河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终4485号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱俊芳，女，1983年8月4日出生，汉族，住江苏省南京市白下区，。
委托诉讼代理人：吴瑞海，河北朝鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李亚平，女，1962年7月11日出生，汉族，住三河市南城永安区，。
委托诉讼代理人：刘宝文（系李亚平之夫），现住三河市南城永安区。
上诉人朱俊芳因与被上诉人李亚平租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初2974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人朱俊芳的委托诉讼代理人吴瑞海、被上诉人李亚平及其委托诉讼代理人刘宝文到庭参加诉讼。上诉人朱俊芳未到庭。本案现已审理终结。
朱俊芳上诉请求：撤销原审判决，查明事实，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，程序违法。1.原审判决以上诉人转租为由，判决解除双方签订的《房屋租赁协议》是错误的；原审认定上诉人存在转租行为时错误的，认定第二年租金没有支付是错误的；2.原审判决认定上诉人拖欠被上诉人电费24290.75元是错误的；3.原审判决认定租金为每年9万元于事实不符，要求上诉人将租赁物交还被上诉人亦是错误的；4.上诉人的反诉请求事实清楚、证据充分，原审有意偏袒被上诉人，驳回反诉请求是错误的。另补充，因煤改气、新建、装修等行为投入巨大，原审既未考虑上诉人投入，亦未对投资建房及相应设备进行处理，显失公平。
李亚平辩称，上诉人提出政府改造锅炉问题，因为诉讼期间无缘无故投资和被上诉人无关，一审已调查清楚，原加盖房屋投资、工料都是我拿的，上诉人提出他盖房投资与他无关，装修是为了他经营，我不清楚他怎么装修的，与我无关，属于他个人行为。故此他提出的是无理要求，没有法律依据。
李亚平向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方所签《房屋租用协议》，并要求被告将租赁房屋腾清、恢复原状；2、依法判令被告支付原告租金48750元，暂时计算2014年12月16日至2015年7月1日（要求法院算至被告实际腾退房屋之日），并要求被告按银行同期贷款利率的四倍支付原告利息自2014年12月16日至被告实际腾退房屋之日；3、依法判令被告支付拖欠原告的电费24290.75元，并要求被告按银行同期贷款利率的四倍支付原告利息；4、依法判令被告支付原告非法占用超出租赁协议之外土地的费用，按每平方米140元计算（90000元/年÷640平方米），计算至被告实际腾退房屋之日，并要求被告按银行同期贷款利率的四倍支付原告利息自2013年12月17日至被告实际腾退房屋之日；5、诉讼费用由被告承担。
朱俊芳向一审法院反诉请求：由于反诉被告未按协议约定交付三间倒座房及其中2间倒座房南侧的院子，造成反诉原告多交纳租金，要求反诉被告按河北省居民服务业标准每年32045元赔偿反诉原告的损失直至反诉被告交付之日止；由于反诉被告2015年1月14日突然申请供电局停电，没有通知反诉原告，造成反诉原告正在运行的锅炉循环泵断电，造成2个循环泵及自控器损坏，损失22300元；由于停电导致反诉原告停电三天，耽误了三天经营，每天损失1000元，共计3000元；停电导致反诉原告购买他人高价电，由反诉被告支付每度电的差价0.7元；反诉被告堵门一天，赔偿反诉原告损失1000元；退还反诉原告多交的电费3083.86元。以上各项损失要求反诉被告予以赔偿。
