北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初2477号
原告石金龙，男，1968年1月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人刘连厂。
被告刘明浩，男，1970年10月16日出生，汉族，住北京市海淀区。
原告石金龙（以下简称原告）与被告刘明浩（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘连厂，被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2015年11月10日签订《房屋租房合同》，约定原告租赁被告拥有使用权的位于北京市朝阳区西大望路平乐园*号院*层营业用房的一层南侧建筑面积135平米用于对外经营使用。租赁期五年，自2015年9月1日至2020年8月31日。合同约定年租金46万元，该合同第6条甲方第4款及第7条第4款、第15条第二款约定乙方对外经营合作不得超过1家。合同履行期内，原告履行了合同义务，并对租赁房屋进行了装修，做经营彩票业务使用。原告根据合同约定，对租赁房屋部分与我爱我家公司合作经营房屋中介业务。现原告租金已交至2017年8月31日，被告于2017年6月通知原告因军队停止有偿服务，须清退租赁房屋。房屋所有权人北空直属工程总队2017年7月1日对原告租赁房屋进行了停水停电，原告腾退房屋。被告提前终止合同构成违约。故诉至法院要求：1、被告赔偿原告装修损失38万元；2、被告赔偿原告经营损失304万元。
被告辩称：不同意原告全部诉讼请求。2015年9月25日被告与北空直属工程总队签订了《军队房地产租赁合同》和《补充协议》，约定由总队负责申领租赁许可证且不违背上级文件精神前提下合同执行至2026年止，随后被告与原告签订了《房屋租赁合同》。2016年2月29日总队正式书面通知被告军队暂停办理租赁许可证，3月2日被告书面通知原告。2016年4月至2017年3月期间总队多次与被告和原告协商中止租赁合同，腾退房屋，原告2017年3月30日书面承诺2017年8月31日前腾退。2017年7月2日经原告与总队领导商谈后，原告自愿腾退房屋并于8月1日办理《房屋腾退交接清单》。2016年3月军委发布停止有偿服务通知，使原被告继续履行合同基础丧失符合情势变更，被告不存在故意或重大过失违反合同情形。被告与原告合同应自动解除而免于承担违约责任。根据双方合同第5条，原告装修须经被告书面同意，故原告未经我方书面同意进行装修所产生的损失应由原告自行承担。对外转租或合作应经被告书面同意，被告2016年3月2日已书面通知原告，由此产生损失被告不承担。合同第15条约定因军队原因导致合同无法持续履行，双方共同努力要求军队按照相关规定给予经营损失补偿，故被告不应承担装修和经营损失。
经审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）于2015年11月10日签订《房屋租赁合同书》，约定被告将位于北京市朝阳区西大望路平乐园*号院*层营业用房的一层南侧建筑面积135平米房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告用于对外经营使用。租赁期限为2015年9月1日至2020年8月31日，每年租金为46万元。双方在合同第15条附加条款中约定：“1、如果军队原因导致本合同无法持续履行，则甲乙双方有权要求军队给予经营损失补偿，该补偿归乙方所有（不包括退还甲方租金部分）。2、乙方对外合作经营项目不得超过1家，期限不超过本合同期限。3、本附加条款与本合同具有同等法律效力。4、本合同签署后，原与本合同冲突的以本合同为准，原合同全部作废。”合同签订后，原告将涉案房屋大部分出租给案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）用于开设房屋中介营业厅，并于2015年12月29日签订《店面租赁合同》，约定租赁期限为2015年12月29日至2020年8月28日，租金每年68万元。原告对涉案房屋剩余部分进行重新装修并继续经营彩票店。
另查，案外人中国人民解放军北京军区空军直属工程总队（以下简称北空工程总队）曾于2006年4月26日与被告就涉案房屋签订《军队房地产租赁合同》，将涉案房屋出租给被告对外经营使用，租金每年4万元，租期2006年5月1日至2026年4月30日。后双方于2015年9月25日就涉案房屋再次签订《军队房地产租赁合同》约定：租赁期限自2015年8月30日至2016年8月30日，年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）20万元，租金按年结算。同日，双方签订《补充协议》约定：被告同意终止2006-2026年与原告签订的房屋租赁合同，原告同意以扣除部分房租的形式来抵扣原告欠被告之前的材料款100万元，本项目年租金为40万元，双方协定每年扣20万元，五年扣清，本协议在不违背上级文件精神的前提下，分一年、三年或五年为一个合同期，执行至2026年止。原、被告在2015年之前就涉案房屋已存在多年租赁合同关系，2015年2月双方曾签订租赁合同，年租金为24万元，后被告因提出租金上涨，双方于2015年11月10日重新签订了本案《房屋租赁合同书》。
