甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武中民终字第632号
上诉人（原审被告）刘正保，男，1962年8月16日出生，汉族，小学文化，住武威市凉州区。
委托代理人杨婵娟，甘肃开洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张林山，男，1968年10月13日出生，汉族，小学文化，住武威市凉州区。
委托代理人张海霞，甘肃姜学濂律师事务所律师。
原审第三人刘廷忠，男，1968年11月23日出生，汉族，初中文化，住武威市凉州区。
上诉人刘正保因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服凉州区人民法院（2015）凉民初字第118号民事判决，向本院提出上诉。本院于受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人刘正保、被上诉人张林山及委托代理人张海霞、原审第三人刘廷忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，1996年1月12日，原告张林山从原武威市金沙信用合作社以每间3000元的价格购买了位于金沙乡政府旁边的平房商铺两间。2007年5月13日被告刘正保与金沙乡人民政府签订了乡政府集镇开发改造协议，双方约定金沙乡政府同意将乡政府后院和机耕队院以及乡政府大门两侧铺面共计1093.8㎡的土地出让给刘正保使用，每亩出让价24000元，总计39360元，乡政府门前必须改造为二层铺面，具体由刘正保全权负责。后被告刘正保依约于同年5月15日交清了土地转让费。同年6月22日被告刘正保与原告张林山达成协议，约定：一、张林山经营的铺面两间，每间由刘正保补偿1500元，合计3000元；二、刘正保修建二层商住楼在原址上由张林山购买居住，按实际面积每平方米500元计价；三、张林山给刘正保提供10万块红砖按市场价结算，可在楼房款中扣除。协议签订后被告按约拆除了原告经营的两间平房商铺。后在被告修建过程中，原告累计给被告的工地供应红砖38000块。同年10月二层商住楼竣工，并陆续卖给他人经营。但原、被告一直未办理房屋的交付手续。2013年10月，被告以15万元的价格将约定由原告购买的房屋出售给第三人刘廷忠，并将金沙乡政府于2007年12月10日已办好的金沙乡小康住宅改造房屋产权证，由被告刘正保找人填写了刘廷忠的姓名后交付给第三人刘廷忠。原告得知后与被告及第三人协商未果，遂提起诉讼。又查明，讼争房屋面积为118.3㎡，经原、被告及第三人确认2007年红砖市场价格为每块0.25元至0.26元。
原审认为，原告张林山与被告刘正保签订的协议本质上系商铺拆迁安置协议。协议一经签订即对双方当事人具有法律约束力，任何一方均不得擅自变更或解除。被告刘正保在未与原告张林山协商解除协议的情况下，又将约定由原告购买的商铺出售给第三人的行为违反了合同的约定，理应承担相应的违约责任。第三人刘廷忠在购买商铺时因不知原告张林山与被告刘正保之间的约定，且支付了相应的价款，故可认定第三人刘廷忠对涉诉房屋系善意取得，应当受到法律的保护。故原告要求被告返还房屋的诉讼请求已不能实现，根据原告的诉请，可确定解除原、被告签订的协议并由被告赔偿原告的损失。原告要求被告给付红砖款、拆迁补偿款的诉讼请求，因原、被告协议明确约定由被告给付原告拆迁补偿款3000元，且原告提供了有效证据证明其向被告运送了红砖38000块，而被告未能提供已将拆迁安置款3000元和红砖价款9880元（0.26元/块×38000块）支付给原告的有效证据，足以认定被告欠原告拆迁安置款3000元和红砖价款9880元，对原告的该项诉讼请求依法予以支持。关于原告的损失，主要为原告在相同地段购买相同面积商铺的差价损失，现被告将商铺以150000元的价格出卖给了第三人，每平方米价格为1268元（150000元÷118.3平方米），且被告在庭审中陈述涉案商铺所在地段现行市场价为每平方米2200元至2500元，故可确定原告的损失至少为90854.4元[(1268元-500元）×118.3平方米]。