一审法院认定事实：2013年12月16日，以原告李亚平为甲方、被告朱俊芳为乙方，双方签订了一份《房屋租用协议》，协议第一条：“甲方将座落在三河市兴安路2号院内路西侧第二排的房屋13间（约280平米）院内五间倒座及在该房南侧加盖一排不超过10米宽的房屋（约360平米）一并租给乙方使用。加盖房屋用甲方现有的红砖，房屋上盖、原料及其建筑费用全部由乙方承担，甲方由乙方上交的租金中补给乙方4万元，但合同到期后该房屋的所有权全部归甲方所有。”第二条：“租用期为2013年12月16日至2018年12月15日（分为前五年和后五年两个阶段），前五年租金为完税净值后每年玖万元整，第一年房租于协议签订日一次交清，由第二年始房租应提前一个月缴纳，五年合同到期后双方提前三个月协商后五年该房屋的租金，房租根据市场形势作出相应的调整，但租金上下调不超过20%。以上交款，收租金不开正式发票和收据。”第三条：“租用期间，水费、电费自负，于每月17日交纳，逾期将停水停电。”第五条：“乙方若改造或装修，事先通知甲方，待甲方同意后方能施工，在租用期间若出现房屋重大损伤，乙方应按建筑面积每平米20000元赔偿甲方损失，如有自然灾害或房屋出现漏雨倒塌造成乙方存放货物损失及人员伤害等事故，甲方不负责赔偿责任。租用期满，乙方须保持房屋原貌。”第七条：“租赁期内，乙方不能将甲方的房屋转给第三者，若转给第三者甲方有权收回房屋，并不退还给乙方租金。”
协议签订后，被告朱俊芳即将协议约定的第一年租金交付给原告李亚平，并在所租赁的13间平房南侧建起一排平房。原告李亚平称被告朱俊芳未交纳第二年租金，且将租用原告的房屋转给朱某1使用。就此，原告向本院提交以下证据：证据一：《租金催缴通知书》一份，证明其向被告催缴房屋租赁费的事实；证据二：《律师函》一份，证明由于被告未按催缴通知交纳租赁费，原告即又向被告寄发了律师函，要求被告限期交纳相关费用。证据三：手机短信记录，证明原告向被告催要租金的事实。证据四：三河市工商行政管理局城区工商分局出具的《个体工商户登记基本信息》一份，证明“三河市堂利万泉浴池”于2014年5月29日核准开办，经营场所即是被告租赁原告的房屋，而浴池的申请者为朱某1，表明被告已将租用原告的房屋转给朱某1使用的事实。另外，原告申请证人王某出庭作证，证明原告向被告发律师函和催缴通知书的事实。被告称其已向原告足额交纳了租金，不存在被告将所租赁房屋转租的行为。原、被告双方签订的《房屋租用协议》年租金为9万元，但由于被告盖房支出了20多万元，按双方约定，应在合同期前五年每年扣减租赁费4万元，也就是被告在前五年每年应交原告租赁费5万元。2014年11月20日，被告向原告交纳了第二年的租赁费5万元。被告父亲朱某2告知被告已收到原告所发的催缴通知书，但至今被告本人未见到催缴通知书和律师函。一审案件审理中，被告认可原告提交的工商登记信息的真实性。但称并未转租，浴池的实际经营者系被告，只是用了被告弟弟朱某1的名义申请登记的，因为被告不经常在三河，所以委托其家人来管理浴池。重审案件审理中，被告称未转租所租赁房屋，浴池系以家庭经营的形式经营管理，以朱某1名义办理营业执照，以朱某2及妻子朱月荣实际经营浴池。被告为证明其上述主张，向本院提交以下证据：廊坊市中级人民法院第二审判庭2016年5月9日下午15时02分所做调查笔录复印件一份（调查时朱某1、张某、韦某1当庭质证）、西韦楼村委会出具的朱某2家庭成员证明复印件一份、朱某1借记卡账户历史明细清单复印件一份、证人朱某1和韦某1证言各一份，一审中申请证人朱某2、韦某2到庭质证，重审中，被告申请证人张某到庭质证。另外，被告为证明其因建房及装修支付了大量费用，向本院提交朱某2与装修队梁贵民签订的装修协议及收款收据、吴玉春出具的收条、朱某2与陈涛签订的浴池吊顶工程施工协议和收款收据、购买水暖空调和冲浪设备及沙发的收据。原告称朱某1系被告弟弟，朱某2系被告父亲，韦某2与朱某2之间存在雇佣关系，张某和韦某1与被告系老乡，以上证人均与被告有利害关系。且证人张某在二审案件审理时陈述对前来收房租的人印象记不太清楚了，看着好像是原告的代理人，而在本次案件审理中却明确指出拿钱的人就是坐在原告代理人位置的人，其证言前后矛盾，故对证人证言不予认可。原告系与被告朱俊芳签订租赁合同，但实际浴池工商登记负责人是朱某1，实际经营管理者是朱某2夫妻，虽然被告与朱某1及朱某2夫妻有亲属关系，但除夫妻以外，其它亲属关系均不属于家庭形式，故可以证明被告将房屋转租的事实。原告认为被告提交建房及装修的相关证据与原告无关，协议中约定的原告在被告上交的租金中补给被告4万元，这4万元已经在第一年的租金中扣除了，并不存在被告所说前五年每年扣减4万元的问题。原告称协议中约定的“正式发票或收据”指的是增值税发票，不是不打收条。被告称协议中约定收取房租后原告方不出具正式发票或收据，收条也不用打，所以原、被告之间的交易没有交付租金的凭证。
