广东省江门市江海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0704民初435号
原告：江门市江海区外海街道办事处前进股份合作经济联合社，住所地：广东省江门市江海区外海街道办事处前进塘冲围*号。
法定代表人：邓健愉，主任。
委托代理人：何文慧，广东弘新君睿律师事务所律师。
委托代理人：吴萍欢，广东弘新君睿律师事务所律师。
被告：黄振权，男，1971年5月3日出生，汉族，住广东省江门市江海区外海街道办事处。
委托代理人：陈秀雁，广东天高律师事务所律师。
原告江门市江海区外海街道办事处前进股份合作经济联合社（以下简称：前进经联社）诉被告黄振权土地租赁合同纠纷一案。本院于2016年3月14日立案受理后，由本院审判员佘夏明担任审判长，与审判员谢颖翔、姚佳纯依法组成合议庭，于2016年6月12日公开开庭进行了审理，原告前进经联社的委托代理人何文慧、吴萍欢，被告黄振权及其委托代理人陈秀雁到庭参加诉讼。因案件需要，由审判员谢颖翔担任审判长，与审判员姚佳纯、人民陪审员莫根泉三人组成合议庭，于2016年10月20日公开开庭进行审理，原告前进经联社的委托代理人吴萍欢、被告黄振权的委托代理人陈秀雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告前进经联社诉称：前进经联社是江门市江海区外海街道前进村的村集体经济组织。2006年至2009年期间，江门市高新技术工业园有限公司（以下简称：高新工业园公司）分别与前进村第一、二、三、四、五、六、七经济合作社先后签订《土地补偿协议书》，约定：为发展经济，高新工业园公司征收前进村七个经济合作社位于江门市高新区6、7、8号土地内的土地，根据七个经济合作社的要求，为支持村的经济发展，高新工业园公司在6号地块内安排296.57亩土地给前进村用作工业发展用地；该土地纳入高新区土地的统一规划和管理，享受同一优惠政策，与工业园同步建设；高新工业园公司安排给前进村的经济发展用地为“三通一平”土地。2009年8月24日，高新工业园公司与前进村约定涉案土地的平整由前进村自行负责。2012年3月16日，经召开村民代表大会讨论并得到村民代表三分之二以上表决同意，决定由前进村委会对涉案土地统一进行招商引资。2012年9月29日，前进经联社将涉案土地中的110亩土地递上外海街道交易中心的交易平台进行公开招租。2012年10月9日，黄振权以每年14500元／亩的价格竞得该110亩土地的承租权并经确认、公告。2012年10月15日，前进经联社与黄振权签订《土地租赁合同》，约定由黄振权承租位于江门市高新区6号地块厂区规划图内的A1、A2号地块，总面积为110.0947亩；租赁期限暂定从2012年11月1日至2023年10月31日止，实际租赁期限自高新区安装水、电设施完毕，并经前进经联社验收合格之日起三个月开始计算（前进经联社另行书面通知黄振权的实际起租时间及水、电验收资料），共20年；租金为每年每亩14500元，黄振权应先交租后使用，每6个月缴交一次，第一期租金在实际租期开始之日起缴交，且黄振权应在签订合同之日交纳80万元作为保证金。合同还约定，黄振权违约，前进经联社有权收回土地，黄振权建设的厂房建筑和地上附着物归前进经联社所有；黄振权逾期不交租金的，视作黄振权违约，每日加收3‰的违约金，如逾期超过30日，前进经联社有权终止租赁合同并收回土地，黄振权建设的厂房建筑和地上附着物归原告所有。《土地租赁合同》签订后，双方于同日又签订了《补充协议书》，并在协议中约定《土地租赁合同》按照约定履行完毕后，前进经联社同意将上述土地兴建的厂房由黄振权继续无偿使用五年，土地租金在原《土地租赁合同》最后一年租金的基础上每3年递增5%……。2014年1月15日，双方以上级政府对涉案土地的规划调整发生变化，致租赁土地的分割和总面积发生变化为由，签订《补充协议书（一）》，约定租赁土地的总面积由110.0947元调整为111.26亩，租金总额调整为1927267.50元。《土地租赁合同》签订后，前进经联社将土地交付黄振权，黄振权交纳保证金80万元。