广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终442号上诉人（原审原告）：廖秀华，女，1977年4月3日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：叶建设，广东共阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄燕山，广东共阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江门泰达房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市邦民路36号。法定代表人：陈克俭，该公司董事长。委托诉讼代理人：李运庚，广东百格律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕玉玲，广东百格律师事务所实习律师。上诉人廖秀华因与上诉人江门泰达房地产开发有限公司（以下简称泰达房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2016）粤0704民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人廖秀华委托诉讼代理人黄燕山，上诉人泰达房地产公司委托诉讼代理人李运庚、吕玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人廖秀华上诉请求：1、请求将（2016）粤0704民初760号民事判决书中关于利息支付的判决结果由“利息以1265257元为基数，从2015年12月26日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，计算至本判决确定的还款之日止”改判为“利息以1265257元为基数，从2015年1月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率算至被告清偿之日止”，即一审判决少判给廖秀华利息59111.77元。2、由泰达房地产公司承担一、二审全部案件的诉讼费用。事实和理由：一审判决只判决泰达房地产公司从2015年12月26日起支付利息是错误的，应判决泰达房地产公司从2015年1月1日起向廖秀华支付利息。根据廖秀华与泰达房地产公司签订的《光博会·全球灯饰交易中心商品房认购书》（以下简称《商品房认购书》），泰达房地产公司须于2014年12月前交付经验收合格的涉案商品房。但实际上，泰达房地产公司未能在2014年12月前交付涉案商品房，且截止至今仍未能交付。正是泰达房地产公司逾期交付涉案商品房这一根本性违法行为，导致双方合同关系解除。因此，泰达房地产公司不但应向廖秀华返还已支付的购房款，还应以其逾期交付涉案商品房的次日即2015年1月1日其向廖秀华支付占用廖秀华资金期间的利息。然而按照一审判决，泰达房地产公司违约却能占用廖秀华资金将近一年却无需支付相应对价，无需支付从2015年1月1日至2015年12月25日期间的利息59111.77元（1265257元×359天×4.75%÷365）。显然，一审判决没有对泰达房地产公司的违约行为作出彻底的否定性评价，不当地减轻了泰达房地产公司的违约责任。泰达房地产公司辩称：答辩意见与泰达公司提交的上诉状有关利息计算的内容一致。上诉人泰达房地产公司上诉请求：1、请求依法撤销（2016）粤0704民初760号民事判决，驳回廖秀华全部诉讼请求。2、诉讼费用由廖秀华承担。事实和理由：一、泰达房地产公司与廖秀华签订的《商品房认购书》是典型的预约合同，一审认为泰达房地产公司与廖秀华之间成立商品房买卖合同关系实属认定事实错误、适用法律错误。预约合同是指双方当事人承诺在约定期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，是将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判的其他条款的预备性协议，是一种独立的合同形式，而泰达房地产公司与廖秀华于2014年1月3日签订的《商品房认购书》约定：1、泰达房地产公司认购房号为D馆1141，总价款为￥2529257元，其中认购人同意以银行借款方式支付：首付款￥1265257元（含定金，占总房款的50%），剩余房款￥1264000元，认购人须按《商品房买卖合同》及附件的约定以银行借款的方式支付给出售人。