广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗天法民四初字第316号
原告广州市高德花花置业有限公司，住（略）。
法定代表人（略）。
委托代理人周芳、张蓉，均系广东金领律师事务所律师。
被告广州市酷威家具有限公司，住（略）。
法定代表人（略）。
委托代理人张运富，�，1949年2月7日出生，汉族，住（略）。
委托代理人姜同顺，男，1967年1月13日出生，汉族，住（略）。
原告广州市高德花花置业有限公司（高德公司）与被告广州市酷威家具有限公司（酷威公司）租赁合同纠纷一案，本院于2012年2月1日受理后，依法组成合议庭，于2012年3月26日公开开庭进行了审理。原告高德公司的委托代理人周芳，被告酷威公司的法定代表人唐威灵及委托代理人张运富、姜同顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高德公司诉称：2009年12月6日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定将广州市天河区奥体南路（略）商铺出租给被告作商业使用。合同约定租赁面积为365平方米，租期自2009年12月20日至2012年12月31日，每月租金为10950元，每月的第五日前以现金或转帐方式交付租金；逾期交付，每日按2%计付违约金。2009年12月16日，双方就上述�赁事宜签订《房屋租赁合同补充协议》，约定被告承租物业只限于经营威业办公家私。《补充协议》第五条第2点约定被告逾期交付租金等费用达30日，视为严重违约，原告除收取应收租金等费用及迟延违约金外，原告有权提前终止原合同及补充协议，无条件收回该物业，没收被告保证金。第八条还约定1、自2009年12月20日至2011年9月19日，免收被告租金；2、被告如在2010年1月15日前准时开业，则给予自2011年9月20日至2011年12月19日免收租金、2011年12月20日至2012年12月31日月租金按7665元收取的优惠，否则，2011年9月2日至2012年12月31日月租金按7665元收取；3、被告如有包括但不限于未按合同约定时间缴交租金、管理费、水电费及提前解约合同等违约行为，原告有权取消上述优惠，并有权按《广州市租赁合同》第三条的标准缴纳及补足免租期及优惠期的租金。租赁期间，双方又签订《租赁补充协议》，约定将原合同第七条的违约金由每日百分之二变更为千分之五计算。合同签订后，原告依约将该商铺交付给被告，但被告却没有按约支付租金、管理费、电费等相关费用。为此，多次要求被告支付，但被告一直拒绝履行。原告认为，被告的行为已严重违反了合同约定，应承担全部违约责任，为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告于2009年12月16日签订的《广州市房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》、《租赁补充协议》；二、被告立即支付自2009年12月20日至2012年1月28日止的租金（暂计至2012年1月20日为262818.84元）；三、被告承担本案诉讼费。
被告酷威公司辩称：不同意原告的诉讼请求，被告认为完全是由于原告严重违约，造成合同和协议无法履行。被告不得已只好同意解除合同，商铺已由原告强行收回。被�与原告签约后，一直严格遵守合同约定，依法经营。由于在2011年11月份有新租户有意承租被告的大片场地，原告要求被告搬出合同约定商铺而另行承租其他位置商铺，被告基本同意。但之后原告又反悔要求被告另行承租一位置形状不好的商铺，被告不同意。后来由于原告的新租户急于进场，原告就不顾商业信用，于2012年1月17日向被告发出4份通知函件，并于2012年1月下旬春节放假期间单方把被告铺内的商品、办公用品等清出场地。被告没有违约，从来不欠原告的租金、管理费和水电费，双方协商搬迁期间，原告还承诺让被告免交2011年12月20日至31日的租金。另外，正在协商的地方都未确定，被告无法确定按何标准交付租金和管理费。所以，被告根本没有违约30天不交租金、管理费的事实。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年12月16日，高德公司（出租�／甲方）与酷威公司（承租人／乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在天河区奥体南路（略）商铺（下称案涉商铺）出租给乙方作商铺用途使用，建筑（或使用）面积365平方米，租赁期限自2009年12月20日至2012年12月31日，每月租金10950元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳15330元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的2%向甲方支付违约金；本合同未规定事宜及与《补充协议》约定不同之条款，以《补充协议》约定为准等。