陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕08民终3596号上诉人（原审被告）：榆林市瑞祥房地产代理有限公司，住所地，陕西省榆林市榆阳区。法定代表人：李建利，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟，陕西尊尚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：霍涛，男，生于1964年7月11日，汉族，陕西省榆林市子洲县人，现住陕西省横山县委托诉讼代理人：卢江，榆林市法律援助中心律师。上诉人榆林市瑞祥房地产代理有限公司因与被上诉人霍涛居间合同纠纷一案，不服榆林市榆阳区人民法院（2016）陕0802民初4618号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。榆林市瑞祥房地产代理有限公司上诉请求:1.依法撤销榆林市榆阳区人民法院（2016）陕0802民初4168号民事判决书；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；3.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定案件事实不清，在第三人李子卫涉嫌诈骗被定罪判刑且确定其不能退还被上诉人购房款之前，被上诉人的损失无法确定。二、一审审理程序错误，根据“合同相对性”原则，真正损害被上诉人利益的是第三人李子卫，被上诉人的损失应由其赔偿。李子卫涉嫌诈骗尚无定论，被上诉人的损失不能确定，本案应中止审理。三、被上诉人作为房屋买受人未尽合理审查义务，存在过错。被上诉人未提供书面答辩材料，庭审中答辩认为，由于上诉人没有尽到全面审查义务给被上诉人造成重大的经济损失，请求赔偿损失。霍涛向一审法院起诉请求：1、依法判令原告与被告于2015年12月28日签订的购房委托协议有效并予以解除。2、依法判令被告赔偿原告购房款及佣金共计人民币324680元及利息（从2015年12月27日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息）。3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月18日，原告霍涛（委托方、甲方）与被告榆林市瑞祥房地产代理有限公司（受托方、乙方）签订购房委托协议，约定：甲方委托乙方购买榆林市火车站家属院7号楼1单元601室房屋，该房屋建筑面积以现状为准（或以房产证面积为准）。甲方购买该房屋之意向总价格为人民币38万元，有关该房屋的税费及其他费用由甲方承担。若今后乙方与该房主联系买卖成功，甲方同意向乙方支付佣金人民币5000元。甲方同意签订本协议时向乙方交付人民币2万元，作为购买该房屋之诚意金。如甲方未能在签订本协议之日起的7日内来公司完善签订房屋买卖合同，即视为甲方自动放弃认购权视为甲方违约，甲方所交的诚意金不予退还，将作为违约金收取。乙方并有权通知该房屋房主将该房屋出售他人，甲方不得有异议等事项。协议签订后，闫登玉向被告提供了其本人的铁路职工工作证、身份证、西安铁路局职工购房协议、住房通知单、住房缴款通知单、收据、证明。被告进行形式审查后，2015年12月19日，原告霍涛（购房方、乙方）与闫登玉（售房人、甲方）、被告榆林市瑞祥房地产代理有限公司（中间方、丙方）签订购房转让协议，约定：甲方同意将本人坐落在榆林市榆阳区火车站家属院7号楼1单元601室房屋转让给乙方，甲方应保证该房屋为自己单位给自己所分的福利集资房，属于自己的合法财产，本人有独立处置该房产的权利并保证没有任何纠纷，甲方承诺提供的房产及所有手续的真实性、有效性，如有虚假愿意承担全部的经济损失与法律责任。乙方对该房屋的权属情况已经核实，同意购买该房屋。经甲乙双方约定该房屋总价为人民币38万元。合同签订当日乙方向甲方支付房款人民币20万元，于2015年12月27日前支付甲方16万元，剩余房款2万元。待甲方配合乙方交完房当日一次性支付给甲方。违约责任自本协议签订之日起，甲乙双方均不得反悔，如甲方违约，双倍返还乙方已支付的房款；如乙方违约，乙方所交的房款甲方不予退还；中间方所收取的服务费则不予退还等事项。合同签订后，原告向被告支付购房款及佣金共计人民币185000元，向闫登玉支付购房款人民币180000元。被告通过银行向闫登玉打款125000元，现金支付20000元。