2011年7月4日，前进村委会完成涉案土地的平整。同年，高新工业园公司完成通往涉案土地的云沁路。2011年11月25日，高新工业园公司的中东站10KV电厂线线路工程延长工程（电气工程）竣工通过验收，供电已通至云沁路旁，至高新区6号地红线25米范围。2012年11月28日，高新工业园公司的云沁路DN250管（金羚电气公司）工程竣工并通过验收，供水已通至云沁路旁，至高新区6号地红线25米范围。高新区6号地已于2012年11月28日完成“三通一平”，并具备开发使用条件，即租赁土地已具备《土地租赁合同》第二条约定的实际租赁期限起算条件，黄振权理应在2013年2月28日开始缴交第一期租金。在前进经联社多次催交下，黄振权没有缴交租金，前进经联社于2014年4月28日发出书面的《缴交租金通知书》，告知黄振权其承租的土地于2012年11月28日已具备《土地租赁合同》第二条约定的实际租赁期限起算条件，黄振权应在2013年2月28日缴交租金，黄振权至今没有缴交租金，严重损害村民利益，要求其在接到通知后按合同约定缴纳6个月的租金。黄振权于2014年5月10日书面回复前进经联社，以承租土地未具备使用条件为由，拒绝缴纳租金。前进经联社分别于2015年6月5日和2016年1月15日发出书面的《缴交租金通知书》，但黄振权至今未缴纳租金。鉴于黄振权逾期不交租金的行为已构成违约，且逾期超过30日，根据《土地租赁合同》第八条第3款的约定，前进经联社有权终止《土地租赁合同》，收回土地，并要求黄振权每逾一日计收3‰的违约金。因租赁土地属于非农业用地，其租赁期限依法不能超过20年，但原、被双方却在《补充协议书》中约定将土地的租赁期限延长至25年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，《补充协议书》的上述内容明显违反了法律、行政法规的强制性规定，故《补充协议书》应属无效合同。同时，由于《补充协议书（一）》的内容主要是涉及调整土地的租赁总面积及租金总金额等情况，但《补充协议书（一）》在签订前并没有经过前进村全体村民或村民代表表决同意，《补充协议书（一）》的签订显然违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，《补充协议书（一）》应属无效合同。现原告前进经联社提起诉讼，请法院判令：一、立即解除前进经联社与黄振权于2012年10月15日签订的《土地租赁合同》；二、确认双方于2012年10月15日签订的《补充协议书》与2014年1月15日签订的《补充协议书（一）》无效；三、黄振权立即返还前进经联社位于江门市高新区6号地块内110.0947亩土地；四、黄振权立即支付前进经联社的租金2558631.41元（按110.0947亩，每年每亩14500元，从2014年8月1日起暂计至2016年1月31日止共18个月的租金为2394559.73元，租金计算至被告返还全部租赁土地之日止）；五、黄振权支付前进经联社违约金95782.39元（按每6个月缴交一次的金额798186.58元为基数，按先交租后使用计算逾期时间，按月利率2%计算，从2014年8月1日其暂计至2015年1月31日的违约金为95782.39元，计算至黄振权付清租金时止）；六、黄振权向前进经联社交纳的80万元保证金用作充抵黄振权拖欠的相等金额租金及违约金，前进经联社无需向黄振权退回80万元保证金；七、黄振权承担本案的案件受理费。
原告前进经联社对其所诉称的事实在举证期限内提供如下证据予以证明：
1、广东省农村集体经济组织证明书、组织机构代码证，证明前进经联社的主体资格。
2、居民身份证复印件，证明黄振权的主体资格。
3、高新工业园公司的工商登记信息打印件、组织机构代码证打印件，证明高新工业园公司的主体资格。
4、土地补偿协议书、土地补偿补充协议书，证明涉案的高新区6号地块内的296.57亩土地是高新工业公司在2006年到2009年间征收前进村委辖下七个经济合作社的土地，为支持前进村的经济发展，预留给前进村的工业发展用地。
