江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终1950号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）镇江市丹徒区信诚装饰工程有限公司，住所地镇江市丹徒新区龙山路春江苑三号楼1-2号。
法定代表人：程正祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：闵晨，江苏汇典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：张校明。
上诉人镇江市丹徒区信诚装饰工程有限公司（以下简称信诚装饰公司）因与被上诉人张校明装饰装修合同纠纷一案，不服江苏省镇江市润州区人民法院（2015）润民初字第349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人信诚装饰公司的委托诉讼代理人闵晨、被上诉人张校明参加诉讼。本案现已审理终结。
信诚装饰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判为驳回张校明一审诉讼请求、张校明给付其公司工程款22503元。事实和理由：1、坐便器并非其公司安装，坐便器的野蛮安装，张校明使用不当均可能导致坐便器下水管道出现问题。2、评估报告采用的是重置成本法，且报告中所列的费用明显高于市场价格，不应采信。3、即使存在漏水问题，也仅限于卫生间，并不影响居住，不存在租金损失。且一审法院认定的每月租金3790元明显过高。4、张校明汇入郭亚海账户的21000元，并非根据其公司指示付款。
张校明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。
张校明向一审法院起诉请求：信诚装饰公司退回其已支付的装修款30000元，赔偿工程质量问题导致坏损的装饰材料费50000元、拖延工期多缴的物业费3323.5元、违约金6500元、防水胶费用2400元、评估费及租金损失52500元、房屋基础管线切割造成该房屋终生无法修复的损失10万元。
一审法院认定事实：张校明系镇江市南山景园12幢303室业主。2013年8月2日，张校明与信诚装饰公司签订装饰装修合同约定，信诚装饰公司负责涉案房屋的家装，开工时间为2013年8月5日，竣工时间为2013年11月5日，工程合同预算价款为60000元。2013年8月2日、12月15日、12月22日，张校明分别给付信诚装饰公司30000元、7800元、6000元，合计43800元。2013年10月18日，张校明汇入镇江谷阳通铭木业商行21000元。张校明认为该笔汇款系其根据信诚装饰公司指示汇入，信诚装饰公司对此不予认可。一审法院就该笔款项用途，对镇江谷阳通铭木业商行业主郭亚海进行了调查。郭亚海陈述，信诚装饰公司法定代表人程正祥欠其货款21000元，程正祥带别人过来刷卡支付，但具体刷卡人记不清楚。
张校明与信诚装饰公司因工程质量问题发生纠纷。经现场勘查，涉案房屋已经装饰完毕，张校明已经购置主要家具，具备入住条件，但张校明并未实际入住。现洗手间处于维修状态，有漏水渗透痕迹。坐便器下水管道高度不能达到使用要求，可以确定漏水渗透系坐便器下水管道问题所致。法院依张校明申请，委托镇江明诚资产评估有限公司评估。该公司出具报告，最终确定涉案房屋因漏水造成的损失及下水管道本身的损失合计为6290元。
一审法院认为，涉案房屋下水管道不符合安装坐便器要求，是在装修过程中导致，可以推定为信诚装饰公司造成。即便不是信诚装饰公司造成，信诚装饰公司应当向张校明尽明确提示义务，并尽快修复完善，保证张校明房屋坐便器的正常使用。但信诚装饰公司在对管道进行修复，安装坐便器后，坐便器仍存在漏水现象，不能正常使用。故信诚装饰公司应当对坐便器管道漏水造成的损失承担赔偿责任。
