四川省内江市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）内中民初字第2825号原告（反诉被告）周嫣。委托代理人姚永红，内江市市中区法律援助中心律师。委托代理人李琼，内江市市中区法律援助中心律师。被告（反诉原告）内江市爱购商业管理有限公司，住所地内江市市中区叠象街22号。法定代表人刘懿，经理。组织机构代码30945027-X。委托代理人张劲松，系四川汉安律师事务所律师。委托代理人张红。原告周嫣诉被告内江市爱购商业管理有限公司（简称爱购公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李友才独任审判，于2015年12月16日、2016年1月19日公开开庭进行了审理。审理中，被告爱购公司向本院提起反诉。本院发现本案案情复杂，裁定由简易程序转为普通程序，并于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告周嫣及其委托代理人姚永红、被告爱购公司的委托代理人张劲松、张红到庭参加诉讼。审理中，本案因当事人申请庭外和解自2015年12月24日扣除审限至2016年1月24日，2016年2月14日至2016年4月14日。该和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告周嫣诉称并反诉辩称，原、被告于2014年10月7日签订《租赁合同》，约定：原告周嫣租赁被告爱购公司B区12位约21.62㎡的商铺经营餐饮，租赁期限2014年10月6日至2016年10月31日，每月租金5,000元。签约当日，原告周嫣向被告爱购公司支付了履约保证金30,000元和2014年11月1日至2016年1月31日（其中2014年10月为免租装修期，另赠送一个月）的租金60,000元。被告爱购公司出具收据二份，并在租金收据上注明开业日为2014年12月6日，并承诺以开业日开始计算租金。合同签订后，原告周嫣如约进场经营。但被告爱购公司出租的房屋不符合安全标准，存在重大安全隐患：1、爱购商城消防直到2015年7月7日才验收合格；2、商场内的“假日网吧”违规搭建一条宽约3米、长约6米的走廊作为消防通道，该走廊已被内江市城乡建设规划局认定为违法建筑，并责令该网吧于2015年9月6日前自行拆除，逾期将依法强制执行；3、被告爱购公司违法改造屋顶天井机构，导致整个建筑物处于危险状态；4、厕所经常漏水，直到2015年6月底才安装空调；5、未按规定配备正规保安24小时执勤导致商户手机被盗，对原告周嫣的经营造成严重不良影响。被告爱购公司也未按照招商时的承诺为原告周嫣提供宣传推广。自2015年6月11日至今，被告爱购公司未按约定返还原告周嫣的营业款合计4,097元。被告爱购公司的营业执照上有物业管理的经营范围，但未提供收取物业管理费的资质，被告爱购公司却收取了每个平方米10元的管理费是不合法的。按合同约定，被告爱购公司在商场建立统一收银系统，原告周嫣为此购买刷卡机的费用3,500元。由于被告爱购公司的违约行为，致使合同无法履行，原告周嫣便于2015年8月停止经营，与被告爱购公司协商解除合同无果，故向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、判决解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、判令被告爱购公司退还原告周嫣的保证金30,000元、租金30,000元、购买刷卡机的费用3,500元、营业款4,097元。被告爱购公司辩称并反诉称，一、本案合同真实合法有效，原告周嫣已经构成根本违约。被告爱购公司严格按照合同约定履行了自己义务，原告周嫣在履行合同中长期拖欠租金及水电费等费用，经催收仍然拒不支付租金和相关费用，此行为是对本合同的根本违约。在履行合同中甚至出现原告周嫣因经营不善伙同其他商户来封堵商场进出口，驱赶阻止消费者进入商场，严重影响在营业商户合法利益和商场整体形象，这也是对善意履约的违反。二、被告爱购公司尽到了善意履约的基本义务，主张相关租金和其他费用合法有据。本案第一次开庭审理后，被告爱购公司愿意先收回房屋，其他争议事项由法院判决。但原告周嫣仍占有租赁商铺。因此欠缴租金、水电费、物管费、公摊水电费及滞纳金等费用均是实际产生，具体计算方法、支付方式在租赁合同中有明确约定，也有相关证据为证。三、根据《租赁合同》第3条的约定，原告周嫣已经符合约定不予退还履约保证金的情形。在不违反相关法律规定的情况下，根据意思自治原则，被告爱购公司有权主张该笔履约保证金按照约定不予退还。