广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终12972号
上诉人（原审被告）：朱业晋
委托诉讼代理人：董文革，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王浩然，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：黄碧波
委托诉讼代理人：许凤宁，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭咏泉，广东广和律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司
法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。
委托诉讼代理人：谢渊，该公司员工。
上诉人朱业晋因与被上诉人黄碧波、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2015）深盐法房初字第179号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
朱业晋上诉请求：1、依法撤销一审判决第四项，改判支付违约金10万元；2、判令黄碧波承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院未能正确考虑朱业晋转让涉案房产实际获利的情况、双方的过错程度及黄碧波的实际损失，判决朱业晋承担的违约金过高，显失公平。一、2015年6月11日，朱业晋与黄碧波签订的《二手房买卖合同》涉案房屋的转让价为220万元，10月13日，朱业晋与案外人郭慧签订《二手房买卖合同》中所确定的涉案房产的转让价为240万元，扣除10万元佣金，实收230万元。朱业晋将上述房产转让他人实际获利只有10万元，但一审法院判决朱业晋承担合同转让价220万的20%即违约金44万元，显失公平。二、朱业晋转卖上述涉案房产的主要原因是黄碧波指定的担保公司未能按照朱业晋的授权委托进行正常赎楼，导致不能办理过户，而黄碧波重新指定的担保公司又要求朱业晋进行反担保才能正常赎楼。三、朱业晋未能履行与黄碧波的房屋买卖合同，并非追求更大的利益，而是迫于资金紧张，及早处理房产回笼资金。四、解除56万元资金监管手续延迟到2016年1月19日，是双方对承担的违约责任不能达成一致造成的结果，朱业晋坚持双倍返还定金，并多次索要账号用于上述款项的支付，但黄碧波则坚持除了退回定金外，还要求承担房价20%的违约金，拒绝给朱业晋账号，因此黄碧波对不能及时解除56万资金监管，造成其利息损失也要承担相应的过错责任。综上，朱业晋不履行与黄碧波的《二手房买卖合同》并非追求更大的房屋转让利润，而是以急需回笼资金为主要目的，相对于黄碧波不属于恶意违约，且转让给他人的获利较涉案合同转让价仅高出20万元。一审法院判决朱业晋应承担44万违约金，明显过高，考虑到本案黄碧波实际损失情况仅限于资金监管的利息损失，以及在利息损失过程中黄碧波也应承担相应的过错责任，朱业晋愿意承担违约金10万元。
黄碧波辩称，一、关于转让房产的实际获利情况，朱业晋确认其将涉案房产一房二卖给案外人，价格为240万元，也即朱业晋第二次出售房屋的价格高于原出售价格20万元。其因违约行为获得的利益没有正当理由，应当由黄碧波所得。二、关于要求查明双方的过错来承担责任的问题，黄碧波已经严格按照合同约定履行了合同义务，不存在任何过错，朱业晋认为黄碧波在履行过程中存在过错，并要求黄碧波按照过错责任承担相应责任，没有事实和法律依据。三、关于黄碧波的实际损失，自从2015年6月11日签订合同至2015年11月中旬黄碧波发现朱业晋一房二卖时已经过去了5个多月，朱业晋与案外人签订买卖合同后，刻意向黄碧波隐瞒该情况，并假意磋商进一步赎楼的事宜，导致黄碧波深信能够购买涉案房产，从而错失重新购买其他房产的机会。朱业晋恶意违约直接导致黄碧波无法取得涉案房屋所有权及其他相关权益，同时导致黄碧波无法在深圳购置房产，造成了巨大的损失，不存在朱业晋主张的违约金过高、显失公平的情况。
黄碧波向一审法院起诉请求：一、解除朱业晋和黄碧波于2015年6月11日签订的《二手房买卖合同》；二、朱业晋立即退还黄碧波已支付的定金10万元及利息（利息以10万元为本金，自朱业晋收到之日即2015年6月11日，计算至朱业晋付清之日止，暂计至起诉之日为800元），第三人予以协助；三、朱业晋向黄碧波支付合同转让成交价20%的违约金44万元；四、朱业晋向黄碧波支付因朱业晋违约行为导致的损失20万元（损失包括一房二卖的差价、利率损失等）；五、朱业晋协助黄碧波办理解除合同首期款的银行监管手续；六、朱业晋承担本案所有诉讼费、财产保全费。在庭审过程中，黄碧波自愿撤回第五项诉讼请求。
