台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1002民初7719号
原告（执行案外人）：吴坤，男，1984年4月3日出生，汉族，原住温岭市，现住台州市。
委托诉讼代理人：陈徐红，浙江星海律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司台州市分行，住所地：台州市椒江区解放南路8-1号，组织机构代码：67477777-2。
代表人：周明，该分行行长。
委托诉讼代理人：王都尉，浙江欣泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高仁刚，浙江欣泰律师事务所律师。
第三人（被执行人）：王荣军，男，1969年1月29日出生，汉族，住温岭市。
委托诉讼代理人：吴孟利，台州市白云法律服务所法律工作者。
原告吴坤与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司台州市分行（简称邮政银行台州市分行）、第三人王荣军案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告吴坤的委托诉讼代理人陈徐红、被告邮政银行台州市分行的委托诉讼代理人王都尉、第三人王荣军的委托诉讼代理人吴孟利到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
吴坤向本院提出诉讼请求：1、租赁期限内不得强制腾退原告所租赁的位于台州香格里拉花园15幢1803室房屋、台州香格里拉花园地下车位741号，保护原告的租赁权；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与第三人王荣军于2014年2月20日签订《房屋租赁合同》，合同约定，王荣军将其所有的坐落于台州香格里拉花园15幢1803室、台州香格里拉花园地下车位741号租给原告使用，租期18年，自2014年3月1日至2032年2月28日止等内容。原告按约支付相应的租金，其中部分租金系原告的债权抵扣，自承租后，原告居住租赁房屋至今。该租赁合同系双方真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性、强制性规定，是合法有效，第三人王荣军在房屋出租后再设定抵押权。故本案的租赁权应受保护，本案的执行标的物应带租拍卖，不应让原告腾退。
被告邮政银行台州市分行辩称，椒江区人民法院作出的（2016）浙1002执异9号执行裁定书认定事实清楚，适用法律恰当，吴坤提出的诉讼请求依法不能成立，请求贵院依法予以驳回。理由如下：一、第三人王荣军于2014年2月7日出具给答辩人的未出租情况声明及谈话记录表明涉案房地产抵押时自用未出租。现被答辩人吴坤提供的与第三人王荣军于2014年2月20日签订的房屋租赁合同，证明抵押物存在租赁状况，明显与原谈话内容矛盾，且被答辩人也未提供租赁房屋登记等有效证据证明租赁关系。故该租赁合同系第三人王荣军与被答辩人吴坤双方事后恶意串通伪造，系虚假合同，不应予以认定。二、被答辩人吴坤提供的证据亦无法证实从2014年2月20日起实际占用标的物至今。三、租赁合同约定，租赁期限18年，租金每六年支付一次，18年租期内租金不变等内容，明显不符合日常生活法则。在听证过程中，被答辩人吴坤以房屋使用权折抵债务的陈述，与其提供的租金收款收据中表明现金支付明显矛盾，进一步说明该收款收据系伪造的事实。综上，答辩人认为，被答辩人吴坤的诉讼请求缺乏事实与法律依据，且无足够证据加以证实，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求，对相关责任人从严追究其法律责任。
王荣军陈述，第三人与原告的房屋租赁合同合法真实有效。原告自承租后一直实际使用该房屋至今，并支付相关租金。
吴坤为证明诉称主张成立，向本院提供如下证据：
（一）、身份信息，拟证明主体资格。
（二）、本院已生效的（2015）台椒商初字第1131号民事判决书，拟证明涉案房屋的抵押权设定时间为2014年4月30日。
（三）、本院（2016）浙1002执异9号执行裁定书，拟证明原告提起诉讼的主体适格。
（四）、《房屋租赁合同》一份，拟证明王荣军在向被告出具未出租情况声明和作出谈话记录时，涉案房屋未出租，而租赁的时间发生在出具未出租情况声明、谈话记录后设定抵押权前的情况。
