江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终5256号上诉人（原审原告）：沈万松，男，1984年8月5日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：谭春兰，江苏金锡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：无锡复地房地产开发有限公司,住所地无锡惠山区政和大道99号复地新城93号。法定代表人：王基平，该公司总裁。委托诉讼代理人：高继伟、童昉，该公司员工。上诉人沈万松因与上诉人无锡复地房地产开发有限公司（以下简称复地房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2017）苏0206民初4368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。沈万松上诉请求：撤销一审判决，依法改判复地房地产公司支付1万元违约金。事实和理由：1、一审法院不准许其鉴定申请有误，导致无法查明其具体损失，一审认定的违约金明显低于其损失。2、复地房地产公司提供的“公司内部工作交流软件中的审批流程截屏”是伪造的，但一审认定了该证据的真实性。复地房地产公司对此辩称：不同意沈万松的上诉意见。复地房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判其无需承担违约金。事实和理由：1、涉案房屋规划明确并无地下室，且在签约前已结构封顶，现场无地下层。其就房屋无地下室向沈万松进行了告知，且事后也对未签订合同的房屋在合同文本上也进行了更正。2、其尽了告知义务，沈万松存在一定过错，且未给沈万松造成实际损失，一审酌定违约金过高。沈万松对此辩称：没有地下一层给其造成了较大不便，只是无法用事实来证明具体的损失数额，所以一审申请了评估。沈万松一审诉请：判令复地房地产公司支付违约金1万元并承担本案诉讼费。事实和理由：2014年11月9日，其购买复地房地产公司开发建设的商品房，销售人员在洽谈过程中，告知其16幢楼与其他楼栋一样，均是地上11层、地下1层，后其与复地房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定由其购买复地房地产公司开发的位于无锡市惠山区复地新城第16幢367单元10层101号房屋，该房屋用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数为地上11层、地下1层。后复地房地产公司于2016年3月交房，其发现房屋与合同约定不符，没有地下1层，给其带来极大不便（如停车便利受到影响、失去避免风吹雨淋到达自己家中的便利等），并造成严重损失。复地房地产公司辩称：涉案楼宇在报批规划时即明确16幢无地下1层，且双方在签订商品房买卖合同时，16幢楼已经封顶，沈万松作为大宗交易的买受方，对该幢楼有无地下1层应该明知；其在销售房屋时，在售楼处作了不利因素公示，明确告知买受方16幢楼没有地下1层的事实，且16幢楼的售价相比其他幢楼较便宜；在此后的房屋销售过程中，其发现了合同存在笔误的情况，故对16幢楼尚未销售的7套房屋在合同版本中及时进行了更正；沈万松称2016年3月才发现所涉房屋没有地下1层不属实，应当在2014年10月签订合同时已明知房屋没有地下1层，故沈万松的诉讼请求已超过诉讼时效；16幢楼没有地下1层，对沈万松的使用并没有产生实际的影响和损害，复地新城小区的机动车位和非机动车位都是统一规划，机动车位根据先到先得的原则转让使用权或出租给业主使用，且有的楼栋如18幢楼虽然有地下1层，但在规划审批时已确定为设备层，故地下1层也未用于停车。综上，合同中载明的地下1层确系笔误，是销售时未注意更改合同模板而导致，其向沈万松致歉，但应依法驳回沈万松的诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：2013年10月24日，复地房地产公司取得复地新城住宅小区（2号北地块）的建设工程规划许可证，根据附件中载明的内容16#房无地下室。2014年5月5日，复地房地产公司取得商品房预售许可证，2014年7月，16幢楼主体建筑封顶。2014年11月9日，沈万松与复地房地产公司签订商品房买卖合同及商品房（毛坯住宅）预售合同补充条款标准文本各一份，其中商品房买卖合同中关于所购商品房的基本情况载明为“第16幢367单元10层1001号房，该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数为地上11层、地下1层”，补充条款第十六条中关于红线内、外不利因素的特别告知载明为“（1）该小区毗邻文惠路等市政道路，存在噪音影响；（2）23#楼与24#楼之间有配电房，21#楼与22#楼之间有配电房及地下车库出入口，15#18#23#楼地下室与车库相连。本款中红线内、外的不利因素系甲方根据2014年5月房屋所在区域的相关资料进行整理与概述，未必包含该区域所有不利信息，亦不作为甲方的承诺或保证，甲方对此不承担任何责任，如相关信息有误差或变更，甲方不再另行通知”。2016年3月，复地房地产公司向沈万松交付房屋。2015年11月，经沈万松等业主反映、交涉，复地房地产得知房屋买卖合同中存在的相关问题。