湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂咸宁中民二终字第84号
上诉人（原审原告）：廖明。
被上诉人（原审被告）：方晚秋。
被上诉人（原审被告）：张娟。
�上诉人（原审被告）：廖维国。
上诉人廖明因与被上诉人方晚秋、张娟、廖维国返还原物纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2013）鄂通城民初字第00121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审认定，原告廖明与被告廖维国系同胞兄弟。2005年4月20日廖维国代理廖明与房主皮某签订一份房屋买卖合同书，买卖房屋位于通城县隽水镇九宫路原林业局宿舍楼一单元402号房。双方约定房屋出售价格为35000元，后由于皮某将出卖房屋内空调拆走，双方确认房屋成交价格为33600元。尔后，廖明以该房屋存在瑕疵为由委托廖维国将该房屋出售。2006年3月20日，廖维国代理廖明与方晚秋签订房屋买卖合同，房屋出卖价格为38000元，由廖维国出具购房款收条，并将该房屋所有权证，与皮某签订的房屋买卖合同书以及房门钥匙交付给方晚秋。方晚秋购买该房屋后，对房屋进行了装修。2012年廖明认为方晚秋侵犯了其合法权益，提起诉讼，请求法院判决该房屋归其所有并由被告承担占用期间的租金。同时查明，诉争房屋原房主皮某于2006年病故。廖明向一审法院提供的房屋买卖协议书是廖明在皮某病故后，与皮某的妻子杨某在2012年补签的，补签协议书上皮某的签名不是皮某的亲笔签名。
一审认为，原、被告均未到有关部门对位于通城县隽水镇九宫路1号原林业局宿舍楼一单元402号房屋进行不动产登记，廖明向法院提供的2005年3月6日的房屋买卖协议书实际上系其在皮某去世后与皮某的妻子于2012年签订。方晚秋所提供的购房协议书、房屋产权证书、购房付款收条已形成证据链，证明了物权设立的原因和过程，足以证明方晚秋以买受方式取得了该房屋的所有权。廖明要求被告方晚秋支付占有房屋租金损失23400元，因未提供相应的证据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告廖明的诉讼请求。本案受理费1000元，由廖明负担。
判决书送达后，廖明不服，向本院提出上诉称：1.一审审理时间长，诉讼效率低，本应按简易程序三个月审结，上诉人却在一年后才收到一审判决。一审法院也没有将被告方提供的证据送达给上诉人。2.上诉人只叫廖维国帮忙看房子，没有叫廖维国代为买房。房子是廖维国看好后，通知上诉人，上诉人确认后，自己向皮某购买，一审认定是上诉人委托廖维国购买房屋没有任何证据。上诉人对方晚秋提供的证据的真实性、合法性、关联性都不予确认，一审却歪曲说上诉人对方晚秋提供的廖维国与皮某签订的房屋买卖�同真实性不清楚。3.上诉人提供的2005年3月10日签订的房屋买卖协议是真实合法的，应确认有效。该协议是上诉人与皮某夫妇签订的，由于时间久而遗失，上诉人于2012年找皮某的妻子杨某补签该合同，合同虽是补签的但内容真实。故被上诉人提供的2005年4月20日签订的房屋买卖合同是不合法的，应依法撤销。一是同年3月10日上诉人已经与皮某夫妇签订了房屋买卖协议，二是上诉人没有授权廖维国代为购房，只是委托其代为看房。4.廖某的证言不真实、不合法，不应采信。⑴廖某是廖维国的哥哥，与廖维国有利害关系，作为证人不合法。⑵廖某某也出庭作证了，其证言与廖某的证言完全相反，但一审判决却未采信廖某某的证言，有失公正。⑶上诉人与廖某因赡养母亲以及廖某家建房送礼与母亲发生矛盾两件事与廖某不和，上诉人找廖某论理，廖某对上诉人怀恨在心，故�某作伪证报复上诉人。⑷上诉人家住广州，每2年才回家一次，与廖某很少来往，因感情不和更没有与廖某说过什么。⑸廖某的证言没有经过上诉人的质证，不能作为证据。