山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第544号
上诉人（原审被告）：吴言峰（曾用名吴延峰），农民。
委托代理人：侯美旭，山东九州苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张杰，农民。
委托代理人：肖彦，山东诚维律师事务所律师。
上诉人吴言峰因与被上诉人张杰租赁合同纠纷一案，不服山东省郓城县人民法院（2015）郓民初字第813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月1日公开审理了本案。上诉人吴言峰及其委托代理人侯美旭、被上诉人张杰及其委托代理人肖彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定，被告吴言峰于2010年8月14日与案外人张本振（又名张海锋）签订合同书一份，吴言峰租赁张本振位于黄安汽车站东的房屋，租赁期限至2015年农历1月26日。2014年3月10日，张本振夫妇将案争房屋及宅基地使用权出售给原告张杰，双方签订了房屋买卖合同，房屋买卖合同上有四邻张攀峰签字及证明人张力瑜签字，并经郓城导航法律服务所见证。被告吴言峰提交了张本振为其出具的借条、欠条及证明，证明张本振欠被告款项，并用房屋进行抵押，但没有约定抵押房屋的位置、数量，未办理抵押登记。
原审法院认为，被告吴言峰租赁案外人张本振的案争房屋，租赁期限已于2015年农历1月26日届满。期间张本振将案争房屋出售给原告，被告事后也知道该事实，原告已取得了案争房屋的财产所有权，被告继续占用该房屋于法无据，侵犯了原告的财产所有权。故原告要求被告交付房屋的诉请，应予支持。被告主张原房屋所有人张本振欠其借款，属另一法律关系，可另行起诉。被告所称张本振不能偿还借款，承诺以其房屋抵押，因其未办理抵押登记，根据法律规定，该抵押权未生效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款的规定，判决如下：被告吴言峰于判决发生法律效力后五日内将占用原告张杰的房屋八间及所属宅基交付原告。案件受理费100元，减半收取50元，由被告吴言峰负担（原告已预交，判决生效后由被告支付原告）。
上诉人吴言峰不服原审法院上述民事判决向本院上诉称：涉案房屋是案外人张本振占用集体土地的所建违法建筑，无集体土地使用证，被上诉人购买案外人张本振的涉案房屋及所属土地应属无效；案外人张本振将涉案房屋抵押给上诉人，虽未办理房屋抵押登记，但抵押成立；被上诉人购买案外人张本振的涉案房屋及所属土地侵犯了上诉人的优先购买权。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求或将本案发回重审。
被上诉人张杰答辩称：一、原审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审人民法院依法维持；二、上诉人的上诉理由依法不能成立，张本振使用的土地是村委会的宅基地，并经村委会同意在该宅基地上建房，张本振享有合法的土地使用权和房屋所有权，上诉人认为该房屋系违法建筑没有事实根据；三、上诉人的所谓抵押权没有进行登记，依法不能对抗第三人，并且张本振与上诉人之间并没有明确说明是对哪一个房屋进行抵押，不能认定就是诉争的房屋；四、张本振与上诉人签订的租赁协议期限为2015年正月26日到期，在此前该房屋已被张本振出售给被上诉人，且双方已实际履行，2013年6月12日张本振出具的只是抵押证明，不能认定可以由上诉人继续租赁，并且张本振欠上诉人5万元是另一法律关系，和本案无关。综上，请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审审理期间，上诉人吴言峰提交了以下证据：证据一、2015年7月13日郓城导航法律事务所的证明一份，证明郓城导航法律事务所已对被上诉人与张本振、李彩霞所签署的房屋买卖合同的真实性、合法性、有效性的见证予以撤销。证据二、张本振于2015年8月2日出具的证明一份，证明2013年6月12日其本人借吴言峰的5万元可以用房租来偿还，房租仍为一年1万元。被上诉人张杰的质证意见为：对于证据一有异议，上诉人并不是委托人，郓城导航法律事务所即使撤销见证也应当把该证明交付委托人，而不是并非委托人的上诉人；张杰作为委托人已交付见证费用，并且没有退还，也没有要求该法律事务所退还，所以该证明形式上不合法；法律见证是严肃的法律行为，一经作出不能因为委托人退费而撤销；法律效力上法律见证书的效力远远高于证明，因此，该撤销见证证明不能作为定案的依据。对于证据二的真实性提出异议，因为张本振本人并未到庭，不能证明该证据是张本振本人所写，并且该证明中有涂改的痕迹，不能作为有效证据使用。本院经审查认为，被上诉人张杰与张本振、李彩霞所签订的房屋买卖合同并不因郓城导航法律事务所见证或撤销见证而有效或无效，郓城导航法律事务所出具的证明不能起到证明案件事实的作用，对其证据效力，本院不予确认。因张本振本人未出庭接受双方当事人质询，对其出具的证明效力，本院亦不予确认。
