上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初88669号
原告：上海豌豆房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：赖克正，执行董事。
委托诉讼代理人：郭军，上海公鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温浩，上海公鼎律师事务所律师。
被告：上海川眭实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：眭国荣，总经理。
原告上海豌豆房地产开发有限公司(以下简称豌豆房产公司)与被告上海川眭实业有限公司(以下简称川眭实业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案受理，依法适用简易程序，于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告豌豆房产公司的委托诉讼代理人郭军，被告川眭实业公司的法定代表人眭国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告豌豆房产公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同书》及相关协议；2、被告川眭实业公司退还原告豌豆房产公司支付的保证金人民币300,000元(以下币种相同)，租金266,667元、前期工程款60,000元，共计626,667元；3、被告川眭实业公司向原告豌豆房产公司承担违约金2,313,274元(三个月租金382,500元，双倍装修损失1,930,774元)；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年6月21日，原告豌豆房产公司与被告川眭实业公司签订《房屋租赁合同书》(以下简称租赁合同)，约定将上海市浦东新区川沙新春路XXX号房屋(以下统称系争房屋)出租给原告豌豆房产公司作为集体宿舍使用，租赁期限从2017年1月1日至2026年12月31日止，其中2016年7月1日起至2016年12月31日期间为免租期，年租金为170万元；同时，双方对于证照办理、提前终止合同均做了详细的约定。租赁合同签署后，原告按约向被告支付了相关费用，并开始开展设计、施工、采购等工作，2016年8月24日，因被告要将部分房屋(小仓库)另作他用，将租赁面积调整为2,900平方米，为避免停工损失扩大，故原告无奈于2016年9月9日与被告达成共识，将租赁面积变更，并将年租金变更为153万元，并将公共区域1、2处注明由原告使用，但之后不久，被告又一次将公共区域挪作他用，原告认为被告未按协议规定履行出租人按约交付租赁物之义务。随后，原告根据向房屋权利人的了解，系争房屋系工业用房，无法满足原告用于集体宿舍建设之用途，相关消防证件等无法按约办出，被告根本无法保证原告在租赁期间依照合同约定用途使用租赁物，被告存在根本违约。同时，权利人也拒绝被告将系争房屋进行转租，并发函于被告要求解除租赁关系，使得原、被告间租赁合同的基础落空。综上，原告认为，被告对系争房屋缺乏合法使用权，无法转租，在明知情况下出租给原告使用，并收取原告方的相关费用，被告交付的房屋也不符合约定且无法成功办理相关证件，其行为均属恶意违约，造成原告损失，原告于2016年9月21日发函至被告，要求解除双方的租赁关系，但被告对此置之不理，故而原告提起诉讼。
被告川眭实业公司辩称，系争房屋的产权归属于上海游龙橡胶制品有限公司(以下简称游龙公司)，房屋原为厂房，因位置在上海迪士尼乐园边上，根据相关规划，不可再开设厂房使用，故清空后改建为上海市3A景点。2015年被告从游龙公司处承租上海市浦东新区新春路XXX号中产证登记的一栋厂房的底层及厂房前有顶棚的过道，被告承租下来后做旅游配套项目。经人介绍，原告要承租房屋做员工宿舍，故被告将上述房屋及过道出租给原告，达成租赁意向后原告支付定金30万元，随后双方签署租赁合同，2016年6月1日被告将系争房屋交付原告，定金转为房租的一部分，2016年6月底原告另行支付租金266,667元。2016年7月，原来聘请的工程队清理厂房，双方协商清理费用各半承担，为此原告支付被告6万元。2016年7月，原告用挖掘机挖地地基都已露出，被告对原告挖掘过深提出异议，认为原告装修应先行提供图纸，在未提供图纸下进行挖掘，存在安全隐患，为此被告发函要求原告与其签署安全协议。原告表示尚在设计阶段，未予回复。