广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钦民一终字第119号
上诉人（一审被告）钦州市公共汽车公司，住所地：钦州市钦南区沿水路1号。
法定代表人包玉春，经理。
委托代理人颜俊生。
委托代理人李绍卫，广西桂信律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）钦州市城市建设投资发展有限公司，住所地：钦州市建委办公楼B座三楼。
法定代表人徐哲，该公司经理。
委托代理人朱玲。
上诉人钦州市公共汽车公司与被上诉人钦州市城市建设投资发展有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2013）钦南民初字第1050号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月7日受理后，依法组成由审判员李碧珊担任审判长，审判员文其谦、代理审判员何海参加的合议庭，于2014年2月27日公开开庭审理了本案。书记员黄滢担任记录。上诉人钦州市公共汽车公司的委托代理人颜俊生、李绍卫，被上诉人钦州市城市建设投资发展有限公司的委托代理人朱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年4月1日，原告与被告签订了一份《协议书》，主要约定，由原告将自有位于钦州市城西五路共七层的房屋（房屋所有权证号：钦房权证钦城区字第××号）出租给被告使用，租赁期限自2007年4月1日起至2008年3月31日止，在合同签订后被告一次性支付5万元租金，租赁期满或解除合同时，被告需结清费用后退还房屋给原告，但双方未签订续租协议，被告每年仍向原告交付5万元租金。2012年，原告同意将房屋一楼退还原告，但对二层以上的房屋被告认为原告提出增加的租金过高而不同意，双方对租金问题未能达成一致意见。此后，原告拒收被告支付的2012年4月以后的租金。因双方进行多次协商仍未能解决问题，原告诉至法院。
另查明，2004年钦州市政府对被告进行整体搬迁，对搬迁后涉及到职工的住房问题，文件要求从2004年3月起租用建设厅在梅园路公寓楼的36套房屋作为暂时安置大部份职工住宿，租用24个月，其余职工由公司发放18个月安置费自行租房。被告同时向有关部门申请建造职工集资楼，以解决职工住房的后顾之忧。但后来职工集资楼未建成，对2004年搬迁遗留的职工住房问题，钦州市政府会议纪要提出可按相关规定从政府安置房或由市公交公司购买市城投公司位于梅园路的搬迁过渡用房解决。
一审法院认为：原被告是独立的法人单位，无隶属关系，属于平等的民事主体，双方就房屋租赁问题所约定的权利义务，属于民法调整范围的民事法律关系，因此而引发的纠纷属于民事纠纷，且符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的条件，故该院受理本案并无不当。被告主张本案不属于法院受案范围的意见该院不予采纳。原告与被告签订了房屋租赁合同，双方形成了租赁合同关系，租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，被告继续使用该房屋，原告继续收取房租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原、被告之间形成了不定期租赁合同关系，原告可以随时主张解除合同。原告要求被告搬出房屋合法有理，但应当给予合理搬迁期限。对被告搬出前的租金，应按合同约定的数额计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告钦州市公共汽车公司自本案判决生效之日起三个月内搬出钦州市城西五路共七层的房屋（房屋所有权证号：钦房权证钦城区字第××号），将房屋交还原告钦州市城市建设投资发展有限公司管理使用；二、被告钦州市公共汽车公司支付给原告钦州市城市建设投资发展有限公司租金（租金计算；从2012年4月1日起至本案生效判决确定的被告搬出之日止，按每年5万元计算）。案件受理费3732元由被告钦州市公共汽车公司负担。
上诉人钦州市公共汽车公司不服一审判决，上诉称，我公司认为原审判决调查事实不清，使用法律错误，并且将应由人民政府受理处理的房屋拆迁安置问题作为一般民事案件纠纷来受理、判决，这亦违反了诉讼程序。一、原审判决认定本案的纠纷仅是一般的房屋租赁合同纠纷，属于民事纠纷，并以此认定原审法院受理此案并无不当，这样的认定与本案的客观事实完全不符。如此的认定完全撇开了本案的纠纷形成的原因和矛盾存在的实质。（一）首先，应当明确的是本案并非是一般的房屋租赁合同纠纷，该案纠纷的产生完全是因为市人民政府对我公司房屋的拆迁安置行为而引发，因此本案的处理实质就是对人民政府拆迁安置遗留问题的处理以及对拆迁安置过渡房的处置。2004年3月，我公司根据钦州市人民政府的要求，将原有的钦州湾大道用地由市国土资源局收回，以净土地挂牌出让方式进行商业化改造，当时市政府考虑整体开发，决定不在原地建安置房安置公司职工，而根据核查，我公司需要拆迁的干部职工共56户，其中20户为两房一厅的诉讼，27户为单间宿舍，9户为瓦房结构宿舍，市政府为了尽快完成该项拆迁工作，考虑由我公司在搬迁新地址（沙井大道旁油麻角公交综合站场）上建职工集资宿舍楼，用以安置被拆迁的职工，解决其住宅用房问题。但由于集资楼的审批和建司尚需一定时间，而市政府下达的搬迁时间已限定，为了积极支持和配合市政府的拆迁改造工作，我公司已多次召开职工大会，认真做好职工的安抚工作，明确提出市政府一定能解决职工的住房安置问题，住在公司原址的职工必须在规定期限内搬出。