吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终2081号
上诉人（原审被告）：段风彪，住长春市双阳区。
委托诉讼代理人：翟敏，吉林雅成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马跃，吉林雅成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：齐德春，住吉林省通榆县。
委托诉讼代理人：单晶，吉林普卓律师事务所律师。
段风彪因与齐德春房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2018）吉0105民初390号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
齐德春一审诉称：其授权委托马宝山出售自有的位于长春市二道区万科蓝山小区E11栋202室房屋一套，2015年9月10日，段风彪、马宝山、梁兴祖签订房屋买卖合同一份，其对马宝山签订的房屋买卖合同出售本案案涉房屋的事项知情并同意，随即马宝山将房屋和商品房买卖合同等手续交付给段风彪，段风彪一直居住至今。2016年，段风彪起诉要求其办理该房屋更名过户手�，二道区法人民院作出（2016）吉0105民初1583号民事判决，段风彪不服上诉至吉林省长春市中级人民法院，该院作出（2017）吉01民终2434号民事判决，认定段风彪不能提供证据证实自己与梁兴祖完全履行了付款义务，故无权要求其协助履行更名过户手续，驳回了段风彪的诉请。截至目前段风彪仍然没有向其支付购房款，且其至今仍每月向银行缴纳房屋贷款，故诉至法院，请求判令段风彪将长春市二道区万科蓝山小区E11栋202室房屋腾迁，将房屋返还；判令段风彪向其支付房屋使用费7万元（期限自2015年9月14日起至房屋返还止，使用费每月按2500元计算）并承担本案诉讼费用。
段风彪一审辩称：其基于房屋买卖合同合法占有涉案房屋，不应返还；房屋买卖合同仍在继续履行，不应返还涉案房屋；齐德春拒绝接收剩余房款，其不构成违约；不应向齐德春支付房屋使用费；应驳回齐德春的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2015年9月10日，段风彪（丙方）、马保山（乙方）、梁兴祖（丁方）签订房屋买卖合同一份，约定：“一、甲方委托授权乙方，同意乙方代理甲方把甲方位于长春市东盛大街与东新路交汇处万科蓝山E11栋202室房屋出售给丙方。二、房屋总价款为人民币壹佰柒拾万元整（￥1700000.00元），丙方于本合同签订时向甲方委托代理人乙方一次性付清房屋总价款人民币壹佰柒拾万元整（￥1700000.00）。三、乙方代理甲方自本合同签订之日起2日内将上述房屋交付给乙方，水、电、燃气、供暖、卫生等费用与丙方一次性结清。四、丁方负责在两个月内把相当于人民币壹佰万（￥1000000.00元）的石料、河沙运送给乙方，但乙方必须保证其代理甲方与丙方签订上述房屋买卖合同的真实、合法、有效。五、乙方保证经甲方授权代理甲方与丙方签订房屋买卖合同，本合同签订后，如因订立、履行等发生争议，乙方、丁方应负责协调解决，如给丙方造成损失，乙方、丁方应向丙方承担连带赔偿责任。六、乙方保证甲方于2016年7月1日前把上述房屋的产权证、土地使用证等相关证件交付给丙方，甲方负责协助丙方办理房屋过户相关手续，相关费用由丙方承担……”，齐德春对马保山签订房屋买卖合同出售本案涉案房屋事项知情，同意。该合同签订后，马保山将房屋交付给段风彪实际使用，并将该房屋商品房买卖合同等交付给段风彪，该房屋现在仍由段风彪占有。后段风彪起诉齐德春、马宝山、梁兴祖房屋买卖合同纠纷一案，一审法院立案受理为（2016）吉0105民初1583号案件，段风彪诉请“1.判令齐德春为其办理万科蓝山小区E11栋202是房屋过户登记手续；2.