天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0111民初1058号原告：天津市丰源友客食品有限责任公司，住所地：天津市西青区。法定代表人：陈捷，总经理。委托代理人：钟磊，天津新华律师事务所律师。被告：天津鸿化科技有限公司，住所地：天津市西青区。法定代表人：董金荣，总经理。委托代理人：李晓杰，该公司员工。原告天津市丰源友客食品有限责任公司（以下简称“丰源友客公司”）诉被告天津鸿化科技有限公司（以下简称“鸿化科技公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王剑辉适用简易程序分别于2016年6月20日、2016年7月13日、2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告丰源友客公司的委托代理人钟磊，被告鸿化科技公司的委托代理人李晓杰到庭参加了前两次庭审。第三次开庭审理时，原告丰源友客公司的委托代理人钟磊到庭参加诉讼，被告鸿化科技公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告丰源友客公司诉称：2015年1月12日，原、被告签订书面的《厂房租赁合同》，原告将其位于天津市西青区上辛口工业园1072平方米的加工车间出租给被告使用，租赁期限从2015年1月18日至2018年7月17日止，年租金为171430元，租金每半年交纳一次，每年的1月1日、7月1日之前支付租金。该合同第九条约定：甲（原告）、乙（被告）双方单方面提出终止合同，需向对方支付不少于未执行合同租金30%的违约金。签订合同后，原告依约履行义务，被告却未按合同约定支付2016年1月17日之后的租金。原告向被告催要租金时，发现被告已经撤场，并提出终止租赁合同。被告的行为属于违约行为，原告为维护自己的合法权益，故起诉请求法院依法判令：1.被告支付原告违约金128572.5元；2.诉讼费由被告承担。被告鸿化科技公司辩称：2015年1月12日，原、被告签订了《厂房租赁合同》。2015年1月20日，原告强行附加厂房内固定资产转让协议，转让金额高达15000元。被告交纳水电费时，原告才告知无论是否用电，都需交纳每月500元的电损费。2015年4月被告申请创新资金时，请求原告提供房产证明，才被告知原告不是房产所有人，无法提供。不断增多的额外资金支出和转租房的不安全感，被告经过深思熟虑于2015年9月中旬向原告提出解约。原、被告双方就解除合同达成一致意见：被告负责厂房出租广告宣传的费用；意向租户由原告接洽并商谈租金；新租户入住后退还被告已付的未使用租金。因当时双方关系融洽，只是口头协议。基于协议，被告于2015年9月28日与58同城签订厂房出租网上推广服务协议。2015年10月份，众多意向租户上门，但原告报出高于市场价20%的租赁价格使意向客户望而却步。10月份过后，意向租户减少，被告多次找原告协商，希望原告能够降低租赁价格，尽快出租，原告只是向下微调了租赁价格。随着意向租户询问量的减少，在被告多次催促下，从11月份开始，原告也和被告一起在网上做起出租推广。2015年12月底，被告在履行完提前3个月告知原告解约的所有义务后，搬离了厂房。被告认为，被告提出解约是因为原告在签订合同时未履行诚信原则，导致被告损失不断增多，无力承担后续资金造成；按照合同第八条第一款“甲乙双方如单方面向另一方提出解除合同需提前三个月告知对方。”被告于9月中旬就已告知原告，12月底被告搬离厂房，被告已经履行提前三个月告知的义务，不存在违约情形。原告为赚取更高的租金，导致厂房不能顺利出租，其后续扩大的损失应由原告承担。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年1月12日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：原告将坐落于天津市西青区辛口镇津静复线南侧上辛口工业园3号的1072平方米加工车间出租给被告；租赁期限为三年半，自2015年1月18日起至2018年7月17日止；租金为每年171430元。合同第八条：“提前解约：1.甲、乙双方如单方面向另一方提出解除合同需提前三个月告知对方……”第九条：“违约责任：……2.甲、乙双方如单方面提出终止合同，需向对方支付不少于未执行合同期租金30%的违约金。”同日，原、被告签订《厂房租赁附加协议》，约定：原告将三间办公室、卫生间、办公区走廊及门厅分摊的面积共计84.28平方米租赁给被告，租期为三年半，自2015年1月18日起至2018年7月17日止。付款方式、付款时间、及其他相关条款与2015年1月12日双方签订的厂房租赁合同一致，是厂房租赁合同不可分割的部分，具有同等的法律效力。合同签订后，原告将厂房交由被告使用，被告已向原告支付了一年的租金。被告现已从租赁的厂房内搬出。被告表示搬出时间为2015年12月底，并已将钥匙交予原告。原告表示其是在2016年1月中旬才发现被告已搬走，双方并未进行过交接。被告就此未提供证据证明。原告主张按照合同第九条关于违约责任的约定，被告提前终止合同，需向原告支付未执行合同期租金30%的违约金，即128572.5元（年租金171430元×未执行的合同期间2016年1月18日至2018年7月17日共2.5年×30%）。