北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6519号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张春莉，女，1984年4月22日出生，汉族，无业，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：孙敬仪，北京市两高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高敬，北京市两高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：闫晓飞，女，1978年2月4日出生，汉族，北京山谷云天医疗器械有限公司总经理，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：赵化鹏（闫晓飞之夫），男，1978年4月3日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：于飞，北京厚大合川律师事务所律师。
上诉人张春莉因与被上诉人闫晓飞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初64292号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张春莉上诉请求：1.撤销（2016）京0105民初64292号民事判决书第一项，依法发回原审人民法院重审或者查清事实后改判闫晓飞继续履行与张春莉于2016年06月06日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），配合张春莉办理涉案房屋的有关手续。2.撤销（2016）京0105民初64292号民事判决书第二项。3.撤销（2016）京0105民初64292号民事判决书第三项，依法发回原审人民法院重审或者查清事实后改判闫晓飞向张春莉赔偿经济损失人民币3万元。4.本案诉讼费由闫晓飞承担。
主要事实和理由：一、一审法院并未就闫晓飞是否在签订《涉案合同》之时就已经知晓张春莉不具备购房资格予以审理，也未就履行该合同过程中涉案合同是否具备解除条件予以审理，属于认定事实不清，证据不足。
（一）根据《涉案合同》特别约定条款可知，闫晓飞在签订合同之时就已知晓张春莉不具备购房资格一事。1.张春莉在签订《涉案合同》时，即已告知闫晓飞暂时不具备购房资格，正是基于该情况，房屋中介方才在《涉案合同》中增加“特别约定”条款，以备在合同约定应当办理购房相应手续时解决张春莉不具备购房资格的问题。2.《涉案合同》特别约定条款非第十三项项下内容，而是单独列明，且特别约定及是否同意接受该条款均是采用特别标注的方式列明，以便引起当事双方的注意。3.闫晓飞是一名自2005年即已在北京市执业的专职律师，其对于特别约定条款的重视程度以及理解能力应当明显优于普通人。且特别约定即位于闫晓飞签字上方，又以显著标识予以标注，其推脱不清楚该条款的解释显然有悖常理。基于上述内容，闫晓飞应当在签订合同之时便知道张春�暂时不具备购房资格，有可能造成双方签订的《涉案合同》中的买房人最终不是张春莉，该风险闫晓飞充分理解并能够予以接受，方才签订了《涉案合同》。
（二）《涉案合同》履行过程中，并非仅由于张春莉不具备购房资格而没有在约定的9月1日办理贷款手续，闫晓飞向中介方告知该日期其不在中国，鉴于此双方才没有在约定日期办理相关手续。根据张春莉在一审提交的中介方华中公司2016年11月9日出具的“事实证明”及闫晓飞提交的微信语音证据均能够证明，闫晓飞据以解除合同的内容并非完全出于张春莉的原因，闫晓飞告知中介方不在中国，无法于约定时间办理购房手续，中介方考虑到张春莉暂时无法具备资格，故告知闫晓飞等其回到中国再行商定，且在语音中也告知了闫晓飞关于张春莉取得资格的时间，当闫晓飞收到这一语音时明显不属于刚刚知�张春莉不具备购房资格的态度，其并没有当即表示不予同意，也没有质问张春莉不具备资格一事。因此，闫晓飞以9月1日作为纠纷产生的起始点按照《涉案合同》约定计算行使解除权的时间明显不妥，且闫晓飞在被明确告知9月27日可以办理购房手续的情况下故意在此之前发出解除函，其解除合同的真正目的是需要抬高涉案房屋售卖价格，取得更高收益。
二、一审法院确认张春莉在一审辩论终结前已经取得购房资格且被明确告知可以全款购买房屋的情况下，无视《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》的规定，确认《涉案合同》予以解除，既违背了政策制定的初衷，也与审判精神相悖，属于适用错误。《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若�问题的会议纪要》第五条明确规定房屋买受人要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方虽未办理网上签约，但买受人家庭（含夫妻双方及未成年子女）具备“京十五条”规定的购房资格的，可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记；不具备资格的，法院应向当事人释明其可以变更诉讼请求，即要求解除买卖合同；经释明当事人变更请求的，按本纪要第三条的内容处理，当事人坚持要求继续履行的，判决驳回其诉讼请求。第八条规定当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一方当事人要求继续履行的，不予支持，但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外；合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定。根据该规定，张春莉已经在规定期限内取得�房资格，且张春莉并未同意解除合同，并在法定异议期限内要求继续履行《涉案合同》，在《涉案合同》不存在任何履行障碍的情况下，应当判令继续履行《涉案合同》。
