湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1229民初432号
原告周青松，男，1975年9月13日出生，汉族，靖州苗族侗族自治县人，住靖州苗族侗族自治县。
委托诉讼代理人周家奎（系周青松的叔叔），男，1984年10月17日出生，侗族，靖州苗族侗族自治县人，住靖州苗族侗族自治县。
被告陈新，男，1974年4月21日出生，苗族，靖州苗族侗族自治县人，住靖州苗族侗族自治县。
委托诉讼代理人黄明霞，靖州县飞山法律服务所法律工作者。
原告周青松与被告陈新占有物返还纠纷一案，原告周青松不服靖州苗族侗族自治县人民法院（2017）湘1229民初668民事判决书，上诉怀化市中级人民法院。怀化市中级人民法院于2018年5月16日以（2018）湘12民终380号民事裁定书发回重审。本院于2018年6月8日受理，依法组成由审判员胡兵玉担任审判长，人民陪审员胡开成、蒙永成参加的合议庭，书记员张云担任记录，于2018年7月6日公开开庭进行了审理。原告周青松及其委托代理人周家奎，被告陈新及委托代理人黄明霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周青松诉称：2014年6月8日，原告在书香华庭项目部购买了305房屋一套，并支付了全部价款。2016年2月3日，原告就购房一事在靖州县住建局进行了备案。2017年8月，被告在未经原告允许的情况下，强行进入原告所占有的书香华庭305房屋进行装修，原告知情后，多次与被告进行协商，被告拒不返还305房屋给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院：1、请求法院判令原告与书香华庭项目部2014年6月8日所签订的书香华庭认购协议有效；2、请求法院判令被告返还原告占有的书香华庭305号房屋；3、诉讼费及财产保全申请费由被告承担。
被告陈新辩称：1、原告提出被告占有其房屋不是事实，原告没有任何证据证明书香华庭305房屋属原告所有。2、该房屋实际占有人一直都是被告，被告持有与书香华庭项目部签订的认购协议，是双方真实意思表示，符合法律规定，系合法有效的协议。被告是根据以上协议将购买的房屋进行了一系列的装修并居住在内，系该房屋的实际占有人。3、该房屋是被告向书香华庭购买的，有权要求被告返还房屋、主张协议无效的主体只能是房屋买卖双方，并非本案原告。4、原告主张涉案房屋系其所有，就应该提供该房屋所有权产权证等国家认可的相关确权证书予以证实，但原告并没有提交任何证实权属的证据。
原告周青松为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、原告的身份证1份（复印件，与原件核对无异），拟证明原告的身份信息情况。被告无异议，客观真实，本院予以采信。
2、被告的身份证复印件1份（复印件，与原件核对无异），拟证明被告的身份信息情况。被告方无异议，客观真实，本院予以采信。
3、2014年6月8日书香华庭认购协议书（复印件，与原件核对无异）1份，拟证明2014年6月8日，原告与书香华庭项目部签订了305房屋认购协议。被告陈新对该组证据的三性均有异议。该证据符合证据三性，结合当事人的当庭陈述，符合案件客观事实，本院予以采信。
4、2014年6月8日收款收据（复印件）1份，拟证明原告已向书香华庭项目部缴纳了购房款338012元。被告陈新对该份证据的三性均有异议。原告提供的该收款收据盖有书香华庭项目部财务专用章，符合案件客观事实，本院予以采信。
5、靖州县住建局备案表（复印件）1份，拟证明原告购买书香华庭305房屋得到靖州县住建局的确认。被告陈新提出原告在建设局的备案，并不能证明原告对该房屋享有所有权，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋产权的确认应以房产登记为准。该份证据虽不能证明原告对该房屋享有所有权，但该备案表可以证明原告购买书香华庭305房屋的事实客观存在，对该证据的真实性，本院予以确认。
6、安装房屋门的证明（复印件）1份，证明2016年10月16日原告安装房屋门的事实。被告陈新对该份证据以超过举证期限为由不发表质证意见。该证据不符合证据三性，本院不予采信。
7、书香华庭业主证明（原件）1份，证明原告事前到相关部门对该房屋进行了维权，并对房屋实际占有，维权业主建有一个群。被告陈新提出其本人也在该维权的微信群内。该证据不符合证据三性，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。
8、派出所证明（复印件）4份，拟证明被告是违法装修，当时原、被告发生争执，派出所明确要求被告不要进行安装，但是被告还是安装了。被告陈新对该份证据的真实性没有异议，但报案在后，当时房子已经在装修了。该份证据不能达到原告的证明目的，本院不予采信。
9、照片（复印件）2张，拟证明原告对房屋做了诉讼保全的事实。被告陈新对原告证明对房屋诉讼保全的事实表示认可。对该份证据本院予以采信。
10、照片（复印件），证明原告安装的房屋门被被告拆了的事实。被告陈新对该份证据的关联性有异议，提出照片具体拍摄时间及位置都不清楚。原告提供的该组证据，无法反映出相关的事实，不符合证据的三性，本院不予采信。
11、证明（复印件）1份，证明被告并没有与书香华庭项目部签订认购协议，也未交付任何购房款。被告陈新对该证据的三性都有异议，被告的认购协议也是项目部盖章，也收了购房款，不能由此来否认被告所签协议。该份证据不符合证据形式，本院不予采信。
