广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第374号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄金玉，女，汉族，1975年12月11日出生。
委托代理人：丁应桥，广东深和律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：马榛煜，女，香港居民，1952年8月30日出生。
被上诉人（原审第三人）：中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）。
法定代表人：赖国强，公司董事长。
上诉人黄金玉、马榛煜与原审第三人中原地产因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄金玉起诉请求判令：1、马榛煜返还黄金玉租金人民币20000元；2、本案诉讼费由马榛煜承担。
马榛煜反诉请求法院判令：黄金玉向马榛煜支付赔偿费人民币10800元和违约金人民币22000元，共计人民币32800元。庭审中，马榛煜当庭要求减少诉讼请求数额至人民币28800元，即赔偿费人民币6800元（具体包括精神抚慰金人民币1000元、地产中介费人民币2000元、换防盗门人民币3800元）和违约金人民币22000元。
原审法院经审理查明：
（一）马榛煜系位于深圳市布心二线关外淘金山湖景花园一期2号楼XXXX房（以下简称“涉案房屋”）的所有权人。2013年8月8日，黄金玉（承租方）与马榛煜（出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：马榛煜同意将涉案房屋在现有状态下租给黄金玉使用，租赁期限自2013年9月6日起至2013年11月6日止；马榛煜应于2013年9月6日前将该物业交予黄金玉使用；租金每月为人民币11000元；黄金玉提前解除合同的，应提前三十天书面通知马榛煜，并按第5.5条［第5.5条：签署本合同后，黄金玉不按约定支付租赁保证金的，黄金玉须支付马榛煜（空白）作为违约金。黄金玉支付租赁保证金后提前退租的，马榛煜有权没收租赁保证金］支付违约金；黄金玉直接支付马榛煜两个月租金，签合同当日黄金玉已支付人民币20000元，交楼当日再支付人民币2000元。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。
（二）签订《房屋租赁合同》当日，黄金玉向马榛煜支付了租金人民币20000元，马榛煜向中原地产支付了中介费人民币2000元。合同约定的交楼日即2013年9月6日前，黄金玉告知中原地产的工作人员其要求解除合同；中原地产随即将黄金玉要求解除合同的意思转达给了马榛煜。但在2013年9月6日前，黄金玉、马榛煜并未就解除合同达成一致意见。
（三）就黄金玉、马榛煜因租赁涉案房屋所发生的纠纷情况，原审法院向淘金山湖景花园物业管理处的工作人员进行了调查并制作了《调查笔录》。庭审中，黄金玉、马榛煜均确认《调查笔录》中所记载的管理处工作人员的陈述系真实情况。具体如下：1、2013年9月10日晚8时左右，涉案房屋内发生纠纷，物业管理处的工作人员到该房处理纠纷。当时，马榛煜不在场，黄金玉、案外人骆XX（黄金玉称骆XX系其丈夫）和马榛煜家的保姆在场，黄金玉讲“其租了这个房子，交了20000元后，又想不租了，想联系业主（马榛煜）退钱，但业主在香港，沟通不便，钱没退成，所以，还是想继续租”，且案外人骆XX对马榛煜家的保姆讲“这个房子我们租了，交房的时间也过了，你现在要把房里的东西搬走，我们要搬进来住了，你马上出去，你没地方住，我出200元给你，你到外面住，房子我要加锁了，我们今晚就要搬进来住了”，因马榛煜家的保姆当时不肯走，又有人报警，黄金玉决定第二天再来处理。2、2013年9月11日上午9时左右，案外人骆XX与物业管理处的工作人员、中原地产的工作人员一同到达涉案房屋，经敲门20多分钟无人应答，案外人骆XX就在涉案房屋的门上加了一把锁。
