湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0106民初3496号
原告：兴业银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市武昌区水果湖中北路108号兴业银行大厦。
负责人：曾晓阳，行长。
委托诉讼代理人：林娜，湖北观筑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程丽芳，湖北观筑律师事务所律师。
被告：陆艳梅，女，1981年3月3日出生，汉族，住湖北省竹山县，
被告：武汉瑞华置业发展有限公司，住武汉市江夏区藏龙岛开发区栗庙路9号。
负责人：何永劼，总经理。
原告兴业银行股份有限公司武汉分行（以下简称“兴业银行武汉分行”）与被告陆艳梅、武汉瑞华置业发展有限公司（以下简称“瑞华置业公司”）借款合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法组成合议庭于2017年12月7日对该案公开开庭进行了审理。原告兴业银行武汉分行的委托诉讼代理人程丽芳到庭参加诉讼、被告陆艳梅、武汉瑞华置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告兴业银行武汉分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告陆艳梅向原告偿还借款本金4015277.8元以及至借款全部付清之日的利息、罚息（计算至2017年3月16日止的利息、罚息为36009.33元，此后的利、罚息等按合同约定计算至借款全部清偿之日止）；2、依法判令被告陆艳梅向原告支付律师代理费243000元；3、依法判令原告对被告陆艳梅提供的位于武汉市江夏区经济技术开发区藏龙岛逸城亲水生态住宅西区三期543栋1-3层2室的抵押房屋享有优先受偿权；4、依法判令被告瑞华置业公司在抵押和保证担保范围内承担连带担保责任；5、依法判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月28日，原告与被告陆艳梅、瑞华置业公司签订编号为兴银鄂A字2016第676号《兴业银行个人购房抵押借款(保证)合同》，合同约定：被告向原告申请住房贷款4130000元，借款期限为30年，具体起止日期以借款借据的记载为准，即自2016年3月31日起至2046年3月31日止，贷款月利率为4.9%，还款方式为平均本金还款法，借款逾期贷款人有权按日计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为在贷款利率基础上加收50%。借款人未按约定偿还借款本息，则贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿全部或部分借款本息及相关费用。同时，被告以其所购买的江夏区经济技术开发区藏龙岛逸城亲水生态住宅西区三期543栋1-3层2室的房屋，为上述借款提供抵押担保，并于2016年4月20日，就抵押房屋办理了《武汉市期房抵押证明》（编号：武房期夏字第2016006015号）。被告武汉瑞华置业公司以连带责任保证人身份在《借款合同》上签章承诺承担连带责任保证担保。以上抵押及保证担保责任范围均为：借款本金及其利息、复利、罚息、违约金、赔偿金及贷款人实现债权的费用。2016年3月30日，原告向被告发放了贷款4130000元。贷款发放后，被告未能按合同约定按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告陆艳梅、瑞华置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和相关证据。
原告兴业银行武汉分行围绕其诉讼请求向本院提交被告身份证、户口簿；《兴业银行个人住房（商用房）借款及信用卡申请表》、《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、《个人购房抵押（保证）借款合同（2015）版》、《按揭房屋违约处置协议》、《武汉市期房抵押证明》（武房期夏字第2016006015号）、兴业银行借款借据、《个人贷款业务下柜通知书》、《客户还款明细清单》、《个人贷款催收通知书》、《委托代理合同》、律师代理费发票等证据。上述原告兴业银行武汉分行提交的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，在被告未提交相反证据的情况下，本院依法予以采信。根据上述证据和本院对证据的认定以及原告在庭审中的陈述，本院确认如下事实：
2014年9月16日，陆艳梅（合同买受人）与瑞华置业公司（合同出卖人）签订编号为夏140171908的《武汉市商品房买卖合同》，约定陆艳梅向瑞华置业公司购买位于武汉市江夏区五里界镇栗庙村逸城亲水生态住宅西区三期第543幢1-3层2号预售商品房，该房建筑预测登记面积为406.36平方米。上述合同附件六《武汉市商品房买卖合同补充协议》约定上述交易房屋的首期房款1770000元应于合同签订当日付清，余款4130000元由陆艳梅向银行申请按揭贷款后，由贷款银行直接划给瑞华置业公司。
2016年3月28日，兴业银行武汉分行（合同债权人、抵押权人）与被告陆艳梅（合同债务人、抵押人）、瑞华置业公司（合同保证人）签订编号为兴银鄂A字2016第676号《个人购房抵押(保证)借款合同》，约定：债务人（即借款人）因购买房产资金不足，向债权人（即贷款人）申请个人购房借款或用于偿还因购房而产生的债务，担保人愿意提供担保，债权人同意发放借款；借款金额为4330000元，借款期限360个月，自2016年3月29日至2046年3月29日止；贷款基准利率按照中国人民银行贷款基准利率五年以上期限档次执行，借款利率按比例浮动定价，等于定价基准利率乘以系数1；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；借款发放至瑞华置业公司账户（开户行：招商银行中北路支行；账号：12×××05）；借款还本付息日期为固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的16日及借款到期日为还款日；还款方式为等额本金偿还法；债务人不可撤销地授权债权人在本合同规定的还款日直接从陆艳梅的账户扣收有关款项；连续发生3期违约后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮10%，浮动方式