南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0105民初140号原告：侯荔，男，1973年11月3日生，汉族，住本市鼓楼区。原告：侯云，女，1969年6月11日生，汉族，住本市鼓楼区。上列两原告的诉讼委托代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。被告：南京嘉业商业管理有限公司，住所地在南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：陈伟，该公司总经理。被告：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地在南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：滕达，该公司总经理。上列两被告的诉讼委托代理人：李响，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上列两被告的诉讼委托代理人：汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。原告侯荔、侯云诉被告南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业管理公司）、南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业开发公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯荔、侯云的诉讼委托代理人凌建豪，被告嘉业管理公司、嘉业开发公司的共同诉讼委托代理人李响、汪俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯荔、侯云向本院提出诉讼请求：1.判令被告嘉业管理公司向原告支付店铺占用费230731元及利息（利息自起诉之日起计算至实际付款之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）。2.判令被告嘉业开发公司对被告嘉业管理公司应当向原告支付店铺占用费与利息承担连带清偿责任。3.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年原告与被告嘉业开发公司签订了《商品房预售合同》，原告购买被告嘉业开发公司开发的建邺区庐山路158号嘉业国际城X幢第2层第97室房产。原告与被告嘉业管理公司签订了《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》，合同约定原告将涉案房屋委托给被告嘉业管理公司实行统一规划、统一管理，具体管理年限由涉案房屋交付日起二十年，原告同时将5年的经营权委托给被告嘉业管理公司。在上述5年期内，被告嘉业管理公司支付原告经营收益金，支付标准为前两年为原告购买该涉案房屋总价的6%，后三年为原告购买该涉案房屋总价的8%。此外，合同约定在20年管理期限内容，原告同时将涉案房屋全权委托被告嘉业管理公司管理，管理权限包括但不限于决定本合同第三条约定的经营收益权、租赁权和转租权以及结构改造与装修。被告嘉业地产公司同意作为被告嘉业管理公司的担保方，对被告嘉业管理公司依据本合同向原告支付经营收益金的义务承担连带担保责任。委托经营合同签订后，原告依照约定履行义务，被告嘉业管理公司却未在合同有效期内履行义务，不按时支付原告费用。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，望判决如上所请。被告嘉业管理公司辩称，双方的委托经营关系已于2015年7月31日终止。整个嘉业国际城包括涉案店铺在委托经营期限到期后就属于空置的状态，对原告的店铺未再占有使用，更无收益产生;若原告主张被告占有涉案店铺其中房屋，应当就存在占有事实及因占有行为获得收益承担举证责任。原告将嘉业地产公司作为保证人提起诉讼，所主张的应当为经营收益金，其所主张的事实和理由无法支持其诉讼请求。被告嘉业开发公司辩称，其仅对被告嘉业管理公司向原告支付经营收益金的义务承担连带担保责任，原告诉请对其主张的房屋占用费及利息承担连带责任缺乏合同依据及法律依据。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明以下事实：原告侯荔、侯云系本市庐山路158号嘉业国际城5幢2层第97室（后办理房屋所有权证载明地址为庐山路158号嘉业国际城X幢2-64室）商铺的所有权人。2009年12月2日，原告和被告嘉业管理公司签订《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》，约定：原告委托被告嘉业管理公司对该店铺进行长期管理，管理期限自该店铺交付日起计二十年。原告另行将该店铺五年的经营权委托给被告嘉业管理公司，该公司在行使经营权期间向原告支付经营收益金，第一年度和第二年度经营收益金分别按原告购买店铺的买卖合同成交总金额的6%计算，第三年度、第四年度及第五年度经营收益金分别按原告购买店铺的买卖合同成交总金额的8%计算。被告嘉业管理公司对该店铺五年的经营权行使期限届满前三个月，原告可与被告嘉业管理公司协商自营或继续委托其行使该店铺的经营权。被告嘉业开发公司作为担保人对被告嘉业管理公司向原告支付经营收益金的义务承担连带担保责任。审理中，原、被告一致确认委托经营期截至2015年7月31日届满。2017年7月11日，本院到涉案店铺所在的嘉业国际城五号楼现场勘查，除个别店铺在营业外，其他店铺包括涉案店铺均处于空置状态。另查明，原告为购买涉案店铺与被告嘉业开发公司订有《商品房预售合同》，合同载明涉案店铺建筑面积61.14平方米，产权证记载面积为61.72平方米。再查明，原告和被告嘉业管理公司均确认在合同到期后曾就双方后续合作进行磋商。原告述称其曾在经营期满后向被告嘉业管理公司主张过返还店铺；被告嘉业管理公司亦述称其曾向业主邮寄交付店铺告知函，且其将店铺空置即已履行了交付店铺的义务。但双方最终未能达成一致。本院就与涉案店铺同地段同类型商铺的租金标准进行了询价，综合询价意见，同地段同类型商铺中嘉业国际和中泰国际租金标准最接近，一楼、临街商铺价格较高，行业不同价格不同，商业规划越好价格越高，中泰国际的租金价格2.4元—3.0元/平方米/天，嘉业国际一楼商铺挂牌租金价格3.75元/平方米/天，二楼商铺近期无成交。对本院询价笔录的真实性，双方当事人均无异议。原告认为询价仅反应了一个时间点的租赁价格，且不能反映不同楼层、不同位置商铺的价格差异，涉案店铺占用损失仍应参照委托经营期内经营收益金标准计算。两被告认为涉案店铺占用费应当按同地段同类型商铺租金标准计算，询价符合市场行情。本院认为，双方合同中明确约定：原告将店铺五年的经营权委托给嘉业管理公司，该公司在行使经营权期间向原告支付经营收益金。现五年的委托经营期间已届满，嘉业管理公司应当将房屋交还原告，原告也应积极接收，双方应相互配合以维护商铺处于适宜经营的状态。而据本案证据，双方均未能积极、主动履行交接手续，导致商铺长期空置，未能正常经营，故就商铺空置造成的损失，双方均有过错。因涉案标的为商铺，对外出租系其主要收益来源，故前述损失可以认定为相应的租金损失。综合本案商铺的性质及双方在交接中应履行的义务和责任，本院酌定被告嘉业管理公司应承担60%的责任，原告应承担40%的责任。综合考虑本案店铺所处的整体环境，结合本院询价，本院酌定与涉案店铺同地段同类型商铺的租金标准为2.8元/平方米/天，以此计算，2015年8月1日至2016年10月18日涉案店铺空置期间的损失为61.72平方米×2.8/平方米/天×444天﹦76730.30元，被告嘉业管理公司应承担76730.30元×60%﹦46038.18元。被告嘉业开发公司虽仅承诺就经营收益金承担连带担保责任，但涉案商铺系嘉业开发公司销售，涉案产权人在购买涉案商铺及签订委托经营管理合同书时对嘉业开发公司有信赖及合理预期。故嘉业开发公司不应以格式合同的约定规避责任，故就被告嘉业开发公司承担连带责任没有合同依据和法律依据的辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告南京嘉业商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯荔、侯云支付店铺占用费46038.18元及利息（自2017年1月3日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；被告南京嘉业房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。二、驳回原告侯荔、侯云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4458元，由原告侯荔、侯云负担3507元，被告南京嘉业商业管理有限公司负担951元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  黄克强人民陪审员  王顺丽人民陪审员  程玉彦二〇一七年十二月二十六日书 记 员  曹剑桥