浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙05民终38号上诉人（原审被告）：湖州天鸿房地产开发有限责任公司,住所地湖州市仁皇山新区龙王山路888号。法定代表人：董江涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：许宏伟,北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王帅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：沈淦荣，男，1954年10月12日出生，汉族，住湖州市南浔区。被上诉人（原审原告）：沈明丽，女，1957年12月18日出生，汉族，住湖州市南浔区。委托诉讼代理人：沈立，男，1990年3月15日，汉族，住湖州市南浔区，系沈淦荣、沈明丽之子。原审被告：潘黎，女，1990年3月31日出生，汉族，住湖州市吴兴区。原审被告：张振华，男，1983年8月25日出生，汉族，住湖州市吴兴区。两原审被告共同委托诉讼代理人：袁丽华、袁逸飞，浙江泽大（湖州）律师事务所律师。上诉人湖州天鸿房地产开发有限责任公司（以下简称天鸿公司）因与被上诉人沈淦荣、沈明丽（以下简称沈淦荣一方），原审被告潘黎、张振华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院(2016)浙0502民初1033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天鸿公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判由潘黎、张振华负责修复天际花园2幢2504室的渗漏水问题；二、判令撤销一审判决第二项，改判由潘黎、张振华承担沈淦荣、沈明丽的损失；三、判令沈淦荣、沈明丽承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决部分事实认定错误，自由裁量失当。一、一审对检测鉴定报告认定错误，且存在扩大理解的错误。（一）鉴定依据的重要事实严重有误，导致鉴定结论不客观不正确。1.鉴定依据的重要事实严重有误。鉴定报告里查勘结果项下所作的“现场2504室、2604室及物业公司一致口述，2604室装修前曾进行碧水实验……进行修补”内容缺乏事实依据，并与实际相悖。首先，2504室业主和物业公司从未有过这种口述，而是2604室业主单方口述，且该口述内容不合常理且无任何证据佐证。其次，2504室卫生间顶板管根部在2604室装修前是不存在渗水现象的，该事实与2604室装修后入住的时间是对应的。此外，鉴定报告依据的重要事实（即两份报告里“概况”项下所谓的“2504室对应楼上2604室于2015年9、10月进行的装修”）严重错误，潘黎、张振华的实际装修时间为2014年3月开始，持续到2014年8月，对案涉阳台和卫生间均进行了管道移位和破坏原有防水层，但鉴定单位对上述事实未予采纳。2.2017年9月20日检测鉴定报告的鉴定结论与委托内容不一致、不对应。法院委托鉴定的内容是潘黎、张振华装修时是否破坏卫生间防水层，但鉴定没有正面结论。（二）即使法院采纳该鉴定报告，对检测鉴定报告也存在扩大理解的错误。两份鉴定报告的结论仅涉及2604室主、次卫生间，不包括2604室的阳台，但一审却得出排除2604室装修破坏阳台防水层的结论，是错误的。二、一审对关键事实未能查明。1.本案渗漏水问题归纳起来归为三个地方和两种渗漏情况，三个地方为主、次卫生间和一个阳台。两种渗漏情况为卫生间检修口盖由盖内向盖外的漏水，卫生间和阳台由楼上向楼下的渗水。其中，“卫生间检修口盖由盖内向盖外的漏水”是沈淦荣一方在2015年9月10日发现的，故违约起诉点应该为2015年9月10日，而不是2015年3月6日。卫生间和阳台的渗水，经沈淦荣一方2017年10月16日确认次卫没有渗水，主卫和阳台有渗水。