福建省莆田市涵江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0303执异14号
案外人：福建鑫焱集团建设发展有限公司（××集团），住所地福建省莆田市荔城区镇海街道胜利北街816号，统一社会信用代码91350304155500093R。
法定代表人：陈玉炎，系该公司董事长。
委托代理人王金财、郑政煌（特别代理），福建理顺律师事务所律师。
申请执行人：林澄玉，女，1951年12月12日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。
被执行人：王金柱，男，1972年12月12日出生，汉族，住福建省仙游县。
被执行人：刘少香，女，1976年4月30日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。
本院在执行林澄玉与王金柱、刘少香民间借贷纠纷一案中，案外人鑫炎集团于2016年10月10日对执行标的{坐落莆田市荔城区套房房屋所有权及其应份土地使用权}提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人鑫炎集团称，2010年5月17日，被执行人王金柱与案外人双方签订合同编号为MF-2007-01-NO.0281493的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定被执行人向案外人购买胜利北路南段旧城改造房，房价款人民币992508元，合同签订时付清首付款人民币302508元，余款66万元以银行按揭贷款方式付清。合同签订后，被执行人已按合同约定向案外人支付首付款，剩余购房款也通过银行按揭贷款方式支付给案外人，并由案外人为被执行人的银行按揭贷款承担阶段性保证责任。2015年期间，被执行人没有按借款合同约定向贷款银行偿还按揭贷款，造成贷款银行要求案外人承担保证责任。因被执行人没有按商品房买卖合同及借款合同的约定履行义务，贷款银行于2016年7月7日向荔城区人民法院起诉解除借款合同[案号：（2016）闽0304民初3343号]。同时，根据《商品房买卖合同》约定的单方解约条件，案外人也于2016年9月21日向荔城区人民法院起诉解除《商品房买卖合同》，收回该商品房[案号：（2016）闽0304民初4072号]。
同时，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条、第十六条的规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同备案手续或者商品房预告登记的房屋，因所有权尚未登记至被执行人名下，人民法院可以进行预查封。当房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封才自动转为查封登记。为此，案外人至今仍是本案商品房登记的权利人，该房屋产权尚未转移给被执行人王金柱所有，依法不应作为王金柱所有的财产进行拍卖。
综上，根据法发[2004]5号文件的规定，贵院对被执行人王金柱所购商品房采取的查封措施依法属于“预查封”，该预查封的前提是《商品房买卖合同》。由于被执行人对《商品房买卖合同》的违约行为，案外人已依法行使合同解除权，该《商品房买卖合同》解除后，贵院对讼争房产预查封的前提也就丧失。为此，贵院对预查封的房产进行拍卖没有事实和法律依据，损害了案外人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，望贵院依法停止对本案讼争房产的拍卖及执行。
本院查明，申请执行人林澄玉与被执行人王金柱、刘少香民间借贷纠纷一案，申请执行人林澄玉于2014年12月23日向本院提起诉讼，请求判决被执行人刘少香、王金柱归还申请执行人林澄玉借款本金100万元及该款自起诉之日起至本判决确定还款之日按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息。2014年12月25日，申请执行人林澄玉向本院提出财产保全申请，2014年12月26日，本院作出（2015）涵民初字第48号民事裁定，查封被执行人王金柱所有的坐落莆田市荔城区套房房屋所有权及其应份土地使用权，查封价值以100万元为限；同时，查封了担保人彭洪华所有的坐落莆田市荔城区房屋。2015年2月15日，本院作出（2015）涵民初字第48号民事判决，被执行人刘少香、王金柱应在本判决生效之日起五日内归还申请执行人林澄玉借款67.5万元，并支付该款自2014年12月23日起至还款之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息。因被执行人未按法律生效文书履行还款义务，2015年4月14日，申请执行人林澄玉向本院申请强制执行。4月16日，本院予以执行立案[案号：（2015）涵执字第793号]。4月17日，本院向被执行人送达执行通知书和被执行人财产申报通知书，责令被执行人在收到执行通知书后立即自动履行生效法律文书所确定的义务并对收到申报通知之日起前一年的财产情况进行报告，并承担迟延履行期间的债务利息及本案诉讼费、执行费。否则，本院将依法强制执行。因被执行人未按生效判决履行义务。4月21日，本院决定，将被执行人刘少香、王金柱纳入失信被执行人名单。尔后，本院对上述被本院查封的被执行人王金柱所有的房产进行司法处置。2015年11月5日，经莆田市中级人民法院司法技术工作室摇号选定，福建华茂资产评估房地产土地估价有限责任公司为上述房产的评估机构。2016年7月14日，本院向福建华茂资产评估房地产土地估价有限责任公司出具评估委托书，委托福建华茂资产评估房地产土地估价有限责任公司对上述查封房产进行评估。2016年8月8日，福建华茂资产评估房地产土地估价有限责任公司向本院出具房地产估价报告书（评估价值为142.5万元）。因被执行人王金柱、刘少香仍未履行生效法律文书所确定的义务。本院作出（2015）涵执字第793-1号执行裁定，拍卖被执行人王金柱所有的坐落莆田市荔城区套房房屋所有权及其应份土地使用权。2016年10月10日，案外人鑫炎集团向本院提出书面异议。
另查，被执行人王金柱、刘少香在本院有多件作为被执行人案件，且莆田市荔城区人民法院、仙游县人民法院已向本院申请参与对被执行人王金柱所有的坐落莆田市荔城区套房房屋拍卖款的分配。截至2016年11月24日，被执行人王金柱、刘少香案件标的共计315.5万元及利息。
本院认为，人民法院根据当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为。2014年12月25日，本院根据申请执行人林玉澄的申请，作出（2015）涵民初字第48号民事裁定，查封被执行人王金柱所有的坐落莆田市荔城区套房房屋所有权及其应份土地使用权，符合法律规定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百六十八条规定，保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书……。故本院于诉讼时对被执行人王金柱所有的坐落莆田市荔城区套房房屋所有权及其应份土地使用权进行的保全措施在申请执行人林玉澄与被执行人王金柱、刘少香民间借贷纠纷一案进入执行程序后自动转为执行中的查封措施，程序正当。现案外人鑫焱集团以被执行人王金柱违约并已向莆田市荔城区人民法院起诉，且案外人系诉争房屋的权利人为由向本院提出异议，并提供《商品房买卖合同备案信息》、《受理案件通知书》、《民事诉状》等为凭，请求本院停止对诉争房屋的拍卖、执行并解除对该房屋的查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条规定，金钱债务执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本院于2014年12月26日查封本案诉争房产，案外人于2016年9月21日向莆田市荔城区人民法院提起诉讼，该案至今尚未审结，且该案的文书生效与否均无法排除执行。因此，案外人鑫焱集团请求依法停止对诉争房屋的拍卖、执行并解除对该房屋的查封的异议理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条的规定，执行过程中，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回……。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，裁定如下：
驳回案外人福建鑫焱集团建设发展有限公司的执行异议。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 林 冬
代理审判员 郑勇斌
代理审判员 陈天雨
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 姚赛琼
PAGE