大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第5132号
原告王洋。
委托代理人方春福，系辽宁法大律师事务所律师。
委托代理人罗娜，系辽宁法大律师事务所律师。
被告大连安邦房地产开发有限公司。
法定代表人张忠忱，系公司董事长。
委托代理人何小鹿，系辽宁智库律师事务所律师。
原告王洋与被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚念杰担任审判长，与人民陪审员张淑华、林洪依法组成合议庭，按普通程序公开开庭进行了审理。原告代理人方春福、罗娜，被告委托代理人何小鹿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的房屋，房屋建筑面积84.80平方米，总房款727，825.00元。该合同第15条第3款约定双方办理房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担赔偿金，直至可以办理，合同继续履行。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款，2011年12月31日，被告按约定将房屋交付给原告。因被告原因，原告至今未能办理房屋产权登记，被告虽否认，但原告认为不能成立，理由如下：1、房地产开发协会出具的情况说明没有约束力、公信力，只是一个理解，不能将其认定为被告可以违反合同，延长办理产权证的理由。2、《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》出台后到合同约定应当办理产权证条件的时间，已经超过两年时间，不符合合同法第一百一十七条对不可抗力所规定的不可避免、不可克服的条件，不能成为被告免责理由。3、关于缴纳劳动保险费流程问题，办理流程本身就是被告的责任，正是由于被告没有做好应做的职责，所以不能办理产权证，更能说明原告逾期未办产权证是被告的责任。4、关于工程质量保证金、住宅专项维修资金缴纳出台新规定的问题，这些缴纳资金是房地产企业正常经营过程应发生的费用，不属于不能预见、不能克服，不能成为被告不能按期履行合同义务的理由。综上原因，诉至法院，请求判令：1、被告自判决生效之日起，立即完成办理房屋产权证所需的相关手续。2、被告向原告支付不能办理房产证赔偿金39，302.55元（自2014年1月1日起至2015年7月1日止，按727，825.00×540天×0.0001标准计算），实际金额计算至可办理产权证之日止。3、诉讼费及其他费用由被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方签订的商品房买卖合同第15条第3款明确约定，仅是因“出卖人责任”导致原告逾期两年未取得房屋权属证书的，被告才有义务向原告支付违约金。本案中，原、被告于2010年10月28日签订商品房买卖合同，于2011年12月31日交付房屋。按照合同约定，办理房屋所有权登记的期限应为房屋交付之日起两年内，即自2011年12月31日起至2013年12月31日。在案涉房屋办理产权证期间，大连市相继出台了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》、《大连市新建居住建筑设计安装供热计量装置管理规定》、《大连市建设工程质量保修金管理实施办法（暂行）》、《关于尽快缴纳房地产开发建设项目住宅专项维修资金欠款的通知》等文件，均对办理竣工验收备案手续产生影响，从而导致原告办理房屋权属证书期限被延长。2014年大连市建委变更了建设工程劳动保险费用结算流程，再次导致案涉房屋竣工验收备案手续延迟。综上所述，逾期未能办理竣工验收备案手续并非被告责任，而是新政策、新规定所致，故被告不存在违约行为，不应承担违约责任。
经审理查明，2010年10月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的房屋，房屋建筑面积84.80平方米，总房价款727，825.00元；原告应于2010年10月28日签订商品房买卖合同时支付前期房款427，825元，剩余房款300，000元与合同签订后30日内，以商品房抵押贷款方式支付给出卖人；被告应于2011年12月30日前向原告交付房屋；如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担赔偿金，直至可以办理，合同继续履行。合同成立后，原告如约支付了全部购房款。2011年12月31日，被告将案涉房屋交付原告。自此，办理房屋权属登记、房屋权属证书的期限为2011年12月31日至2013年12月31日。
