黑龙江省安达市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑1281民初8号
原告：邢凤华，女，1965年9月16日出生，汉族，住明水县。
委托诉讼代理人：杨成宝，黑龙江中庆律师事务所律师。
被告：安达市安康顺达房地产开发有限公司，住所地安达市。
法定代表人：王东辉，职务经理。
委托诉讼代理人：董超，男，1978年1月17日出生，该公司预算经理，住大庆市。
委托诉讼代理人：姜玉辉，黑龙江衡平律师事务所律师。
第三人：黑龙江顶豪建筑安装工程有限公司，住所地哈尔滨市。
法定代表人：田砚达，职务经理。
第三人:孙立臣，男，1970年7月7日出生，汉族，住明水县。
委托诉讼代理人：王善果，黑龙江天河律师事务所律师。
第三人：李云鹏，男，1977年10月27日出生，汉族，住安达市。
原告邢凤华与被告安达市安康顺达房地产开发有限公司（以下简称安康顺达公司）、第三人黑龙江顶豪建筑安装工程有限公司（以下简称顶豪公司）、第三人孙立臣、第三人李云鹏债权转让合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢凤华委托诉讼代理人杨成宝、被告安达市安康顺达房地产开发有限公司委托诉讼代理人董超、委托诉讼代理人姜玉辉、第三人孙立臣及其委托诉讼代理人王善果、第三人李云鹏到庭参加诉讼。第三人黑龙江顶豪建筑工程有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邢凤华向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于安达市香榭花墅小区15号楼15-2、15-3、15-4三套别墅的房产归原告所有；2.要求被告协助原告办理产权证及土地使用证等相关手续；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月29日，顶豪公司与被告安康顺达公司签订了安康顺达大酒店（以下简称安康大酒店）建设工程施工承包合同。顶豪公司履行了该施工合同后，因被告安康顺达公司无力以现金方式全额支付工程款项，2013年10月4日，经双方协商一致，被告将其开发的位于安达市香榭花墅小区15号楼15-2、15-3、15-4三套别墅的房产以6,086,400.00元的价格出售给顶豪公司，用于抵顶相应的工程款，并签订了以房抵款协议书。因顶豪公司承建的安康大酒店工程的实际投资承建人是邢凤华，顶豪公司于2015年7月20日与邢凤华签订了债权转让协议书，认可其与被告签订的以房抵款协议书中顶豪公司所享有的一切权利义务概括转让给邢凤华，现此房被李云鹏占有使用，故原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。
被告安康顺达公司辩称，一、请求驳回原告诉讼请求，邢凤华与顶豪公司不存在挂靠或借用资质进行承建施工法律关系。顶豪公司在为被告施工过程中，现场的负责人以及施工人均是孙立臣，孙立臣是该工程实际施工者和投资权利人。被告从未见过邢凤华，邢凤华并不是实际投资人和承建人，因此邢凤华与顶豪公司签订的权利义务概括转让事实是虚假的，不成立的。二、被告依照其与顶豪公司签订的以房抵债协议的约定，经顶豪公司在被告处的施工负责人孙立臣的指定和同意，已将案涉房屋出卖给第三人李云鹏，并且已经与李云鹏签订了房屋买卖合同，而且合同签订后，李云鹏借给孙立臣、苗士荣的款项支付给了黑龙江广瑞晟混凝土制造有限公司（以下简称广瑞晟公司）作为材料款，清偿了该项债务，因此李云鹏是案涉房屋的真正所有权人。因此被告在孙立臣的同意下将案涉房屋出售给李云鹏的行为是合法有效的，同时也证明了顶豪公司与原告签订的债权转让行为是无效的。三、由于顶豪公司与邢凤华签订的权利义务概括转让协议严重侵犯了房屋实际所有权人李云鹏的权利，所以被告认为法院依法追加李云鹏为第三人，能更好依法保护第三人合法权益。
