湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第00185号
上诉人（原审原告）李兴鸿。
上诉人（原审原告）李兴泽。
上诉人（原审原告）李碧玉，个体工商户。
三上诉人共同委托代理人（特别授权）凤朝元，湖北圣树律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）恩施自治州华德经贸有限责任公司。住所地：恩施市航空大道**号。
法定代表人张善弘，系该公司董事长。
委托代理人（特别授权）李清安，湖北正典律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）艾民，湖北正典律师事务所律师。
上诉人李兴鸿、李兴泽、李碧玉因与被上诉人恩施自治州华德经贸有限责任公司（以下简称恩施华德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2012）鄂利川民初字第03345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李兴鸿、李兴泽、李碧玉在一审中诉称：2007年5月26日，李兴鸿、李兴泽、李碧玉与恩施华德公司签订《房屋租赁合同》。三人将其按份共有的位于利川市教场村6组（体育路57号）的临街房屋及内部设施租给恩施华德公司从事酒店经营业务，租期5年，从2007年11月8日起至2012年11月7日止。合同签订后，双方均按合同履行了一段时间。从2011年9月起，恩施华德公司多次要求提前终止合同。经协商，双方于2011年12月22日达成《合同解除协议》，并制作了《会议备忘录》，原合同所约定的双方权利、义务和违约责任随之解除，相关费用结算在备忘录中作了说明。《合同解除协议》签订后，李兴鸿、李兴泽、李碧玉将房屋收回另租他人，新的承租人租用仅仅7天，便于2011年12月29日收到相关部门的停电、停水、停气、停通讯网络等通知，原因是恩施华德公司在房屋租赁期间尚欠水、电、气及通讯费用，新的承租人无法经营并拒交租金，李兴鸿、李兴泽、李碧玉经筹集资金，代恩施华德公司交纳了承租期间欠的各种费用（电费265444.20元、水费24550.00元、气费17740.00元、网络通讯费5667.00元），2012年5月15日，房屋才恢复正常使用，给李兴鸿、李兴泽、李碧玉造成了经济损失。另恩施华德公司在承租期间，尚欠李兴鸿、李兴泽、李碧玉房屋租金580958.90元。综上，故请求法院判令恩施华德公司支付李兴鸿、李兴泽、李碧玉房屋租金、各种费用及损失共计1163050.88元，并按月息2%的标准支付至付清时止的利息（其中房屋租金580958.90元，从2011年12月23日起计息；其余582091.98元从2012年5月15日起计息），由恩施华德公司承担本案诉讼费用。
恩施华德公司在一审中辩称：实际承担责任的主体是谭文科。恩施华德公司与李兴鸿、李兴泽、李碧玉签订的《房屋租赁合同》已协商解除，双方已于2011年11月21日另行达成协议，应承担的责任约定由谭文科承担，故李兴鸿、李兴泽、李碧玉起诉恩施华德公司的主体不适格。双方实际上是合伙关系，李兴鸿、李兴泽、李碧玉起诉的各项请求无事实依据，故请求法院驳回李兴鸿、李兴泽、李碧玉的诉讼请求。
