金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0703民初241号原告:黄惠春,男,1966年4月23日出生,汉族,住金华市婺城区。委托诉讼代理人：李强，北京盈科（金华）律师事务所律师。被告:浙江欧源置业有限公司,住所地金华市金东区清照路718号。法定代表人：高平威。委托诉讼代理人：项淑娟、张剑波，浙江迎鸽律师事务所律师。原告黄惠春诉被告浙江欧源置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理。依法由审判员陆海碧适用简易程序于2017年3月13日、2018年7月6日两次公开开庭进行了审理。原告黄惠春及其委托诉讼代理人李强，被告浙江欧源置业有限公司的委托诉讼代理人项淑娟、张剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄惠春向本院提出的诉讼请求：1、依法确认原告对被告欧源置业有限公司的债权为1222776元（逾期交房违约金866592元，逾期交证违约金356184元）；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2013年1月14日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的原墅瑜园第6幢101号房产，总房款为612万元。合同第九条约定被告应当在2014年11月30日前交付房产。若被告逾期交房，则按合同第十条的约定，被告需按已付房款的每日万分二支付违约金至实际交房止。合同第十六条约定被告应当在2015年5月31日前取得房屋的权属证书并交付原告，逾期交付的，则需按已付房款的每日万分之一支付违约金至实际交付权属证书日止。原告�据合同约定支付了全部购房款，被告因项目资金问题逾期交房，直到2016年11月8日才交房，2017年1月4日才办理了房屋权属证书。原告黄惠春向本院提供的证据有：1、浙江省商品房买卖合同一份，证明原被告之间的合同关系；2、商品房交接书一份，证明涉案房屋实际交付时间；3、不动产权证书一份，证明涉案房屋的实际交证时间。4、借款合同以及不动产发票各一份，证明我们是按照合同约定支付购房款。4、2015年6月26日被告发给原告的要求协商解决交房的函，证明哪怕是从被告发函的时间到起诉时间也没有过诉讼时效。被告浙江欧源置业有限公司辩称，我公司相同情况较多，经济困难，违约金过高，要求调减。2016年4月23日，我们就通知原告交房和办证了，原告自身原因未交房和办证，责任不由�公司承担。因原告变更诉请，我公司增加意见：一、2017年4月25日，法院受理被告重整申请，原告于同年6月6日向管理人申报债权。管理人于2017年11月15日审查认定原告债权金额为356184元。并于同年11月17日向原告送达《债权审查结论通知书》。2017年11月27日，原告提出更正债权金额的申请，2018年1月5日，管理人作出《关于对债权审查结论异议的回复函》，维持债权认定，不予更正，并告知原告对回复有异议，可自收到本回复之日起15日内向金东区人民法院提起诉讼，逾期视为无异议。原告未提起诉讼，视为对管理人作出的债权金额为356184元的认定无异议。二、原告的逾期交房违约金债权866592元已过诉讼时效，管理人不予确认为破产债权。合同约定在2014年11月30日交房，诉讼过时效应从第二日起算，时效于2016年11月30日届满。被告浙江欧源置业有限公司向本院提供的证据有：1、竣工验收备案表一份，证明2016年4月22日涉案房产就已经具备交房条件。2、入伙通知书及交邮凭证一份，证明实际上我们在2016年4月23日就已经通知他交房了，是原告自己的原因没有办理。3、债权申报表一份，债权审查结论通知书一份，关于要求更正债权金额的申请书一份，关于对债权审查结论异议的回复函一份，快递面单及查询单两份，证明原告未在规定期限内提起诉讼，视为对管理人的债权审核结论无异议，原告的债权确认程序已经终结的事实。对原告提供的证据，经质证，被告对证据1无异议，证据2真实性无异议，对实际交付的时间无异议，但实际上我们在2016年4月23日就已经通知他交房了，是原告自己的原因没有办理。证据3真实性无异议，但实际上我们在2016年4月23日就已经通知他交房了，是原告自己的原因没有办理。证据4没有涉及到违约金债权问题，不能作为违约金债权诉讼时效中断的证据。经本院审核，对原告提供的证据的真实性均予以确认。对被告提供的证据，经质证，原告对证据1真实性无异议，证明目的有异议，仅凭证据1不能证明房屋已经达到交付条件。合同约定除了要证据1之外还要符合环保，消防等条件。并且竣工验收备案表之前也没有让我们看过。我们当时去看过小区环境，当时完全达不到交付条件。证据2我们之前确实收到过。但是不能证明被告曾经交付通知。无法达到证明目的。上面写的是2016年5月31日之前办理入伙手续，4月23日只是邮寄时间。