北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第3832号
原告北京宝氏华商物业管理有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇马坊桥东。
法定代表人杨华，总经理。
委托代理人李小洁，女，1982年12月2日出生，北京宝氏华商物业管理有限公司法务专员。
被告李旖，女，1984年8月1日出生。
被告李明芳（兼被告李旖委托代理人），女，1951年8月25日出生。
原告北京宝氏华商物业管理有限公司（以下简称宝氏华商公司）与被告李旖、李明芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝氏华商公司的委托代理人李小洁，被告兼被告李旖的委托代理人李明芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宝氏华商公司诉称：原被告双方于2008年4月26日签订了《北京x**公寓前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供小区物业管理服务，被告向原告交纳物业服务费用，如有违反合同约定的承担相关的违约金责任。被告自2008年10月27日至今一直未交纳物业费用，经原告多次催缴被告仍不交纳。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令被告给付原告物业费用19737元、滞纳金18590元（计算至2013年6月30日）；2、诉讼费由被告承担。
被告李明芳辩称：一、原告对其主张负有举证责任，并应举证在先。根据《民事诉讼法》第64条确定的”谁主张谁举证”的原则以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2款的规定，原告应当对于自己是否完全履行了合同约定的义务进行举证，进而才能主张权利，而不能仅依据双方签订的合同即要求被告支付物业服务费；二、宝氏华商公司并不是本案的适合原告，应追加北京太阳城房地产开发有限公司为原告。根据合同相对性原理，与被告约定前期物业服务的是北京太阳城房地产开发有限公司（以下简称太阳城房地产公司），而不是原告。2006年10月16日，被告与太阳城房地产公司签订了购房合同，合同第23条对前期物业服务进行了约定。原被告双方于2008年4月26日签订的《前期物业管理服务协议》中的甲方也是指开发商委托的物业管理企业，即使原告根据该约定向被告主张权利，其主张人也必须是合同的相对方，即太阳城房地产公司，而不应是合同以外的第三人。由此可见，原告是太阳城房地产公司选聘并委托的，而不是被告选聘的。根据《物业管理条例》、《北京市贯彻﹤物业管理条例﹥的若干意见》和《关于开展全市居住小区物业管理企业服务情况检查的实施意见》的通知（京国土房管物（2004）338号）关于前期物业的相关规定，原告应出示相关证据证明其对本小区进行物业管理具有合法性，出示国家行政管理部门的相关手续，以证明其具有符合法律及行政法规规定的进行物业管理的资质以及经营性收费许可等；三、《前期物业管理服务协议》是双务合同，原告违约，被告依法享有抗辩权。《前期物业管理服务协议》根据合同性质应为双务合同，双方当事人应同时履行各自义务，也就是作为物业公司必须要向业主提供符合双方约定的管理和服务，业主才有按约定交纳物业费的义务。如果原告提供的物业管理服务没有达到双方约定即为违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果，业主有权按《合同法》的相关规定行使抗辩权。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》（以下简称《高院意见》）第31条也规定，物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任；四、原告未能按照《前期物业管理服务协议》约定提供服务，违约在先。主要违约事实有：1、对公共设施、设备未尽到维护和管理义务。原告违反《前期物业管理服务协议》第1条第1款、第3条第2款、第2项第3款以及《北京市居住小区物业管理服务标准》（以下简称《物业服务标准》）第1条规定，在其管理期间，从不主动巡视、维修，从未对房屋及设施设备进行安全普查；一期电梯根本没有维护过；小区绿地内的照明正常工作的不足50%，原告至今也没有进行过修缮；绿地大面积裸露；共用部位、共用设施设备损坏，供气出现事故隐患。