广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初25140号
原告（反诉被告，以下简称原告）：东莞市合富电子实业有限公司，住所：东莞市寮步镇横坑村。
法定代表人：钟任光。
委托代理人：黄炽标，广东理正明律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：郭更波，男，1974年6月23日出生，汉族，住广东省揭东县，。
被告（反诉原告，以下简称被告）：陈列辉，男，1973年7月16日出生，汉族，住广东省揭东县，。
两被告共同委托代理人：张晓韵，广东名道律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：王奋发，广东名道律师事务所律师。
原告东莞市合富电子实业有限公司诉被告郭更波、陈列辉租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告郭更波、陈列辉提起反诉，依法由审判员杨小可适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄炽标，被告委托代理人张晓韵,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年3月10日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，原告将其所有的位于东莞市寮步镇横坑村寮山的房屋及其附属建筑物合计11000平方米出租给被告作为商场或厂房使用。租期从2008年7月11日至2018年7月10日止，租金每月88000元。自2012年7月11日起，每满两年月租金每平方米递增1元，每月5日前应付清当月租金，逾期支付的，应按逾期支付金额千分之一每日计付滞纳金，逾期支付累计超过30天的视为违约。租赁合同签订后，原告将租赁物交付给被告，被告在该租赁物上开办东莞市寮步亿和百货商场，承租后被告均能付清租金。后被告因经营困难，向原告退租5500平方米的租赁物，自2010年1月起，仅承租5500平方米的厂房和宿舍楼。2016年8月5日，被告未按约定向原告支付该月租金55000元，至今仍拖欠租金。被告开办的东莞市寮步亿和百货商场自2016年9月15日起停止营业，并将商场的物品搬空。2016年10月18日，原告向被告发出《解除＜房屋租赁合同书＞通知书》，告知两被告解除双方于2008年3月10日签订的《房屋租赁合同书》。被告未依约按时向原告支付租金，累计已超过30天，其行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2008年3月10日签订的《房屋租赁合同书》；2.被告向原告支付自2016年8月1日至租赁合同解除之日止的租金（暂计至2016年10月31日为165000元）；3.被告将位于东莞市寮步镇横坑村寮山的租赁物（厂房一楼、宿舍楼一栋，合计建筑面积约5500平方米）自《房屋租赁合同书》解除之日交还原告；4.被告向原告支付违约金330000元；5.被告向原告支付租金逾期付款滞纳金（按每天0.1%利率根据实际应付款项自2016年8月6日起分段计至清偿之日止，暂计至2016年10月31日为9295元）；6.本案诉讼费由两被告承担。
被告本诉答辩称，1.原《房屋租赁合同书》已于2009年年底结束。2009年年底原告无故收回被告租赁物一半面积，将另一半5500平方米出租给第三人，双方解除了原来的租赁合同，口头形成新的租赁合同，由被告承租面积为5500平方米的房产及附属建筑物，租金变为45000元，没有约定期限，后原告于2015年3月加租至55000元；2.根据原合同第7条第6款，被告有权请求原告支付装修费用580000元及违约金528000元；3.请求原告返还履约保证金176000元；4.根据不同时期，双方的实际租赁关系可分为两个阶段：第一阶段为定期租赁，即2008年7月11日至2009年12月30日，被告依约按时交纳租金，第二阶段为不定期租赁，即2010年1月1日至2016年9月15日，双方形成新的租赁关系。
