江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0830民初609号
原告：盱眙金禾禽业发展有限公司。
法定代表人：朱红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：金维军，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：马华良，盱眙县黄花塘法律服务所法律工作者。
被告：盱眙县兴隆乡晓庄村民委员会。
法定代表人：孙爱波，该村委会主任。
委托诉讼代理人：杨秀志，江苏昂格律师事务所律师。
原告盱眙金禾禽业发展有限公司（以下简称金禾禽业公司）与被告盱眙县兴隆乡晓庄村民委员会（以下简称晓庄村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法由审判员胡迎阳适用简易程序，于2018年2月26日、2018年3月19日两次公开开庭进行了审理。原告金禾禽业公司委托诉讼代理人金维军与马华良、被告晓庄村委会法定代表人孙爱波、委托诉讼代理人杨秀志到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2018年7月13日再次公开开庭进行了审理。原告金禾禽业公司委托诉讼代理人金维军与马华良、被告晓庄村委会法定代表人孙爱波、委托诉讼代理人杨秀志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金禾禽业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原、被告于2018年1月2日签订的《盱眙县兴隆乡晓庄村鸡舍对外发包合同》；2、被告晓庄村委会返还原告金禾禽业公司承包金18万元；3、本案诉讼费用由被告晓庄村委会承担。事实和理由：2018年1月2日，原、被告签订了《盱眙县兴隆乡晓庄村鸡舍对外发包合同》。当日原告金禾禽业公司预交18万元到盱眙县兴隆乡财政所村级集体资金结算专户。第三天，天降大雪，造成被告晓庄村委会发包的所有鸡舍倒塌。使得原告金禾禽业公司无法继续履行合同。原告金禾禽业公司要求解除合同，退还预交的18万元承包金，被告晓庄村委会以种种理由拒不退还。现原告金禾禽业公司为维护自己的合法权益，根据相关法律规定诉至法院，请求法院判决支持原告金禾禽业公司诉讼请求。
被告晓庄村委会辩称,一、原告金禾禽业公司诉称要求解除承包合同，没有事实和法律依据，被告晓庄村委会不同意解除。首先原告金禾禽业公司所承租的租赁物是在其事前查看现场，在招投标中心充分了解租赁物相关现状后，自愿参与竞标，并于2017年11月28日中标，并经公示和通知后取得承租经营权，其合同关系已于当日成立并生效。系双方真实意思表示。其次，被告晓庄村委会按照约定于2017年12月4日已经将承租的鸡舍、院落及其附属设施全部交付给原告金禾禽业公司，被告晓庄村委会已经履行了交付义务，不存在违约情况。再则，原告金禾禽业公司要求解除租赁合同不符合合同法第九十三条协商解除及九十四条法定可以解除合同的要件，同时其也未按照合同法第九十五条第二款履行解除前催告义务，也未通知被告晓庄村委会解除合同。按照合同法解释（二）第二十四条强行剥夺了被告晓庄村委会提出异议期三个月的规定，现原告金禾禽业公司直接起诉要求解除合同没有法律依据。原告金禾禽业公司中标后以租赁物需要其自行整体维修为由，要求延长合同期两个月，并拖延签订书面租赁合同，且一直占有使用租赁物。2018年1月2日，原告金禾禽业公司再次以书面承诺的方式向被告晓庄村委会申请鸡舍由其整修，延期两个月，后经被告晓庄村委会同意，双方于当日签订了书面合同。这充分证明双方另行约定了鸡舍租赁物维修义务在原告金禾禽业公司，而不是在被告晓庄村委会。二、原告金禾禽业公司诉称要求退还承包金18万元，也没有事实和法律依据。被告晓庄村委会自2017年12月4日即全部将租赁物交付给原告金禾禽业公司进行管理，且占有使用至今。相关的院落大门钥匙及其他附属物相关钥匙仍在原告金禾禽业公司。