中违约金条款，是中安公司免除对方主要权利、减轻自己义务的格式条款，且未对对方提示和说明，该格式条款无效，中安公司应根据法律规定或者交易习惯向孙浩锋承担违约责任。
中安公司针对孙浩锋的上诉答辩称，1.房屋买卖合同中城市基础设施没有约定具体的违约责任。2.诉讼时效往前推两年的适用条件是现在持续违约，而现在城市基础设施、公共设施均已达到合同约定的交付条件，不应再承担违约责任。3.中安公司将在庭审中提交新证据，证明迟迟未完成备案登记的原因是由于涉案小区业主未能缴纳维修基金，所以即使法院认定中安公司存在逾期办理房屋备案登记的情形，违约时间也应该截止至2018年2月11日。4.在房屋交付时，公共设施均已达到交付条件，电的竣工验收虽然晚了点，但是其达到合同约定的使用条件是2012年8月6日，且房屋交付后，没有业主因为电的问题找过开发商，业主也按时交纳电费，说明在房屋交付时电已经达到了交付条件，无论是正式用电还是临时用电，只要达到业主使用要求，就可以。5.迟迟没有接正式用电原因是由于涉案小区门口应该由政府进行修路，但是政府一直没有修路，所以没接正式用电。
中安公司上诉请求：1.请求依法撤销（2017）鲁0402民初2768号民事判决，依法改判驳回孙浩锋对中安公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由孙浩锋承担。事实与理由：1.依据本案事实，中安公司未在《商品房买卖合同》约定的2014年8月30日之前交付房屋，从2014年8月31日起其侵害孙浩锋合法权益的事实即已确定，2014年8月30日，中安公司的履行期限也已届满，孙浩锋此时就知道或者应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起2年内主张自己的权利。孙浩锋直至2017年7月29日才向法院起诉，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。因此孙浩锋主张逾期办证违约金已过诉讼时效，不应再得到支持。2.双方签订的合同第七条约定孙浩锋的贷款最迟于2015年9月5日办理完毕，第八条约定若逾期付款，孙浩锋应按日向中安公司承担房款的万分之一。本案中孙浩锋办理下来贷款的时间为2015年11月10日，逾期65天。一审审理中，中安公司以此为理由提出抗辩，一审法院应结合本案实际情况，根据中安公司的抗辩理由认定孙浩锋应向中安公司承担逾期付款违约责任，而一审法院却在中安公司提出上述主张后并未对中安公司的请求予以处理，对中安公司是不公平的。在同一批案件中，已有相关案例直接进行扣除。
孙浩锋针对中安公司的上诉答辩称，1.孙浩锋起诉主张违约金未超过诉讼时效。商品房买卖合同第十条、第十一条明确约定交付时间是2015年8月31日，不是中安公司上诉状陈述的2014年8月31日，孙浩锋起诉未超过两年，不存在起诉超过诉讼时效的情形。2.中安公司未向一审法院提出反诉、交纳反诉诉讼费用，其主张反诉请求不能成立。另外，合同约定了买房人办理贷款，用涉案房屋办理贷款需要中安公司提供证明和帮助，中安公司应十分清楚贷款的流程，孙浩锋在合同约定的时间之前办理完毕了贷款，办理贷款不必然等于银行立即放款，中安公司主张逾期付款责任没有依据。退一步讲，中安公司上诉状中自认贷款最迟于2015年9月5日办理完毕，2015年9月6日中安公司应知自己权利受到侵害，至一审2017年9月11日开庭时间已超过两年，孙浩锋对此不予认可。综上中安公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
孙浩锋向一审法院起诉请求：1.依法判令中安公司支付孙浩锋逾期交房及其他附属设施的违约金（具体数额以641641元为基数，按银行同期贷款利率，从2015年8月31日起，计算至判决生效之日）。2.依法判令中安公司支付孙浩锋城市基础设施的违约金（具体数额以641641元为基数，按银行同期贷款利率，从2015年9月1日起，计算至判决生效之日）。3.依法判令中安公司支付孙浩锋公共服务及其他配套设施的违约金（具体数额以641641元为基数，按银行同期贷款利率，从2015年8月31日起，计算至判决生效之日）。4.依法判令中安公司支付孙浩锋不能办理权属登记的违约金（具体数额以641641元为基数，按银行同期贷款利率，从2016年4月7日起计算至实际取得房屋所有权登记证书之日）。5.本案诉讼费用由中安公司承担。
一审法院认定事实：中安公司投资开发了“中安·鸣翠苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。
