北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第4021号
原告刘红艳（反诉被告），女，1971年9月29日出生。
委托代理人赵保洋，北京昊庭律师事务所律师。
被告北京实地房地产开发有限责任公司（反诉原告），住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，组织机构代码：80244120-3。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人张烁，女，1989年3月6日出生，北京实地房地产开发有限责任公司职员。
委托代理人廉峰，北京廉峰律师事务所律师。
原告刘红艳诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告刘红艳的委托代理人赵保洋，被告实地公司的委托代理人张烁、廉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘红艳诉称：我与实地公司于2013年8月3日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司的5162号房屋。合同签订后，我支付购房款336840元，但实地公司现在仍未向我交付该商品房。故我起诉要求：1、判令解除我与实地公司签订的合同编号为Y1513488的《预售合同》；2、实地公司返还我购房款336840元；3、实地公司支付我购房款1%的违约金3368.4元；4、诉讼费由被告实地公司承担。
被告实地公司辩称：我公司不同意刘红艳的诉讼请求。刘红艳逾期支付房款违约在先。刘红艳未在规定的时间内提出解除合同。刘红艳已经收到了我公司邮寄的入住通知书，因刘红艳迟迟不予办理入住手续及提供相关材料才导致我公司未能实际交房。
被告实地公司反诉称：1、刘红艳逾期支付房款违约在先。刘红艳与我公司于2013年8月3日签订了《预售合同》购买商铺。依据合同第六条付款方式及期限，双方选择第4种方式其他方式：具体付款方式及期限的约定见附件五。贷款客户需要签订合同后5日内提交完毕申请贷款所需的全部资料。签署办理银行按揭贷款所需要的相关合同及全部法律文件并办理完毕银行按揭贷款手续。如买受人未办理上述手续或银行对买受人按揭贷款申请未予批准，买受人按附件五第二条的约定进行付款。如果买受人不能在约定时间内提交办理贷款所需文件及材料，买受人同意在签订本合同后30天内一次性支付剩余房款。买受人虽提交文件及材料，但未获得银行批准贷款的，买受人同意在得到银行拒绝贷款通知后30天一次性支付剩余房款。但是至今刘红艳也没有提交银行贷款资料，按照合同约定附件五，刘红艳在没有办理银行贷款批准的情况下应于最迟在付款第2条期限前支付剩余款项。因未付款应按照合同附件十第2条约定按日计算向我公司支付应付款万分之一的违约金，超过90日的视同恶意违约的支付总房价款的10%的违约金。现刘红艳未提供银行贷款资料也未支付我公司剩余购房款。2、刘红艳未按照合同约定行使解除权导致其诉讼请求不能够成立。根据双方签订的合同，附件十的第5条：对于商品房预售第十四条的修改和补充，因出卖人原因逾期交房超过90日的，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。该合同条款已经对刘红艳合同解除权的行使进行了详细的约定。该条款中“买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请”实际是指对刘红艳合同解除权的行使约定了期限。该合同约定未违反法律强制性规定应当为合法有效。刘红艳未按合同约定行使合同解除权所以刘红艳的诉讼请求不能够成立。3、刘红艳已经收到了我公司邮寄的入住通知书，因刘红艳迟迟不予办理入住手续及提交相关资料才导致我公司未能实际交房。根据合同补充协议第十第4条4-2的约定非因出卖人原因，买受人未能按入住通知书规定的地点及要求办理完毕商品房交接手续，则自合同约定的交付之日起视同出卖人已经按照合同约定完成房屋交付，与该商品房有关的一切风险、责任及应支付的一切费用均由买受人承担。另由补充协议第十第13条13-3约定如因任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，责任由过错方承担，视同发送方发出之日起即到达生效。我公司已经按照合同约定履行了通知刘红艳收房的义务，但是刘红艳未履行收取房屋的义务，所以导致本案合同没有依约履行。故反诉要求：1、判决刘红艳继续履行《预售合同》；2、刘红艳向我公司支付逾期支付房款违约金80628元；3、刘红艳承担反诉费及本诉费用。
原告刘红艳反诉辩称：我不同意实地公司的反诉请求。我认为实地公司违约在先，实地公司没有在合同约定的交房时间向我交付房屋，并且贷款没有办理下来的原因是因为实地公司的原因导致造成的，因为该项目存在抵押等行为。我没有违约，都是按照合同约定交纳了合同约定的款项，请求法院驳回实地公司的反诉请求。
