河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终587号
上诉人（原审原告）：王现芹，女，汉族，1970年8月14日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：燕雪松，河南坦言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨淑元，河南坦言律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）：杨曜歌，男，汉族，1998年1月24日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：燕雪松，河南坦言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨淑元，河南坦言律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：河南海韵置业集团有限公司，住所郑州市金水区金水路226号10层1011号。
法定代表人：梁坤鹏，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：杨波，河南义和信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河南天鹰物业管理有限公司，住所郑州市未来大道73号。
法定代表人：闫晓明，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：河南天鹰房地产开发有限公司，住所郑州市纬五路东段66号。
法定代表人：闫晓明，该公司董事长。
上诉人王现芹、杨曜歌、河南海韵置业集团有限公司（以下简称海韵公司）因与被上诉人河南天鹰物业管理有限公司（以下简称天鹰物业）、河南天鹰房地产开发有限公司（以下简称天鹰房产）侵权责任纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初20843号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人王现芹、杨曜歌的委托诉讼代理人燕雪松、杨淑元，上诉人海韵公司的委托诉讼代理人杨波，被上诉人天鹰物业、天鹰房产的法定代表人闫晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王现芹、杨曜歌上诉请求：1、请求撤销一审判决的第二项，并予以改判或发回重审；2、诉讼费由天鹰房产、天鹰物业、海韵公司承担。事实与理由：王现芹、杨曜歌于2004年通过天鹰房产购得涉案房产，并签订《委托经营协议》，约定从2005年1月1日至2014年12月31日由天鹰房产委托经营并支付租金。协议到期后，2015年12月31日，天鹰房产、天鹰物业未经王现芹、杨曜歌同意将包含王现芹、杨曜歌所有房产在内的约10000多平方米物业出租给海韵公司使用至今，但是海韵公司、天鹰房产、天鹰物业未告知王现芹、杨曜歌，也没有支付租赁费用，给王现芹、杨曜歌造成巨大的损失。经协商未果，王现芹、杨曜歌认为一审判决第二项经济损失部分没有事实和法律依据，严重显失公平。一、根据一审几次开庭，双方举证、质证，海韵公司提交的其与天鹰房产、天鹰物业的租赁合同和房产分布图，天鹰房产提交的相关房产权属证书等充分证明海韵公司、天鹰房产、天鹰物业对于王现芹、杨曜歌拥有涉案房屋所有权的事实是明知的，但是却故意非法侵占王现芹、杨曜歌的房屋，并用于租赁使用非法获利，造成王现芹、杨曜歌经济损失。二、原审诉讼中王现芹、杨曜歌关于经济损失的诉请依据确实充分，证据为：1、业主王现芹在2015年委托天鹰房产进行租赁，天鹰房产向王现芹提供《房屋租赁合同》复印件，合同中对租金有约定，天鹰房产也是按照约定向业主王现芹支付租金。2、王现芹、杨曜歌的代理人提交郑州市房地产管理局租赁处网上公布郑州市住宅和非住宅租赁价格一览表，该一览表是郑州市房管局统计的数据，显示涉案区域非住宅同期的租赁价格是100-350元/㎡/月。该指导价格虽不是强制性规范，但具有一定的指导作用，可以作为人民法院认定判决郑州市辖区范围内租金损失的合法依据。3、王现芹、杨曜歌的代理人提供的相关案例，可以作为诉请租金损失计算的指导性案例，具有合法的指引作用。4、案件在一审期间王现芹、杨曜歌的代理人就损失租金问题向合议庭递交评估申请书，但是原审合议庭却拒不接受申请书，却在一审判决中陈述“未申请对涉案房屋租金进行评估”。王现芹、杨曜歌认为以上证据可以形成证据链条，充分证明其诉请的损失计算依据合法有据并确实充分。三、天鹰房产、天鹰物业、海韵公司签订的合同侵犯了王现芹、杨曜歌的合法权益，该合同应属无效的。原审依据该无效合同作为认定事实的依据既没有事实依据也没有法律依据。四、原审判决将第三项判决的“三”误打印为“二”，判决书写错误。综上，王现芹、杨曜歌认为原审第二项诉请损失的判决没有事实法律依据，严重显失公平。请二审法院依法查明案件事实，依法作出公正判决。
