贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终4261号上诉人（原审被告）：王咏梅，女，1969年12月24日出生，汉族，住遵义市红花岗区,委托诉讼代理人：向少波，男，1966年8月4日出生，汉族，住遵义市红花岗区，系王咏梅配偶，被上诉人（原审原告）：遵义美洁尔物业管理有限责任公司，住所地：贵州省遵义市汇川区大连路3417医院门面。法定代表人：雷武辉，公司总经理。委托诉讼代理人：刘盛铭，贵州乾锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：周家洪，公司职工。上诉人王咏梅因与被上诉人遵义美洁尔物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区(2017)黔0302民初1941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王咏梅委托代理人向少波及被上诉人遵义美洁尔物业管理有限责任公司委托代理人刘盛铭、周家洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王咏梅上诉请求：请求二审法院依法改判或发回重审。事实与理由：1、依法撤销贵州省遵义市红花岗区(2017)黔0302民初1941号民事判决并依法改判。2、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审在未查明被上诉人是否具有物业资质、是否通过招投标选聘就认定双方签订的合同有合法性不当。2、被上诉人存在违约行为，物业服务并不到位，而一审法院却否定了上诉人的抗辩权。3、物业合同中明确约定停车费是每月180元，但该价格一直上涨至现在的每月440元，该行为侵害了业主的合法权益。4、被上诉人的收费缺乏依据，没有物价部门核准的登记依据。被上诉人遵义美洁尔物业管理有限责任公司答辩称：1、门禁卡已经处理好了；2、消防设施没有验收我公司也不知情，消防管现在可以正常使用；3、楼顶建房是2008年修的，这个房子是否属于违章建筑我方不清楚，我方无权利拆除，上诉人可以找相关部门强行拆除。遵义美洁尔物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判决王咏梅支付截止2016年12月31日物业服务费19366元及滞纳金25000元。2、判决王咏梅从2017年1月1日起每日按19366元的3%。支付滞纳金并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：王咏梅系红花岗区松桃路爵仕蓝岛小区9栋2单元1803号房屋的业主，商品房买卖合同中载明房屋面积为221.15平方米。2006年11月20日，遵义美洁尔房地产开发有限责任公司与遵义美洁尔物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定遵义美洁尔房地产开发有限责任公司委托遵义美洁尔物业管理有限责任公司对坐落于红花岗区松桃路爵仕蓝岛综合楼提供前期物业管理服务，物业类型为商住楼，合同期限为2006年11月20日至2008年11月20日。合同期满后，双方未达成延长合同期限协议，遵义美洁尔房地产开发有限责任公司亦未在合同期满前选聘新的物业管理企业，一直由遵义美洁尔物业管理有限责任公司按照《前期物业服务合同》的约定向红花岗区松桃路爵仕蓝岛小区业主提供物业服务并收取物业服务费用。《前期物业服务合同》约定：遵义美洁尔物业管理有限责任公司提供的前期的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理，并对上述服务应达到的质量标准进行了约定；其中第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米1.2元；第七条约定：业主应于交房之日起交纳物业服务费用；第三十条约定：……乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应向甲方、业主支付违约金。第三十八条约定：甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为接受本合同内容的承诺。2008年11月17日，被告王咏梅签署接房承诺书，入住后物业服务费付至2010年10月27日，从2010年10月28日起至2016年12月31日止，王咏梅共计未向遵义美洁尔物业管理有限责任公司支付74个月的物业服务费。一审法院认为：遵义美洁尔房地产开发有限责任公司与遵义美洁尔物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对遵义美洁尔物业管理有限责任公司与红花岗区松桃路爵仕蓝岛小区业主双方均具有法律约束力。《前期物业服务合同》约定的合同期限届满后，遵义美洁尔房地产开发有限责任公司虽没有与遵义美洁尔物业管理有限责任公司达成延长合同期限协议，亦未选聘新的物业管理企业，但遵义美洁尔物业管理有限责任公司一直为红花岗区松桃路爵仕蓝岛小区提供物业服务，并按照合同约定的每月每平方米1.20元的标准收取物业服务费。