新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新审二民提字第333号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：新疆伊犁农村商业银行股份有限公司（原伊宁市农村信用合作联社）。住所地：新疆伊宁市解放西路***号。
法定代表人：江山，系该公司董事长。
委托代理人：罗贤金，新疆长信合律师事务所律师。
委托代理人：孔祥新，男，1972年5月7日出生，汉族，新疆伊犁农村商业银行股份有限公司风险管理处副经理，住新疆伊宁市新滨河路怡安家园10栋1单元104室。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：新疆建正工程项目管理咨询有限公司。住所地：伊宁市斯大林街*号。
法定代表人：郑屹，系该公司经理。
申请再审人新疆伊犁农村商业银行股份有限公司（以下简称伊犁农商行）因与被申请人新疆建正工程项目管理咨询有限公司（以下简称建正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2014）伊州民二终字第190号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年3月16日作出（2015）新民申字第91号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人伊犁农商行的委托代理人罗贤金、孔祥新，被申请人建正公司的法定代表人郑屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月21日，一审原告（反诉被告）伊宁市农村信用合作联社（以下简称信用社）诉称，2011年1月19日，原、被告签订一份房屋租赁合同，原告将位于伊宁市斯大林街83号面积为1730平方米房屋一幢、院内平房、两个车库及一半停车场租赁给被告使用；租赁期限为三年，年租金为20万元，每年增加1万元，第二年为21万元，提前一个月缴纳。合同签订后，被告缴纳了第一年租金。2012年度租金应当于2011年12月7日缴纳，但被告未按期缴纳，原告向被告发出解除合同通知书，被告于2012年4月电汇缴纳了2012年度租金。2013年度租金应当于2012年12月7日缴纳，但被告提出解除合同却不交还租赁物，故诉至法院。请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同并交回租赁房屋；2、被告支付拖欠的2013年1月7日至5月7日之间的租金73333.32元并直至被告交房之间的租金；3、被告支付2012年度暖气费20185.2元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告（反诉被告）增加诉讼请求，即主张从2013年1月7日至2013年12月2日的租金201666.67元。被告（反诉原告）建正公司辩称并反诉称，原告主张的2012年的暖气费数额不正确；原告交付标的物有瑕疵违反约定，被告在2013年2月20日搬离租赁房屋不存在向原告支付租金；原告应当向我方支付2011年至2012年未交付的两间车库租金19200元、一间平房租金4800元及2013年1月7日至1月30日因未交付两间车库和一间平房的租金500元；2012年4月6日被告交付2012年的租金21万元，原告未发出任何解除合同的通知是默认了延期交纳租金的事实，半年后发出解除合同的通知属违约行为，应当赔偿被告2010年－2011年垫付暖气费12561元，2011年1月7日前遗留的920方用水及超额用水违约金、罚款共计6363.52元，加价水费2706元，入户水表年检更换费用678元，原告工作人员阿依丁损坏供电局电表箱及供电线路产生的抢修费8000元，原告不履行房屋维修义务因漏水造成办公室木地板损坏，估算的损失是9600元，给二楼两个分租单位赔偿装修残值90000元及在院内搭建价值7200元彩钢板房，该彩板房原告在使用，故提出反诉。请求判令：1、反诉被告支付反诉原告因未按合同约定交付标的物的费用24500元（19200元＋4800元＋500元）；2、反诉被告支付反诉原告垫付的费用30308元（12561元＋6363.52元＋2706元＋678元＋8000元）；3、支付反诉被告因违约给反诉原告造成的损失106800元（9600元＋90000元＋7200元）；4、本案本诉及反诉诉讼费用均由反诉被告承担。