广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第741号
原告：罗玉娇，女，1964年8月12日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：林振业，广东裕信律师事务所律师。
委托代理人：谢祺祥，广东裕信律师事务所律师。
被告：谢和生，男，1977年6月25日出生，汉族，住湖南省耒阳市。
被告：李红菊，女，1980年10月4日出生，汉族，住湖南省资兴市。
第三人：王泓，男，1972年11月3日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。
原告罗玉娇诉被告李红菊、谢和生，第三人王泓租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理后，依法由代理审判员吴海萍适用简易程序于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林振业、谢祺祥，被告谢和生、李红菊及第三人王泓经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月9日，原告与被告谢和生签订租赁合同，约定被告承租位于广州市花都区狮岭镇联润三街56号的商铺，租金按年支付，第二年按市场价格计算，不低于15万元；同日被告以其是银行员工，租赁合同以他的名义签订不便为由，向原告提出以第三人的名义重新签订租赁合同，合同内容的与原告同一致。第二年租金交付期间届满，被告谢和生拒交付租金，为了维护原告的合法权益，请依法支持原告的诉讼请求。请求判令：1、解除原告与被告谢和生于2013年3月9日签订的《租赁合同》。2、被告谢和生、李红菊将位于广州市花都区联润三街56号的商铺腾空后交还给原告。3、被告谢和生向原告支付2014年4月1日起一年暂计15万元及利息（利息以15万元为基数从2014年4月1日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至被告付清之日止）。4、本案的诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告将第3项诉讼请求变更为：被告谢和生向原告支付2014年4月1日起至被告谢和生、李红菊搬离涉案商铺之日止的租金及利息，租金按合同约定的每年150000元的标准计算，利息以拖欠的租金为基数从2014年4月1日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至被告付清之日止。其他诉讼请求不变。
被告谢和生庭后提交书面答辩意见称：1、第二年租金未交系原告造成的。第一年租期届满之时，被告谢和生一直在与原告积极沟通、协商第二年的租金，被告谢和生也同意以15万元的标准向原告支付第二年租金，但原告不同意也拒收。原告在起诉书中声称原告拒交租金没有事实依据，并非被告谢和生故意不交租而是原告拒收。2、被告谢和生同意解除双方间《租赁合同》，但原告需赔偿被告谢和生装修残值损失。承租涉案商铺后，经原告同意，被告谢和生找人对商铺进行了装修，由此产生费用241914元。现因原告的原因解除《租赁合同》，原告应当依法赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失人民币120957元。3、原告应退回被告谢和生租房按金（押金）20000元。租赁合同签订时，被告谢和生支付了20000元作为水电费和楼房设备的按金（押金）。水电费被告谢和生一直在交着，并没有拖欠。现租赁合同因原告的要求解除，原告应当退还该20000元。4、原告只能要求被告谢和生按照15万元∕年的标准支付自2014年4月1日至合同解除时的租金，其要求支付15万及利息没有依据。15万元是一年租期的租金，应当以此标准计付实际租期的租金。原告一方面要求解除合同，一方面又要求支付一年的租金15万元相互矛盾，没有事实依据。另外，被告谢和生是同意按照15万元∕年的标准支付租金的，但由于原告不同意而拒收，故而其再要求支付利息是没有依据的。
