黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1003民初620号原告：牡丹江冀东广龙汽车销售服务有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇兴隆村，统一社会信用代码91231000551328934N。法定代表人：彭小明，经理。委托诉讼代理人：杜娟，女，1987年1月1日出生，汉族，牡丹江冀东广龙汽车销售服务有限公司职工，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：马建明，男，1981年7月7日出生，汉族，牡丹江冀东广龙汽车销售服务有限公司职工，户籍地河北省唐山市滦州镇东八里桥村11排9号，现住黑龙江省牡丹江市东安区。被告：牡丹江门对门物流有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区江南新城区中俄科技信息产业孵化中心5号楼，统一社会信用代码91231000333416530H。法定代表人：张继成，总经理。委托诉讼代理人：王铁兵，牡丹江市阳明区新兴法律服务所法律服务工作者。原告牡丹江冀东广龙汽车销售服务有限公司与被告牡丹江门对门物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用简易程序于2018年6月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜鹃、马建明、被告委托诉讼代理人王铁兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牡丹江冀东广龙汽车销售服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照约定返还原告剩余保证金30940.00元及剩余租金25000.00元，共计55940.00元；2.判令被告赔偿原告55940.00元同期贷款利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年11月1起算至实际给付之日止）；3.判令被告按照约定为原告开具37200.00元发票（增值税专用发票）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年12月2日签订了房屋租赁合同，合同约定被告将位于交通枢纽国际物流中心10号库房2、3、4号门市房出租给原告使用，用途为营业用房，租赁期限自2016年12月3日起至2019年12月2日止，租金为每年86000.00元，由被告为原告开具增值税发票，同时约定原告向被告缴纳70000.00元保证金作为履约担保。原、被告双方于2016年12月25日又签订了补充协议，对10号库房2、3、4号门市房年租金、装修费重新做了约定，即第一年租金为每年60000.00元（第一年原告付款86000.00元，含租金60000.00元，装修费26000.00元），总装修费为78000.00元；第二、第三年的装修费从原告支付的70000.00元保证金抵扣，第二、第三年租金为61000.00元（其中含1000.00元装修款）；同时，原、被告双方对装修期限、增值税发票做了约定。合同协议签订后，原告按照合同约定缴纳了第一年度的租金86000.00元（含26000.00元装修费）及保证金70000.00元，但被告在收取原告装修款后，因其装修未能达到消防部门的验收标准，导致原告所租房屋被消防部门查封，无法正常经营。2017年10月18日，原、被告双方协商达成返还押金说明协议，经核算双方约定：1.由被告返还原告剩余保证金30940.00元；2.由被告为原告开具37200.00元发票；3.双方自2017年6月30日终止租赁合同。但被告至今未向给原告返还剩余保证金、开具发票，也未退还剩余25000.00元租金，存在违约行为。后原告与被告多次协商无果。综上所述，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定提起诉讼，请求法院依法公正判决。被告牡丹江门对门物流有限公司辩称，1.原、被告双方未解除租赁关系；2.原告现继续承租使用双方租赁合同约定的房屋；3.原告应当向被告支付2018年租金；4.被告不应承担返还剩余保证金、利息及赔偿利息的责任；5.原告诉讼请求无事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。同时被告在本案中向原告提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原告提交的房屋租赁合同、补充协议、民事反诉状、银行业务回单、返还押金说明、牡丹江广运交通集团投资有限责任公司营业执照等证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的照片，无法证实被告装修未达到相关标准导致原告无法使用租赁房屋的事实，本院不予采信；2.原告提交的情况说明及证人张在兴出庭证言，证人张在兴系牡丹江广运交通集团投资有限责任公司综合运营部副部长，并自认情况说明系其所在部门出具，对两份证据相互印证牡丹江广运交通集团投资有限责任公司于2017年7月1日将涉案门市房交由原告使用，并由牡丹江广运交通集团投资有限责任公司向原告收取租赁费的事实，本院予以采信，对原告欲证明的其他问题，本院不予采信；3.原告提交的房屋产权证明，虽系牡丹江市阳明区铁岭镇人民政府出具，但该份证明体现牡丹江广运交通集团投资有限责任公司位于牡丹江市阳明区铁岭河镇新兴路以东八面通以北牡丹江交通枢纽国际物流中心房屋尚未办理房照，无法证实涉案门市屋所有权人是牡丹江广运交通集团投资有限责任公司的事实，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年12月2日，被告牡丹江门对门物流有限公司（甲方、出租方）与原告牡丹江冀东广龙汽车销售服务有限公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，主要约定：1.租赁房屋位置、面积和用途：甲方位于交通枢纽国际物流中心10号库房2、3、4号门市房，每个门市房建筑面积86平方米，门前理货区70平方米。