关于原告主张被告拖欠电费的问题。原告称，双方签订协议后，被告即单独使用一块电表。由于被告声称电表有问题拒绝交纳2014年1-2月份的电费，加之供电局催缴原告缴费，故原告找供电局核实证明电表没问题并先行交纳了这两个月的电费，但被告至今不给付原告这两个月的电费。被告只是从2014年3月份开始交电费直至2014年底，2014年1-2月份的电费及2015年至今的电损一直都是由原告交纳的，被告至今不给付原告。就上述主张，原告向本院提交了两组证据。证据一：三河市供电局工作人员李振雨出具的证明一份、对电表进行拍照的打印件一张、对被告使用电表的修试通知单一张，证明因被告声称电表有问题，所以原告要求三河市供电局对被告使用的电表进行检验，检验结果电表正常，2014年1、2月份使用了电表度数为25223度；证据二：原告交纳的电费票据15张，其中2014年1、2月份电费票据2张，2015年1月以后，因被告将电表锁上，无法查表，原告只能每月交纳电损，票据13张，证明原告为被告交纳电费情况。证明被告拖欠原告电费24290.75元至今未还。被告对原告提交的证据不予认可，称被告从始至终都是按时将电费交给原告指定的收电费人员，每次收电费都开了收据，一直到2015年1月原告私自申请供电局给被告停电，不存在被告拖欠原告电费问题。为此，被告向本院提交了9张电费收据复印件，时间从2014年3月17日至2014年12月17日。原告认可被告提交证据的真实性，同时称，被告提交的证据与原告的主张并不冲突，而且，被告的证据恰恰证明了原告所主张的这段时间的电费被告并未交纳。
关于原告主张的被告非法占用原告协议之外的土地问题。原告称，按照双方签订的协议约定，原告租给被告的房屋及土地面积共计约640平米，而被告除去协议当中约定的面积外，还多占用原告的土地。因按双方协议约定被告每年应给付原告租金9万元，总面积640平米，合每平米140元，被告应按此标准支付多占原告土地面积的费用。就此，原告向本院提交所租赁房屋土地使用证及原告绘制的草图各一份，并申请本院到租赁房屋实际勘查。经本院现场勘查，诉争地块共三排房，双方均认可勘查时由北向南的第二排房系协议中第一条约定的“甲方将坐落在三河市兴安路2号院内路西侧第二排的房屋13间（约280平米）院内五间倒座及该房南侧加盖一排不超过10米宽的房屋（约360平米）一并租给乙方使用”中的第二排的房屋13间（约280平米），现为女浴池。原告称双方签订协议时院内有五间西厢房，协议中约定的“五间倒座”属笔误，实际应为五间西厢房，被告在加盖第三排房屋时将这五间西厢房拆除。被告称勘查图中第一排房屋即双方签订协议中所指的“五间倒座”，原告只交付了其中两间，还有三间未交付，第三排房即被告加盖的房屋，现为男浴池。被告认为其租赁的房屋系独立的空间，院落是附属给被告使用的，如不通过院落通行，无法跨越进入所租赁的房屋。经本院勘查，第一排房屋西侧两间现由被告占有使用，紧临东侧有四间通透开间房屋，未隔断。第二排房屋南北长8米、东西长36米，面积为288平方米，第三排房屋（即被告加盖的房屋）南北长15米、东西长24米，面积为360平方米。第三排房屋东侧有南北长4.45米、东西长12米的单间，由被告占有使用。单间南侧、男浴池东侧南北长11.55米、东西长12米的单独院落，被告用于建锅炉房，放水罐、煤、杂物等。
反诉原告朱俊芳为证明其主张向本院提交玉田县鑫燕锅炉厂收据一张，收款金额22300元，反诉原告称因反诉被告无故停电，造成反诉原告的锅炉数码自控器及循环泵损坏，更换自控器及循环泵支付22300元。反诉被告对反诉原告提供的证据不予认可，称在反诉被告向反诉原告发律师函和催缴通知书时已经提前告知反诉原告停电事宜，一切损失由反诉原告自行承担。反诉被告向反诉原告收取电费时按每度1元收取属实，因反诉原告用电时段多在用电高峰期，供电部门实行峰谷电价，所以经与反诉原告协商，由每度电0.8元涨到每度电1元，故不存在补偿反诉原告电费差价问题。另外，反诉被告租给反诉原告的房屋中根本没有五间倒座，协议中所称的五间倒座应当是笔误，指的就是当时的五间西厢房，该五间西厢房在反诉原告建房时因碍事被反诉原告拆掉了，反诉原告所指的五间倒座根本不是倒座，是临街的正房，之前早已租给他人了，不可能租给反诉原告使用，是反诉原告强行将其中两间的锁撬开强行占用的。综上，要求驳回反诉原告的各项诉讼请求。
