湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定民二初字第561号
原告黄碎存。
原告叶连娥。
共同委托代理人吴若彬，湖南金旅律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告张家界永建房地产开发有限公司，住所地张家界市子舞西路8号。
法定代表人陈可，董事长。
委托代理人谭军，居民。系张家界永建房地产开发有限公司常务副总经理，代理权限为特别授权。
委托代理人李宗顺，农民。系张家界永建房地产开发有限公司办公室主任，代理权限为特别授权。
第三人长沙肯德基有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段569号湖南商会大厦东塔17层1713-1724号房。
负责人包莹瑞，董事长。
委托代理人陈甄，湖南崇民律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人卢京美，湖南崇民律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告黄碎存、叶莲娥诉被告张家界永建房地产开发有限公司和第三人长沙肯德基有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，依法由审判员吕大勇担任审判长，与人民陪审员王婷、龚丽琼组成合议庭，代理书记员卢娜娜担任法庭记录，于2015年12月8日、2016年1月28日两次公开开庭进行了审理。原告黄碎存、叶莲娥的共同委托代理人吴若彬、被告张家界永建房地产开发有限公司的委托代理人谭军、李宗顺、第三人长沙肯德基有限公司的委托代理人陈甄、卢京美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄碎存、叶莲娥诉称：2005年9月10日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的张家界灯火文昌一层A-22号、面积为49.35平方米的商铺。2005年10月1日，该商铺经验收合格后交付给原告使用，双方按照合同约定完成了自己的义务。2005年9月14日，原、被告双方又签订了《商铺委托租赁合同》，合同约定：原告将所购商铺委托被告租赁，委托出租期限为10年，自2005年10月1日起至2015年9月30日止，委托租赁期限到期后，应如期交还商铺，如逾期归还，应按日向原告支付日租金的一倍滞纳金。2005年9月21日，原、被告双方对上述两份合同进行了公证。现十年的委托租赁期限已届满，按约定，被告应于2015年9月30日将商铺交还给原告，但被告却于2015年7月告知原告，已将其所购商铺于2005年2月16日租赁给了第三人经营KFC餐厅，租赁期限15年，自2005年10月1日起至2020年9月30日止。被告和第三人以“买卖不破租赁”的理论，拒绝归还商铺给原告。
综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告对该商铺依法享有直接支配和排他的权利。现原、被告签订的《商铺委托租赁合同》期限已满，被告和第三人应该立即交还原告的商铺。被告与第三人签订的《租赁合同》违背法律、法规的强制性规定，属于无效合同，不能以“买卖不破租赁”的理由来对抗原告行使物权。被告与第三人拒不交付的行为，严重损害了原告的合法权益，故原告依法提起诉讼，请求法院：一、依法确认被告与第三人于2005年2月16日签订的《租赁合同》无效；二、判令被告与第三人立即将张家界灯火文昌商业区的A-22号商铺交付给原告；三、判令被告赔偿原告迟延交付商铺的经济损失（按每月租金1万元计算至交付之日）并承担违约责任（按每月1万元违约金计算至交付之日）；四、判令被告承担本案诉讼费用。
原告黄碎存、叶莲娥为证实其诉讼请求，提交了以下证据：
1、原、被告于2005年9月10日签订的《商品房买卖合同》及2005年9月21日在张家界市公证办理的公证书复印件各一份，拟证明：（1）原告于2005年9月10日购买被告开发的位于张家界市灯火××商业区××商铺一间，商铺号A-22号；（2）原告购买被告开发的上述商铺时，无权利使用瑕疵，也无权利限制约定；（3）原、被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定并办理了公证；
