福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初12764号原告：陈华东，男，1970年1月19日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：张四周，福建衡兴明业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明，福建衡兴明业律师事务所律师。被告：张宽福，男，1976年9月12日出生，汉族，住福建省建瓯市。被告：厦门怡振兴玻璃有限公司，住所地福建省厦门市思明区洪前路洪文工业区1厂号房一楼A2，统一社会信用代码91350203072840885M。法定代表人：张宽福，该公司总经理。上列被告共同委托诉讼代理人：林志强，福建成毅律师事务所律师。原告陈华东与被告张宽福、厦门怡振兴玻璃有限公司（以下简称怡振兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陈华东的委托诉讼代理人张四周、李明，张宽福、怡振兴公司的共同委托诉讼代理人林志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈华东向本院提出诉讼请求：1.确认陈华东与张宽福、怡振兴公司之间于2014年4月2日签订的《厂房租赁合同书》于2017年8月8日解除；2.张宽福、怡振兴公司将位于厦门市思明区洪文工业区的厂房腾空并返还给陈华东；3.张宽福、怡振兴公司将怡振兴公司注册地址迁离厦门市思明区洪文工业区1号厂房一楼A2（洪莲中路213号之一）；4.张宽福、怡振兴公司向陈华东支付2017年4月1日至2017年8月8日的租金89600元及逾期违约金（以63000元为基数，按照年利率24%计算，自2017年4月11日起计算至2017年7月10日为3822元；以89600元为基数，按照年利率24%，自2017年7月11日起计算至实际还款之日止）；5.张宽福、怡振兴公司向陈华东支付逾期腾房占有使用费（按每月42000元为准，自2017年8月8日起计算至怡振兴公司、张宽福实际返还厂房之日止）；6.陈华东有权没收怡振兴公司、张宽福已交付的押金21000元；7.张宽福、怡振兴公司向陈华东支付违约金63000元。事实与理由：2014年4月2日，陈华东与张宽福、怡振兴公司签订《厂房租赁合同》一份，约定陈华东将厦门市思明区洪文工业区建筑面积为1050平方米的厂房出租给张宽福、怡振兴公司使用，每月每平方米20元，月租金21000元，租赁期限从2014年4月1日起至2018年3月31日止。合同第四条约定：双方在合同签订之日，由怡振兴公司、张宽福一次性付给陈华东一个月的押金21000元和2014年4月1日起的三个月厂房租金63000元；从第四个月起，张宽福、怡振兴公司按每三个月一付租金63000元，于每三个月的第一个月的前10天全额付清；如未按上述时间交付租金（包括未全额付清）半个月以上，陈华东可采取停水停电、强行将租赁场地内的物品搬离均不负保管责任、强行将租赁场地封闭、解除合同收回厂房，张宽福、怡振兴公司不得提出任何异议。陈华东还有权追索张宽福、怡振兴公司所欠租金、没收押金、并按所欠租金月百分之五收取违约金，同时张宽福、怡振兴公司还需支付三个月租金给陈华东作为违约金。第十五条约定，本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，张宽福、怡振兴公司应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，将注册地址迁离，并将其场地返还陈华东。张宽福、怡振兴公司逾期不迁离或不返还租赁物，应向陈华东加倍支付租金。上述合同签订后，陈华东依约将讼争厂房交付给张宽福、怡振兴公司使用。但张宽福、怡振兴公司在2017年4月1日开始未按合同约定向陈华东支付租金。张宽福、怡振兴公司的行为已经构成违约，达到合同约定的解除条件，陈华东有权解除合同并要求张宽福、怡振兴公司承担违约责任。张宽福、怡振兴公司辩称，1.张宽福是怡振兴公司的法定代表人，张宽福是以怡振兴公司法定代表人的身份与陈华东签订租赁合同，承租厦门市思明区洪文工业区1号厂房一楼A2（洪莲中路213号之一），是履行公司职务行为，产生的民事责任由公司承担，依法应驳回陈华东对张宽福的起诉。2.陈华东无权要求解除合同，因而也无权要求提前腾空厂房、迁移工商注册地址，更无权要求没收押金、主张违约金、房屋占有使用费。即便法庭认定张宽福及怡振兴公司应承担相应责任，陈华东主张的违约金亦过分高于其损失。3.怡振兴公司有权要求陈华东继续履行租赁合同，且自2017年4月1日起至厂房恢复原状前，怡振兴公司及张宽福无需支付租金。