山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第626号
上诉人（原审原告）：柯振清，女，1985年5月10日出生，居民，住临沂市兰山区。
委托代理人：刘泽宇，山东晨浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王宗菊，女，1984年8月10日出生，居民，住临沂市兰山区。
委托代理人：薄文向，山东宣达律师事务所律师。
上诉人柯振清、王宗菊因租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2013）临兰商初字第3116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告柯振清诉称，原、被告于2012年10月1日签订租赁合同，被告于2012年10月1日支付第一年店铺租金一万九千元整给原告，因附近店铺租金涨幅太大，原告于2013年6月1日告知被告店铺租金会增加，被告得知后说考虑，但直到2013年9月15日才告知不再租赁该店铺。在此期间，被告没有履行合同条款，被告没有支付任何房屋租金，未提前3个月告知原告不再继续租赁此店铺并且在房租租金到期日2013年9月30日没及时搬离此店铺，直到2013年10月7日也未搬出此店铺，现原告请求判令解除该房屋租赁合同并由被告偿还原告房屋租赁违约金9469元以及被告所欠的水电费254元，并由被告承担本案的诉讼费用。
原审被告王宗菊辩称，第一、她要求的房租不合理；第二、她私自加锁，并扣押我的物品不合法，导致我的直接损失。
原审法院经审理查明，原告柯振清租有兰山区半程镇农行南的门面房两间。2012年10月1日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将其中一间门面房转租给被告王宗菊使用，另一间由原告自用。被告于合同签订当日即支付第一年的房租19000元给原告。原告于2013年6月1日告知被告房屋租金会涨到30000元，对此被告并未同意。2013年9月15日被告通知原告可以解除合同，但原告需支付被告装修费6000元，原告对此亦不同意。2013年10月2日双方合同约定的第一年租期届满时，原、被告因租房事宜发生纠纷，原告以防止被告私自搬离不再支付欠款为由在被告租赁的房屋门上加了锁。2013年10月8日，原告诉至法院，要求被告支付水费3元，电费251元，超期2个月的房租7500元。
另查明，原、被告签订的房屋租赁合同书中载明：“一、甲方同意将原租赁的房屋的一间（坐落于半程镇农业银行南第三间楼下房屋58平方米）出租给乙方作为营业场所。二、合同签订时效是三年，三年房租不变，每年一万九千元，一年一付。三、甲方将上述房屋交付给乙方使用后，乙方必须在开始计租之日起按年应付的租金按合同签订的日期向甲方交纳。水电费等均由乙方自行承担。四、租赁期限自2012年10月1日到2015年10月1日，合同计租之日为2012年10月1日开始。2012年10月1日收取第一年房租一万九千元，一次性付清。租赁期满后，乙方有优先租赁权。房租价格随市场房价浮动而变动。甲、乙双方可根据情况进行协商。……九、违约责任：1、乙方未提前三个月通知甲方擅自不租的，甲方有权没收押金全部，甲方需提前三个月通知乙方擅自不租给乙方的，甲方除退还给乙方全部押金。2、乙方须依约交付租金，如有拖欠租金，则甲方可加收滞纳金，滞纳金从拖欠日起按日加收5%，拖欠时间达1个月以上的甲方提前解除合同收回房屋，并有权追收乙方所欠租金及滞纳金。3、租赁期间，如一方确有特殊原因要求解除合同时，须提前一个月通知对方。”
还查明，原告于2013年10月19日将涉案房屋与相邻的原告经营的房屋的内墙打通并对被告的物品进行了清点，上述物品现仍在原告处存放。
再查明，2013年10月1日第一年租期届满时至开庭前，被告并未支付第二年的房租。
