江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚民一终字第317号
上诉人（原审原告）卢润春，自由职业。
被上诉人（原审被告）南丰县盱江房地产开发有限公司，住所地南丰县琴城镇220号。
法定代表人吴芳军，系公司董事长。
委托代理人龚国庆，江西论研律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人卢润春因与被上诉人南丰县盱江房地产开发有限公司（以下简称盱江公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服南丰县人民法院（2015）丰民初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，盱江公司在南丰县琴城镇大桥路开发盱江花园住宅小区。2006年12月20日，卢润春与盱江公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定盱江公司将位于南丰县大桥路盱江花园第32栋1单元401室房屋出售给卢润春，该商品房建筑面积为134.09㎡，单价为1296.01元／㎡，房屋总价款173782元，其中首付53782元，银行按揭12万元。合同就产权登记也进行了约定，但盱江公司未按合同约定办理房地产权属证书。2011年7月11日，盱江公司向盱江花园小区20﹟至39﹟以及7﹟、8﹟楼住户出具产权证办理承诺书，该承诺书载明：盱江花园小区20﹟至39﹟以及7﹟、8﹟楼产权证办理问题，因本公司原因，导致上述楼层的产权证迟迟未予办理，对此我们深表歉意，为了体现我们的诚意，维护业主的合法权益。我们在此郑重承诺上述342户产权证、房屋所有权证及土地使用权证交付时间为2011年12月31日前，如违反此承诺每逾期一日，加罚已交总房款的万分之五处罚，一直算至办好交付产权证为止。盱江公司于2012年3月15日向南丰县房产管理局提交了盱江花园7﹟、8﹟以及28﹟至39﹟楼综合验收申请，经相关部门陆续审核后，南丰县房产管理局于2012年3月19日同意备案。本案诉争房屋于2012年6月20日办理了房屋所有权证，于2012年7月23日办理了土地使用权证。
原审法院认为，本案商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，依法应受到法律保护。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务，如一方违约应承担相应违约责任。本案争议焦点为：一、本案诉讼请求是否已过诉讼时效；二、盱江公司是否存在违约行为；三、违约金如何确定。现就上述争议焦点评述如下：
关于本案诉讼请求是否已过诉讼时效问题。本案系因合同产生的违约金请求权纠纷，适用二年普通诉讼时效，该二年从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案中，双方对履行办证及交付义务的期限届满日是2011年12月31日无异议，但双方对实际交付权属证书的时间和方式有异议。卢润春主张盱江公司于2013年9月15日通知其领取相关权属证书，盱江公司予以否认，而根据盱江公司作出的承诺其负有房屋权属证书的交付义务，亦负有通知卢润春领取权属证书或通知权属证书已办好按揭购房户可以领取产权证书复印件的义务，但盱江公司未举证证实其履行了相应的通知义务，应承担举证不能的不利后果，故认定盱江公司履行交付权属证书的时间为2013年9月15日。据此，卢润春主张违约金的诉讼时效应从2012年1月1日开始计算，由于双方约定每逾期一日，需加罚已交总房款的万分之五计算违约金，违约金按天持续产生。卢润春于2014年12月23日起诉，由此时间点倒推二年的违约金请求权未超过诉讼时效，应当受到法律的保护。
关于盱江公司是否存在违约行为的问题。盱江公司于2011年7月11日向盱江花园小区20﹟至39﹟以及7﹟、8﹟楼住户承诺在2011年12月31日前交付房屋权属证书，否则每逾期一日，加罚已交总房款的万分之五处罚，直至交付权属证为止。现盱江公司对其未在承诺时间内交付权属证书的事实无异议，亦未充分证明系政府原因导致延期办证，而从查明的事实看，盱江公司的抗辩理由是否成立与卢润春无关，卢润春作为购房户并无过错，故盱江公司未按承诺履行交付义务，构成违约。
关于违约金应如何确定的问题。卢润春主张违约金53872.41元，而盱江公司辩称违约金占房款比例过大且没有对卢润春造成损失，卢润春主张的违约金过高。原审法院认为，要确定违约金首先应明确违约期间，结合本案案情，可以认定盱江公司按约应支付违约金的起始时间应自2012年1月1日起算，终止时间为2013年9月15日。审理过程中，盱江公司提出时效抗辩，卢润春未举证证明本案存在诉讼时效中止、中断事由，且亦未举证证实其何时起诉。因此从2014年12月23日受理卢润春起诉之日向前推两年，即2012年12月23日之前的违约金已超过诉讼时效，不予支持，对2012年12月23日至2013年9月15日的违约金予以支持。根据《最高人民法院关于﹤适用中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案中，卢润春未提供相应证据证明其实际损失也未提供证据证明其约定违约金合理，同时盱江公司亦未举证证明违约金约定过高，故卢润春因盱江公司逾期交付权属证书的损失难以确定。因此，以已付购房款总额，参照中国人民银行同期同类贷款利率标准，同时考虑盱江公司在2012年6月20日便已经办妥房屋所有权证、2012年7月23已经办妥国有土地使用证，具备交付条件，并且卢润春房屋系按揭购买，房屋权属证书一经办妥按惯例是直接交由房产交易中心的档案室保管，不会给卢润春造成过大经济损失等因素，根据诚实信用原则和公平原则予以衡量，酌情减少盱江公司应支付的违约金数额，部分支持卢润春要求支付违约金的诉讼请求。
