江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰靖民初字第295号
原告刘明。
原告朱敏。
两原告共同委托代理人栗文华，江苏方德律师事务所律师。
被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人杨文杰，该公司经理。
委托代理人李岩，该公司职员。
委托代理人张磊，该公司职员。
原告刘明、朱敏诉被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）为商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘明、朱敏委托代理人栗文华，被告碧桂园公司委托代理人李岩、张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘明、朱敏诉称：2013年11月6日，因信赖被告承诺原告购房可享受诸如“一个月内按揭付清房款98折”、“VIP卡优惠1万元”、“认筹优惠2万元”、“购房大礼包2万元”、“特惠98折”、“尊享优惠9折”、“老推新优惠99折”等多重优惠，原告以所谓的惠后总价1046746元购买了被告开发的靖江碧桂园某幢某单元某号房，并依约以按揭贷款付清了全部房款。2014年9月23日，靖江市物价局[2014]靖价检案2号行政处罚决定书认定被告使用虚假、使人误解的标价方式对原告实施了价格欺诈。2014年9月17日，靖江行政管理局靖工商案（2014）00195号行政处罚决定书也认定被告存在利用广告进行虚假宣传等违法行为。原告至此方知，被告既未以其备案申报价作为计算各项优惠承诺的基准价，更未如实告知原告“备案价非其优惠基准价”、“被告自设的优惠基准价远高于备案申报价”等。并且被告承诺的按揭客户98折等优惠原告也并未实际享受。根据涉案房屋的被告备案价与各项优惠承诺依次计算，原告因受被告欺诈而蒙受损失达27783.2元。被告不仅应当就其价格欺诈等违法行为所致原告经济损失承担赔偿责任，还应依法承担加倍赔偿损失的法律责任。为此，请求法院判决：（一）被告赔偿原告因受欺诈所产生的房屋差价、至起诉之日的迟延赔偿利息等损失共计55566.39元，以及自起诉之日至实际赔付之日止的迟延赔偿利息；（二）被告承担本案全部诉讼费用。
被告碧桂园公司辩称：（一）被告在商品房销售前后所进行的广告宣传是有事实依据的，虽然工商局认定虚假广告并进行了处罚，但被告并未构成广告欺诈。被告开发建设的商品房价格属市场调节价，不属政府定价或政府指导价，被告已按相关要求对待售商品房向物价部门进行价格备案，供公众查询，但并不意味着政府对商品房有定价权，且法律并未强制性规定应按备案价销售。被告根据商品房的品质、地段、户型、朝向、市政配套等因素，确定商品房的销售原价。在原价的基础上，满足购房户优惠条件及与购房户充分协商一致，确定优惠后的价格，即“惠后价”。被告在开盘时公示了原价及“惠后价”，并以“惠后价”与原告签订了《商品房买卖合同》，对原告未构成价格欺诈。（二）被告在开盘时公示的“按揭原价”，是对于选择按揭方式付款的业主已经给予98折优惠后的价格，与《购房温馨提示》中载明按揭付款一个月即享受98折的内容是一致的，原告主张“按揭原价”是未打过折扣的价格，该理解是错误的。（三）原告与被告签订商品房买卖合同的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。只能依据双方签订的买卖合同内容，而不能听凭原告事后的口头陈述，并根据其口头陈述而认定原告在签订买卖合同时违背了其真实意思。请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：被告系泰州市碧桂园房地产开发有限公司投资10000万元人民币于2013年1月30日设立的法人独资有限责任公司，其在靖江市阳光大道南侧开发了“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月5日、10月18日被告对包括本案所涉商品房在内的待售房屋销售价格至靖江市物价局进行了备案。2013年9月18日、10月7日被告取得《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，被告在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉某幢某单元某号房的“按揭原价”为1228775元、“惠后价”为1046746元。该房屋的“备案价”1224600元未公示。后原、被告签订《靖江碧桂园认购书》，约定原告认购靖江碧桂园某幢某单元某室（J557型）洋房，建筑面积140.92平方米，套内面积106.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积34.29平方米，认购总价1046746元，付款方式为期楼洋房[按揭]一个月分期，原告所认购物业已依次享受以下优惠：1.VIP卡优惠1万元；2.