山东省济南市�级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5504号
上诉人（原审被告）:段元玉，男，1978年11月14日出生，汉族，住莱芜市。
委托诉讼代理人：孙德尧，山东棋山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯太东，男，1975年12月12日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李娟，山东唯贤律师事务所律师。
上诉人段元玉因与被上诉人冯太东房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第2627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结
段元玉上诉请求：依法撤销济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第2627号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人冯太东的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定双方之间系房屋买卖合同关系是错误的。1、双方是基于买卖房屋进行的协商，但是在协商过程中双方同意按照房屋租赁关系，由冯太东先租后买，并签订了相应的房屋租赁协议。冯太东对此是认可的。2、涉案5万元是房屋租赁费的一部分，不属于房屋买卖款。3、冯太东支付5万元是在双方租赁关系到期之时，可见冯太东是在继续履行房屋租赁协议。涉案房屋在没有达成买卖之前都是由冯太东在使用，该5万元应当作为房屋租赁费用。4、双方的租赁协议约定的租期虽只有两个月，但是到期后冯太东并未实际返还租赁物，而是继续实际占有，且在占有的同时支付5万元，应当认定为租金。二、一审法院适用法律错误。本案不能适用《中华人民共和国合同法》，应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
冯太东答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
冯太东向一审法院起诉请求：一、判令段元玉返还冯太东款项5万元；二、判令段元玉承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年6月30日，冯太东作为租方（甲方）与作为出租方（乙方）的段元玉签订《协议》，约定：一、乙方将其所在位于济南市玉周景园15号楼3单元201号的房屋租给甲方使用。二、租赁期限自2015年6月30日起至2015年8月30日止。三、租金及付款方式：甲方一次性支付租金2万元。四、甲方履约事项：甲方及时清付所使用的水、电、煤气等费用。五、租赁期满，如无损坏，甲方也无其他违约行为，双方解除合约，甲方退还乙方房子。六、本协议一式两份，经双方签字即生效。该协议签订后，原告冯太东向被告段元玉交付了协议中约定的2万元。冯太东在本案审理中提供其个人账户清单，显示2015年8月29日现金支取5万元，其主张该款项即为向段元玉交付的5万元。段元玉确认收到冯太东的5万元，但主张系8月30日以后收取。双方确认在款项支付、收取过程中段元玉未向冯太东出具收到条。就本案所涉房屋，段元玉说明大约150平方米，系顶账得来，其后发布信息欲出售该处房屋。冯太东看到信息后想买，但当时没有钱，意思是先租着，等有钱的时候再给钱购买该房屋。当时双方约定了交付时间，第一次是2015年8月30日必须把47万元购房款交清，如果两个月之内把款项交清，就扣除2万元的租赁费，把该房屋卖给冯太东。到期后因冯太东没有交钱，只能是继续租赁。到了8月30日以后冯太东又向其支付5万元，没有打条，双方说的是仍然以租赁的形式，每月1万元，等一个月以再把剩余购房款交清，如果一个月后不能交清余款，还是按照租赁继续履行。其还说明房屋已于2016年2月份左右收回。冯太东说明其从网络上看到段元玉想卖房，具体经过其认可段元玉所述；其并说明给段元玉5万元的时候，问明购买该处房屋小孩无法上学，就向段元玉提出返还该5万元。其还说明涉案房屋段元玉向其交付了钥匙，但其没有使用，只在地下室存放了些物品。在2015年11月份其去拿东西时，发现段元玉已将门锁换了。其另提供录音证据一份，主张该录音系其妻董秀秀于2015年9月28日找段元玉协商退还5万元款项，段元玉称“手里没钱啊，有钱给你就是了”。