福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第1856号
原告洪琼黎，女，1976年9月16日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人许晓达，福建南州律师事务所律师。
被告南安成功房地产拓展有限公司，住所地南安市石井镇，组织机构代码：61154921-1。
法定代表人许莉莉，系该公司董事长。
委托代理人傅绿松、黄俊腾，福建正成功律师事务所律师、实习律师。
原告洪琼黎因与被告南安成功房地产拓展有限公司（以下简称“成功房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年2月26日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月16日公开开庭进行了审理。原告洪琼黎的委托代理人许晓达和被告成功房地产公司的委托代理人傅绿松、黄俊腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪琼黎诉称，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南安市石井镇后店村南安成功国际城第9幢401号房，合同价款为374558元，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付后90日内取得房屋权属证书的，原告退房……原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.03%向原告支付违约金。合同签订后，原告已支付全部购房款，被告也于2010年6月21日将上述房屋交付原告使用，但即未能依法履行协助办证义务，致使原告至今未能取得房屋权属证书，被告应依约承担违约责任。为此，原告请求判令：1、被告立即协助原告办理“南安成功国际城”9幢401号房屋权属证书（包括房屋所有权证书和土地使用权证书）；2、被告支付原告违约金（违约金每日按原告已付款374558元的0.03%计算，从2010年9月21日计至原告实际取得房屋权属证书之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求为请求判令：1、被告立即协助原告办理“南安成功国际城”第9幢401号房屋权属证书（包括房屋所有权证书和土地使用权证书）；2、被告支付原告从2010年9月21日起至2013年11月28日止的违约金131020元（根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款第2项的约定，违约金每日按原告已付款374588元的0.03%计算），对2013年11月28日后的违约金原告将另行主张；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告成功房地产公司辩称，第一，本案已超过诉讼时效，原告的诉讼请求应予驳回。根据原告的主张，他们公司逾期办证的违约行为发生在2010年9月21日，而原告直至2013年3月26日才向法院提起诉讼要求他们公司支付逾期办证违约金，这明显已超过当事人向人民法院请求保护民事权利的两年诉讼时效。因此，原告的诉讼请求应予驳回。第二，退一步讲，即便法庭认为他们公司关于诉讼时效已经经过的抗辩理由不成立，原告的诉讼请求也存在不合理不合法之处。原告请求的逾期办理房屋权属证书的违约金应截止至2012年5月30日。他们公司承担的是协助办理房屋所有权证的义务。根据原告与他们公司签订的《合同补充协议》第六条“出卖人关于产权登记的责任限于：根据南安市房产管理局的要求，向其报送应由开发商提供的资料”的约定，2012年5月30日前，他们公司已向南安市房地产管理局提供了办理权属证书应由开发商提供的全部资料，并于2012年5月30日完成了涉诉房产的产权初始登记。至此，涉诉房产已能够办理房屋权属证书，并且他们公司已将该事实通知原告。因此，2012年5月30日他们公司已完成了协助办证的义务，原告请求的逾期办理房屋权属证书的违约金应截止至该日期。第三，他们公司认为违约金约定过高应予适当调减。他们公司逾期办证的行为并未给原告造成任何实质性的损害，违约金远远超过原告的实际损失，他们公司请求法院予以适当调减。
本案原、被告争议的焦点为：1、本案是否已经超过诉讼时效？2、被告成功房地产公司是否存在逾期协助原告办证的违约行为？若存在，应如何承担违约责任？3、本案约定的违约金是否过高，是否应予调整？
围绕上述原、被告争议的焦点，原告向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告签订商品房买卖合同，由原告向被告购买位于南安市石井镇后店村“南安成功国际城”房屋等事实及合同价款、关于产权登记的约定等合同内容。2、《销售不动产统一发票》复印件一张，证明原告已依约支付了全部合同价款等事实。3、《收款收据》复印件六张，证明被告将房屋交付原告使用的时间等事实。4、《商品房预售合同纠纷一系列案件情况表》一份，证明原告曾于2012年2月1日向被告主张权利，本案没有超过诉讼时效。
对原告提供的上述证据，被告提出如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对其合法性有意见，认为逾期办证违约金的约定过高，且原、被告签订商品房买卖合同之时，对被告的协助办证有明确约定，被告的协助办证义务仅包括办理房屋使用权证，不包括土地证。对证据2、3、4的证据三性均没有异议，认可本案诉讼时效的中断。
围绕上述原、被告争议的焦点，被告向本院提供以下证据：1、《石井成功国际城办证公告》一份（网上下载），证明涉诉房产于2012年5月30日已办理了初始预登记，被告关于产权登记的义务已履行完毕。2、《房地产开发企业产权初始登记通知单》复印件一份，《中华人民共和国房屋所有权证》复印件一份，证明涉诉房产2012年5月30日即可办理房屋所有权证，被告的协助办证义务已于2012年5月30日履行完毕。3、《中华人民共和国国有土地使用证》复印件四份，证明本案涉诉小区的土地使用总证已经办理，土地使用权证无法分割不是被告的责任，是行政机关的行为导致土地无法分割。
