辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽11民终985号上诉人（原审原告）：廊坊荣盛物业服务有限公司盘锦市分公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。负责人：马大军，该公司总经理。委托诉讼代理人：任桂艳，辽宁卓辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘文东，男，1973年7月16日出生，汉族，，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：徐颖（刘文东妻子），女，1973年6月14日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。上诉人廊坊荣盛物业服务有限公司盘锦市分公司（以下简称荣盛服务公司）因与被上诉人刘文东房屋租赁合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2016）辽1103民初第1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人荣盛服务公司的委托诉讼代理人任桂艳，被上诉人刘文东的委托诉讼代理人徐颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣盛服务公司上诉请求：撤销一审判决，依法裁判。事实与理由：荣盛服务公司与刘文东于2015年4月16日签订香堤荣府商网租赁协议。我公司已经将此商网售出，售出前已通知刘文东行使优先购买权，刘文东明确表示不购买。依据《荣盛香堤荣府商网租赁协议》第六条第一款约定，刘文东无条件归还房屋并负责恢复原状，我公司返还刘文东未到期租金及房屋押金。我公司分两次对刘文东下达解除租赁协议通知，告知其在15日内搬出租赁商网，退还剩余租金及押金。刘文东辩称，刘文东不同意解除《荣盛香堤荣府商网租赁协议》。刘文东没有任何违约行为，荣盛服务公司无权解除租赁协议。荣盛服务公司是为了获得更大利益，在2016年6月18日卖出商网，2016年6月28日通知刘文东要求解除租赁协议，并要求15日内搬出，严重侵害了刘文东合法权益，造成巨大的经济损失。根据合同法关于买卖不破租赁的规定，荣盛服务公司无权解除合同。《荣盛香堤荣府商网租赁协议》第六条是荣盛服务公司提供的格式条款免除了荣盛服务公司的责任，排除了刘文东的主要权利，属无效条款。荣盛服务公司的违约行为给刘文东造成了严重的经济损失，应当赔偿刘文东各项损失50万元。荣盛服务公司向一审法院起诉请求：解除《荣盛香堤荣府商网租赁协议》，依约退还剩余租赁费及房屋押金，限期刘文东搬出租赁商网。一审法院认定事实：2015年4月16日，荣盛服务公司与刘文东签订了《荣盛香堤荣府商网租赁协议》，刘文东租赁香堤荣府A3号楼103室商网，租赁期限三年，自2015年4月30日至2018年4月29日止。租赁金额：租金56,000.00元/年，房屋押金3,000.00元。2016年6月12日，荣盛服务公司向刘文东送达紧急告知函，要求刘文东到盘锦荣盛物业部门办理归还商网相关手续（退还押金、结算租金）。同日，荣盛服务公司向刘文东下达解除租赁协议通知。2016年6月18日，盘锦荣盛房地产开发有限公司与王雷、汤连雄签订了《商品房买卖合同》，王雷、汤连雄以1,837,502.00元的价格购买了香堤荣府A3号楼103室商网。一审法院认为，荣盛服务公司与刘文东签订的《荣盛香堤荣府商网租赁协议》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。荣盛服务公司没有提供证据证明在合理的期间内向刘文东通知其享有优先购买权，现案外人盘锦荣盛房地产开发有限公司将已经出租的房屋卖出，在刘文东没有违约的情况下，荣盛服务公司申请解除租赁协议，刘文东不同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故荣盛服务公司主张解除与刘文东签订的租赁协议，要求刘文东搬出租赁房屋的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告的诉讼请求。案件受理费522.00元，由原告承担。本院除认定原审判决查明的事实外，另查明：《荣盛香堤荣府商网租赁协议》第四条第一项“租赁此房仅作为果蔬超市使用，未经甲方（荣盛服务公司）同意不得更改经营用途，不得违法经营，因经营产生的一切纠纷均由乙方（刘文东）自行负责”、第六条一项“本商网如在租赁期内售出，甲方同营销协调，明确与卖方的转租事宜，如不能达成一致，甲方退返乙方未到期租金，乙方归还房屋并负责恢复，甲方返还乙方押金”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人签订的《荣盛香堤荣府商网租赁协议》系双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，当事人应严格依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案双方当事人签订的《荣盛香堤荣府商网租赁协议》第六条已约定租赁期间商网出售后的双方当事人义务分别是荣盛服务公司退还未到期租金和押金，刘文东归还租赁商网。因此，荣盛服务公司和案外人签订《商品房买卖合同》时，解除合同的条件成就，荣盛服务公司有权依据双方签订的《荣盛香堤荣府商网租赁协议》解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。该条文中明确约定“当事人另有约定的除外”，双方当事人在《荣盛香堤荣府商网租赁协议》中有明确约定，属于约定解除，显然不属于法定解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定也是在双方当事人没有约定解除条件的情况下才适用“买卖不破租赁”。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条认定本案双方当事人继续履行合同属适用法律错误，本院予以纠正。综上，上诉人荣盛服务公司要求解除合同、退还商网的诉请符合双方当事人合同约定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，荣盛服务公司提出商网在出租前已符合使用条件，刘文东未予否认。刘文东在一、二审中没有提供证据证明自己在租赁期间对商网有形成附合的装饰装修物，也没有提供证据证明存在经济损失的事实以及应当由荣盛服务公司承担责任的相关证据，故刘文东应承担不利的后果。荣盛服务公司出售房屋后，没有给予刘文东合理期限腾迁商网不当，但荣盛服务公司在二审中已同意给予刘文东充足的时间搬出租赁房屋。故综合考虑被上诉人刘文东实际交纳租金数额、经营情况以及其要求继续租赁的实际情况，对荣盛服务公司请求判令刘文东于第二年租期届满之日后10日内，即2017年5月10日前搬出租赁房屋的诉请符合法律规定及合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2016）辽1103民初第1616号民事判决；二、解除上诉人廊坊荣盛物业服务有限公司盘锦市分公司和被上诉人刘文东于2015年4月16日签订的《荣盛香堤荣府商网租赁协议》；三、被上诉人刘文东于2017年5月10日前将其租赁的香堤荣府A3号楼103室商网退还上诉人廊坊荣盛物业服务有限公司盘锦市分公司；四、上诉人廊坊荣盛物业服务有限公司盘锦市分公司于被上诉人刘文东退还香堤荣府A3号楼103室商网后5日内给付房屋押金3,000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费522.00元，二审案件受理费1,044.00元，均由上诉人上诉人廊坊荣盛物业服务有限公司盘锦市分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘洪亭代理审判员  董千里代理审判员  罗胜男二〇一六年十二月九日书 记 员  张 伟