安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）皖民四终字第00293号
上诉人（原审原告）：王千明，男，1974年3月6日出生，汉族。
委托代理人：郑德权，安徽徽天律师事务所律师。
委托代理人：张艳琴，安徽徽天律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：合肥现代物流园区投资发展有限公司。
法定代表人：廖世贤，该公司董事长。
委托代理人：张云燕，安徽承义律师事务所律师。
委托代理人：张杰，安徽承义律师事务所律师。
上诉人王千明与上诉人合肥现代物流园区投资发展有限公司（简称现代物流园公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市中级人民法院（2013）合民一初字第00060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月4日公开开庭进行了审理。王千明的委托代理人郑德权、张艳琴，现代物流园公司的委托代理人张云燕、张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年2月3日，王千明与现代物流园公司签订四份《商品房买卖合同》及一份《商品房买卖合同补充协议》，约定：王千明购买现代物流园公司开发的馥邦商务广场综合楼9-12层共76套房屋，建筑面积合计5234.59平方米，优惠单价每平方米2292.443元，共计总价为1200万元。王千明在补充协议签订之日起5日内先期支付购房款1005.6万元，剩余购房款194.4万元待办妥房产证后7日内支付。2010年2月5日，王千明将购房款通过银行转账方式支付给现代物流园公司，现代物流园公司于当日向王千明出具收据，并注明系馥邦商务广场综合楼购房款。
2010年2月12日，王千明与现代物流园公司签订一份《解除合同协议》，第二条约定：现代物流园公司因自身原因现在提出解除合同，同意支付给王千明违约金194.4万元。经协商，王千明同意现代物流园公司在2010年8月4日前全额退还购房款1005.6万元并支付194.4万元违约金后解除合同，将上述全部商品房退还给现代物流园公司，王千明尚欠的194.4万元剩余购房款也无需支付。第三条约定：具体的退款和支付违约金的时间是：现代物流园公司应在2010年8月4日前将王千明已付购房款1005.6万元、违约金194.4万元合计1200万元一次性支付给王千明。第四条约定：现代物流园公司付清退房款及违约金后，双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》即为解除。第六条约定：若现代物流园公司未能在2010年8月4日前向王千明足额付清退房款及违约金1200万元，且双方不能达成书面协议的情况下，合同不再解除，双方同意继续履行《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，商品房平均价格继续执行每平方米2292.443元的标准。现代物流园公司必须立即将全部商品房5234.59平方米按原《商品房买卖合同》约定的时间交付给王千明。逾期交房，现代物流园公司应按逾期天数，每天向王千明支付11000元逾期交房违约金。
2010年6月18日，王千明与现代物流园公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：王千明购买馥邦商务广场综合楼三层，建筑面积4690.6765平方米，单价每平方米2558.2663元，总金额1200万元。同日，王千明（甲方）与现代物流园公司（乙方）、合肥阔源置业有限公司（丙方，简称阔源置业公司）签订一份《商品房买卖合同补充协议（二）》，约定：甲乙双方曾于2010年2月3日签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，后因乙方原因提出解除合同，双方于2010年2月12日签订了《解除合同协议》。现由于乙方在未退还甲方购房款及违约金的情况下，擅自将已售给甲方的商品房再次对外销售，构成违约。经平等协商，甲乙丙三方达成如下协议：一、乙方自愿将馥邦商务广场综合楼三层商铺共4690.68平方米整体出售给甲方，作价总额1200万元，以置换原先甲方所购买的76套房屋。二、甲方已经缴纳的购房款1005.6万元自动转换为上述商铺的购房款，尚余购房款194.4万元待甲方办妥房产证后7日内支付。三、乙方保证不再将上述商铺对外二次销售，否则，双倍返还甲方已付的购房款。除非乙方能够在2010年8月4日前还清甲方的购房款1005.6万元和违约金194.4万元。四、丙方自愿以其全部资产为乙方履行上述义务提供担保。五、本协议未尽事宜三方可另行签订补充协议。六、在乙方还清甲方购房款及违约金1200万元后，本协议自然废止。
