山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）淄民一终字第637号
上诉人（原审被告）：孟庆华，男，1971年3月3日出生，汉族，沂源县裘皮厂职工。
委托代理人：薛鹏久，山东多博仕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张敬学，男，1967年11月1日出生，汉族，沂源县裘皮厂下岗职工。
委托代理人：李化传，沂源天行剑法律服务所法律工作者。
上诉人孟庆华因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2013）源民初字第608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孟庆华的委托代理人薛鹏久，被上诉人张敬学及其委托代理人李化传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：1994年11月18日，被告孟庆华与沂源县裘皮厂签订一份职工购房协议书，协议约定，由孟庆华购买沂源县裘皮厂平房一间，双方约定房屋价款为3154.99元，协议中还约定了“买方（孟庆华）付清房款后，产权归本人所有，由沂源县房产管理部门发给房产权证书”。1994年11月23日，沂源县房产管理处给被告孟庆华颁发了房屋所有权证（房产证号为：源房证字第××号）。2001年6月14日，原、被告达成口头购房协议，由原告购买被告的位于沂源县城泰薛路东首平房一间，被告孟庆华当日将房产证原件交给原告，并在房产证原件上书写“该房屋产权已于2001年6月14日经双方协商已转让给张敬学。孟庆华，2001年6月14日”。随后，被告孟庆华将房门钥匙及产权证书原件一并交给原告，原告张敬学自2001年至今一直在涉案房屋居住，并于2002年对涉案房屋进行了修缮改造和装修，将原告的房屋与涉案房屋改造装修成了一个院子，被告一直未对原告的装修及房屋改造提出任何异议，直至2013年，因涉案房屋面临拆迁，被告对涉案房屋才提出异议。另查明，被告孟庆华与张文娟于1993年12月8日登记结婚。庭审过程中，原告当庭撤回要求被告孟庆华协助办理土地使用证及房产过户手续的诉讼请求。原告主张当时被告借原告现金5000.00元，后因没钱归还，自愿用涉案房屋抵顶借款。被告对此不认可，其辩称当时想借原告20000.00元，但是原告仅给了被告5000.00元，后来原告又要回去了1500.00元，仅借了原告3500.00元，因房屋价款没有商定下来，所以没有过户。对于被告的上述辩称意见，原告不认可。基于原被告的上述称述，可以认定双方确实存在借款关系，双方也认可借款数额为5000.00元，但是对于被告辩称的后来原告又要回1500.00元，被告未提供相关证据证实自己的主张。
原审法院认为：原、被告间达成的口头购房协议是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，该协议合法有效，应受法律保护。同时，被告孟庆华在房产证原件上书写已经把房产转让给原告张敬学，并把房产证原件一并交到原告手中。且原告张敬学自2001年在涉案房屋中居住至今，并对原有房屋进行了改造装修，在十几年的时间里被告从未向原告主张过任何权利。原告张敬学与被告孟庆华基于原先两人的借贷关系，经双方协商一致达成了口头房屋买卖协议，不违反法律规定，不符合合同无效的情形。涉案房屋属于被告孟庆华与其妻子张文娟的夫妻共同财产，由于被告孟庆华与其妻张文娟具有特殊的人身关系，被告孟庆华已经在房产证原件上签字，并将房产证原件交于原告，被告辩称其妻张文娟不知道房子被卖之事，明显有悖常理。综上，原告要求确认双方房屋转让协议有效的诉讼请求，予以支持。在案件审理中，原告当庭撤回要求被告协助办理土地使用证及房产过户手续的诉讼请求，是对自己权利的处分，予以准许。被告辩称双方之间约定原告借给被告现金20000.00元，被告才同意把自己的平房转让给原告抵顶借款，后来原告支付了5000.00元后，又要回1500.00元，实际支付借款3500.00元，原告没有完全履行双方之间的协议。原告对此不认可，且被告未提供任何证据证明自己的主张，故对被告的该辩称意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：原告张敬学与被告孟庆华对源房证字第××号房屋的房屋转让协议合法有效。案件受理费150.00元，由被告负担。
孟庆华不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足。涉案房屋属房改房，上诉人对该房屋仅享有80%产权，未经原单位同意，上诉人无权处分该房产，上诉人与被上诉人双方口头协议买卖房屋的行为无效。上诉人之妻不知亦不同意房屋的交易。双方只是就房屋买卖达成口头的意向，未订立书面合同。请求撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张敬学答辩称：上诉人与被上诉人均为原山东省沂源县裘皮厂职工，2000年，单位分配新建住宅楼，上诉人只有将涉案房产交回裘皮厂或转让给本厂职工，才能享受到分配单位住宅楼的权利，上诉人因购买楼房资金不足向被上诉人借款5000.00元，并将涉案房产抵给被上诉人。2002年裘皮厂破产时，被上诉人向破产清算组交纳了涉案房产二次房改的购房差价5085.95元，十多年来上诉人夫妻从未提出异议。双方达成的房产转让协议虽为口头合同，但上诉人在房屋所有权证上明确声明涉案房屋已转让给被上诉人，双方全部履行合同义务后，被上诉人投入巨资对涉案房产进行了改建装修，并按规定补交了二次房改的购房差价，房产转让已得到主管部门沂源县商贸资产经营中心的同意，故涉案房产转让协议完全合法有效。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决公平公正，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
上述事实，有房产证、职工购房协议、结婚证、证明、照片及当事人的当庭陈述等证据在卷为证。
本院认为，根据相关法律的规定，对于合同效力的认定，应当从当事人的行为能力，对标的物的处分权利，合同内容及是否违反法律强制性规定和是否违背诚实信用原则、损害公序良俗等方面来考量。本案中，孟庆华与张敬学之间的房屋转让协议系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效。第一，孟庆华与张敬学均为涉案房产原产权单位山东省沂源县裘皮厂职工，虽然孟庆华将涉案房产转让给张敬学时尚未取得完全产权，但对于张敬学关于孟庆华因分配到单位的新住宅楼，必须将涉案房屋交回或转让给本单位职工的主张，孟庆华未提供相应的反驳证据，也未在本院规定的时间内对其分配的单位新住宅楼的性质提供证据，且沂源县商贸资产经营中心出具的证明亦证实在2002年山东省沂源县裘皮厂破产时，张敬学交纳了涉案房屋二次房改的购房差价5085.95元以及山东省沂源县裘皮厂对于涉案房产的转让是明知并同意的事实。第二，孟庆华已于2001年6月14日将涉案房屋的所有权证交给张敬学，张敬学自2001年以来也一直在涉案房屋中居住，并对涉案房屋进行了改造装修。孟庆华及其妻子现在居住的宿舍楼亦是原沂源县裘皮厂分配的住宅楼，且与涉案争议房产相距不远，在此情况下，孟庆华及其妻子在搬出涉案争议房产入住新分配楼房居住十多年的时间里，对被上诉人张敬学的上述入住及改造装修事实从未主张过任何权利，也未提出过任何异议，证明孟庆华转让涉案房屋是经过其妻同意的。第三，孟庆华虽然主张与张敬学达成的是口头协议，但孟庆华在涉案房屋的所有权证上明确写明该房屋产权已于2001年6月14日经双方协商转让给张敬学，并将该房屋所有权证原件交给了张敬学，证明双方转让涉案房产亦有书面协议。综上，上诉人孟庆华关于转让涉案房产未经共有人同意、双方亦未签订书面合同，其与被上诉人张敬学之间的口头购房协议无效的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150.00元，由上诉人孟庆华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴永成
代理审判员 刘 宁
代理审判员 杨继生
二〇一四年一月七日
书 记 员 刘 敏