安徽省天长市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖1181民初715号
原告（反诉被告）：还兵，男，1965年7月20日出生，汉族，大学文化，管理人员，住江苏省南京市雨花台区。
原告（反诉被告）：还寰，女，1993年11月26日出生，汉族，大学文化，公务员，住江苏省南京市雨花台区。
以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刘威佐，江苏纵联律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽天康置业有限公司，住所地安徽省天长市仁和南路与永福路交接东北角20号，统一社会信用代码91341181786542484Y（1-1）。
法定代表人：郭炳梅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李安庆，安徽天申律师事务所律师。
原告（反诉被告）还兵、还寰与被告（反诉原告）安徽天康置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告还兵、还寰和被告安徽天康置业有限公司的委托诉讼代理人李安庆到庭参加诉讼。第二次开庭审理时，原告（反诉被告）还兵，原告（反诉被告）还兵、还寰的共同委托诉讼代理人刘威佐，被告（反诉原告）安徽天康置业有限公司的委托诉讼代理人李安庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告还兵、还寰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按案涉房屋价格235.9万元人民币，继续履行认购协议书；2、依法判令被告按认购价每日万分之五向原告支付迟延履行协议书的违约金516150元，及首付款155万元的利息61514元，合计577664元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月24日，原告向被告购买滁州市来安县汊河新城玫瑰花苑二期S2-1幢658室房屋并支付定金人民币10万元。被告销售人员称该房屋处于抵押状态，房屋总价为310万元，且需要原告支付总价的50%（155万元）用于解押。后双方签订商品房认购协议书，约定2017年4月16日付清155万首付款。2017年4月9日原告向被告支付人民币70万元，余下的75万元因被告于4月13日安排负责销售该房屋的夏经理外出旅游（所有房款均由夏经理收取），故余下的75万元于2017年4月24日付清。夏经理在认购协议上注明2017年6月16日完成解押并与原告签订正式买卖合同。6月16日以后，被告未履行承诺与原告签订正式合同。原告多次催促被告履行合同，被告先是称房屋解押未办好，后又说来安地区网签停止了。事实上，涉诉房屋于2016年11月6日就已经解押，此房屋在销售给原告时就不在抵押状态。2017年8月16日，被告通知原告至售楼处签订正式合同，并要求原告将付款收据、刷卡票据原件交付被告，重新签订一份仅支付80.9万元的合同（此时原告才知晓涉诉房屋网签单价为每平米人民币1万元，涉诉房屋总价为235.9万元。房屋网签备案号：201700059066），原告拒绝。此后，原告多次去售楼处及安徽天康置业有限公司，要求被告完成合同手续，交付房屋，但协商未果。原告认为，被告既不明码标价，也不按照申报价格销售，却利用信息的不对称，采取欺骗，隐瞒的手段与原告签订买卖协议，以达到获取不当收益的目的。被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，采取故意隐瞒订立合同时的重要事实，提供虚假情况，违背了诚实信用的原则。也违反了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳发展的通知》第七条，房地产开发企业应严格按照申报价格，明码标价对外销售规定。现原告诉讼来院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
