湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂07民终185号上诉人(原审被告)：周本贵，男，1953年8月17日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区。委托代理人：占志健，男，1954年9月5日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，（代理权限为特别授权代理）。被上诉人(原审原告)：李鲜花，女，1976年12月10日出生，汉族，黄石市人，住黄石市。委托代理人：冯勇法，男，1968年6月10日出生，汉族，黄石市人，住址同上，系李鲜花之夫（代理权限为一般授权代理）。上诉人周本贵因与被上诉人李鲜花占有物返还纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初1200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周本贵及其委托代理人占志健，被上诉人李鲜花及其委托代理人冯勇法到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2012年11月8日，高东进与刘四先签订《联合建房协议书》，协议约定，因危房改造，高东进的旧房需要拆除，由刘四先拆除高东进的原老旧三层住房，在原宅基地上兴建房屋，完工后，三层以下归高东进所有，三层以上的房屋归刘四先所有，由其自行处理。合同签订后，刘四先在宅基地上兴建住宅楼六层（不含架空层）。2013年6月20日，被告周本贵与刘四先签订借款协议一份，协议内容电脑打印，协议约定，刘四先向周本贵借款500,000元用于承接高东进房屋改造工程，按照银行贷款利率9.6%计算利息。还款方式为，在完成第四层、第五层封顶后，由刘四先分别在第四层付一户面积约为85平方米，第五层的117平方米，每平方米按照1550元计价，折抵刘四先向周本贵所借的本息。如能建六层，由刘四先按每平方米1550元交付给周本贵一户（在文本两行间隔处手写添加“靠东侧四楼”，上按有手印）面积约为117平方米折款抵扣本息，多退少补。一审庭审过程中，被告周本贵对手写添加部分，认为是当时合同的执笔人甘金山添加的，手印是自已按上的。而刘四先在公安机关的询问笔录及一审法院的谈话笔录中，对合同手写添加的“靠东侧四楼”字样不认可，认为自已不知情，在合同中并没有约定将该套房屋用于抵款。2013年7月21日，原告李鲜花与刘四先签订《房屋买卖合同》一份，原告李鲜花购买刘四先所有的位于鄂州市花湖开发区××社区××公寓×房屋一套，面积117平方米，单价每平方米1600元，房屋总价人民币187,200元。合同签订后，原告当即支付房款74,800元，嗣后，原告李鲜花于2014年4月23日支付房款30,000元，2014年5月19日支付房款26,000元，于2014年9月13日支付房款50,000元，于2014年12月31日支付剩余房款5000元及水电开户费3000元，共计向刘四先支付购房款及水电开户费188,800元。因刘四先差欠周本贵借款，刘四先有权处理的几套房产的房屋钥匙由周本贵掌控，在原告李鲜花于2014年9月13日支付房款50,000元时，刘四先、周本贵、李鲜花三人在场，刘四先将收取的房款直接交给了周本贵，周本贵也将房屋钥匙交给原告李鲜花。嗣后，因被告周本贵与刘四先涉及债权债务关系，被告周本贵将原告购买的房屋强行占用，并装修用于出租收取租金。因而成讼，本案几经调解无果。原审认为，本案的焦点问题为刘四先是否将本案涉案房屋用于抵偿所欠周本贵债务？被告周本贵认为依据与刘四先签订的协议，该套房屋约定为抵债。对此，刘四先予以否认，认为借款协议中抵债的未涉及该套房产。原审认为，周本贵与刘四先签订借款协议中，关键的涉及到本案诉争的房屋内容是手写另行添加的，手印是周本贵自行按的，对此手写添加内容刘四先并不认可，应视为周本贵的单方行为，并未与刘四先就诉争的房屋是否进行抵债达成一致意见。周本贵亦没有举证进一步说明手写添加的内容系刘四先委托甘金山添加的，故甘金山无权添加合同内容。