湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘02民初43号
原告：黄约波，男，1970年10月14日出生，汉族，湖北省洪湖市人，户籍地湖北省洪湖市，现住湖南省株洲市。
被告：潘文荣，男，1967年2月22日出生，汉族，湖南省洞口县人，住湖南省株洲市。
委托诉讼代理人周勇，湖南天桥律师事务所律师，代理权限:特别授权。
被告：株洲市神剑房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市。
法定代理人龙湛，该公司执行董事。
原告黄约波与被告潘文荣、株洲市神剑房地产开发有限公司（以下简称神剑公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，于2016年7月29日、2016年10月9日两次公开开庭进行了审理。原告黄约波、被告潘文荣两次均到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人周勇参加第二次开庭。被告神剑公司无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄约波向本院提出请求：1.判令撤销湖南省株洲市中级人民法院（2016）湘02执异4号执行裁定书；2.判令许可强制执行被告株洲市神剑公司所有的位于湖南省株洲市石峰区建设北路北都广场505号房；3.判令被告潘文荣、株洲市神剑房地产开发有限公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2014年3月3日，株洲市中级人民法院对原告黄约波与被告神剑公司民间借贷纠纷一案作出（2013）株中法民一初字第17号民事调解书。因被告神剑公司拒不履行调解书义务，原告向法院申请执行。株洲市中级人民法院以（2014）株中法执字第42号执行裁定书，查封了被告神剑公司名下位于株洲市石峰区建设北路2022号北都广场第505号房屋。被告潘文荣认为查封的房屋系被告神剑公司销售给被告潘文荣，虽未办理房屋过户登记手续，但已由被告潘文荣实际使用，故提出执行异议，要求解除查封。株洲市中级人民法院于2016年3月15日作出（2016）湘02执异4号执行裁定书，裁定中止对被告神剑公司名下位于株洲市石峰区建设北路2022号北都广场第505号房产的执行。原告认为：1、尽管被告神剑公司和潘文荣签订了商品房买卖合同，但并未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的效力，被告潘文荣不是涉案房屋的所有权人；2、被告潘文荣没有向神剑公司实际支付相应商品房买卖对价，对涉案505号房屋非善意取得；3、涉案房屋登记在被告神剑公司名下，被告潘文荣并非该房屋所有权人，法院依据生效的调解书执行诉争房屋，并无违法之处且未侵害他人物权。被告潘文荣系与神剑公司有商品房买卖关系的债权人，其所持合同及其他证据不能对抗生效法律文书的强制执行力，其与神剑公司的商品房买卖纠纷应当另案处理。
被告潘文荣答辩认为，1、2009年3月，答辩人已与被告神剑公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并于2010年12月21日完成了（预）销售合同备案，法院查封上述房屋的时间为2014年10月17日，在原告申请对上述房屋采取查封措施时该房屋也备案在答辩人名下；2、答辩人购买诉争房屋后，开发商将房屋交付给答辩人，答辩人装修后一家人居住至今，答辩人入住后与物业公司签订了《北都广场物业管理服务合同》，每年交纳物业管理费，水电、燃气的相关协议和费用均由答辩人自己签订和缴纳；3.答辩人已足额支付了购房款并交纳了房屋公共维修基金。答辩人的情形符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，法院不能执行答辩人购买的符合法定保护条件未过户的不动产。
被告株洲神剑房地产开发有限公司缺席未发表答辩意见。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1、原告身份证，拟证明原告的基本信息证明原告的主体资格；
