福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第348号
上诉人（原审原告、反诉被告）福州金水房地产信息咨询服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区铜盘路323号1#楼三层北侧。
法定代表人蒋春会，经理。
委托代理人刘为忠，公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王家兴，男，1975年8月16日出生，汉族，住福建省建瓯市吉阳镇。
委托代理人刘善理、陈爱玲，福建建达律师事务所律师。
上诉人福州金水房地产信息咨询服务有限公司（以下简称金水公司）因与被上诉人王家兴房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：原告金水公司与被告王家兴于2012年10月31日签订《房屋租赁协议》。协议约定：原告将位于福州市铜盘路388号一层厂房第二间（油库边往南第二间）的房屋出租给被告使用，月租金8000元，卫生费和门卫费每月各200元，租赁期从2012年11月1日至2014年10月31日。期满后如被告不再续租，应办理退租手续，期满超过3日未搬离，原告有权收回房屋另租他人，且被告应支付违约金；一方如单方面终止合同，应支付违约金；合同中约定的违约金标准为四个月租金。缴费方式：每季度缴纳一次，合同签订当日缴清第一季度的租金，之后每季度的前一个月的8日之前被告应将该季度租金存入原告指定账户，逾期每日按千分之三加收滞纳金。协议签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告向原告支付押金8000元并缴纳租金。2013年2月1日起，被告不再缴纳租金。庭审中，被告称原告擅自在租赁房屋所在小区加设铁门，每日夜间九至十时即上锁，导致被告无法进入，不能正常使用租赁房屋，原告承认其在小区加设铁门并上锁，但称是夜间零时以后才上锁。2013年2月21日，被告通过手机向原告的员工发送短消息，称由于夜间不能进出，其已退出租赁房屋，提出中止合约，原告回复期满再终止。
原审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为合法有效，双方均应按照合同约定，全面履行自己的义务。被告占有使用租赁房屋，理应依约支付租金，但原告也应保证被告能正常使用租赁房屋。被告既已承租租赁房屋，即得在合理限度内任意支配之；原告在庭审中承认租赁房屋所在小区加设铁门并在夜间上锁这一事实，其无论在何时为之，对于被告使用支配租赁房屋终有妨碍，而原告又不能证明被告存在夜间扰民等行为而使其有必要对被告使用租赁房屋加以限制，故原告此种行为，构成违约。被告与原告签订租赁合同，目的即在于对租赁房屋的使用及支配，被告主张原告的违约行为致使合同目的不能实现，于法有据，被告得以通知原告的方式单方解除合同。经原、被告双方确认，被告于2013年2月21日以手机短信方式通知原告解除合同，原告虽未表示同意，不影响合同解除之效力，原审法院确认双方签订的《房屋租赁协议》已于2013年2月21日解除。故被告应向原告支付2013年2月1日至2013年2月20日的租金、卫生费、门卫费，金额为（8000＋200＋200）×20÷30=5600元。鉴于原告违约在先，且合同解除时原告仍持有被告支付的押金（即一个月的租金8000元）未予返还，故原告不得就此向被告主张迟延缴纳租金的滞纳金。2013年2月21日至2013年6月10日期间，原告无证据证明被告仍占有使用租赁房屋，故其不得主张被告支付在此期间的租金或占有使用费。
反诉原告（被告）向反诉被告（原告）支付的押金8000元，反诉被告（原告）应予以返还。反诉原告亦主张反诉被告向其支付违约金32000元（即四个月租金），原审法院认为，租赁合同约定仅在任何一方单方终止合同或承租人在租赁期满后三天内未搬离的情形，违约方应按四个月租金的标准支付违约金的，本案中原告的违约情形不在此列，故反诉原告的此项诉请于法无据，原审法院不予支持。至于反诉原告主张反诉被告赔偿其搬离租赁房屋的损失3900元，原审法院认为，反诉原告并未提供正规的付款凭证，凭现有证据无法证明反诉原告的此项损失，故原审法院不予支持。
综上，被告应向原告支付租金、卫生费、门卫费共计5600元，反诉被告（原告）应向反诉原告（被告）返还押金8000元，故反诉被告（原告）现仍应向反诉原告（被告）支付2400元。依据《中华人民共和国合同法》（收下简称《合同法》）第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第二百一十六条之规定，判决：一、确认原告福州金水房地产信息咨询服务有限公司与被告王家兴于2012年10月31日签订的《房屋租赁协议》已于2013年2月21日解除。二、反诉被告（原告）福州金水房地产信息咨询服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告（被告）王家兴返还押金余额2400元（已扣除被告应向原告支付的2013年2月1日至2013年2月20日的租金、卫生费、门卫费共计5600元）；三、驳回原告福州金水房地产信息咨询服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王家兴的其他诉讼请求。本案诉讼费709元，由原告福州金水房地产信息咨询服务有限公司承担659元，由被告王家兴承担50元；反诉费900元，由反诉原告王家兴承担850元，由反诉被告福州金水房地产信息咨询服务有限公司承担50元。