阳台由楼上向楼下的渗水问题，应由潘黎、张振华承担相应责任。主卫生间由楼上向楼下的渗水，不应根据鉴定报告来认定，而应由潘黎、张振华承担责任。此外，2017年5月12日的鉴定报告鉴定结论为“未发现漏水现象”，而沈淦荣一方在2017年10月16日现场拍照为新的漏水现象，该漏水现象理应不适用检测鉴定报告所确定的漏水原因。三、一审自由裁量不当。1.一审将租金定为1500元每月过高，2504室或状况相同的140平毛坯房租金在1300元/月。2.关于损失期间，一审确定为“2015年3月6日至2017年7月21日”，实际起算点应为“2015年9月10日”。3.关于责任分配，2504室两卫生间检修口由口内向口外的漏水属于天鸿公司的维修范围，其他与公司无关。4.关于损失分担，潘黎一方违背邻里友好原则，拒绝配合2504室渗漏水检测和维修是损失时间过长的根本原因。本案整个过程中，潘黎一方一直不愿承担责任，也不配合维修、检测。此外，沈淦荣一方前期的拖延、未及时采取诉讼手段维权也是造成损失扩大的重要原因。审判阶段，沈淦荣一方多次增加诉讼请求，导致审理期间延长3个月。综上，沈淦荣一方和潘黎一方对损失的扩大均负有不可推卸的责任，理应分担损失。5.2504室的渗漏水问题不必然导致无法装修。卫生间本无渗水问题，前期仅为检修口由口内向口外的滴漏水问题，故上述渗漏水问题构不成质量问题，也不足以导致沈淦荣一方无法继续使用。四、一审判决超出诉讼请求。沈淦荣起诉请求为“要求天鸿公司和潘黎、张振华修复2504室渗漏处”，但一审超出该范围，判决“将2504室修复至能正常使用状态”，不符合法律规定。沈淦荣、沈明丽答辩称：天鸿公司认为主、次卫生间，阳台渗漏水不影响装修，但这种情况下是不能装修居住的，装修公司也不建议继续装修。天鸿公司主张沈淦荣一方多次变更诉讼请求导致损失扩大，实际上本案时间长的主要原因在于天鸿公司与潘黎一方互相推诿，不配合维修，同时鉴定机构效率低下也是原因之一。天鸿公司称其一直配合维修水管检修口，但从整个维修过程来看，天鸿公司的水管存在一定的质量问题，且维修能力不足，效率低下。关于房屋租金标准问题，同地段同面积租金约为2200元/月—2800元/月，简单装修的至少要3000元/月，法院应结合实际的租房情况将标准定为1600元/月。关于损失的计算期间问题，案涉房屋从2014年1月开始就存在种种质量问题，并在2015年发生严重的渗漏水问题。从2014年1月到2015年3月的时间也应当计算在内。2017年7月至今的损失也应得到赔偿。另外，潘黎一方一审陈述其在2015年9-10月进行装修涉嫌造假，实际上其在2015年5月之前就进行了装修。最后，沈淦荣一方对鉴定结论有异议。该报告对2604室装修时间、装修前的闭水试验等认定存在错误，鉴定过程过于敷衍。潘黎、张振华答辩称：一审认定事实和适用法律正确，请求维持原判。一、一审对鉴定报告认定正确。2017年3月9日，鉴定单位通过询问调查、现场查勘及闭水试验，于2017年5月12日作出鉴定结论，依据事实清楚，结论客观公正，一审法院据此作出裁判并无不当。二、一审法院自由裁量正确。一审根据司法鉴定确认2504室卫生间漏水属于排水管下部清扫口密封不严所致。此处维修不需要潘黎一方配合，且潘黎一方始终在配合天鸿公司、沈淦荣一方处理解决房屋漏水问题，参与放水试验和调解等。潘黎一方已经尽到邻里互助义务，一审判决其不承担维修责任并无不当。沈淦荣、沈明丽向一审法院起诉请求：1.天鸿公司、潘黎、张振华按国家有关标准立即修复湖州市天际花园2幢2504室漏水问题，并修复湖州市天际花园2幢2504室的渗漏处；2.天鸿公司赔偿沈淦荣、沈明丽在外租房的租金损失22400元（按月租金1600元自2014年1月5日起计算至2015年3月28日止）及物业费损失3843.84元；3.天鸿公司、潘黎、张振华共同赔偿沈淦荣、沈明丽在外租房的租金损失51200元（按月租金1600元自2015年3月6日起计算至2017年10月31日止）及物业费损失8819.2元；4.