庭审中，被告（反诉原告）放弃主张彩钢板房7200元的反诉请求。反诉被告针对反诉答辩，1、根据合同约定，原告已将租赁物全部交付被告，不存在计算租金的情形，且被告没有证据证实主张数额的合法性；2、原告主张解除合同的理由是被告没有按时足额缴纳租金，应当于2011年12月7日支付2012年的租金，被告却在2012年4月6日缴纳；3、反诉原告垫付了2010年至2011年1月6日的暖气费属实，对被告主张12561元的计算方法不认可；4、我们按时缴纳水费并提交了正规发票证实，被告主张垫付920方水费、违约金和罚款、电力抢修费、入户水表更换费均是复印件不认可，且电表箱是被告自行安装与我们无关；5、被告未及时向原告反映屋面渗水属被告故意扩大的损失不认可；6、被告未按合同规定交纳房租，且未将房屋分租及装修告知原告，被告可以对装修残值进行拆除，对其主张不认可；7、彩钢房是拆除原有煤房上搭建，不同意拆除；8、被告反诉已过诉讼时效。
伊宁市人民法院一审查明，一、2011年1月19日，原告信用社与被告建正公司签订一份房屋租赁合同，约定原告将其位于伊宁市斯大林街83号面积为1730平方米房屋一幢及院内平房、两个车库、一半停车场租赁给被告使用；租赁期共三年，从2011年1月7日至2014年1月6日。年租金为20万元，每年增加1万元，即第二年租金为21万元，提前一个月缴纳。合同签订后，被告缴纳了第一年租金20万元，原告向被告交付了房屋一栋等，未交付院内平房及两个车库。2011年3月被告将一楼租赁给伊犁州万艺广告装饰有限公司、将二楼租赁给新疆新电能电力工程设备有限公司和新疆合盈泰安房地产开发有限公司，并参照原、被告之间的房屋租赁合同与分租户签订了房屋租赁合同。其中一楼年租金为80000元，以后每年增加10000元；二楼两家承租户年租金分别为40000元、30000元，以后每年分别增加10000元。合同履行过程中，被告及其他分租户分别对各自使用的房屋进行了装修。其中，新疆新电能电力工程设备有限公司伊宁分公司在该院内自盖两间彩钢房，一间已坍塌。2012年4月6日被告以电汇形式向原告交纳2012年1月7日至2013年1月7日的租金21万元，被告接受并未提出异议。2012年10月22日，原告以被告未按期足额交付租金为由发出解除房屋租赁告知书，告知正在使用该租赁房屋办公的各单位，原、被告双方签订的房屋租赁合同于2013年1月6日收回并终止房屋租赁合同，要求所有承租人“提前另寻办公地点”。同时，原告将该告知书张贴在每个楼层的通道中。被告及二楼的租户分别于2013年2月27日前搬离了承租房屋，钥匙交给原告。2013年6月7日，被告向新疆新电能电力工程设备有限公司伊宁市分公司支付装修补偿款30000元，向新疆合盈泰安房地产开发有限公司支付装修补偿款10000元。2013年5月22日，原告交纳2012年10月至2013年4月二楼以上房屋面积的暖气费20185.2元，一楼暖气费由分租人自行交纳。二、2011年1月9日，被告交纳了2010年－2011年斯大林街83号全楼房屋面积的暖气费28302元。三、2012年10月18日，本案诉争房屋的电力设施损坏，由新疆新电能电力工程设备有限公司伊宁分公司为其更换了电表、电线等，被告支付电力抢修费8000元。四、2013年11月4日，原告以2013年12月31日停止对外出租为由向一楼分租户发出通知，要求各承租户于2013年12月25日前将钥匙交回给原告。同年12月10日，一楼分租户伊犁州万艺广告装饰有限公司通过被告向原告交纳了2013年度租金75000元，并已搬出，将房屋交付给原告。五、伊宁市的一个采暖期为165天。
