广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠金法民一初字第358号
原告珠海大泽工贸有限公司。住所地：珠海市金湾区。
法定代表人肖康，总经理。
委托代理人马锋云，广东正拓律师事务所律师。
委托代理人刘琪凤，广东正拓律师事务所律师。
被告珠海斯达纬制管有限公司。住所地：珠海市金湾区。
法定代表人温旭升，总经理。
委托代理人刘迎新，该××职员。
原告珠海大泽工贸有限公司诉被告珠海斯达纬制管有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并于2015年10月22日公开开庭进行了审理，原告珠海大泽工贸有限公司法定代表人肖康及其委托代理人刘琪凤到庭参加了诉讼，被告珠海斯达纬制管有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告珠海大泽工贸有限公司诉称，2011年9月15日，原告将位于珠海市金湾区红旗镇小林和兴中路东侧产地面积4117.39㎡综合厂房一幢整体出租给被告用于生产、办公、经营，双方签订了一份《房地产租赁合同书》，约定租赁期限自2011年9月15日起至2016年9月14日，共五年。每月租金含税总金额为人民币45000元，在当月5日内全额支付当月租金，租赁期后两年即第四、第五年根据市场行情，双方另行商议租金，如有增长涨幅不得超过20%。承租方按照水电表向出租方实数缴费，单价按照珠海市水电部门公布价格计算，所产生的垃圾费及其他管理费由承租方负责。合同还约定若承租方提前终止合同，应提前三个月通知出租方，否则出租方所收履约金保证金不予退还。承租方未依约支付租金，每逾期一天按租款的千分之五向出租方支付滞纳金，逾期支付租金超过60天出租方有权解除合同，不退还履约金保证金及停水电供应并追究承租方的其他违约责任。如因违约方造成守约方任何损失、赔偿、罚款、诉讼，违约方就该损失及有关费用（包括但不限于诉讼费用、律师费等）作出赔偿。合同签订后，原告依照合同约定将涉案综合楼交付给被告使用，被告有交租至2014年9月30日。双方自2014年1月份起经协商后将每月租金调整48000元，但自2014年10月份起至今，被告共计拖欠租金共计480000元，期间只支付了40000元，其余租金尚未支付，双方多次协商未果。原告认为，被告未按照合同约定支付租金导致其合同目的无法实现，被告的根本违约行为损害了其合法权益，按照合同法等法律规定，被告应当向原告支付租金并承担相关的违约责任，对合同中有关滞纳金的约定条款原告依法作出相应调整。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认解除原、被告双方签订的《房地产租赁合同书》；2、被告向原告支付自2014年10月1日起至2015年7月31日止拖欠租金共计440000元，并按日万分之六的标准向原告支付滞纳金47145.6元（暂计至2015年7月31日，实际计至支付所有款项之日止）；3、被告向原告支付垫付的2015年6月份电费21078.28元；4、支持原告没收被告的履约保证金90000元和设备保证金30000元；5、被告腾退并交付所租的厂房，并按照合同约定月租金48000元的标准向原告支付自2015年8月1日起至腾退交付之日止占用厂房的租金损失；6、被告以诉讼标的额8%的标准向原告支付聘请律师费用共计58257.9元（含前期费用8000元）；7、本案诉讼费用由被告承担。
在庭审过程中，原告增加一项诉讼请求：请求判令被告支付原告垫付的2015年7月份被告所租厂房产生的电费16800元。
被告珠海斯达纬制管有限公司在举证期限内既未答辩，也未提交证据。
经审理查明，原、被告双方签订了一份《房地产租赁合同书》，合同约定：1、原告将位于珠海市金湾区红旗镇小林和兴中路东侧土地使用面积为4117.39平方米房产出租给被告用于生产、办公、经营，租赁期限为五年（从2011年9月15日起至2016年9月14日止），每月租金（含税）45000元，在当月5日内全额支付当月租金；租赁期后两年即第四、第五年根据市场行情，双方另行商议租金，如有增长则涨幅不得超过20%。2、被告按水电表实数交费，价格按珠海市水、电部门公布价格计算，租赁房产所产生的垃圾费及其他管理费由被告负责。3、被告在签订合同且完成房产交接之日即向原告支付租赁合同履约保证金90000元及全部设备保证金30000元，租约期满租赁合同履约保证金及设备保证金退还给被告，如被告需提前终止合同，应提前三个月通知原告，原告所收履约金保证金不予退还。4、若被告未按合同约定支付租金，每逾期一天按租款的千分之五支付原告滞纳金，逾期支付租金超过60天原告有权解除合同，不退还履约保证金及停水电供应并追究被告的其他违约责任。5、如因该合同一方违反合同的任何声明、承诺或约定而令合同他方遭受任何损失、赔偿、罚款、诉讼，则该合同一方应向合同他方就该等损失及有关费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用等）作出赔偿。该合同还对其他条款作出了约定。原告主张合同签订后，其依照合同约定已将涉案房产交付给被告使用，被告交租金至2014年9月30日。
同时查明，原告因本案纠纷聘请了律师代为诉讼，律师事务所收取了原告前期律师费8000元，双方因此而签订了一份《民事委托代理合同》，约定其余律师费按执行回款的8%支付。
