北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8669号
上诉人（原审被告）：北京裕鑫祥云葡萄园有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇董各庄村北100米（顺于路南侧）。
法定代表人：白凤良，总经理。
委托诉讼代理人：杜道强，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董伟，男，1962年6月21日出生。
上诉人北京裕鑫祥云葡萄园有限公司（以下简称葡萄园公司）因与被上诉人董伟土地承包经营权转包合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
葡萄园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回董伟的一审诉讼请求，董伟承担全部案件受理费。主要事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。双方当事人签订的《裕鑫祥云农庄认耕租赁合同》属于土地承包经营权流转合同，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的。一审认为一般农用地的范围内不允许加盖涉诉合同约定的设施，既没有查清涉诉合同约定设施的具体事实，也没有明确的法律根据。《裕鑫祥云农庄认耕租赁合同》的内容没有改变果园的农用用途，一审认为改变了一般农用地的规划用途，属认定事实错误。一审错误地认定了合同附件的大棚交付标准，实际为管护房的交付标准。葡萄园公司与案外人杨某合伙经营土地，董伟是向杨某支付了全部租金。董伟的证据不能证明向葡萄园公司支付了任�租金。《清理整治告知书》没有要求董伟退出土地，只是案外人的管理文件，与本案没有关联性。董伟至今未向葡萄园公司交还土地。
董伟辩称，同意一审判决，不同意葡萄园公司的上诉请求和理由。
董伟于2017年12月向一审法院起诉请求：1.葡萄园公司退还董伟全部租金168000元、物业费2640元；2.葡萄园公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：葡萄园公司原为个体工商户，名称为北京裕鑫祥云葡萄园，自2012年7月4日注册成立，经营者为白凤良，经营场所位于北京市顺义区后沙峪镇董各庄村北100米（顺于路南侧）。2018年4月2日，葡萄园公司在工商局办理变更登记，企业类型改为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人仍为白凤良，企业住所地未变更。
2017年3月12日，葡萄园公司（甲方）与董伟（乙方）签订《裕鑫祥�农庄认耕租赁合同》，约定乙方自愿在甲方园区内承包大棚进行种植体验。第一条，概述。1.位置：乙方自愿认耕承包甲方位于A12阳光温室大棚一套。2.面积：该套占地面积300平方米，其中包括温室大棚1座，温室大棚前的陆地和管护房。3.认耕租赁期自2017年3月12日至2027年10月30日。租赁期满后，在国家及地方土地政策的允许下，如甲方土地续约成功20年，乙方可免费续租20年，在续租期内乙方只需缴纳水、电及相关管理费用。第二条，费用。1.租金：乙方向甲方支付该套的租金共计168000元，签订承包协议时，租金须一次性付清，甲方开具收款收据，大棚交付使用后乙方每月按时交付甲方卫生服务费用120元整。2.若乙方未交清全部相关费用，甲方有权拒绝向乙方交付该大棚，且不承担逾期交付的违约责任。第三条，交付日期为2017年5月30日。第四条，地上物管理办法。甲�将地上物（包括大棚及相对配套设施）交付乙方后，如需修缮，乙方需向甲方提出申请，未经甲方书面同意，乙方不得随意变更配套房及大棚结构的使用用途，不得在大棚内外私搭乱建和乱接电线，否则由此带来的一切后果均由乙方全部自行承担。