广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终5446号
上诉人（原审被告）：广州市越秀区城市建设开发公司，住所地广州市越秀区海珠北路55号。
法定代表人：叶宇骏，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：李伟文，广东翔信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:方秀英，女，1948年6月4日出生，汉族，住广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：杨博慧，女，1980年11月7日出生,汉族，住广州市海珠区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄敏，广东力诠律师事务所律师。
原审第三人：杨荣龙，男，1948年11月4日出生，汉族，住广州市越秀区。
原审第三人：杨雪婷，女，1985年1月11日出生，汉族，住广州市越秀区大兴街*号***房。
原审第三人：陈丽贞（曾用名陈爱东），女，1959年12月27日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：杨雪婷，女，通讯地址同上。
上诉人广州市越秀区城市建设开发公司（以下简称越秀城建公司）因与被上诉人方秀英、杨博慧、原审第三人杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞共有物分割纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人越秀城建公司上诉请求：撤销一审判决；改判驳回方秀英、杨博慧的全部诉讼请求；方秀英、杨博慧承担本案一、二审诉讼费及鉴定费。事实理由如下：1992年，越秀城建公司经批准征拆杨梓龙和卢月英所有的广州市越秀区西华路鸭乸塘三巷14号房屋(下称原址房屋)。因补偿问题未能达成一致，双方诉至法院。法院判决越秀城建公司应向杨梓龙、卢月英补偿一间面积为35平方米的住宅及一间面积为10平方米的商铺。后来，杨梓龙、卢月英死亡，方秀英、杨博慧及杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞继承了杨梓龙、卢月英对原址房屋享有的产权。越秀城建公司遂提供广州市西华路大兴街8号703房(以下简称涉案房屋)及广州市西华路司马街46号101之3铺给方秀英、杨博慧、杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞作回迁安置。其中，涉案房屋面积为61.99平方米，超过安置补偿面积35平方米部分由越秀城建公司保留产权。此后，越秀城建公司催促方秀英、杨博慧和杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞尽快办理涉案房屋的房地产权证，但由于方秀英、杨博慧与杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞长期存在纠纷，一直无法办理产权过户，直至2015年才通过法院强制执行办理。鉴于前述情况，越秀城建公司作为拆迁人的回迁安置义务已经全部履行完毕，该事实也已在(2014)穗越法民三初字第679号判决中被法院所认定。本案一审却判决越秀城建公司须购买方秀英、杨博慧涉案房屋产权份额，适用法律错误。一、越秀城建公司无论作为拆迁人还是房屋共有人，均无任何法定或约定义务须购买方秀英、杨博慧的产权份额，一审判决越秀城建公司须购买方秀英、杨博慧的房屋产权份额没有法律依据。二、一审判决未对越秀城建公司购买方秀英、杨博慧房屋份额义务来源进行论述，仅以“越秀城建公司折价取得方秀英、杨博慧产权份额的方式最有利于房屋的有效利用”为由判决越秀城建公司须购买方秀英、杨博慧的产权份额。一审判决不符合人民法院“以事实为依据，以法律为准绳”的判案原则。三、越秀城建公司依据《中华人民共和国宪法》对所有的合法财产享有自由处分的权利，任何机关均不可非法限制、剥夺越秀城建公司自由处分财产的权利。一审判决实质上是违背越秀城建公司的意愿强制要求越秀城建公司购买方秀英、杨博慧的产权份额，对越秀城建公司自由处分财产的权利造成了侵害。四、《中华人民共和国宪法》第五十一条规定：“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利”。方秀英、杨博慧行使其分割共有财产的权利时不能以侵害越秀城建公司自由处分合法财产之权利为手段，故人民法院应当驳回方秀英、杨博慧要求越秀城建公司购买其产权份额的诉讼请求。四、一审判决没有严格适用相关法律。越秀城建公司在一审中明确表明不愿意购买方秀英、杨博慧的产权份额，但法院强行判令越秀城建公司购买其份额不符合《中华人民共和国物权法》第一百条的规定。而且一审判决认为由越秀城建公司购买方秀英、杨博慧产权份额是对房屋的最有效利用，也没有事实基础。涉案房屋是回迁房屋，由越秀城建公司将其中35平方米安置给方秀英、杨博慧以及杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞回迁居住，如果超过35平方米由越秀城建公司持有产权。事实上，涉案房屋现由杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞使用。越秀城建公司向方秀英、杨博慧购买产权份额，并非最有利于房屋的有效利用。涉案房屋产权的共有仍是持续中，今后还会发生一系列纠纷，越秀城建公司购买产权仍会产生无法管理及其他纠纷。即使法院不按照前述物权法第一百条的规定进行裁决，由另外当事人购买涉案房屋更为适合。综上，一审判决适用法律错误，越秀城建公司恳请二审法院予以撤销。
