广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1426民初327号
原告：龙洲辉，男，1979年11月3日出生，汉族，现住广东省平远县。
原告:李红燕，女，1983年8月15日出生，汉族，现住广东省平远县。
两原告共同委托诉讼代理人:余少彬，广东客中梅律师事务所律师。
被告：平远平城投资实业有限公司，住所：广东省平远县大柘镇平远大道北。统一社会信用代码：9144142667138579X3。
法定代表人：黄天城，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：林文胜，该公司员工。
原告龙洲辉、李红燕与被告平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年5月8日、2018年6月21日两次公开开庭进行了审理。原告龙洲辉、李红燕的共同委托诉讼代理人余少彬、被告平城公司的委托诉讼代理人林文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙洲辉、李红燕共同向本院提出诉讼请求：1.被告限期内依据合同约定完善商品房交付条件；2.被告限期内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；3.被告承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金45102元（日违约金按房屋总价款的0.02%从2017年5月19日起算，暂计至2018年3月19日，共计304天，2018年3月20日后的违约金另行计付，直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。第二次庭审中，原告放弃其第1项诉讼请求。事实和理由：原告作为买受人于2015年8月26日与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20157392），约定原告购买商品房为平城花园41栋401号房，总价款为741816元。合同签订后，被告于2015年11月26日将商品房交付给原告。《商品房买卖合同》第十五条还约定，出卖人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人。然而，涉案房屋交付给原告使用已经多时，被告不但交付的商品房不符合合同约定，并且被告至今迟迟没有给原告办理房屋的权属登记手续，因此违约责任理应由被告承担。在与被告协商未果之际，原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，提出上述请求。
被告平城公司答辩认为，一、逾期办证的主要原因是条例实施导致，是不可抗力；二、逾期办证的违约责任时间计算有误，请法院依法裁判；三、逾期办证没有造成原告的实际损失，约定的违约金过高，请求法院适当减少。
经审理查明，2015年8月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20157392），原告自愿认购被告开发的位于平远县××柘镇××大道××城××层××房，合同约定建筑面积共171.32平方米，其中套内面积144.08元，分摊面积27.24平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币5148.64元，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4330元，总金额人民币741816元。约定付款方式及期限为其他方式：银行按揭贷款付款方式，在签约之日买受人付清首期房款231816元，余款510000元在30日内通过银行按揭贷款付清。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十一条关于交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。在《商品房买卖合同》附件四中合同补充协议第4条约定：交楼时，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（交楼及完善手续的相关通知，以收件地邮戳或签收时间为准）之日起十天内，交齐办理房地产权属的相关证明文件，甲方将在540日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。甲方逾期还未办理，乙方又不愿退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方；但因乙方原因提供的联系方式有问题，造成乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方接到通知后不按时办理的，责任全由乙方本人承担。该《商品房买卖合同》第二十三条还约定：本合同自双方签订之日起生效。另，附件四第1条约定：乙方在签订《商品房买卖合同》之日起15天内，应及时向办理按揭的银行提交相关按揭资料和签约手续。第3条约定：对《商品房买卖合同》第八条交付使用时间的补充。乙方选择非银行按揭付款方式的，须付清全部房价款及相关费用，方可要求甲方交付该商品房。乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。合同签订后，两原告付清了首付款231816元，剩余购房款通过向广东平远农村商业银行股份有限公司差干支行按揭贷款于2015年9月16日付清给被告。原告于2015年8月26日向被告缴交了9751元办证费及12000元的配套费，被告向原告出具两张收据。
另查，2017年5月18日，平城花园41、42栋房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。此外，经本院于2018年6月19日调查核实，平城花园41、42栋已在平远县不动产登记中心完成初始登记。
