柳州铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）柳铁民初字第600号
原告（反诉被告）徐运生，男，汉族，1954年3月27日出生，住柳州市柳江县。
委托代理人韦占龙，柳江县法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）戴攀强，男，汉族，1978年6月8日出生，住柳州市柳南区。
原告徐运生与被告戴攀强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后，依法适用简易程序审理，于2015年12月11日进行了开庭审理，被告戴攀强当庭向本院提起反诉，本院受理反诉后，将案件转为普通程序审理，由审判员赵菲担任审判长、与审判员刘智虹、代理审判员易娈组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。代书记员胡兰兰担任记录。原告（反诉被告）徐运生及其委托代理人韦占龙，被告戴攀强（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐运生起诉称，其与被告戴攀强于2015年5月16日签订《承包租赁合同》，内容是：戴攀强将柳邕路224号巧玲饮食店租给徐运生，作经营快餐米粉、包子等饮食用门面，合同期为两年，从2015年5月23日至2017年5月22日止；合同签订时徐运生应付30000元给戴攀强作为保证金；合同期满如数退还，如果徐运生违约所交保证金不退，第二年租金双方另协商；门面使用面积约80平方米，每月租金3700元；合同期间，徐运生要改装门面装修，要经戴攀强同意并自行负责修理相关门面问题，门面到期徐运生应恢复原状交予戴攀强。合同签订后，原告满怀信心经营门面，购置了必要的东西价值25000元。门面2015年5月29日开张营业，在开张营业不到一个月，2015年6月15日10点左右，门面房屋天面突然倒塌，原告被迫停止经营至今。之后原告了解得知，该房屋是被告租赁冷柜厂的，被告与该厂签订有租赁合同。被告在与徐运生签订合同过程中，隐瞒了他与厂家签约合同的真实情况，被告与厂家签的合同于2015年l0月期满，被告的行为符合《合同法》第42条第二款、第三款规定的故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况和有其它违背诚实信用原则的行为。依据《中华人民共和国合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。《民法通则》第126条及《侵权责任法》第85条规定“建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”，故被告戴攀强存在严重违约，请求法院依法判令：1、原告徐运生与被告戴攀强2015年5月16日签订的《承包租赁合同》无效，如果合同有效，请求依法解除合同；2、被告戴攀强退回原告徐运生交付的合同保证金30000元；3、被告戴攀强赔偿因租赁房屋天面（天面盖水泥瓦）倒塌造成原告徐运生室内存放的菜、米、肉类、汤锅、饮料等损失10000元；4、被告戴攀强赔偿原告徐运生营业一个月的经济损失10000元。被告戴攀强未提交答辩状，其当庭辩称，其出租的房屋只是漏水，之后就修好了，是原告自己经营不善，原告拒不交还门面，也不交租金，构成违约，不同意退回保证金。