海韵公司辩称，第一、海韵公司与天鹰房产、天鹰物业签订房屋租赁合同时，并不知道其并没有授权。从主观上海韵公司不存在侵权的故意。第二、根据我国合同法司法解释的相关规定，代理人超越代理权或者无代理权以及代理权结束后仍以被代理人的名义签订合同，只要相对人自认为该行为是有权代理的，那么该代理行为对相对人来说是有效的。因此，海韵公司在本案中应当承担的责任是针对于天鹰房产、天鹰物业签订的房屋租赁合同而产生的租赁费用。由于天鹰房产、天鹰物业是无权代理行为，那么其与王现芹、杨曜歌之间的纠纷，与海韵公司无关，应当另行起诉。因此，请求依法驳回王现芹、杨曜歌的上诉。
天鹰物业、天鹰房产辩称，天鹰房产开发商铺是未来大道和纬五路的路口，2004年建成，一共是1-3层。面积是19400平方米，天鹰房产占有572户，15700平方米，分别占82.6%和81%。原来，2005年到2014年跟业主们就签了个协议，到2014年到期，2015、2016年商铺没有租出去。从2017年个人业主一共只有68个人，111户。在2015年到2016年期间，天鹰房产、天鹰物业分别都打过电话让业主来签委托协议。因为在这个商铺进深是四十米，不是独立房子。只有一楼有门面，二楼三楼都没有门面。因为这个房屋结构的特殊性，自己无法对外出租。原来都是委托天鹰房产、天鹰物业，2014年到期以后，2015年、2016年没租出去的时候公司也都在跟业主打电话联系进行签委托协议，其实电话基本上都通知了，有些人一直没来签。在2016年底和海韵公司签订了租房合同，因为要给对方一部分时间进行装修，所以2017年开始算租期。实际上原来十年当中业主们也清楚公司一直是赔本的，但是天鹰房产都是按照当时协议向业主们返租的。公司与海韵公司签订的协议是每平方68元，是1、2、3层的均价，公司现在给业主们返租，剩下68人返租也是按照每平方米68元给业主返租的。一审法院做的判决是2016年的利润，2016年房子是没有租出去，要是返租，只能从2017年算。个人业主共有68个人，但是已经有54个人签了协议。王现芹、杨曜歌认为租金低，但是公司已经基本上都通知了。
海韵公司上诉请求：1.依法撤销郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初20843号民事判决，依法驳回王现芹、杨曜歌对海韵公司的起诉；2.本案一、二审诉讼费用由王现芹、杨曜歌、天鹰房产、天鹰物业承担。事实与理由：一、海韵公司主观上不具有共同侵权的故意，在与天鹰房产、天鹰物业签订房屋租赁合同时已尽到审查义务，不应承担本案的民事责任。海韵公司2015年12月31日在天鹰房产向其作出了明确保证，保证对出租的房屋享有所有权及代理出租权后与天鹰房产、天鹰物业签订了一份房屋租赁合同，合同约定天鹰房产将其持有的郑州市金水区未来路73号锦江国际花园9、10、11号楼的商业部分地上三层面积16380平方米房屋租赁给海韵公司，租赁期限15年。所以，海韵公司认为其使用租赁房屋是基于房屋租赁合同而产生，在签订房屋租赁合同时并不知道出租人天鹰房产不具有房屋代理出租权，并且在合同签订时已尽到审查义务，故海韵公司不具有共同侵权的故意，不应承担本案侵权责任。二、海韵公司使用王现芹、杨曜歌的房屋是依据与天鹰房产、天鹰物业签订的租赁合同，是基于一种租赁合同关系，也按照合同约定支付租赁费。天鹰房产、天鹰物业无出租权对王现芹、杨曜歌的房屋进行租赁，如存在侵权责任应由天鹰房产、天鹰物业承担。一审判决海韵公司赔偿王现芹、杨曜歌的房屋租金损失，于法有悖。综上，海韵公司不具有共同侵权的故意，不应赔偿王现芹、杨曜歌的房屋租金损失，一审判决错误，请二审法院依法改判，维护海韵公司的合法权益。
王现芹、杨曜歌辩称，海韵公司的上诉理由不能成立。根据原审的认定，以及天鹰房产的答辩可以认定海韵公司在承租涉案的房屋时，未对涉案房屋的来源尽合理的审查，没有尽到审慎的义务。所以海韵公司应该构成侵权，应该承担相应的侵权责任。
天鹰物业、天鹰房产辩称，海韵公司在签订合同时对于相关情况是清楚的。
