广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终3026号
上诉人（原审被告）：邓裕辉，男，汉族，住广东省东莞市莞城区，公民身份号码为×××0055。
委托代理人：高欢胜，东莞市启明律师事务所律师。
委托代理人：游杰，东莞市启明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：缪雅郎，男，香港特别行政区居民，港澳证件号码为×××0（5）。
委托代理人：李柏顺，广东广健律师事务所律师。
上诉人邓裕辉因与被上诉人缪雅郎租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）�一法东民一初字第589号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月23日，缪雅郎向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除缪雅郎与邓裕辉于2014年5月19日签订的《铺位租赁合同》。2、邓裕辉立即腾空并交还租赁的位于东莞市东城主山村委大井头振兴路147、148、149号铺位给缪雅郎。3、判令邓裕辉向缪雅郎支付租金60000元（租金按每月15000元的标准，自2014年10月1日起计至腾空物业并交还之日止，暂计至2015年1月31日止为60000元，后续租金仍需继续支付）。4、判令邓裕辉向缪雅郎支付违约金30000元。5、本案诉讼费由邓裕辉承担。
原审法院经审理查明：2014年5月19日，缪雅郎与邓裕辉签订一份《铺位租赁合同》，约定：缪雅郎将其位于东莞市东城区主山村委大井头振兴路147、148、149号铺位（以下简称�涉铺位）出租给邓裕辉作商业用途，缪雅郎对所出租铺位具有合法产权，铺位建筑面积为210平方米。租赁期限：从2014年8月1日起至2020年7月30日止。租金标准：从2014年8月1日起至2020年7月30日止，每月租金为15000元；从2017年8月1日起至2020年7月30日止月租金为16500元。装修期从2014年6月1日起至2014年7月30日止，装修期内免收租金。订立合同后，邓裕辉须一次性向缪雅郎交纳租赁保证金30000元。缪雅郎应保证所出租的铺位及配套设施在交付给邓裕辉使用时完好并能够正常使用。双方附加约定：水电户口由邓裕辉申请，缪雅郎协助，并因此产生的费用由缪雅郎支付。
上述合同签订后，缪雅郎将案涉铺位交付给邓裕辉使用，邓裕辉主张其向缪雅郎支付了租赁保证金30000元，原审庭审中缪雅郎代理人陈述是否缴纳保证金一事须庭后与缪雅郎本人核实并给予法庭回复，逾期�回复，视为缪雅郎认可邓裕辉陈述，但原审庭审后缪雅郎并未对此作出回复。双方确认：装修免租期过后，邓裕辉支付了2014年8月和9月的租金共计30000元，之后就没有再支付过租金。
原审庭审中，邓裕辉表示同意解除双方的租赁合同，但拒绝支付2014年10月之后的租金和违约金，理由是：一、邓裕辉在装修案涉铺位过程中，东莞市社会福利企业发展总公司的工作人员前来阻止，声称该铺位产权不清，后来经缪雅郎与该公司的工作人员电话沟通后，该公司就没有再阻止邓裕辉进行装修，但邓裕辉认为案涉铺位产权不清，将会影响其正常经营。二、邓裕辉在案涉铺位装修过程中，发现铺位的实际使用面积与合同约定的租赁面积差距很大。三、案涉铺位交付给邓裕辉后，一直未能通水，导致邓裕辉无法正常使用物业。邓裕辉主张由于缪雅郎违约造成其损失，因此邓裕辉会另案起诉要求缪雅郎返还邓裕辉已缴纳的所有租金和押金，并要求缪雅郎赔偿其装修损失。
缪雅郎回应称：一、案涉铺位所在的大楼是东莞市社会福利企业发展总公司建造的，建成后经过两度转卖，案涉铺位最后由缪雅郎购得，但缪雅郎对其主张的上述买铺情况并未提供证据予以证明。二、邓裕辉主张案涉铺位的出租面积与约定不符，但并没有提供证据予以证明，而且邓裕辉在签订合同之时或发现之时，均没有就此向缪雅郎提出异议，因此邓裕辉以此为由拒付租金没有依据。三、缪雅郎有为案涉铺位报装水电，并且也向邓裕辉出具了委托书让邓裕辉自行到供水部门办理安装水表和通水的手续。对此，缪雅郎提供了用水用户档案四份、用电客户档案四份以及客户抄表结算清单四份予以证明，根据证据显示，用电用水的客户名称为：缪雅郎。缪雅郎�张从该些用电用水档案资料和用电结算清单，也可以证明缪雅郎是案涉铺位的权属人，有权出租该物业。
