江苏省南�市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第66号
上诉人（原审被告）江苏华侨沪江置业有限公司，组织机构代码66379613-4，住所地南京市六合区龙池街道龙杨路9号华侨沪江商城02幢316室。
法定代表人朱乃焰，该公司董事长。
委托代理人王娜，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
委托代理人王羽，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王超，男，汉族，1988年8月26日生，南京易美家百货有限公司总经理。
委托代理人诸培根，江苏德擎律师事务所律师。
上诉人江苏华侨沪江置业有限公司（以下简称华侨沪江公司）因与被上诉人王超房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4730号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭审理本案。上诉人华侨沪江公司�委托代理人王娜，被上诉人王超委托代理人诸培根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王超原审诉称，2013年9月25日，其与华侨沪江公司签订了《南京市商品房预售合同》，由其购买华侨沪江公司开发的本市六合区龙池街道龙杨路9号华侨沪江商城综合楼I-1089室商业用房。该合同已于同年11月1日办理了预售登记。合同签订后，其支付购房款共238800元，并向华侨沪江公司提供了申请按揭贷款所需的全部资料。根据合同约定，华侨沪江公司应于2014年2月28日前向其交付房屋，但经其多次催促，华侨沪江公司既不向其交付房屋，也不退还其购房款，故其诉至法院，请求判令：1.解除双方签订的宁房预售合字2013407989号《南京市商品房预售合同》；2.华侨沪江公司返还购房款238800元，并以458800元为基数，按照年利率6%的两倍支付自2013年9月26日起至2014年8月28日止的违约金46005元；3.华侨沪江公司承担本案诉讼费用。
华侨沪江公司原审未应诉、答辩。
原审法院经审理查明，2013年9月25日，王超（乙方）与华侨沪江公司（甲方）签订了《南京市商品房预售合同》（编号：宁房预售合字2013407989号），约定甲方预售给乙方的商品房为本市六合区龙池街道龙杨路9号华侨沪江商城综合楼I-1089室，建筑面积32.11平方米，房价款458800元；乙方应于2013年9月25日向甲方支付定金2万元，定金在乙方最后一次付款时充抵合同价款，于2013年9月25日支付购房款218800元；其余220000元为商业性贷款，乙方应在2013年10月5日前在指定银行办理完毕银行按揭手续，如乙方未按期办理完毕银行按揭手续或乙方不具备银行按揭条件，合同不予鉴证，甲方有权要求乙方15天内全额支付房款或解除本契约，甲方在得到银行符合贷款条件的确认通知后十个工作日内办理完毕合同鉴证手续，将合同正本转交银行；甲方应于2014年2月28日前向乙方交付房屋，甲方迟延交付房屋，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，并要求甲方以中国人民银行同期商业贷款基准利率标准按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止利息的2倍赔偿损失；甲方应在解除本合同30日内，将已收价款退还乙方并同时向乙方支付赔偿金，乙方尚有预购商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还和支付给乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款；乙方应在收到以上约定的款项后15日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续等等。截至2013年10月26日，王超共向华侨沪江公司支付涉诉房屋定金10000元，购房款228800元，合计238800元。
2013年11月1日，当事人将上述合同办理了商品房预售合同登记备案和预告登记。至今涉诉房屋�不具备交付条件。王超在合同约定的交房日即2014年2月28日之后多次电话催促华侨沪江公司交付房屋，但华侨沪江公司一直未交付该房屋。2013年9月，王超诉至原审法院，请求判如所请。
审理中，王超陈述其已按约将办理贷款所需的全部资料交给了华侨沪江公司，华侨沪江公司协助王超办理贷款手续，但贷款未获审批。
上述事实，有当事人陈述、南京市商品房预售合同、收据等证据为证，予以证实。
原审法院认为，王超与华侨沪江公司之间签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同依法成立并有效。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，华侨沪江公司未在合同约定的时间即2014年2月28日前履行交房义务，王超多次催促交房后，华�沪江公司至今仍未能交付房屋，现王超要求解除合同，符合合同约定及法律规定，原审法院应予支持。
关于返还购房款的问题。根据合同约定，华侨沪江公司应在解除合同30日内，将已收价款退还王超，故王超主张退还购房款238800元，符合合同约定，原审法院应予以支持。
关于违约金的问题。根据合同约定，王超可要求按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，按照总价款自本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的2倍赔偿损失，王超现主张华侨沪江公司按年利率6%的2倍承担自2013年9月26日起至2014年8月28日止的违约责任，不违反合同约定，但考虑到王超的商业性贷款并未放款，违约金的计算基数以王超已支付的购房款238800元为宜，故违约金数额为26457.73元（=238800元×337天×12%÷365），对此项请求原审法院部分予以支持。
