内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内29民终186号
上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司。
法定代表人张建国，该公司董事长。
委托诉讼代理人陈亮，内蒙古蒙信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏宽明，男，1959年8月21日出生，汉族。
委托诉讼代理人郝君，内蒙古睿华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）冯富荣，男，1971年2月16日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）丁禹成，其他信息不详。
上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）因与被上诉人苏宽明、冯富荣、丁禹成房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2017）内2921民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人国力公司委托诉讼代理人陈亮、被上诉人苏宽明委托诉讼代理人郝君到庭参加诉讼，被上诉人丁禹成、冯富荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
国力公司上诉请求：一、依法予以撤销一审判决，改判驳回被上诉人针对上诉人所提出的全部诉讼请求；二、本案诉讼费由上诉人承担。事实和理由：1、本案的法律关系应当是民间借贷纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。被上诉人冯富荣向被上诉人苏宽明借款，在未经上诉人同意的情况下，将涉案房产以签订《商品房认购书》的形式为借款提供担保，上诉人可以出示二被上诉人借款的借据等证据证明该事实。依据法律规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款的，出借人要求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。被上诉人苏宽明以房屋买卖纠纷起诉，一审法院应当查明事实驳回其起诉，但原审法院对本案的基础法律关系认定错误，故而作出错误的判决。2、被上诉人苏宽明并未支付《商品房认购书》所载明的价款，其所称的全额支付购房款的事实不存在。庭审中，苏宽明只提供一份加盖虚假印鉴的收据作为付款的证据，该印鉴并非上诉人刻制，不能代表上诉人的真实意思表示，上诉人也未收取过该费用。一审法院应当要求被上诉人苏宽明提供实际支付房款的交易凭证，苏宽明主张现金支付不具备说服力。一审法院在苏宽明不能证明其真实支付合同价款的情况下，原审支持其诉求，没有事实及法律依据。3、本案系冯富荣利用其私刻的印鉴实施的违法行为，结果依法不应由上诉人承担。一审已经查明冯富荣承认其伪造了包括涉案印鉴在内的一系列印鉴，上诉人从未授权冯富荣出售房屋或以房屋为借款提供担保，一审错误的认定冯富荣为上诉人的委托代理人，但冯志军并非上诉人的工作人员亦非上诉人的委托人，其无权代理上诉人进行任何行为。原判认定冯志军的行为是冯富荣委托的，依据法律规定冯富荣进行了转委托，上诉人对转委托行为不同意也不认可。因此，产生的相关责任应当由冯富荣承担，与上诉人无关。4、冯富荣不是上诉人的授权委托人，本案的法律后果应当由其承担，本案是冯富荣私刻印鉴、虚设项目部的犯罪行为引发的后果之一，法院应当严格审查涉案法律关系，从付款过程等多方面查清事实。综上，请求法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人苏宽明的答辩意见：1、上诉人增加的程序违法的请求在上诉状中没有陈述，也没有向我方送达过该部分意见，请求二审不把此项作为上诉审查的内容。2、双方系现金交易，未留凭证是因为已实际履行，双方买卖合同事实成立。3、印章等内容与本案无关联性。冯富荣与上诉人之间是合作关系，冯富荣在向上诉人书写的承诺书中已经全部明确，其与上诉人之间的权利义务关系，债权债务都由冯富荣来处理，房屋也应由冯富荣处置，上诉人负责人向公安机关陈述的笔录中明确，该小区国力公司没有投资一分钱，因此，从财产的处置权上，国力公司没有发言权。
被上诉人冯富荣的答辩意见：本案被上诉人苏宽明所诉事实依法成立，双方之间存在房屋买卖合同关系。答辩人并非不履行合同义务，而是因为与上诉人之间的纠纷问题致使合同履行搁浅。上诉人不但不积极配合答辩积极完成房屋交付义务，反而处处设卡，以私刻公章等事由向公安机关举报答辩人，迫使答辩人辞去项目部负责人的职务。关于违约责任，希望法院考虑违约责任产生的原因酌情确定。
被上诉人丁禹成未提交书面答辩意见。
一审法院认定事实：2010年8月1日，被告国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书由张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。2010年8月19日，被告冯富荣代表被告国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司签订了《联合开发协议》，约定：双方在龙泽苑土地上共同开发建设住宅小区及配套设施。其中二分之一土地为工商局职工住宅用地，由被告国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司各承建二分之一的住宅及配套设施。另外二分之一土地由被告国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司联合开发。土地费暂由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司与被告冯富荣各支付一半。