2、原、被告于2005年9月14日签订的《商铺委托租赁合同》及2005年9月21日在张家界市公证处办理的公证书复印件各一份，拟证明：（1）原告购买被告开发的商铺后于2005年9月14日委托被告租赁，委托期限为10年，自2005年10月1日起至2015年9月30日止；（2）原告将商铺委托被告租赁时，被告并无已将商铺租赁给第三人的声明，原告也不知被告与第三人的租赁约定；（3）合同约定委托租赁期满后被告要如期将商铺归还原告，如逾期归还，向原告支付日租金的一倍滞纳金；（4）原、被告签订的《商铺委托租赁合同》符合法律规定并办理了公证。
3、被告开发的永昌商城（即灯火文昌商业区）工程竣工验收备案表复印件一份，拟证明：被告开发的涉案商铺于2007年1月13日才验收合格，该商铺在验收合格之前，按照法律规定，被告不得将商铺出租给第三人，其与第三人之间签订的租赁合同无效；
4、原告于2007年8月23日取得的房屋所有权证、2007年10月24日取得的国有土地使用权证复印件各一份，拟证明原告取得两证的时间分别为2007年的8月和10月；
5、第三人与被告签订的《租赁合同》复印件一份，拟证明：（1）该合同签订的时间是2005年2月16日，签订的期限为15年，自2005年10月1日至2020年9月30日，超出原告给被告委托的期限5年；（2）被告与第三人签订该租赁合同时，该商铺还未验收合格，不能交付使用或营业，属于法律禁止出租的情况，被告与第三人签订的租赁合同既损害了原告的合法权利，又违背了法律的强制性规定，属于无效合同；
6、湖南慈姑律师事务所律师函及长沙肯德基有限公司复函，拟证明原告在发现被告将原告所购买之商铺租赁给第三人的期限长于原告委托租赁期限后，即委托律师发函向被告及第三人主张了权利。
在庭审质证中，被告张家界永建房地产开发有限公司对以上证据的质证意见为：对证据1、2、4、5无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但是对其证明目的有异议；对证据6中的律师函，表示没有收到，对第三人的复函表示不知道。
第三人长沙肯德基有限公司的质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。原告是于2005年9月10日签订的买卖合同，而其办理房产证的时间是2007年8月23日，即原告取得房产所有权的时间的2007年8月23日，所以该房产的物权变动时间为2007年8月23日。公证书只能对合同签订的事实加以公证，并不能确定合同的效力，所以公证书不能达到原告的证明目的。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为不能达到原告所说的第2个证明目的，第3个证明目的与第三人无关。对证据3的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。第三人与被告签订的《租赁合同》是有效的。根据法律规定，在一审辩论前取得建设规划许可证的，租赁合同有效。房屋的验收时间2006年4月30日，且房屋是否验收合格是管理性的规定，不是效力性的规定，不以竣工验收作为合同效力的根本。对证据4的真实性、合法性无异议。对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。第三人与被告所签订的《租赁合同》是合法有效的，租赁合同成立在前，不受原、被告之间委托租赁合同条款的影响。房屋是否验收合格是管理性的规定，不是效力性的规定，不以竣工验收作为合同效力的根本。对证据6中律师函的真实性、合法性无异议，对所陈述的事实有异议，被告并没有收到该律师函，原告也没有提交证据证明被告收到了该律师函。对复函无异议。
被告张家界永建房地产开发有限公司辩称：被告自合同到期之日起没有占用门面，实际的经营户也不是被告，被告也没有代原告向现在的经营人第三人收取租金。原告提出赔偿损失的问题，与被告无关，因为占有使用的是本案的第三人，被告已将合同履行完毕，对于合同期满后的损失，不应由被告承担。原、被告之间是委托租赁关系，现委托期限已满，如果原告不追认，超出原、被告间的委托租赁合同的5年时间，应由原告承担责任。2005年被告接受原告委托将商铺租赁给第三人，在合同履行期间，被告按合同约定全额履行了付款义务，但根据委托租赁合同的约定，租赁期间因产权所产生的税费由原告承担。
被告张家界永建房地产开发有限公司未提供证据。
