广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终7393号
上诉人（原审被告、反诉原告）：翁耿明，男，汉族，1981年5月28日出生，住广东省汕头市潮阳区。
委托代理人：李明珍，广东长昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：覃永胜，男，土家族，1980年5月13日出生，住湖南省张家界市永定区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李金红，女，汉族，1982年3月24日出生，住湖南省张家界市永定区。
上述两被上诉人的共同委托代理人：陈铿，广东兆广律师�务所律师。
原审第三人：东莞市世华房地产经纪有限公司。住所地：东莞市长安镇霄边社区东门中路*号万达广场*栋1071商铺。统一社会信用代码为9144190066331940X。
法定代表人：董强。
原审第三人：广东南枫融资担保集团有限公司。住所地：广东省广州市越秀区沿江中路***号银海大厦**楼*单元。
法定代表人：张玉明。
上诉人翁耿明与被上诉人覃永胜、李金红、原审第三人东莞市世华房地产经纪有限公司（以下简称世华公司）、广东南枫融资担保集团有限公司（以下简称南枫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初1426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人翁耿明与被上诉人覃永胜、李金红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
翁耿明上诉请求：（一）改判翁耿明无需支付违约金314000元，覃永胜、李金红、南枫公司共同向翁耿明支付违约金314000元。（二）本案诉讼费、保全费由覃永胜、李金红、南枫公司承担。事实和理由：1、合同约定的赎楼是由覃永胜、李金红承担，覃永胜、李金红同意由南枫公司办理，翁耿明也履行了配合义务，但覃永胜、李金红未缴纳赎楼费用，南枫公司也未办理赎楼，覃永胜、李金红及南枫公司已构成违约。2、即使覃永胜、李金红2015年10月8日支付款项属实，离合同签订时间也有87天，已构成违约。3、根据录音资料可知，南枫公司承诺两个月内办妥案赎楼事宜，且知道翁耿明卖房的目的，但一直拖延导致无法在承诺期间内办妥。4、南枫公司发函称银行已发放贷款没有证据证明，且发函前翁耿明已通知其停止交易，是否发放贷款不能成为认定�耿明违约的依据。
覃永胜、李金红辩称：合同未约定由覃永胜、李金红进行赎楼，赎楼是翁耿明的义务，合同也未对赎楼和资金监管的时间进行约定，覃永胜、李金红支付首期款没有违约，翁耿明未经覃永胜、李金红同意以南枫公司未办理赎楼为由解除合同，且在收到银行已同意贷款的情况下仍要求解除合同，构成违约。
一审法院认定事实：2015年7月13日，覃永胜、李金红作为买方、翁耿明作为卖方、世华公司作为经纪方签订了一份《房地产买卖合同》，约定翁耿明将其所有的位于东莞市长安镇长青南路1号长安万科中心6栋1104的房屋出售给覃永胜和李金红，转让价格为1570000元。合同约定，买方在合同签订同时支付定金2000元，次日支付定金148000元，其余楼款1420000元以按揭贷款的方式支付，买方应在签署合同后十日内签订并提交贷款的相关文件，买卖双方应当按照银行要求全力配合贷款手续，否则视为违约；买方应在签署合同后冻结银行解冻支付首期楼款330000元，剩余楼款1090000元由买方以贷款方式向卖方支付，该款在办妥过户后，买方做好抵押登记或提供完税证明后，由贷款银行划入卖方账户，买方不能办理贷款的，应在接到通知后30日付清剩余房款，否则视买方违约；卖方楼款未付清或银行贷款未付清的，通过担保公司融资贷款700000元用于提前还贷，买卖双方必须全力配合，否则视为违约，相关手续由买卖双方与担保公司三方自行协商。因买方或卖方违反合同约定，逾期未超过十天的，违约方应按每日总楼价的1‰支付违约金，合同继续履行，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20％的违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履�通知之日起五天为履行期限，如因本协议三方以外的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。上述合同签订后，覃永胜、李金红共计支付了150000元定金给翁耿明，翁耿明于2015年7月26日出具了定金收据。
此后，覃永胜、李金红作为甲方、翁耿明作为乙方、南枫公司作为丙方签订了《二手楼交易贷款担保服务合同》及《资金托管及委托付款协议》，约定由甲乙双方委托丙方为乙方翁耿明赎回案涉房屋提供融资担保。其中《二手楼交易贷款担保服务合同》第四条“委托事项”约定，丙方本着及时办理的原则为甲乙双方办理上述事项，但具体办理时效以（原）贷款银行、房管、税务等相关机构所需时效为准；第六条“合同解除”约定除依合同约定或经三方协商一致，本合同得以解除外，合同各方均不得解除本合同；第七条“违约条款”约定，在丙方开始履行�保责任时起，甲方以任何理由不购买上述房产，或乙方以任何理由不出售上述房产，均视为违约。上述两份合同落款处有三方签名盖章，但其中空白划线部分未详细填写。上述《二手楼交易贷款担保服务合同》及《资金托管及委托付款协议》文件抬头印有“泛华金融服务集团”字样，落款处甲方、乙方均未填写日期，仅丙方南枫公司盖章处写有2015年11月23日的日期。
