河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终1874号
上诉人（原审被告）：沧州荣盛房地产开发有限公司。住所地：沧州市开元大道香堤荣府售楼处。
法定代表人：谢金永，该公司总经理。
委托代理人：董红霞，该公司职员。
委托代理人：徐跃民，河北海岳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：白景丽。
委托代理人：白荣璞，河北馨铁律师事务所律师。
上诉人沧州荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人白景丽商品房买卖合同纠纷一案，不服运河区人民法院（2015）运民初字第1034号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人荣盛公司委托代理人徐跃民、董红霞，被上诉人白景丽的委托代理人白荣璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
白景丽起诉称：我与被告荣盛公司于2013年9月14日签订商品房买卖合同，购买被告开发的荣盛国际购物广场商品房四套。我依约向被告支付全部房款2882062元。被告存在根本性违约：1.被告未能按照合同第八条、第九条约定向原告交付房屋，已超过90日；2.被告承诺楼层统一经营方向，但被告擅自改变经营方向，未履行承诺，导致我购房目的不能实现；3.2014年底，被告告知我房屋面积增加，但只增加公摊面积，套内面积未增加，违反了合同约定的套内面积和公摊的比例约定，严重影响我对房屋的使用；4.我所购房屋没有构建封闭阳台，与双方合同严重不符，致使我的合同利益不能实现；5.被告在变更房屋设计时未告知我，严重侵害了我的利益。被告的上述违约行为使合同目的无法实现，构成根本性违约，请求判令：1.解除原被告之间的合同，并退回原告交付的购房款2882062元；2.被告承担违约责任，向原告支付违约金、赔偿损失100000元（暂定）。原告庭审中请求被告向原告赔偿已支付费用损失176942.10元，及以上述两项合计数额按同期银行贷款基准利率上浮30%再上浮40%计算损失，自2013年9月14日起计算至上述本金及损失还清之日止；3.诉讼费用由被告承担。
荣盛公司辩称：对原、被告双方签订房屋买卖合同事实认可，但被告不存在违约事实。1.被告在合同约定的交房期限前已经通知原告接受房屋，于2015年3月再次以律师函的方式告知其接受房屋；2.原告的第二项理由称被告擅自改变经营方向，表述不清，需原告进一步说明并举证；3.2014年底被告告知原告房屋面积增加，在合同第五项双方已经作了约定，被告按照合同约定进行通知，且同时已经告知原告交房。4.原告称合同第三条阳台问题，因合同文本属于建设部和工商局制定文本，该选项打印时只有两种选项，属于合同当事人无法自行更改的内容，原告购买房屋本身不具备阳台；5.原告称被告改变房屋设计需举证证明；6.原告当庭对诉讼请求第二项损失数额变更，超出了原诉状内容，我方要求新的举证期限。
原审查明：2013年9月14日白景丽与荣盛公司分别签订四份商品房买卖合同，由白景丽购买荣盛公司开发的荣盛国际购物广场四套商铺。分别为：一、4389铺，建筑面积77.04平方米，其中套内面积46.3129平方米，公共部位与公用房屋分摊面积30.7274平方米，购房价格759026元。二、4390铺，建筑面积77.04平方米，其中套内面积46.3129平方米，公共部位与公用房屋分摊面积30.7274平方米，购房价格759026元。三、4391铺，建筑面积77.04平方米，其中套内面积46.3129平方米，公共部位与公用房屋分摊面积30.7274平方米，购房价格735779元。四、4392铺，建筑面积63.28平方米，其中套内面积38.0387平方米，公共部位与公用房屋分摊面积25.2377平方米，购房价格628231元。四套商铺购房价格总计2882062元。
上述四份商品房买卖合同第八条约定：被告荣盛公司应当在2014年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，即该商品房取得竣工验收报告（有勘察、设计、施工、建设、监理五方出具的报告），并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定：逾期交付该商品房超过90日后，原告有权解除合同。被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同第三条约定，该商品房为封闭式阳台。附件四合同补充协议第三条第（1）项约定：原告自行经营或出租需符合商管公司业态要求，在符合业态要求范围内的特殊自营经营品类需经商管公司书面审批后方可经营。上述商品房合同签订后，原告如约将购房款2882062元交付给被告，并交纳印花税、契税116723.48元。为支付购房款，原告于2013年10月17日向沧州银行迎宾路支行贷款1439000元，至2014年6月20日原告陆续还清全部贷款本金，并支付利息46256.62元。沧州住房置业担保有限责任公司为此次贷款提供担保，原告为此于2013年10月17日支付担保费14390元。
