广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）穗中法行终字第1046号
上诉人（原审原告）：陈淑贞，住广州市天河区。
上诉人（原审原告）：吴牧星，住广州市天河区。
委托代理人：胡米桃，长沙市天心区长大法律服务所法律服务工作者。
委托代理人：吴建闽，住长沙市开福区。
被上诉人（原审被告）：广州市天河区物价局，住所地：广州市天河区。
法定代表人：陈志贤，职务：局长。
委托代理人：周林森，该局工作人员。
委托代理人：张华，广东格林律师事务所律师。
原审第三人：广州永正房地产估价咨询有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：何儒杭。
上诉人陈淑贞、吴牧星因与被上诉人广州市天河区物价局物价行政处理一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法行初字第723号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院认为：《中华人民共和国价格法》第三十八条规定：“政府价格主管部门应当建立对价格违法行为的举报制度。任何单位和个人均有权对价格违法行为进行举报。政府价格主管部门应当对举报者给予鼓励，并负责为举报者保密。”第三十九条规定：“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。”本案中，吴牧星因认为永正公司在为其购买广州市天河区东莞庄路东燕街134号208房提供居间服务过程中违反规定向其超额收取中介服务费，向物价部门提出举报投诉。天河区物价局在收到上述举报投诉后，向被举报人永正公司进行调查，根据调查情况及所调取的证据作出处理结论，并书面答复吴牧星，已履行价格监管职责。天河区物价局认定举报所涉房屋交易成交价格为640000元，永正公司在交易过程中向吴牧星收取19200元中介费服务费，收费标准未超出不超过成交价格3%的规定，事实清楚、证据充分。所涉收据均对应相应的房地产中介服务，有相应证据支持，庭审过程中，陈淑贞亦承认永正公司曾多次就涉案房屋向其提供居间服务。两原告认为举报时所提交的两份收据均是永正公司在同一交易中向买卖双方收取的中介服务费，证据不足，原审法院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六第（四）项的规定，原审法院判决：驳回原告陈淑贞、吴牧星的诉讼请求。本案诉讼费50元由原告陈淑贞、吴牧星负担。
上诉人陈淑贞、吴牧星不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人对上诉人给出错误的《回复》，其依据为《国家计委建设部关于房地产中介服务的通知》（计价格（1995）971号文）的第4条、第5条、第6条规定：“房地产经纪收费是房地产业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金，……按成交价格总额的0.5-2.5％计收，实行独家代理的收费标准。由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％”等规定。其中，被上诉人在《回复》中特别强调“独家代理收取房屋买卖代理费不超过3％”。故本案行政诉讼讼争的焦点是，是否为独家代理和是否违规收费？1、原审第三人不是独家代理。原审第三人在本案中，从房屋买卖交易开始，就没有遵循诚实守信的交易原则。在交易过程中明知广州市政府公积金贷款有明文规定辞职、失业人员，不能使用公积金买房，还动员不熟悉交易情况的买方买房，从而谋取中介代理费，这项交易肯定是不会成功的，从一开始就存在欺骗行为。之后签订《房地产买卖合同》，原审第三人以独家代理自称，实际上原审第三人在整个房屋买卖交易中，并非独家代理，其理由有二：第一，买卖双方与中介方签订的格式合同《房地产买卖合同》中，第十九条第二款明确约定：“……买卖双方同意委托经纪方指定按揭公司办理该物业按揭贷款手续及由买方支付费用”。很明显，原审第三人没有按揭贷款资质，且是一家很小的公司，没有网签授权。所以在合同中指定买卖双方到另一家房地产中介代理公司广州市良策房地产代理有限公司（以下简称“良策公司”），重新签订《广州市存量房买卖合同》，同时进行网签。关键是良策公司又收取代理中介费10410元，其中用于按揭的费用在2500元左右。根据有关的独家代理定义：“独家代理是指一种建立在委托人与受委托人之间限制性的契约关系，在契约中委托人指定受委托人为其独一无二的代理人”。