广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终7039号
上诉人（原审被告）：深圳市越翔房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区。
法定代表人：周海娜，执行董事。
委托代理人：吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄丽瑜，住广州市越秀区。
委托代理人：李强、刘永煦，均系广东颐和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州拓展辉煌房地产有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：董胜强。
上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称越翔公司）因与被上诉人黄丽瑜、原审被告广州拓展辉煌房地产有限公司（以下简称拓展辉煌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初9280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人越某公司上诉请求：1、撤销一审判决，并改判越翔公司无需协助黄丽瑜办理广州市越秀区白云路46号辉煌大厦2303房产权过户和权属登记手续，即依法驳回黄丽瑜的一审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用全部由黄丽瑜、拓展辉煌公司承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，具体如下：一、一审法院认定涉案《商品房买卖合同》为有效合同是完全错误的。黄丽瑜与拓展辉煌公司签订的涉案商品房买卖合同，其目的并非是购买房屋，是辉煌公司与涉案购房者(即黄丽瑜)相互串通、利用这些所谓购房者的身份证信息订立假合同，其订立合同的目的是为了将已经抵押给银行或己经被法院查封的房屋进行非法转移，这种行为严重地扰乱了国家的金融秩序、破坏市场经济，根据合同法第五十二条的规定，涉案合同以合法形式掩盖其非法目的、恶意损害国家、损害银行、损害债权人合法权益，是无效合同。(一)辉煌公司明知资不抵债而与涉案购房者串通转移财产。(二)购房款全部现金支付、没有进入监控账户、只有收据、没有开具发票，不能证明购房者已经履行了付款义务。(三)没有取得预售许可证。(四)涉案合同没有备案登记。(五)涉案合同条款及履行漏洞百出，不具有房屋买卖的真实性。1、缺乏买卖合同的基本要素：房屋买卖只有总价，没有单价；2、从不主张办理预售备案、交楼、办证和违约金等权利；3、大量使用巨额现金连续交易；全部购房款项没有进入预售款项的监控账户，没有任何银行转账流水，只有收据，没有任何发票，完全不符合房屋买卖的交易习惯；4、涉案房屋在2007年交付，当时房屋己被法院整体查封的情况下，辉煌公司将房屋交付，这完全不符合常某、更不符合法律法规的规定。房屋一直处于法院的查封状态，辉煌公司的交房行为根本就是无效的。(六)一审法院未查明黄丽瑜是否实际入住涉案房屋的相关事实。二、一审法院错误认定越某公司未取得“不确定因素面积”的所有权。(一)根据《拍卖成交确认书》的约定，越某公司取得包括涉案房屋在内的“不确定因素面积”的所有权。(二)根据“谁主张谁举证”的举证责任，黄丽瑜起诉主张为其办理涉案房屋的产权过户及权属登记手续，那么其就应当充分举证涉案商品房买卖合同合法有效、真实履行的事实及法律依据，一审法院应当就黄丽瑜所主张的取得该房屋所有权的事实依据、法律依据(是依据买卖、赠予还是继承)及其真实性、合法性、有效性进行审查核实，只有在判定黄丽瑜主张的事实、法律依据是真实、合法、有效的，才能认定是否为其办理产权登记，若黄丽瑜主张为其办理产权过户及权属登记的事实依据(即买卖合同)是无效或虚假的，那么黄丽瑜就无权取得该房屋的所有权。(三)越秀区法院的生效裁定已明确越某公司享有涉案“辉煌大厦”除拆迁面积、已预售备案及生效法律文书确定权属之外的全部所有权利。综上所述，辉煌公司在明知拖欠银行巨额欠款、且明知即将被银行起诉、并查封财产的情况下，通过假借他人的名义购买涉案房屋，签订虚假合同、虚构付款凭证，其目的就是利用这些虚假无效的合同将本属于债权人的合法财产进行非法转移，其行为属于以合法形式掩盖其非法目的、恶意串通、损害国家、损害债权人(国家银行)的合法利益，涉案商品房买卖合同应当认定为无效合同；且根据《拍卖成交确认书》“存在不确定因素的面积”属于应当属于越某公司所有。一审法院认定事实不清，适用法律错误，故意偏袒黄丽瑜一方，作出错误判决，请求二审法院依法依法撤销一审判决，支持越某公司的全部上诉请求，以维护越某公司的合法权益。
