湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民一终字第422号
上诉人（一审原告）周建湘。
委托代理人邓斌，湖南环海律师事务所律师。
委托代理人胡有为，湖南湘鼎律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）华融湘江银行股份有限公司常德分行。
负责人潘杰，该分行行长。
委托代理人鄢霞，系该行员工。
委托代理人吴湘铭，系该行员工。
被上诉人（一审被告）湖南四达建设开发有限公司。
法定代表人姜伯伦，该公司董事长。
委托代理人曹赛群。
被上诉人（一审被告）姜伯伦。
委托代理人曹赛群。
被上诉人（一审被告）湖南华清环境工程有限公司。
法定代表人姜振宇，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告）姜振宇。
被上诉人（一审被告）黄中。
上诉人周建湘因与被上诉人华融湘江银行股份有限公司常德分行（以下简称华融湘江银行常德分行）、湖南四达建设开发有限公司（以下简称四达建设公司）、湖南华清环境工程有限公司（以下简称华清公司）、姜伯伦、姜振宇、黄中第三人撤销之诉一案，不服湖南省常德市中级人民法院（2015）常民撤字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周建湘委托代理人胡有为、邓斌，被上诉人华融湘江银行常德分行委托代理人鄢霞、吴湘铭，被上诉人四达建设公司、姜伯伦委托代理人曹赛群到庭参加诉讼。被上诉人华清公司、姜振宇、黄中经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2011年6月3日，周建湘与四达建设公司签订《长沙市商品房买卖合同》，以总金额1249296元的价格购买位于长沙市芙蓉中路一段163号新时代广场第1幢29层02号商品房1套。合同约定周建湘合同签订之日首付629296元，剩余房款620000元采用银行按揭方式支付。2011年7月25（28）日，四达建设公司收取周建湘所交的印花税、契税、产权费、维修资金等费用共68655元，2011年7月28日，四达建设公司开具付款方为周建湘，金额为629296元的销售不动产统一发票1份。
2012年6月15日，四达建设公司作为抵押人与抵押权人华融湘江银行常德分行签署编号为华银（常）最抵字第（2012年060301号）的《最高额抵押合同》，约定为确保2012年6月15日至2015年6月15日期间，债务人华清公司与华融湘江银行常德分行签订的或将要签订的多个主合同项下债务人债务得到切实履行，四达建设公司愿意在最高债权额限度内为上述主债权向华融湘江银行常德分行提供抵押担保。担保的范围包括：因主合同而产生的全部债务本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）和其他所有应付费用；担保的债权本金为2200万元；主合同债务人履行债务的期限依主合同之约定；抵押物有关情况详见《抵押物清单》，《抵押物清单》作为本合同附件，具有同等法律效力；抵押物经抵押人、抵押权人一致确认（无法一致确认时，由抵押权人认可的有关中介机构评估），在本合同签字之日的价值为人民币44140800元，抵押率为50%；抵押权人在行使抵押权时，有权依据法律规定，直接变卖、拍卖抵押物或与抵押人协商对抵押物折价以所得价款优先受偿；主合同履行期届满，债务人未清偿债务本金、利息的，抵押权人有权处分本合同项下的抵押物；出现下列情形之一时，有权提前处分抵押物，并从处分所得价款中优先受偿：（一）依据主合同约定或法律规定解除主合同；（二）依据主合同约定的其他情形提前收回债务，其主合同项下的债权未实现或未能全部实现。《最高额抵押合同》签订后，双方于2012年6月19日就上述抵押物到相关部门办理了抵押登记，他项权证号为房他证开福字第5120282**号。本案2902号房屋位列《抵押物清单》之中，该房屋抵押人、所有权人均为四达建设公司，所有权证号为长房权证开福字第××号。
2013年7月1日，华融湘江银行常德分行与华清公司签署编号为华银（常）流资贷字（2013）年第（070301）号《流动资金贷款合同》，贷款金额2200万元人民币，贷款期限1年，自实际提款日起算（分次提款的，自首次提款日起算），实际提款日以借款借据为准；借款人华清公司于2013年7月1日之前一次性提清贷款；贷款采用抵押及保证担保方式，贷款担保为最高额担保的，对应的最高额担保合同编号为华银（常）最抵字第（2012年060301号）《最高额抵押合同》，担保人为四达建设公司。
