北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3708号
上诉人（原审原告、反诉被告）张瑞，女，1976年3月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张全（张瑞之夫），住北京市朝阳区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：游惠松，男，1960年3月20日出生，汉族，福建省漳州立人学校董事长，住北京市福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：蔡鸿明，福建泾渭明律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐稚辉，女，1961年8月7日出生，汉族，住海南省海口市。
委托诉讼代理人：崔满华（兼上诉人张玉成委托诉讼代理人），北京市高朋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琪，北京市汉鼎联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张玉成，男，1954年4月11日出生，汉族，住海南省海口市。
委托诉讼代理人：崔满华，北京市高朋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾磊，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。
上诉人张瑞因与上诉人游惠松、徐稚辉、张玉成房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初18435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张瑞上诉请求：同意一审法院判决第二、四、五、六项，要求撤销一审判决第一、三、七项，依法改判确认我与游惠松、徐稚辉、张玉成之间的《房屋租赁合同》于2016年11月15日解除；游惠松、徐稚辉、张玉成按合同约定的月租金标准给付我6个月的房屋占用费。事实和理由：游惠松、徐稚辉、张玉成于2016年8月19日发函告知解除合同，按照双方租赁合同约定单方要求解除合同需提前3个月，故一审法院依照双方合同应确认双方合同于2016年11月19日解除；游惠松、徐稚辉、张玉成长期占用租赁房屋，一审法院仅支持一个半月的房屋占用费显然过低。
游惠松辩称：1.因双方签订的合同为无效合同，租赁的房屋中绝大部分没有规划许可，租赁合同自始无效，2013年所协商的并不是张全有权主张的合同，而是由郑明浩与刘原均签订的租赁合同，我认为张瑞所提出的事实与事实不相符合。我是他人所委托进行签订的租赁合同，我并未进行实际使用及经营，没有进行租金及费用的支付行为，张瑞称经营方变为我与事实不符。2015年5月徐稚辉代表我向张瑞书写的还款承诺与事实不相符合，这是徐稚辉不明真相情况下做出的承诺，并不是代表我。2.租赁合同自始无效，房屋占用费最迟截止到2015年9月，因为这时我在另案中已提起反诉。
徐稚辉辩称：不同意张瑞的全部上诉请求。1.本案一审并没有查明实际交付的标的四至和租赁房屋的面积以及规划权属的问题。2.张瑞并不是对所有的面积具有转租权。3.解除合同的主要理由是存在违建事实，而不是我们拖欠租金。在假设房产证是真实的情况下，扩建部分没有产权，违建事实是现实存在的。4.我们的商业目的不能实现，实际交付的标的物地址和经营登记的地址是不一致的，不是细化的问题，而是根本不一致的问题。5.本案的合同解除时间应该是我们2015年9月提起反诉要求确认合同无效的时间。6.2015年9月6日，我们已经明确腾空房屋，我们至少在这个时间已经完成交付，在此期间进行扩大的损失张瑞是有责任的。7.我们不存在占用租赁房屋的事实，所以不存在支付占用费的前提。合同已经明确约定交接时间是15天，而出租人没有在15日后进入租赁房屋是张瑞自身的原因。8.我们不存在张瑞主张的严重违约情形，当初租赁合同约定是商业用途，但是房屋租赁后去办理营业执照，工商部门答复不能办照，因为租赁房屋是违建，张瑞称他去想办法解决，他让他公司的工作人员负责办理，以至于办理执照的所有手续签字都是该工作人员，但是营业执照的地址与我们租赁的房屋不是同一地址，后我们接到北京市燕侨物业管理有限公司（下称物业公司）的通知让我们搬家，当时张瑞也在场，把通知的原件拿走了。