吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终2303号上诉人（原审原告）：张家敏，女，1975年2月4日生，汉族，无职业，住长春市二道区。委托诉讼代理人：张冬艳，女，1973年9月13日生，汉族，个体，住长春市南关区。委托诉讼代理人：王晓雨，吉林巨石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春市交电贸易总公司五金交电化工公司，住所地长春市宽城区厦门路60号。负责人：许智超，负责人。委托诉讼代理人：孙琳红，吉林昊桓律师事务所律师。上诉人张家敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张家敏原审诉称：张家敏与长春市交电贸易总公司五金交电化工公司（以下简称五金交电公司）于2017年6月10日签订《房屋买卖合同》，该合同约定五金交电公司将自有的位于长春市大马路2126号中环12区砖混结构的公企房转让给张家敏，该房屋处于出租状态，建筑面积为266.92平方米。该房总价款为1334600元，合同签订当日张家敏向五金交电公司支付购房款定金300000元，余款在十日内一次性交齐。并约定了违约责任，五金交电公司在收到张家敏全部房款并从第三方收回房屋后10日内将房屋交付给张家敏，逾期未交付，张家敏要求五金交电公司每日按房款的千分之二赔偿违约金，直至房屋交付为止。该合同并约定争议解决方式等其他条款。合同签订后，张家敏如期如约按照《房屋买卖合同》约定履行了自己的全部义务，但五金交电公司却在收回房屋后，没有按照合同的约定，将房屋交付给张家敏。经张家敏多次与其协商未果，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，诉至法院，要求：1.判令五金交电公司按照《房屋买卖合同》约定履行义务，向张家敏交付位于长春市大马路2126号中环12区公企房；2.判令五金交电公司向张家敏交付逾期交房违约金，按房款日千分之二计算，自2017年11月21日起至房屋交付止；3.案件受理费由五金交电公司负担。五金交电公司原审辩称：五金交电公司系集体企业，共有职工168人，绝大部分职工已接近退休年龄，对于处置重大资产缴纳养老保险十分关心，处置重大资产涉及贫困职工的民生问题，关系到集体企业职工切身利益，杨雨澄与张家敏签订的房屋买卖合同是无效的，张家敏起诉没有事实和法律依据，张家敏与杨雨澄签订的房屋买卖合同是杨雨澄个人行为，杨雨澄已涉嫌诈骗张家敏，张家敏主张权利应向杨雨澄主张，不同意张家敏诉讼请求。原审法院审理查明：2004年4月21日，长春市国有资产管理委员会办公室下发长国资办【2004】15号文件，将由长春市房地（集团）有限责任公司经营管理的全部公企房资产产权，共计130栋，面积129137.07平方米，依照2003年12月31日账面价值64570179.11元（详见附表），无偿划转至长春市国有资本投资经营有限公司。含本案争议房屋。2016年2月24日，长春房地（集团）有限责任公司、长春市国有资本投资经营有限公司、长春市交电贸易总公司五金交电化工公司经营处签订《房屋交接联系单》一份，其内容为：“根据《补充协议》约定，长春房地（集团）有限责任公司将管辖的中环12区46栋房屋，栋号3-27-106-1-8-2，建筑面积266.92平方米，承租人（单位）长春市交电贸易总公司五金交电化工公司经营处，移交给长春市国有资本投资经营有限公司进行管理。经双方现地查勘，房屋具备移交条件。该房屋于2016年2月24日起由长春市国有资本投资经营有限公司进行管理。《房屋交接联系单》一式三份，三方各持一份”。2016年、2017、2018年该房屋管理单位长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司（曾用名为长春市国有资本投资经营有限公司资产管理分公司甲方）与五金交电公司（乙方）签订《公有商用房屋租赁合同》三份，甲方将坐落在长春市南关区全安街道中环12区46栋建筑面积为266.92平方米（以下简称该房屋）资产出租给乙方；年租金为人民币30279.24元（含税）；乙方不得以甲方固定资产设定抵押或者为他人提供担保，否则甲方有权单方解除本合同；乙方有下列情况之一时，甲方有权提前终止合同、收回房屋：擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的……。