宁都县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民二初字第2855号
原告宁都华夏农业发展有限公司。地址：宁都县梅江镇新庄开发区。
法定代表人：曾永军，该公司董事长。
委托代理人罗毛仔，男，1963年9月23日生，汉族，江西省宁都县人，居民，住宁都县。特别授权代理。
被告广州美佳加门�实业有限公司。地址：广州市白云区人和镇汉新北路*号。
法定代表人温石保，该公司总经理。
委托代理人李兴凤，江西翠微律师事务所律师，一般代理。
原告宁都华夏农业发展有限公司与被告广州美佳加门业实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的特别授权代理人罗毛仔，被告的委托代理人李兴凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月5日，我公司与被告签订《名仕公馆商铺租赁合同》，合同约定：我公司的名仕公馆2号楼A07、A08、A09、A12共5间，共计建筑面积637.69m2（其中套内面积608.1m2，公摊面积29.60m2），楼层为一、二层出租给被告从事美佳加门业及家装经营。租期为三年，从2013年11月20日起至2016年11月19日止，其中免租期为365日（12个月），如在合同期�由于承租方的原因造成本合同终止，承租方不享有免租期待遇，应自合同终止之日三日内向出租方补交免租期全部租金。租金标准三年合计480600元，其中第一年的免租期租金144588元，第二年正常租金为159204元，第三年租金为176808元，扣除免租期租金外正常租金总额为336012元。租金按季结付，在每季的前3日内，将本季度租金交给出租方，头期交租日期2014年11月20日，签订本合同之日承租方向出租方交纳三个月租金（第一年租金标准）36147元作合同押金，该押金在本合同履行完毕后如承租方无违约行为，交还商铺，经出租方验收合格后，由出租方全额退还。如在合同期内由于承租方原因造成合同终止，承租方交纳的押金不予退还，承租方入场交保证金20000元，如因承租方改变商铺结构格局或合同到期，合同终止未恢复原状，则视为违约，扣除全部保证金。商铺交付时间为2013年11月20日，违约责任为出租方有下列情形之一的，出租方有权单方面终止合同，并收回商铺，没收全部房租押金及入场保证金。承租方逾期交付房租的属违约行为，除应及时如数补交外，还应按欠付金额的每日千分之五交纳违约金。履行中发生纠纷均由租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。签订合同后，原告依约支付了押金及入场保证金，可在本合同的履行过程中，被告严重违约至今只支付了一个季度即三个月租金39801元，有三个季度即九个月的租金119403元未付。特别是2015年9月10日和11月5日先后两次向被告发出书面《终止合同通知》后，被告仍不履行合同交纳租金。据此，特诉至法院，要求判决解除我公司与被告于2013年11月5日签订的《名仕公馆商铺租赁合同》，判决被告立即归还我公司出租给被告的全部商铺；判决被告支付租金134137元（第二年三个季度11940元�第三年一个月租金）；判决被告补交第一年免交的租金144588元；判决被告交纳的租房押金20000元，入场保证金36147元共计56147元归还我公司所有，不予返还给被告，本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、原告主体不适格，原告至今尚未取得本案商铺的所有权，原告应承担缔约过失责任。签订《租赁合同》时，原告承诺其合法拥有该房地产，并保证在交付使用时提供产权保证书复印件，用以承租人办理营业执照等用。然而，原告至今尚未提供其产权证明。本案商铺尚未经依法登记，故原告至今尚未取得该商铺的所有权。出租收取利息，是所有权四项权能（占有、收益、使用、处分）之一，原告尚未取得该商铺所有权，其就无权将该商铺出租收取租金。根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，�害国家利益；……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原告将违法开发的房地产出租，本合同无效。