对被告提供的上述证据，原告提出如下质证意见：对证据1的真实性无法确认，且对证明内容有异议，认为被告协助办证义务还包括要协助原告办理土地使用权证等义务，被告至今未能协助原告办理土地使用权证，已明显违约。对证据2的真实性无异议，但对证明内容有异议，被告协助办证义务还包括要协助原告办理土地使用权证等义务，被告至今未能协助原告办理土地使用权证，已明显违约。对证据3的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为不能证明被告的主张。
本院依法向南安市国土资源局调查关于本案建筑项目是否办理了土地分割登记手续，能否为业主办理土地使用权证等相关问题，南安市国土资源局行政审核审批科于2013年11月29日出具一份《回复函》。该函记载，证号为南国用（籍）字第00940057-1、00960239-1-1、00070314、00070315号土地使用证还没有办理分割登记手续。南安成功房地产拓展有限公司提交的相关资料中没有土地出让金发票，根据福建省人民政府办公厅转发省建设厅国土资源厅关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知的有关规定，开发商需补缴土地出让金和有关规费后，才能办理土地使用证分割手续。
对于南安市国土资源局行政审核审批科出具的《回复函》，原告对该回复函的表面真实性无异议，对第一点内容无异议，对第二点内容不清楚；被告对该证据的合法性有异议，认为被告已具备办理国有土地使用证分割的条件，并于2013年2月底将办理国有土地使用证分割登记所需的全部材料提交给南安市国土资源局，被告至今未收到南安市国土资源局关于补充分割登记材料的通知，南安市国土资源局以闽政办（2007）190号文为据要求被告补缴土地使用权出让金于法无据，被告以《土地管理法》、《城市房地产管理法》的相关规定缴纳全部土地使用权出让金，取得《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等证照，并完成商品房预售，无法分割国有土地使用证是南安市国土资源局的行政行为所致，并非被告的过错，因此，该《回复函》不能作为本案定案依据。
对原、被告提供的上述证据及本院调查收集的证据，本院分析认证如下：原告提供的证据1，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告对其真实性无异议，本院予以确认；该证据可以证明原告与被告签订商品房买卖合同及合同具体约定内容的事实，但不能直接证明逾期办证的违约金约定过高，被告的协助办证义务仅包括办理房屋使用权证，不包括土地证。原告提供的证据2，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告对其三性均无异议，本院予以确认；该证据可以证明原告已付清全部购房款。原告提供的证据3，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告对其三性均无异议，本院予以确认；该证据可以证明讼争商品房于2010年9月13日交付原告使用。原告提供的证据4，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告对其三性均无异议，本院予以确认；该证据可以证明原告于2012年2月1日向被告主张权利，本案诉讼时效发生中断。被告提供的证据1，与被告提供的证据2能够相互印证讼争房产于2012年5月30日办理了初始登记，各购房户可以申请办理商品房变更登记，但无法证明被告关于产权登记的义务已履行完毕。被告提供的证据2，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原告对其真实性无异议，本院予以确认；该证据可以证明被告已于2012年5月30日完成本案建筑项目房屋产权初始登记，各购房户可以申请办理商品房变更登记，但无法证明被告协助办证义务已于2012年5月30日履行完毕。被告提供的证据3，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原告对其真实性无异议，本院予以确认；但该证据只能证明涉案房产的国有土地使用总证已经办理，并不能直接证明是行政机关的行为导致土地无法分割，也不能证明无法分割不是被告的责任。本院调取的证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原、被告对其真实性均无异议，本院予以确认；该证据可以证明截止至2013年11月28日，因被告成功房地产公司提交给南安市国土资源局的相关资料中没有土地出让金发票，本案建筑项目土地使用证还没有办理分割登记手续，原告至今尚未取得讼争商品房的土地使用权证。
根据上述原、被告的举证、质证，本院调查收集的证据及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：
被告成功房地产公司系依法注册成立的在南安市石井镇后店村规划范围内建造、出售及出租商住楼和标准厂房的有限公司，位于南安市石井镇后店村的南安成功国际城系被告成功房地产公司开发建设的工程，其建设工程规划许可证号为南建镇建（2006）78号，施工许可证号为350583200802280101，商品房预售许可证号为（南）房预售（2008）第008号。原、被告签订一份《商品房买卖合同》（该合同中没有合同签订时间），约定原告向被告购买址在南安市石井镇后店村的南安成功国际城第9幢4层401号房，建筑面积147.58平方米，单价为每平方米人民币2538元，总房款为人民币374558元，首付人民币115558元，余款人民币259000元办理银行按揭。被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按0.03%利率付给利息，同时按已付款的0.03%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金。原、被告并签订一份《合同补充协议》（附件六），其中第六条约定，购房合同第十四条关于产权登记的补充如下：1、出卖人关于产权登记的责任限于：根据南安市房产管理局的要求，向其报送应由开发商提供的资料。2、因买受人的原因，导致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告支付给被告全部购房款人民币388446元。2010年6月21日，原、被告办理了讼争商品房的交付手续。2012年5月30日，被告完成了本案建筑项目的产权初始登记，且讼争商品房的房屋所有权证已于2012年9月19日办理。截止至2013年11月28日，因被告成功房地产公司提交给南安市国土资源局的相关资料中没有土地出让金发票，本案建筑项目土地使用证尚未办理分割登记手续，原告至今尚未取得讼争商品房的土地使用权证。原告已于2012年2月1日就本案讼争事项向被告主张权利，诉讼时效有发生中断。
