湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）芙民初字第2199号
原告：陈罗红，女
原告：黄正，男
两原告共同委托诉讼代理人：邓友金，湖南路虎律师事务所律师。
被告：湖南恒生置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一东路19号湘域中央2019号房。
法定代表人：王小生，董事长。
委托诉讼代理人：艾超，湖南成法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾强，湖南成法律师事务所律师。
原告陈罗红、黄正与被告湖南恒生置业有限公司（以下简称恒生公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月20日公开开庭进行了审理，原告陈罗红、黄正的共同委托诉讼代理人邓友金、被告恒生公司的委托诉讼代理人曾强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈罗红、黄正向本院提出诉讼请求：恒生公司因逾期办理初始登记和房屋所有权证而向陈罗红、黄正支付违约金20738元（违约金从2014年5月1日计算至2015年11月5日止共553天）。事实与理由:陈罗红、黄正于2011年10月24日与恒生公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由其购买恒生公司开发的碧水龙庭房屋，房屋合同总价款为374816元。合同签订后，陈罗红、黄正按合同付清了全部房款，恒生公司于2013年5月6日向其交付了房屋。按照双方约定“恒生公司应于实际交付商品房后的365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记，取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后365日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述登记手续的，买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。但时至2015年11月5日才办理初始登记，2015年11月16日，陈罗红、黄正才收到恒生公司交付的房产权证，恒生公司已构成严重违约。
恒生公司辩称，一、陈罗红、黄正主张恒生公司因逾期办理初始登记、房屋所有权证而向其支付违约金的主张没有事实和法律依据，其理由不能成立。1、陈罗红、黄正对于房屋楼栋的初始登记没有诉的利益，法律并不保护其对办理栋证的违约金请求权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”,该法条所指的买受人能取得的“房屋权属证书”仅包括房屋所有权证和土地使用权证，并不包括栋证，因为只有房屋所有权证、土地使用权证的办理才对买受人合法权益产生实际影响，因此才通过制定法律以规范办理房屋所有权证、土地使用权证的登记时间，故依据法律规定及立法精神，陈罗红、黄正对栋证的办理是不可诉的。2、恒生公司依约申请办理并办妥了房屋所有权证，不存在违约情形。栋证的办理，只是协助买受人取得房屋所有权证的一个程序环节、过程性资料，只要恒生公司按照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条的约定，在取得栋证后180日内为买受人申请办理了房屋所有权证，则不存在违约情形，不承担违约责任。本案中，房产部门出具的《长沙市商品房初始登记凭证列表》所载明的陈罗红、黄正房屋所在楼栋的栋证取得时间为2015年11月5日，其取得房屋产权证的登记时间为2015年11月9日，即恒生公司在取得栋证后4日即申请并办妥了陈罗红、黄正的房屋所有权证，完全按照合同约定履行了办理房屋所有权证的义务，因此，陈罗红、黄正要求恒生公司承担办理房屋所有权证的违约责任，其理由不成立。二、本案不是由于“出卖人的责任”导致延后办理初始登记，恒生公司依约不应承担违约责任。因雨花区2014年重点建设项目“雀园路（万家丽路-
仙姑岭路）”占用了恒生公司有效用地1030.56平方米，导致碧水龙庭项目无法通过规划、国土等部门的联合验收，也就无法办理房屋初始登记、房屋所有权证。本案导致延迟办理栋证的责任不在恒生公司，恒生公司依约不应承担违约责任。三、本案存在政府征地的不可抗力情形，恒生公司依法不应承担违约责任。雨花区政府重点工程项目“雀园路（万家丽路-
仙姑岭路）”占用恒生公司有效用地，属于法律规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形，恒生公司依法也不应承担违约责任。四、实际交房日应为买受人办理收房手续的日期，恒生公司延后办理初始登记的行为没有给陈罗红、黄正造成任何实际损失，且陈罗红、黄正也未就具体损失金额举证证明。假设恒生公司存在违约情形（事实上不存在），鉴于是政府市政工程建设方面原因导致办证延迟、恒生公司无过错，且陈罗红、黄正没有任何经济损失等因素，即使陈罗红、黄正主张违约，其主张违约金明显过高，请求免除或大幅减少违约金。
经当事人举证、质证，本院确认以下证据材料可以作为认定本案事实的依据：《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》、《购房发票》、长沙市商品房初始登记凭证列表、房屋所有权证、关于雀园路（万家丽路-