而被上诉人片面理解在《房地产买卖合同》中签了独家代理就可以按最高额3％收取中介代理费，却忘了原审第三人以按揭的方式重签了合同，故作出了不负责任的错误的回复认定。第二，独家代理并不是只限制委托方，同时也限制受托方。受托方不能再委托其它中介代理公司，否则只能是一般代理，其收费将不能超过成交价总额的2.5％。原审第三人在格式合同《房地产买卖合同》中明确规定买卖双方接受原审第三人委托另一家房屋中介代理公司，即良策公司，来完成本案中的房屋买卖交易，这就已不是独家代理。独家代理同时也不允许将代理业务指定或转让给另一家代理公司。被上诉人在《回复》中认定原审第三人是独家代理是错误的。2、原审第三人违规收费是不争的事实。原审第三人自称独家代理，是为达到多收费、重复收费的目的。根据《城市房地产中介服务管理规定》第十六条规定：“经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金”。原审第三人永正公司派出业务经理何某全程跟单，将上诉人带到良策公司，并督促上诉人缴费10410元，证明了原审第三人与良策公司合谋收费的事实。原审第三人不能单独完成房屋买卖代理，也就不是独家代理，只能为一般代理，其收费按规定只能在0.5％至2.5％之间收取代理费。原审第三人在其给签的《房地产买卖合同》第十九条第二款中，明确要买方向指定的“按揭”代理公司支付变相的按揭代理费，实为服务费，即良策公司实际收取该笔费用。由于原审第三人在这次房屋买卖交易合同签订中，收取上诉人吴牧星中介费19200元，又引入另一中介良策公司收取中介费10410元以及强行收取上诉人陈淑贞中介费10000元，合计收取中介代理服务费39610元，已达到6.2％，己属严重违规收费。（二）被上诉人错误回复后，上诉人提出行政复议，行政复议答复仍给出错误认定。原审第三人为达到侵吞上诉人陈淑贞10000元中介费的目的，令其下属王某乙骗取上诉人陈淑贞的信任，在空白协议上签名，违法伪造一个假《协议书》，严重损害了上诉人的利益，本应受到严肃查处。但被上诉人对上诉人一再提出的证据不做调查和认定，放任原审第三人继续造假，造出王某甲的三份《估价委托协议书》、三份《房地产评估答复书》等一整套“证据链”。种种合谋骗取中介费的情况，确实在房屋中介中存在，但物价部门却疏于监管，也是不作为的具体表现。二、一审法院在审理本案过程中，对上诉人的证据不作任何认定，在一审行政判决书中也只字未提。庭审上质证的上诉人证据，良策公司与上诉人签订的《广州市存量房买卖合同》、良策公司收取上诉人吴牧星的《按揭服务费收款收据》、原审第三人法人何儒杭指使员工王某乙做假证《协议书》过程的谈话录音以及原审第三人伪造的《协议书》等证据，均未被提及。综上，上诉人上诉请求：一、撤销广州市天河区人民法院（2014）穗天法行初字第723号行政判决；二、撤销被上诉人作出的《关于广州市永正房地产估价咨询有限公司违规收费的回复》。三、判令被上诉人承担从行政复议到行政诉讼期间全部相关费用（包括差旅费、诉讼费等）。
被上诉人广州市天河区物价局答辩称：一、我局依法履行价格调查职责，并按规定答复，程序合法。2013年9月2日，上诉人吴牧星向广州市物价局举报本案原审第三人永正公司在代理天河区东莞庄路东燕街134号208房房产买卖交易中存在超额收取中介代理费的行为。广州市物价局将案件移交给我局处理。根据《价格违法行为举报规定》第五条规定：“县级以上各级价格主管部门是价格违法行为举报的主管机关，具体工作由其价格监督检查机构（价格举报中心）依照本规定办理”。我局将该案件转由天河区物价检查所处理。经相关的调查取证，最后认定原审第三人的行为未构成违规收费。2014年3月6日，向上诉人吴牧星出具《关于广州永正房地产估价咨询有限公司违规收费的回复》的书面答复，将案件举报办理结果书面答复申请人。我局处理该起价格举报案件程序合法，对当事人的书面答复也是符合规定的。二、我局认定本案原审第三人的行为未构成违规收费事实清楚，证据充分，适用法律正确。涉案房产为天河区东莞庄路东燕街134号208房。从上诉人、原审第三人提供的两份《房地产买卖合同》和《协议书》等证据材料及我局对上诉人、原审第三人的调查可知，上诉人陈淑贞先以王某甲的名义从唐某乙、冯某手上购买涉案房产。由于种种原因，上诉人陈淑贞在没有办理房产过户手续的情况下，以唐某乙、冯某的代理人的身份向上诉人吴牧星出售涉案房产。在前后两次交易中，上诉人陈淑贞先是买方，后是卖方。两次交易均由本案的原审第三人代理。（一）第一次涉案房产交易中，上诉人陈淑贞向原审第三人支付房产咨询费、中介代理费1万元及房产评估费1万元，共2万元。