上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第18045号
原告王林官。
委托代理人谢健美，上海永乐律师事务所律师。
委托代理人金婷婷，上海永乐律师事务所律师。
被告上海优幸投资管理有限公司。
法定代表人王志红。
委托代理人陈太贵，上海市律和理律师事务所律师。
委托代理人陈明茹，上海市律和理律师事务所律师。
第三人上海市浦东新区大团镇人民政府。
法定代表人董军。
委托代理人王皎媚，上海君澜律师事务所律师。
委托代理人张清，上海君澜律师事务所律师
原告王林官与被告上海优幸投资管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，期间经原告王林官申请，本院依法追加上海市浦东新区大团镇人民政府（以下简称大团镇政府）为本案第三人，并于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告王林官的委托代理人金婷婷、被告上海优幸投资管理有限公司的委托代理人陈太贵、陈明茹到庭参加诉讼，第三人大团镇政府经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王林官诉称，原、被告于2010年6月18日签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区大团镇永爱路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），总价人民币（以下币种相同）92，919.40元。《预售合同》第十四条约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》。原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证），即被告为原告办理小产证的履行期限从2010年7月20日起算加上建设部《商品房销售管理办法》规定的办理大产证的60日期限和约定办理完大产证后签署《房屋交接书》的15天期限、协助原告办理小产证的180日期限，一共255天的履行期限。自约定交房日2010年7月20日起255天到现在早已过了约定给原告办理权证的期限，被告却至今没有为原告办理房屋所有权登记手续，没有按规定要求提交办理产权证所需的资料，导致原告无法办理房产证（小产证），显属违约。为违约金一事，原、被告多次协商不成，故原告诉请法院，要求法院判令被告：1、支付原告逾期办证违约金，自2011年4月2日起至本案判决生效之日止，以已付房款92，919.40元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%为标准计算；2、承担诉讼费。
被告上海优幸投资管理有限公司辩称，系争房屋系第三人大团镇政府安置给原告的配套商品房，被告代第三人和原告签订《预售合同》、交房，原、被告之间不存在房屋买卖关系，与原告发生房屋买卖关系的相对方系第三人大团镇政府，被告并非本案的适格主体。大产证未办理的原因不在于被告。系争房屋为配套商品房，本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。原告主张逾期办证违约金自起诉日之前超过两年的部分已过诉讼时效。被告已于2014年3月4日取得系争房屋的大产证，并已告知相关业主，故不同意原告的诉讼请求。
第三人大团镇政府提供书面答辩意见述称，原、被告系《预售合同》的双方当事人，第三人非合同当事人，不应承担责任。办理大产证是被告的约定义务和法定义务，被告是销售、签约、办证的唯一合格主体，《确认书》中提到的“委托签订合同”非法律意义上的委托。逾期办证完全是被告的过错，迟延办证的法律责任应由被告承担。
经审理查明，2010年6月18日原告与被告的前身上海爱家投资管理有限公司（2014年6月4日被告公司名称变更为上海优幸投资管理有限公司）就系争房屋签订了《上海市房地产预售合同》，同日被告向原告出具了收取原告购房款92，919.40元的发票。2012年6月25日系争房屋在上海市浦东新区房地产交易中心进行了网上合同信息备案。
另查明，被告于2010年6月8日取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》，载明的建设单位为上海爱家投资管理有限公司。2014年3月4日被告取得系争房屋的大产证，后被告在系争房屋所在小区通过张贴《告知函》的方式通知相关业主办理小产证。庭审中，原、被告均确认合同约定系争房屋交付时间为2010年7月20日，《预售合同》对大产证取得日期未作约定，原、被告均未能提交《预售合同》。
再查明，2010年6月18日，大团镇政府曾向被告出具《确认书》，内容为：我方（大团镇政府）委托贵司（被告）就大团爱家新城8#、9#、3#、15#地块配套商品房与我方指定业主签订《预售合同》；签订《预售合同》前，我方向贵司出具加盖我方公章的每套房屋对应业主的五联单（标明房号、业主姓名），贵司凭我方出具的五联单与业主签约及办理房屋交付手续；签订《预售合同》前，我方根据贵司提供的房屋实测面积向贵司提供加盖我方公章的房屋房价表（须标明每套房屋的单价和总价），签约时，预售合同第三条约定的房屋单价和总价按照我方提供的房价表填写，贵司按照预售合同约定的房屋总价向业主开具购房发票，该房价总价与约定的回购款之间的价差部分的发票，由贵司另行向我方开具。
审理中，原告对相关诉请明确为：要求被告支付逾期办证违约金，自2011年4月2日起算至2014年3月4日止，以已付房款92，919.40元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算；被告对原告已付房款92，919.40元无异议，同时表示如果被告确实存在逾期办证违约责任，且法院适用商品房销售管理办法规定处理本案，在排除时效因素的前提下，对违约金计算的起止时间为2011年4月2日至2014年3月4日无异议，对是否适用银行同期贷款基准利率上浮30%由法院裁定。
以上事实，由经庭审质证的合同备案信息查阅结果、销售不动产统一发票、《上海市新建住宅交付使用许可证》、《建设项目协议书》、确认书、沪房地浦字（2014）第207201号上海市房地产权证、告知函照片、谈话笔录等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，原、被告双方均应按约履行自己的义务。《预售合同》系被告与原告订立，系争房屋的开发建设单位明确登记为被告，现系争房屋已经办理的大产证的权利人亦为被告，导致原告未能及时取得小产证，被告应承担违约责任。
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。由于系争房屋登记开发主体为被告，本案诉争的办理大产证及协助办理小产证的合同义务只能是被告承担的义务，不属第三人的事务，故第三人在《确认书》中表述“我方委托贵司就大团爱家新城8#、9#、3#、15#地块配套商品房与我方指定业主签订《预售合同》”并非出于委托被告代为签订预售合同而由第三人作为委托人承担合同责任的意思，原告与被告系《预售合同》的双方当事人，原告向被告主张合同违约责任符合合同相对性，被告辩称该责任应由合同当事人之外的第三人承担不符合合同相对性，故被告关于其并非本案适格主体的意见，本院不予采纳。被告辩称本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的观点缺乏依据，本院不予采纳。
《预售合同》对大产证取得时间未作约定，根据合同法相关规定，由人民法院根据合同有关条款及交易习惯对取得大产证的合理时间进行合同解释予以确定。建设部《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被告于2010年7月20日将系争房屋交付了原告，综合原、被告的合同约定及房屋权属证书办理的相关规定及实践办理的一般情况，本院确认2010年7月20日起60日内为被告应取得大产证的合理期限，因此，小产证办理的合理期限应为此后195天内即2011年4月1日之前。由于《预售合同》对大产证的办理日期约定不明，且被告于2014年3月4日才取得了系争房屋的大产证，致使原告未能办理小产证，故被告提出原告主张逾期办证违约金自起诉日之前超过两年的部分已过诉讼时效的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告应承担逾期办理小产证的违约金，现原、被告对计算违约金的期限为2011年4月2日起至2014年3月4日止意见一致，对此本院予以确认，原、被告双方未约定逾期办证违约金标准的，根据相关司法解释的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％为计算标准，原告的主张并无不当，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十一条、第六十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：
被告上海优幸投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王林官逾期办理房地产权证（小产证）违约金（以房款92，919.40元为基数，自2011年4月2日起计算至2014年3月4日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30％计算）。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费392元，减半收取计196元，由被告上海优幸投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆菁
二〇一四年八月十一日
书记员 沈洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
第162条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。