江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5810号
上诉人（原审被告）：苏州万科置业有限公司，住所地苏州市长吴路1号。
法定代表人：韦业宁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄晓琳，上海市申达（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：招商银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区万盛街36号。
主要负责人：蔡东球，该分行行长。
委托诉讼代理人：朱兵，江苏新苏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷宁，江苏新苏律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：蔡玉明，男，1971年2月21日出生，汉族，住苏州市吴中区。
被上诉人（原审被告）：钱海英，女，1970年12月23日出生，汉族，住苏州市吴中区。
上诉人苏州万科置业有限公司（以下简称万科公司）与被上诉人招商银行股份有限公司苏州分行（以下简称招行苏州分行）、蔡玉明、钱海英金融借款合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏商初字第01388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万科公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判万科公司无需承担连带清偿责任；2、诉讼费由对方当事人承担。事实和理由：一、《个人住房贷款（抵押）借款合同》未生效，万科公司不应当承担连带清偿责任。1、合同约定的生效条件尚未成就。本案招行苏州分行一审提供了《个人循环授信协议》、《个人循环授信最高额抵押合同》、《个人住房贷款（抵押）借款合同》三份合同作为证据，但万科公司仅参与了其中《个人住房贷款（抵押）借款合同》的签订，故只有这份合同对万科公司有约束力；《个人住房贷款（抵押）借款合同》第38条约定“本合同当事人为借款人、贷款人和保证人三方的，则本合同自借款人签字、贷款人和保证人的有权签字人签字并加盖单位公章，以及在办妥本合同项下的抵押登记手续后生效”，该条款可以认定三方对于合同的生效约定了明确的条件，就是办妥抵押登记，抵押登记未办妥，合同不生效。而本案中涉案的房屋到目前为止始终未办理抵押登记，因此合同的生效条件尚未成就，合同并未生效，因而对于万科公司没有约束力，万科公司不应当承担担保责任。2、格式合同的条款约定有冲突时应当作出不利于格式合同提供方的解释和认定。一审法院依据合同第49条的约定判决万科公司承担连带清偿责任，但这个条款与合同第38条关于合同生效的约定相冲突。但一审法院简单地以第38条与合同主要条款第8、22、23、24、49条的意思相左为由不采纳万科公司的观点，显然错误。仔细审查一审法院列举的合同条款可以看出，与第38条冲突的仅仅是第49条，并非如一审认定的与合同的主要条款相冲突；鉴于招行苏州分行系该格式合同的提供方，法院应当在合同条款有冲突的情况下，作出对其不利的认定，确认该合同并未生效，万科公司不应承担担保责任。二、退一步讲，假设《个人住房贷款（抵押）借款合同》已经生效，但由于招行苏州分行怠于履行办理抵押登记的义务，因此万科公司不应当承担保证责任。1、《个人住房贷款（抵押）借款合同》第十五条“本合同签订后，借款人、售房人应配合贷款人到抵押物所在地住房行政主管部门进行房地产抵押登记”的约定，办理抵押登记的主义务人是招行苏州分行，万科公司仅有配合的次义务；由于招行苏州分行不主动去办理抵押登记，导致万科公司的担保义务始终存在，无限扩大了万科公司的保证期限，加重了万科公司的担保责任，致使本案中的房屋在未能办理抵押登记的情况下已经过户交易，造成了巨大的经济损失。该部分损失是因为招行苏州分行自身的原因所造成，因此万科公司不应当承担担保责任。三、退一步讲，假设《个人住房贷款（抵押）借款合同》已经生效，万科公司应当承担担保责任，但一审法院判决万科公司承担律师费和诉讼费明显错误。1、合同中并未约定贷款人可以要求借款人承担律师费和诉讼费。《个人住房贷款（抵押）借款合同》第10条约定表明：在借款人违约的情况下，贷款人仅可以要求借款人偿还贷款本息，复息和罚息，并未约定贷款人可以要求贷款人承担律师费和诉讼费。