上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2494号
原告（反诉被告）黄惠芳，女，1955年12月16日出生，汉族，住上海市。
原告（反诉被告）钟骋尉，男，1983年11月29日出生，汉族，住上海市。
原告（反诉被告）徐爱萍，女，1956年10月27日出生，汉族，住上海市。
上述原告（反诉被告）共同委托代理人丁伟晓、张承飚，上海欧申律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海中鹰置业有限公司，住所地上海市银杏路4号101室。
法定代表人芮永祥，职务执行董事。
委托代理人宋文明，上海市沪一律师事务所律师。
委托代理人葛晓奇，上海市普世律师事务所律师。
原告黄惠芳、钟骋尉、徐爱萍与被告上海中鹰置业有限公司及反诉原告上海中鹰置业有限公司与反诉被告黄惠芳、钟骋尉、徐爱萍商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）黄惠芳、钟骋尉、徐爱萍的共同委托代理人丁伟晓、张承飚，被告（反诉原告）上海中鹰置业有限公司的委托代理人宋文明、葛晓奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄惠芳、钟骋尉、徐爱萍共同诉称，2007年3月14日，原告及钟永福（系徐爱萍丈夫，已去世）与被告签订《备忘录》。合同约定原告向被告购买上海市新村路1733号中环凯旋公寓地上一层的商铺（建筑面积200平方米）和地下一层的商铺（建筑面积200平方米），该商铺总价人民币（以下币种均为人民币）700万元；被告应于取得商铺产证后，与原告签订商品房出售合同并将商铺出售给原告，原告须在2007年3月15日前支付意向金128万元，其余款项572万元于签订商品房出售合同时一次性付清。另约定，被告应于双方签订商品房出售合同时，附赠予原告两个车位。2007年3月15日，原告按约支付房款128万余元，又于2007年9月和2008年12月，分别支付180万元和110万元。被告于2007年8月23日取得房屋产权证后并未与原告签订商品房出售合同，仅于2008年11月将商铺交付原告使用。原告取得商铺后，即投入装修并实际用于经营，并实际向被告支付相应的物业费用。之后，原告就办理产权事宜与被告屡次协商未果。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告于2007年3月14日签订的《备忘录》中关于购买上海市新村路1719-1721-1723号商铺的约定合法有效；2、被告继续履行《备忘录》中关于购买上海市新村路1719-1721-1723号商铺的约定；3、被告若不能将上海市新村路1719-1721-1723号商铺产权过户至原告名下，则登记在被告名下所有权由原告以1.29%的比例与被告按份共有；4、被告向原告支付已付商铺款418万元利息直至其将商铺过户至原告名下时止（暂计至2013年11月1日，计1479418.13元）；5、被告将两个车位交付原告实际使用；6、本案诉讼费由被告承担。
被告上海中鹰置业有限公司辩称，原告购买系争商铺时明知被告尚未取得大产证，因双方无法签订出售合同，只能签订《备忘录》，原告拟先行支付商铺款300万元后，对原告缺乏的资金400万元需要贷款解决。经双方商议，由原告向被告另行购买其他两套商品房，以获取的银行贷款400万元作为商铺款支付，故两套商品房贷款金额合计为400万元。原告支付商铺首付款128万元，另支付一套商品房（总价282万元，贷款197万元）首付款85万元。原告徐爱萍支付另一套商品房首付款87万元（总价款290万元，贷款203万元），后因银行核准徐爱萍贷款额为180万元，徐爱萍补付房款23万元。至此，两套商品房的总价及商铺首付款总费用为700万元。由于两套商品房非真实购买，故房屋贷款手续也由被告办理并承担了部分费用，且两套商品房也未交付。2008年3月，被告根据原告要求交付商铺使用。2008年5月，因钟永福患重病，故提前还贷并撤销购房手续，所购的商品房退还给被告。从2009年1月起原告开始支付商铺物业费至2012年。因系争商铺是整体商铺的一部分，产权分割登记的条件尚不具备，无法过户至原告名下，现双方的买卖行为不符合国家规定，若买卖合法有效，被告应赠送两个车位，故不可能将产权变更登记为共有。在原告付清商铺总价款后，被告于2008年3月就将商铺交付原告使用，现不但不同意原告所有诉讼请求，而且提出反诉。