被告陈新为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、被告的身份证复印件1份（与原件核对无异），拟证明被告的身份信息情况。原告对该份证据没有异议，本院予以采信。
2、书香华庭认购协议书及收条复印件各1份，拟证明被告在2013年5月就购买了书香华庭项目部305房屋。原告提出购房协议书无异议，收条的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该组证据没有书香华庭项目部的财务公章，不能证明被告的款项是交给书香华庭项目部，并且上面注明是投资款不是购房款。该组证据中的《书香华庭认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对该证据，本院予以采信；对该证据中的收条，其证明目的是其已交清了购房款，但该收据上没有书香华庭项目部的财务公章，该收据上写明的是投资教育款，并不是购房款，该收据并不能达到被告陈新的证明目的，对该证据，本院不予采信。
3、照片9张，拟证明被告是在自己的房屋内进行装修，没有侵害原告的合法权益。原告提出对照片反应的事实没有异议，但确实是侵害了原告的合法权益。对该组证据反映的客观事实即被告陈新对房屋进行装修的事实，本院予以采信。
经审理查明：2014年6月8日，原告周青松与书香华庭项目部签订了《书香华庭认购协议书》，协议约定原告周青松认购书香华庭305房屋一套，并支付了全部购房价款。2016年2月3日，原告周青松就购房一事在靖州县住建局进行了备案。2014年11月15日，被告陈新与书香华庭项目部签订了《书香华庭认购协议书》，协议约定被告陈新认购书香华庭305房屋一套，但没有支付购房款，也没有支付定金。本案诉争房屋由被告陈新装修后，居住在内。2017年11月16日，本院作出（2017）湘1229民初668号之一民事裁定书，依法查封书香华庭305号房屋，原告周青松交纳了申请费2210元。
本院认为，本案双方当事人所争议的焦点为：1、被告陈新是否应当返还原告周青松的书香华庭305号房屋。2、原告周青松与书香华庭项目部2014年6月8日所签订的书香华庭认购协议是否有效。
一、原告周青松与书香华庭项目部2014年6月8日所签订的书香华庭认购协议是否有效
商品房认购协议书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，该条款规定了商品房认购协议的效力。本案中，原告周青松与书香华庭项目部2014年6月8日所签订的书香华庭认购协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律和法规的强制性规定，为有效协议。且在协议的履行过程中，原告周青松已经履行了合同约定的全部义务即交清了定金和购房款，被告陈新没有履行合同约定的义务即没有预交定金，也没有支付购房款，虽然被告陈新提交了2013年5月14日的1份收据，但该收据上没有书香华庭项目部的财务公章，该收据上写明的是投资教育款，并不是购房款，该收据并不能证明被告陈新预交了定金和支付了购房款。
二、被告陈新是否应当返还原告周青松的书香华庭305号房屋
原告周青松起诉的案由为占有物返还纠纷，占有物返还请求权是指占有人的占有物被侵占时，可以请求侵占人返还占有物的权利,请求权人应为占有人,非占有人即使对占有物享有合法的权益，也不能行使占有物返还请求权。故原告主张占有物返还，就应当就其系物的合法占有人承担举证证明责任，本案中，原告仅提供了认购协议书，该协议书仅能证明原告购买房屋及支付房款的事实，但对该房屋是否占有没有必然的因果关系。虽原告在庭审中表示以房屋是售房方将建成的房屋已交付为由主张该房屋由他占有，但是原告对交房的时间及形式均未能进行准确的陈述，也未能提供其他的证据相印证。除此之外，原告也没有有提供其他的证据直接或间接证明其对诉争房屋已经占有，且房屋已修建至今，原告周青松也没有实际占有书香华庭305号房屋，故原告周青松要求被告陈新返还书香华庭305号房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原告周青松要求被告陈新返还书香华庭305号房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。原告周青松与书香华庭项目部2014年6月8日所签订的书香华庭认购协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律和法规的强制性规定，为有效协议。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条的规定，判决如下：
一、驳回原告周青松要求被告陈新返还书香华庭305号房屋的诉讼请求；
二、原告周青松与书香华庭项目部2014年6月8日所签订的书香华庭认购协议有效。
本案案件受理费100元，财产保全申请费2210元，共计2310元，由原告周青松负担1155元，被告陈新负担1155元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 胡兵玉
人民陪审员 胡开成
人民陪审员 蒙永成
二〇一八年七月十日
法官 助理 蒙奕霖
书 记 员 张 云
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。