且被告晓庄村委会发现一并交付给原告金禾禽业公司使用的十个锅炉全部被原告金禾禽业公司拆除并予以变卖，即使假设双方解除合同，被告晓庄村委会不仅有权扣除相应的租金损失，而且还享有造成损失部分所相应的抵消权和留置权，原告金禾禽业公司无权要求返还全部已付租金。其次，针对暴雪冷冻天气，中央及全国各大部门均提前报告，这是众所周知的事实，也是能合理预见的自然现象，鸡舍的倒塌主要是因承租管理人没有尽到提前预防，未妥善保管租赁物，也未及时清扫顶棚积雪，造成部分塌陷。相应的过错责任明显在原告金禾禽业公司，据此，被告晓庄村委会对其产生的损失也有权留置该承包费用。三、原告金禾禽业公司诉称大雪造成所有鸡舍倒塌，其无法继续履行合同不是事实。首先，原告金禾禽业公司诉称2018年1月2日签订合同后第三天鸡舍全部倒塌的举证责任在原告方，而事实上鸡舍并未全部倒塌。其宿舍及部分鸡棚目前仍是完好的，其次，该鸡舍通过整修完全不影响双方合同的履行。根据合同法规定，原告金禾禽业公司可以自行维修，也可以通知被告晓庄村委会维修，被告晓庄村委会同意在合理期限内予以维修并顺延相应的租赁期限，合同继续履行。相关维修费用在实际发生后，另案通过协商和诉讼的方式向原告方予以主张。综上所述，请求法院依法驳回原告金禾禽业公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，综合予以认定。现查明案件事实如下：
2017年11月21日，被告晓庄村委会将其所有的位于晓庄村新庄组的占地约48.5亩10栋鸡舍通过盱眙县农村产权交易中心对外发布招标公告，承包租赁期5年，交易底价为18万元/年。后原告金禾禽业公司参与竞标，并交纳20000元保证金。2017年11月28日，盱眙县农村产权交易中心发布公示，确认原告金禾禽业公司为中标方，成交价为26.2元/年，成交总金额为131万元。该公示期为7日，并要求双方在公示期结束后7个工作日内签订合同，否则视为违约，保证金转为违约金。对此事实，被告晓庄村委会提供了盱眙县农村产权交易中心交易结果公示单1份（2017.11.28）、交易项目成交确认书1份（2017.11.28）予以证明，诉讼中，原、被告对此均无异议，本院予以确认。
后原告金禾禽业公司提出要对鸡舍进行一些整修以及设备安装，请求被告晓庄村委会给予一定的宽限期，被告晓庄村委会同意合同租赁期限适当延期。2017年12月4日，原告金禾禽业公司开始拖运部分设备等材料进入鸡舍，并对鸡舍进行了部分整修，同时原告金禾禽业公司安排专人进入鸡舍负责看管材料。2018年1月2日，原、被告经协商一致，签订了《盱眙县兴隆乡晓庄村鸡舍对外发包合同》，该合同约定被告晓庄村委会为甲方（出租方），原告金禾禽业公司为乙方（承租方），该合同主要内为：一、出租项目：盱眙县兴隆乡晓庄村鸡舍对外发包，坐落：晓庄村新庄组。四至范围：东至淮安新欣科技，南至水泥路，西至生产路，北至生产路。面积：32349.50平方米，附属设施：五间宿舍，每间约20多平方米，200变压器一台，配电房两间，井一口，深度约140米；二、租赁用途：养鸡；三、租赁期限：自2018年2月1日起至2023年2月1日止；四、租赁金总额：131万元；五、租赁金缴付时间：合同签订时交款，缴付方式：转账，以后每年12月1日之前一次性缴付全年承包金；六、甲方的权利和义务：1、甲方要积极协助乙方办理有关手续，费用由乙方承担。2、甲方保证如实告知乙方上述上诉项目权属情况和其他具体情况，保证该项目归甲方所有，如上述权属租赁交接后因甲方在租赁前发生的产权、债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，给乙方造成的经济损失由甲方赔偿给乙方。3、甲方应协助乙方办理相关变更手续。4、交易所需的税费由乙方承担。5、乙方在2018年6月30日前应向甲方缴纳保证金5万元；七、乙方的权利和义务：1、不得随意改变租赁项目的用途。2、未经甲方同意，乙方不得擅自出租、转让或转包，不得更改房屋结构。经劝阻无效的，甲方有权收回转让项目，并根据损失程度要求依法赔偿相应的损失。