广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终5220号上诉人（原审原告、反诉被告）：谭伟邦，男，汉族，1959年11月14日出生，住广东省佛山市禅城区，被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山化纤集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛罗公路45号，统一社会信用代码91440600617621763W。法定代表人：金德运。委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。上诉人谭伟邦因与被上诉人佛山化纤集团有限公司（以下简称化纤集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初5793号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭伟邦上诉请求：撤销一审判决，支持谭伟邦的诉讼请求。事实与理由：（一）一审法院只采纳了化纤集团所述“谭伟邦超出了合同期提出购买房屋”的陈述，未采信谭伟邦所主张的“化纤集团已超出合同所定最后购房时间2007年6月25日的时间，化纤集团实际收取谭伟邦购房按揭金的实际时间是2007年6月28日至6月30日的实际购房按揭金50%”的事实。前述事实证明化纤集团承认或默认谭伟邦超过6月25日支付购房按揭金行为是按《佛山化纤职工宿舍认购协议书》（以下简称《认购协议书》）执行，即化纤集团承认谭伟邦签订认购房合同行为有效。（二）在双方签订合同时，合同中有化纤集团的说明，化纤集团收取按揭金后，没有帮助谭伟邦办理购房按揭，只告知谭伟邦银行不能办理按揭。化纤集团没有按合同第三条细则的约定履行合同，一审法院未采纳此事实，判决合同终止是错误的。根据合同法第八条的规定，涉案合同对双方具有约束力。（三）根据《认购协议书》第三条，谭伟邦可以根据自己的经济状况选择一次性付款或按揭付款，但一审法院认定谭伟邦未选择任何一种方式。既然一审法院已认定该协议书有效，就应当认定谭伟邦可选择两种方式购买房屋。（四）化纤集团成立时间是1993年5月10日，根据有关规定成立公司是签发证件当日生效后才能成为有限责任公司，但一审法院查明佛山市天马化纤有限公司于2008年1月31日变更为现名，这种企业变更与化纤集团的企业性质不同。化纤集团是国有企业，称为佛山化纤联合总公司，而化纤集团在2006年由原国企仪化佛山聚酯有限公司（以下简称仪化公司）转买给现在公司的法定代表人金德运后，企业性质为私有。因此，企业与现在公司性质不相同。化纤集团辩称，（一）谭伟邦没有按《认购协议书》约定支付购房款。谭伟邦在签订《认购协议书》的2007年4月25日支付定金1500元后未支付过任何款项，谭伟邦上诉称其化纤集团在2007年6月28日至6月30日收取“实际购房按揭金50%”没有任何依据。《认购协议书》中并未明确谭伟邦是采取一次性付款还是按揭的方式付款，这表明谭伟邦需在60日内付清购房款。即使双方约定以按揭方式付款，也不等于化纤集团保证谭伟邦能办理按揭贷款。（二）谭伟邦未能办理按揭贷款并非化纤集团的原因所致。化纤集团出售的涉案房屋是现房，办理银行按揭贷款并非化纤集团的义务。本次出售住房是佛山市人民政府委托佛山市人民政府国有资产监督管理委员会和佛山市禅城区人民政府牵头协调的。按揭银行是政府主管部门协调的，按揭贷款申请也是谭伟邦直接向银行申请的，谭伟邦是否符合按揭贷款条件是由银行审查，与化纤集团无关。（三）双方签订的《认购协议书》已于2007年6月25日终止。由于谭伟邦没有按《认购协议书》约定付清购房款，导致双方未能签订正式的买卖合同，双方也没有书面同意延期，故根据《认购协议书》第五条的约定，《认购协议书》已于2007年6月25日终止。（四）涉案房屋已出售给第三人。根据《认购协议书》第五条约定，涉案房屋可另售他人。《认购协议书》终止后，虽然化纤集团曾希望将涉案房屋出售给谭伟邦，但这不等于《认购协议书》继续有效。2008年3月19日，化纤集团向佛山市人民政府国有资产监督管理委员会提交《关于居住在化纤宿舍有购房资格没有办理购房手续的49户的处理意见》，同意按评估价7折出售涉案房屋，签订购房合同的时间截止到2008年4月28日，超过截止时间未办理购房手续的，视为永久放弃优惠购房资格，化纤集团以后不再出售这些房屋。2008年3月26日，佛山市人民政府国有资产监督管理委员会《关于化纤公司继续出售住房的函》肯定了化纤集团解决历史问题的正确态度，同时明确如住户接到售房通知一个月内仍不签订合同，应视为放弃优惠购房资格。根据佛山市人民政府国有资产监督管理委员会的复函，化纤集团于2008年4月7日向未购房的49房发出《关于继续向有购房资格而没有办理买卖手续的49户住户出售住户的通知》，对已签订过认购协议的16户，同意按评估价6.5价出售，交清购房款的时间截止到2008年5月10日。