北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终11159号
上诉人（原审原告、反诉被告）：董文媛，女，1973年2月19日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：周岩，北京市中迈律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：马晓予，女，1980年3月18日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：曹昕（马晓予之夫），住北京市西城区。
被上诉人（原审被告）：臧慧清，女，1946年8月5日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：曹昕（臧慧清之子），住北京市西城区。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号1706室。
法定代表人：左晖，该公司董事长。
上诉人董文媛、马晓予因与被上诉人臧慧清、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初29780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
董文媛上诉请求：撤销一审判决第一、三、四项判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由臧慧清承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，枉法裁判。2.一审判决罔顾社会常识及法治现状。
马晓予辩称，我的答辩意见与我的上诉理由一致，一审判决认定事实不清，证据不足，法院判决错误，要求董文媛支付2016年12月5日到2016年12月20日的租金5419元，要求董文媛支付合同违约金10500元。
臧慧清的意见同马晓予的答辩意见一致。
链家公司未到庭应诉，亦未提交书面意见。
马晓予上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第五项，改判支持我一审全部反诉请求；2.一、二审诉讼费用由董文媛承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足，法院判决错误。2.要求董文媛支付2016年12月5日到2016年12月20日的租金5419元，要求董文媛支付合同违约金10500元。
董文媛辩称，我承租涉案房屋是为了老人和孩子使用，2016年6月开始承租，9月小区开始施工，时间从早上6电持续到晚上10点，噪音非常大，严重影响了居住环境和老人的身体健康及孩子的学习，10月份我告知对方涉案房屋无法使用，10月19日办理交接手续，但是对方拒绝接受钥匙。直到2016年12月20日一审法院组织双方交接。涉案房屋不具备居住的环境，对方明知而不告知我方，我不同意对方的上诉请求。
臧慧清同意马晓予的上诉请求和理由。
链家公司未到庭应诉，亦未提交书面意见。
董文媛向一审法院起诉请求：1.请求判令解除我与马晓予签订的房屋租赁合同；2.请求判令马晓予返还我已交付的2016年10月20日至2016年12月5日的租金共计15750元；3.请求判令马晓予退还押金10500元；4.请求判令马晓予支付违约金10500元；5.请求判令马晓予退还2016年9月1日至2016年10月19日的租金17000元。
马晓予向一审法院反诉请求：１.要求董文媛支付2016年12月5日到2016年12月20日的租金5419元；2.要求董文媛支付合同违约金10500元；3.要求董文媛支付房屋空置期费用10500元。
一审法院认定事实：2016年6月4日，臧慧清代理马晓予（出租方，甲方）与董文媛（承租方，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，双方约定：董文媛承租马晓予所有的北京市西城区佟麟阁路62号院11号楼514号房屋，房屋用途为居住，租赁期限自2016年6月5日至2017年6月4日止，月租金标准10500元，租金支付时间分别为：2016年6月5日、2016年9月5日、2016年12月5日、2017年3月5日；押金为10500元。合同第九条合同解除约定：（一）、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）、因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用的金额相当于1个月房屋租金的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏法国内务主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。第十条违约责任约定：（一）、甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）、租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还相应的租金。（三）、因甲方未按约定时间交付该房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金100%标准支付违约金。
上述合同签订后，马晓予向董文媛交付了涉案房屋，董文媛向马晓予交纳了押金10500元，并支付了6个月的租金。
