四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0182民初807号
原告阳运芳(反诉被告)，女，1952年10月16日出生，汉族，住四川省彭州市。
委托代理人尹华臣，彭州市天彭法律服务所法律工作者。
被告胡茂萍(反诉原告)，女，1954年3月28日出生，汉族，住四川省彭州市。
委托代理人李德刚，四川法典律师事务所律师。
原告阳运芳诉被告胡茂萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月24日立案受理后，被告胡茂萍在答辩期间提起了反诉，本院依法由审判员杨华礼适用简易程序，于2016年3月22日公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告阳运芳及其委托代理人尹华臣，被告胡茂萍及其委托代理人李德刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告阳运芳诉称，原告阳运芳与被告胡茂萍于2004年1月16日签订了《房地产买卖协议书》，由被告将自己位于彭州市某住房以80000.00元价款卖给原告。协议书签订当天，原告支付被告定金20000.00元,被告同时将该房屋交给原告,双方同时约定2004年3月30日前由被告办理完房地产全部转让手续。2005年7月13日，被告因欠他人债务,彭州市人民法院向原告发出三份裁定书和协助执行通知书,要求原告不予支付被告购房款60000.00元,后被告即毫无音讯,原告也一直居住该房至今。2015年3月,被告胞弟胡忠旭以排除妨害为由,向彭州市法院起诉,要求返还该房屋,后经法院判决原告将该争议房屋腾空返还给胡忠旭。由于被告的故意行为致《房地产买卖协议书》无效,给原告造成了巨大的经济损失,故本诉原告向法院起诉：一、请求解除原、被告签订的《房地产买卖协议书》；二、判令被告返还原告定金40000.00元；三、判令被告承担违约金84000.00元；四、判令被告赔偿原告损失40000.00元。
本诉被告胡茂萍辩称，被告因生意失败而变卖自有房产后无房居住，被告的母亲即将尚无产权证的涉案房屋交由被告居住。2004年1月16日，被告迫于其他债权人的催债压力，未征得母亲同意即与原告签订了无产权房屋的《房地产买卖协议书》，并于当日收取原告现金20000.00元，用于偿还债务后，将该房屋交给原告使用。2014年，被告放弃了对母亲与他人共有部分的上述涉案房产份额的继承，该涉案房产由胡忠旭取得全部产权。因此原告起诉的房屋不属于被告所有，双方的房屋买卖无效，故不存在合同解除、违约问题。由于被告非涉案房屋的所有权人，无权处分该涉案房产，且原、被告签订《房地产买卖协议书》，时，该涉案房产无产权证，买卖双方均违反法律禁止性规定，存在过错，均应承担相应的过错责任，不存损失赔偿问题。双方的行为可视为被告对涉案房屋使用权的转让，而不是所有权的转让，原告因无效买卖给付被告的20000.00元，可用于抵扣原告占有、使用该房屋的租金。故被告不同意原告的本诉诉讼请求,请求法院判决予以驳回。
反诉原告胡茂萍诉称，虽然胡茂萍与阳运芳签定了《房地产买卖协议书》，但因胡茂萍无权处理母亲房屋，因此买卖协议无效。由于阳运芳长期居住使用房屋，还应给付胡茂萍租金，故反诉人要求法院判决原告给付被告实际占有该房屋期间的租金（扣除已给付20000.00元）63850.00元。
反诉被告阳运芳辩称，反诉原告没有收取反诉被告房租的主体资格，房屋的所有人并不是反诉原告，双方没有签订《房屋租赁协议》，不存房屋租赁关系，故请求依法判决驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：原彭县城建指挥部因城市改造，与彭州市天彭镇某号的柯传芳、天彭镇某号的张昌旭于1993年6月26日签订了《房屋拆迁协议》，拆迁柯传芳位于天彭镇某号的木结构房屋40.98平方米，张昌旭位于天彭镇某号内的木结构生活用房38.33平方米。拆迁协议签订后，柯传芳和张昌旭被安置在彭州市某住房，现房号更名为彭州市某单元某号。柯传芳有一女胡茂萍和一子胡忠旭，柯传芳、张昌旭的房屋被拆迁后，于1994年6月24日，该二人又与柯传芳的女儿胡茂萍签订赠与协议，将已被拆迁的旧房赠与给被告胡茂萍所有，并进行了公证。赠与协议主要载明：赠与人柯传芳自愿将其座落在天彭镇某号的木结构房屋40.98平方米，赠与人张昌旭自愿将其座落在天彭镇某号内的木结构生活用房38.33平方米，全部无偿地赠与受赠人胡茂萍。此后，被告胡茂萍凭公证书与原告阳运芳于2004年1月16日签订了《房屋买卖协议》，约定以80000.00元的价款将位于彭州市某房屋价格卖给阳运芳，由阳运芳支付给胡茂萍20000.00元后，由胡茂萍将该房交付阳运芳,阳运芳作了一定装修。