广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民初字第276号
原告何珊，男，壮族，住梧州市长洲区。
原告杨宁，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告邓家樊，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告肖昀，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告张耀辉，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告刘子梅，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告罗树林，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告杨洪贵，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告林慧，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告黄振强，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告范鉴坤，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告李妮，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告冯金新，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告吴金雄，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告林盛，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告张国武，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告周艳，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告李先宁，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告杨君，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告梁蓉，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告倪能培，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告贺杰，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告李晶，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告李均林，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告谭健新，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告麦嘉健，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告邱仲良，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告姚家慧，女，瑶族，住梧州市长洲区。
原告莫丽英，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告黄水莲，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告李神丽，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告吴金英，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告袁德良，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告伏士忠，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告黄鹰，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告梁金丽，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告李梓茵，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告蒋瑾辉，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告陈惠芳，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告黄燕，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告林卉，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告易建娟，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告李钊，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告邓琳，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告何巧贤，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告牟代红，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告廖桂全，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告李聪，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告易建芳，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告吴金梅，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告黎福成，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告黎青山，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告莫勇强，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告李少群，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告李扬业，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告刘火华，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告李炳杰，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告周世雄，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告李辉秋，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告林丹丹，女，汉族，住梧州市长洲区。
原告蓝海波，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告张承辉，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告韦经峰，男，汉族，住梧州市长洲区。
原告潘兴炎，男，汉族，住梧州市长洲区。
上述原告的诉讼代表人何珊，身份情况同上。
委托代理人陈鉴林（原告共同委托），广西公力律师事务所律师。
被告梧州市世纪新城业主委员会。住所梧州市长洲区。
代表人覃海洋，主任。
委托代理人邝日杰，副主任。
原告何珊、杨宁等64人与被告梧州市世纪新城业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月8日公开开庭进行了审理，书记员陈家璧担任法庭记录。原告邓琳及原告的委托代理人陈鉴林，被告的代表人覃海洋及委托代理人邝日杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何珊等诉称，一、被告未经业主大会的授权和表决，于2013年3月份作出《业主委员会接管物业管理初步方案》，该方案华洋社区不予认可，梧州市市政管理局亦予以否定。被告管理小区后，对小区管理不善，至2014年2月28日欠梧州粤海江河水务有限公司水费269158.08元和违约金34195.27元（至2014年3月15日），造成小区多次停水，迫使小区每户业主出资1600元独立安装水表，并向梧州市自来水工程有限公司交纳300元押金，梧州粤海江河水务有限公司表示被告结清拖欠的水费后押金退给业主。
被告长期以来在小区张贴大字报，误导小区部分业主，小区卫生差、多次发生电线失窃事件，为了创收让商家在小区进行扰民的促销活动。上列事实证明：1、被告既“强奸”民意，又未尽到其管理职责；2、被告不具备物业管理的能力；3、被告是借自治管理之名来达到收费获利的目的。
二、依据《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当征得相关业主、业主大会的同意，但被告把小区内的公共道路和公共场所出租给他人停车并未征得业主大会授权和业主表决通过，侵害了原告的合法权益。
三、近来，被告以门禁需要更换为由向原告及其他每个业主收取30元的门禁卡费用，但被告并未告知门禁需要重新购置的事实和依据。原告认为被告的做法是擅自收费、侵害原告利益。
四、被告以《梧州市金湖北路168号（世纪新城）物业管理方案表决表》中业主签名为授权，对梧州市金湖北路168号实施自主物业管理，并在小区内的公共道路和公共场所规划了停车位31个出租给他人使用，至今未公布所收取的停车费的详细金额及去向。因业主对该费用的收支情况享有知情权和监督权，有权要求被告交出利用物业共用部位、共用设施设备和相关场地收费情况的原始帐目给原告审核或请会计事务所审计。
五、被告在物业管理期间，未征得业主大会授权和业主表决通过，就私自将小区的一部分绿化地带改成水泥地，侵犯了原告的利益。
为此，请求法院判令：1、被告立刻终止对梧州市金湖北路168号（世纪新城）小区的非法自治管理，履行招聘物业管理公司的职责；2、被告立刻与梧州粤海江河水务有限公司结清相关水费；3、被告立刻停止在梧州市金湖北路168号（世纪新城）小区内的公共道路和公共场所规划露天停车位的收费行为，恢复道路和公共场所原状。并确认停车位收费所得归小区全体业主共有；4、撤销被告向每位有车的业主收取30元一张车行门禁卡费的决定，并将已收款项还给买卡业主；5、被告立刻公布其自治管理期间的各项收支明细，责令被告聘请会计师事务所审计业委会自治期间露天停车位的总收入和账务收支情况；6、被告将硬化的绿化地恢复原状。
原告针对其主张在举证期限内向法庭提供的证据有：
1、《业主委员会接管物业管理初步方案》一份，证明被告对世纪新城小区进行管理没有获得业主大会的授权和表决通过；
2、梧州市市政管理局出具的《关于世纪新城业主委员会反映世纪新城小区物业管理等问题的答复》一份，证明被告对世纪新城小区管理没有获得政府部门的认可；
3、2013年10月9日、2014年3月7日梧州粤海江河水务有限公司出具的《关于金湖北路168号世纪新城拖欠水费追收的通知》二份，证明被告对小区的管理不善，至2014年2月28日欠梧州粤海江河水务有限公司水费269158.08元，及要承担的违约金为34195.27元；
4、发票一张，证明被告未缴清梧州粤海江河水务有限公司的债务，原告等业主每户出资1600元独立安装水表；
5、收据一份，证明被告未缴清梧州粤海江河水务有限公司的债务，原告独立安装水表时，梧州粤海江河水务有限公司对每户业主收取了总表水费分摊300元；
6、《对争取权益的必要性》、《我家保姆谁来请？》、《小区管理混乱的前因后果》、《表扬》、《捐款倡议书》各一份；
7、《值班人员打瞌睡照片》一张；
8、《小区内的促销场面照片》一张；
证据6-8证明被告管理世纪新城小区期间，不具备管理物业的能力，未尽到管理职责；
