呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民一终字第00011号
上诉人（原审被告）内蒙古德康体检管理有限责任公司。住所地：呼和浩特市赛罕区兴安南路75号天鹅小区*号楼。
法定代表人王小燕，该公司董事长。
委托代理人赫志，北京市华联律师事务所呼和浩特分所律师。
委托代理人袁飞飞，北京市华联律师事务所呼和浩特分所律师。
被上诉人（原审原告）孙嘉庆，男，1961年12月1日出生，满族，住所地呼和浩特市赛罕区。
委托代理人李纪平，内蒙古新广律师事务所律师。
原审被告王小燕，女，1975年7月18日出生，汉族，内蒙古德康体检管理有限责任公司董事长，住所地鄂尔多斯市东胜区。
委托代理人赫志，北京市华联律师事务所呼和浩特分所律师。
委托代理人袁飞飞，北京市华联律师事务所呼和浩特分所律师。
上诉人内蒙古德康体检管理有限责任公司（以下简称德康体检）因与被上诉人孙嘉庆、原审被告王小燕房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2012）赛民初字第1135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月23日公开开庭审理了本案。德康体检的法定代表人王小燕及其委托代理人赫志、袁飞飞，被上诉人孙嘉庆的委托代理人李纪平，原审被告王小燕及其委托代理人赫志、袁飞飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年10月16日，孙嘉庆（出租方）与德康体检（承租方）签订房屋租赁合同，孙嘉庆将位于呼和浩特市赛罕区兴安南路75号天鹅小区2号楼一层3号商铺、二层整层、三层整层，另加小区地下停车场4个车位出租给德康体检，房屋租赁期10年（自2010年10月15日至2020年11月15日），其中第一个月是装修期，不计算租金。租金及支付方式为该房屋第一年租金135万元，逐年按5%递增，以此类推。第一年租金由德康体检先付100万，余款在孙嘉庆把剩余5间办公室交付使用时付清，每年的10月15日前支付当年度房屋租金。关于违约责任方面，双方约定如一方违约应支付对方当年租金总额千分之三的违约金。2011年9月15日，孙嘉庆与张海斌又签订补充协议，约定双方自愿终止原合同第二条第二项关于租赁5间办公室约定的事项，重新约定双方租赁范围不包括5间办公室，故租金相应减少，租金变更为第一年115万元，逐年按5%递增，第二年租金120.75万元，以此类推。第一年租金德康体检先付100万元。另外孙嘉庆于2010年10月21日收到德康体检租金100万元，其中有50万元由张海斌的账户汇出，2011年11月30日德康体检缴纳租金10万元，2011年12月15日德康体检又缴纳租金10万元。2012年2月29日孙嘉庆、德康体检双方发生纠纷，德康体检不再经营。另查明，2012年8月28日，孙嘉庆以德康体检提供的《房屋租赁合同》原件存疑，向该院申请司法鉴定。该院委托内蒙古慧眼司法鉴定所进行了鉴定，（2012）文鉴字第034号鉴定结论为：《房屋租赁合同》中的第1页至第8页与第9页不是出自同一台打印机。（2012）电鉴字第005号鉴定结论为未恢复出《房屋租赁合同》文件内容。孙嘉庆诉至法院，请求：1、依法解除孙嘉庆、德康体检签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2、依法判令德康体检支付拖欠的2011年11月15日至2012年8月15日期间的租金905625元；3、依法判定德康体检支付2012年8月15日至腾房之前的租金，暂定40万元；4、依法判令德康体检腾出租赁房屋。
原审法院认为，由于孙嘉庆提交的租赁合同为复印件，德康体检不予认可，依照法律规定，该证据不能作为证据采用。德康体检提交的租赁合同的原件，经司法鉴定第1页至第8页与第9页不是出自同一台打印机，该证据也存有异议，不予认可。但是经过法院查询对于双方无争议的合同条款，法院予以采纳。依据张海斌代理德康体检缴纳租金的事实，孙嘉庆有理由相信张海斌的行为可以代理德康体检签订补充协议，张海斌的行为已构成表见代理。况且《补充协议》中对原合同约定的租金做了降低调整，孙嘉庆对此予以认可，且德康体检对该证据也未提出相反的证据，应当合法有效。德康体检在孙嘉庆催交租金后，至今仍拖欠孙嘉庆租金，已构成根本违约。因双方均没有证据证明拖欠租金多长时间就构成违约，依据法律规定如双方对此没有约定，孙嘉庆可随时以德康体检不缴纳房租而解除合同，予以准许。但是解除合同后孙嘉庆应当给德康体检一定期限合理的腾房时间。另外德康体检的法定代表人王小燕的行为依据合同的意思表示，应当认定为是职务行为。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条之规定判决如下：一、解除原告孙嘉庆与被告内蒙古德康体检管理有限责任公司之间租赁合同关系；二、被告内蒙古德康体检管理有限责任公司给付原告孙嘉庆2011年11月15日至2013年10月15日期间的租金2425375元（3625375元-120万元），于本判决生效之日起五日内付清；三、被告内蒙古德康体检管理有限责任公司于本判决生效之起十五日内腾出所租赁的房屋；四、驳回原告孙嘉庆的其他诉讼请求。案件受理费16657元（孙嘉庆已预交），由内蒙古德康体检管理有限责任公司承担。
