湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第898号
上诉人（原审被告）永兴县富通房地产开发有限公司。
法定代表人曹国荣，该公司董事长。
上诉人（原审被告）刘定美。
以上两上诉人共同委托代理人李远林，湖南银光律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托代理人何明军，湖南银光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄大柏。
委托代理人黄平器，湖南星河律师事务所律师。
上诉人永兴县富通房地产开发有限公司（以下简称富通公司）、刘定美因与被上诉人黄大柏房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2014）永民初字第746号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人刘定美，上诉人富通公司、上诉人刘定美的委托代理人李远林、何明军，被上诉人黄大柏的委托代理人黄平器到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：刘定美（乙方）与富通公司（甲方）于2012年3月30日签订《合作开发协议》，主要内容是：“乙方以甲方的名义于2009年1月6日竞得永兴县开发区龙山路2008P02#地块一宗，占地面积9489平方米，规划拟建翠竹大厦，设计总建筑面积33212平方米，决定于2012年4月1日正式开发”。之后，黄大柏与翠竹花园项目部分别于2013年10月29日、2013年11月3日、2013年11月6日签订了十一份商品房买卖合同，合同约定：黄大柏购买富通公司开发的位于永兴县龙山路与永康路交叉口的翠竹大厦的商品房第B幢1单元102号商铺，建筑面积104.08平方米，单价7600元／平方米，价款791008元；第B幢1单元103号商铺，建筑面积104.09平方米，单价7600元／平方米，价款791084元；第B幢1单元104号商铺，建筑面积129.86平方米，单价7600元／平方米，价款986936元；第B幢1单元105号商铺，建筑面积98.41平方米，单价7600元／平方米，价款747916元；第B幢1单元106号商铺，建筑面积129.86平方米，单价7600元／平方米，价款986936元；第B幢1单元107号商铺，建筑面积155.26平方米，单价7600元／平方米，价款1179976元；第B幢1单元108号商铺，建筑面积130.28平方米，单价7600元／平方米，价款990128元；第B幢1单元109号商铺，筑面积592.68平方米，单价7600元／平方米，价款4504368元；第B幢1单元201号商铺，建筑面积1574.38平方米，单价3200元／平方米，价款5038016元；第B幢1单元301号商铺，建筑面积1574.38平方米，单价2800元／平方米，价款4408264元；第B幢1单元401号商铺，建筑面积1574.38平方米，单价2600元／平方米，价款4093388元；总价款24518020元。双方所签订的十一份《商品房买卖合同》均在永兴县房产管理局进行了商品房预售合同登记备案。合同约定富通公司应当在2013年12月31日将商品房交付给黄大柏使用，逾期交付则承担万分之一的违约金。黄大柏依约先后交清房屋总价款24518020元。翠竹大厦已竣工但未经相关部门验收，现富通公司已逾期未交付商铺给黄大柏使用，黄大柏多次催促未果。为此，黄大柏诉至法院，请求：1、判令富通公司自2014年1月1日起至实际交付房屋之日止按日向黄大柏支付已付房价款万分之一的违约金（其中从2014年1月1日起至起诉之日止为人民币465842.38元）；2、本案诉讼费用由富通公司负担。
原审法院认为，本案争议的焦点有二：一是黄大柏与富通公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二是富通公司、刘定美是否应承担违约责任。阐述如下：
一、黄大柏与富通公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，黄大柏为完全民事行为能力人，富通公司具备商品房开发、出售资质，翠竹花园项目部系富通公司设立，其从事的民事法律行为应视为富通公司的行为，由富通公司承担法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。黄大柏与富通公司协商签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且无证据证明有合同无效的情形，故黄大柏与富通公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。
