广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2526号
上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市荔湾区。
委托代理人：黄楚容，广东文领律师事务所律师。
委托代理人：梁映文，广东文领律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市西关建设开发有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：欧阳小进，职务：董事长。
委托代理人：梁国强，该公司职员。
委托代理人：冯艺文，该公司职员。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局因房屋拆迁安置补偿合同一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州荔湾区光复北路270号（新门牌为：××号）房屋的产权是胡某，使用土地面积为104.0033平方米；建筑面积为72.22平方米；结构层数为一层；使用性质为商业。1958年10月1日，该房屋由国家统一经租。1989年10月24日，广州市国土资源和房屋管理局以其下属荔湾区房地产管理局（甲方）名义与广州市西关建设开发有限公司（乙方）签订《征地拆迁直管房补偿协议书》，约定：甲方同意将广州市荔湾区光复北路××号房屋，面积为107.7216平方米交由乙方拆除；乙方同意将地址位于人民北路与光复北路新开马路面地下非住宅用房（F
--H1／2--11--3）轴；面积为107.7216平方米移交归甲方，产权属市房地产管理局，以作补偿。
2003年7月1日，广州市国土资源和房屋管理局作出编号为2003年撤改字第8696号的《广州市处理私房改造遗留问题撤管房屋通知书》，内容是光复北路270号（新门牌为：××号）建筑结构砖木一层，落实政策撤管发还给业主胡某继承人林某，撤管面积72.22平方米。同年10月9日，广州市荔湾区国土资源和房屋管理局向涉案房屋继承人发出《通知》，内容是光复北路270号（新门牌为：××号）经审查，该屋为砖木结构平房，建基面积72.22平方米，总建筑面积72.22平方米，现同意发还该屋全间，原产权72.22平方米建筑面积给继承人。另注明：协议面积107.7216平方米（非住宅），现发还原产权72.22平方米，余35.5016平方米继续移交接管。
2005年6月13日，广州市西关建设开发有限公司与林秀兰等签订《广州市城市房屋拆迁产权调换书》，广州市西关建设开发有限公司将自有的荔湾区桐德路A片2号楼第5、7、8层楼的自有房屋建筑面积286.82平方米给林某，以作拆除林某原继承取得的房屋（建筑面积72.22平方米）产权补偿。
2013年7月30日及9月26日，广州市国土资源和房屋管理局分别二次发函给广州市西关建设开发有限公司称：涉案房屋协议面积107.7216平方米（非住宅），已发还原产权72.22平方米，余35.5016平方米继续移交接管。故要求广州市西关建设开发有限公司对该面积以产权调换的方式进行征用补偿。广州市西关建设开发有限公司就上述信函回复称：涉案房屋已全部补偿，不存在还余下35.5016平方米的非住宅移交问题。
广州市国土资源和房屋管理局于2014年06月25日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、广州市荔湾区人民法院判令广州市西关建设开发有限公司按照房屋评估公司评估价（评估对象为广州市人民北路和光复北路新开马路面非住宅商业性质用房35.5016平方米）向广州市国土资源和房屋管理局进行补偿。2、由广州市西关建设开发有限公司承担本案一切诉讼费用。
原审庭审期间，广州市国土资源和房屋管理局递交了《广州市房屋实勘计价表》及附件，拟证明涉案房屋首层面积107.7216平方米。但上述文件双方均没有盖章确认。另，广州市国土资源和房屋管理局提出对地址为人民北路与光复北路新开马路面的地下非住宅用房，建筑面积为35.5016平方米进行评估。原审法院遂委托广东国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司进行评估，评估结论是35.5016平方米于2014年6月18日的市场价值是1171553元。经原审法院释明，广州市国土资源和房屋管理局明确没有合法的报建手续、生效的法律文书及行政机关作出的具有法律效力的文书证明其对本案所涉及的建筑面积为35.5016平方米的建筑物享有合法权利，但仍坚持按上述评估价要求广州市西关建设开发有限公司对35.5016平方米的产权面积进行货币补偿。
原审法院认为：广州市国土资源和房屋管理局与广州市西关建设开发有限公司签订的《征地拆迁直管房补偿协议书》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应严格按约定履行。根据涉案合同的约定，广州市西关建设开发有限公司同意将地址位于人民北路与光复北路新开马路面地下非住宅用房（F
