安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0826民初1540号
原告：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地：安徽宿松经济开发区。
法定代表人：汪国鑫，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张利国，北京百丈律师事务所律师。
被告：刘先华，女，1966年3月9日生，汉族，住安徽省宿松县。
委托诉讼代理人：章国胜，安徽恒物律师事务所律师。
原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫房产）与被告刘先华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15立案后，依法适用简易程序，于2018年6月15日公开开庭进行了审理。原告鑫鑫房产委托诉讼代理人张利国，被告刘先华委托诉讼代理人章国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫鑫房产向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除鑫鑫房产与刘先华于2017年5月17日签订的商品房现售合同；2.判令刘先华按合同约定支付违约金；3.判令刘先华立即腾退房屋，恢复原状；4.本案诉讼费由刘先华承担。事实和理由：鑫鑫房产诉称，2017年5月17日，鑫鑫房产与刘先华签订商品房现售合同，约定刘先华购买鑫鑫房产开发的位于宿松县工业园区韩文路南侧经三路东侧的金域港湾房屋。经协商，双方对房号、面积、购房款的支付方式等内容均作了约定：买受人于2017年5月17日应一次性付款431800元。合同签订后，刘先华没有支付全款亦没有办理银行按揭贷款手续。鑫鑫房产多次催要房款未果故起诉至法院要求判如所请。
刘先华辩称，鑫鑫房产将包括涉案房屋在内的14套现房交于案外人尹强荣出售，以抵其欠尹强荣的500万元欠款。尹强荣又授权尹金松出售该14套房屋，刘先华已将房屋全部房款交于尹金松。且鑫鑫房产已将涉案房屋交付刘先华，刘先华也已装潢入住。故鑫鑫房产所称缺乏事实与法律依据，请求驳回其全部诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对鑫鑫房产提供的鑫鑫房产营业执照复印件、法定代表人身份证明、刘先华户籍证明，刘先华无异议。对刘先华提交的刘先华身份证复印件，鑫鑫房产无异议。本院对上述证据予以确认，并在卷佐证。对当事人有争议的证据与事实，本院分别认证。
对鑫鑫房产提交证据认证如下：
证据一，《商品房现售合同》复印件一份，证明鑫鑫房产与刘先华在所签订房屋买卖合同中对违约责任（第7条）进行约定的情况。并且证明合同的第6条是对付款方式的约定，而非刘先华辩称的房款已全部付清的陈述。该房屋买卖合同系格式合同，该条中的“已”付清房款系笔误。刘先华对该证据的真实性无异议。涉案房屋房款已交付尹金松，并且合同第6条记载房屋所涉价款已支付。且根据尹强荣与鑫鑫房产之间所签的协议，可以佐证证明涉案房屋房款已支付。本院认为，该商品房现售合同能够证明鑫鑫房产与刘先华签订了房屋买卖合同，双方就房屋的房号、面积、房款、支付方式以及违约责任等情况进行了约定。另，结合其他证据，可以认定刘先华已将全额房款付清的事实。
证据二，解除房屋买卖合同的通知单一份，证明鑫鑫房产向刘先华催要房款未果要求解除合同的事实。刘先华对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。该通知单是尹强荣发出，通知单上的落款上为尹强荣，印证了该房屋系由尹强荣出售，房款已全部支付，故不同意鑫鑫房产要求解除合同的主张。鑫鑫房产认为，通知单上有尹强荣的名字、电话，但其只为联系人。本院认为，该通知书上有尹强荣签名，虽然也有宿松县鑫鑫房地产开发有限公司的落款但并未加盖鑫鑫房产公章，综合本案其他证据分析，该证据能够印证鑫鑫房产将涉案房屋在内的14套房屋交由尹强荣出售以抵充其所欠尹强荣借款的事实。
对刘先华提交的证据认证如下：
证据一，尹金松出具的收条复印件一份，证明尹金松已收到刘先华支付的全部房款。鑫鑫房产对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，综合本案其他证据分析，该证据能够证明刘先华已将房款431800元交付尹金松的事实。
证据二，尹强荣与鑫鑫房产的法定代表人汪国鑫于2017年10月10日签订的《协议书》复印件一份，证明尹强荣与鑫鑫房产之间约定将包括涉案房屋在内的14套房屋交由尹强荣出售来抵充鑫鑫房产所欠尹强荣的借款。鑫鑫房产对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，综合本案其他证据分析，该证据能够证明鑫鑫房产与尹强荣之间存在以房抵债的事实，并对尹金松销售涉案房屋的行为予以了追认。
