辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终5150号
上诉人（原审被告、反诉原告）：林春艳，女，蒙古族，1980年3月1日出生，无职业，住大连市沙河口区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡仲秋，男，汉族，1978年7月10日出生，无职业，住大连市沙河口区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王国学，辽宁社和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯秀丽，女，汉族，1980年9月11日出生，锦上添花传媒（大连）有限公司财务人员，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：刘志永，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓旭，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）：大连龙晟房地产经纪有限公司，住所地大连市沙河口区连华街28号6楼1号。
法定代表人：李状，该公司经理。
上诉人林春艳、蔡仲秋与被上诉人冯秀丽、大连龙晟房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林春艳、蔡仲秋上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持林春艳、蔡仲秋一审反诉请求。事实和理由：一、原审事实认定错误。1.被上诉人定金由10万元变更为3万元，因定金由居间方代收代管，上诉人并不知情，而按照交易习惯，买方现金购买必须房款全部到位才能办理过户手续，定金变更为3万元后，监管资金就应为11l万元。实际上资金监管只有100万元，被上诉人已经违约。因此，原审法院认为”上诉人对定金并未提出异议或者拒绝接受，视为对定金的变更”认定错误。上诉人是在无法过户，三方协商时才知晓被上诉人只交付定金3万元，之后上诉人告知解除合同，当然应视为拒绝接受定金的变更。2.不能办理过户的责任不在上诉人。不能办理过户的主要原因是因为案涉房产办理了落户，但责任不在上诉人，是被上诉人找的居间方，居间方承诺落户也能办理过户，上诉人才同意签订的合同，且合同三方都应当知晓《大连市户籍准入规定》，原审法院认定林春艳违约明显偏颇。正是居间方的虚假承诺导致合同无法履行，责任不在上诉人。因此，原审法院认定不能办理过户责任在上诉人，并剥夺上诉人的合同解除权，显系事实认定错误。3.上诉人没有占用任何房款，原审法院认定被上诉人履行了绝大部分房款支付义务，与事实不符。4.被上诉人与居间方恶意串通损害上诉人利益，原审法院没有查明。首先，居间方是由被上诉人选的，上诉人之前从未授权居间方售房；其次，被上诉人与居间方未经上诉人同意，为省过户税费，虚报房屋成交价，已经构成偷税；第三，被上诉人房款没有备齐的情况下，居间方就带上诉人办理过户手续，严重违反交易习惯。二、原审法院法律适用错误。1.从原审中可知，被上诉人一直没有交齐房款，构成违约，上诉人有权解除合同，三方签订的《房地产买卖合同》已经解除，原审判令继续履行，显系法律适用错误。2.上诉人因为着急用钱才出售案涉房产，正常情况下上诉人最多20个工作日就可以拿到全部售房款，但是，按照《大连市户籍准入规定》，案涉房产在2018年3月2日之后才能交易、抵押，上诉人卖房急于取得售房款的目的根本无法实现，合同已丧失继续履行的基础。在2017年8月28日，确定案涉房产无法办理过户交易，且三方协商变更合同未果时，上诉人已经明确告知解除合同，被上诉人对此并没有提出异议。当时，三方签订合同时间尚短，案涉房产并没有明显增值，解除合同原因就是无法继续履行，且被上诉人违约，在时隔半年多，被上诉人突然要求继续履行合同，此时，上诉人售房筹钱的合同目的已经无法实现，且房价大量上涨的情况下，如果继续按照原合同履行，对卖方而言，显失公平。而且，双方纠纷发生在2017年8月28日，因此，法院应当以当时情况判断本案。2017年8月28日时，因案涉房产落户未满3年，无法办理过户手续，不具备判令继续履行的条件。3.导致合同无法履行的后果应该由被上诉人承担。根据《合同法》第94条第(四)款，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同。本案中，居间方的违规操作，是导致合同无法履行的主要原因，根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第30条关于”居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不应予以支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。”的规定，居间方应当承担违约的法律后果，同时，居间方的违约行为导致上诉人合同目的无法实现，上诉人有权解除合同。因此，即便法院不支持上诉人的约定解除权，那么，也应当支持上诉人的法定解除权。三、根据合同法第一百一十条的规定，案涉房屋不适于强制履行。
