湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5316号
上诉人（原审被告）湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云街道北塘路8号。
法定代表人张波，董事长。
委托代理人张晓武，湖南嘉麟律师事务所律师。
委托代理人杨莉，湖南嘉麟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）管道敏。
委托代理人肖辉刚，湖南通程律师事务所律师。
委托代理人周窕隽，湖南通程律师事务所实习律师。
上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）因与被上诉人管道敏商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第01768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
橘郡公司上诉请求：一、请求二审法院撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第01768号民事判决，发回重审或者依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由管道敏承担。事实和理由：根据橘郡公司与管道敏签订的《长沙县商品房买卖合同》约定，橘郡公司自房屋交付使用后365日内完成房屋初始登记，初始登记后180日内办妥房屋所有权证。双方实际于2013年10月30日完成房屋交付手续，橘郡公司应在2015年4月30日前为管道敏办理房屋所有权证。因诉争房屋所在地行政区域变更，由长沙县划归长沙市天心区管辖，导致长沙县住房保障局自2015年2月1日起停止办理涉案商品房初始登记业务，属不可归责于橘郡公司的不可抗力，橘郡公司不构成违约，不应承担违约责任。原审判决橘郡公司承担逾期办证违约金错误，应予纠正。
管道敏辩称：橘郡公司延期交房是因为其自身原因导致，并非管道敏怠于收房，橘郡公司于2012年3月1日前就应当办好房屋所有权证，但至今仍未能办妥，橘郡公司构成违约，应当承担违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
管道敏向一审法院起诉请求：一、橘郡公司于2015年7月1日前协助办理好管道敏所购房屋的房屋产权证（以下简称房产证）和国土所有权证；二、橘郡公司向管道敏支付逾期办理房屋产权证违约金184500元；三、橘郡公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2010年2月5日，管道敏与橘郡公司签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号08036018103，以下简称买卖合同），约定管道敏购买橘郡公司的橘郡项目中第55a幢103号房（以下简称第55a幢103号房），该商品房用途为住宅，建筑面积共278.29㎡，总金额1500000元。管道敏于合同签订之日向橘郡公司交付首期房款450000元，余款1050000元以按揭方式支付。橘郡公司应当在2010年8月31日前将经验收合格的商品房交付管道敏，应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥房屋所有权证。2013年10月30日，橘郡公司实际交房，但一直未办理涉诉房屋的产权登记手续。2015年1月14日，长沙市人民政府发布《关于将长沙县暮云街道南托街道调入长沙市天心区的通知》（长政函〔2015〕2号），根据湖南省民政厅批复，决定将长沙县暮云街道南托街道调入长沙市天心区。2015年1月30日，长沙县住房保障局发布停办业务通知，主要内容为，根据长沙市人民政府相关文件精神，从2015年2月1日起，该局将先期停止办理暮云街道、南托街道、跳马镇区域的以下六项业务：1.房屋权属登记房产预测绘和实测绘；2.在建工程抵押登记；3.商品房预售许可；4.私房、公房、商品房项目的产权初始登记；5.前期物业管理招投标备案；6.业主大会成立指导和业主委会备案。以上停办业务可由申请人直接向长沙市住建委申请办理。一审法院另查明，管道敏诉称“国土所有权证”系用词不当，应为国有土地使用证（以下简称国土证）。
一审法院认为：橘郡公司与管道敏签订的买卖合同合法、真实、有效，双方应按约履行合同权利义务。关于橘郡公司是否应为管道敏办国有土地使用证的问题，在合同生效后，当事人就有关合同内容约定不明确，且不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方约定的产权登记相关条款未出现“国土证”字样，且双方对此持有异议。依据湖南省房地产登记制度和商品房交易惯例，湖南省房地产产权登记实行房屋和土地权证分别登记制度，即一宗房地产要办理两本产权证书，一本是房产证，一本是国土证，只有对房屋所有权和土地使用权进行登记发证，房屋真实的权利人才得以确认，并使之具有所有权。因此，出卖人按约定期限提供房产证和国土证是履行商品房买卖合同的主要方式。橘郡公司应为管道敏办理第55a幢103号房国土证。关于违约责任的认定和承担。买卖合同约定交付时间为2010年8月31日，从交付使用后365日内，完成初始登记，初始登记后180日内办妥房屋所有权证。即橘郡公司应于2012年2月29日前办理涉案房屋的房屋所有权证。橘郡公司未能提交证据证明其司已按约履行交房义务，管道敏迟于约定时间受领房屋系其自身原因导致，故橘郡公司辩称应于管道敏实际受领房屋时间起算办理权证时间的意见不予支持。其次，停办业务通知载明长沙县住房保障局从2015年2月1日起先期停止办理相关业务，其中第4项为私房、公房、商品房项目的产权初始登记，但上述停办业务可由申请人直接向长沙市住建委申请办理。橘郡公司应予办理初始登记时间在行政机关停办业务前，橘郡公司也未提交证据证明其已于合理时间前向行政机关进行申请，系行政机关停办业务原因导致涉案房屋初始登记未能完成。