第三人孙立臣述称，一、2015年7月20日，顶豪公司与邢凤华协议将安康顺达公司已经抵给孙立臣的房产又处分给邢凤华，签订了虚假的债权转让协议，损害了孙立臣的合法利益，原告的诉讼主张与事实不符，因为孙立臣才是实际施工人。2013年10月1日，广瑞晟公司因顶豪公司施工队违约拖欠商混材料款用商混罐车围堵“香榭花墅”的工地事件，当时在安达市公安局召开了会议（有会议记录），形成的《关于广瑞晟商混站车辆围堵香榭花墅工地的情况汇报》该报告内容能够证实当时的实际施工人是孙立臣。安达市人民法院（2016）黑1281民初2423号民事调解书证明，安康大酒店工程土建五项承包人王超与孙立臣由于建设工程施工合同纠纷一案，王超要求孙立臣给付人工费275,311.00元。该案能够充分证明安康大酒店工程实际施工人即是孙立臣。2013年7月30日，安康大酒店工程款借据表明孙立臣与顶豪公司共同向安康大酒店借款一事，在施工过程中发生的各项费用除尚未结算的以外，收据签字大部分是孙立臣签的，另外建筑防水工程施工合同书、劳务合同、空心砖购销合同、预应力工程施工合同等各项合同均由孙立臣与对方签订，可以证明实际施工人是孙立臣。且安康大酒店工程施工过程中，工程款除部分未结算外基本都是拨付给孙立臣之后，再由顶豪公司加盖公章向安康顺达公司出具相关财务手续。孙立臣是以顶豪公司名义施工，但该公司没有出具任何资金及管理人员。二、案涉房屋已于2014年4月30日、5月30日分别合法转让给李云鹏，而2015年7月20日，在房屋已合法转让给李云鹏一年三个月以后又再次转让给邢凤华，原告涉嫌与顶豪公司恶意串通损害第三人的利益。孙立臣与苗士荣在施工的过程中，由于缺少资金，曾向李云鹏借款，到期无法还付借款，经协商将上述房屋分别于2014年4月30日、2014年5月30日出卖给了李云鹏，并办理了相关购房手续，签订了《商品房买卖合同》。上述抵房行为，由苗士荣与孙立臣共同完成，且有证人赵从宁与梁晓东可以证实。涉案房屋已由李云鹏实际入住，并与物业公司签订了《住宅装修责任书》、《香榭花墅使用公约》、物业公司收取物业费的收据。以上充分证明该案涉房屋已由合法买受人占有使用。根据《物权法》第十五条的有关规定，未办理物权登记的，不影响合同效力之规定，孙立臣与安康大酒店签订的以房抵债协议，及安康大酒店与李云鹏签订的《商品房买卖合同》均是合法有效行为，应该受到法律的保护。孙立臣与原告丈夫苗士荣共同挂靠顶豪公司，孙立臣与苗士荣是安康大酒店工程的实际施工人，并且将以房抵债的房屋合法转让李云鹏，孙立臣有权将施工过程中所欠的外债以房抵债给李云鹏，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人李云鹏陈述，同第三人孙立臣陈述意见一致，并且其与第三人孙立臣签订了“转让抵债协议”又与安康顺达公司签订了《商品房买卖合同》并早已实际占有使用该房屋至今，有相关票据和《住宅装修责任书》可以证实。
