云南省普洱市思茅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0802民初2171号
原告：田学军，男，1970年3月7日出生，佤族，临沧市沧源县人，现住临沧市沧源县。
委托诉讼代理人：王进，云南慧申律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，云南慧申律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：普洱江南投资开发有限公司。(统一社会信用代码：91530800668284349X)
住所地：普洱市思茅区振兴路**号。
法定代表人：王宝卫，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：于成荣，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨磊，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告田学军与被告普洱江南投资开发有限公司（以下简称江南投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田学军的委托诉讼代理人王进、ＸＸ，被告江南投资公司的委托诉讼代理人于成荣、杨磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告田学军向本院提出诉讼请求：1、判令被告江南投资公司支付房屋租金54135.00元(截止2016年10月9日止)及逾期支付房租违约金43500.00元(截止2016年10月9日止)，二项合计97635.00元；2、由被告江南投资公司承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：2011年5月6日，原告田学军向被告江南投资公司购买位于江南国际第1层1046号房屋，并全额支付购房款。同时与被告江南投资公司签订《协议书》，双方约定：将原告田学军购买的房屋按照购房款8％的标准（每年租金43308.00元）出租给被告江南投资公司，租期为10年，被告江南投资公司每季度一次向原告田学军支付房屋租金，若被告江南投资公司逾期支付租金，在逾期前30天每天支付违约金50.00元，30天后每天支付违约金100.00元，至支付租金时止。该《协议书》签订后，原告田学军如约将房屋交由被告江南投资公司进行招商处理，按合同约定从第28个月开始支付租金，即从2015年1月9日起开始计算房屋租金（双方约定2012年10月10日开始计算租赁期），每季度支付一次，每季度租金为10827.00元，截止2016年10月9日，被告江南投资公司拖欠原告田学军五个季度租金54135.00元。逾期支付租金违约金43500.00元(逾期五个季度按450天计算，违约金为：30天×50.00元／天＋420天×100.00元／天＝43500.00元)。原、被告之间的房屋租赁合同依法成立生效，双方必须按照合同约定履行义务，被告江南投资公司逾期支付租金的行为已构成违约，其应继续履行合同并承担违约责任。原告田学军为维护其合法权益，向本院提起诉讼。
被告江南投资公司辩称，其认可原告田学军在本案中所陈述的事实，及原告田学军要求支付所欠房屋租金54135.00元的诉讼请求。对原告田学军要求被告江南投资公司支付的逾期支付租金违约金的金额不予认可，其认为原、被告双方约定的违约金过高，请求人民法院依据原告田学军的实际损失对违约金予以调整。
双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告田学军提交的《地税局发票》、《协议书》各1份;被告江南投资公司提交的《委托书》1份。经原、被告双方质证均认可证据材料的真实性，上述证据材料来源合法、真实，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。
根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：
2011年5月6日，原告田学军与被告江南投资公司签订《商品房购销合同》1份，由原告田学军购买被告江南投资公司开发的位于普洱市××区××与××交叉口的“江南国际”第1层1046号房屋一套，原告田学军已全额付清购房款。2014年5月22日，原告田学军（甲方）与被告江南投资公司（乙方）签订《协议书》1份，该协议中约定：“一、甲方于2011年5月6日与开发商普洱江南投资开发有限公司签订《商品房购销合同》1份，由甲方购买开发商的位于普洱市××区××与××交叉口的“江南国际”第1层1046号房屋一套。二、委托事项：甲方将所购买的商品房及其附属设施整体委托给乙方，由乙方负责招商经营。甲方须于2012年10月10日前将该房交付乙方。甲方提供给乙方的商品房，由经销商进行装修，所产生费用由承担。三、甲方委托乙方招商的期限：甲方委托乙方招商的期限为10年，自甲方将商品房交付乙方之日起计算(于2012年10月10日开始至2022年10月9日止)。四、甲方委托招商期限内的收益保证：1、乙方保证：自甲方将商品房交付之后，3个月内视为经销商装修及试营阶段，该阶段不计收益；第3个月之后，每年按甲方购房款的8%作为收益。具体为43308/年。其中，第1、2年收益已从甲方的购房款中抵扣，商品房交付后第25个月-27个月不计收益期。