安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖民终1036号
上诉人（原审原告，反诉被告）：滁州安龙工贸有限公司,住所地安徽省滁州市全椒路168号。
法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陶善军，安徽苏滁律师事务所律师。
上诉人(原审被告，反诉原告）：陈娇彩。
上诉人(原审被告，反诉原告）：毛国庆。
上述两上诉人陈娇彩、毛国庆共同委托诉讼代理人：童英贵，浙江世纪新天律师事务所律师。
被上诉人：蒋建军。
上诉人滁州安龙工贸有限公司（以下简称安龙公司）因与上诉人陈娇彩、毛国庆及被上诉人蒋建军房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市中级人民法院（2015）滁民一初字第00131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年2月16日公开开庭审理了本案。上诉人安龙公司的委托诉讼代理人陶善军，上诉人陈娇彩、毛国庆的共同委托诉讼代理人童英贵，被上诉人蒋建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年7月17日，安龙公司与陈娇彩签订滁州安龙工贸1号楼招租意向合同一份，该合同主要约定安龙公司将安龙工贸1号楼座落在全椒路××-1房产出租给陈娇彩使用。2011年11月8日，安龙公司（甲方）与毛国庆、蒋建军（共同作为乙方）签订滁州安龙工贸1号楼租赁合同，该合同主要约定：1、甲方（安龙公司）租赁给乙方（陈娇彩）的安龙工贸1号楼座落在全椒路××-1，承租大楼自东向西八跨的六层建筑，共计约6800平方米；2、乙方租赁用于经营住宿、餐饮、休闲为一体的商务会所；3、租赁期限为15年，从2011年11月8日起至2026年11月8日止，出租方提供6个月装修期；4、甲乙双方约定前2年租金分别按每年133万元的价格支付，自第三年起每年租金按上年租金5%的比例递增；5、乙方在签订《租赁合同》时，一次性向甲方缴纳6个月租金66.5万元，甲方提供的6个月免装修期租金从下6个月租金中一次性扣除；6、前2年租金每半年提前支付一次，乙方在到期前十个工作日内全额支付，从第3年开始租金按月提前支付，乙方在租金到期前2个月足额缴纳；7、乙方在签订《租赁合同》时，须向甲方交纳15万元的履约保证金（先期交纳的租房意向定金转为履约保证金）；8、乙方自主经营，自负盈亏，在承租期内负责大楼安全及装修，装修不得改变大楼的整体结构，装修费用由乙方自行承担；9、甲方应协助乙方办理申请政府批准经营项目的有关执照，期间产生的费用由乙方承担；10、承租期内乙方有权选择其他合作伙伴共同经营；11、租赁期间乙方应及时支付房租，如拖欠1个月，甲方有权按月房租额每天收取乙方2%的滞纳金。如拖欠6个月的，甲方有权单方终止租赁合同，收回楼房，一切损失及后果由乙方承担。
合同签订后，陈娇彩、毛国庆、蒋建军交纳了15万元的履约保证金，后对涉案租赁房屋进行装饰装修，装修后从事餐饮、住宿等经营，涉案从事餐饮经营的酒店于2016年1月6日以他人名义办理了营业执照。截止2015年3月8日，陈娇彩、毛国庆、蒋建军应付租金3823750元，实际已付租金1829875元，拖欠租金1993875元。2015年3月8日至2016年7月31日陈娇彩、毛国庆、蒋建军又陆续支付了房租941000元。
陈娇彩、毛国庆、蒋建军之间系合伙关系，陈娇彩系毛国庆母亲。蒋建军签订合同后，参与了涉案房屋前期装修，后未实际参与经营，但也未退伙。诉讼中，经原审法院释明，蒋建军明确表示放弃本次合伙期间的诉讼权利，其与陈娇彩、毛国庆合伙期间的债权债务，由合伙人另行协商。
