福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）厦民终字第3270号
上诉人（原审被告）胡耀群，男，1970年7月8日出生，汉族。
上诉人（原审被告）陈巧玲，女，1972年1月27日出生，汉族。
以上两上诉人共同委托代理人黄丽红、黄素琴，福建温亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）欧阳堃，男，1964年7月31日出生，（一期）南区2#楼3层02单元。
上诉人胡耀群、陈巧玲因与被上诉人欧阳堃房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第1404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，一、胡耀群于2009年8月12日向厦门港务地产有限公司购买了讼争房屋，并以其名义向银行办理了抵押按揭贷款。2011年9月5日，厦门市房地产交易权籍登记中心填发厦国土房证第00873975号《厦门市土地房屋权证》，该《厦门市土地房屋权证》载明的讼争房屋权利人为胡耀群。讼争房屋银行按揭贷款已清偿。二、欧阳堃于2009年7月26日通过其农业银行账户向厦门港务地产有限公司支付了人民币（币种，下同）6万元，江丽玲通过其招商银行账户分别于2009年7月26日向厦门港务地产有限公司支付14万元，以上两笔款项合计20万元；2009年8月12日，江丽玲通过其招商银行账户分两笔向厦门港务地产有限公司各支付238817元、544.41元；并于2009年11月2日从其账户取现8万元，该8万元支付给胡耀群时，胡耀群向欧阳堃出具收条确认。厦门港务地产有限公司于2009年7月26日开具的金额为20万元的预售定金发票原件、于2009年8月12日开具的金额为238817元的购房款发票原件和金额为544.41元的购房合同印花税发票原件，均由欧阳堃所持有。三、欧阳堃于2009年9月15日向胡耀群银行账户存入5800元；江丽玲通过其招商银行账户于2009年10月13日向被告胡耀群账户转账汇入5700元，于2009年11月3日分三笔各转账汇入200000元、693元、400元，于2009年11月13日至2012年11月13日期间按月转账汇入3700、3800或3900元不等的款项，于2012年11月27日转账汇入348493.4元。四、讼争房屋现由欧阳堃实际居住且相关的物业管理费、公维金等从厦门港务地产有限公司交付房屋之日起即由欧阳堃负担。
原审判决另经审理查明，一、欧阳堃提交了一份2009年11月2日签名的由其作为受让方的《转正合同》，内容为：“本人胡耀群先生身份证号350203197007081010，陈巧玲夫人身份证号350204197201272028，所持有国际油轮城（一期）南区2#3F02单元，现将它转让给欧阳堃先生（台胞证号0522963403）。并由欧阳堃先生支付人民币捌万元整给胡耀群陈巧玲夫妇作为此屋转让费，尔后此屋房款、房贷、税费及杂费全由欧阳堃先生支付。今后房屋所有权人为欧阳堃先生。但在未交房前欧阳堃先生不得再转让。此房未过户前，胡耀群陈巧玲夫妇需办理将此屋全权授权给欧阳堃先生。特此证明。”该《转证合同》受让方处签有“胡耀群、陈巧玲”字样。本案在一审审理过程中，胡耀群、陈巧玲申请对《转证合同》中“胡耀群”、“陈巧玲”的签名字样进行笔迹鉴定。原审法院根据申请，依法委托福建历思司法鉴定所对《转证合同》中“胡耀群”、“陈巧玲”的签名字样进行笔迹鉴定。2013年6月7日，福建历思司法鉴定所出具闽历思司鉴所（2013）文鉴字第44号《文书司法鉴定意见书》，载明《转证合同》中“胡耀群”、“陈巧玲”的签名字样系本人所签。此外，胡耀群、陈巧玲还主张其曾经向欧阳堃出具签属其姓名的空白材料，但欧阳堃予以否认。二、江丽玲系欧阳堃妻子。原审法院于2013年6月26日向江丽玲制作了一份《询问笔录》，江丽玲陈述从其账户转账给厦门港务地产有限公司、胡耀群的款项系欧阳堃委托其支付的购房款；胡耀群、陈巧玲未举证证明江丽玲与其存在债权债务关系。三、2013年3月20日，欧阳堃向胡耀群、陈巧玲发送《催告函》，要求胡耀群、陈巧玲协助办理讼争房屋产权过户手续。2013年3月28日，欧阳堃诉至法院，请求判如所请。四、胡耀群、陈巧玲于2013年4月7日以房屋借用合同为由向厦门市湖里区人民法院提起诉讼要求欧阳堃搬离讼争房屋；2013年6月21日胡耀群、陈巧玲出具一份《声明书》，声明其坚决不同意出售讼争房屋。
