湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武昌民初字第04283号
原告：某甲公司。
法定代表人：何某。
委托代理人：杨某。
被告：某乙武汉加乐比音乐中心。
法定代表人：王某。
委托代理人：赵某、韩某。
被告：王某。
委托代理人：赵某、韩某。
原告某甲公司（以下简称某甲公司）与被告某乙武汉加乐比音乐中心（以下简称某乙武汉加乐比音乐中心）、王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月8日受理后，由审判员曾红艳独任审理，于2013年9月30日、11月6日两次公开开庭进行了审理，原告某甲公司的委托代理人杨某、被告某乙武汉加乐比音乐中心的法定代表人王某、被告王某到庭参加诉讼。庭后，双方申请法院调解，因双方分歧较大，无法达成一致意见。本案现已审理终结。
原告某甲公司诉称：2005年3月，原告（原武汉星沪盟汽车服务有限公司）与中国某解某第七四三五工厂签订租赁合同，合同期限至2013年5月17日，后双方延期至2013年9月30日，同时约定原告享有自主经营权。合同签订后，原告于2005年5月10日将该房屋租赁给被告某乙武汉加乐比音乐中心，合同约定：租赁期限为8年，租金逐年递增，停车费租赁费为每月2008元。租赁期间，被告某乙武汉加乐比音乐中心投资人由严垒更换为被告王某。合同期满后，被告某乙武汉加乐比音乐中心继续使用该房产，但未按合同约定支付租金。王某作为某乙武汉加乐比音乐中心的投资人，依法应对某乙武汉加乐比音乐中心的债务承担无限责任。为此，某甲公司诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，责令被告某乙武汉加乐比音乐中心腾退房屋；2、被告某乙武汉加乐比音乐中心支付从2013年5月10日计算至2013年9月30日的租金104937.5元；3、被告某乙武汉加乐比音乐中心支付从2013年5月10日计算至2013年9月30日的停车场租赁费5020元；4、被告某乙武汉加乐比音乐中心支付逾期付款违约金177846.25元；5、被告王某对上述债务连带责任；6、由两被告承担案件受理费。
庭审中，原告某甲公司变更第一项诉讼请求，撤回责令被告某乙武汉加乐比音乐中心腾退房屋的诉讼请求。
原告某甲公司为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：
1、原告公司企业信息1份，拟证明原告名称已经变更，主体合法。
2、2005年3月28日、2013年3月2日中国某解某第七四三五工厂与武汉星沪盟汽车服务有限公司签订的协议书各1份，拟证明原告享有合同约定房屋经营权、租赁权。
3、2005年6月18日颁发的房屋所有权证（武房权证昌字第20××37号），拟证明合同约定出租的房屋合法，可以出租经营。
4、2005年5月10日房屋租赁合同1份，拟证明原、被告租赁合同合法有效，被告违反合同约定拒绝支付租金。
5、2005年10月20日报告1份，拟证明原告向被告承租的事实，合同承租人严垒用于经营某乙武汉加乐比音乐中心，被告王某是同意并知情的，被告某乙武汉加乐比音乐中心的投资人从严垒变为王某。
6、2013年6月8日原告向被告发出的律师函和特快专递回执，拟证明原告向被告提出解除合同并要求支付租金的事实。
7、建设银行流水明细3张，拟证明被告按每月2008元向原告支付停车场租赁费的事实。
8、2013年9月9日银行流水1张，拟证明被告在9月份仍然向原告支付水电费。
被告某乙武汉加乐比音乐中心、王某对原告某甲公司提供的证据发表质证意见：对证据1的真实性有异议，原告的经营状况应当是查无下落，对其名称变更没有异议；对证明2中租赁合同无异议，对协议书不发表意见；对证据3无异议；对证据4认为是与严垒签订的，与被告无关；对证明5的真实性有异议，报告不完整；对证据6的真实性无异议，但函件上的金额不能代表被告应支付的数额；对证据7、8无异议。
被告某乙武汉加乐比音乐中心、王某辩称：原被告之间没有房屋租赁关系；即使原被告之前有租赁合同关系，但目前双方合同已经到期，对2013年5月17日之后的租金，原告没有权利主张；原告应当赔偿因房屋漏水导致被告的财产损失和营业损失；原告应当退还被告的合同押金109500元。
被告某乙武汉加乐比音乐中心、王某为证明其辩论意见，提供如下证据：
1、2013年5月5日退还房屋合同押金商函1份，拟证明被告要求原告退还严垒缴纳的房屋合同押金。
2、2012年6月5日关于要求修复漏水房屋赔偿电器商函1份、漏水房屋照片8套、漏水损失清单1份、漏水情况说明1份，拟证明原告出租的房屋漏水，导致被告在财产和营业上的损失。