我们去物业公司询问这个事实，物业公司给我们该通知的复印件，2015年4月，张瑞就带人来看房屋准备转租。2015年8月我们利用三天搬离了租赁房屋。之后我们就接到了张全的起诉状，2015年9月6日的开庭笔录中有记载我们已经将租赁房屋空置腾空。9.生效的裁定书和本案是关联的，张瑞在2015年已经同意解除合同。规划图、房产证、租赁合同三个面积不相符合。我们认为租赁房屋是违章建筑，租赁合同应属无效。假设该合同有效，我们要求解除。10.一审法院判决占用费是超过了张瑞的诉讼请求。11.所有的损失不是我们造成的，如果不是接到物业公司拆除违章的通知，不能办理营业执照，我们是不会要求解除合同的。损失的扩大是由于张瑞对我们提出的交接不予理睬。
张玉成辩称：张瑞的上诉没有事实及法律依据，对张瑞的上诉请求不予认可。我不是适格的被告，我与张瑞、张全没有合同关系。与租赁合同没有关系，从合同、法律关系来讲，我都不是适格的被告，其余答辩意见同徐稚辉的意见。
游惠松上诉请求：要求撤销一审法院判决，依法改判驳回张瑞的全部诉讼请求，同时依法改判确认我与张瑞签订的房屋租赁合同在房产证上没有记载的部分应属无效，在房产证上有记载的部分解除，解除时间为2015年9月21日。事实和理由：我不是适格被告。1.张瑞认为2015年5月，我与张全、刘原均签订协议书，承租方变更为我，只是依据这个理由不能作为我承担民事责任的依据，生效的民事裁定书明确记载张全不是适格的原告，裁定驳回了张全的起诉，同样的一份文书我应该也不是适格被告。2.作为张全与我签订的协议书，是刘原均与郑明浩签订的，郑明浩是房屋的租赁人，不具有转租权，起初的合同就是属于无权的合同，合同没有客体。我不能作为本案的适格主体参加诉讼。3.我在整个合同过程中只代为签订行为，实际使用人并不是我，我自始至终也没有支付过任何费用也没有实际使用租赁房屋，一审法院判决我承担民事责任于法无据，应该予以改判。4.张瑞提供的规划许可证是2007年颁发的，租赁房屋属于违章建筑而不是具有所有权进行过规划许可的房屋，应当认定为无效合同。
徐稚辉上诉请求：要求撤销一审法院判决，依法改判驳回张瑞的全部诉讼请求，同时改判确认游惠松与张瑞签订的房屋租赁合同无效或解除，解除时间为2015年9月21日，张瑞返还徐稚辉押金18.75万元及装修款170万元。事实和理由：1.徐稚辉、张玉成与张瑞没有合同关系，张瑞针对我们的诉讼请求没有事实和法律依据。2.租赁房屋为违法建筑，应当认定租赁合同无效。3.一审审理中张瑞主张的2015年至2016年度的供暖费标准有误，应为42元每建筑平方米。其余上诉理由同我的答辩意见。
张玉成上诉请求：要求撤销一审法院判决，依法改判驳回张瑞的全部诉讼请求，同时改判确认游惠松与张瑞签订的房屋租赁合同无效或解除，解除时间为2015年9月21日。事实和理由：本案租赁合同与我无关，我没有过任何承诺、任何签约、任何付款，一审法院认定债务加入有误。
张瑞辩称：我不同意游惠松、徐稚辉、张玉成的全部诉讼请求。1.双方是在自愿的基础上签订的合同未违反法律法规强制性规定，是有效合同，理应依法保护。2.租赁房屋扩建部分有相关部门批件。3.关于租赁房屋面积问题，合同已有明确约定，双方签订合同后即视为对面积的认可，该项约定应对双方具有法律上的约束力。4.游惠松、徐稚辉、张玉成要求提前解除合同的真实原因是他们合作方之间发生了矛盾，无力支付租金，导致长期拖欠租金的违约行为。5.由于游惠松、徐稚辉、张玉成的严重违约，使我几年来在无收益的情况下，仍然如期向我的出租方交纳租金及各种费用，造成我的巨大经济损失，游惠松、徐稚辉、张玉成理应承担相应违约责任。
张瑞向一审法院起诉请求：1.判令游惠松、徐稚辉、张玉成支付2015年度房屋租金225万元、2016年度房屋租金236.25万元，合计461.25万元；2.判令游惠松、徐稚辉、张玉成按照拖欠金额每日1%的标准支付租金拖欠之日起至实际支付之日止期间的滞纳金；3.如合同解除要求判令游惠松、徐稚辉、张玉成支付违约金562500元、免租期租金562500元、空置期损失1125000元；4.判令游惠松、徐稚辉、张玉成支付供暖费252000元、水电费19473.95元。
