湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终842号
上诉人（原审被告）：湖北治历实业有限责任公司，住所地武汉市武昌区丁字桥路55号5栋1801室。
法定代表人：朱宏彬，该公司董事长。
委托代理人：周建玲，该公司员工。
委托代理人：姚亿如，湖北高驰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹磊。
委托代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。
上诉人湖北治历实业有限责任公司（以下简称湖北冶历公司）因与被上诉人曹磊商品房预售合同纠纷一案，不服武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民初字第01001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2015年7月，曹磊诉至一审法院，请求判令：1、湖北冶历公司继续履行合同义务，立即将完全符合合同约定交房条件的商品房交付给曹磊使用，并自商品房交付使用之日起90日内办理完毕房地产初始登记；2、湖北冶历公司立即向曹磊支付逾期交房违约金27704元（从2014年12月31日暂计算至2015年8月31日，实际计算至湖北冶历公司完全符合合同约定的交房条件并书面通知曹磊办理商品房交接手续之日止，2015年9月1日之后的逾期交房违约金湖北冶历公司应按月向曹磊支付）；3、本案全部诉讼费用由湖北冶历公司承担。
一审法院查明，2013年6月24日，曹磊与湖北冶历公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市130022887号）一份，曹磊购买由湖北冶历公司开发的位于武汉市洪山区卓豹路“吴家湾?御院”小区第1幢3层1号房屋，合同总价款为567714元。合同第九条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用……4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金，合同继续履行。双方还对其他权利义务进行了约定。2013年5月12日、8月9日，曹磊依约向湖北冶历公司支付了全部购房款。至2014年12月30日，湖北冶历公司没有依约向曹磊交房。2015年3月27日，湖北冶历公司向曹磊发出入伙通知，要求曹磊办理收房手续，曹磊以不符合交房条件为由没有收房。
一审还查明：2015年11月6日，诉争房屋办理了竣工验收备案，取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，但未取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。
一审法院认为：曹磊与湖北冶历公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应全面履行。该合同第九条约定的房屋交付的条件之一，是完成商品房项目竣工交付使用相关手续，但到目前为止，诉争房屋尚未取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，即合同约定的房屋交付条件尚未成就，房地产初始登记的条件也未成就，故对曹磊要求湖北冶历公司继续履行合同义务，立即将完全符合合同约定交房条件的商品房交付给曹磊使用，并自商品房交付使用之日起90日内办理完毕房地产初始登记的诉讼请求，不予支持。对于湖北冶历公司关于诉争房屋已经符合交房条件的辩称意见，不予采信。曹磊履行了交付全部购房款的义务，湖北冶历公司没有按照合同约定交房，应当承担违约责任，即向曹磊支付违约金。对曹磊要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。合同约定的违约金的支付起止日期和计算标准是最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金。湖北冶历公司应当按照合同的约定，向曹磊支付逾期交房违约金。从2014年12月31日至2015年8月31日湖北冶历公司应当向曹磊支付逾期交房违约金27704元（567714元×244天×0.0002）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、一百四十二条之规定，判决：一、湖北冶历公司在本判决生效后十日内，向曹磊支付2015年8月31日以前的逾期交房违约金27704元；2015年9月1日以后的逾期交房违约金，以已交付房款567714元为基数，按照每日万分之二的标准，计算至实际交房之日止。二、驳回曹磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取246元，由湖北冶历公司负担。
