广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终935号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈德强，男，汉族，住广东省湛江市市辖区。
委托代理人：程鹏宇，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
委托代理人：熊千喜，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市岐发市场经营管理有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：黄婉仪。
委托代理人：余敏莹，广东循理律师事务所律师。
委托代理人：林俊贤，广东循理律师事务所律师。
上诉人陈德强与被上诉人佛山市岐发市场经营管理有限公司（以下简称岐发公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（一）项、第九十七条的规定，判决：一、解除陈德强与岐发公司于2013年9月5日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、岐发公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还保证金200000元予陈德强；三、陈德强应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金、管理费771550.54元予岐发公司；四、陈德强应于判决发生法律效力之日起十日内支付水电费55673.4元予岐发公司；五、陈德强应于判决发生法律效力之日起十日内以55045.4元为本金从2015年5月28日起，以628元为本金从2015年7月23日起，均至实际清偿日，均按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息予岐发公司；六、陈德强应于判决发生法律效力之日起十日返还开锁费100元予岐发公司；七、岐发公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付250000元予陈德强；八、岐发公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付评估费9223.31元予陈德强；九、驳回陈德强的其他诉讼请求；十、驳回岐发公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取为10300.5元，由陈德强负担6206.33元，由岐发公司负担4094.17元。反诉受理费减半收取为8623.02元、财产保全费3520元，合共12143.02，由陈德强负担7265.17元，由岐发公司负担4877.85元。
上诉人陈德强提起上诉称：一、关于原审事实认定错误的问题。第一，案涉租赁物二楼无法办理经营旅馆的证照以及由此而引起的租赁纠纷，完全是因为岐发公司的违法行为造成的，不属于不可抗力的情形。1.一审法院审理查明，案涉租赁物已经取得《建设工程规划许可证》及《竣工规划验收合格证》，但岐发公司为了逃避办理房产证应缴纳的税费一直拖延履行办理房产证的义务，该行为已经违反了法律规定。2.《房屋租赁合同》约定，岐发公司负有向陈德强提供房屋所有权复印件及相关资料给陈德强办理证照的义务，且同意陈德强具有转租权。但在陈德强依法行使转租权向吴某转租案涉租赁物二楼用于经营旅馆时，却被告知由于租赁物无房产证而不能办理经营旅馆的相关证照。3.岐发公司在具备为案涉租赁物办理房产证的条件下故意不办理房产证，是其违法行为导致租赁合同目的无法实现。同时，陈德强认为，政府发布的“南综治委（2013）6号”文件，所针对的对象是不符合取得房产证条件的房屋，而涉案房屋属于具备取得房产证条件而岐发公司故意不申领房产证的情形。因此，政府部门发布通知暂停无房产证的房屋办理相关证照，在本案中不属于不可抗力的情形，应全部归责于岐发公司。第二，2015年5月8日，岐发公司擅自停止供电，并在5月11日擅自将案涉租赁物上锁，使得陈德强无法经营、在租赁物内放置的物品因被阻挠而无法搬走。针对前述纠纷，陈德强一直希望通过友好协商、提供替代性方案的方式解决，但岐发公司却一直不予理睬，直至2015年5月8日擅自停止供电，造成陈德强无法经营。陈德强在此情况下，不得不遣散工人停止营业，以减少损失。同时，因案涉租赁物被上锁导致陈德强无法搬走物品，是岐发公司的行为所致，并非是陈德强需要占用相关的场地，因而在交接场地前的租金及管理费不应该由陈德强承担。第三，对于装修及设备损失，岐发公司在二审中并不能提供否定的证据，且其主张可移动的物品是不符合实际情况的。1.原审判决认定陈德强委托评估公司所出具的报告合法、合理。因此，法院应支持报告所反应的事实及陈德强因岐发公司的违法、违约行为遭受的损失。2.岐发公司在一审中主张的可移动物品是不符合实际情况的。如：天花空调机、厨房风量油烟净化器、5.5千瓦抽油烟机、综合木柜等物品是针对租赁物的实际尺寸及使用必要而购买安装，且已经与租赁物形成附合，若将该类物品拆卸是无法重复利用的。3.由于岐发公司在一审中并不能提供否定的证据，且陈德强所提交的评估报告所述与事实相符，因此应该由岐发公司承担全部的评估费用。