被上诉人黄丽瑜二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，我方同意一审判决,不同意越某公司上诉请求。1、黄丽瑜与拓展辉煌公司房屋买卖合同成立并于2002年完成付款义务，房屋买卖关系受法律保护。2、越某公司有履行协助办理权属证明的义务并具备履行条件,应依法及时履行协助黄丽瑜办理房屋权属证明。
被上诉人拓展辉煌公司二审未出庭发表答辩意见。
黄丽瑜向一审法院提出诉讼请求：判令越翔公司、拓展辉煌公司为黄丽瑜办理广州市越秀区白云路46号辉煌大厦2303房（合同地址：广州市越秀区白云路辉煌大厦B幢23层C房）的产权过户和权属登记手续。
一审法院认定的事实：2002年2月20日，黄丽瑜（买受人）与拓展辉煌公司（出卖人）签订穗房合字2000072873号《商品房买卖合同》。约定：买受人向出卖人购买辉煌大厦曦和轩B座23层03号房，建筑面积共111.7219平方米，总金额为547437元；购房款应支付到监控银行广州市工行德政中支行和广州市建行三支行的账户，付款采用分期付款，2002年3月30日前支付30万元，2002年8月31日前支付247437元；出卖人应当在2002年9月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人；出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。上述合同没有在房管部门办理备案。拓展辉煌公司于2002年2月20日、3月25日、8月1日分别向黄丽瑜出具收到辉煌大厦B座2303房楼款3万元、217437元、30万元的收据。
2006年11月3日，黄丽瑜（乙方）与拓展辉煌公司（甲方）签订《和解协议书》，载明甲乙双方就2002年2月20日签订的穗房合字20000072873号《商品房买卖合同》的条款，现根据实际情况，双方有新的谅解和共识，并达成以下和解协议：一、甲乙双方同意变更或不履行上述《商品房买卖合同》中的如下条款：（一）变更《商品房买卖合同》第八条关于房屋交付期限的约定，实际交付期限以双方签署《收楼入住确认书》的确认时间为准；……（三）变更《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，就乙方购买商品房的产权登记事宜，甲方承诺协调政府相关部门制定工作指引，并采取有效措施加快理顺相关产权关系，确保乙方购买的商品房可取得产权证……
2007年12月14日，拓展辉煌公司向黄丽瑜发出《辉煌大厦原购房业主收楼凭证》，通知黄丽瑜于2007年12月14日至2007年12月17日到物业公司办理辉煌大厦B塔23层03（C）房的收楼手续。同月16日，黄丽瑜签署《辉煌大厦业主收楼确认书》。
2011年，黄丽瑜起诉拓展辉煌公司至一审法院，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效、拓展辉煌公司为黄丽瑜办理涉案房屋过户登记手续。该案经审理，一审法院于2011年11月24日作出（2011）穗越法民三初字第1919号民事裁定书，除上述事实外，还查明：广州市中级人民法院于2003年6月13日以（2003）穗中法执字第613号协助执行通知书及民事裁定书各一份，查封了广州市白云路以南东华南路以北地段辉煌大厦全部（除已预售、东山区人民法院查封外）。2005年1月31日，广州市中级人法院裁定指定一审法院执行，在执行过程中，一审法院于2006年5月9日轮候查封了辉煌大厦全部（除已预售外，法院已处理的不包括在查封范围内）。黄丽瑜因上述执行案件查封了涉案房屋而向一审法院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。案经一审法院执行局审查，一审法院于2011年6月8日作出（2005）东法委执外异字第43-2号执行裁定书，驳回黄丽瑜对涉案房屋提出的异议。之后黄丽瑜未提起执行异议之诉等。该裁定认为，黄丽瑜与拓展辉煌公司对签订于2002年2月20日的《商品房买卖合同》并无争议，故该合同的效力勿需也不必要由人民法院加以确认；由于涉案房屋作为另案执行标的而被查封，现黄丽瑜诉请要求拓展辉煌公司办理涉案房屋的产权证存在法律上的障碍。因此，裁定驳回了黄丽瑜该案起诉。
