江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3433号
上诉人（原审原告）：孔照勇，男，汉族，1969年9月6日生，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：沈国梁，江苏国济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴迪，江苏国济律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙雪婷，女，汉族，1971年1月25日生，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：马君儒，江苏天淦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郎婷，江苏天淦律师事务所律师。
原审第三人：顾军，女，汉族，1968年1月12日生，户籍地在南京市玄武区。
原审第三人：严军，男，汉族，1969年5月22日生，户籍地在南京市鼓楼区。
原审第三人：南京银行股份有限公司城西支行，住所地南京市鼓楼区江东北路93号。
负责人：仲铁军，南京银行股份有限公司城西支行行长。
委托诉讼代理人：夏维剑，江苏金禾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱志坚，江苏金禾律师事务所律师。
上诉人孔照勇因与被上诉人孙雪婷、原审第三人顾军、严军、南京银行股份有限公司城西支行（以下简称南京银行城西支行）案外人执行异议之诉，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理，上诉人孔照勇委托诉讼代理人沈国梁、被上诉人孙雪婷的委托诉讼代理人郎婷、原审第三人南京银行城西支行的委托诉讼代理人钱志坚到庭参加诉讼；原审第三人顾军、严军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
孔照勇上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者支持孔照勇的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由孙雪婷承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、第三人顾军、严军出租案涉不动产不属于规避执行行为；2、孔照勇早已占有案涉不动产。二、一审适用法律有错误。1、一审根据江苏省高级人民法院的相关规定推定孔照勇有过错不当；2、一审依据南京市浦口区人民法院法官在期刊发表的文章作为裁判依据不当。
孙雪婷辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应驳回上诉，维持原判。
南京银行城西支行述称：同孙雪婷的意见。
顾军、严军未陈述意见。
孔照勇一审诉讼请求：1、立即停止对第三人顾军、严军名下位于南京市鼓楼区××单元××室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认孔照勇与第三人顾军、严军于2013年5月20日就位于南京市鼓楼区××单元××室房屋签订的《房屋租赁协议书》合法有效，孔照勇有权按照协议书的约定继续承租上述房屋直至《房屋租赁协议书》约定的租期届满；3、本案的诉讼费用由孙雪婷承担。
一审法院认定事实：
一、2008年9月至2012年8月期间，孔照勇分三次向顾军汇款共计100万元，分别为：2008年9月2日通过工商银行汇款20万元；2010年7月20日通过兴业银行汇款50万元；2012年8月28日通过工商银行汇款30万元。2013年4月9日，孔照勇与顾军对过往资金往来进行对账，并由顾军出具欠条一份，该欠条载明：“借款人顾军经与出借人孔照勇对账确认至今为止尚欠孔照勇本金壹佰万元整，年息百分之二十。注：借款人此前向出借人出具的借条一律作废。借款人：顾军”。
二、2013年5月20日，因无力偿还债务，孔照勇（合同乙方）与顾军、严军（合同甲方）签订房屋租赁协议书一份，双方约定：甲方欠乙方100万元，因无力偿还，故甲方将案涉房屋出租给乙方，以该房屋租金冲抵借款本金及利息；本息数额参照银行商业贷款的模式，100万元本息通过20年以等额本息方式分期偿还，利率7.41%，共240期；租赁期限2013年5月20日起至2033年5月19日止；租金为每月8000.99元等。
三、因顾军无力清偿债务，孔照勇于2014年7月至8月开始装修案涉不动产，后搬至案涉不动产内居住至今。
四、南京银行城西支行分两次向顾军、严军出借借款共计400万元，顾军、严军以案涉不动产提供抵押担保，南京银行城西支行于2013年7月19日办理了案涉不动产的抵押登记，取得了房屋他项权证。
五、孙雪婷与顾军、严军之间的民间借贷纠纷于2013年10月10日立案受理（案号为（2013）玄锁民初字第700号），2013年10月14日案涉不动产被玄武法院在房产局查封。该案经两审审理，由南京市中级人民法院依法作出（2014）宁民终字第4671号民事判决书，确认了孙雪婷的债权数额。判决书生效后，孙雪婷向玄武法院申请执行，玄武法院于2015年11月5日作出（2015）玄执字第1000号执行公告，告示：“本院将拍卖被执行人顾军、严军名下中央路2901室房屋，以清偿债务。现责令中央路2901室房屋内居住、使用人员于2015年11月5日前迁出上述房屋”。孔照勇提出执行异议，主张其享有合法的租赁权，请求停止对案涉房屋的拍卖行为。玄武法院依法作出（2016）苏0102执异13号执行裁定书，驳回了异议请求。
