广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第279号
原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：张昌才,职务总经理。
委托代理人：周凌、梁亮，均为该公司职员，联系地址同原告。
被告：康振武，住河南省辉县。
原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告康振武物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人梁亮到庭参加了诉讼，被告康振武下落不明，经本院公告送达起诉书副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼,本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称：被告购买了位于广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城自编A2栋11层1101号房屋后，与原告签订了《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务。被告应于每季度首7日前交纳当季物业管理费，若逾期则每日按应交而未交费用的0.5%向原告支付违约金。被告拖欠2011年11月29日至2013年3月31日的费用未付，经原告多次催促，但被告未交。因被告的行为已构成�约，故起诉要求判令：1、被告向原告支付2011年11月29日至2013年3月31日的物业管理费19779.2元；2、被告支付因拖欠上述物业管理费的违约金（从2011年10月7日起计至付清物业管理费之日止；其中2011年11月至12月的违约金以1294.7元为本金，之后的违约金以每季度所欠金额3696.9元为本金，每日按0.5%计）；3、被告承担全部诉讼费（包括公告费500元）。
被告没有提交答辩意见及证据。
经审理查明：2010年9月5日，被告与广东珠江纺织博览中心有限公司签订《商品房预售合同》，由被告以2976026元价格向广东珠江纺织博览中心有限公司购买位于珠江国际纺织城（自编GJ-1、A2、A3栋）第自编A2栋11层1101号房，房屋地址海珠区叠景中路78号（自编A2栋）1101房，建筑面积为142.53平方米。被告于2011年5月31日收楼。该房屋所在�珠江国际纺织城尚未成立业主委员会。
原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》，双方就被告所购房屋所在珠江国际纺织城公寓写字楼的物业管理服务达成如下协议：前期物业管理是指：自商铺／单元出售／出租之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。（第一条）甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；交楼／交铺时将《珠江国际纺织城公寓写字楼装修守则》交乙方签收；并对装饰装修商铺／单元时的注意事项和限制条件重点向乙方解释；采取一切必要措施以遵守政府对本物业的要求……乙方有权监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；乙方依据本协议准时向甲方交纳物业管理服务费用；（第四条）物业管理服务费和其它应缴费用按季结算，乙方须于每季度首7日前到甲方指定的地点缴交当季费用；物业管理服务费每月每平方米8.5元，乙方单元建筑面积142.53平方米，每月应交物业管理服务费1211.5元；（第十一条）甲方违反责任，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金；等。
另查，被告曾以广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称珠江纺织公司）逾期交楼为由向本院起诉，要求珠江纺织公司支付交楼违约金等。本院于2014年9月17日作�（2014）穗海法民三初字第456号民事判决，查明：诉讼中，康振武确认涉案的珠江国际纺织城自编A2栋11层1101号房和1102房已打通使用，并已共同出租。上述1102房的购买人郭某在2011年5月31日向涉案商城的物业管理公司广东珠江商业地产物业服务有限公司支付了上述两个商铺的物业服务费（前三个月），判决驳回康振武的诉讼请求。原告表示被告预交的前三个月的物业管理费为3634.5元。
原告分别于2013年11月9日及2014年3月29日向被告发出催收物业管理费的通知。
原告向被告追索物业管理费无着，遂于2015年1月15日提起本案诉讼。诉讼中，原告提交了其开具的涉案房屋的物业管理费发票（其中记载2015年1月23日，付款方名称为佛山市至德纺织贸易有限公司，支付了涉案房屋2011年12月至2013年3月的金额为19779.2元），�示被告在2015年6月15日开庭前已自行向原告支付了2011年12至2013年3月的物业管理费，故原告申请撤回第一项诉讼请求，并且变更第二项诉讼请求为违约金计算至2014年12月31日止。原告认为涉案房屋经测绘后面积为144.9820平方米，并提交了测绘报告复印件和公告费500元的发票。
本院认为：原、被告签订的《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实意思表示，符合有关法律、行政法规的规定，是有效的合同。原告根据被告的委托对珠江国际纺织城公寓写字楼包括被告在内的业主提供了物业管理服务，被告实际接受了该管理服务，故应按上述协议约定向原告支付物业管理费用。原告主张被告在2015年1月23日向原告缴纳2011年12月至2013年3月期间的物业管理费19779.2元，并提交了相应的证据，被告对原告的该主张不作否�抗辩，且放弃到庭参加诉讼的权利，应承担不利的后果，故对原告的上述主张，本院予以采信。据此，原告自愿撤回第一项诉讼请求是其行使处分权，并无不当，本院予以准许。合同约定，涉案房屋的建筑面积为142.53平方米，被告每月应缴管理服务费是1211.51元。原告主张经测绘后涉案房屋的建筑面积变更为144.982平方米，物业管理费每月按1232.3元计算。虽然该标准与合同约定不同，但依据被告自行向原告缴纳的2011年12月至2013年3月期间的物业管理费19779.2元来看，被告是每月按1232.3元向原告缴纳物业管理费的，因此视为被告同意变更合同约定的收费标准，故原告的上述意见，本院予以采纳。原告表示其从2011年9月起计收被告的物业管理费，被告在收楼时预交了物业管理费3634.5元，故按每月1232.3元的标准计，抵扣后原告主张被告还欠2011年11月-12月的管理费1294.7元的意见，本院予以采纳。合同还约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。因此，原告要求被告支付逾期缴纳2011年11月至2013年3月期间物业管理费的违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持。原告主张违约金计至2014年12月31日是其自行行使处分权，并无不当，本院予以采纳。但违约金的起算时间应从2011年10月8日起算，且违约金应以所欠物业管理费本金19779.2元为限。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告康振武在本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付逾期缴纳海珠区叠景中路78号（自编A2栋）1101房2011年11月至2013年3月期间物业管理费的违约金（其中2011年第四季度的违约金以1294.7元为本金，按每日0.5%的标准从2011年10月8日起计至2014年12月31日；此后以每季度应付款为基数按每日0.5%的标准计，从当季首月的8日起算至2014年12月31日；违约金总额以19779.2元为限）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2085元和公告费500元，由被告负担459元受理费�公告费500元，由原告负担1626元受理费。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决确定的义务时将被告应负担的受理费直接支付给原告。被告在本判决生效之日起10日内直接将上述公告费支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈美贤
人民陪审员 罗帼贞
人民陪审员 邓燕媚
二〇一五年九月××日
书 记 员 赖佩明
书 记 员 赖佩明
张洁