福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0111民初703号
原告：张泽邻，男，1955年5月6日出生，台湾地区居民,现住台湾地区彰化县。
委托诉讼代理人：许水清，北京中银（福州）律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：吴伟良，北京中银（福州）律师事务所实习律师。
被告：黄允林，男，汉族，1977年12月29日出生，住福建省闽侯县。
委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所执业律师。
第三人：林铭，女，汉族，1949年10月29日出生，现住福建省福州市左海筑家Ｂ区。
第三人：黄进兴，男，汉族，1957年2月18日出生，住福建省福州市鼓楼区。
原告张泽邻与被告黄允林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，2017年4月10日，本院根据被告黄允林提出的追加申请，依法发出参加诉讼通知书追加林铭、黄进兴作为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告张泽邻的委托诉讼代理人许水清、吴伟良、被告黄允林的委托诉讼代理人杨亚泉、第三人黄进兴到庭参加诉讼。第三人林铭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张泽邻向本院提出诉讼请求：1.请求确认其与黄允林于2011年6月2日签订的租赁合约书已于2016年11月28日解除（庭审中，张泽邻变更诉讼请求为：请求判决解除双方的租赁关系），并立即腾空店面，将店面交还其；2.判令黄允林按租赁合同约定支付房租3925元，自2016年11月10日至实际支付租金日止产生的逾期交付房租滞纳金，暂计至起诉日止883.13元；3.判决黄允林按照每月3925元标准支付自2016年11月10日至实际交还店面止的占用费，暂计至起诉日止5887.5元；4.判决押金7200元归其所有；5.判决黄允林支付违约金36000元；6.案件受理费由黄允林负担。事实和理由：2006年6月27日，其将所有的坐落于福建省福州市晋安区六一北路166号东南花园2号楼E、F座连体11店面（面积15.87平方米，以下简称讼争店面），委托其表姐林铭女士与黄允林签订了租赁合约书约定，租期自2006年7月10日至2011年7月10日止，该租赁合约书已履行完毕。2011年6月2日，其就讼争店面再次委托其表姐林铭女士与黄允林签订一份租赁合约书约定，租赁期限5年，即自2011年7月10日起至2016年7月10日止;黄允林应于每月10日支付当月租金（租金每年递增），至第五年(即2016年）每月租金为3810元。黄允林应缴纳押金7200元，租期期满后不租或其收回店面，其应将押金退还给黄允林。租赁期满后，黄允林如需要续租或者不租应提前二个月通知其，双方重新协商，在同等条件下黄允林有优先续租权。黄允林逾期交付房租，每逾期一日，其按月租金千分之五加收滞纳金；黄允林逾期七天视为违约，则押金7200元归其所有，并向其支付五倍押金作为违约金。黄允林未依约在租赁期届满前两个月通知其及其委托人是否续租，其及其委托人于2016年7月中旬，要求黄允林清空店面，为此双方发生争执。黄允林请求继续履行租赁合约，并同意其有权随时请求解除租赁合约书。此后，黄允林每月均逾期支付房租，双方于2016年10月中旬再次发生争执，其报警并向福州市台湾事务办公室反映情况，其明确要求解除租赁合约书，要求黄允林搬离店面，但至今黄允林一直霸占店面，且未支付2016年11月租金。2016年11月23日，其委托律师致函黄允林，请求解除租赁合约书，要求黄允林腾空店面，并交还店面。黄允林于2016年11月24日、28日两次拒收。其委托其表姐林铭与黄允林签订的租赁合约书系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强行性规定，是合法有效的。在租赁合约书租期届满后，黄允林请求继续履行租赁合约书的约定，但黄允林因多次拖欠租金且远超七天，已经严重违约。其有权请求解除合同，要求黄允林在合理期限内，搬离清空店面交还其，结付所拖欠的租金及滞纳金、店面占用费，没收押金，黄允林应向其支付五倍押金作为违约金。请求依法支持其诉讼请求。