9、《占道停车照片》和《固定停车位照片》二十七张、《关于人行和车禁的管理制度》、《总平面图》三张，证明被告在道路和公共场所规划了停车位，属擅自处分原告对公共道路和公共场所所享有的权利，停车位的收入应归全体业主，被告应当把其物业管理收费情况的原始账目交给原告审核或聘请会计师事务所审计；
10、《通知》一份、《收据》二十五张，证明被告擅自决定修复小区门禁系统，对每张小车门卡收取30元；
11、《梧州市金湖北路168号（世纪新城）物业管理方案表决表》一份；
12、《被告物业部2013年3月至11月物管收支情况》三份；
证据11-12证明世纪新城小区物业管理方案未得到相关业主的进一步表决承认，被告无权对小区物业进行管理，及被告未详细公布物业管理期间的收支情况。
13、《温馨提示》二张、《绿化带改水泥地照片》五张，证明被告私自将小区的一部分绿化地带改成水泥地；
14、《关于世纪新城小区业主大会对物业管理工作表决结果的公告》一份，证明2013年7月2-3日华洋社区召开了业主大会进行表决，50%的业主同意聘请物业公司，支持业委会自行管理的只有5.44%；
15、《关于要求世纪新城业委会严格按规定召开业主大会选聘物业公司的公告》一份；
16、《梧州市世纪新城业主委员会召开聘请物业公司大会的工作安排计划》一份；
17、《世纪新城小区2014年4月11日业主大会表决形式和办法》一份；
18、《世纪新城物业管理方案表决表》一份；
19、世纪新城业委会选聘物业公司商讨会议纪要一份；
20、照片二张，证明被告没有尽责管理，没有清理世纪新城小区的垃圾，对在绿化地小便现象没有制止；
21、商品房买卖合同一份，证明各业主知道用水需装分表，故总表存在损耗，该损耗应由全体业主分担，被告有责任处理拖欠梧州粤海江河水务有限公司水费问题；
22、关于业委会诬赖本人破坏小区公告栏、恶意破坏业委会物业部管理的说明一份。
被告梧州市世纪新城业主委员会辩称，一、根据业主大会71%的表决结果，在华洋社区的见证下，被告与新诚物业公司进行了物业交接，被告对小区开始实行自治管理。小区卫生整洁，生活正常。业主电线被偷，被告已向派出所报案，同时采取了相关措施，拒绝类似案件的发生。被告于2013年10月10日、2014年3月6日二次登报招聘物业公司。而原告等业主没有遵守业主大会的决定，拖欠物业管理费、水费共82455.63元；二、根据《物业管理条例》第四十五条、第五十二条的规定，水损耗应由水厂或开发商承担。小区业主报装水表前，被告已经作出声明，自来水公司收取原告的独立安装水表押金，是原告与自来水公司的个人行为，与被告无关；三、由于原告长期拖欠物业管理费，造成业委会经费不足，被告设立露天公共停车位，停车位收取的费用已全部用于物业服务的开支，不同意取消露天停车位；四、新诚物业公司于2013年3月1日撤走时，没有把整套门禁、车禁系统移交被告，造成车禁系统无法使用，车辆管理混乱。被告通过委员代表会议决定重新修复安装了门禁、车禁系统，安装修复车禁系统花费了9400元，因为车禁系统是专供汽车业主使用，其维修安装费用应由该部分业主共同分担，因此每张车卡收取30元并无不妥；五、业委员物业部已按要求每季度公示物业管理收支情况；六、硬化部分绿化是被告根据受损害业主的要求，为了消除卫生死角，阻止部分商铺外墙渗水，对部分绿地进行了硬化。综上所述，被告所做的一切，属正常的物业管理行为。原告的诉请不是业主大会的决定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告针对其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、《世纪新城物业管理方案表决表》一份，证明被告对世纪新小区实行自治是执行业主大会的决定，因此自治是合法的；
2、《2013年3月1日世纪新城物业交接签到》一份，证明被告在华洋社区的见证下与梧州新诚物业管理有限公司进行了物业交接；
3、欠费业主清单一份，证明原告欠交物业管理费、水费，已损害大部分业主的利益；
4、《招聘物业》公告二份，证明被告一直在登报聘请物业公司；
5、世纪新城业主委员会出具的声明一份，证明梧州奥海江河有限公司对小区的户表改造，是水厂与业主的个人行为，与业委会无关；
6、贺杰书写的《道歉书》、图片各一份，证明原告恶意破坏业委会物业部对小区的管理；
7、2013年3月-2014年第一季度物管收支情况一份，证明被告已按有关要求作出了财务收支公示；
8、收据、《世纪新城小区车辆／人行刷卡系统设备安装合同书》各一份，证明被告修复门禁系统花费了17900元；
9、相片二张，证明原告诉称的绿化地硬化部分，是被告为了清除卫生死角，防止外墙渗水等而采取的正常的物业管理行为。
经过庭审质证，原告提供的证据11-13、16-21，被告没有异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据1的证明力有异议，认为其对小区进行管理是合法的，但没有提供证据佐证，故本院对被告的异议不予采信。被告对2-10真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。被告认为被告没有参与华洋社区召集的会议，故证据14-15是无效，本院认为该证据来源合法，内容真实，对其合法性、真实性予以确认。证据22与本案讼争标的没有关联，本院对其关联性不予认定。
原告对被告提供的证据1关于其根据业主的授权对世纪新城小区进行管理的证明力有异议，本院对其异议予以采信。原告对被告提供的证据2-5、7、9的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。原告对被告提供的证据6有异议，认为与本案讼争标的没有关联，本院认为原告的异议成立。原告认为被告提供的证据8的真实性无法确认，但没有提供足以反驳的相反证据，本院对其真实性予以确认。
综合双方当事人诉、辩、举证、质证，本院确认以下法律事实：
一、世纪新城小区业主共有1379户，总建筑面积161174.42平方米。原告何珊、杨宁等64人是梧州市世纪新城小区的业主。2013年1月被告派员上门征求业主物业管理方案，部分业主签名同意方案三，即临时由业主委员会接管直至聘请到新的物业公司，同年3月1日被告与广西梧州新诚物业管理有限公司进行交接，广西梧州新诚物业管理有限公司退出对世纪新城1-22#楼和私宅区区域的物业管理，只保留对新东方大厦即23#楼的物业管理。被告对小区进行自管，成立了自管物业部。2013年10月10日、2014年3月6日被告在梧州日报刊登招聘物业公司的公告，要求具有资质的物业公司到世纪新城物业部领取投标资料，目前，世纪新城对物业公司的投票聘选工作正在进行中。
