广东省阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初3193号
原告：黄强，男，1973年4月14日出生，汉族，住阳江市江城区。
委托代理人：谭燕科，广东赢信律师事务所律师。
委托代理人：林慧芳，广东赢信律师事务所律师。
被告：许铭锋，男，1959年10月11日出生，汉族，住阳江市江城区。
被告：陈缓媛，女，1969年2月22日出生，汉族，住东莞市。
原告黄强诉被告许铭锋、陈缓媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告黄强的委托代理人谭燕科到庭参加了诉讼；被告许铭锋、陈缓媛经本院传票传唤无正当理由未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄强诉称：原告有位于阳江市江城区康泰路172号房屋一座。2015年7月10日，原告与被告许铭锋经协商，约定原告将该房屋租给被告许铭锋使用。双方就租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期自2015年11月1日至2023年10月30日共计8年，2015年10月30日前为免租期，乙方（被告）在签订合同日需提前交付四个月租金72000元及交付押金60000元给甲方（原告），乙方（被告）应于每日5日前支付当月租金（前五年为18000元／月）给甲方（原告），逾期交租则要支付滞纳金等等。合同签订前，被告以看房为名，已向原告索要了房屋钥匙。但合同签订后，被告未经原告同意，在未按合同约定交付押金及提前交付四个月租金的情况下，竟擅自使用原告的房屋进行装修。原告多次制止，被告置之不理。鉴于被告违约未支付押金及租金，又擅自进入房屋装修，原告非常气愤，要求解除合同，但被告后同意于2015年8月25日前按约定支付押金及租金，原告遂没有与被告解除合同，双方就被告支付押金及租金的事宜于2015年7月23日签订了《租赁合同补充协议书》，约定如果被告不在2015年8月25日前支付押金及租金，则原告有权终止合同等。但补充协议签好后，被告只在2015年8月5日支付了6000元押金，尚有54000元押金未付，也未付租金。为此，原告曾于2015年9月向阳江市江城区人民法院提起诉讼。但后来被告多次找人劝说原告，2015年10月19日，被告陈缓媛同意由其与被告许铭锋共同履行房屋租赁合同，同意交足押金，原告遂撒回起诉。后两被告在上述房屋经营阳江市江城区天然食府饮食店，但却没有依约定交付租金，2015年11月的租金在2015年11月6日才支付17000元，欠款1000元（后该款在2015年11月14日才付清）；2015年12月的租金在2015年12月8日才交付12000元，欠款6000元（后该欠款在2016年1月9日才付清）；2016年1月的租金在2016年1月12日才交付6000元，欠款12000元。此后被告一直没有交付租金。两被告的上述行为，已构成根本性违约，造成原告出租房屋达不到收取租金的目的。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告许铭锋于2015年7月10日签订的《房屋租赁合同》、2015年7月23日签订的《租赁合同补充协议书》，解除原告与被告陈缓媛于2015年10月19日签订的《房屋租赁合同》。被告已付的60000元押金原告不予退回；二、被告立即搬离阳江市江城区康泰路172号房屋；三、被告支付所欠的租金138000元及违约金83400元（计至2016年8月30日止）给原告；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告许铭锋、陈缓媛未到庭参加诉讼，提供书面答辩称：一、原告主张被告已付的60000元押金不予退回，没有任何法律依据。该60000元押金应予退还，或者抵扣拖欠的租金。（一）根据双方签订的《房屋租赁合同》，该60000元表述为“房屋押金”而不是“定金”，并不具有担保性质。而上述合同内容关于该押金的约定，也只是单向约定甲方有权没收，而没有约定甲方二倍返还给乙方的情形，该“押金”并没有采取“定金”的表述，条款内容也没有定金罚则的适用情形，“押金”仅仅单方指向承租方，而没有指向包括出租方在内的双方，因而，该“押金”并不能判断属于定金。（二）从法律适用上，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第118条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。