广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤执复189号
复议申请人（被执行人）：珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：文清通，总经理。
委托诉讼代理人：高崇仁。
申请执行人：葛某，女，汉，住黑龙江省牡丹江市东安区，身份证号码：×××0320。
委托诉讼代理人：井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。
复议申请人珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司不服珠海市中级人民法院（以下简称珠海中院）（2015）珠中法执异字第20号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
珠海中院在执行葛某申请执行珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司（以下简称经济技术开发公司）借款纠纷一案中，经济技术开发公司提出执行异议称：一、珠海市诚誉拍卖有限公司将202、1402、1703三套房产合并拍卖，损害了异议申请人和其他竞买人的利益。二、申请执行人葛某和胡荣花之间以及葛某、胡荣花和珠海市诚誉拍卖有限公司之间存在背后交易，恶意串通，是导致拍卖过程违法，法院裁定作出错误认定的直接原因。经济技术开发公司请求：撤销对现代广场202、1402、1703三套房产的拍卖，撤销（2003）珠中法执恢字第91-2号之十三执行裁定。
异议申请人经济技术开发公司向珠海中院提交了以下材料：1.戴某《关于现代广场C座202、1402、1703三套房产的拍卖经过》的书面说明；2.刘某的书面证言；3.华润银行《通用业务凭证》；4.2014年1月22日、2月18日、3月17日刊登的《拍卖公告》；5.（2003）珠中法执恢字第91-2号之十三号《执行裁定书》。后异议申请人向珠海中院补充提交了录音及录音笔录。
申请执行人葛某向珠海中院提交书面答辩称，拍卖现场广场C座202室、1402室、1703室程序合法，本案提出异议的主体不应为被执行人，因为被执行人不是竞买人，上述三套房产已经三次拍卖才予以拍卖成功，说明此三套房根本没有人想要，此三套房合并拍卖是在公告时已明示的并且在拍卖时已清楚告之是三套房合并拍卖的，三套房的拍卖并没有损害被执行人的利益，拍卖现场刘某并没有投标，请求法院驳回其异议请求。
珠海中院经审查查明，原申请执行人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司申请执行被执行人经济技术开发公司借款纠纷一案，广东省高级人民法院作出（1996）粤民终字第75号民事判决书已经发生法律效力。该生效判决书判令：一、撤销（1994）珠民初字第2号民事调解书；二、双方签订的《合作开发夏湾工业用地协议》和《合作开发夏湾工业用地补充协议》均属无效；三、黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司汇付的合作开发夏湾工业用地投资款8493200元和暂存款项1122605元，共计9615805元及该款利息（计算时间从1992年10月8日起至款项还清之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算），由经济技术开发公司在接到该判决书之日起30日内返还给黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、案件受理费149831.43元，按该判决第三项返还款项的数额及民事责任，由黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司承担10万元；由经济技术开发公司承担49831.43元。财产保全费113000元，由双方各承担50%。上诉费人民币60010元，由经济技术开发公司负担。经申请执行人的申请，珠海中院依法立案执行。在执行过程中，由于申请执行人向珠海中院提出暂缓执行申请，珠海中院于2005年9月16日以（2003）珠法执恢字第91-1号民事裁定书裁定中止执行。2008年11月20日，依申请执行人之申请，珠海中院对该案恢复强制执行，并以（2003）珠中法执恢字第91-2号之一民事裁定书裁定本案申请执行人变更为葛某，承受原债权人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司依据广东省高级人民法院（1996）粤民终字第75号民事判决书对经济技术开发公司未实现的债权。
