广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0312民初2110号原告：桂林市某物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区。法定代表人：石某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王某，广西某律师事务所律师。被告：方某某，住广西桂林市临桂区，现住广西桂林市临桂区。被告：谢某某，住广西桂林市秀峰区，现住广西桂林市临桂区。被告：方某1，住址同上。两被告的共同委托诉讼代理人：方某某，住广西桂林市临桂区，现住广西桂林市临桂区。原告桂林市某物业服务有限公司（以下简称原告某物业公司）与被告方某某、谢某某、方某1物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法组成由审判员韩艳担任审判长，人民陪审员侯有喜、叶永付参加的合议庭，于2016年12日21日公开开庭进行了审理。同时，因本案需要以（2016）桂0312民初1291号民事案件审理结果为依据，本院于2017年1月12日作出（2016）桂0312民初2110号民事裁定书，裁定中止本案审理。现（2016）桂0312民初1291号的二审案件〔案号：（2017）桂03民终837号民事案件〕已审理终结并生效，故本案恢复审理。本案于2017年7月21日第二次公开开庭进行了审理。书记员秦丽菊担任记录。原告某物业公司的委托诉讼代理人王某、被告方某某、被告谢某某、方某1的共同委托诉讼代理人方某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费27547.2元人民币；2、判令被告向原告支付违约金42703.3元人民币（从2014年7月11日至2016年10月31日，从逾期之日起每日按所欠费总额的千分之三计算），之后违约金按每日千分之三计算至物业服务费付清之日止；3、案件受理费及其他费用由被告承担。事实与理由：原告一直是为某小区提供物业服务的企业。2012年7月9日原告与某别墅区的开发商桂林某经济发展有限公司就某别墅区物业服务等事宜签订《前期物业服务合同》，合同期限：自2012年9月10日起至2014年12月31日止，合同约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，收费标准其中“四期二组团和三组团别墅按建筑面积每月每平方米1.7元收取。”物业服务费按每年交纳一次，业主应在每年首月的前十日内全额交纳本年度的物业服务费，逾期交纳的，业主应从逾期之日起每日按所欠费总额的3‰支付违约金。2014年12月27日原告与某小区业主委员会就某别墅小区物业服务等事宜签订了《物业服务合同》，合同期限：自2015年1月1日起至2017年12月31日止，合同约定：物业服务费由业主按其拥有的专有部分建筑面积预先交纳，收费标准为：2.3元/月·㎡，物业服务费每年收取一次，业主/住户应在每年的1月20日前交纳，如未按期缴交的，自逾期之日承担违约责任，每日按所欠费总额的千分之三支付违约金。2015年7月16日临桂县临桂镇榕山社区居民委员会、某小区业主委员会公告，某小区以书面征求意见形式召开了业主大会，确认《物业服务合同》效力。被告向桂林某经济发展有限公司购买临桂镇机场路某号别墅房一套，建筑面积450.12平方米。2011年4月19日临桂县房地产管理所为被告登记颁发了房权证和共有权证。依合同约定，依法律规定，《前期物业服务合同》、《物业服务合同》对被告具有约束力。合同履行期间，原告按约定履行了物业服务的义务，但被告却未履行支付物业服务费的义务，构成违约。从2014年7月1日至2016年12月31日，被告未付物业服务费27547.2元，违约金42703.3元人民币（从2014年7月11日至2016年10月31日，从逾期之日起每日按所欠费总额的千分之三分段计算），以上合计70250.5元人民币。原告多次催缴未果，为维护原告的合法权益，故根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律、法规的规定，诉至法院，请支持原告的诉请。另，变更诉请第一项为判令被告立即支付原告物业服务费19665.7元{2015年5月11日至2015年7月31日金额2066.04元〔450.12㎡×1.7元/㎡×（2个月＋21天）〕、2015年8月1日至2015年12月31日金额5176.38元（450.12㎡×2.3元/㎡×5个月）、2016年1月1日至2016年12月31日金额12423.3元（450.12㎡×2.3元/㎡×12个月）}；变更诉请第二项为判令被告向原告支付违约金21704元人民币〔2015年1月21日至2016年10月31日的金额4022.5元（2066.04元×3‰×649天）、2015年8月1日至2016年10月31日的金额7096.8元（5176.38元×3‰×457天）、2016年1月21日至2016年10月31日的金额10584.7元（12423.3元×3‰×284天）〕；放弃2017年4月1日被告补交物业费8102.16元的违约金的诉请。