山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0113民初1167号原告：山东新昕资产管理经营有限公司济南市管理中心，住所地济南市市中区。主要负责人：原二华，该中心主任。委托诉讼代理人：肖鹏，山东大明律师事务所律师。被告：王玫，女，1965年5月18日出生，汉族，住济南市槐荫区。被告：陈健，男，1964年4月21日出生，汉族，住山东省平阴县。被告：山东省济南市长清医药公司力诺龙泉大药房，住所地济南市长清区。主要负责人：于素兰。被告：济南国大常青医药有限公司，住所地济南市长清区。法定代表人：张霞，该公司经理。委托诉讼代理人：王传贵，济南长清峰山法律服务所法律工作者。原告山东新昕资产管理经营有限公司济南市管理中心（以下简称新昕公司济南管理中心）与被告王玫、陈健、山东省济南市长清医药公司力诺龙泉大药房（以下简称龙泉大药房）、济南国大常青医药有限公司（以下简称国大医药公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告新昕公司济南管理中心的委托诉讼代理人肖鹏、被告陈健、被告国大医药公司的委托诉讼代理人王传贵到庭参加诉讼，被告王玫、龙泉大药房经传票传唤无正�理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新昕公司济南管理中心向本院提出诉讼请求：1.被告将位于济南市长清区大学城商业街一号楼东楼一层门头房腾空并返还原告；2.被告支付原告逾期腾房占有使用费（按每年40000元为准，自2015年1月1日起至计算至实际返还房屋之日止；暂计至2016年2月29日为46667元）；3.被告支付原告违约金8000元；4.被告赔偿原告律师代理费5000元；5.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告已实际收回房屋，遂放弃了要求返还房屋的诉讼请求。同时，原告明确表示要求被告王玫、陈健、龙泉大药房共同承担相应民事责任，被告国大医药公司承担连带清偿责任。事实和理由：2014年1月1日，被告陈健以其妻子即被告王玫名义与原告签订《房屋租赁合同》，主要约定：原告将位于济南市长清区大学城商业街1号楼东楼一层的房屋出租给被告用于经营药店；租赁期限为壹年（自2014年1月1日起至2014年12月31日止）；租金为每年40000元，支付方式为每年一次性预交，第一年租金应在合同签订时交付，此后租金于每年到期前20日交付；租赁期满后，合同终止，被告须在合同终止后5日内将房屋腾空并返还原告；若被告违约，应向原告支付合同租金总额20%的违约金，并承担原告为追索欠款所支出的包括但不限于公告费、律师费、诉讼费等实现债权的费用。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。经原告了解，房屋的实际使用人为被告龙泉大药房，该药房隶属于被告国大医药公司（该公司曾先后两次更名，最初名为山东省济南市长清医药公司、后更名为济南长清力诺医药有限公司，现更名为现名称），系该公司的非法人分支机构。合同到期后，被告以房租过高为由不再续租，原�遂要求被告限期腾退房屋，但被告以各种借口推脱拒不履行返还房屋的义务，亦未支付房屋占有使用费。原告经多次催要未果，故原告无奈诉至法院，请求判如所请。被告陈健辩称，原告新昕公司济南管理中心所诉合同签订情况属实。合同约定租赁期间届满后，被告王玫因病无法继续经营，被告陈健遂主动联系原告，要求其收回房屋。此后，原告曾与被告陈健电话联系，被告陈健同意原告收回房屋，但原告迟迟未收回。此外，被告陈健、王玫在合同签订后向原告交付押金3000元，原告未予返还。因原告未收回房屋系自身原因造成，故被告陈健不应承担相应民事责任。被告国大医药公司辩称，本案系房屋租赁合同纠纷，被告国大医药公司既非合同当事人，亦非实际承租人。原告新昕公司济南管理中心要求�告国大医药公司承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。此外，原告并无证据证明其系出租房屋产权人，其不具备诉讼主体资格。同时，在被告陈健、王玫搬离承租房屋后，原告未及时收回房屋造成了损失的扩大，且合同约定的违约金和原告主张的律师代理费均过高。被告王玫、龙泉大药房均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告新昕公司济南管理中心提交如下证据：1.被告王玫、陈健的身份证复印件；2.被告龙泉大药房、国大医药公司的企业登记信息查询结果；3.被告陈健以被告王玫名义与原告签订的房屋租赁合同；4.原告工作人员向被告陈健发送的手机短信截屏的打印件；5.