广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第325号
上诉人（原审被告、反诉原告）：房子恒。
委托代理人：杨正华，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何沛。
被上诉人（原审第三人）：深圳市众诚联行房地产经纪有限公司
法定代表人：沙俊舟，总经理。
上诉人房子恒因与被上诉人何沛、深圳市众诚联行房地产经纪有限公司（以下简称“众诚联行公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第494号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
何沛在原审中的诉讼请求为：1、房子恒支付何沛2012年11月8日至2013年3月8日期间的租金8000元；2、房子恒承担案件受理费。
房子恒在原审中的反诉请求为：1、何沛退还房屋租赁押金4000元；2、何沛承担全部诉讼费用。
原审法院审理查明：深圳市南山区绿景公寓315房的所有权人为何沛。
2012年3月4日，何沛（出租方，甲方）与房子恒（承租方，乙方）签订《房产租赁合约》，约定：甲方同意将涉案房产出租给乙方作为住宅使用，租赁期为2012年3月8日至2013年3月7日；交房日期为2012年3月4日，甲方结清该物业所有费用后交予乙方使用，并办理有关移交手续；租金为2000元／月，每月租金须于8日之前交付甲方；签订本合约同时，乙方即时向甲方支付2个月租金数额的押金和1个月租金，共计6000元；租赁期间，乙方若将该物业分租必须事先得到业主的许可，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、有线电视费、室内设施的维修费等杂费，均由乙方支付；合同期满，乙方如不再续租，在乙方结清该物业租赁期间的租金、管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、数字电视费等费用后，甲方应将押金退还乙方（不计利息）；租赁期间，乙方如拖欠租金达3天，或欠交管理费、水电费等金额达500元整，视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；及其他。
签约当日，房子恒向何沛支付押金4000元及2012年3月8日至2012年4月7日期间的租金2000元。双方当事人确认2012年4月至2012年10月期间房子恒每月向何沛支付租金及水电费、管理费等各项杂费共计2200元（2012年6月的金额为2189元）。
双方当事人对双方的租赁合同终止情况存在争议。何沛主张双方并未协商提前终止合同，合同到期前涉案房产一直由房子恒在使用，房子恒应当向何沛支付欠交的租金，且何沛可依约没收房子恒的押金。房子恒主张双方曾协商一致提前终止合同，后房子恒搬离涉案房产，双方办理了书面的交接手续，但房子恒已经遗失书面证据，房子恒于2012年10月份搬离了涉案房产，房子恒无须支付之后的租金。房子恒为此提交如下证据：1、案外人张文君出具的书面证言，内容涉及其曾于2012年10月听吴瑕说吴瑕已经跟房东结算完毕，房东没收了她2个月的押金。2、两份谈话录音记录及光盘，分别为“房子恒”与“租户”以及“房子恒”、“房子恒女朋友”与“中介”之间的对话，内容分别涉及“这边的房子地段好，很快就租出去的”及“房号：315，……看去年有没有租出去……2012年11月15日左右……”等。何沛对上述证据均不予确认。
原审法院另向涉案物业的物业管理处调查涉案物业的出租情况。深圳市世纪开元物业服务有限公司绿景公寓管理处回复：该管理处不了解本案何沛、房子恒之间的租赁关系及租赁关系终止时交接手续的办理情况；2012年10月，该管理处没有向房子恒出具过搬离涉案房产的放行条。
原审法院认为，众诚联行公司经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉、答辩、举证、质证，应视为其自由处分诉讼权利的行为。本案经原审法院缺席审理，现可缺席判决。
何沛、房子恒双方签订的《房产租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应诚信履约。
