湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初2925号原告湖南佳兴酒店管理有限公司，住所地长沙市岳麓区西湖街道金星中路247号佳兴国际汇广场酒店写字楼24楼。法定代表人虢德贵。委托代理人田祖明，湖南湘楚律师事务所律师。委托代理人袁丽娟，湖南湘楚律师事务所律师。被告长沙汇美体育健身服务有限公司，住所地长沙市天心区五凌路8后。法定代表人陈军。委托代理人张淑元，湖南仁润律师事务所律师。委托代理人熊宇，湖南仁润律师事务所律师。原告湖南佳兴酒店管理有限公司（以下简称“佳兴公司”）诉被告长沙汇美体育健身服务有限公司（以下简称“汇美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法由本院审判员石志刚适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员谢芷璇担任记录。原告的委托代理人田祖明，被告的委托代理人张淑元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告佳兴公司诉称：2014年6月19日，原告与案外人长沙世尊皇嘉健身会所有限公司（以下简称皇嘉公司）签订《湖南佳兴世尊酒店主楼7楼租赁合同书》，约定原告将佳兴世尊酒店第七层整层出租给皇嘉公司经营健身等项目，命名为“皇嘉健身会所”。2015年8月，“皇嘉健身会所”全部转让给被告汇美公司。2015年11月20日，原、被告双方在原租赁合同基础上签订《酒店7楼健身中心补充协议》，约定“皇嘉健身会所”已全部转让给被告经营，由被告替代“皇嘉健身会所”成为原租赁合同中新的租赁方，双方一致同意补充协议未另行约定的事项按原租赁合同执行。根据原、被告双方所签补充协议约定，从2016年11月1日至2017年10月31日，被告应支付房屋租金2005913元，根据原租赁合同约定，租金每半年度支付一次，下半年度租金应在上半年度期限届满前提前30天支付，被告最迟应于2016年10月1日前支付从2016年11月1日至2017年4月30日的租金计1002957元，但经过原告多次催讨，被告才分别于2016年11月10日支付租金200000元、2016年12月2日支付租金150000元、2017年1月11日支付租金150000元、2017年2月28日支付租金502957元。被告迟延支付租金，应按照约定承担滞纳金。另外，被告至今尚欠原告各项费用75980.79元未予支付。根据原租赁合同第9.5条的约定，被告迟延缴纳约定的费用超过30日的，原告有权解除合同，且履行保证金不予退还，因此，原告依法缴纳租金且拖欠费用的行为已违反合同约定，有违诚信原则，已严重影响到原告的正常经营。原告为维护自身权益，请求判令：1、确认原、被告双方的租赁合同于2017年2月28日解除；2、被告按每日1‰承担迟延支付租金滞纳金108044元；3、被告向原告支付拖欠的水电费、空调费、代开发票手续费、电话费、闭路电视费等104292.29元（暂计算至2017年5月31日止，此后的上述费用按合同约定的标准实际使用的费用支付至被告腾退之日止）；4、原告不予退还被告履约保证金800000元；5、被告立即将租赁房屋腾退，并按照租赁合同标准承担从2017年4月30日至房屋实际腾退之日的房屋占用费；6、被告承担本案的诉讼费用。被告汇美公司辩称：一、原告在2017年2月28日发出的解除通知没有生效，2017年3月2日原告向被告出具了租金的收条，故被告的租金支付到了4月30日，在4月30日前被告支付了租金，原告予以了认可，故被告没有违约行为，原告不享有单方面的解除权，故本案的租赁合同继续履行；二、关于租金滞纳金，被告在缴纳租金时双方对租金的缴纳方式有变更，三、水电费，被告已经全部缴纳；四、被告没有存在违约行为，故不存在扣除履约保证金；五、被告要求继续履行合同。经审理查明：2014年6月19日，原告与案外人长沙世尊皇嘉健身会所有限公司（以下简称皇嘉公司）签订《湖南佳兴世尊酒店主楼7楼租赁合同书》，合同第一条约定：原告将佳兴世尊酒店第七层整层出租给皇嘉公司经营，物业面积为2789.07平方米，用途为SPA、美容美发、健身游泳等项目。第一条约定，租赁期限为六年，自2014年8月10日至2020年8月9日止。