2010年8月2日，王千明（甲方）与现代物流园公司（乙方）、阔源置业公司（丙方）签订一份《商品房买卖合同补充协议（三）》，约定：甲乙丙三方曾于2010年6月18日签订了《商品房买卖合同补充协议二》，现由于乙方资金周转困难，提出延期退还购房款及违约金1200万元，并自愿支付延期违约金194.4万元。经平等协商，甲乙丙三方达成如下协议：一、在乙方付清延期违约金194.4万元后，甲方同意将上述1200万元款项延期到2011年2月3日。二、甲乙双方和甲乙丙三方原先签订的合同及协议继续有效。三、丙方自愿以其全部资产为乙方履行上述义务提供担保。上述协议签订后，现代物流园公司未能按约向王千明支付任何款项，也未向王千明出售任何房屋，王千明于2013年1月4日起诉至原审法院，请求判令：一、解除2010年6月18日《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（二）》和2010年8月2日《商品房买卖合同补充协议（三）》；二、现代物流园公司立即返还已付购房款1005.6万元及利息170万元（按同期银行贷款利率标准自2010年2月5日计至本案起诉之日，以后利息顺延计算至全部款项还清时止）；三、现代物流园公司承担违约金388.8万元；四、现代物流园公司承担已付购房款1005.6万元的赔偿责任；五、本案诉讼费、保全费由现代物流园公司承担。
原审另查明：现代物流园公司提供了阔源置业公司于2011年7月10日向其出具的《承诺函》，载明：我公司以贵单位名义与王千明于2010年2月3日以签订《商品房买卖合同》方式进行融资，融资金额为1005.6万元。2010年6月18日，我公司又与王千明及贵单位就本次的《商品房买卖合同》签订了补充协议（二），将上述买卖房变更为综合楼三层商铺，作价1200万元，即融资金额相应变更为1200万元。2010年8月2日，三方又续签补充协议（三），把本次我公司的融资金额增加194.4万元，即我公司实际向王千明以房融资总金额为1394.4万元。上述款项，我公司已与王千明协商处理完毕。我公司承诺：凡三方签订的所有合同及协议等文书资料等涉及贵单位的所有责任和义务均与贵单位无关，由我公司承担。
王千明在本案庭审以后提供了一份《公证书》，反映馥邦商务广场综合楼三层在合肥家园网上处于备案状态，证实现代物流园公司已将馥邦商务广场综合楼三层出售他人，构成一房二卖，应赔偿其一倍的房款。
原审法院认为：王千明与现代物流园公司于2010年2月3日、2010年6月18日签订的《商品房买卖合同》以及《解除合同协议》、三份《商品房买卖合同补充协议》，系王千明与现代物流园公司在签订、解除商品房买卖合同过程中达成的协议，协议内容未见违反法律法规强制性规定的情形，应为合法有效。
上述协议签订后，现代物流园公司既未向王千明出售房屋，也未向其返还购房款，现代物流园公司的上述行为确已构成根本违约，应当按照双方合同及补充协议的约定承担违约责任。现代物流园公司提供阔源置业公司出具的《承诺函》，阔源置业公司在该函中虽称其已与王千明就涉案款项协商处理完毕，但王千明对此不予认可，且现代物流园公司也未能就该《承诺函》中所反映的有关事实进一步举证证实，仅凭阔源置业公司出具的一份《承诺函》，不足以证实其已与王千明就涉案有关款项处理完毕，故现代物流园公司不能据此免除责任，仍应根据相关合同及协议的约定承担违约责任。王千明主张解除双方于2010年6月18日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（二）》和2010年8月2日签订的《商品房买卖合同补充协议（三）》，返还已付购房款1005.6万元的请求，该院予以支持。对于王千明主张的违约金388.8万元，符合双方签订的协议约定以及法律规定，且没有超过同期银行贷款利率四倍的标准，该院予以支持。对于王千明主张的已付款的利息，应属于损失的范畴，因王千明未举证证实其主张的违约金不足以弥补该项损失，故对于其主张的已付款的利息损失，该院不再支持。
对于王千明主张的现代物流园公司将馥邦商务广场综合楼第三层商铺对外另行销售，应承担已付购房款1005.6万元赔偿责任的请求。根据王千明提供的合肥家园网网上备案查询的网页打印件及《公证书》，反映涉案商铺在网上已处于备案状态，该证据可以证实现代物流园公司已将涉案商铺对外另行销售。但根据双方当事人于2010年2月12日签订的《解除合同协议》的约定来看，因现代物流园公司原因提出解除《商品房买卖合同》及补充协议，现代物流园公司应返还王千明已付购房款及违约金。结合双方之后签订的一系列《商品房买卖合同》及补充协议的有关约定，诸如《商品房买卖合同补充协议（二）》第六条“在乙方还清甲方购房款及违约金1200万元后，本协议自然废止”；《商品房买卖合同补充协议（三）》“甲乙丙三方曾于2010年6月18日签订了《商品房买卖合同补充协议（二）》，现由于乙方资金周转困难，提出延期退还购房款及违约金1200万元，并自愿支付延期违约金194.4万元整”的约定，可以反映王千明此后签订的上述合同及协议的主要目的是解除双方之间的合同，取回已付的购房款，商品房买卖合同的订立实际上是作为保障王千明取回已付购房款的条件，实际上王千明始终都没有要求现代物流园公司将双方签订的《商品房买卖合同》进行备案。故对于王千明主张的由现代物流园公司承担已付购房款1005.6万元赔偿责任的请求，该院不予支持。况且，王千明在本案中已提出了388.8万元的违约责任请求，该院已予支持，在王千明未举证证实其实际损失存在的情况下，该违约金应足以弥补王千明的有关损失。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除王千明与现代物流园公司于2010年6月18日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（二）》和2010年8月2日签订的《商品房买卖合同补充协议（三）》；二、现代物流园公司于判决生效之日起十日内返还王千明已付购房款1005.6万元；三、现代物流园公司于判决生效之日起十日内给付王千明违约金388.8万元；四、驳回王千明的其他诉讼请求。本案案件受理费170300元，保全费5000元，合计175300元，由王千明负担80638元，现代物流园公司负担94662元。
