浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0381民初6695号
原告瑞安市港瑞商业管理有限公司(组织机构代码06058719-X)，住所地瑞安市玉海街道文化巷与邮电北路交叉口西北处。
法定代表人郑统弟，董事长。
委托代理人（特别授权代理）虞爱萍、丁飞飞，浙江信泰律师事务所律师。
被告林圭柱，男，1980年11月10日出生，汉族，住瑞安市。
原告瑞安市港瑞商业管理有限公司（以下简称港瑞公司）为与被告林圭柱房屋租赁合同纠纷一案，于2016年7月4日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员连永考独任审判，于2016年8月26日公开开庭进行了审理，原告港瑞公司的委托代理人丁飞飞，被告林圭柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港瑞公司诉称：原告受瑞安市玉海商务广场1幢116、117、118号商铺业主的委托，对上述商铺进行统一管理经营，包括但不限于出租商铺使用权并收取相关收益。2013年11月28日，原、被告就上述商铺签订《新玉海项目租赁商务条件确认单》。随后，双方又签订《新玉海广场租赁意向书》，约定建筑面积约112.67㎡，租赁期限自2014年6月1日至2017年5月31日，租金8元/㎡/天，月租金合计27416元，租金支付方式为付六押二，综合管理费25元/㎡/月，能耗费8元/㎡/月，装修管理费0.5元/㎡/天，装修保证金10000元。2014年2月19日，被告按约交纳履约保证金54833元。2014年8月4日，原告按期交付商铺，并为被告垫付消防施工费1810元。2014年8月18日，被告交纳装修保证金10000元、装修管理费2535元。被告装修30天，实际产生装修管理费1690元。2014年10月18日，港瑞新玉海商务广场正式开业。经营过程中，被告多次要求原告降低租金，后经双方协商，将租金由8元/㎡/天降至6元/㎡/天。因履约保证金按2个月租金标准收取，故租金降低导致履约保证金相应调整。2014年11月21日，原告向被告退还履约保证金13708元。然而被告未按约履行付款义务，仅支付综合管理费及公共能耗费10000元、收银机押金500元。原告多次要求被告按约支付租金及其他费用，但被告拒不支付。原告诉请判令：1、确认原、被告签订的《新玉海广场租赁意向书（1-116、117、118）》合法有效；2、被告支付租金397537元，并支付违约金（2014年10月18日至11月17日租金27416元，2014年11月18日起租金按6元/㎡/天，暂算至2016年5月17日；违约金自2014年10月18日起按银行同期同类贷款利率计算至实际履行完毕之日止）；3、被告支付综合管理费、公共能耗费、收银机使用费共计50247元（综合管理费、公共能耗费按每月3718元，收银机使用费每月50元，均自2014年10月18日起计算至被告实际腾空商铺之日止，暂算至2016年5月17日，上述费用扣除装修保证金10000元、收银机押金500元）；4、被告支付消防施工费1810元；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确要求被告继续履行合同，违约金自2014年10月18日起，以未交租金为基数，按银行同期同类贷款利率计算至实际履行完毕之日止。审理过程中，原告认可被告于2016年9月7日退铺。
被告林圭柱辩称：1、原告诉称部分失实。原告称退还被告履约保证金13708元不属实，此款系装修期间三楼顶棚漏水弄坏天花板，商场开业延期等造成被告损失的赔偿款。被告根本没有与原告签订租金由8元/㎡/天降至6元/㎡/天的协议。被告不应承担综合管理费、公共能耗费、收银机使用费等其他费用。原、被告签订房屋租赁协议，约定租赁面积112.67㎡，年租金102812元，租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日。
原告港瑞公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明各一份，以证明原告主体身份；
2、被告身份证复印件一份，以证明被告主体身份；
3、产权证明书复印件三份、委托经营管理合同三份（其中原件二份、复印件一份），以证明原告接受业主的委托，代为经营管理商铺的事实；
4、新玉海项目租赁商务条件确认单、新玉海广场租赁意向书各一份，以证明原、被告之间存在租赁合同关系的事实；
5、新玉海广场商铺交付验收登记确认表一份，以证明原告按约交付商铺，并对商铺安装消防设施的事实；
6、客户收付款入账回单三份、现金缴纳单一份、收款收据一份，以证明被告履行部分付款义务的事实（包括收银机押金500元、装修保证金10000元、装修管理费2535元、履约保证金54833元、综合管理费及公共能耗费10000元）；
7、电子银行交易回单一份，以证明原、被告协商变更租金后，原告向被告退还履约保证金差价13708元的事实；
