上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初31321号
原告：上海昂高门窗有限公司。
法定代表人：王相贵。
委托诉讼代理人：陈平，上海邦耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王崛，上海邦耀律师事务所律师。
被告：莱蕴仓储服务(上海)有限公司。
法定代表人：孙书琴。
委托诉讼代理人：丁XY。
委托诉讼代理人：李建英，上海市新闵律师事务所律师。
原告上海昂高门窗有限公司与被告莱蕴仓储服务(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王相贵及原告的委托诉讼代理人陈平、王崛，被告的委托诉讼代理人丁XY、李建英到庭参加诉讼。审理中，双方当事人均同意本案简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。
原告上海昂高门窗有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年9月20日签署的《租赁合同》；2、被告将位于上海市闵行区江川路XXX弄XXX号XXX号厂房第二层房屋清空、腾退后返还给原告；3、被告赔偿原告违约金人民币(币种下同)122,640元；4、被告向原告支付至2017年1月31日止的租金或房屋使用费200,880元；5、被告按每天1,344元(即2,240平方米*0.60元/平方米)的标准向原告支付自2017年2月1日起至实际搬离日止的租金或房屋使用费；6、被告按每天74.67元的标准向原告支付自2015年10月1日起至实际腾退日止的物业管理费。
事实和理由：2015年9月20日，原、被告就位于上海市闵行区江川路XXX弄XXX号XXX号厂房第二、三层房屋、面积约为4,480元平方米的厂房租赁事宜签订《租赁合同》，由被告承租前述房屋用于办公、仓储物流等。签约当日，被告承诺向原告支付相当于两个月租金的押金163,520元，先付20,000元，剩余143,520元于9月28日前支付，第一期三个月的租金于2015年10月15日支付。随即，原告将前述二、三层房屋交付给被告使用。当月，被告分两次向原告支付了押金160,000元。然在租期内，被告仅向原告支付了共计654,960元(含押金160,000元),
且经常未按期支付租金，也从未支付过物业管理费。经原告多次催讨，被告仍拒绝支付。此外，2015年12月前，被告曾向原告表示因被告未谈成生意故不需要如此大的仓储面积，故不继续承租第三层房屋。原告当下表示同意，并与被告协商一致将第三层房屋的押金81,760元作为违约金予以扣除。后，原告就第三层房屋另寻租客，直至2016年5月方将第三层房屋出租给他人。鉴于被告前述违约行为，原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。
被告莱蕴仓储服务(上海)有限公司辩称，不同意原告的全部诉请。原告主张解除双方签订的合同无法律依据。当初租赁合同虽然写明出租标的为二、三层房屋，但被告使用之初就已经明确告知原告不再使用第三层房屋。不租第三层的原因在于原告于2015年10月向被告提出要将涉案第三层房屋隔为两层(原来层高是7米)，但隔为两层对被告来说失去了租赁的意义，故当下被告就提出第三层房屋不租了。在2015年11月底、12月初，原告就已经将第三层房屋隔为了两层。被告想更改合同中约定的租赁标的，但是原告一直表示无时间，故合同一直没有更改。从租金的支付情况，也可看出这点，第一期租金就是按照被告实际使用的第二层房屋予以支付的。对于第三层房屋已经支付的押金，原告应当予以返还，但原告未返还、也未同意抵扣下期租金。在付第二期租金时，原告向法院起诉并要求被告按合同约定支付相应款项。当时被告就提出租用多少就应当付多少，且被告未欠付租金，第三层房屋的押金可抵做租金。原告随即撤诉了。被告确实向原告支付了共计654,960元(含押金160,000元)，但对原告所述的欠付金额有异议，被告未曾使用第三层房屋，故第三层房屋的租金就不应由被告承担。对于租金的付款时间，按合同约定确实应当在每期租金开始前的月中(即15号)前支付，被告对此确实有错，但是被告与原告法定代表人的老婆口头约定25号之前付款。原告对该付款时间，也从未提出过异议。对于物业费，合同签订时，原告称会找物业公司来管理，但原告实际未提供物业管理，出现电线问题都无人修理，是被告自行修理的。
