福建省莆田市荔城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0304执异5号
异议人（案外人）苏金涛，男，1953年10月20日出生，汉族，居民，住所地莆田市荔城区，居所地莆田市荔城区。
委托代理人范明亮，福建凌龙律师事务所律师。
委托代理人陈佳丽，福建凌龙律师事务所实习律师。
申请执行人许开煌，男，1982年7月20日出生，汉族，居民，住所地莆田市秀屿区。
被执行人林舜宁，男，1974年10月9日出生，汉族，居民，住所地莆田市荔城区。
被执行人戴素玉，女，1977年9月26日出生，汉族，居民，住所地莆田市荔城区。
本院在执行申请执行人许开煌与被执行人林舜宁、戴素玉民间借贷纠纷一案中，异议人苏金涛提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，以书面形式进行了审查，现已审查终结。
异议人苏金涛称，一、2012年7月24日，戴素玉与莆田市华港房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定戴素玉以按揭贷款的形式向后者购买异议房产。合同签订后房屋交付前即2012年11月9日，异议人与戴素玉在莆田市荔城区奇林房地产中介店的介绍和见证下，签订了一份《房产买卖协议书》，约定：“乙方（指异议人苏金涛）以105万元向甲方（指戴素玉）购买异议房产，在签订合同时，乙方先支付购房定金人民币5万元后，甲方应将该套房《商品房买卖合同》原件、个人借款\\\担保合同以及该套房钥匙交付给乙方。乙方在2012年11月19日之前再支付给甲方购房款人民币24万元后，甲方应配合乙方到物业，将异议房产的户名由甲方的字名变更至乙方名下，同时该套房产权归乙方所有。其中74万元的购房款为银行贷款，由乙方每月按时还贷给银行”。合同还就剩余购房款2万元及双方的权利义务以及违约责任做了详细的约定。协议签订当日，异议人即依约支付购房定金人民币5万元，同日，戴素玉向异议人出具了一份《收条》，2012年11月16日，异议人依约再向戴素玉支付购房款人民币24万元，同日，戴素玉又向异议人出具了一份《收条》，戴素玉也按照协议约定协助异议人与开发商协调直接将户名变更为异议人并由异议人接收、与异议房产的物业管理人签订物业管理协议、办理其他相关手续等。之后，异议人一家开始对异议房产着手装修并入住至今。异议房产所欠银行贷款自《房产买卖协议书》签订之后也全部由异议人按月向银行偿还。综上，《房产买卖协议书》是异议人与戴素玉双方真实意思表示一致的结果，内容没有违反法律的强制性规定，且双方均已实际履行，应为合法有效，异议人苏金涛通过购买已成为异议房产的实际所有权人。二、异议房产是由异议人直接向开发商接收并入住，一直由异议人实际占有、使用。1、《房产买卖协议书》签订后，在戴素玉的协调及配合下，异议人于2012年11月16日与开发商签订了《业主收楼确认书》，异议房产由异议人直接接收；同日，异议人以业主的身份与异议房产的物业管理人签订了物业管理协议，并按照协议约定缴纳之后的物业费；2、异议人接收异议房产后即投入大量的资金进行装修，装修完毕后，异议人一家就开始入住异议房产至今。期间因生活需要，异议人以自己的名义办理了有线电视业务、有线宽带业务等。为此请求：1、依法撤销（2015）荔执字第553号《执行裁定书》；2、依法解除对位于莆田市荔城区房屋的查封，并确认异议人苏金涛为该房屋的实际所有权人。其提供如下证据：1、居民身份证，证明异议人的主体适格。2、《商品房买卖合同》、《房产买卖协议书》、收条、银行账单明细、银行流水、证明，共同证明：（1）异议房产系异议人于2012年11月9日在莆田市荔城区奇林房地产中介店的介绍和见证下向戴素玉购买的，异议人按合同约定支付了全部购房款，尚欠银行的贷款由异议人按月向银行偿还，异议人系异议房产的实际产权人；（2）异议房产买卖中戴素玉的代理人许华与本案的被异议人许开煌系同一个人，戴素玉于2012年11月16日收到异议人支付的购房款后即转帐给许开煌142000元，许开煌故意隐瞒异议人已向戴素玉购买异议房产的事实。3、《业主收楼确认书》、《交房物品清单》、《证明》、《东城1号业主临时管理规约》、《承诺书》、《东城1号前期物业服务协议》，共同证明异议房产由异议人于2012年11月16日直接接收，并与物业签订了《前期物业服务协议》，开始占有、使用该异议房产。4、销货单、销售单、收银单、收款收据、管道气用户办理IC卡申请表、有线电视业务申请表、登记表、发票、电信业务登记单及发票，共同证明异议人于2013年开始对异议房产进行装修，并开始办理管道气、有线电视、电话等立户、转移手续。
