黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民三商初字第137号
原告上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行，住所地哈尔滨市红旗大街226号。
负责人刘永平，该分行行长。
委托代理人马仁龙，黑龙江工大人文律师事务所律师。
委托代理人张本民，黑龙江工大人文律师事务所律师。
被告高秀英，住哈尔滨市道里区。
被告刘殿君，住哈尔滨市道里区。
被告黑龙江东建房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市开发区南岗集中区燕山路4号1栋2室。
法定代表人侯昭霞，该公司执行董事。
委托代理人鞠宏毅，黑龙江思普瑞律师事务所律师。
原告上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称浦发哈分行）诉被告高秀英、刘殿君、黑龙江东建房地产开发有限公司（以下简称东建公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告浦发哈分行委托代理人马仁龙、张本民，被告东建公司委托代理人鞠宏毅到庭参加诉讼。被告高秀英、刘殿君经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
浦发哈分行诉称，2011年4月原告浦发哈分行与高秀英签订《个人购房借款（综合）合同》，借款2000万元用于购买位于哈尔滨市道里区河润街1号（金凯国际）C栋1-5层1号门市房，借款期限10年，预计自2011年4月21日至2021年4月21日止。该《个人购房借款（综合）合同》第三条“费用”3.2条款约定：“借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或者追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、复印费在内的一切费用概由借款人承担。”第十一条“违约事件”约定：“下列任一事件，均构成借款人的违约：其中11.1.2为借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用；”第十二条“违约处理”约定：“当本合同第十一条所列违约事件之一项或数项出现时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施进行处理：其中12.1.1按中国人民银行有关规定计收罚息。12.1.1宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，……并通过各种形式向借款人及担保人追索。”东建公司与浦发哈分行签有《商品房按揭合作协议》，协议第七条约定，东建公司在购房者取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交浦发哈分行收执之前，对购房者所欠相关本金利息及相关费用承担连带保证责任，并在浦发哈分行处开立“保证金账户”，按照其按揭贷款余额的5%存入保证金并承担质押担保责任。至今高秀英所购房产尚未办理产权及抵押手续。
合同签订后，浦发哈分行按约定履行了借款义务。2011年4月26日在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理房屋预告登记证明两份，一份为预购商品房预告登记，预告登记权利人高秀英；一份预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行，预告登记义务人高秀英；两份房屋预告登记证明指向的房屋均为高秀英购买的位于哈尔滨市道里区河润街1号C栋1-5层1号门市房。高秀英在贷款初期尚能按期还款，但是从2013年开始出现逾期，后经浦发哈分行催收恢复正常还款。2015年1、2月份，高秀英再次出现逾期，浦发哈分行与高秀英联系后，高秀英表示所购房产开办的酒店已不经营，原来经营的园林绿化公司回款也很困难，已没有能力正常还款。至浦发哈分行提起诉讼之日，高秀英已逾期多期，浦发哈分行只能通过扣取开发商的保证金收回部分贷款。高秀英的行为违反合同相关约定，构成违约，浦发哈分行有权追究高秀英相关违约责任。诉讼请求：1、解除浦发哈分行与高秀英签订的《个人购房借款（综合）合同》；2、高秀英和刘殿君共同偿还浦发哈分行借款13，534，008.79元及利息83，869.81元（利息中含罚息635.66元，利息计算到2015年7月20日），2015年7月21日起至判决履行期限届满日止逾期利息按合同执行利率7.38%上浮30%执行；3、高秀英和刘殿君共同承担浦发哈分行委托律师产生的代理费100，044.00元；4、如高秀英和刘殿君不能清偿上述债务，由东建公司以其在浦发哈分行处开设的保证金账户内的保证金承担质押担保责任；5、如高秀英和刘殿君不能清偿上述债务，由高秀英和刘殿君以抵押物折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先清偿；6、如高秀英和刘殿君不能清偿上述债务，由东建公司承担连带还款责任。由本案三被告承担诉讼费用。庭审中补充：开庭前，浦发哈分行扣东建公司四次保证金，共计1，687，820.52元。所以主张的本金数额是12，987，564.02元，利息是80，459.3元（截止时间是2015年11月26日，含罚息1，080.61元）。