原告某物业公司对其陈述事实提供的证据有：1、法定代表人身份证明书、营业执照，证明①原告具备诉讼主体资格，②原告具备物业服务资格，③法定代表人是石某；2、身份证复印件三份、房屋产权证，证明①被告方某某、谢某某、方某1具备诉讼主体资格，②被告是临桂镇机场路某别墅区XX号房的合法业主，建筑面积450.12平方米，③被告向桂林某经济发展有限公司购得该房，④临桂县房地产管理所向被告颁发房权证、共有人谢某某、方某1的事实；3、前期物业服务合同、业委会成立报告、同意业委会成立备案、物业服务合同、公告、收款发票、邮政快递、温馨提示、欠费清单、前期物业合同备案申请表，证明①被告受前期物业服务合同、物业服务合同的约束，②按前期物业服务合同约定：被告应按建筑面积每年1月10日内全额交纳本年度物业服务费，收费标准1.7元/月·㎡，③被告应按建筑面积每年1月20日前交全年物业服务费，收费标准2.3元/月·㎡，④逾期交费，从逾期之日起按欠费总额每日千分之三承担违约金，⑤2016年6月原告向被告寄催费函的事实，⑥被告未交2014年7月1日至2016年12月31日物业服务费27547.2元，被告违约，应承担2014年7月11日至2016年10月31日分段计算违约金42703.3元，共计70250.5元；⑦前期物业服务合同备案的事实。被告方某某、谢某某、方某1辩称，（一）关于2014年7月至2015年12月31日的物业费被告方认为，虽然在2009年与某公司签订的合同中附件四、第3点约定的物业服务费是每平方米1.7元/月，但开发商曾说过与第一、二、三期物业会分开管理。由于是期房，当时无法落实这一承诺。但被告方曾是第一期业主，一直按每平方1元/月交纳。但在2012年搬入第四期后发现所有管理和服务与第一期并无任何差别，需要指出的是在2010年6月交房到2012年1月入住被告方一直按每平方1元交纳所购房屋的物业管理费，某物业公司当时并无任何异议。由于入住后发现所有物业服务和管理和第一、二、三期无任何差异，也没有另行封闭。被告方曾对某物业公司和开发商提出异议，并一直按照每平方1元/月交纳物业服务费至2015年12月31日。（见被告方提供的银行交款单）而某物业公司则一直按每平方1.7元/月开具发票。这样就产生了所谓的欠费。被告方认为根据“物业服务收费管理办法”2003年11月13日发改价格【2003】1864号文第十条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应得一致”的规定，同为前期物业，同为一样的房屋，同为一样的服务，凭什么要后来的买受人多交每平方0.7元/月的服务费。这一差价应由某物业公司向开发商索要。这样才能体现民法的基本原则-公平。至于某物业公司提出的违约金。被告方认为某物业公司与某公司签订的前期物业合同从未向被告方告知并出示过。它们之间签订的违约责任对业主不具约束力。因为某物业公司与开发商签订的物业管理合同所约定的违约责任条款涉及到第三方，在未征得第三方同意并告知的情况下该条款不具约束力。（二）关于2016年的物业费，被告方认为某物业公司所依据的2014年12月27日某物业公司与某小区业主委员会所签订的物业服务合同是一份无效合同。因为该合同在签订前从未向全体业主进行公示，也从未召开过任何形式的业主大会对该合同进行表决。以致于某所有业主（少数业委会成员除外）都不知道有这样一份合同存在，包括业委会副主任王某某。被告方已征得82名业主（占已入住业主大部分）签名，表示从未看到过并不同意该合同。根据国家建设部2009年12月1日建房【2009】274号发布的业主大会和业主委员会指导规则第十七条第四、五点规定，业主大会决定“制定物业服务内容，标准以及物业收费方案。选聘和解聘服务企业”此合同是由业委会少数人和某物业公司私下签订的，严重违反了上述规定。被告方就此合同的有效性已向临桂区人民法院提出民事诉讼。请求法院判定该合同为无效合同。因此被告方认为某物业公司所依据的起诉合同是一份无效合同，请法院驳回原告的诉讼请求。被告方某某、谢某某、方某1为其辩解提供的证据有：1、物业服务费发票3张，证明其按1元的算法交物业费交到了2015年12月31日；2、商品房买卖合同，证明前期物业费只有一个条款，前期物业费是1.7元每平方米；3、入住业主的调查签名，证明这些业主没有见过物业服务合同，也不同意这个物业服务合同；4、辞职申明，证明某小区业委会成员2015年1月26日已全部辞职；5、桂林银行的转账凭单，证明被告物业管理费交到了2015年12月31日是按1元交的；6、证人证言，证明其不同意按1.7元每月每平方米交纳物业费，因为他们居住的地方并没有围成园中园进行管理；7、物业费发票，证明被告方又交了一笔物业费。