广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1757号
上诉人（原审原告）：刘合菊，女，1987年10月25日出生，汉族，住湖北省郧县，
委托诉讼代理人：张玉娟，广东益诺众承律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵雪娴，广东益诺众承律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：刘艳云，女，1964年12月7日出生，汉族，住珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：蔺洁，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。
上诉人刘合菊因与被上诉人刘艳云房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘合菊上诉请求：1、撤销（2016）粤0402民初807号判决，依法改判刘艳云双倍返还刘合菊定金200000元；2、刘艳云承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决认定刘合菊迟延履行主要债务，经合理催告后在合理期限内仍未履行，故认定刘艳云有合同解除权，双方签订的买卖合同于2016年10月23日解除。以上认定无事实及法律依据。一、关于合同主要债务。刘合菊已经依据合同约定履行了主要合同义务。房地产买卖合同中，买方主要义务是支付购房款，在按揭贷款支付方式中，买方只能依据银行要求提交贷款需要的必要资料，其他则需依申请贷款银行的具体规定办理。本案中，刘合菊已经依据三方签订的《房地产买卖合同》第四条第二款第二项约定，于2016年8月18日（合同约定时间为2016年8月25日前）前往中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市分行（以下简称邮储银行）按照该行要求提交了贷款需要的必要资料。根据一审判决书的内容，法院致电该行客户经理，该经理称，“只有材料齐全才会到我手里”，证明刘合菊已经按银行要求提交了办理按揭贷款需要的必要手续。二、关于合理期限。本案合同中并未约定银行按揭的合理期限为多久，且办理按揭依据各贷款银行内部规定不同，时间均无法由买卖双方控制。一审法院认为，刘合菊没有在2个月内提交银行要求的资料，超过了办理银行按揭的“合理期限”，无事实与法律依据。三、关于“迟延履行主要债务”。刘合菊提交资料后，并不清楚资料是否完全符合银行要求，只能等银行（确切讲是中介，因刘合菊是依中介与银行之间的沟通结果，按照中介所说准备资料）告知。银行并不确定要求刘合菊补交资料的确切时间，中介则在2016年10月12日下午给刘艳云的微信中称，“她那边（指刘合菊）之前本来的资料都齐全弄好了，完后在审批之前检查到出错的地方要重改”，可以看出，刘合菊提交给银行的资料在银行审查时才发现有出错，但银行并不确定要求刘合菊补交材料的确切时间，刘合菊在接到中介通知后即及时按照银行要求补交资料，一审判决依据什么判断刘合菊迟延履行？从2016年10月12日中介与刘艳云微信联系，到2016年10月23日刘合菊与刘艳云微信聊天记录，刘合菊说“因银行要求存定期款，这个一开始并没有告诉我，也是才告诉我的”，期间不过11天，且刘合菊也是在10月23日从中介处得知银行要求办理定期存款时，于2016年10月24日在贷款行按其要求存入12万定期款，刘合菊一直在按照银行要求积极办理，一审判决却判定刘合菊“没有及时提交银行认为需要其补充的资料积极促成按揭贷款成功”，真是欲加之罪。刘合菊倾其所有，缴纳定金及按银行要求忍痛存入12万定期款，其目的不过是想尽快办理好银行按揭，买到房子，何谓“迟延履行”？刘合菊在合同履行中无任何过错。四、关于合法行使解除权。《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案刘艳云单方解除合同，不符合以上规定。首先，第九十四条规定的当事人迟延履行，必须是当事人自己能够履行却怠于履行。本案中，造成按揭贷款不能及时审批的原因，在于银行临时增加了按揭条件，且临时增加的条件并不在刘合菊可控范围内。其次，正如一审判决认定“无法查清银行及中介通知刘合菊提交资产证明的时间”，这个合理期限又如何确定？银行通知刘合菊补交存款，刘合菊及时按规定存上，也属于迟延履行？刘合菊积极办理着按揭贷款手续，刘艳云却单方告知刘合菊“不卖了”，岂是合法行使“解除权”，分明是看到房价高涨，不想交易而已，严重违反诚实信用原则。综上，刘合菊认为，（2016）粤0402民初807号判决事实认定及适用法律均有误，严重侵犯了刘合菊合法权益，请求二审法院撤销该判决，改判刘艳云双倍返还定金200000元，还刘合菊公道。