2013年3月28日，买方王某甲与原审第三人签署《买卖代理费支付承诺书》，委托原审第三人代理涉案房产交易，同时王某甲同意向原审第三人支付房地产咨询、买卖代理服务费共10300元。约定于签订《房地产买卖合同》时支付300元，余款1万元在签订《房地产买卖合同》之日起30天内支付。2013年4月3日，买方王某甲与卖方唐某乙、冯某正式签订《房地产买卖合同》，约定由王某甲购买涉案房产，成交价为43万元。2013年4月20日，王某甲和上诉人陈淑贞签订《协议书》约定：上诉人陈淑贞以王某甲的名义购买涉案房产，并代理王某甲履行该合同的所有权利和义务。至此，王某甲购买涉案房产涉及的所有权利义务由上诉人陈淑贞承担。随后上诉人陈淑贞履行《买卖代理费支付承诺书》的义务，于2013年8月23日向原审第三人支付了10000元的咨询、买卖代理服务费，原审第三人向其出具No.0879637的收据，注明收到上诉人陈淑贞交来涉案房产“剩余的中介服务代理费、咨询费、手续费等费用壹万元整”。王某甲在与卖方唐某乙、冯某进行涉案房产交易前，王某甲于2013年3月8日与永正公司签订《估价委托协议书》，约定王某甲委托原审第三人对涉案房产2012年3月10日、2013年3月10日和2014年3月10日这三个不同的时点进行房产价值评估。原审第三人根据王某甲的委托，对涉案房产提供评估服务，出具穗永评字（2013）TH第0323号、0324号和0325号房地产评估答复书。随后，王某甲对原审第三人提供的评估服务和口头咨询服务予以确认，于2013年3月30日签订《买卖代理费支付承诺书》，同意支付涉案房产的房产评估等费用，双方协议价格为10000元。2013年5月5月，上诉人陈淑贞向原审第三人支付房屋评估费用1万元，原审第三人向上诉人陈淑贞出具No.5038959收据。因此上诉人陈淑贞支付的20000元实际是其购买涉案房产所支付的相关服务费用。（二）第二次涉案房产交易中，上诉人陈淑贞作为卖方向上诉人吴牧星出售房屋，上诉人吴牧星因委托原审第三人代理房屋交易事宜，而向原审第三人支付了中介费用9600元。2013年7月4日，上诉人吴牧星与原审第三人签署《买卖代理费支付承诺书》，约定上诉人吴牧星向原审第三人支付房地产咨询费、中介代理费等费用共1.92万元，分两期缴纳。在签订《房地产买卖合同》时支付50％，即9600元。在办理交递件手续时支付余下的50％款项。随后，上诉人吴牧星履行《买卖代理费支付承诺书》的义务，向原审第三人支付了9600元的咨询费、中介代理费。由于最终没有完成双方约定的递件事宜，上诉人吴牧星没有再向原审第三人支付另外50％的中介代理费。在本次交易中，上诉人陈淑贞没有支付原审第三人服务费。（三）原审第三人收取上诉人陈淑贞与上诉人吴牧星的服务费用，没有超过政策规定。根据《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格（1995）971号）第四条规定：“房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。……口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准”。第六条规定：“房地产经纪收费是房地产业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。……房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5％-2.5％计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％”。在第一次涉案房产交易中，房产成交的金额为430000元，原审第三人收取上诉人陈淑贞10000元的房产咨询费、中介代理费用没有超出规定的标准；在第二次交易中，房产成交的金额为640000元，原审第三人收取上诉人吴牧星房产咨询费、中介代理费用9600元，也没有超出规定的标准。根据《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格（1995）971号）第五条规定：“房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。房地产价格总额为100万元以下（含100万元），累进计费率不超过5％。”原审第三人先后三次向上诉人陈淑贞提供房屋评估服务，评估房产价格分别为62.7万元、68.3万元、69.2万元等。原审第三人向上诉人陈淑贞收取1万元的房屋评估费，没有超过规定的标准。（四）没有证据表明原审第三人向我局提供虚假证据。上诉人陈淑贞认为原审第三人在我局的调查过程中，向我局提出《协议书》是伪证，但其承认在《协议书》上的签名是其亲笔书写。事后上诉人陈淑贞也没有出具原审第三人作伪证的证据。整个调查取证过程中，没有证据表明原审第三人向我局提供虚假证据。综上所述，我局对上诉人的价格举报处理符合法律规定，认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，充分履行了法定职责。天河区人民法院的一审判决认定事实清楚，判决理由充分，适用法律正确，请贵院依法判决驳回上诉。
