杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初12389号
原告：谢烈红，男，1970年6月24日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。
委托代理人：潘贤荣，浙江浙甬律师事务所律师。
被告：浙江彭公竹制品市场开发有限公司,住所地：杭州市余杭区瓶窑镇彭公村板石1-1号。
法定代表人：喻凤祥。
委托代理人：徐伟，男，1968年3月11日，住杭州市西湖区，系公司总经理。
原告谢烈红为与被告浙江彭公竹制品市场开发有限公司（以下简称彭公竹制品公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年8月29日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由审判员金美良独任审判，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告谢烈红及其委托代理人潘贤荣、被告彭公竹制品公司的法定代表人喻凤祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢烈红起诉称：2012年3月27日，原告向被告购买彭公竹制品市场二期南区2幢2号商铺，建筑面积139.46平方米，套内面积125.35平方米，原告于2012年3月27日支付购房意向金247158元，2013年7月15日将余下房款245621元支付给被告。同时，原告也向被告购买了二期北区1幢2号商铺，建筑面积133平方米，套内面积125.35平方米，总房价510720元，在2013年3月27日支付了260720元，剩余房款待办理房产证时付清。2012年9月1日，被告将商铺交付给原告使用，由原告使用至今。但房屋产权证一直没有办理下来。2015年11月2日，被告出具证明，确认原告购买的房屋为彭公市场二期南区2幢2号和二期北区1幢2号商铺且原告已支付房款753507元，商铺已由原告使用的事实，同时承诺在2015年12月31日办理好该套商铺的房产证。但至今，被告仍未将房屋产权证办理给原告，故原告诉至法院，诉讼请求：1、确认位于浙江彭公竹制品市场二期南区2幢2号及二期北区1幢2号商铺归原告所有；2、判令被告办理该二套商铺的房屋产权登记手续；3、判令被告承担逾期办理房屋所有权登记的违约金158236元（自交付之日即2012年9月1日推后90天之日起已付房屋款的日万分之一点七五暂计算到2016年7月31日，直至办出之日）。
原告谢烈红为证明上述事实，向本院提供证据材料如下：
1、收款收据3份，证明原告已付清二期南区2幢2号商铺房款及二期北区1幢2号商铺支付了一半多房款的事实；
2、被告出具的《证明》1份，证明原告购买的商铺已交付，未能做出房产证的事实。
被告彭公竹制品公司答辩称：由于公司前法定代表人对外提供担保，造成公司的现状，如果前法定代表人的对外担保行为不合法，公司要求前法定代表人个人承担责任。公司有一个基本账户，该账户被房管部门冻结，所以无法与原告签订正式的商品房买卖合同。房屋需验收合格，经房管部门同意销售后才能签订商品房买卖合同。由于公司前法定代表个人问题，案涉房屋在可以销售前就收取了原告支付的款项。后来原告与公司商量，这个事情牵涉到的人员比较多，共有70多人，公司为了维稳，经公司财务进行了核实并出具了《证明》，意思是公司收到了原告支付的款项，由于案涉房屋处于查封状态，办理过户手续办房产证需要签订购房合同并办理网签。公司就案涉房屋没有二次销售，也没有进行抵押，房产证已经分割好了，目前登记在公司名下，土地证未分割，还是大证，现被法院整体查封。房屋办证交付有一定的程序，需要签订正式商品房买卖合同并办理网签，现在名义上公司是将案涉房屋给原告使用，但是没有正式签订商品房买卖合同并办理网签，如果办理了网签，公司没有给原告办房产证，公司是需要承担违约金，但是目前没有正式签订商品房买卖合同并办理网签，原告要求被告支付违约金缺乏依据。另，二期北区1幢2号商铺目前还不可以销售，当时公司在招拍挂土地时和政府约定，案涉市场的25%商铺可以分割销售，剩余75%商铺不能分割销售，需根据市场经营情况确定剩余75%的商铺是否可以销售，所以当时和原告之间明确该商铺属于“约定转移”并和原告讲清楚，需要等到政府限制销售取消之后才能签订房屋买卖合同。
被告彭公竹制品公司未向法庭提供证据。
被告对原告提供的证据1、2均无异议。
本院认为，被告对原告提供的证据均无异议，原告提供的证据能证明本案相关事实，故本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。
根据当事人的陈述及上述有效证据，本院认定本案的事实如下：
2015年11月2日，浙江彭公竹制品市场开发有限公司向原告出具《证明》一份，主要载明兹有谢烈红，男，身份证号码：，住浙江省宁波市鄞州区横街镇芝岭村梁家漕3组128号，于2012年3月27日在浙江彭公竹制品市场开发有限公司开发的市场里购买商铺是：1、彭公市场二期南区2幢2号（建筑面积139.46平方米，套内面积125.35平方米，计价面积：128.33平方米，合同单价3840元/平方米，合同金额500890元），同时已经全部付清房款492787元；2、二期北区1幢2号（建筑面积：133平方米，套内面积125.35平方米，计价面积133平方米，合同单价3840元/平方米，合同金额510720元），已经付款260720元，还有25万元余款没有付；浙江彭公竹制品市场开发有限公司承诺，在2015年12月31日之前，把二期南区2幢2号商铺的房产证分割给谢烈红名下，二期北区1幢2号属于约定转移商铺，特此证明。
另认定，被告彭公竹制品公司于2012年10月29日取得商品房预售许可证，二期北区1幢2号商铺不属于该商品房预售许可证许可销售的范围。在庭审中原告谢烈红陈述，2012年3月原告曾与被告彭公竹制品公司签订购房意向协议书，其知道二期北区1幢2号商铺不属于可以销售25%的商铺范围。
再认定，在案外人杨佩琴等诉被告彭公竹制品公司等案件审理过程中（案号分别为（2015）杭余瓶商初字第183号、（2015）杭余商初字第558号），本院于2015年3月17日将登记在被告彭公竹制品公司名下的案涉房屋予以查封，目前上述案涉房屋均处于查封状态。
本院认为，原告陈述其曾与被告彭公竹制品公司签订购房意向协议书，被告彭公竹制品公司在庭审中也表示“房屋办证交付有一定的程序，需要签订正式商品房买卖合同并办理网签”，故可以认定原、被告之间成立的是双方签订《商品房买卖合同》的预约合同关系。本案中，原、被告未签订正式的《商品房买卖合同》，被告彭公竹制品公司在向原告出具《证明》时，案涉房屋已经被查封，其应当知道被查封的房屋不得转让，案涉房屋在查封的状态下无法办理房屋产权过户登记手续，且原告也陈述其知道二期北区1幢2号商铺不属于可以销售25%的商铺范围，故原告要求被告办理案涉房屋产权登记手续及承担逾期办理房屋所有权登记违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。本案中，案涉房屋现均登记在被告彭公竹制品公司名下，且在其他案件中已被查封，故原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告谢烈红的全部诉讼请求。
本案案件受理费3464元，减半收取1732元，由原告谢烈红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3464元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，由本院书面通知预交。
审判员 金美良
二〇一七年一月二十二日
书记员 韩哲丰