北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6429号
上诉人（原审被告）：夏默，女，1964年5月2日出生，汉族，大学教师，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：耿丽丽，北京市京广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：京港路劲物业管理（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：陈耀辉，总经理。
委托诉讼代理人：张士东，北京兴展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔺轩，北京兴展律师事务所律师。
上诉人夏默因与被上诉人京港路劲物业管理（北京）有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
夏默上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回京港路劲物业管理（北京）有限公司（下称京港路劲公司）的全部诉讼请求。事实和理由：1、京港路劲公司主体不适格，我与天津顺驰物业管理有限公司（下称顺驰物业公司）北京分公司签订的《前期物业服务协议》，后顺驰物业公司与北京隽御物业管理有限公司（下称隽御物业公司）签订《债权转让协议》，但在协议中约定转让顺驰物业公司服务以来至2009年8月31日产生的债务，我2009年8月31日之前的物业费已经结清，京港路劲公司向我主张2009年8月31日之后的物业费缺乏事实依据及法律依据，即便主张2009年8月31日之后的物业费，根据合同相对性的原则，也应由顺驰物业公司向我主张；《物业变更告知书》对我不产生法律约束力；2、京港路劲公司未经业主大会选聘，未与我签订协议，即使京港路劲公司认为有权向我收取物业费，也未提交物价部门的收费依据，我不认可京港路劲公司的物业费收费标准，且京港路劲公司物业服务存在重大瑕疵和严重缺失，我一审审理中提供的证据足以证明；3、一审法院未对我已交纳的2010年6月20日至2011年6月19日的5140.6元物业费予以扣除是错误的，一审法院多次制止我表达自己非重复性意见和重要事实的陈述，庭审笔录遗漏我答辩重要内容，严重违法；4、我从未接到京港路劲公司索要物业费的通知，故京港路劲公司主张的部分物业费已经超过诉讼时效，法院应不予支持。
京港路劲公司辩称，同意一审法院判决。1、关于原告主体问题，夏默主张其不清楚物业公司变更，与其一审审理中提交的证据不符。一审审理中夏默提交的物业费发票显示我公司，表明夏默知道物业公司变更，并履行了交纳物业费的义务；2、在一审开庭时，经我公司核对，夏默在2008年6月入住，办理入住手续时交纳到2009年6月一年的物业费，按照顺延的物业费，其于2011年11月8日交纳的应该是2009年6月20日至2010年6月19日的物业费，根据我公司的核实，夏默只交纳了一笔物业费。
京港路劲公司向一审法院起诉请求：判令夏默给付物业费41124.8元、违约金41124.8元，共计82249.6元。
一审法院认定事实：夏默系位于北京市大兴区香海园小区51号楼701室房屋（下称涉案房屋）的业主，房屋建筑面积为172.11平方米。顺驰物业公司北京分公司曾经为该小区提供物业服务，2009年9月1日，隽御物业公司受该小区开发单位北京顺驰置地达兴房地产开发有限公司（下称顺驰置地公司）委托，从上述物业公司接收香海园小区的物业管理，并签订债权转让协议，由顺驰物业公司北京分公司将截至2009年8月31日应向业主收取但未收到的物业费与违约金等全部债权转移给隽御物业公司。2011年11月28日，经北京市工商局行政管理局海淀分局核准，隽御物业公司的名称变更为京港路劲公司。
夏默提交物业费发票一张，显示2010年11月8日其向京港路劲公司交纳物业费5140.6元，其称所交纳的为2010年6月20日到2011年6月19日的物业费。京港路劲公司称该笔费用为2009年6月20日至2010年6月19日的物业费，此系夏默2008年6月入住后第二次交纳物业费，2010年6月20日之后的物业费均未交纳。夏默提交照片、录音等证据，欲证明其房屋阳台漏雨、地埋管渗水，京港路劲公司未及时维修，并证明单元门禁系统损坏，公共设施缺乏维护，小区环境欠佳、垃圾清运不及时、停车管理混乱，人工湖水体维护不周等物业服务问题，京港路劲公司对此不予认可，称其已经尽到物业服务义务。
一审法院认为，京港路劲公司与夏默存在物业服务合同关系。京港路劲公司主张夏默未交纳2010年6月20日至2018年6月19日的物业费共计41124.8元，法院予以确认。关于诉讼时效，因物业服务具有长期性、连续性，京港路劲公司持续追索物业费，法院对夏默提出部分诉讼请求已过诉讼时效的辩解不予采纳。根据夏默提交的照片、录音等证据，京港路劲公司为其提供的物业服务存在瑕疵，法院对物业费依法酌情予以扣减。京港路劲公司主张违约金41124.8元，因其亦需要改进有关物业服务，为小区业主营造和谐宜居的环境，法院不予支持。据此，一审法院于2018年5月4日判决：一、夏默于判决生效后十日内给付京港路劲物业管理（北京）有限公司物业费共计32900元；二、驳回京港路劲物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。夏默提交：1、录像光盘一张，用以证明现在涉案房屋所在小区没有维修的地方依然没有维修，地面仍旧不修、木质设施仍缺失、日常维护仍缺失、湖水更脏、绿地露土更加严重、竹林干涸；2、照片打印件，用以证明2016年7月20日一场大雨之后我的房屋又漏雨，我先打电话给楼管，答复为等着排到我家再维修，我当时把维修单登记表拍照，但到现在没有人给我维修。针对上述证据，京港路劲公司发表质证意见：证据1中大部分图像模糊，播放时有卡顿，夏默拍摄时专门挑选一些极端的角度，不能完整的体现整个小区的物业服务效果，故对夏默的证明目的不予认可；证据2的真实性、证明目的均不予认可，因为该证据没有原件，我公司没有夏默2016年的报修记录。
