江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第1163号
上诉人（原审被告）刘玉兰，工人。
委托代理人胡苏，丰县凤城中阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）仇树仁，农民。
被上诉人（原审原告）白敏，农民。
二被上诉人共同委托代理人董立帅，江苏清正苑律师事务所律师。
原审第三人章登连，个体工商户。
原审第三人董海侠，个体工商户。
上诉人刘玉兰因与被上诉人仇树仁、白敏执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2014）丰民初字第0055号民事判决上诉，本院依法受理并组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：自2010年起，第三人章登连分多次向被告刘玉兰借款共计326000元，2011年9月24日，第三人章登连向刘玉兰出具了326000元的借条一份，并将位于丰县凤城镇盛泰御景园小区35号楼2单元601室房屋的房产证交给刘玉兰（房产证号：国房权证丰字第××号）。2012年10月15日，刘玉兰为防止章登连转移财产，向法院申请诉前财产保全，法院于2012年10月16日作出（2012）丰民诉保字第0275号民事裁定书，查封了章登连所有的位于丰县凤城镇盛泰御景园小区35号楼2单元601室房屋一套（房产证号：国房权证丰字第××号）。2012年12月23日，刘玉兰向法院起诉，要求章登连偿还借款326000元的本金及利息，法院于2013年2月6日作出（2012）丰民初字第0863号民事判决书，判决章登连支付刘玉兰借款326000元的本金及利息，判决书生效后，章登连未履行还款义务，刘玉兰申请法院强制执行，在执行过程中，案外人仇树仁、白敏向法院提出执行异议，法院经审查质证后，于2013年11月18日作出（2013）丰执异字第0015号民事裁定书，驳回仇树仁、白敏的异议请求。
另查明：第三人章登连、董海侠于2006年2月5日办理结婚登记，2011年9月22日办理离婚登记，离婚协议约定：双方婚后共同债务和债权在各自名下归各自承担，婚后共同财产盛泰御景园小区35号楼2单元601室房屋一套归女方所有，男方自愿放弃。
再查明：2012年7月21日，原告仇树仁、白敏与第三人章登连、董海侠签订房屋买卖协议一份，约定购买盛泰御景园小区35号楼2单元601室房屋，总价430000元，先支付305000元，余款125000元是在中国银行丰县支行按揭贷款由仇树仁、白敏负责偿还，当日白敏通过中国邮政银行丰县支行转款300000元到董海侠的银行帐户，2012年8月31日二原告搬进涉案房屋居住至今。
又查明：原告提交中国银行丰县支行的自2012年8月开始每月偿还贷款名为第三人章登连的客户回单及贷款还款（已结清）凭证，2014年7月7日，中国银行丰县支行的零售贷款提前还款申请审批表记载第三人章登连贷款还清，仇树仁作为代理人办理还贷手续，原告仇树仁在代理人处签名。
本案的争议焦点为：原告仇树仁、白敏是否享有足以排除强制执行涉案房屋的实体权利。
原审法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，原告要求停止执行之诉成立需要满足三个条件：一是买卖关系有效且买受人支付了全部价款；二是买受人实际占有标的物；三是对未办理过户登记手续买受人不存在过错。
2012年7月21日，原告仇树仁、白敏与第三人章登连、董海侠签订房屋买卖协议一份，并支付了部分房款，2012年8月31日原告仇树仁、白敏实际占用了涉案房屋，被告刘玉兰在知道涉案房屋已被他人实际占用后，于2012年10月15日向法院提出的财产保全申请。由于涉案房屋抵押给中国银行丰县支行并办理了抵押登记，但因第三人章登连、董海侠与银行之间的房屋抵押贷款未还清，且两原告以章登连的名字按月向丰县支行偿还涉案房屋的贷款，在原告还清银行贷款后，第三人章登连、董海侠下落不明且涉案房屋处于查封状态，客观上存在不能办理过户手续的原因，原告仇树仁、白敏虽然未取得涉案房屋所有权证书，但二原告对涉案房屋的产权不能办理过户登记手续并没有过错，应属于法律意义的善意第三人。原告与第三人之间的房屋买卖合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现二原告已付清全部购房款，并对涉案房屋实际占有，故，原告仇树仁、白敏应享有足以排除强制执行涉案房屋的实体权利，涉案房屋应停止执行。
第三人章登连、董海侠经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、确认原告仇树仁、白敏与第三人章登连、董海侠于2012年7月21日签订的房屋买卖协议有效。二、停止对位于丰县凤城镇盛泰御景园小区35号楼2单元601室房屋的执行。三、驳回原告仇树仁、白敏的其余诉讼请求。
上诉人刘玉兰不服上述判决，提起上诉称：一、被上诉人仇树仁、白敏与第三人章登连、董海侠之间签订的房屋买卖协议应属无效。
