广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2016）粤7101行初613号原告：陈绒，女，汉族，1963年5月2日出生，住广东省陆丰市。委托代理人：梁巍琳，广东仁言律师事务所律师。委托代理人：林栩，广东仁言律师事务所律师。�告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号，组织机构代码355743196。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：彭慧，该委员会工作人员。委托代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告陈绒不服被告广州市国土资源和规划委员会房地产产权证附注登记纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭审理了本案。原告陈绒的委托代理人梁巍琳、林栩，被告广州市国土资源和规划委员会的委托代理人彭慧、王伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈绒诉称：原告是位于天河区中山大道路2号106号房屋的合法所有权人，产权证号为（粤房地证字第XX）。2015年8月11日，原告申请办理涉案房屋登记，被告以涉案房屋档册附注中存有�根据市规划局《关于协同查处违法建设的函》（穗规[2004]XX号），该房屋于2004年10月擅自改建，构成违法建设”的注记为由，作出对涉案房屋不予受理申请的处理。原告认为，其所有的房屋是通过合法有效的手续取得，并非违法建设，也没有任何的违法建设，市房产交易登记中心在2003年也依法核发了房产证，因此原告对涉案房屋应当有完整的处分权，充分受法律的保护。现关于广州市城市规划局于2004年12月13日作出的《关于协同查处违法建设的函》（穗规[2004]XX号）被告及广州市规划局均没有告知原告，该函件首先在程序上是不合法的，而且也没有任何事实及法律依据的，也不属于法律上有效的可以限制房屋权利的文件。但是，被告却依然引用并认为涉案房屋存有“违法建设未经依法处理”在原告的房屋档案中进行注记并以此为由限制原告权利，显然被告的行为是�有法律依据的，也是错误的，应予以撤销。综上，特向法院提起行政诉讼，请求法院判令：1、撤销坐落于广州市天河区中山大道路2号106房档案上“根据市规划局《关于协同查处违法建设的函》（穗规[2004]XX号），该房屋于2004年10月擅自改建，构成违法建设”的注记；2、被告承担本案的诉讼费用。被告广州市国土资源和规划委员会辩称：涉案房屋的房地产登记簿查册表存有标注：即广州市规划局于2004年12月13日向被告发出穗规[2004]XX号《关于协同查处违法建设的函》，函件中明确了涉案房屋是违法建筑。该函的内容是：查广州市白云区供销合作社经广州市规划局（87）建字第1739号报建案批准，在天河区石牌东路与中山大道交界地段建设1幢8层先建7层商业、旅游综合楼的首期工程，广州市城市规划局以（89）城发字第1201号文要求合作社在第二期工程施工前仍需办理报建方可施工，并且，合作社于1989年4月18日就该问题具结保证书并经公证处办理了公证。但建设单位在2004年10月期间，未经城市规划行政主管部门批准，擅自与广州市仕佰格投资有限公司合作进行第二期工程建设，目前工程已第2层封顶、第3层立柱，该工程位于36米规划路范围，严重影响了城市规划的实施。上述行为，违反了《中华人民共和国城市规划法》三十二条、《广东省实施办法》第三十条及《广州市城市规划条例》第二十八条的规定，构成违法建设。目前，上述违法建设工程广州市城市规划局已移交广州市城市管理综合执法支队处理中，但据查，上述两违法建设单位在进行违法建设前，由广州市仕佰格投资有限公司购买了建设位置原有的1栋1层现状建筑物，并经被告办理了产权转名手续（粤地证字第CXXCXX号），被告在转名后的房地产权证中将建筑物由1层变为3层，随后，违法建设单位以自有的3层房屋名义向天河区国土资源和房屋管理局申请办理了房屋修缮手续，天河区国土资源和房屋管理局以天房修字[2004]第36号许可证批准房屋拆建。经核，广州市仕佰格投资有限公司事前购买的1层建筑物也未曾经城市规划行政主管部门批准过建设，属于违法建设，其原有产权不合法，且产权证中建筑物层数由1层批准修缮改为3层亦缺少事实和法律依据。此外，根据《广州市房屋修缮管理规定》第九条、《广州市城市规划条例》第三十八条规定，房屋修缮涉及改变房屋立面和使用性质，以及增加建筑面积的，须向城市规划部门办理有关手续。综上所述，请被告调查广州市仕佰格投资有限公司购买房屋前后产权的合法性（包括建筑层数变更的依据），如法律依据不足，请被告协同对�法建设进行查处，收回并撤销已经核发粤地证字第CXX至CXX号产权证。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：涉案房地产位于广州市天河区中山大道路2号106房，权属人为原告，房屋所有权取得方式为购买，土地性质为国有，权证号为粤房地权证穗字第××号，登记字号为14登记0XX，登记时间为2015年1月5日，房地产权证附记载明：已征收国有土地使用权出让金使用年限40年从2003年6月17日起；城市规划房屋用途：商业，旅业；此共有土地面积是整幢楼房的产权人共同使用。