江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0206民初6163号
原告:无锡华广物业服务有限公司，住所地无锡市惠山经济开发区堰新路311号商务中心B区1319-2室，统一社会信用代码91320206660084297N。
法定代表人：任秋宇，该公司总经理。
委托代理人：章小颖，江苏景丰律师事务所律师。
委托代理人：李彦敏，江苏景丰律师事务所律师。
被告：顾凤妹，女，汉族，1953年10月18日生，住无锡市惠山区。
委托代理人：ＸＸ（系顾凤妹女儿），女，汉族，1980年1月30日生，住无锡市惠山区。
原告无锡华广物业服务有限公司（以下简称华广公司）诉被告顾凤妹物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华广公司委托代理人章小颖、被告顾凤妹及其委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华广公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2010年6月1日至2016年9月30日的物业管理费15401.4元及滞纳金3080.28元；2、诉讼费由被告负担。2009年11月14日双方签订《前期物业服务协议》，约定由原告向被告购买的橙园小区提供物业管理服务，合同约定按照房屋面积支付物业管理费用，缴费时间为每季度结束之前一周，收费标准为1.5元/㎡/月，逾期交费的从逾期之日起按照每天百分之一交纳滞纳金。被告系该小区43号1601室的业主，物业面积135.1㎡，按约定应缴纳2010年6月1日起至2016年9月30日的物业费15401.4元（1.5元/㎡/月×135.1㎡×76个月），但被告一直拒绝缴纳。故诉至法院，请求判如所请，其中滞纳金调整降低为按照欠付物业费金额的20%计算。
被告顾凤妹辩称：不知道要交物业费，华广公司没有通知过。因为从未居住过，不同意缴纳物业费，且无力缴纳。
本院经审理认定事实如下：华广公司提供《前期物业服务协议》一份，甲方为华广公司，乙方为顾凤妹，物业名称为无锡洛城橙园，乙方所购房屋类型为住宅，座落于橙园43号1601室，建筑面积135.1㎡。合同约定主要内容有：甲方提供房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、交通秩序等项目维护、修缮、服务等物业服务。乙方向甲方交纳物业服务费用，交费时间为每季度结束之前一周，收费标准未约定，因乙方原因空置房按每月70%；物业服务费用标准按国家有关规定和无锡市物价相关文件规定进行调整；每次缴纳费用时间为三个月；物业押金收取为装修结构保证金1000元/户、水电押金200元/户，物业服务费在交房时预收六个月。甲方违反协议，未能达到管理服务质量目标的，乙方有权要求甲方限期改正，给乙方造成损失的由甲方负责；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，或停止相关费用项目的使用功能等内容。华广公司盖章，顾凤妹一方由陪同其的家属代签顾凤妹姓名。合同签订后，顾凤妹于2009年11月14日向华广物业公司交纳了2009年12月1日至2010年5月31日的物业服务费用共计1216元。但顾凤妹未装修未入住，之后也未再缴纳物业服务费用。华广物业公司以在该房屋门上张贴《缴款通知书》的形式多次催讨未果，于2016年10月17日诉至本院。
上述事实，有前期物业服务协议、收据、缴款通知书照片、水电表照片及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：行为人没有代理权却以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效；采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中物业服务合同虽然不是顾凤妹本人所签，但顾凤妹已经实际履行，缴纳了前六个月的物业服务费用，故合同成立。该物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同中虽未约定收费标准，但按照顾凤妹已经缴纳的物业服务费用计算，与华广公司所述的双方实际约定1.5元/㎡/月的标准相一致，故本院对该约定金额予以采信。业主应当根据约定交纳物业服务费。合同约定物业管理费用“因乙方原因空置房按每月70%”，顾凤妹抗辩称房屋空置故不应缴纳物业费的意见与法不合，本院不予采信；华广公司认为应按照《无锡市物业服务收费管理事实办法》第十一条第四款“因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。”的相关规定，减免期限应为2年，对此本院认为，该办法自2014年5月1日起施行，双方物业服务合同签订在先；且该办法的该项规定不属于“法律、行政法规的强制性规定”，故不影响双方合同效力。故本案中，顾凤妹需缴纳自2010年6月1日至2016年9月30日物业管理费用应当计算为10780.98元（1.5元/平方米/月×135.1平方米×76月×70%）。华广物业公司主张的滞纳金按其性质实为违约金，顾凤妹不同意负担，本院认为双方约定标准过高，现华广物业公司降低为按照欠付金额的20%计算为2156.2元，调整后金额低于每期欠付金额自逾期之日起按银行同期贷款基准利率的1.3倍计算的金额，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十九条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、顾凤妹应于本判决生效后十日内向华广物业公司支付物业服务费10780.98元及违约金2156.2元。
二、驳回华广物业公司其他部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费300元，减半收取计150元，由顾凤妹负担96.93元，由华广物业公司负担53.07（该款已由华广物业公司预交，顾凤妹负担部分应于本判决生效后十日内直接给付华广物业公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 王臻
二〇一六年十二月二十九日
书记员 戈骏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。