昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2014）五法民二初字第127号原告（反诉被告）：朱丽红，女，1969年9月18日出生，汉族，云南省昆明市人，无业，住昆明市。委托代理人：苏明景，天兑法律事务所法律工作者，特别授权代理。委托代理人：王开明，男，1969年9月15出生，彝族，云南省昆明市人，无业，住昆明市，特别授权代理（与原告朱丽红系夫妻关系）。被告（反诉原告）：岑建明，男，1966年7月19日出生，汉族，云南省昆明市人，无业，住昆明市。委托代理人：曾江阳，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。第三人：石启会，女，1980年6月24日出生，汉族，云南省宜良县人，个体工商户，住宜良县。原告朱丽红诉被告岑建明租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理后，被告岑建明于2014年3月24日提出反诉，诉讼中依法追加石启会为第三人，本院依法组成合议庭于2014年4月25日、10月14日公开开庭进行了审理。原告朱丽红及其委托代理人苏明景、王开明，被告岑建明的委托代理人曾江阳到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案经本院院长批准延长了审限，现已审理终结。原告（反诉被告）朱丽红诉称：原、被告于2012年10月9日签订《房屋租赁协议》，约定被告把位于昆明市北市区龙泉路泰旸欣城小区419、420、421、号商铺租给原告，建筑面积为560平方米，所租房屋为商用，租期5年9个月零18天，第一年租金450000元，半年一支付；第二年起一年一支付，租金每年如约递增，租期届满总计租金为3327080元；合同签订之日先付10000元保证金，对其余有关事项也作了相应约定。原告认真履行合同，已在签订合同当天支付10000元，并在其后按照约定分三次交付了700000原租房款。但被告在收取租金之后，绝不提供给原告合同内对该房屋有效的完整合法使用权益、和提供房屋产权原件及产权人授权委托书等办理营业执照必须的相关证明，导致原告无法办理工商登记，无法正常营业。经过长期多次协商，被告一直没有干脆明确的归还对该房屋有效的完整合法使用权益的态度。直到该房屋因建筑违反消防规定罚款，原告又因未能取得营业执照等合法手续而受到处罚，但是被告仍然含糊其辞，应付推诿，除了继续催取租金外，没有任何行动。据初步调查，早在被告与原告签订《房屋租赁合同》之前3个月的2012年6月25日，涉案商铺即已被《云南吉丰房地产经纪有限公司》以67万多元的价格租给了石启会使用，租期也是6年，第6年的租金为98万多元，且《昆明休闲大世界公众电脑屋》未经商量用原告的合法地址，注册办理工商、消防等行政登记。据此，被告是否有出租涉案商铺的权利，本身就是一问号。其提供不出原告办理营业执照必须的相关证明，也就属于必然。与此同时，被告还在560平方米的房屋面积内，隐瞒了加层和加建楼梯的事实，使得原告实际只是用512.97平方米，却承担了1473.41平方米的租金，另被告还让加建楼层带来的安全隐患、不可预估的司法责任及经济损失等等风险驾驭给原告。涉案商铺租权混乱，事实上就是一房两租，被告把同一地点、同一房号、已被他人租用的商铺重复租给原告，从中获取丰厚利润，严重违反诚实信用的法律原则。故诉请法院1、解除原被告于2012年10月9日签订的《房屋租赁合同》。2、确认被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为构成严重违约，并判令被告想要原告支付违约金332708元，赔偿原告各种经济损失770098.3元。3、由被告承担本案诉讼费用。被告岑建明（反诉原告）辩称：反诉原告与反诉被告经平等、自愿协商，就反诉被告想反诉原告承租位于昆明市北市区龙泉路泰旸欣城小区419、420、421商铺及相关事宜，于2012年10月12日签订《房屋租赁合同》。合同第三条约定：租期从2012年10月12日起算。