浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0782民初7732号
原告（反诉被告）：义乌市广迅汽车销售服务有限公司，住所地：浙江省义乌市后宅街道城北路90号。
法定代表人：池敏，执行董事。
委托诉讼代理人：陈大为，浙江宁邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴晶华，浙江宁邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：义乌市福顺汽车销售服务有限公司，住所地：浙江省义乌市稠江街道经发大道317号一楼。
法定代表人：朱建华，执行董事。
委托诉讼代理人：陈献华，浙江红太阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：楼雪梦，浙江红太阳律师事务所律师。
原告义乌市广迅汽车销售服务有限公司为与被告义乌市福顺汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月7日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理。后被告提起反诉，本院受理后，对本诉及反诉合并审理，于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人陈大为，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人陈献华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌市广迅汽车销售服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即返还原告保证金10万元并赔偿利息损失（从2018年4月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付至实际履行之日止）；2、要求被告立即归还原告剩余租金263767.12元并赔偿利息损失（自2018年4月19日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）；3、要求被告支付原告违约金30万元。事实与理由：原告承租坐落于义乌市的房屋多年，用于汽车销售与维修。2016年11月29日，原告与被告续签《厂房租赁协议》一份，约定租期自2016年11月30日至2017年11月29日，租期从2016年11月30日开始，年租金150万元，房屋租赁保证金10万元原告已于2016年6月22日支付给被告。租赁期间，被告需提前收回房屋，应提前3个月通知乙方，将已收取的租金金额退还原告并按年租金的20%支付违约金。协议还对其他权利义务作了约定。合同期满后，原告即明确向被告表示继续承租房屋，被告表示同意，但一直不配合签订书面合同，后被告突然要求收回房屋，原告无奈并希望被告给予原告一定的准备时间，被告表示同意。后在双方多次协商沟通之下，原告分次支付了共计83.5万元租金（年租金150万元，租金相对应为203天，即至2018年6月21日止），该部分租金对应期间仍由原告使用，后续再根据实际情况处理。2018年3月底，被告突然强烈要求原告立即腾空，原告不得已开始提前腾空。原告腾空后，被告拒不退还任何费用，甚至还扣留部分车辆不予原告开离，后公安部门接入才由原告开走。
被告义乌市福顺汽车销售服务有限公司辩称：1、原告无权要求被告退还保证金10万元，由于原告存在多处违约以及侵权。2、原告应当根据市场租赁价格支付占用被告房屋占用费及利息损失，无权要求被告退还租金。双方的租赁合同到期后，在未达成租赁合意的情况下，原告仍然占用涉案厂房，经被告多次通知和要求其腾空并返还租赁物，但原告均以各种理由拒不返还租赁物。直到2018年4月18日才开始搬迁，2018年4月29日才搬迁完毕。因此，被告认为原告占用涉案厂房期间的租金应当以法院的评估价格标准计算租金。而不按之前的150万元每年的标准计算。今年的市场租金为300万元每年左右。3、原告在搬迁期间毁损了多处房屋装修及附属设施，并将房屋内属于被告所有的一台发电机一台空压机一幅字画搬离。为此，被告于2018年4月28日向后宅派出所报警请求处理。具体的赔偿金额以评估机构评估的金额为准。
反诉原告义乌市福顺汽车销售服务有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付房屋占用费307465.75元并赔偿利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付至实际履行完毕之日止）；2、判令反诉被告赔偿房屋附属设施及发电机的损失人民币30万元（以实际评估损失为准）；3、判令反诉被告支付违约金30万元。事实与理由：反诉被告承租反诉原告的房屋，双方于2016年11月29日签订一份《厂房租赁协议》，约定租期为一年。截止2017年10月31日，反诉被告未提出续租请求。合同期满后，反诉原告一直要求反诉被告腾空并恢复原状，但反诉被告仍占用租赁房屋直到2018年4月18日。在反诉被告非法占用期间，向反诉原告汇款83.5万元，但此时房屋年租金市场价格已经上涨至300万元每年。另外，反诉原告自己需要使用租赁房屋，反诉被告支付的房屋占用费根本不足以弥补反诉原告的损失。并且反诉被告搬迁期间毁损了多处房屋装修及附属设施并将房屋内一台属于反诉原告的发电机擅自搬离，给反诉原告造成了巨大的经济损失。