原告还兵、还寰为支持其主张，向法庭提交了以下证据：两原告身份证复印件，商品房认购协议书，来安县房地产登记申请书，被告销售经理夏继锋的机票（2017.4.13），收据、付款刷卡凭证，赵敏微信祥细资料、中国电信股份有限公司南京分公司通用机打缴费凭证、结婚证，微信号为×××的祥细资料、微信聊天记录，被告安徽天康置业有限公司销售员信息、手机号136××××5039的微信号祥细资料、安徽增值税电子普通发票、微信聊天记录，被告安徽天康置业有限公司企业信息、安徽增值税电子普通发票、短信记录，发改价格[2011]548号、滁政办秘[2017]33号、“关于促进我市房地产市场平稳健康发展新闻发布会”网页，玫瑰花苑户列表。
被告安徽天康置业有限公司辩称：原告诉称事实与事实部分不符，原、被告双方于2017年3月24日就本案所涉的房屋签订商品房认购协议书一份，该协议书约定成交单价为13141.37元/平方米，总价310万元，付款办法约定由原告向被告支付定金10万元，于2017年4月16日前支付155万元的首付款，也就是总房价的50%，于2017年6月16日前到售楼部签订商品房预售合同、补充协议及其它有关文件，并带齐认购书正本，收据及其它手续办理银行按揭手续，提交银行按揭手续资料及交付相关费用，协议约定如果认购方在认购书约定的签约日期前（2017年6月16日）未按上述要求提交资料，按认购书第二条第七款处理（如认购方不履行认购书约定的义务，认购方已交付的定金不予退回，出售方有权另行处置，该物业无需通知认购方）。协议签订后，认购方没有按认购协议约定支付首期款，也没有按认购协议约定在规定的期限内办理银行按揭手续，提交按揭手续资料，更没有到出售方和出售方就本案涉案房屋签订商品房预售合同。因此，认购方已违反认购协议的约定，在出售方多次通知其就案涉房屋签订销售合同及交纳剩余房款无果后，收到认购方向法院起诉要求按2015年房屋备案价格签订商品房买卖合同的要求，原告明显违反了诚信原则，请法院查明事实，驳回原告诉讼请求。
被告安徽天康置业有限公司为支持其主张，向法庭提交了以下证据：来安县人民政府物价局信息公开信息（2017年10月27日来安县发改委发布的来安县商品住宅销售备案价目表-
新江北孔雀城联排别墅备案价格）、2017年12月21日来安县发改委发布的来安县商品住宅销售备案价目表-
安徽天康玫瑰花园别墅备案价格、顺丰快递单、催签合同及办理按揭贷款通知书一份。
反诉原告安徽天康置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认反诉被告违约，原、被告之间就安徽省滁州市来安县汊河新城玫瑰花苑二期S2-1幢658室商品房认购协议书解除，自认购协议解除之日起，反诉原告（出售方）有权另行销售案涉房屋，并无需向反诉被告返还已支付的10万元定金。2、反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉被告还兵、还寰因购买反诉原告安徽天康置业有限公司开发的安徽省滁州市来安县汊河新城玫瑰花苑二期S2-1幢658室商品房，于2017年3月24日与反诉原告签订了一份商品房认购协议书，协议约定所购房屋建筑面积为235.9平方米，单价13500元/平方米，优惠后成交单价13141.17元/平方米，房屋成交总价310万元。认购协议还约定认购方应于2017年4月16日付清首付款155万元并签订《商品房预售合同》，同时带齐申请按揭所需的一切资料办理155万元的银行按揭手续。合同签订后，认购方没有在约定的时间内付清155万元，在2017年4月16日前仅支付80万元，构成违约，认购方也未按照认购协议书中认购条款二、1的约定于2017年6月16日前到售楼部签署《商品房预售合同》、办理银行按揭手续，并提交银行按揭所需资料及交付相关费用。根据该条款的约定，认购方在本认购书约定的签约日期前未按上述要求提交资料，认购方已缴付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无需通知认购方。如出售方同意认购方要求继续履行此认购书，认购方必须按认购价每日万分之五支付违约金。