大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初3600号原告李雅琴，女委托代理人刘甲明，系辽宁仕鹏律师事务所律师。被告大连盛百达贸易有限公司（以下简称盛百达公司）被告董静，女被告丁香莲，女委托代理人唐威，系辽宁社和律师事务所律师。原告李雅琴与三被告大连盛百达贸易有限公司、董静、丁香莲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘甲明，被告丁香莲的委托代理人唐威均到庭参加了诉讼。被告大连盛百达贸易有限公司及被告董静经本院依法传票传唤、无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雅琴诉称，原告于2004年8月18日与大连经济技术开发区泽江实业总公司（该公司已于2009年5月26日变更登记为大连盛百达有限公司）签订《房屋转让协议》。双方在转让协议中约定，原告李雅琴以156000元的价格购买盛百达公司所有的位于大连市甘井子区宏孚街房屋。后原告将全部房款支付给盛百达公司，原告也对该房屋进行了装修并入住该房屋至今，且原告已将自己或近亲属的户口迁入案涉房屋内。因盛百达公司的一再拖延，原告至今未能办理案涉房屋的登记手续。后盛百达公司未经原告同意，又将案涉房屋过户给被告董静，被告董静后又将案涉房屋过户给被告丁香莲。三被告的行为严重损害了原告的合法权益。原告认为，原告与盛百达公司签订的房屋转让协议合法有效，原告已支付全部购房款，且案涉房屋早已交付我方并由我方使用至今。故盛百达公司与被告董静及被告董静与被告丁香莲签订的案涉房屋买卖合同均应属无效。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求：1.请求确认原告李雅琴与被告盛百达公司关于大连市甘井子区宏孚街房屋所签订的房屋转让合同合法有效，并请求确认位于大连市甘井子区宏孚街房屋归原告所有；2.请求判令三被告协助原告李雅琴办理该房屋的所有权变更登记到原告李雅琴名下的相关登记手续；3.请求依法确认被告董静与被告盛百达公司就案涉房屋所签订的《房地产买卖契约》无效；4.请求依法确认被告董静与被告丁香莲就案涉房屋所签订的《大连市房地产买卖合同》无效；5.本案诉讼费用均由三被告共同承担。被告丁香莲辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告与盛百达公司签订的关于案涉房屋的买卖合同应属无效。案涉房屋属于集体性质的房产，原告无法提供案涉购房协议上盛百达公司盖章的真实性。2.原告请求确认案涉房屋归其所有，原告提出的是确权之诉，本案系合同履行之诉，故原告的该节请求不应予以支持。3.丁香莲属善意取得案涉房屋，其基于从建行贷款40万元在被告董静处购买了案涉房屋并办理了变更登记手续，现案涉房屋已登记在丁香莲名下，故被告董静与盛百达公司签订的案涉房屋买卖合同应属有效，被告董静与丁香莲之间关于案涉房屋的买卖合同也依法应属有效。现案涉房屋已经登记在丁香莲名下，丁香莲依法已取得了案涉房屋的所有权，且丁香莲将全部房款也支付给了董静的委托人向运光（包括银行贷款40万元在内）。被告盛百达公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩材料。被告董静未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩材料。经审理查明，大连经济技术开发区泽江实业总公司（以下简称泽江公司）于2009年经工商部门变更登记为大连盛百达贸易有限公司。2001年12月23日泽江公司为原告出具收条，内容为“收李雅琴购案涉房屋款项8万元。”2004年8月18日乙方李雅琴与甲方泽江公司签订房屋转让协议一份，约定“甲方将案涉房屋转让给乙方，此房面积约73.8平方米，房屋售价15.6万元。此房转让后一切过户费用由乙方负责，甲方不承担任何费用。此协议作为收款收据使用。”2006年7月26日，甲方泽江公司与乙方董静签订房地产买卖契约，内容为“甲方已收到乙方购房定金1万元，甲方自愿将案涉房屋出卖给乙方，价格17.7万元，乙方于2006年7月30日前分二次付清给甲方（现金+商贷）。