江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1889号
上诉人（原审被告）：何桂华，男，1940年12月24日出生，汉族，住江苏省海安县。
委托诉讼代理人：陶逸宇，江苏山水律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丁忠根，女，1954年2月20日出生，汉族，住江苏省海安县。
被上诉人（原审原告）：周建永，男，1953年8月17日出生，汉族，住江苏省海安县。
两被上诉人共同委托代理人：钱稳东，江苏震阳律师事务所律师。
上诉人何桂华因与被上诉人丁忠根、周建永共有物分割纠纷一案，不服海安县人民法院（2017）苏0621民初4553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何桂华上诉请求：撤销一审判决，依法改判，对双方当事人共有的资产进行拍卖或者变卖后分割所得价款。事实和理由：1、一审判决对共有财产进行实物分割，此分割方法破坏了案涉厂房的整体价值，切割了部分厂房，导致各方当事人需另行开门，案涉厂房三等分割后，各方仅余3亩多的土地，无法单独出租、转让。2、一审判决的分割方案切割了周建永自建的13号房，该房屋分别在上诉人与周建永分得的土地上，且未考虑到土地上的自建厂房情况，导致各方分得的厂房面积不相等。
丁忠根、周建永辩称，一审判决的分割方法有事实和法律依据，案涉土地形状规整，易于分割，上诉人分得土地上的合法建筑面积最大，上诉人所称的一些自建厂房均已破烂不堪，且长期不在使用，一审判决采用的分割方法客观公正。
丁忠根、周建永向一审法院起诉请求：依法平均分割位于海安县的土地使用权及该土地上的房屋，本案诉讼费由何桂华承担。
一审法院认定事实：张爱民、周建永、何桂华都曾系海安康顺粮油食品有限公司（以下简称康顺公司）的股东，共同经营康顺公司多年，各拥有海安县1幢、10幢、11幢、12幢、4幢、5幢、7幢、8幢、9幢房屋三分之一的产权（按份共有，该房屋建筑面积为1885.91平方米），又同为海安县的国有土地使用权人（面积6437平方米，使用年限至2053年12月11日），三人于2010年2月2日取得房权证，2010年2月9日取得国有土地使用权证。
2011年10月6日，何桂华与康顺公司签订租赁合同一份，约定将坐落在海安县康顺公司内其享有三分之一产权的房屋和三分之一土地使用权的场地租赁给康顺公司使用，租期10年。租赁期间，双方发生纠纷诉至一审法院，一审法院于2015年11月20日判决确认双方的租赁合同于2015年8月23日解除。
2016年1月4日，何桂华书面通知康顺公司，要求康顺公司立即停止生产，停止非法占用其所属财产，尽快退还所属财产，并保证财产的完好性。
2016年3月11日，何桂华再次向康顺公司发出书面声明，称双方已不存在租赁关系，康顺公司应立即停止生产，退还所属土地及房屋等财产，并支付2015年7月1日至今的占用费。
嗣后，为土地、房屋的退还，何桂华与康顺公司之间互有函件往来。2016年8月15日，何桂华针对康顺公司的函件回函称：你司于2016年8月10日复函收悉，本人复函如下：本人同意你司提出的“协商处理有关财产分割事宜”。但是，海安县人民法院于2015年11月20日判决从“2015年8月23日起解除原双方租赁合同”，你司对原租用我所属的1/3土地和房屋之财产，在本人多次当面和书面催促下，至今你司也没有任何的移交及办理相关手续，且一直在使用中，已构成实际使用之事实，即非法霸占使用我属财产，应承担相应的占用费及损失费，望尽快支付。同时，本人所属财产因你司未作移交，本人也从来没有委托你司保管过，以及办理代保管手续，根本不存在你司所提出的任何代保管费事宜。本人所属财产一直被你司非法使用中，土地及房屋所造成的损坏，均由你司负责处理，并承担一切费用。
后何桂华与康顺公司为土地、房屋、占用费等亦有多次交涉和函件往来，但均未果，康顺公司现仍在海安县生产经营，经营者仍为周建永等人；张爱民、周建永、何桂华因共同享有的上述国有土地使用权的分割以及共有房屋的处置未能协商一致，引发纠纷。
本案在审理过程中，海安县华军测量有限责任公司受一审法院委托对上述讼争的土地进行了测绘并出示了宗地图。
另查明：张爱民与丁忠根系夫妻关系，生有一子张斌，2017年10月30日，张爱民因发生交通事故经抢救无效于同年11月1日凌晨死亡。张爱民父母已故，其继承人为丁忠根和张斌，张斌在本案中应享有的权利自愿让与给丁忠根。
