广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第767号
上诉人（原审被告）：宋许若，女，1988年8月30日出生，苗族，住湖南省永顺县。
委托代理人：田波，广东卓领律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市万联房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：岑兆雄，该公司总经理。
委托代理人：陈昱，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：谢丹泳，广东德赛律师事务所律师。
上诉人宋许若因与被上诉人中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第926号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年3月17日，万联公司作为甲方，宋许若作为乙方，双方签订了合同条码为1301016535号的《中山市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买甲方开发的位于中山市沙溪镇沙溪大道6号时代倾成花园X幢X房，建筑面积146.14平方米，套内面积为118.31平方米，该商品房为预售商品房，按套内建筑面积计价，每平方米6477.38元，总价款766339元；付款方式为：2013年3月19日现金支付50000元，2013年3月30日现金支付186339元，2013年4月30日商业贷款支付530000元；买受人未按本合同约定支付房款的，出卖人有权解除合同，并要求买受人向出卖人支付房款总额的20%作为违约金；合同解除后，买受人与出卖人应及时办理合同登记备案撤销手续，相关费用由买受人承担；出卖人有权在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给买受人；但若出卖人同意不解除合同的，合同可继续履行，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金（违约金自本合同规定的应付款期限之第二天起算，至实际全额支付应付款之日止）。合同补充协议（一）第二条约定：如买受人选择以银行按揭方式付款给出卖人的，买受人须于签订合同的当天前往出卖人指定的银行办理银行按揭申请手续并提交全部所需资料，否则每逾期1日，买受人须按申请按揭贷款金额按同期银行按揭贷款利率的2倍计付违约金给出卖人；逾期超过30日，出卖人有权要求买受人在15天内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款，并按前述支付违约金；如买受人仍不能在15天内一次性支付剩余房款，则出卖人有权解除买卖合同，并要求买受人支付相当于按揭贷款金额的20%的违约金，出卖人将在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给买受人。合同还约定了其它事项。合同签订后，万联公司于2013年4月9日到中山市国土部门办理了上述合同的备案登记，将位于中山市沙溪镇沙溪大道6号时代倾成花园X幢X房登记在宋许若名下，合同编号为HTN2013016510。宋许若按合同的约定向万联公司交纳了第一期购房款50000元、第二期购房款186339元，合计236339元，余款530000元应向银行申请按揭贷款，但在规定的期限内未向按揭银行提供贷款所需的资料。万联公司于2013年4月3日向宋许若发出《催补按揭资料通知书》，主要内容为：鉴于您至今尚未办妥银行按揭手续，现我公司特致函予您：请您在本通知书发出之日起三日内补齐以下资料以办理银行按揭手续，否则，我公司将依据《商品房买卖合同》及补充协议中的相关条款追究您的违约责任：1.未婚证明、收入证明、社保证明；2.供楼卡或供楼存折。2013年4月16日，万联公司向宋许若发出《一次性支付剩余房款通知书》，主要内容为：鉴于您逾期办理银行按揭手续已经超出30日，我公司特致函予您：请您在本通知书发出之日后十五日内向我公司一次性支付除已支付房款外的剩余房款530000元，否则我公司将依据《商品房买卖合同》及补充协议中的相关条款追究您的违约责任。2013年5月16日，万联公司向宋许若发出《律师函》，主要内容为：2013年3月17日，您与万联公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定您向万联公司购买位于中山时代倾成花园X幢X房，成交总价为766339元，支付方式为分期付款，2013年4月30日前以银行按揭方式支付530000元，补充协议第二条还约定：“如买受人选择以银行按揭方式付款给出卖人的，买受人须于签订合同的当天前往出卖人指定的银行办理银行按揭申请手续并提交全部所需资料，否则每逾期1日，买受人须按申请按揭贷款金额按同期银行按揭贷款利率的2倍计付违约金给出卖人；逾期超过30日，出卖人有权要求买受人在15天内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款，并按前述支付违约金；如买受人仍不能在15天内一次性支付剩余房款，则出卖人有权解除买卖合同，并要求买受人支付相当于按揭贷款金额的20%的违约金，出卖人将在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给买受人。”