派筹优惠2万元；3.开盘优惠98折；4.开盘尊享优惠9折；5.老推新最高额享99折优惠；6.洋房（面积120-150㎡）签约即送4万元车位优惠券（仅适用于一次性长租20年的车位，待车位出租时可享租金总价4万元优惠）。2013年11月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买案涉商品房，房号、建筑面积、套内面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及总房款均与认购书约定的内容一致。合同附件四补充协议书第二条约定，原告须在签订合同时支付566746元并向贷款银行办理按揭申请手续，余款480000元须于2013年12月6日前付清。合同和附件还约定了其他内容。合同签订当日，原告支付购房款566746元。2013年11月29日，原告支付购房款480000元。
被告开盘销售“靖江碧桂园”期间，其宣传彩页载明以下内容：“开盘特惠、5重大礼”，“大礼1.VIP卡优惠1万元；大礼2.认筹优惠2万元；大礼3.J472-b、J472-c户型（面积95-119㎡）额享2万元优惠；J472-a、J557、J521户型（面积120-133㎡）签约即送4万元车位优惠券（仅适用于一次性长租20年的车位，待车位出租时可享租金总价4万元优惠）；大礼4.开盘特惠98折；大礼5.老推新最高额享99折（优惠具体细则及限量房源，以现场公示为准）。”被告在《购房温馨提示》中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”
另查明：2013年11月5日，靖江市物价局官方网站公示靖江碧桂园商品住宅明码标价表，对被告开发的靖江碧桂园第4、5、7、9、10、11、12幢房屋的房号、建筑面积、销售单价、共有分摊建筑面积及总价进行公示，每一幢标价表后均注明“优惠情况：一次性付款客户享受98折优惠，按揭客户享受99折优惠，凭我司凤凰会（业主会）VIP卡可享受1万元优惠（仅可抵扣楼款）”。
再查明：2014年9月17日，泰州市靖江工商行政管理局作出靖工商案（2014）00195号行政处罚决定书，认为：被告在对外宣传中使用“3小时狂销14亿”、“中国房地产10强”进行不真实的宣传，直接影射其企业的资质以及开发楼盘的热销程度，误导了公众，扰乱了市场竞争秩序，违反了市场交易中的诚实信用原则，属虚假宣传的行为。被告在广告宣传中使用“中国驰名商标”字样，属将“驰名商标”字样用于广告宣传的行为。被告在宣传中使用“10分钟便捷生活圈”广告内容，属未按规定发布广告的行为。针对前述行为，决定责令被告消除影响并改正，合并处以13万元罚款，上交国库。
2014年9月23日，靖江市物价局作出〔2014〕靖价检案2号行政处罚决定书，查证被告在2013年10月19日开盘时存在如下价格行为：1.6幢、11幢楼的备案批复时间为2013年10月18日，于2013年10月19日开盘对外销售；2.在公示价目表上以“按揭原价”“惠后价”的标价方法公示商品房销售价格，部分房源标示的“按揭原价”的价格高于申报备案价格，并以此“按揭原价”为基础进行打折销售。被告上述行为属于利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的行为，决定对被告处以15万元罚款的行政处罚。
以上事实，有原、被告陈述和答辩意见，以及原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票、宣传彩页、《购房温馨提示》、公示价目表、泰州市靖江工商行政管理局靖工商案（2014）00195号行政处罚决定书、靖江市物价局〔2014〕靖价检案2号行政处罚决定书、公证书及被告提交的商品房预售许可证、靖江市价费备案登记表、价目表、靖江碧桂园认购书予以证实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案争议焦点是被告是否存在欺诈行为给原告造成损失。
本院认为：原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。被告在销售过程中未公示“备案价”，而以高于“备案价”的“按揭原价”为基础进行打折销售，该行为受到行政处罚，应当给予否定性评价。但从合同签订的过程来看，被告前述行为属于合同签订前的价格公示行为，公示价格并非合同成交价，双方在签订认购书和商品房买卖合同前均会对各项打折优惠进行协商，在达成一致意见后才确定成交价。且原告对于成交价的认可并非单单取决于“按揭原价”，而必然还要基于对开发商资质、房源质量、地理位置、生活配套以及“按揭原价”等各项因素综合考量后作出完整意思表示。本案中，原告并未举证证实因被告未公示“备案价”而导致其对于开发商资质、房源质量、地理位置、生活配套等决定成交价的诸多因素均产生错误认识，并基于错误认识直接作出对于成交价的非真实意思表示。被告即使存在价格欺诈，因该欺诈行为并不导致原、被告间基于真实意思表示订立的商品房买卖合同撤销或变更，原告主张被告以“按揭原价”作为打折基础构成价格欺诈并要求被告赔偿损失，无法律依据，本院对此不予支持。
