江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终1342号
上诉人（原审被告）：张国平。
委托诉讼代理人：陈建玲，江苏丹凤律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王英霞。
委托诉讼代理人：陈建玲，江苏丹凤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱锁保。
委托诉讼代理人：朱剑。
被上诉人（原审原告）：夏海英。
委托诉讼代理人：朱剑，住丹阳市缇香花园*期*号*单元***室。
被上诉人（原审被告）：江苏丹阳农村商业银行股份有限公司，住所地丹阳市金陵西路152号。
法定代表人：朱安顺，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭艳辉，该公司职员。
上诉人张国平、王英霞因与被上诉人朱锁保、夏海英、江苏丹阳农村商业银行股份有限公司（以下简称丹阳农商行）所有权确认纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2015）丹民初字第1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张国平及其委托诉讼代理人陈建玲、上诉人王英霞的委托诉讼代理人陈建玲、被上诉人朱锁保与夏海英的委托诉讼代理人朱剑俊、被上诉人丹阳农商行的委托诉讼代理人郭艳辉参加诉讼。本案现已审理终结。
张国平、王英霞上诉请求：撤销原判，依法改判驳回朱锁保、夏海英的诉讼请求。事实和理由：张国平仅是将讼争房屋产权证放在丹阳农商行，并未与丹阳农商行办理抵押手续。张国平从未委托丹阳农商行出售讼争房屋。
朱锁保、夏海英辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
丹阳农商行辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
朱锁保、夏海英向一审法院起诉请求：张国平、王英霞协助其办理讼争房屋的产权证和土地使用权证过户手续并赔偿损失10000元。
一审法院认定事实：2003年4月，朱锁保、夏海英通过丹阳市农村信用合作社（现为丹阳农商行）下属河阳信用社张贴的出售房产公告，得知丹阳市河阳镇兴河路农机站旁门市房一间（即讼争房屋）的出售信息，并与河阳信用社协商以5万元的价格购买讼争房屋。
讼争房屋为两层楼房，建筑面积计68.36平方米，登记在张国平名下，房产证上注明的土地性质为集体土地，后于2001年11月10日取得国有土地使用权证，土地性质为商住。
讼争房屋买卖过程中，河阳信用社告知朱锁保、夏海英，该房屋系张国平为丹阳市河阳建筑工程公司（以下简称河阳建筑公司）贷款而抵押给该社。朱锁保、夏海英付清房款后，河阳信用社向朱锁保、夏海英交付了讼争房屋的钥匙、产权证（丹房权证河阳字第××号）和土地使用权证（丹土证2001字第2030号）。2003年6月18日，河阳信用社将收到的5万元购房款入帐用于抵偿河阳建筑公司所欠贷款。后朱锁保、夏海英一直未办理产权过户手续，但一直使用讼争房屋至今。
2013年11月11日，张国平以讼争房屋的房产证遗失为由，重新领取了讼争房屋的房产证，证号为丹房权证开发区字第××号，其妻王英霞登记为共有人。
另查明：张国平原系河阳建筑公司的法定代表人。2000年11月1日，张国平与原河阳镇政府签订资产转让协议约定，原河阳镇政府将河阳建筑公司改制归张国平所有，该公司的资产及债权债务均由张国平承担。
又查明：河阳建筑公司与河阳信用社一直有借贷往来。1999年6月1日，河阳建筑公司向河阳信用社贷款15万元。根据河阳信用社的帐目记录，河阳建筑公司自2001年4月27日至2004年6月22日，包括出售讼争房屋所得5万元在内，共归还贷款5笔，余欠贷款83600元。2005年6月8日，为处理河阳建筑公司的拖欠贷款，河阳信用社（甲方）、张国平（乙方）与案外人谢建新（丙方）达成资产转让协议。该协议主要内容如下：因河阳建筑公司已歇业多年，结欠甲方贷款人民币捌万叁仟陆佰元（¥：8.36万元），现已呆滞多年。为落实债权债务，尽早收回部分贷款，最大限度减少损失，经甲乙双方协商，一致同意将乙方抵押于甲方的贷款抵押物河阳建筑公司办公用房两间转让于丙方。