湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终1590号
上诉人（原审被告）：怀化市旺盛房地产开发有限公司（以下简称旺盛公司），住所地怀化市鹤城区正清路正旺巷46号，统一社会信用用代码91431200785376533J。
法定代表人张慧，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201520253671。
被上诉人（原审原告）：高传忠，男，1968年7月18日出生，汉族，户籍住址湖南省洪江市，现住湖南省洪江市。
上诉人旺盛公司因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人旺盛公司上诉请求:1、撤销原判，改判上诉人不支付逾期交房违约金；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、本案被上诉人在一审的起诉超过了诉讼时效；2、双方在《商品房买卖合同》第八条第二款约定了三个月的宽限期，从逾期交房第四个月起旺盛公司才应当承担违约责任。请求依法改判。
被上诉人高传忠答辩的事实和理由：被上诉人采取了多项维权措施，违约是连续性的，不存在超过诉讼时效的问题。按照合同第九条规定，违约责任自合同第八条规定的最后交付期限的第31天起至交付之日止，不存在三个月的宽限期。一审法院做出最保守的违约金赔偿，应当维持。
被上诉人高传忠向一审法院起诉请求：1、判令旺盛公司向高传忠支付逾期交房违约金计算至实际交房之日止（按缴纳总房款440507元的月千分之八计算，自2013年10月31日起至2016年6月16日止），违约金为人民币112770元；2、本案诉讼费用由旺盛公司承担。
原审法院认定事实：2012年12月1日，高传忠、旺盛公司签订一份《商品房买卖合同书》，约定：高传忠购买旺盛公司开发的怀化市天星东路奥都新村住宅小区第三栋一单元1101-2号房（建筑层数地上17层，地下1层），建筑面积136.19平方米，单价为每平方米3404.7元，房屋总价463692元；付款方式为签订合同时付440507元，余款23185元在交房时一次性付清。双方在合同第八条中约定交房时间为2013年10月30日，交房时，高传忠应付清所有款项；旺盛公司在高传忠将合同约定的全部房款及其他应付税费付清后，将经验收合格的房屋交付高传忠；如旺盛公司实际交房时间超过三个月，从第四个月起，旺盛公司承担违约责任。合同第九条约定除不可抗力等特殊原因外，旺盛公司须按期将经验收合格的房屋交付高传忠，否则高传忠有权按实际已付总房款（不含代收款项、按揭贷款）为计算基数向旺盛公司追究违约责任，自第八条规定的最后交付期限的第31天起至交付之日止，旺盛公司逾期交房超过90天，高传忠可选择退房或者旺盛公司按照高传忠已交房款的8‰月利率给予高传忠逾期交房违约金。
合同签订后，高传忠于2012年12月1日支付购房款440507元，并支付契税、维修基金、两证代办费28130元。
另查明，高传忠购买的怀化市天星东路奥都新村住宅小区第三栋于2013年2月1日经施工单位、设计单位、监理单位、建设单位进行了主体工程质量验收，结果为合格。该建设工程至今尚未进行工程质量竣工验收。高传忠至今未收房。
原审法院认为：高传忠、旺盛公司签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。高传忠按合同约定已支付购房款440507元，并支付契税、维修基金、两证代办费28130元，旺盛公司应按照合同约定在2013年10月30日交付房屋。
高传忠、旺盛公司在《商品房买卖合同书》中约定交房条件为经验收合格，双方对验收合格理解不一致又没有其他约定的，房产交付条件不能违背法律的规定。商品房是建筑工程的一种，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述法律规定均明确了“工程竣工经验收合格”为房产交付使用的法定条件。高传忠购买的怀化市天星东路奥都新村住宅小区第三栋建筑工程只进行了主体工程质量验收，至今尚未进行工程质量竣工验收，不符合法定的房产交付使用条件。旺盛公司提出2013年2月1日主体工程质量验收合格，已经达到交房条件的抗辩理由，本院不予采纳。故旺盛公司应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。双方在合同第九条中约定违约金的计算时间为合同规定的最后交付期限的第31天起至交付之日止，合同约定交房时间为2013年10月30日，违约金的计算时间应为2013年12月1日起计算至交房之日止。
关于2014年6月16日之前产生的违约金是否已经超过两年的诉讼时效。因本案违约金系旺盛公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，高传忠可以在该项整体权利没能实现时提出主张。故旺盛公司提出2014年6月16日之前产生的违约金已经超过两年的诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。
旺盛公司提出“合同约定的违约金过高，请求予以减少的请求”，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”高传忠没有举证证明因旺盛公司逾期交房造成的具体损失，本院根据本案具体情况酌情调整旺盛公司按日向高传忠支付已交付房价款（不包含代收款项和按揭贷款）的万分之一的违约金。故旺盛公司每日应承担的逾期交房违约金为：440507元×0.0001≈44.05元
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、怀化市旺盛房地产开发有限公司按每日44.05元支付高传忠自2013年12月1日起至交房之日止的逾期交房违约金，限于怀化市旺盛房地产开发有限公司交房之日起十日内付清。二、驳回高传忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2555元，由高传忠负担1732元，旺盛公司怀化市旺盛房地产开发有限公司负担823元。
经审理查明：原审法院认定的事实属实，与二审查明的事实一致。二审中双方均未提供新的证据。
本院认为：本案被上诉人高传忠在诉前确实向上诉人主张了交房的相关权利。双方就此也进行过多次交涉。上诉人违约未交付房屋的事实一直处于持续状态，到现在为止，房屋仍未交付。所以旺盛公司上诉主张高传忠关于本案的起诉超过诉讼时效的理由不能成立。
关于本案违约责任的开始期限，虽然双方合同第八条约定了“如甲方实际交房时间超过三个月，从第四个月起，甲方承担违约责任”的条款，但双方合同第九条同时约定了违约责任“自合同第八条规定的最后交付期限的第31天起至交付之日止”的条款。合同条款前后约定不一，双方对合同的理解出现争议。鉴于本案双方的合同是格式条款合同，对合同理解出现争议，应当按照有利于合同起草方的相对方的立场来解释。所以本案应当按照有利于被上诉人利益的原则来理解违约责任的开始时间。即按照双方合同第九条约定的违约责任“自合同第八条规定的最后交付期限的第31天起至交付之日止”来确定。所以上诉人要求三个月违约责任的宽展期的上诉理由不能成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人怀化市旺盛房地产开发有限公司预交的上诉案件受理费1006元，由怀化市旺盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
代理审判员 罗雪花
代理审判员 刘礼川
二〇一七年二月二十日
代理书记员 丁文婷