本案诉讼中，因本案需要以（2016）桂0312民初1291号民事案件审理结果为依据，本院于2017年1月12日作出（2016）桂0312民初2110号民事裁定书，裁定中止本案审理。现（2016）桂0312民初1291号的二审案件〔案号：（2017）桂03民终837号民事案件〕已审理终结并生效，（2017）桂03民终837号民事案件的判决结果为：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016）桂0312民初1291号民事判决第一项；二、驳回被上诉人桂林市某物业服务有限公司、桂林市某物业服务有限公司某小区服务处的诉讼请求。经过开庭举证及质证，原告某物业公司对被告方某某、谢某某、方某1提供的证据认为已超过法院准许提供证据时限，对证据1该公司只对2015年5月4日的发票进行质证，这份证据跟该公司提供的证据证明内容一致，证明被告方缴纳物业服务费时间至2014年6月22日，缴纳的费用是1.7元每月每平方米计算的，这是前期物业费用的收费标准，其他两份发票不质证；对证据2真实性、合法性、关联性均无异议，与该公司提供证据和被告提供的2015年4月发票证据恰好证明被告应当按照1.7元每月每平方米缴纳物业费；对证据3是复印件不予质证，且超过法定举证期限；对证据4是复印件不予质证，且超过法定举证期限；对证据5回单上面的金额是5484元和该公司提供的发票证据金额是一致的，被告提供的2015年5月4日该公司开出的发票，和被告提供的回单跟该公司质证的第一份证据意见是一致的，恰好证明被告方所交物业服务费至2014年6月22日以1.7元每月每平方米计算缴纳的事实；对证据6认为证人没有提供证据证明其是某小区的业主，也未在庭前提出证人出庭申请，不符合法律规定；对证据7的真实性、合法性、关联性均无异议，发票注明了缴费的起止时间，原告予以认可。对法院出示的（2017）桂03民终837号民事判决书的真实性、合法性、关联性均无异议。被告方某某、谢某某、方某1对原告某物业公司提供的证据1-2的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3前期物业服务合同、业委会成立报告、同意业委会成立备案、物业服务合同、公告的真实性、合法性、关联性均有异议，收款发票、邮政快递、温馨提示真实性、合法性、关联性均无异议，欠费清单不予认可，其认为其没有欠费，前期物业合同备案申请表真实性、合法性、关联性有异议，不予认可。对法院出示的（2017）桂03民终837号民事判决书的真实性、合法性、关联性均无异议。本院结合双方的举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告某物业公司（为乙方）受桂林某经济发展有限公司（为甲方）委托为某小区（物业类型为别墅小区）提供前期物业服务，前期物业服务合同期限至2014年12月31日。物业服务费的收费标准如下：一至四期一组团别墅按建筑面积每月每平方米1元收取；四期二组团和三组团别墅按建筑面积每月每平方米1.7元收取。物业服务费的交纳方式为：每年交纳一次，业主应在接房时（甲方通知交房时间）交纳一年的物业服务费，以后每年在首月的前十日内全额交纳本年度的物业服务费，逾期交纳的，业主应从逾期之日起每日按所欠费总额的3‰支付违约金。2014年12月27日，原告某物业公司（为乙方）与某小区业主委员会（为甲方）签订了《物业服务合同》一份，该合同约定：合同期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止；物业费由业主按其拥有的专有部分建筑面积预先交纳，具体标准为2.3元/月/m2，已交付但未使用的空置物业费标准同以上标准由业主承担，以上物业费不含业主或物业使用人的市环卫处收缴的垃圾费、装修应交费用、物业共用部分和共用设施设备的有偿使用费、物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新及改造费用、物业共用部位、共用设施设备及公众责任的保险费用；物业费每年收取一次，业主/住户应在每年的1月20日前交纳，如未按期缴交，从逾期之日起，业主/住户应承担违约责任，业主与物业使用人约定由非业主使用人交纳物业费的，从其约定，业主承担连带交纳责任，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因其他原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费由开发商按时全额支付；如业主或物业使用人未能按合同约定按时支付各项费用，则乙方除向业主或物业使用人收取所欠费用外，乙方还有权自逾期之日起按照所欠费用总额每日向业主或物业使用人收取千分之三的违约金，甲方有义务协助乙方向欠费业主追缴所欠费用；备注：此合同需按照2013年1月1日起颁行实施的《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条之规定：㈢选聘和解聘物业服务企业，㈥确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。