绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0603民初3647号
原告：雄风集团有限公司绍兴县分公司。住所地：浙江省绍兴市柯桥区蓝天市心广场*幢***室。
代表人：何永均。
委托代理人：俞岚、周春芝，均系浙江永大律师事务所律师。
被告：绍兴市柯桥区凯力佳健身有限公司。住所地：浙江省绍兴市柯桥区蓝天心广场*幢***室。
法定代表人：梁秦君。
委托代理人：樊佳良，系公司员工。
原告雄风集团有限公司绍兴县分公司（以下简称“雄风公司”）诉被告绍兴市柯桥区凯力佳健身有限公司（以下简称“凯力佳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月7日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员樊�斌独任审判。本院于2016年7月1日公开开庭审理了本案。原告雄风公司的委托代理人俞岚、周春芝，被告凯力佳公司的委托代理人樊佳良到庭参加诉讼。诉讼中曾进行庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。
原告雄风公司诉称：被告因开办健身房所需向原告承租位于绍兴市柯桥区笛扬路蓝天市心广场的1幢三楼部分区域，建筑面积约为1926平方米（详见合同房屋平面图）。2014年3月18日，双方于绍兴市柯桥区签订一份《租赁合同》。该合同对租赁期限、租金标准、租金支付时间、费用承担、违约责任等均作出明确约定。合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋，被告使用该房屋。被告本应依约于2015年5月10日前向原告支付第三租赁阶段的租金341250元，于2015年11月9日前向原告支付第四租赁阶段的租金341250元，于2016年5月10日前向原告支付第五租赁阶段的租金358350元，但原告多次催讨，被告至今仍欠付第三阶段租金11万元、第四阶段租金341250元、第五阶段租金358350元。另根据双方合同约定，被告应当承担电梯设备的维护维修费，被告至今尚未支付。原告认为，被告的行为已经构成严重违约，给原告造成重大损失，故应当依合同约定承担相应违约责任，且超过法律保护部分，原告已自行调整。综上，望法院判令（变更后）：1.被告支付欠付租金809600元（自2015年6月10日至2016年12月9日），并继续履行该合同；2.被告支付2015年度的电梯维护费、特种设备检测费共计7000元；3.被告支付租金违约金至租金付清为止，按当期迟延交付金额日千分之五的标准计算，暂计算至2016年6月2日，合计为441235元（该金额已扣除被告缴纳的5万元保证金）；4.诉讼费由被告负担。
被告凯力佳公司辩称：1.对原、被告签订租赁合同及被告租赁原告场地的事实无异议，但被告在装修前未见到消防检验报告，原告租赁给被告的场地存在一些问题，包括漏水问题、空调问题，同时原告的营业地在被告楼下，营业时间的冲突也影响被告的生意，导致被告交不起租金。2.被告于2014年3月开始使用案涉房屋，被告目前仍在经营，同意继续履行合同，仍欠付第三阶段租金11万元及第四、第五阶段租金。3.被告租赁的场地是蓝天市心广场1幢三楼，原告的营业地是蓝天市心广场1幢二楼，其中一楼至二楼有扶梯两部，二楼至三楼有扶梯两部，但原告员工的洗漱都需要坐扶梯到三楼，关于扶梯使用维护费在合同中未明确约定，不予认可。4.违约金计算标准过高，不同意支付租金及违约金。
本院经审理认定以下事实：
2011年6月2日，绍兴县华联国际商贸城有限公司（甲方）与绍兴县雄风商贸有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于浙江省绍兴县柯桥街道笛扬路蓝天市心广场的1幢一、二、三楼部分区域建筑面积共3852.68平方有偿出租给乙方作为开办雄风家电卖场使用；租赁期限为六年，自2011年6月10日起至2017年6月9日止；本合同项下承租房产的建筑面积为3852.68平方米，计粗面积其中二楼1926.34平方米、三楼1926.34平方米，但最终以产权证记载的面积为准。《租赁合同》还约定了其他事项。