伊宁市人民法院一审认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，法院予以确认。本案争议焦点是：一、原、被告双方是否违约及如何承担赔偿责任；二、被告是否应缴纳房屋租金、暖气费及数额如何确定。针对焦点一，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告辩称原告未按照合同约定交付两个车库、一间平房的抗辩理由有证人证言印证，法院予以采信。对其反诉主张赔偿租金24500元的反诉请求，因其未提供证据证明，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告逾期支付租金并在其后全额予以补缴的行为属违约后采取的补救措施，且未导致合同必然无法履行，故被告不应承担赔偿责任。原告接受被告交付租金并未提出异议应当视为对该租赁合同继续履行的认可。合同履行过程中，原告向被告及分租户单方发出解除房屋租赁告知书的行为已构成违约。原告主张解除与被告签订的房屋租赁合同，被告亦同意，法院予以支持。对原告违约行为导致被告与他人签订的房屋分租合同无法履行，由此给被告造成的损失，原告应予赔偿。据此，对被告反诉主张赔偿106800元的损失，因有收据及证人丁明臣、李海军的证言予以证实，被告向新疆新电能电力工程设备有限公司伊宁市分公司、新疆合盈泰安房地产开发有限公司分别赔偿装修损失30000元、10000元的反诉主张法院予以采信，该损失理应由原告予以赔偿。对被告反诉主张垫付的费用30308元。其中，主张垫付的暖气费12561元，因伊宁市的一个采暖期为165天，且原、被告均认可采暖期为当年10月20日至次年4月5日。自2010年10月20日至2011年1月6日共79天的暖气费13550.65元（28302元÷165天×79天），属被告给原告垫付，故被告反诉主张的暖气费数额未超过按规定计算的数额，法院予以确认；对其主张电力抢修费8000元的反诉请求有发票、证人丁明臣的证言证实，法院予以支持。对反诉原告（被告）主张的其他反诉请求，因其未能提供充分的证据证明，法院不予支持。针对焦点二，被告及二楼分租户于2013年2月27日前陆续搬离租赁房屋并向原告交付了钥匙。根据2013年11月14日原告发出的通知、证人张海燕的证言及被告陈述相互印证，证实一楼租户至2013年12月31日原告认可，且该租户交纳了2013年租金75000元已搬离，并将钥匙交回给原告。对原告以被告未按期足额交付租金违约为由主张2013年的租金201666.60元并交回租赁房屋、2012年度暖气费20185.2元的诉讼请求与事实不符，根据谁使用谁交费的原则，被告应当承担2013年1月7日至2月26日使用二楼以上房屋的租金16767元［（220000元一100000元一楼租金）÷365天×51天］及2012年10月20日至2013年2月26日期间的暖气费15903元（20185元÷165天×130天）。对被告辩称以其垫付交纳的暖气费相冲抵的抗辩理由合理合法，法院予以采信，故被告应当承担暖气费3342元（15903元－12561元）。对反诉被告（原告）辩称反诉已过诉讼时效的抗辩理由，于法无据，法院不予支持。综上所述，经伊宁市人民法院审判委员会讨论决定，伊宁市人民法院于2014年1月20日作出（2014）伊民初字第66号民事判决：一、解除原告（反诉被告）伊宁市农村信用合作联社与被告（反诉原告）新疆建正工程项目管理咨询有限公司签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）新疆建正工程项目管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）伊宁市农村信用合作联社支付租金16767元；三、被告（反诉原告）新疆建正工程项目管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）伊宁市农村信用合作联社支付暖气费3342元；四、原告（反诉被告）伊宁市农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）新疆建正工程项目管理咨询有限公司赔付损失40000元（30000元＋10000元）；五、原告（反诉被告）伊宁市农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）新疆建正工程项目管理咨询有限公司支付电力抢修费8000元；六、上述第二、三、四、五项的费用折抵后，原告（反诉被告）伊宁市农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）新疆建正工程项目管理咨询有限公司一次性支付各项费用27891元；七、驳回原告（反诉被告）伊宁市农村信用合作联社的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）新疆建正工程项目管理咨询有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费4628元，减半收取2314元由被告（反诉原告）负担151元，原告（反诉被告）负担2163元。反诉费3532元，减半收取1766元由原告（反诉被告）负担500元，被告（反诉原告）负担1266元。
