湖北省团风县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1121民初593号
原告：中国工商银行股份有限公司黄冈团风支行。住所地：团风县团黄大道特*号。
负责人：陈国平，行长。
委托诉讼代理人：胡意武，该行员工。
委托诉讼代理人：刘志群，该行员工。
被告：汪启明，男，1968年7月11日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。
被告：梅爱珍，女，1968年3月29日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，系被告汪启明之妻。
被告：湖北宏鑫建设集团有限公司。住所地：湖北省黄冈市沿江路**号。
法定代表人：汪从林，董事长。
委托诉讼代理人：刘彩军，湖北德铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：占瀚，湖北德铭律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司黄冈团风支行（以下简称工行团风支行）与被告汪启明、梅爱珍、湖北宏鑫建设集团有限公司（以下简称宏鑫公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工行团风支行的委托诉讼代理人胡意武、刘志群，被告宏鑫公司的委托诉讼代理人刘彩军、占瀚到庭参加诉讼，被告汪启明、梅爱珍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行团风支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告汪启明、梅爱珍立即偿还原告贷款本金116358.31元，利息10432.07元（利息已算至2016年5月20日，后期利息按合同约定计算至贷款本息还清之日止）。2、判令原告对抵押物享有优先受偿的权利。3、判令被告宏鑫公司对上述贷款本息承担共同清偿责任。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年1月21日，原告与被告宏鑫公司自愿签订《按揭贷款合作协议》，双方就被告宏鑫公司开发鄂东鲜鱼批发大市场商住房按揭贷款事宜达成一致协议。2010年2月5日，被告汪启明、梅爱珍与原告签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定其向原告借款19.8万元，用于购买鄂东鲜鱼批发大市场12-104号楼，借款期限120个月，利率按中国人民银行公布同期同类贷款利率上浮10%，确定年利率为6.534%，贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日次年1月1日开始，按调整后的利率上浮10%确定并执行新利率。还款方式为按月等额本息还款法还款，并以上述所购商用房作抵押。合同签订后，原告依约将贷款转入双方约定的被告宏鑫公司的1814079619200023860账户。但自2015年2月起，被告汪启明没有按约偿还贷款本息。2015年2月5日，被告宏鑫公司向原告出具一份《承诺函》：一、会同原告对包括被告汪启明在内的15户按揭贷款进行积极处理，处理款项全部用于偿还15人按揭贷款，直到还清本息。二、若在2015年3月31日前还未处理完毕，被告宏鑫公司将用自有资金还清15人全部贷款。后宏鑫公司资金紧张也没有继续还贷。原告认为被告汪启明的行为构成根本违约，原告有权提前收回全部借款本息，并有权以抵押物优先受偿，被告宏鑫公司自愿出具《承诺函》，应当承担共同清偿责任。
汪启明、梅爱珍未答辩。
宏鑫公司辩称，宏鑫公司不是借款人，不应承担共同偿还责任，应由借款人汪启明、梅爱珍偿还借款。宏鑫公司也没有出具承诺表明债务由宏鑫公司承担，之后出具的承诺函是附条件的，并且承诺对象不是本案原告，实际对双方没有约束力，宏鑫公司不承担清偿责任和担保责任。房屋登记在汪启明名下，办理产权证和他项权证是其真实意思表示，后果由其个人承担，与宏鑫公司无关。即使宏鑫公司要承担担保责任，依据《中华人民共和国担保法》第二十八条，也只对物的担保以外债权承担保证责任，但抵押物的价值实际上远大于债权。
原告工行团风支行围绕诉讼请求依法提交了证据1、原告营业执照、分公司变更通知书。2、被告汪启明、梅爱珍身份证复印件、结婚证。3、被告宏鑫公司营业执照、组织机构代码证。4、《按揭贷款业务合作协议》。5、《个人购房借款／担保合同》。6、借据、放款凭证。7、还款流水。8、房屋他项权证。9、《承诺函》。被告宏鑫公司围绕诉讼请求依法提交了证据1、证人孙某、汪某1、汪某2的证人证言。2、三方协议。被告汪启明、梅爱珍未到庭参加诉讼，也未提交证据，视为自行放弃其诉讼权利。经庭审，原、被告双方进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