被告李红菊庭后提交书面答辩意见称：对于原告的第一项诉讼请求，我方没有意见也不清楚原告与被告谢和生签订合同的情况，对于原告的第二项诉讼请求，因为我方与谢和生签订了商铺租赁合同，如原告提交的证据二的合同所示，租期从2013年6月1日至2016年5月30日，共3年，我方向谢和生支付了2013年6月1日至2015年6月1日的租金共17万元，另外也向被告谢和生支付了2万元的押金，具体支付情况已记载在我方与谢和生签订的租赁合同最后一页，因此我方不会搬离涉案商铺，除非谢和生将收取我方的租金，押金及我方对该商铺一楼的一半及二楼的装修损失赔偿给我方，否则我方不会搬出涉案商铺。对于原告的第三项诉讼请求，我方认为是被告谢和生与原告罗玉娇之间的纠纷，我方不清楚。
第三人王泓没有到庭应诉，亦没有提交书面陈述意见。
经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区联润三街56号，原告及案外人朱运清（买方）与案外人广州联润置业有限公司（卖方）于2012年1月9日签订商品房预售合同，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局于2014年4月10日出具了涉案商铺增量房转移登记的受理回执。原告与被告谢和生于2013年3月9日签订《商铺租赁合同》。约定原告为出租方（甲方），被告谢和生为承租方（乙方），内容：一、租赁地点：花都区狮岭镇五金龙头市场联润三街56号铺面四间一至三楼。二、租赁期限：租赁期共贰年，自：2013年4月1日至2015年3月31日止，合同到期后重新签订新合同。三、租金：租金一年为人民币壹拾壹万元（110000元），第二年租金以市场价为准（最低租金不能低于人民币壹拾伍万元），甲（原告）乙（被告）双方应于2014年3月1日前定好第二年租金价格并且乙方于2014年3月1日前交清租金则本合同继续执行，否则甲方终止合同没收押金并重新出租商铺（以先交租后使用原则）。四、收租费方法：签约当日承租方须交付人民币20000元作为水电费和楼房设备的按金（押金），如无拖欠合同期满退回（如果中途终止合同，不退回保证金）。五、承租方在租用期间，不得擅自改变楼房内部现有设施和建筑结构，如要改动须以书面形式向甲方提出申请，经甲方同意后方可改动，改动所产生的一切费用由承租方负责，否则，损坏设施造成的经济损失，全部由承租方负责赔偿。六、承租方责任：4、乙方不准将楼房用作经济担保、抵押、出租。6、承租方负责房屋出租税、卫生费、物业管理费等有关政府及市场应收税费等费用，甲方不负责一切费用。七、合同的变更解除：如因承租方经营不善退租或转租，如转租所发生的事故责任，一切由承租方负责，经出租方同意后办理退租或转租手续，押金不退还。八、承租方要按时交付租金，水电费及其它费用，每逾期1天，按应缴数额加收10%滞纳金……合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
2013年3月9日，原告与第三人王泓签订《商铺租赁合同》，该合同抬头处出租方（甲方）及承租方（乙方）内容空白，合同落款处，出租方签名：罗玉娇，承租方签名：王泓，除此之外，该合同内容条款与上述原告与被告谢和生签订的《商铺租赁合同》内容条款一致。诉讼中，原告称在其与被告谢和生签订租赁合同后，当日被告谢和生称其本人是银行工作人员不方便签订租赁合同，因此由被告谢和生的朋友即本案第三人与原告签订合同，于是当场撕毁了原告与被告谢和生签订的租赁合同，再由原告与第三人签订租赁合同，两份合同内容一致。被告谢和生确认与原告签订涉案商铺的租赁合同，并出示该租赁合同的原件，而关于原告与第三人签订租赁合同的情况被告谢和生表示不清楚。诉讼中，原告表示其既与被告谢和生有租赁合同关系，也与第三人有租赁合同关系，但其履行的是与被告谢和生之间的租赁合同，与第三人签订的租赁合同没有履行。
2013年5月28日，被告谢和生与被告李红菊签订《商铺租赁合同》，约定被告谢和生为出租方（甲方），被告李红菊为承租方（乙方），约定内容：一、租赁地点：花都区狮岭镇五金龙头市场联润三街56号之壹铺面壹楼壹间贰楼壹层。二、租赁期限：租赁期共三年，自：2013年6月1日至2016年5月30日止，合同到期后重新签订新合同。三、租金：租金一年为人民币捌万伍仟元，二年共计壹拾柒万元，第三年租金上浮20%，甲乙双方应于2015年3月30日前定好第四年协议。租金于2015年5月28日前交清租金则本合同继续执行，否则甲方终止合同没收押金并重新出租商铺（以先交租后使用原则）……