反诉被告义乌市广迅汽车销售服务有限公司辩称：反诉原告的反诉没有事实和法律依据。1、双方的厂房租赁协议中并没有反诉原告在反诉状中括号内的内容（即包含发电机一台和其他附属设施）；2、从反诉原告、所提交的法定代表人询问笔录中可以清晰的反映出来在当时反诉被告是向反诉原告提出过续租申请，反诉原告也同意续租到2018年4月30日；3、腾空时间实际上就是按反诉状中所明确的2018年4月18日；4、反诉原告所谓的部分附属设施及字画属反诉原告所有，没有任何依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
为证明自己的主张，原告（反诉被告）义乌市广迅汽车销售服务有限公司向本院提供了下列证据材料：
1、厂房租赁协议一份，证明原、被告签订租赁协议并约定相关权利义务的事实。
2、中国工商银行网上银行电子回单打印件三份，证明原告分次支付租金共计83.5万元的事实。
3、微信聊天记录截图打印件四页，证明被告要求原告提前搬离的事实。
4、2017年4月利润表一份，证明原告2017年4月经营利润情况。
经庭审质证，被告（反诉原告）义乌市福顺汽车销售服务有限公司发表质证意见如下：
对证据1没有异议；
对证据2的真实性没有异议，对证明目的有异议，在被告要求原告立即返还涉案房屋及双方对涉案房屋续租事宜没有达成合意的情况下，原告支付的上述83.5万元是补偿性质的费用，被告没有认可是租金；
对证据3的真实性没有异议，对证明目的有异议，该微信聊天记录恰好证明了被告在租赁期满后一直要求原告返还涉案房屋，原告存在多处违约的事实；
对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，该利润表没有经过专业的审计机构审计，也没有得到国家税务机关的认可，不具有真实性及证明力。
为证明自己的主张，被告（反诉原告）义乌市福顺汽车销售服务有限公司向本院提供了下列证据材料：
1、土地使用权证、房屋所有权证各一份，证明反诉原告系租赁房屋的合法所有权人，有权出租租赁房屋的事实。
2、厂房租赁协议一份，证明原、被告签订厂房租赁协议并约定租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，征得甲方同意后双方重新签订房屋租赁合同，若乙方未按约定时间返还房屋的，应按照年租金150万元的20%向甲方支付违约金的事实。
3、微信聊天记录截图打印件六页，证明被告明确要求原告腾空涉案房屋并恢复原状，但原告拒不搬离的事实。
4、询问笔录四份，证明双方对涉案房屋未达成租赁合意，被告明确要求原告腾空涉案房屋，将涉案房屋返还给被告，但原告在超过租赁期间后仍违反合同约定占用涉案房屋，以及被告所有的发电机、空压机、字画被原告擅自搬离等事实。
经庭审质证，原告（反诉被告）发表如下质证意见：
对证据1没有异议；
对证据2的真实性没有异议，对被告的证明目的有异议，该份证据可以证明原告的证明目的，而达不到被告的证明目的；
对证据3的真实性没有异议，对被告的证明目的有异议，从整个聊天记录来看，被告首先是同意续租的，但是经常借故要求原告提早搬离，被告提一次，原告就与被告谈一次并且支付一次租金，所以为什么案涉83.5万元租金是分三次支付的，实际上从聊天记录也可以反映出来，双方有三次比较大的交涉。原告支付一次租金以后，被告就停止来干扰，从聊天记录中反映出来在2018年3月底开始被告强制要求原告必须要搬离，所以我们认为从该份聊天记录可以反映出来是被告违约要求原告提前腾空。至于被告所谓的相应设施及字画被拿走，厂房部分被破坏，原告方均不予认可。聊天内容中也没有原告方予以认可的内容，该证据也达不到被告的证明目的；
对证据4的形式真实性没有异议，询问笔录有四份，其中王文豪、吴海燕系原告的员工，原告方对他们的笔录内容予以认可；对于朱建华他的内容我们部分予以认可，在朱建华的询问笔录第二页上数第13行，朱建华明确表示原告向被告提出了续租要求，被告表示涉案房屋他有可能要自用，所以就不签订合同了，在该页的倒数第5行，朱建华又明确表示我们商谈好让原告续租到2018年4月30日。由此可以证明原、被告双方是达成了续租合意。而且至少是可以合法租用到2018年4月30日。另外，双方使用的字样都是续租，所谓的续租就应当对上一年度的租赁权利义务的延续，所以叫续租。该页笔录的中间部分，朱建华说到后来4月20日左右，我发现他们搬离了。这个说法是与原告方说在2018年4月18日腾空的说法相吻合。至于为什么被告方一直强调是2018年4月29日，这个理由在朱建华第三页笔录的上数第六行有明确，是由于在2018年4月20日开始被告方就用车辆堵住原告的车辆不让开走，原告方通过2018年4月28日的报案，公安部门协调后在2018年4月29日才开走，所以这段时间的占用完全是被告自身所造成的。对于杨文婷的询问笔录，杨文婷的笔录中基本的情况我们都不予认可，但是该份笔录中也可以反映出来双方是存在续租事实的。从杨文婷以及朱建华的笔录中从来没有出现过300万年租金的问题，一直都是说续租，所以该份证据是无法达到被告的证明目的，反而能印证原告的说法，案涉纠纷是由于被告违约所形成的。
对原、被告提供的证据材料，本院认证如下：
原告提供的证据1及被告提供的证据2，系一式二份双方签订的《厂房租赁协议》，对该证据的真实性及证明力，本院依法予以认定；
原告提供的证据2、3，被告对真实性无异议，对其真实性，本院依法予以认定；
原告提供的证据4，从证据形式上看，该表系原告制作，仅凭该证据，不能达到原告的证明目的；