原审查明：2007年5月26日，李兴鸿、李兴泽、李碧玉及李兴敏（甲方）与恩施华德公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将其所有的位于利川市体育路57号建筑面积共3500平方米房屋一幢出租给乙方用于酒店经营。合同第四条“租赁期限”约定租赁期为五年，自乙方开业之日起即2007年9月10日至2012年9月9日止。约定2007年8月31日至2007年9月9日为试营业时间；第五条“租金的给付方式”约定：1、该房屋（含停车场）及附件所约定的一切设备、用品、用具整体出租。第一年租金100万元整，第二年95万元整，第三至第五年每年90万元整。2、租金从2007年9月10日起计算（具体起租时间以附件为准）。第一年在试营业之日前一次性支付全年租金；从第二年起提前一个月分两次付清，第一次付租金50万元整，剩余租金在第一次支付租金后六个月内一次性付清。3、乙方不得以任何理由推迟支付租金时间。4、甲方收款后应提供给乙方合同全部签字人签字的收款收据。合同签订后，乙方向甲方支付了第一年租金100万元。
2007年6月，以李兴鸿、李兴泽、李碧玉及段红（李兴敏之妻）为股东，设立利川市怡心酒店有限责任公司（以下简称怡心酒店公司），住所地为利川市体育路57号，注册资本为现金30万元。2007年7月1日，怡心酒店公司与恩施华德公司签订《酒店合作经营协议》，将合作酒店定名为利川华德酒店。2007年10月，怡心酒店公司与恩施华德公司作为法人股，各自认缴出资额10万元，持股比例50%，设立利川华德酒店有限责任公司（以下简称利川华德酒店），经营及住所地同为利川市体育路57号，法定代表人谭文科。2008年3月16日，怡心酒店公司与恩施华德公司签订履行《房屋租赁合同》协调会备忘录。双方约定了各自的权利义务，确认协调备忘录与《房屋租赁合同》具有同等法律效力，双方各自的股东在协调备忘录上签名。2010年5月20日，经利川市人民法院裁定，李兴敏、段红将其所有的怡心酒店公司房地产25%的份额作价117万元变卖给李兴鸿。
2011年12月20日，怡心酒店公司作为发包方，将酒店以内部承包的形式承包给邹明蓉、李兴泽经营。2011年12月22日，李兴鸿、李兴泽、李碧玉与恩施华德公司签订《合同解除协议》，双方一致同意解除2007年5月26日签订的《房屋租赁合同》，原合同所约定的双方的权利、义务和违约责任随之解除，并将双方于2011年12月21日签订的《关于解决利川华德酒店经营问题会议备忘录》作为该合同解除协议的附件。邹明蓉、李兴泽在准备经营的过程中，于2011年12月29日，陆续收到供电、供气、供水及通讯部门关于利川华德酒店的欠费通知。为了使酒店能正常经营，李兴鸿、李兴泽、李碧玉称已代利川华德酒店交清其经营期间所欠水电气及网络通讯费等共计313401.20元。李兴鸿、李兴泽、李碧玉诉至法院，要求恩施华德公司支付2011年12月22日以前拖欠的房屋租金580958.90元，承租期间应交纳的水电气及网络通讯费313401.20元和财产损失26500.00元，造成无法经营的房屋租金损失242191.78元，并按约定支付相应利息。
原审认为，本案争议焦点为：1、关于《房屋租赁合同》解除之前拖欠的房屋租金及利息是否应由恩施华德公司承担的问题。2、关于《房屋租赁合同》解除之前因经营产生的水电气及通讯网络费用是否应由恩施华德公司承担的问题。3、关于财产损失及经营损失的承担问题。
一、关于《房屋租赁合同》解除之前拖欠的房屋租金及利息是否应由恩施华德公司承担的问题。