3、如遇国家建设、防洪和乡村建设规划等需要占用，乙方必须无条件服从。造成合同必须终止的，按照国家有关法规、政策等规定执行。4、合同到期后，乙方应及时处理受让项目上的自有资产，将受让项目交还给甲方，否则承担相应的违约责任；八、违约责任。1、合同生效后，甲乙任何一方无故提出终止合同，应向对方一次性支付违约金10万元，给对方造成损失的，还应承担赔偿责任。2、乙方未按合同约定支付价款的，每逾期一天，应按逾期未支付价款10%的比例向甲方支付违约金、3、甲方如违反合同规定的义务，应向乙方按合同价款的1%支付违约金。4、由于一方的责任造成本协议不能履行或不能完全履行时，由责任方承担违约责任，如属双方的责任，则双方各自承担各自相应的责任。5、一方违约给另一方造成经济损失，且违约金不足以补偿其经济损失的，违约方应偿付守约方其经济损失的差额部分。合同签订后当日，原告金禾禽业公司向被告晓庄村委会交纳了18万元承包金，对于剩余承包金8.2万元，原、被告经协商，由原告金禾禽业公司代理人金维军代表原告方向被告晓庄村委会出具了一份金额为8.2万元的租金欠条，约定剩余租金于2018年4月份付清。同时被告晓庄村委会向原告金禾禽业公司出具了一份金额为26.2万元的承包金收据。对此事实，原告金禾禽业公司提供了《盱眙县兴隆乡晓庄村鸡舍对外发包合同》1份（2018.1.2）、交纳承包金收据1份、原告方申请报告1份（2018.1.2）以及被告晓庄村委会提供了欠条1份(2018.1.2)、证人杨某、刘某、王某、黄某出庭证言予以证明，本院予以确认。
2018年1月4日左右，因天降大雪，造成上述鸡舍部分顶棚坍塌以及围墙倒塌等严重损坏，后原告金禾禽业公司及时与被告晓庄村委会联系，双方因维修鸡舍事宜而产生争议，随后原告金禾禽业公司撤离该鸡舍，并于2018年1月16日诉至本院。对此事实，原、被告均提供了鸡舍损坏的照片予以证明，本院予以确认。
2018年4月28日，被告晓庄村委会将上述损坏的鸡舍发包给淮安市华景建筑工程有限公司承包维修，双方签订了《建设工程施工合同》，合同约定：维修价格426464.68元，施工期限自2018年4月28日至2018年5月28日。2018年6月28日，上述鸡舍维修工程竣工后经验收合格。现该鸡舍在被告晓庄村委会管理之中。对此事实，被告晓庄村委会提供了发包通知书1份（2018.4.18）、《建设工程施工合同》1份、单位工程竣工验收报告复印件1份（2018.6.28）予以证明，本院予以确认。
诉讼过程中，原告金禾禽业公司对于其返还承包金18万元的诉求，同意减让2万元，作为给被告晓庄村委会的补偿费用，现只要求被告晓庄村委会返还承包金16万元。
本院认为，本案系租赁合同纠纷案件，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”。结合本案而言，原、被告之间于2018年1月2日签订的《盱眙县兴隆乡晓庄村鸡舍对外发包合同》系当事人真实意思表示，并经合法招投标，且不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，因而是合法有效的，应受到法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告双方应当按照合同的约定履行自己的义务。
对于案涉鸡舍因雪灾而导致严重损坏的维修义务应当属于原、被告哪一方？对此，本院认为，该维修义务应当属于被告晓庄村委会。主要理由如下：一、《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”，而本案原、被告在合同中对于鸡舍的维修义务并未作出约定，也无其他补充约定，因而根据上述法律规定，该维修义务应当属于被告晓庄村委会；二、按照原、被告之间的合同约定，鸡舍租赁期限自2018年2月1日起至2023年2月1日止，也就是说合同的实际履行期限自2018年2月1日才开始计算。而涉案鸡舍在2018年1月4日就因天降大雪的不可抗力而导致严重损坏，此时租赁合同期限尚未开始。因而该维修义务理应由被告晓庄村委会来承担；三、虽然原告金禾禽业公司自2017年12月4日起即进入鸡舍，但双方并未办理交接手续，此时原告金禾禽业公司对鸡舍进行整修等行为均系履行合同前的准备行为，且系其自愿承担的维修义务，而非合同约定或者法律规定的维修义务，不能以此推定原告金禾禽业公司对于鸡舍即具有维修义务。综上，对于被告晓庄村委会辩解案涉鸡舍因雪灾损坏的维修义务属于原告金禾禽业公司的观点，本院不予支持。
