广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初40376号
原告：广州广房集团物业管理有限责任公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘坚。
委托代理人：董景锋，广东科德律师事务所律师。
委托代理人：刁溟，广东科德律师事务所律师。
被告：谭朝阳，住广州市越秀区。
委托代理人：黄日雄，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：陈希，广东格林律师事务所律师。
原告广州广房集团物业管理有限责任公司诉被告谭朝阳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刁溟，被告的委托代理人陈希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与广州市越秀区白云路89号嘉骏苑的建设单位广州房地产实业集团有限公司签订三份《物业管理委托服务合同》，约定由原告为嘉骏苑业主及使用人提供物业服务。被告于1999年购买了嘉骏苑1105房。原告提供了物业管理服务，被告应向原告支付物业管理服务费，但被告自2004年11月起至2016年9月一直拖欠物业管理服务费，故诉请法院判令：被告向原告支付2004年11月至2016年9月期间的物业管理服务费27973.95元及滞纳金27973.95元。
被告辩称：一、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。在本案起诉之前，原告从未向被告追讨过物业管理服务费，被告从未收到过原告提供的欠费明细、催缴通知单，且上述通知单是伪造的。2000年被告签订的购房合同，约定的面积是123.4平方米，2009年办证时面积登记为125.5平方米，但原告催收2004年至2009年期间的物管费面积计算标准均为125.5平方米，由此可见上述通知单是伪造的。二、原告无权收取物业管理费。原告于2006年才取得有关资质，资质有效期至2015年6月7日，其未取得资质从事物业管理的，无权收取物业管理费。建设单位无通过招标选聘物管企业，物业服务合同无效。三、原告、建设单位与被告之间的债权债务可以相互抵销。被告对建设单位享有的50000元债权可抵销物业管理费。四、原告主张的违约金过高。综上，原告要求被告支付物业管理费和违约金没有事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明：2000年7月12日，广州房地产实业集团有限公司（为甲方）与广州市大塘物业管理有限公司（为乙方）签订《嘉骏苑物业管理委托管理合同》，其中内容为：为明确双方责任，搞好嘉骏苑的物业管理，特订立下列合同；物业基本情况，广州市东山区白云路89号，建筑面积32410平方米；委托管理事项有房屋建筑共用部位，共用设施设备，市政共用设施和附属建筑物、构筑物，附属配套建筑和设施的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木等的养护与管理，公共环境卫生，车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等；委托管理期限暂定五年，自2000年8月1日起至2005年7月31日止，本大厦经过综合验收合格、成立业主委员会并经注册后，由业主委员会选聘物业管理公司；物业管理服务费暂定于每月5日前由乙方按建筑面积每月每平方米1.90元向业主和物业使用人收取，回迁户管理费于每月5日前由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元向业主和物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金等。
2002年8月19日，广州市国土资源和房屋管理局房地产物业管理处作出《证明》，内容为：由于广州市同德物业发展公司和广州市大塘物业公司（原资质等级均为三级）申请重组，我局在2001年12月31日发出《关于2001年度广州市物业管理公司资质年审及定级情况的通报》（穗国房字〔2001〕325号），已取消了该两公司的资质，现该两公司已合并组建为资质等级为三级的广州广房集团物业管理有限公司。
2005年，原告（为乙方）与广州房地产实业集团有限公司（为甲方）签订《物业管理委托服务合同》，其中内容为：就甲方委托乙方为嘉骏苑小区提供物业管理服务相关事宜，订立本合同；物业基本情况，物业名称嘉骏苑，座落广州市白云路89号，建筑面积33376平方米；物业管理期限五年，自2005年8月1日起至2010年7月31日止，甲方作为本物业的开发商在未成立业主委员会之前委托乙方提供服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对本合同承担相应责任；物业管理服务内容，有房屋建筑共用部位的日常养护和管理，共用设施设备的日常养护、运行和管理，公用设备和附属建筑物、构筑物的日常养护和管理，附属配套建筑和设施的日常养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，协助维持公共秩序和安全防范等；本物业的综合服务管理费，市按物价部门的指导收费按住宅高层带电梯1.90元/平方米/月，多层不带电梯按0.80元/平方米/月计收，由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期1个月起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金等。
