福建省莆田市秀屿区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0305民初4493号原告：张建明，男，1976年12月24日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：黄国贤，福建秀屿律师事务所执业律师。特别代理。被告：福建恒杰房地产开发有限公司，住福建省莆田市秀屿区。法定代表人：郑本城，董事长。委托诉讼代理人：郑秀珊，福建闽莆律师事务所执业律师。特别代理。原告张建明与被告福建恒杰房地产开发有限公司(以下简称恒杰房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建明的委托诉讼代理人黄国贤及被告恒杰房地产公司的委托诉讼代理人郑秀珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建明向本院提出诉讼请求：判令恒杰房地产公司立即支付给张建明逾期办理房屋产权证违约金（自2013年7月12日起至该房屋产权证办理完毕并交付给张建明使用之日止每日按已付购房款946367元的0.002%计算）。事实和理由：2011年8月9日，张建明与恒杰房地产公司签订《商品房买卖合同》，张建明向恒杰房地产公司购买坐落于港湾豪郡第7幢17-18层1701号房屋，建筑面积196.47平方米，单价为每平方米4816.85元，总金额946367元，该合同明确约定“被告应当在该房屋交付使用后，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告，如因被告原因，原告不能在该房屋交付使用的90日取得房屋权属证书的，双方同意按以下处理：原告不退房，被告自逾期之日起按原告已付购房款的0.002%向原告支付逾期办理房屋产权证违约金”。事后，张建明依约向恒杰房地产公司支付了全部购房款等义务，恒杰房地产公司于2013年4月12日将该房屋交付给张建明使用，然而由于恒杰房地产公司自身的原因造成张建明至今无法取得房屋产权证，给张建明的生产生活带来巨大影响和经济损失，根据上述约定，恒杰房地产公司应当自2013年7月12日（即交房后的3个月）的次日起每日按照已付购房款946367元的0.002%计算逾期办理房屋产权证违约金，恒杰房地产公司虽然一直承诺要尽快为张建明办理该产权证并支付违约金，但均未兑现。恒杰房地产公司辩称：一、对张建明购房的事实包括时间、价格、面积、楼房层次等没有异议。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，恒杰房地产公司为张建明办证期限为2013年7月12日。在办证期限届满之时，张建明就应当知道自己的合法权利受到侵害，而张建明在2016年9月9日才向法院提起诉讼，已经超过两年的诉讼时效，依法应当驳回张建明的诉讼请求。三、如法院认为本案并未全案超过诉讼时效且不同意恒杰房地产公司要求驳回张建明诉讼请求的主张，那么对于张建明所主张的逾期办证违约金当中2014年9月9日之前的部分，也已超过两年的诉讼时效，不应得到支持。同时，由于恒杰房地产公司在2016年8月10日取得了张建明的房屋所有权初始预登记证，那么对于预登记之后的违约金也不应得到支持。即对于张建明的诉讼请求，最多只能对2014年9月9日起至2016年8月9日止期间按合同约定的标准给予计算，对不合理的诉讼请求应当予以驳回。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院予以分析、认定如下：1张建明当庭提供的2016年5月9日承诺书一份。欲证明恒杰房地产公司在承诺书中自认逾期办证的原因及事实是由于其自身导致，并承诺于2016年5月9日至2016年6月9日解决办证问题，但未能办成；恒杰房地产公司承认纠纷一直持续未解决，本案不存在诉讼时效问题。经质证，恒杰房地产公司对真实性无异议，但认为承诺书只是为了安抚业主因未能办理出产权证而产生的情绪。2.张建明当庭提供的2016年8月5日通知书照片一张、支付补偿金程序照片一张。欲证明恒杰房地产公司以通知的形式说明未办证的主要原因系其导致，且其愿意作出补偿的事实。经质证，恒杰房地产公司认为该组证据真实性无法确认。3.张建明当庭提供的预收产权证费用的收款收据及港湾豪郡产权办理通知书各一份。欲证明恒杰房地产公司在受理张建明办理办证手续的同时已经收取费用，且张建明已提供相关需要的材料，导致本案无法办证的原因系恒杰房地产公司造成的事实。经质证，恒杰房地产公司认为该证据与本案不具关联性，也无法证实张建明所主张在缴纳手续费时就已经上交相关办证材料的事实。4.恒杰房地产公司当庭提供的不动产权初始产权证一份。欲证明恒杰房地产公司于2016年8月10日为张建明的房屋办理所有权初始登记，在此之后不能再计算违约金的事实。经质证，张建明认为该组证据的真实性由法庭核实，即使经核实为真实的，从内容来看，无法证实恒杰房地产公司有按合同约定向有关机关提交全部办理材料，张建明至今未拿到产权证，也无法体现是由于政府或张建明的原因，造成无法办证的事实。本院经审查认为，上述当事人有争议的三组证据，来源合法，客观真实，可以作为本案的定案依据，应予以确认。