广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省珠海市中级人民法院文件稿纸
拟稿时间
2014审判长意见庭长批示院长批示拟稿人
杨卫星
陈颖印发份数
广东省珠海市中级人民法院
民事判决书
（2014）珠中法民三终字第285号
上诉人（原审被告）：珠海市衡鼎房地产开发有限公司，住所地：珠海市斗门区斗门镇斗门大道北100号办公楼E座201室。
法定代表人：李征国，总经理。
委托代理人：吴毓明，男，汉族，1981年10月12日出生，住江西省南昌市进贤县白圩乡白圩街6区***号。身份证号码：3601241981********。
被上诉人（原审原告）：王永洪，女，汉族，1976年4月28日出生，住湖北省黄石市西塞山区临江黄石大道******号。身份证号码：5111211976********。
被上诉人共同的委托代理人：翁均涛，广东华大律师事务所律师。
被上诉人共同的委托代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所律师助理。
上诉人珠海市衡鼎房地产开发有限公司（以下简称衡鼎公司）与被上诉人王永洪商品房预售合同纠纷一案，衡鼎公司不服珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法民三初字第3号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：一、房屋买卖合同的签订时间：2012年9月4日。
二、房屋地点：珠海市斗门区白藤四路128号西江月雅园第1幢1单元503号房。
三、房屋面积：77.18平方米。
四、房屋总价款：402936元。
五、合同约定的交楼时间：2013年5月1日。
六、实际交楼时间：2013年8月28日。
七、合同约定的计付逾期交房违约金的起始日期：2013年5月2日。
八、原审法院确定计付逾期交房违约金的截止日期：2013年8月1日，衡鼎公司通知王永洪涉案商品房取得竣工验收备案表，王永洪应及时受领涉案商品房，王永洪迟延受领的，衡鼎公司不再承担违约责任，故原审法院确定该日为计付违约金的截止日期。
九、计付逾期交房违约金的天数：92天。
十、合同约定的逾期交房违约金标准：已付房价款的万分之二。
十一、逾期交房违约金数额：7414.02元。
十二、合同约定的免责事由：合同第七条第二款约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；（2）因政府法规、法令、政策等因素影响；（3）超出出卖人所能控制的事件影响；（4）由于买受人未按合同第六条约定付清款项。合同附件三补充协议第五条约定：（1）除合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人30日的宽限期；（2）若出卖人在宽限30日后仍未能将商品房交付买受人，则按买卖合同约定的方式处理。
十三、涉案商品房取得竣工验收备案表的时间：2013年7月31日。
十四、王永洪一审的诉讼请求：衡鼎公司向王永洪支付逾期交房违约金9831.6元（从2013年5月2日计算至2013年8月31日，共计122天），衡鼎公司负担本案受理费。
原审法院认为，衡鼎公司和王永洪之间的商品房买卖合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，王永洪按合同约定履行了付款义务，但衡鼎公司未按合同约定的交付期限，向王永洪交付符合合同约定的涉案商品房。故衡鼎公司应当按照合同约定的逾期交房违约金标准向原告承担违约责任。王永洪的诉讼请求，依法有据，原审法院予以支持，但违约金的具体数额应以原审法院确定的为准。
双方在合同中约定的交房期限为2013年5月1日，涉案商品房于2013年7月31日取得竣工验收备案表，具备了合同约定的交付条件，衡鼎公司于2013年8月1日通知王永洪涉案商品房具备交付条件。衡鼎公司应支付逾期交房违约金的期间为2013年5月2日至2013年8月1日，共92天。双方合同中约定的逾期违约金的计算标准为王永洪已付房款的万分之二。因此，衡鼎公司应向原告支付的逾期交房违约金为7414.02元（402936元×0.0002×92天）。
王永洪主张违约金计算至2013年8月31日。但衡鼎公司向原审法院提交了其于2013年8月1日向王永洪发送短信通知的证据，衡鼎公司提交的该证据经原审法院核实可以证明其于该日将涉案商品房已具备合同约定交付条件的短信发送到了王永洪预留在涉案合同中的手机号码中，应视为王永洪于该日已知悉涉案商品房具备合同约定的交付条件，王永洪应当及时受领涉案商品房。王永洪要求衡鼎公司支付王永洪迟延受领涉案商品房期间的违约金，没有依据，原审法院不予支持。
衡鼎公司庭审中抗辩涉案商品房逾期交付是由于暴雨等不可抗力原因造成。原审法院认为，珠海地区春夏季节多暴雨，属本地区的气候特征，是可预见的，不属《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。衡鼎公司该抗辩，没有依据，原审法院不予采信。
衡鼎公司庭审中抗辩双方在合同中约定了宽限期30天，应从逾期交房的天数中扣除30天。原审法院认为，双方在合同附件三补充协议中约定了衡鼎公司逾期交房，有30天的宽限期，但同时约定衡鼎公司在30天宽限期满后仍无法按合同约定交付涉案商品房的，应按合同约定的违约责任处理。由于衡鼎公司逾期交房的天数已超过了30天，因此衡鼎公司应当按合同约定的违约金计算标准支付违约金。衡鼎公司认为逾期交房的天数中应扣除宽限期的30天，王永洪认为不应扣除，由于双方对该条款理解发生争议，双方有二种不同的解释，且该合同条款是衡鼎公司提供格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出不利于衡鼎公司一方的解释，故本院确定逾期交房的天数中不应扣除宽限期30天。衡鼎公司的上述抗辩，没有依据，原审法院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院作出如下判决：一、衡鼎公司于判决生效之日起七日内向原告王永洪支付逾期交付商品房违约金7414.02元；二、驳回王永洪的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由王永洪负担6元，衡鼎公司负担19元。