5、高新区6号地村和小组合作协议方案复印件、关于前进村6号自留工业地开发的情况反映复印件，证明涉案的高新区6号地块内的296.57亩土地的租赁事宜，已经过前进村委会召开村民代表大会讨论并得到村民代表三分之二以上表决同意的事实。
6、外海街道交易中心文件呈批表复印件、外海街道农村集体资产交立项申请表复印件、外海街道农村集体资产交易信息发布申请表复印件、农村集体资产交易方案复印件、农村集体资产交易成交确认书复印件、外海街道农村集体资产交易信息结果公布表复印件、委托书复印件、广东省行政事业单位资金往来结算票据复印件，证明前进经联社将涉案的高新区6号地块内的296.57亩土地中的110亩土地递上外海街道农村集体资产管理交易中心的交易平台进行公开招租，黄振权以每年14500元／亩的价格竞得该110亩土地的承租权，且竞投结果经过江海区外海街道农村三资规范管理办公室确认，并在外海街道农村集体资产管理中心的交易平台进行公告的事实。
7、土地租赁合同，证明双方于2012年10月15日签订《土地租赁合同》，就涉案的110亩土地相关租赁事宜进行具体约定的事实。
8、补充协议书，证明双方于2012年10月15日就涉案的110亩土地相关租赁事宜签订补充协议的事实。
9、补充协议（一），证明双方于2014年1月15日就涉案的110亩土地相关租赁事宜签订补充协议（一）的事实。
10、高新区6号平整工程竣工验收证书、中东站10KV电厂线线路工程延长工程竣工验收报告复印件、云沁路DN250管（金羚电器公司）工程竣工验收报告复印件、江门市江海区人民法院（2015）江海法民二初字第41号《民事判决书》，证明涉案的高新区6号地于2012年11月28日已完成“三通一平”，并具备开发使用条件，故涉案的110亩土地从2012年11月28日开始已具备《土地租赁合同》约定的实际租赁期限起算条件。
11、缴交租金通知书、快递单，证明黄振权拖欠前进经联社租金数月，已构成违约，前进经联社于2014年4月28日书面催促黄振权要求其按照合同约定缴纳拖欠租金的事实。
12、关于《缴交租金通知书》的回复，证明黄振权于2014年5月10日书面回复前进经联社，以租赁土地未具备使用条件为由，拒绝缴纳租金的事实。
13、缴交租金通知书、EMS快递单，证明黄振权经前进经联社催收后拒绝支付租金，前进经联社分别于2015年6月5日和2016年1月15日再次向黄振权发出《缴交租金通知书》，要求黄振权按照合同约定缴交拖欠租金的事实。
14、用户历月电费情况，证明前进经联社出租给黄振权的涉案土地高新区6号地在2014年2月之前已有用电记录，印证了涉案土地在2014年2月之前已完成电力设施安装的事实。
15、高新区6号地地段的用水情况，证明前进经联社出租给黄振权的涉案土地高新区6号地在2013年11月之前已有用水记录，印证了涉案土地在2013年11月之前已完成用水设施安装的事实。
16、见证书复印件、收据复印件，证明双方于2012年10月15日签订土租赁合同后，前进经联社已将租赁土地交付黄振权使用；黄振权接收前进经联社交付的租赁土地后，于2012年10月29日将租赁土地中的部分土地转租给第三方并收取了第三方40多万元款项的事实。
17、申请法院向高新工业园公司调查取证高新工业园公司每六个月向前进村各小组计付利息的原因、高新区6号地“三通一平”工作的完成时间和黄振权提交的证据反映的水电设施、道路铺设工程是否属于升级改善工程，证明高新区6号地于2012年11月28日已经符合合同约定的实际租赁期限起算条件。
被告黄振权辩称：一、双方签订的《补充协议书》、《补充协议书（一）》合法有效。前进经联社经召开村民代表大会讨论并得到村民三分之二以上代表同意，将回购的经济自留发展用地296亩由前进经联社统一招商、开发，包括洽谈开发商、签订合同等事项，村民代表表决同意租地价格为14000至15000元／亩左右，租赁时间为25年。黄振权依据表决内容与前进经联社签订的《补充协议书》合法有效，按照补充协议约定，《土地租赁合同》期满后，黄振权兴建的厂房归前进经联社所有，前进经联社同意黄振权无偿使用五年，厂房的使用必然涉及厂房所在土地的使用，故双方发生新的租赁关系，租赁物除了土地还有厂房，与《土地租赁合同》的租赁物有所区别，且新旧租赁关系合计的租赁年限也不超过村民表决同意的25年，《补充协议书》没有违反法律规定，也经村民同意，依法有效。