广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1500号
上诉人（原审被告）：明辉（高要）房地产开发有限公司，住所地:肇庆市高要区南岸要南一路52号，组织机构代码673121499。
法定代表人：陈乃晶，该公司董事长。
委托代理人：杜玉明、邝晓君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：梁永池，男，1977年5月27日出生，汉族，住肇庆市高要区。
上诉人（原审原告）：何杏婵，女，1977年8月24日出生，汉族，住肇庆市高要区。
上诉人明辉（高要）房地产开发有限公司因与上诉人梁永池、何杏婵商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2015）肇要法民二初字第144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
明辉（高要）房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，驳回梁永池、何杏婵的全部诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由梁永池、何杏婵承担。
事实与理由：一、原审判决认定的事实错误。理由如下：1.明辉（高要）房地产开发有限公司不存在逾期交付商品房的事实，也不存在违约的事实，故明辉（高要）房地产开发有限公司无义务向梁永池、何杏婵支付逾期交房违约金。2.原审认定案涉商品房是否‘经验收合格’应以建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续为准，属认定事实错误。二、原审适用法律错误。理由如下：1.明辉（高要）房地产开发有限公司不应当向梁永池、何杏婵支付逾期交房违约金，于法无据。2.原审以《消防法》第十五条的规定认定涉案商品房属于须经申请消防安全检查的公众聚集场所，并认为未经消防安全检查的涉案商品房不符合交付条件，存在适用法律错误。庭审中补充事事和理由：1.案涉合同约定政府的原因导致逾期的可以延期。明辉（高要）房地产开发有限公司在一审中已做陈述并提交资料证实明辉公司的原因迟延交楼由政府的研究与审批迟延造成的，但案涉商品房不影响业主使用，符合实际性交楼。2.建设工程只需要建设方、施工方、设计方、监理方等四个机构验收即可，消防机构不需要对每个工程验收的。根据《建设工程消防监督管理规定》相关规定，消防部门只对人员密集和特殊建设工程进行验收。3.根据案涉合同第十一条约定××文件还没有齐全，××是可以拒绝收楼的，但业主实际同意交楼的条件，等于以自己的行为变更了合同约定的交楼条件，该条款也明确约定，签订接收书，视××对房屋无异议。4.竣工备案表是政府要求的文件，并不是法定交楼条件，××可以以自己的行为变更合同约定的交楼条件。
上诉人梁永池、何杏婵辩称：1.案涉商品房是在明辉（高要）房地产开发有限公司欺骗的情况下收楼的。2.《建筑工程竣工验收备案表》是法定的交付条件。根据相关法律规定，开发商应该由相关的行政部门验收后再由建设行政主管部门进行验收。明辉（高要）房地产开发有限公司于一审中举证的《入伙通知书》，但明辉（高要）房地产开发有限公司当时还没有验收报告，证明明辉（高要）房地产开发有限公司存在欺骗行为。3.开发商方所主张消防的问题主针对商场的，并不能说明住房部分的消防不需要验收。
梁永池、何杏婵上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判明辉（高要）房地产开发有限公司支付自2014年10月31日至2015年5月19日期间逾期违约金22690.38元；2.判令明辉（高要）房地产开发有限公司支付物业管理费和公摊水电费用共939.01元；3.一、二审诉讼费全部由明辉（高要）房地产开发有限公司承担。
事实和理由：一、原审对明辉（高要）房地产开发有限公司主张因不可抗力或政府部门通知而延期40天予以采纳，属认定事实错误。第一，根据案涉合同第八条第二款的约定：“遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的”，但明辉（高要）房地产开发有限公司违反合同约定未按合同约定在遭遇不可抗力发生之日起60内起到告知义务，原审采纳明辉（高要）房地产开发有限公司延期的主张，于法无据。第二，明辉（高要）房地产开发有限公司所提供的证据只能证实有关部门要求相关行业加强安全防范措施，不能证明多次强台风和超降水的情形属不可抗力；明辉（高要）房地产开发有限公司提供的证据也不足以证明中高考期间政府部门要求被告停工的；根据《合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”，同时案涉合同也设定60天的合理通知时间，在未通知的情况下，原审采纳明辉（高要）房地产开发有限公司要求延期40天的主张，属认定不当。