河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫04民终1851号
上诉人（原审原告）：芦淑真，女，1963年10月28日出生，汉族，住平顶山市卫东区。
被上诉人（原审被告）：张焕玲，女，1968年8月28日出生，汉族，住平顶山市卫东区。
被上诉人（原审被告）：丁磊，男，1968年2月1日出生，汉族，住平顶山市卫东区。系张焕玲之夫。
二被上诉人共同委托代理人王春生，河南首位律师事务所律师。
上诉人芦淑真因与被上诉人张焕玲、丁磊租赁合同纠纷一案，不服平顶山市卫东区人民法院（2016）豫0403民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人芦淑真、被上诉人张焕玲及张焕玲、丁磊的共同委托代理人王春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
芦淑真上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持芦淑真一审诉讼请求或发回重审。2、判令张焕玲、丁磊承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审认定事实错误，双方不是协商或约定解除合同，而是因房东张焕玲、丁磊违约拆房导致合同解除。芦淑真从2013年2月1日起租赁被告的门面做生意，租赁合同每年签订一次，2015年2月签订合同租期是2015年2月1日—2016年1月30日，2015年4月，在距离合同到期还有9个月的时候，张焕玲、丁磊通知芦淑真房屋要拆除重建，并要求在2015年6月中旬腾退房屋，芦淑真没有办法，只好打折处理商品，拆除原装修设施，造成了巨大的损失。双方签订的租赁合同第四条约定：“如房屋突然遭政府或开发商拆迁，甲方应退还乙方剩余房租及押金，甲方不再做其他补偿。”本案不是政府拆迁或开发商拆迁，而是房东张焕玲、丁磊自己单方违约要拆房重建。所以本案并不符合合同法定解除、协商解除和约定解除的情形。2、一审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条都明确了因一方违约导致合同不能履行时违约方要赔偿守约方的损失。综上所述，造成本案租赁合同无法继续履行的原因在于房东张焕玲、丁磊要拆房重建，二人应当承担违约责任，芦淑真请求其承担违约责任，赔偿相关损失于法有据。3、从搬腾房屋开始距租房合同约定期限还有七个月，故芦淑真主张赔偿营业损失46330元（2015年4月中旬开始打折处理商品至6月11日，至少5折处理，故营业损失是4月14420元＋5月26190元＋6月5720元）；装修损失1832元（9428÷36×7）；加盟管理费损失1512元（9576÷36×7）；货架及购物篮损失4403元（112210÷36×7）；转让费损失40000元。上述共计94077元，芦淑真主张80000元，其余放弃。
张焕玲、丁磊辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。1.拆房修建是依据合同的约定并提前通知了芦淑真，双方达成一致后，芦淑真腾出了房屋，张焕玲、丁磊退还了押金，租赁合同终止，期间不存在逼迫、或者强拆的事实，上芦淑真请求赔偿，没有事实依据。2.合同约定明确，该房不得私自转租，芦淑真所说的给付转让费并未通过张焕玲、丁磊，也是违反合同约定的，芦淑真一审出示的新华区烟酒店的收据同本案指向的房屋并非同一处，是虚假证据，不能证明转让费的存在。3.芦淑真买卖经营中是否�利或亏损完全受市场需求的制约，为达到预期的盈利结果起诉房东，没有事实和法律依据。4.一审适用法律严格围绕本案房屋租赁及合同履行及解除的事实，上诉状所述同本案事实相悖。综上，请二审依法驳回上诉维持原判。
芦淑真向一审法院起诉请求：1、张焕玲、丁磊因违约行为赔偿芦淑真营业损失、装修损失、管理费损失、货架及购物篮损失、转让费损失等各项损失80000元；2、诉讼费由张焕玲、丁磊负担。
