浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第1711号
原告：钱立锋。
原告：史燕琼。
委托代理人（特别授权代理）周利生、胡坚。
被告：绍兴世茂新纪元置业有限公司。
法定代表人许世坛。
委托代理人（特别授权代理）肖淋。
委托代理人（特别授权代理）王相良。
原告钱立峰、史燕琼与被告绍兴世茂新纪元置业有限公司（以下简称“世茂公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理。依法由审判员田晖适用简易程序独任审判，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告钱立峰、史燕琼委托代理人胡坚、被告委托代理人王相良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱立峰、史燕琼诉称：2011年4月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发的位于湖滨商业中心第b区s00108号房屋一套。双方约定，被告应当在2011年6月1日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，并且在商品房交付后的360日内将有关办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。2011年6月2日，被告通知原告可办交房手续，原、被告根据交房实际情况签订《变更协议》一份，将湖滨商业中心第b区s00108房屋编号变更为湖滨商业中心2幢108室，该房屋的实际建筑面积由“94.13平方米”变更为“93.66平方米”，该房屋总金额相应由“2400749元”变更为“2388762元”。原告据此进行最终结算，并开具购房发票和办理交房手续。之后由于被告原因未能在合同约定时间内为原告提供可办理权属登记所需资料。2013年11月初，被告电话通知原告可办理房屋权属登记所需初始资料，但双方因逾期办证的违约责任无法达成一致，被告又拒绝将初始登记资料交付给原告，导致双方纠纷发生。故原告诉至法院，请求判令：被告支付原告逾期办证违约金计人民币137062.58元（暂计算至2013年11月20日，之后至实际可办理权证之日止的违约金按日269元计算）；本案诉讼费由被告承担。
被告世茂公司辩称：一、原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同不违反法律法规强制性规定，应为有效。依法成立的合同受法律保护，对双方均有约束力，不得擅自变更。二、本案诉请已超诉讼时效；即便未超，被告也应按照合同约定承担相应的逾期办证违约责任。原、被告双方在商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定为，出卖人应在商品房交付后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理，如因被告责任，原告不在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应以已付房款的0.01%承担责任，支付违约金，所以该条款已经对违约金作出了约定，且违约责任是一次性违约，不是持续性违约。根据此约定，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。最高法院民一庭2006年审判参考第一期发表一篇解读，逾期办证违约金分三种情况，其中第一种与本案类似，约定不论违约时间的长短，一次性按固定标准计算违约金，这是意识性债权，是从合同约定办证届满日期就开始计算。合同约定办证日期到现在已经超过二年，所以本案已经超诉讼时效。关于违约金的计算标准，因双方约定了违约金，所以不能适用最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的司法解释第18条。原告购买的诉争房屋已经出租，已经获得收益，不存在损失，原告以部分按揭形式支付房款，其房产证需办理房屋抵押登记手续，不存在影响抵押或转让问题。同时，被告不存在没有将有关证书交给原告或银行的情况。三、根据合同约定，被告仅有向有关部门办理手续的义务，而不是承诺给原告办证的义务。而且原告从未向被告要求将由被告掌握的资料交产权部门进行备案。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、商品房买卖合同复印件1份，拟证明原、被告系商
品房买卖合同关系，及合同签订的时间、合同对办证时间、违约责任等进行明确约定的事实；
2、绍兴市商品房买卖合同变更协议复印件1份，拟证
明变更协议签订的时间、及协议约定的内容包括实际建筑面积变更房屋总金额变更等事实；
3、购房发票复印件1份，拟证明原告已经按约全额支付购房款的事实。
被告对前述证据质证认为均无异议。
被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
租赁合同复印件1份，拟证明涉案房屋已出租，原告
有固定的租金收益，没有实际损失。
房屋交接单复印件1份，拟证明房屋已交付及交付时间
的事实。
ems快递面单复印件、回执查询单、关于再次通知领取
房产初始登记证的函各1份，拟证明被告已通知原告领取房产初始登记、原告已经签收的事实。
被告于庭后向本院提交《委托经营管理协议》一份，
拟证明原告已将诉争房屋不可撤销地委托被告关联公司经营管理，原告对房屋的处分权受到限制，原告购房时认可通过委托经营管理收取租金模式获取固定收益，原告已经通过协议的方式获得了收益，也是对协议约定以外收益的放弃，原告实际出租房屋的收益远远超过委托合同项下的收益，原告没有实际损失。
原告对前述证据质证认为，对证据1的真实性无异议，对证
明目的有异议，房屋虽然出租，但不等于没有实际损失，因为物权不仅仅等于租赁权，包括其他权益；对证据2没有异议。对证据3的真实性无异议。对证据4真实性无异议，但对证明目的有异议，被告欲证明原告无损失的证明目的不能成立。
本院认证认为，原、被告提供的证据经对方质证后对真实性均无异议，故本院依法予以确认，可以作为认定本案事实的证据。