二审调查中，刘合菊主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，只有在买方不能顺利办理贷款的情况下，对方当事人才可以请求解除合同，而刘合菊最终已经办理了同贷书，刘艳云无权解除合同。
刘艳云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确的，请求法院驳回刘合菊的上诉，维持原审判决。双方的争议焦点在于：1、在房屋买卖合同的履行过程中哪方违约的问题。2、根据《合同法》第九十四条的规定，刘艳云是否可以行使合同解除权的问题。刘艳云就这两个问题发表如下答辩意见：一、刘艳云认为刘合菊违约，理由如下：三方在2016年8月17日签订的《房地产买卖合同》，合同的核心条款是第四条和第九条。《房地产买卖合同》第四条第二款第二项约定：“买方需于2016年8月25日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需的资料，买方也须在规定期限内提交所有真实完整资料申请按揭，双方均不得借故拖延，否则视为违约。”买卖合同的第九条违约责任约定：“任何一方逾期本合同约定时间15天的，本合同自动终止，并按本合同违约责任执行。”按照合同的约定刘艳云于签订合同的第二日即8月18日就配合刘合菊前往珠海市邮政储蓄银行香洲支行提交贷款申请。在这一环节，刘艳云已经完全履行了合同所规定的全部相关义务。随后刘艳云即返回北京。结合三方签订的《房地产买卖合同》第四条第二款第二项和第九条的合同约定，刘合菊最迟应于2016年9月9日前将申请按揭的所有真实完整资料提供给银行用于该笔按揭贷款的申请与审批。刘艳云提请法庭注意的是：刘合菊应该向申请贷款的银行提供所有、真实、完整的资料，那么刘合菊在办理按揭申请过程中的义务不仅是向银行提交按揭基本资料，还应包括及时提交银行认为需要的其他资料积极促成按揭申请成功。根据“谁主张，谁举证”的原则，刘合菊要承担证明己方没有违约的举证责任。本案一审过程中刘合菊没有提交任何证据证明刘合菊最迟于2016年9月9日前向银行提交了所有真实完整资料。而只是一味强调2016年8月18日买卖双方一同到邮储银行香洲支行申请贷款就想当然的认为刘合菊已经完成了合同约定的义务，这显然是荒唐的。双方于8月18日去申请按揭，没有任何证据能证明刘合菊已于8月18日当天这个时间节点交齐了全部真实完整资料。并且刘合菊在上诉状中提及到银行的客户经理说只有材料齐全才会到我手，根据该描述可以得出：1、刘合菊并不是直接交给该客户经理的；2、至于材料何时送到该客户经理手中时间不得而知；3、并不能证明刘合菊按照合同约定的时间向银行提交了贷款资料。另外根据一审法院向客户经理电话了解的情况，客户经理在审查刘合菊的贷款资料时发现，刘合菊的资产负债率过高，要求其提供其他资产证明，但刘合菊拖了好久都没能提交，结合我方提供的刘艳云与中介方的微信聊天记录，能显示直到2016年10月23日，刘合菊都没有将用于申请按揭的资料完整的提交给银行，导致银行无法进行贷款审批。刘合菊严重违约，依据举证责任的原则，刘合菊一方提不出任何实质性的证据证明己方没有违约，应承担举证不能的责任。
二、刘艳云是否有合法解除合同的权利的问题。刘合菊既不能证明按照合同的约定最迟在9月9日前将全部资料提交给银行，刘合菊又不能证明在办理按揭申请过程中，及时提交银行认为需要其补充的资料积极促成按揭申请成功。刘艳云在一审开庭前曾致电询问办理该笔贷款的客户经理得知，如果贷款申请人资料齐全，珠海邮储银行基本上半个月就能出具同贷书，特殊情况如遇法定节假日最迟不超过一个月。实际情况是从申请贷款到10月23日两个多月的期间，刘合菊都未能提供银行要求的审批资料，致使从申请贷款两个多月的时间里审批仍停留在香洲支行的层面，直到10月底贷款资料都未达到向分行个贷部提交的要求。严重超出了办理按揭贷款的合理期限，刘合菊一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行，刘艳云当然可以解除合同。值得一提的是，刘合菊一直强调自己积极配合银行办理按揭手续，但却从来不举证。根据刘合菊的陈述，她一直依照中介与银行之间的沟通结果，按照中介所说的准备资料，相信在实际过程中，刘合菊和中介之间除了电话外应该也不乏微信或短信聊天记录，如果真如刘合菊所说自己是积极履行而不是怠于履行，从8月18日申请贷款到12月2日出具同贷书，长达近四个月的时间内，怎么可能提供不了任何和中介沟通的证据，明显不符合常理。而通过法庭询问客户经理却可以知道，银行要求提交资产证明，刘合菊拖了很久，足以认定刘合菊迟延履行主要债务的情况。
刘合菊向一审法院起诉请求：1.判决刘艳云双倍返还定金200000元；2.刘艳云承担本案诉讼费用。