3、加乐比KTV年度收支汇总表2张和2013年6月30日财务分析1份，拟证明漏水前后的财务对比，漏水直接导致被告的经营下滑。
4、原告的工商信息1份，拟证明原告公司查无下落，被告的函件无法送达给原告。
5、雅庭装饰有限公司预（决）算表1份，拟证明修复费用。
6、2013年2月25日收据和建设银行转账凭条各1份，拟证明双方合同在2013年5月17日履行完毕。
7、2013年9月30日房屋租赁合同、2013年9月28日合同书和2013年10月10日收据，拟证明被告与新的业主签订合同，并向房屋业主缴纳租金。
原告某甲公司对被告某乙武汉加乐比音乐中心、王某提供的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性、关联性有异议，原告没有收到过此函，并认为被告在合同期满后继续使用租赁的房屋；对证据2的真实性、关联性有异议，即使存在损失，依照合同约定维修义务应由被告自行承担；对证据3有异议，认为是被告的自证，不能达到证明目的；对证据4的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告可以联系到原告；对证据5认为与本案无关；对证据6的真实性无异议，但认为被告实际承租了原告的房屋和停车场；对证据7无异议。
本院认证如下：对原告某甲公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性予以确认，对其证明效力将结合案件事实予以确认。对被告某乙武汉加乐比音乐中心、王某提交的证据1因没有其他证据予以佐证，本院不予认可；对证据2、3因不符合证据的形式，本院不予认可；对证据4、6、7的真实性予以确认；证据5与本案无关联性，本院不予认可。
经庭审举证、质证，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定进行综合判断，确认以下事实：
2005年6月18日，武汉市武昌区房产管理局向中国人民解放军第七四三五工厂颁发了位于武昌区紫阳路284号（老号272号）的房屋所有权证（武房权证昌字第20××37号）。
2005年3月28日，中国某解某第七四三五工厂（出租方）与武汉星沪盟汽车服务有限公司（承租方，现更名为某甲公司）签订房屋租赁合同，合同约定：中国人民解放军第七四三五工厂将其所有的位于武汉市武昌区紫阳路284号，房产证号20××37，使用面积1742平方米的房屋出租给武汉星沪盟汽车服务有限公司，租赁期为8年，从2005年3月28日起至2013年3月27日止。
2005年5月10日，武汉星沪盟汽车服务有限公司（出租方、甲方）与严垒（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同主要约定：“一、房屋的坐落及面积：甲方出租给乙方所使用的房屋坐落于武汉市武昌区首义路街紫阳路（老）272号（新）284号（临街二层楼房的一、二层各一部分）；二、租赁期限与单价：租赁期限为8年，即自2005年5月18日起至2013年5月17日止，到期如需继续租用，届时由甲乙双方另行商定；房屋租赁单价：一层33元／平方米／月，二层20元／平方米／月，月租金合计为36500元；自本合同签订生效之日起，其租金按每满两年递增5%，即至第三年第一个月开始每月租金为38325元，第五年的第一个月开始月租金为40150元，第七年的第一个月开始，月租金为41975元；停车场租赁单价10元／平方米／月（按停车位画线面积为准，自交付使用之日起计租）；房屋租金付款方式为按季度支付，水电费按月支付，以上租金须按合同约定期限支付，如迟交，则按当月房租、水电、停车场费用总额的3%，按天另付滞纳金；在合同期内，如因紫阳路扩建改建，甲方有责任向产权方争取租金优惠政策，凡争取到的优惠均平移给乙方同等享有。”合同签订后，原告某甲公司将上述房屋交付给严垒，严垒将房屋装修后作为某乙武汉加乐比音乐中心使用。中国某解某第七四三五工同意原告某甲公司将上述房屋进行转租。
2006年2月27日，某乙武汉加乐比音乐中心登记核准成立，企业性质为个人独资企业。2011年4月20日，严垒与王某签订转让协议，严垒将某乙武汉加乐比音乐中心的出资全部转让给王某，并于5月5日在工商行政部门办理了变更登记。
2013年3月2日，中国某解某第七四三五工厂（甲方）与武汉星沪盟汽车服务有限公司（乙方）签订协议书，协议约定：因乙方承租甲方紫阳路（现张之洞）房屋将于2013年3月31日到期，经双方协商将租赁期延长至2013年9月30日，在此期间乙方租金交至2013年7月31日；免租时间用于乙方所租房屋的清场腾退。
2013年6月8日，湖北元本律师事务所受原告某甲公司的委托向被告某乙武汉加乐比音乐中心致函，要求其退出房屋。
