湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第03381号
上诉人（原审被告）秦腊梅。
委托代理人唐勋，湖南耀银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南珠江实业投资有限公司，地址湖南省长沙市开福区洪山旅游区管理局附楼。
法定代表人梁彦，该公司总经理。
委托代理人张献，湖南联合创业律师事务所律师。
委托代理人罗湘波，湖南联合创业律师事务所律师。
原审被告潘漫天。
上诉人秦腊梅因与被上诉人湖南珠江实业投资有限公司（以下简称珠江实业公司）、原审被告潘漫天房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开民一初第00294号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，珠江实业公司（出租房、甲方）与潘漫天（承租方、乙方）于2009年9月30签订了《商铺租赁合同》，约定潘漫天承租珠江实业公司珠江公司所有的坐落于长沙市开福区福元西路99号珠江花城扶水岸12栋首层商铺05-1部分从事经营活动，合同第二条约定租赁期从2009年9月30日至2013年9月30日止。合同第三条约定租金按租赁季度缴纳，潘漫天应提前5日向珠江实业公司珠江公司支付下一租赁季度的租金，其中2011年10月1日至2013年9月30日期间的月租金标准为450元。合同第五条第2项约定“租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将本合同约定租赁物业进行任何形式的转租、转让、分租”；同时，合同第七条第5项约定“在租赁期届满或者解除合同时，乙方逾期不交还该房屋给甲方的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，有权按占用期内租金总额的两倍收取乙方违约金”。
另查，2011年8月16日，潘漫天与秦腊梅签订一份《门面转让协议》，潘漫天将上述商铺的租赁权转让给秦腊梅经营使用，租赁期限为2011年9月1日至2013年9月30日。又查，2013年10月，上述租赁合同租期届满后，秦腊梅向珠江实业公司递交了续租申请并在续租合同上签字，拟申请续租一年，后珠江实业公司以公司经营方向调整为由，未与秦腊梅签订续租合同。2013年10月19日，秦腊梅向物业公司支付了2013年10月1日至2014年9月30日的物业管理费1728元。上述商铺租赁期限届满后，珠江实业公司委托律师于2013年12月5日向潘漫天发出律师函，称租赁期限届满后，珠江实业公司已明确表示不再续约，并多次通知秦腊梅在规定的时间内腾空交还商铺，但秦腊梅未予以配合，要求秦腊梅于2013年12月15日前将承租的商铺腾空并交还给珠江实业公司。但潘漫天与秦腊梅至今未向珠江实业公司珠江公司交还所承租的商铺。故诉至法院，请求判令：1、珠江实业公司与潘漫天于2009年9月30日签订的《商铺租赁合同》已于2013年10月1日终止；2、潘漫天与秦腊梅立即向珠江实业公司交还其所租赁的商铺；3、潘漫天与秦腊梅向珠江实业公司连带支付自租赁期限届满次日起至实际交还商铺之日止占用珠江实业公司商铺期间的场地占用费（暂算至2014年1月15日止的场地占用费为1605元）；4、潘漫天与秦腊梅向珠江实业公司连带支付自租赁期限届满次日起至实际交还商铺之日止占用珠江实业公司商铺期间的违约金（暂算至2014年1月15日止的违约金为3210元）；5、潘漫天与秦腊梅承担本案全部诉讼费用。本案在审理过程中，秦腊梅在举证期限届满后提起反诉，该院决定不予受理，并告知秦腊梅可另行诉讼。
原审法院认为，《商铺租赁合同》由珠江实业公司与潘漫天双方经平等、自愿协商签订，是双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。潘漫天后将涉案商铺转租给秦腊梅，虽然未征得珠江实业公司的书面同意，但其后租金系秦腊梅交纳，珠江实业公司亦未拒绝，且在长达两年多的时间内未提出异议，应视为珠江实业公司同意潘漫天的转租行为。上述《商铺租赁合同》约定的租赁期限届满后，秦腊梅虽然已经在拟申请续约一年的《商铺租赁合同》上签字，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限为六个月以上的租赁合同应当采用书面形式，即该合同为要式合同。依据该法第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。因此，由于珠江实业公司并未盖章签订续约一年的租赁合同，潘漫天、秦腊梅亦未向珠江实业公司交纳其后租金，双方的续租合同并未成立。故珠江实业公司与潘漫天、秦腊梅的租赁关系已于租赁期限届满后的次日即2013年10月1日终止。秦腊梅主张向珠江实业公司交纳了租金和物业管理费共计1728元，该院认为，该款项系由物业公司收取，而非珠江实业公司收取，且秦腊梅未举证证明物业公司取得珠江实业公司的授权收取租金，故对于秦腊梅的该项主张，该院不予支持。对于物业公司收取的租金，秦腊梅可另行主张权利。