（五）、收款收据二份，拟证明2014年2月22日、2月28日分别向出租人王荣军支付房屋押金18000元及自2014年3月1日起至2020年2月28日房租费216000元。
（六）、台州市鑫泰物业管理有限公司出具的证明一份，缴费发票二份，拟证明原告已付清了2015年度、2016年度的物业管理费共计6980元。
（七）、历月电费明细表二份，支付宝明细账户册四份，支付宝缴费回单三十一张、购退燃气综合信息查询单一份，拟证明原告自2014年3月份开始通过自己的支付宝缴纳了承租房使用的电费，能印证租赁关系真实存在。
邮政银行台州市分行为证明其答辩的理由成立，向本院提供的证据有2014年2月7日王荣军出具的未出租情况声明和小企业授信业务抵押人谈话记录各一份，拟证明2014年2月7日，涉案抵押房屋未出租系王荣军自用及该抵押物在抵押债权清偿之前抵押人王荣军表示不对外出租，说明原告的租赁关系是虚假的。
第三人王荣军未提供证据。
原告吴坤对被告提供的上述证据质证认为，对二份证据真实性、合法性无异议，但不能证明第三人存在虚假，也不影响日后该房出租给原告的真实性。
被告邮政银行台州市分行对原告吴坤提供的上述证据质证认为，对证据（一）、（三）的三性均无异议，对证据（四）、（五）、（六）的三性均有异议。证据（四）不能证明租赁合同系原告与第三人于2014年2月20日所签订，该合同内容不符合日常生活法则，真实性存疑，该合同未经房管部门的登记备案，对合法性存疑。证据（五），无法证明租赁押金于2014年2月22日支付和六年的租金216000元于2014年2月28日以现金方式支付，该收款收据备注栏注明“现金”，这与原告在执行听证中陈述的房屋的使用权抵债务不一致，是为了与房屋租赁合同的租赁期、租金相关而伪造的，属虚假证据。证据（六），无法证明从2014年3月1日起台州鑫泰物业管理有限公司系台州香格里拉花园的物业管理部门，该公司仅在出具的证明上盖公章，没有经办人或法人署名，无法证明该证据来源及其内容的真实性。对证据（七）中历月电费明细表，真实性无异议，但与原告的主张缺乏关联性，只能证明自2014年9月至2016年10月份间该房的电费由原告在缴纳，不能证明原告主张实际租赁房屋是2014年3月份，支付宝明细账户册、支付宝缴费回单也无法证明从2014年3月14日至2014年10月是原告缴纳该房屋的电费，对于购退燃气综合综合信息单的真实性无异议，其无法证明原告自2014年3月份居住租赁房屋至今。
第三人王荣军的质证意见，对原告提供的证据均无异议；对被告提供的证据真实性无异议，对关联性有异议，2014年2月7日作出承诺不影响日后不能出租房屋。
根据原、被告举证和原、被告、第三人的质证意见，本院认证如下：
原告提供的证据（一）、（三），被告、第三人无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，能够证明原、被告和第三人作为本案诉讼当事人的主体适格。原告提供的证据（四）、（五）、（六），第三人没有异议，被告对其三性均有异议，但被告未提供相关证据佐证原告提供的证据（四）、（五）、（六）系伪造虚假，结合本案的事实情况，对原告的证据（四）、（五）、（六）的真实性除租金收款收据备注栏中“现金”这部分与实际的客观事实（其中的200000元是以原告的债权折抵租金）不符外予以确认，能够证明本案租赁合同的签订日期，租赁期限，租赁押金、部分租金、物业管理费的缴纳情况。原告提供的证据（七），第三人均无异议，被告对历月电费明细表的真实无异议，但其认为，只能证明原告缴付租赁房屋的电费自2014年9月份开始，这组证据中的其他证据均不能证明自2014年3月14日至2014年9月份租赁房屋的电费是原告缴纳。本院对原告提供的证据（七）真实性予以确认，能够证明原告自2014年3月份开始至2016年10月份一直使用原告自己的支付宝转账支付租赁房屋内使用的电费情况。
被告提供的证据即第三人王荣军出具的未出租情况声明和小企业授信业务抵押人谈话记录，原告、第三人均无异议，本院对其真实性予以确认，能够证明，涉案房屋2014年2月7日系第三人王荣军自用未出租和第三人未按声明承诺履行的情况。
经审理查明，本院在执行申请人邮政银行台州市分行与被执行人温岭市万昌塑胶有限公司、吴仁德、狄素娇、狄素菊、叶希福、叶国瑜、王荣军、云南海格蒙经贸有限公司金融借款合同纠纷一案中，拍卖被执行人王荣军抵押给申请执行人邮政银行台州市分行的位于台州香格里拉花园15幢1803室房地产、台州香格里拉花园地下车位741号，并告知系带租拍卖。邮政银行台州市分行提出执行异议认为，对案外人吴坤租赁的拍卖标的物的租赁权不应受保护。本院于2016年6月16日作出（2016）浙1002执异9号执行裁定书，裁定拍卖王荣军所有的坐落于台州香格里拉花园15幢1803室房地产、台州香格里拉花园地下车位741号；案外人吴坤在十五日内腾退，逾期不腾退的，本院强制执行。案外人吴坤不服，提起了案外人执行异议之诉。