东建公司辩称，依据浦发哈分行诉状中的自认，浦发哈分行已于2011年4月26日取得商品房抵押权预告登记，并成为登记权利人，已经依法取得诉状所列房产的优先权。依据双方的合作协议约定，东建公司不应再对此笔债务承担任何保证责任，且浦发哈分行在东建公司保证金账户中扣缴保证金资金也没有任何法律依据。综上，在人民法院确定房产优先权后，依法驳回浦发哈分行对东建公司的诉讼请求。
高秀英、刘殿君未到庭，未答辩。
庭审中，浦发哈分行举示如下证据：
证据一、《个人购房借款（综合）合同》。证明：借款事实及双方当事人在合同中明确约定了相关权利义务，借款人自愿以所购房产提供抵押担保；
证据二、借款凭证。证明：浦发哈分行按合同约定履行了借款义务及借款金额、利率、借款期限等约定；
证据三、房屋预告登记证明（两份）。证明：借款人所购房产办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记；
证据四、《哈尔滨市商品房买卖合同书》。证明：高秀英购买房产的事实；
证据五、《商品房按揭合作协议》。证明：东建公司承担阶段性担保及以保证金帐户内保证金提供质押担保；
证据六、个人贷款申请表。证明：贷款及抵押为借款人真实意愿及高秀英、刘殿君相关自然情况；刘殿君自愿在共同还款声明及抵押声明上签字，应承担共同还款责任；
证据七、借款及利息清单。证明：高秀英拖欠本金及利息的数额及逾期期数、利率；
证据八、委托代理协议及相关证据。证明：浦发哈分行委托代理律师的事实及产生的代理费。
东建公司质证认为，对证据的真实性均无异议。对证明问题补充如下：证据三可以证明涉案房屋已经办妥抵押登记手续，浦发哈分行对涉案房屋依法取得优先权；证据五第七条明确约定，东建公司承担保证责任的期限截至办妥抵押登记，并将有关抵押文件交甲方收执之日止，按此约定，东建公司依法免除担保责任；证据七中只能显示出借款人欠款情况，对于浦发哈分行何时从东建公司处扣款的事实没有显示。东建公司当庭认可浦发哈分行在变更起诉时所作表述，已从东建公司实际扣款1，687，820.52元。
本院确认：东建公司对浦发哈分行举示证据的真实性均无异议，故本院对浦发哈分行举示的证据予以采信。
东建公司未提交证据。
经本院审理查明，2009年10月20日，浦发哈分行（甲方）与东建公司（乙方）签订一份《上海浦东发展银行商品房按揭合作协议书》，约定甲方同意对乙方开发的金凯国际项目商品房购房人提供个人房屋按揭贷款；按揭贷款最高限额为1.5亿元。按揭额度有效使用期自2009年10月20日至2011年10月20日；乙方同意自《个人购房借款（综合）合同》签订之日起，至购房人（借款人）取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止，对购房者（借款人）所欠甲方的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任，并在甲方开立“保证金账户”，按照甲方按揭贷款余额的5%存入保证金并承担质押担保责任。当借款人不能按期还本付息时，由乙方代为偿还，甲方有权直接从保证金账户中扣除。
2010年9月8日，高秀英向浦发哈分行提出个人贷款申请，申请贷款2000万元，用于购买位于哈尔滨市道里区河润街1号（金凯国际）C栋1-5层1号商服。刘殿君于同日出具《共同还款声明》，同意时共同归还贷款，并承担连带清偿责任。刘殿君与高秀英系夫妻关系。
2010年9月（合同无日期），高秀英与东建公司签订一份《商品房买卖合同》，约定高秀英购买东建公司承建的哈尔滨市道里区河润街1号（金凯国际）C栋1-5层1号门市，该商品房为预售商品房；金额为2000万元、付款方式商业贷款、交纳比例50%；
2011年4月（合同上无具体日，应为21日前），浦发哈分行（贷款人）与高秀英（借款人）签订《个人购房借款（综合）合同》，约定：高秀英向浦发哈分行借款2000万元；借款用途限于购买一手商服（即哈尔滨市道里区河润街1号﹤金凯国际﹥C栋1-5层1号门市房）；借款期限10年，预计自2011年4月21日至2021年4月21日止；贷款利率采用浮动利率：在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮20%；签订本合同时的同档期基准利率为6.8%（年利率），执行利率按贷款实际发放日中国人民银行规定的同档期基准利率及合同规定的浮动比例确定；借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或者追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、复印费在内的一切费用概由借款人承担；还款方式采用等额本息还款法；借款人应按期偿还贷款本息；若发生贷款逾期则该期未还贷款本息的逾期罚息，应在归还逾期贷款本息时一并缴付，且贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利；高秀英以东建金凯国际C栋1-5层