因陈娇彩、毛国庆、蒋建军未按合同约定支付租金，安龙公司遂诉至原审法院，请求判令：1、解除2011年11月8日签订的滁州安龙工贸1号楼租赁合同，判令陈娇彩、毛国庆、蒋建军立即搬离，并将该房屋恢复原状；2、陈娇彩、毛国庆、蒋建军支付拖欠的租金2026875元（暂计算至2015年3月8日，以后租金按每月116375元计算至实际返还之日）；3、陈娇彩、毛国庆、蒋建军支付违约金1150298元（计算至2015年2月28日，以后违约金计算至实际清偿完毕）；4、由陈娇彩、毛国庆、蒋建军承担本案全部诉讼费、鉴定费。陈娇彩、毛国庆共同提起反诉，请求判令：1、依法确认毛国庆、蒋建军与安龙公司签订的安龙工贸1号楼租赁合同无效；2、确认陈娇彩已缴纳的房租已足额抵付安龙公司的房屋占用费，并由安龙公司返还履约保证金15万元；3、安龙公司赔偿陈娇彩、毛国庆装饰装修损失11403279.4元及利息损失889457.12元。
诉讼中，陈娇彩、毛国庆申请对其装饰装修工程造价进行鉴定，原审法院委托安徽中信工程咨询有限责任公司进行鉴定。鉴定结论为：涉案房屋装饰装修工程造价为9010659.8元；截止评估基准日2015年11月20日，其中形成附合的装饰装修物价值6361525.82元，未形成附合的装饰装修物价值1196309.79元。2016年9月5日。安龙公司向原审法院出具函件一份，明确表示同意对形成附合的装饰装修物价值进行利用，不同意对未形成附合的装饰装修物价值进行利用。
另查明：2013年10月13日、2014年3月19日、2014年6月11日，工商部门分别向陈娇彩、毛国庆、蒋建军租赁房屋用于经营的酒店下达责令改正通知书。陈娇彩、毛国庆、蒋建军申请办理营业执照，工商部门认为涉案房产证规划用途系工矿仓储，改变经营性质的，必须经所在辖区行政主管部门同意，并严格按照有关规定履行报批手续，补交土地出让金，涉案房屋不符合办理营业执照条件，于2015年5月15日下发了不予受理通知书。2016年1月6日，涉案房屋用于经营的奥斯汀酒店领取了营业执照。
原审认为:综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：1、涉案租赁合同效力如何确定；2、安龙公司主张解除合同返还房屋并由陈娇彩、毛国庆、蒋建军支付拖欠租金、违约金的请求能否成立；3、陈娇彩、毛国庆要求安龙公司返还履约保证金15万元及赔偿其装饰装修损失及利息的请求能否成立。
关于涉案租赁合同效力如何确定。陈娇彩、毛国庆、蒋建军系合伙关系。陈娇彩与安龙公司签订了意向招租合同，毛国庆、蒋建军与安龙公司签订了租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且该合同已由当事人实际履行，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。陈娇彩、毛国庆认为安龙公司出租房屋、土地的性质不符合租赁用途，属违法租赁，因此，涉案租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，安龙公司出租房屋已取得建设工程规划许可证，并经主管部门批准建设，且已办理了产权证书，更不属于临时建筑，故虽然涉案房屋的土地性质与租赁用途不符，但不属无效情形。因此，对安龙公司主张涉案租赁合同系有效合同的辩解意见，予以采纳；对陈娇彩、毛国庆主张涉案租赁合同系无效合同的辩解意见，原审法院不予采纳。
关于安龙公司主张解除合同返还房屋并由陈娇彩、毛国庆、蒋建军支付拖欠租金、违约金的请求能否成立。涉案租赁合同明确约定，承租人拖欠租金六个月的，出租人有权单方终止租赁合同，收回楼房。经查，截止2015年3月8日，陈娇彩、毛国庆、蒋建军拖欠租金1993875元，且2015年3月8日之后，仍存在拖欠租金的行为，故陈娇彩、毛国庆、蒋建军存在违约行为，安龙公司主张解除合同返还房屋的请求符合双方约定，原审法院予以支持。关于陈娇彩、毛国庆、蒋建军拖欠的租金。租赁合同约定第一、二年的租金每年按133万元价格支付，自第三年起每年租金按上年租金5%的比例逐年递增。