中华人民共和国辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终4369号
上诉人（原审原告）：行星有限公司，住所地日本国福冈县朝仓郡筑前町东小田3470番地5。
法定代表人：高杉义隆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：华吉成，辽宁启成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李强，辽宁启成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：林英。
委托诉讼代理人：吴玉娟，辽宁文柳山律师事务所律师。
上诉人行星有限公司因与上诉人林英房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2015）中民初字第711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人行星有限公司的委托诉讼代理人华吉成、李强，上诉人林英及其委托诉讼代理人吴玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理�结。
行星有限公司上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判支持行星有限公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定行星有限公司为案涉房屋所有权人，双方履行的实为租赁合同，支持了行星有限公司要求林英腾退案涉房屋的诉请，但一审判决却未按行星有限公司的诉请判令林英支付自2013年1月1日起至其实际腾退之日止的租金，仅判令截止到2014年10月31日的租金。一审判决违背公平公正的原则，损害了行星有限公司的合法权益。
林英辩称，不同意行星有限公司的上诉请求，理由是：1.关于行星有限公司请求支付租金一节，双方签订的是房屋买卖合同而非房屋租赁合同，合同中约定的不是租金而是购房款，因此无需向行星有限公司支付租金。即使是租金，因行星有限公司于2014年11月14日才起诉，故关于2013年度的租金已过诉讼时效。2.2014年11月14日，行星有限公司提起诉讼后，林英已通知行星有限公司收回房屋，林英并未继续使用，因此不存在继续给付租金的情形。
林英上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判确认行星有限公司与案外人吉某达成的以房抵债协议无效，确认林英无须腾退房屋，无须给付行星有限公司房屋租金。事实和理由：1.一审法院遗漏诉讼主体。林英与案外人吉某就案涉房屋签订房屋买卖合同及租赁合同，且林英交付了购房订金30,000元及房款36,000元。林英在举证期间及庭审中均申请追加吉某为第三人，但一审法院未予追加。2.一审法院违反法定程序。一审法院在未追加吉某为第三人、吉某未对证据进行质证的情况下，就确认林英与吉某签订的合同的效力及履行情况不妥。3.一审法院认定事实不清，适用法律错误。第一，一审法院认定林英与案外人“双方买卖合同未实际履行”错误。林英已举证证明不仅向案外人交付了购房定金，而且还支付了购房款，双方之间的合同已实际履行。第二，一审法院认定林英与案外人“双方实际履行了房屋租赁合同”错误。林英向一审法院提交的房屋租赁合同实际是房屋买卖合同，因该合同第十一条中约定“如一年内此房买卖交易不成，再续租一年，直到交易为止”，确定了案涉房屋由林英购买的事实。且在签订租赁合同的当日，林英向案外人交付了36,000元，并在此前签订的买卖合同上补充了最后一条，即第15条第7款“2011年12月23日租赁合同的租金36,000元抵此合同的购房款”，据此可证明，对案涉房屋虽�租金约定，但租金均抵顶购房款直至交易为止，即不交租金只交购房款。第三，一审判决未予认定行星有限公司与案外人恶意串通以签订以房抵债协议的方式损害林英权益的行为。案外人为了达到不履行其与林英签订的合同、收回房屋的目的，利用自己和其女儿两人为股东的公司（即行星有限公司），虚构借款事实，骗取法院的调解书。在执行过程中，故意隐瞒案涉房屋已签订房屋买卖合同且已实际履行的事实，通过达成以房抵债协议的方式，要求法院强制执行，严重损害了林英的权益。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益合�无效”的规定，应支持林英的上诉请求。第四，房屋租赁合同第五条约定“如果吉乡高治转让房屋，林英有优先购买权”，但案外人将案涉房屋通过签订以房抵债协议的方式过户至行星有限公司名下时，并未告知林英，侵害了林英的优先购买权。