2、本认购书如与《商品房买卖合同》不一致的，双方同意以最终签署的《商品房买卖合同》为准。从以上约定内容来看，双方签订《商品房认购书》就是为将来双方订立《商品房买卖合同》达成的书面允诺，其目的就是通过签订《商品房认购书》来约束双方承担确定将来订立《商品房买卖合同》的时间、条件。商品房认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同，泰达房地产公司与廖秀华之间仅成立预约合同关系，双方当事人的未来交易行为不是直接受预约合同的约束，而是要受本约合同的约束。泰达房地产公司与廖秀华依据《商品房认购书》只承担继续谈判，直接达成最后本约合同。泰达房地产公司与廖秀华之间仅成立预约合同关系，一审判决认为泰达房地产公司与廖秀华成立商品房买卖合同关系明显是认定事实错误。廖秀华至今未与泰达房地产公司签订《商品房认购书》中约定的《商品房买卖合同》，在其未付清房款、签订正式的《商品房买卖合同》之前，双方并未能确定最后的交楼日期，根据《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容应当是明确、确定和具体的，但涉案《商品房认购书》约定的商品房交付时间和条件是估计得是最终明确确定的，涉案《商品房认购书》也没有全部具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所需具备的条件。一审判决认定《商品房认购书》的内容包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容实属是以偏概全，一审判决认定基本事实显然是错误。二、一审法院认定《商品房认购书》已经于2016年12月26日解除的证据不足,一审法院依据上述缺失的证据作出泰达房地产公司应当向廖秀华返还房款和利息的判决是不符合法律规定的。一审判决主要依据廖秀华提供的证据：快递单、律师函，认定廖秀华向泰达房地产公司发送一份邮政特快专递，速递单注明托寄物为(2015)粤共阳律函字第118号《律师函》，律师函的内容为告知泰达房地产公司解除泰达房地产公司与廖秀华之间签订的认购书，并要求泰达房地产公司返还廖秀华已付购房款并承担相应的违约责任，该速递单己于2015年12月26日投妥，从而认定《商品房认购书》己于2015年12月26日解除的事实。廖秀华提供的速递单与律师函根本不能作为认定《商品房认购书》己经解除的依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，在本案中，第一，廖秀华没有任何其他证据证明所提交的快递单托寄物是上述解除合同通知的律师函,一审法院仅凭快递单上廖秀华手写注明的托寄物名称，就认定该份快递就是解除合同通知的律师函，是不符合民事诉讼法及相应司法解释中审查证据的规定。第二，廖秀华也不能证明该快递是由泰达房地产公司进行签收确认。泰达房地产公司从未收到该份快递，更不能知悉廖秀华解除合同的意愿，该份律师函并不具备解除双方《商品房认购书》的法律效力。一审法院认定《商品房认购书》己经于2016年12月26日解除的证据不足，作出泰达房地产公司应当向廖秀华返还房款和利息的判决是不符合法律规定的。三、廖秀华至今未与泰达房地产公司签订《商品房认购书》上约定的《商品房买卖合同》，未付清购房款，在其付清购房款、签订正式的《商品房买卖合同》之前，未确定最后的交楼日期，廖秀华无权以泰达房地产公司逾期交楼为由解除合同，一审法院认定《商品房认购书》已经解除是没有事实和法律依据的，判令廖秀华向泰达房地产公司退款、付息也是明显错误的。依据《商品房认购书》第八条约定“本认购书如与《商品房买卖合同》不一致的，双方同意以最终签署的《商品房买卖合同》为准”可见，《商品房认购书》中约定的交楼时间也是不确定的，具体交楼时间也应以最终签订的《商品房买卖合同》约定的时间为准，泰达房地产公司不存在逾期交楼。涉案纠纷实质是商品房预售合同纠纷，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付房价款，建成后交付房产的行为。商品房预售通常流程是签订认购书或商品房买卖合同，之后付款，建成验收再交楼，是购房者先付款，开发商后交楼。本案中，双方签订的商品房认购书后，泰达房地产公司多次电话要求廖秀华前来泰达房地产公司处签订商品房买卖合同，但廖秀华无顾双方约定，拒绝履行双方签订的《商品房认购书》，至今未与泰达房地产公司签订商品房买卖合同，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，廖秀华未付清房款之前，廖秀华根本无权要求泰达房地产公司交付房屋，根本不存在泰达房地产公司逾期交楼构成违约解除合同的前提条件。