⑹上诉人买房子，廖某不是当事人，也不是在场的证人，上诉人从没有叫廖维国帮忙买房卖房，也无证据证明上诉人委托廖维国买房卖房。5.廖维国与方晚秋之间签订的房屋买卖协议非法，应予撤销。⑴上诉人只叫廖维国帮忙看房子，看好后是上诉人本人与皮某签订协议，付款购买了房屋。上诉人没有委托廖维国卖房。因上诉人很少回家，没有时间办理房屋过户手续，故叫廖维国帮上诉人出租该房屋。2012年1月20日上诉人得知自己的房屋被廖维国卖给了方晚秋，上诉人要求返还房屋无果，只得起诉。⑵即使上诉人委托廖维国卖房，廖维国也应将房屋买卖合同、卖房款交给上诉人，但事实上上诉人并�收到房屋买卖合同及卖房款。⑶即使廖维国与皮某签订的买房协议有效，廖维国也无权出卖该房，其与方晚秋签订的买卖房屋协议上诉人不知情，没有授权，没有签字确认，是非法的，应予撤销。6.因方晚秋非法占有上诉人的房屋，一审时上诉人向法院申请调查取证，对该房屋的租金进行调查，一审对上诉人的申请置之不理，请求二审判决方晚秋从2006年3月20日起至2014年3月20日止支付上诉人房租损失25000元。
被上诉人方晚秋辩称：1.答辩人与廖明的代理人廖维国签订的房屋买卖合同合法有效。⑴事实上廖明委托了廖维国代为出售本案争议的房屋并收取购房款，廖维国有权代理廖明出售本案争议的房屋。2006年2月，答辩人在有意购买本案争议的房屋后，先是对廖维国有无代理权进行了电话确认。答辩人本人与廖明通过电话，要求廖明回通城县来当面交易，廖明称其回�不方便，全权委托其哥哥廖维国代为办理。《中华人民共和国民法通则》第六十五条规定，民事法律行为可以采用书面形式，也可以采用口头形式。故廖维国虽然没有廖明的书面委托，口头委托也是合法有效的。⑵房屋买卖属于重大事项，廖明、廖维国及其一大家的亲属对廖明委托廖维国买房卖房的事都了解，都能证实这一事实，廖某、廖某某已出庭作证，廖明的父亲也出具了书面证言，只是因健康原因才没能出庭作证。证人廖某与廖维国虽是亲属关系，但廖明与廖维国是同胞兄弟，廖某与廖明也是同样的亲属关系。且证人与本案的处理结果没有利害关系，上诉人认为这些证人证言无效的理由不能成立。2.退一步，即使法院认为廖明与廖维国之间的委托代理关系证据不充分，答辩人也有理由相信廖明与廖维国之间构成表见代理关系。⑴廖明与廖维国系亲兄弟，与皮�签订的房屋买卖合同也是廖维国的字迹，合同原件及房产证原件都在廖维国手上，2006年答辩人两次通过廖维国打电话给廖明确认其售房的真实性，并要求当面交易，廖明明确表示同意售房，但其人在广东回家不方便，全权委托廖维国代办。因此答辩人有充分的理由相信廖维国有代理廖明卖房的代理权。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。上诉人上诉称其本人与皮某夫妇签订合同交付价款明显虚假，其称与皮某签订的合同遗失后于2012年补签协议显属虚假，证人杨某的证言证实了这一点。⑵2006年上半年，答辩人购买本案争议的房屋后，将价款交给了廖维国，上诉人接受了廖维国代其卖房的价款，一直未提出异议，足以证明廖�对该房屋买卖是知情同意的。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。⑶从2006年以来，廖明多次回通城，廖明再婚时还在通城廖维国家中住过。答辩人购买本案争议的房屋后当年即对房屋进行了加层、翻修等大规模改建，上诉人不可能不知道，上诉人至2013年初起诉之前，从未向答辩人主张过任何物权或租金权利。上诉人称对答辩人购买本案争议的房屋一事不知情，不符合常理。⑷上诉人称只委托廖维国出租房屋而非出售房屋，却在6年多的时间里，既没问过廖维国房屋出租的情况，也没协商过租金价格，更没主张过租金，这一不合理的情况足以否定其出租房屋的虚假陈述。真实情况是上诉人见房价上涨违背诚信，不顾兄弟亲情，见利忘义。