湖北冶历公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，一、一审判决事实认定错误。一审判决认定诉争房屋在交付时没有经过竣工验收，事实上诉争房屋在交付时已经通过全部单项验收；未及时取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》是行政审批严重滞后所致；《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》属于非行政许可类行政事务，一审判决将该备案证的办理作为法定交房条件是错误的。二、一审判决关于违约金的计算错误。案涉房屋已经于2015年11月5日完成竣工验收，违约金应当计算至2015年11月5日；且合同约定的违约金过高，请求二审法院予以调减。上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回曹磊的全部诉讼请求；二、由曹磊承担一、二审诉讼费用。
曹磊答辩称，1、湖北冶历公司认为诉争房屋在交付时已经通过了全部单项验收，但事实是由于湖北冶历公司更改规划，导致验收不能通过，到目前为止诉争房屋有很多地方达不到合同约定的交房条件。2、曹磊没有收房是因为湖北冶历公司要求收房前必须签和解协议，否则就不交房，曹磊未签协议，导致未收房。3、建设工程涉及老百姓的生命安全，不是完工了就可以交付，必须经过竣工验收才能交付，这是法律的强制性规定。
二审中，上诉人湖北冶历公司提交了刊登交房公告的楚天都市报复印件，拟证明其已于2015年11月12日通知全体业主办理收房手续。经质证，曹磊对该证据的真实性予以认可，但对证明目的有异议，认为截至2015年11月12日，诉争房屋仍没有达到法律规定的交房条件；即使符合交房条件，业主去办理收房手续，湖北冶历公司强加霸王条款导致曹磊延期收房。
被上诉人曹磊提交了三份证据。证据一、2015年7月14日《关于吴家湾东湖御苑项目协调会》会议纪要复印件，拟证明开发商朱宏彬在会议上承认园林绿化没办法达标。证据二、湖北冶历公司向武汉市住房保障和房屋管理局提交的申请复印件，拟证明项目规划不达标。证据三、三段通话录音。第一段录音是业主与东湖高新区园林科李良的通话，拟证明园林绿化到目前仍未取得验收；第二、第三段录音是业主与湖北冶历公司工作人员的录音，拟证明湖北冶历公司胁迫收房业主签订协议，约定逾期交房的违约金计算到6月30日，否则就不交房。湖北冶历公司质证认为，证据一、二是复印件，对真实性不予认可；对证据三的三段录音均不能确认录音时间和被录音人的身份，真实性也不予认可。
本院认为，对湖北冶历公司提交的证据，曹磊对真实性无异议，予以采信；对曹磊提交的证据真实性无法确认，不予采信。
经审理查明，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审另查明，湖北冶历公司于2015年11月12日以公告的方式通知业主办理收房手续。
本院认为：本案应围绕湖北冶历公司的上诉理由和请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、逾期交房截止时间应如何确定；二、一审判决关于违约金的计算是否有误以及合同约定的违约金是否过高。
关于焦点一。湖北冶历公司于2015年11月6日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，达到了法定的交房条件，并于2015年11月12日以公告的方式通知业主办理收房手续，且相关行政机关已经取消《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，故该备案证的办理不应再成为交房条件，因此，逾期交房截止时间应为湖北冶历公司通知曹磊收房的时间。湖北冶历公司上诉认为其未及时取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》是行政审批的严重滞后所致，这并不是其不应承担逾期交房违约责任的理由，故湖北冶历公司的该项上诉理由不成立。
关于焦点二。如前所述，逾期交房截止时间应为湖北冶历公司通知曹磊收房的时间，曹磊虽答辩至今未收房是因为湖北冶历公司强迫其签订不公平的协议所至，但未提交充足的证据予以证明，因此，对曹磊的答辩意见不予采信。故一审法院对逾期交房截止时间的认定不当，湖北冶历公司的该项上诉理由部分成立。湖北冶历公司上诉还主张合同约定的逾期交房违约金过高，但双方合同明确约定了违约金的比例，湖北冶历公司主张该约定过高，应当提交相应证据加以证实，而一、二审中，湖北冶历公司均未提供证据加以证明，因此，对湖北冶历公司的该项上诉理由，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当。湖北冶历公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民初字第01001号民事判决第二项及诉讼费用负担部分；
二、变更武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民初字第01001号民事判决第一项为：湖北治历实业有限责任公司于本判决生效后十日内，向曹磊支付逾期交房违约金35993.07元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费246元，由湖北冶历公司负担46元，曹磊负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 余小乔
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一六年三月三十一日
书记员 吴 艳