重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔法民初字第01249号
原告张昌其，男，生于1973年，汉族，现住重庆市黔江区。
原告杨芳，女，生于1974年，汉族，现住重庆市黔江区。
二原告共同委托代理人杨举安，男，生于1972年，土家族，住重庆市黔江区，系上河居业主，特别代理。
二原告共同委托代理人李超，男，生于1977年，汉族，住重庆市黔江区，系上河居业主，一般代理。
被告重庆汉唐置业有限公司，住所地重庆市渝中区五四路28号1627室。
法定代表人宋云海，该公司董事长。
原告张昌其、杨芳与被告重庆汉唐置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后，依法由审判员杨露霜担任审判长、与代理审判员粟艳平、人民陪审员王银春组成合议庭，于2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告张昌其、杨芳的委托代理人杨举安、李超到庭参加诉讼，被告重庆汉唐置业有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告张昌其、杨芳诉称，原、被告于2012年12月18日签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于重庆市黔江区某某办事处河滨南路东段XX号X号楼XX-
X的商品房，在合同中约定了逾期交房、房屋出现质量问题、逾期办理产权登记、逾期合同登记备案、未按约定使用条件提供基础设施和公共配套设施而原告缴纳物业费的均由被告承担违约责任，并约定了违约金的计算方式。一、根据《重庆市商品房买卖合同》约定，原告已经履行完付款义务，被告提供的房屋却不符合新建商品房质量保证书的规定，现房屋墙壁多处出现裂缝，已严重影响到原告的正常居住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，被告应当承担房屋裂缝的赔偿责任。因被告的原因，导致原告需搬出后才能修复，会产生房租费4800元（计算6个月）和搬家费2400元，依法也应由被告赔偿。二、被告应根据《重庆市商品房买卖合同》约定承担逾期交房的违约责任。被告实际取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是在2014年6月24日，提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》是在2014年11月3日。被告按合同约定应在2013年12月31日前交房，交房时须取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》并向业主提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。根据原、被告合同约定及相关法律法规规定，被告交房提供“两书一证”违约，应承担违约责任，违约期限应计算至被告取得“两书一证”的时间即逾期时间为175天，按约定的违约金计算方式，被告应承担违约金3622元。因被告延期交房还应承担原告因此多支付的租金6000元。三、原、被告合同约定在商品房交付使用之日起60日内需取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但到现在被告还未拿到房地产权证。被告需承担逾期产权登记的违约金6209元（计算至2014年12月31日）。四、根据原、被告合同约定，被告需在2012年12月28日前提交合同登记备案并取得登记受理单，原告已按期提交了相关资料，被告直到2013年3月14日才办理登记，应承担违约金1573元。五、原告从2014年1月1日开始缴纳物管费，可此时房屋并未实际交付，且后来交付的房屋存在严重的质量问题，根据约定，被告应承担返还房屋实际交付前原告缴纳的物管费。综上，由于被告交付的房屋存在质量问题并多处违约，原告找被告多次协商未果，为维护合法权益，诉至法院，请求判决：1.被告修复原告的房屋裂缝并承担修复期间租房费和搬家费；2.被告向原告交付房屋产权证并支付违约金11403元（其中逾期备案违约1573元、逾期交房违约3622元、逾期办证违约6209元）；3.被告向原告支付逾期交房的房租费4800元并退还逾期交房期间的物业费277元；4.被告承担诉讼费。
原告张昌其、杨芳为证明其主张，在庭审中向本院提交了以下证据材料：
1、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。
2、原告的身份证复印件。
3、《重庆市商品房买卖合同》。
4、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。
5、图片。
6、销售不动产统一发票和收据。
被告重庆汉唐置业有限公司未到庭答辩，也未向本院提交证据。
经审理查明：2012年12月18日，原告张昌其、杨芳（乙方）与被告重庆汉唐置业有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于黔江区某某街道河滨南路东段XX号X号楼XX-
