广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法南民一初字第634号
原告聂绍苏，女，汉族，住重庆市开县，身份证号码为×××810X。
委托代理人李剑辉、刘勇慧，均系广东泰旭律师事务所律师。
被告广东中仑实业投资有限公司，住所：东莞市南城区，注册号：441900001445167。
法定代表人伦淦枝。
委托代理人唐劲松，系广东历维永盛律师事务所律师。
原告聂绍苏诉被告广东中仑实业投资有限公司（以下简称“中仑公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序进行独任审理，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员唐珺珺担任审判长，与代理审判员刘秋霞和人民陪审员张雅芝组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。第一次庭审有原告聂绍苏及其委托代理人李剑辉、刘勇慧，被告中仑公司的委托代理人唐劲松到庭参加诉讼；第二次庭审有原告的委托代理人刘勇慧和被告中仑公司的委托代理人唐劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聂绍苏诉称，被告于2013年底开始就其开建的“东莞南城世贸城”的商铺出租事宜进行宣传，原告出于自身经营需要，与被告签订《东莞市南城区世贸城客户认租协议》后，依约在2014年4月9日正式与被告签订《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》。合同签订后，被告直至2014年5月12日才逾期向原告交付商铺并正式签订《世贸城商铺交接确认书》和《世贸城商铺物业管理协议》，原告本着和气生财的原则未与被告计较，遂于5月13日开始装修该商铺并购买相应的设施设备。但世贸城一直未能依约正常开业，甚至连商场基础设施（空调等）均未能配套，基于世贸城的产权瑕疵问题，世贸城的消防设施未依法验收和办理备案手续，致使世贸城商铺的承租人均无法办理营业执照。原告及世贸城其他租户从2014年6月始就世贸城开业时间及营业执照事宜一直与被告进行磋商，但均未得到解决。被告在明知世贸城配套未完善、产权有瑕疵导致租户均不能办理营业执照的情况下，多次强行无理要求租户开铺营业。原告无奈之下于2015年3月9日向被告出具律师函，要求解除合同并赔偿相应的损失。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告签订的《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》及《世贸城商铺物业管理协议》；2、被告向原告双倍退还已收取的租金定金9400元及管理费定金4000元，共计26800元；3、被告退还预收的租金、管理费、餐饮服务费共7300元及进场费25000元，共计32300元；4、被告支付原告因此造成的实际损失48184.70元；5、被告承担本案全部诉讼费用。
被告中仑公司辩称，一、原告的诉请违反法律规定和合同约定。二、原告从进驻被告出租的商铺至今一直在使用商铺，但一直没有向被告支付租金。三、原告的经营状况属于原告的经营风险，与本案租赁合同没有事实和法律上的关系。四、被告虽然没有反诉，但是保留起诉原告的权利，要求原告支付租金。
经审理查明，2014年4月9日，原、被告签订《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》，约定：1、被告将位于东莞市南城亨美红棉路东鸿大厦世贸城项目第二层第C027号敞开式／独立商铺出租给原告，由原告用于经营甜品类产品，商铺建筑面积为28平方米，套内面积为15平方米；2、被告向原告提供公用空调（含保养、维修）、公用照明、公用水源、日常电路维护、供水保障、保安、卫生、纠纷调解等管理服务性事务，原告按每月2000元的标准向被告支付管理服务费，该费用随租金按月一同支付被告；3、租期3年，自2014年6月1日至2017年5月31日，月租金4700元／月，免租期为2014年4月10日至5月31日，由2014年6月1日起开始计租，如商场开业时间调整，租赁期限则从本商场开业的第一天开始计算；4、世贸城统一对外开业时间为2014年6月1日，原告必须于当日准时开始正式对外经营；5、本合同签订后，被告在收到原告全额交纳的第一个月租金和履约保证金后，于2014年4月10日前向原告交付铺位，铺位交付标准为原告在铺位交付现场所看到的标准，原告在接受铺位后，视为被告所交付的铺位符合双方所约定的标准；6、双方签订租赁合同时，原告支付相当于第一个租赁年度两个月租金9400元给被告作为履约保证金，水电保证金相当于该商铺的两个月管理费即4000元，在租赁期满或双方协商解除合同时，该保证金无息返还，原告在租赁期间违约，被告有权不退还该保证金；7、合同底部手写备注：餐饮区另交600元服务费每月。合同签订后，原告向被告交纳了2014年6月份租金、管理费和服务费共计7300元，交纳了保证金（两个月租金和两个月管理费）13400元，交纳了商场基础装修费25000元。