经审理查明：2013年8月3日，刘红艳与实地公司签订《预售合同》，刘红艳购买实地公司开发建设的5162号房屋，总房款656840元。《预售合同》第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式及期限的约定：一、双方同意该商品房总价款为人民币￥656840元，陆拾伍万陆仟捌佰肆拾零元整。二、双方同意以贷款方式付款，具体付款期限安排如下：1、2013年8月3日前，买受人向出卖人支付首付房款计人民币￥336840元整，叁拾叁万陆仟捌佰肆拾零元整。2、2013年10月28日前，买受人向出卖人支付剩余房款计人民币￥320000元整，叁拾贰万零仟零佰零拾零元整。买受人以贷款方式支付第二项房款，执行本合同附件十第2条。如果买受人不能在约定时间内提交办理贷款所需文件及材料，买受人同意在签署本合同后30天内一次性支付剩余房款。买受人虽提交文件及材料，但未获得银行批准贷款的，买受人同意在得到银行拒绝贷款通知后30天内一次性支付剩余房款。买受人须按照以上约定的付款期限支付房价款，买受人超出以上约定的付款期限支付房价款即构成逾期，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过90天仍未支付剩余房款的，视为恶意违约，按补充协议十第2条恶意违约约定执行。《预售合同》附件十补充协议第2条对商品房预售合同第六条及附件五的修改和补充约定：买受人超出付款期限支付房价款即构成逾期违约，买受人超出以上约定的付款期限支付房价款即构成逾期，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，超出逾期90天的，视为恶意违约，出卖人有权解除和另行销售其房屋，并向出卖人支付总房款的10%作为违约金。如买受人以贷款方式付款的，买受人应在签署商品房预售合同后五日内提交完毕申请贷款所需的全部材料，签署办理银行按揭贷款所需的相关合同及全部法律文件并办理完毕银行按揭贷款手续。买受人最终获得贷款的数额，以贷款管理部门批准的数额为准。买受人获得的贷款小于其所申请的贷款额，买受人应按照银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续，并在约定的付款期限前向出卖人补交未获得批准的贷款差额；如买受人未办理上述手续或银行对买受人按揭贷款申请未予批准，买受人按附件五约定的付款日支付房屋价款，否则买受人应按商品房预售合同第十一条单方合同解除的约定承担违约责任。《预售合同》第十一条逾期付款责任约定买受人未按照约定的时间付款的，按照附件十处理。《预售合同》第十二条交付条件约定：实地公司应当在2013年11月15日前向刘红艳交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第36页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定：“因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”合同签订后，刘红艳支付了购房款336840元，实地公司于2014年9月19日为刘红艳出具购房发票。合同中未约定如因实地公司的原因刘红艳不能办理银行贷款如何处理。2013年11月15日，因房屋未满足交付条件，实地公司未向刘红艳交付5162号房屋。实地公司曾于2013年12月向刘红艳邮寄《入住通知书》，通知刘红艳于2013年12月28日办理入住手续，但截止2013年12月28日5162号房屋尚未取得竣工验收备案手续。刘红艳称虽未收到《入住通知书》，但曾于2013年12月28日到了收房现场，因5162号房屋不符合交房条件，故其未办理入住手续。2014年6月26日，实地公司办理完毕了5162号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了5162号房屋所在的商业、办公综合楼的楼栋权属证明。实地公司于2014年9月向刘红艳在《预售合同》中约定的通讯地址邮寄了《催办贷款函》，但未提供证据证明邮寄的文件的内容，也未证明该邮件的签收情况。刘红艳称未收到该文件。2015年1月22日，刘红艳向实地公司在《预售合同》中约定的通讯地址通州区新华大街222号邮寄《解除合同通知书》，但该邮件因实地公司拒收被退回。
在本案审理过程中，刘红艳称签订合同当日其按照销售的要求在合同指定的部分签字，其本人并未仔细阅读合同，且无权对合同条款提出修改意见；合同签订后实地公司未向其交付合同原件及复印件，2014年12月其经过多次争取才自实地公司取得合同复印件。实地公司称因刘红艳需要办理贷款，故未向刘红艳交付合同原件，但刘红艳在签订合同时应对合同的条款进行仔细阅读，《预售合同》的说明中明确的写清“买受人应当仔细阅读合同条款”的提示，故签订合同后刘红艳应当按照合同履行。且《预售合同》为双方协商后签订的，对合同条款并不需向刘红艳进行特别提醒。现刘红艳未按照合同第36页第五条约定的时间书面提出退房申请，故刘红艳不再享有解除合同的权利。刘红艳陈述在签订合同后，其即向实地公司提供了办理贷款所需要的全部材料，但因实地公司原因银行通知不能办理贷款。后其多次与实地公司的销售人员联系，均被告知贷款无法办理。实地公司对刘红艳所述不予认可。为证明该项目办理贷款的情况，实地公司提供其与中国光大银行股份有限公司北京东高地支行（以下简称光大银行）于2013年10月15日签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》、其与上海浦东发展银行股份有限公司北京富力城支行（以下简称浦发银行）于2014年1月9日签订的《个人贷款合作协议》。经本院询问，实地公司表示光大银行于2014年6月30日起实际向该项目业主发放了贷款，浦发银行自2014年7月5日起实际向该项目业主发放了贷款。实地公司同时提供了北京市建测房地产经纪有限公司（以下简称建测公司）提供的《北京O**项目住宅、写字楼、商业业主办理产权所需提供的资料》及自互联网查询打印的关于办理购房贷款需要提供的相关资料的材料，证明刘红艳未按照合同约定办理贷款，应该在合同约定的期限内向其支付剩余房款。刘红艳称银行向该项目业主发放贷款的时间已经超过了合同约定的实地公司应向其交房的时间，且《北京O**项目住宅、写字楼、商业业主办理产权所需提供的资料》与其因实地公司延期交房要求解除合同无关。
