浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2939号
上诉人（原审原告）：温州天乙物业管理有限公司。
法定代表人：陈颖汉。
委托代理人：曹开阳。
被上诉人（原审被告）：黄王国。
原审第三人：温州市惠中物业管理有限公司。
法定代表人：吴绿妹。
委托代理人：陈小雁。
上诉人温州天乙物业管理有限公司（以下简称“天乙物业公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯梧民初字第127号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，天乙物业公司于1999年7月7日成立，其与温州庆丰房地产开发有限公司（站南商贸城小区开发商）签订《委托物业管理合同》，约定由天乙物业公司负责对站南商贸城小区进行物业管理。天乙物业公司与黄王国于2004年11月5日签订《物业管理公约》，约定天乙物业公司为黄王国提供物业服务。双方约定物业服务费按每月每平方米1.5元收取。2008年1月24日，站南商贸城小区业主大会决议，解聘天乙物业公司。2008年4月17日，站南商贸城小区业主委员会与第三人温州市惠中物业管理有限公司（以下简称“惠中物业公司”）签订《物业服务合同》，约定站南商贸城小区由第三人惠中物业公司提供物业服务，住宅物业费按0.6元每月每平方米计收，高层物业费按1元每月每平方米计收，商业按1.5元每月每平方米计收，物业服务期限自2008年4月25日起至2013年4月24日止。2008年11月24日，因站南商贸城业主委员会与温州市庆丰房地产开发有限公司、天乙物业公司的一系列矛盾激化，经政府部门协调，站南商贸城纠纷协调小组制定会议纪要，会议纪要形成的初步处理意见包括在相关产权及物业服务用房问题明确后，商贸城内实施商住分离的物业服务模式，并对小区公共配套设施、物业服务用房等相关内容进行了明确，但未明确物业服务的具体内容，亦未明确商住部分由天乙物业公司管理，其中会议纪要第四条内容为商住分离问题，第一款内容为“小区将公用配套设施（包括排污管道、排水设施。水泵房、消防、监控等设施设备）独立分开，其改造费用由温州市庆丰房地产开发公司负责”。第二款的内容为“小区商场部分的安全问题由钟松和女士聘请的安防人员做保障，发生的一切安全问题自行负责”。第三款内容为“小区公共部位卫生清理问题，按小区内外划分，内部由业主聘请的物业公司负责清洁管理，小区外围清洁由商业业主负责清洁、管理。商业部分的卫生清理由商业业主自行负责”。2013年4月1日，站南商贸城小区业主委员会与第三人惠中物业公司续签《物业服务合同》，约定物业服务期限为2013年4月24日至2014年4月24日，服务期限届满前3个月，站南商贸城小区业主委员会未将续聘或解聘意见通知第三人，视为同意续聘，服务期限自动延续1年，物业服务费约定不变。惠中物业公司在站南商贸城小区提供物业服务的期限截止至2015年4月。另查明，黄王国系站南商贸城C幢26-2、28-2两处房产的业主，两处房产的面积均为22.32平方米，其中C幢28-2室房产已于2011年11月9日发生产权变更。黄王国已向天乙物业公司支付2008年1月份前的物业服务费。
天乙物业公司于2015年6月18日以物业服务合同纠纷为由，向原审法院起诉，称：黄王国系站南商贸城C幢26-2、27-2室的业主，其所有的房产建筑面积为44.64平方米。天乙物业公司系黄王国所在小区的物业管理公司，依法向黄王国提供物业管理有偿服务，根据温州市物价局文件温价房（2001）175号的规定，每月每平方米物业管理费为1.5元。2008年1月至2015年5月黄王国结欠的物业管理费为5960元。故请求判令黄王国支付物业管理费5960元并支付违约金（从起诉之日起按每日万分之二点一计算至实际履行完毕之日止）。
黄王国在原审答辩称：黄王国原来就是业主委员会的成员，2008年小区成立业主委员会后，就解聘了天乙物业公司，聘请了第三人作为物业服务公司，后来一直就向第三人缴纳物业管理费。会议纪要没有确定商住部分由天乙物业公司提供物业服务。2008年5月份前的物业管理费已经向天乙物业公司缴纳。黄王国现仅有C26-2一处房产，还有一处房产已经转让。
原审第三人惠中物业公司在原审述称：1.2008年1月24日，站南商贸城小区业主大会已经决议解聘天乙物业公司；2.2008年4月25日至2015年4月30日止，包括本案黄王国在内的站南商贸城小区由站南商贸城小区业主委员会委托第三人提供物业服务。
