广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4744号
上诉人（原审被告）：罗家杰，住广州市。
委托代理人：李丽英，广东海际明律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：梁有德，住广州市白云区。
委托代理人：吴冬梅，广东东方衡泰律师事务所律师。
被上诉�（原审原告，反诉被告）：关红雯，住广州市。
委托代理人：贾鹏程，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人：罗君怡，广东南方福瑞德律师事务所律师。
原审被告：广州现代房屋安置有限公司，住所地广州市。
法定代表人：梁有德。
上诉人罗家杰、梁有德与被上诉人关红雯、原审被告广州现代房屋安置有限公司（以下简称现代房屋公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现代房屋公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市珠光路173号后座1-4层房屋产权登记为现代房屋公司所有。关红雯（乙方）于1999年1月19日与现代房屋公司（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方将自有本市珠光路173号后座四楼404房共109平方米（实际面积按房管部门测量面积计算）转让给乙方给永久使用，甲方所得转让补偿款300000元，甲方不付此房转让的一切交易税费，甲方负责办理乙方产权分割手续时间约4个月，协助办理一切水电费、电话费转名手续；付款方式，双方协议签名生效当天乙方需付甲方10000元给甲方，待双方到律师所办理双方房屋转让证书当天乙方必须支付甲方150000元，余下140000元乙方每月分期支付等。次日，双方到广州至信律师事务所办理了《房屋转让协议书》见证手续。同年1月21日，梁有德向关红雯开具收据，记载收到关红雯交来广州市珠光路173号后座404房转让房屋预收款共100000元。同年，现代房屋公司将广州市珠光路173号后座404房交付关红雯使用至今。
因现代房屋公司没有�关红雯办理上述房屋的产权过户手续，关红雯于2005年6月6日向原广州市东山区人民法院提起诉讼，要求1、确认关红雯与现代房屋公司于1999年1月19日签订的《房屋转让协议书》合法有效；2、确认本市珠光路173号后座404房（合计建筑面积约109平方米）为关红雯所有；3、现代房屋公司立即为关红雯办理该404房的产权过户及登记手续，并向关红雯支付迟延办理房地产证违约金（从2003年6月6日起至办理冯承宗之日止，按已付160000元的每日万分之一计）。该院于2005年11月7日作出（2005）东某三初字第1165号民事判决：一、关红雯与现代房屋公司于1999年1月19日签订的《房屋转让协议书》合法有效；二、关红雯应自本判决发生法律效力之日起10日内向现代房屋公司支付转让房款200000元；三、本市珠光路173号后座404房（合法产权部分实际面积以房管部门测量为准）为关红雯所有；四�现代房屋公司、梁有德应在本判决发生法律效力之日起30日内为关红雯办理上述404房的产权过户及登记手续；五、驳回关红雯其他诉讼请求。判后关红雯提出上诉。因2004年8月12日，广州市白云区人民法院以（1998）云法民执字第714号协助执行通知书及民事裁定书查封了广州市珠光路173号后座1-4层房屋。广州市中级人民法院于2006年7月10日作出（2006）穗中法民五终字第318号终审判决：一、维持广州市越秀区人民法院（2005）东法民三初字第1165号民事判决第一、五项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2005）东法民三初字第1165号民事判决第二、三、四项。
2008年8月20日，罗家杰与现代房屋公司签订《转让房屋协议书》，约定现代房屋公司将广州市珠光路173号后座1夹02房、05房及四楼404房以总价917377.7元出售给罗家杰。2012年1月17日，经原审法院调解，达成（2011）穗�法民三初字第2973号调解协议：现代房屋公司、梁有德于2012年2月10日前，协同罗家杰到房管部门办理广州市珠光路173号后座1夹02房、05房及四楼404房属罗家杰所有的产权过户及变更登记手续…。2014年1月21日，广州市国土资源和房屋管理局向罗家杰核发了广州市珠光路173号后座404房（建筑面积47.09平方米）的《房地产权证》。
同年4月1日，关红雯通过房管部门出具的《房地产登记薄查册表》得知涉讼房屋的产权登记在罗家杰名下后，于同年4月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令撤销（2011）穗越民三初字第2973号民事调解书。原审诉讼中，梁有德提起反诉，请求：1、解除1999年1月19日与关红雯签订《房屋转让协议书》；2、关红雯将广州市珠光路173号后座404房交还给梁有德。
