山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终1832号
上诉人（原审第三人）：芦娟，女，1962年6月29日出生，汉族，山东鼎霖冶金机械有限责任公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：滕飞，男，1976年2月27日出生，汉族，山东鼎霖冶金机械有限责任公司职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）：李福建，男，1960年3月16日出生，汉族，济南百事特经贸有限公司总经理，住济南市。
被上诉人（原审被告）：颜勇，男，1962年3月14日出生，汉族，济南超想商贸有限公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：朱学敏，女，1982年8月5日出生，汉族，济南超想商贸有限公司职工，住济南市。
上诉人芦娟因与被上诉人李福建、颜勇房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人芦娟的委托诉讼代理人滕飞、被上诉人李福建及被上诉人颜勇的委托诉讼代理人朱学敏参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人芦娟上诉请求：撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初457号民事判决书；依法驳回被上诉人一审全部诉讼请求；判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1、《房屋租赁协商合同》的效力，没有查清，认定错误。2010年12月27日，上诉人芦娟将位于济南市历城区董家镇谢家屯村机场路中段东侧5.7亩院落及内附地上建筑物一并出租给李福建，双方签订《院落租赁合同》。李福建承租该院落后，在房屋上加盖二楼办公室五间。之后转租给济南绿野通宇油脂有限公司。2015年1月9日，李福建与颜勇，在没有获得芦娟授权的情况下(无权代理)，签订《房屋租赁协商合同》，约定终止芦娟与李福建签订的《院落租赁合同》。房屋二楼办公室租金7200元/年、龙门吊2万元由芦娟付给李福建。原审法院认定，以上合同均合法有效，上诉人认为《房屋租赁协商合同》是无效的，没有上诉人委托或追认，原审法院对此认定错误。其一、《房屋租赁协商合同》是颜勇与李福建签订，上诉人没有委托授权颜勇代理签订合同，根据《民法通则》第六十六条的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。在本案中，上诉人对颜勇的代理行为前无委托，后无追认。颜勇的代理行为不符合法律规定，其代理上诉人所签订的合同是无效合同。其二、原审法院认为《房屋租赁协商合同》签订后，济南绿野通宇油脂有限公司将院落租金支付给上诉人，上诉人未对此提出异议，应认定为该合同有效。该《房屋租赁协商合同》中并未提及济南绿野通宇油脂有限公司与上诉人签订租赁合同的相关事宜，上诉人接受济南绿野通宇油脂有限公司的房屋占有使用费与此合同没有关系，不能以此视为上诉人同意该合同。上诉人与李福建之间，原《院落租赁合同》并未解除，济南绿野通宇油脂有限公司只是垫付房租的行为。2、上诉人与济南绿野通宇油脂有限公司法律关系，没有查清。原审判决认定上诉人与济南绿野通宇油脂有限公司己订立事实合同，与实际情况不符，对事实认定不清。上诉人与济南绿野通宇油脂有限公司从未签订过租赁合同，不存在租赁权利义务关系。因为自2015年1月1日，上诉人要求李福建支付己欠的房租，济南绿野通宇油脂有限公司是转承租人，为了确保自己不会因转出租人欠租而被驱除，无奈便替李福建交付占有使用费，以期待上诉人与李福建解约后，济南绿野通宇油脂有限公司有希望与上诉人签约。二者没有达成任何租赁合同。3、原审认定上诉人应支付李福建办公室租金，事实错误。原审判决认定上诉人应支付李福建扩建的五间办公室的租金7200元，不符合法律规定和合同的约定，对此认定不清。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，租赁期间李福建因办公及生产需要，在租赁办公室上加盖一层，扩建了五间办公室，在因李福建的原因解除合同后，上诉人收回房屋时，原则上可以要求李福建恢复原状，如果扩建部分对于上诉人确有利用价值，可由上诉人酌情给予其适当补偿。但是，没有法律规定，李福建可以将这些扩建的部分反租给上诉人。原审判决将非法加盖的五间办公室，通过判决的形式转化为合法物权，且为今后讼累创造了条件，违反了最高法院关于民事诉讼应“平挣息讼”的原则要求。其次，根据法律相关规定，房屋出租人应保证对出租的房屋有处分权。