江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第01903号
上诉人（原审被告）董洪亚，盐城市满堂娱乐有限公司执行董事。
委托代理人张峰，江苏元齐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）盐城中茵置业有限公司，住所地盐城市亭湖区建军中路59号中茵海华广场海华云顶大厦25楼。
法定代表人薛梦还，该公司董事长。
委托代理人田芳、戴静，江苏盐海中亚律师事务所律师。
原审被告陈建华，无固定职业。
上诉人董洪亚因与被上诉人盐城中茵置业有限公司（以下简称中茵置业公司）、原审被告陈建华房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2013）亭民初字第2633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月14日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年3月12日，原告中茵置业公司（甲方）与宋金宏（乙方）签订一份房屋租赁协议（协议编号：YZ02-19）约定，甲方将坐落在盐城市中茵海华广场2、3号楼4003、4004号，建筑面积为1317.13平方米的商业用房租赁给乙方，租期自2008年3月15日起至2015年7月31日止；免租金装修期100天，自2008年3月15日起至2008年6月25日；2008年6月26日至2009年6月25日租金为35万元／年。…2012年6月26日至2013年6月25日租金为41.68万元／年，2013年6月26日至2014年6月25日租金为44.18万元／年，2014年6月26日至2015年6月25日租金为46.83万元／年。…租金交纳方式为每3个月支付一次，先付后用，每次支付3个月租金，于2008年3月12日支付首期租金，第二次支付日为2008年9月15日，支付3个月租金，以后每隔三个月后的第一个工作日为支付日。同日，中茵置业公司（甲方）与宋金宏（乙方）另签订一份房屋租赁协议（协议编号：YZ02-17）约定，甲方将坐落在中茵海华广场2、3号楼401、402、403号，建筑面积为563.88平方米的商业用房租赁给乙方，租期自2010年8月15日起至2015年7月31日止；免租装修期60天，自2010年8月15日起至2010年10月14日；2010年10月15日至2011年10月14日租金为158830元／年…2012年10月15日至2013年10月14日租金为178460元／年，2013年10月15日至2014年10月14日租金为189170元／年，2014年10月15日至2015年7月31日租金为159300万元；租金交纳方式与YZ02-19协议相同，于2010年8月4日支付首期租金，第二次支付日为2011年1月5日。上述两份协议均约定：“在租期内，承租人如未按照约定逾期支付租金且在20天内，视为违约，除支付租金外，每延期一天按欠款金额的千分之二支付违约金，协议继续履行，经出租人催收后仍不交租金的，出租人可以解除合同；承租人如要求退租或逾期支付租金超过20天或未按本合同约定条款执行，则视为承租人严重违约，除应向出租人支付所欠租金外，出租人可以解除本协议并收回房屋另行出租，同时有权要求承租人承担六个月租金额的违约金并承担赔偿相关损失”。
2010年1月4日，被告董洪亚、陈建华经原告中茵置业公司同意后，从宋金宏处承租了该商业用房继续经营，被告董洪亚、陈建华在两份租赁协议上均签署“本协议的权利、义务，由本人承继”。在被告董洪亚、陈建华履行合同过程中，2011年6月22日，原告因与被告就租金、押金给付问题发生纠纷诉至一审法院。经一审法院主持调解，双方于2011年8月9日达成调解协议。同日，一审法院作出（2011）亭民初字第2804号民事调解书对该调解协议予以确认。该民事调解书载明：“1、被告陈建华、董洪亚于2011年8月20日前按编号为YZ02-017房屋租赁协议给付原告盐城中茵置业有限公司尚欠押金16500元；2、被告陈建华、董洪亚于2011年8月20日起仍按编号为YZ02-017、YZ02-019房屋租赁协议约定的期限履行。其中应将2011年6月26日的应交租金于2011年8月20日前支付；3、如被告陈建华、董洪亚不按上述协议履行，原告可向法院申请强制执行，并可以解除编号为YZ02-017、YZ02-019的房屋租赁协议”。
