天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民重字第0010号原告：陈某2，女，汉族，1972年5月17日出生，自由职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：胡秋明，北京市丰友律师事务所律师。原告：马平分，男，汉族，1948年3月11日出生，天津市广播电视台退休干部，住天津市河西区。委托诉讼代理人：胡秋明，北京市丰友律师事务所律师。原告：陈某1，女，汉族，1998年10月25日出生，学生，住天津市河西区。法定代理人：陈某2（系原告陈某1母亲），基本情况同上。委托诉讼代理人：胡秋明，北京市丰友律师事务所律师。被告：天津开发区正信房地产有限公司，住所地天津市开发区欣园新村1号402室，办公地天津市和平区成都道108号。法定代表人：冯晖，职务董事长。委托诉讼代理人：刘强，天津华声律师事务所律师。第三人：招商银行有限公司天津南门外支行，住所地天津市和平区南门外大街57号、59号。负责人：刘海娇，职务支行行长。委托诉讼代理人：穆恩鹏，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴子畏，天津四方君汇律师事务所律师。原告陈某2、马平分、陈某1与被告天津开发区正信房地产有限公司（以下简称正信地产）及第三人招商银行有限公司天津南门外支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2009年11月30日受理，2010年11月15日做出（2010）南民初字第0092号民事判决书。被告正信地产提出上诉。2011年3月16日天津市第一中级人民法院以（2011）一中民四终字第23号判决，驳回上诉，维持原判。2011年7月15日天津市人民检察院作出（2011）津检民行抗字第22号民事抗诉书，向天津市高级人民法院提出抗诉，天津市高级人民法院于2011年8月10日作出（2011）津高民抗字第0026号民事裁定书，指令天津市第一中级人民法院再审。2013年5月27日天津市第一中级人民法院作出（2011）一中民再终字第35号民事裁定书，撤销天津市第一中级人民法院（2011）一中民四终字第23号民事判决及天津市南开区人民法院（2010）南民初字第0092号民事判决，发回天津市南开区人民法院重审。本院于2013年6月15日立案，审理期间，三原告提出的请求不属于法院审理民事诉讼案件的范围，经多次给三原告做出法律释明工作后，三原告仍不提出针对本案的具体诉讼请求和事实理由，本院于2014年12月19日作出（2013）南民重字第0026号民事裁定书，驳回三原告的起诉。三原告向天津市第一中级人民法院上诉，天津市第一中级人民法院于2015年3月20日作出（2015）一中民四终字第0155号民事裁定书，撤销本院（2013）南民重字第0026号民事裁定，指令本院继续审理。本院于2015年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某2、马平分及陈某1的法定代理人陈某2和三原告的委托诉讼代理人胡秋明，被告正信地产的委托诉讼代理人刘强，第三人招商银行有限公司天津南门外支行的委托诉讼代理人吴子畏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某2、马平分、陈某1向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告订立的南开区阳光壹佰新城东南侧浅水湾花园42-1-01天津市商品房买卖合同；2.判令被告退还购房款380万元，并以重置市场同类一手房价格为标准赔偿原告因退房造成的房屋增值损失826万元；3.依法判令被告赔偿原告装修押金3000元、清除垃圾费1675元、维修基金38000元，共计42675元；4.被告一次性赔偿原告办理产权证时花费的房屋契税114000元、图纸资料费20元、房屋所有权登记费80元、代收抵押登记费80元、三人住房所有权（抵押）登记费80元、陈某2住房所有权（抵押登记费）80元、房屋权属证书工本费20元，以上共计114360元；5.判令被告赔偿原告实际损失购房款380万元利息，其中180万元自2007年9月28日按银行8年贷款利率给付至实际给付之日止，另200万元自2007年12月26日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止；6.判令被告赔偿原告租金损失，按照每月2万元的标准，自2008年1月1日至被告全额给付上述二至五项款项之日；7.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：三原告于2007年9月21日购买被告开发的浅水湾花园42-1-01号商品房一套，该房存在严重质量问题，2009年1月原告接收此房时不能使用。经鉴定，该房确实存在严重质量问题，丧失了安全使用功能，其目的不能实现。故请求判如所请。被告正信地产辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告诉请解除《商品房买卖合同》的条件并未成就；2.