江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终10205号上诉人（原审被告）：马福有，男，1988年5月4日出生，回族，住青海省平安县。被上诉人（原审原告）：创元科技股份有限公司，住所地江苏省苏州市高新区鹿山路35号。法定代表人：董柏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建林，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔扬，江苏瀛元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州高新区周氏健身服务狮山加盟店，住所地江苏省苏州市高新区狮山路**号*楼。经营者：姚瑶，女，1976年12月19日出生，汉族，住江苏省苏州市高新区。被上诉人（原审被告）：苏州高新区韩由四夫拉面馆，住所地江苏省苏州市高新区狮山新苑狮山花苑商场。经营者：韩由四夫，男，1958年5月17日出生，回族，住青海省化隆回族自治县。上诉人马福有因与被上诉人创元科技股份有限公司（以下简称创元公司）、苏州高新区周氏健身服务狮山加盟店（以下简称周氏狮山加盟店）、苏州高新区韩由四夫拉面馆（以下简称韩由四夫拉面馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2015)虎民初字第1435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。马福有上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判继续履行租赁合同，案件受理费由创元公司、周氏狮山加盟店、韩由四夫拉面馆承担。事实和理由：一、2012年我方与马龙（韩由四夫之子）签订转让协议，将韩由四夫拉面馆转卖给我方，作价50万元。当时，我方与韩由四夫拉面馆、周氏狮山加盟店洽谈过，均承诺我方拉面店的租赁房屋可以长期租赁，不存在几年内就不续租的情形，正因为上述承诺，我方才花重金受让拉面店。2013年10月1日我方与周氏狮山加盟店经营者姚瑶的丈夫周琪签订房屋租赁合同书，约定将涉案房屋中45平米的房屋部分租赁给我方，租期至2014年9月30日止，约定租金为115500元，续租每年租金增长5%，对上述转租行为，创元公司也是知情的，并且默认同意。但合同到期后，创元公司、周氏狮山加盟店却无视合同约定，要求我方搬离租赁房屋，完全忽视了签订合同之时承诺的长期租赁的情况。虽然没有正式的书面证据证明长期续租的说法，但房屋租赁合同书中明确约定了续租年租金增长5%的续租条款，可以推断出在签订合同当时与我方涉及了续租的约定，即承诺过长期租赁。二、我方在一审中向法庭出示了开立拉面店支出的相关费用近70万元，为此出售了家中唯一住房并借款30万元，但一审法院对此却置之不理。我方认为一审法院作出的判决根本没有事实依据，创元公司要求终止租赁合同搬离的前提下，我方因创元公司恶意侵权造成的损失应当一并处理。周氏狮山加盟店作为转租方对我方的损失应一并承担连带责任。我方开店至今未拖欠房租水电、工人工资，房租多次交给创元公司，但创元公司均拒收。我方要求继续履行合同，并非为了追逐多大的经济利润，仅仅是为了养家糊口。创元公司辩称：服从原审判决。周氏狮山加盟店辩称：本案纠纷与我方无关，请求依法判决。韩由四夫拉面馆二审未答辩。创元公司向一审法院起诉请求：1、解除创元公司与周氏狮山加盟店的租赁关系；2、韩由四夫拉面馆将狮山路72号南商场一楼的承租房屋腾空迁让交付创元公司，并支付房屋使用费（自2014年10月1日起至实际腾空迁让之日止按照年租金标准计算）；3、诉讼费用由周氏加盟店、韩由四夫拉面馆承担。后创元公司撤回第一项诉讼请求并增加诉讼请求要求马福有将狮山路72号南商场一楼的承租房屋腾空迁让交付创元公司并支付房屋使用费（自2014年10月1日起至实际腾空迁让之日止按照年租金标准计算）；周氏狮山加盟店对韩由四夫拉面馆、马福有应支付的房屋使用费承担连带责任。一审法院认定事实：座落于苏州市高新区狮山新苑狮山花苑商场2幢108、201号的房屋所有权人为创元公司，上述房屋建筑面积合计为1376.67平方米。2013年10月11日，创元公司与周氏狮山加盟店签订《关于二零零九年九月的第二次补充协议》一份，载明创元公司与苏州市周氏健身服务有限公司（以下简称周氏公司）曾于2009年9月24日和2012年10月19日分别签订了关于新区狮山路72号南商场一、二楼房屋的《房屋租赁协议》和《关于二零零九年九月的补充协议》，现就延长租赁期限、调整租金等事宜达成以下意见：周氏狮山加盟店续租创元公司狮山新苑狮山花苑商场2幢108、201号房屋的一楼部分房屋，面积约125平方米，租赁期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止，租金36.75万元，分别于2013年10月15日前和2014年3月15日前各支付18.375万元；租赁房屋用途为零售业。创元公司、周氏狮山加盟店在协议上盖章，周琪作为周氏狮山加盟店的代表在协议上签名，苏州正旗光电科技有限公司就该租赁协议为周氏狮山加盟店提供连带责任担保。2014年1月21日，周氏狮山加盟店的经营者姚瑶向创元公司出具承诺书一份，对应付房租列出详细的支付计划。因姚瑶并未按照承诺书履行房租支付义务，2014年5月27日，创元公司向姚瑶、周琪分别发出通知，督促姚瑶交纳房租，同时载明承租房屋于2014年9月30日租赁到期后不再对外续租，请在租赁期限到期后按合同约定无条件搬离并做好转租房屋的清租工作。