四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川06民终1245号上诉人（原审被告）：德阳市富康房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市区杜鹃巷39号6楼。法定代表人：邓洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭绘衡，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璐伽，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯军，男，1972年10月20日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：何洪斌，四川朗照律师事务所律师。上诉人德阳市富康房地产开发有限公司（以下简称“富康公司”）因与被上诉人冯军商品房销售合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2016）川0603民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日立案后，依法组成合议庭，由审判员朱格林担任审判长，由审判员李玉兰、陈洪斌组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人富康公司的委托诉讼代理人彭绘衡、陈璐伽和被上诉人冯军的委托诉讼代理人何洪斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。富康公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉；2.本案诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人于2015年5月27日取得竣工验收报告，同年6月10日取得房屋面积测绘报告，完全能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并于2015年7月27日通知被上诉人办理交房手续，上诉人在合同约定的时间内交付了符合合同约定的房屋，被上诉人不具有合同约定的合同解除权；2.被上诉人在一审中提交的图片、网上新闻等证据中，没有任何关于房屋为精装房的字样或信息，更无法证明宣传图片就是指本案房屋，所以该证据无法证明上诉人以精装房名义对外进行了宣传，不能视为要约而作为合同内容；3.被上诉人的义务就是按《商品房买卖合同》的约定交付符合该合同十一条约定的房屋，至于装修房屋及收取租金的合同目的，应由四川图腾酒店投资管理有限公司（以下简称“图腾公司”）实现。被上诉人答辩称：1.上诉人出售的是精装酒店房，这是无法更改的事实；2.被上诉人交付的购房款包括装修费，上诉人交给我们的租赁合同载明的承租方是图腾公司，但被上诉人并未见过图腾公司，租赁条件就是接收精装房并租给图腾公司经营；3.富康公司与图腾公司的《合作协议》也约定房屋是打造酒店精装房对外销售，《商品房买卖合同》约定的房屋是商务用房，附件六明确约定了要“按照使用要求装修”。因此，上诉人主张其交房符合合同约定的交付条件不成立。冯军向一审法院的起诉请求：1.解除与富康公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.富康公司返还所有购房款330820元，并赔偿违约金33082元，合计363902元；3.本案诉讼费由富康公司承担。一审法院认定事实：2012年12月31日，富康公司（甲方）与图腾公司（乙方）签订《合作协议书》，约定双方共同出资对“熙城”项目地上一层一间商铺（建筑面积约200平方米，产权性质：商业）作为酒店经营接待大堂和一单元6至13层所有物业（建筑面积约6100平方米，产权性质：酒店）进行装修打造成酒店，由甲方对外销售。作为对乙方出资的回报，在该酒店售出后，甲方将保证所有酒店购买人在自愿的情况下与乙方签订《房屋租赁合同》及组成文件，以促成乙方在后期对酒店经营管理权的实现。关于合作的相关约定：1.甲乙双方共同出资对“熙城”项目中上述物业进行装修打造，经双方商定：甲方只参与酒店硬装工程部分的出资（装修区域含一层一间商铺，建筑面积约200平方米和一单元6至13层所有物业，建筑面积约6100平方米），包含材料费、人工费，不含设计费。该工程完成后，双方共同出资的硬装工程的全部物权归甲方所有（即甲方出售该装修后的房屋产权时，乙方不得对双方出资装修所产生的房屋添加价值主张投资者收益）；乙方经营的酒店软装和设备等均由乙方独立出资完成，其物权归乙方所有。2.装修打造后由甲方以精装酒店对外销售，销售所得全部归甲方所有。3.装修工程的设计、报建、施工招标、工程管理、造价控制、合同履行、债权债务、合同纠纷及由此引起的法律责任和纠纷等均由乙方全权负责。4.硬装工程开始前，由乙方将装修设计方案、施工图纸、费用预算报甲方书面同意并备案等条款。2013年7月5日，熙城项目在“房天下”网站上的宣传内容为：“富康•熙城最新优惠：住宅成交价4190-5000元，写字楼在售户型面积为40-720平米，酒店在售户型面积为40-750平米，售价7225元/平米，投资回报率达9%。项目施工到9层楼。”2013年9月5日，熙城项目在“房天下”网站上的宣传内容为：“在售房源：加推写字楼总价30万元起，月收益2200元，年回报率9%，即买即租，写字楼户型40-720平米。酒店在售户型40-750平米，售价7225元。”期间，熙城项目在吉屋网上挂出熙城项目酒店效果图，德阳房产网新房频道、腾讯房产上多次宣传熙城项目酒店部分已经全部售罄，写字楼仅30万元，即买即租，月均收益2200元的投资回报。2013年6月3日，冯军作为买受人，与出卖人富康公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。