内蒙古自治区杭锦后旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0826民初3113号
原告：翟永和，男，1964年8月12日出生，汉族，个体,住内蒙古杭锦后旗。
原告：郭文霞，女，1973年8月9日出生，汉族，个体，住内蒙古杭锦后旗。
二原告委托诉讼代理人：刘凤林，杭锦后旗148法律服务所法律工作者。
被告：巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古杭锦后旗。
法定代表人：朱来福，公司执行董事。
委托诉讼代理人：李耀忠，内蒙古飞恒律师事务所律师。
原告翟永和、郭文霞诉被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限公司（以下简称万泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年11月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理本案。原、被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翟永和、郭文霞向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》有效；2、原告与被告签订的《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》第二条第二项不再履行，被告赔偿拆除房屋损失309275.68元（住宅楼二楼单价2396元/㎡×未回迁面积129.08㎡）；3、被告给付逾期交房期间的违约金，从2013年11月21日起以新建楼房价款479200元（200㎡×2396元/㎡）为基数按每日0.05‰计算直至赔偿拆迁房屋损失之日止；4、被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：解除原告与被告签订的《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》第二条第二项，被告赔偿拆除房屋损失309275.68元（住宅楼二楼单价2396元/㎡×未回迁面积129.08㎡）。事实理由：2011年2月21日，原告与被告签订了《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》，被告将原告的房屋拆迁，原位置给原告回迁新建住宅楼200㎡，住宅为X号楼X单元X层X室100.86㎡及X号楼靠X单元X层X室121.37㎡，回迁房屋交付时间为住宅以本协议签订后20个月，即2013年11月21日，如到期未能交房，每户每日补偿房屋总款0.05‰人民币违约金。该协议签订后，被告将原告的房屋拆除，新建了X号楼没有新建X号楼，被告只给原告回迁X号楼X单元X层X室97.92㎡，剩余面积没有给原告回迁。因万泰城X号楼至今没有开工建设，导致原告与被告签订的《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》第二条第二项无法履行，被告应当赔偿拆除房屋损失309275.68元（住宅楼二楼单价2396元/㎡×未回迁面积129.08㎡）。原告认为，合法的拆迁回迁协议，依法受法律保护，被告拆除原告房屋后，未按约定交付回迁房屋，属于违约行为，被告承担支付违约金并赔偿损失的民事责任。
被告万泰公司辩称：1、要求驳回原告诉讼请求；理由：万泰城项目是2011年4月27日经政府批准，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，2011年1月1日以后批准的项目应政府拆迁，开发公司不得参与拆迁，在政府做出征收决定以后，原告应当与政府签订征收协议，但是原告不同意按照政府评估价格签订协议，而是向开发商漫天要价导致拆迁工作无法进行，项目迟迟不能开工，所以被告是在被迫无奈之下才与原告签订的协议，如果赔偿也应当按照原告原有平房的价值赔偿；2、已经给原告回迁一套房屋，所以原告的请求第三项新建楼房价钱不能是40多万，应该按照未回迁面积计算；3、原告诉称的楼房单价不应当支持，因为该鉴定结论早已过期，应适用新的评估价；4、如果原告愿意我公司可以将回迁到1号楼上，但是原告要承担建筑平面差价和楼层差价；5、二原告是按份共有，每家一套房屋，郭文霞已经回迁面积为97.92㎡，所剩的为翟永和所有，所以本案中郭文霞不应当作为原告参加诉讼。另外根据协议第三条交房时，实际回迁面积小于应回迁面积按每㎡1880元/㎡退回乙方，所以本案的房屋价款应该按照1880元/㎡计算，本协议第四条约定”违约金补偿至甲方交付乙方第一套房屋后不在补偿”，所以违约金只能计算到2015年10月20日，以后不能计算。由此可见双方对于房屋单价都是认可的，不论是回迁面积小还是违约金折算或者是其他面积折算都是以单价1880元/㎡为准进行的，在协议签订时，原告能够预料到回迁面积可能不足，甚至回迁不了，也能预料到两套房可能同时回迁不了，所以也约定了交付第一套房屋后不再补偿违约金，在法律规定范围内，约定大于法定，本案协议中约定，并未超出法定范围。请求驳回所变更的请求。回迁协议约定给付第一套房屋时不再承担违约责任，现在可以给原告回迁到1号楼，但原告应给被告找差价。不同意解除《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》。
