山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第336号
上诉人（原审被告）山东盛基投资有限责任公司。
法定代表人孙朝晖，董事长。
委托代理人赵明，男，1972年11月11日出生，汉族，山东盛基投资有限责任公司职工。
委托代理人于大卫，山东德平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）于丽青，女，1969年10月24日出生，汉族。
委托代理人郑兰辉（系原告之夫），男，1968年5月6日出生，汉族。
上诉人山东盛基投资有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服文登市人民法院（2013）文经商初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2006年8月16日原告购买了被告开发的位于文登经济开发区汕头路8号“韩国之窗国际家居建材广场”7座2层4号、6号商铺各一处，并一次性支付了房款。原告并于当日就以上两处商铺分别与山东沃克商业发展有限公司签订了委托招商代理协议书，约定山东沃克商业发展有限公司代为原告实施上述两商铺的招商工作，期限为5年，自2006年8月16日至2O11年8月15日止，并保证该两商铺在租赁期间的租金分别为每年9356和9597元，分解为以每半年一次的形式支付给原告，如不能按时支付给原告租赁所得租金，山东沃克商业发展有限公司按所约定租金收益的万分之三的违约金按日支付给原告。按双方协议约定，2008年8月16日至2009年2月15日期间，山东沃克商业发展有限公司应当于2008年8月16日向原告支付租金9476.50元，该部分租金实际于2009年3月12日支付，逾期205天，应支付违约金583元；2009年2月16日至2009年8月15日期间，山东沃克商业发展有限公司应当于2009年2月16日向原告支付租金9476.50元，实际于2010年7月5日支付，逾期505天，应支付违约金1435元；2009年8月16日2010年2月15日期间，山东沃克商业发展有限公司应当于2009年8月16日向原告支付租金9476.50元，实际于2011年1O月1日支付，逾期67O天，应支付违约金1905元；2010年2月16日至2010年8月15日期间，山东沃克商业发展有限公司应当于2010年2月16日向原告支付租金9476.50元，实际于2013年1月6日支付，逾期1080天，应支付违约金3070元。2010年8月16日至2011年2月15日期间，山东沃克商业发展有限公司应当于2010年8月16日向原告支付租金9476.50元，其至今未支付，截止2013年4月17日（起诉之日）应当向原告支付违约金2763元（9476.50元×0.0003×972天）；2011年2月16日至2011年8月15日期间，山东沃克商业发展有限公司应当于2011年2月16日付租金9476.50元，其至今未付，截止2013年4月17日（原告起诉之日）应当向原告支付违约金2246元（9476.50元×0.0003×972天）。以上违约金合计金额为12002元。2013年4月17日，原告诉至原审法院，要求被告给付原告自2010年8月至2011年8月的租金19190元及违约金11900元。被告以已用上述尚欠租金代原告缴纳了个人所得税，且原告主张部分违约金已经超过诉讼时效为由提出抗辩。
另查明，山东沃克商业发展有限公司于2007年8月13日因与被告合并而注销，合并后山东沃克商业发展有限公司的全部资产债务及相关权利义务均由被告承担。
诉讼过程中，被告提交了原告于2013年1月6日出具的收条复印件一份，内容如下：“收条本人于丽青，身份37063219691O241028，今收到山东沃克商业发展有限公司，即文登市汕头东路8号，韩国之窗·国际家居建材广场7座2层4、6号铺位从2010年2月16日至2011年8月15日的租金，共人民币28429.5O元，大写贰万捌仟肆佰贰拾玖元伍角整。注：实际收到玖仟贰佰叁拾玖元伍角（9239.5元）姓名：于丽青（签名捺印）日期：2013．1．6”。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，但主张当时实际只收到租金9239.50元，其余款项被告未支付。被告承认当时实际支付的租金数额为9239.50元，并辩称其余未支付的款项是由被告直接代扣代缴了所得税税款，但未提供证据证实。