涉案商铺仍不具备解除的条件，双方的签订的《商品房认购书》并未解除。一审法院认定《商品房认购书》己经解除是没有事实和法律依据的，判令泰达房地产公司向廖秀华退款、付息也是明显错误的。四、不能以因廖秀华未履行付款义务导致泰达房地产公司工程进度的放缓的现状，去推测或认定廖秀华能及时履行《商品房认购书》，签订商品房买卖合同，及时支付房款给泰达房地产公司工程进度,故涉案的《商品房认购书》不具备解除条件。如上所述，商品房预售目的就是让开发商尽早收回房款，包括廖秀华在内的一些人开盘之初选购了最好的商铺，然后拒绝履行合同，不按时付款，打乱了泰达房地产公司资金计划和销售经营计划，对泰达房地产公司工程进度造成极大不良影响，造成工程进度放缓的情形发生，如果廖秀华等人能够及时在2014年初就与泰达房地产公司签订合同，付清余款，泰达房地产公司就可以多收回近两亿元的资金投入建设，泰达房地产公司工程进度就能够按预期完成，廖秀华不能以自己违约造成今天状态，倒推2014年能及时履行的合同状态，也不能以此为由，要求泰达房地产公司解除合同并退回房款及支付利息。五、即便泰达房地产公司存在违约行为，但违约程度并不能导致合同目的完全不能实现，并不至于要采用解除合同的方式解决双方的纠纷，双方继续履行合同，有利于交易安全和社会稳定。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，除不可抗力或当事人明确表示不履行合同之外，要解除合同的，必须具备两个条件:一是经催告后在合理期限仍未履行；二是因一方违约致使合同目的不能实现。就本案而言：1、实现合同的目的而言，廖秀华投资的目的，就是取得相应的回报，就一般商业伦理而言，社会资源的流转有利于社会财富的增加，基于此，合同法的基本价值取向是鼓励交易，合同解除权制度的立法价值是相关主体之间的利益衡平，对利益衡平的追求是对约定解除权进行限制的根本动因。关于追求衡平的利益主体，应做广义理解，不仅仅局限于合同主体之间的，还应包括合同个人和社会之间的利益衡平问题。因此，从实现个人利益与社会利益、个人利益与个人利益之间的衡平角度来说，应当对约定解除权的行使进行必要的限制。所以，除非一方当事人严重违约导致交易目的不能实现，人民法院在个案中判断是否应当解除双方当事人之间的合同关系时，应当秉持前述立法精神，综合个案情况在利益平衡的基础上具体考量。在交易相对人存在一般违约的情况下，尤其是如果解除合同将导致社会财富的不当浪费时，不利于社会稳定时，不宜支持当事人解除合同。由于项目投入建设后，国家电子商务迅猛发展，商业地产形势发生变化，整个经济出现较大下行趋势，银行对房地产项目融资政策变化较大，周边配套设施施工等原因致使工程进度后延，项目招商、销售都出现不同程度困难，部分客户支付定金或支付首付款后，出现观望情绪，迟迟不交剩余款项，引致项目建设资金紧张，项目竣工时间后延，加之部分投资者对未来灯饰行业及实体商铺经营前景看淡，投资者对未来信心相较之前不足，泰达房地产公司现已积极应对逾期交房的出现的困难，积极协调各方，争取各方支持，泰达房地产公司也愿意依据合同约定，向廖秀华支付一定金额的违约金，根本不会影响合同目的实现。泰达房地产公司希望通过积极采取继续履行合同方式，对购房给予适当补偿，保护投资者的基本商业利益，因此，泰达房地产公司与廖秀华之间的《商品房认购书》不管目前是否存在违约，均不影响其合同目的的实现，并不至于采用解除合同的方式解决。廖秀华辩称：一、《商品房认购书》虽然不具有商品房销售管理办法第16条规定的全部内容，但已就上述规定的大部分条款进行约定，且廖秀华已支付了一半的购房款，因此一审法院认定双方为商品房买卖合同关系是正确的。二、邮寄到泰达房地产公司工商注册地址以及楼盘地址并已被签收的律师函应视为泰达房地产公司已经收到，泰达房地产公司否认收到上述律师函，应承担相应的举证责任。三、在一审过程中廖秀华已举证多次催告泰达房地产公司签订商品房买卖合同及安排按揭的义务，但泰达房地产公司直到现在仍未履行，所以导致双方未能签订合同，而且廖秀华未能支付剩余房款的是泰达房地产公司自身，而不在廖秀华。四、泰达房地产公司的内部经营情况廖秀华不清楚，也与廖秀华无关。五、泰达房地产公司逾期至今仍未交付涉案商品房，其行为已经破坏交易安全和社会稳定。