云南省宜良县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0125民初703号
原告：钱乐，男，1965年6月24日出生，住深圳市龙华镇。
原告：陈能进，女，1967年10月4日出生，住深圳市福田区。
委托诉讼代理人：吴凡、胡昌林，云南友元律师事务所律师，特别授权代理。
被告：昆明佳达利房地产开发经营有限公司。组织机构代码证号：73122038-1。住所地：昆明市人民中路明昌*期商住楼*层商场。
法定代表人：李留存，公司董事长。
委托诉讼代理人：高崇华、张恒勋，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
原告钱乐、陈能进诉被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司（以下简称佳达利公司）商品房购销合同纠纷一案，本院于2016年3月31日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告钱乐、陈能进的特别授权代理人吴凡、胡昌林，被告佳达利公司的特别授权代理人高崇华、张恒勋，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告钱乐、陈能进及其代理人诉称：原、被告于2011年7月1日签订了合同编号为：2011春城海岸销字9-203第（116）号《商品房购销合同》，并于同日签署《补充协议（一）》和《补充协议（二）》。双方在《商品房购销合同》、《补充协议（一）》和《补充协议（二）》中约定如下：
原告购买被告开发的位于宜良县汤池镇阳宗海西岸凹子山，项目名称为“阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区一期春城海岸”的第9栋房号为203号房产；2、商品房价款按套计价，房款共计人民币519696.96元，付款方式为一次性付款；3、被告应于2012年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付给原告；4、若被告未按照合同第七条约定的时间交房，逾期120天后的，被告按照已付房款的0.04﹪×逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行;5、被告交付的该商品房价内、设备标准的违约责任。达不到本合同附件二约定标准的，原告有权要求被告按约定装饰、设备与实际装饰、设备的市场差价进行补偿，附件二约定了精装修标准；6、被告收到原告按照《商品房购销合同》支付的全部房款并签署了本协议后，应当在昆明春城海岸高尔夫球会成立后、昆明春城海岸高尔夫球场试运营及设施使用前卫原告办妥无记名（或记名）会籍。昆明春城海岸高尔夫球场应于2012年6月30日确保最少9个球洞植草完毕，并确保昆明春城海岸球场须在2013年3月30日以前试运营。否则，每延期一日，被告应当按照公寓《商品房购销合同》总价款的万分之四向原告承担违约责任。
合同签订后，原告按照被告《付款通知函》的要求全额支付了购房款，完全履行了合同义务，但被告至今未能履行包括交房、办理房产证、精装修以及球场建设在内的全部合同义务，此等行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。
被告应向原告承担的违约责任包括：
1、被告未按期交房及办理办理房产证义务应承担责任。
被告至今未能履行交房义务，因此被告应当按照合同第九条违约责任的规定，自交房期限届满之次日起实际交房之日止，按照原告已付房款的每天0.4‰的标准向原告支付违约金。
2、被告未按合同约定履行球场建设义务应承担违约责任。
2011年7月1日双方签订的《补充协议》第二条第三款约定“甲方收到乙方按《商品房购销合同》支付的全部房款并签署了本协议后，应当在昆明春城海岸高尔夫球会成立后、昆明春城海岸高尔夫球场试运营及设施使用前为乙方办妥无记名会籍”。
《补充协议》第三条：“甲方保证:春城海岸高尔夫球场应于2012年6月30日确保最少9个球洞植草完毕，并确保昆明春城海岸球场须在2013年3月30日以前试运营。否则，每延期一日，被告应当按照公寓《商品房购销合同》总价款的万分之四向原告承担违约责任”。但是，时至今日，春城海岸高尔夫球场仍未能进行试运营。
原告认为，原告已按合同约定履行了义务，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，请求：1、判令被告支付逾期交房违约金，按每天已付房款的0.4‰从2012年6月30日起计算至被告履行交房义务时止；同时要求被告继续履行合同义务，立即向原告交付验收合格的房屋。2、判令被告支付未按合同约定履行球场建设义务应承担的逾期违约金，按每天已付房款的0.4‰从2013年3月30日起计算至被告履行交房义务时止。3、判令被告承担本案的诉讼费。
被告佳达利公司及其代理人辩称：原告诉请的各项违约金不应支持，应依法驳回。
（一）原告的诉讼请求明显超过了诉讼时效。
根据我国《民法通则》、《民事诉讼法》的相关规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，自知道或应当知道权利被侵害之日起计算。
结合本案，根据《商品房购销合同》关于交房时间的约定，案件所涉及的交房时间为2011年6月30日和2012年6月30日。因此，如果存在权利被侵害的情形，则被侵害之日的起算点应该是交房时间；而且，原告计算违约金的起始点也是交房时间。所以，各项证据证明，原告依法提起诉讼的时间应该在2013年6月30日和2014年6月30日之前。但原告却选择在2016年的5月份才进行恶意诉讼，明显超过了诉讼时效。