租期从2011年11月8日起，安龙公司提供6个月装修期免收租金，计算至2015年3月8日，陈娇彩、毛国庆、蒋建军应交纳租金3823750元，即从2012年5月8日起计算租金，从2012年5月8日起至2013年5月8日期间的租金为133万元，从2013年5月8日起至2014年5月8日期间的租金为133万元，从2014年5月8日起即第三年租金标准每年上涨5%为1396500元/年，每月租金116375元。从2014年5月8日起计算至2015年3月8日期间的租金为1163750元，合计3823750元。对于陈娇彩、毛国庆、蒋建军已付租金，安龙公司主张已付租金1796875元，陈娇彩、毛国庆、蒋建军对此无异议，但认为安龙公司漏算了2014年5月30日的2万元、2015年2月7日的1.3万元。安龙公司对该款项的真实性无异议，但认为该款系陈娇彩、毛国庆、蒋建军应交纳的水电费用，不应计入已付租金范围内。因上述两笔汇款未注明系水电费，且双方签订的租赁合同也明确约定水、电、暖等附属费用由承租人自行支付，故该两笔款项应计入已付租金内，故陈娇彩、毛国庆、蒋建军已付租金截止2015年3月8日为1829875元（1796875元+33000元）。2015年3月8日之后截止2016年7月31日陈娇彩、毛国庆、蒋建军又陆续支付了租金941000元，因此陈娇彩、毛国庆、蒋建军尚欠租金1052875元（3823750元-1829875元-941000元），该款项陈娇彩、毛国庆、蒋建军应当承担支付责任。对安龙公司主张陈娇彩、毛国庆、蒋建军支付拖欠租金的请求，原审法院部分予以支持。关于违约金。陈娇彩、毛国庆、蒋建军客观上未按期交纳租金的行为，应当承担相应的违约责任。但鉴于安龙公司出租的房屋规划用途与陈娇彩、毛国庆、蒋建军租赁房屋经营用途不符，未能及时办理营业执照等营业手续，并被相关行政主管部门责令改正，一定程度上也影响了陈娇彩、毛国庆、蒋建军的正常经营。且租赁合同也明确约定了陈娇彩、毛国庆、蒋建军租赁房屋用于经营住宿、餐饮、休闲为一体的商务会所，安龙公司出租的房屋性质与陈娇彩、毛国庆、蒋建军租赁房屋用途明显不一致，故安龙公司对陈娇彩、毛国庆、蒋建军因未能及时办理营业手续导致不能正常经营的后果存在过错，可以适当减轻陈娇彩、毛国庆、蒋建军的违约责任，故原审法院酌定陈娇彩、毛国庆、蒋建军承担违约金30万元。
关于陈娇彩、毛国庆要求安龙公司返还履约保证金15万元及赔偿其装饰装修损失及利息的请求能否成立。陈娇彩、毛国庆、蒋建军实际向安龙公司交纳了履约保证金15万元，且安龙公司明确表示如果租赁合同解除，其同意返还15万元履约保证金，因蒋建军表示放弃了反诉请求，故原审法院对陈娇彩、毛国庆要求安龙公司返还15万元履约保证金的请求予以支持。
陈娇彩、毛国庆认为涉案租赁合同系无效合同，安龙公司应当赔偿其装饰装修损失11403279.4元，并承担为装饰装修而承担的融资利息889457.12元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，陈娇彩、毛国庆、蒋建军未能及时足额交纳租金，对合同解除存在过错，安龙公司明知其出租的房屋规划用途与陈娇彩、毛国庆、蒋建军租赁用途不一致，对合同解除也存在过错。因双方签订的租赁合同对合同解除时装饰装修的处理未作明确约定，安龙公司应根据其过错承担装饰装修残值损失。同时，鉴于安龙公司同意对装饰装修部分进行利用，原审法院参考安徽中信工程咨询有限责任公司出具的鉴定结论，结合双方的过错，酌定安龙公司赔偿陈娇彩、毛国庆形成附合的装饰装修物残值损失500万元。安龙公司赔偿后，形成附合的装饰装修物属安龙公司所有。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。安龙公司对未附合的装饰装修物不同意利用，故对未附合的装饰装修物可由陈娇彩、毛国庆自行拆除，自行处理，对该部分安龙公司不承担赔偿责任，因此对陈娇彩、毛国庆主张安龙公司应当承担按照其装饰装修全部投资予以赔偿的请求，原审法院不予支持。