湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘31民终451号
上诉人（原审原告）：凤凰县商业大厦。
法定代表人：王湘京。
委托诉讼代理人：田胜勇，湖南延群律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邬朝荣（又名邬朝云），男，1976年2月13日出生，土家族。
委托诉讼代理人：谭燕芝，女，1971年10月1日出生，土家族。
委托诉讼代理人：季康济，湖南君见律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：郑明俊，男，1952年1月15日出生，回族。
委托诉讼代理人：杨昌生，湖南知来律师事务所律师。
上诉人凤凰县商业大厦、邬朝荣与被上诉人郑明俊排除妨害纠纷一案，不服凤凰县人民法院（2017）湘3123民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
凤凰县商业大厦的上诉请求：1、依法改判一审民事判决书第二项，判令停产停业费归上诉人所有；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院适用法律错误，停产停业应归上诉人享有。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿。由此房屋征收部门在征收过程中只对被征收人进行补偿，不补偿租赁人郑明俊。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收给予的补偿包括因征收房屋造成的停产停业的补偿。停产停业的损失都是按照房屋评估价值的7‰给予补偿的，故停产停业损失应该补偿给房屋所有人；2、一审案件受理费上诉人承担过高，请求判令被上诉人承担。
被上诉人郑明俊答辩，1、被上诉人郑明俊享有停产停业的补偿权。答辩人虽不是房屋征收这一行政法律关系的被征收人，但作为被征收房屋的承租人同样享有相应补偿的权利。因房屋征收造成承租人装修损失并造成停产停业，故装修和停产停业损失应由承租人享有。2、一审法院案件受理费公摊合理合法。
邬朝荣的上诉请求：1、依法改判一审民事判决书第三项；2、一、二审诉讼费由被上诉人郑明俊承担。事实及理由：1、因张吉平只是被授权在处理商厦补偿文件上签字，故凤凰县商业大厦通知张吉平的签字无效；2、一审判决的第三项违背了当事人的合同约定。答辩人与郑明俊双方约定是出租方的原因使合同无法履行的，承租方交纳的押金与剩余租金退还，因本案是政府房屋征收造成合同无法履行的，不是出租方的原因，且2017年6月10日至9月30日郑明俊仍占用门面，故押金与剩余租金不应退还。
被上诉人郑明俊答辩，1、邬朝荣与答辩人签订的《门面租赁合同》对押金和租金的退还条件约定的是过错原则，只要不是答辩人的原因导致合同无法履行的，就应当退还。本案是政府房屋征收造成合同无法履行的，不是答辩人的原因,邬朝荣应当退还。2、押金是督促支付押金一方按双方约定履行合同，如支付押金一方完全履行合同，是应当退还的。2017年6月9日凤凰县商业大厦不再收取邬朝荣承包费，那么邬朝荣就不应当再收取郑明俊的房屋租金了。
凤凰县商业大厦向一审法院的诉讼请求：1、被告邬朝荣及第三人郑明俊腾出门面；2、被告邬朝荣承担诉讼费。
郑明俊向一审法院的诉讼请求：：1、原告商业大厦支付第三人装饰装修补偿费5667202元、搬迁费80000元、停产停业损失500000元；2、被告邬朝荣退还第三人多交租金212931元、押金100000元；3、原告商业大厦、被告邬朝荣承担本案诉讼费用。
一审法院查明，原告商业大厦为搞好企业改革，转换经营方式，经职工代表大会通过，并根据凤政函（2003）63号凤凰县人民政府关于《商业大厦实行资产经营职工生活安置改革请示》的批复，将商业大厦整栋楼实行资产经营承包。通过招投标的方式，原告商业大厦以1280000元中标。2004年2月15日，原告商业大厦（甲方）与被告邬朝荣（乙方）签订《资产承包经营合同》，合同约定：“乙方承包经营甲方坐落在凤凰县沱江镇建设中路商业大厦整栋一至三楼房屋，总建筑面积为5186平方米，进行经营服务性活动；乙方承包甲方房屋进行经营，承包期为20年，即从2004年6月3日到2024年6月2日止；每年承包金为人民币1280000元，乙方每年6月3日前一次性交纳全年承包金额1280000元，逾期10日视同违约，甲方无条件收回承包经营场所及其设备；甲方将商厦整栋房屋于2004年3月3日交付给乙方使用，签订承包合同后，甲方提供3个月时间给乙方装饰经营场所；承包期内，若因国家政策性变动，导致合同无法履行，承包人可享有相应的政策补偿权利。