原审第三人广州永正房地产估价咨询有限公司答辩称同意被上诉人的二审答辩意见。
经审理查明：吴牧星于2013年9月2日向广州市物价局书面举报广州永正房地产估价咨询有限公司（以下简称“永正公司”）在其与卖方委托代理人陈淑贞的房屋买卖交易过程中分别向其与陈淑贞收取房屋买卖中介服务费，超过物价部门有关规定，要求退还该公司退还收取的中介费10000元。同时提交了加盖永正公司印章的编号为NO.0879430、NO.0879637的两张收据，分别记载“今收到吴牧星购买天河区东莞庄路东燕街134号208号服务费玖千陆佰元”、“今收到陈淑贞交来成交天河区东莞庄路东燕街134号208号房的剩余的中介服务代理费、咨询费、手续费等费用壹万元整”。广州市物价局将上述举报转交天河区物价局处理。天河区物价局接到上述举报后，对永正公司进行了检查。永正公司法定代表人何儒杭接受了天河区物价局调查询问，称其公司在广州市天河区东莞庄路东燕街134号208房房屋交易中按照成交价格的3%向吴牧星收取中介费19200元，实收9600元；向陈淑贞收取的10000元系该房屋在卖方为唐某乙、冯某，卖方为王某甲的交易过程中，陈淑贞代王某甲交纳的中介服务费余款。永正公司向天河区物价局出具了《房地产买卖合同》（卖方为唐某乙、冯某，买方为王某甲，房屋成交价格430000元）、《房地产买卖合同》（卖方为唐某乙、冯某，委托代理人陈淑贞，买方为吴牧星，成交价格640000元）、《协议书》、《买卖代理费支付承诺书（买方）》三份、估价委托协议书三份、房地产评估答复书三份等证据。结合陈淑贞、吴牧星提交的三份收款收据，本院认定以下事实：
涉案房屋的第一次交易过程如下：2013年3月28日，买方王某甲与永正公司签署《买卖代理费支付承诺书》，委托永正公司代理涉案房产交易，同时王某甲同意向某公司支付房地产咨询、买卖代理服务费共10300元，同时约定于签订《房地产买卖合同》时支付300元，余款1万元在签订《房地产买卖合同》之日起30天内支付。2013年4月3日，买方王某甲与卖方唐某乙、冯某正式签订《房地产买卖合同》，约定由王某甲购买涉案房产，成交价为43万元。2013年4月20日，王某甲和陈淑贞签订《协议书》约定：陈淑贞以王某甲的名义购买涉案房产，并代理王某甲履行该合同的所有权利和义务。2013年5月5月，陈淑贞向某公司支付涉案房屋的“服务费1万元”，永正公司向陈淑贞出具No.5038959收据。2013年8月23日，陈淑贞向某公司支付了10000元，永正公司向陈淑贞出具No.0879637的收据，注明收到陈淑贞交来涉案房屋“剩余的中介服务代理费、咨询费、手续费等费用壹万元整”。另外，王某甲在与卖方唐某乙、冯某进行涉案房产交易前，王某甲于2013年3月8日与永正公司签订了《估价委托协议书》，约定王某甲委托永正公司对涉案房产2012年3月10日、2013年3月10日和2014年3月10日这三个不同的时点进行房产价值评估。永正公司根据王某甲的委托，对涉案房产提供评估服务，出具穗永评字（2013）TH第0323号、0324号和0325号房地产评估答复书。2013年3月30日，王某甲对永正公司提供的评估服务和口头咨询服务予以确认，签订《买卖代理费支付承诺书》，同意支付涉案房产的房产评估等费用，双方协议价格为10000元。
涉案房屋的第二次交易过程如下：陈淑贞作为卖方唐某乙、冯某的委托代理人向买方吴牧星出售房屋。该次买卖涉案房屋的成交价为640000元，约定房屋中介服务费为19200元。2013年7月4日，上诉人吴牧星与永正公司签署《买卖代理费支付承诺书》，约定吴牧星向某公司支付房地产咨询费、中介代理费等费用共1.92万元，分两期缴纳。在2013年7月4日当天签订《房地产买卖合同》时支付50％，即9600元。在办理交递件手续时支付余下的50％款项。2013年7月4日，吴牧星向某公司支付了涉案房屋交易的9600元服务费。由于最终没有完成双方约定的递件事宜，吴牧星没有再向某公司支付剩余50％的中介代理费。
