山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终3219号
上诉人（原审被告）：太原富力城房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区胜利东街7号富力中心21-22层。
法定代表人:杨培军，董事长。
委托诉讼代理人：张洁，山西华炬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司太原五一路支行，营业场所，太原市五一路135号，组织机构代码60205XXXX。
负责人：周华明，行长。
委托诉讼代理人：吴亮，山西鸿飞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高俊民，山西鸿飞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李永强，男，1975年出生，汉族，职业不详，住太原市。
被上诉人（原审被告）：赵小花，女，1976年出生，汉族，职业不详，住太原市。
上诉人太原富力城房地产开发有限公司因与被上诉人中国工商银行股份有限公司太原五一路支行、李永强、赵小花金融借款合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初1222号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
太原富力城房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院判决上诉人承担连带担保责任有误，本案中存在债务人房屋及第三人保证两种清偿方式，被上诉人李永强、赵小花为本案所涉及偿还贷款的直接责任人，并自愿以所购房屋作为抵押进行贷款，且该房屋已交付被上诉人李永强、赵小花多年。从事实来看，该房屋已完全具备成为抵押物的条件，仅仅是实践中房屋产权证办理过程较为复杂，时间较为漫长，导致无法办理抵押登记。而作为第三人的上诉人已完全履行了应尽的义务，一审判决有失公平。若上诉人承担了担保责任后，再行向债务人即被上诉人李永强、赵小花追偿，增加诉累。故请求二审法院撤销一审判决第三项。
中国工商银行股份有限公司太原五一路支行辩称，1、上诉人与被上诉人签订的《个人购房借款/担保合同》第十条第二项对上诉人的担保责任作了明确约定，上诉人应当承担连带保证责任。2、上诉人所述房屋抵押问题，房屋在办理了产权证后才能进行抵押登记，事实上本案所涉房屋不具备抵押的条件。3、《物权法》第一百七十六条及本案所涉合同第三十条对担保承担责任的顺序都有规定和约定。综上，一审判决正确，应驳回上诉人的上诉请求。
李永强、赵小花未作答辩。
中国工商银行股份有限公司太原五一路支行向一审法院起诉请求：1.判令李永强、赵小花返还借款本金
439698.16元及至2016年3月26日止的利息20993.56元、罚息897.6元，并支付付清借款之日止的利息；2.太原富力城房地产开发有限公司在担保范围内承担连带保证责任；3.由太原富力城房地产开发有限公司、李永强、赵小花承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2011年12月2日，贷款人中国工商银行股份有限公司太原五一路支行、借款人李永强与赵小花、保证人太原富力城房地产开发有限公司签订《个人住房借款担保合同》，约定：合同项下的借款金额为人民币48万元，用于购买和平南路221号，建筑面积89.06平方米的房屋，借款期限20年，贷款年利率为7.050%，借款人未按约定日期偿还借款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率的基础上加收30%，借款人授权贷款人将借款划入太原市富力城房地产开发有限公司账号3，还款方式为按月等额本息还款。借款人李永强以其购买的位于万柏林区和平南路221号9幢1单元0603号房产为该借款提供抵押担保。保证人太原富力城房地产开发有限公司对该借款承担阶段性连带保证责任，保证范围为合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利等，保证方式为连带保证责任，正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人免除保证责任。此外合同还约定：借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何义务或责任，贷款人可宣布合同项下的借款立即到期，可要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息等。该合同签订同日，中国工商银行股份有限公司太原五一路支行将48万元划入太原市富力城房地产开发有限公司账号3，借款人李永强、赵小花在借款凭证中签字。涉案抵押房屋至今未办理他项权登记，至2016年3月26日，尚欠借款本金439698.16元、利息20993.56元、罚息897.6元。被告太原富力城房地产开发有限公司未履行过保证责任。一审法院认为，《个人住房借款担保合同》有合同各方签字盖章，内容未违反法律效力性强制性规定，应属有效。合同各方当事人均应依约履行各自义务。借款凭证足以证明中国工商银行股份有限公司太原五一路支行将48万元划至李永强、赵小花授权账户，已履行了合同约定的放贷义务，李永强、赵小花却未能按合同约定返还借款本金并支付利息，已构成违约。按照合同约定，贷款人可宣布合同项下的借款立即到期，可要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息等。我国合同法第二百零五条规定：”借款人应当按照约定的期限支付利息”，第二百零六条规定”借款人应当按照约定的期限返还借款”，第二百零七条规定：”借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”。故中国工商银行股份有限公司太原五一路支行要求借款人偿还借款本金、利息、罚息的诉讼请求，应予支持。贷款人是否将贷款提前到期通知送达借款人，不影响中国工商银行股份有限公司太原五一路支行该权利的主张。保证人太原富力城房地产开发有限公司和中国工商银行股份有限公司太原五一路支行在合同中约定，”正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人免除保证责任”，也即在中国工商银行股份有限公司太原五一路支行收到抵押物他项权证后，保证责任免除。本案查明中国工商银行股份有限公司太原五一路支行至今仍未收到涉案合同项下贷款所购买房屋的抵押他项权证。我国担保法第十八条规定：”连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证的范围内承担保证责任”，故保证人对借款人李永强、赵小花的欠款本息应承担连带保证责任。本案现有证据无法查明涉案合同项下贷款所购买房屋已办理抵押登记，因此，太原富力城房地产开发有限公司关于应当先实现抵押物的担保的辩称意见，不予采信。我国担保法第三十一条规定：”保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，因此，太原富力城房地产开发有限公司在其承担连带保证责任后，有权就已承担责任部分向李永强、赵小花追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条第一款、第二百零六条第一款、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、李永强、赵小花于本判决生效之日起十日内返还中国工商银行股份有限公司太原五一路支行借款本金人民币四十三万九千六百九十八元一角六分、截止至二0一六年三月二十六日止的利息二万零九百九十三元五角六分、罚息八百九十七元五角六分。二、李永强、赵小花于本判决生效之日起十日内支付中国工商银行股份有限公司太原五一路支行从二0一六年三月二十七日起至付清借款之日止的逾期利息（以欠款本金为基数，在年利率百分之七点零五的基础上加收百分之三十计息）。三、太原富力城房地产开发有限公司对上述判决内容承担连带保证责任。在其承担连带保证责任后，有权就已承担责任部分向李永强、赵小花追偿。
案件受理费八千二百二十四元，保全费二千八百七十元，由太原富力城房地产开发有限公司、李永强、赵小花共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人太原富力城房地产开发有限公司与被上诉人中国工商银行股份有限公司太原五一路支行、李永强、赵小花所签订的《个人购房借款/担保合同》对上诉人太原富力城房地产开发有限公司应承担的担保责任作了明确约定，本案现有证据不能证明涉案房屋办理了抵押登记手续且中国工商银行股份有限公司太原五一路支行收到了他项权证书，故一审法院判决上诉人太原富力城房地产开发有限公司承担连带保证责任并无不当。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费8224元，由上诉人太原富力城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 范红琴
审判员 郭晓军
审判员 孙云英
二〇一七年八月二十八日
书记员 陈梦薇