广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）柳市民一终字第143号上诉人（一审被告）陈XX。委托代理人陈X。被上诉人（一审原告）陈一。委托代理人黄XX。一审被告周XX。上诉人陈XX与被上诉人陈一、一审被告周XX物权保护纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2014）北民一初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月12日受理后，依法组成由审判员司英华担任审判长、代理审判员黄坚和代理审判员曾庆斌参加的合议庭，审理了本案。代书记员黄习家担任法庭记录。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：陈XX与周XX于1994年12月31日登记结婚。周XX原系柳州工贸大厦股份有限公司（以下简称工贸公司）职工，1995年该公司将位于柳州市广雅路北三巷8栋2单元8-4号房屋（该房屋是砖混结构，建筑面积67.8平方米）以每平方米700元成本价出售给周XX，并对周XX和陈XX的工龄进行了优惠，优惠后的价格为38399.69元，后因购买该房是一次性付清房款，故又折扣了20%，最后实际购买该房屋的房款为30719.75元，该房款由陈一支付。1996年2月6日柳州市房产管理局同意发房改私房权证，之后给周XX发放房屋所有权证（所有权性质为房改私房）。2012年2月，周XX和陈XX将上述房屋以325000元出售给案外人罗阳，该房款陈一、周XX、陈XX均予认可，周XX将该房款拿去投资。一审法院另查明：1996年1月22日，陈一与周XX、陈XX签订了一份《协议书》，协议约定：“经甲、乙双方协商达成以下协议：1、由甲方出资叁万壹仟元于1995年12月21日在地处广雅路北三巷的工贸职工宿舍64套中的2-8-4号住房一套面积约67㎡给乙方结婚之用。2、该住房产权归甲方所有。3、乙方只有使用权和居住权。4、该住房甲方有权随时进去居住。该协议一式三份，甲方一份、乙方周XX、陈XX各一份。……该协议书从签定日立即生效。”陈一、周XX、陈XX均在自己的姓名上按手印。一审法院审理认为：当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案陈一、周XX、陈XX签订的《协议书》约定柳州市广雅路北三巷8栋2单元8-4号房屋的产权归陈一，陈XX和周XX只享有该房屋的使用权和居住权，该协议是陈一、周XX、陈XX在平等、自愿的基础上形成的，是当事人的真实意思表示，虽协议约定的房屋产权人与房产部门登记的产权人不一致，但鉴于不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，陈一、周XX、陈XX之间的《协议书》合法有效。周XX和陈XX出售房屋后未将房款交付陈一，已违反协议约定，现陈一依据《协议书》主张二人的售房款330000元，是对自己权利的合法处分，符合法律规定。陈XX认为该房屋登记在周XX名下，故该房屋应属其与周XX共同所有的辩称，与双方达成的协议不一致，一审法院不予采信。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则，本案中陈一出资购买涉案房屋系利用了周XX的购房名额，并且购房获得的优惠亦用了周XX和陈XX的工龄，也就是说，由陈一出资购买的房屋实际上包含了周XX和陈XX所作的贡献，因此，二人对于涉案房屋的利益也应享有与其贡献相对等的权益。涉案房屋的建筑面积为67.8平方米，工贸公司以64.27平方米作为计价面积、按每平方米700元的售价出售给周XX，房屋总价款应为44989元，在此基础上该公司又对周XX和陈XX的工龄进行折算优惠，折算后应付价款为38399.69元，也就是说，周XX和陈XX用其工龄折算后获得的优惠是6589.31元（44989元-38399.69元=6589.31元），该优惠占应付价款的比例约为17.16%（6589.31元÷38399.69元≈17.16%）。后因购房款是一次性付清，故工贸公司又在应付价款38399.69元的基础上折扣20%，最后购买涉案房屋的实际房款为30719.75元（38399.69元-38399.69元×20%≈30719.75元）。陈一一次性出资30719.75元付清房款，促成了购房享受20%的折扣优惠，但陈一却用了周XX在工贸公司的购房名额，因此对于这20%的折扣优惠，陈一与被告周XX应各占10%。