重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第03852号
上诉人（原审被告）重庆荣坤房地产开发有限责任公司，住所地重庆市合川区合阳办青龙街158号门市。
法定代表人李洪渊，董事长。
委托代理人邹井荣，重庆兴众律师事务所律师。
委托代理人吴波，重庆兴众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶元群。
委托代理人文德福。
上诉人重庆荣坤房地产开发有限责任公司（以下简称“荣坤公司”）因与被上诉人叶元群商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2015）津法民初字第01010号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年12月21日，叶元群、荣坤公司签订《委托认购书》，约定由叶元群认购荣坤公司位于重庆市江津东部新城鼎山丽景小区的房屋一套。认购书签订后，叶元群于2013年5月16日向荣坤公司支付了购房款462230元。2013年8月13日，荣坤公司（甲方）与叶元群（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道758号鼎山丽景XX幢XX号房屋一套，建筑面积为113.35平方米，房屋总价为471974元。其中，该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2013年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条第1项约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条第1项约定：逾期交房超过90日，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。同时，双方于当日签订《合同补充协议》，该协议第六条第4项约定：乙方在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付价款、面积差价款，按时足额缴纳专项维修基金、规费、税费等相关费用，否则，甲方有权拒绝交付，直至乙方按前述履行完毕全部义务，甲方无需承担任何违约责任。第七条第1项约定：双方在本合同所约定的商品房达到交付使用条件后，甲方将以书面或电话方式通知乙方办理相关接房手续。第七条第3项约定：在该物业管理区域尚未成立业主委员会之前，自该房屋交付之日起乙方需向前期物业管理公司支付物管费、电梯费及拒实分摊公共水电费。第九条第1项约定：本补充协议约定内容若与合同约定内容有冲突的，以本补充协议约定为准，其他任何口头承诺或书面批示均与甲方无关。合同签订后，叶元群当日向荣坤公司支付了购房款余款9744元。2013年12月7日，荣坤公司向叶元群发出《接房通知书》，通知叶元群于2013年12月30日前往办理接房相关手续。叶元群于2013年12月16日收到该通知后前往接房，但因荣坤公司当时未出示商品房建设工程竣工验收备案登记证，故叶元群拒绝接房。2013年12月17日，叶元群向荣坤公司交纳了房屋的契税、大修基金、杂费等费用13217元。2014年12月15日，叶元群自行前往荣坤公司处办理了接房的相关手续，并向重庆高天物业管理有限公司缴纳了2014年8月1日至2014年12月30日期间的物业管理费225元。
一审另查明：荣坤公司系具有房地产开发三级资质的企业，并于2011年7月7日取得几江东部新城E2-1地块鼎山丽景小区的建设工程规划许可证。2013年5月6日，荣坤公司取得鼎山丽景小区的商品房预售（预租）许可证。2013年9月29日，鼎山丽景小区进行了竣工验收并于2014年4月25日在重庆市江津区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。2014年10月10日，鼎山丽景（一期）1、4、5、7号楼及地下车库取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字［2014］73号）。
叶元群一审诉称:2011年12月21日，叶元群、荣坤公司签订《委托认购书》，约定由叶元群认购荣坤公司位于江津东部新城鼎山丽景小区的房屋一套。2013年8月13日，叶元群、荣坤公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由叶元群购买荣坤公司位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道758号鼎山丽景XX幢XX号房屋，建筑面积为113.35平方米，房屋总价为471974元。同时，该合同还约定荣坤公司应于2013年5月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给叶元群使用，逾期交房超过90天且叶元群要求继续履行合同的，荣坤公司应当从约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向叶元群支付已付购房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付。合同签订后，叶元群按约支付了全部购房款，但荣坤公司于2013年12月7日才向叶元群发出《接房通知书》要求叶元群于2013年12月30日前接房。叶元群于2013年12月16日收到该通知后前往接房时发现该商品房尚未取得竣工验收备案登记证，故叶元群拒绝接收该房。2014年10月10日，荣坤公司取得该商品房的竣工验收备案登记证后未再通知叶元群前往接房，叶元群在不清楚其竣工验收具体时间的情况下于2014年12月15日自行前往接房并办理了相关手续，荣坤公司在接房时还强行违规收取了叶元群物业管理费225元。综上，荣坤公司逾期交房的行为已违反了合同约定，应当向叶元群支付违约金。为维护叶元群的合法权益，请求依法判决荣坤公司立即支付叶元群2013年5月30日至2015年1月15日期间逾期交房的违约金28028元并承担本案诉讼费。
荣坤公司一审辩称：首先，叶元群、荣坤公司于2013年8月13日签订商品房买卖合同属实，但签订的合同沿用的是其他格式合同来修改签订的，修改时未将“2013年5月30日前将房屋交付乙方使用”该条款进行更正。该交房时间先于合同签订之日，明显不符合常理，应当视为双方对交房时间没有约定，故应当给荣坤公司合理的交房时间。因此，荣坤公司于2013年12月7日通知叶元群接房合乎情理，荣坤公司不存在迟延交房的情形。其次，商品房只要经验收合格就可以交付使用，是否进行备案登记不影响房屋的交付使用。而备案登记只是履行审批手续，不是房屋交付的必备条件。荣坤公司所销售的商品房于2013年9月29日经验收合格并于2014年4月25日进行备案登记，荣坤公司的所有开发手续均已齐全，不存在任何违约情形。因此，叶元群以荣坤公司交付的商品房未经验收备案为由要求荣坤公司支付违约金无相关事实和法律依据。最后，根据双方商品房买卖合同的约定，叶元群在未缴清全部房屋价款、面积差价款、维修基金、规费、税费等相关费用的情况下，荣坤公司有权拒绝交付房屋并无需承担任何违约责任。而叶元群系于2014年12月15日才付清全部款项和税费，因此荣坤公司不应承担任何逾期交房的违约责任。综上，请求依法驳回叶元群的诉讼请求。