黄允林辩称，其与张泽邻于2011年6月2日签订的租赁合约书已于2016年7月10日期满，不存在于2016年11月28日解除的情形。其在租赁到期前已将讼争店面开办的中介所转让给黄进兴，同时将讼争店面的租赁权转让给黄进兴，张泽邻的代理人林铭也表示同意，且在讼争店面所在的小区物业处达成协议：出租方代理人林铭同意将上述店面出租给黄进兴使用，租期三年，月租金为3925元，因此可以认定张泽邻与黄进兴形成新的租赁关系，与其无关。其与黄进兴在本次租赁合同履行过程中不存在违约行为。因租赁合同到期前后，黄进兴与林铭多次协商，并于2016年10月26日在物业处主任的调解下达成新的租赁协议。黄进兴于2016年11月14日两次向张泽邻代理人林铭账户转款（租金3925元）均因账户已注销被退回，黄进兴于2017年1月3日发函给林铭要求提供租金收款账户未果，故实际承租方黄进兴在本次租赁关系中已积极履行支付租金的义务，不构成违约。张泽邻诉称双方租赁关系于2016年11月28日解除，则表明张泽邻认可2016年7月11日至2016年11月27日期间与其或黄进兴存在租赁关系，而2016年11月份租金未能支付的原因是因林铭将租金收款账户销户，致租金被退回，因此黄进兴不构成违约，张泽邻以此为由要求没收押金7200元及违约金36000元无事实与法律依据。虽然实际承租方黄进兴与代理人林铭形成新的租赁关系，但总归系因其转租、介绍促成而产生误会，造成纠纷，其多次与黄进兴协商沟通，其仍希望张泽邻提供租金收款账号，并履行新租赁合同至2019年10月25日，租金第一年为3925元，每年递增。请求驳回张泽邻的诉讼请求。
林铭述称，其系张泽邻表姐。2006年6月，其代张泽邻与黄允林签订租赁合同书，租期至2016年7月10日止。因签订合同时，张泽邻在台湾没有大陆银行账户，故让黄允林将租金直接汇入其工商银行账户,该账号并未明确为收取租金账户，仅为暂用账户。此后，其与黄允林未见过面，张泽邻与黄允林自行协商相关事宜。2016年7月初，其听说张泽邻因黄允林未提前2个月通知续租，张泽邻打算将店面租给他人，要求黄允林搬离店面，双方因此争吵并报警。2016年10月初，其听张泽邻说因黄允林未按时支付租金，张泽邻要求黄允林立即清空店面，张泽邻因此报警并报告福州市台湾事务办公室。上述两次争吵，因张泽邻本人在福州，其岁数大并未参加。其仅在2006年6月及2011年6月2日代张泽邻与黄允林签订租赁合约书，此后未代张泽邻处理事情。其不认识黄进兴，更未答应店面租三年，其亦无权答应。2015年12月中旬，因其外孙被查出患恶性肿瘤，其实在无力帮助张泽邻。2016年11月，张泽邻考虑上述情况后想收回店面，让其注销银行账户。张泽邻与黄允林店面租赁的事与其无关。店面系其表弟张泽邻的，黄允林不交租金，张泽邻要求黄允林搬出是合法的。
黄进兴述称，2016年8月，其经人介绍认识黄允林，想从黄允林处转租店面，黄允林表示同意，双方没有签订书面协议，其转租店面支付了12.8万元，其中押金7.2万元，转让费5.6万元，现收款依据找不到。2016年10月26日，其与张泽邻代理人林铭、物业主任三人在物业处协商：黄允林将讼争店面转租给其，约定月租金3925元，租期签三年从2016年10月26日至2019年10月25日，租金第一年递增3%，第二年递增4%，第三年递增5%。双方口头约定后，其去上海出差，张泽邻代理人林铭与其联系，其表示回来后和林铭签合同。其按约定转账支付林铭房租大概两三个月。后因林铭的银行账户销户，租金被退回，其让朋友于2017年1月3日给林铭发函，要求林铭提供银行账户以便支付租金，但林铭未签收。其与林铭口头约定的协议合法有效，应当按合同约定履行。
当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：张泽邻系福州市晋安区六一北路166号东南花园XX店面（讼争店面）所有权人。2010年6月1日，黄允林利用租赁讼争店面在福州市晋安区市场监督管理局注册成立福州市晋安区岭东房产中介所（个体工商户，经营者黄允林），并于2015年6月12日经核准注销登记。2011年6月2日，林铭受张泽邻委托作为出租方代理人与黄允林作为承租方签订一份租赁合约书约定，出租方将讼争店面出租承租方，租赁期五年，自2011年7月10日至2016年7月10日止；承租方于每月10日向出租方交付当月租金，计第一年每月租金为人民币3174元，第二年每月租金为人民币3333元，第三年每月租金为人民币3492元，第四年每月租金为人民币3651元，第五年每月租金为人民币3810元；出租方不提供正式发票；合约生效后承租方应向出租方交纳押金人民币7200元，租赁期满后承租方不租或出租方收回店面，出租方应将押金7200元退还承租方；承租方如需续租或不租应提前二个月通知出租方，双方重新协商，在同等条件下原租赁者有优先续租权；违约责任：任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家和地方租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担；承租方逾期交付房租，每逾期一日，由出租方按月租金的千分之五向承租方加收滞纳金；承租方逾期七天未付房租视为违约；双方在合约五年期限内，出租方违约除退还承租方押金外，应另外补偿承租方五倍的押金；承租方违约，出租方没收承租方的押金，承租方并付给出租方五倍的押金作为违约金等。签约后，双方均履行了合同义务。合同约定租赁期满后，双方没有重新签订租赁合同。
