天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0101民初1862号
原告：招商局物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市和平区西康路与吴家窑二号路交口。
法定代表人：昝军，经理。
委托诉讼代理人：孙敬宇，男,该公司法务经理。
委托诉讼代理人：王宁，天津华盛理律师事务所律师。
被告：李俣凝,女,1994年5月1日出生,汉族，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：谢岩军，天津三月风律师事务所律师。
原告招商局物业管理有限公司天津分公司与被告李俣凝物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙敬宇，被告的委托诉讼代理人谢岩军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
招商局物业管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳2011年7月1日起至2017年12月31日止的物业管理费184787.46元；2.判令被告给付自欠费日起至欠费付清之日止的滞纳金（按欠费额的日万分之一计算）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告接受天津招商房地产有限公司委托，于2008年3月17日签订前期物业管理服务合同，为西康路36号提供物业服务，备案号：津物备（2008）42号。被告所有权的物业建筑面积为455.59平方米，物业服务费每月5.2元每平方米，原告依约履行了物业服务相关义务，但被告自2011年7月1日起欠缴物业费，截至2017年12月31日，共计欠费184787.46元。经原告多次催要未果，故起诉来院。
李俣凝辩称，不同意原告的诉讼请求。理由为：1.本小区的开发商是天津招商房地产有限公司，为了推销该别墅小区，大量的宣传推广活动，其中关于小区的安全防卫设计引人注目，也是被告购买别墅的重要原因，但是当被告入住后才发现诸多内容与开发商推销活动的意思表示相距甚远，该别墅小区的安防措施根本名不符实。为此，被告在2015年12月5日向原告递交特快专递，主张权利，但至今未得到任何答复，被告居住在别墅内，没有任何安全感。2.前期物业管理服务合同中涉及的物业管理服务内容与开发商在推销别墅时作出的种种安全承诺大幅缩水，但物业收费标准却并未降低，这显然是对被告合法权益的损害。被告没有得到全方位特别是安防方面的服务。3.原告对于相关的安保设施维护不及时到位，设备损坏严重，对于其他合同约定的物业服务亦没有完全履行，存在违约情形。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.原、被告双方均提交了2008年3月17日，原告与案外人天津招商房地产有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》约定，合同期限自2008年3月17日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；案外人将西康路36号项目（天津市和平区西康路36号，东至西康路、南至第九十中学、西至吴家窑二号路、北至吴家窑二号路）委托原告进行物业管理服务，并对物业管理服务事项和双方的权利义务、物业管理服务标准进行了相关约定；物业管理服务费用中别墅按建筑面积7.96元/月/平方米（其中机电维护费0.16元）；业主于每月10日前交纳物业费，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金，附表一物业构成细目载明，被告名下10号别墅的建筑面积为453.97平方米。对于物业管理服务费用，原告表示按照5.2元/月/平方米收取。
被告认为原告的物业服务与开发商在购房合同及附件、别墅服务手册、建筑思想索引、商品住宅补充使用说明中所载明的事项大幅缩水，原告在与开发商签订合同时并未对相应的服务条款、设施设备进行审核，存在严重过错，为此被告还提交了天津市商品房买卖合同及附件、别墅服务手册、建筑思想索引、商品住宅补充使用说明。原告称，原告与开发商均系独立法人，原告提供的物业服务均以《天津市前期物业管理服务合同》约定的服务项目为准。经审查，原、被告双方对于《天津市前期物业管理服务合同》的真实性均无异议，该证据可以反映原、被告双方应享有的权利及应履行的义务的有关情况，故对于该证据，本院予以确认。对于被告提交的天津市商品房买卖合同及附件、别墅服务手册、建筑思想索引、商品住宅补充使用说明，此组证据或系被告与开发商之间签订，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，或作为物业服务指引，不属于物业合同的组成部分，故对于该组证据与本案的关联性，本院不予确认。
