浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台温民初字第455号
原告：台州太平洋物业服务有限公司。
法定代理人：毛军波。
委托代理人：林燕。
被告：温岭市五龙小区业主委员会。
负责人：张明华。
委托代理人：徐海荣。
原告台州太平洋物业服务有限公司与被告温岭市五龙小区业主委员会物业合同纠纷一案，原告于2013年3月25日向本院起诉，本院于同日立案受理后，根据原告的申请，采取了财产保全措施。由审判员林昂扬依法适用简易程序，于2013年5月7日公开开庭进行了审理，原告委托代理人林燕、被告主任张明华，委托代理人徐海荣到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于同年6月20日将本案转为按普通程序审理，并于2013年8月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人林燕，被告主任张明华到庭参加诉讼。原、被告于同日向本院申请庭外和解，2014年6月1日，原告向本院发函，表示双方协商未果。本案现已审理终结。
原告台州太平洋物业服务有限公司起诉称：2011年8月9日，原告台州太平洋物业服务有限公司与被告温岭市五龙小区业主委员会签订了一份五龙小区物业服务委托合同，合同约定，原告为被告提供物业服务，合同期限为自2011年8月1日起至2012年7月31日止。物业服务期限届满后，由温岭市太平街道、温岭市建设局及原、被告双方协调，经被告温岭市五龙小区业主委员会决议，被告续聘原告为温岭市五龙小区的物业管理机构至2012年11月底，服务费为每年1280000元。自2012年8月1日至2012年11月31日止，原告共为五龙小区服务了四个月，共计服务费426666元。原、被告一致同意按420000元付款。事后，被告支付了250000元，尚欠170000元及水电费26000、其他费用2230元，共计198230元，该款项经原告多次催讨无果，现起诉要求被告支付2012年8月至2012年11月的物业服务费198230元。
为支持其诉讼主张，原告向本院提交了下列证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表证明书、被告成立备案表各一份，用以证明原、被告的主体资格。
2、物业服务委托合同复印件一份，用以证明原、被告签订合同，约定相关权利、义务的事实。
3、会议记录复印件二份，用以证明2012年9月20日，原、被告在太平街道及温岭市建设局协调下，在合同期满后，原告继续为被告服务的事实以及2013年1月29日，原、被告确定服务费为每年1280000元，2012年8月1日至同年11月31日止，被告所需支付的物业费为426666元，根据服务情况由被告扣除考核不满意费用为6666元，上述服务费用应由业委会支付的事实。
4、领款收据、审批单各三份，用以证明被告尚欠原告物业服务费170000元，水电费26000元，其他费用2230元的事实。
被告温岭市五龙小区业主委员会答辩称：1、2012年8月1日至同年11月31日的物业服务费应按照原、被告于2011年8月9日签订的合同所约定的条款计算，被告应承担120000元，剩余部分由业主承担；2、原告诉称2012年8月1日至同年11月31日的物业服务费按照每年1280000元的标准计算，并没有经被告业主委员会决议同意，被告擅自与原告签订新的合同应视为无效；3、被告不是本案的适格主体，本案的被告应为所有业主；4、原告要求被告支付水、电费无事实依据，水、电费是原告代收的款项，其他费用2230元，是原告自身所要支付的款项；5、原告提供的物业管理服务存在安保、保洁等方面的重大瑕疵。综上，被告只需支付原告120000元，现已超额支付了250000元，要求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其主张，向本院提交下列证据：
1、五龙小区物业服务委托合同一份，用以证明被告物业费的支付标准及方法。
2、（2012）台温刑初字第1969号刑事判决书一份，用以证明原告的保安队长监守自盗的事实。
3、照片若干张，用以证明原告提供的物业服务存在保洁方面的重大瑕疵的事实。
4、用户用水情况表、水费催缴告知书各一份，用以证明五龙小区18、19、20幢的进水仓长期漏水，导致业主损失30000多元的事实。
根据原、被告举证质证，结合原、被告庭审中的陈述，本院认证如下：
对原告提交的证据，被告对证据1的真实性无异议，同时提出备案表是前届的，但本届也有另外备案，本院对证据1的真实性予以认定。被告对证据2的真实性无异议，但认为，后续的收费标准应按照该合同的约定，即被告只需每年支付原告360000元，二次装修垃圾清运费也应由业主支付，本院对证据2的真实性予以认定。被告对证据3的真实性、关联性均有异议，本院经审查认为，落款时间2012年9月20日的会议纪要，原告待证的事实是在原合同期满后，原告继续为被告提供物业服务的事实，会议纪要第4条已注明，需要“提交五龙（小区）业主代表大会表决”，因此单凭该证据，无法证明原告的待证事实。但在庭审中，被告也自认，2012年8月1日起至同年11月31日止，原告继续为被告提供物业服务，故本院对2012年8月1日起至同年11月31日止，原告继续为被告提供物业服务这一事实予以认定。对落款时间为2013年1月29日的会议纪要，该会议纪要虽系复印件，但其来源于被告内部，在被告未能举证反驳其真实性的情况下，本院对该会议纪要的真实性予以认定。被告对证据4的真实性无异议，对其关联性，被告认为，被告的主任及其他成员均无权作出支付该款项的决定。物业费、水电费、其他费用均应由业主按照原先书面合同约定的标准来支付。本院对证据4的真实性予以认定。
