浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1309号
上诉人（原审原告）：杨娟。
委托代理人：钱梁、陈旭初。
被上诉人（原审被告）：应诗理。
被上诉人（原审被告）：吴水兰。
两被上诉人共同委托代理人：应诗珑。
上诉人杨娟因与被上诉人应诗理、吴水兰房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：就坐落于杭州市上城区南班巷15幢205室（建筑面积41.07平方米）房屋的买卖关系，杨娟与应诗理、吴水兰曾于2013年4月23日初步签订合同，后经协商，双方于2013年6月14日最终签订杭州市房屋转让合同，约定该房的转让价为820000元，杨娟须于2013年6月18日前支付首期款328000元至双方约定的银行第三方监管账户（中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行，33×××22），余款杨娟申请银行贷款，须于2013年6月18日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；银行贷款492000元发放至双方约定的银行第三方监管账户，待杨娟审批通过二个工作日内，应诗理、吴水兰支取房款328000元整，待杨娟银行放贷且交房当天，应诗理、吴水兰支取房款492000元整；杨娟银行放贷三个工作日内，应诗理、吴水兰交房给杨娟，除不可抗力的因素外，应诗理、吴水兰未按本合同第四条约定的时间交房的，杨娟有权按累计已付款向应诗理、吴水兰追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按无计算。逾期交付超过7天，杨娟有权按下述第（1）种约定追究应诗理、吴水兰的违约责任：（1）应诗理、吴水兰向杨娟支付违约金共计80000元整，合同继续限期履行。若应诗理、吴水兰在14天内仍未继续履行合同，遵照下述第（2）条处理；（2）应诗理、吴水兰向杨娟支付违约金共计160000元整，合同终止。杨娟实际经济损失与应诗理、吴水兰支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由应诗理、吴水兰据实赔偿。双方同意银行审批通过后10个工作日内双方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如因应诗理、吴水兰原因，杨娟未能取得房屋权属证书，杨娟有权退房。杨娟退房的，应诗理、吴水兰应当自退房通知送达之日起10天内退还杨娟全部已付款，并按照银行存款同期利率付给利息。2013年6月17日杨娟将首付款328000元打入监管账户33×××22，2013年7月3日杨娟与中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行签订个人住房（商业用房）借款合同，借款金额192000元，以诉争房产为抵押财产。2013年9月16日应诗理、吴水兰将诉争房屋交付杨娟。2014年2月18日，杨娟提起诉讼，请求判令：1、解除杨娟与应诗理、吴水兰签订的《房屋转让合同》；2、应诗理、吴水兰支付杨娟违约金160000元及赔偿杨娟付清前述款项前的经济损失（暂计至起诉之日为5050元）；3、应诗理、吴水兰赔偿杨娟房屋租金损失6225元；4、本案诉讼费等费用由应诗理、吴水兰承担。
原审法院另查明：诉争房屋原为应有年所有，应诗理、吴水兰于2011年4月14日通过公证继承所得。2013年9月23日杨娟以应诗理、吴水兰逾期交房，未配合办理房产过户手续为由向原审法院提起诉讼，要求确认诉争房屋归杨娟所有，要求应诗理、吴水兰立即履行房屋转让合同约定，办理诉争房屋的过户登记手续，支付杨娟违约金80000元整，赔偿逾期交房期间的租房租金损失5200元。该案审理中，因涉及应有年的其他继承人对公证书中的签名有异议，杭州市住房保障和房产管理局于2013年12月19日作出杭房登撤字第（2013）第30号撤销房屋登记决定书，决定撤销诉争房屋的继承转移登记。同日杨娟撤回该案的诉讼，原审法院出具（2013）杭上民初字第1289号民事裁定书，准许杨娟撤回起诉。2014年1月14日应诗理、吴水兰返还杨娟房款328000元并支付杨娟利息585.8元。
