吉林省白城市洮北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0802民初3276号
原告：白城市红叶物业管理有限公司
法定代表人：宋立卫，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马雪松，吉林厚合律师事务所律师。
被告：陈卫华，住吉林省白城市。
被告：张家珍，住吉林省白城市。
原告白城市红叶物业管理有限公司（以下简称红叶物业）与被告陈卫华、张家珍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红叶物业法定代表人宋立卫，及其委托诉讼代理人马雪松、被告陈卫华、张家珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
红叶物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业费及违约金共计14,736.00元（其中物业费9,736.00元、违约金5,000.00元）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2003年至2013年，白城市鑫泰物业管理有限责任公司为红叶小区物业管理服务单位，在2015年经原告、白城市鑫泰物业管理有限责任公司及白城市洮北区红叶小区业主委员会签订三方协议，自2015年小区物业管理服务变为本案原告，并将红业小区欠缴物业费的债权转让给本案原告。本案被告（夫妻关系）作为红叶小区的业主，从2003年至今拒绝缴纳物业服务费用共计9736元。红叶小区物业多年来是市委包保的示范小区，无论从小区的自然环境还是人文环境来讲都是其他旧小区无法相比的。原告多次进行催收，被告仍未缴纳，现诉至法院，请依法判如所请。
陈卫华、张家珍辩称，原告诉状中所提诉求离谱，无根据。原告在经营活动中违反相关政策，擅自提高收费标准，给业主造成损失。原告存在强行服务问题。原告存在多收费少服务和不服务也收费的问题。
本院认为，对于当事人双方没有争议的事实本院予以确认。陈卫华、张家珍为白城市洮北区红叶小区业主，于1999年入住该小区。2008年至2013年由白城市鑫泰物业管理有限责任公司（以下简称鑫泰物业）为红叶小提供物业服务。2014起由红叶物业为红叶小区提供物业服务。2015年1月1日鑫泰物业、红叶物业、洮北区红叶小区业主委员会（以下简称红叶业主委员会）签订《债权转让协议》，将鑫泰物业2014年之前在红叶小区的到期债权转让给红叶物业，鑫泰物业与红叶业主委员会的物业服务全部终止。
2008年10月1日，鑫泰物业与白城市房地产经营总公司签订《物业管理服务合同》，为红叶小提供物业服务，对此事实陈卫华、张家珍亦予认可。该合同约定物业管理期为五年，从2008年10月1日至2013年10月31日。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”规定，因物业服务是在同一合同项下对一定期间基于同一原因而产生的继续性债权的一次性约定，各期履行的债权具有整体性和关联性，其诉讼时效应至物业管理服务合同约定的最后一期物业费缴纳期限届满之日开始计算。2015年1月1日，鑫泰物业将2014年之前的红叶小区到期债权转让给红叶物业，并有红叶业主委员会盖章予以确认。红叶物业于2016年8月25日将债权转让协议公示于红叶小区，同时催缴2015年前所欠的物业费。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”规定，在诉讼时效到期前，红叶物业存在催缴行为，经红叶业主委员会盖章确认，并予以公示，诉讼时效应从催缴或公示之日起重新计算，至本案诉讼之日，红叶物业的诉讼未超过诉讼时效。
2015年1月1日，鑫泰物业、红叶物业、红叶业主委员会签订《债权转让协议》。2016年8月25日，以公示方式通知债务人。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”规定，该债权转让行为合法有效，陈卫华、张家珍应向红叶物业履行到期债务。
红叶物业与红叶业主委员会分别于2015年1月1日、2016年1月1日签订《物业服务合同》。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”规定，业主委员会的上述民事行为对陈卫华、张家珍具有约束力。
红叶物业要求陈卫华、张家珍交纳2003年至2016年物业费。本院认为，红叶物业出示的证据仅能证明鑫泰物业从2008年10月1日起为红叶小区提供物业服务，2003年至2008年期间是否由鑫泰物业提供物业服务，红叶物业对此期间债权是否拥有诉权，红叶物业未能提供证据予以证明，故本院不予支持。《物业管理服务合同》、《物业服务合同》、社区证明、债权转让协议可以证明红叶物业有权收取2008年至2016年的物业费，故本院予以确认。
