上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第593号
上诉人（原审被告、反诉原告）陶春喜。
上诉人（原审被告、反诉原告）陶梅蓉。
上诉人（原审被告、反诉原告）沈瑞庆。
上诉人（原审被告、反诉原告）沈裔鑫。
法定代理人陶梅蓉，系沈裔鑫母亲，年籍详上。
以上四上诉人之共同委托代理人李雯，上海市尚伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）丁涛。
被上诉人（原审原告、反诉被告）高莺。
被上诉人（原审原告、反诉被告）丁翌航。
法定代理人丁涛、高莺，系丁翌航父母，年籍详上。
以上三被上诉人之共同委托代理人徐惠忠，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
上诉人陶春喜、陶梅蓉、沈瑞庆、沈裔鑫因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第35249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年11月18日，丁涛、高莺、丁翌航（以下简称丁涛等三人）为购买上海市某区某路某弄31号101室房屋（以下简称系争房屋）向上海汉宇房地产顾问有限公司支付定金人民币2万元（以下币种均为人民币）。11月25日、26日、12月10日，丁涛等三人又分别为系争房屋支付5万元、23万元和30万元购房款。
2012年12月22日，丁涛等三人与陶春喜、陶梅蓉、沈瑞庆、沈裔鑫（以下简称陶春喜等四人）签订《上海市房地产买卖合同》，约定丁涛等三人购买坐落于上海市某区某路某弄31号101室的房屋，房屋转让价款为260万元；陶春喜等四人于2013年4月10日前腾出该房屋并通知丁涛等三人进行验收交接；双方确认在2013年3月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同第九条第（三）款约定，丁涛等三人逾期未履行合同约定的，应当向陶春喜等四人支付违约金，违约金按丁涛等三人未付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的丁涛等三人应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止，逾期超过10日后丁涛等三人仍未履行合同约定的，除丁涛等三人应向陶春喜等四人支付10日的违约金外，陶春喜等四人有权单方解除合同，陶春喜等四人单方解除合同的，应当书面通知丁涛等三人，丁涛等三人承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，陶春喜等四人可从已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给丁涛等三人，已付款不足违约金和赔偿金部分的，丁涛等三人应在接到书面通知之日起3日内向陶春喜等四人支付。第十条第（三）款约定，陶春喜等四人逾期未履行合同约定的，应当向丁涛等三人支付违约金，违约金按丁涛等三人已付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的丁涛等三人应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过10日后陶春喜等四人仍未履行合同约定的，除陶春喜等四人应向丁涛等三人支付10日的违约金外，丁涛等三人有权单方解除合同。丁涛等三人单方解除合同的，应当书面通知陶春喜等四人，陶春喜等四人承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。陶春喜等四人应在接到书面通知之日起10日内退还丁涛等三人已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。《补充条款（一）》约定，双方于2013年3月30日前共同赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续；该房地产内存有户口，则陶春喜等四人承诺在2013年5月30日前向公安派出机构办理完结原有户口迁出手续；在双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日，丁涛等三人将购房余款2万元支付给陶春喜等四人，陶春喜等四人应向丁涛等三人出具收款凭证；如有一方未按本合同约定履行上述各项条款的，则属违约。陶春喜等四人违约的，应按照本合同第十条第（三）款的约定承担违约责任；丁涛等三人违约的，应按照本合同第九条第（三）款的约定承担违约责任。同日，陶梅蓉代表陶春喜等四人，与丁涛签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定本次房地产交易中，该房地产的总成交价为390万元，其中合同价为260万元，剩余130万元为搬迁及固定设施补贴费等。
