黄石市下陆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂下陆民初字第01133号
原告湖北新冶钢有限公司。
法定代表人俞亚鹏，系该公司董事长。
委托代理人石长生，系该公司职工，系特别授权。
委托代理人余谦，系该公司职工，系特别授权。
被告黄石金昊贸易有限责任公司。
法定代表人杨利猛，系该公司总经理。
原告湖北新冶钢有限公司（以下简称新冶钢公司）诉被告黄石金昊贸易有限责任公司（以下简称金昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理后，依法由本院代理审判员朱浩波适用简易程序，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告新冶钢公司的委托代理人石长生、余谦、被告金昊公司的法定代表人杨利猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新冶钢公司诉称，2012年7月23日，原告与下陆红星旅社签订《房屋租赁合同》，原告将其名下位于黄石市下陆区老下陆街31号房屋（东方大酒店）出租给该红星旅社，租期5年。租金第一年、第二年为每年40万元，从第三年开始租金在上一年度的基数上增加10%。租金支付：第一期租金20万于合同生效后20日内支付；第二期租金66666.67元于合同生效后满6个月前支付，因合同约定给予四个月装修期，所以第一年的租金为266666.67元。从第二年开始，租金为半年支付一次。活动期为3天，每逾期一天，则出租方有权按租金的0.5%收取滞纳金，如超过15天，则视为承租方违约，出租方有权收回房屋并追究承租方的违约责任。若承租方违约，仍需支付未履行期间的租金。2013年6月1日，原、被告与下陆红星旅社签订《补充协议书》，三方同意，下陆红星旅社将其与原告签订的《房屋租赁合同》的权利义务一并转让给被告。同时约定，原告合同生效时间变更为2013年7月10日。被告于2013年7月20日向原告支付第一期租金20万元并交纳保证金5万元。如被告届时不能足额支付，必须无条件在2013年7月25日前搬离并将承租房屋及相关资产无条件全部退还原告，不得以任何理由向原告主张补偿。被告若有留置的任何物品（包括但不限于装修设施），在未取得原告谅解前，均视为无偿放弃，可凭原告处置。《补充协议书》与《房屋租赁合同》具有同等效力，不一致之处以《补充协议书》为准，《房屋租赁合同》其他条款仍然有效。《补充协议书》签订后，被告拒不履行合同义务。2015年4月29日，被告向原告发函，要求原告免除其租金。2015年9月1日，被告再次向原告发函，要求原告对其装修部分进行适当补偿。原告认为被告严重违约，给原告造成巨大损失，故请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即向原告支付拖欠房租2123066.67元；3、被告立即向原告支付违约金100000元；4、被告对承租房屋部分装修及已进场材料归原告所有，原告不给予经济补偿；5、被告承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
证据一、新冶钢营业执照、组织机构代码证复印件。拟证明原告诉讼主体适格。
证据二、黄石金昊贸易有限责任公司营业执照复印件。拟证明被告诉讼主体适格。
证据三、房屋租赁合同、补充协议书。拟证明原告各项诉求的事实依据。
证据四、联系函（2015年4月29日）、联系函（2015年9月1日）。拟证明被告违约事实及原告一直向被告主张债权。
证据五、企业电子档案查询资料。拟证明被告及其法定代表人与下陆红星旅社是有关联的。
被告金昊公司辩称，根据合同法的规定，消防不过关的房子出租是不合法的，原告出租给被告的房屋消防不过关，所以被告与原告签订的合同没有法律效力，是作废的合同。因为在做消防之前原告已经将房子锁起来了，不存在给原告造成经济损失，故不应赔偿原告经济损失。
被告金昊公司在法定期限内未向本院提交任何证据材料。
经庭审质证，被告金昊公司对原告新冶钢公司提交的证据均无异议。
对原、被告无异议的证据，本院依法予以采信。
