广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1136号
原告（反诉被告）董洪爽
被告（反诉原告）深圳鹏盛地产实业有限公司物业管理分公司，住所地深圳市福田区八卦岭
代表人简菊花，总经理。
被告深圳鹏盛地产实业有限公司，住所地广东省深圳市福田区
法定代表人庞鸣钟，该公司董事长。
两被告共同委托代理人罗贤逸，广东深大地律师事务所律师。
两被告共同委托代理人张莹，广东深大地律师事务所实习律师。
第三人郭士勤
第三人张卫军，男，汉族，1971年3月10日出生，住址湖北省荆州市荆州区
两被告共同委托代理人李福权，广东万乘律师事务所律师。
上列原告董洪爽与被告深圳市鹏盛地产实业有限公司物业管理分公司（以下简称鹏盛分公司）、被告深圳鹏盛地产实业有限公司（以下简称鹏盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，被告鹏盛分公司提出反诉，本院依法合并审理，由代理审判员吴颂独任审判，于2015年8月3日公开开庭进行了审理，原告董洪爽、两被告的委托代理人罗贤逸、张莹到庭参加诉讼。此后，本院依法追加第三人郭仕勤、张卫军参加诉讼，并将案件转为普通程序，于2015年11月23日公开开庭进行了审理，原告董洪爽、两被告共同的委托代理人罗贤逸、张莹、第三人张卫军、及两名第三人的委托代理人李福权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉认为，原告与被告鹏盛分公司于2012年4月10日签订房屋租赁合同，承租被告管理的位于福田区八卦一路鹏盛村2栋1层102号的房产，用于经营荆楚渔村餐馆，租期至2015年3月31日，租赁保证金44088元，合同第十九条约定，如被告出现迟延交房达30天以上或无正当理由单方提前解除合同等情形的，原告有权请求损害赔偿和双倍返还租赁保证金。合同订立后，原告依约交付了保证金，承租了房产。合同履行过程中，原告将经营的店铺转让给第三人，转让前，原告曾与第三人一起向被告咨询，被告予以默许。2013年11月之后，被告一直在向第三人收取租金和相关费用。租期届满后，原告于2015年4月13日去被告处申请退领押金，得知被告已于3月24日与餐馆第三人续签合同，并将原告原交纳的押金冲抵了第三人的押金。对于原告要求退还押金的要求，被告先以欠租为由拒付，后又借口“转让违约”拒绝。为此，原告请求判令两被告：1、返还租赁押金44088元；2、加倍返还保证金44088元；3、赔偿原告因处理纠纷发生的交通费、误工费、律师费损失1000元，并承担案件诉讼费。
两被告对原告主张的订立租赁合同及收取押金的事实没有争议，辩称：涉案租赁房产原于2011年11月出租给案外人王立坤用于经营荆楚渔村餐馆（现名称为荆楚渔村饭店），后王立坤在租赁期内将餐馆转让给原告，原、被告遂重新订立了租赁合同。该租赁合同中约定，原告擅自转租房产的，被告有权不予退还租赁保证金和解除合同。合同订立后，原告利用承租房产经营餐馆，原告将餐馆转让前后，从未向被告告知转让事实，被告一直以为原告在经营餐馆，原告与荆楚渔村餐馆是同一主体。因此，被告开具的租金发票始终在付款人栏内记载为原告或荆楚渔村饭店，合同即将到期时，被告发给荆楚渔村饭店的通知内容亦是询问是否“续租”。以至于荆楚渔村饭店表示继续租赁房产，与被告签订租赁合同时，被告还以为是续租，并将原由原告交纳的租赁保证金冲抵了新合同项下的租赁保证金。被告得知原告通过转让餐馆的方式转租涉案物业，致使被告被骗与荆楚渔村饭店签订租赁合同后，即于2015年5月18日终止和注销了该租赁合同。被告认为，原告擅自转租房产，被告有权不予退还租赁保证金，对原告的请求应予驳回。
被告鹏盛公司同时反诉主张，原告未经被告同意私自转租房产构成违约，应承担违约责任，并应返还租赁物。请求判令：1、确认双方的租赁合同关系终止；2、确认被告有权不予返还租赁保证金44088元；3、判令原告赔偿2015年6月租金损失17635元；4、判令原告于2015年7月1日前返还租赁房产，并恢复房产原状，逾期返还，被告有权收取相当于双倍租金的赔偿金。
就被告鹏盛分公司的反诉，原告答辩认为：1、被告对餐馆转让的事实知情。转让过程中，原告与第三人于2013年10月15日一起去被告总经理助理张仁富处进行过咨询，张予以默许。11月以后，所有的费用都是被告直接找第三人收取的。合同期内，原告与第三人因转让事宜发生纠纷，公安机关对纠纷进行调处过程中还曾电话要求被告协调好双方纠纷。原告与被告发生纠纷后，租赁局园岭所于2015年5月18日对双方纠纷调处时，被告也未提出不知情一说。被告在2013年11月后开出的房租发票与此前发票在付款人栏的记载与此前明显有异，亦可说明这点；2、被告与第三人已重新签订租赁合同，该合同的履行或解除均与原告无关，不存在原告应该返还租赁物或赔偿租金损失的问题。据此，对被告的反诉应当驳回。