仙姑岭路）用地情况的情况说明及长沙市建设用地单位地籍测绘成果；长沙市城乡规划局《关于恒生碧水龙庭项目因雀园路道路用地有关问题的函》、长沙市城乡规划局《关于恒生碧水龙庭项目因雀园线形占用我公司用地和核发后期三栋建设工程规划许可证的复函》、《长沙市建筑工程竣工联合验收意见书》、（2016）湘01民终4131号民事判决书、当事人陈述等。
经审理认定的上述证据，可证明如下事实：
2011年10月24日，陈罗红、黄正（买受人）与恒生公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：由买受人购买出卖人开发的碧水龙庭房屋，房屋总价款为374816元；出卖人应当在2013年4月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人在实际交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记，取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后365日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述登记手续的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，陈罗红、黄正按合同约定支付了全部购房款，恒生公司通知于2013年4月30日开始交房，陈罗红、黄正在2013年5月6日办理收房手续、领取钥匙。恒生公司于2015年11月5日办理该房初始登记，并于2015年11月9日将该房屋的所有权证办理至陈罗红、黄正名下。
另查明，雀园路（万家丽路-
仙姑岭路）系长沙市雨花区2014年重点工程建设项目之一，碧水龙庭项目用地红线中的雀园路与控规中雀园路的线形不一致，部分雀园路在碧水龙庭项目用地红线有效用地范围内。为此，恒生公司向长沙市城乡规划局等部门多方交涉，要求将该部分道路用地计容，长沙市城乡规划局于2014年12月18日向恒生公司复函，表示正在按程序研究处理。雀园路在施工过程中，长沙市雨花区工务局根据长沙市国土资源测绘院2013年5月9日的《长沙市建设用地单位地籍测绘成果》，确认雀园路路幅占用了恒生公司水龙庭项目有效用地，约1030.56平方米。该道路占用有效用地后的容量指标计算方式2015年9月25日得以确定后，长沙市城乡规划局于2015年10月20日才核发碧水龙庭项目第2、4、6-8栋的《建设工程规划竣工验收许可证》及《建设工程规划许可证》（正本）。
本院认为，本案争议焦点为：恒生公司是否应当对逾期办理房屋初始登记承担违约责任及违约金数额。陈罗红、黄正与恒生公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应根据合同约定履行自己的义务。根据陈罗红、黄正与恒生公司签订《长沙市商品房买卖合同》的约定，恒生公司应在房屋实际交付后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记，取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证。恒生公司通知于2013年4月30日开始向买受人交房，通知交房时间与合同约定的交房日期一致，则恒生公司办理申请初始登记的日期应从2013年5月1日开始计算，故恒生公司依合同约定应在2014年5月1日之前将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房屋楼栋的初始登记，并在取得栋产权证后180日内协助办理买受人的房屋所有权证。因雨花区政府2014年重点工程建设项目之一雀园路项目建设过程中，实际占用恒生公司碧水龙庭项目的有效用地1030.56平方米，该道路占用有效用地后的容量指标计算方式于2015年9月25日才得以确认，长沙市城乡规划局于2015年10月20日才向恒生公司核发碧水龙庭项目第2、4、6-8栋的《建设工程规划竣工验收合格证》及《建设工程规划许可证》，又因上述两证系办理涉案房屋初始登记的基础资料，恒生公司无法在2015年10月20日前申请办理涉案楼栋的初始登记。故上述导致恒生公司未能按照合同约定申请涉案房屋初始登记情形系政府行为，在恒生公司签订合同时无法预见，在合同履行过程中无法避免、无法克服，非因恒生公司原因导致，不可归责于恒生公司，且恒生公司取得涉案楼栋的《建设工程规划竣工验收合格证》及《建设工程规划许可证》后及时办理了房屋初始登记，故本案涉案楼栋初始登记延迟办理不能适用陈罗红、黄正与恒生公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条关于因出卖人原因导致未能在规定期限内办理产权登记手续，出卖人应当承担违约责任的条款，恒生公司不应承担逾期办理涉案房屋初始登记的违约责任。因涉案房屋在2015年11月5日办理初始登记后，陈罗红、黄正已于2015年11月9日取得该房屋的所有权证，故恒生公司办理房屋所有权证的期限没有超过合同约定的取得栋证后180日内，故恒生公司办理房屋所有权证没有逾期，依法不向陈罗红、黄正承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。
综上所述，陈罗红、黄正的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
驳回陈罗红、黄正的诉讼请求。
案件受理费318元，由陈罗红、黄正负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 孙剑璞
人民陪审员 邓晓阳
人民陪审员 孔 宁
二〇一七年一月十六日
书 记 员 石登波