第三条约定，租金以56元/平方米作为年基准租金，以合同约定的面积计算总面积租金，年递增为6%，租金第一年1874255元，第二年1986710元，第三年2105913元，第四年2232268元，第五年2366204元，第六年2508176元。按先交租金后使用的原则按半年度向原告支付租金，下一个半年度租金在上一半年度期限届满前，提前30天缴纳，超期属迟延交纳租金。第四条约定，为确保合同顺利履行，在签订本合同同时皇嘉公司向原告支付人民币800000元整作为履约保证金，合同期满无其他扣款事宜由原告不计利息返回皇嘉公司。第六条约定，水电费、中央空调使用费、闭路电视收视费和电讯费与代收税费收费标准及支付办法如下：1、经营用冷水按长沙市自来水公司规定的商业用水收费标准上浮10%每月按实交给原告，热水按照24元/立方米计费。2、电费按长沙市电业局商业用电收费标准上浮10%每月按实交给原告。3、中央空调使用费按12元/立方米收取。4、闭路电视收费按湖南省有线当期收费标准上浮20%，并按收视点计费。第八条约定，如皇嘉公司不能按本合同约定的时间向原告支付租赁物业的租金、水电费、中央空调使用费、电讯、闭路电视费等费用时，自应支付相关费用之日起，每迟延一天，则每天按所拖欠总额的千分之一向原告缴纳滞纳金。第九条约定，皇嘉公司迟延交纳本合同约定的费用超过30日的，原告有权解除合同；原告解除合同的，已收租金不予退还，履约保证金作为违约金不予退还。合同签订后，皇嘉公司依约进场经营，取名叫世尊皇嘉健身会所。2015年8月，皇嘉公司通过股权转让方式将“世尊皇嘉健身会所”转让给被告汇美公司，更名为汇美健身会所。2015年11月20日，原、被告双方签订《酒店7楼健身中心补充协议》，约定：原世尊皇嘉健身向佳兴世尊酒店交付的80万元押金转成被告向佳兴世尊酒店交付的押金，并更换押金收据凭证。被告租金交付方式按原合同执行，被告不得再以任何理由拒缴。第一年租金总额1986710元（缴付方式：1886710元+10万元健身产品），第二年租金总额2105913元（缴付方式2005913元+10万元健身产品），第三年租金总额2232268元（缴付方式2132268元+10万元健身产品），第四年租金总额2366204元（缴付方式2266204元+10万元健身产品），第五年租金总额2508176元（缴付方式2408176元+10万元健身产品）。本协议约定的双方租赁时间为2015年11月1日-2020年10月30日，协议生效后，原告与皇嘉健身会所再无任何债权债务关系，被告被视同为《湖南佳兴世尊酒店主楼7楼租赁合同书》的新主体方（履约时间：2015年11月1日-2020年10月30日）。双方未约定的事项按照原租赁合同执行。被告在经营汇美健身会所期间，根据原、被告双方约定，从2016年11月1日至2017年10月31日，被告应支付房屋租金2005913元，根据原租赁合同约定，租金每半年度支付一次，下半年度租金应在上半年度期限届满前提前30天支付，被告最迟应于2016年10月1日前支付从2016年11月1日至2017年4月30日的租金计1002957元，但被告未按约定及时足额交付租金，分别于2016年11月10日支付租金200000元、2016年12月2日支付租金150000元、2017年1月11日支付租金150000元、2017年2月28日支付租金502957元。2017年3月2日，原告向被告出具收据一张，确认收到被告交付的2016年11月1日至2017年4月30日的租金502957元。2015年5月7日，原告再次向被告出具收据一张，确认收到被告2016年11月1日至2017年4月30日的租金1002957元（已开502957元）。另外，截至2017年5月份止，被告尚欠原告水电费、闭路电视费、空调费等各项费用104292.29元未予支付。2017年2月28日，原告向被告发出关于解除租赁合同的函，通知被告从2017年2月28日起，解除原、被告签订的《湖南佳兴世尊酒店主楼7楼租赁合同书》和《酒店7楼健身中心补充协议》，并要求被告最迟于2017年3月5日前与原告结清全部租金及费用。原告还在汇美健身会所前台张贴告示将上述解除租赁合同的有关事项予以公示。此后，被告仍然在经营汇美健身会所至今。