被告谢和生与被告李红菊签订合同后，被告谢和生称将涉案商铺的一半转租给被告李红菊使用，被告李红菊称承租的是涉案商铺一楼的一半及二楼的一层。被告谢和生认为在与原告签订合同时，原告默认允许其将涉案商铺转租给他人，对此原告没有提交证据证明。而原告表示其到涉案商铺催讨租金时才知道被告谢和生将涉案商铺的部分转租给被告李红菊的事实，当时其对转租的事实表示异议。
被告谢和生与原告签订租赁合同后，被告谢和生向原告支付了2013年4月1日至2014年3月31日期间的租金110000元及押金20000元。从2014年4月1日起，被告谢和生未向原告支付涉案商铺的租金。关于从2014年4月1日后租金未付的原因，原告与被告谢和生各执一词。原告称其与被告谢和生签订的合同约定被告谢和生须于2014年3月1日前交清第二年租金，第二年租金不低于150000元，经催缴，被告谢和生依然未支付第二年的租金。而被告谢和生称当时原告要求其支付第二年的租金是180000元，而其只同意支付150000元，被告谢和生认为双方没有就第二年的租金金额达成一致意见才未支付2014年4月1日以后的租金。原告对被告谢和生的陈述不予认可，并提交“2014年3月14日的限期通知”一份拟证明其向被告谢和生催缴涉案商铺的租金，该通知载明：“56号铺面租户你已超期未与房东协商2014年度租金并拖延支付租金。特此通知你在三日内找房东协商，否则终止合同，收回商铺。特此通知。”落款为：56号铺面房东示，2014-3-14。被告谢和生对该证据不予确认，被告李红菊确认原告曾派人于2014年3月14日在涉案商铺张贴该通知。
原告与被告谢和生称双方没有对租金的支付方式进行约定，但双方确认第一年租金110000元中的100000元是被告谢和生通过转账方式支付至原告名下的账户，其余10000元租金及20000元押金是转账至原告弟弟名下的账户。
被告谢和生认为与原告签订的租赁合同中，关于租金标准双方协商的是每年110000元而非合同约定的第一年110000元，第二年不低于150000元，对此，被告谢和生没有提交证据证明。诉讼中，被告谢和生表示如果第二年的租金超过110000元则其不同意继续履行与原告签订的租赁合同。原告表示不同意继续履行与被告谢和生签订的租赁合同，因被告谢和生将涉案商铺转租给被告李红菊，而且经催讨后被告谢和生仍未支付第二年的租金，因此原告要求解除与被告谢和生签订的租赁合同。
对于原告要求被告谢和生搬离涉案商铺，被告谢和生表示不同意，并称因其对涉案商铺投入装修，要求原告赔偿其装修损失，对于装修损失，原告表示另案起诉。
对于原告要求被告李红菊搬离涉案商铺，被告李红菊称因其已向被告谢和生支付了2013年6月1日至2015年6月1日的租金170000元租金及20000元押金，并且其对涉案商铺一楼的一半及二楼的一层进行了装修，除非被告谢和生赔偿其租金、押金及装修损失，否则其不同意搬离涉案商铺。
本院认为：原告称在其与被告谢和生签订租赁合同后，当日被告谢和生称其本人是银行工作人员不方便签订租赁合同，当场撕毁了原告与被告谢和生签订的租赁合同，再由原告与第三人签订租赁合同，但没有提供相关证据予以证明，被告谢和生亦不予确认，原告应承担举证不能的责任，对其上述主张本院不予确认。被告谢和生确认与原告签订租赁合同，并提交合同原件予以证明，且诉讼中原告认为其与被告谢和生之间有租赁合同关系。因此，本院对原告与被告谢和生的租赁合同关系予以确认。原告与被告谢和生签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。
根据原告与被告谢和生签订的合同第三条约定，第二年租金以市场价为准（最低租金不能低于人民币壹拾伍万元）原告与被告谢和生应于2014年3月1日前定好第二年租金价格并且被告谢和生于2014年3月1日前交清租金则合同继续履行，否则原告终止合同没收押金。另合同第六条承租方责任第4点约定，被告谢和生不准将楼房用作经济担保、抵押、出租。根据合同的约定，双方在合同中对第二年的最低租金已达成合意，双方在合同签订后2014年3月1日前对第二年租金未能达成新的约定，应按双方在合同中约定的最低租金150000元履行，现被告谢和生继续占用涉案商铺但未按合同约定于2014年3月1日前按每年150000元租金标准向原告支付第二年租金，构成违约。被告谢和生抗辩其同意以150000元的标准向原告支付第二年租金，但原告不同意并拒收租金，对此被告谢和生没有提交证据证明。另外，虽然双方未对租金支付方式进行约定，但诉讼中双方确认第一年租金其中100000元是被告谢和生通过转账方式支付至原告名下的账户，被告谢和生若同意按150000元标准支付第二年租金，其可通过向原告该账户支付第二年的租金，现被告谢和生至今未向原告支付第二年租金，因此被告的抗辩无理，本院不予采纳。