发生不可抗拒的自然灾害导致合同无法履行的，双方的损失各自承担。……”当日，原、被告对该份合同在凤凰县公证处进行了公证。2004年2月16日，原告商业大厦（甲方）与被告邬朝荣（乙方）签订《资产承包经营补充合同》，合同约定：“在承包经营期内，乙方可以将其承包的商业大厦部分门面出租或转包，无正当理由，甲方不得拒绝。……”因商业大厦整体承包中原农行在大厅的45平方米经凤凰县法院二审判决增加38.6平方米，使商厦在移交给被告时少38.6平方米，故原、被告协商，同意在20年承包中每年从1280000元的承包费中减40000元，每年被告只需交纳原告承包费1240000元，并于2004年3月8日原、被告签订了《商业大厦整体承包补充协议》。2012年1月16日原告商业大厦（甲方）与被告邬朝荣（乙方）为缓解矛盾签订《凤凰县商业大厦资产承包经营补充协议（三）》，合同约定：“在维持现状的前提下，乙方因经营之需要，将一楼门面和二至三楼出租或部分出租，甲方应予以认同。对此，乙方无需经甲方同意，甲方不得再以所谓部分门面出租或全部出租未经甲方同意为由提出异议或再生事端。……”被告邬朝荣已交承包费至2017年6月。
2016年4月19日，被告邬朝荣（出租方）与第三人郑明俊（承租方）签订《门面租赁合同》，合同约定：“场地租期为2016年5月15日到2020年5月14日；年租金为600000元，承租门面押金为100000元；交款方式为第一次签合同时交清2016年5月15日至2017年5月14日600000元的房租，出租方不给承租方提供装修期。每年4月1日之前，交清第二年的房租，如果过期不交，超过1天收500元的滞纳金，2天收1000元，以此类推，截止到5月14日，超过则算违约，出租方有权收回门面另租他人，并且承租方所交的租金和押金不退；出租房屋的地址为凤凰商业大厦二楼门面；如果因承租方原因致使合同无法履行，承租方所交的押金和租金不退。如果因出租方原因致使合同无法履行，承租方所交的押金和剩余租金退还。承包期内，若因国家政策性变动或不可抗力因素，导致合同无法履行，双方的损失各自承担。承租方在租赁期限内不得从事违法经营活动。……”合同签订后，第三人按约交纳了租金600000元、押金100000元，并对所承租的门面进行装饰装修，用于经营茶艺、KTV、棋牌休闲等，起名为“风临水岸KTV”。
2016年6月1日，被告邬朝荣（出租方）委托谭燕芝、张吉安与第三人郑明俊（承租方）签订《门面租赁合同》，合同约定：“场地租期为2016年6月1日到2024年5月31日；年租金为2016年6月1日到2017年5月31日止，每年租金280000元。2020年8月31日至2024年5月31日止，年租金308000元；交款方式为第一次签订合同时交清2016年6月1日至2017年5月31日280000元的房租，出租方给承租方提供3个月装修期。第2次交款在每年7月31日之前，交清第2年的房租，如果过期不交，超过1天收500元的滞纳金，2天收1000元，以此类推，截止到10月31日，超过则算违约，出租方有权收回门面另租他人，并且承租方所交的租金和押金不退；出租的房屋地址为凤凰县商业大厦三楼整体门面；如果因承租方原因致使合同无法履行，承租方所交的押金和租金不退。如果因出租方原因致使合同无法履行，承租方所交的押金和剩余租金退还。承包期内，若因国家政策性变动或不可抗力因素，导致合同无法履行，双方的损失各自承担。承租方在租赁期限内不得从事违法经营活动。……”合同签订后，第三人按约交纳了租金280000元，并对所承租的门面进行装饰装修，用于经营足疗等，起名为“风临水岸足浴城”。
