重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06772号
上诉人（原审原告）重庆鑫钻酒店管理有限公司。
法定代表人田晓倩，该公司董事长。
委托代理人曹曦（田晓倩之夫）。
委托代理人黄思源。
被上诉人（原审被告）重庆紫苑房地产开发有限公司。
法定代表人杜锦刚，该公司董事长。
委托代理人邱明哲，重庆龙行律师事务所律师。
委托代理人方永，重庆龙行律师事务所律师。
上诉人重庆鑫钻酒店管理有限公司（以下简称鑫钻公司）与被上诉人重庆紫苑房地产开发有限公司（以下简称紫苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2014年8月19日作出（2014）合法民初字第01936号民事判决，上诉人鑫钻公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月20日对本案进行了询问。上诉人鑫钻公司的委托代理人曹曦、黄思源，被上诉人紫苑公司的委托代理人邱明哲、方永到庭参加了询问。本案现已审理终结。
重庆鑫钻酒店管理有限公司在一审中诉称，2009年7月30日，鑫钻公司与紫苑公司签订了面积为2448.46平方米的房屋租赁合同，合同期限自2009年8月1日起至2019年7月30日止。合同签订后，鑫钻公司严格遵守合同。2013年7月10日，紫苑公司突然发来《关于办理退还租金手续及缴纳物业管理费的函》，称鑫钻公司放弃优先购买权后，租赁部分卖出。事实是紫苑公司在告知鑫钻公司之前就已将租赁房以每平方5000元的价格卖出，此行为严重侵害了鑫钻公司的优先购买权。2010年重庆市合川区地方税务局，重庆市合川区财政局，重庆市合川区国土资源和房屋管理局联合下发的200号文件，规定了合川区主城区二手房交易计税指导价：在嘉滨路的营业用房无论地处什么位置，一楼的营业用房的最低交易价格为每平方米7000元，二楼的最低交易价格为一楼最低交易价格的80%，即5600元每平方米。根据《中华人民共和国物权法》、《合同法》及有关法律法规的相关规定，请求法院判决紫苑公司赔偿鑫钻公司因优先购买权被剥夺造成的经济损失1469076元；本案诉讼费由鑫钻公司承担。
重庆紫苑房地产开发有限公司辩称，鑫钻公司不是适格的主体，租赁合同的相对方是田晓倩，鑫钻酒店成立于2010年3月，距离合同的签署时间8个月，所以是两个主体，个人行为不能代表公司行为，就此鑫钻公司不能以租赁合同提起诉讼。紫苑公司在整个房屋出卖之前通过多种方式履行了告知义务，告知了所有的承租人，鑫钻公司也承认收到了，在房屋卖了一月后，鑫钻公司才发函说要买房，在15天内没有行使优先购买权，原承租人由于自己原因丧失优先购买权无权索赔，即使要求索赔，也应举示因为丧失优先购买权而受到的损失。鑫钻公司举示的指导意见文件，不能作为损失计算的依据。请求法院依法驳回鑫钻公司的诉讼请求。
经一审审理查明，2009年7月30日，田晓倩（乙方）与紫苑公司（甲方）签订了《租赁合同》，合同约定：甲方将其位于合川区XX路XXX号XX“XXXX”项目的商用物业XX区二楼，轴线范围为：X－X；X－XX（面积：2448.46平方米）租赁给乙方作商业用途，经营茶楼、客房。甲方将该商铺交付乙方使用时，商铺结构及配套设施为：全框架结构。合同期限自2009年8月1日起至2019年7月30日止。租赁期内第一年该商铺的月租金单价为12元／㎡，从第二年开始。每年的月租金在上一年的基础上递增10%。合同签订后，田晓倩于2010年1月组建重庆鑫钻酒店管理有限公司，以租赁房经营宾馆、茶痤、住宿服务、饮食服务等。该公司系独资民营企业，田晓倩任董事长。2012年12月18日，鑫钻公司向紫苑公司交纳房屋租金106656.66元。2013年3月13日，紫苑公司向田晓倩发出《关于商场出售的函》，其内容是：“贵方与我司于2009年7月签订的合川XX**房屋租赁合同（租赁范围为：二楼D、E区，轴线范围为：A-K；1-11）所在区域即将进行对外销售，请于2013年3月15日前到我司洽谈你所承租商场的买卖事宜，逾期，我司将视贵方自动放弃优先购买权，并将贵方所承租商场对外进行销售”。同年6月26日、6月27日，紫苑公司与李尚科、苏明等人签订了《商品房买卖合同》，以整体房屋打包销售的方式将商铺包括鑫钻公司的租赁房出售给了李尚科、苏明等人，并办理了房屋产权登记手续。2013年7月10日，紫苑公司向鑫钻公司发出《关于办理退还租金手续及缴纳物业管理费的函》，告知田晓倩其租赁区域房屋已于2013年6月销售给李尚科，要求田晓倩将租金交给李尚科。2013年7月13日，鑫钻公司向紫苑公司发出《关于办理退还租金手续及回函》。该函不认可鑫钻公司放弃了优先购买权。2013年7月16日，鑫钻公司又向被告发出《回函》。回函否定了2013年7月10日紫苑公司向鑫钻公司发出的《关于办理退还租金手续及缴纳物业管理费的函》的内容，并希望能以市场合理的价格购买鑫钻公司所租赁的场地物业。2014年2月28日，鑫钻公司向法院起诉，请求法院判决紫苑公司赔偿鑫钻公司因优先购买权被剥夺造成的经济损失1469076元。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；……”。田晓倩与紫苑公司签订的租赁合同，意思表示真实，符合法律规定，且已履行多年，是有效合同。当出租人出卖承租的房屋时，田晓倩享有优先购买权。田晓倩是鑫钻公司的法定代表人，田晓倩与紫苑公司签订租赁合同时，鑫钻公司尚未成立，田晓倩与紫苑公司签订租赁合同的行为是设立筹备前公司的行为，该行为的后果原则上由成立后的公司承担。同时，鑫钻公司向紫苑公司交纳房屋租金，紫苑公司也予以接受。因此，鑫钻公司是合格的主体。