北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第07915号
上诉人（原审被告）北京国宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市海淀区碧森里1号楼1-101。
法定代表人李淑浓，总经理。
委托代理人祁平，北京市正皓律师事务所律师。
委托代理人徐荣斌，北京市正皓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区景宜里7号楼206室。
法定代表人贡亮，总经理。
委托代理人王智春，北京市海勤律师事务所律师。
委托代理人李鹤，北京市海勤律师事务所律师。
上诉人北京国宇嘉物业管理有限公司（以下简称国宇嘉公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第10473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人国宇嘉公司之委托代理人祁平及被上诉人北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司（以下简称龙鼎华源公司）之委托代理人王智春、李鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
龙鼎华源公司在一审法院起诉称：龙鼎华源公司与国宇嘉公司于2008年11月29日签订《物业管理委托合同补充协议》，约定龙鼎华源公司将×小区开发商未出售的所有半地下房屋、地下室房屋（×小区-1层、-2层、-3层物业，包括×小区停车库、游泳池、羽毛球场、保龄球场等）及社区配套用房除6号楼外承包给国宇嘉公司，每年160万元，国宇嘉公司于每年1月1日前向龙鼎华源公司缴纳当年承包金的100%。承包期间，龙鼎华源公司有权无须征得国宇嘉公司同意随时将承包范围内的车库、游泳池、羽毛球场、保龄球场、地下室等向第三方进行抵押出售。2010年12月26日，龙鼎华源公司与北京市大苑天地房地产开发有限公司（以下简称大苑天地公司）签订《债务抵偿协议》，约定：以停车库、游泳池、羽毛球场、保龄球场、半地下室等物业抵偿所欠大苑公司债务。债务抵偿协议签订后，龙鼎华源公司多次要求国宇嘉公司腾退交接，但国宇嘉公司置之不理。国宇嘉公司在承包涉诉物业期间，破坏消防设施，擅自将设计中用于消防备用水源的游泳池改建为羽毛球场，对外出租。更为严重的是，国宇嘉公司擅自将地下出库、-1层物业搭建成房屋对外出租，将承重墙私自拆除，形成重大安全隐患。同时，国宇嘉公司自2011年7月1日其拒不缴纳承包费，至今拖欠承包金。诉讼请求：1、解除龙鼎华源公司与国宇嘉公司关于北京市海淀区×小区地下-1、-2、-3层物业（包括×小区停车库、游泳池、羽毛球场、保龄球场等）的承包合同关系，即解除龙鼎华源公司与国宇嘉公司于2008年11月29日签订的《物业管理委托合同补充协议》；2、国宇嘉公司立即腾退×小区-1、-2、-3层物业（×小区停车库、游泳池、羽毛球场、保龄球场等）；3、国宇嘉公司支付龙鼎华源公司上述物业至腾退之日止的承包金（计算至2012年3月1日止承包金为1066664元）；4、国宇嘉公司给付龙鼎华源公司各项经济损失200万元整（最终赔偿金额以评估结果为准，包括恢复消防设施和恢复违章建筑的损失）；5、国宇嘉公司承担本案诉讼费。
国宇嘉公司在一审法院答辩称：请依法驳回龙鼎华源公司的全部诉请。龙鼎华源公司要求解除《物业管理委托合同补充协议》的诉请没有事实和法律依据。国宇嘉公司与龙鼎华源公司于2004年1月12日签订《物业管理委托合同》，2008年11月29日签订了《物业管理委托合同补充协议》，依法成立的合同应当受到法律的保护。自签订协议后国宇嘉公司一直按约履行着相关义务，并花费巨资将租赁物装修并使用。在履约中，国宇嘉公司不存在任何违约行为，龙鼎华源公司起诉要求解除合同既不存在合同约定的解除权，也不存在法律赋予的法定解除权，因此龙鼎华源公司无故解除有效成立并已实际履行的合同，不应得到法律的支持，法院应当依法驳回。国宇嘉公司不应当腾退×小区-1层、-2层、-3层物业。《物业管理委托合同补充协议》中没有让国宇嘉公司腾房的约定。龙鼎华源公司在起诉书中称无需征得国宇嘉公司的同意随意随时将国宇嘉公司承包范围内的物业向第三方抵押，出售。从《物业管理委托合同补充协议》约定的内容看，国宇嘉公司需要承担的分别是同意和无条件配合的义务，而不是龙鼎华源公司所要求的腾房义务。