为了营造良好的商业环境，更要对泰达公司违约行为予以否定评价。廖秀华向一审法院起诉请求：1、泰达房地产公司返还廖秀华已支付的购房款1265257元及支付利息（利息以1265257元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年1月1日起计至泰达房地产清偿之日止，暂计至2016年12月31日为120199.42元）；2、泰达房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月3日，廖秀华、泰达房地产公司签订编号为20130180的《商品房认购书》，内容为：“出售人：江门泰达房地产开发有限公司，认购人：廖秀华。廖秀华认购的商品房为江门泰达房地产开发有限公司开发的江门市江海区五邑路光博汇中的D馆一楼1141号，商品房的用途为商业（灯饰），建筑面积约106.50平方米，房款总价款为2529257元。付款方式为银行借款，首付房款1265257元(含定金，占总房款50%)，须于签订认购书前付清，剩余总房款1264000元，须按《商品房买卖合同》及附件的约定以银行借款方式支付出售人。商品房预计交付时间：2014年12月前交付经验收合格的该商品房”。叶南洋于2013年12月11日为廖秀华支付上述商铺定金100000元给泰达房地产公司，廖秀华于2014年1月3日支付认购商铺的首期款1165257元。廖秀华付清首期房款后双方一直没有签订《房屋买卖合同》，廖秀华的委托代理人叶建设于2015年12月25日根据泰达房地产公司在《商品房认购书》中确认的地址及联系电话向泰达房地产公司发送一份邮政特快专递，速递单注明托寄物为（2015）粤共阳律函字第118号《律师函》，《律师函》内容为告知泰达房地产公司解除双方签订的《商品房认购书》，并要求泰达房地产公司返还廖秀华已付购房款并承担相应违约责任。该速递单已于2015年12月26日妥投。另查明，泰达房地产公司于2013年12月6日取得《广东省江门市商品房预售许可证》。一审法院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。廖秀华、泰达房地产公司签订的《商品房认购书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，且双方在签订上述《商品房认购书》时泰达房地产公司已取得商品房预售许可证，故该协议合法有效。由于上述《商品房认购书》的内容包含协议双方当事人的基本情况、商品房的基本情况、商品房的总价款及付款方式和付款时间、商品房的预计交付时间、违约责任等条款，该协议具备了商品房买卖合同的主要内容，且泰达房地产公司亦按照《商品房认购书》的约定收受了廖秀华支付的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方当事人之间成立商品房买卖合同关系。泰达房地产公司主张其于2014年4月11日通过顺丰速递方式向廖秀华发出签约通知书，但泰达房地产公司提交的证据并不能证明该签约通知书已送达给廖秀华，故对其上述主张，一审法院不予采纳。双方当事人签订的《商品房认购书》约定商品房预计交付时间为2014年12月前，但直至本案诉讼期间，泰达房地产公司亦无法交付涉案商铺给廖秀华，涉案商铺的实际交付时间与《商品房认购书》中约定的交付时间的时间差明显超出了合理期限，故在该合同的履行过程中，泰达房地产公司存在上述违约行为，致双方签订合同的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，廖秀华有权解除合同。廖秀华已于2015年12月25日根据泰达房地产公司在《商品房认购书》中确认的地址及联系电话向泰达房地产公司发出《律师函》，表达解除合同的意愿，该文书已于2015年12月26日妥投，一审法院认为，双方当事人签订的《光博汇?全球灯饰交易中心商品房认购书》已于2015年12月26日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《商品房认购书》解除后，廖秀华已向泰达房地产公司交纳的首期购房款1265257元（含定金），泰达房地产公司应返还给廖秀华并支付相应利息，利息应从合同解除之日即2015年12月26日起至实际清偿之日止，以本金1265257元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付给廖秀华。