原告申请证人于某、丛某出庭作证。证人于丽梅证实从2008年开始每年和原告丈夫郑兰辉到被告公司索要租金和违约金。证人丛某证实其和原告之夫郑兰辉有业务往来，经常跟着郑兰辉出去送货，多次跟着郑兰辉去被告处要过钱，2009年、201O年、2011年和2013年都去要过，要的是违约金。经质证，被告认为该两位证人的证言不能证实原告向被告索要违约金。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、委托经营租赁协议、股权会议决定、注销登记书面材料、收条、证人证言等证据在案为凭。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与山东沃克商业发展有限公司所签订的委托经营租赁协议合法有效，双方应当严格按照协议约定履行，山东沃克商业发展有限公司未按照协议约定向原告给付租金，已构成违约，应当承担继续履行的义务，并应按照合同约定承担违约责任。法律规定“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”山东沃克商业发展有限公司于2007年8月13日因与被告合并而注销，其所有的债权债务均由被告承继。因此，对于山东沃克商业发展有限公司所应当承担的继续履行义务和违约责任，应当由被告承担。关于诉讼时效，法律规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”原告提供的证人证言证实自2008年起原告为要求支付违约金每年均到被告处索要，多次引起诉讼时效中断，因此原告起诉要求被告支付逾期支付房租违约金，未超过诉讼时效。被告所辩原告所主张的违约金已超过诉讼时效期间的抗辩，不予采纳。关于欠付租金的数额，被告虽提供了2013年1月6日由原告书写的收款收据复印件，但该收据的内容自相矛盾，且被告承认实际支付给原告的租金数额为9239.50元，而非收据主文载明的28429.50元，因此2013年1月6日被告向原告支付的租金数额应认定为9239.5O元。对于该收款收据载明的收款数额28429.50元与实际支付租金数额9239.50元之间的差额19190元，被告辩称系其为原告代扣代缴了所得税款，但未提供证据证实。被告的该辩称证据不足，不予采纳。原告要求被告支付欠付租金及迟延履行违约金的诉请，理由正当，于法有据，予以支持。原告所主张的违约金数额11900元没有超出被告应当支付的违约金数额12002元，系其对自己对实体权利的处分，没有违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零四条，《中华人民共和国公司法》第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山东盛基投资有限责任公司于判决生效后五日内向原告于丽青支付房屋租赁费19190元；二、被告山东盛基投资有限责任公司于判决生效后五日内向原告于丽青支付违约金11900元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费578元，由被告山东盛基投资有限责任公司负担。
宣判后，上诉人山东盛基投资有限责任公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，诉争委托招商代理协议中并未明确约定每次租金的支付时间，故上诉人支付租金未逾期，不应支付违约金，即使应支付违约金，违约金数额也过分高于被上诉人的实际损失，且上诉人将于近日内用尚欠租金为被上诉人代扣代缴个人所得税。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人于丽青答辩称，合同中明确约定了租金的支付方式为半年一付，且上诉人按时支付了前两年的租金，故租金的支付时间是明确的，上诉人未按时给付租金已构成违约，应承担违约金。上诉人没有权利代被上诉人缴纳租金的个人所得税。故请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人就韩国之窗·国际家居建材广场7座2层4、6号商铺签订的二份委托招商代理协议，其主要条款内容包含了租赁物、租期、租金等，实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。根据涉案合同约定，该二间商铺的租金为每半年9476.50元，并约定上诉人将每半年度向被上诉人支付租金。上诉人分别于2006年8月16日、2007年2月16日、2007年8月16日、2008年2月16日支付了前四笔租金，履行了相关合同义务。结合上诉人支付该四笔租金的日期及合同约定，并根据日常生活经验法则，可以确定上诉人后续支付租金的期限。原审法院据此认定上诉人后续支付租金的期限分别为2008年8月16日、2009年2月16日、2009年8月16日、2010年2月16日、2010年8月16日、2011年2月16日并无不当，本院予以照准。上诉人主张合同中对租金的支付日期无明确约定，故上诉人未逾期支付租金，理由不当，本院不予采纳。涉案合同中约定以日万分之三的标准计算逾期支付违约金，该违约金的给付标准系双方当事人自愿达成的合意，对违约方惩罚性适当，且并不超过相应资金由上诉人占用而给被上诉人造成的合理损失范围。上诉人主张该违约金数额过分高于被上诉人的实际损失，但未提供充分有效证据证实，本院不予采纳。关于上诉人主张应用尚欠租金代被上诉人代缴个人所得税，因双方当事人在诉争合同中对此未做明确约定，被上诉人对此亦不予认可，故上诉人主张以代扣个人所得税的方式抵销应付租金，理由不当，本院不予采纳。综上，上诉人之上诉请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费578元，由上诉人山东盛基投资有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 侯善斌
代理审判员 蒋 涛
二〇一四年九月三十日
书 记 员 王红云