游惠松、徐稚辉、张玉成向一审法院反诉请求：1.判令确认张全与游惠松签订的房屋租赁合同无效和解除；2.判令张瑞返还游惠松、徐稚辉、张玉成押金18.75万元；3.判令张瑞赔偿游惠松、徐稚辉、张玉成装修款170万元。
一审法院认定事实：北京市东城区东花市北里东区1号房屋（房屋所有权证号：京房权证崇国字第XX**号，登记时间2001年10月15日，建筑面积合计41873.5平方米，产别为国有产）原系北京天鸿集团公司（下称天鸿集团）名下的房产。2007年6月经北京市规划委员会批准天鸿集团获得建设工程规划许可证，对北京市东城区东花市北里东区1号办公楼扩建，建设规模为813.94平方米。2007年6月6日天鸿集团变更为北京首开天鸿集团有限公司。2010年1月19日上述房屋登记在北京首都开发控股（集团）有限公司名下，房屋坐落登记为崇文区东花市北里东区1号1幢等4幢，房屋所有权证号为京房权证崇字第XX**号，房屋性质商品房，套内建筑面积合计41873.5平方米。经比对上述两个房屋所有权证所附的北京市房屋登记表及房地产平面图均一致。
张瑞于2006年1月9日与北京天鸿集团公司第一房产经营分公司（下称天鸿公司第一经营分公司）签订《房屋租赁合同》，约定张瑞承租北京市东城区东花市北里东区1#楼1段一层2-5轴对应A-
D轴部分（不含楼、电梯间4-5轴对应C-
D轴的办公部分及南侧楼梯间部分）房屋（房屋所有权证号：京房权证崇国字第XX**号）。租赁期限为5年，自2005年12月15日起至2010年12月14日止。合同约定经出租人同意承租人可转租或部分转租。2009年2月5日双方签订补充协议，约定将上述合同租赁期限延长至2019年12月31日止，其他条款均不变。
2012年10月12日，张瑞之夫张全与刘原均签订租赁合同，约定将北京市东城区东花市北里东区1号（主体与续建）一、二层由刘原均承租用于商业用途。租赁总建筑面积1500平方米，租赁期限自2013年1月22日至2019年1月21日，装修免租期为3个月，自2012年10月22日至2013年1月22日。月租金为187500元，年租金为225万元，按5%标准递增，即自2016年1月21日起年租金为2362500元。承租方向出租方支付相当于1个月租金的押金187500元。租金分期支付，每12个月为一期，每期租金应于上一期期满15日前支付。合同约定承租方应依法取得经营项目所必备的所有执照、许可、批准、备案后，方可在其营业执照所许可的经营范围内进行经营活动，承租方所经营项目的注册登记、报批等相关手续由承租方自行办理并承担相关费用，出租方给予的协助仅限于提供租赁物业的房屋所有证明。承租方出现违反、不遵守或不履行合同的情况，包括但不限于拖欠租金、赔偿费、滞纳金等费用，出租方有权直接以押金充抵，而无需事先书面通知承租方。合同终止出租方不得要求恢复原状，承租方对租赁物业的装修归出租方所有，承租方不得拆除。出租方对承租方的装修不作任何补偿，承租方也不得以装修折抵租金及其他任何费用。承租方未能按合同约定的时间和数额向出租方支付租金的，承租方须按照拖欠金额的每日1%向出租方支付滞纳金，直至拖欠款项全部付清。如果承租方拖欠出租方租金超过1个月，则出租方有权解除合同而无需承担任何违约责任，由此造成的全部损失均应由承租方自行承担。若承租方拖欠物业费及其他任何费用超过1个月，出租方有权解除合同。合同因上述原因解除的，承租方需向出租方支付相当于3个月租金的违约金，该违约金应在合同约定的租赁物业交还期限前向出租方支付。除合同约定的解除合同的情形外，合同任何一方单方提前解除合同的应提前3个月书面通知另一方，并且应在合同约定的租赁物业交还期限前向另一方支付相当于3个月租金的违约金，但无需赔偿另一方由此产生的直接或间接损失。出现该条款项约定的解除合同情形，则合同于一方向对方书面通知解除合同之日终止。合同终止之日至承租方交还租赁物业之日，承租方仍需按照合同约定的标准承担租金及其他费用。合同终止时，承租方应在交还租赁物业前与出租方及物业公司结付全部所欠款项。出租方有权以预付租金及押金直接充抵承租方所欠款项，若有剩余，出租方应于租赁物业交还之日起10日内将余额返还承租方，若不足充抵，承租方最迟应于租赁物业交还之日补足。刘原均承租后，将上述房屋用于张玉成、徐稚辉（二人系夫妻关系）开办宋草人艺术馆。2013年2月28日张全、刘原均签署《说明书》载明：1、乙方（刘原均）租赁的三层门市房由甲方（张全）有偿装修改造，费用全部由乙方支付，甲方对此装修工程质保一年。2、甲方同意乙方在了解三层无产权现状下，愿意以一次性支付租金人民币50万元，同一、二层租赁期限使用，乙方不得转租，其他情况同原合同。
