湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0624民初955号
原告：湖南金湖生态休闲农业发展有限公司。
住所地：湘阴县城西镇鹤龙湖旁。
法定代表人：杨永波，系该公司总经理。
委托代理人：韩喜（特别授权），湖南九野律师事务所律师。
被告：岳阳农广天地农业科技开发有限公司。
住所地：岳阳经济技术开发区巴陵中路教师新村**栋*单元*楼东。
法定代表人：朱文涛，系该公司总经理。
第三人：姚小辉，男，1965年12月19日出生，汉族，住湖南省湘阴县，
原告湖南金湖生态休闲农业发展有限公司（以下简称金湖农业公司）与被告岳阳农广天地农业科技开发有限公司（以下简称农广天地科技公司）、第三人姚小辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告湖南金湖生态休闲农业发展有限公司的委托代理人韩喜到庭参加诉讼。被告岳阳农广天地农业科技开发有限公司、第三人姚小辉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金湖农业公司向本院提出了以下诉讼请求：一、解除原、被告之间签订的《房屋、设施及场地租赁合同》；二、判令被告及第三人立即将租赁房屋、设施及场地归还给原告；三、判令被告立即将拖欠的原告租金人民币（自2016年8月25日起至2017年8月25日止）538720元支付给原告，并由被告支付原告违约金107744元；四、由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将第三项诉讼请求租金款额538720元增加为632098元（即另再计算2017年8月25日起至2017年10月25日止的租金93378元）；事实与理由：原、被告经多次协商，于2015年6月23日签订《房屋、设施及场地租赁合同》，约定原告将位于湘阴县线南侧的原金湖大酒店经营用房屋、设施及场地全部出租给被告，租期8年（2015年8月25日至2023年8月25日），第一年租金为518000元，以后每年租金在上年度租金基础上增加4%，每年10月15日前付清下一年度的租金。上述合同还约定:“第九条转租（一）甲方原则上不同意乙方任何形式的转租；除乙方已事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将租赁标的物部分或全部转租给他人。……第十一条合同的解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租标的物：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的。……第十二条违约责任……（二）乙方有本合同第十一条第四款约定的情形之一的，按年租金的20%向甲方支付违约金。”上述合同履行至2016年10月15日，被告即未按合同约定将第二年（2016年8月25日至2017年8月25日）租金支付给原告；虽经原告多次催讨，2016年8月25日至今的租金仍未交纳分文。经原告了解，被告在2015年7月30日与第三人签订《合作协议》，将租赁房屋中的原金湖大酒店一、二、三层及部分附属用房和设施转租给了第三人。原告认为，原、被告签订的《房屋、设施及场地租赁合同》合法有效，被告有义务按合同约定向原告交纳租金；现被告拖欠租金，虽经原告多次催讨仍不履行义务，被告的行为已构成根本违约，为维护原告合法权益，故诉至法院。
被告农广天地科技公司未答辩。
第三人姚小辉未答辩。
经审理查明，原告金湖农业公司与被告农广天地科技公司于2015年6月23日签订《房屋、设施及场地租赁合同》，原告将位于湘阴县线南侧，原金湖大酒店经营用房屋（房屋分主楼（五层），附属楼（三层））、原金湖大酒店使用的所有设施设备以及位于酒店西边的一块土地，全部出租给被告。双方在合同中约定“第四条租赁期限（一）甲方（即本案原告）在2015年6月25日前将房屋、设施及场地等标的交付给乙方（即本案被告）；租赁期自2015年8月25日至2023年8月25日，共计八年；甲方给予乙方免租金装修期2个月，自2015年6月25日至2015年8月24日。……第五条租金（一）甲方双方同意第一年租金为：518000元人民币/年，以后每年租金在上年度租金基础上增加4%。（二）租金支付时间：第一年度租金在2015年11月1日前一次性付清；以后每年10月15日前付清下一年度的租金。……第六条租赁保证金（一）甲方向乙方交付租赁标的之日，乙方须向甲方支付租赁保证金，具体金额为：200000元人民币。……第八条出租标的的交付及返还（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还出租房屋及其附属设施、场地。……第九条转租（一）甲方原则上不同意乙方任何形式的转租；除乙方已事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将租赁标的物部分或全部转租给他人。……第十一条合同的解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租标的物：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的。……第十二条违约责任……（二）乙方有本合同第十一条第四款约定的情形之一的，按年租金的20%向甲方支付违约金。”原告金湖农业公司在“出租方（甲方）”处盖章，并由原告方法定代表人ＸＸ波和股东张洞波签字。被告农广天地科技公司在“承租方（乙方）”处盖章，并由被告方工作人员周长明和股东朱猴签字。原告将所约定的房屋、设施及场地交付给被告时，就移交的具体物品及设施一一登记在《金湖酒店出租移交清单》。原告将房屋、设施及场地交付给被告后，被告仅向原告支付过2015年8月25日至2016年8月24日的租金518000元以及保证金20万元。庭审中，原告方表示移交清单上列明的物品及设施不在本案中处理。
