广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第56号
原告：广东一统酒文化创意产业园发展有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：王玲玲，经理。
委托代理人：彭亚，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：罗义活，该司职员。
被告：林志深，身份证住址广州市海珠区。
原告广东一统酒文化创意产业园发展有限公司与被告林志深租赁合同纠纷一案,本院于2014年12月26日受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东一统酒文化创意产业园发展有限公司的委托代理人彭亚、罗义活到庭参加了诉讼。被告林志深经本院公告送达开庭传票及诉状副本，逾期无到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告广东一统酒文化创意产业园发展有限公司诉称：2012年2月11日，我司（甲方）与被告（乙方）签订《广东一统国际酒类交易中心租赁合同》（以下简称租赁合同）及《租赁合同补充协议》，合同约定：（1）乙方承租甲方位于广州市白云区增槎路*号广东一统国际酒类交易中心*层的B*号商铺，建筑面积为52.88平方米；（2）合同期限为2012年2月11日至2014年5月31日；（3）因乙方原因终止合同的，乙方应在甲方指定的时间内搬出商铺；（4）乙方拖欠甲方租金视为违约，每拖欠一天按拖欠金额的2%支付违约金，拖欠超过一个月的甲方有权解除合同等。合同签订后，我司即依约向被告交付了租赁商铺，被告也向我司支付了租赁押金10000元、管理费押金1578元、装修押金5000元、电表押金200元、水电卡押金50元。根据租赁合同及《租赁合同补充协议》约定的收费标准，2012年2月11日至2012年5月31日，租金为2273.84元/月，综合服务费为3437.2元/月，管理费为529元/月；2012年6月1日至2013年5月31日，租金为2304元/月，管理费为529元/月，综合服务费为4177.52元/月，2013年6月1日至2014年5月31日，租金为2749.76元/月，综合服务费为4177.52元/月。管理费为529元/月。另本租赁合同还约定了六个月的免租期，分别为2012年2月11日至2012年4月10日、2012年6月1日至2012年7月31日、2013年6月1日至2013年7月31日。合同期满后双方继续履行租赁合同，合同期限顺延。但经我司近期查账后得知，租赁合同履行至今，被告一直正常使用租赁商铺，却只是分别于2012年2月13日向我司支付了租金5711元、管理费529元，2012年4月6日向我司支付了管理费529元。被告拖欠租金、综合服务费与管理费，长达两年，合计数额高达188873.42元(暂计算至2014年11月30日)。根据合同约定以及我国《合同法》的相关规定，请法院依法判令：1、被告向我司支付2012年5月11日至2015年8月31日止的租金、综合服务费、管理费；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告林志深无答辩。
经审理查明：2012年2月11日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广东一统国际酒类交易中心租赁合同》及《租赁合同补充协议》。双方约定：甲方将位于广州市白云区增槎路*号广东一统国际酒类交易中心*层B*号商铺（建筑面积52.88平方米）出租给乙方作经营酒类产品使用。租赁房屋期限自2012年2月11日起至2014年5月31日止，共计三年。2012年2月11日至2012年5月31日，租金以建筑面积计算，第一年月租金、综合服务费为7932元/月；第二年月租金、综合服务费为8725元/月；第三年月租金、综合服务费为9598元/月；管理费为529元/月。乙方同意交纳30000元的诚信经营保证金（不售假酒保证金）。租赁期内，租金、综合服务费按月结算，乙方应于每月5日前向甲方以现金、支票、汇票等方式支付当月租金及综合服务费。乙方在签订本合同之日，应向甲方一次性交付租赁保证金10000元/间，共计人民币10000元。管理服务费收费标准暂定为：管理服务费按10m2/元/月计收，（包含物管保安、消防、保洁及公共设施维护费用），公共水电费（包含中央空调、自动扶梯、垂直电梯、保安监控等公共水、电费）按实际发生额以合同面积分摊计算，乙方承租商铺面积52.88平方米，每月应缴的管理服务费529元，乙方在签订本合同之日，应向甲方一次性交付物业管理服务费押金，金额相当于乙方三个月物业管理服务费总额共计人民币1587元等等。补充协议约定：双方租金、综合服务费按照如下标准收取：2012年2月11日起至2012年5月31日止，租金为43元/月/平方米、综合服务费为65元/月/平方米，合计108元/月/平方米；2012年6月1日至2013年5月31日止，租金为48元/月/平方米，综合服务费为71元/月/平方米，合计119元/月/平方米；2013年6月1日起至2014年5月31日止，租金为52元/月/平方米，综合服务费为79元/月/平方米，合计131元/月/平方米。甲方承诺自合同签订日起给予乙方两个月免租期，两个合同年每个合同年前两个月为免租期，共计免租六个月。