2016年8月，被告听原告说要在地下再造一层房屋，被告提出这样搭建需要进行工程备案，并要进行底部加固，而原告承租房屋时仅是说做员工宿舍，并未说过要搭建或者改建，原告表示房屋已经租给他们，也支付了租金，怎么改建与被告没有关系。由于原告要这样搭建，房屋的权利人知道后不同意，故被告将小仓库收回，并将原先的租金调整至153万元。之后被告提出让原告先行提供施工图纸，需要先审查是否安全，安全的情况下才能建设，同时向原告介绍了消防施工部门，但其也不了了之。2016年9月原告派一人与被告租赁合同事情，明确表示2016年9月15日要动工，并要增加两个月的免租期，被告都表示同意，但仍然坚持前提是要原告提供施工图纸。之后双方再无交涉，直至收到法院的诉讼材料。被告认为，双方租赁合同中，被告不存在过错，原告不能擅自解除合同，故被告不同意合同解除，保证金、租金及前期清理费6万元被告均予以收到，但原告要求返还没有依据，被告不同意。由于被告不存在违约，也不存在承担违约责任的问题，就违约金计算构成本身也存在异议，认为金额过高，就金额本身也不确认，原告在现场除了挖地以外其他没有做过，就装修花费没有证据证明，被告对金额持有异议。
本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区新春路XXX号房屋的权利人为游龙公司。2015年7月29日，由游龙公司作为出租方与川眭实业公司作为承租方签署《经营性房屋、土地租赁协议》，约定将上海市浦东新区新春路XXX号中约3,000平方米的厂房使用权及地上建筑物、附着物等出租给川眭实业公司，租赁期约定为10年，考虑到与村里的合约，合同5年一签，第一次签订合同自2015年8月1日至2020年7月30日止，房租为一年一付，先付后用等。2016年3月1日，游龙公司与川眭实业公司再行签署《补充协议》，约定出租方允许川眭实业公司转租，租赁期为10年，同时出租方保证履行第二个5年租赁期。
2016年6月21日，以被告川眭实业公司作为出租方(甲方)与原告豌豆房产公司作为承租方(乙方)签署租赁合同一份，约定甲方将上海市浦东新区新春路XXX号房屋房产号(049022)出租给乙方，租赁物面积经甲乙双方认可确定为3,300平方米，其中包含底层厂房及厂房前过道(具体位置以双方当事人当庭在产证附图上确认为准)；租赁物的功能为集体宿舍，包租给乙方使用，如乙方需转变使用功能，需经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担；租赁期间甲方需帮助乙方协调好当地政府关系，若办理宿舍和消防证件过程中遇到阻碍，甲方需保证集体宿舍证件和消防验收合格通知书等相关证件、材料审核通过；租赁期限为10年，即从2017年1月1日起至2026年12月31日止；租赁物的免租期为6个月，即从2016年7月1日起至2016年12月31日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金；免租期开始前，乙方须先支付甲方首月租金；定金为30万元，该定金用以保证双方签订租赁合同及保证甲方协助乙方申办出集体宿舍证件和消防验收合格通知书等相关证件，在签订租赁合同后，租赁定金自动转为租金，若集体宿舍证件和消防验收合格通知书等相关证件、材料甲方无法协助办出，则甲方需双倍退还已收取的定金、租金及其他乙方已投入费用，同时乙方有权解除租赁合同；租金，按照双方约定，在合同期间该租赁物年租金为170万元，每期租金为42.50万元；押金：租金采用先付后用、押一付三方式；乙方应于每租赁季度15号或该日以前向甲方支付当季度租金，每个计租年的年租金分四期支付，每期支付三个月租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为日租金的万分之二每天，租金同时还得正常支付；在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，甲方在收到乙方设计方案5日内作出是否同意意思表示，逾期的则视为同意乙方设计方案，同时须向政府有关部门申报同意，甲方应配合乙方办理装修申报相关审批手续；……如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意方能进行；在合同期内，经甲方同意，乙方可将租赁物的部分面积转租，转租租赁物用途不得超过合同约定的用途，……；甲方对物业资产需拥有合法所有权，需出具所有权文件或者提供用以证明甲方拥有租赁物的合法转租权利的租赁合同或出具证明文件背书为附件，保证该物业不存在任何质量、安全隐患或任何权利瑕疵，保证无第三方产权纠纷而产生的第三方租赁纠纷，保证房屋不受任何第三人追索，保证租赁物不会因房屋产权、违章建筑等问题遭到停业、拆迁等，否则视为