上述事实有《房地产租赁合同书》、《民事委托代理合同》、《发票》、庭审笔录在卷证实。
本院认为，一、关于合同效力的认定问题。原、被告签订的《房地产租赁合同书》，是其双方当事人真实意思的表示，且没有违反法律、法规的相关规定，是合法有效合同，应受法律保护，双方当事人应当依约履行。二、关于2014年1月份起租金的认定问题。原告主张自2014年1月份起经双方协商后将每月租金调整为48000元，但未提供任何证据予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，其应承担举证不能的不利后果，据此，对原告的该主张，本院不予支持。三、关于原告的诉讼请求问题。1、由于被告自2014年10月1日起已连续超过60日未按合同约定交付租金，已构成了根本违约，据此，原告请求确认解除双方签订的《房地产租赁合同书》、腾退并交付所租厂房、支付2014年10月1日起至2015年7月31日止拖欠的租金440000元（由于被告在此期间已支付租金40000元，故应予扣除）、自2015年8月1日起至腾退并交付所租厂房之日止按45000元／月（含税）计算支付占用厂房的租金损失、不退还被告已付的履约保证金90000元及设备保证金30000元，依据充分，本院予以支持。至于原告请求被告以月所欠租金48000元按日万分之六的标准计算支付自2014年10月1日起至2015年7月31日止的滞纳金至实际支付所欠款项之日止的问题，因双方签订的《房地产租赁合同书》对违约责任中的滞纳金已作约定：“若被告未按合同约定支付租金，每逾期一天按租款的千分之五支付原告滞纳金，逾期支付租金超过60天原告有权解除合同，不退还履约保证金”，据此，本院认为，逾期支付租金不超过60天的，可请求支付滞纳金，而逾期支付租金超过60天的，原告有权解除合同，不退还履约保证金，但不能同时再请求支付滞纳金。因此，结合原告的主张，本院认定被告以月所欠租金45000元按日万分之六的标准计算支付的滞纳金时间为60天，即被告应支付原告的滞纳金为2430元。2、原告提供银行进账单主张被告支付其垫付的2015年6月份被告所租厂房产生的电费21078.28元，依据充分，本院予以支持。至于原告当庭增加的请求判令被告支付其垫付的2015年7月份被告所租厂房产生的电费16800元，因已过举证期限，本院不宜在本案中直接处理。3、原告主张被告支付的前期律师费8000元，并提供了收费票据予以佐证，且该请求符合双方所签合同的约定及法律规定，本院予以支持。至于其主张的被告以诉讼标的额的8%标准向其支付聘请律师费用，因该费用并未实际产生，且原告与律师事务所签订的《民事委托代理合同》中对其余律师费按执行回款的8%支付，不具有确定性，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
确认解除原告珠海大泽工贸有限公司与被告珠海斯达纬制管有限公司签订的《房地产租赁合同书》；
被告珠海斯达纬制管有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将权属原告珠海大泽工贸有限公司的位于珠海市金湾区红旗镇小林和兴中路东侧产地面积4117.39㎡综合厂房一幢整体腾退给原告珠海大泽工贸有限公司；
被告珠海斯达纬制管有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告珠海大泽工贸有限公司2014年10月1日起至2015年7月31日止拖欠的租金人民币400000元；
被告珠海斯达纬制管有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内按人民币45000元／月（含税）计算支付自2015年8月1日起至涉案厂房腾退之日止的占用厂房租金损失给原告珠海大泽工贸有限公司；
原告珠海大泽工贸有限公司已收取被告珠海斯达纬制管有限公司的履约保证金人民币90000元及设备保证金人民币30000元不予退还；
被告珠海斯达纬制管有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告珠海大泽工贸有限公司滞纳金人民币2430元；
被告珠海斯达纬制管有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告珠海大泽工贸有限公司垫付的2015年6月份被告珠海斯达纬制管有限公司所租厂房产生的电费人民币21078.28元；
被告珠海斯达纬制管有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告珠海大泽工贸有限公司聘请律师的前期律师费人民币8000元；
驳回原告珠海大泽工贸有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币16748元、诉讼保全费人民币3970元，两项合计人民币20718元，由被告珠海斯达纬制管有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 罗英典
人民陪审员 张水金
人民陪审员 余春媛
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 赵思远
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第9页共9页