（四）庭审中，黄金玉承认其确于2013年9月11日在涉案房屋的门上加了一把锁，马榛煜发现后报警，其就将锁打开了。黄金玉称自加锁到开锁前后就半小时，而马榛煜称其一直在家从加锁到开锁有两小时。马榛煜提交的《中国移动通话记录单》显示，案外人骆XX（手机号为139XXXX）曾于2013年9月9日联系过马榛煜。中原地产称，在中原地产进行协调的过程中，黄金玉、马榛煜从未就继续履行合同事宜进行过沟通，而是始终就如何处理租金人民币20000元进行协商。
原审法院认为，黄金玉与马榛煜签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。
本案的争议焦点为黄金玉的行为是否构成违约？对此，原审法院认为：首先，本案中，合同约定双方办理涉案房屋交接手续的日期为2013年9月6日，由于黄金玉在2013年9月6日前向马榛煜提出要求解除合同，而在双方未就解除合同达成一致意见的情况下，黄金玉既未按合同约定于2013年9月6日到涉案房屋办理交接手续，亦未举证证明其于2013年9月6日前曾通知马榛煜愿意继续履行合同，因此，黄金玉未按合同约定与马榛煜办理涉案房屋交接手续的行为表明其不继续履行合同义务，黄金玉的行为构成违约。其次，根据淘金山湖景花园物业管理处的工作人员的陈述可以认定，黄金玉曾于2013年9月10日到过涉案房屋并要求立即入住，但当日马榛煜本人并不在场。对此，原审法院认为，在黄金玉先前已向马榛煜提出要求解除合同且未按合同约定前来办理涉案房屋交接手续的情况下，马榛煜有理由相信黄金玉不再继续履行合同，由于黄金玉未举证证明其于2013年9月10日到涉案房屋要求立即入住前曾通知马榛煜要继续履行合同，因此，在马榛煜本人不在的情况下，马榛煜根本无法与黄金玉办理涉案房屋的交接手续，马榛煜对此并无过错。最后，根据淘金山湖景花园物业管理处的工作人员的陈述可以认定，2013年9月11日，黄金玉派人再次到涉案房屋，在敲门无果的情况下，直接对涉案房屋进行加锁。对此，原审法院认为，在黄金玉、马榛煜未办理涉案房屋的交接手续前，黄金玉在防盗门上加锁的行为侵害了马榛煜对涉案房屋的使用权，且中原地产的陈述能够证明黄金玉、马榛煜从未就继续履行合同进行过协商，且黄金玉亦未举证证明其在2013年9月11日双方发生纠纷后曾通知马榛煜要继续履行合同，因此，黄金玉单方要求解除合同而不继续履行合同的行为构成违约。综上，原审法院认为，黄金玉未按合同约定与马榛煜办理涉案房屋的交接手续的行为构成违约，且在黄金玉单方要求解除合同而双方未就解除合同达成一致意见的情况下，黄金玉不继续履行合同的行为亦构成违约。
庭审中，经原审法院释明，黄金玉明确其要求马榛煜返还租金人民币20000元的诉讼请求实际包含要求解除合同，且马榛煜在庭审中亦表示同意解除合同，故视为双方就解除合同达成了一致意见，双方于2013年8月8日签订的《房屋租赁合同》解除。合同解除，马榛煜应将已收取的租金人民币20000元退还给黄金玉，对于黄金玉的该项诉讼请求，原审法院予以支持。承上所述，黄金玉的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。由于合同对于违约金的数额未作出明确约定，综合考虑马榛煜再次出租房屋所需的合理期间及马榛煜的实际损失，原审法院酌定黄金玉应向马榛煜支付违约金人民币5500元，对于马榛煜的该项反诉请求，原审法院予以部分支持。因黄金玉违约，故马榛煜出租房屋所支付的中介费人民币2000元应由黄金玉承担，对于马榛煜的该项反诉请求，原审法院予以支持。对于马榛煜要求黄金玉支付精神抚慰金的诉讼请求，原审法院认为，根据管理处工作人员的陈述可以认定，黄金玉是在敲门20多分钟无人应答的情况下才加的锁，故黄金玉不存在侵害马榛煜人身权益的故意。且从马榛煜发现门上加锁到黄金玉开锁持续时间短暂，故尚不足以造成马榛煜严重精神损害。综上，马榛煜要求黄金玉支付精神抚慰金的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。对于马榛煜要求黄金玉支付更换防盗门费用的诉讼请求，原审法院认为，黄金玉对马榛煜的防盗门加锁并未对防盗门造成实质性损坏，且马榛煜亦未提交任何其主张该项费用的证据，因此，对于马榛煜的该项反诉请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、马榛煜应于本判决书生效之日起十日内将租金人民币20000元返还给黄金玉；二、黄金玉应于本判决书生效之日起十日内向马榛煜支付违约金人民币5500元；三、黄金玉应于本判决书生效之日起十日内向马榛煜赔偿中介费损失人民币2000元；四、驳回黄金玉的其他诉讼请求；五、驳回马榛煜的其他反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币150元，由黄金玉负担人民币50元、马榛煜负担人民币100元；反诉受理费人民币310元，由黄金玉负担人民币210元、马榛煜负担人民币100元。
