广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终11969号
上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：罗永强，总经理。
委托代理人：程祥煌，广东信德盛律师事务所律师。
委托代理人：曾煌辉，广东金鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李晨光，住黑龙江省讷河市。
委托代理人：刘洋、李国桐，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因与被上诉人李晨光商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人致岭公司上诉请求：1、驳回李晨光的诉讼请求；2、依照证据和法律公正认定双方过错责任，纠正致岭公司不应承担的赔偿数额。事实与理由：一、一审判决不符合最高人民法院关于民事判决书制作规范，不列举证据，不做证据认定，导致一审判决认定的事实出现偏差。二、一审判决根据偏差的事实判决致岭公司承担赔偿责任，导致致岭公司承担了依照事实与法律不应承担的赔偿责任。三、在一审审理时，致岭公司提交了详细的答辩意见，并且详细列举了事实与法律依据，但一审判决对致岭公司的答辩意见不予采纳，却没有阐述不予采纳的事实证据和法律依据，一审判决存在法理缺陷，并且损害了致岭公司的合法权益。四、李晨光于2014年10月14日向致岭公司提交办理房产证资料，致岭公司收到资料后交花都房管局，房管局2014年11月17日出具受理回执。实际办证时间20个工作日，而合同约定210个工作日，致岭公司完全没有违反合同约定。五、一审判决违反事实与法律规定认定违约金起算时间。本案办理房产证期限是210工作日，过此期限才能计算违约金。办理房产证是李晨光的权利，但该权利必须由李晨光自愿主张，其他人不能强迫李晨光主张，而李晨光主张权利的标志是提交办证资料。办理房产证必须具备的前提是李晨光交清购房款提交购房发票、缴清契税提交完税发票、缴纳住房维修基金提交缴款发票，没有这一前提，按照双方合同约定，李晨光委托致岭公司办证，李晨光必须将办理房产证所需资料递交致岭公司，致岭公司只有在收到李晨光办证资料后，才能在约定的210工作日，为李晨光办好房产证。六、一审判决违反事实与法律规定认定违约金计算终点。致岭公司在收到李晨光提交的办证资料后，即转交花都区房管局，房管局经审查资料齐全并且符合房屋限购政策后，出具《受理回执》交给李晨光或者按揭银行。从致岭公司将资料转交房管局，到房管局出具房产证是需要时间的，这个时间致岭公司不能控制。一审判决将违约金计算终点确定为房产证出证日，明显违反法律规定和案件事实。七、一审判决违法更改合同约定，免除了李晨光延迟提交办证资料的责任，明显偏袒李晨光一方。办证期限合同有明确约定210工作日，从李晨光自愿主张办证提交资料起算，根本与大确权时间无关。八、一审法院采取“倒推”的方式适用诉讼时效不当，本案是违约纠纷，不是侵权纠纷。
被上诉人李晨光答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回致岭公司的上诉。致岭公司办理大确权的日期是在应为李晨光办妥房产证之后，所以致岭公司要承担相应的违约责任。对于诉讼时效只是有部分的日期超过了诉讼时效，一审法院对于诉讼时效的认定符合法律法规的规定，即2014年3月29日之后的违约金没有超过两年的诉讼时效。
李晨光向一审法院起诉请求：1、致岭公司向李晨光支付办证违约金115324元（从2014年1月27日起至2015年1月15日止，共计354天，每日按已付房款651550元的万分之五的标准计算）；2、致岭公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案房屋是广州市花都区狮岭大道东8号致岭假日花园XX栋XXX房。致岭公司是致岭假日花园的开发商。
2012年4月25日，李晨光（乙方）与致岭公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定李晨光向致岭公司购买涉案房屋，购房总价款为650330元，乙方以按揭贷款方式付款，甲方应当在2013年3月31日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机关要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。
合同附件七为本合同补充协议，协议第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知(需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外)。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内(按揭付款的业主除外)，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。
合同签订后，李晨光按约定向致岭公司支付了全部购房款，实际支付的购房款金额为651550元。致岭公司于2013年4月1日将涉案房屋交付给李晨光使用。
2014年5月19日，涉案房屋所在项目办妥了大确权登记手续。2014年10月14日，李晨光向致岭公司提交办理房产证所需的契税完税证明等相关资料。2014年11月17日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请及办证所需的资料。2015年1月15日，房产登记机关核发了涉案房屋的《房地产权证》，登记权属人为李晨光。
一审法院院认为：李晨光与致岭公司签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。
合同签订后，李晨光已按约定履行向致岭公司支付全部购房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同及附件约定致岭公司应在该商品房交付之日起210个工作日内为李晨光办妥产权登记，并将以李晨光为产权人的房地产权证交付李晨光。涉案房屋于2013年4月1日交付李晨光使用，应办证截止日期为交楼后210个工作日，即2014年1月29日。致岭公司未在约定期限内为李晨光办妥及交付房地产权证，构成违约，应自2014年1月30日起承担逾期办证违约责任。因2014年1月30日至李晨光提起诉讼之日（2016年3月28日）已超过两年的诉讼时效期间，李晨光未举证证明其在本案诉讼之前已向致岭公司主张过逾期办证违约金，故违约金应从李晨光起诉之日向前倒推两年开始计算，即自2014年3月29日起算。
本案所涉项目办妥大确权登记手续之后，涉案房屋已具备办证条件，此时李晨光即可向致岭公司提交办证所需资料要求办证，但李晨光于2014年10月14日才向致岭公司提交办证所需资料，存在过错，故大确权办妥之日（2014年5月19日）至李晨光提交办证资料之日（2014年10月14日）共149天时间，致岭公司无须承担迟延办证违约责任。致岭公司应承担自2014年3月29日起至2015年1月15日止，并扣减149天时间的逾期办证违约金46912元【651550元×0.05%×（293天-149天）】。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，于2016年6月29日作出判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起15日内，向李晨光支付迟延办证违约金46912元；二、驳回李晨光的其他诉讼请求。案件受理费1303元，由李晨光负担773元，广州市致岭房地产开发有限公司负担530元。
本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为:关于致岭公司应否承担逾期办证违约责任的问题。《商品房买卖合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起210个工作日内办妥房产证并交付给李晨光，否则应承担逾期办证的违约责任，致岭公司未依约履行，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。关于逾期办证违约金计算起止时间的问题。根据合同及附件对办证期限、违约责任的约定，原审法院关于应以2014年1月30日为逾期办证违约金的起算日期的认定并无不当，本院予以认可。致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理大确权之后才能为买受人办理房产证，故原审法院认定在大确权手续办妥之前，李晨光是否提交办证资料对办证期限无影响正确。根据诉讼时效的规定，原审法院认定自李晨光起诉之日倒推二年即2014年3月29日至2015年1月15日期间（扣除李晨光迟交办证资料的149天）的逾期办证违约金应由致岭公司承担合理合法。而对于递件之日至实际出具房产证期间，此期间虽非致岭公司可以控制，但根据合同约定，致岭公司办证义务完成的标志为办妥并交付，故原审法院判决致岭公司承担上述期间的逾期办证违约责任并无不当。上诉人致岭公司的其他上诉理由均不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1060元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一六年十一月二日
书记员 徐毅敏