陕西省西安市新城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）陕0102执异62号
案外人:董强，男，1975年7月26日出生，汉族，兰州市城关区火车站西路福香慧水饺店业主，住甘肃省兰州市城关区。
申请执行人：周雪艳，女，1977年1月8日出生，汉族，住西安市新城区。
委托诉讼代理人：安咏梅，陕西知本律师事务所律师。
被执行人：刘亚学，男，1981年3月18日出生，汉族，住吉林省榆林市。
被执行人：彭琳媛，女，1983年10月26日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。
被执行人：王利晓，男，1987年12月5日出生，汉族，河北省邯郸市曲周县。
被执行人：郑华伟，男，1971年12月2日出生，汉族，住西安市新城区。
被执行人：陈永斌，男，1968年7月28日出生，汉族，住陕西省黄龙县。
被执行人：张峰铭，男，1974年1月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。
被执行人：程小强，男，1984年12月23日出生，汉族，住陕西省大荔县。
被执行人：彭孝如，男，1954年6月12日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。
被执行人：冯华，女，1957年11月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。
被执行人：陕西顺天成肥牛餐饮有限公司，住所地西安市新城区公园北路89号西光广场第44幢1层10101号。
法定代表人：刘亚学，公司总经理。
被执行人：西安锦元翔餐饮有限责任公司，住所地西安市雁塔区小寨西路26号。
法定代表人：彭孝如，公司总经理。
被执行人：陕西百强阀门销售有限公司，住所地西安市新城区金花北路1号天彩大厦A座11703号。
法定代表人：郑华伟，公司总经理。
被执行人：兰州爱锅者餐饮服务有限公司，住所地兰州市城关区东岗东路1904－2020号。
法定代表人：刘亚学，公司总经理。
被执行人：陕西鼎尚鲜餐饮管理有限公司，住所地西安市新城区长乐中路126号燕兴商务大厦3层。
法定代表人：刘亚学，公司总经理。
被执行人：洪健，女，1970年7月27日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。
在本院执行周雪艳与刘亚学、彭琳媛、王利晓、郑华伟、陈永斌、张峰铭、程小强、彭孝如、冯华、陕西顺天成肥牛餐饮有限公司、西安锦元翔餐饮有限责任公司、陕西百强阀门销售有限公司、兰州爱锅者餐饮服务有限公司、陕西鼎尚鲜餐饮管理有限公司、洪健民间借贷纠纷一案中，案外人董强对本院（2017）陕0102执1864号协助执行通知书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人董强称，董强与刘亚学、彭琳媛于2015年5月6日签订购房合同三份，约定将刘亚学、彭琳媛（系夫妻）购买的位于西安市未央区渭滨路颐和郡（凤鸣华府二期）三套住宅房屋转让给董强，其中刘亚学名下凤鸣华府第9栋XX房屋、彭琳媛名下第6栋XX房屋、第6栋XX房屋。上述合同签订后，董强依照合同约定向刘亚学支付购房款150万元，并于2015年12月1日向开发商西安煜星置业有限公司支付了购房尾款三套共计213659元，同日申请人向西安仲瑞物业管理服务有限公司支付了电费、物业费、垃圾费、大修专项资金、天然气卡费、装修押金的各项费用共计53035.72元。交清以上款项时，董强在物业公司办理了入住手续，领取了房屋钥匙，至2015年12月至今实际占有使用以上房屋。以上房屋异议人购买时尚未办理网签备案手续，开发商同意在办理网签备案的同时办理业主变更登记，但由于网签备案工作始终没有开展，故所购房屋所有权尚未办理至异议人名下。根据最高院相关司法解释规定，购买人已经支付购房全款并实际取得房屋，购买人无过错的，应当认定异议人对房屋享有使用权及合同权利，要求停止执行，撤销本院（2017）陕0102执1864号协助执行通知书，解除对彭琳媛名下位于凤鸣华府第6栋XX号、第6栋XXX号、刘亚学名下位于凤鸣华府第9栋XX号房屋的查封。