2007年5月26日，李兴鸿、李兴泽、李碧玉及李兴敏与恩施华德公司签订的《房屋租赁合同》和李兴鸿、李兴泽、李碧玉与恩施华德公司于2011年12月22日签订的《合同解除协议》，均是双方当事人自愿行为和真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，两份合同均合法有效。房屋租赁合同中约定双方的权利义务及违约责任，因合同解除而随之解除。从双方签订的《合同解除协议》内容来看，解除房屋租赁合同的甲方实为李兴泽、李碧玉、李兴鸿，虽盖有怡心酒店公司印章，但租赁房屋并非怡心酒店公司的财产，租赁房屋的产权人登记为李兴鸿、李兴泽、李碧玉按份所有，故李兴泽、李碧玉、李兴鸿与恩施华德公司于2011年12月22日已解除了双方于2007年5月26日签订的《房屋租赁合同》。
怡心酒店公司系独立法人，其股东为李兴鸿、李碧玉、李兴泽、段红（李兴敏之妻），注册资本为30万元，法定代表人为李兴鸿。怡心酒店公司与恩施华德公司以法人股的形式共同设立利川华德酒店，各自认缴现金人民币10万元，双方各持股50%，法定代表人为恩施华德公司的股东之一谭文科。2008年3月16日，双方签订履行《房屋租赁合同》协调会备忘录，明确双方在酒店硬件、软件配置上各自的责任。此后，利川华德酒店以独立法人身份进行酒店经营，恩施华德公司再未向李兴鸿、李兴泽、李碧玉交纳房屋租金。李兴鸿、李兴泽、李碧玉称在房屋租赁合同解除前，房屋租金系利川华德酒店代恩施华德公司交纳，对此，李兴鸿、李兴泽、李碧玉未提供相应证据证实。以上行为表明，恩施华德公司将房屋租赁后，实际经营者为利川华德酒店，李兴鸿、李兴泽、李碧玉作为怡心酒店公司的股东，对此应该知情。
《房屋租赁合同》解除时，怡心酒店公司的李兴鸿、李兴泽、李碧玉、恩施华德公司和利川华德酒店谭文科签订《关于解决利川华德酒店经营问题会议备忘录》，作为《合同解除协议》附件，且三方签字进行了确认，该备忘录第一条约定：怡心酒店公司原房东李兴敏房费40万元不应由怡心酒店公司承担，谭文科擅自从怡心酒店公司全体股东未经分配的收益中扣除是违法的，怡心酒店公司本着配合解决问题的态度，同意承担其中32万元，其差额实质是恩施华德公司、利川华德酒店拖欠怡心酒店公司的房屋租金。谭文科本人承诺，以上房租差额从下一轮合伙经营中谭文科的分红中扣除，扣完为止。第4条约定：恩施华德公司督促谭文科交清解除原合同之前的租金，在新合同能签订的前提下，新合同签订以前未结清的租金45天之内按90万元／年计缴；超过45天以后的时间按65万元／年计缴、并于2012年元月10日之前缴清，否则从2011年12月23日起按月利率20%计收利息。第5条约定：新合同签订后，原2007年5月26日恩施华德公司与房东李兴鸿、李碧玉、李兴敏、李兴泽所签订的《房屋租赁合同》即终止，其一切合同条款事宜与恩施华德公司再无任何关系，即此合同自然解除。从合同解除时就房屋租金约定的内容来看，承担房屋租金的责任主体已发生转移，且《房屋租赁合同》解除前未交清的房屋租金不明确，其具体数额李兴鸿、李碧玉、李兴泽未提供相应的证据证明，故李兴鸿、李碧玉、李兴泽要求恩施华德公司支付《房屋租赁合同》解除之前拖欠的房屋租金及利息的诉讼请求，因证据不足，不予支持。
二、关于《房屋租赁合同》解除之前因经营产生的水电气及通讯网络费用是否应由恩施华德公司承担的问题。
2011年12月22日，李兴鸿、李碧玉、李兴泽与恩施华德公司解除《房屋租赁合同》，双方的权利、义务和违约责任随之解除。李兴鸿、李碧玉、李兴泽系怡心酒店公司股东，全程参与了房屋租赁合同解除协议以及作为附件的会议备忘录的签订，均未涉及租赁房屋因经营期间产生的水电气及通讯网络费用是否与相关部门结算清楚或如何承担的问题。李兴鸿、李碧玉、李兴泽称恩施华德公司故意隐瞒真相，造成李兴鸿、李碧玉、李兴泽的房屋不能正常经营，但李兴鸿、李碧玉、李兴泽对此未能提供相关证据证明。
