江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0830民初4881号
原告:南京财富地产顾问有限公司,统一社会信用代码91320102736082723C，住所地南京市玄武区中央路258-27号2603室。
法定代表人：司徒伽罗，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李胜，北京市北斗鼎铭（南京）律师事务所律师。
被告:江苏力峰置业发展有限公司,统一社会信用代码91320830667648948U，住所地盱眙县盱城街道五墩西路33-7号。
法定代表人：王建友，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦刚，江苏衡胜律师事务所律师。
原告南京财富地产顾问有限公司（以下简称南京财富地产公司）与被告江苏力峰置业发展有限公司（以下简称力峰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理，依法适用简易程序于2017年9月18日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法组成合议庭审理本案，于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李胜、被告委托诉讼代理人韦刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京财富地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告销售佣金843160.08元，销售溢价提成264999.08元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月14日，原被告签订盱眙都梁大酒店及北侧住宅项目独家代理合同，约定：原告独家代理报关开发的位于总建筑面积约为四万平方米的高档住宅+商业+办公商品房的销售，销售佣金的计提标准为《房屋销售合同》总销售金额的2.2-2.5%，同时享有溢价部分30%的销售提成。合同签订后，原告即开展销售活动，因被告的原因开盘滞后至2017年1月12日，截止2017年6月实现销售15套，此后被告明确表示合同于2017年6月21日到期不再续约，并承诺按合同约定与原告结算销售佣金，但被告至今不予结算。
被告力峰公司辩称，1、经双方确认销售代理合同已于2017年6月30日终止，应以该时间为计算销售佣金的截止时间；2、依照合同约定可以计算销售佣金的房屋仅为12套，另有3套不是在合同期内签订的商品房买卖合同，分别为：刘旭奎签订合同的时间为2017年7月21日，蒋宇签订合同的时间为2017年7月31日，钱明交纳650000元定金但至今未签订合同；3、按照合同的约定，原告应按销售总额32218130元*2.2%*75%的标准计算佣金为531599元；4、原告主张的30%销售溢价提成没有依据；5、因原告在约定的期限内未达到销售的房屋数量，按照约定被告支付给原告的企划顾问费180000元应从销售佣金中扣还。因此，被告应给付原告的金额为351599元（531599元-180000元）。
本院经审理认定事实如下：2016年6月14日，原被告签订盱眙都梁大酒店及北侧住宅项目独家代理合同，原告方为乙方，被告方为甲方。第一条总则，1.1词语含义，1.1.1商品房认购合同指购房者交纳了定金，但还未支付首付款的合同；1.1.2合同总价指合同单价乘以房屋建筑面积；1.1.3商品房出售合同总价金额指乙方与所有购房者签订的商品房买卖合同上的合同总价之和；1.1.14商品房买卖合同指正式商品房买卖契约；1.1.5平均底价指甲方要求乙方须完成销售的的代理房屋最低平均单价。1.2本项目位于，总建筑面积约为40000平方米。第二条代理房屋、平均底价、销售佣金、推广费用。2.1代理范围，乙方独家代理销售盱眙都梁大酒店及北侧住宅项目中有预售许可的范围；2.2平均底价，联排别墅销售期望价拟定在1800000元，合院别墅销售期望价拟定在3200000元-3800000元之间（具体一房一价的底价在开盘前30天确定，作为结算溢价依据），写字楼销售均价暂定为4300元每平方米，沿街商铺以1+2连售形式销售底价均价暂定为13000元每平方米；2.2.1在每一期开盘前30天内根据市场实际情况，双方协商确定退出房源的销售平均底价及一房一价表和优惠方式；2.2.2实际商品房成交价格以甲方书面同意价格为准。2.3项目销售溢价提成：乙方溢价比例为实际成交价超出一房一价表以上部分的30%。2.4企划顾问费与销售佣金按以下方式计算：2.4.1销售佣金，乙方销售的所有可售房源，甲方按商品房买卖合同总销售金额的2.2%-2.5%浮动佣金作为乙方销售佣金的计提标准；2.4.3企划顾问费：签订合同之日起至首次开盘当月每月30000元。第三条代理期限，3.1代理期限暂定为字合同签订之日一年(2016年6月22日至2017年6月21日)。第四条销售权、成功销售、销售指标，4.2.1房屋的销售以套为出售单位，购房者签署商品房买卖合同，该套房视为成功销售；4.2.2原则上甲方不得单方退还购房者的定金，甲方有权定夺是否退还；4.2.3退订房源不能视为已成功销售，不纳入销售率核算；4.3销售指标及考核，4.3.1双方商定别墅首次正式开盘时间，在首次开盘后一个月内，别墅销售率累计达30%，别墅首次开盘后六个月内别墅销售率累计达55%，别墅首次开盘后十二个月别墅销售率累计达85%；4.3.2销售指标考核：首次开盘后一个月销售率（认购套数）30%（10套），不达标2.2%，达标2.5%；首次开盘后六个月销售率（认购套数）55%（20套），不达标2.2%，达标2.5%；首次开盘后十二个月销售率（认购套数）85%（30套），不达标2.2%，达标2.5%。