1号商服作为抵押物作为抵押担保；抵押担保范围为本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息及复利等）、违约金、损害赔偿金等费用；下列任一事件，均构成借款人在本合同项下的违约：借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用；当本合同所列违约事件之一项或数项出现时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施进行处理：按中国人民银行有关规定计收罚息，借款人未按合同约定日期还款的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮30%；宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，……并通过各种形式向借款人及担保人追索。
合同签订后，浦发哈分行于2011年4月21日向东建公司账户打入2000万元；在高秀英签字的《个人借款凭证（借据）》上，执行利率为8.1%。
合同签订后，高秀英一直按期还款。截止到至2015年6月15日，高修用总计偿还本金总计偿还本金6，005，800.31元，利息5，396，055.95元，罚息9，609.95元。高秀英自2015年6月16日起未按期偿还贷款本息。浦发哈分行自2015年6月16日开始从东建公司保证金账户扣款，至2015年11月26日，总计扣收本金1，087，094.97元、利息582，557.35元、罚息26，568.98元。截止到2015年11月26日，高秀英尚欠本金12，987，564.02元，利息是80，459.30元（含罚息1，080.61元）。
现东建公司保证金账户资金余额为1，471，301.00元。
另查明，2011年4月26日，哈尔滨市住房保障和房产管理局房屋产权监理处出具一份《房屋预告登记证明》，内容为：预告登记权利种类为预购商品房预告登记；预告登记权利人为高秀英；预告登记义务人为东建公司；预告登记房屋坐落道里区河润街1号C栋1-5层1号；同日，哈尔滨市住房保障和房产管理局房屋产权监理处出具另一份《房屋预告登记证明》，内容为：预告登记权利种类为预购商品房抵押权预告登记；预告登记权利人浦发哈分行；预告登记义务人高秀英；预告登记房屋坐落道里区河润街1号C栋1-5层1号门市房。至今，高秀英所购房产尚未正式办理产权登记及抵押登记。
2015年7月21日，浦发哈分行与黑龙江工大人文律师事务所签订《委托代理合同》，约定黑龙江工大人文律师事务所委派律师代理本案诉讼，代理费为100，044.00元。2015年9月14日，浦发哈分行向黑龙江工大人文律师事务所支付代理费100，044.00元。
本院认为，浦发哈分行与东建公司签订一份浦发哈分行与东建公司签订的《上海浦东发展银行商品房按揭合作协议书》、浦发哈分行与高秀英签订的《个人购房借款（综合）合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同的约定履行各自的义务。
《个人购房借款（综合）合同》签订后，浦发哈分行按约定履行向东建公司发放贷款的义务浦发哈分行依约履行向东建公司发放贷款的义务。，高秀英亦应按照约定的“等额本息”还款法履行还款义务，但自2015年6月起至浦发哈分行提起诉讼时，高秀英已不能按期足额偿还借款本息，依据双方所签《个人购房借款（综合）合同》第11.1.2条“借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用”，高秀英已构成违约，。浦发哈分行诉请解除合同《个人购房借款（综合）合同》，符合《个人购房借款（综合）合同》中该合同第第12.1.3条“宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期”的约定，本院予以支持。同时，高秀英应承担偿还拖欠的利息、罚息及剩余借款责任。刘殿君系与高秀英系夫妻关系，且在《共同还款声明》上承诺共同归还贷款，故应与高秀英共同承担偿还责任。
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，涉案房产已办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，高秀英已交清了房款，预告登记已向社会公开，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，在高秀英不继续履行还款义务时，浦发哈分行作为抵押预登记的权利人，可以就抵押预登记的房产处分后所得价款在合同约定的担保范围内享有优先受偿权。