一审法院认定事实：2015年2月1日，芦淑真与张焕玲签订一份租房合同，约定芦淑真租赁张焕玲、丁磊位于卫东区××楝树同××街门面一间，租赁期间自2015年2月1日起一年。张焕玲、丁磊为翻盖房屋，于2015年4月份通知芦淑真拆除房屋重建，并腾退房屋，芦淑真开始处理商品，2015年6月份，芦淑真腾空房屋退还给张焕玲、丁磊，后张焕玲、丁磊将5000元租房押金退还给芦淑真，2016年1月份，张焕玲、丁磊房屋建成。双方未达成新的租房协议。现芦淑真以张焕玲、丁磊单方违约为由起诉至本院要求张焕玲、丁磊赔偿损失。另查明，芦淑真租赁张焕玲、丁磊位于卫东区××楝树同××街门面一间，注册了名称为卫东区义和长时尚精品坊的个体工商户，芦淑真系经营者，加盟了广州市贰木商贸有限公司，门头上挂淘淘乐，用于经营饰品，该门面从丁楠转租，芦淑真庭审中提供的支付转让费40000元票据收款人是平顶山市新华区万兴酒水超市建西店。一审法院认为，张焕玲、丁磊租赁房屋给芦淑真，双方形成租赁合同关系，在合同履行期内，张焕玲、丁磊因拆房重建通知芦淑真搬出房屋，芦淑真在搬出租赁房屋前进行了商品处理，并腾空房屋退还给张焕玲、丁磊，双方租赁合同关系解除，现芦淑真以张焕玲、丁磊违约为由要求赔偿各项损失，证据和理由不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告芦淑真的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告芦淑真负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、芦淑真陈述称是从丁楠处接手的门面，提供转让费收据一份，收款人处加盖的是平顶山市新华区万兴酒水超市建西店。张焕玲、丁磊对此不认可。由于该收据不能证明转让费与张焕玲、丁磊有直接关联，故本院不予采纳。2、芦淑真主张的管理费损失有芦淑真与广州市贰木商贸有限公司签订的《淘淘乐时尚精品坊经销合同书》（加盟时间为2013年1月10日至2016年1月9日）、广州市贰木商贸有限公司收据一份（�盟三年管理费共计9576元，加盖有广州市贰木商贸有限公司专用章）为依据，本院予以采信。3、关于芦淑真主张的装修费用损失，有装修记账清单及门头费用清单为依据，考虑到因改建房屋拆除了上述装修设施，本院对此予以采纳。4、芦淑真主张因搬腾房屋打折处理货架及购物篮损失4403元缺乏依据本院不予支持。其余二审认定的事实与一审认定事实相一致。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，芦淑真与张焕玲、丁磊签订的租房合同第四条约定：“如房屋突然遭政府或开发商拆迁，甲方应退还乙方剩余房租及押金，甲方不再做其他补偿。”因张焕玲、丁磊拆建房屋属于自家改建，不符合该合同约定情形，也并未提交证据证明其与芦淑真就改建搬腾房屋达成新意见，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力�当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”第一百一十三条第一款之规定：“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因张焕玲、丁磊自家改建房屋的行为造成芦淑真在距租房合同约定期限还有七个月时就搬腾房屋，致使芦淑真不能完全实现合同目的，张焕玲、丁磊的行为已构成违约，应对其行为造成芦淑真的相应损失承担赔偿责任。关于赔偿损失的具体数额，因芦淑真不能证明其提交的转让费收据及处理货架、购物篮的损失与张焕玲、丁磊有直接关系，故本院不予支持；加盟淘淘乐的管理费损失1512元及装修费用损失1832元，张�玲、丁磊应当予以赔偿；芦淑真主张因搬腾房屋打折处理商品造成营业额减少46330元，因张焕玲、丁磊改建房屋行为客观上会影响芦淑真正常营业，但芦淑真营业额亦受季节、市场供需、商品自身情况等多种因素制约。综合考虑上述因素，本院酌定张焕玲、丁磊赔偿芦淑真营业损失10000元。综上，张焕玲、丁磊应当赔偿芦淑真相关损失13344元，芦淑真的其他诉讼请求本院不予支持。
本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销平顶山市卫东区人民法院（2016）豫04民终1851号民事判决；
二、张焕玲、丁磊于本判决生效之日起十日内支付芦淑真13344元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1800元，由芦淑真负担900元，由张焕玲、丁磊负担900元；二审案件受理费1800元，由芦淑真负担900元，由张焕玲、丁磊负担900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈亚超
审 判 员 尚少辉
代理审判员 高媛媛
二○二○一六年九月十二日
书 记 员 张占雷
附：《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。