2013年11月27日，绍兴县华联国际商贸城有限公司（甲方）与绍兴县雄风商贸有限公司（乙方）、雄风集团有限公司、雄风集团有限公司绍兴县分公司（丙方）签订《三方协议》一份，约定：甲、乙双方曾于2011年6月2日签订房屋《租赁合同》一份，该合同载明由乙方向甲方承租位于浙江省绍兴柯桥街道笛扬路蓝天市心广场的1幢一、二、三楼部分区域建筑面积共3852.68�方房屋，租赁期限为六年，自2011年6月10日起至2017年6月9日止。现由于乙方原因，乙方要求将房屋《租赁合同》项下乙方所享有的权利、应承担的义务一并转让给丙方，丙方愿意受让。为明确各方责任，防止日后发生争议，三方特立本协议书，内容如下：1、自本协议签订之日起，乙方将房屋《租赁合同》及与租赁事宜相关文件项下乙方所享有的权利、应承担的义务一并转让给丙方，丙方雄风集团有限公司、雄风集团有限公司绍兴县分公司对房屋《租赁合同》及与租赁事宜相关文件已作充分了解（包括租赁房屋已设定抵押等他项权情况也已作了解），愿意共同受让上述权利与义务，并愿意共同履行房屋《租赁合同》及与租赁事宜相关文件项下所载明的义务。且乙方、丙方共同承诺，本次转让不得侵犯、减少甲方根据《租赁合同》应享有的全部权利和收益。2、甲方同�乙方将房屋《租赁合同》及与租赁事宜相关文件项下乙方所享有的权利、应承担的义务，按本协议书第一条之约定一并转让给丙方雄风集团有限公司、雄风集团有限公司绍兴县分公司，由丙方雄风集团有限公司、雄风集团有限公司绍兴县分公司共同承租位于浙江省绍兴县柯桥街道笛扬路蓝天市心广场的1幢一、二、三楼部分区域的房屋……7、本协议系甲、乙双方于2011年6月2日签订的房屋《租赁合同》的组成部分，本协议书与房屋《租赁合同》约定不一致的，以本协议书为准。《三方协议》还约定了其他事项。
2014年3月17日，绍兴县华联国际商贸城有限公司向本案原告雄风公司出具了一份《关于要求转租的回复函》，载明“雄风集团有限公司绍兴县分公司：你于2014年3月12日向我公司递交《报告》，提出转租市心广场1幢三层租赁区域用于给第三方开设健身房的要求，申请函收悉。现函复如下：我公司拥有绍兴市柯桥区笛扬路蓝天市心广场1幢雄风集团有限公司绍兴县分公司租赁区域房屋的租赁权，经我公司考虑，现同意你将该房屋三楼1926.34平方米转租给樊佳良（身份证号：××）开设健身项目使用，转租时间不得超过2017年6月9日止，如贵单位中途合同解除退场，转租单位未经我公司同意也同时作退场处理。”
2014年3月18日，原告雄风公司（甲方）与被告凯力佳公司（乙方）在绍兴市柯桥区签订房屋《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于浙江省绍兴县柯桥街道笛扬路蓝天市心广场的1幢三楼部分区域建筑面积约1926平方（详见本合同房屋平面图）有偿出租给乙方作为开办健身房使用。本合同项下租赁期限为3年零2个月半，自2014年3月21日起至2017年6月9日止。租赁阶段起止时间、租金及支付时间表：第一租赁年租金650000元，第二租赁年租金682500元，第三租赁年租金716700元；其中免租期为2014年3月21日至2014年6月9日；第一租赁阶段为2014年6月10日至2014年12月9日，租赁费用325000元，2014年5月10日之前支付；第二租赁阶段为2014年12月10日至2015年6月9日，租赁费用325000元，2014年11月9日之前支付；第三租赁阶段为2015年6月10日至2015年12月9日，租赁费用341250元，2015年5月10日之前支付；第四租赁阶段为2015年12月10日至2016年6月9日，租赁费用341250元，2015年11月9日之前支付；第五租赁阶段为2016年6月10日至2016年12月9日，租赁费用358350元，2016年5月10日之前支付；第六租赁阶段为2016年12月10日至2017年6月9日，租赁费用358350元，2016年11月9日之前支付；租金采取“先支付后使用”的方式，每一个租赁阶段的租金一次性付清，租金按上述支付时间表支付。