原告为本次诉讼与山东大�律师事务所签订的委托代理合同和诉讼代理费增值税发票及代理费的银行转款凭证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告新昕公司济南管理中心提交的国有土地使用权证、土地转让协议、建筑工程施工合同、山东省发展和改革委员会作出的鲁发改投资（2006）192号通知、山东出版集团有限公司作出的鲁出发[2012]183号关于山东新华书店集团有限公司国有资产无偿划转的决定等证据，虽系复印件，但上述证据中部分系由国家机关出具，且能形成完整证据链条，证明出租房屋和所附土地的权属变动情况，本院予以采信；2.原告提交的EMS快递底联和投递查询结果，因原告未能提供邮寄的限期搬迁通知书，且该邮件显示为星龙体育签收，无法证实被告陈健收到了限期搬迁通知书，本院不予采信；3.原告提交的张贴于�租房屋玻璃门上敬告书的照片两张，因被告陈健认可与原告曾因腾房事宜于2015年3月19日和3月22日发生纠纷并报警，而该照片显示的张贴时间和限期搬离时间亦分别为2015年3月19日和3月22日，可证实双方发生纠纷系因原告张贴敬告书并要求限期搬离而引发，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告新昕公司济南管理中心系山东出版集团有限公司独自设立的山东新昕资产管理经营有限公司的下属分公司。山东出版集团有限公司于2011年12月30日作出鲁出发[2012]183号关于山东新华书店集团有限公司国有资产无偿划转的决定，将山东新华书店集团有限公司以出让方式取得位于济南市长清区大学上商业街南首土地面积为13390㎡的土地使用权和建筑面积为13578㎡地上房产无偿划转至山东新昕资产管理经营有限公司名下。被告王玫、陈健系夫妻关系。被告国大医药公司曾名“山东省济南市长清医药公司”，被告龙泉大药房系被告国大医药公司更名前以“山东省济南市长清医药公司”名义设立的非法人分支机构。2014年1月1日，被告陈健以被告王玫名义与原告新昕公司济南管理中心签订《房屋租赁合同》一份。该合同中被告王玫的签名系被告陈健代签，其主要约定：一、原告将自有产权的位于济南市长清区大学城商业街1号楼东楼一层房屋出租给被告王玫用于药店经营；除双方另有约定外，被告王玫不得任意改变房屋用途；二、租赁期间为壹年，自2014年1月1日至2014年12月31日；三、房屋租金为每年40000元，支付方式为先交后住，一年一交，第一年租金的交付时间为合同签订之日；四、被告王玫应在合同签订之日一次性向原告交纳保证金3000元，作为履行合同义务的担保。合同履行期间，原告有权从保证金中扣减、抵销下列款项：租金、管理费、违约金、滞纳金以及被告王玫依合同约定应向原告支付的其他费用；合同终止后，如房屋及其附属设施无损毁情形，原告验收无误扣除合同中约定由被告王玫承担的费用后，将剩余保证金无息返还；五、租赁期满后，本合同终止，被告王玫须在合同终止后五日内将房屋腾空并返还；如五日后房屋内仍有物品，视为其放弃所有权，且同意由原告处理；如逾期不搬离房屋，应赔偿原告因此遭受的损失；六、租赁期满，如被告王玫逾期返还房屋，则每逾期一日应按原日租金的2倍支付租金；且保证金不予退还，被告王玫另需支付相当于合同租金总额的20%额度的违约金；七、原告可要求被告王玫赔偿其因追讨欠款所遭受的损失，包括但不限于公告费、律师费等。合同签订后，被告王玫、陈健向原告新昕公司济南管理中心支付了租金40000元和保证金3000元，并在承租房屋内从事药品销售。因药品销售需要相应资质，故被告王玫、陈健在经营期间系以被告龙泉大药房名义开展营业活动。被告陈健在诉讼中自认被告王玫、陈健除向被告龙泉大药房交纳管理费外，与该药房无任何隶属关系，系自主经营，自负盈亏。2015年1月21日，原告新昕公司济南管理中心工作人员姜涛向被告陈健发送手机短信，告知其所租房屋已于2014年12月31日到期，原告亦下达终止合同通知；其已答复不再续租，但却未按期腾退房屋，已构成违约，请其尽快办理退租事宜。2015年3月4日，原告工作人员姜涛再次向被告陈健发送手机短信，声称其所租房屋到期后一直未能�离；因原告已将该房屋出租他人，请其接到短信后五日内搬离；否则，原告将强制封门，并通过法律途径追讨损失。2015年3月19日，原告新昕公司济南管理中心在涉案出租房屋玻璃门上张贴敬告书一份，主要载明：被告陈健所租该房已于2014年12月31日到期，原告已与被告陈健联系，被告陈健表示因其妻子即被告王玫生病和租金过高的原因，不再继续承租该房，望被告陈健于三日内（3月23日前）搬离。当月，原告因强制腾房与药店经营人员发生纠纷，在场人员随即报警并由公安机关予以处理。此后，被告陈健搬离承租房屋，但留置有部分货架在内，且一直未将房屋钥匙交付原告新昕公司济南管理中心。现原告为要求被告王玫、陈健、龙泉大药房共同承担相应民事责任，并由被告国大医药公司承担连带清偿�任诉至本院。另查明，原告新昕公司济南管理中心为提起本次诉讼与山东大明律师事务所签订的委托代理合同，由该所指派王敏华、肖鹏律师作为其委托诉讼代理人参加本案诉讼，并支出代理费5000元。