福建省厦门市湖里区人民法院
民 � � � 判 决 书
（2016）闽0206民初5749号
原告：正大新景（厦门）投资有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路27号地下一层商场B348单元。
法定代表人：白溢龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈永厅，福建九信律师事务所律师。
被告：杨星，女，1974年6月5日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：洪月琴、何少芳，福建联合信实律师事务所律师。
原告正大新景（厦门）投资有限公司（以下简称正大新景公司）与被告杨星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。。原告正大新景公司的委托诉讼代理人陈永厅，被告杨星的委托诉讼代理人洪月琴、何少芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
正大新景公司向本院提出诉讼请求：1.解除《商铺租赁合同》；2.正大新景公司有权没收履约保证金8134元；3.杨星立即支付租金及占用费89474元（按月4067元，自2014年8月1日起计至2016年5月31日止）、管理费14916元（按月678元，自2014年8月1日起计至2016年5月31日止）、水电费5073元（自2014年5月6日起计至2016年3月5日止）、违约金8134元、滞纳金115710元（自2015年8月1日起计至实际付款之日止）。事实和理由：正大新景公司、杨星双方签订《商铺租赁合同》，约定杨星承租正大新景公司位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为D023的商铺，租赁期限从2013年6月1日至2015年5月31日；租金每月为4067元，管理费每月678元，履约保证金8134元，水电费由杨星自行承担，合同对违约责任也进行详细约定。之后杨星拒不支付相应的租金、管理费及水电费等。
杨星辩称，一、案涉店铺经营者张显国早于2014年7月与�大新景公司口头达成解除案涉租赁合同之协议，张显国亦于2014年7月底腾空搬离案涉店铺，正大新景公司向杨星主张解除《商铺租赁合同》、支付2014年8月至2016年5月31日期间的租金等费用，严重缺乏事实理由和法律依据。杨星于2013年5月4日与正大新景公司签订《商铺租赁合同》，约定由店铺经营者张显国作为杨星租赁法律关系项下的联系人。因案涉店铺人气低迷，亏损严重，张显国于2014年7月与正大新景公司达成口头协议，解除《商铺租赁合同》，履约保证金作为违约金不予退还。故张显国于2014年7月底清空并搬离商铺，自此案涉商铺已返还给正大新景公司，由正大新景公司自行掌控。正大新景公司诉称“被告拒不支付相应的租金等”，与事实不符。杨星于2014年7月底搬离案涉商铺时，已结清所有费用，并在正大新景公司知悉的情况下搬离案涉商铺。正大新景公司作为出租方享有收取租金的权利，案涉商铺如按正大新景公司所述由杨星占有使用，在杨星长达几年未交租金、水电费的情况下未采取任何措施、未进行任何催收，实属与常理相悖。二、退万万步而言，正大新景公司关于租金的主张，亦超过一年的诉讼时效。如正大新景公司违背诚信否认双方业已于2014年7月解除案涉租赁合同的客观事实，本案租赁期限届满之日为2015年5月31日，在正大新景公司并无证据证明杨星于租赁期限届满之日仍继续使用案涉商铺的情况下，根据《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，正大新景公司直至2016年7月15日向贵院起诉，已然超过诉讼时效。