反诉原告上海中鹰置业有限公司诉称，因反诉被告要求购买反诉原告位于上海市新村路1733号中环凯旋宫尚不具备出售条件的商铺，双方暂定反诉被告向反诉原告购买的系争商铺（地上、地下各一层，建筑面积各为200平方米）总价为700万元，其中地上一层的单价为每平方米3万元，地下一层的单价为每平方米5000元。反诉被告为获取银行贷款支付商铺款，在无法签订商铺出售合同的情况下，与反诉原告商定以签订商品房预售合同的办法解决反诉被告获得贷款，并用该房屋的房款冲抵商铺款。2007年3月10日，原、被告及钟永福分别签订了购买上海市新村路1717弄15号1601室和17号1401室房屋的两份《上海市商品房预售合同》。两套房屋的总价款1601室房款282万元，其中首付款85万元，贷款197万元；1401室房款290万元，其中首付款87万元，贷款203万元。数日后，双方又签订了购买商铺的《备忘录》，该备忘录中约定发生变更等须在2007年3月15日前支付意向金128万元；另两套商品房在双方签订商铺出售合同前可退房。2008年3月，应反诉被告要求，反诉原告将商铺交付反诉被告使用至今。同年5月，因钟永福身患重病，经商议，由徐爱萍、钟骋尉、钟永福申请办理1401室房屋的预售合同网上备案登记注销手续，同年6月6日获准后，该房屋权利人恢复为反诉原告。反诉原告一直为系争商铺办理小产证奔波，但至今，小产证未能办出，出于无奈提起反诉：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告于2007年3月14日签订的《备忘录》；2、反诉被告返还反诉原告上海市新村路1733号中环凯旋宫商铺；3、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告黄惠芳辩称，签订备忘录是双方的真实意思表示。反诉原告也有将商铺出售给反诉被告之诚意，反诉原告负有办证义务，由于反诉原告怠于办理，致使系争商铺的小产证无法获得。2007年反诉被告取得商铺，因商铺无产证，反诉被告无法正常经营使用，只能作陈列商品之用。考虑到双方实际履行情况，为能尽快让反诉原告履行义务，经向有关部门咨询，若反诉原告按规定办理系争商铺的小产证手续，系争商铺的产证可以取得，故不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，上海市新村路1717弄《中环凯旋公寓》由被告上海中鹰置业有限公司开发。钟永福、徐爱萍系夫妻关系，系钟骋尉之父母。2007年3月14日，黄惠芳、钟骋尉、钟永福、徐爱萍（签约方乙方）与被告（签约方甲方）签订了《备忘录》。《备忘录》的内容：经甲乙双方友好协商对乙方预购位于上海市普陀区新村路1733号中环凯旋公寓商铺达成以下共识：1、因乙方要求购买中环凯旋宫商铺，故甲乙双方一致商量暂定：上海市新村路1733号中环凯旋公寓商场地上一层建筑面积200平方米以单价每平方米30000元；地下一层建筑面积200平方米以单价每平方米5000元；共计700万元，在甲方取得该商场产证后，出售给乙方。乙方须于2007年3月15日之前支付商铺意向金128万元。余款572万元于该商场取得产证后根据国家相关规定签订商品房出售合同时一次性付清。具体内容以届时签订的商品房销售合同为准（另甲方同意在双方签订商铺出售合同时，附赠车位两个）；2、甲方同意乙方承购的中环凯旋公寓新村路1717弄17号1401室、15号1601室二套房屋，如果乙方在双方签订商铺出售合同前要求退房，甲方给予配合，且不作违约处理，但只退还本金，不计利息。3、……。原告取得商铺后，以“酒窖会所”格调对商铺进行室内设计、装潢。
之前，2007年3月10日，黄惠芳（合同签约方为乙方）与被告（合同签约方为甲方）签订《上海市商品房预售合同》。合同约定由原告黄惠芳购买上海市新村路1717弄15号1601室房屋（建筑面积166.33平方米），每平方米房屋建筑面积单价16955元，房屋总价282万元。合同中约定：1、乙方于2007年3月10日与甲方签约，并付首付房款85万元；2、乙方于2007年4月10日前应支付房款（商业贷款）197万元。
2007年3月10日，钟骋尉、钟永福、徐爱萍（合同签约方为乙方）与被告（合同签约方为甲方）签订《上海市商品房预售合同》。合同约定由原告黄惠芳购买上海市新村路1717弄14号1401室房屋（建筑面积165.82平方米），每平方米房屋建筑面积单价17489元，房屋总价290万元。合同中约定：1、乙方于2007年3月10日与甲方签约，并付首付房款87万元；2、乙方于2007年4月10日前应支付房款（商业贷款）203万元。
