长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长经开民初字第01162号
原告：张万福，男，汉族，1963年2月8日生，个体，住长春经济技术开发区。
委托代理人：王广平，男，汉族，1975年12月7日生，无职业，住长春市南关区。
被告：闫鹏飞，男，汉族，1983年9月5日生，个体，住长春市绿园区。
原告张万福与被告闫鹏飞合同纠纷一案，本院于2014年9月12日立案受理。依法由审判员黄正男适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张万福及其委托代理人王广平、被告闫鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张万福诉称：2010年11月1日原告与大房东（长春春城建筑工程有限责任公司）签订了《房屋承揽租赁合同》，约定原告承租位于长春经济技术开发区八区英俊镇中心楼整体租赁（共七层），用于经营网吧、KTV、宾馆、桌球，第四条第五项约定原告可部分转租。2010年12月29日，经大房东同意，原、被告签订了《房屋转租合同》，约定原告将其位于长春经济技术开发区八区英俊镇敬老院商服楼三楼、建筑面积为858平方米的房屋出租给被告用于经营桌球、游戏活动，租期5年，从2010年12月29日起至2015年12月30日止，该房租金每年为23万元，被告应在每年11月30日向原告支付全年租金。被告在履行合同过程中，未按合同约定按时、足额偿还租金，给原告造成严重经济损失。2014年6月1日，原、被告达成协议：原告限被告10日内还清所欠租金，如10日内未还清租金，被告闫鹏飞放弃承租权。被告于2014年6月8日还向原告出具了欠条一份，确认了具体欠款数额为130000元。现被告未按上述协议，即《自愿放弃交接单》的内容及《欠条》的数额履行义务。原告认为，原、被告双方签订的《自愿放弃交接单》约定：如被告在签订《自愿放弃交接单》之日起10日内未清偿所欠租金，将自愿提前终止合同、放弃承租权，上述约定是经过双方平等、协商一致签订的，是双方真实的意思表示，合法有效。被告未按上述约定履行，已构成违约。虽然双方约定了由长春中级人民法院管辖，但该协议管辖违反了法律相关规定，应属无效。原告诉请：一、解除原、被告签订的《房屋转租合同》；二、被告返还位于长春经济技术开发区八区英俊乡敬老院商服楼三楼、建筑面积为858平方米的租赁房屋；三、被告偿还所欠租金130000元及违约金57498元；四、诉讼费由被告承担。
被告闫鹏飞辩称：不同意解除合同及返还房屋。
经审理查明：2010年11月1日原告与长春春城建筑工程有限责任公司签订《房屋承揽租赁合同》，约定原告承租长春春城建筑工程有限责任公司的位于长春经济技术开发区八区英俊镇敬老院商服中心楼整体（七层、面积5425.18平方米），承租期限为2010年12月1日起至2015年11月30日止。2010年12月29日转租方（甲方）“长春市新天缘宾馆（法人：张万福）大楼承租人”与受转租方闫鹏飞（乙方）签订《房屋转租合同》，约定甲方将其位于长春经济技术开发区八区英俊乡敬老院商服楼3楼、建筑面积858平方米转租给乙方，租期为从2010年12月29日起至2015年12月30日止，租金为每年23万元，支付方式为乙方在每年11月30日向甲方支付全年租金。该协议第七条第六项约定，“除政策性原因外乙方不得提前终止合同，如提前终止合同须向甲方支付3个月的租金作为违约金，以补偿甲方寻租期间的损失”。合同签订后原告向被告交付涉案房屋，被告经营着东城烤肉和飞达桌球。2014年6月1日原告作为出租方、被告作为承租方签订了《自愿放弃交接单》，约定“因被告未向原告支付2013年12月1日至2014年11月31（30）日的房租款，属被告严重违约，因合同约定违约金是50万元、房租金23万，共计73万元，被告将三楼所有装饰及飞达桌球、东城烤肉的所有配套设备设施及营业执照、消防手续和2014年5月31日至2015年12月1日的剩余房租时间扣下作为房租和违约金，出于人道主张，限闫鹏飞10天内将所有房租款交齐，租金全部交清当日原告将房屋所有设备交还给被告，如在10日内被告不能将所有房租款交齐，则视为被告自动自愿放弃承租权，并将所有设备设施交给原告，已视补偿欠原告的房屋租金和违约金”。2014年6月8日被告出具了《欠条》（内容由原告书写，被告在欠款人处签字），记载“今有东方广场娱乐城三楼东城烤肉、飞达桌球负责人闫鹏飞欠大楼承包人张万福房租款（2013年12月1日至2014年11月30日之间）13万元，因之前部分房租款于2014年6月8日交上，剩余13万元闫鹏飞必须于2014年7月1日前交齐，如违约闫鹏飞将承担原合同及后签字的违约责任”。
