浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0783民初6209号
原告：罗仁芬，女，1985年9月15日出生，汉族，居民，住湖南省城步苗族自治县。
委托代理人：孙晓红、杜静波，浙江国翔律师事务所律师。
被告：何林芳，女，1979年6月18日出生，汉族，居民，住义乌市。
委托代理人：程剑锋，浙江商城天马律师事务所律师。
原告罗仁芬为与被告何林芳房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月10日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由代理审判员王姝平适用简易程序独任审判，于2016年7月22日、11月29日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙晓红，被告参加了两次庭审，原告参加了第一次庭审，被告的委托代理人程剑锋参加了第二次庭审。在本案审理过程中，原告申请对坐落于东阳市白云街道兴平西路262号东边一楼两间半房屋（店名“盼盼硅藻泥”，以下简称涉案房屋）装修残值进行鉴定，本院依法委托中国建设银行股份有限公司金华分行进行鉴定，该鉴定机构以原告未能提供补充鉴定资料无法进行鉴定为由将鉴定退回。本案现已审理终结。
原告罗仁芬起诉称：原、被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定租赁期限为三年，每年租金55000元。在租赁期间，如因被告或房屋业主原因致使房屋租赁合同无法进行，造成原告店面无法正常营业，给乙方造成损失的，由被告赔偿乙方的损失，包括房屋装修损失。租赁后，原告即对房屋装修，后来才得知房屋已经被法院查封、拍卖，法院要求原告腾空所涉房屋，被告隐瞒房屋无法正常使用的事实，导致原告无法正常运营，给原告造成了巨大的损失。请求判令：一、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；二、判令被告退回原告租金55000元并赔偿装修费84361.65元及损失费3万元；三、被告承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为要求确认原、被告签订的房屋租赁合同无效。
原告罗仁芬向本院提供了以下证据：
一、《房屋租赁合同》一份，以证明原、被告双方签订租赁合同的事实。
二、业务对账单、销货清单、付款凭证、照片若干份，以证明原告为所租赁的房屋进行装修及花费的金额。
三、执行裁定书一份，以证明涉案房屋在出租前已经被法院查封的事实。
四、录音光盘及录音材料、拘留决定书、提前解除拘留决定书各1份，以证明原告得知涉案房屋被查封后与被告联系，被告称已经在解决，无需理会导致原告被拘留的事实。
被告何林芳未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：被告多次口头并短信通知原告来办理续租手续，但原告一直都没有来续租。2016年6月7日，被告已经电话和短信通知原告及其丈夫，可以签订续租合同，如果不同意签订合同，视为放弃续租，也不再对装修进行处理。原告已经租用了涉案房屋长达一年，不应该退还租金，且原告一直到现在都没有按时支付租金。被告也不知道该房屋不能租赁，被告在出租时涉案房屋未进行装修，对具体原告的装潢情况不清楚。被告认为合同无效的诉请是没有法律依据的，被法院查封或者拍卖的房屋并不必然导致合同无效，另外被告方同意解除合同。
被告何林芳未提交证据。
经庭审质证，对原告提供的证据，本院认证如下：证据一，被告没有异议，经审核，具备有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据二，被告认为没有经过有关部门鉴定，且没有正式发票，对其关联性和真实性有异议。本院认为，该组证据结合被告的陈述可以认定原告对涉案房屋进行过装修的事实，但因部分发票的真实性无法认定，鉴定机构也无法进行鉴定，本院根据证据二中的正规票据，并综合考虑房屋使用性质及装修情况，酌情认定原告因装修房屋造成的各项损失为30000元。证据三，被告对真实性无异议，经审核该组证据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳，具有证明涉案房屋于2013年9月24日被本院查封的事实的证明力。证据四，被告对真实性没有异议，表示不清楚拘留的事实，且只能证明法院进行调查的事实，并没有涉及到房屋无法使用的事实。本院认为该组证据具有证明原、被告双方对涉案房屋租赁事宜进行过沟通，原告因拒不履行生效执行裁定书被拘留的事实的证明力。