第五条，甲方的权利和义务。1.建立农业大棚种植示范园区。2.开创自主创新，引进以蔬菜、植物为主的高新技术和产品。3.对于有些租户可能缺乏耕种知识的问题，免费为其提供专业技术的支持和指导。根据市场的需求对其种植的产品进行种植建议和推广，让其获得更多的收获。4.甲方保证水、电接入及正常使用，并收取相关费用。5.甲方不得违反合同规定，干涉乙方的经营自主权，干扰乙方的合法经营活动。第六条，乙方的权利和义务。1.乙方对所承包的土地及地上物享有转让、承包、出租的权利。需按原合同内容经甲�确认后办理相关手续，变更费用为3000元整。2.乙方在不违背国家政策、法律的前提下，有自主决定种植项目的权利，但不能影响周围租户的日常生活。3.如遇拆迁或国家征用土地，租金不退，乙方应无条件服从，如产生损失由乙方自己承担，合同自动解除。乙方享受其租赁区域内地上物拆迁补偿款30%。（公共设施除外）。在拆除中，如有额外增加的相关费用，由甲乙双方按比例共同承担。4.乙方应当合法经营，不得在承包场所进行任何违反法律、法规的活动，若有违反所造成的损失由乙方自行承担，乙方不得以此向甲方以任何名义提出赔偿。5.乙方在自家农场内应安全生产生活，承担全部安全及相关问题发生后的责任费用，配合各级部门的检查指导。在使用期内大棚及设施造成损坏及灭失，由乙方负责恢复原状。第七条，双方责任。（一）逾期交付责任。除不可抗力外，甲方未按约定将温室大棚交付乙方的：1.逾期60日内的，甲方需按日向乙方支付承包租金的万分之二作为违约金，合同继续履行。2.逾期超过60日的，乙方有权解除合同，解除合同的，甲方应于合同解除通知书送达十日内退还乙方所支付的全部费用。如乙方要求继续履行合同的，合同可继续履行，继续履行合同的由甲方向乙方支付合同约定日至实际交付日期的违约金，按日向乙方支付已付款万分之三的标准计算。（二）逾期付款责任。1.乙方未按照约定时间付款，逾期60日之内的，乙方按日计算向甲方支付应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款当日向甲方支付违约金后合同继续履行。2.逾期超过60日的，甲方有权解除合同，且乙方已付款甲方不予退还。甲方如愿意继续履行合同的，合同可继续履行。继续履行合同的，由乙方向甲方支付合同约定付款日至实际付款日期的违约金，按应付款每日万分之三标准计算。第八条，在租赁期间内，乙方可申请无理由退租，由乙方提前两个月提出书面申请，甲方应在两个月内无理由退还乙方剩余年限全部租金。经双方约定，甲方按以下方式扣除乙方已租年限租金（租期不满1年按3年计算）：已租3年以内（含3年）按一次性扣除租金75000元整；已租4-5年（含5年）按每年2万元整租金扣除；已租6-10年（含10年）按每年1.5万元整租金扣除；租赁期满10年以上不予退租。该合同附件显示大棚交付标准：地面为水泥垫层，房顶为彩钢顶，门窗为防盗门、塑钢窗，内外墙为水泥抹光、上下水，大棚为内外墙水泥抹光，供水系统为地下深水井，供电系统为公共路灯。
合同签订后，董伟依约向葡萄园公司交付承包金168000元、2017年6月1日至2018年5月30日期间的物业费1440元及垃圾费1200元。葡�园公司于2017年5月30日向董伟交付涉诉大棚及配套房屋。
2017年8月13日，后沙峪镇“三违”治理工作领导小组在葡萄园公司区张贴《关于严厉打击“三违行为”的告知书》并告知如下内容：“违法用地、违法建设、违法经营相对人：根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国务院无照经营查处取缔办法》等相关法律法规规定，按照顺义区委、区政府‘疏解整治促提升’工作部署要求，后沙峪镇正在对‘违法用地、违法建设、违法经营’行为进行集中治理，为了避免给您和他人的财产造成损失，现将有关事项告知如下：经现场检查，你处存在‘违法用地、违法建设、违法经营’行为，请积极配合整改纠正相关违法违规行为，自行拆除（移除）违法建设、停止非法经营行为、清理堆放物品、恢复土地使用性质。至2017年8月17日下午6点前仍未自行整改的，我镇将组织相关执法部门开展联合执法，强制拆除违法建设、清理移除堆放物品、恢复地貌，由此造成的损失由违法违规相对人自行承担，对妨碍公务行为将依法严肃处理。”
