河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初22337号
原告王端，男，汉族，1982年10月9日出生，住郑州市中原区。
委托代理人马玉峰、张文有，河南华融律师事务所律师。
被告张喜秀，女，汉族，1954年3月31日出生，住郑州市金水区。
被告丁亚楠，男，汉族，1982年4月26日出生，住郑州市金水区。
二被告的共同委托代理人庞保林，河南信心律师事务所律师。
原告王端诉被告张喜秀、丁亚楠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王端及其委托代理人马玉峰、张文有、被告张喜秀、丁亚楠及二被告的共同委托代理人庞保林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年8月17日，原告王端和被告张喜秀签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定，被告张喜秀将其所有的坐落于金水区XX路东XX路北X栋X单元X层XX号房屋出售给原告，商品房买卖合同编号130××××4439（郑州市房屋交易和产权状况确认单确认房屋坐落是金水区XX路××号XX园X号楼X单元X层XX号），房屋建筑面积为203.21平方米；房屋总价为300万元，此价格包括维修�金过户。原告按照合同第三条约定于合同签订当日通过浦发银行向被告张喜秀转账30万元定金。2016年9月9日和14日，被告张喜秀以在2016年10月1日前将涉案房屋交付原告使用为由要求原告再支付定金30万元，原告通过银行转账又支付30万元定金。2016年9月14日，双方签订《商品房买卖（补充协议）》，确认原告已经支付购房定金60万元，约定被告张喜秀办出上述房屋产权证后，原告支付按揭款项给被告张喜秀解押和作为合同尾款支付等。约定被告张喜秀在2016年10月1日前，将商品房交付原告使用，被告张喜秀之子被告丁亚楠对被告张喜秀履行房屋买卖合同义务进行担保签字。现被告张喜秀于2017年8月取得涉案房屋不动产登记证，原告愿意现在向其支付款项用于还清银行贷款、解除抵押，并且愿意现在支付剩余房款，被告张喜秀表示不履行合同义务。原告诉至法院，请求依法判令：1、被告张喜秀继续按照《房屋买卖（居间）合同》约定履行合同义务，解除房屋抵押，将其名下位于金水区XX路××号XX园X号楼X单元X层XX号房屋（证号2017-0XX3）过户到原告名下并向原告交付房屋；2、被告张喜秀从2016年10月2日至房屋实际交付之日按照总房款每日万分之三向原告支付违约金，被告丁亚楠对该项诉请承担连带责任；3、二被告承担诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
一、原、被告身份信息；
二、《房屋买卖（居间）合同》一份；
三、《商品房买卖协议（补充协议）》一份；
四、2016年8月17日浦发银行确认单一份、浦发银行电子回单三份；
五、郑州市房屋交易和产权状况确认单；
六、浦发银行财产证明书两份；
七、中介公司营业执照、证明各一份；
八、郑州市个人房屋权属信息表。
被告张喜秀、丁亚楠辩称，一、原、被告双方所定居间合同违反法律的强制性规定，属于无效合同。双方订立合同之时，被告的房子没有房产证，违反了《城市房地产管理法》第六条的相关强制性规定，属于无效合同。二、原告所述违约责任不成立，基于双方所定合同无效，双方对订立合同均有过错，应当按照过错责任原则，各自承担自己的民事责任。
被告张喜秀、丁亚楠均未举证。
经审理查明：
2016年8月17日，原告（作为买方）、被告张喜秀（作为卖方）及郑州思德良行不动产营销顾问有限公司（作为居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，主要约定：被告张喜秀自愿将其所有的坐落于金水区XX路东XX路北XX幢X单元X层XX号房屋出售给原告，房屋所有权证号为130××××4439，房�建筑面积为203.21平方米；双方协商一致，本合同项下房屋及其配套设施的总价款为300万元，该价款包括维修基金过户；原告于本合同签订时支付佣金及定金（违约定金）共计30万元；双方同意适用按揭贷款的付款方式；双方共同到政府相关主管部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律、法规之规定交纳有关税、费及国家和地方政府新开征的税、费，该费用均由原告承担；如被告张喜秀不按本合同约定的期限履行义务，每逾期一日，被告张喜秀应当向原告支付本合同约定总房价款万分之三的违约金，若逾期30日仍不予履行的，原告有权解除合同，被告张喜秀应赔偿原告全部损失；如因该房屋存在除正常抵押贷款之外的其他纠纷且签约前被告张喜秀刻意隐瞒最终导致本交易无法进行的属被告张喜秀单方违约承担违约责任。
