黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1005民初662号原告：贾书春，男，1955年2月7日出生，汉族，牡丹江市西安区丹江二区物业服务人员，住所地牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：潘龙，黑龙江张艳律师事务所律师。被告：郎庆华，女，1968年5月25日出生，汉族，个体工商户，现住址牡丹江市西安区，户籍所在地牡丹江市东安区七星办事处。原告贾书春与被告郎庆华物业服务合同纠纷一案,本院于2018年3月12日受理后,依法适用小额诉讼程序,于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告贾书春的委托诉讼代理人潘龙、被告郎庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾书春向本院提出诉讼请求：要求被告向原告返还不当得利款3947.01元，诉讼费由被告负担。事实与理由：因牡丹江市西安区丹江小区实行小区自治管理，原告与小区业主委员会签订了物业服务协议。协议约定，牡丹江市西安区丹江小区自2015年1月1日起实行自治管理，聘请原告负责小区物业服务，服务标准为牡丹江市一级服务，收费标准为住宅、车库0.3元每平方米，门市房为0.5元每平方米。原告按照协议约定履行了各项应尽义务，该小区业主被告自接受服务后对其所有的X号楼X单元XX室（面积138.16平方米）、车库一处（面积21.92平方米）、小区门口XX门市房一处（面积123.23平方米）拖欠2015－2017年度物业服务费，共计3947.01元。故请求支持原告的诉讼请求。被告郎庆华辩称，原告接收小区物业服务项目时曾向被告承诺，原告申请维修资金后对被告垫付的维修费予以补偿，而后被告才交纳物业费。原告申请过维修资金，但没有履行对被告的承诺，被告要求扣除被告经营的超市所欠的三年物业费2218.14元来抵顶被告垫付的部分维修费用，被告住宅和车库的物业费可正常交纳为1728.86元。原告没有物业服务资质，服务不到位，没有对小区相关部位进行过基本的维修，原告提供的服务仅是将业主放在垃圾箱的垃圾拉出去倒掉。故被告只同意给付部分物业费。经审理查明，自2015年1月1日起牡丹江市西安区丹江小区二区实行小区自治管理，原告与丹江二区业主管理委员会签订了自治管理委托合同。合同约定，丹江二区聘请原告负责小区物业服务，服务标准为牡丹江市一级服务，收费标准为住宅、车库0.3元每平方米／月，门市房为0.5元每平方米／月，原告对该小区2014年12月31日前的遗留问题不承担任何连带责任。该小区业主委员会证实，原告已按照合同约定履行了各项应尽义务。小区业主被告接受原告的服务，但其未交纳其所有的该小区X号楼X单元XX室（面积138.16平方米）、一处车库（面积21.92平方米）、一处该小区门口XX门市房（面积123.23平方米）的2015－2017年度物业服务费，共计3947元。对于以上事实，原告提供三份关于丹江二区的自治管理委托合同、一份牡丹江市西安区先锋街道办事处及其大安社区居民委员会证明、一份丹江二区业主管理委员会说明、一份丹江二区业主管理委员会证明予以证实，被告对以上证据的真实性无异议，本院对以上证据及其体现内容的真实性确认。被告未交纳物业费的理由是：原告提供的物业服务未到位。被告与前任业主管理委员会签订过协议，被告维修过其超市东侧楼头的雨搭，并垫付了维修费，该部分属于公用部分，原业主管理委员会主任王春泉知情并同意，现业主管理委员会亦知情。小区更换业主管理委员会后被告也一直找王福春主任和一个姓贾的副主任，他们答复被告，申请到维修资金补偿被告后，被告再交纳物业服务费。原告起诉后，被告找到业主管理委员会王福春，王福春称业主管理委员会已与原告签订了物业服务协议，收取物业费之事业主管理委员会不参与。被告提供相应的票据和照片意在证明以上理由和陈述属实。原告有异议，认为，其承包小区期限自2015年1月起，被告提供的票据日期体现为2013年，与本案无关，且该组票据用途不明。在2014年业主委员会解聘原百盛物业公司时发出过公示，要求所有业主将其房屋毁坏和需要维修的设施告知业主管理委员会，与百盛物业公司结清全部物业费，被告并没有向原任业主管理委员会申报其损失情况。即使存在该笔损失，也不应当由原告承担。原告提出的证据已体现遗留问题应由业主管理委员会处理。被告仅提供照片不足以证明原告服务不到位。本院认为，被告提供的证据不能证明其维修发生于原告实施物业服务的期间，仅凭照片不足以证实原告物业服务不到位。本院认为，原告提供的证据表明，其虽不具有从事物业管理服务的相应资质及资质等级，但其与丹江二区业主管理委员会签订了小区自治管理委托合同，并实际进行了基本（一级）的物业服务，服务标准按业主管理委员会的证明已达到合同约定。提供物业服务需具有物业服务管理资质及资质等级不属于强制性规范，不是物业服务合同有效成立的前提条件，原告与牡丹江市西安区丹江小区二区业主管理委员会签订的自治管理委托合同可以视为有效合同，本案案由应为物业服务合同纠纷，而不是不当得利纠纷。被告应给付原告提供物业服务期间其所拖欠的2015－2017年度物业费合计3947元。被告提出的其垫付的公共区域的维修费，发生于原告提供物业服务之前，且原告与丹江二区业主管理委员会有约定，其对自治管理委托合同签订前的遗留问题不负责，故被告对于维修费问题应与丹江二区业主委员会交涉。被告仅凭照片不能体现原告物业服务的全过程,即使被告所述存在的问题属实,是达到服务质量不合格的程度,还是暂时现象,亦不能确定,照片不足以证明原告应为被告减免物业费。被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，并依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条一款、第七十五条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条的规定,判决如下：被告郎庆华于本判决生效后十日内一次性给付原告贾书春物业费3947元。案件受理费50元减半收取25元（实收25元），由被告郎庆华负担。被告郎庆华如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  郭春玲二〇一八年六月十九日书记员  李 彦附相关法律条款《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零四条人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。