广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛三法民二初字第522号
原告：佛山市裕能物业管理有限公司，住所地：佛山市禅城区。
法定代表人：洪雪衿，该公司总经理。
委托代理人：黎雄、王恩慈，广东创顺律师事务所律师。
被告：钟更新，男，住佛山市三水区，身份证号码：×××3612。
原告佛山市裕能物业管理有限公司（以下简称裕能公司）诉被告钟更新物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于同年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王恩慈到庭参加了诉讼，被告钟更新经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告裕能公司诉称：原告与佛山市三水区成业汇景苑第一届业主委员会（下称业委会）于2011年1月16日签订一份《成业汇景苑物业服务合同》，合同约定原告为位于佛山市三水区西南街道沙头大道17号的成业汇景苑小区提供物业管理服务，合同期为2年，即从2011年1月1日起至2012年12月31日止；原告可向该小区全体业主或物业使用人收取物业服务费及公共水电分摊费；物业服务费的具体收取标准为：多层住宅0.6元／月／平方米、高层住宅0.9元／月／平方米、商用物业0.9元／月／平方米、汽车车位20元／月／个、摩托车车位5元／月／个；还约定业主或物业使用人不按时依约缴纳物业服务相关费用的，原告有权催收并自其应交之日起按应缴而未缴费用总额每日按1‰的标准收取违约金。上述合同到期后，原告与业委会又续签了《成业汇景苑物业服务临时合同》（下称《临时合同》）。根据《临时合同》的约定，业委会委托原告继续为位于佛山市三水区西南街道沙头大道17号的成业汇景苑小区提供物业管理服务，合同期为1年，即从2013年1月1日起至2013年12月31日止；合同约定的物业服务费及违约金等内容与前合同一致。合同签订后，原告一直依约履行义务。被告钟更新是该小区11座605号房屋的业主，其自2012年10月起未按合同约定向原告支付物业服务相关费用，具体为：1、物业服务费1359.99元（欠费时间：2012年10月至2013年12月共15个月，房屋建筑面积：100.74平方米，计算标准：0.9元／月／平方米）；2、公用水电费458.42元（计算至2013年12月）。原告认为，原告与业委会签订的物业服务合同合法有效，原告一直全面、充分地履行应尽的义务。被告拖欠物业服务相关费用的行为已构成违约，应承担违约责任并按约定支付违约金。为维护自身的合法权益，原告诉请法院判令：1、被告向原告支付物业服务费1359.99元、公用水电费458.42元、违约金688.15元（从2012年10月11日起计算至实际清偿日止，暂计至2014年8月10日，共22个月，每月按30日计算，以每月物业服务费90.666元为基数，逾期一日按1‰标准计算），合计2506.56元；2、本案诉讼费用由被告负担。
原告在诉讼中提供以下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、被告的身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《物业服务合同》及《临时合同》各一份，证明原告与业委会于2011年签订《成业汇景苑物业服务合同》，为成业汇景苑提供物业服务。到期后，原告与业委会签订临时合同，约定原告服务期限延续至2013年12月31日止，并对物业服务费及违约金等内容作出了与《成业汇景苑物业服务合同》一致的约定。
3、欠费明细、收费一览表各一份，发票数份，证明被告欠费的具体情况。
4、城建水务档案馆出具的物业权属信息查询表及房屋买卖合同各一份，证明被告在2014年将房屋出售给他人及涉案房屋的建筑面积。
5、《关于催缴物业管理费及水电公摊费的通知》一份，证明原告在退出成业汇景苑时在小区张贴了通知，催促欠费业主缴费。
被告钟更新没有答辩，也没有提供证据。
经审查，原告提交的证据3，欠费明细、收费一览表的小部分数额不能与发票印证，且原告未能提供完整的分摊计算表，因此，对该证据本院仅采信其合理部分；其他证据均是原件或是与原件核对无异的复印件，证据来源、形式合法，且与本案事实具有关联性；被告未到庭应诉，视为其放弃对原告的证据进行质证。因此，除证据3仅采信其合理部分外，本院对原告提供的其他证据均予以采信。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院对原告诉称的“被告尚欠公用水电费458.42元及违约金688.15元”的事实不予确认外，其他事实均予以确认。
另查明，《临时合同》约定，业主或物业使用人不按约定支付物业服务相关费用，经原告发出书面催缴通知书10日后仍未能及时支付的，原告有权自其应交之日起按应缴而未缴费用按照日1‰的标准收取违约金。原告在退出成业汇景苑时在小区张贴了《关于催缴物业管理费及水电公摊费的通知》，催促欠费业主缴费。
同时查明，该小区大部分业主按合同的约定缴纳了物业服务费等相关费用。
本院认为：原告与业委会签订的《临时合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，且得到大部分业主的认可并按合同的约定缴纳了相关费用，因此其对包括被告在内的全体业主均有约束力。原告向被告提供了基本的物业管理服务，被告理应向原告支付物业服务费等相关费用。现其未按期缴纳相应的物业服务费及公用水电费，已经构成违约。原告诉请其支付尚欠的房屋物业服务费1359.99元，合法有据，本院予以支持。对公用水电费，原告提供的欠费明细、收费一览表的小部分数额不能与发票印证，且原告未能提供完整的分摊计算表，但考虑到公用水电费是物业管理过程中必要且已实际支出的费用，因此，本院酌定按原告主张数额的90%确定，即412.58元（458.42×90%）。
关于违约金的收取问题。根据《临时合同》，被告未按时缴纳相应费用，经原告书面催缴后仍未及时缴纳的，原告才有权收取违约金。本院认为原告并未尽到书面催缴义务，对被告未能及时缴费的行为负有一定的责任。首先，书面通知作为比较严谨、正式的通知方式，其意思表示应该能到达被通知的对象，而原告仅在小区张贴《关于催缴物业管理费及水电公摊费的通知》，难以确保每个业主都能知晓该通知事项；其次，原告张贴通知的目的是催促欠费业主缴纳拖欠的相关费用，但该通知并未详细列明欠费的业主名单及其欠费金额等信息，通知的内容不具体，缺乏明确的告知性。因此，本院酌定违约金从原告起诉之日即2015年4月24日起计算。同时，鉴于被告的违约行为给原告造成的损失一般仅为被告拖欠物业服务费所产生的资金占用损失即利息损失，因此，以中国人民银行同期同类贷款利率作为计算违约金的标准较为合理。综上，对违约金本院予以调整为以被告应缴纳的物业服务费为基数，从2015年4月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿日止，对原告主张的过高部分不予支持。
被告钟更新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告钟更新应在本判决生效之日起十日内向原告佛山市裕能物业管理有限公司支付2012年10月至2013年12月的物业服务费1359.99元及其违约金（以应缴纳的物业服务费1359.99元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年4月24日起计算至被告实际清偿日止）；
二、被告钟更新应在本判决生效之日起十日内向原告佛山市裕能物业管理有限公司支付2012年10月至2013年12月的公用水电费412.58元；
三、驳回原告佛山市裕能物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告钟更新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 郭赤戈
审 判 员 周淑华
人民陪审员 陈枝花
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 李洁文