江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7074号
上诉人(原审原告）：南京存林金属有限公司，住所地南京市六合区竹镇镇侍朗路2号。
法定代表人：嵇红州，该公司执行董事。
上诉人（原审原告）：南京鑫灿机械有限公司，住所地南京市六合区竹镇镇侍郎路2号。
法定代表人：徐如兰，该公司执行董事。
以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：任延，上海中建中汇（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京晨灿机械制造有限公司，住所地南京市六合区竹镇镇工业园。
法定代表人：彭仕荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：茆延俊，江苏衡顺达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐峰，男，该公司副总经理。
原审第三人：南京市六合区竹镇镇竹墩社区杨圩组，住所地南京市六合区竹镇镇竹墩社区。
代表人：侯忠峰，该组组长。
上诉人南京存林金属有限公司（以下简称存林公司）、南京鑫灿机械制造有限公司（以下简称鑫灿公司）因与被上诉人南京晨灿机械制造有限公司（以下简称晨灿公司）、原审第三人南京市六合区竹镇镇竹墩社区杨圩组（以下简称杨圩组）租赁合同纠纷一案,不服南京市六合区人民法院（2015）六程民初字第959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人存林公司、鑫灿公司共同的委托诉讼代理人任延、被上诉人晨灿公司的委托诉讼代理人茆延俊到庭参加诉讼，原审第三人杨圩组经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人存林公司、鑫灿公司共同的上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由如下：一、被上诉人晨灿公司与杨圩组侯忠峰于2012年9月28日所签订的《土地租赁协议》应属无效。1.该协议内容违反法律法规对集体土地的效力性、强制性规定，违法将集体用地用于非农用途；2.该协议程序违法。杨圩组未履行法定的召集和民主表决程序，且没有得到有关的政府机关批准；3.该协议的出租方仅有杨圩组侯忠峰个人签名，并且加盖的公章为已经不存在的人民公社和生产大队的章，因此该协议不符合合同成立和生效的要件；4.该协议的承租方晨灿公司并非是案外人南京机床厂塑料机械分厂（以下简称机塑分厂）的改制或者承继的企业，无权承租涉案的集体土地。该租赁协议中写明本租赁协议是根据以前四份租赁协议达成，之前的四份租赁协议都是机塑分厂与杨圩组所签订，本案的被上诉人无权承租集体土地。二、上诉人与被上诉人于2013年7月9日所签署的租赁协议无效。1.该租赁协议的基础合同应属无效，因此本合同也应当是无效的；2.租赁合同的标的，被上诉人并没有合法的产权和使用权，其既没有土地证、产权证，也不是从机塑分厂改制而来，被上诉人实际上属于无权处分，恶意侵占了国有资产和集体资产。一审判决认定晨灿公司已经收购了机塑分厂的相关厂房及设备机器没有证据支持，不符合客观事实。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。
被上诉人晨灿公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1.被上诉人与杨圩组签订的土地租赁协议与上诉人无法律上的权利义务关系，上诉人不是土地租赁合同的相对人，其无权对租赁土地合同的效力问题提起诉讼。被上诉人在土地租赁期限内，对所租赁的土地享有一定的处分和收益权，2013年7月9日被上诉人与上诉人双方签订的租赁协议已于2015年6月28日履行完毕，不存在上诉人所诉协议无效的情形；2.2013年7月9日双方签订的租赁协议中已经明确可以看出，上诉人对涉案土地多年以来一直是被上诉人向杨圩组承租的这一客观事实是清楚和认可的，该协议中对涉案土地的历史形成及相关设备设施、租赁期限、费用予以了明确，同时由当地的司法所所长签字予以见证；3.被上诉人一审期间提交的关于机塑分厂的改制材料可以证明2000年9月28日竹镇镇人民政府和靳小平签订了一份企业转让协议书，协议约定机塑分厂资产评估作价30万元转让给靳小平。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人杨圩组未到庭参加诉讼，亦未发表意见。