另查明：位于本市白某以南、东华南路以北地段的辉煌大厦由拓展辉煌公司开发。2000年，广州市国土资源和房屋管理局向拓展辉煌公司发出穗房预字第20000033号商品房预售许可证，许可拓展辉煌公司预售辉煌大厦20层以下房屋。拓展辉煌公司在开发期间将部分房产分别于1999年抵押给中国建设银行广州第三支行和于2002年抵押给中国工商银行广州市德政中路支行。
后因拓展辉煌公司资金不足，无力继续建设辉煌大厦，导致辉煌大厦停工。同时因拖欠巨额债务而涉及多宗诉讼，辉煌大厦也从2003年6月起，被多家法院查封。为了解决回迁户回迁以及购房户入住问题，并最大限度地实现债权人的债权，广州市和越秀区政府相关职能部门做了大量工作，力促辉煌大厦复建盘活。2006年11月24日，广州市国土资源和房屋管理局沿用穗房预字第20000033号商品房预售许可证，再次许可拓展辉煌公司预售辉煌大厦自编A、B、C栋共32层51145平方米626套，其中：住宅430套35713平方米、商业用房98套3837平方米、写字楼96套7920平方米、餐饮1767平方米、娱乐1908平方米，预售时间自2006年11月24日至2007年11月24日（过期无效）。预售款专用账户为拓展辉煌公司在以下银行开设的账户：市建行三支行，市工商行德政中支行，中国银行广州荔湾支行。在此许可证备注中注明：根据东综治办[2005]99号第一大点的第四小点，每出售一套解封一套；抵押房屋必须按规定经抵押权人涂销抵押登记后，方可办理产权登记手续。另据房管部门发出的统字2302180号《房地产登记簿查册表》显示，辉煌大厦从2011年起已有部分单元陆续核准产权登记。
2012年9月10日，辉煌大厦所涉土地使用权以及在建工程项目（停建，已部分使用）由一审法院委托广东中旺拍卖有限公司、广东安宝拍卖有限公司、广东中槌拍卖有限公司联合拍卖。在一审法院出具的《拍卖委托说明》第二条，对拍卖标的重大事项作出如下说明：标的因欠缴土地出让金，预售面积不足等原因，但原开发商仍进行预售商品房情况，故极有可能存在购房人按合同约定付清购房款，原开发商已交付房产使用、但未能办理预售登记备案手续的和未按合同约定付清购房款或者只预付购房定金、原开发商已交付房产使用、没有办理预售登记备案手续等情况的面积，上述面积统称为“存在不确定因素的面积”，现特别强调：已有部分“存在不确定因素的面积”的案外人向人民法院提起执行异议或不服执行异议之诉，因此委托人和受托人均没有将上述全部“存在不确定因素的面积”纳入标的可处置面积范围内估价，但为便于竞买人取得标的后续建需要，均纳入本说明中第一条第1款“已销售没有登记备案面积”范围内，随标的按现状整体捆绑拍卖、交付；标的拍卖成交后，原开发商对标的可享受的权利或应当承担的义务均转让给买受人承受，买受人是否可取得上述“存在不确定因素的面积”所有权、使用权等等，取决于买受人与上述“存在不确定因素的面积”的购房人依商品房预售合同等进行协商解决，若协商无果，应另寻法律途径解决，但无论协商途径解决或者另寻法律途径解决，涉及（1）购房款等问题的，若存在应收未收购房款的，由买受人负责收取，若存在应退回购房款等费用，均不列入标的拍卖总价款列支，全部由买受人承担解决；（2）需办理房产权属证书的，均由买受人负责协助解决。以上风险，竞买人应谨慎注意，可向相关原开发商、人民法院作详细了解，委托人和受托人均不作任何承诺和保证。该拍卖委托说明将“存在不确定因素的面积”作为附表，在该附表中显示不确定因素面积合计7401.5482平方米,其中包括本案所涉的辉煌大厦B-23C，购房业主黄丽瑜。2012年10月23日，广东安宝拍卖有限公司、广东中旺拍卖有限公司、广东中槌拍卖有限公司作为拍卖人，被告越某公司作为买受人签订《拍卖成交确认书》，确认拍卖成交价为326937100元。2012年11月20日，一审法院发出（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书，裁定广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人越某公司所有。前述项目开发权或财产权自本裁定送达买受人越某公司时起转移，越某公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。