第三人郭仕勤、张卫军述称，原告将餐馆转让给第三人后，双方曾于2014年6月7日签订一份转让纠纷协议，依照协议，第三人应付原告的转让款中包含原告已向被告支付的租赁保证金。因此，原告无权向被告鹏盛公司主张退还。虽然持有房屋押金44088元收据的原件，其也是应当将该原件交付给两第三人而没有交付而已，其并不因持有押金收据原件而享有主张退还的权利。关于原告在房屋租赁期间擅自转租房屋，没有促成两第三人与被告鹏盛公司续签三年合同是属实的，原告应当承担相应的责任
经审理查明：被告鹏盛公司系涉案租赁物业——位于福田区八卦一路鹏盛村2栋1层102号房产的权利人，鹏盛分公司系鹏盛公司的分支机构，并具体管理上述物业。该物业原由案外人王立坤从鹏盛分公司处承租，用于经营荆楚渔村餐馆（个体工商户性质）。后王立坤将餐馆转让给原告，原告于2012年4月10日与被告鹏盛分公司订立了房屋租赁合同。合同主要内容为：月租金17635元，于每月10日前支付，租期自2012年4月1日至2015年3月31日。鹏盛公司收取租赁保证金44088元，合同期满时，如承租人交清所有费用并保持房屋及设施完好无损的情况下，该款予以退还。合同第18条约定，如承租人擅自将房屋转租给第三人，出租人“可就因此造成的损失”向对方要求恢复原状、请求损害赔偿、不予退还租赁保证金。合同第19条约定，如出租人无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，承租人可就因此造成的损失，向对方请求损害赔偿、双倍退还租赁保证金。合同订立后，原告按约交纳了租赁保证金44088元，并以该物业从事餐馆经营。
租赁期内，原告于2013年10月与案外人张卫军签订转让协议，将餐馆转让给第三人张卫军，餐馆交接后，第三人张卫军与郭仕勤合伙经营，并于2013年12月20日办理了工商变更登记，变更后的名称为荆楚渔村饭店，经营者为郭仕勤。自2013年11月起，涉案租赁合同项下的租金均转由第三人一方实际承担。在餐馆转让协议的履行过程中，原告曾与第三人发生争议，为此，原告与第三人郭仕勤及案外人唐朝怀于2014年6月7日签订了一份纠纷处理协议，该协议约定：郭仕勤尚应向原告支付的转让费用总额为13.5万元，其中3.5万元于6月10日前支付给原告的代理人唐朝怀，余款10万元（含原告原付给鹏盛分公司的物业押金约4.5万元，实际以物业公司收据为准）以原告能促成第三人与鹏盛公司续签租赁合同为支付条件，续签合同后支付给原告，如不能续签，该款“自动作废”。
此后，2015年3月24日，荆楚渔村饭店与鹏盛公司签订租赁合同，由荆楚渔村饭店继续承租涉案物业，并以涉案合同项下的保证金冲抵了新合同项下的保证金，新租赁合同的履行期限自2015年4月1日至2018年3月31日。在订立合同的过程中，第三人张卫军出具退还押金申请表，被告鹏盛分公司出具保证金收款收据。退还押金申请表中记载的申请人为原告，理由为“合同到期退租，由荆楚渔村饭店继续租用，退还董洪爽押金44088元，收荆楚渔村押金51868元”，该表财务意见一栏记载“收据原件丢失，原件作废”，第三人张卫军在表格下方签名确认“收到退押金款44088元”。此后，原、被告因保证金退还问题发生争议，鹏盛公司与荆楚渔村饭店又于2015年5月在租赁管理机关办理了租赁合同注销登记，在注销申请表中，荆楚渔村饭店注明的理由为“因转让方董洪爽……不履行转让承诺，未交租赁保证金收据原件引起纠纷，导致无法正常经营”，鹏盛公司的意见为“前承租人违反合同约定，转让此商铺。我公司因不知情而签订了租赁合同。为维护合同的严肃性，我公司同意注销此合同”。2015年6月，鹏盛分公司在荆楚渔村饭店张贴通知，通知记载的受通知人为“2栋102号董洪爽（荆楚渔村）”，内容为要求限期结清费用并返还商铺。
另查，涉案保证金收据目前仍由原告持有，被告方在2012年4月至2015年3月期间均足额收取了租金并按月开具了发票，在2013年10月之前的发票中均记载付款人为“董洪爽”，在此后的发票中记载的付款人则分别为“荆楚渔村饭店”或“董洪爽—沈红梅”。被告对此解释称，2013年10月之前的付款都由原告直接从个人账户转账支付，此后有时由荆楚渔村方人员沈红梅转账支付，有时由荆楚渔村直接现金支付，因此，其在发票付款人栏内做了不同记载。
此外，原告与第三人因餐馆转让价款的支付问题另有纠纷并已在本院诉讼，在该诉讼中，原告主张前述2014年6月7日纠纷处理协议系其被胁迫而前段，并提出了撤销该协议的诉讼请求。
