北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初59192号
原告（反诉被告）：戴娟。
委托诉讼代理人：江超。
被告（反诉原告）：孙卓。
委托诉讼代理人：张效辉。
第三人：北京麦田房产经纪有限公司。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：陆闪闪。
原告（反诉被告）戴娟（以下简称姓名）与被告（反诉原告）孙卓（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并追加北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）为第三人，公开开庭进行了审理。戴娟及其委托诉讼代理人江超；孙卓及其委托诉讼代理人张效辉；麦田公司的委托诉讼代理人陆闪闪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
戴娟诉称：2016年1月21日，我与孙卓签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定买卖双方应于2016年5月19日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件。但孙卓迟迟未能取得购房资格，一直未能办理贷款申请手续。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》附件二第七条约定，自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。我向孙卓发函催告履行，孙卓未予理会。故我起诉，请求判令解除我与孙卓于2016年1月21日签订的合同编号为2016JJ0020125号《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议；请求判令孙卓按照成交价的20%承担违约责任，酌减向我支付违约金50万元。
孙卓答辩并反诉称：合同是双方真实意思的表示，合法有效，我履行了合同约定的义务。戴娟因房价上涨，拒绝履行合同义务，构成违约，戴娟无权解除合同。我不存在违约行为，不同意支付违约金，故提出反诉，请求判令戴娟继续履行与我签订的编号为2016JJ0020125号《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，戴娟协助我办理北京市朝阳区百子湾西里*号楼*层*单元101号房屋过户手续；戴娟支付以房屋成交价415万元为基数、按日万分之五标准计算、自2016年5月20日起至实际办理完过户之日止的逾期办理房屋过户的违约金。
戴娟针对反诉辩称：不同意孙卓的反诉请求。孙卓已经构成了违约，合同约定在2016年5月19日前申请贷款，但孙卓在该时间并未取得购房资格，导致贷款延迟超过合同约定的15天，我有权解除合同。关于违约金，我方认为违约责任在孙卓。
麦田公司述称：戴娟与孙卓见面时，戴娟想看孙卓的购房资格。后孙卓的购房资格于2016年5月26日通过建委审核。通过后，我公司告知戴娟，戴娟说孙卓违约了。
经审理查明：北京市朝阳区百子湾西里*号楼*层*单元101号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人登记在戴娟名下。
2016年1月21日，戴娟（出卖人）与孙卓（买受人）经麦田公司居间介绍签订编号为2016JJ0020125号的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及附件。约定：出卖人出售涉案房屋，房屋建筑面积92.14平方米；房屋成交价415万元；定金50万元，签约当日支付定金10万元，剩余40万元于2016年3月31日前支付；该房屋已经设定抵押，抵押权人为**银行，抵押数额50万元，出卖人应于2016年3月1日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后10个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定帐户；出卖人同意将购房款1万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；剩余购房款买受人于2016年5月31日前通过银行资金监管支付出卖人购房款244万元；买卖双方应于2016年5月19日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，拟贷款数额120万元；买卖双方应于贷款批复后5个工作日办理税、费交纳手续；应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续；买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金；自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。
2016年1月21日，戴娟与孙卓签订《补充协议》。约定：该房屋至2016年3月31日用满五年，且为出卖人家庭北京市自用唯—生活用房；出卖人承诺在与买受人办理完毕缴纳该房屋交易相关税费手续前，不再新购住宅类房屋，否则本次交易产生的个人所得税由出卖人承担。
2016年1月21日，戴娟与孙卓签订《网签授权委托书》，约定戴娟、孙卓委托麦田公司作为代理人按照房屋房价款1936200元办理网签备案登记手续，双方权利义务关系以《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议为准，是否办理网签备案登记及网签备案登记的内容均不影响《北京市存量房屋买卖合同》的效力。