田晓倩所享有的优先购买权，应当由鑫钻公司享有。但是，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。鑫钻公司既然认为其享有的优先购买权受到侵害，就有责任提供能够证明侵害事实存在的证据。需要证明的事实包括：1.双方之间存在着合法有效的租赁关系；2.出租人决定出卖或者已经出卖租赁房屋而不通知承租人，或者虽然通知但在通知的有效期未过时即将租赁房屋卖与第三人，或者在承租人与第三人出价同等的情况下将租赁房屋卖给第三人。纵观本案证据，虽能证明存在着合法有效的租赁关系，且被告有出卖房屋的行为，但紫苑公司出卖房屋是整体出售，且履行了通知义务，而鑫钻公司在15日内未明确表示购买。故鑫钻公司以其优先购买权受到侵犯为由提起的诉讼，缺乏事实证据，其请求法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三十九条第一款、第三款、第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回重庆鑫钻酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费18022元，由重庆鑫钻酒店管理有限公司负担。此款重庆鑫钻酒店管理有限公司已预交9011元，余款9011元，限重庆鑫钻酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内交纳。
重庆鑫钻酒店管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，请求法院判决被上诉人赔偿上诉人因优先购买权被侵害而造成的经济损失。2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定房屋系“整体出售”没有依据，且如果“整体出售”是房屋的出卖条件，则被上诉人应通知上诉人，而被上诉人并未通知。二、被上诉人未给予上诉人合理的购买期限，上诉人得到被上诉人通知房屋将要出卖的函件时就已逾期。且函件中未包括明确、具体的出卖条件，导致上诉人无法在15日内明确表示购买。三、一审法院采信证据未考虑取证能力、诚信度等情况，上诉人无钱请专职律师，而被上诉人有精通法律的律师团队。上诉人向被上诉人表示有意购买的函件都被紫苑公司拒收了，上诉人没有能力将客观事实形成书面证据，上诉人提交的录音证据一审法院也未采信。四、被上诉人早在2012年11月26日就将房屋出卖给了他人，被上诉人侵犯了上诉人的优先购买权。五、上诉人的损失已经实际产生，且损失是具体的、确切的，被上诉人应当赔偿。
重庆紫苑房地产开发有限公司辩称，被上诉人已履行了通知义务，被上诉人已发出通知函，此函明确告知上诉人其承租房屋被上诉人将要出卖。关于上诉人提出函件上没有列明出卖条件的问题，法律对此并无规定。我方发出通知函的时间为2013年3月13日，而签订房屋买卖合同的时间距离发函时已有100多天。在我方履行了通知义务后，上诉人并未在15天内明确表示要购买房屋，上诉人的优先购买权已经丧失。另外，上诉人没有提供任何证据证明其存在实际损失，且上诉人计算损失的方式我方也不认可，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人向本院举示了2012年11月26日被上诉人与第三人签订的XXXX商业认购书，拟证明上诉人承租的房屋已于2012年11月26日出卖给案外人，但2013年3月13日被上诉人才向上诉人发出通知函。被上诉人对该证据质证后认为认购书没有加盖复印属实的鲜章，且即使认购书属实，也只是销售的意向性文书，并不是正式的房屋买卖合同，不能证明当时房屋已经出卖。
二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；……”。本案已查明的事实为：2013年3月13日，被上诉人以特快专递的方式向上诉人的法定代表人寄送了《关于商场出售的函》，该函中明确告知被上诉人有意将房屋出售。上诉人也自认曾收到此函，知晓其承租房屋将要出售的事实，上诉人收到此函表明被上诉人的通知已到达上诉人，虽该函中没有明确载明房屋出售的具体条件，但法律对此无明文规定，如将通知的内容理解为必须包含具体的出卖条件，则扩大了出租人通知义务的范围，故本院认为被上诉人明确告知房屋有意出卖则应视为其已履行了通知义务。本案中，被上诉人发出房屋出售通知的时间为2013年3月13日，上诉人自述实际收到该函的时间为2013年3月15日，而被上诉人与第三方签订房屋买卖合同的时间为2013年6月26日、6月27日，即使书面函件到达上诉人的时间已超过被上诉人在函件中告知上诉人的期限，但事实上被上诉人并未在上诉人收到函件后15日内就将房屋出卖，而是在距离上诉人收到函件三个多月后才将房屋出卖。上诉人未提供证据证明其在收到该函后15日内已向被上诉人明确表示有意购买房屋，表明上诉人在法定期限内未行使权利，其优先购买权上诉人已自行放弃，被上诉人有权将房屋出售给第三方。上诉人在二审中提交的认购书仅是销售的意向性文书，并非正式的房屋买卖合同，也不是房屋预售合同，故认购书不能产生房屋买卖的效力。因上诉人的优先购买权其已自行放弃，故不存在被上诉人侵犯上诉人优先购买权的事实。
因此，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18022元，由上诉人重庆鑫钻酒店管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏芳
代理审判员 倪旻
代理审判员 李娅
二〇一五年三月十日
书 记 员 韩微