为了解决被拆迁职工的住宿问题，当时我公司的上级主管局与区建设厅进行沟通，由我公司从2004年3月起有偿使用该厅在钦州市梅园路所属的公寓楼一栋共36套房屋，让被拆迁的36户职工进驻入去作为拆迁安置过渡房，待市政府建好拆迁安置房或我公司职工集资宿舍楼建好后再予搬出。由就是讲，本案所涉的房屋实质上就是我公司被拆迁职工的拆迁安置过渡房。（二）我公司被拆迁职工的拆迁安置房至今未能得到解决，这亦是一个客观存在的事实。在我公司36户职工入住上述拆迁安置过渡房后，由于国家职工住房政策的调整，文件规定在全国范围内不能再兴建职工集资楼房。为此，我公司向市政府职能部门所提交建造职工集资宿舍楼的申请最终未能得到批准，而市政府至今亦未能另行建造拆迁安置楼房给予解决上述职工的住房问题，同样也未有发放此项的拆迁补偿费用。因此，上诉36户职工至今一直居住在拆迁安置过渡房内，等待市政府解决拆迁安置用房问题。对此情况，我公司的主管局、区建设厅、被上诉人以及其上级主管部门都相当了解本案争议楼房的使用性质。因此在建设厅作为业主期间以及2006年3月27日转让给被上诉人后，无论区建设厅还是被上诉人都考虑到上述房屋使用的特殊情况，同意我公司36户职工按原定的条件居住在该楼房内。只是到了2012年9月被上诉人因其他原因才拒收我公司所付5万元年租金，并提出收取租金20万元，否则搬出楼房的苛刻要求，本身此要求就是既不尊重历史，亦不尊重事实的错误做法。（三）既然本案所涉楼房的使用性质是作为安置过渡房使用，并且市政府对此次拆迁中我公司职工住房安置问题至今尚未解决，亦没有下发与此项相关的补偿费用。因此讲上述楼房的使用是牵涉到人民政府的拆迁安置问题的处理的，此类纠纷应当由市政府根据拆迁安置的相关政策予以协调解决，而不是直接有人民法院适用《民法通则》来受理裁决。如果讲市政府对我公司失房职工的住房安置问题已进行了实体的解决，我公司职工仍拒绝搬出上述楼房，那才能由人民法院通过法律程序来解决。因此讲，原审法院受理本案已违反法律程序。二、原审判决的作出对我公司及公司职工的影响极大，亦给社会的安定带来极大的隐患。本身在2004年市政府进行拆迁当时，由于我公司对被拆迁职工做了大量的思想工作，并有所承诺，他们才配合政府拆迁，搬出公司原址大院内的住房。现在他们的原住房已被政府拆除进行商业开发，新的拆迁安置房又至今未有落实，36户失房职工长期居住在安置过渡房内，意见很大，我公司长期做了许多安抚、解释工作才能稳住他们的情绪和思想，但原审判决的作出，判决要求我公司36户失房职工在三个月内搬出上述楼房，他们又将住往何处？作为公司长期因为市场的原因，经济效益极不理想，每年都是靠政府的补贴才能正常运行，根本无办法自筹资金解决上述问题。而公司职工自1999年改制后，职工收入偏低，生活相当困难，仅能维持基本的生活开支，亦无能力自行解决住房问题。因此，对于原审判决，公司职工反映极为强烈，必须采取妥善办法才能稳住人心，否则这对社会的安定和和谐将会带来极大的隐患。为此，我公司特向二审法院提出上诉，希望二审法院驳回被上诉人的诉讼请求，并将本案的纠纷交由市政府进行协调处理，以维护我公司的合法权益。
被上诉人钦州市城市建设投资发展有限公司辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方在二审中没有提供新的证据。
对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人是平等的民事主体，双方在本案中对房屋租赁问题所约定的权利义务，属于民法调整范围的民事法律关系，因此而引发的纠纷属于民事纠纷，且符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的条件，故法院受理本案并无不当。虽然本案讼争的房屋是市政府为了拆迁安置上诉人的部分职工，要求被上诉人将房屋出租给上诉人的，上诉人与被上诉人之间为此而签订的租赁合同也是有偿的，形成的是平等主体的民事法律关系。上诉人的职工与市政府因拆迁安置而出现的问题由上诉人与市政府共同解决，与本案的租赁合同纠纷没有直接的法律关系。上诉人主张本案不属于法院受案范围不正确，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同，双方形成了租赁合同关系，租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，上诉人继续使用该房屋，被上诉人继续收取房租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期的租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案上诉人与被上诉人之间形成了不定期租赁合同关系，被上诉人可以随时主张解除合同，要求上诉人搬出房屋合法有理，但应当给予合理搬迁期限。对搬出前的租金，应按合同约定的数额计算。一审认定事实清楚，判决正确。上诉人上诉无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3732元由上诉人钦州市公共汽车公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李碧珊
审 判 员 文其谦
代理审判员 何 海
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 苏 芸