以上事实有原告当庭陈述、被告当庭陈述、《房屋承揽租赁合同》、《房屋转租合同》、《自愿放弃交接单》、《欠条》等在卷为证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在本案中，《房屋转租合同》约定涉案房屋的年租金为23万元，须于11月30日支付全年租金，虽在合同中未明确约定11月30日支付的全年租金系第二年的租金，但根据原、被告的履行合同情况及生活中的交易习惯应认定为交付的租金系第二年的租金，经原告向被告催告后截止到2014年6月8日被告尚欠原告租金13万元，且被告在其承诺的2014年7月1日前也未履行其义务，被告的行为已构成迟延履行主要债务，因原告已履行了催告程序，故原告要求解除原、被告于2010年12月29日签订的《房屋转租合同》的诉讼请求符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告要求解除与被告签订的《房屋转租合同》的诉讼请求符合法律规定，故被告也应向原告返还涉案房屋，即位于长春经济技术开发区八区英俊乡敬老院商服楼3楼的建筑面积为858平方米的租赁房屋。关于租金问题，原告要求被告给付的租金系2013年12月1日至2014年11月30日期间的费用，因上述期间系双方约定的合同有效期内，且被告实际占有、使用涉案房屋，故原告要求被告给付租金13万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，原告依据《房屋转租合同》第七条第六项的规定，即“除政策性原因外乙方（闫鹏飞）不得提前终止合同，如提前终止合同须向甲方支付3个月的租金作为违约金，以补偿甲方寻租期间的损失”要求被告按3个月的租金标准支付违约金57498元，但该项约定适用于被告闫鹏飞提前终止合同的情形，不适用于本案。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。在本案中，针对涉案房屋原告与长春春城建筑工程有限责任公司签订《房屋承揽租赁合同》，约定原告向长春春城建筑工程有限责任公司租赁涉案房屋，因被告未按时足额支付租金导致解除《房屋转租合同》，被告的违约行为势必会造成原告的租金损失，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情保护违约金20000元。关于原告的主体问题，虽然在《房屋转租合同》中是以“长春市新天缘宾馆（法人：张万福）大楼承租人”的名义与被告签订合同，但针对涉案房屋是原告张万福与长春春城建筑工程有限责任公司签订《房屋承揽租赁合同》，承租了位于长春经济技术开发区八区英俊镇敬老院商服中心楼整体（共七层、建筑面积5425.18㎡），是原告张万福与被告闫鹏飞签订《自愿放弃交接单》及《欠条》，被告对原告的主体资格也未提出异议，故认定原告张万福针对涉案房屋有权向被告闫鹏飞主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告张万福与被告闫鹏飞于2010年12月29日签订的《房屋转租合同》；
二、本判决生效后被告闫鹏飞立即向原告张万福返还位于长春经济技术开发区商服楼三楼、建筑面积为858平方米的租赁房屋；
三、本判决生效后被告闫鹏飞立即向原告张万福支付拖欠房屋租金130000元及违约金20000元；
四、驳回原告张万福的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4050元减半收取为2025元，由原告张万福负担325元，由被告闫鹏飞负担1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审判员 黄正男
二〇一四年十二月一日
书记员 陶祥曦