2013年5月16日，张全、刘原均、游惠松协商一致，将协议的承租方变更为游惠松。同日，宋草人（即张玉成，甲方）、刘原均（乙方）、游惠松（丙方）签订《协议书》，约定兹因草人艺术馆经营相关事宜，甲、乙、丙三方达成如下协议：第一条2012年10月12日，由乙方作为承租方而向出租方张全承租的北京市东花市北里东区1号（部分）继续作为草人艺术馆经营场所。同时，承租方变更为丙方。第二条本协议签订之前，乙方为艺术馆创建过程共投入人民币1035万元，由丙方全面承接，具体办法为：1、2013年5月16日丙方付给乙方人民币300万元；2、2013年6月15日前丙方付给乙方人民币100万元；3、2013年9月15日前丙方付给乙方人民币635万元，并支付给乙方每月3万元资金占用费（时间从2013年6月16日起算）。游惠松表示上述1035万元其并未出资，全部由张玉成、徐稚辉出资；张玉成、徐稚辉表示出资400万元，其余款项系游惠松出资。张瑞与游惠松、徐稚辉、张玉成均认可押金、2013年、2014年租金、三层的租金已支付。
2014年12月16日，东方草人文化艺术传媒（北京）有限公司取得营业执照，住所为北京市东城区东花市北里东区1号平房3幢2房间，法定代表人为徐稚辉，股东为徐稚辉、张玉成。2015年5月4日徐稚辉书写了一份《还款声明》，称其系草人艺术馆的实际使用人，其对原北京东花市大街北里东区1号楼西侧商业门市房于2012年10月12日刘原均签订的《租赁合同》知悉明了，对合同内容知悉明了，对合同中的权利、责任、义务等负实际责任。目前按合同约定尚未付2015年的房租，其承诺于2015年7月1日前付清租金，其对原合同负责。
2015年2月10日，物业公司燕侨中心管理处曾发出《通知》，表明因草人艺术馆承租房屋存在擅自搭建建筑物，要求其尽快拆除非法建筑，或尽快补办合法手续，并到该公司备档所有手续。2016年7月22日该公司出具《说明》，表明因张全交来崇文区东花市北里东区1号（现北京草人艺术馆所在位置）办公楼扩建的中华人民共和国建设工程规划许可证到该公司备档，证明北京草人艺术馆不是违章建筑，故该公司收回2015年2月10日发出的《通知》。该公司于2016年7月11日出具《欠费说明》，表明草人艺术馆自2014年5月23日至2015年9月24日，共欠水电费19473.95元。其中电费16760元、水费2713.95元。该公司于2016年7月18日出具《关于草人艺术馆拖欠供暖费的证明》，表明草人艺术馆自2012年11月至2016年3月共拖欠4年的供暖费，2012年11月至2013年3月，非居民供暖价格为33元/建筑平方米，2013年11月至2014年3月，供暖价格为42元/建筑平方米，2014年11月至2015年3月，供暖价格为46元/建筑平方米，2015年11月至2016年3月，供暖价格为47元/建筑平方米。供暖费合计为252000元。2016年7月27日该公司出具《说明》，表明草人艺术馆在崇文区东花市北里东区1号楼办公至今，其经营期间欠下水电费和取暖费，该公司同意由张全代为催缴，并代为收取，张全收取后，该公司不再向草人艺术馆收取。
2015年7月5日，徐稚辉曾给张全发送短信：“我们一直在努力寻找突破交还房租，但至今无法实现深感抱歉。国实基金想把一楼作为办公地。为能保留草人艺术馆，我们都在不懈努力。如实在没办法，我们再协商解决，全弟能否网开一面，想一个万全之策，共同解决目前的局面。”2015年7月12日徐稚辉再次给张全发送短信：“因不能正常交付房租，经过反复思考，同意你将草人艺术馆的房屋对外出租，如果有合适的租户，我们把一、二楼房子腾出。三楼因交六年的房租，全弟能否网开一面为我们留一立足之地。这样能够保留草人艺术馆的牌子。有机会实现交房租，我们可以再租回来。事到如今大家都不容易，我们一直在寻找机会，全弟也的确没有为难我们，大的经济环境确实给我们带来不利的影响，如果全弟有更好的办法，比如合作，我们都可以商讨。如全弟不同意我们的想法，那我们只好搬出去，全弟想怎么办我们也只好听着了。”2016年8月19日，游惠松、徐稚辉、张玉成曾通过邮寄方式向张瑞、张全送达解除合同通知函。在该函件中游惠松、徐稚辉、张玉成表示：“请您在收到本函之日起三日内与承租方联系接管出租房屋和钥匙，并履行对承租方的退款和赔偿事宜。”
