广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终867号
上诉人（原审被告）：珠海市富景居投资有限公司，住所地：广东省珠海市明珠北路。
法定代表人：赵海滨，总经理。
诉讼代表人：北京德恒（珠海）律师事务所，系珠海市富景居投资有限公司管理人，负责人崔峰。
委托诉讼代理人：李力华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑晓波，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗静安，男，1945年1月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审原告）：杨昌珍，女，1947年10月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上诉人珠海市富景居投资有限公司（以下简称富景居公司）因与被上诉人罗静安、杨昌珍商品房销售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初6703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
富景居公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法调低逾期办证违约金；二、本案上诉费由罗静安、杨昌珍负担。事实和理由：富景居公司认为按照日万分之五的比例支付逾期办证违约金过高，应当依法予以调整。理由是：涉案房屋在合同签订时总价120万元，如按原审判决，以日万分之五的违约金计算，富景居公司需向罗静安、杨昌珍支付42万元违约金，超过房屋售出价格的三分之一，达到罗静安、杨昌珍已付房款的百分之三十五。根据立法本意，违约责任设定的基本性质是补偿性，本质是对当事人因违约而受损失进行补偿。未办理房产证并没有影响罗静安、杨昌珍的居住以及对外出租而产生收益，更不影响房屋的升值，根据目前涉案房屋附近二手楼盘销售价格（约1.9万元/平方米），涉案房屋升值后价值达180万元。如若按照原审判决，富景居公司需支付高达42万元的违约金，对罗静安、杨昌珍的补偿“过高”，对富景居公司处罚“过严”，富景居公司认为有失公平。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分“高于造成的损失”。原审判决违约金达到罗静安、杨昌珍支付总价款的百分之三十五，属于法律规定的“过分高于损失”。综上，富景居公司请求二审法院以罗静安、杨昌珍的实际损失为基础，兼故合同的履行情况、富景居公司过错程度以及罗静安、杨昌珍预期利益等，根据公平原则、诚实原则衡量。如富景居公司需承担违约责任，也应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十八条的规定，以违约金超过造成的损失的百分之三十为标准适当减少。如损失数额难以确定，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
罗静安、杨昌珍答辩称：一、破产法第四十六条仅对未到期和到期债权计算利息而言，并未规定违约金在破产受理时应停止计算。利息由本金产生，有补偿性质，且国家对息率有限制，而违约金是由具有法律效力的合同而产生，是一项赔偿责任，未设定上下限，并明显具有惩罚性质，其目的是提高违约成本，遏制违约行为。所以违约金和利息在法律属性和法律地位上有重大区别。二、本案中违约金是与违约时间相关的，违约时间半年，其数额为房款百分之三十，与违约时间十年甚至更长数额也为房款百分之三十，两者在性质和程度上大不相同，结果也不一样，并且合同中违约条款并非针对一方。三、罗静安、杨昌珍在2013年底将自己及儿子、媳妇等的房子卖掉购买案涉房屋，意在2015年前取得产权证后向银行抵押贷款首付，为他们另购房分开居住。但是由于富景居公司违约，至今还未办证，只能在外租房居住至今。四、罗静安、杨昌珍与富景居公司签约至今近四年，但富景居公司置众多购房者利益不顾，有意错过多次机会，使问题拖延至今，并使罗静安、杨昌珍承担风险和诸多经济损失，花费大量时间和精力并支付诉讼费用等，这些后果的造成理应由富景居承担。综上所述，请求依照合同法判定富景居违约责任，按合同第十二条、第十五条、第十六条向罗静安、杨昌珍支付逾期办证违约金。
罗静安、杨昌珍向原审法院起诉请求：1、富景居公司承担逾期办理产权登记的违约责任，向罗静安、杨昌珍按罗静安、杨昌珍已支付房款1202826元的0.05%按日支付违约金（从合同约定交楼日2014年7月30日360天后起计，即2015年7月26日起计至富景居公司给罗静安、杨昌珍办妥产权证之日止）；2、富景居公司承担本案诉讼费用。