对于陈娇彩、毛国庆主张的利息损失，因租赁合同明确约定承租人自行投资，自主经营、自负盈亏，利息损失与安龙公司无关，故对该项主张原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十条、第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：1、解除安龙公司与毛国庆、蒋建军于2011年11月8日签订的《滁州安龙工贸1号楼租赁合同》；陈娇彩、毛国庆、蒋建军于判决生效后三十日内将涉案房屋返还安龙公司；2、陈娇彩、毛国庆、蒋建军于判决生效后三十日内支付安龙公司违约金30万元、拖欠的租金1052875元（2015年3月8日之后的租金按每月116375元标准计算至房屋实际返还之日）;3、安龙公司于判决生效后三十日内返还陈娇彩、毛国庆履约保证金15万元，并赔偿陈娇彩、毛国庆装饰装修损失500万元；4、驳回安龙公司的其他诉讼请求；5、驳回陈娇彩、毛国庆的其他反诉请求。一审本诉案件受理费32217元，反诉案件受理费49428元，合计81645元，由安龙公司负担41645元，由陈娇彩、毛国庆、蒋建军共同负担40000元。鉴定费30000元，由陈娇彩、毛国庆负担。
安龙公司上诉称：1、一审判决的违约金数额过低。首先，双方合同约定拖欠房租以月房租额为基数按每天2%收取违约金，安龙公司已主动降低违约金标准，在陈娇彩、毛国庆、蒋建军未书面申请降低违约金标准的情况下，法院不应再降低违约金标准。案涉合同签订前，陈娇彩租赁滁州市开发区厂房经营KTV,对工业厂房办理营业执照受到限制是明知的，安龙公司亦在签订租赁合同时明确告知陈娇彩、毛国庆、蒋建军出租房屋规划用途，其之所以仍然租赁工业厂房，系因其自信可以办理相关执照，且办理营业执照延迟是陈娇彩和毛国庆个人行为造成的，安龙公司提供了房产证、图纸等材料，已经尽到协助办证业务。未能及时办理营业执照是陈娇彩和毛国庆的个人原因所致，安龙公司对此不存在过错，故不应减轻陈娇彩、毛国庆、蒋建军的责任。2、案涉房屋规划用途虽然与租赁用途不一致，但并不影响陈娇彩、毛国庆、蒋建军办理营业执照等手续以实现租赁用途。合同解除的原因系陈娇彩、毛国庆、蒋建军未依约缴纳租金所致，安龙公司并无过错，故安龙公司对案涉房屋装修损失不应承担赔偿责任，只应承担补偿责任。3、安龙公司即使承担赔偿责任，赔偿500万元也太高，且评估基准日是2015年11月20日，应继续折旧至案涉房屋返还之日。4、15万元履约保证金不应返还。安龙公司在原审判决陈娇彩和毛国庆支付违约金1150298元的情况下，同意从中抵扣15万元，而非同意返还履约保证金。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决第二项，改判陈娇彩、毛国庆和蒋建军向安龙公司支付违约金1150298元；2、撤销原审判决第三项，改判安龙公司不承担500万元赔偿责任，无须返还15万元履约保证金；3、本案一、二审诉讼费用由陈娇彩、毛国庆和蒋建军承担。
陈娇彩、毛国庆答辩称：陈娇彩一方认为双方签订的滁州安龙工贸一号楼出租合同系无效合同。应当基于无效合同进行判决。本次安龙公司的上诉理由不能成立，其上诉请求与一审诉讼请求均应当予以驳回。
蒋建军答辩称：同意陈娇彩的答辩意见。
陈娇彩、毛国庆上诉称：1、案涉合同属无效合同。陈娇彩、毛国庆在办理营业执照过程中，才知道案涉房屋的规划用途是工矿仓储，不符合开办酒店的条件。陈娇彩、毛国庆多次要求安龙公司按照相关文件履行报批手续及补交土地出让金，但其至今未办理，致使酒店不能合法、正常经营，被有关部门责令停业整改，致使合同目的不能实现，也导致双方合同无效。2、陈娇彩、毛国庆支付的租金足以抵偿案涉房屋的占用费。（1）双方合同约定的租赁期限系自2011年11月8日起至2026年11月8日止，因安龙公司房产证存在缺陷及消防部门的干预，案涉房屋直至2012年9月份才开始装修，期间耽误了10个月。（2）因无法领取营业执照，案涉二楼的餐饮在花费了约500万元的装修费用却一直未能开业经营，且案涉宾馆在开业后被有关部门责令改正，长期不能正常经营，直到2016年1月才领到营业执照，不能正常经营期间的房租，应予以扣除。