北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民初字第00419号原告：北京市印刷物资公司，住所地北京市丰台区马家堡东路35号。法定代表人：孙祖光，总经理。委托诉讼代理人：叶文，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭莉梅，北京天达共和律师事务所律师。被告：北京市城市改建综合开发总公司，住所地北京市丰台区西铁匠营100号。诉讼代表人：北京市城市改建综合开发总公司管理人。管理人负责人：孙红军，组长。委托诉讼代理人：杨欣磊，北京市城市改建综合开发总公司管理人工作人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈广贺，北京市天睿律师事务所律师。原告北京市印刷物资公司（以下简称印刷物资公司）与被告北京市城市改建综合开发总公司（以下简称城市改建公司）所有权确认纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。印刷物资公司之委托代理人叶文、郭莉梅，城市改建公司之委托代理人陈广贺、杨欣磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告印刷物资公司向本院提出诉讼请求：1、确认印刷物资公司为位于北京市朝阳区磨房北里129号楼一层全部底商、该处一层门洞以南1-9间底商房屋、129号楼住宅与磨房北里132号楼住宅之间的二层建筑物（不含一层）（以下简称涉案房屋）（设计平面图一层轴19-69，二层轴33-39.5）的所有权人；2、城市改建公司协助印刷物资公司办理涉案房屋的土地使用权出让手续；3、城市改建公司协助印刷物资公司办理上述房屋的权属登记手续；4、诉讼费用由城市改建公司负担。事实和理由如下：1995年4月3日，我公司与北京市东城区东四危改小区指挥部（以下简称指挥部）签订《拆迁安置补偿协议书》，约定：根据拆许字（94）第23号文件批准，在东城区朝内大街地区进行市政道路建设。我公司在该地区有47号、73号两处自营产权经营及库房，应予拆除。所拆房屋面积，部分实行产权调换，由指挥部将在平乐园小区楼房无偿给予我公司。协议签订后，我公司与指挥部及指挥部权利义务的承继主体城市改建公司拆迁公司又签订多份补充协议，其中，2000年10月20日的《协议书》约定：城市改建公司将平乐园小区91号楼部分底商1651平方米补偿给我公司。同年11月，城市改建公司拆迁公司向我公司交付了涉案房屋。2003年1月8日，我公司与城市改建公司共同签订《证明书》明确：城市改建公司将朝阳区磨房北里129号、132号（即原平乐园小区91号楼）底商1651平方米补偿给我公司，但实际面积为1739.56平方米，多出面积的价款从城市改建公司所欠我公司的补偿款中扣除，城市改建公司应补办平乐园底商产权证。2009年1月19日，城市改建公司已取得京房权证朝国字第0033**号房屋所有权证，该证书包含了涉案的129号、132号楼的部分房屋，但无涉案底商的记载。另据我公司了解，涉案房产的土地性质为划拨用地。目前，我公司一直未能取得涉案房屋的所有权证书。2011年12月，因城市改建公司资不抵债，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民破字第00588-2号民事裁定书，宣告城市改建公司破产，现城市改建公司正在清算过程中。综上，我公司认为，虽然城市改建公司已经破产清算，但涉案房屋并非破产财产。城市改建公司因建造而取得了涉案房屋的所有权，此后城市改建公司又将涉案房屋补偿给我公司，故我公司应为涉案房屋的所有权人，城市改建公司应依法协助我公司办理土地使用权出让及房屋权属登记手续。被告城市改建公司辩称：2011年12月22日，北京市第二中级人民法院以（2012）二中民破字第00588-1号民事裁定书依法裁定受理城市改建公司的破产清算申请，同日指定城市改建公司清算组为管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款第（七）项之规定，管理人依法代表债务人参加诉讼。