2014年6月10日，姚瑶收悉上述两份通知，并确认房租结欠情况。另查明，周氏公司的法定代表人为周琪，公司于2013年7月25日注销，周琪曾与马福有签订《房屋租赁合同书》，约定：周琪将座落于新区狮山路72号面积约45平方米的房屋部分租赁给马福有，为拉面店所用，租赁期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止；年租金为115500元，支付方式为每六个月支付一次；续租每年租金增长5%。再查明，苏州高新区韩由四夫拉面馆于2008年10月17日注册，核准日期为2013年6月24日，经营场所为周琪与马福有签订的《房屋租赁合同书》中确定的狮山新苑狮山花苑商场约45平方米的房屋，至今仍在经营，实际经营者为马福有。以上事实，由创元公司提供的房屋所有权证、国有土地使用证、《关于二零零九年九月的第二次补充协议》、《房屋租赁合同书》、承诺书一份、通知两份、个体工商户设立登记申请书、全国企业信用信息公示系统查询结果、照片以及一审庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。房屋租赁合同期限届满，承租人应当返还租赁房屋，出租人也可以请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。个体工商户营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。本案中，创元公司与周氏狮山加盟店签订的《关于二零零九年九月的第二次补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约全面履行。现上述协议中涉及马福有承租并以韩由四夫拉面馆的字号经营的座落于苏州市高新区狮山新苑狮山花苑商场的2幢108、201号房屋部分（建筑面积约为45平方米）的租赁期限已届满，且创元公司已与周氏狮山加盟店明确不再续租，韩由四夫拉面馆、马福有对上述房屋的继续占有、使用已经侵犯了创元公司作为所有权人的权利，应将占有使用的房屋及时归还创元公司，并支付创元公司逾期腾房的占有使用费，故创元公司提出的要求韩由四夫拉面馆、马福有腾空房屋并按照《房屋租赁合同书》中约定的年租金115500元的标准支付占有使用费的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。周氏狮山加盟店作为上述房屋的转租人，有义务协助完成转租房屋的清租工作而未履行，应对韩由四夫拉面馆、马福有占有、使用上述房屋期间所产生的使用费承担连带责任。关于周氏狮山加盟店提出的无须对房屋占有使用费承担连带责任的意见，无法律依据，一审法院不予采纳。关于马福有提出的其不愿搬迁，如果创元公司要求搬迁，须赔偿装修费用、转让费用的主张，无法律依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，判决：一、苏州高新区韩由四夫拉面馆、马福有应于判决生效之日起十五日内迁出座落于苏州市高新区狮山新苑狮山花苑商场2幢108、201号的房屋（面积约45平方米），并将该房屋腾空后交付创元科技股份有限公司。二、苏州高新区韩由四夫拉面馆、马福有应于判决生效之日起十日内支付创元科技股份有限公司房屋实际占有使用期间的占有使用费（自2014年10月1日起至将上述房屋交付创元科技股份有限公司之日止，按照115500元/年的标准计算），苏州高新区周氏健身服务狮山加盟店对上述苏州高新区韩由四夫拉面馆、马福有应支付创元科技股份有限公司的房屋占有使用费承担连带责任。如采用转账方式支付，请汇入创元科技股份有限公司指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：54×××24。案件受理费1982元，由苏州高新区周氏健身服务狮山加盟店、苏州高新区韩由四夫拉面馆、马福有负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，创元公司与周氏狮山加盟店签订的《关于二零零九年九月的第二次补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，双方均应按约履行各自的义务。补充协议约定租赁于2014年9月30日到期，后创元公司于2014年5月27日向周氏狮山加盟店经营人明确表示租赁房屋于2014年9月30日到期后不再对外续租，故双方之间的租赁合同关系于2014年9月30日到期终止，周氏狮山加盟店应返还租赁房屋给创元公司。现涉案争议的45平方米租赁房屋由周氏狮山加盟店转租给马福有用于经营韩由四夫拉面馆，因周氏狮山加盟店与创元公司之间的租赁合同于2014年9月30日到期终止，马福有、韩由四夫拉面馆在2014年9月30日继续使用涉案房屋缺乏依据，一审法院据此判令支持创元公司要求马福有、韩由四夫拉面馆归还涉案租赁房屋并支付房屋占有使用费的主张并无不当。周氏狮山加盟店作为涉案租赁房屋的转租人与马福有、韩由四夫拉面馆承担连带责任。至于马福有上诉提出的创元公司赔偿其开立拉面馆支出的相关费用，因本案系合同到期终止，且创元公司在本案中无过错，故马有福该上诉主张缺乏相应依据，本院对此不予采信。综上所述，马福有的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1982元、公告费300元，合计2282元，由上诉人马福有负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 平审 判 员 陈 斌代理审判员 柳 璐二〇一七年二月十三日书 记 员 韩泽滔