2015年3月19日起，原告某物业公司在某小区所属榕山社区居民委员会的组织和指导下，通过书面形式征求业主的意见，对是否同意：1、聘请某物业公司为本小区物业服务企业，2、物业费标准为2.3元/月/m2进行了投票表决，并获得物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意通过。2015年7月16日，榕山社区居民委员会向某小区全体业主发出《公告》，对上述投票表决结果进行了公示，同时《公告》加盖了某小区业主委员会的公章。同时查明，某小区在物业主管部门和榕山社区居民委员会的组织和指导下成立了首届业主委员会，并于2013年8月12日到临桂县住房和城乡建设局备案。2015年1月26日，某小区业主委员会全体委员向某小区业主提出辞职并发出《辞职声明》，但未召开业主大会或业主大会临时会议讨论决定是否终止全体委员的资格及选举产生新的业主委员会，亦未书面报告备案部门。再查明，某小区为别墅小区。被告方于2009年7月31日与桂林某经济发展有限公司签订了《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，合同约定，被告方购买桂林某经济发展有限公司开发的位于庙岭镇机场路某第XX幢房屋，该房屋于2011年4月19日办理了房屋所有权证，登记的建筑面积为450.12m2。附件四合同补充协议中对物业费进行了约定：在小区业主未选聘物业服务公司前，买受人接受出卖人委托的物业服务公司的服务，并与之签订物业服务合同，缴纳物业管理费；买受人愿意接受出卖人临时制定的临时业主公约直至业主大会制定新的业主公约，物业管理费用收取按建筑面积计算1.7元/㎡。2016年6月原告向被告方邮寄了催费函。2017年4月1日，被告方向原告某物业公司某小区服务处交纳了物业服务费4630.84元和3235.33元，发票备注栏分别载明：2014年6月23日至2014年12月31日，2015年1月1日至2015年5月10日，原告庭审中认可被告方的物业服务费已交至2015年5月10日。本案诉讼中，因本案需要以（2016）桂0312民初1291号民事案件审理结果为依据，本院于2017年1月12日作出（2016）桂0312民初2110号民事裁定书，裁定中止本案审理。现（2016）桂0312民初1291号的二审案件（2017）桂03民终837号民事案件已审理终结并生效，该终审判决书认为：某小区在物业主管部门和榕山社区居民委员会的组织和指导下成立了首届业主委员会，并于2013年8月12日到临桂县住房和城乡建设局备案。2014年12月27日，被上诉人某物业公司与某小区业主委员会签订了《物业服务合同》一份，该合同约定了合同期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止；物业费由业主按其拥有的专有部分建筑面积预先交纳，具体标准为2.3元/月/㎡；物业费每年收取一次，业主/住户应在每年的1月20日前交纳，如未按期缴交，从逾期之日起，业主/住户应承担违约责任等。同时备注：此合同需按照2013年1月1日起颁行实施的《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条之规定：㈢选聘和解聘物业服务企业，㈥确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。依法成立的某小区业主委员会与被上诉人某物业公司签订的《物业服务合同》，未违反法律规定，亦没有证据证实和通过违反当事人真实意思表示或者是在不平等的基础上签订的，故该合同依法成立。同时该合同约定了生效条件：即（三）选聘和解聘物业服务企业，㈥确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。在某小区业主委员会全体委员向某小区业主提出辞职并发出《辞职声明》后，2015年3月19日起，被上诉人某物业公司在某小区所属榕山社区居民委员会的组织和指导下，通过书面形式征求业主的意见，对物业服务合同主要内容投票表决，并获得物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意通过。同年7月16日，榕山社区居民委员会向某小区全体业主发出《公告》，对上述投票表决结果进行了公示。参照《物业管理条例》第十一条第（四）项“选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集团讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理半数的业主参加”，及2010年1月1日起施行的中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在接到办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，榕山社区居民委员会在某小区因客观原因未能选举出新一届业主委员会之前，代行业主委员会的职责，指导组织被上诉人某物业公司通过书面形式对选聘物业公司以及物业费征求业主意见，并在达到法定人数同意的情况下公告投票结果及内容，符合法律规定，因此，《物业服务合同》依法于2015年8月生效。