原审法院认为，本案双方当事人的争议为焦点：一、《转证合同》是否合法有效。二、本案双方当事人之间是否存在房屋买卖合同关系。
一、关于《转证合同》是否合法有效
欧阳堃主张，《转证合同》系当事人真实意思表示，内容和形式均不违反法律和行政法规的强制性规定；未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定属行政管理性规范，不得作为认定合同是否有效的法律依据。胡耀群、陈巧玲主张如其答辩所述。原审法院认为，上述《文书司法鉴定意见书》确认《转证合同》中“胡耀群”、“陈巧玲”的签名字样系胡耀群、陈巧玲所签，故对《转证合同》的真实性，予以确认。胡耀群、陈巧玲主张对《转证合同》不知情，没有证据支持，不予确认。胡耀群、陈巧玲亦未举证证明欧阳堃存在欺诈或胁迫其签订《转证合同》的行为，故此，对欧阳堃主张《转证合同》系双方当事人的真实意思表示，予以确认。对于《转证合同》效力问题。在产权无争议的情况下，尚未取得产权证的房屋所有权人签订具有房屋买卖内容的合同，是其对未来确定可以得到的权利的处分，并不违反法律的效力性强制性规定，并不因权利人在缔约时没有实际取得房屋产权证书而无效。至于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《中华人民共和国城市房地产转让管理规定》第六条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，其并未明确规定违反该规定所签订的房屋买卖合同系无效合同，该条款在性质上属行政管理性规范，不属于效力性强制性规范，不能作为认定合同效力的依据。故此，对胡耀群、陈巧玲关于《转证合同》非当事人真实意思表示及属无效合同之主张，不予支持。
二、关于双方当事人之间是否存在房屋买卖合同关系
欧阳堃主张，本案的法律关系为房屋买卖合同关系，欧阳堃已经足额依约支付了购房款，胡耀群、陈巧玲也已将讼争房屋实际交付欧阳堃。胡耀群、陈巧玲主张双方不存在房屋买卖合同关系，欧阳堃和江丽玲上述付款系偿还江丽玲向陈巧玲的借款，讼争房屋由欧阳堃和江丽玲实际居住系房屋借用关系。
原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担举证不能的法律后果。胡耀群、陈巧玲主张，江丽玲向厦门港务地产有限公司、胡耀群的转账汇款系江丽玲陆续偿还向陈巧玲的借款，但胡耀群、陈巧玲未能提交借条、借款协议、出借款项支付凭证等或其他相关证据证明陈巧玲与江丽玲之间存在民间借贷关系，江丽玲亦予以否认，故胡耀群、陈巧玲应承担举证不能的法律后果。对该主张，不予确认。因江丽玲确认其上述转款系受其丈夫即欧阳堃之委托，且其相关款项的支付与《转证合同》中关于欧阳堃支付胡耀群、陈巧玲8万元转让费及后续房款、房贷、税费、杂费等由欧阳堃支付的约定亦能够相互印证。故此，确认江丽玲向厦门港务地产有限公司、胡耀群的转账汇款系代欧阳堃履行《转证合同》项下支付购房款义务之行为，且因讼争房屋的银行贷款尾款已清偿。欧阳堃已履行了《转证合同》项下讼争房屋的全部购房款的支付义务。至于胡耀群、陈巧玲关于本案双方当事人之间系房屋借用关系的主张，因其所提交的起诉状、声明书等证据，系单方的陈述和主张，并未经法院的生效判决所确认，尚不足以证明其主张，且胡耀群、陈巧玲主张其系将讼争房屋借给江丽玲，但其起诉时却仅将本案欧阳堃列为被告，明显自相矛盾，故对胡耀群、陈巧玲该主张，不予支持。因双方对讼争房屋已由欧阳堃实际居住均无异议，在确认江丽玲所支付的款项系代欧阳堃支付购房款之情形下，认定胡耀群、陈巧玲已将讼争房屋交付欧阳堃，即胡耀群、陈巧玲已履行了《转证合同》项下讼争房屋的交付义务。
综上，原审法院认为，上述《转证合同》系合同当事人真实意思表示，其内容不违反效力性法律强制性规定，形式亦不违反法律规定，属合法有效的房屋买卖合同，合同当事人均应依约严格履行各自义务。本案中，欧阳堃已依约支付了全部购房款，胡耀群、陈巧玲应将讼争房屋交付欧阳堃并协助将讼争房屋产权登记过户至欧阳堃名下。胡耀群、陈巧玲已将讼争房屋交付欧阳堃，现欧阳堃诉请胡耀群、陈巧玲协助将讼争房屋产权过户登记至欧阳堃名下，事实清楚，证据充分，于法有据，予以确认和支持。至于胡耀群、陈巧玲主张《转证合同》因双方未按约定进行公证授权而未履行，因办理公证非法定安排事项，并不影响欧阳堃关于协助过户登记的诉求。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：胡耀群、陈巧玲于判决生效之日起十日内协助欧阳堃将厦门市湖里区国际邮轮城（一期）南区2#楼3层02单元房屋产权（即厦国土房证第00873975号《厦门市土地房屋权证》项下房产）过户至欧阳堃名下。一审案件受理费100元、减半收取50元，保全费5000元，均由胡耀群、陈巧玲负担。
