湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂06民终391号
上诉人（原审被告）：襄阳百洋房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄州区航空路（清河桥东）。
法定�表人:窦明杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：熊程、刘雄文，湖北盛科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔冉，男，1988年10月15日出生，汉族，住襄阳市襄州区。
被上诉人（原审原告）：敖娟，女，1987年7月2日出生，汉族，住址同上。系崔冉之妻。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：肖飞、潘松，湖北春园律师事务所律师。
上诉人襄阳百洋房地产开发有限公司（以下简称百洋公司）因与被上诉人崔冉、敖娟房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院(2017)鄂0607民初3704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人百洋公司的委托诉讼代理人熊程，被上诉人崔冉、敖娟的共同委托诉讼代理人潘松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
�洋公司上诉请求：撤销原判，驳回二被上诉人的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案诉争的房屋已被被上诉人交易给他人，被上诉人已不具有该房屋的合法产权，被上诉人丧失诉讼主体资格，应当驳回起诉。二、原判认定上诉人违约，被上诉人不存在违约属认定事实错误。三、根据合同约定的违约责任，若本案存在违约，应当解除合同，退还房款。四、即使上诉人存在违约行为，原审判决的违约金过高，不符合法律规定，请二审法院重新认定。
崔冉、敖娟辩称，原判认定事实清楚，判决公正。上诉人诉称的事实和理由无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
崔冉、敖娟一审诉讼请求：被告支付逾期交房的违约金59975元，并承担案件受理费。
一审法院认定：2012年10月18日，原告崔冉、敖�与被告百洋公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的百洋·欧典12幢2单元703号房，该商品房建筑面积123.66㎡，房屋单价为4984.59元／㎡，房屋总价为616395元。关于房屋交付期限，合同第八条约定，“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经验收合格即出卖人取得该房屋竣工验收报告。”关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条规定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）�（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”关于房屋交接，合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人�需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担违约责任，买受人自交房之日起按照本合同房价款万分之一按日向出卖人支付房屋保管费用。”合同附件四补充协议第1条约定，出卖人书面通知以襄阳晚报刊登公告为准。合同还约定了面积确认和差异处理、买受人逾期付款违约责任、产权登记、保修责任、争议解决方式等内容。合同签订后，二原告依据约定支付了首付款186395元，剩余430000元办理了按揭手续。2013年12月30日，被告百洋公司在《楚天快报》上刊登百洋欧典12号楼、18号楼交房公告。原告认为被告没有提供国家规定的合法验收报告而拒绝接收房屋。2016年7月31日，二原告接受了房屋。2017年6月24日，二原告将讼争房屋转让给案外人周妍。二原告诉请判令被告支付逾期交房的违约金59975元，并承担案件受理费。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。二原告与被告百洋公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。本案买卖的标的物系房屋，交付的房屋不仅仅要符合当事人的约定还应符合国家法律的规定。合同约定出卖人书面通知收房，以《襄阳晚报》刊登公告为准，但被告却在《楚天快报》上刊登交房公告，不符合双方约定。被告提供的《建筑工程竣工验收报告》，属建设单位和其他参建单位的自查自检报告，不符合法律的规定和原、被告之间的约定。被告不具备向二原告交付房屋的法定及约定条件，二原告有权拒收房屋。二原告虽于2016年7月31日收房，但并不妨碍其主张收房前因被告违约所应承担的违约金。合同约定交房期限为2013年12月31日之前，从约定的最后交房期限的第二日起逾期90日以上需以购房款616395元的日万分之一按日向二原告承担违约责任，故二原告诉请被告支付逾期交房违约金符合法律规定，一审法院予以支持，计算期间自2014年1月1日起至2016年7月31日二原告收房之日止，即违约金为57941.1元（616395元×0.0001元/天×940天）。被告辩称涉案房屋已经取得符合约定和国家规定的《建筑工程竣工验收报告》，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采信。被告还辩称百洋欧典18幢其他大部分住户已入住，不是被告不交付房屋，是原告不接收房屋，一审法院认为，大部分业主入住不能表明被告交付行为合法，该答辩意见一审法院不予�持。被告还辩称，若原告无意购买此房，可以解除合同，原告收回购房款，被告收回房屋，一审法院认为，本案二原告并未违约，违约的是被告百洋公司，二原告可以选择合同条款维护自己的合法权益，而作为违约方的被告提出解除合同的主张一审法院不予支持。被告同时辩称，本案讼争的房屋已被原告卖给案外人，案外人已合法占有该房屋，原告已不具有该房屋的合法独立产权，故本案原告不具备诉讼主体资格，一审法院认为，二原告收房并出卖给他人系原告对自有财产的处分，与本案无关，且被告违约发生在二原告收房之前，二原告主张收房前因被告违约所应承担的违约金理由正当，故被告的上述辩解理由一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告襄阳百洋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告崔冉、敖娟逾期交房违约金57941.1元。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告襄阳百洋房地产开发有限公司负担。
本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件为在2013年12月31日前，将具备“经验收合格即出卖人取得该房屋竣工验收报告”的商品房交付买受人使用。本案所涉商品房于2013年12月31日经竣工验收，取得了《建筑工程竣工验收报告》，符合合同约定的商品房交付条件。原审判决认定“上述《建筑工程竣工验收报告》属建设单位和其他参建单位的自查自检报告，不符合法律的规定和双方合同约定”错误。合同约定交房通知以襄阳晚报刊登公告为准，但上诉人百洋公司于2013年12月30日在《楚天快报》上刊登交房公告，不符合约定。被上诉人崔冉、敖娟�将诉争商品房转让给他人，但被上诉人崔冉、敖娟主张逾期交房违约金，理由正当。上诉人百洋公司称被上诉人崔冉、敖娟已将诉争房屋交易给他人，丧失诉讼主体资格，本院不予支持。即使上诉人百洋公司通知交房的方式不符合合同约定，被上诉人崔冉、敖娟亦应在合理期限内履行接收所购商品房的合同义务。合同约定逾期交房，出卖人按日支付已交房款万分之一的违约金，被上诉人崔冉、敖娟主张上诉人百洋公司承担逾期交房的违约责任，本院根据本案实际情况，确定逾期期限为90日，上诉人百洋公司应向被上诉人崔冉、敖娟支付逾期交房违约金5547.60元。
综上所述，百洋公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销襄阳市襄州区人民法院(2017)鄂0607民初3704号民事判决；
二、上诉人襄阳百洋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人崔冉、敖娟逾期交房违约金5547.60元；
三、驳回被上诉人崔冉、敖娟在一审中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费650元、二审案件受理费1300元，合计1950元，由上诉人襄阳百洋房地产开发有限公司负担1170元，被上诉人崔冉、敖娟负担780元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 张耀明
审判员 陈瑞芳
二〇一八年三月二十二日
书记员 张诗怡