广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂08民终464号上诉人（原审原告）：广西联天物业有限公司，住所地桂平市西山镇新岗村3队周莲（新世界家居装修材料专业市场B栋三楼）。法定代表人：邓方文，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨平，广东君信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘荣，男，1976年8月8日出生，瑶族，住桂平市。被上诉人（原审被告）：姚富华，男，1983年4月22日出生，汉族，住桂平市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐春秀，桂平市城区法律服务所法律工作者。上诉人广西联天物业服务有限公司（以下简称联天公司）因与被上诉人刘荣、姚富华房屋租赁合同、物业服务合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2017）桂0881民初4496号民事判决提出上诉一案，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人联天公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判刘荣、姚富华应支付租金334113.17元及逾期滞纳金334113.17元、律师费20000元；2、撤销一审判决第三项，改判刘荣、姚富华应向广西联天物业服务有限公司支付物业费4746.4元及滞纳金3500元、综合费用1215.23元及滞纳金3500元；3、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人交付的租赁物面积清晰，不存在瑕疵，双方签订了补充协议表示双方对租赁面积已经达成共识，并无争议。2、被上诉人拒交租金、水电费、物业管理费等已经构成明显违约，应承担违约责任。3、根据协议约定，被上诉人应承担上诉人支出的全部律师费2万元。被上诉人刘荣、姚富华答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原告联天公司向一审法院起诉请求：1、请求确认原告与被告于2015年2月13日签订的《新世界大厦商场租赁协议》及2017年7月26日原告与被告签订的《新世界大厦商场租赁协议补充协议》已于2017年10月27日解除，被告应于此后五日内将涉案房屋返还给原告；2、判令被告向原告支付自2017年9月1日至10月27日的租金312693.25元及逾期支付的滞纳金312693.25元；3、判令被告向原告支付自2017年10月28日起至实际交还之日止的场地占用费(暂计至2017年10月31日)21419.92元及逾期支付的滞纳金21419.92；4、判令被告向原告支付自2017年10月15日至10月27日的水电费6195.18元及逾期支付的滞纳金6195.18元；5.判令被告向原告支付自2017年10月1日至10月31日的物业费5386.4元及逾期支付的滞纳金3500元；6、判令被告向原告支付自2017年10月1日至10月31日的综合费用1215.23元（含维修基金、生活垃圾代运费、扶手梯维保费等）；7、判令被告向原告支付律师费20000元；8、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月16日，广西桂平市新世界房地产开发有限公司委托原告联天公司出租新世界大厦一、二、三楼商场。2015年2月13日，原告联天公司与被告刘荣、姚富华签订《新世界大厦商场租赁协议》，协议约定：原告将位于桂平市商场出租给被告，租期为18年；为保证合同的履行，被告应交原告两个月的租金作为押金，双方签订合同生效后两个工作日内被告支付押金10万元整给原告，进场装修前支付押金23万元整，押金全部支付完后方可进场装修。合同终止，如被告无违反合同行为，原告应如数将押金退还被告；如被告有违约行为，原告有权先将押金抵作被告所欠费用，余额退回被告。一楼月租金为60元/平方米，二楼月租金为30元/平方米，三楼月租金为25元/平方米，租期每满三年租金增加5%。被告整体承租商场后，可自行经营，也可拆分间隔招租、转租；每月25日前支付下个月的租金，如逾期支付租金，每逾期一日，被告应按拖欠租金的20%向原告支付滞纳金，逾期超过10天，原告有权收回商场，且不退回押金。出租商场前三年物业费为2元/平方米，租期每满三年物业费提升10%，被告每月25日前交付物业费给原告，如逾期支付，每逾期一日另收取500元滞纳金。