福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第13199号
原告陈琼照，男，1977年12月24日出生，汉族，住福建省福安市。
委托代理人方辉、叶明，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告厦门兴基伟业房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦门观音山国际商务运营中心A1地块3号楼30层3001单元。
法定代表人宋涛，董事长。
委托代理人陈珂、周腾，福建天衡联合律师事务所律师。
原告陈琼照与被告厦门兴基伟业房地产开发有限公司（以下简称兴基伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法由代理审判员徐文聪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈琼照的委托代理人方辉、叶明，被告兴基伟业公司的委托代理人周腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈琼照诉称，2014年1月16日，原告向被告购买其开发建设的鑫塔·水尚三期2#楼B梯35跃36层03单元，双方就此签订《商品房买卖合同》，约定商品房面积为153.51平方米，单价为39492.54元／平方米，总金额为6062500元，被告应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付原告使用；若被告逾期交房超过90日，应从合同约定的交房期限次日起至实际交付之日止向原告支付已付款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告未能按合同约定的时间和条件向原告交房，且被告至今未能向原告交付符合合同约定及相关法律法规规定的房屋，被告应承担逾期交房的违约责任。故请求判令：被告立即向原告支付逾期交房违约金（以6062500元为基数，按日万分之一点五计算，自2015年1月1日起计至实际交付之日止）。
被告兴基伟业公司辩称，一、讼争商品房已经验收合格，符合约定交付条件。讼争商品房所在的鑫塔·水尚项目工程经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位四方验收合格后，已于2014年9月11日通过建设工程竣工验收备案，并于2014年9月4日消防验收合格；2014年12月25日，讼争商品房的精装修工程也经被告、设计单位、监理单位、施工单位四方验收合格，故讼争商品房已经符合讼争《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。二、讼争商品房不存在任何影响安全使用的主体结构质量问题，原告未办理交房手续也应视为其对讼争商品房无异议且同意接收，被告已经完成交付义务，不存在逾期交房的情形。讼争《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条第2款第（2）项约定“如买受人在出卖人发出的交付通知规定的期限届满后，仍未办理交接手续的，则视为买受人对该商品房及一切所属设施设备均无异议并同意接收该商品房，商品房交接手续即视为办理完毕”，第八条第3款约定“买受人在接收房屋时，除该商品房主体结构存在质量问题影响安全使用外，不得拒绝接收房屋或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、公共维修金等相关费用。否则，即使买受人未签署房屋交接单或未领取钥匙，仍视为出卖人已经完成交付义务”。原告经被告书面通知后于2014年12月31日到交房现场办理交接手续，但原告无正当理由拒绝办理交房手续，应视为其对讼争商品房及一切所属设备设施均无异议并同意接收讼争商品房，故交付日期为2014年12月31日。三、关于原告所称的“质量问题”，姑且不论是否属实以及是否属于质量问题，就其内容来看，该等问题并非影响安全使用的主体结构的质量问题，不影响原告安全居住使用，不得作为其拒绝办理交房手续的理由；该等问题属于保修范围，与讼争商品房交付无关，与本案无关。综上所述，原告的诉求没有任何事实和法律的依据，应依法驳回。
经审理查明，2014年1月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号03128408）及其附件，约定原告向被告购买位于厦门五石路（规划）以东、观音山北路以北的鑫塔·水尚三期2#楼B梯35跃36层03单元房屋，该房屋系预售商品房，用途为住宅，建筑面积为153.51平方米，其中套内建筑面积为118.71平方米，该商品房单价为每平方米39492.54元，总金额为6062500元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、详见附件六补充协议。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、详见附件六补充协议。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六补充协议。
上述《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条“对主合同第八条的修改／补充”的第1款约定：主合同第八条第一款第1项所称的竣工验收和消防验收，是指出卖人在商品房土建和安装工程竣工后、对商品房进行本补充协议第十七条约定的装修之前，以主合同附件一、附件三为依据，组织勘察、设计、施工、监理单位进行的竣工验收以及有关部门的消防验收，在此等验收合格之后，对商品房补充协议第十七条约定的装修；第2款约定：对于主合同第八条第一款第2项约定的义务，出卖人的责任仅限于按主合同第八条第一款第2项的约定进行施工建设，使该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政电信报箱等设施达到设计要求条件，上述设施如因分期开发建设、市政部门原因或其他不可抗力造成实际开通使用日期延误的，出卖人不承担违约责任。合同补充协议第八条“对主合同第十一条的修改／补充”第2款约定：如由于买受人原因，未能按期交接房产，双方同意按以下方式处理：（1）如买受人未付清应付款或其他款项，出卖人有权将该商品房的交付日期顺延，但自合同约定的交付期限届满之日起，该商品房及其设施设备毁损、灭失的一切风险及物业服务费等相关费用由买受人承担。