双方签订《土地租赁合同》后，因上级政府部门对涉案土地的规划进行重新调整，涉案土地分割和总面积发生变化，需对涉案土地总面积及租金总金额等内容进行变更和补充而签订《补充协议书（一）》，且变更的面积只有1.1653亩，对《土地租赁合同》所约定的权利义务没有做出实质性的变更，故《补充协议书（一）》依法应当认定为合法有效。二、至前进经联社提起诉讼之日，A1、A2地块尚未达到起租条件，黄振权没有逾期支付租金。根据合同约定，起租时间至安装水、电设施完毕，并经双方验收三个月后开始计算，而黄振权提供的公证书和现场照片显示，高新区6号地的供电设施至2016年2月22日才进行施工，在此之前，黄振权承租的A1、A2地块尚未通电，前进经联社所提供的竣工验收报告是高新区7号地的供电验收报告，该供电设施距离A1、A2地块达几百米远，前进经联社没有按照合同约定将负电荷主电缆安装至A1、A2地块的用地边沿，通往A1、A2地块的规划路尚未通车，黄振权无法使用土地。根据合同约定，前进经联社应提供的设施包括：1、云沁路10KV电路设计规定的负荷主电缆、自来水管以及排水涵管安装到租赁地块路边；2、32米宽的云沁路和森城厂旁边规划路的水泥路面排水涵管的铺设、绿化带种植以及路灯安装。前进经联社至提起诉讼之日，尚未按合同约定提供上述设施，也不配合黄振权盖章，办理报建手续，致使黄振权不能依约使用土地，黄振权不应当缴纳租金。三、前进经联社尚未办理土地的交付使用手续，黄振权依法无需支付租金。双方签订《土地租赁合同》后，前进经联社没有到现场量度土地的四至面积，没有向黄振权提供土地的四界坐标，也没有办理土地的交接手续，黄振权没有实际使用土地，无需支付租金。四、双方在合同中约定的租赁面积与实际不符。合同签订后，因上级政府部门对涉案土地的规划进行重新调整，A1、A2地块包括原旧工业区大约8亩的土地，前进经联社已将这8亩土地出租给他人使用，并在地上兴建了建筑物，对于该部分土地应当予以调整，不应当计算在双方合同约定的租赁面积内。五、黄振权要求继续履行涉案土地租赁合同。
被告黄振权对其所诉称的事实在举证期限内提供如下证据予以证明：
1、公证书，证明（1）前进经联社提交的中东站10KV电厂延长线线路延长工程竣工验收报告（2011年11月25日）所完成的电力工程的高压线支撑架距离高新区6号地的边沿是31米，根据前进经联社和高新工业园公司的合同约定，高新工业园公司的供电、供水、排水线路接驳位置距离高新区6号地边沿25米以内，而前进经联社与黄振权的合同约定，前进经联社必须将10KV电路设计规定的负荷主电缆、自来水管以及排水管安装到租赁地块即A1、A2地块路边，但现场的高压线支撑架则安装在高新区6号地靠近云沁路的对面31米的地方，更离租赁地块有几百米远，上述用电工程根本不是因租赁地块的使用而安装的，事实上，该供电工程实际是为位于高新区7号地的金羚公司而安装；（2）根据现场图片，在云沁路靠近高新区6号地的“高压线交接井”以及A2、A3交界处，A1、A2交界处的“高压线交接井”内尚未安装任何电力设施，即至2016年2月4日止，尚未有电力设施安装至高新区6号地A1、A2地块边；（3）通往A1、A2地块的规划路在公证人员现场取证时尚未正式通车。
2、照片、2016年2月22日广州日报报头，证明现场照片可以显示，高新区6号地的用电设施于2016年2月22日安装，安装地点在高新区6号地靠近云沁路旁，靠近A3、A4地块。根据双方签订的土地租赁合同第四条第一款的约定，前进经联社需提供云沁路的10KV电路设计规定的负荷主电缆、自来水管以及排水管安装到租赁地块路边，黄振权租赁的A1、A2地块离云沁路“高压线交接井”几百米远，即使安装完成并可供使用，也不符合合同中安装到租赁地块路边的约定。
