江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初5265号原告：彭杏，女，1980年12月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：王兴元，江苏博事达律师事务所律师。被告：王生大，男，1949年10月20日出生，汉族。第三人：杨爱国，男，1967年9月7日出生，汉族，南京江燕物业管理有限公司维修工。委托诉讼代理人：戴萍，江苏同盛律师事务所律师。第三人：钱晓云，女，1956年6月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：王兴元，江苏博事达律师事务所律师。原告彭杏与被告王生大、第三人杨爱国、钱晓云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭杏的委托诉讼代理人王兴元，被告王生大，第三人杨爱国及其委托诉讼代理人戴萍，第三人钱晓云及其委托诉讼代理人王兴元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭杏向本院提出诉讼请求：1.被告向原告履行交付南京市鼓楼区清江花苑清风园06幢1单元201室房屋（以下简称涉案房屋）的义务；2.第三人杨爱国腾空并协助被告向原告履行交付涉案房屋的义务。事实和理由：2014年7月24日原、被告双方签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定被告将其名下的涉案房屋（建筑面积为66.77平方米）以157万元的价格出售给原告，2014年8月31日被告腾空并交付涉案房屋等等。合同签订后，原告按照约定的实际成交价格130万元支付了购房款，其中21万元为现金交付，109万元为银行贷款支付。2014年7月30日、8月8日被告分别为原告办理了涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证，但被告并未按照合同约定向原告交付涉案房屋。原告与第三人钱晓云的儿子顾海荣系夫妻关系，第三人钱晓云在房屋过户之前曾接受被告的委托处理涉案房屋办证等事宜，曾同意第三人杨爱国借住涉案房屋，但在涉案房屋过户至原告名下之后，第三人杨爱国继续实际占有使用涉案房屋，经了解，第三人杨爱国另外购买200多平方米的跃层大房并出租，全家却搬入涉案房屋不愿搬离，经原告多次催要，第三人杨爱国仍拒绝腾空交付涉案房屋。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告王生大辩称，涉案房屋原系被告爱人以被告名义向开发商所购买，款项已经全部付清。被告王生大夫妇因业务关系认识第三人钱晓云，之后由于被告爱人生病等原因，被告方曾委托第三人钱晓云代为办理房产证等有关手续，对于第三人钱晓云后来同意第三人杨爱国借住涉案房屋的事实，被告并不知情，被告也不认识第三人杨爱国。被告爱人去世后于2013年清理有关财产时，确定第三人钱晓云仍未处理好涉案房屋办证手续，在后来被告要求第三人钱晓云交还涉案房屋时，第三人钱晓云以第三人杨爱国实际居住且不愿腾房等事由进行推诿。2014年5月被告在将涉案房屋办至自己名下后，要求第三人钱晓云自行处理与第三人杨爱国之间的纠纷。第三人钱晓云后来同意以130万元的价格购买涉案房屋，并安排其儿媳即原告办理房屋买卖有关手续，之后被告将涉案房屋产权办理至原告名下。事实上，被告早在2003年之前就已经将涉案房屋钥匙交给第三人钱晓云，被告对第三人之间的纠纷并不知情，对此不应承担责任。