北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初21747号
原告（反诉被告）：刘千山，男，1961年11月14日出生。
委托代理人：李景城，北京孙中伟律师事务所律师。
委托代理人：虞翔，北京孙中伟律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：汪静，女，1984年11月24日出生，北京静庭西餐厅法人。
刘千山与汪静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。刘千山及其委托代理人李景城、虞翔，汪静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘千山向本院提出诉讼请求：1、判令汪静退还我租赁房屋押金15000元；2、判令汪静退还我尚未实际发生的租金4666元（自2016年7月14日至2016年11月14日）；3、判令汪静退还我在租赁房屋中的所有生产设备与生活用品（详见清单），若汪静不能退还上述物品，则需对我进行赔偿损失12275元；4、本案诉讼费用由汪静承担。事实和理由：我因生意需要租赁汪静位于北京市西城区地安门外大街xxx号小吃档的房屋，双方签订了租赁合同，约定租金为1.5万元、押金1.5万元，租赁期间为2015年11月14日至2016年11月13日。我于2015年11月14日通过现金方式向汪静交付押金1.5万元，并于2016年2月4日向被告交付租金1.5万元。2016年7月正值夏日，汪静见销售饮料有利可图，便计划利用我租赁的小吃档卖饮料牟利，遂打算强制终止与我的合同，收回店铺，自己经营。于是汪静处处阻碍我正常经营。2016年7月24日，汪静在租赁房屋处贴出声明，以我拖欠房租为由，阻止我进入租赁房屋内经营，并强制侵占租赁房屋内的所有生产设备和生活用品。
汪静辩称，我方对于刘千山所说的事实与诉讼请求均不予认同，事实与理由如下：我与刘千山于2015年11月14日订立xxx号小吃档口合同，约定月租金为15000元，押金为15000元。租赁期为2015年11月14日至2016年11月13日，签订之日双方没有注意当时合同中（年租金）实际为月租金。故不存在尚未实际发生的租金4666元。刘千山于2015年11月14日通过银行ATM机转账向我方交付房租（非现金方式）。按合同约定交房租如下：刘千山应于2015年11月14日交付首次房租，2016年1月14日交付第二季度房租，2016年4月14日交付第三季度房租，2016年7月14日交付第四季度房租。刘千山于2016年1月14日应交付我方45000元房租。但至2016年1月19日未收到任何消息，我于2016年1月19日与刘千山多次沟通后未果，刘千山告知我钱款将于近几日汇入。刘千山于2月2日再次发信息说明没有办法及时交付第二季度房租。实际刘千山已在第二季度交付房租问题上出现违约。我在此问题上与刘千山协调，双方商定刘千山先行给予我一个月房租，剩余两个月于2016年2月14日之前交付。2016年6月3日，刘千山突然致电我方，电话里说要终止与我的合同后，我发短信给刘千山，告知如刘千山自行终止合同需向我提供手写材料，未果。我自2010年开业以来多年经营外卖饮料生意，因业务发展于2015年经营其他店面生意，故将xxx号小吃档口出租给刘千山，我于2016年4月在烟袋斜街16号另行租赁档口摊位销售饮料，并无刘千山所说打算强行终止合同，收回店铺之嫌。从2016年5月至7月，我已在新租赁档口销售饮料2个月有余，何谓“计划”利用刘千山档口牟利，何谓处处阻碍刘千山正常做生意，如真如刘千山所言，我何须另行租赁16号高额费用档口。我多次通知刘千山应交付房租日期已过，期间未收到刘千山任何电话、短信或当面告知等形式的通知。我与刘千山的店员多次沟通，让店员通知刘千山准时交纳房租。店员给出的答复是“联系不到老板，让我自己联系”。刘千山的店员每天将档口生意所得定时交付给刘千山。而刘千山却不联系我，拒不交付租金，我于2016年7月25日通知刘千山，并非2016年7月25日暂停使用档口。2016年7月25日我将纸质违约通知单交付于刘千山的店员，并声明希望刘千山出现解决问题，店员在电话联系刘千山后给予答复为“刘千山通知其店员收拾店内物品关门”。