江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03151号
上诉人（原审被告）刘金全。
上诉人（原审被告）胡春芳。
委托代理人安海，上海市建纬（苏州）律师事务所律师（代理两上诉人）。
被上诉人（原审原告）郁顺兴（又名郁仁兴）。
被上诉人（原审原告）李桂娣。
委托代理人朱玉明。（代理两被上诉人）
委托代理人樊国兴。（代理两被上诉人）
上诉人刘金全、胡春芳因与郁顺兴、李桂娣房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2014）张金民初字第0330号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：郁顺兴与李桂娣系夫妻关系，刘金全与胡春芳系夫妻关系，双方原系同村同组人。2001年3月，郁顺兴、李桂娣将其位于张家港市金港镇双山老圩村8组的房屋以32000元的价格出卖给刘金全、胡春芳，双方在交接房屋、房款之日，曾签订过房屋买卖协议1份，但双方均已遗失。上述房屋转让后，刘金全、胡春芳全家即一直居住在该房屋内。2010年，该房屋因政府建设需拆迁，双方对房屋的拆迁利益如何分配产生争议，经协商后双方在2010年7月17日签订了1份《协议书》，内容为：“因双山这次大片拆迁，通过双方和村委会协商，买方同意从住宅总面积中取出，买方给卖方100平方，包括拆迁费，给郁建强、郁建东各50平方所有，此协议有效。当场人：有夏书记、杨明松、李桂娣、胡春芳卖方：李桂娣、郁顺兴买方：刘金全、胡春芳村书记：2010.7.17”。该《协议书》由郁顺兴书写，《协议书》左下方的“当场人：有夏书记、杨明松、李桂娣、胡春芳”，均系郁顺兴所签，该《协议书》右下方的“卖方：李桂娣、郁顺兴”，签名均由郁顺兴代替签名，该《协议书》右下方的“买方：刘金全、胡春芳”，签名均由胡春芳代替签名。《协议书》签订以后，诉争房屋因政府建设需要被要求拆迁，由胡春芳代表被拆迁户与拆迁单位张家港市金港镇人民政府签订了1份《拆迁协议书》，经政府评估后讼争房屋已被拆迁，拆迁补偿总金额为770589元。其中房屋拆迁补偿金额为610428元，分别为：楼房293.21平方米，评估单价545.14元／平方米，差价1300元／平方米，合计金额541014元；平顶房23.65平方米，评估单价436.7元／平方米，差价1300元／平方米，合计金额41073元；平房17.64平方米，评估单价306.62元／平方米，差价1300元／平方米，合计金额28341元。另外，装潢部分拆迁补偿金额为4228元，地面附着物拆迁补偿金额为27575元，补助和奖励金额为40391元，离岛奖励金额为87967元。在该《拆迁协议书》中也由胡春芳作为户主代表签字确认产权调换中套1套，拆迁后刘金全、胡春芳已经安置到了张家港市金港镇镇山小区8幢603室房屋1套，还有其他房屋目前尚未安置，也没有领取拆迁款项。嗣后郁顺兴、李桂娣向刘金全、胡春芳讨要协议中的房屋平方未果，为此起诉至原审法院。
以上事实，有户主为郁仁兴的《宅基地使用证》、张家港市土地使用权勘丈记录、界址确认调查表、郁顺兴与胡春芳于2010年7月17日签订的《协议书》、胡春芳和张家港市金港镇人民政府签订的《拆迁协议书》及原审庭审笔录等证据附卷佐证。
原审原告郁顺兴、李桂娣的诉讼请求为：请求法院确认双方于2010年7月17日签订的《协议书》有效，要求刘金全、胡春芳补偿100平方米的拆迁安置房补偿款198000元。
原审法院认为：郁顺兴、李桂娣将自己的农村宅基地房屋出卖给刘金全、胡春芳，双方已按约定履行完毕。双方因讼争房屋在拆迁过程中产生纠纷，为此由郁顺兴代表卖方和胡春芳代表买方签订了关于安置房屋分配的《协议书》。因刘金全、胡春芳系夫妻关系，刘金全、胡春芳购买的房屋被拆迁时，被拆迁人刘金全户与张家港市金港镇人民政府签订的《拆迁协议书》及拆迁产权调换安置方式上刘金全的签名也是胡春芳代签，故郁顺兴、李桂娣有理由相信胡春芳的行为是刘金全、胡春芳夫妻双方的共同意思表示，刘金全不得以不知情、不同意为由对抗郁顺兴、李桂娣，双方在2010年7月17日签订的《协议书》系双方真实意思的表示，该协议应为有效。该《协议书》中虽约定了由刘金全、胡春芳给郁顺兴、李桂娣100平方米的安置房，但因目前安置房的名额已明确分配给刘金全、胡春芳，该约定根本无法实现。考虑到双方在房屋买卖过程中各自的过错程度及被拆迁房屋的拆迁补偿利益，刘金全、胡春芳应按相应的对价折价补偿郁顺兴、李桂娣150000元为宜。对于刘金全、胡春芳抗辩称《协议书》的约定系赠与行为，在实际履行前可以撤销的理由不能成立，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条及相关法律的规定，判决：一、确认郁顺兴、李桂娣与刘金全、胡春芳于2010年7月17日签订的《协议书》有效。二、刘金全、胡春芳于判决生效后十日内补偿郁顺兴、李桂娣损失150000元。案件受理费4260元减半收取2130元，财产保全费1510元，合计3640元由郁顺兴、李桂娣负担882元，刘金全、胡春芳负担2758元。