原审法院认定事实：富景居公司为位于珠海市香××区明珠北路××号富景华庭的开发商。2013年11月5日，罗静安、杨昌珍向富景居公司认购富景华庭X栋X单元X房，双方签订了《富景华庭认购书》，认购价格为1202826元，罗静安、杨昌珍向富景居公司支付定金5万元。2013年11月15日，罗静安、杨昌珍再次向富景居公司支付定金5万元。2014年7月8日，罗静安、杨昌珍（买受人）与富景居公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，就罗静安、杨昌珍购买富景华庭1幢1单元1503房进行约定。合同第十五条约定，富景居公司应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为罗静安、杨昌珍申请办理产权登记。第十六条约定，富景居公司违反第十五条的约定，罗静安、杨昌珍选择不退房，富景居公司应当为罗静安、杨昌珍申请办理房地产权证之日起按日向罗静安、杨昌珍支付已付房价款的0.05%的违约金。合同签订当日，罗静安、杨昌珍向富景居公司支付购房款50万元；2014年8月20日，罗静安、杨昌珍向富景居公司支付全部剩余购房款602826元。2014年8月1日,富景居公司向罗静安、杨昌珍发出《入伙通知书》，通知罗静安、杨昌珍收楼。罗静安、杨昌珍于2014年8月20日收楼。
珠海市不动产中心产权登记表显示，案涉房产2014年7月11日办理在建工程抵押登记，抵押权人是平安银行股份有限公司珠海分行，2014年9月4日被广东省深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民一初字第2819号案件查封，后又存在珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民二初字第2552号案、（2015）珠香法民一初字第1968号案、珠海市中级人民法院（2015）珠中法执字第579号案等多案多轮查封登记。
（2015）粤高法民二初字第34号民事判决书判决平安银行股份有限公司珠海分行有权对富景居公司提供的位于珠海市香××区明珠北路××号富景华庭住宅、商铺、商场以及地下非人防地下室房产（含本案所涉1004号房产）折价、变卖、拍卖所得价款在600000000元范围内优先受偿。
广东省珠海市中级人民法院2017年6月30日受理纪伟新等债权人对珠海市富景居投资有限公司的破产申请，并指定北京德恒（珠海）律师事务所担任富景居公司管理人。
原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。合同约定“出卖人在商品房交付使用360日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记。延迟办理的，出卖人应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金。”富景居公司在2014年8月1日通知入伙，应在360日内为罗静安、杨昌珍申请办理房产登记，现因自身原因导致至今未能办理房产登记及房地产权证，构成违约，应依约承担违约责任，罗静安、杨昌珍要求自2015年8月1日起按日0.05%的标准计算违约金，符合合同约定，原审法院予以支持。富景居公司抗辩每日0.05%的违约金标准过高，没有依据，原审法院不予支持。
关于2017年6月30日受理债权人对富景居公司的破产申请后的违约金是否应该继续支付，原审法院认为，《企业破产法》对金钱之债继续履行的规定应同样适用于非金钱之债的继续履行。根据《企业破产法》第十六条和第四十六条的规定，自破产程序启动之日起，债务人财产进入破产保全状态，未到期债权视为到期并予冻结止付，到期债权的利息停止计算，逾期给付的违约金也停止计算。以借款合同为代表的金钱之债自进入破产程序后均按此执行，该冻结止付并未产生合同解除的后果。房地产公司履行办证义务也属于债的清偿，只是履行标的物不是金钱，非金钱之债逾期履行的后果应与金钱之债相同，迟延交房的违约金应停止计算，而不是区别对待。所以，违约金计至2017年6月30日为1202826元×0.05%×699天=420387.7元。
《企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”罗静安、杨昌珍可待判决生效后，依照该法律规定的相关程序主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条的规定，原审法院判决：富景居公司向罗静安、杨昌珍支付延迟办证违约金420387.7元。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6234元，由富景居公司负担。
二审期间，双方未提交新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”富景居公司认为原审认定的违约金数额超过了罗静安、杨昌珍已付房款的35%，故应适用上述司法解释的规定调低违约金数额。本院认为，富景居公司所称原审认定违约金数额超过已付房款的35%，是以依合同约定计算的违约金数额比照合同总价得出的结论，富景居公司是将已付房款作为上述司法解释规定的“造成的损失”，而富景居公司未提供证据证明购房者遭受的损失即为其已付购房款的总额，故本院对富景居公司的该上诉理由不予采纳。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”富景居公司上诉主张依照按该规定，参照中国人民银行公布的金融机构逾期贷款利息标准计算违约金，但司法解释的该规定是适用于合同未约定违约金的情形，故富景居公司的上诉主张不成立，本院不予采纳。
综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7606元，由上诉人富景居公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 朱 玮
审判员 王 芳
二〇一八年六月六日
书记员 王 莉