即：房屋出租面积为258平方米、门前理货区面积为210平方米，房屋用途为营业用房。2.租赁期限：2016年12月3日起至2019年12月2日为止。3.租金：三个门市及门前场地年租金为86000.00元/年，房租按年缴纳，第一年签订合同后15日内缴纳，第二年、第三年在合同到期前10日内缴纳，并由甲方为乙方每年开具仓储增值税发票。4.合同签订后，乙方要向甲方交付租赁履约保证金70000.00元；第二年、第三年分别抵顶25000.00元作为租金；合同期满，双方对房屋设施共同验收如无任何损坏或不拖欠各项费用履约保证金（剩余保证金20000.00元）如数退还（不支付利息），否则履约保证金不予退还。5.租赁期间，双方对合同的修改、补充或变更必须采取书面形式，任何口头许诺均不具备法律效力。6.本合同未尽事宜，双方协商解决，在履行中如发生争议，甲乙双方共同协商作出书面补充合同，补充合同与本合同具有同等效力。2016年12月6日，原告两次分别向被告汇款86000.00元、70000.00元，共计156000.00元。2016年12月25日，被告（甲方）与原告（乙方）签订补充协议，主要约定：甲乙双方于2016年12月2日签署了房屋租赁合同，现双方就合同条款作如下补充：1.甲方为乙方开具的所有发票为3%仓储服务费增值税专用发票。2.乙方租赁甲方10号库房2、3、4号门市房，装修费为70000.00元；装修费以房租的形式分三年支付，即第一年为26000.00元，第一年房租为86000.00元（60000.00元+26000.00元），第二年、第三年乙方分别支付甲方装修费为25000.00元，此款从乙方已交纳的租赁履约保证金中扣除，第二年、第三年乙方向甲方付房租费为61000.00元。2017年10月18日，原、被告签订返还押金说明，约定：1.被告于2016年12月2日同原告签订牡丹江交通枢纽国际物流中心南一区2、3、4号门市的租赁合同时，收取押金70000.00元。2.在2016年12月2日补偿合同中明确规定押金70000.00元用于抵顶被告当时给原告的装修费78000.00元，当时签合同时交26000.00元装修费的余额52000.00元。因当时装修没有达到消防要求经协商现抵装修款后押金款剩余32800.00元。3.押金70000.00元抵扣后实付给原告金额32800.00元，装修费37200.00元开发票，税金1860.00元，扣除税金后剩余押金30940.00元实付给原告。4.现因被告与原告于2017年6月30日终止租赁合同，特将剩余押金30940.00元一次性返给原告。另查，涉案门市房系被告从牡丹江广运交通集团投资有限责任公司处租赁，后又转租给原告。原、被告于2017年6月30日终止租赁合同后，牡丹江广运交通集团投资有限责任公司于2017年7月1日将涉案门市房交由原告使用，并由牡丹江广运交通集团投资有限责任公司向原告收取租赁费。至今，被告未返还原告剩余保证金30904.00元及剩余租金25000.00元（2017年7月1日至2017年12月2日即5个月，年租金60000.00元），且未给原告开具装修费37200.00元增值税专用发票。本院认为，本案争议焦点：1.原、被告租赁关系是否已经解除；2.原告诉请是否有事实及法律依据，是否应予支持。原、被告签订房屋租赁合同、补充协议、返还押金说明，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。原、被告于2017年10月18日签订返还押金说明，确认原、被告于2017年6月30日终止租赁合同，被告虽抗辩原、被告未解除租赁关系，原告现继续承租使用涉案门市房，但从原、被告签订返还押金说明确认双方终止租赁合同的时间看，如果原告是基于与被告租赁关系继续承租使用涉案门市房，则被告与原告确认双方三个月前已终止租赁合同的行为有悖常理，且被告亦未能对其行为作出合理解释，故原、被告已于2017年6月30日解除租赁合同。原、被告于2016年12月3日形成租赁关系，双方约定年租金60000.00元，2017年6月30日解除租赁关系后，依原、被告签订的合同、协议、说明，原告有权按照约定向被告主张剩余保证金30904.00元、租金25000.00元及开具装修费37200.00元增值税专用发票，被告虽抗辩剩余保证金30904.00元计算错误，但未能提供证据予以证实，故对原告诉请被告返还剩余保证金30904.00元、租金25000.00元及开具装修费37200.00元增值税专用发票予以支持。因原、被告未约定返还剩余保证金及租金期限，故对原告诉请剩余保证金及租金即55940.00元的利息自起诉之日（即2018年4月27日）起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止予以支持，其请求超出部分不予保护。关于被告主张原告支付2018年租金，因被告在法定期限内未向本院交纳反诉费，故对其主张本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告牡丹江门对门物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告牡丹江冀东广龙汽车销售服务有限公司剩余保证金30904.00元、租金25000.00元，共计55940.00元；并支付以55940.00元为基数自2018年4月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至保证金及租金实际给付之日止的利息；二、被告牡丹江门对门物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告牡丹江冀东广龙汽车销售服务有限公司开具装修费37200.00元增值税专用发票；三、驳回原告牡丹江冀东广龙汽车销售服务有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1199.00元，减半收取计599.50元，由被告牡丹江门对门物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 员 李坤二〇一八年七月九日法官助理 于杨书 记 员 张丽