2015年7月24日，张全曾以房屋租赁合同纠纷起诉游惠松、徐稚辉、张玉成，2016年9月14日法院裁定驳回了其起诉。在该案的审理中，经北京联首资产评估事务所有限公司评估，位于北京市东城区东花市北里东区1号草人艺术馆（主体与续建）房屋装修现值为1259154元，有效期为2016年4月20日至2017年4月19日。游惠松以漳州立人学校名义交纳评估费2万元。该案审理中，法院曾向北京市工商行政管理局东城工商分局查询，其表示东方草人文化艺术传媒（北京）有限公司2015年正常办理了年检手续，目前系开业状态，工商登记无异常情况。另其表示工商部门对公司的注册地址的审查为形式审查，该公司登记地址北京市东城区东花市北里东区1号平房3幢2房间，该地址与北京市东城区东花市北里东区1号虽不一致，但更详细，不影响其实际经营。
法院曾于2016年11月30日组织双方就交接房屋征求意见，双方均认可租赁房屋处于腾空状态，但张瑞明确表示拒绝接收房屋，游惠松、徐稚辉、张玉成认为房屋于2015年7月24日已完成交接，房屋钥匙不再由其掌控，且其曾多次表示解除合同意愿，并要求张瑞接收房屋及钥匙。现房屋钥匙找不到了，无法交付钥匙，租赁房屋内没有游惠松、徐稚辉、张玉成任何物品，其希望张瑞收房。
一审法院认为，本案中租赁房屋系张瑞向天鸿公司第一经营分公司承租的房屋，张瑞之夫张全虽以自己的名义签订合同出租房屋，但其行为实为受张瑞委托代为办理。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人不论是刘原均还是游惠松，租赁房屋均由张玉成、徐稚辉实际使用。针对给付刘原均的款项（包含已交纳押金、租金）出资，游惠松与张玉成、徐稚辉陈述的虽然不一致，但可认定的是张玉成、徐稚辉对此进行了出资，二人作为房屋实际使用人已构成债务加入。此外张玉成曾与刘原均、游惠松签署三方《协议书》，徐稚辉亦曾出具《还款说明》承诺付清租金，故张瑞要求游惠松、徐稚辉、张玉成共同承担责任，法院予以准许。依据合同约定，游惠松、徐稚辉、张玉成应交纳房屋租金并承担因迟延交付租金而产生的滞纳金，张瑞要求游惠松、徐稚辉、张玉成支付2015年、2016年租金并承担相应滞纳金的诉讼请求，法院予以准许，具体数额法院根据合同约定及实际履行情况依法进行确定。鉴于合同既约定了迟延付款违约金也约定了解约违约金，法院将在考虑张瑞的实际损失的情况下，酌情确定违约金的具体数额。
合同明确约定除合同约定的解除合同的情形外，合同任何一方单方提前解除合同的应提前3个月书面通知另一方，并且应在合同约定的租赁物业交还期限前向另一方支付相当于3个月租金的违约金，但无需赔偿另一方由此产生的直接或间接损失。出现该条款项约定的解除合同情形，则合同于一方向对方书面通知解除合同之日终止。游惠松、徐稚辉、张玉成曾于2016年8月19日邮寄解除合同通知，且在庭审中明确表示不愿继续履行合同已搬离，张瑞虽不同意解除合同，但鉴于合同不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故法院依法认定双方于2016年8月19日解除租赁合同，游惠松、徐稚辉、张玉成应按照合同约定支付合同解除违约金562500元。合同约定合同终止之日至承租方交还租赁物业之日，承租方仍需按照合同约定的标准承担租金及其他费用。本案审理中双方均认可租赁房屋处于腾空状态，游惠松、徐稚辉、张玉成曾在解除通知中明确告知张瑞收房，但张瑞明确表示拒绝接收房屋，法院认为游惠松、徐稚辉、张玉成按照合同约定书面要求解除合同后，张瑞应在合同解除后的合理期间内接收房屋，法院酌定该合理期间为一个半月，超过此期间所发生的费用系张瑞自行扩大的损失，不应由游惠松、徐稚辉、张玉成承担。合同中针对免租期租金未进行约定，故法院对张瑞主张游惠松、徐稚辉、张玉成支付免租期租金562500元的诉讼请求，不予支持。合同解除违约金的性质系对张瑞损失的弥补，张瑞主张的空置期损失1125000元与上述款项存在重复，故法院不予支持。租赁合同明确约定承租方应负担供暖费、水电费等费用，物业公司表示由张瑞方代为收取后，该公司不再收取，故张瑞要求游惠松、徐稚辉、张玉成支付供暖费252000元、水电费19473.95元的诉讼请求，法院予以支持。
