天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1495号
上诉人（原审被告）韩笑。
被上诉人（原审原告）何英兰。
委托代理人苗桂利，天津双东律师事务所律师。
委托代理人王会昀，天津双东律师事务所律师。
上诉人韩笑因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2015）丽民初字第6372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行审理。上诉人韩笑，被上诉人何英兰的委托代理人苗桂利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，韩笑自2007年起租赁何英兰坐落于天津市东丽区驯海路西侧民航学院农贸市场斜对面房屋约100余平方米用于经营韩笑拉面馆。双方每两年签订一次房屋租赁合同，至2013年之前双方无纠纷。2014年3月27日双方再次签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：何英兰将坐落于东丽区驯海路西侧学院农贸市场斜对面约100余平方米的房屋（含门脸房空地使用权）出租给韩笑，租赁期限自2014年3月27日起，租期1年。每年租金6万元，双方就违约责任进行了约定。在合同尾部有手写内容为“订下年合同时房租按60000元计算，按陆万计算，双方无权变化”。合同签订后，韩笑如约向何英兰交纳了租金，韩笑继续使用承租房屋。何英兰于2015年2月10日、3月24日向韩笑邮寄通知，要求合同到期后不再续期并及时腾房。合同到期后韩笑拒绝返还房屋，遂何英兰于2015年4月29日起诉，要求判令韩笑：返还租赁何英兰的天津市东丽区驯海路西侧民航学院农贸市场斜对面的房屋约100平方米；支付至2015年4月26日的房屋使用费5000元；承担案件受理费。诉讼中，韩笑陈述，经何英兰同意，讼争房屋系韩笑支付前一个租户转让费38万元转让而来，韩笑又花费12万元进行了装修后，从事经营拉面馆，如何英兰赔偿韩笑上述经济损失50万元，韩笑同意返还房屋。原审法院于2015年7月8日进行了判决，认为该合同中约定租赁期限1年，何英兰在开庭时提供的《房屋租赁合同》中有关附加条款第2条、第4条中间部分缺损，使得该合同不具完整性且何英兰亦未提供其他证据证明缺损部分与本案无关联性，故何英兰以合同到期为由要求韩笑返还房屋显系依据不足，不予支持。何英兰主张按照合同约定的标准要求韩笑支付2015年3月26日至2015年4月26日的房屋使用费5000元，对此韩笑予以认可，予以支持。宣判后，何英兰不服，提出上诉。二审审理后认为，双方当事人对《房屋租赁合同》中有关附加条款第2条、第4条中间部分缺损的内容确认一致。综合合同手写内容和双方确认缺失内容以及房屋行业的交易习惯可以认定双方当事人对下一租年（即2015年3月28日至2016年3月27日）的租赁意愿、租期、租金标准已达成合意，故韩笑有权在交纳租金并履行租赁合同约定的相关义务的前提下使用涉诉房屋至2016年3月27日，故判决驳回上诉，维持原判。终审判决后，韩笑继续使用讼争房屋至今，但其未按照上述判决支付房屋使用费5000元，何英兰现已申请强制执行。
另查，韩笑除未支付法院判决的2015年3月26日至2015年4月26日的房屋使用费5000元外，此后至何英兰起诉之日的房屋租金亦未支付。2015年9月6日，何英兰向韩笑发出律师函，要求韩笑在接到律师函之日起五日内支付2015年3月28日至2016年3月27日租金6万元，如不予交纳，属于根本违约行为，出租方解除合同，在一个月内腾空房屋交还何英兰，并诉诸法律。次日，韩笑收到该律师函，但亦未支付租金。何英兰向原审法院起诉，请求判令：1、解除何英兰与韩笑之间的租赁关系，韩笑支付租赁费3万元（2015年5月27日至9月27日）；2、韩笑返还何英兰所有的坐落于天津市东丽区驯海路西侧民航学院农贸市场斜对面房屋约100平方米；3、案件诉讼费用由韩笑负担。
原审庭审中，韩笑辩称之没有履行生效判决书，是因为何英兰未与其签订来年的房屋租赁合同。如何英兰不与其签订房屋租赁合同，不同意给付房租，亦坚持使用房屋，不同意返还房屋。如何英兰坚持不出租，必须赔偿其拉面馆转让费损失。