既然贷款人无权要求借款人承担前述费用，一审法院判决蔡玉明、钱海英承担律师费、诉讼费并判决万科公司对律师费、诉讼费承担连带责任显然是错误的。2、本案中招行苏州分行为主张律师费提供的《聘请律师合同》不足以证明律师费已经实际发生，且律师费并非必须发生的费用。招行苏州分行提交的证据《聘请律师合同》的签订日期是空白，该合同何时签订不能确认，一审法院在审理中也没有进行查明，一份没有日期的合同不能作为主张损失的证据；招行苏州分行主张的律师费应当是其实际已经发生的损失，本案除了《聘请律师合同》之外，其未提供其他诸如律师费发票、律师费付款凭证等可以证明损失已经实际发生的证据，无法证明该费用已经实际发生。故在该部分费用是否发生存疑的情况下，一审法院判决支持显然错误；除非法律明确规定的特殊案件，一般情况下是否聘请律师由当事人自行决定。因此律师费并非诉讼必须发生的费用，也并非因诉讼而造成的必然损失。
招行苏州分行辩称：一、《个人住房贷款（抵押）借款合同》是借款人、贷款人、保证人的真实意思表示，且合同已实际履行，应当生效。二、根据万科公司与招行苏州分行所签订的个人购房贷款合作协议的约定，万科公司应当为借款人承担阶段性担保责任。
蔡玉明、钱海英未作答辩。
招行苏州分行向一审法院起诉请求：1、判令蔡玉明、钱海英共同归还招行苏州分行贷款本金金额1298766.16元，欠息（包括正常利息、逾期利息、罚息、复息）18503.66元，共计1317269.82元（欠息暂算至2015年6月30日，之后欠息按合同约定算至本息还清之日）；2、判令蔡玉明、钱海英承担招行苏州分行实现本债权所支付律师费53718元；3、判令蔡玉明、钱海英承担本案诉讼费、保全费；4、判令万科公司对蔡玉明、钱海英上述全部债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2007年12月10日，蔡玉明、钱海英向招行苏州分行申请个人贷款/授信额度，申请额度为152万元。
2007年12月27日，招行苏州分行（甲方）与蔡玉明、钱海英（乙方）签订《个人循环授信协议》（编号：512564000422）一份，约定：经乙方向甲方申请，甲方同意向乙方提供总额为152万元的循环授信额度，循环授信额度是指授信期间甲方根据本协议为乙方提供的可连续、循环使用的住房按揭贷款、个人消费贷款、保函等授信余额之和的最高限额；授信期间为336个月，即从2007年12月27日起至2035年12月27日止，乙方应当在该期间内向甲方提出额度使用申请，甲方不受理乙方超过该授信期间内提出的额度使用申请，但授信额度项下各具体业务到期日不得晚于授信期间的到期日；本协议项下乙方所欠甲方的一切债务由乙方以其所购买的房屋设立最高额抵押，双方另行签订最高额抵押合同；在授信期间内，乙方可循环使用授信额度，但必须逐笔申请，经甲方逐笔审批同意后方可使用；对授信项下每笔贷款，双方应另行签署具体的业务合同（含借据）、协议，或由乙方向甲方提交并经甲方确认的相关业务申请书予以约定；授信项下每笔贷款应由双方协商确认的具体金额、期限、利率、罚息率、用途、还款方式等要素；月利率=年利率/12；日利率=月利率/30；乙方未按照本协议及具体合同、各具体业务申请书及借款借据或相应凭证的约定按时足额偿还贷款本息的构成违约，甲方有权停止发放授信额度内乙方尚未使用的贷款，提前收回授信额度内已发放的贷款本息和相关费用。
同日，招行苏州分行（抵押权人、甲方）与蔡玉明、钱海英（抵押人、乙方）签订《个人循环授信最高额抵押合同》（编号：512564000422）一份，约定：甲方与乙方于2007年12月27日签订了编号为512564000422）的《招商银行个人循环授信协议》。根据授信协议，甲方同意向乙方提供152万玉环的个人循环授信额度；为担保乙方在授信协议项下所欠甲方的所有债务能够得到按时足额偿还，乙方愿意以其所有的或乙方有权处分的财产作为抵押物，甲方经审查，同意接受乙方所有的或依法有权处分的财产作为抵押物；乙方抵押物为金品家园6幢1903室；本项抵押为最高额抵押；本合同抵押担保的范围为甲方根据授信协议向乙方提供的贷款及其他授信本金余额之和，以及利息、罚息、复息、违约金和实现债权和抵押权的一切相关费用，包括但不限于甲方根据授信协议项下各具体合同、借款借据或其他凭证发放的贷款或其他授信本金余额及相应利息、罚息、复息、违约金和相关费用；甲方因向乙方追讨债务及实现抵押权而发生的费用。