第四，在本案一审判决前，岐发公司擅自处理案涉租赁物，并破坏财产查封现场、破坏查封财产。二、关于原审判决责任划分错误的问题。本纠纷是由于岐发公司故意不办理房产证的违法行为而导致，同时，其亦怠于与陈德强通过协商的方式解决纠纷。在诉至法院后，更是无视法律规定在本案纠纷未处理解决前，擅自撕毁法院查封公告、破坏查封现场及查封物品。因此，岐发公司应该对该纠纷承担全部的违约责任。综上，陈德强上诉请求：1.依法撤销原审判决第三项中陈德强需向岐发公司支付的2015年5月11日后的租金及管理费198582.8元的部分；2.依法撤销原审判决第六项；3.依法改判原审判决第七项为：岐发公司全额支付陈德强所有的装修损失1537219元；4.依法改判原审判决第八项为岐发公司应向陈德强支付评估费18446.62元；5.判令岐发公司将位于案涉租赁物三楼、四楼未申请查封的物品返还给陈德强；6.判令岐发公司在本案纠纷处理完毕前，提供被其破坏、拆除法院查封物品的清单及说明查封财产现状情况，并立即停止破坏查封现场的行为；7.本案的全部诉讼费用由岐发公司负担。
被上诉人岐发公司答辩称：一、涉案物业是合法物业，《房屋租赁合同》合法有效。涉案租赁物是己经取得《建设工程规划许可证》和《竣工规划验收合格证》，即涉案物业是合法物业，岐发公司与陈德强基于该物业于2013年9月5日签订的《房屋租赁合同》合法有效。二、涉案物业是因三旧改造历史遗留问题导致至今无法办理房产证，并非岐发公司故意所为。案涉物业涉及三个集体土地建设用地使用权证，三块地相连。“三旧改造”项目后，岐东经济社将上述六块地上建筑物改造成市场，则土地的使用状况也发生了改变。如果要为涉案场所办理房产证，需要将因征地行为导致的原来被割裂的三块土地重新办理《集体土地建设用地使用权证》，即将三个《集体土地建设用地使用权证》变更为六个《集体土地建设用地使用权证》；再将六个《集体土地建设用地使用权证》办理变更土地用途手续（仓库变为商铺）；再将都阳东路的两边土地统一合并为两个《集体土地建设用地使用权证》，其中需要测绘、政府审批土地转换功能；最后才能去房产管理部门办理该市场的房产权属证书。岐东村一直以来对办理该市场的房产权属证明手续都非常重视，但由于当时“三旧改造”项目完成时，恰逢大沥镇、盐步镇、黄岐镇合并，相关负责当时征地改造项目的人员变动很大，甚至调离原岗位，因此也导致须由大沥规划建设办公室出具文件办理新的《集体土地建设用地使用权证》一事被搁置下来迟迟未能完成。兼之在当年政府相关“三旧改造”工作中，有很多不完善的地方，留下许多历史遗留问题需要解决，许多步骤都需要政府部门配合盖章证明才能推进，因此导致办理房产证确实有一定难度，所需时日较长。三、陈德强与次承租人吴某之间的租赁合同在履约过程中发生不可抗力（或情势变更）情形，不能归责于岐发公司，陈德强应该自担经营风险。四、本案的缘由是陈德强严重违约，其理应归还拖欠的各项费用及承担相应的违约责任。虽原审法院认定事实有瑕疵及适用法律有误，但岐发公司本着定纷止争、减少讼累的本意，没有提起上诉，以希望尽快解决本案，重新出租涉案物业，减少损失的持续扩大。但这并不代表岐发公司认同陈德强无须承担恶意违约责任。
二审期间，被上诉人岐发公司向本院提交下列新的证据：
证据一、集体土地建设用地使用权证，
证据二、拆迁补偿协议、补充协议、征地图示，
证据三、岐东市场的总平面图示，
证据四、《证明》，
证据五、佛山市南海区土地登记申请书及相关的申请资料［土地使用权证号：南府集建字（89）第28xxxx号、南府集建字（94）第00xxxx号、南府集建字（94）第00xxx号］三份，
证据六、集体土地使用权证六份；
上列证据一至证据六，拟证明涉案物业是因三旧改造历史遗留问题导致至今无法办理房产证，并非岐发公司故意所为，更非岐发公司的过错。
上诉人陈德强质证认为，对上述证据一至证据五，因其形成时间均在一审诉讼之前，故不属新证据，不予质证；对证据六，与本案无关，不予确认。
经查，本院认证如下，因上述证据均有原件予以核对，故对其真实性本院予以确认。
上诉人陈德强于二审期间未向本院提交新的证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.是否因岐发公司的违约行为而导致案涉租赁合同无法得以继续履行；2.案涉租赁合同解除后双方当事人的损失认定及责任分担。
首先，关于是否因岐发公司的违约行为导致案涉合同无法继续履行的问题。根据原审法院查明的事实，案涉合同无法继续履行主要是因佛山市南海区社会治安综合治理委员会、佛山市南海区禁毒委员会于2013年12月2日出台的南综治委（2013）6号《关于暂停我区无房产证公共娱乐服务场所立项、开业申请的通知》，暂停了南海全区范围内无房产证公共娱乐服务场所的名称预先核准、立项、开业申请，从而造成案外之次承租人吴某无法实现其与陈德强之间所签订合同的合同目的，进而导致陈德强与岐发公司之间的合同目的部分无法实现，该政策的出台属于案涉合同双方事先无法预见且无法避免的情形，属于不可归责于任何一方过错的原因造成，属于一种不可抗力。对此，双方当事人可以选择协商变更合同内容的方式继续履行合同，亦可以选择直接解除合同。本案中，双方当事人均请求解除案涉租赁合同及补充协议，符合法律规定及当事人意思自治原则。原审判决据此解除双方于2013年9月5日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，处理正确，本院予以维持。至于陈德强辩称前述南综治委（2013）6号文件系针对不符合取得房产证条件的房屋，而案涉房屋属于具备取得房产证条件的房屋，故该文件的发布在本案中不构成不可抗力，对此，本院认为，陈德强的该上诉意见只是基于其个人见解，从上述政府文件的文字表述中并不能得出上述结论。陈德强的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。陈德强还提出案涉房屋未及时办理房产证系由于岐发公司为达到避税之目的而故意拖延办理所致，因陈德强对该主张之事实并未在诉讼中提供相关证据予以证实，故本院不予采纳。