综上，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：南丰县盱江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向卢润春支付迟延交付房地产权证书的违约金4000元。案件受理费1147元，保全费500元，共计1647元，由卢润春负担747元，南丰县盱江房地产开发有限公司负担900元。
一审宣判后，卢润春不服，上诉请求撤销原判，支持其诉讼请求，诉讼费由南丰县盱江房地产开发有限公司负担。理由是：1、本案违约事实清楚，有承诺书即可认定。2、本案未超过诉讼时效，其一直未间断主张产权证及违约金，诉讼时效没有间断。诉讼时效应从南丰县盱江房地产开发有限公司明确表示不履行义务时起算，应从承诺书确定的履行期届满后即2012年1月1日起计算。3、承诺书约定合法有效，应依承诺书计算违约金。
被上诉人盱江公司未向本院提交书面答辩状。
二审期间，盱江公司提交一张特快专递详情单和一张通知，证明其于2012年7月30日曾向卢润春发出了办理产权证手续的通知。卢润春质证认为，其未收到该份通知，如果收到，快递单子应有其签收的字迹；并且其本来就住在公司办公楼附近，根本不需要发特快专递。本院认为，盱江公司虽主张已发出该份特快专递，但未能提供收件人是否签收或者拒收的证明，故不能达到证明卢润春已收到办理产权证书通知的目的，对该证据不予采信。
二审查明的事实与一审一致。经本院组织调解，双方未能达成一致意见。
本案争议焦点为：1、本案诉讼时效应如何计算？2、本案逾期办证违约金应如何计算？
二审对争议焦点的分析与认定：
关于本案诉讼时效的问题。卢润春主张盱江公司因未履行合同约定而作出承诺书，并承诺2011年12月31日前交付产权证，故应当从2012年1月1日起以总房款的万分之五计算逾期办证违约金。盱江公司辩称，卢润春自2012年1月1日开始就知道他的权益被侵害了，接下来的两年就应该主张自己的权益，但是卢润春并没有在两年之内主张自己的权益，故卢润春诉讼时效已过，应当驳回其诉讼请求。本院认为，逾期办证违约金性质上属于一般债权性质，应适用两年诉讼时效的规定。本案商品房买卖合同及承诺书均约定逾期按日支付应付款一定比例的违约金，故违约金持续每日发生，即购房人作为债权人享有的违约金债权每日均独立发生。对应的，每个独立的债权均有其诉讼时效。卢润春于2014年12月23日向法院起诉并被受理，应视为其向盱江公司主张违约金权利之时，则向前倒推两年，其于2012年12月24日至2014年12月23日期间发生的违约金请求权在两年诉讼时效内，而2012年12月23日之前的违约金已过两年诉讼时效。
关于本案逾期办证违约金如何计算的问题。本院认为，卢润春于2013年9月15日与盱江公司已办理了产权证交付手续，卢润春亦主张违约金截止日期为2013年9月15日，而盱江公司未能提供充分证据证明该日前卢润春曾收到办理交付手续的通知，故本案违约金计算期间应为2012年12月24日至2013年9月15日，即266天。卢润春主张承诺书是盱江公司第一次违约后采取的补救措施，是盱江公司真实意思表示，合法有效，且承诺书作出后，又再次违约，故应按已交总房款的万分之五按日承担违约责任。盱江公司辩称卢润春是按揭贷款买房，房产证办好后也应该直接交给银行存档，故产权证是否办好不会造成卢润春的经济损失。本院认为，《最高人民法院关于﹤适用中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故根据上述条文意思，衡量违约金是否过高应当以实际损失为基础，再兼顾其他综合因素予以适当减少。本案一方面，卢润春未能提供其实际损失的情况，故违约金是否过高难以确定。另一方面，在其他因素方面，即合同的履行情况、当事人的过错程度等，盱江公司过错更大，对合同的履行存在二次违约的情形，且承诺书明确表示每逾期一日按已交房款的万分之五加罚，即在合同约定的已交房款的1%违约金基础上另加罚按日万分之五的违约金。故综合上述情况，根据公平原则和诚实信用原则，由盱江公司按已交总房款的万分之二按日承担违约责任更为合理。即盱江公司应承担违约金为9245元（173781.98元×0.0002元?／天×266天）。一审判决酌定支付违约金4000元依据不足，应予纠正。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，但实体判决结果处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南丰县人民法院（2015）丰民初字第17号民事判决。
二、被上诉人南丰县盱江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人卢润春支付迟延交付产权证书的违约金9245元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、保全费共1647元，二审案件受理费1147元，合计2794元，由上诉人卢润春负担1994元，被上诉人南丰县盱江房地产开发有限公司负担890元。
本判决为终审判决。
审判长 黄慧群
审判员 王 琳
审判员 刘志军
二〇一五年十二月二十五日
书记员 杨 甜