重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00355号
上诉人（原审被告）：酉阳县瑞宝房地产开发有限公司，住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源镇翠屏街37号。
法定代表人：虞海河，该公司执行董事。
委托代理人：陈荣华，该公司职工。
被上诉人（原审原告）：罗崇贵，男，土家族，1983年11月18日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县李溪镇。
上诉人酉阳县瑞宝房地产开发有限公司（以下简称瑞宝公司）与被上诉人罗崇贵商品房预售合同纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2013年12月26日作出（2013）酉法民初字第02646号民事判决。瑞宝公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月3日公开开庭进行了审理。上诉人瑞宝公司的委托代理人陈荣华，被上诉人罗崇贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年4月27日罗崇贵（乙方）与瑞宝公司（甲方）签订商品房买卖合同，约定由瑞宝公司将其开发的塘湾·滨江花园房屋一套以总价240854元出售给罗崇贵。合同签订后，罗崇贵于2011年4月27日支付首付款50854元，购房款的余款190000元办理按揭，并于2012年3月10日由中国工商银行酉阳支行支付给瑞宝公司。双方签订的商品房买卖合同第七条第一款约定“属预售商品房的，甲方应当在2012年2月29日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”，第七条第二项约定“本商品房交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……”；第八条约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”；第九条约定“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日（与本条第1款第1项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二（该比率应不小于本条第1款第1项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”；第十三条第二项约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。现因瑞宝公司无法提供符合合同约定的交房条件，故瑞宝公司于2012年5月23日书面通知罗崇贵接房，罗崇贵拒绝接房。
罗崇贵一审中诉称：2011年4月27日，罗崇贵从瑞宝公司处以240854元的价格购买位于酉阳县城塘湾滨江花园内的预售商品房一套，付款方式为按揭付款，首付款为50854元，余额190000元办理银行按揭。按照合同约定，瑞宝公司应当在2012年2月29日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付罗崇贵使用。2012年3月至今罗崇贵按月向银行支付按揭款每月1243.44元。瑞宝公司自2012年2月29日起至2013年11月10日止，未取得建设工程竣工验收合格证书，致使罗崇贵至今未接房入住。依照合同之约定，逾期超过60日后，自本合同第七条约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，罗崇贵要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，瑞宝公司按日向罗崇贵支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向罗崇贵支付违约金。为此，罗崇贵诉至法院，请求瑞宝公司继续履行合同，并从2012年3月1日起至2013年11月10日止按每日已付房价款240854元的万分之二支付违约金29384元，同时将房屋交付罗崇贵使用，及时办理房产证。
瑞宝公司一审辩称：1.罗崇贵购房合同约定是事实，2012年公司在交接房时90%的住户已入住，当时A、B栋协议赔偿5个月违约金，C、D栋赔偿3个月违约金，因罗崇贵不同意赔付3个月违约金的方案，才未接房；2.罗崇贵的房屋产权证现正在积极办理，有望在2014年初办理完善；3.罗崇贵在工商银行的贷款，是要房产证在工商银行抵押才能贷款；4.罗崇贵计算违约金的基数不对，违约金基数应为罗崇贵的首付款加现已缴纳的按揭款；5.合同约定接房后第二日支付违约金，罗崇贵没有接房，瑞宝公司就没有支付违约金的义务，请求驳回罗崇贵诉讼请求；6.2012年5月份公司已通知罗崇贵接房，罗崇贵未接房，对其扩大部分损失应合理分担；7.罗崇贵要求继续履行合同，瑞宝公司愿意继续履行合同。
