浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终2167号上诉人（原审被告）：蒋中健，男，1965年8月12日出生，汉族，住海宁市。被上诉人（原审原告）：海宁市房地产管理处(海宁市硖石房地产管理所)。住所地海宁市海州西路**号。统一社会信用代码123304814711018367。法定代表人：来雪，主任。委托诉讼代理人：卢燕，浙江海州律师事务所律师。上诉人蒋中健因与被上诉人海宁市房地产管理处(海宁市硖石房地产管理所)（以下简称海宁房管处）房屋租赁合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2017）浙0481民初4670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋中健上诉请求：一、撤销拍卖结果；二、撤销原判，改判坐落于海宁市的房屋由蒋中健继续承租，租金按照15000元/年的标准计算；坐落于海宁市的房屋由蒋中健拍得，租赁权归蒋中健，由蒋中健承租；三、海宁房管处赔偿蒋中健69000元房租损失及其他损失。事实和理由：一、海宁房管处的原告主体资格不适格。蒋中健系在浙江宝利国际拍卖有限公司（以下简称宝利拍卖公司）组织的拍卖会中竞拍中标才获得涉案129号房屋的租赁权。拍卖现场成交联系单中的当事人是宝利拍卖公司和蒋中健，海宁房管处并非拍卖合同、租赁合同的相对人。因此海宁房管处的原告主体是不适格的，原审判决应当撤销。二、蒋中健在同一场竞租拍卖会中参拍涉案129号、131号房屋两个标的，但是在竞拍131号房屋时现场出现不法行为阻止蒋中健正常参与竞拍，使其无法行使竞拍人权利。期间宝利拍卖公司作为拍卖组织方没有做好安保工作，任由不法行为发生，使蒋中健无法拍得131号房屋。之后，蒋中健请求海宁房管处对违法拍卖行为进行调查查处时，海宁房管处不予理睬，任不法行为产生的租赁事实延续至今，导致蒋中健无奈承租129号房屋而遭受损失。因此，蒋中健请求宝利拍卖公司与海宁房管处对该损失承担连带责任，撤销非法拍卖结果，保障蒋中健对131号房屋的合法拍租承租权利。海宁房管处辩称，131号房屋的拍卖结果与本案没有关联性，蒋中健提到的在房屋拍卖过程中存在的问题已经通过另案诉讼的方式予以解决。双方关于129号房屋所形成的房屋租赁关系已经由法院生效判决确认，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，请求二审法院驳回蒋中健的上诉，维持原判。海宁房管处向一审法院起诉请求：一、要求蒋中健支付2015年7月1日至2017年6月30日的房屋租金76000元，并支付逾期付款利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止，其中38000元自2016年7月1日起计算，38000元自2017年7月1日起计算）；二、要求蒋中健腾退坐落于海宁市的房屋，并支付逾期腾房的占有使用费（自2017年7月1日起按照38000元/年的标准计算至蒋中健实际腾退之日）。一审法院认定事实：2015年4月9日，海宁房管处向一审法院起诉与蒋中健房屋租赁合同纠纷，2016年3月4日，一审法院作出（2015）嘉海民初字第1071号民事判决，确认海宁房管处通过委托宝利拍卖公司公开拍卖的方式，与蒋中健就租赁涉案房屋的相关事宜达成一致意思表示，且蒋中健在竞买成功后实际使用房屋至今，双方已经确立了房屋租赁合同关系，故判决海宁房管处、蒋中健之间就坐落于海宁市房屋的租赁合同于2014年6月13日成立并生效，租期为2014年7月1日至2017年6月30日，年租金为38000元。后蒋中健不服判决提起上诉，浙江省嘉兴市中级人民法院于2016年6月7日作出（2016）浙04民终670号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后蒋中健已支付2014年7月1日至2015年6月30日的房屋租金38000元。2016年6月14日，蒋中健与张玉定、宝利拍卖公司、海宁房管处拍卖合同纠纷一案向一审法院起诉后，一审法院认为宝利拍卖公司在拍卖过程中存在违约，于2016年12月13日判决宝利拍卖公司赔偿蒋中健损失413.6元，同时驳回了蒋中健的其余诉讼请求。一审法院认为，海宁房管处、蒋中健之间的租赁合同关系已经海宁市人民法院生效判决确定，租期为2014年7月1日至2017年6月30日，租金为38000元/年。