上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审举证、质证的《酒店7楼健身中心补充协议》、费用催缴通知单、关于解除租赁合同的函，被告提交并经庭审举证、质证的收据等证据证明，本院予以确认。本院认为，被告通过转让从案外人皇嘉公司取得皇家健身会所并自愿履行皇嘉公司与原告签订的《湖南佳兴世尊酒店主楼7楼租赁合同书》，且就有关事项与原告签订了《酒店7楼健身中心补充协议》。上述租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告按照合同约定交付了租赁物，但被告未按约定及时足额支付租金及相关费用，应承担相应的违约责任。关于合同的解除问题，根据上述租赁合同约定，被告如迟延交纳本合同约定的费用超过30日的，原告有权解除合同；原告解除合同的，已收租金不予退还，履约保证金作为违约金不予退还。本案中，根据约定，被告应于2016年10月1日前向原告缴纳2016年11月1日至2017年1月30日止的租金，但被告直至2016年11月10日才支付租金200000元，后陆续缴纳租金，至2017年2月28日才交清，被告已经构成迟延履行，根据租赁合同约定，原告有权解除双方的租赁合同及补充协议。2017年2月28日，原告向被告发函通知被告解除双方的租赁合同及补充协议，并在汇美健身会所前台张贴告示将上述解除租赁合同的有关事项予以公示。故原告解除租赁合同及补充协议的通知已合法到达被告，被告亦未在法定的期限内提出异议并向人民法院起诉，故原、被告之间租赁合同及补充协议已于2017年2月28日解除。被告辩称原告在2017年3月2日向被告出具了租金收条，租金收到4月30日，故原告发出的解除通知没有生效，租赁合同继续履行。事实上，原告出具收条只是对被告在2017年2月28日及此前支付的拖欠租金的确认，并不构成对合同履行方式的改变，被告的抗辩不能成立。被告迟延交付租金，根据租赁合同约定，应按日千分之一支付滞纳金。结合被告迟延支付租金的时间分段计算，迟延缴纳租金的滞纳金为104196.51元，原告诉请被告支付滞纳金108044元，本院部分予以支持。至2017年5月31日，被告共欠原告水电费、空调使用费等共计104292.29元未予支付，根据约定，该部分费用应由被告承担，被告辩称该部分费用已经支付，但未提供证据证明，本院不予采信。原告已合法通知被告解除了双方的租赁合同及补充协议，根据约定，履约保证金800000元，原告不予退还。尽管原告已经通知被告解除了合同，但被告未按照原告的要求腾退租赁物，而是一直经营至今，被告的租金交至2017年4月30日，故被告应按照合同约定的标准支付自2017年5月1日起至房屋实际腾退之日的房屋占用费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告湖南佳兴酒店管理有限公司与被告长沙汇美体育健身服务有限公司之间的《湖南佳兴世尊酒店主楼7楼租赁合同书》于2017年2月28日解除；二、限被告长沙汇美体育健身服务有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告湖南佳兴酒店管理有限公司迟延支付租金滞纳金104196.51元；三、限被告长沙汇美体育健身服务有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告湖南佳兴酒店管理有限公司水电费、空调费、闭路电视费等共计104292.29元；四、原告湖南佳兴酒店管理有限公司不予退还被告长沙汇美体育健身服务有限公司保证金800000元；五、限被告长沙汇美体育健身服务有限公司自本判决生效之日起十日内腾退租赁房屋（佳兴世尊酒店第七层整层），并按照《酒店7楼健身中心补充协议》约定的标准支付原告湖南佳兴酒店管理有限公司房屋占用费（自2017年5月1日开始计算至上述租赁物实际腾退之日止）；六、驳回原告湖南佳兴酒店管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费13911元，减半收取6955.5元，由原告湖南佳兴酒店管理有限公司承担55.5元，被告长沙汇美体育健身服务有限公司负担6900元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  石志刚二〇一七年八月八日书记员  谢芷璇