二、原审对梁永池、何杏婵收楼之日起至案涉商品房验收合格的前一日之间的违约金按50%认定违约责任，明显偏袒明辉（高要）房地产开发有限公司。第一，明辉（高要）房地产开发有限公司在违约的情况下交付房屋，有违诚信用原则，违反相关法律规定。第二，原审减免违约金于法无据，与理相悖。明辉（高要）房地产开发有限公司存在明显违约的过错行为，损害了梁永池、何杏婵的合同权益，而在这种情况下原审却减免违约责任，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则。二、原审支持梁永池、何杏婵大部分请求的情况下，判决由梁永池、何杏婵承担大部分受理费，违反了《诉讼收费办法》第十九条的规定。
明辉（高要）房地产开发有限公司辩称：明辉（高要）房地产开发有限公司执行政府的相应要求，包括考试、台风等而停工，应当顺延。另外，通知迟延仅是合同履行中对附随的通知义务的轻微履行瑕疵，其本身不能改变不能抗力事件的发生，未影响相对方的权益，原审认定正延期正确。
上诉人梁永池、何杏婵向一审法院起诉请求：1.明辉（高要）房地产开发有限公司支付自2014年10月31日至2015年5月19日期间逾期违约金22690.38元；2.判令明辉（高要）房地产开发有限公司支付物业管理费和公摊水电费用共939.01元；3.判令明辉（高要）房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：广东省肇庆市高要区南岸要南一路52号的蔚蓝商住中心是明辉（高要）房地产开发有限公司所开发建设的商住小区。明辉（高要）房地产开发有限公司已取得商品房预售许可证，获准销售商品房。
梁永池、何杏婵（××）与明辉（高要）房地产开发有限公司（××）于2013年10月19日签订了编号为201310191050918的《广东省商品房买卖合同》，合同约定：××所购商品房为蔚蓝商住中心第8幢9层905号房，成交总金额为378173元。该合同第八条交付期限第一款约定为：××应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。4、“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。第八条第二款约定为：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长；3、因政府等公共事业部门或非××的原因所造成的延期。合同第九条××逾期交房的违约责任约定为：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.03％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条交接约定为：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、××应当在××寄发的交房通知书规定的交房时间、地方办理交房手续，并从收房之日起交纳物业管理服务等相关费用。……2、××逾期未办理交房手续或者拒绝在《商品房交接书》上签字，除××有正当理由外，视为××已按期交付，房屋的所有权风险已转移给××，《交房通知书》中约定的交房截止日期即为房屋交付使用起始日（房屋的保修时间从此时开始计算），××应当按照房屋交付使用起始日开始缴纳物业管理服务费用。……合同签订后，梁永池、何杏婵已向明辉（高要）房地产开发有限公司支付购房款378173元。
2014年12月19日，蔚蓝国际商住中心8、9、16、17#楼取得《建筑工程竣工验收报告》，竣工验收结论为：经各单位综合评定，本工程质量符合建筑安装工程验收标准、施工规范及工程建设标准强制性条文的有关规定与要求，符合肇庆市房屋建筑工程和市政基础设施工程验收及备案管理实施细则的有关程序要求，经有关单位验收一致认为本工程质量等级为“合格”，同意验收交付使用。
明辉（高要）房地产开发有限公司举证了《入住通知书》、《入伙须知》以及国内挂号信函收据，用以证明其送达《入住通知书》及《入伙须知》、《关于在项目施工中合理停工的告知函》给梁永池、何杏婵。落款时间为2014年10月15日的《入住通知书》中，明辉（高要）房地产开发有限公司告知业主：购买的位于肇庆高要市要南一路52号蔚蓝国际商住中心的8幢楼已竣工，经有关部门验收合格。该《入住通知书》中注明8幢楼的入伙时间为2014年12月10日，并告知业主在项目建设期间，因不可抗力或收到政府部门通知，共有40天时间停工（2013年6月20日2014年9月17日期间因中、高考，自来水公司停水，高要招商洽谈会，降雨，台风等原因）。在庭审过程，梁永池、何杏婵确认收到明辉（高要）房地产开发有限公司邮寄的《入住通知书》及《入伙须知》、《关于在项目施工中合理停工的告知函》。2014年12月14日，梁永池签署《业主入伙验房交接书》，确认实际收楼。
