北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
2015年丰民（商）初字第13306号
原告（反诉被告）北京鼎馨缘大酒店有限公司，住所地北京市丰台区丰北路73号。
法定代表人黄雪梅，总经理。
委托代理人张继军，北京市中闻律师事务所律师。
被告（反诉原告）曾建，男，1971年8月6日出生。
委托代理人吴军，北京市滕之信律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京鼎馨缘大酒店有限公司(以下简称鼎馨缘公司)与被告（反诉原告）曾建企业承包经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鼎馨缘公司的委托代理人张继军，被告（反诉原告）曾建及委托代理人吴军到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告鼎馨缘公司诉称：原被告于2009年4月17日在丰台区丰台北路73号楼内订立承包合同一份，原告根据合同约定向被告提供了鼎馨缘大酒店二、三层内所有的KTV包房的场地及二楼东侧宿舍的场地，被告承包原告场地后，被告自行进行装修，一切费用自理。被告承包期限为6年，自2009年7月2日起至2015年7月2日止，付款方式为2009年7月2日至2010年7月2日承包费用16万元，2010年7月2日至2015年7月2日年租金为20万元，付款方式为半年付，即每半年提前十日，被告向原告支付承包费用。合同签订后，原告按照约定履行了全部义务。2011年1月2日被告应交付半年承包费10万元，但只交了5万元，后在原告多次催要下被告在2012年4月6日补交了承包费用10万元，但至今被告仍欠原告承包费75万元，电费35481.6元。故起诉要求：1、确认原、被告于2009年4月17日签订的承包合同于2015年7月2日到期解除；2、被告给付拖欠的承包费75万元（自2011年7月2日至2015年7月2日），自2015年7月3日至被告腾退承包场地之日的场地使用费（按照每日每平方米5元计算）；3、被告支付拖欠的水电费35481.60元；4、被告支付违约金32500元；5、被告承担诉讼费用。
被告曾建（反诉原告）答辩并反诉称：不同意原告诉讼请求。承包合同发包人应该履行合同义务，提供的经营场地应该符合经营条件，发包人没有到期续约娱乐许可证，导致被告无法经营。经营场地提供者在相关行政机关对经营场所存在不合格情况下没有整改，导致相关场地被查封后没有履行整改义务，导致被告无法营业。在我方提出整改要求后不予理睬，发包人存在违约行为。依据合同约定，发包人无权取得承包费并支付承包人经济损失。故反诉要求原告：1、返还承包费15万元，并赔偿损失费5万元；2、赔偿装修损失285594.39元和附属设施的损失248948元；3、赔偿经营利润损失10万元；4、承担案件诉讼费、评估费。
反诉被告鼎馨缘公司辩称：被告反诉�求不成立。退还承包费及赔偿损失没有事实及法律依据，按照合同第6条只有在甲方原因导致乙方停业30日才退还当年租金。本案事实是被告始终在承包场地处于经营状态，不存在原告返还承包费、赔偿损失依据。装修损失及附属设施也没有事实依据，按照合同原告没有义务赔偿上述损失。经营利润没有事实法律依据。诉讼费、评估费应该由被告自行承担。本案是被告违约在先，其没有权利要求原告赔偿。被告应该在2010年12月22日支付2011年1月2日至7月2日承包费10万元，2011年1月28日被告才支付5万元。被告实际承包是歌厅，不是承包场地。歌厅的经营主体是被告负责，其应承担消防原因导致被查封或无法经营的法律风险。合同第4条，原告不包括负责消防义务。第5条，被告负责消防安全义务。消防导致歌厅无法正常经营的责任由被告承担。
经审理查明：2009年4�17日，甲方鼎馨缘公司与乙方曾建签订承包合同，约定：甲方在鼎馨缘大酒店二三层内向乙方提供KTV包房的场地及二楼东侧宿舍的场地，供乙方承包经营；乙方承包甲方场地期限为六年，自2009年7月2日起至2015年7月2日止；甲方于2009年4月17日将场地交付乙方使用（2009年4月17日至2009年7月2日为乙方装修期此期间不支付甲方任何费用并保证乙方水电使用）；乙方承包后楼甲方二三楼部分场地第一年2009年7月2日至2010年7月2日承包款为16万元，第二年2010年7月2日至2015年7月2日年租金为20万元；付款方式为：半年付，即每半年提前十日内通知乙方向甲方交付租金；甲方应于2009年7月2日向乙方提供鼎馨缘大酒店二三层场地，并保证合同期内的用水及用电；甲方保证该KTV歌厅具备歌厅经营所必备的《经营许可证》、《安全合格证》等相关政府审批文件，并负责承包期间KTV歌厅相关审批文件的办理，以保证乙方在承包期间的正常经营；甲方须保证乙方正常经营；乙方承包甲方场地后乙方自行进行装修，一切费用自费；乙方经营时必须保证营业区和员工区的消防安全；甲方提供乙方用电用水，电费按1.25元/度计算，水费按6.1元/吨计算，每月20日之前付清，水电费按国家计价标准作为参考；甲方应按甲方的责任和义务约定，如因甲方原因使乙方停业累计超过30日，甲方应退还乙方当年租金，并按当年承包费金额的5%补偿乙方损失；乙方因经营不善等原因不能按时交纳租金，延误三个月的，视为乙方违约，甲方应加收当年租金5%违约损失，超过半年不交租金甲方有权终止合同，视为乙方严重违约，乙方投资无偿归甲方所有，用来补充乙方给甲方的损失；乙方在不违约的情况下设备及装修归乙方所有等。