第三人长沙肯德基有限公司述称：第三人与被告于2005年2月16日签订的《租赁合同》是合法有效的，合同约定的期限为15年，现在仍在合同期内，应当继续履行。该合同主体合法，不违反法律的禁止性规定，所以应当合法有效。根据合同的相对性原则，只有合同的双方当事人才能向法院提出确认合同效力的问题，原告并非第三人与被告所签合同的当事人，所以原告无权请求法院确认第三人与被告签订的《租赁合同》无效。租赁合同超过委托合同的5年期限，这一部分仍然是有效的，第三人与被告签订租赁合同的时间在原被告签订房屋买卖合同之前，第三人的承租权利也在先，后成立的合同不能成为成立在先的合同无效的原因。根据合同的相对性及买卖不破租赁的原则，租赁合同可以约束本案的原、被告及第三人，而买卖合同只能约束原、被告双方，所以原告无权要求确认被告与第三人之间的合同无效。
第三人长沙肯德基有限公司为证实其述称意见，提交了以下证据：
第一组证据：1、第三人与被告签订的《租赁合同》及补充协议复印件各一份、2、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件各一份，拟证明：（1）第三人于2005年2月16日与被告签订《租赁合同》并约定租期15年；（2）被告与第三人签订《租赁合同》前已于2004年4月取得合法建设手续，该《租赁合同》合法有效；（3）第三人签订《租赁合同》在原、被告转让房屋之前，《租赁合同》完全合法有效；
第二组证据：第三人催告被告开具2015年10月租金发票的公证书复印件一份，拟证明：第三人为积极履约，催告被告开具2015年10月份发票的情况；
第三组证据：被告与第三人签订的《租赁合同补充协议》原件一份，拟证明：被告与第三人签订的《租赁合同》时间是2005年2月16日。
在庭审质证中，原告黄碎存、叶莲娥对以上证据的质证意见为：对第一组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，通过该组证据的提交不能证明本案第三人与被告所签订的租赁合同合法有效；对第二组证据，因原告不属于被告与第三人间租赁合同的当事人，对相关租金情况不了解，所以不发表质证意见。对第三组证据，原告认为补充协议上的签字落款双方并没有写明合同签订的日期，所以不能证明主合同签订的时间是2005年2月16日。被告对第三人提交的证据均无异议。
本院审查后认为：原告黄碎存、叶莲娥提交的证据真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院予以确认。第三人提交的证据真实，来源合法，与本案具有关联性，本院也予以确认。
本院根据采信的证据及原、被告和第三人的陈述，可以确认以下事实：
2004年3月至7月，被告张家界永建房地产开发有限公司相继取得了位于张家界市××××区文昌阁永昌商城的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和土地使用权证后，开发建设了永昌商城。
2005年2月16日，被告张家界永建房地产开发有限公司与第三人长沙肯德基有限公司签订了一份《租赁合同》，约定第三人租用被告位于张家界市永定区解放路18号永昌商城首层建筑面积总计为400平方米的房产及附属通道、楼梯等设施，用于开设肯德基连锁餐厅。租赁期限为15年，自2005年10月1日至2020年9月30日止（其中2005年10月1日至2005年11月30日为免租期）。第三人将该处餐厅的营业额按7%的比例支付给被告作为租金，支付方式为第三人应于每月15日前向被告交付上月租金，被告应于每月5日前向第三人提供上月租金的合法房屋租赁发票。《租赁合同》还对其他相关事项进行了明确约定。合同签订后，因被告向第三人提供的房产现状与签订《租赁合同》时提供给第三人的设计图纸有所差异，双方随后又签订了一份《租赁合同补充协议》，约定将《租赁合同》中租赁范围变更为本协议后附图纸红线所圈定的范围，租赁房产使用面积由原388平方米变更为396平方米。
第三人长沙肯德基有限公司租用被告张家界永建房地产开发有限公司房屋后，开设了肯德基餐厅，并按约定向被告张家界永建房地产开发有限公司按时支付租金。
2005年9月10日，原告黄碎存与被告张家界永建房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的灯火文昌第一层A-22号、用途为商业、建筑面积为47.12平方米的商铺一间，价款为950000元，付款方式及期限为2005年9月10日付首付房款330000元，2015年9月20日前支付570000元，其余的房款50000元办理房产证后一次付清。合同第八条均约定出卖人应当在2005年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2005年9月21日，原、被告双方共同到张家界市公证处对《商品房买卖合同》进行了公证。