上述合同签订当日，丁涛等三人又于2012年12月22日支付140万元，于2013年1月28日支付60万元，于2013年3月12日支付128万元。
期间，陶春喜等四人于2013年3月23日将系争房屋交付丁涛等三人。双方于同年3月28日办理了将系争房屋产权变更至丁涛等三人名下的登记手续。2013年5月13日，沈瑞庆、甲、乙、沈裔鑫、丙的户籍从系争房屋内迁出。
2013年7月8日，丁涛等三人委托律师向陶春喜等四人发出《律师函》，认为陶春喜等四人逾期迁出户口，已经构成违约。并再次要求陶春喜等四人于2013年7月15日前及时履行完毕户口迁移手续、承担相应的违约金。
原审另查明，系争房屋内自2005年6月23日起存有案外人丁、戊和戌的户籍至今。
2007年9月11日，陶春喜等四人及乙与案外人庚签订《上海市房地产买卖合同》，约定陶春喜等四人及乙购买庚所有的本案系争房屋，房屋转让价款为130万元，双方于2007年11月15日前至房地产交易中心办理转让过户手续。并约定庚在交房前将该物业内的所有户口迁离。
原审还查明，2013年8月25日，丁涛等三人在上海辛房地产经纪事务所的居间介绍下与案外人寅签订《房地产买卖居间协议》，约定丁涛等三人欲出售系争房屋，寅有购买诚意；总房价款为450万元；若丁涛等三人在附件《房地产买卖协议》上签字，则寅交付的意向金转为定金，以担保《房地产买卖协议》的履行，定金为15万元等。同日，丁涛等三人与寅还签订《房地产买卖协议》，约定，双方于2013年9月3日之前到居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；丁涛等三人于签订正式买卖合同当日前迁出户口等。同日，寅向丁涛等三人中高莺的账户汇款15万元。2013年9月3日，丁涛等三人与寅签订《解约协议书》，明确：因丁涛等三人原因，未告知清楚寅及居间方该房屋的真实状况（该房屋挂靠有多个户口的事实，丁涛等三人又无法迁出上述房屋挂靠的户口），导致上述房屋的房屋买卖正式合同无法签订及继续履行上述房屋居间买卖合同的事项，经居间方调解，双方同意终止房屋居间买卖合同，丁涛等三人退还收取的购房定金15万元，并同意支付赔偿寅因购房事务未能够成功的赔偿金15万元等。当日，丁涛等三人向寅退还15万元。同年9月12日，丁涛等三人又向寅汇款15万元。
原审审理中，丁涛等三人请求判令：1、陶春喜等四人支付违约金（以260万元为基数，自2013年6月1日起算至判决生效日止，按照每日万分之三计算）。审理中，丁涛等三人明确该项诉请为计算至2013年12月15日止；2、陶春喜等四人赔偿经济损失（丁涛等三人发生的实际损失15万元扣除诉请1的余额）。原审审理中，丁涛等三人认为第一项诉请已经达到15万元，故放弃第二项诉讼请求。陶春喜等四人辩称不同意丁涛等三人的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、丁涛等三人支付购房尾款2万元；2、丁涛等三人支付违约金（以2万元为基数，自2013年5月16日计算至实际支付日止，按照每日万分之三计算）。
原审法院认为，丁涛等三人、陶春喜等四人签订的《上海市房地产买卖合同》及相关《补充协议（一）》、《房地产买卖合同之补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。现双方在《补充条款（一）》中明确约定陶春喜等四人应于2013年5月30日前办理完结原有户口的迁出手续，但届时仍有丁等三人的户籍未迁出，已经违反合同的约定，应当承担相应的违约责任。现合同约定，如陶春喜等四人逾期未履行合同约定的，违约金按丁涛等三人已付款的日万分之三计算，审理中陶春喜等四人对上述违约金的计算方式并未提出异议，丁涛等三人又自愿按照260万元为基数进行主张，该金额低于合同约定的基数，法院予以准许。且因陶春喜等四人的违约行为，致丁涛等三人与案外人签订的合同履行不能而违约，造成15万元的损失。加之，违约金本身具有赔偿损失及一定的惩罚作用的性质，丁涛等三人现主张的违约金并无不妥，法院应予支持。至于陶春喜等四人认为丁等三人的户籍系其2007年购买房屋时上家存有的户籍，与陶春喜等四人无关的主张，根据系争合同的约定，系争房屋内原有户籍的迁出的义务均在陶春喜等四人，而陶春喜等四人与其房屋出售人之间的关系与本案无关，故法院对于陶春喜等四人的上述抗辩不予采信。