河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1702民初2705号
原告张均，女，1929年12月15日出生
委托代理人李玉新，河南豫上律师事务所律师。
委托代理人庄保林，男，1954年5月20日出生。与原告张均系母子关系。
被告河南天琦置业开发有限公司。
法定代表人赵玉，董事长。
委托代理人朱静玲、黄东亮，河南一帆律师事务所律师。
第三人驻马店市颐康阳光康复养老中心有限公司。
委托代理人李威亚，驻马店市颐康阳光康复养老中心有限公司工作人员。
原告张均与被告河南天琦置业开发有限公司（以下简称天琦置业公司）、第三人驻马店市颐康阳光康复养老中心有限公司（以下简称颐康阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张均的委托代理人李玉新、庄保林，被告天琦置业公司的委托代理人黄东亮，第三人颐康阳光公司的委托代理人李威亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张均诉称，原告与第三人驻马店市颐康阳光康复养老中心有限公司存在民间借贷关系，被告河南天琦置业开发有公司与第三人之间亦存在债权债务关系。经三方结算由河南天琦置业开发有限公司与原告进行债权债务对接，2015年1月30日原告与河南天琦置业开发有限公司签订《天琦?贵和世家房屋预定协议》约定：河南天琦置业开发有限公司将其开发的“天琦?贵和世家”商品房住宅小区的五套房屋卖给原告，其中协议第2款约定：被告为原告保留8号楼东二单元西户8至12层806、906、1006、1106、1206号房，其中1206号房为张均购买所得，每套建筑面积138.8m2，单价3600元/m2,计价款人民币499680元，五套总价款人民币2498400元。协议第3款约定：本协议签订时原告(××）已付清全部房款。协议第4款约定：该房屋保留期限为甲乙双方签订本协议之日起，至甲乙双方正式签订《商品房买卖合同》时终止。协议第5款约定：本协议自签订之日起，不准原告（乙方）退房和换房。被告（甲方）有义务为原告保留上述房屋。（注：原告系庄保林母亲。原告与第三人的借款、及被告之间以房抵债结算、签订房屋买卖合同均委托庄保林一人办理，所以房屋买卖合同都有庄保林签名）。但房屋买卖协议签订后至今，河南天琦置业开发有限公司既不与原告签订驻马店市房管局备案的《商品房买卖合同》，也不向原告交付房屋、办理相关房屋产权登记证书等，其行为严重损害了原告的合法权益。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原告特提起诉讼。请求：一、依法判令被告与原告签订的房屋买卖合同有效并继续履行，并在判决生效后一个月内与原告签订《商品房买卖合同》并在驻马店市房管局备案；二、判令被告在本判决生效后一个月内交付房屋；三、判令被告在本判决生效后三个月内办理房屋产权证登记。四、第三人按照其在2015年1月30日出具的担保书承担保证责任。
被告天琦置业公司辩称，1、原告与被告不存在房屋买卖合同关系，而只是房屋预定协议，因此原告请求没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告的请求。2、原、被告之间签订的房屋预定协议，在名称上是预定协议，在内容上不具备商品房买卖合同的主张内容。根据商品房管理办法第16条，罗列了商品房买卖合同13条条款，除前两项外其余均不具备，并且被告也没有收到原告的购房款。因此原告依据审理商品房买卖合同司法解释第五条是错误的，应驳回原告的请求。3、关于原告的请求问题，原告的请求不明确，按照法律规定，首先应确认合同效力问题。4、本案原告请求确认的商品房预定协议，双方虽然签订预定协议，但是双方未实际履行义务，首先原告没有交付房款，故被告也不应履行后续合同义务。因此我们认为虽然签订预定协议，但是并未实际履行，所以没有实际意义。5、按照原告的请求，双方签订预定协议是因为借贷关系而形成的预定协议，应该是以房抵债的行为，而且是债务履行期届满以后的以物清偿。原、被告之间事实上没有任何法律上的借贷关系。因此原告的主张也是缺乏事实与法律依据。6、原告基于原告与第三人的借款才与被告形成的以房抵债的结果。在以房抵债情况下应以物权转移为生效条件，仅签订一个预定协议，抵债协议都没有，我们若抗辩抵债协议无效时，可以驳回原告的请求，原告可以原来的借贷协议主张权利。
第三人颐康阳光公司辩称，1、原、被告签订的预定协议合法有效，双方应当按照协议签订商品房买卖协议。2、第三人不应当承担保证责任。原告和第三人签订担保书中，首先保证房源的真实性，督促双方签订购房合同，第三人已充分履行了相应的义务，被告请求只是双方就商品房合同签订时间未达成一致并未签订。原、被告签订涉及物的交付，第三人不是物的所有权人，不承担物的交付责任，更不是预定协议的相对人，不应当承担责任。
