广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第1037号
上诉人（原审原告）刘某，男。
委托代理人刘某，XX（深圳）律师事务所律师。
委托代理人马某，XX（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）明某，男。
委托代理人宫某，山东XX律师事务所律师。
原审第三人华某，女。
上诉人刘某与被上诉人明某、原审第三人华某因房屋租赁纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第9470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，明某系深圳市龙岗区平湖华南国际五金化工塑料原辅料物流区M14栋复式101房产的所有权人，房地产证号：深房地字第6000175X**号，建筑面积299.48㎡。2007年9月11日，明某与刘某签订了三份《深圳市房地产租赁合同书》，将上述房产（共三层，分三份租赁合同）出租给刘某使用，月租金合计4166元，期限自2007年10月1日起至2009年9月30日止。合同第十七条还约定：”本合同有效期内，甲方（即明某）需转让租赁房地产的部分或者全部产权的，应在转让前一个月书面通知乙方（即刘某）。乙方在同等条件下有优先购买权。租赁房地产转让他人的，甲方有责任在签订转让合同时告知受让人继续履行本合同。”2009年8月17日明某与华某签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》［深（龙）房居间字（2009）第16740号］，合同约定明某将其所有的上述房产（深房地字第6000175XXX）以人民币195万元的价格转让给华某，另外合同第三条约定：”该房地产所附租约现状为该房地产没有租约。”
另查，2009年8月31日明某与华某签订《解除合同协议书》，解除了双方于2009年8月17日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。
2009年9月4日刘某以明某侵犯其优先购买权为由向原审法院提起诉讼，请求：1、确认明某与华某签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及房屋买卖合同无效；2、判令明某在同等条件下，优先将涉案房产转让给刘某；3、明某承担诉讼费、保全费。
原审法院认为，承租人行使优先购买权必须具备下列要件：第一、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同，如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，则承租人不享有优先购买权；第二、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。本案中，各方当事人对刘某、明某之间的房屋租赁合同法律关系及明某与华某之间的房屋买卖合同法律关系的事实经过并无异议，本案争议的焦点主要在于：一、明某在转让房产前是否履行了通知义务、是否侵犯了刘某的优先购买权；二、明某与华某之间有无恶意串通；三、刘某的诉讼请求能否得到支持的问题。
关于焦点之一--
明某在转让房产前是否履行了通知义务、是否侵犯了刘某的优先购买权的问题。明某于2009年8月17日与华某签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》属于刘某的承租期内，刘某依法享有优先购买权，明某依法负有通知的义务。根据刘某、明某双方签订的《租赁合同》的约定，明某必须在转让前一个月书面通知刘某，明某辩称有多次电话通知刘某要转让租赁的房屋，不符合形式要件，且刘某否认收到过明某的通知，因此明某负有举证不能的法律后果。明某未依法依约履行通知的义务，依法应当认定其侵犯了刘某的优先购买权。
关于焦点之二--
明某与华某之间有无恶意串通的问题。在民事法律上，恶意串通是指合同当事人在订立合同过程中，为牟取不法利益合谋实施的违法行为。恶意串通的合同首先是当事人双方是出于故意，其次，恶意串通的合同是为牟取非法利益，当事人订立恶意串通的合同的目的就是为了取得非法利益。本案中，刘某主张明某与华某之间存在恶意串通的行为，从明某转让房屋的合同中可以看出，明某故意隐瞒房屋有租赁的事实，可以认定其存在恶意。因华某称其并不知情（转让的房屋存在租约），对华某是否存在恶意，根据证据规则的规定，应当由刘某负举证责任，刘某为此向原审法院提交其与华某之间的谈话录音记录，经审查，该谈话录音无法确认其谈话的时间，亦无法确定华某存在恶意。故刘某依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项和《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项的规定请求认定明某与华某之间的买卖合同无效依法不能成立。
关于焦点之三--