被告收到原告300万元后，开具收据和发票情况如下：1、2007年3月14日被告出具的收据记载：缴款人为黄惠芳、钟骋尉、钟永福、徐爱萍，金额为28万元，收款事由：商铺意向金；2、次日，被告出具的收据记载：缴款人为黄惠芳、钟骋尉、钟永福、徐爱萍，金额为100万元，收款事由：商铺意向金；3、2007年3月14日，被告开具发票（号码00183630）上记载：购买人黄惠芳，购房地址新村路1717弄15号1601室，166.33平方米，单价16955元，总金额282万元，本次实收金额85万元。当日，双方办理了系争房屋预告登记，预购房屋权利人黄惠芳；4、同日开具的另张发票（号码00183629）上记载：购买人钟骋尉、钟永福、徐爱萍，购房地址新村路1717弄17号1401室，165.82平方米，单价17489元，总金额290万元，本次实收金额87万元。
2007年3月29日，被告收到贷款银行核发的贷款197万元，并于2007年4月3日向黄惠芳开具发票，该发票（号码00183651）上记载：购买人黄惠芳，购房地址新村路1717弄15号1601室，166.33平方米，单价16955元，总金额282万元，本次实收金额197万元。
2007年3月30日，被告收到贷款银行核发的贷款180万元，并于2007年4月4日向钟骋尉、钟永福、徐爱萍开具发票，该发票（号码00183651）上记载：购买人钟骋尉、钟永福、徐爱萍，购房地址新村路1717弄17号1401室，165.82平方米，单价17489元，总金额290万元，本次实收金额180万元。
2007年4月9日向钟骋尉、钟永福、徐爱萍开具发票，该发票（号码00183660）上记载：购买人钟骋尉、钟永福、徐爱萍，购房地址新村路1717弄17号1401室，165.82平方米，单价17489元，总金额290万元，本次实收金额23万元。
2007年4月9日，黄惠芳并以案外人钟骋尉、钟永福、徐爱萍名义（乙方）与被告的员工钱乐芬（甲方）签订了《备忘录》。《备忘录》内容：乙方承购的《中环凯旋公寓》新村路1717弄17号1401室、15号1601室两套房屋共计房款为572万元，其中部分房款377万元由乙方向银行申请按揭贷款。现甲乙双方经友好协商就上述两套房屋的还款问题作如下约定：1、17号1401室房屋的贷款金额180万元，从银行放贷之日起，由甲方逐月按时归还银行至2007年10月20日止，此后的按揭贷款（含利息）由乙方自行负责归还银行；2、15号1601室房屋的贷款金额197万元，从银行放贷之日起，由乙方逐月按时归还银行，其中利息部分由甲方承担至2007年10月20日止，乙方凭银行对账单按季与甲方结算，但乙方因迟延还贷所产生的后果由乙方自行承担，2007年10月20日之后的按揭贷款（含利息）由乙方自行负责归还，因贷款产生的相关费用由乙方承担。落款处甲方由钱乐芬签名，乙方由黄惠芳签名并代其余三人。
后因钟永福身患重病，黄惠芳及钟永福一家三口与被告协商后，被告同意钟永福一家三口购买的17号1401室房屋作退房处理，对被告已收到的购房款290万元，其中由被告退还徐爱萍180万元，剩余款110万元转为黄惠芳支付系争商铺的款项。
2007年8月29日，被告取得新村路1719-1733（单）号店铺（商铺）产权证，权利人登记为上海中鹰置业有限公司。
2007年9月3日，被告出具的收据记载：缴款人为黄惠芳，金额为100万元，收款事由：商铺预付款。
同月4日，被告出具的收据记载：缴款人为黄惠芳，金额为80万元，收款事由：商铺预付款。
2008年10月14日，钟永福因病去世。
2008年12月22日，被告出具的收据记载：缴款人为黄惠芳，金额为110万元，收款事由：1719-1723商铺意向金，此款从2008年5月18日“17号1401室房款”转入。
至此，被告收到原告黄惠芳的“商铺款”合计418万元，双方对该事实不持异议，本院予以确认。
2010年8月16日，被告出具证明：业主黄惠芳购置的普陀区新村路1719-1721-1723号商铺（地下室200㎡、一楼200㎡）产权正在办理之中。
2011年8月29日，黄惠芳给被告的信函表示，系争商铺将作为“私人酒窖会所”，在被告办小产证手续的同时，将进行装潢。被告的法定代表人在该信函中签署“同意”二字。
审理期间，2013年12月13日，原告主动递交金额为282万元的银行本票，用以证明原告能继续履行购买系争商铺之义务。
2014年1月9日，双方发生争执，上海市公安局普陀分局ＸＸ派出所出警作了相应处理。
