四川省达州市通川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1702民初3230号
原告:彭小芳，女，1970年12月3日出生，汉族，达州市通川区人，务农，现住达州市通川区。
原告：何治民，女，1990年6月1日出生，汉族，达州市通川区人，务农，现住达州市通川区。
二原告委托诉讼代理人：王于丁，四川省达州市通川区北外法律服务所法律工作者。
被告：彭洪利，女，1973年10月6日出生，汉族，达州通川区人，无业，现住达州市通川区。
委托诉讼代理人：何加春，四川远创律师事务所律师，律师执业证号22200170010176。
第三人：何光福，男，生于1963年6月16日，汉族，达州市通川区人，务农，现住达州市通川区。
原告彭小芳、何治民诉被告彭洪利买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告彭洪利申请追加案外人何光福为本案被告，本院经审查，通知何光福为本案第三人参加诉讼。原告彭小芳、何治民及其诉讼代理人王于丁，被告彭洪利及其诉讼代理人何加春，第三人何光福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭小芳、何治民向本院提出诉讼请求：1.依法确认2010年9月6日被告彭洪利与何光福达成的拆迁安置房购买权协议无效；2.被告返还两原告的位于达州江湾城张家坝拆迁安置房4幢2-11-5号电梯房一套，建筑面积79.87m2;3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年7月5日达州江湾城建设征地拆迁户王明秀2户4人（彭兴智、王明秀夫妇1户2人；彭小芳、何治民母女1户2人）位于达州市通川区北外镇张家坝村1组砖混（木）结构住房76.15m2。根据达州市人民政府第47号令的规定，统建还房人均30m2，4人合计120m2。安置房计价方法：安置房面积未超过原拆迁合法住房面积的，按照500元/m2计价；超出原合法住房总面积15m2以内的，按1000元/m2计价；超过原合法住房总面积15m2以外的按照2800元/m2计价。2016年10月15日户主王明秀办理安置房结算单，安置还房2套电梯房，即7幢1-6-5号电梯房一套，建筑面积79.54m2和4幢2-11-5号电梯房一套，建筑面积79.87m2，两套安置房建筑面积159.41m2，房主王明秀补了房款85366.86元。王明秀、彭兴智夫妇选7幢1-6-5号房居住生活，把剩下的4幢2-11-5号一套电梯房，拿给了被告彭洪利。两原告于2017年7月5日到张家坝社区咨询拆迁安置房的事情，社区拿出被告提供何光福书写的承诺书和收条复印件，才知道自己的安置房权利遭到不法处分：在两原告都不在场的情况下，被告与案外人何光福达成协议后，何光福书写承诺书“我自愿将张家坝社区搬迁的政策优惠让给洪利，今后不得反悔并已收洪利现金贰万元”，另给被告彭洪利书写了一张2万元的收据。综上，被告与没有代理权的案外人何光福达成协议后，用2万元购买了协议当时价值16.8万元（2800元/m2X60m2）的一套安置房，显失公平，严重侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。
被告彭洪利辩称：1.本案的案由不适当，原告的诉请包含了确认合同效力、返回房屋，属于多个法律关系，本案案由定性为买卖合同纠纷不适当；2.原告的第一项诉请是确认承诺无效，理由是案外人何光福书写的承诺属于无权代理，原告确认承诺无效的诉请不适当；3.安置房购买权能够进行转让，案外人何光福与二原告系夫妻和父女关系，有权代理而原告转让安置房购买权，被告系合法取得诉争房屋；4.原告返还房屋的诉请应当基于房屋权利确定，但本案诉争房屋权利归属不明，因此原告的该项诉请不适当；5.案外人何光福应属于本案的当事人。
第三人何光福辩称：1.第三人何光福与被告彭洪利协商转让优惠平方是其真实意思表示，并没有征得二原告的授权或者许可；2.愿意退还2万元。
