吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终358号
上诉人（原审被告）：通化天宝山葡萄酒有限责任公司，住所地通化县二密镇。
法定代表人：安玉顺，总经理。
委托代理人：孙晓明，通化天宝山葡萄酒有限责任公司法务专员。
被上诉人（原审原告）：通化县二密镇人民政府，住所地通化县二密镇。
法定代表人：姜立权，镇长。
委托代理人：李昊，吉林昱诚律师事务所律师。
委托代理人：孟广军，通化县二密镇司法所所长。
被上诉人（原审第三人）：通化县二密镇中学，住所地通化县二密镇。
法定代表人：高维斌，校长。
上诉人通化天宝山葡萄酒有限责任公司因与被上诉人通化县二密镇人民政府（以下简称二密镇政府）、通化县二密镇中学（以下简称二密镇中学）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化县人民法院（2015）通民初字第611号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告二密镇政府一审时诉称，2001年5月23日原马当镇政府（现已与二密镇人民政府合并）与被告通化天宝山葡萄酒有限责任公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：“马当镇人民政府将座落在马当镇政府前的中学预售给乙方即被告，待乙方（即被告）改制为股份公司成功后25日内一次性向甲方（马当镇人民政府）交付买房款。”但被告仅在2001年生产一段时间就未再生产，一直停产至今。14年来被告未付房款，该房屋已大部分损坏，原告认为被告多年改制和生产已无可能，被告至今未能履行合同。依据等价有偿原则及维护公共利益，原告现提起诉讼，请求依法判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》，判令被告交回原马当中学校舍、场地并清除厂内物品，诉讼费用由被告承担。
原审被告通化天宝山葡萄酒有限责任公司一审时辩称，被告系马当镇政府招商企业，原马当镇政府党委于2001年5月17日召开党委会，研究被告公司建厂有关事项，会议决定将本案涉案房产以35万元的价格出售给被告。原、被告双方于2001年5月23日签订房屋买卖合同，合同约定原告将本案涉案房屋出售给被告，付款方式为被告筹建改制成功后25日内一次性向原告支付购房款。合同签订后原告将本案涉案房产交由被告使用并占有。后期政府部门为约束被告公司的筹建时间，为被告公司下达了准予批复文件即通县发改字[2010]第247号文件，同意被告公司建设年限截止至到2017年11月，被告认为公司正处于通化县政府许可的筹建时间内，同时被告公司正积极的推动公司品牌建设，并获得部分荣誉证书，现在开工之际，接到原告的解除通知，被告无法接受，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审第三人二密镇中学一审时述称，2001年原马当镇人民政府与被告签订合同《房屋买卖合同》，将原马当镇中学出售给被告，被告一直未付房款。原马当镇归并至通化县二密镇后，原马当镇中学也归并到二密镇中学，原马当镇中学的人、财、物也同时归并至第三人通化县二密镇中学，原马当镇中学的房屋所有权和土地使用权同时归并第三人通化县二密镇中学，通化县二密镇政府对原马当镇中学没有管理权和处置权，原马当镇中学不能无偿让被告侵占，第三人现请求解除原马当镇政府与被告签订的《房屋买卖合同》，请求被告腾倒马当镇中学内的所有设备和杂物。
一审法院经审理查明，2001年5月23日原通化县马当镇人民政府与被告通化县天宝山葡萄酒有限责任公司签订《房屋买卖合同》，合同约定原通化县马当镇人民政府将马当镇中学预售给被告，做被告二期发展计划实施的厂房场地所用，预售学校坐落在马当镇政府前房屋，建筑面积968.80平方米，土地使用面积7046.50平方米，房屋产权一次性变卖给被告所有，土地使用权随之变更。待被告改制为股份公司成功后三十日内，原通化县马当镇政府搬迁，为被告通化县天宝山葡萄酒有限责任公司腾倒校舍和场地。被告通化县天宝山葡萄酒有限责任公司在改制成功后25日内一次性向原告交付房款。同时查明，原通化县马当镇政府与被告通化县天宝山葡萄酒有限责任公司签订《房屋买卖合同》后，原通化县马当镇政府即向被告交付原马当镇中学校舍和场地，被告通化县天宝山葡萄酒有限责任公司实际占用至今。被告通化县天宝山葡萄酒有限责任公司至今未改制为股份公司，亦未交付房款。另查明，通化县马当镇中学房产的国有土地使用证上的土地使用者为通化县马当镇中学。同时查明，2005年10月原二密镇、马当镇、干沟乡、葫芦套乡四乡合并为二密镇。2011年8月4日第[20]《研究二密镇五所中学合并相关问题》的县政府专题会议纪要文件载明的会议形成的意见为：一、二密镇五所中学即二密镇中学、干沟中学、葫芦套学校中学部、马当学校中学部、铜山学校中学部合并后，原学校机构单位、编制暂时保留。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同取得处分权的，该合同有效。”原告通化县二密镇政府诉请解除其与被告签订的房屋买卖合同。第三人通化县二密镇中学现述请确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，要求解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，被告立即搬迁原马当镇中学内的所有设备和杂物。