龙鼎华源公司以此条约定为理由向法院提起过诉讼，经过北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）审理，驳回了龙鼎华源公司要求腾退的诉请。龙鼎华源公司再次以同样理由要求腾退，应当被驳回。龙鼎华源公司与大苑天地公司签订的《债务抵偿协议》不具有真实性，国宇嘉公司对其效力不予认可。大苑天地公司与龙鼎华源公司为同一个法定代表人贡亮，同时大苑天地公司是龙鼎华源公司的控股股东，与本案有直接的利害关系，双方的《债务抵偿协议》不具有真实性，完全是龙鼎华源公司内部之间恶意串通以达到龙鼎华源公司想恶意违约的目的。本协议名为承包，其实就是租赁，根据我国《民法通则》买卖不破租赁的相关规定，龙鼎华源公司与国宇嘉公司之间存在租赁合同关系，国宇嘉公司可以依据租赁合同对抗龙鼎华源公司所谓的买卖行为或抵债行为。龙鼎华源公司的抵债行为首先是侵犯了国宇嘉公司的优先购买权，即使国宇嘉公司不主张优先购买权，龙鼎华源公司与大苑天地公司均无权以抵债为理由，解除与国宇嘉公司的租赁合同及要求国宇嘉公司腾退房屋。本案所涉及的物业由于属于小区配套设施的标的物，根据《物权法》的相关规定，龙鼎华源公司的抵债或转让行为必须优先满足本小区业主的需求。因此，本小区业主对标的物享有物权法赋予的优先权，龙鼎华源公司擅自抵债的行为无效。因此龙鼎华源公司要求腾退-1层，-2层
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3层物业的诉求是没有事实依据的，法院应当依法驳回。龙鼎华源公司要求国宇嘉公司支付承包费的诉请违反了双方签订的相关协议的约定，不应当得到支持。国宇嘉公司与龙鼎华源公司于2009年11月28签订《协议》，2010年5月19日再次签订《协议书》，协议约定由于龙鼎华源公司没有解决正式供电问题，其明确承诺在解决正式供电之前不再收取承包费，故龙鼎华源公司要求支付承包方1066664元违反了上述协议的约定，龙鼎华源公司的此项诉讼请求没有依据及与事实相违背。龙鼎华源公司要求国宇嘉公司拆除私自搭建恢复原状，恢复承重墙及消防设施的请求与客观事实不符的。国宇嘉公司在承租涉案物业后，出资精心装修承租的物业改变了小区物业外貌，同时添置监控、消防等设施将小区的物业管理的井井有条。龙鼎华源公司向法院提交的工商所和派出所等单位出具的信件，只能证明是政府相关部门向小区住户发放的宣传资料，并不能证明国宇嘉公司的经营行为有违法。龙鼎华源公司同时是国宇嘉公司的股东，国宇嘉公司的经营活动龙鼎华源公司不仅了解并且参与，诉讼前龙鼎华源公司从未对国宇嘉公司的经营活动提出异议，为了获得更多的利益，龙鼎华源公司才歪曲事实提起诉讼。事实是国宇嘉公司不仅经营所租赁的物业，同时也承担着整个小区物业管理的责任，正是国宇嘉公司严格按照物业委托合同和补充协议的约定履行自己的义务，才保障了小区众多业主的生活和社会安宁。针对龙鼎华源公司提起的200万元赔偿金，国宇嘉公司在承包之后，没有对租赁物进行改动，在承包租赁物之前对租赁物的改动龙鼎华源公司是知情并且同意的，且没有提出异议，在现场时龙鼎华源公司也认可国宇嘉公司没有动承重墙。国宇嘉公司请求法院为了小区的秩序稳定制止龙鼎华源公司的恶意诉讼。
一审法院审理查明：龙鼎华源公司是国宇嘉公司的股东，出资10万元，持股比例为20%。
海淀区×小区1-6号楼的土地使用者为龙鼎华源公司，用途是住宅、配套、地下车库。地下部分计3层，-2层和-3层为地下车库，建筑面积53953.89平方米，所有权人为龙鼎华源公司。
2004年1月12日，龙鼎华源公司与国宇嘉公司签订《物业管理委托合同》，双方约定：龙鼎华源公司将×小区及附属地下停车库、商业性用房、自用房委托国宇嘉公司实行物业管理。本合同委托期限自合同签订之日起，至业主委员会于国宇嘉公司签订正式的物业服务合同时为止，到时委托管理期限以正式的物业服务合同为准，但产权归属龙鼎华源公司的地下停车库、管理用房、商业用房、服务用房（会所）的委托管理期限为无期限。
2007年9月19日，国宇嘉公司委托北京明和康圣体育发展有限公司将×小区地下室内的消防蓄水池改造成羽毛球场。
2007年12月中下旬，国宇嘉公司在有关部门办理了×小区1-5号楼地下室使用（出租）登记备案（主要是-1、-2层）。