（2）如买受人在出卖人发出的交付通知规定的期限届满后，仍未办理交接手续的，则视为买受人对该商品房及一切所属设施设备均无异议并同意接受该商品房，商品房交接手续即视为办理完毕，该商品房及其设施设备毁损、灭失的一切风险及物业服务费等相关费用由买受人承担；第3款约定：买受人在接收房屋时，除该商品房主体结构存在质量问题影响安全使用外，不得拒绝接收房屋或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、公共维修等相关费用，否则，即使买受人未签署房屋交接单或未领取钥匙，仍视为出卖人已经完成交付义务。买受人在房屋交接时对于房屋质量、装修装饰标准有异议的，可以在交付的同时予以书面提出，对于查核属实的质量问题由出卖人依法承担维修、保修责任；第6款约定：出卖人以主合同附件一、附件三为依据标准向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同补充协议第十七条“关于装修”约定：1、买受人要求出卖人在主合同第八条第一款第1项（即本补充协议第六条第1款）约定的竣工验收合格和消防验收合格后对该商品房进行装修。根据买受人的要求，出卖人按照买受人选定的装修平面方案进行装修。买受人承诺：如出卖人根据买受人选择的装修平面方案进行装修，导致该商品房与主合同约定的该商品房相关交付标准、面积、结构等基本情况不一致时，买受人不得以此为由向出卖人主张任何权利。2、该商品房的总房价款为包含装修款（按建筑面积每平方米5000元）的总房价款，出卖人承诺不再另行向买受人收取装修价款，买受人承诺不得因该装修行为而要求调整房价款。即出卖人和买受人双方共同确认：如因市场因素或其他原因导致材料或设施设备或人工费用的价格发生变化，该商品房的总房价款不作任何调整（主合同和本补充协议另有约定的除外）。而且，如出卖人所交付商品房的装修装饰及设施设备标准高于合同约定标准的，出卖人不得以此要求买受人增加费用，买受人也不得以此为由要求出卖人承担违约责任。
上述《商品房买卖合同》签订之日，原、被告双方就讼争商品房的装修事项还同时签订了一份《室内装修协议书》及其附件，约定原告要求被告按照其选定的A类装修平面方案完成对讼争商品房的变更改造及／或装修；在该商品房土建和安装工程竣工后，进行本协议约定的装修之前，由被告负责以主合同附件一、附件三所约定内容为依据，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收和消防验收，在此等验收合格之后，由被告直接按照原告选定的装修平面方案对该商品房室内局部部位进行变更改造及／或装修；变更改造及／或装修完成后，双方才办理该商品房交接手续；该协议书第四条还约定被告承诺不就该商品房的上述变更改造及／或装修再另行向原告收取任何费用，被告亦承诺不就该商品房的变更改造及／或装修事宜要求调整购房价款。
另查明，讼争商品房所在的鑫塔·水尚项目工程于2013年12月18日竣工后，已经通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，包括地基与基础工程、主体工程、装饰装修工程、建筑层面工程、给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、智能建筑工程、通风与空调工程、电梯工程等在内的各分部工程均已按批准的设计文件所规定内容建成，并满足各方面使用功能的要求，工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，工程质量合格。后，该项目工程于2014年8月30日经厦门市公安消防支队综合评定工程消防验收合格，并于2014年9月11日通过建设工程竣工验收备案。
还查明，原告已依约向被告支付了全额购房款6062500元。经被告通知，原告曾于2014年12月31日至讼争商品房处办理交房手续，但原告经查验后，以讼争商品房不符合交房条件为由拒绝接收房屋，且至今仍未实际接收。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《室内装修协议书》、销售不动产统一发票、《建设工程竣工验收备案证明书》、《建设工程竣工验收报告》、《业主签到表》、《建设工程消防验收意见书》以及原被告当庭陈述为证，本院予以确认。
本案中，双方当事人的争议焦点为：讼争商品房在被告通知原告交房时是否已经符合交付条件。
被告主张讼争商品房已经符合交付条件，讼争商品房所在项目已于2014年9月4日经消防验收合格，2014年9月11日亦已通过建设工程竣工验收备案，讼争商品房的精装修工程也于2014年12月25日经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位四方验收合格，故讼争商品房已经符合约定交房条件。另，被告出售的并非统一装修的精装房，而是受原告委托所进行装修，故讼争商品房的装修属于委托装修，不适用《福建省建筑装修管理暂行办法》中关于公共建筑装修工程的有关规定，而应适用住宅装修工程的有关规定，即讼争商品房投入使用前无需取得室内空气质量检测合格报告或办理消防验收；且根据《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，讼争商品房的精装修也无需办理消防验收手续。另，原告未在被告交付通知规定的期限内办理交房手续，根据合同补充协议第八条第2款约定，应视为其对该商品房及一切所属设施设备均无异议并同意接受该商品房。并提交以下证据予以证明：1、讼争商品房的《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》；2、单位（子单位）工程质量竣工验收记录及建筑装饰装修、建筑电气、建筑给水、排水及采暖等三部分的分部工程质量验收记录，载明讼争房屋的精装修工程于2013年11月1日开工，2014年12月25日竣工，验收结论为各分部工程均符合设计要求，施工质量均满足有关质量验收规范要求，单位工程竣工验收合格；参加验收的单位有建设单位即被告、监理单位北京中外建工程管理有限公司、施工单位厦门建弘装修工程有限公司、设计单位北京建邦建筑工程设计咨询有限公司。
