广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2796号
上诉人（原审被告、反诉原告）：彭小芳，住湖南省宁远县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：姚建军，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：刘祖虎，广东安国律师事务所律师。
委托代理人：汤锦龙，系广东安国律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡曙红，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：范瑞娟，北京市观韬（广州）律师事务所律师。
委托代理人：刘腊英。
上诉人彭小芳、姚建军因与被上诉人蔡曙红房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年3月29日，姚建军（购买方、乙方）与广州铁路房地产开发公司（出售方、甲方，以下简称广铁公司）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将位于广州市越秀区中山一路99号2803房的房屋出售给乙方，该房屋使用性质为住宅，房屋建筑面积为103.0606平方米，套内面积78.7794平方米；上述房地产甲乙双方经协商一致，商定房地产交易价格为412942元，甲乙双方经协商一致，乙方按一次性付款方式按期付款等。同日，蔡曙红（受让方、乙方）与彭小芳、姚建军（转让方、甲方）签订《房屋产权转让协议》，约定：甲乙双方就广铁集团公司分给甲方的经济适用房（广州市越秀区共和西路5号住宅楼B2803房）转让给乙方一事，协商达成共识；广铁集团公司对该房屋的售价为412942元，乙方在此价格基础上再付给甲方130000元，以上款项共计542942元作为甲乙双方房屋产权转让交易总金额，由乙方按甲、乙双方约定的付款方式支付给甲方；广州羊城铁路置业服务有限公司收取的定金10000元（作为办产权证等有关费用）、物业专项维修资金3875元、物业管理费、装修抵押金等，以上款项全部由乙方直接支付给甲方，按实际发生的费用多退少补，房屋产权过户应缴税费由乙方支付；付款方式为第一次广铁集团公司对该房屋的售价计412942元，以及广州羊城铁路置业服务有限公司收取的定金10000元、物业维修资金3875元、物业管理费、装修抵押金等，以上款项按广铁集团公司规定的付款日期和付款方式，由乙方直接支付给甲方，再由付款购房；第二次在领取房屋钥匙后十五天内，乙方支付甲方110000元，如乙方确有困难，可往后延长三个月时间，余款20000元在房产证办理好过户手续后一次性付清；办理购房、入住和产权过户手续等所有票据原件均由甲方交乙方保存，乙方付给甲方的每笔款项，甲方均须向乙方开具收款凭据；乙方一经付款给甲方，甲方与广州羊城铁路置业服务有限公司签署该房产认购协议后，甲方不得放弃购买该住房，不得更改与广州羊城铁路置业服务有限公司签署的该房产认购协议中约定的付款方式；甲方领取房屋钥匙时，通知乙方共同前往领取，甲、乙双方确认后，由甲方当面将钥匙交给乙方，乙方随即拥有该房产的使用权；甲方领取房产证时，通知乙方共同前往领取，甲、乙双方确认后，由甲方当面将房产证交乙方保管；待该房产达到广州市规定的上市交易年限（2年）后，甲、乙双方共同向广铁集团公司房产管理部门申请办理房产过户手续，甲方不得以任何理由拒绝将该房产过户给乙方，乙方通知甲方协助办理产权过户手续时，甲方不得借故拖延；甲、乙双方应认真履行协议中的约定，若甲方单方面违约，除退还乙方已付的所有款项和月利率1%的利息以及乙方对房屋的装修费用外，还要赔偿乙方200000元违约金，若乙方单方面违约，甲方只退给乙方70%的已付款等。上述合同签订当日，姚建军出具手写《收条》一份，写明：今收到蔡曙红交来共和西路5号B2803房购房款430440.41元。同年4月8日，姚建军再出具《收款收据》，收取原告支付的购共和西路5号楼B2803房第二笔购房款110000元。此后，姚建军分别于2009年6月23日、2010年10月19日分两次出具《收款收据》，分别收取蔡曙红支付的购前述房屋的购房款各10000元。其中2010年10月19日的《收款收据》中写明“蔡曙红向姚建军购买共和西五号楼B2803房的购房款已全部付清。”
蔡曙红向一审法院提起诉讼，请求判令：1.彭小芳、姚建军将涉案房屋产权过户至蔡曙红名下；2.彭小芳、姚建军向某红支付违约金（以蔡曙红已付购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年10月31日计至产权过户至蔡曙红名下之日止）。彭小芳、姚建军提出反诉，请求法院判令：1.确认《房屋产权转让协议》无效；2.蔡曙红限期腾出涉案房屋。
原审另查明：根据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载：座落越秀区中山一路99号2803房的建筑面积为103.0606平方米，房屋性质为经济适用房，登记时间为2011年7月25日，产权人为姚建军。2013年12月3日，广铁公司及广州南岭铁路房地产开发有限公司出具《住房证明》，写明：该住房系本单位销售给本单位职工的住房，双方签订的《广州铁路（集团）公司经济适用住房买卖合同》及房产证上住房楼牌号：广州市中山一路99号2803房与原双方签订的《广州铁路（集团）公司经济适用住房认购协议》中住房项目名自编号共和西5号B2803房系同一住房。该房产符合本单位规定要求，已办理了房产证，符合本单位对该住房上市交易的要求。
