北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0115民初2940号
原告：北京震环房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药基地永大路38号6幢105-2室。
法定代表人：冯定权，执行董事。
委托诉讼代理人：席剑锋，北京安峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓安群，北京安峰律师事务所律师。
被告：北京艺海童心幼儿钢琴培训中心，住所地北京市大兴区黄村镇康和园**号楼。
法定代表人：龚学金，执行董事。
委托诉讼代理人：张国宝，男，北京艺海童心幼儿钢琴培训中心员工。
委托诉讼代理人：刁家兵，北京市常鸿律师事务所律师。
原告北京震环房地产开发有限公司（以下简称：震环公司）与被告北京艺海童心幼儿钢琴培训中心（以下简称：艺海培训中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告震环公司的委托诉讼代理人席剑锋、被告艺海培训中心的委托诉讼代理人刁家兵、张国宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
震环公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将位于北京市大兴区黄村镇康和园13号楼的房屋恢复原状并返还给原告；3、判令被告向原告赔偿损失426678.91元（物业费268122.93元、违约金134059.87元、仲裁费24496.11元）；4、判令被告向原告支付自2017年7月1日起至实际返还房屋之日止期间的租金（暂计算至2017年12月31日止，租金为30万元）；5、判令被告向原告支付自2017年5月1日起至实际返还房屋之日止期间的物业费及其滞纳金（物业费暂计算至2017.12.31为53535.36元，滞纳金按照年利率24%标准计算，暂计算至2017年12月31日为8565.66元）；6、判令被告向原告支付自2017年6月1日至实际返还房屋之日止期间的水电费（暂计算至2017年12月31日为7万元）（以上3、4、5、6项合计人民币858779.93元）；7、由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，震环公司将第二项诉讼请求变更为判令被告将位于北京市大兴区黄村镇康和园13号楼的房屋返还给原告；将第四项诉讼请求变更为被告向原告支付自2018年的1月1日起至实际返还之日止的租金；将第六项诉讼请求变更为被告向原告支付自2018年的1月1日起至实际返还之日止的水电费。事实与理由：
位于北京市大兴区黄村镇康和园13号楼的房屋（建筑面积2230.64平方米）属于原告所有。自2008年8月8日起，由北京市展望物业管理公司对上述房屋提供物业管理服务。2012年7月20日，原告与被告签署《房屋租赁合同》，原告将上述房屋出租给被告用于开办教育，租赁期限自2012年7月20日起至2012年12月31日止。合同期满之后，原、被告双方于2013年1月1日续签了《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期限届满之前，原、被告双方又于2015年12月1日再次续签了《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止，约定租金为每年60万元。按照上述《房屋租赁合同》第八条的规定，被告应该及时支付租金、物业管理费和各项应缴纳费用。但是，在北京城市展望物业管理公司向被告催缴物业管理费的过程中，被告向该公司出具经篡改的《房屋租赁合同》，拒绝缴纳物业管理费，并导致北京城市展望物业管理公司针对原告向北京仲裁委员会提起仲裁。而对于原告所发送的《关于缴纳物业管理费的通知函》，被告亦拒绝执行。最终导致北京仲裁委员会以(2017)京仲裁字第1569号《裁决书》裁定原告向北京城市展望物业管理公司支付物业费268122.93元、违约金134059.87元、仲裁费24496.11元。被告拒绝履行合同义务的严重违约行为，不但给原告造成了426678.91元的经济损失，对于原告的良好社会信誉亦造成了严重损害。《房屋租赁合同》第八条还规定:被告在承租房屋期间，必须严格遵照并服从国家有关法律法规及相关行业管理规定，并严格按照本合同及营业执照所规定的经营范畴进行合法经营、管理承租场所。被告承租案涉房屋用于开办幼儿园，但被告至今未能取得相应的办学资质。被告的违法违规经营行为，亦构成违约。另，《房屋租赁合同》约定的租金标准明显低于涉案房屋所在地的平均房租价格，由此亦给原告造成了严重的经济损失。为维护自身的合法权益，原告依法起诉至贵院。恳请人民法院判如所请。