2014年5月16日，华融湘江银行常德分行向一审法院提起借款、抵押、保证合同纠纷之诉。一审法院2014年8月18日作出（2014）常民二初字第15号民事判决。该判决就与本案2902号房屋抵押有关的事实认定与以上查明事实一致。
该判决认为，华融湘江银行常德分行与华清公司签订的《授信额度合同》、《流动资金贷款合同》，华融湘江银行常德分行与四达建设公司签订的《最高额抵押合同》均是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，均合法有效。华融湘江银行常德分行以华清公司未尽通知义务和华清公司经营处于停产状态为由，宣布华清公司未到期的贷款立即到期并诉诸法院，是其根据合同约定所享有的权利，即借款人已经或可能歇业、解散、清算、停业整顿、被吊销营业执照、或申请破产，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的贷款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项；贷款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息；对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。华融湘江银行常德分行依据主合同约定的其他情形提前收回债务，其主合同项下的债权未实现或未能全部实现，华融湘江银行常德分行有权提前处分抵押物，并从处分所得价款中优先受偿。由于借款人华清公司的生产经营处于停产状态，合同约定的宣布未到期的贷款立即到期的条件确已成就，华融湘江银行常德分行提起诉讼的理由成立。华清公司按照《授信额度合同》、《流动资金贷款合同》的约定，应对华融湘江银行常德分行承担偿还借款本金及利息、罚息和复利的义务。《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定，“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”四达建设公司以其所有的房屋作为华清公司向华融湘江银行常德分行借款2200万元及利息等的担保，并到相关部门办理了抵押登记，华融湘江银行常德分行对该抵押财产折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。四达建设公司应依《最高额抵押合同》的约定，以其抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先偿还华融湘江银行常德分行的担保债权，即借款本金2200万元及利息、罚息、复利。华融湘江银行常德分行虽请求华清公司支付实现债权的费用，且该费用也在物的担保范围之内，但因华融湘江银行常德分行未提出其实现债权费用的金额及相应证据，也未对物的担保提出相关请求，故对华融湘江银行常德分行要求华清公司支付其实现债权的费用的诉讼请求，不予支持。
综上，遂判决：一、华清公司于判决发生法律效力后10日内偿还华融湘江银行常德分行借款本金2200万元及利息293301.66元，共计22293301.66元（利息已计算至2014年7月9日，此后的利息按照基准利率上浮30%计算至借款本金全部清偿之日止）；二、华清公司如未按上述第一项规定的期间偿还华融湘江银行常德分行的借款本金及利息，四达建设公司以其抵押财产折价或者拍卖、变卖的价款优先偿还华融湘江银行常德分行抵押债权本金及利息22293301.66元（利息已计算至2014年7月9日，此后的利息按照基准利率上浮30%计算至借款本金全部清偿之日止）。
常德市中级人民法院（2014）常民二初字第15号民事判决生效进入执行程序后，周建湘对一审法院在执行该民事判决过程中查封2902号房屋提出执行异议。一审法院2015年1月6日裁定驳回了周建湘的异议。
周建湘的诉讼请求是：1、撤销常德市中级人民法院（2014）常民二初字第15号民事判决主文的第二项；2、确认周建湘与四达建设公司签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，判令四达建设公司继续履行合同并将房屋办理至周建湘名下；3、由华融湘江银行常德分行、四达建设公司、华清公司、姜振宇、姜伯伦、黄中承担本案全部诉讼费用。