游惠松、徐稚辉、张玉成认为张瑞存在违约之处的抗辩意见，均缺乏事实及法律依据，法院不予采信。游惠松、徐稚辉、张玉成未提交证据证明租赁房屋系违章建筑，故其主张租赁合同无效的反诉请求，法院不予支持。张全、刘原均曾签署《说明书》表明三层无产权房屋一次性支付租金人民币50万元，同一、二层的租赁期限使用，鉴于上述房屋系违章建筑，故针对其出租使用的相关约定应属无效，扣除实际使用期间对应的占有使用费后，其余部分应予退还，用于折抵拖欠张瑞的租金。
鉴于游惠松、徐稚辉、张玉成存在拖欠租金情形且单方提前解除合同，故依据合同约定，其无权主张张瑞返还押金及赔偿装修损失，故法院对游惠松、徐稚辉、张玉成要求张瑞返还徐稚辉、张玉成押金18.75万元、装修款170万元的反诉请求，不予支持。根据合同约定，上述押金应直接用于充抵游惠松、徐稚辉、张玉成拖欠张瑞的款项。据此，一审法院于2016年12月23日判决：一、确认张瑞与游惠松、徐稚辉、张玉成之间的《房屋租赁合同》于二〇一六年八月十九日解除；二、判决生效之日起七日内游惠松、徐稚辉、张玉成给付张瑞租金三百二十三万六千四百八十元（已用押金折抵十八万七千五百元、三层剩余租金部分折抵十九万一千零二十元）；三、判决生效之日起七日内游惠松、徐稚辉、张玉成给付张瑞房屋占用费二十九万五千三百一十二元五角；四、判决生效之日起七日内游惠松、徐稚辉、张玉成以拖欠的租金、房屋占用费数额为基数（其中二百二十五万元自二〇一五年一月七日起计算，其余一百六十六万零三百一十二元五角自二〇一六年一月七日起计算），按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准给付张瑞至实际支付之日期间相应的滞纳金；五、判决生效之日起七日内游惠松、徐稚辉、张玉成给付张瑞违约金五十六万二千五百元；六、判决生效之日起七日内游惠松、徐稚辉、张玉成给付张瑞供暖费二十五万二千元、水电费一万九千四百七十三元九角五分；七、驳回张瑞其他的诉讼请求；八、驳回游惠松、徐稚辉、张玉成其他的反诉请求。
双方当事人对一审查明事实存在异议及本院查明部分如下：1、游惠松、徐稚辉、张玉成对张瑞在一审审理中提交的加盖北京首都开发控股（集团）有限公司公章的房产证复印件的真实性不予认可，认为张瑞应提交房产证原件，同时对于张瑞提交的规划许可证的真实性亦不予认可。就此本院审理中，经本院向天鸿公司第一经营分公司核实，证实上述房产证真实有效，同时向北京市规划委员会东城分局调取了2007规（崇）建字0027号建设工程规划许可证附件、附图、2010规（崇）竣字0022号建设工程规划核验（验收）意见，上述记载：“北京首开天鸿集团有限公司，根据你单位提交的申请，规划行政主管部门依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》第四十四条及《北京市建筑工程规划监督若干规定》的规定，于2010年8月12日对你单位在崇文区东花市北里东区1号建设的办公楼扩建进行了规划核验（验收）工作。经核验，该工程符合《建筑用地规划许可证》（1991市规地字0065号）、《建设工程规划许可证》（2007规（崇）建字0027号）批准的内容。同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。”
2、本院审理中游惠松、徐稚辉、张玉成对于2013年5月16日，宋草人（张玉成、甲方）、刘原均（乙方）、游惠松（丙方）签订《协议书》中涉及的1035万元支付问题，称上述1035万元由徐稚辉支付，游惠松、张玉成未实际支付，但经本院查明，在一审审理中，游惠松表示上述1035万元其并未出资，全部系由张玉成、徐稚辉出资；张玉成、徐稚辉表示出资400万元，其余款项系游惠松出资，就上述不一致陈述，游惠松、徐稚辉、张玉成不能给出合理解释。
3、对于2015年5月4日，徐稚辉书面《还款声明》问题，徐稚辉表示系受胁迫书写上述声明，但在张瑞对此不予认可的情况下，徐稚辉并未就其主张提交相应证据予以证明。
4、游惠松、徐稚辉、张玉成对张瑞在一审审理中提交的物业公司于2016年7月22日、7月11日、7月18日、7月27日的《说明》等证据形式、证明内容均提出异议。本院审理中，经本院向物业公司核实上述证据内容，物业公司答复上述证据均系其公司开具，真实有效，针对徐稚辉二审主张2015至2016年度供暖费收费标准问题，物业公司答复确实应为42元每建筑平方米，上述欠费说明记载收费标准有误。