本院经审理认定事实如下：2015年9月20日，原告(出租方，签约甲方)与被告(承租方，签约乙方)签订《租赁合同》，约定1-1甲方出租给乙方的厂房坐落于上海市闵行区江川路XXX弄XXX号XXX号厂房第二、三层房屋，建筑面积4,480平方米。2-1乙方将前述房屋用于从事办公、仓储物流、轻加工及配套用途。3-1租期自2015年10月1日起至2021年10月31日止，其中2015年10月1日起至2015年10月31日止为免租期，自2015年11月1日起开始计算租金，每三年递增7%。4-1前三年租金不变，即2015年10月1日至2018年10月31日租金为每年981,120元，每三月租金245,280元(0.60元/平方米/天*4,480平方米*365天/12月*3月)。5-1支付方式：按期支付，每三个月为一期(简称“当期计租期间”)，乙方应在距当期计租期间起算日15个工作日以前向甲方预付当期租金。5-2二、三层押金为两个月租金即163,520元，乙方应于签订本合同之日向甲方支付，前三个月租金和两个月租金的押金即408,800元。租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁押金用以抵充合同约定由乙方承担的费用后如有剩余，应于乙方向甲方提供押金凭条后将剩余部分款项无息归还乙方。5-3租赁期间，使用二、三层所发生的水、电、通讯、设备、物业管理费每月每平方1元等相关费用均由乙方自行承担。8-2有下列情形时，一方可书面通知另一方单方面解除合同，违约方应向守约方支付当月的三倍租金作为违约金：……(四)乙方逾期支付租金累计超过15天的。该合同还对其他内容作了约定。同时，被告向原告出具《承诺书》表示，押金163,520元，先付20,000元，剩余143,520元于9月28日前支付，第一笔三个月的租金245,280元于2015年10月15日支付。
签约当日，被告向原告现金支付押金20,000元。2015年9月26日，被告又向原告转账支付押金140,000元。2015年9月底，原告向被告交付了涉案第二层房屋。对于第三层房屋，原告表示已与第二层房屋一并交付给被告，但被告表示原告自始未交付该层房屋。
2015年11月3日，被告向原告转账支付租金120,000元。2016年1月27日，被告向原告转账支付租金90,000元。2016年4月21日，被告向原告转账支付租金60,000元。2016年5月23日，被告向原告转账支付租金50,000元。2016年11月25日，被告向原告转账支付租金174,960元。审理中，双方共同确认，被告以代原告支付中介费的形式向原告支付了第二、三期(即2016年2月1日起至2016年7月31日期间)的租金40,000元。
因原告认为被告存在逾期付款的行为构成违约，遂成讼。
诉讼期间，被告的委托诉讼代理人李建英于2016年11月18日向原告寄送《律师函》，表示免租期内，原告提出将第三层房屋隔为两层使用，被告考虑到如隔为两层即无法实现租赁目的，遂向原告提出变更合同为至租第二层，三层不再租赁，并且退还已收取的第三层房屋押金。原告不同意该要求，即向法院起诉，要求解除合同并要求被告支付第二层和被告从未使用的第三层房屋的租金等诉求。后经法院调解，被告明确如对变更合同租赁物及第三层房屋押金退还等事宜能达成一致的情况下，被告将把应付的租金如数支付。然原告撤回该不合理的诉讼后又于2016年11月3日再次向法院起诉，要求解除合同并支付第二层房屋欠付的租金。鉴于被告在不承租第三层这一问题上并未有任何违约行为，原告无理由不退还被告第三层房屋押金或作冲抵租金处理，故对此次诉讼，被告明确表示不同意解除合同并要求原告支付应付的所有费用。
审理中，双方共同确认被告已付的押金160,000元中，第三层房屋的押金为81,760元，剩余为第二层房屋的押金。
以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《承诺书》、涉案房屋的房地产权证、银行交易明细清单、电子回单、律师函，被告提供的现场照片等证据以及当事人的当庭陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。本案中，被告租赁涉案厂房，应按时向原告支付租金。根据合同约定，租金每三个月为一期支付一次，被告应在距当期计租期间起算日15个工作日以前向原告预付当期租金。虽然被告提出其与原告法定代表人的妻子口头约定在每期租金开始前的该月25日前支付的抗辩意见，但原告对此意见并不认可，而被告亦未向本院提供充分有效的证据予以证明，故本院对被告的该点抗辩意见不予采纳。因此被告仍应当按照合同约定期限支付相应租金。然被告在履约过程中多次逾期支付租金，即使如被告陈述，第三层房屋租金不计算、第三层房屋的押金抵扣第二层房屋的租金，结合被告支付租金的具体时间和金额，对于第二层房屋至2016年10月31日前拖欠的租金及2016年11月1日至2017年1月31日止的租金，被告直至2016年11月25日方支付，该时间与双方合同约定的时间相较晚了一个多月，甚至与被告自己所述的“每期租金开始前的该月25日前支付”相较也晚了一个月，被告的逾期支付租金的行为，显然构成违约。根据合同8-2约定，原告现要求解除双方之间的租赁合同，符合双方约定及法律规定。鉴于原告系通过诉讼要求解除合同，而原告的起诉状及其副本于2016年11月16日送达至被告，故本院确认原、被告之间签订的《租赁合同》于2016年11月16日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于涉案厂房中第三层房屋已返还给了原告，现仅第二层房屋仍为被告占有使用，故原告诉请要求被告将位于上海市闵行区江川路XXX弄XXX号XXX号厂房第二层房屋清空、腾退后返还给原告，符合法律规定，本院予以支持。