根据双方当事人提交的照片可查明，中经国际招标集团有限公司、北京国金管理有限公司、北京城建一建设发展有限公司曾于2016年8月12日联合发出《致新华社佟麟阁路62号院9、10、11号楼居民的一封信》（以下简称“一封信”）：告知该地区居民新华社佟麟阁路62号院9、10、11号楼老旧小区综合整治工程将于2016年8月下旬开始施工，本项目是新华社第三个老旧小区综合整治工程施工项目。一、本次综合整治项目改造工程的内容包括：1、三栋楼本体综合整治工程施工内容：加固阳台、更换外窗、增加外墙保温、更换暖气给排水管道（暖气片及洁具除外）、公共区域整理与修缮、屋面保暖防水及防雷修缮、地下室修缮、改造应急照明与可视对讲设备管线等。2、楼外综合整治工程施工内容：综合楼周边道路整治、改造部分暖气给排水外管线及化粪池、增加小区监控探头、自行车棚改造、生活区围墙改造、门卫值班室修缮、绿化修补等。二、施工安排：1、召开居民代表大会：介绍项目前期准备情况、详解施工内容、介绍相关政策、公布后续工作安排、解答居民代表疑问。2、入户调查：入户调查前3天张贴《入户调查通知》，告知入户调查方式和内容。3、确认施工内容……。4、张贴施工通知：……。5、本合同项目总工期为345日历天。
2016年9月1日，北京城建一建设发展有限公司开始对北京市西城区佟麟阁路62号院9、10、11号楼进行综合整治工程。
对于上述当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。
以下为双方争议的事实、证据：
董文媛主张臧慧清代理马晓予与其签订租赁合同前，该小区就已召开居民大会通报该小区即将进行综合整治的情况，但臧慧清在签订合同时并未将此情况告知其本人，使其在不明真相的情况下签订了租赁合同，工程开工后，施工噪音、粉尘污染严重影响其家人的生活质量并影响孩子学习，其于2016年10月17日向马晓予的代理人曹昕发送短信，要求解除租赁合同并要求退还已支付的款项，同时通知马晓予2016年10月19日收房，2016年10月19日，马晓予的代理人曹昕到达涉案房屋后，不同意解除合同，不同意收房，为此，其于2016年11月8日起诉至法院，形成本案诉讼。
董文媛针对其主张，提交如下证据：
1、照片，用以证明涉案房屋存在安全隐患及噪音、粉尘。
2、证人证言，用以证明马晓予、臧慧清在出租房屋前即已知道装修改造的事实，但未向其履行告知义务。证人冯某的书面证言证实其于2016年暑期想在佟麟阁路62号院租房，其看房时曾有房主告知其新华社大院的房子近期要进行改造。2016年8月下旬10、11、12号楼开始全面施工，施工期间，小区居住环境受到影响。证人唐某1证实其父母居住在涉案小区，2016年初新华社就已口头通知要对新华社老旧小区进行工程改造。
3、公证的短信，用以证明其在2016年10月17日向马晓予、臧慧清提出解除合同并要求马晓予、臧慧清在2016年10月19日收房。
马晓予、臧慧清对照片的真实性认可，但认为该证据不能证明其出租的房屋内部存在任何问题，从照片看不出对安全有影响，其已明确告知董文媛如果董文媛不同意对室内进行改造，也可以不进行改造，对公共区域的施工改造不影响董文媛使用涉案房屋。马晓予、臧慧清认为证人唐某2不在涉案小区居住，冯某与董文媛是同事，有利害关系，对证人证言的真实性均不认可。马晓予、臧慧清主张其代理人曹昕并未收到该短信，其代理人曹昕于2016年10月19日前往涉案房屋是通过跟董文媛电话联系后前往涉案房屋的，其查看房屋后，认为施工产生的影响不足以导致双方合同解除的后果，因此，当时未同意解除双方之间的租赁合同。
马晓予、臧慧清提交建筑工程施工许可证复印件，用以证明工程许可证的审批时间在2016年9月2日，所以工程不可能在2016年8月开工。马晓予、臧慧清同时提供照片，用以证明小区公共区域改造情况及涉案房屋未进行改造的情况，马晓予、臧慧清认为通过该证据可以证明工程施工不影响董文媛使用涉案房屋。
董文媛对建筑工程施工许可证的真实性不予认可，同时主张开工许可证的审批时间与实际开工时间可能存在出入。董文媛对照片的证明目的不予认可。
案件审理中，经法院与佟麟阁路62号院9、10、11号楼社区工作站工作人员核实确认，该小区召开部分居民代表座谈会的时间是2016年8月12日，在该次座谈会上对佟麟阁路62号院9、10、11号楼的综合整治工程进行了介绍并征求居民意见、对居民提出的问题进行答疑
一审法院认为，涉案房屋为马晓予名下的产权房屋，臧慧清受马晓予的委托以马晓予的名义与董文媛签订涉案房屋租赁合同，臧慧清的代理行为对马晓予发生法律效力，应由马晓予对外承担责任，臧慧清不承担责任。
涉案合同签订后，马晓予依约履行了交房义务，双方合同履行过程中，涉案房屋所在小区开始进行综合整治，董文媛主张马晓予在与其签订租赁合同前即已知晓小区即将进行综合整治，但其隐瞒该事实未进行告知，针对此陈述，董文媛虽提供了两位证人的证言证明涉案小区在2016年初就已通知综合整治的事实，但两位证人未提供证据证明居住在涉案小区，同时该证言也缺乏其他直接证据佐证，而通过法院与佟麟阁路62号院9、10、11号楼社区工作站核实确认，小区部分居民代表大会的召开时间是2016年8月12日，因此，董文媛主张马晓予在出租涉案房屋前已明确知晓该小区即将进行综合整治的事实，不能成立，法院不予采信。据此，法院认定董文媛与马晓予签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