2、以上收益支付时间为：每季度支付一次，先付后使用，于每季度第一个月15日之前以转账方式支付。甲方于第28个月后的15日之前起开始计算收益。3、…。五、甲、乙双方的权利义务：1、…，2、…,…3、…。六、关于违约的约定：1、甲方不能按照本协议约定将该商品房交付乙方的，延迟支付一天，须支付乙方违约金50.00元/天，延迟30天之后，须每天向乙方支付违约金100.00元/天，直至房屋最终交付。2、乙方不能按协议约定向甲方支付收益的，延迟支付一天，须支付甲方违约金50.00元/天，延迟30天之后，须每天向甲方支付违约金100.00元/天，直至最终支付。3、…。七、…。八、…。九、…。十、…。甲方：田学军，乙方：普洱江南投资开发有限公司。2014年5月22日。”上述协议签订后，原告田学军已将所购房屋交付被告江南投资公司统一招商经营，被告江南投资公司按约向原告田学军支付了部分房屋租金(收益款)，截止2016年10月9日，被告江南投资公司尚欠原告田学军5个季度（450天）的收益款，即房屋租金54135.00元未支付。
本院认为，2014年5月22日，原、被告之间共同签订《协议书》1份，双方在该协议中约定：原告田学军将所购房屋交付被告江南投资公司统一招商经营，被告江南投资公司按约支付原告田学军所购房屋招商经营产生的收益款，该协议记载内容及形式，符合法律规定的租赁合同成立的要件，且原、被告双方均认可该《协议书》实为“租赁合同”，系双方当事人真实意思表示，双方之间形成事实上的租赁合同关系，该《协议书》内容合法、有效，不违反法律法规强制性规定，对双方当事人均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中,原告田学军已向被告江南投资公司交付其承租的房屋，被告江南投资公司应按合同约定的期间交纳房屋租金。现原告田学军主张被告江南投资公司支付房屋租金54135.00元(截止2016年10月9日止)的诉讼请求，予法有据，且被告江南投资公司无异议，故本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，原、被告双方对逾期交付租金的违约责任作了明确约定，被告江南投资公司未按合同约定履行付款义务，该行为显属违约，应承担相应的违约责任。原告田学军请求判令被告江南投资公司按约支付逾期付款违约金，被告江南投资公司主张该逾期付款违约金计算方法过高，要求予以减少。在审理过程中，由于原告田学军未提供相应证据证实，被告江南投资公司的违约行为造成其产生了实际损失或该损失的计算方式。另，原、被告协议约定逾期支付租金的违约金为：逾期30天之内按50.00元／天计算，逾期30天之后按100.00元／天计算，双方当事人在确定该违约金条款时，未估计约定的违约金是否高于因违约造成的预期损失，双方实际确定的违约金不是互互承担，而是故意加重对方责任与违约金额，具有违反公平原则之嫌。结合本案的实际情况分析，当事人协议中约定逾期支付租金的违约金的计算方法，明显超过可能造成的实际损失，可认定为“过分高于造成的损失”。因此，本院认为，该案中逾期付款违约金的计算应以实际造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案的实际情况计算，为妥。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案中，被告江南投资公司逾期支付应支付的房屋租金，占用原告田学军房屋租金54135.00元的行为，实际造成原告田学军的资金被占用期间的利息损失。现原告田学军要求被告江南投资公司支付逾期支付租金的违约金，应参照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准，计算被告江南投资公司应支付逾期支付租金违约金的金额。截止2016年10月9日，被告江南投资公司拖欠租金时间为5个季度（450天），以中国人民银行1-5年期同期同类贷款基准利率4.75%为基础，逾期罚息利率标准为4.75%×1.5倍计算。故被告江南投资公司应支付原告田学军逾期支付租金违约金为【54135.00元×（4.75%×1.5）÷365天×450天】4755.00元。综上所述，原告田学军主张支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，予法有据，本院予以部分支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，原告田学军主张逾期支付租金违约金的计算方式，未提供相应证据材料，以及符合法律规定的证据材料，予以佐证，应承担该行为产生的民事法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告普洱江南投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田学军房屋租金54135.00元及逾期支付租金的违约金4755.00元，二项合计58890.00元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告田学军的其他诉讼请求。
案件受理费2241.00元，由被告普洱江南投资开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。
审判长 刀 楠
审判员 蔡 勇
审判员 杨淳淋
二〇一六年十二月十四日
书记员 方 鹏