江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟辛民初字第00233号
原告丁斐。
委托代理人施萍，江苏世纪天合律师事务所律师。
委托代理人丁全根。
被告王贞红。
第三人程林。
第三人唐胜林。
第三人闻世荣。
原告丁斐诉被告王贞红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理，并依法由审判员姜壮志适用简易程序于同年6月13日第一次公开开庭进行了审理。审理中，本院根据原告的申请依法追加程林、唐胜林和闻世荣为本案第三人。后依法组成合议庭，并于同年9月18日第二次公开开庭进行了审理。原告丁斐委托代理人施萍、丁全根，被告王贞红，第三人程林、唐胜林和闻世荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁斐诉称：自2011年开始，原告委托其父丁全根处理位于常熟市商城西路同富大厦A楼29号房屋的租赁事宜。2013年4月14日，丁全根和被告签订《房屋租赁合同》1份，约定由被告承租原告所有的常熟市商城西路同富大厦A楼29号车库2间，年租金为2万元，租赁期限自2013年4月24日起至2014年4月23日止。租赁期满后双方未再续签租赁合同，被告未将租赁房屋清空后返还原告。2014年5月9日，原告委托江苏世纪天合律师事务所向被告送达《律师函》1份，明确告知被告解除双方之间的房屋租赁合同，要求被告于2014年5月15日前将房屋腾空后返还原告，并支付相应租金。但之后被告并未履行相应义务。为此，请求法院判令解除原、被告之间的租赁合同关系，被告将租赁房屋腾空后返还原告，并支付自2014年4月24日起至实际返还之日止的租金。庭审中，原告认为本案所涉房屋现由第三人实际使用，故变更诉讼请求为，要求被告和第三人将房屋腾空后返还原告。
被告王贞红辩称：其与原告之间存在房屋租赁合同关系是事实，双方的合同于2014年4月23日到期。在2013年9月20日，其已将本案所涉2间车库分别转租给第三人程林、唐胜林和闻世荣，转租合同也已于2014年4月23日到期。其将本案所涉房屋转租给第三人是经过原告允许的，因原告和第三人就合同到期后的租金问题无法达成一致，原告才提起本案诉讼。2014年4月24日至今一直是第三人使用本案所涉房屋，故不应由其支付房屋租金。
第三人程林辩称：其与被告签订转租协议时原告是同意的，且其向被告交纳了较高的转租费用，仅租赁几个月会造成很大损失，故其不同意搬离。如坚决要求其搬离，需向其返还已交纳的转租费用或购买其租赁房屋内所有服装以弥补其损失。
第三人唐胜林辩称：同第三人程林的意见一致。
第三人闻世荣辩称：同第三人程林的意见一致。
经审理查明：自2011年起被告即向原告租赁登记在原告名下的位于常熟市商城西路同富A楼29号编号分别为101号和117号的车库2间。2013年4月14日，原告委托其父丁全根与被告签订《房屋租赁合同》1份，约定由原告将上述2间车库租赁给被告，租赁期限为自2013年4月24日起至2014年4月23日止；用途为开设小吃及服装小店；租赁费用为每年2万元，支付方式为先付后用，签订合同时一次性付清；房屋租赁期间因安全责任事故等造成的损失由承租人承担，与出租人无关；租赁房屋不供应水、电设施，如需接通由承租人自行负责；房屋租赁期满后，承租人须将房屋恢复原状，如双方达成续租协议，承租人须提前十五天交纳房屋租金，租赁价格按市场价格决定。在租赁期间，被告安装了2间车库的供电设施，粉刷了墙面，在将101号车库的部分墙体拆除后扩大了门幅并将原有的铁门更换为卷帘门。被告按约交纳房屋租金并经营使用至2013年9月份。2013年9月20日，被告与第三人程林、唐胜林和闻世荣签订《房屋转让合同》2份，将本案所涉101号车库转租给第三人程林和唐胜林，租赁期限为自2013年9月20日起2014年4月23日止，转租费用为37000元；将本案所涉117号车库转租给第三人闻世荣，租赁期限亦为自2013年9月20日起2014年4月23日止，转租费用为33000元。之后，本案所涉101号和117号车库一直由第三人程林、唐胜林和闻世荣实际使用至今。在使用期间，第三人程林和唐胜林粉刷了101号车库的墙面、在门前安装了防雨棚、并在室内墙壁上钉了木条；第三人闻世荣在117号车库室内墙壁上也钉了木条。
另查明：2014年5月9日，原告委托江苏世纪天合律师事务所向被告送达《律师函》1份，告知被告解除双方之间的房屋租赁合同，要求被告于2014年5月15日前将房屋腾空后返还原告，并支付自2014年4月24日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费用，该函件已于同年5月12日由被告签收。