上述合同签订后，原告确认被告向原告交纳了租赁押金10000元；管理费押金1587元；装修押金5000元；电表押金200元；水电卡押金50元。原告将涉案租赁物交付被告使用。原告确认被告另行向原告支付了2012年4月11日至2012年5月10日的租金5711元、管理费529元，2012年5月11日至2012年5月31日、2012年8月1日至2012年8月10日的管理费529元。被告欠付自2012年5月11日起的租金、综合服务费，自2012年8月11日起的管理费。合同期满，被告继续占有使用涉案租赁物，审理中，原告向本院提交律师函、快递单、缴费通知单等证据，拟证明向被告催收租金及相关费用的事实。
原告向本院陈述，由于被告欠付租金，故原告已在起诉之日将涉案租赁物锁住，被告至今未有搬离涉案租赁物。原告同意以被告交纳的押金等费用抵扣租金。
另查：原告无法提交涉案租赁物所在建筑合法的产权证明及合法的规划报建手续。经本院向广州市规划局白云分局查询，涉案的广州市白云区增槎路*号建筑物暂未找到放验线相关资料和《建设工程规划许可证》。
以上事实：有租赁合同、补充协议、照片、收款收据、情况说明、欠款清单、律师函、EMS快递单、缴费通知单、复函及当事人陈述等证据证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现涉案商铺无产权证明及合法的规划报建材料，故原告与被告之间签订的《租赁合同》应属无效合同。但原告实际使用场地，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告应向被告支付使用房屋的对价。关于合同约定的综合服务费及管理费，虽与租金名称不同，但实质上均为被告租赁房屋的对价，故应具有租金的性质，通过原告制作的情况说明可见，原告亦已将综合服务费列入租金之列，而在免租期内，原告也没有计算被告的管理费，故本院认定双方合同约定的综合服务费及管理费均应视为租金。合同无效，原告主张被告应支付的租金表述有误，应为房屋使用费，本院予以更正。被告自2012年5月11日欠缴房屋使用费及综合服务费、自2012年8月11日欠缴管理费，故原告要求被告支付自2012年5月11日至2015年8月31日期间的房屋使用费及综合服务费、自2012年8月11日起至2015年8月31日的管理费的诉讼请求本院予以支持，其中应扣除免租期，即自2012年6月1日至2012年7月31日止、自2013年6月1日至2013年7月31日止的房屋使用费、综合服务费、管理费。房屋使用费及综合服务费的标准：2012年6月1日至2013年5月31日为（48元/月/平方米+71元/月/平方米）×52.88平方米=6292.72元/月；2013年6月1日至2014年5月31日为（52元/月/平方米+79元/月/平方米）×52.88平方米=6927.28元/月。物业管理费的标准为529元/月。原告确认被告已交租赁押金10000元，管理费押金1587元，装修押金5000元，电表押金200元，水电卡押金50元等共计16837元，并同意在被告欠付房屋使用费中予以抵扣，属处分已方权利，本院予以准许。
被告经本院公告送达诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:
一、本判决生效之日起十日内，林志深支付广东一统酒文化创意产业园发展有限公司自2012年5月11日至2012年5月31日止、自2012年8月1日至2013年5月31日止、自2013年8月1日至2015年8月31日止的房屋使用费、综合服务费；自2012年8月11日至2013年5月31日止、自2013年8月1日至2015年8月31日止的管理费（自2012年6月1日至2013年5月31日止的房屋使用费、综合服务费按照6292.72元计算；自2013年6月1日至2015年8月31日止的房屋使用费、综合服务费按照6927.28元计算；物业管理费均按照529元/月计算，林志深已付16837元）；
二、驳回广东一统酒文化创意产业园发展有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7166元，由林志深负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 段静楠
人民陪审员 林广群
人民陪审员 陈景荣
二〇一五年九月十六日
书 记 员 蔡晓珊