湖南省怀化市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）湘12民申17号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）余菊英，退休职工。
被申请人（一审原告、二审上诉人）张蕾，个体工商户。
再审申请人余菊英因与被申请人张蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）怀中民一终字第532号民事判决，向本院申请再审。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
再审申请人余菊英申请再审称：1、余菊英在与张蕾签订租赁合同之初就已经换了一扇门。之后在房屋租赁过程中，余菊英花钱将另一扇门也进行了维修。张蕾口头承诺今后再不找余的麻烦，出问题会自己处理。一年多后，张蕾因在门口放了两个大煤炉，将余菊英换的铝合金门人为损坏了，余菊英女儿又出了三百元换了个铁门。结果短短几个月时间，这扇铁门又被张蕾损坏，张蕾人为损坏租赁物，应当承担维修义务，所花费的维修费用应当由张蕾本人承担，而不应该由余菊英来承担；2、房屋租赁合同到期后，芷江县政法、信访、派出所等部门多次给张蕾打电话做沟通协调工作，张蕾置之不理。余菊英及其家人打张蕾电话也不接，张蕾的行为直接导致矛盾升级。从房屋租赁期限到期至余菊英拆除张蕾遗留的旧广告牌和灯笼时，已经损失了余菊英房屋租金3000多元，无奈之下，余菊英拆除旧广告牌和灯笼。余菊英的行为本身没有过错，不应当承担拆除旧广告牌和灯笼的赔偿责任；3、张蕾要求续租房屋并非善意，是想以低价强租其房屋，余菊英依法终止原租赁合同符合法律规定；4、余菊英没有收到二审法院的传票，仅收到上诉状副本，二审案件审理时，，未能出庭陈述，导致其无法行使辩论权。综上所述，请求再审依法撤销怀化市中级人民法院作出的（2015）怀中民一终字第532号民事判决第一、二、三项，再审依法改判。
被申请人张蕾提交意见称：1、他与余菊英签订的租赁合同符合《民法通则》第四条规定，既不属于定期租赁，又不是不定期租赁，而是根据当地交易习惯和随行就市自愿订立的，并对权利和义务约定明确的一种“但法律和当事人另有约定的除外”的受法律保护的合同形式，他可以依照原合同的约定继续享有承租权；2、他刚租赁门面进行装修时，就发现余菊英家有两扇卷闸门有问题，他当时跟余菊英沟通过，余菊英只答应换其中一扇，另一扇不肯换。换门师傅只好将门修理一下，他接着将就着用。直至2013年端午节，这扇修理过的门实在问题太多，他修过无数次实在是无法再修理，他便联系余菊英但联系不上。修门师傅杨天银告知他必须换门，余菊英的女儿当天打电话说余菊英也困在家里不能出门打电话让他换门，他便将门换了。根据法律规定，余菊英作为房屋出租方，有维修房屋的义务，对于该笔换门费用的钱理应由余菊英自己来承担；3、余菊英在2014年2月14日托人给他带了信表示将到期终止合同，他曾多次联系余菊英及其亲朋好友要求协商续租事宜。而余菊英却在2014年3月15日强行终止合同，期间没有任何人找他做过协调工作。2014年3月17日余菊英将他承租门面内的桌子、凳子等往门外扔，还施暴打他女儿，之后他和余菊英才到城中派出所处理，并非如余菊英所说自己不愿意接受沟通协调而导致矛盾升级；4、余菊英自动丧失上诉权，其再审理由均系无中生有，请求法院依法驳回余菊英的再审申请。
本院认为，本案争议的焦点在于：1、余菊英与张蕾在2012
年3月5日签订的《租赁合同》期限届满后，是否应当继续履
行原租赁合同；2、余菊英是否需要承担因张蕾在房屋租赁期间换门的费用；3、余菊英是否应当赔偿拆除张蕾装饰在出租房屋上的广告招牌、灯笼的损失费；4、余菊英未收到二审法院开庭传票是否影响其行使辩论权以及案件的公正审理。
对于争议焦点一，余菊英与张蕾于2012年3月5日签订的《租赁合同》中约定：“一、租赁期限两年，自二○一二年三月十五日起至二○一四年三月十四止，月租金1900元，全年合计22800元，另交押金500元，退租时退还。二、租赁期满后，如乙方需继续租用，可续签合同，如不续租，应提前两个月通知甲方。三、续签合同时，租金涨幅应与此同一路段对应门面的租金涨幅基本相当，可略低一点。四，………”该合同条款明确约定双方合同的租赁期限为两年，即该合同中双方有关权利义务的履行届满日期至2014年3月14日止。虽然该合同第二项约定“如乙方需继续租用，可续签合同…”的条款，但上述条款内容（如租金、再次租赁的期限等有关房屋租赁合同的核心内容）并不具体明确，该合同条款不符合《中华人民共和国合同法》第十四条“要约”条款中有关意思表示的规定，故张蕾同意续租的意向亦不能构成合同法中规定的“承诺”，双方不能因前述合同中的该条款约定而自然订立续租合同。故余菊英在原《租赁合同》期限期满后，终止合同的行为符合法律规定，张蕾不能依照原《租赁合同》约定而当然享有承租权。
对于争议焦点二，经查，余菊英在将租赁物交付给张蕾使用时有一扇卷闸门存在问题，余菊英当时进行了维修。之后张蕾在承租期间，于2013年端午节将无法维修使用的卷闸门予以更换，花木工和购门费用共计960元，余菊英之女当时支付了300元，张蕾支付了660元。余菊英与张蕾签订《租赁合同》时，双方没有明确约定租赁物的维修义务由哪方承担。余菊英称张蕾口头承诺将会自行处理维修事宜，但对于张蕾何时承诺以及承诺的具体内容余菊英并未提供相关证据予以证明。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”以及该法第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担……”之规定，余菊英应当对张蕾垫付的660元维修费用予以返还。同时一审判决根据双方责任大小而对案件受理费用作出的分担符合法律规定，故余菊英称自己不应当承担换门维修费用以及要求一并改判一审案件受理费用的分担的请求不能成立。
对于争议焦点三，本案双方当事人对《租赁合同》是否到期尚存在异议的情形下，余菊英未经与张蕾协商一致或采取合法方式，单方、擅自将张蕾遗留在本案诉争门面的广告牌、灯笼拆除毁坏，其行为存在过错，依法应承担赔偿责任。张蕾在合同到期后的一个多月时间内，未及时腾房，其行为亦存在过错。因广告牌、灯笼的残余价值难以估算，二审判决根据双方当事人的过错程度，酌定余菊英赔偿800元并无不妥，故余菊英提出不应承担广告牌、灯笼的损失赔偿的请求不能成立。
对于争议焦点四，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”之规定，二审法院可以结合案情，在询问当事人后不开庭审理，然后作出判决。本案二审并未开庭审理，余菊英未接到二审开庭传票的理由显然不能成立。同时，余菊英收到了二审上诉状副本，可向法院提交答辩状以行使其辩论权，但其自身并未提交，不影响二审法院依法继续审理，故余菊英称二审未收到开庭传票导致其未能行使辩论权的再审理由不能成立。
综上，余菊英提出的申请再审理由均不能成立，再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回余菊英的再审申请。
审 判 长 龚俊利
审 判 员 蒲少良
代理审判员 孙小平
二〇一六年六月七日
书 记 员 向玉兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。