同日，高德公司（出租人／甲方）又与酷威公司（承租人／乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定乙方经甲方书面通知后，应按照《物业管理服务合同》�有关装修规定办理接收该物业及进场装修手续；乙方逾期进场装修，或乙方迟于2010年1月15日开门营业（经甲方书面同意除外），视为乙方单方要求提前终止原合同及本协议；乙方同意由甲方指定的物业管理公司负责物业管理，并与之签订《物业管理服务合同》；如甲方认为有必要更换物业管理公司，乙方同意无条件接受；物业管理公司的变换，不影响双方对原合同及本协议的履行；乙方须按时向甲方缴付租金等费用，乙方迟延缴付，除应支付租金及应缴费用外，还须向甲方支付迟延违约金，迟延违约金从迟交日起，每逾期一日按所欠缴金额的2%计算；乙方逾期五日缴付租金等费用，甲方有权向乙方发出书面通知，要求乙方立即缴付；乙方逾期缴付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向该物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其他设施；�方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知），视为乙方严重违约，除收取应收租金等费用及迟延违约金外，甲方有权提前终止原合同及本协议，无条件收回该物业，没收乙方保证金；乙方须清空并返还该物业及支付该物业空置期间的租金作为违约金补偿，直到甲方将该物业重新出租或者租赁期届满；乙方应付违约金、补偿金应在确定责任后十日内付清，乙方拒不支付的，经书面通知后，甲方有权直接从乙方的保证金中予以扣除，乙方应在收到书面通知后十天内补足保证金；任何通知、请求、要求等，应采用书面形式，前述通知等文件通过邮寄、快递送至双方约定地址时视为送达；自2009年12月20日至2011年9月19日，免收乙方租金；如乙方于2010年1月15日前准时开业，则甲方给予乙方自2011年9月20日至2011年12月19日免收租金、2011年12月20日至2012年12月31日租金按每�7665元收取的优惠；否则，2011年9月20日至2012年12月31日租金按每月7665元收取；如果乙方有包括但不限于未按合同约定时间缴交租金、管理费、水电费及提前解除合同等违约行为的，甲方有权取消上述优惠，并有权要求乙方按《广州市房屋租赁合同》第三条的标准缴纳及补足免租期及优惠期的租金等。
高德公司（甲方）又与酷威公司（乙方）签订《租赁补充协议》，约定甲乙双方就《广州市房屋租赁合同》以及《租赁合同补充协议》达成补充协议，乙方同意甲方指定的物业管理公司变更为广州珠江物业酒店管理公司高德美居购物中心管理处（下称珠江物业管理处），原合同第七条第1点“迟延违约金从迟交日起，每逾期一日按所欠缴金额的2%计算”修改为“迟延违约金从迟交日起，每逾期一日按所欠缴金额的5‰计算”等。
关于案涉商铺的物业管理问题，酷威公司于2009年12月16日与高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司签订了《物业管理服务合同》；后双方签订了《物业管理服务合同终止协议》，约定双方同意于2011年4月30日提前终止《物业管理服务合同》。其后，珠江物业管理处与酷威公司签订了《物业管理服务合同》，约定自2011年5月1日至2012年12月31日止，由珠江物业管理处对案涉商铺进行物业管理。
2012年1月17日，高德公司与案外人珠江物业管理处联合向酷威公司发出四份函件，分别为《关于贵铺欠费的事宜》、《最后一次催费函》、《关于对贵铺封铺的通知》、《关于与贵方解除合同的事宜》。一、《关于贵铺欠费的事宜》，内容为由于酷威公司未按合同约定支付案涉商铺、D312铺2009年12月20日至2011年12月19日的租金及2009年12月20日至2010年5月19日的管理费，高德公司要求酷威公司缴交案涉商铺2009年12月20日至2010年5月19日管理费63875元、2010年5月20日至2010年12月19日管理费25550.03元，2009年12月20日至2011年12月19日租金262800元、2011年12月20日至2012年1月31日租金17013.71元，2012年1月管理费10950元、滞纳金843607.17元；D312铺2009年12月20日至2010年5月19日管理费40775元、2010年5月20日至2010年12月19日管理费16310元，2009年12月20日至2011年12月19日租金167760元、2011年12月20日至2012年1月31日租金9695.81元，2012年1月管理费8155元、12月电费244.97元、滞纳金548559.88元，费用合计2015296.57元；请酷威公司于2012年1月31日12：00前到财务部缴交上述费用等。