内蒙古自治区高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）内执复13号
申请复议人（被执行人）内蒙古自治区吉祥房地产开发有限公司。住所地内蒙古自治区呼和浩特市金川开发区。
法定代表人安吉祥，该公司董事长。
申请执行人内蒙古满都拉电力房地产开发公司，住所地
内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区。
法定代表人张振义，该公司总经理。
申请复议人内蒙古自治区吉祥房地产开发有限公司(以下简称吉祥公司)不服呼和浩特市中级人民法院（以下简称呼市中院）于2015年3月25日作出的(2015)呼执异字第00006号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
2012年12月7日,呼市中院就原告内蒙古满都拉电力房地产开发公司（以下简称满都拉公司）与被告吉祥公司房屋买卖合同纠纷一案作出(2012)呼中法民一初字第106号民事判决:1解除原告满都拉公司与被告吉祥公司签订的《购房协议》；2、被告吉祥公司于本判决生效后十日内双倍返还原告满都拉公司购房款定金400万元；3、驳回原告满都拉公司的其他诉讼请求。原被告对此判决均不服提出上诉。2013年7月12日，我院作出(2013)内民一终字第112号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，满都拉公司申请执行。2014年4月1日，呼市中院对被执行人吉祥公司的房产进行了查封。2015年1月14日，内蒙古科瑞房地产评估有限责任公司作出了内科瑞【2015]（估）字第0114-08-008号和内科瑞【2015】（估）字第0114-09-009号《房地产司法鉴定评估报告》。申请复议人吉祥公司对上述评估报告不服，向执行法院呼市中院提出书面异议申请。2015年3月25日，呼市中院作出(2015)呼执异字第00006号执行裁定，驳回了吉祥公司的异议申请。
执行法院呼市中院查明：判决生效后，满都拉公司申请执行。2014年4月1日，呼市中院对被执行人房产进行了查封。2014年5月30日，呼市中院以(2014)呼法鉴委字第00049号委托鉴定函委托内蒙古科瑞房地产评估有限责任公司对位于呼和浩特市新城区中山东路金帝大厦1号楼10层10012号、l1层1102号房产进行评估，并于2015年1月14日提交估价报告。2014年6月9日，呼市中院以(2014)呼法执字第7号裁定书将吉祥房公司位于呼市新城区中山东路金帝大厦1号楼，预售许可证：呼房预销售证第20060026号、10层10012号、11层1102号查封。
执行法院呼市中院认为:最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定确定了具体的审查内容：1、当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，应当在收到评估报告后十日内向人民法院书面提出。2、当事人或者其他利害关系人申请重新评估的必要条件是，有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序违法。考虑到评估结果仅仅是确定拍卖保留价的一个参考因素，故不应花费过多时间、精力和增加费用等负担，所以对重新评估规定严格控制，且必须符合上述规定。内蒙古科瑞房地产评估有限责任公司具备相应的评估资质，已列入呼市中院入册鉴定机构，评估人员具备相应的评估资质，对本案评估程序合法，法院执行行为符合法律规定。异议人吉祥公司对（呼和浩特市）内科瑞(2015)（估）字第0114-09-009号估价报告中价格提出异议，但其未能提供相关证据支持其主张，裁定驳回异议.
申请复议人吉祥公司的复议理由为：内蒙古科瑞房地产评估有限公司作出的关于呼和浩特市新城区中山东路6号金天帝大厦10层10012、11层1102号公寓式办公房的“内科瑞[2015]（估）字第0114-08-008号”和“内科瑞[2015]（估）字第0114-09-009号”《房地产司法鉴定评估报告》（以下简称《报告》），该《报告》在认定事实方面存在错误，从而导致其对所评估的该房地产价格明显低于呼市金天帝大厦目前应有的实际价值和现行的市场价格，损害了申请人的合法权益，请求重新定价，重新定价所需费用由被申请人承担。理由如下：1、该报告在认定事实方面存在以下错误：（1）该报告对被评估对象已使用年限和剩余使用年限认定错误。呼市金天帝大厦实际建成并投入使用时间为2011年9月份，而非报告所述2007年。（2）该评估报告中对被评估对象年毛租金计算值与实际收取租金差距较大。（3）该报告所选取实例中的兴泰御都房屋销售价格与实际不符。2、被评估房产实物现状：呼市金天帝大厦从一层大厅到24层的走廊通道、所有房间全部为高档精装修房，同时该大厦物业、安保、停车等附属设施运行良好，所处地理位置优越。3、评估价与实际售价的差异较大，损害了申请人的合法权益。综上，该评估报告，认定事实有误，选取类比对象不实，鉴定科目不完整，请求重新确认被评估房产价格。
本院查明的事实与呼市中院(2015)呼执异字第00006号执行裁定所查明的事实基本一致。
本院认为，申请复议人吉祥公司认为该评估报告在认定事实方面存在的错误主要是该报告对被评估对象已使用年限和剩余使用年限认定错误、对被评估对象年毛租金计算值与实际收取租金差距较大、所选取实例中的兴泰御都房屋销售价格与实际不符等，但其并未向人民法院提供相关证据加以证明上述主张，关于使用年限和剩余使用年限应当以房管部门档案登记为准。故此，申请复议人关于“内蒙古科瑞房地产评估有限责任公司在对案涉房产进行评估时认定事实错误”的复议理由不能成立，应予驳回。
另外，内蒙古科瑞房地产评估有限责任公司的评估报告中已经对评估对象状况进行了表述“物业建筑质量较好、室内布局合理。估价对象周围为住宅及商业区，繁华程度较好，集聚规模较好，楼体外立面为金色玻璃幕墙，室内为精装修”。上述表述基本符合评估对象的实际情况。关于该大厦物业、安保、停车等附属设施的运行情况并不能决定最后拍卖的成交价格。故此，申请复议人关于“该评估报告忽略了被评估对象所有房间全部为高档精装修房、该大厦物业、安保、停车等附属设施运行良好、所处地理位置优越等相关条件”的复议理由不能成立，应予驳回。
人民法院委托资产评估机构进行的资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需市场检验。被执行人如认为评估价过低，可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。根据《房地产估价规范》的相关规定，评估机构在进行房地产拍卖底价评估时，可以考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响。基于上述理由，因房地产市场的急剧变化，即使评估估价时点房屋价格低于实际价值和现行的市场价格，也并不违反房地产拍卖的估价原则。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。呼市中院在异议裁定中认定内蒙古科瑞房地产评估有限责任公司具备相应的评估资质。对此，吉祥公司在复议申请中未表示异议。
综上，申请复议人吉祥司的复议理由不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回申请复议人内蒙古自治区吉祥房地产开发有限公司的复议申请，维持呼和浩特市中级人民法院（2015）呼执异字第00006号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 杨国峰
代理审判员 柏 岭
代理审判员 陈晓峰
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 卫 群