2014年5月12日，被告将案涉商铺交付原告，双方签订《世贸城商铺交接确认书》，注明：该商铺内附属设施、装饰及设备标准符合《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》的约定，该商铺已达到合同约定的交付条件和交付标准，原告同意接收。原、被告签订《世贸城商铺物业管理协议》，约定案涉商铺的物业管理单位是广东中仑实业投资有限公司物业管理部，约定物业管理服务费按2000元／月／间收取，原告交纳相当于两个月物业管理费的物业保证金作为履行本合同义务的保证。
2013年8月7日，中仑公司、钟离雨、伦淦枝、邓梓鹏、李金辉、祁小宝、潘俊敏作为乙方，案外人詹锦明、詹浩贤、詹汝娴、詹懿媛、叶锦芳、陈志棠、张庆林、东莞市生物技术研究所作为甲方，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于东莞市南城区亨美东鸿大厦的负一层、一层、二层出租给乙方。东鸿大厦已办理建设规划工程许可证、商品房建设准建证和商品房预售许可证。
东鸿大厦已经消防验收合格。被告中仑公司于2014年5月起就世贸城商场室内装修工程的消防设计工程向东莞市公安消防局南城大队申请办理，东莞市公安消防局南城大队于2015年2月3日综合评定该工程消防验收合格。2015年3月10日，世贸城商场领取公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。
庭审中，双方确认世贸城商场于2014年8月8日举行开业仪式。原告主张被告逾期交付商铺、被告超越经营范围与原告签订物业管理协议、因被告未办妥消防验收导致原告无法办理营业执照进行经营，导致合同目的无法实现，属于根本违约，且世贸城商场未按合同约定如期开业，原告投入了费用对租赁物进行装修及购买设备，造成巨大损失，故主张解除案涉租赁合同和物业管理协议。为此原告提交录音、产权证明和办理经营场所产权证明所需的资料证明当地居委会因世贸城商场未通过消防验收不同意在产权证明上盖章导致原告无法办理营业执照。被告对上述证据不予确认，认为不能证明因被告原因导致无法办理营业执照，称合同约定原告在签订合同前应具有营业执照，并需自行办理工商营业执照变更登记。被告明确表示不同意解除合同，称案涉合同的履行没有任何合同约定和法律规定的障碍，合同约定以商铺的现状作为交付条件，被告不存在任何违约情形，原告是由于商场经营风险和市场行情不好才主张解除合同。
原告主张从合同条款内容可知履行保证金实际上是定金，故诉请被告双倍返还定金。被告则称根据交易规则，两个月的履约保证金是押金，定金适用专门的定金罚则。原告提供律师函、EMS底单，证明其在2015年3月9日委托律师向被告发出律师函，要求解除合同并赔偿损失，该邮件因“客户不在原址，客户拒收”退回寄件人。被告对律师函不予确认，称没有收到该律师函。原告提供收款收据、发票等证明原告实际投入商铺的装修费、购买设备等各项费用共计48184.70元，原告因被告的违约行为导致损失，故要求被告予以返还。其中收款收据显示装修款15000元、灯箱和发光字2788元、其他票据显示购买绿化植物、厨具、收银机、桌椅、电器设备和原材料等。原告并表示可以利用的都同意拿走，该损失由法庭酌定。被告对上述票据不予确认，称原告经营是其单方事情，被告交付商铺给原告即已履行义务，损失是原告单方捏造的。
另查明，本院于2015年3月28日向被告送达本案的民事起诉状、证据副本等应诉材料。
以上事实，有东莞市南城世贸城商铺租赁合同、世贸城商铺交接确认书、世贸城商铺物业管理协议、致商家函、关于世贸城商家的集体说明与要求回函、收款收据、发票、律师函、EMS快递单、录音、房屋租赁合同、建设工程消防设计审核意见书、广东省建设工程内部装修防料见证取样和抽样检验告知单、建设工程消防验收意见书、消防安全检查合格证、商品房预售许可证、商品房建设准建证、建设用地规划许可证、房产登记信息查询结果、房地产权证、建设工程规划许可证以及本案庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原、被告双方签订的《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点有二：一是原告主张解除合同是否成立；二是如果合同解除，原告的各项诉请是否合理。
