山东省寿光市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0783民初1555号
原告付康。
委托代理人杨志明、刘雪梅，山东高厚佳律师事务所律师。
被告寿光市圣城街道张建桥社区居民委员会。
法定代表人：付东乐。
委托代理人孙中芳，山东舜泰律师事务所律师。
原告付康诉被告寿光市圣城街道张建桥社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月29日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员田文远适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付康的委托代理人杨志明、刘雪梅、被告寿光市圣城街道张建桥社区居民委员会的委托代理人孙中芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付康诉称，2013年12月29日，原、被告签订建桥商场租赁经营合同，约定被告将建桥商场整体出租给原告经营，租赁期限6年，自2015年5月1日至2021年4月30日，2015年4月30日前为市场培育期，不在租赁期限范围内。合同签订后，原告缴纳保证金500000元、租赁费7000000元。因被告未办理建设工程规划许可证，致原告无法办理消防验收等相关手续，原告自2014年9月份多次向被告提出申请及要求，但至今未办理。因商场经营涉及到公共安全，被寿光市工商行政管理局要求取缔，至今不能经营。请求依法确认原、被告签订的建桥商场租赁经营合同无效，判令被告返还原告缴纳的租赁费7000000元及保证金500000元，由被告承担诉讼费用。
被告寿光市圣城街道张建桥社区居民委员会辩称，1、原、被告双方签订的租赁经营合同是双方真实意思的表示，是合法有效的合同。合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而原、被告之间签订的合同并不属于合同法规定的无效合同任何一种情形，是双方之间真实意思的表示，是合法有效的合同。2、原告在诉状中所称与事实不符。双方签订租赁经营合同以后，被告按约履行了自己的合同义务，将商场交付原告经营使用，原告也与商场的经营业户签订了建桥商场房屋（摊位）租赁合同，将商场的房屋和摊位进行出租，并收取了相应的租赁费，不存在商场被寿光市工商行政管理局要求取缔至今不能经营的问题。3、双方之间的合同合法有效，并且已经实际履行两年之久，故原告要求返还已缴纳的租赁费和保证金于法无据。综上，希望法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年12月29日，原、被告签订建桥商场租赁经营合同，约定被告将建筑面积30000多平方米的建桥商场及水电、照明设备，整体租赁给原告经营，自合同签订之日至2015年4月30日为市场培育期，租赁期限自2015年5月1日起算至2021年4月30日止，共6年，租赁费共计21000000元，原告于合同签订之日一次性交清前两年的租赁费7000000元，剩余租赁费分别于2017年5月1日、2019年1月15日各缴纳7000000元，如延期缴纳，每拖一天，需承担拖欠部分1%的滞纳金，拖30天仍交不清时，被告有权解除合同。合同并约定了双方的权利、义务、违约责任等事项。签订合同后，原告向被告缴纳了保证金500000元及2015年5月1日至2017年4月30日的租赁费7000000元。在合同履行过程中，原告将建桥商场的部分房屋及摊位出租至今，部分房屋、摊位闲置。该商场至今未办理建设工程规划许可证。
同时查明，原告于2014年9月向被告提交了要求被告加强商场安全措施的申请书，于2015年6月向被告提交了建设单位申请消防设计审核应当提供的材料清单，于2015年8月、10月向被告提交了要求被告尽快办理商场消防验收手续的申请书。2015年12月，寿光市工商局为原告下发了限期办理营业执照通知书，要求原告于15日内办理营业执照。2016年1月、2月，原告向被告先后两次发出通知，要求与被告终止合同，并要求被告退还租赁费及保证金。
另查明，寿光市人民政府曾于2009年10月21日上午召开会议，并形成会议纪要，该会议纪要载有“同意建桥村在新兴东街以北、街建兴仕路以西的废弃砖厂内建设封闭式大型商场，所建商场必须符合城市总体规划”的内容。2011年，青岛时代设计研究院有限公司制作了建桥商场规划设计方案，时任寿光市市长、分管市长及规划局长在该设计方案上签字。2016年2月3日，被告法定代表人付东乐作为投资人，成立个人独资企业，名称为寿光市张建桥商场管理服务中心，经营范围为市场管理服务。
上述事实，有原告提交的建桥商场租赁经营合同、收款收据、通知、申请书、建设单位申请消防设施审核应当提交的材料清单、寿光市工商行政管理局限期办理营业执照通知书、房屋租赁合同、被告提供的寿光市人民政府会议纪要、寿光市建桥商场规划设计方案、寿光市张建桥商场管理服务中心营业执照及当事人陈述记录在案为证。
本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据查明的事实，被告在本案辩论终结前既未提供建桥商场的建设工程规划许可证，又未提供经主管部门批准建设的文件，故原告要求确认双方之间签订的建桥商场租赁经营合同无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告提供的寿光市人民政府会议纪要、寿光市建桥商场规划设计方案不能认定系批准建设的文件，本院不予采纳。其提供的寿光市张建桥商场管理服务中心营业执照系个人投资企业营业执照，不能证实该商场经过批准建设，本院亦不予采纳。双方对原告自签订合同后经营建桥商场至今无异议，本院予以确认。原告提供的房屋租赁合同，可以证实其将商场部分房屋出租至今，本院亦予以确认。原、被告之间房屋租赁合同无效，原告应将建桥商场交还被告，而被告应返还原告相应租赁费和保证金。因原告对建桥商场进行了实际占有经营至今，并将部分房屋进行了出租，根据法律规定，原告应当支付房屋占有使用费，即被告返还的房屋租赁费应当先予扣除房屋占有使用费。原告虽主张部分房屋因被告未及时办理消防验收手续而导致未能出租，但其提供的仅是自己打印的通知，并未提供其他证据证实两者存在因果关系，故本院不予采纳。本院确定按双方约定租赁费标准扣除房屋占有使用费，即每天按9589.04元（3500000元/365天）扣除，直至原告交还被告商场之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告付康与被告寿光市圣城街道张建桥社区居民委员会于2012年12月29日签订的建桥商场租赁经营合同无效；
二、原告付康将建桥商场（含水电、照明设备）整体交付给被告寿光市圣城街道张建桥社区居民委员会；
三、被告寿光市圣城街道张建桥社区居民委员会返还原告付康租赁费，数额为7000000元减除房屋占用使用费（按每天9589.04元，自2015年5月1日计算至原告交付被告商场之日）；
四、被告寿光市圣城街道张建桥社区居民委员会返还原告付康保证金500000元
五、驳回原告的其他诉讼请求。
以上二、三、四项于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费64300元，减半收取32150元，由原告负担12150元，被告负担20000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 田文远
二〇一六年八月十八日
书记员 刘晓燕