2008年11月29日，龙鼎华源公司与国宇嘉公司签订《物业管理委托合同补充协议》，双方约定：龙鼎华源公司将×小区开发商未出售的所有的半地下室房屋、地下室房屋（包括停车库、游泳池、羽毛球场、保龄球场等）及社区配套用房除6号楼外承包给国宇嘉公司，承包期限30年，自2009年1月1日至2038年12月31日，到期后在同等条件下国宇嘉公司优先承租。在承包期内，国宇嘉公司每年向龙鼎华源公司交纳承包金160万元（诉讼中，经询问双方当事人，160万元承包金在房屋和场地上未作拆分），每5年在现有承包金额方面上调10%，直至协议解除，国宇嘉公司于每年1月1日前向龙鼎华源公司交纳当年承包金额的100%，如迟延付款，每日按应付而未付金额的1‰支付违约金。国宇嘉公司在承包期间，必须接受龙鼎华源公司的监督，不得从事违法违规活动，如违反法律法规产生严重后果，给龙鼎华源公司带来100万元以上的经济损失，则龙鼎华源公司有权立即收回物业管理权，并有权要求国宇嘉公司赔偿损失。龙鼎华源公司需及时向国宇嘉公司提供相关手续，包括地下车库的产权证、地下室的产权证，如不提供，则国宇嘉公司不承担延迟付款的责任，如因手续不全导致相关的房屋、车库不能对外经营或出租，则按照该房屋当年租金的50%在今后每年的承包金总额中扣除（6号楼除外）。国宇嘉公司负责承包期间所发生的一切费用（水、电、暖、房屋及设备设施的维修、保养）及承担一切承包风险、责任。国宇嘉公司承包期间，龙鼎华源公司有权无需征得国宇嘉公司同意而随时将国宇嘉公司承包范围内的停车库、游泳池、羽毛球场、保龄球场、半地下室等向第三方进行抵押、出售，如发生上述情况，龙鼎华源公司需承担因租户合同未执行完毕而造成的违约责任及相关赔偿，并且按照该房屋当年租金的50%在今后每年的承包金总额中扣除。国宇嘉公司所签对外租赁合同应向龙鼎华源公司或北京中赛物业管理有限公司书面备案，未备案合同项下的房屋，龙鼎华源公司对外出售不承担赔偿违约责任，并赔偿因此给龙鼎华源公司造成的损失。龙鼎华源公司暂将6号楼无偿提供给国宇嘉公司使用。
龙鼎华源公司将×小区地下室-1层、-2层（停车库、游泳池、羽毛球场）、-3层（停车库）交给国宇嘉公司，-1层是1-5号楼的，-2层、-3层是整个小区的。国宇嘉公司自行管理地下停车库，游泳池和羽毛球场地作为小区健身会所，交由北京魅力之成体育发展有限公司经营。国宇嘉公司在-1层搭建房屋，将-2层、-3层部分停车位和部分游泳池改造成房屋，用于出租经营，用于出租的房屋是国宇嘉公司出资建设。另，龙鼎华源公司称保龄球场也交付，国宇嘉公司予以否认，龙鼎华源公司未能举证证明。
国宇嘉公司在2008年12月9日、12月22日分别向龙鼎华源公司支付了100万元、60万元，共160万元，系支付2009年度的承包费。
2009年12月28日，龙鼎华源公司与国宇嘉公司达成协议，双方就×小区正式供电开通前，居民使用临时供电电费的收取事宜作出约定：×小区的临时电费预计收取可达100万元以上，如果不足80万元，则所收取的全部归龙鼎华源公司，如果超过80万元，则超出80万元之外的归国宇嘉公司。龙鼎华源公司在发正式电前把磁卡移交国宇嘉公司，国宇嘉公司一次付清80万元。×小区公共部分（地下室、6号楼、车库）的正式供电龙鼎华源公司须尽快解决，在正式供电之前国宇嘉公司负责临时供电线路的正常运转及维修，龙鼎华源公司在公共区域正式电解决之前不得向国宇嘉公司收取任何费用（包括电费、房租等）。
2010年2月2日，国宇嘉公司向龙鼎华源公司支付了80万元。
2010年5月19日，龙鼎华源公司与国宇嘉公司达成协议，双方就×小区收取临时电费协议变更的问题作出约定：根据双方于2009年12月28日的协议，国宇嘉公司向龙鼎华源公司支付的80万元，龙鼎华源公司须于2010年5月21日前全部退还给国宇嘉公司。如果到期未退还，则由国宇嘉公司在应付的年承包金额中直接扣除80万元。×小区正式供电全部解决完毕之前龙鼎华源公司免收国宇嘉公司任何费用（包括电费、非住宅部分承包费等），非住宅部分承包费用将从解决正式供电时间开始计算。诉讼中，双方当事人均承认免收费用从2009年12月28日起算，免收费用是针对龙鼎华源公司交给国宇嘉公司的全部房屋和场地。
2011年3月25日，北京市海淀区×小区业主委员会（以下简称业委会）、国宇嘉公司、北京含光物业管理有限公司（系业委会确定的物业公司，以下简称含光公司）签订《物业项目交接三方协议》，三方约定：国宇嘉公司为移交方，含光公司为承接方，交接物业项目为×小区，正式交接时间为2011年3月25日至3月31日24时前结束。交接区域：东区1、2、3、4、5号楼及相关独立设备设施。交接时三方以共同签字确认，并以移交设备间钥匙后作为移交完毕的标准。小区6号楼及地下从事健身经营的区域以及半地下室、-1、-2层的房屋出租部分因产权问题不在此次交接范围，地下停车区域因有产权纠纷暂不在交接范围。2011年3月30日，业委会、国宇嘉公司、含光公司签订《工程设施设备交接协议》，协议中载明了交接的设备设施，包括：污水泵房、雨水泵房、生活水泵房、消防泵房、中水泵房、楼宇、弱电机房、中控机房（中控机房设施设备及其末端系统线路）、电梯机房、天然气调压站、化粪池、监控室、单元门禁。上述两份协议，代表业委会的签订人是许×。
