江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第0470号
原告吴益斌。
委托代理人沈伟良、李艳（均受吴益斌的特别授权委托），江苏居和信律师事务所律师。
被告鲍炜。
委托代理人陆培基（受鲍炜的特别授权委托），江苏金匮律师事务所律师。
原告吴益斌诉被告鲍炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院于2014年7月2日组成合议庭，并于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告吴益斌的委托代理人沈伟良、被告鲍炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴益斌诉称：2013年11月28日，其与鲍炜签订房屋转让协议，约定由其向鲍炜购买无锡尚城绿园3号201室房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价112万元。合同签订后，其向鲍炜支付了定金17万元，鲍炜应在2014年2月10日前将涉案房屋过户给其，其再将余款95万元支付给鲍炜。鲍炜在收取其17万元定金后，迟迟不将涉案房屋所欠银行贷款还清，致使涉案房屋过户手续至今未完成，其曾多次催告鲍炜完成合同义务，鲍炜始终不予理涉。鲍炜拒不履行涉案房屋的过户手续，已经构成根本违约。现请求判令：一、解除其与鲍炜签订的房屋转让协议；二、鲍炜双倍返还定金34万元。
被告鲍炜辩称：其欠夏华17万元未归还，打算出卖涉案房屋用于还债，夏华遂介绍吴益斌与其联系，其与吴益斌于2013年11月28日签订了房屋转让协议，其将涉案房屋出卖给吴益斌，房屋价款约定为112万元，付款方式为：1、签订合同当日，吴益斌支付其定金17万元；2、吴益斌贷款95万元，过户完成，银行放贷95万元给其；3、若吴益斌贷款不足95万元，剩余钱款由吴益斌在过户当日支付给其。
吴益斌于2014年1月7日向其邮寄了律师函，要求其协助办理涉案房屋的过户手续，但其在收到该律师函时，吴益斌没有向其出具其已经办理好95万元贷款手续的证据。据此，吴益斌先违反了协议中付款方式第2条的约定，吴益斌违约在先。
双方在签订房屋转让协议时，另作口头约定，在涉案房屋过户前，由吴益斌先向其支付购房款68万元，以归还涉案房屋所欠的银行贷款，其再将涉案房屋过户给吴益斌。因吴益斌未先向其支付68万元，故吴益斌亦构成违约。
综上，由于吴益斌没有遵循诚实信用有原则履行双方签订的房屋转让协议，要求法院查明事实，驳回吴益斌对其的诉讼请求。
经审理查明：2013年11月28日，甲方鲍炜、乙方吴益斌签订房屋转让协议，该协议载明：1、甲方同意将属其所有的座落在尚城绿园3-201的房屋出售给乙方。2、甲乙双方同意上述房屋的成交总价为112万元。3、付款方式①签订合同当日，乙方付甲方定金17万元，②乙方贷款95万元，过户完成，银行放贷95万元给甲方，③若乙方贷款不足95万元，剩余钱款由乙方在过户当日付于甲方。4、产权过户时间（以交税为准）：2013年12月10日至2014年2月10日，按政策规定所需交纳的税费由乙方承担。5、房屋交接日期：2014年2月15日。6、违约责任：甲乙双方任何一方未按时履约的视为违约，每逾期一日，由违约方向对方支付购房总价的万分之五违约金。任何乙方逾期15天以上未履约的，视为悔约，甲方悔约应双倍返还定金，乙方悔约定金归甲方所有。7、甲乙双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的依法向人民法院起诉；8、甲方交接房屋于2014年2月15日，并缴清房屋中所欠所有费用等。
该协议另附说明，其中第4条内容为：甲方承担此房交易前的所有债权债务等。协议签订当日，吴益斌向鲍炜支付了定金17万元。
2014年1月7日，江苏居和信律师事务所律师沈伟良向鲍炜发出律师函，该函载明：鲍炜，本律师受吴益斌的委托，就你未能适格履行你与吴益斌签订的房屋转让协议事宜致函如下，2013年11月28日吴益斌与你签订了房屋转让协议，该协议约定，你将坐落在尚城绿园3-201室的房屋（即涉案房屋）以112万元的价格出售给吴益斌，你并应协助吴益斌办理完成房屋产权变更，现由于你至今未能还清所售房屋的贷款，导致房屋迟迟未完成产权过户手续，协议约定的最晚过户时间为2014年2月10日，协议第六条还约定了如果你方违约将承担违约责任，本律师认为，协议一经签署生效，即对双方产生法律效力，如果你无视你的合同义务和可能承担的法律责任，吴益斌将通过法律途径对你采取措施，届时，你恐将承受重大经济损失，本律师请你接本律师函之日起在协议约定的期限内完成所有义务，逾期，本律师将依据吴益斌的授权依法向你主张权利等。
2014年1月23日，无锡市金桥房产中介服务有限公司向鲍炜发出了催告函，该函载明：您与吴益斌于2013年11月28日签订了尚城绿园3-201房屋（涉案房屋）转让协议，由于吴益斌银行贷款需要你的资料配合，期间多次电话告知您未果，已经严重影响正常房屋过户程序，现发函告知您，在2014年1月27日前请你把您配偶的身份证，户口本，结婚证复印件交予吴益斌，办理正常的贷款手续，以便完成正常的过户程序，若不配合，由此产生的责任将可能由您全权承担等。2014年4月15日，吴益斌诉至本院，2014年4月20日，鲍炜收到本院送达的应诉材料。