2015年8月6日，孙浩锋作为买受人与出卖人中安公司签订一份《商品房买卖合同》，约定孙浩锋以626336元的价格从中安公司处购买坐落于枣庄市市中区建华西路281号中安鸣翠苑2号楼东2单元1504室房屋。该合同第十条关于该商品房交付时间和条件的约定：（一）出卖人应于2015年8月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十一条关于该商品房相关设施、设备的交付时间与使用条件的约定：（一）城市基础设施：上水、下水、供电、供暖、燃气均为2015年8月31日达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，如果未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付0.02‰元违约金；（二）公共服务及其他配套设施：公共绿地、小区内非市政道路、幼儿园均为2015年8月31日前竣工，物业管理用房于2015年8月31日交付使用。第十二条关于交接手续的约定：该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝签收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第十三条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，不解除合同，按照买受人交清全部房款的千分之二，一次性支付违约金。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人不解除合同，出卖人按已付房款千分之一，一次性向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》附件八为《房屋使用说明书》及《房屋质量保证书》，附件九为《补充协议》，约定2号楼地下二层169号储藏室价格为21000元。
上述《商品房买卖合同》签订前后，孙浩锋至2015年11月10日向中安公司支付购房款647336元，其中房屋价款为626336元、储藏室价款为21000元。后中安公司又于2017年1月5日退还孙浩锋房屋面积差的购房款5695元,实际购房款641641元。中安公司于2016年1月7日将涉案房屋交付给孙浩锋，但至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应予以确认，属于有效合同，双方当事人均应全面履行各自的义务。本案争议焦点问题如下：（一）涉案房屋的交付时间和条件是否符合合同约定及中安公司是否应承担违约责任；（二）涉案房屋交付时城市基本设施、公共服务和其他配套设施是否符合合同约定以及中安公司是否应承担违约责任；（三）中安公司是否应承担逾期办理房屋权属登记的违约责任。
争议焦点之一涉案房屋的交付时间和条件是否符合合同约定及中安公司是否应承担违约责任。中安公司按照合同约定应于2015年8月31日前将涉案房屋交付给孙浩锋，但中安公司实际于2016年1月7日履行交付义务，故中安公司存在逾期交房的违约行为。依照《商品房买卖合同》关于交付时间和条件的约定，中安公司交付商品房时还要提供证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件，及符合规范的房屋保修书、使用说明等。中安公司提供的《单位工程质量竣工验收记录》、《住宅工程分户验收表》、《户室面积信息表》、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》可以证明中安公司至2015年4月已履行了合同约定的交付条件。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”，孙浩锋于2017年7月28日起诉并主张逾期交房及附属条件的违约金未超过2年的诉讼时效，应予以支持。双方在《商品房买卖合同》第十三条明确约定了逾期交付房屋的责任“不解除合同，按照买受人交清全部房款的千分之二，一次性支付违约金。”该条款的签订系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，孙浩锋作为完全民事行为能力人，应知晓签订该条款的法律后果，且违约金的调整应以实际损失为基础，孙浩锋并未举证证明其因中安公司的违约行为造成的实际损失，因此，遵循当事人意思自治的基本原则，应对该条款的效力予以确认，对孙浩锋关于“该条款的约定是霸王条款、无效的格式条款，应按照同期贷款利率调整违约金”的主张应不予支持。因此，按孙浩锋已交清全部房款的千分之二计算，中安公司应向孙浩锋支付逾期交房违约金1283.2元。