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3）轴；面积为107.7216平方米移交归甲方，产权属市房地产管理局，以作补偿；广州市国土资源和房屋管理局两次致函广州市西关建设开发有限公司均要求广州市西关建设开发有限公司以产权调换方式进行补偿。结合上述证据，广州市国土资源和房屋管理局与广州市西关建设开发有限公司在达成拆迁补偿协议及双方往来信函中只是确定以产权调换方式进行补偿，广州市国土资源和房屋管理局没有证据证明双方同意变更为以货币形式进行产权补偿，而且广州市国土资源和房屋管理局也没有提供合法的报建手续、生效的法律文书、行政机关作出的具有法律效力的文书证明其对本案所要求补偿的35.5016平方米建筑物享有合法的权利。故广州市国土资源和房屋管理局要求广州市西关建设开发有限公司按评估价1171553元，对35.5016平方米建筑物进行产权补偿的诉讼请求与合同约定不符，也没有事实根据和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条的规定，原审判决如下：驳回广州市国土资源和房屋管理局诉讼请求。一审案件受理费7677元，评估费5428元，由广州市国土资源和房屋管理局承担。
判后，上诉人广州市国土资源和房屋管理局不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定《征地拆迁直管房补偿协议书》为有效协议，但是对于协议确认的事实却不予认可，由此导致了案件的判决出现错误。具体体现在：一、判决书第五页第八行：“原审法院认为：广州市国土资源和房屋管理局与广州市西关建设开发有限公司签订的《征地拆迁直管房补偿协议书》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应该严格按约定履行。”根据此认定，《征地拆迁补偿协议书》的条款应予确认。那么，该协议第一条“甲方（广州市荔湾区房地产管理局）同意下列座落在荔湾区光复北路××号房屋，共一幢。建筑面积107.7216平方米（详见附表1《因征地需拆除直管房屋情况表》交由乙方（广州市西关建设开发公司）拆除。上诉人及被上诉人在上述协议盖章确认。因此被上诉人拆除的上诉人的房屋的建筑面积应该确认为107.7216平方米。二、《征地拆迁补偿协议》确认拆除的房屋面积为107.7216平方米，而撤管通知书明确撤管发还面积为：72.22平方米，余下35.5016平方米继续移交管业。2003年7月1日《广州市处理私房改造遗留问题撤管房屋通知书》（2003年撤改字8696号因落实政策撤管光复北路270号（新门牌××号），撤管面积72.22平方米，退回给业主管业。2013年10月9日广州市荔湾区国土资源和房屋管理局土地资源科及房屋管理科发给业主的通知中明确协议面积107.7216平方米（非住宅），现发还原产权72.22平方米，余35.5016平方米继续移交管业。综上所述，由于原来征地补偿协议双方确认拆除房屋的产权面积为107.7216平方米，因此上诉人交付被上诉人拆除的面积应该依法确认为107.7216平方米。2013年上诉人对光复北路270号（新门牌号为××号）的撤管面积为72.22平方米，余下的35.5016平方米被上诉人既没有移交接管，也没有对上诉人进行补偿。拆除而没有进行补偿是无可否认的事实，被上诉人以其已经对业主胡某的继承人进行全屋的补偿，不存在还余下35.5016平方米的非住宅移交问题。上诉人认为全屋面积107.7216平方米，被上诉人仅对该屋其中72.22平方米进行补偿，余下的35.5016平方米既没有移交接管，也没有任何补偿是没有理由的。由于上诉人不清楚被上诉人是否有同地段同性质的房屋可供调换，因此请求法院按照评估价向上诉人进行补偿是合法合理的。请求二审法院依法予以支持。为此请求：1、撤销（2014）穗荔法民三初字1424号民事判决中驳回广州市国土字资源和房屋管理局诉讼请求的判项；2、改判被上诉人西关公司按照评估价1171553元对上诉人进行补偿。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。并当庭补充理由如下：1、我方认为原审法院判决第4页倒数第4行审理查明的事实有误。我方提交的合同有盖章，那是合同附件部分，不需要再盖章。2、判决书第5页倒数第7行，原审处理不当。如果原审认定不应该直接以货币形式进行补偿应释明，我方可以变更诉讼请求。原审在没有释明的情况下，以此为由驳回我方诉讼请求是不妥的。
被上诉人广州市西关建设开发有限公司答辩同意原审判决，不同意广州市国土资源和房屋管理局的上诉请求。上诉人提交的证据2013年10月9日荔湾区房管局的通知，该通知违反国家规定。涉案房屋我们还未移交给房管局前，由我们向被发还人补偿，我们跟房管局签的协议要解除的。涉案房屋是全间发还，我们已经按规定给被发还人全部补偿完毕。不存在欠上诉人30多平方米未补偿的情况。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本案二审期间，上诉人确认争议的35.5016平方米房产是管业期间加建的阁楼部分。
本院认为，本案虽是拆迁安置补偿合同纠纷，但争议的实质焦点是拆迁标的实际面积。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、十七条规定，不动产物权应以不动产登记为准。涉案房产面积不动产登记一直为72.22平方米，上诉人权益主张缺乏合法要件。其次，上诉人认为争议部分属于加建面积，并无充分证据，亦与上诉人发还涉案房屋文件中“全间”的表述不符。保留阁楼继续管业，亦有违一般认知。在此基础上，上诉人要求对争议面积按产权补偿的诉请，原审不予支持并无不当。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15354元，由上诉人广州市国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 党春婷