2013年3月8日，中茵置业公司委托江苏盐海中亚律师事务所律师田芳致函董洪亚、陈建华，主要内容为：被告逾交付2012年12月15日应付租金104200元、2013年1月5日应付租金44615元，合计148815元，逾期已超过二十天，根据合同约定属严重违约，要求被告：“1、请你在接此函后3日将欠租金付清，本所可说服中茵公司息讼，免究你违约之责。2、如你不按时履行，在3日内仍不付清租金，则采取停电等措施，一切损失由你承担，并追究你的违约责任。”被告收函后，交付了2012年12月15日应付租金及2013年1月5日应付租金的部分。期间，被告董洪亚分别于2013年3月12日及3月26日分别向原告出具还款计划，确定欠交的租金还款时间，并表示如不付清公司可采取措施。后被告未能按约在2013年3月15日支付应交纳的4003、4004室的租金104200元（对应的租赁期间为2013年3月25日至同年6月25日）、2013年1月5日支付应交纳的401、402、403号租金38815元（对应的租赁期间为2013年1月15日至同年4月14日），2013年4月5日支付应交纳的44615元（对应的租赁期间为2013年4月15日至同年7月14日）。被告董洪亚于2013年5月8日、6月19日各向原告交付租金4万元。中茵置业公司于2013年6月24日诉至一审法院，请求法院判决：1、解除原、被告的房屋租赁协议，被告立即让房；2、被告支付原告拖欠的租金187630元（包括：①2013年3月15日被告应交的4003、4004室2013年3月26日至同年6月25日租金104200元；②2013年1月5日被告应交的401、402、403室2013年1月15日至同年4月14日租金38815元；③4月5日应交的401、402、403室2013年4月15日至同年7月14日租金44615元）；3、被告从2013年6月26日起至实际让房之日止按照合同约定的标准支付原告4003、4004室房屋租金，从2013年7月15日起至实际让房之日止按照合同约定的标准支付原告401、402、403室房屋租金。
本案在一审法院审理期间，被告董洪亚于2013年6、7月份合计向原告交纳租金107630元。被告庭审中陈述其在租赁房屋内经营的KTV因被停电已于2013年7月28日关门停业。
一审法院主持调解过程中，被告董洪亚提出将另行起诉要求原告赔偿损失，一审法院建议双方从减损的角度，在对租赁物及损失进行评估之后进行交接，被告表示不申请评估。
本案争议焦点为：被告是否构成违约，原告要求解除合同的依据是否充分。
一审法院认为：原告中茵置业公司与宋金宏签订的房屋租赁合同合法有效。宋金宏、被告董洪亚、陈建华与原告各方协商一致，由被告董洪亚、陈建华承继宋金宏在该两份合同中的权利义务，符合《中华人民共和国合同法》关于合同转让的规定，该行为有效，被告董洪亚、陈建华应当按照合同约定行使权利、履行义务。
（一）关于被告是否违约的问题。1、根据两份租赁合同的约定，承租人逾期支付租金20天视为严重违约。承租人应当在2013年3月15日向原告交纳4003、4004室租金104200元，应当在2013年1月5日交纳401、402、403室租金38815元，4月5日应当交纳44615元。被告董洪亚实际支付时间为2003年5月8日至2013年7月底，均已超过合同约定的20天期限。故在原告起诉时，被告行为符合两份合同约定的严重违约情形。2、在本案诉讼过程中，被告董洪亚向原告交付的租金是其应当在2013年3月15日前应当向原告交付的4003、4004室租金和4月5日前应当向原告交付的401、402、403室租金。被告应当在2013年6月15日前交清2013年6月26日起至2013年9月25日4003、4004室房屋租金、应当在2013年7月5日前交清从2013年7月15日起至2013年10月14日401、402、403室房屋租金，至今被告仍未缴纳，故其行为构成违约。