甲方同意于2006年7月30日将案涉房屋交付乙方。等。”2006年8月6日案涉房屋登记在董静名下。2016年11月，甲方董静、夏明夫妇与乙方丁香莲签订大连市房地产买卖合同，内容为“甲方董静已取得案涉房屋的所有权，房证号2006720136，取得日期2006年8月16日。甲方自愿将案涉房屋出卖给乙方，价格54万元，乙方于2016年11月23日以贷款方式付款。甲方同意于2016年11月23日将案涉房屋交付乙方。等。”甲方的代理人向运光在该合同上签了字，乙方丁香莲在该合同上也签了字。现案涉房屋登记在丁香莲名下，抵押权人为建行大连分行。庭审中，原告称“盛百达公司现处于歇业状态，盛百达公司的股东是刘元福、于彦、于长江。刘元福原来住在案涉小区，后来搬走了；于长江大约2015、2016年已经死亡了。于彦是于长江的妹妹，也联系不上啦。刘元福和他们二人什么关系我方不清楚，当时是售楼的经办人。我方于2001年12月23日现金交了8万元房款，剩余的76000元房款于2004年8月18日现金缴纳给泽江公司。”庭审中，被告丁香莲称“其是某保险公司的员工，自己是从董静手中购买的案涉房屋，是通过朋友认识的董静，并通过董静的代理人向运光支付的房款，不清楚向运光是做什么的。对于我方是如何和董静协商的、是否对案涉房屋的价格、交房、看房、验房、收房等问题都是和向运光协商的，当时董静说案涉房屋内有一个员工在居住，并答应保证向我方清退该人，但其一直未清退，我方去案涉房屋后才知道案涉房屋内居住的人不是公司的员工，具体是谁居住不清楚。现在董静也躲着我方，我方也找不到她。案涉房屋现登记在我方名下，且以我方名义有银行按揭贷款”。本院所确认的上述事实，有当事人陈述、原告李雅琴提供的房屋转让协议、居民户口本、企业变更登记信息、收条、房地产买卖契约、大连市房地产买卖合同、居住证明、房产档案资料等证据材料，被告丁香莲提供的房产证、个人住房贷款合同、个人贷款支付凭证、相关声明文件等证据材料及本案庭审笔录等在卷为凭，这些证明材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，被告盛百达公司先与原告签订了案涉房屋转让协议，但未办理案涉房屋的产权变更登记手续到原告名下。之后被告盛百达公司又与被告董静签订房地产买卖契约，将案涉房屋登记在董静名下；后被告董静又与被告丁香莲签订大连市房地产买卖合同，被告董静将案涉房屋出卖给被告丁香莲。故从形式和表面上看，被告盛百达公司存在“一房二卖行为（一房二次处分）”。鉴于人民法院在审理存在一房二卖、一房数卖案件时，在买受人要求原房屋所有权人（出卖人）履行合同、取得房屋所用权时，一般应按下列情形处理：1、已经办理房地产转移登记手续的受让方请求转让方交付房屋等合同义务的，应予支持；2、均未办理房地产转移登记手续的，已先行合法占有房屋的受让人请求转让方履行房地产转移登记等合同义务的，应予支持；3、均未办理房屋变更登记手续、又未合法占有房屋，先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产转移登记手续等合同义务的，应予支持；4、合同均未履行，依法成立在先的合同，受让方请求履行合同的，应予支持，未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，依照法律有关规定处理。关于原告请求确认原告与被告盛百达公司关于案涉房屋所签订的房屋转让合同合法有效一节。本案中，被告盛百达公司有权依法对外处分该房屋，鉴于原告与被告盛百达公司签订的关于案涉房屋的房屋转让协议系双方当事人的真实意思表示、且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故原告与被告盛百达公司签订的案涉房屋转让协议应认定为有效合同。关于原告李雅琴请求确认案涉房屋归其所有一节。原告李雅琴与被告盛百达公司之间签订了案涉房屋转让协议，原告以此取得的权利是：请求盛百达公司交付房屋并请求其将该房屋的所有权转移给自己的债权，原告以此并非取得标的物的所有权；原告要取得房屋所有权需通过盛百达公司履行房屋过户的义务即通过该公司协助办理权属转移登记方能取得。