上述协议签订后，您已支付了购房款236339元，但截至发函之日，您仍未提交按揭资料办理购房款530000元的银行按揭并逾期已超过30日，依双方的约定，万联公司有权要求您一次性支付剩余的购房款并承担相应的违约金。根据万联公司的授权，本律师向您郑重函告如下：请您在收到本函后5日内向万联公司一次性支付剩余购房款530000元，如逾期付款，万联公司将通过法律途径进一步追究您的违约责任。宋许若收到万联公司上述函件后仍未付款。万联公司遂于2013年10月8日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除万联公司与宋许若于2013年3月17日签订的《中山市商品房买卖合同》；2.宋许若支付违约金153267.8元；3.宋许若承担本案的诉讼费。
原审法院另查：2013年11月10日，中山市公安局沙溪分局溪角派出所出具《报警回执》，内容为：您于2013年11月10日15时到我单位报案，兹所报情况我单位已如实登记受理。如处理需要，我单位会主动与您取得联系，您所报情况如有新的补充或查询案件处理的进展情况，请与我单位联系。2013年11月11日，中山市人力资源和社会保障局出具《信访资料收据》，内容为：兹收到宋许若将来信访材料：举报信、光盘1张，共1份3页。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。万联公司与宋许若签订的《中山市商品房买卖合同》及其附件是双方真实的意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原审法院确认其效力，双方当事人均应依据合同的约定履行各自的义务并获得相应的权利。万联公司与宋许若签订合同后，向国土部门办理了合同的备案登记，将位于中山市沙溪镇沙溪大道6号时代倾成花园X幢X房登记在宋许若的名下，履行了其职责，宋许若应按合同的约定按时履行其付款义务。按合同约定，宋许若应于2013年4月30日交完所有购房款，但至万联公司向原审法院起诉时，宋许若仍欠530000元未履行，已构成违约。宋许若认为其未按时交纳购房款的原因在于其没有在中山缴交社保，无法出具1年以上的缴交社保证明，但其在签订合同前已向万联公司的销售人员陈家海告知，陈家海说明可以为其包办上述证明，并向陈家海支付了5000元包办费用，但是陈家海没有为其办理该证明材料，导致其无法贷款，其不应当承担违约责任。原审法院经审查认为，首先，2010年4月17日国务院颁布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）明确规定：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”宋许若作为完全民事行为能力人，明知其不是中山本地户口，不能提供其在中山1年以上纳税证明或社会保险纳税证明，在没有提供按揭银行贷款所需资料的情况下仍与万联公司签订商品房买卖合同，相应的风险应由其承担；其次，陈家海收取其款项是否构成职务行为的问题。宋许若提供的录像显示只有宋许若男朋友单方面陈述“这里5000元搞定社保和收入证明”，陈家海收了钱没有说过任何话，也没有向其承诺帮忙出具社保和收入证明，即该视听资料不能充分证明陈家海收取该费用的目的；该视听资料也不能证明陈家海是万联公司的销售人员，陈家海也没有向宋许若出具盖有万联公司印章的收据，即该视听资料也不能证明陈家海与万联公司有任何关联；宋许若提供的第二份视听资料内容显示宋许若男朋友与代表万联公司签约的苏律师的对话，苏律师在视听资料中陈述看见陈家海收了钱，但不知道收钱的目的，并要求宋许若就催收函与万联公司的销售人员联系，即该视听资料也不能证明陈家海收取宋许若的5000元钱与万联公司有关联。综上，宋许若不能充分证明陈家海是万联公司的销售人员，也不能证明陈家海收取其5000元的行为是职务行为。宋许若未按合同的约定向万联公司履行其付款义务，应承担违约责任。合同约定宋许若未按时交纳购房款时，万联公司可以解除合同，并要求宋许若支付房款总额的20%作为违约金。合同总金额为766339元，故宋许若应向万联公司支付违约金153267.8元（766339元×20%）。宋许若如认为陈家海非法收取其钱财，应向当地公安部门要求处理，也可另案向陈家海主张权利，本案不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除万联公司与宋许若于2013年3月17日签订的合同条码为1301016535号的《中山市商品房买卖合同》；二、宋许若于原审判决生效之日起七日内向万联公司支付违约金153267.8元。案件受理费3365元，简易程序减半收取1683元（万联公司已预交），由宋许若负担，于原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