证据三，结算清单（2017年）复印件一份，证明尹强荣与鑫鑫房产已就包括涉案房屋在内的14套房屋销售进行了核对结算的事实。鑫鑫房产对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，该证据能够印证证明鑫鑫房产与尹强荣之间存在以房抵债的事实，并将涉案房屋交由尹金松销售。
证据四，对账清单（2016年11月15日）复印件一份，证明尹强荣与鑫鑫房产已就包括涉案房屋在内的14套房屋销售进行了核对结算。鑫鑫房产对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，该证据能够印证证明鑫鑫房产与尹强荣之间存在以房抵债的事实，并将涉案房屋交由尹金松销售。
证据五，尹强荣与鑫鑫房产于2017年12月6日签订的《解除协议书通知书》复印件一份，证明2017年12月26日尹强荣与鑫鑫房产约定解除尹强荣与鑫鑫房产于2017年10月10日签订的协议，但该协议不能对抗刘先华。鑫鑫房产对该证据的关联性有异议。本院认为，该通知书进一步证实了鑫鑫房产与尹强荣之间存在以房抵债的事实，并将涉案房屋交由尹金松销售。
证据六，物业费收据复印件一份，证明刘先华已入住涉案房屋。鑫鑫房产对该证据的证明目的有异议。本院认为，该证据能够证明刘先华已入住涉案房屋的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年5月17日，鑫鑫房产与刘先华签订商品房现售合同，约定：刘先华购买鑫鑫房产开发的位于宿松县工业园区韩文路南侧经三路东侧的金域港湾2幢1单元715室房屋，建筑面积为92.02平方米，单价为4,211.25元，房屋总价款为431800元。合同订立当天，刘先华向尹金松支付全额房款431800元，尹金松出具了收条。《商品房现售合同》第6条也记载了“买受人于2017年5月17日已一次性付清购房款431800元”。现刘先华对该房屋进行了装修并入住，也交纳了物业费等费用。2017年12月1日，尹强荣向刘先华发出解除房屋买卖合同通知书，催促刘先华在2017年12月10日前付清房款431800元，否则《商品房现售合同》将自动解除，鑫鑫房产将按合同第七条追究刘先华的违约责任。现鑫鑫房产以刘先华未按约支付房款起诉至法院要求判如所请。
另查明，2017年10月10日，尹强荣与鑫鑫房产的法定代表人汪国鑫签订《协议》，约定：“鑫鑫房产公司原欠尹强荣500万元已用于入股金域港湾项目，经全体股东同意已分得房屋14套，现已全部由尹强荣委托尹金松出卖与鑫鑫房产公司无关…”。2017年12月6日，尹强荣向鑫鑫房产公司发出解除《协议书》通知书，提出：双方于2017年10月10日签订的《协议书》自动解除，《协议书》中涉及的房地产不得再交给尹金松出卖，尹金松已收取的转让或拟转让的房产款若未交给鑫鑫房产公司或尹强荣本人（含指定的银行账号），则尹金松经手出卖房屋所签订的《商品房预售合同》或者《商品房现售合同》全部无效。2017年12月24日，尹金松对其所售房屋进行了清算。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，刘先华所举证据能够相互印证证明其已将涉案房屋总价款431800元全部交付给尹金松，应视为其已履行合同义务。系因尹强荣与鑫鑫房产法定代表人汪国鑫签订的协议可以认定其双方存在以房抵债并将涉案房屋交由尹金松销售的事实。该协议不违反法律法规强制性规定。虽然，2017年12月6日，尹强荣发出通知，提出其与鑫鑫房产签订的《协议书》自动解除，尹金松已收取的转让或拟转让的房产款若未交给鑫鑫房产或尹强荣本人（含指定的银行账号），则尹金松经手出卖房屋所签订的《商品房预售合同》或者《商品房现售合同》全部无效。但该协议为尹强荣在尹金松未将其所售房屋房款交付给尹强荣或鑫鑫房产后形成的内部通知，无法对抗刘先华。刘先华现已按约支付房款，并取得房屋装修入住，也交纳了物业费等相关费用，合同已履行完毕。现鑫鑫房产以刘先华未支付房款要求解除合同，并要求刘先华腾退房屋，承担违约责任的诉讼主张缺乏事实依据，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司全部诉讼请求。
案件受理费300元，减半收取150元，由原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 员 杨宏遐
二〇一八年七月十九日
法官助理 黄 昀
书 记 员 吴 娟
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。