王现芹、杨曜歌向一审法院起诉请求：1、请求判令三被告立即停止侵权行为，返还原告位于金水区未来大道73号院9、10、11号楼商业裙房1层B-1-50号房屋；2、判令三被告赔偿原告经济损失，自2015年12月31日即三被告共同实施侵权行为之日起至实际搬出案涉房屋之日止的房屋租金（参照郑州市房屋租赁市场指导价格，以实际评估价格为准，暂计至2017年3月31日为人民币323299.35元，应计至被告实际搬出案涉房屋之日为止）；3、本案诉讼费、鉴定费由三被告共同承担。
一审法院认定事实：原告王现芹、杨曜歌提交的郑房权证（字第1601078900-1）显示：房屋所有人为王现芹，房屋坐落于金水区未来大道73号院9、10、11号楼1层B-1-50号,建筑面积72.57平米。原告杨曜歌提交的房权证房屋信息与原告王现芹相同。
2005年1月21日有天鹰房产盖章的河南省不动产统一发票（发票号码000××××1719），客户名称王现芹、杨曜歌，房产地址为未来路73号，项目为1-B-1-50，面积69.27m2，房款金额1039050。2015年12月10日被告天鹰房产出具的收款收据显示：今收到王现芹面积差49500元，测绘费109元。
2006年2月17日，被告天鹰房产与梁卫东签订《房屋租赁合同》约定：被告天鹰房产将原告商铺在内的668.76平方米商铺租给梁卫东，租期为2006年1月1日至2014年12月31日。2015年2月3日，被告天鹰房产与梁卫东签订《房屋租赁合同》约定：被告天鹰房产将原告商铺在内的668.76平方米商铺租给梁卫东，租期为2015年1月1日至2015年3月31日。2015年4月27日被告天鹰房产与梁卫东签订委托经营协议约定：被告天鹰房产将原告商铺在内的719.35平米商铺租给梁卫东，租期自2015年4月1日至2015年12月31日。
2015年12月10日原告（甲方）与被告天鹰物业（乙方）签订的委托经营协议约定：甲方委托乙方独家代理甲方商铺对外出租。该商铺坐落于金水区未来路73号，建筑面积72.57平方米。甲方委托乙方对该商铺出租，并代理甲方签订租赁合同。甲方对乙方的委托是独家、不可撤销的。甲方委托乙方代收本协议项下的租金等。委托期限以租赁合同期限为限。
2015年12月31日被告天鹰房产（出租方）、被告天鹰物业（物业服务方）、被告海韵公司（承租方）签订租赁协议书约定：出租标的物位于郑州市金水区未来路73号锦江国际花园9、10、11号楼的商业部分地上三层的房屋，共569套房屋，总面积16380.38平米。租赁期限为15年，自2016年1月1日届满对应的2030年12月31日止，第一年即2016年租金为1965645.06元，即每年每平方米120元；第二年即2017年租金为5896936.80元，即每年每平方米360元。在出租给海韵公司569套房屋，总面积16380.38平米的房屋中，天鹰物业对其中466套、面积13312.65平米享有所有权，剩余103套、面积3067.73平米的房屋所有权归个人业主，其中包括原告所有的72.57平米房屋。
2015年12月31日被告天鹰物业与被告天鹰房产签订协议书约定：被告天鹰物业委托被告天鹰房产将个人业主所有的103套房屋出租给被告海韵公司，被告天鹰物业承诺该103套房屋已经个人业主委托出租，同时被告天鹰物业有权委托被告天鹰房产对该103套房产出租。
一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案涉房屋登记在原告的名下，二原告拥有该房屋的所有权。二原告与被告天鹰房产签订委托协议将案涉房屋委托被告天鹰房产经营至2014年12月31日，委托协议到期后，被告天鹰房产又将原告房屋出租给梁卫东，租期至2015年12月31日。原告称原告与被告天鹰房产于2015年12月10日签订的委托协议书是要求被告天鹰房产以与租户梁卫东的租赁期限为委托期限，原告所称与原告提供证据一致，该院予以认可。2015年12月31日案涉房屋租期到期后，被告天鹰房产应将案涉房屋返还原告，但2015年12月31日，被告天鹰房产作为出租方、被告天鹰物业作为物业服务方将案涉房屋在内的整体商铺出租给被告海韵公司，天鹰房产在委托经营协议到期后已无权处分案涉房屋，天鹰房产和天鹰物业在未经原告同意将案涉房屋出租的行为已经构成侵权，应当承担侵权责任。被告海韵公司在承租案涉房屋时未对案涉房屋的来源合理审查，未尽到审慎义务，被告海韵公司与被告天鹰房产、被告天鹰物业构成共同侵权，应与被告天鹰房产、被告天鹰物业承担共同侵权责任。因此原告要求三被告立即停止侵权行为，返还原告位于金水区未来路73号院1幢1层B-1-50号房屋的诉讼请求，该院予以支持。