辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民初254号
原告：大连圣鑫建设集团有限公司。
法定代表人：张广学，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡彩霞，辽宁维谐律师事务所律师。
被告：王学伟。
委托诉讼代理人：宋大勇，辽宁见达律师事务所律师。
被告：大连民兴房地产发展有限公司。
法定代表人：蔡宏伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：战黎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐丽丽，该公司工作人员。
原告大连圣鑫建设集团有限公司（以下简称”圣鑫公司”）与被告王学伟、被告大连民兴房地产开发有限公司（以下简称”民兴公司”）执行异议之诉一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告圣鑫公司的委托诉讼代理人胡彩霞、被告王学伟的委托诉讼代理人宋大勇、被告民兴公司的委托诉讼代理人战黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告圣鑫公司向本院提出诉讼请求：撤销（2017）辽02执异218号执行裁定书，恢复对大连市旅顺口区水师营街北一巷20号3-1房屋的执行；诉讼费用由二被告支付。事实和理由：1.在原告与被告民兴公司建设工程施工合同纠纷案一审诉讼阶段，原告提出保全申请，并提供担保，大连市中级人民法院于2014年1月26日作出（2014）大民二初字第13-2号民事裁定，查封了被告民兴公司位于大连市旅顺口区水师营街北一巷27套房屋，包括案涉的20号3-1房屋。所有房屋的所有权均登记在被告民兴公司名下，己具备商品房预售条件，查封的房屋均无案外买受人合法有效的商品房买卖合同网签备案情况。民兴公司对查封无异议，对保全查封的案涉房屋所有权归其所有全部予以认可，并没有提出有抵债和出售问题。2.终审判决生效后，被告民兴公司拒不履行生效判决，原告向大连市中级人民法院申请执行。在执行阶段，原告与被告民兴公司达成了执行和解协议，在和解协议中被告民兴公司明确表示自愿将其所有的包括案涉房屋在内的12套房屋评估拍卖，抵偿欠款。原告在和解协议中予以同意，且该和解协议已实际履行，被告民兴公司配合到场摇号，到现场评估，始终确认案涉房屋归其所有。被告民兴公司自认评估价格低，不同意拍卖价格，并提出用二套房屋置换12套房屋，在原告认为价格相差悬殊不同意的情况下，被告民兴公司不断与案外人恶意串通，提出执行异议，阻挠妨碍执行。3.案外人大连永达建设工程有限公司（以下简称”永达公司”）于2016年5月3日提出执行异议，主张包括案涉房屋在内的12套房屋作为工程款抵债给其所有，其有优先权。大连市中级人民法院于2016年6月21日作出（2016）辽02执异104号执行裁定书，驳回案外人永达公司异议申请，不论是永达公司还是被告民兴公司均没有提出复议或执行异议之诉。现第二被告民兴公司又以第一被告王学伟名义提出执行异议申请，理由变成了案涉房屋由施工同单位转给第一被告，同样的执行标的，被执行人编出不同的理由。即便是第二被告将案涉房屋抵债给施工单位，施工单位又抵债给下面的分包商，这之间是债权，并不是物权，不具备可以排除执行的法定理由。4.无论是查封还是到现场评估拍卖，公证处在现场有录像，案涉房屋均无人居住使用，而不能以所谓的《入住联络笺》来证明查封前第一被告合法占有案涉房屋。5.被告王学伟没有实际交付全部房款。被告民兴公司为了对抗执行，在案涉房屋于2014年查封的情况下，在事隔一年多后给被告王学伟开具商品房销售发票，是恶意串通行为，不能作为支付案涉房款的依据，更不能对抗执行。
被告王学伟辩称，不同意原告的诉讼请求。主要理由：案涉房屋是王学伟向民兴公司购买所得，在原告申请法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并同时合法占有该不动产。按照二被告的合同约定，已支付全部的价款，因为民兴公司有一些手续尚未完善，不是王学伟的原因导致目前尚没有办理过户登记，以上情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。二被告因另外的工程施工导致的金钱债权纠纷属另一案件，另一法律关系，与本案诉争的房屋没有关联。请求依法驳回原告的诉讼请求，维持（2017）辽02执异218号执行裁定书。
