安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终2322号
上诉人（原审被告）：朱金莲，女，1974年1月26日出生，汉族，住所地合肥市包河区。
委托诉讼代理人：王华，安徽人杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：解钧，男，1969年1月3日出生，汉族，住所地肥西县。
被上诉人（原审原告）：胡建华，女，1967年8月15日出生，汉族，住所地肥西县。
两被上诉人共同委托的诉讼代理人：程春，安徽善维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱华，男，1972年12月29日出生，汉族，住所地肥西县。
委托诉讼代理人：胡先山，安徽锦和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王东，安徽锦和律师事务所实习律师。
原审第三人：安徽肥西石银村镇银行股份有限公司，统一社会信用代码913401005545939520。
法定代表人：张胜利，公司董事长。
上诉人朱金莲因与被上诉人解钧、胡建华、朱华，原审第三人安徽肥西石银村镇银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2017）皖0123民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
朱金莲上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回解钧、胡建华的诉讼请求或将案件发回重审；2、由解钧、胡建华承担本案的诉讼费。
事实与理由：1、根据朱华提供的关于解钧、胡建华于2013年12月31日起诉的民事诉状以及肥西县人民法院（2014）肥西民一初字第00341号民事裁定书可知，对于朱华在合法授权的情况下于2013年3月出卖解钧、胡建华所有房屋并代为收取房款的事实，解钧、胡建华是明知的，其对房屋买卖及成交价格是同意的。
2、朱金莲以房屋的贷款来支付购房款，实际上只是一种很正常的付款方式，不存在非法手段获取贷款，另朱金莲对这笔真实的贷款是要通过自己的辛勤工作去还款的，也不存在事后逃避还款的行为。且该笔贷款朱金莲在一审解钧、胡建华起诉前就已经还清，表明朱金莲真真正正花费了自有资金购买房屋，付款行为真实有效。
3、朱金莲在签订《存量房买卖合同》前就已经进行实际看房，了解周围的居住环境，并对房屋整体较为满意。另因朱金莲想为孩子购买一套合适的房产，因朱华介绍的案涉房产各方面均满足朱金莲的要求，朱金莲通过审查发现朱华具有合法代理权限后便与朱华签订了《存量房买卖合同》，因此，原审法院认定朱金莲属于非法律保护的善意第三人明显缺乏事实依据。
4、对于涉案房屋的交易交易价格384000元是符合当时的市场交易价格，只是在《存量房买卖合同》中为了少交税款而在合同约定交易价格为320000元，且朱金莲已经通过现金支付100000元，后又通过银行转账的方式向朱华支付了30万元（含部分房屋办证费用），朱华对此也表示认可。故朱金莲在房屋买卖合同中已经支付了合理的对价，取得房屋时并非恶意，另解钧、胡建华当庭也承认当时案涉房屋的市价约为40万元，故《存量房买卖合同》合法有效，朱金莲理应取得所有权。
解钧、胡建华辩称，一审事实认定事实清楚，适用法律准确，所作出的判决结果正确，朱金莲之上诉请求不能成立，应予以驳回。一、本案朱华与朱金莲恶意患通，将解钧、胡建华所有的位于肥西县上派镇包公路康宏6#楼204室房屋转移登记之目的明显。体现在如下几个方面：
1、2012年3月16日解钧、胡建华向朱华所出具的委托公证书，委托朱华出卖肥西县上派镇包公路康宏6#楼204室房屋的目的非出售涉案房屋，而是出于对借款的担保，担保在不能偿还债务时，授权朱华出售房屋以房款冲抵债务。但本案朱华将涉案房屋转移登记之时并未获取房款，另外在转移登记后持续至2015年仍向解钧收取相应偿还的借款本息。朱华在催解钧还款的同时，利用2012年解钧、胡建华给其的委托公证书，在隐瞒解钧、胡建华的情况下于2013年3月3日将涉案房屋以存量房买卖方式转移登记到其妹妹朱金莲名下。