被告反诉称，2008年3月10日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定由被告承租原告位于东莞市寮步镇横坑村寮山的房产及附属建筑物作为商场或厂房使用，面积为11000平方米，租期为2008年7月11日至2018年7月10日，月租金为88000元。2009年12月31日，原告违反合同约定，无故收回被告承租的一半面积，并将该一半面积转租给第三人。根据合同约定，原告的行为已构成违约，原告须支付被告装修费及六个月租金的违约金。被告一直拖欠原告履约保证金176000元，经多次催讨未果。原告为维护自身权益，特提起反诉，请求法院判决：1.由原告支付被告装修费用580000元；2.由原告支付被告违约金528000元；3.由原告返还被告履约保证金176000元；4.本案全部诉讼费由原告承担。后被告变更诉讼请求，明确放弃上述第1项反诉请求。
原告反诉答辩称，1.被告的诉讼请求已超过诉讼时效，理由在于被告的请求权是基于2008年3月10日签订的租赁合同，但被告自称该合同在2009年12月30日已解除，基于该合同产生的权利，被告从2010年1月1日就应该主张。但被告至开庭才主张权利，其诉讼请求已超过诉讼时效，故该请求不应受法律保护；2.被告主张的装修费用580000元没有任何证据予以证明；3.被告没有提供任何证据证明原告违约，被告主张支付违约金528000元没有法律依据，实际上是被告违约；4.保证金是保证合同履行的保证金，由于被告的原因导致合同无法继续履行，故不应退还。
经审理查明，2008年3月10日，原告（甲方）与被告郭更波、陈列辉（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定原告将位于东莞市寮步镇横坑村寮山的厂房3层及附属建筑物出租给被告作为商场或厂房使用，总面积为11000平方米，租期为2008年7月11日至2018年7月10日，被告自2008年7月起于每个公历月5号前将当月应缴租金支付给原告，被告逾期支付的，应按逾期支付金额的千分之一每日计付滞纳金，逾期支付累计超过30天的视为被告违约。被告支付176000元给原告作为押金，租期届满原告退回全部押金给被告。原告如无故收回被告承租的房产须向被告支付所有装修费用及6个月房租的违约金。被告在租赁期内不得解约或违约，否则赔偿原告6个月的租金。签订合同后，被告依约向原告支付了押金176000元，原告出具相应收据给被告。后被告陈列辉在该租赁物上开办了东莞市寮步亿和百货商场。
原、被告确认从2010年1月开始，被告实际只承租了5500平方米的租赁物。原、被告对于退回一半面积租赁物的原因有争议。原告主张当时被告称经营困难要求减少租赁面积，原告根据实际情况表示同意。被告主张当时二、三层楼都是用作开办商场，原告对被告称找到了新的租户，而被告的经营情况不好，原告要求被告退出一半的租赁物，被告考虑到自己已进行了投入，所以就同意减少租赁面积。原、被告确认双方没有重新签订书面租赁合同。被告主张原合同作废，由于原、被告关系较好，所以口头约定了新的租赁合同关系。原告主张由于只是减少了面积并相应减少租金，而原来的租赁合同中的约定不变，因此双方还是按照原有的租赁合同履行，否则被告不可能不要求原告退还押金。
2016年9月15日，被告停止营业，搬离商品。2016年10月18日，原告以邮寄方式向被告发出解除租赁合同的通知书，被告在庭审中认为该通知书虚假，不确认收到该通知书。被告主张，除一楼2000平方米的租赁场地以外，被告将其余大概3000多平方米的租赁场地分别转租给了6个商户，在2016年9月15日左右，原、被告曾协商并通知该6名租户以后直接将租金交付给原告，被告在离开时亦已将钥匙交还给原告，因此被告已将全部租赁场地交还给原告。原告主张被告未向其交还钥匙，原告看到被告搬离物品才知道被告不再经营，而且原告与次承租人之间没有合同关系，只有一、两个次承租人因被停电停水才交纳了2016年10月的租金，亦全部用于冲抵之前拖欠的水电费，至今仍有部分次承租人在使用租赁物却从未支付过租金。
在庭审中被告主张原告存在未向其交付证件的违约行为。原告对此不确认并主张如果没有交付有效证件则被告不可能办理营业执照。
原、被告确认被告从2016年8月1日开始没有交纳租金，并确认每月租金数额为55000元。但被告主张当时协商以保证金冲抵未交纳的租金，而且即使从2016年9月15日之后要计算租金，由于被告已交还了自己使用的2000平方米租赁物，因此应当按被告实际租赁的2000平方米计算租金。
另查，根据粤房地证字第××号房地产权证及粤房地证字第××号房地产权证的记录，涉案的租赁物已办理房地产权证，权属人是原告。