随后，刘千山的店员自行将档口生意关闭，此陈述有当日视频为证，我方并所无阻止刘千山进入，也没有强制侵占刘千山在租赁屋内的所有生产设备及生活用品一说。我在通知单中强调，因刘千山无理由拖欠房租累计达10天实属违约并拖欠电费1219.8元，我方保留追究刘千山拖欠房租及电费的权利，并通知刘千山自行于3日内清理物品，否则视为自动弃权。我无义务提供储藏及保管声明，刘千山的店员已于26日晚自行清理部分物品。自刘千山于25日知晓此事后至今未以任何形式联系我方或出面解决商讨此事，该档口损失巨大。并无刘千山方所言，多次交涉未果情况。以上为我方对刘千山所述事实和理由情况所作出的陈述，望法官了解核实为盼。
汪静向本院提出反诉请求：1、判令刘千山违约，请求终止合同；2、判令刘千山支付拖欠自2016年7月14日至2016年7月28日共计14天房租7000元；3、因刘千山提前终止合同支付两个月房租的违约金3万元；4、判令刘千山恢复档口隔断、广告牌及基础设施等原样，若不能恢复，则需赔偿我方经济损失费2万元；5、判令刘千山缴纳自2016年7月28日至2016年9月20日共计55天的租金27500元及10%的年租金罚款18000元；6、判令刘千山支付电费1219.8元（自2016年4月19日至2016年7月24日止，每度1.4元，共计919.8元，后三月厨房冰箱用电以及公共照明等合计300元电费）；7、本案全部诉讼费用由刘千山承担。事实和理由：我与刘千山自2015年11月14日签订的关于xxx号小吃档口合同。双方约定月租金为15000元，付款方式为季付，刘千山只有第一次按时交付房租，之后以各种理由延期房租，不仅如此，2016年7月23日我方在店期间，刘千山涉嫌违约自行以8万元转让该档口。我方于2016年7月25日以书面形式通知刘千山因无故拖欠房租累计达10天，实属合同违约，要求刘千山暂停档口经营，协商拖欠房租及电费事宜。双方合同中明确承租方拖欠房租累计达10天则视为乙方违约，如乙方提前终止合同需提前两个月以书面形式通知甲方，且向甲方支付两个月房租为违约金，双方约定合同终止后要及时搬出，否则按租赁店铺交纳租金，并处年租金的10%罚款。自2016年7月28日至9月20日刘千山实际占用档口天数为55天，给我方造成巨大的经济损失。
刘千山辩称，一、刘千山已在2015年11月14日交纳房屋押金，2016年的租金也交纳了，因此同意第一项诉讼请求；二、第二、三、五项反诉请求均不同意，刘千山已履行了合同，不存在违约行为；三、关于反诉请求第四项，我方接收房屋时就是空的，其他的汪静都已经拆走了，现在的结构是我重新做的；四、电费确实没有交纳，同意交纳。
本院经审理认定事实如下：2015年11月14日，汪静（甲方）与刘千山（乙方）签订《店铺出租合同》，内容为：一、甲方将其合法拥有的店铺出租给乙方用于经营，该店铺建筑面积约5平方米；二、租赁期限，本合同租赁期限为一年，从2015年11月14日至2016年11月13日止，合同期满后，甲方如果继续对外租赁本店铺，同等条件下乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前30日与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理；三、租金保证金水电费押金及租金交付期限，1、该店铺每年租金为人民币壹万伍仟（15000元）；2、承租方以现金或银行转账向甲方支付租金，租金暂定为季付，并必须提前一个月交下季度房租；3、以上租金是不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应交的一切税费由乙方交纳，甲方将在乙方交齐租金之日将上述店铺、钥匙交付乙方；4、在本合同签订之日，乙方需向甲方交付壹万伍仟元（15000元）作为履约保证金，乙方必须按时一次性将租期内全部租金交齐，交不齐则视为违约，合同期满如乙方、甲方无任何问题保证金如数退还；……；九、在合同履行期间，要遵纪守法，讲文明道德，自觉维护店铺内外卫生，水、电等由乙方产生的费用，由乙方自行交纳；十一、乙方责任，乙方如有违反以上责任，实属违约，甲方可单方终止合同，收回房屋，1、承租方不得擅自将此房屋转租、转让或转借以及任何形式合作；2、不得利用租赁的店铺进行违法经营及犯罪活动；3、承租方拖欠房租累计达10天；……；5、如乙方提前终止本合同，需提前两个月以书面形式通知甲方，且向甲方支付两个月的房租为违约金；7、合同终止后要及时搬出，否则按租赁店铺交纳租金，并处以年租金的10%罚款；……。