据此，根据合同条款及法律规定，本案60000元不具有定金性质，不能予以没收，应予返还或者抵扣拖欠的租金。二、原告主张83400元的违约金显然过高，应不予支持。（一）原告曾明确承诺，可等被告找到人接手租赁的房屋，再结清租金，双方已协商一致无需计算租金的违约金，现原告主张违约金显然违背诚实信用的原则，出尔反尔。（二）而原告主张违约金没有任何计算依据，也没有明确计算的起止时间。（三）而从实际损失上，迟延交付租金实际上只是占用租金款项的使用时间，该损失仅为一种利息的损失，如确实需要计算违约金应该只按银行同期贷款利率计算，原告主张拖欠租金本金为138000元，而违约金高达83400元，违约金竟占了本金的60%，原告根本没有83400元的损失，更加不应鼓励原告利用合同的优势地位来谋取利益。原告主张83400元违约金显然畸高，不应支持。
经审理查明：坐落于阳江市江城区康泰路172号房屋已办理房地产权证（证号：粤房地权证阳字第××号），该房地产权属人为原告黄强，载明用途为商住。2015年7月10日，原告黄强作为出租人（甲方）与被告许铭锋作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》（编号为：20150701-4），合同约定：甲方黄强将坐落于阳江市江城区康泰路172号的房屋出租给乙方，租赁期自2015年11月1日至2023年10月30日共计8年，2015年10月30日前为免租期；乙方应于签订合同日支付四个月租金72000元及交付押金60000元给甲方，乙方应于每日5日前支付当月租金（前五年为18000元／月）给甲方；乙方如逾期交租金，需按每天租金的二分之一向甲方支付滞纳金等内容。同日，原告将出租房屋的门锁匙交给被告许铭锋。
2015年7月23日，原告黄强与被告许铭锋签订《租赁合同补充协议书》，协议书载明：甲乙双方于2015年7月10日签订了《房屋租赁合同》（合同编号为：20150701-4），由于乙方违约未按合同约定支付押金（￥60000元）及提前交付四个月租金（￥72000元）给甲方，且乙方擅自进入房屋砌墙装修，为和平解决上述问题，甲乙双方经友好协商达成如下补充协议：一、2015年8月2日前，乙方支付2万元押金给甲方；二、2015年8月25日前，乙方必须将尚应支付的4万元押金全部支付给甲方，同时按《房屋租赁合同》第一条第二款的约定支付四个月租金72000元给甲方；三、若乙方不按上述条款履行，则甲方有权终止《房屋租赁合同》，并没收乙方已交的1万元定金，同时乙方必须拆除所有装修并赔偿甲方所有损失等内容。原告黄强与被告许铭锋均在补充协议书上签名并捺指模。
2015年10月19日，原告黄强作为出租人（甲方）与被告陈缓媛作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》（编号为：20150701-4A），合同载明：甲方有位于阳江市江城区康泰路172号房屋一座，曾于2015年7月10日与许铭锋签订《房屋租赁合同》（合同编号为：20150701-4），将该房屋租给许铭锋使用。因许铭锋违反《房屋租赁合同》及2015年7月23日签订的《租赁合同补充协议书》，甲方拟解除合同收回房屋，现乙方（许铭锋妻子）要求继续租赁上述房屋，由其与许铭锋共同履行原《房屋租赁合同》（合同编号为：20150701-4），但对部分合同条款作如下修改：一、第一条“租赁期限”中的“特别约定”修改为：2015年10月30日前为免租期，鉴于被告目前经济困难，原告同意不需要被告提前支付四个月租金，但需在签订本协议之日一次性支付押金6万元给原告，如果被告不按约定支付，本协议作废，原告许铭锋所支付的10000元定金及6000元押金不予退还，原告有权终止原《房屋租赁合同》，同时被告必须拆除所有装修并赔偿原告至少三个月的租金的损失；二、第二条“租金及押金”中的“2”修改为：被告应于每月5日前支付当月租金给原告，被告如逾期交租金，则需按每天租金的二分之一向原告交付滞纳金，被告若逾期交租超过30天，则原告有权停止该屋的供水、供电和单方面终止合同。原告黄强与被告陈缓媛均在合同上签名并捺指模。同日，被告陈缓媛向原告黄强支付了五万元押金，黄强出具《收据》给被告，《收据》载明：“兹收到陈缓媛交来租房押金（江城区康泰路172号）伍万元正（￥50000）现金肆万肆仟元，银行转账6000，合计50000.收款人：黄强。2015.10.19.”