一审法院查明：2016年8月17日，刘合菊（买方）、刘艳云（卖方）、中山市港隆房地产中介有限公司（以下简称港隆中介公司，经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定，买卖双方通过经纪方出售及购入中山市坦洲镇金山城第九期林湖美居莲花轩××栋×××房，成交价为1100000元；合同双方签字生效后买方向卖方支付定金100000元；第二部分购房款1000000元由买方申请银行按揭贷款（具体贷款金额以银行出具的《同意贷款通知书》为准）支付给卖方；买方需于2016年8月25日前申请按揭，卖方需无条件配合买方提交申请按揭所需资料，买方也须在规定期限内提交所有真实完整资料申请按揭，双方均不得借故拖延，否则视为违约；任何一方逾期本合同约定的时间15天的，本合同自动终止，并按本合同违约责任执行，如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让给予任何人，唯卖方不可在为此向买方进一步追究责任或者要求赔偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产出售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；等等。
2016年8月18日，刘合菊、刘艳云、港隆中介公司到邮储银行珠海香洲支行办理按揭申请，刘合菊提交了身份证、婚姻证明、银行流水等资料。当日，刘合菊向刘艳云支付了定金10万元。
刘艳云提交其与港隆中介公司工作人员的微信往来内容如下：2016年10月12日下午4:29分，港隆中介公司工作人员：“刘小姐，不好意思，忘了通知你她那边之前本来都齐全弄好了，完后在审批之前检查到出错的地方要重新改，补资料，然后国庆假期所以现在在弄，也差不多了，等最后一份资料弄好了就能递交，我会叫人加快办理的。”刘艳云在2016年10月19日向港隆中介公司工作人员语音留言后,港隆中介公司工作人员于2016年10月19日下午8:51分回复“客户明天去把最后一份资料搞好，我就拿去给银行审批”。2016年10月19日下午11:07分,刘艳云:“你们答应我二个月全部办完。而且是在珠海做按揭，到现在竟然资料还没有搞完？这太说不过去了。”2016年10月19日下午11：18分，刘艳云:“你通知买家吧！不用提交银行材料了、是他们太不守信用在先……我不卖了！退回首付款。”2016年10月23日下午3：24分，刘艳云:“帅哥您好：我是刘姐，我刚刚给买家打电话了，他们银行那还没搞定，说要做12万的理财产品才可以贷款，太离谱了，我已经告诉他们不卖给他们了。”
刘艳云主张于2016年10月23日与刘合菊电话联系，得知刘合菊仍未成功办理按揭，遂通知刘合菊不再进行交易。双方的微信聊天记录显示，刘合菊：现在是银行要求存定期款，这个中介一开始并没有告诉我，也是才告诉我的。刘艳云：我是告诉你太不像话！已经二个多月了，你连银行贷款资料都没有提交，所以不用再进行买卖交易了。按合同办理。
刘合菊主张其于2016年10月24日到邮储银行香洲支行存入12万元定期款。2016年12月2日，邮储银行支行出具同贷书，批准刘合菊申请贷款100万元。港隆中介于2016年12月5日将同贷书电子版通过微信发给刘艳云，刘艳云不同意再继续履行合同。刘合菊于2017年1月13日提起本案诉讼，要求刘艳云双倍返还定金。
刘艳云认为刘合菊没有在8月25日前提交所有真实完整的资料申请按揭，逾期15天合同自动终止，刘合菊超过了期限，刘艳云有权解除合同。刘合菊认为其在8月25日前提交了按揭资料，不成为违约，刘艳云拒绝卖房子构成违约。
一审法院于2017年3月20日致电1598××××953号码向邮储银行客户经理叶×豪了解相关案情，叶×豪在电话中称“由于过了挺久了，印象中提交了身份证、银行流水、工作收入证明等，材料是比较齐全的，因为一般只有材料齐全才会到达我手里，但是因为在审查时发现刘女士的负债率较高，所以银行要求再查看其他资产证明，不限于车辆、房产等，但是刘女士过了很久才提交这些材料，所以时间比较久”。一审法院又问关于银行要求刘合菊补充提交的这些资产证明是否为必要文件，叶×豪回答“这个是因人而异的，如果负债率较高，我们就要审查，如果申请人负债率不高的话，我们一般不要求申请人提供的。”一审庭审中，法庭询问港隆中介公司银行有无通知刘合菊补交资料，港隆中介公司陈述，银行有要求刘合菊补交银行流水等资料，其同事向刘合菊通知两、三次，在9月、10月左右。