一审法院认为,依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人理应按照合同的约定，及时全面地履行各自的合同义务。
争议的被告是否支付了原告第二年的房租问题，一方面，被告虽称每年应交租金9万元，由于被告建房支出20多万元，按双方协议约定，应从前五年的租金中每年扣减4万元。但从双方所签协议第一条“。加盖房屋用甲方现有的红砖，房屋上盖、原料及其建筑费用全部由乙方承担，甲方由乙方上交的租金中补给乙方4万元，但合同到期后该房屋的所有权全部归甲方所有。”的内容来看，并未反映出被告所说的“每年扣减4万元”的相关内容。另一方面，虽然被告申请了证人朱某2朱某2、韦某2、朱某1、张某、韦某1出庭作证，证明其已于2014年11月20日将第二年的租金5万元交给了原告的丈夫刘宝文，但因上述证人与被告之间的特殊关系，其证据力明显较弱，在被告未提交其他相关证据加以佐证的情况下，本院对上述证人的证言不予采信。被告又称协议中约定收取房租后原告方不出具正式发票或收据，收条也不用打，所以原、被告之间的交易没有交付租金的凭证。原告对此不予认可，称协议中约定的“正式发票或收据”指的是增值税发票，不是不打收条。原、被告之间的交易金额较大，被告称不开正式发票或收据也不用打收条的抗辩理由不符合日常交易习惯，本院不予采信。因此原告要求被告按每年9万元的标准支付从2014年12月16日至被告实际腾退房屋之日止的租金的主张，本院予以支持。但原告要求被告同时按银行同期贷款利率的四倍支付其利息的主张，于法无据，本院不予支持。
就被告是否拖欠原告电费问题，从原告提交本院的相关证据来看，双方于2013年12月16日签订协议后，被告即单独使用一块电表。被告虽称每月都按时将电费交给原告指定的收费人员，直至2015年1月原告申请供电局给被告停电为止，且每次交电费收费人都给开收据，并提供了自2014年3月17日至2014年12月17日的电费收据9张，但其并未提供2013年12月至2014年2月份的交纳电费的相关证据。而两张2014年1、2月份的交纳电费的发票可以看出，该时间的电费是原告交纳的。庭审中，原告还提交了2015年1月份以后交纳电损费用的发票13张，证明了自2015年1月以后的电费也是原告所交。被告称2015年1月原告为被告停电以后并没有人来找其收取电费。由于被告租赁原告房屋后使用的是单独的电表，在未申请供电部门撤销之前，其所产生的电费理应按照双方的约定支付给原告。故原告要求被告支付上述电费24290.75元的主张，本院应予支持。但原告要求被告同时按银行同期贷款利率的四倍支付其利息的主张，于法无据，本院不予支持。
合同一方当事人迟延履行主要债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。被告未按双方所签协议的约定及时交纳房租及电费，原告向被告方寄发了《租金催缴通知书》，要求被告限期交纳相关费用，并同时告知了若被告不按期履行将解除协议、收回房屋的后果，同时，在被告方既没有做出相关回应也没有按要求履行的情况下，又向被告方发了《律师函》，进一步明确了原告的主张。从庭审中各方的陈述以及原告提交的相关证据足以认定被告方已经收到了上述所说的《租金催缴通知书》和《律师函》，并按常理推定被告方已知晓其中的内容以及怠于回应所将带来的不利后果，而仍置之不理，致使原告无法实现租赁协议的根本目的；另一方面，从庭审中原告提交的工商登记信息来看，被告所称的“三河市堂利万泉浴池”工商登记申请人为朱某1，依法对外承担责任的主体变成了朱某1而非被告朱俊芳，此举从根本上违反了双方所签协议第七条的约定。被告一审时称朱某1系其弟弟，以朱某1的名义申请是为了方便，浴池实际经营系被告本人。重审案件审理中，被告称浴池系以家庭经营的形式经营管理，以朱某1名义办理营业执照，以朱某2及妻子朱月荣实际经营浴池。被告前后所述不一致，且其抗辩理由于法无据，本院不予采纳。综上，原告要求解除双方所签订的《房屋租用协议》以及要求被告限期腾清所租赁房屋的主张，本院应予支持。而原告要求被告将房屋恢复原状的主张，既不符合双方所签协议第一条和第五条的约定，同时也损害双方的利益，故其该项主张，本院不予支持。
