北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第5511号
上诉人（原审被告）胡相如，女，1944年12月21日出生。
上诉人（原审被告）邱继业（胡相如之子，兼胡相如委托代理人），1970年2月2日出生。
被上诉人（原审原告）张秀芳，女，1951年12月5日出生。
委托代理人王泽民，北京市易行律师事务所律师。
委托代理人王慧婕，北京市易行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张黎叶（肖博之母，兼肖博委托代理人），1966年12月16日出生。
委托代理人兰友林，北京市实现者律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）肖博，男，1994年1月24日出生。
上诉人胡相如、邱继业因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第16868号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邱继业（兼胡相如的委托代理人），被上诉人张秀芳及其委托代理人王泽民、王慧婕，被上诉人张黎叶（兼肖博委托代理人）及其委托代理人兰友林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张秀芳在原审法院起诉称：我系北京市海淀区385号院内房屋的所有权人。1993年我将385号院院内的房屋卖给了胡相如。2007年9月北京市海淀区人民法院作出（2007）海民初字第12178号民事判决书，判决我与胡相如签订的房屋买卖合同无效，胡相如将385号院内房屋及附属物设施等腾空、返还给我，该判决于2007年10月4日发生法律效力。2011年1月14日，我依法将应由我履行的74万元执行款交到海淀法院，以期胡相如依法履行其应腾空、返还涉案房屋等义务。2011年2月24日，我向海淀法院申请强制执行，要求“胡相如于张秀芳返还购房款及给付补偿款后的15日内将三百八十五号院内的北房五间、东房三间（包括天台）、西房三间、南房五间及院落腾空，返还申请人张秀芳”及“胡相如于张秀芳返还购房款及给付补偿款后的15日内将三百八十五号院内的采暖炉一个、柿子树两棵交付张秀芳。”在执行期间，我获知涉案房屋由肖俊洲无理占用，故我于2011年9月19日向法院提起腾房诉讼，要求肖俊洲腾退侵占我所有的385号院落房产，将院落房产归还我。该案件于2012年2月8日开庭，庭审时肖俊洲向法院提交了胡相如、肖俊洲、邱继业于2010年5月5日签订的买卖涉案房屋的房屋买卖合同。我认为，我系涉案房屋的所有权人，胡相如、邱继业、肖俊洲私自签订房屋买卖合同，处分我房产的行为严重损害了我的合法权益。故起诉，诉讼请求：1、依法确认胡相如、肖俊洲、邱继业于2010年5月5日签订的385号院内的房屋买卖合同无效；2、判令胡相如、邱继业、张黎叶、肖博将385号院内所有的房屋及院落腾空并返还我；3、判令胡相如、邱继业、张黎叶、肖博将385号院内的采暖炉1个、柿子树2棵交付我；4、判令胡相如赔偿我经济损失140748元（从2011年2月8日暂计算至2013年7月18日，计29个月零10天的租金损失，每月按4800元），后续经济损失按每月4800元计算至实际履行日为准，邱继业、张黎叶、肖博承担连带责任；5、本案诉讼费由胡相如、邱继业、张黎叶、肖博承担。
胡相如、邱继业在原审法院辩称：2007年10月4日的生效判决并没有履行，张秀芳一直没有给我方判决书中的钱款，我方多次去法院询问钱款何时给，始终没有答复，时隔五年张秀芳主张权利，是对我方权利的侵害，张秀芳是有过错的，张秀芳已经放弃了自己的权利。故不同意张秀芳的全部诉讼请求。
