江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣11民终1311号
上诉人（原审被告）：上饶市国建房地产开发有限公司，地址上饶市信州区中山路52号5幢3层，统一社会信用代码91361100741973838C。
法定代表人：王友学，该公司董事长
委托代理人：朱当伟，江西饶苑律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）：龚孜萍，女，1980年6月10日生，汉族，江西省信州区人，住江西省上饶市信州区，
委托诉讼代理人：叶华辉，江西金纶律师事务所律师，特别授权。
上诉人上饶市国建房地产开发有限公司与被上诉人龚孜萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初3789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人上饶市国建房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认为《商品房买卖合同》未办理登记备案则不能办理银行按揭，且是由于上诉人未能在合同约定的期间向上饶市房地产管理局申请登记备案，故认定被上诉人未支付全部房款系上诉人违约导致的，是明显错误的；2、原审判决认定被上诉人有权解除合同是错误的；3、原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款认定上诉人需承担违约金23812元及参照银行同期同类贷款利率属适用法律错误。
龚孜萍答辩称：原审判决认定上诉人国建公司逾期交房构成违约，判决解除合同并判令国建公司承担违约责任，事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。
龚孜萍向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告于2015年1月7日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告向原告返还已付购房款1,190,600元；3、判决被告向原告支付违约金23,812元（按照已付购房款1,190,600元×2%计算）；4、判决被告偿还原告已付购房款的利息损失（1、以已付购房款990,600元为基数，自2015年1月7日起计算；2、已付购房款200,000元为基数，自2015年10月23日起计算。上述两项均按照同期银行贷款年基准利率4.75%，计算至被告返还全部购房款之日止）已购房款利息损失暂计算至起诉日2017年4月5日，金额为119,530元（990,600元×4.75%÷365天×820天+200,000元×4.75%÷365天×531天=119,530元）；5、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年1月7日，原告龚孜萍与被告上饶市国建房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发的位于上饶市××区××号商铺(预售)，面积49.31平方米，层高5.4米；2、商铺单价人民币40,166.3元/平方米，合同总价人民币1,980,600元，买受人签约时付款人民币990,600元，余款990,000元办理银行按揭；3、买受人逾期超过180天未付款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；4、被告应当在2015年12月30日前将验收合格的商品房交付原告；5、逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；6、本合同自双方签订之日起生效；7、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内出卖人向上饶市房地产管理局申请登记备案。该《商品房买卖合同》包含附件二、附件三、附件五三个附件，其中附件三为空白。合同签订后，原、被告均在该合同上签名捺印，原告分别于2015年1月1日支付100,000元价款，于2015年1月7日支付890，600元价款，之后原告变更了支付方式，于2015年10月6日支付价款150,000元，于2015年10月23日支付50,000元价款，剩余790,000元价款一直未支付，被告也未交付涉案店铺，2016年10月8日，原告用特快专递的形式向被告发出《关于限期交付商品房等有关事宜的通知》，要求被告在15日内按合同约定履行交房和支付违约金义务，否则视为被告不能履行商品房交付的义务，且无任何正当理由，原告将按照合同约定解除购房合同，该份通知书被告拒收，原告于2017年5月8日的庭审中当庭拆开快递公示通知被告通知书相关内容。由于被告无法交房又不同意解除购房合同，故原告向本院提起诉讼，要求判如所请。
另查明，截至本案审理期间，被告上饶市国建房地产开发有限公司并未按合同约定向上饶市房地产管理局申请登记备案。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方理应严格履行合同约定义务。本案争议焦点为：