上述事实有房屋转让协议、中国建设银行股份有限公司的转账凭条、律师函、催告函、当事人陈述等证据在卷佐证。
本案争议焦点：除双方当事人签订的房屋转让协议外，双方当事人之间是否存在口头约定，内容为由吴益斌为鲍炜垫付68万元，由鲍炜用于归还涉案房屋所欠的银行贷款，然后由双方当事人再履行房屋转让协议中的权利义务。
鲍炜主张存在上述口头约定，为证明其主张，向本院提供2014年1月6日下午15时39分的其与吴益斌的录音通话纪录1份，通话时间为8分48秒，录音时间为21秒左右，该录音内容为：吴益斌说，我现在这么跟你说吧，鲍炜，你们、我不知道到底怎么样，你跟你老婆是不是不想参与，那咱们单纯一点好不好，你再这么弄下去，那我真的，我也不想帮你垫这个贷款了，但是，你赶紧把资料给我。
经质证，吴益斌对录音通话纪录的真实性无异议，但认为该证据断章取义，双方于2013年11月28日签订房屋转让协议后，吴益斌为了购买涉案房屋，需要以鲍炜的房屋资料和身份资料办理95万元的抵押贷款手续，由于鲍炜一直未将贷款审批所需的资料交给吴益斌，吴益斌多次打电话给鲍炜，鲍炜一直推诿。吴益斌与夏华有一次到鲍炜家中，当时鲍炜的妻子在家，鲍炜的妻子曾说：有什么事可以当着她的面讲，大不了离婚。吴益斌问鲍炜的妻子是否知道鲍炜出售房屋的事情，其回答说：不知道。吴益斌考虑到鲍炜夫妻间的关系，没有向鲍炜的妻子讲明情况，只是讲：你自己去问鲍炜。吴益斌离开时对鲍炜讲，要求鲍炜及时与吴益斌联系，但鲍炜未及时与吴益斌联系。2014年1月6日，鲍炜打电话给吴益斌，双方通话时间较长，吴益斌要求鲍炜交付涉案房屋贷款的审批资料，并要求鲍炜按时办理涉案房屋的过户手续，通话中，吴益斌还再三问鲍炜其妻子是否知道出售涉案房屋的事情，鲍炜称其妻子知道，吴益斌强调若鲍炜不将上述资料提供给吴益斌，吴益斌是不会帮鲍炜还贷款的。关于吴益斌是否应帮鲍炜垫付银行贷款，双方于2013年11月28日签订房屋转让协议后，吴益斌当日向鲍炜支付了17万元定金。双方在离开签约地点时，鲍炜口头提出其可能无力偿还涉案房屋所欠的银行贷款，问吴益斌是否可以帮其还贷款，吴益斌让鲍炜自己尽量去借，实在不行，吴益斌可以另行借钱给鲍炜，但前提条件是鲍炜必须将涉案房屋贷款所需的审批资料交给吴益斌，故吴益斌在通话中讲到了垫付贷款、给付资料的的话，但鲍炜的录音是有选择地把对其不利的录音删除了，鲍炜提供的上述录音通话纪录不应采信。
本院认定：因该证据系鲍炜对其与吴益斌之间进行通话的录音，双方通话时间长达8分48秒，而录音时间仅为短短的21秒左右，录音内容不完整，且依据录音内容，吴益斌称不愿垫银行贷款的原因在于鲍炜方，吴益斌在质证中也发表了相同的质证意见，但因鲍炜未能提供录音的完整内容，致本院不能认定吴益斌不愿垫付银行贷款的责任应由谁承担，故该证据不能证明双方另行达成了由吴益斌无条件先向鲍炜支付68万元用于归还涉案房屋所欠的银行贷款的口头协议。
本院认为：吴益斌与鲍炜签订的房屋转让协议系双方当事人的真实意思表示，上述协议合法有效，本院予以确认，上述协议对吴益斌、鲍炜均有法律上的约束力。上述协议第三条对付款方式的约定，其中“乙方贷款”仅是为了约定房款的支付方式，并非将乙方贷款设定为乙方的义务，故本院对鲍炜关于“吴益斌未申请到95万元贷款，构成违约”的主张不予支持。上述协议第三条中付款方式③虽未明确支付剩余款项与涉案房屋过户的先后顺序，但付款方式②规定了先过户，后收房的顺序，故付款方式③应结合付款方式②进行理解，鲍炜应先履行涉案房屋过户的合同义务，然后才由吴益斌履行支付涉案房屋剩余房款的义务。鲍炜未能按约先履行涉案房屋的过户义务，系违约方，应承担违约责任，故本院对吴益斌主张的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、吴益斌与鲍炜签订的房屋转让协议于2014年4月20日解除。
二、鲍炜于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还吴益斌定金34万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费6480元，由鲍炜负担，该款已由吴益斌预交，鲍炜将其负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给吴益斌。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 吴鸿达
代理审判员 肖俊杰
人民陪审员 胡敏奇
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 钟耕利
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》：
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》：
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国担保法》：
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。