重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝05民终1818号
上诉人（原审原告）：余红亮，男，1974年3月10日出生，汉族。
委托诉讼代理人：冉家祺，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈志平，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴鑫，男，1987年6月8日出生，汉族。
委托诉讼代理人：许瑞平，重庆市巴南区南湖法律服务所法律工作者。
原审第三人：重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行，住所地重庆市南岸区南坪江南大道24号，统一社会信用代码91500108676135378L。
负责人：曹阳，行长。
委托诉讼代理人：陈渤，男，1991年6月13日出生，汉族，系该行职工。
上诉人余红亮因与被上诉人吴鑫及原审第三人重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行（以下简称农商行南岸支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第04770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人余红亮的委托诉讼代理人冉家祺、被上诉人吴鑫的委托诉讼代理人许瑞平、被上诉人农商行南岸支行的委托诉讼代理人陈渤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余红亮上诉请求：1.撤销一审判决，改判吴鑫向余红亮支付从2014年1月1日-2015年6月8日房屋占有使用费259000元；2.一、二审诉讼费用由吴鑫承担。事实及理由：1.一审法院确定的占有使用费计算标准属于法律适用错误。一审判决认定余红亮与吴鑫之间签订的《门面联营》协议无效。根据最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此即使《门面联营》协议无效，吴鑫应当按照《门面联营》协议约定的租金标准支付房屋占有使用费。2.一审法院确定的占有使用费计算标准显失公平。余红亮与农商行南岸支行签订的《房屋租赁协议》租赁的是第一层至第四层的整体房屋，一审法院简单以上述面积平均租金作为参照标准进而认定吴鑫的占有使用费，完全忽略了吴鑫所租赁的系一楼临街商铺、其租金价格明显高于第二至四层房屋的事实。余红亮与涉案房屋楼上承租人的租金纠纷也在诉讼过程，如果按一审的租金计算方法，会加重楼上第二、三、四层门面承租人的租金支付责任。余红亮向农商行南岸支行租赁的房屋属于清水房，而吴鑫租赁的房屋为装修后的房屋，装修后的房屋租赁价格参照清水房的租赁价格同样有失公正。3.余红亮从租赁到租出，期间有一个半月的空租期，但余红亮要向农商行南岸支行支付空租期租金，有租金损失。
吴鑫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决结果。理由：1.余红亮与农商行南岸支行之间的占有使用费已由（2013）南法民初字第09746号判决予以确定，吴鑫按该标准向余红亮支付超期的房屋占有使用费合情合理。2.吴鑫与余红亮所签房屋租赁协议约定的租赁期限已到期，吴鑫已支付完约定期限租金。但余红亮从2012年7月1日至2013年12月30日，又向吴鑫收取27万元租金，且未向农商行南岸支行支付占有使用费，是不当得利，对于27万元中超出农商行南岸支行租金标准部分应退还给吴鑫。3.余红亮主张2014年1月1日至2015年6月8日期间的占有使用费，但这期间吴鑫已没有对店面实际经营，且余红亮也不是该房屋权利主体，不能向吴鑫要求支付原合同约定的租金。
农商行南岸支行述称，关于租金的金额问题，支持一审判决的计算标准及计算方式。
余红亮向一审法院起诉请求：1.判令吴鑫立即完好的向余红亮退还所租赁的房屋；2.吴鑫向余红亮支付从2014年1月1日-2015年6月8日房屋占有使用费（以租赁合同协议的租金标准计算）；3.诉讼费用由吴鑫承担。
一审法院认定事实：2009年3月19日，余红亮与农商行南岸支行签订《房屋租赁协议》，约定农商行南岸支行将位于重庆市南岸区南坪街道南坪西路31号第一层、第二层、第三层、第四层（即重庆市南岸区南坪街道南坪西路31号1-7号、2-8号、3-6号、4-8号房屋）建筑面积约1200平方米的房屋租给余红亮使用，租赁期为3年，自2009年5月25日至2012年5月24日止，租赁期满农商行南岸支行有权收回房屋，租金为每季度124425元（即1382.50元/天），每季度支付一次，保证金为41500元等，并约定未经农商行南岸支行同意，余红亮不得将该房屋部分或全部转租给他人。