天鸿公司、潘黎、张振华共同赔偿沈淦荣、沈明丽酒席预订费8000元，精神伤害抚慰金5000元，交通费2000元、误工费5000元及照片、纸张印刷费80元，共计20080元；5.潘黎、张振华赔偿供电箱设备损失费1200元；6.天鸿公司、潘黎、张振华以涉案房屋购房款总价1505223.56元按年利率6%赔偿沈淦荣、沈明丽自2015年3月6日起至2017年10月31日止的损失238658.38元（该项损失为346201.42元，再行扣除上述各项赔偿费用总和107543.04元）；7.本案诉讼费及鉴定费由天鸿公司、潘黎、张振华共同承担。一审法院认定事实：沈淦荣、沈明丽系天际花园2幢2504室房屋业主；潘黎、张振华系天际花园2幢2604室房屋业主；天鸿公司系天际花园小区开发商。2013年10月20日，沈淦荣、沈明丽承租了位于清丽家园20幢1203室房屋供其子沈立居住，该房屋月租金为1600元。2013年12月8日，天鸿公司向沈淦荣、沈明丽交付了天际花园2幢2504室房屋，沈淦荣、沈明丽在房屋验收表上备注房屋存在客厅移门锁点不准，餐厅移门锁扣松、主侧卧窗有缝隙等问题。2013年12月26日，沈淦荣、沈明丽委托相关房屋装饰公司准备对涉案房屋进行装饰装修。装修过程中，沈淦荣、沈明丽逐次发现2504室房屋存在墙面空鼓、阳台铝合金移门框有多处深度凹口、主卫生间粪便管道连接处渗漏、主卧和主卫之间混凝土承重墙中有塑料膜且钢筋外露、主次卫生间下水管接口渗漏等房屋质量问题，为此沈淦荣、沈明丽自行停止房屋装修，并将其所发现的质量问题通过物业北京燕侨物业管理有限公司湖州分公司天际花园物业服务中心向天鸿公司报修，天鸿公司在收到沈淦荣、沈明丽的报修请求后进行了相应的维修，并已修复完毕。2014年6月20日，沈淦荣、沈明丽向湖州凤凰街道灯煌大酒店合伙企业预定了酒席，并支付了定金8000元。2015年3月6日，沈淦荣、沈明丽再次进场装修，发现2504室房屋主次卫生间主管、地漏管周围严重渗水，为此沈淦荣、沈明丽通知了天际花园物业服务中心，该中心对2504室房屋渗漏点进行了现场查勘。2015年5月13日，潘黎、张振华装修入住的2604室房屋阳台水龙头未正常关闭溢水致使2504室客厅、阳台、餐厅间过道顶面渗水严重，客厅阳台顶地漏检修口盖渗水，并造成2504室客厅供电箱设备烧坏，其损失约为1200元。2015年8月15日，沈淦荣、沈明丽向有关部门反映涉案房屋渗水问题，2015年8月17日，湖州市建设工程质量安全监督站派员至现场查看，经现场查勘，2504室房屋主次卫生间、阳台管边有渗水痕迹。2015年9月8日，相关部门与沈淦荣、沈明丽，天鸿公司，潘黎、张振华，天际花园物业服务中心在天际花园物业服务中心会议室召开协调会，经各方协调，潘黎、张振华同意在2604室卫生间、阳台做闭水试验并配合沈淦荣、沈明丽及天际花园物业服务中心在2604室的闭水试验。2015年9月13日，天际花园物业服务中心与沈淦荣、沈明丽在2604室进行了闭水试验，经试验，2504室主次卫生间存在渗漏水情况，随后天鸿公司对2504室相关渗漏点进行了维修，但未能彻底解决卫生间、阳台渗漏问题。经天鸿公司申请并受法院委托，天津市建筑工程质量检测中心对2504室、2604室房屋出具如下鉴定结论：2504室阳台落水管清扫口及管根部位楼板渗漏及楼板底部地漏周边出现滴水与2604室东侧墙体外侧水管阀门出现渗漏滴水及地漏周边密封不严有关；2504室排水管下部清扫口处漏水系排水管下部清扫口密封不严有关，其他陈旧漏水痕迹部位未发现漏水现象，亦未发现由于2604室卫生间防水层破坏造成漏水现象。2017年7月20日，经现场查勘，2504室次卫生间渗漏已修复，主卫生间及阳台仍有部分渗漏痕迹，但不影响进场装修。沈淦荣、沈明丽接收房屋后向北京燕侨物业管理有限公司湖州分公司缴纳了2504室房屋部分物业费。沈淦荣、沈明丽多次向天鸿公司、潘黎、张振华主张修复房屋渗漏问题及赔偿事宜未果，以致纠纷成诉。