3.2006年答辩人以38000元的价款合法购得本案争议的房屋，不存在恶意交易。因原房主皮某病逝才一直未完成房屋过户手续。答辩人与廖维国代理廖明签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。4.答辩人签订合同后依法占有、使用购买的房屋。无需向他人支付租金。即使是房屋的合法所有权人对租金的请求权也有诉讼时效，上诉人关于租金的请求权明显超过了诉讼时效。请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人廖维国、张娟辩称：1.廖明委托廖维国代理买房、卖房都是真实的、合法有效的。廖维国与廖明是自小一起长大的亲兄弟，时至2013年春节前，两人关系一直和睦，存在委托信任的感情基础。小时候答辩人家庭困难，上诉人上高中、大学期间，答辩人联系上诉人读书、承担上诉人读书的费用，给予了上诉人大力帮助。上诉人工作后，从外地回通城，大多住在答辩人家里，还时常电话委托答辩人办理其个人事务。上诉人两次结婚，答辩人都给予了支持帮助，尤其是上诉人再婚时，答辩人及二哥廖某都在经济上给予了帮助。2.上诉人委托答辩人买房、卖房的原因及过程都有人证、物证形成证据链，足以证实其真实性、合法性。⑴2005年春节时，上诉人要答辩人帮其在通城县城购买一套二手房，并多次电话催促买房一事。2005年4月，答辩人看中本案争议的房屋，电话告知了上诉人房子的大概情况及价格，上诉人同意后委托答辩人全权办理购房事宜。答辩人经与皮某协商成交，并由答辩人代理上诉人与皮某签订了房屋买卖协议。⑵2005年端午节，上诉人与其前妻一起回通城，看了本案争议的房屋后，表示不满意，说有一间房不方正，房屋位于顶层，又漏水，要求答辩人帮其卖掉。当时答辩人很生气，对买卖房屋这样的大事，上诉人说买就买，说卖就卖，不顾及答辩人的付出和感受�此后，上诉人又多次电话催促答辩人尽快帮其卖掉房屋，其在广州买房要交付首付款，2005年下半年至当年底，上诉人多次催促要求答辩人为其出卖本案争议的房屋，答辩人的哥哥及父亲均知道此事。2006年3月，答辩人联系到买主方晚秋，在多次电话征得上诉人同意及委托的情况下，以38000元的价款出卖给方晚秋，答辩人代理上诉人与方晚秋签订了房屋买卖协议，并将原来与皮某签订的房屋买卖协议及原房产证原件，房屋锁匙一并交给了方晚秋，收到的购房款也通过中国建设银行存到了上诉人的账户上。⑶一审时上诉人在法庭上否认收到过答辩人的汇款，但当晚上诉人却打电话给三哥廖某某，托廖某某转告答辩人帮其说话，等打赢官司后再把3万多元钱还给答辩人。这正好确认了上诉人委托答辩人出卖房屋及收到购房款的事实，更显现上诉人为捞取不义之财，不讲诚�的一面。3.从上诉人委托答辩人卖房至其起诉已近7年之久，这期间，上诉人结婚需要房子，几乎每年过年及放长假都回通城，在答辩人家中小住。从未提起过查看房屋、租金及房屋产权的事，充分说明上诉人已明知本案争议的房屋已经出卖的事实。其要求返还房屋的请求不应支持，请求给付租金也超过了诉讼时效。4.上诉人称其2005年3月10日与皮某夫妇签订了房屋买卖协议并已遗失是捏造事实。⑴房屋买卖协议是重要合同，不会轻易遗失，即使遗失，皮某手中也会保留一份，不会两人同时遗失，只要将皮某保留的一份拿出来一看便知真假。再说房屋买卖协议遗失而房产证原件却没有遗失，也明显不符合常理。⑵答辩人与皮某协商签订合同时，皮某的妻子杨某在武汉做生意，对卖房的事知情并同意，但未直接参与。上诉人提供的房屋买卖协议，一审时经过杨某辩认，杨某当庭确认皮某的签字不是皮某本人的亲笔签名。而答辩人与皮某2005年4月20日签订的房屋买卖合同上皮某的签字经杨某确认是皮某本人的笔迹。5.廖某的证言真实，应予采信。⑴廖某是知道案件事实的人，有义务出庭作证。⑵廖某与上诉人及答辩人均是同胞兄弟，本案处理与其不存在利益关系。