对被告提交的证据，原告对证据1的真实性无异议，对其关联性，原告认为，2012年8月1日至同年11月31日的物业服务费收取标准不应按照该合同的约定计算。本院对证据1的真实性予以认定。被告对证据2的真实性无异议，关联性有异议，本院对证据2的真实予以认定。被告对证据3有异议，本院经审查认为，单凭该证据无法证明被告的待证事实，本院对证据3不予认定。被告对证据4的真实性无异议，对其待证事实有异议，本院经审查认为，单凭该证据无法证明被告的待证事实，本院对证据4的待证事实不予认定。
综上，本院认定案件事实如下：
2011年8月9日，原告台州太平洋物业服务有限公司与被告温岭市五龙小区业主委员会签订了一份五龙小区物业服务委托合同，合同约定：原告为被告提供物业服务，合同期限为自2011年8月1日起至2012年7月31日止；被告将物业服务的费用包干给原告，总额为1100000元，小高楼每月每平方米1元，多层每月每平方米0.3元，营业房每月每平方米0.5元，二次装修垃圾清运费每平方米2元，预计年费用为74万元，被告在总额内再给原告补助360000元等其他条款。合同期限届满后，原告继续为被告提供物业服务至2012年11月31日止。2013年1月29日，经被告的主任主持，其他5人在会议纪要上签名，形成决议，“太平洋物业8月份后物业费按月结算……（年128万元）……需支付42万元，前期已支付25万元……”等。2013年1月28日，原告出具记载内容分别为“2012年8月至11月物业费426666元”、“2012年8月至11月水电费26000元”和“2012年9月11日到22月24日修门、建筑垃圾清运疏通费用合计2230元”的三张领款凭证。次日，被告副主任在物业费领款凭证审核一栏中填写“同意支付17万（已预25万），在其他两张物业费领款凭证审核一栏中填写“同意支付”并签名。同日，被告的主任在三张领款凭证背面签字“建议支付，请业委会会签”。后被告3名委员会成员在背面签字。现被告未就上述款项支付原告。
本院认为：本案的争执焦点为：一、温岭市五龙小区业主委员会是否是本案的适格被告；二、被告负责人及其他委员会成员，对原告作出的承诺，对被告是否有效；三、如果被告在本案中需承担付款义务，付款的数额是多少。对争执焦点一，无法律、法规明文规定业主委员会不能作为诉讼主体，且原、被告签订的原物业服务合同也约定了被告有付款的义务，在合同期届满后，原、被告虽未继续签订书面合同，但双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，被告也支付了部分物业服务费250000元，且在领款凭证上，被告的主任及其他4名业主委员会成员签字确认，同意由被告支付，故被告应为本案的适格被告。对争执焦点二，原告已以被告的主任及其他4位业主委员会成员在领款单上签字确认的形式从被告处领取了250000元的物业服务费，故对于原告来说，现被告的主任及其他4位业主委员会成员再次在三张领款单上签字确认，原告有理由相信被告的主任及其他4位业主委员会成员所确认的支付金额、范围得到了业主代表大会的授权。被告的主任及其他4位业主委员会成员的行为形成了表见代理。对于争执焦点三，原、被告就2012年8月1日至同年11月31日的物业服务费达成了新的标准，被告应按照新的标准支付，原合同的支付标准、范围不能对抗新的支付标准、范围，即使原告提供的物业服务存在瑕疵，在原告提供物业服务完毕之后，双方就相关费用进行了结算，应按照最终的结算金额来支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四十九条的规定，判决如下：
被告温岭市五龙小区业主委员会在本判决生效后十日内支付原告台州太平洋物业服务有限公司物业服务费170000元，水电费26000元，维修、清运、疏通费2230元，合计198230元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4265元，保全费5000元，合计9265元，由被告温岭市五龙小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和副本一式两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费4265元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
审 判 长 林昂扬
人民陪审员 金丽华
人民陪审员 金琴琴
二〇一四年六月五日
代书 记员 陈舒颖