信用社不服，向本院伊犁哈萨克自治州分院提起上诉称，原审判决认为其提出解除合同的行为属于违约行为错误。根据双方签订的租赁合同约定，建正公司应当于2011年12月7日交纳2012年度租金，经其催促建正公司仍不交纳；为此其在当年即提出解除合同，并拒绝接受建正公司迟交的房租，故建正公司在2012年4月6日采取以电汇形式向其交纳，并不表示其不追究对方的违约责任，因此基于建正公司的违约行为，其要求解除合同合法。原审判决其向建正公司赔偿装修损失4万元及电力抢修费8000元错误。建正公司向法庭提交的是其与分租户签订的补偿协议与其无关，且对该装修残值并未作价，因此该装修残值不应由其承担。电力抢修费是建正公司未经其同意擅自安装电表箱，造成损失应当由建正公司自行承担。建正公司应当向其支付2013年度的租赁费。2013年2月27日，建正公司在同意解除合同时仅交付了二楼，并未交付一楼，双方签订的租赁合同出租的是整栋楼，建正公司应当承担2013年度房租。请求二审法院撤销一审判决，支持其一审诉讼请求，同时驳回建正公司的反诉请求。被上诉人建正公司答辩称，其于2012年4月6日将2012年1月7日至2013年1月7日的租金交给了信用社符合合同约定，不存在拖延房租。至于装修残值问题，因信用社提前解除合同，其实际补偿了分租户装修损失。供电公司安装的电表箱与其无关，应当由信用社承担。2013年2月份其已搬走了，没有使用租赁房屋，信用社要求其缴纳房租没有理由。一楼的房租2013年12月已经交给了信用社，不存在支付租金问题，请求驳回上诉，维持原判。
经本院伊犁哈萨克自治州分院二审查明，伊宁市人民法院一审查明的事实除“一楼分租户伊犁州万艺广告装饰有限公司已搬出将房屋交付给信用社”以外的事实属实，二审法院予以确认。二审法院另查明，一楼分租户伊犁州万艺广告装饰有限公司通过建正公司已向信用社交纳了2013年12月10日前的租金，其与建正公司签订的合同租期已经届满，目前伊犁州万艺广告装饰有限公司仍在使用信用社的房屋。
本院伊犁哈萨克自治州分院二审认为，本案争议焦点是：信用社提前解除合同是否构成违约，应否赔偿建正公司的装修损失4万元、电力抢修费8000元以及建正公司应不应该支付2013年度租赁费。根据合同约定，建正公司应于2011年12月支付2012年1月7日至2013年1月7日的租金，建正公司未按期支付租金，信用社没有提出解除合同，之后建正公司采取了积极的补救措施于2012年4月6日全额补缴了欠付的租金，信用社接受且未提出异议，表明对建正公司逾期交付租金的事实认可，《房屋租赁合同》仍在继续履行。故信用社于2012年10月22日再以建正公司未按期足额交付租金为由发出解除房屋租赁告知书，违反诚信原则构成违约。由于信用社单方解除合同，导致建正公司与他人签订的《房屋租赁合同》无法履行，给分租户赔偿了部分装修费，信用社对建正公司的该部分损失应当承担赔偿责任。安装电表箱属于出租人应当承担的义务，建正公司垫付的费用应当由信用社支付，信用社提出不应当赔偿建正公司给分租户赔偿的装修损失及电力抢修费的上诉理由不能成立，不予支持。至于信用社要求建正公司支付2013年租金问题。因信用社在一审主张的是2013年1月7日至2013年12月2日期间的租金，建正公司及其二楼的分租户在信用社发出解除合同通知后的2013年2月27日前均已搬离租赁房屋，并将二楼以上的房屋钥匙全部交还给了信用社，一楼分租户也已向信用社交纳了2013年12月10日前的租金，信用社再要求建正公司支付一楼分租户的租金缺乏依据，不予支持。原审判决建正公司支付2013年1月7日至2013年2月26日期间的租金并无不当，应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人信用社的上诉理由不能成立。本院伊犁哈萨克自治州分院于2014年5月12日作出（2014）伊州民二终字第190号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3391元，由上诉人信用社负担。