同日，招行苏州分行（贷款人）与蔡玉明、钱海英（借款人）、万科公司（保证人）签订《个人住房贷款（抵押）借款合同》（编号：512564000422）一份，约定：借款人从万科公司处购买金品家园6-1903室的房屋，并以该房产作为抵押向贷款人申请个人住房贷款，贷款人同意提供此项贷款；贷款金额为人民币152万元；借款人不可撤销的授权贷款人在本合同担保生效后，按照《招商银行个人贷款划款委托书》以借款人购房款的名义将贷款划入售房人账户，用于购买本合同的住房；贷款期限为336个月，从2007年12月27日起至2035年12月27日；若贷款起止日期与借款借据不一致的，则贷款的发放时间与期限以借款借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的贷款基准利率年利率7.83%为基础下浮15%，为6.6555%；贷款利率的调整方式为固定日调整；还款方式为等额还款方式还本付息；贷款人有权按照中国人民银行有关规定对逾期贷款本金按日计收罚息，对逾期利息按日计收复息。根据中国人民银行有关住房贷款的规定，本合同执行的逾期罚息利率和逾期复息率均为在本合同载明利率水平上加收50%，如相关规定发生变化，逾期罚息率、逾期复息率进行相应调整，贷款人无需就此通知借款人和保证人；借款人连续六个月或在本合同期内累计6个月未按时偿还贷款本息的构成违约，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人在规定期限内清偿部分或全部贷款本息（包括罚息和复利）、处分抵押物、要求保证人承担连带偿还责任；借款人不依本合同的规定支付应付的任何款项、费用，贷款人可以任何途径或方式追索，由此引起的一切费用由借款人承担；贷款人为保障本身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追讨，并从贷款人实际支付之日起计付垫款利息；借款人愿意以其所购的金品家园6幢1903室的房屋全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同借贷条款下借款本息及其他相关费用的担保；保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任；保证范围包括但不限于贷款本金、利息（包括罚息、复利）以及实现债权的费用；保证人的保证期间为自本合同签订之日起至借款人所持抵押物之房产权证办妥正式抵押登记，并将发地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；借款人声明该贷款用于购买本人名下第一套住房。
上述合同签订后，招行苏州分行按照约定向蔡玉明、钱海英发放贷款152万元。然上述贷款发放后，蔡玉明、钱海英未能按期归还贷款本息构成违约。截止2015年6月30日，蔡玉明、钱海英结欠招行苏州分行贷款本金1298766.16元，利息（含罚息、复利）18503.66元。
一审另查明，招行苏州分行为实现本案债权，与江苏新苏律师事务所订立聘请律师合同，约定律师费为53718元。
一审法院认为，招行苏州分行与蔡玉明、钱海英签订的《个人循环授信协议》、《个人循环授信最高额抵押合同》，招行苏州分行与蔡玉明、钱海英、万科公司签订的《个人住房贷款（抵押）借款合同》均系当事人实意思的表示，且不违反相关法律规定，属有效合同。招行苏州分行在订立合同后按照约定向蔡玉明、钱海英发放贷款，蔡玉明、钱海英未能按约还本付息已构成违约，故对招行苏州分行要求蔡玉明、钱海英立即归还全部贷款本金并支付相应利息的诉讼请求，一审法院依法予以支持。招行苏州分行要求蔡玉明、钱海英承担其为实现债权支出的律师费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，且江苏新苏律师事务所委派律师出庭处理本案，故对招行苏州分行的该项诉请，一审法院亦予以支持，但招行苏州分行主张金额过高，一审法院依法予以调整。万科公司未能按约定履行保证担保责任构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《个人住房贷款（抵押）借款合同》约定，保证人的保证期间为自本合同签订之日起至借款人所持抵押物之房产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。故万科公司在招行苏州分行取得房地产他项权证之前对蔡玉明、钱海英结欠的上述债务承担连带清偿责任。