原告翟永和、郭文霞围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：
1号证据《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》一份，拟证明：该合同有效，约定回迁的面积为227㎡，现在已回迁97.92㎡，未回迁的面积为129.08㎡，回迁房屋的具体位置、楼号及违约金的计算办法（违约金计算办法是在本协议第四条中明确表明）。
被告质证为：真实性没有异议，该协议上有手工加的字”2015年10月20日收到万泰城X号楼X单元X室房屋一套，收房人翟永和”已经回迁一套。另外根据协议第三条交房时，实际回迁面积小于应回迁面积按1880元/㎡退回乙方，所以本案的房屋价款应该按照1880元/㎡计算，本协议第四条约定”违约金补偿至甲方交付乙方第一套房屋后不再补偿”，所以违约金只能计算到2015年10月20日，以后不能计算。
2号证据杭锦后旗华耀房地产价格评估事务所出具的房地产估价报告，原件在刘青山诉巴彦淖尔市万泰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中。拟证明：万泰城周边住宅2楼估价2396元/㎡，被告应该按此价赔偿不能回迁房屋的损失。
被告质证为：1、杭锦后旗华耀房地产价格评估事务所没有资质；2、该鉴定结论是其他案件中所做的，而且已经过期，不能使用；3、协议中已经约定单价是1880元/㎡，无需鉴定。
法庭出示1号证据杭锦后旗信访局第103期、第124期、第139期信访快报三份，万泰城信访登记三份。
原告翟永和、郭文霞质证均为：认可，无异议。
被告质证为：真实性无异议，与本案无关。
法庭出示2号证据翟永、郭凤凤询问笔录一份。
原、被告质证均为：认可，无异议。
经审查，原告提供的1号证据、2号证据及法庭出示的1号证据、2号证据具有客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：（一）、2012年3月21日被告万泰公司与原告翟永和、郭文霞签订《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》，约定：一、乙方拆迁房屋位于XXX街，总占地面积231.63㎡，结构性砖木，应回迁住宅总面积227㎡。二、双方自愿选择甲方给乙方回迁的万泰城楼房（位于陕青路以北、西环路以西、北环路以南、菜市场巷以东）。（1）万泰城X号楼X单元X层403室100.86㎡。（2）万泰城X号楼X单元X层X室121.37㎡。三、乙方选择的房屋小于应回迁面积4.77㎡，其中10㎡之内，按每平方米低于交房时市场销售价格200元计算。超出10㎡的部分按交房时市场价每平方米优惠100元计算，在领钥匙前由乙方向甲方支付超出部分房款，房屋面积最终以实际测量面积为准。交房时实际回迁面积小于应回迁面积的部分按1880元/㎡退给乙方。四、乙方回迁房交房时间以本协议签订后20个月内为准，如20个月内未能交付乙方，每户每日补偿房屋总房款0.05‰元人民币违约金。违约金补偿至甲方交付乙方第一套房后不再补偿，违约金应以每平米1880元折合成住房平米补偿给乙方。......合同甲方落款处有”巴彦淖尔市万泰房地产开发有限公司”盖章及”安伟”的签字，在乙方落款处有翟永和、郭文霞的签字捺印。2015年10月20日被告万泰公司向原告郭文霞交付万泰城小区X号楼X单元X室97.92㎡，剩余129.08㎡未回迁。（二）、2016年8月18日，杭锦后旗华耀房地产价格评估事务所作出杭锦后旗华耀估字[2016]第0269号《房地产估价报告》，评估结果为：杭锦后旗陕坝镇西二街万泰城周边新建商品楼现行市场价值评估新建商品楼二楼单价为2396元/㎡。（三）、庭审中原告翟永和、郭文霞均认可未拆迁129.08㎡属于原告翟永和所有。原告翟永和的妻子郭凤凤和原告郭文霞的丈夫翟永均表示不参加本案诉讼。
本院认为，合同是当事人双方意思自治的结果，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告翟永和、郭文霞与被告万泰公司双方签订的《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》是双方真实意思表示，属于以物易物的互易合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条的规定，可参照买卖合同的有关规定处理，且不存在《合同法》第52条中规定的无效情形，是有效合同，双方应按协议履行。被告万泰公司将原告房屋拆除后，未按约定交付房屋，致使原告合同目的不能实现，且原告不同意将未回迁房屋变更为万泰城X号楼；另外，杭锦后旗信访局第103期、第124期、第139期信访快报及三份万泰城信访登记也足以证明原告要求解除《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》第二条第二项的诉讼请求合法有据，因此原告要求解除《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》第二条第二项的诉讼请求所依据的事实和理由符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形，本院予以准许。《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》的解除时间为起诉状副本送达之日即2017年12月8日。