第四条约定：第一年租金450000元，第二年租金495000元，本合同租金总额3327080元，第一年租金每半年支付，第二年起起租金一年一付，在第一期租金到期的一个月前付清第二期租金，以次类推。第九条、第十四条约定：反诉被告逾期支付租金超过三十天的，应按本合同租金总额的10%向反诉原告支付违约金。根据合同约定，反诉被告应于2013年10月12日前支付第二年租金495000元。经反复催促，反诉被告以种种借口拖延，至今仍有租金245000元未支付。故反诉原告1、判令反诉被告立即向反诉原告支付租金245000元。2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金332708元。3、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。原告朱丽红（反诉被告）辩称：请求驳回被告的反诉请求，双方签订合同，被告收取租金后，不能提供相应的证件，致使原告办理不了任何营业执照，被告隐瞒事实，已构成违约。被告提供的商铺存在违章建筑，已被责令拆除，房租除原告外还有其他人来催收租金，不知道被告是否有出租。被告的行为导致无法履行合同。被告只要求支付租金，不承担其他义务。房屋原告是看了，但隐瞒的事实不清楚，同一地点已有人承租，商铺只有一层，而非2、3层。第三人石启会称述意见为：泰旸欣城小区419、420、421商铺，系我于2012年6月25日向云南吉丰房地产有限公司承租而来。该公司非该房屋的产权人。我承租该商铺时，每间商铺内部的楼层钢结构及两处上楼楼梯的搭建改造工作，已经全部完成。我承租该商铺后，仅对底层以上的部分（也就是目前我经营网吧的场所）进行了必要的内部改造；对于底层部分，我未进行过任何改造。2012年7月27日，我将商铺底层按原状给岑建明。双方对于租赁房屋的范围、面积等并没有任何争议，因为双方在签订合同签订前进行了实地查看，签订合同后进行了实际交接。同时，双方在合同中明确约定，使用房屋过程涉及的所有行政审批手续，由承租使用人负责办理。我与岑建明之间的合同关系是清楚、明确的，是没有任何争议的；我与朱丽红之间并没有任何合同关系。如果一定要说本案与我有关系，那与云南吉丰房地产经纪有限公司也将有关系，以及该公司的上家等也有关系，是否也应该全部追加进来呢？因此，对于朱丽红与岑建明之间的诉讼，法院不应当追加我为当事人参加诉讼，也不会参加该诉讼。针对本诉中争议的事实，原告朱丽红提供了下列证据证明：1、房屋租赁合同。证明被告于2012年10月9日将涉案房屋租给原告作为商用，合法租期5年9个月零18天，第一年租金450000元，其余租金逐年递增。2、收据、银行付款证据。证明原告已经遵照合同支付了租金70000元。3、房屋租赁合同。证明被告在原告与被告签订房屋租赁合同前3个月，涉案房屋早已经被他人租赁，租期为6年，第一年租金672804元，其余租金逐年递增。并同时证明“一房二租”行为真实客观存在。4、昆明休闲大世界公众电脑屋工商注册《登记卡片》、《消防安全检查申报表》。证明《昆明休闲大世界公众电脑屋》办理的《工商营业执照》的行政注册的地址，就是原告所租赁得地址。5、昆明市五华区城市管理综合行政执法局《限期拆除通知书》。证明被告出租房屋属违章建筑被限期拆除。6、五华区消防大队行政处罚决定书【五公（消）行罚决字（2013）0081号】、《昆明市五华区罚款上缴通知书》、《询问笔录》、消防罚款《云南省代收罚款收据》。证明涉案房屋不符合消防要求而被罚款。7、工商行政管路机关行政处罚决定书【五工商处字（2013）第744号】、工商罚款《云南省罚没收入专用收据》。证明原告地址已经被占用，所以无法办理工商营业执照被罚款。8、《昆明休闲大世界公众电脑屋》书面通知、原告《声明书》。证明涉案房屋租权混乱。9、《昆明市房屋交易产权管理处房屋登记薄查阅摘抄表》及产权证资料。证明原告对房屋合法经营场所的有效空间及面积。10、云南吉佳物业服务有限公司《证明》。证明被告为谋求自己利益，不尊重国家法律法规，不顾忌他人财产损失、消防安全、法律责任等风险。11、《装修合同书》、昆明好尚好装饰设计工程有限公司行政资料、装修清单、装修付款收据。