综上所述，周XX和陈XX在购买涉案房屋中的贡献率共占27.16%（17.16%＋10%=27.16%），相应的，陈一所占比例为72.84%。在审理过程中，陈一、周XX、陈XX均认可出售涉案房屋所得的房款为325000元，根据陈一与周XX、陈XX在涉案房屋中的贡献率，陈一应获得出售房屋价款236730元（325000元×72.84%=236730元），周XX和陈XX应获得出售房屋价款88270元（325000元×27.16%=88270元）。因此，周XX和陈XX应共同返还陈一出售房屋所得房款236730元。对于陈一诉请中超出部分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十七条之规定，一审法院判决：一、周XX、陈XX共同返还陈一出售房屋所得房款236730元；二、驳回陈一的其他诉讼请求。案件受理费6250元（陈一已预交），由陈一负担1767元，周XX和陈XX共同负担4483元。上诉人陈XX不服一审判决，上诉称：一、柳北区人民法院做出（2014）北民一初字第395号的判决是错误的，与事实不符。上诉人对涉案房屋的贡献率应占80%以上，卖房款的钱不光是房屋单独的房款，其装修及家用电器和房屋是一起出售的，只有算上装修等费用，该房屋才有32．5万元的价值。上诉人是房屋的关键人物，法院不仅没有判给上诉人应有的那一部分，反而大打折扣，更让人不能理解的是，法院在没有查明这份协议的真实性和完整性的情况下就做出了判决，非常不负责任地将房产判给了被诉人陈一。一审法院将23万多判给陈一没有理由，明显偏袒被诉人一方，该判决有失公允。二、上诉人认为此协议和一般的协议应该有很大的区别。例如：甲方（无条件购买）想购买乙方的福利房产时，需挂靠在乙方名下，这时他们签订的是互惠互利的协议，5年以后甲方一定会要求乙方转移至甲方名下，而不会长期挂靠在乙方名下16年，正常人都会有意识的这么做。而上诉人和被诉人的协议不存在互惠互利的情况，最后形成的是一种赠与行为（后面有说明），两种是不同性质的协议。公证房产时被诉人及儿子并没有拿出该协议，过后又拿出则是否属于欺诈行为，在此上述人十分怀疑这二人的行为是故意隐瞒。国家机关和民间协议（已作废）对于房产归属的问题，哪个才更有法律效力？如被诉人认为民间协议（已作废）比房产证、公证书有用，那还需要这些部门机构有何用因此上诉人对法院非常过分地偏袒被诉人的行为提出严正抗议。况且被诉人所持的协议书不完整且与事实不符。物权法第九条有明文规定，房产登记在谁名下就归谁所有。房产证上所写的所有人不是被诉人，而是被诉人的儿子周XX。上诉方所提供的证据二也明确地表示周XX与陈XX的夫妻共同财产。另一方面，被诉人的律师认为此公证书为“委托书”并不是公证书。上诉人将原件上交法院时，原件的第一面写着“公证书”三个大字，公证书内的确有委托书，公证书与委托书属于包含关系，委托事由是上诉人委托胞姐帮忙出售该房屋，而不是卖被诉人陈一的房产。公证时他们也没有拿出这份协议书，而且公证机关和房产局也认可了。对方律师是在狡辩，歪曲事实，妄想钻法律的空子。物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权法十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第九条的意思指物权登记后才成立，才有效力，权利人才能行使该权利。而第十五条是为了设立物权，双方可以签订一个合同，合同签订后生效，不以登记为生效的条件：不代表物权已经成立。第九条是指不动产的权而言的。第十五条是指合同效力而言的，两者关系是指第十五条讲物权变动的基础，第九条讲物权变动本身。可见，第九条为重要依据，因此第十五条的法律效力无法与第九条的法律效力相提并论（他们的判决给上诉人一种相信法律却不相信法院和律师的错觉）。判决书上以第十五条为依据，这样的判决让老百姓有一种小9和小15兄弟在打架的感觉。请问第九条被你们吃了吗在一审判决中，法院没有认真对待作为房屋权利归属人的上诉人，被诉人虽然持有民间协议书，但上诉人有国家发证机关颁发的房屋所有权证（上诉人虽不谨得太多法律条款，但知道一个毋容置疑的道理——国有国法家有家规！）。房屋所有权在1996年房屋登记时被诉人就已经自动放弃了该协议（来上诉人娘家提亲时和上诉人父母交代过此问题），因当时还没有得到房产证，于是在1996年元月写了这份民间协议，同年9月领房产证时其他两份和被诉人这份同时作废了，此房产已经属于上诉人与前夫的夫妻共同财产。