另查，2017年6月10日，双方当事人签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：五金交电公司将所售房屋位于长春市大马路2126号中环12区公企房，结构为砖混，建筑面积266.92平方米；该房屋交付前五金交电公司已经出租给第三方，待五金交电公司将房屋在承租人处收回后交给张家敏使用；五金交电公司所售房屋价格每平方米5000元，总金额为人民币1334600元整。该房屋过户费、交易税费等均由张家敏承担，五金交电公司应当无条件配合张家敏进行更名过户；付款方式：本合同签订当日，张家敏向五金交电公司交付购房订金为人民币叁拾万元整，剩余款项张家敏应在十日内向五金交电公司一次性交齐；违约责任：如张家敏未按合同规定的期限付款，五金交电公司有权解除本协议，订金不予返还；五金交电公司在收到张家敏所购房屋全部房款并从第三方收回该房屋后，应在10日内将房屋交付给张家敏，逾期未交付，张家敏要求五金交电公司每日按房款的2‰赔偿违约金，直至房屋交付为止；该房屋使用权转让后，双方当事人享有的权利和本协议生效后涉及该房屋应履行的义务均由张家敏享有和承担，如遇拆、动迁等其他因素，张家敏同样享有该房屋的全部收益，五金交电公司不再享有任何收益；房屋所得的补偿费需要五金交电公司配合的，五金交电公司应当无条件配合；合同还约定了其他条款。2017年6月15日，五金交电公司为张家敏出具收条一份，其内容为：“今收到张家敏（身份证号：×××）给付长春市大马路2126号中环12区公企房购房款共计壹佰叁拾叁万肆仟陆佰元整（¥：1344600元整）。收款单位：长春市交电贸易总公司五金交电化工公司并加盖了公章，收款人：杨雨澄（原单位负责人）签名”。2017年11月11日，该房屋通过诉讼、执行由五金交电公司收回。再查，2018年3月15日，长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司出具《关于大马路2126号公企房相关问题的情况说明》一份，其内容为：“位于长春市大马路2126号中环，建筑面积266.99㎡的资产。根据《长春市国有资产管理委员会办公室文件》（长国资办【2004】15号）《关于公企房国有资产无偿划转的通知》规定，由长春市房地（集团）有限责任公司经营管理的全部公企房资产产权，无偿划转至我公司，其中包含上述资产。涉案房屋使用权人为长春市交电贸易总公司五金交电化工公司，该公司将上述资产使用权转让的情况我公司并不知情。涉案资产系长春市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）委托我公司代为管理的国有资产，根据公企房管理的相关规定，我公司拥有公企房产权，但不拥有使用权，即公企房产权部分与使用权部分属于两个不同物权人的有价物，我公司负责管理公企房产权收益，按期收取使用权人公企房租金。公企房使用权的出租、转借、转让等经济行为应由公企房使用单位的上级政府主管部门及企业职工代表大会批准同意后，到我公司办理相关公企房使用权证的变更、登记、备案手续”。原审法院认为：五金交电公司属集体所有制企业，双方当事人虽签订了《房屋买卖合同》，但该房屋系国有资产，五金交电公司出售该房屋时既没有得到其上级主管部门批准，也没有得到职工代表大会的批准，更没有到长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司办理使用权变更、登记、备案手续。因此双方当事人于2017年6月10日签订的《房屋买卖合同》应认定无效。故张家敏的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回张家敏的诉讼请求。案件受理费8406元，由张家敏负担。宣判后，张家敏不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.张家敏与五金交电公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，五金交电公司应按照约定履行义务。签订协议后，张家敏按约交付了全部购房款，并由五金交电公司出具了收条，但其并未向我方交付房屋。2.双方签订《房屋买卖合同》的行为，已经得到五金交电公司上级主管部门的批准同意，并取得了职工代表大会批准。双方当事人签订协议之前，五金交电公司在2014年在长春晚报上刊登了售房广告，出让案涉房屋。