刘某的诉讼请求能否得到支持的问题。明某在转让房屋之前未在约定期限内履行通知义务，侵犯了刘某的优先购买权，明某依法应当承担相应的法律后果。根据现行法律、司法解释，最高人民法院废止了《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条关于承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效的规定，将承租人的优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与华某签订的房屋买卖合同无效，但承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。而本案中，刘某仅请求确认出租人与华某签订的房屋买卖合同无效及请求明某在同等条件下优先将租赁房地产转让给刘某，并未提出赔偿请求。
综上，刘某请求确认明某与华某之间签订的房屋买卖合同无效及请求明某在同等条件下优先将租赁房地产转让给刘某没有法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：驳回刘某的全部诉讼请求。案件受理费22260元，财产保全费4020元，合计26280元由刘某负担。
上诉人刘某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、确认明某与华某签订的《深圳市二手房买卖合同》、《深圳市二手房预约买卖及居问服务合同》为无效合同；3、判令明某在同等条件下优先将租赁房屋转让给刘某；4、明某承担诉讼费、保全费等。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。刘某同意原审判决对明某存在恶意的认定，但不同意原审判决对无法确定华某存在恶意的认定。通过刘某与华某之间的谈话录音，并结合一审庭审笔录及其它证据，能够认定华某存在恶意的事实。
首先，刘某在得知华某欲购买租赁房屋后，立即告知其房屋存有租约的事实，并表达了在同等条件下购买租赁房屋的意愿。
其次，在谈话录音中，能够完全确认华某知道房屋存有租约，而且华某在原审庭审中已承认这一事实。
再次，明某与华某在《深圳市二手房买卖合同》、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》中故意隐瞒了房屋存有租约的事实。
二、原审判决适用法律错误。1、原审判决无视《民法通则》第五十八条、《合同法》第五十二条有关合同无效的规定，错误地适用了《最高人民法院关于市理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》的有关条款。
2、明某与华某的房屋买卖行为不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十四条规定的情形，在此种情形下，原审判决应该依据《合同法》第二百三十条的规定，支持刘某享有同等条件下优先购买权的诉讼请求。
被上诉人明某口头答辩请求驳回刘某的上诉。理由：1、明某与华某并不存在恶意出售房屋的行为。明某此前曾口头通知刘某要出售房屋，在刘某提交的录音证据中也能看出刘某对此事是明知的，虽然明某没有按照合同约定书面通知刘某，但结果是一样的；2、本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，原审判决正确；3、在刘某起诉之前，明某与华某已经解除了房屋买卖关系，一审中也提交了相关证据，并没有侵害刘某的权利。
原审第三人华某口头答辩称，我与明某已经解除了房屋买卖合同，同意一审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：刘某请求人民法院确认明某与华某签订的房屋买卖合同等无效并主张行使优先购买权的诉请能否得到支持。
目前我国法律关于承租人优先购买权的规定主要有两处，一是《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；二是《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应于支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。由此可以看出，目前我国法律对于承租人优先权立法保护的内容是，首先，合同法确认承租人有优先购买权，这是原则上的规定，其次，司法解释规定在出租人侵犯承租人优先购买权时，只对发生的损失进行赔偿，承租人是无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的。司法解释与合同法的规定是原则与具体的关系，二者是一致的，并不矛盾。在承租人优先购买权受到侵害时，应适用前述司法解释的规定，对承租人予以保护。刘某主张本案应适用合同法，而不应适用前述司法解释，理由不能成立，本院不予支持。刘某请求确认明某与华某签订的房屋买卖合同等无效，因没有法律依据，本院不予支持。且明某与华某的有关合同已经解除，没有确认无效的必要。至于刘某要求明某在同等条件下将涉案房屋优先转让给自己，该请求是以明某转让涉案房产为前提的，因明某没有转让涉案房产，该项请求也不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。刘某的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币22260元，由刘某负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 粤 芳
审判员 柯云宗代理审判员赵霞
二〇一〇年九月二日
书记员 廖 燕 萍 （ 兼 ）