租赁合同解除后，李福建对该房屋既没有所有权也没有使用权，更不可能有出租的处分权。签订合同约定收取上诉人的租金根本就是不合法的。4、原审判决判定上诉人应支付李福建龙门吊折价款，没有从实际出发，认定事实不清。《合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移。《物权法》第二十三条规定，动产物权的设立和转移，自交付时发生效力。院落内的龙门吊一直在原地点，并未发生转移、交付，上诉人曾经在和李福建的短信交流中，提出解除合同后李福建拆走龙门吊。现在一审法院判决上诉人支付李福建龙门吊折价款，纯属“强买强卖”与事实情况不符，上诉人不予认可。二、原审判决证据不足。一审判决上诉人支付李福建房屋租金及龙门吊折价款，是根据《院落租赁合同》、《房屋租赁协商合同》以及济南绿野通宇油脂有限公司向上诉人的转款证明。以上证据均牵强附会，没有形成有效的证据链条，没有有效的证明力。1、在证据的真实性方面，《房屋租赁协商合同》没有获得芦娟的授权。颜勇系无效代理。况且，该合同只是终止了原合同中约定的一部分租赁房屋，另一部分仍在继续使用，对租赁房屋的名称、数量、位置、用途、租赁期限、租金及支付方式等都没有详细的约定，此合同签订的随意性很大，并不能全面客观的反应出双方当事人的真实意思。不足以证明上诉人与李福建达成一致意见，上诉人同意支付租金及龙门吊折价款。2、在证据的合法性方面，《房屋租赁协商合同》是在上诉人不知情，并且未委托授权代理人的情况下，由无代理权限的第三人颜勇与李福建所签，上诉人不予追认，此合同为无效合同，没有证明力。3、济南绿野通宇油脂有限公司与上诉人没有签订租赁合同，其作为转承租人，向出租人直接交付租金没有法律依据，其各项转款证明不能作为有效证据，以此来证明二者存在事实租赁合同。4、证据要求具有关联性，作为证据不仅是一种客观存在，而且它必须是与案件所要查明的事实存在逻辑上的联系。李福建主张上诉人支付其房屋租金及龙门吊折价款，《院落租赁合同》证明了上诉人作为出租方将租赁物租给李福建:济南绿野通宇油脂有限公司向上诉人转款，证明了其向上诉人缴纳了房屋占有使用费，都与李福建的主张无关联性。从证据的真实性、合法性、关联性综合各方证据，上诉人认为一审法院通过以上证据作出判决是错误的。三、原审程序不符合法律规定。1、在原审中，开庭之后，早己超过举证期限:没有当事人的书面调取证据申请及延期举证申请的情况下，主审法官携单方当事人即李福建，有针对性地单独到济南绿野通宇油脂有限公司调取证据，且自问自记，违反了最高法院关于民事诉讼证据若干问题的意见之规定，违反了法院作为中立裁判者的原则精神，程序是极其错误的。2、李福建与颜勇、芦娟争议的诉讼标的，与济南绿野通宇油脂有限公司有法律上的利害关系，其应作为第三人参加诉讼，而其本人没有申请参加诉讼，原审法院也没有通知其参加诉讼，程序错误。四、原审判决适用法律错误。1、原审法院适用《中华人共和国民法通则》第五十四条、五十七条、六十三条，确定上诉人的签约行为为合法有效的民事法律行为，颜勇的代理行为也未违反法律规定。上诉人认为，其对《房屋租赁协商合同》并不知情，也并未委托授权颜勇作为其代理人，原审法院也提及代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。既然没有委托代理授权书，也没有证据证明代理授权行为，故不适用上述法律规定。2、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，确定原租赁合同解除。根据此法律条款的规定，租赁合同解除后，李福建应当对租赁房屋恢复原状，拆除加盖的二楼五间办公室。而原审判决李福建将加盖的房屋反租给出租人，并收取租金，与上述法律规定内容相悖。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，程序违法，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法益。
被上诉人李福建答辩称，对上诉人的上诉请求和事实理由不认可，因为颜勇在与我签订协议时是通过芦娟电话沟通的，我一直认为颜勇与上诉人是夫妻，2015年元月5日，颜勇把我的租户给赶走了，颜勇说与我签订了协议，房子归我了，颜勇的行为属于诈骗，我很气愤。我认为原审判决合理合法，认可原审判决。在上诉人不配合的情况下，查清了本案事实，我非常同意一审判决。
被上诉人颜勇辩称，对上诉状没有意见。
李福建向一审法院起诉请求：1、判令芦娟与颜勇连带向李福建支付租金损失7200元。2、判令芦娟与颜勇连带向李福建退回龙门吊款2万元。