同时，在本案中，也不存在任何的诉讼时效中止或中断的情形。虽然原告提交了可能影响诉讼时效的《关于尽快履行合同的敦促函》和邮寄单据，但被告的代理人不认可该证据的三性，从该证据的内容可以清晰地发现其存在诸多问题，包括：《关于尽快履行合同的敦促函》的签名主体只是钱乐，并无陈能进的任何签字；EMS邮寄单据上并无签收人；邮寄地址并非双方《商品房购销合同》中被告指定的收件地址；EMS没有具体的寄出日期；EMS中的具体文件是否为《关于尽快履行合同的敦促函》也无法确认等等。因此，该证据的真实性、合法性、关联性存在严重问题，无法证明原告已经依法进行了催告，不能作为认定案件诉讼时效中止或中断的依据。
（二）被告延期交房符合法律、法规的规定，也符合《商品房购销合同》的约定。
根据被告方的证据，本案所涉房屋、高尔夫球场的延期交付，完全是因为国家针对高尔夫球场相关政策、法规的根本性变化，在政策、法规变化的情况下，导致被告不能继续建设房屋和高尔夫球场。延期交房明显属于法定的不可抗力导致合同不能履行的情形，被告依法不应承担延期交房的法律责任。
同时，根据《商品房购销合同》之《补充协议》第九条的约定：“若出现以下情形之一而导致甲方延期交房的，不视为甲方逾期交房，甲方可以据实顺延交房时间：因政府政策的变化或为遵守政府法令；其他非甲方所能控制的因素”。因此，本案被告延期交房的行为符合《补充协议》的约定，不存在违约情形。
（三）即使存在需要支付违约金的可能性，退一步讲，原告所诉请的违约金也明显过高。
根据《合同法》、《合同法司法解释》、《商品房买卖合同司法解释》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。如果约定的违约金超过造成的损失30%的，就属于明显过高的情形，应当减少。结合本案，原告并未出现实际的损失，原告自始至终都未举证证明其损失的具体金额，原告诉请的违约金明显过高，应依法不予支持。
本案双方当事人无争议的事实是：被告系自然人出资有限责任公司，经营范围为：房地产开发。2011年7月1日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》。该合同和补充协议约定的主要内容有：原告向被告购买被告开发的“阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区一期春城海岸”第9幢房号为203号商品房，该房屋按套计价，总价款为519696.96元，房屋交付时间为2012年6月30日前。若逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止120天内，按每天0.4‰支付违约金，合同继续履行;逾期120天后，自逾期交房之日起到实际交房之日止甲方按总房款的0.4‰乘以逾期天数向乙方支付违约金。另外，合同附件一、二还约定了该套商品房的内装饰、设备装修标准；春城海岸高尔夫球场应于2012年6月30日确保最少9个球洞植草完毕，并确保昆明春城海岸球场须在2013年3月30日以前试运营。否则，每延期一日，被告应当按照公寓《商品房购销合同》总价款的万分之四向原告承担违约责任。该套商品房于2011年8月10日在宜良县建设局进行了商品房买卖合同登记备案【备案表的合同登记号为：YL2011081001300】。原告于2011年8月9日付清了全部购房款519696.96元给被告，被告出具了收据给原告持有，但被告没有按约在2012年6月30日前交付该套房屋给原告，同时，被告也没有按约完成春城海岸高尔夫球场于2012年6月30日确保最少9个球洞植草完毕，并确保昆明春城海岸球场须在2013年3月30日以前试运营。上述事实有原、被告的庭审陈述，《商品房购销合同》及《补充协议》等书证在卷予以证实。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：原告的起诉是否超过诉讼时效？被告是否应承担违约责任，应如何承担违约责任？
本院评判认为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。
针对第一个争议焦点，本院认为，被告按约应当于2012年6月30日前履行交房义务，但被告至今未向法庭提交可以交房的证据，争议房屋目前仍不具备约定的交付条件，诉讼时效应从房屋具备约定的交付条件之日起计算。因此，原告的起诉并未超过诉讼时效。
针对第二个争议焦点，原告已经按合同约定支付了全部购房款519696.96元，被告应当于2012年6月30日前履行交房义务，被告至今未履行该义务，已经构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额”的规定。违约金主要以补偿性为原则，违约金超过损失的30%的可以认定为过高。本案中，原告以被告逾期交房违约为由起诉要求被告向其支付违约金，但原告未就被告违约给其造成的损失提供相应的证据予以证实，双方约定的违约金与合同标的金额对比明显过高，应予以适当调整。原告所主张的，在双方当事人对违约金有约定的情况下，法院应按约定裁判的观点，因与法律及司法解释的规定不符，本院不支持。
同时，对于原告要求被告支付未按合同约定履行高尔夫球场建设义务应承担逾期违约金的诉请，由于该高尔夫球场项目涉及国家清理整治政策，故对原告方的此项诉讼请求，本院不予支持。
本院判决：依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司支付原告钱乐、陈能进逾期交房违约金，该违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年6月30日起计算至被告履行交房义务时止。
二、驳回原告钱乐、陈能进的其他诉讼请求。
案件受理费8800元，由原告钱乐、陈能进交纳4400元；由被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司交纳4400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。
审 判 长 罗丹阳
审 判 员 袁 兵
人民陪审员 朱维林
二〇一六年九月三十日
书 记 员 田 瑜