诉讼中，被告陈健明确表示可由原告新昕公司济南管理中心将出租房屋门锁撬开自行收回房屋。本院认为，本案争议焦点有三：一是原告新昕公司济南管理中心是否具备诉讼主体资格；二是因涉案合同所引发的民事责任的承担主体的认定；三是原告主张的各项损失是否符合合同约定和法律规定。关于焦点一，原告新昕公司济南管理中心是否具备诉讼主体资格。被告陈健以被告王玫名义与原告签订的《房屋租赁合同》系当事人双方的真实意思表�，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按约履行了交付房屋的义务。该房屋虽尚未办理房屋产权证书，但其系具备合法建造手续，并非违章建筑，原告是否取得该房屋产权亦未对合同的履行造成实质影响。因此，原告作为房屋出租人，在已实际履行了交付出租房屋义务的情况下，有权以出租人身份主张相应权利。被告国大公司提出的原告并非出租房屋产权人，从而不具备诉讼主体资格的抗辩，于法无据，不能成立。关于焦点二，因涉案合同所引发的民事责任的承担主体的认定。首先，涉案合同虽系被告陈健以被告王玫名义签订，但因被告陈健、王玫系夫妻关系，且被告陈健认可在合同签订时被告王玫即已因病住院。在合同履行期间，原告亦是直接与被告陈健进行联系协商处理租房事宜。因此，可以认定被告陈健实际参与了租房经营活动。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十三条之规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿。因涉案合同的签订和履行系发生于被告陈健、王玫夫妻关系存续期间，且被告陈健未能举证证明因履行涉案合同所发生的债务属于被告王玫的个人债务，故原告要求被告�玫、陈健就涉案债务承担共同清偿责任，合法合理，本院予以支持。其次，被告王玫、陈健在承租房屋期间虽系以被告龙泉大药房名义可开展营业活动，但被告陈健认可仅是因销售药品需要资质而借用该药房名义进行营业，被告王玫、陈健与被告龙泉大药房没有任何隶属关系。因原告对于被告王玫、陈健租用房屋用于药品经营的目的系属明知，故原告亦应当知晓被告王玫、陈健在租用房屋后必然会开设相应的营业机构以开展经营活动。被告王玫、陈健以承租房屋为经营场所设立的营业机构，无论是自行设立，还是加盟设立或者借用他人资质设立，均非涉案合同相对方。除非原告能够举证证明被告王玫、陈健开设的营业机构在涉案合同履行过程中同意承担被告王玫、陈健欠付租金等合同债务，或者存在以其自己名义交纳租金以及与原告进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务的行为，构成实质上的债务加入，否则因涉案合同履行发生纠纷后，仍应根据合同相对性认定责任主体。据此，在原告未能完成上述举证义务和举证证明被告王玫、陈健将承租房屋转租给被告龙泉大药房的情况下，被告龙泉大药房既非涉案合同当事人，亦非涉案房屋的次承租人，原告要求被告龙泉大药房承担相应民事责任，并由其开办单位即被告国大医药公司承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三，原告主张的各项损失是否符合合同约定和法律规定。其一，涉案合同约定租赁期限届满后，被告陈健已明确表示不再续租，原告亦予认可，可认定涉案合同已因约定的租赁期限届满而终止。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十二条、第二百三十五条之规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。据此，被告王玫、陈健应按合同约定在租赁期限届满后五日内将承租房屋腾空并返还原告。被告陈健虽主张其已按合同约定及时将房屋腾空并返还，但从当事人双方于2015年3月因强制腾房而发生纠纷的事实来看，被告陈健所述与事实不符，本院不予采信。此后，被告陈健虽搬离承租房屋，但仍将部分货架留置在内，且未将房屋钥匙交付原告，亦认可未与原告办理房屋交接手续，显然未尽到合同终止后应尽的通知和协助交房等义务。其二，涉案合同虽约定如租赁期满后，被告王玫、陈健逾期腾房，则屋内仍留物品，可�原告处理，但鉴于此前双方因强制腾房已发生纠纷，且经公安机关处理，故如原告强行撬开房屋门锁，自行处理屋内留存的货架，不排除进一步引发纠纷的可能。因此，在被告陈健搬离承租房屋后未能履行如前所述的合同终止后的附随义务的情况下，再行要求原告自行强制收回房屋，显属过苛。在原告已按合同约定尝试强制收回房屋，但由于被告王玫、陈健的原因而未果的情况下，由此造成的损失应由被告王玫、陈健承担。其三，根据合同法第一百一十二条、第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告王玫、陈健未按合同约定期限履行腾房义务，致使原告未能及时收回房屋再行出租，给原告造成的相应的经济损失，理应由被告王玫、陈健予以赔偿。