辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终1402号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李弘熙，该公司职员。
委托诉讼代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐辉，女，1979年1月26日出生，汉族，无职业，住抚顺市新抚区。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司(以下简称兴隆公司）因与被上诉人徐辉房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。兴隆公司的委托代理人邢福、李弘熙，被上诉人徐辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴隆公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、依法改判上诉人不返还被上诉人购房款及赔偿利息；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并返还被上诉人购房款及赔偿利息损失和广告费3000元缺乏事实和法律依据。1、双方签订《商品房买卖合同》时，约定上诉人返租被上诉人购买的商铺3年，从合同中约定的交房之日起返租被上诉人商铺并计算租金，三年的租金是总房款的24%，双方约定上诉人先行支付21%的租金，余下3%租金按年返还1%，三年内支付完毕；而上诉人支付租金的方式是从被上诉人购买商铺的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋总价款的方式结算租金；双方已形成事实上的房屋租赁合同关系，上诉人已承租被上诉人购买的商铺，三年的租金已支付90%以上，租赁合同已实际履行，上诉人交房之日即为租赁关系生效之日，双方的租赁合同关系已形成，应视为已交付房屋，不存在上诉人逾期交房的情况，被上诉人无权请求解除商品房买卖合同。2、被上诉人请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便上诉人给予退房的，仅向被上诉人支付已支付房款0.5%的违约金即可，双方既然已明确约定违约金标准，被上诉人又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给予守约一方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已约定违约金标准就不存在其他损失，被上诉人的利息主张无事实和法律依据。
被上诉人徐辉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望维持原判。按照商品房买卖合同约定，兴隆公司应于2015年9月30日前交付争议房屋，但至今未按合同约定交付房屋。依据合同约定及相关司法解释规定，法院应支持我解除合同的诉请。由于兴隆公司严重违约，导致合同目的无法实现，兴隆公司应返还我已经支付的购房款，并赔偿因此产生的利息。
徐辉向一审法院起诉请求：我于2014年8月1日与兴隆公司签订《抚顺市商品房买卖合同》，在兴隆公司处购买商铺一套。我们按照合同约定交纳了197662元购房款。双方在合同中约定房屋交付时间为2015年9月30日，但兴隆公司迟迟没有交付房屋。2016年6月14日，我向兴隆公司正式发出解除合同通知，但兴隆公司拒绝履行。我认为兴隆公司违反了《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律、法规之规定，已构成违约，给我带来巨大的经济损失。现诉至法院，请求法院依法判令：1、解除我们与兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、兴隆公司返还我们购房款197662元；3、兴隆公司按照购房款的0.5%支付我违约金并按照房款同期存款利率支付我利息；3、兴隆公司承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2014年7月30日，徐辉与兴隆公司签订商品房买卖合同。双方在合同中约定：徐辉购买抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，位于抚顺市顺城区，建筑面积14.2平方米，每平方米单价13919.86元，房屋总价款为197662元。兴隆公司在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付徐辉，逾期90日后徐辉有权解除合同，兴隆公司应自徐辉解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按徐辉累计已付款的0.5%向其支付违约金。徐辉于2014年1月7日向兴隆公司交纳全部购房款。本案争议房屋现处于停工状态。兴隆公司未能在合同约定期限交付房屋，徐辉经与兴隆公司协商未果，故来院诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，双方签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。徐辉全额交纳购房款后，兴隆公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。兴隆公司未按合同约定交付房屋，徐辉有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求兴隆公司支付违约金。故对于徐辉要求解除与兴隆公司之间的商品房买卖合同，及要求兴隆公司返还购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。关于徐辉主张违约金或按照银行同期贷款利率计算利息择其一的请求，一审法院认为按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于徐辉的实际损失，徐辉关于利息的主张符合法律规定，兴隆公司应自交房期限届满的次日起至本判决确定的给付之日止，以徐辉交纳的购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率标准向徐辉支付利息损失。关于徐辉主张兼得违约金与利息损失的请求，于法无据，一审法院不予支持。关于兴隆公司辩称双方成立反租关系，其不存在违约行为一节，首先，兴隆公司的主张并无相关证据予以证明，其次，即便兴隆公司主张的事实存在，该行为应视为兴隆公司为出售房屋而采取的促销手段，在兴隆公司没有按合同约定时间、条件交付房屋的情况下，其主张的租赁关系没有成立的客观基础，故对其辩称理由，一审法院不予采信。判决：一、解除徐辉与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还原告徐辉购房款197662元；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付徐辉以197662元购房款为基数、自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。案件受理费2127元，减半收取1063元，保全费1520元，共计2583元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本院二审期间，兴隆公司提交其与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司签订的委托经营（租赁）协议书一份，证明：上诉人与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司是关联企业，本案所涉及商铺的租赁经营均由抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司代为办理。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，徐辉与兴隆公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，徐辉已按合同约定支付购房款，兴隆公司未按合同约定交房日期交付房屋，应承担相应违约责任。兴隆公司至今未交付争议房屋，徐辉依据双方约定要求解除合同，兴隆公司亦未能提供证据证明其逾期交房存在正当理由，一审判决解除徐辉与兴隆公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以支持。对于兴隆公司辩称双方构成租赁关系，应视为已交付房屋的上诉理由，徐辉对于租赁关系不予认可，兴隆公司未提供证据证明双方存在租赁法律关系，故兴隆公司该上诉理由缺乏事实根据及法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，徐辉与兴隆公司之间的商品房买卖合同解除后，兴隆公司应当返还已经收取的购房款并支付相应的利息。关于利息计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审按可得利益确定双方约定违约金低于徐辉实际损失，依据中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算利息损失的标准并无不当，本院予以维持。
综上，兴隆公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4253元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟丽
审判员 杨锐
审判员 王 向 军
二〇一六年十一月十五日
书记员 孙 洁 冰