4.陈华东的违约行为已经造成怡振兴公司停产停业多月，依法应赔偿怡振兴公司的损失。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张宽福系怡振兴公司法定代表人。怡振兴公司于2013年9月10日成立。2014年4月2日，张宽福与陈华东签订一份《厂房租赁合同书》，抬头出租方（甲方）载明为陈华东，承租方（乙方）载明为张宽福，法人代表：张宽福。合同约定：乙方向甲方承租厦门市思明区洪文工业区厂房，建筑面积1050平方米，每月每平方米20元，月租金21000元。租赁期限从2014年4月1日起至2018年3月31日止。在签订合同之日，乙方应一次性付给甲方一个月押金21000元和2014年4月1日起的三个月厂房租金63000元。从第四个月起，乙方按每三个月一付租金63000元，租金须在每三个月的第一个月的前10天全额付清；如未按上述时间交付租金（包括未全额付清）半个月以上，甲方可采取停水、停电、强行将租赁场地内的物品搬离租赁物且不负保管责任、强行将租赁场地封闭、解除合同收回厂房，乙方不得提出（包括但不限于赔偿损失）任何异议；甲方还有权追索乙方所欠租金、没收押金、并按所欠租金月百分之五收取违约金，同时乙方还须支付三个月租金给甲方作为违约金。乙方不得私自将该租赁期间厂房权利全部或部分出租、转租、转让或其他变相方法由他人使用，否则甲方可解除合同收回厂房，乙方还须支付三个月租金和押金作为违约金。本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，将注册地址迁离，并将其场地返还给甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。有效期届满的合同在合同注册地址迁离后才能退回押金。陈华东在落款“甲方”一栏中签字。“乙方（签名盖章）”一栏由张宽福签名，书写“张宽福、怡振兴玻璃有限公司”，并书写张宽福户名及银行账号。双方当事人均确认所租赁厂房为厦门市思明区洪文工业区1号厂房一楼A2（洪莲中路213号之一）（以下简称讼争厂房）。合同签订后，陈华东收取押金21000元并依约将讼争厂房交付。讼争厂房由怡振兴公司用于生产。张宽福通过个人账户以银行转账方式向陈华东支付讼争厂房租金至2017年3月31日。讼争厂房系陈华东担任股东的厦门龙图盛投资管理有限公司向厦门市思明区洪文社区居民委员会承租。2017年2月，陈华东向张宽福出示一份厦门市思明区洪文社区居民委员会的通知，并向张宽福提出解除租赁合同。该通知载明内容主要为“因‘金砖会议’工作布置，在进行基础大排查工作时，检查出贵司向我社区承租的洪文工业区一号厂房被列为危房，根据上级有关部门要求为保证居民群众的生命财产安全必须对该厂房进行更新改造，因此，我社区必须提前与贵公司终止一号厂房一楼的租赁协议。望贵公司以大局为重，积极配合政府的政策要求，并于2017年3月31日前搬迁完毕”。因张宽福及怡振兴公司要求支付相应赔偿款，双方就赔偿款金额未能达成一致，张宽福及怡振兴公司不同意解除租赁合同。2017年4月，施工队进入讼争厂房进行加固等施工作业，后未完成施工即撤出。2017年8月8日，陈华东以张宽福及怡振兴公司未依约支付租金为由，向讼争厂房地址邮寄一份解除合同通知书，邮单填写收件人为张宽福、怡振兴公司，张宽福的联系方式为189××××9161。中国邮政速递物流股份有限公司出具回执单载明该份邮件于2017年8月11日由本人签收。张宽福及怡振兴公司主张并未收到上述通知。怡振兴公司及张宽福陈述因陈华东采取断电措施，其于2017年6月停止生产，讼争厂房钥匙现仍由张宽福保管，怡振兴公司的生产设备现仍在讼争厂房内。陈华东因怡振兴公司及张宽福不同意解除合同，故此后其未再提出解除合同。张宽福及怡振兴公司主张，因2017年4月开始，陈华东让施工队进入讼争厂房施工，致使怡振兴公司不能生产作业，构成违约。怡振兴公司未支付租金系行使不安抗辩权。张宽福及怡振兴公司提供如下证据：1.收据、电表照片及水管照片，证明2017年6月起陈华东开始对讼争厂房断电、切断水管；2.场地现场照片，证明陈华东自2017年4月起在讼争厂房挖掘、施工致使怡振兴公司不能生产作业；3.生产设备照片，证明怡振兴公司的生产设备均系大型设备，电源是主要生产动力，断电等于停业。陈华东对上述证据质证认为，1.收据、水表照片、水管照片真实性、合法性、关联性均有异议。不存在陈华东对怡振兴公司、张宽福强制停水停电的事实。即使有停水停电，陈华东也是依据合同约定。2.场地现场照片真实性不予确认，因张宽福、怡振兴公司不同意提前解除合同，2017年4月28日洪文社区居委会为了保障安全请施工队对厂房进行加固，但不影响怡振兴公司、张宽福的经营生产。