常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钟民初字第2990号
原告陆xx。
原告石xx。
被告常州xx商业管理有限公司。
法定代表人王xx，该公司执行董事。
委托代理人柳xx、邹x，该公司员工。
原告陆xx、石xx诉被告常州xx商业管理有限公司（以下简称为“xx公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年12月7日立案受理，后依法组成合议庭于2016年4月14日、5月20日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告陆xx、石xx，被告xx公司的委托代理人柳xx、邹x到庭参加诉讼。第二次庭审，原告陆xx、石xx，被告xx公司的委托代理人邹x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，被告自2015年4月起未按双方签订的《租赁合同》支付租金，亦未能按照双方签订的《保证金合同》支付应返还的保证金，由此产生违约金损失。鉴于被告违约在先，原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求判令：1、被告按《保证金合同》支付第四年保证金12000元及违约金146.4元（违约金按日万分之二标准，自2015年10月1日主张至起诉之日）；2、被告按《租赁合同》支付拖欠的第三年下半年及第四年上半年租金48676.5元及违约金895.98元（第三年下半年租金16231.5元，违约金按日万分之二标准，自2015年5月1日主张至2015年11月30日；第四年上半年租金32463元，违约金自2015年10月30日主张至2015年11月30日）；3、解除双方签订的《保证金合同》和《租赁合同》并要求被告返还剩余的保证金186000元；4、诉讼费由被告承担。
被告xx公司辩称：1、2015年10月前的保证金计18000元被告已付清，且租金被告已实际支付到2015年3月31日。原告主张的第四年保证金和拖欠的租金被告予以认可，违约金按照合同约定计算。2、被告同意解除《保证金合同》与《租赁合同》，但剩余保证金182000元被告不能返还。因为向两原告出售房屋时，被告的销售政策是房屋返租和业主自营为不同的价格体系。两原告购买的2幢111号商铺的实际单价为每平米20822.36元，但享受该单价的前提是签订《租赁合同》和《保证金合同》，故该商铺的实际价格应为销售合同备案价与保证金的总额。因两原告购买商铺的价格低于正常价格，故即使解除《保证金合同》，被告也不应当返还剩余保证金。
经审理查明，两原告以1028000元的价格向常州xx置业有限公司（以下简称为“xx公司”）购买了常州市清潭商业中心xx号房屋，该房屋登记为两原告共同共有。原告陆xx（甲方）与xx公司（乙方）签订《租赁合同》一份，其中约定：甲方将清潭商业中心xx房屋出租给乙方，租赁期限为2012年10月1日至2024年9月30日；第一年至第三年乙方每年支付租金32463元，第四年至第六年乙方每年支付租金64926元……，租金自2012年10月起采取先付后用、半年结算的原则，乙方在每年10月30日前支付上半年的房租收益，4月30日前支付下半年的房租收益。若乙方未按合同约定支付甲方收益，则自约定的最后支付日的次日起至实际付款日止，按逾期付款总额每日万分之二支付甲方违约金。
陆xx（甲方）与xx公司（乙方）另签订《保证金合同》，其中约定：甲方将清潭商业中心xx房屋委托给乙方对外进行租赁或自营，期限为2012年10月1日起至2024年9月30日；签约时，甲方应向乙方交纳委托经营保证金200000元；第一年至第三年乙方每年返还甲方保证金6000元，第四年至第六年乙方每年返还甲方保证金12000元……，乙方应于每年10月1日前向甲方返还当年保证金。若乙方未按合同约定返还保证金，则自合同约定的最后支付日的次日至实际支付日止，按逾期付款总额每日万分之二向甲方支付逾期付款违约金。两原告已向被告支付了200000元保证金；本合同作为主合同《委托经营管理合同》的附加合同，和主合同《委托经营管理合同》具有同等法律效力。
《租赁合同》及《保证金合同》签订后，被告向两原告支付了第一年至第三年上半年的租金以及第一年至第三年的保证金。被告后未能按照合同约定向两原告支付租金及返还保证金。双方一致明确《保证合同》中提及的“主合同《委托经营管理合同》”即双方签订的《租赁合同》。
审理中，被告主张清潭商业中心xx号房屋的实际价格为销售合同备案价与保证金的总额，因两原告购买该商铺的价格低于正常价格，故即使解除《保证金合同》被告也不应当返还剩余保证金。为此被告提供了被告出具的《情况说明》、xx公司出售清潭商业中心2-112、2-113、2-114-1、2-114-2商铺的商品房买卖合同复印件各一份，原告对此证据均不予认可。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《保证金合同》是双方真实意思的表示，依法成立并生效后，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。双方一致确认《保证金合同》记载的“主合同《委托经营管理合同》”就是双方签订的《租赁合同》，故本院认定《保证金合同》即为《租赁合同》的从合同。被告按约应于2015年4月30日前支付原告第三年下半年（即2014年4月1日至2015年9月30日期间）的租金16231.5元，并应于2015年10月30日前支付原告第四年上半年（即2015年10月1日至2016年3月31日期间）的租金32463元，但该两笔租金共计48694.5元被告至今仍未支付，原告自愿向被告主张租金48676.5元系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。关于租金违约金895.98元，原告按照日万分之二的标准，主张自被告违约之日起计算至2015年11月30日，符合法律规定，本院对该请求予以支持。关于保证金违约金，被告按约应于2015年10月1日前向原告返还第四年的保证金12000元，但被告至今未能返还构成违约，原告按日万分之二的标准主张自被告违约日的次日至起诉之日，经本院核算为163.2元，现原告自愿主张146.4元系其对自己权利的处分，本院予以支持。被告未按约支付租金及返还保证金构成违约，原告有权解除双方签订的《租赁合同》及《保证金合同》，故本院对于原告要求解除《租赁合同》及《保证金合同》的诉讼请求予以支持。扣除被告已返还的保证金18000元，尚应向原告返还保证金182000元。被告抗辩原告以低于市场价的价格购买清潭商业中心xx号商铺故不应返还保证金，因其提供的证据均为复印件且与本案无关联性，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。因调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条，第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告陆xx与被告常州xx商业管理有限公司签订的《租赁合同》及《保证金合同》；
二、被告常州xx商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆xx、石xx支付2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金48676.5元及违约金895.98元；
三、被告常州xx商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆xx、石xx支付逾期返还第四年保证金的违约金146.4元；
四、被告常州xx商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆xx、石xx返还剩余保证金182000元；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5016元（原告已预交），由被告常州xx商业管理有限公司承担并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
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审 判 长 许雯雯
人民陪审员 邹惠芬
人民陪审员 郭静娣
二〇一六年五月二十日
书 记 员 杨汶旭