吉林省集安市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0582民初1710号原告：宫恩强，男，1953年9月22日生，汉族，集安市人，农民。所住地，吉林省集安市。委托诉讼代理人：李志锋，吉林殷广耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫献文（原告儿子），男，1985年2月15日生，汉族，北京市人。所住地，北京市。被告：宫金环，女，1964年3月3日生，汉族，集安市人，所住地，吉林省集安市。被告：张贤良，男，1990年6月16日生，汉族，集安市人，个体工商户。所住地，吉林省集安市。委托诉讼代理人：牟晓泠，吉林昱诚律师事务所律师。被告：集安市仁隆房地产开发有限公司。法定代表人：ＸＸ仁，总经理。委托诉讼代理人：董志光，集安市法律援助中心律师。第三人：吉林银行股份有限公司通化集安支行。代表人：陈阳，行长。委托诉讼代理人：焦祎薇，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓龙，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。原告宫恩强与被告宫金环、张贤良、集安市仁隆房地产开发有限公司（以下简称仁隆公司）、第三人吉林银行股份有限公司通化集安支行（以下简称吉林银行集安支行）确认合同有效纠纷一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告宫恩强及其委托诉讼代理人李志锋、宫献文，被告张贤良及其委托诉讼代理人牟晓泠，仁隆公司委托诉讼代理人董志光，第三人吉林银行集安支行委托诉讼代理人焦祎薇、陈晓龙到庭参加诉讼，被告宫金环经传票传唤没有到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。宫恩强向本院提出诉讼请求：1、请求确认仁隆公司将涉案两处房屋转让给杨作喜、宫金环的合同无效，2、请求确认宫金环将涉案两处房屋转让给张贤良的合同无效，3、请求法院判令位于集安市建设南街锦江东区二期工程综合楼北数1号门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）归原告所有，4、请求法院判令解除吉林银行集安支行在集安市建设南街锦江东区二期工程综合楼北数1号门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）的抵押权。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年9月，杨作喜（被告宫金环之夫，已故）挂靠仁隆公司在开发原告位于集安市建设南街18号的厂房及住宅时，双方就补偿条件达成协议，“补偿标准”是甲方（被告）开发后在新开发的楼盘内给乙方（原告）两套门市房，两套门市房的坐标为：北数一号面积上下层60.1㎡×2=120.2㎡，南数二号，面积上下层59.1㎡×2=118㎡。房屋交付时间为2008年8月末，门市房照（238.4㎡）由甲方全权办理完后将二套门市房照交给乙方。2008年8月，被告找到原告以口头协议形式将协议中规定的南数二号门市房（面积上下层118㎡）调整为北数三号门市房（产籍号：203091116，面积上下层57.4㎡）。杨作喜生前承认此事，有前诉庭审笔录为证，原告也予以认可。房屋交付原告后一直使用至今。期间，原告曾多次不间断地向被告讨要房屋产权证及发票，但被告始终以欠税无法开出发票为由拖欠至今。2016年4月，杨作喜就原告房屋拆迁安置补偿协议纠纷上诉至通化市中级人民法院时，庭审中，杨作喜谎称可以办理产权证照，而未供诉其已于2009年6月已经将上述两个门市房（产籍号分别为203091114号和203091116号）办理至本人和其妻宫金环名下。2016年9月，杨作喜就房屋拆迁安置补偿纠纷再次将原告诉至集安市人民法院，庭审中，杨作喜的委托律师仍谎称：（房产证）没办。2017年1月，杨作喜病故。2017年4月，原告讨要上述房屋产权证及发票，在房屋产权管理部门查询发现，房屋产权证均已办理，分别登记在杨作喜及其妻宫金环名下，且法院在调查过程中发现上述门市房已被被告用于抵押贷款。2017年10月，原告再次起诉，法院在调查中发现，宫金环已于2017年7月将上述两个门市分别以50万元和60万元违法私自转卖给张贤良，并办理房屋过户手续。张贤良在取得上述房产所有权后，又将其抵押给吉林银行集安支行。