此外，蔡曙红为证明其自涉案房屋交付之日即在涉案房屋内居住，向原审法院提交了如下证据：1.2006年6月25日，蔡曙红与上海百安居装饰工程有限公司广州分公司签订《家庭居室装饰装修施工合同》，约定由该装饰工程公司对共和路5号楼B2803房实施室内装修，预算总价为12993元等。2.涉案房屋自2008年至2013年期间的管理费用票据。3.涉案房屋自2007年至2014年期间的煤气费发票。4.涉案房屋自2007年至2013年期间的水、电费发票。对于上述证据彭小芳、姚建军认为其没有参与签订装修合同，故对其真实性无法确认。但该部分证据恰证明了蔡曙红一直占用涉案房屋，蔡曙红应予腾空并交还彭小芳、姚建军。
原审法院认为：根据蔡曙红与姚建军于2006年3月29日签订的《房屋产权转让协议》的约定，姚建军将其以412942元向广铁公司购买的经济适用房以542942元出售予蔡曙红。蔡曙红已依约支付了全部购房款，涉案房屋也已实际交付蔡曙红使用至今。虽然涉案房屋性质上属经济适用房，属在规定期限内限制上市交易的房屋，但蔡曙红与姚建军双方在该合同中业已明确约定办理过户的时间为待涉案房屋达到广州市规定的上市交易年限后由双方共同向房管部门申请办理过户手续。审查该合同的内容及双方的履行情况，该《房屋产权转让协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。彭小芳、姚建军关于双方在签订合同时存在恶意串通，损害了国家、集体及他人利益，该合同应属无效的抗辩，缺乏依据，原审法院不予采信。因此，彭小芳、姚建军反诉要求确认《房屋产权转让协议》无效以及由蔡曙红腾退涉案房屋，理据不足，原审法院不予支持。考虑到涉案房屋已于2011年7月25日办理产权登记至姚建军名下，根据该合同约定，彭小芳、姚建军理应依约协助蔡曙红办理该房屋的产权过户登记手续，故对蔡曙红诉请要求彭小芳、姚建军将涉案房屋过户至其名下，合情合理，原审法院予以支持。惟因前述协议并未约定彭小芳、姚建军负担协助办理过户登记的具体时间，蔡曙红亦无证据证明其在本案诉前曾催促过彭小芳、姚建军协助办理过户登记手续。从本案查明的案件事实来看，彭小芳、姚建军迟至本案诉讼期间仍未协助蔡曙红办理过户登记事出有因，非因其恶意拖延，故对蔡曙红诉请要求彭小芳、姚建军承担逾期办理产权过户的违约金，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院作出如下判决：一、姚建军、彭小芳应于本判决发生法律效力之日起十日内与蔡曙红共同办理广州市越秀区中山一路99号2803房的产权过户登记至蔡曙红名下的手续。因办理该房屋的产权过户登记手续发生相关税、费由蔡曙红负担；二、驳回蔡曙红的其他诉讼请求；三、驳回姚建军、彭小芳的反诉请求。一审案件诉讼费28022元（其中本诉受理费22922元、财产保全费5000元、反诉受理费100元），由蔡曙红负担173元，由姚建军、彭小芳负担27849元。
判后，上诉人彭小芳、姚建军不服原审法院判决，向本院提起上诉称：经济适用房属于政府保障性住房，需要一定的购置资格，例如经济收入、住房情况等条件，但蔡曙红在与姚建军签署购房协议时，蔡曙红已经有用职工福利房，明显违背了国家法律、政策对购买经济适用房购买者资格的规定，而蔡曙红也没有提供证据表明其具有购买经济适用房资格的相关证据。因为蔡曙红不具备购买适用房的资格，姚建军与蔡曙红明确知晓蔡曙红并无购置资格，仍签订购房协议，其行为明显违反了经济适用房住房的相关政策，扰乱正常的市场交易秩序。蔡曙红主体不适格导致该协议不具备法律的生效条件，而且也明显违反了国家的强制性规定，因此购房协议属于无效合同，应当予以确认无效。蔡曙红以“买名额”的方式向姚建军购买经济适用房的名额，其行为系以合法形式掩盖非法目的损害公共利益的行为，双方行为明显与国家对购买经济适用房法律规定的精神相违背，彭小芳、姚建军认为其与蔡曙红签订的房屋购买协议系恶意串通损害了国家利益，且明显违背了国家强制性法律规定，应属无效合同。彭小芳、姚建军与蔡曙红就该协议产生的纠纷应属于一般债权债务关系，因此彭小芳、姚建军愿意返还被上诉人的购房款。综上所述，上诉请求：1.撤销原审判决第一、第二、第三项判决内容；2.确认《房屋产权转让协议》无效；3.判令蔡曙红限期腾出广州市越秀区中山一路99号2803房；4.蔡曙红承担一、二审的全部诉讼费。
被上诉人蔡曙红答辩称：虽然我国对申购经适房的主体有限定，但是对于涉案房屋的转让和过户是没有禁止性规定的。请求维持一审判决。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。
本院认为，蔡曙红与姚建军《房屋产权转让协议》的约定是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。虽然涉案房屋属经济适用房，在规定期限内限制上市交易，但蔡曙红与姚建军双方在该合同中业已明确约定办理过户的时间为待涉案房屋达到广州市规定的上市交易年限后由双方共同向房管部门申请办理过户手续，而广铁公司及广州南岭铁路房地产开发有限公司2013年12月3日出具的《住房证明》，已经明确该房产符合本单位规定要求，已办理了房产证，符合本单位对该住房上市交易的要求。姚建军自愿将其以412942元向广铁公司购买的经济适用房以542942元出售给蔡曙红，蔡曙红已支付了全部购房款，涉案房屋也已实际交付蔡曙红使用至今，原审法院据此判令彭小芳、姚建军按照合同约定协助蔡曙红，并无不当，本院予以维持。彭小芳、姚建军上诉主张双方在签订合同时存在恶意串通，损害了国家、集体及他人利益，该合同应属无效，但并未提供相关证据予以证明，本院对此不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。彭小芳、姚建军的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22781元，由上诉人彭小芳、姚建军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年八月四日
书 记 员 宋德光