（二）关于原告要求解除合同的依据是否充分问题。1、两份租赁合同均约定承租人逾期支付租金20天视为严重违约，出租人可以解除协议并收回房屋。被告董洪亚向原告交付401、402、403室2013年7月14日之前的租金及4003、4004室2013年6月25日之前的租金时，已经超过合同约定的20日期限。根据合同约定，原告起诉时享有合同解除权。2、根据一审法院2011年8月9日作出的（2011）亭民初字第2804号民事调解书第二、三条“二、被告陈建华、董洪亚于2011年8月20日起仍按编号为YZ02-017、YZ02-019房屋租赁协议约定的期限履行。其中应于2011年6月26日应交租金于2011年8月20日前支付。三、如被告陈建华、董洪亚不按上述协议履行，原告可向法院申请强制执行，并可以解除编号为YZ02-017、YZ02-019的房屋租赁协议。”原告在起诉时也有权解除合同。3、在本案诉讼过程中，被告应当在2013年6月15日前交清2013年6月26日起至2013年9月25日4003、4004室房屋租金、应当在2013年7月5日前交清从2013年7月15日起至2013年10月14日401、402、403室房屋租金，至今被告仍未缴纳，原告据此仍然有权解除合同。4、根据被告董洪亚陈述，租赁房屋开设的KTV因被断电后已于2013年7月28日关门实际停业，被告也未明确表示是否恢复经营、何时恢复经营，不判令解除合同将进一步扩大损失。故原告要求解除合同和被告返还承租房屋的诉讼请求成立。
（三）关于原告要求两被告支付尚欠租金的诉讼请求。1、由于被告董洪亚已经将187630元租金（按约2013年3月15日前被告应当向原告交付的4003、4004室租金和4月5日前应当向原告交付的401、402、403室租金）交给原告，故原告要求被告支付原告拖欠的187630元租金的诉讼请求因被告已经履行完毕而无支持之必要。2、关于原告要求被告从2013年6月26日起至实际让房之日止按照合同约定的标准支付4003、4004室房屋租金、从2013年7月15日起至实际让房之日止按照合同约定的标准支付401、402、403室房屋租金的诉讼请求，由于被告董洪亚明确表示拒绝交还租赁房屋，故被告应当按照两份租赁合同约定的标准向原告支付合同解除时尚欠的租金，并在合同解除后给付逾期腾房占有使用费。
（四）关于被告辩称提出原告对被告经营场所采取停电措施造成损失的问题。由于被告坚持对其辩称的损失另案起诉，并表示在本案中不申请评估、不交接房屋，其拟在另行起诉后再申请评估，故本案不予理涉。
（五）被告董洪亚陈述被告陈建华已不实际参与经营，但本案两份合同的承租人是陈建华与董洪亚，故原告要求与董洪亚、陈建华二人解除合同并由二人共同承担合同之债符合法律规定。至于董洪亚、陈建华二人内部的约定，在本案中不予理涉。
综上，一审法院判决：一、解除原告盐城中茵置业有限公司与被告董洪亚、陈建华之间的编号YZ02-17、YZ02-19号的房屋租赁协议。二、被告董洪亚、陈建华应于判决生效之日起十日内将坐落在盐城市区中茵海华广场2、3号楼4003、4004号、401、402、403室的租赁房屋交还给原告盐城中茵置业有限公司。三、被告董洪亚、陈建华应于判决生效之日起十日内向原告盐城中茵置业有限公司支付YZ02-17、YZ02-19号房屋租赁协议解除前的租金及协议解除后的逾期腾房占有使用费：1、盐城市区中茵海华广场2、3号楼4003、4004号房屋租金从2013年6月26日起至实际让房之日止，按照租赁协议约定的租金标准计算（即2013年6月26日至2014年6月25日租金为44.18万元／年，2014年6月26日至2015年6月25日租金为46.83万元／年…）；2、盐城市区中茵海华广场2、3号楼401、402、403室房屋租金从2013年7月15日起至实际让房之日止按照租赁协议约定的标准计算（2012年10月15日至2013年10月14日租金为178460元／年，2013年10月15日至2014年10月14日租金为189170元／年…）。四、驳回原告盐城中茵置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4130元，由原告盐城中茵置业有限公司负担1600元，被告董洪亚、陈建华共同负担2530元。