争议焦点之二涉案房屋交付时城市基本设施、公共服务和其他配套设施是否符合合同约定以及中安公司是否应承担违约责任。《商品房买卖合同》明确约定城市基础设施、公共服务及其他配套设施应于2015年8月31日达到使用条件或竣工条件。从庭审查明的事实看，城市基础设施至2015年4月达到了使用条件，公共服务及其他配套设施至2014年11月30日达到竣工条件或者交付使用条件。涉案房屋交付时城市基本设施、公共服务和其他配套设施确实符合合同约定，不构成违约。对孙浩锋主张城市基本设施、公共服务及其他配套设施的违约金的诉讼请求，应不予支持。
争议焦点之三中安公司是否应承担逾期办理房屋权属登记的违约责任。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，中安公司应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但中安公司至今未履行该备案义务，并致使孙浩锋至今未能取得房屋权属证书。中安公司的行为构成违约，应属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，中安公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。双方在《商品房买卖合同》约定“出卖人按已付房款千分之一，一次性向买受人支付违约金”，该条款的签订系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，孙浩锋作为完全民事行为能力人，应知晓签订该条款的法律后果，且违约金的调整应以实际损失为基础，孙浩锋并未举证证明其因中安公司的违约行为造成的实际损失，因此，遵循当事人意思自治的基本原则，对该条款的效力予以确认，对孙浩锋关于“该条款的约定是霸王条款、无效的格式条款，应按照同期贷款利率调整违约金”的主张应不予支持。因此，按照孙浩锋已交清全部房款的千分之一计算，中安公司应向孙浩锋支付逾期办证违约金641.6元。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决：一、被告枣庄中安房屋开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告孙浩锋逾期交房违约金1283.2元；二、被告枣庄中安房屋开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告孙浩锋逾期办证违约金641.6元；三、驳回原告孙浩锋的其他诉讼请求。如果按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元、减半收取525元，由被告枣庄中安房屋开发有限公司负担。
本院二审期间，中安公司围绕上诉请求依法提交了证据。证据一：建设工程竣工验收消防备案情况登记表一份和枣庄市公安消防支队出具的枣公消验字（2017）第0098字建设工程消防验收意见书。证明涉案小区已经于2017年5月13日就已经完成消防验收，具备办理房屋备案登记的条件。证据二：1.涉案工程竣工综合验收备案申请表一份及竣工综合备案申请资料一份，申请表的第6页项目属地住建部门意见处于2018年2月11日加盖有枣庄市市中区住房和城乡建设局行政审批专用章。至今依然未完成房屋备案登记的原因是因为下方市住建部门意见的盖章处为空白，结合证据三可以看出涉案小区业主未缴纳维修基金才导致市住建部门不予盖章，迄今为止不能完成备案登记。证据三：1.枣庄市市中区物业管理办公室下发的市中物字（2017）2号《关于将住宅专项维修资金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》中第一条明确规定，如果业主不缴纳专项维修资金开发公司不予办理房屋产权登记和上房手续，第二条将业主缴纳专项维修资金的执行情况作为开发公司综合验收备案的重要依据。2.物业公司人员张贴通知的照片一张，通知的内容为枣庄中安公司于2018年4月27日下发的根据证据三1《通知》的内容，要求业主于2018年5月10日前缴纳房屋专项维修基金。3.分别于涉案小区的物业管理服务处和单元门口张贴上述通知的照片两张。4.涉案小区维修基金交存明细两张，截至2018年5月14日共有500户业主缴纳维修资金，其中涉案的全部业主至今仍有未交纳维修基金。以上的证据三结合证据二足以证明涉案小区于2018年2月11日就已经全部具备办理房屋备案的条件，就是因为业主未缴纳房屋维修基金才未能办理，如果法院认定中安公司存在逾期办理房屋备案登记的情形，违约时间也应该截止至2018年2月11日。证据四、山东省高级人民法院案件受理通知书17份及送达回证17份，证明包括孙浩锋在一审庭审举证中作为证据所引用的判决书在内的共计17个案件，全部由山东省高级人民法院立案再审，原判决已不能发生法律效力，即不能作为证据使用。