原告陈述其于2003年6月17日向广州市白云区供销合作社购买该房地产并进行登记，2015年1月5日属于换证登记。根据涉案房地产的不动产登记查册表显示，来函摘要栏载明：司法类型：其他；执行明细：根据市规划局《关于协同查处违法建设的函》（穗规[2004]XX号），该�屋于2004年10月擅自改建，构成违法建设；收件日期：2015年1月5日。原告经查册发现上述内容，故提起行政诉讼。诉讼中，被告出示加盖广州市房地产档案馆查阅资料专用章的广州市城市规划局2004年12月13日作出的穗规[2004]XX号《关于协同查处违法建设的函》影印件，载明：查广州市白云区供销合作社经广州市城市规划局（87）建字第1739号报建案批准，在天河区石牌东路与中山大道交界地段建设1幢8层先建7层商业、旅游综合楼的首期工程，广州市城市规划局以（89）城发字第1201号文要求合作社在第二期工程施工前仍需办理报建方可施工，并且，合作社于1989年4月18日就该问题具结保证书并经公证处办理了公证。但建设单位在2004年10月期间，未经城市规划行政主管部门批准，擅自与广州市仕佰格投资有限公司合作进行第二期工程建设，目前工程已第2层封顶、第3层立柱，该工程位于36米规划路范围，严重影响了城市规划的实施。上述行为，违反了《中华人民共和国城市规划法》三十二条、《广东省实施办法》第三十条及《广州市城市规划条例》第二十八条的规定，构成违法建设。目前，上述违法建设工程广州市城市规划局已移交广州市城市管理综合执法支队处理中，但据查，上述两违法建设单位在进行违法建设前，由广州市仕佰格投资有限公司购买了建设位置原有的1栋1层现状建筑物，并经被告办理了产权转名手续（粤房地证字第CXXCXX号），被告在转名后的房地产权证中将建筑物由1层变为3层，随后，违法建设单位以自有的3层房屋名义向天河区国土资源和房屋管理局申请办理了房屋修缮手续，天河区国土资源和房屋管理局以天房修字[2004]第36号许可证批准房屋拆建。经核，广�市仕佰格投资有限公司事前购买的1层建筑物也未曾经城市规划行政主管部门批准过建设，属于违法建设，其原有产权不合法，且产权证中建筑物层数由1层批准修缮改为3层亦缺少事实和法律依据。此外，根据《广州市房屋修缮管理规定》第九条、《广州市城市规划条例》第三十八条规定，房屋修缮涉及改变房屋立面和使用性质，以及增加建筑面积的，须向城市规划部门办理有关手续。综上所述，请被告调查广州市仕佰格投资有限公司购买房屋前后产权的合法性（包括建筑层数变更的依据），如法律依据不足，请被告协同对违法建设进行查处，收回并撤销已经核发粤地证字第CXX至CXX号产权证。原告经质证认为被告未出示上述函件原件，不认可其真实性；且该函件认定事实不清，虽然涉案房地产确属于上述粤地证字第CXX至CXX号产权证之一，但原告是2003年向�州市白云区供销合作社购买涉案房地产，其位于首层，与函件中广州市仕佰格投资有限公司2004年后的加建、违建行为无关。以上事实，有房地产权证、广州市不动产登记查册表等证据，以及双方当事人的陈述所证实。本院认为：关于起诉期限。涉案房地产的不动产登记查册表显示，原告起诉的违建注记于2015年1月5日登记，且被告未通知原告，更未告知诉权或起诉期限。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定:“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。”原告向本院起诉，符合上述规定。�于上述违建注记是否合法。第一、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房地产经被告合法有效的产权登记后，属于原告的合法财产；被告在不动产登记簿中注记其为违法建设，需有确实有效的证据，否则属于前后矛盾。第二、被告的违建注记是依据原广州市规划局《关于协同查处违法建设的函》（穗规[2004]XX号），但该函件并非发生法律效力的行政处理决定，且其目的是请求被告协同查处违法建设，而被告自2004年至今未作出相应处理，却于2015年1月5日在不动产登记簿登记违建注记，依据不足。第三、被告在原告的产权登记簿上注记“房屋于2004年10月擅自改建，构成违法建设”，而原告抗辩其房屋位于首层，与改建部分无关，因被�未提出进一步的证据证实涉案房地产与改建部分有关，因此该认定证据不足。综上，被告在涉案房产登记信息注记“根据市规划局《关于协同查处违法建设的函》（穗规[2004]XX号），该房屋于2004年10月擅自改建，构成违法建设”，证据不足，认定事实不清，亦无相关法律依据，原告请求撤销该注记，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：撤销座落于广州市天河区中山大道路2号106房不动产登记簿（登记字号2014登记字XX号）上“根据市规划局《关于协同查处违法建设的函》（穗规[2004]XX号），该房屋于2004年10月擅自改建，构成违法建设”的注记。案件受理费50元，由被告广州市国土资源和规划委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  钱秀娟人民陪审员  周小燕人民陪审员  冼静文二〇一六年五月十日书 记 员  方 海王惠玲