上诉人黄金玉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请求撤销原判第二、三项，依法改判黄金玉无需支付马榛煜违约金5500元及无需赔偿马榛煜中介费2000元；二、上诉讼费由马榛煜承担。事实和理由：原审判决认定事实不清。2013年9月6日（合同约定的交房日），黄金玉要求中介方打电话给马榛煜要求交房并继续履行合同，中介方打电话给马榛煜，但马榛煜说自己在香港因而没有交房。其后几天黄金玉通过中介联系马榛煜，但马榛煜一直避而不见也不肯把所涉房产交给黄金玉使用，而黄金玉发现所涉房产一直有人居住，因而黄金玉带了中介和房屋管理中心工作人员上门，这才发生了后面（2013年9月10、11日）的锁门和报警的事情。而并非马榛煜所说黄金玉从未找过马榛煜要求交房，所以违约的是马榛煜。马榛煜一直在撒谎，比如第一次开庭时就当庭撒谎，马榛煜在庭上说9月11日她本人在香港不在深圳，而且是在香港报的警，报警后才赶来深圳的。而事实上她本人一直就在所涉房间也没有在香港。第二次开庭时其认可了当日在深圳而且在所涉房间的事实。一审法院认定黄金玉构成违约属于认定事实错误。其次，原审判决适用法律错误。原审判决书判决黄金玉承担违约责任和中介损失的理由是：“承上所述，黄金玉的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。由于合同对于违约金的数额未作出明确约定，综合考虑马榛煜再次出租房屋所需要的合理期间及马榛煜的实际损失，本院酌定黄金玉应向被告支付违约金人民币5500元”。即使黄金玉的行为构成违约，根据双方的约定一审法院判决原告承担违约责任也是错误的。双方在协议的违约责任条款中，在违约金数额的空白处划了线而不是空白的，这非常明确的说明双方对违约责任并非没有约定，而是约定没有违约金。而法院的判决违背了双方的意思自治，没有合同依据。所以原审判决适用法律错误。综上所述，望二审法院查清事实，依法改判。
针对黄金玉的上诉，马榛煜口头答辩称：黄金玉说不支付任何费用，不符合双方的合同约定。判决书显示黄金玉是违约方，但对违约金马榛煜认为过少，实际的经济损失一审没有查明，应当评估马榛煜的实际损失。
上诉人马榛煜不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、改判黄金玉向马榛煜支付违约金人民币28800元；二、判令黄金玉承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：
一、一审法院虽认定黄金玉违约，但未查明黄金玉违约行为给马榛煜造成的实际经济损失。马榛煜通过中原地产与黄金玉于2013年8月8日签署了房屋租赁合同。在交房前，黄金玉通过中原地产员工口头通知要求解除租赁合同并退还全部租金，马榛煜明确表示合同应当予以信守，如要求解除合同应当相应的违约责任。黄金玉不但不积极与马榛煜协商，而且采取非法手段多次给涉案房屋加锁上门吵闹等，导致马榛煜为此付出了较大的经济损失。一审判决没有考虑到黄金玉的违约行为给马榛煜造成的经济损失，而武断的确定5500元损失赔偿金额过低。
