广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江民一初字第95号
原告廖铭，男，汉族，1985年2月16日出生。
委托代理人韦瑞宁。
被告黄尚德，男，壮族，1971年10月2日出生。
被告蔡庆华，女，汉族，1977年11月7日出生。
以上二被告的共同委托代理刘海理。
第三人广西南宁正和兴房地产经纪有限公司。
法定代表人柳皓腾。
委托代理人胡新毅。
委托代理人蒋亚倩。
原告廖铭诉被告黄尚德、被告蔡庆华，第三人广西南宁正和兴房地产经纪有限公司（以下简称：正和兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2012年11月28日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月17日公开开庭进行了审理，并于同日言词辩论终结。原告廖铭及其委托代理人韦瑞宁律师，被告黄尚德、蔡庆华的共同委托代理人刘海理律师，第三人广西南宁正和兴房地产经纪有限公司的委托代理人胡新毅、蒋亚倩，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖铭诉称：原告和被告黄尚德、蔡庆华于2012年5月31日签订《房地产买卖合同》第六条约定：“买卖双方过户手续时间于2012年7月20日之前办理”。合同签订后，原告积极配合办理过户手续，缴纳了契税、个税等相关税费，并支付了交易服务佣金。但因二被告的原因，以及第三人正和兴公司也未尽到义务，导致在合同约定的期间内，被告未能办理房产过户手续，导致原告的巨大损失。依合同约定，被告已构成违约。2012年8月31日，原告依合同约定，向二被告发出《律师函》，通知解除《房地产买卖合同》，由被告返还定金和首期款，并承担违约责任。第三人正和兴公司未尽到经纪义务，交易房产未能及时过户，原告已提出解除合同，故第三人正和兴公司应协助原告办理相关税费退费手续，并退还已支付的交易服务佣金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除原告与二被告签订的《房地产买卖合同》，由被告退还原告的首期款85000元，定金30000元，以及支付原告向第三人正和兴公司交纳的交易服务佣金17700元，由被告按物业总成交价的10%支付违约金59000元，上述共计191700元，被告配合原告办理房屋买卖的契税和个税等税费的退还手续；二、第三人正和兴公司协助原告办理房屋买卖的契税、个税等税费的退费手续，退还原告支付的佣金；三、本案的诉讼费用由二被告负担。
被告黄尚德、蔡庆华共同答辩称：原、被告之间确实未能在合同约定的2012年7月20日前办理讼争房屋的过户手续，但责任不在被告方。原告并未按照合同第六条第一款的约定，在2012年6月30日前办理缴纳税费的事宜，直到2012年7月17日原告才交纳税费，所以办理过户的时间只能顺延。办理过户手续时，由于不可抗力因素即政府机关的审查办理的时间是被告方所无法掌握的。被告向房管部门申请办理过户手续时，政府部门直到2012年8月24日才完成审批，在此之后两天内，被告已经向原告发出继续办理过户手续事宜通知，但由于原告原因至今都未能办理。被告对于本合同没有任何违约责任。签订本买卖合同时，原、被告双方均是具有完全行为能力人，合同是双方真实意思表示，且买卖房屋的目的是可以实现的。综上，被告方不同意解除买卖合同。声明：请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人正和兴公司陈述称：1、第三人作为居间人已促成原、被告签订《房地产买卖合同》，已完成合同主要义务，无违约行为。根据合同约定，原告应支付报酬，无权要求第三人退还服务佣金。2、第三人已经在约定期限内协助原、被告办理房屋过户手续，但因转让本案房屋需要被告先行办理相应审批手续，根据合同约定，原、被告办理房屋产权过户期限应当相应顺延。3、原告无约定和法定理由拒不配合办理本案房屋产权过户手续，经催告后仍拒不履行合同主要义务，并单方解除合同，已构成根本违约，无权要求退还定金、购房首期款及服务佣金，更无权要求支付违约金。4、原告第一项诉讼请求要求被告支付其17700元服务佣金，第二项诉讼请求要求第三人退还服务佣金，属于重复请求。5、原告单方解除合同无效，应继续履行合同，不存在退税问题。综上，第三人已经完成合同义务，不存在违约行为。声明：请求法院驳回原告对第三人的诉讼请求。
根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、原告、被告、第三人签订合同的效力？二、原告通知解除合同行为的效力？三、原告要求被告返还款项及赔偿损失的请求是否成立？四、原告要求被告协助办理退税手续的请求是否成立？五、原告要求第三人协助办理退税手续及返还佣金（服务费）的请求是否成立？