2017年9月27日，后沙峪镇董各庄村村民委员会（以下简称董各庄村委会）向各出租户发送《清理整治告知书》并告知如下内容：“北京市疏解整治促提升专项行动正在进行中，你处出租房属于疏解整治范围，现请您立即给各租户办理退租手续，自觉完成人员清退工作。人员清退的最终期限为2017年10月15日，人员清退完成后请断电封门。凡逾期未完成清退工作的，将由镇政府组织联合执法人员强制清理、断水断电、解除合同，同时启动违法建设认定和拆除工作。”董伟于2017年10月15日退出涉诉土地。
诉讼中，葡萄园公司提交2002年1月1日《种植葡萄承包合同》、2011年7月7日《葡萄园转让协议》、2011年11月7日《土地租赁协议》、2017年5月1日北京裕鑫房地产开发有限公司开具的《证明》、2018年3月6日董各庄村委会开具的《证明》。上述证据显示：1.董各庄村委会（甲方）与案外人项某（乙方）于2002年1月1日签订《种植葡萄承包合同》，约定将董各庄村委会南北解土地50亩承包给项某，承包期限自1998年1月1日至2027年12月31日止，合同期限30年。承包期内，项某不得将土地转租他人，如违约，董各庄村委会有权将土地收回。2.2011年7月7日，项某（甲方）与白凤良（乙方）签订《葡萄园转让协议》，约定项某将董各庄村委会的葡萄园转让给白凤良，乙方一次性付给甲方240万元，具体事项由原签订的承包合同为准。协议生效后，由乙方继续执行项某与董各庄村委会签订的承包合同，并将土地承包费直接付给董各庄村委会。项某与�他人签订的承包合同仍然有效，承包费用及承包权归乙方即白凤良所有。3.董各庄村委会于2018年3月6日出具《证明》，表示董各庄村委会对葡萄园公司不解除合同、不执行停水停电及关闭大门措施，允许租棚业主在大棚内种植，但是杜绝棚中建房及装修，严禁棚内居住。4.2011年11月7日，董各庄村经济合作社与北京裕鑫房地产开发有限公司签订《土地租赁协议》，约定董各庄村经济合作社将村北南解地块10亩土地（东至项某地边、南至路边、北至沟边、西至董白路路沟）租给北京裕鑫房地产开发有限公司，租赁期限自2011年11月1日至2029年10月31日止。同时约定，承包期内，北京裕鑫房地产开发有限公司不得将土地转租给他人，如违约，董各庄村经济合作社有权将土地收回。5.2017年5月1日，北京裕鑫房地产开发有限公司开具《证明》，表示董各庄村北地块北至顺于路南侧路沟边，西至董白路路沟，南至村北路边，租给葡萄园公司，同意葡萄园公司在经营期间转租给外单位或个人。葡萄园公司据此主张，涉诉土地由两块相邻土地组成，一块自北京裕鑫房地产开发有限公司处流转得来，一块自项某处流转得来，对于涉诉土地董各庄村委会同意转包，但不允许在棚内装饰装修。
一审庭审中，双方一致确认：1.涉诉大棚棚顶由龙骨架构成，大棚四周墙面为水泥墙。2.《清理整治告知书》要求办理退租手续即指的是董伟不能再使用涉诉土地。
另查明，涉诉土地的规划用途为果园，属于一般农用地。庭审中，经法院释明双方，董伟表示不变更诉讼请求。
一审法院认定的上述事实，有董伟提交的认耕租赁合同、签购单、收据、告知书，葡萄园公司提交的种植葡萄承包合同、葡萄园转让协议、土地租赁协议、证明、土地规划现状图、法院庭审笔录及双方当事人陈述意见等在案佐证。