第三人顶豪公司经依法传唤未到庭，未提交书面陈述及证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据：证据一、安康顺达公司与顶豪公司以房抵款协议书一份；证据二、原告与顶豪公司签订的债权转让协议书一份；证据三、安达市人民法院2015年9月14日原审开庭笔录。以上证据欲证实在2013年10月4日顶豪公司与被告签订安达市香榭花墅小区15号楼15-2、15-3、15-4三套别墅，预测面积714平方米，该三套别墅总房款为6，086，400.00元，将三套房屋抵顶顶豪公司工程款，并且在该合同第四条约定，最终由顶豪公司取得产权，并且保证上述抵款房屋，在签订买卖合同时无权属纠纷、无抵押，该“以房抵款协议”中，乙方是顶豪公司不是其他自然人，而且合同中明确约定，顶豪公司有权指定购房人取得房屋产权。2015年7月20日顶豪公司将案涉房屋转给原告，原告是顶豪公司承建的安康大酒店工程的实际施工人，债权转让通知书已送达被告，债权转让通知书已经生效。
被告安康顺达公司提交证据一、李云鹏安达市香榭花墅小区15号楼15-2、15-3、15-4办理进户手续有关资料；证据二、15号楼15-2、15-3、15-4《商品房买卖合同》；证据三、安康大酒店工程施工合同；证据四、所有抵账房屋均由孙立臣签字确认后拨付，房屋明细如下：王志鹏23-2-601；李云鹏24-1-101、24-1-601两套：张红男23-2-102、23-2-602两套；张国冰5-1-301、10-1-101、26-2-101三套，魏亮24-1-201等共计19套商品房，另附以上19套商品房的抵账协议，工程款拨付统计表。（详见证据目录），以上证据欲证实孙立臣为安康大酒店工程实际施工人，孙立臣有权利对该工程相应工程款进行结算，且被告已在所列的工程款拨付统计表中详列由孙立臣结算的相应情况；其结算方式均以商品房19套抵账方式结算；还有工程款拨付统计表可以证实部分工程款拨付现金，也是由孙立臣签字结算。卖售给李云鹏的房产是经孙立臣签字认可的，孙立臣出具了相应的结算手续并同意把此房以工程款的形式卖售给第三人李云鹏。李云鹏已办理该房的实际入住手续，并签订三份商品房买卖合同15号楼15-2、15-3、15-4及三份购房收据、各种物业收费票据12张、物业入住及装修合同三份，以上证据欲证实安康顺达公司与李云鹏签订的合同合法有效，李云鹏为房屋实际占有人。
第三人孙立臣提交证据一、“预应力工程施工合同书’一份。欲证明：2013年7月15日，孙立臣与原告丈夫苗士荣以顶豪公司负责人的身份与黑龙江宏达建筑工程有限公司签订了“预应力工程施工合同书’一份，约定前者将自己实际施工的“安康顺达大酒店预应力分项工程”转包给后者。顶豪公司加盖公司印鉴予以确认。孙立臣与苗士荣系合伙关系的安康大酒店工程的实际承包施工人，借用顶豪公司的资质挂靠在该公司的名下；证据二、“空心砖购销合同”、“房屋抵材料款协议”各一份。欲证明：孙立臣以顶豪公司负责人的身份，分别与安达市龙达空心砖厂、大庆市日硕管业有限公司就安康顺达大酒店建设工地购买空心砖、以房屋抵顶酒店工地材料款达成了书面协议，顶豪公司在孙立臣签字的合同上加盖公章，进一步说明孙立臣系工程的实际施工人；证据三、以房抵款协议书二份。欲证明：安康顺达公司与孙立臣签订了包括本案案涉房屋在内的“以房抵顶工程款协议”二份，顶豪公司加盖公章并且法定代表人田砚达签字确认。也说明了孙立臣与顶豪公司为挂靠关系，孙立臣系工程的实际施工人；证据四、安达市公安局《关于广瑞晟商混站车辆围堵香榭花墅工地事件的情况报告》及“公安局会议记录”各一份。欲证明：2013年9月30日、10月1日，经公安机关调查认定以下客观事实，安达市香榭花墅小区系安康顺达公司开发建设，其中包括孙立臣在内的五位实际施工人带领五支施工队借用顶豪公司资质，挂靠在顶豪公司名下，孙立臣承包的是商务酒店（安康大酒店）。