东建公司与浦发哈分行签订的《上海浦东发展银行商品房按揭合作协议书》约定“甲方按揭贷款余额的5%存入保证金并承担质押担保责任”以及约定“当借款人不能按期还本付息时，由乙方代为偿还，甲方有权直接从保证金账户中扣除”，故浦发哈分行已自2015年6月16日开始从东建公司保证金账户扣收本金1，087，094.97元、利息582，557.35元、罚息26，568.98元，符合合同约定可视为东建公司履行了质押担保义务，。现东建公司保证金账户资金余额为1，471，301.00元元。根据《上海浦东发展银行商品房按揭合作协议书》中“甲方按揭贷款余额的5%存入保证金并承担质押担保责任”的约定，浦发哈分行继续要求对东建公司有权对现保证金账户的余额1，471，301.00元行使质押权缺乏依据利。但根据《上海浦东发展银行商品房按揭合作协议书》中“东建公司同意自《个人购房借款（综合）合同》签订之日起，至购房人（借款人）取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止，对购房者（借款人）所欠甲方的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任”的约定，浦发哈分行主张东建公司对高秀英拖欠的本息承担连带责任符合合同约定，本院予以支持。东建公司关于“浦发哈分行已于2011年4月26日取得商品房抵押权预告登记，并成为登记权利人，已经依法取得诉状所列房产的优先权。依据双方的合作协议约定，东建公司不应再对此笔债务承担任何保证责任”的抗辩主张不成立，本院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，涉案房产已办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，高秀英已交清了房款，因其他客观原因现不能办理房产登记和抵押登记，但预告登记已向社会公开，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，在高秀英不继续履行还款义务时，浦发哈分行作为抵押预登记的权利人，可以就抵押预登记的房产处分后所得价款在合同约定的担保范围内享有优先受偿权。
根据高秀英与浦发哈分行签订的《个人购房借款（综合）合同》中“借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或者追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、复印费在内的一切费用概由借款人承担。”的约定，浦发哈分行主张因本案诉讼发生的代理费100，044.00元有理，本院予以支持。
根据《上海浦东发展银行商品房按揭合作协议书》中“东建公司同意自《个人购房借款（综合）合同》签订之日起，至购房人（借款人）取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止，对购房者（借款人）所欠甲方的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任”的约定，浦发哈分行主张东建公司对高秀英拖欠的本息承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。东建公司关于“浦发哈分行已于2011年4月26日取得商品房抵押权预告登记，并成为登记权利人，已经依法取得诉状所列房产的优先权。依据双方的合作协议约定，东建公司不应再对此笔债务承担任何保证责任”的抗辩不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百九十五条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行与被告高秀英签订的《个人购房借款（综合）合同》；被告高秀英、刘殿君于本判决生效后10日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行借款本金，12，987，564.02元、利息是80，459.30元（截止时间是至2015年11月26日，含罚息1，080.61元）；2015年11月27日至判决履行期限届满日止的逾期利息按年利率7.38%上浮30%计算？；
二、被告高秀英、刘殿君于本判决生效后10日内给付原告上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行代理费100，044.00元；
三、原告上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行对被告高秀英、刘殿君不能偿还的借款本息，可以高秀英预告抵押登记的哈尔滨市道里区河润街1号C栋1-5层1号房产以折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿；
四、被告黑龙江东建房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项承担连带清偿责任。
一审案件受理费104，107.54元（原告上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行已预交），保全费5000.00元，由被告高秀英、刘殿君负担，由被告黑龙江东建房地产开发有限公司承担连带给付责任。
如果被告高秀英、刘殿君未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 侯芳芳
审 判 员 孔祥群
人民陪审员 陈殿伟
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 薛 甜