浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第1850号
上诉人（原审原告）：吴海者。
委托代理人：倪良花，乐清浙虹律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：乐清市宏泰房地产开发有限公司，企业注册号码：330382000055826，住所地：浙江省乐清市乐成街道西新路105-117号。
法定代表人：吴少炯，董事长。
委托代理人：陈星兴，浙江天经律师事务所律师。
上诉人吴海者、乐清市宏泰房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，均不服浙江省乐清市人民法院（2013）温乐民初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2010年5月19日，原告吴海者购买乐清市南岳镇杏湾三村宏泰景园第一幢8层804号房产，与被告乐清市宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款为1187512元。合同第九条约定：“出卖人应当在2012年3月31日前，将符合下列各项条件的商品房向买受人交付使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、X等，具备商品房正常使用的基本条件；4.X。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.县级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期加长的，但最长不得超过6个月；3.X”第十条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。2.X”第十二条约定：“商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”在庭审中，原、被告双方一致确认第十条中的“本合同第八条”应为“本合同第九条”。后原告支付了全部购房款。
2012年3月1日，被告及有关单位召开宏泰景园工程竣工预验收会议，预验收中宏泰景园工程的外墙保温防火测验结果为E级，不符合消防主管部门对外墙保温的防火要求。被告于2012年3月8日与乐清市汇利保温建材有限公司签订保温施工承包合同，对外墙保温工程进行重新施工，工期120个工作日。重新施工后的外墙保温等级符合消防要求，被告于2012年9月10日进行了消防备案。
2013年5月2日，被告与乐清市国土资源局签订国有建设用地使用权土地使用条件和土地用途变更协议，对被告受让的国有土地使用权进行了变更。2013年7月10日，乐清市住房和城乡规划建设局出具情况说明：“乐清市宏泰房地产开发有限公司开发的商住房屋竣工验收后办理房产确认备案登记时，发现原房产部门的房产测绘同原规划建设管理局测绘标准不同，且与原有的国有土地使用权合同规定的面积也有不同，为此乐清市住房和城乡规划建设局函告乐清市国土资源局，经乐清市国土局商议后，同意与被告签订补充变更土地面积协议书，因此致使乐清市宏泰建筑有限公司申请房产登记时间延后，上述结果不是乐清宏泰建筑有限公司所致，乃政府职能部门工作标准不统一所造成的。”被告至今尚未完成乐清市宏泰景园项目的建设工程竣工验收备案。
另，2013年1月31日，被告通过挂号信方式向原告发出《交房通知书》，通知原告于2013年2月1日至同月25日内办理交房手续，但原告至今尚未办理。
在本案审理过程中，被告向该院提出，假如被告存在违约的情况，被告认为合同约定的违约金的计算标准过高，要求调整至按中国人民银行规定的同期贷款利率来计算违约金。
原判认为，原、被告于2010年5月19日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合法律相关规定，应属有效，予以确认，双方均应全面履行。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当在2012年3月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。虽然被告于2013年1月31日发出《交房通知书》，通知原告办理交房手续，但原告认为房屋未取得建设工程竣工验收备案，未具备合同第九条约定的交房条件，所以拒绝办理。该院认为，原告的主张符合合同第十二条的约定，于理有据，故交房日期应以被告具备合同约定的交房条件并通知原告的交付日期为准。被告认为在合同第九条但书条款中约定的“（延期）最长不得超过6个月”条款没有法律依据，应予调整，原告认为该合同是被告提供的，由浙江建设厅和工商局监制的，符合法律规定，该院对原告的主张予以采纳，商品房合同为原、被告双方自愿签订，该条款亦未违反法律规定，双方应遵守合同约定。对于被告关于向乐清市住房和城乡规划建设局备案过程中发生的非被告原因造成的延迟予以免责的主张，该院认为，上述情况属于合同第九条第二款第2项行政主管部门采取的某项行政措施而导致开发建设期加长的情况，可予以延期，但延期最长不应超过双方约定的6个月。被告于2012年9月进行了竣工验收后办理备案登记，至今尚未完成备案手续，期间超过6个月，应以6个月为限。被告至今尚未向原告交付符合《商品房买卖合同》第九条约定的商品房，已构成违约，应承担违约责任。原告主张要求被告支付逾期交房违约金自2012年4月1日起按日以购房款1187512元的万分之三计算至交房之日止，予以支持，但应扣除6个月即180日的违约金，且由于合同第十条约定逾期交房违约金以房价款为基数按每日万分之三的标准计算偏高，故逾期交房违约金应按金融机构计收逾期贷款利息按日万分之二点一的标准予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、确认原、被告于2010年5月19日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、被告乐清市宏泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告吴海者逾期交房违约金（自2012年4月1日起至交房之日并扣除180日后按日以1187512元的万分之二点一计算），款交该院民一庭转付。三、驳回原告吴海者其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费3293元，由原告吴海者负担1040元，由被告乐清市宏泰房地产开发有限公司负担元2253元。
