广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）良民一初字第575号 原告玉德学，男，壮族，1983年1月9日出生，住南宁市良庆区。 原告玉德升，男，壮族，1985年5月18日出生，住南宁市良庆区。 二原告的共同委托代理人陆志勇，广西崇泰律师事务所律师。 二原告的共同委托代理人农剑勋，广西崇泰律师事务所律师。 被告张荣惠，男，壮族，1974年6月1日出生，住南宁市良庆区。 被告张荣新，男，壮族，1978年8月18日出生，住南宁市良庆区。 二被告的共同委托代理人陈玉清，广西桂三力律师事务所律师。 二被告的共同委托代理人李念芸，北京市邦盛律师事务所律师。 原告玉德学、玉德升与被告张荣惠、张荣新宅基地使用权转让纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理，依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告玉德学、玉德升的共同委托代理人陆志勇、农剑勋，被告张荣惠、张荣新的共同委托代理人陈玉清、李念芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告玉德学、玉德升诉称：2011年11月8日，二原告与二被告签订了一份《协议书》，约定被告将其位于良庆区块面积约为55平方米的私有祖宅的使用权永久性租赁给原告，价款为27.5万元，原告付款后可在上述土地上拆旧建新，建造永久性住宅或其他建筑物。合同签订后，原告分别于2013年11月8日、2013年12月3日、2014年1月15日、2014年3月19日向被告支付款项共计26.3万元，并在上述土地上建造了一栋4层砖混结构房屋。然而，房屋建成后即于2014年被政府有关部门予以拆除，原告血本无归。原告认为，协议书名为租赁合同，实为宅基地使用权转让合同。因涉诉宅基地系集体土地，不能转让给集体以外的人员，故原、被告签订的协议书因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。合同无效，则被告应向原告返还购地款26.3万元。且因被告刻意隐瞒涉诉土地不能出租、转让及建设房屋的情况而与原告签订无效合同，原告房屋被拆除的损失应由被告承担赔偿责任。为维护自己的合法利益，原告向法院提起诉讼，请求法院判决：一、二被告向二原告返还合同价款26.3万元；二、二被告连带赔偿二原告建房损失37.84万元（损失计算方法：按南宁市集体土地征收与补偿安置住宅房屋拆迁货币补偿指导价格计算，土地标准为四级、房屋结构为砖混，房屋面积为55平方米，层数为4层，建房损失=1720元/平方米×55平方米×4层=378400元）。 被告张荣惠、张荣新辩称：一、涉诉土地一直以来由被告一家占有和使用，被告依法享有出租权。原、被告于2013年11月8日签订的《协议书》，明确约定了租赁标的物、租金、租期等相关内容，租赁合同系双方当事人的真实意思表示，原告主张《协议书》为转让合同，无事实及法律依据。《协议书》系双方真实的意思表示，且没有违反我国相关的法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。合同签订后，被告已经依约完全履行了自己的合同义务，原告也实际占用、使用了涉诉土地，原告诉请被告返还合同款无任何依据。二、原告在未获得政府有关部门审批的情况下擅自建房，导致房屋被当作违章建筑强制拆除，造成的损失与被告没有任何关系，被告不承担任何责任。另外，原告所主张的经济损失的计算方法没有任何事实与法律依据。综上所述，双方签订的《协议书》合法有效，原告应当遵守诚实信用原则，继续履行合同。为了维护被告的合法权益，恳请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 本案讼争的焦点为：1、原、被告所签订的《协议书》的性质及效力如何？2、二原告诉请二被告返还合同款并赔偿建房损失有何事实和法律依据？ 针对争议焦点，二原告举证如下：1、《协议书》，证明原、被告签订了《协议书》，该协议书实为无效的宅基地转让合同，被告应返还合同款并赔偿原告损失；2、《收据》、中国农业银行交易回单、中国农业银行转账凭证、明细对账单，证明原告向被告支付款项共计26.3万元；3、照片，证明原告在涉诉土地上建造4层砖混结构房屋，该房屋已被政府相关部门强制拆除。 针对争议焦点，二被告举证如下：1、玉洞村委会和玉洞村大岭脚坡45队出具的《证明》，证明涉诉土地一直由被告一家管理使用，二被告有权出租涉诉地块；2、户口本，证明涉诉土地一直由张显佑管理使用，张显佑系二被告的父亲，张显佑及二被告的两个姐妹对于二被告出租涉诉土地均无异议。 经庭审质证，被告对原告提交的3份证据的真实性均无异议，但不认可证据1《协议书》的证明目的，认为证据1为有效的租赁合同，双方应继续履行合同。原告对被告提交的2份证据的真实性均无异议，认为涉诉土地为张显佑使用，且宅基地不能转让给非本集体以外的人使用，故原、被告签订的合同无效。鉴于当事人对对方当事人所举的证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。 经审理查明：2013年11月8日，作为甲方的二被告与作为乙方的二原告签订了《协议书》，约定甲方自愿将位于良庆区块私有祖宅的使用权永久性出租给二原告使用。协议书第2条约定，甲方将该块祖宅用地的使用权永久性出租给乙方使用，价款为每平方米5000元，共计27.5万元；第3条约定，乙方付款后即可在该宅地上拆旧建新，建造永久性住宅和其他建筑；第4条约定，乙方所造楼房的外形设计不受甲方限制，但屋前楼面只有北边可飘伸1.5米，西、东、南面不得外伸；第7条约定，付款方式：签订合同之日起，乙方必须付50%的租金给甲方，2个月内付清所有租金；第8条约定，乙方付款后，一年内不办理拆旧建新手续建房的，如政策有变，对乙方迟建不利的，甲方无任何责任，乙方自负；第9条约定，如政府征收房屋及宅地的，乙方可得该宅地及宅地上建筑物和附着物的赔偿款，此外部分归甲方所有；第10条约定，该协议签订后，甲方子孙后代永不得反悔，更不得以任何理由解除合同，如有违反，甲方将要按购地款10倍赔偿给乙方，如乙方有违反合同中相关条款，同样按10倍赔偿给甲方。 