为证明在销售房屋时已对第16幢楼无地下1层作了不利因素公示，复地房地产公司提交如下证据：1、2014年6月26日拍摄的名称为“售楼处5期红线内不利展示”的照片及属性截图打印件各一份，照片显示名称为“复地公园城邦·达令港特别提示”的展板展示在墙边，其中载明“四、本标段内现规划有如下配套措施，在符合国家标准的前提下，仍可能对乡邻住宅产生影响：（1）……（2）16号楼电梯未到负一层，无地库停车位……七、本公司要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，最终请以我公司提供的正式书面资料为准，买卖双方的合同权利义务以合同为准，敬请仔细阅读我公司的合同”，属性截屏显示照片位置为D：投诉、诉讼五期16号16号楼举证，创建时间和修改时间均为2014年6月26日星期四上午10：13：35，访问时间为2017年9月7日今天2小时之前；2、无锡万千图文制作有限公司的证明一份，载明“附件中的‘复地公园城邦达令港特别提示’文件为无锡复地房地产开发有限公司于2014年6月委托我司制作并于同月安装于复地新城售楼处二楼洽谈区立式展板上进行公示”；3、公司内部工作交流软件中的审批流程截屏，其中流程标题为“公园城5期不利因素公示内容审查及确认”，发件日期为“2014-06-06”，办理期限为“2014-6-11”，联系事项为“各位领导、同事，根据对5期现场和售楼处公示内容的检查，及工程设计给予的配合与确认，现初步整理5期相关不利因素内容，相见附件（阳光岛特别提示），请各位审查及确认，如有新增及改动内容也请批示，谢谢！”，相关附件为“阳光岛特别提示.jpg”，诉讼中，复地房地产公司在电脑上对上述审批流程进行了展示，沈万松对真实性予以确认，对附件中的相关图片即为“复地公园城邦达令港特别提示”图片亦予以确认。沈万松对上述证据1真实性、关联性、合法性均不予认可，并陈述其购买房屋时未在售楼处看到特别提示，且根据特别提示第七条的内容，双方的权利义务内容应以合同为准，而不应该以特别提示为准，对证据2、3的真实性无异议，但认为证据仅能证明复地房地产公司制作了所谓的不利公示的展板，但其并未看到，也不可能注意到如此细小的文字，不利因素应当由销售人员亲自讲解、反复强调并写进合同，否则不利因素有无告知按双方签订的商品房买卖合同及补充条款为准。为证明复地新城小区的机动车位和非机动车位都是统一规划，复地房地产公司提交如下证据：1、经备案的2#地块（包含16幢楼）总平面图，其中经济技术指标中，地下总建筑面积分为汽车库、设备用房等和自行车库两类，未细分各幢楼的面积。沈万松对总平面图真实性无异议，但认为该图与本案无关联性，能否满足业主的停车需求与复地房地产公司有无违约是两回事，因16幢楼无地下1层，其失去了避免风吹雨淋到达自己家中的便利，这是常识；2、地下车位使用权转让合同及车位租赁合同若干，证明车位“并非专楼专供，而是先到先得”。沈万松表示对上述合同真实性无法确认，且别人使用车位的情况与本案无关联性。为证明商品房买卖合同中载明的“地上11层、地下1层”系笔误，后已更正，复地房地产公司提交16幢楼后签约7套房屋的商品房买卖合同予以证实，沈万松对关联性不予认可，认为复地房地产公司系在其多次交涉、维权后而予以修改。复地房地产公司陈述16幢楼的房屋售价与其他幢楼相比较便宜，但未举证证明。沈万松提交20幢楼358-402室房屋的商品房买卖合同一份，证明不存在复地房地产公司陈述的16幢楼的房屋售价与其他幢楼相比较便宜的情况。对此，复地房地产公司认为房屋的售价与楼层、位置、销售时点等因素有关，故该份商品房买卖合同无法达到沈万松的证明目的。一审中，沈万松提出申请，要求对涉案房屋建造地下室的工程造价进行评估。以上事实，有建设工程规划许可证及附件、商品房预售许可证、混凝土分项工程检验批质量验收记录、商品房买卖合同及补充条款、证明、内部工作交流软件中的审批流程截屏及双方当事人陈述等予以证实。一审法院认为：沈万松与复地房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。因双方签订的商品房买卖合同中约定所购买房屋有地下层，但实际交房时并无地下层，故复地房地产公司未按约全面履行义务，构成违约。复地房地产公司辩称合同中载明的“地下1层”系笔误，但对能证明其在销售房屋时的真实意思表示即已对第16幢楼无地下1层作了不利因素公示的关键证据即2014年6月26日拍摄的名称为“售楼处5期红线内不利展示”的照片及属性，沈万松不予认可，复地房地产公司未提交原件予以质证，故法院对其辩称不予采信。沈万松提出的鉴定申请与本案无关联性，不能作为认定其实际损失的依据，故对其申请法院不予准许。复地房地产公司辩称沈万松的诉讼请求超过诉讼时效，无事实依据，法院不予采纳。考虑商品房买卖合同未明确约定地下层的用途，且无地下层未影响沈万松对房屋的实际使用，沈万松也未举证证明无地下层给其造成实际损失，故法院酌情认定违约金为5000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：复地房地产公司于判决发生法律效力之日起十日内向沈万松支付违约金5000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由复地房地产公司负担。二审中，双方没有新证据提供，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：复地房地产公司是否存在违约，一审酌定的违约金是否合理。本院认为：双方签订的商品房买卖合同约定涉案房屋有地下一层，但实际该房屋并无地下层，故复地房地产公司构成违约，应承担相应的违约责任。复地房地产公司称该合同中载明的“地下1层”系笔误，但并无充分证据证明在销售该房屋时就此对沈万松进行了告知说明，或沈万松在购买时对没有地下层是明知的，故本院对复地房地产公司的此辩称意见不予采信。关于违约金，房屋没有地下层会给沈万松的生活带来不便，但并非一定会造成财产损失，沈万松要求对房屋地下室工程造价进行评估与本案无关联，一审未予准许并无不当。一审考虑到复地房地产公司的违约对沈万松生活便利的影响，酌定承担5000元的违约金，亦无不当。综上，沈万松、复地房地产公司的上诉意见缺乏依据，本院均不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由沈万松、复地房地产公司各负担25元。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  王静静审判员  景 鑫二〇一八年三月五日书记员  程夫栎