本院经审理认定事实如下：原告彭小芳与第三人何光福系夫妻，与被告彭洪利系同父异母姊妹，与案外人王明秀系继母女；原告何治民系彭小芳、何光福之女。2010年7月5日，因达州市通川区北外张家坝建设项目征收土地，根据达州市人民政府第47号令的有关规定，案外人王明秀（乙方）与达州市国土资源局通川分局（甲方）达成《房屋拆迁补偿安置协议》，乙方自愿选择统建还房方式进行安置。案外人彭兴智、王明秀夫妇，原告彭小芳、何治民母女2户4人获得人均30m2共计120m2安置房的安置权。根据拆迁安置协议，如果安置房屋面积未超过原拆迁合法住房面积的，按照500元/m2计价；超出原合法住房总面积15m2以内的，按1000元/m2计价；超过原合法住房总面积15m2以外的按照2800元/m2计价。拆迁安置卡将房主姓名均登记在了案外人王明秀名下，王明秀选择了贰套新安置房，户型均为70-80m2。2010年9月6日，第三人何光福书写承诺书1份，内容为“承诺我自愿将张家坝社区搬迁的政策优惠让给洪利，今后不得反悔并已收洪利现金贰万元承诺人：何光福彭小芳2010年9月6日”，同日何光福出具收据一份，内容为“今收到洪莉现金2万元（20000.00）整收款人：何光福2010年9月6日”。经庭审核实，承诺中的“洪利”与收据中的“洪莉”均系本案的被告彭洪利；承诺中“彭小芳”的签名为何光福代书；在出具《承诺》和收款时，何光福曾与原告何治民通过电话告知此事。此事后，原告何治民也一直与父母保持电话联系，也曾数次春节回家探亲，与父母共同居住生活。2016年10月15日，被告彭洪利出资65366.86元、案外人王明秀出资20000元，共计85366.86元，为两套安置房办理了结算及接收手续，安置的贰套房屋为通川区张家坝安置房7幢1单元6楼5号79.54m2及4幢2单元11楼5号79.87m2。被告彭洪利现已实际居住在安置房屋4幢2单元11楼5号内。
本院认为：第三人何光福书写的《承诺》“将张家坝社区搬迁的政策优惠转让给被告彭洪利”，其内容实为安置房购买权转让协议。原告诉称“张家坝社区搬迁的政策优惠转让”是指按照拆迁安置政策，二原告为1户2人，在享受人均30平米共计60平米拆迁安置住房面积后，对超出60平米以外的15个优惠平方面积，可按照每平方米1800元的价格享受超面积补差价的优惠政策的转让。但按照张家坝拆迁安置政策，这15个优惠平方面积是不能独立于60平米安置房面积单独享有的安置政策，它必需建立在以享有60平米安置房的基础上，对实际取得的安置房在超出60平米安置面积部分后，才能享受15个优惠平方面积按照每平方米1800元补差价的优惠政策。因此，被告彭洪利出资2万元仅购买超出60平米安置房以外的15个优惠平方面积按照每平米1800元的价格补差价的优惠政策，既不能单独获得一个拆迁安置指标，也不能单独享有购买一套安置住房的权利。则被告彭洪利花费2万元购买原告所称的“政策优惠”没有交易价值和意义，不符合客观逻辑性，也不符市场交易规律。原告的这一诉称理由与客观事实不符，本院不予支持。二原告诉称第三人何光福没有获得二原告的授权，无权处分了属于二原告的房产，故承诺无效。该《承诺》转让的是安置房的购买权，二原告依据拆迁安置协议仅享有在被拆迁后按政策取得安置房的购买权，该权利在按照张家坝拆迁安置政策签订拆迁安置合同时尚不能实现，是一种期待在未来实现的请求权。二原告尚未实际取得安置房屋的所有权，故第三人何光福处分的不是二原告的房产，而是安置房的购买请求权及依拆迁政策享有的相关优惠政策。关于《承诺》的效力问题，二原告称第三人何光福处分了二原告的权利，系无权处分，承诺无效；被告彭洪利辩称第三人何光福转让二原告安置房购买权的行为构成家事代理和表见代理，承诺有效。所谓家事代理权，是指夫妻因日常家庭事务与第三人为一定法律行为进行相互代理的权利，即夫妻于日常家事处理方面互为代理人，互有代理权。因此，只要属家事上的开支，夫妻任何一方都有家事方面的单独的处理权。