为满足凤凰县人防工程的建设及平战结合的战备需要，在保障战备需求的前提下，使社会效益、经济效益最大化。凤凰县人民政府决定对凤凰县15293、15142人防工程建设项目用地红线范围内国有土地上房屋及其附属物，包括县商业大厦营业大楼和综合楼、房改房、农业银行、广源公司、团结桥市场、电信公司综合楼进行征收，并于2017年3月20日发布凤政公（2017）2号《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》，原告商业大厦营业大楼和综合楼在此征收范围内。2017年5月20日，凤凰县房屋征收办公室与原告商业大厦签订《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，凤凰县房屋征收办公室征收了原告商业大厦所有的位于凤凰县沱江镇楠木坪20号房屋（国土证号为凤沱国用（2002）字第155**号），原告商业大厦自愿选择货币补偿方式，凤凰县房屋征收办公室补偿原告商业大厦人民币134723793元（房屋及临配建房、附属设施113462878元，室内装饰装修11586823元，搬迁费216520元、停产停业损失9457572元）。凤政公（2017）2号《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》发布之后，原告商业大厦于2017年3月30日向被告邬朝荣送达了《通知》，告知邬朝荣房屋因人防工程被征收以及因征收决定解除原、被告签订的租赁合同等事宜，并要求被告邬朝荣做好在原告与凤凰县房屋征收办公室签订征收补偿协议后15日内搬迁腾房的准备。2017年6月9日，原告商业大厦向被告邬朝荣送达《通知》，通知邬朝荣停交承包经营商业大厦主楼的承包费。2017年8月11日，原告商业大厦向被告邬朝荣送达《搬迁腾房通知》，要求被告邬朝荣收到通知之日起自行与实际经营户通过协商、谈判、调解、诉讼等方式解除次承租关系并搬迁腾房，10日内将被征收房屋交还原告，逾期将采取法律手段强制搬迁腾房。原、被告及第三人因合同终止后的补偿等问题发生纠纷，原告商业大厦诉至凤凰县法院。
另查明，在本案审理过程中，2017年12月19日第三人郑明俊已从凤凰县法院领取原告商业大厦转来的装饰装修费及搬迁费共计5747202元，并于2018年1月主动清空搬离商业大厦二、三楼门面。
一审法院认为，一、因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，原告商业大厦与被告邬朝荣签订的《资产承包经营合同》、《资产承包经营补偿合同》以及相关的附属协议均系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同。被告邬朝荣在承租期内，将商业大厦二、三楼转租给与第三人郑明俊使用，并签订2份《门面租赁合同》，这2份《门面租赁合同》也均系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。现因凤凰县人民政府于2017年3月20日发布凤政公（2017）2号《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》，对凤凰县15293、15142人防工程建设项目用地红线范围内国有土地上房屋及其附属物作出了征收决定，而被告邬朝荣所承租（第三人郑明俊所转租）原告商业大厦所有的位于凤凰县沱江镇楠木坪20号在人防工程建设项目用地红线范围之内，致原、被告以及被告与第三人所签订的合同目的不能完全实现，符合合同法定解除的情形，且原告商业大厦依法向被告邬朝荣送达了解除合同的通知，故原、被告签订的合同在原告通知送达之时合同已依法解除。在原、被告合同解除后，作为第三人与被告签订合同已无履行基础，故亦应依法解除。在合同解除后，双方尚未履行的合同义务应终止履行，故原告商业大厦诉请被告邬朝荣、第三人郑明俊搬离凤凰县商业大厦于法有据，应予以支持；
关于第三人郑明俊要求原告商业大厦补偿门面装饰装修费5667202元、搬迁费80000元的诉讼请求。在本案审理过程中，原告商业大厦已将装饰装修以及搬迁费共计5747202元补偿给第三人郑明俊，且这2项诉讼请求符合事实和法律依据，故这2项诉讼请求依法予以支持。
三、关于第三人郑明俊要求被告邬朝荣退还押金100000元的诉讼请求。被告与第三人在签订2份《门面租赁合同》时第9条均约定：如果因承租方原因致使合同无法履行，承租方所交的押金和租金不退。如果因出租方原因致使合同无法履行，承租方所交的押金和剩余租金退还。承包期内，若因国家政策性变动或不可抗力因素，导致合同无法履行，双方的损失各自承担。现这2份《门面租赁合同》无法履行，是凤凰县人民政府的征收决定而导致，不属于合同约定不退还押金的情形，故第三人郑明俊要求被告邬朝荣退还押金100000元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。
