江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第03118号上诉人（原审被告）昆山神峰置业发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇人民路**第**，组织机构代码67010273-5。法定代表人秦祖云，董事长。委托代理人刘华伟，上海市恒泰（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴昌林。被上诉人（原审原告）汤高洁。委托代理人胡泓，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师，代理上述二被上诉人。上诉人昆山神峰置业发展有限公司（以下简称神峰公司）因与被上诉人吴昌林、汤高洁商品房销售合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2012）昆民初字第1719号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月31日，原审原告与神峰公司签署《昆山市商品房购销合同》1份，约定由原审原告购买神峰公司开发的位于昆山市开发区太湖路东侧、景王路北侧的东晶国际花园第6幢3单元106号房，为预售商品房，普通住房，住宅建筑面积108.73平方米、套内面积95.972平方米，每平方米单价为7500元，合计总价款为815475元，签约首付325475元，剩余490000元办理公积金贷款；神峰公司应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付原审原告使用，除合同第八条规定的特殊情况外，神峰公司未按约定期限交付的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，神峰公司按日向原审原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，原审原告有权解除合同，原审原告解除合同的，神峰公司应当自原审原告解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按原审原告累计已付款的3%向原审原告支付违约金，原审原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，神峰公司按日向原审原告支付已交付房价款万分之一点一的违约金；经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到原审原告所购商品房质量或使用功能的，神峰公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原审原告：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，涉及政府法令、公共安全、结构设计等因素变更的，原审原告对此应充分了解，神峰公司不承担任何责任，并视为原审原告同意，原审原告有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，原审原告在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，神峰公司未在规定时限内通知原审原告的，原审原告有权退房，原审原告退房的，神峰公司须在原审原告提出退房要求之日起30天内将原审原告已付款退还给原审原告，并按银行同期活期存款利率付给利息，原审原告不退房的，应当与神峰公司另行签订补充协议；商品房达到交付使用条件后，神峰公司应当书面通知原审原告办理交接手续，双方进行验收交接时，神峰公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，神峰公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，神峰公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原审原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由神峰公司承担，由于原审原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如原审原告未按合同规定付清房款，则神峰公司可不交付房屋。2、因原审原告原因未交付的视为交付，标的房产的毁损的风险由原审原告承担，基于该房屋产生的物业管理等费用由原审原告自负。3、原审原告不得因房屋局部质量问题且已经过开发商修复至符合竣工验收标准后（除不能满足交付使用的情形发生，如未通电、水外）拒收房屋，否则视为交付，责任同第1条。4、由此产生的延期交房责任由原审原告承担。本合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同自签订之日起生效，合同另就其他事作了约定。合同附件一为房屋平面图，未见标注车库和配电房的位置。合同签定后原审原告按约支付房款815475元。2011年12月4日原审原告接神峰公司交房通知后前去交接房屋，原审原告在验房表上记载：1、此卧处北边有一个地下车库出口。2、旁边有一个配电房……，因此原审原告在业主签字栏写明“未验收合格”。原审原告认为1OKV的配电房和地下车库出入口影响其房屋价值，因此诉至原审法院。一审审理期间，经原审法院现场勘查，1OKV的配电房（在原审原告房屋北面）距离原审原告的厨房6.9米，距离北房间7.8米，小区自行车库的出入口在北房间窗下。另查明：本案所涉配电房和自行车库在神峰公司在规建部门备案的规划图中有明确标示。2011年11月24日江苏省电力公司昆山市供电公司同意涉案小区的供电设施投入使用。2011年11月25日，涉案房屋取得交付使用备案证书。又查明：在神峰公司对涉案小区（以东城世家名称）的房产宣传册上未反映出涉案的配电房和车库的位置。上述事实有购销合同1份、验房表1份、照片4张、宣传册1份、交房备案证明1份、交付使用备案证书1份、平面图1份、勘验笔录1份、规划图1份以及原神峰公司在庭审中的陈述等证据所证实。