土地由二人各占二分之一开发、建设、销售。2010年8月19日，被告冯富荣代表被告国力公司、阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司作为乙方与阿拉善盟工商行政管理局签订了《阿盟工商局（子龙阁）住宅楼开发建设协议》约定：甲乙双方共同开发位于巴彦浩特东区龙泽园的C-26地块，地块总面积7.8公顷。被告国力公司于2010年9月11日竞得编号阿储土010号地块的国有土地使用权，被告冯富荣于当日代表被告国力公司与内蒙古自治区阿拉善盟国土资源局签订了成交确认书。后被告冯富荣即组织人员开始建设”工商局子龙门”住宅小区，该小区共分为A、B、C、D四区，其中A、B区由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司开发建设。C、D区由被告国力公司开发建设，共开发建设了183套房产。A、B区与C、D区没有其他关系。被告国力公司于2012年8月8日取得商品房预销售许可证，原告于2012年11月25日从被告国力公司处购买了位于子龙门小区C区XX号楼X单元XXX室及C区X号车库，并签订了《商品房认购书》，约定原告自愿购买被告国力公司开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积，认购价格、定金的支付和违约都作出了约定，协议上加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。合同签订当日，原告收到盖有内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章的507000元的全额房款收据一张。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书。称自行刻制了”内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、”内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、”内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、”内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。后国力公司于2015年6月利用其他28位人员信息，虚构购房事实，子龙门住宅小区面向社会名单显示案涉房屋户名为张海霞。现原告因为被告未能交房，即诉至本院。
另查明，第三人丁禹成曾用名丁秀成。2011年11月19日，第三人丁禹成与冯志军签订了《商品房认购书》，约定第三人丁禹成购买龙泽苑子龙门小区C区XX号楼X单元XXX室房屋。2015年6月26日，第三人丁禹成将被告国力公司与内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司诉至本院，要求本院解除第三人丁禹成与被告国力公司签订的案涉房屋《商品房认购书》，被告国力公司向第三人丁禹成返还购房款，并支付违约损失。该案经本院立案审理后，本院做出（2015）阿左民一初字第1199号民事判决书，判决解除第三人丁禹成与被告国力公司签订的案涉房屋《商品房认购书》，被告国力公司向第三人丁禹成返还购房款，并赔偿经济损失。被告国力公司不服该判决，遂上诉至阿拉善盟中级人民法院，阿拉善盟中级人民法院作出（2016）内29民终316号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
再查明，原告将诉讼请求”1、请求人民法院依法判令被告与第三人丁禹成之间签订的关于龙泽苑子龙门小区C区XX号X单元XXX号房屋及X号车库的《商品房认购书》无效，并确认原告与被告之间签订的关于龙泽苑子龙门小区C区XX号X单元XXX号房屋及X号车库的《商品房认购书》合法有效；2、判令被告履行合同，向原告交付房屋并办理相关产权登记手续；如不能履行交付房屋并办理产权登记手续义务，则判令被告返还所交房款，并按照同期人民银行公布贷款利息承担上述房款利息至付清之日止；3、判令被告承担违约金50700元；4、本案诉讼费由被告承担”确定为：”1、请求人民法院依法判令被告与第三人丁禹成之间签订的关于龙泽苑子龙门小区C区XX号X单元XXX号房屋及X号车库的《商品房认购书》无效，并确认原告与被告之间签订的关于龙泽苑子龙门小区C区XX号X单元XXX号房屋及X号车库的《商品房认购书》合法有效；2、判令被告履行合同，向原告交付房屋并办理相关产权登记手续；3、判令被告承担违约金50700元；4、本案诉讼费由被告承担”。
上述事实由原、被告的陈述，《商品房认购书》，收据，承诺书，《房屋销售登记表》，说明，《联合开发协议》等证据在卷证明，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点首先是国力公司在本案中是否承担责任。被告国力公司辩称被告冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等，本案中被告冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时被告冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖。对该抗辩理由不予采信，本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明”我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，即委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，被告作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，因此被告冯富荣在本案中不应该承担责任，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。