2017年6月16日以后，出售方多次电话、微信通知认购方来签预售合同并办理按揭贷款手续，但认购方总以各种理由拖延不理，出售方房屋销售回款计划被打乱，造成出售方资金紧张，因认购方拖延办理按揭贷款导致出售方迟延偿还他人借款被诉并承担逾期付款违约责任，严重影响了出售方公司正常经营，在此情况下，认购方于2017年8月到售楼部签预售合同时，还要求预售方按备案价1万元每平方签约，希望推翻之前双方的成交价格（单价13141.17元/平方米）。我方认为，双方所签的商品房认购协议书依法成立且合法有效，系双方当时的真实意思表示，系双方就案涉房屋签订商品房买卖合同的预约合同，合同必须遵守，而反诉被告在该预约合同生效后，未能按合同付清首期款，也未能按合同约定履行认购书约定的义务，已经违约，在出售人多次通知其办理按揭手续并签订预售合同时，还要求出售方以2015年的备案价（明显低于认购协议书约定的成交价，更低于市场价）签订正式合同，并拒绝办理相关手续。反诉被告的行为明显违反认购协议书的约定，反诉原告有权要求解除认购协议，并另行销售案涉房屋，以减少反诉被告违约行为给出售方带来的损失，反诉被告应按认购协议书的约定承担违约责任，即已缴付的定金不予退回。请求法院查明事实，驳回反诉被告在本诉中的诉讼请求，支持反诉原告在反诉中的全部诉讼请求。
反诉原告安徽天康置业有限公司为支持其主张，向法庭提交了以下证据：被告公司的营业执照、商品房认购协议书、顺丰快递单、催签合同及办理按揭贷款通知书一份。
反诉被告还兵、还寰辩称：1、原告支付首付款后，多次催促被告办理后续手续，被告均以种种理由拖延，并非原告拒绝签订合同。原告作为购房者是希望能早点取得房屋所有权的，且当时有关部门表态采取多种措施，严控房价上涨，原告已预料房贷利率会上涨，希望尽快办理，结合上述因素，原告没有拖延的事实及动机；2、当时被告并没有提供认购协议书约定的打印件，只给原告看电子件，且房屋价款与认购协议书的价款不符。网签是开发商通过房管局系统自行提交的，网签内的价格与其它信息都是被告自行输入，原告作为购房者不可能改变网签价格。因此，并不是原告提出按备案价格出售，是被告自己对价格进行改变。综上，原告不存在违约行为，被告的反诉请求没有事实及法律依据。
反诉被告还兵、还寰未向法庭提交证据。
案经本院审理认定事实如下：
2017年3月24日，还兵、还寰（乙方）与安徽天康置业有限公司（甲方）签订了《商品房认购协议书》，协议约定乙方认购物业安徽省滁州市来安县汊河新城玫瑰花苑二期S2-1幢658室，建筑（暂测）面积为235.9平方米。该物业成交单价13141.17元/平方米，该物业成交总价310万元，原房屋单价13500元。该协议还约定了付款办法：乙方向甲方支付定金10万元，在签订本协议时支付。1、银行按揭付款首期款1550000元，乙方须于本协议签订之日23日内即4月16日付清并签订《商品房预售合同》，同时带齐申请按揭所需的一切资料办理人民币1550000元的银行按揭手续……该协议也约定了认购条款：1、认购方须于本协议签订之日起×日内，即2017年6月16日前，到售楼部签署《商品房预售合同》、补充协议及其他有关文件，届时请携带以下资料：①认购书正本及身份证明文件正本；②定金收据；③按照认购书约定，缴清签约前应缴房款；④选择按揭付款的客户须在与出售方签署《商品房预售合同》的同时办理银行按揭手续，并提交银行按揭所需资料及缴付相关费用。若认购方在本认购书约定的签约日期前未按上述要求提交资料，按本认购书第二条第7款处理。……6、认购方在签署本认购书时已认真阅读了出售方公示的《商品房买卖合同》及其补充协议、《玫瑰花苑各项收费标准》、《玫瑰花苑前期物业服务协议》、《玫瑰花苑临时管理规约》的范本，认购方声明出售方已就前述文件向认购方进行了充分的说明，认购方已清楚了解并认可上述各项文件之内容，承诺在签署上述各项文件时不再以任何理由向出售方提出修改或增删合同条款的要求，也不以合同条款经磋商无法达成一致为由要求解除认购关系。否则，视为认购方违约，出售方有权将该物业另行出售，并无需返还认购方已付定金。7、如认购方不履行认购书约定的义务，认购方已缴付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无需通知认购方。如出售方同意认购方要求继续履行此认购书，认购方必须按认购价每日万分之五支付违约金。如认购方已履行了认购书的约定的义务，出售方不得将该物业转售第三方，否则双倍返还定金……签订协议的同时，安徽天康置业有限公司在协议书上备注并盖章：此房签订此合同时存在抵押已告知双方，甲方于2017年6月16日前须与乙方签订购房合同并解押。
