辽宁省大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙审民初字第43号
原告张朝兰，住大连市沙河口区。
原告王红，大连市沙河口区。
被告大连中海地产有限公司，住所地大连市高新技术产业园区。
法定代表人张贵清，董事长。
委托代理人杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人顾权，辽宁智库律师事务所律师。
原告张朝兰、王红与被告大连中海地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月26日作出（2013）沙民初字第473号民事判决。被告大连中海地产有限公司不服，提起上诉。大连市中级人民法院2014年6月18日作出（2014）大民二终字第202号民事裁定，撤销本院（2013）沙民初字第473号民事判决，发回本院重审。本院于2014年7月21日受理后，依法另行组成合议庭，于同年8月21日公开开庭进行了审理，原告张朝兰、王红、被告大连中海地产有限公司的委托代理人杨婕妤、顾权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月11日，我与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，我购买被告开发的“中海·英伦观邸”小区C区3号楼1单元2404号商品房一套，房屋面积为118.86平方米、单价为12067.22元、总价款为1434310元。合同约定的房屋交付日期为2010年8月31日。双方约定办理房屋所有权登记的期限为一年，自房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金。案涉房屋于2010年11月20日交付使用，并于2013年2月21日具备办理产权证条件，按照合同约定，被告应支付自2010年11月20日起至2013年2月21日止的逾期办理房产证赔偿金。在合同约定的办理产权证的期间内，大连市人民政府虽出台了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，但被告于2011年8月31日前已按新办法之规定提交了全部备案手续，故该项新政策对于被告办理产权备案相关手续根本没有影响。政府于2011年8月3日颁布的《大连市新建居住建筑设计安装供热计量装置管理规定》，于2011年9月2日起实行，被告作为开发商没有积极应对该政策，而是怠于履行，不积极办理手续，直至2012年11月才交纳相关的费用，造成办理产权登记延迟。我认为上述新政策并不能成为被告迟延办理产权证的合理理由。被告虽提出由于业主私搭乱建行为对质检站造成影响，使得办理竣工验收备案手续延迟，但其未能提供证据予以佐证，故请求法院判令被告支付逾期办理房屋产权证赔偿金57802.69元。
被告辩称，原告依据合同约定，要求我方承担逾期一年仍无法办理房屋权属登记赔偿金的前提必须是“因出卖人的责任”。而案涉小区购房者未能在约定期限内办理房屋权属登记的责任并不在我方，故我方不同意原告的诉讼请求。
首先，我方与原告是在新的竣工验收备案规定出台前签订的《商品房买卖合同》，我方在2010年年底前已取得案涉小区办理竣工验收备案所需的全部文件，在办理竣工验收备案的过程中，大连市人民政府于2011年1月1日实施新的竣工验收备案规定，质监站要求我方须按新规定增加提交十余项办理备案所需文件，故导致案涉小区竣工验收备案表办理延后，我方不应承担任何责任。
其次，我方在按新规要求申办文件过程中，大连市人民政府于2011年8月又出台了《大连市新建居住建筑设计安装供热计量装置管理规定》，市建委要求我方就案涉项目安装供热计量表，市质监站需依据市供热办出具的函件方可办理竣工验收备案手续。根据该规定的内容，我方认为案涉小区不应适用该项规定。直至住房和城乡建设部副部长仇保兴于2012年8月21日在2012年北方采暖地区供热计量改革工作电视电话会议上做出讲话，政府才确定案涉小区应在取得供热部门针对计量表事宜向质监站出具的函件后方可办理竣工验收备案。我方按规定办理了供热计量装置安装手续，市供热办直至2012年11月22日才向质监站出具了《关于新建居住建筑安装供热计量装置的函》，通知质监站可以办理竣工验收备案。因政府未能及时明确案涉项目是否适用该规定导致我方迟延办理备案手续，我方不应承担。
最后，案涉小区部分业主在交房后私搭乱建，导致质监站在收到城建执法部门的通报后对案涉项目不予办理竣工验收备案，也因此导致原告在约定期限内无法取得房屋权属证书，责任不在我方。
经审理查明，2010年10月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的“中海·英伦观邸”小区C3栋1单元24层4号房屋（行政街号为大连市沙河口区金盾路125号-1-24-4），建筑面积为118.86平方米、单价为12067.22元、总价款为1434310元。合同第八条约定，被告应当在2011年7月31日前将案涉房屋交付给原告。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由原告负责办理。因被告责任，如自房屋交付之日起超过一年原告仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期限届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的赔偿金。合同还约定了双方其他权利和义务。