同本合同借款利率定价公式确定的浮动定价方式；债务人应按合同规定偿还借款本息；若债务人未按合同约定偿还借款本息，债权人有权停止发放本合同项下未发放的借款、解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；陆艳梅以其名下坐落于逸城亲水生态住宅西区三期第543幢1-3层2号商品房（建筑面积406.36平方米、购房合同编号夏140171908、购买总价5900000元）对本合同项下借款承担抵押担保责任；抵押期限为2016年3月29日至2046年3月29日止；如债务人未根据本合同的约定履行到期债务或发生本合同约定的实现抵押权的情况，抵押人在此不可撤销的授权抵押权人无须经过诉讼或仲裁等法律程序有权以折价、拍卖、变卖等方式直接处分抵押物，所得价款在优先支付抵押物处分费用和本合同项下抵押人应支付或偿付给抵押权人的费用后，用于清偿担保债务；抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等；瑞华置业公司对本合同项下债务承担连带保证责任，保证期间为阶段性担保，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。
另查明：上述合同签订后，兴业银行武汉分行依约于2016年3月30日向被告发放贷款4130000元，陆艳梅在兴业银行借款借据上签字确认。该借款凭证载明：借款金额4130000元；借款期限为2016年3月30日至2046年3月30日；月利率4.08%；借款合同编号兴银鄂A字2016第676号；抵押品金额为5900000元。2016年4月20日，陆艳梅作为抵押权人就其名下坐落于江夏区经济开发区藏龙岛逸城亲水生态住宅西区三期543栋1-3层2室房屋办理了期房抵押登记，武汉市江夏区住房保障和房屋管理局于2016年4月20日向兴业银行武汉分行核发了武房期夏字第2016006015号《武汉市期房抵押证明》，载明：抵押权人为兴业银行武汉分行，建筑面积411.96平方米，权利价值4130000元，评估价值5900000元，抵押期限自2016年3月29日至2046年3月29日。之后，陆艳梅自2016年4月16日至2016年9月21日期间，尚能依约按期归还本息，但自2016年10月起未按约定履行偿还贷款本息的义务。根据陆艳梅在兴业银行开立的还款账户信息显示，截止2017年12月7日，陆艳梅尚欠兴业银行武汉分行贷款本金3969388.92元、利息82114.9元、罚息2815.52元，利息、罚息合计84930.42元。
又查明，兴业银行武汉分行因本案诉讼向湖北观筑律师事务所支付律师代理费243000元。
本院认为：原告兴业银行武汉分行与被告陆艳梅签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政规章的禁止性规定，合法有效。兴业银行武汉分行与被告陆艳梅、瑞华置业公司因此形成的借款合同关系、抵押合同关系、保证合同关系依法成立。上述合同签订后，被告陆艳梅在原告兴业银行武汉分行履行发放贷款义务后应依合同约定承担还款义务。被告陆艳梅在合同约定的还款期限内并未依约偿还贷款本息，多次发生逾期欠款，应向兴业银行武汉分行履行还款义务。根据银行贷款账户信息显示，截止2017年12月7日，被告陆艳梅尚欠原告贷款本金3969388.92元、利息、罚息合计84930.42元，已违反了上述《个人购房抵押(保证)借款合同》的约定，根据该合同约定若债务人未能按时足额偿还借款本息的，债权人有权停止发放该合同项下未发放的借款、解除合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的本金、利息及其他费用，故本院对原告兴业银行武汉分行要求被告陆艳梅偿还上述贷款本息的诉讼请求，在合同约定的范围内予以支持。
另根据上述合同约定，如债务人未根据本合同约定履行到期债务或发生本合同约定的实现抵押权的情况，抵押权人有权以折价、拍卖、变卖等方式直接处分抵押物，故被告陆艳梅应以其提供抵押的坐落于武汉市江夏区经济开发区藏龙岛逸城亲水生态住宅西区三期543栋1-3层2室房屋为上述合同项下债务的履行承担抵押担保责任。因上述合同约定瑞华置业公司在本案中承担阶段性连带保证责任，其保证责任的免除以债务人是否办妥房屋所有权证和抵押登记手续为前提条件，本案诉争的抵押房屋仅办理了期房抵押证明，未办理房屋所有权证，故被告瑞华置业公司应承担的连带保证责任。据此，本院对于原告要求对上述抵押房产进行拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求予以支持，对原告要求被告瑞华置业公司承担连带保证责任的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告承担律师代理费的诉讼请求，因上述合同未明确约定律师代理费或实现债权的费用由债务人承担，故本院对该项诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陆艳梅偿还原告兴业银行股份有限公司武汉分行贷款本金3969388.92元；
二、被告陆艳梅支付原告兴业银行股份有限公司武汉分行截止至2017年12月7日的逾期利息84930.42元以及自2017年12月8日起至本息全部清偿之日的逾期利息（自2017年12月8日起至本息全部清偿之日止，以3969388.92元为计算基数，按合同约定的利息及罚息标准计付）;
三、如被告陆艳梅未按上述第一、二项规定期间履行债务，原告兴业银行股份有限公司武汉分行有权对被告陆艳梅名下的坐落武汉市江夏区经济开发区藏龙岛逸城亲水生态住宅西区三期543栋1-3层2室房屋折价或者拍卖、变卖该抵押房屋的价款优先受偿；
四、被告武汉瑞华置业发展有限公司对上述第一、二项贷款本金、逾期利息承担连带清偿责任；
五、被告武汉瑞华置业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告陆艳梅追偿；
六、驳回原告兴业银行股份有限公司武汉分行的其他诉讼请求。
上述第一、二项应于本判决生效后十日内履行完毕。
本案案件受理费41154元，公告费605元，由被告陆艳梅负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时,根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 张莉萍
人民陪审员 徐绪秋
人民陪审员 董明月
二〇一八年二月九日
法官 助理 万胜芳
书 记 员 徐虹艳