广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7835号
上诉人（原审被告）：卜伟明，男，汉族，1980年10月30日出生，身份证住址：广东省韶关市浈江区。
委托诉讼代理人：廖彬，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市中运房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市南山区深南大道与南新路交汇处英达钰龙园1-B1号商铺，组织机构代码：05275437-3。
法定代表人：官荣，总经理。
委托诉讼代理人：傅杰顺，广东君强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞飞，广东君强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李媛媛，女，汉族，1965年3月8日出生，身份证住址：广东省惠州市惠城区。
上诉人卜伟明因与被上诉人深圳市中运房地产经纪有限公司（以下简称中运公司）、李媛媛居间合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法沙民初字第333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2014年10月5日，中运公司（××）、卜伟明（买方）、李媛媛（卖方）签订《二手房委托服务合同》，约定：卜伟明、李媛媛作为买卖双方共同委托中运公司就深圳市南山区帝景园一期A栋2201房屋（以下简称涉案房屋）的买卖交易办理房产转让的相关事宜；买方须向中运公司支付服务费，具体支付方式及标准以相关《服务费支付承诺书》为准；买方、卖方或双方违约的，中运公司不退回服务费，未收取到的可向其违约方主张等。同日，卜伟明（买方）与李媛媛（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：买卖双方交易的房地产为涉案房屋；转让成交价为295万元；买方同意在本合同生效之日起当日向卖方支付定金5万元，在本合同生效后5日内再向卖方支付定金5万元，本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方在2014年11月15日前将首期房款88万交予中运公司或银行资金托管，并办理按揭申请手续；买卖双方与中运公司约定在2014年10月9日前到公证处做全权委托公证，并签署相关担保资料，买卖双方在履行合同过程中不得无故撤销公证委托，否则视为违约等。
卜伟明出具一份《买方服务费支付承诺书》，载明：承诺人卜伟明，被承诺人中运公司，标的物为涉案房屋；鉴于卜伟明已接受中运公司提供的优质服务并协助办理房屋交易服务，在到国土局部门办理涉案房屋的产权转移递件手续前三日，卜伟明向中运公司不可撤销的、无条件的同意凭本承诺书支付服务费70000元等。该承诺书落款处有卜伟明签名。
中运公司提交的《合同解除通知》显示，李媛媛于2014年10月20日向中运公司及卜伟明发出该《合同解除通知》，内容包括：请中运公司及卜伟明明确回复2014年11月底是否能收到全部款项，如无回复，则视为同意卜伟明、李媛媛签订的《二手房买卖合同》自动解除。中运公司提交的《二手房买卖合同撤销申请》显示，李媛媛于2014年11月11日向中运公司出具《二手房买卖合同撤销申请》，内容包括：李媛媛于2014年10月6日确认房款收到时间无法满足款项使用时间，于当天信息通知买方，于2014年10月9日上午退回2014年10月8日收到的款项95000元，故此申请撤销此合同。中运公司提交的两份《中国民生银行支付业务回单》显示，2014年10月8日，王玉珏转账支付李媛媛95000元；2014年10月27日，王玉珏转账支付卜伟明100000元。中运公司称王玉珏系中运公司的员工，王玉珏代中运公司收取了卜伟明的定金并于2014年10月8日将定金支付给李媛媛，后又于2014年10月27日将定金退还给卜伟明。庭审中，中运公司主张因李媛媛违约导致涉案房屋未能完成交易。
原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用。本案中，中运公司为卜伟明、李媛媛提供居间服务并促成两人签订了《二手房买卖合同》，根据合同内容并参照房地产中介服务惯例，居间人的义务不仅包括促成买卖双方签订房地产买卖合同，还包括为买卖双方在办理赎楼、贷款、过户、抵押等过程中提供服务。本案中，虽然卜伟明、李媛媛在中运公司的居间服务下签订了《二手房买卖合同》，但中运公司确认卜伟明、李媛媛未就涉案房屋完成交易，中运公司要求卜伟明支付居间服务费70000元系中运公司促成合同成立时可以获得的报酬，但显然超出了中运公司为从事居间活动支出的必要费用，结合卜伟明在《买方服务费支付承诺书》中所作的承诺和本案居间合同的履行情况，原审法院酌情调整居间服务费为35000元。中运公司要求李媛媛对其主张的居间服务费70000元承担连带清偿责任，没有合法依据，原审法院不予支持。卜伟明、李媛媛之间就《二手房买卖合同》产生的纠纷，可另循法律途径处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、卜伟明应于判决生效之日起十日内向深圳市中运房地产经纪有限公司支付居间服务费35000元；二、驳回深圳市中运房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如卜伟明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，由深圳市中运房地产经纪有限公司负担775元，卜伟明负担775元。