合同签订后，鼎馨缘公司将KTV包�及二楼东侧宿舍的场地、娱乐经营许可证、卫生许可证交付曾建。曾建接手后对歌厅进行了装修，添置了娱乐设备，开始经营。曾建陆续向鼎馨缘公司支付了2009年7月2日至2010年7月2日的承包费16万元，2010年7月3日至2011年1月2日的承包费10万元，此后又于2011年1月28日支付承包费5万元、2012年4月6日支付承包费10万元，以上共计41万元。曾建陆续向鼎馨缘公司支付了截至2012年7月15日的电费22776.18元。
2011年1月14日，北京市丰台区公安消防支队对鼎馨缘公司进行消防监督检查，发现有违反消防安全规定的行为，下发了责令改正通知书：对自动喷水灭火系统水阀门关闭违法行为责令当场整改；对1.二层歌厅东侧疏散通道宽度不足（40公分）；2.三层歌厅位置只有一部疏散楼梯等消防安全违法行为责令于2011年2月15日前改正。2011年5月1日，北京市丰台区公安消防支队向鼎馨�公司下发京公消（丰）字[2011]第0039号临时查封决定书，写明：我支队监督员于2011年4月30日派员对你单位进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：三层歌厅使用易燃材料聚苯乙烯建造彩钢板歌厅包房，并且该区域只有一个安全出口，存在严重火灾隐患。根据《中华人民共和国消防法》第五十四条规定，现决定对你单位予以临时查封。查封部位、场所的范围：北京鼎馨缘大酒店有限公司三层歌厅彩钢板建筑。查封期限：2011年5月1日16时30分至2011年6月1日16时30分。你单位应当立即组织整改火灾隐患，整改后经我丰台区公安消防支队检查合格方可解除查封。擅自拆封、使用被检查的部位或者场所，将依法予以处罚。鼎馨缘公司当时的法定代表人黄易在该决定书上签字。此后，鼎馨缘公司未对上述问题进行整改。
出现上述问题后，曾建未停止经营鼎馨缘公司二层歌厅，亦未支付2012年8月15日至2014年11月24日期间的电费26845.44元。
案件在审理过程中，曾建向本院提出鉴定申请，要求对鼎馨缘公司三层的装修费用进行评估，经北京市高级人民法院摇号确定由北京兴中海建工程造价咨询有限公司负责评估。2013年1月25日，该公司向本院出具工程造价鉴定报告，结果为:鼎馨缘公司装修工程确定金额为251189.2元，无法确定金额为34405.19元。2013年3月26日，曾建又向本院提出对其装修过程中安装配置的全部空调、电视、音响等附属设施设备的价值进行评估，经北京市高级人民法院摇号确定北京中财国誉资产评估有限公司负责评估。2014年4月8日，该公司向本院出具资产评估报告书，结论为：评估基准日2014年3月6日，通过对资产进行评估，涉案KTV娱乐系统设备评估价值共计为248948�。
2015年10月21日，鼎馨缘公司给曾建邮寄《关于<承包合同>相关事宜的告知函》，提出，我方与北京华宇天宏投资管理公司之间的租赁合同已于2015年10月1日终止，针对贵我双方之间《承包合同》的相关事宜特告知如下：1、贵我双方之间签订的《承包合同》已于2015年7月2日到期而终止；2、鉴于我方与出租方的租赁合同已到期，请贵司最迟在2015年10月25日前将所承包的场地交还我司；3、贵司拖欠我方自2011年1月至2015年7月2日的承包费用，贵司自2015年7月3日起至场地腾退之日止仍需支付我方承包费用，同时还须承担逾期缴纳的违约金及拖欠的水电费等相关费用。
另查：（一）鼎馨缘公司娱乐经营许可证有效期至2012年12月31日，此后未续办相关审批手续。
（二）鼎馨缘大酒店二、三层KTV包房及二楼东侧宿舍的建筑面积为523.48平方米（其中二层297.89平方米、三层225.59平方米），每层各8个KTV包房。该第三层彩钢板楼顶建筑及一个安全出口系楼房原有，并不是曾建进行内装修时改建。
上述事实，有鼎馨缘公司提供的承包合同、承包费收据、电费明细及收据、开庭笔录、告知函，曾建提供的承包合同、鼎馨缘公司的企业法人营业执照、娱乐经营许可证、卫生许可证、北京市丰台区公安消防支队责令改正通知书、临时查封决定书、西局村村民委员会证明、工程造价鉴定报告、资产评估报告书，以及当事人的陈述在案佐证。