被告提出在2015年9月中旬被告就已向原告提出解除合同，并就解除合同与原告达成口头协议，约定由被告负责厂房出租广告宣传的费用，新租户入住后原告退还被告已付的未使用租金。被告按照约定在58同城网站上刊登了厂房出租信息，而原告从2015年11月开始也在58同城上刊登厂房出租信息。被告于2015年12月底从厂房内搬出时，已经按照合同第八条关于提前解除合同的约定，履行了提前三个月的告知义务，故被告不存在违约，不同意承担违约责任。原告表示被告并未履行提前告知义务，原告也从未在58同城网站刊登厂房出租信息。被告为证明其主张提交发布日期分别为2015年9月29日、2015年10月9日、2015年11月3日、2015年12月16日、2015年12月24日的58同城网站厂房出租推广页面截图及支付宝付款凭证和记录详情等证据，其中2015年11月3日、2015年12月24日的推广信息中载明联系人分别为“兰秀岩”、“兰姐”，其他推广信息中载明的联系人为“东建春”。支付宝付款凭证和记录详情载明，付款人为李晓杰，收款人为陈君峰，消费名称为58推广费鸿化，金额为1700元，付款时间为2015年9月26日。被告称东建春、李晓杰均系被告公司员工，陈君峰系58同城业务员，兰秀岩系原告公司员工。原告认可兰秀岩系其公司员工，但表示联系人为“兰秀岩”和“兰姐”的推广信息并非原告发布，被告发布推广信息系被告单方行为，上述证据不能证明被告已向原告履行提前告知义务，也不能证明原、被告双方就解除合同达成过协议。经本院向58同城信息技术有限公司天津分公司调查，该公司出具编号为5330541的《58同城网络服务单》及收款收据，服务单载明，甲方为李晓杰，乙方为该公司，乙方联系人为陈君峰，合同签订日期为2015年9月26日，充值用户名为“dongjiechangfang”，商品类型为会员房产，商品名称为房产网邻通，投放分类为“厂房/仓库/土地”，单价为1200元，服务时长为92天，推广余额为500元；收据载明，付款人为李晓杰，收款人为陈君峰，交款金额为1700元，日期为2015年9月26日。经该公司查询，被告提交的推广页面截图载明的信息均系由用户名为“dongjiechangfang”的账户发布。被告就其此项主张未提供其他证据证明。庭审中，原、被告双方均表示双方之间的租赁合同已无履行可能，同意解除合同。另查：原告出租给被告的房屋系原告从案外人天津市西青区辛口镇上辛口村民委员会（以下简称上辛口村委会）租赁取得，租赁期限续签至2018年6月30日。原告与上辛口村委会签订的租赁合同约定原告作为承租人，不得将租赁物转租、转让、转借他人。经本院询问，上辛口村委会表示其是事后才知道原告转租厂房的事情，但并不要求据此主张终止其与原告之间的租赁合同。上述事实，有当事人陈述、书证等证据，证明属实。本院认为：原、被告签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁附加协议》系双方真实意思表示。合同所涉的房屋系原告从上辛口村委会租赁取得，原告将房屋再出租给被告，属于转租。虽然原告与上辛口村委会所签订的租赁合同约定原告不得转租，但上辛口村委会明确表示不据此主张解除其与原告之间的租赁合同，故原告的转租行为不影响原告与被告之间租赁合同的效力。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。故原、被告所签订租赁合同的租赁期限应当认定为从2015年1月18日起至2018年6月30日止，超出部分应属无效。超出租赁期限部分无效不影响原、被告之间租赁合同其他部分的效力，故对该租赁合同其他部分的效力，本院确认有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告在合同中对于解除合同的条件约定有需履行提前三个月告知的义务。被告主张其已履行了提前告知义务，且双方就解除合同已经达成协议。原告对此不予认可。现已查明被告提交的58同城网站页面截图所载明的厂房出租推广信息，均由被告的账户发布，该事实与被告陈述不符。现有证据不足以证明被告主张，本院不予采信。被告在未具备行使合同解除权的条件下，单方解除合同，构成违约，应承担违约责任。原、被告双方关于解除合同需提前三个月告知的约定，表明双方对于处理合同解除及后续相关事宜所需时间的合理预期，故以三个月的租金损失作为违约金更符合双方立约时的真实意思。原告主张的违约金过高，本院酌情予以调整。庭审中，双方均表示合同已经没有继续履行的可能，均同意解除合同，合同已经合意解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告天津鸿化科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告天津市丰源友客食品有限责任公司违约金人民币42857元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取1435.7元，由被告天津鸿化科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  王剑辉二〇一六年八月三十日书 记 员  曹 雪