安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0111民初2412号
原告:张欧,女,1939年11月8出生,汉族，住合肥。
委托代理人：徐伟民，男，与原告系母子关系。
委托代理人：吴江南，安徽徽商律师事务所律师。
被告:成都新大翰人力资源有限公司合肥分公司,住所地合肥市包河区马鞍山南路760号绿地赢海国际大厦A座2002室，统一社会信用代码：91340100077249381Q（1-1）。
负责人:徐道柱。
委托代理人：陶亮，男，该公司员工。
原告张欧诉被告成都新大翰人力资源有限公司合肥分公司房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张欧的委托诉讼代理人徐伟民、吴江南,被告成都新大翰人力资源有限公司合肥分公司负责人徐道柱及委托代理人陶亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张欧向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告欠付合同租期第一年（自2018年1月15日至2018年5月10日）第3次租金27000元；2、被告支付合同总标的10%的违约金22356元；3、被告承担不按约定支付租金、物业费等费用的违约金115000元（自2018年1月15日至2018年5月10日，按1000元/每天计）；4、不退还合同履约保证金9000元；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月10日,原告与被告签订了房屋租赁合同,原告将位于合肥市包河区马鞍山南720号绿地赢海国际大厦B座1018和1019二套自有产权的办公室,整体出租给被告作为办公室使用,租用期二年,第一年租赁费为108000元整,第二年租赁费115560元。在合同中约定了如一方违约的违约责任,共四项,如违约方支付合同总标的10%的违约金,又如被告不按合同约定支付租金,物业费等费用的1000元/天的违约金,再如一方要解除合同,须提前60天通知对方并征得对方的书面同意,合同自2017年8月10日起生效,并于2017年8月11日交付履行。但是被告方2018年1月10日单方面发出房屋退租告知书,原告于2018年1月12日依法书面回复不同意,并要求被告支付相关的费用,被告于2018年1月15日再次来函,违法的要求退租,2018年1月16日原告再次依法回复不同意,再要求被告支付相关的费用,并提醒被告应承担的法律后果。2018年3月1日上午,被告在给原告的电话明确承认:我确实没有明确表达要退租,这确实是我们的过失,是我们的过错。综上所述:依合同法相关条款规定,合同的解除,只有法定解除和意定解除二种,现被告单方撕毁房屋租赁合同,依法律的规定是违约行为,给原告造成一定的损失。特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告成都新大翰人力资源有限公司合肥分公司辩称：我公司与张欧签订租赁合同，按照约定履行了相应义务按约支付了房租以及水电费、物业费等费用，付到2018年2月10日，并不存在任何违约情况。我公司按照约定履行了退租的通知义务，并未构成违约，但原告没有同意。依据合同法对不安抗辩权的规定，我方迟延支付租金的行为并不构成违约。合同签订时有重大误解，请求法院撤销合同，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明:2017年8月10日,原告张欧与被告成都新大翰人力资源有限公司合肥分公司签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：原告将其位于合肥市包河区马鞍山南720号绿地赢海国际大厦B座1018、1019二套自有产权的办公室出租给被告使用,租期二年,自2017年8月11日起至2019年8月10日，第一年月租金为9000元，第二年月租金按7%递增。提前预付3个月租金。被告需向原告支付履约保证押金9000元，合同到期后退还。双方在合同中还约定：双方在合同未满期间，因特殊情况不能承租或需收回房屋，须提前60天通知对方并征得对方的书面同意,否则违约方应按本合同租金总额10%支付违约金；被告不按合同约定支付房租和向物业公司、电力公司等支付物业、水电费等费用，需向原告支付1000元/天的违约金,原告有权从合同履约押金中扣除。合同签订后，原告如约向被告交付了出租房屋。被告向原告交付了至2018年2月10日房租29700元（含税）及履约保证押金9000元，向物业管理公司支付了至2018年1月15日物业等费用。2017年12月8日，被告因经营不善搬离所租赁房屋，并于2018年1月10日向原告发出房屋退租告知书，通知原告取回钥匙、完成房屋交接。原告于2018年1月12日回复未予以同意,并要求被告支付相关的费用。后双方就解除房屋租赁相关事宜处理未果。2018年3月6日，原告诉讼来院。
上述事实，有原告提供的其身份证复印件、《房屋租赁合同》《房屋退租告知书回复函》《房产证》，被告提供的《房屋租赁合同》、房租、水、电、物业缴费证明、被告搬迁证明、退租通知及与房东代理人聊天记录、原告对退租通知的回复及当事人的当庭陈述等在卷佐证。
本院认为，原告张欧与被告成都新大翰人力资源有限公司合肥分公司于2017年8月10日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，协议内容不违背法律法规禁止性规定，应系合法有效，应受法律保护。双方在合同履行过程中,均应按合同约定履行各自的义务。本案中,原告按约将其位于合肥市包河区马鞍山南720号绿地赢海国际大厦B座1018、1019二套自有产权的办公室出租给被告使用,被告按约向原告交付了至2018年2月10日房租29700元（含税）、履约保证押金9000元及向物业管理公司支付了至2018年1月15日物业等费用。2017年12月8日，被告因经营不善搬离所租赁房屋，并于2018年1月10日向原告发出房屋退租告知书，通知原告取回钥匙、完成房屋交接，因原告未予同意，被告的该行为属于在合同未满期间提前解除合同。按照双方合同“须提前60天通知对方并征得对方的书面同意,否则违约方应按本合同租金总额10%支付违约金”约定，本院对原告诉请的要求被告支付合同总标的10%的违约金22356元予以支持，且被告应给予原告60天的合理转租时间，并因房屋未能转租，被告应在该合理转租时间对原告的损失予以补偿，本院按双方约定月租金9000元计，应补偿原告的损失18000元。对原告的其后损失，因被告已于2018年1月10日向原告发出房屋退租告知书，通知原告取回钥匙、完成房屋交接，原告在被告已经搬离并通知、双方租赁合同已实际解除的情况下，原告应积极对房屋再行寻租，以避免损失扩大，且该扩大损失责任在合理转租时间外不应由被告继续承担。对于原告诉请的要求被告承担不按约定支付租金、物业费等费用的违约金115000元（自2018年1月15日至2018年5月10日，按1000元/每天计），因被告在向原告发出房屋退租告知书前，无此违约情形，本院对原告的该请求不予支持。对于原告诉请的不退还被告的合同履约保证金9000元，因被告在合同未满期间提前解除合同，未能履行合同约定，本院对原告的该请求予以支持。并本案被告于2018年1月10日已向原告发出解除合同通知，且搬离租赁房屋，双方合同权利义务已经不在履行，本院对双方签订的《房屋租赁合同》予以解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、原告张欧与被告成都新大翰人力资源有限公司合肥分公司签订的《房屋租赁合同》于2018年1月15日解除；
二、被告成都新大翰人力资源有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内向原告张欧补偿房屋租金损失18000元，赔偿违约损失22356元。
三、原告张欧收取的被告成都新大翰人力资源有限公司合肥分公司履约保证金9000元,不予退还。
四、驳回原告张欧其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2648元，由原告张欧负担1535元，由被告成都新大翰人力资源有限公司合肥分公司负担1113元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 倪友柱
人民陪审员 贾云波
人民陪审员 许淑萍
二〇一八年五月二十日
书 记 员 罗晓洁
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。