以上事实，有经过庭审质证原告提交的原告身份证复印件、《商品房买卖合同》（合同编号：20157392）及附件复印件、企业机读档案资料、收据复印件、被告提交的平城花园41、42栋房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件、提前装修申请审批表复印件、本院调取的平远县不动产登记中心证明以及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20157392）系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。原告在庭审中放弃其第1项诉讼请求，是其依法处分自己的诉讼权利，不违反相关法律规定，应予以许可。
本案的争议焦点为新条例实施是否导致房产证延期办理、被告是否承担逾期办理房屋权属登记违约责任及违约金计算、违约金是否过高的问题。
关于《不动产登记暂行条例》施行是否导致原告房屋产权证延期办理问题。根据被告诉讼代理人庭审陈述可查明，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，相关权属登记机关并未要求登记申请人增加提交相关资料及增加新的登记费用，被告亦未将此新条例实施情况及可能造成的影响向买受人说明，而《商品房买卖合同》对此情形亦未作明确约定，故被告所提此答辩意见，理由不足，不予采纳。
关于被告是否承担逾期办理房屋权属登记违约责任及违约金计算的问题。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。附件四中合同补充协议第4条关于违约金的约定即“交楼时，乙方应在甲方发出通知（交楼及完善手续的相关通知，以收件地邮戳或签收时间为准）之日起十天内，交齐办理房地产权属的相关证明文件，甲方将在540日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。甲方逾期还未办理，乙方又不愿退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方；但因乙方原因提供的联系方式有问题，造成乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方接到通知后不按时办理的，责任全由乙方本人承担。”上述附件四条款中的“540日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容应理解为是指交付房屋后的540日，并非是通知之日后的540日。原告主张被告交付房屋的时间是2015年11月26日，被告对2015年11月26日交付房屋给原告装修无异议，但提出是依原告的申请提前交房，原告在提前装修申请审批单中承诺提前交房与平城开发商无任何责任，不会因提前交房向被告催签合同、催房产证、催水电安装，抗辩逾期的时间应依合同约定的时间即2015年12月30日较为公平。本院认为，涉案房屋虽依原告的申请于2015年11月26日提前交付使用，但原告不能违反公平和诚实信用原则而要求被告承担提前交付房屋逾期办证的违约责任，因此，对被告抗辩逾期的时间应依合同约定的时间即2015年12月30日予以采纳。故被告应于2017年6月22日前（从交付房屋后第二天即2015年12月31日开始计算540日）将办证所需资料报产权登记机关备案。然而被告至起诉之日仍未将办理房屋权属证明所需材料交给房管部门备案。因此，被告应向原告支付自2017年6月23日起至被告向房产部门提交办证材料之日止按合同约定自逾期之日起按日向原告支付已付房价款万分之二为标准的违约金，即被告应向原告支付自2017年6月23日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款741816元为基数，按日万分之二为标准计算向原告支付违约金。
关于违约金计算标准是否过高的问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第4条中对此有明确规定，且此合同为格式合同，被告公司作为提供格式合同的开发商，能明确预见到办理权属登记报产权登记机关备案所需期限从而预留足够期限，为自己一方创造有利约定，且被告答辩中称违约金标准过高请求调整，但却未就被告公司逾期办证备案可能造成何种损失以及损失的实际金额进行举证。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，当事人未约定逾期办证违约金的，法定违约金可按已付购房款参照银行逾期贷款利率计算。本案中合同约定的逾期办证违约金按年利率7.2%计算（即日万分之二），与上述司法解释规定的参照逾期贷款利率计算的法定违约金标准相差不大，不会过高。故被告公司所提主张无合同依据和法律根据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起30日内将办理平城花园第41幢4层01号房权属登记所需资料报产权登记机关备案；
二、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起向原告龙洲辉、李红燕支付自2017年6月23日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款人民币741816元为基数，按日万分之二为标准计算的违约金；
三、驳回原告龙洲辉、李红燕的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费928元，减半收取464元，由原告龙洲辉、李红燕负担52元，由被告平远平城投资实业有限公司负担412元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 廖会平
二〇一八年六月二十八日
书记员 刘梦平