为什么被诉人还私自存此协议，目的很值得怀疑。上诉人是知道有过这份协议的，如果不是作废了的，怎么可能还去公证机关公证正常人都不会做这种傻事的吧!在领取房产所有证时他们没有任何异议也没有要求更改房产所有人。拥有一套房产是我们每个人最美好的梦想!有常识的人都知道，房产不是一般的小问题，有谁会把属于自己的房产写在别人名下长达16年之久，况且我们已经结婚有20年了。虽然当时是写在他儿子的名下，那么5年以后是可以转到被诉人名下的，但被诉人已经自动放弃了（她在我们家，当着上诉人父母的面说过此事，上诉人父母可以作证，上诉人父母是有30—40年的老党员，可以用他们的党性作保证，绝无假话，法院可以调查，父亲已去世，父亲是1949年以前的老侦察兵，到他去世的那一天还在叮嘱我要注意这家人的动态，从我准备领结婚证到他去世的那一天都是在反对我的选择的！）上诉人对于被诉人陈一的行为感到非常不理解，她既然知道找律师，就不应在铁证（房产证和公证书）面前进行否认。上诉人再次明确一个问题，当时如果没有上诉人陈XX，别说有叁万甚至叁拾万也买不到该福利房（因当时买卖福利分房的关键条件是买房人必须有配偶，由此可知与被诉人陈一无关）。两年前，上诉人为了被诉人的儿子能安心在上诉人提供的工作中安分守己，不惜辞去了20多年的正式工作，前去陪伴他。之前被上诉人儿子18年来一直没有工作，还游手好闲，到处赌博，全然不顾妻子与孩子的死活，在外挣的一点钱只认为是自己的财产，与上诉人和其女儿无关。一有钱就以迅雷不及掩耳之势赌光。18年来，我将人的最宝贵的三样（人生、婚姻及机会）都给了他，可是他都没有珍惜。在和上诉人的离婚案中说到女儿是自己长大的（法院可以调查），对家庭也非常不负责任。如果不是上诉人的极力保护，该房屋早已不知道被他输掉了多少次!别说30万元就是30元都没了！被诉人的儿子周XX因长期赌博和被某传销组织哄骗，威胁上诉人并私自取出房屋所卖款中的4万元用于挥霍。有几个月业务量上去后，也有了不少的收入，但却在离开公司后把这些钱全部取走，自己拿去花天酒地，都没有想过要为这个家出一份力，之后再次取款失败后导致与上诉人的夫妻感情彻底破裂，上诉人无奈之下与被诉人的儿子离婚。于是被诉人的儿子串通被诉人并制造出了这荒谬的物权纠纷案。另外公证房产时被诉人的儿子亲自去的，却在法庭上公开叫嚣没去过，好在公证处有记录。三、房屋的装修和维护由上诉人付出。十几年来，从房子的装修，水电，维护都是上诉人在任劳任怨的付出，付出心血何止这30多万。房子当时不是一买来就能居住的。从装修到购买家电等等，都是上诉人娘家人在忙碌，如果一个房子买了不维护，20年后不可能有现在的价格。而且上诉人因长期劳累而患××（可查看上诉人病历本），卖这套房子的目的是想换一处低褛层的（原房屋无电梯，且在顶层），当房子还未出卖前，上诉人的母亲（1938年出生）帮上诉人照顾女儿，因楼层太高一天要往返三四次，不久突发脑溢血，险些丧命。被诉人一家明白为何卖房，而不是她在起诉书中提到的一无所知的，是上诉人擅自卖房的情况。是上诉人这么多年来的守护，才让这个房子达到了“30万元”的价值，要是能卖四、五十万，也是被诉人的“功劳”的话，那被诉人是纯粹是在享“渔翁之利”。就像一个孩子从出生的那一天起，需要父母亲的尽心照顾才能长大，对房子的爱护也是这个道理。上诉人在辛勤耕耘，被诉人却在椅子上扇着扇子等拿钱。“人在做，天在看”，做什么事都要问一下自己的良心。所以上诉人要求法院判决被诉人偿还卖房款中的装修及家电费用（装修，家电和房产是一起出售的）。四、要求被诉人的儿子出示另一份协议书，否则此协议书有必要被调查其存在的真实性和有效性。如被诉人坚持认为此协议书有用，协议书是由三个人签订的，那么应该还存有另外两份，那么上诉人要求被诉人的儿子出具该协议，因为是三方持有，请被诉人的儿子拿出属于他的那份协议。上诉人这份是当着被诉人的儿子的面销毁的（因为房产已经赠予上诉人及前夫了），而被诉人也承诺房产的归属权是上诉人及前夫的，所以此协议应当作废、销毁。在公证处公证时被诉人没有拿出该协议书，因为被诉人已经知道该协议书已经作废。要不然，不用等到公证，往取得房产证5年后她可以提出过户要求。而不是写在他人名下16年，在取得房产证后，应以房产证上的登记人为真正房屋所有人，而且登记人绝对不是被诉人。因此，上诉人请求：1、撤销柳北区人民法院做出（2014）北民一初字第395号的判决。2、正确判决房屋产权的归属（上诉人和被诉人儿子已婚20年）。3、要求被诉人与其儿子偿还卖房中装修、维护的费用10万元。