宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初2328号
原告：上海复欣物业管理发展有限公司宁波分公司。组织机构代码57753119-9。住所地：宁波市海曙区丽园北路***号***室。
主要负责人：周建江，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王浙海，浙江导司律师事务所律师。
被告：吕昀炯，男，2001年9月17日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区，现住宁波市海曙区。
被告暨被告吕昀炯的法定代理人：吕剑，男，1975年9月5日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区，现住宁波市海曙区。
上述俩被告的共同委托诉讼代理人：吕炳勋，男，1944年1月5日出生，汉族，住宁波市海曙区县，系被告吕剑父亲。
上述俩被告的共同委托诉讼代理人：王斌，浙江民理律师事务所律师。
原告上海复欣物业管理发展有限公司宁波分公司与被告吕昀炯、吕剑物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用简易程序由审判员袁永达独任审判，并于2016年7月12日、2016年8月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转换普通程序，并依法组成合议庭，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告上海复欣物业管理发展有限公司宁波分公司的委托诉讼代理人王浙海，被告吕昀炯、吕剑的共同委托诉讼代理人吕炳勋、王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海复欣物业管理发展有限公司宁波分公司向本院提出诉讼请求：1.判令俩被告支付2015年1月1日至2015年12月31日的物业综合服务费3093.29元及公摊电梯电费101元（合计3194.29元）以及逾期支付的违约金383.3元（暂计算至2015年12月31日，要求按实计付至全部款项付清之日，违约金按照合同约定的1%/月计算）；2.本案诉讼费用由俩被告承担。审理中，原告撤回要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2011年10月22日签署《前期物业管理服务协议》，约定由原告为包括俩被告在内的银润豪景商务广场全体业主和物业使用人提供物业管理服务，协议同时对物业服务内容、服务费用、违约责任等各自权利义务进行了约定。上述协议签订后，原告按约提供了相应的物业服务，但是，俩被告未能按时支付有关物业费用，经原告多次催收，但均未果。
被告吕昀炯、吕剑答辩称：1.原告不是适格的诉讼主体，原告是分公司没有财产，分公司不能对外单独承担民事责任，分公司的所有行为应当由总公司承担；2.《前期物业管理服务协议》虽然是以原告名义签订，但原告没有确实履行合同约定的义务，将整个管理义务全部转包给资质不足的宁波美房物业服务有限公司（下简称美房物业），原告将整个管理义务全部转包属于擅自降低服务标准，构成违约，因实际服务方为美房物业，物业费也应由美房物业收取，收取物业费的标准也应降低；3.物业管理服务期间，存在管理不达标情形，包括物业管理脏乱差、违规堆放、停车秩序混乱等，针对业主提出的问题，物业公司也进行了回复，但被告提供的照片可以证明物业公司并未按照回复进行整改；4.物业收费未经批准，原告擅自制造收费标准，前期物业实行政府指导价，原告没有按政府文件分等级定价，属于非法收费，原告所收取的费用应当全部返还。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。
原告上海复欣物业管理发展有限公司宁波分公司为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告吕昀炯、吕剑质证，本院作如下认证：
证1.《前期物业管理服务协议》一份，拟证明原告为包括俩被告在内的银润豪景商务广场全体业主和物业使用人提供物业管理服务，协议对物业服务内容、费用、违约责任等权利义务进行了约定的事实。俩被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为协议主体为上海复欣物业管理发展有限公司，原告出面盖章，不能代表上海复欣物业管理发展有限公司，原告诉讼主体不适格。经审查，本院认为，原告提供的证据为原始证据，该份证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证2.律师函、顺丰速运寄件单、顺丰速运查询单各一份，拟证明原告向被告催缴物业费的事实。俩被告对真实性无异议，认为只是原告的单方主张。经审查，本院认为，原告提供的证据为原始证据，该组证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证3.商品房交付结算单一份，拟证明俩被告是涉案房屋业主的事实。俩被告对真实性无异议，但认为与本案无关。经审查，本院认为，原告提供的证据被告对真实性没有异议，该份证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证4.《前期物业管理服务合同备案表》一份，拟证明银润豪景商务广场物业服务收费标准已经过备案的事实。俩被告认为，《物业管理条例》规定前期物业管理服务企业应当通过招投标形式产生，该合同是私下合同，没有通过招投标形式产生，属于无效合同。经审查，本院认为，原告提供的证据为原始证据，该份证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证5.工资支付清单（中国民生银行系统内代发代扣成功清单）一组，拟证明原告名下员工情况、缪兆波系原告名下员工的事实。俩被告对该组证据的真实性不予认定，认为：1.不能证明是员工工资；2.如果这些人员是原告员工，应当订立劳动合同，在劳动局备案，没有劳动合同是非法用工；3.认定员工应当以社保缴纳记录为准，缪赵波是美房物业员工，被告从社保部门调取的材料可以证明；4.原告提供的人名与员工公示墙上的人名不能一一对应。经审查，本院认为，原告提供的证据为原始证据，该组证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证6.发票一组、银润豪景电梯电费分摊一览表一份，拟证明原告实际支付的电费，按照楼层系数比例分摊电梯电费情况的事实。被告认为原告制定的分摊标准没有法律依据，支付电费应当以实际消耗为准，平均分摊；物业公司不能赚取差价，原告收取的标准远远超过原告支付的电费；2.这些发票不能证明原告在进行管理，被告认为是美房物业在实际管理。经审查，本院认为，电梯使用必然产生一定的公摊电费，原告按照不同楼层使用电梯产生电费差异的一般规律分层收取公摊电费，经多年收取多数业主并未提出异议，也不违反法律规定，本院予以认定。