2015年4月3日，高要市住房和城乡规划建设局就蔚蓝国际商住中心部分业主先后两次投诉蔚蓝国际商住中心开发商和物业管理公司的相关问题进行调处后作出回复，其中关于小区的建筑工程竣工验收备案的问题回复如下：“关于小区的建筑工程竣工验收备案的问题。该商住楼盘至2014年12月19日已取得了全部建筑工程竣工验收报告（报告中标示了工程竣工验收合格），但由于开发商仍未付清该楼盘建设工程规划方面的相关缴费而未完成建设工程规划验收手续，因此，至今仍未取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。我局将继续要求和监督开发商尽快完善该建筑工程竣工验收备案手续。”
2015年5月14日，广东省肇庆市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》[编号为：肇公消验字（2015）第0066号]给明辉（高要）房地产开发有限公司，对明辉（高要）房地产开发有限公司报送的蔚蓝国际商住中心位于高要市城区要南二路，共16栋建筑物（自编2#17#），经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。
2015年5月19日，高要市建筑工程竣工验收备案管理组出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称竣工验收备案表），建设单位名称为：明辉（高要）房地产开发有限公司；工程名称为：蔚蓝国际商住中心8#、9#、16#、17#楼及8#、9#、16#、17#楼地下室（包含半地下室）；备案日期为2015年5月19日；备案机关处理意见显示：“经核查，位于广东省高要区蔚蓝国际商住中心8#、9#、16#、17#楼及8#、9#、16#、17#楼地下室（包含半地下室）工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》，根据《建设工程质量管理条例》，该工程同意予以备案。”
另查明，梁永池、何杏婵因2014年12月14日收楼后，支出2014年12月10日至2015年3月31日期间的物业费共633元。此外，根据梁永池、何杏婵举证的蔚蓝商住中心缴费通知单显示，梁永池、何杏婵自2015年4月1日至2015年5月18日应缴纳物业管理费和公摊电费共220.71元。
一审法院认为，梁永池、何杏婵与明辉（高要）房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。
本案的争议焦点为：一、明辉（高要）房地产开发有限公司未在2014年10月31日前交付商品房给梁永池、何杏婵是否构成违约。二、明辉（高要）房地产开发有限公司通知梁永池、何杏婵于2014年12月10日交付商品房是否符合合同约定及法律规定。三、明辉（高要）房地产开发有限公司应否向梁永池、何杏婵支付违约金及赔偿梁永池、何杏婵支出的物业管理费和公摊水电费用。
关于第一个争议焦点，明辉（高要）房地产开发有限公司认为其在蔚蓝国际商住楼建设期间，因不可抗力或收到政府部门通知，共有40天时间停工，该40天可以据实予以延期，故明辉（高要）房地产开发有限公司未在2014年10月31日前交付商品房给梁永池、何杏婵不构成违约。本院认为，首先，关于明辉（高要）房地产开发有限公司认为遭遇不可抗力主张延期的意见，根据原、明辉（高要）房地产开发有限公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款××可以据实予以延期的第1点约定：“遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的”，鉴于明辉（高要）房地产开发有限公司开发建设的本案所涉商品房是在广东省肇庆市高要区，该地区属亚热带季风气候，夏秋常受台风外围影响。明辉（高要）房地产开发有限公司提供的证据亦证明有关政府部门要求其做好相关台风、暴雨的防御措施或防御工作，明辉（高要）房地产开发有限公司已举证证明在合同期内存在台风、暴雨的证据，故，对明辉（高要）房地产开发有限公司认为因台风、暴雨属于遭遇不可抗力主张可以延期的意见，本院予以采纳。至于合同中关于××在发生之日起60日内告知××的约定，由于楼盘所涉业主众多，且台风、暴雨发生的时间是间断发生的，开发商在通知收楼前提前一并告知业主，情有可原，亦属于可以接受的范围。其次，关于中高考期间、高要招商洽谈会期间、自来水公司停水等造成的停工亦有相关政府部门的文件予以证明，双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第八条第二款××可以据实予以延期的第3点亦约定：“因政府等公共事业部门或非××的原因所造成的延期。”故，对明辉（高要）房地产开发有限公司主张不可抗力及收到政府部门通知主张可以延期的意见，本院予以采纳。但是，原明辉（高要）房地产开发有限公司双方签订商品房买卖合同的时间是2013年10月19日，明辉（高要）房地产开发有限公司主张可以延期的天数的40天中有13天是在合同签署之前发生的，理应予以扣减，故，明辉（高要）房地产开发有限公司主张不可抗力及收到政府部门通知主张可以延期27天（40天13天）。本案中，明辉（高要）房地产开发有限公司可以依照合同约定自2014年10月31日延期至2014年11月27日将商品房交付给梁永池、何杏婵。