甲方违约，乙方有权提前终止合同，甲方需双倍赔付乙方装修等各项投入产生的实际经济损失，并双倍退还租赁保证金及预交租金、定金，若由此引发的其他民事纠纷产生的经济损失、法律责任均由甲方承担；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同三个月租金额作为违约金，甲方除应按约定支付的违约金外，对因此造成乙方的其他已投入租金的损失还应进行双倍赔偿，并返还乙方所预交的一切费用(含定金、预交租金、保证金等)，如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方逾期交房一日，则应向乙方支付日租金2倍的违约金，……；若办理宿舍和消防证件过程中遇到阻碍，甲方需保证集体宿舍证件和消防验收合格通知书等相关证件、材料审核通过，否则乙方有权解除本合同，且不用承担任何违约责任，同时，甲方应将乙方支付的租赁定金及租金全额退还给乙方，并对乙方进行赔偿，赔偿金额为双倍的定金、已付房租以及其他乙方已投入费用；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前一个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解除：A.向甲方交回租赁物；B.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的合理费用；C.乙方所建设施不做议价，并由甲方全权处理，甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方；若解除合约后可移动物品归乙方所有，乙方自行处理，不适移动物品归甲方所有，由甲方全权处理；……现租赁物因甲方前期有施工工程，乙方承担6万元，其余由甲方承担；本合同附件《甲方资料》《甲方出租物业装修、设施情况说明》与本合同具同等法律效力；本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租赁定金款项后生效。合同尾页盖有原、被告印章，同时甲方代表眭国荣、乙方代表盛琴签字。2016年5月27日，川眭实业公司确认收到豌豆房产公司的30万元，2016年6月30日，又行确认收到豌豆房产公司的266,667元，2016年7月6日，再行确认收到豌豆房产公司的6万元。庭审中，双方共同确认，款项中的566,667元为合同约定的三个月租金及一个月租金金额的押金。
豌豆房产公司进入到承租场地后，因将其承租部位的地面挖开，2016年7月底、8月中旬，川眭实业公司向豌豆房产公司发送书面函件，提出没有收到豌豆房产公司挖掘深度尺寸、标准化施工图、钢结构材料和加固方案的说明，对豌豆房产公司目前的施工行为提出了异议。2016年8月18日，原、被告双方代表形成“会议纪要”一份，表示1.提交图纸有名称和盖章(豌豆/设计院盖章)；2.甲方收到乙方资料(设计图)需要书面盖章回复乙方；3.此次设计按照两层设计，图纸交由甲方审核，方可通过；4.甲方上部核载的数据8月22日提交给乙方；5.8月23日10点量尺寸，以确认的数字核算房租，不再测量；6.周六找大老板说小仓库的事。同年8月24日，双方再次形成“会议纪要”，表示新的租金：年租金由170万元调到153万元，原因是小仓库不租了，减少仓库的面积，眭总要求能尽快开工，提供图纸，他好协调和大房东的事。“会议纪要”下方“盛琴”签名边括号书写“汇报董总，两天内给回复”。2016年9月9日，原告豌豆房产公司提出，公共区域归豌豆使用，租金确定按153万元每年收取，2017年送豌豆两个月租金，即2017年第二季支付2个月，第三季付2个月，租金付三押二。眭国荣在文字下方，签署“同意”并签名。
另查，就双方所约定的租赁物功能为集体宿舍，原告豌豆房产公司解释为不是给员工居住而是承租作为青年公寓对外出租经营，被告川眭实业公司则解释系原告承租作为员工宿舍使用，并表示原告并未告知过被告方是用于青年公寓对外经营使用。
