重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）渝05执异1406号
案外人：廖书梅，女，1957年8月27日出生，汉族。
案外人：李鑫，男，1989年3月17日出生，汉族。
二案外人共同的委托诉讼代理人：廖书礼，男，1947年7月9日出生，汉族。
申请执行人：中信银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市江北区江北城西大街5号。
负责人：史原，行长。
委托诉讼代理人：代彬，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡仁兵，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。
被执行人：重庆典雅集团家俱制造有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村。
法定代表人：张谊生，董事长。
被执行人：重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村。
法定代表人：张谊生，董事长。
被执行人：张谊生，男，1953年6月24日出生，汉族。
被执行人：张鑫，男，1975年2月22日出生，汉族。
本院在执行中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）申请执行重庆典雅集团家俱制造有限公司（以下简称典雅家俱公司）、重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅房地产公司）、张谊生、张鑫公证债权文书纠纷一案中，案外人廖书梅、李鑫对执行重庆市江津区珞璜镇园区大道26号典雅温泉城39幢xx号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人廖书梅、李鑫称，案外人2013年11月3日与典雅房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：案外人向典雅房地产公司购买其位于重庆市江津区珞璜镇园区大道26号典雅温泉城39幢xx号门面，建筑面积59.94平方米，并付清全款、契税、大修基金等一切费用，共计支付购房款1002504元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，提出执行异议，请求解除对上述房屋的查封，并中止对该房屋的执行。
申请执行人中信银行重庆分行答辩称，案外人签订购房合同、支付房款后并未办理网签和预告登记，不能对抗申请执行人的抵押物权。
本院查明，2015年11月13日，重庆市公证处出具（2015）渝证字第55544号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，载明：根据贷款人/抵押权人/债权人中信银行重庆分行（甲方）、借款人典雅家俱公司（乙方）、抵押人典雅房地产公司（丙方）、保证人张谊生、张鑫（丁方）的申请，赋予甲、乙双方之间签订的《人民币流动资金贷款合同》，甲、丙双方之间签订的《抵押合同》、甲、丁双方之间签订的《保证合同》强制执行效力。
2016年8月18日，重庆市公证处为上述《人民币流动资金贷款合同》、《抵押合同》、《保证合同》出具（2016）渝证字第51618号执行证书，载明：申请执行人为中信银行重庆分行，被执行人为典雅家俱公司、典雅房地产公司、张谊生、张鑫，执行标的为：截至2016年5月20日贷款本金人民币3885万元，逾期利息人民币1038832.81元，罚息人民币692484.38元，复利人民币8278.20元；2016年5月21日起至本息付清之日止以本金人民币3885万元为基数，按执行年利率6.375%上浮50%计收罚息，以利息和罚息为基数，按执行年利率6.375%上浮50%计收复利，利随本清。
上述公证书及执行证书发生法律效力后，因典雅家俱公司、典雅房地产公司、张谊生、张鑫未履行义务，中信银行重庆分行向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2016年9月19日以（2016）渝05执1182号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人典雅房地产公司名下位于江津区珞璜镇园区大道26号典雅温泉城39幢xx号等房屋。
