广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终346号
上诉人（一审被告）广西盛象房地产开发有限公司，住所地南宁市良庆区大沙田五象岭住宅区。
法定代表人俞彩贵，总经理。
委托代理人汪杰，北京市中银律师事务所广西分所律师。
委托代理人陈庆丽，北京市中银律师事务所广西分所律师。
被上诉人（一审原告）梁佐山，男，1964年4月15日出生，汉族，户籍所在地贵港市港南区，现住贵港市港南区。
委托代理人黎世飞，广西中飞律师事务所律师。
委托代理人杨高望，广西中飞律师事务所实习律师。
上诉人广西盛象房地产开发有限公司（以下简称盛象公司）因与被上诉人梁佐山商品房销售合同纠纷一案，不服贵港市港南区人民法院于2015年12月25日作出的（2015）南民初字第1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日受理后，依法组成由审判员刘丽担任审判长，代理审判员陈燕霞、肖哲参加的合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行审理。上诉人盛象公司的委托代理人汪杰，被上诉人梁佐山的委托代理人黎世飞、杨高望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年9月18日，梁佐山（××）、谭小兰与盛象公司（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2009001003XX）一份，合同约定：××购买的商品房盛象商贸城第1幢A3XX号房，该商品房预售许可证号为贵房预字（2009）第001-003XX；该商品房用途为住宅，属框架结构，层高为5，建筑层数地上5层，建筑面积共391.91平方米；该商品房总价款为960000元；××交付总房价款的52.08%房款（即人民币伍拾万元整）；签订《商品房买卖合同》后七天内，其余购房款肆拾陆万元（460000）到银行办理按揭相关手续；××应当在2009年12月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付××使用；××应当在商品房交付使用后380日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案；如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，30天内××按已付房款的万分之一，超出31天的按万分之三向××支付违约金；房屋权属证书由××代为办理，所需费用由××按国家有关收费标准及地方政府有关规定自行负担，办理银行按揭付款方式的，按银行有关规定执行；因××原因，造成商品房不能在规定期限（即××发出办理产权登记通知的30日内）取得房地产权属证书的，由××承担全部责任，与××无关等内容。同日，梁佐山梁佐山以及谭小兰与盛象公司签订《补充协议》一份，该《补充协议》约定：关于产权登记的约定，经××与××双方协商达成如下协议：××同意××办理完盛象商贸城3#-8#楼XX开发建设中办理报建、报规、预售证、银行按揭等业务所需验土地原证件的相关手续后，再由××代办理××的房屋权属证书中的土地分户证书。梁佐山与谭小兰、盛象公司分别在上述合同及补充协议上签名、捺印、盖章。同日，梁佐山向盛象公司交付上述房屋首付款500000元。2009年12月22日，梁佐山作为借款人与作为贷款人的中国工商银行股份有限公司贵港分行、盛象公司作为保证人签订《个人购房借款／担保合同》一份，由中国工商银行股份有限公司贵港分行向梁佐山发放460000元的个人购置住房贷款，并约定将上述460000元借款划入盛象公司账户。盛象公司已收到梁佐山支付的全部购房款960000元。2010年1月8日，谭小兰办理了上述房屋的相关交付流程并签收钥匙等物品。盛象公司将上述房屋交付梁佐山。
现梁佐山以盛象公司未将应由其提供的产权登记、土地登记所需的资料向登记机关提交，更未为梁佐山办理产权证和土地证为由，将盛象公司诉至法院。
本案审理过程中，谭小兰表示梁佐山梁佐山与其是夫妻关系，上述《商品房买卖合同》是其、梁佐山与盛象公司签订，现其放弃以同一事实同一理由起诉盛象公司，由梁佐山梁佐山代为起诉盛象公司。
一审法院经审理认为，梁佐山、谭小兰与盛象公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。梁佐山按照合同的约定向盛象公司支付了房款，盛象公司应当按约定在商品房交付使用后380日内将办理权属登记需由××提供的相关资料报产权登记机关备案，但盛象公司自2010年1月8日向梁佐山交付房屋后，至今仍未将相关资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应当承担逾期未提供相关资料报产权登记机关备案的责任。因双方当事人签订的《补充协议》只对土地分户证的办理进行了约定，因此，该协议不能视为对办理房屋权属登记的重新约定，故盛象公司辩称梁佐山已与盛象公司达成补充协议同意延长办理房地产权属证书的时间，应不予采纳。对梁佐山要求盛象公司将应由其提供的产权登记的资料提供给登记部门，代为梁佐山办理土地使用权登记，因梁佐山与盛象公司双方对土地分户证书的办理签订了《补充协议》进行重新约定，因此，关于土地使用权登记的诉求，于法无据，应不予支持。