被上诉人方秀英、杨博慧二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。越秀城建公司的上诉主张不成立，其在一审明确表态不愿意购买其他人份额也不愿意出售自己占有的份额，杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞也是这个意见，所以一审法院才会作出最利于各方利益的判决。
第三人杨雪婷、陈丽贞二审述称：无论越秀城建公司与方秀英、杨博慧的纠纷如何判决，都请求法院保护杨雪婷、陈丽贞的合法权益。
第三人杨荣龙未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。
方秀英、杨博慧于2016年2月25日向一审法院提起本案诉讼，诉请判令：货币分割广州市越秀区西华路大兴街8号703房，越秀城建公司按照方秀英、杨博慧占该房屋建筑面积35平方米×8/12×评估价17700元/平方米计算，向方秀英、杨博慧支付补偿款413000元，方秀英、杨博慧协助越秀城建公司办理涉案房屋房产证。
一审法院经审理查明：原广州市越秀区西华路鸭乸塘三巷14号房屋系卢月英、杨梓龙各占1/2产权的房产，建筑面积44.76平方米，另有临时建筑物8.025平方米。原来一直由卢月英户、杨荣龙户居住。卢月英共生育有三男即杨梓龙、杨荣龙、杨华龙及二女杨秀屏、杨明屏。方秀英系杨梓龙妻子，杨博慧系方秀英、杨梓龙婚生女儿。陈丽贞系杨华龙妻子，杨雪婷系二人婚生女儿。
卢月英、杨梓龙、杨荣龙、方秀英与越秀城建公司因拆迁安置补偿纠纷曾起诉至法院，一审法院作出（1993）越法房初字第513号民事判决书，对上述鸭乸塘三巷14号房屋的拆迁补偿依法作出了处理，其中判决主文第四项为：越秀城建公司应在西华路鸭乸塘三巷十四号等地段‘三通一平’后的三年内，在该地段新建大楼首层向南方位安排建筑面积10平方米的铺面，在第七层向北方位安排一个建筑面积35平方米的套间（含按规定分摊的楼梯面积），合共建筑面积45平方米作为对卢月英、杨梓龙房屋产权面积的补偿，并供卢月英户、杨荣龙户回迁居住及方秀英使用，另在上述建筑面积35平方米的套间毗连安排一个建筑面积20平方米的房间由卢月英、杨荣龙两户共同租住；并于回迁之月起由卢月英与越秀城建公司订立租赁关系，租金按公房住宅租额标准计缴。该案经二审，广州市中级人民法院于1994年6月24日作出（1993）穗中法房复字第1273号民事判决书维持了该项判决。
1994年5月17日卢月英去世。2011年10月23日杨梓龙去世。方秀英与陈丽贞、杨雪婷、杨荣龙、杨秀屏等因继承纠纷一案起诉至一审法院，一审法院于2012年12月13日作出（2012）穗越法民一初字第2800号民事判决书，判决广州市越秀区西华路鸭乸塘三巷14号房屋由方秀英占有7/12的产权份额，杨荣龙占有2/12的产权份额，陈丽贞占有1/12的产权份额，杨雪婷占有1/12的产权份额，杨博慧占有1/12的产权份额；并判决陈丽贞、杨雪婷、杨荣龙、杨秀屏等在判决书生效之日起六十日内协助方秀英办理该房屋的产权过户手续。该判决书已经依法发生法律效力。
因越秀城建公司将涉案广州市越秀区西华路大兴街8号703房作为原鸭乸塘三巷14号房屋的回迁安置补偿，方秀英、杨博慧于2014年向一审法院另案起诉越秀城建公司及杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞，提出诉讼请求：1.确认涉案大兴街8号703房中的建筑面积35平方米属于方秀英、杨博慧和杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞所有，其中方秀英占7/12，杨博慧占1/12，杨荣龙占2/12，陈丽贞占1/12，杨雪婷占1/12；2.越秀城建公司和杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞协助方秀英、杨博慧办理该房屋安置补偿部分（建筑面积35平方米）的产权过户手续。越秀城建公司在该案中答辩称对协助方秀英、杨博慧和杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞过户没有异议，但只同意将该房屋中建筑面积35平方米过户给方秀英、杨博慧和杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞，其他建筑面积越秀城建公司保留产权，由方秀英、杨博慧和杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞共同租赁。该案经审理，一审法院于2015年1月6日作出（2014）穗越法民三初字第2752号民事判决书，判决：一、确认广州市越秀区西华路大兴街8号703房中的建筑面积35平方米由方秀英占有7/12产权份额，杨博慧占有1/12产权份额；二、越秀城建公司广州市越秀区城市建设开发公司应在该判决发生法律效力之日起15日内，协助方秀英、杨博慧办理广州市越秀区西华路大兴街8号703房中建筑面积35平方米的8/12份额的产权过户手续（其中方秀英占有7/12产权份额，杨博慧占有1/12产权份额）等。该判决已发生法律效力。