被上诉人冯秀丽、大连龙晟房地产经纪有限公司辩称，原审认定事实清楚,适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
冯秀丽向一审法院起诉请求：1.继续履行《房地产买卖合同》，二被告协助原告冯秀丽办理位于大连市沙河口区白山路28号9层11号房屋的过户变更登记手续；2.二被告腾退并向原告交付大连市沙河口区白山路28号9层11号房屋。
林春艳、蔡仲秋向一审法院反诉请求：反诉被告赔偿反诉原告定金3万元。
一审法院认定事实：二被告系夫妻关系，双方于2002年9月10日登记结婚。被告林春艳系大连市沙河口区白山路28号9层11号房屋所有权人。原告冯秀丽与被告林春艳双方经证人林某介绍，协商案涉房屋买卖。2017年8月6日，原告冯秀丽（买方）与被告林春艳（卖方）、第三人大连龙晟房地产经纪有限公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：”买卖双方通过居间方出售及购买卖方所有的大连市沙河区白山路28号9层11号房屋，权属为国产，面积76.81平方米。该房屋未设定抵押。房屋价格为111万元。付款方式为定金10万元，于买卖双方交接房屋时冲抵房款。买受人应于本合同签订之日支付定金人民币10万元，余额需于本合同签订后当日补齐。定金以实际支付数额为准，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金。买方于本合同签订之日起叁日内，备齐购房余款101万元，同时三方将该款项存入银行做资金监管。本合同所指的资金监管银行为工商银行黄河街支行。房款支付时间为买卖双方在交接房屋时交接房款，买卖双方另有约定的除外。过户方式为卖方在签订本合同当日需将房屋所有权证及权属证明原件放于居间方处，并于签订本合同之日起三日内，备齐过户及贷款文件交于居间方。买方于签订本合同之日起三日内，备齐过户及贷款文件交于居间方办理贷款审核及权属转移手续。且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户及贷款手续且贷款经审核通过后三日内，到大连市房地产交易所递交过户手续。自过户手续递交大连市房地产交易所之日起算，办件时间为现金付款15个工作日。卖方保证对该房屋享有完全的所有权，房屋权属清楚。如在该房屋本次转让之前存在查封、抵押、出租、债权债务纠纷等影响转让的因素，卖方保证在房屋转让之前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，如因此产生的一切损失由卖方承担。卖方须在银行放款两日内，负责将房屋以签约现状交付买方使用。交付之前卖方需将与本房屋相关的户口迁出，且将房屋的相关费用全部结清。违约责任为如买方未能履行本合同条款导致合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权将房屋转让于任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约金赔偿。买卖双方与中介方协商一致，三万两千元包括所有税费、中介费”。
合同签订当日，第三人代被告林春艳收取了原告交纳的3万元定金，由第三人出具了收款收据，并标注了部分定金字样。
2017年8月7日，原、被告及第三人到中国建设银行五一广场支行做了100万的资金监管，在银行出具的”房易安”交易资金到账回单上由原、被告签字。截止庭审前，该100万资金仍处于中国建设银行五一广场支行资金监管状态，资金划转的条件是房屋买卖交易成功，买方签字确认；资金退还的条件是房屋买卖交易失败，买卖双方签字确认。
2017年8月22日，原、被告及第三人到大连市房地产交易中心办理案涉房屋过户，当日原告为案涉房屋交纳了10570.77元契税，由大连市地方税务局直属税务分局出具了税收完税证明。