X一室一厅商品房住宅一套，建筑面积54.34㎡（其中套内面积45.30㎡、公摊面积9.04㎡）；房屋总成交金额206959元；销售方式为预售商品房；付款方式为按揭付款。《合同》第七条第一款第二项约定，属预售商品房的，甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。《合同》第九条甲方逾期交房的违约责任中约定，甲方未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期在90日内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。《合同》第十二条关于办理合同登记备案中约定，1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙方双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：1、逾期在90日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款价万分之一的违约金。《合同》第十三条关于办理产权登记中约定，……。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房的《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房的《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款价万分之一的违约金（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之一的违约金，……。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地的土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。原、被告在《合同补充协议》中约定，甲、乙双方同意合同第七条约定的交房时间为甲方实际交付房屋给乙方的时间。
另查明，2013年3月14日，原、被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》取得重庆市黔江区国土资源和房屋管理局登记备案。原、被告买卖商品房所涉工程于2014年1月27日进行竣工验收，被告于2014年6月24日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告张昌其、杨芳已支付购房款206959元。原告称该商品房的产权证已经办理。
再查明，原告庭审中称其有关于接房时间依据，本院限定其在庭审后10日内提交到法庭组织质证，但在上述期限内原告没有提交。
庭审中，原告自愿撤回要求被告修复房屋裂缝并承担维修期间的租房费和搬家费的诉讼请求。
本院认为，原、被告于2012年12月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原、被告均应按约定履行各自的义务。原告应履行交付全部购房款、提交办证资料等义务，被告重庆汉唐置业有限公司应履行保证房屋质量、按期交付房屋、办理产权登记等义务。如一方履行合同义务不符合约定，应按照相关法律规定及合同约定承担违约责任。现针对原告的诉讼请求，本院作逐一评析：
一、关于原告主张修复房屋裂缝并承担维修期间的租房费和搬家费的问题。原告在庭审中自愿撤回此项诉讼请求，系原告对自己民事权利的自行处分，本院予以确认。
二、关于原告主张被告交付房屋产权证的问题。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》关于办理产权登记约定，被告的义务是向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，并取得登记受理单，原告的义务是将办理产权登记的所需要的资料提交给被告，双方都负有义务。现原告未举证证明土地房屋登记机构是否已经颁发房地产权证以及产权证是否在被告手中，故原告要求被告交付房屋产权证的请求本院不予支持。
三、关于原告主张的违约责任问题。1、关于逾期合同备案登记违约责任问题。原、被告双方于2012年12月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》第十二条约定，申请合同备案登记的期限为签订合同之日起10日内，但原告举示的证据不足以证明被告申请合同备案的时间，本院无法认定是否逾期备案以及逾期备案违约金的止点时间。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原告应承担举证不能的法律后果。2、关于逾期交房违约责任问题。按原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告应在2013年12月31日前将房屋交付给原告，而双方的实际交房时间原告在庭审中称其有关于实际接房时间的依据，但是没有提交到法庭，本院无法认定被告逾期交房的天数，应承担举证不能的法律后果，对该项诉求，本院不予支持。3、关于逾期办证违约责任问题。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》关于办理产权登记第2条约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房的《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方还约定了因汉唐公司责任不能按期提交的违约金的计算方式，但原告称其有关于实际接房时间的依据，但是没有提交到法庭，本院无法对逾期办证的期限进行认定，原告应自行承担举证不能的法律后果，故对该项诉求，本院无法支持。
四、关于原告主张被告承担逾期交房期间的房租及退还物业费的问题。原、被告在《重庆市商品房买卖合同》中已经明确约定逾期交房的违约责任，没有约定逾期交房后被告应当承担逾期交房期间原告的租房费及退还原告交纳的物业费。原告也未举示逾期交房期间租房产生房租费及交纳物业费的证据。故原告的该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告张昌其、杨芳的全部诉讼请求。
案件受理费212元（原告已预交），由原告张昌其、杨芳负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用（金额与一审相同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨露霜
代理审判员 粟艳平
人民陪审员 王银春
二〇一五年九月十八日
书 记 员 张 益