艺海培训中心辩称：答辩人认为，被答人起诉答辩人缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，本案诉讼费由被答辩人承担。理由如下:一、答辩人没有被答辩人“有权终止合同、收回房屋”的违约行为，被答辩人的诉讼请求1,2没有依据，请求予以驳回。1、答辩人按照房屋租赁合同的约定履行了全部应履行的合同义务。2、答辩人末能取得”幼儿园办学许可证”是被答辩人造成的，其后果应由被答辩人承担。被答辩人认为答辩人未取得”幼儿园办学许可证”系违法违规经营，是片面的，也是违背本案的事实的。答辩人向大兴区教委申办幼儿园，没有获得审批，是因为被答辩人的原因。3、假使没有缴纳物业费的责任应由答辩人承担，被答辩人也不能据此为由“解除合同、收回房屋”。因为双方的合同中被答辩人有权终止合同、收回房屋的情形中并不包含未按规定缴纳物业费。二、物业费末缴纳的后果应由被答辩人承担，被答辩人的诉讼请求3、5没有依据，请求予以驳回。1、答辩人与被答辩人签署《房屋租赁合同》时，被答辩人就告知答辩人，承租的该处楼宇，不属于物业所辖的小区范围和底商范围，是单列的幼儿园配套用房，不包括在物业服务范围内，不存在需要缴纳物业费的问题，这一点从被答辩人在仲裁中的答辩也可以证明被答辩人也是一直这样认为的，所以答辩人未缴纳物业费的根本原因是由被答辩人造成的。2、事实上答辩人承租的该处房屋确实不在物业公司的物业服务范围内，无论是“颐和天地”小区还是“颐和天地”商业底商，都没有将本案涉案的配套幼儿园即康和园13号楼包括在内，物业服务不包含本案涉案房屋是符合情理的。3、物业公司没有向答辩人要求交纳过物业费，也没有向被答辩人要求过交纳物业费，说明物业公司对于本案涉案房屋不包括在其物业服务范围内是认可的。在《房屋租赁合同》中，答辩人与被答辩人对租金、水电费的收费标准的都进行了相关约定，唯独对物业费的标准没有任何约定，也说明了被答辩人认为物业费不应当交纳。4、被答辩人的仲裁败诉，是被答辩人殆于履行仲裁义务造成的。被答辩人在接到仲裁申请后，并未向答辩人了解过物业服务问题，也没有积极的查询、核实物业服务相关事项，被答辩人的不作为是仲裁败诉的直接原因，其后果应由被答辩人承担。5、物业公司未向答辩人提供过物业服务。答辩人没有接受过物业服务，没有交纳物业费的义务。三、答辩人己经按合同约定支付了2017年7月1日以后年度的应付租金和2017年6月1日以后年度的应付水电费，被答辩人的诉讼请求4、6没有依据，请求予以驳回。
本院经审理认定事实如下：
震环公司为大兴区康和园13号楼所有权人，自2012年7月30日起与艺海培训中心2012年7月20日就上述房屋存在租赁关系。2015年12月1日，震环公司（甲方，出租方）与艺海培训中心（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市大兴区黄村镇康庄路27号租赁给乙方用于开办教育，租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止。每年租金60万元。甲乙双方议定，每年6月30日、12月20日分两次交付当年房屋租金。双方约定，乙方在租赁期内使用的水电等能源费用，由甲方负责代收代缴，乙方须按月向甲方交纳经计量后所发生的实际能源费用，能源计费标准按照国家现行的有关能源取费标准进行，即：自来水按照4元/立方米计算；电费按0.91元/度计算；如在租赁期内遇国家政策性取费标准调整。则按调整后的价格进行收费。乙方在租赁期内产生的燃气费、冬季采暖等问题由乙方自行解决、自行缴纳。合同第八条乙方的责任与违约处理规定：1、乙方的责任（2）乙方必须根据本合同约定时限和方式及时支付租金、物业管理费和各项应缴纳费用。若乙方违约，甲方有权在向乙方发出最后书面通知7天后的情况下，截断承租场所所用之电力、水力及其他设施的服务或者供给等，由此引起的所有费用及开销均由乙方承担。2、乙方的违约处理规定。（1）租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金3%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。A未经甲方书面同意，擅自转租、转借承租房屋的；B未经甲方书面同意，擅自改动房屋结构或损坏房屋的；C未经甲方书面同意，改变本合同约定的租赁用途的；D未经甲方书面同意，在承租房屋屋顶及园内私搭乱建建筑物的；或擅自砍伐园区内园林树木的；E利用承租房屋存放危险物品或利用该房屋进行违法活动的；F拖欠房租累计1个月以上的；（2）在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的各项费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付滞纳金。合同签订后，艺海培训中心交付了截至2017年12与31日租金及水电费，未交纳合同期内物业管理费。
另查明，2008年8月8日，震环公司（甲方）与北京城市展望物业管理有限公司（以下简称：展望物业公司，乙方），签订《底商前期物业服务合同》，合同约定：物业名称颐和天地商业底商，建筑面积5913.25平方米，坐落于北京市大兴区康庄路27号。东至兴广路，西至兴业大街，南至康庄路，北至金星路。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。物业服务费按年交纳，计缴起始日期为开发商或者销售部开出《入住通知书》中所规定的日期。业主、物业使用人按每年计费周期交纳费用。从第二年开始，业主和物业使用人应在每年1月15日前履行当年交纳义务。合同期限自2008年8月8日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2008年8月8日，震环公司（甲方）与展望物业公司（乙方），签订《底商物业服务合同补充协议》，约定：合同项目北京市原生墅（颐和天地）项目（三期）底商部分。一、乙方负责每月清扫一次空置房屋清洁卫生，并对已经安装完毕的系统、设施进行成品保护；二、甲方空置房屋按人民币2元/月平方米（建筑面积）向乙方支付空置房屋物业管理费。对于空置房不足整月的物业管理费，以物业产权人或使用人收楼入住签认日期为准，甲方按乙方实际管理天数向乙方支付空置房屋物业管理费。