2010年，原告与广州房地产实业集团有限公司续签了《物业管理委托服务合同》，约定物业管理服务期限自2010年8月1日起至2013年12月31日止，其他的内容与前份《物业管理委托服务合同》的一致。该合同约定的期限届满后，双方再次续签了《物业管理委托服务合同》，约定物业管理服务期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止，其他的内容与前份《物业管理委托服务合同》的一致。
2014年8月8日，广州市国土资源和房屋管理局向原告核发了《物业服务企业资质证书》，其中载明原告资质为三级，有效期至2015年8月7日。
另查明，原告和曾某于1999年10月5日、10月15日与广州房地产实业集团有限公司先后签订《代理销售商品房认购书》、《商品房预售合同》，购买嘉骏苑1105房，认购书和预售合同均载明该房建筑面积123.4平方米。2009年1月22日，原告取得上述房屋的房地产权证，房地产权证载明该房屋的建筑面积为125.54平方米。
因与广州房地产实业集团有限公司就上述《商品房预售合同》产生纠纷，原告和曾某曾于2001年7月9日向广州仲裁委员会申请仲裁。广州仲裁委员会于2002年2月8日作出《裁决书》，裁决广州房地产实业集团有限公司向原告和曾某支付违约金147486.20元。2002年7月18日，原告和曾某与广州房地产实业集团有限公司签订《协议书》，其中约定该公司在生产经营恢复正常时，支付50000元给原告和曾某等。
因本案纠纷，原告于2016年9月26日提起诉讼。
诉讼中，原告称：被告提到的资质问题，原告一直具有物业服务企业资质，广东省住房和城乡建设厅于2015年7月5日发出粤建房函〔2015〕1359号《关于落实物业服务企业资质管理改革、加强行业自律的通知》，自2015年6月8日起停止物业服务企业资质的审批，不再颁发资质证书。涉讼房屋的面积125.5平方米；物业管理服务费2004年11月-2004年12月按每月每平方米1.8元计，2005年1月-2013年6月按每月每平方米1.5元，2013年7月-2016年9月按每月每平方米1.7元；合同都是约定1.9元/平方米/月的标准，但原告是按上述标准计收，低于合同约定的标准。滞纳金方面，第一份合同期限从2000年8月1日至2005年7月31日，该合同第十五条约定每月五日前收取物管费，逾期按照每日千分之一标准计算滞纳金，故从欠费当月6日起为逾期，滞纳金计至实际支付之日止；第二份合同及其后的合同，都没有具体约定何时应当支付物管费，约定从逾期一个月起按照每日千分之三标准计算滞纳金。对于合同没有具体约定何时应当支付物管费，滞纳金的计算方式应是，举例子4月的物管费，应当5月缴纳，故从6月1日开始为逾期，计至实际支付之日止。2016年1月1日起物业服务合同没有续签，前一份合同已经到期，但原告继续在涉讼小区提供物业管理服务。由于被告拖欠费用的时间比较长，按照上述方式计算滞纳金远远超过本金了，所以本案只主张以本金为限的滞纳金27973.95元。
另原、被告双方确认嘉骏苑尚未成立业主委员会。被告确认其于2002年9月收楼，无向原告交纳过物业管理服务费。
原告主张其向被告催收过物业管理服务费，提交了催缴费通知单14张予以证明，并称通知单是张贴在大堂公告栏。被告否认收到上述通知单。
本院认为：鉴于涉讼小区尚未成立业主委员会，建设单位广州房地产实业集团有限公司与原告签订前期物业服务合同，选聘原告作为小区的物业服务企业，符合《物业管理条例》中关于前期物业管理的规定。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，广州房地产实业集团有限公司与原告签订的前期物业服务合同，对涉讼小区业主均具有约束力。而且，原告提供了物业管理服务，依等价有偿原则，涉讼小区业主也应向原告支付相应的物业管理服务费。
关于物业管理服务费交纳期限的问题。根据2000年7月12月签订的第一份《嘉骏苑物业管理委托管理合同》的约定，物业管理服务费应于每月的5日前交纳。虽然在其后续签的《物业管理委托服务合同》中并未对物业管理服务费交纳期限作出约定，但按照交易习惯，可确定物业管理服务费仍应于每月的5日前交纳。
关于被告提出的诉讼时效抗辩。原告主张其向被告催收过物业管理服务费，仅提交了催缴费通知单14张予以证明。因无证据证明原告已将上述催缴通知单送达被告，故不产生诉讼时效中断的效力。被告提出的诉讼时效抗辩成立，2014年10月前的物业管理服务费的诉讼时效已超过二年，本院不予支持。
关于滞纳金即逾期交纳物业管理服务费的违约金标准问题。合同约定从逾期1个月起按每日应交物业管理服务费的千分之三标准交纳违约金，显属过高，依法应予调整，以参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算为宜。
至于被告提出的债务抵销问题。因原告对被告不负有到期债务，被告主张债务抵销，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谭朝阳向原告广州广房集团物业管理有限责任公司支付广州市越秀区白云路89号1105房2014年10月至2016年9月共24个月的物业管理服务费5120.4元（按建筑面积125.5平方米×1.7元/平方米/月计）及滞纳金（逾期支付当月物业管理服务费的滞纳金从次月第6日起算，以欠付的金额为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至上述物业管理服务费实际支付之日止；滞纳金以不超过欠付的金额为限）。
二、驳回原告广州广房集团物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1199元，由原告广州广房集团物业管理有限责任公司负担1149元，被告谭朝阳负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 张 宇
人民陪审员 陈淑文
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 邓鸿明