2016年2月29日，被告收到北空工程总队的通知称：“因部队编制调整，2016年起新签和到期续签的租赁合同暂停办理，2016年度军队房屋租赁许可证暂停办理（2015年12月8日已电话通知各租户）。何时办理另行通知。”被告于2016年3月将通知转给原告，同时向原告声明未经书面同意不得转租，否则被告不承担损失。
2017年3月30日，原告出具《承诺书》，内容为：“本人承诺于2017年8月31日之前将所使用的北京市朝阳区平乐园10号院右侧临街的135平方米商铺腾退完毕。如果在此之前国家或军队政策有所调整，本人享有优先承租权。另外，腾退前按军队有关政策给予适当补偿。”
2017年5中旬，原告接到北空工程总队要求6月30日之前必须腾退的通知。2017年6月23日，北空工程总队向被告发出书面《通知》称：“合同到期未停的项目6月底前必须坚决关停，按照双方签订的合同，已于2016年8月30日到期，请贵单位6月30日前清退租赁房屋，逾期我部将采取进一步措施。”
2017年7月1日，原告停止在涉案房屋经营。2017年8月1日，原告与被告共同向北空工程总队完成涉案房屋交接。随后，被告将其于2016年收取的2016年9月1日至2017年8月31日期间租金的剩余部分76670元退还给原告。
庭审中，原告提交了其与我爱我家公司签订的《店面租赁合同》以证明我爱我家公司对涉案房屋进行装修，费用为30.2万元，原告主张我爱我家因涉案房屋腾退产生的装修损失和经营损失要求原告赔偿，但原告并未就此提交相应证据。原告举出金额为7.8万元、名目为“装修款（彩吧）”的收据一张，以证明其装修损失情况。被告对装修事实认可，但认为原告装修应有正式发票或合同，故对其主张装修费金额不认可。经询，原告称其此次重新装修系为应对被告上涨房屋租金，将涉案房屋分租给更大的租户以负担其成本作出的重新调整，装修内容为定制柜体、重新吊顶等。原告举出彩票代销证及2016年2月至2017年7月期间的销售结算表，以证明其每月有8万元彩票销售收入。被告认可该证据真实性，但认为只能说明原告的销售情况，而非利润情况。
以上事实，有双方当事人陈述及《房屋租赁合同书》、《军队房地产租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》、收据及彩票代销证、结算表等在案佐证。
本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。
本案争议焦点为被告是否构成违约及被告是否应赔偿原告损失。关于被告是否违约，被告将涉案房屋转租给原告，租赁期限超过了其与北空工程总队合同租赁期限即2016年8月30日，超过部分的约定应属无效。涉案房屋于2017年8月1日被腾退，导致原、被告合同无法继续履行而解除，系因被告与北空工程总队的合同到期，对方未与被告续签合同，故应认定为被告构成违约。
关于损失赔偿。被告主张原告未经其书面同意进行装修，故其不承担装修损失，但从双方合同履行的情况来看，被告对于原告重新装修彩票店的事实是知晓的，但在合理期限内并未提出异议，故其该项抗辩本院不予采信，被告应对原告装修进行赔偿，本院结合原告装修实际及合同已履行期限酌定具体数额。原告主张其将涉案房屋分租给我爱我家公司，且对方进行了装修，故对方将向其主张装修损失及合同违约金，但原告并未就赔偿实际发生进行举证，故原告该项主张本院不予采信。原告使用涉案房屋一部用于经营彩票店，就此原告举出彩票代销证、结算表以证明其营业收入，本院结合其彩票销售收入情况并考虑正常经营成本，在合理期限内支持其经营损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告刘明浩于本判决生效后七日内赔偿原告石金龙装修损失四万元。
二、被告刘明浩于本判决生效后七日内赔偿原告石金龙经营损失十五万元。
三、驳回原告石金龙之其他诉讼请求。
如果被告刘明浩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34160元，由原告石金龙负担32262元（其中17384元已交纳，剩余14878元于本判决生效后七日内交纳），由被告刘明浩负担1898元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 高 祺
人民陪审员 李京华
人民陪审员 王悦欣
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 贾 辰