3、非居民客户新装、增／减容用电业务受理表，证明非居民新装用电必须提供用电地址权属证明材料，包括产权证、土地使用权证或购房合同或生效法律文书等权属资料，或者政府土地职能部门出具相关证明、工程项目批准文件、政府规划文件，或政府规划部门出具的总平面规划图或电房平面图、红线图等，但前进经联社一直不提供上述资料给黄振权办理用电手续，致使黄振权无法按照合同约定使用土地。
4、江门供水用户办理业务须知、江门融浩水业股份有限公司配水设计申报登记表，证明工厂企业申请配水业务需提供房产证明或土地证以及需提供规划局批复的平面图，消防给水总平面图、系统图，生活给水平面图、系统图，建设工程消防设计审核意见书或备案文件，但前进经联社并没有协助黄振权办理上述文件，黄振权无法向供水部门提供上述文件办理A1、A2的供水。
5、高新技术工业园公司利息清单复印件，证明高新工业园公司征用前进村委会6、7、8号地，安排6号地面积296.57亩土地为前进村委会的经济发展自留用地，高新工业园公司已经收取了前进村委会购回经济发展自留用地款32828070元，但高新工业园公司未按合同约定完成土地三通工作并将土地交付给前进村使用，故此，高新工业园公司向前进村各小组支付已收款项的利息直至土地交付并具备开发使用之日止。
6、前进村工业区A1-A5地块道路复印件、排水工程施工图设计第一册道路工程（节选）复印件、业务移关复印件，证明前进村上届村委会主任黄某在换届时于2014年2月13日将村的有关资料移交给现任村委副主任，其中包括江门市江海规划建筑设计院有限公司于2014年1月作出的前进村工业区A1-A5地块道路、排水工程施工图设计，包括道路工涉案地块尚未完成道路工程、排水工程、照明工程，涉案土地未符合开发使用条件。
7、江门高新区6号地前进新工业区规划调整图纸，证明高新区6号地的规划于2013年11月30日作出调整，并由江门市江海规划建筑设计院有限公司重新作出设计并出具图纸，由此证明，合同约定6号地的道路建设还在规划阶段，尚未建设施工完成，尚未具备路通的条件。
8、江门高新区农村自留地用地标准厂房建设申报程序及所需资料复印件，证明A1、A2土地建设厂房需提交用地规划红线图、国土证及附图、原用地规划许可证、规划总平面图等资料，但前进经联社一直没有提供上述资料协助黄振权办理有关申报手续，致使黄振权至今未能按合同约定使用土地。
9、证明，证明黄振权委托江门市江海规划建筑设计院有限公司办理建设地块建筑设计和协助办理报批手续，江海设计院到因办理涉案地块建筑方式报批手续于2014年6月和2014年7月两次到前进经联社处盖章，前进经联社不配合盖章，致使黄振权未能按合同约定使用土地。
10、光盘，证明前进经联社不配合黄振权办理A1、A2土地的盖章手续，致使黄振权一直无法按合同约定使用土地。
11、关于高新区6号地前进村自留地“三通一平”的情况说明复印件，证明（1）该份证据是江海区人民法院申请（2015）江海法民二初字第41号案件时向高新工业园公司调取的，高新工业园公司对情况说明的第二、三、四项认为与事实不符，高新工业园公司在出具该情况反映时，尚未完成6号地的通电，云沁路靠近6号地一侧尚未通车；（2）该份证据同时证明了通往A1、A2地块的规划路（GL段路段）在2015年8月才完成施工、通水，供电工程计划在2016年春节前竣工交付前进村使用，由此可见，A1、A2地块的三通计划在2016年春节前才能完成。
12、关于前进村高新区6号地基础设施铺设的请示，证明前进经联社于2013年3月18日因急切办理高新区6号地的通水、通电、道路和下水道等设施的铺设而向外海街道办事处请示，于2013年3月21日因急切办理高新区6号地的通水、通电、道路和下水道等设施的铺设而向江海高新技术产业开发区请示，从两份请示的内容可以证明高新区6号地在2013年3月21日尚未通水、通电，并非前进经联社所述的在2012年11月28日之前已经完成三通一平，前进经联社所提交的供水、供电竣工验收报告书是高新区7号地金羚公司的供水、供电设施。
13、证人黄某出庭作证的证言，证明高新区6号地的水、电设施至庭审时尚未安装完毕。