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案的过错完全在于原告未依法取得产权证书，且欺骗承租人其具有合法产权，因此，原告应将我交纳的95948元（包含押金36147元+保证金20000元+租金39801元）返还承租人，并赔偿承租人的装修款，签订合同至今的利润损失等。二、原告有如下先违反《租赁合同》的行为：1、未按质交房，《租赁合同》第一条约定，装修情况毛坯房（水电入房、内墙混合砂浆找平，顶棚刮腻子刮平，外墙贴砖，�通水泥砂浆地面），但原告交房时未按上述要求，我提出异议，原告称减免我租金。2、未提供产权证书，导致承租人至今无法办理宁都营业的营业执照。原告迟延交付不符合约定质量的商铺，且无法交付产权证书，我早就要求原告承担责任，但原告以各种理由称其会补过产权证明并且会减免我的房租，我考虑到装修已经花去大额资金，故未起诉原告承担责任。没想到原告违约在先，却起诉我。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查理：2012年8月15日，原告经宁都县城乡规划建设局批准，开发建设了位于宁都县梅江镇综合大市场南侧的华夏·名仕公馆（16#楼）并取得了商品房预售资格。通过了质检。2013年11月5日，原、被告签订《名仕公馆商铺租赁合同》，合同约定，被告租赁原告位于宁都县梅江镇新庄综合大市场南侧名仕公馆小区的商铺，建筑面积为637.69m2（其中套内面积608.1m2，公摊面积29.60m2），租赁期限为三年，即从2013年11月20日起至2016年11月19日止。其中免租期为365日（12个月），免租期租金为从第一年到最后一期应缴纳的租金中扣除。如在合同期内由于乙方（被告广州美佳加门业实业有限公司）原因而造成本合同终止，则乙方不再享有此免租期待遇，乙方应自合同终止之日起三日内向甲方（原告宁都华夏农业发展有限公司）补交免租期全部租金。三年租金总额480600元。其中免租期租金总额144588元，除免租期租金总额外正常租金总额336012元。第一年（共0个月）0元/m2/月，年度租金总额为0元；第二年（共12个月）21.817元/m2/月，年度租金总额为159204元；第三年（共12个月）24.23元/m2/月，年度租金总额为176808元。商铺租金按季度结算，由乙方在每季的前3日内将本季度租金交付给甲方，头期交租日期为2014年11月20日�房租押金及入场保证金应于本合同签订之日起3日内缴纳。本合同签订之日，乙方需向甲方支付三个月租金（按第一年租金标准计算）36147元作为合同的押金，若乙方有违约行为则甲方可以该押金中直接扣除相应金额补偿损失，乙方应及时补足押金。若押金经扣除后乙方未及时补足的，则从乙方下一次所缴纳租金中优先补足，剩余部分才视为乙方所缴纳的房屋租金。乙方所缴押金在本合同履行完毕后，若乙方未有违约行为，乙方交还商铺，经甲方验收合格后，由甲方全额退还。如在合同期内由于乙方原因造成本合同终止，乙方所缴纳押金不予退还。扣除押金后仍不足以补偿甲方损失的，甲方有权继续要求乙方承担违约责任。入场保证金20000元，如因乙方改变商铺结构格局或合同到期终止未恢复原状，则视为乙方违约，扣除全部保证金。
租赁房屋的装修情况�毛坯房即水电入户、内墙混合砂浆找平、顶棚刮腻子刮平，外墙贴装，普通水泥沙墙地面。乙方足额缴纳第一期租金及保证金后，甲方应不晚于2013年11月20日将商铺交付乙方装修和使用，乙方需书面签收。
乙方保证在签订本合同后，于2013年11月20日前进场装修。2014年1月20日前装修完毕并开始营业。经甲方验收完成，准予开业，如不合格或逾期开业，则视为乙方违约，罚没入场保证金。
违约责任：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面终止合同，并收回商铺，没收全部房租押金及入场保证金：1、乙方拖欠商铺租金及物业代管费达十天及以上的；2、乙方拖欠水、电、气、管理费达十天及以上的；3、乙方逾期开业达十天以上的。
乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面终止合同，并收回商铺，没收全部房租押金及入场保证金，且乙方应�本合同租金总额的10%承担违约责任及赔偿甲方因此而遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）：1、乙方未经甲方书面同意擅自转租、转让、转借商铺或擅自歇业的；2、乙方拖欠水、电、气、管理费达十天及以上的；3、乙方逾期开业达十天及以上的。乙方逾期交付租金，属违约行为，除仍应及时如数补交外还应按欠付金额的每日千分之五交纳违约金。
