安徽省濉溪县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0621民初209号原告：杨志强，男，1990年2月1日出生，汉族，农民，住安徽省濉溪县。原告：黄满香，女，1987年11月17日出生，汉族，农民，住安徽省濉溪县。上述二原告共同的委托诉讼代理人：张文，安徽辰元律师事务所律师。上述二原告共同的委托诉讼代理人：张梓舟，安徽辰元律师事务所实习律师。被告：任东超，男，1979年12月28日出生，汉族，教师，住安徽省濉溪县。被告：吴艳，女，1977年9月29日出生，汉族，教师，住安徽省濉溪县。上述二被告共同的委托诉讼代理人：郜永红，男，汉族，教师，住安徽省濉溪县。原告杨志强、黄满香与被告任东超、吴艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨志强、黄满香及其共同的委托诉讼代理人张文，被告任东超、吴艳及其共同的委托诉讼代理人郜永红，证人李某到庭参加诉讼。因调解，本院依法办理审限扣除手续。本案现已审理终结。杨志强、黄满香向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行原、被告之间于2017年10月8日签订的关于宝厦丽景新城文景苑6#×号（房地产权证号：濉房字第××号、第××号）房屋买卖合同，为两原告办理涉案房产的过户手续；2.判决两被告连带赔偿给原告违约金11250元（375000元×3%）3.判令两被告连带赔偿给原告保全费2395元、担保费1500元；4.诉讼相关费用由两被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2017年10月8日，两原告通过淮北市蓝叶房产经纪有限公司（以下简称蓝叶经纪公司）与两被告签订房屋买卖合同。约定将两被告所有的坐落于濉溪县合欢路宝厦丽景新城文景苑6#×号的房屋一套（房地产权证号：濉房字第××号、第××号）出售给两原告，房屋总价款375000元，支付方式为：首付款145000元（包括定金10000元），剩余230000元申请银行按揭，约定按揭款于银行放款当日付给两被告；合同还明确约定了违约责任。两原告如约支付了定金、首付款，并邀请两被告一起到邮政储蓄银行办理了按揭手续，提交了被告的银行账户信息。随后，两原告、两被告与蓝叶经纪公司一起来到房地产交易中心，此时，两被告竟弃合同于不顾，拒绝按照合同约定办理过户手续，坚持要求全部房款支付完毕后，方协助办理过户手续。两原告多次与两被告沟通，两被告均表示拒绝继续履行合同。综上所述，两原告认为，两被告违背诚信的行为，已经侵犯了两原告的合法权益，故依据相关法律法规具状起诉，望法院依法裁决。杨志强、黄满香为证明其主张，提供以下证据：1.杨志强、黄满香的身份证及结婚证复印件；证明杨志强、黄满香的身份及诉讼主体资格。2.任东超、吴艳的身份证及结婚证复印件；证明任东超、吴艳的身份及诉讼主体资格。3.房屋买卖合同复印件；证明2017年10月8日，杨志强、黄满香通过蓝叶经纪公司，与被告任东超、吴艳签订签房屋买卖合同，并约定了银行按揭的付款方式及违约责任。4.收条与汇款凭证；证明任东超、吴艳共同收到杨志强、黄满香交付的首付款145000元（包含定金10000元）。5.短信记录；证明经杨志强、黄满香及蓝叶经纪公司多次协商，任东超、吴艳仍旧明确拒绝继续履行合同。6.收条一份；证明任东超、吴艳共同收取杨志强、黄满香以合同约定交付的购房首付款145000元，杨志强、黄满香已经按照合同约定完成了首付款义务。7.任东超、吴艳交付中介费的收据存根；证明房屋买卖合同已经在中介的组织下顺利履行。8.证人李某出庭作证证言；证明涉案房屋买卖合同签订过程和合同前期的履行过程。任东超、吴艳辩称，要求驳回原告全部诉讼请求，理由如下：1.杨志强、黄满香没有按时足额交付首付款；2.合同第5条第2项和合同第9条第1项的时间冲突，导致合同无法履行。任东超、吴艳未针对其抗辩的事实和理由提供证据。经庭审举证、质证，任东超、吴艳对杨志强、黄满香所提供证据的质证意见为：对证据1-4、7无异议；对证据5、6、8有异议。认为证据5应当出示原件；证据6中的两个签名是真实的，但收条内容和日期非任东超、吴艳所写，属于伪造，申请鉴定，银行按揭贷款时间为2017年10月23日而本收条日期为2017年11月1日，与事实不符；对证据8不予认可，证人不能证明杨志强、黄满香交给任东超、吴艳3000元。本院经审查认为：任东超、吴艳对杨志强、黄满香所提供证据1-4、7无异议；其虽然对其证据5、6、8有异议，但其未提供相应证据予以反驳。