2016年7月12日、8月12日，案外人蔡捷钗分别转账代付林铭租金3810元、3925元；2016年10月26日，黄进兴转账支付林铭两笔款各3925元；2016年11月14日，黄进兴转账支付林铭3925元，因林铭收取租金银行账号销户，该款项被退回。
2016年11月23日，张泽邻委托律师分别向黄允林户籍所在地及讼争店面地址邮寄律师函，要求与黄允林解除合同，并要求黄允林于2016年11月30日前搬离清空店面，并将店面交还张泽邻或林铭，给付拖欠租金，并就没收押金和支付违约金展开协商。寄往黄允林户籍地的邮件，因黄允林电话不接及电话挂掉被退回。寄往讼争店面地址的邮件因收件人拒收被退回。
2017年1月3日，黄进兴通过邮政特快专递向林铭发出要求提供东南花园XX店面租金收款账户告知函，通知林铭因租赁房屋约定的指定账户注销，造成其无法按时支付房屋租金，要求尽快告知租金应汇入的账户，如因未提供租金收款账号造成损失，其无需承担任何责任等。2017年1月5日，林铭签收函件后未作答复，亦未提供收取租金银行账户。
庭审中，黄进兴陈述其于2016年8月从黄允林处转让讼争店面，并请人管理，保留福州市晋安区岭东房产中介所营业执照，继续经营至今。
双方当事人对以下事实有争议：黄允林在租赁期满前是否已将讼争店面的租赁权及其开办的中介所转让黄进兴？张泽邻的代理人林铭是否表示同意？林铭与黄进兴是否在讼争店面所在小区的物业处达成新的租赁协议？本院予以认定如下：1.2011年6月2日签订的租赁合同于2016年7月10日租赁期满，黄允林主张其在租赁到期前已将讼争店面开办的中介所转让给黄进兴，同时将讼争店面的租赁权转让给黄进兴，但其在庭审中陈述讼争店面具体转让时间在2016年7月底、8月初。因黄允林陈述的转让时间前后自相矛盾；根据企业信用信息公示报告显示黄允林在讼争店面注册成立的福州市晋安区岭东房产中介所已于2015年6月12日经核准注销登记，黄允林将已注销的中介所转让黄进兴，黄进兴居然同意受让，且两人既没有签订书面协议，也没有支付转让款项凭据，不符合交易惯例，有违常理，可信度极低，故黄允林的该项主张，本院不予采信。2.黄允林主张张泽邻的代理人林铭对其与黄进兴的转让表示同意，没有证据，且林铭予以否定，本院不予采信。3.黄允林、黄进兴主张张泽邻的代理人林铭与黄进兴于2016年10月26日在讼争店面东南花园小区物业处进行协商，最后达成一致意见（新的租赁协议），张泽邻的代理人林铭同意将讼争店面出租黄进兴，租期三年，月租金为3925元，并以东南花园物业处出具的证明和照片为证。因东南花园物业处没有派员出庭作证，且张泽邻及其代理人林铭对该证明的事实予以否定，故该证词，本院不予采信。按照常理黄进兴与林铭已达成一致意见，双方应当签订书面租赁协议，但林铭予以否定；林铭于2016年11月将其收取租金的银行账户注销，拒绝接受黄允林及黄进兴支付租金的行为，亦可以认定其明确作出拒绝黄允林及黄进兴续租的意思表示。黄允林、黄进兴提出的该项主张，没有证据，本院不予采信。
综上所述，本院认为，林铭经出租方张泽邻授权，代表出租方张泽邻与承租方黄允林签订的租赁合约书（租赁合同），是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，应认定为合法有效。租赁合同于2016年7月10日期间届满后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租方继续使用租赁物，出租方没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故可以认定双方的租赁关系继续有效，租赁期限为不定期。则承租方黄允林仍应按合同约定时间支付租金，逾期应按约定承担违约责任，即按租金的日千分之五支付违约金。因双方对租赁期满后的租金未作约定，而黄进兴于2016年10月26日前按每月租金3925元标准转账支付的三个月租金，是以其与张泽邻代理人林铭达成新的租赁口头协议为前提，而张泽邻及其代理人林铭对此予以否定，因此，2016年7月11日起讼争店面的租金仍只能按租赁期届满前约定的每月3810元计算。