浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0225民初1156号
原告：象山县城市景区管理置业有限公司。住所地：象山县丹东街道汇兴路**号。
法定代表人：谢双玺，该公司总经理。
委托代理人：黄永顺，浙ＸＸ宁律师事务所律师。
被告：葛文中，个体工商户。
原告象山县城市景区管理置业有限公司（以下简称景区管理公司）与被告葛文中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法由审判员陶振明独任审判。3月24日，本院依法对本案公开开庭进行了审理。原告景区管理公司的委托代理人黄永顺，被告葛文中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告景区管理公司起诉称：2010年10月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，协议约定原告将坐落于象山人民广场干式喷泉南首绿化草坪的地下室约300平方米出租给被告经营茶庄，租期自2010年10月1日至2013年9月30日，年租金为28000元，上述协议还就双方权利和义务作了明确约定。2013年10月，在租赁期满后，经被告要求，原告收取了2013年10月1日至2014年9月30日的租金
28000元，但双方未订立书面合同。2015年9月，被告以其在经营茶庄期间室内装修等受水淹为由向象山县人民法院起诉要求原告赔偿损失40余万元，在该案处理期间，原告提起反诉要求解除租赁关系，并由被告支付后期租赁费等，但象山县人民法院未能并案审理。后该案经一审、二审后由宁波市中级人民法院终审判决结案。在案件处理期间至今，茶庄仍由被告经营管理，但双方未订租赁协议，被告也未据实支付租赁费用。
综上，原告认为，原、被告房屋租赁协议于2014年9月30日期满后自然终止，被告在期满后仍主张双方存在租赁关系而继续占用原告的房屋用于茶庄经营，显然不当。现请求判令：一、确认原、被告之间房屋租赁关系自2014年10月1日起履行期终止，被告在一个月内搬迁出屋；二、被告支付自2014年10月1日起至实际搬迁日的房屋租金（按年租金28000元计算）。
原告景区管理公司为证明其诉称的事实成立，向本院提交的证据经被告质证，本院认证如下：
1.房屋租赁协议1份（复印件），以证明原告承租房屋的事实。
2.民事判决书2份，以证明原、被告房屋租赁已经于2014年10月1日履行期满等事实。
被告葛文中在法定期限内未作书面答辩，在庭审中作口头答辩称：房屋出租给被告应当水、电、路通，被告提出承租时对房屋应当进行装修，但原告不同意。原告在广场中设置的水泵不知道用来干什么，与被告承租的房屋有无关系，原来原告的领导口头答应被告可以承租一、二年，这个应当作为证据，大润发那个路口已经封道二年了，车辆进不来，严重影响被告的经营，原告将这样的房屋出租于被告是不能开店经营的。总之，请驳回原告的诉讼请求。
被告葛文中对其辩称的事实，未向本院提供证据；被告对于原告提供的证据质证后对真实性没有异议，本院对于原告提供的证据真实性予以采信。
综上原、被告诉辩陈述，结合本院认证，案经审理可确认的事实如下：
2010年10月1日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将坐落于象山人民广场干式喷泉南首绿化草坪之下的地下室约300平方米出租给原告经营茶庄，租期从2010年10月1日至2013年9月30日，年租金为28000元，其中第四条第4项约定：租赁期间如需装潢，乙方应在不影响房屋建筑结构质量的前提下，经甲方同意后进行装潢，费用乙方自负；租赁期满甲方收回房屋，乙方不得拆除或破坏装潢，装潢一切费用甲方不予补偿。租赁合同中并未有关抽水泵的约定。2013年10月6日，“菲特”台风影响浙江沿海一带，被告承租的茶庄进水受淹，部分物品如床、麻将机、茶几、凳子、沙发等受水淹。10月中旬，原、被告为因被告茶庄受淹协商续租事宜，原告曾派人查看，但未达成协议。10月30日，被告向原告支付租金28000元，发票注明收广场茶庄租金（2013.10.1.至2014.9.30）。被告为主张水淹财产受损而为此致函给原告交涉，12月5日，原告复函被告，其中载明：一、“菲特”台风属多年不遇的自然灾害，该台风使广场地下室受淹，不是人为所能及。函中提到一台抽水泵的事情，现有最大出水口量只能容纳一台泵的抽水量，这在我们历次强台风中得验证。另外，还有个事实，南大河水位超过一定高度，渗入广场地下室的水量，不是一台泵、两台泵所能及的。这在2005年“麦莎”、2006年“桑美”台风中已经历过。为此，后来告知经营者，茶庄水淹是不可避免的，财产可通过保险避免损失。低位部分不能使用木料等材料，电线、电器注意安全的同时也应防淹。