2、朱金莲不是正常的房屋的购买人，其与朱华所签订的《存量房买卖合同》系恶意患通，以合法形式掩盖其非法目的。第一、朱金莲与朱华的亲兄妹关系。第二、朱金莲明显不具有善意，涉案房屋一直由解钧、胡建华居住至今，朱金莲从未上门查验过房屋。直到如今朱金莲也没有找解钧、胡建华要求向其交付房屋。其次朱金莲一审庭审中也陈述，其对朱华获取出售案涉房屋的代理权系因解钧欠朱华款项的事实是明知。第三、没有房款支付的事实。朱华与朱金莲办理转户登记时在房产部门慌称私下支付房款未办理资金托管，实际上朱金莲至今未向解钧、胡建华支付房款。徐宏贵所转给朱华的30万元，系银行抵押借款，从此更可以看出朱华将涉案房屋转移登记至朱金莲名下，办理抵押借款之明显目的。第四、2013年3月3日朱华与朱金莲所签订的《存量房买卖合同》的32万元交易价格，也明显低于当时的市场价格。该房产权信息登记记载交易金额都是384000元，该32万元连房产档案的价格都没有达到。涉案房屋116.27平方，二楼楼层，2013年3月期间楼上、楼下二手房交易市场价格也在40万元至50万元之间。朱金莲至今没有证据证明支付384000元的事实。第五、朱华利用其在肥西县房产局上班的工作便利，在2013年3月5日朱华与朱金莲办理涉案房屋过户登记手续当天申请、当天领证，为非正常办理转让登记的手续流程。正常办理转让登记手续自提交申请到领取新的产权登记证书需要七至十个工作日。
二、2014年解钧、胡建华的诉讼可以看出当时解钧、胡建华对朱华出售房屋的事实是不知情的。朱华与朱金莲的恶意患通所签订的《存量房买卖合同》应属无效合同，无效合同不存在当事人追认后有效的问题。本案朱华与朱金莲的就涉案房屋转户行为之恶意患通损害解钧、胡建华利益明显。
朱华辩称，朱华将房屋出售给朱金莲，是基于胡建华和解钧的委托，而且该委托是经过公证处公证的，具有法律效力。出售案涉房屋的价格也是经过税务部门核定的，也是按照核定的价格进行缴税的。价格是当时的市场价格，在一审庭审中解钧、胡建华也当庭表示当时的案涉房屋价格应当在41万元左右，上下浮动都属于正常现象。而且作为二手房出售有时候是有价无市，之所以出售给朱金莲也是基于这方面的原因。因此，从结果上说，朱华和朱金莲并没有损害解钧和胡建华的利益。既然没有损害他人利益那么不应当认定朱金莲和朱华出售房屋具有恶意。朱华的授权经过公证处公证，而且授权内容是具体明确的。出售房屋应当是解钧、胡建华的真实意思表示。朱金莲在一审中已经出具证明加以证明已支付合同约定的房款。至于款项的来源不能说明任何问题。贷款支付房款也是一种正常的付款行为。朱金莲作为购房的一方购房的依据是经过公证的委托书，应当是没有恶意的。
安徽肥西石银村镇银行股份有限公司述称，客户徐宏贵于2015年5月12日在本行申请贷款30万元，期限一年。以位于肥西县上派镇包公路康宏6#楼204室房产作抵押，并在房产登记部门办理了抵押他项权，共同借款人朱金莲。该笔贷款于2016年7月5日还清，但借款人至今未到本行申请办理解押手续。现本行同意协助贵院及相关权利人办理房产解押手续。
解钧、胡建华向一审法院提出诉讼请求:一、确认2013年3月3日朱华与朱金莲就位于肥西县上派镇包公路康宏6#楼204室房屋所签订的买卖合同无效；二、朱华、朱金莲将位于肥西县上派镇包公路康宏6#楼204室房屋登记恢复至解钧名下；三、朱华、朱金莲承担本案全部诉讼费用；四、请求撤销第三人对房屋的抵押权。
