湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第05963号
上诉人（原审被告）刘某某。
被上诉人（原审原告）某某物业公司。
法定代表人刘甲，总经理。
委托代理人郑某某，律师。
上诉人刘某某因与被上诉人某某物业公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙民初字第3490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，刘某某系长沙市芙蓉区某小区业主。2002年10月25日，某某房地产开发有限公司（甲方）向刘某某（乙方）交付使用XX小区XX栋XX号房屋，双方交接书约定：在保修期内，属房屋建筑质量问题的，由甲方负责修缮并承担费用；二、因乙方自身因素引起或质保外的质量问题，均由乙方负责修缮，也可委托物业公司代为修缮，费用乙方自理。双方验收交接表载明：墙面严重开裂。同日，某某物业公司与刘某某签订《前期物业管理服务协议》，约定：某某物业公司对XX小区实施前期物业管理。一、服务内容包括1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施的维修、养护和管理；3、公共环境卫生，公用绿地、花木、建筑小品等养护和管理；4、小区安全防范；5、交通秩序与车辆停放。二、物业管理服务质量。三、双方的权利和义务。刘某某每月10日至20日按每平方米0.5元的标准缴纳物业管理费（经计算为67.38元）；刘某某如不按协议约定的标准和时间交纳物业管理费的，某某物业公司有权向刘某某每日收取欠交金额3‰的滞纳金。刘某某接收房屋后，按时向某某物业公司交纳物业管理费至2003年6月。因某某部分房屋外墙渗水问题，某某物业公司多次向某某房地产开发有限公司发函要求落实解决，但刘某某的房屋仍存在外墙开裂渗水问题，刘某某因此一直拒交物业管理费。某某物业公司曾因刘某某拒交物业管理费而诉至本院，要求刘某某交纳2003年7月至2010年6月的物业管理费5660元，经长沙市中级人民法院于2011年3月30日作出（2011）长中民三终字第0305号民事判决“刘某某在本判决生效之日起三日内向某某物业公司支付物业管理费3962元（5660×70%）”。此后，刘某某至今未向某某物业公司支付物业管理费。从2010年7月1日起截止2013年11月30日，刘某某共拖欠41个月物业管理费，共计2762.58元（67.38×41）。
原审法院认为，某某物业公司与刘某某签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应诚实、全面履行。根据该协议的规定，某某物业公司应向刘某某提供相应的物业管理服务，刘某某也应按照协议约定的时间交纳相应的物业管理费。某某物业公司已向业主提供了公共设施维护、卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清扫等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，业主应按时交纳物业管理费。刘某某拒绝交纳物业管理费的行为构成违约，故某某物业公司要求其立即交纳物业管理费的诉讼请求理由成立，原审法院予以支持。因刘某某房屋渗水的质量问题未得到妥善解决，法院判决对于刘某某在2003年7月1日起至2010年6月的物业管理费酌减按70%交纳为3962元，但刘某某仍拒绝交纳物业管理费。刘某某以其房屋渗漏为由拒交物业管理费不符合合同约定和相关法律法规的规定。刘某某没有提供证据证明其具体损失，且其主张赔偿损失与本案不是同一法律关系，亦不是刘某某拒交物业管理费的理由，其应通过其他合法途径解决。其长期拖欠物业管理费的行为，侵害了其他业主的权利，也损害了正常的物业管理秩序。某某物业公司要求刘某某按合同约定日3‰的标准支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，原审认为，该滞纳金标准过高，应予酌减，参照其他相关规定，以日万分之四的标准计算为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、刘某某在本判决生效之日起三日内向某某物业公司支付物业管理费（从2010年7月1日起计算至2013年11月30日止为2762.58元，2013年12月1日起至本判决生效之日止的物业管理费按每月67.38元的标准计算）；二、刘某某在本判决生效之日起三日内向某某物业公司支付延期交纳物业管理费的滞纳金（计算方式为：根据每期拖欠物业管理费的金额和时间，按日万分之四的标准计算至本判决生效之日止）；三、驳回某某物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1204元，由某某物业公司负担700元，刘某某负担504元。
