江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终753号
上诉人（原审被告）：王锦之（曾用名王镜之），女，1982年12月3日生，汉族，住江苏省宜兴市。
委托诉讼代理人：陈俊，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京银行股份有限公司城西支行，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路93号。
主要负责人：仲铁军，该支行行长。
委托诉讼代理人：周易宇，江苏高的律师事务所律师。
原审被告：中冶置业南京有限责任公司，住所地江苏省南京市玄武区中山东路311-1号。
法定代表人：王建国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪大江，江苏天淦律师事务所律师。
上诉人王锦之因与被上诉人南京银行股份有限公司城西支行（以下简称南京银行）、原审被告中冶置业南京有限责任公司（以下简称中冶公司）金融借款合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院(2016)苏0106民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月21日立案后，依法组成合议庭，由于本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定的情形，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王锦之上诉请求：1.撤销（2016）苏0106民初648号民事判决，发回重审或依法改判扣减复利3253.21元；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一审中，被上诉人明确表示放弃2016年9月12日之前的复利，但被上诉人在诉讼过程中所主张的利息、罚息182706.99元，实际上包含复利。上诉人曾当庭要求被上诉人提供复利计算方法，而被上诉人并未提供。上诉人依据被上诉人所提供的个人贷款对账单，作如下计算：2011年5月27日的复利应当为27312.41×4.675%×1.5÷30×8=51元；2011年6月25日的复利应当为16811.96×4.675%×1.5÷30×6=24元。对比被上诉人所提供的个人贷款对账单可以看出，该对账单中所列罚息实际上就是复利，一审判决中没有把相应的复利扣减存在错误。
南京银行辩称，被上诉人提交的清单中本身就没有复利，就是罚息、利息、本金。根据合同约定，在上诉人逾期还款后，利息以罚息的利率计算，罚息是在原利率的基础上加收50%。实际上按照约定利率计算的利息数额比个人贷款对账单欠息清单上的数额要多，但是诉请是以个人贷款对账单的欠息清单为准，对账单本身就没有复利的选项。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
中冶公司述称，1.在一审中，其公司是要求驳回被上诉人要求其公司承担连带担保责任的诉讼请求，因为其公司已经全面履行了自己的合同义务，他项权证没有交付给被上诉人，是上诉人与被上诉人之间的过错所导致，与其公司没有关系。2.本案借款产生的复利、罚息的利率标准和合同约定是一样的，因此被上诉人主张的罚息没有超出合同约定的标准，一审法院判决正确。
南京银行向一审法院起诉请求：1.判令王锦之偿还南京银行借款本金3388928.02元及截止2016年9月12日的利息、罚息182706.99元，并按合同约定标准继续支付自2016年9月13日起至实际偿还之日止的利息、罚息和复利；2.判令王锦之向南京银行支付律师费67700元；3.判令南京银行对王锦之提供抵押的位于南京市××韦陀巷钟鼎山庄01幢302（含地下-1、3、4层）房屋享有优先受偿权；4.判令中冶公司对王锦之的还款义务承担连带责任；5.本案诉讼费用由王锦之、中冶公司承担。
一审法院认定事实：2011年2月24日，南京银行作为甲方（贷款/债权/抵押权人）与王锦之作为乙方（借款/抵押人）、中冶公司作为丙方（保证人）签订《个人购房借款合同》（编号C01080711022400029），合同对贷款利率及利率的调整、贷款内容、发放条件及支付方式、还款规则、保证、抵押、三方的权利和义务、违约责任等条款进行了约定。其中：乙方购买房屋坐落于南京市××韦陀巷钟鼎山庄01幢302（含地下-1、3、4层），建筑面积270.14㎡，总房价515万元，贷款金额360万元，贷款期限360个月，贷款利率为月利率4.675‰，系中国人民银行公布施行的同档次贷款的基准利率下调15%，还款以月为一期，首期自放款日起计算，贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，则在公布的次年第一日按新利率调整；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；贷款的支付方式为贷款人受托支付方式，乙方委托甲方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房款名义从放款账户支付至中冶公司；乙方选择等额本息还款法，本息按期支付，还款日为放款日的对应日；丙方即中冶公司为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用，放弃物保优先抗辩；本合同项下的抵押物为坐落于南京市××韦陀巷钟鼎山庄01幢302（含地下-1、3、4层）的房屋；抵押担保的范围为贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；乙方应按合同约定的时间、金额偿还贷款本金并支付利息，未按约还款的，甲方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求乙方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；乙方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，甲方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；甲方依本合同约定宣布贷款全部提前到期时，有权处理抵押物；实现债权而产生的律师费、诉讼费等费用，均有乙方承担。