因此，原告要求被告再交付涉案房屋没有事实根据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人杨爱国述称，原告所述不是事实，涉案房屋是第三人钱晓云于2000年左右以165916元的价格转让给第三人杨爱国的，双方对此于2004年8月28日签订了一份书面协议，第三人钱晓云自2004年左右正式将涉案房屋交付给第三人杨爱国使用至今，第三人杨爱国实际上也已将房款支付给第三人钱晓云，第三人杨爱国已在涉案房屋内实际居住十几年，并于2012年又进行了十几万元装修，双方只是未办理房屋过户手续。原告与第三人钱晓云之间系婆媳关系，第三人钱晓云与被告又系朋友关系，相互之间的关系特殊，第三人杨爱国接到法院传票才知道第三人钱晓云将涉案房屋一房二卖，原告与被告及第三人钱晓云之间恶意串通，故意损害第三人杨爱国的利益，原、被告间签订的房屋买卖合同应属无效。原告系恶意诉讼，请求驳回原告的请求。第三人钱晓云述称，原、被告所称的事实基本属实，第三人钱晓云与被告夫妇关系较好，涉案房屋当时是被告爱人以被告名义购买的房屋，第三人钱晓云曾陪同被告爱人办理购房等手续。2000年被告爱人将涉案房屋借给第三人钱晓云居住，并将有关购房资料及5000元交给第三人钱晓云办理过户手续。由于第三人杨爱国称其系开发商下属公司职工，与开发商熟悉，可以办理有关手续，第三人钱晓云于2001年将有关购房资料、被告身份证复印件及5000元转交给第三人杨爱国，以办理涉案房屋产权登记手续，为此第三人杨爱国出具了一份收据，第三人杨爱国应当清楚涉案房屋是被告购买，而非第三人钱晓云购买。2004年8月第三人钱晓云根据第三人杨爱国的要求，与其签订了一份书面协议，目的是方便其尽快为被告办理涉案房屋过户手续，并非真正转卖该房屋，况且该协议并未约定具体购房款等房屋买卖合同的必备条款，只是约定由第三人杨爱国借住该房屋。第三人之间为其他房屋装修、借款等事由确有经济往来，但第三人钱晓云并未同意代被告出卖涉案房屋，2013年被告要求交还涉案房屋以后，第三人钱晓云只得将第三人杨爱国借住且不同意搬出的情况告知了被告，后被告要求第三人钱晓云购买涉案房屋，自行解决关于第三人杨爱国的迁让事宜。第三人钱晓云为此与儿子、儿媳商量，因为第三人钱晓云及儿子顾海荣均不能贷款，故决定以原告的名义购买涉案房屋，此后涉案房屋办至原告名下。在原告购买涉案房屋之前，第三人钱晓云曾告知第三人杨爱国，要求其搬出涉案房屋，或者以130万元的市价购买，但第三人杨爱国均予以拒绝。第三人杨爱国认为原、被告之间恶意串通故合同无效的理由不能成立，其应当搬出涉案房屋。被告方确实在2000年已将涉案房屋钥匙交付第三人钱晓云，但作为房屋买卖合同的当事人，被告应当配合办理有关交房手续。本院经审理认定事实如下：涉案房屋即南京市鼓楼区清江花苑清风园06幢1单元201室房屋（建筑面积为66.77平方米），系由南京金世界房地产开发有限公司（以下简称金世界公司）开发建设。1999年2月5日被告与金世界公司签订了一份《南京市商品房买卖契约》，约定被告以165916元的价格购买涉案房屋，1999年5月17日该合同办理了备案登记，合同上加盖了南京市房地产市场管理处商品房买卖契约登记专用章。第三人钱晓云与被告夫妻因单位业务关系而熟悉。第三人钱晓云曾陪同被告妻子办理购买涉案房屋有关事务。2000年后被告方将涉案房屋交由第三人钱晓云居住管理，并委托其办理产权过户等事项。第三人钱晓云之子顾海荣与原告系夫妻关系。第三人钱晓云在办理上述事项过程中，因装修等事项而与第三人杨爱国认识，之后曾因房屋装修、借款等事项产生多次经济往来。2001年2月1日，第三人钱晓云将涉案房屋的商品房买卖契约（副本）一份、发票（购房款金额165916元）一张、被告身份证复印件、现金5000元交付第三人杨爱国，委托第三人杨爱国办理涉案房屋产权过户至被告名下的相关手续，第三人杨爱国对此出具了一份字据。2002年10月31日第三人杨爱国以被告名义交纳了契税6636.6元。2002年11月20日、2003年1月4日第三人杨爱国在报纸上刊登遗失声明，称被告涉案房屋的《南京市商品房买卖契约》正本遗失，声明作废，并支付了公告费用110元。