孙浩锋质证意见：证据一、1.该证据的真实性无异议，对于上诉人证据目的有异议，该证据明确载明中安5号楼、10号楼，而我们这7个当事人案件中只有一个是5号楼，其他均为1、2、3号楼的业主，验收意见也没有明确是否验收合格，不能证明涉案房屋经消防验收合格，达到法律适格的交付条件。2.建设消防工程意见书没有包括5号楼的验收内容。对证据的真实性以及质证意见庭后提交补充意见。证据二、验收备案申请表的真实性无异议，证据目的有异议。其中备案申请表是向建设部门申请，而且没有建设部门的意见，不能证明涉案小区达到了竣工验收备案的标准。竣工综合备案申请资料中，城镇污水、排、管网许可证，证明中安公司于2017年7月25日才达到涉案房屋合同约定的下水的交付条件。从时间上足以证明业主在起诉时，涉案房屋的城市基础设施未达成交付条件。基于我们对此份证据的真实性无异议，我们修改一下我们的上诉请求的城市基础设备的违约金，计算终点为2017年7月24日。证据三、1.物业办公室的通知，该证据的合法性、关联性和证明目的均有异议，该证据出具的主体是枣庄市市中区物业管理办公室，不具备完全行为民事能力，其所做出的民事行为无效。而且该证据是对开发公司和物业企业进行的通知，业主并不知情。而且物业管理办公室也没有职权办理房屋产权登记和组织业主申请办理房屋登记，对业主不起法律效力。关于中安公司的通知，证明目的有异议，首先我方当事人均在通知时间的期限前交纳了住宅维修基金，另外，商品房买卖合同对于上诉人的通知方式进行了约定，明确这样的通知不符合合同的约定形式，不能达到买房人能够接到此份通知，中安公司对通知的送达承担举证责任。2、3.对该两份证据的证据目的有异议，不能证明业主收到中安的通知。而且该通知形式不符合合同的约定。4.该证据证明我方当事人已经交纳了住房维修基金。证据四、真实性无异议，证据目的有异议，高院的受理通知书不能否定枣庄市中级人民法院生效判决的法律效力，在中安公司已经枣庄市中级人民法院判决涉案小区公共服务配套设施未达到交付条件后，未提交任何新的证据，证明该小区的公共服务配套设施达到交付条件，根据法律规定，我方当事人不再对此举证。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，中安公司应按照合同约定于2015年8月31日前将房屋交付给孙浩锋，双方实际办理房屋交接的时间是2016年1月7日，故中安公司未按合同约定的期限将房屋交付给孙浩锋占有使用，已构成违约，中安公司应按照合同约定的方式承担违约责任。双方约定的房屋交付时间为2015年8月31日，至一审立案之日2017年7月28日未超过2年的诉讼时效，不能产生胜诉权丧失的法律后果，中安公司关于逾期交房违约金诉讼时效已过的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方在合同中约定逾期交房的，按照买受人交清全部房款的千分之二，一次性支付违约金，故孙浩锋要求按照按日万分之一的利率计算逾期交房违约金的主张，不符合合同约定，其该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
双方在办理房屋交接时，中安公司已经具备合同第十条约定的交付条件，并将相关文件提交或出示给孙浩锋，孙浩锋对双方的交接行为未提出异议，故双方对房屋的交付使用符合合同约定及法律规定，属有效交付。孙浩锋上诉称中安公司至今未取得“消防验收合格证明文件”，违反了“未经验收或验收不合格的，不得投入使用”的法律强制性规定。因中安公司开发的“中安·鸣翠苑1-4、6、9#楼、地下车库”已于2017年6月29日经枣庄市公安消防支队对消防验收确定为合格，因而孙浩锋诉称消防至今未经验收合格与事实不符。并且双方在《商品房买卖合同》中未约定消防验收为交房条件，故孙浩锋将消防验收作为交房条件无合同依据。《消防法》第十三条第二款虽然规定了对依法应当进行消防验收的建设工程，建设单位应当向公安消防机关申请消防验收，并明确未经消防验收或验收不合格，禁止投入使用。但根据《消防法》第五十八条第一款第（三）项规定，建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，建设单位应承担相应的行政责任，上述规定属于管理性规范，其法律后果并不必然影响商品房买卖合同，不能作为法定的、强制性的交付条件。因此，孙浩锋以消防未经验收为由，主张中安公司未达到合同约定的、法定的交付条件，违约持续至今的上诉理由不能成立，本院不予支持。