依据《房产租赁合约》，双方当事人的租赁期间为2012年3月8日至2013年3月7日；根据上述查明的情况，房子恒未向何沛支付2012年11月8日至2013年3月7日期间的房租。房子恒虽主张其已经与何沛协商一致提前终止合同并搬离涉案房产，但其提交的证据中，证人并未出庭作证且其陈述情况主要为听其他案外人转述，录音光盘记录的对话既不能反映对话人的身份也不能确定对话涉及的标的房产即为本案的涉案房产，何沛并对房子恒提交的上述证据予以否认，原审法院对房子恒提交的证据的证明力不予确认。房子恒提交的证据并不能佐证其观点，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现有的证据并不能证实房子恒存在可以免交2012年11月8日至2013年3月7日期间房租的合法免责事由，房子恒应当承担举证不能的不利后果。原审法院认定房子恒应当向何沛交纳2012年11月8日至2013年3月7日期间的房租8000元（2000元／月×4个月）。
依据《房产租赁合约》，租赁期间，房子恒如拖欠租金达3天，或欠交管理费、水电费等金额达500元整，视为房子恒违约，何沛有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，房子恒仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。本案房子恒已经欠交4个月的租金，且欠交时间已经超出合理期限，何沛有权依约没收租赁押金。现房子恒请求何沛返还租赁押金，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、房子恒应于判决生效之日起十日内向何沛支付2012年11月8日至2013年3月7日期间的租金8000元；二、驳回房子恒的全部反诉请求。本案一审本诉案件受理费25元，一审反诉案件受理费12.50元，均由房子恒负担。
上诉人房子恒不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判原审判决为“驳回何沛的全部诉讼请求”；2、依法改判为“何沛退还房屋租赁押金4000元给房子恒”；3、依法判令何沛开具2013年3月8日至2013年11月租金的发票；4、一、二审诉讼费用由何沛承担。事实与理由：一、一审认定涉案房产物业管理处没有向房子恒出具过搬离涉案房产的放行条是没有事实依据的，认定事实错误。2012年3月4日，房子恒与何沛签订《房产租赁合约（N0：0000235）》（以下简称房屋租赁合同），约定由房子恒承租深圳市南山区绿景公寓花园单座3层15号单元的物业。后房子恒因工作需要，需要房屋租赁备案合同的证明文件，然而何沛一直没有依法为房子恒办理租赁备案登记手续，所以房子恒被迫于2012年11月份经与何沛协商一致解除了与何沛之间签订的房屋租赁合同。同时，房子恒为避免纠纷，与何沛协商，房子恒自愿缴纳完11月的全部租金。房子恒在缴纳完后，于11月中旬就搬离出了涉案房产。在搬离出涉案房产时，在涉案房产物业管理处保安亭出入登记册上登记确认，而在该登记册确认签字的性质就是确认涉案房产放行的记录。所以一审法院认定涉案房产物业管理处没有出具放行条是没有事实依据的，其认定事实错误。二、一审认定房子恒提交的证据不能佐证其观点，而认定房子恒的证据并不能证实房子恒存在可以免交2012年11月8日至2013年3月7日期间的房租的合法免责事由，系认定错误。1、房子恒提交的证据中已经清楚的表明，房子恒已于2012年11月中旬搬离涉案房产，且通过与涉案房产隔壁租户的聊天，涉案房产自从房子恒搬离后，涉案房产就已经出租给众诚联行公司。该项证据均能证明房子恒自2012年11月中旬后就没有在涉案房产居住，且涉案房产已经出租给众诚联行公司的事实。2、房子恒作为初来深圳上班的劳动者，其经济状况和实际生活能力都不能允许其在深圳租赁两套的房产居住。房子恒于庭后提交的《招商银行账户历史交易明细表》、《深圳市房屋租赁合同书》及淘宝网《截图》等证据，均能证明2012年11月房子恒已经不在涉案房产居住的事实。3、房子恒因工作需要，需要房屋租赁备案合同的证明文件，然而何沛一直没有依法为房子恒办理租赁备案登记手续，所以房子恒被迫于2012年11月份经与何沛协商一致解除了与何沛之间签订的房屋租赁合同。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第21条第3项的规定，当事人一方有合理原因确需变更或者解除的，允许解除租赁合同，因变更或者解除租赁合同，造成一方当事人损失的，有过错的一方当事人，应承担赔偿责任；当事人均有过错的，各自承担相应的责任。