还查明，在执行过程中，珠海中院查封了登记在被执行人经济技术开发公司名下位于珠海市拱北夏湾港昌路现代广场C座403号（权证号：010xx**）、1703号（权证号：010xx**）、303号（权证号：010xx**）、202号（权证号：010xx**）、204号（权证号：010xx**）、306号（权证号：010xx**）、1704号（权证号：010xx**）、404号（权证号：010xx**）、406号（权证号：010xx**）、504（权证号：010xx**）、1403号（权证号：010xx**）、502号（权证号：010xx**）、1402号（权证号：010xx**）及权证号为191xx00（12套房产同一权证号）共计25套房产。2012年7月27日，案外人刘家桂、珠海长缨商务经纪有限公司等对上述房产中的202、1703、1402三套房提出异议，珠海中院于2012年11月6日、2012年11月6日、2012年11月8日作出（2012）珠中法执外异字第52号、（2012）珠中法执外异字第53号、（2012）珠中法执外异字第54号裁定，驳回了案外人对202、1703、1402三套房产的异议请求。2013年9月29日，珠海中院重新委托珠海陆地土地房地产估价有限公司对位于珠海市拱北夏湾港昌路现代广场C座202号（权证号：010xx**）、1402号（权证号：010xx**）、1703号（权证号：010xx25）三套房产进行评估，得出评估价分别为人民币344315元、294799元、788151元，合计总评估价为人民币1427265元。评估报告送达后，双方当事人均没有在规定的期限内提出异议。2014年1月10日，珠海中院作出（2003）珠中法执恢字第91-2号之十一执行裁定，裁定拍卖登记在被执行人经济技术开发公司名下位于珠海市拱北夏湾港昌路现代广场C座202号（权证号：010xx**）、1402号（权证号：010xx**）、1703号（权证号：010xx25）三套的房产。珠海市诚誉拍卖有限公司于2014年1月22日在《珠海特区报》刊登拍卖公告，内容为“定于2014年2月11日拍卖权利人经济技术开发公司名下位于珠海市拱北夏湾港昌路现代广场C座202号、1402号、1703号房产，总建筑面积198.19平方米，起拍价1427265元”。因未能成交，珠海中院于2014年2月13日下调20%拍卖底价，以1141812元作为拍卖底价进行第二次公开拍卖，并于2014年2月18日在《珠海特区报》刊登拍卖公告，内容为“受法院委托定于2014年3月6日上午10点在珠海市吉大九洲大道永发大厦第三层（珠海市公共资源拍卖中心）拍卖以下标的：…2、拍卖经济技术开发公司名下位于珠海市拱北夏湾港昌路现代广场C座202房，参考面积52.09平方米，起拍价275452元；1402房，参考面积40.69平方米，起拍价235839元；1703房，参考面积105.41平方米，起拍价630521元（保证金每套五万元）”。因此次拍卖未能成交，珠海中院于2014年3月10日下调20%拍卖底价，以913449.60元作为拍卖底价进行第三次公开拍卖，并在《珠海特区报》上刊登拍卖公告，内容为“受法院委托定于2014年4月1日上午10点在珠海市吉大九洲大道永发大厦第三层（珠海市公共资源拍卖中心）拍卖以下标的：1、被执行人经济技术开发公司名下位于珠海市拱北夏湾港昌路现代广场C座202房，参考面积52.09平方米，起拍价220362元；1402房，参考面积40.69平方米，起拍价188671元；1703房，参考面积105.41平方米，起拍价504417元（保证金九万元）。”此次拍卖由申请执行人葛某竞得202房、1703房，胡荣华竞得1402房。珠海中院于2014年4月22日作出（2003）珠中法执恢字第91-2号之十三号执行裁定，对上述拍卖结果进行确认。
