海南省三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0271民初7032号
原告（反诉被告）：吴爽，女，1986年7月23日出生（公民身份号码：XXX********），汉族，住XXXXXXXXXXX。
委托诉讼代理人：夏洪录、邢亚萍，海南言必信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：庞德雄，男，1953年7月12日出生（公民身份号码：XXXX********），汉族，住XXXXXXXXX。
委托诉讼代理人：李安，海南三和元律师事务所律师。
第三人（反诉被告）：刘杰，男，1986年9月2日出生（公民身份号码：XX********），汉族，户籍地住址XXXXXXX。
原告吴爽与被告庞德雄、第三人刘杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，被告庞德雄于2016年10月18日提出反诉，本院依法适用简易程序，实行独任审判，于2016年10月28日公开开庭进行了合并审理。原告吴爽（反诉被告）及其委托诉讼代理人邢亚萍、被告庞德雄（反诉原告）及其委托诉讼代理人李安、第三人刘杰（反诉被告）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴爽向本院提出诉讼请求：一、确认第三人刘杰与被告庞德雄于2013年5月11日签订的《房租租赁合同》无效；二、判令被告庞德雄向原告吴爽返还剩余租金226875元、履约保证金20000元及利息（以246875元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年9月1日计算至实际还款之日止）。事实和理由：2013年5月11日，原告吴爽的前夫即第三人刘杰，与被告庞德雄签订《房屋租赁合同》（以下简称“《合同》”），租赁被告庞德雄所有的位于三亚市海棠区藤桥镇南田农场（南田中学大门往英州方向30米处）的一幢三层楼房开办聚龙幼儿园。《合同》约定租期十年，自2013年8月1日起至2023年7月31日止，前三年租金为230000元/年，从第四年起按比例递增，每年的7月31日前支付下一年度租金，并于《合同》签订之日支付履约保证金20000元。《合同》签订后，承租人按约向被告庞德雄支付履约保证金20000元及两年租金460000元，对承租房屋进行装修后，开办幼儿园。2015年6月，原告吴爽与第三人刘杰离婚，并约定聚龙幼儿园所有股份归原告吴爽所有。离婚后，原告吴爽与被告庞德雄继续履行《合同》约定。因室外场地使用问题，原告吴爽与被告庞德雄协商将第三年租金调整为215000元，第四年租金调整为247500元。2016年7月28日，原告吴爽通过转账方式向被告庞德雄交纳了2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金247500元。但2016年8月9日，原告吴爽收到三亚市海棠区教育科技局责令停止办学通知书，该通知书说明因幼儿园未取得办学许可，同时由于223国道和进士学校的扩建，需占用幼儿园的户外场地，致使没有户外活动场地，无法满足办园条件，要求2016年8月24日前停止办学。2016年8月，原告吴爽已经停止使用租赁房屋，经协商退还剩余租金及履约保证金未果，故诉至法院。
被告庞德雄及其委托诉讼代理人答辩称：一、涉案《合同》系被告庞德雄与第三人刘杰签订，第三人刘杰与原告吴爽之间有关承租房屋的权益转移并未取得被告庞德雄的同意，原告吴爽不是本案适格原告。二、涉案房屋目前仍处于承租人占有、使用状态，且室内装饰装修物�未清点或拆除，承租人使用过程中对房屋造成的损坏亦未得到修缮，房屋不满足交还条件，原告吴爽诉求返还11个月的租金无事实依据。三、因承租人未取得办学许可而被勒令停止办学，致《合同》无法继续履行，承租人因就其过错赔偿被告庞德雄的经济损失，故履约保证金20000元作为损失赔偿金毋须退还；且履约保证金系第三人刘杰为履行《合同》支付，原告吴爽不是《合同》相对人，无权要求退还。四、因涉案房屋腾退条件尚未成就，不存在资金占用的计息问题。
被告庞德雄向本院提出反诉请求：一、判令吴爽、刘杰恢复涉案房屋二层西侧第二间的使用功能后，将涉案房屋整幢交还；二、判令吴爽、刘杰共同赔偿因毁损房屋给庞德雄造成的经济损失。
