湖北省天门市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂9006民初321号
原告曾军廷，男，1964年1月23日出生，汉族，湖北省天门市人，住湖北省天门市。
委托代理人王静，天门市汪场法律服务所法律工作者。
被告白牛佴，曾用名白牛二，男，1955年5月15日出生，汉族，湖北省天门市人，住湖北省天门市。
原告曾军廷与被告白牛佴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法由审判员戴建国担任审判长，与审判员樊柏芳、人民陪审员甘贤操组成合议庭，于同年10月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王静到庭参加诉讼，被告白牛佴经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾军廷诉称：2009年8月10日，原、被告签订了一份《房屋销售协议书》，以268000元的价格购买了被告所开发的位于天门市汪场镇综合大市场C-1号二间三层房屋。依协议约定，被告应为原告办理房屋土地使用权证等相关证件。合同签订后，原告即向被告支付了268000元购房款，但被告至今未能为原告办理相关权证，原告遂诉至法院，要求被告限期为原告申请办理房屋建设土地使用权证和房屋产权不动产权利登记，并由被告承担本案诉讼费用。
原告曾军廷为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、原告居民身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格；
证据二、被告户籍信息复印件1份，证明被告诉讼主体资格；
证据三、原、被告签订的《房屋销售协议书》复印件1份，证明被告销售房屋给原告，应为原告办理不动产权利登记手续的事实；
证据四、收条复印件1份，证明原告购房并支付被告购房款的事实；
证据五、国有土地使用权证复印件1份，证明被告取得土地使用权并建房销售的事实；
证据六、协议书复印件1份；
证据七、协调会议记录复印件1份；
证据六、七共同证明被告有义务为原告办理不动产权利登记的事实。
被告白牛佴经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，在答辩期间内未提交书面答辩意见，在举证期限内亦未向本院提交证据，本院视其放弃答辩、举证及质证权利。
经庭审质证，原告提交的证据一、二、四、五、六、七，本院经评议后认为上述证据客观真实，来源合法，与本案有关联，依法予以采信。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定如下法律事实：
2009年5月3日，被告与天门市国土资源局汪场分局就被告投资将原汪场综合场闲置场地开发建设汪场建材综合市场签订了一份《汪场建材综合市场土地开发管理合同书》，约定：原汪场综合厂闲置土地约6000平方米（公用面积除外），被告按每平方米60元向政府交纳土地出让金共计360000元；天门市国土资源局汪场分局按被告规划设计开发建设的商户和住户数为被告办理国有土地使用权证，被告共建设商户或住户55户，每户缴纳土地使用权办证费1000元，共计55000元；合同还就费用缴纳时间等事项进行了约定。同年5月20日，在被告借用湖北省天门市杰诚置业有限公司名义向天门市汪场镇人民政府报建汪场综合大市场项目后，天门市汪场镇人民政府作出汪场政文（2009）18号《汪场镇人民政府关于建汪场综合市场的批复》，批复内容如下：项目名称为汪场综合大市场；建设内容及规模为商住楼及建筑面积9865.40平方米；投资概算及资金来源为需投资8000000元，资金自筹。同年12月1日，被告白牛佴取得上述闲置场地（坐落于天门市汪场镇汪场村）的国有土地使用权，证号为天国用（2009）第2506号。其后，被告以个人名义在该土地上建设汪场综合大市场项目，共建设三层两间房屋31套、单元房屋24套。2009年8月10日，被告将其建设的坐落于天门市汪场镇综合大市场内商住楼第C-1号房屋出售给原告，双方签订了一份《房屋销售协议书》，约定：商品房住宅为两间三层，开间3.5米，进深12米，底层为门面房，二、三层为住宅楼，整栋商住楼售价268000元；被告负责为原告办理土地使用权证和水电分户申报手续，保证原告房屋内水通、电通、三证齐全（以上三证过户手续费用原告交纳2000元后由被告包办，此款在合同签订时交清）；本协议签订时，原告一次性付给被告购房款268000元，其中定金20000元，预付款248000元；合同还就违约责任等事项进行了约定。2012年1月23日，双方协商将购房款变更为220000元，原告给付被告购房款220000元后，被告出具收条1张，载明收购房款220000元，购房款全部交清，以前的所有欠条作废。