安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1802民初806号
原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣
城市宣州区。
法定代表人：钱云霞，该公司总经理。
委托代理人：徐兴德，安徽众博律师事务所律师。
委托代理人：华洪涛，安徽众博律师事务所律师实习律师。
被告：李桃林，男，1980年9月20日，汉族，住安徽省宣城市宣州区。
原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）诉被告李桃林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告万家公司的委托代理人徐兴德、华洪涛，被告李桃林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万家公司诉称：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司（以下简称百汇公司）将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2012年10月16日，万家公司作为出租方（甲方）与承租方李桃林（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“一、房屋位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋二层2-95至2-102号共8间，建筑面积分别为341.84平方米（该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等费用的计取基数）；四、租金按房屋的建筑面积计付，每月每平方米30元，年租金为123062元，该费用不包含物业服务费用、公共事业费用及其他费用。第一年前9个月为免租期，后3个月租金为30766元，乙方于前9个月期满前一个月支付；第二年前9个月为免租期，后3个月租金为30766元，乙方于前9个月期满前一个月支付；第三年租金为123062元，乙方于第二年结束的前一个月支付；五、乙方应当在本合同签订的同时，向甲方一次性支付租赁经营保证金人民币1.2万元，作为乙方履行本协议及乙方经营质量的保证，因乙方违约导致本合同提前终止的，保证金不予退还”。
2012年12月7日，万家公司作为出租方（甲方）与承租方李桃林（乙方）又签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“一、房屋位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋二层2-356至2-363号共8间，建筑面积分别为323.98平方米（该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等费用的计取基数）；四、租金按房屋的建筑面积计付，每月每平方米30元，年租金为116633元，该费用不包含物业服务费用、公共事业费用及其他费用。第一年前9个月为免租期，后3个月租金为29158元，乙方于前9个月期满前一个月支付；第二年前9个月为免租期，后3个月租金为29158元，乙方于前9个月期满前一个月支付；第三年租金为116633元，乙方于第二年结束的前一个月支付；五、乙方应当在本合同签订的同时，向甲方一次性支付租赁经营保证金人民币1万元，作为乙方履行本协议及乙方经营质量的保证，因乙方违约导致本合同提前终止的，保证金不予退还”。
上述两份《房屋租赁合同》均约定：“租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，本市场于2012年10月1日前正式开业，如有变更甲方将另行通知，市场开业前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；乙方应自房屋交付之日起，按每月每平方米1元的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交费期结束前15日内支付下一交费期的物业服务费，第一个交费期物业服务费，乙方应当在房屋交付之日支付；乙方自进场装修之日起承担该房屋发生的水、电、通讯等公共事业费用，本市场公共区域水、电等公用事业费由物业使用人按建筑面积比例公摊；乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额千分之一的迟延履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额支付欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任”。
另双方分别于2012年10月16日、12月7日签订两份《市场商业经营管理服务协议》，均约定李桃林自承租之日起按其承租房屋面积每月每平方米1元的标准向万家公司交纳市场经营管理服务费，逾期缴费的按每天5%加收滞纳金。
万家公司分别于两份合同签订当日向李桃林交付了租赁房屋。李桃林交纳经营保证金2.2万元，其余费用未交纳。2014年8月12日，万家公司以快递方式向李桃林寄发了两份《缴款通知书》，通知李桃林于2014年8月20日前交清所欠的租金、物业服务费、运营管理费等，李桃林签收后未缴纳。万家公司又于2015年1月27日向李桃林寄发了两份《关于解除双方﹤房屋租赁合同﹥的函》，通知李桃林双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》自其收到该函之日解除，李桃林应于解除之日起三日内清空并归还租赁房屋且经营保证金不予退还。该函李桃林于2015年2月1日签收，但未履行结清费用、腾空并交付房屋的义务，万家公司诉至本院，请求判令：
1、李桃林立即腾空租赁房屋并交付给万家公司；
2、李桃林立即给付截至2015年2月1日的房屋租金219297元及逾期付款违约金（其中59924元自2013年5月1日起、59924元自2014年5月1日起、99449元自2014年9月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月4日起至2016年1月1日的房屋占用费112807元及逾期付款违约金（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际给付之日止），此后的房屋占用费按每平方米每月35元计算至房屋实际交还之日止；
