黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁民初字第638号
原告耿某某，男，1966年12月19日出生，汉族，齐齐哈尔市里约纳牛排馆职工，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区五龙街道新宫社区**组.
委托代理人郑大鹏，黑龙江百烁律师事务所律师。
被告温某某，男，1986年1月11日出生，汉族，宝艺化妆品批发个体业主，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区彩虹街道民航路北疆雅苑**号楼*单元***室。
委托代理人于某某（温某某的妻子），女，1988年9月7日出生，汉族，宝艺化妆品批发个体业主，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区彩虹街道民航路北疆雅苑**号楼*单元***室。
原告耿某某与被告温某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月17日依法受理。2015年8月18日，本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告耿某某及其委托代理人郑大鹏、被告温某某及其委托代理人于某某均到庭参加诉讼。2015年11月20日，本院召开审判委员会，对本案进行了讨论。本案现已审理终结。
原告耿某某诉称：2014年5月7日，原、被告双方签订房屋租赁合同，原告将位于铁锋区平安南街二院综合楼一楼部分70平方米的商品房出租给被告用于销售化妆品，租赁期限两年，年租金97，000.00元。合同约定房屋续租时间为2015年4月7日，否则视为违约。期间因政府行为房屋被拆除10平方米，到期交纳租金时，被告以此为由拒不支付租赁费用，且不搬迁房屋。原告多次索要租金未果。原告认为合同第六条第二款明确约定“合同存续期间，如因不可抗力等自然因素以及政府规划拆迁行为以致中止，终止合同，甲乙双方均不负有任何责任”。因此原告诉至法院，要求被告立即迁出，将房屋归还原告；判令被告支付2015年5月7日至8月18日的房屋租金27，373.00元（97，000.00元／365×103天=27，373.00元），并由被告承担本案的诉讼费用。
原告耿某某为证明其诉称理由向本院提交的证据、被告温某某的质证意见以及本院对证据的认证情况如下：
1、房屋租赁合同一份，欲证明争议房屋出租的时间、年租金97，000.00元、第二年租金的起算时间2015年4月7日、双方在合同中约定违约行为及因政府行为免责的事实。被告对该证据的真实性无异议，但对欲证明的问题有异议，认为该房屋是违章建筑，拆除应当给予赔偿。本院认为，该份租赁合同体现了双方真实意思表示，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认；
2、原告与齐齐哈尔市山亚经贸总公司法定代表人王占亚签订的房屋租赁合同复印件一份，欲证明原告拥有该房屋的使用权及收益权，可以出租该房屋，并且按照租赁该房屋的交易习惯，对房屋面积没有明确具体的约定。被告对该证据的真实性无异议，但对欲证明的问题有异议，该份合同第四条第一款约定“无权转租”，因此原告无权转租；另外房屋面积应当以现在实际测量的为准。经审查，该争议房屋的实际权利人为齐齐哈尔市山亚经贸总公司，原告将房屋出租后，山亚经贸总公司并未对该转租行为提出异议，可推定为对转租事实的认可，因此，本院对该证据予以确认；
3、收条八张（复印件），欲证明房屋被拆后，原告支付费用对房屋进行修理，并不存在被告所述原告对拆迁行为置之不管的事实。被告对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，主张原告只负责了购买材料款，雇佣了一个瓦工，其他人工都是被告干的。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，能够证明原告对房屋进行了维修，故对该证据予以确认。
被告温某某未向本院提交书面答辩意见，但在本院庭审中口头答辩称：不同意原告诉讼请求。双方签订合同时约定的面积与房屋实际面积不符，经测量房屋实际面积为58.58平方米。在签订租赁合同之前，被告曾针对房屋后半部分是否是违章建筑、是否会被拆除等事宜向原告询问，原告向被告出示房产证复印件，并保证不会被拆除，因而同原告签署了租赁合同。2014年9月10日，房屋后半部分被铁锋区城管局以违章建筑为由拆除13.5平方米，现房屋剩余45.18平方米。被告认为，在签订合同4个月之后，齐齐哈尔市中级人民法院多次告知被告随时准备搬迁，该房屋自2010年3月4日一直在查封中，原告作为租赁方明知此房正被法院查封却故意隐瞒，明知房屋后半部分是违章建筑而保证不能拆除，存在恶意欺骗，导致被告租赁前对房屋判断失误，造成直接经济损失。故被告主张如下赔偿要求：1、因房屋拆除面积减少，原告应退还被告2014年9月10日-2015年5月7日房租费14，550.00元；2、因房屋拆除导致被告三天没有经营造成直接损失3，300.00元；3、因房屋拆除造成的清理垃圾与房屋破损修复人工费700.00元；4、因面积减小造成经营损失240天共计15，000.00元；5、因房屋面积减小代理权消失导致经济损失50，000.00元；6、按照市中级人民法院对该房屋装修价格鉴定明细表规定射灯、牌匾、卷帘门、取费共计3，294.00元；7、因原告欺骗行为导致误租房屋产生的转让费100，000.00元；8、在承租房屋的一年内，因城管和法院多次通知搬迁、拆扒导致无心经营精神崩溃，综上，被告主张精神损失加各项经济损失共计280，000.00元。
被告温某某为证明其答辩意见向本院提交的证据及原告耿某某的质证意见如下：
1、房屋租赁合同一份，欲证明原、被告签订合同的日期实际是5月21日。原告耿某某主张合同日期是倒签的，但具体哪天记不清了。本院认为，双方对合同内容均予认可，实际签署日期是否倒签并不影响合同本身效力，故本院对该证据予以确认；