另外，被告谢和生确认其将涉案商铺的部分转租给被告李红菊，其认为在与原告签订合同时原告默认允许其转租，但对此被告谢和生没有提交证据证明，且诉讼中原告表示其对被告谢和生的转租行为表示异议，因此本院对被告的陈述不予采信，因此被告的擅自转租行为亦构成违约。综上，原告要求解除与被告谢和生签订的租赁合同，合法有据，本院予以支持。现涉案商铺由被告谢和生及被告李红菊在共同占有使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告与被告谢和生签订的租赁合同解除，原告要求被告谢和生、李红菊将涉案商铺腾空并交还给原告，合法有据，本院予以支持。被告谢和生称其对涉案商铺投入了装修损失，因其表示对装修损失另案起诉，故本案不予处理。至于被告李红菊以已向被告谢和生支付了2013年6月1日至2015年6月1日的租金170000元租金及20000元押金，并对涉案商铺一楼的一半及二楼的一层进行了装修为由，不同意搬离涉案商铺，依据不足，本院不予采纳，被告李红菊可另循途径解决。
根据原告与被告谢和生签订的合同第三条约定：第二年租金以市场价为准（最低租金不能低于人民币壹拾伍万元），现被告违约并拖欠2014年4月1日起的租金，因此原告要求被告谢和生按合同约定的每年150000元的标准支付2014年4月1日至被告谢和生、李红菊搬离涉案商铺之日止的租金，合法有据，本院予以支持。
原告与被告谢和生签订的合同第三条约定第二年租金应于2014年3月1日前交清，现被告谢和生拖欠第二年的租金，因此原告要求被告谢和生按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准支付拖欠租金的利息，合法有据，本院予以支持。因合同约定第二年租金在2014年3月1日前交清，且合同约定的是年租金的支付方式，因此被告谢和生拖欠的租金的利息应分段计算为：以当年所欠租金为基数从当年3月2日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至被告谢和生付清款日止，其中2014年拖欠的租金的利息，原告请求从2014年4月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，是原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利，合法有据，本院予以支持。
两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告罗玉娇与被告谢和生于2013年3月9日签订的《商铺租赁合同》。
二、被告谢和生、李红菊于本判决发生法律效力之日起二十日内将位于广州市花都区联润三街56号商铺（合同记载地址为：花都区狮岭镇五金龙头市场联润三街56号）腾空并交还给原告罗玉娇。
三、被告谢和生于本判决发生法律效力之日起二十日内按每年150000元的标准向原告罗玉娇支付自2014年4月1日起至被告谢和生、李红菊实际返还涉案商铺之日止的租金。
四、被告谢和生于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告罗玉娇支付上述拖欠的租金的利息，利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率分段计算：其中2014年4月1日至2015年3月31日期间拖欠的租金的利息以2014年4月1日至2015年3月31日期间拖欠的租金为基数从2014年4月1日起计至被告谢和生付清款日止，以后每年4月1日至次年3月31日期间拖欠的租金的利息分别以当年4月1日至次年3月31日期间拖欠的租金为基数从当年3月2日起计至被告谢和生付清款日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1650元，由被告谢和生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
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代理审判员 吴海萍
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 陈家欣