2005年9月14日，原告黄碎存（甲方）与被告张家界永建房地产开发有限公司（乙方）又签订了一份《商铺委托租赁合同》，甲方将其购买的灯火文昌第一层A-22号商铺委托给乙方进行招商招租，并授权乙方在本合同条款的约束下直接与承租方签订租赁合同，租赁期限不得超过本合同委托期限。委托的期限共10年，自2005年10月1日起连续计算。该合同第七条约定：甲方要求该商铺每年租金为该商铺总投资的8.33%（即79135元），第一年至第五年租金数额不变，自第六年起每年租金分别在上年租金基础上增长2%，依此类推至本合同期满。乙方给甲方商铺租金支付方式为乙方在2005年9月14日提前支付甲方第一年、第二年租金（2005年10月1日至2007年9月30日）共计158270元，并抵甲方购房房款，其余租金从2007年10月1日开始每月支付到合同期满。合同第八条约定：委托租赁期间，与商铺和土地的使用有关的税费（含租赁税等）由甲方依法交纳。与商铺产权无关，而与经营有关的营业税、所得税等税费均由乙方承担，乙方有义务要求承租人按时交纳与经营有关的税、费。合同第十四条乙方违约责任中约定：3、乙方应如期交还该商铺。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金的1倍滞纳金。合同还对其他相关事项进行了约定。2005年9月21日，原、被告双方共同到张家界市公证处对《商铺委托租赁合同》进行了公证。
2007年5月18日，原告黄碎存与被告张家界永建房地产开发有限公司又签订了《〈商品房买卖合同〉及〈委托租赁合同〉补充协议》一份，约定：原告黄婉丽所购商铺经张家界市房地产管理局现场测绘校核后实际面积为49.35平方米，增加的面积为2.23平方米，根据原商品房买卖合同约定的价格，原告黄婉丽还应补交购房款44959.86元，相应税费据实找补。由于所购门面面积调整，原委托租赁合同中被告应支付给原告的房屋租金每年相应增加3745.14元。
2007年8月23日，张家界市房地产管理局给原告黄碎存颁发了其购买的灯火文昌第一层A-22号的房屋所有权证书，载明建筑面积为49.35平方米，房屋所有权人为原告黄碎存、叶莲娥。2007年10月24日，张家界市人民政府颁发了相应的土地使用权证，确定土地使用权人原告为黄碎存。
原、被告签订《商铺委托租赁合同》后，双方一直按合同履行各自的权利和义务。被告自2007年10月1日起按月给原告支付报酬（租金）并依法缴纳相关的税、费。按合同约定，2005年10月1日至2007年5月17日期间，原告黄碎存、叶莲娥的商铺每年获得的租金为79135元（以下小数点后的数字均采用四舍五入法计算），2007年5月18日至2010年9月30日期间，原告黄碎存、叶莲娥的商铺每年获得的租金为82880元（79135元＋3745元），2010年10月1日至2011年9月30日期间为84538元，2011年10月1日至2012年9月30日期间为86229元，2012年10月1日至2013年9月30日期间为87954元，2013年10月1日至2014年9月30日期间为89713元，2014年10月1日至2015年9月30日期间为91507元。2015年7月，原、被告双方因合同即将届满等一系列问题产生纠纷，被告与第三人因租赁合同的履行问题也产生纠纷，被告遂停止支付原告2015年8月1日至9月30日两个月期间的租金共计15251元。
原、被告双方的《商铺委托租赁合同》期限届满后，因被告与第三人的租赁合同尚未到期，故被告未能返还原告所购商铺，继续由第三人实际经营使用至今。2015年12月1日，湖南省长沙市公证处依据第三人的申请，出具了公证书，证明第三人向被告邮寄送达了《关于敦促贵司依约提供肯德基张家界餐厅10月份租金发票的致函》。
另查明，被告张家界永建房地产开发有限公司于2006年4月30日开始对所其所建永昌商城进行竣工验收备案，直到2007年1月13日完成备案。
本案在审理过程中，经多次主持调解，双方未能达成一致协议。
本院认为：本案争议的焦点有三个：1、被告与第三人签订的《租赁合同》是否合法有效？2、被告及第三人是否应当返还原告的商铺？3、被告是否应当赔偿原告迟延交付商铺的经济损失并承担违约责任？