第三人杨爱国称公告目的是先办理被告的产权证，然后再过户给第三人杨爱国。原告则称该正本并未遗失，而是在房产局内保管。2004年8月28日第三人钱晓云（甲方）和第三人杨爱国（乙方）签订了一份书面协议，具体内容如下：“经友好协商，甲、乙双方就房屋转让事宜，达成一致意见：甲方愿意将涉案房屋转让给乙方。在房屋转让手续未办完前，甲方同意乙方以向甲方借住的形式提前进住。乙方同意从签字之日起支付该房屋的物业、水、电、气、电话等所有费用，其欠费甲方不再承担。”在该书面协议签订后，第三人杨爱国实际居住在涉案房屋，并交纳了有关物业、水、电等费用。对于该书面协议，第三人钱晓云认为系在第三人杨爱国诱导下签订，因为第三人杨爱国称签订该书面协议之后其可以更便捷办理有关产权过户手续等等；但第三人杨爱国对此说法不予认可，主张是在其多次要求第三人钱晓云办理过户手续后，双方才签订的书面协议，当时约定购房价格按照开发商出售的原价确定；双方对于对方的陈述均有异议，但对该协议的真实性不持异议。在第三人钱晓云与第三人杨爱国经济交往过程中，第三人钱晓云曾于2005年1月10日出具一份收条，言明收到第三人杨爱国10万元；2007年2月12日第三人杨爱国向第三人钱晓云出具一份收条，言明收到5万元；2009年6月11日顾海荣（第三人钱晓云儿子、原告丈夫）出具一份借条，言明借第三人杨爱国现金3万元；2011年9月17日第三人钱晓云出具一份借条，言明借第三人杨爱国4万元。对于双方上述经济往来的具体事由，第三人钱晓云、杨爱国意见不一，第三人钱晓云称借款系其购买同小区其他房屋等事由而发生，5万元还款系归还10万元借款的款项。第三人杨爱国则认为上述10万元款项系其支付的涉案房屋购房款，第三人钱晓云借10万元的用途确实是为了购买同小区的另外一套房屋；5万元是支付另外的装修款。2014年5月被告公证委托原告的丈夫顾海荣办理涉案房屋购房手续，在交纳了公共维修基金之后，将涉案房屋所有权证从开发商金世界公司名下过户至被告名下，2014年6月又将涉案房屋土地使用权证办至被告名下。原告的丈夫顾海荣作为被告的代理人，代为办理了申请登记、领取房屋权属证书等手续。原告另提供一份开发商出具的情况说明，主张涉案房屋买卖契约正本并未遗失，根据当时到房产局了解的情况，房产局早已收到契约正本和其它办理材料，系统中有影印文件，有关工作人员解释是旧的政策及惯例造成没有将正本交付业主，房产局后将该情况说明退还开发商，第三人杨爱国对此情况应明知。2014年左右第三人钱晓云、杨爱国曾就涉案房屋买卖事宜进行过沟通，第三人杨爱国主张由于第三人钱晓云提出按市价130万元转让房屋，故第三人杨爱国没有同意，如果第三人钱晓云早提出不卖涉案房屋，第三人杨爱国会购买小区其他房屋，现在房价上涨太多，第三人杨爱国无力承受，不同意按市价购买。2014年7月24日原、被告双方及经纪机构南京坤驰房地产投资顾问有限公司就涉案房屋买卖事宜签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定被告将涉案房屋以130万元的价格出售给原告，2014年8月31日前办理更名手续，腾空交付房屋等等。2014年7月30日原告办理了涉案房屋的新的所有权证，2014年8月8日原告办理了涉案房屋土地使用权证，2014年9月1日又办理了抵押登记等等。原告为向被告支付购房款，而向银行申请抵押贷款，并提交了与前述《南京市存量房买卖合同》内容基本相同的合同作为贷款申请资料，该合同中并无经纪机构的内容，合同价款则由130万元改为157万元等等。原告在获得银行109万元贷款后，于2014年9月5日付至被告银行账户。对于首付款，被告认可收到原告现金交付的21万元。原告陈述当时双方实际成交价为130万元，抵押借款合同约定的价款157万元只是为多贷款而约定，实际支付的首付款确为21万元。由于对涉案房屋交付及所有权归属发生争议，原告于2016年5月30日向本院起诉，要求判如所请。