王千明不服上述判决，向本院提起上诉，请求增加判决现代物流园公司给付利息170万元（按同期银行贷款利率标准自2010年2月5日计至本案起诉之日，以后利息顺延计算至全部款项还清时止），承担616.8万元的赔偿责任。主要理由为：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人导致合同目的无法实现，不能取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。况且利息是法定孳息。王千明关于已付购房款利息的诉讼请求应当得到支持。2、商品房买卖合同无法履行被解除，以及合同未办理备案登记手续是由于现代物流园公司的过错，原判以合同没有办理备案及已主张违约金为由对王千明主张的赔偿责任不予支持无法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，赔偿责任属于法定义务，而违约金属于约定义务，二者并不重复，故现代物流园公司应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。减去原审已判决支持的违约金388.8万元，现代物流园公司还应当承担616.8万元的赔偿责任。
现代物流园公司在二审庭审中辩称：1、本案基础法律关系为借款担保关系，王千明主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》没有依据。2、涉案房屋价格明显低于市场价格，商品房买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的，现代物流园公司提供担保的行为应属无效。王千明要求现代物流园公司承担损失和赔偿责任没有事实和法律依据。请求驳回王千明的上诉。
现代物流园公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二、三项，改判驳回王千明除第一项外的其他全部诉讼请求。主要理由为：1、本案真实的法律关系是借款关系，而非商品房买卖合同关系。阔源置业公司从王千明处融资1200万元，应王千明的要求，现代物流园公司与王千明签订四份《商品房买卖合同》及一份《商品房买卖合同补充协议》，为借款提供担保。《补充协议》约定的单价为每平方米2292.443元，并约定《商品房买卖合同》每平方米4500元的单价和总价无效，明码标价书中的甲方签字无效。显然，这种以极低的单价出售房屋的行为不是双方真实意思表示，现代物流园公司提供担保的行为无效。此后签订的《解除合同协议》，就馥邦商务广场综合楼三层签订的《商品房买卖合同》，三方签订的《商品房买卖合同补充协议（二）》、《商品房买卖合同补充协议（三）》，以及阔源置业公司先后3次向现代物流园公司出具的《承诺函》，均反映了这种借款担保关系。2、阔源置业公司在2011年7月出具的《承诺函》中表示，其与王千明已就融资的款项协商处理完毕，因三方签订的合同、协议所产生的所有责任均由阔源置业公司承担。若阔源置业公司真的已经清偿完毕，原审判决导致王千明获得了重复受偿。3、本案中阔源置业公司与王千明商定的借款数额虽然为1200万元，但借款6个月的利息194.4万元已经预先在本金中扣除，本案的借款本金应当认定为1005.6万元。本案中以违约金名义约定的利率为每月2.7%，明显高于银行同类贷款利率的4倍，对于超出部分依法不应保护。4、原审漏列当事人，程序违法。王千明请求判令解除的《商品房买卖合同补充协议（二）》、《商品房买卖合同补充协议（三）》均系三方当事人签订，阔源置业公司作为实际借款人，且系涉案合同一方当事人，理应作为被告参加本案诉讼，也有利于查明阔源置业公司是否已经清偿债务的事实。现代物流园公司在原审中也提出追加阔源置业公司为被告的申请，但原审法院未予准许，导致本案关键事实未能查明。
王千明辩称：1、本案属于商品房买卖合同法律关系。2010年2月3日签订的四份《商品房买卖合同》及一份《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，有合同及购房款收据为证。2010年2月12日签订的《解除合同协议》是附条件解除合同，因现代物流园公司将合同中约定的房屋出售，双方于2010年6月18日又签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（三）》，现因现代物流园公司又将房屋出售给他人，才导致本案诉讼。2、现代物流园公司所谓借款1005.6万元、月息2.7%均系虚构，无事实依据，阔源置业公司《承诺函》显属造假。3、原审程序合法。阔源置业公司作为担保人，王千明有权选择另案处理，本案没有漏列当事人。请求驳回现代物流园公司的上诉。
二审期间，现代物流园公司向本院提交其与他人签订的《商品房买卖合同》2份，记载的销售单价一份为每平方米6000多元，一份为每平方米7000多元，证明馥邦商务广场综合楼于2010年的销售单价。
王千明质证认为：对上述证据的真实性有异议，关联性也有异议，二份合同的日期分别为2011年1月和8月，而涉案合同签订的时间为2010年，合肥的商品房价格在2010年到2011年期间变化很大。
本院对上述证据认证如下：对其真实性予以确认，但房地产市场价格处于不断变化的状态，2份《商品房买卖合同》与本案《商品房买卖合同》签订的时间不同，达不到现代物流园公司的证明目的，对上述证据不予采信。
当事人所举的其他证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