其次，关于双方当事人的损失认定及责任分担问题。针对陈德强上诉争议的问题，具体分析如下：其一，关于陈德强应否向岐发公司支付2015年5月12日至9月2日期间产生的租金总额之一半租金即198582.8元的问题。双方当事人确认于2015年9月2日双方就案涉标的物办理了交接手续，当日岐发公司接收了涉案租赁物，而陈德强也支付了租金、管理费至2014年11月30日，水电费支付至2015年2月28日。陈德强上诉主张在2015年5月12日因岐发公司擅自停电直至2015年9月2日场地交接前的租金及管理费系因岐发公司的单方违约行为，故期间的租金及管理费不应由陈德强负担。而且在场地交接前岐发公司已经开始寻找新租户，即已经在利用其租赁物，故并不存在租金及管理费损失。对此，本院认为，由于双方当事人因政府出台的政策而无法按原合同约定的内容继续正常履行合同，从而导致陈德强在上述期间的经营活动客观上已经停止，陈德强在此期间亦并未实际使用涉讼租赁物，而该事实的形成非因陈德强的过错或违约行为所致。且结合本案具体案情，虽然导致案涉合同无法继续正常履行的结果不可归责于合同当事人任何一方，但是考虑到该结果的造成终究与案涉租赁物的物权登记形式不完整即案涉租赁物本身的这种权利瑕疵有一定的关系，故陈德强主张其不应继续负担其未实际使用案涉租赁物期间所产生的租金及管理费总额之一半费用，更符合本案实际及公平原则，本院依法予以支持。原审判决对此处理不当，依法应予纠正。其二，关于陈德强应否向岐发公司支付开锁费100元的问题。根据原审法院查明的事实可以确定，开启被锁住的案涉租赁房屋所产生了开锁费200元，应属本案租赁合同解除导致的客观实际损失范畴，因双方在诉讼中均主张案涉房屋系对方上锁，但双方均未对其主张提供任何证据加以证实，故原审依公平合理原则，判决由陈德强按50%的比例返还100元给岐发公司，处理妥当，本院予以维持。其三，关于陈德强主张评估报告中岐发公司所称的可移动物品不符合实际情况的问题。根据相应的物品项目名称及用途，原审判决按照相关的日常经验法则判断后予以扣除，并根据本案具体案情及实际情况，酌定案涉租赁物一、三层已形成附合的装饰装修物价值50万元并无不妥，陈德强的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。其四，关于评估费用的问题，该评估费系用于确定陈德强因合同解除所致损失之金额，性质上亦属案涉合同解除之实际损失范畴，原审判决依公平原则，由双方当事人平均分担并无不当，应予维持。
另，关于陈德强于书面上诉状中提及的第五项、第六项上诉请求，即要求法院判令岐发公司将位于案涉租赁物三楼、四楼未申请查封的物品返还给陈德强；判令岐发公司在本案纠纷处理完毕前，提供被其破坏、拆除法院查封物品的清单及说明查封财产现状情况，并立即停止破坏查封现场的行为，属在二审诉讼期间新增加的诉讼请求，本院不予审查处理，陈德强可另案主张。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但就陈德强应否支付2015年5月12日至9月2日期间的租金一节处理欠妥，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第974号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项；
二、撤销佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第974号民事判决第九项、第十项；
三、变更佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第974号第三项为：陈德强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金、管理费572967.74元予佛山市岐发市场经营管理有限公司；
四、驳回陈德强的其他诉讼请求；
五、驳回佛山市岐发市场经营管理有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半为10300.5元，由陈德强负担5206.33元，由佛山市岐发市场经营管理有限公司负担5094.17元；反诉费8623.02元，财产保全费3520元，合共12143.02元，由陈德强负担6265.17元，由佛山市岐发市场经营管理有限公司负担5877.85元；二审案件受理费9530.67元，由陈德强负担6194.67元；由佛山市岐发市场经营管理有限公司负担3336元。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
代理审判员 徐允贤
代理审判员 余珂珂
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 陈敏仪