其次本案要确定的涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已经收取了原告交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。
本案中，被告国力公司已向原告出具盖有内蒙古国力房地产
开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章的收到507000元的全额房款收据一张，原告按约定缴纳了全部房款，被告应当按照合同的约定向原告交付房屋。原告主张的案涉房屋虽然面向社会的户名为张海霞，但该网签系虚构购房事实，故该网签行为不成立。理应向真实购房者交付房屋。
关于原告主张的要求确认第三人丁禹成与被告国力公司就案涉房屋签订的《商品房认购书》无效的诉讼请求，因第三人丁禹成与被告国力公司之间签订的该《商品房认购书》已经解除，故本院对该诉讼请求不予处理。
原告主张的违约金的问题。违约金制度兼具补偿性和惩罚性两种法律功能，一方面对于守约方能够补偿因对方违约而造成的损失，另一方面对于违约者进行一定的经济惩罚，是对合同履行的一种保障。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告苏宽明与被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于2012年11月25日签订的《商品房认购书》合法、有效；二、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告苏宽明交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区C区XX号楼X单元XXX室及X号车库，并协助办理相关房屋产权手续；三、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告苏宽明支付违约金50700元（507000元×10%）；四、驳回原告苏宽明的其他诉讼请求。案件受理费534元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人提交的借款合同、借款借据、证人证言与本案基本事实无关联性，本院不予采纳。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：第一、本案系民间借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷；第二、国力公司与苏宽明签订的《商品房认购书》的法律效力；第三、国力公司应否承担向苏宽明交付涉案车库及协助办理相关产权手续的责任。
关于本案系民间借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷。庭审中，上诉人向法庭提交借款合同、借款借据、证人证言拟证明涉案法律关系为民间借贷，但在借款借据及借款合同中载明的债权人为高明，上诉人主张高明将钱借给冯富荣，冯富荣不能还款，用房抵账，高明要求冯富荣把房子顶在苏宽明名下，并出示冯志军的书面证言证明上述事实。对于上述陈述上诉人无其他书面证据予以佐证，对于证人证言，被上诉人苏宽明对其真实性持有异议，不予认可，且冯志军未到庭接受当事人质询，对其证言本院不予采信。上诉人主张被上诉人苏宽明不能向法庭提交支付款项的来源及购房款的交易记录，而是主张以现金直接交付，不符合交易习惯。但在现实交易中，通过金融机构进行交易并非是唯一的途径，不排除有现金交易的可能，被上诉人提交的收据中收款方式一栏载明：”现金”。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于本案所涉纠纷从上诉人提交的证据无法证明属于民间借贷纠纷，故对于上诉人的主张，本院不予采信。
关于国力公司与苏宽明签订的《商品房认购书》的法律效力。上诉人主张《商品房认购书》加盖的公章系冯富荣利用其私刻的印鉴实施的违法行为，结果依法不应由上诉人承担。经查明，2010年8月1日国力公司法定代表人书面授权冯富荣为该公司的全权代理人，并以该公司的名义签署该工程住宅楼建设工程一切文件和处理与之有关的一切事务，该授权委托书加盖了法定代表人张志刚及国力公司的公章。同时冯富荣以国力公司的名义承包了阿拉善盟巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区（以下简称子龙门小区）建设工程，冯富荣系子龙门小区项目负责人，后冯富荣刻制了国力公司项目部印章、合同印章等，并以国力公司名义对外进行施工和楼房的销售。项目部在具体签署和履行合同时，是企业在具体施工合同项下的代表，其法律后果应当归属施工企业。本案中，由于国力公司项目部是基于国力公司法定代表人授权设立，委托书确定了项目部负责人冯富荣的权限范围。由此，国力公司项目部负责人冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的授权委托，其行为应由国力公司负责。国力公司与苏宽明签订的《商品房认购书》具备商品房买卖合同的构成要件，系双方真实意思表示，与法不悖，故该《商品房认购书》合法有效，对国力公司具有约束力。
关于国力公司应否承担向苏宽明交付涉案房屋、车库及协助办理相关产权手续的责任。本案中苏宽明按《商品房认购书》交纳了房款，上诉人出具收据证明收受购房款项，国力公司应当按照合同的约定向苏宽明交付房屋、车库并办理相关产权手续。国力公司不按合同约定履行义务，应当承担继续履行的责任。
综上所述，上诉人国力公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1068元，由上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪东升
审判员 范海锋
审判员 任 丽
二〇一八年五月二十一日
书记员 鲍 扬