庭审查明，通化县马当镇中学房产的国有土地使用证登记的土地使用权人为通化县马当镇中学，故本院认为原马当镇中学房产所有权人应为原马当镇中学。庭审中，原告并未提供签订房屋买卖合同时原通化县马当镇中学出具的给原告签订房屋买卖合同的授权委托书，或签订房屋买卖合同后取得原通化县马当镇中学第三人通化县二密镇中学的追认，故本院认为原告通化县二密镇政府无权与被告通化天宝山葡萄酒有限责任公司签订房屋买卖合同，故原、被告签订的房屋买卖合同无效，该房屋买卖合同应予以解除，故被告应立即腾倒原马当镇中学校舍，并清除校舍内物品。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：解除通化县二密镇政府与被告通化县天宝山葡萄酒有限责任公司签订的房屋买卖合同，被告通化县天宝山葡萄酒有限责任公司于本判决生效之日起立即腾倒原通化县马当镇中学校并清除厂内设备物品。
上诉人通化县天宝山葡萄酒有限责任公司对一审判决不服，向本院提出上诉，主要上诉理由为：上诉人系原马当镇政府招商引资企业，2001年5月17日马当镇政府召开党委会，将涉案房产以35万元出售给上诉人。双方于同年5月23日签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋出售给上诉人，上诉人筹建改制成功后25日内一次性支付购房款。合同签订后，将涉案房屋交给上诉人占有使用。为约束上诉人筹建时间，通县发改字（2010）第247号文件，同意上诉人公司建设年限截止至2017年11月。与此同时，上诉人积极推动公司品牌建设，并获得部分荣誉证书。通化市二密镇中学系于2011年8月4日由通化县政府研究决定并下达了第20号《研究二密镇第五所中学合并相关问题》的县政府会议纪要后，包括马当镇中学在内的五所中学合并产生，原学校机构单位、编制暂时保留，并未载明该五所学校的房产、财物的合并事宜。同时，第三人明知本案涉案房屋买卖协议一事，在经历了四年多的时间里，对该协议默认，未出异议，未申请撤销该房屋买卖协议，上诉人认为已超出申请撤销权的时效。一审时，原马当镇党委书记张某出庭作证，证明当时马当镇中学同意涉案房屋买卖的事实，原因是当时包括学校在内的各级单位45%的工资由乡镇招商引资增加财政收入解决。马当镇当时在位的领导因公招待用酒均由上诉人提供，给上诉人出具了几十份欠条，口头承诺用酒款从购房款项中扣除。结合原马当镇政府与上诉人签订的购房合同，及当时马当镇中学的意见，上诉人有充分理由相信马当镇政府有权代表马当镇中学与上诉人签订购房协议，马当镇中学的财产相关手续均由马当镇政府保管及对外作为招商引资优惠政策使用，上诉人有理由相信马当镇政府对马当镇中学的财产对外有处置权，即是一种表见代理行为。综上，恳请二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人二密镇政府答辩认为，双方合同是预售合同，上诉人没有所有权，应返还第三人。通化县发改局的文件是厂子的筹建时间，不是房屋买卖的时间，发改局文件与本案无关。上诉人连续多年没有生产，造成国有资产损失，如上诉人再不改制，将造成更多损失。侵害了第三人的合法权益，上诉人至今十五年来未交一分购房款，应解除合同。当时签订的预售合同，现在不同意卖给上诉人。
被上诉人二密镇中学答辩认为，根据2011年县政府会议纪要，将原马当镇中学在内的五所学校人财物合并归二密镇中学。所以学校享有土地所有权，政府没有权利处分。学校要求收回土地和房屋。
本院查明事实与一审查明事实基本一致。
本院认为，原通化县马当镇政府虽经党委会研究决定，将原通化县马当镇中学的土地及房屋出售给上诉人，但该土地登记在通化县马当镇中学名下，通化县马当镇中学系该土地使用权人，原马当镇政府未经马当镇中学同意，也未经书面授权或县马当镇中学（及合并后的二密镇中学）追认，原马当镇政府系无权处分。二审中马当镇党委书记张某再次出庭作证，证实基于当时的政策，镇政府有权处置镇中学的财产，但对其当庭陈述没有相关“政策文件”佐证，本院无法采信。现二密镇中学主张合同无效，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同取得处分权的，该合同有效。”认定上诉人与马当镇政府签订的房屋买卖合同无效，并无不当。但判项“解除通化县二密镇政府与被告通化县天宝山葡萄酒有限责任公司签订的房屋买卖合同，被告通化县天宝山葡萄酒有限责任公司于本判决生效之日起立即腾倒原通化县马当镇中学校并清除厂内设备物品。”表述错误，应予纠正。无效合同自始无效，无需解除。另外该买卖协议中涉及国有土地使用权的转让，然而至今未履行土地评估等手续，程序存在瑕疵。综上，上诉人的上诉请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律不准确，判决主文表述不当，应予纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省通化县人民法院（2015）通民初字第611号民事判决；
二、通化县马当镇政府与通化县天宝山葡萄酒有限责任公司签订的房屋买卖合同无效，通化县天宝山葡萄酒有限责任公司于本判决生效之日起立即将原通化县马当镇中学校内设备物品清除，并将学校归还通化县二密镇中学。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元由上诉人通化县天宝山葡萄酒有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴兴彦
代理审判员 盖晓晨
代理审判员 李尧川
二〇一六年六月八日
书 记 员 张 楠