后余红亮（甲方）与吴鑫（乙方）签订《门面联营》协议，约定：联营房屋地址为南岸区南坪街道南坪西路31号第一层左面门面（建筑面积约200平方米）；时间从2009年7月1日至2012年6月30日止；金额为每月15000元，每季度交纳；保证金为15000元（每次应提前15天交下一季度租金，否则视为违约）；联营期满或合同解除后，如乙方无违约行为，保证金退还乙方，如乙方有违约行为，保证金不予以退还；联营期内，与该房屋有关各项费用均由乙方承担，乙方应按有关部门要求按时足额缴纳，不得拖延；联营期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施，甲乙双方应结清各自应承担的费用。协议签订后，双方当事人均按协议约定的内容履行。
余红亮与农商行南岸支行的《房屋租赁协议》期满后，农商行南岸支行于2012年6月10日向余红亮送达了《退房通知书》，要求余红亮于2012年6月13日前退还上述房屋。2013年11月21日，农商行南岸支行向一审法院起诉请求余红亮退还上述房屋并支付房屋占有使用费及保证金41500元。2014年4月15日，一审法院作出（2013）南法民初字第09746号民事判决书，判决余红亮搬出上述房屋并返还给农商行南岸支行，支付房屋使用费（按照人民币1382.50元/天计算，从2012年5月25日起计算至实际迁出上述房屋之日止），支付保证金41500元。该判决已于2014年5月9日生效。农商行南岸支行当庭陈述其并不知晓余红亮将上述房屋转租的事实。双方所签《门面联营》协议到期后，从2012年6月30日至2015年6月8日，《门面联营》协议中约定的房屋一直由吴鑫占有使用，吴鑫于2015年6月8日将占有使用的协议中约定的房屋全部交还于农商行南岸支行。
一审庭审中，双方争议的焦点为：一、余红亮与吴鑫签订的协议性质是否为租赁？
余红亮与吴鑫一审当庭陈述系余红亮提供门面，吴鑫自行投入资金，自行经营。
二、余红亮是否有权要求吴鑫支付房屋占有使用费？
余红亮认为（2013）南法民初字第09746号民事判决书已经判决其支付房屋占有使用费，而该房屋一直由吴鑫占有使用，故余红亮有权请求该项费用。吴鑫认为余红亮无权转租，且余红亮与农商行南岸支行之间的合同到期后余红亮对诉争房屋就没有权利，不应再向吴鑫收取任何费用，同时余红亮亦未履行判决书确定的义务，更无权向吴鑫追诉。农商行南岸支行认为生效的法律文书已经明确余红亮应履行房屋占有使用费，故余红亮有权追诉，而且吴鑫占用房屋就应支付房屋占用费。
关于房屋占有使用费，余红亮请求按其与吴鑫签订的协议约定的标准15000元，从2014年1月1日起计算至2015年6月8日止，共计259000元（15000元/月×17月+15000元/月÷30天×8天）。一审庭审中，吴鑫不同意支付该项费用，认为余红亮主张的金额过高。农商行南岸支行对金额请求法院认定。
一审法院认为，余红亮与农商行南岸支行签订《房屋租赁协议》形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，应属真实有效，受法律保护，双方均应当按照协议内容履行。协议中明确约定未经农商行南岸支行同意，余红亮不得将该房屋部分或全部转租给他人。而余红亮与吴鑫之间签订的《门面联营》协议虽名为联营，但根据余红亮与吴鑫一审当庭陈述以及协议内容约定，该协议实质为租赁。虽然该协议系双方当事人的真实意思表示，但余红亮系未经农商行南岸支行同意将房屋转租，并且未得到农商行南岸支行的追认，其行为为无权转租，故该协议应属无效协议。吴鑫作为房屋的实际占有使用人负有交还房屋的义务，但其一直未予履行，并当庭认可从2012年6月30日至2015年6月8日系其一直占有使用本案诉争房屋，故吴鑫应当支付相应房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的标准，余红亮为无权转租人，在原租赁合同到期后，对本案诉争房屋亦无任何权利，更不能因其无权转租行为而获利，而已经生效的法律文书明确余红亮应当支付农商行南岸支行房屋使用费的标准为按照原租赁合同41475元/月计算，该院认为本案中的房屋占有使用费也应当以此标准计算，而余红亮自愿请求该项费用的时间为2014年1月1日起计算至2015年6月8日止，共计17月8天，故该院支持的房屋占有使用费为119355.83元（41475元/月÷1200平方米×200平方米×17月＋41475元/月÷30天÷1200平方米×200平方米×8天）。