反诉原告（本诉被告）戴攀强反诉称，反诉原告戴攀强与反诉被告徐运生于2015年5月16日经协商一致，自愿签订了《承包租赁合同》，合同约定：戴攀强将其所租的位于柳州市柳邕路224号“巧玲饮食店”承包给徐运生经营使用，合同期限为两年，合同签订时徐运生应向戴攀强支付30000元作为履约保证金，合同期满退还，如果徐运生违约，所交的履约保证金作为违约金不予退还；承包门面约为80平方米，第一年每月租金为3700元，徐运生应于每月28日按时缴纳当月租金，如未经戴攀强同意或无故逾期缴纳的，徐运生应按逾期缴纳的金额支付相应滞纳金，第二年的租金由双方另行协商。同时合同还约定，合同期未满，徐运生提前退铺的，保证金不退等内容。合同履行期间，反诉被告徐运生因自身经营不善，向反诉原告戴攀强提出降低承包租金，戴攀强不同意。其后，反诉被告徐运生一直正常经营使用所承包的门面，却未经反诉原告同意从2015年6月开始无故拖延缴纳6个多月的租金，逾期支付金额共计22200元，经反诉原告戴攀强多次催缴，反诉被告徐运生仍拒不支付租金，按合同约定，逾期缴纳承包租金按每日千分之五计算滞纳金，计算至起诉时滞纳金合计11655元（6月租金3700元×180天×5‰＋7月租金3700元×150天×5‰＋8月租金3700元×120天×5‰＋9月租金3700元×90天×5‰＋10月租金3700元×60天×5‰＋11月租金3700元×30天×5‰）。反诉原告戴攀强租赁冷柜长门面已经长达十几年，双方是以定期更新租价再按期续租的长期固定的租赁关系，反诉原告与涉案门面所有人最新的租期至2016年5月31日，余下租期也已达成一致，将在双方租期届满前签订。据此，反诉原告戴攀强与反诉被告徐运生于2015年5月16日签订的《承包租赁合同》是合法有效的。反诉被告徐运生因其自身经营管理不善，向反诉原告提出降低租金未果，便无故拖延和拒不按约定缴纳租金，侵犯了反诉原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条等相关法律条文，请求法院判令：1、反诉被告徐运生向反诉原告戴攀强支付拖欠的承包租金22200元以及滞纳金11655元，两项共计33855元（该租金和滞纳金暂计至起诉之日，租金应计算至反诉被告返还门面之日，滞纳金应计算至租金支付完毕之日）；2、解除反诉被告徐运生与反诉原告戴攀强签订的《承包租赁合同》，反诉被告徐运生将门面返还反诉原告戴攀强。3、反诉被告徐运生支付给反诉原告戴攀强的履约保证金30000元归反诉原告所有；4、反诉案件诉讼费由反诉被告承担。反诉被告（本诉原告）徐运生当庭辩称，原被告之间的矛盾由戴攀强一手造成，戴攀强违约在先，造成其损失，戴攀强应当返还30000元保证金并赔偿其各项损失。
原告（本诉被告）徐运生为证明其本诉请求和反诉辩解的成立，举证如下：
1、承包租赁合同1份，用于证实原被告之间存在租赁合同关系，以及双方的权利义务；
2、租赁房屋照片打印件4张，称拍摄时间是2015年6月15日，用于证实本案租赁房屋天面倒塌，造成原告损失；
3、收款收据2张，用于证实徐运生于2015年5月17交保证金30000元及押金3000元，2015年6月29日交租金3700元。
被告（反诉原告）戴攀强为证明其本诉的辩解及反诉请求成立，举证如下：
1、补充协议1份，用于证实戴攀强对本案房屋有权出租，与徐运生签订的合同为有效合同，合同期限部分涂改是因为自己当时要求与原告一年一签，但被告要求签两年；
2、水电缴费通知3份，租金发票2份，用于证实其对涉案房屋正常交租和水电费；
3、手机短信通知，用于证实戴攀强于2015年8月19日发短信给徐运生，通知已将门面修理好后，徐运生可以继续经营，但其一直置之不理，打电话也不接；
4、场地租赁合同1份，用于证实其一直是门面的合法承租人，合同到期后还享有优先承租权，其已经承租十几年了。
本院调取的证据有：
1、2016年1月5日对柳州市鸿春贸易有限责任公司（以下简称“鸿春贸易公司”）经理包松明所作的询问笔录1份，证实涉案门面是鸿春贸易公司出租给戴攀强的，且同意戴攀强转租；
2、2016年1月5日在涉案门面拍摄的照片30张，证实涉案门面的现状。
经庭审质证，当事人的质证意见如下：被告（反诉原告）戴攀强对原告（反诉被告）徐运生提供的证据1真实性无异议；对证据2真实性有异议，房屋只是存在漏水问题，但没有这么严重的后果，天面并没有倒塌，而且拍摄时间也不是6月15日，是修理天面时拍摄的；对证据3真实性无异议。对被告（反诉原告）戴攀强提供的证据，对证据1的真实性有异议，认为该补充协议应该加盖鸿春贸易公司公章和法人代表签字；认为证据2与本案无关；关于证据3，徐运生称没有收到，其只会接打电话，不会看短信；对证据4的真实性无异议。双方当事人对本院调取的证据均无异议。