被上诉人张杰提交了以下证据：证据一、郓城县黄安镇大张楼村村民委员会出具的证明一份，证明张本振在该诉争的宅基地上建房，因该地块均未办理土地使用证和房产证，村委会认为该土地及房屋属张本振合法所有；张杰与张本振同属该村的村民，其买卖房屋村委会知情并同意；吴言峰不是大张楼村村民，其无权购买大张楼村的房屋及土地。证据二、上诉人与被上诉人之间的录音及录音笔录一份，证明上诉人并不以购买张本振的房屋为目的，其要求抵押权是为了要张本振所欠的欠款。上诉人吴言峰的质证意见为：对于证据一有异议，本案中的张本振在建设涉案房屋前就已经有宅基地和房屋，依照土地管理法等相关法律规定，一户村民只能有一户宅院，村委会如果又批准了涉案土地为张本振宅基地并允许其建房，其行为本身违法，依照相关法律规定，土地的取得和建筑物的建设必须经县级人民政府相关部门予以办理相关手续予以确认才认为是合法的，不是本行政村的村委会同意就可以确认其合法，本案中涉案的土地及房屋未取得相应的集体土地手续和相应的规划手续，政府未予确认，所建房屋应属非法。对于证据二的真实性无异议，但该录音恰好证明本案中的张本振欠上诉人钱是真实的，同时也印证了上诉人可以继续租赁该涉案房屋，以房租来与张本振与其所欠的欠款相抵，同时该录音中上诉人从未明确表示放弃优先购买权。本院经审查认为，郓城县黄安镇大张楼村村民委员会出具的证明不符合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，对其证明效力，本院不予确认。录音经上诉人吴言峰的质证无异议，对其证据效力，本院予以确认。
本案二审审理认定的其他事实和原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为，2014年3月10日，被上诉人张杰与案外人张本振夫妇签订了涉案房屋买卖合同，被上诉人张杰支付了合同约定的价款。2010年8月24日，上诉人吴言峰与案外人张本振签订了涉案房屋的租赁合同，合同约定的租赁期限为2015年正月26日到期。农村房屋可以在本集体经济组织成员之间互相买卖流转，转让与非本集体经济组织成员无效。被上诉人张杰与案外人张本振属于同一个集体经济组织成员，案外人张本振在集体经济组织分配给其的宅基地上建造住宅及其附属设施，然后将所建房屋出售给被上诉人张杰，符合相关法律规定。上诉人吴言峰上诉称案外人张本振已经分配有一处宅基地，涉案房屋是案外人张本振占用集体土地所建违法建筑，被上诉人张杰购买案外人张本振的涉案房屋及所属土地应属无效，但未提交确实充分的证据证明其主张，本院不予采信。上诉人吴言峰与案外人张本振不属于同一个集体经济组织成员，其主张对于涉案房屋享有优先购买权，被上诉人张杰购买案外人张本振的涉案房屋及所属土地侵犯了上诉人吴言峰的优先购买权，于法无据，对其该项上诉主张，本院亦不予采信。
关于涉案房屋抵押问题，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款的规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”及第一百八十四条的规定：“以下财产不得抵押：……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定的除外；……”本院认为，如以案外人张本振的房屋提供抵押，则把房屋所有权与土地使用权剥离了开来，与法不符，该抵押应属无效。上诉人吴言峰上诉称案外人张本振将涉案房屋抵押给上诉人，虽未办理房屋抵押登记，但抵押成立，于法无据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的各项上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吴言峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
代理审判员 张宪明
代理审判员 王瑞豪
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 韩 蕊