被告每月25日前交付水电费给原告，如逾期支付，每逾期一日另收取1000元滞纳金。发生争议后由双方当事人协商，协商不成的依法向有管辖权的人民法院提起诉讼，提出诉讼的律师费由败诉方承担。签订合同后，被告交纳了33万元租金押金和2万元水电押金给原告。被告整体承租新世界大厦商场后，将商场拆分分别转租给7名次承租人。2017年4月28日，桂平市新世界大厦才取得《建设工程规划验收合格单》。因租赁物的交付及大楼外墙的使用和物业费、水电费及租金的缴付问题，原告与被告发生争议，2017年7月26日，原告与被告签订《新世界大厦商场租赁协议补充协议》，重新约定了装修免租期是从2017年3月1日止至2017年8月31日止，被告从2017年3月1日起按租赁协议向原告缴纳物业管理费、水电费及垃圾费等费用，且被告在签订补充协议之日付清2016年8月至10月装修期间的水电费4872元、新华保险公司2016年12月至2017年2月的物业费3063元、商场2017年3月至6月物业费43062元、商场2017年3月至6月垃圾费400元，再次确认租赁商场的面积一楼905.54平方米，二楼和三楼均为2050.85平方米。签订补充协议后，被告交付了补充协议约定的相关费用给原告，但没有交付9月份和10月份的租金。2017年10月19日，原告向被告发出《律师函》催收租金及物业费等费用，被告于2017年10月25日缴交了9月份的水电费、物业费等费用。2017年11月1日原告通过顺风速运向被告寄送了《关于解除及补充协议的通知》和新世界大厦催缴费用通知单，被告已收到该寄件，但忘记了收件日期。庭审中，被告同意解除租赁合同。为了处理与被告的合同纠纷，原告与广东君信律师事务所于2017年10月30日签订了民事委托代理合同，向广东君信律师事务所支付了律师费20000元。另查明，2017年11月1日原告向各次承租人送达《告知书》，告知各次承租人与被告之间的租赁合同自2017年11月1日起已无法实际履行，切勿将2017年11月份的租金及其他费用交给被告。此后，原告已陆续向次承租人服装店、盛世通迅、御福堂、梁准诊所、游乐场收取了2017年10月份的水电费、物业费、公共维修基金、垃圾费等，并向部分次承租人收取11月份的租金。现场勘查发现，北面靠近小区住户出入口的商用梯和货梯在一楼处于封锁状态，在一楼商场无法使用；一楼商场北面厕所无法正常使用。一审法院认为，原告联天公司与被告刘荣、姚富华于2015年2月13日签订《新世界大厦商场租赁协议》和于2017年7月26日签订《新世界大厦商场租赁协议补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效的合同。一、关于被告是否违约和租赁合同的解除问题。合同生效后，原告负有先履行交付租赁物的义务，但原告没有按照合同约定的时间交付商场给被告使用，且是陆续交付使用；且划入双方确认租赁范围内的一楼商场北面的商用梯、货梯和厕所被告在一楼无法使用，原告交付租赁物有明显瑕疵，被告有权拒绝原告要求被告按完全交付租赁物支付租金义务的履行请求；在双方协商未果的情况下，被告没有按照重新确定的租赁商场面积交付租金给原告，不应认定为违约；原告通知被告解除租赁合同，被告收到通知但忘记了收件日期，原告与被告均在桂平城区，应推定被告于2017年11月1日收到该寄件。被告同意解除合同，原告已收取次承租人的租金、水电费、物业费等费用，双方均有明确意思表示不再继续履行所订立的房屋租赁合同，所以应以该通知送达被告之日即2017年11月1日解除双方于2015年2月13日签订的《新世界大厦商场租赁协议》和于2017年7月26日签订《新世界大厦商场租赁协议补充协议》。二、关于租金问题。被告转租了商场并陆续接收使用，但双方均确认在租赁范围内的一楼商场北面的商用梯（39.6平方米）、货梯(5.67平方米)和厕所(61.17平方米)被告在一楼无法使用，而且一楼商场北面的商用梯（39.6平方米）和货梯(5.67平方米)已计入二、三层公摊计算在二、三层租赁面积内，因此在计算租赁商场一楼的使用面积时应扣除无法正常使用的面积共106.44平方米，被告应按实际使用的租赁面积和合同约定的租金计算方法支付租金，则至2017年10月31日被告应交付给原告的租金为321485.5元；而原告请求被告支付自2017年9月1日至10月27日的租金和场地占用费合计为334112.92元，实际上也是9月份和10月份的租金，予以部分支持。原告与被告之间的租赁合同解除后，被告交给原告租金押金和水电费押金共350000元，原告应退还给被告；被告提出可在其向原告所交的租金押金和水电费押金中抵扣所欠租金，予以准许。原告请求判令被告支付按租金的一倍计算逾期支付滞纳金334112.92元，法院认为被告没有违约，且本案中被告预先交有押金给原告，从押金中扣除租金并不形成迟延履行，没有给原告造成利息损失，因此，对原告提出的支付滞纳金334112.92元的诉讼请求不予支持。