杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第1386号
原告：卜坚志。
委托代理人：王赛赛。
被告：张毛银。
被告：谢李凤。
两被告的共同委托代理人：钱伍全。
原告卜坚志诉被告张毛银、谢李凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月19日受理后，依法由代理审判员徐婷适用简易程序于同年10月16日、11月1日公开开庭进行了审理。原告卜坚志及其委托代理人王赛赛，被告张毛银、谢李凤的共同委托代理人钱伍全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卜坚志起诉称：2010年5月21日，原、被告签订一份房屋买卖合同，合同约定被告将其名下位于望江新园二园8幢1单元1504室房屋卖给原告，约定房屋价格为125万元，原告在签订合同之日支付给被告定金2万元，待第三方的房屋抵押给原告作为履约担保并办理好他项权证后，原告付给被告80万元，待涉案房屋的三证办到原告名下，原告再将剩余45万尾款付给被告。合同又约定了违约责任，如被告违约，包括除原告原因外不论任何原因两年内办不出房产证给原告，包括被告不配合办证，提高房价等原因均视为违约，被告应赔偿原告所付80万元的两倍，即160万元给原告。合同签订后，原告按照被告的指示已支付购房款105万元，但是当原告要求被告办理过户手续时，被告已经将涉案的房屋卖予第三人，致使合同无法履行。故原告向法院起诉，诉讼请求：1、依法解除原、被告于2010年5月21日就位于望江新园二园8幢1单元1504室房屋签订的房屋买卖合同；2、依法判决被告返还原告购房款105万元；3、依法判令被告向原告支付违约金80万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告张毛银、谢李凤答辩称：原告要求被告返还购房款以及支付违约金的诉讼请求缺乏依据。1、双方签订房屋买卖合同时，被告就所涉房屋望江新园二园8幢1单元1504室尚未取得产权证，故原告要求案外人谢波以临江花园明珠苑15幢704室房屋进行抵押担保。所以本案中谢波作为担保人应作为当事人参加诉讼，才能更有利于查明案件事实。2、2010年5月21日，三方订立合同后，被告至今未收到过原告任何房款，也从未同意由谢波收款，更不知道原告付了多少钱。被告的委托代理人实际上是廖冰，廖冰的情况说明中陈述称原告向谢波汇钱是张毛银同意的，显然不真实。因此，原告存在违约行为。3、原告提交的两份收条是原告书写后要求张毛银签字的。张毛银文化程度不高，签字时张毛银对内容并不知晓。即使原告持有这两份收条，也不能证明张毛银拿到了钱。到2012年初，原告仍未向被告支付房款，因此被告将此房屋另卖他人。因此，双方的房屋买卖合同实际早已经解除。4、原告应向谢波主张返还款项。张毛银并不清楚谢波收了原告多少钱，谢波也从未把钱交给张毛银。张毛银和谢波从未有任何经济往来或者债权债务。综上所述，被告对解除合同没有异议，被告未收到过房款，因此不得不将房屋另卖他人。
原告卜坚志为证明自己的主张和辩称的事实，向本院提交了如下证据：
1、房屋买卖合同及拆迁安置表，证明两被告将涉案房屋卖给原告以及合同约定的违约责任；
2、经公证的委托书、身份证复印件，证明中介人廖冰的身份；
3、廖冰出具的情况说明及其证人证言，证明被告要求原告将购房款交付给谢波，且被告取得房款后出具了收条；
4、收条两份，证明被告确认收到涉案房款105万元；
5、支付凭证，证明原告根据被告的指示将102万元房款直接支付给谢波；
6、房产记载信息查询记录，证明被告已经将涉案房屋卖予第三人的事实；
7、2012年8月卜坚志出具给滨江法院的情况说明，证明购房款均系被告指示交付给第三人谢波，被告出具了相应收条，被告在本案中提交的谢波出具的情况说明与事实不符。
被告张毛银、谢李凤为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据：
8、谢波出具的情况说明及其证人证言，证明：（1）原告的定金、购房款是向谢波交付的；（2）被告没有委托谢波收款；（3）105万是作为谢波向原告的借款，并且办理了抵押手续。
原、被告提交的上述证据经庭审质证，本院结合各方的质证意见，认证如下：