三、张春莉没有严重过错，造成《北京市存量房屋买卖合同》不能适当履行并非完全由于张春莉一方原因，故不应当判令张春莉承担定金罚则。
闫晓飞辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。1.一审法院已经就张春莉是否在签订合同之时告知其不具备购房资格的事情进行审理，没有遗漏相关案件事实。2.关于本案是否应当适用北京市高级人民法院相关会议纪要的相关规定，闫晓飞认为首先应当根据合同法的相关规定审查上诉人是否在合同履行过程当中违反合同约定，再适用相关会议纪要的精神。一审适用法律正确。3.张春莉在履行合同过程中，违反合同约定，不能按期�付相关购房款，属于严重违反合同约定，应当承担定金罚则。
张春莉向一审法院起诉请求：1.请求判令闫晓飞继续履行双方2016年6月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，配合张春莉办理北京市朝阳区××号房屋的有关手续，具体包括在张春莉完成购房资格核验之后5日内配合张春莉办理该房屋买卖合同的网签手续，并在网签手续办理完毕后10日内配合张春莉办理银行贷款申请手续，并在批贷后5日内办理该房屋的过户手续，将房屋过户至张春莉名下，并在过户当天将上述房屋交付张春莉。2.请求判令闫晓飞赔偿张春莉经济损失3万元。
闫晓飞向一审法院反诉请求：1.请求法院确认双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2016年9月26日解除；2.请求法院判令对张春莉适用定金罚则，闫晓飞有权扣留其定金60万元；3.请求判令张春莉承担公证费3800元。
一审法院认定事实：2016年6月6日，张春莉作为买受人（乙方），闫晓飞作为出卖人（甲方），双方在北京华中房地产经纪有限公司（以下简称华中公司）居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定闫晓飞向张春莉出售坐落于北京市朝阳区××号的房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积166.92平方米，该房屋未设定抵押。买卖合同第四条约定，该房屋成交价为1005万元，成交价包括：房价款、现有公共维修基金、装修及附属配套设施、搬迁补偿金等；买受人在签订合同时支付定金60万元，该笔定金作为购房款的一部分（说明：于2016年6月6日支付定金10万元，于2016年6月20日前支付剩余定金50万元）。双方的交易流程为：1、双方应于2016年9月1日前（含当日）办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为620万元，具体金额按实际情况而定；2、买受人应按如下约定支付购房首付款：买受人以自行交接的方式，于2016年9月30日前支付出卖人购房款325万元；3、双方应于买受人所申请的贷款获得批准后十个工作日内办理申请该房屋的所有权转移登记手续。第四条第（六）款约定，贷款部分房款按银行及公积金管理中心的规定由其直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理该房屋的抵押权登记手续，买受人已获得贷款批准，但批准的贷款数额不足拟贷款金额的，买受人应于办理申请该房屋的所有权转移登记手续前补齐购房款。买卖合同第五条约定，出卖人应于2016年8月1日前将该房屋交付买受人（放家具，不居住）。买卖合同第六条约定，合同履行过程中应缴纳的各项税款由买受人承担。买卖合同第十条约定，若逾期履行义务，自逾期之日起违约方按合同约定成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金�如遇税费调整还应赔偿守约方多缴纳的税费，合同继续履行，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同；任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按本合同约定成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。买卖合同第十三条特别约定：出卖人同意买受人可以单方面书面指定将该房屋的权属登记给第三人，同意以第三人作为购买人办理网上签约备案，买受人保证已经征得第三人的同意并且买受人仍应按本合同及相关协议履行义务。
