徐州市云龙区人民法院
行 政 裁 定 书
（2013）云行申字第001号
再审申请人（原审原告）王春梅。
委托代理人郭述新。
再审申请人周满满。
委托代理人王春梅，系周满满之母。
委托代理人郭述新。
被申请人（原审被告）徐州市住房保障和房产管理局，住所地徐州市新城区。
法定代表人王敦萃。
委托代理人宋军。
委托代理人杨芳。
第三人周长锦。
第三人许辉。
第三人刘文菊。
再审申请人王春梅、周满满因与被申请人徐州市住房保障和房产管理局（以下简称徐州市房管局）、第三人周长锦、许辉、刘文菊房产管理行政登记纠纷一案，不服本院（2011）云行初字第34号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
王春梅和周满满申请再审称，申请人王春梅于1997年4月经原九里区法院调解与第三人周长锦离婚，共同财产房屋五间中的楼上二间归王春梅所有，楼下三间归周长锦和周满满所有。2009年4月，徐州市房管局为周长锦颁发九里区国有字第18054号《房屋所有权证》，将该房屋的所有权人登记为周长锦。周长锦将房屋出售给第三人许辉后，被申请人徐州市房管局又为许辉办理了产权变更登记。由于周长锦、刘文菊和许辉签订的房屋买卖协议的行为和徐州市房管局未尽行政审查义务先后为周长锦和许辉办理产权证书的行为均侵害了两申请人的合法权益，且徐州市房管局为周长锦颁发九里区国有字第18054号《房屋所有权证》的行为已被人民法院生效判决确认为违法，因此，徐州市房管局在此基础上给第三人许辉颁发的国徐房权证九里国有字第188**号房产证的行为亦属违法。云龙区人民法院（2011）云行初字第34号行政判决对申请人要求撤销九里国有字第18822号房产证的诉讼请求予以驳回，显属错判。故申请再审，要求撤销（2011）云行初字第34号行政判决书，依法再审。
被申请人徐州市房管局提交意见称，我局在为第三人许辉办理国徐房权证九里国有字第188**号房屋所有权证的过程中，严格依据《房屋登记办法》和《徐州市城市房地产交易条例》的相关规定进行了审查，颁证行为完全合法。我局为周长锦颁发九里区国有字第18054号《房屋所有权证》的行为之�以被法院认定为违法，那是由于周长锦故意隐瞒该房产已经通过离婚协议进行分割这一事实所造成的，该次颁证行为与我局为第三人许辉的颁证行为之间没有内在必然联系。因此，原告的再审申请，应予以驳回。
第三人周长锦提交意见称，我没有欺骗被申请人，是许辉通过不正当手段拉拢被申请人的相关工作人员后取得了案涉房产的所有权证。我与许辉之间根本不存在房屋买卖的事实，而是以办理房屋过户登记作为我向许辉借款的担保方式，此次颁证行为属违法颁证，完全同意两申请人的主张。
第三人许辉提交意见称，我在取得案涉房产的所有权证之前对王春梅和周长锦在离婚协议中分割该房产一事毫不知情。我是按照规定的程序，提交完备的材料后依法取得的房证，该《房屋所有权证》完全合法有效。
第三人刘文菊提交意见称，周长锦和许辉之间进行房产�易的过程我并不知情，只是在周长锦的强烈要求下，在办理房屋过户手续时到徐州市房管局签署了一些材料。当时，我不知道该房产与两申请人之间的关系，只知道与我没有关系，并将这一情况告诉了当时办理过户登记手续的工作人员。
经审查查明，申请人王春梅与第三人周长锦于1987年在拾屯乡政府登记结婚，婚后生一子周满满。1997年二月，王春梅与周长锦经九里区人民法院调解离婚。双方约定：共同财产房屋5间，楼上两间归王春梅所有，楼下三间归周长锦和儿子周满满所有。周长锦于2004年取得该房屋的《国有土地使用权证》。2009年，徐州市房管局依据周长锦的申请及提供的《国有土地使用权证》、徐州市九里区桃园街道办事处临黄村民委员会和徐州市九里区桃园街道办事处规划建设管理办公室出具的房屋系“周长锦于1986年自建”的《证明》，于2009年4月对�案房屋作出初始登记，为周长锦颁发了国徐房权证九里区国有字第180**号《房屋所有权证》，将涉案房屋的所有权人登记为周长锦。2009年6月24日周长锦与许辉签订《房地产买卖契约》，以10万元的价格将该房产转让。同年8月，徐州市房管局将该房屋所有权转移登记在许辉名下。王春梅、周满满知晓此事后，向法院提起行政诉讼，要求撤销徐州市房管局为许辉颁发的九里国有字第18822号房产证。2011年7月19日，本院经审理后依法作出（2011）云行初字第34号行政判决，驳回王春梅和周满满的诉讼请求。王春梅、周满满不服该判决，提出上诉，后又撤回了上诉。