2015年8月17日，因被告未能办理国用土地使用权证及房屋产权证，天门市汪场综合大市场的购房代表刘永方、宋中姣等人与被告白牛佴经天门市汪场镇社会矛盾调解中心调解，双方签订了一份《协议书》，约定：被告于2015年12月10日将抵押在中国工商银行天门市支行贷款的土地使用权证、规划许可证、建设许可证还款后拿出交业主代表验证后，与汪场土管局、汪场城建办一同协商办理房产证；被告从现在开始着手办理房屋实测报告，房屋实测报告办好后同购房住户办理房产证，分户房产证的办理费用由购房住户负担，被告协助办理第一批分户房产证，汪场城建办一同参与办理全部分户房产证；原告分户房产证办好后，由双方共同配合向土地管理部门申报分户办理土地使用权证，土地使用权证办证费用由被告负担，建设许可证分户办理由被告负责。其后，因被告未能依约定为原告办理相关证件，原告遂诉至本院。
另查明，被告个人所开发的坐落于天门市汪场镇综合大市场内的商住楼项目尚未依法登记领取房屋所有权证，且被告已就其取得的国有土地使用权在银行抵押贷款，并办理了抵押登记。
本院认为，依据《城市房地产开发经营管理条例》第二条关于“房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”之规定，从事房地产开发经营的主体必须是房地产开发企业。房地产开发企业必须具备相关的设立条件，并在工商行政管理部门进行设立登记，依法取得营业执照。本案中，被告作为不具有房地产开发企业资质的自然人，在其享有使用权的国有土地上新建房屋的行为，不属于房地产开发经营行为，应为新建私有房屋的行为。被告将本案所涉房屋出售给原告的行为不属于商品房销售行为，双方签订的《房屋销售合同书》的性质，应认定为城市房地产转让合同，即房屋买卖合同，因此，原、被告形成房屋买卖合同关系而非商品房销售合同关系，且双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。
依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”及《中华人民共和国物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，被告作为房屋出卖人，除依法需将所售房屋交付给原告占有使用外，还应协助原告办理房屋的不动产权属登记；本案所涉房屋买卖合同虽未明确约定被告负有协助原告办理过户登记的合同义务，但被告与汪场综合大市场业主代表刘永方、宋中姣等人经天门市汪场镇社会矛盾调解中心调解达成的《协议书》，已明确约定被告协助原告办理房产证，且该协议合法有效，对原、被告均具有合同约束力。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，即物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效；物权转让的原因行为有效，并不必然导致物权转让行为能成就或合同能够实际履行。本案中，原、被告签订的《房屋销售协议书》作为本案所涉房屋转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非房屋转让的物权变动行为。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。本案中，被告因向银行贷款已将本案所涉国有土地使用权抵押给银行，并办理抵押登记，其上建筑物（包括本案所涉房屋）依法视为一并抵押。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”。依据上述法律规定，经抵押权人同意或抵押权经债务清偿而消灭，且房屋已依法登记领取权属证书的情形下，行政管理部门才能为原、被告办理权属转移登记，该房屋及其土地使用权方能发生转移，否则合同无法继续履行。本案中，因被告未依法办理房屋初始登记，且被告未能清偿被告所负抵押债务而消灭抵押权，致使本案所涉房屋及其土地使用权无法进行权属转移登记，合同无法继续履行。故对原告要求被告为其申请办理房屋建设土地使用权和房屋产权不动产权利登记的诉讼请求，本院依法不予支持。视此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第一百八十二条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项及《城市房地产开发经营管理条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告曾军廷的诉讼请求。
案件受理费500元，由原告曾军廷负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；帐号：17×××19。
当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 戴建国
审 判 员 樊柏芳
人民陪审员 甘贤操
二〇一六年十月二十日
书 记 员 刘 丹