北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00382号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨明，男，1954年9月28日出生。
委托代理人李春华，北京金栋（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京雅可乳特贸易有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来广营北路一号13号楼2层。
法定代表人平野晋，董事长。
委托代理人张如宝，北京市易行律师事务所律师。
上诉人杨明因与被上诉人北京雅可乳特贸易有限公司（以下简称雅可乳特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第30169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月，雅可乳特公司起诉至原审法院称：2012年9月12日，经北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间服务，我公司与杨明就北京市朝阳区甜水西园某房屋签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定杨明将其自有的上述房屋出租给我公司使用，租期三年，自2012年9月20日至2015年9月19日，租金每月13000元，押金13000元；房屋装修由我公司负责；一方违约，应当向守约方支付经济损失并赔付违约金。合同订立后，我公司向杨明支付当年的年租金和押金等款项，并出资对涉案房屋进行了装饰、装修。2012年11月12日，房屋所属物业管理公司拒绝我公司继续进入该房屋。自2012年11月20日起，我公司完全无法使用涉案房屋。为此，我公司与杨明协商，要求其履行合同义务，但均未果。尔后，我公司向杨明发送了催告等通知书，杨明对此不予理会。我公司认为，双方所签协议是真实意思表示，均应当全面履行各自义务。杨明行为已构成根本违约，导致合同无法履行，应当承担相应违约责任。为此，我公司诉至法院要求：1、确认我公司与杨明于2012年9月12日签订的《房屋租赁合同》（编号为L-12－1117128）及《补充协议》于2013年1月26日解除；2、杨明退还押金13000元及剩余租金130000元；3、杨明给付装修损失72874.50元、网费1080元、搬运费1000元、冷库设备16960元；4、杨明赔偿违约金200000元。
杨明辩称并反诉称：我与雅可乳特公司所签房屋租赁合同租期为3年，应当于2015年9月19日终止。合同签订后，我按照约定履行了相应义务，但是雅可乳特公司入住后不遵守小区物业管理规定，并单方提出解除合同，违反了合同约定。按照合同约定，雅可乳特公司应当在2013年9月10日交纳下一年度（2013年9月21日至2014年9月20日期间）的租金，但其并未交纳。因此我不同意雅可乳特公司的诉讼请求，我反诉要求：1、确认双方于2013年9月20日解除房屋租赁合同；2、雅可乳特公司支付我违约金200000元。
雅可乳特公司对杨明反诉答辩称：我公司在本诉中提出了解除合同的请求，合同解除时间应当以我公司主张为准。我公司不存在违约情况，因此不同意支付违约金。杨明一直没有将适合的房屋交给我公司，我公司不同意杨明的反诉请求。
原审法院经审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。雅可乳特公司、杨明签订《房屋租赁合同》及《补充协议》的事实存在，双方权利义务明确。杨明向雅可乳特公司交付的房屋符合双方合同约定。根据现有证据可见，就雅可乳特公司的装修及车辆人员进出问题，杨明亦曾经与该房屋所在地物业管理单位进行沟通协调，因此就合同附随义务杨明亦已履行。雅可乳特公司提供的现有证据无法证明其主张的、物业管理公司拒绝其进入诉争房屋的事实；且其该主张与本案亦非同一法律关系，因此雅可乳特公司主张杨明存在违约行为的意见，依据不足，不予采信。就双方所签房屋租赁合同的解除问题，现有证据可以证明在2013年5、6月间，杨明明确知晓雅可乳特公司提出解除合同的意见，但双方并未办理合同解除及房屋交还手续，该房屋仍由雅可乳特公司实际控制至2013年9月13日。故在双方均要求解除合同的情况下，以双方确认的交接日期作为合同解除之日为宜。雅可乳特公司要求杨明退还押金及此后租金的诉讼请求，予以支持。就雅可乳特公司主张的经济损失问题，雅可乳特公司进行房屋装修等必要添附系其履约及经营之必须，现因杨明不存在违约行为，故雅可乳特公司要求杨明赔偿经济损失和违约金没有依据，不予支持。就杨明主张的违约金问题，本案确因非杨明违约行为造成双方订立的房屋租赁合同无法继续履行，但杨明主张的违约金标准过高，将考虑本案具体情况酌情判处具体数额。据此，原审法院于2013年10月判决：一、雅可乳特公司与杨明所签《房屋租赁合同》及《补充协议》于二○一三年九月十三日解除；二、杨明于判决书生效后七日内退还雅可乳特公司押金一万三千元、租金三千零三十三元；三、雅可乳特公司于判决书生效后七日内赔偿杨明违约金一万三千元；四、驳回雅可乳特公司的其他诉讼请求；五、驳回杨明的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杨明不服，上诉至本院，请求撤销原判第一项，改判双方合同自2013年9月20日解除；改判第二项，杨明不需退还雅可乳特公司租金3333元，在雅可乳特公司办理完交接手续后退还押金13000元；改判雅可乳特公司赔偿杨明违约金200000元。雅可乳特公司不同意原判，但未提起上诉。
