北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第51898号
原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号，注册号110105003319557。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。
被告（反诉原告）魏艳，女，1980年4月10日出生。
委托代理人王芬，北京世纪（天津）律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告（反诉原告）魏艳（以下简称魏艳）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡峰独任审判，公开开庭进行了审理。链家公司委托代理人闫松松、魏艳委托代理人王芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
链家公司诉称：2015年3月13日我公司与魏艳签订了《房屋出售委托登记表（独家）》，魏艳委托我为其所有的北京市朝阳区将府家园北里x号楼x层x单元x号房屋提供房屋买卖的独家居间服务，委托期限自2015年3月13日至2015年6月14日。我公司向魏艳支付1000元的委托保证金，双方约定，房屋的委托出售价格不低于350万元，出售人在委托期限内擅自终止本委托或委托他人代理出售房屋，应按本协议委托出售价格的2%向我公司支付违约金。协议签订后，我公司积极为魏艳提供居间服务，寻找合适的买受人，但在委托期限内，魏艳通过其他公司将该房屋出售。我公司认为，魏艳的违约行为严重侵害了我公司的利益。现要求魏艳支付我公司违约金7万元并返还委托保证金1000元。
魏艳答辩并反诉称：一、链家公司无力完成我委托事项。双方签订《房屋出售委托登记表（独家）》之前，链家公司承诺每三天会带一个买房意向人与我就房屋买卖进行洽谈，我考虑其是一家正规、大型并且非常出名的房屋中介公司，就相信了其口头承诺，并签订上述登记表。但委托后一个月，链家公司从未推荐任何买房意向人给我，并将房屋无法出售的原因归结于房屋售价太高，多次要求我降低价格。此时，从公开渠道获知该房屋出售消息的第三方房屋中介公司告知我已寻找到购房意向人，房屋成交价为登记表约定的房屋最低出售价，我考虑到链家公司无力完成委托事项，无奈之下与第三方中介公司介绍的购房意向人签订了房屋买卖合同。我无需承担任何违约责任。二、《房屋出售委托登记表（独家）》属于格式合同，提供该合同的链家公司利用保证金及违约责任条款，免除其责任、加重我的责任、排除我的主要权利，该格式条款无效。根据该合同第二条，我在三个月内都不能再自行或另行委托任何第三方出售房屋，意味着我需在这三个月内放弃选择其他居间人的权利，而链家公司却没有在协议中被课以相较于非独家委托更重的义务，使得独家委托条款成为对我单方面的约束，违背了公平原则。另外，根据合同第四条和第九条，免除了其自身无法实现合同目的的责任、加重了我的违约责任、排除了我自由决定房屋出售的主要权利，而且链家公司也未采取合理方式提请我注意免除或限制其责任的条款并进行说明，根据法律规定，这些条款应为无效条款，我无需向链家公司承担任何违约责任。三、即便法院认为违约责任的条款有效，该约定的违约金数额也过高了。四、我已向链家公司返还了1000元保证金。2015年8月24日，链家公司工作人员郝雨亮给我电话要求将保证金退至其个人账户，由其转交给链家公司，并称保证金数额为2000元，我未核实直接将2000元汇至郝雨亮个人账户，多返还了1000元。综上，链家公司利用其市场优势地位，欺骗我签订显失公平的《房屋出售委托登记表（独家）》，将房屋出售权独家委托给链家公司，并利用格式条款免除了责任、排除我的主要权利，请法院驳回其全部诉讼请求。并反诉要求链家公司返还我多返还的款项1000元。
链家公司针对反诉辩称：不同意魏艳的反诉请求。不清楚魏艳向郝雨亮汇款的2000元是基于何种原因支付，且该款项与链家公司没有关联，郝雨亮也没有将该款转交我公司。
经审理查明：2015年3月13日，魏艳与链家公司签订《房屋出售委托登记表（独家）》（文本由链家公司提供），约定魏艳将其位于北京市朝阳区将府家园北里x号楼x层x单元x号房屋（房屋面积85.95平方米）委托链家公司出售，出售总价不低于350万元，魏艳确认不得在委托期限内擅自终止委托出售或交由第三方代理出售，魏艳在同链家公司提供的买受人签订房屋买卖合同后无需承担代理费。双方约定链家公司提供的服务内容为：1、提供与房屋买卖相关的咨询服务；2、寻找房屋买受人；3、进行销售推广；4、引领潜在客户看房，协助并撮合委托人与买受人签订房屋买卖合同；5、妥善保管委托人提供的房屋钥匙几各种证件、资料；6、受委托人可以为促成交易对房屋进行保洁消毒。合同注明链家公司经办人为郝雨亮。
合同第二条约定：委托期限自2015年3月13日至2015年6月4日，在此期间链家公司为独家委托服务提供者。第四条约定：魏艳收取链家公司支付的委托保证金1000元，在魏艳与房屋买受人签署了定金协议或房屋买卖合同时，应立即将上述保证金返还给链家公司。第九条“违约责任”约定：魏艳在委托期限内擅自终止本委托或委托他人代理出售上述房屋，应按照本协议房屋委托出售价格的2%向链家公司支付违约金。该“违约责任”条款用黑体加粗。
同日，双方签订《钥匙托管协议》，魏艳将涉案房屋钥匙一把交给链家公司，约定交付钥匙后，如果魏艳需要进入房屋，应当事先通知链家公司并征得链家公司同意，如未遵守该约定擅自进入房屋，出现房屋及附属设施、设备、物品的丢失、损坏等情况，链家公司概不负责，给链家公司造成损失的，魏艳应当赔偿损失。