存林公司、鑫灿公司向一审法院起诉请求：1.确认原告存林公司、鑫灿公司与被告晨灿公司于2012年7月9日签订的《租赁协议》无效；2.确认被告晨灿公司于2012年9月28日与杨圩组侯忠峰签订的《土地租赁协议》无效。
一审认定事实：1994年1月1日，第三人杨圩组与机塑分厂签订《协议书》一份，约定机塑厂征用杨圩组68.9亩耕地用于扩大生产规模。2000年9月24日，杨圩组与机塑厂签订《协议书》，约定从机塑厂租赁杨圩组的61亩土地中划拨6.56亩土地给华峰厂使用，机塑厂实际租赁的土地为54.44亩。2001年9月8日，杨圩组与机塑厂、华峰油泵有限公司签订《租赁协议》，约定经三方现场测量核实，机塑厂租赁杨圩组的土地面积实际为53.79亩，华峰厂租赁土地面积为7.21亩。2006年10月8日，杨圩组与机塑厂签订《补充协议》一份，约定机塑厂从杨圩组处租地的租金费从2006年到2010年每年每亩调整为400元，从2011年到2015年每年每亩调整为500元，2016年后根据国家有关政策再行商定。
2012年9月28日，杨圩组与被告晨灿公司签订《土地租赁协议》一份，约定双方根据以前四份租赁协议（1994年元月1日协议，2000年9月24日协议，2001年9月8日协议，2006年10月28日协议），晨灿公司承租杨圩组53.79亩（此数字来源于2001年9月8日的协议中）土地，协议自2012年起实行，租金为每亩735元，以后每年递增5%，晨灿公司1994年已经取得的厂区12.9亩土地为国有土地，与杨圩组无任何关系，杨圩组不得干扰晨灿公司。2013年7月9日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定：两原告使用生产经营的土地系晨灿公司一直以来承租于杨圩组的，现晨灿公司继续将从杨圩组所承租的53.79亩土地转租给两原告使用，转租费用与晨灿公司支付给杨圩组的租金一致。另，晨灿公司将公司的大门、中心主干道、厂区后面的配电房（二楼归晨灿公司使用）等设施出租给两原告使用，租赁费为每年360000元（此费用为被告净得，两原告如需发票，被告配合办理，开票的相关费用由两原告自理），此承租费用使用期限之内不递增，租赁期限为2012年6月28日至2015年6月28日，如期限届满后杨圩组继续出租给晨灿公司，两原告也具有承租意愿，被告不得承租给第三方，使用费用被告不得递增。两原告必须在每年的6月28日支付下一年承租使用杨圩组的土地租赁费用及使用被告道路、大门、配电房等设施的租赁费用。
2015年7月27日，原告向一审法院提起诉讼，请求确认原、被告于2012年7月9日签订的《租赁协议》无效；确认被告晨灿公司于2012年9月28日与杨圩组侯忠峰签订的《土地租赁协议》无效。同日，原告另行向一审法院提起诉讼，请求判令被告停止堵门断电等侵权行为，为两原告通行、用电等用途提供便利并排除妨害；赔偿原告各项经营损失32655元。
一审法院认为,一、关于被告与第三人杨圩组签订的土地租赁协议的效力问题。第三人杨圩组负责人侯忠峰代表杨圩组与被告晨灿公司签订《土地租赁协议》，侯忠峰系职务行为，作为小组负责人，有权代表村小组对外签订合同，该《土地租赁协议》系双方真实的意思表示，内容并不违反法律规定，合法有效。原告举证不足以证明该《土地租赁协议》系无效合同，对原告的该主张一审法院不予支持。
二、关于原、被告于2013年7月9日签订《租赁协议》的效力问题。一审法院认为，被告晨灿公司从第三人杨圩组处租赁土地，已经实际取得了杨圩组53.79亩土地的使用权，另，被告已经收购了原塑机厂的一切生产厂房及设备机器，为出租物（大门、中心主干道、厂区后面的配电房等）的合法使用权人，有权就53.79亩土地及大门、中心主干道、配电房等设施对外进行出租，且原、被告均具有完全民事行为能力，于2013年7月9日签订的《租赁协议》系双方真实的意思表示，内容并不违反法律规定，该《租赁协议》合法有效，原告请求确认该《租赁合同》无效一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，一审法院判决：驳回原告南京存林金属有限公司、南京鑫灿机械制造有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告南京存林金属有限公司、南京鑫灿机械制造有限公司负担。