2016年1月12日，广州市国土资源和规划委员会分别向方秀英、杨博慧核发不动产权证，载明广州市越秀区西华路大兴街8号703房建筑面积61.99平方米，用途为住宅，方秀英占有其中35平方米的7/12产权份额，杨博慧占有其中35平方米的1/12产权份额。另据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2016年2月19日的《广州市不动产登记查册表》显示，上述大兴街8号703房原登记所有权人为越秀城建公司，后因一审法院强制执行将其中建筑面积35平方米的7/12产权份额和1/12产权份额分别转移登记至方秀英和杨博慧名下而变更注销原产权证。
本案审理过程中，方秀英、杨博慧称：方秀英在广州市没有自有产权住房，是租房居住；杨博慧住在丈夫家里，也没有自有产权住房。杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞称：杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞并未就自己的产权份额确权或办理权属证书；涉案大兴街8号703房由一个大门出入，杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞后来自己间隔成两房一厅一厨一厕，由杨荣龙和杨雪婷两户人共同居住使用；杨荣龙和杨雪婷在广州市均没有自有产权房屋；陈丽贞在广州市也没有自有产权房屋，但另有公租房，未在涉案房屋居住。
因方秀英、杨博慧、越秀城建公司及杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞无法就涉案房屋分割方式及货币补偿标准达成一致意见，方秀英、杨博慧申请以庭审当日即2016年4月13日为评估时点，对该房屋市场价值进行评估。对此，一审法院依法委托广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司（以下简称嘉永公司）承担此次评估工作。方秀英、杨博慧向嘉永公司预交了评估费5243元。2016年6月17日，嘉永公司出具粤嘉房字（2016）06006号《房地产估价报告》，评定广州市越秀区西华路大兴街8号703房于2016年4月13日的评估市值为1097200元，单价为17700元/平方米。方秀英、杨博慧对该评估报告无异议，同意评定的价格。越秀城建公司对评估报告结果无异议，但不同意购买方秀英、杨博慧的份额或者出售越秀城建公司的份额。杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞对评估报告真实性亦无异议，但同样不同意购买方秀英、杨博慧的份额或出售已方份额。
一审法院认为：涉案广州市越秀区西华路大兴街8号703房建筑面积61.99平方米原登记所有权人为越秀城建公司，后通过诉讼，生效判决确认方秀英占有该房屋中35平方米的7/12产权份额（即占20.42平方米），杨博慧占有该房屋中35平方米的1/12产权份额（即占2.92平方米），方秀英、杨博慧已取得相应权属证书。故根据登记情况，上述房屋目前为方秀英、杨博慧与越秀城建公司按份共有。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，按份共有人可以随时请求分割共有物。因此，方秀英、杨博慧要求对该房屋按产权份额分割合法合理，一审法院予以支持。分割共有物与处分共有物是不同法律行为，越秀城建公司以方秀英、杨博慧产权份额未超过2/3不能处分共有物作为不同意分割涉案703房的理由属法律适用错误，一审法院不予采纳。杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞认为该房屋为共同共有及不适用物权法等意见也与事实不符，理据不足。
对于分割方式。涉案703房属原被拆迁的鸭乸塘三巷14号房屋的产权调换补偿房屋，根据已发生法律效力的（2012）穗越法民一初字第2800号民事判决，杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞是原鸭乸塘三巷14号房屋的按份共有人之一，因此杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞虽然尚未取得上述703房权属登记，但事实上有权对该703房主张相应的权利，即涉案703房实际上存在方秀英、杨博慧、越秀城建公司、杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞等多个权利人。而该房屋建筑面积仅有61.99平方米，难以通过实物分割的方式满足各权利人的使用需要。且该房屋现由杨荣龙、杨雪婷居住使用，杨荣龙、杨雪婷在广州市无其他住房；杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞又尚未取得其应占份额的权属登记，故从本案实际情况来看，以拍卖、变卖分割价款或在方秀英、杨博慧与杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞之间进行折价补偿方式分割该房屋均不适宜。