顶豪公司法定代表人田砚达出席了由公安局组织召开的、有五位实际施工人参加的这次会议，并签字确认的以上事实；证据五、安达市人民法院(2016)黑1281民初2423号民事调解书一份。欲证明：孙立臣作为安康大酒店工程的实际施工人，在法院的主持下，与该工程土建五项的分包人王超达成了和解协议，法院对此予以确认；证据六、苗士荣签字出具的“借据”14张（其中包括转给原告邢凤华5万元一张、苗雨20万元一张）。欲证明：孙立臣与苗士荣合伙挂靠在顶豪公司名下承建安康大酒店工程期间，作为投资人之一的苗士荣，每次从合伙执行人孙立臣处提取资金时，均按双方之前约定出具借据(目的是为将来合伙关系核算之用)。孙立臣既是合伙人，也是合伙执行人，更是“安康大酒店”工程实际施工人；证据七、广瑞晟公司出具的收据6张。欲证明：孙立臣在李云鹏处借款后，用该款偿还了建设安康大酒店工程期间拖欠广瑞晟公司的材料款；证据八、证人赵丛宁在庭审过程中出庭作证证实2015年农历正月十六上午孙立臣、苗士荣、孙立臣哥哥一行三人一起到李云鹏公司找李云鹏，当时苗士荣主张还不上钱，打算用房屋来抵债主张的有关经过，证人出庭作证恰恰证实李云鹏和孙立臣、苗士荣之间债权债务存在，事后在孙立臣指定之下被告与李云鹏签订房屋买卖合同是有效的，并且已经实际履行交付房屋。
第三人李云鹏提交证据一、《商品房买卖合同》及收据各三份，欲证明：因安康顺达公司欠孙立臣工程款，孙立臣欠李云鹏借款，经三方协商达成一致意见，李云鹏用“借款”在安康顺达公司购买三套房屋。安康顺达公司将“购房款”在应付孙立臣的工程款中扣除；证据二、物业收费票据12张及《住宅装修责任书》三份。欲证明：李云鹏购买三套房屋后，安康顺达公司向其交付房屋后，李云鹏交纳了物业相关费用，李云鹏是上述房屋合法占有人。
经庭审质证，被告对原告证据一真实性无异议，证明问题有异议，这份协议是安康大酒店工程实际施工负责人孙立臣与被告签订以后，再由顶豪公司盖章确认，并且案涉的房屋，被告是按照孙立臣的指定与第三人李云鹏签订的《商品房买卖合同》，顶豪公司从未指定过其他任何人，包括本案原告与被告签订的商品房买卖合同，被告也不知情。对证据二真实性及证明问题有异议，该“债权转让协议”是在孙立臣指定下被告已经将房屋交给李云鹏一年多之后签订的，且协议书中所陈述的实际施工人是邢凤华是虚假的，邢凤华与顶豪公司主观上存在恶意串通，客观上存在侵害他人合法权益，因此该协议是不真实的，无法证明其诉请。对证据三真实性无异议，该证据只能证明通知过被告，该协议名头是债权债务“概括性转让”，因此包含债务转让，需要取得债权人同意，因此该转让不具有法律效力。第三人孙立臣对原告证据一真实性无异议，对证明问题有异议，该协议书是安康大酒店工程实际施工人孙立臣所签订，借用顶豪公司资质挂靠其名下，孙立臣与安康顺达公司签订后顶豪公司的法定代表人田砚达只是盖章、签字确认。在安康大酒店工程建设过程中顶豪公司既未出钱也未出人，原告主张享有工程款权益是不客观、不真实的。对证据二真实性、合法性均有异议，原告明知酒店工程的实际施工人为孙立臣，却恶意向他人转让所谓的“债权”，依法该转让合同系属无效合同，对证据三，真实性无异议、对证明问题有异议，原告是在庭审中向所谓的债务人送达书面的债权转让协议，首先是受送达人的诉讼代理人并非是受送达人法人的工作人员，其无权接收，送达程序不合法，此笔录能够说明原告在对本案提起诉讼前并未发生所谓的债权转让协议送达债务人的问题。其余质证意见与被告质证意见一致。第三人李云鹏同意第三人孙立臣委托诉讼代理人的质证意见。