（3）滁州市开发区工业用地房屋的租赁价格约7元/平方米，而案涉合同约定租赁价格是19元/平方米，陈娇彩、毛国庆不知道案涉房屋的性质是工业用地，应按工业用地的价格收取房租。（4）截止2015年3月，陈娇彩、毛国庆共计支付租金1829875元；2015年3月9日至2016年7月期间，宾馆经营者阚玉兰又支付房租94100元。上述已支付的款项足以抵偿安龙公司的房屋占用费或房租。3、即使案涉合同有效，安龙公司也属先期违约，其未提供符合合同约定用途的房屋，亦未协助陈娇彩、毛国庆办理营业执照，致使案涉酒店不能正常经营，陈娇彩、毛国庆享有先履行抗辩权和不安抗辩权。即使解除合同，安龙公司也应就其违约行为给陈娇彩、毛国庆造成的房屋装修折旧费用及利息损失承担赔偿责任。此外，原审法院在计算折旧费用时未考虑租赁年限。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、三、五项，依法改判：1、确认双方签订的租赁合同无效；2、确认陈娇彩、毛国庆已缴纳的租金足以抵偿安龙公司的房屋占用费，驳回安龙公司要求支付租金和违约金的请求；3、安龙公司赔偿陈娇彩、毛国庆装修装饰折旧损失11403279.4元，融资利息损失889457.12元；4、安龙公司承担本案一、二审诉讼费用。
安龙公司答辩称：1、案涉租赁合同合法有效；2、合同解除系陈娇彩、毛国庆及蒋建军拖欠租金违约所致，安龙公司并无过错；3、利息损失与安龙公司无关。对于违约金、装饰装修损失应否承担，应承担数额，同安龙公司的上诉状。欠付租金数额不应扣除15万元履约保证金，应在原判确定的基础上加15万元。综上，应驳回陈娇彩、毛国庆的上诉请求，支持安龙公司的上诉请求。
蒋建军答辩称：同意陈娇彩、毛国庆的上诉意见。
二审庭审中，安龙公司向法庭提交了鉴定费用票据一张，证明：安龙公司代陈娇彩、毛国庆及蒋建军支付鉴定费用3.5万元。
陈娇彩、毛国庆质证称：该票据系收据而非正式发票，不能作为其支付凭证，陈娇彩、毛国庆不予认可。
蒋建军质证称：同陈娇彩、毛国庆的质证意见。
本院认证为：该票据虽不是正式发票，但加盖有鉴定单位印章，可以证明安龙公司已经缴纳鉴定费用3.5万元，本院予以认定。
二审另查明：毛国庆、蒋建军认可:1、在案涉合同签订时，安龙公司已告知其案涉房屋性质；2、其在接收房屋后即进行装修，装修时间长系因“装修队陈某”收取装修款后大概在2012年5、6月份“跑了”所致；3、案涉二楼餐饮部系由毛国庆的母亲陈娇彩转租给案外人经营，且已正式营业。
再查明：滁州市南谯区人民法院于2014年10月15日作出的（2014）南民二初字第00352号民事调解书确认：滁州市美之星节能工程有限公司与陈娇彩就案涉奥斯汀酒店中央空调系统设备合同纠纷一案达成调解协议。在该案审理期间，滁州市南谯区人民法院根据滁州市美之星节能工程有限公司的申请于2014年8月5日根据作出（2014）南民二初字第00352-1号民事裁定书：查封陈娇彩所有的LSQWRF130M/A风冷热泵机组3台。目前，尚未执行完毕。
双方在二审中提交的其他证据及证明目的与原审相同，相对方的质证意见亦同于原审。本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、原判对案涉合同效力的认定是否正确；2、陈娇彩、毛国庆主张其已支付的租金足以抵偿案涉房屋的占用费是否有事实及法律依据；3、原判对违约金及履约保证金的认定是否正确；4、原判对装饰装修、融资利息损失的处理是否正确。
(一)关于原判对案涉合同效力的认定是否正确。陈娇彩、毛国庆以其在办理营业执照过程中，才知道到案涉房屋的规划用途与租赁用途不符为由，主张案涉房屋租赁合同无效。本院认为，房屋的规划用途与租赁用途不符违反的是国家管理性规定，并非《中国人民共和国合同法》第52条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条等效力性规定，不属于合同无效情形。另，本案二审期间，毛国庆明确认可安龙公司在签订合同时已告知其案涉房屋规划用途。因此，陈娇彩、毛国庆此项主张缺乏事实及法律依据，不予支持。原判对合同效力的认定并无不当，予以维持。