故橘郡公司辩称因政府行为致无法办证的意见，不予支持。橘郡公司未能按约为涉案房屋完成初始登记和办理房屋所有权证，构成违约，应承担违约责任。橘郡公司应为涉案房屋申请办理房屋所有权证（包含房产证和国土证）。双方未约定逾期办证的违约金计算标准，一审法院认定违约金以房屋总价款1500000为基数，参照中国人民银行逾期贷款利息标准，从2012年3月1日起计算至涉案房屋的房屋所有权证办理之日止。一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，遂判决：一、橘郡公司于本判决生效之日起三十日内协助管道敏办理橘郡项目第55a幢103号房（位于原长沙县暮云镇西湖村8号）的房屋所有权证和国有土地使用证；二、橘郡城镇公司于本判决生效之日起三十日内支付管道敏逾期办证的违约金（以房屋总价款1500000为基数，参照中国人民银行逾期贷款利息标准，从2012年3月1日起计算至涉案房屋的房屋所有权证办理之日止）；三、驳回管道敏的其他诉讼请求。如橘郡公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4000元，减半收取2000元，由橘郡公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。橘郡公司向本院提交了以下证据：证据一，《入伙通知书》和邮寄凭证。拟证明橘郡公司于2011年多次通知管道敏收房，但管道敏因个人原因迟迟未能收房；证据二，报纸公告。拟证明橘郡公司于2011年8月19日公告要求业主收房；证据三，视频光盘。拟证明橘郡公司曾向长沙县住房保障局申请房屋初始登记及办理房屋产权证，但均被告知因行政区划变更无法办理。管道敏发表质证意见称：对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据均系橘郡公司单方出具，且管道敏并未受到该通知书；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，橘郡公司并未提供该证据原件，无法核实真实性，即使存在该份公告，迟延收房系因橘郡公司房屋质量存在问题，并非管道敏个人原因所致。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，该视频资料并非正式说明文件，无法达到橘郡公司的证明目的。本院对橘郡公司提交的证据认证如下：证据一，《入伙通知书》及邮寄凭证，因橘郡公司无法提供邮寄回执，不能确认管道敏已经签收，本院不予采信；证据二，因橘郡公司无法提供报纸公告的原件，无法确定真实性，本院不予采信；证据三，该视频资料并非官方出具的正式说明，本院不予采信。
本院认为：关于橘郡公司逾期为管道敏办理房屋所有权证是否构成违约的问题。橘郡公司与管道敏签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，橘郡公司应当履行按期为管道敏办理房屋所有权证的义务。根据橘郡公司与管道敏签订的《长沙县商品房买卖合同》约定，橘郡公司自房屋交付使用后365日内完成房屋初始登记，初始登记后180日内办妥房屋所有权证。该约定中“交付使用”的表述应当理解为房屋实际交付使用之日，而非合同约定的交付使用之日。本案双方实际于2013年10月30日完成房屋交付手续，橘郡公司应在2014年4月30日前完成房屋初始登记，于2015年4月30日前为管道敏办妥房屋所有权证。橘郡公司至今未能办妥涉案房屋所有权证，其虽抗辩因行政区划变更导致长沙县住房保障局于2015年2月1日起已经停办涉案房屋初始登记业务，橘郡公司不存在过错，不应承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故橘郡公司作为合同相对人，其抗辩事由不能排除其应当承担的逾期办证违约责任。
关于橘郡公司应当承担的违约金数额问题。本案中既存在逾期交收房情形，又存在逾期办理房屋所有权证的情形，逾期交收房违约责任与逾期办证违约责任系两种不同违约责任，应将二者区别对待，不应混同。橘郡公司应于2015年4月30日前办妥管道敏的房屋所有权证。故橘郡公司承担的逾期办证违约金应自2015年5月1日计算至涉案房屋的房屋所有权证办理之日止。管道敏一审未起诉主张逾期交房违约金，橘郡公司是否存在逾期交房违约责任不应在本案中予以处理。原审判决从2012年3月1日起算违约金，事实上是将逾期交收房的违约责任纳入了逾期办证违约责任的范畴，属处理不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，橘郡公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第01768号民事判决第一项；
二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第01768号民事判决第三项；
三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第01768号民事判决第二项为“橘郡城镇公司于本判决生效之日起三十日内支付管道敏逾期办证的违约金（以房屋总价款1500000为基数，参照中国人民银行逾期贷款利息标准，从2015年5月1日起计算至涉案房屋的房屋所有权证办理之日止）”；
四、驳回管道敏的其他诉讼请求。
如橘郡公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4000元，减半收取2000元，由橘郡公司负担；二审案件受理费4000元，由管道敏和橘郡公司各负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一六年十月十日
书 记 员 皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。