另查明，被执行人经济技术开发公司原为集体企业，1998年6月改制为有限责任公司，注册资本870万元，股东刘长海占股份90％，股东刘琛（身份证号码：××）占股份10％。原集体企业的全部债务由改制后公司承担。1998年10月，刘长海将其股份转让与高崇仁。2004年3月，高崇仁、刘琛将经济技术开发公司全部股份转让与郭高舒、汪金良。刘某（身份证号码：××）为刘琛（身份证号码：××）的胞姐。另外，异议人向珠海中院提交的证人戴某《关于现代广场C座202、1402、1703三套房产的拍卖经过》中，落款签名为戴某，内容为“2014年4月1日上午10点，我受珠海经济技术开发有限公司委派，…”。
珠海中院认为，本案是在执行程序中提起的执行异议案件。基于执行程序的特点，珠海中院对异议人所述的事实及提出的证据仅进行形式审查。关于异议人提出拍卖公司将三套房产合并拍卖，损害异议人和其他竞买人的利益的主张，珠海中院委托评估涉案三套房产，珠海陆地土地房地产估价有限公司出具的评估报告分别确定了该涉案三套房产各自的评估价格，在珠海中院出具的（2003）珠中法执恢字第91-2号之十一执行裁定，裁定拍卖涉案房产以及珠海中院向珠海市诚誉拍卖有限公司出具的《委托拍卖函》均未明确要求对涉案房产的拍卖为整体拍卖。异议人所提交的戴某及刘某出具的书面说明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：…（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”的规定，因戴某及刘某与异议人经济技术开发公司均具有一定利害关系，对上述两人提交的书面说明，珠海中院不予采信。关于异议人经济技术开发公司其后补充录音及录音笔录（该录音笔录系根据录音光盘整理的文字稿）。该录音中所涉珠海市诚誉拍卖有限公司工作人员倪红治对此不予认可，认为整个拍卖程序是合法进行的，不存在违法行为。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：…（三）存有疑点的视听资料”。关于异议人经济技术开发公司提出的申请执行人葛某和胡荣花之间以及葛某、胡荣花和诚誉拍卖公司之间存在背后交易，恶意串通导致拍卖过程违法的主张，没有提交其他有效的证据材料予以证明，故异议人主张撤销对现代广场202、1402、1703三套房产的拍卖，撤销（2003）珠中法执恢字第91-2号之十三执行裁定的请求，珠海中院不予支持。
2016年6月12日，珠海中院作出（2015）珠中法执异字第20号执行裁定，驳回珠海经济特区香洲经济技术开发公司的异议请求。
复议申请人经济技术开发公司向本院申请复议，请求撤销（2015）珠中法执异字第20号执行裁定，撤销对位于珠海市香洲区现代广场202、1402、1703三套房产的拍卖，撤销（2003）珠中法执恢字第91-2号之十三执行裁定。其复议理由是：1、珠海中院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，对复议申请人提供的三份证据不予采信是错误的。对于戴某出具的《关于现代广场C座202、1402、1703三套房产的拍卖经过》、刘某出具的《证明》、《录音笔录》，珠海中院应结合全案进行综合分析，不应将其进行拆分，珠海中院的做法明显违反了民诉法关于证据认定的认定标准。证人刘某直接参与了竞买，是竞买人之一，对本案的证明力最高，珠海中院仅以刘某是复议申请人前股东的胞姐为由，就认定与本案有利害关系是错误的。珠海中院应对复议申请人提交的录音进行鉴定。2、珠海中院没有审查珠海市诚誉拍卖有限公司的拍卖程序，没有审查案外人胡荣花是否参与了竞买是错误的。复议申请人在执行异议书中明确提出案外人胡荣花并没有参与竞买，而珠海中院却在（2003）珠中法执恢字第91-2号之十三执行裁定中将1402号房产裁定给胡荣花，珠海中院在审查异议时对此根本没有进行审查。实际对此问题进行审查非常容易，只要要求珠海市诚誉拍卖有限公司或胡荣花出具2014年4月1日前一周，其参与竞买时所交付的保证金的证明即可，就这么简单的审查珠海中院都不愿意去完成。3、申请执行人葛某自己都认为涉案的三套房产是合并拍卖的。葛某在向珠海市检察院提交的材料中有一份其2016年5月16日起草的《答辩状》，其中称：此三套房合并拍卖是在公告时已明示的，并且在拍卖时已清楚告知是三套房产合并拍卖的。