二、富通公司、刘定美是否应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。黄大柏与富通公司协商签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律的保护，双方应按照合同约定全面履行合同义务。黄大柏已支付购房款，但富通公司未按照合同约定于2013年12月31日前将商铺交付黄大柏，构成违约，应当承担相应的违约责任。刘定美及翠竹花园项目部系经富通公司授权的售房方，其行为代表富通公司，在本案中刘定美无开发房地产的资质，不是合格主体，故刘定美无需在本案中承担责任。富通公司至今未履行交房义务，该违约行为是一种持续的违约行为，按约应当持续支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约的应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故富通公司应支付自2014年1月1日起每日按黄大柏已支付房款24518020元的万分之一的违约金给黄大柏，至交房之日止。富通公司以其与刘定美终止了合作开发合同为抗辩理由，因该项目是富通公司设立的房地产开发项目，对外是富通公司发生的法律关系，双方的终止合同不能对抗善意第三人，故其抗辩理由不成立，应不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、由被告永兴县富通房地产开发有限公司自2014年1月1日起至起诉之日止（2014年7月10日）赔偿原告黄大柏的违约金465842.38元，限本判决生效之日起一个月内支付清；二、由被告永兴县富通房地产开发有限公司自起诉次日起（2014年7月11日）至实际交房之日止每日按原告房款24518020元的万分之一的违约金赔偿给原告黄大柏。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8288元，由被告永兴县富通房地产开发有限公司负担”。
上诉人富通公司、刘定美不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审对本案的基本事实认定不清，对本案的法律关系认定草率，导致判决错误，请求二审法院依法纠正。本案系合作开发房地产过程中所引发的一系列法律事实和法律关系，并非简单的房屋买卖合同纠纷。本案的《商品房买卖合同》系骏马房地产开发有限公司（公司实际控制人朱朝英）通过其掌控的翠竹花园项目部公章及财务账户以黄大柏的名义编造的虚假合同。二、本案应当是合作开发房地产合同纠纷，一审适用法律错误。三、一审理程序严重违法。1、骏马房地产开发有限公司（朱朝英）应当作为本案的当事人参加诉讼；2、一审应当对《商品房买卖合同》的效力问题向当事人释明；3、一审认为富通公司可以不是《商品房买卖合同》的主体，但却判决富通公司承担责任，法律逻辑错误。请求二审：一、撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人黄大柏的原审诉讼请求。二、由被上诉人负担一、二审诉讼费用。
被上诉人黄大柏辩称：一、原审判决认定事实清楚，认定法律关系正确。黄大柏与富通公司设立的翠竹花园项目部和项目部负责人刘定美签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，黄大柏向富通公司项目部银行账号汇入了合同约定的价款，双方是房屋买卖合同关系。富通公司、刘定美上诉称黄大柏是骏马房地产开发有限公司（朱朝英）指定的房屋购买人，完全凭空想象，没有证据证明。二、原审判决适用法律正确。1、黄大柏与富通公司、刘定美签订的房屋买卖合同以及黄大柏支付合同对价的事实已经充分说明本案是房屋买卖合同纠纷。不管富通公司、刘定美认为刘定美与骏马房地产开发有限公司是合作关系，还是借贷关系，黄大柏一概不知，也与黄大柏没有关系。2、富通公司项目部、刘定美与黄大柏签订的房屋买卖合同合法有效。富通公司设立了项目部，指定刘定美为项目部负责人，开设了项目部银行账号，使用了项目部公章，项目部的行为和刘定美的行为能够代表富通公司。三、原审审理程序正当。1、本案系房屋买卖合同纠纷，合同主体明确，骏马房地产开发有限公司（朱朝英）不是本案合同主体，当然不是本案当事人。原审没有遗漏当事人主体。2、黄大柏要求富通公司承担赔偿违约金责任，富通公司以合同无效为由进行抗辩，原审判决已依法进行了评判认定。3、原审判决富通公司赔偿违约金合法有据。富通公司设立的项目部不具有独立的法人地位，不属于分支机构，没有工商注册登记，不能独立承担法律责任。刘定美是项目经理，其行为是项目部的管理行为，代表富通公司。富通公司是房屋买卖合同的主体，也是责任主体，依法应当承担支付违约金的法律责任。请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人富通公司、刘定美提供了以下十二份证据：