要求原告出示小区供气线路图及2009年至2011年度的检查和维修记录；2、未对草坪绿植尽到养护义务。原告违反《物业服务标准》第3条以及《前期物业管理服务协议》第3条第5款的规定，从来没有对小区内的绿化进行过任何管理，致使公共绿地大面积裸露、绿地被肆意侵占、花草枯萎、树木枯死，小区根本没有草坪，只有遍地野草；3、未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务。原告未履行《前期物业管理服务协议》第2条第3款以及《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》第三条规定的义务，物业管理服务质量极差。2008年4月至2012年3月期间，小区内65号楼、66号楼以及80号楼北面建筑面积近千米的违章建筑内居住着民工，数十个装修工人在此生活，垃圾物品随处堆放、私搭乱建随处可见、蚊蝇蟑鼠滋生、鸡鸣成群、犬吠连天。该处有旱厕3个，每到夏季蚊蝇成群、臭气熏天、污水横流、野狗成群、杂草丛生，有些地方野草半人多高。更有甚者，x号楼x单元x房与x号楼x单元x房之间的公共通道内堆放的垃圾近5平方米，由于多年未清理，垃圾上布满霉菌，每当春秋刮风，霉菌气味四溢、令人窒息；夏季蚊蝇成群，严重干扰了被告的正常生活，给被告的身心带来了巨大伤害。根据《合同法》第107条规定以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第3条的规定，要求一周之内清理完上述霉菌垃圾，予以消毒杀虫处理，并给予违约赔偿1000元；4、未按合同约定进行综合管理。原告未尽到《前期物业管理服务协议》第3条第1款第1项约定的义务，小区内搭建鸽子棚、别墅区加盖顶楼、侵占道路的现象随处可见。最大的违章建筑就是现物业用房。北京市规划委批准的规划图中，23号楼南面是树林；5、未按合同约定公示物业管理服务费用收支账目。《前期物业管理服务协议》约定，原告应每六个月向被告公布物业管理服务费用收支账目。但原告自2008年至2012年从未在小区内公示物业管理服务费用收支账目；2013年3月4日，原告在小区内公示了2012年物业服务合同履行情况说明，公示内容仅是完全照抄罗列了《前期物业管理服务协议》之内容。更有甚者，原告无视国家法律法规，未经广大业主同意，擅自将收支账目公布周期改为一年。同年3月7日，原告公示的物业服务项目收支情况报告是按年度公布的，且账目无明细收支情况，不符合物业账目公示规范，存在明显错误。原告公示的上述说明和报告显示，原告未能全面履行《前期物业管理服务协议》之约定，存在明显的欺诈行为，原告的这种行为践踏了被告的合法权益，严重地违背了《物权法》以及《合同法》的诚实信用、公平公正原则，应依法追究原告的违法行为。依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定，被告要求依法公示xxx小区建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；物业服务合同，共有部分的使用和收益情况；建筑区域内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况以及物业费收费明细、各类费用目录名称、收费标准依据及审批单位等资料；6、原告公然违法违规侵害被告的合法权益。根据《物权法》第73条、《物业管理条例》第27条以及《物业管理条例》》第55条之规定，业主依法享有物业共有部位、共有设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。利用物业共有部分、共有设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。2009年，xxx公寓业委会（以下简称业委会）成立后，原告对业委会置之不理，私自将小区停车场交由某停车公司管理收费，业委会多次口头书面协商未果。2012年4月2日，业委会向原告发出《再次重申在xxx小区暂缓停车收费的函》，原告却置若罔闻，仍协助非法停车管理公司设岗强行收费，致使业主与停车管理公司多次发生暴力纠纷。业主为此多次拨打110，小汤山派出所数十次出警，要求停车管理公司以及物业公司暂停私自收费，但原告仍一意孤行，强行启动收费工作，停车管理公司收取停车费达三年之久，收益分文未交给业委会。原告这种行为，激起了全体业主的愤慨，业主纷纷表示拒绝给付物业费，以对抗原告的侵权和霸王行为。