经审理查明，（一）、2014年8月1日，原告张均与案外人庄永红向第三人颐康阳光公司出借100万元，并以庄保林（乙方）的名义与第三人颐康阳光公司（甲方）签订借款合同一份，约定：乙方向甲方提供人民币100万元，借款期限为6个月（2014年8月1日至2015年2月1日）等条款。（二）、2015年1月30日，第三人颐康阳光公司向庄保林出具收据一份，写明：“交款单位为庄保林，人民币499680元，收款事由为天琦贵和世家房款，注：8#楼1206房”，并向庄保林出具担保书一份，写明：“您从驻马店颐康阳光养老中心有限公司转购的商住房，由驻马店市天琦置业有限公司开发的天琦贵和世家项目其中8栋1206房间，面积138.8m2，总价格499680元。房源真实可靠，如有虚假，公司愿承担全部责任，除无条件3个月内退还全部购房款499680元外，在赔偿同等购房款的同时每日按3‰的利息支付，公司全程协助督促该公司办理驻马店市房管局正式购房合同，在未取得正式购房合同之前承担全部责任，取得正式购房合同后，该担保书自动失效”。保证书落款处加盖有第三人颐康阳光公司印章并由其法定代表人任新友署名。（三）同日即2015年1月30日，被告天琦置业公司（甲方）与庄保林及原告张均（乙方）签订天琦·贵和世家房屋预定协议一份，约定：1、甲方开发建设的天琦·贵和世家小区位于乐山路中段。2、甲方为乙方保留天琦·贵和世家8号楼东2单元1206号房（每层自东向西分别为01、02、03、04、05、06号房），该房屋的建筑面积暂定为138.8㎡（实际产权面积以房管部门测绘面积为准）。3、签订协议时乙方已付清全部房款。该房屋的其他相关税费按照《商品房买卖合同》有关规定应由乙方承担的，乙方应及时缴纳。4、该房屋保留期限为甲乙双方签订本协议之日起，至甲乙双方正式签订《商品房买卖合同》时终止。预保留期间，甲方有义务为乙方保留上述房屋。5、本协议签订之日起，不准乙方退房或换房。6、本协议在签订《商品房买卖合同》后自动生效等条款。合同甲方落款处加盖有被告天琦置业公司合同专用章，乙方落款处由庄保林、张均署名，担保方落款处加盖任新友私章。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。
另查明，一、被告天琦置业公司称，预定协议是被告被迫无奈签订，不属于真实意思表达，协议主体是三方，担保方是任新友，有房屋面积等，但是没有任何三方以物抵债的表述，被告也没有收到原告的购房款。通过查账，被告公司只是与任新友确实存在以房抵债协议，是2600万元的抵偿协议，任新友当时向被告公司投资1350万元，按照月息4分的利息，且复息累加而成2600万元，正因为以物抵债隐藏了法律不保护的法律关系。所以被告拒绝履行。第三人颐康阳光公司称，预定协议签订之前，本案原告与第三人存在借贷关系，原告是债权人，第三人是债务人；第三人与被告也存在债权债务关系，第三人对被告所享有债权是2600万元；由于被告资金出现困难，被告同意以其开发的50套房屋抵偿2600万元给第三人，为消灭原告与第三人之间的债务，后三方协商原、被告均同意以50套房屋中其中一套直接抵偿给原告，由此形成了本案原、被告之间的预定协议，该协议真实有效。任新友在预定协议担保人处的签章代表第三人的行为，在被告与第三人债权债务关系中不存在高息复息叠加的问题，该债务是以投资所形成。双方最终确定的债权金额即使超出出资金额，超出部分应当认为投资收益，并不存在违法以及侵害他人的合法权益的情况。
二、诉讼中，原告提交：①2014年12月30日原告张均向庄保林出具的委托书一份，写明：委托人张均因出资50万元经过儿子庄保林代为把款出借给驻马店市颐康阳光康复养老中心有限公司签订借款合同并存在民间借贷关系一事，委托庄保林作为我的代理人。委托权限为特别授权，既代为与借款人、借款担保人签订或续签借款合同、代为接收借款人转账归还的借款本金和利息，以及借款人到期未偿还的借款抵顶驻马店市城区的商品房屋，经出借人庄保林与借款人、房产开发商三方结算并与河南天琦置业开发有限公司进行债权债务对接，以出借款债权购买“天琦·贵和世家”商品房并签订《天琦·贵和世家房屋预定协议》等项事宜，其一切行为本人承认。②2015年3月22日庄永红、张均（甲方）与庄保林（乙方）签订的协议一份，写明：因庄保林和庄永红系兄妹关系、和张均系母子关系，庄永红、张均每人出资50万元，让庄保林借给“驻马店市颐康阳光康复养老中心有限公司”。由于颐康养老公司无力偿还借款，加之“河南天琦置业开发有限公司”欠颐康养老公司的债务，经三方结算：由出借人、借款人与河南天琦置业开发有限公司进行债权债务对接抵顶房屋，其中2015年1月30日庄保林受庄永红、张均委托与借款人颐康养老公司、房产开发商“天琦置业开发有限公司”签订《天琦·贵和世家房屋预定协议》购买的8号楼东二单元西户1106号房、1206号房两套（每套建筑面积138.8㎡，单价3600元/㎡,计款499680元），签订购房协议时庄保林实际并无出资，只是受庄永红、张均委托签订。经甲乙双方三人协商：庄保林对上述两套房屋不拥有所有权。在办理房屋交付使用、产权证书登记中，1106号房应归庄永红个人所有，1206号房应归张均个人所有，庄保林主动放弃权利。