杨志强、黄满香所提供证据1-8之间能够相互印证，证明本案的基本事实，具有客观性、合法性和与本案的关联性，均予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨志强与黄满香系夫妻关系，任东超与吴艳系夫妻关系。2017年10月8日，任东超、吴艳（甲方）通过蓝叶经纪公司与杨志强、黄满香（乙方）签订《房屋买卖合同》。约定：任东超、吴艳将其共同共有的位于濉永公路南合欢路西侧宝厦丽景新城文景苑6#×室的房屋一套（房地产权证号：濉房字第××号、第××号）出售给杨志强、黄满香，房屋总价款375000元，合同签订时交付定金10000元；付款方式为：首付款145000元（含定金），剩余230000元申请银行按揭（贷款金额最终依银行批准为准，如银行实际批准金额不足前述申请额度，乙方应在缴纳税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。如甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生第十一条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的3%作为违约金，同时还须支付成交价的1.5%作为丙方的中介服务费，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿等。合同签订后，杨志强、黄满香按照约定将首付款145000元（包含定金10000元）交付给任东超、吴艳，其为杨志强、黄满香出具收条。当双方与蓝叶经纪公司的工作人员一起到银行办理了房屋按揭贷款手续，但办理房产变更登记手续时，任东超、吴艳要求杨志强、黄满香支付全部购房款后，方同意协助其办理房产变更登记手续。后经双方协商未果。另查明：在任东超、吴艳与杨志强、黄满香签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋尚有房屋产抵押贷款。在收到杨志强、黄满香支付的首付款后，任东超、吴艳于2017年10月25日提前偿还了贷款。在本案立案受理前，依杨志强、黄满香的申请，本院于2017年12月14日作出（2017）皖0621财保329号民事裁定，查封了涉案房产。杨志强、黄满香为此支付保全费2395元。上述事实，由当事人陈述、证人证言及书证等证据在卷佐证。本院认为，民事活动应当遵守自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让、抵押，当事人应当依法办办理权属登记。本案中，杨志强、黄满香与任东超、吴艳于2017年10月8日签订房屋买卖合同系双方的真实意思表示，该合同合法、有效。杨志强、黄满香已经按照合同约定履行了支付首付款等义务，任东超、吴艳未按照合同约履行定协助杨志强、黄满香办理房屋权属变更登记手续的义务，违反了合同约定，应当承担继续履该行合同；并按照合同约定承担违约责任。故对杨志强、黄满香要求任东超、吴艳继续履行双方于2017年10月8日签订的房屋买卖合同确定的义务，协助杨志强、黄满香办理涉案房屋产权变更登记手续；赔偿给杨志强、黄满香违约金11250元（375000元×3%）的诉讼请求，本院予以支持；其要求任东超、吴艳承担担保费1500元，无法律依据，本院不予支持。杨志强、黄满香也应当按照合同约定履行支付剩余购房款230000元及合同约定的其他义务。任东超、吴艳辩称，杨志强、黄满香没有按时足额交付首付款，与本院审理查明的事实相悖，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告任东超、吴艳继续履行其于2017年10月8日和原告杨志强、黄满香签订的《房屋买卖合同》；于本判决生效后30日内协助原告杨志强、黄满香办理濉房字第××号、第××号房屋产权证载明的位于濉永公路南合欢路西侧宝厦丽景新城文景苑6#×室的房屋产权变更登记手续。二、被告任东超、吴艳于本判决生效后10日内支付原告杨志强、黄满香违约金11250元（可以从原告杨志强、黄满香应支付的剩余购房款中予以扣除）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费179元，减半收取89.5元，由被告任东超、吴艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  王思跃二〇一八年七月二十日书记员  石金艳附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。