广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5910号
上诉人（原审被告）：师永，身份证住址广东省从化市。
委托代理人：张家齐，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李欣忆，身份证住址重庆市南川区。
委托代理人：陈清才，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。
原审被告：广州市凰城宾馆有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：左春华。
原审被告：广州德欣实业发展有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：林吉通，总经理。
委托代理人：吴炜，广东成悦律师事务所律师。
上诉人师永与被上诉人李欣忆、原审被告广州市凰城宾馆有限公司（以下简称凰城公司）、广州德欣实业发展有限公司（以下简称德欣公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年5月30日，德欣公司（甲方）与广州市红某运输服务有限公司（下简称红某公司，乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方将坐落在广州市石井广清公路凰岗大道口A栋宿舍楼2层至5层及A栋首层部分房间出租给乙方作为旅业使用；房屋性质为宅基地建房；租赁期限为15年，自2006年6月1日起至2021年5月30日止。
2014年6月21日，李欣忆（乙方）为经营鞋业与师永（甲方）签订了《长租房协议书》，约定：甲方将广州市白云区石井街凰岗路口凰城宾馆8410客房出租给乙方作为“长住”或“办公”用途，未经甲方书面同意，乙方不得改变该房间用途；租用期限为3年，即自2014年6月15日起至2017年6月15日止；第一年度每月租金为4000元，于每月5日前交纳，每逾期1日按乙方应付款5%收取违约金；在租用期间，如本租用合同被行政、司法机关的生效法律文书裁判确认终止、解除，则合同自动终止，乙方必须无条件服从不再做任何补偿，甲乙双方负责承担各自损失，双方互不追究对方任何经济和法律责任。当日，李欣忆向席某交纳了上述协议的保证金50000元、押金4000元（师永在庭审中确认系由其收取）。
李欣忆接收客房后，以鞋业经营为目的对客房进行了装修改造。后德欣公司发现宾馆内存在将旅馆客房改造为鞋业商铺的现象，向某公司提出了异议，并采取了报告政府、提起仲裁等措施维护权利。同年12月，李欣忆被禁止在涉案房屋内经营，遂与众当事方产生矛盾。
另查明，凰城宾馆附近为大型鞋业经营市场。
上述事实，有《租赁协议书》、《长租房协议书》、保证金收据、押金收据、装修收据、租金收据、《情况报告及举报函》、《仲裁申请书》、广州仲裁委员会决定书及当事人陈述等证据证实。
因本案纠纷，李欣忆于2015年3月9日向原审法院起诉，请求判令：1、解除李欣忆与师永签订的《长租房协议书》；2、凰城公司、师永共同向李欣忆返还入场费85000元、保证金50000元、押金4000元以及被扣押的货物（价值10000元）；3、凰城公司、师永共同赔偿装修费损失12000元、入场费的利息损失（按银行同期同类贷款利率从2014年6月20日起计至实际偿还之日止）；4、德欣公司就上述债务向李欣忆承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由师永负担。
原审法院认为：本案《长租房协议书》名为长期租住旅馆客房的合同，但实际上是经营鞋业的商铺租赁合同，双方对此均有共识，理由如下：1、从《长租房协议书》的内容来看，并未绝对禁止李欣忆改变房屋用途、作广告及整体挂门牌的行为，仅约定须经师永书面同意，还存在协议到期后房间内装修设施不能拆走的约定，均与旅客租住旅馆的常理相悖；2、李欣忆等多人陈述其系经营鞋业的商人，应招商而来租赁商铺经营鞋业的内容与《长租房协议书》内部分约定相印证，真实可信；3、李欣忆等多人对客房进行了装修改造，宾馆经营方并未采取有力措施予以制止。关于租赁合同解除的问题，鉴于涉案房屋用途系旅馆客房，至今仍未获得政府相关部门批准变更为商铺用途，李欣忆等人在此环境下亦无法继续使用，双方在诉讼中均同意解除租赁合同，故原审法院对李欣忆解除合同的诉讼请求予以支持。对于租赁房屋无法作为商铺使用导致合同解除，双方均有过错，根据《长租房协议书》的约定，本案合同被司法机关生效法律文书判决解除后，双方各自承担自身损失。对于师永提出李欣忆擅自改变房屋用途构成根本违约的抗辩意见，经查并无证据支持，故不予采纳。对于李欣忆提出由师永返还合同保证金、押金的诉讼请求，予以支持。对于李欣忆提出由师永返还入场费及赔偿利息损失的诉讼请求，因未提供充分证据证实其向师永交纳入场费的事实，故不予支持。对于李欣忆提出由师永返还被扣押的货物的诉讼请求，因未提供充分证据证实，故不予支持。对于李欣忆提出由师永赔偿其装修费损失的诉讼请求，不予支持，理由如下：1、李欣忆明知租赁房屋是旅馆客房，在未审查师永是否办理合法变更房屋用途手续的情况下仍进行装修改造，自身存在过错；2、《长租房协议书》约定合同被司法机关的生效法律文书裁判确认终止、解除后，双方各自承担损失。对于李欣忆向凰城公司、德欣公司提出的全部诉讼请求，因该二公司均非租赁合同相对方，不受合同约束，故不予支持。凰城公司经原审法院合法传唤后未到庭应诉，原审法院依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2015年8月17日作出如下判决：一、李欣忆与师永于2014年6月21日签订的《长租房协议书》自本判决确定之日予以解除；二、师永于本判决生效之日起5日内向李欣忆返还合同保证金50000元、押金4000元；三、驳回李欣忆的其他诉讼请求。本案一审受理费3688元，由李欣忆负担2476元，由师永负担1212元。