万科公司一审抗辩认为，本合同中附加条款第38条中约定了合同的生效条件，根据该条款规定，该合同尚未生效，万科公司不应当承担连带清偿责任，一审法院认为，万科公司的抗辩认为合同尚未生效的观点与本案查明的事实不符，故对该抗辩观点，一审法院不予采纳。对于万科公司认为，招行苏州分行与江苏新苏律师事务所订立聘请律师合同并未实际履行，招行苏州分行方未提供律师费支付相关凭证，故该律师费用其不应当承担。一审法院认为，江苏新苏律师事务所接受招行苏州分行委托，并委派律师参与本案诉讼全部程序，该律师事务所已经履行了全部职责，故万科公司的该抗辩观点，一审法院不予采纳。钱海英经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。判决：一、蔡玉明、钱海英于判决发生法律效力之日起十日内归还招商银行股份有限公司苏州分行借款本金1298766.16元，利息（含罚息、复利）18503.66元（暂算至2015年6月30日，之后利息按合同约定计算至被告实际给付之日止）；二、蔡玉明、钱海英于判决发生法律效力之日起十日内支付招商银行股份有限公司苏州分行律师费损失36945元；三、苏州万科置业有限公司在招商银行股份有限公司苏州分行取得房地产他项权证之前对蔡玉明、钱海英结欠的上述债务（包括本案诉讼费用）承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17138元，财产保全费5000元，公告费600元，共计22738元，由招商银行股份有限公司苏州分行负担419元，由蔡玉明、钱海英担22319元。
二审中，招行苏州分行向本院提交了如下证据：1、个人购房贷款业务合作协议一份，证明贷款人与保证人也就是万科公司就单笔业务承担阶段性担保责任有明确约定；2、万科公司其他项目的产证办理情况及交接单，证明在有贷款的情况下产证系由开发商代为办理，本案中蔡玉明的产证是选择开发商代为办理，若放任由购房人蔡玉明办理，则不能控制开发商的保证责任。
对于招行苏州分行二审提交的证据，万科公司发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，但与本案没有关联，因为在合作协议的第六条已经明确约定“本协议的内容与双方在合作过程中签订的购房借款合同或者其他合同内容有冲突的，以后签订的合同为准”。本案中双方发生争议的个人贷款抵押借款合同签订的日期是2007年12月27日，在这份合作协议签订之后，双方的权利义务应该由后签订的合同进行规范；关于证据2，签收单上的项目不是万科公司开发建设，与万科公司无关，对于其真实性万科公司不予认可，与本案也没有任何关联性。
万科公司于二审中向本院申请调查令，向苏州市不动产登记中心调取了本案所涉坐落于苏州市姑苏区金品家园6幢1903室房产的不动产登记信息材料，以证明涉案房屋在2010年已经办理了房产证和土地证，其中的契税和完税证明可以证明蔡玉明、钱海英于2010年已经取得所有权证，即已具备办理他项权证的条件，故在长达5年多的时间里，因没有办证而导致涉案房产被其他法院拍卖处理，相关的责任不应当由万科公司承担。
对于万科公司二审举证的上述证据，招行苏州分行发表如下质证意见：根据万科公司提供的证据材料显示，涉案借款人蔡玉明、钱海英的房产权属证书由万科公司办理，并出具了承诺。进而可以证明，万科公司怠于办理他项权证，而招行苏州分行提供的个人购房贷款业务合作协议，也明确约定他项权证的办理义务为万科公司，故万科公司应当承担怠于办理他项权证的不利后果。
另，本院依法向苏州市吴中区人民法院调取了（2014）吴商初字第0186号案件中关于本案争议的坐落于苏州市姑苏区金品家园6幢1903室房产的财产保全相关资料。万科公司对于本院调取的材料质证认为：对于法院调取的相关资料真实性无异议，同时该资料也可以证明本案中案涉房屋在2014年查询的时候就显示，房屋产权在2010年时登记在了蔡玉明与其配偶钱海英的名下，具备了办理抵押权他项权证的条件，也证明了招行苏州分行怠于履行办证义务的事实；招行苏州分行对本院调取的材料质证认为：对于法院调取的证据真实性无异议，该份证据不能证明办理他项权证的义务方非万科公司，根据个人购房贷款业务合作协议，办理他项权证的义务方为万科公司。同时确定了万科公司作为保证人的保证期间。因此在他项权证办妥以前，保证人即万科公司应当承担保证责任。