对原审查明的事实，上诉人提出部分异议，认为2012年9月28日是侯忠峰个人与被上诉人签订的租赁协议。本院对原审查明的其他事实予以确认。
二审另查明，上诉人与被上诉人签订的租赁合同中所涉及的53.79亩土地性质系耕地，亦未办理相关审批手续。机塑分厂于2008年3月19日被吊销营业执照，但尚未注销。2000年9月28日，竹镇镇政府（甲方）与机塑分厂原法定代表人靳小平（乙方）达成《企业产权转让协议书》，约定经资产评估，机塑分厂总资产为788.64万元，其中固定资产456.46万元，流动资产326.25万元，无形资产5.93万元，总负债875.5万元，净资产负86.86万元。经双方协商，甲方将机塑分厂产权以30万元转让给乙方。
上诉人明确表示，其起诉时要求确认的双方于“2012年7月9日签订了《租赁协议》”即为涉案2013年7月9日的租赁协议。
本案二审期间，上诉人提交以下证据拟作为新证据：1.机塑分厂的营业执照、章程、经营场所使用证明、验资证明书、资金来源证明，证明机塑分厂作为国有出资的企业没有改制，其租赁的是集体土地；2.房产证，证明竹镇侍郎路2号的厂房属于机塑分厂所有；3.机塑分厂与竹镇镇政府的租赁合同，证明租赁物所有权属于竹镇镇政府；4.关于终止联营机塑分厂的协议，证明机塑分厂2000年没有改制；5.2003年12月31日机塑分厂与被上诉人签订的租赁协议两份，证明机塑分厂没有改制，其与被上诉人互为独立主体；6.鑫灿公司、存林公司设立的相关政府批文、机塑分厂与存林公司的租赁合同，证明上诉人有权使用争议土地；7.国土局处罚告知书、罚款收据，证明争议土地使用权人为机塑分厂、上诉人。被上诉人质证认为，对证据1真实性认可，但关联性不予认可；证据2与本案无关；证据3签订当日，竹镇镇政府与机塑分厂同时签订了一份产权转让协议，产权转让协议约定了土地和电力设备单独签订租赁合同；证据4真实性认可，但证明目的不认可，2000年9月28日的产权转让协议已经约定了涉及到联营的问题由双方协商解决；证据5证明目的不予认可，证据6中的政府批文是官方出具的，证明目的不认可，租赁合同真实性无异议，但2013年上诉人已经重新和被上诉人签订了租赁合同，前期租赁合同不能约束双方权利义务；证据7与本案无关联性。
被上诉人提交2012年-2015年被上诉人向杨圩组缴纳土地租金的结算票据作为新证据，拟证明杨圩组的土地租赁费用都是被上诉人缴纳的，上诉人质证认为，对上述证据的真实性予以认可，但上述缴费凭证的时间仅能证明从2012年之后是晨灿公司缴纳的，2012年之前实际是由机塑分厂缴纳的，相应的土地厂房设备等合法使用权人应为机塑分厂。
二审期间，本案的争议焦点为：1.被上诉人2012年9月28日与杨圩组侯忠峰签订的《土地租赁协议》是否有效；2.上诉人与被上诉人2013年7月9日签订的《租赁协议》是否有效。
本院认为，关于争议焦点1，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2012年9月28日晨灿公司与杨圩组侯忠峰签订的《土地租赁协议》中，约定租赁的土地面积为53.79亩，该部分土地性质均为耕地，至今未办理相关审批手续，因非法占用土地的行为，机塑分厂亦受到国土部门作出的行政处罚，该租赁合同因违反法律的禁止性规定而无效。
关于争议焦点2，上诉人与晨灿公司2013年7月9日签订的《租赁协议》中，关于53.79亩土地的租赁部分，因违反法律的禁止性规定而无效。关于大门、中心主干道及厂区后面配电房等设施的租赁部分，被上诉人称上述建筑系其自建，但提供的证据不足以证明其对上述设施所占土地有合法使用权，亦不足以证明上述设施建设的合法性且其有权出租，上诉人认为被上诉人对上述设施的租赁亦应认定为无效的主张于法有据，本院予以支持。
综上所述，上诉人存林公司、鑫灿公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市六合区人民法院（2015）六程民初字第959号民事判决；
二、确认南京晨灿机械制造有限公司与南京市六合区竹镇镇竹墩社区杨圩组2012年9月28日签订的《土地租赁协议》无效，确认南京存林金属有限公司、南京鑫灿机械有限公司与南京晨灿机械制造有限公司于2013年7月9日签订的《租赁协议》无效。
一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，合计160元，由南京晨灿机械制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年一月二十二日
书记员 吴伯庙