（二）关于陈娇彩、毛国庆主张其已支付的租金足以抵偿案涉房屋的占用费是否有事实及法律依据。案涉租赁合同合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，案涉房屋面积共计约6800平方米，前2年租金分别按每年133万元的价格支付，自第三年起每年租金按上年租金5%的比例递增。陈娇彩、毛国庆认为滁州市开发区工业用地房屋的租赁价格约7元/平方米，但未提供充分证据证明，故其主张案涉房屋租金应以该价格计取，缺乏事实及合同依据，不予支持。陈娇彩、毛国庆主张其在2011年接收房屋后因房产证存在缺陷及消防部门的干预而耽误装修10个月，该10个月的租金应予以扣除。二审中，因毛国庆明确认可其在接收房屋后即进行装修，装修时间长系因其与装修人员之间产生纠纷所致，故陈娇彩、毛国庆主张扣除10个月租金的理由与事实不符，不予支持。另据二审查明的事实，案涉二楼餐饮部系由陈娇彩转租给案外人经营，且已正式营业，因此，陈娇彩、毛国庆主张以该二楼未开业经营为由主张扣除未经营期间的房租，缺乏事实依据，不予支持。办理营业执照是陈娇彩、毛国庆合法经营案涉酒店的法定义务，其明知案涉房屋规划用途与经营用途不符，违反了国家相关法律规定，仍然签订案涉租赁合同，存在主观过错，现又以房屋规划用途影响办证为由，主张扣减因营业执照未及时办理导致不能正常经营期间的租金，本院不予支持。综上，陈娇彩、毛国庆主张其已付款项足以抵偿案涉房屋的占用费，缺乏事实和法律依据，不予支持。
（三）关于原判对违约金及履约保证金的认定是否正确。安龙公司根据双方合同约定，主张陈娇彩、毛国庆、蒋建军按日1‰的标准支付违约金1150298元。陈娇彩、毛国庆主张不应支付安龙公司任何违约金。本院认为，案涉合同合法有效，陈娇彩、毛国庆、蒋建军未履行合同约定的租金支付义务，依约应承担相应违约责任，其不应承担任何违约金的上诉理由不能成立。因安龙公司明知案涉房屋规划用途与使用用途不符，将其用作商业酒店经营违反相关法律规定，却仍然签订案涉租赁合同，存在过错，应承担过错责任，且未及时办理营业执照一定程度上影响了陈娇彩、毛国庆、蒋建军的正常经营，原审法院根据双方合同约定，综合考量本案案情，酌定陈娇彩、毛国庆、蒋建军承担30万元违约金，尚属合理，予以维持。
关于保证金。一审庭审中，安龙公司认可陈娇彩、毛国庆、蒋建军向其交纳了履约保证金15万元，且明确表示如果租赁合同解除，其同意返还15万元履约保证金。据此，原审法院在判令解除双方合同的同时，判令安龙公司返还陈娇彩、毛国庆15万元履约保证金，于法有据，予以维持。
（四）关于原判对装饰装修、融资利息损失的处理是否正确。安龙公司主张不应赔偿陈娇彩、毛国庆装饰装修损失，即使承担，也不应承担500万元，且应自评估基准日起继续扣减装饰装修折旧价值至陈娇彩、毛国庆、蒋建军返还房屋时止。陈娇彩、毛国庆主张安龙公司应赔偿其装修装饰折旧损失11403279.4元、融资利息损失889457.12元。根据已查明的事实，双方均知晓案涉房屋的规划用途与使用用途不符，却仍然签订案涉合同，应视为双方排除了相关法律关于合同条款的默示规定。在案涉合同有效，且已实际履行的情况下，陈娇彩、毛国庆、蒋建军拖欠租金已达到合同约定解除的条件，原审法院根据安龙公司的申请，解除双方合同，符合相关法律规定。可见，陈娇彩、毛国庆、蒋建军拖欠租金系本案合同解除的原因。原判认定案涉合同解除系双方原因所致，缺乏依据。因安龙公司仅同意利用剩余租赁期内形成附合的装饰装修物，故对未形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，由陈娇彩、毛国庆自行拆除，自行处理；对于形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定：“（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，安龙公司应在受益范围内予以适当补偿。