合同签订后，原告向被告交付了约定的购房款。被告于2010年11月20日向原告交付了案涉房屋。
案涉小区于2010年取得《工程竣工报告》、《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》、《建设项目竣工环境保护验收申请报告》、《竣工验收消防备案审批表》，并于2010年12月31日通过规划验收，取得大连市规划局出具的《关于辽宁省警官高等专科学校旧校区搬迁地块改造项目部分楼规划分段核实证明》。至此，被告具备了按照原竣工验收备案规定所需要的办理竣工验收备案条件。
2010年11月23日，大连市人民政府颁布《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》（以下简称新办法），该办法于2011年1月1日开始实施。该办法第二十二条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件和相关材料：（一）工程竣工验收备案表。（二）工程竣工验收报告，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件和备案部门认为需要提供的有关资料。（三）法律、行政法规和本办法规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件。（五）自来水公司、供热单位、燃气公司出具的同意接收文件。（六）电业局出具的验收合格证明。（七）道路、桥梁、路灯、排水、垃圾用房（箱）、绿化、挡土墙等市政工程竣工验收备案手续。（八）广播电视台、通信管理局或其委托的专业部门对有线电视网络、电信基础设施出具的同意接收文件。（九）邮政部门对信报箱的设置出具的认可文件。（十）区市县、先导区教育主管部门对幼儿园出具的同意接收文件。（十一）区市县、先导区教育主管部门对社区管理用房出具的同意接收文件。（十二）物业公司对红线内道路（非市政道路）、道路、桥梁、路灯、排水、环卫、绿化、挡土墙、信报箱和物业管理用房、属于业主所有的公共停车泊位等出具的同意接收文件；市政管理机构对市政道路出具的同意接收文件。（十三）施工单位签署的工程质量保修书。（十四）城建档案管理部门对工程竣工档案初验合格后，核发的《建设工程竣工档案初验合同证》。（十五）法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。上述规定的第（一）、（二）、（三）、（四）、（十三）、（十五）项与原竣工验收备案办法规定的建设单位办理工程竣工验备案应当提交的文件相同，其他九项为新增内容。
被告在具备原竣工验收备案办法规定的条件后，向大连市建设工程质量监督站（以下简称质监站）申请办理竣工验收备案时，质监站未对案涉小区办理竣工验收备案手续，并要求被告按照新办法补充验收文件。后，被告开始按照新办法补充办理相关手续。2011年8月30日，大连市市政管理处出具《城市市政设施连接验收表》。至此，被告取得了新办法规定的全部验收文件。
另查，在被告按新办法补充办理相关手续过程中，大连市政府于2011年8月3日颁布《大连市新建居住建筑设计安装供热计量装置管理规定》（以下简称《供热计量装置规定》）。该规定第一条规定：中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和高新园区行政区内，2011年9月1日后竣工的新建居住建筑，应当按照国家和地方标准设计、安装热量表、温控阀和供热系统平衡装置。第十二条规定：竣工验收合格的新建住宅小区，两个供热期后，供热单位应当实施供热按表计量收费。大连市城乡建设委员会（以下简称市建委）据此要求被告按此项规定执行，在案涉小区安装供热计量装置并取得大连市集中供热办公室（以下简称市供热办）出具的相关文件后质监站方可办理竣工验收备案。但被告认为案涉小区已于2010年竣工，不属于该规定的适用范围，未按此项规定办理相关手续，也未就此问题向市政府相关部门陈述意见请求给予解决，也未就此问题向原告告知相关情况。
2012年8月21日，住房和城乡建设部副部长仇保兴在2012年北方采暖地区供热计量改革工作电视电话会议上做出“坚定信心、创新机制、全面实施供热计量收费”的讲话，其中明确指出“建筑质量监管部门在验收备案时不仅要看有没有计量装置，更要看安装合不合理、质量合不合格、有没有首检、温控阀是不是自动恒温阀……”。
2012年11月20日，被告执行相关规定，交付了安装供热计量装置的费用1492200元。2012年11月21日，被告向市供热办出具申请，请求供热办为案涉小区出具热量表缴费、安装确认函。市供热办于2012年11月22日向市质监站出具了《关于新建居住建筑安装供热计量装置的函》，通知市质监站可以为案涉小区办理竣工验收备案。