其二，既然周本贵认为诉争的房屋已经由刘四先抵偿其债务在先，那么在原告李鲜花于2014年9月13日支付房款50,000元，要求领取房屋钥匙时，周本贵处于明知该房已经由刘四先出卖给李鲜花的情形，如房屋已经抵债给周本贵，周本贵应积极阻止该交易的进行，而周本贵在收取了李鲜花支付给刘四先房款50,000元后，亲自将诉争房屋的钥匙交给李鲜花，进一步促成了李鲜花与刘四先买卖合同的履行，该行为足以认定，周本贵认可刘四先对诉争的房屋有处置的权利，原告李鲜花有理由相信刘四先对诉争房屋有处置权。从另一面分析，即使在周本贵与刘四先签订的借款协议中，含有该套房屋抵债的意思表示，在周本贵得知该房屋已经被刘四先出卖给李鲜花而未提出异议，并将房屋钥匙交付给李鲜花时，足以认定双方已经对借款协议中房屋抵债的条款的履行进行了实际变更，最终周本贵认可了刘四先将抵债房屋出售给原告李鲜花的行为。故对被告周本贵认为诉争房屋已经抵偿其债务的抗辩意见，不予采纳。综上所述，原告李鲜花在刘四先处购买本案诉争的位于鄂州市花湖开发区××社区××公寓×房屋，在原告李鲜花交清房款及房屋已经交付给李鲜花使用后，李鲜花对此房屋有占有权利，是基本的生存权利，也社会生活的基本保障。被告周本贵与刘四先之间实质为借贷关系，被告周本贵主张该房已经抵偿其债务，但未提供充分证据证实该主张，故被告周本贵的主张无事实和法律依据，因此其对本案争议房屋的占有为无权占有，原告李鲜花作为争议房屋的合法买受人，有权占有，在其他人妨碍其对房屋的占有使用时，拒不迁出时，原告李鲜花有权请求无权占有者迁出，该诉讼请求，予以支持。为保护当事人的合法民事权益，维护社会秩序，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条之规定，判决：被告周本贵于判决生效后十日内腾退位于鄂州市花湖开发区××社区××公寓×房屋。本案受理费500元，由被告周本贵负担，该款原告已经预交，待判决生效后十日内由被告周本贵向原告李鲜花支付。上诉人周本贵不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、李鲜花诉请我腾退房屋主体不适格。周本贵“优先受偿，房屋留置”合同在李鲜花与刘四先订立购房合同之前，刘四先抵房再卖房是诈骗，李鲜花已报案，刘四先已批捕在押，李鲜花只能要求刘四先退房或退款。即使我与刘四先订立的“抵押合同”双方有争议，我已占用了争议房屋，也只有刘四先有权诉请我腾退，李鲜花诉请腾退主体不适格。二、李鲜花与刘四先订立的购买房屋合同属无效合同。刘四先以危房改造为由与高东进订立联合建房协议，将高东进私房拆除重建做违章商品房对外出售，此行为违反法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定属无效合同。三、一审判决适用法律错误，混淆了两个不同的合同关系。我是房屋实际投资人，又是房屋建筑承包人，刘四先向我借款50万元后因资金不足被迫停工，我为了能收回借款再次借款30多万元，亲自施工管理，支付了刘四先下欠的材料款和建筑工人的工资，我总计投入80多万元后，并进行施工管理才顺利完工，所以我是房屋的实际投资人，又是房屋的承包人。依据《中华人民共和国民法通则》第八十九条，《中华人民共和国担保法》第八十四条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条之规定，我将房屋留置几户偿还我的投资款是正当的合法行为。我已与刘四先就“优先留置房屋”达成了协议，对留置房屋数量有争议，也是一个建筑合同结算纠纷。在双方未结算之前我有权留置自己投资所建的财产，一审混淆了留置财产权的合法性和李鲜花购房合同的无效性。据此请求：一、撤销原判，依法重审，驳回李鲜花的诉讼请求。二、李鲜花承担本案一二审诉讼费用。被上诉人李鲜花辩称：原审认定事实清楚、适用法律正确。被上诉人李鲜花是本案适格的主体，其与刘四先是买卖关系，而上诉人周本贵与刘四先是债务关系，2013年7月21日，被上诉人李鲜花与刘四先签订房屋买卖合同，约定购买刘四先所有的位于鄂州市花湖开发区××社区××公寓×房屋，被上诉人李鲜花支付了全部房款，刘四先也将钥匙交予李鲜花。