依据《房屋登记办法》和相关法律政策规定，大连市办理商品房产权证申报材料需要《竣工验收备案证》，即需要完成竣工验收备案手续。2011年1月1日前，大连市建设单位办理竣工验收依照2009年10月19日住建部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（以下简称旧验收办法），该办法第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告，竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。案涉房屋于2011年10月31日取得工程竣工报告、勘察质量检查报告、设计质量检查报告、房屋建筑工程质量保修书、工程质量评估报告、工程竣工验收报告；2011年12月29日取得住宅质量保证书、住宅使用说明书；2012年4月18日取得规划分段核实证明；2013年8月28日取得建设工程消防验收意见书。至此，被告在合同约定的办证期限内已具备了按照住建部颁布的关于竣工验收备案规定所需要的办理竣工验收备案的条件。
2010年11月23日，大连市人民政府颁布《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》（以下简称验收暂行办法），并于2011年1月1日开始实施。该办法第二十二条规定建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件和相关材料：（一）工程竣工验收备案表。（二）工程竣工验收报告，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件和备案部门认为需要提供的有关资料。（三）法律、行政法规和本办法规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件。（五）自来水公司、供热单位、燃气公司出具的同意接收文件。（六）电业局出具的验收合格证明。（七）道路、桥梁、路灯、排水、垃圾用房（箱）、绿化、挡土墙等市政工程竣工验收备案手续。（八）广播电视台、通信管理局或其委托的专业部门对有线电视网络、电信基础设施出具的同意接收文件。（九）邮政部门对信报箱的设置出具的认可文件。（十）区市县、先导区教育主管部门对幼儿园出具的同意接收文件。（十一）区市县、先导区民政主管部门对社区管理用房出具的同意接收文件。（十二）物业公司对红线内道路（非市政道路）、桥梁、路灯、排水、环卫、绿化、挡土墙、信报箱和物业管理用房、属于业主所有的公共停车泊位等出具的同意接收文件；市政管理机构对市政道路出具的同意接收文件。（十三）施工单位签署的工程质量保修书。（十四）城建档案管理部门对工程竣工档案初验合格后，核发的《建设工程竣工档案初验合格证》。（十五）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。上述规定的第（一）、（二）、（三）、（四）、（十三）、（十五）项与旧验收办法规定的建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的文件相同，其他九项为增加内容。验收办法实施后，被告按照该办法，重新准备办理工程竣工验收备案所需的相关文件。
2011年8月3日，大连市政府颁布《大连市新建居住建筑设计安装供热计量装置管理规定》（以下简称供热规定），自公布之日30日后实行。该规定第一条：中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和高新园区行政区内，?2011年9月1日后竣工的新建居住建筑，应当按照国家和地方标准设计、安装热量表、温控阀和供热系统平衡装置。据此，大连市建委要求案涉项目安装供热计量表，大连市质监站办理竣工验收备案手续增加市供热办出具函件一项。
2012年10月31日，房地产开发协会出具《关于验收新政策影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》（以下简称“情况说明”），该情况说明载明：我市于2010年11月23日出台了验收办法，并于2011年1月1日起执行，该办法较以前的程序增加了十余项验收环节。新增的十余项验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制定其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大地延长了开发企业办理竣工备案手续的时间。同时，由于执行新政策之前，不少开发企业已与客户签订了商品房买卖合同，并在交易所备了案，也使得开发企业与客户约定的交房时间与办理产权证的时间无法更改。没有竣工备案手续，客户无法办理产权。新政策执行的时间并没有给已销售楼盘尤其是即将办理竣工备案手续的开发企业合理准备的时间。这些诸多因素导致了受新政策影响的开发企业构成了对众多已将商品房买卖合同备案的客户逾期办理产权证的事实。应该说各级政府规范工程竣工验收备案手续的出发点是正确的，但新政引发的各种问题又确实存在，为此市房地产协会呼吁有关各方，在处理开发企业与客户的合同纠纷时，应充分考虑到开发企业执行新政时面对的困难，妥善解决新政在办理竣工备案手续的时间上给开发企业造成的不良影响。