另查明，原、被告签订上述租赁合同后，被告农广天地科技公司曾与第三人姚小辉签订《合作协议》，被告将鹤龙湖原金湖酒店1-3层的所有餐饮设施、设备等交付第三人姚小辉使用，第三人未向原告支付过租金。
庭审后，本院与第三人姚小辉核实，其表示曾确与被告签订过一份《合作协议》，并对原告提交的证据一份《合作协议》中“姚晓辉”的签名笔迹予以确认，同时表示他使用了金湖酒店1-2层，并对第3层进行了整修，现在仍有物品在里面。原告表示对被告已交的保证金20万元，因涉及被告拖欠的水电等费用的结算，在本案中不抵扣租金。在本案执行过程中抵扣水电费等其他费用后，剩余的保证金再抵扣租金。
上述事实，有原告向本院提交的《房屋、设施及场地租赁合同》、《金湖酒店出租移交清单》、与第三人姚小辉的谈话笔录等材料予以证实。
本院认为，本案争议的焦点：一、原、被告之间租赁合同是否合法有效；二、原告要求解除与被告的租赁关系是否符合法律规定；三、原、被告之间的房屋、设施及场地租赁合同中涉及的租赁标的物应由谁归还给原告；四、原告诉请租金和违约金是否合理合法，应由谁承担给付责任。
关于焦点一，原、被告签订的《房屋、设施及场地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，且双方均按照合同约定交付、使用了租赁物，应认定双方之间的租赁合同合法有效。
关于焦点二，在合同订立后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告在履行合同过程中未能按约定向原告足额支付房屋租金，仅支付了2016年8月24日之前的租金，对2016年8月24日之后的租金未支付，其行为已构成违约。双方已在《房屋、设施及场地租赁合同》第十一条第（四）项中约定了甲方即（本案原告）有权单方解除合同的情形，被告违约行为已属该条约定的情形，在此情形下，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。现原告提出要求解除合同，符合双方在合同中约定的解除合同的条件。故本院对原告要求解除原、被告之间签订的《房屋、设施及场地租赁合同》的诉讼请求，予以支持。
关于焦点三，在原、被告签订的《房屋、设施及场地租赁合同》中第八条约定“租赁期满或合同解除后，乙方（即本案被告）应返还出租房屋及其附属设施、场地”。合同解除后，根据双方的约定，被告农广天地科技公司应当将原金湖酒店的房屋、设施及场地返还给原告金湖农业公司。但在原、被告租赁合同有效期间，被告将原金湖酒店1-3层的所有餐饮设施、设备给第三人姚小辉使用，被告与第三人之间的《合作协议》无原件核对，无法确认双方之间是合伙关系还是转租关系，但姚小辉占有、使用原金湖大酒店1-2楼，并对3楼进行了整修是事实且第三人姚小辉对此予以认可，同时其并表示还有物品在该店内。原告作为原金湖酒店的房屋、设施及场地的出租人，在承租人违反合同约定，解除合同的前提下，可以要求承租人返还出租标的物。对第三人占有、使用的情况，其也有权要求第三人返还出租标的物。因此，对于原金湖酒店1-3层的所有餐饮设施、设备，被告以及第三人姚小辉负有返还义务。
关于焦点四，在原、被告签订的《房屋、设施及场地租赁合同》中约定第一年租金为518000元人民币/年，以后每年租金在上年度租金基础上增加4%，违约金按年租金的20%支付。被告已向原告支付2015年8月25日至2016年8月24日的租金518000元，现原告要求被告支付自2016年8月25日起至2017年10月25日止的未付租金为632098元（518000元×(1+4%)+518000元×(1+4%)×(1+4%)÷12个月×2个月），违约金107744元（538720元×20%），符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。被告农广天地科技公司应支付自2016年8月25日起至2017年10月25日止的租金632098元以及违约金107744元给原告金湖农业公司。至于被告所交20万元保证金，因涉及其他费用结算，不在本案中处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告湖南金湖生态休闲农业发展有限公司与被告岳阳农广天地农业科技开发有限公司的《房屋、设施及场地租赁合同》；
二、限被告岳阳农广天地农业科技开发有限公司、第三人姚小辉于本判决生效之日起十日内将原金湖酒店房屋、设施及场地归还给原告湖南金湖生态休闲农业发展有限公司；
三、被告岳阳农广天地农业科技开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付自2016年8月25日起至2017年10月25日止的租金632098元以及违约金107744元给原告湖南金湖生态休闲农业发展有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10264元、公告费560元，共计10824元，由被告岳阳农广天地农业科技开发有限公司承担10600元，第三人姚小辉承担224元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 黄斯琴
人民陪审员 易建良
人民陪审员 刘湘平
二〇一八年一月九日
书 记 员 周雨柔
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。