原审法院认为，法律规定，承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。何英兰在第一次诉讼时认为双方的房屋租赁期限至2015年3月26日，终审判决认定双方的租赁期限至2016年3月26日。作为原告、被告应按照双方合同的约定享有各自权利，履行各自义务。韩笑使用何英兰的房屋，既未履行生效法律文书的给付义务，又未按照合同约定履行给付房屋租金的义务。特别是在原告向被告发出律师函后，被告仍拒向原告支付租金，被告的行为属于根本违约。故原告主张解除合同，既有事实依据，亦符合法律规定，予以支持。原告、被告在合同约定房屋年租金为6万元，平均每月5000元。原告主张2015年5月27日至9月27日4个月的租金应为2万元，被告应承担给付责任；原告多主张的1万元，无事实依据，不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告“如原告不与其签订房屋租赁合同，不同意给付房租，亦坚持使用房屋，不同意返还房屋。如原告坚持不出租，必须赔偿其拉面馆转让费损失。”的抗辩理由无法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：一、解除原告何英兰与被告韩笑于2014年3月27日签订的房屋租赁合同。二、被告韩笑于本判决生效后一个月内将承租原告坐落于天津市东丽区驯海路西侧民航学院农贸市场斜对面约100余平方米房屋返还原告何英兰。三、被告韩笑于判决生效后十日内给付原告何英兰2015年5月27日至9月27日的租金2万元。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延期间的债务利息。四、驳回原告何英兰其他诉讼请求。案件受理费减半收取275元，由被告韩笑承担150元，原告何英兰负担125元。
宣判后，韩笑不服，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，改判双方继续履行房屋租赁合同；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要理由：上诉人从2007年开始转租，从未拖欠过房租。合同每两年一签，后来被上诉人直接要求每年房租涨2万，经协商确定为每年涨1万，到今年3月交房租的时候，被上诉人未收租金，就直接起诉要收回房子，当初上诉人接手时向前手承租人交了高额转让费，这几年装修也花了不少钱，如果解除合同，要求被上诉人向上诉人支付补偿款12万元，否则上诉人要求一直使用该房屋至该房屋被拆迁。
被上诉人何英兰答辩认为，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案围绕房屋租赁合同的解除问题成讼。二审期间的争议焦点是：上诉人韩笑是否存在违约行为，双方签订的房屋租赁合同是否应予解除？围绕争议焦点阐述如下：
双方于2014年3月27日签订了《房屋租赁合同》一份，虽然该合同中明确合同的租赁期间为1年，但双方的上一次诉讼，本院已于2015年8月20日作出（2015）二中民四终字第828号民事判决书，确认为双方之间的租赁关系应持续两年，即合同的到期日为2016年3月27日。故双方均应在此期间按照合同的约定继续履行各自的权利义务。在双方履行第二年的合同期间，上诉人韩笑自2015年3月28日起，其间经被上诉人催收，直至被上诉人此次起诉之日，一直未支付租金，对此未付租金及被上诉人催收之事实，上诉人韩笑并不持异议，唯抗辩认为，双方需签订下一年合同即2016年3月28日至2017年3月27日期间的合同，才能支付此次被上诉人诉请的租金。易言之，签订下一年度租赁合同是支付本次租金的前提。对此，本院认为，双方合同中对于上诉人的上述主张并无约定，且双方也未达成其他书面协议，故韩笑欠付租金的行为已经构成了违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据此，本院认定，被上诉人何英兰本次诉讼要求解除合同于法有据，原审法院判决双方租赁合同解除并无不妥，上诉人韩笑要求继续履行租赁合同，签订下一年度租赁合同的主张依据不足，本院不予支持。至于上诉人提出其装修损失以及转让费损失问题，因双方租赁合同中对此亦无约定，故韩笑要求对方给付适当补偿的依据亦不足，上诉人的该项主张，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人韩笑的上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人韩笑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史 东
代理审判员 李宝罡
代理审判员 李冬梅
二〇一五年十二月十日
书 记 员 庞 艺
速 录 员 韩 鹏