内蒙古自治区克什克腾旗人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0425民初1816号
原告：克什克腾旗鸿源物业管理有限公司，统一社会信用代码，住所地内蒙古赤峰市克什克腾旗经棚镇怡景小区院内物业房。
法定代表人：赵某，该公司经理。
委托代理人：高某，克什克腾旗经棚镇应昌法律服务所法律服务工作者。
被告：胡某，女，1976年4月24日出生，汉族，身份证号码，城镇居民，住所地内蒙古赤峰市。
委托代理人：杨某，内蒙古盛兴律师事务所律师。
原告克什克腾旗鸿源物业管理有限公司（以下简称鸿源物业公司）与被告胡某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿源物业公司的委托代理人高某、被告胡某的委托代理人杨某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鸿源物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告给付2015年、2016年两年物业费3750元，庭审中，原告将2015年物业费变更为142.05㎡×1.02元/㎡×12个月=1738.69元，2016年物业费变更为142.05㎡×1.10元/㎡×12个月=1875.06元，合计人民币3613.75元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系原告公司服务的业主，被告居住楼房面积为142.05平方米。因被告未交纳2015年、2016年两年的物业费，故原告起诉，要求2015年的住房物业费按1.02元/㎡计算，2016年的住房物业费按1.1元/㎡计算，合计人民币3613.75元。
被告胡某辩称，一、原告的诉讼主体错误，原告以自己是从事物业管理企业的名义起诉被告与事实不符，经营企业与实际经营人不符，怡景家园物业管理服务的经营者是赵怀文，而不是原告。被告从来没有与原告建立物业管理服务关系，双方没有权利、义务关系，也未与原告签订物业管理服务合同，未对物业费数额及如何收取进行协商，双方权利、义务不明确，因此被告不存在违约、拖欠物业费的问题，原告起诉被告缺乏事实根据和法律依据，理由不能成立，属于无理起诉，诉讼主体不适格。二、原告既没有与被告协商，也没有按服务水平进行分类在物业合同中约定，经棚镇区域的楼房物业费大多数是0.26元/㎡，原告按照1.10元/㎡收取物业费只是原告的单方面意思表示，强加给被告的不合理霸王条款，属于私自定价，且收费标准明显过高，此收费标准与原告提供的服务条件、服务范围、服务质量不相适应，没有达到高档小区的服务水平，因此不能以此收费。三、原告服务质量不合格，具体情况有：1、没有按照高档小区的标准建设相应的基础设施，绿化达不到规定的标准，不合格。2、没有按照规定要求建设锻炼健身器材、儿童游乐设施场地。3、小区内路灯高度不够、不明亮、损坏未及时维修。4、楼下设有铁栅栏，造成业主出入不方便，搬运物品困难。5、将防火通道占用，擅自安装电梯卡，造成业主出入不方便，还强行收取电梯卡费用，属于乱收费。7、小区内监管不到位，监控有盲区。8、车库漏水严重，不及时维修，不负责任，影响业主正常使用。9、卫生清扫，垃圾清理不及时，存在脏、乱、差现象，业主反映情况遭到服务人员辱骂、打架，造成极坏影响。10、对楼下饭店产生的噪音、烟囱废气污染，不采取管理措施，影响业主的正常生活。11、一楼收费明显偏高。综上，原告的诉讼主体存在问题，诉讼请求缺乏事实和法律依据，物业费过高存在明显不合理现象，提供物业服务存在瑕疵，服务质量不合格，请求依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方提交的证据综合认证如下：
1、原告提交的前期物业服务合同以及申请调取的（2016）内0425民初775号民事判决书，该两份证据系人民法院作出的生效裁判文书或经生效裁判文书认证的证据，本院予以采信。该组证据能够证明原告鸿源物业公司与涉案小区的建设方签订了前期物业合同，并对涉案小区进行了物业管理和服务，前期物业合同中约定物业费由业主按照其拥有的物业的建筑面积预先交纳，高层住宅的物业服务费为每平方米1.20元/月，地下车库物业费为300元/年，物业公司受委托管理的项目包括对房屋建筑共用部分、公用设施设备的维修、养护和管理，对公用绿化、花木的养护与管理，对院内环境卫生、房屋共用部位进行清理和维护，对业主和物业使用人房屋的自用部位及自用设施实行无偿维修服务，并同时约定了双方的其他权利义务。自2013年12月份开始，原告鸿源物业公司对涉案的怡景家园小区实际履行了物业管理和服务义务。2016年2月份，原告鸿源物业公司以涉案小区部分业主未交纳物业费为由提起诉讼，克什克腾旗人民法院于2016年8月10日依法作出判决，认定原告鸿源物业公司在2014年12月1日至2015年11月30日期间实际为涉案小区提供了物业服务，小区业主应当履行给付物业费的义务，但因原告在对涉案小区进行上述物业服务期间，在公共卫生、小区内共用设施设备的维护及物业管理方面存在瑕疵，判令业主仅向原告支付85％的物业费。