通知发出后，有10多户按通知交清购房款，办理了购房手续，但谭伟邦没有购买。2016年6月左右，化纤集团仍希望把涉案房屋出售给谭伟邦，但谭伟邦仍拒绝购买。上述事实表明，《认购协议书》已于2007年6月25日终止，之后如谭伟邦购买涉案房屋，双方需重新达成一致。谭伟邦向一审法院提起诉讼请求：1.化纤集团继续履行双方签订的佛山化纤职工宿舍认购协议书，无条件执行宿舍认购协议价格；2.谭伟邦现愿一次性支付购房款，化纤集团协助办理房产过户登记手续。化纤集团提起反诉请求：1.确认化纤集团与谭伟邦签订的《佛山化纤职工宿舍认购协议书》已于2007年6月25日终止；2.诉讼费由谭伟邦承担。一审法院认定事实：谭伟邦原系仪化公司员工，2004年之前已解除劳动合同。同年12月24日，双方签订《租住佛化公司公有房协议书》，由谭伟邦租住仪化公司位于佛罗公路45号集体宿舍区C1座206房（即现佛罗公路47号十二座206房），协议书约定有：租金暂按佛化公司职工住房租金标准执行，按月缴纳；谭伟邦一次性缴纳住房押金（C座楼2500元，C座楼合住房每户1500元，单间家属房1500元，集体房每人1000元），押金在双方解除租住关系后凭收据退还；谭伟邦在厂区外拥有或租借住房后，应无条件将租住房屋退回。2007年4月2日，天马化纤公司（化纤集团前称）制定《11栋职工住宅出售方案细则》，该细则载明：一、职工申请购房资格。1、2006年8月前由公司安排宿舍（公司曾与职工签租赁协议）的，并在本次出售的宿舍中居住的职工；2、夫妻双方不能购买一套职工住房；3、由于宿舍资源不足，单身职工住户所住的宿舍暂时不出售，待有家庭的住户宿舍出售完毕再作处理，宿舍售价不变。二、售房方式。天马化纤公司将请中介公司协助办理过户手续，中介费由公司支付，在住户交清全部房款后，即办理产权过户手续。三、优惠条件及标准。1、自公布本方案细则之日起至4月25日前签订购房协议、交纳定金（购房款的5%），并在签订协议之日起2个月内交清房款（含按揭）的职工，将享受评估价6折的优惠。2、享受购房6折优惠的住户，在水表、电表改装一户一表时，可享受自来水公司、供电局的相关费用优惠。3、在4月26日后签订购房协议的，不享受6折优惠。如不购买的，可继续租房，7月1日起租金将参照市场价逐步提价。同日，由佛山市国资委和佛山市禅城区委维护稳定工作领导小组办公室联合出具《对化纤公司职工宿舍出售问题的有关说明》，对涉案之职工宿舍出售问题进行政策解释与具体操作说明，并称“对部分一时拿不出足够钱买房的职工，具备按揭贷款条件的，我们可向有关银行沟通，积极争取按规定办理按揭贷款”。2007年4月25日，天马化纤公司（卖方）与谭伟邦（买方）签订《佛山化纤职工宿舍认购协议书》，载明：一、谭伟邦自愿认购卖方佛山市禅城区佛罗公路47号的第12座206号房，用途为住宅，建筑面积为50.10平方米。二、本房地产总价款为48854元；签订本认购书时，买方应向卖方支付定金1500元，买方需在签订本协议60日内支付全部房款（含按揭），卖方给予总价款6折的优惠，即购买优惠价为29312元；签订正式房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。三、自签订本认购书之日起60日内，买方需交清全部房款（含按揭款），买卖双方应签订正式的买卖合同，办理房产过户手续，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。四、若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售；如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，本房地产可另行出售；如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。另外，认购书上关于付款方式有一次性付款和按揭方式付款两种选择，谭伟邦选择按揭付款方式。认购书签订当日，谭伟邦向天马化纤公司支付购房定金1500元，还于2007年6月30日现金支付购房款13500元（含租房押金2500元）。但此后，谭伟邦并未成功办理银行按揭贷款，亦未变更付款方式付清购房款，双方亦未签订正式的房地产买卖合同。另查明，化纤集团原企业名称为佛山天马化纤有限公司，于2008年1月31日变更为现名称。还查明，位于佛山市禅城区佛罗公司47号十二座206房为住宅，建筑面积50.10平方米，登记权利人为化纤集团。诉讼中，谭伟邦陈述：其租住的房屋即是涉案买卖之房屋，现仍由其居住。诉讼中，化纤集团陈述：其前称是佛山天马化纤有限公司，再之前是仪化佛山聚酯有限公司，最早是佛山化纤联合总公司。一审法院认为，本案系因房屋买卖引起的合同纠纷。