被告宏鑫公司对原告提交的证据五真实性无异议，但认为借款合同能够证明借款人是被告汪启明、梅爱珍，并以借款购买的房屋办理了抵押，宏鑫公司只承担阶段性连带保证责任，在抵押物办理了抵押登记后，宏鑫公司的担保责任已免除。本院对该证据予以认可。被告宏鑫公司对原告提交的证据九有异议，认为承诺函不是宏鑫公司真实意思表示，且承诺的对象不是原告，即使是宏鑫意思表示，承诺函的性质也只是保证，现在保证期限已过。承诺书内容也不合法。本院认为，被告宏鑫公司没有证据证明承诺函不是其真实意思表示，承诺函的性质其后再认定。原告对被告宏鑫公司的证据一证人证言有异议，认为三位证人均系被告宏鑫公司项目经理，与被告有利害关系，证人证言也无法证明承诺函是原告逼迫其签订的。本院认为原告异议成立，对该证据本院不予采信。原告对被告宏鑫公司提交的证据二有异议，认为三方协议系复印件，证据来源不清楚，该证据也与本案无关。本院认为，该证据系复印件，本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月21日，原告与被告宏鑫公司签订《按揭贷款合作协议》，双方就被告宏鑫公司开发的鄂东鲜鱼批发大市场商住房按揭贷款事宜达成一致协议。2010年2月5日，被告汪启明、梅爱珍与原告签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定两被告共同向原告借款19.8万元，用于购买鄂东鲜鱼批发大市场12-104号楼，借款期限120个月，年利率为6.534%，还款方式为按月等额本息还款，若借款人未按约定的期限归还借款，在上述约定的利率基础上加收50%罚息。被告宏鑫公司作为保证人，也在该合同担保人一栏加盖公章，对被告汪启明、梅爱珍在本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证，当满足正式抵押登记手续办理完毕，贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人保证责任免除。合同签订后，被告汪启明、梅爱珍在相关行政管理部门办理了房屋产权证，并按约以该房屋作为贷款抵押物，于2010年2月5日办理了团风县房他证总路咀镇字第000009**号他项权证。2010年2月6日，原告依约将贷款转入指定账户，完成了放贷。之后借款人指定的还款账户陆续向原告偿还本息直到2015年2月，此后再没有按约定偿还贷款本息。2015年2月5日，被告宏鑫公司向工行黄冈分行出具一份《承诺函》，承诺：一、我公司将会同中国工商银行团风支行对项目进行积极处理，处理的款项全部用于偿还15人的按揭贷款，直到还清本息。二、若在2015年3月31日前还未处理完毕，我公司将用自有资金还清15人全部贷款。但宏鑫公司没有按承诺还款。截止2016年5月20日，被告尚欠原告贷款本金116358.31元，利息10432.07元。
另查明，2010年7月20日，中国工商银行股份有限公司黄冈分行团风分理处变更为中国工商银行股份有限公司黄冈团风支行。
本院认为，原告工行团风支行与被告汪启明、梅爱珍、宏鑫公司签订的《个人购房借款／担保合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合同成立，合法有效。原告依照合同约定按时发放了贷款，被告汪启明、梅爱珍收取了贷款并用于支付宏鑫公司购房款，双方已形成借款合同法律关系。被告汪启明、梅爱珍借款后未按合同约定按时偿还借款本息，其行为已构成违约，原告依约有权提前收回贷款，被告汪启明、梅爱珍依法应承担偿还贷款本金和利息的违约责任。被告宏鑫公司作为阶段性连带责任保证人，在抵押房屋正式抵押登记手续办理完毕，贷款人收到房屋他项权证书时保证责任免除。抵押房屋办理了抵押登记后，抵押权设立，原告对抵押物鄂东水产批发市场12-104号楼享有优先受偿权。对本案争议焦点：被告宏鑫公司向工行黄冈分行出具的承诺函性质如何认定？是保证还是债务加入？经本院审判委员会讨论认为，《中华人民共和国担保法》第十三条对保证合同有书面形式的要求，保证合同的书面形式，是当事人表示成立保证债务的一致意思表示，只有保证人明确提出保证的意思表示时，保证合同方才成立。承诺函中宏鑫公司并没有提供保证的明确表示。债务加入，是指债务人并不脱离原有的合同关系，由第三人加入到合同关系中，与原债务人共同向债权人承担债务。被告宏鑫公司出具的承诺函符合债务加入的要件。且宏鑫公司也未提交充足证据证实其抗辩的承诺函系附条件的。同时原告工行团风分理处是黄冈分行的下属单位，不是独立核算单位，宏鑫公司抗辩承诺主体不符的理由，与本院审理查明的事实不符，不予支持。因此，对该承诺函应认定为债务加入，不应认定为保证，被告宏鑫公司应与被告汪启明、梅爱珍对下欠原告的贷款承担共同清偿责任。
综上，经本院审判委员会讨论，原告工行团风支行要求被告汪启明、梅爱珍偿还借款本金、利息，被告宏鑫公司承担共同清偿责任，并对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十八条、第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告汪启明、梅爱珍于本判决生效之日起五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司黄冈团风支行借款本金116358.31元，利息10432.07元。（利息已算至2016年5月20日，后期利息按合同约定利率自2016年5月21日计算至本判决指定的清偿之日止）
二、被告湖北宏鑫建设集团有限公司对上述债务承担共同清偿责任。
三、原告中国工商银行股份有限公司黄冈团风支行对抵押物总路咀镇鄂东水产批发市场12-1-104号房屋享有优先受偿权。
如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2835元，由被告汪启明、梅爱珍、被告湖北宏鑫建设集团有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审判长 何 山
审判员 童新睿
审判员 廖大能
二〇一六年十二月十五日
书记员 罗 静