一审法院认为，罗崇贵、瑞宝公司间签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。针对本案的争议，分别评述如下：一、瑞宝公司是否违约。双方签订合同是在意思自治的基础上所签订，内容符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，在签订合同时双方明确约定交房时间为2012年2月29日前，合同签订后，罗崇贵方已按合同约定履行了付款义务，但瑞宝公司未能按照合同约定将符合交房条件的房屋于2012年2月29日前交付罗崇贵，且至今亦不能提供符合合同约定的交房条件的房屋。即瑞宝公司方未能完成合同约定的义务，故瑞宝公司方的行为已构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对罗崇贵要求瑞宝公司支付违约金的请求，予以认可。二、关于罗崇贵请求由瑞宝公司将塘湾·滨江花园商品房交付罗崇贵使用的诉讼请求，因双方均当庭表示愿意继续履行合同，故罗崇贵的该项请求，予以支持。三、关于罗崇贵要求瑞宝公司及时为罗崇贵办理该房屋房地产权证的诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第二项约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。根据上述约定，对于预售商品房办理房地产权证的前提是该房已实际交付使用，而本案争议之房屋至今尚未交付罗崇贵，故对该项请求，不予支持。四、关于瑞宝公司逾期交房的违约金，因现双方均愿意继续履行合同，根据双方在合同中约定，逾期超过60日的，合同继续履行的，由瑞宝公司按日向罗崇贵支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，瑞宝公司收到的房款为罗崇贵首付款及银行贷款，其中首付款于2011年4月27日交付，银行贷款190000元已经支付给瑞宝公司，现罗崇贵向法院起诉请求的违约金为29384元，因该数额未超出双方合同约定的违约金计算方式所得数额，故应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、瑞宝公司将塘湾·滨江花园商品房在本判决生效后三十日内交付罗崇贵使用；二、由瑞宝公司支付罗崇贵违约金29384元，此款限该商品房实际交付之日起三十日内付清；三、驳回罗崇贵其它诉讼请求。案件受理费614元，减半收取307元，由罗崇贵负担。
瑞宝公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判瑞宝公司不支付罗崇贵违约金。主要事实和理由：1.违约金的计算基数错误。按照合同之约定，违约金的计算基数为已付房款，即首付款加上已付按揭款之和。2.违约金的计算截止日期错误。2012年5月23日，瑞宝公司通知罗崇贵接房，应视为瑞宝公司履行了合同交房义务，故违约金的计算日期为2012年3月1日起自2012年5月23日止，共计84天。3.瑞宝公司支付违约金的条件未成就。按照合同的约定，商品房实际交付之日起30内向罗崇贵支付违约金，但由于罗崇贵至今未接房，导致瑞宝公司无法实际交房。
被上诉人罗崇贵答辩称：由于瑞宝公司修建的商品房至今未满足合同约定的交房条件，所以罗崇贵才拒绝接房。另外，由于银行已将商品房的余款支付给了瑞宝公司，故应按首付款加上银行支付的款项计算违约金。
二审中，瑞宝公司向本院提交了重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，意在证明瑞宝公司已将其与罗崇贵签订的商品房买卖合同办理了备案登记。罗崇贵质证后认为，该证据的真实性无法核实，对此不予认可。本院审查后认为，上述证据能证明瑞宝公司于2011年5月3日将其与罗崇贵签订的商品房买卖合同办理了预购登记备案。
本院二审查明：2011年5月3日，瑞宝公司与罗崇贵签订的商品房买卖合同办理了预购登记备案。罗崇贵庭审中表示即使瑞宝公司未取得建设工程竣工验收备案登记，其也愿意接房。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据瑞宝公司与罗崇贵签订的商品房买卖合同第七条的约定，瑞宝公司应当在2012年2月29日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付罗崇贵使用。由于瑞宝公司至今未提供该商品房已进行了建设工程竣工验收备案登记的证据，故不能认定瑞宝公司提供的商品房符合交房条件。由此可见，罗崇贵拒绝接房，并不能视为瑞宝公司已履行了交房义务。虽然瑞宝公司未取得建设工程竣工验收备案登记，但罗崇贵愿意接房。按照双方的合同约定，在商品房实际交付之日起30日内，瑞宝公司应向罗崇贵支付违约金。至于违约金的计算，瑞宝公司应从2012年2月29日的第二天起至实际交付之日止，按日向罗崇贵支付已付房价款万分之二的违约金。由于罗崇贵选择的是按揭付款方式，罗崇贵支付首付款后，银行按照其与罗崇贵签订的合同，已将剩余部分的房款全部支付瑞宝公司，故一审认定瑞宝公司以240854元为基数计算违约金并无不当。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。上诉人瑞宝公司的上诉请求及理由不能成立，本院依不予支持。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费535元，由酉阳县瑞宝房地产开发有限公司负担。
如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向酉阳土家族苗族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 黄 飞
审 判 员 钟雨锋
代理审判员 刘文玉
二〇一四年七月三日
书 记 员 陈桂华