诉讼中，本院经向有关部门咨询了解，根据相关政策规定，被告名下的整体商铺分割后（包括系争商铺），可以办理小产证，由于办理程序将涉及诸多部门，且程序繁多冗长，本案系争商铺的产权证依目前状况，无法办出。鉴于上述事实存在，本院经向当事人释明，原告将诉讼请求变更为请求判令：1、解除原被告于2007年3月14日签订的《备忘录》中关于购买上海市新村路1719-1721-1723号商铺的约定；2、被告按照市场价格赔偿原告上海市新村路1719-1721-1723号商铺的重置损失；3、本案诉讼费用由被告承担。反诉原告则增加了诉讼请求，要求反诉被告支付房屋占有使用费直至其将商铺返还之日止（暂计至2014年5月31日计540.2万元，地上一层按8元／平方米／天计算，地下一层按4元／平方米／天计算）。
根据原告的申请，本院依法委托上海富申房地产估价有限公司对上海市新村路1719-1721-1723号商业房地产及相应二个配套地下车位估价。依据沪富估报（2014）第628号估价报告：价值时点2007年3月1日的房地产市场价值为749.54万元（包括两个车位价值20万元）。价值时点2013年11月1日的房地产市场价值为1487.98万元（包括两个车位价值82万元）。价值时点2014年8月1日的房地产市场价值为1504.22万元（包括两个车位价值84万元）。估价费用83000元已由原告预付。对于该评估报告，原告认为，购买系争商铺时，是按照住宅价格的一倍标准购买，目前该小区的住宅价值已达每平方米5万元，商铺的价值应是住宅价值的一倍达每平方米10万元，因此，估价报告中最高的市场价值低于期待的价值，而原告本意愿继续履行约定，只因被告目前办不出系争商铺的小产证，被告应按照原告的期待价值回购。被告则认为，评估结果严重偏离市场价值，明显高估房地产的价值，住宅均为精装修，而商铺是毛坯房，两者之间无可比性。要求对评估结论申请专家鉴定。
根据反诉原告的申请，本院依法委托上海科东房地产土地估价有限公司对上海市新村路1719-1721-1723号商业房地产及相应二个配套地下车位市场租金估价。依据沪东房估字（2014）QT0122号估价报告：协议面积合计约400平方米（地上地下200平方米），自2008年3月1日至今每月每平方米市场租金均价为80元；地下车位每月每个均价为400元。估价费用2000元由反诉原告预付（未付）。对于该评估报告，反诉被告认为，其基于约定占有使用系争商铺，不存在支付租金或使用费，也不同意承担，系争商铺的租金评估无意义。反诉原告仅要求对系争商铺（上下层）的租金评估，根据其自行采集的相关信息，该评估结果严重偏离市场价值，也要求对评估结论申请专家鉴定。
针对双方当事人对两份评估报告提出的异议，评估公司的工作人员出庭作了解答。
2013年11月26日，因黄惠芳至今未取得上海市普陀区新村路1717弄15号1601室房屋，向法院提起诉讼，要求被告履约交房并承担违约责任。被告以双方之间的买卖行为系虚假买卖，提出反诉，要求撤销买卖合同。该案（2013）普民四（民）初字第2496号经审理后，本院于2014年10月23日依法作出判决：1、上海中鹰置业有限公司应向黄惠芳交付上海市新村路1717弄15号1601室房屋；2、上海中鹰置业有限公司应协助黄惠芳将上海市新村路1717弄15号1601室房屋产权过户至黄惠芳名下；3、上海中鹰置业有限公司应向黄惠芳支付逾期交房违约金；4、对黄惠芳的其余诉讼请求不予支持；5、对上海中鹰置业有限公司的反诉诉讼请求不予支持。判决后，黄惠芳、上海中鹰置业有限公司不服分别提出上诉。2014年12月30日，上海市第二中级人民法院依法作出“驳回上诉，维持原判”之判决。
在上述案件诉讼中，被告对原告提供的“2007年3月14日银行签购单（取款凭证）”之证据提出质疑，并称原告在该签购单上另行添加“二套房”三个字，意图改变提现300万元的用途，该证据进一步印证1601室为虚假买卖，要求对“二套房”三个字形成时间申请鉴定。事后，黄惠芳书面说明回复：签购单上的“二套房”三个字是其在向律师咨询前添加备注，目的欲说明所提现的300万元用于何处。
庭审中，原告认为，原告按约定已支付418万元，无证据证明原告虚构买卖商铺，现有证据充分证明原告购买商铺的诚意，钟永福因病去世后，商铺受让人的权利义务，钟骋尉、徐爱萍已同意由黄惠芳承继。由于被告的过错，导致系争商铺的小产证目前难以办出，基于原告已不能取得产证，同意解除合约的情况下，要求被告按市场重置价赔偿原告经济损失，原告在装潢商铺时，因产证无法取得，导致装潢工作未能完成，对已发生的设计、装潢费用（有凭证）516395元应由被告承担，在本案中虽不再申请评估，但希望法院酌情考量。由于反诉原告的请求无法律依据，反诉被告不予同意。