乙方如完成合同每个阶段约定的销售的，未完成阶段销售金额的２.２％结算。如在下个阶段能够累计完成规定的销售率，则上阶段的差额部分在完成阶段提取；开盘后２个月累计未完成１３套，视为考核不及格１次，开盘后３个月累计未完成１４套，视为考核不及格１次，开盘后４个月累计未完成１６套，视为考核不及格１次，开盘后５个月累计未完成１８套，视为考核不及格１次，开盘后６个月累计未完成２０套，视为考核不及格１次。开盘半年内，乙方有连续２次考核不及格的甲方有权要求乙方整改或换人，整改后依旧未完成考核的，甲方有权终止合同，并按合同５.３.３支付原则所滞留的１０％考核奖及溢价甲方不再支付；第五条结算、结算标准、支付，5.1结算，每月5日为成功销售房屋建筑面积、佣金及溢价结算日；5.2结算标准，5.2.1一次性客户已付清全部房款，签订商品房买卖合同为准；5.2.2.贷款客户以交清首付款签订商品房买卖合同并办理银行按揭后，按揭放款到账为准。5.3支付，5.3.1企划顾问服务费：双方约定首次开盘时间，在双方签订合同之日起至首次开盘当月，甲方每月向乙方一次性支付当月的企划顾问费30000元，该笔费用逐月支付，待开盘后分两期从佣金中扣回，若首次开盘能销售超过14套（不含14套）以上房源，则企划顾问费作为奖金奖励乙方，甲方不再扣回；5.3.2销售佣金：甲方应在每月15日，按本合同4.3.2条款向乙方支付已成功销售房屋应付佣金，如未及时支付，则乙方可以要求解除合同，并要求甲方支付应结算的费用，甲方向购房者垫资、借款、或已分期付款方式与购房者签订商品房买卖合同的，该部分房源视为乙方成功销售和计入业绩，并按本合同约定的佣金条款结算佣金和溢价；5.3.3支付原则：乙方完成各物业类销售标的50%销售率以内的，按75%结算销售佣金，完成各物业销售标的50%-80%销售率的，按90%结算销售佣金，另10%佣金作为考核金，在完成各物业销售标的的超过85%销售率时，结算给乙方；5.3.4溢价支付原则：溢价部分在销售率达到50%时按每套全款到达甲方账户给予结算。５.４本合同期满或因其他原因导致合同终止时，在合同期内已签署商品房认购合同（定金合同）的房屋，均视为乙方成功销售并计入业绩，但已签署商品房买卖合同的房屋甲方支付该部分房屋佣金和溢价，未签署商品房买卖合同的房屋不支付佣金和溢价。第九条违约责任，９.１甲方如未按合同约定时间向乙方支付相应应结费用的，超过２０天如仍未支付，则构成根本违约，除仍须向乙方支付应结费用外，乙方可以停止该项目的所有人员的工作安排，另要求甲方按照万分之一点五每日支付应结费用利息，并且甲方同意乙方单方终止合作；９.２甲乙双方之间结清一切代理费用，并经双方协商一致同意后，本合同终止。以及双方约定了其他条款。合同签订后，原告进场策划为销售做准备。2016年12月23日，盱眙县城管局批准被告临时占道以及公共场所经营许可正式开盘，按照被告提供的并经原告认可的“都梁首府汪园别墅销售统计明细表”开盘后第一个月内（2016年12月23日-2018年1月22日）原告代理销售未与购房者签约，开盘后第二个月内（2017年1月23日-2017年2月22日）原告代理销售未与购房者签约，开盘后第三个月内（2017年2月23日-2017年3月22日）原告代理销售与购房者周青一人签约，开盘后第四个月内（2017年3月23日-2017年4月22日）原告代理销售与购房者王昌、马小雷、王培松、曹惠芳、许佳慧五人签约，开盘后第五个月内（2017年4月23日-2017年5月22日）原告代理销售与购房者张杰、姜波二人签约，开盘后第六个月内（2017年5月23日-2017年6月22日）原告代理销售与购房者杨致远、张杨、陈诺九三人签约，开盘后第七个月开始的2017年6月23日-2017年6月30日双方认可合同终止时间内原告代理销售与购房者吴翥旻一人签约，合计十二人，双方无争议，签约金额为32218130元。存在争议的是否计入原告销售业绩的三个购房者购房情况：依据被告认可的购房者刘绪奎订购时间2017年6月19日，签约时间2017年7月21日，签约金额1680000元；蒋宇订购时间2017年6月21日，签约时间2017年7月31日，签约金额1630308元；钱明订购时间2017年1月18日，先后多次交购房款合计1000000元，后期未签约，该款已于2017年10月20日前分次退给钱明，提供收、退款银行票据予以证明。合同期内原告销售溢价情况，依据金晓峰（被告公司总经理）于2017年1月12日签署的价格补充协议，以底总价与实际签约总价比较超出的部分为溢价，具体为：王培松所购9-101号房底价3249327元，实际销售金额3330000元，超出底价80673元；杨致远所购11-102号房底价3095780元，实际销售金额3290000元，超出底价194220元；张杨所购11-103号房底价2991117元，实际销售金额3180000元，超出底价188883元；姜波所购2-103号房底价1488371元，实际销售金额1580000元，超出底价91629元；陈诺九所购12-102号房底价4012500元，实际销售金额4193728元，超出底价181228元；吴翥旻所购4-103号房底价2692833元，实际销售金额2875642元，超出底价182809元。计溢价金额919442元。截至2017年6月30日合同终止后销售溢价情况：刘绪奎所购2-101号房底价1565722元，实际销售金额1680000元，超出底价114279元；蒋宇所购3-106号房底价1498011元，实际销售金额1630308元，超出底价132297元。计溢价金额246576元。合计溢价总金额1166068元。合同期间，被告支付原告企划费180000元。双方认可合同终止时间为2017年6月30日。
