广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终1584号
上诉人（原审被告）：孔巧雄，男，1968年10月4日出生汉族，汉族，现住广东省仁化县。
上诉人（原审被告）：邱文香，女，1971年8月29日出生汉族，汉族，现住广东省仁化县。
被上诉人（原审原告）：罗朋明，男，1970年10月25日出生，汉族，住广东省仁化县。
委托诉讼代理人：邓黎洪，仁化县公职律师事务所律师。
上诉人孔巧雄、邱文香因与被上诉人罗朋明房屋租赁合同纠纷一案，不服仁化县人民法院（2016）粤0224民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或�理由，决定不开庭审理本案。上诉人孔巧雄、邱文香、被上诉人罗明朋的委托诉讼代理人邓黎洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孔巧雄、邱文香上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，驳回罗朋明的诉讼请求；2、由罗朋明负担本案诉讼费。事实及理由：一审法院在事实和法律适用方面均有错误，具体表现如下：一、一审法院定性孔巧雄、邱文香与罗朋明之间的纠纷是房屋租赁合同纠纷错误。双方之间不存在租赁合同关系。孔巧雄、邱文香与罗朋明的姐姐罗永香之间存在房屋买卖合同关系，而非租赁合同关系。2003年因罗朋明的姐姐罗永香拖欠孔巧雄工程款，于是罗永香将涉案房屋抵给孔巧雄、邱文香使用。2007年1月罗永香因家中突发事件，为了转移夫妻的财产，于是罗永香将房屋土地转移至其弟罗朋明名下，此事罗永香一直隐瞒孔巧雄、邱文香。2007�9月，由于罗永香丈夫拖欠孔巧雄工程款高达十多万元，罗永香遂与孔巧雄、邱文香协商由孔巧雄、邱文香再另给付十万元，作为购买登记在罗永香名下的涉案房屋，当时孔巧雄、邱文香因资金不足只凑得七万元，余款三万元双方商定办理好土地使用证过户后付清，因双方是亲戚，当时没有写下相关字据，事后罗永香对过户一事一直推诿，拒绝过户。如果是租赁关系为何孔巧雄、邱文香会反过来向罗永香支付七万元。一审法院仅依据部分事实就认定双方一直以来都属于房屋租赁关系，而不顾上述房屋买卖这一事实，这一错误的认定是对事实的颠覆。再者，如果是租赁关系，为何双方没有约定租期和租金。孔巧雄、邱文香事实占有使用涉案房屋长达十四年之久，对该房形成了长期稳定的占有关系，十几年双方没有任何异议。从2003年起至今14年之久，罗朋明没有向孔巧�、邱文香收过房租，对于孔巧雄、邱文香占有使用涉案房产罗朋明在长达十多年时间是没有任何异议的。因此孔巧雄、邱文香与罗朋明姐姐罗永香之间是房屋买卖合同关系而不是租赁合同关系。二、罗永香与罗朋明姐弟是恶意串通损害孔巧雄、邱文香的合法权益。2007年1月罗永香因家中突发事件，为转移财产，将房屋土地转移至罗朋明名下，此事一直隐瞒孔巧雄、邱文香。罗永香于2007年9月将房屋卖给孔巧雄、邱文香并收取购房款，且信誓旦旦地说自己就是房屋所有权人，过后又以种种理由推诿过户，而自2007年到2016年，罗朋明对于孔巧雄、邱文香占有使有涉案房屋及主张所有的事实一直未持异议，也从未出面处理及商谈过此处房产及商铺的任何事务，由此可见罗朋明是知道并认可孔巧雄、邱文香向罗永香购买了涉案房产的事实。而现在因房价上涨，有利可图，罗永香及罗朋明才串通称是租赁合同关系而不是买卖合同关系，要求解除租赁合同。再者，罗朋明及罗永香没有购房合同，没有实际付款事实，而且本次诉讼幕后操纵及重新建房都是罗永香（从录音可以看出），而不是罗朋明。一审判决支持罗朋明所谓解除租赁合同的请求，无异于鼓励恶意串通欺诈，不利于市场交易的稳定，有悖立法精神。三、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条关于租赁的规定属于适用法律错误。涉案纠纷是房屋买卖合同纠纷而不是房屋租赁纠纷。
罗朋明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。孔巧雄、邱文香的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第一，罗朋明是涉案房屋的合法权属人，对涉案房屋享有占有、使用和收益的权利。2016年1月，罗朋明向孔巧雄、邱文香提出解除双方的房屋租赁关系，并要求孔巧雄、邱文香搬离房屋，孔巧雄、邱文香无理拒绝。第二，孔巧雄、邱文香与罗朋明的姐姐并未达成涉案房屋的买卖关系，孔巧雄、邱文香称罗朋明与罗永香恶意串通，侵犯其权益没有事实依据，也不存在这种情况，孔巧雄、邱文香的该项主张没有证据证实，该主张不能成立。
罗朋明向一审法院起诉请求：一、解除罗朋明、孔巧雄、邱文香的房屋租赁关系，孔巧雄、邱文香搬离位于仁化县周田镇月岭大街47号的房屋，将房屋腾空交给罗朋明使用；二、孔巧雄、邱文香负担本案诉讼费。
