广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民一初字第552号
原告柳州市现代物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市。
法定代表人张凡，该公司总经理。
委托代理人符虹，该公司法律顾问。
委托代理人陈燕，该公司职工。
被告岑贞浪，男，1983年5月5日生，壮族，广西壮族自治区百色市人，住广西壮族自治区柳州市。
被告黄燕美，女，1982年9月30日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。系岑贞浪的妻子。
原告柳州市现代物业服务有限责任公司诉被告岑贞浪、黄燕美物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月25日受理后，依法组成由审判员谭方明担任审判长，人民陪审员文记珍、莫欣能参加的合议庭，于2013年5月28日公开开庭审理了本案。书记员ＸＸ晶担任记录。原告的委托代理人符虹、陈燕，被告岑贞浪到庭参加了诉讼。被告黄燕美经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是柳州市桂景湾·水天一州小区的物业服务人，被告岑贞浪、黄燕美住该小区1栋1单元201号，原告为被告提供物业服务，被告每月应向原告交纳物业服务费，但从2009年1月起至2012年12月，被告一直不交纳物业服务费。原告在多次催收未果的情况下，依据民事诉讼法的规定特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即付给原告物业服务费2401.68元及违约金5295.70元，合计7697.38元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、广西柳州市物价局文件（柳价字（2006）198号），证明原告的收费是经过柳州市物价局批准的。
2、前期物业服务合同，证明物业公司与房开公司签订了前期的物业合同，因为小区还没有开发完，所以聘请物业公司来进行管理。
3、商品房买卖合同，证明两被告与房开签订了房屋买卖合同并入住了所买的房子。
4、被告岑贞浪、黄燕美身份证，证明两被告的身份情况。
5、入住协议书，证明两被告入住了该房子，入住协议已经约定了物业管理和物业管理费。
6、缴费通知单，证明原告已经向两被告催缴物业管理费了。
被告岑贞浪书面答辩称：
一、物业服务合同无效。（一）物业公司未经业主大会选聘。物业管理条例明确规定了物业服务合同需先行提交业主大会审议。本小区物业服务合同并未公示及提交业主大会审议。本小区物业服务企业即未经过业主大会集体讨论的形式选聘，因此与其签订合同属于无效合同。（二）物业未按管理条例实行。物业使用道路做停车场没有经过业主同意。物业擅自使用道路来画定制线停车收费。综上所述，依据国家物业管理条例第十九条业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。请求法院认定合同无效。
二、物业服务不符合合同约定。（1）房屋共用部位日常维修养护不及时，如观赏水池没有水。（2）小区内有人燃放烟花爆竹没有人制止，打扰休息。（3）绿化的花草护理不到位，很多绿化带都没有护理，没起到护理作用。（4）未做到每年一次召开业主大会，听取业主对物业管理服务的意见。（5）业主和物业使用人对物业服务的满意率很低。（6）物业在过道上画定制线来停车收费，会车都会不了，出入不方便。此外，被告所住的那一栋楼的下水道没有修理好，经常挨堵，物业没有做到公共设施的维护作用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上所述，并不是业主恶意拖欠物业费，而是物业违约在先。
被告岑贞浪未提供任何证据。
被告黄燕美未到庭，且未作答辩。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，而被告黄燕美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。
经过开庭质证，被告岑贞浪对原告提供的以上证据不发表意见。本院认为，原告提供的证据来源合法，具有真实性，且与本案有关联性，故对原告提供的证据予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：两被告系夫妻关系，是柳州市北雀路45号之五桂景湾·水天一州1栋1单元2-1号房屋的所有权人，该房的建筑面积为100.07平方米，该房所在的小区由原告进行物业管理。2007年3月30日，柳州市现代物业管理有限责任公司与两被告签订《入住协议》，2009年6月15日，原告与柳州市恒原佳房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，协议书及合同均约定多层住宅按每平方米每月0.5元收取物业服务费，该收费得到了柳州市物价局的许可。两被告从2009年1月起至2012年12月未向原告交纳物业服务费。欠费期间，原告于2012年11月14日向两被告发出缴费通知单，被告岑贞浪在通知单上签名，但两被告拒不交纳。两被告从2009年1月起至2012年12月共欠原告物业服务费2401.68元（100.07平方米×0.5元×48个月=2401.68元）。
另查实，2008年3月11日，柳州市现代物业管理有限责任公司变更名称为柳州市现代物业服务有限责任公司。
本院认为，物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。原告与两被告签订的《入住协议书》是双方的真实的意思表示，该协议合法、有效。原告与柳州市恒原佳房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，符合国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，且是双方的真实意思表示，该物业服务合同合法、有效，对原告及业主均有法律约束力。水天一州小区的物业收费已经柳州市物价局批准，原告实行的收费标准在物价部门核准的范围之内，符合法律规定。因两被告未能按时交纳物业服务费用，故原告要求两被告缴纳物业服务费的请求符合法律规定，本院予以支持。被告岑贞浪抗辩称本案的物业服务合同无效，本院认为，水天一州小区至今未召开业主大会选聘物业服务企业，因此原告与该小区建设单位签订的《前期服务合同》符合法律法规的规定，该合同有效。被告岑贞浪认为原告未按照管理条例实行并擅自使用道路画定制线收停车费，本院认为，画定制线进行收费的行为是否合法，应依法由相关行政主管部门进行认定，并非本案的调整范围，故本院对被告岑贞浪的该项抗辩不予支持。对于被告岑贞浪认为原告物业服务不符合合同约定，本院认为，被告岑贞浪未提供证据证实原告没有按合同约定提供合理的物业服务，存在违约行为，故被告岑贞浪以此为由拒交物业费，本院不予支持。综上，原告诉请有理，两被告抗辩理由不充分。因此，两被告居住的房屋建筑面积为100.07平方米，则两被告应当向原告缴纳从2009年1月至2012年12月共48个月的物业服务费2401.68元（100.07平方米×0.5元×48个月）。
至于违约金问题，本案物业服务合同中约定的违约金过高，违约金应按本金2401.68元从2013年1月1日开始按银行同期存款利率计付至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告岑贞浪、黄燕美向原告柳州市现代物业服务有限责任公司支付从2009年1月至2012年12月的物业服务费2401.68元及违约金（违约金按本金2401.68元从2013年1月1日开始按银行同期存款利率计付至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；
二、驳回原告柳州市现代物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），由原告柳州市现代物业服务有限责任公司负担20元，被告岑贞浪、黄燕美负担30元（待本案判决生效后由两被告直接向原告支付）。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 谭方明
人民陪审员 文记珍
人民陪审员 莫欣能
二〇一三年九月二十二日
书 记 员 ＸＸ晶