原判认为，本案的争议焦点为黄王国是否应当履行支付物业服务费的义务，可从如下几方面进行分析：一、天乙物业公司与黄王国已经解除物业服务合同关系。《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》均规定，物业服务区域内全体业主组成业主大会，一个物业服务区域成立一个业主大会。业主委员会执行业主大会的决定事项，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主有权决定选聘和解聘物业服务企业。站南商贸城小区业主委员会已于2008年1月24日解聘天乙物业公司，并于2008年4月24日聘用惠中物业公司为该小区业主提供物业服务，根据有关法律规定，站南商贸城小区业主委员会关于解聘、聘用物业服务企业的行为对黄王国具有约束力。双方签订的《物业管理公约》未约定履行期限，黄王国可随时解除合同。在实际履行过程中，黄王国从2008年4月24日开始没有向天乙物业公司缴纳物业服务费，并一直向惠中物业公司缴纳物业服务费，说明黄王国没有继续聘用天乙物业公司提供物业服务，应认定为黄王国通过自己的行为作出解除与天乙物业公司的物业服务合同的意思表示，综上，可认定黄王国与天乙物业公司已解除物业服务合同关系。二、合同应当是双方当事人达成的意思自治，会议纪要不具有约束天乙物业公司、黄王国或第三人的合同效力。天乙物业公司称在惠中物业公司入驻小区后，天乙物业公司和第三人产生了矛盾，在纠纷解决的过程中由相关部门出台了会议纪要，天乙物业公司是根据会议纪要的内容对小区商住部分进行物业服务。但会议纪要没有说明商住分离的物业服务模式的具体规定，也没有说明由天乙物业公司对小区商住部分提供物业服务，只是明确了物业服务用房、公共配套设施的使用，且会议纪要明确“小区公用部位卫生清理问题，按小区内外划分，内部由业主聘请的物业公司负责清洁管理，小区外围清洁由商业业主负责清洁、管理。商业部分的卫生清理由商业业主自行负责”，会议纪要包括上述条款在内的内容并不能证明会议纪要有明确商住部分是由天乙物业公司管理，相反能证明小区的商业部分的卫生清洁等工作由业主自行负责，并不是由天乙物业公司负责。该会议纪要也不能证明业主委员会已与天乙物业公司及惠中物业公司达成一致协议。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门只是负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，会议纪要不能代表业主行使聘用物业服务企业的权利。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，涉诉会议纪要仅就站南商贸城存在的问题及纠纷提出的解决方案，不是黄王国与天乙物业公司双方自愿平等协商共同签订的民事合同。因此会议纪要不具有合同效力，天乙物业公司依据会议纪要履行物业服务合同并要求黄王国支付物业服务费依据不足，不予支持。三、第三人已为黄王国提供物业服务。第三人惠中物业公司与站南商贸城小区业主委员会签订物业服务合同后，为小区业主提供物业服务，黄王国也一直向第三人缴纳物业服务费，说明黄王国确认系第三人提供相关物业服务，并没有确认天乙物业公司提供物业服务。如果2008年4月24日以后，仍由天乙物业公司为黄王国提供物业服务，黄王国却向第三人缴纳物业服务费，而天乙物业公司没有提供证据证明长期有向黄王国催讨物业服务费，且连业主产权变更也不知晓，显然与常理不符。据此，可以认定2008年4月24日以后，站南商贸城小区由第三人提供物业服务，天乙物业公司主张由其提供物业服务，证据不足，不予认定。综上，天乙物业公司与黄王国的物业服务合同已经解除，天乙物业公司在2008年4月24日以后没有与黄王国重新确立物业合同关系，天乙物业公司要求黄王国支付之后的物业服务费不予支持。关于天乙物业公司要求的2008年1月至4月的物业服务费，因双方在该段期间内存在物业服务合同关系，黄王国未提供证据证明已经支付该段期间的物业服务费，故对天乙物业公司要求黄王国支付2008年1月至4月的物业服务费的请求予以支持，该期间内黄王国应付的物业服务费为268元。黄王国未按期缴纳物业服务费，已经构成违约，天乙物业公司现要求黄王国从起诉之日起按每日万分之二点一计算违约金，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条第（四）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、黄王国应于判决生效之日起10日内偿付天乙物业公司物业管理费268元并支付违约金（按每日万分之二点一，从2015年6月18日起开始计算至判决确定的履行之日止）；二、驳回天乙物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由天乙物业公司负担24元，由黄王国负担1元。