现管理人代表城市改建公司发表如下答辩意见：一、根据管理人调查，本案所涉朝阳区磨房北里129号、132号部分房屋（总面积1739.56平方米）部分属于印刷物资公司被拆房屋的产权调换，部分属折抵应付印刷物资公司的拆迁补偿金，该等房屋实际均系城市改建公司基于与印刷物资公司之间签订的《拆迁安置补偿协议书》及多份补充协议书的约定，安置给印刷物资公司的拆迁补偿房屋。二、由于时间久远且人员均已安置，管理人无法查实印刷物资公司在城市改建公司破产前未办理完毕过户手续以及涉案房屋未办理初始登记手续的具体原因。根据管理人调查，城市改建公司于2000年10月20日与印刷物资公司签订《协议书》，约定将涉案房屋补偿给印刷物资公司。协议签订后，城市改建公司随即将涉案房屋交由印刷物资公司实际使用，至城市改建公司破产前已交付使用10余年。另查实，涉案房屋在受理破产时并未在城市改建公司账面上反映，故管理人未将涉案房屋列入破产财产。三、由于城市改建公司已破产，管理人无法个别清偿，而办理房地产登记手续过程中必然产生诸如土地出让金、税费、登记费等大额费用，若管理人拒绝支付或者要求相关权利机关申报债权，则必然导致相关手续办理陷入僵局。综上，管理人根据自身的职责要求需最大限度的维护债权人利益，印刷物资公司是城市改建公司的债权人，且为债权人委员会成员，故管理人会积极配合法院查明案件事实，并服从法院作出的裁决。本院经审理认定事实如下：1995年4月3日，印刷物资公司与指挥部签订《拆迁安置补偿协议书》，约定：根据拆许字（94）第23号文件批准，在东城区朝内大街地区进行市政道路建设。印刷物资公司在该地区由47号、73号两处自营产权经营及库房，占地面积1854.75平方米，建筑面积2076.2平方米，两处均有部分面积在市政道路红线内，应予拆除。经双方共同测量认定，拆除印刷物资公司建筑面积自管产权房1170.55平方米，其中800平方米实行产权调换，由指挥部在朝阳区平乐园小区89号楼，无偿给予印刷物资公司还建800平方米地上两层经营用房（首层占地400平方米）。还建房周转期定为一年零七个月，补偿费指挥部付给印刷物资公司一年零七个月，即1995年4月10日至1996年11月10日，如拖期不能交付印刷物资公司使用，指挥部需提前通知，并按有关规定继续给予补偿。扣除还建给印刷物资公司800平方米以外的370.55平方米，由指挥部按每平米7000元计算，一次性给予印刷物资公司补偿。双方还就其他补偿、付款方式、违约责任等进行了约定。协议签订后，印刷物资公司将房屋交予指挥部进行了拆除。由于指挥部未能按期向印刷物资公司交付还建房屋，印刷物资公司又与指挥部、城市改建公司拆迁公司签订多份补充协议，就延期交付还建房屋的时间、面积及补偿等事宜进行了约定。其中，印刷物资公司与城市改建公司拆迁公司于2000年10月20日签订的《协议书》约定：城市改建公司拆迁公司将平乐园小区91号楼部分底商1651平方米补偿给印刷物资公司并在15个有效工作日内移交；超出的851平方米按照5900元每平方米折抵补偿款5020900元；城市改建公司拆迁公司尚欠印刷物资公司补偿款为343.49万元；房屋交用后，双方立即着手办理产权移交及过户手续，并承担政策规定双方应交纳的费用；在产权办理期间，如遇印刷物资公司使用本项房产，涉及产权问题时，城市改建公司拆迁公司应提供所需有关证明。2000年11月14日，城市改建公司出具《关于朝阳区平乐园小区91号楼底商产权的证明》，其上载明：1995年4月，由于市政道路建设，将印刷物资公司座落于朝内大街47号、73号大部分房屋拆除。根据双方协议，现将朝阳区平乐园小区91号楼底商1651平方米补偿给印刷物资公司（具体楼位见图纸：一层轴19-69，二层轴33-39.5）；产权证正在办理之中。涉案房屋已于2000年11月交付印刷物资公司并使用至今。2003年1月8日，城市改建公司拆迁公司与印刷物资公司签订《证明书》，明确：城市改建公司拆迁公司将朝阳区磨房北里129号、132号底商1651平方米补偿给印刷物资公司，由于城市改建公司拆迁公司在2000年11月补偿印刷物资公司房屋时，多给了88.56平方米，折合522504元，应从城市改建公司拆迁公司所欠印刷物资公司款中扣除；城市改建公司拆迁公司实际补偿印刷物资公司房屋面积为1739.56平方米；至此，城市改建公司拆迁公司共欠印刷物资公司3745421元，并应补办平乐园底商产权证。2005年3月10日，朝阳区劲松派出所向朝阳区房地局出具证明：原平乐园施工号为91号楼现通邮号为磨房北里129号、132号楼。