海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终258号
上诉人（原审被告）海南保亭盛玺投资管理有限公司（更名前为：海南保亭呀诺达投资管理有限公司）。住所地：海南省保亭黎族苗族自治县三道镇甘什村委会C栋办公楼。
法定代表人梁建福，该公司董事长。
委托代理人李书江，北京市中孚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王冬梅，女，1974年12月10日出生，汉族。
委托代理人李炳岩，山东海师律师事务所律师。
委托代理人韩琦，山东海师律师事务所律师。
上诉人海南保亭盛玺投资管理有限公司（以下简称盛玺公司）因与被上诉人王冬梅商品房预售合同纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县（以下简称保亭县）人民法院（2015）保民初字第378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年11月14日，原告王冬梅与被告盛玺公司（签订合同时盖章为海南保亭呀诺达投资管理有限公司）签订一份《保亭县商品房买卖合同》，合同约定：1.房屋地址及面积，被告盛玺公司将位于海南省保亭县三道镇毛民水库北侧的海南保亭那香山雨林度假村A地块一期55栋B4型1层商品房出售给原告王冬梅，房屋面积为120.2㎡；2.计价方式及价款，单价为38851.91元/㎡，购房款为467万元；3.交付期限，出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件（该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4.出卖人逾期交房的违约责任，（1）逾期在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付房价款万分之五的违约金；出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计不超过总购房款的3%。2012年9月18日，原告王冬梅向被告盛玺公司缴纳10万元定金。2012年11月14日，原、被告签订的《商品房买卖合同之补充协议一》3.2约定：若因出卖人原因导致《商品房买卖合同》解除，则双方同意按以下方式处理：出卖人应在合同解除之日起60日内向买受人返还已付的房价款、已付款的利息（按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算）、买受人已支付的全部代缴税金及费用（不含利息），并按照全部购房款的10%的标准支付解约违约金。合同签订的当天，原告王冬梅又向被告盛玺公司缴纳257万元及房屋契税14.01万元。2014年1月3日，原告王冬梅通过中国建设银行股份有限公司保亭支行办理贷款200万元支付剩余购房款，共计支付购房款467万元。2013年9月28日，保亭县建筑工程质量安全监督站对海南保亭那香山雨林度假项目24栋楼宇竣工验收通过，但栋号、户型中没有原告王冬梅购买的55栋B4型1层。2015年3月12日，被告盛玺公司通过顺丰速运向原告王冬梅发出《那香山业主收房通知书》一份，原告王冬梅收到该通知书后，拒绝收房，并于2015年5月14日向被告盛玺公司发出一份《解除〈保亭商品房买卖合同〉通知书》，该通知书称：“合同签订后，我按照合同的约定履行了义务，但贵司在2013年8月31日前不具备交房条件，直到2015年3月12日书面通知商品房已达到交付使用条件，因贵司逾期交房已达1年多构成严重违约，我于2015年4月与贵司协商处理贵公司的违约责任，但双方未能协商一致。现我正式通知贵司：自即日起解除我与贵司于2012年11月14日签订的编号为BTL000002233《保亭县商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议一》，希望贵司按双方签订的商品房买卖合同之补充协议一第3.2条款履行义务。”2015年8月18日，被告盛玺公司又向原告王冬梅发出一份《关于那香山业主第三次收房的通知书》。2015年9月9日，原告王冬梅以被告盛玺公司违约为由，向保亭县人民法院提起诉讼，请求判令：1.依法确认原、被告于2012年11月14日签订的《保亭县商品房买卖合同》已解除；2.判令被告盛玺公司返还购房款467万元；3.判令被告盛玺公司支付违约金46.7万元；4.本案诉讼费用由被告盛玺公司承担。尔后，原告王冬梅又向该院申请增加诉讼请求：被告盛玺公司返还其房屋契税14.01万元。
