江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0982民初2049号
原告姜静。
委托代理人陆成龙、刘跃文（特别授权），建湖县高作法律服务所法律工作者。
被告李亚萍。
第三人胡俊红（曾用名胡宏）。
原告姜静诉被告李亚萍、第三人胡俊红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法由审判员沈勇兵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜静的特别授权委托代理人陆成龙、刘跃文，被告李亚萍及第三人胡俊红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜静诉称：2014年1月10日，我将位于大丰港经济开发区海韵广场海润园三期综合楼115、116号门市（以下称115、116号门市）出租给被告李亚萍使用，租期自2014年2月1日起至2016年1月31日止，第一年租金为26000元，第二年租金为28000元，双方订立了书面租赁合同。租赁合同到期后，我多次电话要求被告交房，被告以各种理由拒绝交房，强行占有上述房屋至今。另被告将涉案两间门市中的115号门市转租给第三人胡俊红我并不清楚，该转租协议应为无效。现请求判令被告立即搬离115、116号门市，并支付自2016年2月1日起至法院判决实际交付房屋之日止按年租金28000元标准计算的房屋使用费以及本案的诉讼费用。
被告李亚萍辩称：我是经中间人王总介绍与原告签订房屋租赁合同承租原告房屋的，当时王总与我口头约定房子可以转租。2015年行情不好，生意不好做，我与原告及王总协商将房租降为24000元。115号门市有半年时间没有使用，也转租不出去，我提出不想租了，原告不同意，我找王总协商，我和王总说重新装修要很多钱，万一到时原告涨房租怎么办，王总让我继续租，并承诺期满后仍由我优先承租，房租随行就市，不会涨价，我提出装修后租期是否可以往后推两三个月，如果原告届时乱涨房租，造成我租不成房子，原告要赔偿我装修损失，王总也表示同意。115号门市装修好后我转租给了第三人胡俊红，租金1万元，租期至2016年11月4日。2016年2月租赁期满后，双方为续租的租金标准问题发生争议，原告要每间门市年租金1万元，我只同意给8000元，所以合同一直没有签订。现我要求原告本人出面考察一下海韵广场海润园周边的行情，希望能和原告本人协商解决此事。
第三人胡俊红述称：涉案的115号门市是被告李亚萍于2015年11月转租给我的，租期一年，租金1万元，分两期支付，双方签订了租赁合同。当时我并没有看原、被告之间的租赁合同，被告也没有告诉我她的租期到什么时候。如果判决让我交房，我随时可以搬离。
经审理查明：2014年1月10日，原告姜静（甲方）与被告李亚萍（乙方）订立《租房协议书》一份，协议约定：甲方将115、116号门市出租给乙方，租赁期限自2014年2月1日起至2016年1月31日止，租期2年，第一年租金26000元，第二年租金28000元，每年租金于2月20日前支付，如延期支付，乙方按总租金的日5%累计向乙方支付违约金；乙方使用期间的水、电、物业管理费等费用由乙方自行承担；乙方在租住期间不得损坏甲方房屋整体结构和外观；租住期间，乙方不得有违法乱纪行为，不得损坏甲方所提供的设备，否则照价赔偿；甲方不提供租房的税票；等等。合同订立后，原告将合同约定的115、116号门市交给了被告使用，被告交纳了2014年房租26000元。2015年，被告交纳房租24000元，其余房租原告不再主张。租赁期限届满后，原、被告双方就涉案115、116号门市续租问题进行协商，原告主张年租金2万元，租期自2016年2月1日至2017年1月31日，并草拟了一份《房屋租赁协议书》交给被告，原告在该协议书的首部“出租方（甲方）”以及尾部“甲方”处签名，被告对租金标准提出异议，只认可16000元，双方为此未能达成协议。此后，被告仍占有涉案门市，拒不搬离，原告遂于2016年4月8日诉至本院。
另查明：被告承租涉案115、116号门市后进行了装修，并于2015年11月4日将其中的115号门市转租给第三人胡俊红，双方签订了租房合同，约定租赁期自2015年11月4日至2016年11月4日，租金1万元。第三人胡俊红于当日给付被告房租5000元。该门市目前仍由第三人胡俊红使用。
以上事实，有原、被告双方及其代理人以及第三人的当庭陈述，原、被告之间订立的租房协议书，115、116号门市的销售不动产发票，被告与第三人订立的租房协议书等证据在卷证实。
本院认为：原、被告之间订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同双方当事人均应信守合同约定。合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告双方在租房协议中约定租期至2016年1月31日止，现租赁期间已经届满，原、被告未能就继续履行租赁合同达成新的合意，故原告要求被告返还租赁房屋，符合法律规定，本院予以支持。被告于2015年11月4日将涉案115号门市转租给第三人胡俊红，租赁期限至2016年11月4日止，该转租期限已超出了被告的剩余租赁期限（2016年1月31日），无论被告的转租行为是否经原告同意，超出部分约定均应为无效，除非原、被告之间另有约定。而被告并未举证证明双方有此约定，故第三人胡俊红负有返还涉案115号门市的义务。租赁期间届满后，被告和第三人逾期腾退房屋给原告造成损失，原告可以要求被告和第三人共同支付逾期腾房的房屋使用费，现原告仅要求被告支付房屋使用费，是原告对其自身权利的处分，本院依法应予支持。本院参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋在租金标准以及原告草拟的续租协议酌情确定房屋使用费计算标准为2万元/年，即54.8元/天。关于被告提出的门市装修后租赁期应推迟三个月的辩解意见，本院认为，原告已将案涉115、116号门市交付给被告，至于被告如何使用并不影响原告在合同约定的租赁期间届满后要求被告返还租赁房屋的权利，被告未能举证证明原、被告双方就租赁期顺延进行约定，故该辩解意见本院不予采信。关于被告提出的原告应赔偿其装修损失的辩解意见，本院认为，原、被告在租房协议中并未对房屋装修问题进行约定，被告亦未举证证明原告允许其对承租的房屋进行装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，故该辩解意见本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条、第十六条第二款之规定，判决如下：
一、被告李亚萍将位于盐城市大丰区大丰港经济开发区海韵广场海润园三期综合楼115、116号门市返还给原告姜静。
二、第三人胡俊红对被告李亚萍返还其中的115号门市的义务负连带责任。
三、被告李亚萍支付原告姜静自2016年2月1日起至实际交房之日止按54.8元/天计算的房屋使用费。
以上三项确定的义务均于判决生效后十日内履行完毕。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告李亚萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判员 沈勇兵
二〇一六年六月二十一日
书记员 孙 静
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。