根据《物权法》及《物业管理条例》第6条、第70条、第73条、第74条、第76条、第82条、第97条等相关规定，物业公司违规违法事实清楚，侵害了业主的合法权益，原告应承担相应法律责任及相应赔偿，并应当按规定公示外包物业服务项目的合同或协议；7、违反约定重复违规收费。被告的购房合同中约定了2.50元的物业费中包含有停车费，但原告公然违约，强行收费，不交不让通行；与此同时，还擅自提高收费标准。根据《解释》第5条的规定，要求免收停车费并退还已收取的停车费1000元；8、未按合同约定提供合格水质和供暖温度。原告未履行《前期物业管理服务协议》第3条第5项、第6项约定的保证水质合格和供暖温度的义务。自从被告入住太阳城，饮用水就没有一天合格过，至今饮水安全隐患仍存在。被告户内IC卡表吃字，冬季供暖温度不达标。2008年11月15日到2010年3月15日供暖季，物业提供的供暖温度低于北京市供暖标准6度以下，被告家中最高温度不超过11度。根据《合同法》第121条以及《解释》第3条规定，原告应出示近几年的水质检测报告，彻底消除侵害隐患，停止侵害行为并给予被告相应赔偿；9、2010年3、4月份的一天，原告在未通知被告的情况下，借口煤气泄露私自找开锁公司，违法进入被告住宅，损害财产物件若干，致使本人丢失纯毛地毯一件及其他。本人回到家中发现此事遂拨打110报警，小汤山派出所出警记录在案。根据《物权法》第64条、第66条的规定，要求原告赔偿开锁公司损害的门锁500元，承担长期以来的精神损害赔偿500元，纯毛地毯损失费1000元，共计2000元整。10、未按约定提供保安服务。由于被告疏于管理，保安服务不到位，未能认真有效地维护小区的治安和业主的正常生活，致使被告放在门前待干洗的地毯丢失；小区内多次发生盗窃案件，社区内安全隐患日益增多。业主强烈要求安装摄像头，但原告仅为监控小区停车安装了摄像头，其覆盖面窄，只能照见部分路面，根本起不到安保作用。2010年7月27日，原告实行封闭管理，但小区依然如旧，闲杂人员随意出入小区。更有甚者，原告竟然在小区内开起了自由市场，被告的安全失去保障；10、原告存在故意欺诈行为。太阳城一期入住在2004年，三期入住为2008年4月。根据《北京市昌平区小汤山镇人民政府信访事件答复意见告知书》中所述，北京x**公寓多年来饮用小汤山地区的地下水，地下水的水质在每年的检测中砷的含量超标；大部分业主对饮用自备井的水提出抗议，有些业主已申诉到法院；太阳城物业多次申请接外网水。综上说明，原告在与被告签定前期物业合同时，明知饮用水不合格，还承诺提供合格饮用水骗取被告信任。又据《北京昌平区人民政府信访复查意见告知书》中所述，经区水务局调查，xxx小区内部部分管线和计量设备为非国家制定的合格产品，且部分管线已经出现锈蚀、漏损现象，居民户水表多为IC卡表，部分已损坏无法正常计量，不符合相关规定的要求。这说明，原告明知供水系统不合格存在安全隐患，极易导致饮用水二次污染不合格的危险情况，却仍然坚持在签订前期物业合同时承诺提供”生活饮用水，供水系统严格管理措施”，有着明显的主观故意，纯属欺诈行为。另，原告的上级管理企业即开发商在交付房屋钥匙时，逼迫包括被告在内的所有业主签署格式合同，不签不给钥匙。协议违背了全体业主的真实意思以及自愿、公平、合理的原则，协议条款显失公平，在违约条款中只有约束业主违约及支付违约金的条款而没有约束物业违约的相应赔偿条款就是一例。再者，小区公共部位的管理，是全体业主按照建筑面积的比例共同出资承担的，物业服务费用并不是物业服务企业的收入，相反很大一部分是投入物业维护管理的各种消耗，而区域内的各单位却不交物业费这种行为侵害了合同以外的第三人的合法权益。根据《中华人民共和国民法通则》第55条第2款，第58条第3款，第59条第2款，《合同法》第42条第3款，第52条第1款、第4款，第54条第1款、第2款之规定，前期物业合同的订立违背诚实守信的基本原则，存在明显欺诈的主观故意；五、物业费应当予以减免。1、原告提供的物业服务与其制定的物业收费标准严重不符。被告签署的《商品房预售合同》附件七中第3条物业收费项目及价格一栏空白；《前期物业管理服务协议》第4条第6款约定，物业管理服务费用标准按物业企业依据有关法规和文件，实际发生的费用并由业主委员会批准而调整。但原告至今没有公示其服务标准、收费明细及相关的国家审批文件。原告是三级资质，应当出示三级资质的收费、服务标准及历年的年审审核资料。在原告提供物业管理服务期间，物业管理服务水平严重偏低，与其所定的2.50元／平方米的收费标准明显不能形成对价。