广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3696号
上诉人（原审被告）：关润迎，男，1965年11月24日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：李晓涛，广东邦仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁秋霞，广东邦仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹照生，男，1949年12月27日出生，汉族，住广东省中山市西区。
委托诉讼代理人：李新城，广东德元律师事务所律师。
上诉人关润迎因与被上诉人曹照生房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初7385号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人关润迎上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回曹照生的诉讼请求。事实和理由：一�一审判决查明事实有误。一审庭审中，关润迎已提交证据证明涉诉房屋的实际买受人系关润迎的岳父余某某（其与曹照生系同一集体经济组织中山市大涌镇旗南村的成员），关润迎系受余某某之委托，以关润迎之名义向曹照生购买涉诉房屋，购房资金来源于余某某，且涉诉房屋一直由余某某使用、管理及收租，而一审法院遗漏了余某某才系涉诉房屋的实际买受人这一事实；二、一审法院违反程序，未依法追加关润迎的岳父余某某为本案第三人，导致关润迎在本案中的利益受损；三、一审法院认定涉案《房屋买卖协议书》无效缺乏事实和法律依据。1.曹照生与关润迎的岳父余某某系同一村集体经济组织的成员，余某某系涉诉房屋的实际买受人，即涉案《房屋买卖协议书》的实际履行人，故本次房屋交易并未损害集体经济组织的利益，更没有违反国家政策；2.《房屋登记办法》第八十六条规定属于管理性规定，农村房屋买卖未经农村集体经济组织成员同意的，并不影响农村房屋买卖合同的效力；3.虽然国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定农民的住宅不得向城市居民出售，但未规定农民住宅不得向其他村民出售，且该通知不具有行政法规的效力，不宜作为认定合同无效的依据。即使是关润迎本人购买涉诉房屋，涉案的《房屋买卖协议书》也是合法有效的。一审法院不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，以国家法律、法规、政策禁止农村宅基地使用权转让的规定来否认关润迎与曹照生签订的《房屋买卖协议书》的效力。
被上诉人曹照生辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、曹照生与关润迎于2012年8月11日签订《房屋买卖协议书》，约定涉诉房屋买卖事宜及双�的权利义务，且履行了收款和交付房屋。曹照生与关润迎是不同村集体的成员，涉诉房屋土地性质为宅基地使用权，该协议签订时未征得所在集体同意；二、对于关润迎主张涉诉房屋的实际买受人系其岳父余某某，其系受余某某之委托向曹照生购买涉诉房屋，购房资金来源于余某某，并提交了委托购房协议书。1.该委托购房协议书涉嫌造假，应不予采信；2.《房屋买卖协议书》签订前后曹照生毫不知晓该委托协议的情况，关润迎亦从未向曹照生提及该委托协议的内容或出示协议书文本；3.曹照生与关润迎的岳父余某某系同一村集体经济组织的成员，余某某不以自己名义购房而委托关润迎以其名义向曹照生购房，显然不符合情理。曹照生如若知晓此情况，为维护自己权利，会在房屋买卖协议书上做出相应表述，但协议书中并无相关内容；4.涉案的《房屋买卖协议书》系曹照生与关润迎签订的，关润迎的岳父余某某并非合同当事人；5.150000元购房款是关润迎直接交付给曹照生，收据是曹照生出具给关润迎，房屋交付时也是由关润迎接收，并无第三人介入。因此，关润迎主张涉诉房屋的实际买受人系其岳父余某某不能成立。本案中双方的房屋交易违反国家规定和相关政策，双方的房屋买卖协议虽是真实意思表示，但依照合同法第五十二条的规定，合同应属无效，请求维持一审判决。
曹照生向一审法院起诉请求：确认曹照生与关润迎签订的《房屋买卖协议书》无效，关润迎向曹照生交付涉诉房屋。
一审法院认定事实：2012年8月11日，曹照生（出让方、甲方）与关润迎（承让方、乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方愿将权属自己房地产[座落：中山市大涌镇南村南堡，混合两层楼房；房屋所有权证：02××63号；集体土地使用权证：中府集建（1995）字第27050096号]转让给乙方，如转让交易后，发生有其他争议纠纷，一切由甲方负责处理，与乙方无关。上述物业甲方保证没有抵押现象及债权债务纠纷之争；上述物业按现状（含水电设施、给排水配套、里外装修）一并移交转让，甲方不得另行收费。上述物业定明转让价为150000元。签约后十天内，乙方一次性付给甲方收取。转让款付清后，产权即由甲方转移给乙方。今后对上述房产何时适当办理过户，甲方应无条件配合乙方一起办理，不得借故推卸，否则视作甲方违约，甲方应退回双倍转让款。从2012年9月1日起，产权正式转移。甲方原有租客，可转移由乙方与租客续签租期，内容面洽另订。本协议签订后，有法律效力，如哪方违约，应支付双倍转让款给对方。该协议书还约定了其它相关事项。2012年9月1日，曹照生将上述涉案房地产交付给关润迎。2016年4月12日，曹照生以其与关润迎签订的上述协议应认定为无效合同为由，向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利。
2016年3月30日，中山市土地房产产权档案馆出具《中山市不动产登记资料证明表》显示涉案买卖的房地产的登记情况为：权利人：曹照生；坐落：中山市大涌××（××街××）；房产证号：02××63；土地证号：270500**；房产登记字号：140234；用途（土地用途）：住宅；权力性质（土地使用权类型）：划拨；土地权属性质：集体；土地登记时间：199628；房屋结构：混合；占有份额：全部；登记时间：19901113。该证明表还记载了其它相关事项。