被告认为，相关证据证明，原告购买商铺时因资金不足，经双方协商后，以签订购买两套商品房合同的方式，获取银行贷款作为支付商铺款，基于目前法律政策规定，双方不能履行备忘录中的内容，现存在法律障碍，责任不应归咎于被告。《备忘录》约定的内容，由于不可抗力无法执行，解除备忘录，应恢复原状并支付使用费，不存在回购情形，但被告返回购房款时也愿意承担相应的银行贷款利息，对于原告的设计、装潢费用不同意承担。
本案反诉部分查明的事实同本诉部分。
本院认为，对原被告就上海市新村路1717弄15号1601室房屋买卖行为的效力事宜，相关的一、二审法院的生效民事判决书已作了认定，同时对“2007年3月14日银行签购单（取款凭证）”证据不予鉴定之理已作了评述，故本案中不再赘述。关于本案的本诉，原被告之间签署的《备忘录》是签约人的真实意思表示，合法有效。根据双方约定，在被告取得该商场产证后，出售给原告，原告须于2007年3月15日之前支付商铺意向金128万元，余款于该商铺取得产证后根据国家相关规定签订商品房出售合同时一次性付清，具体内容以届时签订的商品房销售合同为准（另甲方同意在双方签订商铺出售合同时，附赠车位两个）。现原告已支付了商铺款计418万元，且在钟永福去世后，对系争商铺受让人的权利义务由原告黄惠芳一人承担之事实，当事人均已不持异议，本院予以确认。现有证据充分证明，被告取得整体商铺产证后，在能申办系争商铺小产证的情形下，未提供积极申办小产证的有效凭证，导致双方无法签订出售合同，致使原告购买系争商铺的目的完全不能实现，过错在于被告，被告应承担相应的法律责任。诉讼中，经法庭释明后，原告要求解除《备忘录》约定，在返还购房款的同时，要求被告按目前市场价赔偿商铺重置价，于法有据，本院应予准许。对于商铺重置价应依据上海富申房地产估价有限公司的评估报告并以2014年8月1日价值时点作出的价值标准予以赔偿，系争商铺附带的二个地下车位虽为赠与所得，但现重置系争商铺并附带二个车位仍然要付出一定经济，故本院应按价值1504.22万元（包括二个车位价值）予以处理，即被告返还购房款418万元，同时赔偿原告1086.22万元。因原告提出的商铺现有市场价值为2200万元，无依据，本院不予采用。对原告提出的装修费用，由于原告的装潢得到了被告的同意，因被告的违约，导致原告不能完成装潢，故对于原告已发生的装潢费用，本院根据原告已实际使用状况、年限酌情予以考量。因被告的抗辩理由，无事实和法律依据，故本院难以采纳。关于反诉，基于本诉的分析，反诉被告基于双方的约定，占有使用了系争商铺，现因反诉原告过错，致系争商铺目前不能取得产证，故反诉原告的反诉请求，不符合法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十四条、第六十一条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2007年3月14日签订的《备忘录》中关于购买上海市新村路1719-1721-1723号商铺的约定；
二、被告上海中鹰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告黄惠芳购房款人民币418万元；
三、被告上海中鹰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄惠芳（重置）购房款人民币1086.22万元；
四、被告上海中鹰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿原告黄惠芳装潢款人民币20万元；
五、反诉被告黄惠芳应于收到反诉原告上海中鹰置业有限公司支付的上述款项后十日内将上海市新村路1719-1721-1723号商铺清空，并交还给反诉原告上海中鹰置业有限公司；
六、对反诉原告上海中鹰置业有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉评估费人民币83000元（原告已预付），由被告负担（该款由被告直接支付给原告）。
反诉评估费人民币2000元，由反诉原告负担（该款由反诉原告直接支付给上海科东房地产土地估价有限公司）。
本案本诉受理费人民币112053元（原告已预付），由被告负担（该款由被告直接支付给原告）。
本案反诉受理费人民币30400元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 汤国荣
人民陪审员 钱春林
二〇一五年二月二日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
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