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的立法精神，举轻以明重，原告要求被告王玫、陈健支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。同时，涉案合同中对于被告王玫、陈健逾期腾房的后果亦作出明确约定，即如逾期返还房屋，每逾期一日应按原日租金的2倍支付租金，且保证金不予退还，另需支付相当于合同租金总额的20%额度的违约金。可见，当事人双方已预见到逾期腾房可能造成的损失，并作出明确约定。现原告要求按涉案合同约定的年租金40000元计付逾期腾房占有使用费，低于合同约定的计付标准，不违背法律规定，本院予以认定。其四，诉讼中，经本院释明，被告陈健未能举证证明其确切的搬离时间，应承担举证不能的法律后果。如前所述，被告王玫、陈健逾期腾房，且未完全履行合同终止后的附随义务，致使原告未能实际收回房屋，造成长时间的闲置。同时，原告对于未能及时收回房屋亦不存在过错。结合庭审中，被告陈健同意原告自行撬开门锁收回房屋的事实，本院酌定逾期腾房占有使用费自涉案合同约定的腾房期限届满次日（2015年1月6日）起计算至庭审之日（2016年4月12日），即2015年1月6日至2016年1月5日期间一年的占有使用费40000元和2016年1月6日起至2016年4月12日期间98天的占有使用费（40000元/年÷365天×98天）10739.73元，合计50739.73元。其五，根据合同法第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定�违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。涉案合同中对逾期腾房分别规定的按原日租金的2倍计付逾期腾房期间租金、没收保证金和支付合同租金总额20%的违约金三种责任，均应视为对逾期腾房违约行为所作出的惩罚性约定。根据对同一违约行为不作重复性惩罚和约定的违约金不得过分高于造成损失的原则，原告可选取其中一种要求被告王玫、陈健予以赔偿。现原告未要求被告王玫、陈健按原日租金的2倍计付逾期腾房占有使用费，而是选择要求支付合同租金总额20%即8000元的违约金，且8000元违约金亦未超出实际损失即本院认定的逾期腾房占有使用费50739.73元的30%，亦属合法合理，本院予以支付。关于被告王玫、陈健交付原告的保证金3000元，因被告王玫、陈健支付的逾期腾房占有使用费和违约金已足以赔偿原告的经济损失，故该保证金应由原告予以返还。为减少当事人诉累，依据涉案合同中关于保证金用于抵扣租金、违约金等费用的约定，本院酌定被告王玫、陈健交付的保证金3000元可直接从其应支付的违约金8000元中扣除。其六，因涉案合同明确约定，原告为追讨合同项下欠款所支出的包括律师费在内的费用可要求被告王玫、陈健予以赔偿，故原告要求赔偿律师代理费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，但具体金额应由本院依法确认。根据山东省物价局和山东省司法厅联合下发的《山东省律师服务收费标准的通知》（鲁价费发〔2014〕84号，执行期间为自2014年7月1日至2016年6月30日）中规定的收费标准，依据原告诉请赔偿的标的额（46667元+8000元）54667元计算，相应的律师代�费为3233.35元至4680.02元之间。据此，本院酌定原告的律师代理费按3900元为准，超出部分由原告自行承担。综上所述，原告新昕公司济南管理中心向本院提出的诉讼请求，本院不能全部予以支持。本案经调解未果，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告王玫、陈健于本判决生效之日起十日内共同支付原告山东新昕资产管理经营有限公司济南市管理中心逾期腾房占有使用费50739.73元；二、限被告王玫、陈健于本判决生效之日起十日内共同支付原告山东新昕资产管理经营有限公司济南市管理中心违约金8000元（扣除保证金3000元，尚需支付5000元）；三、限被告王玫、陈健于本判决生效之日起十日内共同支付原告山东新昕资产管理经营有限公司济南市管理中心律师代理费3900元；四、驳回原告山东新昕资产管理经营有限公司济南市管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中�人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1292元减半收取646元，由原告山东新昕资产管理经营有限公司济南市管理中心负担56元，被告王玫负担590元。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张小亮二〇一六年八月十九日书记员  于 鑫