经审查查明，本院依据已经发生法律效力的（2015）荔民初字第161号《民事判决书》，于2015年3月27日向被执行人林舜宁、戴素玉发出《执行通知书》，限其三日内归还申请执行人许开煌人民币711605元及利息，但被执行人林舜宁、戴素玉在指定期限届满后未予履行。经查，被执行人戴素玉名下有坐落于莆田市荔城区拱辰街道的房产可供执行。本案在执行过程中，本院于2015年4月2日作出（2015）荔执字第553号《执行裁定书》，依法查封被执行人戴素玉的上述房产。
另查，2012年7月24日，戴素玉与莆田市华港房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定戴素玉以总价款人民币1064341元向后者购买异议房产，签订合同时支付首付款324341元，余额74万元办理银行按揭。2012年11月9日，经申请执行人许开煌（以许华名义）介绍，异议人与戴素玉在莆田市荔城区奇林房地产中介店的见证下，签订了一份《房产买卖协议书》，约定：“乙方（指异议人苏金涛）以105万元向甲方（指戴素玉）购买异议房产，在签订合同时，乙方先支付购房定金人民币5万元后，甲方应将该套房《商品房买卖合同》原件、个人借款\\\担保合同以及该套房钥匙交付给乙方。乙方在2012年11月19日之前再支付给甲方购房款人民币24万元后，甲方应配合乙方到物业将异议房产的户名由甲方的字名变更至乙方名下，同时该套房产权归乙方所有。另外74万元的购房款为银行按揭贷款，由乙方每月按时还贷给银行。等开发商房产证办理出后，甲方应及时通知乙方，并且甲乙双方应在三十日之内一同到该房产的抵押银行办理解押手续，解押的金额由乙方支付，解押后房产证由乙方保管；在该房产解押后的十日之内，甲乙双方及中介一同到莆田市房产交易中心办理该套房的产权过户手续，当乙方收到乙方名下房产证收件单时应付给甲方购房余款人民币1万元。另外在甲方土地证出来之后的三十日之内，甲乙双方一同到土地管理部门办理土地证过户手续，乙方在收到乙方名下土地证收件单时付清剩余人民币1万元给甲方。”协议签订当日，异议人先支付给申请执行人许开煌（以许华名义）定金1万元，后又支付给戴素玉定金人民币5万元。2012年11月16日，异议人通过建设银行转帐给戴素玉购房款人民币24万元，戴素玉也于同日按照协议约定协助异议人与开发商协调直接将房屋交由异议人接收、与异议房产的物业管理人签订物业管理协议等。之后，异议人一家开始对异议房产着手装修并入住至今，异议房产所欠银行贷款自《房产买卖协议书》签订之后也全部由异议人按月向银行偿还。2014年4月11日，开发商为异议房产办理所有权登记。2014年6、7月间，戴素玉获悉房屋所有权证已办理出来了，但未能及时通知异议人办理过户手续。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人苏金涛与戴素玉早在本院查封异议房产之前即签订了《房产买卖协议书》，随之实际占有、使用异议房产，并对异议房产进行装修，一直居住至今。异议人苏金涛亦按合同约定支付了31万元购房款并依约按月归还银行按揭贷款，未办理过户登记手续系因买房时异议房产的所有权证尚未办理，后戴素玉又没有及时告知异议人异议房产的所有权证已经办理出来，并非异议人自身过错造成的。故此异议人的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
撤销（2015）荔执字第553号《执行裁定书》，解除对位于莆田市荔城区拱辰街道房屋的查封。
案外人、当事人对裁定不服的，可以自裁定书送达之日起十五日内向莆田市荔城区人民法院提起诉讼。
审 判 长 何志强
审 判 员 翁文清
人民陪审员 余文烟
二〇一六年五月十一日
书 记 员 陈丽娟