以上事实，有原告提交的房地产权证、《房屋租赁合同书》、营业执照、相片、解除《房屋租赁合同书》通知书及EMS邮寄回执单、滞纳金计算表，被告提交的保证金收据以及本案的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：涉案的租赁物办理了房地产权证，应当已经办理建设工程规划许可手续，因此涉案的租赁合同是有效的。原、被告均同意解除租赁合同关系，本院依法予以确认。本案争议的焦点是：一、原、被告于2008年3月10日签订的《房屋租赁合同书》是否在2010年1月之前已解除。二、原告是否有无故收回租赁物，不向被告提供有效证件的违约行为。三、被告是否有不按约定交纳租金的违约行为。
一、原、被告于2008年3月10日签订的《房屋租赁合同书》是否在2010年1月之前已解除？原、被告在2009年年底变更了租赁面积并相应调整了租金，但根据原、被告的陈述应当认定其他内容均按2008年3月10日签订的《房屋租赁合同书》的约定继续履行，如租赁物名目、押金数额等，双方也没有重新签订租赁合同，因此应当认定双方仅变更了合同的部分内容，至双方发生涉案争议之前，2008年3月10日签订的《房屋租赁合同书》并未解除。
二、原告是否有无故收回租赁物，不提供有效证件的违约行为？双方均未就当时减少租赁面积的具体情况举证，但考虑到当时被告实际使用了11000平方米的面积，原告强行、无故收回且双方不发生争议的可能性较低，且被告亦在庭审中承认当时被告的经营状况不佳，本院认为被告因经营问题，原、被告协商减少租赁面积的可能性较大，因此原告不存在无故收回租赁物的违约行为。双方也未就提供有效证件的具体情况举证，但被告并未明确原告未提供的有效证件的名目，且考虑到被告在涉案租赁物处已经营达8年且已办理了营业执照，却没有证据显示被告曾就原告未提供有效证件提出异议，本院认为原告已向被告提供有效证件的可能性较大，因此原告不存在不提供有效证件的违约行为。
三、被告是否有不按约定交纳租金的违约行为？被告确认其从2016年8月1日开始未交纳租金，但主张原告同意被告退租且以押金冲抵未交纳的租金，被告已在9月15日将钥匙交还给原告，由于被告未就前述主张举证，因此本院不予采纳。而且，被告将涉案部分租赁物转租给次承租人，次承租人与原告之间没有直接的租赁合同关系，交还涉案的全部租赁场地的义务在于被告。因此，本院认定被告未在2016年9月15日向原告交还涉案租赁物，双方未解除租赁合同，被告的确存在未按约定支付租金的违约行为。至于被告关于有部分次承租人向原告交纳了租金的主张，一则没有证据支持，二则属于另一个法律关系，本院不予采纳。
综上所述，本院解除2008年3月10日签订的《房屋租赁合同书》，被告应当向原告返还涉案租赁物。结合原告的诉讼请求，被告应当从2016年8月1日开始按每月55000元的标准向原告支付租金，直至本判决生效之日止。按照合同约定，被告逾期支付租金应当向原告支付滞纳金，其计算方法为：以当月应缴租金数额为本金，从当月6日开始按每日0.1%计算至付清本金之日止，逐月计算。被告违约，按合同约定，被告应当向原告支付违约金，数额为330000元=55000×6个月。合同未约定被告违约则原告可没收押金，且被告已应向原告支付违约金，因此原告应当向被告退回押金176000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原、被告于2008年3月10日签订的《房屋租赁合同书》。被告于本判决生效之日起三日内向原告返还涉案的位于东莞市寮步镇横坑村寮山的厂房一楼和宿舍楼一栋中总面积5500平方米的场地。
二、被告于本判决生效之日起3日内按每月55000元的标准向原告支付2016年8月1日至本判决书生效之日止的租金及逾期付款滞纳金。滞纳金的计算方法为：以当月应缴租金数额为本金，从当月6日开始按每日0.1%计算至付清本金之日止，逐月计算。
三、被告于本判决生效之日起3日内向原告支付违约金330000元。
四、原告于本判决生效之日起3日内向被告返还押金176000元。
五、驳回被告其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3318.46元，由被告承担。反诉费5420元，由原告承担1355元，由被告承担4065元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员
审判员 杨小可
二〇一七年一月二十六日
书记员 苏伟东
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。