江苏省盐城市大丰区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0982执异22号
异议人（被执行人）：盐城市永正房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320900663828060M，住所地盐城市亭湖区南洋镇盐东开发区商业街西侧。
法定代表人：雍劲松，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈斌，盐城市盐都区大冈法律服务所法律工作者。
申请执行人：葛艺，女，1970年12月19日生，汉族，住所地盐城市大丰区。
委托诉讼代理人：刘应华，盐城市大丰区经济开发区法律服务所法律工作者。
被执行人：雍劲松，男，1968年2月28日生，汉族，住盐城市亭湖区。
被执行人：邹容，女，1968年7月2日生，汉族，住盐城市亭湖区。
本院在审理葛艺诉雍劲松、邹容、盐城市永正房地产开发有限公司（以下简称永正公司）民间借贷纠纷一案中，依照葛艺的申请，于2017年4月18日作出（2017）苏0982民初2149号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押雍劲松、邹容、永正公司价值780万元的财产。异议人永正公司对本院查封、冻结行为不服，向本院提起书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年6月21日举行了听证。异议人永正公司的委托诉讼代理人陈斌、申请执行人葛艺的委托诉讼代理人刘应华参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。
异议人永正公司称，大丰法院依葛艺的申请冻结了我公司两个银行账号，其中一个账号为商品房预售资金账户，另一个账号为公司正常经营资金账户。根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。因此，我公司的商品房预售资金账户不得冻结。根据最高人民法院（2016）334号文件规定，对民营企业要慎用拘留、查封、冻结等强制措施，尽量减少对企业正常生产经营活动可能造成的不当影响，维持非公有制经济主体的经营稳定。确需采取查封、扣押、冻结等强制措施的，要严格按照法定程序进行，尽可能为企业预留必要的流动资产和往来账户，最大限度降低对企业正常生产经营活动的不利影响。因此，我公司的正常经营资金账号也不应冻结。另外，我公司位于盐城市建军东路东方商贸城1号楼201室房产也被查封，该房产价值近7500万元，故申请执行人葛艺申请查封、冻结的资产已远远超过其保全限额。故请求法院撤销依（2017）苏0982民初2149号民事裁定书通知要求江苏银行协助冻结异议人永正公司商品房预售资金账户存款的协助执行，解除对该账户（账号：12×××19）的冻结；撤销依（2017）苏0982民初2149号民事裁定书通知要求兴业银行协助冻结异议人永正公司经营资金账户存款的协助执行，解除对该账户（账号：40×××00）的冻结；解除超过保全限额的其他查封、冻结。
申请执行人葛艺称，1.永正公司作为雍劲松向我借款600万元本息的担保人，在雍劲松未能按期归还借款本息的情况下，我要求其承担连带偿还责任，并申请法院冻结其名下的银行存款和其他财产，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该条规定系针对与商品房开发建设有关的主体如何使用商品房预售款所做的规定，不能约束人民法院依法实施的查封、冻结等公法行为。3.我之所以查封了异议人名下未有产权分割的部分房产（东方商贸城二层全部），是由于冻结异议人永正公司的银行账户金额不足，因此不存在超过保全限额的情况。综上所述，异议人永正公司的异议理由不成立，请求法院驳回异议人的异议申请。
本院查明，2017年4月14日，本院立案受理葛艺诉雍劲松、邹容、永正公司民间借贷纠纷一案。4月18日，葛艺向本院申请诉讼保全，并向本院提供了符合规定的担保，本院于同日作出（2017）苏0982民初2149号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押雍劲松、邹容、永正公司价值780万元的财产。后本院据此裁定采取相应保全措施：查封雍劲松所有的牌号为苏Ｊ×××××、苏Ｊ×××××号车辆、冻结其在建设银行新河支行的银行存款780万元（账号13×××76，实际冻结13103.15元）；查封永正公司所有的盐城东方商贸城1号楼201室房产[本院（2017）苏0982民初2149号协助执行通知书（编号为NO1604627）予以查封]、冻结其在兴业银行盐城分行的银行存款780万元（账号40×××00，实际冻结112616.21元）、江苏银行亭湖支行的银行存款780万元（账号12×××19、12×××38，实际冻结122569.74元、2575.88元）；冻结邹容在江苏银行亭湖支行的银行存款780万元（账号62×××87，实际冻结5008.35元）、兴业银行盐城分行的银行存款780万元（账号40×××81，实际冻结1692.95元），上述银行账户实际冻结的总金额为257566.28元。另外，永正公司所有的盐城东方商贸城1号楼201室房产未进行划分，整层建筑面积为5643.96㎡，套内面积为4326.832㎡。截止2017年6月28日，本院冻结的各被执行人银行账户内的余额已达4674106.12元，为确保保全不超过诉讼标的，申请执行人葛艺在本院审查期间申请解除对永正公司位于盐城东方商贸城1号楼201室房屋的查封，保留其他保全措施。
本院认为，本案争议焦点有二，一是本院是否能够依据申请执行人的申请冻结异议人的商品房预售资金账户以及正常经营资金账户；二是本院依据申请执行人的申请所查封、冻结异议人的资产是否已超过申请保全限额。
首先，关于异议人的商品房预售资金账户以及经营账户是否能够冻结的问题。本院依照申请执行人葛艺的申请，并要求其提供符合规定的担保后，裁定对异议人的财产进行保全，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第五条、第三十二条的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权，且不得查封、扣押、冻结的财产中不包含异议人提出的商品房预售资金账户以及经营账户。至于《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”，此系针对与商品房开发建设有关的主体如何使用商品房预收款所作的规定，不能约束人民法院依法实施的查封、冻结等公法行为。
其次，关于异议人主张实际查封、冻结的资产是否已超过申请执行人的诉请问题。根据本院查明的情况，本院依葛艺的申请，冻结了雍劲松、邹容、永正公司的银行账户，截止2017年6月28日，被冻结账户的账面总金额为4674106.12元；查封雍劲松所有的牌号为苏Ｊ×××××、苏Ｊ×××××号车辆；查封永正公司东方商贸城1号楼201室房产，建筑面积为5643.96㎡。以上保全措施所保全的资产总额已超过申请执行人葛艺的诉讼标的，申请执行人经自行选择，决定解除对永正公司东方商贸城1号楼201室房产的查封，保留其他保全措施，其余保全的资产并不超过申请执行人的诉讼请求。
综上，本院作出的（2017）苏0982民初2149号民事裁定书符合法律规定，本院据此对异议人的商品房预售资金账户、正常经营资金账户实施冻结并无不当。但基于该裁定书采取的保全措施所查封、冻结的资产已超过申请执行人的保全限额，申请执行人表明同意解除对东方商贸城1号楼201室房产的查封，则剩余保全的资产总额不超过申请执行人的保全限额。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2017）苏0982民初2149号协助执行通知书（编号为NO1604627），解除对异议人盐城市永正房地产开发有限公司位于盐城东方商贸城1号楼201室房产的查封。
二、驳回异议人盐城市永正房地产开发有限公司的其余异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向盐城市中级人民法院申请复议。
审 判 长 陆文义
人民陪审员 周 荣
人民陪审员 纪仁琳
二〇一七年六月二十九日
法官 助理 许 雁
书 记 员 张荔荔
附录法律条文
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：
（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；
（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；
（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。
被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。
除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。