北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2017）京01民终2007号
上诉人（原审被告）：张树杰，男，1972年6月22日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。
被上诉人（原审原告）：丛云艳，女，1954年11月4日出生，汉族，石景山回收公司退休职工，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：刘国柱（丛云艳之夫），1952年12月23日出生，无业。
上诉人张树杰因与被上诉人丛云艳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初2592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张树杰上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回丛云艳要求张树杰支付违约金的诉讼请求。事实和理由：1、张树杰没有转租行为；2、诉争房屋没有产权证，无法办理营业执照，丛云艳违约在先，导致张树杰的合同目的无法实现；2、涉案房屋没有取得建设工程规划许可，房屋租赁合同是无效的，所以不涉及违约责任；3、2014石民初字第9745号判决是针对北辛安路28号的租赁合同做出的，而本案租赁房屋不是该地址，故生效判决与本案无关联性。
丛云艳辩称，诉争房屋是我购买的。张树杰曾经认可房屋是28号，到现在张树杰还没有腾房，故应当支付租金和违约金。同意一审判决，不同意张树杰的上诉请求及理由。
丛云艳向一审法院起诉请求：1、判令张树杰支付租金36830元（2013年9月10日至2016年1月20日）；2、请求判令张树杰支付违约金22100元；3、诉讼费由张树杰承担。
一审法院认定事实：2009年3月10日，丛云艳（出租方、甲方）与张树杰（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》。双方约定：乙方承租甲方门面房约40平米（以下简称涉案房屋）从事足疗保健的经营；租赁期限为长期到拆迁为止，自2009年3月10日到拆迁日期；乙方向甲方每半年交付7800元租金，第一次为2009年3月10日，以后需提前一个月交纳下半年租金……乙方不得拖欠甲方房屋租金，超过7天，甲方有权终止本合同；乙方在未经甲方同意的条件下，不得擅自将房屋转租、转借他人，一旦发现，本合同自然终止，并按合同的50%向甲方支付违约金，如支付的违约金不足弥补甲方的损失，乙方还应负责赔偿损失直达到弥补全部损失为止。
张树杰承租涉案房屋后用于经营美容、美发、足疗等项目。2013年3月18日，张树杰将涉案房屋出租给闫某某。同日，张树杰向闫某某出具收条：“今收到阎（闫）某某交来承包金4000元整（2013.3-2013.4）”
。2014年4月18日，张树杰出具收条：“今收到阎（闫）某某交来承包金3300元整”。
在租赁合同存续期间，丛云艳与张树杰多次产生纠纷。丛云艳诉至北京市石景山区人民法院（以下简称石景山法院），请求解除房屋租赁合同，该院于2012年12月20日作出（2012）石民初字第5656号判决书，判决驳回丛云艳的诉讼请求，并认定张树杰最后一次交纳租金的时间为2012年6月10日，租金交至2012年9月10日。丛云艳曾以张树杰属无照经营，违反合同约定为由将张树杰诉至石景山法院，请求解除双方的房屋租赁合同，请求张树杰腾退房屋；该院于2013年9月17日作出（2013）石民初字第4268号判决书，其中事实查明部分认定：“2010年6月21日，方某取得注册编号为11076的个体工商户营业执照，该营业执照的内容包括：字号名称：北京某某时美理发店；经营者姓名：方某；组成形式：个体经营；经营场所：北京市石景山区36号；经营范围及方式：理发；一般经营项目：无；执照有效期：自2010年6月21日至2014年6月20日。该营业执照经石景山法院（2013）石行初字第2号行政判决书及北京市第一中级人民法院（2013）一中行终字第1314号行政判决书予以撤销。”上述判决书现已发生法律效力。2014年，张树杰将丛云燕诉至法院，请求丛云燕配合其办理营业执照。石景山法院作出（2014）石民初字第2825号民事判决书，判决因相关部门无法提供涉案房屋的权属证明，因此可认定丛云艳确实不能提供涉案房屋的所有权证书，故驳回了张树杰的诉讼请求。2014年丛云艳又诉至石景山法院，请求判令解除房屋租赁合同。该院作出(2014)石民初字第9745号民事判决。该判决认可张树杰于2014年上半年收回涉案房屋，并解除张树杰与丛云艳于2009年3月10日签订的《房屋租赁合同》。张树杰不服上诉后，北京市第一中级人民法院于2016年1月20日做出（2016）京01民终309号民事判决书，维持了一审判决。2016年11月16日，北京市高级人民法院作出（2016）京民申4135号民事裁定驳回张树杰的再审申请。
另查明，张树杰于2013年9月10日后再未交纳房租。现张树杰仍使用涉案房屋。
经询问，丛云艳表示不知道张树杰何时从闫某某处收回涉案房屋，也知道张树杰是否将涉案房屋转租给其他人。张树杰主张于2014年2月收回房屋，但未提供证据证实。张树杰认为违约金过高，申请法院酌减。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同、(2014)石民初字第9745号民事判决等证据在案佐证。
一审法院认为，公民的合法权利应当受到法律的保护。关于丛云艳提出，判令张树杰支付2013年9月10日至2016年1月20日租金36830元的诉讼请求。经查，丛云艳已经按合同约定将涉案房屋交付给张树杰，故张树杰应当支付房屋租金。但张树杰于2013年9月10日后，未再支付租金。故法院对丛云艳的该诉讼请求予以支持。
关于丛云艳提出，判令张树杰支付违约金22100元的诉讼请求。经查，张树杰于2013年3月18日将涉案房屋转租给闫某某。生效的(2014)石民初字第9745号民事判决书认定张树杰于2014年上半年收回涉案房屋。根据合同约定“乙方在未经甲方同意的条件下，不得擅自将房屋转租、转借他人，一旦发现，本合同自然终止，并按合同的50%向甲方支付违约金”。故张树杰应当支付违约金。但违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。法院以丛云艳的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。张树杰应当向丛云艳支付违约金7500元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、张树杰于本判决生效后七日内向丛云艳支付房屋租金三万六千八百三十元；二、张树杰于本判决生效后七日内向丛云艳支付违约金七千五百元；三、驳回丛云艳的其他诉讼请求。
本院经审理查明，张树杰因不服北京市第一中级人民法院（2016）京01民终309号民事判决，向北京市人民检察院第一分院申请监督，该院经审查认为，丛云艳具备了对于合同的解除权。丛云艳请求判令解除房屋租赁合同并请求判令张树杰腾退涉案房屋的诉讼请求具备事实和法律依据，法院对此予以支持并无不当。决定对于张树杰的监督申请不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，已发生法律效力的（2014）石民初字第9745号民事判决书确认，因张树杰的违约行为造成房屋租赁合同解除。并最终判决解除了张树杰与丛云艳于2009年3月10日签订的房屋租赁合同。现丛云艳起诉主张租赁期间的房屋租金以及张树杰因违约所应当承担的违约金于法有据，一审法院予以支持正确。张树杰虽对于该租赁房屋的门牌号存在异议，但双方之间仅签订了一份房屋租赁合同，判决书中所记载的租赁房屋的门牌号是否正确不影响丛云艳与张树杰之间的房屋租赁合同关系、张树杰违约的事实以及相应的法律后果的存在，张树杰的该项上诉理由不能支持其上诉请求。张树杰上诉所持其不存在转租、房屋没有产权证、合同效力等问题已经生效判决认定，并经再审审查确认，故本院对其所持上诉理由不予采纳。
综上所述，张树杰的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费五十元，由张树杰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
审 判 员 刘新泉
审 判 员 徐 冰
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 张 超