另查明，2013年10月26日，团购组织方重庆凤来房地产经纪有限公司（甲方，以下简称凤来经纪公司）、认购方廖书梅（乙方）与开发商典雅房地产公司（丙方）签订《<典雅温泉城>项目团体认购协议》，约定：乙方委托甲方向丙方团体认购丙方开发的“典雅温泉城”项目的指定房源，三方达成如下协议：乙方团体认购房屋为项目的39幢xx号，建筑面积约为59.03平方米，总价为977537元；签订协议时，乙方向甲方支付定金50000元，在2013年11月20日前，乙方向甲方支付房款927537元。同日，凤来经纪公司出具《收据》，载明：收到廖书梅典雅温泉城39幢xx号门面定金50000元，收款方式为换票。2013年11月2日，李润（廖书梅之女）通过中国工商银行31×××26的账号以POS机方式支付700000元。同日，凤来经纪公司出具《收据》，载明：收到廖书梅典雅温泉城39幢1层23号门面房款700000元，收款方式为POS。2013年11月20日，李润通过中国工商银行31×××53的账号以POS机方式向3100*****1555的账号支付200000元。同日，李润通过中国工商银行31×××26的账号以POS机方式向3100*****1555的账号支付27537元。2013年11月30日，凤来经纪公司出具《收据》，载明：收到廖书梅典雅温泉城39幢xx门面房款227537元，收款方式为POS。2014年11月5日，典雅房地产公司出具《典雅集团房屋销售缴款通知书》，载明：收到廖书梅、李鑫温泉城39幢商业xx契税、转移手续费等共计43846元，收款方式为现金。2014年11月17日，典雅房地产公司开具《发票》，载明：收到李鑫、廖书梅典雅温泉城39幢xx购房款958658元。
2014年10月30日，廖书梅（甲方）与重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司（乙方，以下简称典雅物业公司）签订《前期物业服务协议》，约定甲方选聘乙方对重庆江津珞璜镇园区大道26号39栋xx号房屋实施前期物业管理。2014年11月5日，典雅物业公司出具2份《收据》，分别载明：预收廖书梅典雅温泉城xx号公摊费100元，预收廖书梅典雅温泉城xx号2015年5-7月的物管费539.46元。
2015年6月3日，李鑫（甲方）与邱光云（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市江津区珞璜镇园区大道26号典雅温泉城39幢xx号门面出租给乙方使用，租赁期限从2015年6月3日起至2020年6月2日止。2016年10月23日，李鑫（甲方）与蔡茂（乙方）签订《商业门面租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市江津区珞璜镇园区大道26号典雅温泉城39幢xx号门面出租给乙方使用，租赁期限从2016年10月24日起至2018年10月23日止。
2016年，典雅房地产公司（甲方）与廖书梅、李鑫（乙方）补签《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买座落于重庆市江津区珞璜镇园区大道26号典雅温泉城39幢xx号房屋，建筑面积59.03平方米，总成交金额958658元；乙方于签约时一次性付清房款958658元；甲方应在2014年10月30日前，将已竣工验收的商品房交付乙方使用。
还查明，江津区珞璜镇园区大道26号典雅温泉城39幢于2014年10月23日办理初始登记，其中，39幢xx号房屋于2014年10月27日办理产权登记，于2015年4月22日办理抵押登记，抵押权人为富滇银行股份有限公司重庆分行，于2015年6月12日注销前述抵押登记，并再次办理抵押登记，抵押权人为中信银行重庆分行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案外人在本院查封前已就案涉房屋与被执行人典雅房地产公司签订了书面认购协议。其次，结合案外人与典雅物业公司签订的《前期物业服务协议》和典雅物业公司出具的物业费收据，以及案外人签订的租赁合同等情况，可以确定案外人在本院查封前已合法占有案涉房屋。其三，结合案外人举示的打款凭证，凤来经纪公司出具的《收据》以及典雅房地产公司开具的《缴款通知书》、《发票》等证据，足以确认案外人已付清全部房款。其四，典雅房地产公司在案涉房屋办理产权登记后又将案涉房屋设立抵押，致使案外人无法办理过户登记，案外人对未办理过户登记并无过错。因此，案外人符合无过错买受人的构成要件，其对案涉房屋享有能够排除执行的物权期待权。
此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，被执行人将案涉房屋抵押给申请执行人，申请执行人作为抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权。当无过错买受人就案涉房屋享有的物权期待权与申请执行人就案涉房屋享有的抵押权发生权利冲突时，应以权利设立的先后顺序判断何种权利更为优先。而本案案外人设立的物权期待权早于申请执行人设立的抵押权，案外人的权利应优先保护。因此，虽然申请执行人就案涉房屋享有抵押权，但该权利不能对抗案外人设立在先的物权期待权。
综上，案外人对案涉房屋享有足以排除执行且能对抗申请执行人抵押权的实体权利，其请求对案涉房屋中止执行的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：
中止对重庆市江津区珞璜镇园区大道26号典雅温泉城39幢xx号房屋的执行。
如不服本裁定，申请执行人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起申请执行人执行异议之诉。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 谭 锋