原审法院再查明：杨娟向应诗理、吴水兰购房前系向他人租房解决住房问题，其于2012年9月15日与他人合租杭州市上城区马市街永宁院2单元602室，年租金31200元，期限从2012年9月15日至2013年9月15日止。2013年8月31日杨娟委托杭州盛世管家物业管理有限公司承租了坐落于杭州市下城区双眼井巷7幢3单元603室，租期从2013年9月2日起至2014年9月1日止，月租金2050元，约定居住人数2人。
原审法院认为：合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，当事人协商一致的，可以变更合同。本案双方因购房一事先于2013年4月23日达成初步协议，后因杨娟的银行贷款事宜双方于2013年6月14日对部分条款作出变更，故双方应按2013年6月14日最终达成的合同条款履行各自的权利义务。合同签订后杨娟积极联系贷款银行，于2013年6月17日将首付房款328000元打入合同约定的监管账户并于2013年7月3日通过银行审批，与贷款银行签订借款协议，完成合同约定的主要义务，然在办理房屋过户登记手续时，由于应诗理、吴水兰所有的房产证被杭州市住房保障和房产管理局撤销，导致杨娟未能取得房屋权属证书，杨娟的购房目的不能实现，据此，杨娟在履行合同过程中不存在违约行为，而在于应诗理、吴水兰在办理继承过户程序中的瑕疵导致，故杨娟要求解除购房合同予以支持。合同是双方当事人的真实意思表示，合同签订后即具有法律效力，双方应按合同约定履行各自的义务，承担各自的风险。本案中，根据双方约定的交房方式：杨娟银行放贷三个工作日内，应诗理、吴水兰交房给杨娟。从合同约定的交房条件为银行放贷三个工作日，为此，从法律层面不能认定应诗理、吴水兰逾期交房，应诗理、吴水兰不应承担逾期交房的违约责任，而应承担产权登记的违约责任，故杨娟现以应诗理、吴水兰逾期交房为合同终止事由，要求应诗理、吴水兰承担违约金160000元的理由不能成立。根据双方约定，如因应诗理、吴水兰原因，杨娟未能取得房屋权属证书，杨娟有权退房，杨娟退房的，应诗理、吴水兰应当自退房通知送达之日起10天内退还杨娟全部已付款，并按照银行存款同期利率付给利息。经计算，按三个月定期存款利息为5100.75元，扣减应诗理、吴水兰已自行支付585.8元，应诗理、吴水兰尚应支付杨娟违约金4514.95元。结合本案实际，银行不能及时放贷的原因并非杨娟过错导致，而系应诗理、吴水兰的产权继承登记手续的瑕疵所致，为此造成杨娟须继续在外租房产生损失，该部分损失应由应诗理、吴水兰赔偿。从合同中推算双方按正常途径直至银行放贷、交付房屋的时间应为2013年7月底，基于双方于2013年9月16日已办理房屋交接手续，杨娟取得诉争房屋使用权的事实，应诗理、吴水兰应赔偿杨娟2013年8月1日起至9月15日的租金损失1950元。根据《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条第一款之规定，于2014年4月1日判决：一、杨娟与应诗理、吴水兰就坐落于杭州市上城区南班巷15幢205室签订的杭州市房屋转让合同予以解除；二、应诗理、吴水兰应于判决生效之日起7日内支付杨娟违约金4514.95元，赔偿损失1950元；三、驳回杨娟的其他诉讼请求。如果应诗理、吴水兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费3726元，减半收取1863元，由应诗理、吴水兰承担70元，杨娟承担1793元，退回杨娟1863元。