合同签订后，孙卓于2016年1月23日给付戴娟10万元、于2016年3月29日给付戴娟40万元。戴娟向抵押权人**银行清偿借款，于2016年4月1日取得借款结清证明。2016年5月26日，孙卓之夫张垣作为申请核验人、孙卓作为家庭成员通过本市户籍居民家庭购房资格核验。
审理中，戴娟主张因孙卓不具备购房资格，导致2016年5月19日无法办理网签、公积金贷款面签，合同未能继续履行。孙卓主张其具备购房资格，因2016年5月19日戴娟拒绝在草拟网签合同内签字，致其无法办理贷款手续，后戴娟提出涨价导致合同未能继续履行，并向本院提供由其签字的草拟网签合同，其中载明房屋成交价款415万元。
麦田公司主张双方应于2016年5月19日前办理公积金贷款面签，办理网签是面签的前提，办理网签需要买受人通过购房资格审查；孙卓于2016年5月13日提交资格审查申请，2016年5月26日通过审查；资格审查通过后，麦田公司通知戴娟办理网签，戴娟称因孙卓没有按约定于2016年5月19日进行网签，故拒绝继续履行合同；按政策规定，自2016年6月起，交易房屋在办理网签前需要进行房源核验，麦田公司通知戴娟办理房源核验手续，但戴娟未配合办理。麦田公司就其主张向本院提供业务员与戴娟的微信记录、落款日期为2016年7月5日的催告函回函等。在催告函回函中载明：“我司于2016年6月29日向您发送通知函，通知您办理房屋核验手续，但您拒绝签收。其后，我司收到您发送的《催告函》。函中您称网签合同与《买卖合同》不一致，根据您与买受人于2016年1月21日签署的《网签授权委托书》，您和买受人授权我司按照房屋价款人民币壹佰玖拾叁万陆仟贰佰元整协助双方办理网签备案登记手续，故我司按照上述价款办理了草拟合同。但您后来以此合同与《买卖合同》成交价格不一致为由拒绝签署，故我司后来与买受人取得联系，并征得其同意按照该房屋成交价格办理了草拟合同，但您仍然拒绝签署，以致未能于2016年6月7日前（含当日）办理完毕网签备案登记手续。而从2016年6月起(6月7日前办理完毕网签备案登记的无需核验)，北京所有区县交易房屋在办理网签前都必须进行房屋核验，核验需要您提供材料，且提交后十个工作日才出结果，但您尚未配合办理核验手续，故无法办理网签备案登记手续。公积金贷款申请手续须在网签备案登记手续办理完毕后才能申请及办理，故您和买受人的公积金贷款申请手续尚未办理……请您在收到此函后3个工作日内办理房屋核验及房屋后续交易手续。”戴娟认可收到该回函。
审理中，孙卓表示同意一次性支付剩余购房款。孙卓提出保全申请，本院作出裁定查封涉案房屋。
以上事实，有相关书证、双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：戴娟与孙卓之间签订的存量房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。戴娟以孙卓不具备购房资格、2016年5月19日未办理网签、面签，已逾期超过15个工作日为由，主张解除合同。根据查明的事实，孙卓未能在2016年5月19日前通过购房资格核验并按约定时间办理贷款手续，存在迟延履约行为。但孙卓家庭符合本市户籍家庭购房条件，孙卓作为家庭成员于2016年5月26日通过本市户籍居民家庭购房资格核验并随后签订了草拟网签合同。按照现有交易习惯，网上签约手续系办理贷款等后续交易手续的前置程序，后因戴娟未配合办理网签，导致孙卓未能在2016年5月19日起15个工作日内完成贷款面签手续，故孙卓的行为不能认定为根本性违约。按照合同履行顺序，双方应先进行面签再支付购房款，孙卓未于2016年5月31日前支付购房款亦不能认定无故违约。因解除合同的条件不成就，故对戴娟要求解除房屋买卖合同及补充协议并基于解除合同主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。
双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。孙卓表示同意一次性支付剩余购房款，双方合同具备继续履行的条件，故对孙卓要求继续履行合同，戴娟协助办理房屋过户手续的反诉请求，本院予以支持。孙卓要求戴娟支付逾期办理过户手续的违约金，数额过分高于造成的损失，故对违约金数额，本院在考虑本案具体情况后予以酌定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）戴娟于本判决生效后十日内协助被告（反诉原告）孙卓办理将北京市朝阳区百子湾西里*号楼*层*单元101号房屋过户至被告（反诉原告）孙卓名下的产权过户手续，被告（反诉原告）孙卓于办理产权过户手续当日给付原告（反诉被告）戴娟购房款三百六十五万元。
二、原告（反诉被告）戴娟于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）孙卓逾期办理房屋过户的违约金三十万元。
三、驳回原告（反诉被告）戴娟的诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）孙卓其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40000元，由原告（反诉被告）戴娟负担（已交纳）。
反诉案件受理费20000元，由原告（反诉被告）戴娟负担（于本判决生效后7日内交纳）。
保全费5000元，由原告（反诉被告）戴娟负担（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。
审 判 长 童雪霏
人民陪审员 杨燕笙
人民陪审员 李秀敏
二〇一八年五月二十三日
书 记 员 杨 琳