另查明，原告在购买该商品房时，被告向原告散发了标有房屋经营规划的宣传图册，宣传图册中四层标注有连锁品牌餐馆和图书世界，被告在开业经营时未在四楼经营连锁品牌餐馆和图书世界。被告取得由勘察、设计、施工、建设、监理五单位签章的荣盛购物广场建筑工程竣工验收报告的时间为2014年10月25日。消防验收合格时间为2015年2月17日。
被告提供的向原告邮寄入住通知书的特快专递没有原告签字，且特快专递记载邮寄文件名称与被告提供的邮寄文件“律师函”不相符。庭后被告提供特快专递小包裹单和邮局的证明，但该小包裹单证号与被告庭审中提供的特快专递单号不一致，亦没有原告签字。
又查明：沧州市房产测绘队对荣盛购物广场房屋测绘成果认签表（预测）及房屋测绘成果认签表（实测）显示，原告购买的四处商品房预测面积为：4389、4390、4391铺均为套内面积46.313平方米、分摊面积30.727平方米，建筑面积77.04平方米，分摊系数0.663474。4392铺为套内面积38.039平方米、分摊面积25.238平方米，建筑面积63.28平方米，分摊系数0.663474。实测面积分别为：4389、4390、4391铺均为套内面积46.553平方米、分摊面积35.618平方米，建筑面积82.17平方米，分摊系数0.765098。4392铺套内面积43.161平方米、分摊面积33.022平方米，建筑面积76.18平方米，分摊系数0.765098。实测套内面积增长比例比分摊面积增长比例小，且分摊系数实测比预测高出约0.1。
原审认为：本案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认，原被告双方均应依约履行。原告提供的宣传页虽系广告宣传，但其内容标注了每个商铺的具体位置，且能够确定被告房产建成后的经营方向，因此该广告宣传内容符合合同要约的条件，应当作为原被告双方的合同内容，对原被告双方具有约束力。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告亦应依法依约履行交付房产的义务。但被告拟交付给原告的房产未建设阳台，在购物广场开业时被告又未能依约按照经营方向经营连锁品牌餐馆及图书世界。双方在合同中虽然约定“商品房交付后，产权登记面积和合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积结算，房价多退少补”，但这里的面积增加，通常理解，应是房屋套内面积、分摊面积预测与实测同比例增长。原被告双方对此产生不同理解，应当作出不利于提供格式条款一方被告的解释。现在原告所购房屋套内面积、分摊面积预测与实测未同比例增长，因此，被告拟交付给原告的商品房不符合双方约定的条件，本案诉争房屋的现状已经超出原告在签订合同时对所购商品房的预期，不能实现原告的合同目的，被告的行为已经构成违约。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第四项规定：因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此本院对原告请求解除与被告商品房买卖合同的主张予以支持。被告在庭审中辩称，存在预测面积与实测面积的差异问题，该差异并非由变更引起，而是测绘部门对房屋的设计图理解有误造成。根据《合同法》的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，被告应向原告承担违约责任，如测绘部门对设计图理解有误，其后果被告与测绘部门应另行解决。
根据原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定：被告应当在2014年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，即该商品房取得竣工验收报告（有勘察、设计、施工、建设、监理五方出具的报告），并符合本合同约定的商品房交付原告使用。同时双方在第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。根据《中华人民共和国消防法》的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。原告所购房屋属于该法规定的依法应当进行消防验收的建设工程。根据消防部门作出的《建设工程消防验收意见书》，原告所购房屋于2015年2月17日综合评定消防验收合格。此时，本案争议房屋达到交付使用条件。按照原、被告签订的商品房买卖合同第九条约定，被告逾期交房超过90日，原告可以解除合同；被告荣盛公司辩称通知了原告白景丽办理房屋交接手续，但被告庭审提交的特快专递单没有原告的签字，邮局出具的证明所附小包裹单单号又与原告庭审提交的特快专递单单号不一致，亦无原告签字，且原告否认收到过该特快专递单，故对被告的辩解不予采纳；即使被告通知原告交付房屋，房屋不符合交付条件的，原告有权拒收房屋，被告亦构成逾期交房。