另查明，天鸿公司向天津市建筑工程质量检测中心支付了鉴定费28000元。还查明，按每月房屋租金1500元自2015年3月6日起至2017年7月20日止共产生房屋租金42700元。一审法院认为，沈淦荣、沈明丽与天鸿公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦无违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。沈淦荣、沈明丽已按约向天鸿公司支付全部购房款，天鸿公司应按照合同约定交付房屋。本案的争议焦点之一为天鸿公司所交付的天际花园2幢2504室房屋是否符合商品房买卖合同的约定？2013年12月8日，天鸿公司将涉案房屋交付给沈淦荣、沈明丽后，经检查，2504室房屋存在墙面空鼓、阳台铝合金移门框有多处深度凹口、主卫生间粪便管道连接处渗漏、主卧和主卫之间混凝土承重墙中有塑料膜且钢筋外露、主次卫生间下水管接口渗漏等质量问题，上述质量问题在沈淦荣、沈明丽报修后天鸿公司进行了维修且已修复完毕，但自潘黎、张振华装修入住天际花园2幢2604室后，2504室主次卫生间及阳台一直存在渗漏水问题，天鸿公司虽进行了多次维修，但维修的不彻底，至今仍存在渗漏痕迹，该院认为，天鸿公司所交付的房屋确实存在质量问题，故天鸿公司履行房屋交付义务时不符合双方合同约定，按理应承担相应的违约责任。现沈淦荣、沈明丽要求天鸿公司对涉案房屋主卫生间、阳台渗漏问题彻底修复之诉请于法有据，对此予以支持，天鸿公司应将涉案房屋修复至符合合同约定时为止；2504室主卫生间、阳台渗漏问题经司法鉴定已排除2604室装修破坏防水层之因素，为此沈淦荣、沈明丽要求潘黎、张振华承担维修责任于法无据，对此不予支持。本案的争议焦点之二为天鸿公司上述违约行为有无造成沈淦荣、沈明丽损失？天鸿公司所交付的天际花园2幢2504室房屋渗漏问题，虽经天鸿公司多次维修，但维修并不彻底，且维修时间跨度长，客观上致使沈淦荣、沈明丽无法装修入住，故沈淦荣、沈明丽之损失事实上确实存在，因涉案房屋同期同地段同类房屋租金未作评估，要求沈淦荣、沈明丽为此进行房屋租金评估明显增加诉讼成本，为此该院认为，2504室房屋虽未能彻底解决主卫生间、阳台渗漏痕迹，但至2017年7月20日沈淦荣、沈明丽查勘室主卫生间、阳台虽有部分渗漏痕迹，但已完全具备装修入住条件，在沈淦荣、沈明丽未举证证明涉案房屋不符合装修入住的情况下，该院酌情认为沈淦荣、沈明丽因房屋质量问题而延迟装修入住期间为自2015年3月6日（2504室房屋主次卫生间、阳台首次发现渗漏问题）起至2017年7月21日止，房屋租金损失按租金每月1500元计算较为适宜，对于沈淦荣、沈明丽所主张的酒席预定费、精神损害抚慰金、交通费、误工费等损失，因沈淦荣、沈明丽所提交相应的证据未能证明该损失已实际产生，且与本案并无关联性，对此依法不予支持。对于沈淦荣、沈明丽主张涉案房屋物业费之诉请，该院认为，沈淦荣、沈明丽已领取了涉案房屋钥匙并接收了涉案房屋，为此应按照相关法律及约定履行支付物业费义务，沈淦荣、沈明丽该主张于法无据，该院不予支持。对于沈淦荣、沈明丽要求潘黎、张振华赔偿供电箱设备损失之诉请，该院认为，潘黎、张振华因其2604室房屋阳台水龙头未关闭溢水致使2504室大面积漏水并烧坏供电箱设备，为此而产生的损失，潘黎、张振华应承担赔偿责任，沈淦荣、沈明丽该诉请于法有据，对此予以支持。对于沈淦荣、沈明丽要求天鸿公司、潘黎、张振华支付延期交房违约金之诉请，该院认为，天鸿公司已按照合同约定向沈淦荣、沈明丽交付了涉案房屋，潘黎、张振华并无交付房屋之合同义务，沈淦荣、沈明丽该诉请无事实和法律依据，对此依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、湖州天鸿房地产开发有限责任公司应于判决生效之日起二个月内将沈淦荣、沈明丽所有的位于天际花园2幢2504室房屋修复至能正常使用状态；二、湖州天鸿房地产开发有限责任公司应赔偿沈淦荣、沈明丽损失42700元，限于判决生效之日起十日内支付；三、潘黎、张振华应赔偿沈淦荣、沈明丽损失1200元，限于判决生效之日起十日内支付；四、驳回沈淦荣、沈明丽的其他诉讼请求。