张春莉于2016年6月5日向闫晓飞支付合同定金10万元，上述买卖合同签订后，张春莉又于2016年6月20日支付闫晓飞定金50万元。2016年9月起，双方就上述买卖合同的履行问题产生争议。经查，双方在上述买卖合同中对于网上签约备案的事宜未进行约定，亦未就此达成补充协议；张春莉、闫晓飞和华中公司在2016年6月6日曾签署《居间服务合同》，其中第三条第3款约定双方授权华中公司办理网上签约手续，但对于办理时间亦未明确约定。诉讼中，闫晓飞认为根据有关政府文件要求及有关办理银行贷款的流程要求，在办理银行贷款之前必须签署网签合同，同时网签合同需要核验买受人的购房资质，双方在居间服务合同中均委托华中公司办理网签手续，在买卖合同签署之后至2016年9月1日期间，张春莉和华中公司均可以自行办理网签手续，之所以未办理的原因是张春莉没有购房资质。张春莉称网签合同并非申请贷款要求的文件，在房屋交易实践中，可以先行申请办理贷款手续，待网签完成以后再向银行提供网签合同。经询，张春莉称其在2016年9月1日之前均不具备办理涉案房屋网签合同的条件，其在2016年8月底9月初通过华中公司与闫晓飞沟通办理贷款事宜，当时闫晓飞提出自己在外国，回国后再商量这个问题，其考虑自己当时也不具备购房资格，所以也未向闫晓飞提出办理网上签约备案的第三人。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
一、诉讼中，关于张春莉何时具备在本市购房资质的问题，双方产生争议。经查，张春莉与袁×原系夫妻关系，二人名下原均登记有房屋，后二人于2016年7月18日登记离婚。诉讼中，张春莉称其本人在2016年12月1日将名下原有房屋出售并过户至买受人名下从而具备在京购房资质，并称袁×在2016年9月27日具备购房资质。对此，张春莉提交其社会保险参保人员缴费信息、其与案外人刘×在2016年10月31日签订的关于其名下房屋的网签备案买卖合同及2016年12月1日的不动产登记申请审批表加以佐证，闫晓飞认为上述证据不能证明张春莉具备购房资质的具体时间。审理中，张春莉在2016年12月22日通过朝阳区房屋登记发证大厅提交了关于其购房资格核验的申请，被告知在10个工作日后才可以查询核验结果；张春莉此后在2017年1月4日打印了其购房资质核验结果，显示其通过初步核验。关于袁×取得购房资质的时间，张春莉未提交证据。
二、诉讼中，张春莉称闫晓飞存在多处违约情形，一是闫晓飞未按合同约定在2016年8月1日前向其交付房屋，二是未在约定办理申请贷款手续的时间协助其办理贷款申请手续，并且在双方发生纠纷前就让其他人看涉案房屋。张春莉为此提交如下证据予以佐证：1.华中公司2016年11月9日出具的“事实证明”；2.张春莉与华中公司中介车×的微信聊天记录，内容为车×告知张春莉说因为闫晓飞要买的房子涨价，闫晓飞欲违约；3.网页截屏打印件，欲证明闫晓飞在双方发生纠纷前已委托他人出售涉案房屋；4.张春莉在2016年9月28日委托其朋友以买房人的身份与链家房地产经纪有限公司的工作人员一起到涉案房屋看房的视频录像及录音资料，张春莉欲以此证明闫晓飞在该日已经委托链家公司另行出售涉案房屋。闫晓飞对于上述证据均不予认可。闫晓飞认可其曾授权链家公司出售涉案房屋。
三、闫晓飞称其在2016年9月21日前均通过华中公司的车×与张春莉沟通买卖合同履行事宜，9月21日才与张春莉的配偶袁×通过短信和电话沟通，其在2016年8月即通过车×催促张春莉尽快按照合同约定办理网签和贷款手续，但通过华中公司得知张春莉不具备购房资质，在2016年9月1日之前不可能办理网签和贷款手续，在与袁×沟通后，其明知自己在合同约定期限内不可能履行自身义务，与闫晓飞协商退还已付定金问题，闫晓飞于2016年9月26�通过华中公司向张春莉发出《解除二手房买卖合同通知书》。闫晓飞提交如下证据对其陈述佐证：1.关于闫晓飞配偶赵化鹏与华中公司车×的微信语音聊天记录的公证书及有关微信记录，内容为车×在2016年8月29日告知赵化鹏张春莉那边卖房是在2016年9月27日过户，网签和批贷要等到九月二十几号；闫晓飞在2016年9月16日通过华中公司催促张春莉办理贷款手续。2.袁×与赵化鹏之间关于买卖合同履行情况沟通的短信记录的公证书，内容包含袁×与赵化鹏联系称已经买不起涉案房屋，与闫晓飞协商向其退还部分定金等，双方对于退还定金的数额未达成一致。3.闫晓飞于2016年9月26日向华中公司发出《解除二手房买卖合同通知书》，内容为双方约定应于2016年9月1日前办理申请贷款手续，现因买方仍未取得购房资质，导致无法办理网签，进而无法办理后续的申请贷款手续，至通知发出之日已经是第十六个工作日，依据买卖合同约定，其有权解除合同，故其通知张春莉和华中公司，买卖合同在2016年9月26日解除，关于已付定金60万元，由双方协商解决。4.闫晓飞提交赵化鹏2016年6月1日至2016年9月30日期间的通话记录，欲证明其在2016年8月1日之前与华中公司车×和张春莉之间没有任何沟通，所以不认可张春莉所称多次催促其办理贷款及交付房屋的陈述。张春莉对该证据的证明目的不认可。诉讼中，张春莉认可在2016年9月28日收到该通知书。经查，赵化鹏在2016年9月26日将上述《解除二手房买卖合同通知书》的照片以彩信的形式发给袁×。另查，闫晓飞办理有关证据的公证支出公证费共3800元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同法的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，双方签订的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，当事人均应全面履行各自的合同义务。