本院对当事人无异议的证据予以认可，经核实，对原告徐运生提出房屋天面于2015年6月15日倒塌的事实，原告仅提供了相关照片予以证实，而被告戴攀强称该照片是更换门面天面时的照片。经查，该照片的拍摄时间并非原告所称的6月15日，而是2015年8月5日，根据照片显示的房屋状况并综合本案其他证据，不能排除照片是更换房屋天面时所拍摄。对于当事人有异议的其他证据及双方当事人提供的其他证据能否支持各自的主张，本院结合全案证据进行综合认定。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、双方签订的合同是否无效合同？2、如果合同有效，是否符合解除条件？3、双方在履行合同过程中谁存在违约行为？4、徐运生要求戴攀强退还保证金30000元、赔偿20000元经济损失是否有事实和法律依据？5、戴攀强要求徐运生支付租金、滞纳金以及30000元保证金归其所有，是否有事实和法律依据？
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2015年5月，原告（反诉被告）徐运生与被告（反诉原告）戴攀强签订了一份《承包租赁合同》，约定：戴攀强将位于柳邕路224号的“巧玲饮食店”出租给徐运生，租期2年，从2015年5月23日至2017年5月22日；合同签订时徐运生应向戴攀强支付30000元保证金，合同期满如数退还，如果徐运生违约，所交保证金不退；每月租金3700元，徐运生每月28日按时交纳当月租金，如果不经戴攀强同意无故拖延交租金时间，徐运生按应付总额每天5%收取滞纳金等。
徐运生向戴攀强支付了保证金30000元，于2015年6月29日向戴攀强支付了门面租金3700元。同年8月5日前，戴攀强出租给徐运生的门面出现天面漏水等情况造成徐运生无法正常经营，徐运生要求戴攀强赔偿损失，戴攀强同意减免徐运生一个半月的租金，但双方并未能达成一致意见，之后戴攀强找人重新更换了涉案门面天面，但徐运生以戴攀强未赔偿其损失、隐瞒其承租期限等为由不再继续经营该门面，也不支付租金，至今也不将其门面经营用品清理搬离。
另查明，2009年10月12日，鸿春贸易公司与戴攀强签订《场地租赁合同》，将包括涉案门面的场地租赁给戴攀强，合同期限至2015年10月31日，双方又于2015年10月28日签订补充协议，将租赁期限延长到2016年5月31日。租赁期限内，鸿春贸易公司同意戴攀强将涉案门面转租。
又查明，徐运生和戴攀强当庭愿意解除双方签订的合同。
本院认为，原告（反诉被告）徐运生与被告（反诉原告）戴攀强签订的《承包租赁合同》是双方真实意思的表示，双方应当本着诚实信用、善意履行等原则履行合同。本案中出租人戴攀强在将门面交付承租人徐运生不久后就发生了漏水等情况，造成徐运生不能正常经营，戴攀强存在违约，但之后戴攀强对门面天面进行了更换，其已采取了补救措施。但在此过程中双方不能本着善意履行合同的心态进行友好磋商，而将矛盾升级，在门面天面修缮之后，承租人徐运生本可以继续使用该门面，但其却停止经营，占有门面却不支付租金，构成违约。鉴于合同不能继续履行事出有因，双方均存在违约行为，加之双方在履行过程没有进行良好沟通，最终造成合同无法继续履行，故对于原告徐运生要求被告戴攀强返还30000元合同保证金的请求，本院予以支持，对反诉原告戴攀强要求判决反诉被告徐运生向其支付的30000元保证金归戴攀强所有的诉讼请求，本院不予支持。鉴于双方当事人当庭一致同意解除合同，本院认定双方于2015年5月16日签订的《承包租赁合同》于2016年2月1日解除。