二审经审理查明，2007年11月26日，万科公司作为甲方、招行苏州分行作为乙方签订《个人购房贷款业务合作协议》一份，约定：“第二条乙方同意对购买甲方开发建设并（或）依法销售的坐落于苏州市劳动路（街）20-28号的经批准命名为金品花园的房地产，并符合贷款条件的个人购房者（××）发放个人购房贷款。第三条乙方同意对购买本协议第二条所确认的房地产的购房人提供金额最高不超过其所购房地产销售价格的80%，期限最长不超过30年的个人购房贷款。第四条甲方的主要权利义务一、甲方应配合乙方做好发放贷款申请表、收集贷款资料等工作。二、甲方应在乙方开设售房结算账户，甲方客户选择乙方作为贷款银行，并支付的本协议第二条确认的房地产的销售款均通过该账户结算。三、甲方为购房人向乙方借款提供阶段性连带责任保证，并作为保证人与乙方逐笔签订《个人住房借款合同》（保证条款）或与乙方签订《个人住房借款最高额保证合同》。甲方保证范围为借款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用，甲方仅对《个人住房借款合同》中用于购房甲方房屋所支付的借款本金、利息和乙方为实现债权而发生的有关费用承担保证责任。保证期间从借款发放之日起至购房人办妥所购房地产的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，甲方指定代办公司并办妥房地产抵押登记手续（包括房屋所有权抵押登记与土地使用权抵押登记），将《房屋他项权证》交乙方持有之日止。……六、乙方应于银行发放贷款后7个工作日内，将《个人住房借款合同》甲方联和产证联移交给甲方。甲方应协助购房人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续。……第六条本协议内容与甲乙双方在合作过程中签订的《个人住房借款合同》（保证条款）或《个人住房借款最高额保证合同》内容有冲突的，以后签订的合同为准。”
2007年12月27日，招行苏州分行作为贷款人、蔡玉明和钱海英作为借款人、万科公司作为保证人共同签订的《个人住房贷款（抵押）借款合同》第十五条约定：“本合同签订后，借款人、售房人应配合贷款人到抵押物所在地房地产行政主管部门进行房产抵押登记。借款人在办妥抵押登记完毕后，应将该抵押物的他项权利证书和/或房地产权证正本等抵押物权属证明文件交存于贷款人保管。”第三十八条约定：“本合同当事人为借款人、贷款人和保证人三方的，则本合同自借款人签字、贷款人和保证人的有权签字人签字并加盖单位公章，以及在办妥本合同项下的抵押登记手续后生效。本合同当事人为借款人和贷款人双方的，则本合同自借款人签字、贷款人的有权签字人签字并加盖公章，以及在办妥本合同项下的抵押登记手续后生效。本合同在借款人还清本合同项下的全部借款本息及其他费用后终止。”第四十九条约定：“保证期间选择以下第二种：二、自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。”
另查明，万科公司二审中向本院提交的其向苏州市不动产登记中心调取的不动产登记信息材料具体包括：1、不动产权属登记簿1页，显示本案所涉坐落于苏州市姑苏区金品家园6幢1903室的房产于2015年6月2日变更登记至徐凯鹏名下，系根据法院协助执行通知书和执行裁定书而办理的登记；2、房屋权属证书作废公告及执行裁定书、协助执行通知书，载明：依据苏州市吴中区人民法院执行裁定书和协助执行通知书，金品家园6幢1903室房屋原权利人蔡玉明、钱海英的房屋权利已消灭，由房屋登记机构办理注销登记，苏房权证市区字第××、10××50号房屋所有权证公告作废；3、开票日期为2015年6月6日的销售不动产统一发票（代开）及税收缴款书（契税专用），系金品家园6幢1903室房产自蔡玉明、钱海英名下过户至徐凯鹏名下的缴税证明材料；4、商品房买卖合同，系出卖人万科公司与买受人蔡玉明就金品家园6幢1903室房屋签订的商品房买卖合同；5、落款日期为2009年12月15日的《承诺》一份，载明：“苏州万科置业有限公司开发的位于苏州市沧浪区劳动路的金品家园，凡在招商银行按照《最高额授信贷款合同》办理银行按揭的房屋，在房产证办理过程中承诺如下：房屋房产证、土地使用证办好后再继续办理房屋他项权证。”落款开发商处由万科公司盖章确认、贷款银行由招行苏州分行盖章确认；6、开票日期为2009年7月13日的销售不动产统一发票（代开）及2010年3月15日的契税完税证，系蔡玉明购买金品家园房产的缴税证明材料。
上述事实，由《个人购房贷款业务合作协议》、《个人住房贷款（抵押）借款合同》、万科公司向苏州市不动产登记中心调取的不动产登记信息材料予以证实。