原审法院认为，原告自愿与被告签订房屋租赁合同书，将位于兰山区半程镇农行南的一间门面房出租给被告，被告于合同签订当日即支付第一年的房租19000元给原告，以上事实及双方合同不违反法律规定且原、被告均无异议，依法予以确认。原告于2013年6月1日告知被告房屋租金会涨到每年30000元，被告未同意，2013年9月15日被告通知原告可以解除合同，但原告需支付被告装修补偿费6000元，原告亦不同意。对此，原审法院认为，根据双方签订的房屋租赁协议第二条：“合同签订时效是三年，三年房租不变，每年一万九千元，一年一付”，原告于第一年租期内通知被告涨房租明显违背上述约定，其后被告要求原告支付装修补偿费即可解除合同原告亦未同意，故双方在第一年租期内即2013年10月1日前并未对合同变更或解除达成合意，双方的房屋租赁合同继续有效。在2013年10月1日第一年租赁期限届满至本案开庭时，被告并未依约支付原告第二年的租金19000元，应当视为不愿继续租用原告的房屋，与原告要求解除合同的诉讼请求相一致，故对原告解除与被告的房屋租赁合同的诉讼请求应予支持，被告所有的现存于原告处的物品原告应予以返还。关于超期租金，根据合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”，2013年10月2日在双方对房屋租金以及协商解除合同等事项存在争议时，原告在要求被告搬离未果后，擅自在被告的店面加锁，并未给被告留有支付租金的合理期限，其在门外加锁的行为明显影响了被告对该店面的继续使用，并且致使被告无法将货物从店内搬出，被告已失去了对该店面的实际支配权，故对2013年10月2日以后不应由被告承担该门面房的租金，因此对于原告要求被告支付2个月的房租7500元的诉讼请求不予支持，被告应承担的超期租金为104.1元（2天＊19000元／365天）。对于原告主张的水电费共计254元符合双方合同约定且被告无异议，因此予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二、第二百二十七条，判决：一、解除原告柯振清与被告王宗菊签定的房屋租赁合同，被告于判决生效后五日内将原存放于屋内的物品搬走；二、被告王宗菊于判决生效后十日内支付给原告柯振清房屋租金104.1元、水电费254元，共计358.1元；三、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人柯振清上诉称：一、柯振清提出增加房租是因为该房屋并非柯振清所有，因房东涨价柯振清才提出的。二、王宗菊在2013年9月15日已经明确表示不再继续租赁，应当在2013年10月1日前将房屋腾清，交给柯振清，王宗菊既不腾清房屋也不交付租赁费，并将屋门上锁，故王宗菊存在违约行为，致使柯振清无法再使用该房屋，王宗菊理应为此承担相应责任。一审判决违背了事实与法律，损害了柯振清的合法权益，请求二审法院撤销原判决，依法改判。诉讼费由王宗菊负担。
王宗菊答辩称，一、柯振清所述的与事实不符，双方2012年10月1日签订租赁合同第九条约定：若承租方拖欠租金长达一个月以上，承租方可以收回房屋。柯振清在2013年6月1日单方面告知王宗菊租金上涨至30000元，王宗菊并未同意。后经协商王宗菊提出若柯振清补偿装修费6000元，可以同意解除租赁合同，但是柯振清并未同意。根据一审法院查明事实，柯振清为防止王宗菊私自搬离不再支付欠款为由，将王宗菊承租的房屋私自加锁，使王宗菊失去了对该承租房屋的控制。在此期间，王宗菊多次与柯振清协商，要求继续承租房屋，柯振清均未同意。在2013年12月21日，柯振清将涉案房屋以30000元的价格另行转租给他人。综上，涉案合同并不符合法定及约定的解除条件，柯振清违约在先，一审法院判决解除合同，侵害了王宗菊的合法利益。