就原告主张要求被告支付其非法占用超出租赁房屋以外土地的使用费问题，原告称按协议约定，被告租赁总面积共计约640平米，年租金9万元，合每平米140元。因被告除协议约定的租赁面积外还多占用原告土地。故被告应按每平米140元支付多占原告土地面积的费用，多占用的面积以法院勘查面积为准。从现场勘查图可以看出，协议中约定的第二排13间即女浴池长36米，宽8米，面积288平米。该房南面加盖部分即男浴池长24米，宽15米，面积360平米。男浴池东、女浴池南部所加盖单间部分长12米，宽4.45米，面积53.4平米。以上房屋面积大于协议约定面积，原、被告双方对此无异议，本院予以确认。单间南侧、男浴池东侧长12米、宽11.55米单独院落，被告用于建锅炉房，放水罐、煤、杂物等，未在协议中约定出租，应属被告违约多占用部分。但原告对其主张的占地费用计算标准未提供相关证据证明，故其该项主张，本院不予支持。原告可待证据充分后另行主张。
关于反诉原告朱俊芳要求反诉被告李亚平交付协议中约定的五间倒座房中的三间房屋问题，从协议约定看：“甲方将座落在三河市兴安路2号院内路西侧第二排的房屋13间（约280平米）院内五间倒座及在该房南侧加盖一排不超过10米宽的房屋（约360平米）一并租给乙方使用”，五间倒座应在第二排房屋13间的南侧院内，而非被告所称的13间房北侧的第一排房。从本院现场勘查的情况看，本案所涉及的第二排13间房及其北侧临街的第一排平房（反诉原告所称的倒座房）均为坐北朝南走向，而按照人们日常经验法则理解，所谓倒座房应当是与正房相对应的，且是与正房建筑走向相反的建筑。而涉案范围内南北走向只有上述两排房，又均属于同一走向，且临街第一排房为二单间，四通间实为六间房，与协议中约定的五间倒座不符，故双方争议的临街的第一排房并不属于普遍意义上的倒座房。另外，从反诉原告租赁后拆除了13间平房以南原属于反诉被告的五间西厢房而双方一直没有对此提出争议的情况看，反诉被告有关“租给被告的房屋中根本没有五间倒座，协议中所称的五间倒座应当是笔误，指的就是当时的五间西厢房”的说法相对更为合理，即在反诉原告的租赁范围内并不存在双方所签协议中所称的“五间倒座”。故反诉原告要求反诉被告交付三间倒座的主张，本院不予支持。反诉原告朱俊芳虽然提出了包括多交租金、反诉被告申请停电致被告设备损坏、停电停业、堵门停业、多交纳电费等损失要求反诉被告李亚平赔偿，反诉被告对反诉原告提交的购买设备收据真实性、合法性、关联性均不予认可，反诉原告未提交其它相关证据加以佐证，故对反诉原告的上述主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）、（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告李亚平与被告朱俊芳于2013年12月16日所签订的《房屋租用协议》；二、被告朱俊芳于本判决生效后十五日内将租赁原告李亚平的房屋腾清交还给原告；三、被告朱俊芳于本判决生效后十五日内按每年9万元的标准给付原告李亚平自2014年12月16日起至腾退房屋及土地之日止的租金；四、被告朱俊芳于本判决生效后三日内给付原告李亚平电费24290.75元；五、驳回原告李亚平的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告朱俊芳的反诉请求。案件受理费1528元,反诉费2300元，由被告朱俊芳承担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为,2013年12月16日，以李亚平为甲方、朱俊芳为乙方，双方签订了一份《房屋租用协议》，该协议就涉案房屋及院落的租期、租金、水电费等相关事项进行约定，协议签订后，李亚平向朱俊芳交付房屋及场地，朱俊芳接收房屋及场地并进行新建、改建、装修等事宜。对双方当事人诉争内容评述如下：
