宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0205民初82号原告：俞亚尼。委托代理人：吕静，北京大成（宁波）律师事务所律师。被告：潘宝财。被告：丁维珍。委托代理人：胡志侨。系宁波大学教师。原告俞亚尼为与被告潘宝财、丁维珍房屋买卖合同纠纷一案，于2016年1月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员邹娟适用简易程序审理，后因被告潘宝财下落不明，于2016年2月19日转为普通程序，组成合议庭审理。本案审理期间，本院根据原告的申请，依法对两被告实施了财产保全。本案于2016年5月30日公开开庭进行了审理，原告俞亚尼的委托代理人吕静、被告丁维珍及其委托代理人胡志侨到庭参加诉讼；被告潘宝财经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告俞亚尼起诉称：2012年10月11日，原告与被告潘宝财签订《买卖房协议》一份，约定被告潘宝财将一套使用面积为70平方米的拆迁安置房以总价70万元出卖给原告；协议签订之日，原告支付购房款40万元，余款30万元在房产交付之日付清；被告潘宝财有义务在原告办理房产过户时提供必要的帮助，过户所产生的费用由原告承担；若被告潘宝财反悔，则需向原告支付以40万元为本金按照月利率3%计算的违约金，并返还原告已经支付的购房款。被告丁维珍作为保证人在该份《买卖房协议》上签字。协议签订后，原告于2012年10月11日向被告潘宝财支付购房款30万元，于2012年10月28日支付10万元，于2015年8月31日支付10万元，于2015年11月18日向被告潘宝财指定的收款人张德雨支付6万元，合计支付购房款56万元。后原告根据拆迁办房屋安置进度参与了安置房抽签，确定房屋买卖合同项下的拆迁房屋为宁波市江北区宝丰茗苑15幢69号1106室。然原告在去办理过户手续时，被告知该房产已被查封，现已无法过户，故诉至法院。请求判令：一、解除原告与被告潘宝财于2012年10月11日签订的《买卖房协议》，返还原告已经支付的购房款560000元；二、被告潘宝财支付原告自付款之日起至实际履行之日止以560000元为基数按照月利率3%计算的违约金（暂算至2015年12月16日为469140元）；三、被告丁维珍对被告潘宝财上述两项付款义务承担连带保证责任；四、本案诉讼费由两被告承担。被告潘宝财未答辩。被告丁维珍答辩称：一、对原告诉称的购房事实、自己作为双方的保证人在《买卖房协议》上签字的事实无异议；二、原告与被告潘宝财签订《买卖房补充协议》、《购房协议》系对原《买卖房协议》的实质性变更，变更后的价款加重了被告丁维珍的保证责任，且签订时被告丁维珍并不在场，对此不知情，因此，被告丁维珍不再承担担保责任；三、原告主张的违约金过分高于造成的损失，请求法院适当予以减少。原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：1.《买卖房协议》、《买卖房补充协议》各一份，用以证明被告潘宝财将一套70平方米的拆迁安置房出售给原告的事实；2.被告潘宝财于2012年10月11日、2012年10月28日出具的收条、中国农业银行转账凭证各两份，用以证明原告向被告潘宝财支付购房款40万元的事实；3.被告潘宝财于2015年8月31日出具的收条、取款业务回单各一份，用以证明原告向被告潘宝财支付购房款10万元的事实；4.《承诺书》复印件、浙江省农村信用社转账凭证各一份，用以证明原告在被告潘宝财的指示下将购房款6万元交付给案外人张德雨的事实；5.《购房协议》复印件一份，用以证明经被告潘宝财确认原告已经支付购房款56万元的事实；6.《公证书》、房屋所有权证复印件、土地使用证复印件、契证复印件各一份，用以证明房屋买卖合同标的物已经确定，被告潘宝财可以履行合同而未履行的事实。被告潘宝财、丁维珍未向本院提供证据。经质证，被告丁维珍对原告提供的证据1、2、3、6及证据4中的浙江省农村信用社转账凭证的真实性无异议，对证据4中的《承诺书》复印件、证据5的真实性有异议，认为两份证据上均无被告丁维珍的签名，其并未参与，即使原告与被告潘宝财签订的《承诺书》与《购房协议》真实，因其对《买卖房协议》约定的房屋价款进行了变更，加重了被告丁维珍的保证责任，因此被告丁维珍依法脱离保证责任。