一审判决后，衡鼎公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，并依法改判（逾期交楼天数扣除不可抗力6天、宽限期30天）。事实和理由如下：1、因涉案房产出售时，比同地段房产价格低很多，按违约金每日万分之二计算，每月违约金3000多元，相当于同地段房屋租金的3倍多，违约金远远高于租金损失，显然涉案房产逾期交的计算标准明显过高，请二审法院将违约金计算标准降低至每日万分之一。2、应当在逾期交楼期间予以扣除暴雨、台风天气是无法进行预见的，当今先进的气象技术都无法准确预见，更何况上诉人衡鼎公司，且，即使预见有暴雨天气，亦无法预见暴雨对生产、生活的影响。3、鉴于涉案房屋买卖合同附件第五条约定了逾期交楼给予30天宽限期，在计算逾期交楼天数时，应当扣除30日宽限期。另，自合同签订之日起至约定交楼2013年5月1日期间，不可抗力的暴雨、特大暴雨天气6天，应当予以扣除。
被上诉人王永洪答辩称：1、上诉人衡鼎公司作为专业的开发商应预见珠海的天气情况，对工期进行合理的预测，因此，上诉人衡鼎公司要求扣除六天暴雨的主张没有依据；2、关于宽限期三十天的问题，因人上诉人衡鼎公司并没有在宽限期内交房，免责条件不成就，宽限期三十天应当计算逾期交房违约金；3、对于上诉人衡鼎公司要求将违约金标准降到万分之一的主张，被上诉人吴金魁认为没有事实依据。被上诉人吴金魁的损失也不止房屋租金，同时违约金是双方商定的，其具有赔偿损失和惩罚违约的功能，所以被上诉人王永洪认为不应降低违约金标准。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人衡鼎公司对其逾期交房的事实不持异议，但上诉主张逾期交房违约金的计算时间应扣除30日宽限期及6天的暴雨天气，同时，每日万分之二的违约金约定标准过高，因此，本案的焦点为：一、逾期交房违约金的计算时间应否扣除30日宽限期及6天的暴雨天气；二、每日万分之二的违约金约定标准是否过高。
关于逾期交房违约金的计算时间应否扣除30日宽限期的问题。本院认为，综观《商品房买卖合同》第九条的内容，其本身是对逾期交房行为所承担的违约责任具体方式的约定，其中既包括了买受人要求解除合同的情形下，出卖人如何承担违约责任，亦包括了买受人选择继续履行合同的情形下，出卖人如何承担违约责任，所谓“如何”承担违约责任，理应包括计算违约金起止时间、标准、支付期限等。而附件三第五条是对《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”作出补充，根据该条第2点的约定“若出卖人在宽限30日后仍未能将该商品房交付买受人，则按买卖合同约定的方式处理。”因此，附件三第五条第二点所述的“买卖合同约定的方式”应当意指《商品房买卖合同》第九条第1点第（2）项约定的全部内容，理应包括计算违约金起止时间、标准、支付期限等。其次，附件三第五条第1点约定给予出卖人30日宽限期，实质是针对衡鼎公司在2013年5月2日至同年6月1日期间交房双方所约定的免责条款，对于超出2013年6月1日以后的交房行为，附件三第五条并未作出诸如减轻部分责任的例外约定，况且双方在附件三第四条仍约定交房期限为2013年5月1日，因此，衡鼎公司迟至2013年8月1日交房，超出宽限期，免责条件不成就。综上，衡鼎公司关于逾期交房违约金计算时间应扣除30天的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院对此事实认定清楚，结果处理正确，本院予以维持。
关于逾期交房违约金的计算时间应否扣除6天暴雨天气的问题。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。正如原审法院所认定的，暴雨是珠海地区常见的天气状况，衡鼎公司作为专业房地产开发企业应当对此类天气状况对工期的影响有一定的预见能力，衡鼎公司仅仅提交了天气记录，但并无证据证明上述气象超出了一般能够预见的程度，因此，以天气记录认为属不可抗力主张免责，证据并不充分。况且，即使是属于不可抗力，但衡鼎公司并未提供证据证明其已按合同约定通知买受人，故衡鼎公司提出的要求顺延因不可抗力导致不能施工的时间的主张不能成立，本院不予支持。
关于每日万分之二的违约金约定标准是否过高的问题。对此本院认为，首先，该约定为双方平等自愿协商一致的意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，该约定合法有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条均规定了合同约定的违约金过高或过低，当事人可以主张调整。但本案中，衡鼎公司并未提交证据证明涉案房屋目前的租金水平，且根据上述司法解释第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，即参照租金标准计算违约金是在商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形下适用，故本案违约金的计算并不适用参照租金标准。原审法院按照合同约定决定违约金的计算标准有事实及法律依据，本院予以维持。
综上所述，上诉人衡鼎公司的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由珠海市衡鼎房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 陈 颖
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年××月××日
书 记 员 陈 颖