经审理认定，2011年4月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发的位于湖滨商业中心第b区s00108号房屋一套。双方约定，被告应当在2011年6月1日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，并且在商品房交付后的360日内将有关办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人（被告）责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人（原告）不退房，出卖人（被告）按已付房价款的0.01%向买受人（原告）支付违约金；同时约定付款方式及期限为：首付1200749元（含定金即楼价50%）须于签署商品房买卖契约当日付清；按揭楼款120万（即楼价50%）做银行按揭，须于签署商品房买卖契约后三十日内付清。2011年4月15日，原、被告双方签订《委托经营管理协议》一份，协议约定，被告接受原告委托对原告购买房屋按照商业项目的统一商业规划进行招商和商业经营管理，具体经营业态由被告确定；原告将该房屋转让、赠与、交换或者以其他任何方式交由第三方承继该房屋全部或部分权利的，则原告保证该等第三方、承继方亦能接受和履行本协议。此后，原告按约支付了全部购房款。2011年10月18日，原、被告根据交房实际情况签订《变更协议》一份，将湖滨商业中心第b区s00108房屋编号变更为湖滨商业中心2幢108室，该房屋的实际建筑面积由“94.13平方米”变更为“93.66平方米”，该房屋总金额相应由“2400749元”变更为“2388762元”。原、被告据此进行最终结算，并开具购房发票和办理交房手续。交房后，被告已依据双方签订的《委托经营管理协议》，将该房屋招租，该房屋已处于出租状态，原告已获得租金收益。被告未能在合同约定时间内为原告提供可办理权属登记所需资料。2013年11月初，被告电话通知原告可领取房屋权属登记所需初始资料。2014年3月5日，被告再次向原告发函通知其十五日内在工作时间前来领取房产初始登记证，原告至今未予领取。原告于2013年12月委托本院人民调解室调解本纠纷，调解未成功，后于2014年4月4日向本院提起诉讼。
本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同关系主体适格、内容合法、意思表示真实、未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效，原、被告双方均应诚信履行。本案争议焦点为：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、被告是否存在逾期办证的违约行为；三、若存在违约行为原告调高违约金的诉请是否应予支持。对此评析如下：
关于争议焦点一：诉讼时效是指权利人不行使权利的事实状态持续经过法定期间，其权利即发生效力减损的制度。逾期办证违约金诉请是买受人基于与出卖人之间的商品房买卖合同关系所产生的一项要求出卖人履行支付义务的债权请求权，故应适用诉讼时效的规制，诉讼时效为两年。被告的违约行为一直处于持续状态，被告截至2013年11月10日方通知原告可领取房屋权属登记所需初始资料，原告于2013年12月委托本院人民调解室进行调解，在调解未成功的情况下，于2014年4月4日向本院提起诉讼，在被告违约行为发生之日起两年内依法定程序寻求保护，不存在超过诉讼时效的问题，故对被告的该项抗辩依法不予支持。
关于争议焦点二：被告作为开发商，为买受人原告向产权登记部门报送相应的产权登记资料，以便产权部门及时为原告办理房屋权属证书，是一项法定义务同时也是合同约定义务。被告辩称，其不存在逾期办证的行为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，其有责任提供证据证明其已按照合同约定时间（在商品房交付后的360天内）将有关办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告并未提供有效证据加以证明，应由其承担举证不能的法律后果。同时被告关于原告未进行敦促的意见，因履行前述义务是被告的合同义务及法定义务，该意见亦不能构成拒付违约金的抗辩理由，故本院认定被告的违约事实成立。
关于争议焦点三：依据合同法第一百四十四条第二款之规定，守约方可以实际损失为依据而申请调整增加违约金的数额。根据原、被告商品房买卖合同约定，被告逾期办证的违约金为已付房款的0.01%，则被告逾期办证的违约金应为238元，原告认为明显低于其损失，故要求调高。对此，本院认为，房屋系不动产，根据物权法规定，必须由房管部门办理登记手续，购房人实际获得房屋权属证书后，才能实现所有权转移的法律效果。仅仅履行交付的行为，原告仍然缺乏房屋所有权当中的处分权权能，从而造成其对房屋的转让、融资、入股出资等行为均在法律上存在障碍。考虑到这种情形更多的体现为一种潜在权利风险和交易机会的丧失，原告举证其存在实际损失确实困难，而原告的损失因处分权能的丧失又实际存在，且必然高于约定的违约金238元。“法律不强人所难”，鉴于上述理由，又考虑被告已经按照合同约定将诉争房屋交付给原告，原告实际亦进行了使用并获取了收益的实际情况；以及原告购买该房屋付款方式为部分按揭贷款，而该付款方式本身决定了其对该房屋的融资等行为存在一定限制。根据衡平原则，酌情确定被告应向原告支付违约金12000元。综上，被告的违约事实清楚，原告的合理诉请，本院依法予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告绍兴世茂新纪元置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告钱立峰、史燕琼支付违约金12000元；
二、驳回原告钱立峰、史燕琼的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1520元，由原告钱立峰、史燕琼负担1387元，由被告绍兴世茂新纪元置业有限公司负担133元，应由被告绍兴世茂新纪元置业有限公司负担部分于本判决生效之日起三十日内履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 田晖
二〇一四年六月二十五日
书记员 王珏
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。