证据2、2016湘02执异4号，拟证明该文书查实了两被告的身份，及对被告提出执行异议进行审查，以及被告是否交付购房款的内容，以及被告潘文荣没有充分证据证实自己已经实际交付了购房款；
证据3、协助执行通知书以及房屋登记簿，拟在执行过程中，法院依职权冻结房屋的内容，用来证实查封的合法性。
被告潘文荣对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1没有异议；对证据2真实性没有异议，对关联性有异议，我提交的证据可以证明我已经交了房款，并实际在使用；对证据3有异议，我已经交付了房款，签订了商品房买卖合同，而且进行预售登记。
被告潘文荣为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、《商品房买卖合同》、《商品房（预）销售合同备案证明》、（2014）株中法执字第42号《协助执行通知书》，拟证明答辩人与神剑公司签订书面《商品买卖合同》、办理备案手续均在查封之前；
证据2、《结婚证》及户籍卡，拟证明答辩人家庭成员情况；
证据3、株洲家美物业公司的《证明》及物业费《收款收据》，拟证明答辩人及家人自2010年8月1日起至今一直居住在北都广场的A座505号房内并按月缴纳了物业费；
证明4、株洲市房地产综合档案馆《房屋登记信息查询证明》，拟证明答辩人除北都广场的A座505号屋外无其他居住的房屋；
证据5、2015年12月8日神剑公司的《证明》及房屋公共维修基金《收据》，拟证明答辩人早已经购买了该房屋，支付了全额的购房款并缴纳了房屋公共维修基金；
证据6、被告邮政银行交易明细，拟证明被告有使用现金的习惯及被告支付购房款的款项来源（其中2008年6月2日取现8万元，2008年6月9日取现8万元，2009年1月19日取现27000元，3月10日取现4000元；）；
证据7、证人易记乐、殷柳红证言，证明被告已足额支付购房款。
原告黄约波对被告潘文荣提交的证据发表质证意见如下：证据1合同没有日期，出卖方也没有人签字，对协助执行通知书没有异议，对房产局出具的备案证明真实性没有异议，因神剑公司没有到场，被告方没有交付房款的证明，对房屋实际出售有异议，对证据2没有异议，对证据3真实性没有异议，但不能证明涉案的房屋是被告的，对证据4真实性没有异议，但是关联性同证据一的质证，证据五的证明只有神剑公司的公章，没有署名经办人是谁，对真实性和证明目的都有异议，对维修基金的真实性没有异议，既然有维修基金的发票，为什么没有购房款的发票；证据6只能证明被告取了钱，不能证明是用于支付购房款。对证据7易记乐的证言，是不是神剑公司的股东身份无法确定，对证人所陈述的内容也有异议。殷柳红的证言前后矛盾，证人所说的揽储也没有证据证实，揽储与购房之间的关系也不清楚。
被告株洲市神剑房地产开发有限公司缺席未对原告黄约波、及被告潘文荣的证据发表质证。
本院对原告、被告提交的证据审核认证如下：原告的证据1、2被告潘文荣无异议，本院予以采信；证据3证明在法院查封时诉争房屋登记在被告神剑公司名下，本院予以采信。对被告潘文荣的证据1、2、3的真实性予以采信，与本案的关联性及证明目的结合本案其他证据综合认定；证据4与本案无关联性不予采信；证据5中神剑公司的证明，没有相关人的签字，也没有其他证据佐证，不予采信。对维修基金的真实性予以采信；证据6中的帐户明细，根据潘文荣的庭审陈述，2009年3月10日交纳房款的当天神剑公司与其签订了购房合同，并出具维修基金凭证，而被告3次大额取款时间均与该时间不符，而且凭取款记录并不能证实潘文荣已支付购房款。证据7，易记乐在神剑公司任职的事实不能确定，潘文荣是否支付购房款证人陈述是与神剑公司前任法定代表人通过电话确认，而殷柳红陈述的其向潘文荣揽储事实无法证实，两位证人证言均不足以证实潘文荣已经支付了购房款，故对证据6、7均不予采信。
本院综合双方诉辩理由和采信的证据，确认如下事实：