二、《最后一次催费函》，内容为截至2012年1月17日，酷威公司仍未缴交2011年12月、2012年1月租金，2012年1月管理费，酷威公司的行为已构成严重违约，高德公司有权解除合同，按合同条款约定收回商铺并没收保证金；为避免高德公司行使解除合同的权利，要求酷威公司于2012年1月31日12点前交付所欠管理费、租金、电费及滞纳金等费用。三、《关于对贵铺封铺的通知》，内容为酷威公司承租案涉商铺，截止2012年1月17日，酷威公司仍拖欠2011年12月至1月相关费用，鉴于酷威公司不合作行为，高德公司取消双方合同期开始至今给予酷威公司的一切优惠，涉及金额总计2015296.57元，酷威公司需于2012年1月31日前补交上述金额，如逾期，高德公司将于2012年1月31日24时对案涉商铺进行封铺处理等。四、《关于与贵方解除合同的事宜》，内容为酷威公司已多次出现迟缴租金、管理费、电费事宜，构成违约行为，高德公司有权提前终止合同；高德公司要求酷威公司于2012年1月31日前清空场地、结算费用并返还物业，否则高德公司有权对超过期限未处理的物品视为遗弃物进行合理保管等。酷威公司确认于2012年1月19日收到上述四函件，但对四函件的内容不�认可。
高德公司确认酷威公司以按约定于2010年1月15日前按时开业，确认曾于2011年10月份左右与酷威公司协商合同变更事宜，确认高德公司实际于2012年1月28日单方收回案涉商铺并将案涉商铺内物品进行清空另行保管。
庭审中，酷威公司同意解除案涉商铺的租赁合同。
本院认为：高德公司与酷威公司签订案涉商铺的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应受上述合同的约束。合同签订后，酷威公司按约定已于2010年1月15日前准时开业，则按约定高德公司给予酷威公司免收2009年12月20日至2011年12月19日的租金、2011年12月20日至2012年12月31日租金按每月7665元收取的优惠。由于高德公司已确认其于2012年1月28日收回案涉商铺，故按照上述�惠，酷威公司应支付自2011年12月20日至2012年1月28日的租金共9964.5元（7665元＋7665元÷30×9）。
在免租优惠期（2011年12月19日）期满前，高德公司与酷威公司协商合同变更事宜，在合同变更事宜未协商一致之前，酷威公司难以确定2011年12月20日之后每月租金金额等情况。在此情况下，高德公司并未依约定书面催告酷威公司于合理期限内交付租金，而是在同一日内发出催促交租的两份函件，并又在同一日以酷威公司迟延交付租金为由发函要求取消租金优惠、解除租赁合同。高德公司上述行为不符合合同约定，违反诚实信用原则。因此，高德公司要求酷威公司支付自2009年12月20日起至2012年1月28日租金（暂计至2012年1月20日为262818.84元）的诉求并无事实及法律依据，本院不予支持。
鉴于高德公司已自行收回案涉商铺，且酷威公司同意解除与高德公司的租赁合同，故本院确认案涉商铺的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁补充协议》予以解除。
综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十八条的规定，判决如下：
一、原告广州市高德花花置业有限公司与被告广州市酷威家具有限公司签订的关于广州市天河区奥体南路（略）商铺的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁补充协议》予以解除；
二、被告广州市酷威家具有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德花花置业有限公司支付上述商铺自2011年12月20日起至2012年1月28日止的租金共9964.5元；
三、驳回原告广州市高德花花置业有限公司其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5240元，由原告广州市高德花花置业有限公司负担5040元、被告广州市酷威家具有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 赵小丽
人民陪审员 邱丽均
二〇一二年九月二十五日
书 记 员 蒲肖明
曾维胜