二审经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：一、万科公司主张案涉《个人住房贷款（抵押）借款合同》未生效，进而其不应承担连带清偿责任能否成立？二、万科公司以招行苏州分行怠于履行办理抵押登记的义务为由主张其不应承担保证责任能否成立？三、万科公司主张其即便承担保证责任，也不应承担律师费和诉讼费能否成立？
本院认为，关于争议焦点一，虽然本案所涉《个人住房贷款（抵押）借款合同》第三十八条中有“在办妥本合同项下的抵押登记手续后生效”的相关约定，但该条约定明显与涉及保证人万科公司保证期间的相关约定是相矛盾的，因为无论是依据该份合同还是万科公司与招行苏州分行签订的《个人购房贷款业务合作协议》的约定，万科公司系为购房人向招行苏州分行提供阶段性连带责任保证，其保证期间至抵押登记办妥之日届满。故若按万科公司主张的抵押登记手续办妥后合同才生效，则合同生效时保证期间已届满，这显然不符合各方合同约定的本意。且在案涉《个人住房贷款（抵押）借款合同》签订后，招行苏州分行已按约发放贷款152万元，借款人蔡玉明、钱海英也已归还部分借款本息，故万科公司在本案诉讼中主张该份借款合同尚未生效，显然亦与合同履行的事实相悖，其以此主张不承担保证责任，缺乏依据，不能成立。
关于争议焦点二，虽然《个人住房贷款（抵押）借款合同》第十五条中有“借款人、售房人应配合贷款人到抵押物所在地房地产行政主管部门进行房产抵押登记”的相关约定，但该条约定中同时明确“借款人在办妥抵押登记完毕后，应将该抵押物的他项权利证书和/或房地产权证正本等抵押物权属证明文件交存于贷款人保管”，第四十九条关于保证期间的约定中则明确“自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止”，故综合上述条款，可以看出《个人住房贷款（抵押）借款合同》系明确由借款人办妥抵押登记，且办理抵押登记手续的前提是房地产权证已办妥，而作为贷款人的招行苏州分行对于房地产权证的办理显然不具备掌控能力。而从万科公司与招行苏州分行签订的《个人购房贷款业务合作协议》的约定来看，其中系明确“甲方（即万科公司）应协助购房人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续”，并明确“保证期间从借款发放之日起至购房人办妥所购房地产的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，甲方指定代办公司并办妥房地产抵押登记手续（包括房屋所有权抵押登记与土地使用权抵押登记），将《房屋他项权证》交乙方（即招行苏州分行）持有之日止”，这些约定中均明确系由万科公司协助购房人办理房产权证及抵押登记手续。再结合就案涉房屋备案的不动产登记信息材料中的书面《承诺》的内容，均无法据此认定招行苏州分行系办理案涉房产抵押登记手续的义务人。且本案中亦无证据显示案涉房产权证办妥之后曾交招行苏州分行持有过，即招行苏州分行亦不存在持有房产权证具备办理抵押登记的条件而未予办理的情形，故万科公司主张招行苏州分行怠于履行办理抵押登记的义务，进而拒绝承担保证责任，依据不足，不能成立。
关于争议焦点三，首先，本案所涉《个人住房贷款（抵押）借款合同》中明确约定“借款人不依本合同的规定支付应付的任何款项、费用，贷款人可以任何途径或方式追索，由此引起的一切费用由借款人”，并就保证人的保证范围明确为“包括但不限于贷款本金、利息（包括罚息、复利）以及实现债权的费用”。其次，招行苏州分行就本案诉讼与江苏新苏律师事务所签订了聘请律师合同约定律师费的收取，且江苏新苏律师事务所律师亦作为招行苏州分行的代理人参与了本案诉讼即已提供了代理服务，故律师费系合同当事人有预期的必将发生的损失，招行苏州分行要求借款人蔡玉明、钱海英承担并由万科公司承担保证责任有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，万科公司上诉对此提出的异议，亦不能成立。
综上所述，万科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17138元，由苏州万科置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞水娟
审判员 丁 兵
审判员 高小刚
二〇一六年十二月二十九日
书记员 郭聪敏