如不能办理房屋过户，判令马保山和梁兴祖连带向其赔偿143万元及利息，利息计算至生效判决确定的给付之日止，暂计算至2016年7月20日为54510.81元”，一审法院判决驳回段风彪全部诉讼请求，后段风彪提起上诉，吉林省长春市中级人民法院作出（2017）吉01民终2434号民事判决维持原判。段风彪提供梁兴祖签字的收据一张，载明“收据，2015年9月10日，人民币壹佰肆拾叁万元整，￥14300000.00，上款系段风彪石料款抵万科蓝山E11-202室房款”。庭审中询问段风彪“你方出示的证据四梁兴祖出具的收据，你方是否有证据向法庭出示，你方与齐德春或委托代理人马宝山之间有约定梁兴祖可以代理齐德春或马宝山出具本案争议房屋房屋款收据”，答“由于书面房屋买卖合同中对于以房抵债并未明确记载但当时马宝山、段风彪、梁兴祖口头约定以房抵债并且出具收据也是对以房抵债的确认，并且三方同时在场，因此梁兴祖出具收据并不是代理齐德春和马宝山，而是以自己的名义出具的收据，是将马宝山抵给梁兴祖的房屋，梁兴祖又抵给了段风彪，然后以段风彪对梁兴祖的债权冲抵房款，为此梁兴祖才出具的收据，否则本案的收据无法进行解释”。询问段风彪“在你方诉请齐德春、马宝山、梁兴祖房屋买卖合同一案中，1583号民事判决中载明你方的诉请有2项，第一项为要求齐德春协助办理更名过户手续，第二项为如不能办理更名过户要求马宝山和梁兴祖连带向你方赔偿143万元及利息，1583号判决已明示你方第二项诉请可另案告诉，在一审法院及吉林省长春市中级人民法院均�回你方第一项诉请维持1583号判决后，你方是否就上诉第二项诉请另请起诉”，答“2434号判决认定我方未完全履行合同还需支付27万元剩余房款，我方愿意支付27万元继续履行合同，房屋还在居住使用中”。询问齐德春“在段风彪与本院1583号案件诉请你方配合更名之前你方是否曾向段风彪主张过返还本案争议房屋”，答“主张过，在1583号案件审理过程中马宝山曾经向法庭举证通话记录一份时间2016年6月8日，关于本案房屋的价款支付以及段风彪是否继续要购买该房屋进行过商谈，故证明齐德春向段风彪就房屋买卖问题进行过商谈，但我方没有证据向法庭出示我方曾向段风彪主张过返还”。
一审法院认为:齐德春曾口头授权马宝山代为出售本案争议房屋，在签署本案房屋买卖合同后将房屋交付给段风彪，对此双方当事人并无争议。段风彪主张其已经以债权的方式向梁兴祖支付了143万元购房款，系以段风彪对梁兴祖的债权冲抵房款，但是在房屋买卖合同中并未约定梁兴祖有权代齐德春或齐德春的委托代理人马宝山出具本案争议房屋的收款收据，且房屋买卖合同中对于段风彪主张的其与梁兴祖之间的抵债行为与本案争议房屋的关联性亦并未约定，在段风彪没有证据证明其与梁兴祖之间的抵债行为与本案房屋房款存在关联性的情况下，对于段风彪主张的梁兴祖向其出具143万元收据即为其支付的本案争议房屋的房款，没有事实及法律依据，不予支持。故从现有证据无法认定段风彪已经就本案争议房屋向齐德春或齐德春的委托代理人马宝山支付了对价，在未支付对价的情况下，段风彪占有本案争议房屋没有事实及法�依据，故齐德春诉请段风彪返还应予支持。本案争议房屋系马宝山交付段风彪，对此双方当事人均予以认可，马宝山系齐德春出售本案争议房屋的委托代理人，段风彪与马宝山签订了房屋买卖合同，段风彪系基于马宝山的交付占有本案争议房屋，在段风彪占有本案争议房屋而房屋买卖合同没有继续履行的情况下，包括段风彪诉请齐德春、马宝山、梁兴祖房屋买卖合同一案审理过程中及审结后，齐德春没有向段风彪主张返还房屋，故齐德春诉请房屋使用费没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决段风彪于判决生效后15日内从坐落于长春市二道区东盛大街666号万科蓝山项目E-11[幢]202号房迁出并将上述房屋返还齐德春；驳回齐德春的其他诉讼请求。案件受理费7550元，由段风彪负担。