8、关于支付租金及物业管理费回执单（2015年5月21日）、关于支付租金及其他费用回执单（2015年11月16日）各一份，以证明原告向被告催讨租金及其他费用的事实；
9、（2016）浙0381民初1831号民事裁定书一份，以证明原告曾起诉被告，要求被告支付租金及其他费用的事实；
原告当庭提供了如下证据：
10、履约保证金退还申请表（附退还差价申请表）一份，以证明原告退还被告的13708元是因租金变动导致履约保证金变化的差价；
11、商铺租赁合同四份（编号分别为2-110、111、112,1-114、115,2-107、113、114,2-108、109）、一层室内平面划分图一份、（2015）温瑞民初字第3194号民事判决书一份、（2016）浙03民终1070号民事判决书一份、（2015）温瑞民初字第3198号民事判决书一份，以证明与被告相邻商铺的租金价格（其中JH为7元/㎡/天，UO、4CM、杰尼轩诗、维加斯为6元/㎡/天）
上述证据经庭审出示，被告提出质证意见如下：对证据1、2、3、5、9均无异议；证据4是被告所签，但其中新玉海广场租赁意向书没有落款时间，应以市场监督管理局备案的房屋租赁合同为准；对证据6的真实性无异议；对证据7的真实性无异议，但对13708元的性质有异议，此款不是退租金差价，而是赔偿我装修、道具、员工工资、租金等的损失；证据8均不是被告本人签字，其中“储莉莉”也非被告店员；证据10系原告单方调整，与被告无关；证据11与本案无关，其他商铺的租金与被告承租的商铺租金没有可比性，更何况还有三年免租的。
被告林圭柱提供了如下证据：
12、房屋租赁合同复印件（与原件核对无异）一份，以证明原、被告于2014年9月30日签订房屋租赁合同，确定年租金为102812元，租期为2014年10月1日至2017年9月30日的事实；
13、港瑞招商宣传单复印件六份，以证明原告在招商时存在欺诈，在宣传单上所称的国际电影城、麦当劳、必胜客、KTV及大型品牌都没入驻，至今商场客流稀少，导致被告经营困难，常年亏损的事实。
上述证据经庭审出示，原告提出质证意见如下：对证据12的真实性无异议，对其关联性有异议，该合同不是双方真实意思表示，双方实际履行的也不是该合同，被告提出应当以市场监督管理局备案的房屋租赁合同为准，但是备案实际属被告个人行为，并非原告持该合同去备案。而且从双方的实际履行情况来看，被告已经缴纳的履约保证金、物业管理费都不是按照被告提交的房屋租赁合同履行的；证据13不是原告制作的，双方也没有对此进行约定，不能证明是原告的单方承诺，对其真实性、关联性均有异议。
本院对原、被告提供的上述证据认定如下：被告对原告提供的证据1、2、3、5、9无异议，上述证据符合证据的三性，能够证明待证事实，本院予以采纳；被告承认证据4签字的真实性，结合被告实际履约情况及原、被告庭审陈述，能够证明原、被告就瑞安市玉海商务广场1幢116、117、118号商铺存在事实上的租赁合同关系的事实，本院予以采纳；被告对证据6的真实性无异议，该证据可证实被告交纳了部分费用，本院予以采纳；被告对证据7的真实性无异议，但无证据证明此款系原告对被告相关损失的赔偿，证据7、10相互印证，可证实因租金价格调整，原告向被告退还履约保证金差价13708元的事实，本院对证据7、10予以采纳；被告否认证据8签字的真实性，该证据无法证明待证事实，本院不予采纳；证据11与本案存在关联，能够证明待证事实，本院予以采纳；证据12确定的年租金与证据4上的租金金额存在明显出入，被告又不能作出合理解释，原告提供的证据11所涉相邻商铺租金价格具有参考意义，结合“付六押二”的租金支付方式，被告实际缴纳履约保证金的金额，以及因租金调整，原告退还被告相应履约保证金的事实，可认定租金价格原为8元/㎡/天，后调整为6元/㎡/天，本院对证据12不予采纳；证据13系复印件，原告对其真实性予以否认，又无其他证据印证，本院不予采纳。
综合以上证据及原、被告陈述，本院认定事实如下：2013年11月28日，被告林圭柱在《新玉海项目租赁商务条件确认单》上签字，就瑞安市玉海商务广场1幢116、117、118室的租赁事宜予以确认，其中租赁面积112.67㎡，租赁年限3年，租金8元/㎡/天，装修保证金10000元，装修管理费0.5元/㎡/天，物业管理费25元/㎡/月，公共能耗费8元/㎡/月，开业庆典费3000元，履约保证金54833元。2013年，被告在《新玉海广场租赁意向书》上签字,其中载明：建筑面积112.67㎡，租赁期限2014年6月1日至2017年5月31日，租金8元/㎡/天，月租金27416元，年租金328996元，该租金不包括乙方需缴付之综合管理费、推广费用、中央空调流量费及其他费用，综合管理费25元/㎡/月，能耗费8元/㎡/月，开业庆典、周年庆活动促销费3000元，其他未列明的乙方所承担的费用在本租赁意向书签订后正式《商铺租赁合同》签订前予以确定或以后根据实际情况确定，装修保证金10000元，装修管理费0.5元/㎡/天。被告于2014年2月19日交纳履约保证金54833元，2014年8月18日交纳装修保证金10000元、装修管理费2535元，2014年9月23日交纳收银机押金500元，2015年12月21日交纳物业管理费10000元。原告已在诉请中将被告交纳的装修保证金10000元、装修管理费结余款845元、收银机押金500元在其应付的综合管理费、公共能耗费等费用中予以扣减。庭审中，被告称装修时间为17、18天，可按18天计算，则实际装修管理费为1014元（18×0.5×112.67），原告应退还被告装修管理费1521元。2014年11月18日，被告租赁的商铺租金价格由8元/㎡/天降至6元/㎡/天，并由原告于2014年11月21日向被告退回履约保证金13708元。