周雪艳称，涉案房产属于城改项目，开发商并未取得商品房预售许可证，根据《商品房预售管理办法》：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售”，《城市房地产管理法》规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。被执行人刘亚学、彭琳媛名下的凤鸣华府二期房产因未按法律规定取得商品房预售许可证，未依法进行权属登记，异议人与被执行人所签房屋买卖合同无效。异议人在签订合同时应当审查房屋的权属情况及相关证件是否齐全，异议人对合同无效具有明显过错，应当驳回其异议请求。
本院查明，2011年6月13日，被执行人刘亚学与西安煜星置业有限公司签订《房屋买卖合同》，约定刘亚学购买凤鸣华府第9栋1单元11层1103号房屋一套，被执行人彭琳媛与西安煜星置业有限公司签订《房屋买卖合同》，约定彭琳媛购买凤鸣华府第6栋XX号、第6栋XXX号房屋两套。上述《房屋买卖合同》未进行网签备案。2015年5月6日，刘亚学、彭琳媛与董强签订三份《房屋买卖合同》，约定董强购买刘亚学、彭琳媛所有的位于西安市未央区渭滨路凤鸣华府二期颐和郡6栋XX号、第6栋XXX号、第9栋XX号房屋三套，房屋转让价格为每平米5743元，房屋面积以刘亚学、彭琳媛与西安煜星置业有限公司所签《房屋买卖合同》载明面积为准，于合同签订之日支付三套房屋购房款150万元，2015年12月31日前将房屋移交董强。同日，刘亚学、彭琳媛出具承诺书，载明：刘亚学、彭琳媛于2015年5月6日将位于西安市未央区渭滨路凤鸣华府二期颐和郡6栋XX、第6栋XXX号、第9栋XX号房屋出售给董强，授权购房人自支付购房款后，享有对所购房屋再次进行转让、销售等完全处分权，购房人对所购房屋再次销售所签订的文件，承诺人完全认可并对承诺人有约束力。交房时间为2015年12月31日前，交房后在90日内办理房屋产权证，如到期不能按时办理房屋产权证，超期每日承担房款总额1.5‰违约金，刘亚学、彭琳媛承担购房人的一切经济损失及法律责任。
2015年5月7日，董强委托翁晟嘉向刘亚学支付150万元。2015年12月1日，董强向西安煜星置业有限公司支付房款213659元、物业管理费53035.72元，并实际占有该房屋至今。2015年12月1日，刘亚学出具确认书，载明：刘亚学、彭琳媛系夫妻，于2011年6月11日购买位于西安未央区渭滨路颐和郡房屋三套，分别为颐和郡9号楼XX、颐和郡6号楼XX、颐和郡6号楼XXX。上述三套房产经刘亚学、彭琳媛协商一致同意转让给董强，并已签订房屋转让协议，截止签订房屋转让协议时三套房产共计拖欠房产开发商266694.72元，明细如下：1、合同四期款（三套）计：213659元；2、物业费及大修基金等共计：53035.72元。以上款项已由董强向房产开发商、物业公司全部交清，刘亚学、彭琳媛再次予以确认。因开发商的原因以上房屋暂时不能办理网签名称变更手续，故缴款凭证及购房合同仍然填写刘亚学、彭琳媛的名字，刘亚学、彭琳媛在此确认上述三套房已与刘亚学、彭琳媛无任何关系。周雪艳主张彭琳媛与董强所签《房屋买卖合同》中彭琳媛签字并非本人所签，该三套房屋名为买卖，实为借贷，未提交证据。
2016年11月14日，本院作出（2016）陕0102民初1930号民事判决书，周雪艳与刘亚学、彭琳媛、王利晓、郑华伟、陈永斌、张峰铭、程小强、彭孝如、冯华、陕西顺天成肥牛餐饮有限公司、西安锦元翔餐饮有限责任公司、陕西百强阀门销售有限公司、兰州爱锅者餐饮服务有限公司、陕西鼎尚鲜餐饮管理有限公司、洪健民间借贷纠纷一案，判决刘亚学、彭琳媛于判决生效之日起十日内偿还周雪艳本金300万元、利息54万元（利息计算自2015年2月4日至2016年2月3日，以后利息按照双方约定月息1.5%乘以未付本金计付至实际偿还原告借款之日止）。王利晓、郑华伟、陈永斌、张峰铭、程小强、彭孝如、冯华、陕西顺天成肥牛餐饮有限公司、西安锦元翔餐饮有限责任公司、陕西百强阀门销售有限公司、兰州爱锅者餐饮服务有限公司、陕西鼎尚鲜餐饮管理有限公司、洪健对上述债务承担连带责任。