宣判后，胡耀群、陈巧玲不服，向本院提起上诉。
上诉人胡耀群、陈巧玲上诉称，江丽玲从其账户转账给厦门港务地产有限公司，及上诉人胡耀群的款项，系江丽玲向陈巧玲以现金形式借款之后的还款行为，而非原审判决认定的支付房款行为。江丽玲于2012年11月底偿还完该借款，其还款义务终结。上诉人陈巧玲无须举证。若要举证，也应该由江丽玲提交。上诉人虽然曾签订空白的《转证合同》，但并未实际履行，也未按照《转证合同》要求进行授权委托。且上诉人最终决定不出售房屋。而原审法院却以判决的“合法”形式强迫上诉人非法买卖交易，是错误的。根据法律和政策规定，首套房贷款可以享受一定的贷款优惠。讼争房产作为被上诉人欧阳堃的首套且唯一一套房子，上诉人若有意思表示要出售房产，也应由他人去办理贷款，而不是由自己去银行办理按揭，以致影响到自己的购房利益。讼争房产的性质系商品房。被上诉人可以自己去购买。而被上诉人和江丽玲却在长达三年多时间内把钱转到胡耀群账户，这足以证明江丽玲的真实意思是还款。所以，不出售房屋是上诉人的真实意思表示。根据物权法的规定，不动产物权转让未经登记，不发生效力。上诉人不同意出售房屋，且房屋并未过户，上诉人仍有处分或不处分讼争房产的权利。因系朋友关系，胡耀群将讼争房屋借给欧阳堃，双方系房屋借用关系。原审法院在认定事实上不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判被上诉人一审诉讼请求或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用和保全费。
被上诉人欧阳堃辩称，关于上诉人胡耀群、陈巧玲指称的事实有误部分，其主张江丽玲转账的部分是还款。原审法院认定谁主张谁举证，上诉人始终没有证据证明江丽玲与陈巧玲之间存在借贷关系，其主张不成立。关于《转证合同》的效力问题，原审时上诉人主张没有签字，现在又主张签的是空白合同，不符合逻辑。从电费、物业、按揭履行等情况看，该合同已实际履行，故该合同合法有效。关于首套房优惠政策问题，在2009年时还未有这个政策。当时答辩人也不清楚是不是首套房。且合同内容对交房，以及交房前如何处理都有明确约定。上诉人当时因无能力购买讼争房屋，才会提出答辩人支付8万元给上诉人，由答辩人购买。关于上诉人提及的放款意愿问题，不可能在每笔还款都刚刚好。且法律也未明确规定《转证合同》属于无效合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人胡耀群、陈巧玲向法庭提交《收款收据》（票号为0006536，金额为6522元，款项用途为契税、房屋登记费、土地登记费、工本费、印花税等）复印件、《销售不动产发票》复印件（票号为00072333，金额为349元，款项性质为补房款）各一份，以此主张有部分购房款项系其支付的。被上诉人欧阳堃质证认为，被上诉人与2011年5月30日通过银行转账向胡耀群汇款16866元，由胡耀群去缴交的这两笔款项。被上诉人亦向法庭提交了《关于国际邮轮（一期）房款差额退补及代办房屋权属登记手续的通知》（以下简称通知）复印件、中国工商银行个人客户卡内账户详细清单复印件，及中国工商银行个人业务凭证复印件各一份，以此证明其主张。上诉人质证认为该份通知系复印件，真实性无法确认，转账凭证上的时间看不清，无法质证。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。被上诉人提交的厦门港务地产有限公司于2011年4月26日发出的通知载明，应缴契税等各项费用合计为16517元，加上补房款349元，共16866元。与被上诉人于2011年5月30日经银行转账给胡耀群16866元的银行记录相吻合。且结合本案已查明的讼争房产的其他款项均为被上诉人支付的事实，从“高度盖然性”的证明标准评判，被上诉人欧阳堃的提交证据证明力大于上诉人的证据。故上诉人的该项主张，本院不予支持。
