河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安中民三终字第1109号
上诉人（原审被告）刘克付。
被上诉人（原审原告）吕成刚。
委托代理人胡平生，安阳市文峰区中华路法律服务所法律工作者。
原审被告郜海莲。
原审被告张素军。
原审被告张素民。
上诉人刘克付因与被上诉人吕成刚，原审被告郜海莲、张素军、张素民房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2014）文民一初字第1028号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，1997年8月6日，被告刘克付作为甲方售房户与被告郜海莲的丈夫，被告张素军、张素民的父亲张贵作为乙方买房户签订售房协议一份。协议载明：安阳市东工路南段路东育才路中段路北安阳县粮食局家属院北楼中单元五楼靠东侧三室一厅住房一套，建筑面积92.83平方米，户主（）同志（安阳县粮食局职工）自愿卖给安阳县电业管理公司职工张贵同志，经中间人安阳县粮食局职工师保平同志撮合，甲乙双方达成协议如下：一、住房总价格伍万捌仟元整，其中包括水电设施、天然气、直拨电话、洗澡热水器、楼下煤棚等附属设施。二、付款办法：由乙方一次性付给甲方全部房款伍万捌仟元。甲方应把本住房房产证和各门钥匙交给乙方，一次交清。三、如因情况变化，安阳县粮食局要加收本住房建筑款、应由甲方支付…...。协议签订后，张贵向被告刘克付支付了房款5.8万元，被告刘克付将该房屋及该房屋房产证原件交付给张贵及其家人。2004年2月22日，张贵作为甲方售房户与乙方买房户原告吕成刚签订售房协议一份，协议载明：安阳市东工路南段路东育才路中段路北安阳县粮食局家属院北楼中单元五楼靠东侧三室一厅住房一套，建筑面积92.83平方米，户主张贵同志（安阳县电业管理公司职工）自愿卖给吕成刚同志，经中间人李学文同志撮合，甲乙双方达成协议如下：一、住房总价格伍万捌仟元整，其中包括水电设施、天然气、楼下煤棚等附属设施。二、付款办法：由乙方一次性付给甲方全部房款伍万捌仟元整。甲方应把本住房房产证和各门钥匙交给乙方，一次交清…...。协议签订后，原告吕成刚向张贵支付了房款5.8万元，张贵将该房屋及该房屋的房产证原件交付给了原告吕成刚。现张贵已因病去世。2014年6月24日，原告吕成刚向安阳县房产管理中心缴纳款项共计4600元。以上事实，有原告吕成刚提交的售房协议2份、房产证1份、票据3张，被告刘克付提交的售房协议复印件2份、交款凭证2张、计算表、安阳县房管局公告1份，以及原、被告双方的当庭陈述为证，所有证据经当庭质证、认证后，可以作为认定本案事实的依据。
原审法院认为，被告刘克付与张贵（被告郜海莲之夫，被告张素军、张素民之父）于1997年8月6日签订售房协议，将本案诉争房屋卖与张贵，该房屋系房改房，房产证登记的房屋所有权人为被告刘克付，协议签订后，被告刘克付收到张贵5.8万元钱款后，将房屋及房产证原件交付给张贵及其家人占有使用，该协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行全部义务。被告刘克付辩称该房屋系其与妻子的共有财产，售房协议上没有其妻子的签字，该房屋买卖行为无效，但在1997年刘克付出卖该房屋时，刘克付的妻子未明确表示异议，本案诉争房屋与刘克付及其家人的共同住所位于同一幢楼同一单元的不同楼层，张贵买房后与其家人在该处居住长达7年之久，原告吕成刚购房后居住至今已逾10年，期间刘克付妻子也未提出异议，被告刘克付的辩称理缺乏事实依据，不予采信。被告刘克付辩称其与张贵之间不存在真正的买卖关系，被告与张贵的房屋买卖协议只是以房屋为抵押物的民间借贷协议，但被告刘克付并未就抵押事项向相关机构办理抵押登记，在1997年以5.8万元的款项租住一套面积为90余平方米的房屋不符合市场交易习惯，被告郜海莲称其与张贵当时买房是为了给儿子准备婚房，对被告刘克付的辩称理由不予认可，被告刘克付该辩称理由不予采信。被告郜海莲、张素军、张素民系张贵的第一顺序继承人，被告郜海莲认可张贵与原告吕成刚签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且已于2004年2月22日合同签订后收取了原告吕成刚支付的房屋价款5.8万元，将该房屋及该房屋房产证原件交付给原告吕成刚，张贵与原告吕成刚之间的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，该房屋买卖协议依法有效成立。现原告请求四被告协助原告办理房屋过户手续，应予支持。原告吕成刚于2004年2月22日购买本案诉争房屋，对该房屋系房改房是明知的，2014年6月24日，其以刘克付的名义向安阳县房产管理中心缴纳的款项4600元，系其为实现房屋产权变更所支出的费用，在其与张贵所签订的售房协议中未就该部分款项予以明确约定，现原告依据张贵与被告刘克付签订的协议主张被告刘克付给付其补交的房款4600元，缺乏有效证据支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、限被告刘克付、郜海莲、张素军、张素民于本判决生效之日起十日内协助原告吕成刚办理位于安阳市育才路14号2号楼2单元10号房屋的过户手续；二、驳回原告吕成刚的其他诉讼请求。案件受理费150元，原告吕成刚负担50元，被告刘克付负担100元。