2012年12月20日，一审法院作出（2005）东法委执字第43号协助执行通知书，通知广州市国土资源和房屋管理局予以协助执行如下事项：一、解除对上述地块的土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目的查封；二、将上述地块的土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利过户给越某公司所有；三、注销上述地块土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目内的抵押登记等。
2016年7月7日，广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明截至2016年7月7日止，黄丽瑜具备在本市住房限购区域内住房购买资格。
一审法院认为：拓展辉煌公司、越某公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。黄丽瑜举证的《商品房买卖合同》、《和解协议》、收款收据、收楼凭证、（2011）穗越法民三初字第1919号民事裁定书等证据相互印证，一审法院对其证明力予以确认，对黄丽瑜据此主张的相关事实予以采信。黄丽瑜与拓展辉煌公司于2002年2月20日签订《商品房买卖合同》，拓展辉煌公司于2006年取得了预售辉煌大厦23层的预售许可证，故根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第二条“在起诉前取得商品房预售许可证明的，（商品房预售合同）可以认定有效”的规定，上述合同为有效合同，拓展辉煌公司应依约为黄丽瑜办理该房屋所有权转移登记手续。同时，根据一审法院委托拍卖企业拍卖辉煌大厦时向拍卖企业出具的《拍卖委托说明》以及拍卖企业与越某公司签订的《拍卖成交确认书》的要求，拍卖成交后，原开发商的权利义务转让给买受人，需办理房产权属证书的，由买受人负责协助解决。一审法院（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书裁定涉案房屋所在地块的土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人越某公司所有；前述项目开发权或财产权也自裁定送达买受人越某公司时起转移；越某公司可持该裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。因此，越某公司有义务协助黄丽瑜办理产权过户登记手续。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条的规定，于2016年12月27日作出如下判决：被告广州拓展辉煌房地产有限公司、被告深圳市越翔房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内，协助原告黄丽瑜到广州市房地产行政主管部门办理广州市越秀区白云路46号辉煌大厦2303房产权过户和权属登记手续（即办理《不动产权证》）。本案受理费9274元，由被告广州拓展辉煌房地产有限公司负担。
本院二审期间，黄丽瑜向本院提交广州市不动产登记中心于2017年5月5日出具的《购房资格证明》：截至2017年5月5日止，黄丽瑜具备在本市住房限购区域内住房购买资格。
经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，越某公司称：其一审已经签收了传票。至于为何不出庭、不提交书面答辩状，二审代理人不清楚。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，本案二审争议的焦点为涉案《商品房买卖合同》是否有效以及应否履行？本院作评析如下：