关于三被告的侵权行为对原告造成的损失，原告主张参照郑州市房屋租赁市场指导价格，以实际评估价格为准，自2015年12月31日暂计至2017年3月31日，直至三被告实际搬出案涉房屋止，但原告并没提供证据证明以往房屋出租租金数额，亦未申请对案涉房屋租金进行评估，因此该院按照被告天鹰房产、被告天鹰物业统一对外出租的实际价格计算原告的经济损失。根据三被告签订的租赁协议，案涉房屋所在整体商铺2016年实际租金为120元每平方米，2017年实际租金为360元每平方米，案涉房屋总面积为72.57平方米，因此截止到2017年3月31日，三被告应赔偿原告租金损失15239.7元（120元×72.57m2＋360元×72.57m2÷12月×3月）。2017年3月31日之后直至三被告实际搬出案涉房屋之日应按2017年的租金标准即360元每平方米计算。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告河南天鹰物业管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司、被告河南海韵置业集团有限公司立即停止侵权行为，并于本判决生效之日起十日内返还原告位于金水区未来路73号院1幢1层B-1-50号房屋；二、被告河南天鹰物业管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司、被告河南海韵置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告从2015年12月1日起至2017年3月31日止租金损失共计15239.7元，并赔偿原告租金损失至三被告实际搬出B-1-50号房屋止（房屋总面积72.57平方米，2017年3月31日之后房屋租金按360元每平方米计算）；二、驳回原告王现芹、杨曜歌的其他诉讼请求。如被告河南天鹰物业管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司、被告河南海韵置业集团有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6150元，减半收取3075元，由被告河南天鹰物业管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司、被告河南海韵置业集团有限公司负担。
本院二审期间，王现芹、杨曜歌围绕上诉请求依法提交证据，第一组：1、王现芹、杨曜歌与天鹰房产签订的《委托经营协议》，拟证明在2005年1月1日至2014年12月31日，王现芹、杨曜歌的收益条件。第二组：天鹰房产与业主王现芹签订的《委托经营协议书》；天鹰房产与梁卫东、郑州市金水区托斯卡纳意大利餐厅签订的《房屋租赁协议》；拟证明天鹰房产与其他租户签订的房屋租金数额每日每平方米3.519元、每日每平方米3.649元。第三组：王现芹、杨曜歌代理人委托河南兴方房地产评估有限公司作出的豫郑兴方评字[2018]010023号《房地产评估报告》，拟证明案涉王现芹、杨曜歌的房屋经评估房屋租赁价格：2016年一层为4.24元/平方/日，二层为2.72元/平方/日；2017年一层4.45元/平方/日，二层为2.86元/平方/日；2018年租赁价格增长比例为5%。
针对王现芹、杨曜歌提交的证据，海韵公司质证认为：对于证据一的委托经营协议的真实性及内容无异议，但是委托经营协议第六条明确规定了委托经营期限。届满后，本协议自动解除。商铺由业主委员会进行统一管理，这个条款也就说明了当时这个商铺不具备对外出租的条件，因为这个商铺是一个纵深四十米的通铺，共3层，只有一层才能对外进出，其他的二层无法独立出入，不具备单独对外进行出租的条件，所以才约定了由业主委员会进行管理。证据二的真实性无异议，该组证据与海韵公司无关。第三组证据的评估报告，不能作为本案定案的依据，首先从形式上来说，王现芹、杨曜歌自行委托的评估机构，属于当事人陈述的一种，应当结合其他证据进行认定，从内容上来看，该评估报告整个内容没有指出评估的对象的价值是采取何种价格比较来确定的。同时，没有相关部门对价格区间的一个参考价。因此这个评估报告不论从形式上还是说从实质上都不具备作为本案认定事实的依据。
针对王现芹、杨曜歌提交的证据，天鹰物业、天鹰房产质证认为：第一组证据委托协议是失效的；第二组证据中的租赁合同是真实的，说明天鹰物业、天鹰房产没有侵权。第三组证据证明的目的有异议，目前郑州的租赁价格正在下降。