本案诉讼过程中，原审法院组织双方到案涉铺位现场进行勘验。经现场测量，案涉铺位的实用面积约为144平方米。现场所见，案涉铺位已进行了部分装修，铺位门前安装有三个电表，电表编号与缪雅郎举证的用电客户档案和客户抄表结算清单中记载的电表编号一致，但经法院工作人员和缪雅郎、邓裕辉查看，现场附近没有找到案涉铺位的水表。双方确认：邓裕辉并未将铺位钥匙返还给缪雅郎，目前案涉铺位仍由邓裕辉控制，邓裕辉称商铺装修到一半时就开始停工，之后邓裕辉将铺位上锁，案涉铺位一直空置至今。
另，经原审法院向东莞市东城区规划管理所调查，该所回复称该所并无案涉铺位所在建筑物的建设工程规划许可证和相应的规划报�资料。
原审法院认定上述事实的证据有：铺位租赁合同、用水用户档案、用电客户档案、客户抄表结算清单、铺位租赁协议书（复印件）、东莞市东城区规划管理所复函，以及原审法院的庭审笔录、现场勘验笔录、问话笔录等。
原审法院认为：案涉《铺位租赁合同》是缪雅郎、邓裕辉之间签订的，签约后也是由缪雅郎将案涉铺位交付给邓裕辉使用，由邓裕辉向缪雅郎支付租金，因此根据合同相对性原则，缪雅郎有权以出租方身份向邓裕辉主张权利。
根据东莞市东城区规划管理所出具的复函可知，案涉铺位所在建筑物并没有建设工程规划许可证和相应的规划报建资料，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，缪雅郎与邓裕辉签订的《铺位租赁合同》违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。因此，原审法院对缪雅郎要求解除双方租赁合同的诉讼请求予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此缪雅郎要求邓裕辉腾空和返还案涉铺位有合法依据，原审法院予以支持。
虽然缪雅郎和邓裕辉签订的《铺位租赁合同》是无效合同，缪雅郎要求邓裕辉支付租金没有法律依据，但如邓裕辉确有实际占用案涉铺位且无拒付使用费的合法依据，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，邓裕辉应参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费给缪雅郎。本案中，邓裕辉提出三�理由认为其有权拒付租金，对此原审法院认为：一、关于邓裕辉提出案涉铺位权属不清。根据缪雅郎举证的用电客户档案以及用电客户抄表结算清单可知，案涉铺位是以缪雅郎名义申请用电，由此可以佐证缪雅郎对案涉铺位具有占有使用权利。此外如前所述，案涉租赁合同是缪雅郎、邓裕辉之间签订的，签约后也是由缪雅郎将案涉铺位交付给邓裕辉使用，由邓裕辉向缪雅郎支付租金，因此根据合同相对性原则，缪雅郎有权向邓裕辉行使出租方的权利。至于案涉铺位真正的权属人是否为缪雅郎，缪雅郎是否涉及无权处分，这涉及缪雅郎与他人之间的法律关系，有关权利人可另行向缪雅郎主张权利或追究责任。二、关于邓裕辉主张曾被他人阻挠装修以及铺位一直无法通水导致合同目的不能实现。首先，虽然邓裕辉称其在装修案涉铺位过程中有自称东莞市社会福利企业发展总公司的工作人员前来阻止，但后来经缪雅郎与该公司的工作人员沟通后，该公司就没有再阻止现场进行装修了，因此，邓裕辉据此主张其合同目的无法实现，并没有充分的事实依据。其次，案涉《铺位租赁合同》约定铺位的水电户口由邓裕辉申请，缪雅郎履行协助义务。原审庭审中，邓裕辉确认有收到缪雅郎出具的委托邓裕辉申办水电开通手续的委托书，但抗辩称因缪雅郎不能提供产权人同意报装的相关资料，故邓裕辉无法报装水表，然而邓裕辉对其抗辩理由并没有提供相应证据予以证明，故由此产生举证不能的不利后果应由邓裕辉承担，原审法院对邓裕辉的抗辩理由不予采纳。鉴于铺位通水的申请方约定为邓裕辉，且邓裕辉并无证据证明缪雅郎没有适当履行协助义务，因此邓裕辉以铺位无法通水为由拒付租金依据不足。三、关于邓裕辉提出的面积抗辩。