珠江实业公司、潘漫天与秦腊梅双方的租赁关系终止后，潘漫天与秦腊梅应当按照合同约定向珠江实业公司交还租赁的商铺。潘漫天作为承租人应按照合同的约定向珠江实业公司交还商铺，秦腊梅作为次承租人亦有义务向珠江实业公司交还商铺，故对于珠江实业公司要求潘漫天与秦腊梅交还商铺的诉求，该院予以支持；租赁合同期限届满后，潘漫天作为承租人未向珠江实业公司交还商铺，应根据合同的约定向珠江实业公司支付商铺占用费，秦腊梅作为实际占用人应与潘漫天连带承担占用费。潘漫天与秦腊梅之间的租赁关系双方可另行协商或诉讼解决。如前所述，双方的租赁关系已于2013年10月1日终止，其后珠江实业公司又通过律师函的形式要求潘漫天与秦腊梅于2013年12月15日前交还商铺，但应减去合理的搬迁期限，该院酌情认定为15日，故占用费从2013年10月1日起暂计算至2014年1月15日为1350元（450元／月×3月）；同理，占用费的违约金亦应从2013年10月1日起计算。根据双方合同第七条第五点的约定，违约金为占用期内租金总额的两倍，该院认为，该约定过高，应予以降低，虽然潘漫天与秦腊梅未主张降低，但其抗辩未违约，该抗辩为根本性抗辩，应视为包含即使违约，亦应降低违约金的意思表示。故对于违约金，该院酌情予以降低为占用费总额的20%。关于秦腊梅主张的赔偿问题，因秦腊梅未在举证期限内提起反诉，双方可另行协商或另诉解决，在本案中不予处理。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告湖南珠江实业投资有限公司与被告潘漫天于2009年9月30日签订的《商铺租赁合同》于2013年10月1日终止；二、被告潘漫天、秦腊梅自本判决生效之日起五日内向原告湖南珠江实业投资有限公司交付长沙市开福区福元西路99号珠江花城扶水岸12栋首层商铺05-1部分；三、被告潘漫天自本判决生效之日起五日内向原告湖南珠江实业投资有限公司支付商铺的场地占用费1350元及违约金270元（均暂计算至2014年1月15日，其后占用费按照450元／月的标准计算至商铺实际交付之日止，违约金按占用费总额的20%计算）；被告秦腊梅对被告潘漫天的上述债务承担连带清偿责任。本案受理费250元，因适用简易程序减半收取125元，由珠江实业公司湖南珠江实业投资有限公司承担25元，被告潘漫天、秦腊梅共同承担100元。
上诉人秦腊梅不服一审判决上诉称，一审法院适用法律错误，事实认定不清。商铺续租一年是被上诉人主动提出，也准备了《商铺租赁合同》，鉴于双方有合作基础，被上诉人的行为系明确表示接受合同的约束，上诉人在合同上签字，双方就续租即达成一致意见，双方租赁关系没有终止，继续在延续。上诉人2013年10月19日交纳了商铺从2013年10月1日起至2014年9月30日的物业管理费1728元，交纳了2013年10、11月的租金900元。物业公司一直为被上诉人服务，如果没有被上诉人授权，不会两次收取上诉人费用。综上，请求1、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开民一初第00294号民事判决；2、改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，被上诉人与上诉人之间的租赁合同到期且未签订新的租赁合同。上诉人所称交纳物业管理费事宜，该物业管理公司系独立法人，与被上诉人并非同一主体，被上诉人没有委托物业公司收取租金，所以上诉人主张继续主张履行租赁合同的意见不能成立。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。二审中查明，诉讼过程中，秦腊梅交纳的900元租金已由物业公司退还。
本院认为，原审被告潘漫天与被上诉人珠江实业公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。潘漫天在合同期内将商铺转租给秦腊梅，珠江实业公司未提出异议，转租有效，秦腊梅也应履行合同相应义务。《商铺租赁合同》约定的租赁期限届满后，秦腊梅虽然已经在拟申请续约一年的《商铺租赁合同》上签字，但珠江实业公司并未盖章签订续约一年的租赁合同，未对秦腊梅继续租赁的要约作出承诺，秦腊梅也没有提交其他有效证据证实双方达成了续租的一致意见，故双方的续租合同并未成立。因此，双方的租赁关系已于租赁期限届满后的次日即2013年10月1日终止。双方的租赁关系终止后，潘漫天、秦腊梅均应当按照合同约定向珠江实业公司交还租赁的商铺，未能及时交付的，应当支付占用费。原审法院判决潘漫天、秦腊梅交还商铺并支付占用费并无不当。秦腊梅主张交纳了物业费和租金，但该租金900元珠江实业公司并未收取，诉讼中已由物业公司退还给秦腊梅，珠江物业费用的收取系秦腊梅与物业公司之间的法律关系，秦腊梅的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费250元，由上诉人秦腊梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一四年八月十九日
书 记 员 夏欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。