当天，抵押人、借款人（甲方）王锦之与抵押权人、贷款人（乙方）南京银行、担保人、开发商（丙方）中冶公司签订《南京市房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），合同号2010118660，合同约定所对应担保的主合同是《个人购房借款合同》，借款金额360万元；房屋坐落在南京市××韦陀巷钟鼎山庄01幢302（含地下-1、3、4层），建筑面积270.14㎡，甲方将该商品房屋抵押给乙方，抵押担保范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，丙方担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利证书之日；丙方在接到乙方要求其履行担保还款义务通知后10日内，清偿甲方所欠乙方的款项，并有权向甲方追偿所支付的款项。丙方未按时清偿甲方所欠的款项，乙方有权从丙方账户中扣收。甲方连续3个月或累计6个月未能按约定归还借款，丙方也未履行保证责任的，乙方有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款。甲方与丙方办理完毕上述甲方所购商品房交易过户手续后，甲方同意将上述商品房抵押给乙方，作为以上借款的担保。甲方连续3月或累计6月未能按约归还以上借款的，乙方有权处分上述甲方所购商品房，并可要求提前清偿以上借款。三方同意在本合同签订后办理甲方所购商品房抵押预告登记手续。2011年3月3日，南京房地产市场管理局在合同登记机关处加盖抵押登记专用章。
2011年4月1日，南京银行向王锦之发放贷款360万元，王锦之自2015年11月起，未再还款。截止2016年9月12日，王锦之欠贷款本金3388928.02元，欠利息、罚息182706.99元。
为提起本案诉讼，南京银行与江苏高的律师事务所律师签订委托代理合同，并实际支付律师费67700元。
审理中，南京银行确认，其主张的2016年9月12日之前的利息金额包含罚息，但不包含复利，如果包含复利金额的，愿意放弃该部分主张；2016年9月13日之后的复利，按合同约定计算。
一审法院另查明，王锦之曾用名王镜之。
一审法院认为，南京银行与王锦之、中冶公司签订的《个人购房借款合同》及《南京市房地产抵押合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效，各方应严格履行。王锦之自2015年11月起未再按约足额偿还贷款，致使其在该期间发生未按约定时间归还贷款本息的违约情形。南京银行有权依据双方约定要求王锦之提前归还剩余借款，并支付利息、罚息。根据南京银行出具的王锦之贷款对账单记载，截至2016年9月12日，王锦之欠贷款本金3388928.02元、利息、罚息182706.99元，故南京银行主张支付各欠付款项以及继续支付自2016年9月13日之后产生的利息、罚息、复利的请求，一审法院予以支持。对利息、罚息加收复利，合同中有明确约定，该项约定不违反相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，对借贷双方具有法律约束力。王锦之、中冶公司认为计收复利显失公平的答辩意见，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。
根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，王锦之的贷款既有其房产设立的预抵押担保，又有中冶公司提供的保证担保。因中冶公司明确放弃物保优先抗辩，故中冶公司应当对王锦之所欠款项的还款义务承担连带责任，并在实际承担保证责任后，有权向王锦之追偿。中冶公司作为开发商，虽在房屋买卖及交付过程中并不存在违约行为，但中冶公司在本案中承担的系金融借款引起的保证责任，与房屋买卖合同并无实质关联，中冶公司提供阶段性保证，其在保证合同订立时，应当预见到他项权证有可能不能按期申领的相关风险和责任，其认为在他项权证已具备办理条件、购房人恶意阻止条件成就、其保证责任应予免除的意见，与约定及法律规定不符，该项抗辩意见，一审法院不予采纳。
关于律师费。《个人购房借款合同》及《南京市房地产抵押合同》均约定，实现债权而产生的律师费等费用，均由违约方和保证人承担，故南京银行要求王锦之支付律师费67700元的请求，一审法院亦予支持。
关于案涉房产的抵押问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。王锦之以其位于南京市××韦陀巷钟鼎山庄01幢302（含地下-1、3、4层）为其与南京银行的住房借款提供抵押担保时，并未取得该房产的所有权。因此，王锦之与南京银行、中冶公司签订的南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）办理了抵押预告登记。在王锦之未能依约履行还本付息的义务时，南京银行有权处分被抵押的房产优先清偿其贷款。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，一审法院判决:一、王锦之于判决生效之日起十日内偿还南京银行股份有限公司城西支行借款本金3388928.02元及2016年9月12日前的利息、罚息182706.99元，并继续按合同约定标准支付自2016年9月13日起至实际支付之日止的利息、罚息、复利；二、王锦之于判决生效之日起十日内支付南京银行股份有限公司城西支行律师费67700元；三、南京银行股份有限公司城西支行有权以王锦之提供抵押的位于南京市××韦陀巷钟鼎山庄01幢302（含地下-1、3、4层）折价或者拍卖、变卖的价款在债权数额360万元范围内优先受偿；四、中冶置业南京有限责任公司对王锦之的前述（一）、（二）项付款义务承担连带责任，中冶置业南京有限责任公司在承担保证责任后，有权向王锦之追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应缴纳案件受理费35110元，保全费5000元，合计40110元，由王锦之、中冶置业南京有限责任公司负担。
二审中，各方当事人未均提交新证据。对于一审查明事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，各方当事人对案涉借款事实均无异议，本院对此予以确认。一审判决南京银行有权就案涉房屋优先受偿，中冶公司就案涉债务承担连带责任，各方均未对此提出上诉，二审不予理涉。针对上诉提出一审判决超出诉请支持复利，本案上诉人认为被上诉人在一审庭审中已放弃2016年9月12日之前的复利主张，而被上诉人提交个人贷款对账单中罚息项下的利息即为复利，一审法院对此部分利息予以支持存在错误。各方当事人签订的《个人购房借款合同》对借款的利息、罚息、复利均作出明确约定，罚息为合同借款利率水平上加收50%，而个人贷款对账单罚息项下利息的数额均未超出合同约定罚息数额的范围。上诉人虽提出该罚息项下利息数额与按合同约定复利计算的数额相近，但被上诉人起诉至法院时已明确将上诉人所称的“复利”列为罚息来主张，与被上诉人放弃2016年9月12日前的复利不存在冲突，一审法院按被上诉人提交个人贷款对账单上所列项目予以支持并无不当。
综上，王锦之的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王锦之负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 罗正华
审判员 张殿美
二〇一七年二月二十七日
书记员 张可欣