林英可依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，主张认定吉某与行星有限公司签订的买卖合同无效。一审法院认定是通过诉讼和执行程序行星有限公司取得房屋所有权、不支持林英优先购买权的主张系认定事实和适用法律错误。第五，对于行星有限公司主张的房屋租金，林英在一审时已经答辩因租金的约定已经变更为购房款，在本案中并不存在房屋租金的约定；即使存在租金的约定，因民法通则明确规定租金的时效为一年期限，被上诉人对于2013年度的租金的诉讼请求己过诉讼时效。
行星有限公司辩称，不同意林英的上诉请求。1.除了行星有限公司要求依法改判的部分之外，行星有限公司认为一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2.关于林英提到要求法院确认吉某与行星有限公司之间抵顶无效一节不属于二审法院审理范围。林英应当在本案以外寻求其他的救济途径，而不应作为上诉请求在本案中提出。3.关于诉讼时效的问题，林英与吉某当时就案涉房屋确有进行买卖的合议，由于案涉房屋系公寓产权，须变成住宅产权后才能进行交易，但该房屋没有变更为住宅产权，双方均不同意买卖，在此情形下才签订了房屋租赁合同。而租赁的期限不明确，双方约定的是直到交易时止，因此就房屋租金双方约定是由承租方林英分期给付，即林英的代理人提到的每年的1月5日前给付，按照司法解释的规定，应当是以最后的给付日期作为诉讼时效的时间起算点，所以行星有限公司的起诉没有超过诉讼时效。另外，行星有限公司是在2013年7月28日在与吉某抵债的过程当中取得案涉房屋所有权，从取得房屋所有权的时间起算，也没有超过诉讼时效。4.关于双方诉争的合同性质，林英一直强调双方履行的是买卖合同，对于这一观点行星有限公司不予认可，双方实际履行的是租赁合同，而并非买卖合同。5.关于林英提到在起诉前已经通知行星有限公司要求交付房屋而且自此以后并未有占有使用房屋的主张不属实，林英没有证据证明履行了交付房屋的通知义务。故不管林英本人是否实际占有使用案涉房屋，在合同没有正式解除前作为承租方的林英必须按合同约定缴纳房屋租金。6.关于林英在上诉状中主张的优先权�问题，行星有限公司在取得案涉房屋时依据的是一审法院（2012）中执字第1208号生效民事裁定，故一审法院认定林英不具有优先购买权符合法律规定。
行星有限公司向一审法院起诉请求：被告立即腾退大连市某区某路30号26层B1号房屋，并将案涉房屋返还给原告；被告按每月3000元的租金标准向原告支付自2013年1月1日起至其实际腾退之日止的房屋租金，暂计算至2014年10月31日为63,000元。
一审法院认定事实：2011年6月23日，案外人吉某与被告林英签订房屋买卖合同，约定吉某将其所有的位于大连市某区某路30号26层B1号房屋（产权证号为2004110879，建筑面积77.38平方米）以84万元的价格出卖给被告，定金人民币三万元由被告交付大连某地产代为保管，同时约定由于案涉房屋为公寓产权，吉某保证于2011年8月20日前将案涉房屋由公寓产权变更为住宅产权，若无法变更则被告将不购买案涉房屋，双方免责。案涉房屋在上述约定的期限前产权性质并未变更，吉某与被告又于2011年12月23日签订房屋租赁合同，约定吉某将案涉房屋出租给被告，租赁期限自2012年1月1日至2012年12月30日，年租金为36,000元，如一年内此房买卖交易不成，则再续租一年，直到交易为止。同时约定案涉房屋租赁期间产生的水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由被告居住而产生的费用，由被告负担。同日，双方还在之前签订的房屋买卖合同中补充约定了第7条：2011年12月23日租赁合同的租金36,000元抵此合同的购房款。合同订立后，案外人将案涉房屋交由被告租赁使用，被告交付了第一年的租金36,000元整。案外人吉乡高治始终未能将案涉房屋的用途由公寓变更为住宅。
另查，因案外人吉某对原告负有债务，原告向一审法院提起诉讼，一审法院于2012年9月5日作出（2012）中民初字第3161号民事调解书，确认吉某于2012年9月15日前偿还原告借款人民币201万元。因吉某未按约定日期履行调解书所确定的义务，一审法院在原告申请执行后作出（2012）中执字第1208号民事裁定书，裁定吉某将案涉房屋交付给原告抵债。原告于2013年7月22日取得案涉房屋的所有权，权证号：（中涉外）2013200176号。房屋设计用途为公寓。2014年11月17日，原告与吉某签订协议书，双方约定案涉房屋所产生的权利义务全部由原告承担。
