山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋中中法民终字第692号
上诉人（原审被告）李立青，男，1982年2月28日生，汉族，和顺县义兴镇供电所职工，现住和顺县。
委托代理人刘成林，山西至一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵永利，男，1977年10月20日生，汉族。
委托代理人陈海珍，山西锐剑律师事务所律师。
上诉人李立青因与被上诉人赵永利房屋买卖合同纠纷一案，不服和顺县人民法院（2014）和民初字第69号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审查明：赵永利在和顺生活向导报纸上看到北关粮农巷有一小二楼出售，联系电话是李立青的父亲李海云，经赵永利打电话，李海云让找李立青商谈，原、被告见面看房后，李立青告知赵永利该房没有房产证只有土地证，于2013年10月22日原、被告达成一份书面《合约》，双方约定：“李立青将粮农巷4号东二楼整体卖于赵永利，价格为叁拾玖万元整（390000.00元），赵永利于2013年10月22日交李立青定金伍万元整(50000.00元)，剩余房款叁拾肆万元于2013年10月23日交清，如李立青反悔，翻倍归还赵永利。如赵永利反悔或2013年10月23日无交清房款，伍万元定金归李立青。证明人：郭彦林。”赵永利向李立青缴纳定金后并口头约定第二天订立正式的房屋买卖合同。次日双方发生矛盾，赵永利未缴纳剩余房款，书面房屋买卖合同未履行。之后2013年12月李立青将粮农巷4号东二楼卖给他人。遂赵永利起诉李立青要求撤销双方的合约并返还不当得利人民币50000元。
本案的争议焦点为1、原、被告的合约是否应当撤销？2、李立青是否应当返还赵永利不当得利人民币50000元？围绕本案争议焦点赵永利提供如下证据：（一）和顺生活向导报纸一份，证明卖房的时候登记的信息是李海荣，手机号也是李海荣的。（二）合约一份，证明赵永利以人民币390000元购置李立青粮农巷4号东二楼，《合约》签订之日付定金50000元，次日付清剩余房款。李立青对原告证据无异议。本院对赵永利以上证据予以确认。围绕本案争议焦点李立青提供如下证据：（一）集体土地使用证两份，证明粮农巷4号东二楼有土地使用证，土地使用权人是李立青的父亲李海荣。（二）李海荣的证人证言，证明粮农巷4号东二楼是李海荣2008年建造未领取房产证，后赠予儿子李立青。赵永利对李立青以上证据的质证意见为：和集用第208172006002号土地证的原件涂改过存在重大瑕疵，该证原件上标明的土地使用权人是李海荣（义兴镇后南峪村人：1，按现有法律规定其不可能享有该权益，所以该书证不是李立青不返还赵永利5万元的合法理由。对证人证言有异议，证人与李立青是父子关系，登报纸的人是李海荣，卖房的人是李立青，李立青是在无任何授权的情形下处置别人的财产，本案至今也没有见到该房屋权属二人的任何有效证据。虽赵永利对李立青和集用（2006）第Z08172006002号集体土地使用证提出异议，但不能否认其真实性。本院予以确认。
原审认定：赵永利与李立青双方签订的合约，既包含房屋买卖合同的主要内容，又包含定金合同的主要内容，该合约不仅符合我国买卖合同的规定，而且符合我国担保法定金合同的规定，故原、被告之间的房屋买卖合同、定金合同依法成立。房屋买卖合同为主合同，定金合同为从合同。但李立青所卖的粮农巷4号东二楼房屋占地属义兴镇北关村农民集体土地，农民集体土地上的房屋买卖仅限于本集体经济组织成员之间，且房屋转让宅基地集体土地使用权必然转让，原、被告之间的房屋买卖行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或屋买卖合同无效，房屋买卖合同为主合同，主合同无效从合同也无效，即原、被告之间订立的定金合同无效，故本院对赵永利要求返还人民币50000元的诉讼请求予以支持。在订立合约时者出租用于非农业建设”的规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项合同无效的规定，故原、被告之间的房屋买卖合同无效，房屋买卖合同为主合同，主合同无效从合同也无效，即双方订立的定金合同无效，故本院对赵永利要求返还人民币50000元的诉讼请求予以支持。在订立合同时，赵永利明知李立青该房没有房产证只有土地使用证而仍与李立青订立合约，不符合我国民法通则关于重大误解的规定，故对赵永利以重大误解为由撤销合约的主张本院不予采信。
原审判决：被告李立青在本判决生效之日起二十日内返还原告赵永利人民币50000元。
宣判后，李立青不服提起上诉。其上诉的事实与理由是：一、根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》以及《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定，无论是城市还是农村的私有住房，均不属于禁止流通物，只要所有权人对该出卖的房屋享有完全的所有权，均允许买卖、出租或者抵押。房屋与宅基地是两个不同的概念，农村的宅基地属于集体所有，个人只有使用权没有所有权，不允许买卖；但是宅基地上面的附着物，如房屋、畜禽圈等财产可以依法买卖。2013年10月22日，被上诉人获得上诉人出卖房屋的信息后，电话与我联系，双方签订了房屋买卖合约，合约约定，被上诉人出资39万元购买我位于和顺县粮农巷4号的东二楼，建筑面积约200平米，被上诉人在合约签订时支付定金50000元，2013年10月23日，被上诉人付清剩余34万元购房款，如被上诉人反悔，50000元定金归上诉人所有，如果上诉人反悔，则向被上诉人双倍返还定金。合约签订后，被上诉人反悔，按照合约的约定，被上诉人向我交付的50000元定金归我所有。二、既然《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》等法律均规定，公民对自己所有的房屋享有完全的所有权，上诉人就有权利出卖属于自己所有的房屋。原审判决认定农村集体土地使用权上面的房屋买卖只限于本集体经济组织成员之间，则限制了所有权人的处分权，严重违反了上述法律的明文规定，不具有合法性。三、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得转让、出让或者出租用于非农业建设，在本案中，上诉人转让的是属于自己所有的房屋，不是农村集体土地使用权。综上所述，原审判决对本案的定性以及适用法律方面均存在重大失误，导致判决结果严重侵犯了上诉人的合法权益。请求撤销原判，依法改判驳回赵永利的诉讼请求、案件受理费由赵永利承担。
被上诉人赵永利答辩：李立青对标的物不享有处置权。李立青声称本案房屋是受赠于其父亲，但是没有任何证据予以证明。而且其后来提供的土地使用证的原件与复印件不一致，还有明显的涂改痕迹。同时，李立青的行为违反国家强制性规定，本案所涉及房屋占地属于农村集体土地，根据法律规定，农民集体土地使用权不得出让、转让或用于非农业建设，李立青无权出让该土地的使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员才可以享有的权利，李海荣非北关村村民，其取得该集体土地使用权已违反法律规定，本人不属于北关村集体经济组织成员，双方的合约违反了国家的强制性规定，该合约无效。原判认定事实清楚，实用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经二审查明的基本事实与原审查明一致。
本院认为，李立青出售的房屋并没有相关权属证明，而只有《农村集体土地建设用地使用证》，且使用权人是其父亲李海荣，说明李立青要出售的只能是该土地使用权。而农村集体土地使用权是不允许出卖的，且当事人还须是本集体组织的成员，此两个条件本案当事人均不具备，因此，李立青与赵永利签订的合约应认定为无效。李立青收取赵永利的定金依法应当予以返还。李立青上诉理由，于法无据，不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人李立青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 寇永俊
审 判 员 许 俊
代理审判员 元晓鹏
二〇一四年七月十五日
书 记 员 介 楠