上述事实，有《预售合同》、购房款发票、《个人房屋按揭贷款合作协议书》、《个人贷款合作协议》、《北京O**项目住宅、写字楼、商业业主办理产权所需提供的资料》、《关于限期付款的律师函》、《入住通知书》、楼栋权属证明、竣工验收备案表、证明信、快递单、刘洪梅与牛爱兵案件开庭笔录及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告刘红艳与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方合同第十二条的约定实地公司应于2013年11月15日前向刘红艳交付5162号房屋，实地公司未按时交付房屋，且即使实地公司曾通知刘红艳于2013年12月28日办理入住手续，5162号房屋在2013年12月28日时也未达到交付条件，截止2014年6月26日实地公司才办理完毕了5162号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续，实地公司已经构成违约。现实地公司虽然取得了该楼栋的权属证明，但并不影响刘红艳因实地公司逾期交房而行使解除合同的权利。刘红艳虽然未按照合同第36页第5条的约定在实地公司逾期交房超过90日的3日内书面提出退房申请，但该条款为实地公司提出的格式条款，对刘红艳的退房权进行了限制，且实地公司未对该条款提醒刘红艳注意并进行必要的说明，同时因实地公司在签订合同后未及时向刘红艳交付合同，也影响了刘红艳知晓合同约定并及时提出退房申请，故对实地公司称因刘红艳未按时提交书面的退房申请故不同意解除合同的答辩意见，本院不予采纳。刘红艳与实地公司所签订的预售合同中对因实地公司原因不能办理贷款手续时刘红艳如何给付第二笔房款及给付时间未作约定。在合同履行过程中，的确发生了由于实地公司原因刘红艳不能办理贷款的情形及5162号房屋在合同约定的交房日时不符合交房条件的情况，刘红艳作为商业用房的买受人出于自身利益的考量要求解除合同，符合合同法的规定。故因实地公司延期交房构成违约，对刘红艳要求解除与实地公司签订的《预售合同》，并要求实地公司退还全部已付款336840元及支付全部已付款的1%即3368.4元违约金的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院依法予以支持。对于实地公司提出的刘红艳未提交贷款资料的答辩意见，本院认为实地公司提供的证据不能证明该公司曾要求刘红艳提交贷款资料或变更付款方式，且按照商品房预售的交易习惯，刘红艳的陈述符合交易惯例，故对实地公司的该项答辩意见，本院不予采信。对于实地公司提出的因刘红艳自身原因未能办理贷款的答辩意见，其虽提供了与光大银行签订的《个人房屋按揭贷款合同协议书》，但该协议书签订日期为2013年10月15日，晚于刘红艳与实地公司签订合同的日期。且实地公司并未证明光大银行自2013年10月15日至2013年11月15日前实际与该项目业主签订贷款合同并发放贷款。另实地公司与浦发银行签订的《个人贷款合同协议》的日期已经超过了其在《预售合同》中约定向刘红艳交房的日期。且自2013年8月3日刘红艳与实地公司签订《预售合同》后直至2014年9月，实地公司均未因刘红艳个人原因不能办理银行贷款而要求刘红艳变更付款方式或变更付款时间，还称曾于2013年12月通知刘红艳办理入住手续，如因刘红艳原因逾期支付房款，实地公司仍通知其办理入住手续向其交付房屋明显与常理不符。对实地公司要求刘红艳继续履行合同并支付违约金80628元的反诉请求，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告刘红艳与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1513488的《北京市商品房预售合同》；
二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告刘红艳购房款人民币三十三万六千八百四十元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告刘红艳违约金人民币三千三百六十八元四角，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、驳回被告北京实地房地产开发有限责任公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千八百三十九元（包含反诉费三千六百五十五元），由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳三千六百五十五元），于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘丹丹
二〇一五年四月二十日
书 记 员 董盛楠