因胡茂萍欠他人债务，剩余购房款60000.00元被本院执行局裁定限制支付。房屋买卖后，胡茂萍因负债外出打工，未与阳运芳办理房屋过户手续。2005年2月2日，被拆迁人柯传芳与张昌旭于2005年5月8日通过彭州市城建指挥部向房屋管理部门办理了该房屋的初始登记，柯传芳按份共有三分之二，张昌旭按份共有三分之一，后柯传芳于2005年8月10日病故。2014年初，被告胡茂萍认为胞弟胡忠旭长期资助自己并替其偿还了部分债务，向胡忠旭提出放弃对母亲柯传芳遗产的继承。胡忠旭同意了被告胡茂萍的意见，在彭州市公证处办理了公证，并在购买房屋共有人张昌旭的份额后，办理了房屋的权属证书，胡忠旭单独取得了上述房屋的全部产权。此后胡忠旭去收回房屋时与本案原告阳运芳发生纠纷，胡忠旭于2015年3月4日向本院起诉，要求阳运芳停止侵权，腾还上述争议房屋。本院于2015年5月28日判决确定该房归胡忠旭所有，并判决原告将该争议房屋腾空返还给胡忠旭。
上述事实，有本诉原告阳运芳举出的双方当事人的身份信息、《房产买卖协议书》、定金收条、（2015）彭州民初字第1096号民事判决书、（2015）成民终字第8124号判决书、（2005）彭州民初字第9*9、9*0、5**-1号民事裁定书、收据、照片证明、证人阳某某、胡某某的证言等证据；有反诉原告胡茂萍举出的（2015）彭州民初字第1096号民事判决书、（2015）成民终字第8124号判决书证明等证据证明。上列证据，经庭审举证、质证，因具有证据的客观性、关联性、合法性及证明力，本院予以采纳。
本院认为，原彭县城建指挥部与柯传芳、张昌旭于1993年6月26日签订了房屋拆迁协议，本案争议的位于彭州市天彭镇某号房屋系柯传芳、张昌旭的旧房被拆迁后安置所得。柯传芳、张昌旭于1994年在旧房被拆迁后，又与胡茂萍签订赠与协议，将已被拆迁的旧房赠与给胡茂萍。签订赠与协议时赠与物已经不存在，赠与协议约定旧房交付受赠人并办理完毕转移登记手续后，旧房即归受赠人所有，不能由此推定胡茂萍即为安置新房的房屋所有权人。胡茂萍与阳运芳买卖房屋的行为也未得到柯传芳、张昌旭的追认，并且柯传芳、张昌旭于2005年2月申请办理了该房屋的初始登记，取得了争议房屋的所有权。柯传芳去世后，柯传芳的房产份额作为遗产，在被告胡茂萍放弃分割后全部由胡忠旭继承取得，胡忠旭购买了共有人张昌旭的共有份额，办理了房屋所有权的变更登记，故胡忠旭单独取得争议房屋的全部所有权。对于原、被告2004年签订的房地产买卖协议，因被告胡茂萍并未取得房屋产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书不得转让”的规定,原、被告所签订的房地产买卖协议应为无效协议。故对原告提出的要求解除双方房地产买卖协议的诉讼请求，本院不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因本案原告阳运芳在该房屋买卖时也未尽到审视的义务，订立协议双方均应承担相应责任，原告支付给被告的20000.00元现金，应当予以返还，但不能视为定金的性质。对原告主张被告返还定金40000.00元的诉讼请求，因于法无据，本院不予支持。对于原告主张被告承担违约金84000.00元的诉讼请求，因该买卖协议属无效协议，该协议中对违约金的约定亦属无效，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张应由被告支付2014年对争议房屋装修及2015年因该房屋讼争的损失费40000.00元，因原告对该房屋装修后已经使用十余年，其残值不宜再行计算。对于被告提出的反诉主张要求原告支付2004年至2015年使用该房屋的租金63850.00元，因双方之间没有房屋租赁关系，因此被告要求原告支付房屋租金于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本诉被告胡茂萍于本判决生效之日起五日内返还本诉原告阳运芳购房款20000.00元；
二、驳回本诉原告阳运芳的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告胡茂萍的反诉讼请求。
案件受理费1790.00元，本诉原告阳运芳负担895.00元，本诉被告胡茂萍负担895.00元（此款已由本诉原告阳运芳垫付，本诉被告胡茂萍在给付本诉原告阳运芳购房款时一并付给本诉原告阳运芳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨华礼
二〇一六年五月十二日
书记员 尹 娟