关于盛象公司提出梁佐山要求支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解，根据合同约定，盛象公司应当于交付房屋后的380日内即2011年1月22日前履行提供资料报产权登记机关备案的义务，但盛象公司一直没有履行合同义务，违约行为处于持续状态，因此，梁佐山要求盛象公司支付逾期办证违约金并未超过诉讼时效，对盛象公司上述辩解，不予采信。
关于逾期办证违约金，合同约定如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，30天内××按已付房款的万分之一，超出31天的按万分之三向××支付违约金，现梁佐山主张合同约定的违约金过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，同时，虽梁佐山未能提供证据证明因房屋产权证书的迟延办理给其造成的实际损失，但是考虑到房产交易中未办理房屋权属证书确实对房地产投资收益产生影响，按已付房款的万分之三支付违约金已不足以弥补盛象公司交房超五年的时间仍未履行提供资料报产权登记机关备案的行为给梁佐山所带来的损失，因此，对违约金的数额予以调整，但梁佐山主张按照已付房款日万分之三计付违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，违约金以购房款总额960000元为基数，自交付房屋后第381天即2011年1月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至盛象公司将办理房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案之日止。梁佐山主张自2011年1月16日起计付，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、确认梁佐山、谭小兰与盛象公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2009001003XX）合法有效；二、盛象公司于本判决生效之日起九十日内将办理房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案；三、盛象公司向梁佐山梁佐山支付逾期办证违约金（违约金计算：以960000元为基数，自2011年1月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至盛象公司将办理房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案之日止）；四、驳回梁佐山的其他诉讼请求。
本案受理费7866元（梁佐山已预交），由梁佐山负担4466元，盛象公司负担3400元。
上诉人盛象公司不服一审判决，向本院上诉称，一、被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求是债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，被上诉人主张违约金的诉讼时效期间为2年，被上诉人应在交房380天后的2年内向法院提出违约金的诉讼请求才能得到法院的支持，但被上诉人直到2015年7月才向法院起诉，已超过诉讼时效，且未能提供证据证实存在诉讼时效中断、中止或延长的情形，被上诉人关于违约金的请求已丧失胜诉权。二、一审判决在被上诉人没有证据证明自己具体损失的情况下，主观武断地认为合同约定的违约金过低而加以调整，是对合同法的违反。三、一审判决适用法律错误，本案违约金的确定，不应适用《商品房买卖合同司法解释》第18条的规定。四、一审判决逾期办证违约金赔偿数额巨大，已经占到购房款近30%，违反了公平原则。综上，请求二审法院撤销一审判决第三项。
被上诉人梁佐山辩称，上诉人的违约行为一直到现在，不存在诉讼时效已过的问题，合同约定的违约金过低，一审法院依法调整违约金是正确的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。被上诉人已依约支付了购房款给上诉人，但上诉人却未按约定将办理权属登记需由××提供的相关资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应当承担逾期未提供相关资料报产权登记机关备案的责任，向被上诉人支付违约金。关于违约金应否调整的问题，双方在合同中约定因上诉人的原因致使被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，30天内上诉人按已付房款的万分之一，超出31天的按万分之三向被上诉人支付违约金，该违约金过低，一审法院根据被上诉人的主张，将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，符合法律规定，本院予以维持。对于上诉人提出被上诉人对违约金的请求已超过诉讼时效的问题，本院认为，上诉人自交房至今一直未将办理权属登记需由××提供的相关资料报产权登记机关备案，致使被上诉人购买的房子无法进行产权登记，该违约事实处于持续状态，被上诉人请求上诉人支付违约金并未超过诉讼时效。因此，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予支持，一审判决认定事实清楚，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3400元（上诉人已预交），由上诉人广西盛象房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
代理审判员 陈燕霞
代理审判员 肖 哲
二〇一六年五月二十日
书 记 员 梁明燕