经审理，本院查明的事实如下：
2013年9月24日，本院查封了浙江奥维服饰有限公司所有的坐落于东阳市白云街道兴平西路262号房产（涉案房屋系该房产中的两间半房屋）。2015年4月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告（即甲方）将涉案房屋出租给原告（即乙方），租赁期限为三年，自2015年4月20日起至2018年4月19日，每年租金为55000元，按年支付，每年租金提前一个月支付下一年度租金，房租每年涨5000元。合同还约定在租赁期间，如因甲方或房屋业主的原因致使房屋租赁合同无法进行，造成乙方店面无法正常营业，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方的损失，包括房屋装修损失。原告在合同签订后并对涉案房屋进行了装修。后本院在执行（2014）东执民字第1555号案件中，需要对涉案房屋进行处置拍卖，要求原告腾退涉案房屋，因原告拒不履行生效执行裁定书，于2016年3月17日被本院处以拘留十五日的决定，后因原告承认并改正错误，于2016年3月18日解除对原告的拘留。原告在2016年3月17日前一直在涉案房屋正常经营“盼盼硅藻泥”店。被告在第一次庭审中陈述其先将涉案房屋租赁给案外人，由案外人转租给原告，案外人向被告支付了租金55000元后要求其与原告签订房屋租赁协议，案外人未要求被告返还上述租金。被告在第二次庭审中表示其从未收到过原告的租金。
另查明，陈钢洪向浙江奥威服饰有限公司承租了东阳市白云街道兴平西路262号房产（涉案房屋系该房产中的两间半房屋），租赁期限至2015年3月25日止。2016年1月13日，本院作出（2014）东执民字第1555-4号执行裁定书，裁定陈钢洪对东阳市白云街道兴平西路262号房产的租赁权在2015年3月25日以后不得对抗该执行案件申请人浙江嘉宁建设有限公司，该裁定书现已发生法律效力。被告陈述其系从陈钢洪处转租了涉案房屋。
本院认为，被告陈述其自陈钢洪处租赁了涉案房屋后进行转租，但陈钢洪租赁期限至2015年3月25日止，而本案房屋租赁起始时间为2015年4月20日，并不在陈钢洪的租赁期限内，被告没有提供任何证据证明其有权出租涉案房屋，且该涉案房屋已经被本院查封的情形下被告也没有向本院申报租赁，故被告将涉案房屋出租的行为系无权处分，又因上述行为至今未得到涉案房屋所有权人的追认，故该原、被告签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。因被告无权处分涉案房屋，故其应该对原告的装修损失承担赔偿责任，装修损失的数额按照本院上文中的认定为30000元。关于房屋租金，虽然被告在第二次庭审中陈述其未收到原告租金，但结合其第一次庭审中的陈述，合同中约定“每年租金为55000元，按年支付，每年租金提前一个月支付下一年度租金”的事实，被告在此后从未向原告催讨第一年度租金的事实以及交易习惯，可以认定被告收到了原告自行或由他人代为支付的第一年度的租金55000元，该款项应予以返还。另外，原告已经使用涉案房屋将近11个月，应向涉案房屋的所有权人支付房屋占用使用费，该事宜本案中不予处理，应由涉案房屋所有权人和原告另行解决。关于原告主张的无法正常运营损失费3万元，因原告未提供证据且属于间接损失，本院不予支持。
综上，原告诉讼请求部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。被告主张其未收到原告租金的辩称意见，与事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告何林芳应于本判决生效之日起十日内支付原告罗仁芬85000元。
二、驳回原告罗仁芬的其他诉讼请求。
案件受理费3688元，减半收取1844元，由原告罗仁芬负担920元，被告何林芳负担924元。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 王姝平
二〇一六年十二月二十日
代书 记员 朱雅俊