经审理查明：雅可乳特公司系从事批发预包装食品等经营项目的有限责任公司。
2012年9月12日，经北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间服务，雅可乳特公司、杨明就北京市朝阳区甜水西园某房屋签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。双方约定，杨明上述房屋出租给雅可乳特公司经营使用，租期三年，自2012年9月20日至2015年9月19日，租金每月13000元，押金13000元；合同期满或合同解除后，杨明有权收回房屋，雅可乳特公司应当按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施等。
同日，双方签订《补充协议》约定，如出现杨明提前收回房屋或雅可乳特公司提前退租的，违约时间在12个月以内的违约方赔偿守约方人民币200000元（一年租金加装修费）；如果违约时间在12个月以外的，则违约方赔偿守约方人民币156000元；因雅可乳特公司原因造成房屋不能正常经营使用，如扰民等，雅可乳特公司承担全部责任，给杨明造成经济损失的，由雅可乳特公司赔偿，同时合同自动终止等。
合同订立后，雅可乳特公司支付杨明一年租金156000元和押金13000元。
2013年1月7日，雅可乳特公司作出书面通知，表示自2012年11月12日起，涉诉房屋所在小区物业管理单位拒绝其公司车辆及人员出入该小区，并于11月19日扣留其公司车辆，其公司自2012年11月20日起无法使用上述房屋；雅可乳特公司要求杨明保证其车辆和人员正常进出，否则将解除双方房屋租赁合同等。雅可乳特公司向杨明寄送上述通知的函件被退回。
2013年1月24日，雅可乳特公司作出书面通知，表示与杨明解除房屋租赁合同，并要求杨明返还租赁费、押金、装修费、搬家费等款项。杨明表示并未收到雅可乳特公司该书面通知，但表示2013年5月、6月间，雅可乳特公司曾提出解除房屋租赁合同，原因为“涉诉房屋用不了”，杨明向雅可乳特公司提出过解决方案。
原审期间，原审法院向涉诉房屋所在小区物业管理单位北京恒安物业管理有限公司调查相关情况，该公司表示，杨明所有的上述房屋曾经作为经营性用房使用；小区居民因雅可乳特公司车辆和人员扰民情况曾经向其公司投诉；雅可乳特公司曾经向物业管理单位承诺不进出大型车辆，后因再行进入大型集装箱车，经业主投诉后，物业管理单位曾经扣留雅可乳特公司车辆；杨明在雅可乳特公司进行装修及物业公司扣留车辆时，均到物业管理单位进行协调解决；雅可乳特公司搬离该小区的时间物业管理单位并不知晓；物业管理单位没有阻止雅可乳特公司经营等。
此外，雅可乳特公司提供发票（装修费72874.50元、网费1080元、搬运费1000元、铜管和制冷剂费16960元）用以证明其诉请损失，杨明对此不予认可。
2013年9月13日原审法院开庭审理时，雅可乳特公司明确表示不申请就其装修情况进行价值评估。同时，双方确认当日涉诉房屋交接完毕，房屋归由杨明控制。
以上事实，有《房屋租赁合同》及《补充协议》、调查笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：雅可乳特公司与杨明签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。上述合同履行过程中，因雅可乳特公司自身经营原因导致合同不能履行，雅可乳特公司提出解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。
关于合同解除的日期，虽然杨明已于2013年5、6月间明确知晓雅可乳特公司提出解除合同的意见，但双方并未及时办理合同解除及房屋交还手续，原审法院以双方确认的交接日期即2013年9月13日作为合同解除之日，具有事实依据。合同解除后，杨明应退还雅可乳特公司剩余租金。杨明要求确认双方的合同解除日期为2013年9月20日，并不同意退还剩余租金，缺乏法律依据，本院不予支持。因雅可乳特公司已交还涉诉房屋，杨明理应退还雅可乳特公司所交纳的房屋押金。
关于违约金，虽然系雅可乳特公司单方提出解除合同，构成违约，但事出有因，其解约行为亦给自身造成了一定的损失。原审法院考虑本案具体情况酌情判处违约金，数额尚属合理。杨明主张的违约金标准过高，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3973元，由北京雅可乳特贸易有限公司负担3878元（已交纳），由杨明负担95元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费2150元，由杨明负担2087元（已交纳），由北京雅可乳特贸易有限公司负担63元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费4545元，由杨明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾旭
代理审判员 薛妍
代理审判员 闫慧
二〇一四年一月二十日
书 记 员 张弘