湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00414号
上诉人（原审被告）：周阳，男，1981年4月9日出生，汉族。
委托代理人：刘捷，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯婷婷，女，1988年2月24日出生，汉族。
委托代理人：姚敏，湖北协立律师事务所律师。
原审被告：武汉市第二十八中学，住所地武汉市江汉区江汉北路**号。
法定代表人：刘光义，该校校长。
委托代理人：时瑞，湖北华平律师事务所律师。
原审被告：肖珊，女，1973年11月17日出生，汉族。
上诉人周阳因与被上诉人冯婷婷、原审被告武汉市第二十八中学（以下简称二十八中学）、原审被告肖珊转让合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民二初字第01177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年8月，冯婷婷诉至一审法院，请求判令：1、解除冯婷婷与周阳所签订的《经营转让协议》；2、二十八中学、周阳、肖姗返还冯婷婷转让费146000元；3、二十八中学、周阳、肖姗共同赔偿冯婷婷经济损失12928元；4、本案诉讼费用由二十八中学、周阳、肖姗承担。
一审法院审理查明：坐落于武汉市江汉北路63号附1号2楼半的门面房（面积约200平方米），其所有权人系二十八中学。2012年9月1日，二十八中学将该房屋出租张淑萍使用，双方约定：租赁期限一年，自2012年9月1日起至2013年8月31日止；未经出租人同意，承租人不得转租、转借房屋。张淑萍承租房屋后，将房屋转租给肖姗。同年3月1日，肖姗与周阳签订房屋租赁合同，将房屋转租给周阳使用，租赁期限自2013年3月1日起至2016年2月30日止。周阳接受房屋后，将房屋作为棋牌室经营使用。
2013年10月30日，冯婷婷与周阳签订经营转让协议一份，该合同约定：甲方（周阳）在确保乙方（冯婷婷）能完全合法享有2013年3月1日甲方与肖姗签订的房屋租赁合同中的全部权利义务前提下，甲方将经营的棋牌室转让给乙方经营，并将房屋租赁合同中甲方的全部权利义务转让给乙方；甲方原经营的棋牌室内全部装修设施、电器设施和家电物品（房东二部旧空调除外）、棋牌机物品等等全部归乙方所有；转让费146000元，乙方于协议签订之日支付甲方转让费128000元（含甲方向房东支付的6000元房屋租赁押金），余款于2013年12月31日前支付给甲方；甲方应在2013年11月1日前将该棋牌室交由乙方经营。合同签订当日，冯婷婷支付周阳转让费128000元，周阳向冯婷婷交付了棋牌室。同日，冯婷婷与肖姗、周阳签订《房屋租赁合同》，约定肖姗将房屋租赁给冯婷婷使用，租赁期限自2013年3月1日起至2016年2月30日止。同年11月29日，冯婷婷向周阳支付了剩余转让款18000元。
2013年11月，二十八中学向所有门面房使用人发出通知，决定收回全部租赁门面房后进行整体租赁经营，并要求使用人立即腾退返还房屋。2014年1月15日，二十八中学的门面房承租人武汉仁和昌实业有限公司（以下简称仁和昌公司）向冯婷婷发出《限期腾退清空门面房的通知》，要求冯婷婷于2014年1月17日前腾退门面房屋。冯婷婷接到通知后退出租赁房屋，并要求周阳返还转让金并赔偿相关损失，双方协商未果后，冯婷婷诉至一审法院。
一审法院审理认为：冯婷婷与周阳经自愿协商后签订的《经营转让协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方当事人应依照合同约定享有权利和履行义务。该合同约定，周阳将棋牌室转让冯婷婷经营，其前提条件是周阳应确保冯婷婷能完全合法享有其与肖姗签订的《房屋租赁合同》项下的全部权利，周阳应恪守该合同义务。而租赁房屋的所有权人系二十八中学，其将房屋出租给张淑萍的租赁期限的截止期为2013年8月31日，张淑萍将房屋转租给肖姗以及肖姗将房屋再次转租给周阳的租赁期限为2013年3月1日起至2016年2月30日止，该期间超出了二十八中学与张淑萍所签租赁合同的约定期限，二十八中学对张淑萍、肖姗的转租行为也未进行追认，故周阳与冯婷婷签订《经营转让协议》不享有租赁房屋的合法承租权，并导致二十八中学实际收回租赁房屋。可见，周阳未能履行上述《经营转让协议》的约定义务，其行为构成违约，也导致合同不能继续履行以及冯婷婷的合同目的不能实现。因此，冯婷婷诉请解除《经营转让协议》具有事实和法律依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因周阳违约导致双方合同解除，周阳应向冯婷婷承担违约赔偿责任。冯婷婷主张的主要损失是转让费损失146000元，扣除其中租金押金6000元后，冯婷婷已付转让费金额应认定为140000元。结合冯婷婷按照双方合同约定可获得三年租赁期限及冯婷婷已实际经营2.5个月的实际情况，可酌情由周阳返还冯婷婷转让费130278元（140000元－140000元÷36月×2.5月），冯婷婷主张返还的超出此数额的转让费于法无据，不予支持。冯婷婷已付146000元款项中有6000元为租金押金，且本案所涉《经营转让协议》签订后，冯婷婷与肖姗签订了租赁合同，故冯婷婷应依据房屋租赁合同关系主张该租赁押金返还责任，在本案中不予合并审理。