被告民兴公司辩称，不同意原告的诉讼请求。主要理由：1.在圣鑫公司未按与民兴公司签订的执行和解协议约定为民兴公司开具570万元工程发票情况下，法院直接拍卖案涉房屋对民兴公司有失公允。2.本案并非个案，是一起串联案件。法院拍卖的包括案涉房屋在内的12套房屋，在施工过程中已与施工方签署了以房抵工程款协议，并被施工企业处置、变卖、抵顶、居住。民兴公司多次向法院提议，提供其他房源，置换该12套房屋，但圣鑫公司以大户型不好处置为由不予配合，使得和解协议无法进行。恳请法院按2016年3月21日执行和解协议第2条执行，民兴公司可以提供能够清偿等额债务的房屋，中止对该12套房屋的拍卖。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交：证据1.本院（2014）大民二初字第13-2号民事裁定书，拟证明原告于2014年1月26日对案涉房屋在诉讼阶段已经申请保全查封，案涉房屋所有权登记在被告民兴公司名下，并无出售网签备案情况。证据2.送达回证、笔录（复印件），证明保全裁定已送达给民兴公司，拟证明民兴公司对查封无异议，没有提出抵债和出售问题。证据3.本院（2015）大执恢字第297号民事裁定书（复印件），拟证明案涉房屋续封至今民兴公司对续封裁定并无异议。被告王学伟对上述三组证据真实性均无异议，但认为是法院工作流程，不代表民兴公司对实体权利义务的处分。被告民兴公司对该三组证据真实性亦无异议，但认为不能证明待证事项，建议回到执行和解协议中解决。本院经审查认为，对该三组证据真实性本院予以认可，民兴公司在执行过程中对查封及续封虽未表示异议，但不能就此证明案涉房屋不存在抵债问题。证据4.执行和解协议书，拟证明民兴公司于2016年3月21日与原告达成和解协议，自愿将其所有的12套房屋（包括案涉房屋）评估拍卖，抵偿欠款，且该协议正在履行，评估完毕，一拍流拍，民兴公司始终确认案涉房屋归其所有，且没有居住和使用。被告王学伟认为，该执行和解协议不是在人民法院组织下达成，完全是民兴公司与原告自行协商的结果，所以该执行和解协议内容违法，真实性不予认可，且与本案不具有关联性。被告民兴公司对该证据质证意见与被告王学伟一致。本院经审查认为，该执行和解协议是在案件执行过程中在法院主持下签订，故本院对该证据予以采信。证据5.执行异议申请书（复印件），拟证明永达公司对12套房屋已提出执行异议申请。证据6.本院（2016）辽02执异104号执行裁定书，拟证明本院裁定驳回永达公司执行异议申请。被告王学伟对该两组证据真实性无异议，但认为永达公司没有继续行使下一步诉讼权利，并不意味着其他人认同该执行裁定。被告民兴公司对该两组证据质证意见与被告王学伟一致。本院经审查认为，该两组证据是案外人永达公司提出执行异议及审理情况，与本案不具有关联性，故本院对该两组证据不予以采信。证据7.民兴公司为原告员工出具的网签备案的商品房买卖合同及购房发票，拟证明网签备案合同才是合法有效的合同。被告王学伟对该证据真实性、关联性、待证事项均不认可。被告民兴公司对该证据真实性没有异议，但认为网签与否都具有法律效力，收款收据和发票效力也是一样的。本院经审查认为，该证据与本案不具有关联性，不予采信。证据8.被告民兴公司提交给本院执行局的执行拍卖异议申请，拟证明民兴公司称包括案涉房屋在内的12套房屋其以工程款的形式抵顶给本案的案外人永达公司（施工单位），又由永达公司处置抵顶，不存在民兴公司对外出售情况，故王学伟从民兴公司处购买房屋是不真实的。被告民兴公司对该证据的真实性没有异议，但提出这12套房屋有抵债，也有出售。被告王学伟对该证据的真实性表示不清楚。本院经审查认为，该证据系民兴公司在执行过程中向本院执行部门出具的，其真实性予以采信，但王学伟与民兴公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系需结合其他证据一并予以审查。证据9.2016年8月22日房地产估价报告，拟证明所有房屋均是清水房，没有实际居住使用。被告王学伟认为评估机构没有资格和权利说明案涉房屋是清水房，是否清水房也不影响王学伟是合法占有该不动产。被告民兴公司对评估报告的真实性没有提出异议，但主张房屋被查封时就已提出了异议，摇号评估是按照法院通知做的。本院认为，该评估报告系本院依法委托完成，其真实性应予采信。
被告王学伟提交：证据1.买卖合同、购房发票各1份，拟证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同、支付全部价款并占有案涉房屋，不是被告原因导致未办理过户登记。原告对该组证据真实性不予认可，亦不认可待证事项。民兴公司对证据予以认可。证据2.入住联络笺1张，拟证明民兴公司通知物业公司案涉房屋已办理完毕各项房款手续，说明被告已支付完毕所有款项，实际占有案涉房屋。原告对该证据的质证意见同证据1，同时认为该联络笺上没有财务部门和经办人印章及签字，末尾业主签字确认栏为空白，说明业主没有确认入住也没有实际入住，打印时间写明为2014年12月17日，但原告在2014年1月26日申请保全查封时房产部门反馈结果是该房屋尚未竣工，属于在建工程，不可能具备入住条件，也不具有销售条件，证据都是虚假的，属于事后倒签。民兴公司对该组证据没有异议。证据3.（2017）辽02执异218号执行裁定书，拟证明王学伟的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四种情形，异议裁定认定案涉房屋是王学伟合法财产。原告对该组证据真实性不予认可。民兴公司对该组证据没有异议。本院经审查认为，被告王学伟提交证据1、2均系原件，对该证据的真实性本院予以认可，但上述证据不能充分证明被告王学伟已经交付全部房款并占有使用案涉房屋；由于本案正是原告圣鑫公司对（2017）辽02执异218号执行裁定书不服而提起的执行异议之诉，故该裁定不能作为本案的证据使用。