原审法院认为：经生效的广州市中级人民法院2006年7月10日作�的（2006）穗中法民五终字第318号民事判决，认定关红雯与现代房屋公司签订的《房屋转让协议书》有效，但因涉讼房屋被查封驳回关红雯要求办理房产证及确权的诉请。从涉讼房屋转让协议的履行情况来看，虽然关红雯及罗家杰均已按约定支付了部分房款，但涉讼房屋一直由关红雯占有使用，故应视为关红雯与现代房屋公司已在先履行协议。对于平等债权的保护，应以保护先履行债权人的权益为原则。由于2012年1月17日原审法院作出的（2011）穗越法民三初字第2973号调解协议中现代房屋公司没有如实提供关红雯与其公司存在在先房屋转让协议关系的证据，使该案遗漏了关红雯的诉讼主体资格，侵犯了关红雯的合法权益，影响了案件的正确处理。故该调解书应予以撤销。同理，正是由于现代房屋公司的过错，（2011）穗越法民三初字第2973号案中关红雯没有作为当事人参加诉讼，即不可能知道罗家杰、梁有德、现代房屋公司之间的调解协议，故罗家杰对关红雯主张权利已超过期限的抗辩，不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼》第五十六条第三款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼》的解释第三百条第一款第（一）项的规定，于2015年4月23日作出如下判决：一、撤销广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第2973号调解书。二、驳回梁有德的反诉请求。本案受理费100元，反诉费100元，诉讼保全费5000元，合计共5200元。由现代房屋公司负担。
判后，上诉人罗家杰、梁有德不服原审判决，向本院提起上诉。
罗家杰上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、原审法院忽略回避我方是善意第三人的法律事实。我方是在与现代房屋公司、梁有德签订了涉案房屋的《转让房屋协议书�，并在支付了相应对价后依法取得了涉案房屋的房地产权属证书，我方在从2008年至2014年长达6年的涉案房屋交易过程中，由始至终并不掌握亦未发现涉案房屋存在任何权属争议，我方作为涉案房屋交易的善意第三人，其合法权益应该得到法律的保护。2、原审法院错误认定关红雯知道且应当知道涉案房屋已被再次交易的事实。2013年8月8日广州市国土资源和房屋管理局派出工作人员在我方朋友黄典玩的陪同下进入涉案房屋测量面积，因此关红雯客观上已从2013年8月8日起便知道且应当知道涉案房屋已被交易。二、原审判决违反法律规定，应予撤销。1、原审法院以《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百条第一款第（一）项规定为判决依据直接撤销已生效的（2011）穗越法民三初字第2973号民事调解书，违反了法不溯�既往的立法原则及法治原则。2、原审法院违反物权法定、物权优于债权的原则。为此，上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回关红雯的诉讼请求；3、二审诉讼费由关红雯承担。
梁有德上诉称：一、原审判决严重违反“法不溯及既往”的法治原则。根据法不溯及既往原则，原审判决以2013年1月1日起施行的《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款及2015年2月4日起施行的《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百条第一款第（一）项规定为依据，撤销已在2012年1月17日生效的（2011）穗越法民三初字第2973号民事调解书，属于严重违法。二、原审判决认定事实不清。1、原审判决遗漏关红雯在2013年8月8日知道或者应当知道涉案房屋已被法院强制执行及执行依据的事实。2013年8月8日房管部门对涉案房屋进行现场丈量，由此可见关红雯在2013年8月8日就知道或者应当知道涉案房屋被法院强制执行及执行依据，但关红雯于2014年4月21日才提起本案诉讼，应予驳回。2、原审判决遗漏关红雯经催告后仍未履行付款义务的事实。关红雯在2005年11月7日前经催告并同意履行付款义务，但原审判决对该事实只字未提。三、原审判决适用法律不当。1、原审判决违反了物权优于债权的法律原则。2、关红雯与现代房屋公司签订的《房屋转让协议书》应予解除。关红雯在（2006）穗中法民五终字第318号案一审审理期间，经催告同意履行付款义务，但时至今日，关红雯对剩余房款未付分文。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款的规定，且涉案房屋已转移至善意第三人罗家杰名下，关红雯与现代房屋公司签订的《房屋转让协议书》已无继续履行的可能，梁有德反诉请求解除《房�转让协议书》，应予支持。为此，上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回关红雯的诉讼请求；2、关红雯承担本案一、二审全部诉讼费用。