2016年8月17日，原告通过浦发银行�被告张喜秀转账30万元。同日，被告张喜秀向原告出具《收据》一份，载明：“今已收到原告王端转账金额30万元，系付金水区XX7期温泉大宅48#XX号房定金。保证人为被告丁亚楠，保证人视为共同收款人，承担收取购房定金的责任和义务”。二被告均在收据上签名。后，原告于2016年9月9日、2016年9月14日又分别向被告张喜秀转账20万元、10万元，共计30万元，二被告向原告出具收据各一份。
2016年9月14日，原告（××）与被告张喜秀（××）、丁亚楠（作为出卖方担保人）签订商品房买卖协议（补充协议）一份，对2016年8月17日签订的《房屋买卖（居间）合同》进行补充，主要内容为：原告已支付购房定金60万元；被告张喜秀办出上述房屋的产权证之后，原告支付被告张喜秀在银行的按揭款项约113万元（以实际产生金额为准），该款项仅用于为该房屋办理解除抵押登记手续，剩余尾款原告以办理银行按揭的方式支付被告张喜秀；被告张喜秀在2016年10月1日前，将商品房交付原告使用；被告张喜秀有协助原告办理商品房买卖过户手续的义务，如果在该物业过户过程中需要被告张喜秀到场的，被告张喜秀应给予配合，如果被告张喜秀违约应支付原告已付款项双倍的违约金；被告丁亚楠视为本合同的共同收款人，为本合同被告张喜秀提供全责不可撤销的担保。
原告向本院提交郑州思德良行不动产营销顾问有限公司出具的证明一份，证明签订该合同时，被告张喜秀尚未办理出该房屋的产权证，2017年8月31日被告张喜秀取得该房屋的不动产登记证后，经买卖双方多次协商，被告张喜秀一直不予履行合同，拒绝办理过户手续。
原告向本院提交郑州市个人房屋权属信息表一份，财产证明书两份，用于证明原告具有购买房�的资格且原告具备履行合同的能力。
另查明，被告张喜秀已取得本案涉案房屋的房屋所有权证。被告张喜秀于2014年5月12日将涉案房产抵押给了上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》及原告与二被告签订的《商品房买卖协议（补充协议）》均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对于被告辩称，双方订立合同之时，被告的房子没有房产证，双方签订的合同违反法律的强制性规定，属于无效合同。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。故原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》及《商品房买卖协议（补充协议）》均合法有效，对于被告这一辩称，本院不予采信。根据补充协议的约定，被告张喜秀办出本案涉案房屋的产权证之后，原告支付被告张喜秀在银行的按揭款项约113万元（以实际产生金额为准），该款项仅用于为该房屋办理解除抵押登记手续。被告张喜秀已取得该房屋的不动产登记证，具备履行合同的条件，但原告应按约定支付相应的解押款，故被告张喜秀应在原告支付解押款后办理房屋解押的相关手续，并将本案涉案房屋过户至与原告名下。补充协议约定，被告张喜秀在2016年10月1日前，将商品房交付原告使用。被告张喜秀未按约定交付房屋，构成违约，原告请求被告张喜秀按照约定承担相应的违约责任，本院予以支持。被告丁亚楠作为保证人，对被告张喜秀的债务承担不可撤销的连带责任保证，且在保证期间内，故原告请求被告丁亚楠承担保证责任，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本判决生效后，在原告按合同约定向被告张喜秀所抵押的上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行支付相应的解押款后十日内，被告张喜秀办理解除本案涉案房屋的抵押登记手续；在被告张喜秀办理完解押手续后十日内将其名下位于金水区国基路168号普罗旺世·御园48号楼3单元7层702房屋（产权证号：13××39）过户至原告王端名下，并交付本案涉案房屋；
二、被告张喜秀向原告王端支付违约金（自2016年10月2日起至实际过户之日止，以300万元为基数，按照日万分之三计算）；
三、被告张喜秀于本判决生效后十�内支付原告王端保全费5000元；
四、被告丁亚楠对上述（二）、（三）的债务承担连带清偿责任，被告丁亚楠清偿上述债务后有权向被告张喜秀追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33176元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 武 卫
人民陪审员 邱 鑫 德
人民陪审员 陈 月 云
二〇一八年三月八日
书 记 员 �梦莉