安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一终字第00744号
上诉人（原审被告）：淮南皖康暖通设备科技有限公司，住所地安徽省淮南市。
法定代表人：丁强国，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：陈正苏，男，1945年11月26日生，汉族，住安徽省淮南市。
委托代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ峰，安徽志同律师事务所律师。
上诉人淮南皖康暖通设备科技有限公司（以下简称淮南皖康暖通公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市大通区人民法院（2015）大民一初字第00534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月13日受理后。依法组成合议庭，于2015年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人淮南皖康暖通公司法定代表人丁国强，被上诉人陈正苏的委托代理人ＸＸ峰到庭参加诉讼。被上诉人陈正苏的委托代理人冯涛经本院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈正苏一审诉称：2012年12月1日，陈正苏与淮南皖康暖通公司签订房屋租赁合同，双方约定：一、陈正苏将金阳光灯具厂内三排房屋即院内从南向北数第一、第二及第四排房屋租赁给淮南皖康暖通公司作生产经营场所。二、合同期暂定十年，即从2013年1月1日起至2022年1月1日止。三、租金：每一年，每月1000元租金，第二年起，每年递增20%。四、淮南皖康暖通公司逾期缴纳租金，每超过一日，承担应支付数额1%的滞纳金。合同签订后，陈正苏如约履行合同，淮南皖康暖通公司正常使用租赁的房屋。淮南皖康暖通公司却违约，没有及时交纳2014年全年房租及滞纳金。于是，双方于2015年1月11日签订“关于《房屋租赁合同》的特别约定”。内容如下：1、陈正苏认同淮南皖康暖通公司交清2014年全年房租及滞纳金，淮南皖康暖通公司认同陈正苏院内所建简易搭盖办公室、车棚等所有建筑的地面产权均为陈正苏所有。二、淮南皖康暖通公司根据自己的生产经营需要，可将闲置的房屋转租给第三方，但其原则应遵循《房屋租赁合同》。三、根据淮南皖康暖通公司的实际情况，陈正苏同意2015年上半年租金于3月1日前交清，1、2月份不收滞纳金。四、没有陈正苏签字同意，淮南皖康暖通公司不得在院内建筑。五、如租金逾期一个月未交清，《房屋租赁合同》终止。
但淮南皖康暖通公司没有按特别约定支付租金，且已超过一个月，双方约定终止合同的条件已经成熟。根据《合同法》第九十一条第七项规定，陈正苏和淮南皖康暖通公司双方签订的《房屋租赁合同》权利义务已经终止。故请求判令：1、陈正苏与淮南皖康暖通公司双方终止《房屋租赁合同》（2012年12月1日签订），并立即交还陈正苏的房屋；2、淮南皖康暖通公司支付三个月租金3600元；3、淮南皖康暖通公司赔偿租金损失2400元；4、淮南皖康暖通公司承担本案诉讼费用。
淮南皖康暖通公司一审辩称：1、2012年12月1日陈正苏与淮南皖康暖通公司签订房屋租赁合同，淮南皖康暖通公司一直按约履行，陈正苏违约，使淮南皖康暖通公司订购生产设备的计划未能进行，造成经济损失；2、淮南皖康暖通公司搬迁仓促，陈正苏仅将部分厂房交给淮南皖康暖通公司使用，陈正苏至今仍占用部分厂房，使淮南皖康暖通公司不能正常生产，不得不出资自建厂房；3、陈正苏使用的电费未与淮南皖康暖通公司公司结清；4、陈正苏未经淮南皖康暖通公司同意留宿身份不明的外来人员，影响淮南皖康暖通公司正常生产经营；5、陈正苏未按约定清理并搬出厂房；6、陈正苏一房两租，私下与第三方签订协议另租他人；7、陈正苏擅自将淮南皖康暖通公司所有车辆变卖，造成被淮南皖康暖通公司经济损失数万元；8、陈正苏多次违反合同，请求依法驳回所有诉请。
一审审理查明：2012年12月1日，陈正苏作为甲方与淮南皖康暖通公司作为乙方签订房屋租赁合同一份，主要约定：陈正苏将其金阳光灯具厂内三排房屋（即院内从南向北数第一，第二及第四排房租赁给淮南皖康暖通公司作生产经营场所）。陈正苏需向淮南皖康暖通公司出示产权证明，淮南皖康暖通公司需向陈正苏提供企业营业执照；合同暂定十年，即从2013年1月1日起至2022年1月1日止；前五年的第一年即2013年1月1日到2014年1月1日，每月租金1000元，从第二年起每年递增20%。后五年每月租金3000元。每年的1月1日支付上半年的租金，7月1日支付下半年租金。逾期三日不付清的即从四日开始每超过一日加收应支付数1%的滞纳金；第三排陈正苏留作自用。为方便淮南皖康暖通公司管理，陈正苏不得将此排房租赁给第三方；陈正苏免费将三项动力电专用线及开关柜给淮南皖康暖通公司使用；院内空地陈正苏另有计划，目前主要用于种植蔬菜及绿化；陈正苏结清2012年全部电费。自2013年1月1日起由淮南皖康暖通公司向供电单位缴纳电费，陈正苏所使用第三排房屋及今后用电设施均单列电表计费，按月将电费交给淮南皖康暖通公司，电表由淮南皖康暖通公司负责安装和监管；在合同期内无不可抗力，双方不得提前解除合同。如一方违约，应付违约责任。合同还约定了其他条款。2013年1月29日双方签订关于无偿使用轿车的协议书，约定陈正苏将轿车借给淮南皖康暖通公司使用；在淮南皖康暖通公司租借陈正苏房屋期间，该车一直由淮南皖康暖通公司使用，目前陈正苏已将该车出让。2015年1月11日，双方又签订了一份关于房屋租赁合同的特别约定，约定陈正苏认同淮南皖康暖通公司交清2014年全年房租及滞纳金，淮南皖康暖通公司认同陈正苏院内所建简易搭盖办公室、车棚等所有建筑的地面产权归陈正苏所有；淮南皖康暖通公司根据自己的生产经营需要，可将闲置的房屋转租给第三方；陈正苏同意2015年上半年租金于3月1日前交清，一、二月份不收滞纳金；如租金逾期一个月未交清，房屋租赁合同终止，陈正苏备注：由南向北第三排房交给乙方安排使用。2015年3月29日，陈正苏向淮南皖康暖通公司法定代表人丁国强发出催交房租通知，2015年4月2日，陈正苏向淮南皖康暖通公司法定代表人丁国强发出收房通知。后陈正苏向法院提起诉讼并于2015年5月15日撤回起诉。