一审案件受理费6493元，鉴定费28000元，合计34493元，由沈淦荣、沈明丽负担5430元，湖州天鸿房地产开发有限责任公司负担28970元，潘黎、张振华负担93元。二审中，各方均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审应否采信鉴定结论，进而案涉房屋渗漏水原因应当如何认定；二、沈淦荣、沈明丽的损失应当如何认定，进而赔偿责任应如何承担。关于争议焦点一，本次鉴定系一审法院委托有鉴定资质的鉴定机构作出，鉴定程序合法，天鸿公司也未能证明鉴定结论存在明显依据不足的情况，故该鉴定结论合法有效，一审对此予以采信并无不当。天鸿公司诉称，鉴定结论中记载的所谓三方陈述2604室在装修前进行闭水试验的情况并非事实，本院认为，鉴定机构主要是根据相应技术文件、图纸等资料，结合现场的渗漏查勘情况、蓄水试验等作出鉴定结论，与2604室装修前有无进行闭水试验并无实质关联。故对天鸿公司的该项上诉理由本院不予支持。根据鉴定结论，2504室阳台处的渗漏系2604室东侧墙体外侧水管阀门出现渗漏滴水及地漏周边密封不严导致，2504室两卫生间处的渗漏系排水管下部清扫口密封不严所致，未发现卫生间防水层破坏所造成的漏水现象。故案涉房屋渗漏水系天鸿公司造成。天鸿公司主ＸＸ台渗水系潘黎一方的装修导致，但其未能提供充分的证据予以证明，也未申请重新鉴定或补充鉴定，应当自行承担举证不能的不利后果，故对天鸿公司的该项上诉理由本院亦不予采信。关于争议焦点二，沈淦荣、沈明丽自2015年3月6日起发现2504室房屋主次卫生间、阳台存在渗漏问题，导致其不能装修入住，直至2017年7月20日具备装修入住条件。在此期间沈淦荣一方产生房屋租金，理应由房屋渗漏的责任人进行承担。根据鉴定情况，2504室阳台及卫生间的渗漏均系房屋质量问题，应当由天鸿公司进行赔偿。一审综合考虑案涉房屋的面积、位置等因素，确定按照1500元/月的标准赔偿42700元，该标准较为合理，天鸿公司主张标准过高缺乏依据，本院对此不予支持。天鸿公司主张，损失期间应从2015年9月10日起计算。本院认为，根据沈淦荣一方提供的报修记录单、证明、会议纪要等多份证据，可以证明沈淦荣于2015年3月6日已经发现两卫生间主管、地漏管周围渗水严重，随后向物业进行报修并停止装修的事实，天鸿公司要求从2015年9月10日起计算租金损失与事实不符，本院对此不予采信。至于天鸿公司主张沈淦荣一方未及时采取诉讼手段维权、多次变更诉讼请求，潘黎一方未配合维修等，应当共同承担损失，本院认为，沈淦荣在法律规定的诉讼时效内提起诉讼，且系在穷尽其他协商、和解等手段之后进行起诉，对诉讼请求进行变更也未违反法律的规定，故其对自身的损失并不存在过错，不应自行承担相应损失。至于潘黎一方的装修并非造成房屋渗水的原因，故其亦不应承担租金损失的赔偿责任。因此，本院对天鸿公司的该项上诉意见不予采纳。至于天鸿公司主张沈淦荣一方一审诉讼请求为“修复湖州市天际花园2幢2504室的渗漏处”，而一审判决天鸿公司修复至能正常使用状态，属于超出诉讼请求，本院认为，一审判决第一项与沈淦荣一方的诉讼请求在表述上虽有不同，但实质内容是一致的，即要求天鸿公司对案涉房屋的渗漏进行修理直到恢复至正常使用的状态，并未超出诉讼请求，故本院对天鸿公司的该项意见不予支持。综上所述，天鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费867.5元，由上诉人湖州天鸿房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  周辰晨审判员  赵哨兵审判员  徐 晶二〇一八年五月二十九日书记员  谢敏飞