1、竞拍资料，拟证明刘定美以富通公司的名义竞拍到永兴县开发区龙山路2008P02地块，拟建永兴县翠竹大厦项目。
2、刘定美与骏马房地产开发有限公司2010年5月8日签订的项目合作协议书，拟证明（1）双方对永兴县开发区龙山路2008P02地块项目的房地产开发进行项目合作建设；（2）刘定美已经投入资金7，000，000元，双方约定后续开发资金由骏马房地产开发有限公司负责。
3、永兴县富通公司与刘定美合作开发协议，拟证明富通公司为永兴县开发区龙山路2008P02地块开发商，刘定美为实际业主。
4、2012年5月18日骏马房地产开发有限公司要求刘定美签字确认的承诺书，拟证明（1）骏马房地产开发有限公司违反合同约定，要求把投资建设的资金转换为刘定美向骏马房地产开发有限公司的借款；（2）转换为借款的资金为12，060，000元，借款由翠竹大厦的资产处置，利息按3分计算，每月30日结算，如果没有给付，利息计算复利息；（3）2012年6月1日起，翠竹大厦的财务账户以及项目部的公章由骏马房地产开发有限公司掌控；（4）富通公司作为项目开发商没有参与此事，对此不知情。
5、2013年1月17日骏马房地产开发有限公司要求刘定美签字确认的还款承诺书，拟证明（1）实际借款23，500，000元，骏马房地产开发有限公司在计算利润和利息的基础上把23，500，000元变成了75，680，000元；（2）还款承诺书设置了担保流质条款，即刘定美没有还款和利息的情况下，骏马房地产开发有限公司可以通过其掌控的项目部公章及财务账户直接将翠竹大厦的相关房产以超低价格出售给其指定的人。
6、2013年6月8日刘定美与骏马房地产开发有限公司签订的房地产开发合作协议。拟证明该协议还是借款协议。
7、2013年6月18日富通公司和刘定美签订的终止合作协议书，拟证明富通公司与刘定美终止了翠竹大厦项目建设的合作。
8、申明，拟证明因项目开发转让无法实施，骏马房地产开发有限公司和富通公司于2013年10月11日共同出具了转让不能的声明，并作废了转让协议。
9、转账凭证，拟证明黄大柏系债权人朱朝英指定的名义上的购买人，黄大柏支付房款后，骏马房地产开发有限公司通过掌控的公司财务账户又把该款转给了骏马房地产开发有限公司，这是虚假买卖。
10、骏马房地产开发有限公司工商登记资料，拟证明骏马公司的实际控制人系朱朝英，而朱朝英也是本案刘定美即翠竹大厦项目的债权人。
11、评估报告书和价格公示表。拟证明骏马房地产开发有限公司与黄大柏恶意串通，以明显低于市场价格处置翠竹大厦资产，损害富通公司、刘定美的利益和其他债权人的利益的行为。
12、刘定美与骏马房地产开发有限公司经理牛译锋电话录音，拟证明骏马公司从2013年6月至今一直还掌控着项目部的公章和财务，项目部从2013年6月至今的民事法律行为只有通过骏马房地产开发有限公司才能完成，签订房屋买卖合同也不例外。
被上诉人黄大柏质证认为：证据1没有原件，不能证明是以刘定美的名义拍得土地。证据2与本案没有关联性。证据3真实性无法确定，与本案没有关联性。证据4时一审没有提供，且是富通公司单方出具的，不予认可。证据5真实性无法确定，与本案没有关联性，不能证明黄大柏是骏马房地产开发有限公司指定的实际购买人，也不能证明名为买卖实为抵押担保的事实。证据6真实性无法确定，与本案没有关联性，不能证明黄大柏是骏马房地产开发有限公司指定的购买人。证据7从内容来看是富通公司的内部管理关系，对黄大柏没有约束力，不能证明富通公司没有责任，反而证明了富通公司对刘定美进行了授权。证据8真实性不认可，与本案没有关联性。证据9不能证明黄大柏是骏马房地产开发有限公司指定的购买人，相反，该证据证明黄大柏支付了房屋对价，富通公司收到了黄大柏的房款。证据10与本案没有关联，该证据不能证明朱朝英是翠竹大厦项目部的债权人。证据11形式不合法，真实性无法确定，鉴定人没有签名，报告书与本案没有关联，鉴定结论不明确，不能得出房屋市场价的结论。证据12与本案没有关联性，对该录音不予认可。