证明原告装修费用。12、《泰旸欣城419、420、421商铺应退回原告租金请况分析表》。证明根据原告合法权益，应该退回原告多交的租金及经济损失。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、9、11无异议，对证据8、10、12不认可无其他证据相佐证，依法不予采信；证据10公司名称与公章不符，不予采信；证据12针对本诉中争议的事实，被告岑建明提供了下列证据证明：一、房屋租赁合同（2012.10.9）。证明双方在平等、自愿协商的基础上签订了租赁合同。合同第一条地款明确，原告已对租赁房屋户型、主体结构、楼层等充分了解并认可；第二条第2款、第七条第2款明确，原告应依法办理经营、使用租赁网房屋所需全部行政许可审批手续；第四条第2款明确，原告应在前一期租金到气的一个月前一次性付清下一期租金；第九条、第十四条明确了原告逾期支付租金超过三十天的违约责任；第十一条明确了原告做好消防防火工作的义务。二、房屋租赁合同（2012.7.27）、收款收条。证明我方与第三方签订了租赁合同，并严格按合同约定履行合同义务，对租赁房屋享有合法的使用权和出租权。经质证，原告对被告提交的证据1、2中的房屋租赁合同（2012.7.27）无异议，对证据2中的收款收条有异议。诉讼中原告申请证人出庭，证人陈述421号商铺在2012年8-9月开始装修，10月左右结束，拆除以前的杂物，在一楼房屋里弄了钢架，房屋里的钢架之前已经搭过钢架。经质证原被告对证人陈述无异议。庭审后，法院依职权到昆明市公安局消防支队五华区大队作了调查笔录，该大队陈述经群众举报，情况属实，火锅店未办开业前消防安全合格证，我大队人员去检查也是如此，发现有个搭建钢架建筑，但该钢架建筑未做行政处罚的依据，未经检查的火锅店就进行使用，对场所进行处罚，由使用人进行申报。经质证，原被告对调查笔录无异议。本院认为：被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、9、11无异议无异议，本院依法予以确认，证据8无证据佐证，依法不予采信；证据10单位名称与公章不符，不予采信；证据12无签名及公章，不予采信。原告对被告提交的1、2中的房屋租赁合同（2012.7.27）无异议，本院依法予以采信，证据2中的收款收条与本案无关联性，不予采信。原被告对证人证言无异议，本院依法予以采信综上所述，经审理本院依法确认下列法律事实：龙泉路上马村泰旸欣城商铺1单元1层商铺419室、420室、421室，房屋所有权人为袁光毅，面积共计563.37平方米；2012年7月27日被告与第三人签订房屋租赁合同，约定第三人将泰旸欣城小区41室、420、421号商铺租与被告，租期自2012年9月16日至2018年8月31日。2012年10月9日原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同，约定租赁房屋位于昆明市北市区龙泉路泰旸欣城小区419、420、421号商铺，租赁房屋为已验收合格的现房，乙方对房屋现状及小区内外环境（包括但不限于房屋的户型、主体结构、楼层、朝向、采光、通风、油烟、噪声、水电燃气设施、等）所有情况均予以认可，无任何意见。甲方保证合法取得租赁房屋的出租权，保证合同期内无任何第三方向乙方提出妨害乙方行使租赁房屋使用权的权利主张，并对此承担责任（本合同第十条另有约定的除外）。租赁房屋用途为商用，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变，乙方使用租赁房屋不得侵害他人合法权益。乙方须依法办理使用租赁物所需全部行政许可审批手续（费用自理），按时足额缴纳各项税费，并对此承担全部责任；租期自2012年11月12日至2018年8月31日止。第一年房屋租金为450000元；第二年租金为495000元。第一年租金每半年预付一次，从第二年起租金每一年预付一次，租金须以现金方式支付，乙方须在合同签订时向甲方一次付清第一期租金，须在第一期租金到期的一个月前一次付清第二期的租金，此后一次类推。乙方须在本合同签订时向甲方交纳保证金10000元，保证合同能够正常履行。