原被告之间就拆迁事宜达成了补偿协议，但被告未按合同约定建设相应的住宅楼，违反诚信原则，应承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，原告翟永和要求依据市场评估价计算损失的诉讼请求，于法有据。庭审中原告翟永和、郭文霞均认可未回迁129.08㎡属于原告翟永和所有，因此被告应向原告翟永和赔偿拆除房屋损失。被告辩称应按被拆迁房屋当时的约定价1880元计算损失的理由，于法无据，本院不予采信。被告辩称房屋估价报告超过有效期限，因房屋估价报告的目的是”为了房屋征收回迁安置需要提供价格参考”，本着公平原则及为了减少当事人诉累，参照杭锦后旗华耀估字[2016]第0269号《房地产估价报告》确定拆除房屋损失并无不当，被告辩解理由不成立，本院不予采纳。
同时，合同解除后，不影响合同中结算条款的效力，原被告双方在《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》中约定了不能按时交付回迁房的违约金计算办法，由于被告万泰公司未能按照约定向原告交付回迁房屋，原告主张从2013年11月21日起算违约金合法有据，符合合同约定，且不违反法律强制性规定，本院予以支持。原告主张违约金从2013年11月21日起以新建楼房价款479200元（200㎡×2396元/㎡）为基数按每日0.05‰计算至赔偿拆迁房屋损失之日止，因2015年10月20日被告万泰公司向原告郭文霞交付万泰城小区X号楼X元X室97.92㎡，剩余未回迁面积为129.08㎡，所以被告万泰公司应赔付2015年10月20日前的违约金给原告翟永和、郭文霞，2015年10月20日后的违约金应按未回迁面积计算赔付给原告翟永和。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。被告万泰公司作为提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时应采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明，提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》中第四条”......违约金补偿至甲方交付乙方第一套房后不再补偿，违约金应以每平米1880元折合成住房平米补偿给乙方”的约定属于限制其责任的条款，但是该约定没有采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，庭审中被告万泰公司并未就其对原告翟永和、郭文霞已尽合理提示及说明义务提供相应证据证明，因此该条款未生效，故被告辩称应按被拆迁房屋当时的约定价1880元计算违约金且交付第一套房屋后不再给付违约金的理由，于法无据，本院不予采信。
综上所述，原告诉讼请求部分合理，合理部分本院予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第六条、第十条、第二十六条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第六条之规定判决如下：
一、原告翟永和、郭文霞与被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司签订的《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》有效;二、解除原告翟永和、郭文霞与被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司于2012年3月21日签订的《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》第二条第二项”（2）万泰城X号楼X单元X层X室121.37㎡”，解除时间为2017年12月8日;
三、被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿原告翟永和拆除房屋损失309275.68元（计算方法为：未回迁面积129.08㎡×2396元/㎡=309275.68元）;
四、被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿原告翟永和、郭文霞2015年10月20日前的违约金16724.08元（计算方法为：回迁面积200㎡×2396元/㎡×违约天数698天×0.05‰=16724.08元）;
五、被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿原告翟永和2015年10月20日后的违约金【计算方法为：未回迁总面积129.08㎡×2396元/㎡×违约天数（从2015年10月21日起至实际交房之日止）×0.05‰】;
六、驳回原告翟永和、郭文霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6488元，由被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司负担6358元，由原告翟永和、郭文霞负担130元。
如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 贾 燕
审 判 员 黄丽荣
人民陪审员 戴 龙
二〇一八年三月二十二日
书 记 员 苏 寅