一审法院认定事实：2012年3月16月，出借人（甲方）朱华、借款人（乙方）胡建华、抵押人解钧签订《抵押借款合同》，约定甲方借给乙方230000元，借款期限2012年3月16月至2012年5月16日，月利率2.5%，每月16月前支付利息。乙方以上派镇包公路康宏6#204室房屋作抵押担保。乙方按约定偿还借款，否则每逾期一天向甲方支付违约金400元。乙方违约且在规定期限内无法还款，甲方有权处置抵押物，同时授权甲方在评估价值下浮20%范围内出卖乙方房屋，部分作为履约保证金，待结算时一并返还，如乙方违约，则从中扣除违约金。同日，解钧、胡建华作为委托人、朱华作为受托人办理公证授权委托书，委托朱华全权办理出售肥西县上派镇包公路康宏6#楼204室房屋（解钧为产权人），明确了代理权限。2012年3月19日，朱华通过工商银行转账支付解钧款项230000元。
2013年3月3日，出卖人（甲方）解钧、买受人（乙方）朱金莲签订《存量房买卖合同》，约定甲方将肥西县上派镇包公路康宏6#楼204室房屋，以320000元价格出卖给乙方。由甲方交纳国家税费计25000元。乙方于2013年3月4月向甲方支付房款100000元，于5月4月交房时向甲方支付剩余房款220000元。合同中“解钧、胡建华”均由朱华书写。2013年3月5月，在办理过户时，朱华、朱金莲递交房产局的承诺书记载是一次性付款。当日房屋产权过户至朱金莲名下，产权信息表载明的交易金额是384000元，也是房产过户计税金额。朱金莲丈夫徐宏贵先后于2014年5月5月、2015年5月12月两次以该房产抵押贷款300000元。2014年5月8月，徐宏贵在获得贷款后，将300000元转账支付朱华。现房屋仍由解钧、胡建华居住。房屋抵押贷款已结清，但抵押权未涤除。
2013年12月4日，朱华收到解钧支付的2013年4月份前利息40000元，并出具收条。2013年12月31日，解钧、胡建华曾以委托合同纠纷诉至一审法院，要求朱华返还出卖房屋款项384000元，并赔偿损失。后于2014年6月29日撤诉。2014年11月26日、2015年2月17日，解钧分别转账支付朱华120000元、30000元。
另解钧、胡建华系夫妻关系。朱华、朱金莲系亲兄妹关系。
一审法院认为，归纳当事人的主张及抗辩意见，本案焦点问题在于，朱华、朱金莲买卖涉案房屋的行为是否构成恶意串通，是否损害解钧、胡建华的利益。恶意串通是明知所订立的合同将损害第三人的利益，而仍然为之，其目的是损害第三人利益。当事人是否构成恶意串通应当审查合同签订过程、履行情况等，以明确是否存在主观恶意、客观实际损害。如果存在不符合常理或日常生活经验的情形，就可推定恶意的存在。
主观上，首先，朱华难言善意。解钧出具授权委托书的目的是在不能偿还债务时，授权朱华出售房屋，以房款冲抵债务。但朱华在将房屋过户给朱金莲时，并未获得房款。朱华虽自认收到现金100000元，但不合常理，该院不予采信。这说明其目的并非出售房屋，以房款冲抵借款，而是利用代理权限，转移涉案房屋。办理过户后，朱华仍然收取解钧偿还的款项也印证这一点。其次，朱金莲作为买受人，是否属于善意第三人的判断时间点为合同签订时。房屋作为居民重大资产，在购买时，一般都会慎之又慎。但朱金莲在未实地查看，详细了解房屋结构、装修情况下就签订房屋买卖合同，显然有违常理。也即其在签订合同时未尽对房屋的注意义务，不属于法律保护的善意第三人范畴。再次，房屋买卖合同对房款的付款时间有明确约定，但似乎此约定仅起形式作用，不具实质约束力，朱金莲未按约定付款，且朱华也未及时主张权利。直到一年以后，朱金莲以房屋抵押所得贷款来支付购房款，这意味朱金莲买房并未花费自有资金，亦有违常理。上述分析说明，朱金莲对朱华转移他人资产的目的应当明知，加之二者是亲兄妹关系，在利益上具有一致性，故该院认定，二者在主观上构成恶意串通具有高度盖然性。客观上，在房屋过户至朱金莲名下后，朱华不仅没有以房款冲抵借款，相反继续收取解钧偿还的款项。解钧不仅丧失房屋产权，还要继续偿还借款，利益受到极大损害，而朱金莲未支付房款却获得房屋产权，正是建立在损害解钧的利益基础上，故该院认定，朱华、朱金莲恶意串通损害了解钧的利益。