关于董文媛要求解除合同及双方当事人互诉对方支付违约金、马晓予反诉要求董文媛支付房屋空置期间租金的请求，涉案合同履行过程中，涉案小区开始进行整体综合整治，由于工程施工产生的噪音污染、环境污染，确与双方建立租赁关系之初的居住环境发生较大改变，且该改造工程历时345天之久，该施工期间将伴随董文媛整个租赁期间，势必会对董文媛的生活、居住造成影响，因此，董文媛要求解除合同的请求应予支持，本案审理中，法院于2016年12月20日组织双方当事人进行了房屋交接，法院认定双方租赁合同于2016年12月20日解除。对于合同解除的原因，应系外界因素导致涉案房屋居住环境发生显著变化所致，因此，双方合同的解除不可归责于任何一方当事人，双方当事人均不构成违约，因此，对于董文媛、马晓予互诉对方支付违约金的请求，法院均不予支持，对马晓予反诉要求董文媛支付房屋空置期费用的请求，法院亦不予支持。
关于董文媛要求马晓予返还押金的请求，双方合同解除后，马晓予已收回涉案房屋，马晓予应当将董文媛缴纳的押金退还，对董文媛要求马晓予返还押金的请求，法院予以支持。
关于董文媛要求马晓予退还2016年10月20日至2016年12月5日期间租金的请求，董文媛虽于2016年10月曾经要求与马晓予解除合同，但双方未就此问题达成一致，董文媛主张已于2016年10月20日将涉案房屋腾退，但未对此提交证据加以证明，因此，对于董文媛要求马晓予退还其2016年10月20日至2016年12月5日期间租金的请求，法院不予支持。
关于董文媛要求马晓予返还2016年9月1日至2016年10月19日期间租金的请求，董文媛在2016年9月1日至10月19日期间，依然租赁并使用涉案房屋，理应承担该期间的租金，董文媛要求马晓予退还上述期间租金的请求，于法无据，法院不予支持。
关于马晓予反诉要求董文媛支付2016年12月5日至12月20日期间租金的请求，由于双方交接房屋的时间在2016年12月20日，因此，对于在此之前的租金，董文媛应当承担，董文媛按照合同约定已交纳租金至2016年12月4日，对马晓予反诉要求董文媛支付2016年12月5日至12月20日期间租金的请求，法院予以支持。第三人链家公司经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，一审法院于2017年3月判决：一、董文媛与马晓予于二〇一六年六月四日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一六年十二月二十日解除。二、自判决生效之日起七日内，马晓予退还董文媛押金一万零五百元。三、自判决生效之日起七日内，董文媛给付马晓予二〇一六年十二月五日至二〇一六年十二月二十日期间的租金五千四百一十九元。四、驳回董文媛其他诉讼请求。五、驳回马晓予其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理过程中，当事人均未就本案事实提交新的证据。当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院依法予以确认。
本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，臧慧清代理马晓予与董文媛签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，马晓予与董文媛均应依约履行。董文媛主张马晓予在签订合同时刻意隐瞒涉案小区要进行整体装修改造的事实，但是根据一审法院与涉案房屋所在小区社区工作站核实，该小区部分居民代表大会的召开时间是2016年8月12日，董文媛没有提交确实充分的证据证明马晓予在签订合同时知晓涉案小区将进行综合整治，故本院对董文媛的上述主张不予支持。
关于合同的解除问题。董文媛主张装修改造导致噪音污染和环境污染，虽然其未举证证明上述噪音污染和环境污染已经严重到影响其人身安全和身体健康的程度，但是小区整体装修改造有很大可能会带来一定的粉尘和噪音，导致现在的居住环境与承租时的居住环境发生变化，给董文媛居住生活带来一定不便。而且该项改造工程将持续345天，对于租期只有1年的承租人来说，如果强制其继续履行合同，的确有失公允。一审法院根据本案实际情况，从公平角度出发，判令解除双方合同，并无不当，本院予以支持。关于合同解除的时间。董文媛主张合同解除时间为2016年10月20日，但马晓予否认收到解除通知，董文媛亦未提交证据证明其于上述日期已经搬离涉案房屋，故本院对于董文媛的该项主张不予支持。本案一审审理中，在一审法院的组织下，双方于2016年12月20日进行了房屋交接，一审法院确定合同解除的时间为2016年12月20日，是正确的，本院予以支持。因董文媛的租金交至2016年12月5日，一审法院判决董文媛给付马晓予2016年12月5日至2016年12月20日期间的租金，于法有据，本院予以支持。董文媛要求马晓予返还2016年10月20日至2016年12月5日的租金以及退还2016年9月1日至2016年10月19日的租金，无事实及法律依据，本院不予支持。
合同解除后，马晓予无继续占有押金的依据，一审法院判决马晓予返还董文媛押金是正确的，本院予以支持。
另，本案合同解除系法院从公平公正的角度判决所致，双方当事人均无过错，因此，双方均不构成违约，一审法院对于双方互诉对方支付违约金以及马晓予反诉要求董文媛支付房屋空置期费用的请求均不予支持，亦无不当，本院予以支持。
综上所述，董文媛和马晓予的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1341元，由董文媛负担881元（已交纳），由马晓予负担460元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 磊
审判员 白 松
审判员 刘慧慧
二〇一七年十一月二十四日
书记员 张增彬