虽然�场勘验测量的铺位实用面积与合同约定的建筑面积有较大差距，但需要考虑的是，首先，邓裕辉承认其在承租案涉铺位前其有到现场查看，且根据租赁合同的交易习惯，承租人在承租物业前也理应了解租赁物的现状再决定是否承租；其二，案涉租赁物是铺位，且该铺位所在的楼宇是多层建筑，铺位面积必然涉及公共面积分摊的情况，而将合同约定的铺位建筑面积与现场测量的实用面积相比较，案涉铺位的实用率约为68.57%，这符合一般商铺合理的实用比例。因此，邓裕辉主张缪雅郎交付的铺位不符合合同约定依据不足，原审法院不予采纳。综上，邓裕辉没有合法理由拒付租金（占有使用费），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，邓裕辉应参照双方约定的租金标准向缪雅郎支付房屋占有使用费。双方确认邓裕辉从2014年10月1日起就没有支付过租金，因此占有使用费应按15000元／月的标准从2014年10月1日开始计付，计至邓裕辉实际向缪雅郎返还案涉铺位之日止。
由于认定案涉《铺位租赁合同》无效，因此该合同中约定的违约条款也归于无效，故缪雅郎要求邓裕辉支付违约金没有合法依据，原审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2015年12月1日作出判决：一、确认缪雅郎与邓裕辉于2014年5月19日签订的《铺位租赁合同》无效。二、限邓裕辉于判决发生法律效力之日起十日内腾空及返还案涉位于东莞市东城区主山村委大井头振兴路147、148、149号的铺位给缪雅郎。三、限邓裕辉于判决发生法律效力之日起十日内向缪雅郎支付房屋占有使用费（费用计算：按15000元／月的标准，从2014年10月1日起计至案涉铺位返还之日止）。四、驳回缪雅郎的其他诉讼请求。如邓裕辉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的原审受理费2050元（已由缪雅郎预交），由缪雅郎承担683.33元，由邓裕辉承担1366.67元。
邓裕辉不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院查明事实不清，遗漏重要事实未查明，认定事实错误，导致原审判决不当。（一）原审判决书第七页中间原审法院认为：“根据合同相对性原则……至于案涉铺位真正的权属人是否为缪雅郎，缪雅郎是否涉及无权处分，这涉及缪雅郎与他人之间的法律关系，有关权利人可另行向缪雅郎主张权利”。原审法院的该观点在法律上并无错误，但是需要注意的是邓裕辉向缪雅郎租赁铺位的目的是为商业使用，即经营餐饮行业。众所周知进行商业活动需要具备相应经营许可（营业执照），要获得经营许可（营业执照）就必须向相关部门进行注册登记，而注册登记的经营场所需要产权人出具产权证明，否则无法获得营业执照。尤其是涉及他人的生命、财产安全的餐饮行业，需要办理营业、卫生、消防等等执照，都需要出具产权证明。而本案中，产权不明，缪雅郎也无法向邓裕辉出具产权证明，且邓裕辉多次通过电话通知缪雅郎协助办理水电手续，但缪雅郎却以各种理由推脱，导致铺位一直未通水电。由此可见，邓裕辉向缪雅郎租赁铺位的目的根本无法�现，原审法院罔置该实际情况错误。（二）就案涉租赁铺位的面积问题，原审法院认为邓裕辉在租赁前了解案涉租赁铺位的现状，合同约定的面积包含公共面积分摊部分，根据现场测量案涉租赁铺位的使用率为68.57%，符合一般商铺合理的实用比例，据此不予采纳邓裕辉的主张。需要明确的是，邓裕辉在承租案涉铺位前，虽然了解过案涉铺位的现状，但邓裕辉租赁的是三间铺位，当时三间铺位都是独立分割的，仅凭肉眼根本不可能看出实际面积与缪雅郎所陈述面积的差异，又基于双方之间的商业合作信任，邓裕辉当然相信缪雅郎的陈述。如果缪雅郎主张案涉租赁合同中约定的210平方米是包含了公共面积分摊的部分，那么分摊面积是多少，缪雅郎也未能提出任何证据予以证明。现原审法院根本未对该事实进行查明，即想当然认为已经包含了公共面积分摊部分，明显偏袒缪雅郎，严重侵害了邓裕辉的合法权益。且原审法院认为使用率为68.57%符合一般商铺合理的实用比例观点是明显错误的，没有任何法律依据。（三）假设邓裕辉需要向缪雅郎支付房屋占有使用费，根据本案事实可知，案涉合同约定的面积是210平方米，实际面积却是144平方米，两者差距巨大。且邓裕辉认为不需要向缪雅郎支付房屋占有使用费，即使需要支付，也应当予以减少。原审法院按照15000元／月的标准不合理，明显过高，请求二审法院予以降低。综上所述，且不论缪雅郎与邓裕辉签订的租赁合同的法律效力，缪雅郎与邓裕辉签订租赁合同的过程中存在隐瞒、欺诈的行为，最终导致邓裕辉租赁缪雅郎的铺位的目的无法实现。即使案涉租赁合同在法律上是无效的，若缪雅郎不存在隐瞒、欺诈的行为，双方积极协商解决的，邓裕辉租赁缪雅郎的目的也是可以实现的。据此，邓裕辉请求本院：1、撤销原审判决第三项，判令邓裕辉不需要向缪雅郎支付房屋占有使用费。2、本案一、二审的诉讼费用由缪雅郎承担。