上诉人董洪亚不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.一审判决认定不清。上诉人与被上诉人口头约定支付房租的期限由原合同约定的每三个月支付一次房租，变更为按月支付房租，实际承租过程中均是以按月支付的方式履行。2.本案合同纠纷是因被上诉人采取断电措施侵害上诉人合同权利而引发，被上诉人在履行合同过程中存在根本违约行为。2013年6月29日、7月25日、7月27日，被上诉人及其委托的物业管理单位多次以停电相威胁，并多次采取停电手段妨碍上诉人正常经营活动。上诉人无法“恢复”经营，对承租的房屋行使使用权。3.自2013年7月30日停电至今，被上诉人一直实际控制房屋，一审认定上诉人拒绝向被上诉人交房，判决上诉人继续按租赁合同的约定向被上诉人支付房租明显错误。4.一审判决解除合同错误。由于本案租赁合同对支付租金的期限作了变更，未出现因迟延支付房租导致可以解除合同的事实，且被上诉人未履行解除合同的通知义务，不产生解除合同的效力。综上，请求二审法院依法处理。
被上诉人中茵置业公司答辩称：1.上诉人提出双方口头约定且在长达三年的实际承租过程中，均是按月支付房租这一情况与事实不符。2.上诉人称被上诉人采取停电手段，妨害其正常经营无事实依据。3.一审认定上诉人未明确表示是否恢复经营、何时恢复经营及拒绝向被上诉人交房符合客观事实。上诉人在未实际交房前应按照租赁协议继续支付房屋使用费。4.涉案两份租赁合同均约定承租人逾期支付租金20天视为严重违约，出租人可以解除协议并收回房屋。在（2011）亭民初字第2804号民事调解书确定仍按两份房屋租赁协议约定的期限履行，如不按约履行，被上诉人可解除房屋租赁协议，上诉人一审庭审过程中明确表示已停业，故解除合同的条件已成就，且被上诉人的通知已到位。请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
原审被告陈建华未到庭答辩。
本院二审查明的事实与一审判决查明的事实相同，对一审判决查明的事实本院予以确认。
本院认为：上诉人董洪亚、原审被告陈建华与被上诉人中茵置业公司之间存在房屋租赁合同关系的事实清楚，应予认定。1.涉案两份房屋租赁合同约定，租金交纳方式为每三个月支付一次，先付后用，每次支付三个月租金，每隔三个月的第一个工作日为支付日。上诉人董洪亚主张租金支付方式口头约定变更为按月支付，对此被上诉人中茵置业公司不予认可，上诉人董洪亚未能提供证据证明，且与上诉人董洪亚、原审被告陈建华与被上诉人中茵置业公司于2011年8月9日达成的调解协议的约定，即“陈建华、董洪亚于2011年8月20日起仍按编号为YZ02-017、YZ02-019房屋租赁协议约定的期限履行”的内容相矛盾，故本院不予采信。2.关于上诉人董洪亚提出的被上诉人多次采取停电手段妨碍其正常经营活动，造成经济损失的主张。因上诉人董洪亚一审中未就赔偿事宜提起反诉，其已向盐城市亭湖区人民法院另行起诉，且该案已经受理，故在本案中不予理涉。3.上诉人董洪亚拒绝返还租赁物，一审按合同约定的租金数额判决上诉人董洪亚给付租金和使用费并无不当。上诉人董洪亚提出被上诉人中茵置业公司实际控制涉案房屋与事实不符，本院不予支持。4.一审庭审过程中，上诉人董洪亚陈述是否恢复经营目前不确定，故一审判决认定上诉人未明确表示其是否恢复经营、何时恢复经营符合客观事实。5.涉案房屋租赁合同约定，承租人逾期支付租金20天视为严重违约，出租人可根据合同约定行使合同解除权，且经人民法院予以确认的双方于2011年8月9日达成的调解协议约定，如不按协议履行，被上诉人可解除房屋租赁协议。本案中，上诉人董洪亚逾期支付租金20天的事实客观存在，故解除房屋租赁合同的条件已成就。被上诉人中茵置业公司于2013年3月8日委托律师致函上诉人董洪亚，如不按时履行租金给付义务，追究其违约责任。根据租赁合同“乙方（上诉人董洪亚）违约责任”的内容包含“承租人逾期支付租金20天，视为严重违约，出租人可以解除协议并收回房屋”的内容，故一审判决解除涉案两份租赁合同符合合同约定和法律规定。综上，上诉人董洪亚的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4130元，由上诉人董洪亚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 臧 峰
二〇一四年九月十七日
书 记 员 周亚梅