四川省资阳市雁江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁江民初字第4013号
原告郑琦，男，1994年6月19日生，汉族，住资阳市雁江区。
委托代理人胡志强，四川雁南飞律师事务所律师（特别授权）。
被告资阳阳晨房地产开发有限公司，住所地资阳市上西街。
法定代表人王新民，董事长。
委托代理人郑伯富，四川旭兴律师事务所律师。
原告郑琦与被告资阳阳晨房地产开发有限公司（以下简称阳晨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理后，依法由审判员徐旭适用简易程序于2016年1月14日、5月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡志强与被告委托代理人郑伯富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑琦诉称，被告开发资阳摩根时代楼盘，所发出广告称莫丽国际精品酒店已签约强势入驻，投资酒店物业当选摩根时代，详细介绍了莫丽酒店背景及卓越的管理服务能力，辅以违法的投资收益表和售后包租内容模式销售未竣工的商品房，广告内容真实、具体、明确，构成约签商品房买卖合同和约签商品房酒店返租合同的二个要约。其后原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告支付了全部购房款，但被告拒不按照广告宣称的内容与原告签订莫丽酒店返租协议，致原告投资经营酒店失败，被告以违法广告促销，以商品房的高价来销售普通住宅非法牟利的行为，已构成违约。2015年12月8日，原告提起起诉的诉讼请求为：依法判令被告支付原告欺诈赔偿款10万元，本案诉讼费、律师费由被告负担。2016年4月15日，原告明确其诉讼请求组成为；一.因被告虚假宣传，造成房价虚高，要求变更原、被告之间的交易价款，退还高于同期同地段同一幢楼住宅房屋价款的虚高牟利部分；二.被告虚构的酒店式公寓-
莫丽酒店无法入驻经营，造成原告的投资目的不能达到，应赔偿的损失。
被告阳晨公司辩称，被告开发、销售的摩根时代房屋设计定位为酒店式公寓，但被告从未承诺要负责开办酒店，在广告宣传资料正中醒目位置已明示“投资收益表仅为案例示意，不作为业主最终投资收益指标”，又写明“本广告所有图文数据仅为要约邀请，买卖双方权利义务仅以《商品房销售（买卖）合同为准》”，且被告的宣传资料产生于原告购房之前，被告的广告宣传资料不能构成法律上的要约。因小户型的房屋造价高于普通住宅，被告的销售价格是合理的，原告请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：被告阳晨公司在开发、销售位于资阳市建设西路摩根时代楼盘时，以散发各类彩色广告资料等形式促销，该广告宣传资料内容为：莫丽国际精品酒店强势入驻摩根时代，投资家庭式酒店，即买即收租，抢到即赚到，最快七年收回投资成本；该广告资料同时刊登了投资收益表，记载了第一年至第十年月供、月收益、年收益、年回报、总收益、总回报等具体数据，在投资收益表下方写有“以上收益按照意向酒店协议计算，业主装修后由酒店返租并统一经营，房间每月的营业额酒店和业主各占50%，房间价格140元/晚，一个月30天，总收益4200元，业主可收益2100元/月。还有钟点房费没计算在内哟！”等内容。在有投资收益表的上方和右下方被告以很小字体写有“投资收益表仅为案例预算示意，不作为业主最终投资收益指标及本广告所有图文数据仅为要约邀请，买卖双方权利义务仅以《商品房销售（买卖）合同》约定为准”。
2015年12月2日，资阳市雁江区工商行政管理局对被告阳晨公司违法制作含有投资回报承诺内容的促销宣传行为作出雁工商处字（2015）151号行政处罚决定：立即停止不法宣传行为，罚款2万元。
2013年11月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以总价194292元购买被告开发的摩根时代建筑面积33.54平方米小户型住宅一套，原告按合同约定付清全部购房款。因所购房屋未能进行酒店经营，原告多次向资阳市信访局、房地产管理局和资阳市雁江区消费者协会反映、投诉。
另查明：被告阳晨公司开发建设的摩根时代项目，3号楼一单元住宅销售均价为5727.48元/平方米，二单元住宅销售均价为4900元/平方米。
上列事实，有原告陈述、被告辩称、广告宣传资料、《商品房买卖合同》、收款收据、资阳市房地产管理局的证明等证实，本院依法采信作为定案依据。
本院认为，根据当事人的诉辩，本案争议焦点为：一.被告对外的广告宣传是否构成欺诈；二.被告的广告宣传内容是否应视为合同的组成内容。
一.关于被告对外的广告宣传是否构成欺诈。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第六十八条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”本案所涉及的商品房项目，规划设计为住宅，而被告阳晨公司在销售过程中，对外广告宣传称“莫丽国际精品酒店强势入驻摩根时代，投资家庭式酒店，即买即收租，抢到即赚到，最快七年收回投资成本”，首先广告所载明的内容表明的商品房的用途与该商品房项目的设计规划不一致，其次，根据广告内容，作为购房人直接感知的是购买被告销售的房屋即可出租并由莫丽国际精品酒店进行经营，并实现收益。而作为开发商的被告，其转让的是所开发建设的房屋的所有权，买受人取得房屋所有权后要实现经营收益，需存在房屋实际出租与酒店经营方、租金的价格、租赁期限等客观事实。被告对购房人买房后实现收益应具备的客观事实不进行说明，其目的即是为使购房人误认为购买被告销售的房屋即可出租并由莫丽国际精品酒店进行经营，实现收益。达到被告以高于同楼相邻单元住宅价格向原告销售房屋。被告虽在该广告宣传资料中记载有“投资收益表仅为案例，不作为最终收益指标，仅为要约邀请，双方权利义务以《商品房买卖合同》为准”等字样，但字样太小，色彩不鲜明，不仔细观看难以发现，不足以起到提示作用，被告辩解理由不能成立。综上，被告对外广告宣传构成民事欺诈。
二.被告的广告宣传内容是否应视为合同的组成内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告对外宣传的广告内容，虽存在使买受人产生购买被告销售的房屋即可出租并由莫丽国际精品酒店进行经营，实现收益的认识。但因欠缺房屋承租的主体、租金等相关内容，不足以推定出买受人为实现购房的投资收益而与相对方成立合同的权利义务，故该宣传内容不应认定为明确具体，不应视为商品房买卖合同的组成内容。
综上所述，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告在销售商品房对外进行虚假广告宣传，使买受人产生购买被告销售的房屋即可出租并由莫丽国际精品酒店进行经营，实现收益的的错误认识，造成买受人以高于该栋楼其他单元的价格购买商品房，被告对外广告宣传的行为构成民事欺诈，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”的规定，对原告主张变更合同价款的主张，本院予以支持。根据被告开发建设的摩根时代项目，3号楼一单元住宅均价高于二单元住宅销售均价827元的事实，本院酌情确定原、被告之间商品房价款每平方米减少827元。被告对外广告宣传内容不应视为商品房买卖合同的内容，原告请求被告承担莫丽酒店无法入驻经营，造成原告的投资目的不能达到的损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第六十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一.原告郑琦与被告资阳阳晨房地产开发有限公司于2013年11月26日所签订的《商品房买卖合同》商品房单价每平方米减少827元，被告资阳阳晨房地产开发有限公司本判决生效之日起五日内退还原告郑琦27738元；
二.驳回原告郑琦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告资阳阳晨房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 徐 旭
二〇一六年五月二十六日
书记员 刘丽宏