2013年2月26日，大连市城乡建设委员会、大连市城市建设管理局、大连市财政局颁布《大连市建设工程质量保证金管理实施办法（暂行）》，并于2013年4月1日起实施。该办法第七条规定，社会投资项目的保证金预留，应在建设工程竣工验收前存入由第三方金融机构托管设立的保证金专用账户。根据该规定，办理竣工备案手续前，增加一项保证金要求。
2014年4月23日，大连市国土资源和房屋局出台《关于尽快缴纳房地产开发建设项目住宅专项维修资金欠款的通知》，要求自1998年7月2日以后取得中标通知书的尚未缴纳或未足额缴纳住宅专项维修资金的房地产开发企业，在2014年6月30前将欠缴的住宅维修资金本息全部交清。大连市建委据此要求被告在缴纳上述住宅安全专项维修资金后方可进行竣工验收备案。
2014年5月5日，大连市人民政府颁布《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》（以下简称新验收办法），该办法自2014年6月10日起实施，有效期5年，市政府2010年11月23日发布的验收暂行办法同时废止。新验收办法重新修正了办理工程竣工验收备案所需的资料。
2014年大连市建设工程劳动保险费用管理办公室通知办理缴纳建设工程劳动保险费用需提交的材料及相应流程，要求开发企业先至市建委造价处办理工程竣工结算后，再根据竣工结算造价计算补缴劳动保险费用。在依据该办事流程补缴劳保费完毕，劳保费结算备案后，质监站方可办理竣工验收备案。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、交房证明、工程竣工报告、勘察质量检查报告、设计质量检查报告、房屋建筑工程质量保修书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程消防验收意见书、工程质量评估报告、工程竣工验收报告、规划分段核实证明、《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》、大连市房产开发协会《关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》、《大连市新建居住建筑设计安装供热计量装置管理规定》、《大连市建设工程质量保修金管理实施办法（暂行）》、《关于尽快缴纳房地产开发建设项目住宅专项维修资金欠款的通知》、《办理缴纳建设工程劳动保险费需提供材料》、《大连市建设工程竣工结算书备案程序》、《办理缴纳建设工程劳动保险费用需提交的材料及相应流程》、《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》，原、被告陈述以及庭审笔录等在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告已履行了支付房款的义务，被告即应按照合同的约定按期交房，并将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，现被告未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。至于是否应该全额承担违约责任，根据双方当事人的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，若因被告责任导致买受人逾期未能办理房屋产权证的，由其承担逾期责任。
2011年1月1日前，大连市建设单位办理竣工验收执行住建部2009年10月19日发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》。被告在合同约定的办证期限内申办竣工验收备案手续过程中，大连市政府于2010年11月23日颁布了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，该办法规定自2011年1月1日起在大连市实施新的竣工验收备案程序，市质监站据此要求建设单位在住建部原有竣工验收备案规定的基础上需增加提交十余个部门的验收或接收文件，作为办理竣工验收备案的前提条件。而每一个新增的验收环节对应不同的验收部门，每个验收部门需根据验收暂行办法重新制定内部工作流程，理顺工作关系，极大地延长了开发企业办理竣工备案手续的时间。被告在按新的备案政策办理相关手续的过程中，大连市又于2011年8月3日颁布了《大连市新建居住建筑设计安装供热计量装置管理规定》，相关部门又要求被告按此规定，在案涉小区安装供热计量装置，市供热办出具相关文件后，方可办理竣工验收备案。