（卖房款中包含装修，安装，家电这些费用）4、要求被诉人的儿子出示他持有的协议。被上诉人陈一答辩称：一、一审判决认定事实清楚，采信证据正确。1996年1月22日，被上诉人与上诉人陈XX签订了一份协议，协议约定：由甲方（被上诉人）出资31000元，为乙方购买位于广雅路北三巷的工贸职工宿舍（2-8-4号住房），结婚之用；该房产权归甲方所有；乙方只有使用权和居住权等等，被上诉人、上诉人及一审被告均在协议上签字。该协议是在自愿、平等基础上形成，是双方真实意思表示，是合法有效的。虽然登记产权人是周XX名下，但实质上是被上诉人的，也就是说不动产物权仍是被上诉人。2012年2月，上诉人及一审被告周XX在未得到被上诉人同意的情况下，将上述房屋以325000元出售，一审被告周XX及上诉人获款后，将该房款拿去昆明投资。以上事实有《协议书》、《房屋买卖合同》、《收据》作为佐证。一审判决认定事实清楚，采信证据正确。二、一审判决公正，适用法律恰当。根据法律有关规定及双方的约定，该房屋的产权归被上诉人，上诉人及一审被告周XX未经产权人同意，擅自将该房屋出卖，并将房款占为己有，其行为侵害了被上诉人的物权，应承担相应的民事责任，因此，一审法院判决上诉人及一审被告周XX将房开236730元退还给被上诉人，这一判决是合情合理合法的，是公正的，适用法律也是恰当的。据此，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。一审被告周XX同意被上诉人的答辩意见。二审期间各方均未提交新证据，对一审查明事实也都无异议，故本院对一审查明事实予以确认。综合各方意见，本案的争议焦点为：一、本案诉争房屋的所有权人为何者？二、上诉人及一审被告是否应将房款退还给被上诉人，应退还多少？关于第一个争议焦点，本院认为，《物权法》第九条规定的是物权的公示公信原则，其作用就在于通过物权登记公示的方式使社会一般人信赖其为真实、正确的物权效力，在第三人因其信赖而从登记物权人处善意取得物权时，予以强制保护。正是基于该规定，本案上诉人与一审被告才可以将房屋出售给他人。但物权公示产生的公信力，并不意味着对真正权利人利益的忽视，也不意味着公信力对任何人都可以产生，因为在发生登记的不动产物权与真实物权不一致时，真正的物权人可以依照《物权法》第十九条第一款“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”之规定进行异议登记或更正登记。本案中，各方于1996年1月22日签订的《协议书》系各方真实意思表示，依照《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，该合同自成立时有效，对各方当事人均具法律效力，各方在合同中约定本案涉案房屋产权归被上诉人所有，上诉人与一审被告只具有使用权和居住权，因此被上诉人应为房屋的实际所有权人，一审处理正确，本院予以维持。上诉人关于其与一审被告为房屋所有权人的主张，与本案事实及法律规定不符，本院不予支持。至于上诉人所称被上诉人同意将房屋的所有权归其与一审被告所有，因其未能提供有效证据予以证实，故本院对其这一主张亦不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，房屋系被上诉人出资购买，但因房屋系上诉人及一审被告的单位福利房，购房时对其二人工龄进行折算优惠，一审据此确定各方对房屋所占比例，其中被上诉人所占比例为72.84%，各方对一审确定的比例无异议，本院予以维持，而房屋出售所得为325000元，由此上诉人及一审被告应退还给被上诉人的房开应为236730元（325000元×72.84%=236730元），一审处理得当，本院予以维持。上诉人主张房屋出售款中包括家电等共计10余万元，因其未提交有效证据予以证实，被上诉人及一审被告对此由不予认可，且《房屋买卖合同》中亦未约定有将家电等一并出售的内容，故本院对其这一上诉理由不予支持。上诉人又称，房屋的进行了装修，主要有安装电表、防盗网及客厅刮腻子，因各方对该等事实无法达成一致意见，且对价格的陈述亦不确定，故不宜在本案中予以处理，各方当事人可以另行协商处理。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费625元（上诉人陈XX已预交），由上诉人陈XX负担。本判决为终审判决。审 判 长  司英华代理审判员  黄 坚代理审判员  曾庆斌二〇一五年四月七日代书 记员  黄习家