一审法院认为，刘合菊、刘艳云、港隆中介公司签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方应恪守诚信，依约履行。关于刘合菊请求刘艳云返还双倍定金。一审法院认为，刘合菊在办理按揭申请过程中的义务不仅应局限于向银行提交按揭资料，还应包括及时提交银行认为需要其补充的资料积极促成按揭申请成功。虽然刘合菊于2016年8月18日向邮储银行提交的按揭申请资料，但后因其负债率高银行要求其提供其他资产证明，而致合同签订后长达2个月内其仍未现给银行提供银行所需要的全部按揭资料，超出了办理按揭贷款的合理期限。刘艳云于2016年10月12日从港隆中介公司处知晓刘合菊办理按揭申请尚缺资料，其于2016年10月19日询问中介情况后，2016年10月23日联系刘合菊时，刘合菊仍未依银行提供相关的资料，刘艳云遂于电话及微信中告知刘合菊不再进行交易。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。刘艳云向通知刘合菊不再进行交易，符合上述法律规定合同解除权行使的规定，双方合同自2016年10月23日解除。刘合菊在合同解除后才向银行存入存款并取得同贷书后要求刘艳云履行合同，刘艳云拒绝，亦不构成违约。刘合菊认为刘艳云违约，不能成立，以此为由请求双倍返还的定金，一审法院不予支持。关于刘艳云没收定金的主张。一审法院认为，虽然刘合菊未能在合理期限内成功办理按揭贷款，但无法查清银行及中介通知刘合菊提交资产证明的时间，故无法认定刘合菊是否存在故意迟延提交资料的情况，刘艳云以此为由认为刘合菊构成违约，主张没收10万元定金，理据不足，一审法院不予采纳。双方合同已解除，刘艳云应返还刘合菊已付的100000元定金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第九十四条、第一百零七条规定，一审法院判决：一、刘艳云于判决发生法律效力之日起十日内返还刘合菊定金100000元；二、驳回刘合菊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2188元，由刘合菊负担1121元、刘艳云负担1067元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的是刘艳云解除合同是否违约的问题。刘合菊、刘艳云及港隆中介公司签订的《房地产买卖合同》约定了刘合菊有义务向银行提供按揭所需要的资料。在一审期间，办理案涉房屋按揭手续的邮储银行客户经理证明了因刘合菊负债率较高，需要进一步补充提交资产证明，又因刘合菊过了很久才提交这些材料，所以时间比较久。港隆中介公司陈述，银行有要求刘合菊补交银行流水等资料，其工作人员向刘合菊通知了两、三次，在9月、10月左右。从上述事实可以看出，银行及港隆中介公司均证明刘合菊在收到通知后有迟延向银行提交补充资料的情形，根据《房地产买卖合同》第四条第2点“卖方需无条件配合买方提交申请按揭所需资料，买方也须在规定期限内提交所有真实完整资料申请按揭，双方均不得借故拖延，否则视为违约”的约定，刘合菊的行为应视为违约，其应当对此承担相应的责任。刘合菊抗辩其在2016年9月9日前已向银行提交了按揭资料，即履行了合同约定的义务，而银行具体办完按揭手续的时间则不能由买卖双方控制。对此，本院认为，银行具体办理时间确实不能由买卖双方掌控，但这是建立在买卖双方已经提供银行所需要的全部资料的前提下，而本案中银行未能审批的原因是刘合菊的材料未能交齐，故刘合菊的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。刘合菊、刘艳云在《房地产买卖合同》约定除定金外的房款通过向银行按揭贷款支付，但没有约定刘合菊应当在何时办理完同贷书，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定，当事人就履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，合同签订后至刘艳云提出解除已经有两个月，在正常情况下，这是刘合菊办理完按揭手续的必要、合理时间，但刘合菊在此时尚未能按银行要求提供所需要的全部资料，且在刘艳云催告后刘合菊仍然没有办理，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，认定刘艳云有权解除合同并无不当，本院予以维持。刘合菊上诉主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，刘艳云无权解除合同。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”即该司法解释仅适用于房地产开发企业与买受人签订的房屋买卖合同，而刘艳云与刘合菊所签订的是二手房买卖合同，显然不能适用该司法解释的规定，刘合菊该项上诉主张是适用法律错误，本院不予采纳。综上，刘合菊对于《房地产买卖合同》未能继续履行有过错，而刘艳云在合同的履行过程中并无过错，故刘合菊要求刘艳云双倍返还定金没有依据，本院不予支持。刘艳云本可以依约没收定金，但鉴于一审判决刘艳云返还定金后，刘艳云并未提起上诉，视为其服判，本院予以维持。
综上所述，上诉人刘合菊的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人刘合菊负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年八月十六日
书记员 梁 暐