2014年3月3日，本院就黄约波与神剑公司民间借贷纠纷一案作出（2013）株中法民一初字第17号民事调解书，确认双方达成如下协议：一、黄约波与神剑公司确认神剑公司所借黄约波款项为本金492.3万元，其中2012年10月18日向神剑公司转账支付价款400万元，2013年2月28日向神剑公司现金支付借款92.3万元。二、神剑公司同意按同期人民银行利息的四倍（即年利率6.18%×4）计算黄约波所出借的400万元的利息损失，从借款之日2012年10月18日起算至支付完毕之日止，另外92.3万元不计算利息。三、黄约波、神剑公司同意在2014年3月26日前，由神剑公司向黄约波支付款项150万元，该款用来偿还92.3万元本金及400万元的部分利息。四、其余款项神剑公司同意在取得项目融资后还清，但最迟不超过2014年6月28日。五、如神剑公司在2014年3月26日前未依约支付150万元，则应承担该未支付部分10%的约定违约金，且黄约波有权依据本协议约定的计算方法，计算出神剑公司应付款的数额，并据此申请执行。六、如在2014年6月28日前，被告未按本协议第四条约定偿还款项，愿意按到期未还款金额承担《中华人民共和国民事诉讼法》第253条规定的加倍债务利息，并在申请执行时一并计算，并据此确定执行数额。该民事调解书生效后，因神剑公司未能在约定的期限内履行相应的法律义务，黄约波向本院申请强制执行。本院受理后，于2014年10月17日查封了神剑公司名下北都广场房产所有权证号1000023425号总证下的-101、102、108、109、505号房产的所有权。
另查明，被告潘文荣与神剑公司签订了没有载明日期的《商品房买卖合同》，合同约定：神剑公司将涉案北都广场505号房产出售给潘文荣，房屋建筑面积139.81平方米，房款加代收费用合计277400元。2009年3月10日被告神剑公司向被告潘文荣开具了7400元的维修基金往来结算统一凭据。2010年12月21日该房产在株洲市房产管理局办理了合同备案登记，但至今该房产未办理房屋产权变更登记。
潘文荣以查封的505号房产已由其付清房款购买，并一直居住至今为由，向法院提出执行异议，申请对该房产予以解封。2016年3月15日，本院作出（2016）湘02执异4号执行裁定书，裁定中止对涉案的北都广场505号房产的执行。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点是：原告是否有事实和法律依据对涉案房屋申请继续执行。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，潘文荣虽与神剑公司签订了商品房买卖合同，并在株洲市房产管理局办理了合同备案登记，但并未将涉案的北都广场505号房产登记至其名下，故潘文荣尚未取得505号房产的所有权，该房产所有权仍归神剑公司。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。依据上述法律规定，作为买受人的案外第三人要求停止执行须同时满足三个要件：一、已经支付全部价款；二、有占有事实；三、对未办理产权过户无过错。本案中，潘文荣与神剑公司的商品房买卖合同上出卖人一栏只加盖神剑公司合同专用章，没有法定代表人或委托代理人的签字，就购买涉案房产潘文荣未提交任何付款凭证、销售发票，其虽主张已实际支付购房款，但其提交的《商品房买卖合同》、取款记录、证人证言及签订的《管道天燃气供气协议》、交纳物业费等实际居住的证据无法形成证据链证实已实际支付涉案房产的全部价款，且购房者现金支付大额购房款后开发商不出具任何收据也不符合正常交易习惯，故被告潘文荣主张对涉案房产停止执行的抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，被告潘文荣未提供足够证据证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，其对此应承担举证不能的责任。原告黄约波提出对涉案房产继续执行的诉请成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
准许对株洲市神剑房地产开发有限公司名下位于湖南省株洲市石峰区建设北路2022号北都广场505号房产继续执行。
案件受理费100元，由被告潘文荣负担50元，由被告株洲市神剑房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起15日内，向本院或直接向湖南省高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 李 艳
审 判 员 曹 阳
代理审判员 曾 莉
二〇一六年十月二十日
书 记 员 廖文涛