原审法院判决后，刘某某不服提起上诉称：一、本案系重复立案并判决。上诉人在原审开庭时针对被上诉人重复起诉将本院判决书作为证据向原审法院提供，原审判决书说明上诉人变更诉讼请求，但未通知上诉人，未重新开庭，亦未准许上诉人在原审中提起的反诉。并且原审判处的诉讼费仍是按照被上诉人变更诉讼前计算的，明显不公。二、原审适用法律错误。在涉案物业服务合同中，上诉人负有支付物业费的义务，但同时被上诉人也负有一定的合同责任，被上诉人未能履行合同中约定的修缮外墙、保护业主财产等合同义务。但原审法院在无视被上诉人未履行合同义务这一事实，在被上诉人只提供了达不到合同要求的保洁服务的情况下，认定被上诉人已经履行了合同主要义务，并在此情况下要求业主履行支付物业费的义务并不合理，也不合法。上诉人在享有其与房地产公司合同约定的房屋修缮服务的同时，也享有其与被上诉人物业服务合同约定的房屋修缮服务，二者并不重复。原审依据双方合同中违约责任第三条缴纳违约金的规定判决上诉人支付被上诉人物业费滞纳金错误。首先合同并未约定滞纳金，滞纳金并不等于违约金。其次即便计算违约金也应当分清合同当事人的权利、义务以及责任，一审未查清被上诉人不履行应尽的合同义务，以及要求支付全额物业费的不合理诉求，原审判决不合情理，亦不合法。在被上诉人多年来提供的服务均达不到质量要求的情况下，其应当承担合同义务及违约责任，其在提供服务缩水的情况下要求全额物业费不合理。三、原审在违反一事不再理原则后，未更改本案诉讼标的直接计算诉讼费错误。四、上诉人自入住以来，就将房屋修缮及其他物管问题反映给被上诉人人，但被上诉人一直拒不履行合同义务，造成上诉人损失持续扩大。五、上诉人作为接受商业服务的消费者，其权益受到法律保护，被上诉人违反合同约定和相关法律规定，主张不合理的物业费，是一种商业欺诈行为，也是一种恶意的违法收费行为。综上，上诉人请求：1对原审违反法律程序，对原审违法立案宣判的错误予以撤销；2、撤销原审错误判决，改判被上诉人继续履行其合同义务，赔偿因被上诉人多年不履行合同义务给上诉人造成的损失；3、一二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人某某物业公司答辩称：上诉人与被上诉人自2003年开始就有物业纠纷，2010年诉至长沙市中级人民法院，判决上诉人支付物业费，上诉人至今未履行。被上诉人已经履行了保洁、园艺、巡逻等合同义务。上诉人亦应履行合同约定义务。上诉人提出的墙体漏水等情况，应选择对应主体起诉。上诉人提出的被上诉人不再履行服务没有依据，我公司会继续履行。
本案二审程序中，被上诉人将XX小区业主委员会2014年12月1日出具的《证明》作为新的证据向本院提交，拟证明刘某某所有房屋是在小区的第XX栋，属于第二区，从2014年1月1日起应按照0.8元／㎡／月收取物业管理费。
上诉人刘某某质证称，不认可该证据，真实性、合法性均不予认可。
上诉人刘某某无新的证据向本院提交。
为查明案件事实，本院依职权向长沙市芙蓉区城乡建设局调取相关《物业管理委托合同》一份，并组织当事人双方进行质证。
上诉人质证认为，该证据真实性、合法性、关联性不予认可。
被上诉人质证认为，该证据真实性、合法性、关联性无异议。
本院经审查认为，被上诉人提交的《证明》和本院依职权调取的《物业管理委托合同》均符合新的证据的规定，与本案事实具有关联性，本院均予以采纳作为认定本案事实的依据。