上诉人刘金全、胡春芳不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院错误认定了协议书的效力，原审仅凭协议书据以认定双方存在买卖合同关系没有事实依据，协议书没有买卖关系的实质要件，村委会成员没有参与协商，协议书的签字也只有胡春芳一人，因此协议书并不真实。双方2001年3月的宅基地买卖行为结束后，未发生过任何买卖合同关系。原审法院错误推定胡春芳代签行为是胡春芳夫妻共同意思表示，对于这个签名刘金全根本不知情，事后也没有确认其效力，涉及100平米房屋的处置，应当夫妻双方同意，即使代签行为有效，双方可能存在赠与合同关系，在相关财产转移前可以撤销该赠与。原审法院在没有任何证据的情况下，擅自认定协议书中的100平方就是100平方米，进而引用该数值确定最终的折价补偿额150000元。原审法院对于协议书中提到的与村委会协商、四个当场人是否了解、涉案房屋拆迁过程中是否存在将优惠房屋份额给其他村民的情况进行查清。综上，原审法院事实认定错误，适用法律不当，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人郁顺兴、李桂娣辩称：2001年买卖房屋的时候是四间两层，没有包括平房和其他自留地，这些在拆迁中是有补偿的，2001年买的房子比拆迁补偿的范围小，当时买的是楼房部分。在签协议时因为不知道拆迁时房屋如何补偿，所以就把宅基地的补偿费用、自留地这些都折合成拆迁时的住宅面积100平方米，对这个协议村委会只是见证人，而不是合同主体，协议是双方真实意思表示，应当按照协议书来执行。请求法院驳回上诉请求，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审另查明，2001年双方房屋买卖合同签订之后对涉案房屋没有进行过户登记，宅基地使用证仍登记在被上诉人郁顺兴（郁仁兴）名下。胡春芳二审中明确2010年《协议书》中的签字为其本人所签，当时签协议的时候“书记说明天给我们量房子，所以要我们协商。”
以上事实，有《宅基地使用证》、《协议书》、庭审笔录等予以证实。
本院认为，当事人在民事活动中应当遵循诚实信用原则。2001年3月，郁顺兴、李桂娣将涉案房屋出卖给刘金全、胡春芳，郁顺兴、李桂娣主张2001年出卖的房屋为四间两层不包括平房和其他自留地、2001年出卖的房屋比拆迁补偿的范围小，但双方均无法提供房屋买卖协议，郁顺兴、李桂娣的该项主张缺乏证据支持，本院难以采信。双方买卖房屋为农村集体宅基地房屋，买卖协议签订后没有办理房屋过户登记，之后涉案房屋面临拆迁，在2010年7月17日拆迁丈量之前双方通过协商方式自愿达成《协议书》。该《协议书》中虽有通过双方和村委会协商的表述，但村委会及其他人并非协议主体，上诉人认为村书记没有签字协议不生效的主张没有法律依据，本院不予采信。基于双方买卖房屋为农村房屋以及该房屋之后被拆迁的事实，以及《协议书》的内容来看，该协议应系双方对涉案房屋拆迁利益达成的补偿协议，补偿的内容具体明确，上诉人主张该协议缺少必备条款而无效的上诉理由缺乏法律依据，不能成立。上诉人认为即使《协议书》有效也应当认定为赠与合同的主张，与本案事实不符，也有违常理，本院不予采信。《协议书》虽然只有胡春芳的签名，但结合协议签订的时间发生在拆迁丈量的前一天，胡春芳也明确承认村书记让双方协商的事实，以及《拆迁协议书》与拆迁产权调换安置方式上刘金全户的签字人均为胡春芳，原审法院认定郁顺兴、李桂娣有理由相信胡春芳的行为是刘金全、胡春芳夫妻双方共同意思并无不当，上诉人认为刘金全对《协议书》不知情的上诉理由难以让人信服，本院不予采信，刘金全、胡春芳理应按约履行承诺。原审法院根据《协议书》约定的100平方米安置房确定由刘金全、胡春芳折价补偿150000元，尚在合理范围之内，本院予以确认。至于上诉人所称涉案房屋拆迁过程中是否存在将优惠房屋份额给其他村民应予查明的主张，因与本案无必然联系，本案不予理涉。
综上所述，上诉人刘金全、胡春芳的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4260元，由上诉人刘金全、胡春芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 黄源榕