双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张瑞提交：照片四张，用以证明租赁房屋仍在游惠松、徐稚辉、张玉成控制之下。游惠松、徐稚辉、张玉成的质证意见为：对该证据的真实性和证明目的均不予确认，我们在2015年9月，已经彻底搬离了租赁房屋，房屋内已经没有我们的物品，该照片什么时候形成我们不清楚。屋内假山是房屋装修做的造型，已经添附在租赁房屋上，不能证明我们在实际经营，照片都是房屋的外观而不是房屋的内部，该照片没有证明力。
游惠松提交：1.照片，用以证明张瑞将租赁房屋上锁；2.张玉成与我的书信，用以证明我是受张玉成所托与刘原均等人签订的房屋租赁合同；3.生效裁定驳回案件中我的反诉状，用以证明我要求合同无效和解除合同，腾退房屋；4.上述案件中我提交的反诉证据清单，证明目的同上；5.上述案件中的开庭笔录、谈话笔录，证明目的同上；6.上述案件的裁定书，证明张全主体不适格，诉讼被裁定驳回。张瑞的质证意见为：证据1，照的这个门是租赁房屋的大门，但不是我上的锁；证据2，真实性认可，但不认可证明目的；证据3、4、5、6的真实性均予以认可，但不认可证明目的。徐稚辉、张玉成的质证意见为：证据1的真实性与证明目的均予以认可；证据2真实性认可，但不认可证明目的；证据3、4、5、6的真实性、证明目的均予以认可。
徐稚辉提交：首都之窗网站查询页打印件一份，用以证明租赁房屋2015至2016年度供暖费标准应为42元。张瑞的质证意见为：打印件不具有法律意义，收费标准是物业公司提供的。
本院另补充查明：1、张瑞于2006年与天鸿公司第一经营分公司签订《房屋租赁合同》中约定张瑞承租房屋套内建筑面积为294.84平方米。2、2012年10月12日张全与刘原均签订房屋租赁合同中约定租赁物业的总建筑面积为1500平方米，双方签订合同后，即视为对该面积认可。3、本院审理中，张瑞提交天鸿公司第一经营分公司于2017年6月13日出具的证明一份，内容为：坐落于本市东城区东花市北里东区1号楼西侧商业用房系本公司所有，上述商业用房由张瑞承租。2007年6月经北京市规划委员会（编号2007规（崇）建字0027号）批准，对该商业用房扩建，扩建部分由承租人张瑞出资建设，其对扩建部分具有经营使用权及对外出租权。经本院向天鸿公司第一经营分公司核实，天鸿公司第一经营分公司答复上述证明系其公司出具，真实有效。4、关于租赁房屋2013年、2014年房租的支付问题，张瑞称2013年租金由刘原均支付，2014年租金由游惠松、徐稚辉、张玉成委托他人支付。游惠松称其没有支付过任何租金。徐稚辉称2013年租金是刘原均支付，但是徐稚辉已将该租金给了刘原均，2014年租金是徐稚辉交纳的。张玉成称其没有支付过租金，都是徐稚辉支付的。
本院认为：关于本案租赁合同效力问题，相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订租赁合同无效。本案中，虽游惠松、徐稚辉、张玉成主张租赁房屋系违章建筑，租赁合同无效，但经查租赁房屋中有部分有合法产权证，另一部分有合法的建设工程规划且已竣工验收完毕，故租赁房屋并非违章建筑，租赁合同应属有效。故游惠松、徐稚辉、张玉成的上述主张，缺乏依据，本院不予支持。
关于承担租赁合同权利义务主体问题，本案中，租赁房屋系张瑞从天鸿公司第一经营分公司承租而来，虽张全以其自己的名义与刘原均签订房屋租赁合同，但其行为实质为受张瑞之委托，故张瑞作为本案原告，并依据上述租赁合同行使合同权利，理由正当。另一方面，经张全、刘原均、游惠松协商一致，将上述租赁合同的承租方变更为游惠松，故游惠松成为租赁房屋承租人，本案中游惠松作为被告，并承担合同义务，属于适格主体，同时因徐稚辉、张玉成无论是在刘原均作为承租人期间还是游惠松作为承租人期间均为租赁房屋的实际使用人，且徐稚辉、张玉成在一审审理中认可其出资过、张玉成亦与刘原均、游惠松签订过三方《协议书》、徐稚辉曾出具过《还款说明》承诺付清租金、二审审理中徐稚辉亦认可2013年租金是刘原均支付，但是徐稚辉已将该租金给了刘原均，2014年租金是徐稚辉交纳的事实，故一审法院确定由游惠松、徐稚辉、张玉成共同承担合同责任，并无不当。游惠松、徐稚辉、张玉成关于其被告主体不适格，不应承担租赁合同责任的抗辩，理由不充分，本院不予支持。因游惠松、徐稚辉、张玉成未交纳2015年、2016年度租赁房屋租金，故对张瑞要求游惠松、徐稚辉、张玉成交纳上述租金、支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。一审法院将三层无产权房屋一次性已支付的50万元根据使用时间计算后，用于折抵拖欠租金，并无不妥。