甲方书面同意乙方按既定方案对租赁房屋进行装修的，甲方免收乙方45天装修期的租金（其他费用乙方仍应承担），具体为乙方装修完毕后首次按约定支付租金时，甲方免收乙方45天的租金，租金从2012年11月12日起计租。一方有下列情形之一的，甲方有权选择继续履行合同或者立即解除本合同，甲方决定解除合同的，有权一并收回房屋另行处置：（1）逾期支付租金超过三十天的；（2）逾期补足保证金超过三十天的；（3）擅自改变房屋用途的；（4）擅自拆改、变动或损坏房屋及设施、设备的；（5）擅自将房屋交由他人使用的；（6）利用房屋从事违法活动的；（7）不当使用房屋，侵害他人合法权益的；（8）乙方违约单方提前终止本合同的。乙方应依法配备消防设施和器材，积极参加有关部门组织的消防培训或者组织所雇佣人员进行消防培训，做好安全防火工作。发生消防事故的，乙方须承担全部责任。乙方逾期支付租金的，每逾期一天愿意向甲方支付的违约金为100元等内容，合同签订后，原被告签了字。而后被告将3间商铺交付给原告，原告至2013年10月8日共支付被告租金700000元。另确认：庭审后，法院组织原被告对现场进行了勘验，龙泉路上马村泰旸欣城商铺1单元1层商铺419室、420室、421室商铺，在原告接手时已被分为两层，原告承租的商铺为419、420、421号商铺的底层。还确认：原告接手商铺后，于2012年10月25日与昆明好尚好装饰设计工程有限公司签订装饰合同书，该公司对原告的商铺进行了装修，并在421号商铺搭建了一个内阁，原告支付了装修费320118元。2013年9月13日昆明市五华区工商行政管理局下发行政处罚决定书，原告因无证经营缴纳罚款12000元，同年12月8日昆明市五华区城市管理综合行政执法局下发了限期拆除通知书，同月19日昆明市公安消防支队五华区大队下发行政处罚决定书，原告缴纳了30000元的罚款。本案房屋现由原告关锁。本院认为：本案系房屋租赁合同而引发的纠纷，原、被告于2012年10月9日签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面善意的履行各自的权利义务。根据审理查明确认的事实，原告早签订合同时对上铺的现状进行了查看，对房屋现状是清楚的，即原告承租的是商铺的底层，楼上是另外的承租人在使用，故对原告陈述被告隐瞒事实不予采信；按照合同约定第一年房屋租金为450000元；第二年租金为495000元。第一年租金每半年预付一次，从第二年起租金每一年预付一次，租金须以现金方式支付，乙方须在合同签订时向甲方一次付清第一期租金，须在第一期租金到期的一个月前一次付清第二期的租金，此后一次类推。故原告支付2013年11月12日至2014年11月11日的租金应在2013年10月11日前支付495000元，由于原告未按时支付租金已构成根本性违约，对此，对原告诉请的要求被告支付违约金332708元、赔偿原告各种损失770098.3元；由于原告至今未办理到营业证照，无法经营，故对原告诉请解除双方于2012年10月9日签订的房屋租赁合同依法予以支持。由于原告的违约，应当支付被告违约金332708元（3327080元×10%＝332708元），还应当支付被告2013年11月11日至2014年11月11日剩余租金245000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱丽红与被告岑建明与2012年10月9日签订的《房屋租赁合同》。二、原告朱丽红与被告判决生效后三日之支付被告岑建明租金人民币245000元及违约金人民币332708。三、驳回本诉原告朱丽红的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币15213元，由原告朱丽红承担，反诉案件受理费人民币4789元由原告朱丽红承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行;申请强制执行的期限为二年。审 判 长  孙敏霞审 判 员  吕 刚人民陪审员  韦晓丽二〇一四年十二月十二日书 记 员  李炻佳朱瑾书记员李炻佳