2011年4月12日，北京市电力公司海淀供电公司批准×小区公建配电室发电定于2011年6月1日执行。诉讼中，龙鼎华源公司认为2011年6月1日为正式供电时间，而国宇嘉公司则提出直到开庭才知道开始供电，之前是在龙鼎华源公司处买电。
2011年11月15日，大苑天地公司与龙鼎华源公司签订《债务抵偿合同》，双方约定：截止合同签订之日，龙鼎华源公司尚欠大苑天地公司2.5亿元；2010年8月，双方已就部分债务的抵偿达成了抵债协议；龙鼎华源公司违约并未按期履约；龙鼎华源公司将其所有的×小区地下室-1层、-2层、-3层折价转让给大苑天地公司，以抵销欠款6000万元，国宇嘉公司应于本合同签订之日起6个月内将上述物业使用权交付大苑天地公司，并开始办理产权过户手续，于2013年1月1日前办理完毕。龙鼎华源公司法定代表人与大苑天地公司法定代表人均是贡亮，系同一人。
2012年1月18日，龙鼎华源公司向国宇嘉公司邮寄了一份《解除承包（租赁）关系通知书》，国宇嘉公司拒收。2012年2月10日9时30分左右，龙鼎华源公司的3位员工与业委会的1名负责人及2名业主在×小区北门公共宣传栏及6号楼国宇嘉公司大门旁边张贴《解除承包（租赁）关系通知书》。龙鼎华源公司邮寄并张贴的通知书内容为：国宇嘉公司，由于你公司一再违约，给我公司造成重大损失并严重影响我公司商誉，同时我公司已与大苑天地公司签订《债务抵偿协议》，以×小区停车库、游泳池、羽毛球场、保龄球场、半地下室等物业抵偿所欠大苑天地公司债务。有鉴于以上事实，我公司决定自即日起解除与你公司于2008年11月29日所签订的《物业管理委托合同补充协议》，限你公司于即日起30日内腾退上述房产。
2012年9月19日，业委会主任许×来院接受询问。许×介绍：2011年3月31日，业委会、国宇嘉公司、含光公司签订的《工程设施设备交接协议》中提到的”中控机房”是整个小区的消防中控机房；交接时本人在场，看到的消防中控设备室瘫痪的，是坏的，但含光公司没有拒绝接收；小区地下室内住了约2000人，经常有犯罪行为发生，卫生方面脏乱差，消防隐患众多。
2012年9月25日，含光公司原副总经理刘建军、×小区项目副经理朱增东来院接受询问。两人介绍：业委会、国宇嘉公司、含光公司签订的《工程设施设备交接协议》中提到的”中控机房”是整个小区的消防中控机房，位于6号楼1层；交接时二人均在现场，看到的消防中控设备室瘫痪的，根本无法使用；地下室蓄水池改成游泳池和羽毛球场，消防栓的消防泵和喷淋泵没有水源，消防泵没有水压，与中控室不能实行消防联动。
2012年10月17日，含光公司以出具证明的方式称：”我公司于2011年4月接管×小区，开始为小区提供物业服务，接管时小区的消防系统、设施基本完好，可以正常使用，并且就这一事实与国宇嘉公司进行了正式移交”。该份证明上只有含光公司印章印文，没有相关负责人或联系人的签名。
再查，2011年5月25日，北京市海淀区四季青镇人民政府办公室印发了一份《×小区地下群租隐患排查整治协调会会议纪要》，载明：会议认为×小区地下群租存在严重的消防安全隐患，租户人员结构复杂，进出无登记，经常发生110报警，给小区治安环境带来严重影响等。会议决定对各类安全隐患，及时进行整改、关停或取缔，依法依规开展地下空间租户清退及物业管理工作，等等。
2011年9月5日，北京市住房和城乡建设委员会针对业委会主任许×的来访，出具《信访复查、复核答复意见书》，在《意见书》中，记载了北京市住房和城乡建设委员会对事实调查情况及处理意见：龙鼎华源公司将×小区地下室委托国宇嘉公司管理，国宇嘉公司将地下室出租给5个二房东，二房东将地下室用简易的材料隔成几百个小房间用于散租，租户主要来自外来打工人员。由于业主对国宇嘉公司不满，通过业主大会解除了国宇嘉公司的合同，聘用了含光公司，但由于国宇嘉公司与龙鼎华源公司存在纠纷，无法完成完全交接。存在的主要问题一是违反规划用途使用地下室，且手续不全，二是地下室和地上消防系统基本瘫痪，存在火灾隐患，无有效防火分区，存在封闭和堵塞安全出口，损坏和拆除防火门，疏散指示不符合要求等现象，等等。要求房管局联合消防等部门，按照统一部署和计划组织检查和严肃处理，国宇嘉公司与含光公司尽快完成工作对接，分清责任，加强管理，本着对公司和业主负责的态度，尽快拿出整治方案和措施，尽快开展地下空间居住人员的清退工作，恢复原规划使用用途等等。
