江苏省镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）京谏民初字第120号
原告镇江联丰置业有限公司，住所地镇江新区丁卯经十二路东（镇江新区经济开发总公司内）。
法定代表人EDDIEJULING，该公司董事长。
委托代理人张旗，江苏汇典律师事务所律师。
被告叶镇荣，现下落不明。
被告严荷花，现下落不明。
原告镇江联丰置业有限公司与被告叶镇荣、严荷花商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月30日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张旗到庭庭参加了诉讼，被告叶镇荣、严荷花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告镇江联丰置业有限公司诉称，2009年10月9日，被告叶镇荣以按揭贷款形式购买原告开发销售的位于本市丁卯桥路南谷阳路西的尚东国际小区2幢1908号房，建筑面积129.51平方米，实际合同总房价为658000元。为提高被告叶镇荣贷款额度，原、被告虚设合同总价款822500元，被告叶镇荣据此向中国银行镇江丁卯支行借款658000元，被告严荷花作为共同债务人向丁卯中行出具了共同还款承诺函，原告为该贷款提供阶段性连带责任保证。后，丁卯中行向被告叶镇荣发放贷款并依约直接付至原告账户。但之后，由于两被告未能依约归还贷款本息，丁卯中行于2012年9月5日向法院提起诉讼，要求两被告归还借款本息及诉讼、律师费用，并要求原告对此承担连带保证责任。后经法院主持各方达成调解协议并由法院制作（2012）京商初字第324号民事调解书，确定由两被告承担各项给付义务，原告为其承担连带保证责任。但由于两被告未能按照调解书规定履行，丁卯中行向法院申请强制执行。执行中，原告为两被告归还丁卯中行借款本息638495.79元、承担其律师费32000元，诉讼费9216元和执行费9102元，合计688813.79元。
综上，两被告已构成违约，现诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间签订的商品房买卖合同；2、两被告返还原告为其代偿的贷款本息等合计688813.79元；3、被告叶镇荣承担合同违约金82250元和原告律师费19700元。
被告叶镇荣、严荷花未答辩亦提交证据。
经审理查明，2009年10月9日，原告与被告叶镇荣签订了《商品房买卖合同》合同一份（备案号150023091009002），由被告叶镇荣购买原告开发销售的位于本市丁卯桥路南谷阳路西的尚东国际小区2幢1908号房屋一套，建筑面积129.51平方米，每平方米6350.86元，合同总价822500元。其中被告叶镇荣应于当日支付首期购房款164500元，其余658000元由被告叶镇荣办理住房贷款。合同约定，房屋面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。合同还对双方房屋交付、质量等作了约定，并与附件一、二、三、四一起确定了双方权利义务。其中附件四第（二）条第5款系基于贷款需要为双方设定的权利义务，该款第（6）项约定：如果出卖人代买受人偿还的款项及利息累计达到买受人按揭贷款总额的10%，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，收回房产另行处理，并要求买受人返还代偿款项及利息，承担购房总价10%的违约金。出卖人为实现前述债权而支出的合理费用（含律师费等），由买受人负担。在买受人协助出卖人办妥相关手续（含合同注销手续）后10日内，出卖人扣除相关费用后，退还剩余购房款。凭上述合同和原告出具的被告首付款证明，被告叶镇荣和中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行于2009年12月9日签订个人一手房贷款合同和贷款抵押合同各一份，被告叶镇荣向中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行借款658000元，约定贷款期限30年，按月等额本息偿还，如未按约还贷，视为贷款全部到期，银行有权提前收回全部贷款本息。被告严荷花、叶镇荣为母子关系，被告严荷花作为共同债务人向该行出具了共同还款承诺函，原告为该贷款提供阶段性连带责任保证。后，中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行向被告叶镇荣发放贷款658000元并依约直接付至原告账户。但之后，由于两被告未能依约归还贷款本息，中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行于2012年9月5日向本院提起诉讼，要求两被告归还借款本息及诉讼、律师费用，并要求原告对此承担连带保证责任。后经本院审理达成（2012）京商初字第324号民事调解书，确定由两被告承担各项给付义务，原告为其承担连带保证责任。但由于两被告未能按照调解书规定履行义务，该行向本院申请强制执行。执行中，2013年3月，原告为两被告归还丁卯中行借款本息638495.79元、承担其律师费32000元，诉讼费9216元和执行费9102元，合计688813.79元。
另查明，因被告叶镇荣以“按揭”贷款形式购买该房，为提高被告叶镇荣贷款额度，原告与被告叶镇荣虚设合同总价款822500元，并虚设被告叶镇荣已交纳首期购房款164500元。实际合同价即为被告叶镇荣贷款金额658000元。镇江市物价局新区分局对该小区核定的住宅基准价为每平方米4600元，允许最高浮动8%。2012年4月13日，被告与原告最终核定房屋面积128.07平方米，单价为每平方米5080.69元，总价为650684元，在658000元基础上，被告严荷花收到退回的房款7316元。本案所涉房屋一直未实际交付，至今由原告控制。
2013年5月，原告诉至本院，并因本案委托江苏汇典律师事务所律师代理，交纳了19700元代理费。
上述事实有合同、（2012）京商初字第324号民事调解书、执行案款收据、严荷花收条和结算明细、物价局文件、律师代理合同和收据、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告与被告叶镇荣签订的2009年10月9日了《商品房买卖合同》的合同，合同总价虽为822500元，但根据原告的陈述及双方的结算清单等证据，合同标的应为650684元。该合同对质量、付款方式、履行期限、违约责任、争议解决方式等均作了约定，对双方具有约束力。该合同涉及被告叶镇荣商业贷款，合同附件四第（二）条第5款为双方在需要贷款的情况下设定了权利义务。被告叶镇荣向中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行贷款658000元，原告履行了为其作阶段性担保的义务，但被告叶镇荣及其共同还款人严荷花未能按约还款，致使原告代其偿还银行本息及其它费用688813.79元，该数额已超贷款总额10%，原告有权依据合同附件四第（二）条第5款第（6）项约定的“如果出卖人代买受人偿还的款项及利息累计达到买受人按揭贷款总额的10%，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同”内容行使解除权。故，对原告要求解除双方商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。同理依据该附件规定，被告叶镇荣应当返还原告代偿费用688813.79元，扣减其实际交付的房款650684元，被告叶镇荣仍应返还原告38129.79元。鉴于被告严荷花为共同还款人，应与被告叶镇荣共同承担上述还款义务。另，原告与被告叶镇荣还约定了购房总价10%作为违约金，现原告主张在合同解除后继续适用违约金条款，本院认为，原告的请求并不违反法律规定，但其依据的基数为822500元，该数据为双方为提高贷款额度而虚设，应以实际结算价款650684元为计算基数，本院支持65068.4元。双方约定买受人违约后需承担出卖人为实现债权而支出的合理费用（含律师费等），且原告交纳的律师费用并未超过本地司法行政部门确定的标准，故对于原告要求被告叶镇荣承担律师费19700元的诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十三条第二款，第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除2009年10月9日原告镇江联丰置业有限公司与被告叶镇荣签订的《商品房买卖合同》合同一份（备案号150023091009002）。
二、被告叶镇荣于本判决生效后十日内给付原告代偿贷款38129.79元、违约金65068.4元、律师代理费19700元，合计122898.19元。
三、被告严荷花对被告叶镇荣的上述款项中的38129.79元承担连带偿还责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12176元，公告费606元，合计12782元，由被告叶镇荣承担2498元，原告负担10284元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61。）预交上诉案件受理费。
审 判 长 吴建平
人民陪审员 邵德安
人民陪审员 魏洪才
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 盛 捷