被告在验收办法和供热规定出台后，重新组织有关单位进行验收，准备办理竣工验收备案的手续。2013年2月26日，大连市城乡建设委员会、大连市城市建设管理局、大连市财政局颁布《大连市建设工程质量保证金管理实施办法（暂行）》，要求社会投资项目的保证金预留，应在建设工程竣工验收前存入由第三方金融机构托管设立的保证金专用账户；2014年4月23日，大连市国土资源和房屋局出台《关于尽快缴纳房地产开发建设项目住宅专项维修资金欠款的通知》，要求自1998年7月2日以后取得中标通知书的尚未缴纳或未足额缴纳住宅专项维修资金的房地产开发企业，在2014年6月30日前将欠缴的住宅维修资金本息全部交清；2014年大连市建设工程劳动保险费用管理办公室通知办理缴纳建设工程劳动保险费用需提交的材料及相应流程，要求开发企业先至市建委造价处办理工程竣工结算后，再根据竣工结算造价计算补缴劳动保险费用。上述三项政策规定调整后，相关部门均要求案涉项目办理完与上述政策有关的手续后，方可办理竣工验收备案的手续。被告根据各项新政策、新规定的要求，重新准备资料，办理工程竣工验收备案。以上竣工备案政策的相继调整变更，客观上增加了工程竣工验收备案的工作量和工作时间，进而对案涉房屋产权证书的办理产生重大影响。由此可见，案涉房屋产权证书办理迟延，并非完全因出卖人责任所致。案涉房屋的商品房是在竣工验收新政和一系列有关竣工验收的新规定颁布前开工建设的，被告无法预见这一系列新规定的颁布，也无法预见房屋权属证书的办理会因此延后。因此，在认定案涉房屋办理产权证书迟延的过错问题上，不宜过于苛责被告，应结合迟延办证的具体情况对被告的违约责任酌情判定，而不应由被告承担全部违约责任。
另外，虽然被告在办理案涉房屋权属登记过程中确系受到新政和新规定等客观因素的影响，但这不足以成为其不承担违约责任的理由。执行新政和各项新规势必会增加被告在办证过程中的工作量，但在竣工验收备案、供热计量装置、工程质量保证金管理、住宅专项维修资金欠款缴纳、建设工程劳动保险费用管理缴纳等新规下发后，被告仍有相当长的时间去完成新政和各项新规要求办理的有关手续，而被告并不能证明其完成手续的实际工作量确需如此长的时间，故被告仍然需要承担逾期办证的违约责任。至于违约金数额，结合本案的具体情况，在综合考虑购房人的实际损失、出卖人过错程度的基础上，被告应按逾期办理房屋权属证书违约金的80％承担违约责任。案涉房屋交付时间为2011年12月31日，应以2014年1月1日作为被告给付原告逾期办理房屋权属证书违约金的起算日期，至被告诉讼请求2015年7月1日，共计540天，故对原告请求判令被告支付因逾期办理房屋权属证书违约金39，302.55元（727，825.00×540天×0.0001）的主张，本院对其中80％，即31，342.04元予以支持。
关于原告诉称房地产开发协会出具的情况说明没有约束力、公信力，只是一个理解，不能将其认定为被告可以违反合同、延长办理产权证的理由。本院认为，大连市房地产开发协会作为大连地区主要由从事房地产管理、开发、建设等相关企事业单位组成的行业性非营利的社会组织，了解大连地区房地产开发建设的情况。该协会出具的情况说明虽然不具有法律约束力，但却是同时期大连地区房地产开发及办理相关验收手续有关问题的普遍反映，故本案中的被告也应存在情况说明所证实的新政延长了办证时间、增加了办证环节并因此导致开发商构成违约的事实。
关于原告诉称竣工备案新政不属于不可抗力。后续新政策规定的事项属于房地产企业正常经营过程应解决的问题，不属于不能预见、不能克服，被告可以避免和克服。本案并未将被告未按合同约定办理房屋产权证书的客观原因认定为不可抗力进而免除其违约责任，而是依据有关法律规定及双方当事人在合同中的特殊约定，结合被告的过错程度和本案的实际情况，酌定由被告承担其应负的责任，故对原告此项主张，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决书生效之日起十日内，被告大连安邦房地产开发有限公司支付原告王洋逾期办证违约金31，342.04元（自2014年1月1日起至2015年7月1日）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费780.00元，其他费用50.00元，合计人民币830.00元（原告已预交），由原告承担166.00元，被告大连安邦房地产开发有限公司承担664.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期间为两年。
审 判 长 姚念杰
人民陪审员 张淑华
人民陪审员 林 洪
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 林雨欣
附相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。