上诉人胡耀群、陈巧玲在二审中还向法庭提交了《土地房屋产籍调查表》、《土地房屋登记审批表﹤一﹥》复印件各一份，主张因被上诉人欧阳堃属外籍人士，其在2001年已拥有一套住宅，根据厦门市相关政策规定，非本地户口不能购买第二套住宅。被上诉人在签订《转证合同》时并没有说明其已拥有一套住宅，存在欺诈行为，故该合同无效，无实际履行的可能，且事实上该合同也未实际履行。被上诉人质证认为，对该二份证据真实性无异议，但其认为签订《转证合同》时上诉人所称的政策并未出台，当时政府对境外人士可以拥有几套房产并无限制，其不存在欺诈行为。庭审中，上诉人对签订《转证合同》时，政府相关部门尚未出台对外籍人士的限购政策的事实，不持异议。本院认为，本案双方当事人在《转证合同》上签字认可，且被上诉人履行了该合同约定的主要义务，上诉人亦事实上履行了合同约定的部分义务，应认定该合同系双方当事人真实意思表示，其形式和内容并不违反法律强制性规定，属合法有效的房屋买卖合同。故上诉人称该合同无效的理由不成立，本院亦不予采信。
本院认为，上诉人胡耀群、陈巧玲主张其所签订的《转证合同》无效，并认为江丽玲转账给厦门港务地产有限公司和胡耀群的款项系还款，而非支付购房款，其与江丽玲之间存在借贷关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，上诉人应当对其上述主张承担举证义务。因上诉人未能举证予以证实，故其应承担举证不能的责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。
二审期间，上诉人胡耀群、陈巧玲向本院提交《变更保全费用申请书》，请求依据《诉讼费用交纳办法》的规定，对原审判决决定的保全费5000元申请变更。本院认为，根据《诉讼费用交纳办法》第十四条第（二）项的规定，申请保全措施的，财产数额不超过1000元或者不涉及财产数额的，每件交纳30元。本案，被上诉人欧阳堃系因防止上诉人擅自转移过户讼争房产，使其诉讼目的落空，故在原审申请对该房产进行保全。且被上诉人的原审诉讼请求是要求上诉人协助将讼争房产过户至其名下。因此，本案双方当事人之间的争议并未涉及诉讼标的物的价值，即财产数额问题。原审法院以该房产价值确定保全费不妥，应予调整。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第十四条第（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费100元、减半收取50元，保全费30元；二审案件受理费100元，均由上诉人胡耀群、陈巧玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 桦
代理审判员 郑文雅
代理审判员 郑 敏
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 许荣锟
附本案适用的相关法律、法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《诉讼费用交纳办法》
第十四条申请费分别按照下列标准交纳：
（一）依法向人民法院申请执行人民法院发生法律效力的判决、裁定、调解书，仲裁机构依法作出的裁决和调解书，公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，申请承认和执行外国法院判决、裁定以及国外仲裁机构裁决的，按照下列标准交纳：
1.没有执行金额或者价额的，每件交纳50元至500元。
2.执行金额或者价额不超过1万元的，每件交纳50元；超过1万元至50万元的部分，按照1.5％交纳；超过50万元至500万元的部分，按照1％交纳；超过500万元至1000万元的部分，按照0.5％交纳；超过1000万元的部分，按照0.1％交纳。
3.符合民事诉讼法第五十五条第四款规定，未参加登记的权利人向人民法院提起诉讼的，按照本项规定的标准交纳申请费，不再交纳案件受理费。
（二）申请保全措施的，根据实际保全的财产数额按照下列标准交纳：
财产数额不超过1000元或者不涉及财产数额的，每件交纳30元；超过1000元至10万元的部分，按照1%交纳；超过10万元的部分，按照0.5％交纳。但是，当事人申请保全措施交纳的费用最多不超过5000元。
（三）依法申请支付令的，比照财产案件受理费标准的1／3交纳。
（四）依法申请公示催告的，每件交纳100元。
（五）申请撤销仲裁裁决或者认定仲裁协议效力的，每件交纳400元。
（六）破产案件依据破产财产总额计算，按照财产案件受理费标准减半交纳，但是，最高不超过30万元。
（七）海事案件的申请费按照下列标准交纳：
1.申请设立海事赔偿责任限制基金的，每件交纳1000元至1万元；
2.申请海事强制令的，每件交纳1000元至5000元；
3.申请船舶优先权催告的，每件交纳1000元至5000元；
4.申请海事债权登记的，每件交纳1000元；
5.申请共同海损理算的，每件交纳1000元。