福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初16631号原告：厦门新凯宾物业服务有限公司，住所地厦门市思明区湖滨中路98号第三十六层A单元，统一社会信用代码913502035750280631法定代表人：侯团圆，执行董事。委托诉讼代理人：张静蓉，福建旭丰律师事务所执业律师。被告：张秀华，女，1965年10月27日出生，汉族，住厦门市思明区。原告厦门新凯宾物业服务有限公司（以下简称新凯宾物业公司）与被告张秀华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新凯宾物业公司的委托诉讼代理人张静蓉到庭参加诉讼，被告张秀华经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新凯宾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张秀华向新凯宾物业公司支付2015年7月1日至2017年12月31日期间房屋的物业服务费16196.25元、公共维修金1943.55元，车库的物业服务费2400元、公共维修金150元，以及相应的违约金（以每季度欠费总额为基数，按日千分之三的标准，自当季度首月6日起分段计算，暂计至2017年8月31日为20837.1元，自愿调整至2654.18元，房屋公共维修金的违约金为2177.75元，车库公共维修金的违约金168.08元，之后计算至张秀华付清拖欠的物业服务费为止）；2.判令张秀华承担公告费300元。事实和理由：2008年6月12日，厦门市源昌物业服务有限公司（以下简称源昌物业公司）与厦门源昌房地产开发有限公司（以下简称源昌房地产公司）签订《前期物业服务合同》，约定由源昌物业公司为“源昌豪庭”小区提供前期物业服务。2015年6月20日，新凯宾物业公司于源昌物业公司签订《合并协议》，约定新凯宾物业公司吸收源昌物业公司并继受源昌物业公司的所有债权债务。2015年6月23日，新凯宾物业公司与源昌房地产公司签订《前期物业服务合同》，约定由新凯宾物业公司为“源昌豪庭”小区提供前期物业服务，期限自2015年7月1日起。郑小辉系康泰里38号201室业主，需按2.5元/月·平方米的标准交纳房屋物业服务费，按0.3元/月·平方米的标准交纳房屋公共维修金，按80元/月的标准交纳车库物业服务费，按5元/月的标准交纳车库公共维修金。但是，张秀华自2014年1月1日起拒不交纳相关物业服务费用，其行为严重影响新凯宾物业公司正常开展物业服务。张秀华未作答辩。本院经审理认定事实如下：张秀华系厦门市湖里区康泰里38号201室住宅（以下简称涉案住宅）及半地下室车库（以下简称涉案车库）的所有权人。涉案住宅的建筑面积为215.95平方米，涉案车库的建筑面积为98.16平方米。2008年6月12日，源昌房地产公司与源昌物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：源昌房地产公司选聘源昌物业公司为“源昌豪庭”（兴隆路1-87#、康乐里1-12#）提供前期物业管理服务，合同期限自2008年6月15日起至业主委员会成立止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为别墅2.5元/月·平方米、（停车场车位所有权或使用权由业主购置的）车库车位80元/个·月。2015年6月20日，源昌物业公司与新凯宾物业公司签订《合并协议》，约定：双方实行吸收合并，新凯宾物业公司吸收源昌物业公司而继续存在，源昌物业公司解散并注销（后于2015年9月10日登记注销）；双方完成合并及完成所有与本次合并相关的工商变更手续之日起的所有财产及权利义务，均由新凯宾物业公司无条件承受。2015年6月23日，源昌房地产公司与新凯宾物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：源昌房地产公司选聘新凯宾物业公司为“源昌豪庭”（兴隆路1-87#、康乐里1-12#）提供物业服务，合同期限自2015年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时；物业管理服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共有部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务收费标准为别墅按建筑面积每月每平方米2.5元、（停车场车位所有权或使用权由业主购置的）车库车位80元/个·月，业主在办理交房手续时从交房通知确定的交房日期起预交半年物业服务费用，以后按季交纳，于每季度第一个月5日前交纳，如有欠费应按欠费额的千分之三按日支付违约金；公共维修金收费标准为别墅按建筑面积0.3元/月·平方米、车库车位5元/月/库/位，业主在办理交房手续时从交房通知确定的交房日期起预交半年，以后按季交纳，于每季度第一个月的5日前履行交纳义务。2017年11月1日，新凯宾物业公司诉至本院。因张秀华下落不明，新凯宾物业公司支出公告费300元。以上事实，有《土地房屋登记审批表（一）》《前期物业服务合同》《合并协议》《准予注销登记通知书》《发票》为证。张秀华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证权利，故对上述事实，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。涉案房屋及车库所在的“源昌豪庭”开发商即源昌房地产公司与新凯宾物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效合同，对涉案房屋及车库的所有权人张秀华具有约束力。张秀华接受新凯宾物业公司提供的物业管理服务，应缴纳物业管理费。新凯宾物业公司主张张秀华自2014年1月1日起拒不交纳相关物业服务费用，而张秀华没有提供证据予以反驳，应当承担举证不能的不利后果。因此，新凯宾物业公司要求张秀华支付涉案房屋在2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费16196.25元（215.95平方米×2.5元/平方米·月×30个月）、公共维修金1943.55元（215.95平方米×0.3元/平方米·月×30个月）与涉案车库在上述期间的物业服务费2400元（80元/个·月×30个月）、公共维修金150元（5元/个·月×30个月），有事实与法律依据，予以支持。关于违约金，合同约定按季（于每季度第一个月5日前）交纳物业服务费，否则按欠费额的千分之三按日支付违约金，张秀华未就违约金计算标准提出抗辩，故新凯宾物业公司主张按日千分之三的标准自欠费的当季度首月6日起分段计算违约金，依据充分，予以支持。现新凯宾物业公司自愿调整2015年7月1日至2017年8月31日的违约金为2654.18元，系对自身权利的合法处分，不违反法律规定，予以照准。因合同未约定逾期支付公共维修金的违约责任，对新凯宾物业公司要求张秀华支付该部分违约金的诉讼请求，不予支持。关于公告费，该费用有相应的票据为证，系因张秀华下落不明所致，应当由张秀华承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、张秀华于本判决生效之日起七日内支付厦门新凯宾物业服务有限公司厦门市湖里区康泰里38号201室住宅的物业服务费16196.25元、公共维修金1943.55元，厦门市湖里区康泰里38号201室半地下室车库的物业服务费2400元、公共维修金150元，以及违约金（2015年7月1日至2017年8月31日的违约金为2654.18元，此后以尚欠物业服务费为基数，按季度分段，自欠费的当季度首月6日起计算至付清物业服务费之日止）；二、张秀华于本判决生效之日起七日内支付厦门新凯宾物业服务有限公司公告费300元；三、驳回厦门新凯宾物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费391元，由厦门新凯宾物业服务有限公司负担50元，张秀华负担341元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  郭国超人民陪审员  齐国英人民陪审员  王庚申二〇一八年六月二十八日代书 记员  林小龙附件：本案所适用的法律《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。