山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1779号
上诉人（原审被告）青岛天玺房地产有限公司。
法定代表人李刚，董事长。
委托代理人王斌，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。
委托代理人邸达，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王晓威。
委托代理人王秋英，山东柏瑞律师事务所律师。
委托代理人李良祥，山东柏瑞律师事务所律师。
上诉人青岛天玺房地产有限公司（以下简称天玺房地产公司）因与被上诉人王晓威商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第8279号民事判决，于2014年6月11日向本院提起上诉，本院于2014年7月21日受理后，由审判员�建担任审判长，由代理审判员高仁青担任本案主审，与代理审判员徐镜圆共同组成的合议庭，经过阅卷审查，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年8月4日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人天玺房地产公司的委托代理人王斌、被上诉人王晓威的委托代理人李良祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王晓威在原审中诉称：2011年8月29日，王晓威与天玺房地产公司签订购房合同，约定王晓威购买天玺房地产公司开发的位于青岛经济技术开发区江山中路×号×栋×单元×室的房屋一套，总房款已付清。双方约定：天玺房地产公司应于2012年9月30日前将该房屋交付给王晓威，逾期未交付，应当向王晓威支付总房价款日万分之一的违约金。逾期超过60日的，每延期一天支付总房价款日万分之三的违约金。2013年8月1日起，天玺房地产公司应当支付总房价款日万分之六的违约金。该房屋至今未交付，给王晓威造成巨大损失，天玺房地产公司应当支付逾期交房违约金。现诉至法院，请求判令：天玺房地产公司支付2012年9月30日至2013年9月30日的违约金66245元；诉讼费由天玺房地产公司承担。
天玺房地产公司在原审中辩称：买卖合同约定王晓威应当在2011年9月4日付清全部款项，但王晓威实际在2011年9月9日才付清全部房款，根据双方合同第七条之约定，王晓威应当向天玺房地产公司支付逾期付款违约金；因王晓威至今未支付逾期付款违约金，根据补充条款第六条之约定，天玺房地产公司享有先履行抗辩权，可以顺延交房且不承担逾期交房责任，即使天玺房地产公司应当承担责任，因合同约定违约金明显高于其实际损失，恳请依据同地段同类房屋租金调整违约金；请求驳回王晓威�诉讼请求。
原审判决查明和认定的基本事实是：
1、2011年8月29日，王晓威与天玺房地产公司签订商品房预售合同，约定王晓威购买天玺房地产公司开发的位于青岛市黄岛区江山中路×号×栋×单元×层×户的房屋一套，建筑面积82.42平方米，单价6940.81元／平方米，总房款572062元。合同甲方为天玺房地产公司，合同乙方为王晓威。该合同载明“：…第十一条甲方定于2012年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任…贰、逾期交房超过60天后，每延期一天，违约金按乙方已支付房价款的万�之3.00计算…”。合同附件一约定：“2、乙方于2011年8月13日与甲方签约，并付首付款计人民币172062元…”。合同签订后，王晓威于2011年8月13日支付首付款172062元。2011年9月9日，建设银行向王晓威发放了按揭贷款400000元。
2、2013年3月29日，天玺房地产公司向包括王晓威在内的全体业主发函一份，载明：“…关于违约金问题，我们向您郑重承诺：我们将严格依据合同的约定承担违约责任，若在2013年7月31日我们无法如期交房，我们将于2013年7月31日前以现金或银行转账方式赔付给您不低于违约金总额30%的违约金，剩余违约金将会在交房时以现金的方式一并与您结算！若在2013年7月31日，我方未能按照上述承诺支付违约金，我方将自2013年8月1日起承担双倍的违约金。…”。
原审法院认为，王晓威与天玺房地产公司签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定和法律规定履行各自的义务。合同签订后，王晓威按照合同约定支付了全部购房款572062元，天玺房地产公司未能按照合同约定的期限交付房屋，应当依约向王晓威支付逾期交房违约金。关于王晓威主张违约金的计算方式，在王晓威、天玺房地产公司双方签订的合同中已明确约定，逾期交房应当承担日万分之一的违约金，而逾期满六十日，则每逾期一天，天玺房地产公司应当按日万分之三支付王晓威违约金。故，王晓威主张的2012年10月1日至2012年11月29日期间的违约金按日万分之一计算、2012年11月30日至2013年7月31日期间的违约金按万分之三计算。关于王晓威诉求的2013年8月1日至2013年9月30日期间的违约金。王晓威主张天玺房地产公司在其向王晓威发出的函件中承诺“未能按照上述承诺的时间内支付违约金，我方将自2013年8月1日起承担双倍的违约金”，也即违约金为日万分之六。天玺房地产公司主张违约金过高，请求予以适当调减。