合同签订当日，汪静将涉案店铺交予刘千山，并向刘千山出具押金收条，内容为：今收到自刘千山处送来（xxx号小吃档口租房押金（保证金）15000元。合同签订后，刘千山分别于2015年11月14日转账给汪静5万元、2016年2月4日转账给汪静1.5万元、2016年2月15日转账给汪静3万元，2016年4月14日，刘千山通过其爱人郑泰华的账户向汪静转账4.5万元。诉讼中，汪静表示，合同签订时，因其疏忽将月租金错写成为年租金，但双方均是按照月租金1.5万元履行，合同签订之前刘千山支付了定金1万元，签订合同当天，定金1万元转为押金，刘千山又支付5万元，包括第一个季度的租金4.5万元和剩余押金5000元，此后刘千山及郑泰华支付的款项均为租金。刘千山对此不予认可，其表示双方约定的年租金就是1.5万元，其在2016年2月4日向汪静支付年租金1.5万元，签订合同前向汪静支付了定金，签订合同时转为押金，剩余押金也同时支付，共计1.5万元押金。关于其他款项，刘千山表示均为提供给汪静的借款，刘千山称合同签订前，汪静提出从刘千山处借款5万元，当时含房租在内借给汪静5万元，后续又将房租1.5万元补上，2016年2月14日转账的3万元以及2016年4月14日郑泰华转账的4.5万元，均是提供给汪静的借款，三次借款均未出具书面借条，亦未口头约定借款期限等。汪静否认双方存在借款事宜，汪静出示刘千山于2016年2月2日向汪静爱人马兆龙发送的短信，内容为：小马你好，我昨天刚从老家回来，因没有汪静的电话，劳驾你转达一下，因朋友借我的钱年前收回没有希望了，让我很为难，今日手上资金也紧，赶上你那里档口的生意非常惨淡，为缓解一下资金用途，我只是想让汪静第一次就别提前一个月收房租了，到二月十五号按时交齐下个季度房租钱，多谢理解，为表谢意，顺便从老家带了一条烟给你们，望再宽容十来日。经本院询问，刘千山表示其与汪静系签订合同时结识。
2016年7月25日，王静向刘千山店内员工送达了《声明》，主要内容为：甲方汪静与乙方刘千山关于xxx号静庭西餐吧小吃档口（约5平方米）合同终止，原合同于第十一款第3条明确写明因承租方拖欠房租累计达10天则实属乙方违约，甲方可单方面终止合同，收回房屋；此外，在原合同期内乙方拖欠甲方电费如下，……，拖欠十天房租甲方保留对乙方追究的权利并给予乙方三天时间自行清理私有物品（除档口主体结构外），如三天内未领清物品，则视为自动放弃，甲方无义务为乙方提供仓储及保管；三天内自动弃权，甲方将于2016年7月27日早10店清理并留取拍照视频为证。刘千山店内员工向刘千山报告称汪静不让继续经营，刘千山指示员工撤回，随后员工自行关闭档口离开。2016年7月26日，刘千山的员工前往档口准备带走物品及设备，汪静要求刘千山本人到场，员工取出部分物品，剩余部分物品及设备留在档口。刘千山提交遗留物品清单，包括：1、立式冰箱一台，2、抽烟机一台，3、保温展柜一台，4、整体隔断一组，5、烤盘一台，6、电蒸锅二台，7、电水壶一台，8、竹蒸屉60个，9、食品模具8个，10、食品包装盒60个，11、收音机一台，12、60*80cm牌匾一块，13、146*42cm牌匾一块，14、广告图案三幅，15、多用插线板一块，16、垃圾桶（大、小）各一，17、电热器一台，18、电风扇一台，19、调料汁一桶，20、食品17笼，21、射灯一台，22、电煮锅一台。庭审中，汪静认可立式冰箱一台、抽烟机一台、保温展柜一台、整体隔断一组、电蒸锅一台、食品包装盒20个、60*80cm牌匾一块、146*42cm牌匾一块、多用插线板一块、垃圾桶（大、小）各一在房屋内，竹蒸屉有十几个，后来发霉就仍掉了，并无其他物品。庭审中，汪静陈述2016年7月26日刘千山员工撤回后，遗留了上述物品在档口，在此之后汪静将上述物品收拾后开始自行在档口经营。
上述事实，有店铺出租合同、押金收条、银行转账凭证、银行账户明细、短信聊天记录、照片、录像光盘、声明及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，汪静与刘千山签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