又因越秀城建公司表示要求保留涉案703房中除建筑面积35平方米以外部分的所有权，超出35平方米以外的部分由越秀城建公司与使用人以租赁方式处理，故由越秀城建公司折价取得方秀英、杨博慧产权份额的方式最有利于房屋的有效利用和各方权利的保护。因此，方秀英、杨博慧诉讼请求合法合理，一审法院予以支持。根据方秀英、杨博慧产权份额、所占面积及估价结果，越秀城建公司应按照17700元/平方米×35平方米×8/12的标准计算，向方秀英、杨博慧支付折价补偿款413000元，之后方秀英、杨博慧对该房屋占有的产权份额转移给越秀城建公司所有。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第九十四条、第九十九条、第一百条第一款之规定，于2016年10月18日作出判决如下：被告广州市越秀区城市建设开发公司在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告方秀英、杨博慧支付折价补偿款413000元；原告方秀英、杨博慧在收到折价补偿款413000元之日起10日内，协助被告广州市越秀区城市建设开发公司到广州市房地产行政主管部门办理将原告方秀英、杨博慧享有的广州市越秀区西华路大兴街8号703房建筑面积35平方米中共8/12产权份额（其中方秀英占7/12产权份额、杨博慧占1/12产权份额）转移登记至被告广州市越秀区城市建设开发公司名下的手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10000元，由原告方秀英、杨博慧负担3764元，被告广州市越秀区城市建设开发公司负担6236元。评估费5243元，由原告方秀英、杨博慧负担1973元，被告广州市越秀区城市建设开发公司负担3270元。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。
另外，杨雪婷、陈丽贞二审陈述称：杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞三人一直向越秀城建公司支付（1993）越法房初字第513号民事判决所涉20平方米承租面积的租金。越秀城建公司二审庭后书面回复称：涉案703房建筑面积为61.99平方米，其中35平方米作为方秀英、杨博慧与杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞的回迁安置补偿面积，该房另有20.73平方米出租给陈丽贞使用，陈丽贞就承租部分正常交租至今。
本院认为，本案系共有物分割纠纷，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条规定“按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”、第一百条规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。涉案广州市越秀区西华路大兴街8号703房建筑面积61.99平方米原登记所有权人为越秀城建公司，后通过诉讼，生效判决确认方秀英占有该房屋中35平方米的7/12产权份额（即占20.42平方米），杨博慧占有该房屋中35平方米的1/12产权份额（即占2.92平方米），方秀英、杨博慧已取得相应权属证书。故根据登记情况，上述房屋目前为方秀英、杨博慧与越秀城建公司按份共有。据此，方秀英、杨博慧要求对该房屋按产权份额分割合法合理，应予支持。涉案703房部分面积属于原被拆迁的鸭乸塘三巷14号房屋的产权调换补偿房屋，根据已发生法律效力的（2012）穗越法民一初字第2800号民事判决，杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞是原鸭乸塘三巷14号房屋的按份共有人之一，杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞虽然尚未取得上述703房权属登记，但事实上有权对该703房主张相应的权利，即涉案703房实际上存在方秀英、杨博慧、越秀城建公司、杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞等多个权利人。而该房屋建筑面积仅有61.99平方米，难以通过实物分割的方式满足各权利人的使用需要。且该房屋现由杨荣龙、杨雪婷居住使用，杨荣龙、杨雪婷在广州市无其他住房；杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞又尚未取得其应占份额的权属登记。另外，依照生效判决的认定越秀城建公司亦负有除35平方米回迁房外仍需提供20平方米供使用人承租使用的拆迁安置义务，且越秀城建公司亦表示要求保留涉案703房中除建筑面积35平方米以外部分的所有权，而超出35平方米以外的部分由越秀城建公司与使用人以租赁方式处理。为此，以拍卖、变卖分割价款或在方秀英、杨博慧与杨荣龙、杨雪婷、陈丽贞之间进行折价补偿方式分割该房屋均不适宜。一审法院综合全案案情判令由越秀城建公司折价取得方秀英、杨博慧产权份额的方式，更利于房屋的有效利用和各方权利的保护，并无不妥，本院予以维持。上诉人越秀城建公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7495元，由上诉人广州市越秀区城市建设开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 焕
二〇一七年六月十四日
书记员 璩方慧