一审法院认定事实：济南市历城区董家镇谢家屯村有位于机场路中段东侧5.7亩院落及内附地上建筑物1处，于2004年12月7日签订租赁协议出租给芦娟使用，协议有效期至2024年12月份。2010年12月27日，芦娟将涉案院落及地上建筑物一并转租给李福建，双方签订院落租赁合同，约定：租赁期自2011年1月1日至2024年12月6日；租金10万元/年，自第二年起，每年按前一年租金的2%递增；车间内龙门吊及办公设备作价3万元，卖给李福建与第一年租赁费一并缴清；租赁期内，经芦娟同意，李福建可转租、转借承租院落。李福建承租上述院落后，在房屋加盖二楼办公室五间等设施。2013年6月1日，李福建与济南绿野通宇油脂有限公司签订厂房租赁合同，约定：李福建将涉案院落厂房租赁给济南绿野通宇油脂有限公司使用，租赁期限自2013年7月1日至2023年6月30日，租金为前5年82000元/年，后5年每3年租金在上年的基础上递增10%。2015年1月9日，颜勇与李福建签订房屋租赁协商合同1份，约定：“甲方：芦娟，乙方：李福建，关于租赁房屋合同一事，自2015年元月1日起终止，后续问题协商解决（房屋二楼办公室租金7200元/年，龙门吊2万元由甲方付给乙方，中间厂房以及北车间一部分厂房乙方未给甲方腾出，租金由乙方付给甲方）。备注：乙方与济南绿野通宇油脂有限公司的厂房租赁合同同时终止且乙方所收2000元押金转与甲方。甲方签字：代签人颜勇，乙方签字：李福建。2015年1月9日”。此后，济南绿野通宇油脂有限公司与芦娟以订立事实合同的形式继续占有使用涉案院落，济南绿野通宇油脂有限公司将院落租金支付给芦娟。现李福建以颜勇与其签订协商合同未按约支付房屋租金及龙门吊折价款为由向原审法院提起诉讼。
一审法院认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。本案中，芦娟与李福建签订的院落租赁合同，李福建与济南绿野通宇油脂有限公司签订的厂房租赁合同，济南绿野通宇油脂有限公司与芦娟达成的事实院落租赁合同，均系各方当事人真实意思表示，原审法院均确定为有效合同。颜勇以芦娟的名义与李福建签订的房租租赁协商合同，芦娟虽不予认可，但该合同签订后，济南绿野通宇油脂有限公司已将院落租金支付给芦娟，芦娟未对此提出异议，应认定为房租租赁协商合同的效力及于芦娟。故对李福建要求芦娟支付2015年度房屋租金及龙门吊折价款的诉讼请求，原审法院予以支持。颜勇系代理芦娟实施民事法律行为，其代理行为未违反法律规定，故对李福建要求颜勇承担连带责任的诉讼请求，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、限芦娟于判决生效之日起十日内支付李福建2015年度房屋租金7200元。二、限芦娟于判决生效之日起十日内支付李福建龙门吊折价款2万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回李福建的其他诉讼请求。案件受理费480元，由芦娟负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理本院认为，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的主要问题为2015年1月9日，李福建与颜勇签订的《房屋租赁协商合同》的效力问题，首先，该合同的甲方当事人为芦娟，颜勇系在代签人处签字按印的。其次，双方终止的是2010年12月27日签订的院落租赁合同，约定支付的二楼办公室租金及龙门吊费用与院落租赁合同有关，符合当时实际情况，是对案件事实的客观反映。第三，从原审法院到济南绿野通宇油脂有限公司调查笔录及被上诉人李福建的答辩意见中可以看出，凡是与上诉人芦娟、原审第三人颜勇打交道的人均认为上诉人芦娟与原审第三人颜勇系夫妻关系，原审第三人颜勇系代表上诉人芦娟与李福建签订的《房屋租赁协商合同》，该合同亦在济南绿野通宇油脂有限公司办公室签订，随后济南绿野通宇油脂有限公司亦将院落租金支付给芦娟，故原审法院认定李福建与颜勇于2015年1月9日签订的《房屋租赁协商合同》有效，该效力及于芦娟，据此支持房屋租赁协商合同约定的款项并无不当。关于一审法院审理程序是否违法的问题，经查阅案件卷宗，2016年10月28日系一审法院审判员与书记员两人去济南绿野通宇油脂有限公司调查的，记录人与询问人并非同一人。因本案的当事人不是济南绿野通宇油脂有限公司，其判决结果亦与济南绿野通宇油脂有限公司没有关系，故原审法院没有追加其为第三人参加诉讼亦无不当。综上所述，上诉人芦娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费480元，由上诉人芦娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 诸葛艳
审判员 王云春
二〇一七年三月二十九日
书记员 李姗姗