福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0102执异85号
案外人：林青，男，1972年1月15日出生，汉族，住福州市晋安区。
委托诉讼代理人：罗炘炘，福建科衡律师事务所律师。
申请执行人：招商银行股份有限公司福州分行，住所地：福州市鼓屏路60号粮食大厦。
负责人丁湋，行长。
委托诉讼代理人：叶华锦，福建合立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：涂晓萍，福建合立律师事务所律师。
被执行人：郑惠庄，女，1957年2月8日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
被执行人：郑祖华，男，1958年4月9日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司福州分行（以下简称“招行福州分行”）与被执行人郑惠庄、郑祖华借款合同纠纷执行一案，案外人林青向本院提出执行异议申请，请求中止对福州市鼓楼区五四路国际大厦第二十四层B室采取强制执行措施，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人林青的异议请求：请求裁定中止对福州市鼓楼区五四路国际大厦第二十四层B室采取强制执行措施。
事实和理由：2013年3月16日，郑惠庄与申请人签订《房屋租赁合同》，约定将其名下位于福州市五四路国际大房屋（建筑面积303㎡；套内面积242.6㎡）出租给申请人使用，双方约定租金每月13000元，租赁期限为五年（自2013年3月16日起至2018年3月16日），乙方（即申请人）一次性缴足五年租赁租金78万元……甲方（即出租方）同意乙方在合同有效期内有权将本租赁房屋转租给第三方使用。甲方（出租方）保证对所出租房屋没有设置抵押、质押或担保，并免遭任何第三方的追索。甲方同意履行合同过程中乙方享有优先购买权。合同签订后，申请人依约接受了标的房产。
贵院于2016年8月2日在郑惠庄所有的位于福州市鼓楼区五四路国际大厦张贴《限期履行通知书》，通知书中告知于2015年6月12日查封了该房产，并且责令郑惠庄、郑祖华在2016年8月21日前偿还债务，否则对上述房产进行评估拍卖。申请人认为，贵院的执行措施已经损害到申请人的合法权益。
申请执行人招行福州分行称：一、申请人提交《房屋租赁合同》的约定和《收条》内容相矛盾，因此该《房屋租赁合同》的真实性无法确认，且结合《收条》的给付内容，不能排除申请人为了避免腾房以确保对被执行房产继续使用而与郑惠庄串通伪造该租赁合同的可能性，进而伪造出发生在抵押权设定之前的房屋租赁关系。《房屋租赁合同》签订的时间和收条的时间不一致，金额也不一致，因此由于该租赁合同的真实性无法确认，也即难以证明申请人与执行法院对郑惠庄限期履行的执行行为存在利害关系。
通过对《房屋租赁合同》和《收条》的对比及理解，其存在以下不实及矛盾之处；其一，该《收条》无法完全说明郑惠庄从申请人处收到现金二十万，因为二十万数额较大，以现金形式给付与现实交易习惯不符；其二，即使郑惠庄确实从申请人处收到现金二十万，仅凭该《收条》也无法证明郑惠庄收到的是租金而非其他款项，收条中未明确二十万元是租金；其三，即使郑惠庄确实从申请人处收到租金贰拾万元现金，那么按照租赁合同第四条约定：“乙方应一次性缴纳五年租金，共计人民币780000.00元（大写：柒拾捌万元整）。租金在本租赁合同签订之日起三天内缴清”，且该合同的签订日期为2013年3月16日，然而《收条》写明的是郑惠庄于2014年5月4日收到现金贰拾万元，由此可以看出，该租赁合同约定的付款金额和付款时间与《收条》中的内容完全矛盾，两者支付时间相隔一年之久，且给付的租金不到约定租金的三分之一。因此，就以上三点来说，该合同的真实性无法确认，不能排除申请人为了避免腾房而与郑惠庄串通伪造的可能性，申请人与郑惠庄完全可以自行伪造一份租赁合同，进而将合同倒签在抵押权设定之前。由于该租赁合同的真实性无法确认，因此申请人无法证明其与郑惠庄在申请执行人的抵押权设定之前，已经就被执行房产形成了合法的房产租赁法律关系，更加无法证明其与执行法院对郑惠庄限期履行的执行行为存在利害关系。
退一步而言，就算申请人提交的《房屋租赁合同》及《收条》是真实的，根据申请人的自认其也仅支付了贰拾万元的租金，其也只是部分履行了该租赁合同，然而根据担保法第四十七条及物权法第一百九十七条的规定：债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。因此，申请执行人有权要求申请人向其一次性支付剩余的伍拾捌万元租金。
二、申请人无证据证明贵院的执行行为违法。
三、依法驳回申请人的异议请求。
案外人向本院提交如下证据：A1、2013年3月16日《房屋租赁合同》；
A2、2014年5月4日《收条》。
本院查明，2015年3月31日，本院立案受理招行福州分行与郑惠庄、郑祖华借款合同纠纷一案，该案审理过程中，本院于2015年6月12日查封郑惠庄名下坐落于福州市鼓楼区五四路国际大厦房产。2015年7月9日，本院作出（2015）鼓民初字第2209号民事判决：“一、被告郑惠庄应于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司福州分行偿还借款本金4000000元及利息、罚息、复息68860.67元（利息、罚息、复息暂计至2015年1月4日，之后至款项还清之日止的利息、罚息、复息按《个人贷款借款合同》的约定计付）；二、被告郑惠庄应于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司福州分行赔偿律师代理费损失39899元；三、原告招商银行股份有限公司福州分行有权以被告郑惠庄所有的位于福州市鼓楼区五四路国际大厦房产折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿；四、被告郑祖华应在夫妻共同财产的范围内对被告郑惠庄的上述债务承担共同的偿还责任；五、驳回原告招商银行股份有限公司福州分行其他诉讼请求”。该判决生效后，郑惠庄、郑祖华未履行生效判决所确定的义务，招行福州分行向本院提出强制执行申请，本院于2015年9月21日立案受理。
本院于2015年10月10日向被执行人郑惠庄、郑祖华送达《执行通知书》、《执行决定书》、《报告财产令》。2016年6月2日，本院作出（2015）鼓执字第2374号《查封公告》。2016年8月2日，本院作出（2015）鼓执字第2374号《限期履行通知书》，责令被执行人郑惠庄、郑祖华在2016年8月21日前履行生效判决确定的义务，若逾期未履行，必将依法评估、拍卖上述查封的房产。
本院认为，被执行人郑惠庄、被执行人郑祖华未履行生效文书所确定的义务，本院依法查封其坐落于福州市鼓楼区五四路国际大厦房产并责令其限期履行，否则将依法对该查封房产进行评估、拍卖，本院的执行行为合法。案外人林青提交的证据《收条》，收款人为郑惠庄、陈光辉、杨端菊，该收条不能证明案外人林青支付该款用于支付租金。根据案外人林青陈述，因其与被执行人郑惠庄存在民间借贷关系，未支付的租金用于抵扣，故本案的《房屋租赁合同》约定实质上是以租抵债，其权利不能对抗本案申请执行人对讼争房产享有的抵押权。另，被执行人郑惠庄亦未到庭，本院对双方签订的《房屋租赁合同》的真实性亦无法确认。综上，案外人林青的异议请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人林青请求中止对福州市鼓楼区五四路国际大厦第二十四层B室采取强制执行措施申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 赵 南
代理审判员 张莉珍
人民陪审员 伍 缄
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 陈晓希
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。