而上诉人周本贵与刘四先签订借款协议一份，协议内容电脑打印，足以证明刘四先与上诉人之间是债务关系。刘四先拆除原高东进的危房，在原地址兴建房屋，约定完工后三层以下归高东进所有，三层以上归刘四先所有，因此被上诉人李鲜花与刘四先签订的房屋买卖合同是合法有效的合同。上诉人称原审判决其腾退涉案房屋是适用法律错误、混淆两种不同的合同关系的说法是错误的。上诉人单方篡改其与刘四先之间所签订的合同，伪造真相，欲强占被上诉人合法占有的房屋。在被上诉人李鲜花交付5万元购房款时，刘四先与上诉人周本贵都在场，刘四先把李鲜花的5万元房款交给了周本贵，证明刘四先是在还借款。周本贵将房屋钥匙交给刘四先，刘四先交付给李鲜花，证明周本贵已经承认该房屋属于李鲜花。事后，上诉人周本贵又强占该房屋并装修出租，是恶意侵占他人财产。综上，被上诉人李鲜花所购买的涉案房屋在已交清房款并房屋已实际交付后，李鲜花是该房屋唯一合法的拥有人，上诉人无视国法和他人合法利益，强占被上诉人的合法房屋，是霸道行为。上诉人周本贵为支持其上诉理由，向本院提交如下证据：证据一、证人李某证言一份，拟证明本案诉争房屋是周本贵投资新建的。证据二、周本贵与刘四先票据一组。拟证明本案诉争房屋是其投资，房屋是刘四先给的。对上述证据，李鲜花对证据一的真实性不认可，表示证人其不认识；对证据二的真实性不认可，表示对这些不清楚。本院认为，上诉人周本贵未提交证人李某身份证明，证人李某亦未出庭，无法核实其身份及证言的真实性，故对证据一不予采信；证据二与本案无关联性，无法证明本案诉争房屋是周本贵投资所建，不予采信。被上诉人李鲜花未向本院提交新的证据。经审理查明：原审查明的事实属实。本院认为，根据李鲜花的诉讼请求以及起诉的事实理由，是要求腾退涉案房屋，该诉讼请求基于周本贵的侵权事实，故返还原物纠纷不符合李鲜花的起诉意图及案件的实际法律关系，本案案由应当变更为占有物返还纠纷。原审适用法律不当，本院予以纠正。李鲜花作为涉案房屋购买人，刘四先将涉案房屋交付李鲜花后，李鲜花即对涉案房屋可以占有使用，如果其占有受到侵害，依照法律规定当然有权对侵权人提起诉讼。李鲜花基于周本贵对涉案房屋的侵占主张周本贵腾退房屋，其是本案适格的主体，上诉人主张其不是本案适格主体的理由不能成立。涉案房屋是否违章属于国家相关法律法规管理性范畴，由相关国家机关对违法建筑进行处罚，李鲜花与刘四先订立的购买房屋合同是双方真实意思表示，并已实际履行，周本贵不得妨碍李鲜花对涉案房屋的占有。上诉人周本贵单方面主张其是房屋实际投资人，又是房屋建筑承包人，既未提交有效证据，也与其原审主张的房屋抵借款相矛盾；其单方面修改与刘四先之间借款协议书，将涉案房屋抵借款，既未得到刘四先的认可，且其实际接受了李鲜花交纳的5万元购房款，并将房屋钥匙交给李鲜花，其不得再妨碍李鲜花对涉案房屋的占有。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，李鲜花所购涉案房屋即使系违章建筑，但是其对该房屋的占有不应受到不法的侵害。除执法机关依法处理违章建筑外，禁止他人侵害李鲜花对房屋的占有。占有作为一种事实状态体现了社会财产秩序，法律之所以要保护占有，是为维护社会财产秩序和生活秩序的稳定，以贯彻占有制度所体现的“任何人不得私力改变占有的现状”的原则。周本贵与刘四先之间的借款结算问题，周本贵可另行向刘四先主张，不得致他人利益于不顾，侵占李鲜花占有的房屋。故周本贵应腾退位于鄂州市花湖开发区××社区××公寓×房屋。综上所述，周本贵的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，虽适用法律错误，但不影响实体审理结果。据此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费500元，由上诉人周本贵负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖春花审 判 员  曹家华代理审判员  刘岳鹏二〇一七年六月五日书 记 员  肖 臣