四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1102民初3796号
原告：乐山市升华物业管理有限公司，住所地：乐山市市中区通江镇南安路，组织机构代码：77582467-0。
法定代表人：张天强，总经理。
委托代理人：黄力勤，四川武阳律师事务所律师。
被告：李雪莉，女，1990年4月23日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
委托代理人：邓小君，女，1966年8月28日出生，汉族，住四川省犍为县。
委托代理人：瞿向东，男，1949年3月15日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
第三人：乐山香山圣景业主委员会，住所地：四川省乐山市市中区龙泓路349号。
负责人：严虹，业主委员会主任。
委托代理人：史利民，四川明炬（乐山）律师事务所律师。
委托代理人：杨康，四川明炬（乐山）律师事务所律师。
原告乐山市升华物业管理有限公司（以下简称升华物管公司）与被告李雪莉和第三人乐山香山圣景业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，依法由审判员陈向东独任审判，于2016年11月30日公开开庭进行了审理。原告升华物管公司的委托代理人黄力勤，被告李雪莉的委托代理人邓小君、瞿向东，第三人乐山香山圣景业主委员会的委托代理人史利民、杨康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告升华物管公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告从2013年1月至2015年12月共计36个月的物业服务费4666元（108.03平方米×1.2元/月×36月）和生活垃圾处理费216元（6元/月×36月）；2.被告支付原告逾期付款违约金按同期银行贷款4倍计算至款清止，至起诉时违约金为4000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告李雪莉系乐山市市中区龙泓路香山圣景小区业主。根据《前期物业管理服务合同》和《物业管理服务合同》的约定，被告应当按期足额交纳物业服务费等费用，至2015年12月31日止，被告拖欠物业服务费和代收的生活垃圾处理费合计4882元。2015年12月21日，原告委托律师向被告出具《律师函》，要求被告支付上述费用，但被告均以各种理由拒不交付。原告为维护其合法权益特提起诉请。
被告李雪莉辩称：2014年11月24日香山圣景小区邀请了几家物业管理公司公开招投标选聘物业管理公司，同时也邀请了原告公司参与招投标，但原告公司不予理睬，最终考评乐山致信人力资源管理有限公司中标。2014年12月23日与乐山致信人力资源管理有限公司签订了2015年1月1日至2015年12月31日在香山圣景小区进行物业服务的合同。本次招投标是公开、公平、公正的，签订合同的主体是合法有效的。以严虹为代表的业主委员会备案时间是2015年9月21日，然而他们以业主委员会的名义与升华物管公司签订了2015年度物业服务合同，该合同上载明的签订日期是2015年1月1日，但实际签订合同的时间是在2015年10月10日，这份合同的签约主体是不合法，签订的合同应是无效的。原告公司在合同期满后未续约，其应当无条件撤离香山圣景小区，但原告公司拒不退出，还阻挡乐山致信人力资源管理有限公司进场对小区进行物业服务。原告公司在服务期满后，拒绝退出香山圣景小区，强行服务、强行收费。根据最高人民法院《关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，原告公司无权收取2015年度的物业服务费。在原告公司对香山圣景小区进行物业管理期间服务管理质量差，小区垃圾成堆，过道上的扶手到处是灰尘，可视电话不能正常使用，停在小区的车辆被刮，多次向物业公司反映均没有得到解决。墙体出现大面积起泡和裂缝，找到物业公司后没有与开发商进行协调处理，物业公司不能帮业主解决实事。物业公司甚至将业主的供水设备破坏，造成断水近一个月，给业主的生活造成困扰。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人乐山香山圣景业主委员会述称：原告公司在2014年度与香山圣景小区物业服务合同期满后，虽然没有续签合同，原告依法应当退出对小区的物业服务，但是在2014年12月30日以瞿向东为代表的香山圣景小区业主委员会与乐山致信人力资源管理有限公司签订物业服务合同后，小区广大业主不予认可，要求原告公司继续为小区服务。在2015年9月，小区业主要求改选原小区业主委员会，遂成立了新一届的小区业主委员会。新的业主委员会成立后，经小区业主认可后与原告补签了物业服务合同。故以严虹为代表的香山圣景小区业主委员会与原告公司签订的2015年度物业服务合同是有效合同。原告实际履行了物业服务，并达到了广大业主的同意，双方应按合同约定履约，被告应该缴纳物业服务费。