2015年7月17日，翁耿明在东莞市公证处办理委托公公证，委托南枫公司的员工梁大凯等人办理案涉房屋的提前还贷、缴纳税费、过户等相关业务。翁耿明称，南枫公司曾向其承诺最多两个月内即可办完赎楼拿到卖房款，但经多次催促，直到2015年11月下旬还未办完，致使其投资计划落空。翁耿明提供了多份电话录音，称是2015年8月29日至11月期间翁耿明委托其姐夫陈忠明多次与南枫公司及世华公司的�作人员进行沟通的电话录音，内容显示陈忠明多次催促南枫公司并通过世华公司工作人员催促办理赎楼及支付卖房款，南枫公司工作人员一开始答复其2015年10月即无需其再供楼，但未能如期办好赎楼手续，并在2015年9月的电话录音中称买方尚未缴纳款项。
覃永胜、李金红则称，案涉房屋买卖合同约定首期款为330000元，应当办理资金监管，但无论是买卖合同还是担保合同，均没有约定首期款的支付时间，双方也没有对支付时间进行协议补充。覃永胜、李金红称其于2015年9月27日收到南枫公司的通知，根据银行放贷情况要求其缴纳首期款620000元，覃永胜、李金红次日便去汇款，但因写错汇款单被退回款项，后于2015年10月8日汇款成功，并不存在违约行为。覃永胜、李金红提供了中国农业银行银行卡交易明细清单以及个人结算业务申请书、中国工商银行电汇凭证，显示李金红于2015年10月8日向深圳泛华联合投资集团有限公司东莞分公司转账620000元，于2015年10月9日向该公司转账45500元，于2015年10月10日向该公司电汇6500元。覃永胜、李金红还提供了深圳泛华联合投资集团有限公司东莞分公司开具的相应业务收款收据复印件三份。
2015年12月3日，翁耿明向南枫公司寄出告知函，称由于该公司在2015年7月18日至2015年11月中旬止均未办妥赎楼手续，致使其失去投资良机，房产转让已无意义，告知南枫公司应当承担翁耿明的相应损失。2015年12月21日，南枫公司发函通知翁耿明：“……您于2015年7月份向买方覃永胜、李金红出售位于东莞市长安镇长青南路1号长安万科中心6栋1104的房产，并与其共同委托我公司向中国建设银行东莞分行担保以李金红名义申请贷款，贷款银行已审批并同意该笔贷款的申请。当我司正准备向贷款银行出具�担保函》之际，您却口头告知中介和我司要求停止此次房屋交易，并于2015年11月底到我司沟通是否继续交易事宜，后您仍坚持口头告知停止交易事宜及要求我司将交易房产的《房产证》及相关资料交与中介方保管。鉴于您单方面口头告知停止交易已属违反交易双方的交易约定事项，请您自收到本函之日起3天内给予书面回复是否继续按原交易事项办理过户手续；如您逾期不予回复的，将视为您自愿终止本次房屋交易处理……”。翁耿明确认其于2015年12月22日收到上述函件。
2015年12月期间，翁耿明、覃永胜、李金红以及世华公司、南枫公司曾就案涉房产的交易问题当面进行协商，覃永胜、李金红称当时向翁耿明提出可以先行支付托管在担保公司处的所有现金，但最终翁耿明与南枫公司之间因赔偿问题无法达成一致。翁耿明则称，当时只是协商赔偿问题，覃永胜、李金红也并没有提出可以提前支付现金。
2015年12月26日，翁耿明向覃永胜、李金红发出告知函，称因南枫公司的原因在2015年7月28日起至2015年11月中旬止未按期办理赎楼事宜，导致其失去投资良机，房产转让已无意义，如买方因房产转让产生任何损失均由南枫公司承担。2015年12月30日，覃永胜、李金红向翁耿明寄出回函，不同意撤销房屋买卖合同，称已向翁耿明及担保公司支付款项共计822000元，要求翁耿明在2016年1月10日前办理好房屋过户手续。2016年1月8日，翁耿明再次发出告知函给覃永胜、李金红，称因担保公司未及时办理赎楼手续，导致其无法按时收到房款，房产转让已经终止办理手续，对应的房屋买卖合同已经解除，要求覃永胜、李金红直接找担保公司赔偿。2016年1月8日，陈忠明与覃永胜电话联系，电话中陈忠明陈述了担保公司口头承诺两个月内�妥赎楼，但是买方在2015年10月8日才支付首期款，最终卖方四个月也未能收到房款，所以不同意继续交易，而覃永胜则表示对于担保公司所承诺的时间不清楚，如果卖方认为担保公司赎楼时间过长可以再委托其他公司处理。
此外，翁耿明还提交了案外人翁妙君2015年10月29日向深圳市喜盈盈投资有限公司（以下简称喜盈盈公司）转账100000元的银行记录，以及该公司向翁妙君开具的“松河瑞园购房诚意金”收据。翁耿明称其委托姐姐翁妙君缴纳诚意金拟购入上述房产，由于没有及时收到案涉房产的款项导致没有继续与喜盈盈公司签订房屋买卖合同。