恶意串通损害第三人利益的合同应归于无效。基于无效合同所获得的利益，应当返还，故朱金莲应协助将肥西县上派镇包公路康宏6#楼204室房屋过户到解钧名下，但前提是涤除抵押权。鉴于房屋抵押贷款已还清，第三人涤除抵押权不会致利益受损，故对解钧要求第三人涤除抵押权的诉求，该院予以支持。因朱华并非产权人，故解钧、胡建华要求朱华协助办理过户的诉求，该院不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决：一、解钧、胡建华与朱金莲于2013年3月3日签订的《存量房买卖合同》无效；二、无独立请求权第三人安徽肥西石银村镇银行股份有限公司于判决生效之日起五日内协助解钧、胡建华涤除肥西县上派镇包公路康宏6#楼204室房屋（产权证号20××46）的抵押权；三、朱金莲于判决生效之日起三十日内履行协助义务，将肥西县上派镇包公路康宏6#楼204室房屋（产权证号20××46）产权过户至解钧名下；四、驳回解钧、胡建华的其他诉讼请求。一审案件受理费11800元，保全费4520元，公告费400元，合计16720元，由朱华、朱金莲负担。
二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为，本案首先需要考查的就是朱华作为解钧、胡建华的委托代理人与朱金莲签订的《存量房买卖合同》是否对解钧、胡建华发生法律效力的问题。本院认为，朱华与朱金莲签订的合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“恶意串通损害第三人利益的合同”，因此属于无效合同。理由如下：
首先，从代理人朱华的行为来看：第一，朱华取得案涉房屋出售代理权的实际原因是其对解钧、胡建华享有债权，朱华为保证其债权实现，而要求解钧、胡建华以朱华为受委托人办理出售房屋的公证手续。解钧、胡建华在办理委托公证手续时，并没有出卖的房屋的真意。第二，从朱华代理出售房屋的过程来看，朱华在房屋出售前、出售中均未向解钧、胡建华履行报告义务。朱华没有证据证明其在出售案涉房屋时解钧、胡建华是知情的。解钧、胡建华于2013年12月31日提起的诉讼，恰恰证明朱华在出售房屋当时解钧、胡建华是不知情的，是房屋转移登记至朱金莲名下后解钧、胡建华才知道的。且朱华与朱金莲签订的合同载明的房屋交易价格低于市场价，而并非为解钧、胡建华的利益从尽量提升房屋交换价值的角度，因此朱华的行为并不符合法律对代理人必须为本人利益实施代理行为、代理人必须谨慎、勤勉、忠实地行使代理权的要求。第三，朱华作为代理人完成代理出售房屋事务以后，其没有证据证明已经将房款支付给了委托人解钧、胡建华。相反，朱华在出售房屋以后仍在收取解钧、胡建华的还款。综上，朱华在作为解钧、胡建华的代理人出售委托人所有的房屋时，并未遵守诚实信用原则，而是滥用代理权，损害了房屋所有权人解钧、胡建华的利益。
其次，从朱金莲购买案涉房屋的行为来看：第一，朱金莲作为购房人，根据其在一审中的陈述，其对于将要购入的重大资产并未实地考查，未尽善意购房人的合理注意义务。再次，根据本案房款的支付时间和支付方式来看，朱金莲实际并未按合同约定付款，且朱华也未及时主张权利。直到一年以后，朱金莲以房屋抵押所得贷款来支付购房款，这意味朱金莲买房并未花费自有资金。上述分析说明，朱金莲对朱华转移他人资产的目的应当明知，因此根据一般生活经验法则，难以将朱金莲认定为善意买受人。综上，一审认定双方的行为符合“恶意串通”的表征，并无不当。故朱金莲与朱华作为代理人签订的《存量房买卖合同》对委托人解钧、胡建华不发生法律效力。一审认定案涉存量房买卖合同无效，并无不当。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审据此判令在案涉房屋上的抵押权涤除后，由朱金莲协助将案涉房屋产权恢复登记至解钧名下，并无不当。
综上，朱金莲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7060元，由朱金莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆 建 群
审判员 方玮韡审判员余海兰
二〇一八年七月九日
书记员 金 琬 莹
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。