一审法院认为，本案争议的焦点为华融湘江银行常德分行对长沙市芙蓉中路一段163号新时代广场第1幢2902号房屋所设立的抵押权是否成立，是否享有优先受偿权。
首先，尽管周建湘与四达建设公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，但未按照相关法律规定办理所有权登记，该合同所确定的房屋在登记机构登记的所有权人仍为四达建设公司。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案诉争2902号房屋的所有权人是四达建设公司，周建湘不是本案诉争房屋的所有权人。
其次，四达建设公司与华融湘江银行常德分行签署《最高额抵押合同》后，办理了抵押物登记并取得了《他项权证》。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定，该《最高额抵押合同》自登记之日起生效。此后，华融湘江银行常德分行与华清公司于2013年7月1日签署《流动资金借款合同》，约定的贷款担保方式有最高额担保，最高额担保合同即为四达建设公司与华融湘江银行常德分行签署《最高额抵押合同》。而该《最高额抵押合同》的抵押物清单包含有2902号房屋。
最后，周建湘自2011年6月3日与四达建设公司签订《长沙市商品房买卖合同》后，不按合同约定办理银行按揭手续以支付剩余房款，一直不前往相关部门依法办理登记备案、过户手续，明知四达建设公司存在以上违反合同约定的情况，也不通过法律途径主张自己的权利，故未尽合理注意义务，存在过错。
综上所述，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条规定，华融湘江银行常德分行与四达建设公司签署的《最高额抵押合同》合法有效，华融湘江银行常德分行对本案2902号房屋所设立的抵押权成立，对该房屋享有优先受偿权。一审法院根据查明的事实所作出的（2014）常民二初字第15号民事判决符合法律规定，周建湘请求撤销该判决的理由不能成立，对其相应请求不予支持。周建湘要求确认其与四达建设公司签订的《长沙市商品房买卖合同》有效，并判令四达建设公司继续履行合同的诉讼请求，不属于本案审理范围，周建湘可依法另案主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款（三）项之规定，判决：驳回周建湘的全部诉讼请求。案件受理费16044元，由周建湘负担。
周建湘不服一审判决，向本院提起上诉称：一、周建湘购买诉争房屋的权利应当优先于银行的抵押权。周建湘与四达建设公司签订房屋买卖合同之后，按约支付了房款，四达建设公司也将房屋交付给周建湘占有并使用至今，一审判决对这一客观事实没有认定。房屋售出后，周建湘一直要求四达建设公司继续履行合同，办理银行按揭及产权登记手续，在意识到自己权利受到侵害时也及时寻求司法途径主张权利，一审认定周建湘怠于对诉争房屋主张权利没有事实根据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要第39条的规定，当购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，法院应优先保护购房消费者的利益。二、四达建设公司与华融湘江银行常德分行存在严重过错，签订的抵押合同属无效合同。华融湘江银行常德分行未对抵押房屋进行实地审查，也没有对借款人的经营状况进行严格审查，存在过错。四达建设公司明知诉争房屋已出售给周建湘仍与银行签订抵押合同，损害周建湘的利益，故涉案抵押合同属无效合同，应予撤销。综上，请求二审法院撤销一审判决，并撤销常德市中级人民法院（2014）常民二初字第15号民事判决书第二项，确认周建湘与四达建设公司签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，并判令四达建设公司继续履行合同并将房屋办理至周建湘名下；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