经审理查明：2006年到2009年期间，高新工业园公司（甲方）分别与江门市江海区外海街道前进村民委员会第一、二、三、四、五、六、七小组（分别为乙方）先后签订《土地补偿协议书》，其中约定：甲方征收乙方各自位于江门市高新区6、7、8号地块的土地，甲方在江门市高新区6号地块内安排共计296.57亩的土地（以下简称：高新区6号地）给乙方作为经济发展自留地；该土地纳入高新区土地的统一规划和管理，享受同一优惠政策，与工业园同步建设；规划主干道、供、排水管道和供电线路由甲方负责，费用由甲方负责，甲方提供的供水、供电、排水线路接驳位置距离乙方用地边沿25米以内（含25米）；甲方安排给乙方的经济发展用地为“三通一平”土地。
2009年8月24日，前进村委会（乙方）与高新工业园公司（甲方）签订《土地补偿补充协议书》，约定：乙方购回296.57亩村经济发展自留用地（高新区6号地），甲方同意按“三通”标准原地（生地）交付给乙方使用；甲方同意按面积296.57亩土地折合购地款7151704.88元退回给乙方，该款项在甲方收取乙方购回村经济发展自留用地总款32828070元中扣除；乙方自行负责该土地平整的具体位置、范围；乙方承诺于2009年12月15日前完成该项工作，至2009年12月31日止，甲方完成该土地“三通”工作后将视同已交地给乙方使用等内容。2010年3月10日，高新区6号地的平整工程竣工，并于2011年7月4日通过验收。
2011年12月31日，经前进村村民代表大会讨论并得到村民代表三分之二以上表决同意，高新区6号地交由前进村委会统一进行招商引资。2012年9月29日，前进村委会将高新区6号地中的110亩土地递上外海街道农村集体资产管理交易中心的交易平台进行公开招租。2012年10月9日，黄振权以每年14500元／亩的价格竞得该110亩土地的承租权，上述竞投结果经江门市江海区外海街道农村三资规范管理办公室确认，并在外海街道农村集体资产管理交易中心的交易平台进行公告。
2012年10月15日，前进经联社与黄振权签订《土地租赁合同》，约定：一、前进经联社将位于江门市高新区6号地块厂区规划图内的A1、A2厂房用地有偿租赁给黄振权使用，总面积110.0947亩（以下简称：涉案土地），四至范围以测绘红线图为准（附图），黄振权清楚租赁地块现有状况，并予确认。二、租赁期限暂定从2012年11月1日至2023年10月31日止，实际租赁期限自高新区安装水、电设施完毕，并经前进经联社验收合格之日起三个月开始计算（前进经联社另行书面通知黄振权的实际起租时间及水电验收资料），共20年。三、租金为每年每亩14500元，每年合计1596373.15元，且每三年递增一次，每次在原基础上递增5%，黄振权先交租后使用，每6个月缴交一次（第一期租金在实际租赁期限开始之日起缴交，金额为798186.58元），黄振权应在签订合同之日向前进经联社交纳80万元作为保证金，合同期满后，黄振权在没有违约的情况下，前进经联社无息退回保证金给黄振权。四、前进经联社提供的设施包括：1、规划图云沁路的10KV电路设计规定的负荷主电缆、自来水管以及排水管安装到租赁地块路边；2、32米宽的云沁路（含人行道）和森城厂旁边规划路的水泥路面和排水涵管的铺设、绿化带种植以及路灯安装，双方各负担50%……。合同第八条第3点还约定，黄振权逾期不交租金的，视作黄振权违约，每日加收3‰的违约金，如逾期超过30日，前进经联社有权终止租赁合同并收回土地，黄振权建设的厂房建筑和地上附着物归前进经联社所有。同日，前进经联社与黄振权又签订了《补充协议书》，约定：双方签订的《土地租赁合同》按照约定履行完毕后，前进经联社同意将上述土地兴建的厂房由黄振权继续无偿使用五年，土地租金在原《土地租赁合同》最后一年租金的基础上每3年递增5%，双方的权利义务、违约责任及其他约定等按原《土地租赁合同》的条款履行，五年到期后，黄振权如需要继续租赁前进经联社的土地和厂房，双方另行协商。《土地租赁合同》和《补充协议书》的内容已经前进村村民代表大会讨论并得到村民代表三分之二以上表决同意。黄振权已向前进经联社交纳80万元保证金。