根据《高院意见》第22条，要求根据原告的服务事实，减免物业费；2、被告居住一楼，根据《北京市物业管理收费办法》中电梯费的相关规定及本小区无电梯部分的物业费标准，被告请求今后暂按1.95元／平方米的标准交纳物业费；六、针对物业费和违约金问题，被告提出如下意见：1、原告要求被告交纳2008年10月27日至2012年6月30日的物业费，根据《民法通则》第135条规定，2008年至2010年6月30日期间的物业费已超过诉讼时效，其主张权利应为无效；2、物业费计算存在欺诈。《前期物业管理服务协议》约定物业费每半年收取一次，按月计算。原告的计算方法是按日计算且计算了48个月零两天，带有明显欺诈性。原告主张被告拖欠物业费亦证据不足；3、违约金条款缺乏依据，要求撤销该条款。违约金是开发商和原告单方面制定的，并没有与业主进行协商，并不是在自愿、平等、协商一致的基础上达成的，在签署合同时也没有提示和说明。合同中对业主违约有明确的惩罚措施，对物业公司的服务没有明确细化的数量、质量验收标准，服务合同不到位没有监督的条款，更没有惩罚的措施及违约金的支付规定，该条款含在格式合同中单方加重了业主责任，带有明显惩罚性，明显显失公平，是一个不平等的霸王条款。业主在入住时不得不签订该合同，并不表明业主认可该条款。根据《合同法》第39条、第40条的规定，该条款应属无效。根据最高人民法院《关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第9条规定，请求法院撤销该条款；六、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。根据《合同法》第66条、第67条有关先履行抗辩权的规定，因原告不能履行物业服务之约定义务，并违约在先，则被告享有抗辩权，拒交物业费属于行使抗辩权的行为。在原告正确履行物业服务约定义务之前，被告有权拒绝支付物业管理费用。综上，根据相关法律法规的规定，原告严重违反了物业合同约定的义务，其行为严重侵害了被告的知情权、监督权和依法享有收益的权利，严重侵犯和践踏了被告合法权益。其主张缺乏证据，且法律依据严重不足，依法应当予以驳回。为保障被告的合法权益，现被告提出如下要求：公示物业费收费明细、各类费用目录名称、收费标准依据及审批单位；公示外包物业服务项目的合同或协议；减免物业费，今后暂按1.95元／平方米的标准交纳物业费；一周以内清理完x号楼x单元x房与x号楼x单元x房之间公共通道内的所有霉菌垃圾，并给以消毒杀虫处理；支付换锁费用和由此带来的精神损害赔偿1000元、更换IC卡水表费用100元；依法向被告补开交纳各项物业费用的正式发票；依法追究原告单方篡改《前期物业管理服务协议》的违约责任；依法要求原告按《前期物业管理服务协议》约定，改正并履行其义务；请求撤销违约金条款；本案诉讼费由原告承担；请求法庭向有关部门发出如下司法建议书，按照国家和北京市最新的《物业管理办法》要求，尽快恢复xxx公寓业主大会工作，依法制定新的物业管理服务合同，杜绝侵害业主合法权益的霸王协议和霸王条款，保护老年人的合法权益；按照北京市建委《北京市物业服务第三方评估监督管理办法》制定合理的物业费；彻查原告偷漏国家税款、损害业主和国家合法权益的违法行为。
被告李旖的答辩意见与被告李明芳的答辩意见一致。
经审理查明：被告李明芳、被告李旖系北京市昌平区xxx公寓x号楼x单元x室房屋的业主，房屋建筑面积为140.65平方米。2006年10月16日，二被告（买受人）与北京太阳城房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定”出卖人依法选聘的物业管理企业为北京宝氏华商物业管理有限公司；前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.50元／月·平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、化粪池清掏费等。其中地上停车费小车150元／月·辆；地下停车费待定。”2008年4月26日，双方当事人签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所属房屋提供物业服务，物业管理服务费按住宅建筑面积公寓每月每平方米2.50元，交费时间为每半年收取一次；其他有偿服务费用包含车位及其使用管理服务费用、有线电视等；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收费用，退还利息并支付违约金；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。后原告为被告提供物业服务，被告未向原告交纳2008年10月27日至2013年6月30日期间的物业管理服务费19737元。
