江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终3072号
上诉人（原审被告）：邹斌，男，1973年2月4日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。
委托诉讼代理人：曾纪富，信丰县新兴法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：信丰中凯物业服务有限公司，住所地江西省赣州市信丰县嘉定镇一清路。
法定代表人：林汉斌，执行董事。
委托诉讼代理人：黄骏，男，1985年9月21日生，汉族，该公司员工，一般授权代理。
委托诉讼代理人：曹土秀，女，1990年3月16日生，汉族，该公司员工，一般授权代理。
上诉人邹斌因与被上诉人信丰中凯物业服务有限公司（以下简称中凯公司）物业服务合同纠纷一案，不服信丰县人民法院(2017)赣0722民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人邹斌上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人没有与被上诉人签订过《物业服务合同》，不存在服务与被服务的关系。被上诉人不具有物业服务的资质，不可以从事物业服务。被上诉人庭后提交的所谓的业主交费票据，因一审法院未组织质证，上诉人无法确定其证据三性，假如说真实性无异议，被上诉人也是非法收取这些费用。一审判决上诉人支付物业服务费3047.52元，没有事实和法律依据，判决上诉人支付滞纳金68.57元与法相悖。
被上诉人中凯公司口头辩称：答辩人是2011�11月15日正式入驻碧水蓝天小区，通过开发商授权签订了前期物业服务合同，同年12月底正式通知业主交房。从2012年至今，答辩人的服务得到了小区大部分业主认可，这些业主也是正常缴纳物业服务费。答辩人的资质在房管局进行了备案，有相关材料。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审原告中凯公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费3047.52元；2、依法判令被告向原告支付按照物业服务费每日3%标准计算的滞纳金3154元（截止2016年12月份）；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告系信丰县碧水蓝天别墅城D27东室业主，该别墅总面积253.96平方米，是由赣州中翼置业有限公司开发。2011年11月15日，原告与赣州中翼置业有限公司签订《碧水蓝天别墅城物业管理服务合同》，约定：赣州中翼置业有限公司将�开发的碧水蓝天别墅城区（D、E、C区）物业委托给原告管理；物业管理费按业主所有的物业建筑面积交纳，别墅0.50元/m2/月；已购买未入住的业主，从通知房屋交付之日起一年内按应交标准的50%计算物业管理公共性服务费，已入住的从搬入之月起按100%计收，一年后无论入住与否，一律按全额收取；业主或物业使用人应在每三个月的首月10日前履行交费义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，原告有权要求业主或物业使用人限期补交并从逾期之日起按每天3%的标准加收滞纳金。
另查，现碧水蓝天别墅城区（D、E、C区）还未成立业主委员会。被告邹斌（房号D27东，面积253.96平方米，单价0.5元/平方米）于2014年10月5日向原告交纳2012年7月-2014年12月共30个月物业服务费3809元；案外人赖淑红（房号D10-1-202，面积126.84平方米）于2014年9月12日向原告交纳2014年8月-2015年7月共12个月物业服务费533元；案外人刘海华（房号E2-2-501，面积122.5平方米）于2014年7月25日向原告交纳2013年10月-2014年8月共11个月物业服务费472元；案外人包文春（房号D14-402，面积123.27平方米）于2015年2月15日向原告交纳2015年1月-2015年12月共12个月物业服务费518元；案外人王娟（房号E6-10，面积20.45平方米）于2015年3月6日向原告交纳2014年6月-2015年10月共17个月物业服务费121元。另查，被告自2014年10月5日向原告交纳2012年7月-2014年12月共30个月物业服务费3809元后，再未交纳物业管理费。信丰县市场监督管理局于2015年11月25日向原告换发了营业执照，原告的经营范围包括物业管理、园林绿化等，营业期限自2011年10月17日-2061年10月16日。
一审法院认为，业委会成立之前，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同之效力及于全体业主，业主应全面履行。原告依据合同为小区提供物业服务，有权获得物业管理费。作为业主，按时交纳物业管理费则是应尽义务，被告应根据合同约定支付物业管理费，故，对于原告要求被告支付2015年1月-2016年12月共24个月的物业管理费3047.52元（253.96m2×0.50元/m2/月×24个月）的诉讼请求本院予以支持。因被告迟延履行交纳物业管理费的义务，原告主张滞纳金本院予以支持，但原告主张每日3%计收过高，考虑到原告并未将该滞纳金条款告知原告，视为原、被告对滞纳金没有约定，因此，本院依法酌定滞纳金为每月0.5%，再结合“业主或物业使用人应在每三个月的首月10日前履行交费义务”的约定，得出截止2016年12月份（共24个月）被告应交纳的滞纳金为68.57元（（253.96m2×0.50元/m2/月×0.5%×3个月+253.96m2×0.50元/m2/月×0.5%×24个月）×4））。根据《物业管理条例》第二十一条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位是可以选聘物业服务企业的。被告之前向原告交纳过2012年7月-2014年12月共30个月物业管理费3809元，其一直在享受原告的物业服务，可视为被告知道并认可原告所进行的物业管理，同时，其他业主也一直在向原告交纳物业管理费。根据《物业管理条例》第六十条，如果原告无相关资质，相关行政主管部门可对其进行相应的行政处罚，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。原告是否具有物业管理资质并不必然导致原告与赣州中翼置业有限公司签订《碧水蓝天别墅城物业管理服务合同》无效，况且原告在进行物业管理时已依法取得了营业执照，经营范围就包括物业管理。综上，被告以原告是否具有物业管理从业资质以及其不是本案的适格被告等为由而提出不应交纳物业管理费的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条之规定，判决：一、被告邹斌应于本判决生效之日起十日内向原告信丰中凯物业服务有限公司支付物业管理费3047.52元和滞纳金68.57元共计3116.09元；二、驳回原告信丰中凯物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半后收取25元，由被告邹斌负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法�物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据该《解释》的规定，被上诉人中凯公司与开发商签订的《碧水蓝天别墅城物业管理服务合同》，对该小区业主即上诉人邹斌具有约束力。上诉人邹斌主张其与被上诉人中凯公司不具有合同关系故不应承担本案民事责任的抗辩理由与上述《解释》的规定不符，本院不予支持。被上诉人中凯公司依据合同约定为案涉小区提供物业服务，上诉人亦应按照合同约定支付物业服务费，被上诉人要求上诉人支付2015年1月-2016年12月共24个月的物业管理费3047.52元（253.96m2×0.50元/m2/月×24个月）符合合同约定，应予支持。因上诉人邹斌迟延履行交纳物业服务费的义务，一审判决依法�定计算上诉人应交纳的滞纳金为68.57元并无不当。此外，被上诉人中凯公司是否具有物业管理资质，是否能从事物业服务活动，是相关行政主管部门管理的事务，并不影响本案的合同效力。综上所述，上诉人邹斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邹斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅忠
审 判 员 徐军
审 判 员 彭莉
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 王佳
代理书记员 胡君