河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终12263号
上诉人（原审被告）：夏长会，男，1964年12月15日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：李东辉，金博大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李国英，女，1970年3月10日出生，蒙古族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：黄荣士、宋子颖，河南尤扬律师事务所律师。
上诉人夏长会因与被上诉人李国英房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初13724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人夏长会及其委托代理人李东辉，被上诉人李国英及其委托代理人黄荣士到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏长会上诉请求：1、依法撤销郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初13724号民事判决；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求；3、两审诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由：1、一审判决称“涉案房屋系被告向河南财专交付房款且选房后取得，被告在事实上对涉案房屋具有期待权与处分权，故协议实际为房屋买卖合同”的观点不能成立，双方签订协议时涉案房屋还未建成，不具备出售条件，双方之间转让的标的是涉案房屋的购买权，而非房屋实体；2、一审判决“解除原告李国英和被告夏长会于2014年8月6日签订的《协议书》”不符合我国《合同法》的规定，没有法律依据；3、一审判令“夏长会双倍返还李国英定金32万元，退还购房款60万元并支付利息”没有法律依据；4、一审判决称，“被告未尽到协议约定的权利瑕疵担保责任，致使协议书无法履行，故原告有权主张被告双倍返还定金”不能成立；5、一审判决依据河南万都物业服务有限公司水木年华服务中心出具的《证明》就认定河南福家置业有限公司将涉案房屋给他人办理了交接、装修手续，进而认定上诉人与被上诉人签订的《协议书》无法履行，缺乏证据证明；6、现在涉案房屋的房主已经变更为被上诉人李国英，其已经享有房屋所有权人的权利和义务，上诉人夏长会对该涉案房屋没有任何权利和义务；7、一审判决认定事实错误，适用法律错误，该判决造成一种极端不公平的现状，那就是上诉人夏长会不仅仅要退还被上诉人李国英100多万元的款项，而且其之前缴纳的五六十万元房款也无法追回，上诉人夏长会已经不是涉案房屋的房主，无权向任何人主张权利。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。
李国英辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李国英起诉请求：1、解除原、被告双方的购房协议；2、被告双倍返还定金36万元，并退还剩余60万元购房款及已付房款利息（依中国人民银行同期银行贷款利息计算，从实际付款之日起至返还之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2008年5月19日，河南财专与福家置业签订了一份《商品房合作定向开发协议书》，主要约定：双方合作定向开发建设员工生活住宅区项目，该项目地点位于京××高速向××大道××与××处西南（河南财专斜对面），项目内容为教职工生活住宅楼（按双气设计和施工）及其生活小区的配套建设；项目合作模式为双方合作定向开发商品房住宅区项目，河南财专负责项目建设的监管工作，福家置业负责项目开发建设及管理工作；河南财专有组织本校教职员工定向认购本项目内的商品房的义务，并有配合福家置业进行商品房销售管理的义务。2008年6月4日、2009年5月26日、2009年10月20日、2010年1月22日、2011年3月15日、2014年3月26日，被告分别向河南财专交纳购房定金1万元（通过案外人邱黎燕）、房款6万元、房款11.6万元、房款18.2万元、房款5293元、中央空调初装费50616元，合计423909元，河南财专均向被告出具了收款收据。
2014年8月6日，原、被告签订了一份《协议书》，主要约定，被告将下列房屋转让给原告并就房屋转让事宜达成如下意见：一、房屋状况。该房产是河南财专的团购房，位于郑开大道与××路的西南侧，小区名称“XXXX”，该房位于X号楼X单元X层西户，面积140.6平方米（以测量面积为准）。二、房屋售价。双方商定转让价格为80万元。被告已付清全部房款及中央空调初装费，自原、被告双方完成交易起，以后所发生费用由原告负担。三、付款方式。原、被告双方签订协议后，原告向被告支付定金20万元，原、被告双方携带身份证及复印件更换房屋所有者名称；其余房款于8月10日一次性付清。房款付清当日被告将购买该房屋全部收据、文件交给原告。四、双方责权。原告必须按照协议要求及时付款；被告保证房屋产权与第三方没有纠纷，并能办理房产证，否则造成损失，由被告承担。被告应积极协助原告办理房产证等相关事宜。五、原告违约，原告无权要求被告返还定金。被告违约，被告应在违约之日起三日内双倍返还定金给原告并退还全部购房款。同日，原告向被告转款50万元，被告向原告出具了一份《收条》，主要载明：今收到原告交来的购买河南财专X号X单元X层西户定金20万元、房款30万元（总共50万元）。2014年8月9日，原告（通过案外人赵鲁鹤账户）向被告转款30万元，被告向原告出具了一份《收条》，主要载明：今收到原告交来XXXX（财专团购房）房屋转让款30万元。同日，原、被告签订了一份《XXXX（X号楼X单元X楼西户）票据移交清单》，主要内容为，被告将其向河南财专缴纳定金、房款及中央空调初装费共计423909元的收据均移交给原告。
