渭南市临渭区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0502民初1958号原告：单春娟，女，汉族，下岗职工。委托诉讼代理人：韩锋，陕西渭南市临渭区148法律服务所法律工作者。被告：张淑侠，女，汉族，居民。委托诉讼代理人：贠玲，女，汉族，系被告张淑侠之女。被告贠伟，男，汉族，系被告张淑侠之子。原告单春娟与被告张淑侠、贠伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告单春娟及其委托代理人韩锋，被告张淑侠委托代理人贠玲及被告贠伟到庭参加诉讼，被告张淑侠经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单春娟向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告房屋租赁费7000元；2、判决被告赔偿违约给原告造成的装修及经营损失共61305元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年11月30日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告位于临渭区贠张三组整院房屋用于午托培训，合同期限为三年，即2014年1月1日至2016年12月31日止，年租金为28000元，交付方式为每半年支付一次。合同签订后，原告按照约定支付被告房租至2016年6月底，并对房屋进行了装修。2016年3月12日被告通知原告，以拆迁为由，要求原告于2016年3月底前搬出，但因装修及经营损失等未协商一致，故引起诉争。为支持其主张，原告单春娟向法庭递交如下证据：1、房屋租赁合同书一份，证明原被告房屋租赁关系成立，合同中说明被告同意原告装修；2、博学午托中心的转让合同书一份，证明2015年3月20日原告将该房屋转租给贾小丽的事实；3、收条一份，证明原告已向被告支付2016年上半年的房款的事实；4、房屋租赁合同书一份，证明此合同系无效合同，因政府拆迁，原被告于2016年春季重新签订了合同；5、博学午托中心的装修清单及票据，证明装修花费7万元；6、临渭区人民政府公告一份，证明原、被告解除合同不是因双方责任解除的，该拆迁不属不可抗力；7、站南记收改造指挥部记收补偿协议八张，证明经评估该房屋装修价值为61305元，被告应返还原告61305元。被告张淑侠、贠伟辩称，原告的诉讼请求无任何依据。首先，政府征收与补偿公告第三十二条已对租赁房屋的处理作出明确规定：被征收房屋存在租赁的，租赁合同终止。征收补偿部门只对被征收房屋所有权人进行补偿安置。原、双方均明知该事实，该政府拆迁行为属不可抗力，导致房屋租赁合同不能继续，故被告不需承担责任。另外原告于2015年3月20日未经被告同意的情况下，私自将承租房转租给第三人贾小利，违反合同及法律规定，获取不正当利益，被告为配合拆迁工作，与第三人贾小利达成补偿协议，向贾小利退还未使用房租费7000元及补偿款8000元。故原告的请求均不成立应驳回原告的诉讼请求。为支持其主张，被告张淑侠、贠伟向法庭递交如下证据：1、政府征收与补偿公告第三十二条，证明原、被告的租赁合同已终止；2、房屋租赁合同一份，证明依据该合同第十六条约定，装修费用由承租人原告自理；3、收条一份，证明2015年3月20日之后房费是贾小利支付的；4、转让合同一份，证明原告将该房屋转租给贾小利，未征得原告同意；5、贠伟与贾小利签订的协议一份，证明被告已向贾小利退还租金7000元及装修补偿款8000元，根据转让合同第四条第三款约定，租赁房屋由贾小利接管后，房屋与原告无关。在本院主持下，被告对原告举证证据质证意见如下：证据1，根据合同第十六条约定，房屋装修费由原告自理；证据2，被告不知情的情况下，原告将房屋转租于第三方贾小利，被告于2016年3月份才知道；证据3，真实性无异议，但租赁费是贾小利给原告，原告再给被告的；证据4，该合同是拆迁时原告欺骗张淑侠所签的，是无效合同；证据5，与本案无关联性；证据6，真实性无异议，证明双方都无过错，合同是因拆迁而终止，为不可抗力；证据7，真实性无异议，房屋租赁合同中已约定装修费由原告自理。原告对被告举证证据质证意见如下：证据1，真实性无异议，证明目的有异议；证据2，真实性无异议，但原告只认为是被告同意原告装修；证据3，真实性及证明目的均认可；证据4，真实性无异议，原告只是转让了经营权；证据5，真实性无异议，证明目的有异议，原告装修时，被告是同意的，而且是由被告亲属给原告装修的，钱应退给原告。经审理查明，2013年11月30日，原告单春娟与被告张淑侠、贠伟签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告位于临渭区贠张三组整院房屋用于开办博学午托中心，合同期限为三年，即2014年1月1日至2016年12月31日止，年租金为28000元，交付方式为每半年支付一次，并约定装修费由原告自理。合同签订后，原告对承租房屋进行了装修，并按照约定支付被告房租至2016年6月底。期间，原告于2015年3月20日与贾小利签订装让合同一份，约定将原告承租开办的博学午托中心转租给贾小利。2015年12月4日，渭南市临渭区政府发布关于中心广场南路区域综合改造项目征收与补偿安置方案征求意见的公告，本案涉及的承租房屋在拆迁范围之内。2016年3月6日，被告张淑侠与渭南市临渭区广场南路片区改造项目站南征收安置工作指挥部、渭南市临渭区站南街道办事处达成拆迁补偿协议，该承租房屋装修补偿费为61305元。2016年3月12日，被告通知原告按照拆迁办规定期限搬离承租房屋。2016年4月1日，被告贠伟与贾小利达成协议，被告贠伟向贾小利退还三个月未使用的房租费7000元及承租房屋装修费补偿款8000元。后原告认为该承租房系其装修，房屋租赁费系其缴纳，被告应向原告退还多缴纳房屋租赁费7000元及补偿按照拆迁补偿协议实际补偿的装修费61305元，与被告协商未果，故引起诉争。在法庭调查阶段，原告将第二项诉讼请求金额100000元变更为61305元。以上事实有原、被告陈述、原被告签订的房屋租赁合同、博学午托中心转让合同、贠伟与贾小利签订的协议、拆迁补偿协议书及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对合同当事人均有法律约束力。原、被告对涉诉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行中，原告虽未经被告同意将承租房屋转租给第三方贾小利，但被告对原告与贾小利签订的《博学午托中心转让合同》予以认可，属被告对原告转租行为的事后追认。原、被告签订的租赁合同因该拆迁行为而无法继续履行，双方均无过错，对原告请求的经营损失不予支持，但依照公平原则，被告应向原告退还剩余租赁期内装饰装修残值损失及多付的租金。根据合同相对性原则，被告与贾小利达成退款协议与本案无关联性，不能对抗原告的诉请，被告应向原告退还多付的三个月租金7000元。关于原告主张以拆迁房屋装修补偿费61305元为标准向其补偿，但该房屋装修补偿费补偿的对象为被征收人，原告该主张理由不充分，本院依照公平原则对原告剩余租赁期内装修残值酌情认定为10000元。综上所述，被告应向原告返还多支付的租赁费7000元及剩余租赁期内装修残值费10000元。依照《中华人民共和国物权法》第四十二条、第一百二十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告张淑侠、贠伟于本判决生效后十日内向原告单春娟返还租赁费7000元，并支付装修费损失10000元；二、驳回原告单春娟的其他诉讼请求。案件受理费2440元，由原告单春娟负担2025元，被告张淑侠负担415元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审 判 长  刘 焘人民陪审员  韩普选人民陪审员  白佳丽二〇一六年十月二十六日书 记 员  张 娈