经审理查明，2012年7月23日，原告（甲方）与下陆红星旅社（乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将其名下位于黄石市下陆区老下陆街31号房屋（东方大酒店）出租给该红星旅社从事酒店、宾馆、休闲、娱乐经营。未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋的使用用途。租期5年。第一年的租金40万元，扣除4个月的装修期，只收8个月的租金266666.67元，第一年的第一期租金20万元于合同生效后10日内支付；第二期租金66666.67元于合同生效后满6个月前支付。第二年的租金为40万元，从第三年开始租金在上一年度的基数上增加10%。从第二年开始，租金为半年支付一次。租金以现款方式支付，活动期为3天，每逾期一天，则出租方有权按租金的0.5%收取滞纳金，如超过15天，则视为承租方违约，出租方有权收回房屋并追究承租方的违约责任。乙方应于合同生效后十日内支付保证金5万元。乙方义务条款中约定：乙方对租赁房屋进行装修时，应先将装修方案报甲方审核，甲方同意后方可施工。装修不得改变租赁房屋结构，装修费用由乙方承担。租赁房屋的消防设施改造费用由乙方承担，报批手续、消防责任由乙方负责。合同终止及解除条款规定：1、在租赁期内，甲、乙双方任何一方不得提前终止合同，若违约，仍需支付未履行期间的租金。2、租赁期满后，乙方应及时将承租的房屋及相关资产交还甲方，乙方若有留置的任何物品（包括但不限于装修设施），在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，可任凭甲方处置。违约处理条款规定：甲乙双方任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，违约金为100000元。甲方违约除退还保证金外，还需支付违约金100000元；乙方违约，甲方有权要求乙方支付违约金，并不退还保证金。该合同于2012年7月23日生效。
2013年6月1日，原告（甲方）、被告（乙方）与下陆红星旅社（丙方）签订《补充协议书》，约定：1、三方同意将甲、丙双方于2012年7月23日签订的租赁合同中丙方的全部权利、义务转移给乙方。2、原甲、丙租赁合同的生效时间变更为2013年7月10日。乙方应于2013年7月20日前向甲方支付第一期租金20万元以及保证金5万元。如届时乙方不能足额支付，乙方必须无条件在2013年7月25日前搬离并将承租房屋及相关资产无条件全部退还甲方，乙方不得以任何理由向甲方主张补偿。乙方若有留置的任何物品（包括但不限于装修设施），在未取得甲方谅解前，均视为无偿放弃，可凭甲方处置。3、《补充协议书》与《房屋租赁合同》具有同等效力，不一致之处以《补充协议书》为准。4、本协议三方签字后生效，《房屋租赁合同》其他条款仍然有效。
2015年4月29日，被告向原告发函，要求原告免除其租金。2015年9月1日，被告再次向原告发函，要求原告对其装修部分进行适当补偿。
另查明，上述《房屋租赁合同》、《补充协议书》签订后，下陆红星旅社及被告对租赁房屋进行了装修，但均未支付定金及租金。该租赁房屋因消防设施未通过相关部门验收，该房屋在租赁期间未正式投入使用。原告于2013年8月对租赁房屋采取了锁门措施后，该租赁房屋自此处于闲置状态。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本院对本案焦点评判如下：
一、关于《房屋租赁合同》、《补充协议书》的效力问题？原告主张《房屋租赁合同》、《补充协议书》有效，并据此要求被告支付租金、承担违约责任。被告辩称租赁房屋消防设施不达标，原告非法对外出租，《房屋租赁合同》、《补充协议书》无效。本院认为，根据《房屋租赁合同》中关于“租赁房屋的消防设施改造费用由乙方承担，报批手续、消防责任由乙方负责”的约定，被告在签订《补充协议书》时应谨慎考虑出租房屋的消防设施经改造后能否达标的问题，且根据双方约定的出租房屋的使用用途，出租房屋消防能否通过相关主管部门验收是承租方应优先考虑的问题，属于其经营风险的一部分，故本院对被告关于出租房屋消防设施不达标不能出租的辩解意见不予支持，《房屋租赁合同》、《补充协议书》内容不违反法律强制性规定，合法、有效，原、被告应按《房屋租赁合同》、《补充协议书》的约定，全面履行各自的权利义务，否则应当承担合同约定的违约责任。