截止到评估基准日2015年11月20日，该部分的价值为6361525.82元，原审法院综合本案案情，酌定安龙公司在不超过装饰装修价值和对其受益范围内适当补偿陈娇彩、毛国庆、蒋建军装饰装修价值500万元，并无不当，但该补偿标准应当是装饰装修在评估基准日的价值和评估基准日对安龙公司的效用为基础的。然而装饰装修物的价值和其对安龙公司的效用在评估基准日和实际支付时是不断变化的，特别是案涉房屋至今仍被陈娇彩、毛国庆、蒋建军使用，故安龙公司认为形成附合的装饰装修物应继续计取折旧至陈娇彩、毛国庆、蒋建军返还房屋时的主张，符合法律规定，本院予以支持。自评估基准日2015年11月20日至双方租赁合同约定的终止日期2026年11月8日，共计约11年，平均到每月的折旧价值为48193.38元（6361525.82元÷11÷12），考虑到装修折旧速度、剩余租赁期限、对安龙公司的受益范围等情况，本院酌定每月扣除折旧价值4万元。故自2015年11月20日之后，每月应扣除折旧价值4万元。综上，对安龙公司不应承担装饰装修残值损失的主张，不予支持；对其自评估基准日继续计取装饰装修折旧至房屋返还时止的主张，予以支持。陈娇彩、毛国庆主张安龙公司应当赔偿其装饰装修损失11403279.4元，及融资利息889457.12元，缺乏事实及法律依据，不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但对安龙公司应补偿陈娇彩、毛国庆损失范围处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省滁州市中级人民法院（2015）滁民一初字第00131号民事判决的第一、二、四、五项，即：“解除原告（反诉被告）滁州安龙工贸有限公司与被告（反诉原告）毛国庆、被告蒋建军于2011年11月8日签订的《滁州安龙工贸1号楼租赁合同》；被告（反诉原告）陈娇彩、毛国庆、被告蒋建军于本判决生效后三十日内将涉案房屋返还原告（反诉被告）滁州安龙工贸有限公司”、“被告（反诉原告）陈娇彩、毛国庆、被告蒋建军于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）滁州安龙工贸有限公司违约金300000元、拖欠的租金1052875元（2015年3月8日之后的租金按每月116375元标准计算至房屋实际返还之日）”、“驳回原告（反诉被告）滁州安龙工贸有限公司的其他诉讼请求”、“驳回被告（原审原告）陈娇彩、毛国庆的其他反诉请求”；
二、变更安徽省滁州市中级人民法院（2015）滁民一初字第00131号民事判决的第三项“原告（反诉被告）滁州安龙工贸有限公司于本判决生效后三十日内返还被告（反诉原告）陈娇彩、毛国庆履约保证金15万元，并赔偿被告（反诉原告）陈娇彩、毛国庆装饰装修损失500万元”为：滁州安龙工贸有限公司于本判决生效后三十日内返还陈娇彩、毛国庆履约保证金15万元，并补偿陈娇彩、毛国庆装饰装修相应损失（以500万元为基数，自2015年11月20日起至案涉房屋返还之日，每月扣除折旧价值4万元）。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
一审本诉案件受理费32217元，反诉案件受理费49428元，合计81645元，由滁州安龙工贸有限公司负担41645元，由陈娇彩、毛国庆、蒋建军共同负担40000元。鉴定费30000元，由陈娇彩、毛国庆负担。二审案件受理费88567元，由滁州安龙工贸有限公司负担45000元；由陈娇彩、毛国庆负担43567元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 宝 定
代理审判员 李 周 洋
代理审判员 杨 福 来
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 陈茜（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。