一、关于朱俊芳是否存在转租问题，2013年12月16日，李亚平与朱俊芳签订《房屋租用协议》，根据一审查明事实，朱俊芳系朱某2之女，朱某1系朱某2夫妻之子，朱某1系朱俊芳之弟，朱某2夫妻及朱俊芳、朱某1均系家庭成员，朱某2之女朱俊芳作为代表与李亚平签订协议，实际浴池工商登记负责人是朱某1，实际经营管理者是朱某2夫妻，上述系列行为符合家庭共同经营的一般要求，不宜认定存在转租之行为，故一审以除夫妻以外，其它亲属关系均不属于家庭形式，可以证明朱俊芳将房屋转租的事实的认定欠妥，本院认为朱俊芳以家庭模式进行经营并不存在转租。
二、关于朱俊芳第二年租金是否给付问题，一审期间，朱俊芳申请证人朱某2、韦某2、朱某1、张某、韦某1出庭作证，证明其已于2014年11月20日将第二年的租金5万元交给了李亚平之夫刘宝文；同时，双方协议第二条约定：“……收租金不开正式发票和收据。”李亚平主张协议中约定的“正式发票或收据”指的是增值税发票，不是不打收条，因双方交易金额较大，不开正式发票或收据也不用打收条不符合日常交易习惯。根据双方上述约定，正常情况下，李亚平及刘宝文在收取租金时不会开正式发票和收据，双方该约定并不符合一般租赁合同中，出租方收取款项后提供相应已收取款项的证明的情形。作为出租方，李亚平在签订协议时享有更大的主动权，协议如何签订、条款如何约定，李亚平主动性更大，作为出租方李亚平应当对将来可能因为协议约定含义产生争议的风险承担更大的风险责任，双方对收取租金时是否出具收据的约定产生两种以上解释的，作出不利于在签署该协议时占强势地位的出租方的解释更加合理。李亚平一方认可其收到朱俊芳一方缴纳的第一年租金，本院予以确认，但其主张第一年收取租金时曾经给朱俊芳打过收条，与协议约定不符，本院不予采信;本院认为，朱俊芳为经营涉案场所投入巨大，并提供相应证人证言证实已交付第二年租金的情况下，一审认定朱俊芳没有交付第二年租金欠妥，应认定朱俊芳已实际交付第二年租金更为妥当。
三、关于朱俊芳是否拖欠电费问题。一审期间李亚平主张，双方签订协议后，朱俊芳即单独使用一块电表。由于朱俊芳声称电表有问题拒绝交纳2014年1-2月份的电费，加之供电局催缴李亚平缴费，故李亚平找供电局核实证明电表没问题并自行代其交纳这两个月的电费。朱俊芳只是从2014年3月份开始交电费直至2014年底，2014年1-2月份的电费及2015年至今的电损一直都是由李亚平交纳的。李亚平提交两组证据。证据一：三河市供电局工作人员李振雨出具的证明一份、对电表进行拍照的打印件一张、对朱俊芳使用电表的修试通知单一张，证明因朱俊芳声称电表有问题，所以李亚平要求三河市供电局对朱俊芳使用的电表进行检验，检验结果电表正常，2014年1、2月份使用了电表度数为25223度；证据二：李亚平交纳的电费票据15张，其中2014年1、2月份电费票据2张，2015年1月以后，因朱俊芳将电表锁上，无法查表，李亚平只能每月交纳电损，票据13张，证明李亚平为朱俊芳交纳电费情况。证明朱俊芳拖欠原告电费24290.75元至今未还。朱俊芳对上述证据不予认可，称朱俊芳从始至终都是按时将电费交给李亚平指定的收电费人员，每次收电费都开了收据，一直到2015年1月李亚平私自申请供电局给朱俊芳停电，不存在朱俊芳拖欠电费问题。为此，朱俊芳提交了9张电费收据复印件，时间从2014年3月17日至2014年12月17日。李亚平认可其提交证据的真实性，同时称，其提交的证据与李亚平主张并不冲突，而且，朱俊芳的证据恰恰证明了李亚平所主张的这段时间的电费朱俊芳并未交纳。根据一审期间朱俊芳提交的2014年3月17日至2014年12月17日9张电费收据复印件可以证实，在此期间朱俊芳向李亚平指定人员缴纳每个月的电费，在每张收据上均标有每月电表起始点至终止点，其中仅缺少2014年5月份收据，朱俊芳向李亚平指定人员共计缴纳电费14245元。因双方就缴纳电费的数额发生争议后，自2015年1月份以后，朱俊芳将电表锁上，导致无法查表，但根据三河市供电所提供的证据可以证实，由朱俊芳单独使用的电表经检验正常，朱俊芳单独使用电表显示的总度数为25223度，李亚平一审期间主张朱俊芳拖欠其电费24290.75元，因朱俊芳已缴纳14245元，应予以扣除，故朱俊芳应向李亚平缴纳电费为10045.75元。