合同签订后，原告按合同约定将被告租赁的商铺交付给被告。被告向原告交纳了36147元的押金，20000元的入场保证金及2014年11月19日起的第二年的三个月的租金39801元，以后没有交纳租金。
2015年9月10日、11月5日，原告先后二次向被告发出书面《终止合同通知》后，被告仍未按合同交纳租金。
以上事实有：1、原、被告的陈述，2、原、被告签订的《名仕公馆租赁合同》，3、建设工程规划许可证；4、商品房预售许可证；5、竣工验收备案表：6、终止合同通知书两份，予以证实。
本院认为：原告是位于宁都县梅江镇新庄综合大市场南侧名仕公馆小区3#楼A07、A08、A09、A11共五间商铺的实际所有人，对该商铺有处分权，是本案适格的主体。原、被告签订的租赁合同合法有效，被告应按合同履行义务。原、被告双方约定：租期为三年即从2013年11月20日起至2016年11月19日止，免租期12个月，免租期租金总额为144588元。如在合同期内由于乙方（被告）原因造成本合同终止，则被告不再享有此免租期待遇。由于被告拖欠房租，致使合同终止，所以被告不再享有免租期待遇，应向原告交纳免租期（2013年11月20日起至2014年11月19日止）的租金144588元。2014年11月20日起至2015年11月19日止，被告应向原告交纳房租159204元，被告已向原告交纳房租39801元，那么从2013年11月20日起至2015年11月19日止，被告共欠原告房租263991元。2015年11月20日起至2016年11月19日止，被告应向原告交纳房租176808元，那么该期间每月房租为14734元（176808元÷12个月）。原、被告双方约定乙方（被告）拖欠商铺租金及物业代管费、水、电、气、管理费达十天以上的，甲方（原告）有权单方面终止合同，并收回商铺，没收全部房租押金及入场保证金。又约定乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外还应按欠付金额的每日千分之五交纳违约金。约定的违约金过分高于造成的损失，应予以适当减少。将被告交纳的房租押金及入场保证金折抵房租，而拖欠的房租按月利率15‰计付利息更为妥当。被告提出原告未按质交房，未提供产权证书，导致被告至今无法办理宁都营业的营业执照，对其产生影响造成损失，被告未能提供证据证明该主张，因此本院不予采纳。根据�中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十七条之规定，判决如下：
解除原、被告签订的《名仕公馆商铺租赁合同》。
二、限被告广州美佳加门业实业有限公司在本判决生效后十日内搬出租赁原告宁都华夏农业发展有限公司的商铺。
三、被告广州美佳加门业实业有限公司欠原告宁都华夏农业发展有限公司从2013年11月起至2015年11月19日止的房租263991元，扣除被告广州美佳加门业实业有限公司交纳给原告宁都华夏农业发展有限公司的房租押金36147元及入场保证金20000元共计56147元，被告广州美佳加门业实业有限公司尚欠上述期间的房租为207844元，限在本判决生效后十日内给付，并从2015年11月23日起至空出商铺之日止按月利率15‰计付利息。
四、限被告广州美佳加门业实业有限公司在本判决�效后十日内支付从2015年11月20日起至空出商铺止的房租（每月按14734元计付）。并从2015年11月23日起至空出商铺之日止按月利率15‰计付利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6340元，由被告广州美佳加门业实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于赣州市中级人民法院。
审判长 黄江豪
审判员 宋寿生
审判员 卢爱琳
二〇一六年四月十日
书记员 刘 芳
附相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履�合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。