一审庭审中，曹照生、关润迎共同确认以下事实：上述《房屋买卖协议书》签订时没有征得房屋所在地村集体的同意，该约定的转让价150000元已经支付完毕；关润迎与曹照生是中山�大涌镇不同村集体的村民。一审法院就关润迎的答辩征询其意见，其明确表示不提出反诉。
一审法院认为，曹照生与关润迎于2012年8月11日签订的《房屋买卖协议书》虽为双方当事人的真实意思表示，但依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定”及《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是�符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，农村住房的宅基地属于村集体所有，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员。在房地一体的格局下，如确认农村住房转让有效，势必导致农村宅基地使用权一并转移，且将导致集体经济组织成员的宅基地变为非本集体经济组织成员的建设用地。故曹照生向本集体经济组织以外的关润迎转让涉案房屋，违反了上引法律的规定，应当认定无效。况且，根据《房屋登记办法》第八十六条规定：房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：……申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料；农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。第八十七条规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。换言之，即使买卖完成，买受人也无法获得所有权人的保护。因此，曹照生与关润迎于2012年8月11日签订的房屋买卖协议书应认定无效。关润迎应将涉案房屋返还给曹照生。因关润迎已在一审中明确表示不提起反诉，故对于涉案合同被确认无效后所涉的相关权利，其可另行主张。关于关润迎主张系受其岳父（与曹照生是同一集体经济组织中山市大涌镇旗南村的成员）委托，以其名义购买涉诉房屋的抗辩理由是不能成立的，因为签订涉案房屋买卖协议书时的相对方是曹照生与关润迎，根据合同的相对性原则，对关润迎的该抗辩理由，一审法院不予采信。
据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认曹照生与关润迎于2012年8月11日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、关润迎于一审判决发生法律效力之日起三十日内向曹照生返还位于中山市大涌××（××街××）的房地产[房产证号：02××63；土地证号：270500**；房产登记字号：140234]。案件受理费3300元，减半收取为1650元（曹照生已预交），由曹照生负担825元，关润迎负担825元（关润迎负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付曹照生）。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点有二：一是涉案《房屋买卖协议书》的相对方系曹照生与关润迎还是曹照生与关润迎的岳父余某某；二是该协议书是否有效。
关于争议焦点一，即涉案《房屋买卖协议书》的相对方系曹照生与关润迎还是曹照生与关润迎的岳父余某某的问题。关润迎主张涉案房屋的实际购买人系余某某，并提交了其与余某某签订的委托购房协议书。但涉案《房屋买卖合同协议书》系关润迎以自己的名义与曹照生签订，关润迎亦未能举证证明曹照生在订立合同时知道关润迎与余某某之间存在代理关系。合同签订后，关润迎将购房款支付给曹照生，曹照生将涉诉房屋交付于关润迎，双方各自履行了该协议书的内容。现曹照生选择关润迎为合同的相对方，故关润迎虽提交了其与余某某签订的委托购房协议书，但根据合同的相对性原则，涉案房屋买卖协议的相对方系曹照生与关润迎。且涉案房屋买卖协议的标的系土地权属性质为集体土地的房屋，法律、行政法规对此类房屋买卖合同的主体有特别的规定，仅限于同一集体经济组织成员。关润迎并非该土地所在的集体组织成员，而余某某系该集体组织的成员，余某某委托关润迎以自己的名义签订涉案合同，有悖常理。故仅以关润迎与余某某签订的委托购房协议，亦不足以证明余某某系涉案房屋的真实购买人。
关于争议焦点二，即涉案的《房屋买卖协议书》是否有效问题。该协议书虽系曹照生与关润迎的真实意思表示，双方也已实际履行了协议内容，但依照物权法及土地管理法等相关法律及国家有关规定，农民集体所有的土地依法属于村集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，�得出让、转让或者出租用于非农业建设，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员。涉诉房屋的土地权属性质为集体土地，属于中山市大涌镇旗南村，依法仅限于在该集体经济组织成员之间交易流转。曹照生向非本集体经济组织成员的关润迎转让涉诉房屋，且签订购房协议时未征得房屋所在地村集体经济组织的同意，违反了法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，一审法院认定曹照生与关润迎之间签订的《房屋买卖协议书》无效，并无不当，本院予以维持。故关润迎关于涉案的《房屋买卖协议书》没有违反法律规定及国家政策，该协议书合法有效的上诉主张，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人关润迎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事�讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元（上诉人关润迎已预交），由上诉人关润迎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 易嘉璇