2017年6月16日，展望物业公司向北京市仲裁委员会提请仲裁，要求后展望物业公司（申请人）向北京仲裁委员会申请仲裁，要求震环公司（被申请人）向其支付拖欠物业服务费588888.96元（计算至2017年4月30日止）及违约金500000元。震环公司在仲裁程序中辩称：首先，《底商前期物业服务合同》不包括申请人所说的2230.64平方米的范围；其次，申请人主张的物业费大部分已过诉讼时效，只有催收的日期往前算两年的物业费没有过诉讼时效；再次所争议的房产属于教育用房，属于非住宅，按照双方的约定，不应当收取物业费；最后，被申请人认为应当向实际使用人主张物业费。2017年10月24日，北京市仲裁委员会作出（2017）京仲裁字第1569号裁决书，裁决如下：（一）被申请人向申请人支付物业服务费268122.93元；（二）被申请人向申请人支付至2017年4月30日未付物业服务费的违约金134059.87元；（三）本案仲裁费34994.45元（已由申请人全额预交），由申请人承担30%，即10498.34元；由被申请人承担70%，即24496.11元，被申请人应直接向申请人支付申请人为其垫付的仲裁费24496.11元。2017年6月26日，震环公司向艺海培训中心发送《关于缴纳物业管理费的通知函》，载明：我公司于2017年6月22日收到展望物业公司诉讼文件。文中反映，贵公司自2012年7月20日租用康和园13#楼之日起至今一直拖欠并拒绝缴纳物业费（计算至2017年4月20日，物业费588888.96元），发生违约金500000元，给该物业管理公司造成巨大经济损失。根据我公司于2012年7月20日与贵司签订的房屋租赁合同规定，物业管理费由贵司承担，并应在签署房屋租赁合同之日起与物业管理公司建立物业服务合同关系，但至今，贵司享受了物业管理服务，但拒绝与支付物业管理费义务。跟公司上述行为属严重违约，我公司保留根据相关法律和租赁合同追究贵公司相关责任的权利，请贵司收到本函之日起向7日内向物业管理公司支付截止2017年4月30日的全部物业管理费588888.96元及违约金500000元，并在以后按期及时缴支付各期物业管理费，避免不必要的诉讼麻烦。如贵司拒绝执行上述建议，我公司将诉诸法律。
本院认为：震环公司与艺海培训中心签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。本案的争议焦点在于震环公司是否因艺海培训中心未交纳物业管理费的行为享有合同解除权。震环公司主张艺海培训中心经催告后未交纳物业管理费构成违约，其根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定享有法定解除权。根据合同性质，艺海培训中心的主要合同义务为交付租金。合同虽约定物业管理费由艺海培训中心负担，但未约定具体数额、计算方式及交纳期限、方式等。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。而震环公司在2017年6月26日发出《关于缴纳物业管理费的通知函》前未与艺海培训中心就上述内容进行协商，函中要求艺海培训中心支付的物业管理费及违约金数额均直接来源于展望物业公司的仲裁请求，与裁决认定的震环公司应当支付的物业管理费数额不符，且根据震环公司在仲裁程序的答辩意见可知震环公司对租赁标的物是否应交纳物业管理费亦持有异议。综上，震环公司不因艺海培训中心未交纳物业管理费的行为享有合同解除权，对其要求解除《房屋租赁合同》、艺海培训中心腾退租赁标的物的诉讼请求本院不予支持。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因2018年1月1日后的租金给付期限尚未届满，水电费未双方约定履行期限，且震环公司亦未明确具体数额，故对震环公司直接要求艺海培训中心支付截至腾退之日的租金、水电费的诉讼请求本院不予支持。关于物业管理费，因合同约定标准不明确，在双方无法达成一致的情况下，本院认可仲裁认定的标准及计算方式。但震环公司主张的2016年1月1日前的物业管理费并非基于涉案租赁合同关系，本院不予处理，其可以另行主张。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。艺海培训中心经震环公司提示后未支付2016年1月1日至2017年4月30日的物业管理费，应当支付2016年1月1日至2017年4月30日的物业管理费107070.72元。关于2017年5月1日至2017年12月31日的物业管理费，考虑到震环公司以诉讼的方式要求支付且物业服务期间已过，艺海培训中心应当支付。关于震环公司主张的损失，考虑到震环公司确因艺海培训中心未交付物业管理费的行为遭受损失，且双方亦约定了违约条款，本院酌情予以支持。同时需指出，合同约定的租金、物业管理费、水电费艺海培训中心应按照合同约定或交易习惯交纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第九十四条第（三）项、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后七日内，被告北京艺海童心幼儿钢琴培训中心给付原告北京震环房地产开发有限公司2016年1月1日至2017年12月31日物业管理费160606.08元；
二、本判决生效后七日内，被告北京艺海童心幼儿钢琴培训中心赔偿原告北京震环房地产开发有限公司28216.27元；
三、驳回原告北京震环房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13000元，由原告北京震环房地产开发有限公司负担11000元（已交纳），由被告北京艺海童心幼儿钢琴培训中心负担2000元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 李 彬
二〇一八年五月二日
书记员 赵新兰