四、关于第三人郑明俊要求被告邬朝荣退还多交租金212931元（87123元+125808元）的诉讼请求。2017年6月9日，原告商业大厦已通知被告邬朝荣停交承包经营商业大厦的承包费，故第三人只需交租金至2017年6月9日。被告和第三人于2016年4月19日签订第1份《门面租赁合同》的租期为2016年5月15日至2020年5月14日，未约定装修期,第三人已交租金至2017年5月15日，故第三人不存在多交租金。被告和第三人于2016年6月1日签订的第2份《门面租赁合同》的租期为2016年6月1日至2024年5月31日，双方约定了3个月的装修期，第三人已交第1年的租金，因需减去3个月的装修期，第三人的租金已交纳至2017年9月30日，因该份合同因不可抗力导致合同无法履行，故被告应退还第三人2017年6月10日至9月30日的租金86684.93元（280000元/365天×113天）；
五、凤凰县房屋征收办公室参照《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第268号）第十四条规定，区分房屋用途，按照被征收房屋评估价值的7‰补偿原告商业大厦2017年3月27日至2018年3月27日的停产停业损失9457572元。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。商业大厦整体拆迁的时间为2018年1月23日，第三人郑明俊于2018年1月初已主动清空搬离商业大厦二、三楼门面，扣除搬迁物品所需时间，从公平原则酌情考虑原告商业大厦补偿第三人郑明俊约3个月的停产停业损失200000元。
据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告邬朝荣与第三人郑明俊搬离凤凰县商业大厦（已主动履行完毕）；
原告凤凰县商业大厦应在本判决生效后10日内补偿第三人郑明俊停产停业损失200000元、装饰装修费5667202元、搬迁费80000元（其中装饰装修费、搬迁费原告凤凰县商业大厦已主动履行完毕）；三、被告邬朝荣应在本判决生效后10日内退还第三人郑明俊押金100000元、租金86684.93元；四、驳回第三人郑明俊的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告凤凰县商业大厦承担；第三人起诉案件受理费57720.9元，减半收取28860.45元，由原告凤凰县商业大厦承担17860.45元，被告邬朝荣承担8000元，第三人郑明俊承担3000元。
二审三方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实与一审查明的事实相一致，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：一、停产停业费如何分配。凤凰县房屋征收办公室按照被征收房屋评估价值的7‰补偿2017年3月27日至2018年3月27日一年的停产停业损失9457572元。因该房屋出租给郑明俊经营，房屋租赁期未到而被征收后，郑明俊需要一段时间搬迁另找经营场所，故存在停产停业损失，遵循公平原则，合理补偿第三人郑明俊约3个月的停产停业损失200000元，合理合法；二、上诉人邬朝荣是否要退还郑明俊的押金和租金。押金具有保证金的性质，是督促支付押金一方按照约定全面履行合同，在合同期内交付押金一方未违约，合同期满后，应当退还押金。本案是凤凰县人民政府的征收决定而导致，不是郑明俊违约造成，故邬朝荣应当退还郑明俊押金100000元。2017年6月9日，凤凰县商业大厦已通知邬朝荣停交承包经营商业大厦的承包费，故郑明俊也只需交租金至2017年6月9日。上诉人邬朝荣应退还郑明俊多交纳的2017年6月10日至9月30日的租金86684.93元。
综上所述，凤凰县商业大厦、邬朝荣的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人凤凰县商业大厦交纳的二审案件受理费4300元，由凤凰县商业大厦负担。上诉人邬朝荣交纳的二审案件受理费4033元，由邬朝荣负担。
本判决为终审判决。
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审判长 杨光福
审判员 曾浩恒
审判员 李华华
二〇一八年七月十六日
书记员 张 艺
附相关裁判法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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