原告吴爽针对被告庞德雄的反诉答辩称，其未改变租赁房屋�途，没有破坏楼体承重结构，且涉案房屋已于2016年9月初交还庞德雄。
第三人刘杰针对本诉、反诉的答辩意见，与原告吴爽的诉称、答辩意见一致。
诉讼中，原告吴爽为证明其诉讼主张，提供了证据：（一）《房屋租赁合同》，以证明刘杰于2013年5月向庞德雄租赁涉案房屋以及对租赁房屋的用途、租期、租金标准、租金交纳方式、履约保证金等问题的具体约定，另证明涉案房屋未取得建设工程规划许可证，该《合同》系无效合同。（二）2013年5月13日出具的《押金收据》及《租金收据》、2013年7月2日出具的《收条》，以证明承租人按约交纳了履约保证金20000元及两年租金460000元。（三）《离婚协议书》、2015年8月14日出具的《收据》及银行转账凭证、2016年7月28日出具的《收据》及银行转账凭证，以证明2015年1月20日，吴爽与刘杰离婚后约定聚龙幼儿园的所有股份归吴爽所有，之后由吴爽与庞德雄实际履行《合同》并由吴爽交纳租金，并因室外场地问题，双方重新调整了租金交纳标准。（四）《停止办学通知书》，以证明因幼儿园未取得办学许可及国道、学校扩建原因，无法满足幼儿园办园条件，三亚市海棠区教育科技局要求聚龙幼儿园于2016年8月24日前停止办学。（五）《打井协议》、房屋照片若干，以证明承租人在租赁房屋后进行装修、改造情况。（六）《三亚市海棠区项目推进服务中心关于开展海棠区223国道市政及景观整治工程项目用地征地工作的通知》、《三亚市海棠区项目推进服务中心关于开展进士学校项目用地征地工作的通知》、《三亚市现代服务业产业园管理委员会关于海棠湾2016年新增项目征地工作计划的函》，以证明涉案房屋所占土地拟被征收；（七）录音光盘�照片二张，以证明吴爽于2016年8月28日搬出涉案房屋，并于2016年9月10日向庞德雄交还钥匙等情况。上述证据经当庭举证、质证，被告庞德雄对证据（一）、（二）的证据效力予以认可，但主张吴爽不是合同签订主体；对证据（三）中的《收据》及转账凭证的证据效力予以认可，对《离婚协议书》的真实性无法确认，其亦未得知或同意过涉案房屋租赁权益的转移行为；对证据（四）的证据效力无异议，但对其证明内容不予认可，涉案房屋的户外场地没有租赁给承租人，因户外场地问题影响到办学，庞德雄对此并无过错；对证据（五）的证明效力及证明内容无异议；对证据（六）的证据效力，因其不知晓征地事宜，故无法确认；对证据（七）的证据效力及证明内容均不予认可。第三人刘杰对上述证据同原告吴爽持相同立场的意见。本院对上述证据的证据效力及证明内容�予以认可，足以证成原告吴爽在离婚后替代刘杰成为《合同》的履约主体，并按约交纳了租金，在收悉停止办学通知以及得知涉案房屋及户外场地被征收后，于2016年9月10日主动与庞德雄协商交还涉案房屋钥匙事宜。
被告庞德雄为证明其主张，提交了证据：照片六张，以证明涉案房屋二层西侧第二间的四周被打了12个直径约10厘米的洞，承租人仅以水泥填补。原告吴爽及第三人对照片的证据效力予以确认，但主张这些洞并不影响房屋主体结构，且已按照庞德雄的要求，使用钢筋和水泥进行了填补。本院对照片六张的证据效力予以确认，但仅依据照片不足以证实承租人的打洞行为损害了涉案房屋的主体结构。在庭审中，庞德雄申请对打洞行为是否影响房屋主体结构进行司法鉴定，后又撤回该鉴定申请。
根据当事人陈述�经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月11日，原告吴爽的前夫即第三人刘杰，与被告庞德雄签订《合同》，租赁被告庞德雄所有的位于三亚市海棠区藤桥镇南田农场（南田中学大门往英州方向30米处）的一幢三层楼房开办聚龙幼儿园。《合同》约定租期十年，自2013年8月1日起至2023年7月31日止，前三年租金为230000元/年，从第四年起按比例递增，每年的7月31日前支付下一年度租金，并于《合同》签订之日支付履约保证金20000元。《合同》签订后，承租人按约向被告庞德雄支付履约保证金20000元及两年租金460000元，对承租房屋进行装修后，开办幼儿园。2015年6月，原告吴爽与第三人刘杰离婚，并约定共同财产中涉及聚龙幼儿园的财产权益归原告吴爽所有。离婚后，原告吴爽继续经营聚龙幼儿园，并与被告庞德雄继续履行《合同》约定。因室外场地使用问题，原告吴爽与被告庞德雄协商将第三年租金调整为215000元，第四年租金调整为247500元。