上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初8075号
原告（反诉被告）上海豪里特窗饰有限公司。
法定代表人林立忠，总经理。
委托代理人徐巧月，浙江光正大（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海时亦物业管理有限公司。
法定代表人王浩，总经理。
委托代理人郑金辉，上海辉和律师事务所律师。
委托代理人卓晴晴，上海辉和律师事务所律师。
原告上海豪里特窗饰有限公司诉被告上海时亦物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月21日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案分别于2017年8月30日及2017年10月18日公开开庭进行了审理，原告法定代表人林立忠及委托代理人徐巧月、被告法定代表人王浩及委托诉讼代理人郑金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海豪里特窗饰有限公司诉称：2016年11月24日，原、被告通过中介签订《厂房租赁协议》，约定被告承租原告名下位于青浦区练塘镇新松蒸路x号的厂房、办公楼、宿舍楼。租期8年，自2016年11月24日至2025年2月27日。租金每日每平方米人民币（以下币种均为人民币）0.55元，年租金327万元，每两年递增6%，租金先付后用，每半年结算一次，被告逾期支付租金，原告有权单方面解除合同并有权要求被告按未付金额的日千分之五支付逾期付款违约金。合同还约定，被告如需转租需要经过原告的书面同意。合同签订后，被告支付保证金55万元，原告将房屋交付被告使用。根据合同约定，被告首期支付租金为163.5万元，但被告未能足额支付租金，被告实际于2016年12月29日支付90万元、2016年12月30日支付10万元、2016年1月23日支付30万元，共支付原告130万元。原告多次催租，被告至今未付。因为本次租赁，原告支付中介费10万元。2017年4月，系争房屋所在工业园区联系原告，称原告的厂区内存在非法经营等问题，要求整改，原告才发现被告将房屋分割转租给多家单位。原告提出异议，明确不同意转租，并要求解除合同。原告认为被告逾期支付租金且未经原告同意转租的行为，违反合同约定，原告有权解除合同。因为双方无法协商，故原告诉至法院要求：1、判令解除原、被告签订《厂房租赁协议》；2、判令被告将上海市青浦区练塘镇新松蒸路x号的房屋立即腾退并按照原状返还原告；3、判令被告支付自合同解除次日起至被告实际腾退并返还房屋之日止的房屋占有使用费（按照年租金313万元计算）；4、判令被告支付原告违约金（中介费损失10万元；逾期付款违约金，以33.5万元为基数，按照日千分之五计算，自2016年12月2日计算至实际支付之日止）；5、判令被告支付原告原合同约定免租期期间（2016年11月21日起至2017年2月27日止）向案外人收取的租金22.9万元；6、判令被告支付原告垫付的水费16,525.90元、电费39,384元。审理中，原告增加水费金额3,741.70元。
被告上海时亦物业管理有限公司辩称：被告同意解除合同。被告已于2017年4月21日将承租房屋腾空后返还原告，但双方未办理房屋交接手续。被告支付原告租金130万元，足够支付被告腾退前的租金。被告确实逾期支付租金，但是2017年4月份之前原告从未对此提出异议，并未提出要求被告支付违约金和解除合同。原告现在起诉要求解除合同的真实目的是因为停电，合同无法继续履行，截止到现在电仍未恢复。政府给出的停电原因是厂区内存在违法建筑、违法经营。虽然合同约定被告转租需经原告书面同意，但实际上被告转租已经原告口头同意，被告承租房屋的目的就是为了转租。被告同意支付2017年4月腾退前的水电费，之后的费用不同意支付。
被告认为被告支付的130万元租金大概支付至2017年8月1日。被告2017年4月21日因厂房停电，无法正常经营，故搬离厂房，虽腾退后未与原告办理交接，但原告自2017年5月25日开始已经实际控制房屋了，故原告应退还2017年5月26日之后的租金。故被告提起反诉要求：1、确认原、被告签订的《厂房租赁协议》于2017年4月21日解除；2、判令原告退还被告租金49万及保证金55万元；3、判令原告赔偿被告装修损失50万元。审理中，被告撤回第三项反诉请求。