一、原、被告是否存在违约行为。首先，原、被告在《商品房买卖合同》中约定了原告付款方式及被告交房时间，同时约定了被告向上饶市房地产管理局申请备案的时间，但并未约定交付剩余房款与交付房屋的先后顺序，也未就此问题达成补充协议，故按照商品房买卖的交易习惯，应先由买受方支付完房款再由出卖方交付房屋。原告主张未交剩余房款是因为被告未能办理登记备案导致其无法办理按揭手续，经本院核实，涉案合同为预售合同，被告上饶市国建房地产开发有限公司未能在合同约定的期间向上饶市房地产管理局申请登记备案，未申请登记备案必然导致无法按揭房款，原告在剩余房款无法办理按揭时变更了支付方式，再次使用现金支付房款共计200,000元，剩余款项的支付方式原、被告未能达成补充协议予以确认，结合上述事实，本案原告未能支付全部房款系被告上饶市国建房地产开发有限公司违约导致，故被告上饶市国建房地产开发有限公司应承担相应违约责任；
二、原告是否有权解除合同。涉案合同约定，出卖人逾期交房超过180日的，买受人有权解除合同。同时涉案合同并未约定解除权的行使期限；2016年10月8日，原告用特快专递的形式向被告发出《关于限期交付商品房等有关事宜的通知》，该通知明确载明了被告如未在收到通知十五日内按约定履行相关义务，原告将行使解除权。根据《中华人民共和国合同法》规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，原、被告双方仅约定了原告可以行使解除权的条件，并未约定解除权行使期限，被告也未举证证明其催告过原告行使解除权，故被告主张原告的解除权已消灭，并无事实及法律依据，本院不予采纳，对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。
三、原告关于违约金与损失的诉讼请求是否予以支持。涉案合同约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，本案因被告违约在先且延期交房已过180天，原告要求被告返还房款以及支付违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持，违约金具体数额为1,190,600元×2%=23,812元；关于原告要求被告支付购房款利息损失的诉讼请求，此部分损失确实存在，计算时间应从原告以书面形式通知被告履行义务，被告拒收《关于限期交付商品房等有关事宜的通知》的第十六日开始计算，即从2016年10月25日起计算；计算方式以原告已付购房款1,190,600元为本金，参照银行同类贷款利率计至购房款还清之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、依法解除原告龚孜萍与被告上饶市国建房地产开发有限公司在2015年1月7日签订的《商品房买卖合同》；二、被告上饶市国建房地产开发有限公司于本判决生效十日内向原告返还原告已付的购房款1,190,600元；三、被告上饶市国建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告支付违约金23,812元；四、被告上饶市国建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告支付购房款利息损失（以购房款1,190,600元为本金，从2016年10月26日起参照银行同类贷款利率计至购房款还清之日止）；五、驳回原告龚孜萍其他诉讼请求。
二审期间，上诉人上饶市国建房地产开发有限公司与被上诉人龚孜萍均未向本院提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，1、关于上诉人与被上诉人是否存在违约行为。涉案合同为商品房预售合同，该合同第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向上饶市房地产管理局申请登记备案。”该约定明确了合同备案登记的义务人为国建公司。上诉人上饶市国建房地产开发有限公司一直未向上饶市房地产管理局申请登记备案，未申请登记备案必然导致被上诉人无法按揭房款，本案被上诉人未能支付全部房款系上诉人上饶市国建房地产开发有限公司违约导致，故上诉人上饶市国建房地产开发有限公司应承担相应违约责任
2、关于被上诉人对涉案合同是否有解除权的问题。涉案合同约定，出卖人逾期交房超过180日的，买受人有权解除合同。由于上诉人上饶市国建房地产开发有限公司违约致房屋无法交付，解除权应由被上诉人行使。本案中，合同仅约定了买受人可以行使解除权的条件，并未约定解除权行使期限，上诉人也未举证证明其催告过被上诉人行使解除权，故上诉人主张被上诉人解除权已消灭的上诉理由不能成立，本院不予支持。
3、关于违约金及利息损失给付问题。涉案合同约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，故原审判决上诉人向被上诉人支付已付款2%的违约金合法有据。被上诉人于2016年10月23日向上诉人行使合同解除权，上诉人应及时返还购房款，未返还部分应支付相应的利息，由于双方对该利率未作明确约定，原审法院参照银行同期贷款利率判决并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22626元，由上诉人上饶市国建房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 虹
审判员 程 锐
审判员 徐迎风
二〇一八年七月三十日
书记员 程建军