原审法院认为，天玺房地产公司的该项承诺虽系其自愿作出，但违约金的作用主要是弥补损失，王晓威没有提交证据证明其损失情况，而根据天玺房地产公司承诺的违约金计算方式算出的违约金明显过高，天玺房地产公司请求原审法院对违约金予以调减应予支持。因此，结合全案案情，依据公平原则，原审法院酌定对2013年8月1日后的违约金予以调整，按照王晓威、天玺房地产公司双方购房合同中约定的日万分之三计算为宜。综上，天玺房地产公司应当向王晓威支付自2012年10月1日起至2013年9月30日止的逾期交房违约金55776元［（572062元×0.0001／天×60天）＋（572062元×0.0003／天×244天）＋（572062×0.0003／天×61天）］。据此，原审法院判决：一、天�房地产公司于判决生效之日起10日内支付王晓威逾期交房违约金55776元（自2012年10月1日起至2013年9月30日止）；二、驳回王晓威的其他诉讼请求。案件受理费1456元，由王晓威负担233元、由天玺房地产公司负担1223元。
宣判后，天玺房地产公司不服原审判决，上诉至本院。
上诉人天玺房地产公司上诉称：一、原审未认定王晓威迟延付款且未支付逾期付款违约金的事实，导致法律适用错误。天玺房地产公司与王晓威签订的青岛市商品房预售合同约定王晓威应当于2011年9月4日前付款完毕，但王晓威直至2011年9月9日才付清款项，依据合同第七条之约定，王晓威应当向天玺房地产公司支付违约金，王晓威至今未向天玺房地产公司支付逾期付款违约金，依据补充条款第六条之约定，天玺房地产公司交付日期可以顺延，且不承担逾期交房的违约责任。二、原审未查清王晓威的租房实际损失，适用法律错误。天玺房地产公司与王晓威约定交付期限为2012年9月30日，天玺房地产公司未在该期限交房，为补救该损失，王晓威需继续租赁房屋居住，租赁租金不超过1250元／月，因此，王晓威在2012年10月1日至2013年7月31日期间因天玺房地产公司未交付房屋遭受的实际损失不高于12500元，而合同约定的同期违约金为55776元，已明显高于王晓威遭受的实际损失，即使认定天玺房地产公司应当支付违约金，天玺房地产公司依法有权要求调整违约金。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回王晓威的诉讼请求；本案诉讼费由王晓威承担。
被上诉人王晓威答辩称：天玺房地产公司逾期交房的违约事实清楚，应严格按合同约定承担相应的违约责任。一审认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，天玺房地产公司的上诉没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回天玺房地产公司的上诉，维持原判。
二审审理中，天玺房地产公司认可涉案房屋至今尚未交付。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，王晓威与天玺房地产公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案双方当事人争议的焦点问题是：天玺房地产公司是否存在逾期交房的违约行为。
本案中，王晓威与天玺房地产公司签订的《青岛市商品房预售合同》明确约定：天玺房地产公司定于2012年9月30日前将该房屋交付给王晓威，并且对天玺房地产公司如未在合同约定期限内交付房屋则应向王晓威支付违约金及违约金计算方法作了明确的约定。2013年3月29日，天玺房地产公司向王晓威发出致业主函，在该函中天玺房地产公司承认涉案房屋尚未进行验�，并再次承诺：将严格依据合同约定承担违约责任，若在2013年7月31日无法如期交房，将于2013年7月31日前以现金或银行转账方式赔付不低于违约金总额30%的违约金，剩余违约金将会在交房时以现金的方式一并结算。若在2013年7月31日，未能按照上述承诺支付违约金，将自2013年8月1日起承担双倍的违约金。天玺房地产公司上诉主张因王晓威未在合同约定的时间内付清房款存在违约行为故交付日期可以顺延且不承担逾期交房的违约责任。本院认为，该上诉理由与天玺房地产公司于2013年3月29日向王晓威发出的“致业主函”中内容互相矛盾，且双方签订的合同及附件并未明确约定应付清全部房款的具体时间，故天玺房地产公司的该项上诉理由，无事实依据，本院不予采信。天玺房地产公司至今仍未向王晓威交付涉案房屋，2013年7月31日前天玺房地产公司也并未向王晓威赔付逾期交房违约金，天玺房地产公司的行为已构成逾期交付，故王晓威要求天玺房地产公司支付2012年9月30日至2013年9月30日期间的违约金，本院予以支持。原审法院结合本案案情，依据公平原则，对2013年8月1日之后的违约金由天玺房地产公司承诺的日万分之六调整至日万分之三，并据此认定天玺房地产公司应当向王晓威支付自2012年10月1日起至2013年9月30日止的逾期交房违约金55776元，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人天玺房地产公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1456元，由上诉人青岛天玺房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 徐镜圆
代理审判员 高仁青
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 吴苗苗