定金及租金支付时间：签该合同时，乙方须将定金5万元�现金方式交甲方公司财务部或甲方指定的公司和开户账号：甲方开具收款收据，合同签定后定金将转为房屋租赁的保证金，合同期到后1个月内甲方无息归还给乙方。租赁配套设施设备：甲方向乙方提供两个免费广告位、一个公共通道（东边自动扶梯）、两部自动扶梯（二楼至三楼）、三个消防通道（房屋南北方向）、消防设施、两间厕所（与甲方共用）、中央空调、电源、水源等，甲方提供给乙方的配套设施设备未经甲方书面同意，不得擅自改造。能源费用及其他相关费用的承担：甲方提供的配套设施、设备在使用过程中，维护、维修、水电费、保养费均由乙方承担。甲乙双方权利和义务：甲方保证乙方营业时间内通道、电源、水源的正常使用，但设备维护、故障、例行检查时除外；甲方有权从租赁保证金中扣除乙方因违约而应支付给甲方的迟延履行金、违约金�损失赔偿或补偿金、水电费等各种费用。甲方在扣除上述款项时向乙方发出书面通知。违约责任：乙方无理由迟延交付租金、水电费及其他费用的，经甲方书面通知仍未支付，自通知之日起每迟延一天，应以当期迟延金额为基数，以日千分之五为标准向甲方支付违约金；乙方如未按约交付租金、水电费及其他费用超过15天，经甲方书面通知后15天内仍不支付的，甲方有权没收保证金并解除本合同。乙方应向甲方支付相当于本合同最后一个年度的房屋租赁费用作为违约金，如合同解除时离租赁期限届满日不满一年的，则按本合同最后一个年度的房屋租赁费用作为违约金。《租赁合同》还约定了其他事项。
另查明，被告凯力佳公司目前仍在营业。被告凯力佳公司的法定代表人原为樊佳良，2016年6月29日变更为梁秦君。2014年3月18日，樊佳良向原告支付租赁定金5�元。此后樊佳良及被告凯力佳公司分多次向原告支付相应租金。原告于2015年10月31日、2015年12月2日两次通过EMS方式向被告邮寄催款函催讨租金及2015年度自动扶梯维保费，但被告至今尚欠原告第三阶段租金11万元，第四阶段租金341250元，第五阶段租金358350元，2015年度自动扶梯维保费7000元。
以上事实认定，由原告提供的2011年6月2日签订的《租赁合同》复印件、《三方协议》、2014年3月18日签订的《租赁合同》、《关于要求转租的回复函》复印件、催款函、EMS快递面单、中国工商银行刷卡记录、转账凭证复印件、存款对帐单复印件、电子回单复印件、收款收据复印件、特种设备检验费缴款通知单、特种设备检验费发票复印件、电梯日常维护保养合同、电梯保养服务费发票复印件、电梯维保费发票复印件以及当事人在庭审中所作的陈述等证据所证实。
�院认为，原告雄风公司与被告凯力佳公司于2014年3月18日签订的房屋《租赁合同》系由双方签字盖章确认，系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽责，共同构建良性市场环境。原告主张继续履行该房屋《租赁合同》，被告对此也无异议，故本院予以认定。
被告辩称案涉房屋存在漏水问题、空调问题、消防检验问题等，影响其生意进而支付不出房租，但未提供相应证据加以证明，本院不予采纳。根据原、被告双方签订的《租赁合同》约定，被告应当及时足额支付相应房屋租金。现被告至今尚欠原告第三阶段租金11万元（2015年6月10日至2015年12月9日），第四阶段租金341250元（2015年12月10日至2016年6月9日），第五阶段租金358350元（2016年6月10日至2016年12月9�），合计809600元，显属违约，原告有权主张上述租金，本院对此予以支持。同时根据原、被告双方签订的《租赁合同》，“乙方无理由迟延交付租金、水电费及其他费用的，经甲方书面通知仍未支付，自通知之日起每迟延一天，应以当期迟延金额为基数，以日千分之五为标准向甲方支付违约金”，被告经原告书面催讨仍未缴纳相应租金，应当支付相应违约金。