另查，根据《大连市户籍准入规定》（大政发[2012]55号）第十五条规定”符合下列购买房屋条件之一，且具有完全房屋产权资格的人员，其本人及其配偶、未婚子女可以在购房地申请登记常住户口（自登记常住户口之日起，所购房屋3年内不得交易、抵押）”。本案中，案涉房屋的房地产权证附记记载：已办理购房落户叁人，落户时间2015年3月2日，大连市公安局沙河口区公安分局。案涉房屋按照大连市户籍准入规定，至2018年3月2日前，不能交易过户，原告交纳完契税后，双方至今未办理过户手续。
又查，至庭审时案涉房屋房产证原件在第三人处，房屋未办理抵押登记。
一审法院认为，原告与被告之间签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，合同有效。案件争议的焦点系该《房地产买卖合同》是否应当继续履行还是解除。
合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。尚未办理房屋过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度，根据支付价款的多少、是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同，占有的时间越长、付款越多、已经请求过户，其权利应越接近于物权。本案中，原告在合同签订之日交纳了3万元定金，次日便与被告林春艳办理了100万元的资金监管，已经履行了绝大部分房款支付义务。双方未实际办理过户的原因系案涉房屋受到我市户籍政策相关规定限制，在规定时间内不能交易，并非因原告未及时足额给付房款。被告林春艳系房屋所有权人，落户时理应知晓户籍政策，其出售房屋时明知当时不可交易过户，仍与原告签订《房地产买卖合同》，系被告原因导致该合同不能及时履行，存在违约行为。违约方无权主张解除合同，故被告是否告知原告合同解除，不产生合同解除的效力。现，该房屋已具备可过户的条件，且原告表示随时可支付剩余房款，合同可继续履行，对于原告主张继续履行《房地产买卖合同》的请求，本院予以支持。按照合同约定，原告应付清购房款或者向公证机关提存剩余购房款，二被告应与原告一起向房地产产权登记机关申请将涉案房地产过户至原告名下，并向原告交付房屋。
关于二被告反诉原告存在违约行为，向被告支付违约金3万元一节。定金合同属于实践合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定”实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”双方虽约定了定金10万元，原告实际交纳了3万元定金，次日便与被告林春艳进行了100万元的资金监管，被告林春艳对定金并未提出异议或者拒绝接受，视为对定金的变更，故双方的定金应以实际交纳的3万元为准。结合被告林春艳在房款资金监管手续上签字以及2017年8月22日，原、被告及第三人到房产部门欲办理房屋过户手续，原告已交纳了案涉房屋的交易契税等实际情况，视为被告林春艳对原告交纳定金及资金监管金额变更的认可。因房屋无法依约过户，原告未按合同约定以定金或资金监管方式给付剩余8万元房款，亦是情理之中。房款的全额给付是以被告履行房屋过户和交付的义务为前提，被告未履行上述义务前，原告是否交足了8万元房款并未对被告造成实际损失，且本案中，被告违约行为更为严重，故对被告主张原告赔偿违约金的反诉请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、继续履行《房地产买卖合同》；二、被告林春艳、蔡仲秋于判决生效之日起十日内协助原告冯秀丽办理大连市沙河口区白山路28号9层11号房屋登记至原告冯秀丽名下；三、被告林春艳、蔡仲秋于判决生效之日起三十日内向原告冯秀丽交付上述房屋；四、驳回反诉原告林春艳、蔡仲秋的反诉请求。案件受理费14790元（原告已预交），减半收取，退回原告7395元，反诉费275元（反诉原告已预付），由被告林春艳、蔡仲秋负担7670元，于判决生效之日起十日内给付原告。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院二审期间，各方当事人对一审判决认定的事实均无异议，但上诉人认为一审遗漏了资金监管期间资金利息归被上诉人的事实，并围绕其上诉请求提交了2017年8月28日的谈判录音、上诉人与联系人林某谈话录音、纳税申报材料及明细账查询打印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上述证据，本院分析认定如下：对于2017年8月28日的谈判录音，被上诉人对该录音证据的真实性没有提出异议，且该录音证据系案涉合同履行过程中各方当事人就过户问题的对话，与本案有关联性，本院予以采信；对于上诉人与联系人林某谈话录音，因林某不是本案当事人，该证据真实性无法确定，本院不予采信；对于纳税申报材料（《大连市房地产买卖合同》），因是否虚报成交价仅影响纳税数额，不影响本案的处理，且当事人为此所要承担的责任不属于民事责任，不属本案审理范畴，因此，本院对该证据不作为本案证据使用；对于明细账查询打印件，因上诉人主张的从他人借款与本案房屋买卖系两个法律关系，且系上诉人与案外人之间的借贷关系，与本案没有关系，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：资金监管期间的利息归属不影响本案审理，不属于遗漏事实。