德康体检不服一审判决，向本院提起上诉称，一、《房屋租赁合同》应继续履行，原判决解除合同错误。1、孙嘉庆未按合同约定交付5间房屋及4个车位，不履行义务在先；2、原审判决张海斌签订《补充协议》构成表见代理错误；3、孙嘉庆提供的证据《房屋租赁合同》是复印件，依据德康体检提供的证据《房屋租赁合同》的约定，不应解除合同；4、原审判决超出审理范围；5、从实现合同目的、维护社会稳定上看，原判决错误。二、原判决判令德康体检给付孙嘉庆2011年11月15日至2013年10月15日期间的租金2425375元是错误的。实际情况是孙嘉庆于2012年2月29日强行将门锁了，德康体检无法进入办公，故不应承担租金。
孙嘉庆答辩称，1、德康体检违约是不争的事实，孙嘉庆有权依据合同的约定以及法律的规定解除双方的租赁合同；2、关于未交付的5间房屋和4个车位问题，当时没交，但是德康体检也未提出异议。况且德康体检法定代表人王小燕的小叔子张海斌与孙嘉庆签订了《补充协议》，该协议对未交付的5间房屋及4个车位进行了相应的变更；3、张海斌的行为构成表见代理。4、德康体检出示的证据原件不是真实的，有鉴定结论在案佐证；5、德康体检超出给付租金约定的时间，构成根本性违约，原审没有超出审理范围；6、德康体检认为租金从2012年2月29日不应支付的理由不能成立。
王小燕陈述称，同意德康体检的上诉意见。
经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原审法院判决解除双方签订的房屋租赁合同关系有无事实及法律依据；二、德康体检是否应当给付孙嘉庆2012年2月29日至2013年10月15日期间的租金。
关于第一个争议焦点，德康体检提供的《房屋租赁合同》证据是原件，经鉴定第1页至第8页与第9页不是出自同一台打印机，故原审法院据此对该证据不予确认，对双方无争议的条款进行采信，并无不妥。德康体检的上诉理由不能成立。
本案中张海斌，是德康体检法定代表人王小燕的小叔子，同时是德康体检的员工。在王小燕与孙嘉庆签订《房屋租赁合同》后，张海斌代表王小燕分3次给付孙嘉庆房屋租金共计120万元。2011年9月15日，张海斌“代王小燕”与孙嘉庆签订了《补充协议》，对王小燕与孙嘉庆所签《房屋租赁合同》的内容进行了变更，重新约定了租赁范围和租金。从张海斌的身份及其代王小燕缴纳租金的事实，孙嘉庆有理由相信张海斌有权代理王小燕签订《补充协议》，故原审法院认为张海斌的行为构成表见代理并无不妥。因王小燕是德康体检法定代表人，故该《补充协议》对德康体检具有法律约束力。德康体检应当按照合同约定交纳租金，履行合同义务，德康体检在孙嘉庆催交租金以后，至今仍拖欠租金，已属根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在支合理期限内付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故原审法院判决解除双方签订的房屋租赁合同符合法律规定。
对于德康体检提出孙嘉庆未交付约定的5间房屋及4个车位的问题。《补充协议》已经对5间房屋做出了变更约定。关于4个车位，经调查，停车位位于地下车库，在孙嘉庆未交付停车位时，德康体检未提出交付请求，在《补充协议》中也未对4个车位提出异议，故德康体检的该项上诉理由不能成立。
关于第二个争议焦点，德康体检在孙嘉庆催交租金后，至今仍拖欠孙嘉庆租金，已属根本违约，德康体检应按合同约定履行给付孙嘉庆拖欠租金的义务。德康体检提出“孙嘉庆于2012年2月29日强行将房门上锁，导致其无法办公，其不应承担2012年2月29日至2013年10月15日期间租金”的理由，本院认为，根据德康体检提供的证据，不能证明孙嘉庆的行为足以导致德康体检无法使用房屋。且德康体检在缴清拖欠租金的情况下，可以依法行使包括排除他人妨害在内的相关权利，继续占有、使用房屋。故德康体检的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16657元，由内蒙古德康体检管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马国民
审 判 员 鄂晓红
代理审判员 杨蔚堃
二〇一四年三月十八日
书 记 员 唐 谣