被告基于买卖合同的约定已将三万元定金交付给某（大连）房地产置业代理有限公司代管。现案涉房屋由被告掌控。
一审法院认为，被告林英与案外人吉某签订的房屋买卖合同及房屋租赁合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。房屋买卖合同约定卖方吉某在2011年8月20日前将案涉房屋由公寓产权变更为住宅产权的条件下，被告才购买案涉房屋，现该条件一直未能成就，则双方买卖合同未实际履行，双方实际履行了房屋租赁合同。被告一直租赁使用案涉房屋，理应及时支付租金，现案涉房屋的租赁期限已过，双方形成不定期租赁关系，原告承继了案涉房屋的权利义务，可随时向被告主张解除租赁关系，被告已交付一年的租金36,000元，截至2014年10月31日，尚欠租金63,000元，故原告要求被告腾退案涉房屋、支付拖欠租金的诉请，一审法院予以支持。关于被告辩称案涉房屋所有权变更至原告名下系原告与案外人吉某恶意串通所致，损害了被告的优先购买权一节，原告是依据诉�及执行程序而取得案涉房屋所有权，并不是根据案外人吉某出售房屋的行为，故在此情况下，并不适用优先购买权的规定。被告主张原告与案外人吉某存在恶意串通的行为，要求法院确认原告与吉某的以房抵债协议无效没有法律依据，且未提供相应证据加以证明，被告可另行提起诉讼，故被告此节抗辩意见一审法院亦不予以采纳。本案案外人吉某并不属于法律所规定的必须到庭参加诉讼的第三人，吉某是否到庭参加诉讼并不影响本案事实的查明，故被告要求追加第三人的申请一审法院不予受理。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，作出如下判决：一、被告林英自判决发生法律效力之日起十日内将位于大连市某区某路30号26层B1号房屋腾�给原告行星有限公司；二、被告林英自判决发生法律效力之日起十日给付原告行星有限公司租金63,000元（自2013年1月1日起至2014年10月31日止）。若逾期给付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费12,430元，由被告负担。
本院二审期间，林英围绕上诉请求提交了行星有限公司的《现在事项全部证明书》和《履历事项全部证明书》的日文件及中文译本，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林英称上述证据是在日本工商局调取的，用以证明行星有限公司的股东为吉某和其女儿吉某某，吉某为了不将案涉房屋出售给林英，其和行星有限公司恶意串通，以虚假的借款协议和以房抵债协议书的方式将案涉房屋过户至行星有限公司名下。且行星有限公司在一审中提交的案涉�屋权属登记材料中亦包含上述证据。行星有限公司对上述证据的真实性不予认可，认为如果该证据系在中国境外形成，应按照相关的证据规则执行，即使是真实的也不能证明行星有限公司与吉某之间恶意串通。本院认为，如果上述证据的证据来源如林英所述，其应举证证明证据来源的合法性，但上述证据上未加盖任何单位的印章，亦无证明上述证据合法性的证明文件，且对于林英提交的上述证据的中文译本，其上仅加盖了“大连丽雅达翻译有限公司”的印章字样，但对于该翻译公司的资质以及翻译人员的资质等，均未作出说明，故对于上述证据的真实性不予认可。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1.一审法院未同意林英申请追加案外人吉�为第三人是否属遗漏诉讼主体；2.林英是否应腾退案涉房屋及交付租金，以及如需交付租金，则应明确租金计算的起止时间。
关于第一个争议焦点，民事诉讼中的第三人是指对他人争议的诉讼标的有独立的请求权，或者虽无独立的请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系，而参加到已经开始的诉讼中的人。本案中，吉某并非对本案的诉讼标的有独立的请求权，其亦未申请参加诉讼，不属于有独立请求权的第三人。法院是否同意依照林英的申请追加吉某作为无独立请求权第三人参加诉讼，关键在于吉某与案件的处理结果是否具有法律上的利害关系。本案系房屋租赁合同纠纷，吉某已将案涉房屋所涉权利义务转让给行星有限公司，行星有限公司亦通过司法程序取得案涉房屋的所有权，现其基于从吉乡高治处承继的权利以及�屋所有权人的身份主张腾退房屋及房屋租金。因吉乡高治与本案的处理结果没有法律上的利害关系，不是法律规定的必须参加诉讼的当事人，无须追加其作为第三人亦可查清案件事实。关于行星有限公司与吉乡高治之间以房抵债协议的效力问题，与本案并非同一法律关系，不是本案的审理范围，如林英对此有异议，可通过其他法律途径解决，本案中不能一并解决。