因陶春喜等四人至今未履行完毕迁出户籍的义务，故根据系争合同的约定，丁涛等三人支付尾款2万元的条件还未成立，陶春喜等四人反诉要求支付房屋尾款2万元的请求，法院不予支持。陶春喜等四人据此认为丁涛等三人未付款构成违约的事实亦不成立，故陶春喜等四人反诉要求丁涛等三人承担违约金的请求，法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于二一四年一月六日作出判决：一、陶春喜、陶梅蓉、沈瑞庆和沈裔鑫于判决生效之日起十日内支付丁涛、高莺、丁翌航以260万元为基数，自2013年6月1日计算至2013年12月15日，按照每日万分之三计算的违约金；二、驳回陶春喜、陶梅蓉、沈瑞庆和沈裔鑫的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3，300元，减半收取计1，650元，反诉受理费50元，两项合计1，700元，由陶春喜、陶梅蓉、沈瑞庆和沈裔鑫负担。
判决后，陶春喜、陶梅蓉、沈瑞庆、沈裔鑫不服，均向本院提起上诉称：案外人丁等三人的户口系空挂户口，该三人的户口独立分户登记，并不出现在上诉人或者被上诉人的户口簿中，也不会对上诉人和被上诉人的户口迁移造成任何影响，上诉人在接到被上诉人的通知前，并不知道系争房屋内有丁等三人的户口，上诉人对系争房屋内的户口情况也没有故意隐瞒，不存在主观恶意，所以双方在签订买卖合同时，约定的迁出户口应该是上诉人及其家人的户口，上诉人认为可以按时完成迁出，故约定了相应的违约金。根据相关规定，户口迁移需本人亲自办理，案外人丁等三人与上诉人没有任何关系，也不是上诉人购买系争房屋时的出售人，上诉人无权迁出案外人的户口，上诉人无法履行此义务，如认定上诉人需对案外人的户口迁出承担全部义务，实际上是对上诉人课以法律上或者实施上不能履行的义务，对上诉人显失公平。被上诉人与案外人寅签订买卖合同以出售系争房屋，导致该合同不能履行系因被上诉人的主观过错造成，与上诉人并无关联，即使被上诉人存在损失，该损失也不是上诉人与被上诉人签订涉案买卖合同时可以预见到的，上述损失也不应由上诉人承担。原审法院认定上诉人的违约行为给被上诉人造成15万元损失，并据此判决上诉人支付高于该金额的违约金，缺乏法律依据，且案外人丁等三人的户口未迁出，也并未给被上诉人造成实际损失，故上诉请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，支持上诉人一审中的反诉请求。
被上诉人丁涛、高莺、丁翌航共同辩称：不同意上诉人的上诉请求，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同是当事人的真实意思表示，当事人均应按照合同约定的内容履行。上诉人与被上诉人签订《上海市房地产买卖合同》，就系争房屋确立买卖合同关系，对双方的权利义务作出明确的约定，双方均应按约履行。该买卖合同补充条款（一）第6条明确约定了上诉人负有在2013年5月30日前迁出系争房屋内存有的户口的义务，该补充条款第13条约定了相应的违约责任，现上诉人未按约将系争房屋内存有的户口全部迁出，应按照合同的约定承担相应的违约责任。原审审理中，上诉人认为按照合同约定，应以388万元为基数计算违约金，并未对被上诉人主张的违约金支付标准提出异议，现被上诉人仅要求上诉人以260万元为基数，按日万分之三的标准支付违约金，并无不当，本院予以支持。至于上诉人提出的关于签订涉案房屋买卖合同时不知道系争房屋内存有案外人户口的抗辩意见，本院认为，上诉人事实上未按约迁出系争房屋内存有的户口，已构成违约，上诉人主观恶意与否，均不能成为阻却其承担违约责任的事由，上诉人的上述抗辩意见，缺乏事实基础及法律依据，本院不予采信。
双方签订的《上海市房地产买卖合同》明确了支付尾款的条件，现合同约定的支付条件并未成就，上诉人要求被上诉人支付尾款的上诉请求，缺乏合同依据，本院不予支持。鉴于被上诉人并不存在违约行为，故上诉人要求被上诉人支付逾期支付尾款的违约金的上诉请求，因缺乏法律依据，本院亦不予支持。原审判决正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币3，350元，由上诉人陶春喜、陶梅蓉、沈瑞庆、沈裔鑫共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 暨秉恒
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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