家事代理系因日常生活需要而处理夫妻共同财产，本案涉及的是安置房购买权的转让，是被拆迁安置对象依据拆迁安置政策享有的一种权利，不属于因日常家庭事务对夫妻共同财产的处理，亦非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，故被告辩称构成家事代理的理由不成立，本院不予支持。所谓无权代理，是指行为人在没有代理权、超越代理权或代理权终止的情况下以他人名义实施的民事行为的现象。所谓表见代理，是指被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由被代理人承担的一种特殊的无权代理。本案第三人何光福的行为是否构成无权代理或表见代理，原告何治民称对转让安置房购买权不知情，根据审理查明的事实，原告何治民承认其父何光福在书写承《承诺》时，曾电话告知其“转让搬迁优惠政策”并收取2万元现金的事实，但自己以为是之前家人购买外婆（王明秀）的房屋，因外婆反悔收回房屋对家人的2万元补偿，未提出异议。据此可认定原告何治民对《承诺》及收款的事实知情，仅是对其父亲何光福在电话中表述的内容存在理解上的歧意，但是否存在理解歧意，原告何治民没有提供证据证实，且无论是在事发当时，还是在后来的与父母的电话联系中及数次的回家探亲与父母同住期间，原告何治民也并未对此提出过异议。被告彭洪利系原告何治民的姨母、系第三人何光福的姨妹、原告何治民系第三人何光福之女，基于这种特殊关系，被告彭洪利有理由相信第三人何光福通过电话沟通取得其女原告何治民的代理权，并与之签订安置房购买权的转让协议。因此，原告何治民是否因其父何光福的表述对《承诺》内容产生误解，不能对抗被告彭洪莉因善意、并在支付合理对价基础上取得的对安置房的购买权无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理人实施法律行为”、第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，应认定原告何治民同意其父何光福代为转让安置房购买权，故第三人何光福的行为不构成无权代理。该《承诺》对原告何治民具有约束力，原告何治民以其父何光福无权处分其权利为由，请求确认协议无效，返还房屋的事实和理由不成立，本院不予支持。原告彭小芳与第三人何光福系夫妻，根据法律规定，夫或妻在处理夫妻共同财产的权利是平等的，任何一方均有权决定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见；他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。在张家坝社区拆迁安置期间，夫妻二人共同生活居住在达州市通川区罗江镇天池村4组，原告彭小芳与被告彭洪利系同父异母的姐妹，被告彭洪利有理由相信原告彭小芳之夫何光福转让安置房购买权系原告彭小芳的意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍让实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，第三人何光福的行为对被告彭洪利构成表见代理。原告彭小芳以其夫何光福无权处分了自己的权利为由，请求确认协议无效，返还房屋的事实和理由不成立，本院不予支持。二原告诉称被告彭洪利用2万元取得二原告价值数十万元的房产权，明显有恶意、有过失，不符合表见代理条件的理由，与本案审理查明的事实不符，本院不予支持。
综上所述，第三人何光福向被告彭洪利出具《承诺》，并收取2万元“张家坝搬迁政策优惠”转让费的代理行为合法有效，且其内容约定不违反法律法规强制性规定，本院予以确认。第三人何光福的代理行为对二原告发生效力，故原告彭小芳、何治民提出的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告彭小芳、何治民的全部诉讼请求。
案件受理费6700元，减半收取3350元，由原告彭小芳、何治民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判员 苟渠
二〇一七年十一月十三日
书记员 陈凤