廖某与上诉人关系和睦，上诉人初婚是在廖某家中操办的，再婚时也是由廖某夫妇帮助操办，廖某不可能偏向哪一方作伪证。⑶廖某住在农村，而答辩人离老家较远，平时廖某夫妇照顾父母比其他兄弟都多，近几年老父亲一人在家，主要靠廖某夫妻照顾，上诉人说廖某不尽赡养义务完全是污蔑。⑷上诉人曾在家威胁兄嫂“谁去作证就对谁不客气”。对其他家人扬言“房子涨价不能让方晚秋得了好处，打几万元钱来再说”。这足以说明上诉人要钱不要脸。综上，答辩人受上诉人�托帮其买房、卖房是事实，买卖房屋的协议应受法律保护。上诉人性格偏执自私，见房价上涨，仿造合同，违背诚信，想捞取不义之财，扰乱了社会秩序，给答辩人及家人名誉和身心造成了伤害。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审过程中，廖维国称其大哥廖一（因病早逝）的女儿廖二对廖明委托廖维国代理出卖房屋及廖维国汇款给廖明的事知情，当时廖明的建行存折是一折带卡的，存折在廖二手上保管，卡在廖明手上保管。购房款就是通过廖二保管的存折汇款给廖明的。因廖二大学毕业后在广东工作，不能出庭作证。但张娟、廖维国表示可以让廖二向法院提供书面证言。2014年6月6日廖二向本院寄交了一份书面证言。证实：1.五叔（指廖明）有一个一折一卡的建行账户，卡在五叔手中，存折放在通城四叔（指廖维国）家，廖二读书的学费是通过这个存折由五叔资�。四叔与五叔关系一直很亲密，五叔从初中到大学期间，四叔一直承担了五叔的大部分生活费和学费。五叔结婚的事也都是四叔帮忙操心。五叔每次回家必先到四叔家住几天。五叔委托四叔办事一般都是打个电话让四叔帮忙，包括买房、卖房的事。双方办理的费用也是通过这个存折往来汇款。四叔卖房后将卖房款通过这个存折汇给了五叔，此后五叔在闲聊时亲口说过此事。还说卖房没赚到什么钱，并说四婶（指廖维国的妻子）小气，在汇购房款时趁机扣除了五叔之前向四叔借的几千元钱。廖二在证言中还表明，四叔、五叔都是其亲人和恩人，在其最困难的时候资助过其学业，其证言不会偏向任何一方。并反映了二审庭审后，廖明与其打电话、发短信，意图干扰其如实作证的情况。
经质证，张娟、廖维国对廖二的证言的真实性无异议。廖明质证认为，廖二的证言是在二审庭审之后才提供，超过了举证期限，不同意质证，且廖二作为亲戚存在利害关系，作证不合法，其内容不真实、不合法、与案件没有关联性。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定，证据包括证人证言。第七十二条规定：凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。不能正确表达意思的人，不能作证。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言及无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。廖二符合证人的形式要件，可以就其所知道的案件事实作证，且其与廖明、廖维国是同等的亲属关系，本案的处理结果与其无利害关系，廖明称其作证不合法理由不成立，但因其未能出庭作证接受当事人的质询，故其证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，需要结合其他证据综合认定本案事实。
二审经审理查明，廖维国与张娟系夫妇，方晚秋是张娟的姑父。一审认定的事实正确，二审继续予以认定。
本案争议的主要焦点问题为：1.廖明是否委托廖维国向皮某购买本案争议的房屋。2.廖明是否委托廖维国代为出售本案争议的房屋。3.对方晚秋而言，廖维国代为出售本案争议的房屋的行为是否构成表见代理。