一审宣判后，原审原告、反诉被告福州金水房地产信息咨询服务有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福州金水房地产信息咨询服务有限公司上诉称：一、一审认定上诉人存在违约行为缺乏依据。诉争房屋所在小区于2012年下半年改建完华，改建后为确保小区安全加设了铁门，上诉人也安排了门卫，即使被上诉人半夜进出仍可开门，因此上诉人并没有限制被上诉人进出。另外，诉争合同第一条也可充分证明，在签订合同之前被上诉人已多次实地考察，完全知晓进出小区的600多米通道经过部队营区，上诉人只是建议被上诉人半夜深更货车尽量少通行，以免影响军人休息。二、被上诉人在实际占有诉争房屋期间，仍应支付租金和相应费用。被上诉人短信通知中仅提出“中止合约请求”而非“解除合同”，因此合同尚未解除，双方仍在协商，且被上诉人未归还诉争房屋钥匙，属于持续占有使用，仍应承担相关费用。直至2013年6月中旬上诉人发现诉争房屋门开着，为了防止损失扩大，只好另行出租。综上，请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付租金34666元、卫生费和门卫费1733元，合计36399元；二、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人王家兴答辩称：一、被上诉人一审已提交相关证据证明上诉人在诉争房屋所在小区加设铁门并在夜间上锁的事实，上诉人也予以承认。双方签订诉争合同时，该小区并未设铁门，2012年12月左右，上诉人加设铁门并在夜间22点后上锁导致被上诉人车辆无法自由进出，货物无法运抵诉争房屋，该行为严重妨碍了被上诉人对该房屋的使用。二、上诉人主张被上诉人支付租金和相关费用，缺乏事实依据。首先，上诉人未提供证据证明被上诉人在2013年2月21日后仍占用诉争房屋；其次，上诉人的违约行为导致被上诉人的合同目的无法实现，被上诉人也通过短信通知上诉人解除合同并搬离房屋，根据《合同法》九十四、九十六条规定，诉争合同已经解除，上诉人亦将诉争房屋出租给他人使用，因此并不存在被上诉人占用诉争房屋的事实。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，理由不能成立。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据，根据本案现有证据，本院确认一审认定的主要事实清楚。
本院认为，本案的争议焦点有两点：第一、上诉人在诉争房屋所在小区加设铁门的行为是否构成违约？第二、2013年2月21日的短信通知能否产生解除合同效力？被上诉人是否应当支付2013年2月21日以后的租金与相关费用？
关于第一个争议，本院认为，诉争合同第三条约定上诉人应保证三通（水、电、路），因此，保障被上诉人通行顺畅系上诉人义务，上诉人将诉争房屋所在小区加设铁门的行为妨碍了被上诉人的通行。另外，虽然上诉人称其加设铁门是为了避免影响军人休息，但始终未提供证据予以佐证。退一步，即使被上诉人确对军人休息造成影响致使部队方面有反映，上诉人可按诉争合同第六条约定向被上诉人提出终止履行。但上诉人却通过私自加锁约束被上诉人通行，上述行为违反合同约定，构成违约。
关于第二个争议，本院认为，因上诉人已构成违约，根据《合同法》第九十四、九十六条的规定，合同自解除通知到达对方时解除，上诉人在收到短信后回复“期满再终止”，应视为已接收到对方的通知，一审以2013年2月21日作为诉争合同解除时间并无不当。另外，被上诉人已于2013年2月21日短信通知上诉人其已经退出该仓库，上诉人作为出租方，在接到通知后应及时查看诉争房屋的实际使用状态并与承租方联系，但二审审理中，上诉人称“我方查看后并未与对方联系，直至提起上诉之日”、“直到6月份发现厂房是开着的才得知被上诉人已经搬离厂房”，与常理相悖，且上诉人也未提供证据证明被上诉人在2013年2月21日后仍占用诉争房屋，因此关于被上诉人应支付2013年2月21日以后租金和相应费用的主张，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担，本案二审案件受理费1609元，由上诉人福州金水房地产信息咨询服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈 嘉
代理审判员 陈秀瑜
二〇一五年四月八日
书 记 员 陈碧珍