安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终127号
上诉人（原审被告）：卫世华，男，1961年5月20日出生，汉族，住安徽省合肥经济技术开发区。
委托诉讼代理人：马华平，安徽皖正律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王朋,安徽皖正律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：范亚东，男，1963年2月17日出生，汉族，住安徽省太和县。
委托诉讼代理人：刘勇，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王皊，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。
上诉人卫世华因与被上诉人范亚东房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初02371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卫世华上诉请求：请求撤销一审判决，改判租赁合同继续有效，同时卫世华无需支付剩余110万元租金，本案一、二审诉讼费用由范亚东承担。事实和理由：1、一审法院认定房屋租赁合同是否继续有效上存在事实认定错误和法律适用错误。案涉房屋租赁合同在2015年9月30日后应该继续有效，因为在租赁期间届满后，卫世华继续使用租赁物，范亚东并未提出异议，应视为双方建立不定期租赁关系。2、范亚东诉求卫世华支付第二年拖欠的110万元租金，已过诉讼时效，卫世华没有必须偿还的义务。根据双方合同约定，第二年下半年的租金应该在2015年3月1日支付，范亚东在2014年9月1日和2015年3月1日知道或应当知道其权利被侵犯。3、合同租赁期限届满后，范亚东对卫世华的继续租赁使用房屋没有异议，即原合同继续有效，因此，卫世华只需支付自2015年10月1日以来的租金，而非房屋占有使用费。
范亚东辩称，需要说明的是一审判决本院认为中认定合同签订后，卫世华支付了第一年的租金90万元错误，实际上第一年的租金卫世华只支付了一个季度（2013年10月1日至2013年12月31日）的租金225000元，以后租金未付，请求二审法院予以更正，对于一审判决结果范亚东并无异议。一、一审判决卫世华向范亚东返还房屋并无不当。依据《房屋租赁合同》的约定，租赁期满合同自然终止，租赁期满，甲方有权收回房屋。该租赁合同已于2015年9月30日期满，范亚东收回房屋符合合同约定。即使认定租赁期限为不定期，范亚东可以随时解除合同。范亚东申请恢复执行（2011）合高新民一初字第0100号民事判决，依据该判决第二项，租赁合同应当解除，范亚东要求解除租赁合同的意思表示明确，法院已责令卫世华搬出，卫世华对此是明知的。范亚东通过诉讼的方式解除合同也说明其在合理期限之前通知了卫世华。卫世华一再拖欠房租，长期无偿占有涉案房屋，严重侵害了范亚东的合法权益，范亚东有权收回房屋。卫世华拒不交付房屋，还在没有征得范亚东同意的情况下擅自装修房屋，责任应当自行承担。二、范亚东的诉讼请求不超过诉讼时效。租赁合同有效期至2015年9月30日，诉讼时效应自2015年10月1日开始计算，范亚东于2016年6月起诉，不超过诉讼时效。三、租赁期满前，范亚东已申请恢复执行原生效判决，要求卫世华搬出，一审判决卫世华支付租赁期满后的房屋占有使用费并无不当。
范亚东向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，卫世华将承租房屋恢复原状返还范亚东；2、卫世华支付拖欠的房屋租金1833333.3元（自2014年10月1日起，以110万元/年的标准计算至2016年5月31日，以后按此标准计算至实际返还房屋时止），并支付违约金20万元。
一审法院认定事实：范亚东、卫世华因本案所涉房屋租赁纠纷曾诉至法院，一审法院作出（2011）合高新民一初字第100号生效民事判决，双方在执行中达成和解。2013年9月30日，范亚东（甲方）、卫世华（乙方）重新签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于合肥市经开区繁华大道261号繁华世家B区商办楼一楼部分、二楼全部的房屋出租给乙方使用，面积约1418.55平方米，租赁期限自2013年10月1日至2015年9月30日止，第一年年租金90万元，第二年年租金110万元，租金半年一付。乙方拖欠租金累计一个月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金的，需按日租金的两倍支付滞纳金。乙方逾期归还房屋的应按当年度租金标准的两倍支付占用费。卫世华的侄子卫东代其在合同上签字。
合同签订后，卫世华支付了第一年的租金90万元，卫世华拖欠了自2014年9月30日至今的租金，卫世华一直占有使用涉案租赁房屋从事商业经营。
一审法院认为，范亚东与卫世华于2013年9月30日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。合同于2015年9月30日到期，产生合同终止的法律后果，合同双方当事人的权利、义务自然终止。现范亚东诉请解除合同，已无必要。卫世华应当向范亚东支付到期租金110万元。合同终止后，卫世华应当返还涉案的租赁房屋，其未返还，应当支付房屋实际占有使用费。范亚东诉请的租金要求计算至生效判决确定的给付之日，实际包含了该房屋占有使用费，标准应按原合同约定的年租金110万元计算至实际返还房屋之日止。鉴于卫世华欠付到期租金，给范亚东造成了一定的经济损失，范亚东诉请按合同总租金10%计算违约金标准过高，一审法院酌情按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算为妥。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、卫世华于判决书生效后十日内向范亚东返还位于合肥市经开区繁华大道261号繁华世家B区商办楼一楼部分、二楼全部的房屋（建筑面积约1418.55平方米）；二、卫世华于判决书生效后十日内向范亚东支付下欠的租金110万元及违约金（以110万元为基数，自2015年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算至款清之日止）；三、卫世华于判决书生效后十日内向范亚东支付房屋占有使用费（按年租金110万元为标准，自2015年10月1日起计算至实际返还房屋之日止）；四、驳回范亚东的其他诉讼请求。本案一审案件受理费23067元，减半收取为11534元，由卫世华负担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，从本案的现有证据来看，双方2013年9月30日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期至2015年9月30日到期，在合同到期前，因卫世华拖欠房屋租金，范亚东已根据生效的（2011）合高新民一初字第100号生效民事判决书及双方2013年10月22日签订的执行和解协议向法院申请恢复强制执行，要求卫世华返还案涉房屋，故在此情况下，一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2015年9月30日产生合同终止的法律后果并无不妥，予以维持。卫世华认为2015年9月30日之后该《房屋租赁合同》继续有效，依据不足，不予采信。因双方签订的《房屋租赁合同》于2015年9月30日终止，在合同终止后卫世华未返还涉案的租赁房屋，而是继续占有使用，据此事实，一审法院认为卫世华应支付范亚东2015年10月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费于法有据，予以维持。
关于范亚东诉请卫世华支付拖欠第二年租金110万元是否已过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。涉案《房屋租赁合同》约定分期支付租金，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。范亚东于2016年6月8日起诉至一审法院，要求卫世华向其支付拖欠的自2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金，并未超过法定一年的诉讼时效。卫世华上诉称范亚东要求其支付租金的诉请已超过诉讼时效，理由不能成立，本院不予支持。
另范亚东在本案一审诉请的相关款项均为2014年10月1日之后卫世华拖欠的款项，在现有证据不能证明卫世华已足额支付范亚东2013年10月1日至2014年9月30日第一年租金90万元的情况下，一审法院认定卫世华已支付了第一年的租金90万元欠妥，本院予以纠正。
综上所述，卫世华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23067元，由卫世华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年三月二十一日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。