原告对被告所提交的第一组证据有异议，案涉房屋已由被告抵顶给顶豪公司，顶豪公司又将案涉房屋确定原告为所有权人，所以安康顺达公司没有权利出卖该房屋，原告认为第一组证据存在串通可能性。对第二组证据证明内容不认可，出卖的标的物是15号楼15-2、15-3、15-4号三套房屋能够体现出涉案房屋重复出卖现象。对第三组证据真实性无异议，证明问题有异议，该协议是顶豪公司与被告签订合同，能够证实顶豪公司有权利处分本案争议房屋。对第四组证据有异议，从《商品房买卖合同》看没有孙立臣签字，相应收据是顶豪公司盖章，其中有个别收据有孙立臣签字但没有顶豪公司签字确认，收据不是正规收据，是否发生在涉案工程中无法证实，该证据与本案无关联性。第三人孙立臣对被告所提交的证据的真实性、合法性与本案的关联性以及所证实的问题均无异议。第三人李云鹏同意第三人孙立臣委托诉讼代理人意见。
原告对第三人孙立臣所提交的第一组证据，认为其能够证实顶豪公司作为甲方与乙方黑龙江宏达建筑工程有限公司签订这份合同，但无法证实其他内容；对第二组证据能证明顶豪公司是涉案工程承建方。对第三组证据，认为该份协议与本案无关联性，对其真实性、证明主张不认可，理由是房屋抵消材料款协议标明的是顶豪公司。对第四组证据，认为没有看到原件无法确认真实性。对第五组证据，因为是调解书，双方放弃些权利或者按照双方陈述事实认定，因此证明内容只是适用个案，不能证明本案相应情况。对第六、七组证据有异议，因其与本案无关联性。对证据八，证人出庭作证的证言内容有异议，因证人与李云鹏有利害关系，且证人没有看到交款过程，证据内容不具有真实性。被告对第三人孙立臣所提交第一组至第七组证据的真实性、合法性、与本案的关联性均无异议，对欲证明主张也无异议，且证据四，被告方有原件，该原件可以证实该证据的客观真实性，对证据八，证人出庭作证无异议。第三人李云鹏同意被告的质证意见，认为证据八的证人出庭作证内容真实客观。
原告对第三人李云鹏所提交的三组证据均有异议，因案涉房屋顶豪公司没有确定出卖给第三人李云鹏，安康大酒店将房屋抵顶给顶豪公司后无权再出卖给第三人李云鹏。被告对第三人李云鹏提交的三组证据均无异议，且认为以上证据可以证明第三人李云鹏主张成立。第三人孙立臣对李云鹏以上三组证据内容均无异议。
对各方当事人均无异议的证据，本院予以确认并佐证在卷，其中对原告提交的证据一、证据三内容的客观性予以确认。对各方当事人互有异议的证据，本院认证如下：对第三人孙立臣提交的证据，因原告无证据证明其异议成立，且被告、第三人李云鹏对孙立臣的证据均无异议，且以上证据能够证明孙立臣主张成立，本院予以采信。对第三人李云鹏提交的证据内容，因第三人李云鹏的证据与被告及第三人孙立臣的证据互相印证，证明其主张的事实成立，本院予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月29日，被告安康顺达公司与顶豪公司大庆分公司签订了《安康顺达大酒店建设工程施工合同》，由顶豪公司大庆分公司的工程实际施工人孙立臣给被告承建安康大酒店。2013年10月3日，第三人顶豪公司大庆分公司与广瑞晟公司签订了一份商品混凝土购销合同补充协议，约定由顶豪公司大庆分公司用安康顺达公司拨付给该公司的15号楼15-2、15-3、15-4号三套房屋进行抵押。顶豪公司与安康顺达公司在2013年10月4日签订了以房抵工程款协议书。双方约定由被告安康顺达公司将其开发建设的香榭花墅15号楼15-2、15-3、15-4号共计三套房屋抵顶工程款。按协议约定的房屋预测面积的对应价格签订《商品房买卖合同》，并且最终由第三人顶豪公司指定的购房人签订买卖合同时，应是无权属纠纷、无抵押。第三人孙立臣在建设安康大酒店工程过程中，拖欠广瑞晟公司混凝土材料款导致一起施工现场停工围堵事件，为此孙立臣向李云鹏借款用以偿还广瑞晟公司。