黄进兴以每月3925元标准支付三个月租金共计11775元，可认定属代付租金。黄进兴多付的345元可以充抵本案应付租金。因租赁合同租赁期限为不定期，故出租方张泽邻有权随时要求解除合同。2016年11月23日，张泽邻委托律师发函要求解除租赁合同，并限期返还讼争店面，因函件被黄允林拒收，故张泽邻诉请要求解除双方的租赁关系，并要求黄允林腾空并返还讼争店面，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租方解除合同应当在合理期限之前通知承租方。”的规定，本院予以支持。黄允林、黄进兴主张黄进兴与张泽邻形成新的租赁合同关系，没有证据，本院不予采信。张泽邻诉请要求黄允林按租赁合同约定支付房租3925元，自2016年11月10日至实际支付租金日止产生的逾期交付房租滞纳金，暂计至起诉日止883.13元；该诉讼请求实际是要求黄允林支付2016年11月房租及支付逾期付款违约金。张泽邻诉请要求黄允林按照每月3925元标准支付自2016年11月10日至实际交还店面止的占用费，暂计至起诉日止5887.5元，该诉讼请求实际是要求黄允林支付2016年12月至实际交还讼争店面之日止的租金(占用费)。因张泽邻代理人林铭将收取租金的银行账号销户，导致2016年11月份的租金被退回，2016年12月份以后的租金无法支付。故张泽邻诉请要求黄允林支付自2016年11月11日起至实际交还讼争店面之日止的租金(占用费)，本院予以支持。张泽邻诉请要求按每月3925元标准支付占用费，超出月租金3810元部分，没有依据，本院不予支持。因黄允林逾期4天支付2016年11月份租金，已构成违约，故其依法只承担逾期4天的违约责任，即支付违约金（滞纳金）76.2元。违约金超出76.2元部分，本院不予支持。因出租方张泽邻的原因导致承租方黄允林无法支付2016年12月份以后的租金，黄允林没有过错，不承担违约责任。合同约定租赁期满后，承租方不租或出租方收回店面，出租方应将押金7200元退还承租方；在五年期限内，承租方违约，出租方没收承租方的押金，承租方付给出租方五倍的押金作为违约金，因合同约定期限已于2016年7月10日届满，此后双方未作重新约定，故出租方张泽邻应在解除租赁关系后将押金7200元退还承租方黄允林。张泽邻诉请黄允林支付的押金7200元归其所有，黄允林应按约定押金的五倍支付其违约金36000元，与合同约定不符，没有法律依据，本院不予支持。因承租方黄允林未经出租方张泽邻及其代理人林铭同意，擅自将讼争店面转租黄进兴；黄进兴在没有合法依据的情况下，与黄允林恶意串通，并实际占有使用讼争店面故应当认定黄允林与黄进兴私自转租行为无效。因本院依法解除张泽邻与黄允林的租赁关系，故黄进兴作为讼争店面的非法使用人应与承租方黄允林互负连带责任。张泽邻诉请不合法部分，本院不予支持。林铭经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除张泽邻与黄允林的租赁关系；
二、黄允林、黄进兴互负连带责任应于本判决生效之日起十日内腾空福州市晋安区茶园街道六一北路166号东南花园XX店面，并将店面交还张泽邻；
三、黄允林、黄进兴互负连带责任应在本判决生效之日起十日内，按每月3810元标准支付张泽邻从2016年11月11日起至实际返还讼争店面之日止的租金（占用费）；（黄进兴已多付的345元可以充抵上述应付款项）；
四、黄允林、黄进兴互负连带责任应在本判决生效之日起十日内支付张泽邻逾期支付2016年11月份租金的滞纳金（违约金）76.2元。
五、驳回张泽邻的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1147元，由张泽邻负担978元，由黄允林、黄进兴负担169元，黄允林应在本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，黄允林、黄进兴、林铭可在判决书送达之日起十五日内，张泽邻可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 阮文斌
人民陪审员 严日成
人民陪审员 郑宝团
二〇一八年五月十日
书 记 员 黄磊磊
附页：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租方解除合同应当在合理期限之前通知承租方。
第二百三十六条租赁期间届满，承租方继续使用租赁物，出租方没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。