合同解除后，原告主张要求被告返还购房款2882062元，符合法律规定，本院予以支持。原告的贷款利息46256.62元、担保费14390元属于原告为履行合同解决资金不足所支付的相关费用，应自己承担。原告主张返还该项费用，依据不足，本院不予支持。原告支出的印花税、契税共计116723.48元，系原告购买本案诉争商品房必然产生的费用，应当认定为原告的损失。双方在合同中对违约金的计算方式进行了约定，即按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。但约定的违约金低于原告造成的损失，原告请求增加，应予准许，但应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张按照购房款本金和贷款利息、担保费、印花税、契税为基数自2013年9月14日起按照银行同期利率上浮40%再上浮30%计算利息欠妥。首先贷款利息、担保费不予计息。其余款项应分别计息。2013年9月14日所交首付款1443062元（380026元＋380026元＋368779元＋314231元）应自2013年9月15日起计息；2013年12月2日所交款项1439000元（379000元＋379000元＋367000元＋314000元）应自2013年12月3日起计息；2013年10月17日所交税费116723.48元（30740.54元＋30740.54元＋29799.06元＋25443.34元）应自2013年10月18日起计息。利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，本院确定为基准利率的130%。
根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原、被告关于荣盛国际购物广场4层4389铺、4390铺、4391铺、4392铺的商品房买卖合同。二、被告退回原告交付的购房款2882062元，并赔偿原告契税损失116723.48元。三、被告赔偿原告利息损失（其中，1443062元自2013年9月15日起计息；1439000元自2013年12月3日起计息；116723.48元自2013年10月18日起计息。利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算，计算至还清之日）。以上给付内容，限判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30656元，由被告负担。
宣判后，沧州荣盛房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。主要上诉理由为：1.一审判决解除双方之间的商品房买卖合同没有事实依据。理由为阳台是示范文本中的必填项，且阳台不是被上诉人购买商铺的主要目的；被上诉人购房用于自营，周边业态不可能一成不变，要随着招商情况发生变化，原审认定上诉人改变了房产经营方向是错误的；根据双方签订的商品房买卖合同约定出现面积差时的处理方式为：双方同意按产权登记面积结算，房价多退少补。一审判决以公摊面积没有与套内面积同比例增加为由认定上诉人构成违约是错误的；根据合同约定在五方验收具备交房条件后，我公司通知了包括被上诉人白景丽在内的所有业主。且即使上诉人遗漏了向被上诉人下发交房通知，被上诉人也应当在依法提示上诉人交房后，才享有合同解除权。消防验收并非双方约定的交付房屋条件，不能以此为由认定上诉人违约。2.一审法院摒弃合同当事人的约定，将违约利率变更为贷款逾期罚息缺乏法律依据。
二审查明：上诉人荣盛公司提交了一份寄件人存联单号为9910041520642的国内小包邮件详情单（2014年8月寄）。该详情单中载明收件人姓名为白景丽，手机号码为189××××1956，邮寄地址为河北省南皮县东环路北城市国际11-2-201号；寄件人单位名称为沧州荣盛房地产开发有限公司，电话为0317-5204000，地址为黄河西路荣盛国际购物广场售楼中心；内件品名为入住通知书。上诉人荣盛公司还提交了一份中国邮政集团公司沧州市分公司包裹业务中心出具的证明。寄件人沧州荣盛房地产开发有限公司寄往收件人白景丽的入住通知书已送达。该证明中没有载明出具日期，也没有经办人与法定代表人的签名。落款处加盖了中国邮政集团公司沧州市分公司包裹业务中心公章。被上诉人白景丽对上诉人提交的证据发表如下质证意见：我们没有收到单号为9910041520642的邮件，沧州邮政包裹中心出具的证明中没有负责人、经办人签名，没有出具日期，形式不合法，不能证明该包裹已经送达。被上诉人在二审期间向本院提交了一份投递局存联单号为9910041520642的国内小包邮件详情单，“孙路路”在收件人处签名；该详情单中加盖了“中国邮政集团公司河北省南皮县分公司档案查询专用章”。上诉人荣盛公司对被上诉人白景丽提交的上述证据的真实性没有异议。但主张根据双方签订的补充协议第三条第八款第一项：买受人应当在合同约定的时间即2014年12月25日到出卖人营业地址办理交接手续。
还查明：双方签订的商品房买卖合同后附有四个附件，其中附件四为合同补充协议。该补充协议第三条第八款第（一）项中约定：买受人应在本合同规定时间内（如没有规定，则在收到入住通知7日内），到出卖人指定地（如未指定，则在出卖人营业地）办理商品房交接手续；该补充协议第四条规定约定：出卖人对买受人的书面通知以邮政信函或沧州晚报公告为送达方式。
其余事实与二审查明事实一致。
