德阳市旌阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）旌民初字第1091号
原告德阳阳光物业管理有限责任公司，住所地四川省德阳市国际商务大厦B座803号。组织机构代码75660433-0。
法定代表人孔红梅，执行董事。
委托代理人阳涛，该公司员工。
委托代理人王磊，四川三目律师事务所。
被告叶绪琼。
委托代理人莫金生。
原告德阳阳光物业管理有限责任公司（以下简称阳光物业）与被告叶绪琼物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员代秀荣适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告德阳阳光物业管理有限责任公司的委托代理人阳涛、王磊，被告叶绪琼的委托代理人莫金生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳光物业公司诉称：2010年11月6日原告与被告所居住的生活小区桂冠景城业主委员会签订了《桂冠景城物业管理服务委托合同》，自2012年元月起被告方就拖欠原告应收取的物业服务费用至今，共计1690元，期间经原告多次催收无果，故原告为维护自己的合法权益，诉请判令：1.被告支付物业费用1690元；2.诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加主张滞纳金803元、变更物业费用为1663.46元。
被告叶绪琼辩称，《物业管理服务委托合同》真实性无异议，但签订程序不符合法律规定，合同无效，且其收费标准与德市发物价（2011）25号文件不符，该合同应经合法程序进行修改；答辩人的房屋建筑面积实为133.29㎡，但原告从2011年起其经办人写成135㎡，收费面积计算错误，所以未交，愿意按前期物业服务合同约定的0.3元／㎡缴纳物业服务费；原告的服务达不到二级服务质量，只能部分达到三级标准，收费标准应降低；业主共有部分和维修基金的使用，经费不透明，存在虚高。
经审理查明：2010年11月6日，桂冠景城业主委员会为甲方，原告为乙方，双方签订《桂冠景城物业管理服务委托合同》一份，约定甲方将桂冠景城物业委托给乙方进行物业管理服务，并由乙方代收代缴水电气费、收视费、垃圾清运费及其他相关费用，住宅按每平方米0.48元／月收取物业管理服务费，收费时间为每年1月20日前一次性收取，业主逾期缴纳物管费的，从逾期之日起每天按应缴费用的3%缴纳滞纳金；委托管理时间自2010年11月1日起执行，一年内物业公司依据德建发（2008）83号文，提供二级物业服务，认真履行合同，业主满意达到75%，合同顺延3年。签订该合同至今，桂冠景城物业一直由原告在进行物业服务。被告从2012年元月开始未再缴纳物业费。后原告诉至本院。
另查明，桂冠景城小区业主总户数380户，2013年度物业服务费已缴费302户，未缴费78户，缴费率79.47%，住宅均按每平方米0.48元／月收取物业管理服务费。被告的房屋面积为133.29㎡。
以上事实，有当事人陈述、房屋产权证、物业服务委托合同、德阳市旌阳区东湖乡凯江社区关于桂冠景城小区物业服务企业的情况说明、桂冠景城小区2013年物业服务费缴费登记帐及情况统计等证据予以证实。
本院对于庭审中的焦点问题作如下分析认定：
1.关于物业服务合同法律效力的问题。首先，根据国务院《物业管理条例》之规定，选聘和解聘物业服务企业的事项应由业主大会决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同需以业主大会同意选聘该物业服务企业为前提，业主委员会无权决定选聘物业服务企业之事项。其次，《》第明确规定：业主委员会执行业主大会的决定事项。可见，业主委员会是业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。其自身作为业主自治管理组织，并无享受物业服务合同权利、承担物业服务合同义务的主体资格，物业服务合同的最终权利义务的承受主体是全体业主。再次，《物业管理条例》规定业主委员会的职责之一为“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，该条中的“代表”一词与“法定代表人”、“表见代理”等概念中的“代表”一样，意指法人或其他组织的内部机关或机构以团体之名义对外为法律行为，但须经该团体授权。综上，未经业主大会授权，业主委员会自行选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同系超越其权限的行为，如未经业主大会追认，该物业合同对业主不发生法律效力。
本案中，对《桂冠景城物业管理服务委托合同》，被告辩称物业合同签订应由业主过半数参加，该份合同由业主委员会直接签订，且业主委员会有9个人，签订时只有两个人，故该份合同签订程序不合法。庭审中，原告虽未能提供系与已经业主大会授权的业主委员会所签合同或经业主大会追认的证据，但在该合同期间内、履行过程中，原告阳光物业按合同约定为桂冠景城全体业主提供物业管理服务，在合同期内，2013年79.47%以上的桂冠景城业主已按合同缴纳物业管理费，即超过专有部分占建筑面积已过半数的业主且占总人数的一半以上的业主已经按照合同履行义务，可以视为系以实际行为表明上述业主对选聘原告阳光物业公司作为小区物业服务企业予以了追认。本案中超过专有部分占建筑面积已过半数的业主且占总人数一半以上的业主作出追认的行为，足以体现出全体业主的集中意思表示，且符合召开业主大会及大会选聘物业服务企业的实质性要件，可视为小区召开了业主大会，并对选聘原告阳光物业公司作为该小区的物业服务企业予以了追认。因此，诉争的于2010年11月6日签订的《桂冠景城物业管理服务委托合同》已经业主大会的追认，对桂冠景城全体业主具有法律效力。
2.关于物业服务合同的期限问题。该份合同于2010年11月6日签订，约定“委托管理时间自2010年11月1日起执行，一年内物业公司依据德建发（2008）83号文，提供二级物业服务，认真履行合同，业主满意达到75%，合同顺延3年”。庭审中，原告提供了2013年物业服务满意度调查表，调查了75.79%的桂冠景城业主，该部分业主满意率达到97.7%。对该份调查表，被告认为是虚假的，系在开庭后完成，但在本院给定的合理期限内未提供证据证明自己的主张，本院对该份证据的真实性予以采信，即物业服务合同期限截止2013年11月，结合证人证言以及小区社区居委会所开的证明，可以认定原告阳光物业公司仍在桂冠景城小区进行物业服务。原告关于被告给付拖欠的物业服务费1663.46元的主张成立，本院予以支持。
3.关于滞纳金问题。原告主张按合同约定，被告逾期交纳物业管理费应支付滞纳金803元。本院认为，滞纳金虽在合同中有约定，但庭审中证人证实，原告提供的物业服务存在瑕疵，对于被告逾期缴纳物业管理费，不能全部归结于被告的过错，故原告关于滞纳金的主张，本院不予支持。
综上所述，原告关于被告给付物业管理费的诉讼理由及请求成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十二条之规定，判决如下：
一、被告叶绪琼于本判决生效之日起十日内向原告德阳阳光物业管理有限责任公司支付从2012年元月起至2014年2月的物业管理费1663.46元；
二、驳回原告德阳阳光物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半征收案件受理费25元，由被告叶绪琼负担（原告已先行垫付，待执行中一并执行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
代理审判员 代秀荣
二〇一四年六月二十日
书 记 员 廖虹琳