本案中，双方争议的焦点应为租金的标准。刘千山表示双方约定的年租金为1.5万元，并已在合同中写明。王静称双方协商月租金为1.5万元，合同写成“年租金1.5万元”系笔误。综合本案证据及双方陈述，本院认为汪静所述符合逻辑，具有高度盖然性，理由如下：1、刘千山数次支付汪静款项与月租金1.5万元的标准数额相吻合；2、刘千山所述除一次支付系租金外，其他款项均为借款，但刘千山与汪静因签订合同相识，刘千山便向汪静数次提供借款，不签订书面借款合同，亦不要求汪静出具借据，也未询问借款期限、利息等，明显有悖常理；3、刘千山在给汪静爱人的短信中提及“到二月十五号按时交齐下个季度房租钱”，庭审中，刘千山无法给出合理的解释。据此，本院采信汪静之陈述，认定月租金标准为1.5万元，合同中书写年租金1.5万元系双方笔误所致。
按照约定“租金按季支付，提前一个月交下季度的租金”，刘千山应于2016年7月14日前交齐最后一个季度的房租，但刘千山逾期超过10天未支付，现汪静要求终止合同，符合双方合同约定，本院予以支持。2016年7月14日至2016年7月26日期间，刘千山使用诉争档口，未支付房租，汪静要求其支付此期间的租金，理由正当，本院予以支持。刘千山要求汪静退还2016年7月14日至2016年11月14日的租金，无事实依据，本院不予支持。
合同终止后，汪静收取刘千山的押金（履约保证金）1.5万元，已无法律基础，现刘千山要求退还，本院予以支持。刘千山要求退还的生产设备与生活用品，汪静在庭审中认可档口内存放的，应当归还刘千山；汪静认可竹蒸屉十几个，发霉后扔掉了，本院认为，汪静拒绝刘千山的员工取走设备，其又未妥善保管竹蒸屉，导致发霉，因此，汪静应当赔偿由此给刘千山造成损失；至于竹蒸屉的数量，刘千山虽主张为60个，但汪静不予认可，本院依据汪静提供2016年7月25日照片及汪静庭审中的陈述“十几个”，认定竹蒸屉的数量为19个，酌定赔偿数额为380元。刘千山主张的其他物品及设施，以及汪静要求刘千山恢复隔断、广告牌及基础设施的请求，双方互不认可，且均未提供证据予以证明，因此，双方要求返还物品、恢复原状或赔偿损失的请求，本院均不予支持。
依据双方合同约定，如刘千山提前终止合同，需提前两个月通知汪静，并向汪静支付两个月的房租为违约金。但本院注意到，双方合同的终止并非基于刘千山要求提前终止合同，故汪静依此主张刘千山支付违约金的请求，于法无据，本院不予支持。另外，尽管双方约定合同终止刘千山要及时搬出，否则按租赁店铺交纳租金，并支付年租金的10%罚款，但本院认为，2016年7月27日开始刘千山未使用档口，其物品占用档口系汪静拒绝刘千山的员工搬离所致，因此，汪静要求刘千山支付2016年7月27日之后的租金及年租金10%罚款，缺乏依据，本院不予支持。
汪静主张的电费，刘千山予以认可，同意交纳，本院对此不持异议。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、汪静与刘千山签订的《房屋租赁协议》终止。
二、自本判决生效之日起七日内，汪静退还刘千山房屋押金一万五千元。
三、自本判决生效之日起七日内，汪静返还刘千山立式冰箱一台、抽烟机一台、保温展柜一台、整体隔断一组、电蒸锅一台、食品包装盒20个、60*80cm牌匾一块、146*42cm牌匾一块、多用插线板一块、垃圾桶（大、小）各一个。
四、自本判决生效之日起七日内，汪静赔偿刘千山物品损失三百八十元。
五、自本判决生效之日起七日内，刘千山支付汪静二〇一六年七月十四日至二〇一六年七月二十六日租金六千二百九十元三角一分。
六、自本判决生效之日起七日内，刘千山支付汪静电费一千二百一十九元八角。
七、驳回刘千山的其他诉讼请求。
八、驳回汪静的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一百四十六元，由刘千山负担三十五元（已交纳），由汪静负担一百一十一元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一千一百八十七元，由汪静负担一千一百零一元（已交纳），由刘千山负担八十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 韩 涛
二〇一六年十一月二日
书记员 张晓奕