张黎叶、肖博在原审法院辩称：房屋买卖合同是双方真实意思表示，双方均已实际履行，且装修并交付使用。肖俊洲一家三口并无其他住所，只有诉争房屋一套。买卖房屋时邱继业提供了户口本，其户籍也是在385号，没有人跟我方讲这房子有官司。我们双方还签订了一份协议，约定邱继业如违约双倍返还我方购房款及装修损失。张秀芳不履行生效协议造成了现在的后果，我方不同意腾房。故不同意张秀芳全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：1993年3月17日，张秀芳与胡相如签订房屋买卖协议。协议约定：张秀芳将385号院内的北房5间、东房3间、南院墙、西院墙、街门1套、木料1堆转让给胡相如，价款为人民币3.5万元。协议签订后，张秀芳依约交付了房屋，胡相如亦依约支付了购房款。胡相如购买房屋后，对北房5间进行了装修，翻建了东房3间，并在东房顶上加建了天台，新建了西房3间、南房5间，安装了采暖炉，并种植了柿子树2棵。2007年张秀芳将胡相如起诉至北京市海淀区人民法院，要求确认二人签订的房屋买卖协议无效，张秀芳返还胡相如购房款3.5万元，胡相如将385号宅院及院内房屋返还给张秀芳。2007年9月，北京市海淀区人民法院作出（2007）海民初字第12178号民事判决书，判决内容如下：张秀芳与胡相如签订的房屋买卖协议无效；张秀芳于本判决生效后十日内返还胡相如购房款人民币三万四千八百元；张秀芳于本判决生效后十日内给付胡相如房屋、设备及树林补偿款人民币四十九万七千三百零一元；胡相如于张秀芳返还购房款及给付补偿款后的十五日内将三百八十五号院内的北房五间、东房三间（包括天台）、西房三间、南房五间及院落腾空，返还张秀芳；胡相如于张秀芳返还购房款及给付补偿款后的十五日内将三百八十五号院内的采暖炉一个、柿子树两棵交付张秀芳。判决生效后，胡相如申请执行，但张秀芳未及时支付相应补偿款。
2010年5月5日，胡相如、邱继业（胡相如之子）与肖俊洲签订房屋买卖协议，协议约定：今有肖俊洲同胡相如经过友好协商同意将385号整座院落卖给肖俊洲，人民币肆拾伍万元整。双方协商后，第一期人民币壹拾伍万元整，肖俊洲进驻385号进行装修，待装修完毕后手续补齐全后，再将第二期款项一次付清（购房余款人民币叁十万元整）。房款付清后385号院落与胡相如无任何关系。如胡相如违约将一次付清肖俊洲购房款及装修费用双倍人民币玖拾万元加装修费用。立字人：胡相如、邱继业。见证人：田国元。协议签订时肖俊洲在场，但未在协议上签字。庭审中，张黎叶、肖博认可该协议。胡相如、邱继业、张黎叶、肖博称，协议签订后肖俊洲于2010年5月6日支付给胡相如、邱继业十五万元，十多天后将剩余三十多万元付清，胡相如、邱继业将院落房屋交付肖俊洲使用。庭审过程中，张秀芳、胡相如、邱继业、张黎叶、肖博均认可诉争院落内的原锅炉已经被邱继业更换，柿子树仅剩一棵。
2011年1月24日，张秀芳将（交付案款40000元）和2011年1月24日（电汇案款700000元）先后两次将应由其履行的（2007）海民初字第12178号民事判决书740000万元案款（包括执行款及迟延履行期间的债务利息）交到海淀法院执行庭。2011年2月24日，张秀芳以（2007）海民初字第12178号民事判决书为执行依据向海淀法院申请强制执行。在执行期间，张秀芳获知涉案房屋由肖俊洲占用，故于2011年9月向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求肖俊洲腾退侵占的385号院落房产。该案庭审中，肖俊洲向法院提交了胡相如、邱继业、肖俊洲于2010年5月5日签订的买卖涉案房屋的房屋买卖合同，张秀芳遂撤回起诉。
本案庭审过程中，经法官释明，胡相如、邱继业、张黎叶、肖博坚持主张双方签订的房屋买卖合同有效。张秀芳要求胡相如赔偿因晚腾房给其造成的2011年2月8日至2012年8月8日房租收益损失140748元（从2011年2月8日暂计算至2013年7月18日，计29个月零10天的租金损失，每月按4800元），就房租损失计算标准未提供充分有效证据予以证明。
另查明，肖俊洲于2013年1月29日去世，张黎叶，肖博系肖俊洲法定继承人。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述、（2007）海民初字第12178号民事判决书、案款收据、执行申请、村委会证明、房屋买卖协议、照片等证据在案佐证。