华融湘江银行常德分行答辩称：一、一审判决认定事实正确。四达建设公司与周建湘签订了《长沙市商品房买卖合同》，但并未办理权属变更登记，诉争的房屋登记在四达建设公司名下，故房屋所有权人是四达建设公司，周建湘不是房屋的所有权人，其对诉争房屋的权利只能作为债权向四达建设公司主张合同违约责任。周建湘在只交纳了部分房款且未办理合同备案与变更登记的情况下占有房产的行为不能认为是合法占有，不受法律保护。一审判决认定答辩人抵押权成立，对2902号房屋享有优先受偿权，而被答辩人不是合法的所有权人，事实认定正确。二、一审法院适用法律正确。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是为了调整已经交付全部或者大部分款项的购买商品房消费者的债权与建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权之间的冲突所作的规定，故本案涉及的纠纷不属于该批复的特定调整范围。《全国民事审判工作会议纪要（2015）》、《重庆市高级人民法院关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的意见》亦不适用于本案。三、本案是第三人撤销之诉，并不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。四、本案中答辩人无任何过错，相反周建湘存在明显的过错。答辩人在贷款前，已经对借款人及抵押担保的财产进行了详尽的调查，作为善意的抵押权人，答辩人依赖具有公信力的登记文件判断房屋产权归属完全符合法律规定。而周建湘自2011年与四达建设公司签订商品房买卖合同至今4年时间，既没有网签也没有到房管局备案，更没有申请预告登记或过户登记，在明知四达建设公司违约的情况下，也没有通过法律途径主张自己的权利，没有向房地产主管部门举报，存在明显过错，故其应当承担权利不能实现的风险。五、本案诉争房屋的所有权人是四达建设公司，并非产权存在争议，所有权人享有对其所有之物处分的权利，答辩人与四达建设公司签署的抵押合同有效，其抵押权依法成立。综上所述，一审判决认定的事实基本正确，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。
四达建设公司、姜伯伦答辩认为其没有其他意见，请求法院公正判决。
二审中，上诉人周建湘向本院提交了三组证据：
第一组证据：1、股东会决议、彭书国与徐坚的结婚证，拟证明上诉人周建湘及徐坚的配偶彭书国为长沙市开福区益商小额贷款有限责任公司的股东。2、2901房《长沙市商品房买卖合同》，拟证明长沙市开福区益商小额贷款有限责任公司购买2901房的事实，2901房与2902、2903房的购房合同签订时间均为2011年6月，系周建湘本人及其投资的公司同时购买。3、2901房屋产权证，拟证明长沙市开福区益商小额贷款有限责任公司于2013年取得2901号房屋的所有权证书。4、2902、2903房屋的产权登记信息，拟证明四达建设公司与周建湘签订房屋买卖合同后，2902、2903房的产权于2011年12月22日被违法登记在四达建设公司名下。
第二组证据：5、华银（常）授字（2012）年第060301号《授信额度合同》、《最高额抵押合同》，拟证明华银（常）授字（2013）第070301号《授信额度合同》不存在，华融湘江银行常德分行与华清公司签订授信额度合同的时间为2012年6月15日，授信期限为2012年6月15日至2013年6月15日，15号判决书所称双方于2013年7月1日签订的《流动资金贷款合同》不在060301号《授信额度合同》授信期限内。
第三组证据：6、四达建设公司和华清公司的工商登记资料，拟证明华清公司实际是四达建设公司为恶意融资而设立的企业。
华融湘江银行常德分行质证认为：证据1没有公司章程，对其合法性、真实性有异议，且与本案无关。对证据2的真实性、合法性有异议，网签的合同版本不代表进行了网签流程，且合同的签章处只有公章，没有法定代表人签字。对证据3的真实性、合法性无异议，但2901房不是本案的争议标的，与本案无关。对证据4的真实性、合法性无异议，但产权登记信息上描述的所有权人与抵押权人与上诉人无关，不能达到其证明目的。对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，最高额抵押合同不是以授信额度合同作为主合同，而是以银行承兑协议作为主合同和主债权，授信额度合同是授信意向性协议，实际发生的债务应当以承兑协议或者贷款合同为准。对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明恶意融资的情况，华清公司与四达建设公司是独立法人。