二、被告在与广西梧州新诚物业管理有限公司进行交接时，拒绝接收给水系统总水表，至2014年2月28日世纪新城小区尚欠梧州市粤海江河水务有限公司水费269158.08元，违约金34195.27元。梧州市粤海江河水务有限公司因世纪新城拖欠水费一事，停止供水，世纪新城业主遂于2013年10月向梧州市自来水工程有限公司申请独立安装水表，每户预交了总表水费分摊款300元给梧州市自来水工程有限公司。
三、被告管理世纪新城小区期间，于2013年12月8日在小区张贴通知，通知主要内容为：“目前小区小车乱停乱放不能有效管理，应广大业主要求，业委会开会决定重新修复小区门禁系统，人行、摩托车门卡不须更换，直接到办公室升级，小车门卡采用中距离卡，需重新更换（车卡：30元／张），小区定于2014年1月7日起全部实行凭卡出入”。2013年12月10日与广西梧州市天视科技电子有限公司签订了《世纪新城小区车辆／人行刷卡系统安装合同书》，花费17900元安装了世纪新城小区门禁系统，被告对小车出入门禁卡每张收费30元。
四、被告未经业主大会同意，在小区的广场规划了13个固定停车位，小广场西面道路规划了6个停车位，16号楼对出道路规划了2个停车位，西侧门口规划了5个停车位，20-22号楼北向道路规划了6个停车位。2013年3月至2014年3月被告共收取了露天停车位的停车费84150元。
五、2013年6月7日、9月15日、12月25日、2014年4月8日被告对管理期间的物管收支情况在小区公告栏内以张贴形式进行公布，通报了包括物业管理费、梯灯、小车管理费及其他收入，工资、水表损耗、办公费、低值易耗、公用水电费等支出情况。
六、被告在世纪新城3号楼后面榕树下的路面进行了硬化，面积为：宽2.3米，长16米，用于停放摩托车，11号楼2单元门口处绿化带硬化面积为：宽1.8米，长7.4米。
本院认为，一、根据《中华人民共和国物权法》第八十一条有关“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”的规定，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项和第二款有关“决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定。本案世纪新城是否自行管理应由业主决定，故原告诉请的被告立刻终止对梧州市金湖北路168号（世纪新城）小区的非法自治管理不属法院审理范围，本案不予处理。被告在管理小区，已经刊登公告招聘物业公司，现选聘物业公司的工作正在进行中，且选聘能否成功取决于专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此原告要求本院责令被告履行招聘物业公司的职责，与事实不符，本院不予支持。
二、本案被告拒绝接收的给水系统总水表属世纪新城小区全体业主共有，水费亦应由全体业主分摊，而世纪新城小区大部分物业由被告管理，新东方大厦由广西梧州新诚物业管理有限公司管理，现被告和广西梧州新诚物业管理有限公司均不愿意接管给水系统总水表，分摊的水费亦无人收取。因此原告要求被告与梧州市粤海江河水务公司结清拖欠的水费，依据不足，本院不予支持。
三、业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，本案世纪新城小区的业主对小区内道路和公共广场享有共有和共同管理的权利。被告擅自在世纪新城小区内道路和公共广场划分停车位和收取停车费，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项和第二款有关“有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，现被告没有提供证据证明已经取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，侵犯了业主的权益，因此原告要求被告停止对露天停车位的收费，恢复道路和公共场所原状符合法律规定，本院予以支持。占用业主共有的道路和公共场地停车期间所取得的费用84150元归全体业主所有。
四、被告在小区张贴修复小区门禁系统的通知后，升级小区门禁系统，出入门禁车卡每张收费30元，及对小区的部分绿地进行硬化，并没有侵害业主合法权益，因此原告要求本院撤销被告对有车的业主收取出入门禁车卡30元／张的决定，将已收款项退还买卡业主以及将硬化的绿化地恢复原状，依据不足，本院不予支持。
五、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主可以请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况及其他应当向业主公开的情况和资料。本案中被告已经在小区公告栏内以张贴形式定期向业主公布了2013年3月至2014年3月期间物管收支情况，被告的张贴行为已经起到了公示的作用和履行了公布的义务，故原告要求被告立刻公布其自治管理期间的各项收支明细的诉讼请求依据不足，本院不予支持。原告要求法院责令被告聘请会计师事务所审计业委会自治期间露天停车位的总收入和账务收支情况，不属法院审理范围，本案不予处理。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款、第七十六条、第七十八条、第八十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告梧州市世纪新城业主委员会停止对世纪新城小区公共道路和公共场所停车位的规划和收费，恢复公共道路和公共场所原状；被告梧州市世纪新城业主委员会收取的停车费84150元归世纪新城业主共有；
二、驳回原告杨宁等人的其他诉讼请求。
案件受理费600元，由被告梧州市世纪新城业主委员会负担。
上述义务，义务人应于判决生效之日起五日内履行完毕，迟延履行的加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉费，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审 判 长 黄爱琴
审 判 员 莫柏刚
代理审判员 陈 乾
二〇一四年九月三日
书 记 员 陈家璧
附适用的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。