合同签订当日，原告向被告支付了1万元，被告张荣惠出具了《收据》。原告又分别于2013年12月3日、2014年1月15日、2014年3月19日通过银行转账方式，向被告张荣惠的银行账户汇款共计25.3万元。二被告确认收到款项共计26.3万元。合同签订后，被告将涉诉土地交付给原告使用。原告自2013年12月起在土地上建房，至2014年5月建成4层楼房。原告主张其已于2014年初向南宁市良庆区城市建设局申请了开工证，但由于没有土地证和建设用地规划许可证等材料，该局不接收原告的材料，原告未能办理房屋的相关报建审批手续。原告的房屋建成后不久，因无相关报建手续，所建房屋被政府部门强制拆除。 南宁市良庆区玉洞街道玉洞村民委员会于2014年11月14日出具《证明》，证明南宁市良庆区玉洞村大岭脚坡45队张显佑在该生产队有一块自留地（约55平方米），该地四至范围：东至旧宅地为界，南至大岭脚45队坡中水池为界，西至旧宅地为界，北至张显佑自留路面为界，该地自一九六几年至今一直由张显佑管理使用。该《证明》上还加盖了“南宁市良庆区玉洞村大岭脚45队”公章。原、被告双方均确认上述证明中所述土地为本案诉争土地。原、被告亦确认，在签订协议后，双方已对涉诉土地四至方位进行了实地查看和测量，并根据测量的实际面积，按照约定的单价进行计算，原告实际向被告实际支付了26.3万元。据被告陈述，涉诉土地在与原告签订合同之前，曾租赁给他人养猪三年，此前被告用于养猪。 另查明：被告张荣惠、张荣新系兄弟关系，张显佑系二被告父亲。二被告主张其还有姐妹二人，因其父年老，故由其与原告签订合同，对于涉诉协议书，其父亲及姐妹对此均无异议。二原告均非二被告同村村民。 本院认为：关于合同性质与效力问题。原告主张本案合同名为宅基地租赁合同，实为无效的宅基地使用权转让合同，被告辩称本案合同系有效的自留地租赁合同。涉诉土地为自留地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十四条的规定，该地属于农民集体所有土地。农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。《中华人民共和国农村土地承包法》第十条规定，国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转；第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转；第三十三条规定，土地承包经营权流转应当遵循不改变土地所有权的性质和土地的农业用途等原则。据此，当事人有权对土地承包经营权进行流转，但应当严格依法进行。本案中，原告与被告所签订的《协议书》明确约定涉诉土地可作建造住宅楼房等建设用地用途，明确约定涉诉集体土地用作非农建设，原告亦实际将涉诉土地用作房屋建设；原、被告在该协议第三条、第九条、第十条明确约定，被告将涉诉集体土地交给原告永久性使用，被告的“子孙后代永不得反悔”，且原告有权获得该集体土地及其地上建筑物和附着物的补偿款；原告向被告支付的26.3万元的“租金”亦远高于市场上土地承包经营权的流转费，而相当于该片区土地使用权的转让价值。综上理由，原、被告签订《协议书》主观上具有转让土地使用权的意思。因此，原、被告所签协议完全不符合农村土地承包经营权流转性质，名为租赁，实为土地使用权转让。被告主张本案合同性质系以租赁方式进行的土地承包经营权流转，与事实不符合，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”原、被告违反上述法律的强制性规定，由被告将涉诉土地转让给原告用作建设房屋，系无效民事行为，原告与被告据此签订的《协议书》应无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告与被告签订的《协议书》系无效合同，原告要求被告退还26.3万元的合同款，于法有据，本院予以支持。 关于原告要求被告赔偿建房损失的问题。原告主张，被告刻意隐瞒涉诉土地不能出租、转让及建设房屋的情况而与原告签订无效合同，导致原告所建房屋被强制拆除，该损失应由被告承担赔偿责任。原告在与被告签订合同之前即应了解涉诉土地情况，亦应要求原告提供诉争土地的相关材料，而原、被告签订的《协议书》中明确约定涉诉土地位于农村，合同签订后，双方亦到现场查看并对土地进行测量，原告更在涉诉土地上建好了数层楼房，原告称不了解土地性质，被告刻意隐瞒土地不能出租、转让及建设房屋的情况与原告签订合同，与事实不符，本院不予采信。原告非被告农村集体成员，在明知涉诉土地为农村集体土地性质的情况下与被告以“租赁”名义签订了土地使用权转让合同，进而未经审批，擅自在农用地上建设房屋，将农用地改非农建设用地，导致房屋被强制拆除。据此，原告的房屋被拆除，与被告没有直接的因果关系，原告诉请被告赔偿其建房损失37.84万元，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告张荣惠、张荣新于本判决生效之日起10日内返回原告玉德学、玉德升支付的款项26.3万元； 二、驳回原告玉德学、玉德升的其他诉讼请求。 案件受理费10214元，由原告玉德学、玉德升负担6026元，被告张荣惠、张荣新负担4188元。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  黄婉莹 审判员  王 荣 审判员  彭情宝 二〇一四年十一月十九日 书记员  詹 妮 附有关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。