宣判后，上诉人宋许若不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。1．陈家海是万联公司的工作人员。2013年3月16日，宋许若与万联公司签订《时代倾成花园住宅确认书》，就宋许若向万联公司购买时代倾成花园X幢X房的相关事宜进行了确认，确认书显示万联公司的经办人为陈家海、冯建勇。2．录像资料以及报警记录等证据，证明陈家海收取过宋许若的5000元，并承诺包办社保证明。3．陈家海是在万联公司的售楼现场收取5000元，根据民法通则的规定，陈家海承诺包办社保的行为是在万联公司售楼地点代表万联公司作出，依法属于职务行为，相应的后果应由万联公司承担。二、原审判决适用法律错误。1．原审认定涉案《中山市商品房买卖合同》合法有效属认定错误。宋许若非中山本地人，在双方协商房屋买卖时，宋许若已将该情况告知万联公司，万联公司为了房屋的销售，不顾相关政策法规的限制，承诺只要宋许若缴纳5000元手续费，则可以代办社保证明，保证宋许若能在中山贷款买房。基于对万联公司的信任，宋许若才决定与万联公司签订确认书、商品房买卖合同及补充协议等。万联公司利用虚假的承诺欺诈宋许若，其行为严重违反合同法、消费者权益保护法的强制性规定，双方的购房合同应属无效。三、原审法院遗漏宋许若已缴纳款项的处理。1．宋许若已向万联公司支付定金5万元，购房款186339元，向万联公司的工作人员陈家海支付包办社保证明的费用5000元，这些费用在原审判决中均未查明，在判项中也未进行处理，增加当事人的诉累。2．根据本案的客观事实，由于双方签订的购房合同属于无效合同，则万联公司应向宋许若返还双倍的定金10万元、购房款186339元、代办社保证明手续费5000元，合计291339元。因此，宋许若请求二审法院判令：1．撤销原审判决第一、二项，改判双方于2013年3月17日签订的《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》无效；2．改判万联公司向宋许若返还双倍定金人民币100000元、购房款186339元、代办社保证明的手续费5000元，合计291339元，并向宋许若支付该款项的利息（利息计算方式：自起诉日起按中国人民银行同期同类一年期商业贷款利率计算）；3．本案一、二审诉讼费用由万联公司承担。
被上诉人万联公司辩称：一、原审判决认定事实并无错误。1．陈家海事实上并不是万联公司的员工。本案中，万联公司为涉案房产的开发商，而该楼盘的销售模式为销售业务外包模式，即本案楼盘的销售是由万联公司委托销售代理公司负责，万联公司仅定期接收代理公司的销售情况反馈，对代理公司的人员结构也不清楚。事实上，宋许若所称的销售人员陈家海并不是万联公司的员工。2．录像资料及报警记录等并不能证明陈家海系万联公司员工，也不能证明陈家海收钱的行为与万联公司有关联性。二、原审适用法律正确，合同签订是双方的真实意思表示，合法有效，双方应严格遵守。三、宋许若已交纳款项的处理方式在双方签订的《合同补充协议（一）》第二条中已有明确约定。依据双方签订的合同，以及合同法第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销”的规定，只要法院对宋许若应承担的违约责任确定，也即意味着确定了万联公司是否应退宋许若款项及退还的具体数额，因此，万联公司在诉讼请求中没有要求法院对退回宋许若款项的具体数额进行明确及处理，法院在万联公司诉讼请求的范围内进行判决，并无不妥。综上，请求二审法院驳回宋许若的上诉请求，维持原判。
本院另查明：二审期间，宋许若提供其与万联公司于2013年3月16日签订的《时代倾成花园住宅确认书》，双方在该确认书中约定宋许若向万联公司购买涉案房地产，双方就签署《商品房买卖合同》及其补充协议前的有关事宜进行确认。陈家海作为万联公司的经办人在该确认书的落款处签名，上面加盖万联公司的公章。
本院再查明：诉讼期间，依据宋许若的申请，本院依法前往中山市公安局沙溪分局溪角派出所进行调查取证，宋许若于2013年11月10日以陈家海涉嫌诈骗为由向中山市公安局沙溪分局溪角派出所报警处理。陈家海于2013年11月10日的询问笔录（第一次）中称：其为涉案楼房的销售员，2013年1月，宋许若来时代倾成小区看房，由陈家海负责接待，宋许若向陈家海咨询按揭购房所需的资料，陈家海如实向其解释，但宋许若说其没有中山市的收入证明和中山市一年以上的社保证明，当时，陈家海让宋许若自己想办法解决，并告知宋许若，如果提供不了社保证明就办不了按揭。宋许若后来还是说找不到朋友帮忙办理，陈家海就告知宋许若，其之前有客户也办理过这类证明，宋许若就叫陈家海帮其办理，陈家海说可以尝试帮宋许若找人办理该两份证明，但需要几千元的费用，宋许若亦答应。2013年3月17日，宋许若来到时代倾成售楼部交纳了5万元定金，两天后，宋许若再次来到售楼部签订商品房买卖合同和按揭合同，在签订合同之前，宋许若告知陈家海称其无法找到人帮忙办理中山市的收入证明和在中山市一年以上的社保证明，并主动拿给陈家海5000元，让陈家海帮其办理，当时陈家海收取了该5000元，但没有向宋许若出具收据。后来宋许若就签订了正式的商品房买卖合同。陈家海在该询问笔录中明确其收取该5000元的目的是帮宋许若找人办理中山市的收入证明和中山市一年以上的社保证明，并且认为其可以做到。后来，陈家海将该5000元交给经理冯建勇。陈家海在第二次询问笔录中称：其答应宋许若帮她找人办理证明，并在事后将此事告知经理冯建勇。冯建勇在询问笔录中称：其为时代倾成销售中心项目经理，陈家海是销售中心销售人员，2013年3月，宋许若前来购房，其除了未能提供中山市收入证明及社保证明外，其余资料都有出示，宋许若要求陈家海帮其办理该两份证明，并给陈家海5000元人民币作为办理证明的资金，当时，他们并没有签订任何书面合同及收据。后来因宋许若未能办理该两份证明，导致无法办理银行按揭，其间，该公司员工多次打电话给宋许若让其取回该5000元，但宋许若一直没有取回该款项。陈家海于宋许若签订商品房买卖合同的当天收取该5000元，并于收到该款项的第二天就将此事告知冯建勇。2013年12月6日，中山市公安局对陈家海涉嫌诈骗作出不予立案的决定。