针对王现芹、杨曜歌提交的证据，本院经审查认为，由于天鹰物业、天鹰房产、海韵公司均未对王现芹、杨曜歌提交证据的真实性提出异议，本院对王现芹、杨曜歌提交证据的真实性予以认定。
本院经审理查明，天鹰公司与梁卫东签订有房屋租赁合同，显示梁卫东承租的房屋2015年1月1日至2015年3月31日租赁费标准为105.58元/平米/月。天鹰公司与郑州市金水区托斯卡纳意大利餐厅签订有房屋租赁合同，显示郑州市金水区托斯卡纳意大利餐厅承租的房屋2015年4月1日至2015年12月31日租赁费标准为109.47元/平米/月。二审诉讼中，天鹰房产、天鹰物业称其与其他个人业主签订的租赁费平均标准为68元/平米/月，对于天鹰房产和天鹰物业陈述的该事实，王现芹、杨曜歌未提出异议。本院查明的其他案件事实同一审。
本院认为，天鹰公司、天鹰物业在天鹰公司与王现芹、杨曜歌签订的《委托经营协议》到期后，未经房屋所有权人王现芹、杨曜歌同意，擅自将涉案房屋出租，侵犯了王现芹、杨曜歌的合法权益，应当承担相应的赔偿责任。王现芹、杨曜歌因被侵权造成了其无法使用、出租涉案房屋，从而减少了相应的收入，因此，可以相应租金确认王现芹、杨曜歌的相关损失。
一审判决以天鹰公司、天鹰物业与海韵公司之间的租赁协议中显示的租金标准确定涉案房屋2016年实际租金标准为120元/平米/年（即10元/平米/月），2017年实际租金标准为360元/平米/年（即30元/平米/月），以上标准与天鹰公司和梁卫东之间签订的房屋租赁协议中显示的租金标准105.58元/平米/月以及天鹰房产与郑州市金水区托斯卡纳意大利餐厅之间签订的房屋租赁协议中显示的租金标准109.47元/平米/月存在巨大差异。且与天鹰房产、天鹰物业在二审过程中述称的其与其他个人业主签订的租赁费平均标准68元/平米/月亦存在巨大差异,因此，一审认定王现芹、杨曜歌的损失计算标准按照10元/平米/月计算错误。综合本案各方对于租赁费标准的举证情况，同时考虑相关房屋坐落位置、面积不同对租赁费标准产生的影响，本院酌定王现芹、杨曜歌因侵权而造成损失的计算标准为78元/平米/每月，即每月5660.46元（78元/平米/每月×72.57平米）。诉讼中，各方均未提供充分有效的证据证明涉案房屋租金标准存在明显变动的事实。综合以上，本院认定，自2015年12月31日至2017年3月31日期间，天鹰物业、天鹰房产、海韵公司应赔偿王现芹、杨曜歌的损失金额为84906.9元（5660.46元/月×15个月），2017年3月31日之后直至天鹰物业、天鹰房产、海韵公司实际搬出案涉房屋之日的损失数额应按5660.46元/月标准计算。
海韵公司作为承租人，其在签订房屋租赁合同时负有核实房屋所有权权属的义务，但海韵公司并未对案涉房屋的来源进行合理审查，未尽到审慎义务，因此，一审法院认定海韵公司与天鹰房产、天鹰物业构成共同侵权，应与天鹰房产、天鹰物业承担共同侵权责任并无不当。
综上所述，海韵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；王现芹、杨曜歌的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初20843号民事判决；
二、河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司立即停止侵权行为，并于本判决生效之日起十日内返还王现芹、杨曜歌位于金水区未来路73号院1幢1层B-1-50号房屋；
三、河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王现芹、杨曜歌从2015年12月31日起至2017年3月31日止租金损失共计84906.90元，并赔偿王现芹、杨曜歌租金损失至河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司实际搬出B-1-50号房屋止（房屋总面积72.57平方米，2017年3月31日之后按5660.46元/月计算）；
四、驳回王现芹、杨曜歌的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6150元，减半收取3075元，由河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司负担。二审案件受理费6149元，由河南海韵置业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李传炜
审判员 曹逢春
审判员 黄智勇
二〇一八年七月二十四日
书记员 张倩倩