一审法院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，叶元群、荣坤公司双方于2013年8月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》约定荣坤公司应当于2013年5月30日向叶元群交付房屋，该交房期限明显早于合同的签订日期，不符合交易习惯和常理。故对荣坤公司提出该交房日期填写错误系沿用其他格式合同的抗辩理由，该院予以采纳。由于双方未另外约定合理的交房期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，应当按照交易习惯确定荣坤公司的交房期限。因荣坤公司于2013年9月29日即竣工验收合格，已符合交付条件，故荣坤公司应当在合理期限内办理竣工验收备案登记证并交付房屋。同时，根据合同补充协议约定，叶元群未完清所有税费前荣坤公司可以拒绝交付房屋。因叶元群于2013年12月17日才完清所有契税、大修基金及杂费，距争议商品房竣工验收之日已有两个多月合理期限，故荣坤公司最迟应当于2013年12月17日向叶元群交付房屋，其逾期不交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于荣坤公司提出叶元群于2014年12月15日才完清所有费用，故荣坤公司有权拒绝交房的抗辩意见，该院认为，叶元群于2014年12月15日交纳的系物业管理费，该物业管理费在未接房前不应由叶元群负担。故荣坤公司以叶元群未完清物业管理费为由拒约交房的抗辩意见，该院不予采纳。同时，根据双方商品房买卖合同第八条约定，叶元群、荣坤公司在进行正式验收交接时，荣坤公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。荣坤公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，叶元群有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由荣坤公司承担。由此可见，荣坤公司应向叶元群交付的系已经竣工验收并取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证的商品房。因此，荣坤公司于2013年12月7日尚未取得竣工验收备案登记证之前通知叶元群前去接房违反合同约定，叶元群有权拒绝接房。荣坤公司虽辩称其于2013年9月29日已对鼎山丽景小区进行了竣工验收并于2014年4月25日在重庆市江津区国土资源和房屋管理局进行了备案登记，但其最终取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证的时间为2014年10月10日，且从申请备案登记之日至取得竣工验收备案登记证后荣坤公司均未再通知叶元群前去接房，叶元群无法知晓其申请备案和取得竣工验收备案登记证的具体时间，故应当以叶元群实际接房之日作为荣坤公司实际履行交房义务之日。因荣坤公司于2014年12月15日才实际向叶元群交付房屋，已逾期交房超过90日，故荣坤公司应当按照合同约定，从2013年12月18日起至2014年12月15日止，按日向叶元群支付已付购房款万分之1的违约金17132.66元（363天×471974元/天×0.01%）。叶元群多余部分的主张，该院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百一十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，判决：一、重庆荣坤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付叶元群逾期交房的违约金17132.66元。二、驳回叶元群的其他诉讼请求。如果重庆荣坤房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费501元，减半收取251元，由重庆荣坤房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，荣坤公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回叶元群一审诉讼请求。主要事实和理由:1.在合同约定交房时间早于签订时间的情况下，应视为双方对交房时间未约定。法院应当给予荣坤公司合理充分的交房准备时间。荣坤公司通知叶元群接房时间是2013年12月17日，缴清房款当天，叶元群认为房屋没有经验收备案登记，拒绝接房，拖至2014年12月15日才接房。荣坤公司认为，商品房只要经验收合格就符合法定交付条件，备案登记不影响商品房实际使用。涉案商品房2013年9月29日验收合格，因行政管理部门原因，迟至2014年10月10日才取得竣工验收备案登记，迟延时间的责任不应由荣坤公司承担。
叶元群辩称：交付商品房必须出示验收备案登记证。荣坤公司逾期交房，应支付违约金。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：2011年12月21日，叶元群系与重庆鼎千房地产营销策划有限公司签订《委托认购书》，而非与荣坤公司签订。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为：根据叶元群、荣坤公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，荣坤公司向叶元群交付的房屋应为取得竣工验收备案登记证的房屋。本案中，荣坤公司通知叶元群接房时，并未取得竣工验收备案登记。嗣后，荣坤公司取得竣工验收备案登记后，未通知叶元群，因此，一审法院以叶元群实际接房时间作为荣坤公司履行交房义务的日期，认定正确。
叶元群、荣坤公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的交房期限早于合同的签订日期，不符合交易习惯和常理，应视为双方未约定交房日期。交房日期应根据交易习惯确定。根据本案的实际情况，结合房屋竣工验收的日期，本院认定涉案房屋竣工验收后一个月，即2013年10月29日为荣坤公司履行交房义务的时间。虽然在此期间叶元群并未足额缴纳房屋契税、大修基金等，但根据双方当事人在补充协议中的约定，叶元群只要在办理交房手续前完清税费即可。又因双方在合同中对交房时间约定不明，荣坤公司负有通知叶元群何时交接房屋的义务，以便叶元群根据交房时间判断其缴纳契税的时间。本案中，荣坤公司并无证据证明其在本院认定的交房时限内曾通知叶元群缴纳契税，因此，叶元群缴纳契税的时间不能作为荣坤公司交付房屋义务的起算日，仍应以本院认定的时限作为荣坤公司履行交房义务的日期，即荣坤公司逾期交房违约金的起算日。根据该日期计算的逾期交房违约金数额大于一审法院认定的金额，鉴于叶元群未提出上诉，一审判决可予维持。
综上，荣坤公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决事实认定清楚，法律适用基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费501元，由重庆荣坤房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 陈 杨
代理审判员 周媛媛
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 向 奇