江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0114民初5411号
原告：南京瑞尔房地产开发有限公司,组织机构代码：75414519-3，住所地南京市雨花台区郁金香路17号A幢703室。
法定代表人：相金彪,南京瑞尔房地产开发有限公司监事。
委托诉讼代理人：徐某。
被告：许红，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：顾某，住南京市雨花台区。
原告南京瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）诉被告许红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞尔公司的委托诉讼代理人徐某、被告许红及其委托诉讼代理人顾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞尔公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋认购单》无效；2.解除协议，原告向被告返还购房款，并自签订《房屋认购单》之日起按照中国人民银行同期贷款利率的二倍向被告支付利息。事实和理由：2004年4月8日，原告与南京市雨花台区发展和改革局签订了合作建设瑞尔大厦的协议书。合同签订后，原告进行施工建设，但因瑞尔大厦手续不完备，已停工数年。2014年3月3日，南京市雨花台区发展和改革局向法院提起诉讼，请求判令其与原告签订的协议书无效。2015年3月9日，南京市雨花台区人民法院作出（2014）雨民初字第503号民事判决书，确认原告与南京市雨花台区发展和改革局签订的协议书无效，土地、土地上建筑物一并归南京市雨花台区发展和改革局处理。根据《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。原告与被告于2006年2月14日签订了《房屋认购单》，此时，原告未取得商品房预售许可证，被告亦是明知，所以原、被告之间签订的《房屋认购单》应为无效。按照实事求是的原则，原、被告双方签订《房屋认购单》均有过错，应各自承担损失。
被告许红辩称：1.请求驳回原告的全部诉讼请求；2.原告应尽快补办瑞尔大厦的相关手续，继续履行《房屋认购单》，否则应承担违约赔偿责任；3.原告承担本案诉讼费。理由如下：1.双方签订的《房屋认购单》应认定为房屋预约买卖合同。2006年2月14日，在南京市雨花台区雨花西路“瑞尔城市空间”售楼处，被告与原告签订了《房屋认购单》，预约购买“瑞尔城市空间”11层1114室，面积49.46平方米，单价7270元，全额支付房款343252元。原、被告双方签订的《房屋认购单》是双方当事人真实意思表示，是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，符合法律规定。2.原、被告双方签订的《房屋认购单》真实有效，并无合同法规定的无效情形，因《商品房销售管理办法》仅为部门规章，原告以其没有销售许可证签订《房屋认购单》违反了《商品房销售管理办法》为由，请求确认《房屋认购单》无效无法律依据。3.原告与南京市雨花台区发展和改革局签订的《协议书》被判决无效不影响原告与被告签订的《房屋认购单》合同的责权利关系。4.被告在签订《房屋认购单》时无任何过错。被告作为消费者，在“瑞尔城市空间”售楼处认购已经封顶并公开销售的房产，且认购价格不低于当时的市场价，没有义务查看相关许可证。原告称被告明知开发商没有取得商品房销售许可证无依据。5.根据相关法律规定，原告应当继续履行《房屋认购单》，否则应承担违约赔偿责任，赔偿损失范围包括购房款343252元10年来的贬值损失和利息、合同履行后可以预见到因违反合同可能造成的损失（10年来房屋的租金、上市的升值价值、因购房无果维权发生的交通费、误工费、精神损失费等）。综上，被告无任何过错，原告不能履行《房屋认购单》应承担全部责任。在房价飞涨数倍的情况下，开发商欲解除合同，非法获取本属于购房人的房屋升值价值，法院应当遏制并惩罚，不使过错方受益。合同纠纷产生后，违法一方以自身行为违法为由主张合同无效，法院作出有利于违法一方的判决，有违“公平、正义”。故请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无异议的事实如下：2004年4月8日，原告瑞尔公司与南京市雨花台区发展和改革局签订了合作建设瑞尔发展大厦的《协议书》，协议签订后，原告瑞尔公司进行施工建设，但瑞尔发展大厦因手续不完备，已停工数年。2014年3月3日，南京市雨花台区发展和改革局向本院提起诉讼，请求判令其与原告瑞尔公司签订的《协议书》无效。