2.2015年12月5日，被告向原告发出挂号信函载明：物业费拖欠原因，一是外墙三层安防系统没有了，墙外违章建筑没有拆除，院外长期停放限制车辆，导致时有陌生人翻墙入院，安全存在很大隐患；二是屋内布控安防系统一直不能用，存在极大的安全隐患；三是三层屋顶漏水、二层阳台漏水、地下一层地面漏水；四是楼书中介绍的通力电梯、车辆识别系统等多种设施均不能兑现。为此，被告提交了挂号信函。对于原告物业服务中存在的问题，经被告当庭确认为：1.监控机房设备不能用；2.没有做到24小时中控室执勤，没有设备运行检查、维护、保养及监控记录，没有突发事件的应急方案及现场处理措施、记录，没有进行24小时巡视；3.公共道路地面不平整，公共设备没有安全防范提示；4.外来车辆没有验证及登记换证；5.所在的别墅曾被陌生人翻墙头，相应的报警设备没有起到作用。为此，被告还提交了照片26张。原告称，对于挂号信函的真实性没有异议，对于小区的监控设备及公共部分的安防设施，已经在2017年10月12日递交了房屋应急解危专项资金使用申请，并提交了房屋应急解危专项资金使用申请备案表（工程ID：170906657514）、西康路36号院别墅监控改造项目工程施工方案、施工预算书、监控系统自检报告。对于被告提出的前述物业问题，原告均已按照约定，履行了服务义务。对于被告提交的照片，原告称对于被告别墅院内专有部分设施设备，不属于原告服务范围。被告对于原告提交的房屋应急解危专项资金使用申请备案表、西康路36号院别墅监控改造项目工程施工方案、施工预算书的真实性没有异议，对于自检报告不清楚与本案的关联性。经审查，对于原告提交的房屋应急解危专项资金使用申请备案表（工程ID：170906657514）、西康路36号院别墅监控改造项目工程施工方案、施工预算书、监控系统自检报告及被告提交的挂号信函，可以反映前期物业合同中关于公共设备设施约定部分的履行情况，故对于前述证据，本院予以确认。对于被告提交的照片26张，其中有关公共部分的照片，本院予以确认，对于专有部分的照片，不属于物业服务范围，本院不予审查。本院于2018年5月15日至小区围绕被告提出的五点问题进行了现场勘查。原、被告对于现场照片的真实性均无异议。
另，2017年12月6日，原告向被告发出催缴函载明：西康路36号小区10栋，建筑面积455.59平方米，每平方米每月为5.2元，自2011年7月1日至2017年11月30日，已欠费182418.39元。被告对此并无异议。本案中，原告主张自2011年7月1日至2017年12月31日的物业服务费为建筑面积455.59平方米*5.2元/月/平方米*78个月=184787.46元。
本院认为，原告与案外人天津招商房地产有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，并经过相关部门备案，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，受前述合同的约束。原、被告均应按照合同的约定，享有相应的权利并承担相应的义务，故对于被告以前期物业服务的约定与案外人天津招商房地产有限公司作出的承诺相差甚远为由，不缴纳物业服务费的抗辩意见，本院不予支持。关于被告提出的监控机房设备不能用，没有做到24小时中控室执勤，没有设备运行检查、维护、保养及监控记录，没有突发事件的应急方案及现场处理措施、记录，没有进行24小时巡视，公共设备没有安全防范提示，外来车辆没有验证及登记换证及所在的别墅曾被陌生人翻墙头的抗辩意见，其在庭审中对于本院现场勘查的情况并未提出异议，亦未提交相反的证据予以证实，故对于被告的前述抗辩意见，本院不予采信。关于被告提出安防设施、设备大多无法正常使用的抗辩意见，原告对此并无异议。被告自2015年12月5日即向原告提出该问题，但原告直至2017年10月才向有关部门申请房屋应急解危专项资金用以维修和更换相关设施设备，因此原告在前期物业合同中约定的对小区共用设施的管理义务的履行过程中存在瑕疵，故应在被告所拖欠的物业服务费中予以酌减，以被告一次性给付原告78个月物业服务费184787.46元的90%即166308.71元作为了结为宜。因原告服务存在瑕疵，故原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告李俣凝应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告招商局物业管理有限公司天津分公司自2011年7月1日至2017年12月31日的物业管理服务费166308.71元；
二、驳回原告招商局物业管理有限公司天津分公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1998元，由原告招商局物业管理有限公司天津分公司负担185元，由被告李俣凝负担1813元（被告李俣凝负担部分于本判决生效后十日内直接给付原告招商局物业管理有限公司天津分公司）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 秦 晨
二〇一八年五月二十八日
书记员 张春荣
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。