陈卫华、张家珍出示《关于规范白城市区普通住宅物业服务收费指导价格的通知》、《关于下达白城市城区内普通住宅物业管理服务指导价格的通知》等文件，证明红叶物业存在乱收费、擅自提高收费标准等行为。本院认为，红叶物业为三级资质，其收费未超过文件中三级每月每平方米0.40－0.56元的规定，并且上述文件均为指导性文件，非强制性法律规定，服务双方系在自愿协商基础上签订服务合同，该合同未违反强制性法律规定，鑫泰物业、红叶物业亦实际提供了物业服务，故双方应按合同约定履行责任义务。
陈卫华、张家珍出示照片11张，证明红叶物业服务不到位。红叶物业对其真实性有异议。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四款：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；”规定，因上述证据为复印件，陈卫华、张家珍未提交其他证据佐证其真实性及拍摄时间、地点，故本院对此不予确认。
陈卫华、张家珍出示收据四份，证明其已交纳物业费。本院认为，2007年收据写明为“1－12月楼道清扫费用120.00元”，《物业管理服务合同》第八条约定，物业管理服务包括公共环境卫生的清洁，垃圾的收集、清运等，该费用应包括在物业费范围内，红叶物业虽主张该费用属另行收取部分，但其未提交证据予以证明，故本院对其主张不予支持。2008年收费项目不清，经询问，陈卫华、张家珍亦无法说明，故本院对此不予保护。2009年收费项目为“卫生、绿化、电子费150.00元”，该费用亦属于《物业管理服务合同》第六条约定的共同绿地、花森、建筑小景等养护和管理物业服务项目。2016年收费项目为“物业费187.00元”，红叶物业确认该费用为陈卫华、张家珍交纳物业费，本院予以确认。故陈卫华、张家珍已交纳的2007年120.00元、2009年150.00元、2016年187.00元应从其应交纳的物业费中予以扣除。
经庭审询问，对陈卫华、张家珍住宅面积为124.43平方米双方均无异议，故本院予以确认。陈卫华、张家珍认为其车库面积为24平方米，红叶物业认为其车库面积为25.72平方米，但红叶物业未提交证据予以证明，故本院确认陈卫华、张家珍车库面积为24平方米。陈卫华、张家珍称其于7、8年前购买车库，被告主张原告应从2008年起交纳车库物业费，但其未提交证据证明陈卫华、张家珍购买车库的具体时间，故本院认定陈卫华、张家珍购买车库的时间应从2010年起计算。按照《物业管理服务合同》第十七条约定：“1、住宅按建筑面积每月每平方米0.3元。2、商用按建筑面积每月每平方米0.8元。3、车库按建筑面积每月每平方米0.8元”。《物业服务合同》第九条约定：“多层住宅0.50元/㎡/月；非住宅1.00元/㎡/月”。陈卫华、张家珍应交纳2008年10月1日至2016年12月31日住宅物业费共计4,292.84元，其中2008年10月1日至2014年12月31日按0.30元/㎡/月计算，2015年1月1日至2016年12月31日按0.50元/㎡/月计算。陈卫华、张家珍应交纳2010年1月1日至2016年12月31日车库物业费共计1,728.00元，其中2010年1月1日至2014年12月31日按0.80元/㎡/月计算，2015年1月1日至2016年12月31日按1.00元/㎡/月计算。以上合计6,020.84元，扣除陈卫华、杨家珍已交纳的2007年120.00元、2009年150.00元、2016年187.00元，还应交纳物业费5,563.84元。
红叶物业要求陈卫华、张家珍给付违约金5,000.00元。本院认为，在2008年签订的《物业管理服务合同》中双方未就违约金进行约定，红叶物业要求给付2015年之前的违约金没有依据，故本院不予支持。在2015年、2016年签订的《物业服务合同》中均约定：“业主或物业使用人应当按年度一次性交纳物业服务费用及相关约定的费用。交纳费用时间为每年的第一季度。业主或物业使用人，逾期未交纳物业服务费的，应当按照每日3‰的标准承担相应的违约金”。故陈卫华、张家珍应从逾期之日起（第二季度起）按每日3‰给付违约金，扣除2016年已交纳187.00元，应给付2015年至2016年的住宅违约金1,897.33元。陈卫华、张家珍应交纳2015年至2016年车库违约金791.42元。以上合计2,688.75元。
综上所述，陈卫华、张家珍应给付红叶物业物业费5,563.84元，违约金2,688.75元，合计8,252.59元。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条定，判决如下：
一、被告陈卫华、张家珍于本判决生效之日起五日内给付原告白城市红叶物业管理有限公司物业费5,563.84元，违约金2,688.75元，合计8,252.59元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费84.00元，由红叶物业负担59.00元，陈卫华、张家珍负担25.00元。
本判决为终审判决。
审判员 黄海鹰
二〇一六年十二月二十七日
书记员 刘洪哲