2014年4月30日，2014年5月30日被告分两次与第三人李云鹏签订了《商品房买卖合同》。将香榭花墅小区的15号楼15-2、15-3、15-4号门三套房屋出售给李云鹏，李云鹏应向被告支付的购房款，用借给孙立臣的钱（孙立臣已付广瑞晟公司混凝土款）抵顶房款。经第三人孙立臣书面保证同意用以上三套房屋偿还李云鹏的借款。2015年7月20日，第三人顶豪公司与原告邢凤华又签订了一份债权转让协议书，将三套案涉别墅抵给邢凤华，此时第三人李云鹏已实际占有使用并装潢了此三套房屋。
本院认为，安康顺达公司作为房地产开发企业，与顶豪公司签订了建设安康大酒店工程的施工合同，故双方为建筑施工合同承包关系。但顶豪公司对该工程未出资、未出人，而孙立臣作为与他人合伙的合伙执行人，系该工程的实际投资施工人之一，借用顶豪公司资质，其与顶豪公司为挂靠关系。孙立臣与其合伙人在李云鹏处借款，用于偿还安康大酒店工程拖欠广瑞晟商混站的材料款，孙立臣与李云鹏之间系民间借贷关系。孙立臣在无力偿还李云鹏借款的情况下，经双方协商同意，以其借款抵顶购房款，安康顺达公司亦同意以其开发的案涉的三套房屋抵顶拖欠孙立臣的工程款，且同意与李云鹏另行签订了《商品房买卖合同》，并向李云鹏交付了香榭花墅小区的15号楼15-2、15-3、15-4号门的三套房屋，因此双方形成商品房买卖合同关系。从此李云鹏实际占有案涉三套房屋，且又与被告签订了关于三套房屋《住宅装修合同》。李云鹏占有案涉房屋期间按规定交纳了相应的物业费用。而顶豪公司在明知孙立臣为酒店工程的实际施工人之一、且只是挂靠在其名下，其对该工程一未出钱、二未出人的情况下，又将安康顺达公司应给付的安康大酒店工程款利益概括转让给原告，且原告明知苗士荣（原告丈夫）与第三人孙立臣系合伙人关系，二人一起向李云鹏借款，用于偿还安康大酒店施工过程中所欠商混站的材料款，现李云鹏已实际占有使用该房屋一年多的情况下，邢凤华仍然与顶豪公司签订包括案涉房屋在内的“债权转让协议”，故该“债权转让协议”的转让行为损害了第三人孙立臣、李云鹏的合法利益。从另外的角度看，顶豪公司无论是否转让其所谓的债权，均不可能对其利益构成减损。关于李云鹏用“借款”购房的性质认定问题，本院综合评定认为：借款合同双方当事人已协商一致，又建立商品房合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，该商品房买卖合同具有法律效力。因此李云鹏与安康顺达公司之间形成的商品房买卖合同关系应认定为合法有效。本院同时认为，原告邢凤华主张物权所有权的基础法律关系系债权转让合同的效力问题，在债权转让合同无效的情形下，原告的“物上请求权”已无继续审查的必要。
综上，原告邢凤华与顶豪公司签订“债权转让协议书”时，双方明知李云鹏已实际占有案涉房屋，明知该转让会损害第三人孙立臣、李云鹏的利益，且原告既无证据证实其与安康顺达公司之间形成了商品房买卖合同关系，也无证据证明其是涉案工程的实际施工人，故原告与第三人顶豪公司签订的“债权转让协议书”，系法律规定的无效合同情形之一，原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回邢凤华的诉讼请求。
案件受理费54,405.00元，由邢凤华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审 判 长 盖凤娟
人民陪审员 李婉璐
人民陪审员 刘 亮
二〇一七年六月二十日
书 记 员 郭馨妍
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