另查明，温州市绿地房地产开发有限公司、黄忠娥与姜传波、郑朝纲分别享有瑞安市玉海商务广场1幢116、117、118室（产权证号分别为00326132、00330372、00330386号）的产权，建筑面积分别为41.44㎡、35.68㎡、35.68㎡，各产权人已就其应享商铺各自与原告签订委托经营管理合同，委托原告就该商铺进行经营管理。其中黄忠娥与姜传波、郑朝纲分别与原告签订的合同约定：原告有权出租、发包商铺；玉海商务广场统一开业之日（租赁起始日）起算三周年的收益委托人已实际享受，委托人不得再有任何收益主张。温州市绿地房地产开发有限公司与原告签订的合同约定：原告有权出租、发包商铺；委托人应付受托人的管理服务费与受托人根据本合同对委托人商铺自统一开业之日起算三周年取得的收益包干抵消，由受托人自负盈亏。瑞安市玉海商务广场于2014年10月18日正式开业。物业管理费实为综合管理费。原告曾就双方的纠纷诉至本院，后撤诉。2016年8月1日，被告向原告提交退铺申请书，要求解除租赁关系，承诺于2016年9月7日全部搬清。原告也同意解除租赁关系，同时确认被告交回商铺时间为2016年9月7日。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告依法享有瑞安市玉海商务广场1幢116、117、118室的出租权、收益权。被告通过在租赁商务条件确认单、租赁意向书上签字的方式对上述商铺的租金价格（8元/㎡/天）、综合管理费（25元/㎡/月）、公共能耗费（8元/㎡/月）、装修管理费（0.5元/㎡/天）、履约保证金、装修保证金等予以确定。被告也已装修并入驻经营。2014年11月18日，被告租赁的商铺租金价格由8元/㎡/天调整为6元/㎡/天，之后的租金也应作相应调整。当事人应当全面履行自己的义务，而被告仅交纳部分费用，属不完全履行，已构成违约，应承担违约责任。审理过程中，原告确认被告交回商铺时间为2016年9月7日，与事实相符，原、被告事实上已解除租赁关系，原告主张的租金可算至此时间段。根据公平原则，被告交纳的履约保证金41125元（54833元-13708元）可抵租金。租赁意向书约定租金支付方式为付六押二。被告至今未付租金，应承担支付违约金的违约责任，可自瑞安市玉海商务广场开业之日即2014年10月18日开始以被告每月未交租金为基数计算违约金。同时为便于操作，违约金可按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准计算至实际履行完毕之日止。被告交纳的装修保证金10000元、装修管理费实际结余款1521元可在被告应付的综合管理费、公共能耗费等费用中予以扣减。原告要求被告支付收银机使用费、消防施工费，缺乏相应证据佐证，本院不予支持。被告关于不应承担综合管理费、公共能耗费等费用的辩解意见，缺乏相应证据佐证，本院不予采纳。被告辩称原、被告于2014年9月30日签订房屋租赁合同，确定年租金为102812元，与事实不符，本院不予采纳。原告诉请，合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告瑞安市港瑞商业管理有限公司与被告林圭柱关于瑞安市玉海商务广场1幢116、117、118室的租赁合同关系；
二、被告林圭柱应于本判决生效后十日内支付原告瑞安市港瑞商业管理有限公司租金及违约金，其中租金自2014年10月18日至11月17日为27416元，2014年11月18日至2016年9月7日按6元/㎡/天计算，租金总额应扣除41125元；违约金自2014年10月18日起，以每月未交租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准计算至实际履行完毕之日止；
三、被告林圭柱应于本判决生效后十日内按每月3718.11元[（25元/㎡/月+8元/㎡/月）×112.67㎡]支付原告瑞安市港瑞商业管理有限公司综合管理费、公共能耗费（自2014年10月18日起计算至2016年9月7日止，上述费用应扣除装修保证金10000元、物业管理费10000元、收银机押金500元、装修管理费结余款1521元）；
四、驳回原告瑞安市港瑞商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8044元，减半收取4022元，由原告瑞安市港瑞商业管理有限公司负担322元，被告林圭柱负担3700元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 连永考
二〇一六年九月十八日
书记员 潘仁珠