本案中，因何沛一直不愿办理房屋租赁备案登记手续，故房子恒迫于工作需要与何沛协商一致解除房屋租赁合同，涉案合同解除的责任是因为何沛的原因导致，依法应当由何沛承担相应的赔偿责任，但房子恒基于是初来深圳的打工者，为避免纠纷，并没有向何沛主张。现何沛反而恶意诉至法院，要求房子恒缴纳欠交的租金，是没有任何事实依据和毫无道理的。综上，一审认定房子恒的证据并不能证实房子恒存在可以免交2012年11月8日至2013年3月7日期间的房租的合法免责事由，系认定事实错误。三、一审认定房子恒欠交4个月的租金，且超出合理期限是没有事实依据的，系认定事实错误。1、房屋租赁合同因何沛一直不愿办理房屋租赁备案登记手续，故房子恒迫于工作需要与何沛协商一致解除《房屋租赁合同》，一审法院认定欠交4个月的租金没有合同依据；2、何沛一审诉状中称的事实纯属编造，何沛所提交的证据中，并没有任何证据证明房子恒2012年11月开始仍然居住在涉案房屋的证据，且根据房子恒与何沛签署的《房屋租赁合同》第3条的约定，若何沛出现拖欠房租的情况，按照市场常理，何沛应在会在2012年11月该缴纳房租的时候催告房子恒缴纳拖欠的房租，而绝不是在时隔一年之久才突然诉至法院，违背了市场常理。所以，一审法院认定房子恒欠交4个月的租金，是毫无事实依据的。四、一审法院认定房子恒要求返还租赁押金，没有法律依据，系认定错误，且根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第27条的规定，何沛应当向房子恒开具2012年3月至2012年11月期间由税务部门统一印制的发票。1、房子恒因工作需要需租赁备案合同的证明文件，而何沛一直没有依法办理租赁备案登记手续，所以2012年11月份双方经协商解除与何沛之间签订的房屋租赁合同。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第21条第三项的规定，当事人一方有合理原因确需变更或者解除的，允许解除租赁合同，因变更或者解除租赁合同，造成一方当事人损失的，有过错的一方当事人，应承担赔偿责任；当事人均有过错的，各自承担相应的责任。本案中，因何沛一直不愿办理房屋租赁备案登记手续，故房子恒迫于工作需要与何沛协商一致解除房屋租赁合同，涉案租赁房屋的解除的责任是因为何沛的原因导致，所以何沛理应退还于2012年3月4日收取的押金4000元。2、根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第27条的规定，“出租人收取租金，应开具税务部门统一印制的发票。出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用”，但何沛从来没有向房子恒开具税务部门统一印制的发票，该事实在一审中何沛也予以确认。
被上诉人何沛答辩称，请求维持原判。房子恒要求退还押金，原审判决何沛可以没收其押金，不予退回。房子恒的第三个请求，不属于法院审理范围。一、二审的诉讼费用应该由房子恒承担。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原审法院认定房子恒与何沛签订的涉案房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效正确，本院予以确认。房子恒提出的第三项上诉请求“判令何沛开具2013年3月8日至2013年11月租金的发票”超出了当事人原审诉讼请求范围，本案二审不予审查。房子恒主张其已于2012年11月与何沛协商一致解除合同并搬离涉案房屋，何沛对此不予认可，房子恒未提供充足证据证明该主张，应承担举证不能的法律后果，原审法院未采纳其主张并认定其应向何沛支付租赁期间内的租金并无不当，本院予以确认。因房子恒拖欠租金构成违约，根据合同约定，何沛有权没收租赁押金，原审法院对房子恒要求退还租赁押金的请求未予支持有事实与合同依据，本院予以确认。
综上，房子恒的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人房子恒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年八月七日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。