针对反诉，反诉被告上海豪里特窗饰有限公司辩称：合同解除的时间应以被告收到法院寄送的起诉状副本之日为准，解除的理由同本诉。被告至第二次开庭时未将厂房退还给原告，厂房内还有被告的物品未全部搬离，原告也未实际控制房屋，故不同意退还租金。合同约定因被告原因导致合同解除的，保证金不予退还，保证金的性质为合同解除违约金，故原告不同意退还保证金。
经开庭审理查明：原告系青浦区练塘镇新松蒸路x号的工业厂房的产权人。2016年11月24日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方通过中介居间介绍签订《厂房租赁协议》，约定被告承租原告位于青浦区练塘镇新松蒸路x号，房屋建筑面积15,574.90平方米，房屋建筑包括生产厂房8栋（各两层）、综合办公楼1栋（四层）、宿舍楼1栋（四层）。房屋租赁采取包租的方式，由乙方自行管理，所从事行业需经莲塘工业园区的审核通过。乙方在租赁期间可以将房屋转租他人，但转租前，必须经过甲方书面同意，并将转租协议抄送甲方留存。转租后，乙方应对第三方的行为负责，因承租户的生产经营或其他行为引起的任何责任和纠纷，均与甲方无关。租期8年，自2016年11月24日至2025年2月27日止，免租期3个月，租金自2017年2月28日起计算。房屋交付时间为2016年12月1日。租金每日每平方米0.55元，产证面积内年租金313万元，厂区内临时搭建的720平方米，年租金14万元，合计年租金327万元，每两年递增6%，租金先付后用，每半年结算一次，每个结算期开始前一个月的10日前一次性支付，逾期超过10日支付租金，甲方有权单方面终止协议并按约收回房屋，同时乙方应按未付款项的日千分之五支付逾期付款违约金。双方约定租赁保证金为55万元，协议签订时支付，否则协议不生效，租赁关系终止时，保证金除用以抵扣乙方应支付的额费用外，剩余部分在乙方腾退并正式交付甲方后15日内，由甲方无息返还乙方。合同还约定，如非法定或约定因素，乙方提前退租的，按违约处理，乙方交纳的55万元保证金不予退还，甲方提前不租的，则需要双倍返还保证金。原告为本次租赁关系的订立，支付中介机构中介费10万元。
合同签订当日，被告支付原告保证金55万元。原、被告于2016年12月2日办理房屋交接手续，将房屋交付被告。被告收取房屋后将房屋转租数名案外人使用。被告陆续支付原告租金共计130万元，分别为2016年12月29日支付90万元、2016年12月30日支付10万元、2017年1月23日支付30万元。
另查明，2017年4月10日，练塘镇生态环境综合治理指挥部发《告知书》，载明：“经查位于新松蒸路x号上海豪里特窗饰有限公司厂区内存在严重的违法建筑、违法经营等问题。根据上海市“五违四必”清理整治工作以及青浦区生态环境综合治理要求，决定于2017年4月13日对该区域停止供电并集中拆除违法建筑。相关企业，应立即停止一切生产经营活动并清空违法建筑内所有物品，否则一切后果及损失概由企业承担。特此告知。”2017年4月13日，系争厂区内存在的违章建筑被全部拆除。
2017年4月21日，上海新练塘经济发展有限公司再次发《告知书》，载明：“经查位于新松蒸路x号上海豪里特窗饰有限公司厂区内存在严重的违法建设、违法经营等问题。根据上海市“五违四必”清理整治工作以及青浦区生态环境综合治理要求，经报上级有关部门，现即日起对该区域停止供电。”
又查明，截止至2017年4月系争厂区内产生电费39,384元，截止至2017年6月产生水费16,525.90元，上述费用原告已经缴纳。
以上查明的事实，由原、被告的陈述、厂房租赁协议、厂房租赁交接单、房屋产权证、银行明细单、发票及缴费凭证、告知书等证据予以证明，并经庭审质证，本院核实后予以确认。
审理中，原告补充提供缴款日期分别为2017年8月、9月、10月的水费发票6份及付款凭证1份，证明2017年7月至9月期间还产生水费3,741.70元，原告已于2017年10月18日缴纳。被告表示不予质证，由法院核实。
另审理中，被告为主张其已于2017年4月21日搬离及被告于2017年5月25日开始实际控制房屋，提供案外人曹君贤出具的书面说明，并称曹君贤是厂房的门卫，5月25日之前他是被告聘请的员工做门卫，5月25日之后是作为原告的员工工作，也是做门卫，工资改由原告发放。对此，原告称对该份书面说明不予认可，并表示该份证据属于证人证言，证人需要到庭接受质询。原告还表示曹君贤确实是厂房的门卫，是被告的员工，但不清楚是否和被告解除了劳动关系，原告确实在2017年7月、8月向他发过钱，是为了保障厂房的安全发的劳务费，不是工资，9月份的费用尚未发放，但之后会发的。