2012年12月28日，市质监站为案涉小区出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年2月初，被告陆续向案涉小区的买受人邮寄《办进产权通知书》。原告于2013年2月6日收到了该通知书。2013年2月8日，大连市房地产登记发证中心为被告办理了《大连市房地产权证》。至此，被告完成了合同规定的办理权属登记的相关义务。
上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》销售不动产统一发票、民心网诉求中心网页、《专有收款收据》复印件、《申请》复印件、《关于新建居住建筑安装供热计量装置的函》、被告提供的《商品房买卖合同》、《建设项目竣工环境保护验收申请报告》、竣工验收消防备案网页、《关于辽宁省警官高等专科学校旧校区搬迁地块改造项目部分楼规划分段核实证明》、《工程竣工报告》、《勘查文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》、《关于新建居住建筑安装供热计量装置的函》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《大连市房地产权证》、《办理产权证通知单》、快递送达回执单、《大连市房屋建筑工程验收备案信报箱工程验收合格证》、《市政工程竣工验收备案证》、《大连市有线电视工程竣工验收合格证、《房地产开发企业还建社区办公和服务用房交接书》、《关于“辽宁警官高等专科学校旧校区搬迁地块改造（中海.英伦官邸）”项目供热配套工程项目接收意见的函》、《给水工程竣工验收证明书》、《工程验收竣工证明书》、《建设工程竣工档案初验合格证》、《关于同意接收中海.英伦官邸项目配套电信基础设施的通知》、《供气单位接收意见表》、《房地产企业移交小区配套幼儿园交接书》、《物业移交确认表》、《城市市政设施连接验收表》以及原、被告双方当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经本院的审查，应予采信。
本院认为，原告与被告中海公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行。现原告已履行了付款义务，中海公司应当按照合同的约定按期交付房屋，并按照合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案、使买受人在合同约定的期限内取得房地产权属证书。庭审查明，中海公司在2011年8月30日，即在双方约定的办理权属登记日期前就取得了新办法规定的所有办理权属证明的材料，并报权属登记机关备案，对此被告并未违约。本案导致迟延办理产权证的原因是中海公司没有按照大连市人民政府于2011年8月3日发布的《供热规定》，及时在案涉小区安装供热计量装置，影响了质监站办理竣工验收备案。被告认为，《供热规定》明确的适用对象是“市内四区和高新园区内2011年9月1日后竣工的新建居住建筑”。而案涉项目早在2010年底即已竣工，对于案涉项目是否适用《供热规定》存在争议，需待相关部门进一步明确，在相关行政机关未能作出合法、有效的解释前，中海公司未缴纳安装供热计量装置费用，直到住建部副部长对计量表的安装作为办理竣工备案前提条件的讲话传达到地方，且大连市人民政府有关部门确定需由建设单位缴纳供热计量表安装费用后，中海公司按要求缴纳该项费用，并得到了市供热办向市质监站出具的确认函件，最终完成了办证义务，因此逾期办理产权证责任不在本公司。本院认为，虽然中海公司在办理案涉项目产权过程中受到《供热规定》的影响，但这不足以成为其不承担违约责任的理由。在《供热规定》发布后，被告应积极主动与政府相关部门沟通、协调，尽快解决案涉项目是否适用《供热规定》问题，而不应消极等待相关部门作出解释，故在该问题上被告有过错，但情有可原。从公平角度出发，结合迟延办证的具体原因，对中海公司的违约责任酌情按逾期办理房屋权属证书违约赔偿金的50%向原告赔偿损失为宜。即从2011年11月20日至2013年2月6日，以总房款1434310元的日万分之一的50%计算违约赔偿金。
关于被告提出案涉小区部分业主在交房后私搭乱建，导致质监站在收到城建执法部门的通报后对案涉项目不予办理竣工验收备案，也因此导致原告在约定期限内无法取得房屋权属证书的辩解意见，被告不能举证证明质监站因接到城建执法部门对案涉小区业主私搭乱建行为的通报，而对案涉小区不予办理竣工备案。故被告该辩解意见事实依据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告大连中海地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张朝兰、王红逾期办理房屋权属证书的违约赔偿金31913元（1434310元÷10000×445天×50%）；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费1550元（原告已预交），由原告负担775元，被告负担775元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 王廷辉
人民陪审员 王 芳
人民陪审员 王敬君
二〇一四年十一月三日
书 记 员 王志伟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。