宣判后，吴海者、乐清市宏泰房地产开发有限公司均不服，向本院提起上诉。
吴海者上诉称：宏泰公司一审期间并未以违约金过高为由提出将违约金调整至中国人民银行规定的同期贷款利率来计算的请求。双方约定的违约金日万分之三并没有过分高于上诉人的损失，故原判以约定的违约金偏高为由将违约金大幅度调低至日万分之二点一，适用法律不当。原判单凭宏泰公司一审期间提供的证据6将违约金的计算期限扣除180日既没有法律依据，也缺乏证据支持。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人一审主张的诉讼请求。
宏泰公司辩称：原判审理程序合法，对违约金的调整也符合法律规定。吴海者对违约金的计算期限表述及一审法院认为答辩人承担违约责任均有违事实，答辩人有免责条件，相关的事实和理由已在答辩人的上诉状予以阐述。请求二审法院驳回吴海者的上诉请求。
宏泰公司上诉称：双方订立的《商品房买卖合同》虽约定了交房期限，但合同的本身体现不了权利义务相一致的原则。该合同履行中，由于消防政策、不可抗力的雨天和住建部门行政工作人员的原因导致上诉人未能在合同约定的交房期限内交付房屋，该责任后果不能归咎于上诉人的违约，上诉人对此不应承担违约责任。即使法院认定上诉人有违约行为，但认定免责的最长期限为6个月，显然未考虑造成违约的因素，过于机械。原判对违约金的计算标准作了调整，虽合法有据，但如前所述，原判确认上诉人承担违约责任是不当的。双方签订的商品房买卖合同中有些条款违反法律规定，该合同应认定无效。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回吴海者的诉讼请求。
吴海者辩称：双方签订的商品房买卖合同依法有效。请求二审法院驳回宏泰公司的上诉请求。
二审期间，吴海者提供了一份情况说明，证明宏泰公司一审期间提供的情况说明内容并不能证明系政府原因造成延期备案登记。宏泰公司质证称：同一单位前后作出两个说明，应属无奈之举。该两份情况说明记载的内容相吻合，能够说明宏泰公司取得建筑工程规划许可证及申请竣工验收办理房产确认备案登记的时间。面积标准不同是行政部门工作标准不统一所致。情况说明记载的“表述不妥，应由人民法院认定”，宏泰公司已提供了相关事实情况，应由人民法院认定。吴海者提供的情况说明不能证明其待证事实。宏泰公司提供了：建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程竣工验收报告、建设工程规划核实确认书、竣工规划核实意见书、联合验收意见、乐清市住房和城乡规划建设局关于要求重新签订乐清市宏泰房地产开发有限公司国有建设用地使用权土地使用条件和土地用途变更协议的函、国有建设用地使用权土地使用条件和土地用途变更协议、乐清市住房和城乡规划建设局关于批准追加面积的批复，证明消防、土地、住建部门的行政因素致使宏泰公司未能办理房屋商品房备案登记手续，该原因不属于宏泰公司违约，宏泰公司不应承担违约责任的事实，同时证明格式合同本身违法的事实。吴海者质证称：上述证据大部分一审时已提供过。证据的真实性无异议，对证明对象和内容有异议，并不能证明合同第九条免责事由的存在。本院认为，两份情况说明对相关事实的陈述相一致，而吴海者对宏泰公司提供证据的真实性无异议，本院均予以确认，至于上述证据证明的事实是否属于宏泰公司逾期备案登记的免责事由，本院将综合相关事实予以认定。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，主体适格，内容合法，其效力应予以确认，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。宏泰公司作为房开公司采用涉案《商品房买卖合同》文本与购房户签订，应知悉该合同所有文本条款的内容。同时，该合同文本说明中亦明确“双方当事人可对文本条款的内容进行修改、增补或则删减”。双方签订涉案合同时对文本条款中逾期交房免责事由2的内容未作任何变更，并予以签订确认。据此，应视为该条款对双方具有法律约束力，宏泰公司主张该条款无效，缺乏法律依据，本院不予支持。根据合同约定，宏泰公司在2012年3月31日前，应将符合合同约定交付条件的商品房向吴海者交付，但宏泰公司未按约履行交房义务，已构成违约。至于宏泰公司是否要承担逾期交房违约责任及违约责任的大小问题，则要分析其违约事由及是否存在免责事由。宏泰公司主张其逾期交房的原因是消防政策、不可抗力的雨天和行政因素等。关于消防政策方面。从本案查明的事实来看，消防政策对消防标准调整发布时间早于宏泰公司涉案消防工程施工，若宏泰公司消防工程施工时按照新消防标准施工，结合实际施工工期，则可在合同约定的交付期限前完成施工，故该原因不属于免责事由。不可抗力的雨天因素。宏泰公司提供的证明气象情况的证据形式不合法，即使证明的事实成立，在江南雨天多及降水量比较大均应属于正常气象范畴，不属于不可抗力。至于行政因素。从两份情况说明记载的内容来看，宏泰公司于2012年9月申请竣工验收时，因原房产部门的房产测绘同原规划建设局测绘标准不同，且与原有的国有土地使用权合同规定的面积也有不同，需补办相关手续，直至一审诉讼后才完成备案登记。因此，原判将宏泰公司补办相关手续及一审诉讼后才办妥备案登记，认定为合同约定的第2项免责事由符合案件实际，并无不当。结合申请竣工验收至办妥备案登记周期及双方约定，原判确定因该项免责事由宏泰公司可免责的逾期交房期限为6个月，本院予以确认。宏泰公司在一审期间就双方约定的违约金过高请求人民法院予以适当减少，原判综合本案的具体情况，酌情予以减少，亦无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其据此提出的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3293元，由上诉人吴海者负担1040元，由上诉人乐清市宏泰房地产开发有限公司负担2253元。
本判决为终审判决。
审判长 杨宗波
审判员 刘宏杰
审判员 郑文平
二〇一四年二月二十一日
书记员 钟志亮