就原告主张的其与两第三人因转让协议发生多次纠纷并进行报警，警察出警后向被告鹏盛公司相关人员致电，要求其协调处理好店铺转让事宜。本院依法向鹏盛社区警务室警官询问，以及前往八卦岭派出所调取了原告与两第三人纠纷的报警记录、派出所调解书的来访人员登记表。均未能显示警察出警后有向被告鹏盛公司致电要求其协调处理原告与两第三人之间的纠纷。
上述事实，有双方分别提交并经庭审质证的租赁合同、保证金收据、荆楚渔村转让协议及变更登记表、荆楚渔村转让纠纷协议、租金发票、房屋租赁合同注销登记表等书证、退还押金申请表及保证金收据照片、及各方在审理过程中的陈述等证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告鹏盛分公司订立合同，交纳保证金并按月支付租金，承租涉案房产用于餐饮营业，双方成立房屋租赁合同关系。租赁期内，原告将餐馆转让给第三人，该转让虽致租赁物的使用主体和租金负担主体均发生实质性变更，但该变更明显不同于将租赁物二次出租的转租行为，而属于租赁合同履行主体的替代，构成合同权利义务的概括转移。这种权利义务的转移属于原告与第三人间的内部关系，固然对作为外部当事人的被告无约束力，不影响被告继续向原告主张合同权利，并且，如租赁物使用主体的变化构成违约的话，被告还可向原告主张违约责任。但如被告对原告与第三人之间的转让事实知情并予以接受，则根据诚实信用原则，被告不可再以此为由来主张原告违约。据本案租赁合同的履行过程，原告将餐馆转让后，第三人将餐馆的登记名称变更为“荆楚渔村饭店”，转让后租金的支付方式、支付主体均与原告经营期间明显不同，由被告开出以“荆楚渔村饭店”为付款人的租金发票这一情节，可以推断被告对餐馆变更的事实知情。而且，餐馆处于被告从事物业管理服务的区域之内，转让后租赁合同履行了长达一年半之久，上述事实亦表明被告对餐馆转让的事实知情。被告在明知原告已将餐馆转让，租赁房产的实际使用人发生变更的情况下，仍长期接受第三人向其支付租金，显然，被告已经以自己的行为表示了对租赁房产使用状态的认可和接受，不能认为原告转让餐馆的行为违反租赁合同的约定。因此，被告关于原告转租违约，应承担违约责任的主张不成立。
关于争议的44088元租赁保证金问题。依租赁合同，原告所付的租赁保证金系用于担保合同义务的履行，该保证金本应于合同期满后返还给原告。但根据原告于2014年6月7日与第三人郭仕勤订立的转让纠纷处理协议，郭仕勤应付原告的转让款中包含了上述租赁保证金，即原告已将保证金的返还请求权随同餐馆一并转让给了第三人郭仕勤。虽然原告对上述协议的效力存有异议并在另案中请求撤销，但根据效力先定原则，该协议在经依法定程序撤销前，仍应视为有效，对原告具有约束力，故该协议仍应作为本案处理的重要依据。因此，被告在与第三人订立新的租赁合同过程中，将上述保证金视为第三人的款项并予以冲抵，无论其当时的理由和程序是否妥当，客观上都符合原告自己对保证金返还请求权所做的利益安排，不能认为损害了原告的合同权利。第三人接受该冲抵所带来的利益，亦有合法的根据，不构成不当得利。原告在业已将保证金返还请求权让与第三人后，仍以诉讼方式主张行使该权利，要求被告返还保证金和赔偿损失，本院对其请求不予支持。被告关于其对上述保证金不承担返还责任的理由虽有不当，但其关于确认其不承担返还责任的请求仍能成立，本院予以支持。
关于双方的其他诉讼请求。本案的租赁合同已于2015年3月31日履行期满，合同因履行完毕而终止，本院对被告要求确认合同终止的请求予以认可。因合同并不存在提前解除的情况，原告要求被告加倍返还保证金的请求没有事实依据，本院对其该请求不予支持。被告已将涉案房产重新租赁给了荆楚渔村餐馆，不论该重新租赁合同是否已实际解除，原告均不再负有租赁物返还义务，被告关于原告返还租赁房产并赔偿返还前租金损失的请求不成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第七十九条、第八十四条、第九十一条第一项的规定，判决如下：
一、确认原告董洪爽与被告深圳鹏盛地产实业有限公司物业管理分公司之间的租赁合同关系终止；
二、驳回原告董洪爽的各项诉讼请求；
三、驳回被告深圳鹏盛地产实业有限公司物业管理分公司的其余反诉请求。
本案案件受理费2004元，由原告董洪爽负担。反诉案件受理费1343元，由被告深圳鹏盛地产实业有限公司物业管理分公司负担。
如不服本判决，应在领取判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 陈 绍 粦
人民陪审员 蒋 如 秋
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 俞婷婷（代）