对于原告金禾禽业公司要求解除原、被告于2018年1月2日签订的《盱眙县兴隆乡晓庄村鸡舍对外发包合同》的诉求，本院认为应予支持。主要理由为：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”，同时该法第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失的，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”。本案原告金禾禽业公司承租鸡舍的根本目的是养鸡，而在合同履行前鸡舍因不可归责于承租人的事由严重损坏，无法从事养殖事宜。而且在鸡舍严重损坏后，被告晓庄村委会一直在推卸责任，不愿意履行维修义务，其在庭审中还在辩称鸡舍的维修义务在原告方，被告晓庄村委会的行为明显属于违约行为，且该违约行为致使原告金禾禽业公司不能实现合同目的，因而原告金禾禽业公司可以依法解除合同；二、当事人履行合同的基础是诚实守信，相互信任，雪灾无情，人应有情。在原、被告还未实质履行合同时，双方即为鸡舍维修事宜产生重大争议，且引起诉讼，这已严重伤害了双方之间的信任基础。虽然诉讼中被告晓庄村委会后来也采取了维修鸡舍、自愿承担维修费用、延长租期等积极措施，但诉讼中原告金禾禽业公司表示对被告方已丧失信任，坚决要求解除合同，不愿意继续履行合同。因而在这种情形下，如果强行要求双方继续履行五年期的合同，显然是不理性的，也是不可取的，也无法实现合同的经营目的。因而对于原、被告之间的合同，应予解除。
对于原告金禾禽业公司要求被告晓庄村委会返还承包金18万元的诉求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，因原告金禾禽业公司起诉时原、被告之间的合同履行期限尚未开始，原告方也仅交纳了部分承包金，且原告金禾禽业公司对于合同的解除没有违约行为，也无过错，因而被告晓庄村委会应当将已收取的原告方的承包金18万元退还给原告金禾禽业公司。诉讼中，原告金禾禽业公司自愿减让2万元，只要求被告晓庄村委会返还承包金16万元，原告金禾禽业公司该行为不违反法律规定，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第二百三十一条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告盱眙金禾禽业发展有限公司与被告盱眙县兴隆乡晓庄村民委员会于2018年1月2日签订的《盱眙县兴隆乡晓庄村鸡舍对外发包合同》；
二、被告盱眙县兴隆乡晓庄村民委员会于本判决生效后30日内返还给原告盱眙金禾禽业发展有限公司承包金16万元。
履行义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元，由原告盱眙金禾禽业发展有限公司负担300元，被告盱眙县兴隆乡晓庄村民委员会负担3600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费3900元，汇入淮安市中级人民法院在中国银行股份有限公司淮安城中支行账号为62×××10的账户中。
审 判 长 胡迎阳
人民陪审员 毕世伟
人民陪审员 孙克常
二〇一八年七月十六日
书 记 员 种 皓
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失的，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。