本院认为，原被告签订的商品房代理销售合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应为有效合同。现对本案有关事实认定如下：一、关于开盘时间的确定。2016年12月23日，盱眙县城管局批准被告临时占道以及公共场所经营许可正式开盘，被告作为开发单位设置销售场景公开认筹，应视为对外开盘，既然金晓峰签署2017年1月12日的价格表是“补充协议”说明此前被告对原告销售已给了原告具体的价格，应是对此前给原告销售价格的补充或变更，而原告主张应从金晓峰签署2017年1月12日的价格补充协议往后推一个月即2月12日或2月初为开盘时间理由不充分。因此，应确定2016年12月23日为开盘时间。二、对原告所销售的双方无争议的12套房产业绩及提成佣金的认定。根据合同4.3.2约定开盘后的1个月内、6个月内、12个月内分别原告应完成销售10套、20套、30套，实际原告从开盘2016年12月23日至2017年6月30日六个多月内共完成销售12套（双方无争议的部分），销售金额为32218130元，在开盘后的2个月内未完成销售13套、3个月内未完成销售14套、4个月内未完成销售16套、5个月内未完成销售18套、6个月内未完成销售20套的均视为考核不及格，如开盘半年内乙方有2次考核不及格的，甲方有权终止合同并按5.3.3条的约定滞留10%考核金及溢价不再支付，原告实际在开盘2个月内累计完成销售0套、3个月内完成销售1套、4个月内完成销售6套、5个月内完成销售8套、6个月内完成销售11套，6月28日与吴翥旻签约1套合计12套，考核均不合格，以及按照合同5.3.3约定，原告佣金应为531599元（32218130元*2.2%*75%=531599元）。三、关于对刘绪奎、蒋宇、钱明购房款是否计算为原告业绩及佣金的认定。合同约定代理期限为2016年6月22日至2017年6月21日，由于被告于2016年12月23日才开盘，离合同到期仅为半年时间，原告履行合同期限大为缩短，合同于2017年6月21日到期之后，原告在2017年6月23日-2017年6月30日期间原告代理销售仍与购房者吴翥旻签约，被告是认可的。其后双方人为的于2017年6月30日终止了合同，刘绪奎订购时间2017年6月19日，签约时间2017年7月21日，签约金额1680000元；蒋宇订购时间2017年6月21日，签约时间2017年7月31日，签约金额1630308元，即使原告销售与刘绪奎、蒋宇签约在2017年6月30日之后，此前的销售洽谈等大部分工作已由原告实施完毕，且还应留有购房者适当的考虑及筹款过程，因此，刘绪奎、蒋宇购房款1680000元、1630308元应计算在原告销售业绩之内，原告应按合同4.3.2及5.3.3的约定享受佣金54620元【（1680000元+1630308元）*2.2%*75%=54620元】；至于钱明所交1000000元房款，因未签订商品房买卖合同，且此款已退，销售没有成功，该款不能作为原告计提佣金业绩。四、关于对被告抗辩扣减原告180000元企划费的认定。依据2.4.3条及5.3.1条的约定，首次开盘原告未完成14套（不含14套）的任务，原告从开盘至2017年6月30日合同终止共完成销售12套，加上合同期内原告与购房者刘绪奎、蒋宇、钱明所签订购合同3套在内，合计完成15套的业绩，符合5.4条约定的“在合同期内已签署商品房认购合同（定金合同）的房屋，均视为乙方成功销售并计入业绩”以及5.3.1条约定销售14套以上企划顾问费作为奖励被告不再索回的约定，被告支付给原告的企划费180000元不应扣回。五、关于原告主张溢价提成的认定。原告所销售的房产确有高出被告所定底价形成溢价的事实，但根据合同4.3.2及5.3.3的约定，原告在规定销售周期内销售业绩考核均为不合格，对原告溢价提成的诉请，本院不予支持。综合以上，被告应给付原告586219元（佣金531599元+佣金54620元=586219元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决如下：
被告江苏力峰置业发展有限公司于本判决生效后20日内给付原告南京财富地产顾问有限公司代理销售费用586219元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14773元，由原告南京财富地产顾问有限公司负担7200元，被告江苏力峰置业发展有限公司负担7573元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 刘宏杰
人民陪审员 王宜国
人民陪审员 晏祥春
二〇一八年二月二日
书 记 员 李晓敏
附法律条款
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第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。