关于《租赁合同》合同的效力问题。《城市房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）第六条规定，未依法取得房屋所有权证的不得出租。商业地产项目一般是在尚未竣工且未办理房屋所有权证书的情况下出租的，很显然违反了《办法》中第六条的相关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，如果合同的签订违反法律、行政法规的强制性规定则无效。那么判定租赁合同是否有效的关键就在于，其所违反的《办法》是否属于行政法规的范畴。而《办法》是1995年4月28日建设部第五次常务会议通过并以建设部第42号令的形式发布的，根据《中华人民共和国立法法》的相关规定，其性质属于国务院下属部委依据法律、行政法规制定的部门规章。所以即使违反《办法》的规定，但不属于违反《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，而且《办法》已废止。因此，该合同是被告与第三人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规，系合法有效的合同。虽然被告与第三人签订合同时，永昌商城尚未竣工验收，但是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告在与第三人签订合同时，已取得了建设工程规划许可证及其他相关许可证。被告与第三人签订《租赁合同》是在2005年2月16日，原告从被告取得诉争所涉商铺的所有权是在2005年9月10日以后，即第三人租用在前，原告购买在后。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，原告在取得该商铺的所有权后，被告与第三人签订的《租赁合同》效力不受影响，应当继续有效。故原告要求确认该《租赁合同》无效的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
关于商铺返还和赔偿占用商铺使用费的问题。虽然原、被告之间的《商铺委托租赁合同》已于2015年9月30日期满，被告应当返还原告的商铺，但是，由于该商铺因被告与第三人之间的《租赁合同》继续有效而无法返还，故原告要求被告返还商铺使用权的诉讼请求，本院不予支持。因被告无法返还商铺而给原告造成的损失，按原、被告双方签订的《商铺委托租赁合同》第十四条的约定，被告应按2014年10月1日至2015年9月30日期间的年租金的二倍赔偿，被告告也同意以此标准按年度支付。因此，被告应当按每年183014元（91507元×2）的标准赔偿因原告迟延交付商铺经济损失，直至被告与第三人的合同期满。第三人占有使用原告的商铺，系依据合法有效的《租赁合同》。因此，原告要求被告和第三人交付商铺的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
关于违约金的问题。在原、被告《商铺委托租赁合同》期限内，被告拖欠原告两个月的租金元未予支付，违反了该合同的约定。但是在《商铺委托租赁合同》第十四条中约定了被告一方根本违约情形之一是拖欠租金累计三个月以上，因此，被告在十年的合同期限届满前拖欠两个月的租金不构成根本违约，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，不符合合同的约定，亦不符合法律的规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张家界永建房地产开发有限公司按每年183014元的标准，赔偿自2015年10月1日起至2020年9月30日止因占用原告黄碎存、叶莲娥商铺期间的经济损失；2015年10月1日至2016年9月30日期间的赔偿款限被告张家界永建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行完毕，其他年度的赔偿款限被告张家界永建房地产开发有限公司于每个年度的3月31日前一次性付清；
二、驳回原告黄碎存、叶莲娥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
案件受理费300元，由被告张家界永建房地产开发有限公司负担100元，原告黄碎存、叶莲娥负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 吕大勇
人民陪审员 王 婷
人民陪审员 龚丽琼
二〇一六年五月十二日
代理书记员 卢娜娜
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”