诉讼中，原审法院根据覃永胜、李金红的申请，依法裁定保全翁耿明价值464000元的财产，并已予以实施。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。覃永胜、李金红与翁耿明所签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力强制性规定，合法有效。被告于2016年1月8日向覃永胜、李金红寄出书面函件要求解除房屋买卖合同，覃永胜、李金红亦于2016年2月1日向原审法院提起诉讼同意解除案涉合同，故原审法院确认双方于2015年7月13日签订的《房地产买卖合同》已经解除。本案争议焦点是双方是否存在违约行为以及违约责任如何承担。
本案中，翁耿明首先提出解除《房地产买卖合同》，其理由是覃永胜、李金红委托南枫公司赎楼，没有在承诺的期限内办理完赎楼手续并将剩余房款支付给翁耿明，致使其投资计划无法按期实施。但从原审法院所查明的事实来看，翁耿明所主张的合法解除案涉合同的理由不能成立。首先，根据案涉《房地产买卖合同》第四条约定，在卖方楼款未付清或银行贷款未付清的情况下，买卖双方必须全�配合融资贷款事宜，否则视为违约，相关手续由买卖双方与担保公司三方自行协商，双方均在与南枫公司所签订的《二手楼交易贷款担保服务合同》及《资金托管及委托付款协议》上签字，说明融资贷款事项是由双方共同委托第三人南枫公司进行，且全部书面合同均未对赎楼时间作出明确约定。其次，从覃永胜、李金红提交的证据可以认定，覃永胜、李金红在2015年10月8日向南枫公司转账支付了620000元首期款以及房贷按揭预付52000元，该付款时间亦在合理期限内。再次，根据南枫公司向翁耿明发出的通知函，相应贷款申请已于2015年12月21日前获得银行批准，在案涉房屋买卖合同已经具备充分履行条件的情况下，翁耿明此后仍然坚持要求终止办理融资贷款，并解除房屋买卖合同，已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。故翁耿明要求覃永胜、李金红支付违约金314000元，缺乏事实和法律依据，原审法院依法不予支持。
覃永胜、李金红作为守约方，要求翁耿明承担合同所约定的违约责任即房屋总价款的20%，考虑到在案涉房屋买卖合同履行过程中，覃永胜、李金红已向翁耿明及南枫公司支付了822000元现金，超过了房屋总价款的50%，且覃永胜、李金红与翁耿明就合同的继续履行进行了大量沟通的情况下，原审法院认为覃永胜、李金红要求翁耿明承担合同约定的违约金并无不当。因案涉合同双方均同意解除，覃永胜、李金红选择要求翁耿明承担上述违约责任，故对于覃永胜、李金红已经缴纳的合同定金，翁耿明应当予以返还。因此，覃永胜、李金红要求翁耿明返还定金150000元及支付违约金314000元，合法有据，原审法院依法予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百�七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2016年7月26日作出（2016）粤1972民初1426号民事判决：一、确认覃永胜、李金红与翁耿明以及世华公司于2015年7月13日签订的《房地产买卖合同》已经解除。二、限翁耿明于判决发生法律效力之日起五日内向覃永胜、李金红返还定金150000元，并支付违约金314000元。三、驳回翁耿明的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费8260元，反诉受理费6010元，保全费2840元，合计17110元，由翁耿明负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，对覃永胜、李金红与翁耿明存在房屋买卖合同关系的事实予以确认。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：双方是否存在违约。根据《房地产买卖合同》第四条约定双方通过担保公司融资还贷，双方必须全力配合，否则视为违约。双方依据该约定与南枫公司签订《二手楼交易贷款担保服务合同》及《资金托管及委托付款协议》，但上述合同并未约定赎楼的具体时间。翁耿明主张南枫公司口头承诺两个月内办理完毕，但翁耿明提供的录音资料未经覃永胜、李金红确认，仅凭该证据无法证明其主张，且也无证据证明是因覃永胜、李金红原因导致赎楼延期；即使赎楼有所延期，也并不必然导致合同无法继续履行，不属于根本违约事项，而翁耿明在发给覃永胜、李金红的告知函上明确表示不再转让该房产，致使合同无法继�履行，翁耿明的行为已构成根本违约，原审法院认定其应承担相应违约责任并无不当。翁耿明主张覃永胜、李金红未支付首期款，覃永胜、李金红提供了其付款的转账凭证和收据，且合同也未约定首期款支付时间，覃永胜、李金红的该行为不构成违约。
综上所述，翁耿明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6010元，由上诉人翁耿明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 廖志明
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 梁玮珊
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