3、李桃林立即给付截至2015年1月28日的物业管理费9467元及逾期付款违约金（其中2025元自2012年6月26日起、2025元自2013年9月15日起、2025元自2014年3月16日起、2025元自2014年9月15日起、4449元自2015年4月15日起，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），并承担自2015年2月4日起至2016年1月4日的房屋占用费期间物业服务费3760元及逾期付款违约金（自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际给付之日止），此后的物业费管理费自2016年1月5日起按每月每平方米1元标准计算至房屋实际交付之日止；
4、李桃林立即给付截至2016年1月4日的管理运营费13331元及逾期付款违约金（自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际给付之日止），此后的管理运营费自2016年1月5日起按每月每平方米1元计算至房屋实际交付之日止；
5、李桃林给付万家公司垫付的电费10743元；
6、本案诉讼费由李桃林负担。
李桃林在庭审中辩称：双方签订的是一个意向合同，合同中约定商场开业时间为2012年10月1日，如有变更将另行通知，但商场并未在约定的时间开业，且至今也没有关于开业的通知，应视为商场至今未开业，所有不应交纳房屋租金；万家公司在招商过程中有欺诈行为，对各商户承诺的道路贯通、品牌入住率、红星美凯龙入住等均未兑现；万家公司运营管理不规范，导致商场不能正常经营，各商户亏损较大；万家公司收取电费的标准无依据，合同解除后未进行实际的运营管理，不应再支付运营费，万家公司违约在先，各商户不应支付违约金。综上，请求法庭查明事实，依法判决。
万家公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，证明万家公司的主体资格；
2、身份证复印件一份，证明李桃林的身份信息；
3、授权书一份，证明万家公司有权对外出租涉案房屋并承受由此产生的一切权利义务；
4、房屋租赁合同、市场商业经营管理服务协议各两份，证明双方的合同关系及对双方权利义务、违约责任等进行了约定；
5、家居馆高压总电表照片一份、安徽电力宣城供电公司发票二十四张，证明商场用电总数为1992600度及万家公司交纳电费总额为2491987.64元；
6、李桃林电表照片一份，证明截至2015年3月29日李桃林的电表总用电数为8595度；
7、《缴款通知书》、韵达快递单、韵达快递官网跟踪记录各一份，证明万家公司于2014年8月12日向李桃林寄发了《缴款通知书》，李桃林已签收的事实；
8、关于解除双方《房屋租赁合同》的函，EMS特快专递单、EMS官网跟踪记录各一份，证明万家公司于2015年1月27日向李桃林寄发了关于解除双方《房屋租赁合同》的函，李桃林已签收的事实。
李桃林向本院提交以下证据：
1、照片一份，证明商场内的部分路灯没开、2014年邦家吉清仓甩卖，商场运营不规范；
2、照片、报刊页面各一组，证明商场内很多店铺未装修，入住率未达90%，与万家公司诉称的入住率90%以上严重不符；
3、报刊页面一组，证明万家公司以2013年红星美凯龙入住为由欺诈招商的事实；
4、报刊页面一组，证明万家公司承诺的宣狸路与阳德路于2012年10月开通的事实未兑现，该路段实际于2014年年初开通；
5、照片一组，证明邦家吉以招商户的身份发表讲话，实则是万家公司的子公司，万家公司欺诈招商。
经庭审质证，李桃林对万家公司提举的1、2、3、5、6号证据无异议；4号真实性无异议，但合同期限是三年，商场2014年就未正常运营，现在商场已经更名为红星且外墙也在装修、商户基本已经清空，因此要求按合同约定支付租金无事实依据；7号证据虽已收到，但对通知的内容不认可；8号证据已收到，但合同解除后不应再计算相关费用。万家公司对李桃林提交的证据认为宣传材料系要约邀请，不构成合同条款，与本案无关联。
经对双方所举证据进行审查，结合双方的质证意见，本院认为万家公司提举的证据均符合证据的“三性”，予以认定。李桃林提举的证据的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。
根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院对万家公司诉称的事实予以确认。
另查明，案涉商场于2013年5月1日开业，截至2015年3月20日，商场内用电总数为1992600度、缴纳总电费数2491987.64元。李桃林户电表产生的电度数为8595度、交纳电费5788元。李桃林于2016年1月26日腾空了租赁房屋并交付给万家公司。
本院认为：李桃林与万家公司签订的合同合法有效，万家公司交付租赁房屋后，李桃林应按合同约定支付租金、物业服务费等相关费用，逾期支付的应按约定支付违约金，但双方合同中约定的违约金标准过高，万家公司要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，符合法律规定，本院予以支持。李桃林未按约定支付相关费用，万家公司于2014年8月12日向李桃林寄发了缴费通知书，李桃林签收后未履行义务，万家公司又于2015年1月27日寄发了《关于解除双方﹤房屋租赁合同﹥的函》，该函于2015年2月1日签收，因此双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》已于通知到达当日即2015年2月1日解除。合同解除后三日内应归还租赁房屋即2015年2月5日至房屋实际交付之日即2016年1月26日，李桃林占用该租赁房屋已无法律依据，故其应承担房屋占用期间的租金损失、物业服务费、管理运营费等，现万家公司要求上述费用参照原合同约定的标准计算，符合法律规定，本院予以支持。占用期间的各项损失未约定给付期限，万家公司可随时主张，但其诉请的违约金无法律依据，本院不予支持。
综上，依据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，本院确定李桃林应负担的各项费用及支付时间如下：