二、关于原告诉讼请求应否支持的问题？1、关于解除租赁合同。原告主张解除原、被告双方签订的房屋租赁合同。被告同意解除。故本院对原告关于解除租赁合同的诉讼请求，依法予以支持。2、关于租金。原告主张被告支付租金2123066.67元。被告辩称不应支付租金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，根据原、被告签订的《补充协议书》的约定，被告应于2013年7月20日前向原告支付第一期租金20万元及保证金5万元，共计25万元，被告违约未付后，应根据合同约定于2013年7月25日无条件退还租赁房屋。被告未按照约定自动退还租赁房屋，而原告采取锁门方式实际控制了该租赁房屋后，有义务采取适当方式防止损失进一步扩大，但原告在实际控制了该租赁房屋后，原告没有采取措施，致使租赁房屋闲置，造成租金损失进一步扩大，该部分损失原告有过错，故本院对原告要求被告赔偿其采取锁门措施后的租金损失，依法不予以支持。根据本案实际情况，原、被告约定合同生效时间为2013年7月10日，原告锁门时间为2013年8月中旬，根据原告实际使用租赁房屋的时间、双方约定的租金标准及《补充协议书》中关于“在租赁期内，甲、乙双方任何一方不得提前终止合同，若违约，仍需支付未履行期间的租金”的约定，被告按第一年的租金标准向原告支付2个月租金较为适宜，故本院确认被告应支付原告租金66667元。3、关于违约金。原告主张被告支付违约金10万元。被告认为不应支付违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，双方当事人可以对违约金的数额进行约定，违约金主要用于补偿守约方因违约方违约给守约方造成的损失。本案中，原、被告对违约金进行了约定，原告诉讼请求符合双方约定，且双方约定的违约金数额低于被告违约给原告造成的实际损失，故本院对原告关于被告支付10万元违约金的诉讼请求，依法予以支持。4、关于装修材料的所有权问题。原告主张承租房屋部分装修及进场材料归原告所有。被告辩称原告应对被告装修费用进行经济补偿。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，装饰装修物的归属与拆除，当事人有约定的从其约定，没有约定的，对未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，如果因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予以支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，原、被告对装饰装修物的归属进行了约定，被告违约应按该约定执行。但综合考虑，被告承租房屋后投入大额资金进行装修，却因消防不达标，所投入的装饰装修材料并未投入使用，具有利用价值，在双方未能达成一致补偿意见的情况下，应允许被告在不损坏租赁房屋的前提下，拆除装饰装修物，否则按双方约定执行。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，判决如下：
一、依法解除原告湖北新冶钢有限公司与下陆红星旅社于2012年7月23日签订的《房屋租赁合同》、原告湖北新冶钢有限公司与下陆红星旅社、被告黄石金昊贸易有限责任公司于2013年6月1日签订的《补充协议书》。
二、被告黄石金昊贸易有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖北新冶钢有限公司租金人民币66667元、违约金人民币100000元。
三、被告黄石金昊贸易有限责任公司于本判决生效之日起十日内将装饰装修物搬离租赁房屋，将租赁房屋恢复原状移交原告湖北新冶钢有限公司，逾期则租赁房屋内装饰装修物归原告湖北新冶钢有限公司所有。
四、驳回原告湖北新冶钢有限公司的其他诉讼请求。
如果被告黄石金昊贸易有限责任公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币12292元，由原告湖北新冶钢有限公司负担6146元（已交纳），由被告黄石金昊贸易有限责任公司负担6146元（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。
如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币24584元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石市分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，帐号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 朱浩波
二〇一六年二月五日
书 记 员 郭 丽