关于违约金标准，原告主张的违约金标准日千分之五过高，本院为平衡双方利益酌情调整为中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍。关于违约金起算点，原告于2015年10月31日向被告发送书面催讨函催讨第三阶段欠付的租金11万元，于2015年12月2日向被告发送书面催讨函催讨第三阶段欠付的租金11万元及第四阶段欠付的租金341250元，并于庭审时明确要求被告支付第五阶段租金358350元，故根据《租赁合同》约定�第三阶段租金违约金起算点认定为2015年11月1日，第四阶段租金违约金起算点认定为2015年12月3日，第五阶段租金违约金起算点认定为2016年7月2日。被告辩称5万元保证金系樊佳良个人名义支付，不属于被告凯力佳公司支付的款项，本院认为，樊佳良在支付5万元保证金时系被告法定代表人，其也陆续支付了第四阶段之前的部分租金，原告提供的收款收据中也明确载明该5万元款项内容为租赁定金，故应认定该款项系被告支付的《租赁合同》项下的保证金，原告有权从该保证金中扣除被告因违约而应支付给原告的违约金。
关于自动扶梯维保费的问题，《租赁合同》中约定，“甲方向乙方提供两个免费广告位、一个公共通道（东边自动扶梯）、两部自动扶梯（二楼至三楼）、三个消防通道（房屋南北方向）、消防设施、两间厕所（与甲方共用）、中央空调、电源、水源等，甲方提供给乙方的配套设施设备未经甲方书面同意，不得擅自改造。甲方提供的配套设施、设备在使用过程中，维护、维修、水电费、保养费均由乙方承担”，同时被告在庭审中也陈述蓝天市心广场1幢一楼至二楼有自动扶梯两部，二楼至三楼有自动扶梯两部，原告提供的电梯保养服务费发票、电梯日常维护保养合同显示电梯数量均为四台，故原告根据特种设备检验费发票、电梯保养服务费发票、电梯维保费发票向被告主张2015年度自动扶梯维保费等合计14000元的50%即7000元合理，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告绍兴市柯桥区凯力佳健身有限公司应继续履行2014年3月18日其与原告雄�集团有限公司绍兴县分公司签订的房屋《租赁合同》，并支付原告雄风集团有限公司绍兴县分公司2015年6月10日至2016年12月9日期间的房屋租赁费用合计809600元，并偿付逾期付款的违约金（具体计算方式：其中110000元按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算，自2015年11月1日起至款清之日止；341250元按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算，自2015年12月3日起至款清之日止；358350元按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算，自2016年7月2日起至款清之日止；上述违约金应扣除50000元；），款均限于本判决生效后十日内付清；
二、被告绍兴市柯桥区凯力佳健身有限公司应支付原告雄风集团有限公司绍兴县分公司2015年度自动扶梯维保费等7000元，款限于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告雄风集团有限公司绍兴县分公司的其�诉讼请求。
案件受理费16121元，减半收取8061元，由被告绍兴市柯桥区凯力佳健身有限公司负担，款限于本判生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 樊文斌
二〇一六年八月四日
书 记 员 盛君琰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不�擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定�不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。