二、今年10月6日的“菲特”台风已不再是你的合同期范围，严格为说，当时茶庄的建筑物已归属我公司。当初，该处是否适合开茶庄、是否出租、如何出租、租金多少都未确定，当时你已经逾期经营，更无权要求赔偿你的经营损失和室内装修。三、10月中旬，你口头提过“菲特”台风受害，我们也坚持上述立场。要求如果再给你延期经营，你许诺不提损失。我们考虑给你续租，主要是顾及原装修残值，尽可能地再利用、再经营，以减少投资损失，并不是台风受灾的补偿。事实上，我们也踏勘过茶庄受灾情况，茶庄受此水淹造成的财产损失很少。我们口头报请上级部门及领导，同意你续租1－2年。同时也口头告知你，如同意，速来签约，交付租金。由于你在上海，先汇给我方一年租金。四、你提出续租五年，我公司无权与你单独私约介长租期。并且租金也很难确定，如果按你的日益800元计，年租也应在10万元以上。五、你如按原口头约定，须在本月内签约。如有异议，我们将收回承诺，不再出租。实际上，如果不是以前搭建咖啡厅，该地确实不适合开茶庄，也减少我们管理上带来的麻烦。如果你再续约，不得再花重金投入。被告接到原告的回函后，未与原告签订租赁合同。现茶庄被告继续在使用，原、被告也未续签租赁合同，被告也未付租金。
另查明，2015年9月1日，被告以原告设置的水泵未能正常运营，导致其经营的茶庄财产受损提起诉讼，原告在该案中提起反诉，要求解除原、被告的租赁关系，并支付相应的租金，本院于2015年11月25日作出（2015）甬象民初字第1704号民事判决书，该判决书其中载明“最后，关于被告提出的反诉。本案原告系主张财产损害赔偿，并不涉及租赁关系履行中的权利义务之纠纷引起，而是出租人的其他设施造成原告的财产受损，因此，对于有关原、被告之间的租赁费应在另案理直”，判决“一、被告象山县城市景区管理置业有限公司赔偿原告葛文中财产损失34666元，款定于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告葛文中的其他诉讼请求”。原、被告对该判决均不服提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月16日作出（2015）浙甬民一终字第1294号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为，原、被告之间的租赁关系于2010年10月1日起签订合同之日起建立，双方约定的期限至2013年9月30日合同期满而止，但以后原告又收取了被告2013年10月1日至2014年9月30日一年的租金，虽双方未订立书面合同，应视为对原租赁合同的继续。自2014年10月1日之后，被告继续使用涉案房屋，原告也未提出异议，此后被告使用原告的涉案房屋应视为原、被告之间存在不定期租赁关系。不定期租赁关系的出租人可以随时解除租赁关系，但应当给承租人合理的期限。原告在（2015）甬象民初字第1704号财产损害赔偿一案中提交答辩中提起反诉，该反诉虽未被法院合并审理，但原告已起到告知被告的义务。故原告现在起诉要求搬迁，并支付相应的租金，依法应予支持。鉴于原、被告系在合同期满后未能签订书面合同，根据合同法有关租赁关系的规定，应按原合同继续执行，被告葛文中占用原告的房屋，租金及合使用费计算标准可参照原、被告之间原租赁合同约定的年租金28000元计算。
被告辩称承租的房屋出入路不通，并未提供相关证据，且其辩称的出入路系指城市公共道路交通设施，此并不是原告所管或所有，且经营者对承租物在经营活动中的风险应当自行承担风险责任，被告以此抗辩，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告葛文中应于本判决生效后的30天内，从向原告象山县城市景区管理置业有限公司承租的坐落于象山人民广场干式喷泉南首绿化草坪之下的地下室经营的茶庄搬迁；
二、被告葛文中支付原告象山县城市景区管理置业有限公司租及占有使用费（自2014年10月1日起，按年租金为28000元标准计算至实际搬迁之日止），款定于本判决生效后30日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费733元，减半收取366.5元，由被告葛文中承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应当在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户（开户银行：工商银行象山支行账号：39×××03）。如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期限届满后两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
审判员 陶振明
二〇一六年三月三十日
书记员 翟洁琼