五金交电公司在2014年10月20日的职工会议纪要第三条明确写明抓紧摸清企业房产的权属关系，条件成熟后，能变现的资产尽快变现，以解决拖欠社保费和办公费用等问题。该会议纪要是经过职工同意、备案的，取得五金交电公司主管单位同意的。2015年3月20日，五金交电公司职工表决及职工代表大会表决，同意出让案涉房屋。2015年4月3日，五金交电公司向上级主管单位长春市贸易总公司进行请示出让案涉房屋，该公司也出具了《长春市贸易总公司关于五金交电化工公司处置资产的意见》，明确同意处案涉房屋进行处置，并明确了价款。综上，案涉《房屋买卖合同》有限，出让程序合法，应予履行。故请求二审法院撤销原审判决、支持我方的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由五金交电公司负担。五金交电公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。除原审查明的案件事实外，本院另查明：2015年3月20日，五金交电公司召开职工代表大会，形成《职工代表大会决议书》，主要内容为：经研究决定，我单位于2015年3月20日召开职工代表大会会议，就申请关于四处公企房（包括案涉房屋）变现进行表决。在此说明由卖房带来的变价处理，将所得款项用于缴纳职工社保、改制费用及其他费用，如有剩余，作为职工福利平均发放。2015年4月3日，五金交电公司向其上级主管部门长春市交电贸易总公司发出《关于处置房产的请示》，主要内容为：我公司现有总计四处公企房（包括案涉房屋），以上房产经我公司全体职工表决通过，决定按市场价格将其变价处理，用于偿还职工保险欠款及支付改制费用。其中案涉房屋价格5000元每平方米。以上意见妥否，请批示。2016年6月15日，长春市交电贸易总公司向五金交电公司出具《关于五金交电化工公司处置资产的意见》，主要内容为：你公司上报的四处房产，其中大马路44号永春D2小区568.24平方米营业用房已向市国投公司抵押借款，并且该借款用途为缴纳企业欠缴社保费，因此在该笔借款没有全部偿还之前，该处资产不能处置，待借款全部清偿后可以处置该资产。在进行集体企业资产处置、资金使用等问题应严格按照《城镇集体所有制企业条例》和集体企业改革文件等相关法律规定办理。本院认为：张家敏与五金交电公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。签订协议前，五金交电公司已于2015年3月20日召开职工代表大会研究决议出售案涉房屋使用权，并向其上级主管部门长春市交电贸易总公司就出售集体资产事宜进行请示，长春市交电贸易总公司于2016年6月15日出具《关于五金交电化工公司处置资产的意见》，同意其处置案涉房屋使用权。据此可以认定五金交电公司已就处置案涉房屋使用权事宜通过了职工代表大会的决议并得到了上级主管部门的批准，符合出售条件，原审判决以五金交电公司处置案涉房屋使用权没有得到职工代表大会及上级主管部门批准为由，认定《房屋买卖合同》无效错误，应予更正。签订合同后，张家敏支付了全部购房款，履行了合同主要义务，五金交电公司亦应依据购房合同的约定，向张家敏交付房屋，故张家敏要求五金交电公司向其交付案涉房屋，本院予以支持。五金交电公司虽抗辩主张出售房屋系杨雨澄的个人行为，张家敏应向杨雨澄主张权利，但杨雨澄与张家敏签订《房屋买卖合同》时，系五金交电公司负责人，《房屋买卖合同》及房款《收条》均加盖五金交电公司公章，应认定杨雨澄出售房屋系履行职务行为，该法律后果应由五金交电公司承担，故五金交电公司该抗辩理由不成立。张家敏另主张因五金交电公司逾期向其交付房屋，应承担违约责任，但因其并未提供充分证据证明其损失数额，故该项诉请本院不予支持。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初341号民事判决；二、被上诉人长春市交电贸易总公司五金交电化工公司于本判决生效后立即向上诉人张家敏交付位于长春市大马路2126号中环12区46栋面积为266.92平方米的公企房；三、驳回上诉人张家敏的其他诉讼请求。一、二审案件受理费总计25218元，由被上诉人长春市交电贸易总公司五金交电化工公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 智代理审判员  贺银婷代理审判员  张新华二〇一八年八月八日书 记 员  王 淇