原告提交以下证据材料：1、原告、被告、第三人签订的《房地产买卖合同》；2、第三人的工商电脑咨询单；3、原告与第三人签订的《买房委托合同》；4、被告出具的收取定金30000元的《收据》；5、被告出具的收取房款85000元的《收条》；6、第三人出具的收取佣金17700元的《收据》、《佣金确认书》；7、税收通用完税证；8、第三人向原告出具的个人收入所得税5600元（代办）的《收据》；9、查档费270元的《收据》；10、《律师函》、“宅急送”快件单。
被告提交以下证据材料：1、《住房保障对象申请办理房屋登记处理意见表》；2、第三人向被告出具的收取房屋所有权证的《收件确认书》；3、被告向第三人正和兴公司发出的函件。
第三人正和兴公司提交以下证据材料：1、2012年9月10日关于办理房屋产权过户手续的《催告函》、2012年9月21日关于办理房屋产权过户手续的《催告函》、《邮寄存根》2份、《签收回执》2份；2、号码为0771××的2012年6月至12月的《电话通话清单》；3、号码为15878××的2012年8月至9月的《移动短信详单》；4、《住房保障对象申请办理房屋登记处理意见表》；5、《佣金确认书》；6、《个人所得税完税凭证》、《收据》；7、《查档服务费发票》、《收据》。
本院认证：对当事人无异议的事实与证据，本院予以采信；当事人持争议的证据、主张及抗辩，本院依法审查认定，并在下文叙明是否采纳及理由。
本案原告、被告及第三人均确认三方在2012年7月24日一同前往南宁市住房保障和房产管理局办理讼争房屋的所有权变更登记手续的事实（见2013年1月17日《民事审判笔录》第8页），本院予以确认。
经审理查明：2012年5月29日，原告作为甲方、第三人作为乙方，签订一份《买房委托合同》，约定：原告委托第三人提供居间服务，购买坐落于南宁市江南区圭贝路5号南国花园康城1号楼×单元××号房；原告向第三人交纳1000元诚意金；在委托合同签订之日起7日内，原告与卖方签订房地产买卖合同，诚意金自动转为定金，由第三人转交卖方；原告违约的，由卖方没收诚意金；卖方违约的，双倍返还诚意金。
2012年5月31日，两被告作为卖方、原告作为买方、第三人正和兴公司作为经纪方，三方共同签订一份《房地产买卖合同》一份，约定：被告将其所有的坐落于南宁市江南区圭贝路5号南国花园康城1号楼×单元××号房【（又称：讼争房屋），建筑面积113.74平方米，房屋产权证号：邕房权证字第016××号】出售给原告，成交价格为人民币590000元；原告在签署合约同时直接向被告交付30000元定金，原告向被告交付首期款（不含定金）85000元；房屋余款470000元，办理银行按揭，双方需到银行签订划款协议书，由贷款银行直接划给卖方；卖方在收到房屋余款之日起三日内交付物业；卖方在交付物业之前，必须付清该物业之杂费；买卖双方缴纳税费时间于2012年6月30日之前办理；买卖双方过户手续时间于2012年7月20日之前办理；除该房屋的提前还贷违约金外的其他税费，全部由买方负担；买卖双方向经纪方支付成交价的1.5%的服务佣金；买卖双方拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反合同约定，逾期未超过二十天的，违约方须每日按总房价的万分之五向守约方支付违约金，逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的佣金，守约方应向违约方发出解除合同通知书解除合同；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金；履行期限不明确的，因政府、银行等相关部门规定的期限为准；买卖双方接到经纪方通知之日起三日内应当配合办理交易的的相关手续，不配合造成延误的一方视为违约；若非本合约三方中任何一方原因而导致本次交易未能按期完成，三方均同意交易日顺延；国家对房屋买卖有新的法律或政策规定的，三方应按新的规定执行，按新规定执行的一方或几方均不负违约责任；合同还约定了当事人的其他权利义务。
2012年5月31日，原告向被告支付购房款定金30000元；向第三人正和兴公司支付佣金17700元，向第三人预交公证费和查档费合计270元。被告将南宁市江南区圭贝路5号南国花园康城1号楼×单元××号的《房屋所有权证》（邕房权证字第016××号）、《共有权证》（邕房共字第016××-1号）原件及契税完税证原件、销售不动产统一发票原件交给第三人正和兴公司。
2012年6月18日，第三人为原告、被告代办了讼争房屋的查档服务，南宁市房产档案服务部出具付款人为原告、金额为60元、号码为00367256的发票一张。
2012年6月20日，原告向被告支付首期房款85000元。
2012年7月4日，原告交纳讼争房屋买卖契税8400元，（2011）桂地完电：№12935549号《税收通用完税证》由原告收执。