……张国平将河阳建筑公司的两间房屋作价7万元转让给谢建新，所得款用于归还河阳建筑公司拖欠河阳信用社的部分贷款。该7万元房款于2005年5月11日即已由河阳信用社经办人许其如收取，许其如向张国平出具收条1份注明：“今收到张国平交来未归还河阳建筑工程公司贷款现金柒万元正，待款项收妥后以还贷证明单作为依据。”许其如收款当日即以其名义存入河阳信用社，后于2005年6月8日取出，以河阳建筑公司的名义将该7万元本息存入该公司在河阳信用社的帐户，于次日转帐用于归还河阳建筑公司拖欠河阳信用社的部分贷款。
一审法院认为，丹阳农商行主张河阳信用社受张国平委托处理讼争房屋用于清偿贷款，有以下事实予以印证、应当采信：一是河阳建筑公司拖欠河阳信用社贷款多年未还，河阳信用社持有讼争房屋的钥匙、产权证和土地使用权证。对此，张国平不能作出合理解释。二是2005年6月8日，为处理河阳建筑公司的拖欠贷款，河阳信用社、张国平与案外人谢建新达成资产转让协议。协议中明确，河阳建筑公司尚欠河阳信用社8.36万元，该欠款实际已扣除了出售讼争房屋所得的5万元。张国平在协议中签字认可的行为说明，其当时对讼争房屋已出售的事实明知。三是朱锁保、夏海英自2003年4月起实际占有使用讼争房屋，至今已有十多年。讼争房屋如确系张国平所有且并未售出，其如此长时间未提出异议，有悖常理。
河阳信用社根据张国平的委托，将讼争房屋出售给朱锁保，朱锁保、夏海英与张国平、王英霞之间房屋买卖关系成立，相关买卖合同合法有效。张国平、王英霞应当协助朱锁保、夏海英办理讼争房屋的过户手续。鉴于张国平已经以原房产证遗失为由重新领取了讼争屋房的产权证，原房产证实际已注销，故张国平、王英霞应将证号为丹房权证开发区字第××号产权证协助变更至朱锁保、夏海英名下。朱锁保、夏海英主张丹阳农商行应承担协助义务，缺乏依据、不予支持。朱锁保、夏海英主张因迟延办理过户手续导致其损失10000元，依据不足、不予支持。判决：一、张国平、王英霞于判决生效后十日内将位于丹阳市河阳镇兴河路一间二层楼房（房产证号为丹房权证开发区字第××号、土地使用权证号为丹土证2001字第2030号）协助变更登记至朱锁保、夏海英名下；二、驳回朱锁保、夏海英的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，张国平与河阳信用社之间存在以讼争房屋为河阳建筑公司15万元贷款提供担保的事实。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中，张国平与河阳信用社就讼争房屋的抵押，未办理抵押登记手续，故相关抵押合同不生效。2003年4月至6月期间，河阳信用社变卖讼争房屋，并以5万元变卖所得抵偿河阳建筑公司债务。对于该行为的性质认定如下：首先，虽然无证据证明，河阳信用社与张国平之间就“变卖讼争房屋用以抵债”事先达成协议，但是河阳信用社持讼争房屋的产权证和钥匙向朱锁保出售讼争房屋，具有有权出售讼争房屋的表象。其次，2005年6月8日，河阳信用社、张国平及谢建国达成的资产转让协议中表明：张国平确认截至协议之日河阳建筑公司尚欠河阳信用社8.36万元。该欠款金额是在将5万元讼争房屋变卖款用于抵偿河阳建筑公司债务后而计算得出。由此可以认定，张国平对于河阳信用社“变卖讼争房屋用以抵债”构成事后追认。第三，即便河阳信用社出售讼争房屋的行为构成无权处分，也并不导致河阳信用社与朱锁保间买卖讼争房屋合同关系无效的法律后果。为此，张国平与朱锁保之间经由河阳信用社而形成的讼争房屋买卖法律关系依法成立。朱锁保依约支付了购房对价，且实际占有使用讼争房屋十多年之久。原审法院在综合考虑讼争房屋买卖实际情况的基础上，判决张国平、王英霞协助办理讼争房屋的产权证和土地使用权证的过户手续，并无不当，应予维持。
综上所述，张国平、王英霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张国平、王英霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
代理审判员 孙 毅
代理审判员 严晓璞
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 王 萍