综上，王超与华侨沪江公司签订的《南京市商品房预售合同》应当予以解除，华侨沪江公司应当返还已付购房款并支付相应的违约金。华侨沪江公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，自行承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院判决一、解除王超与江苏华侨沪江置业有限公司于2013年9月25日签订的关于本市六合区龙池街道龙杨路9号华侨沪江商城综合楼Ⅰ-1089室商品房的《南京市商品房预售合同》（编号：宁房预售合字2013407989号）。二、江苏华侨沪江置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还王超购房款238800元，并支付违约金26457.73元。如果江苏华侨沪江置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5572元，因适用简易程序减半收取2786元，由王超负担106元，江苏华侨沪江置业有限公司负担2680元（此款王超已预交，江苏华侨沪江置业有限公司于本判决生效之日起三十日内加付此款）。
上诉人华侨沪江公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清：1、王超并未履行合同项下的支付房款义务。王超虽在原审期间提交了收据，但存在先开收据后收款的商业惯例，故该收据不足以证明王超向华侨沪江公司支付了涉诉房屋定金10000元，购房款228800元。2、华侨沪江公司并未收到王超的电话催告，原审判决却认定王超在合同约定的交房日即2014年2月28日之后多次电话催促华侨沪江公司交付房屋。二、原审判决适用法律错误：根据双方约定，王超在向华侨沪江公司催告后90日内，华侨沪江公司仍未交付房屋的，王超才有解除合同的权利。但本案中，王超并未向华侨沪江公司进行催告而直接起诉解除合同，属于违法解除，不应得到支持。综上，华侨沪江公司上诉至二审法院请求撤销原审判决，依法改判驳回王超的原审诉讼请求并判令王超承担本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人王超答辩称，一、华侨沪江公司所称的先开收据后收款的商业惯例没有事实依据也不符合常理，且如果其未支付购房款，则华侨沪江公司不可能到房产局备案相应房屋买卖合同。二、从约定的交房时间到其提起诉讼，中间有6个多月时间，其一直催告华侨沪江公司交房，华侨沪江公司称其未催告不合情理，且自其向法院起诉直至一审判决，其间也已有三个月时间。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正�，请求二审法院维持原审判决。
二审期间，华侨沪江公司提交了涉诉房屋建设工程规划核实合格书复印件，并出示了手机内存储的房屋建筑工程竣工验收备案证明照片，王超认为上述材料不符合证据形式的要求，且即使涉案房屋已经具备交付条件，但华侨沪江公司始终没有告知过王超，亦未通知王超接收房屋。华侨沪江公司还向法庭提交了南京市鼓楼区法院（2014）鼓民初字第5568号民事判决书，欲证明在案件事实相同的情况下，法院作出了相反的判决。王超对华侨沪江公司提交的（2014）鼓民初字第5568号民事判决书的真实性不持异议，但认为该判决与本案无关，不能证明华侨沪江公司主张的观点。
被上诉人王超对原审查明的事实没有异议，上诉人华侨沪江公司则认为原审法院没有查明，被上诉人的房屋是委托第三人管理的，并与第三方签有委托管理合同，根据房�买卖合同第10条约定，交付的条件已经变更了。对于原审法院查明的华侨沪江公司与王超无争议的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人华侨沪江公司与被上诉人王超于2013年9月25日就买卖六合区龙池街道龙杨路9号华侨沪江商城综合楼I-1089室而签订的《南京市商品房预售合同》（编号：宁房预售合字2013407989号），系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行各自义务。根据该合同约定，华侨沪江公司应于2014年2月28日前向王超履行交房义务，但华侨沪江公司至今仍未将相应房屋交付给王超，王超依据合同约定要求解除该合同并要求华侨沪江公司返还购房款的诉讼请求应予支持。对于王超要求华侨沪江公司以458800元为基数，按照年利率6%的两倍支付自2013年9月26日起至2014年8月28日止的违约金46005元的诉讼请求，原审法院考虑到王超尚未全额支付房屋总价款458800元，故以王超实际支付的购房款238800元为基数计算违约金，判令华侨沪江公司支付王超违约金26457.73元，并无不当，本院予以维持。
华侨沪江公司上诉主张王超并未履行合同项下的支付房款义务，对此本院认为，王超为证明其已支付相应房款，已提交了华侨沪江公司开具给其的收据三份：2013年8月19日开具的票面金额10000元整的收据一份，收款事由写明为I-1089定金；2013年9月25日开具的票面金额为90000元的收据一份，收款事由写明为I-1089购房款；2013年10月26日开具的票面金额为138800元的收据一份，收款事由写明为I-1089房款。上述三份收据中收款方式栏内均写明为刷卡，且上述三份收据均已加盖华侨沪江公司的财务专用章，可以证明王超向华侨沪江公司交付了相应款项。华侨沪江公司抗辩称其向王超开具收据是因为其商业惯�是先开收据再收钱，但其对此并未提供证据证明，本院对华侨沪江公司的该抗辩理由不予采信。
华侨沪江公司上诉称其并未收到王超的电话催告，认为王超直接起诉解除合同不符合约定，属于违法解除，不应得到支持。对此本院认为，根据双方约定，华侨沪江公司迟延交付涉案房屋，经王超催告后90日内仍未交付的，王超有权解除合同。原审期间，王超提交了其与137××××5605机主的电话记录，称137××××5605机主为华侨沪江公司销售负责人贾红英，其已多次催告对方交房。王超已就其向华侨沪江公司催告交房举出了初步证据，而华侨沪江公司原审期间经原审法院依法传唤无正当理由未到庭，也未提供书面答辩意见和证据，二审期间亦未提供相反的证据，故本院对王超主张的已催告华侨沪江公司交付房屋的事实予以认定。华侨沪江公司的该项上诉理由不能成立，本院�予支持。
综上，上诉人华侨沪江公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5572元，由上诉人江苏华侨沪江置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一五年三月二十四日
书记员 罗程允