四达建设公司和姜伯伦质证认为，对第一组、第二组证据无异议，对第三组证据，华清公司和四达建设公司是关联公司，但不能确认华清公司是否为四达建设公司恶意融资而设立的公司。
被上诉人华融湘江银行常德分行向本院提交了一份证据，即普通贷款发放情况，拟证明华融湘江银行常德分行向华清公司发放了2200万元的流动资金贷款。
周建湘质证认为该份证据无法证明放款实际已经到了华清公司账上。
四达建设公司和姜伯伦质证认为对发放贷款的凭证无异议，但是否发放也不能肯定。
四达建设公司和姜伯伦均未向法院提交证据。
本院认为，周建湘提交的第一组证据中的证据1、2、3虽然真实、合法，但是是关于2901号房屋，与本案没有关联性，不予采信；证据4的内容已为一审判决所采信，故不再作为二审新证据予以采信。第二组、第三组证据真实、合法，应予采信。华融湘江银行常德分行提交的证据真实合法，应予采信。
根据双方当事人提交的证据及庭审情况，本院另查明：2012年6月15日，华清公司（甲方）与华融湘江银行常德分行（乙方）签订华银（常）授字第（2012年060301号）《授信额度合同》，约定华清公司在2012年6月15日起至2013年6月15日止可向华融湘江银行常德分行申请使用的授信额度为人民币2200万元，合同第八条还约定：在本合同约定的授信使用期限和授信额度内，甲方可一次或分次使用自己的授信额度。乙方经审查同意额度使用申请的，甲方应当与乙方签订相应授信业务的具体业务合同或协议。华清公司的股东为姜伯伦、姜振宇两人。华融湘江银行常德分行提交的贷款发放凭证显示，2013年7月1日，华融湘江银行常德分行向华清公司86011258000103461贷款账号发放贷款2200万元。
除以上事实外，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，四达建设公司与华融湘江银行常德分行签订的《最高额抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，抵押人四达建设公司与债务人华清公司虽系关联企业，但并无证据证明华清公司系四达建设公司为恶意融资设立的企业，也没有法律禁止企业为其关联企业提供担保，故涉案《最高额抵押合同》未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方在签订合同后即办理了抵押登记，华融湘江银行常德分行依法取得了对涉案房产的抵押权。抵押登记办理之时，涉案房产已经登记在四达建设公司名下，华融湘江银行常德分行基于物权登记的公示效力与四达建设公司签订《最高额抵押合同》并办理抵押登记，并无过错。四达建设公司在与周建湘签订《长沙市商品房买卖合同》后，仍将涉案房产所有权办理至自己名下并作为抵押物为华清公司在华融湘江银行常德分行的贷款提供抵押担保，存在明显的违约行为，但周建湘并无证据证明华融湘江银行常德分行与四达建设公司之间存在恶意串通，亦无证据证明华融湘江银行常德分行在办理抵押过程中有违法违规行为，故其上诉主张《最高额抵押合同》系无效合同没有法律依据，依法予以驳回。
关于抵押权是否优于购房者权利的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确，被执行人将房屋出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。对于涉案《长沙市商品房买卖合同》的履行，周建湘作为购房者约交付了一半的房款，剩下的房款双方约定采取银行按揭的方式支付，但一直未办理按揭贷款。周建湘虽然提交了新时代广场业主入伙会签单拟证明其已经实际占有了涉案房产，但该会签单上注明的“已付清楼款或办妥银行按揭”显然与实际情况不相符，一审法院未采信该份证据并无不当。故，在周建湘未支付全部购房款且不及时办理按揭手续，对合同未全部履行存在过错的情况下，根据物权优于债权的基本原则，华融湘江银行常德分行依法取得的抵押权优于周建湘依据《长沙市商品房买卖合同》取得的债权。周建湘认为其购买房屋的权利应优于银行抵押权的上诉理由不成立，依法予以驳回。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16044元由上诉人周建湘承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹德辉
代理审判员 王 莉
代理审判员 张赛红
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 申书琴