湖南省衡东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0424民初1034号
原告衡东县爱欣家房产中介有限公司。
地址衡东县城关镇北街。
负责人许仲毅。
委托代理人颜伟，湖南衡州律师事务所律师。
委托人代理人许青林，1968年11月10日。
被告阳艳莲，居民。
被告康永其（系阳艳莲丈夫），居民。
委托代理人陈钟，湖南楚云律师事务所律师。
原告衡东县爱欣家房产中介有限公司与被告阳艳莲、康永其房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月4日公开开庭进行了审理，原告衡东县爱欣家房产中介有限公司的委托代理人颜伟、许青林，被告阳艳莲、康永其及共同委托代理人陈钟均到庭参加了诉讼以，本案现已审理终结。
原告请求法院依法判令：一、被告支付购房款16万元及支付违约金；二、诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、关于合同的效力问题。1、原告与被告在2013年7月4日签订购房协议属实，但该协议无效。原告是房地产中介公司不具有房地产开发和销售的资质。商品房必须是国有土地，不允许划拨土地搞开发。原告在2013年签订合同时是别人的划拨地转让过来的，所以签订的合同是无效的合同，后来原告缴纳罚款的行为也无法改变合同无效的事实。2、房屋买卖时不是现房而是在建设中，属于预售行为要取得预售许可证，原告没有预售许可证，且原告在起诉前也没办理预售许可证予以补救。二、原告宣传资料承诺有25米宽休闲场所、零分摊、封闭式小区，虽是要约邀请，但其影响购房者的决策和意愿，并影响到房屋价格，即便承诺没有写入合同，原告不履行义务构成违约。三、房产证按约定2014年6月就应办好，但是2015年5月才办好，已经构成违约。而且合同约定的是商品房，但办的证是集资房产证。四、关于房屋质量问题。房屋有漏水、开裂等问题。13层的房屋一直没有验收，原告出具的鉴定报告也没有得到委托人的委托。五、关于消防设施的问题，本案涉案房屋是13层的高层建筑，不是因为拖欠房款就免除原告的义务，原告要尽快安装好。
根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实。
一、双方当事人无争议的事实
2013年7月14日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了江湾锦城商住楼购定协议，该协议约定乙方购买甲方位于衡东县城关镇堰湾村403室房屋一套，初步确定面积约112.26㎡，单价为2841元/㎡，总价款为318898元，建筑面积最终以国家房产部门的测绘面积为准，结算时按本协议所指房屋单价多退少补。二、甲方于2014年6月30日前将房屋交付乙方使用，但遇不可抗力或施工中遇到异常困难的重大技术问题不能及时解决，则工期顺延，甲方应及时通知乙方。三、付款方式，乙方于2013年7月14日支付首付款10万元，余款58898元于2013年9月1日前支付，余款16万元采取银行按揭方式支付。四、乙方如未按期付款，甲方有权按应付款额要求乙方按银行同期贷款利率支付利息至付清日止，如逾期三十天以上仍未付清房款和利息，甲方有权终止本协议，将房屋转让他人，并向乙方收取不低于总房款10/%的违约金。如甲方未按约定的日期交付房屋，乙方有权要求甲方按银行同期贷款利率支付利息自约定交付日起至实际交付日止。五、甲方所建房屋必须符合国家建设验收规范标准，经衡东县建筑检验部门验收合格，并负责国家规定的保修期内的保修。六、房屋竣工验收后，房屋及车库产权登记手续和70年独立产权的国有土地使用证、产权证由甲方统一办理。
另查明，2013年1月，许青林以200万元购得衡东县城关镇堰湾村尹金林等在城关金堰路（××现衡东县城××大道县屠宰场南面）一块安置地，同年3月许青林和尹金林在该地上建房，并发包给无建筑资质的罗正秋承建，按规划建筑是6层，实建13层，超建7层，于2014年元月竣工。2015年1月29日湖南工业大学司法鉴定中心对该栋楼的质量作出鉴定结论：该工程结构满足设计要求及验收规范相关要求。2015年4至5月经过县政府职能部门作出违建处罚后，2015年5月5日原告为被告办理了房屋产权证，登记的建筑面积为109.18㎡，套内面积96.2㎡，2015年5月25日办理了国有土地使用权证。被告已交房款15.8898万元，办证、交税和门等2.756万元，按合同约定下少16万元购房款。2015年6月被告将房屋进行了装修，同年10月原告交付被告房屋钥匙，被告于10月搬入新房居住至今。2015年5月底原告持房产证要求被告办理银行按揭手续，被告认为房产证是集资建房的证不是商品房的证，房屋质量存在质量问题和未安装消防设施为由拒绝办理按揭手续。故原告诉来本院。