判后，上诉人卜伟明不服，向本院提起上诉，认为：1、本案合同纠纷并非居间合同纠纷，应是委托合同纠纷。本案委托服务合同是在房屋买卖合同成立后如何办理房产过户的约定，并非是订立房屋买卖合同提供服务的约定。2、合同约定的上诉人支付服务费的时间条件不能成就，被上诉人无权向上诉人主张服务费。《买方服务费支付承诺书》承诺“在到国土局部门办理该物业之出售人及承诺人产权转移递件手续三日前”支付服务费。然而，由于李媛媛违约致使《二手房委托服务合同》无法继续履行，约定支付的服务费的时间永远不可能实现。因此，被上诉人无权要求上诉人支付服务费。3、上诉人并非服务合同的违约方，不应承担违约责任，应按照违约条款的约定，由违约方承担支付服务费。根据《二手房委托服务合同》第5条违约责任第2项的约定，买卖任一方违约，被上诉人未收到服务费的，可向违约方主张。因此，违约条款也明确了违约责任的承担方为违约一方，而不是向所有委托人。被上诉人李媛媛的违约行为导致《二手房委托服务合同》无法继续履行，上诉人并非违约方，被上诉人应向李媛嫒主张服务费。4、被上诉人未实际履行合同，也未证明其存在损失。《二手房委托服务合同》签订后李媛媛就反悔违约，因此，被上诉人未实际履行该合同约定的义务，也未证明其所遭受的损失。据此，卜伟明上诉请求判令：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的对上诉人提起的全部诉求；2、案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人中运公司答辩称，二手房委托服务合同反映，被上诉人不仅促成上诉人和李媛媛达成二手房买卖合同，还应为双方提供办理赎楼、贷款、过户、抵押等服务。该份合同具有两个法律性质，即居间法律关系和服务法律关系。原审法院判决上诉人向被上诉人支付居间服务费3.5万元，属于居间合同的居间报酬。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，在定性方面存在瑕疵，但判决结果正确。请求法院驳回上诉人的上诉。
被上诉人李媛媛未到庭应诉未作答辩。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明，广东省深圳市南山区人民法院于2015年11月13日作出（2015）深南法民三初字第117号生效民事判决，作出如下认定：2015年1月29日，涉诉房屋所有权已不在李媛媛名下。李媛媛的行为已经构成根本违约，导致卜伟明的购房目的无法实现，卜伟明有权单方解除合同并追究李媛媛的违约责任。
本院认为，中运公司、卜伟明和李媛媛在平等自愿的基础上签订《二手房委托服务合同》，合法有效，三方当事人应当严格履行遵守。《二手房委托服务合同》明确约定：买方、卖方或双方违约的，第三方（中运公司）不退回服务费，未收取到的可向其违约方主张等。本案经生效法律文书认定，李媛媛系本案房地产合同交易的违约方且卜伟明无违约过错，据此被上诉人李媛媛应当依约向中运公司支付服务费35000元。上诉人卜伟明认为李媛媛系本案违约方并应当依法承担二手房委托服务费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。上诉人卜伟明认为本案系买卖双方达成房屋买卖合同协议后委托办理房产过户的委托法律关系，但未提供证据证实双方当事人在二手房服务合同签订之前已经达成买卖房产合意的事实，对此本院不予支持。
综上所述，卜伟明上诉部分理由充分，本院对其上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下
一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法沙民初字第333号民事判决；
二、李媛媛应于本判决生效之日起十日内向深圳市中运房地产经纪有限公司支付居间服务费35000元；
二、驳回深圳市中运房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1550元，由深圳市中运房地产经纪有限公司负担；二审案件受理费675元，由李媛媛负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 辉 辉
审判员 刘 自 正
审判员 李 力
二〇一六年十二月二十二日
书记员 王同心（兼）
附法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。