庭审中，原告认为，其与被告签订的《房屋租赁合同》已于2014年4月23日到期，且其通过发送《律师函》的方式明确告知被告解除合同，故被告和第三人应将租赁房屋腾空后返还原告；被告将本案所涉房屋转租给第三人时并未经过其同意，故其不予认可；被告和第三人对房屋进行装修时并未经过其同意，其亦不愿意享有装修利益，要求被告和第三人将房屋腾空后返还原告；租赁合同到期后，第三人一直继续使用房屋，故被告应支付自2014年4月24日起至实际腾让之日止的房屋租金和使用费。被告认为，其与第三人签订转租合同是经过原告同意的，仅系未要求原告在《房屋转让合同》上签字；另外，无论原、被告之间签订的《房屋租赁合同》还是其与第三人签订的《房屋转让合同》均已于2014年4月23日到期，之后应由原告与第三人签订租赁合同，与其无关，其不应支付2014年4月24日之后的房屋租金；其已将租赁房屋内属于自己的物品全部搬离，其装修的利益包含在转租费用中归第三人享有。第三人程林、唐胜林和闻世荣则认为，其三人从被告处转租房屋事宜原告是知晓的，其三人交纳的转让费用中不仅包括房屋租金还包括转让费用，在租赁期间对房屋进行了部分装修，现原告要求其三人搬离会造成较大损失，应得到赔偿，否则不愿意搬离。
以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《律师函》和房屋所有权证，被告提交的《房屋转让合同》以及本案庭审笔录等证据予以证明。
本院认为：原、被告于2013年4月14日签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，应对双方具有法律约束力。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告与第三人程林、唐胜林和闻世荣于2013年9月20日签订《房屋转让合同》2份，从内容上看上述合同亦属房屋租赁合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年4月23日到期，之后双方并未续签租赁合同，被告未返还原告房屋，原告亦未明确提出异议，故双方之间形成不定期租赁关系。根据法律规定，出租人可以随时解除不定期租赁合同。同年5月9日，原告向被告邮寄送达《律师函》明确表示解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，被告于同年5月12日签收该函件，故原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2014年5月12日解除，原告无需另行主张解除房屋租赁合同关系。原、被告之间的租赁合同解除后，承租人和第三人无权继续占用租赁房屋，应当予以返还，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因被告明确表示其在租赁房屋内已无财产，故应由第三人腾空房屋。因被告和第三人对房屋进行装饰装修时均未取得原告的同意，原告亦明确表示不同意利用装饰装修物，根据法律规定，被告和第三人应拆除装饰装修物。关于原告主张的房屋租金和使用费问题，在2014年4月24日至5月12日期间，原、被告双方形成不定期租赁合同关系，按合同约定每年2万元的标准计算的房屋租金为1041元，被告应予支付。之后，因第三人继续占有并使用本案所涉房屋，被告未能及时向原告予以返还，现原告要求被告支付上述房屋租金1041元和自2014年5月13日起至被告和第三人实际腾让之日止按每年2万元标准计算的房屋使用费，该诉讼请求合法有据，本院予以支持。因自2014年5月13日起本案所涉房屋一直由第三人程林、唐胜林和闻世荣实际占有、使用，故在被告承担上述租金和使用费后可向第三人予以追偿。对于第三人提出的要求赔偿损失的问题，在本案中本院不予理涉，第三人可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、第三人程林、唐胜林、闻世荣将登记在原告丁斐名下的位于常熟市商城西路同富A楼29号编号分别为101号和117号的车库2间腾空后返还原告，于本判决生效之日起十日内履行。
二、被告王贞红支付原告丁斐房屋租金1041元及自2014年5月13日起至第三人实际腾让之日止以每年2万元标准计算的房屋使用费，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院账户，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费210元，由原告负担其中的80元，由被告负担其中的130元（原告同意其预交案件受理费中剩余部分130元由被告直接向其支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××99，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部。
审 判 长 过铁军
审 判 员 姜壮志
人民陪审员 蔡峰慈
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 缪 璐