关于海宁房管处请求的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，蒋中健仅支付了2014年7月1日至2015年6月30日的租金38000元，故2015年7月1日至2016年6月30日期间内的租金应于2016年6月30日前支付，2016年7月1日至2017年6月30日期间内的租金应于2017年6月30日前支付。故一审法院对海宁房管处要求蒋中健支付2015年7月1日至2017年6月30日的租金76000元的诉讼请求予以支持；同时，海宁房管处请求蒋中健支付逾期支付租金的利息损失，于法有据，予以支持，2016年7月1日起以38000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至2017年6月30日止的利息损失为1825.06元，2017年7月1日起以76000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至蒋中健实际清偿之日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”蒋中健应当向海宁房管处腾退坐落于海宁市的承租房屋，对海宁房管处要求蒋中健腾退承租房屋的诉讼请求，予以支持。另，海宁房管处要求蒋中健按照38000元/年的标准支付自2017年7月1日至蒋中健实际腾退承租房屋期间的占有使用费，不违反法律规定，亦予以支持。关于蒋中健认为应当追加宝利拍卖公司为本案被告的主张，因本案系海宁房管处、蒋中健之间的房屋租赁合同纠纷，海宁房管处作为出租人的主体适格，蒋中健与宝利拍卖公司之间的拍卖纠纷已由一审法院另案处理，故对蒋中健的主张不予采信。综上所述，海宁房管处的诉讼请求于法有据，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、蒋中健于判决生效之日起十日内向海宁房管处支付租金76000元，并支付逾期付款利息损失1825.06元（暂计算至2017年6月30日，2017年7月1日起，以76000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至蒋中健实际清偿之日止）；二、蒋中健于判决生效之日起十日内向海宁房管处腾退坐落于海宁市房屋，并支付自2017年7月1日起按38000元/年的标准计算至蒋中健实际腾退承租房屋之日止的房屋占有使用费。案件受理费1746元，减半收取873元，由蒋中健负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，人民法院的生效判决具有既判力。海宁房管处与蒋中健之间就涉案129号房屋成立房屋租赁合同关系已经由生效民事判决，即海宁市人民法院（2015）嘉海民初字第1071号、浙江省嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终670号民事判决所确认，对双方当事人均具有拘束力。蒋中健作为涉案129号房屋的承租人，应当按照拍卖成交确认书及相关拍卖文件的约定向出租人海宁房管处支付租金，逾期支付应当承担相应的民事责任。租赁期限届满后，蒋中健应当腾退返还租赁房屋；逾期腾退返还的，应当支付相应的占有使用费。一审判决蒋中健支付租金和逾期付款利息，腾退房屋并支付占有使用费正确。关于蒋中健提到的海宁房管处的原告主体不适格的问题。该问题已经由本院在（2016）浙04民终670号案件中进行了审理，本院在该案民事判决中已确认海宁房管处作为原告主体适格。蒋中健在本案中以海宁房管处原告主体不适格为由主张撤销原审判决，缺乏依据。关于蒋中健提到的拍卖过程中出现的不法行为的问题。蒋中健已就该问题向海宁市人民法院起诉，主张131号房屋租赁权归其所有、确认拍卖结果无效、赔偿损失等诉讼请求。海宁市人民法院已对此进行了审理并作出了（2016）浙0481民初3801号民事判决，该判决已经生效，对蒋中健具有拘束力。现蒋中健以拍卖过程中出现了不法行为为由要求撤销拍卖结果、131号房屋租赁权归蒋中健，由蒋中健承租，并要求海宁房管处赔偿损失，其上诉理由与生效民事判决冲突，不能成立。综上所述，蒋中健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1746元，由上诉人蒋中健负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  陈 远二〇一七年十二月二十七日法官助理  杨维均书 记 员  周 妙?*MERGEFORMAT?8?