广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3571号
上诉人（原审原告）林凯旋，女，1973年8月12日出生，汉族。
委托代理人李钦、刘鑫，均为广东国鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄健威，男，1963年3月3日出生，汉族。
委托代理人吕德芹，广东纬韬律师事务所律师。
上诉人林凯旋因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：座落于广州市越秀区农林上路14号的房屋，建筑面积为241.2932平方米，产权人为黄健威。2009年5月8日，黄健威以该房屋向招商银行股份有限公司广州龙口支行（下简称招行龙口支行）申请抵押贷款。
2009年5月31日，黄健威（卖方）与林楚辉（买方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋地址为广州市越秀区农林上路14号（建筑面积约241.29平方米，以房产证面积为准）；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为950万元；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用等。该合同附件上，买卖双方一致同意由买方按转按付款方式支付楼款并办理交易手续；其中签订本合同时支付95万元作为定金，卖方须在收至此款项10天内向抵押银行申请转按手续，买卖双方应协同办理转按申请手续，包括提供资料、签署有关文件／合同；首期楼款475万元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；475万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由按揭银行扣除卖方所欠款后将余款直接划入卖方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付；交易过户手续需在2009年10月30日前完成等。同日，林凯旋通过广东发展银行汇款95万元予黄健威。黄健威开具《收款收据》，写明：本人黄健威是广州市越秀区农林上路14号之业主，现收到买家林楚辉交来承购上述单位之定金95万元。
同日，林凯旋出具《委托书》，写明：委托人为林凯旋，受委托人为林楚辉；委托人是坐落于广州市越秀区农林上路14号的购房人，现委托受托人为我合法代理人向广州市房地产管理局及银行等有关部门申请办理以下手续：一、办理购买该房屋的有关手续，和支付房管局交易所收取的有关费用……。
在实际履行上述《房屋买卖合同》过程中，由于涉案房屋的买卖未能按合同约定正常履行，双方分别多次致函对方，催促对方尽快按合同之约定履行。此外，双方的委托代理人唐志贤以及广东中原地产代理有限公司（下简称中原公司）的工作人员梁燕平、郑瑶瑶就涉案房屋的买卖也曾多次以短信形式进行联系。
另查明，2009年8月4日林凯旋就上述买卖合同纠纷向原审法院提起诉讼，提出要求黄健威、周梅英继续履行房屋买卖合同，在判决生效后十天内到房管部门办理买卖之房的产权过户手续、双倍返还定金190万元及支付自2009年6月10日起至7月30日止的利息等的诉讼请求。黄健威于2010年6月25日向林楚辉邮寄发出《解除合同通知》。原审法院于2011年10月14日作出（2009）越法民三初字第2481号民事判决，判决如下：一、林凯旋应自本判决书发生法律效力之日起十日内代黄健威清偿黄健威在招行龙口支行的贷款本息（截至2011年8月19日尚欠的贷款本金为3099235.83元，实际还款金额以清偿日所欠本息为准）；二、林凯旋应自本判决书发生法律效力之日起十日内向黄健威支付购房款余额（8550000元减去已偿还给招行龙口支行的贷款本息）；三、招行龙口支行在收到上述贷款本息之日起三日内办理广州市越秀区农林上路14号房屋涂销抵押登记；四、黄健威应在招行龙口支行涂销抵押登记之日起三日内协助林凯旋办理广州市越秀区农林上路14号房屋的产权过户登记手续；办理过户登记手续所发生的税、费由林凯旋负担；三、驳回林凯旋的其他诉讼请求。黄健威、周梅英不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出（2012）穗中法民五终字第1812号民事判决，判决：一、撤销广州市越秀区人民法院（2009）越法民三初字第2481号民事判决；二、驳回林凯旋的全部诉讼请求。