2012年7月16日，原告向第三人交付讼争房屋转让个人收入所得税的款项5600元。2012年7月17日，第三人以二被告的名义办理了个人收入所得税缴税手续，实缴金额5600元，（2011）桂地完电：№11888563号《税收通用完税证》由第三人收执。
2012年7月17日，第三人电话通知原告、被告可以办理过户手续，三方原定于7月18日办理过户；但因被告外出旅游，延至7月24日办理过户手续。
原告、被告及第三人的经办人，三方于2012年7月24日一同前往南宁市住房保障和房产管理局办理讼争房屋的所有权变更登记手续。当日，原告、被告和第三人三方被告知，因被告名下另有一套经济适用房，故被告转让讼争房屋时，须由有关部门对其办理房屋登记进行审查。《住房保障对象申请办理房屋登记处理意见表》显示：被告黄尚德个人名下还有位于南宁市江南区五一西路1号富宁新兴苑的经济适用房一套，购房时间为2005年8月23日；被告黄尚德、蔡庆华共同共有讼争房屋一套，购房时间为2004年10月15日；经南宁市经济适用住房建设发展中心于2012年8月8日初审，建议解除限制登记，给予办理房屋登记手续；此后经南宁市住房保障和房产管理局保障住房审核租赁管理科、南宁市住房保障和房产管理局销售科、南宁市住房保障和房产管理局销售科分管领导于2012年8月17日、经南宁市住房保障和房产管理局保障住房审核租赁管理科分管领导于2012年8月24日先后审核同意。2012年8月28日，被告函告第三人，讼争房屋经有关部门审核批复，已经同意办理房屋的所有权变更登记手续。
2012年8月31日，广西同望律师事务所梁嵘律师作为寄件人，通过宅急送专递，向被告黄尚德寄出内件品名为“律师函”的专递一份，该专递《快件单》的“签收人”处为空白。
2012年8月28日9时34分，第三人的职员蒋亚倩通过号码为158788××的移动电话，向原告名下的号码为139771××的移动电话发送短信息，通知原告前往房产交易中心办理过户手续。2012年9月7日17时33分、9月25日14时33分、9月26日9时25分，第三人的职员蒋亚倩以相同的方式通知原告。2012年9月1日至同年11月18日，第三人的职员蒋亚倩使用上述移动电话号码，与原告使用的移动电话之间，多次进行通话。
本院认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
原告、被告、第三人，均有缔约能力；三方于2012年5月31日签订的《房地产买卖合同》，系各方当事人真实意思表示；不违反法律和行政法规的强制性规定，也没有违背公共秩序和善良风俗的合同条款，合法有效，对各方当事人均有约束力。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，由《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，明文规定。当事人在签订的《房地产买卖合同》第六条第（一）项约定办理缴税的期限为2012年6月30日前，在第（二）项约定办理讼争房屋所有权变更登记（过户）的期限为2012年7月20日之前；在第九条第（二）项约定，一方违约超过二十日的，守约方可以解除合同。此为当事人约定的解除合同的条件，约定合法有效，对合同当事人有约束力。
原告与被告约定讼争房屋转让产生的个人收入所得税，由原告方缴纳。根据当事人的解释，合同约定讼争房屋的价格为590000元，此为不包含税费的价格（俗称“光身价”），见双方当事人在《房地产买卖合同》第六条关于本次交易所产生的税费、费用负担的约定。虽然法律、行政法规及部门规章规定，房屋买卖产生的部分税收项目（如个人收入所得税），由出卖人负担；但根据双方当事人的前述约定，当事人的合意为被告出售讼争房屋，取得房屋价款590000元，倘若被告（出卖人）依照规定纳税和缴费所支出的费用，可叠加在房屋价款上，最终转而由买受人负担。此项约定，难谓违反法律和行政法规的规定，亦不违背公共秩序和善良风俗，亦合法有效，对合同当事人均有约束力。原告应按合同约定的时间在2012年6月30日前，办理缴纳税金事宜或向第三人支付用于办理缴税的款项。合同履行过程中，原告实际于2012年7月4日缴纳讼争房屋买卖契税8400元，逾期四日；原告于2012年7月16日，向第三人交付办理讼争房屋转让的个人收入所得税款5600元，逾期十六日，均已违反《房地产买卖合同》第六条第（一）项之约定，被告得依合同第九条第（一）项之约定向原告追索违约造成的损失，但原告逾期未超过二十日，尚未符合行使合同解除权的约定。
本案当事人未能在2012年7月18日向南宁市房产登记机关递交申请办理讼争房屋所有权变更登记（过户）手续，根据第三人的陈述，系因“被告外出旅游，不在本市”。本院认为，本案三方当事人于2012年7月24日再次一同前往办理过户手续时，被告未能举证证明原告与被告已经协商一致延期的，逾期四日（7月20日至7月24日）的违约责任，在被告方。此时，原告可以主张与被告就违约造成的损失相抵，但尚无权解除双方签订的《房地产买卖合同》。