经审理查明：2010年8月5日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，约定：物业服务收费价格为每月每平方米1.2元等。
2013年10月16日，香山圣景小区选举瞿向东为该小区业主委员会主任，任期为三年。2014年1月14日，香山圣景小区业主委员会与原告签订了《乐山市香山圣景物业管理服务合同》，双方约定委托管理期限为一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。在双方约定的服务期满后，香山圣景小区业主委员会通过征询小区业主的意见，面向社会公开选聘物业管理公司对香山圣景小区进行管理。2014年12月12日，香山圣景小区业主委员会向升华物管公司发出邀请函，邀请升华物管公司参加竞标。2014年12月15日，香山圣景小区业主委员会向乐山市致信人力资源管理有限公司发出物业管理中标通知书。2014年12月23日，香山圣景小区业主委员会与乐山市致信人力资源管理有限公司签订了《香山圣景物业服务合同书》，合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。2014年12月24日，香山圣景小区业主委员会向升华物管公司发出告知函，要求升华物管公司与乐山市致信人力资源管理有限公司在2014年12月28日上午十时进行工作交接。2015年1月1日，香山圣景小区业主委员会向小区业主发出严正声明，载明与升华物管公司签订的合同期限届满，其管理合同自然终止，根据法律规定，物业服务企业应当退出小区物业服务。2014年12月30日，小区134户业主签名同意升华物管公司继续为小区服务，致乐山市致信人力资源管理有限公司没有进驻香山圣景小区履行物业服务合同。
2015年9月20日，以严虹为香山圣景小区业主委员会主任、杜宗泽和代显东为副主任的新一届业主委员会成立，并向乐山市市中区人民政府大佛街道办事处和龙泓路社区备案。2015年9月30日，香山圣景小区业主委员会向香山圣景全体业主发出《公告》，载明：由于时间关系来不及新选物管，所以采用了问卷调查方式进行投票。现根据绝大多数业主的意愿，与升华物管公司补签2015年的委托管理合同至2015年12月31日止，在以后的三个月中择时召开全体业主大会进行明年物管的选聘招投标工作。并载明：今年的物管费（车位费）全年交纳十个月（优惠二个月），如上半年已交，下半年在再交纳四个月等内容。在《关于小区物管问题的问卷调查表》上有145户小区业主签名同意上述《公告》的内容。随后，香山圣景小区业主委员会与升华物管公司了《乐山市香山圣景物业管理服务合同》，双方约定委托管理期限为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。委托管理事项约定为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、车库、停车场；公共绿地的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集；交通与车辆停放的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。物业服务费约定为：按建筑面积收取物业管理服务费每月每平方米1.2元；物业服务费每半年交纳一次，在每年的6月和12月的前十个工作日集中履行交纳义务，对拖欠物业服务费的业主，从应缴未缴费的首日计，逾期按应交纳费用总额的每日千分之三支付违约金等。
庭审中，当事人认可与香山圣景小区业主委员会签订的《乐山市香山圣景物业管理服务合同》是在严虹当选为香山圣景小区业主委员会主任后于2015年10月10日补签的，双方把签合同的时间提前到2015年1月1日。原告当庭出示了《工作日志》、《物品出入登记表》、《护卫岗位值班记录表》《交接班记录》、《电费收据》证明原告在2015年度对香山圣景小区进行了物业管理服务。升华物管公司在提供物业服务期间，小区出现过垃圾无人清扫等问题。为清理垃圾，香山圣景小区业主委员会另行支付给垃圾清运人770元。
截止到2015年9月30日，香山圣景小区装修入住的业主有186户。被告李雪莉系乐山市市中区龙泓路349号香山圣景小区房屋业主，建筑面积为108.03平方米。原告在2010年8月起至2015年12月31日对香山圣景小区进行了物业管理。被告从2013年1月1日起至2015年12月31日期间未按约定交纳物业服务费和生活垃圾处理费。2015年12月21日，原告以挂号信方式向被告邮寄出催费催款律师函予以催收未果，原告遂向法院起诉，主张前述请求。