关于租赁合同解除时间问题，鉴于2016年8月19日，游惠松、徐稚辉、张玉成通过邮寄方式书面通知张瑞解除租赁合同，且其在庭审中明确表示不愿继续履行租赁合同已搬离租赁房屋，虽张瑞表示不同意解除合同，但一审法院考虑到合同不宜强制履行，故认定双方租赁合同于2016年8月19日解除，并无不妥。基于游惠松、徐稚辉、张玉成未提交充分证据证明张瑞存在合同违约行为，故依据双方租赁合同约定，对张瑞要求游惠松、徐稚辉、张玉成支付解约违约金的诉讼请求，本院予以支持。张瑞上诉要求确认合同解除时间为2016年11月19日以及游惠松、徐稚辉、张玉成上诉要求确认合同解除时间为2015年9月21日的请求，均缺乏依据，本院均不予支持。
关于房屋占有费问题，因游惠松、徐稚辉、张玉成在解除通知中明确告知张瑞收回租赁房屋，且在一审审理中，经法院询问，张瑞仍拒绝收回租赁房屋，据此一审法院认为张瑞应在合理时间内接收租赁房屋，故酌情确定合理期间为一个半月，超过此期间所产生的费用属于张瑞自己扩大损失，不应由游惠松、徐稚辉、张玉成承担，并无不当。游惠松、徐稚辉、张玉成上诉称一审法院酌情一个半月不合理，应为十五天的理由，无事实或法律依据，本院难以支持。
关于租赁房屋空置期损失问题，一审法院考虑到合同解约违约金系对张瑞损失的弥补，空置期损失与违约金存在重复，故对张瑞主张的空置期损失未予支持，并无不妥。
关于水、电、供暖费问题，因依据租赁合同约定，上述费用应由承租人承担，物业公司亦表示由张瑞代为收取，其公司不再收取，故一审法院依据物业公司出具的欠费说明予以判决，并无不当，但在本院审理中查明，上述费用中2015年至2016年度供暖费收取标准有误，应为42元每建筑平方米，故一审判决此项判决数额有误，本院予以更正。
关于已付押金问题，一审法院已将该押金折抵游惠松、徐稚辉、张玉成拖欠的租金，故未予另行判决。
关于装修损失问题，虽游惠松、徐稚辉、张玉成主张张瑞存在违约行为，故要求赔偿该装修损失，但其并未就主张提交充分证据予以证明，且经认定本案租赁合同系因游惠松、徐稚辉、张玉成拖欠租金且单方提前解除合同，故对游惠松、徐稚辉、张玉成的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，游惠松、徐稚辉、张玉成的上诉请求部分成立。张瑞的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2016）京0101民初18435号民事判决第一、二、三、四、五、八项；
二、撤销北京市东城区人民法院（2016）京0101民初18435号民事判决第七项；
三、变更北京市东城区人民法院（2016）京0101民初18435号民事判决第六项为：本判决生效之日起七日内游惠松、徐稚辉、张玉成给付张瑞供暖费二十四万四千五百元、水电费一万九千四百七十三元九角五分；
四、驳回张瑞的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费48025元，由张瑞负担20050元（已交纳），由游惠松、徐稚辉、张玉成负担27975元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费10894元，由游惠松、徐稚辉、张玉成负担（已交纳）；二审案件受理费67670元，由张瑞负担12147元（已交纳12097元，余款于本判决生效后7日内交纳），由游惠松、徐稚辉、张玉成负担55523元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
审 判 员 刁久豹
代理审判员 廖 慧
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 史其申