鉴于涉案合同的解除系由于被告违约造成，故原告按照合同约定要求被告支付相当于三倍租金的违约金即122,640元，符合双方约定，金额尚属合理，本院予以支持。
至于合同解除前及合同解除后被告仍占有使用租赁物期间的房屋租金和房屋使用费，被告应当支付。对于被告是否应当支付第三层房屋自2015年11月1日至2016年1月31日止的租金，本院认为，鉴于被告不认可原告曾交付过第三层房屋给被告，而交付房屋的责任在于原告，原告又无充分有效的证据证明其已将第三层房屋交付给被告或者2015年11月1日至2016年1月31日期间被告实际使用第三层房屋，再结合被告自计租日起就只按一层房屋的租金价格支付租金，故本院认为，原告未曾向被告交付过第三层房屋，被告不应当向原告支付第三层房屋的租金。至于第二层房屋拖欠的租金，被告应当向原告支付。经计算，自2015年11月1日起至2017年1月31日止，第二层房屋租金和房屋使用费共计613,200元，而被告实际支付的租金和房屋使用费共计534,960元(含40,000元代付中介费抵扣租金)，故至2017年1月31日止，被告尚欠租金和房屋使用费78,240元。该租金和房屋使用费，被告理应支付。至于2017年2月1日起至被告实际返还第二层房屋之日止的房屋使用费，因被告占有使用该房屋，原告参照合同约定租金标准要求被告按每日1,344元的标准支付房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。
对于原告主张的物业管理费，本院认为，原告在履行了园区的物业管理服务后，有权向原告收取物业管理费；被告作为园区内房屋的承租人，理应按租赁合同中关于物业管理费的约定向原告缴纳物业管理费。而对于原告应当履行的物业管理服务，虽然双方在合同中未作明确约定，但从一般物业管理服务中，原告应当履行其对园区的保洁、保安、电梯维护、公共设备维护等，但从被告提供的照片只能看出，园区内的环境确实存在脏乱的现象，虽然原告认为脏乱系由于拆违导致，但本院认为原告的该点意见，不能完全掩盖其在保洁服务中存在的问题，结合被告租赁用途，故本院对原告主张的物业管理费标准予以酌情减扣为1,792元/月。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告上海昂高门窗有限公司与被告莱蕴仓储服务(上海)有限公司于2015年9月20日签订的《租赁合同》于2016年11月16日解除；
二、被告莱蕴仓储服务(上海)有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市闵行区江川路XXX弄XXX号XXX号厂房第二层房屋清空、腾退后返还给原告上海昂高门窗有限公司；
三、被告莱蕴仓储服务(上海)有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告上海昂高门窗有限公司赔偿违约金122,640元；
四、被告莱蕴仓储服务(上海)有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告上海昂高门窗有限公司支付至2017年1月31日止的租金和房屋使用费78,240元；
五、被告莱蕴仓储服务(上海)有限公司于本判决生效之日起三十日内按每天1,344元的标准向原告上海昂高门窗有限公司支付自2017年2月1日起至被告莱蕴仓储服务(上海)有限公司实际返还上述房屋之日止的租金和房屋使用费；
六、被告莱蕴仓储服务(上海)有限公司于本判决生效之日起三十日内按1,792元/月的标准向原告上海昂高门窗有限公司支付自2015年10月1日起至被告莱蕴仓储服务(上海)有限公司实际返还上述房屋之日止的物业管理费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1,490.40元，由被告莱蕴仓储服务(上海)有限公司负担(被告负担之款于本判决生效之日起三十日内直接给付给原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一七年五月八日
书 记 员 刘阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。