另查，在本案审理过程中，被告已经将x号楼x单元x房与x号楼x单元x房屋之间的公共通道内堆放的垃圾予以清理。
上述事实，有双方当事人提交的《前期物业管理服务协议》、业主公约、照片、小区封闭管理须知以及安全提示、《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证书及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：原被告之间签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后原告为被告提供了物业管理服务，被告理应按照合同约定的收费标准向原告交纳物业管理服务费。被告称其居住在一楼，应结合本小区别墅区无电梯部分的物业费标准，按照1.95元／平方米·月的标准交纳物业费缺乏依据，本院对其该项辩解意见不予采信。被告辩称双方协议中约定的违约金条款系格式条款，原告作为提供格式条款一方，免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利，应属无效条款。本院认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》中既约定了原告的违约责任，亦约定了被告的违约责任，被告亦未举证证明该条款存在其他无效情形，本院对其该项辩解意见不予采信，对于该条款的效力本院予以确认。被告辩称原告提供的多项物业服务达不到约定标准，要求减免物业费一节，本院认为，被告提供的物业服务存在一定瑕疵，故原告主张的违约金本院不予支持，但没有证据证明原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告以此为由要求减免物业费的辩解意见，本院不予采信，被告可以在交纳费用后要求原告履行相应的义务。被告提出原告私自利用小区共用部分、公共设施进行营利侵害业主权益一节，因涉及业主共同权益，应当通过业主大会或者业主委员会行使相应权利。被告提出被告与开发商签订的《北京市商品房预售合同》中约定的2.50元／平方米·月的前期物业服务费用中包含了停车费，原告强行在物业费之外收取停车费，存在重复违规收费行为一节，本院认为，原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系在《北京市商品房预售合同》之后签订的，协议中分别约定了物业费的收费标准和车位使用管理服务费用的收费标准，原告按照合同中约定的物业费标准收取物业费并无不当，被告对于原告收取的停车费存有异议可以另行解决。被告提出原告以煤气泄露为由在未通知其本人的情况下进入其家中，给其造成经济和精神损失，被告可以通过其他途径另行解决。被告提出原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效一节，本院认为，原告提供的物业服务属持续履行，且仍在履行过程中，不应认定其主张已经超过诉讼时效，故对被告的该项辩解意见本院不予采信。
另指出，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。二被告同意共同承担给付义务，本院对此不持异议。现原告起诉要求二被告给付物业管理服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告李旖、被告李明芳给付原告北京宝氏华商物业管理有限公司二〇〇八年十月二十七日至二〇一三年六月三十日的物业服务费一万九千七百三十七元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告北京宝氏华商物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七百五十八元，由原告北京宝氏华商物业管理有限公司负担四百六十五元，已交纳；由被告李旖、被告李明芳负担二百九十三元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 娟
人民陪审员 艾亚军
人民陪审员 邸瑞珍
二〇一三年十二月三十一日
书 记 员 张思维