根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就新松蒸路888号中产证范围内房屋签订的《厂房租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。双方就原告临时搭建的无证房屋签订的租赁协议无效。根据合同约定，被告应于合同签订时支付原告半年的租金为163.5万元，逾期十日，原告有权单方面解除合同并要求被告按日千分之五支付逾期付款违约金。然被告未按约支付租金，构成违约。原告有权根据合同约定解除合同，因被告亦同意解除合同，故本院予以准许。合同解除的时间应为本院向被告送达起诉状副本之日即2017年7月2日。被告主张合同解除之日为被告2017年4月21日搬离之日，于法无据，本院不予确认。被告逾期支付原告租金，理应按约偿付原告逾期付款违约金。原告主张逾期付款违约金，合法有据，本院予以准许。被告以原告之前从未就被告逾期付款提出异议为由不同意赔偿，于法无据，本院不予采纳。即使原告之前未就被告逾期付款提出异议，亦不代表原告放弃向被告主张逾期付款之违约责任。关于逾期付款违约金，根据本案实际情况，本院酌定3万元。原告另主张中介费损失及免租期间被告向案外人收取的租金，于法无据，本院均不予支持。
关于腾退情况，被告在第一次开庭时主张被告已于2017年4月21日腾空系争房屋并返还原告。原告对此不予确认，原告称被告转租了十几家次承租人，截止至4月21日有些次承租人可能已经搬走了，但有些并未搬走，原告查看过系争厂房内还遗留一些机器设备等物品未搬走，被告未向原告交接过房屋，原告亦无法自行接收房屋。本院认为被告应对其腾退并返还房屋的事实负举证责任，根据被告提供的厂房门卫的书面说明，不足以证明被告主张其已腾退的事实。因第二次开庭时，被告明确表示即使没有全部搬离，遗留的物品也作为废品处理，故本案第二次开庭之日即2017年10月18日应视为被告腾退之日。关于房屋占有使用费，原告主张按合同约定的租金标准计算。被告则反诉要求退还租金。本院认为因厂区内存在违章建筑及非法经营被政府强制停电导致无法正常经营，原、被告对此均存在过错，但厂区内无证建筑被拆除后仍未恢复供电，故不能正常经营的原因不在原告。根据本案实际情况及双方的过错程度，本院酌定被告应支付原告房屋占有使用费50万元。关于被告支付的55万元保证金，根据合同约定，该笔款项的性质应为合同解除违约金。本案中，因被告的原因导致合同解除，被告无权要求退还保证金。关于水电费，原告已提供相应的证据，本院予以支持。被告反诉请求，缺乏依据，本院均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海豪里特窗饰有限公司与被告上海时亦物业管理有限公司签订的《厂房租赁协议》于2017年7月2日解除；
二、被告上海时亦物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海豪里特窗饰有限公司逾期付款违约金3万元；
三、被告上海时亦物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海豪里特窗饰有限公司水、电费共计59,651.60元；
四、被告上海时亦物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海豪里特窗饰有限公司房屋占有使用费50万元；
五、驳回原告上海豪里特窗饰有限公司其余诉讼请求；
六、驳回反诉原告上海时亦物业管理有限公司全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费21,718.20元，减半收取10,859.10元，由原告负担6,011.10元，被告负担4,848元；反诉受理费7,080元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘 琳
二〇一七年十二月四日
书记员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条…
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
…
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
…
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。