经二审庭审，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点是：1、原判认定王千明与现代物流园公司之间系商品房买卖关系，并判令现代物流园公司返还王千明购房款1005.6万元、给付王千明违约金388.8万元是否正确。2、原审未追加阔源置业公司为被告，程序是否违法。3、王千明要求判令现代物流园公司给付利息170万元、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的主张应否得到支持。
（一）关于原判认定王千明与现代物流园公司之间系商品房买卖关系，并判令现代物流园公司返还王千明购房款1005.6万元、给付王千明违约金388.8万元是否正确。王千明与现代物流园公司于2010年2月3日、2010年6月18日签订的《商品房买卖合同》以及《解除合同协议》、三份《商品房买卖合同补充协议》，系双方自愿达成，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原判据此认定双方之间系商品房买卖合同关系并无不当。现代物流园公司上诉提出，本案系阔源置业公司向王千明融资，其与王千明签订四份《商品房买卖合同》及一份《商品房买卖合同补充协议》，为借款提供担保。但其并未提供充分证据证明阔源置业公司与王千明之间存在借款关系及与本案的关联性，仅凭阔源置业公司2011年7月10日出具的《承诺函》尚不足以证明该上诉主张。因此，现代物流园公司关于本案法律关系的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
现代物流园公司在与王千明签订相关合同、协议后，既未将房屋出售给王千明，也未返还购房款，其行为已构成违约。其虽根据阔源置业公司2011年7月10日出具的《承诺函》，主张阔源置业公司与王千明已就涉案款项协商处理完毕，但未能进一步举证证明，不能据此免除其根据合同约定向王千明返还已付购房款和给付违约金的责任。原审判令现代物流园公司向王千明返还已付购房款1005.6万元，按照双方约定给付违约金388.8万元并无不当。现代物流园公司此项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
（二）关于原审未追加阔源置业公司为被告，程序是否违法。根据现代物流园公司、王千明及阔源置业公司签订的《商品房买卖合同补充协议（二）》、《商品房买卖合同补充协议（三）》的约定，王千明为债权人，现代物流园公司为债务人，阔源置业公司为保证人。上述协议对阔源置业公司的保证方式没有约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当认定为连带责任保证。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。因此，王千明有权选择以债务人现代物流园公司为被告要求履行债务，原审未追加阔源置业公司为被告并不违反法律规定。现代物流园公司关于原审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
（三）关于王千明要求判令现代物流园公司给付利息170万元、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的主张应否得到支持。王千明与现代物流园公司于2010年2月3日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，于2010年2月12日解除合同，从此后签订的2010年6月18日《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（二）》、《商品房买卖合同补充协议（三）》的内容来看，王千明签订上述合同、协议的目的是在房屋买卖关系解除后，取回已付购房款并取得约定的违约金，2010年6月18日《商品房买卖合同》的签订是作为保障条件，双方并不具有再次发生房屋买卖关系的真实意愿。因此，本案并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的适用情形，王千明根据该条规定要求现代物流园公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，无合同和法律依据，不予支持。对王千明要求判令现代物流园公司给付利息170万元的上诉请求，本院经审查认为，利息虽是法定孳息，但也属于损失的范畴，原审已判决现代物流园公司给付王千明违约金388.8万元，而王千明并未举证证明违约金388.8万元不足以弥补其实际损失，此项上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费用的负担按一审判决执行。二审案件受理费172340元，由王千明负担66876元，合肥现代物流园区投资发展有限公司负担105464元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶宝定
代理审判员 李家宏
代理审判员 王依胜
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 徐宽宝
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或者变更；
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。