被上诉人与第三人之间就涉案房屋签订的买卖协议违反了《担保法》第49条和《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第19条的规定，其签订合同的行为违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效协议。被上诉人与第三人恶意串通签订房屋买卖协议。涉案借款发生于2010年4月份起，并用涉案房屋抵押，且涉案房屋的产权证交给了上诉人。借款发生在第三人婚姻关系存续期间，但第三人为逃避债务，于2011年9月22日协议登记离婚，约定房屋财产属于董海侠，债务属于章登连。
二、被上诉人仇树仁、白敏不属于涉案房屋的善意购买人。
依据《担保法》第49条和《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第19条的规定，涉案房屋根本不能买卖。另依据《物权法》第191条的规定，被上诉人仇树仁、白敏在签订房屋买卖协议时，明知涉案房屋在中国银行有抵押贷款未还清，且第三人交付的所有权证上也记载“该房已抵押”，不还清银行抵押贷款解除抵押登记就不能办理过户登记，被上诉人对此是明知的。法律所保护的对未办理过户登记没有过错的善意第三人，一般是第三人在向被执行人购买房屋时就具备可以办理房屋登记的客观条件，未办理过户登记不是由于买受人的原因而是由于出卖人不予协助或办证机关的原因导致在不很长的时间内没有完成过户登记的情形。在本案中，被上诉人仇树仁、白敏明知涉案房屋不能买卖且亦不能及时办理过户登记而仍然购买，被上诉人仇树仁、白敏的行为不属于善意购买人。
其次，被上诉人仇树仁、白敏明知涉案房屋已经被法院查封不能办理过户登记的情况下，仍然在一审开庭前2天与第三人办理还款手续。足见，被上诉人仇树仁、白敏与第三人之间系恶意串通，提前还贷。被上诉人并非善意购买人。
三、被上诉人仇树仁、白敏对涉案房屋不享有所有权。
依据《物权法》第2、6、9条规定，动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。同时依据《物权法》第14条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案房屋并未到房产登记部门进行变更登记，因此涉案房屋所有权人应是第三人。
四、一审法院判令停止对涉案房屋的执行错误。
由于涉案房屋所有权属于第三人，且上诉人依法对涉案房屋进行了财产保全，上诉人依据已经生效的法院判决及裁定对涉案房屋进行执行有事实和法律依据，故一审判令停止执行显系错误。
综上所述，一审判决认定事实及适用法律均错误。请求二审法院在查清事实后依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人白敏、仇树仁答辩称：关于合同效力问题，物权法第15条有明确规定，本案中签订房屋买卖协议是双方真实意思表示，双方签订买卖协议时被上诉人对于第三人是否离婚，离婚协议约定任务问题也是不清楚的。被上诉人在此过程中不存在任何过错。被上诉人对涉案房产享有所有权。一审判决合法有效，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。
原审第三人章登连、董海侠未到庭也未提交答辩状。
本案争议焦点：被上诉人仇树仁、白敏是否享有足以排除法院对涉案房产强制执行的权利。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审期间，双方当事人均无新证据提供。
本院认为，关于被上诉人仇树仁、白敏能否排除法院对涉案房产执行的问题。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案讼争的房屋虽然仍然登记在章登连、董海侠名下，但被上诉人仇树仁、白敏已经于2012年7月21日与章登连、董海侠签订了《房地产买卖合同》，约定以总价款43万元成交。被上诉人仇树仁、白敏先行支付了305000元房款，下余125000元的银行按揭贷款转由被上诉人偿还。且被上诉人也全部付清银行贷款。故被上诉人仇树仁、白敏已经全部付清涉案房款。被上诉人仇树仁、白敏与章登连、董海侠在签订房屋买卖协议时均提供了担保人，并且被上诉人按照房屋买卖协议的内容先行给付了章登连首付款305000元，故可以认定双方签订的房屋买卖协议真实，仇树仁、白敏没有与章登连、董海侠串通，帮助章登连、董海侠逃避债务的恶意。因此，仇树仁、白敏与章登连、董海侠之间的房地产买卖合同合法有效。上诉人虽然主张仇树仁、白敏与章登连、董海侠签订房屋买卖协议恶意串通，但没有提供证据证明，本院不予支持。结合被上诉人仇树仁、白敏长期在涉案房屋内居住的事实，仇树仁、白敏请求原审法院停止对该房屋执行的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7750元，由上诉人刘玉兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 杰
审 判 员 韩 军
代理审判员 周美来
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 郭晓燕