谭伟邦、化纤集团于2007年4月25日签订的《佛山化纤职工宿舍认购协议书》，属预约合同，其是双方在平等自愿的基础上签订的，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据认购书的约定，关于涉案房屋的买卖，双方还应签订正式的房地产买卖合同，买卖合同签订后方办理房产过户手续，且买卖合同的签订以谭伟邦付清全部购房款为前提；另外，认购书还明确约定，若双方未在约定期限内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意该认购书时效延期，否则认购书的效力即行终止，涉案房产可另行出售。但谭伟邦在得知银行按揭贷款不能办理的情况下，仍未改变付款方式付清房款，亦未与化纤集团以书面方式确认延长认购书时效，故涉案认购书之效力已于2007年6月25日终止，且责任在谭伟邦。故对于化纤集团主张认购书已终止之反诉请求，一审法院予以支持。既然涉案之认购书已终止，双方又未另行签订买卖合同，谭伟邦要求化纤集团按认购书约定的价款向其出售涉案房产并协助办理过户手续无合同和法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认谭伟邦与化纤集团于2007年4月25日签订的《佛山化纤职工宿舍认购协议书》已于2007年6月25日终止；二、驳回谭伟邦的诉讼请求。本案适用简易程序审理，本诉受理费50元、反诉费50元，合计100元，由谭伟邦负担。二审中，化纤集团向本院提交了涉案房屋的不动产登记信息表，拟证明涉案房屋已出售给案外人。谭伟邦未提交新证据。经审查，化纤集团提交的证据与本案争议问题无直接关系，本院对此不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为:1.化纤集团是否诉讼主体适格；2.《认购协议书》是否已终止。关于争议焦点一。《认购协议书》是佛山天马化纤有限公司与谭伟邦签订的。化纤集团提交的企业机读档案变更登记资料显示，佛山天马化纤有限公司于2008年1月31日变更企业名称为化纤集团，化纤集团与佛山天马化纤有限公司存在权利义务的继受关系，故化纤集团在本案中诉讼主体适格。关于争议焦点二。《认购协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。谭伟邦与化纤集团签订《认购协议书》后，根据《认购协议书》的约定，谭伟邦应于《认购协议书》签订之日起60日内付清全部房款并与化纤集团签订正式的买卖合同；如果双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非双方书面同意《认购协议书》的时效延长，否则《认购协议书》效力终止。从《认购协议书》的内容看，《认购协议书》是附解除条件的合同。合同法第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，谭伟邦在签订《认购协议书》后，未按约定支付全部房款，双方也未就《认购协议书》的时效延长达成书面协议，故《认购协议书》中的终止条件成就，《认购协议书》于2007年6月25日终止，协议中的约定对双方当事人不再具有约束力。谭伟邦主张化纤集团在《认购协议书》所载的终止时间后接受其支付的部分购房款，表明化纤集团承认《认购协议书》仍有效。对此，本院认为，首先，《认购协议书》于2007年6月25日终止后，根据协议的约定，如需确认《认购协议书》继续有效，应由双方以书面的形式予以确认，化纤集团收取购房款并不能当然视为化纤集团同意《认购协议书》继续有效。其次，《认购协议书》终止只发生协议的约定对双方当事人不再具有约束力的法律效果，并不妨碍双方当事人继续对房屋价格进行协商并订立房屋买卖合同。即使化纤集团在《认购协议书》终止后收取谭伟邦支付的部分购房款，这仅能反映化纤集团愿意与谭伟邦继续协商房屋销售价格，但在双方未就房屋销售价格最终达成一致意见的情况下，化纤集团收取部分房款不能视为化纤集团同意按《认购协议书》约定的6折出售房屋，也不能视为化纤集团确认《认购协议书》的时效延长或效力恢复。谭伟邦还主张化纤集团没有按约定帮助谭伟邦办理购房按揭导致其未按约定支付房款。但是，支付房款是谭伟邦的合同义务，而不是化纤集团的合同义务，即使化纤集团负有协助办理按揭手续的义务，对谭伟邦是否符合按揭贷款条件的审批权也不在化纤集团。而且，《认购协议书》上未限定谭伟邦是以一次性付款还是以按揭付款的方式支付房款，谭伟邦即使无法取得银行贷款也不影响其以一次性付款的方式支付房款。故谭伟邦此上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，由于《认购协议书》已终止，谭伟邦请求继续履行《认购协议书》的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由谭伟邦负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年十月三十一日书 记 员  许佩珊