2011年12月21日，怡心酒店公司、恩施华德公司、利川华德酒店关于解决利川华德酒店经营问题会议备忘录第5条约定：原合同解除后，允许怡心酒店公司永久无偿使用利川华德酒店名称及商标，但恩施华德公司、怡心酒店公司、利川华德酒店三方解除股份关系，要求一月内由利川华德酒店到工商部门办理完结相关变更手续。从该约定可以看出，恩施华德公司、怡心酒店公司系利川华德酒店股东，《房屋租赁合同》解除前，该房屋由利川华德酒店实际经营使用，期间产生的水电气及网络通讯费用应由实际经营者承担，李兴鸿、李碧玉、李兴泽仅要求恩施华德公司承担该费用，于法无据，对李兴鸿、李碧玉、李兴泽的该诉讼请求，依法不予支持。
三、关于财产损失及经营损失的承担问题。
李兴鸿、李碧玉、李兴泽要求恩施华德公司赔偿承租房屋期间财产损失26500元及从2011年12月29日起至2012年5月15日造成无法经营的房屋租金损失242191.78元，在审理中，李兴鸿、李碧玉、李兴泽并未提供相应证据予以证实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人对自己提出的诉讼主张有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对李兴鸿、李碧玉、李兴泽的该诉讼主张依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回李兴鸿、李兴泽、李碧玉的诉讼请求。案件受理费15267元，由李兴鸿、李兴泽、李碧玉承担。
李兴鸿、李兴泽、李碧玉不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定“承担房屋租金的责任主体已发生转移”错误。恩施华德公司在2011年10月31日的《复函》中明确表明“我公司已于2008年7月1日起承包给内部股东谭文科独立经营，由其自负盈亏”。恩施华德公司自己经营还是承包他人，完全是其自己的经营行为。李兴鸿、李兴泽、李碧玉与恩施华德公司的《房屋租赁合同》主体并未变更，承租人仍然是恩施华德公司。备忘录中载明由谭文科负责交纳，只是恩施华德公司的内部分工，落实谭文科为具体的经办人，履行义务的主体并未改变；二、一审判决称“李兴鸿、李兴泽、李碧玉要求恩施华德公司支付《房屋租赁合同》解除之前拖欠的房屋租金及利息，因证据不足不予支持”。根据《房屋租赁合同》的约定，恩施华德公司应该交纳租金，租金数额已在合同中予以明确。李兴鸿、李兴泽、李碧玉每次收取租金后均出具了收条，恩施华德公司还欠多少租金，举证责任在恩施华德公司。恩施华德公司完全可以出示收据以证实尚欠的租金数额；三、一审判决认为“李兴鸿、李兴泽、李碧玉称恩施华德公司故意隐瞒真相，造成李兴鸿、李兴泽、李碧玉的房屋不能正常经营，但李兴鸿、李兴泽、李碧玉对此未能提供相关证据证明”错误。谭文科采取不正当手段使利川华德酒店在未交清水电气等费用的情况下仍能营业，恩施华德公司对此明知，在解除《房屋租赁合同》时却加以隐瞒。李兴鸿、李兴泽、李碧玉在一审提供的证据七至证据十一，能够充分证实上述事实；四、一审判决认为“房屋由利川华德酒店实际经营使用，期间产生的水电气及网络通讯费用应当由实际经营者承担，李兴鸿、李兴泽、李碧玉仅要求恩施华德公司承担该费用，于法无据”错误。在《房屋租赁合同》中，对经营产生的税费有明确约定，应由恩施华德公司承担，并未约定房屋由谁使用就由谁支付费用。恩施华德公司与利川华德酒店以及与怡心酒店公司之间属另一法律关系，是其内部结算问题，与本案无关。作为承租人的恩施华德公司向作为自然人的出租人李兴鸿、李兴泽、李碧玉给付房屋租金及其垫付的费用理所应当；五、一审判决对于损失的赔偿问题，认为无证据证实予以驳回错误。