上述事实，有物业管理服务合同、乐山市市中区业主委员会备案申报表、香山圣景2015年物业公司招投标征求意见汇总、香山圣景小区2015年招标选聘物管公司征求意见表、招投标通知、邀请函、中标通知、交接工作告知函、严正声明、温馨提示、责令升华物管公司立即撤离香山圣景小区的请求、工作日志、物品出入登记表、护卫岗位值班记录表、交接班记录、电费收据、垃圾清运费收条、授权委托书、律师函、收款收据、服务记录本、小区业主花名册、小区来人来访登记表、同意升华物管公司继续为小区服务签名、公告、关于小区物管问题的问卷调查表、委托书、催费催款通知书照片以及当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。根据《物业管理条例》第十五条第二项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”香山圣景小区于2015年9月20日成立新一届业主委员会，严虹被推选为香山圣景小区业主委员会主任并向乐山市市中区人民政府大佛街道办事处和龙泓路社区备案。根据庭审中查明的事实，以香山圣景小区业主委员会主任严虹为代表与升华物管公司签订《乐山市香山圣景物业管理服务合同》的时间是2015年10月10日。本院认为上述合同自签订之日即从2015年10月10日成立生效，是有效合同，委托管理期限应从2015年10月10日起至2015年12月31日止。
升华物管公司在2014年度对香山圣景小区服务合同期限届满后，时任香山圣景小区业主委员会采取招投标选聘物业服务公司对小区进行物业管理服务。经过招投标后，2014年12月23日，时任香山圣景小区业主委员会与乐山市致信人力资源管理有限公司签订了《香山圣景物业管理服务合同书》。由于香山圣景小区大部分业主对此不予认可，要求升华物管公司继续对香山圣景小区进行物业服务管理，致乐山市致信人力资源管理有限公司没有进驻香山圣景小区履行合同。根据《物业管理条例》第十一条第四项规定：下列事项有业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业。在时任香山圣景小区业主委员会选聘的乐山市致信人力资源管理有限公司不被小区大多数业主认可接受的情况下，应由业主共同决定选聘物业服务公司。被告认为原告公司在服务期满后，拒绝退出香山圣景小区，强行服务、强行收费的行为证据不充分，本院不予采信。
原告是建设单位选聘的前期物业服务企业，在香山圣景小区从事物业服务。原告在2014年度与香山圣景小区业主委员会签订有物业服务合同。在合同期满后，由于重新选聘的物业服务企业不被小区大多数业主接受，致选聘的物业服务企业未实际履行合同。原告虽然在2015年1月1日至2015年10月9日期间未与香山圣景小区业主委员会签订物业服务合同，但其依小区大多数业主的意见继续在香山圣景小区从事物业服务。加之在新一届业主委员会成立后，经征求小区大多数业主的意见，同意与升华物管公司补签2015年的委托管理合同。对此可以认定为香山圣景小区大部分业主追认了原告在小区的服务期限从2015年1月1日开始。
物业服务合同属于继续性合同，其特殊性在于合同的履行不是一次性完成，而是随着时间的推移持续进行，且物业服务综合性较强，服务项目内容十分广泛，对应的服务标准也因小区业主个体感受而很难有一个一致的标准。原告出示了《工作日志》、《物品出入登记表》、《护卫岗位值班记录表》、《交接班记录》、《电费收据》等证据证明其按照合同的约定对小区行使了物业管理。被告李雪莉是香山圣景小区业主，在委托管理期限内，该合同对李雪莉具有约束力，双方应按约履行义务。根据2015年9月30日的《公告》内容，原告承诺2015年度的物管费（车位费）全年交纳十个月（优惠二个月），对此本院予以确认。被告拖欠2015年度的物业服务费按10个月计算，但是被告拖欠2013年1月1日起至2014年12月31日的物业服务费应当予以按原告实际服务时间计算。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费”的规定，李雪莉拖欠的物业服务费为4407.62元（108.03平方米×1.2元/平方米×34月）。鉴于原告在履约过程中存在一定的服务质量瑕疵，应承担相应的责任，对原告诉请被告支付拖欠的物业服务费酌情支持4019元，原告诉请被告支付生活垃圾处理费酌情支持204元。
对于违约金问题，因升华物管公司在提供服务中存在一定的服务质量瑕疵，对其要求支付违约金的请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条、第十五条第二项、第十六条、第四十二条的规定，判决如下：
一、李雪莉在本判决生效之日起十五日内支付乐山市升华物业管理有限公司物业服务费4019元、生活垃圾处理费204元；
驳回乐山市升华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元（乐山市升华物业管理有限公司预缴），由乐山市升华物业管理有限公司负担15元，李雪莉负担10元。（七日内缴纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 陈向东
二〇一六年十二月二十日
书记员 郭 颖