安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初831号
原告：刘红岗。
委托代理人：王新超，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：朱楠，安徽华人律师事务所律师。
被告：耿枫。
被告：陈燕。
原告刘红岗诉被告耿枫、陈燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法由审判员胡翠适用简易程序于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告刘红岗的委托代理人朱楠、被告耿枫、陈燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘红岗诉称：2013年12月17日，原告与被告耿枫签订了一份《房屋租赁协议》，原告将其所有的合肥市马鞍山路与当涂支路交口地矿家园小区10幢401室出租给被告耿枫使用，约定了租金、租期以及允许转租等相关权利义务，其中租赁用途明确约定为住宅。租赁期间，房屋所在小区物业公司多次通知原告，因租户擅自将原告房屋改成教学场地，严重影响了小区其他住户的正常生活，并有大量的业主投诉至物业，物业公司要求原告尽快解决。经原告了解得知，早在2014年5月，被告耿枫就将该房屋转租给被告陈燕从事培训班教学经营活动。而被告耿枫仅向原告支付至2015年8月15日的租金，其后租金未付。原告多次与被告交涉解除合同并收回房屋未果。综上所述，被告违反租赁协议的约定，未经原告同意擅自改变租赁用途以及欠付租金的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告耿枫的房屋租赁合同关系；二、被告耿枫向原告支付房屋租金6000元（自2015年8月16日暂计算至2016年1月16日，之后至实际腾空返还房屋止）；三、两被告立即腾空并返还租赁房屋（合肥市马鞍山路与当涂支路交口地矿家园小区10幢401室）；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告耿枫在庭审中辩称：同意解除房屋租赁合同并支付租金，但原告应当赔偿装修损失，原告知晓涉案房屋转租用于教学，且次承租人在收到住户投诉后已采取了相应补救措施，现未收到投诉，原告诉请解除合同的理由不能成立。
被告陈燕在庭审中辩称：同意被告耿枫的答辩意见，因房屋用于教学，立即搬离房屋存在困难，希望原告给予一定宽限期限。在收到住户投诉后，其与被告耿枫共同对涉案房屋装修进行了改装，已不存在扰民现象。
经审理查明：2013年12月17日，刘红岗（甲方）与耿枫（乙方）签订一份房屋租赁协议，主要内容是甲方将其所有的位于合肥市地矿家园小区10幢401室毛坯房屋（房地权证：合包字第××号）出租给乙方，建筑面积121㎡，租赁期间62个月，自2014年2月15日至2019年2月15日，租赁用途为住宅，月租金1200元，付款方式为半年一付，每次付款时提前十天支付，甲方有权要求乙方按合同的约定使用房屋，乙方交纳押金1000元，如乙方逾期支付房租，则按拖欠租金数额的5%／日为标准支付违约金，逾期超过三十日，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任。合同签订后，刘红岗依约交付了房屋，耿枫交纳了房屋押金1000元及至2015年8月15日前的房屋租金。
2014年5月2日，耿枫将涉案房屋转租给陈燕，双方签订一份房屋租赁合同，约定租赁期限为36个月，自2014年5月2日至2017年5月1日止，租赁用途为住宅，月租金前两年为1800元，第三年为1968元，付款方式为季付，在每季度末提前十天支付。合同签订后，耿枫即将涉案房屋交付陈燕使用。因陈燕在涉案房屋从事教学活动，产生噪音，遭到投诉，涉案房屋所在小区的物业公司于2016年1月21日对投诉情况出具一份情况说明。2015年9月25日，耿枫通过短信方式要求刘红岗提供账号以便支付房租，但刘红岗要求收回房屋，未收取房租。后刘红岗诉至法院。
以上事实，除有双方当事人当庭陈述外，还有原告刘红岗提供的房屋租赁协议、房地产权证、情况说明等证据在卷佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。
本院认为：原告刘红岗与被告耿枫签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受此约束。按照房屋租赁协议约定，涉案房屋使用用途为住宅，现被告耿枫将房屋转租与被告陈燕用于教学活动，未按合同约定使用涉案房屋，被告耿枫辩称原告刘红岗知晓涉案房屋用途，但并未提供相关证据加以证明，故本院对此节抗辩理由，不予采信。另，协议还约定房屋租金半年交付一次、提前十天，即2015年8月15日至2016年2月15日期间的房屋租金应当于2015年8月10日前支付，但被告耿枫提供的短信记录仅证明其于2015年9月25日要求支付房租，已超过了支付时限，且至今仍未交付。综上，被告耿枫未按合同约定使用涉案房屋、未按约支付房租，已构成违约，现原告刘红岗诉请要求解除其与被告耿枫签订的房屋租赁协议，被告耿枫亦同意解除，故本院予以支持。合同解除后，被告耿枫应当将涉案房屋返还原告刘红岗并支付拖欠的房屋租金及合同解除后至实际返还之日止按照约定租金标准计算的房屋占有使用费，现原告刘红岗自愿以押金抵付部分租金，本院予以支持。因涉案房屋现由被告陈燕占有使用，故被告陈燕作为负有腾房义务的次承租人应与被告耿枫一并向原告刘红岗承担返还涉案房屋的民事责任。关于被告耿枫辩称要求原告刘红岗赔偿装修损失，本院认为被告耿枫在诉讼中并未就此提起反诉，且亦未明确具体的赔偿数额，故被告耿枫可就此主张另行起诉，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告刘红岗与被告耿枫于2013年12月17日签订的房屋租赁协议；
二、被告耿枫于本判决生效之日起十日内支付原告刘红岗房屋租金及房屋占有使用费，暂计算至2015年4月16日为8600元（以1200元／月为标准，自2015年8月16日开始计算至协议解除之日止计算房屋租金；之后继续按1200元／月为标准至房屋实际返还之日止计算房屋占有使用费；需扣减被告耿枫已付押金1000元）；
三、被告耿枫、陈燕自本判决生效之日起三十日腾空并返还原告刘红岗位于合肥市包河区马鞍山路与当涂支路交口地矿家园小区10幢401是房屋一套。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8860元减半收取4430元，由被告耿枫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 胡翠
二〇一六年四月二十一日
书记员 张燕
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。