2014年1月15日，前进经联社与黄振权签订《补充协议书（一）》，约定：因上级政府的规划调整发生变化，涉案土地分割和总面积发生变化，《土地租赁合同》第一条的总面积由110.0947亩调整为111.26亩，另A1、A2地块中的广生净水厂（占地3.21亩）和天丰灯饰厂（占地3.68亩）尚未搬迁，两间厂房共占地6.89亩，该6.89亩的土地租金从两间厂搬迁并交付土地给黄振权使用后开始计算租金；实际租赁期限自高新区道路修建及安装水、电设施完毕，并经双方验收合格之日起三个月开始计算（前进经联社另行书面通知黄振权的实际起租时间）共20年……。《补充协议书（一）》的内容没有经前进村村民代表大会讨论并得到村民代表三分之二以上表决同意。2016年1月7日，前进村民代表大会表决否认《补充协议书（一）》的效力。
2014年4月28日，前进经联社向黄振权发出书面的《缴交租金通知书》，通知黄振权：双方分别于2012年10月15日、2014年1月15日签订的《补充协议书》、《补充协议书（一）》属无效合同，不得作为租赁合同的依据，并告知黄振权涉案土地已实现三通一平的实际租赁期限起算条件，现正式交付，黄振权应在接到通知三个月后按合同约定交纳6个月租金。2014年5月10日，黄振权复函前进经联社认为：《补充协议书》、《补充协议书（一）》合法有效，应予以履行；高新区6号地的三通一平工作尚未完成，前进经联社无该土地的任何验收资料，土地尚未具备开发条件，合同未开始实际履行，无需缴纳租金。
江门市江海公证处2016年2月5日出具的（2016）粤江江海第1036号《公证书》及所附照片显示：一、云沁路的实际距离为约18米；金羚电器有限公司门前侧边的高压线支撑架至云沁路边缘的实际距离为约5米；金羚电器有限公司门前侧边的高压线支撑架至云沁路另一侧的实际距离为约24米；金羚电器有限公司门前侧边的一高压线支撑架至金羚电器有限公司对面工业用地的“高压线交接井”侧的实际距离为约31米。二、金羚电器有限公司对面与云沁路交接的道路路旁的高压线交接井内空无一物。三、金羚电器有限公司对面的工业用地内部的一上盖物（高压线交接井旁）内空无一物。
庭审中，前进村委会前任村委书记（即《土地租赁合同》、《补充协议书》、《补充协议书（一）》签订之时前进经联社的负责人）黄某出庭证明涉案土地的水、电设施至庭审时尚未安装完毕。原、被告确认涉案土地上尚未加盖建筑物。
本院依原告申请向高新工业园公司发出调查函，高新工业园公司复函本院并提供相关材料，高新工业园公司提供的两份《工程竣工验收报告》分别显示江门市江海区前进村工业区A1-A5地块道路、排水（CL段）工程于2015年8月10日竣工和高新区6号地前进新工业区一期给水工程于2015年9月11日验收合格，《客户受电工程竣工检验意见书》显示高新区6号地的用电工程于2016年2月22日验收合格。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据原、被告的诉辩主张及庭审查明的情况，本案的争议焦点是：一、前进经联社能否解除与黄振权签订的《土地租赁合同》的问题；二、前进经联社与黄振权签订的《补充协议书》、《补充协议书（一）》是否有效的问题；三、黄振权是否应当承担合同约定的相应违约责任的问题。
第一、关于前进经联社能否解除与黄振权签订的《土地租赁合同》的问题。
首先，为证明涉案土地符合合同约定的实际租赁期限起算条件，前进经联社提供了《中东站10KV电厂线线路工程延长工程竣工验收报告》、《云沁路DN250管工程（金羚电器公司）竣工验收报告》，并申请由本院向高新工业园公司调查相关情况。根据高新工业园公司提供的《高新区6号地前进新工业区一期给水工程竣工验收报告》和《客户受电工程竣工检验意见书》，涉案土地的水、电工程至2016年2月22日之前仍未完成总体验收，并不符合合同约定的实际租赁期限起算条件，且《云沁路DN250管工程工程竣工验收报告》的工程名称标注为金羚电器公司工程，但金羚电器公司并非位于涉案土地之上。