原告要求退还购房款380万元的诉请，应以合同被依法解除为前提，原告诉请赔偿增值损失826万元的诉请，缺乏事实和法律依据；3.原告诉请被告赔偿装修押金、清除垃圾费、维修基金等损失，并非由被告向原告收取；4.原、被告订立《商品房买卖合同》后，原告其他费用的支出属于单方行为，无权要求被告给予赔偿；5.原告在主张退还购房款并赔偿增值损失的同时，又主张赔偿购房利息损失，属于重复主张；6.原告主张被告赔偿其租金损失的请求，但不能证明该项损失已实际发生；7.被告对原告陈某2的诉讼主体资格存有异议，陈某2已不具有诉请退还房款及主张赔偿的主体资格。故请求法庭全部驳回。第三人招商银行有限公司天津南门外支行第三人述称，原告陈某2还款之后，第三人撤销诉争房屋的抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.本案在（2010）南民初字第0092号案件审理中，依原告申请对诉争房屋外墙多处开裂、内墙多处存在渗水点等问题进行工程质量鉴定，依法委托相关部门进行了鉴定。2010年3月22日、5月25日天津元旭工程咨询管理有限公司对原告申请鉴定内容出具《司法鉴定意见书》及《质量司法鉴定补充意见》，共总结出13项讼争房屋的质量问题。经质证，被告对该鉴定意见内容没有异议，但认为该质量问题是可以通过维修达到合格的，该鉴定对诉争房屋不具备法律规定的解除合同的条件。因被告对该鉴定意见内容没有异议，然被告一直未履行维修义务，导致房屋质量问题至今未得到修复。故本院对该《司法鉴定意见书》及《质量司法鉴定补充意见》中出具质量问题的内容予以确认。２.本案在（2010）南民初字第0092号案件审理中，依原告申请对讼争房屋市场价格进行了评估，天津市瑞尔继文房地产土地评估咨询有限公司于2010年8月11日出具《房地产估价报告》，估价时点确定为二零一零年七月二十一日结论为：确定估价对象在估价时点的公开市场价值为：房地产总价906万元（单价：27000元/平方米）。该评估报告中显示“本报告有效期为一年，自报告完成之日起计算”。庭审中被告认为评估机构选取的实例是诉争房屋周边的三处小区房产的出售价格，不能提供相关成交价格的客观证据，该报告目前早已超过有效期。因被告未向法庭提交出足以推翻该报告的证据证实其主张。故本院对该评估报告出具的评估时点的房产价值，予以确认。3.原告在办理入住手续时，向讼争之房所在的物业公司交纳了维修基金等相关费用共计42675元，在办理产权证所支出相关费用共计114360元。经质证，被告对发生的费用不持异议，但主张该费用应由原告自行承担。经核实，本院对原告为办理房屋入住应缴纳的费用42675元及为办理产权证所支出的费用114280元，予以确认。4.关于原告向法庭提交证据，涉诉房产同类房屋租赁价格证据，以此向被告主张每月20000元租金损失，经被告质证，认为该证据不具有真实性、客观性。因该证据不能证实原告实际发生情况，故本院对该证据不予采信。5.原告向法庭提交，2009年2月24日原告陈某2与第三人招商银行股份有限公司天津南门外支行签订的《个人贷款借款合同》，约定贷款金额195万元，还款方式，等额本金，月供7065.22元，至2011年8月前剩余贷款本金175万元。本院予以确认。本案争议焦点为，第一，原、被告签订的《商品房买卖合同》是否可以依法解除。本院认为，关于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否超过了法律规定的除斥期间的问题，2009年1月21日原告办理入住手续，2009年2月26日三原告在天津市国土资源和房屋管理局，办理天津市不动产登记，权利人为陈某2、马平分、陈某1。2009年11月30日三原告起诉被告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。依据原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》第八条商品房质量及保修责任，甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺，未达到国家标准和承诺的，甲方应承担责任。虽被告提供证据证实，2009年6月18日被告出具了诉争之房的维修方案，但不能证实该维修方案已经送达原告及原告接受认可该维修方案。后被告收到天津市消费者协会2009年9月17日出具的投诉调查函载明：“就陈某2所购浅水湾花园42-1-01房屋质量检测的有关问题进行调查”。被告的履行迟延，未及时承担维修义务，导致原告不能入住。即被告违反合同义务后果，给原告造成入住的艰难，如严格且不合理地限制原告的解除权，长期无法实现合同的购房目的，会显失公平。依据天津元旭工程咨询管理有限公司对原告申请鉴定内容出具的《司法鉴定意见书》及《质量司法鉴定补充意见》，共总结出13项讼争房屋存在的质量问题，虽未说明存在房屋主体结构质量问题，但所列举的质量问题，已表明房屋存在严重的质量瑕疵，对此被告负有房屋质量瑕疵担保责任。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案解除权发生之日应认定为原告办理入住手续之日。