关于焦点一。第一，根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，原、被告于2014年4月9日签订案涉租赁合同，世贸城商场于2014年8月8日举行开业仪式，于2015年3月10日领取公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，可见案涉租赁物未依法通过消防安全检查即擅自投入使用、营业。第二，从《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》的内容和目的来看，原告租赁案涉商铺是为了在世贸城进行商业性用途的经营，被告作为出租人有义务保证交付的租赁物符合约定的用途。世贸城商场在未通过消防验收前依法不得投入使用和营业，导致原告无法办理营业执照依法正常开展经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的规定，原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。第三，原告在2015年3月9日向被告邮寄解除合同的律师函，该律师函因被告拒收未送达被告，原告随即在2015年3月10日向本院提起诉讼要求解除合同，可见原告已积极采取措施行使合同解除权，案涉合同解除的时间应为被告收到本案应诉材料之日。第四，《世贸城商铺物业管理协议》是《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》的从合同，主合同解除故从合同亦同时解除。
关于焦点二。合同解除后，合同的权利义务终止，已经履行的部分根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施和要求赔偿损失。第一，被告收取原告租金履约保证金9400元和管理费保证金4000元，合同约定该保证金是作为遵守本合同的约定。定金应当以书面形式约定，本案双方没有约定该保证金为定金性质，原告主张定金权利于法无据，本院不予支持。因被告原因导致合同解除，被告应将上述保证金共计13400元返还原告。第二，案涉租赁合同是有效合同，原告支付被告的租金、管理费和服务费发生在合同解除之前，原告要求返还于法无据，本院不予支持。第三，合同并未约定商场基础装修费的性质和用途，被告收取原告商场基础装修费25000元缺乏事实和法律依据，应予以返还。第四，原告诉请因被告违约导致其商铺装修费及购买设备等费用的损失，但未能具体说明损失的构成情况。从其提交的收据发票可见，其购买的绿化植物、厨具、收银机、桌椅、电器设备和尚未消耗的原材料等可以再进行利用，原告也表示愿意将可以利用的部分取走，故该部分费用本院不予支持。对已消耗使用的原材料，原告要求赔偿于法无据，本院不予支持。至于商铺的装修装饰，未形成附合的装饰装修物应由原告自行拆除，至于已形成附合的装饰装修物，原告只能要求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，但原告未能举证证明，故本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告聂绍苏和被告广东中仑实业投资有限公司《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》和《世贸城商铺物业管理协议》已经解除；
二、被告广东中仑实业投资有限公司返还原告聂绍苏租金履约保证金9400元、管理费保证金4000元和商场基础装修费25000元，共计38400元；
三、驳回原告聂绍苏其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2445.70元（原告已预交），由原告聂绍苏负担1570.70元，被告广东中仑实业投资有限公司负担875元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 唐珺珺
代理审判员 刘秋霞
人民陪审员 张雅芝
二〇一五年七月二十日
书 记 员 黄 河
简凤娇
附相关法律条文：
《中国人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国消防法》
第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。
公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。
《中华人民共和国担保法》
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。