2012年7月24日至2012年8月28日，为南宁市经济适用住房建设发展中心、南宁市住房保障和房产管理局的内设部门对被告转让讼争房屋进行审核（包括文件送达）期间。本院认为，本案当事人已于2012年6月18日对讼争房屋进行了查档，被告已经充分披露讼争房屋的现状，各方当事人均已知悉讼争房屋的权属状况及有无权利限制等情形，目前也并无证据证明被告违反了权利瑕疵担保责任。上述有关部门对本次交易的审查意见表之“备注”栏目，记载：“住房保障对象拥有他处房产的，申请房屋登记相关手续时，应填写本表并按规定进行审查”；而本案原告与被告买卖的讼争房屋，属于商品房的性质。综上，本院认为，上述有关部门进行的审查，不可归责于本案原告或被告买卖双方，应认定属于《房地产买卖合同》第七条第（八）项约定的“……若非本合约三方中任何一方原因而导致本次交易未能按期完成，三方均同意交易日顺延”的情形，上述有关部门审查（包括文书送达）的期间，应全部予以顺延，即从2012年8月28日起，继续计算办理房屋过户手续的时间。2012年8月28日、9月7日、9月25日、9月26日，第三人职员多次通过移动电话短信息的方式通知原告办理讼争房屋过户手续，原告无正当理由，未按照第三人通知的时间到场办理讼争房屋过户手续的，根据上文《房地产买卖合同》第七条第（八）项的约定，为原告违约。
2012年8月31日，广西同望律师事务所梁嵘律师作为寄件人，通过宅急送专递，向被告黄尚德寄出内件品名为“律师函”的专递一份，原告以此作为通知被告解除《房地产买卖合同》的证据。本院认为，查该证据《快件单》，签收人处为空白，既无签收人签名也无签收时间，不能证明该通知已经到达被告方。原告于2012年11月28日诉至本院，请求本院确认其解除合同行为的效力（原告诉讼请求第一项）。本院认为，原告在其认为解除合同的通知到达被告之日（2012年8月31日或之后）的三个月内诉至本院，本院依法应予审查。经审查，本院认为，在程序上，原告未能证明其发出的解除合同的通知已经达到被告；根据合同约定，被告仅迟延办理房屋过户手续四日（7月20日至7月24日），未达到合同约定的逾期超过二十日的情形的解除合同的条件，在实体上，原告也无权行使合同解除权。故原告申请本院确认其解除《房地产买卖合同》行为已生效的诉讼请求，与法不合，本院不予支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，由《中华人民共和国合同法》第一百零七条，明文规定。本案中，原告迟延办理缴税事宜。在有关部门对原告与被告房屋买卖交易进行审查并准许后，原告经第三人多次通知，拒不配合办理房屋过户手续的，已经构成违约，且已逾期超过二十日的，被告作为守约方，未行使合同解除权的，在本案诉讼中，其关于《房地产买卖合同》继续履行的主张，符合上述《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定和《房地产买卖合同》合同第九条第（三）项继续履行的约定，合法有据，本院予以支持。原告与被告、第三人签订的《房地产买卖合同》，应继续履行。故原告基于其行使合同解除权生效而产生的由被告返还定金30000元、返还房屋首期款85000元、赔偿总成交价10%的损失59000元、由被告和第三人返还佣金17700元、由被告、第三人配合原告办理契税和个人收入所得税退税的全部诉讼请求，均所失依附，与法不合，本院不予支持。
被告不在本案中提出合同继续履行或由原告赔偿损失的反诉的（见2013年1月17日《民事审判笔录》第14页顺数第五行文字），本院不予处理，被告可另行向原告主张权利。
本案因双方当事人各执己见而调解不成。
本判决之基础已明确，当事人其余主张、抗辩及所提证据材料，经考量后，认为均与本案结论无关，故不再一一论述，特予叙明。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告廖铭全部诉讼请求。
本案受理费4134元，由原告廖铭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时，上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费4134元，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，帐号010201011887017。上诉人逾期不交又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李立勋
人民陪审员 谢 芳
人民陪审员 麦志文
二〇一三年二月二十日
书 记 员 张珊珊
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。