广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第920号
原告黄幼明。
委托代理人韦兰军，广西广为律师事务所律师。
被告南宁金沙湾实业有限责任公司。
法定代表人张智宁，董事长。
原告黄幼明诉被告南宁金沙湾实业有限责任公司（以下简称为金沙湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告黄幼明的委托代理人韦兰军到庭参加诉讼，被告金沙湾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄幼明诉称：原告与被告于2007年9月10日签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期×号楼×层×号车库一间，价款为142840元。合同第八条约定“被告应于2008年1月31日前，按照国家和地方政府的有关规定经验收合格并达到使用条件的商品房交付给原告使用”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金”。合同签订后，原告按约支付了全部房价款。被告将涉案房屋交付原告后，未能按约将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，亦未能将涉案房屋的权属证书交付原告。在双方约定的“综合验收”于2005年1月5日被废除并改为“自检验收”的情况下，原、被告并未就办理房屋权属证书的期限达成新的一致意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”的规定，被告应于2009年3月19日前履行完毕将资料报产权登记机关备案并办妥房屋权属证书交付原告的义务。现被告仍未履行完毕将资料报产权登记机关备案并办妥房屋权属证书交付原告的义务，被告已逾期2252天，应支付的逾期违约金为：142840×2252×万分之壹=32167.57元。为维护自身的合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求判令：1、被告在判决生效之日起7日内到房产部门办理车库的产权权属登记证书并交付给原告；2、被告向原告支付违约金32167.57元（从2009年3月20日暂计至2015年5月20日被告共逾期2252日，违约金32167.57元，以后的违约金另计至被告向原告交付车库权属证书之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告金沙湾公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。
根据到庭原告的主张和陈述，归纳本案的调查重点为：一、被告是否存在逾期报备的违约行为？二、被告应否为原告办理房屋产权证书？三、原告请求的违约金如何计算？
经审理查明：原告与被告于2007年9月10日签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期×号楼×层×号车库一间，价款为142840元。合同第八条约定“被告应于2008年1月31日前，按照国家和地方政府的有关规定经验收合格并达到使用条件的商品房交付给原告使用”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金”。合同签订后，原告按约向被告支付了142840元购房款。
庭审中，原告认可在2008年12月31日，被告将涉案房屋交付原告。
2013年6月14日，被告为南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期5号楼取得《商品房现售备案证明》（南房商备字（2013）第02323009号）。
另查明：在《中华人民共和国行政许可法》实施后，南宁市人民政府清理行政审批事项而于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收。
以上事实，有原告提交的证据及当庭陈述予以佐证。
本院认为：原、被告均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。
关于原告请求的逾期报备案违约金。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在《中华人民共和国行政许可法》实施后，南宁市人民政府清理行政审批事项而于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收。但南宁市人民政府随后规定取得商品房预售许可证的开发项目实行交付使用条件备案制，由开发企业按照主管部门对项目建设各项要求组织设计、施工等单位进行自检，确定达到条件后向有关部门提出备案申请。因此，原来意义的综合验收取消并不意味着取消所有的项目验收，实质上的验收责任并不能免除，开发商仍应履行商品房交付使用备案要求的各项自检验收，尽快完善交付备案手续，对商品房从事实上和法律上完成交付买受人的义务。故此，并不意味原被告约定的产权登记条款无效。合同约定了出卖人进行产权资料登记备案的时间为综合验收（后改为各项自检验收备案）后两年，但对何时完成自检验收未做出约定，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的旅行期限不明确，故对该义务的旅行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。考虑到综合验收（现为自检验收）系商品房交付的先决条件，现行法律规定也是以商品房交付日作为办理房屋权属登记资料备案的起算点。双方约定的报备案时间虽较法律规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重，故确定金沙湾公司履行产权资料报备案义务的时间为商品房交付后两年。则金沙湾公司最迟应当在2010年12月31日前履行产权资料报备案义务，现被告于2013年6月14日才为南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期5号楼办妥《商品房现售备案证明》，被告已构成违约，原告请求被告支付逾期报备案违约金合法有据，本院予以支持。
关于被告是否应为原告办理房屋产权证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，被告为原告办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助原告办理房产权属证书。故原告请求由被告为原告办理房屋产权证书，理据不足，本院不予支持；但被告应履行协助义务，协助原告办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。
关于违约金的计算方式。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金，系双方真实意思表示，该约定包含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。被告于2008年12月31日交付房屋给原告，合同约定的办理报备的期限至2010年12月31日届满，被告于2013年6月14日完成报备义务，违约行为至此终止，故违约金的计算期间应为2011年1月1日起至2013年6月14日止，共计896日，则被告应当向原告支付违约金的数额为：142840元×896日×每日万分之壹=12798.5元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南宁金沙湾实业有限责任公司协助原告黄幼明办理南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期5号楼金沙湾花园二期×号楼×层×号车库的房屋权属证书；
二、被告南宁金沙湾实业有限责任公司向原告黄幼明支付南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期5号楼金沙湾花园二期×号楼×层×号车库逾期报备案违约金12798.5元；
三、驳回原告黄幼明的其他诉讼请求。
案件受理费302元，由原告黄幼明负担182元，由被告南宁金沙湾实业有限责任公司负担120元。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费596元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 丘 理
二〇一五年七月三十日
书记员 方宝莹