复议申请人于2016年7月29日补充了复议申请书（二），认为：本案有三个焦点问题，一是涉案房产在拍卖的过程中是整体拍卖还是单独拍卖，二是如果是整体拍卖，那么是谁决定的整体拍卖，三是如果是整体拍卖，为什么最后珠海中院的（2003）珠中法执恢字第91-2之十三号执行裁定，裁定竞得涉案房产的竞买人竟然是葛某和胡荣花两个人。
申请执行人葛某向本院提交书面答辩称珠海中院委托珠海市诚誉拍卖有限公司拍卖的现代广场C座202室、1402室、1703室程序合法，请求维持（2015）珠中法执异字第20号执行裁定。1、复议申请人没有提出任何证据证明拍卖上述三套房产损害了其什么利益，涉案房产经过三次公开拍卖，本案复议申请人都没有参与竞买。有关拍卖是否合法以及拍卖人是否按拍卖规则予以拍卖，只有竞买人才能有权提出，本案是否损害竞买人的利益，复议申请人不能代替竞买人主张权利。前二次均予以流拍，第三次拍卖葛某接盘是不得已而为之的行为。2、证人刘某、戴某证人证言及其提供的录音资料无证明力，每次拍卖其二人均在现场，每次均没有投标，足以说明此二人的本意不是购房，就是为了给被执行人寻找机会，作伪证或制造机会逃避债务，拖延时间。3、拍卖的规则是由拍卖人制定的，复议申请人不是竞买人无权对此予以评判，从最终此三套房产竞买人是葛某和胡荣花二人也说明此三套房并不是整体拍卖，拍卖公司工作人员倪红治对被复议申请人提供的录音不予认可，进一步说明拍卖程序是合法有效。
本院认为，本案的争议焦点是珠海中院确认涉案房产拍卖有效是否违法的问题。根据经济技术开发公司所提的异议，判断本案拍卖效力的焦点事实有两个，一是涉案房产于2014年4月1日拍卖过程中是整体拍卖还是单独拍卖，二是参加2014年4月1日拍卖的竞买人缴纳保证金的情况。
对于第一个争议焦点，复议申请人提出珠海市诚誉拍卖有限公司是整体拍卖；申请执行人葛某在异议答辩状中提出此三套房合并拍卖是在公告时已明示并且在拍卖时已清楚告之是三套房合并拍卖的；但申请执行人葛某在复议答辩状中提出从最终此三套房产竞买人分别是胡荣花与葛某二人说明此三套房并不是整体拍卖。申请执行人葛某在执行异议、复议审查程序中的答辩前后矛盾。珠海中院在执行异议裁定中只是确认拍卖裁定和《委托拍卖函》均未明确要求对涉案房产整体拍卖，而对于拍卖公司2014年4月1日所作的具体拍卖情况没有进行审查查明，属于主要事实不清。
对于第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十三条“拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买……”的规定，竞买人预交保证金是参与不动产司法拍卖的法定义务。复议申请人在执行异议中提出案外人胡荣花没有参与竞买。珠海中院在执行异议裁定中没有审查查明申请参与2014年4月1日司法拍卖的所有竞买人情况以及案外人胡荣花是否预交了保证金，属于主要事实不清。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条关于：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”的规定，珠海中院在执行异议程序中应审查核实2014年4月1日司法拍卖的上述争议焦点事实，判断是否存在违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的情形，是否存在影响拍卖效力的事实。其次，珠海中院查明戴某及刘某与复议申请人经济技术开发公司具有一定利害关系，但这并不意味着戴某及刘某提交的书面说明不具有证明力，珠海中院应结合司法拍卖的监控录像审查整个拍卖过程。再次，第三次拍卖公告要求有意竞买者需于2014年4月1日前将拍卖保证金汇入农行珠海市吉大支行44×××83账号，珠海中院可通过查询该账号的银行流水账单核实竞买人交纳拍卖保证金的情况。
综上，珠海中院对于涉案房产的整体拍卖情况没有审查查明，珠海中院（2015）珠中法执异字第20号执行裁定认定基本事实不清、证据不足的，应予撤销，本案发回重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（三）项规定，裁定如下：
撤销珠海市中级人民法院（2015）珠中法执异字第20号执行裁定，本案发回珠海市中级人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审判长 许佩华
审判员 邱 丹
审判员 蒋先华
二〇一六年九月九日
书记员 杨玉敏