2015年3月9日，南京市雨花台区人民法院作出（2014）雨民初字第503号民事判决书，确认原告与南京市雨花台区发展和改革局签订的协议书无效，原告与南京市雨花台区发展和改革局在履行协议过程中建设的瑞尔发展大厦及相应所占土地返还给南京市雨花台区发展和改革局，并由南京市雨花台区发展和改革局进行处理。原告瑞尔公司不服上述判决，提起上诉。南京市中级人民法院于2015年6月16日作出（2015）宁民终字第2629号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查明，2006年2月14日，原告瑞尔公司与被告许红签订《房屋认购单》一份，约定由许红认购瑞尔大厦11层1114室房屋一套，面积约为49.46平方米，总价为343252元；并约定本认购单经买卖双方同意签定，许红所交款项在签订《商品房买卖合同》时自动转为房款，同时约定签订《商品房买卖合同》具体时间由瑞尔公司通知许红。2006年1月21日，被告许红向原告瑞尔公司交付认购款5000元；2006年2月14日，被告许红向原告瑞尔公司交付认购款338252元，合计343252元。后原告瑞尔公司未与被告许红签订《房屋买卖合同》。
又查，原告瑞尔公司未取得涉案房屋相关土地使用权，亦未取得建设工程规划许可。
原、被告双方争议焦点如下：1.原告瑞尔公司与被告许红之间签订的《房屋认购单》是否有效；2.原告瑞尔公司主张被告许红房屋认购款并自《房屋认购单》签订之日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付利息，是否符合法律规定。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。
关于争议焦点1，本院认为，原告瑞尔公司与被告许红于2006年2月14日签订的《房屋认购单》中约定双方需要另行签订《房屋买卖合同》，故该《房屋认购单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同。该预约合同中原告瑞尔公司向被告许红出售的房屋未取得相关土地使用权亦未取得建设工程规划许可，故该预约合同应为无效。被告许红称其与原告签订的《房屋认购单》合法有效的抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳；原告瑞尔公司主张原、被告双方签订的《房屋认购单》无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于争议焦点2，因原、被告双方之间签订的《房屋认购单》无效，原告瑞尔公司应将其收取被告的认购款343252元退还被告许红。原告瑞尔公司在未取得土地使用权亦未取得建设工程规划许可时即对被告许红出售房屋，违反了有关的法律法规，且双方已无可能进一步协商并签订本约合同，故原告瑞尔公司应对被告许红承担缔约过失责任。而被告许红在签订《房屋认购单》时未尽到谨慎审查义务，其对《房屋认购单》的无效亦有过错。现原告瑞尔公司在与被告许红签订《房屋认购单》时收取了343252元，且原、被告双方未能签订《房屋买卖合同》，原告瑞尔公司自愿按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准自许红款项支付之日起至实际给付之日止向许红承担缔约过失责任，不违反法律规定，本院予以支持。
另，被告许红主张原告瑞尔公司继续履行《房屋认购单》，无事实与法律依据，本院不予采纳。被告许红主张原告瑞尔公司赔偿其损失，未提供事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百三十四条第（七）项、《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告南京瑞尔房地产开发有限公司与被告许红于2006年2月14日签订的《房屋认购单》无效；
二、原告南京瑞尔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还被告许红房屋认购款343252元并赔偿损失（其中自2006年1月21日起以5000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付至实际给付时止，自2006年2月14日起以338252元为本金按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付至实际给付时止）。
原告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6448元，减半收取3224元，由原告南京瑞尔房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费6448元。账户名称：南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：10×××76。
审判员 李筱艳
二〇一七年三月二十四日
书记员 王启慧