六、顾军、严军系夫妻关系，案涉不动产为两人共同所有。
原、被告因意见不一，致无法调解。
一审法院认为：本案的争议焦点为：1、孔照勇与顾军、严军是否存在真实的不动产租赁合同关系？2、孔照勇的不动产租赁权在执行程序中是否应当得到优先保护？
关于争议焦点1：孔照勇的陈述、欠条、银行交易明细、付款凭证等证据可以证明其与顾军存在民间借贷关系，双方因真实的债权债务纠纷而签订房屋租赁协议，目的在于以租金抵偿所欠借款本息。故房屋租赁协议的签订是双方的真实意思表示，本院依据现有证据认定孔照勇与顾军、严军存在真实的不动产租赁合同关系。
关于争议焦点2，应当从以下几个方面加以判断：
1、顾军、严军出租案涉不动产是否属于规避执行的行为。根据《江苏省高级人民法院关于认定和处理规避执行行为若干问题的规定》（以下简称省高院规避执行规定）第一条：“规避执行行为是指在诉讼程序开始之前一年至执行程序终结之前，有履行能力的被执行人为逃避债务履行，故意转移财产或者为法院处分财产设置障碍并对申请执行人造成损害的行为。人民法院应当将下列行为认定为规避执行行为：……（三）被执行人以明显低于市场价格或明显不符交易习惯将房产长期出租的行为；……”。从时间点来看，孙雪婷起诉顾军、严军的诉讼程序始于2013年10月10日，房屋租赁协议的签订时间为2013年5月20日，两时间节点符合省高院规避执行规定中的认定标准。从租赁期限来看，20年租期虽未超出法律规定的上限，但对于一般的自然人而言，约定超长租期意味着出租方、承租方可能面对诸多不确定的风险，如：不动产灭失、自然人死亡、物价波动、法律纠纷等。在现实生活中，自然人之间租赁房屋的期限一般为短期或中期，故20年的房屋租期应当认定为明显不符交易习惯将房产长期出租的行为。因此，顾军、严军出租案涉不动产属于规避执行的行为。
2、孔照勇签订房屋租赁协议是否存在过错。根据省高院规避执行规定第十条第二款：“被执行人实施逃避债务履行、损害申请执行人利益的行为时，案外人知道被执行人已经濒临无支付能力，并且该行为是有害于申请执行人的，推定案外人有过错”。本案中，孔照勇自认因顾军无法清偿债务才签订了房屋租赁协议，其目的在于以房屋租金抵偿借款本息，故其签订房租租赁协议时存在过错。
3、孔照勇实际占有使用案涉不动产的时间。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称最高院执行异议规定）第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持”。本案中，案涉不动产被查封的时间为2013年10月14日，而孔照勇实际占有使用的时间在2014年8月以后。尽管孔照勇提出了未及时占有使用案涉不动产的主观事由，但最高院执行异议规定中关于占有使用不动产的时间点是以客观标准加以判断的，故孔照勇的租赁权不符合最高院执行异议规定中得到支持的条件。
4、租赁权保护的立法本意。南京市浦口区人民法院法官邢啸天在《审判研究》期刊中发表的《执行程序中不动产租赁权保护的认定标准》一文中指出：“让原本属于债权的租赁权取得类似于物权的对抗属性，乃是立法者出于保护弱者生存利益的目的而作出的一种价值选择。同时，我们还需要注意到，民法上的各类规则针对的是平等民事主体间的交易行为，而司法拍卖是执行机构运用国家公权力实施的强制行为，二者性质迥异……如果承租人并非经济上的弱者，承租房屋又非用于生存的基本需要，其所享有的仅是尚未经诉讼确认的普通债权，在调整平等法律主体间相互关系的民法上都已失去了特别保护的理由，又何能在强制执行法上对抗已为生效法律文书所认可并取得执行请求权的债权？”本院认为，孔照勇虽已占有使用案涉不动产，但其签订房租租赁协议的初始目的在于保护其尚未经诉讼确认的普通债权，故其以不动产租赁权对抗生效法律文书取得的执行请求权，不符合立法者保护弱者的立法本意。
综上，孔照勇享有的案涉房屋租赁权不能对抗孙雪婷基于生效法律文书而申请强制执行的请求权。一审法院判决：驳回孔照勇的诉讼请求。案件受理费80元、公告费600元，以上共计680元，由孔照勇负担。
二审中，孔照勇、孙雪婷对一审查明的事实没有异议。南京银行城西支行对一审查明的租赁协议签署时间有异议，认为2013年5月20日并不是该协议真实的签署时间，该协议真实的签署时间是在2013年10月14日法院司法查封之后；对一审查明的其他事实没有异议。
二审中，各方当事人均无新的证据向法庭提交。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。”根据一审查明的事实，孔照勇与顾军、严军于2013年5月20日签订房屋租赁协议书，案涉房屋于2013年10月14日被玄武法院查封，孔照勇实际占有使用的时间在2014年8月之后，一审法院据此判决驳回孔照勇的诉讼请求并无不当，本院予以支持。一审法院在判决书中引用南京市浦口区人民法院法官在期刊上发表的文章作为说理依据确有不妥，但并不影响判决结果。
综上，上诉人孔照勇的上诉不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人孔照勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年九月二十五日
书记员 朱亚芳