另查明，2014年2月7日，第三人王荣军向被告邮政银行台州市分行出具未出租情况声明和小企业授信业务抵押人谈话记录，声明涉案房产自用未出租，并承诺未经被告邮政银行台州市分行同意不将涉案房产进行出租或为其他可能影响抵押权的行为，如有不实，本人愿意承担相应民事责任。同年4月30日，第三人王荣军将涉案房地产为被告邮政银行台州市分行于2014年4月3日至2018年11月11日期间与温岭市万昌塑胶有限公司所发生的债权提供最高额抵押担保，上述抵押物于2014年5月7日办理抵押登记，被告邮政银行台州市分行取得他项权证（编号为：台房地证台字第14303486号）。2014年2月20日，原告吴坤与第三人王荣军签订了《房屋租赁合同》，合同约定，王荣军将坐落在台州香格里拉花园15幢1803室、台州香格里拉花园地下车位741号出租给吴坤住宅使用，租赁期限18年，从2014年3月1日至2032年2月28日止，年租金人民币36000元，按每六年一次性支付租金216000元，在本合同生效之日起2014年3月1日内，将该房屋交付给吴坤等内容。双方未办理《房屋租赁合同》登记备案。第三人王荣军按约交付了出租房屋。2014年2月22日、28日，原告吴坤先后支付给第三人王荣军房屋租赁押金18000元，租金16000元及以200000元的债权折抵租金，并由第三人王荣军出具给原告吴坤收款收据二份，该收款收据的备注栏均载明“现金”。2014年3月份开始至今，原告吴坤一直实际占有、使用该租赁房屋，每月通过自己的支付宝（流水号20143149777095）账户转账支付给台州电业局该承租房内使用的电费（户号：686067013，户名：吴坤，用电地址：浙江省台州市经济开发区白云街道广场社区祥和路香格里拉小区15楼-1803），并向台州市鑫泰物业管理有限公司缴付该承租房的2015年度、2016年度的物业管理费合计6980元。
本院认为，本案的争议焦点为，一是原告吴坤与第三人王荣军签订的租赁合同是否真实、有效；二是原告主张的租赁权是否应受保护，其提供的证据能否足以排除强制腾空的执行。就第一个争议焦点，本案原告吴坤与第三人王荣军签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律的禁止性规定，并且被告没有提供能够证明该租赁合同是伪造、虚假的证据。故该租赁合同的真实性予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续的，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”因此，《房屋租赁合同》未办理登记备案手续，不影响其合同效力，本案的《房屋租赁合同》合法有效。就第二个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗登记的抵押权。”本案原告吴坤提供的《房屋租赁合同》、支付宝缴费回单等证据能够证明原告吴坤的租赁权设定时间是2014年2月20日，而且自2014年3月份开始已实际占有、使用租赁房屋至今，而抵押权办理的登记时间是2014年5月7日，明显租赁权设定先于抵押权的设定，原告的租赁权应当优先予以保护，原租赁关系不受该抵押权的影响。原告吴坤主张的享有租赁权，并提供的证据足以排除在租赁期限内被强制腾退租赁房屋的执行。
综上，原告吴坤的诉讼请求，合法有据，应予支持。被告邮政银行台州市分行的答辩理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：
租赁期限内即从2014年3月1日起至2032年2月28日止，不得对原告吴坤租赁的位于台州香格里拉花园15幢1803室、台州香格里拉花园地下车位741号的房产强制腾退执行。
案件受理费2880元，由被告中国邮政储蓄银行股份有限公司台州市分行负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
本院（2016）浙1002执异9号执行裁定书于判决生效时自动失效。
审 判 长 项海建
人民陪审员 吕静雅
人民陪审员 叶 伦
二〇一六年十一月十五日
代书 记员 杨 萍