宣判后，杨娟不服，向本院提起上诉称：原审法院不认定应诗理、吴水兰构成逾期交房属于认定事实不清，适用法律错误，本案贷款银行已审批通过，只待房屋抵押即可，可房屋抵押的义务首先由应诗理、吴水兰履行，正是由于应诗理、吴水兰自身原因导致房屋抵押不能完成，使得本次房产交易不能最终完成。应诗理、吴水兰应当承担逾期交房的违约责任。原审判决对杨娟租金损失的认定存在偏差，杨娟的原房屋租期是2013年9月15日到期，在此期间，应诗理、吴水兰从未告知杨娟将办理房屋交接手续，故杨娟必然会提前寻找新的住所，故应诗理、吴水兰应赔偿2013年7月3日至2013年9月16日的租金至少为5200元，及后房屋的租金1025元，故应为6225元，原审判决租金损失不当。请求二审法院撤销原判，依法改判应诗理、吴水兰支付杨娟违约金160000元；应诗理、吴水兰赔偿杨娟房屋租金损失6225元；诉讼费由应诗理、吴水兰承担。
上诉人杨娟在二审中未提交新证据。
被上诉人应诗理、吴水兰在二审中辩称：双方合同约定2013年9月10日交房，但实际上应诗理、吴水兰是2013年9月16日交房的，因合同约定要到放贷三天后才交房，交房时还没有放贷，所以应诗理、吴水兰没有逾期交房。杨娟原来房屋的租期到2013年9月15日到期，应诗理、吴水兰2013年9月16日交房，正好衔接。本案是杨娟先违约。2013年4月23日双方签合同后，因为杨娟办不出贷款，故双方才修改了合同，是杨娟违约在前。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人应诗理、吴水兰在二审中未提交新证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审认定的事实一致，予以确认。
本院认为，杨娟与应诗理、吴水兰虽于2013年4月23日签订过《杭州市房屋转让合同》，但双方于2013年6月14日对合同内容进行了变更，系双方真实意思的表示，不违反法律法规禁止性规定，应确认合法有效，双方均应按约履行。杨娟在本案中以应诗理、吴水兰逾期交房为由，要求应诗理、吴水兰承担16万元违约金及房屋租金等损失。本院认为，根据合同第四条“交房方式”的约定，乙方（杨娟）银行放贷三个工作日内，甲方（应诗理、吴水兰）交房给乙方（杨娟）。在二审中，应诗理、吴水兰认可是因应诗理、吴水兰方房屋继承公证上的问题，导致所转让的房屋产权三证被撤销，杨娟的抵押贷款无法办出。虽客观上，应诗理、吴水兰与杨娟已于2013年9月16日办理了房屋交接手续，但从双方合同约定来看，交房时间是在杨娟银行放贷三个工作日内，而事实上杨娟的银行贷款始终就没有办出，房产三证也被撤销，故交房时间根本无法确定，故而也不存在逾期交房的问题。杨娟以应诗理、吴水兰逾期交房为由要求应诗理、吴水兰承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求缺乏依据，原审未予支持并无不当。鉴于产权证被撤销，无法办理产权转移手续，依据双方合同第七条“关于产权登记的约定”：“如因甲方的原因，乙方未能取得房屋权属证书，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起10天内退还乙方全部已付款，并按照银行存款同期利率付给利息。”杨娟有权退房，现杨娟亦起诉请求判令解除双方的合同，符合上述约定，予以支持。按上述约定，应诗理、吴水兰应退还杨娟已付房款，并按银行存款利率付给利息。因应诗理、吴水兰已于2014年1月14日返还杨娟328000元房款，支付585.8元利息，故原审判决应诗理、吴水兰还应支付杨娟利息损失4514.95元并无不当。因房屋客观上已于2013年9月16日交付杨娟使用，而杨娟原租赁合同至2013年9月15日届满，原审在考虑银行放贷及交付房屋的合理时间的情况下，判决由应诗理、吴水兰赔偿杨娟承担2013年8月1日起至9月15日的租金损失1950元亦无不当。杨娟上诉主张租金损失6225元缺乏依据，不予支持。杨娟的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3586元，由杨娟负担（杨娟已向本院预缴上诉案件受理费3726元，杨娟应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费140元）。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一四年十月二十七日
书记员 王勤