一审法院经审理查明，2015年6月11日，黄碧波与朱业晋签订合同编号为NO.214986的《二手房买卖合同》，约定内容包括：朱业晋将其名下位于深圳市xx区xxx路xx阁xx栋x的房产（房产证xx**）转让给黄碧波，转让成交价为220万元；黄碧波同意于合同签署当日向朱业晋支付定金10万元；黄碧波须于2015年6月17日前将除定金、交楼押金以外的剩余首期款（以银行承诺为准）支付至约定的监管账号，并向银行提交按揭贷款申请相关资料；该物业处于抵押状态，黄碧波同意朱业晋委托担保公司担保融资赎楼，朱业晋须于签署本合同当日与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他人出具办理赎楼的公证委托及办理赎楼的其他相关手续；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续；双方协商同意在定金或首期款中预留2万元作为交楼押金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返回买方已支付的定金。同日，黄碧波、朱业晋及中原公司签订《资金托管协议》。同日，黄碧波向朱业晋支付定金10万元，其中2万元由中原公司托管。2015年6月17日。黄碧波进行了首期款56万元资金监管。
2015年10月13日，朱业晋与郭慧签订《二手房买卖合同》，朱业晋将涉案房屋转让给案外人郭慧，成交价240万元。
2016年1月19日，黄碧波与朱业晋合意解除56万元的资金监管，《资金监管协议》自此解除。
2015年12月，该院根据黄碧波申请，依法作出（2015）深盐法民二初字第179-1、179-2号民事裁定，对担保人胡泽洲及朱业晋的相应财产采取了财产保全措施。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。黄碧波与朱业晋之间签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，各方应依约履行相应的义务。黄碧波自愿撤回第五项诉讼请求，该院予以准许。朱业晋在庭审中同意解除双方签订的《二手房买卖合同》，该院予以准许。鉴于黄碧波、朱业晋双方同意解除《二手房买卖合同》，朱业晋应退还定金10万元，其中2万元由中原公司直接返还黄碧波。
本案争议焦点为朱业晋应承担违约金的数额。本案中，黄碧波已按前述《二手房买卖合同》约定履行了交付定金及进行资金监管的义务，但朱业晋未按约定进行赎楼、并隐瞒黄碧波违约将涉案房屋转让给案外人，直至2016年1月19日才解除56万元的资金监管。朱业晋的行为已经构成严重违约，应当按照合同约定承担违约责任。双方签订的《二手房买卖合同》约定：“如卖方未按照合同约定的期限履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返回买方已支付的定金”，故黄碧波请求卖方支付房屋成交价20%的违约金44万，有合同依据和法律依据，该院予以支持。朱业晋辩称未按约定赎楼的过错不全在朱业晋，应当调低违约金。但是，朱业晋未提交担保公司有过错的证据，且黄碧波、朱业晋签订的《二手房买卖合同》已明确约定，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续。故该院认为，朱业晋辩称不能成立，该院不予采纳。另外，黄碧波主张除前述违约责任以外的其他损失20万元及定金利息，无合同依据及法律依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除黄碧波与朱业晋于2015年6月11日签订的编号为NO.214986的《二手房买卖合同》；二、朱业晋于该判决生效之日起十日内退还黄碧波定金8万元；
三、中原公司于该判决生效之日起十日内退还黄碧波定金2万元；四、朱业晋于该判决生效之日起十日内支付黄碧波违约金44万元；五、驳回黄碧波的其他诉讼请求。如果朱业晋未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5604元、保全费为4224元，合计9828元，由黄碧波承担2664元，朱业晋承担7164元。案件受理费及保全费黄碧波已预交，朱业晋应负担部分于该判决生效之日起十日内迳付黄碧波。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，朱业晋与黄碧波于2015年6月11日签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方应当严格履行上述合同。本案的争议焦点是朱业晋是否违约以及朱业晋应当承担违约金数额的问题。
朱业晋上诉称未履行涉案合同的主要原因是黄碧波指定的担保公司未能按照朱业晋的授权进行正常赎楼，导致不能过户。而根据双方合同的约定，在担保公司不能赎楼的情况下，卖方朱业晋应当自行赎楼。因此，朱业晋不履行合同缺乏合理理由，其行为已经构成违约。
朱业晋上诉称其将涉案房产另行出售给案外人是因资金紧张、急需回笼资金，并非追求房屋差价利益，且其获利仅为10万元，请求调低违约金，本院认为，这些理由并非免除或者减轻其违约责任的充分依据，故对此不予支持。原审判令朱业晋承担成交价20%的违约金有合同和法律依据，本院对此予以维持。
综上，朱业晋的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6400元，由朱业晋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 李全慧（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。