本院认为：鼎馨缘公司与曾建签订的承包合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
在合同履行中，三层歌厅因使用易燃材料聚苯乙烯建造彩钢板，并且该区域只有一个安全出口，存在严重火灾隐患，被北京市丰台区公安消防支队于2011年5月1日查封，并要求整改，且整改后经检查合格方可解除查封。此后，鼎馨缘公司并未进行整改。该三层彩钢板楼顶建筑及一个安全出口系楼房原有，并不是曾建进行内装修时改建。合同中约定“甲方须保证乙方正常经营”，曾建因上述查封不能正常经营三层歌厅，鼎馨缘公司对此构成违约。合同中约定“甲方保证该KTV歌厅具备歌厅经营所必备的《经营许可证》、《安全合格证》等相关政府审批文件，并负责承包期间KTV歌厅相关审批文件的办理”，鼎馨缘公司娱乐经营许可证有效期至2012年12月31日，此后未续办相关审批手续，鼎馨缘公司对此构成违约。故鼎馨缘公司要求的违约金32500元，本院不予支持。曾建反诉要求赔偿三层装修损失285594.39元的请求，对鉴定机构确定金额部分（即251189.2元）本院�以支持。
合同约定的承包款，曾建应予支付；三层歌厅被查封后，相应的承包款应予减免，数额比照三层歌厅占总承包面积的比例（即43.09%），以每年承包款20万元为基数计算；综上，在承包期内，实际承包款为800917元，曾建已支付41万元，尚欠390917元。鼎馨缘公司要求的此部分承包款，本院予以支持。鼎馨缘公司要求的电费，本院予以支持，数额以本院查明的26845.44元为准。曾建反诉要求返还承包款15万元的请求，本院不予支持。曾建反诉要求赔偿损失费（即违约金）5万元的请求，按照“如因甲方原因使乙方停业累计超过30日，甲方应退还乙方当年租金，并按当年承包费金额的5%补偿乙方损失”的约定，应按三层歌厅在承包期内所减免承包款（即359083元）的5%计算，为17954元。曾建反诉要求赔偿经营利润损失10万元的请求，证据不足，本院不予�持。曾建反诉要求赔偿全部设施损失248948元的请求，鉴于二、三层歌厅每层各8个KTV包房，三层歌厅被查封后相关设施闲置，造成相关投入损失，故鼎馨缘公司应赔偿曾建其中一半设施的损失即124474元。
鉴于双方所签承包合同已于2015年7月2日合同期届满，合同的权利义务已经终止，并无解除合同之必要。合同到期后，曾建应腾退全部承包场地，并支付自2015年7月3日起至腾退承包场地之日止的场地使用费，数额比照二层歌厅应交承包款计算，即每天312元。合同中约定“乙方在不违约的情况下设备及装修归乙方所有”，据此，歌厅的设备及装修均由曾建处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、曾建于本判决生效后十日内给付北京鼎馨缘大酒店有限公司承包款三十九万�九百一十七元；
二、曾建于本判决生效后十日内给付北京鼎馨缘大酒店有限公司电费二万六千八百四十五元四角四分；
三、曾建于本判决生效后十日内向北京鼎馨缘大酒店有限公司腾退鼎馨缘大酒店二三层KTV包房及二楼东侧宿舍的全部承包场地，并支付自二○一五年七月三日起至腾退承包场地之日止的场地使用费(按每天三百一十二元计算)；
四、北京鼎馨缘大酒店有限公司于本判决生效后十日内给付曾建违约金一万七千九百五十四元；
五、北京鼎馨缘大酒店有限公司于本判决生效后十日内赔偿曾建装修损失二十五万一千一百八十九元二角；
六、北京鼎馨缘大酒店有限公司于本判决生效后十日内赔偿曾建设施损失十二万四千四百七十四元；
七、驳回原告北京鼎馨缘大酒店有限公司其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告曾建其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千二百五十七元一角八分，由北京鼎馨缘大酒店有限公司负担四千一百四十二元一角八分（已交纳），曾建负担九千一百一十五元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费五千七百二十元，由曾建负担二千一百一十八元（已交纳），北京鼎馨缘大酒店有限公司负担三千六百零二元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费二万元，由北京鼎馨缘大酒店有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。评估费六千元，由曾建负担三千元（已交纳），北京鼎馨缘大酒店有限公司负担三千元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王永斌
人民陪审员 梁大庄
人民陪审员 张丽娟
二〇一六年四月十一日
书 记 员 温迎福