关于靖江市物价局在官方网站公示商品住宅明码标价表，系行政机关依照其职权依法对商品房面积、价格等通过公示的方式进行监督管理，与被告单方发布广告许诺的行为从形式上存在明显区别。且标价表公示期间，靖江碧桂园已经以“按揭原价”开盘销售，案涉商品房买卖合同签订后，原告享受的优惠已经明确，标价表虽然注明有折扣优惠，但不能证实该优惠是原告在合同中享受的优惠之外，被告另行作出的优惠承诺，该优惠的基础是“备案价”还是“按揭原价”，相关的意思表示并不具体、明确。故原告主张被告未按公示商品住宅明码标价表中载明的折扣给予原告优惠属欺诈行为，理由亦不成立，本院亦不予采信。
对于被告宣传彩页中载明的各项优惠，原、被告在签订认购书时均作出了明确约定，以案涉房屋公示的“按揭原价”作为打折基础，依次享受认购书约定的各项优惠后，达成的认购价即为双方签订合同约定的成交价。因此，可以认定原告已经享受了被告宣传彩页中载明的各项优惠。
关于《购房温馨提示》中载明的高层洋房按揭一个月（98折），原告称因被告欺诈行为导致其未享受该优惠。本院认为，被告答辩称“按揭原价”就是已经享受按揭折扣后的价格，该折扣与《购房温馨提示》中载明的付款方式是一致的，因此可以认定，被告认可该按揭折扣是符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。被告在认购书签订后，将《购房温馨提示》交付给原告，其中载明的按揭折扣内容明确、具体，应当认定为被告明示的价格优惠要约，一经原告接受，视为商品房买卖合同的内容，其与原告已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。综观合同签订过程，被告并未对享受按揭折扣前的价格进行公示，对于“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后价格的事实，也没有提交充分证据证实已经向原告履行了告知义务，且该按揭折扣能否确定享受，取决于商品房买卖合同签订后原告是否按照约定的期限履行付款义务。被告辩称开盘当日公示的“按揭原价”就是已经享受按揭折扣后的价格，无事实依据且与常情不合，本院不予采信。但如上所述，原告能否享受该折扣优惠取决于其自身履行合同中的付款义务履行情况，且因双方就该折扣如何兑现并无明确约定，原、被告间所存在的争议系合同履行问题，被告未履行该义务，并不构成欺诈。
综上，原告请求被告赔偿因原告受欺诈所产生的房屋差价、迟延赔偿利息损失，依法不予支持。
然而，根据被告《购房温馨提示》，原告购买案涉房屋系按揭付款且一个月付清，已经符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，被告应当依约履行合同义务即按照承诺的98折给予原告相应的房款折扣，并承担自原告主张权利之日起至实际支付之日止的利息损失。根据双方合同约定的购房总价，被告应向原告给付上述折扣款20934.92元（1046746元×2%），并承担自2015年1月29日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。从保护权利人实现权利原则，避免讼累，本院对被告上述应尽义务在本案中予以判定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、第六十条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、驳回原告刘明、朱敏基于被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司欺诈行为要求被告赔偿房屋差价、至起诉之日的迟延赔偿利息等损失共计55566.39元，以及自起诉之日至实际赔付之日止的迟延赔偿利息的诉讼请求；
二、被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘明、朱敏购房折扣款20934.92元，并承担自2015年1月29日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
案件受理费1180元，由原告刘明、朱敏负担730元，由被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担450元（原告已预交590元，原告应于本判决生效之日起十日内向本院补交140元，被告应于本判决生效之日起十日内向本院交纳450元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
审 判 长 孟 晋
人民陪审员 刘桂兴
人民陪审员 何灿芬
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 姚 璐
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。