根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，对遵义美洁尔物业管理有限责任公司要求王咏梅支付物业服务费的诉讼请求予以支持，并参照《前期物业服务合同》计算物业服务费用。王咏梅于2010年10月27日起就未向原告交纳物业服务费，根据《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，王咏梅作为小区业主应当交纳物业服务费，故对遵义美洁尔房地产开发有限责任公司要求王咏梅交纳业务服务费的诉讼请求，予以支持。因起诉王咏梅应交纳物业服务费的面积为218.06m2，故王咏梅应交纳的物业服务费为19363.73元（1.2元/m2x218.06m2x74个月=19363.73元），对于遵义美洁尔物业管理有限责任公司提出该诉请的超出部分不予支持。关于遵义美洁尔物业管理有限责任公司所提要求王咏梅支付滞纳金的诉讼请求，经庭审查明，遵义美洁尔物业管理有限责任公司并未提供证据证明其从2010年10月28日至今向王咏梅催收过物业服务费，其怠于行使权利的后果不应由王咏梅承担，故对遵义美洁尔物业管理有限责任公司要求王咏梅支付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于王咏梅所持遵义美洁尔物业管理有限责任公司存在违约，故其不应交纳物业服务的意见，因王咏梅提供的证据并不足以证实遵义美洁尔物业管理有限责任公司2010年10月28日至2016年12月31日存在违约，故对王咏梅的该主张不予釆信。但如王咏梅有充分的证据证实原告存在违反双方签订的《物业管理服务合同》情形，可依据该合同另行要求遵义美洁尔物业管理有限责任公司承担相应的法律责任。关于王咏梅所提遵义美洁尔物业管理有限责任公司应支付其楼梯补偿款5000元的意见，因其未提供证据予以证实，故对王咏梅的该主张不予釆信。如王咏梅有充分的证据予以证实，可向遵义美洁尔物业管理有限责任公司另行主张权利。综上所述，根据《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王咏梅于本判决生效之日起十日内支付遵义美洁尔物业管理有限责任公司物业服务费19363.73元；二、驳回遵义美洁尔物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费910元，减半收取计455元，由遵义美洁尔物业管理有限责任公司承担300元，由王咏梅承担155元，由本院退还遵义美洁尔物业管理有限责任公司455元。本案二审期间，上诉人王咏梅、被上诉人遵义美洁尔物业管理有限责任公司均未提供新证据。本院在二审中查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于上诉理由一，上诉人主张一审未查清被上诉人是否具有物业资质以及是否通过招投标方式选聘。根据《物业管理条例》第二十四条第一款关于“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”之规定，对于前期物业服务企业国家提倡通过招投标方式选聘，但该规定只是一种鼓励性的方式，而非强制性规定，故上诉人不能以此为由主张涉案合同的无效。另外，对于是否具有物业资质的问题，根据《物业管理条例》第三十二条关于“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”之规定，被上诉人实行物业管理确实需要相应的资质，但是否具有物业管理资质并不影响双方合同的有效与否，故一审法院认定涉案合同有效并无不当。关于上诉理由二，上诉人认为被上诉人提供的物业服务存在诸多不到位的情况，其拒交物业费是在行使抗辩权。对此，本院认为，业主与物业服务企业是小区和谐的共同缔造者，被上诉人作为物业服务企业，应当积极聆听小区业主的意见与需求，并尽己所能满足小区业主的合理要求，以更好的服务来回报小区业主的信任与支持。而上诉人作为业主也应当拥有主人翁意识，爱护小区的公共环境。二审庭审中，被上诉人认可其在小区卫生管理及车辆停放等方面存在问题，但上述问题均不是重大瑕疵，不能作为上诉人拒交物业费的理由，且拒交物业费的行为也会使小区的管理陷入非正常状态。但这并不是说被上诉人没有责任，其需要对业主的合理建议积极进行整改与完善，若被上诉人长期置业主的需求于不顾，业主可以通过业主委员会更换物业服务企业。若因被上诉人的行为导致上诉人的合法权益遭受损失，其也可以通过诉讼的方式向被上诉人主张相应的权利。关于上诉理由三、四。关于物业费、停车费的收费标准问题，根据《物业管理条例》第四十一条关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”之规定，物业费、停车费是由业主与物业服务企业商定的。若业主认为物业费、停车费过高，可与物业服务企业进行商议，若商议不成可另行选择其认为合适的企业。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费910元，由上诉人王咏梅承担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 康 龙审判员 胡晓波二〇一七年七月二十日书记员 金 鑫