2015年4月30日，魏艳通过第三方代理将涉案房屋出售。魏艳称《钥匙托管协议》中约定的房屋钥匙实际存放在物业公司，链家公司未实际取走，魏艳出售房屋后自行取走了该钥匙。2015年8月24日，魏艳向链家公司经办人郝雨亮个人银行账户汇款2000元，汇款附言注明“房屋押金”。
链家公司称独家委托可以提供更优质的服务，公司会更有力度地推广介绍该房屋，因为有钥匙，客户可以随时看房，由于公司支付了保证金，在委托期限内会更加积极地提供服务。魏艳称因链家公司口头承诺每三天会带一个客户看房，其认为可以达到尽快出售房屋的目的，所以才同意由链家公司独家代理，但双方达成委托协议后，链家公司没有带过一个客户与魏艳洽谈，只是电话联系过一个。链家公司称其至少带过四五十人次现场看房，但看房不需要跟魏艳联系，只有客户有购买意向才与其联系。
关于第三方代理介入的情况，魏艳称通过物业公司已经将其欲出售房屋的消息释放出去，周围很多中介公司也知道了该消息，后第三方主动联系，其为避免损失决定出售。链家公司称第三方代理没有钥匙是无法带客户看房的，链家公司认为最终的买受人原本是链家公司的客户，可能是觉得链家公司的中介费用高，自己找到第三方代理。
经询，链家公司称居间成功后，其一般按成交价2.2%的标准向购房人收取中介费。
以上事实，有《房屋出售委托登记表（独家）》、《钥匙托管协议》、汇款凭证等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中原、被告签订的《房屋出售委托登记表（独家）》是双方在平等自愿的基础上达成的，链家公司与魏艳均应依约全面履行自己的权利义务。同时，订立居间合同中存在的正常商业风险，双方应当有所预期。
本诉部分。双方的主要争议在于，链家公司作为《房屋出售委托登记表（独家）》这一格式合同的提供方是否存在通过保证金和违约责任条款免除链家公司责任、加重魏艳责任、排除魏艳主要权利的情形从而导致格式条款无效的情形，进而判断魏艳擅自委托第三方代理出售房屋的行为是否构成违约。
一、本案中的双方达成的《房屋出售委托登记表（独家）》本质是独家居间合同，其含义是魏艳委托链家公司独家提供居间服务，魏艳在选择订立该合同的同时，实际上放弃了在合同期限内由其他任何第三方为其提供居间服务的权利，这是魏艳对自己自由出售房屋权利的一种限制和处分，其目的是为了获得更加优质的服务，故其提出的链家公司在合同中限制其自由出售房屋这一主要权利的抗辩理由不成立。
二、在独家居间合同这个前提下，魏艳的主要权利是享受链家公司提供的更加优质的居间服务，其责任主要是在合同期限内遵守链家公司独家代理的约定，不得擅自终止委托或将房屋交由第三方代理出售。应当指出，链家公司提供居间服务并不必然能够导致魏艳根据约定的交易价格出售房屋成功。魏艳出售房屋的目的并非本案居间合同的目的，链家公司积极促成房屋买卖合同的签订而非必须促成。故魏艳所称链家公司通过保证金免除其无法实现合同目的的责任的抗辩理由不成立。
三、关于魏艳所称链家公司通过保证金条款和违约责任条款加重其违约责任，且未尽合理提示和说明义务一节。根据查明的事实，居间合同中的“违约责任”条款已用黑体加粗，且违约条款只有在一方违约时才得以适用，并非属于一方的合同义务，并不属于合同法关于格式条款规定中加重对方责任的情形。另外，关于本案中双方各自违约应承担的责任应如何约定，且是否应该对等，与格式条款应否认定无效是两个不同的法律问题。
综上，魏艳关于格式条款无效的抗辩意见均无法律依据，本院不予采纳，涉案居间服务合同应认定为合法有效。该合同并未约定看房的客户必须与魏艳接洽，魏艳所述链家公司未履行合同义务的主张，无证据支持，本院不予采信。本案中，双方对魏艳的违约责任做了明确约定，现魏艳违反合同约定由第三方居间出售房屋，应当承担相应的违约责任。故本院对于链家公司要求被告承担违约金的诉讼请求予以支持，根据双方履约成本、违约可能的获益以及链家公司预期利益的不确定因素，本院认为合同中约定的违约金过高，酌定魏艳应支付链家公司违约金4万元。
反诉部分。双方的主要争议在于，链家公司的工作人员郝雨亮收取魏艳返还的保证金的行为能否认定为链家公司的行为。郝雨亮系链家公司在《房屋出售委托登记表（独家）》注明的经办人，郝雨亮要求魏艳返还保证金的行为在其职务范围内，属于履行职务行为。魏艳实际应当返还原告保证金的数额为1000元，对于多返还的1000元，链家公司应予返还。故本院对魏艳的反诉请求予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）魏艳于本判决书生效后七日内向原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司支付违约金四万元；
二、原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）魏艳一千元；
三、驳回原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费788元，由原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司负担288元，由被告（反诉原告）魏艳负担500元。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 蔡 峰
二〇一五年十一月三十日
书记员 张凯华