四、根据实际情况和相关法律规定，被告爱购公司有权主张解约损失。本案租赁物是用于经营的商铺，在合同解除后，需必要的时间重新招租、装修，在此期间无法获取租金收入，给被告爱购公司造成相应的经济损失。爱购公司主张参照一个月租赁赔偿损失。针对原告周嫣提出被告爱购公司违约的依据和理由，被告爱购公司认为，一、原告周嫣举证消防安全检查未通过，违反国家强制规定的主张不能成立。该房子在很多年前就已经相关部门验收合格了，不存在消防安全问题。消防法和合同法调整的范围不同，最高人民法院的司法解释作了规定，当事人之间的租赁合同不存在因消防检查在开业前未通过的效力问题。原告周嫣的抗辩理由是不能成立。二、根据原告周嫣举证和陈述被告爱购公司未按照承诺举办讲座、营销宣传造势等活动、设置广告标牌等属于违约的问题，被告爱购公司认为不能达到其证明目的。三、因商场安保工作不到位而属于违约问题，原告周嫣的举证不能达到证明目的，相反恰好证明被告爱购公司尽到了安保义务。四、原告周嫣举证证明被告爱购公司日常设备工作不到位、厕所长期漏水、违法搭建消防通道、违法改造天井的问题，被告爱购公司认为与本案无关联性，既不能达到原告周嫣的证明目的，也不是客观事实。五、是否安装空调与被告爱购公司是否存在违约无关。六、是否转租问题与本案无关。七、原告周嫣主张的空调、排烟等各项费用过高以及计算方式和实际用量的问题，双方在合同中明确约定，被告爱购公司有权按照合同约定主张权利。八、关于租金计算方式和欠费月数的问题，按照约定，优惠条件只有在守约的情况下才有。原告周嫣至今仍拖欠租金和各项水电等实际费用，故不存在优惠的情形。因此，被告爱购公司作为反诉原告，请求法院判令：1、反诉被告周嫣继续履行合同，履约保证金、租金、装修费均不予退还；2、反诉被告周嫣依约支付垃圾清运费10个月800元、物业管理费10个月2,162元，水费10个月444元，电费10个月3,722元，公摊水费13个月274.10元，公摊电费13个月3,998.30元，公摊空调费8个月880.60元，公摊保洁费3个月4,469元，公摊排烟费13个月6,142.50元，租金7,096元（从2015年12月6日至2016年1月18日止），以及相应的滞纳金；3、反诉被告周嫣赔偿1个月的租金损失5,000元。经审理查明，2014年4月，被告爱购公司取得了内江市市中区叠象街4楼综合市场的管理使用权后，改名为爱购潮流广场，并发出招商邀请。2014年8月12日，被告爱购公司对爱购潮流广场向消防部门申请验收。2014年9月7日，原告周嫣向被告爱购公司缴纳该广场B区12位商铺的履约保证金30,000元。2014年10月7日，原告周嫣与被告爱购公司签订《租赁合同》。合同约定：原告周嫣租赁被告爱购公司经营管理的爱购潮流广场B区12位约21.62㎡的商铺经营餐饮，租赁期限2014年10月6日至2016年10月31日，每月租金5,000元；合同还对水电气费、物管费、垃圾清运费的计算和支付方式、履约保证金的退还等进行了约定。签约当日，原告周嫣向被告爱购公司支付了一年的租金60,000元。被告爱购公司出具的收据载明，租期从2014年11月1日至2016年1月31日（含优惠租赁期3个月），开业日为2014年12月6日。2014年11月22日，原告周嫣向被告爱购公司支付收银机即刷卡机3,500元。合同签订后，原告周嫣如约进场经营餐饮。2014年12月13日，被告爱购公司与原告周嫣对餐饮区的保洁员工资等达成补充协议。2015年7月7日，内江市市中区公安消防大队对爱购潮流广场验收合格。在经营中，原告周嫣认为被告爱购公司的爱购潮流广场未经过消防验收不具备开业条件、没有完全履行开业承诺、管理不到位等属违约行为为由，同其他商户一起于2015年8月7日、8月8日围堵爱购潮流广场大门，造成商场停止经营至今。审理中，被告爱购公司于2015年11月24日提起反诉，提出上述反诉请求。2016年3月17日，被告爱购公司要求原告周嫣增加支付2016年1月19日至2016年3月16日的租金10,000元。以上事实,有租赁合同、责令限期拆除违法建设决定书、被告爱购公司工商登记信息、市中区消防大队建设工程消防验收意见书、银行流水明细账、缴费票据，被告爱购公司提供的房屋所有权证、证明、交款收据、照片等有效证据及双方当事人陈述在案为凭。本院认为，参照《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三款“第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，被告爱购公司将未经公安消防机构验收合格的爱购潮流广场商铺租赁给原告周嫣使用而签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，原告周嫣于2015年8月7日与其他商户一起围堵广场大门后就停止经营，事实上本案涉及的租赁合同已不能履行。