一、关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。首先，越某公司上诉认为黄丽瑜与拓展辉煌公司相互串通、订立虚假合同转移财产以及黄丽瑜以现金支付房款且未进入监控账户，并且没有购房发票，无法证明其履行付款义务。本院认为，本案并无证据证明黄丽瑜该付款方式非出卖人所认可的，越某公司也未能举证证明黄丽瑜未履行付款义务以及黄丽瑜与拓展辉煌公司相互串通转移财产的事实，故越某公司应承担不利的法律后果，本院对越某公司该主张不予支持。其次，越某公司上诉主张涉案合同条款缺乏买卖合同的基本要素等不具有真实合同的必要条件、黄丽瑜未实际入住涉案房屋等，故双方合同应属无效。如前所述，目前无证据证明黄丽瑜与拓展辉煌公司存在恶意串通而签订合同的情况下，合同最主要的是对履约双方具有约束力,上述瑕疵并不足以否定缔约双方真实意思表示，且黄丽瑜一审也提供了依据证实其实际接收入住使用涉案房屋，进一步佐证合同的真实性。因此，越某公司该项上诉主张缺乏事实和法律依据。最后，拓展辉煌公司已于2006年取得了预售辉煌大厦23层的预售许可证，根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第二条“在起诉前取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同可以认定有效”的规定，越某公司以涉案合同不是在许可证有效期内签订为由认为合同无效，不符合法律规定，本院不予采纳。综上，原审确认涉案《商品房买卖合同》为有效合同正确，本院予以维持。
二、关于涉案的“不确定因素面积”的所有权问题。越某公司上诉认为其已取得“存在不确定因素的面积”物业的所有权问题。《拍卖委托说明》第二条对拍卖标的重大事项作出明确说明“……买受人是否可取得上述‘存在不确定因素的面积’所有权、使用权等等，取决于买受人与上述‘存在不确定因素的面积’的购房人依商品房预售合同等进行协商解决，若协商无果，应另寻法律途径解决，但无论协商途径解决或者另寻法律途径解决，涉及（1）购房款等问题的，若存在应收未收购房款的，由买受人负责收取，若存在应退回购房款等费用，均不列入标的拍卖总价款列支，全部由买受人承担解决；（2）需办理房产权属证书的，均由买受人负责协助解决。以上风险，竞买人应谨慎注意……”。并且，该拍卖委托说明将“存在不确定因素的面积”作为附表，在该附表中显示不确定因素面积合计7401.5482平方米,其中包括本案所涉房屋，购房业主黄丽瑜。据此可知，该拍卖委托说明已经明确买受人越某公司并非当然取得上述“存在不确定因素的面积”所有权，其能否取得上述“存在不确定因素的面积”所有权、使用权等与其是否承担项目土地出让金等义务亦无关联，而且存在买受人与上述‘存在不确定因素的面积’的购房人依商品房预售合同等进行解决的风险，并明确对于需办理房产权属证书的，均由买受人越某公司负责协助解决。越翔公司依据《拍卖成交确认书》和越秀区法院的生效裁定片面作出对其权利的理解，其并未考虑前提条件，亦缺乏事实依据，本院认为“存在不确定因素的面积”的理解应结合《拍卖委托说明》综合作出认定才更确切。另外，在辉煌大厦拍卖过程中，包括涉案房屋在内的7401.5482平方米“不确定因素面积”并未进行价格评估，也即在对涉讼争项目进行整体拍卖公告前，购房人与辉煌公司已经事实存在房屋买卖合同关系，并向项目买受人进行了公示，越某公司理应对此7401.5482平方米“不确定因素面积”可能最终并不属于越某公司所有承担相应风险，也即在购房人和辉煌公司就讼争房屋的买卖合同关系在越某公司参与竞买讼争项目之前已经形成。综上，越某公司认为其已取得“存在不确定因素的面积”物业的所有权缺乏合同、法律和事实上的依据，本院不予支持，原审认定正确，本院予以维持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人越某公司的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 岳为群
审判员 刘碧莹
二〇一七年六月一日
书记员 罗 涛
黄咏欣