河南省驻马店市中级人法院
民 事 判 决 书
（2016）豫17民终345号
上诉人（原审原告）刘广威，男，1992年11月2日出生，汉族。
委托代理人张富华，河南公义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）驻马店市恒泰房地产开发有限公司。住所地确山县。
法定代表人段希峰，该公司董事长。
委托代理人李山水，河南精锐律师事务所律师。
上诉人刘广威因商品房买卖合同纠纷一案，不服确山县人民法院（2015）确民初字第1196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘广威及其委托代理人张富华，被上诉人驻马店市恒泰房地产开发有限公司的委托代理人李山水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘广威、驻马店市恒泰房地产开发有限公司于2009年12月25日签订《商品房买卖合同》，约定刘广威购买驻马店市恒泰房地产开发有限公司开发销售的位于确山县龙山大道与铁北路交汇处怡鑫花园住房一套，购房价款为202630元，付款方式为2009年12月5日付款62630元，余款按银行按揭贷款，房屋交付时间为2010年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的房屋交付使用，出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理：（逾期不超过160日内，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（逾期超过160日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续，双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，卖方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不出示或出示不齐全，买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担”。第十五条约定“被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。”刘广威分别于2009年8月30日向驻马店市恒泰房地产开发有限公司交付购房款10000元、9月26日交付12630元、12月9日交付20000元、12月25日交付20000元，于2011年9月1日向驻马店市恒泰房地产开发有限公司交付购房款140000元。并于2013年7月24日向驻马店市恒泰房地产开发有限公司交纳了公共维修金4053元和代办房产证费用2899元，同时驻马店市恒泰房地产开发有限公司将房屋钥匙交付刘广威。由于驻马店市恒泰房地产开发有限公司未按约定办理房产证，刘广威于2015年7月8日自己办理了房产证。驻马店市恒泰房地产开发有限公司确山县怡鑫花园高层住宅于2013年1月30日经过建设单位驻马店市恒泰房地产开发有限公司、施工单位河南天桥建设工程有限公司、设计单位河南省城乡建筑设计有限公司、监理单位驻马店银基工程监理有限公司四参建单位验收合格，于2014年6月20日通过竣工综合验收，于2014年6月21日取得确山县建设工程竣工验收备案管理办公室出具的《建设工程竣工验收备案证书》。上述事实有刘广威提供的商品房买卖合同、收款收据、契税发票、房产证、驻马店市恒泰房地产开发有限公司提供的《建设工程竣工验收备案证书》及相关竣工资料和双方当事人庭审陈述为证。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定驻马店市恒泰房地产开发有限公司应当在2010年12月31日前将商品房交付给刘广威使用。逾期超过160日后，刘广威有权解除合同。……刘广威要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，驻马店市恒泰房地产开发有限公司按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。驻马店市恒泰房地产开发有限公司于2013年7月24日向刘广威实际交付房屋，违反了合同约定的房屋交付期限，应承担违约责任。根据我国法律规定，对于一般债权，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。双方在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2010年12月31日前将商品房交付给原告使用，从2011年1月1日起，刘广威的权利即受到侵害，至刘广威于2015年8月24日诉至法院要求驻马店市恒泰房地产开发有限公司支付逾期交房违约金，已经超过了二年的诉讼时效。对于其要求驻马店市恒泰房地产开发有限公司支付逾期交房违约金22407.56元的诉讼请求，不予支持。刘广威称驻马店市恒泰房地产开发有限公司于2013年7月24日交付其的房屋未经过法定验收程序，属欺诈行为，其交房行为不受法律保护。驻马店市恒泰房地产开发有限公司的建设工程是于2014年6月20日才经过法定的验收。为此，实际交房日期应以2014年6月20日为交房日。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，工程质量验收是一种独立的验收项目，只要该验收合格，建设工程即可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。可见建设工程在建设、施工、设计、监理单位联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，我国法律、行政法规并未明确规定建筑工程必须取得《建设工程竣工验收备案证书》后方可交付使用。双方在《商品房买卖合同》第十一条对房屋如何交接进行了约定，约定“驻马店市恒泰房地产开发有限公司应当书面通知刘广威方办理交付手续，双方进行验收交接时，驻马店市恒泰房地产开发有限公司应当出示‘该商品房经验收合格’的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，驻马店市恒泰房地产开发有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。驻马店市恒泰房地产开发有限公司不出示证明文件或出示证明不齐全，刘广威有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由驻马店市恒泰房地产开发有限公司承担”。本案中，驻马店市恒泰房地产开发有限公司在向刘广威交付房屋时，未出示上述证明文件，按照合同约定，刘广威有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由驻马店市恒泰房地产开发有限公司承担。驻马店市恒泰房地产开发有限公司接收了该房屋，已经实现了房屋的转移占有，房屋交付应以驻马店市恒泰房地产开发有限公司向刘广威交付房屋钥匙、刘广威实现对房屋的转移占有之日为房屋实际交房日。驻马店市恒泰房地产开发有限公司收到刘广威办证费用2899元后，未按约定为刘广威办理房产证，刘广威已另行出资办理了房产证，驻马店市恒泰房地产开发有限公司应向刘广威返还办证费用2899元。原审法院判决如下：一、驻马店市恒泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还刘广威办证费2899元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回刘广威其他诉讼请求。案件受理费433元，由刘广威负担133元，驻马店市恒泰房地产开发有限公司负担300元。
宣判后，刘广威不服，上诉来院。其上诉称，截止2014年6月，合同约定的商品房才通过全面验收合格，此时其才知道权利被侵害，其起诉并未超过诉讼时效，被上诉人驻马店市恒泰房地产开发有限公司延期交房已构成违约，应依合同约定承担相应的违约金。原审法院认定其超过诉讼时效错误。请求撤销原判，并改判支持其全部诉讼请求。被上诉人驻马店市恒泰房地产开发有限公司答辩称，双方签订的合同约定交房日期为为2010年12月31日前，即从2011年1月1日起，上诉人刘广威就应知道其权利被侵害，而其于2015年8月24日才提起诉讼，已超过诉讼时效。原审法院判决正确，请求予以维持。
二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，对于一般债权，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。本案中，驻马店市恒泰房地产开发有限公司未在《商品房买卖合同》约定的2010年12月31日前交付房屋，从2011年1月1日起其公司侵害刘广威合法权益的事实即已确定，刘广威此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，其主张违约金的诉讼时效开始起算，其应自此时起两年内主张自己的权利。而刘广威直到2015年8月24日才向法院起诉，且亦未提供其诉讼时效中止、中断的相关证据，其请求权已超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。原审法院以刘广威请求支付违约金的诉讼请求超过诉讼时效为由，驳回其该项诉讼请求并无不当。至于刘广威上诉称截止2014年6月，合同约定的商品房才通过全面验收合格，此时其才知道权利被侵害，其起诉超过诉讼时效的问题。其该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下；
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费433元，由上诉人刘广威负担。
本判决为终审判决。
审判长 张美荣
审判员 郑志宏
审判员 明建文
二〇一六年四月二十日
书记员 张汉梁