即原告的解除权行使没有超过法律规定的解除权期限。故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，本院依法照准。第二，合同解除后，原告因签订合同而产生的费用是否应予以返还。本院认为，依据相关法律规定，合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。关于原告请求被告退还购房款380万元，以重置市场同类一手房价格为标准，赔偿原告房屋增值损失826万元的一节。依据2010年8月11日出具《房地产估价报告》，确定讼争之房市场价值906万元，报告有效期为一年为依据，本院以2011年8月11日讼争之房价值906万元为标准，支持退还原告购房款380万元及房屋增值损失526万元，共计906万元。原告主张的超出房屋价值906万元的部分，因没有事实和法律依据，本院不予以支持。原告请求赔偿房屋维修基金等共计42675元及原告办理产权证支出等共计114280元的请求，本院应予以支持。关于原告请求赔偿购房款380万元利息，其中180万元自2007年9月28日按银行8年贷款利率给付至实际给付之日止；另200万元自2007年12月26日按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止一节，因原告主张180万元为首付款利息，其损失部分已在其房屋增值损失中予以赔偿，属重复主张，对此本院不予以支持。另原告主张200万元银行贷款利息，依据原告提供银行还款单据，证实自2011年8月前原告剩余贷款本金为175万元，本院以2011年8月12日至2013年6月15日，2015年4月16日至应赔偿之日止，以剩余贷款本金175万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计息赔偿原告利息损失。其中2013年6月16日至2015年4月15日期间，因三原告的原因导致无法审理的后果，期间的利息应有三原告自行负担。原告主张赔偿租金损失，按照每月2万元的标准。自2008年1月1日至被告全额给付诉讼请求2-5项款项之日。因原告未向法庭提交其实际已经支出的证据，故对原告的该项主张本院不予支持。另，关于原告陈某2的主体资格问题，虽原告陈某2与原告马平分于2013年8月29日在天津市河西区民政局签订离婚协议书，约定讼争之房的财产分配，但该约定系二原告之间对财产的处分权利，对此本案不予涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十五条、第九十七条、第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈某2、马平分、陈某1与被告天津开发区正信房地产有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》；二、本判决生效后十五日内，被告天津开发区正信房地产有限公司返还原告陈某2、马平分、陈某1购房款380万元，并赔偿三原告房屋增值损失526万元，共计906万元，原告陈某2、马平分、陈某1将坐落于天津市南开区阳光壹佰新城东南侧浅水湾花园42-1-01号房屋交付被告天津开发区正信房地产有限公司，并配合被告办理相关所有权转移手续，所需费用由被告天津开发区正信房地产有限公司承担；三、本判决生效后十五日内，被告天津开发区正信房地产有限公司自2011年8月12日至2013年6月15日及自2015年4月16日至本判决确定的赔偿之日止，以剩余贷款本金175万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计息，赔偿原告陈某2、马平分、陈某1利息损失；四、本判决生效后十五日内，被告天津开发区正信房地产有限公司赔偿原告陈某2、马平分、陈某1办理入住时交纳的装修押金3000元、清除垃圾费1675元、维修基金38000元，共计42675元；五、本判决生效后十五日内，被告天津开发区正信房地产有限公司赔偿原告陈某2、马平分、陈某1办理产权证的房屋契税114000元、图纸资料费20元、房屋所有权登记费80元、代收抵押登记费80元、三人住房所有权（抵押）登记费80元、房屋权属证书工本费20元，共计114280元；六、驳回原告陈某2、马平分、陈某1其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74800元，其他费用140元，上诉案件受理费76319元，共计151259元，由原告陈某2、马平分、陈某1负担37815元，被告天津开发区正信房地产有限公司负担113444元。鉴定费38000元，评估费25150元，共计63150元，由被告天津开发区正信房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王学惠审 判 员  石文华人民陪审员  郑和平二〇一七年三月二十日书 记 员  陈伟航附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。