李兴鸿、李兴泽、李碧玉提交的证据七至十三，能够充分证明损失的客观存在。且一审判决采信了证据七至十二，只是对证据十三未采信，但判决结果又称无证据证实，两者自相矛盾。上述证据能够证明李兴鸿、李兴泽、李碧玉计算的损失依据充分。综上，故请求：撤销原审判决，改判由恩施华德公司支付各项费用共计1163050.88元，并按月息2%的标准支付至付清时止的利息（房屋租金580958.90元，从2011年12月23日起计息，其余582091.98元从2012年5月15日起计息），并由恩施华德公司承担本案一、二审诉讼费用。
恩施华德公司在二审中答辩称：一、恩施华德公司与李兴鸿、李碧玉、李兴泽于2007年5月26日签订《房屋租赁合同》后，又于2007年7月1日签订了《酒店合作经营协议》，后一协议表明终止了原《房屋租赁合同》。双方投资成立利川华德酒店后，实际并未履行《房屋租赁合同》，恩施华德公司不应承担租金；二、李兴鸿、李碧玉、李兴泽称系恩施华德公司将酒店承包给谭文科不属实。谭文科是恩施华德公司与李兴鸿、李碧玉、李兴泽共同聘请的总经理；三、恩施华德公司与怡心酒店公司的李兴鸿、李碧玉、李兴泽，利川华德酒店的谭文科于2011年12月21日签订了备忘录。该备忘录明确载明解除了《房屋租赁合同》；四、李兴鸿、李碧玉、李兴泽请求恩施华德公司支付的水、电、气及网络费用，李兴鸿、李碧玉、李兴泽提交的证据不能证明欠交的费用是恩施华德公司使用期间产生的。综上，故请求驳回李兴鸿、李碧玉、李兴泽的上诉，维持原判。
当事人双方在二审期间均未提交新的证据。
经审理查明：怡心酒店公司（甲方）与恩施华德公司（乙方）于2007年7月1日签订了《酒店合作经营协议》，第二条约定：“甲方有意与乙方结为合作经营联盟，在本协议期限内依照本协议的规定共同负责酒店的日常经营工作，乙方表示同意和甲方成为经营联盟伙伴”；第四条：“甲乙双方经过协商，将合作经营的酒店名称定为利川华德酒店，成为恩施华德公司之连锁店，本协议所指利川华德酒店，系怡心酒店公司所属十一层大楼用于经营的产权范畴”；第八条“财务会计”中的第3项“经营利润”约定：“本协议所指经营利润是指营业收入减去营业税金、营业成本和营业费用后的余额。……营业费用包括：（1）……（2）……水电费……等”；第十七条“甲方的责任与义务”约定怡心酒店公司在合作阶段的义务包括负责提供酒店经营所必需的一半的流动资金。2008年3月16日怡心酒店公司与恩施华德公司签订《履行﹤房屋租赁合同﹥协调会备忘录》，第一条第4项“淋浴房改造问题”约定：“淋浴房门改造所需资金由怡心和华德各承担50%”；第7项“洗衣房热水供应问题”约定：“华德负责锅炉的采购、怡心负责燃气灶的采购，安装完毕后，按所有开支各出50%”。恩施华德公司于2011年10月31日给怡心酒店公司发出《不认同终止房屋租赁合同的告知书》的复函，载明“我司已于2008年7月1日起承包给内部股东谭文科独立经营，由其自负盈亏并承接我司与贵司所签订的《房屋租赁合同》中乙方的全部权利和义务”。2011年12月21日，怡心酒店公司、恩施华德公司和利川华德酒店签订《关于解决利川华德酒店经营问题会议备忘录》，第1条约定：“谭文科本人承诺，房租差额从下一轮合伙经营中谭文科的分红中扣除，扣完为止”；第4条约定：“恩施华德公司督促谭文科交清解除原合同之前的租金”；第5条约定：“新合同签订后，原2007年5月26日恩施华德公司与李兴鸿、李兴泽、李碧玉所签订的《房屋租赁合同即终止》，其一切合同条款事宜与恩施华德公司再无任何关系”。原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合李兴鸿、李兴泽、李碧玉的上诉意见、恩施华德公司的答辩意见，结合案件情况，本案二审的争议焦点归纳为：一、《房屋租赁合同》解除之前拖欠的房屋租金是否应由恩施华德公司承担；二、李兴鸿、李兴泽、李碧玉主张的水、电、气、通讯网络费用及经营损失等是否应由恩施华德公司承担。对此，本院分析评判如下：