被告张贤良辩称，1、原告请求确认本案争议的两个门市房归原告所有不能成立，且答辩人认为原告的这一个诉请属于重复诉讼，贵院下发的2017吉05**民初629号民事判决书所确认的内容就是原告诉请确认包括本案争议的两户门市房在内的几户房屋所有权，判决结果为依法驳回原告的诉讼请求，因此原告的第一个诉请已经经过法院生效判决确认，重复诉讼不应予以支持。2、答辩人认为自己在取得本案争议的两个门市房的所有权后，向银行办理抵押贷款，有法律及事实依据，抵押权应该得到保护，3、仁隆公司与杨作喜、宫金环的买卖合同合法有效，且已经经过产权部门的确定，在2009年就已经颁发了相关产权证照，4、宫金环将争议的两套门市房出售给张贤良的行为合法有效。综上，认为原告的诉请与法无据，应依法予以驳回。被告仁隆公司辨称，本案争诉的房屋系杨作喜挂靠仁隆公司开发，关于房屋的出售等一切事宜我公司均不知晓，仁隆公司将房屋转给杨作喜、宫金环是否有效，待法庭查证事实予以确认。被告宫金环没有到庭，亦没有提交答辩状。第三人吉林银行集安支行辨称，1、答辩人与被告张贤良依法订立抵押合同，并依法登记，抵押权合法有效，不动产权以登记为准。被告张贤良办理二手房贷款时出示了自有的两处房屋的不动产权属登记证，该权属登记具有公示公信的效力。在办理二手房贷款时，答辩人审查了张贤良的不动产权属登记证，该证件真实有效。答辩人与被告张贤良依据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、一百八十七条之规定，被告张贤良将自有的两处房屋为答辩人办理抵押登记，答辩人依法享有抵押权，该抵押权合法有效，依法应予以保护。2、原告诉称产籍号203091114、203091116两处房屋归其所有的诉求无事实及法律依据。不动产权以登记为准，被告宫金环及其夫（杨作喜已故）办理了产籍号203091114、203091116两处房屋所有权证，并依法办理了不动产权属登记，根据《中华人民共和国物权法》之规定，被告宫金环及其夫当然的享有两处房屋的所有权。被告宫金环将名下两处房产出售给被告张贤良并办理了过户登记，被告宫金环及其夫取得了张贤良支付的交易对价，丧失了两处房产的所有权，被告张贤良依法取得了两处房屋所有权并办理了不动产权属登记。被告张贤良用依法取得的房屋与答辩人抵押登记符合法律规定。依据《物权法》第一百零六条第二款之规定，被答辩人可向无处分权人请求赔偿损失，但无权确认被告宫金环与被告张贤良之间合同效力。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条之规定，“涤除权”是指：“抵押物受让人代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭”，依据上述规定，被答辩人无权要求涤除抵押权。综上，被答辩人的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。根据原告陈述及被告答辩，结合双方提交的证据，本院认证事实如下：本案争议的两套房屋系杨作喜挂靠仁隆公司开发建设的房屋。两套争议房屋的产籍号为203091114、203091116。2007年9月16日，杨作喜与原告宫恩强签订动迁补偿协议书，协议第二项补偿标准，甲方（杨作喜，已故）开发后在新开发的楼盘内给乙方（宫恩强）两套门市房，两套门市房的坐标为：北数一号，面积上下层60.1㎡×2=120.2㎡，南数二号，面积上下层59.1㎡×2=118.2㎡。房屋交付时间为2008年8月末，门市房房照（238.4㎡）由甲方全权办理完后将该二套门市房房照交给乙方。嗣后，杨作喜与原告口头协议将南数二号门市房（面积上下层118.2㎡）调整为北数三号门市房（产籍号：203091116），有原告提交的庭审笔录证实,本案双方当事人均无异议。2009年6月10日，杨作喜、宫金环取得了两户争议房屋的产权证照及土地使用权证。2010年开始，原告将两户争议房屋出租他人使用，并与承租方签订房屋租赁合同。2010年10月26日、2014年6月25日，原告为两套争议房屋缴纳供热费共5446.74元。2016年8月10日和2016年8月15日，被告张贤良分两次转给杨作喜争议房屋款1000000元。2016年8月11日，宫恩杰向农行集安市支行申请贷款，杨作喜、宫金环以争议房屋作抵押。2017年1月，杨作喜病逝。2017年2月12日，被告宫金环将争议的房屋出售给被告张贤良，双方签订了房屋买卖协议。张贤良为履行房屋买卖合同偿还两套争议房屋剩余的银行贷款本金750000元及利息2664.38元。同日，被告张贤良与被告宫金环对本案争议的两套房屋进行了房产转让。