一审审理中夏默提交了证人蒋某、王某的证人证言，但上述证人未出庭。本院审理中，上述证人出庭作证。证人蒋某称：我2010年为夏默的涉案房屋做装修，在2011年时夏默说涉案房屋地埋管漏水，当时打开后我发现不是我装修的问题，就找来了物业公司人员，我当时说不是我的问题，我维修就要收费，夏默说让我先修，她先给我钱。证人王某称：我是北京市大兴区香海园小区51号楼401号房屋的业主，我是2012年搬过来的，就51号楼而言，消防栓漏水过很长时间，我打过京港路劲公司电话多次，现在管线已经锈蚀严重，51号楼的门禁已经坏了4、5年，开关很松，我们楼外面的地面有坑，下雨积水根本无法出行，一直没有过维修。之前木质的椅子也不管，换成了水泥的也不贴瓷砖，去年湖里的鸭子一夜之间丢失了几十只，北京市为小区配备了小超市作为便民服务措施，但是京港路劲公司把小超市的房屋收走了用于出租，现在给业主感觉物业服务特别差。我搬到51号楼后去过夏默家，当时夏默跟我说是外立面漏水导致木地板严重泡水，还跟我商量因为维修木地板要把家具搬到我家暂时存放大概一个月至一个半月。针对上述证人证言，京港路劲公司发表质证意见：蒋某没有提供装修合同和发票，不能证明其与夏默之间存在装修合同关系，且地埋管的问题与本案无关；王某与夏默是邻里关系，其证言不具有客观性。经本院释明，夏默未能提交其与蒋某的装修合同。
二审补充查明事实，京港路劲公司为证明其向夏默进行了物业费的追缴在一审审理中提交了张贴在涉案房屋户门上的照片为证，但该照片上未显示涉案房屋的门牌号码，且夏默对该照片的真实性不予认可，主张该照片中没有门牌号码，不能证明是其户门。经本院询问，京港路劲公司认可同小区有其他业主户门款式与夏默家户门一样。
本院审理中，虽夏默与京港路劲公司就夏默提交的其于2010年11月8日交纳物业费发票所指物业费计费期间陈述不一，但经询双方均不能就2010年11月8日之前夏默已交纳涉案房屋物业费的相关事实提交相应证据予以证明。
另，夏默与京港路劲公司均认可物业费年度计费期间为6月20日至次年6月19日，每年物业费应于6月20日至7月20日期间一次性交纳一年的物业费。
本院认为，京港路劲公司受涉案房屋所在小区开发单位顺驰置地公司委托，从顺驰物业公司接收涉案房屋所在小区的物业管理，并签订有债权转让协议，自2009年9月开始为涉案房屋所在小区实际提供物业服务，夏默系涉案房屋业主，亦实际享受了物业服务，故双方形成事实上的物业服务合同关系，京港路劲公司有权向夏默主张欠付物业费，夏默上诉关于京港路劲公司主体不适格及京港路劲公司无权向其主张欠付的物业费的主张，依据不成立，本院不予支持。
关于欠付物业费期间问题，京港路劲公司主张夏默未交纳2010年6月20日至2018年6月19日期间的物业费，但夏默在一审审理中提交了一张其于2010年11月8日向京港路劲公司交纳一年物业费的发票，据此夏默主张其已交纳2010年6月20日至2011年6月19日期间的物业费，夏默认可其未交纳2011年6月20日至2018年6月19日期间的物业费，本院认为京港路劲公司作为物业服务企业，其财务档案应该更加完整、完善，其有能力且应该就其主张的夏默提交的发票系2009年至2010年期间物业费一事提交相应证据，但经本院询问，京港路劲公司未能提交相应证据证明，故本院对夏默上述陈述予以采信，对京港路劲公司的上述陈述不予采信。本院对夏默欠付2011年6月20日至2018年6月19日期间的物业费的事实予以确认。
关于是否存在物业管理服务瑕疵问题，虽京港路劲公司主张其公司已尽物业服务义务，但一审法院根据夏默提交的照片、录音、录像等证据，确认京港路劲公司提供物业服务存在瑕疵，并无不当，本院依据上述事实认定，酌情确定夏默应付物业费数额。
关于是否超过诉讼时效问题，虽京港路劲公司在一审审理中提交了照片证据证明其公司行使了追缴的权利，但经本院查明该照片上未显示涉案房屋的门牌号码，且夏默对该照片的真实性不予认可，经询京港路劲公司亦认可同小区有其他业主户门款式与夏默家户门一样，故京港路劲公司提交的上述照片证据的证明目的，本院不予支持，现对京港路劲公司主张其本次诉讼之前已行使追缴权的事实本院无法确认。另夏默与京港路劲公司均认可物业费年度计费期间为6月20日至次年6月19日，每年物业费应于6月20日至7月20日期间一次性交纳一年的物业费，故京港路劲公司于2017年9月向一审法院提起本案之诉，京港路劲公司主张的2010年6月20日至2016年6月19日期间的物业费已过诉讼时效，本院不予支持。
综上所述，夏默的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初1616号民事判决第二项；
二、变更北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初1616号民事判决第一项为：夏默于本判决生效后十日内给付京港路劲物业管理（北京）有限公司物业费共计八千二百二十五元；
三、驳回京港路劲物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费928元，由京港路劲物业管理（北京）有限公司负担919元（已交纳），由夏默负担9元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费928元，由京港路劲物业管理（北京）有限公司负担919元（于本判决生效后7日内交纳），由夏默负担9元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘苑薇
审判员 孟 龙
审判员 王 云
二〇一八年七月二十六日
书记员 耿 玉