吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉05民终128号
上诉人（原审被告）：柳河县康华牧业有限责任公司，住所地：吉林省柳河县柳河镇。
法定代表人：李艳杰，总经理。
委托代理人：姜宏，吉林秦英杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处，住所地：吉林省长春市长庆街****号。
负责人：张建龙，处长。
委托代理人：王长生，男，1960年10月17日生，汉族，法律办主任，住吉林省长春市朝阳区。
委托代理人：由龙运，男，1963年5月6日生，汉族，法律顾问，住吉林省长春市朝阳区。
上诉人柳河县康华牧业有限责任公司（以下简称康华牧业）因与被上诉人中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处（以下简称长春房地产管理处）租赁合同纠纷一案，不服吉林省柳河县人民法院（2017）吉0524民初1781号民事判决，上诉至本院。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告长春房地产管理处向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告退还承租原告管理的坐落于柳河县城关乡柳树村沈吉字第6128号的房屋1500平方米，场地5000平方米，及基于租赁关系实际使用的房屋4968平方米、场地64737平方米；2、被告立即给付欠付原告2017年5月1日至2017年8月10日的租金11178元；3、被告自2017年8月11日起至实际退还承租的柳河县城关乡柳树村沈吉字第6128号房地产止，按109.59元/天向原告支付占用费。事实与理由：2014年5月1日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》一份，原告将坐落于柳河县城关乡柳树村沈吉字第6128号坐落的房屋1500平方米，场地5000平方米，租给被告用于养殖，期限自2014年5月1日至2017年4月30日止，年租金为40000元，上打租。基于合同，被告实际使用的房屋和场地分别是6468平方米和69737平方米。租赁期满，双方未续签合同。原告要求被告退还租用的房地产，但被告以种种理由拖延，且不交租金。
原审被告康华牧业原审辩称：1、同意原告第一项请求，原、被告自1994年就建立了租赁关系，租赁期间被告经原告同意建房8000平方米，合同到期，原告要求被告迁出应对8000平方米房屋给予补偿。2、对原告第二诉讼请求无异议，但双方还有另一租赁关系，原告应还被告租赁费2万元，可以抵顶，也可以另案告诉或协商解决。3、不同意原告第三项请求，解除租赁关系时原告不允许被告拆除8000平方米房屋，也不给被告合理补偿，严重侵犯了被告合法权益，原告应对被告建设房屋进行补偿600万元。
原审法院经审理查明，1994年4月21日，原告作为甲方与乙方中粮吉林粮油食品进出口公司柳河食品加工厂签订《租赁军产房地产合同书》一份，约定由甲方管理的柳河县大东沟营房一座，基地面积69737平方米，营房12栋，建设面积2535平方米，高压线路2公里，变压器一台，水井一眼租给乙方做种鸡场。合同约定租赁期限至2014年4月30日；租赁期间甲方同意乙方将部分营房进行改造和添建部分必要的设施；合同期满后，保证甲方原有房屋不变，乙方新增房屋设备，如乙方不继续租用，可拆除带走或合理作价给甲方。合同签订后，乙方对租赁甲方原有的房屋进行改造，并新建了部分房屋用于种鸡养殖。中粮吉林粮油食品进出口公司柳河食品加工厂后经改制为股份制企业，改制后名称为：柳河县康华牧业有限责任公司。合同到期后，原、被告于2014年5月1日，续签《军队房地产租赁合同》一份，合同约定原告将坐落于柳河县城关乡柳树村沈吉字第6128号坐落的房屋1500平方米，场地5000平方米，租给被告用于养殖，期限自2014年5月1日至2017年4月30日止，年租金为40000元，上打租。合同到期后，原、被告解除了合同，双方对新建的鸡舍是否补偿问题未达成协议，被告有部分设备未迁出。