关于第二个争议焦点，明辉（高要）房地产开发有限公司提出明辉（高要）房地产开发有限公司开发建设的本案所涉房产8#楼已于2014年12月19日取得《建筑工程竣工验收报告》，认为根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，明辉（高要）房地产开发有限公司已经具备交付商品房给购房者的条件，《建筑工程竣工验收报告》显示已经验收合格，仅仅是因为相关规费存在争议，而尚未获得《建设工程竣工验收备案表》，该备案表不是交付商品房的必要条件，明辉（高要）房地产开发有限公司通知梁永池、何杏婵于2014年12月10日办理入伙手续符合合同约定及法律规定。针对明辉（高要）房地产开发有限公司的答辩意见，本院认为，一、“商品房买卖合同”中“该商品房经验收合格”的约定并非该商品房单体楼房建设工程的竣工验收，而是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。况且，广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函（2003）63号）指出：“该商品房经验收合格”，是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。因此，确定商品房是否“经验收合格”，应以建设单位是否在建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续为准。明辉（高要）房地产开发有限公司于2015年5月19日取得《竣工验收备案表》，即至2015年5月19日，明辉（高要）房地产开发有限公司开发的本案所涉商品房才具备合同约定的交付条件。故对明辉（高要）房地产开发有限公司认为楼房建设工程竣工验收即具备交楼条件的辩解，本院不予采纳。明辉（高要）房地产开发有限公司通知梁永池、何杏婵于2014年12月10日办理商品房交付手续，不符合合同约定及法律规定。二、本案中所涉房产为商品房，交房条件除了应符合法律、行政法规的强制性规定外，还应当符合合同目的，即房屋应满足居住等基本功能。商品房的竣工验收除单体主楼建设工程（即本案所涉的8#楼）验收合格外，还应包括市政基础设施的完备，水、电、煤气、消防等生活设施，小区附属设施配套建设的完成等满足业主入住商品房居住需要的使用条件。因此，应在完成上述相关设施的验收手续，取得“建设工程竣工验收备案表”后为商品房验收合格标准。此外，根据《中华人民共和国消防法》第十五条：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”的规定，本案所涉商品房还需要通过消防安全的验收。根据证据显示明辉（高要）房地产开发有限公司开发的本案所涉商品房于2015年5月14日经消防验收合格，亦印证了明辉（高要）房地产开发有限公司于2015年5月19日取得《竣工验收备案表》前，其开发的本案所涉商品房未具备合同约定的交付条件。明辉（高要）房地产开发有限公司将未经验收合格的商品房交付梁永池、何杏婵使用，违反上述规定。明辉（高要）房地产开发有限公司明知其所开发建设的商品房未符合合同第八条约定的交付条件，仍然通知业主办理交付商品房手续，将商品房交付给业主使用。鉴于此，梁永池、何杏婵于2014年12月14日收楼不能证明梁永池、何杏婵已经认可涉案房屋在交付时已经符合合同约定及具备必要居住条件。根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”和第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，明辉（高要）房地产开发有限公司将未符合合同约定交付条件的商品房交付给梁永池、何杏婵，有违诚实信用原则，梁永池、何杏婵认为受明辉（高要）房地产开发有限公司欺骗而收楼的诉讼理由与事实相符，本院予以采信。梁永池、何杏婵虽然于2014年12月14日已办理收楼手续，但应视为梁永池、何杏婵收楼时该商品房尚未符合合同约定的交付标准，故梁永池、何杏婵认为商品房事实符合交付标准的时间为2015年5月19日的意见，本院予以支持。明辉（高要）房地产开发有限公司通知梁永池、何杏婵于2014年12月10日办理交付商品房手续违反合同约定及法律规定，明辉（高要）房地产开发有限公司应向梁永池、何杏婵承担逾期交楼的违约责任。