本院认为：根据上诉人的上诉理由与被上诉人的答辩理由，本案争议焦点为该案解除合同的条件是否成就以及原审判令因违约造成的损失数额是否符合法律规定。
关于该案是否符合解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；由下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。（五）法律规定的其他情形。即合同法规定了解除合同的方式为约定解除和法定解除。本案中，根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人荣盛公司应当在2014年12月25日前取得竣工验收报告并交付买受人白景丽，商品房达到交付使用条件（取得竣工验收报告）后，出卖人荣盛公司应当书面通知买受人白景丽办理交付手续，荣盛公司书面通知的方式为邮政信函或沧州晚报公告，出卖人荣盛公司逾期交付超过90日后，买受人白景丽有权解除合同。据此，双方当事人约定了解除合同的条件，是否向被上诉人白景丽送达了交付房屋书面通知书是本案的关键。上诉人荣盛公司主张已经向被上诉人白景丽邮寄送达了交付房屋书面通知书，并提交了中国邮政集团公司沧州市分公司包裹业务中心出具的证明与国内小包邮件详情单存根。但由于被上诉人白景丽对包裹中心出具的证明不予认可，且邮政包裹中心出具的证明中没有该包裹中心负责人及制作证明材料的人员签名，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十五条规定，该包裹中心出具的证明不能作为认定案件事实的依据；上诉人荣盛公司提交的国内小包邮件详情单（寄件人存根）只能证明向白景丽邮寄过入住通知书（交付房屋书面通知书），但不能证明白景丽签收过上述入住通知书。相反，根据被上诉人白景丽提交的国内小包邮件详情单（投递局存根），能证明系孙路路签收了荣盛公司向白景丽邮寄的入住通知书，而非被上诉人白景丽签收的上述入住通知书邮件；且上诉人不能举证证明孙路路是与白景丽同住的成年家属。故上诉人荣盛公司提交的证据不能证明向被上诉人白景丽送达了交付房屋书面通知书。根据双方签订的商品房买卖合同约定，上诉人荣盛公司应当在2014年12月25日前向被上诉人白景丽交付房屋，上述期限是约束荣盛公司向买受人办理房屋交接手续的最后期限，而非约束买受人办理交房手续的最后期限。上诉人荣盛公司主张被上诉人白景丽应当按照补充协议约定到上诉人营业地办理交房手续，但根据补充协议约定，买受人白景丽到出卖人荣盛公司办理交房手续的前提是买受人白景丽收到了荣盛公司发送的入住通知，在荣盛公司不足以证明白景丽收到入住通知的情况下，上诉人荣盛公司主张白景丽应在2014年12月25日前到荣盛公司营业地办理交房手续的主张不能成立。因上诉人荣盛公司没有证据证明在2015年3月25日前向被上诉人白景丽交付了房屋，即荣盛公司逾期交房已超过90日，双方约定的解除合同的条件已成就，被上诉人白景丽有权依据《合同法》第九十三条规定解除合同。
关于被上诉人荣盛公司的违约行为是否符合《合同法》第九十四条第四款规定的法定解除条件。上诉人白景丽购买四个商铺的目的是为了自己经营或以出租等方式由其他人经营。虽然上诉人荣盛公司未按合同约定建设阳台、周边经营业态与宣传图册中标明的经营业态不一致、所建商铺的公摊面积比合同约定的公摊面积增大，但只能认定上诉人荣盛公司存在违约行为，该违约行为尚不足以影响到买受人实现经营的目的，原审认定荣盛公司的上述违约行为影响了被上诉人实现合同的目的欠妥，不能以此作为法定解除双方商品房买卖合同的理由。
关于原审判令因违约造成的损失数额是否符合法律规定问题。依据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。同时，根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第二款规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约造成的损失；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，虽然双方约定了上诉人应按累计付款数额的0.1%支付违约金，但白景丽的部分购房款是从银行贷款而来，故在双方约定的违约金数额低于实际损失时，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、根据上诉人的过程程度、预期利益，根据公平原则判令上诉人按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算违约损失并无不当。
综上，虽然原审适用法律部分有误，但原审认定基本事实清楚，判决结果并无不当，根据中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费30656元由上诉人沧州荣盛房地成开发有限公司承担；二审案件受理费30656元由上诉人沧州荣盛房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭淑仙
审 判 员 高宝光
代理审判员 孙雅静
二〇一六年五月二十日
书 记 员 王 畅