原审法院认为：本案的诉讼焦点为：1.原、被告于2012年11月14日签订的《保亭县商品房买卖合同》是否达到原告单方解除的条件；2.原告请求被告支付违约金46.7万元是否符合《保亭县商品房买卖合同》的约定和法律的规定。一、关于原告请求确认《保亭县商品房买卖合同》解除的问题。原、被告于2012年11月14日签订的《保亭县商品房买卖合同》是在平等、自愿的基础上签订，其内容是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。该合同第八条约定房屋交付时间为2013年8月31日前，交付房屋的条件为该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2015年3月12日，被告向原告发出《那香山业主收房通知书》，原告以被告交房时间已超出合同约定的一年多，拒绝收房，并于2015年5月14日向被告发出一份《解除保亭商品房买卖合同通知书》，要求解除合同。被告抗辩称2013年8月已向原告发出收房通知书，但没有证据证明该事实。2013年9月28日，保亭县建筑工程质量安全监督站通过验收合格的24栋楼宇中也没有原告购买的55栋B4型。2014年1月3日，原告向中国建设银行保亭支行办理购房贷款时，被告仍未能向原告交房。因此，被告抗辩称涉案房屋于2013年9月28日验收通过，通知原告收房仅超出28天，原告未达到单方解除合同条件的抗辩理由不充分，该院不予采信。该院认为，原告单方解除合同的条件已成就，原告有权单方解除合同，合同解除后，被告应当返还原告已支付的购房款467万元及契税14.01万元，共计481.01万元。二、关于原告请求被告支付违约金46.7万元的问题。根据《商品房买卖合同之补充协议一》第3条第3.2款约定，因出卖人原因导致《保亭县商品房买卖合同》解除，出卖人除60日内返还购房款外，还应按照全部购房款的10%标准支付解约违约金。现原告请求解除合同已超过60天，其请求被告支付违约金46.7万元（467万元×10%）有理，该院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认原告王冬梅与被告海南保亭盛玺投资管理有限公司于2012年11月14日签订的《保亭县商品房买卖合同（编号为BTL000002233）》已解除；二、限被告海南保亭盛玺投资管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款及契税款481.01万元；三、限被告海南保亭盛玺投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告王冬梅违约金46.7万元。案件受理费50861元，由被告负担。
宣判后，盛玺公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人王冬梅行使合同解除权的期限已过，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案中，合同约定的交房期限为2013年8月31日，逾期交房30日后，被上诉人有权解除合同，上诉人未催告，被上诉人行使解除权的期间自2013年9月30日至2014年9月30日，被上诉人超出该期间发出解除合同通知，权利已经消灭，原审法院确认合同解除违反法律及司法解释规定。二、原审法院未认定上诉人提交的保亭规划局红头文件《关于那香山雨林度假村项目规划核实情况的说明》，遗漏涉案房产栋号曾作核实更改这一事实，核实后的房产栋号在2013年9月28日竣工验收的24栋楼宇中，证明涉案房产已于2013年9月28日取得竣工验收证明文件，逾期仅28天，被上诉人解除合同的理由不成立。三、本案关于24栋楼宇竣工备案的相关事实已由另案（2015）保民初字第141号民事判决书认定，关于通知被上诉人收房及逾期28天取得竣工验收备案不构成解除事由的相关事实，该案也已认定，法院应当按照统一的裁判标准，同案同判。四、退一步讲，即使被上诉人具有解除权，但其于2014年1月3日到建设银行办理了支付200万元房款的手续。可见，被上诉人对房屋相关情况是知情的，其不但未要求解除合同，还在继续履行合同，其行为足以说明其放弃了解除权，而在此之后，也未再出现解除合同的事由。综上所述，本案被上诉人既没有约定的合同解除权（即使有也已过期或者已经放弃），也没有法定的合同解除权，原审判决错误，请求二审法院依法撤销（2015）保民初字第378号民事判决，改判驳回被上诉人王冬梅的全部诉讼请求，所有诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人王冬梅答辩称：一、被上诉人的解除权没有消灭。上诉人逾期交房超过30天后，被上诉人并未直接主张解除合同，而是选择继续履行合同，并追究上诉人逾期交房560天的违约责任，但是上诉人只肯承认逾期28天，拒绝承担相应违约责任。