关于第三个争议焦点，明辉（高要）房地产开发有限公司与梁永池、何杏婵在商品房买卖合同中约定的交楼日期为2014年10月31日，明辉（高要）房地产开发有限公司根据合同据实可以延期的日期为27日，故实际应交楼日期为2014年11月27日。本案所涉商品房事实符合交付标准的时间为2015年5月19日，明辉（高要）房地产开发有限公司未按照合同的约定交付经检验合格的商品房，应承担逾期交房的违约责任。按照原明辉（高要）房地产开发有限公司双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条第一款的规定，明辉（高要）房地产开发有限公司应自2014年11月28日起至2015年5月18日向梁永池、何杏婵承担逾期交房的违约责任。此外，考虑到业主于2014年12月14日已经实际收楼的事实，收楼后房屋已实际为梁永池、何杏婵所控制、使用，降低了梁永池、何杏婵的损失，可以减轻开发商明辉（高要）房地产开发有限公司的部分违约责任，故，业主实际收楼之后减轻开发商50%的违约责任。明辉（高要）房地产开发有限公司逾期交付商品房之日起至梁永池、何杏婵实际收楼的前一日（即2014年11月28日至2014年12月13日）按日万分之三计算违约金；梁永池、何杏婵实际收楼之日至该商品房验收合格的前一日（即2014年12月14日至2015年5月18日），按日万分之三的50%计算违约金。经核算，2014年11月28日至2014年12月13日期间的违约金为1815.23元（378173元×0.03%/天×16天=1815.23元），2014年12月14日至2015年5月18日期间的违约金为8849.25元（378173元×0.03%/天×156天×50%=8849.25元），明辉（高要）房地产开发有限公司应支付违约金10664.48元（1815.23元+8849.25元）给梁永池、何杏婵。对梁永池、何杏婵诉请违约金超出部分，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，明辉（高要）房地产开发有限公司开发的本案所涉商品房于2015年5月19日才具备合同约定的交付条件，梁永池、何杏婵因2014年12月14日收楼后，支出2014年12月10日至2015年3月31日期间的物业费共633元以及自2015年4月1日至2015年5月18日应缴纳物业管理费和公摊水电费共220.72元，合计共853.72元。该物业管理费和公摊水电费属于明辉（高要）房地产开发有限公司履行合同义务不符合约定而导致梁永池、何杏婵不合理支出，同样，考虑到业主于2014年12月14日已经实际收楼的事实，收楼后房屋已实际为梁永池、何杏婵所控制、使用，降低了梁永池、何杏婵的损失，可以减轻开发商明辉（高要）房地产开发有限公司的部分赔偿责任，故，业主实际收楼之后减轻开发商50%的赔偿责任。由明辉（高要）房地产开发有限公司承担梁永池、何杏婵支出物业费50%的赔偿责任，即426.86元。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、明辉（高要）房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交付商品房的违约金10664.48元给梁永池、何杏婵。二、明辉（高要）房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内赔偿物业管理费和公摊电费426.86元给梁永池、何杏婵。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费391元，由梁永池、何杏婵负担314元，明辉（高要）房地产开发有限公司负担77元。
二审中，明辉（高要）房地产开发有限公司提供一份由肇庆市城乡规划局高要分局出具《关于蔚蓝国际商住中心办理规划竣工验收的相关情况说明》；梁永池、何杏婵质证称，对证据的关联性有异议，认为延期交楼是明辉（高要）房地产开发有限公司自身原因导致，该证不符合案涉合同第八条规定。明辉（高要）房地产开发有限公司提供的上述证据不足以证实因政府的延误而导致备案逾期，本院对该证据不予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：二审中，梁永池、何杏婵确认收到明辉（高要）房地产开发有限公司发出《关于在项目施工中合理停工的告知函》。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。综合双方的上诉请求和查明的事实，二审争议的焦点是：1.案涉商品房交付时间如何确定；2.原审认定的逾期交楼违约金是否恰当；3.原审认定的物业管理费及水电费是否恰当的问题。