首先，李桃林分别于2012年10月16日、12月7日承租了房屋。根据双方关于免租期的约定，第一年第一份合同2012年10月16日至2013年7月15日及第二份合同2012年12月7日至2013年9月6日，两份合同第二年2013年10月1日至2014年6月30日间李桃林无需交纳租金，虽然双方还约定了“商场开业前为免租装修期和免租试营业期”，但商场开业时间（2013年5月1日）已被第一年免租期所涵盖，因此李桃林第一年2013年7月16日至2013年9月30日的租金25637元（123062元／年÷12个月×2.5个月）、2013年9月7日至2013年9月30日的租金7349元（116633元／年÷365天×23天），应分别于2013年6月16日、于2013年8月7日前支付；第二年2014年7月1日至2014年9月30日的租金为59924元（30766元＋29158元），应于2014年6月1日前支付；第三年2014年10月1日至2015年2月1日（合同解除之日）的租金79898元（239695元／年÷12个月×4个月），应于2014年9月1日前支付；合同解除三日后即2015年2月5日至2016年1月1日房屋占用期间的租金损失112807元（万家公司诉请）以及2016年1月2日至实际交付房屋之日即2016年1月26日的房屋占用期间租金损失15760元（239695元／年÷365天×24天），合计128567元，未约定给付时间，万家公司可随时主张。
其次，李桃林应自2012年10月16、12月7日起按每月每平方米1元的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，第一期在房屋交付之日支付，其余每期应在每个交费期结束前15日内支付下一期费用，因此第一期2012年10月16日至2013年3月30日间的物业服务费1880元（341.84元／月×5.5个月）以及2012年12月7日至2013年3月30日间的物业服务费1220元（323.98元／月÷30天×113天），李桃林应分别于2012年10月16日、12月7日支付；第二期2013年4月1日至9月30日的3994元，应于2013年3月15日前支付；第三期2013年10月1日至2014年3月30日的3994元，应于2013年9月15日前支付；第四期2014年4月1日至2014年9月30日的3994元，应于2014年3月15日前支付；第五期2014年10月1日至2015年2月1日的2663元（665.82元／月×4个月）应于2014年9月15日前支付，万家公司诉请截至合同解除之日的物业服务费9467元，本院予以确认。合同解除三日后即2015年2月5日至实际交付房屋之日2016年1月26日的房屋占用期间物业服务费8344元（665.82元／月÷30天×376天），未约定给付期限，万家公司可随时主张。
再次，李桃林应分别自2012年10月16日、12月7日起按每月每平方米1元的标准支付管理运营费2015年2月1日合计17745元，万家公司诉请13331元，本院予以确认。合同解除三日后即2015年2月5日至房屋实际交付之日2016年1月26日的房屋占用期间运营管理费8344元，均未约定给付期限，万家公司可随时主张。
最后，商场内用电总数为1992600度、交纳总电费2491987.64元，平均每度电的费用为1.25元，李桃林户的电度数为8595度，因此产生的电费为10743.7元，该费用万家公司已代为垫付，扣除李桃林已交的5788元后，剩余4955.7元直接交付给万家公司。
另根据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，本院确认李桃林应负担的各项费用的违约金如下：
首先，房屋租金合计172808元的违约金为：25637元自2013年6月16日起、7349元自2013年8月7日起、59924元自2014年6月1日起、79898元自2014年9月1日起，均计算至实际给付之日止。
其次，物业服务费合计9467元的违约金为：1880元自2012年10月16日起、1220元自2012年12月7日起、3994元自2013年3月15日起、2373元自2013年9月15日起，均计算至实际给付之日止。
再次，管理运营费合计13331元的违约金为自起诉之日即2016年2月23日起计算至实际给付之日止。
李桃林已于2016年1月26日腾空并交付房屋，万家公司要求交付房屋的诉请因已实际履行，本院不予支持。
关于李桃林在庭审中辩称市场至今未开业，其交纳租金的条件未成就的意见，本院认为，双方在合同中虽未对“开业”作出解释说明，但根据交易习惯，市场的“开业”应为确定某一固定日期作为经营活动的开始，宣布开业主体为万家公司，且万家公司也已在2013年5月1日通过电视媒体、新闻报道等介质以及现场仪式等方式向不特定的群体宣布“开业”，李桃林等商户也自5月1日后在市场内从事经营活动，因此2013年5月1日为开业日期，李桃林称至今未开业的意见，本院不予采纳。关于李桃林称万家公司在招商过程中存在虚假宣传、欺诈商户等违约情形的意见，本院认为，招商过程中的宣传针对不特定群体、吸引商户入驻市场并与之形成合同关系，因此招商前的宣传报告属要约邀请，不构成违约，因此关于李桃林此节的辩解意见，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告李桃林于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司房屋租金172808元及逾期付款违约金（其中25637元自2013年6月16日起、7349元自2013年8月7日起、59924元自2014年6月1日起、79898元自2014年9月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担房屋占用期间的租金损失128567元；
二、被告李桃林于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费9467元及逾期付款违约金（其中1880元自2012年10月16日起、1220元自2012年12月7日起、3994元自2013年3月15日起、2373元自2013年9月15日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担房屋占用期间物业服务费8344元；
三、被告李桃林于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司运营管理费13331元及逾期付款违约金（自2016年2月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担房屋占用期间运营管理费8344元；
四、被告李桃林于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司垫付的电费4955.7元；
五、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7185元，由被告李桃林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 杜美龄
人民陪审员 崔思平
人民陪审员 赵春燕
二〇一六年五月二十日
书 记 员 曾苗苗
附：法律条文
《中国人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。