针对以上问题，本院认为：1.廖维国与廖明系同胞兄弟，廖明亦自认其想在通城县城购买房屋，委托过廖维国帮其看房，可以认定双方平素关系较好，彼此信任。现廖维国主张其为廖明看中皮某所有的位于通城县隽水镇九宫路原林业局宿舍楼一单元402号房屋后，经与廖明联系并取得廖明同意后，代理廖明与皮某签订了购买房屋协议，当时廖明未到场。廖明主张是其亲自与皮某签订的购买房屋的�议。现廖明提供的2005年3月10日其与皮某夫妇签订的《房屋买卖协议》经皮某的妻子杨某当庭质证，认定该协议是2012年下半年补签的，皮某的签名不是皮某本人所签，皮某于2006年因病去世了。且杨某当庭证实廖维国提供的2005年4月20日廖维国代理廖明与皮某的签订的《房屋买卖合同》中皮某的签名系皮某本人的笔迹。根据常理，购买房屋系重大事件，一般均应签订书面协议，办理产权证书移交手续。廖明称其与皮某签订的协议不慎遗失，故于2012年补签了协议。廖明的陈述违背常理。⑴购房协议系房屋产权交易凭证，一般均会妥善保管，不会轻易遗失。⑵即使遗失，也不用补签协议，因该协议为一式两份，买卖双方各执一份，只需将皮某保管的另一份协议复印并确认复印件真实即可。⑶假设廖明2005年3月10日与皮某签订了《房屋买卖协议》，则皮某2005年4月20日再次与�明的代理人廖维国签订《房屋买卖合同》确无必要。且2005年4月20日的《房屋买卖合同》中已载明购房人为廖明，廖维国是廖明的代理人。皮某已于2006年病逝，杨某已确认2005年4月20日的《房屋买卖合同》中皮某的签名是真实的。本案争议的房屋的产权证也一直由廖维国保管，后交付给方晚秋。⑷廖维国与廖明的同胞兄弟廖某、廖某某在一审时已出庭作证，均证实了廖明委托廖维国购买本案争议的房屋的事实。综上廖明的陈述不具有真实性。廖维国的陈述有证人证言为证，符合常理，可以认定具有真实性。2.廖维国陈述，其代理廖明购买本案争议的房屋后，廖明回家察看房屋后不满意，委托其转卖。证人廖某出庭作证证实了该事实。证人廖某某当庭陈述廖明委托廖维国买房是事实，但对廖明是否委托廖维国卖房的事不清楚。廖某、廖某某的证言并不冲突，廖某某的证�并非如廖明上诉状中所说的与廖某的证言完全相反，廖某的证言与廖二的证言能够相互印证。从常理分析，廖维国作为廖明的兄长，当时双方一直保持通信联系，如果未取得廖明的口头授权，未经过廖明同意，擅自转让本案争议的房屋的可能性明显很小，在出售本案争议的房屋过程中廖维国并未获得个人利益，且出售价格高于买入价格。综上，从廖维国与廖明双方陈述分析，廖维国陈述的事实符合客观实际的可能性明显更大，根据民事证据的高度盖然性原则，可以认定廖维国系受廖明的口头委托代理廖明与方晚秋签订协议，转让本案争议的房屋。3.方晚秋主张，其在与廖维国协商购买本案争议的房屋前，通过廖维国与廖明通过电话，且廖维国与廖明系亲兄弟，廖维国提供了其代理廖明2005年4月20日与皮某签订的《房屋买卖合同》原件及本案争议的房屋的房产证原件�即使廖维国缺乏廖明出具的书面委托书，其也有理由相信廖维国具有代理廖明出让本案争议的房屋的代理权。结合本案事实，可以认定对方晚秋而言，廖维国的行为构成表见代理。2006年3月20日廖维国代理廖明与方晚秋签订《房屋买卖合同》后，方晚秋对该房屋进行了改建及装修。6年来，廖明一直未主张权利或提起诉讼，廖明称其不知道该房屋已被转让，不符合客观实际。假使如廖明所言，其是委托廖维国出租该房屋，在6年多的时间里，廖明没有收到任何租金，没有对该房屋进行过管理，也不符合常理。故方晚秋基于本案事实，已取得了本案争议的房屋的居住、使用、处置的权益。廖明主张由方晚秋、张娟、廖维国返还房屋的诉讼请求缺乏事实依据，不应支持。基于以上分析，双方关于本案是否超过诉讼时效、租金损失应由谁举证的争议已无必要进行认定。
综上�一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1040元，由廖明负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏昌筠
审判员 孙 兰
审判员 陈继高
二〇一四年七月十八日
书记员 章 婷