根据上述质证意见，本院对原告提供的证据1、2、3、6及证据4中的浙江省农村信用社转账凭证的真实性予以认定。原告提供的《承诺书》、《购房协议》系复印件，在无其他证据佐证的情况下，其真实性难以认定，故对原告主张支付给张德雨的6万元系经被告潘宝财指示交付的购房款的事实不予采纳，对上述证据本院不予认定。经审理，本院查明如下事实：2012年10月11日，原告与被告潘宝财签订《买卖房协议》一份，约定被告潘宝财将一套使用面积为70平方米的拆迁安置房以总价70万元出卖给原告；协议签订之日，原告支付购房款40万元，余款30万元在房产交付之日付清；被告潘宝财有义务在原告办理房产过户时提供必要的帮助；若被告潘宝财反悔，则预付款40万元以月息3分计算，连本金一起返还原告。被告丁维珍在《买卖房协议》上“中间担保人”处签字。同日，原告与被告潘宝财签订《买卖房补充协议》一份，约定房屋价款由70万元变更为67万元。协议签订后，原告于2012年10月11日向被告潘宝财支付购房款30万元，于2012年10月28日支付10万元，于2015年8月31日支付10万元。另查明，经抽签确定《买卖房协议》项下的拆迁房屋为宁波市江北区宝丰茗苑15幢69号1106室[房屋所有权证编号：甬房权证江北字第××号；国有土地使用证编号：甬国用（2015）第0506521号]。因被告潘宝财涉其他案件，该房产已被法院查封。本院认为：原告与被告潘宝财签订的《买卖房协议》及《买卖房补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。目前涉案房产已被查封，被告潘宝财不但未积极采取措施使房屋解封以履行合同，且已下落不明，原告的合同目的难以实现，故本院对原告要求解除与被告潘宝财于2012年10月11日签订的《买卖房协议》，返还已经支付的购房款500000元的诉讼请求予以支持，对超过部分不予支持。《买卖房协议》载明：“若被告潘宝财反悔，则予（预）付款40万元以月息3分计息，连本金一起返还原告”，本院认为，该约定中的利息具有违约金性质，协议约定以40万元为基数计算违约金，原告主张按照全部已付款计算，没有依据；因原告主张的违约金过高，本院结合原告款项支付和本案实际情况，依法酌定被告潘宝财应支付的违约金金额为130000元。被告丁维珍作为担保人在《买卖房协议》上签字，确认对基于《买卖房协议》产生的民事责任承担保证责任，因未明确约定担保责任的方式，依据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，即被告丁维珍应对被告潘宝财承担连带保证责任。原告与被告潘宝财于2012年10月11日签订的《买卖房补充协议》，将房屋价格由70万元变更为67万元，虽未经被告丁维珍同意，但客观上减轻了被告潘宝财的债务，被告丁维珍仍应当对变更后的合同承担保证责任；原告在涉案房产未交付的情况下，未经被告丁维珍同意，擅自于2015年8月31日提前向被告潘宝财支付购房款10万元，被告丁维珍对被告潘宝财该部分房款的返还不承担保证责任。被告潘宝财经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告俞亚尼与被告潘宝财于2012年10月11日签订的《买卖房协议》于本判决生效之日解除；二、被告潘宝财于本判决生效后十日内返还原告俞亚尼已经支付的购房款500000元；三、被告潘宝财于本判决生效后十日内支付原告俞亚尼违约金130000元；四、被告丁维珍对被告潘宝财上述第二项债务中的400000元及上述第三项债务承担连带清偿责任；被告丁维珍承担保证责任后，有权向被告潘宝财追偿；五、驳回原告俞亚尼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费14062元，保全费5000元，由原告俞亚尼负担7434元，由被告潘宝财、丁维珍负担11628元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邹 娟代理审判员  王玮瑶人民陪审员  张勇龙二〇一六年六月二十四日代书 记员  李丹阳