因原告自2007年10月商铺竣工之日至2013年10月商铺被被告另行出卖给他人的长达六年的期间怠于行使权利，且原告没有提供其向被告付清房款的证据，对纠纷的发生负有一定责任，应承担相应的责任。结合本案情况应确定由被告赔偿原告损失36342元（90854.4元×40%）为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决：一、解除原告张林山与被告刘正保于2007年6月22日签订的协议；二、被告刘正保给付原告张林山拆迁补偿款3000元、红砖价款9880元;三、被告刘正保赔偿原告张林山损失36342元；四、驳回原告张林山的其它诉讼请求。案件受理费1180元，由原告张林山负担180元，由被告刘正保负担1000元。
一审判决后，原审被告刘正保不服提出上诉认为，涉案铺面自2007年10月竣工后一直空置至2013年10月，期间上诉人多次催促被上诉人交款，后被上诉人明确表示无力购买、放弃购买的情况下，经其同意后才将铺面售于第三人，上诉人不存在违约，无违约责任；一审认定拆迁安置款3000元不当，应为拆迁补偿款，且已在拆迁协议签订后给付了被上诉人，才将其铺面拆除；涉案的红砖款也在当年年底结算付清，砖厂提料运单不具有欠款凭据效力。一审认定事实错误，判决结果有误，请求二审改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人辩称，上诉人所称被上诉人同意其出售涉案铺面与事实不符，双方签订协议时口头约定价格为每平米450元，被上诉人多次要求以450元的价格购买，但上诉人不同意导致双方发生纠纷，由于上诉人的过错造成被上诉人的损失，应当承担违约责任，一审认定上诉人欠被上诉人补偿款和砖款正确。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。
原审第三人刘廷忠述称，其向上诉人购买房屋属实，但对购房之前的事实不知情。
本案争议的焦点问题是：1、上诉人将涉案房屋出售给第三人是否经被上诉人同意？上诉人应否承担赔偿责任？上诉人是否拖欠被上诉人拆迁补偿款3000元、红砖款9880元？
经二审当庭核实，上诉人认为一审认定1996年被上诉人购买平方铺面两间的事实不存在，被上诉人向上诉人供应红砖38000块的事实不存在。第三人认为其购买铺面之前的事情均不知道。被上诉人对一审认定的事实无异议。
二审中，双方均未提供新的证据，经二审查明的事实与一审一致。
本院认为，2007年上诉人刘正保因落实金沙乡政府集镇开发改造协议，与被上诉人张林山达成协议，约定张林山经营的铺面两间，每间由刘正保补偿1500元，合计3000元，刘正保修建二层商住楼在原址上由张林山购买居住，按实际面积每平方米500元计价，张林山给刘正保提供10万块红砖按市场价结算，可在楼房款中扣除。协议内容不违反法律规定，属有效协议，对双方当事人具有法律约束力，任何一方均不得擅自变更或解除。后于2013年10月，上诉人刘正保在未与被上诉人张林山协商解除协议的情况下，将涉案商铺出售给第三人，违反合同约定，应承担违约责任。上诉人刘正保主张系经被上诉人明确表示无力购买，经被上诉人同意后才将铺面售于第三人，无据证实。鉴于被上诉人自称曾与上诉人口头达成以每平米450元的价格由其购买铺面，故其要求按此价格购买遭上诉人拒绝进而发生纠纷，但其主张的价格无据证实，与协议约定不符，故被上诉人张林山亦应对协议不能履行承担直接责任。一审在双方履行房屋买卖协议不能的情况下，确定由上诉人赔偿被上诉人百分之四十的经济损失并无不当，参照现行市场价格对损失数额的认定亦符合实际。上诉人主张已将拆迁补偿款及红砖款支付给被上诉人无据证实。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，判处结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1180元，由上诉人刘正保负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周小鹰
审 判 员 杨文龙
代理审判员 陈 静
二〇一六年一月十九日
书 记 员 韩 勇