综上，本院对一审认定的事实予以确认。另根据本院采信的录音证据以及当事人的庭审陈述，本院二审补充查明：上诉人提交的2017年8月28日的录音证据中载有：”李壮：'咱们想办就能办，能办最好'、巴赫：'现在都是联网的，没法弄，就只能等到三月份了'、林春艳：'你最好拿出诚意来解决'冯秀丽丈夫：'等个把月的，问题倒也不大，已经到了这种程度了，也别为难他们了'、林春艳：'对，你得表态，你别说责任是我的，其实他能解决的事，你中介也能解决，我当时就认为能解决，这是过去的事，现在我还卖给他，等一个月怎么说'、林春艳：'我们不卖了，把房产证给我'......”。录音中还载有三方就如何办理过户进行了协商等内容。2017年8月28日，大连龙晟房地产经纪有限公司未将案涉房屋产权证归还给上诉人。
本院认为，案涉房屋系购房落户性质房屋，虽然签订案涉《房地产买卖合同》时距购房落户之日尚未届满3年，违反了《大连市户籍准入规定》第十五条关于”符合下列购买房屋条件之一，且具有完全房屋产权资格的人员，其本人及其配偶、未婚子女可以在购房地申请登记常住户口（自登记常住户口之日起，所购房屋3年内不得交易、抵押）”的规定，但因《大连市户籍准入规定》第十五条规定系行政管理性规定，不属于效力性规定，因此，上诉人与二被上诉人签订的《房地产买卖合同》没有违反法律法规效力性规定，且该合同系三方当事人的真实意思表示，一审认定有效正确。
在合同履行过程中，因案涉房屋自购房落户之日起至缴税之日尚未届满三年而未能办理更名过户。为此，三方曾于2017年8月28日对如何办理过户进行了协商，虽然在协商过程中上诉人曾表示过”我们不卖了，把房产证给我”，但是大连龙晟房地产经纪有限公司并没有将房产证交还给上诉人，而上诉人又没有就此向大连龙晟房地产经纪有限公司主张过返还房产证书，可见上诉人在表达”我们不卖了”之后并没有实际履行”不卖了”，因此，上诉人表达的”我们不卖了”的意思表示并非行使约定解除权明确告知解除合同的行为，而是在与被上诉人协商解除，况且，上诉人对案涉房屋系购房落户性质房屋更负有告知义务，上诉人无权因落户政策原因不能过户而主张解除合同。鉴于，被上诉人并没有表示同意解除，因此，案涉合同于2017年8月28日并没有协商解除。另外，就上诉人提出被上诉人仅交付定金3万元、资金监管也只有100万元已经违约，其已告知被上诉人合同解除一节，因案涉《房地产买卖合同》明确约定”定金以实际支付数额为准”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条更是明确规定”实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”，而上诉人又没有证据证明其对被上诉人交付定金3万元提出过异议，且资金监管时上诉人也签字认可监管资金为100万元，因此，一审认定交付定金3万元、资金监管100万元是双方当事人对合同的变更正确，被上诉人不存在违约行为，上诉人无权就此提出解除合同。由此可见，一审认定上诉人不享有合同解除权并无不妥，上诉人主张合同已经解除没有事实和法律依据，一审驳回林春艳、蔡仲秋的反诉请求正确。
既然合同没有解除，被上诉人也已经支付了绝大部分的房款，且截止目前案涉房屋自购房落户之日起已届满3年，具备办理过户的条件，当事人的合同目的能够实现，本案现况不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的条件，一审法院从鼓励和促进交易以及维护交易稳定的角度从发判决继续履行合同并无不妥。
关于上诉人提出的二被上诉人恶意串通损害上诉人利益问题，因上诉人没有证据证明该主张，本院不予支持。
综上所述，林春艳、蔡仲秋的上诉请求不成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15065元（上诉人林春艳、蔡仲秋已预交），由上诉人林春艳、蔡仲秋负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁大勇
审判员 杨 威
审判员 阁成宝
二〇一八年七月三十一日
书记员 任建芳