本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院二审另查明，某某业主委员会与某某物业公司于2014年3月26日签订《物业管理委托合同》，委托管理期限为3年，自2014年1月1日起至2016年12月30日止。该《物业管理委托合同》第六章第十九条物业服务费第2项约定：“住宅：一、二区按人民币0.8元／㎡／月收取，三区按人民币0.9元／㎡／月收取；商住楼住宅按人民币1.2元／㎡／月收取，办公按2.5元／㎡／月。杂物、车库按人民币0.4-0.5元／㎡／月收取。”刘某某房屋所在XX栋属于第二区。
本院认为，关于本案双方当事人争议的几个问题：
一、刘某某是否应按合同约定向某某物业公司缴纳物业费问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
1、关于2010年7月至2013年12月31日期间的物业费。刘某某与某某物业公司订立的《前期物业服务协议》（以下简称为协议）是双方的真实意思表示，且该协议内容不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方均应按照协议约定履行自己的合同义务。就某某物业公司而言，按照双方协议约定提供物业管理服务是其主要合同义务，就刘某某而言，按时足额交纳物业费是其主要合同义务。在本案中，刘某某主张某某物业公司未能按照协议约定履行维修房屋外墙渗水的义务，且提供其他物业服务达不到协议约定标准为由拒绝交纳物业费，但从其提供的证据来看，并不足以支持其主张。原审认定刘某某拒绝交纳物业管理费的行为构成违约并无不当，刘某某应当按照合同约定支付物业费。
2、关于2014年1月1日之后的物业费问题。根据本院于2014年11月20日从长沙市芙蓉区城乡建设局调取的《物业管理委托合同》，本案所涉小区所属东某某业主委员会与某某物业公司已经订立了《物业管理委托合同》，刘某某应当依照《物业管理委托合同》约定的标准，按照0.8元／月／㎡缴纳2014年1月1日之后的物业费。但是，鉴于某某物业公司未对此提出上诉，应视为其对该权利的放弃，故本院在本案中对此不做变更。
二、关于刘某某提出的其他问题。
1、关于刘某某所述其房屋外墙渗水和其他物业服务质量问题。本院认为，刘某某认为某某物业公司未能按照协议约定处理其房屋外墙渗水问题，应该通过法律途径维护合法权益，刘某某在本案原审中提起反诉，原审法院已告知其可另行起诉，刘某某可另行通过法律途径维护合法权益。
2、本案是否属于重复起诉问题。本案中，某某物业公司在起诉时诉请刘某某支付其2003年7月起至2013年11月30日的诉讼费及违约金，2013年11月30日之后的费用按合同约定另行计算。原审法院在审查中发现，某某物业公司已经就2003年7月起至2010年6月期间的物业费向人民法院提起诉讼，并已经获得生效判决。原审法院向某某物业公司说明后，某某物业公司表示变更诉讼请求自2010年7月份算起，原审法院仅就2010年7月份之后物业费及相关违约金等进行审查并作出裁判并无不当，本院予以确认。
3、关于诉讼费的计算。本案中，某某物业公司在一审诉讼过程中，减少了诉讼请求的数额，依照《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项关于“当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”的规定，原审法院应对案件诉讼费按照减少后的诉讼请求数额计算退还，原审法院仍按照某某物业公司起诉时的诉讼请求数额计算诉讼费，并在此基础上确认一审诉讼费的分担不当，应予纠正。本案二审诉讼费亦应按照某某物业公司减少诉讼请求数额后诉讼标的数额进行计算、分担，当事人在一、二审预交诉讼费数额超过应负担的诉讼费用数额的，应予退还。经本院核定，本案一、二审受理费均应只收取50元，相关当事人预交的诉讼费超过部分应予退还。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审受理费50元，二审受理费50元，由刘某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘解放
审 判 员 陈蔚宇
代理审判员 董强强
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 吴 思
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。