被告主张涉案房屋钥匙早已交付第三人钱晓云，故不同意再承担交房义务。第三人杨爱国认为原、被告以及第三人钱晓云之间关系特殊，存在恶意串通损害第三人杨爱国的行为，原被告之间的合同无效，不同意迁出涉案房屋。第三人钱晓云同意原告的诉讼请求，认为并未将涉案房屋出卖给第三人杨爱国。审理过程中，原告申请证人方某出庭作证，证明其支付被告的首付款21万元中的18万元，系通过向证人预支有关合作费用而取得。第三人杨爱国申请证人张某出庭作证，证明第三人钱晓云曾向证人说过将涉案房屋卖给第三人杨爱国，证人根据第三人钱晓云的指示向第三人杨爱国实际收取物业费等费用。在本院调解时，第三人杨爱国要求将涉案房屋过户至己方名下，可以在开发商原来售价基础上适当加价；原告及第三人钱晓云对此不予同意。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告方提供的《南京市存量房买卖合同》、抵押合同、房屋所有权证、收条、商品房买卖契约副本、报纸、收据等；第三人杨爱国提供的书面协议、收条、借条、交纳房屋费用票据、房屋买卖交易过户资料；证人证言；以及本案开庭笔录等予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告双方就涉案房屋所订立的《南京市存量房买卖合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。在原告为办理银行抵押贷款而提交的另外一份买卖合同中，写明的购房价款为157万元，该条款与双方实际成交价格并不一致，应以实际成交价格即130万元为准，该条款无效并不影响其他合同内容的效力，由于该合同与前述合同内容基本相同，本院予以确认。关于《南京市存量房买卖合同》的效力，原、被告及第三人钱晓云均主张有效；而第三人杨爱国主张无效，认为原、被告及第三人钱晓云之间存在恶意串通、损害其合法利益的合同无效情形。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，除法律另有规定外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，第三人杨爱国应当对其主张的存在合同无效情形的事实，承担举证证明责任。根据当事人提供的房屋交易过户资料以及当事人陈述等证据，原、被告及第三人钱晓云之间确实存在特殊关系，原告系第三人钱晓云的儿媳，第三人钱晓云与被告夫妻因工作关系而熟识，并受被告夫妻委托办理涉案房屋办证等事务，在与第三人杨爱国交涉迁出涉案房屋或者按照市价购买涉案房屋而无果之后，原、被告经第三人钱晓云联系后签订了《南京市存量房买卖合同》，故应认定原、被告双方对于第三人杨爱国居住涉案房屋的事实系明知，双方在签订该合同时存在相应的意思联络。但就第三人杨爱国主张的合同无效法定情形而言，其应继续举证证明其对涉案房屋享有合法权利，且原、被告之间的意思联络确定损害了其利益。根据本案查明的事实，第三人杨爱国对2001年2月1日向第三人钱晓云出具的字据认可无异议，确认收到了被告购买涉案房屋的商品房契约副本一份、购房发票一份、被告身份证复印件一份以及5000元款项，则据此可以认定至少自此时起，第三人杨爱国知道或者应当知道被告是涉案房屋的权利人，第三人钱晓云仅系受被告委托办理过户手续等事务，而非具有代被告转让涉案房屋的有权处分人。2004年8月28日第三人杨爱国、钱晓云订立了一份具有转让涉案房屋意思内容的书面协议，该协议虽然约定“甲方（即第三人钱晓云）愿意将涉案房屋转让给乙方（即第三人杨爱国）。在房屋转让手续未办完前，甲方同意乙方以向甲方借住的形式提前进住。乙方同意从签字之日起支付该房屋的物业、水、电、气、电话等所有费用，其欠费甲方不再承担。”但该协议未明确第三人钱晓云是否有权代理被告出售房屋以及权利来源，对房屋价款、过户时间、房屋交付等房屋买卖合同应当具备的内容亦未约定，故应认定该协议为意向性购房协议，而非房屋买卖合同。