广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5381民初1518号
原告：罗定市龙宇置业发展有限公司。住所地：罗定市迎宾路国道324线旁（即罗定市农村信用合作联社旁），统一社会信用代码：91445381661524733T。
法定代表人：陈灿光，总经理。
委托诉讼代理人：阮永成，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈奋，该公司员工。
被告：许大兴，男，1975年10月26日出生，汉族，身份证住址：广东省罗定市。
委托诉讼代理人：沈小杰，男，1975年9月15日出生，汉族，身份证住址：广东省罗定市。
原告罗定市龙宇置业发展有限公司（下称“龙宇公司”）与被告沈小杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙宇公司的委托诉讼代理人阮永成、陈奋，被告许大兴的委托诉讼代理人沈小杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙宇公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告补缴购房款20355元给原告。二、诉讼费用由被告承担。
事实和理由：我公司于2012年10月1日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买我公司位于罗定市附城街道阳光美域小区X号楼X号房，计价方式按套内建筑面积计算，合同套内建筑面积73.66平方米，单价为每平方米4778.265元，总金额351967元。在面积确认与面积差异处理方面，双方约定合同计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差异值±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补，差异值超过±3%以上的，买方可选择多退少补或退回所购商品房。
2017年1月22日，我公司办理了涉案房屋的不动产权证书，证书上载明案涉房屋所登记套内建筑面积为77.92平方米，较合同套内建筑面积多出4.26平方米，以每平方米4778.265元的单价计算，被告须补缴我公司购房款20355元。
被告许大兴辩称：一、原告与被告所签订《商品房买卖合同》约定涉案商品房按套出售，总房价为351967元，合同套内建筑面积73.66平方米，单价为每平方米4778.265元。在面积确认及面积差异处理方面，约定当事人选择按套计价的，不适用合同第五条约定，故涉案商品房存在面积差异，原告也无权要求被告追补房款。二、在原告提交的证据不动产权证书上所载涉案商品房的建筑面积确与合同约定建筑面积存在差异，但在该证附记所登记的契价与合同约定的总房价数额一致，契税金额与原告完税金额一致，并不存在需要补缴房款的问题。并佐证了前面第一点所述内容正确。三、原告在向被告出售涉案商品房时，承诺了入户花园一半的面积、户内花园一半的面积、客厅、主人房、客房窗台面积均为赠送，且原告法定代表人在协调会上也承认此赠送面积的承诺。所以，原告更无权要求被告补偿面积差异。四、根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，商品房在交付前应当进行测绘，并作为房屋权属登记的依据，本案房屋交付已超过2年，原告在交付前依法应当知道权属登记会存在面积差异，现在才提起诉讼，已超过2年的诉讼时效。五、合同第五条对于面积差异超过±3%如何多退少补的计算方式约定不明，若按原告起诉意见解读，是明显通过合同条款减轻、免除原告随便变更房屋面积的责任，加重作为购房者的责任，并且原告在签订合同时没有明示法律要求出示的规范，该约定无效，在合同无约定或约定无效的情况下，依法面积差异超出3%部分，被告无需补差额。六、被告从来没有与原告签订过任何关于面积差异的相关补充协议或者相关约定，所以，被告认为并不存在需要补缴任何的房屋差异或者面积差异的款项。
本院经审理认定事实如下：原告龙宇公司是位于罗定市附城街道新城区迎宾路阳光美域商住小区的房地产开发商。2012年10月1日，原告作为出卖人与被告作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为阳光美域商住小区第X号楼X号房，用途为住宅，层高为3米。合同约定建筑面积共92.95平方米，其中，套内建筑面积73.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.29平方米。第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米4778.265元，总金额为351967元。第五条约定面积确认及面积差异处理：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。
2017年1月22日，涉案房屋的不动产权证书[证书号：粤（2017）罗定市不动产权第X号，权利人：许大兴]已办理完毕，该证书载明涉案房屋建筑面积为97.04平方米，专有建筑面积为77.92平方米，分摊建筑面积为19.12平方米。此后，双方因涉案房屋不动产权证书登记的房屋套内面积与《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积不符而产生纠纷，原告遂向本院提起诉讼。
另查明，根据本院到罗定市不动产登记局调取的不动产登记簿记载，涉案房屋产权登记的专有面积是77.92平方米。
再查明，2016年12月16日，原告与被告签订了《补充协议》，双方约定：1、原合同房屋建筑面积92.95平方米，套内面积73.66平方米。经罗定市房屋测绘所实测，产权登记建筑面积为97.04平方米，套内面积为77.92平方米。2、现经双方协商一致，同意对合同中的面积差异、合同金额等不实行多退少补，也不作任何补偿，双方同意按照测量成果报告书的实测面积办理不动产权证书，并以合同总价351967作为该房屋完税金额。3、该协议未尽事宜，双方自行协商解决。由此产生的一切经济责任及法律责任由买卖双方自行承担。
以上事实，有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证、商品房买卖合同、不动产权证书以及本院调取的不动产登记簿、不动产登记局的书面答复及该局复印提供的补充协议以及开庭笔录等材料证实。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告于2012年10月1日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。根据双方的诉辩，本案争议的焦点是：一、案涉商品房是否按套计价出售？二、案涉商品房合同约定计价面积与产权登记面积有差异时，被告是否需要补缴房款，补缴金额如何计算？
一、关于案涉商品房是否按套计价出售问题。根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。本案中双方所签订的《广东省商品房买卖合同》第四条约定“该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米4778.265元，总金额为351967元”，首先，条款中仅载有“按套出售”，而并没有被告所称的按套计价的约定，根据《商品房销售管理办法》第十二条的规定“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”之规定，商品房理应按套销售；其次，条款中已明确约定案涉商品房按套内建筑面积计价出售，非按套计价出售。综上，被告认为该商品房按套计价出售的主张，没有事实依据，本院不予采纳。
关于案涉商品房合同约定计价面积与产权登记面积有差异时，被告是否需要补缴房款，补缴金额如何计算的问题。庭审中，原、被告均确认《广东省商品房买卖合同》约定的套内面积与商品房屋产权权属证明书登记的套内建筑面积存在差异，《广东省商品房买卖合同》约定的套内面积为73.66平方米，商品房屋不动产权证书上所载的专有建筑面积为77.92平方米，不动产登记簿上所载的专有面积也是77.92平方米，相差4.26平方米，差异值为5.78%。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第五条“该商品房交付使用后，合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定，现原告没有要求退回所购商品房，本应按买卖合同约定的房屋单价补缴差额面积部分的房款给被告。但双方在2016年12月16日签订了《补充协议》，明确约定：双方协商一致，同意对合同中的面积差异、合同金额等不实行多退少补，也不作任何补偿，双方同意按照测量成果报告书的实测面积办理不动产权证书，并以合同总价351967作为该房完税金额。即双方已对《商品房买卖合同》的面积差异处理约定进行了变更，被告无需就涉案房屋的面积差异问题向原告作出补偿。原告认为《补充协议》是其与业主达成和解协议后，为了办理不动产权证才签订的，但本案被告与原告签订《补充协议》后，并未与原告签订和解协议书，是被告单方面失信，因此该协议应属无效。对此，本院认为，本案现有的证据未能反映出原、被告之间是基于上述原因签订《补充协议》，因此，本院认定，该《补充协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。现原告提起诉讼要求被告履行补缴房款的义务，与双方签订的《补充协议》约定不符，依法应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
驳回原告罗定市龙宇置业发展有限公司的诉讼请求。
案件受理费154元（原告已预交），由原告罗定市龙宇置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 陈志苹
二〇一七年十二月二十一日
书记员 谭丽颜