本院对上诉人富通公司、刘定美提交的上述证据认证如下：证据1载明竞拍人是富通公司，不能证明是以刘定美的名义拍得土地，本院不予采信。证据2、4、5、6、8、10、12只能证明骏马房地产开发有限公司与刘定美之间存在纠纷，与本案无关联，本院不予采信。证据3、7是富通公司的内部管理协议，与本案处理无关联，本院不予采信。证据9证明富通公司项目部收到了黄大柏的付款，但不能证明黄大柏是骏马房地产开发有限公司指定的购买人，本院不予采信。证据11价格公示不是具有相应资质的部门出具，不能证明该房屋市场价，本院不予采信。
二审中，上诉人富通公司、刘定美认为骏马房地产开发有限公司一房多卖，涉嫌合同诈骗，永兴县公安局已经立案侦查。故向本院申请本案中止审理。
本院二审查明，富通公司为开发湖南省永兴县龙山路翠竹大厦项目，设立了富通公司翠竹花园项目部，刘定美为项目部负责人。富通公司翠竹花园项目部以富通公司的名义与黄大柏签订的十一份《商品房买卖合同》均由刘定美签名，并加盖富通公司翠竹花园项目部印章。合同签订后，黄大柏将购房款汇入了富通公司翠竹花园项目部银行账户。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、本案是否系房屋买卖合同纠纷；二、富通公司是否应承担民事责任；三、原审审理程序是否违法；四、本案是否应中止审理。
关于焦点一，2013年10月29日、2013年11月3日、2013年11月6日，富通公司翠竹花园项目部以富通公司的名义与黄大柏签订了十一份《商品房买卖合同》。合同对房屋买卖主体、房屋的位置、面积、价款、交付期限、违约责任等内容均作出了明确约定。合同签订后，黄大柏将购房款汇入了富通公司翠竹花园项目部银行账户。黄大柏与富通公司之间构成房屋买卖合同关系。富通公司、刘定美认为黄大柏是骏马房地产开发有限公司指定的购买人，但没有提供证据证明。相反，黄大柏提供了证据证明将购房款汇入了富通公司翠竹花园项目部银行账户。富通公司、刘定美主张本案系刘定美与骏马房地产开发有限公司合作开发房地产过程引起的纠纷，该主张与本案的法律关系无关联，本院不予支持。
关于焦点二，富通公司翠竹花园项目部是富通公司设立，刘定美是项目部负责人，具体负责翠竹大厦的建设、销售等事项。无论富通公司是否授权翠竹花园项目部、刘定美销售房屋，因翠竹花园项目部、刘定美是翠竹大厦的实际管理方，黄大柏作为购房人，完全有理由相信翠竹花园项目部、刘定美能够代表富通公司进行房屋销售。而且，合同签订后，黄大柏将购房款汇入了富通公司翠竹花园项目部银行账户；双方签订的十一份合同均在永兴县房产管理局进行商品房预售合同登记备案。该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。富通公司对翠竹花园项目部、刘定美的行为应承担相应的民事责任。原审判决富通公司承担逾期交房的违约金正确。富通公司、刘定美认为富通公司不是《商品房买卖合同》的责任主体的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于焦点三，富通公司、刘定美上诉提出本案应追加骏马房地产开发有限公司参加诉讼。因本案系黄大柏与富通公司之间的房屋买卖合同纠纷，骏马房地产开发有限公司与刘定美之间存在的其他纠纷与本案并无关联。因此，本案不应追加骏马房地产开发有限公司为当事人。富通公司、刘定美上诉又提出原审应对《商品房买卖合同》的效力问题进行释明。针对《商品房买卖合同》的效力问题，原审判决已经作为案件的争议焦点进行了评判，认定正确。富通公司、刘定美认为原审审理程序违法的上诉理由亦不成立，本院不予支持。
关于焦点四，富通公司、刘定美在案件审理中申请案件中止审理。如前所述，骏马房地产开发有限公司与刘定美之间存在的其他纠纷与本案并无关联，骏马房地产开发有限公司是否涉嫌犯罪并不影响黄大柏依据合同约定向富通公司主张权利。对富通公司、刘定美要求中止审理的申请，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予以维持。上诉人富通公司、上诉人刘定美的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8288元，由上诉人永兴县富通房地产开发有限公司、上诉人刘定美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡桐辉
审 判 员 蒋向京
代理审判员 何伦康
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。