依法成立的物业服务合同对业主具有约束力，业主应当按照物业服务合同的约定享受权利、履行义务，不得以非合同当事人为由拒绝履行合同义务。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，桂林某经济发展有限公司与原告某物业公司签订的《前期物业服务合同》，是合同双方在平等、自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，应受法律的保护，即该物业合同对某小区的全体业主均具有约束力，本案被告方亦应按照该合同的约定履行相应的义务。同时，原告某物业公司与某小区业主委员会于2014年12月27日签订的《物业服务合同》的效力问题，桂林市中级人民法院作出的（2017）桂03民终837号终审民事判决书对该《物业服务合同》的效力进行了认定，确认该《物业服务合同》依法于2015年8月生效，因此，该份《物业服务合同》对某小区业主均具有约束力，本案被告方亦应按照该合同的约定履行相应的义务。至于被告方辩称该《物业服务合同》是一份无效合同的意见，则与桂林市中级人民法院的终审民事判决认定的事实相悖，被告方对此的抗辩，本院亦不予采信。一、关于被告方尚欠原告物业费数额的问题。经查明，本案中，被告方已经交纳前期物业费至2015年5月10日，之后的物业费被告方尚未交纳。原告通过邮寄的方式向被告方催收物业服务费，履行了其法定义务，经查，被告方尚欠原告2015年5月11日至2015年7月31日期间的物业服务费为2048.68元【被告每月应缴物业管理费为765.20元（即按450.12㎡×1.7元/㎡/月计算），缴纳期间从2015年5月11日至2015年7月31日共计82天）】，被告方尚欠原告2015年8月1日至2016年12月31日期间的物业服务费为17603.99元（即按450.12㎡×2.3元/㎡/月×17个月计算），因此，本院确认截止至2016年12月31日，被告方尚欠原告的物业费合计为19652.67元（2048.68元＋17603.99元），应由被告方支付给原告。至于原告诉请要求被告方支付截止至2016年12月31日的物业服务费19665.7元，与本院审核的数额不符，对于原告超过本院审核部分的物业费，本院不予支持。至于被告辩称，认为前期物业服务费应按1元/㎡/月交纳，则与《前期物业服务合同》的约定不符，且被告方在签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四时，该合同上亦明确注明物业服务费为1.7元/㎡/月，故，对被告方的此项辩称意见，本院不予采信。二、关于被告方是否应支付违约金的问题。原告按照上述合同的约定进驻某小区实施物业管理，为某小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业费。被告方未能按时足额交纳物业费，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。虽然本案所涉《前期物业服务合同》及《物业服务合同》中均约定了如业主逾期交纳物业服务费，业主应从逾期之日起每日按所欠费总额的3‰支付违约金，但约定每日3‰折合成年利率则为109.5%，若按照此计算违约金，则明显过高并超过法律规定的限额，故本院根据公平原则酌情按照被告方应缴物业费的30%予以确定违约金，即由被告方支付5895.8元（按19652.67元×30%计算）违约金给原告。原告诉请违约金超过本院核定的部分，与法相悖，本院不予支持。综上，被告方应支付物业费19652.67元及违约金5895.8元给原告。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第十一条、第十二条之规定，判决如下：一、被告方某某、谢某某、方某1支付物业费19652.67元给原告桂林市某物业服务有限公司；二、被告方某某、谢某某、方某1支付违约金5895.8元给原告桂林市某物业服务有限公司；三、驳回原告桂林市某物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费834元，由原告桂林市某物业服务有限公司负担325元，被告方某某、谢某某、方某1负担509元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费834元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  韩 艳人民陪审员  叶永付人民陪审员  侯有喜二〇一七年七月二十八日书 记 员  秦丽菊