上诉人王宗菊上诉称：一、柯振清违反合同约定，擅自上涨租金，违约在先，无权要求解除合同。双方在2012年10月1日签订的租赁合同中约定：租赁期限三年，每年19000元，一年一付，租金三年不变。柯振清在第一年租赁期限届满时，即擅自将房租涨到30000元，违反了合同约定。二、柯振清违反了“承租人延迟支付租金的，出租人应给承租人留有支付租金的合理期限”的法律规定。根据《合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，柯振清在第一年租赁期限刚届满时，擅自上涨房租，在双方协商房租的过程中，王宗菊还尚未存有延迟支付租金的情况下，柯振清便将王宗菊赶出其承租的店铺，柯振清的行为严重违反了上述法律规定。柯振清在王宗菊第一年租赁期限刚届满时，2013年10月2日在王宗菊承租的店铺加锁，导致王宗菊失去了对自己店铺的控制，10月8日便将王宗菊诉至法院，10月19日将上诉人的店铺打通，至此王宗菊已完全失去对承租店铺和自有货物的控制，王宗菊从应支付租金届满起算不过2天，尚未达到双方约定迟交租金1个月以上方可解除合同的时间界限，故合同不应被违法解除。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判继续履行房屋租赁合同；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
柯振清答辩意见同上诉状意见。
二审审理过程中，王宗菊提交证据一组，共三张，即柯振清就涉案房屋与第三人刘海星另行订立《店面租赁合同》。证明柯振清违反与王宗菊签订的租赁合同，未经王宗菊同意再私自另行转租该房屋，柯振清有违约行为。
柯振清质证称：这三份证据都是复印件，不符合民事诉讼法对证据的要求，不能作为证据使用。
二审中查明，涉案租赁房屋已被房屋实际所有人刘长义租给他人经营，上诉人王宗菊亦认可履行原租赁合同已不可能，亦没必要。对于原存放于该租赁房产中的货物，王宗菊已经在临沂市兰山区人民法院立案起诉，要求返还，该案尚未审结。
本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：柯振清与王宗菊于2012年10月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行己方义务。
双方签订的《房屋租赁合同书》第二条约定：“合同签订时效是三年，三年房租不变，每年一万九千元，一年一付。”柯振清于第一年租期内通知王宗菊上涨房租明显违背合同约定，其后王宗菊要求柯振清支付装修补偿费即可解除合同，柯振清亦未同意，故应视为双方在第一年租期内并未对合同变更或解除达成合意，房屋租赁合同应继续履行。
依据当事人订立的《房屋租赁合同书》第九条第2款“乙方（王宗菊）须依约交付租金，如有拖欠租金，则甲方可以加收滞纳金。滞纳金从拖欠日起按日加收5%，拖欠时间达1个月以上的，甲方提前解除合同，收回房屋，并有权追收乙方所欠租金及滞纳金”的约定，王宗菊未依约定时间交付租金，柯振清亦应在2013年11月1日后方可要求解除合同，并收回房屋。一审审理中，柯振清认可其于2013年10月2日对租赁房屋予以断电，10月3日对租赁房屋加锁，致使王宗菊无法继续经营，明显构成违约。且柯振清提出房租涨价缘于因房东涨价，亦不构成情事变更的事由，故对柯振清要求王宗菊支付违约金的诉求，无合同依据和法律依据，本院不予支持。
对于合同能否继续履行的问题。因涉案房屋已被房屋实际所有人租给他人经营，王宗菊亦认可履行原租赁合同已无可能，本案租赁合同在事实上已不能继续履行，可予解除。但原审在未查清上诉人王宗菊存放于租赁房屋中货物的数量及价值的情况下，即判令王宗菊将货物搬走，损害了王宗菊的合法权益。鉴于王宗菊已就返还该宗货物另行提起诉讼，本案不予处理。
综上，原审判决认定事实、适用法律及判决结果均有不当之处，本院予以补正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省临沂市兰山区人民法院（2013）临兰商初字第3116号民事判决第二项、第三项；
二、变更山东省临沂市兰山区人民法院（2013）临兰商初字第3116号民事判决第一项为：解除柯振清与王宗菊签订的房屋租赁合同。
一、二审案件受理费各50元，均由上诉人柯振清负担。
本判决为终审判决。
审判长 李言涛
审判员 姚玉蕊
审判员 张念国
二〇一四年十一月二十八日
书记员 孙 壹