判决：“一、吴鑫于本判决生效之日起十日内向余红亮支付房屋占用损失119355.83元；二、驳回余红亮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5430元，由吴鑫承担（此款已由余红亮垫付，吴鑫于支付上述款项时一并支付余洪亮）。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，余红亮与吴鑫之间签订的名为“门面联营”实为转租合同的协议，因未得到涉案房屋产权人即农商行南岸支行的同意及事后追认，该协议应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由于吴鑫在实际占有房屋期间所获得的利益并非有形财产，不能现实返还，故应当通过支付房屋占有使用费的方式予以折价补偿。本案余红亮与吴鑫转租合同中所约定租金标准，是当事人协商一致的结果，与订立合同时市场行情相符，对于吴鑫而言按照协议标准支付占有使用费，既不违背其订立合同时对所需支付对价的预期，也符合涉案房屋当时该地区特定地段、位置的占有使用的市场价值，并不构成显失公平。参照该协议约定租金标准计算房屋占有使用费，也不影响国家利益、社会公共利益或第三人利益，故本案中并无法院通过司法裁量对2014年1月1日至2015年6月8日期间房屋占有使用费进行调整的必要。
（2013）南法民初字第09746号民事判决所确定的房屋占有使用费是依据余红亮与农商行南岸支行所签订租赁协议约定的租金标准，该判决既判力范围仅限于该案件当事人及所诉争的法律关系，并不当然涉及和约束其他第三方或相应法律关系。余红亮在从农商行南岸支行处承租房屋后，违反合同约定分别将房屋分楼层进行转租，且存在超过原合同租期的情况，应当对农商行南岸支行依法承担责任，但其商业行为并未违反法律禁止性规定。在余红亮对农商行南岸支行须依法承担给付责任的情况下，其依照转租协议向吴鑫主张房屋占有使用费既有对价也符合法律规定，且实际转租中，不同楼层租金价格也有明显差别，而何时能够转租以及时间长短均难以预计，余红亮的该行为也有一定商业风险，不能仅依据余红亮与农商行南岸支行所签租赁协议四层房屋总建筑面积平均租金数额与余红亮和吴鑫之间有关一楼门面转租协议所反映的租金价格差异即推断余红亮总体获益，一审法院有关无权转租不能获取利益的论断，也缺乏法律依据。本案一审判决直接将余红亮与农商行南岸支行签订的房屋租赁协议所涉四层房屋总建筑面积平均租金数额作为计算依据，忽略了吴鑫所使用房屋位置为一楼门面、价值显著高于楼上房屋的实际情况，在缺乏充足理由的情况下调整吴鑫所应支付的房屋占有使用费，导致吴鑫所需支付房屋占有使用费与其实际使用房屋所获收益明显不匹配，吴鑫获取该部分利益于法无据。相比较而言，由于余红亮需遵照生效判决向农商行南岸支行履行给付房屋占有使用费的义务，相关利益由余红亮享有并充实其承担债务的责任财产，更有利于农商行南岸支行债权的实现。故一审判决对此处理属适用法律不当，应予以纠正。
结合前述分析，吴鑫应向余红亮支付从2014年1月1日至2015年6月8日期间的房屋占有使用费，房屋占有使用费参照双方联营协议约定租金价格计算。2014年1月1日至2015年6月8日共计17个月零8天的房屋占有使用费为259000元（15000元/月×17月＋15000元/月÷30天×8天）。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误。余红亮的上诉理由符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第04770号民事判决；
二、吴鑫于本判决生效之日起十日内向余红亮支付房屋占用使用费259000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件审理费5430元，由吴鑫负担。二审案件审理费5430元，由吴鑫负担（此款已由余红亮向本院预交，本院不予退还，本判决生效后十日内由吴鑫直接向余红亮支付）。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦 敏
审 判 员 周海燕
审 判 员 倪洪杰
二〇一八年四月八日
法官助理 李茜希
书 记 员 梁诗玉