一审法院认定事实：孔巧雄、邱文香系夫妻关系，2003年，罗朋明的姐夫赖福林（罗朋明姐姐罗永香的前夫）拖欠孔巧雄工程款，于是罗永香将其家位于仁化县周田镇月岭街47号一栋两层房屋及土地租赁给孔巧�、邱文香用于开设店铺，相关租金用于抵扣工程欠款，双方未签订书面租赁合同。2007年1月10日，罗朋明从其姐姐罗永香处转让取得涉案房屋及土地，并办理了《国有土地使用证》【仁国用（2007）第1100001号】，土地使用权人为罗朋明，涉案房屋未办理房屋产权证书。期间，孔巧雄、邱文香与罗永香曾就涉案房屋买卖问题进行过协商，但最终未能达成一致。2016年1月，罗朋明欲将涉案房屋拆除重建，由于涉案房屋自2003年起至今都由孔巧雄、邱文香家使用，孔巧雄、邱文香以已给付罗永香购房款为由拒绝搬离涉案房屋，罗朋明遂将孔巧雄、邱文香诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，罗朋明诉求孔巧雄、邱文香搬离涉案房屋，综合全案本案的争议焦点是：一、孔巧雄、邱文香对涉案的土地是否拥有使用权；二、罗朋明是否有权要求孔巧雄、邱文香搬离涉案房屋。�、孔巧雄、邱文香对涉案的土地是否拥有使用权的问题。孔巧雄、邱文香辩称在2007年9月罗朋明的姐姐罗永香已将涉案土地及房屋转让给了孔巧雄、邱文香，经查，2003年案外人赖福林（罗朋明姐姐罗永香前夫）因欠下孔巧雄工程款，罗永香便将其家所有的涉案土地及房屋租赁给孔巧雄、邱文香使用，房屋租金用于抵扣欠款，双方没有签订书面协议。2007年1月10日，罗永香将涉案土地转让给其弟即罗朋明，罗朋明办理了《国有土地使用权证》，如依孔巧雄、邱文香所述在2007年9月罗永香应将涉案土地及房屋转让给孔巧雄、邱文香，从法律角度来说不可能完成，因为那时土地使用权人并不是罗永香，而是罗朋明，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”也就是说2007年1月10日以后罗永香无权再处分涉案土地及房屋，本案中孔巧雄、邱文香提供的录音资料的证据效力问题，是孔巧雄、邱文香与罗永香是否存在债权、债务关系问题，是另一法律关系，以及罗永香在转让涉案土地使用权时，与受让方即罗朋明是否存在过错行为，应否承担赔偿责任问题，该院在本案中不予审查，孔巧雄、邱文香可另寻法律途径解决，故孔巧雄、邱文香对涉案的土地不拥有使用权。
二、罗朋明是否有权要求孔巧雄、邱文香搬离涉案房屋问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故罗永香将其位于仁化县周田镇月岭街47号一栋两层房屋及土地转让给罗朋明后，罗朋明与孔巧�、邱文香的租赁关系仍存在，但由于罗永香与孔巧雄、邱文香并没有签订书面租赁合同，也没有对租赁期限进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，罗朋明在2016年1月通知孔巧雄、邱文香要求其搬离涉案房屋，并腾空房屋交回罗朋明，已尽到提前通知义务，故罗朋明的诉求理由充分，该院予以支持。判决：一、解除罗朋明与孔巧雄、邱文香关于仁化县周田镇月岭街47号房屋的租赁关系。二、限孔巧雄、邱文香于判决生效之日起三十天内搬离仁化县周田镇月岭街47号房屋，并将房屋腾空交还罗朋明。案件受理费300元，由罗朋明负担。
二审中，�事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据孔巧雄、邱文香在二审中的上诉，本案争议焦点为：罗朋明是否有权要求孔巧雄、邱文香搬离涉案房屋。
孔巧雄、邱文香主张已购买涉案房屋及土地，仅提交了一份录音证据，未提交房屋买卖合同以及支付购房款的任何实质证据证实，并且孔巧雄、邱文香主张向案外人罗永香购买房屋的时间为2007年9月，但是涉案房屋所占用土地已经于2007年1月登记在罗朋明名下，罗永香并不是涉案房屋及土地的权属人，孔巧雄、邱文香主张已向罗永香购买涉案房屋及土地的证据不足，本院不予采纳。
孔巧雄、邱文香占有、使用涉案房屋及土地是基于其与原房屋权利人罗永香之间的债权债务关系，在孔巧雄、邱文香无法举证证实已购买涉案房屋及土�的情况下，孔巧雄、邱文香应认定为涉案房屋的承租人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，罗永香将涉案房屋及所占用土地转让给罗朋明后，罗朋明与孔巧雄、邱文香的租赁关系仍存在，但由于罗永香与孔巧雄、邱文香之间未对租赁期限进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，罗朋明在2016年1月通知孔巧雄、邱文香要求其搬离涉案房屋，并腾空房屋交回罗朋明，已尽到提前通知义务，故一审法院对于罗朋明的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。
至于孔巧雄、邱文香与案外人罗永香之前的债权债务关系或者房屋买卖关系与本案不属于同一法律关系，本案不作审查，孔巧雄、邱文香可与罗永香另循合法途径予以解决。
综上所述，孔巧雄、邱文香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由孔巧雄、邱文香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茜
代理审判员 邓小华
代理审判员 邹征衡
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 胡仕忠