3.生产设备照片真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案无关。本院分析认为，张宽福及怡振兴公司提供的水表照片、水管照片无法证明陈华东存在对讼争房屋进行断水断电的事实，并且其提供的收据亦有水电费支出，故该证据无法证明其主张。场地现场照片及生产设备照片未能体现拍摄时间以及与讼争厂房的关联性，本院对于该份证据不予认定。本院认为：（一）关于租赁合同主体问题。讼争租赁合同在抬头及落款部分均明确载明合同乙方为张宽福及怡振兴公司，且张宽福亦是以其个人账户支付讼争厂房租金，结合怡振兴公司在订立合同之前就成立，不存在需要由法定代表人先行代为签订租赁合同的情形，故讼争租赁合同的承租方应认定为怡振兴公司及张宽福，张宽福主张其不应承担合同责任的理由不能成立。（二）关于讼争合同的解除问题。陈华东虽于2017年2月份向张宽福及怡振兴公司提出解除讼争租赁合同，但张宽福、怡振兴公司未同意且仍然继续占有使用讼争厂房，讼争租赁合同仍然继续履行，张宽福及怡振兴公司应依约支付租金。张宽福、怡振兴公司在继续使用讼争房屋的情况下，未依照法律规定的形式和要件行使不安抗辩权，其主张未支付租金不构成违约不能成立。怡振兴公司及张宽福逾期支付租金已达合同约定的解除条件。张宽福、怡振兴公司虽否认于2017年8月11日收到陈华东发出的解除通知，但并未提供反驳证据予以证明。陈华东发出的解除通知及相应邮寄凭证有原件核对，本院予以认定。故讼争租赁合同于2017年8月11日解除通知到达之日解除。（三）关于违约责任的承担问题。合同解除后，张宽福及怡振兴公司应将讼争厂房腾空返还陈华东并支付2017年4月1日至2017年8月11日期间的租金。鉴于讼争房屋确实自2017年4月开始进行施工，客客观上对张宽福及怡振兴公司的使用造成影响，张宽福及怡振兴公司有权要求减少租金支付，本院酌定张宽福、怡振兴公司按照约定租金的70%即每月14700元支付2017年4月1日至2017年8月11日期间的租金64016.13元（14700元*4个月+14700元/31天*11天）及相应滞纳金（其中44100元自2017年4月11日起计算，19916.13元自2017年7月11日起计算），合同约定及陈华东主张的违约金标准过高，本院调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。合同约定的按照两倍标准支付逾期腾房期间的占用费、没收押金、按所欠租金月百分之五收取违约金、支付三个月租金作为违约金，均系双方对于张宽福、怡振兴公司违约损害赔偿的约定，上述约定的总额过分高于陈华东的损失，本院参照租金标准，将占用期间的占用费调整每月21000元。怡振兴公司、张宽福应再向陈华东支付违约金42000元。上述违约金可从陈华东已收取的押金21000元中抵扣。陈华东关于要求将怡振兴公司注册地址迁离厦门市思明区洪文工业区1号厂房一楼A2（洪莲中路213号之一）的诉求不属于人民法院民事案件主管范围，对于该项诉求本院另行制作民事裁定书予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告陈华东与被告张宽福、厦门怡振兴玻璃有限公司之间于2014年4月2日签订的《厂房租赁合同书》于2017年8月11日解除；二、被告张宽福、厦门怡振兴玻璃有限公司将厦门市思明区洪文工业区1号一楼A2（洪莲中路213号之一）厂房腾空返还原告陈华东；三、被告张宽福、厦门怡振兴玻璃有限公司于本判决生效之日起十日内向陈华东支付2017年4月1日至2017年8月11日的租金64016.13元及逾期违约金（其中44100元自2017年4月11日起计算，19916.13元自2017年7月11日起计算，均按照中国人民银行同期贷款计算至实际付款之日止）；四、被告张宽福、厦门怡振兴玻璃有限公司于本判决生效之日起十日内向陈华东支付占有使用费（以每月21000元为准，自2017年8月11日起计算至实际返还厂房之日止）；五、被告张宽福、厦门怡振兴玻璃有限公司于本判决生效之日起十日内向陈华东支付违约金42000元。六、驳回原告陈华东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1943元，由陈华东负担794元，由张宽福、厦门怡振兴玻璃有限公司负担1149元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  刘远萍二〇一七年十二月八日代书 记员  谢伟琴附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。