被告吕昀炯、吕剑为证明其主张，向本院提供下列证据，经原告上海复欣物业管理发展有限公司宁波分公司质证，本院作如下认证：
证7.信用宁波网原告登记信息一份，拟证明原告没有财产的事实。原告对真实性没有异议，认为所有分公司的注册资本都是0。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。
证8.《前期物业管理服务合同备案表》一份，拟证明银润豪景商务广场到物业主管部门备案的是宁波豪润置业有限公司与上海复欣物业管理发展有限公司签订的前期物业管理服务合同，原告作为分公司不是适格主体的事实。原告对真实性没有异议，但认为以总公司名义竞标的，今后的服务管理行为可以由其分公司承担。经审查，本院采纳原告的质证意见，对被告用该份证据欲证明的事实不予认定。
证9.员工形象照片、浙江省社会保险参保证明各一份，拟证明银润豪景商务广场管理处主任缪兆波为美房物业员工，原告未实际履行合同，实际履行物业服务合同的是美房物业的事实。原告对真实性无异议，但认为社保关系与实际工作没有关系，实际是由原告提供服务的，缪兆波的社会保险虽然还在美房物业尚未转移过来，但其劳动关系已经在2015年12月与原告之间建立，工资由原告发放。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定，但认定员工的劳动关系应从劳动合同签订、工资发放主体、保险费用缴纳主体等综合判定，仅凭该组证据无法证明被告的待证事实，本院对被告用该组证据欲证明的事实不予认定。
证10.照片一组，拟证明原告提供的物业服务不符合约定，垃圾清扫、门岗、停车等没有妥善管理，地面的裂缝没有维修的事实。原告认为无法核实照片拍摄的具体时间和地点，真实性难以确认，即便属实，涉及的卫生问题只是一时性的，当时已经及时清理完毕，对损坏的路面砖，早已修复完毕，且有些问题非物业公司服务范围。经审查，本院认为，原告对真实性有异议，且仅凭照片难以证明被告的证明目的，故本院不予认定。
证11.银润豪景商务广场业主给上海复欣物业管理发展有限公司的信函、会议记录、签到表、问题回复各一份，拟证明由于原告不履行管理义务，引起业主与原告的矛盾，社区进行协调，业主要求原告限期整改的事实。原告对真实性无异议，认为确实就物业服务中出现的问题有过与业主的沟通。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。
证12.银润豪景商务广场100多户业主签名一份，拟证明原告服务不到位的事实。原告认为无法判断业主签名的真实性，另外整个小区业主有480户左右，这些签字的业主数量无法代表全体业主的意志。经审查，本院认为，该份证据为证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据，故本院不予认定。
证13.照片一组，拟证明小区广告、停车收入应当属于业主所有，原告无权收取该项费用的事实。原告认为该份证据与本案缺乏关联性。经审查，本院认为被告用该份证据欲证明的事实与本案缺乏关联性，本院不予认定。
证14.原告单位员工养老保险参保证明一份，拟证明原告公司参保人员与小区公示物业服务人员不一致，说明原告没有对小区进行管理的事实。原告对真实性没有异议，认为养老保险参保证明中的人员与小区公示物业服务人员均为原告单位员工。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。
证15.证明一份，拟证明原告管理不到位导致业主电瓶车遭盗窃的事实。原告对真实性无异议，但认为与本案无关，无法确定受害人是业主。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。
证16.骚扰短信一份，拟证明被告在诉讼过程中遭到骚扰，影响被告的诉讼权利，恐吓、威胁被告，影响诉讼进程的事实。原告表示不清楚。经审查，本院认为该份证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。
综合本院认定的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
银润豪景商务广场前期物业由上海复欣物业管理发展有限公司在2011年竞标所得。2011年8月17日，宁波豪润置业有限公司与上海复欣物业管理发展有限公司就宁波市海曙区银润豪景商务广场前期物业管理服务合同向宁波市海曙区物业管理服务中心进行备案。原告系上海复欣物业管理发展有限公司为该项目在宁波设立的分公司。俩被告系位于宁波市海曙区银润豪景商务广场58号5幢3-1室房屋的业主，该房屋建筑面积为117.17平方米，规划用途为办公。2011年10月22日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定原告为银润豪景商务广场提供物业服务，综合服务费用：1#、2#、5#、6#、7#、8#楼办公、商铺为2.2元/月/平方米，3#办公部分为2.2元/月/平方米；3#医院部分为1.6元/月/平方米，4#独栋酒店为0.6元/月/平方米。公用电梯的能耗费用单独计量，由物业企业向全体使用人合理分摊收取。物业管理费每年交纳一次，每次交纳费用时间为交付后首次交纳费用所在月份；合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，俩被告按约缴纳至2014年12月31日止的物业费，对2015年1月起的物业费至今未交。2015年9月，包括被告等在内的部分业主对物业管理不满提出相关19条问题，主要集中在：群租、电梯经常故障、保洁不到位、物业工作人员证照不符、收费不合理、装修垃圾没有及时清运、无广场活动室等。经社区协调，原告方提出了针对业主19条问题的答复。原告不认可物业服务存在不到位情形，且部分问题非自身原因造成。原告在提供物业服务中，将电梯维保委托给通力电梯有限公司宁波分公司进行日常维保，将保洁管理委托给宁波睿诚保洁服务有限公司管理。