违约方承担相应违约责任应当是合同违约方的主要义务，上诉人拒绝承担责任就是不履行合同主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务，当事人可以解除合同”的规定，被上诉人的解除权应从上诉人通知收房却拒绝承担逾期交房违约责任之日起算，故，被上诉人在2015年5月书面通知解除合同，没有超出解除权行使期限。此外，涉案《保亭县商品房买卖合同》是由上诉人提供的格式条款，其在逾期交房继续履行合同的违约责任中，除规定按逾期日数每日向买方人支付已付房价款万分之五的违约金外，还限制据此产生的违约金数额合计不超过总购房款的百分之三。这一条款属于免除上诉人责任、排除被上诉人主要权利的条款，应属无效条款，即使有效，也应作出不利于格式条款提供方的解释。二、合同约定的交付条件是涉案房屋取得竣工验收证明文件、并符合合同约定，合同附件三中明确约定了被上诉人所购房屋的精装修标准，即上诉人在取得涉案房屋的竣工验收证明文件后，还应完成精装修，然后在约定期限前将房屋交付给被上诉人。上诉人主张的竣工验收时间还没有任何装修，被上诉人多次联系客户经理也是被告知装修尚未完成，故其以竣工验收时间主张逾期交房仅28天不成立。三、另案（2015）保民初字第141号案件与本案的案情事实并不完全一致，不具有可比性或参考性。四、上诉人剩余200万元购房款是于2012年11月签订合同时办理的银行按揭贷款，建设银行于2013年1月才将贷款发放下来，被上诉人只是没有去撤销而已，同时也印证了当时上诉人尚不具备交房条件。被上诉人按合同约定履行付款义务并不等于放弃追究上诉人的逾期交房违约责任，也不等于放弃合同解除权，上诉人的该项理由不成立。综上，原审判决认定实事求清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
上诉人盛玺公司于一审庭后提交了保亭县规划局作出的《关于那香山雨林度假村项目规划核实情况的说明》，证明涉案房屋所在楼宇的栋号核实后为第14栋B4型，而非《保亭县商品房买卖合同》中的55栋B4型。该证据在一审中未进行质证，二审询问期间被上诉人王冬梅补充发表质证意见，称该文件是在被上诉人发出解除合同之后才出具的，即使内容属实，涉案房屋14栋B4型于2013年9月28日才取得竣工验收证明文件，因达不到精装修条件，也不能证明涉案房屋达到了交房条件。因该证据涉及本案房屋的基本事实，被上诉人亦补充发表了质证意见，经核对原件，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，结合被上诉人于二审询问时自认的涉案房屋实际位置未变，不否认现在的14栋B4型即其签订合同时所购房屋，本院对该证据的证明内容予以采信。
二审经审理查明：涉案《保亭县商品房买卖合同》中的海南保亭那香山雨林度假村A地块一期55栋B4型，经保亭县规划局核实，实际栋号为14栋B4型，该楼宇涵盖在《关于同意海南保亭那香山雨林度假村项目24栋楼宇竣工备案的证明》中，即涉案房产于2013年9月28日取得了竣工验收证明文件。上述事实有上诉人盛玺公司所提交的证据及当事人口头陈述予以证明。原审查明认定24栋通过竣工验收的楼宇中没有涉案房屋，认定错误，本院予以纠正。
二审查明的其他事实与一审查明的其他事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点是：1.涉案《保亭县商品房买卖合同》是否因被上诉人王冬梅单方解除权的行使而解除；2.如果合同未解除，被上诉人王冬梅主张上诉人盛玺公司支付违约金是否有事实和法律依据。
一、关于涉案《保亭县商品房买卖合同》是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除权包括约定解除权和法定解除权。从约定解除权的角度看，按照合同约定，上诉人盛玺公司逾期交房超过30日的话，被上诉人享有单方解除权。合同约定上诉人在2013年8月31日前交付取得竣工验收备案证明文件、符合合同约定的商品房，同时，合同附件三约定了房屋的精装修标准，双方当事人也认可所买卖房屋为精装修房屋，即上诉人应在2013年8月31日前交付经竣工验收合格并完成装修的房屋给被上诉人。现涉案房屋于2013年9月28日取得竣工验收证明文件，至于何时完成装修，被上诉人主张其于2013年、2014年去现场查看及电话问询时装修工作均未完成，上诉人没有明确抗辩并提交证据证明其装修完成的具体时间。根据本案现有证据材料，2015年3月12日上诉人书面通知收房时，被上诉人未再对装修是否完成提出异议，而是协商逾期交房违约责任问题，2015年10月的房屋照片显示涉案房屋已是精装修状态。综合上述信息，本院认为，最早在2015年3月之前，上诉人均不能证明其房屋已经达到符合合同约定精装修的交付要件。综上，上诉人逾期交房超过30日，被上诉人依约定于2013年10月1日取得合同解除权。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定。被上诉人在上诉人逾期交房超过30日后，未选择解除合同，而是于2014年1月3日办理完毕按揭贷款手续，继续履行支付购房款的合同义务，到2015年5月14日被上诉人发出解除合同通知时，已超出一年的解除权行使期间，其合同解除权已经消灭。