除本院查明的上述事实外，原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。万联公司于2013年3月17日与宋许若签订的《中山市商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院对该合同的效力予以确认并无不妥，双方当事人均应恪守履行合同的约定。该合同约定宋许若向万联公司购买涉案商品房，其中部分购房款53万元通过商业贷款的方式支付。该合同签订后，宋许若如期支付了定金50000元及首期购房款186339元，但因宋许若于期限内未能提供办理银行按揭手续所需的其在中山1年以上纳税证明或社会保险纳税证明，且经万联公司催告后，宋许若仍不能在期限内支付剩余购房款，万联公司主张宋许若未能依照合同约定提供办理银行按揭所需的资料及未能支付购房余款的行为构成违约，故请求解除双方的商品房买卖合同及要求宋许若承担相应的违约责任。宋许若抗辩称，其在签订商品房买卖合同前，已将其无法提供其在中山1年以上纳税证明或社会保险纳税证明的事宜告知涉案楼盘的销售人员陈家海，因为陈家海承诺可以帮宋许若办妥该证明，并收取宋许若办理证明所需的5000元，宋许若才与万联公司签订涉案商品房买卖合同，后来因陈家海无法办妥上述证明，导致无法办理银行按揭，且宋许若亦没有能力一次性支付剩余购房款，故宋许若主张万联公司亦存在过错。经查，宋许若于2013年11月10日以陈家海涉嫌诈骗为由向中山市公安局沙溪分局溪角派出所报警处理。二审期间，本院依据宋许若的申请向该派出所调取了陈家海及冯建勇在公安部门所作的询问笔录，陈家海在询问笔录中陈述，其为时代倾成售楼部的销售人员，宋许若前来看房时，曾将其非中山本地人、无法提供其在中山1年以上纳税证明或社会保险纳税证明的事宜告知陈家海，陈家海表示其可以帮宋许若找人办理该证明，并收取宋许若为办理证明而支付的5000元。冯建勇在询问笔录中陈述，其为涉案楼盘的销售经理，陈家海确实收取宋许若支付的5000元用以为宋许若办理其在中山1年以上纳税证明或社会保险纳税证明，陈家海在收取该款项的第二天便将上述事宜告知冯建勇，并把款项交给了冯建勇。综合上述事实分析，本院认为，2010年4月17日国务院颁布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）明确规定：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，本案中，双方当事人均明知宋许若非中山本地人，不能提供其在中山1年以上纳税证明或社会保险纳税证明，陈家海作为涉案楼盘的销售人员，却向宋许若承诺可以帮忙办理上述证明，并收取宋许若为办理上述证明而支付的5000元款项，致使宋许若轻信可以办妥上述证明，从而能够办理银行贷款，故与万联公司签订商品房买卖合同。显然宋许若与陈家海的上述行为不合法。现因宋许若无法提供其在中山1年以上纳税证明或社会保险纳税证明而不能办理银行贷款手续，而其又无能力一次性支付剩余购房款，导致涉案商品房买卖合同无法履行，故本院认为双方对此均存在过错，万联公司要求宋许若依照双方合同的约定承担违约责任，理据不足，本院对其该请求不予支持。至于万联公司主张其将涉案楼盘外包给广州市时代地产集团有限公司包销，陈家海并不是万联公司的员工，陈家海的个人行为不能代表万联公司，与万联公司不具有关联性。经查，陈家海曾作为万联公司的经办人在涉案《时代倾成花园住宅确认书》的落款处签名，上面加盖万联公司的公章。本院认为，万联公司为涉案楼盘的开发商，陈家海为涉案楼盘的销售人员，陈家海代表万联公司对外销售涉案商品房，从上述本院查明的事实可知，陈家海对外销售商品房的行为后果由万联公司承担，同理，陈家海在销售商品房过程中为售楼而作出的一些不合法行为所产生的后果，亦理应由万联公司承担，故本院对万联公司的上述主张不予采信。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人宋许若的上诉合理部分，本院予以支持；不合理部分，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第九十四条、第一百二十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第926号民事判决第一项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第926号民事判决第二项；
三、驳回中山市万联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费3365元，简易程序减半收取1683元，由中山市万联房地产开发有限公司负担1583元，由宋许若负担100元；二审案件受理费3365元，由中山市万联房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 林 俊