天河区物价局调查后，认定买方吴牧星和卖方唐丽达、冯明倩（委托代理人陈淑贞）买卖天河区东莞庄路东燕街134号208房，成交价640000元，永正公司在中介服务过程中，以“买卖代理费支付承诺书（买方）”形式向吴牧星收取咨询及买卖代理费、过户代办手续费共19200元，未超过房屋成交价格的3%，未发现其有违规收费情况，并于2014年3月6日将上述情况制作书面答复吴牧星。陈淑贞、吴牧星不服该答复，于2014年5月26日向广州市天河区人民政府申请行政复议。广州市天河区人民政府于2014年8月25日作出天河府行复字（2014）15号行政复议决定，维持天河区物价局作出的答复。陈淑贞、吴牧星仍不服，诉至原审法院。
本院认为，本案的争议焦点是作为房屋中介服务机构的永正公司是否存在超过房屋成交价格3%违规收费的问题。永正公司在涉案房屋两次交易中均提供了中介服务，陈淑贞在前后两次房屋买卖交易中分别承担了买方和卖方代理人的角色。在涉案房屋第二次交易过程中，买方吴牧星和卖方唐某乙、冯某（委托代理人陈淑贞）买卖涉案房屋的成交价为640000元，约定房屋中介服务费为19200元，买方吴牧星在2013年7月4日向某公司支付了涉案房屋服务费的一半即9600元，由于最终没有完成双方约定的递件事宜，吴牧星没有再向某公司支付剩余50％的中介服务费，对于这一事实各方当事人均无异议。本案的关键问题是陈淑贞分别于2013年5月5月缴纳给永正公司的涉案房屋的“服务费1万元”和2013年8月23日缴纳给永正公司的涉案房屋的“剩余的中介服务代理费、咨询费、手续费等费用壹万元整”属于哪次交易服务费。2013年3月28日，买方王某甲与永正公司签署《买卖代理费支付承诺书》之时委托永正公司代理涉案房产交易，同时王某甲同意向某公司支付房地产咨询、买卖代理服务费共10300元，同时约定于签订《房地产买卖合同》时支付300元，余款1万元在签订《房地产买卖合同》之日起30天内支付，王某甲与卖方唐某乙、冯某是在2013年4月3日正式签订的《房地产买卖合同》，根据上述《买卖代理费支付承诺书》的约定，王某甲应至迟于2013年5月2日前向某公司支付剩余的1万元服务费。另外，王某甲与陈淑贞在2013年4月20日签订了《协议书》，约定陈淑贞以王某甲的名义购买涉案房产，并代理王某甲履行该合同的所有权利和义务，即从2013年4月20日起，王某甲购买涉案房屋的履约义务全部移交给陈淑贞。综合上述情况，陈淑贞应当代王某甲在2013年5月2日前向某公司支付剩余的1万元服务费。但作为此次交易买方王某甲代理人的陈淑贞并未履约。涉案房屋的第二次买卖交易发生于2013年7月4日，第二次交易中陈淑贞是卖方唐某乙、冯某的代理人。由于陈淑贞在涉案房屋前后两次的买卖交易中先后承担了买方和卖方代理人两个角色，故陈淑贞在2013年5月5月缴纳给永正公司的涉案房屋的“服务费1万元”和2013年8月23日缴纳给永正公司的涉案房屋的“剩余的中介服务代理费、咨询费、手续费等费用壹万元整”到底属于哪次交易的服务费并不确定，永正公司和天河区物价局认为2013年5月5月陈淑贞缴纳给永正公司的涉案房屋的“服务费1万元”属于房屋评估费，陈淑贞2013年8月23日缴纳给永正公司的涉案房屋的“剩余的中介服务代理费、咨询费、手续费等费用壹万元整”属于第一次交易的服务费依据不足，本院不予支持。综上，因天河区物价局对涉案房屋第二次交易过程中永正公司收取的服务费数额以及是否超过法定的服务费上限均未查清，本院依法撤销天河区物价局作出的《关于广州永正房地产估价咨询有限公司违规收费的回复》。上诉人上诉请求撤销被上诉人作出的回复有理，本院予以支持。一审法院查明事实不清，本院予以纠正。另外，上诉人请求判令被上诉人负担从行政复议到行政诉讼期间的全部相关费用（包括差旅费），因除案件受理费以外的其他费用均属于上诉人正常维权费用，故对此本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：
1、撤销广州市天河区人民法院（2014）穗天法行初字第723号行政判决；
二、撤销被上诉人广州市天河区物价局作出的《关于广州市永正房地产估价咨询有限公司违规收费的回复》；
三、被上诉人广州市天河区物价局自本判决生效之日起六十日内对上诉人吴牧星的投诉重新作出处理；
四、驳回上诉人陈淑贞、吴牧星的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各50元均由被上诉人广州市天河区物价局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 唐 勇
代理审判员 余秋白
二〇一五年十一月三日
书 记 员 周芷诺