张校明要求信诚装饰公司退回已支付的装修款30000元。因房屋已经装修完毕，并购置主要家具，具备入住基本条件，可以视为信诚装饰公司已经交付，故张校明该请求没有事实和法律依据，不予支持。张校明主张工程质量问题导致坏损的装饰材料费50000元、防水胶费用2400元、下水管道无法修复的损失10万元，上述项目均包含在评估报告确定的6290元之内，故确定上述项目损失为6290元。张校明主张物业费3323.5元、租金损失52500元、违约金6500元，系因下水管道漏水，双方发生矛盾，造成至本案审理时张校明仍无法入住造成的损失和违约金。张校明在下水管道漏水后，与信诚装饰公司进行协商，信诚装饰公司进行了检修，但并未修缮至能够使用状态。张校明应当积极通过其他途径进行修缮并尽快入住。但张校明并未积极修缮，导致其无法入住达两年之久，造成损失扩大，其应当对扩大的损失自行承担。故酌定张校明无法入住的期限为4个月。参考同地段类似房屋租金，考虑到张校明房屋的地理位置和房屋状况，酌定其租金标准为每月每平方米33元，按照其房屋面积114.84平方米计算，每月为3790元。张校明损失及违约金合计按照租金损失的130%计算为19552元（3790×4×130%）。
根据张校明提交的施工合同与附件，可以确定施工中增加项目10286元，减少项目3983元，实际工程价款为66303元。镇江谷阳通铭木业商行业主郭亚海陈述与张校明的陈述以及张校明提交的刷卡收据能够相互吻合，可以确认张校明向郭亚海付款的21000元，系根据信诚装饰公司指示付款，应认定为张校明向信诚装饰公司支付工程款。故根据张校明提交的收据，确定张校明实际付款64800元，拖欠信诚装饰公司工程款为1503元。由于装饰房屋已经实际交付，故张校明应当向信诚装饰公司支付欠付的工程款1503元。
由于双方发生纠纷，信诚装饰公司的工程质量确实存在问题，故张校明停止支付剩余工程款亦属合理行为。故对于信诚装饰公司要求张校明支付违约金6000元的请求，没有事实和法律依据，不予支持。
一审法院判决：一、镇江市丹徒区信诚装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内支付张校明各项损失及违约金合计25842元。二、驳回张校明的其他诉讼请求。三、张校明于判决生效之日起十日内支付镇江市丹徒区信诚装饰工程有限公司工程款1503元。四、驳回镇江市丹徒区信诚装饰工程有限公司的其他反诉请求。
本院对一审查明的事实予以确认。二审中，信诚装饰公司向本院提交网络截图三张，用以证明：涉案房屋周边类似房屋的租赁价格为2500元以下。张校明认为一审认定的租金损失合理。
本院认为，信诚装饰公司负责张校明房屋装修，装修过程中，房屋下水管道不符合安装坐便器要求，出现漏水渗透现象，信诚装饰公司应对此承担赔偿责任。一审法院经过评估，确定涉案房屋因漏水造成的损失及下水管道本身的损失合计为6290元。该评估报告程序合法，依据充分，应予采信。一审法院认定因房屋漏水，导致张校明无法入住的期限为4个月，应属合理。但一审认定同地段类似房屋租金为每月3790元，明显偏高，本院调整为每月2100元。故信诚装饰公司应赔偿张校明损失合计14690元。至于张校明汇入镇江谷阳通铭木业商行账户的21000元。郭亚海陈述是信诚装饰公司法定代表人程正祥带别人过来刷卡，支付信诚装饰公司欠其的货款。该款由张校明汇入。上述21000元的汇款时间及金额，与张校明、信诚装饰公司合同约定的第二期工程款的支付时间、金额亦相吻合。据此可以认定，上述21000元系张校明根据信诚装饰公司指示向镇江谷阳通铭木业商行汇款，该笔款项应认定为张校明向信诚装饰公司付款。
综上所述，信诚装饰公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持镇江市润州区人民法院（2015）润民初字第349号民事判决第三、四项；
二、撤销镇江市润州区人民法院（2015）润民初字第349号民事判决第一、二项；
三、镇江市丹徒区信诚装饰工程有限公司于本判决生效后十日内给付张校明14690元；
四、驳回张校明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费447元，由张校明负担80元，由镇江市丹徒区信诚装饰工程有限公司负担367元。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
代理审判员 孙 毅
代理审判员 严晓璞
二〇一六年十月十九日
书 记 员 王 伟