以上事实，有房地产产权证、《经营性房屋、土地租赁协议》及补充协议、《房屋租赁合同书》及会议纪要、转账回单及收据、函件等及当事人陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告以被告违反双方约定，要求解除双方的租赁合同，被告对此不予认可，就原告提出的几点理由，本院分析如下：一、原告认为被告没有转租权，租赁期限超出被告自行承租期间，构成解除条件；根据原告就转租权及租赁期限的异议，被告提供了其与游龙公司的租赁合同及补充协议，其中对转租及租赁期限均有相关协议约定，案件审理期间，游龙公司也到庭确认相关事实，原告虽提出之前交涉中，游龙公司的表述与目前存在不一致，但本院根据原告在承租期间，游龙公司并未以书面或者诉讼方式对对被告转租行为提出异议并行使解除权，同时以游龙公司当前的意见来看，至少当前原、被告的租赁关系并不因转租权是否缺失或租赁期届至5年存在履行障碍，原告仍以该理由要求行使解除权，本院对该理由难以采纳；二、原告认为被告没有履行按约交付租赁物之义务；就附图中阴影部位的厂房一层及厂房前方过道的租赁部位交付，双方不持有异议，原告持有异议的是，认为被告没有交付2016年9月9日补充约定中的“公共区域”部位，对此本院认为，川眭实业公司表态原告使用相关“公共区域”，但双方并未对使用的形式进一步作出具体的约定，同时，也没有证据证明双方有权对公共区域的使用以合约形式予以确定，况且在原先合同中所约定的170万元租金中也不能体现原告对“公共区域”相应支付了租金对价，在2016年9月9日将租金减少至153万元，也明确载明是基于原有承租面积的减少，也未显示包含了“公共区域”的租金，由此下，不能视为“公共区域”是双方租赁范畴，即使在使用中存有争议，也不能作为被告未履行交付租赁物义务的认定，更不能构成原告单方解除合同的条件；三、原告认为根据承租房屋的性质，无法办理原告承租目的的消防验收材料，被告在不能办理相关材料的情况下，构成违约，要求解除；根据双方合同约定，原告承租系争房屋的目的为“集体宿舍”，被告方承诺保证集体宿舍证件和消防验收合格通知书等证件、材料审核通过。庭审中，原告表述承租房屋的目的是对外经营的青年公寓，被告则理解为员工宿舍，本院认为，双方约定的“集体宿舍”从字面及内容上并不体现原告所表述的以经营为目的的公寓，双方的约定与原告实质对租赁物的用途并不一致，所要求的相关证件及消防验收也不同，原告在改变其使用目的下仍以原约定约束被告保障消防验收等材料的通过，没有依据；退一步而言，承租方承租房屋的目的及选择的房屋应需具备何条件，应较出租方有更为有利、全面、深入地了解，签约前，承租人有充分的时间和能力考查房屋的性质及用途，以衡量承租房屋能否满足其需要，然而原告表示签约前并未对承租房屋有过慎重的了解和调查，是否适合经营，能否办理出相关执照，原告在未能弄清楚下就行签约，即使被告在合同中作出保证承诺，出租人仅为配合义务，承租人仍为办理相关证件的责任主体，目前原告将所有责任归咎被告，有违公允。故而原告基于上述理由要求解除双方的租赁关系，均不能被本院所采纳。目前，虽川眭实业公司不同意解除双方的租赁关系，但也确认原告豌豆房产公司在第一次支付相关款项后再未履行过付款义务，原告也早已撤离目前承租房屋及场地，原告以实际行动表明坚持不再履行租赁合同，本院考虑到双方的租赁期间较长，发生纠纷又在初期，原告也不愿按照原约定租赁目的继续使用，双方的僵持会造成房屋屋及场地长期空置，造成损失的扩大，继续履行在经济上不具合理性，因此本院确认双方的租赁关系予以解除。
合同解除后，为避免损失的扩大，双方对承租物的返还不持异议，被告川眭实业公司提出要求将承租部位地面恢复到平地状态予以返还，于法有据，本院予以支持。原告豌豆房产公司要求被告川眭实业公司退还其支付的2017年1月至3月期间的三个月租金及一个月租金金额的押金，前期工程款6万元，对已经支付的6万元及租金，按照153万元的标准计算，也已实际发生并予以给付，原告要求退还，于法无据，本院难以支持，就押金部分，系为租赁履行的担保，双方对合同解除的相关费用尚未进行过结算，故就押金部分，本院在本案中尚不处理。至于原告要求被告承担违约责任赔偿损失，鉴于合同解除的责任不可归于被告川眭实业公司，故对其该项请求，本院也不予支持。关于双方租赁关系解除后，其他的后果处理，双方可予以协商，协商不成可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、原告上海豌豆房地产开发有限公司与被告上海川眭实业有限公司关于上海市浦东新区新春路XXX号中所建立的租赁关系予以解除；
二、原告上海豌豆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区新春路XXX号中承租部位地面填平后向被告上海川眭实业有限公司予以返回；
三、驳回原告上海豌豆房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费30,319元，减半收取计15,159.50元，由原告上海豌豆房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张盈
二〇一七年五月八日
书记员 杨华
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。