西安市中级人民法院于2017年5月11日作出（2017）陕01民终6257号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。周雪艳于2017年6月22日向本院申请强制执行。本院作出（2017）陕0102执1864号执行裁定书，裁定：查询、冻结、划拨被执行人刘亚学、彭琳媛、王利晓、郑华伟、陈永斌、张峰铭、程小强、彭孝如、冯华、陕西顺天成肥牛餐饮有限公司、西安锦元翔餐饮有限责任公司、陕西百强阀门销售有限公司、兰州爱锅者餐饮服务有限公司、陕西鼎尚鲜餐饮管理有限公司、洪健430万元存款，扣留、提取同等数额收入；或查封、扣押、冻结被执行人刘亚学、彭琳媛、王利晓、郑华伟、陈永斌、张峰铭、程小强、彭孝如、冯华、陕西顺天成肥牛餐饮有限公司、西安锦元翔餐饮有限责任公司、陕西百强阀门销售有限公司、兰州爱锅者餐饮服务有限公司、陕西鼎尚鲜餐饮管理有限公司、洪健名下同等价值的财产。并作出（2017）陕0102执1864号协助执行通知书，查封彭琳媛名下位于凤鸣华府第6栋XX号、第6栋XXX号、刘亚学名下位于凤鸣华府第9栋XX号房屋。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行。对案外人财产和权利的异议，有登记的，按照登记机构的登记判断，无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。董强在本院对执行标的房屋查封前已与被执行人刘亚学、彭琳媛签订《房屋买卖合同》，支付了房款，约定了办理过户登记事项，并于本院查封前实际占有该房屋，其对执行标的房屋的权利现状符合上述能够排除执行的情形。该房屋目前尚不具备办理房产证条件，但案外人对执行标的主张实体权利并不限于所有权，案外人董强基于其与被执行人所签《房屋买卖合同》对该房屋主张占有、使用权及该买卖合同项下应有之权利，于法有据，应予支持。申请执行人辩称执行标的房产因未按法律规定取得商品房预售许可证，未依法进行权属登记，异议人与被执行人所签房屋买卖合同无效。《合同法》规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。经查，董强与刘亚学、彭琳媛所签《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，该合同实质是对房屋现有权利的转让，未损害第三人及社会公益，合同应为有效，案外人对该房屋享有物权期待权。《城市房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，系规范房地产管理及税收之规定，该禁止性规定仅指不发生物权变动效力而非否定合同效力。若依此认定合同无效，则刘亚学、彭琳媛与西安煜星置业有限公司所签《房屋买卖合同》亦属无效，该房屋尚不属于被执行人。执行标的房产若未来具备物权登记条件可以办理过户登记时，该系列《房屋买卖合同》依然无效，有违公平及契约自由原则，与法相悖。据此，案外人董强对执行标的享有排除执行的权利，依法应当中止执行。案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。其要求撤销本院（2017）陕0102执1864号协助执行通知书，解除对彭琳媛名下位于凤鸣华府第6栋XX号、第6栋XXX号、刘亚学名下位于凤鸣华府第9栋XX号房屋的查封之异议请求于法有据，本院依法予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序的若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：
一、中止对彭琳媛名下位于凤鸣华府第6栋XX号、第6栋XXX号、刘亚学名下位于凤鸣华府第9栋XX号房屋的执行。
二、撤销本院（2017）陕0102执1864号协助执行通知书，解除对彭琳媛名下位于凤鸣华府第6栋XX号、第6栋XXX号、刘亚学名下位于凤鸣华府第9栋XX号房屋的查封。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 孙冠南
审 判 员 申 洁
人民陪审员 韩 琦
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 王月雅