2010年8月24日，黄健威、周梅英也就上述买卖合同纠纷向原审法院起诉林凯旋，提出要求判令解除双方于2009年5月31日签订的《房屋买卖合同》，及林凯旋向其支付的定金950000元归其所有等的诉讼请求。原审法院于2011年10月25日作出（2010）越法民三初字第2406号民事判决，判决：驳回黄健威、周梅英的诉讼请求。黄健威、周梅英不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出（2012）穗中法民五终字第1775号民事判决，认为根据招行龙口支行在诉讼期间的陈述，黄健威所办理手续符合该行转按手续办理程序。而林凯旋向兴业银行广州分行北京路支行申请抵押贷款与双方所约定的‘转按付款’方式不符，该按揭方式实际应属合同附件第5项‘涂销抵押按揭付款’。且林凯旋向兴业银行广州分行北京路支行申请按揭后，要求由黄健威自行出资还贷的意见与双方约定的具体交易方式也不符。双方因对原房屋贷款的出资还贷及涂销抵押登记手续问题未能继续协商达成一致，由此造成在该行的按揭手续无法完成，进而导致涉案交易未能顺利继续进行。鉴于合同已明确约定交易过户手续需在2009年10月30日前完成，黄健威经多次催告无果后，于2010年6月25日发函通知林楚辉依合同法的规定解除涉案《房屋买卖合同》，符合合同法规定的合同可解除情形。”遂判决：一、撤销广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第2406号民事判决；二、黄健威与林凯旋在2009年5月31日《房屋买卖合同》中成立的广州市越秀区农林上路14号房屋买卖合同关系于2010年6月29日解除；三、自本判决送达之日起5日内，黄健威向林凯旋返还定金950000元；四、驳回黄健威、周梅英的其他诉讼请求。上述判决生效后，林凯旋已向原审法院申请执行。
原审法院认为：生效的法律文书已作出认定，林凯旋、黄健威双方因对原房屋贷款的出资还贷及涂销抵押登记手续问题未能继续协商达成一致，由此造成在该行的按揭手续无法完成，进而导致涉案交易未能顺利继续进行。黄健威于2010年6月25日发函通知林楚辉解除涉案《房屋买卖合同》的行为符合合同法规定的合同可解除情形。根据现有证据，未能反映黄健威存在违约的行为，故林凯旋要求黄健威支付950000元违约金的诉讼请求缺乏依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决如下：驳回林凯旋的诉讼请求。案件受理费13300元、财产保全费5000元，由林凯旋负担。
判后，上诉人林凯旋不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋买卖合同明确约定，“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方己付的所有费用”。房屋买卖合同签订后，林凯旋即本着最大诚意履行合同，包括积极联系银行办理相关贷款手续，以及在合同履行出现障碍后次日即向法院起诉要求继续履行合同。但黄健威为达成其不正当目的，对合同条款作出单方理解，甚至擅自于2010年6月25日出具《解除涉案房屋买卖合同函件》，直接表明黄健威不再将涉案房屋售予林凯旋。林凯旋认为按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条规定，黄健威理应承担相当于该物业成交价10%的违约金。且从该合同条款的约定来看，此种违约金的承担于通常情形下因违约行为所导致的违约金支付处于并列状态，也就是说按照双方在涉案房屋买卖合同中的约定，除一方违约应承担违约金责任外，只要有一方明确表示不再履行本合同也应承担违约金责任，该种违约金的承担与当事人是否存在违约行为无关。我国有关合同纠纷处理中的基本原则是约定优先，本案中双方当事人的约定并不违背法律的强制性规定，应优先于相关法律的规定而适用。我国合同法中并不禁止双方当事人在无违约行为或无法分清违约责任情况下的违约金的存在，原审法院忽视双方有关此种特殊情况的约定，本案的处理未遵循双方当事人在涉案合同中所体现的真实意思表示。请求判令：1、撤销原审判决；2、黄健威支付林凯旋违约金950000元；3、黄健威承担一审、二审诉讼费用。