原审法院认为，被告康华牧业租赁原告长春房地产管理处管理的场地及房屋用于经营，双方形成了租赁合同关系。原、被告签订的《军队房地产租赁合同》是双方真实意思表示，是依法成立的，双方应当按照合同约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被告租赁期间至2017年4月30日届满后，被告应当返还租赁物，恢复原有状态。被告同意原告主张的第一、二项诉讼请求，对此该院予以支持。租赁期限届满，被告继续占用原告场地及房屋，应当按照约定的租金数额向原告支付租金，原告主张被告自2017年8月11日起至实际退还承租的柳河县城关乡柳树村沈吉字第6128号房地产止向原告支付占用费，对此该院予以支持。被告当庭提起反诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定：“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”该院认为原告告诉事实清楚，被告亦同意倒出房屋，为避免被告继续不合法占用原告方房地产，可以先行判决。被告的诉求可另案起诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，遂判决：一、被告柳河县康华牧业有限责任公司于本判决生效后10日内退还承租原告中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处管理的坐落于柳河县城关乡柳树村沈吉字第6128号的房屋1500平方米，场地5000平方米，及基于租赁关系实际使用的房屋及场地；二、被告柳河县康华牧业有限责任公司于本判决生效后立即支付原告中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处自2017年5月1日起至实际退还承租原告房屋及场地时止的租金，按年租金40000元计算。案件受理费40元（缓交）由被告柳河县康华牧业有限责任公司承担，被告交纳的反诉费26900元予以退回。
一审判决作出后，上诉人康华牧业不服，向本院提出上诉，请求撤销一审判决并将本案发回重审。由被上诉人承担本案全部诉讼费用。上诉事实及理由，1.上诉人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理判决。被上诉人起诉上诉人租赁合同纠纷一案，上诉人在法定期限内依法提起反诉，要求被上诉人给付上诉人基于自建房屋所有权的房屋合理价款，原审法院受理了上诉人的反诉请求，上诉人依法缴纳了反诉费用，但原审法院对上诉人提起反诉的请求未作审理判决，并在原审判决中明确：“被告的诉求可另案起诉解决”。原审法院判决，明显违反了法律规定。因此，原审法院告知上诉人可另案起诉解决显然是错误的，二审法院应将本案发回重审。2.原审法院判决第一项错误。上诉人基于租赁关系实际使用的房屋有两部分，一是上诉人租赁被上诉人所有的房屋1500平方米，二是基于租赁关系，上诉人实际使用自建部分房屋，原审法院判决一并退还上述房屋没有事实依据及法律依据，依据1994年签订的《租赁军产房地产合同》第四条、第五条的约定，上诉人自建房屋所有权应归甲方所有，在上诉人与被上诉人没有合理作价转让给被上诉人之前，上诉人对自建房屋仍享有占有、使用、收益和处分的权利，原审判决侵害了上诉人对自建房屋的所有权。综上，原审法院程序违法，判决内容侵害了上诉人的合法权利，二审法院应将本案发回重审。
被上诉人长春房地产管理处辩称：原审法院判决正确，应予维持。
二审中双方当事人均没有提交新的证据和新的质证意见，二审查明事实与一审查明事实基本一致。
本院认为：本案案由为租赁合同纠纷。关于康华牧业的第一个上诉理由，即是否程序违法问题。长春房地产管理处的诉讼请求是要求康华牧业返还到期的租赁房屋及场地。康华牧业提出的请求是要求长春房地产管理处给付其在租赁土地上建造的房屋价款。虽然均是基于租赁合同产生的纠纷，存在着牵连性，但一个是租赁物的物权等返还请求权，一个是基于在租赁场地上建造的房屋等物权的财产权利。康华牧业的所谓反诉是一个独立的诉，无法达到抵销或者吞并本诉的诉讼请求的目的，不符合反诉的特点。原审法院告知康华牧业可以另行告诉，并无不当之处。关于康华牧业的第二个上诉理由，原审判决第一项错误的问题。原审法院基于双方租赁合同实际履行情况，判决康华公司返还租赁合同约定的租赁房屋及场地和基于租赁合同实际扩大使用的房屋及场地，符合本案实际，判决结果正确。
综上所述，康华牧业的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人柳河县康华牧业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴兴彦
审判员 张丽晶
审判员 修 勇
二〇一八年一月二十五日
书记员 撒 炜