双方虽然在合同中约定城市基础设施、公共服务及其他配套设施应于2015年8月31日达到设计使用条件或竣工。但因孙浩锋于2016年1月7日上房，故在房屋没有交付前，配套设施是否具备使用条件或竣工，对购买人并未造成任何损失和影响，故在孙浩锋上房之前，配套设施是否符合合同约定的交付条件，中安公司对此均不应向孙浩锋承担违约责任。涉案小区的供水工程于2014年7月11日通过验收，房屋交接后，孙浩锋未能提出供水存在问题的任何异议和相关的证据，未发生因供水不能问题而对其生活造成任何影响，故其主张至今下水未达到使用条件的上诉理由不能成立，本院不予支持。同样，从2016年1月7日孙浩锋上房后至诉讼前，其未能提出供电存在问题的任何异议和相关证据，其正常使用电力，未发生因用电不能而对其生活造成任何影响，故其主张上房后供电未达到使用条件的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。孙浩锋亦未能提供2016年1月7日上房后存在物业、幼儿园及公共绿地、小区道路等影响其生活的任何异议和证据。中安公司提供的相关证据足以证实孙浩锋上房前，公共设施及其他配套设施均符合合同约定的交付条件，孙浩锋主张一审法院认定城市基本设施、公共服务和其他配套设施达到合同约定的使用条件及竣工条件或者交付使用条件错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条虽然规定了已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但同时又规定，当事人有相反证据足以推翻的除外。依据本案现有的证据，足以证实涉案房屋的城市基础设施、公共服务及其他配套设施已达到合同约定的交付条件，其他裁判文书认定的违约事实与本案认定违约事实发生的时间阶段不同，不能作为本案认定事实的依据。
孙浩锋与中安公司在《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金即“出卖人按已付房款千分之一，一次性向买受人支付违约金”的约定，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认为有效条款。双方签订的《商品房买卖合同》虽然是根据建设和工商主管部门共同制定的合同文本制作的，但双方对该违约金条款的约定是可以协商，对此认定可依据孙浩锋与其他购房者选择对逾期办证违约金的支付方式的不同而予以印证。同时该条款并不存在免除购房者主要权利、减轻自己义务的情形，故孙浩锋主张该条款无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。因违约金的调整应以实际损失为基础，孙浩锋在未有证据证明中安公司的上述违约行为给其造成了实际损失的情况下，其要求调整违约金的请求本院不予支持。
孙浩锋是否存在逾期付款的违约行为，与本案虽存在事实上的牵连，但与本案孙浩锋的诉请不属于同一法律关系，中安公司未提起反诉，本案不应予以合并审理。故中安公司主张孙浩锋存在逾期付款的违约行为，应一并处理的上诉请求不能成立，本院不予支持。
中安公司主张涉案小区业主未能缴纳维修基金是造成无法办证的原因，并提供了枣庄市市中区物业管理办公室于2017年8月8日下发《关于将住宅专项维修资金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》予以佐证。因孙浩锋已经交纳了住宅专项维修基金（票据号602002906131），故中安公司的上述主张无事实依据，本院不予支持。
综上，孙浩锋和中安公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人孙浩锋和上诉人枣庄中安房屋开发有限公司各负担525元。
本判决为终审判决。
审判长 韩茂森
审判员 李政远
审判员 李 帅
二〇一八年七月十二日
书记员 马馥君