一审法院认为：涉诉土地的规划用途为果园，属于一般农用地，一般农用地范围内不允许加盖涉诉合同约定的设施。董伟与葡萄园公司签订的《裕鑫祥云农庄认耕租赁合同》的内容，改变了一般农用地的规划用途，合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，董伟已于2017年10月15日退出涉诉土地，故不涉及返还涉诉土地及地上物的问题。葡萄园公司应当退还董伟涉诉大棚的承包金及物业管理费。鉴于董伟在退出涉诉土地前已经实际占用一段时间，对于董伟占用期间的使用费、管理费等费用仍应向葡萄园公司缴纳，法院直接做相应扣减。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、北京裕鑫祥云葡萄园有限公司退还董伟承包金十六万一千三百八十五元、物业管理费一千五百四十元，于判决生效之日起九十日内执行；二、驳回董伟的其他诉讼请求。如果北京裕鑫祥云葡萄园有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费三千七百一十二元，由董伟负担一百五十三元（已交纳），由北京裕鑫祥云葡萄园有限公司负担三千五百五十�元（于判决生效之日起七日内交纳）。
本院二审期间，葡萄园公司提交大棚的照片，以证明大棚是简易的大棚，不是温室，是可以用来种植的。董伟的质证意见是：真实性认可，实际交付的是照片中显示的大棚，葡萄园公司是按照合同附件约定交付的；但实际交付的大棚也是违规的，看护房的地面是水泥的，还有防盗门、塑钢窗以及彩钢棚，大棚里四周有水泥圈。本院对上述证据的真实性及证明目的将结合本案事实综合予以认定。
审理中，葡萄园公司认可收到案外人杨某交来部分租金，并认可该租金是董伟交纳的租金。
另查，2017年3月12日，葡萄园公司与董伟签订的《裕鑫祥云农庄认耕租赁合同》的附件内容为：大棚房屋交付标准：地面：水泥垫层；房顶：彩钢顶；门窗：防盗门、塑钢窗；内外墙：水泥抹光、上下水；大棚：内外墙�泥抹光；供水系统：地下深水井；供电系统：公共路灯。
再查，一审审理中，葡萄园公司认可董伟于2017年10月15日退出涉诉土地。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，未经土地管理部门审核批准禁止改变土地用途。根据已查明的事实，本案涉诉土地为果园，属于一般农用地。董伟与葡萄园公司签订的《裕鑫祥云农庄认耕租赁合同》明确约定大棚房屋的交付标准为：地面为水泥垫层，房顶为彩钢顶，门窗为防盗门、塑钢窗，内外墙为水泥抹光、上下水，大棚为内外墙水泥抹光，供水系统为地下深水井，供电系统为公共路灯。由此可见，董伟与葡萄园公司签订的《裕鑫祥云农庄认耕租赁合同》的内容，改变了一般农用地的规划用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相�法律规定，应属无效合同。葡萄园公司上诉提出《裕鑫祥云农庄认耕租赁合同》有效的意见，依据不足，本院不予采纳。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，董伟已于2017年10月15日退出涉诉土地，故不涉及返还涉诉土地及地上物的问题。关于葡萄园公司应当退还董伟涉诉大棚的承包金及管理费，因董伟在退出涉诉土地之前已经实际占用涉诉土地，一审法院在酌减董伟占用期间的使用费、管理费后，判决葡萄园公司退还董伟涉诉大棚的承包金及管理费，数额合理，并无不当，本院予以维持。
葡萄园公司所持董伟未向葡萄园公司支付任何租金、《清理整治告知书》没有要求�伟退出土地、董伟至今未向葡萄园公司交还土地等上诉理由均与其在庭审中的陈述存在矛盾，本院均不予采纳。
综上，葡萄园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费三千七百一十二元，由北京裕鑫祥云葡萄园有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 马立红
审 判 员 张印龙
审 判 员 万丽丽
审 判 员 赵 霞
审 判 员 孙 妍
二〇一八年七月三十一日
法官助理 仵 霞
法官助理 吴 琳
书 记 员 卢园园