原审原告吴昌林、汤高洁的诉讼请求为：请求判令神峰公司赔偿吴昌林、汤高洁经济损失141349元（其中因配电房导致损失以每平米1000元计为108730元，因车库出入口导致损失以每平米300元计为32619元），诉讼费由神峰公司负担。原审法院认为：原审原、被告之间的商品房购销合同合法有效。虽然配电房和地下车库出入口的建设符合规划要求并通过有关部门的验收，从现有证据看，也未对原审原告的的居住产生实质性影响，但从一个普通的购房者角度而言，所购房屋周边的相关配套设施的规划对购房人决定是否购买房屋有较大影响，一定程度上也影响了该房屋的价值。目前原审原告所购房屋在一楼，而在该房屋的正北面的配电房，两者之间直线距离六、七米，另外，车库出入口就在房间的窗下通过，配电房及偏近的自行车库出入口确实给原审原告心理及视觉上产生不舒服的感觉，而现有证据无法证明神峰公司事先（签订合同前或签订之时）已经将上述事项（车库、配电房）如实告知原审原告，如事先知晓，对原审原告的购房意愿足以产生影响，故神峰公司理应对原审原告作出适当补偿，原审法院酌情确定按每平方米300元补偿。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决被告昆山神峰置业发展有限公司于判决生效后十日内支付原告吴昌林、汤高洁32619元。一审案件受理费3126元，由原告吴昌林、汤高洁负担2405元，由被告昆山神峰置业发展有限公司负担721元。上诉人神峰公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、本案讼争建筑，包括车库和配电房，其状况均符合双方合同约定和国家规定，经验收并取得相关备案证书。神峰公司在合同签订时并未向买受人隐瞒相关情况，而且从规划、设计、施工到验收都有在相关部门备案公示。因此并无过错。2、配电房符合规划并通过验收，并未对吴昌林、汤高洁的居住产生实质性影响。原审判决所谓“对原告的心理和视觉不舒服的感觉”的说理并无根据，据此认定配电房的存在影响到了房屋价值并判令神峰公司补偿每平米300元，毫无事实和法律根据。3、现行格式合同并未要求出卖方对每一个配套设施作出穷尽性的说明，也并无此行业惯例。如果按照一审判决的标准区履行所谓告知义务，将房屋状况和配套设施一并告知，则合同文本必然长达百页有余，一审如此判决，加重了神峰公司的责任。类似情况普遍存在，如此判决会引发连环诉讼，造成社会不安定。4一审判决适用的《合同法》第六十条是关于合同履行的规定。但是，一审判决认为神峰公司应当向吴昌林、汤高洁说明配电房和车库位置的时间点应为订立合同前或订立时，因此，一审判决适用法律不当。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人吴昌林、汤高洁答辩称：1、商品房销售的普遍情形是一房一价，同一小区同样户型因的房屋因风景、采光的不同，会有不同的价格。涉案房屋因为附近有配电房、车库出入口，足以使得影响该房屋的价值和购房者的购买意愿。2、即便房屋设计、规划均经相关部门的备案公示，但吴昌林、汤高洁在售楼处均不可能看到这些图纸。买受人是根据宣传资料了解楼盘和房屋的。因此，神峰公司并未履行相关告知义务。3、一审判决判令由神峰公司向吴昌林、汤高洁补偿每平方300元符合交易习惯和法律规定。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人神峰公司陈述：配电房系由供电部门规划，直到实际施工过程中，神峰公司方知晓其位置。被上诉人吴昌林、汤高洁认为，配电房在该小区土建过程中已完成规划，所以其外墙装修与小区内其它建筑相同。二审查明的其它事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案所涉商品房销售合同系预售合同，在房屋落成前，买受人吴昌林、汤高洁作为缺乏专业知识的消费者，除了通过开发商神峰公司在宣传材料（俗称“楼书”）和合同中提供的信息外，难以通过其它渠道了解其欲购买房屋所在楼宇的设计细节。神峰公司作为本案所涉东晶国际花园商品房小区的开发商，其在与买受人签订商品房预售合同前，对小区各楼宇的设计、布局即应系明知。本案所涉的该小区六幢3单元在楼宇内设置了自行车库和用于进出的的自行车坡道。在规划图中，也明确注明了上述设施。在楼宇内设置的自行车道因常有自行车上下坡，有人员和车辆造成的噪音必然会对相邻房屋内的居民生活带来一定的负面影响。此种设计能够通过有关部门的验收、备案，只能证明其并不违背国家强制性标准或规定，但不能证明其不会造成上述影响。如果出卖人神峰公司在与买受人吴昌林、汤高洁签订商品房预售合同前即将后者欲购买的小区六幢3单元106室房屋与自行车道相邻的情况向买受人如实告知，则会影响后者购买房屋的意愿及对价格的预期。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条所确立的诚信原则，开发商神峰公司有义务在签订预售合同前或签订合同时将楼宇内设置有自行车坡道且与房屋相邻的情况如实告知吴昌林、汤高洁。但是，在商品房预售合同文本和“楼书”中，神峰公司对此均未提及，也无其它证据证明神峰公司曾作此告知。此种告知义务，是基于诚信原则而生的前合同义务，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条关于全面履行合同的规定，并无不当。规划图和昆山供电公司出具的《交房备案证明》明确显示东晶国际花园六幢附近设置有10KV配电房一处。经一审法院现场勘验，该配电房距离六幢3单元106室厨房6.9米，距离北房间7.8米。高压配电房位于住宅附近给居民造成心理上的不适，由此影响买受人购买房屋的意愿和价格预期。神峰公司作为小区的开发商，应比买受人更早知晓小区内各配电房的规划布局，但神峰公司并未在预售合同签订前和小区建设过程中向买受人吴昌林、汤高洁明确告知。原审法院综合考虑自行车坡道和配电房的因素，判决神峰公司按照每平方米300元的标准补偿吴昌林、汤高洁32619元，并无不当。综上，上诉人神峰公司的上诉理由均不能成立，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3126元，由上诉人昆山神峰置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾平代理审判员  赵东代理审判员  姚望二〇一四年十一月七日书 记 员  裘实