另查明，王春梅于2012年3月21日在泉山区人民法院提起行政诉讼，要求确认徐州市房管局为周长锦颁发的国徐房权证九里区国有字第180**号房屋所有权证违法。泉山区法院经审理后认为，由于周长锦在2006年申请产权登记时，没有向徐州市房管局申明房屋已被徐州市九里区人民法院（1997）拾民初字第37号《民事调解书》依法分割和王春梅对该房屋享有部分产权的事实，导致徐州市房管局作出的房屋产权全部归属周长锦的初始登记与法定事实不符，因此，该房屋所有权证依法应予撤销。因徐州市房管局为周长锦颁发房屋所有权证后，基于周长锦和许辉之间的房产买卖行为，又将涉案房屋的所有权人转移登记为许辉并为许辉颁发了房屋所有权证，周长锦的原房屋所有权证实际已不存在，故不具有可撤销内容，依法应作出确认徐州市房管局为第三人周长锦颁发房屋所有权证行为违法的判决。2012年5月17日泉山区人民法院作出（2012）泉行初字第8号行政判决：确认被告徐州市住房保障和房产管理局于2009年4月为第三人周长锦颁发国徐房权证九里区国有字第180**号《房屋所有权证》的行为违法。该判决已生效后，王春梅和周满满于2013年3月4日向本院申请再审。
另，关于第三人周长锦与许辉之间是否存在以房产转移登记为抵押方式的借贷事实，在审查中，周长锦没有证据证实。第三人刘文菊关于已在办证时已向被告工作人员申明其对涉案房产不享有权利的陈述，除周长锦认可外无证据证实。
本院认为，依照建设部《房屋登记办法》第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交以下材料：1、登记申请书2、申请人身份证明3、房屋所有权证书或房地产权证书4、证明房屋所有权发生转移的材料5其他必要材料。依照《徐州市城市房屋权属登记管理条例》第二十条规定“房屋权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内向房产管理部门提交房屋权属证书、土地使用权证书和身份证明，按照以下规定申请转移登记：1、购买旧房的，提交买卖合同和完税证明…”。本案中，被申请人徐州市房管局在办理涉案房产转移登记时，周长锦和许辉提交了符合上述规定的材料，周长锦的配偶刘文菊也按照要求作为共有人到场签名认可。被申请人作为房屋登记机构已经依法履行了审查职责。虽然，被申请人在办理转移登记审查时未能发现的该房产部分归属王春梅事实，但由于被申请人的审查内容的只是形式审查而不是对房产实体权利义务内容的实质审查，且王春梅和周满满在对涉案房产享有权利的事实在转移登记材料及房产档案中没有反映，所以，并不能据此认定被告没有认真履行审查职责。第三人刘文菊虽然称在办理转移登记时已将自己与该房产无关的事实告知被申请人的工作人员，但是这一陈述内容没有相关证据佐证，仅有第三人周长锦予以认可，而本案的处理结果与周长锦有着直接的利害关系，因此，其本�意见的证明效力极低，不能作为认定本案事实的依据。综上，被申请人为周长锦和许辉办理房产转移登记的行政行为符合法律规定。另据最高院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期间内，已经受理的裁定中止诉讼”的规定，申请人王春梅应当就周长锦和许辉之间的买卖行为先行通过民事诉讼予以确认后，方能进行行政诉讼。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十二条，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十四条之规定，裁定如下：
�回王春梅和周满满的再审申请。
审 判 长 董 新
审 判 员 刘海侠
人民陪审员 冷旭东
二〇一四年六月十七日
书 记 员 阎怡辰