审理中，城市改建公司管理人就指挥部及其拆迁公司情况出具说明：指挥部成立于1994年7月26日，系经东城区危旧房改造办公室批复（批复文号：东危改办字1994-12号）成立，指挥部成员由城市改建公司组成，并报东城区危旧房改造办公室批准。城市改建公司拆迁公司成立于1991年9月3日，系城市改建公司决定，由城市改建公司第四开发公司转建成立的内设结构，负责全公司的拆迁工作。因历史原因，拆迁公司并未在工商行政管理部门注册登记。经询，指挥部及拆迁公司现在均已被撤销。城市改建公司承认指挥部及拆迁公司的相关权利义务由城市改建公司承继，印刷物资公司对此亦予以认可。2011年12月，城市改建公司以其不能清偿到期债务，严重资不抵债为由，向本院申请进行破产清算。2011年12月22日，本院作出（2012）二中民破字第00588-1号民事裁定，受理城市改建公司的破产清算申请，并指定城市改建公司清算组为城市改建公司管理人。2011年12月28日，本院作出（2012）二中民破字第00588-2号民事裁定，宣告城市改建公司破产。现城市改建公司正在破产清算过程中，但涉案房产并未列入城市改建公司破产财产中，印刷物资公司也未就涉案房屋申报债权。另查，涉案房屋所涉土地系划拨用地，由城市改建公司使用。城市改建公司因未缴纳相应的土地出让金，故尚未取得涉案房屋的初始登记。审理中，城市改建公司明确表示，因城市改建公司正处于破产清算过程中，不能对债务进行个别清偿，故不同意亦不能缴纳土地出让金及相关费用。印刷物资公司表示印刷物资公司同意缴纳土地出让金以及办理土地使用证和房产证过程中需要交纳的所有费用。城市改建公司与印刷物资公司均认可朝阳区磨房北里129号楼、132号楼的部分住宅已经领取了房屋产权证书。经本院进行现场勘查，双方当事人均认可，设计图纸记载的一层轴19-69和二层轴33-39.5所指房屋具体为：位于北京市朝阳区磨房北里129号楼一层全部底商、该处一层门洞以南1-9间底商房屋、129号楼住宅与磨房北里132号楼住宅之间的二层建筑物（不含一层）。上述事实，有当事人陈述意见、《拆迁安置补偿协议书》、《协议书》、《证明书》、派出所证明、城市改建公司说明、《房屋权属证明》、建设用地规划许可证及附件、建设工程规划许可证及附件、建设工程开工证、北京市民用建筑设计所设计图纸、（2012）二中民破字第00588-1号民事裁定书、（2012）二中民破字第00588-2号民事裁定等证据在案佐证。本院认为：印刷物资公司与城市改建公司之间签订的《拆迁安置补偿协议书》、《协议书》、《证明书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，城市改建公司已将涉案房屋交付印刷物资公司占有使用，双方之间仅余房地产权属转让登记手续尚未办理。依据《最高人民法院》第七十一条第（六）项之规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。现城市改建公司虽已宣告破产，进入破产清算阶段，但依据上述规定，城市改建公司不具有涉案房屋的所有权。城市改建公司亦向本院表示，涉案房屋不属于其破产财产范围，因此本案并未违反企业破产法及相关司法解释之规定，印刷物资公司有权通过诉讼解决本案纠纷。在本案诉讼中，印刷物资公司同意交纳办理涉案房屋房地产权属证书过程中需交纳的所有费用，本院对此不持异议。现印刷物资公司的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院》第七十一条第（六）项之规定，判决如下：一、北京市印刷物资公司系位于北京市朝阳区磨房北里129号楼一层全部底商、该处一层门洞以南1-9间底商房屋、129号楼住宅与磨房北里132号楼住宅之间的二层建筑物（不含一层）的所有权人；二、北京市城市改建综合开发总公司于本判决生效后六十日内协助北京市印刷物资公司办理上述房屋的土地使用权出让手续；三、北京市城市改建综合开发总公司于本判决生效后九十日内协助北京市印刷物资公司办理上述房屋的权属登记手续。案件受理费83381元，由北京市城市改建综合开发总公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  姚 颖审 判 员  周梦峰人民陪审员  贾晓东二〇一六年十二月二十九日书 记 员  马博文