湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民一终字第64号上诉人（原审被告）段明，男。委托代理人方国吾，湖南城头山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）姜美燕。委托代理人江学明，湖南中锋律师事务所律师。上诉人段明因与被上诉人姜美燕房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2013）澧民甘初字第1203号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人段明的委托代理人方国吾，被上诉人姜美燕的委托代理人江学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年3月31日，姜美燕与段明签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：姜美燕（甲方）将其开发的位于澧县澧阳镇豪盛国际现代城一期26栋201—208、24栋234—238商铺租赁给段明（乙方）从事茶楼经营；租赁期从2011年6月15日至2019年6月14日止；房屋每月的租金为15600元（含房产租赁税），租金从2011年6月15日起计算；租金每年递增8%（按当年当月租金递增）；租金的缴纳方式为每半年底的30日交清房租；段明要按约按时交付租金和其他应纳费用，每逾期一天按逾期未交清金额的2%计算滞纳金，如逾期三天时，姜美燕有权解除本合同。因段明拖欠租金，姜美燕在2012年9月6日向澧县人民法院提起诉讼，2013年2月28日，澧县人民法院作出了（2012）澧民初字第1151号民事判决书，判决段明偿付姜美燕2011年12月16日起至2012年12月15日止的房屋租金194688元并驳回了姜美燕的其他诉讼请求。该判决生效后，段明仍未完全履行该判决确定的偿付义务，仅向姜美燕支付了租金20000元，尚欠174688元。2013年8月14日，姜美燕向段明送达了《关于解除房屋租赁合同及限期支付房屋租金的函》。2013年8月29日，在湖南省澧县公证处进行了公证。2013年11月，姜美燕再次提起诉讼，请求判令段明支付2012年12月15日至2013年10月31日的房屋租金182969.28元及2012年12月15日起逾期交付房屋的滞纳金，并要求解除合同。另查明，2013年11月21日姜美燕收取段明缴纳和天下茶楼租赁费30000元。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。姜美燕与段明签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的权利义务。姜美燕依约定交付房屋后，段明应按约履行支付房屋租金的义务。姜美燕经催告后，段明虽在起诉阶段向姜美燕缴纳了30000元租金，但缴纳的30000元租金远远不能满足姜美燕的诉求且段明尚欠姜美燕（2012）澧民初字第1151号民事判决书确定履行的174688元，故对于姜美燕要求解除双方《房屋租赁合同》并返还房屋使用权的请求予以支持。对于姜美燕要求段明偿付逾期租金182969.28元的诉讼请求，核对段明应付的租金为：2012年12月16日至2013年6月15日止租金为15600元／月×（1＋8%）×6个月=101088元，2013年6月16日至2013年10月31日止租金为15600元／月×（1＋8%）×（1＋8%）×（4个月＋16／30月）=82487.20元，合计为183575.2元，其租金高于姜美燕的主张。根据不诉不理的原则，仅对姜美燕诉请的182969.28元予以支持。对于姜美燕要求段明承担违约责任支付滞纳金的诉求，段明认为过高并要求予以减免，双方合同约定的滞纳金的性质即违约金，虽合同中约定了为每天未交纳金额的2%，但根据公平原则和诚实信用原则，违约金的数额一般以不超过违约损失，且段明在诉讼过程中缴纳了部分租金，故酌定为损失的10%为宜，即182969.28元×10%=18296.93元，对姜美燕要求段明支付滞纳金请求的超出部分不予支持。遂判决：一、解除姜美燕与段明于2011年3月31日签订的《房屋租赁合同》，段明于本判决生效后10日内返还姜美燕的房屋使用权；二、段明给付姜美燕2012年12月15日至2013年10月31日止的房屋租金182969.28元，减除段明2013年11月21日已付的30000元，还应给付152969.28元，于本判决生效后10日履行；三、段明偿付姜美燕违约金18296.93元，于本判决生效后10日履行；四、驳回姜美燕的其他诉讼请求。案件受理费3725元减半收取1862.5元，由段明负担。宣判后，段明不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决的第一项，确认姜美燕违反合同约定并继续履行合同。所持理由是：1、本判决未见姜美燕有房屋使用权证。2、姜美燕在2013年11月21日收取了段明房屋租金30000元应视为对继续租赁的认可。3、段明与姜美燕在租赁期间有纠纷，姜美燕的代理人曾口头承诺可以协商解决问题。装修期间因租赁房屋前堆有土堆，路没有修好且没有安装必要的消防设施致使段明不能按期装修而停工近两个月，这期间的租赁费用损失应由姜美燕承担。此外，租赁房屋自经营到现在没有形成良好的商业氛围，周边的人文环境及商业均很不理想，对房屋租赁费应当按照商业习惯适当的减免。姜美燕答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，还查明，2011年1月8日，江西豪盛房地产发展有限公司澧县项目部作为委托人向受委托人姜美燕出具了一份委托书，决定将其开发的座落在澧县豪盛国际现代城一期26栋、24栋房屋全权委托给受委托人姜美燕进行管理，其管理范围包括代为销售和以受托人自己的名义进行管理。本院认为，段明提起上诉时对其拖欠姜美燕房屋租金的事实和原审判决所确定的租金及违约金数额均无异议，但认为双方签订的《房屋租赁合同》应当继续履行，故根据双方的诉辩观点，本案的争议焦点为：段明与姜美燕签订的《房屋租赁合同》是否符合解除条件，段明是否应当将本案所涉房屋的使用权返还给姜美燕。本案中，姜美燕依照本案所涉房屋所有权人的委托，有权以自己的名义与段明就本案所涉房屋签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》是双方经协商后达成的一致意思表示，对双方均具有法律约束力。根据已查明的案件情况，段明与姜美燕于2011年3月31日签订《房屋租赁合同》后，段明仅在2011年12月16日前按照合同约定按时向姜美燕缴纳租金，但在2011年12月16日之后，段明无正当理由一直拖欠应当缴纳的租金，经姜美燕多次催告并两次向法院提起诉讼要求段明支付租金后，段明仍然只先后分两次向姜美燕支付了房屋租金50000元，截止到2013年10月31日，段明已拖欠姜美燕的房屋租金327657.28元。按照段明与姜美燕签订的《房屋租赁合同》的约定，段明要依约按时交付租金和其他应纳费用，每逾期一天按逾期未交清金额的2%计算滞纳金，如逾期三天时，姜美燕有权解除本合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”之规定，姜美燕有权解除与段明签订的《房屋租赁合同》，段明应当向姜美燕支付房屋租金及滞纳金并返还本案所涉房屋的使用权。因此，段明要求确认姜美燕违反合同约定并继续履行合同的上诉请求不能成立，本院不予支持。此外，段明还认为在其装修本案所涉房屋期间因道路未修好等问题致使其停工近两个月，周边也没有形成良好的商业氛围，应由姜美燕承担段明的损失并适当减免租金，但段明在诉讼中并未提交有效证据证明存在上述原因导致其装修时停工近两个月，双方在所签订的《房屋租赁合同》中也没有关于周边是否形成良好商业氛围与租金多少存在联系的约定，故段明的该项主张没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3725元，由上诉人段明负担。本判决为终审判决。审 判 长  金春明审 判 员  彭 炜审 判 员  孙 晖代理书记员  沈寒燕二〇一四年五月十九日附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。