故原告周嫣提出的解除《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告爱购公司反诉提出的要求继续履行《租赁合同》的请求，因上述理由，本院不予支持。被告爱购公司将爱购潮流广场B区12位21.62㎡的商铺交与原告周嫣经营使用前后，未尽到相应的管理之责，属违约行为。被告爱购公司按照约定将爱购潮流广场B区12位21.62㎡的商铺交与原告周嫣经营使用，其已完成了交付租赁物的义务，原告周嫣应当按照约定支付租金和其他相关费用。原告周嫣自2015年5月5日起未向被告爱购公司交纳水电费、物管费等相关费用，且于2015年8月7日与其他租赁户一起围堵广场大门造成广场无法经营，属违约行为。原告周嫣提出的要求被告爱购公司退还保证金30,000元的请求，本院予以支持。扣除原告周嫣应承担的相关费用，被告爱购公司应将剩余部分退还给原告周嫣。原告周嫣提出的要求被告爱购公司退还营业款4,097元的诉讼请求，本院予以支持。因收银系统与收银机是两种不同的属性，原、被告在《租赁合同》中只约定了被告爱购公司提供收银系统，未约定被告爱购公司提供收银机。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告周嫣提出的要求被告爱购公司退还购买收银机即刷卡机的费用3,500元的诉讼请求因证据不足，本院不予支持。被告爱购公司于2014年10月7日向原告周嫣出具的租金收据中载明了租期从2014年11月1日至2016年1月31日（含优惠租赁期3个月），原告周嫣至今未向被告爱购公司退还商铺。因此，原告周嫣要求被告爱购公司退还租金30,000元的诉讼请求，本院不予支持。被告爱购公司提出要求原告周嫣支付物业管理费2,162元、水费444元、电费3,722元的反诉请求，本院予以支持，但物管费金额应为2,113.40元。被告爱购公司请求的超过部分，本院不予支持。原告周嫣自2015年8月7日起停止经营，应承担经营期间即自2014年12月6日至2015年8月7日止的垃圾清运费、公摊水费、公摊电费等公摊费用，其费用分别为：垃圾清运费415.48元，公摊水费159.45元，公摊电费2,676.38元，公摊空调费649.42元，公摊保洁费3,871.45元。被告爱购公司请求的超出部分，本院不予支持。被告爱购公司要求原告周嫣承担的公摊排烟费因在《租赁合同》中没有约定，也未达成补偿协议，对该请求本院不予支持。被告爱购公司向原告周嫣出具的租金收据已载明了租期从2014年11月1日至2016年1月31日（含优惠租赁期3个月），但承诺从2014年12月6日开始计算租金，故原告周嫣应向被告爱购公司支付从2016年3月6日至2016年3月16日止的租金1,612.90元。被告爱购公司反诉提出的要求原告周嫣承担租赁损失和滞纳金的请求，因双方均有违约行为，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告周嫣与被告内江市爱购商业管理有限公司签订的《租赁合同》;二、原告周嫣于本判决生效之日起十日内将爱购潮流广场B-12商铺退还给被告内江市爱购商业管理有限公司；三、被告内江市爱购商业管理有限公司退还原告周嫣的履约保证金30,000元，营业款4,097元，合计34,094元；四、原告周嫣支付被告内江市爱购商业管理有限公司物业管理费2,113.40元、水费444元、电费3,722元、垃圾清运费415.48元，公摊水费159.45元，公摊电费2,676.38元，公摊空调费649.42元，公摊保洁费3,871.45元，租金1,612.90元，合计15,664.48元;五、驳回原告周嫣的其他诉讼请求；六、驳回被告内江市爱购商业管理有限公司的其他反诉请求。上述三、四项品迭后，被告内江市爱购商业管理有限公司应支付原告周嫣18,429.52元，于本判决生效后十日内付清。如果被告内江市爱购商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,426元，原告周嫣承担319元，被告内江市爱购商业管理有限公司负担1,107元；反诉受理费327元，原告周嫣负担191元，被告内江市爱购商业管理有限公司负担136元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审 判 长  李友才审 判 员  徐婷婷人民陪审员  赵志敏二〇一六年三月二十八日书 记 员  张峻菡