一审法院认为，合法的财产权益受法律保护。张爱民、周建永、何桂华三人共同享有海安县的国有土地使用权和附着于该土地上相应的房屋产权，三人对各自拥有的三分之一房屋产权和共有的土地使用权并无异议，三人对合理处分房屋产权和土地使用权亦无异议。本案争议的焦点为如何分割和处置海安县的土地使用权和房屋产权，对此，一审法院认为，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共有人的同意，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。张爱民、周建永、何桂华在取得上述国有土地使用权和房屋产权时并没有约定不得分割共有的不动产，且双方就分割事宜多次协商未果，故张爱民、周建永要求与何桂华分割海安县的土地使用权及相应房屋产权的诉讼请求于法有据，应予支持。诉讼中，张爱民因交通事故死亡，其继承人丁忠根申请作为原告参加诉讼，符合法律规定，因分割上述土地使用权和房屋产权所产生的法律后果即由丁忠根承担。但在分割上述财产权益时，应当从公平合理、有利于生产经营、方便生活且不减损分割财产的效用、价值等多方面综合考虑，同时，因分割的是国有土地使用权和该土地上的房屋产权，故应遵循房随地走的原则进行，且分割的财产权益均应为合法的。综合考量双方当事人之间的关系，分割财产目前的现状，康顺公司的生产经营情况等多种因素，结合房权证房产分丘平面图以及测绘公司对讼争土地的测绘，一审法院将双方讼争的位于海安县的6437平方米的土地使用权从南往北依次确认归丁忠根、周建永、何桂华三方分别享有，其附着于该土地上的1885.91平方米的房屋亦分别归三方各自所有。何桂华要求对上述土地使用权和房屋产权进行拍卖以货币形式进行分割，考虑上述土地使用权和房屋产权不是不能分割，需分割的财产亦非法律规定的特定物，且拍卖成本高，周期长，加重双方的经济负担，丁忠根、周建永又不同意拍卖等因素，故法院对此请求碍难采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款，《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、丁忠根、周建永、何桂华共有的位于海安县6437平方米的国有土地从南向北（详见附图）依次由丁忠根享有2145.8平方米的土地使用权及该土地上1幢、4幢、5幢的房屋产权（见宗地图北1），周建永享有2145.5平方米的土地使用权及该土地上7幢、8幢、9幢的房屋产权（见宗地图北2），何桂华享有2145.6平方米的土地使用权及该土地上10幢、11幢、12幢的房屋产权（见宗地图北3）；上述国有土地土地使用权的变更登记手续和房屋产权变更登记手续由丁忠根、周建永、何桂华于判决发生法律效力后30日内到相关行政审批机关办理，所需费用由丁忠根、周建永、何桂华各自负担。二、驳回丁忠根、周建永的其他诉讼请求。案件受理费3000元，由丁忠根、周建永、何桂华各负担1000元（何桂华负担部分已由丁忠根、周建永代垫，何桂华在判决发生法律效力后10日给付丁忠根、周建永）。
二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”本案中，何桂华与丁忠根、周建永在一审期间就出资购买对方持有的共有财产份额未能协商一致，丁忠根、周建永对何桂华要求拍卖、变卖共有财产并分割拍卖款的主张亦明确表示不同意，故一审法院考虑到案涉共有财产实际支配使用现状，从分割共有物可行性和便利性的角度出发，以将案涉位于海安县的6347平方米的土地使用权以及附着于该土地上的1885.91平方米的房屋从南往北依次确认归丁忠根、周建永和何桂华分别享有的方式进行实物分割，且三人分得的土地使用权面积和房屋面积也相差无几，符合前述法律规定，本院予以确认。至于何桂华认为一审法院采用实物分割方式造成了共有财产的价值减损，但未能提供证据证明，本院不予采信。在案涉共有物实物分割不存在障碍且不会因分割减损价值的情况下，何桂华上诉主张将案涉房屋和土地使用权全部拍卖再分割拍卖款，既缺乏法律依据，也有违经济原则，本院不予支持。
综上所述，何桂华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由上诉人何桂华负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 璐
审判员 高 雁
审判员 陆海滨
二〇一八年七月三十日
书记员 朱媛帅