被上诉人黄健威答辩称：生效判决已判令双方的买卖合同解除，黄健威返还定金，并驳回林凯旋要求支付违约金的诉请。生效判决作出后，林凯旋向原审法院申请执行，黄健威的95万元执行款已经划到执行法院的账号。林凯旋现将已经执行终止的案件再次起诉是重复恶意的诉讼。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明：广东省高级人民法院于2013年10月9日作出（2013）粤高法民一申字第899号、（2013）粤高法民一申字第900号民事裁定，裁定对本院作出的（2012）穗中法民五终字第1812号、（2012）穗中法民五终字第1775号案进行提审。广东省高级人民法院于2013年11月27日作出（2013）粤高法民一提字第47号、（2013）粤高法民一提字第48号民事判决，维持了本院（2012）穗中法民五终字第1812号、（2012）穗中法民五终字第1775号民事判决。其中（2013）粤高法民一提字第48号民事判决认为：“……根据一、二审和再审查明的事实及买卖双方在诉讼中所陈述的意见，涉案《房屋买卖合同》之所以未能顺利履行是因为买卖双方在银行转按环节上发生争议，且无法协商达成一致。对此，本院认为，依照涉案《房屋买卖合同》附件所约定的付款方式，卖方须在收到买方定金95万元后10天内向抵押银行申请转按手续，买卖双方应协同办理转按申请手续。这里的‘抵押银行’是指涉案房屋原抵押银行招行龙口支行，合同的原意应为‘同行转按’，该按揭付款方式，卖方无需承担提前还贷的义务。在合同履行过程中，林凯旋却要求到兴业银行北京路支行‘跨行转按’，而到该行办理按揭贷款需提前还清招行龙口支行的贷款及涂销抵押登记，这与双方约定的付款方式不符，由此产生的提前还贷义务应由林凯旋自行承担，林凯旋要求由黄健威自行还贷缺乏依据。双方因转按环节未能协商达成一致，林凯旋一直亦未履行出资还贷义务及办理涉案房屋的涂销抵押登记手续。经黄健威及其委托代理人于2009年6月16日、6月23日，7月8日、7月30日、8月1日直接通知林凯旋或林凯旋的委托代理人，要求林凯旋履行合同主要义务，但林凯旋仍未在合理期限内按合同履行。况且，林凯旋于2009年8月4日提起诉讼，提出的诉请仍是要求黄健威、周梅英继续履行原房屋买卖合同，协助办理涉案房屋的产权过户手续，可见林凯旋并没有承担提前还贷义务或到招行龙口支行办理转按付款的意思，起诉之时也未表示愿意一次性付款。在双方未解决按揭付款争议的情况下，是无法按原约定正常履行的，由此必然导致双方交易未能在合同约定的期限内（2009年10月30日前）完成，责任应由林凯旋承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定，林凯旋迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，黄健威有权解除涉案《房屋买卖合同》。因此，黄健威于2010年6月25日向林楚辉发出的解除合同通知已发生法律效力，二审法院认定涉案《房屋买卖合同》已于2010年6月25日解除符合双方约定以及合同法的规定。黄健威诉请解除涉案《房屋买卖合同》有事实和法律依据，二审判决予以支持正确。在涉案《房屋买卖合同》已解除的情况下，林凯旋于2011年3月18日才表示有能力并愿意一次性付款，而黄健威不同意再履行合同，林凯旋请求履行原合同没有法律依据。”
本院认为：本案的争议焦点在于黄健威解除涉案《房屋买卖合同》是否构成违约，应否承担违约责任。
根据生效判决的认定，黄健威是在林凯旋迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情况下，发出解除合同通知的，黄健威于2010年6月25日发函通知林楚辉解除涉案《房屋买卖合同》符合双方约定以及合同法的规定，故黄健威对涉案《房屋买卖合同》的解除并不存在违约行为，林凯旋认为黄健威单方解除涉案《房屋买卖合同》的行为构成违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于黄健威单方解除合同不构成违约的情况下，黄健威应否按照合同约定承担违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人是在不履行合同义务或者履行义务不符合约定的情况下才承担相应的违约责任。涉案《房屋买卖合同》约定“卖方不能按本合同约定将该物业售予卖方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，影响卖方支付该物业成交价的10%作违约金，并须退回买方已付的所有费用”，该款约定针对的亦为因卖方违约所致合同不能继续履行的情况下，卖方所须承担的违约责任。现本案中并无证据证实黄健威存在违约行为，涉案《房屋买卖合同》并非是因黄健威违约所致，故林凯旋要求黄健威在此情况下仍需承担合同解除后的违约责任没有依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人林凯旋的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13元，由上诉人。
本判决为终审判决。