本院经审理认定事实如下：2013年5月4日，正大新景公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的杨星签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、乙方承租甲方位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为D023的商铺，用于经营或展示隐形纱窗类别的产品，品牌为“龙卷风”；2、合同期限自2013年6月1日起至2015年5月31日止，租金每月4067元，管理费每月678元，租金和管理费每两个月支付，首期租金和管理费自2013年6月1日起至2013年7月31日止，乙方应在上一期租金和管理费期满后7日内支付下两个月租金和管理费；3、乙方在支付首期租金和管理费时交纳履约保证金8134元，商铺有关的公共维修金、水、电、通讯、空调、装修垃圾清运费等费用以及与乙方经营有关的其他费用概由乙方承担，水费按商场总营业面积分摊，乙方租赁场地内经营用电采用独立电表计量，甲方每月公布水电量和收费通知，乙方接到通知后7日内到甲方财务部缴纳，由甲方向供水、供电部门统一缴纳。4、乙方逾期支付水电费、租金和管理费等各项费用，按每日3‰乘以逾期支付总金额支付滞纳金，并视为杨星违约。逾期达15天，正大新景公司有权直接从乙方履约保证金中扣除，并有权采取责令退场、提前解除合同并追究违约责任等措施；6、租赁期限内，乙方出现拖欠租金、管理费、公摊费、市场推广基金、水电费达半个月以上的，甲方有权选择通知甲方解除合同，合同自甲方通知送达乙方之日起解除，同时追究乙方相当于两个月租金的违约金、相关滞纳金和实际损失；7、乙方违反合同导致合同提前终止，甲方有权不退还乙方已交纳的各项款项（租金及管理费、履约保证金等），责令乙方在接到解除通知之日起3日内退场，并有权向乙方追究损失及赔偿，乙方不得拒绝，如乙方未在3日内退场，视为乙方自愿放弃未退场的物品，无偿归甲方所有，甲方有权直接清场并由乙方承担清偿费用，而甲方无需承担因此给乙方造成的任何损失；8、租赁期满，双方如不再续约，乙方必须在合同终止日7日内结清一切费用并将租赁场地及时交还甲方，合同如提前终止、解除或届满时，在缴清所欠甲方的一切费用后，乙方应在合同终止后的3日内将其所租赁的商铺归还甲方，并保持商铺及设施、设备的完好状态，不得留存货品或影响商铺的正常使用。超过3日后对未经同意留存的物品，甲方有权按照废弃物品处置，处置费用由乙方承担，乙方不得有任何异议；合同还对双方的其他权利、义务作了相应的约定。
正大新景公司为支持诉讼请求提交了律师函、EMS快递单（二份）、代理合同及房屋产权证、历月电费明细及证明、公摊明细及票据。杨星确认为律师函及其中一份快递单没有原件，真实性没有办法确认，对于加盖中国邮政速递物流公司业务专用章的快递单杨星真实性亦不予确认，认为邮单系拼接而成，左半部分为杨星，右半部分收件人为蔡秋芳，邮件内容体现为婴儿奶粉，邮寄的时间在2015年6月26日，已经超过一年的诉讼时效；杨星对对代理合同及土地房屋权证表面真实性没有异议，但关联性不予确认；对于历月用电明细杨星认为即便是真实的，从电表可以看出2014年8月份后电费急剧下降，商铺在2015年7月后就没有使用了；对于证明杨星认为管理处没有权限出具这份证明；对于公摊明细及票据杨星认为没有原件真实性不予认可。全权委托代理合同显示案外人金群妹将新景天湖广场地下商A区70号店面授权正大新景公司全权代理实施经营管理和招商工作，正大新景公司每月支付固定回报1356.26元；案外人钟银峰将新景天湖广场地下商A区76-77号店面授权正大新景公司全权代理实施经营管理和招商工作，正大新景公司每月支付固定回报2192.56元。加盖有供电公司客户受理专用章的历月电费明细显示户名为苏清发的用户2015年2月份、2015年3月份、2015年4月、2015年5月份用电量分别为“22”、“3”、“7”、“13”，2015年6月份之后用电量均为0。厦门新景风华物业管理有限公司新景天湖管理处出具的房屋编号证明显示厦门市台湾街新景建材城编号为D023商铺，与厦门市台湾街新景天湖广场地下一层原房产编号70、76单元为同一地址。正大新景公司提交的相关票据显示的用户地址及名称与本案讼争租赁店面并不一致，无法证明本案讼争租赁店面实际发生的水电费及公摊费用。
诉讼过程证人张显国陈述其为本案讼争商铺的负责人，也是商铺的合伙人，2014年7月份经过与正大新景公司沟通并经其同意，张显国将商铺内的样品撤出商铺。证人刘辉芳陈述其在讼争店面对面的D027商铺，2014年7月份的时候看到讼争商铺已经搬走了，�辉芳的店面是在2015年5月份搬走的，那时杨星的店面已经是空的。证人洪亚勇陈述其在讼争店铺的隔壁，2014年7月讼争店铺内的物品已经搬离。证人何满福陈述其是做铝合金的，2014年7月底一天中午，张显国聘请何满福作为拆卸样品的师傅，到案涉店铺拆卸样品装车，然后开走了。