冯婷婷主张的其他损失缺乏足够证据证明，不予支持。二十八中学、肖姗不是《经营转让协议》的当事人，冯婷婷主张的损失与二十八中学、肖姗也缺乏法律上的直接关联，故冯婷婷要求二十八中学、肖姗共同承担本案民事责任的诉讼请求，缺乏合同和法律认据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、周阳于本判决生效后十日内向冯婷婷返还转让款130278元；二、驳回冯婷婷的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费1739元、其他诉讼费用92元，合计1831元，分别由冯婷婷负担331元，周阳负担1500元（此款冯婷婷已预付，周阳应随上述判决款项一并支付冯婷婷）。
判后，上诉人周阳不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认定周阳违约并在判决主文中支持冯婷婷解除经营转让协议的请求不符合事实和法律规定，其判决明显错误，依法应予以纠正；2、一审判决超出冯婷婷的诉讼请求，混淆赔偿损失与返还财产两种不同的民事责任，且判决结果明显违反程序规定；3、一审判决混淆经营转让协议和房屋租赁合同两种不同的法律关系，以房屋租赁合同的期限作为冯婷婷的损失计算及扣减的依据，其结果必然是错误的；4、一审判决驳回冯婷婷解除经营转让协议的诉请，而判决因解除合同而承担的返还财产责任，缺乏法定和约定事由，其判决不能成立；5、一审判决无视经营转让协议中对双方权利义务的约定，判决周阳单方承担返还财产责任，显失公平。故请求：撤销一审判决的第一项；2、由冯婷婷承担本案一、二审的诉讼费用。
冯婷婷答辩称：周阳的上诉请求无事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。
二十八中学述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
肖姗述称：对一审判决无异议，请求维持原判。
在二审审理中，上诉人周阳向本院提交移交物品清单一份，拟证明经营权转让时，双方有物品转让，一审法院没有审理。经质证，被上诉人冯婷婷认为该证据不属于一审审理时无法提交的证据，且没有我方的签字认可，当时并没有移交手续，不予确认。二十八中学认为对此事实不知情，不予质证。肖姗认为该证据是真实的，当时他们转让时存在这些物品。
本院认为，因周阳在一审时并未就其转让物品等的返还提起反诉，故上诉人周阳向本院提交的证据与本案无关联性。
经审理查明：一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案诉争房屋的所有权人是二十八中学，其将诉争房屋出租给张淑萍，双方约定的租赁期限截止时间为2013年8月31日。张淑萍将房屋转租给肖姗，以及肖姗将房屋再次转租给周阳，租赁期限均超过了二十八中学与张淑萍所签租赁合同的约定期限，且二十八中学对张淑萍、肖姗的转租行为事后也未追认。
关于周阳提出一审判决认定周阳违约，并在判决主文中支持冯婷婷解除经营转让协议的请求，不符合事实和法律规定的上诉理由。冯婷婷与周阳签订的经营转让协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同约定，周阳将棋牌室转让冯婷婷经营，其前提条件是周阳应确保冯婷婷能完全合法享有其与肖姗签订的房屋租赁合同项下的全部权利。由于周阳并未享有诉争房屋的合法承租权，更无法保证三方签订的房屋租赁合同能按合同约定期限实际履行，在二十八中学与张淑萍租赁合同到期后，二十八中学已实际收回诉争房屋，由此导致冯婷婷签订合同的目的无法实现，冯婷婷与周阳的经营转让协议已实际自行解除。周阳未能履行其与冯婷婷签订经营转让协议中约定的义务，其行为构成违约，周阳应向冯婷婷承担违约责任。故周阳的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于周阳提出一审判决混淆赔偿损失与返还财产两种不同的民事责任，以及一审判决混淆经营转让协议和房屋租赁合同两种不同的法律关系，以房屋租赁合同的期限作为冯婷婷的损失计算及扣减的依据是错误的上诉理由。冯婷婷在一审时要求返还转让费，该转让费是其主张的主要损失。本案中冯婷婷与周阳按照双方合同约定可获得三年租赁期限，对房屋的租赁是经营转让协议得以全面履行的基础，鉴于冯婷婷已实际经营2.5个月，一审结合本案的实际情况酌情判决由周阳返还冯婷婷转让费130278元并无不当。周阳的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于周阳提出一审判决无视经营转让协议中对双方权利义务的约定，判决周阳单方承担返还财产责任显失公平的上诉理由。由于在一审时，周阳并未就冯婷婷应对诉争房屋装修投入以及转让物品承担返还责任提出反诉，故该项上诉理由无法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3478元，由周阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一五年六月四日
书记员 张 博