被告于2015年11月6日、11月14日分别存入现金17000元、1000元至原告黄强在农行的账户62×××71用于支付2015年11月份租金；于2015年12月8日、2016年1月9日分别存入现金12000元、6000元用于支付2015年12月份租金；于2016年1月11日存入现金6000元用于支付2016年1月份租金。此后两被告没有再支付过租金，原告以两被告尚欠2016年1月份租金12000元及2016年2月份至8月份租金126000元（7个月×18000元／月），共138000元，两被告的行为已构成根本性违约，遂于2016年8月16日向本院提起本案诉讼，请求如诉称。
诉讼中，原告向本院提供一份发票，用于证明其为两被告垫付了2016年7月7日至2016年9月7日的电费8500.17元，并请求两被告支付该费用，同时明确请求两被告支付2016年8月份之后至双方解除合同时的租金及违约金。但原告未能举证证明两被告在承租期间对房屋造成的财产损失的具体数额。
另查明，原告因其与被告许铭锋之间的房屋租赁合同纠纷，曾于2015年9月向本院提起诉讼［案号：（2015）阳城法民一初字第1723号］，后于2015年10月19日提出撤诉申请，本院依法作出裁定准许其撤回起诉。
以上事实，有原告提供的原告身份证、被告身份证、房地产权证书、房屋租赁合同、合同附件、房屋租赁合同补充协议书、收据、民事裁定书、房屋收租金明细、银行卡交易明细清单、电费发票等证据及庭审笔录、询问笔录等证实，上述证据来源合法，被告许铭锋、陈缓媛未到庭参加诉讼，视其放弃质证和答辩的权利，本院对上述证据予以采纳。
本院认为，原告黄强与被告许铭锋、陈缓媛在平等、自愿的基础下签订了房屋租赁合同及补充协议，均是双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。原告已按合同约定履行了交付房屋的义务，被告许铭锋、陈缓媛亦应按约定履行支付租金的义务。而自2016年1月起至今，两被告未按合同约定支付承租房屋的租金，截至2016年8月31日止，两被告共拖欠原告的租金138000元，两被告的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，现原告请求解除原告与被告许铭锋于2015年7月10日签订的《房屋租赁合同》（编号：20150701-4）、于2015年7月23日签订的《租赁合同补充协议书》，解除原告与被告陈缓媛于2015年10月19日签订的《房屋租赁合同》（编号：20150701-4A），合法合理，本院予以支持。
合同解除后，原、被告间的合同关系归于消灭，原告请求被告立即搬离阳江市江城区康泰路172号房屋，合法合理，本院予以支持。计至2016年8月31日，被告许铭锋、陈缓媛尚欠原告黄强租金共138000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条：“当事人未支付价款或者报酬的，对方要求其支付价款或者报酬。”的规定，现原告请求两被告支付尚欠的租金138000元（计至2016年8月31日止为138000元，2016年8月31日之后至双方解除合同之日止的租金按合同约定计算），合法合理，本院予以支持。
对于原告请求两被告支付违约金的问题。原告根据与两被告签订的合同约定：“乙方应于每日5日前支付当月租金（前五年为18000元／月）给甲方；乙方如逾期交租金，需按每天租金的二分之一向甲方支付滞纳金”，因两被告逾期支付租金，请求两被告按每日租金的二分之一的标准支付违约金共83400元，对此两被告抗辩称原告请求的违约金明显过高。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，因原告未能举证证明因两被告的违约造成原告的实际损失是多少，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位的强弱等因素，违约金的计算标准应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，以当月尚欠的租金数额为基数，从当月6日开始计算至清偿之日止。
对于是否返还押金的问题。本院认为，在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如造成出租人房屋及屋内设施的财产损失则从押金内扣除，如没有造成损失则合同期满后或解除合同时应予退还。本案中，原、被告在合同中没有对押金作具体规定，且原告亦未能举证证明其在租房期间造成财产损失的事实及具体数额，故押金应予以退还给两被告，由于两被告尚欠原告的租金，且两被告亦同意用押金抵扣拖欠的租金，因此，原告对两被告已交付的押金60000元不予以退还，直接在两被告拖欠的租金及违约金中扣减，并先扣减违约金。
对于原告为两被告垫付2016年7月7日至9月7日的电费8500.17元，属于两被告承租房屋期间产生的费用，理应由两被告承担，现原告在本案请求两被告偿还垫付的电费8500.17元，理据充分，本院予以支持。
被告许铭锋、陈缓媛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告黄强与被告许铭锋于2015年7月10日签订的《房屋租赁合同》（编号为：20150701-4）、于2015年7月23日签订的《租赁合同补充协议书》，解除原告与被告陈缓媛于2015年10月19日签订的《房屋租赁合同》（编号为：20150701-4A）；
二、限被告许铭锋、陈缓媛在本判决发生法律效力之日起十日内搬离阳江市江城区康泰路172号房屋；
三、限被告许铭锋、陈缓媛在本判决发生法律效力之日起十日内支付所欠的租金138000元及违约金（租金计至2016年8月31日为138000元，2016年8月31日之后至双方解除合同之日止的租金按合同约定计算，违约金以当月尚欠的租金数额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从当月6日开始计算至清偿之日止，已交付的押金60000元在租金及违约金中扣减，并先扣减违约金）给原告黄强；
四、限被告许铭锋、陈缓媛在本判决发生法律效力之日起十日内支付电费8500.17元给原告黄强；
五、驳回原告黄强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21971元（原告已预缴），由原告黄强负担2000元，被告许铭锋、陈缓媛负担19971元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 杨冬航
人民陪审员 冯宏竞
人民陪审员 林 科
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 冯奕馨