从法定解除权的角度看，被上诉人主张其因上诉人拒不承担逾期交房违约责任即拒不履行合同主要义务，而依法享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。涉案合同系商品房买卖合同，双方当事人的主要债务分别是支付购房款和交付房屋，违约责任是对一方不履行合同主要债务或履行不到位的惩戒及对另一方损失的补偿，承担违约责任不属于合同的主要债务，被上诉人以此理由主张法定解除权，属理解法律错误，本院不予采信。此外，被上诉人在超出约定交房期限30天后仍继续履行合同办理按揭贷款，收到交房通知后亦首选协商违约问题，在协商未果的情况下才提出解除合同，表明被上诉人有继续履行合同之意愿。根据上诉人提交的证明文件及现场照片，涉案房屋现已具备交房要件，综合衡量本案，合同双方均已分别完成付款、达到交房要件的主要合同义务，合同并非履行不能，基于市场交易稳定性考虑，涉案合同继续履行为宜。综上，对被上诉人确认涉案合同解除、要求返还购房款及契税的主张，本院不予支持。
二、关于违约金的问题。被上诉人关于合同解除的主张不成立，其依据合同约定诉请的解约违约金46.7万元失去事实依据，本院不予支持。被上诉人在一审诉请中请求的是违约金，虽然解约违约金不成立，但是上诉人逾期交房，应承担支付逾期交房违约金的责任。按照《保亭县商品房买卖合同》第十一条的约定，上诉人逾期交房，合同继续履行的，上诉人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，上诉人逾期交房产生的违约金数额合计最高不超过总购房款的百分之三。被上诉人主张涉案合同为格式合同，该限制违约金最高额的条款作为免除出卖人责任的格式条款，应属无效。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案无其他购房者的合同进行比对，该条款与其他如房号、买受人等各个合同必然不同的信息一样，是加注横线的打印字体，从现有证据不能确认该条款系上诉人预先拟定、重复使用的格式条款，对被上诉人的主张，本院不予采信。总购房款的百分之三为140100元，从约定交房期限2013年8月31日按已付款的日万分之五计至2015年3月12日发出交房通知，违约金超出140100元，根据双方当事人自由合意达成的上述约定，上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金140100元。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第九十四条、第九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2015）保民初字第378号民事判决；
二、限上诉人海南保亭盛玺投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人王冬梅支付违约金人民币140100元；
三、驳回被上诉人王冬梅的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人海南保亭盛玺投资管理有限公司的其他上诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币50861元，由上诉人海南保亭盛玺投资管理有限公司负担人民币3102元，由被上诉人王冬梅负担人民币47759元。二审案件受理费人民币48739.7元，由上诉人海南保亭盛玺投资管理有限公司负担人民币3102元，由被上诉人王冬梅负担人民币45637.7元。上诉人海南保亭盛玺投资管理有限公司已预交二审案件受理费50861元，本院应退还5223.3元给上诉人。
本判决为终审判决。
审判长 白玉琳
审判员 梁振文
审判员 黄声泽
二〇一六年三月二十三日
书记员 王天石
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件
适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：白玉琳撰稿：白玉琳校对：王天石印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2016年3月25日印制
（共印20份）