宣判后，天乙物业公司不服，向本院提出上诉，称：站南商贸城小区于2008年1月24日成立了业主委员会，并于2008年4月24日聘请惠中物业公司为该小区业主提供物业服务，后发生家得福打砸抢事件。事件发生后，在瓯海区政府的协调下，温州庆丰房地产开发有限公司及上诉人代表钟松和、站南商贸城业主委员会成员及业主代表已经于2008年11月24日签订了《会议纪要》，根据该《会议纪要》的规定，站南商贸城实行商住分离，商业用房部分由钟松和及其聘请的上诉人提供物业服务。被上诉人的用房明显不属于住宅用房，所以上诉人对被上诉人享有物业管理的权利和义务。且上诉人也按照该《会议纪要》的内容一直履行着物业服务的义务。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人黄王国答辩称：其曾是业主委员会的成员之一，业主委员会已经于2008年1月4日解聘了天乙物业公司，并与第三人惠中物业公司签订了物业服务合同。2008年5月份前的物业管理费其也已经向上诉人缴纳，一审判决其支付物业管理费用也是不合理的，即使对方要求支付物业费，也已超过两年的诉讼时效，不应予以支持。后在二审审理过程中，其明确表示服从一审的判决，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审第三人答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人与上诉人之间的物业服务合同关系已经于2008年4月终止。涉案小区在2008年4月之后都是由第三人为被上诉人提供物业服务的。上诉人主张涉案小区实行商住分离的物业管理模式没有事实和法律依据，一个小区只能由一个物业进行管理。综上，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
在二审审理期间，上诉人天乙物业公司向本院提交了（2010）温瓯民初字第456号判决书，证明站南商贸城实行商住分离的物业管理模式，惠中物业公司仅对涉案小区的住宅部分提供物业服务。
被上诉人认为，该证据与本案没有关系。站南商贸城小区中在开发商名下的房产是由天乙物业公司提供物业服务，但是卖出去的房子则都是由惠中物业公司提供物业服务的。
原审第三人惠中物业公司认为，一、该证据不属于二审新证据。二、其对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为该证据不能证明上诉人的待证事实。该证据并没有认定涉案小区实行商住分离的物业管理模式，也没有认定上诉人系为涉案小区商业部分提供物业服务。所以该份证据不能证明上诉人的待证事实。
本院认为，该份判决书虽然写到《会议纪要》中有提及商住分离的物业管理模式，但并没有明确涉案小区实际实行的是商住分离的物业管理模式，亦没有涉及必须由天乙物业公司对涉案小区的商业部分提供物业服务，所以该份证据不足以证明上诉人的待证事实。故对该份证据不予采纳。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，业主有权决定选聘和解聘物业服务企业；业主委员会执行业主大会的决定事项，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，虽然上诉人天乙物业公司与被上诉人于2004年11月5日签订了《物业管理公约》，但是被上诉人所在的站南商贸城小区业主委员会已经于2008年1月24日解聘了上诉人，并于2008年4月24日聘用惠中物业公司为该小区业主提供物业服务。被上诉人在2008年4月24日之后没有向天乙物业公司缴纳物业服务费，而是向第三人惠中物业公司缴纳物业服务费。故被上诉人与上诉人天乙物业公司之间的服务合同关系已经于2008年4月24日解除。关于上诉人天乙物业公司主张《会议纪要》明确站南商贸城小区实行商住分离的物业管理模式而上诉人系商住部分的物业服务公司的问题，《会议纪要》并不能剥夺业主自主选聘和解聘物业服务企业的权利，况且《会议纪要》实际上也没有明确天乙物业公司为站南商贸城小区商住部分的物业服务公司。故上诉人天乙物业公司要求被上诉人黄王国支付2008年4月24日之后的物业管理费，缺乏相应的依据，不予支持。综上，上诉人天乙物业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人温州天乙物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 厉 伟
审 判 员 吴跃玲
代理审判员 潘文舒
二〇一五年十二月十六日
代书 记员 叶冰夫