2、齐齐哈尔市中级人民法院告知书复印件一份及房屋装修鉴定明细表一份，欲证明自2010年3月4日该房屋已多次被查封，被告被口头告知随时准备搬家，原告隐瞒房屋被查封的实际情况，导致其产生经营损失。原告耿某某对该证据的真实性无异议，但主张该份告知书明确说明在2016年8月31日前，被告在承租期内不准对该房屋设定任何负担，原、被告租赁期限在此期间内，因此不影响被告实际使用。关于价格明细表，原告主张与本案无关。本院认为，法院告知书仅告知被告在承租期内不得对该房产设立任何权利负担，并不影响被告对房屋的实际使用，因此本院对该证据不予确认；关于房屋装修鉴定明细表与本案不具有关联性，因此不予确认；
3、齐齐哈尔市建筑工程许可证复印件一份，欲证明该房屋拆迁部分为违章建筑。原告对该证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，主张该许可证由多个审批单位盖章，能够证明被拆迁部分是合法的，所以该拆迁行为对于原告来说是不可抗力。经本院庭后查明，该房屋经齐齐哈尔市铁锋区城管局依据《城乡规划法》第四十条之规定予以拆除，故本院对该证据予以确认；
4、房屋损失情况照片5张，欲证明房屋拆迁以后给被告造成了损失。原告对该证据真实性有异议，照片无法确定是否为本案争议房屋，即使该证据是被拆除房屋，也不能证明被告的损失。本院认为，该组证据无法证实被告的实际损失，因此对该证据不予确认；
5、定金协议及收条原件各一份，欲证明被告已将2014年的房租及转让费用交给麻辣烫经营者吕丽茹和祁淑秋。原告对该证据的真实性无异议，该笔转让费恰能证明被告与他人确定了房屋租赁条件，并确定了标的物的相关位置；另外该定金协议上没有确定面积，是原合同整体权利义务的转让，被告作为受让方应该与合同出让方吕丽茹之间的合同确定合同标的。本院认为，该组证据能够证明被告转租取得该房屋使用权，且被告在看过房屋后也并未对房屋面积提出异议，因此本院对该证据予以确认。
本院根据上述认证查明：2014年5月7日，原告耿某某与被告温某某签订房屋租赁合同，原告将位于铁锋区平安南街二院综合楼一楼面积约为70平方米的商品房出租给被告用于销售化妆品，约定租赁期限两年，年租金97，000.00元。被告已交付2014年5月7日-2015年5月7日房屋租金97，000.00元。2014年9月10日，该房屋后半部分被城管局以违章建筑为由拆除，被告因此拒绝支付下一年度房租费用。另查，该房屋的实际权利人为齐齐哈尔市山亚经贸总公司，原告于2011年9月1日与山亚经贸总公司签订房屋租赁合同，约定将含有本案争议房屋的位于平安南街二院综合楼0单元1-3层约800平方米的房屋出租给原告，年租金290，000.00元，承租期限5年。本院另查明，2014年5月，原告本欲将该房屋出租给张亮麻辣烫经营者吕丽茹与祁淑秋，吕丽茹与祁淑秋又将该房屋转租给被告，被告在看过该房屋且与其签订协议时，未对房屋面积提出任何异议，而后与原告签订了房屋租赁合同。
据以上实事，本院认为：原被告双方是在公平、自愿的基础上签订的房屋租赁合同，该合同对房屋的租期、租金等均有明确约定，是双方真实意思的表示，符合法律规定，合同合法有效，双方均应依约履行。在房屋租赁期限内，被告按合同约定支付租金，是其应履行的主要义务。本案被告温某某作为承租方在房屋租金到期后，未按照约定支付租金，原告可主张解除合同。
本案争议焦点：1、关于被告主张原告是否有转租权的问题，本案争议房屋的实际权利人为齐齐哈尔市山亚经贸总公司，原告与被告签订租赁合同后，山亚经贸总公司并未对原告的转租行为提出异议，该公司的默认视为对转租事实的认可，因此原告与被告签订的房屋租赁合同有效。2、关于房屋面积的争议，双方签订的租赁合同中房屋为整体出租，被告在看过该房屋并签订合同后并未对房屋实际面积提出异议，因而应视为对交付房屋面积的认可。3、关于被告主张的各项损失，因没有提出反诉并交纳反诉费用，且无证据支持，故本院不予审理。4、关于被告主张齐齐哈尔市中级人民法院多次告知房屋被查封随时准备搬迁，本院认为法院告知书仅告知被告在承租期内不得对该房产设立任何权利负担，并不影响被告对房屋的实际使用，因此本院对该主张不予支持。5、关于房屋使用费的计算方法，因原、被告签订的租赁合同中约定房屋面积70平方米，被告实地看过房屋且于合同签订后，在房屋使用中并未对面积问题提出任何异议，应视为对整体出租的房屋面积的认可，故本案中，在房屋部分经城管拆除后，应参照双方签订合同时的租赁价格，即依70平方米计算平均价格、按照减少后面积计算房屋租金。原房屋拆除13.5平方米，剩余面积56.5平方米，被告已交付2014年5月-2015年5月租金97，000.00元，2014年9月11日房屋被拆除13.5平房米，因此2014年9月11日-2015年5月6日原告应返还被告房屋租金97000元÷365天÷70平方米×238天×13.5平方米=12209.4元；2015年5月7日-2015年8月18日被告应给付原告房屋租金97000元÷365天÷70平方米×103天×56.5平方米=22114.1元；两项相抵，被告应支付原告房屋费用22114.1元-12209.4元=9904.7元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十一条的规定，判决如下：
一、解除原告耿某某与被告温某某的房屋租赁合同；
二、被告温某某自本判决生效之日起20日内从本案争议房屋中迁出，并向原告耿某某支付房屋使用费9904.70元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150.00元，由被告温某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 高 峻
审 判 员 王 睿
人民陪审员 张忠义
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 董 朔
附：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
2、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
3、《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。