福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民初字第4964号原告詹国营，男，1973年5月8日出生，汉族，住漳浦县。被告漳发金地（漳浦）置业有限公司，住所地漳浦县。机构代码77751201-3。法定代表人陈首都，总经理。委托代理人王缙，北京德恒（福州）律师事务所律师。原告詹国营诉被告漳发金地（漳浦）置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年10月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2015年5月4日本院作出（2014）浦民初字第3194号民事判决书，2015年9月15日漳州市中级人民法院作出（2015）漳民终字第1099号民事裁定书发回本院重审。2015年10月21日本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告詹国营，被告漳发金地（漳浦）置业有限公司的委托代理人王缙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹国营诉称，2008年3月1日，原、被告签订了一份编号为NO.2XXXX3的《华府.金浦世家认购登记书》，该认购书约定：原告以4500元／平方米的价格认购华府.金浦世家第三期X号楼X层XXX号单元面积为57.04平方米的店屋，总价款人民币256680元。同日，原告依约履行合同，向被告交纳首付款人民币30000元。如今，双方签订商品房买卖合同条件已经成熟，但被告明确拒绝同原告签订关于华府.金浦世家第三期X号楼X层XXX号房屋的《商品房买卖合同》，被告的行为严重损害了原告合法权益。请求判决：1、被告按《认购登记书》约定条款与原告签订《商品房买卖合同》；2、如果被告拒绝履行合同则请求解除合同，判决被告以合同标的房屋现在的市场总价与约定总价的差额赔偿原告损失并返还原告预交款项30000元。被告漳发金地（漳浦）置业有限公司辩称，一、本案的法律关系应界定为商品房买卖之预约合同纠纷，而非商品房预售合同纠纷；二、依照双方之预约合同即《华府·金浦世家认购登记书》的约定，原告交纳认购登记保证金仅是取得对所认购商品房的优先购买权，而非确定的购买权。三、关于预约，根据现行法律和司法解释，当事人一方不能请求以强制缔约的方式来实际履行。四、被告并没有违反合同约定之行为，原告不具备行使优先购买权的条件，更无权请求强制答辩人向其出售房产。五、《认购登记书》为预约合同，预约合同违约赔偿损失范围相当于本约缔约过失责任范围，原告的损失仅限于信赖利益的损失。认购登记书为预约合同，预约合同违约赔偿损失范围相当于本约缔约过失责任范围，原告的损失仅限于信赖利益的损失。本案通过双方之预约合同确定的原告权利是一种同等条件下的优先购买权，而原告在未与被告商谈订立商品房买卖合同的具体条件，并且被告尚未决定将标的房产出售他人的情形下迳行起诉，强制要求被告无条件地将房产出售予他，不仅没有合同依据，更有悖法律规定，对其请求应予驳回。被告同意返还给原告认购保证金30000元。原告主张赔偿房屋差价没有依据，应予驳回。经审理查明，2008年3月1日，原、被告签订了一份编号为NO.2XXXX3的《华府.金浦世家认购登记书》，该认购书约定：原告以4500／平方米的价格认购华府.金浦世家第三期X号楼X层XXX号单元面积为57.04平方米的店铺，总价款人民币256680元。同日，原告向被告交纳认购登记保证金人民币30000元。认购登记书备注：房屋面积以《商品房买卖合同》之约定为准，房屋售价每平方米价格保持不变，房价款总金额按合同面积调整。该认购登记书约定有如下条款：1、华府金浦世家由金地公司投资开发。登记人在充分了解了本认购登记书的所有条款后，为确保对本认购登记书所确定的商品房享有优先购买权而与金地公司签署本认购登记书。2、登记人决定认购登记书所确定的商品房并自愿在签订本认购登记书之同时向金地公司支付人民币3万元作为认购登记保证金。金地公司在收到登记人支付的认购登记保证金后对登记人郑重承诺如下：金地公司保证登记人对所认购的商品房享有优先购买权，但登记人不遵守本认购登记书第3款约定的情形除外。