二、黄金玉的违约行为导致了马榛煜较大的经济损失，一审认定的违约金额不足弥补马榛煜的经济损失。1、由于黄金玉的违约行为致使马榛煜的房屋至今都处于空置状态而无法出租，给马榛煜造成较大的经济损失。根据租赁合同第6.1条之约定，承租方需提前解除的，应提前三十天书面通知出租方，并支付违约金。虽黄金玉于8月底通过第三人提出解除租赁合同，但却要求全额退回租金，再加上黄金玉多次上门加锁并上门吵闹，致使涉案房屋至今都处于空置状态而无法出租。即便按涉案租赁合同计，空置所产生的租金损失已超过22000元。2、黄金玉的加锁及上门吵闹的行为，致使马榛煜长期安排人员看守房屋。为此，马榛煜支付了额外的费用。黄金玉在要求解除租赁合同并退回金额租金的情况下，多次威胁要破坏涉案房屋。为了维护房屋安全，马榛煜不得不安排家庭保姆临时居住在涉案房屋中，以防不测。事实证明，黄金玉确实多次上门加锁及上门吵闹，为此马榛煜向保姆额外支付了看护费用。3、涉案租赁合同的签订，使得马榛煜信守合同约定而错失了其它的交易机会。涉案租赁合同自2013年8月8日签订后，马榛煜信守该合同的约定，而放弃了其它中介所推荐的其它租客。即使在黄金玉于8月底口头提出解除租赁合同后，马榛煜亦没有向他人出租该房屋。4、涉案租赁合同的签订，使得马榛煜依据居间方的服务支付了相应的居间报酬及清理房屋使之适合或符合租赁合同的约定并支付了额外费用。综上所述，黄金玉在签署租赁合同后，无视合同约定，擅自要求解除租赁合同，给马榛煜造成了较大的经济损失。为了维护马榛煜的合法权益，请求人民法院查清本案事实，支持马榛煜的诉讼请求。
针对马榛煜的上诉，黄金玉口头答辩称：马榛煜的上诉理由与事实不成立，答辩意见与其上诉理由一致。
原审第三人中原地产经依法传唤未到庭参加二审审理，亦未提交书面答辩状。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为：黄金玉与马榛煜签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。
按照合同约定，黄金玉应当于2013年9月6日前与马榛煜办理涉案房产的交接手续，但黄金玉于2013年8月向马榛煜明确传达了不再履行租赁合同的意思表示，构成先期根本违约，应当承担相应的违约责任。虽然合同中未明确约定违约金的数额，黄金玉亦未向马榛煜支付租赁保证金，但违约即需承担违约责任，有损害即有救济乃基本的法律原则。黄金玉以合同中没有约定违约责任为由主张其无需承担违约责任，于法无据，本院不予采信。
黄金玉构成根本违约后，在双方尚未就违约责任协商达成一致的情形下上门侵扰并对涉案房产加装锁链，对马榛煜对涉案房产所享有之使用权和室内人员的人身自由均构成侵害，综合考虑当事人的主观过错及实际损失，针对马榛煜的上诉请求，本院酌定黄金玉应当支付的违约金为人民币13000元。
马楱煜已支付的中介费2000元系其因黄金玉根本违约所导致的损失，已经为黄金玉应承担的违约责任所涵盖，不应另行主张，故对于黄金玉关于其无需赔偿马楱煜中介费2000元的主张，本院予以支持。
综上，上诉人马榛煜的上诉请求部分成立，本院部分予以支持，上诉人黄金玉的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。原审判决查明事实清楚，实体处理部分不当，本院部分予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第（一）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1157号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1157号民事判决第三、四、五项；
三、变更深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1157号民事判决第二项为：上诉人黄金玉应于本判决生效之日起十日内向上诉人马榛煜支付违约金人民币13000元；
四、驳回上诉人黄金玉的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人马榛煜的其他反诉请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费合计人民币1030元，由上诉人黄金玉负担430元，由上诉人马榛煜负担600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年七月七日
书 记 员 李开宇（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。