根据本院查明的事实，第三人杨爱国在此之前明知涉案房屋的物权权利人为被告，其并无证据证明第三人钱晓云此时享有处分权或者事后获得被告追认，而被告当庭亦否认委托第三人钱晓云出卖房屋，且不构成表见代理，故第三人钱晓云擅自与第三人杨爱国订立该意向性购房协议，对被告不具有法律约束力。第三人钱晓云及其子与第三人杨爱国之间因装修、借款等事由曾多次发生经济往来，双方出具的借条、收条中均未明确注明是涉案房屋的购房款，故对第三人杨爱国主张其已经根据2004年8月28日书面协议付清全部购房款的意见，本院不予采信。涉案房屋系由被告自开发商处购买，第三人杨爱国并非物权权利人，其占有、使用涉案房屋是基于第三人钱晓云的同意，根据2004年8月28日书面协议的内容，第三人杨爱国应当明确知道在有关转让手续未办完之前，其只有暂时借住的权利。基于前述分析，被告可以基于物权权利人身份直接要求第三人杨爱国迁出该涉案房屋，或者要求第三人钱晓云协助予以处理。在被告及第三人钱晓云提出可以按照市场价格出售涉案房屋的方案之后，第三人杨爱国明确予以拒绝，应视为双方未能就涉案房屋买卖事宜达成一致协议。对第三人杨爱国认为被告或第三人钱晓云存在“一房两卖”的主张，因无充分的证据证明，本院不予采信。综上分析，虽然原、被告及第三人钱晓云在订立房屋买卖合同之前存在意思联络，但均系行使权利的正当行为，且征求过第三人杨爱国购房意愿，该房屋买卖合同的订立及履行，并未侵犯第三人杨爱国的合法权利，故对第三人杨爱国认为《南京市存量房买卖合同》存在恶意串通损害其利益、应属无效的主张，本院不予采纳。关于涉案房屋交付问题。根据法律规定，出卖人应当按照约定的期限交付标的物，标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。本案中，原告及第三人钱晓云均认可被告早在2000年即将涉案房屋交付第三人钱晓云占有、使用，且其一直未交还被告，对于第三人杨爱国在《南京市存量房买卖合同》订立时实际居住该房屋的事实，原告及第三人钱晓云均明知，且之前第三人杨爱国也是基于第三人钱晓云的同意才入住该房屋，原告在订立合同时对于第三人钱晓云的行为并无异议，故原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据法律规定，当事人依法享有的物权等合法权益受法律保护，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原告基于房屋买卖合同而合法取得涉案房屋的物权权利，在原、被告及第三人钱晓云均表示不同意第三人杨爱国继续居住涉案房屋之后，第三人杨爱国使用涉案房屋的行为即构成无权占有他人不动产，现原告要求第三人杨爱国腾空并交付涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于第三人杨爱国、钱晓云之间因装修、借款等事由产生的债权债务纠纷，双方可另行依法处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百四十条、《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条、第三十二条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、驳回原告彭杏对被告王生大的诉讼请求；二、第三人杨爱国于本判决生效之日起二十日内将南京市鼓楼区清江花苑清风园06幢1单元201室房屋腾空并交付原告彭杏。本案受理费80元，由第三人杨爱国负担（原告已预交，第三人杨爱国于本判决书生效当日将该80元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  唐 文人民陪审员  尹雯雯二〇一六年十一月二十八日书 记 员  汪慧娣