段元玉就该录音质证认为不能明确录音中双方对话内容，不能证明冯太东的证明内容，其并认为即使段元玉有退钱的表示也不是真实的意思表示。就涉案房屋的规划手续，段元玉说明需要落实，但未向一审法院提供；其在本案庭审中认为与冯太东之�系房屋租赁关系，如果双方之间是房屋买卖关系，应该无效，但房屋租赁应为有效。冯太东主张未见过涉案房屋的产权登记手续和建设规划手续，双方之间的合同应为无效。一审法院认为，冯太东在本案中提出的诉讼请求是要求段元玉返还5万元款项；段元玉对收取冯太东5万元的事实无异议，但认为不应返还。关于该款项是否应予返还，首先涉及到双方之间就该5万元产生的合同关系定性问题。依本案审理查明事实，涉案房屋为玉周景园15号楼3单元201号，无论是冯太东还是段元玉在本案审理中均未提供该房屋的相关规划建设手续等，而且双方均认可如果是房屋买卖关系，那么应为无效。由此说明双方均认可涉案房屋缺乏买卖的条件或手续。至于双方就该房屋产生的关系，双方均认可段元玉在发布售房信息后，冯太东看到后即欲购买，双方为此协商了价款、交付时间等，只是因冯太东不能当即交清全部价款，故先行交付2万元，双方为此于2015年6月30日签订了《协议书》，后还是因冯太东款项未能全部支付，其又欲购买该处房屋，为此又向段元玉交付了5万元。因此，虽从形式上双方于2015年6月30日签订过租赁涉案房屋的《协议书》，但双方真正想履行的仍然是房屋买卖关系。对此，段元玉虽在本案庭审中主张双方为房屋租赁关系，但其在提交管辖权异议时已经明确提出双方系房屋买卖关系。从另一个角度来讲，民事活动要求双方意思表示一致且真实，而本案涉案房屋的面积为150平方米左右，按段元玉所述，双方为租赁关系，意味着冯太东每月要支付租金1万元，显然房屋租赁并非双方的真实意思表示。故一审法院认定双方之间就涉案房屋产生的实际为房屋买卖合同关系。
另，在本案审理中虽经一审法院调查，冯太东及段元玉均未提供涉案房屋的相关规划、建设许可等手续，且双方还均确认房屋买卖行为为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于涉案房屋已由段元玉收回，冯太东无需再向段元玉返还房屋。段元玉应将收取冯太东的款项返还。对冯太东的该项诉讼请求予以支持。判决：被告段元玉于本判决生效之日起十日内向原告冯太东返还5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告段元玉负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：2015年8月29日冯太东支付的5万元系购房款还是房屋租金，是否应予返还。
关于5万元的性质问题。冯太东与段元玉在庭审中认可段元玉发布房屋出售信息后，冯太东欲购买，但是冯太东由于无法全额支付购房款，故双方于2015年6月30日签订了租赁协议。该协议约定租期为2015年6月30日至2015年8月30日，租金为20000元。双方均认可签订租赁协议的目的为买卖房屋，并约定若冯太东在租期内支付房款，租赁费作为先期支付的购房款。后因租期届满后，冯太东仍无法足额缴纳购房款，但其仍欲购买涉案房屋，故冯太东于2015年8月29日又支付给段元玉5万元。双方未再签订房屋租赁或房屋买卖合同。冯太东与段元玉虽然签订的虽明为租赁协议，但该租赁协议并非双方真实意思表示，非双方实际履�的协议。双方真实意思表示应为房屋买卖关系，故一审法院认定双方之间系房屋买卖合同关系并无不当。段元玉在庭审中认可冯太东支付该5万元的目的为购买涉案房屋，冯太东亦不认可该5万元系房屋租金，故冯太东于2015年8月29日支付的5万元应为购房款。
关于5万元应否返还。涉案房屋系拆迁安置房屋，没有相关的规划、建设等手续，故双方的买卖行为无效，双方对此并无异议。且涉案房屋已被段元玉于2016年2月收回，现已经实际出售，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决段元玉偿还冯太东已经实际支付的5万元，并无不当。
综上所述，段元玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人段元玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚 飞
代理审判员 黄宏伟
代理审判员 李 静
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 朱俞颖