约定富康公司将位于德阳市区华山路与湘江街交汇处地块熙城1幢商务用房（套内面积34.74平方米，公摊面积12.53平方米）以总价330820元出售给冯军，房款采用一次性付款方式付款。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2015年8月1日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件（1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书）；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同第十五条约定：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同签订后，冯军向富康公司支付了全部价款。2013年6月17日，冯军作为出租方（甲方），与承租方图腾公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定图腾公司承租冯军位于德阳市华山路旁在建楼盘熙城精装修商务用房（建筑面积47.27平方米），租赁期限为18年，自2015年8月1日起至2033年7月31日止。该房屋起始月租金为42.5元/平方米（本协议所涉及金额均指人民币），双方约定租赁期间，房屋租金前三年不变，第四年起每年递增一次，每次递增幅度为3%；合同第五条约定：经双方商定，甲方全权委托乙方与该房屋的开发商办理相关租赁房屋交付事宜等条款。2015年7月27日，富康公司在德阳日报上刊登交房公告，通知熙城项目业主从当天开始到该项目售房中心办理交房手续，因富康公司与图腾公司、德阳熙盛酒店管理有限公司因双方签订的《合作协议书》履行发生争议，冯军购买的房屋现为清水房状态（未装修），冯军认为与富康公司就合同中约定的装饰装修不符，未办理收房手续。2015年11月17日，四川省德阳市工商行政管理局对富康公司作出川工商德处字[2015]第843号行政处罚决定书，处理意见为：富康公司在发布的房地产广告中出现融资或者变相融资内容，含有升值或投资回报承诺等内容违法，责令富康公司改正，并处罚款20000元。购房户胡凌云向德阳市住房和城乡规划建设局反映熙城项目存在包租销售和逾期交房情况，德阳市住房和城乡规划建设局向其回复，初步认定富康公司涉嫌违反《商品房销售管理办法》第十一条第二款“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”之规定，下一步将继续进行相关证据的收集汇总，依法进行处置，逾期交房建议通过法律途径依法维权。双方因房屋的交付标准发生争议，遂诉讼至法院。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、本案是否应当追加图腾公司作为诉讼参加人；二、双方之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除。关于争议焦点一，本案是否追加图腾公司作为本案诉讼参加人。一审法院认为，冯军与富康公司建立了商品房买卖合同关系，而冯军与图腾公司之间建立租赁合同关系，该两种法律关系不同，本案因涉及冯军与富康公司之间因商品房买卖合同的装修问题发生争议，与图腾公司之间并无直接合同关系，则不需追加图腾公司作为本案的诉讼参加人。关于争议焦点二，双方之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”富康公司在对外销售时，对外宣称其销售的房屋属于精装房及带租约享有高租金收益，且该宣传资料对冯军订立本案的商品房买卖合同及房屋价格具有重大影响，富康公司对房屋装修为精装房的宣传内容应当视为双方的商品房买卖合同内容，富康公司因与图腾公司因商品房装修发生争议，导致现交付的房屋至今却仍为清水房（未装修），则与其对外宣传的内容明显不符已构成违约。根据合同约定，对于交付房屋与约定不符的且逾期超过180日的，冯军依法享有合同的解除权，现冯军诉请解除合同符合合同约定和法律规定，予以支持。故涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》于起诉状副本送达富康公司时即2016年3月7日解除。合同解除后，富康公司应当向冯军返还购房款330820元。关于冯军按照合同约定主张的违约金，富康公司抗辩过高。一审法院认为，冯军的主张符合合同约定，且因富康公司未向冯军交付装修后的房屋导致冯军至今未能取得收益，对冯军诉请的违约金33082元，予以支持。综上所述，双方之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。因富康公司交付的房屋与其宣传的不符，则构成违约，根据合同约定，冯军依法享有合同解除权，富康公司应当向冯军返还购房款及支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告冯军与被告德阳市富康房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2016年3月7日解除；二、被告德阳市富康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯军返还购房款330820元，支付违约金33082元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。除一审双方已提交证据外，富康公司还提交了如下证据：1.竣工验收报告、房屋面积测绘报告。拟证明在合同约定交付时间2015年8月1日前，富康公司已取得相关材料，符合合同约定的房屋交付条件。2.2014年7月15日富康公司与德阳鼎火网络科技有限公司（以下简称鼎火公司）签订的《住在德阳ww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 朱格林审判员  陈洪斌审判员  李玉兰二〇一六年十二月二十二日书记员  王 阳