青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东十初字第187号
原告（反诉被告）任勇波，男，汉族，1986年10月6日出生，住青海省西宁市。
被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司，住所地：陕西省西安市。
法定代表人杨卫，该公司董事长。
委托代理人玄先泰，青海君剑律师事务所律师。
委托代理人张青生，该分公司副经理。
被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司青海分公司，住所地：青海省西宁市城中区。
负责人万凯锋，该公司总经理。
委托代理人玄先泰，青海君剑律师事务所律师。
委托代理人张青生，该分公司副经理。
原告（反诉被告）任勇波与被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司房屋买卖合同纠份一案，本院受理后，依法由审判员马明军独任审判，在诉讼过程中，被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司向本院提起反诉，本诉与反诉合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任勇波、被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司的委托代理人玄先泰、张青生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）任勇波诉称，2011年10月31日，原告和被告签订“青海省西宁市八一东路48号1号楼三单元3303室”房屋买卖合同，双方约定房屋价款共计370950元，被告应在2012年12月30日前将验收合格的房屋交付原告使用，双方对迟延交房和延期付款的违约责任，也进行了约定。合同签订后，原告依约定将房款370950元支付给被告，已经按合同履行了义务。但被告迟迟不予交房，经原告多次催告，被告才于2013年8月20日将房屋交付给原告。延迟交房期间，原告迫于无奈，只有在外租住。综上所述，请求判令被告立即支付延期交房期间的违约金9756元；请求依法判令本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。
关于被告（反诉原告）的反诉请求，因双方签订合同后，原告（反诉被告）方按合同约定于2011年10月31日支付了首付款200950元，并与2011年11月10日将办理贷款需要的所有手续交付给了被告（反诉原告），由被告（反诉原告）负责交付给银行并办理贷款，2012年3月7日接到银行的通知后签订了借款合同，期间的拖延都是被告（反诉原告）造成的，因此，原告（反诉被告）并没有拖延支付购房款，被告（反诉原告）的反诉请求不能成立，予以驳回。
原告（反诉被告）为本诉与反诉合并提交证据如下：
1、单位集资建房协议书、职工集资建房协议书，用于证明约定了双方权利义务的事实。
2、借款合同，用于证明2012年3月7日与银行签订借款合同的事实。
3、收入证明、发放贷款的审批单，用于证明原告于2011年11月10日将办理贷款需要的所有手续交付给了被告，由被告负责交付给银行，2011年11月29日批准贷款的事实。
被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司辩称，双方签订合同是事实，应受法律保护。在合同履行期间，原告未能严格按照合同约定付款，逾期交房责任不完全在被告方，被告房屋出售以后，因自来水公司停止办理自来水接口手续，属于不可抗力的原因，导致被告方逾期交房，因此驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司反诉称，2011年10月31日，被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司青海分公司与原告（反诉被告）任勇波签订了一份《职工集资建房协议》。该协议约定：“甲方将建设中的八一路48号1号楼三单元3303室的住房一套出售给乙方，建筑面积约为98.92平方米，单价为每平方米3750元，总房款为370950元。乙方于2011年10月31日交清首付款200950元，剩余17万元整办理贷款付清。”协议第三条约定“乙方逾期30日后付款，甲方有权解除协议，乙方须按日向甲方支付万分之一的违约金，若乙方中途退房或违约的，甲方有权扣除总房款百分之三的违约金。”合同签订后，原告（反诉被告）于2011年10月31日付清了首付款200950元，剩余款项却没有按照约定期限30日内付款或提交按揭贷款手续。经被告（反诉原告）多次催交，原告（反诉被告）直到2012年4月25日剩余房款17万元的房贷才到账，房贷延期了6个月。原告（反诉被告）已违反了协议第三条的约定，构成违约。综上所述，请求依法判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）逾期付款的违约金13610元；请求依法判令本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。
被告（反诉原告）为本诉及反诉合并提交证据如下：
1、职工集资建房协议书，用于证明合同约定付款方式及逾期付款的违约责任的事实。
2、贷款进帐单，用于证明贷款金额170000元，于2012年4月25日才到账支付房款的事实。
3、自来水公司会议纪要，用于证明自来水公司因水压不稳停办自来水接口，路段中包括本案中有争议的楼盘，导致我们没有按期交房，属于不可抗力的事实。
经质证：1、被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司对原告（反诉被告）任勇波提交的单位集资建房协议书，不持异议，本院认定为有效证据使用。
2、被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司对原告（反诉被告）任勇波提交的职工集资建房协议书，真实性不持异议，但认为签订该协议的一方当事人并非被告（反诉原告），对其无约束力，本院认为，该协议是原告（反诉被告）与他人签订的合同，对被告（反诉原告）并无约束力，本院不予采信。