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定本案事实如下：2011年8月9日，张建明与恒杰房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：X201100097）一份，约定张建明购买恒杰房地产公司开发的坐落于秀屿区港湾豪郡第7幢17-18层1701号房屋，建筑面积196.47平方米，单价为每平方米4816.85元，总价款946367元，交房期限为2013年10月1日前。双方在合同第十四条对逾期办理房屋权属证书的违约责任也进行了约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”另查明，房屋权属证书由恒杰房地产公司代张建明办理。合同签订后，张建明依约向恒杰房地产公司交纳全部购房款946367元，恒杰房地产公司于2013年4月12日将房屋交付张建明使用，但恒杰房地产公司未能在合同约定的期限内交付房屋权属证书。2016年5月9日，恒杰房地产公司向全体业主出具《承诺书》一份，承诺于2016年5月9日至6月8日期间对逾期办证问题和时限进行答复、解决。2016年8月10日，张建明向恒杰房地产公司交纳了预办理产权证的费用11000元。2016年8月10日，莆田市国土资源局秀屿区不动产中心为上述房屋进行初始产权登记。因恒杰房地产公司逾期办理、交付房屋产权证书，张建明遂向本院起诉，要求恒杰房地产公司支付逾期办证违约金。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。本院认为，张建明与恒杰房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。庭审时双方均对由恒杰房地产公司统一代办房屋产权证的事实无异议，本院予以确认。恒杰房地产公司于2013年4月12日向张建明交付了房屋，按照合同约定，恒杰房地产公司应当在交房后的60日内将办理权属登记需由其提供的资料报房屋权属登记机构备案，并应在房屋交付使用后90日内，即2013年7月12日之前取得房屋权属证书，但恒杰房地产公司逾期并未履行该合同约定的义务，且在2016年8月10日办理房屋初始产权登记后仍未办理房屋权属证书，应承担相应的违约责任。恒杰房地产公司辩解逾期办证的原因系张建明未能补交齐相关办证材料及政府的原因，既未能举证证实其在合同第14条约定的房屋交付之日后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房屋权属登记机构进行初始登记，也未举证证明张建明没有交齐办理房屋权属证明的相关材料，故恒杰房地产公司的该辩解，依据不足，不予采信。本案争议另一焦点为张建明起诉要求恒杰房地产公司承担逾期办证违约金是否超过了诉讼时效。本案迟延办证违约责任的请求权系基于合同之债所享有的债权请求权，适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于二年诉讼时效的规定。本案中，合同明确约定了恒杰房地产公司履行办证义务的期限，恒杰房地产公司逾期未履行，张建明就应当知道自己的权利受到侵害，并据此计算诉讼时效，即本案从2013年7月12日起开始计算二年诉讼时效。但根据本案《商品房买卖合同》第14条，双方对违约金的支付方式约定为日支付，即本案迟延办证违约责任的请求权为继续性的债权，诉讼时效应以逾期之日起的每个个别违约责任请求权分别计算二年诉讼时效，故从张建明提起诉讼之日（2016年9月9日）倒推2年至2014年9月10日起算并未超过诉讼时效。恒杰房地产公司主张本案张建明的请求超过诉讼时效，理由及依据不足，不予采信。恒杰公司在庭审时同意从2014年9月9日起计算违约金，系对自身权利的处分，予以照准。至于逾期办证违约金计算的截止日期，因本案的违约事由自房屋权属证书办理出来并登记在张建明名下时而消除，故本案违约金应当自2014年9月9日起至房屋权属证书登记在张建明名下之日止按合同约定的标准计算。恒杰房地产公司主张逾期办证违约金应计算至房屋所有权初始预登记之日止，依据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：福建恒杰房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给张建明每日按照购房款946367元的0.002%计算的逾期办证违约金（自2014年9月9日起至房屋权属证书登记在张建明名下之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335元，减半收取计167.5元，由张建明负担59元，由福建恒杰房地产开发有限公司负担108.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。代理审判员  林湄娇二〇一六年十二月二十六日书 记 员  方慧娜附相关法律条文及法官提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（3商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。