二、双方当事人有争议的事实
1、关于本案购房协议是否有效的问题。
被告认为，原告是房地产中介公司不具有房地产开发和销售的资质，商品房必须是国有土地，原告在2013年签订合同时是别人的划拨地转让过来的，所以签订的合同是无效的合同，原告缴纳罚款的行为也无法改变合同无效的事实。其次，房屋买卖时不是现房而是在建设中，属于预售行为要取得预售许可证，原告没有预售许可证也没补办预售许可证。原告认为该土地是安置地，已合法变性，并办理了房产证、国有土地使用证，违法情形已消除，故合同有效。本院审查认为，国家为加强对土地、房地产管理，制订了相应的法律法规，其中许多强制性规范多为管理性规范，违反管理性规范并不必然导致合同无效。诉争房屋原土地性质为集体土地性质，原告按政府要求履行相应手续后，已合法变性为国有土地，并为被告办理了合法的房屋产权手续，且被告已装修入住。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案购房协议不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当认定为有效合同。
2、关于宣传资料承诺有25米宽休闲场所、零分摊、封闭式小区问题。
被告认为原告宣传资料承诺有25米宽休闲场所、零分摊、封闭式小区，虽是要约邀请，但其影响购房者的决策和意愿，并影响到房屋价格，即便承诺没有写入合同，原告不履行义务构成违约。原告认为上述销售广告是要约邀请不是要约，不是具体确认的合同条款。本院审查认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”开始原告的宣传资料记载“超大赠送面积，近乎零公摊”，后宣传资料变化为“注意：只有建筑面积，没有分摊面积”。“零分摊”并不是明确的建筑术语，通常理解为没有公摊面积，根据上述司法解释的规定，应理解为要约并视为合同内容。但此广告宣传在前，正式签订合同在后。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”。原、被告签订的合同明确约定“建筑面积最终以国家房产部门的测绘面积为准”。“零分摊”虽可视为合同内容，但此内容与“国家房产部门的测绘面积为准（国家房屋部门测绘面积没有“零分摊”相应规定）”相矛盾，应视为当事人已同意变更，即以国家房产部门的测绘面积为准，故本案建筑面积应以房屋所有权证书上的109.18平方米为准。宣传资料承诺有25米宽休闲场所（休闲娱乐广场）根据上述司法解释的规定，应视为要约并计入合同内容。目前该项目北侧仅进行了硬化，根据现状再改造成25米宽休闲场所不能或难以实现，故原告应承担相应的违约责任。被告以此为由要求降低房屋价款不能以抗辩实现，而应以被告另行提起民事诉讼为基础。小区，是指在城市一定区域内、具有相对独立居住环境的大片居民住宅，同时是配有成套的生活服务设施等。一般而言，单栋住宅并不能称作小区，单栋住宅如何封闭式管理及本案封闭式小区物业管理应如何理解存在争议，故封闭式小区（物业管理）并不具体确定，被告即使要以此为由要求原告降低房屋价款的要求，亦要以另行提起民事诉讼为基础。为了本案的妥善处理，本院对双方进行了调解，原告承诺就“……无法实现或部分不能实现的部分（具体为25米宽休闲场所、面积零分摊、封闭物业只能做到栋号封闭、部分房屋登记为合作建房），经法院做工作，现原告自愿在双方约定的住房单价2841元每平方米的基础上下调120元每平方米作为双方房屋买卖合同的最终结算价格，用于抵扣和补偿被告方。如果被告方以上述原因另行向原告主张权利要求原告赔偿或补偿，则本承诺书中原告对房屋价格让利部分应予抵扣法院或有关职能部门最终确定原告应承担的部分。”上述承诺是原告的真实意思表示，是自主处分自己民事权利的行为，本院予以支持。