2011年11月，北京市海淀区四季青镇人民政府、北京市海淀区房屋管理局、北京市公安局海淀分局田村派出所、北京市工商行政管理局海淀分局八里庄工商所共同发出《致×小区地下室住户的一封信》：×小区地下室目前居住着近2000人，经消防、房管部门检查，存在着严重的消防安全隐患，又几乎没有任何消防防护措施。一旦发生事故，后果不堪设想。隐患包括：1、防火区被破坏，防火门被拆除；2、防火分区、封闭和堵塞安全出口被擅自改变，没有明显的疏散指示标志设置，火灾区域报警显示盘系统被擅自停用；3、消防栓管道、喷淋管道均无压力，原消防用蓄水池被擅自改为羽毛球场；4、火灾自动报警系统和自动喷淋灭火系统处于瘫痪状态；5、普遍存在违规使用大功率电器的现象，极易引发火灾。
2012年2月22日，业委会证实：自2006年以来，国宇嘉公司擅自将×小区地下1000多平方米的车位空间改造成小房间用以对外出租住人，将6000多平方米的保龄球馆、射箭馆、商务中心及儿童游泳池、嬉水池改造成小房间用以对外出租住人，将大面积的消防蓄水池改造成羽毛球馆，将设备间改造成住房用以对外出租住人，并经常发生住户在燃气管旁边做饭的违规行为，给广大业主带来严重的安全隐患，生命财产无法得到保障。小区地下空间于2011年7月15日正式供电。
2012年10月，龙鼎华源公司找到×小区地下室几位主要租户，几位租户承诺：”×小区地下室消防设施被破坏，给租户带来极大的安全隐患，如果协议解除，愿意配合整顿，做好租户的思想工作，解决解除合同引起的不便之处，保证不发生任何群体事件。”
本案诉讼中，一审案件承办人走访了北京市海淀区公安消防支队，消防支队相关人员介绍：×小区消防设施方面主要的问题时消防中控室已经瘫痪，火灾自动报警系统已经完全瘫痪，线路外应使用金属管保护，不能使用PVC管且需远离可燃物。
龙鼎华源公司于2011年以所有权纠纷在法院起诉国宇嘉公司，要求国宇嘉公司腾退×小区-1层、-2层、-3层物业（包括停车库、游泳池、羽毛球场地、保龄球场地、半地下室等）、6号楼物业。法院经审理后，于2011年9月20日判决国宇嘉公司腾退×小区半地下室房屋、地下室房屋（包括停车库、游泳池、羽毛球场、保龄球场等）及6号楼，交还龙鼎华源公司。国宇嘉公司不服提出上诉，一中院认为在《物业管理委托合同补充协议》未解除的情况下，龙鼎华源公司要求国宇嘉公司腾退相应房屋的请求，没有法律依据，不予支持；国宇嘉公司同意将6号楼腾退，不持异议。一中院于2011年12月6日判决撤销一审法院民事判决，国宇嘉公司腾退6号楼交给龙鼎华源公司，驳回龙鼎华源公司其他诉讼请求。
另，本案诉讼中，一审案件承办人组织双方当事人对现场进行了勘验。结果为：-1层为出租房屋，-2层为出租房屋、停车库、游泳池、羽毛球场、健身房，-3层为出租房屋、停车库。-1层、-2层及-3层内的消防设施可见部分结构未改动，看不见的部分系出租房屋顶棚遮挡。-2层消防喷淋末端放水正常。6号楼1层消防中控室内设备处于非正常运营状态。
上述事实，有双方当事人陈述、（2011）海民初字第5234号民事判决书、（2011）一中民终字第17582号民事判决书、《物业管理委托合同补充协议》、《债务抵偿协议》、《致×小区地下室住户的一封信》、北京市四季青镇人民政府四政会（2011）7号文件、羽毛球场照片、2012年2月16日、2月22日业委会证明、特快专递详情单、《解除承包关系通知书》、张贴通知书照片、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《海淀供电公司基建改建扩建设备投入运行批准书》、物业管理投标文件、租户的《承诺书》及《房屋租赁合同》、《北京市住房和城乡建设委员会信访复查、复核答复意见书》，国宇嘉公司提供的《物业管理委托合同书》、《物业管理委托合同补充协议》、转账支票存根、2009年12月28日协议、2010年5月19日协议书、2010年2月2日收据、国宇嘉公司章程、（2011）一中民终字第17582号民事判决书、龙鼎华源公司企业信息、大苑天地公司企业信息、《北京市普通地下室使用（出租）登记备案表》、《羽毛球场工程合同书》、《会所租赁合同》、《物业项目交接三方协议》、《工程设施设备交接协议》、转账支票、含光公司证明及法院询问笔录、勘验笔录及照片、工作笔录、开庭笔录等证据材料在案佐证。