对证据3真实性无异议，对回复函上的15日上诉期限有异议，这是被告自己编制的，这是无效的。被告无权限制原告的诉权，而且原告在破产重整就起诉了，不存在超过期限的问题。经本院审核，对被告提供的证据1的真实性予以确认。对证据2真实性予以确认，对交房时间认定为2016年5月31日。对证据3真实性确认，但鉴于本案原告在2017年1月19日即已起诉主张逾期交房和办证违约金，故对被告的证明目的不予确认。经审理，本院认定的事实：2013年1月14日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于金华市金东新城区东侧，清照路北侧，东兴路南侧，现定名为原墅·瑜园第6幢101号房产，房屋总价6120000元。合同第九条约定：被告应当在2014年11月30日前，将符合条件（1、经竣工验收合格，取得备案；2、取得规划、消防、环保等部门出具的认可文件；3、用水、用电、用气、道路具备商品房正常使用的基本条件。）的商品房交付买受人使用。第十条约定：逾期超过60日交房的，买受人（原告）有权解除合同，出卖人（被告）应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按原告累计已付房款的2%向原告支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。合同第十二条约定买受人应当在出卖人寄发的《交房通知书》告知的交房时间、地点办理交房手续。如果买受人在出卖人发出交付使用通知书中确定的期限内未能办理交房手续的视同出卖人已经将该商品房依约交付给买受人使用。第十六条约定：出卖人承诺于2015年5月31日前，取得土地、房屋权属证书，并交付给买受人。原告按双方�定付清了全部购房款612万元，但被告却未能按时交房办证。2015年6月26日，被告发函给原告，称因房地产市场调控，导致公司资金困难等原因，不能及时交房，预计今年（2015年）8月底能够交房。但直到2016年4月22日，被告才办妥涉案房产的竣工验收备案。2016年4月23日，被告向原告发送了《入伙通知书》，告知原告在2016年4月29日（2016年4月25日至5月31日）办理物业交付手续。后双方于2016年11月8日办理了《商品房交接书》。而涉案的不动产权证书，被告于2017年1月4日取得。2017年4月25日，本院依法受理了被告公司的重整申请，本案中止审理。后浙江迎鸽律师事务所担任被告公司的管理人，原告向其申报债权后，管理人于2017年11月15日作出《债权审查结论通知书》，核定债权金额为356184元。原告认为不合理，向管理人提出更正。2018年1月5日，管理人复函，仍确定债权金额为356184元。原告于2018年4月2日，向本院变更诉讼，由要求支付违约金变更为要求确认债权1222776元。本院认为，原、被告在自愿协商基础上达成的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，协议合法有效。原告支付了全部购房款，被告未能在约定期限内履行交房和办证义务，行为已构成违约，依法应承担违约责任。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。但鉴于本案被告重整及同类案件的统一性，本院对逾期交房违约金予以酌情调减，被告应自2014年12月1日起按照已付房款的每日万分之一点六支付违约金。对逾期办证违约金仍按每日万分之一计算。被告对逾期办证违约金无异议，对逾期交房违约金认为已过诉讼时效。因本案原告在2017年1月19日即向本院起诉，要求被告支付违约金。而被告在2016年4月25日才能交房，原告的权利尚能确定，故诉讼时效并未超过。对被告认为原告未按期对债权审核结论提出异议，其债权认定程序已经终结的辩解，因原告在此之前已起诉，故无需另行起诉。管理人对原告债权的审核确认，不能作为原、被告之间最终的债权额认定的依据。而原告要求按实际交房日期计算违约金的请求，因被告已通知原告交房，而可以交房时间为2016年4月25日，故逾期交房违约金应计算至该日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告浙江欧源置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄惠春逾期交房违约金500371.2元、逾期办证违约金356184元（合计856555.2元）。二、驳回原告黄惠春的其他诉讼请求。如未按本判决指�的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7902元（已减半收取），由原告黄惠春负担2367元，由被告浙江欧源置业有限公司负担5535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  陆海碧二〇一八年七月三十一日书记员  裘 钰