2017年3月24日，还兵、还寰支付定金10万元。同年4月9日，还兵、还寰向安徽天康置业有限公司转账70万元。4月23日，还兵、还寰向安徽天康置业有限公司来安县公司转账71万元。4月24日，还兵、还寰向安徽天康置业有限公司来安县公司转账4万元。
2017年6月16日，双方未签订《商品房预售合同》。
滁州市房地产管理局网上备案系统显示来安县汊河新城104国道102号玫瑰花苑《玫瑰花苑》S2-1#658室的房屋的网签合同基本信息为房屋建筑面积235.9平方米，房地产总价2359000元，房屋类型住宅，房地产权证号来国用（2010）第04**号，预售许可证号来（2015）房预售许可证第044号，甲方安徽天康置业有限公司，乙方还兵，草签日期2017年8月10日，签订日期2017年8月15日。办理网签后，安徽天康置业有限公司通知还兵、还寰签订《商品房预售合同》，因还兵、还寰发现网签价格低于《商品房认购协议书》约定的价格后要求安徽天康置业有限公司以网签备案价格来购买该房产而发生争议，双方未签订《商品房预售合同》。此期间，该房屋的备案价格系2015年9月办理，价格为9000元/平方米，允许30%浮动。
2017年8月24日，安徽天康置业有限公司通过顺丰速运向还兵、还寰邮寄催签合同及办理按揭贷款通知书，该通知书内容如下：敬启者还兵、还寰……现阁下已经逾期办理按揭贷款和签订《商品房买卖合同》手续达【10】日，上述行为已经违反了《商品房认购协议书》的约定，致使我公司利益受损。现我司郑重告知阁下，请务必于收到本《催办函》之日起【3】日内，前往【来安农商银行汊河支行】办理按揭贷款手续并签订《商品房买卖合同》，并按【认购款】金额的【0.05】%/日的标准向我司支付违约金，否则，我司将依据合同约定以及法律规定采取对阁下不利的法律措施，因此造成的一切损失和风险将由阁下承担……
截止还兵、还寰起诉，双方未签订《商品房预售合同》。案经本院开庭审理，双方亦未对该房产的价格达成一致意见，调解不成。
本院认为：本案争议的焦点为，1、《商品房认购协议书》的性质、效力问题;2、原告要求被告按案涉房屋价格235.9万元人民币，继续履行《商品房认购协议书》有无事实及法律依据；3、未签订《商品房预售合同》的责任在谁；4、《商品房认购协议书》是否应该解除，如果解除该如何处理？
关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。涉案《商品房认购协议书》不具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的主要内容,仅就商品房的位置、面积、房屋单价、购房款总价、定金等进行了约定,其目的是为了保证合同双方能够按照协议约定签订商品房买卖合同,其性质属于预约合同。还兵、还寰与安徽天康置业有限公司签订的《商品房认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。
关于争议焦点二，原告还兵、还寰经法庭释明后两次变更诉讼请求，最终其诉讼请求的第一项变更为“依法判令被告按涉案房屋价格235.9万元人民币，继续履行认购协议书”。首先，商品房买卖是市场行为，开发商可以自主决定商品房价格。开发商对其违反备案价销售的行为可能面临责令限期整改、罚款等行政处罚的法律后果。因此，开发商高于备案价销售房屋的行为并不等同于价格欺诈。是否构成价格欺诈，应该从合同法的角度出发，从交易一方是否利用另一方获取交易信息上的弱势地位，是否利用双方交易信息的不对称，是否通过欺骗或误导方式诱骗另一方完成交易等方面进行审查。按照一般的生活常识可以判断，本案还兵、还寰在购房前必然会通过多种途径了解玫瑰花苑楼盘以及与其同地同档次的周边楼盘的价格信息，在进行全面比较后才会以总价310万元的价格购买滁州市来安县汊河新城玫瑰花苑二期S2-1幢658室房屋。且原告还兵、还寰并未举证证明被告安徽天康置业有限公司使用了虚假或者不规范的价格标示误导其购房，故在双方签订《商品房认购协议书》的过程中并不存在价格欺诈。故原告要求变更合同价款的诉讼请求本院不予支持。其次，原告还兵、还寰要求继续履行认购协议书，但未明确继续履行的内容，是继续签订《商品房预售合同》？还是交付房屋？该项诉讼请求不明确，另基于缔约自由原则，预约合同不适用继续履行，故原告还兵、还寰要求继续履行认购协议书的该项诉讼请求本院依法予以驳回。