被告提供的证据1，原告无异议，对其真实性及证明力，本院依法予以认定；
被告提供的证据3、4，原告对真实性无异议，对其真实性，本院依法予以认定。
另外，被告申请对案涉厂房自2017年11月29日至2018年4月18日的租金市场价格进行评估；申请对涉案厂房房屋装修毁损部分、附属设施毁损部分及发电机的市场价格进行评估。对于被告的该两项申请，本院认为，原、被告之间系续租关系，房屋租金在双方无特别约定的情况，应按照原先的租赁合同进行确定，因此，对于原告要求对租金的市场价格进行评估的申请，本院不予准许；被告未能举证证明涉案厂房房屋装修毁损及附属设施毁损情况，也未能举证证明原告搬离的发电机系属于被告所有，因此，对于被告的第二项评估申请，本院依法不予准许。
综上，本院认定本案事实如下：
2016年11月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁协议》一份，约定：甲方将坐落于义乌市后宅街道城北路90号（原义乌市佳望工艺品有限公司）的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年11月30日至2017年11月29日；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，征得甲方的同意后双方重新签订房屋租赁合同；租金：150万元人民币一年；乙方已于2016年6月22日支付房屋租赁保证金10万元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除抵充合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分由甲方应在合同履行完毕后3个工作日内归还乙方，否则每逾期一日向乙方支付保证金1%的滞纳金。同时还约定了其他相关权利义务。被告依约将上述房屋交付给被告使用。在租期届满前，原告提出续租要求，经多次协商后，被告同意原告续租，但双方未再签订书面的租赁协议；原告分次向被告支付了租金共计人民币83.5万元。2018年3月底，被告要求原告搬离，原告于2018年4月18日搬离，但有部分车辆因被告的阻拦无法搬离，直到原告方于2018年4月28日通过公安机关报案的方式解决。
本院认为：原、被告间的房屋租赁合同关系事实清楚，2017年11月29日前，双方签订有书面的厂房租赁合同。租赁期限届满后，双方达成续租协议，但没有签订书面的租赁合同，自2017年11月30日起视为不定期租赁。该期间的租金原、被告双方均未能举证证明有特别约定，应按原合同约定的租金金额予以认定。被告通知原告搬离，原告搬离后，双方的不定期租赁合同关系已经解除。根据约定，被告应当在合同履行完毕后3个工作日内将保证金归还原告。因此，合同解除后，原告有权要求被告返还房租租赁保证金10万元并赔偿相应的利息损失，要求被告退还原告多支付的租金（835000元-1500000÷365天×140天=259657.53元）并赔偿相应的利息损失。原告要求被告赔偿原告经营损失47868.61元、水费1000元及电费1000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告提出的要求原告支付房屋占用费307465.75元的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告提出的要求原告赔偿被告房屋附属设施及发电机损失30万元的反诉请求，因被告未能举证证明原告毁损或者拿走了原告的财产，对该项反诉请求，本院依法不予支持。同时，被告也未能举证证明原告有违约行为，因此，其要求原告支付违约金30万元的反诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、第二百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告义乌市福顺汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告义乌市广迅汽车销售服务有限公司房屋租赁保证金人民币10万元并赔偿利息损失（从2018年4月24日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际履行完毕之日止）。
二、被告义乌市福顺汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告义乌市广迅汽车销售服务有限公司房屋租金人民币259657.53元并赔偿利息损失（从2018年4月19日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际履行完毕之日止）。
三、驳回原告义乌市广迅汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告义乌市福顺汽车销售服务有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5468元，由原告义乌市广迅汽车销售服务有限公司负担2121元，由被告义乌市福顺汽车销售服务有限公司负担3347元；反诉案件受理费6438元，由反诉原告义乌市福顺汽车销售服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 张小燕
二〇一八年七月十九日
代书记员 傅俊霞