判后，上诉人师永不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为：“师永与李欣忆签订的《长租房协议书》（下称“协议书”）名为长期租住旅馆客房的合同，实为经营鞋业的商铺租赁合同，师永与李欣忆对之是有共识的”。该认定是没有事实和法律依据：1、一审法院根据协议书中存在“协议到期后房间内装修设施不能拆走”就认为这与旅客租用旅馆常理相悖，进而认为师永对于协议书是商铺租赁合同知情是错误的。《中华人民共和国合同法》中已经有“改善增设他物”的规定，而这是针对所有房屋租赁包括租用旅馆的规定，因此并不存在旅客租用旅馆按照常理不能改变用途或者进行装修之说，更何况师永出租给李欣忆的房屋是长期出租的，李欣忆需要长期租住此处。2、协议书中约定“租客改变房屋用途需要经过师永的书面同意”。换言之，没有经过师永的书面同意租客是不能擅自改变房屋用途的。但是一审法院却据之反推师永是事先已预料到李欣忆会改变房屋用途并且会给予同意，进一步认定师永对于协议书实际是商铺租赁合同是与李欣忆早已达成共识明显违反逻辑，师永对于李欣忆会改变房屋用途事先是毫不知情的。二、根据师永和李欣忆之间签订的《长租房协议书》的第十二条约定：“以下任何一种情况出现，属于乙方严重违约，甲方有权解除合同收回房问，保证金及押金不予返还。1、乙方拖欠甲方任何费用达一个月的；5、乙方违反相关法律法规消防安全制度规定的；7、乙方私自改造房间用途未经甲方书面同意的。”李欣忆不仅在没有得到师永的书面同意的情况下擅自改变房屋用途，而且无故停止支付租金超过一个月，明显是李欣忆违约在先，师永扣下保证金跟租金在后，并没有存在师永恶意或者无理扣下保证金和押金的情况。三、师永提交了证据《通知》，内容为师永通知各租户房屋禁止作为仓储用途或存放货物，并且有各租户签名，时间为2014年11月4日，足以证明师永出租房屋的初衷，努力积极制止各租户的违约行为，并给予了提前警告与改正期间。综上，师永上诉请求：1、撤销原审第二项判决，改判师永不需要向李欣忆返还合同保证金；2.驳回李欣忆的其他诉讼请求；李欣忆承担一、二审诉讼费。
被上诉人李欣忆答辩称：一审认定事实清楚，适用程序合法，请求二审法院维持一审判决，驳回师永的上诉请求。
原审被告德欣公司答辩同意原审判决。
原审被告凰城公司未答辩。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，二审庭询中，上诉人师永确认《长租房协议书》的条款由其拟订，并当庭出示了没有显示拍摄日期、地点的相片19张，拟证明被上诉人并无在涉案房屋经营。被上诉人的质证意见为：上述相片已过举证期限，且无法确认拍摄时间、地点及拍摄人员，不能证明当时的涉案房屋的实际情况，不确认相片的真实性与关联性。被上诉人在二审中没有新证据提交。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为《长租房协议书》的性质以及师永主张没收保证金和押金是否成立？评析如下。
首先，原判根据上诉人师永、被上诉人李欣忆双方的诉辩、提交的证据，认定本案《长租房协议书》名为长期租住旅馆客房的合同，实际上是经营鞋业的商铺租赁合同，双方对此均有共识的理据阐述充分，合法合理，本院予以确认且不予赘述。另师永在二审庭审中确认《长租房协议书》的条款由其拟订，如前所述，师永主张其并不知道被上诉人李欣忆承租案涉房屋的用途与事实不符，本院不予采信。
其次，上诉人师永在二审中以没有显示拍摄日期、地点的相片，拟证明被上诉人李欣忆并无在涉案房屋经营，依据不足，本院不予采纳。
最后，对于涉案房屋无法作为商铺使用，上诉人师永、被上诉人李欣忆均有过错。双方在协商解决纠纷中，被上诉人李欣忆暂停支付2014年11月的租金并非恶意，上诉人师永关于被上诉人李欣忆无故停止支付租金超过一个月的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。对于2014年12月及之后的租金，因被上诉人李欣忆被禁止进入涉案房屋经营，上诉人师永在原审庭审中对此亦予承认，故原判不予支持正确。如前所述，双方对于涉案房屋无法作为商铺使用均有过错，原判对于上诉人师永提出没收合同保证金、押金的诉讼请求不予支持正确。
综上所述，上诉人师永的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1212元，由上诉人师永负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 张 辉