2015年12月29日，河南财专与福家置业共同向中牟县住房保障和房地产管理局出具了一份《情况说明》，主要内容为：福家置业积极组织施工，于2015年12月31日前达到交钥匙入住条件并组织签约交钥匙；由于小区1、2、3号楼仍属于在建抵押，福家置业暂不能与业主进行网签，本次先与业主签订过渡协议，业主交齐每平方增加的500元，领取钥匙入住；福家置业承诺2016年6月1日前解押并开始与购房业主进行网签。2016年5月16日原告提起本诉。
审理中，原告提交《C户型选房表2》、房间号钥匙标识对照表各一份，欲证明协议标的房屋已由X号楼X单元X层西户变更为X号楼X单元X层西户。其中，选房表显示被告为X号楼X单元X层西户户主；房间号钥匙标识对照表显示原房屋所在地3单元在网签合同标识（现房屋所在地）为1单元。被告对选房表的真实性没有异议，但是被告称刚开始是被告选的房子，协议书签订后双方已经到河南财专变更了户名，现在涉案房屋户主已经变成原告；对房间号钥匙标识对照表不予认可。原告提交2016年6月28日河南万都物业服务有限公司XXXX服务中心出具的《证明》一份，主要载明：郑开大道与××路交叉口XXXX小区X号楼X单元X楼西户现登记业主姓名为吴许乐，该业主于2016年4月27日持购房合同前来我公司办理房屋交接和装修手续，现该房屋正在装修。原告还提交河南福家置业有限公司工程部人员崔雷出具的《证明》一份，主要载明：根据我公司保存的由河南财专提供的水木年华业主名单显示，X号楼X单元X层西户登记房主为盛磊。
一审法院认为，原、被告签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原、被告均应当依约全面履行自己的义务。协议书的主要内容为，被告将涉案房屋以80万元的价格转让给原告，并保证房屋产权与第三方没有纠纷，能办理房产证。经审理查明，涉案房屋系被告向河南财专交付房款且选房后取得，被告在事实上对涉案房屋具有期待权与处分权，故协议书实际为房屋买卖合同。被告辩称涉案协议书属于定购商品房指标转让合同，而非房屋买卖合同，原审法院不予采信。协议书签订后，原告如约向被告支付了全部房款80万元，其中包含双方所约定的20万元定金。被告则应对其转让给原告的房屋负有权利瑕疵担保责任。从原告所提交的河南财专与福家置业向中牟县住房保障和房地产管理局出具的《情况说明》及河南万都物业服务有限公司水木年华服务中心出具的《证明》可以看出，福家置业已将协议标的房屋所在的2号楼进行在建抵押并向他人办理了交接和装修手续，故原、被告双方签订的协议书存在现实履行障碍，协议书目的已无法实现。审理中，原告主张协议标的房屋由X号楼X单元X层西户变更为X号楼一单元X层西户，依据不足，而且无论协议标的房屋在网签合同时标识是否变更，不影响开发商已进行抵押的事实。故原告要求解除双方签订的协议书并无不当，原审法院予以支持。被告未尽到协议约定的权利瑕疵担保责任，致使协议书无法履行，故原告有权主张被告双倍返还定金。依据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分，人民法院不予支持”的规定，本案中定金应认定为16万元（80万×20%），故被告应向原告双倍返还定金32万元（16万×2倍），超出的4万元部分，被告应作为购房款予以返还。原告主张被告返还剩余购房款60万元合法有据，故被告应向原告返还购房款为64万元（60万＋4万）。被告占有购房款80万元，获得利息收益，原告有权主张被告支付购房款利息，但是因定金罚则具有惩罚性，适用定金罚则的同时再计付利息不当，故被告应对购房款64万元依照中国人民银行同期贷款利率，从实际付款之日起至返还之日止支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条并参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条、第一百二十二条之规定，判决如下：
一、解除原告李国英与被告夏长会于2014年8月6日签订的《协议书》；
二、被告夏长会于本判决生效后十日内双倍返还原告李国英定金32万元，退还购房款64万元并支付利息（以34万元为本金，自2014年8月6日起至被告退还之日止；以30万元为本金，自2014年8月9日起至被告退还之日止；均按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13400元，由被告负担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为：双方签订的《协议书》真实有效，对双方均具有约束力。本案涉案房屋系上诉人夏长会向河南财专支付全部购房款且选房后取得，故双方构成房屋买卖关系，并非购房指标转让关系。既使按上诉人所称的“双方是购房指标转让关系”，现协议因客观原因不能实际履行，被上诉人的合同目的不能实现，一审法院判决解除该协议并无不当。因协议约定上诉人夏长会应保证房屋产权与第三方没有纠纷，能办理房产，但上诉人夏长会未能依照约定履行交房义务，应当承担由此产生的不利后果，一审判决退还购房款64万元并支付利息并无不当。一审法院根据双方合同约定及担保法的规定，判决上诉人双倍返还被上诉人定金32万元并无不当。综上所述，上诉人夏长会的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13400元，由上诉人夏长会负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡忠宇
审判员 侯军勇
审判员 崔 峨
二〇一六年十二月八日
书记员 杨秋异