被告民兴公司未提交任何证据。
根据各方无争议的证据和本院对有争议的前述证据的认定，本院确认以下事实：圣鑫公司与民兴公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年4月18日作出（2014）大民二初字第13号民事判决：一、民兴公司于判决生效之日起十日内向圣鑫公司支付工程款8,336,641元，并自2014年1月22日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息；二、民兴公司于判决生效之日起十日内向圣鑫公司支付违约金406,382元;三、驳回圣鑫公司的其他诉讼请求。圣鑫公司不服，提起上诉。辽宁省高级人民法院于2014年11月23日作出（2014）辽民一终字第204号民事判决：一、撤销大连市中级人民法院（2014）大民二初字第13号民事判决的第三项；二、变更大连市中级人民法院（2014）大民二初字第13号民事判决的第一项为：民兴公司于判决生效之日起十日内向圣鑫公司给付工程款8,540,495元，并给付欠款利息；三、变更大连市中级人民法院（2014）大民二初字第13号民事判决的第二项为：民兴公司于判决生效之日起十日内向圣鑫公司支付违约金1,625,669.10元。四、驳回圣鑫公司的其他诉讼请求。在案件诉讼阶段，本院于2014年1月26日作出（2014）大民二初字第13-2号民事裁定，冻结被告民兴公司银行存款人民币12,131,613元或查封其等值财产（包含案涉大连市旅顺口区水师营街北一巷20号3-1房屋)。上述房屋续封至今。
2013年12月17日，王学伟与民兴公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于大连市旅顺口区水师营街北一巷20号3-1商品房（房屋用途为住宅、建筑面积分别为72.19平方米，房款总金额为人民币339,149元)。同日，民兴公司向大连前城花园物业管理有限公司（以下简称前城公司）出具《入住联络笺》，载明：东方戴维营22#（水师营街北一巷20-301号）业主王学伟已办理完各项房款结算手续，具备入住条件，请给予办理入住手续。2015年3月25日，民兴公司向王学伟出具了上述房款的销售不动产统一发票。
本院认为，本案争议的焦点是被告王学伟提供证据所能证明的事实是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条规定的构成要件。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得支持应当符合下列情形且其权利能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，被告王学伟不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的要件，理由如下：第一，被告王学伟未能提供充分证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该房屋。被告王学伟提供的民兴公司开具的入住联络笺，没有王学伟本人的签字，不能直接证明其已实际占有使用案涉房屋。同时，被告王学伟未能提供装修协议、水电费、煤气费、物业费等能够证明其已经实际占有使用案涉房屋的相关凭证。第二，被告王学伟未能提供充分证据证明其已支付全部房屋价款。被告王学伟主张其是现金全款购房，但仅提供了民兴公司于2015年3月25日出具的销售发票。本院认为，被告王学伟提供的商品房买卖合同表明签订日期为2013年12月17日，但未办理网签备案手续，除发票外，被告王学伟未能提供其他证据证明其用于支付房款的现金来源及购房经过，这些细节与常理不符，故无法认定被告王学伟已经支付了全部房屋价款。从以上两大重要事实节点的分析看，被告王学伟提供的证据不足以证明其权利能够排除人民法院对案涉房屋的执行，亦不足以证明案涉房屋已归其所有。
综上所述，原告圣鑫公司关于本案恢复执行案涉房屋的诉讼请求成立，应准许执行案涉房屋；依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第二款之规定，”对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效”，故原告圣鑫公司关于撤销（2017）辽02执异218号执行裁定书的诉讼请求，与该规定不符且无实际意义，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（一）项、第三百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、准许执行大连市旅顺口区水师营街北一巷20号3-1房屋；
二、驳回原告大连圣鑫建设集团有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费4300元（原告已预付），由被告王学伟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长 霍 宏
审判员 张 钱
审判员 刘小南
二〇一七年八月七日
书记员 王丽秋