三、关于被告是否拖欠2017年10月份物业管理费、水电费等费用的问题。原告在向法院起诉后已收取了大部分次承租人10月份产生的水电费、物业费、综合费用等，原告请求被告支付自2017年10月15日至10月31日的水电费、物业费、综合费用等及滞纳金证据不足，不予支持；如果原告确实没有收取少数次承租人的租金及水电费、物业费、综合费用等，可以继续与欠费的次承租人协商后收取。原告与被告在租赁合同中约定发生争议后提出诉讼的律师费由败诉方承担，应根据双方当事人的约定及本案的实际情况，被告应支付律师费10000元给原告。判决如下：一、原告广西联天物业服务有限公司与被告刘荣、姚富华于2015年2月13日签订《新世界大厦商场租赁协议》和于2017年7月26日签订《新世界大厦商场租赁协议补充协议》在2017年11月1日解除；二、被告刘荣、姚富华应支付租金321485.5元、律师费10000元给原告广西联天物业服务有限公司，在被告刘荣、姚富华交付给原告广西联天物业服务有限公司的350000元押金中扣除，剩余的款项退还给被告刘荣、姚富华；三、驳回原告广西联天物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5265元，由原告广西联天物业服务有限公司2632元，被告刘荣、姚富华负担2633元。二审中双方当事人均没有新的证据提供。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方均认可涉案合同于2017年11月1日解除，本院予以确认。关于涉案租赁物的面积，根据一审法院现场勘查结果以及上诉人在二审中承认其于2017年9月便将商用梯和货楼封锁不给被上诉人使用，因此一审法院将一楼商场北面的商用梯、货梯和厕所共106.44平方米扣除后按合同约定计算2017年9月至10月的租金为321485.5元并无不当，本院予以维持。上诉人上诉主张一楼租赁面积应按905.54平方米计算，与事实不符，本院不予支持。本案中，上诉人已按合同约定将绝大部分商场交付给被上诉人使用，虽然上诉人交付的租赁物在面积上存在瑕疵，但这并不妨碍被上诉人对租赁物的使用和收益，上诉人的行为并未构成根本性违约；而被上诉人未按约交租金321485.5元及物业费4746.4元的行为确已构成违约，应当依约承担支付滞纳金的违约责任，虽然双方在租赁合同中对滞纳金的给付标准有约定，但该约定标准过高，而且一审中被上诉人对此提出异议，考虑到上诉人的实际损失为逾期支付的利息损失，因此本院将违约金调整至以被上诉人所欠租金和物业费合计326231.9元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍、自2017年11月1日起计至全部付清之日止。上诉人上诉要求被上诉人按合同约定支付2017年10月1日至10月30日综合费用1215.23元，理由成立，应予支持。上诉人已经提供证据证实其因本案诉讼支出律师费20000元，根据合同约定该项费用应由被上诉人承担，上诉人该项上诉请求有理，本院予以支持。双方在合同中明确约定如有违约行为有权先将押金抵作所欠费用，因此被上诉人已交付的押金350000元应从中扣除。综上所述，上诉人联天公司的上诉请求部分成立，对成立部分本院依法予以支持，对不成立部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持桂平市人民法院（2017）桂0881民初4496号民事判决第一、三项；二、变更桂平市人民法院（2017）桂0881民初4496号民事判决第二项为：被上诉人刘荣、姚富华应支付租金321485.5元、物业费4746.4元、综合费1215.23元及律师费20000元给广西联天物业服务有限公司（被上诉人刘荣、姚富华已交付的350000元押金应从中扣减）；三、被上诉人刘荣、姚富华应支付给上诉人广西联天物业服务有限公司逾期支付租金和物业费的滞纳金（以326231.9元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准，自2017年11月1日起计算至实际付清之日止）；四、驳回广西联天物业服务有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费5265元，由广西联天物业服务有限公司2632元，刘荣、姚富华负担2633元；二审案件受理费6988元，由广西联天物业服务有限公司负担4192元，刘荣、姚富华负担2796元。本判决为终审判决。审判长  陈历南审判员  吴福汉审判员  梁小宁二〇一八年六月二十二日书记员  李海丹