庭审过程中，杨星陈述：2014年7月份其与正大新景公司口头解除合同，履约保证金应作为合同解除的违约金；杨星缴交租金至2014年7月31日，之前的所有费用都已经交清；杨星没有收到过律师函，杨星没有居住在正大新景邮寄的地址那里。正大新景公司陈述讼争商铺已经没有什么东西了，除了公司招牌，都是小件的东西。
本院认为，《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均于法不悖，应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务�正大新景公司提交的代理合同及土地房屋权证中体现正大新景公司向业主支付固定回报并有权出租房屋，正大新景公司向杨星交付房屋后，杨星应依约支付房屋租金。根据合同约定，租赁期限自2013年6月1日起至2015年5月31日止，杨星未支付2014年8月1日后的租金，管理费。自2015年8月1日起至2015年5月31日止的为租金4067元／月×10个月=40670元，2014年8月1日至2015年5月31日的管理费为678元／月×10个月=6780元。2014年8月1日至2015年5月31日期间的租金的缴交期限均在2015年4月7日之前，正大新景公司提交的律师函及其中一份快递单没有原件，加盖由中国邮政速递物流公司业务专用章的快递单为拼接而成，未体现邮寄内容及签收情况，且邮寄日期距离正大新景起诉时间已经超过一年，因此，正大新景公司主张的租金部分已经超过法律规定的一年的诉讼时效，杨星关于租金超过诉讼时效其不应支付的抗辩理由成立，本院予以采纳。杨星虽主张其与正大新景公司在2014年7月份口头达成解除合同一致意见，但未举证加以证实，正大新景公司不予认可，杨星即使将店内物品搬离亦应支付租赁合同存续期间的管理费6780元。正大新景公司主张杨星因管理费应支付滞纳金，该部分即为逾期支付管理费的违约金，正大新景公司的该部分主张具有合同依据，但日千分之三的违约金标准过高，本院依法将标准调整至月2%，滞纳金自逾期支付管理费之日起计算。2015年5月31日合同终止后，双方之间的相关租赁关系终止，正大新景公司再要求解除租赁合同已经没有必要，也没有相应的依据，本院依法不予支持。杨星确认履约保证金抵作其提前搬离店面的违约金，现正大新景公司主张没收履约保证金8134元，本院予以认可。正大新景公司提交的用电明细、证明、公摊明细、�票等无法证明讼争商铺实际发生的水电费，故对正大新景公司主张的水电费及其滞纳金本院不予支持。正大新景公司主张根据合同约定杨星应支付违约金8134元，因正大新景公司未举证证明除杨星逾期支付管理费外存在其他损失，且正大新景公司已经没收杨星履约保证金8134元，在本院已经支持正大新景公司上述损失的诉讼请求后，综合合同的履行情况，正大新景公司约定的8134元违约金已经明显高出自身的损失，对正大新景公司的该部分请求本院依法不予支持。根据正大新景公司及证人的陈述，结合正大新景公司提交的历月用电明细，杨星在合同解除前实际已经未经营商铺，双方并未达成继续租赁的合意，故正大新景公司在合同终止后要求杨星支付房屋占有使用费及管理费没有相应的合同及法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、正大新景（厦门）投资有限公司有权没收杨星缴交的履约保证金8134元；
二、杨星于本判决生效之日起十日内向正大新景（厦门）投资有限公司支付租金管理费6780元及逾期支付管理费的滞纳金（滞纳金按月2%的标准，分别以1356元为基数自2014年8月8日起计算，以1356元为基数自2014年10月8日起计算，以1356元为基数自2014年12月8日起计算，以1356元为基数自2015年2月8日起计算，以1356元为基数自2015年4月8日起计算，均计管理费实际支付之日止）；
三、驳回正大新景（厦门）投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2400元，由正大新景（厦门）投资有限公司负担2219元，由杨星负担181元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 张占甫
人民陪审员 陈青丽
人民陪审员 林振焕
二〇一六年十二月二十日
代书 记员 吴朝旭
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债�利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。