另，合同中注明前期物业管理是指：自本协议签订之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。涉案银润豪景商务广场非住宅小区，目前正在筹备成立业主会委会进程中。被告未支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业综合服务费3093.29元及公摊电梯电费101元。原告自行催讨无果后，诉至本院要求解决。审理中，因双方各执己见，至调解不成。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点有三个：一、原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是否有效，即原告是否为适格的诉讼主体，双方对物业服务费价格的约定是否有效？二、原告是否存在将全部物业服务进行非法转包的情形？三、原告提供的物业服务是否符合合同约定？
关于第一个争议焦点。本院认为，原告系上海复欣物业管理发展有限公司在参与投标银润豪景商务广场物业时设立的分公司，根据《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》第二十三条第四款规定，以总公司名义竞标的，其今后的服务管理行为可以由其分公司为其承担。故上海复欣物业管理发展有限公司中标后将物业服务由其分公司即本案原告承担符合相关规定，原告的主体资格适格；根据甬价管[2008]169号《关于测定公布宁波市普通多层住宅前期综合服务等级收费标准的通知》第一点第二款规定，非住宅、别墅以及高标准中高层住宅的前期物业综合服务费实行市场调节价，由开发建设单位通过招投标等方式合理确定。故原告依据宁波豪润置业有限公司与上海复欣物业管理发展有限公司通过招投标确定的物业管理收费标准收取物业服务费，没有违反国家法律、法规的强制性规定，故原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按约全面履行各自的义务，被告应履行缴纳相关物业费用的义务。被告主张的合同无效及原告主体不适格缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。根据《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。原告在实施物业管理过程中，将电梯维保和清洁维护委托给专业的机构服务，符合相关规定。根据庭审和调查查明的事实，原告的管理人员和其他项目的服务人员由原告发放工资并直接提供服务，日常管理和对外协调也均由原告出面，故被告主张原告存在非法转包，将整个管理义务全部转包给美房物业，本院认为缺乏相关事实和证据加以印证，本院不予采信。
关于第三个争议焦点。被告认为原告提供的服务存在诸多问题，被告主张100余名业主曾就原告的服务问题提出过19条问题，以及小区业主电瓶车被偷等也系原告管理存在问题，但本院认为，被告提供的现有证据难以支持被告的抗辩，虽然双方也曾就相关问题进行过社区协调，但不能证明原告确实存在管理和服务上的瑕疵。电瓶车被盗也无法证明该事件原告对此应承担的相关责任。故本院认为，原告按照合同约定提供了相关服务，被告也应按约向原告支付物业管理服务费用。
综上，本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容符合《物业管理条例》的规定，属有效合同。原告依约履行了物业管理义务，被告作为业主有按时交纳物业服务费用的义务。被告未按时交纳2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理服务费用，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，被告应支付该期间的综合服务费为3093.29元（117.17平方米×2.2元/平方米/月×12月）、房屋共用部位和公摊电梯电费101元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。除争议焦点所列抗辩外，被告还抗辩小区存在群租、推销人员上门、地下室居住、珈禾医院广告牌灯光影响其生活等问题，原告未尽物业管理责任，未解决上述问题。本院认为，虽然原告对上述事项负有劝说、沟通义务，但其无处置权利，被告如认为其他业主的不当行为影响了其生活，可直接向侵权人主张权利或通过其他途径解决。被告提出的证据不足以证明原告存在重大违约行为，构成其拒付物业管理费的理由，对其抗辩主张本院难以采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：
被告吕昀炯、吕剑于本判决生效之日起十日内向原告上海复欣物业管理发展有限公司宁波分公司支付自2015年1月1日起至2015年12月31日期间的物业综合服务费3093.29元、公摊电梯电费101元，合计3194.29元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费50元，由被告吕昀炯、吕剑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 袁永达
审 判 员 罗书君
人民陪审员 蒋伟成
二〇一六年十一月二十一日
代书 记员 罗旖旎
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。