被告张毛银、谢李凤对原告提交的证据1的三性无异议；对证据2的三性无异议，但是认为张毛银委托廖冰作为收款人，廖冰是原告的朋友，张毛银不认识；对证据3的真实性有异议，认为廖冰陈述的原告把钱付给谢波是经过两被告同意的观点是错误的，也与廖冰作为代理人的身份不符合，其他无异议；廖冰的证人证言没有可信度，和书面证言差距很大，在当庭作证的证言中他不清楚付款的详细过程，但在书面说明中他描述的很清楚，且其在当庭作证时否认有委托收款的事实。因此廖冰出具的情况说明应不予采信，其在当庭陈述过程中受到了原告的引导，也不应采信；对证据4中张毛银签字的真实性无异议，但对收条内容的真实性有异议，认为张毛银没有收到钱，其仅是在原告提供的材料上签字，对内容不知晓；对证据5、6的三性无异议；关于证据7，经与谢波确认，对其形式真实性无异议。原告卜坚志对两被告提交的证据8的三性均有异议，认为内容虚假，与事实不符，应以原告提交的证据7为准。谢波和本案被告是亲属关系，他当时自愿充当担保人，现又自愿为被告承担不利的法律后果，因此对其真实性有异议；谢波的证言存在多处自相矛盾，谢波称张毛银没有授权他收款，他也不知道张毛银出过收条，但是他又承认原告提交的出具给滨江法院的情况说明属实，而该情况说明载明购房款是张毛银让谢波收取的，且张毛银出具了收条；谢波在书面证言中称钱放在谢波处的原因是原告放心，但是从三方关系上看，谢波与原告不认识，反而与被告是亲戚关系，其陈述显然不符合常理。
针对上述证据，本院认为，证据1、2、5、6均真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定；证据3、8系证人证言，本院将综合全案予以认定；证据4，被告对张毛银签名的真实性无异议，故本院对其真实性予以认定，对其证明对象将综合全案认定；证据7，结合证据3及当事人的庭审陈述，本院对其真实性予以认定，对其证明对象将综合全案予以认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
2010年5月21日，原告张毛银、谢李凤（作为甲方）与卜坚志（作为乙方）、谢波（作为丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：“1、甲方将名下位于望江新园二园8幢1单元1504室房屋卖给乙方，价格为125万元。因该房还未领出房产三证，丙方愿意以自己位于临江花园明珠苑15幢704室房屋作为担保来保障合同的履行。2、乙方在签订合同之日起付给甲方定金贰万元整，待丙方的房屋抵押给乙方办理好他项权证后，乙方付给甲方人民币80万元整，待望江新园二园8幢1单元1504房产三证办到乙方名下且丙方的他乡权利证撤销，所借款项100万元归还乙方后，乙方将剩余45万尾款付给甲方。3、如甲方违约，包括除乙方原因外不论任何原因二年内办不出房产证给乙方，包括甲方不配合办证、提高房价等原因均视为违约，甲方应赔偿乙方所付80万元的两倍，即80万元×2=160万元给乙方，如甲乙双方产生纠纷，甲方违约则丙方位于临江花园明珠苑15幢704室的房屋作为合同的担保物赔付给乙方……4、乙方帮丙方还请银行贷款之日起甲方应将办证手续交乙方，并设立委托公证。委托公证内容包括：甲方委托乙方指定人代甲方办理该房屋三证及出售、出租、抵押等处理该房屋的权利。”合同签订当日，原告卜坚志向谢波交付定金2万元。同日，三方还签订了《补充协议》，约定：“乙方愿意以现金100万元帮丙方还掉银行贷款，丙方每月支付乙方利息。丙、乙双方到房产管理处办理他项权利设定（权利人乙方）。待甲、乙双方交易完成过户到乙方后，乙方撤销他项权证，丙方再将银行贷款100万元归还乙方。如甲乙双方交易产生纠纷，甲方违约，则丙方的房屋作为合同担保物赔付给乙方（包括100万借款、80万元房款及违约金三部分组成）。”同年5月24日，张毛银、谢李凤向案外人廖冰出具《委托书》一份，载明：张毛银、谢李凤系夫妻关系，就杭州市望江新园二园8幢1单元1504室房屋出售相关事宜，委托廖冰为代理人，全权处理签订房产转让合同、办理产权过户、领取出售所得全部款项等事宜。浙江省杭州市国立公证处为此出具公证书。同年5月25日，原告卜坚志向谢波交付房款78万元。同日，张毛银在《收条》上签字捺印，该收条载明：收到卜坚志购买望江新园二园8幢1单元1504室房屋房款捌拾万元整（余款肆拾伍万元待三证办出后支付）。同年11月4日，原告卜坚志再次向谢波交付房款24万元。同日，张毛银、谢波在《收条》上签字捺印，该收条载明：收到卜坚志望江新园二园8幢1单元1504室房屋款贰拾伍万元整，余款贰拾万元待三证办到卜坚志名下再支付给张毛银。
因谢波用以担保的本市临江花园明珠苑15幢704室房屋存在银行抵押贷款，故谢波向原告卜坚志借款100万元用以归还银行贷款并解除抵押。2011年1月，原告卜坚志与谢波签订《抵押借款合同》一份，借款金额为300万元（包含用以归还银行抵押贷款的借款100万元及利息、其他借款50万元及利息、谢波为两被告出售房屋提供的物保105万元），谢波将其所有的本市临江花园明珠苑15幢704室房屋抵押给原告卜坚志，并办理了抵押登记手续。