原告抗辩认为讼争商品房并不符合交付条件，讼争商品房系是精装修房屋，根据《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十五条规定，开发商应提供室内装修竣工图、室内空气质量检测合格报告、包含装修内容的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。另外，被告根据约定及相关法律规定，还应向原告交付竣工验收报告、消防验收合格报告、水电管道燃气、电信、有线电视等生活设施的验收报告。因被告在通知原告交房时未提交上述资料，故不符合交房条件。另，讼争商品房存在大量漏水、墙纸脱落、装修破损等严重影响房屋使用功能的质量问题，不能满足基本使用功能。对被告提交的上述证据质证认为：1、讼争商品房的《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》的真实性予以确认，但该两书中未包含装修内容；2、单位（子单位）工程质量竣工验收记录及建筑装饰装修、建筑电气、建筑给水、排水及采暖等三部分的分部工程质量验收记录的表面真实性予以确认，但内容真实性不予确认，载明的开工时间在建设工程竣工验收及消防验收之前，与合同约定不符，且木地板等精装修部分也无验收记录，验收内容可以证明验收不合格。原告为证明讼争房屋不符合交付条件，提交以下证据予以证明：1、验房质量问题记录，原告主张验房质量问题记录系其在2014年12月31日验房中发现质量问题后，由被告方工作人员记录后由原告签字，原件在被告处；2、讼争房屋的照片、视频，原告主张系2014年12月31日及2015年1月至4月多次到讼争房屋验房时拍摄，显示讼争房屋存在石材破裂、壁纸破损脱落等质量问题。
被告对原告提交的上述证据质证认为，1、验房质量问题记录真实性有异议，该组证据并非来自被告，系原告单方制作；2、讼争房屋照片、视频的真实性有异议，对该照片、视频具体拍摄时间无法确认，该证据不足以证明讼争商品房不满足基本使用条件及存在影响主体结构的质量问题。
本院分析认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条第1款、第2款，第八条第3款就讼争房屋的交付条件、被告可拒绝收房的情形进行了相关约定，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。首先，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条第1款约定，《商品房买卖合同》第八条中约定的竣工验收合格和消防验收合格系指装修前的建设工程的竣工验收及消防验收，而并非指装修完成之后的相关验收，根据在案证据，该交房条件在2014年12月31日前已经成就；且现行法律、法规也未强制规定住宅室内装修工程需经验收备案及消防验收。其次，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条第2款约定，被告对于《商品房买卖合同》第八条第一款第2项约定的义务，仅限于按该项约定进行施工建设，使该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政电信报箱等设施达到设计要求条件；根据在案的《建设工程竣工验收报告》，讼争商品房所在项目的给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、智能建筑工程、通风与空调工程、电梯工程、室外建筑环境工程、室内安装工程已按设计文件所规定的内容建成，并满足各方面使用功能的要求、能正常使用，故讼争商品房已基本符合《商品房买卖合同》第八条第1款第2项、第3项的交付条件。再次，因原、被告并未就装修工程的交付条件进行明确约定，故应从被告所交付的装修工程是否满足基本使用条件、是否存在违反法律、行政法规强制性规定等方面判定是否符合交付条件。根据被告所提交的单位（子单位）工程质量竣工验收记录、分部工程质量验收记录，可以证明讼争装修工程已经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位四方验收合格，装修工程符合标准及设计要求；而原告提交的验房质量问题记录，既无法体现其真实来源，也未经被告确认，无法据此认定讼争房屋的装修工程在2014年12月31日办理交房时存在严重质量问题，原告无权以此为由拒收房屋。另，原告主张根据《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十五条规定，被告在交付讼争商品房时应提交室内装修竣工图、室内空气质量检测合格报告、包含装修内容的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；但根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条第6款约定，被告提交的系以《商品房买卖合同》附件一、附件三为依据标准的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，现被告已经备齐符合约定的两书，原告要求被告提交包含装修内容的两书，并无合同依据；且《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十五条的规定并非属于法律、行政法规的强制性规范，原告主张按该条规定作为讼争商品房装修项目的交付条件，理由不能成立。
综上分析，讼争商品房于2014年12月31日办理交房时已经符合交付条件，原告所主张的相关装修瑕疵问题可根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条第3款约定，要求被告依法承担维修、保修责任，但不得据此拒收房屋。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《室内装修协议书》及相应附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。如前分析，讼争商品房在2014年12月31日办理交房手续时已经符合交房条件，原告无正当理由拒绝接收房屋，依照讼争《商品房买卖合同》的相关约定，应视为被告已于2014年12月31日交房完毕，故被告不存在逾期交房之情形，原告要求被告支付逾期交房违约金，并无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百四十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告陈琼照的诉讼请求。
本案案件受理费1687元，由原告陈琼照负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 徐文聪
二〇一五年十二月八日
代书 记员 林靓靓
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。