3、被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司对原告（反诉被告）任勇波提交的借款合同、收入证明及贷款审批单，认为收入证明及贷款审批单虽然证明原告（反诉被告）交付贷款手续并予以审批，但原告方与银行在2012年3月7日才签订的借款合同，能够证明拖延支付购房款的事实，原告（反诉被告）违约在先，本院认为，借款合同能够原告（反诉被告）与银行拖延至2012年3月7日才签订贷款合同，本院认定为有效证据。
4、原告（反诉被告）任勇波对被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司提交的贷款进账单，认为在2012年4月25日贷款到账，但原告（反诉被告）方已按期交付了办理贷款所需的所有手续，期间的拖延与原告（反诉被告）方无关，本院认为，贷款进账单能够证明2012年4月25日房贷款到账的事实，本院认定为有效证据。
5、原告（反诉被告）任勇波对被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司提交的自来水公司会议纪要复印件，不予认可，本院认为，自来水公司会议纪要复印件，被告（反诉原告）方不能提交原件，无法确认其真实性，本院不予采纳。
经庭审举证、质证，本院确认事实如下：
2011年10月31日，原告（反诉被告）任勇波与被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司下属青海分公司签订了一份《职工集资建房协议书》，该协议约定由任勇波以370950元的价格购买建设中的八一路48号1号楼三单元3303室的住房一套，并约定了双方的权利义务。根据协议约定，任勇波于2011年10月31日交清首付款200950元，2012年3月7日原告（反诉被告）与银行签订了借款合同，2012年4月25日银行将贷款转入被告（反诉原告）账户。
另查明，被告（反诉原告），陕西省工程监理有限责任公司青海分公司于2003年5月29日登记并办理营业执照，但无注册资本。
根据当事人的诉辩主张，确定本案争议的焦点为：在履行购房协议时，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方究竟是谁违约？违约责任应当由谁承担？
原告（反诉被告）任勇波认为，协议书第四条约定“于2012年12月30日前，将该集资房验收合格后交付乙方使用”，被告（反诉原告）于2013年8月20日才交房，逾期263天，是被告（反诉原告）违约，理应支付逾期交房违约金9756元。
被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司认为，双方在协议中第二条写明“剩余房款即办理贷款付清”，我们给予原告（反诉被告）办理房贷期限为30日，但原告（反诉被告）至2012年4月25日房贷到帐逾期了6个月，因为原告（反诉被告）未能及时付清房款导致我方逾期交房，原告（反诉被告）先违约，理应支付逾期付款违约金13610元。
本院认为，被告（反诉原告）违反协议约定，逾期交房，理应承担逾期交房违约责任；原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的协议约定；“剩余房款即办理贷款付清”，应当给予原告（反诉被告）合理期限办理房贷，合理期限确定为两个月较为适宜。原告（反诉被告）任勇波在2012年3月7日与银行签订了贷款合同，至2012年4月25日房贷到帐，应当认定原告（反诉被告）逾期交付房款，应按总房款的3%承担违约金。
综上所述，本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司下属的青海分公司签订的《职工集资建房协议》，系双方真实意思的表示，且不违反相关法律的强制性规定，合法有效。双方签订协议后，被告（反诉原告）未能按期向原告（反诉被告）交付房屋，应按约向原告（反诉被告）支付相应的违约金，为此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担延期交房违约金9756元的主张有理，本院予以支持；在合同履行过程中，原告（反诉被告）亦未能按约在合理期限内办理贷款手续支付剩余房款，逾期付款，亦属违约，理应向被告（反诉原告）支付相应的违约金，为此，被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）给付违约金13610元的主张，其中2482元属于重复计算，不予支持，剩余11128元（370950元×3%）有理，本院予以支持；被告（反诉原告）提出因自来水公司停办自来水接口，属于不可抗力原因造成逾期交房的理由，因不能提交相应的合法证据予以证实，本院不予采信；被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司青海分公司无注册资本，无法独立承担民事责任，不具有法人资格，其民事责任应由陕西省工程监理有限责任公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、第一百三十八条、第一百五十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司于判决生效后五日内给付原告（反诉被告）任勇波逾期交房违约金9756元。
二、原告（反诉被告）任勇波于判决生效后五日内给付被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司逾期付款违约金11128元。
三、驳回原告（反诉被告）任勇波对被告（反诉原告）被告陕西省工程监理有限责任公司青海分公司的诉讼请求。
案件受理费减半收取25元，反诉费50元，合计75元，由原告（反诉被告）负担40元，被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司负担35元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 马明军
二〇一四年十月二十七日
书记员 马 静
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。