以上结合（2016）粤江江海第1036号《公证书》确定的事实和前进经联社前任负责人黄某关于涉案土地通水、通电情况的当庭陈述，以及《补充协议书（一）》中有关租赁期限计算条件再次约定的内容，本院认为，涉案土地尚未符合《土地租赁合同》所约定的实际租赁期限起算条件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对于前进经联社认为涉案土地符合合同约定实际租赁期限起算条件的主张，因缺乏证据证明，本院不予支持。其次，根据庭审查明的事实，前进经联社并未对涉案土地与黄振权办理土地交付使用手续，也未配合黄振权办理相关建设开发手续，黄振权亦未对该土地进行实际投资和使用；由于缺乏建设开发手续，黄振权仅通过《土地租赁合同》及相关协议无法实际享有涉案地块合法的排他性开发权利，故本院认为前进经联社并未依照《土地租赁合同》的约定将涉案土地合法交付黄振权使用。最后，由于黄振权要求前进经联社继续履行合同，且合同不存在无法继续履行的法定条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对于前进经联社主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。
第二、关于《补充协议书》、《补充协议书（一）》的效力问题。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”和《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，《补充协议书》因违反国家法律强制性规定而无效，即对前进经联社主张《补充协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。而至于《补充协议书（一）》，因其约定的内容未经前进村村民民主议事程序决定，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定”的规定，前进经联社在未获得村民会议同意的情况下与黄振权签订的《补充协议书（一）》违反了法律强制性规定，属于未生效合同。现前进村村民代表大会表决否认前进经联社与黄振权签订的《补充协议书（一）》的效力，前进经联社基于此主张《补充协议书（一）》无效，本院予以支持。
第三、关于黄振权是否应当承担合同约定的相应违约责任问题。
按照《土地租赁合同》约定，黄振权于合同缔结当日即需向前进经联社缴纳80万元保证金，土地的实际租赁期限则自“高新区安装水、电设施完毕，并经甲方（前进经联社）验收合格之日三个月开始计算（前进经联社另行书面通知黄振权的实际起租时间）”，然而自黄振权向前进经联社缴纳了80万元保证金后，如前所述，前进经联社并未依约完整履行其合同义务，涉案土地至庭审时仍未达到约定的实际租赁期限起算条件。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，因租金起算的条件尚未成就，租金起算的时间亦无从确定。从合同履行的目的出发，黄振权在缴纳了保证金以后，在前进经联社未履行合同义务之前，可以行使先履行抗辩权，其未缴纳涉案土地租金的行为，不应当被视为合同违约行为。前进经联社以黄振权未缴纳租金为由，认为黄振权违反合同义务，从而主张黄振权承担违约责任，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告江门市江海区外海街道办事处前进股份合作经济联合社与被告黄振权签订的《补充协议书》与《补充协议书（一）》无效。
二、驳回原告江门市江海区外海街道办事处前进股份合作经济联合社的其他诉讼请求。
本案适用普通程序审理，案件受理费202316元，诉讼保全费5000元，合共207316元，由原告江门市江海区外海街道办事处前进股份合作经济联合社负担207116元，被告黄振权负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 谢颖翔
审 判 员 姚佳纯
人民陪审员 莫根泉
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 周叶翠
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