2016年2月24日，闫登玉因涉嫌诈骗被榆林市公安局榆阳分局刑事拘留，原告委托被告所购买的涉案房产不存在且闫登玉所提供的证明材料等均系虚假材料，闫登玉所诈骗的款项全部被用于赌博。致原告所购买的房屋不能实现，故原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明：被告向原告已退还中间费4万元，通过追脏的方式闫登玉退赔了原告320元，原告实际领到人民币40320元，原告未赔偿的损失为324680元。闫登玉真实姓名为李子卫。一审法院认为，本案争议的焦点是原告的房款324680元的这笔损失中被告应当承担多少比例的赔偿责任。本案中，在于与原告签订房屋转让协议的案外人闫登玉已因合同诈骗被刑拘，且无财产可供执行，原告支付的房款324680元已无法追回。同时，2015年12月18日，原告基于信赖被告的房地产代理业务与被告签订购房委托协议，被告作为专业的房地产代理有限公司，应当对所谓的闫登玉提供的房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的审查，以供原告是否购买作出决定。而被告对案外人提供的资料未尽必要的审查义务导致所谓的闫登玉提供的房屋信息不实对原告造成损失，应承担主要责任，即被告对原告未获赔偿部分承担90%的赔偿责任即人民币292212元（324680元×90%=292212元）。原告诉请依法判令原告与被告于2015年12月28日签订的购房委托协议有效并予以解除及被告赔偿原告购房款及佣金共计人民币324680元及利息的诉讼请求，经审查，原告与被告于2015年12月28日签订的购房委托协议有效并解除有必要的事实依据支持，原告诉请被告赔偿购房款等应当支持292212元，原告的其他诉讼请求没有必要的事实依据支持予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告霍涛与被告榆林市瑞祥房地产代理有限公司签订的购房委托协议有效，于本判决生效之日起予以解除。二、本判决生效后十日内，由被告榆林市瑞祥房地产代理有限公司赔偿原告霍涛人民币292212元。三、驳回原告霍涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3120元，由原告霍涛负担120元，被告榆林市瑞祥房地产代理有限公司负担3000元。本院经审理查明：本院认定的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，上诉人榆林市瑞祥房地产代理有限公司与被上诉人霍涛签订的购房委托协议，体现了双方当事人真实意思表示，主体形式合法，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应受法律保护。本案中，被上诉人基于对上诉人房地产公司的信赖与其签订购房委托协议，上诉人作为专业的房地产代理有限公司，应当对李子卫提供闫登玉身份信息及房屋的具体情况是否真实进行认真、谨慎、全面的审查，但因上诉人未尽到审查义务，导致房屋信息虚假给被上诉人造成经济损失。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条明确规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。据此，原判认定协议有效正确。根据本案被上诉人损失的实际情况，判决由上诉人承担赔偿责任正确。上诉人认为李子卫涉嫌诈骗被定罪判刑，现被上诉人的损失无法确定，损害被上诉人利益的是第三人李子卫，被上诉人的损失应由其赔偿，本案应中止审理等理由，经查，双方当事人签订购房委托协议后，被上诉人已向上诉人履行支付了全部购房款的义务，因上诉人对李子卫以闫登玉的身份提供虚假房屋信息审查不慎，导致被上诉人不能实现合同目的并造成重大经济损失，上诉人认为应由李子卫承担赔偿责任的理由没有法律规定。其承担赔偿责任后可以另行追偿。本案属于民事案件调整范畴，也不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止审理的情形。据此，上诉人所持上诉理由因无事实和法律依据本院依法不予支持。综上，上诉人榆林市瑞祥房地产代理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5683元，由上诉人榆林市瑞祥房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曹兴华审 判 员  乔幼涛代理审判员  闫徐平二〇一六年十一月二十八日书 记 员  刘娇柔