关于案涉商品房交付时间如何确定的问题。案涉合同约定明辉（高要）房地产开发有限公司应于2014年10月31日前交付商品房给梁永池、何杏婵，但明辉（高要）房地产开发有限公司于一审中主张因不可抗力及收到政府部门通知相应顺延40天交付。首先，明辉（高要）房地产开发有限公司于一审中已举证证明在合同期内存在台风、暴雨、中高考期间、高要招商洽谈会期间、自来水公司停水等造成停工的证据；其次，二审中，梁永池、何杏婵确认收到明辉（高要）房地产开发有限公司发出《关于在项目施工中合理停工的告知函》，虽然案涉合同约定××在发生之日起60日内告知××，但台风、暴雨、中高考期间、自来水公司停水等具有众所周知的广泛性，而梁永池、何杏婵亦实际知悉台风、暴雨、中高考等事实，故不应以未按合同约定告知而否定台风、暴雨、中高考等事实。综上，原审认定案涉商品房交付时间自2014年10月31日延期至2014年11月27日，并无不妥，本院予以维持。梁永池、何杏婵主张2014年10月31日为交付案涉商品房时间，理据不足，本院不予支持。
关于原审认定的逾期交楼违约金是否恰当的问题。首先，明辉（高要）房地产开发有限公司主张因政府对是否抵扣款项回复迟延，导致案涉房屋备案迟延的问题，从肇庆市城乡规划局高要分局出具《关于蔚蓝国际商住中心办理规划竣工验收的相关情况说明》来看，相关政府部门与明辉（高要）房地产开发有限公司之间款项问题与本案并无直接关联，对于该问题的答复并不属于双方合同约定的可据实延期的情况，故明辉（高要）房地产开发有限公司认为没有迟延交付案涉房屋的理由不成立，本院不予支持。由于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》可以确认建筑工程取得建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位等单位验收以及符合法定要求规划、消防、环保等验收，亦确认基础设施如电楼、水电、煤气等可以正常使用；因此，通过《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证实卖方交付的楼房既约定的交楼条件，又符合法定交楼标准。明辉（高要）房地产开发有限公司于2014年10月31日前仍未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故其主张不存在逾期交楼的事实，理据不足，本院不予支持。其次，梁永池、何杏婵认为案涉商品房不符合交付条件，但在办理交接手续时没有拒收房屋，根据案涉合同第十一条的约定，应视为梁永池、何杏婵认可房屋具备交付条件，故案涉商品房的实际交付以双方实际办理交接手续时为准;案涉合同第九条对逾期交楼未超过120天或超过120天的违约金均约定计算至商品房实际交付之日止，故案涉逾期交楼违约金应计算至梁永池、何杏婵接收商品房之日止。因此，原审认定明辉（高要）房地产开发有限公司应支付逾期违约金由梁永池、何杏婵接收商品房之日起至案涉商品房竣工验收备案之日止，实体处理不当，本院予以纠正。综上，明辉（高要）房地产开发有限公司应支付违约金1815.23元（期间：自2014年11月28日至梁永池、何杏婵实际收楼之日；计算方式：378173元×0.03%/天×16天=1815.23元）给梁永池、何杏婵。明辉（高要）房地产开发有限公司与梁永池、何杏婵部分理据充分，本院予以支持；部分上诉请求，理据不足，本院不予以支持。
关于原审认定的物业管理费及水电费是否恰当的问题。梁永池、何杏婵所主张的物业管理费及水电费属于其收楼后而产生的费用，鉴于梁永池、何杏婵已经实际收楼及控制、使用案涉商品房，并享受了相应的物业管理服务，故梁永池、何杏婵应履行交纳物业管理费及水电费的义务。原审认定明辉（高要）房地产开发有限公司承担梁永池、何杏婵支出物业管理费及水电费的赔偿责任，实体处理不当，本院予以纠正。梁永池、何杏婵主张赔偿物业管理费及水电费939.01元，理据不足，本院不予支持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，程序合法，但适用法律不当，实体处理错误，本院予以纠正。上诉人明辉（高要）房地产开发有限公司与梁永池、何杏婵的上诉请求部分理据成立，本院予以支持，部分理据不足，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销（2015）肇要法民二初字第144号民事判决第二项；
二、变更（2015）肇要法民二初字第144号民事判决第一项为：明辉（高要）房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交付商品房的违约金1815.23元给梁永池、何杏婵；
三、驳回梁永池、何杏婵的其他诉讼请求。
一审案件受理费按照一审判决分担；二审案件受理费190元，由上诉人明辉（高要）房地产开发有限公司负担20元，上诉人梁永池、何杏婵负担170元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀丽
代理审判员 覃争义
代理审判员 黄国涛
二0一六年二0一六年十二月二十七日
书 记 员 李少锋