2017年7月13日，张贤良办理两户争议房屋的不动产权证并交纳税费共计507239.04元。以上，被告张贤良支付给杨作喜、宫金环房款、偿还贷款本息及交纳税费共出资2259903.42元。2017年7月14日，张贤良取得了争议房屋的所有权。2017年8月31日，张贤良与第三人吉林银行集安支行签订了个人房屋按揭借款合同，将包括本案争议的两户房屋在内的五户房屋、一个车库抵押给吉林银行集安支行，贷款4400000元。吉林银行集安支行履行贷款发放义务后，张贤良将两套争议房屋在吉林银行集安支行办理了抵押权登记。庭审中，原告将诉讼请求第4项的涤除更正为解除。本院认为，杨作喜挂靠仁隆公司对原告所有的房屋进行开发，杨作喜与原告宫恩强签订了动迁补偿协议书。在履行动迁补偿协议时，虽然对动迁安置房屋有调整，但双方当事人对调整后的补偿房屋没有异议，即本案争议的两套房屋，杨作喜已将争议的房屋以动迁安置的形式补偿给原告，杨作喜就应当按照协议履行义务。杨作喜将争议房屋安置补偿给原告未告知被告仁隆公司，且杨作喜与仁隆公司签订买卖合同并办理了房照，属于《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（三）项规定的“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为”的情形，属无效的民事行为。杨作喜办理产权证后，以宫恩杰作为债务人，以争议的房屋作为抵押在银行贷款。杨作喜病故后，被告宫金环又将房屋出售给被告张贤良，张贤良办理了产权证，张贤良又将该房以抵押形式在吉林银行集安支行贷款。以上行为，仁隆公司与杨作喜对争议房屋进行处分没有法律依据，应当对其行为承担连带责任。原告请求确认仁隆公司将两处房屋转让给杨作喜、宫金环的合同无效的诉讼请求予以支持。杨作喜明知争议房屋已安置补偿给原告，将争议房屋以个人名义办理了房屋产权证及土地使用权证的行为无效，继而，杨作喜病故后，被告宫金环将争议房屋出售给被告张贤良亦属于《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（三）项规定的情形，应认定无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。故双方争议的位于集安市建设南街锦江东区二期工程综合楼北数1号门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）应归原告宫恩强所有。被告宫金环将争议的房屋出售给被告张贤良，被告张贤良办理产权证后，在第三人处抵押贷款，抵押权人张贤良及第三人无法通过抵押权对涉案房产进行处分，双方签订的抵押合同目的无法实现，原告有权利要求解除抵押权，抵押权的解除应由被告张贤良与第三人吉林银行集安支行自行解除，并协助原告办理产权登记变更手续。综上，本案经本院审判委会（2018）第五次、第六次审判委会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告集安市仁隆房地产开发有限公司将坐落于集安市建设南街锦江东区二期工程综合楼北数1号门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）两处房屋转让给杨作喜、宫金环的合同无效。被告宫金环将坐落于集安市建设南街锦江东区二期工程综合楼北数1号门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）两处房屋出售给被告张贤良的合同无效。位于集安市建设南街锦江东区二期工程综合楼北数1号门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）两处房屋归原告宫恩强所有。四、被告张贤良与第三人吉林银行股份有限公司通化集安支行于判决生效后十日内自行解除位于集安市建设南街锦江东区二期工程综合楼北数1号门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）两处房屋的抵押权，并协助原告办理产权登记变更手续。案件受理费100元，保全费5000元，共5100元，由被告宫金环、集安市仁隆房地产开发有限公司负担。被告到期不履行给付义务，原告向本院申请执行的期限为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  丁天彬人民陪审员  潘桂波人民陪审员  王德成二〇一八年五月十四日书 记 员  张馨元—1—