申请再审人伊犁农商行（原伊宁市农村信用合作联社）申请再审称，一、二审判决认为伊犁农商行提出解除合同的行为属于违约行为是完全错误的。根据双方签订的租赁合同约定，建正公司应当于2011年12月7日向伊犁农商行交纳2012年度租金，经伊犁农商行催促，被上诉人仍不交纳。为此伊犁农商行在当年即提出解除合同并拒绝接受被上诉人迟交的房租，故建正公司在2012年4月6日采取以电汇形式向伊犁农商行交纳，但是这并不表示不追究建正公司的违约责任，因此基于建正公司的违约行为，伊犁农商行要求解除合同是合法的。判决赔偿装修费4万元及电力抢修费8000元是错误的。建正公司一审开庭时向法庭提交的是其与分租户签订的补偿协议，该协议约定建正公司对分租户予以赔偿装修残值。而伊犁农商行认为根据合同相对性的原理，这个赔偿协议对伊犁农商行是没有法律约束力的，因为建正公司当时的分租行为并没有经过伊犁农商行同意，而且该赔偿协议事后并没有获得认可。更重要的是，该装修残值仅仅只是建正公司与分租户之间约定，该价值并没有经过相关鉴定部门作价，因此该价格真实性、合法性均不能得到法律支持，因此两审法院在采纳建正公司与分租户之间的约定的赔偿价格作为判令本案中伊犁农商行承担赔偿的依据严重违反民事诉讼法有关证据规则。电力抢修费不应当由伊犁农商行承担，建正公司在合同履行期间未经伊犁农商行同意，擅自在车库门上安装电表箱，其存在明显过错，造成损害其应当自行承担责任。综上所述，伊犁农商行申请再审，请求撤销原判，依法改判。被申请人建正公司辩称，合同是有效的，按照合同约定第三次交纳租金是在2013年1月7日，而申请再审人是在2012年10月22日提出解除合同，是申请再审人违约。申请再审人在租赁房屋楼道张贴公告通知搬离导致无法办公，因而搬离。电力维修费用应当由申请再审人承担。一楼租户都是申请再审人介绍的，他们搬迁与我公司无关。原一、二审判决正确，请求驳回再审请求，维持原判。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，伊犁农商行与建正公司签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，依法成立，不违反相关法律规定，故合法有效，本院予以确认。依法成立并已生效的合同对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。伊犁农商行明知建正公司将承租房屋进行分租，但在合理期间内未提出反对意见应当视为同意。建正公司于2012年4月6日延期支付全年租金，此时，伊犁农商行有权追究建正公司延期付款的合同责任，但伊犁农商行未提出异议且予以接受，视为双方对该年度租金交付时间重新达成约定，故建正公司不构成违约。伊犁农商行时隔半年之久，在该年度房屋租赁合同接近履行完毕时，于2012年10月22日又以建正公司未按期足额交付租金为由发出解除房屋租赁告知书，系单方解除房屋租赁合同的行为，该行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，伊犁农商行的违约行为导致建正公司与他人签订的分租合同无法履行，建正公司与分租户协商装修费残值并给予了赔偿，该协商数额并未明显超出市场判断，且伊犁农商行亦无证据证实建正公司在协商过程有故意扩大损失之嫌，其仅以未经鉴定为由予以否定，依据不足，伊犁农商行对建正公司的该部分损失应当承担赔偿责任。另建正公司向分租户赔偿完毕后，以此做为损失的证据向伊犁农商行要求赔偿，并未违反合同相对性原则。根据双方租赁合同约定及法律规定，保证与使用该房屋直接关联的供电、供水、供暖等基础设施及公共配套设施能够正常使用是出租方伊犁农商行的义务，故建正公司垫付的电力抢修费用应当由伊犁农商行支付。综上，申请再审人伊犁农商行的再审请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2014）伊州民二终字第190号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 英 琪
代理审判员 祁 万 杰
代理审判员 古丽努尔
二〇一五年十一月六日
书 记 员 希丽娜依