缪雅郎答辩称：（一）缪雅郎是案涉铺位的合法所有权人，虽然案涉铺位没有土地使用权，也无法办理房产证，但是东莞市东城区主山大井头合作社均认可案涉铺位所有者为缪雅郎。据缪雅郎在原审时去供电公司、自来水公司调取的资料显示，客户名均为缪雅郎，该事实确认了缪雅郎为案涉铺位的合法所有权人，邓裕辉对此也予以确认。缪雅郎有权出租案涉商铺。（二）关于案涉商铺通水通电的问题，双方在租赁合同的第20条后的附加有写明，水电的户口是由邓裕辉来办理，甲方来协助负责办理产地证明。据自来水公司、供电公司反映，邓裕辉只需到公司开通申请用电即可。至于自来水费用的问题，只要费�达到200元，自来水公司会到现场办理，邓裕辉对这些均是明知的。在邓裕辉有一段时间未使用后，自来水公司就自行拆掉了。（三）关于案涉商铺的用途问题，双方约定是商用，而非邓裕辉声称的用于餐饮。至于邓裕辉能否取得营业执照与缪雅郎无关，需要产权人出具产业证明是无障碍的，该地段商铺的产业证明均可由东莞市东城区主山大井头合作社出具。（四）关于铺位面积的问题。合同上是约定建筑面积为210平方米，原审法院到现场勘查的面积与合同上的面积虽然存在差距，但这个差距是在合理范围内的。又因为商铺是购买回来的，必然涉及到一些公用面积分摊的问题。因此，案涉合同虽然无效，但邓裕辉至今拒不交还案涉商铺，其应当参照租赁合同的约定向缪雅郎支付房屋占有使用费。缪雅郎恳请法院驳回邓裕辉的上诉请求。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据邓裕辉、缪雅郎在二审中的上诉和答辩，本案争议的焦点是：1、涉案《铺位租赁合同》的效力如何认定；2、缪雅郎诉求邓裕辉支付房屋占有使用费能否支持。对此，本院分析如下：
对焦点一。从缪雅郎和邓裕辉双方当事人提供的证据及陈述意见反映，缪雅郎出租的商铺是未取得建设规划许可证建设主管部门批准建设，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，故缪雅郎和邓裕辉签订的《铺位租赁合同》虽是无效的。
对焦点二。缪雅郎和邓裕辉签订《铺位租赁合同》，缪雅郎已将商铺交付邓裕辉使用，邓裕辉亦对商铺着手进行装修，邓裕辉在对装修过程中主张因缪雅郎的干扰及不配合而中断，故不应缴付�涉商铺占有使用费。对此，本院认为，根据谁主张谁举证原则，邓裕辉应对缪雅郎的干扰及不配合行为提供证据，但邓裕辉对其主张在诉讼中一直未能就此提供充分证据，本院不予采信。邓裕辉停止装修后，又不积极与缪雅郎协商是否要将案涉商铺返还，在缪雅郎提起诉讼后，邓裕辉仍不将商铺交还缪雅郎，视为邓裕辉在占有案涉商铺，缪雅郎诉求邓裕辉支付商铺占有使用费合法有据，本院予以支持。对于占有使用费的数额如何认定问题。虽然现场测量的实用面积与合同约定的铺位建筑面积不相符，但将该两种面积相比较，案涉铺位的实用率约为68.57%，原审法院认定符合一般商铺合理的实用比例，进而认定双方在合同约定的面积是可作为计算使用费的依据并无不当，因此本院对原审认定案涉使用费应按15000元／月的从2014年10月1日开始计付至邓裕辉实际向缪雅郎返还铺位之日止予以维持。邓裕辉上诉主张无须支付商铺使用费依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300.00元（已预交），由邓裕辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 徐华毅
二〇一六年八月十二日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，�用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。