3、关于房产证的问题。
被告提出合同约定的是商品房，但办的证是集资房产证。原告认为房产证注明为合资建房，该房产证与商品房房产证本质并无区别，原告当时的房价明显要比市价低，且本案原告并没有注明为集资建房。本院审查认为，原、被告双方合同约定“70年独立产权的国有土地使用证、产权证由甲方统一办理”，即使原告办理的房产证注明为合作（资）建房，但只要是有70年独立产权的国有土地使用证和房屋产权证，本身并不违约，更何况本案原告给被告办理的房屋所有权证并没有相关注明，属正常的商品房房屋所有权证书。
4、关于房屋质量问题。
被告认为房屋一直没有验收，部分有漏水、开裂等问题。原告认为房屋已经鉴定质量合格，如不合格不可能办到房产证。本院审查认为，对于整栋房屋结构是否合格，2015年1月29日湖南工业大学司法鉴定中心对该栋楼的质量作出鉴定结论：该工程结构满足设计要求及验收规范相关要求。对于被告提出的问题，在本案审理期间，湖南工业大学司法鉴定中心作出了明确的补充说明。被告提出存在有漏水、开裂现象，但本案被告并未提供相应证据，即使房屋存在上述问题，应区分不同情况及国家对工程质量保修期的规定处理，如属原告责任的，应承担保修责任。
5、关于消防设施的问题。
被告认为，本案涉案房屋是13层的高层建筑，不能因为拖欠房款就免除原告的义务，原告要尽快安装好。原告认为因被告拖欠房款，目前资金困难，无力完善消防设施。《中华人民共和国消防法》第九条规定：建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。所以，原告提供合格的消防设施，是原告应尽的法律义务，不能因被告拖欠房款而免除。同理，被告按合同约定按时付款，亦是被告应尽的义务，除可就消防安装工程相应价款行使不安抗辩权外，其余下少价款应按合同约定支付。根据本地消防安装工程市场行情、被告房屋面积结合本案实际情况，被告可预留6000元或将相应款项提存，待原告提供合格消防设施后再及时支付。
本院认为，合同双方应当遵循诚实信用原则，按照约定自觉履行自己的义务。本案被告下少房款经原告多次催收后，仍未按约定及时支付，根据合同约定，原告可以解除合同，也可要求被告承担继续履行并承担违约责任。被告辩称的消防设施问题，可通过预留或将相应款项提存的方式解决，其要求不支付房屋下少价款或降低房屋价款的请求，根据前述分析本院不予支持或需另行提起诉讼解决。根据本案实际情况，原告经本院调解，有条件调低房屋价款的承诺，是自主处分自己民事权利的行为，本院予以支持。根据原、被告双方的购房协议、原告作出的承诺及应预留款项，被告目前应付房屋价款为109.18×（2841－120）－100000－58898－6000＝132180.78元，预留的6000元待原告提供合格的消防设施后，应在十日内支付完毕。对于房款的支付方式，由于被告未按合同约定及时履行，原告可要求被告直接支付，如被告在指定的时间内至银行办理了所需按揭手续，也可视其履行了付款义务。对于原告要求被告支付逾期付款违约金，因考虑原告亦存在逾期交房、未提供符合约定的休闲场所等违约情形，应予以抵扣，综合本案实际情况，不宜在本案中予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告阳艳莲、康永其在本判决生效后十五日内支付原告衡东县爱欣家房产中介有限公司购房款132180.78元（被告阳艳莲、康永其在15日内办理了上述金额的银行贷款所需手续也可视为被告履行了上述义务；预留的6000元待原告提供合格的消防设施后，被告阳艳莲、康永其应在十日内支付完毕）。
二、驳回原告爱欣家房产中介有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费3500元，由被告阳艳莲、康永其负担3000元，原告衡东县爱欣家房产中介有限公司负担500元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 稂彬淑
人民陪审员 刘柏国
人民陪审员 许素珍
二０一六年十月十三日
书 记 员 王英杰
校对责任人：稂彬淑打印责任人：王英杰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。