一审法院判决认定：龙鼎华源公司与国宇嘉公司之间的《物业管理委托合同补充协议》以龙鼎华源公司将其所有的×小区地下室的房屋及场地交予国宇嘉公司使用、收益，国宇嘉公司支付相应费用为主要内容，符合租赁合同的特征，故双方当事人之间设立的是租赁合同，龙鼎华源公司是出租人，国宇嘉公司是承租人，协议文本中涉及的160万元是租金。该合同的履行期限为30年，违反了《合同法》关于”租赁期间不得超过20年”的规定，超过部分属无效，其他内容合法有效。法院根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，将本案案由确定为租赁合同纠纷。国宇嘉公司利用龙鼎华源公司交付的租赁物从事经营活动，并且支付了2009年度的租金160万元。龙鼎华源公司与国宇嘉公司于2009年12月28日和2010年5月19日签订的两份协议，均合法有效。两份协议确定了自2009年12月28日起龙鼎华源公司免收电费和租金，直至正式开始供电，并且国宇嘉公司支付的租金中应扣除80万元。因龙鼎华源公司与国宇嘉公司在正式供电时间上有分歧，法院采信业委会证实的时间，即2011年7月15日，自即日起国宇嘉公司开始向龙鼎华源公司支付租金，每年160万元（13.33万元／月、4383.56元／日），每5年上调10%。龙鼎华源公司在2012年1月18日和2月10日分别以邮寄、张贴的方式向国宇嘉公司送达了《解除承包（租赁）关系通知书》，提出了解除租赁合同的主张。虽然邮件被拒收且没有直接送至国宇嘉公司相关人员处，但因邮件的寄件人、收件人及地址、内件品名均填写准确、张贴的地点位于国宇嘉公司办公处且内容明确，故均产生实际送达的法律效果。按照我国《合同法》的规定，该主张只有符合约定解除或法定解除条件的，解除通知到达国宇嘉公司时租赁合同解除。本案中，在约定解除条件方面，《物业管理委托合同补充协议》中”国宇嘉公司在承包期间违反法律法规产生严重后果，给龙鼎华源公司带来100万元以上的经济损失，则龙鼎华源公司有权立即收回物业管理权”的内容是对合同解除的约定，”国宇嘉公司在租赁期间违反法律法规给龙鼎华源公司造成100万元以上的经济损失”是”解除条件”。从实际情况看，自2011年7月15日至2012年1月18日，6个月的时间，国宇嘉公司欠付租金近80万元，如按约定再扣除80万元，则不欠费，显然达不到”100万元以上的经济损失”之情形，故法院认定约定解除租赁合同的条件不具备。在法定解除方面，《合同法》规定了五种情形，其中”当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及”法律规定的其他情形”适用于本案。第一，国宇嘉公司获得×小区地下室承租权后，进行转租，次承租人又予以转租。实际租户进驻后，给整个地下室带来诸多的治安问题、消防问题、卫生问题等，影响了×小区业主的正常生活秩序，并受到当地行政机关的相关处理，因而业委会与国宇嘉公司解约，聘用了新的物业公司即含光公司。特别在小区的消防中控设施方面，业委会的负责人许×、含光公司负责办理接收事宜的刘建军、朱增东均到庭证实含光公司与国宇嘉公司进行交接时，消防中控设备室处于瘫痪状态，含光公司则以书面证明证实交接时消防系统、设施基本完好，经对比两种证据的效力及证明力，法院采信许×等3人的意见，认定小区的消防中控设备瘫痪，因该设备在交接前由国宇嘉公司负责管理，因此，国宇嘉公司对此应承担全部责任。因地下室的安全等问题关系到整个小区特别是地下室人员生命、财产的安全，且持续时间达几年的时间，侵害了×小区广大业主的利益，故可以认定国宇嘉公司在履约过程中存在重大违约行为，该违约行为直接影响租赁合同的正常履行，因而影响到龙鼎华源公司合同目的的实现。第二，国宇嘉公司基于《物业管理委托合同》获得×小区物业管理权，龙鼎华源公司与国宇嘉公司的租赁合同以《物业管理委托合同补充协议》的形式出现，说明国宇嘉公司获得小区地下室承租权是建立在物业管理权的基础上的。既然×小区业主委员会更换了物业公司，意味着国宇嘉公司的承租权丧失基础。另，龙鼎华源公司以涉案租赁物向大苑天地公司抵债作为解除合同的理由之一，其仅仅提供相关的《债务抵偿合同》文本，缺乏佐证债务真实有效的其他证据，法院对该理由不予采纳。结合以上论述，法院认为，龙鼎华源公司以国宇嘉公司违约，依照《合同法》相关规定主张解除租赁合同，向合同相对方国宇嘉公司发出了通知，且通知已到达国宇嘉公司，故认定龙鼎华源公司与国宇嘉公司之间的租赁合同自2012年1月18日解除。2月10日的通知属于再次通知的行为。