2、被告提交的国务院物业管理条例、赤峰市发改委的通知文件，该组证据虽为本地区物业管理行业现期应当遵循的规范，但该条例及通知文件属于本地区物业管理行业的通用规范，未对物业费的收费标准统一定价，不能约束原、被告双方物业费的具体数额，故本院对被告提交该组证据的证明目的不予采信；被告提交的照片17张，原告虽对其有异议，但照片中反映的建筑物特征及悬挂的牌子显示该小区确系涉案怡景家园小区，本院对该份证据予以采信，该组照片能够证明涉案怡景家园小区内存在垃圾废品随意堆放、部分生活设施损坏而未及时维修、未与业主委员会协商私自安装电梯卡等服务质量不合格的现象；被告提交的涉案小区业主委员会主任即证人张某的证言，证明涉案小区业主委员会未与原告签订过物业合同、未商议过物业费的价格、物业服务存在质量问题，能够与双方当事人的陈述及被告提交的证据相互印证，故本院对该份证人证言予以采信。
根据上述采信的证据，本院审理查明如下事实：自2013年12月起，原告鸿源物业公司依据与建设方签订的前期物业服务合同，开始为涉案怡景家园小区提供物业管理服务，并依据前期物业合同中约定即高层住宅每平方米1.20元/月、地下车库300元/年的物业服务收费标准向该小区业主收取物业费，其中2013年12月1日至2014年11月30日期间的物业费已由开发商代收。2016年2月份，原告鸿源物业公司以涉案小区部分业主未交纳物业费为由提起诉讼，克什克腾旗人民法院于2016年8月10日依法作出判决，认定原告鸿源物业公司与涉案小区的建设单位签订了前期物业合同，且于2014年12月1日至2015年11月30日期间对涉案小区提供了物业服务，小区业主应当按照约定履行给付物业费的义务，但因原告在对涉案小区进行上述物业服务期间，在公共卫生、小区内共用设施设备的维护及物业管理方面存在瑕疵，给业主的生活带来不便，在双方前期物业合同中约定的住房每平方米1.20元/月的基础上，酌情判令减收15％的物业费，目前该判决已经生效。2015年12月1日后，原告鸿源物业公司与涉案怡景家园小区的业主委员会仍未签订物业服务合同，但原告实际为怡景家园小区提供了物业服务，并按照前期物业合同完成了大部分受托管理服务项目，包括对小区的共用部位、共用设施、设备进行了维护养护，清掏化粪池、清理污水井、清理和维修排污管道、种植并管理养护花草，以及对小区内的卫生进行了清理，但在垃圾废品堆放、维修公用设施以及与业主沟通等方面存在一定瑕疵。
另查明，被告胡某所有的××旗（房屋面积为142.05㎡）位于原告鸿源物业公司的物业管理区域内，自2014年12月1日起的物业费被告胡某未向原告交纳。
本院认为，建设和谐文明的住宅小区，需要全体业主的理解与支持，物业服务公司亦应当积极听取业主的意见与合理建议，双方加强沟通与理解，才能共同创建美好的居住环境。本案中，原告鸿源物业公司与怡景家园小区的建设单位签订了前期物业服务合同，且原告鸿源物业公司于2014年12月1日至2016年11月30日为包括被告在内的怡景家园小区的业主提供了物业服务，被告亦应按照合同约定履行给付物业服务费的义务。故对原告要求被告支付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告鸿源物业公司履行物业服务合同义务是否符合约定及应承担的法律后果的问题。本院认为，对于原告在2014年12月1日至2015年11月30日期间的物业服务情况，根据（2016）内0425民初775号生效民事判决书中认定的事实，原告在对涉案小区进行物业管理服务期间，在公共卫生、小区内共用设施设备的维护及物业管理方面存在瑕疵，应当承担瑕疵履行的违约责任。根据上述期间原告的实际服务情况，确定该小区住房的物业费在每平方米1.20元/月的基础上减收15％。因原告在上述期间对涉案小区的服务情况存在瑕疵已成事实，人民法院对此进行了确认且判决已经生效，故在本案中，原告向本案被告收取上述期间的物业费亦应根据当时的服务状况同样予以减少，则被告向原告交纳2014年12月1日至2015年11月30日期间的物业费数额应为142.05㎡×1.20元/月×12个月×85％=1738.69元。对于原告在2015年12月1日至2016年11月30日期间的物业服务情况，根据被告提交的证据，能够证明原告在对涉案的怡景家园小区进行服务过程中在垃圾废品堆放、维修公用设施以及与业主沟通等方面仍存在一定瑕疵，但因原告已经按照前期物业合同完成了大部分的物业服务项目，且原告在主张该年度物业费时自愿减收0.1元，系对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许，故被告向原告应交纳的2015年12月1日至2016年11月30日期间的物业费数额为142.05㎡×1.10元/月×12个月=1875.06元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：
一、被告胡某给付原告克什克腾旗鸿源物业管理有限责任公司2014年12月1日至2015年11月30日期间的住房物业费人民币2045.52元的85％，计人民币1738.69元，前列款项于本判决生效之日起七日内给付；
二、被告胡某给付原告克什克腾旗鸿源物业管理有限责任公司2015年12月1日至2016年11月30日期间的住房物业费人民币1875.06元（按每平方米1.10元/月计算），前列款项于本判决生效之日起七日内给付；
如果未按本判决书指定期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告胡某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判长管晓慧
审判员樊志敏
人民陪审员郑新慧
二〇一七年八月九日
书记员李筝