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：江门泰达房地产开发有限公司在一审判决发生法律效力之日起十日内返还购房款1265257元（含定金100000元）及支付利息（利息以1265257元为基数，从2015年12月26日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，计算至一审判决确定的还款之日止）给廖秀华。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费17269元，由廖秀华负担736.80元，由江门泰达房地产开发有限公司负担16532.20元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，涉案《商品房认购书》约定的主要内容是泰达房地产公司与廖秀华就双方在一定期限内就涉案商品房签订房屋买卖合同等事项所作的权利义务安排，故泰达房地产公司和廖秀华之间就涉案《商品房认购书》发生的纠纷，属商品房预约合同纠纷。一审法院将本案案由定为房屋买卖合同纠纷有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对泰达房地产公司提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：廖秀华诉请解除涉案《商品认购书》及泰达公司向其返还购房款1265257元及支付利息，是否应予支持。首先，根据涉案《商品房认购书》的约定，应认定廖秀华和泰达房地产公司有按照涉案《商品房认购书》的约定以彼此为合同相对方签订涉案商品房买卖合同的义务。虽然本案中没有约定具体明确的签订商品房买卖合同的时间，但《商品房认购书》中写明了预期交付房屋的时间，由此可认定双方履行签订涉案商品房买卖合同的义务的合理期间，应在《商品房认购书》签订之后至预计交房时间之前。其次，廖秀华一审提交的6个通话录音及相应的笔录、通话记录，证明其曾多次催告泰达房地产公司履行交付涉案商铺的合同义务，但泰达房地产公司否认廖秀华提交的证据三性，且廖秀华未提交其他证据予以佐证，故廖秀华提交的该证据，本院不予确认。泰达房地产公司一审提交了《签约通知书》及快递单，证明泰达房地产公司已经催告廖秀华签订《商品房买卖合同》，但廖秀华否认收到该邮件，且该快递单中并无快递人员的收件签章，泰达房地产公司亦未提交其他证据证明其确实将《签约通知书》寄出给廖秀华或者廖秀华已经收到该邮件的证据，故泰达房地产提交的该证据，本院不予确认。廖秀华、泰达房地产公司均未提交充足证据证明，双方在签订《商品房认购书》之后，《商品房认购书》预计的商品房交付时间之前，双方有积极协商签订房屋买卖合同等事项。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案中双方当事人均无充足证据证明其在预约合同预计的商品房交付时间之前签订商品房买卖合同，双方均怠于履行《商品房认购书》约定的在合理期限内签订商品房买卖合同的义务。根据上述情形，应认定廖秀华和泰达房地产公司以实际行为解除了涉案《商品房认购书》，《商品房认购书》于签订商品房买卖合同的义务的合理期间期满次日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，双方当事人怠于履行签订商品房买卖合同的义务，均存在过错，故双方终止履行《商品房认购书》，泰达房地产公司应返还廖秀华购房款1265257元（含定金）并支付相应利息，利息应从合同解除之日即2015年1月1日起至实际清偿之日止，以本金1265257元为基数，按照中国人民银行同期同类活期存款利率计付给廖秀娟。综上所述，上诉人廖秀华关于利息计算的起算点上诉成立，应予支持；其他上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人泰达房地产公司关于《商品房认购书》性质认定的上诉请求成立，本院予以支持；其他请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但对《商品房认购书》性质认定不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费17269元，二审案件受理费17269元，合共34538元，由廖秀华负担17269元，由江门泰达房地产开发有限公司负担17269元。本判决为终审判决。审判长  梁宇俊审判员  甄锦源审判员  肖文文二〇一七年五月十二日书记员  陈咏珏