对于罗家杰、梁有德的上诉，关红雯答辩称：一、罗家杰与现代房屋公司于2008年8月20日签订的《转让房屋协议书》，属于恶意串通，损害了我方的合法权益，罗家杰并非善意第三人。（一）罗家杰对所拟购入的房屋太过于漠不关心，有违正常交易。涉案房屋一直由我方占有使用，罗家杰在购买前未向房屋使用人等了解房屋情况，也未在其他场所与我方有任何接触，有违一般的交易习惯。罗家杰签订购房协议至我方提起本案诉讼已近六年，罗家杰从未到过涉案房屋，此与一般房屋购买人对房屋应有的关注极不相称。（二）罗家杰应当知道涉案房屋在此前已出售给我方的事实。1999年1月19日，我方与现代房屋公司所签订《�屋转让协议》的见证律师为董某律师，但在罗家杰诉现代房屋公司办理产权过户登记的（2011）穗越法民三初字第2973号案中，董某律师又为罗家杰的代理人，罗家杰通过董某律师应当知道涉案房屋已出售给我方的事实。（三）罗家杰没有向现代房屋公司支付涉案房屋的房款。二、罗家杰、梁有德称我方已从2013年8月8日起便知道且应当知道涉案房屋已被交易，没有事实依据。我方提起本案诉讼，未超过法律规定的诉讼时效期间。（一）我方与现代房屋公司签订购房合同后，从未收到过现代房屋公司或任何人再出售或购买涉案房屋的信息，也从未想象过现代房屋公司会将该房屋再次出售他人。（二）我方对罗家杰与现代房屋公司签订的关于涉案房屋的买卖协议、提起的诉讼、调解、申请执行等情形均不知情，至2014年4月1日向广州市国土资源和房屋管理局查询时，方知涉�房屋已确权给罗家杰。（三）罗家杰、梁有德认为我方于2012年8月8日房屋测绘所派人进入涉案房屋测量房屋面积时，就知道涉案房屋已被交易的观点，不能成立。房屋测绘人进行测量时，家中只有朋友的一个十三、四岁的小孩在家，测绘人员只是以整栋楼都需要测绘为由，让小孩打开了房门，入户测量。（四）我方在《房屋转让协议书》签订后，已依照合同的约定，履行了义务，占有房屋并使用至今，且在罗家杰与现代房屋公司签订房屋买卖协议前，已支付了全额房款。三、原审判决没有违反“法不溯及既往”的原则。第三人撤销之诉虽是2013年修订的民诉法规定的一项诉讼制度，但对于是否可以撤销某份生效的判决、裁定或调解书，仍然适用该法律文书作出时所适用的法律。四、原审判决不违反“物权优于债权”的法律原则。（一）罗家杰获得涉案房屋产权登记，是其与现代房屋公司、梁有德等恶意串通，欺骗法院作出调解书，并通过执行实现的，即使不考虑其非善意的因素，其权利也不能优先于已经合法占有涉案房屋、且买卖合同亦先于罗家杰的我方。（二）依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，因罗家杰取得涉案房屋产权登记是非善意的，其不能取得涉案房屋的产权。（三）我方与现代房屋公司签订的《房屋转让协议》合法有效，梁有德请求解除该协议，没有事实与法律依据。1、梁有德不具有请求解除房屋转让协议的主体资格。2、梁有德在提起本案反诉之前，现代房屋公司从未以任何方式通知我方解除合同。3、如上所述，我方在《房屋转让协议书》签订后，已依照合同的约定，履行了义务，付清了全部房款，没有违约行为，不存在可以解除合同的情形。综上，请求驳回罗家杰、梁有德的上诉请求，维持原判。
原审被告现代房屋公司经本院合法传唤未到庭表明意见。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案为关红雯提出的第三人撤销之诉纠纷诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其�事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”本案中，首先，关红雯早于1999年1月19日已与现代房屋公司就买卖涉案房屋签订了《房屋转让协议书》，该协议经本院生效的（2006）穗中法民五终字第318号民事判决认定为有效，并已部分履行，故关红雯对涉案房屋的产权过户问题享有独立请求权，其也与原审法院（2011）穗越法民三初字第2973号案处理结果有法律上的利害关系，因此关红雯具备提起本案第三人撤销之诉的主体资格。其次，从涉案房屋相关转让协议的履行情况来看，虽然关红雯及罗家杰均已按约定支付了部分房款，但关红雯与出卖人签订转让协议在先，涉案房屋亦一直由关红雯占有使用，故对于关红雯的合同权益应予优先保护。鉴于在（2011）穗越法民三初字第2973号案诉讼中，现代房屋公司没有如实提供关红雯与其公司存在在先房屋转让协议关系的情况，导致关红雯因不能归责于本人的事由未参加诉讼，现代房屋公司、梁有德、罗家杰通过该案调解协议得以办理房屋产权过户至罗家杰名下的手续，损害了关红雯的合法权益，原审法院据此判决撤销该调解书，并无不当，本院予以认可。再次，正是由于现代房屋公司的过错，在（2011）穗越法民三初字第2973号案中关红雯没有作为当事人参加诉讼，即关红雯当时不可能知道罗家杰、梁有德、现代房屋公司之间的调解协议，现罗家杰、梁有德亦无确切证据证实关红雯在本案起诉之日的六个月前已知道其民事权益受到损害，故对于罗家杰、梁有德提出关红雯提起本案诉讼已超过法定期限的上诉主张，本院不予采纳。至于罗家杰、梁有德认为本案不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的意见，因理据不足，本院亦不予采纳。
综上所述，罗家杰、梁有德的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实基本清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费共200元，由上诉人罗家杰负担100元，上诉人梁有德负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年十月二十六日
书记员 仪文娟