原审法院判决认为：公民的财产权利受法律保护。根据以上查明的事实可以证实，法院就张秀芳与胡相如之间关于385号的房屋买卖合同已经作出了生效判决，双方签订的房屋买卖合同被法院确认无效，同时张秀芳给付胡相如相应补偿款，胡相如向张秀芳腾退返还房屋。在此情况下，2010年5月5日，胡相如、邱继业、肖俊洲三人签订房屋买卖协议，处分本案所涉房屋的行为属无权处分行为，现张秀芳主张确认该合同无效，法院予以支持。在胡相如、邱继业、肖俊洲三人签订的房屋买卖合同被法院确认无效的前提下，现张黎叶、肖博作为本案所涉房屋的实际占有使用人应将该院落及房屋腾空并返还张秀芳。该院内原有采暖炉一个，柿子树两棵，现只剩柿子树一棵，张黎叶、肖博作为该院落的实际占有使用人应将院内柿子树一棵交付张秀芳。本案庭审中经法官释明，胡相如、邱继业、张黎叶、肖博坚持主张双方签订的房屋买卖合同有效，故张黎叶、肖博因购买房屋及进行装修所付钱款的相关赔偿问题，可另案解决。
关于张秀芳要求胡相如、邱继业、张黎叶、肖博赔偿因晚腾房而造成的房租损失一节，因张秀芳未及时给付胡相如（2007）海民初字第12178号民事判决书确认的补偿款，存在一定过失；胡相如、邱继业、肖俊洲签订房屋买卖合同时间为2010年时间在前，张秀芳交纳前案判决书确认的补偿款时间为2011年时间在后，占用房屋系因双方对履行原生效判决发生纠纷所致，故该诉请法院不予支持。另就胡相如等主张前案强制执行时效一节，原判决主文“胡相如于张秀芳返还购房款及给付补偿款后的十五日内将三百八十五号院内的北房五间、东房三间（包括天台）、西房三间、南房五间及院落腾空”，张秀芳虽存在迟延给付补偿款的行为，但在双方就此未进行新的约定的情况下，张秀芳2011年支付补偿款及滞纳金后主张相应权利未超过有效时间，对该抗辩法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条之规定，判决：一、胡相如、肖俊洲、邱继业签订的三百八十五号院内的房屋买卖合同无效；二、张黎叶、肖博于本判决生效后五十日内将三百八十五号院内北房五间、东房三间（包括天台）、西房三间、南房五间及院落腾空并返还张秀芳；三、张黎叶、肖博于本判决生效后五十日内将三百八十五号院内的柿子树一棵交付张秀芳；四、驳回张秀芳的其他诉讼请求。
胡相如、邱继业不服原审判决，以诉争房屋目前的状态是张秀芳自身过错造成的，应由其承担不利后果，邱继业与肖俊洲签订的房屋买卖合同有效为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判。
张秀芳同意原审判决。
张黎叶、肖博不同意原审判决，但未提出上诉。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：在生效判决已经确认张秀芳与胡相如之间关于385号的房屋买卖合同无效，同时判决张秀芳给付胡相如相应补偿款，胡相如向张秀芳腾退返还房屋的情况下，胡相如、邱继业又将房屋出卖给肖俊洲，且肖俊洲、张黎叶、肖博无权享有宅基地使用权，故原审法院确认胡相如、邱继业与肖俊洲签订的房屋买卖合同无效正确。现张黎叶、肖博实际占有使用诉争房屋，原审法院根据本案情况判决张黎叶、肖博向张秀芳返还房屋及柿子树一棵并无不当。邱继业、胡相如的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六千四百五十一元，由张秀芳负担六千四百元（已交纳），由胡相如、邱继业、张黎叶、肖博负担五十一元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由胡相如、邱继业负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李晓龙
审判员 王爱红
审判员 时 玲
二〇一四年八月二十五日
书记员 舒 妍