2016年7月28日，原告吴爽通过转账方式向被告庞德雄交纳了2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金247500元。2016年8月9日，原告吴爽收到三亚市海棠区教育科技局责令停止办学通知书。该通知书认为聚龙幼儿园未取得办学许可，且根据海棠区的建设规划，223国道和进士中学的扩建，需占用该园的户外场地，致使该园没有户外活动场地，无法满足办园条件，故因该园未取得办学许可，在国道边缘，存在严重的安全隐患，责令该园于2016年8月24日前停止办学。2016年8月，原告吴爽停办学校，并搬出涉案房屋。2016年9月10日，原告吴爽前往被告庞德雄家协商退房事宜，提出要交还房屋钥匙，但被告庞德雄的妻子以事情未谈妥、需恢复房屋原状为由拒收房屋钥匙。
另查，被告庞德雄在庭审中述称，涉案房屋已向主管部门提出报建申请，但尚未取得建设工程规划许可证。
本院认为，被告庞德雄将未取得建设工程规划许可证的涉案房屋租赁给他人，该租赁合同无效，双方因该合同取得财产，应当予以返还。原告吴爽因离婚取得聚龙幼儿园的财产权益后，继续与被告庞德雄履行《合同》，并通过银行转账方式缴纳了第三、四年度租金。第三人刘杰在庭审中亦确认涉案财产权益在离婚时已分割给原告吴爽。故原告吴爽作为第四年度租金的实际支付人和涉案财产权益的受让人，其基于合同无效提出涉诉主张，是本案适格诉讼主体。
诉讼中，原告吴爽主张参照《合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费，并要求被告庞德雄向其返还不再占用房屋期间的预付租金及《合同》签订之日缴纳的履约保证金�本院予以支持。在案证据表明原告吴爽于2016年9月10日前往被告庞德雄家返还房屋钥匙，故应以此节点作为截止时间计算原告吴爽在第四年度占用房屋时间为1个月又10天，计房屋占用使用费为27500元（247500元÷12×1),则不再占用房屋期间的预付租金220000元及履约保证金20000元应由被告庞德雄返还给原告吴爽。
原、被告双方对合同无效结果均负有一定过错，且双方对财产返还比例、损失赔偿问题持续存有争议，故原告吴爽主张自2016年9月1日起计算预付租金及履约保证金的占用利息，于法无据，本院不予支持。
关于被告庞德雄的反诉请求，因其所提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不利之责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城�房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
确认第三人刘杰（反诉被告）与被告庞德雄（反诉原告）于2013年5月11日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告庞德雄（反诉原告）应自本判决生效之日起十日内返还原告吴爽（反诉被告）预付租金人民币220000元及履约保证金人民币20000元，共计人民币240000元；
三、驳回原告吴爽（反诉被告）的其他诉讼请求；
四、驳回被告庞德雄（反诉原告）的所有诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2502元（已减半收取，原告吴爽已预缴），由原告吴爽（反诉被告）负担502元，由被告庞德雄（反诉原告）负担2000元；反诉案件受理费1650元（已减半收取，反诉原告庞德雄已预缴），由被告庞德雄（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判员 王剑峰
二〇一六年十二月十四日
书记员 刘泉秀
附相关法律条文：
中华人民共和国合同法
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫�手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违法法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
中华人民共和国民事诉讼法
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查�实证据。