一、《房屋租赁合同》解除之前拖欠的房屋租金是否应由恩施华德公司承担。
2011年12月21日，怡心酒店公司、恩施华德公司和利川华德酒店签订《关于解决利川华德酒店经营问题会议备忘录》，三方代表在该备忘录上签字确认，怡心酒店公司的股东李兴鸿、李兴泽、李碧玉均在该备忘录上签字。该备忘录第1条约定：“谭文科本人承诺，房租差额从下一轮合伙经营中谭文科的分红中扣除，扣完为止。”该备忘录已就房租承担主体进行了明确约定，即应由谭文科负担。李兴鸿、李兴泽、李碧玉（甲方）与恩施华德公司（乙方）于2011年12月22日签订《合同解除协议》，明确上述备忘录为《合同解除协议》的附件，李兴鸿、李兴泽、李碧玉在《合同解除协议》上签字，并加盖了怡心酒店公司的印章。备忘录与《合同解除协议》均为各方的真实意思表示，各方应按约定履行各自义务。现李兴鸿、李兴泽、李碧玉要求恩施华德公司承担房屋租金的理由不成立。
二、李兴鸿、李兴泽、李碧玉主张的水、电、气、通讯网络费用及经营损失等是否应由恩施华德公司承担。
怡心酒店公司（甲方）与恩施华德公司（乙方）于2007年7月1日签订了《酒店合作经营协议》，怡心酒店公司与恩施华德公司以法人股的形式设立利川华德酒店。该协议第十七条“甲方的责任与义务”约定怡心酒店公司在合作阶段的义务包括负责提供酒店经营所必需的一半的流动资金。2008年3月16日怡心酒店公司与恩施华德公司签订《履行﹤房屋租赁合同﹥协调会备忘录》，明确双方在酒店硬件、软件配置上各自的责任。《酒店合作经营协议》和《履行﹤房屋租赁合同﹥协调会备忘录》的具体约定均表明怡心酒店公司与恩施华德公司系合作经营利川华德酒店，利川华德酒店以独立法人身份进行酒店经营。
恩施华德公司于2011年10月31日给怡心酒店公司发出的《不认同终止房屋租赁合同的告知书》的复函中，载明“我司已于2008年7月1日起承包给内部股东谭文科独立经营，由其自负盈亏并承接我司与贵司所签订的《房屋租赁合同》中乙方的全部权利和义务”。2011年11月21日，怡心酒店公司、恩施华德公司、利川华德酒店三方签订的备忘录中，亦明确房租由谭文科负担。怡心酒店公司实际已认可谭文科承接恩施华德公司在《房屋租赁合同》中的权利义务。李兴鸿为利川华德酒店的监事，李兴泽为利川华德酒店的董事，其应当知晓酒店经营期间的相关支出，但二人在作为怡心酒店公司的股东与恩施华德公司签订《合同解除协议》及附件备忘录时，均未涉及本案所涉房屋在经营期间的水、电、气及通讯网络等费用承担问题。李兴鸿、李兴泽、李碧玉所主张的水、电、气、网络通讯等相关费用属于利川华德酒店的日常经营费用，应由利川华德酒店负担，在利川华德酒店未清算亦未注销的情况下，李兴鸿、李兴泽、李碧玉要求恩施华德公司承担水、电、气、通讯网络费用及经营损失等费用无事实和法律依据。
综上，李兴鸿、李碧玉、李兴泽的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理恰当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15267元，由上诉人李兴鸿、李碧玉、李兴泽负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 李 丽
审判员 李志华
二〇一五年四月二十一日
书记员 何奕娥