关于第二个争议焦点，按照时间段划分，租金可分为两部分：第一部分是行星有限公司基于其与吉乡高治于2014年11月14日签订的《协议书》主张的自2013年1月1日至2013年7月21日的租金；第二部分是行星有限公司基于其所有权人身份主张的自2013年7月22日（行星有限公司取得房屋所有权之日）之后的租金。关于第一部分的租金，林英称其与吉乡高治之间形成的是房屋买卖合同�系，不需要缴纳租金。根据《房屋买卖合同》的约定，林英与吉乡高治之间进行房屋买卖的前提是于2011年8月20日前将公寓产权变更为住宅产权，但直至行星有限公司通过司法途径取得房屋产权，案涉房屋的性质仍为公寓产权。因未满足上述约定的于特定时间前将房屋变更为住宅产权的条件，《房屋买卖合同》无法继续履行。故一审认定林英与吉乡高治继续履行《房屋租赁合同》并无不当，且林英也依照《房屋租赁合同》的约定缴纳了一年的租金。《房屋租赁合同》到期后，双方再未就案涉房屋达成租赁协议，但林英仍在案涉房屋内租赁使用，吉乡高治亦未提出让其腾退的主张，视为双方形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故林英与吉乡高治在此期间除了租赁期限外，其他条款仍应按照《房屋租赁合同》的约定履行。根据《房屋租赁合同》的约定，月租金为3000元，每年年初五日内缴纳年租金，故林英应于2013年的年初五日内缴纳该年度的租金，但直至案涉房屋变更至行星有限公司名下时，林英亦未缴纳。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。故吉乡高治应自林英应缴纳房屋租金之日，即2013年1月6日就应知道其权利受损，计算一年的诉讼时效期间，即2013年1月6日至2014年1月5日期间是吉乡高治应主张租金权利的期间，现行星有限公司基于从吉乡高治处承继的权利于2015年1月12日（一审案件立案时间）才主张权利�已超过诉讼时效期间，且林英在一审审理过程中就已提出诉讼时效的抗辩，故对于行星有限公司主张的自2013年1月1日至2013年7月21日的租金，本院不予支持。
关于第二部分的租金，行星有限公司取得案涉房屋所有权后未通知林英腾退房屋，视为其认可案涉房屋仍由林英租赁使用的状态，而林英在二审中自认2013年8月吉乡高治即告知其案涉房屋所有权人已变更，在此情况下，其仍继续占有使用案涉房屋，视为对租赁状态的认可，双方形成不定期租赁关系，行星有限公司可随时主张解除租赁关系，要求林英腾退房屋并交付租金。林英称已于行星有限公司起诉之前搬离案涉房屋，但未提供双方之间进行房屋交接的手续，且自认仍持有案涉房屋的钥匙，应认定为其仍占有案涉房屋，故对行星有限公司要求林英腾退的主张应予支持。至于租�计算的截止时间，行星有限公司在一审诉请中主张“自2013年1月1日至实际腾退之日的租金，暂计算至2014年10月31日为63,000元”，一审判决仅判令自2013年1月1日至2014年10月31日的租金。为避免当事人的诉累，应按照行星有限公司的诉讼请求判决至实际腾退之日止。林英应给付行星有限公司自2013年7月22日至实际腾退之日止的租金。
综上所述，行星有限公司的上诉请求成立，林英的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持大连市中山区人民法院（2015）中民初字第711号民事判决第一项；
二、变更大连市中山区人民法院（2015）中民初字第711号民事判决第二项为林英自本判决发生法律效力之日起十日给付行星有限公司房屋租金（自2013年7月22日起至林英实际腾退房屋之日止，按照每月3000元的标准计算）；
三、驳回行星有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。
一审案件受理费12,430元，（行星有限公司已预交），由行星有限公司负担288元，由林英负担12,142元；二审案件受理费14,890元（行星有限公司预交2460元，林英预交12,430元），由行星有限公司负担288元，由林英负担14,602元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一六年十一月十四日
书记员 任建芳
附相关法律法规：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方�驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。