按照《合同法》规定，国宇嘉公司如有异议，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，但国宇嘉公司并未提出异议，亦未行使请求权，应视为对龙鼎华源公司主张的接受。龙鼎华源公司在解约通知书虽已送达却未产生实际效果的情况下，向法院提起诉讼，其关于解除《物业管理委托合同补充协议》的诉讼请求，含有请法院确认其通知国宇嘉公司解除合同已产生法律效力的意思，法院予以支持。同时，法院也认为，目前双方当事人之间的争议程度、租赁合同的履行状态已影响到×小区广大业主的利益，解除合同，使×小区环境恢复正常状态，也是开发商和物业公司应尽的责任。租赁合同解除后，国宇嘉公司应将承租的×小区-1、-2、-3层物业（包括停车库、游泳池、羽毛球场）腾退，交还龙鼎华源公司。届时双方当事人若认为某部分物业腾退成本过大，双方可协商以经济补偿等方式解决。关于龙鼎华源公司主张的租金，根据法院上文中的论述，自2011年7月15日起国宇嘉公司开始向龙鼎华源公司支付租金，至本案判决之日，计21个月，租金计279.93万元（21×13.33万元／月），扣除80万元，剩余199.93万元。判决之日至实际腾退之日的租金按每日4383.56元计算。关于龙鼎华源公司主张的200万元损失，以恢复消防设施和拆除违章建筑为前提，因尚未实际发生，法院不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十四条第（四）项、第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、北京市龙鼎华源房地产开发有限公司与北京国宇嘉物业管理有限公司于二ＯＯ八年十一月二十九日签订的《物业管理委托合同补充协议》中涉及的租赁期限，超过二十年的部分无效；二、确认北京市龙鼎华源房地产开发有限公司与北京国宇嘉物业管理有限公司于二ＯＯ八年十一月二十九日签订的《物业管理委托合同补充协议》已于二Ｏ一二年一月十八日解除；三、北京国宇嘉物业管理有限公司于本判决生效之日起六十日内腾退其承租的北京市海淀区×小区地下室-1层、-2层、-3层物业（包括停车库、游泳池、羽毛球场、健身房等），交还北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司；四、北京国宇嘉物业管理有限公司给付北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司二Ｏ一一年七月十五日至本案判决之日的租金一百九十九万九千三百元，于本判决生效之日起十日内付清；五、北京国宇嘉物业管理有限公司给付北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司自本案判决之日至实际腾退之日的租金，按每日四千三百八十三元五角六分计算，于实际腾退之日起十日内付清；六、驳回北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
国宇嘉公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求依法撤销北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第10473号民事判决，改判驳回龙鼎华源公司的全部诉讼请求。上诉理由是：一、一审法院解除双方签订的《物业管理委托合同补充协议》是错误的，是无视案件的事实和法律规定的枉法裁判；二、一审法院对解约通知的认定没有法律依据，完全是偏袒龙鼎华源公司，显失公平；三、一审法院判决国宇嘉公司腾退涉案房屋是无视事实和法律规定的判项，判决只会引起更多的社会矛盾。
龙鼎华源公司服从一审法院判决。针对国宇嘉公司的上诉理由答辩称：一、国宇嘉公司在占有、使用涉诉物业期间，擅自私搭乱建、破坏消防设施，将地下室擅自出租，给小区及全体业主带来严重的消防及安全隐患。国宇嘉公司上述违法行为给龙鼎华源公司造成了极大的损失，严重违反合同约定及法律规定，一审法院确认双方签订的《物业管理委托合同补充协议》解除是正确的；二、龙鼎华源公司解除合同的通知符合法律规定，合法有效。
本院经审理，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：海淀区人民政府于2014年1月27日印发了《关于研究整治×小区地下空间违法群租房安全隐患工作的会议纪要》，其中载明”×小区地下车库被违法改造成群租房，将地下一层、二层群租房全部对外出租。但现在群租房内存在居住人员多、可燃物多、疏散逃生通道被封堵、消防设施不完善、内部使用大功率电器现象等安全隐患，属于违规改变使用性质的违法行为。”现涉案地下空间租户已清空。