段风彪上诉称：1.房屋买卖合同的当事人除齐德春与段风彪外，还有梁兴祖与马保山，原审遗漏当事人；齐德春主张解除合同并返还房屋，原审却以物权关系作出判决，超出当事人诉请；一审程序违法且适用法律错误。2.齐德春要求解除合同已经超出解除权行使的除斥期间。3.本案真实情况是马保山欠梁兴祖货款，梁兴祖又欠段风彪货款，故各方均同意以房抵债，在梁兴祖向段风彪出具房款收据的情况下，应视为段风彪支付了房款，齐德春无权要求返还房屋。故应改判驳回齐德春的诉请。
齐德春答辩称：原判正确，应予维持。
经二审审理查明的事实除与一审相同外，另查明：在本院做出的（2017）吉01民终2434号民事案件中，段风彪本人及马保山、梁兴祖的委托诉讼代理人均参与其中，并对房屋价款的支付情况在二审庭审做出陈述，段风彪称“梁兴祖欠我150万元，告诉我说马保山在万科蓝山有房屋，算143万元抵给我，我去看房子了，当时马保山和梁兴祖都在，我同意了，我和马保山说你们之间的债务我不管，房子是梁兴祖给我的，马保山在签合同时说房屋价款应写为170万元，因为合同要给齐德春看，我就将143万元改为170万元，梁兴祖给我打了143万元的收条，当时马保山也在场”；马保山的委托诉讼代理人称“齐德春委托马保山出售涉案房屋，马保山想将房屋卖给梁兴祖用来支付砂石款，梁兴祖说不想要房子，他欠段风彪的钱，就将房子直接抵给段风彪了，合同签订后马保山将房屋钥匙给了段风彪，但梁兴祖没有向马保山供应100万元的石料”�梁兴祖的委托诉讼代理人称“马保山欠梁兴祖将近50万元，梁兴祖找马保山要钱，马保山说有房子给梁兴祖，房子抵了170万元的货，梁兴祖也欠段风彪140多万元，就想把房子给段风彪，段风彪来看房后同意了，当时马保山也在场，所以三方签订了协议，梁兴祖给段风彪出具的收条是因马保山提供房屋抵了梁兴祖的债务，合同第4条约定梁兴祖给马保山供100万元的石料，是因为房屋以170万元抵债过来的，之前欠近50万元，双方之间是持续的供货关系，经常有债务往来，就约定差价由梁兴祖继续供货，梁兴祖也向马保山供货了”。2434号生效判决本院认为部分记载“……合同约定的价款为170万元，段风彪仅以债权方式支付梁兴祖143万元，尚未全部履行付款义务……”。
本院认为：1.马保山对于以债权抵顶房款一节已予认可。通过段风彪、马保山、梁兴祖在2434号案件的庭审陈述可知，三人之间确实存在以房抵债的约定，同时，梁兴祖又向段风彪出具了收款收据，可以证实段风彪以债权的方式支付了房屋价款143万元，此点已经生效判决认定，因三人之间存在连环债权债务，梁兴祖按约定继续向马保山供货，该环节的实际履行情况不影响段风彪已支付对价事实的存在，且马保山已向段风彪交付房屋，更能证明马保山认可债权抵顶房款，原判认定段风彪与梁兴祖的抵债行为与案涉房屋房款无关联性不当，应予更正。2.齐德春应对马保山以房抵债的行为承担法律后果。马保山在签署合同时经过了齐德春的授权，齐德春在本案中亦认可马保山所签署的房屋买卖合同的效力，该合同应约束齐德春；齐德春称委托马保山出售房屋属实，但并未委托其抵债，而是要收到现金购房款，该说法无论是否属实，仅能约束齐德春与马保山，对于其他人而言，因齐德春为口头委托，并无书面证明证实其授权范围，且从合同本身来看，又同时包含出售房屋及房款支付方式内容，足以让人相信马保山有权代理齐德春履行上述事宜，马保山做出的用房屋抵顶个人债务的法律后果应约束被代理人齐德春。综上，段风彪基于房屋买卖合同占有案涉房屋并支付了大部分对价，原判认定段风彪属无权占有不当，段风彪的部分上诉理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市二道区人民法院（2018）吉0105民初390号民事判决；
二、驳回齐德春的诉讼请求。
一审案件受理费7550元及二审案件受理费7550元，均由齐德春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李 迪
代理审判员 李东鹤
二〇一八年六月十二日
书 记 员 丁 宁