刘克付上诉称，1、原审法院对本案的主要证据没有查明，1997年8月16日，上诉人与张贵签订了一份售房协议，该协议并非真正意义上的买卖行为，协议上所指房屋当时不具备买卖的法律条件，是上诉人与妻子婚姻关系存续期间的共同财产，其妻子是家庭中的户主，当时她不同意卖掉该房屋；当时该房屋为房改房，按照政策，房改房个人未补交差价款取得全部产权，依法不能上市买卖，所以张贵在世时直至病故，从没有要求办理房屋产权过户，该房屋的所有权人始终是上诉人刘克付，上诉人与张贵签订的售房协议是一份无效合同。一审法院在对本案的审理过程中，没有对上诉人提供的协议中关于双方解决房屋纠纷的主要条款全部审理。张贵与被上诉人吕成刚签订的售房协议，张贵对协议中所指的房屋没有依法办理房屋登记，没有依法取得权属证书，仅凭上诉人的房产证和上诉人与他1997年8月16日签订的售房协议就将上诉人的房屋转让给被上诉人，原审法院对该证据的有效性认定错误。2、原审法院判决第一条“限被告刘克付于本判决生效之日起十日内协助原告吕成刚办理位于安阳市育才路14号2号楼2单元10号房屋的过户手续”的判决，认定事实不清，证据不足，理由不充分，适用法律不当。因上诉人与李贵签订的协议，张贵并未向法院主张权利，原审法院判决上诉人履行协议约定的义务无法律依据，并且上诉人与李贵签订的购房协议并非未房屋买卖协议，而是以房屋抵押的民间借贷协议。
吕成刚答辩称，上诉人上诉理由不能成立，第一刘克付与张贵签订的售房协议约定的权利义务明确具体，是双方真实意思的表示，不违反当时的法律规定，是合法有效的，张贵当时卖房是有该家属院门房介绍吕成刚进行购买，刘克付夫妇均在该单元居住，只是楼层不同，这一点刘克付夫妻非常清楚。第二吕成刚购房后，对该房屋进行了装修改造，且居住10年，刘克付夫妻曾多次到该房屋内进行装修指导，对房屋买卖很清楚，只是吕成刚在要求刘克付协助办理过户时，要求吕成刚在支付几万元的房款才协助办理，这就是本案的矛盾。上诉人一直在强调其妻子不知情的卖房，只是借款，不符合民间常理和事实逻辑，刘克付是成年人，对自己的行为应该承担民事责任，既然签订了合同就应当遵循诚实信用的原则，也应对自己的行为承担法律责任，且吕成刚在购房时，张贵的妻子卖房首先找的是刘克付夫妻先出售房屋，由于刘克付夫妻不要该房，才卖给吕成刚，所以吕成刚购买房屋是善意取得，不存在合同法等规定的无效情节，请求维持原判决，驳回上诉人的请求。
郜海莲答辩称，经中间人介绍买了刘克付家的房子，后来找刘克付协助办理过户，刘克付推脱，再后来张贵生病，需要治疗费用，需要卖房，同时也找了刘克付说了卖房的事。吕成刚买了这个房子，基本按照原来买房协议定了新协议，去年吕成刚的父亲找我过户，他说找刘克付了，但是他要钱好几万，我就帮忙找刘克付，我去找刘克付时，他两口子都在家，肯定对卖房知情。
张素军、张素民未答辩。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，1997年8月6日刘克付与张贵（被告郜海莲之夫，被告张素军、张素民之父）签订售房协议，刘克付将位于安阳市育才路14号2号楼2单元10号房屋卖于张贵，该房屋虽系房改房，但协议签订后，刘克付将房屋及房产证交付给张贵及其家人占有使用，该协议系双方真实意思表示，且吕成刚已向安阳县房产管理中心缴纳房改款项，刘克付所在单位安阳县粮食局未提异议并主张权利，刘克付与张贵所签协议不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按照约定履行全部义务。上诉人刘克付称该协议实质为借款合同，但根据其与张贵签订的买卖房屋协议以及被告郜海莲当庭陈述，按照日常交易习惯，均可证实该协议为房屋买卖协议；刘克付称其妻子作为共有人没有同意买卖房屋，但刘克付交付张贵房屋后，张贵及其家人居住七年，张贵卖于吕成刚后吕成刚居住10年，同时刘克付及其妻子在此院中居住，刘克付出让房屋后，其妻子未明确表示异议，也未在法律规定的期间主张权利，刘克付称其妻不知情、不同意，违反日常生活经验和常识，理由不足；刘克付上诉称没有对上诉人提供的协议中关于双方解决房屋纠纷的主要条款全部审理，经查，双方所约定解决房屋纠纷的主要条款为一方违约后的房屋返还及损失赔偿，现刘克付已经交付房屋，张贵及其家人又出让了该房屋，刘克付违反协助办理过户义务，并非根本性违约，且买受人没有此项主张，刘克付主张按照违约条款处理，理由不足；刘克付出卖房屋后，协助买受人办理过户手续是其附随义务，现张贵及其家人又出让该房屋，刘克付应当协助张贵的家人共同办理过户手续，刘克付上诉称协助吕成刚办理房屋的过户手续没有依据，理由不足。综上，刘克付上诉证据、理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由刘克付负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫学海
审判员 付文华
审判员 秦现华
二〇一五年六月二十三日
书记员 张文科