上述事实，有原告提交的借款合同、担保书、预订协议等证据以及原告、被告、第三人的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，原告张均与第三人颐康阳光公司之间存在债权债务关系，张均为债权人，颐康阳光公司为债务人；第三人颐康阳光公司与被告天琦置业公司之间存在债权债务关系，颐康阳光公司为债权人，天琦置业公司为债务人。诉讼中，原告主张经三方结算，由被告天琦置业公司与原告进行债权债务对接，并签订了房屋预定协议一份。被告天琦置业公司质证称，其仅与任新友之间存在债权债务关系和抵债协议，其与原告没有以物抵债的意思表示，该协议仅为预定协议，且被告没有收到原告的购房款。第三人颐康阳光公司质证称，经三方协商，原、被告均同意被告将诉争房屋抵偿给原告，原、被告之间签订了预定协议，协议真实有效。本案中，各方协商签订预定协议的行为，应系颐康阳光公司将其对天琦置业公司的债权499680元转移给张均的行为。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。原、被告之间签订预定协议，被告在协议中写明房款已付清，应视为被告已接到债权转移的通知。故该债权转移已发生法律效力，原告对被告依法取得债权人地位。
关于预定协议的性质，债权转移给原告后，原、被告之间签订了房屋预定协议，将该债权转化为购房款，双方之间形成了新的法律关系。原、被告之间签订的预定协议约定有被告为原告保留天琦·贵和世家8号楼东2单元1206号房、建筑面积暂定为138.8㎡、房款已交清以及“该房屋保留期限为甲乙双方签订本协议之日起，至甲乙双方正式签订《商品房买卖合同》时终止”等条款，从约定内容上看，双方约定有将来签订商品房买卖合同的相关内容，诉争的商品房认购书应是预约合同，但是，鉴于该认购书具备了双方当事人基本情况、商品房的基本情况等商品房买卖合同的主要内容，又因原告购房款已交清，故该认购书是名为预约实为本约。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同，该合同并不存在无效情形，应为有效。本案中，原、被告之间的合同未约定房屋交付期限。《中华人民共和国合同法》第一百三十九条规定：当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现原告请求被告在本判决生效后30日内交付诉争房屋，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向××交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。故原告请求被告在本判决生效后三个月内办理房屋产权证书，于法有据，本院予以支持。原告请求被告与其签订商品房买卖合同并备案的诉讼请求，本院不再处理。关于原告请求第三人颐康阳光公司按照其在2015年1月30日出具的担保书承担保证责任。该担保书系保证“房源真实可靠，如有虚假，公司愿承担全部责任”，因上述已判令被告向原告交付房屋，故原告请求第三人承担担保责任，与保证内容不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第八十条、第一百三十五条、第一百三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告张均与被告河南天琦置业开发有限公司于2015年1月30日签订的《天琦?贵和世家房屋预定协议》为有效合同。
二、限被告河南天琦置业开发有限公司在本判决生效后30日内向原告张均交付位于驻马店市乐山路中段天琦·贵和世家8号楼东2单元1206号房屋一套。
三、限被告河南天琦置业开发有限公司在本判决生效后90日内为原告张均办理上述房屋的产权登记证书。
四、驳回原告张均的其他诉讼请求。
案件受理费8800元，保全费3020元，合计11820元，由被告河南天琦置业开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
审 判 员 张伟光
人民陪审员 黄 静
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 戈 伟