关于争议焦点三，双方签订的《商品房认购协议书》是对双方交易房屋有关事宜的初步确认,应当按照约定全面履行自己的义务。反诉原告安徽天康置业有限公司认为反诉被告还兵、还寰未在约定时间付清首付款构成违约，因反诉原告已接收反诉被告的房款首付款且未主张违约后果和责任，应视为同意继续履行合同。反诉原告安徽天康置业有限公司认为反诉被告还兵、还寰未在约定时间、约定地点签订商品房买卖合同已构成违约，因反诉原告陈述其在2017年6月16日后多次电话、微信通知反诉被告签订预售合同和办理按揭贷款手续，并且经查明其于2017年8月15日对该涉案房产办理了网签，应视为反诉原告仍同意继续履行合同。但安徽天康置业有限公司在滁州市房地产管理局网上备案系统上备案该涉案房屋总价格为2359000元，也就是意味着该涉案房产可能出现两份价格不同的《商品房预售合同》，还兵、还寰发现备案价与约定价格不一致后未同意与安徽天康置业有限公司签订《商品房预售合同》。故《商品房预售合同》未签订的责任在安徽天康置业有限公司。
关于争议焦点四，本案中还兵、还寰虽然要求继续履行合同，但是又不同意以《商品房认购协议书》约定价格购买涉案房屋。如果不解除《商品房认购协议书》，则该合同的履行将遥遥无期，争议双方的法律关系也将处于长期的不确定状态,合同目的也无法实现，因此本案的《商品房认购协议书》应当予以解除，还兵、还寰的购房款145万元亦应当予以返还。至于定金10万元是否应该返还，因安徽天康置业有限公司在签订《商品房预售合同》的过程中存在过错，安徽天康置业有限公司应双倍返还还兵、还寰已支付的10万元定金。因《商品房认购协议书》并未对违约金作明确约定，故原告还兵、还寰请求被告安徽天康置业有限公司支付违约金516150元缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原告还兵、还寰关于利息的主张，本院依法支持自最后一次交付房款次日起按年利率6%计算至实际返还房款之日止的利息。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：
一、解除双方于2017年3月24日签订的《商品房认购协议书》；
二、被告（反诉原告）安徽天康置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）还兵、还寰返还购房款145万元及双倍定金20万元；
三、被告（反诉原告）安徽天康置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）还兵、还寰赔偿购房款145万元的利息（利息自2017年4月25日起按年利率6%计算至实际返还房款之日止）；
四、驳回原告（反诉被告）还兵、还寰的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）安徽天康置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费31600元，由原告（反诉被告）还兵、还寰负担15800元，由被告（反诉原告）安徽天康置业有限公司负担15800元。反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）安徽天康置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 李锦章
人民陪审员 郑同祥
人民陪审员 殷志强
二〇一八年七月十九日
法官 助理 朱海清
书 记 员 鄂丽蓉
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。