另查明，本市望江新园二园8幢1单元1504室房屋系张毛银、谢李凤的拆迁安置房，于2012年4月取得产权证后，张毛银、谢李凤将该房屋出售给案外第三人，并已过户。谢波与两被告存在亲属关系。
再查明，2010年11月4日，原告卜坚志交付给谢波的房款24万中，已预先扣除谢波向卜坚志借款的利息1万元。
本院认为，原、被告及谢波于2010年5月21日签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，虽然两被告在订立合同之时尚未取得涉案房屋的产权，但其已于2012年取得该房屋产权，故该合同应属合法有效，双方应当遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于原告向谢波交付房款的行为能否被认定为合同付款义务的履行。首先，谢波已确认多次从原告卜坚志处收取房款，且谢波收取房款后，被告张毛银均在收条上签字捺印确认其已收到相应的房款，应视为张毛银对谢波收取房款行为的追认。张毛银关于其在签字时对收条内容完全不知晓的抗辩意见，本院不予采信。其次，根据两被告的陈述，其分文未收，且对谢波收款的事实毫不知情，但两被告在合同签订后却从未有过任何催促原告履行合同付款义务的行为，反而在取得房屋权证后立即将同一房屋售予案外人，这显然与常理不符，其陈述本院不予采信。再次，关于2010年5月21日、5月25日、11月4日交付的款项，谢波与原告卜坚志一致确认均系基于涉案的房屋买卖合同，而非借款关系。虽然谢波与原告卜坚志在办理房屋抵押登记过程中，从形式上将上述款项金额纳入到借款合同中，但庭审中，谢波与卜坚志作为抵押借款合同的当事人，双方均已确认上述金额的借款并非实际发生，之所以在抵押金额中增加该部分系为实现谢波为两被告履行本案房屋买卖合同提供物的担保的目的服务，该行为与三方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》也能够吻合。原告卜坚志在庭审中亦明确表示其与谢波的借款合同中应扣除上述款项。因此，被告关于上述款项已转化为谢波向卜坚志的借款的抗辩意见，与当事人真实意思不符，本院不予采纳。综上，原告卜坚志于2010年5月21日、5月25日、11月4日向谢波交付房款的行为应认定为向两被告履行了合同付款义务。至于谢波与两被告之间有无实际交付房款，系谢波与两被告之间的法律关系，与本案无关。因此，原告卜坚志积极履行合同付款义务，但两被告却将同一房屋售予案外人并已过户，两被告存在违约行为，且该违约行为已致使本案合同目的不能实现，故原告诉请要求解除涉案房屋买卖合同并要求被告支付违约金的诉讼请求，理由充分，于法有据，本院予以支持。
因本案的房屋买卖合同已解除，故原告已付的房款，两被告应予返还。原告实际交付的房款金额为104万元（2万元＋78万元＋24万元），另有1万元已预先抵扣谢波应支付给原告的借款利息，而根据张毛银签署的落款日期为2010年11月4日的收条内容看，其确认当日收到款项25万元，因此，本院认定该抵扣已得到被告张毛银的认可，视为张毛银同意为谢波垫付利息1万元并在房款中直接予以抵扣。因此，两被告应返还原告房款共计105万元。关于违约金的数额，结合合同订立时的房屋产权状况、原告已付款的利息损失及两被告的过错等因素，本院酌定违约金为240000元，原告诉请超过该数额部分，本院不予支持。两被告抗辩称谢波作为担保人应参加本案诉讼，对此，本院认为，原告明确表示在本案中仅向作为主债务人的两被告主张权利，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、原告卜坚志与被告张毛银、谢李凤于2010年5月21日就位于望江新园二园8幢1单元1504房屋签订的房屋买卖合同于本判决生效之日解除；
二、被告张毛银、谢李凤于本判决生效之日起10日内返还给原告卜坚志房款1050000元；
三、被告张毛银、谢李凤于本判决生效之日起10日内支付给原告卜坚志违约金240000元；
四、驳回原告卜坚志的其他诉讼请求。
案件受理费21450元，减半收取10725元，由被告张毛银、谢李凤负担8205元，由原告卜坚志负担2520元。退还原告卜坚志10725元。财产保全费5000元，由被告张毛银、谢李凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费21450元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968】。
代理审判员 徐婷
二〇一二年十一月九日
书 记 员 高尚