于朱俊芳承租涉案房屋及院落年租金问题，朱俊芳主张每年应交租金9万元，由于其建房支出20多万元，按双方协议约定，应从前五年的租金中每年扣减4万元。但根据双方所签协议第一条“。加盖房屋用甲方现有的红砖，房屋上盖、原料及其建筑费用全部由乙方承担，甲方由乙方上交的租金中补给乙方4万元，但合同到期后该房屋的所有权全部归甲方所有。”，第二条：“租用期为2012013年12月16日至2018年12月15日（分为前五年和后五年两个阶段），前五年租金为完税净值后每年玖万元整，…”约定的内容来看，第一条约定证实只是从租金中扣减一次4万元，第二条约定证实前五年年租金为9万元；上述两条约定中并未反映出朱俊芳所主张的“每年扣减4万元、年租金为5万元”的相关内容，故一审认定涉案房屋及院落年租金为9万元符合协议约定，本院对朱俊芳的上述主张不予支持。
五、关于朱俊芳一审期间反诉问题，一审期间，朱俊芳提出反诉，要求李亚平交付三间房屋并赔偿损失，根据协议约定：“甲方将座落在三河市兴安路2号院内路西侧第二排的房屋13间（约280平米）院内五间倒座及在该房南侧加盖一排不超过10米宽的房屋（约360平米）一并租给乙方使用”，一审法院根据现场勘查及人们日常经验法则认为，所谓倒座房应当是与正房相对应的，且是与正房建筑走向相反的建筑。而涉案范围内南北走向只有上述两排房，又均属于同一走向，且临街第一排房为二单间，四通间实为六间房，与协议中约定的五间倒座不符，故双方争议的临街的第一排房并不属于普遍意义上的倒座房。另外，朱俊芳租赁后拆除了13间平房以南原属于李亚平的五间西厢房而双方一直没有对此提出争议的情况看，李亚平主张“租给朱俊芳的房屋中根本没有五间倒座，协议中所称的五间倒座应当是笔误，指的就是当时的五间西厢房”的说法相对更为合理，涉案院落范围内并不存在双方所签协议中所称的“五间倒座”。故一审对朱俊芳要求交付三间倒座的主张不予支持并无不妥。朱俊芳一审期间提出的其他反诉主张，李亚平对其提交的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，朱俊芳亦未提交其它相关证据加以佐证，故一审对其上述主张不予支持并无不当。
本案双方当事人签订协议后曾按照约定履行各自权利义务，后因租金交付、电费缴纳等问题发生争议，并发生冲突，在现有证据情况下，本院对李亚平的一审主张无法完全予以支持；同时，鉴于朱俊芳承租涉案房屋后投资巨大，为维护合同稳定性，依据民法公平原则及诚实信用原则，为化解矛盾，平衡利益，双方当事人在2018年12月15日前继续履行原协议为宜。至于2018年12月16日之后是否根据原协议继续履行，双方可另行协商。
本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初2974号民事判决；
二、李亚平与朱俊芳于2013年12月16日所签订的《房屋租用协议》按照双方约定继续履行至2018年12月15日；
三、上诉人朱俊芳于本判决生效后十五日内按每年9万元的标准给付被上诉人李亚平自2015年12月16日起至2016年12月15日止的租金，2016年12月16日至2017年12月15日及2017年12月16日至2018年12月15日的租金，上诉人朱俊芳按照双方约定的时间按照每年9万元的标准缴纳；
四、上诉人朱俊芳于本判决生效后三日内给付被上诉人李亚平电费10045.75元；
五、驳回被上诉人李亚平的其他诉讼请求；
六、驳回上诉人朱俊芳的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费1528元,反诉费2300元，由上诉人朱俊芳承担。
二审案件受理费3828元，由上诉人朱俊芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 杨 莉
代理审判员 李成佳
二０一六年十二月二十六日
书 记 员 杨建秀