上述事实，有双方当事人陈述、《关于研究整治×小区地下空间违法群租房安全隐患工作的会议纪要》、工作笔录等证据在案佐证。
本院认为：本案的核心诉讼请求为解除双方之间签订的《物业管理委托合同补充协议》，因国宇嘉公司不同意解除，故本案的争议焦点为龙鼎华源公司是否享有合同的解除权。
首先，应当确定《物业管理委托合同补充协议》自身的性质及其效力。龙鼎华源公司与国宇嘉公司之间的《物业管理委托合同补充协议》以龙鼎华源公司将其所有的×小区地下室的房屋及场地交予国宇嘉公司使用、收益，国宇嘉公司支付相应费用为主要内容，符合租赁合同的特征，故一审法院认定该合同为租赁合同正确，本院予以确认。该合同为双方当事人的真实意思表示，但其中30年的履行期违反了《合同法》关于”租赁期间不得超过20年”的强制性规定，超出部分应属无效。除此之外，该合同并未违反法律及行政法规的其他强制性规定，应属有效。
其次，应当确定本案中龙鼎华源公司是否享有合同的约定解除权。《物业管理委托合同补充协议》中”国宇嘉公司在承包期间违反法律法规产生严重后果，给龙鼎华源公司带来100万元以上的经济损失，则龙鼎华源公司有权立即收回物业管理权”的内容是双方对于对合同解除权的约定。从其文义解释来看，造成100万元以上的经济损失是龙鼎华源公司行使合同约定解除权的必要条件，单纯的可能风险并不能赋予龙鼎华源公司以合同的约定解除权。根据本案查明的事实，龙鼎华源公司未能举证证明国宇嘉公司造成了”100万元以上的经济损失”，故一审法院认为龙鼎华源公司并不享有合同的约定解除权，并无不当。
第三，应当看本案中龙鼎华源公司是否享有合同的法定解除权。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。工商等行政管理部门和其他有关行政主管部门在其各自职责范围内，依照法律、行政法规等规定，对利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为，负责监督处理。本案中，国宇嘉公司获得×小区地下室承租权后，进行转租，次承租人又予以转租，从其适用状况来看已经威胁到了地下室人员生命、财产及地下空间自身的安全。可以认定承租人未按照租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物处于严重的危险之下，且该经营行为已受到了行政机关的治理。因此，可以据此认定龙鼎华源公司享有合同的法定解除权，其可据此解除双方签订的《物业管理委托合同补充协议》。
第四，应当确认其合同解除权的行使方式。当事人一方依据法定解除权主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，龙鼎华源公司在2012年1月18日和2月10日分别以邮寄、张贴的方式向国宇嘉公司送达了《解除承包（租赁）关系通知书》，提出了解除租赁合同的主张。虽然邮件被拒收且没有直接送至国宇嘉公司相关人员处，但因邮件的寄件人、收件人及地址、内件品名均填写准确、张贴的地点位于国宇嘉公司办公处且内容明确，故均产生实际送达的法律效果。故而，应当确认龙鼎华源公司通过通知的方式于1月18日解除了合同。
关于龙鼎华源公司主张的租金，自2011年7月15日起国宇嘉公司开始向龙鼎华源公司支付租金，至一审法院判决之日，共计21个月，租金共计279.93万元（21×13.33万元／月），扣除80万元，剩余199.93万元。判决之日至实际腾退之日的租金按每日4383.56元计算。一审法院相关认定并无不当，本院予以确认。
关于龙鼎华源公司主张的200万元损失，以恢复消防设施和拆除违章建筑为前提，因尚未实际发生，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三万八千七百九十四元，由北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司负担一万九千四百元（已交纳）；由北京国宇嘉物业管理有限公司负担一万九千三百九十四元（本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费三万八千七百九十四元，由北京国宇嘉物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 郭 嘉
代理审判员 张 磊
二〇一四年四月十七日
书 记 员 刘芳芳