3、金地公司将以电话通知形式通知登记人签署《商品房买卖合同》，登记人应于接到金地公司的电话通知之日起七日内到指定地点签署《商品房买卖合同》；逾期则自动丧失所认购登记商品房的优先购买权。4、登记人声明在本认购登记书中提供的地址、电话均为有效，如有变更，应在变更后10天内以挂号信等书面形式通知金地公司。否则，造成金地公司电话通知、函件不能送达或得不到回复，由此引起的法律责任和损失概由登记人承担。5、如登记人违反本认购登记书第3条的规定，则视为登记人违约，登记人同意将已支付的认购登记保证金全部抵作违约金归金地公司所有；同时，金地公司有权单方面终止本认购登记书而无须另行通知登记人，并有权将上述商品房售予他人，登记人对此不得提出异议。2011年1月19日，被告取得包括讼争房屋在内的华府.金浦世家第三期12幢、16幢的预售许可。至今，被告未向原告通知签署《商品房买卖合同》。本案讼争房屋尚未出售。审理中，被告漳发金地（漳浦）置业有限公司明确表示不将该房屋出卖给原告詹国营。上述事实，有原、被告双方的陈述，原告詹国营提供的认购登记书、收款收据、被告漳发金地（漳浦）置业有限公司给业主的一封信、省长信箱的网上信访答复等证据加以证实，以上证据经庭审质证属实，可以作为定案的根据。对于原告提供的XXX号店铺现场一组，XXX的销售发票，欲证明被告已经符合履行合同的条件，被告有异议，本院认为原告提供的上述两份证据与本案不具有关联性，所要证明的内容不予采信。本院认为，原告詹国营与被告漳发金地（漳浦）置业有限公司签订《认购登记书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该《认购登记书》合法有效。被告漳发金地（漳浦）置业有限公司在2011年1月19日就已取得讼争房产的预售许可的情况下，不与原告詹国营协商确定其他条款订立商品房买卖合同，违反了《认购登记书》的约定，应承担不履行签约的违约责任。但《认购登记书》对付款方式、交房时间、办证时间、违约责任等重要条款并无约定，不是完整的商品房买卖合同，而是把“签订商品房买卖合同”作为双方的权利义务进行约定。这种以订立合同为标的约定，因当事人一方的原因不履行时，强制其继续履行有违订立合同自由的精神。故原告请求被告按《认购登记书》约定条款与原告签订《商品房买卖合同》，与法不符，不予支持。原告主张如果被告拒绝履行合同则请求解除合同，予以支持。原告请求判令被告返还认购登记保证金并赔偿损失有事实和法律依据，应予支持。但由于《认购登记书》不是商品房买卖合同，原告请求判令以合同标的房屋现在的市场总价与约定总价的差额赔偿原告损失的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持；要求启动鉴定程序的申请，不予采纳。被告漳发金地（漳浦）置业有限公司违约，可按已付购房款的一倍予以赔偿并支付已付购房款的利息损失予以承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百十五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告詹国营与被告漳发金地（漳浦）置业有限公司于2008年3月1日签订的编号为NO.2XXXX3《华府.金浦世家认购登记书》。二、被告漳发金地（漳浦）置业有限公司应于本判决生效后10日内返还原告詹国营认购登记保证金人民币30000元并支付自2008年3月1日起至返还款项之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。三、被告漳发金地（漳浦）置业有限公司应于本判决生效后10日内赔偿原告詹国营损失人民币30000元。四、驳回原告詹国营的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9100元，由原告詹国营负担7395元，被告漳发金地（漳浦）置业有限公司负担1705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  陈添红人民陪审员  张文龙人民陪审员  陈贵珍二〇一六年五月三十日书 记 员  蔡玉华附法律条文附执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当把定金返还买受人。