一审法院归纳本案争议焦点为：1、本案原、被告签订的房屋租赁合同是否应当终止。2、被告是否应当支付租金3600元？3、原告要求被告赔偿租金损失2400元是否成立？
一审法院认为：陈正苏与向淮南皖康暖通公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应依约履行，2015年1月11日双方签订的特别约定，证明淮南皖康暖通公司未按房屋租赁合同约定于2015年1月1日支付上半年的租金，双方在特别约定的基础上再行约定淮南皖康暖通公司应于2015年3月1日前交清租金，但淮南皖康暖通公司仍未履行该约定，而据特别约定第五条，如租金逾期一个月未交清，房屋租赁合同终止，因此本案符合合同终止的条件，陈正苏诉请终止《房屋租赁合同》并交还陈正苏的房屋应予以支持；由于淮南皖康暖通公司未交纳2015年1月至3月租金，故应支付三个月租金3600元；淮南皖康暖通公司至2015年5月仍在使用租赁房屋，故应给付陈正苏租金损失2400元。淮南皖康暖通公司请求驳回陈正苏诉讼请求的理由及证据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下：一、原告陈正苏与被告淮南皖康暖通设备科技有限公司于2012年12月1日签订的房屋租赁合同终止；二、被告淮南皖康暖通设备科技有限公司于本判决生效后三十日内将租赁房屋返还原告陈正苏；三、被告淮南皖康暖通设备科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈正苏租金3600元、租金损失2400元，共计6000元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告淮南皖康暖通设备科技有限公司负担。
宣判后，淮南皖康暖通公司不服，向本院提起上诉称，被上诉人陈正苏违约在先，一审中，淮南皖康暖通公司提交了被上诉人陈正苏违约的证据材料和现场图片，而一审法院却没有采信，过大的使用其自由裁判权，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销原判，作出公正公平的判决。
陈正苏未提交书面答辩状，其委托代理人当庭口头答辩称，一审法院认定事实清楚，淮南皖康暖通公司的上诉理由系捕风捉影。一审法院查明的特别约定是双方都确认的，如淮南皖康暖通公司在2015年3月份不付清房租，一个月后解除合同。请求二审法院驳回淮南皖康暖通公司的上诉请求。
二审庭审中，上诉人淮南皖康暖通公司当庭提交如下证据：
证据一、照片3张，证明被上诉人陈正苏收到淮南皖康暖通公司邮寄的函，淮南皖康暖通公司告知陈正苏拒付租金的理由。证据二、九龙岗派出所的出警证明，证明陈正苏违约的事实。
被上诉人陈正苏质证意见：不属于新证据，不予质证。
本院认为，因陈正苏对淮南皖康暖通公司当庭提交的证据不予质证，且九龙岗派出所的出警证明与本案无关联性，故本院对该证据的证明力不予采纳。
二审查明事实与一审查明事实相同。
根据双方当事人上诉与答辩的理由，本院归纳本案二审争议焦点为：本案违约责任应如何认定，淮南皖康暖通公司应否支付陈正苏20**年1月至3月份的租金及租金损失共计6000元。
针对上述争议焦点，本院分析评判如下：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，淮南皖康暖通公司与陈正苏签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。在合同履行期间，双方于2015年1月11日又签订一份“关于《房屋租赁合同》的特别约定”，对陈正苏院内的建筑的地面产权、租金交付、终止合同的条件均进行了重新约定。双方在特别约定中再行约定淮南皖康暖通公司应于2015年3月1日前交清租金，如租金逾期一个月未交清，房屋租赁合同终止。但淮南皖康暖通公司仍未按该约定履行交纳租金的义务，故陈正苏诉请终止《房屋租赁合同》并交还房屋的诉讼请求有事实和法律依据。淮南皖康暖通公司上诉称陈正苏从签订合同后至今，严重违约，因陈正苏违约，双方于2015年1月11日又签订的“关于《房屋租赁合同》的特别约定”，并向法院提交了其2015年1月29日出具的“催促交付房屋空间申明”、2015年2月15日出具的“郑重告知”等证据材料，以证明陈正苏严重违约的事实，经审查，从“关于《房屋租赁合同》的特别约定”的内容上看，没有任何条款中有陈正苏违约事实的字样，2015年1月29日，2015年2月15日的两份证据材料均是在双方签订“关于《房屋租赁合同》的特别约定”之后形成的，该证据系淮南皖康暖通公司单方出具，陈正苏对此不予认可，无法达到淮南皖康暖通公司的证明目的，故淮南皖康暖通公司的上诉理由证据不足，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，判决适当。淮南皖康暖通公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判，
一审案件受理费承担方式不变，二审案件受理费50元，由上诉人淮南皖康暖通设备科技有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时素君
代理审判员 代 奇
代理审判员 张靖洁
二〇一五年十一月九日
书 记 员 魏海燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；