综上事实，本院认为，被告系依法注册成立的房地产有限公司，原告向被告购买址在南安市石井镇后店村的南安成功国际城第9幢4层401号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。2010年6月21日，原、被告办理了讼争商品房的交付手续，根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书（该房屋权属证书包括房屋所有权证书和土地使用权证书）的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.03%向原告支付违约金。2012年5月30日，被告才完成本案建筑项目的房屋产权初始登记；截止至2013年11月28日，因被告成功房地产公司提交给南安市国土资源局的相关资料中没有土地出让金发票，本案建筑项目的国有土地使用证至今还未办理分割登记手续，致使原告至今不能取得讼争商品房的国有土地使用权证。对此，被告认为，根据双方签订《合同补充协议》（附件六）第六条的约定，被告协助办理权属证书的义务仅限于办理房屋所有权证，不包括国有土地使用权证。原告认为，该条款系被告为重复使用而预先拟定，并在订立时未与原告协商的条款，系格式条款，被告拟通过该条款限制减轻其依法所应承担的协助办证义务，该条款明显违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，也严重违反了国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”等法律规定应当依法予以撤销或认定为无效；同时，被告如不履行土地分割报备、提供相关证件等协助办理土地使用权证书义务，原告将无法办理、取得土地权证书，而针对该条款约定，显然被告只转移房屋所有权，不转移土地使用权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”等规定，该条款约定无效。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人……”的约定以及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被告协助办证的义务应包括协助办理房屋所有权证书和土地使用权证书，而《合同补充协议》（附件六）第六条第一款“出卖人关于产权登记的责任限于：根据南安市房产管理局的要求，向其报送应由开发商提供的资料”的约定，却将被告的协助办证义务仅限于协助办理房屋所有权证书，这明显是免除被告的责任、排除原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定为无效条款。因此，被告已构成逾期协助办理房屋所有权证和土地使用权证的违约行为，依法应承担违约责任。因被告于2012年5月30日完成本案建筑项目的房屋产权初始登记，原告也已于2012年9月19日办理了讼争商品房的房屋所有权证，被告已经履行了协助办理房屋所有权证书的义务，对于原告再请求被告协助办理房屋所有权证书的诉请，本院依法予以驳回；另原告要求被告协助办理土地使用权证书，符合双方合同的约定，本院依法予以支持，即被告应向南安市国土资源管理局办理土地使用证分割手续，并将办理土地使用证需由被告提供的相应材料交付给原告。原告已于2012年2月1日就本案讼争事项向被告主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，本案诉讼时效因原告向被告主张权利时已发生中断，原告后于2013月2月26日向本院提起诉讼，并没有超过诉讼时效。因此，被告关于本案已超过诉讼时效，原告的诉讼请求应予驳回的主张，其理由不能成立，本院不予采纳。为此，原告请求被告支付自逾期之日即2010年9月21日起至2013年11月28日止，每日按原告已付购房款374558元的0.03%计算的违约金，合理合法，本院予以支持，即违约金为：374558元×0.03%×1165日=130908元。被告关于其没有协助办理国有土地使用证的义务，且已将办理土地使用证的资料报送至南安市国土资源局，土地使用证至今未能办理不是被告责任的辩称，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告又主张，本案违约金约定过高，应予以适当调整，但违约金系原、被告双方自愿约定，意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定，因此，本院对该主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后三十日内协助原告洪琼黎办理土地使用权证，即向南安市国土资源管理局办理土地使用权证分割手续，并将办理土地使用权证需由被告提供的相应材料交付给原告；
二、被告南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后三十日内支付原告洪琼黎自2010年9月21日起至2013年11月28日止的违约金人民币130908元；
三、驳回原告洪琼黎的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2918元，由被告南安成功房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判长 蔡 宗 场
审判员 傅梓缺人民陪审员林寿辉
二〇一三年十二月十八日
书记员 苏 文 彬
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。