根据买卖合同约定，双方应于2016年9月1日前办理申请贷款手续。从约定内容及目的来看，办理贷款的目的是为了支付购房款，故在该条约定中张春莉负有主要义务。根据查明的事实，双方未在该日前办理申请贷款手续的原因是张春莉在该日期前不具备在京购房资质，无法办理涉案买卖合同的网签签约备案手续，张春莉在双方签订合同时对此应当是明知的，且双方在买卖合同的特别约定条款中虽约定其可以单方书面指定将涉案房屋的�属登记给第三人，闫晓飞也同意以第三人作为购买人办理网上签约备案，但在合同约定的办理申请贷款手续的期间届满前，张春莉并未指定特定第三人以便双方办理网签并申请贷款，因此导致其迟延履行付款义务。因此，可以认定张春莉的行为已经构成违约。截止2016年9月26日，张春莉违反合同约定的办理贷款手续的时间已经超过十五个工作日，故闫晓飞有权根据合同约定行使其合同解除权。根据闫晓飞的举证，其在当日已经将解除合同的通知书发送给张春莉前配偶袁×，又根据双方的举证，可以认定在此期间关于合同履行的问题袁×与张春莉均共同参与，故应当认定张春莉在该日已经收到该解除合同通知书。闫晓飞现要求确认双方所签买卖合同在2016年9月26日已经解除的诉讼请求依法有据，一审法院支持。因买卖合同已经解除，且双方在此后就合同履行事宜并未达成新的一致意见，因此对张春莉要求继续履行买卖合同的诉讼请求，一审法院不予支持。合同系因其未履行主要义务而解除，其主张闫晓飞赔偿其经济损失没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。关于2016年8月1日前交付房屋的合同条款，因双方在该处明确约定“放家具，不居住”，故对该条款不应做扩展性的解释，且该处约定的是张春莉的合同权利，根据现有证据，并不能证明其在该日期前曾向闫晓飞主张该权利，故不应认定闫晓飞在该环节存在违约行为。根据法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。根据本案的情况，在双方的买卖合同解除后，闫晓飞有权选择适用定金罚则，一审法院对其该�主张予以支持。关于公证费，系闫晓飞为举证发生的诉讼成本，要求张春莉承担没有合同和法律依据，一审法院不予支持。
据此一审法院判决：一、确认张春莉与闫晓飞之间签订的关于北京市朝阳区××号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一六年九月二十六日解除；二、闫晓飞无需退还张春莉已经支付的定金六十万元；三、驳回张春莉的全部诉讼请求；四、驳回闫晓飞的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：基于本案证据材料，闫晓飞与张春莉之间，就张春莉购买闫晓飞房屋存在合同关系。现闫晓飞以张�莉存在违约行为为由，要求承担解除合同违约责任。审查双方合同约定，确定张春莉是否存在违约行为并导致涉案合同的解除是本案的关键问题。
双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定：买卖双方采用商业贷款付款交易流程：1.买卖双方应于2016年9月1日前（含当日）办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为620万元。2.买受人应按如下约定支付出卖人购房首付款：买受人以自行交接的方式，于2016年9月30日前支付出卖人购房款人民币325万元。3.买卖双方应于买受人所申请的贷款获得批准后十个工作日，办理申请该房屋的所有权转移登记手续。
本案中，张春莉作为涉案房屋的买受人与出卖人闫晓飞负有按照合同约定在2016年9月1日前办理申请贷款手续的义务。根据查明的事实，双方当事人在该约定的日期未能办理申请贷款的手续的原因在于张春莉在�时间点不具备在京购房的资格，无法完成购房资格核验所致。且张春莉亦未根据特别条款的约定，在该日期前指定特定的第三人作为购买人以便办理网签并申请贷款。故张春莉的行为已经违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。张春莉主张签订合同时闫晓飞已知晓张春莉不具备购房资格，以及中介方向其告知9月1日闫晓飞不在中国，故无法办理相关贷款手续的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采信。对于张春莉提出的一审判决适用法律错误的主张，本院认为《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》中第五条规定的前提条件是双方当事人均未存在违约的情形，本案不符合上述条件，故对于该主张本院不予支持。
鉴于张春莉存在违约行为，闫晓飞有权适用定金罚则。张春莉的该项上�请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，张春莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10100元，由张春莉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 何灵灵
审 判 员 玄明虎
二〇一八年八月十三日
法官助理 吴 栋
书 记 员 高 媛