原告直接请求确认案涉房屋归其所有，没有任何法律依据。本案中，原告将协助过户的债权行为与请求房屋所有权的物权行为相混淆，其未区分债权行为与物权行为的区别。原告李雅琴与盛百达公司签订房屋转让协议的行为是一个债权行为，双方的义务是：李雅琴支付房款；盛百达公司交付房屋并协助将房屋过户给李雅琴。在盛百达公司未履行协助办理过户义务时，原告李雅琴可基于债权请求权起诉盛百达公司并请求其协助办理房屋过户登记义务，但原告不能直接要求确认该房屋的所有权归其所有。鉴于交付房屋的请求属于债权请求权；而办理房屋过户手续的请求权具有物权属性，通说认为该权利不适用诉讼时效的规定，根据我国物权法理论，我国物权采用登记生效主义。签订房屋买卖合同只是买方取得房屋所有权的原因行为，但签订房屋买卖合同行为本身并不会直接导致买房一方取得房屋的所有权，买房一方要取得房屋的所有权需通过办理过户变更手续才能实现。即使买方已经实际占有了房屋并付清了房款，其也不能当然直接取得房屋的所有权。故原告该节请求，本院依法不予支持。关于原告请求判令三被告协助原告办理该房屋的所有权变更登记到原告名下的相关登记手续一节。由于被告丁香莲以该房屋为抵押向银行办理了贷款手续，该行为致使案涉房屋设立了抵押权，从而给案涉房屋的再次变更过户造成了障碍，而在盛百达公司将案涉房屋出卖给李雅琴并交付给李雅琴的情况下，其后又将该房屋出卖给了被告董静，后被告董静又将该房屋出卖给了被告丁香莲，从而导致该房屋现无法办理过户登记到原告名下，现原告的过户目的无法实现，被告盛百达公司对此存在过错，其依法应承担相应的违约责任。鉴于被告丁香莲已将该房屋抵押给了银行，并办理了抵押登记，由于抵押权具有物上追及权，依据我国《物权法》一百九十一条的规定，现原告李雅琴无法办理案涉房屋的过户登记手续。故原告该节诉讼请求，本院依法不予采信。原告可在案涉房屋具备了相应条件后再请求协助办理过户登记到自己名下。关于原告请求确认被告董静与被告盛百达公司就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》无效及请求确认被告董静与被告丁香莲就案涉房屋签订的《大连市房地产买卖合同》无效一节。结合本案现所查明的案件情况，如前所述，原告与被告盛百达公司签订的案涉房屋转让协议合法有效，但对于被告董静与被告盛百达公司就案涉房屋签订《房地产买卖契约》及被告董静与被告丁香莲就案涉房屋签订《大连市房地产买卖合同》后，对所涉房屋的交付和履行等情况，在原告当时已占有案涉房屋的的前提下，在被告董静在本案中未到庭应诉的情况下，现原告无证据证明被告董静与被告盛百达公司就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》无效、其也无证据证明被告董静与被告丁香莲就案涉房屋签订的《大连市房地产买卖合同》无效。故原告提出的该节请求，本院依法不予采信。虽本院在本案中未采信原告的该节主张，但这并不意味着案涉房地产买卖契约及案涉大连市房地产买卖合同系有效的。原告可在具有了相应的证据后再另行主张其效力。被告盛百达公司及被告董静经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，依法视为该二被告均放弃答辩权利，本院依法缺席审理。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十六条、第一百四十四条、第一百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：一、原告李雅琴与被告大连盛百达贸易有限公司签订的关于大连市甘井子区宏孚街房屋转让协议有效。二、驳回原告李雅琴提出的其他诉讼请求。案件受理费9400元，公告费800元，均被告盛百达公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  董允瑞人民陪审员  黄 婷人民陪审员  由舒莹二〇一七年十月二十七日书 记 员  王 健