关于原告徐运生提出被告承租的涉案门面期限只到2015年10月，隐瞒事实真相，认为合同无效的问题，经查，戴攀强与鸿春贸易公司于2009年10月12日签订的合同于2015年10月31日到期，双方在合同到期前又签订补充协议，将戴攀强的承租期限延长至2016年5月。本院认为，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”鉴于原告徐运生起诉时，被告戴攀强与鸿春贸易公司已经签订了补充协议，将戴攀强的承租期限延长到2016年5月31日，故双方当事人签订的合同中约定超过2016年5月31日的租赁期限无效。
根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告提出涉案门面质量不合格，危及承租人的安全或××承租人可以随时解除合同的意见，本院认为，原告对房屋的质量不合格应当承担举证责任，涉案房屋虽然出现过漏水等情形，但戴攀强已将房屋天面进行了修缮，原告以房屋质量不合格要求解除合同，证据不足。对于原告要求被告赔偿因天面倒塌损坏室内存放的菜、米、肉类、汤锅、饮料共计10000元的请求，原告徐运生并未提供任何证据证实其损失情况，本院考虑门面天面出现漏水等情况后的确造成原告徐运生停止经营，也必然造成经营食材的损失，酌情认定徐运生的损失为1000元。对于原告提出因门面天面倒塌耽误其一个月的营业损失10000元，被告也并未提供任何证据加以证明，本院不予支持。
关于反诉原告戴攀强要求反诉被告徐运生支付拖欠的门面租金的请求，根据《合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。鉴于因涉案门面出现天面漏水等情况造成徐运生不能正常经营，本院根据本案情况，认为应当相应减免徐运生一个半月的租金。从原被告2015年5月23日开始履行合同至2016年2月1日合同解除，徐运生仅支付了一个月租金，再减免其一个半月的租金，反诉被告徐运生还应当支付反诉原告戴攀强5个月24天的门面租金，共计21460元。合同解除后，反诉被告徐运生应当将自己的物品搬离，将门面返还戴攀强，徐运生拒不搬离给戴攀强造成损失，应当按照双方合同中约定的租金标准计算占用费。关于反诉原告戴攀强要求反诉被告徐运生支付应付租金滞纳金的请求，鉴于双方均存在违约，对该请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）徐运生与被告（反诉原告）戴攀强2015年5月16日签订的《承包租赁合同》中约定超过2016年5月31日的租赁期限无效；
二、原告（反诉被告）徐运生与被告（反诉原告）戴攀强2015年5月16日签订的《承包租赁合同》于2016年2月1日解除；
三、被告（反诉原告）戴攀强返还原告（反诉被告）徐运生保证金30000元；
四、被告（反诉原告）戴攀强赔偿原告（反诉被告）徐运生损失1000元；
五、原告（反诉被告）徐运生将位于柳州市柳邕路224号的巧玲饮食店门面清空，返还被告（反诉原告）戴攀强；
六、原告（反诉被告）徐运生向被告（反诉原告）戴攀强支付门面租金21460元和占用费（占有使用费按照3700元／月的标准从2016年2月1日计算至徐运生清空门面物品、返还门面之日止）；
七、驳回原告（反诉被告）徐运生的其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）戴攀强的其他反诉请求。
本诉案件受理费1100元（原告徐运生已预交），由原告徐运生负担418元，被告戴攀强负担682元。反诉案件受理费1446元（反诉原告戴攀强已预交）减半收取723元，由反诉原告戴攀强负担480元，由反诉被告徐运生负担243元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 赵 菲
审 判 员 刘智虹
代理审判员 易 娈
二〇一六年三月一日
代书 记员 胡兰兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人不逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。