上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初15707号原告：上海泖峰汽车塑料有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞小明，总经理。委托诉讼代理人：俞承杰，男。委托诉讼代理人：沈仁良，男。被告：上海赢鑫家具有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴治海，总经理。委托诉讼代理人：胡儒金，男。原告上海泖峰汽车塑料有限公司诉被告上海赢鑫家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2017年11月7日和2017年12月6日两次公开开庭进行审理，原告法定代表人俞小明、委托诉讼代理人俞承杰、沈仁良，被告的委托诉讼代理人胡儒金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海泖峰汽车塑料有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年3月24日签订的《房屋租赁合同》；2、被告将租赁房屋腾空交付原告；3、被告支付原告租金(按照每月人民币11,666元，自2017年1月1日计算至实际交房之日止)。事实与理由：2014年3月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区练塘镇前进街XXX号房屋出租给被告，总面积1,931平方米，租赁期限为2014年5月1日至2024年4月30日止，年租金14万元，先付后用，租金三个月一付。被告自2017年1月1日至2017年9月30日的租金至今未付，根据合同约定，被告拖欠租金达2个月以上，原告有权终止合同并收回房屋。原告认为被告拖欠租金已达2个月以上，且擅自拆改承租房结构，异地经营无合法经营手续，故要求解除合同。被告上海赢鑫家具有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的租赁合同尚未到期，原告主张解除合同无依据。2015年2月13日，原告向案外人上海马德实业有限公司(以下简称马德公司)借款100万元，因原告未能按期还款，2016年2月13日，原告、被告与马德公司签订《延续借款协议书》，约定被告租金由马德公司收取作为借款利息，被告已经向马德公司支付租金至2018年1月31日。针对被告搭建隔层问题，被告租赁房屋后进行了内部装修，租赁时厂房内原有简易隔层，被告进行了加固和装修，原告当时的法定代表人许根生是口头同意的，被告承租至今原告从未阻挠过，也未提出过异议。针对异地经营问题，相关部门要求被告税收本地缴纳，故被告注册在练塘镇，被告至今未因异地经营被相关部门处罚过。本院经审理认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区练塘镇前进街XXX号，房地产权利人为原告，土地用途为工业工地。2014年3月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋，总面积1,931平方米，租赁面积为1,080平方米，另851平方米，出租给乙方，用途为生产车间、仓储。租赁期限自2014年5月1日起至2024年4月30日止，年租金为14万元，现付后租，按三个月结算，每三个月的前一个月的15日交付甲方。乙方应预交押金，房屋押金为2万元，水电费押金暂抵押0.5万元。如因生产需要变动甲方原有房屋结构的或在厂区内改建、搭建建筑物的，应事先征得甲方同意，并承担改建、搭建由此出现的相应责任。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋，造成损失乙方承担……(3)擅自拆改承租房结构；(4)拖欠租金达2个月以上的；(5)利用承租房进行违法活动的。甲方土地房屋需要资产转让或改变使用性质时，甲方应提前3个月通知乙方，乙方应理解服从，不作违约。合同另约定了其他权利义务。被告承租后，将北面厂房内部搭建了隔层。2015年2月13日原告与马德公司签订《借款协议书》，约定原告向马德公司借款100万元，借款期限一年，自2015年2月13日至2016年2月13日止，月利息12%，年利息144,000元。到期一次支付利息及本金。推迟归还违约金，按借款总额1%按日计算。2016年2月13日，原告与马德公司签订《延续借款协议书》，约定马德公司出借原告100万元，从2016年2月13日至2016年12月13日，借款月利息13.6%，借款10个月利息合计136,000元。2015年2月13日至2016年2月13日借款100万元利息为144,000元。两项利息共计280,000元，原告出借给被告、上海沁鑫家具有限公司(以下简称沁鑫公司)的系争房屋2016年2月1日至2017年1月31日租金280,000元由马德公司收取，抵消两项利息。原告向马德公司延续借款100万元，借款期限10个月，2016年2月13日至2016年12月13日，到期归还本金100万元，推迟归还违约金，按借款总额1%按日计算。