2013年9月28日，中国某解某第七四三五工厂将上述房屋收回后与案外人重新签订房屋租赁合同。被告某乙武汉加乐比音乐中心于2013年9月30日就原有房屋与案外人重新签订房屋租赁合同。
另查，被告某乙武汉加乐比音乐中心自2005年5月18日起至2013年5月17日止的房屋租金、停车场租金和水电费已经向原告某甲公司全部交清。其后，被告某乙武汉加乐比音乐中心继续向原告某甲公司缴纳房屋水电费，但未缴纳之后的房屋租金和停车场租赁费。现原告某甲公司诉至法院要求判如所请。
本院认为：严垒作为某乙武汉加乐比音乐中心的出资人与原告某甲公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。王某接手某乙武汉加乐比音乐中心后继续向原告某甲公司缴纳水电费、房屋租金和停车场租赁费，表明双方均同意继续履行原房屋租赁合同。对被告主张原、被告之间没有房屋租赁合同关系的辩论意见，本院不予采纳。原告某甲公司在与中国某解某第七四三五工厂合同期限届满前，又与其签订续租合同，原告某甲公司实际租期延长至2013年9月30日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，本案中，被告在原合同租赁期满后继续使用涉案房屋至2013年9月，根据规定应向原告某甲公司支付房屋租金，被告认为原、被告之间的房屋租赁关系已于2013年5月17日终止的辩论意见，本院不予采纳。故原告某甲公司要求被告某乙武汉加乐比音乐中心按照原租赁合同支付房屋租金193086.8（41975元／月×4＋41975×18÷30）元的诉讼请求，本院予以支持。关于停车场租赁费，被告认为合同中虽然约定了停车场租赁费，但停车场被其他单位占用，被告没有实际使用。但被告没有提供有关证据证明其意见，故本院对被告的此项辩论意见，本院不予采纳。原告要求被告支付停车场租赁费9236.8（2008元／月×4＋2008×18÷30）元的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期付款违约金，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”和第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中，原告某甲公司要求被告按照合同总租金金额的5%的支付违约金，合同约定的违约金过高，明显与上述规定不符，且被告请求法院调整违约金，故本院以实际损失为基础，酌情将违约金予以调整（以193086.8为基准，从2013年5月17日按中国某银行同期贷款利率的130%计算至2013年9月30日止）。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”和第三十一条：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”的规定，本案中，王某是个人独资企业某乙武汉加乐比音乐中心的投资人，应对被告某乙武汉加乐比音乐中心的债务承担无限责任，对原告大福来要求王某承担无限责任的诉请，本院予以支持。被告认为原告应赔偿因房屋漏水导致被告的财产损失和营业损失，并返回房屋押金，但未就上述观点向原告提出反诉，故被告的上述诉并意见，本院不予一并处理，就上述观点，被告可另案主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告某乙武汉加乐比音乐中心于本判决生效之日起十日内向原告某甲公司支付房屋租金193086.8元。
二、被告某乙武汉加乐比音乐中心于本判决生效之日起十日内向原告某甲公司支付停车场租赁费9236.8元。
三、被告某乙武汉加乐比音乐中心于本判决生效之日起十日内向原告某甲公司支付逾期付款违约金（以193086.8为基准，从2013年5月17日按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至2013年9月30日止）。
四、被告王某对上列一、二、三项债务承担无限连带偿付责任。
五、驳回原告某甲公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费5617元，减半收取2808.5元，由被告加乐比音乐中心负担。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
--
市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 曾红艳
二〇一三年十二月二十四日
书记员 肖 晟