到期不能归还，2017年2月1日至2024年2月1日原告出借给被告、沁鑫公司两家厂房租金每年28万元(28万元租金是原告向马德公司借款100万元本金每年的利息28万元)由马德公司收租金。到期归还本金100万元，推迟归还违约金按总额2%，按日计算。被告和沁鑫公司在该协议上盖章确认。2017年7月17日，原告通过微信向被告发送《通知》，表示因被告租金拖欠到现在未支付，原告与被告多次协商、催讨，但被告不理不睬，经原告董事会商议决定，被告已违反了租房协议中的相关条款，原告决定收回厂房，请被告于2017年8月31日前自行搬出厂房。被告回复表示原告先违约，电通了马上就付。2017年7月18日，原告通过微信向被告发送《回复》，表示：1、因被告拖欠房租一事，原、被告于2017年7月4日在马德公司协商过一次，被告按期交房租，整理出由于用电没有落实好造成的实际损失，原告向供电部门申请变压器减容，定于7月7日上午继续在马德公司进行商谈，但被告未能按期前来协商，也没按期交房租及告知实际损失，原告多次催促，被告不理不睬，由于被告既违约，又没有诚意商谈，故原告决定终止双方租房协议，通知被告于2017年8月31日前搬离厂房。2、原告于2017年7月4日向供电部门申请编号为XXXXXXXXXX的变压器减变容量，供电部门已回复不能减容，即前进街XXX号厂房没有电源，不适宜再租赁。3、租赁协议中有条款说明，原告资产转让等重大事项可终止租房协议。2016年，因原告欠电费，系争房屋被供电部门断电，至今没有恢复供电。审理中，原告表示经与马德公司法定代表人联系，马德公司表示被告租金已交至2018年1月底。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、上海市房地产权证、照片、微信聊天记录、借款协议书、延续借款协议书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。原告认为：1、被告逾期缴纳租金超过2个月，原告有权解除合同。虽然马德公司确认被告租金已经交至2018年1月底，但是未提供凭证。2、2017年5、6月被告未经原告同意擅自在北面厂房内部搭建了隔层，改变了房屋结构，原告有权解除合同。3、被告企业未注册在系争房屋内，属于异地经营，原告有权解除合同。被告认为：1、因为原告断电，被告要求原告通电未果，所以没有及时缴纳租金，但是被告于2017年7月16日、10月19日两次向马德公司支付了租金，租金已经付至2018年1月31日。2、被告承租房屋时，北面的房屋原有简易隔层，被告租赁后在2015年将原有隔层拆除，重新建造了隔层用于堆放物品。2017年3月原告将隔层重新装修。被告承租时原告原法定代表人为许根生，其同意被告建造隔层，原告在起诉前从未就隔层提出过异议，原告变更后的法定代表人是找被告协商提高租金未果而起诉的。3、被告租赁后根据相关部门的要求，将公司注册在青浦区练塘镇。为此，被告提供了：1、马德公司出具的租金收款凭证、证明、阁楼搭建合同、室内装修合同、收据、环保现场核查报告、整治核查表、排污申报表。原告对上述证据不予认可，认为马德公司出具的证明内容不实，被告注册地与系争房屋不一致。被告另申请马德公司员工李继兵出庭作证，证人陈述被告未拖欠马德公司租金，被告承租时北面房屋有隔层，证人陈述代表马德公司，为此证人还提供了马德公司的授权委托书。原告认为证人无某陈述系争房屋的门牌号，陈述不真实。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。针对租金支付问题，原告作为出租方，有义务提供能正常使用的房屋，系争房屋自2016年起被断电，至今未恢复供电，对被告生产经营产生一定影响。根据原告、被告与马德公司之间的协议，因原告未按时归还借款，2016年2月1日起之后的租金由马德公司收取，现马德公司确认被告未拖欠租金，租金已经支付至2018年1月31日，故原告以被告逾期支付租金为由要求解除合同并要求被告支付租金的意见本院不予支持。针对被告在系争房屋中搭建隔层，原告向被告发送的两次解除合同通知均未提及该因素，结合被告提供的证据、马德公司的陈述，本院有理由相信被告在承租后即搭建了隔层，原告作为出租方，日常需要收取租金和水电费，对房屋的状况应该是知晓的，原告在长时间内未提出异议，现以该理由要求解除合同，本院不予支持。针对被告经营手续是否合法，本院认为合同中未约定被告未在系争房屋中注册经营原告有权解除合同，相关经营手续由行政部门管理，原告无权以此为由要求解除合同。综上，对原告的全部诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海泖峰汽车塑料有限公司的全部诉讼请求。本案受理费2,400元，减半收取计1,200元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一八年一月八日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。