广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初227号
原告佛山市星晖中建物业管理有限公司禅城分公司，住所地广东省佛山市禅城区，注册号：。
负责人戚小洁。
委托代理人李福权，广东东成律师事务所律师。
委托代理人宋智军，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省四会市。系。
被告李洁雯，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××。
原告佛山市星晖中建物业管理有限公司禅城分公司诉被告李洁雯物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，由审判员周信斌适用简易程序独任审判。本案于2016年2月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李福权、宋智军，被告李洁雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系服务于佛山市禅城区张槎东鄱南路5号星晖·盛汇园小区的物业公司，被告系该小区xx座xx房的业主，根据原告与被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第五章第十二条第（一）款和第十八条的规定，被告应按照与开发商约定的房屋交付日期开始缴纳物业服务费，逾期缴付的按欠费总额的千分之三交纳违约金，逾期一个月以上的原告有权委托律师事务所催收，律师费及法院受理费由被告承担。被告与开发商佛山市正源房地产有限公司约定的房屋交付期限为2013年12月1日，因此物业服务费从2013年12月2日开始计算，单价为每平方米1.78元。被告收楼后一直没有缴纳物业管理费，直至2015年才开始缴纳当年的物业服务费，但对于2013年至2014年的物业服务费经催收后仍不缴纳。为此，原告特诉至法院，请求判令：1.被告支付2013年12月2日至2014年12月31日的物业服务费1978.93元及违约金3254.77元，合计5233.7元（违约金以每月欠的物业服务费为基数，按照每日千分之三计算，暂计至2015年12月31日）；2.被告支付本案律师费4000元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1.房屋交付是一种法律行为而非事实行为，不能违反国家法律的强制性规定，否则就是无效的，不产生交付的法律效果。开发商把尚未进行竣工验收，没有进行验收备案，不具备交付条件也不应交付的商品房进行交付，违反国家法律的强制性规定，该交付行为是无效的，不产生交付的法律后果。开发商虽然于2013年11月25日通知本人收楼，并声称可以在2014年1月5日开始办理房屋交付手续，但实际上房屋并未取得综合验收备案表，未达房屋交付的最低要求，因此本人拒绝接收该房屋的交付是依法而行并非因个人原因。2014年12月10日开发商再次通知本人完成房屋交付，本人马上响应，但由于开发商未能及时提供房屋钥匙，故此交付日期延迟至2015年1月9日，该延迟也非被告个人原因造成。故本案不适用于《前期物业管理服务协议》第十二条第（三）点，即涉案房屋于2015年1月9日才真正具备交付条件，正式交付使用。按照《广东省物业管理条例》第四十一条及《佛山市物业收费管理办法》第八十四条，已竣工但未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业管理费必须由建设单位全额缴纳。建设单位依法依约交付物业之日起物业管理费由业主承担。物管公司主张本人支付2013年12月2日至2014年12月31日的物业服务费及违约金违反合同及相关法律规定，不应予以支持。2.本人于2015年9月14日将银行账号等资料提供给物业公司，物业公司却从未从卡内扣除2013年12月2日-2014年12月31日物管费。物管公司于2015年8月和12月，两次在小区公共栏及电梯内张贴公告，催收2015年1月1日至2015年12月31日的物管费，但原告从未以任何方式催收过其主张的上述物管费，根据《民法通则》第135条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效时间是二年，法律另有规定的除外”。物管公司若认为其遭到损害，应当在诉讼有效期内主张其权利，但事实上原告没有。故原告主张的上述物管费和违约金超过2年的诉讼时效，不应支持。3.在违约之诉中，守约方为维护其权益支付的律师代理费用，其性质应为对方的违约行为所造成的费用支出，因而应当与合同违约金合并考虑。物业公司追讨的物管费不应当由被告支付，由此产生的违约金和律师费也不应由被告支付。且《前期物业管理服务协议》第十八条是格式条款，其主张的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金过高，不应支持。4.物业公司已经张贴公告作出承诺，2015年1月1日之前的物管费不应当缴纳，原告诉请没有依据。
诉讼中，原告提交以下证据：
1.营业执照副本、组织机构代码证、佛山市星晖中建物业管理有限公司资质证书、企业机读档案变更登记资料。拟证明原告诉讼主体适格。
2.被告身份证。拟证明被告诉讼主体适格。
3.《广东省商品房买卖合同》1份、《前期物业服务委托合同》及补充协议1份、《前期物业管理服务协议》1份、《律师函》、快递单。拟证明原告向被告主张物管费和违约金是合理合法的。
4.《广东省律师服务政府指导价》【粤价（2006）298号】、委托代理合同。拟证明原告向被告主张的律师费收费合理。
被告在诉讼中提交以下证据：
1.佛山市星晖中建物业管理有限公司禅城分公司收据3张、发票联2张、账户明细查询6张。拟证明收物管公司的公告后被告已经缴纳2015年1月起物管费和公摊电费。
2.《委托扣缴物业管理费相关费用协议书》、《关于缴交物业服务费和公摊电费、提交扣费账号的通知》。拟证明被告已经委托扣费。
3.《星晖·盛汇园收楼确认书》。拟证明物管费起算时间，实际收房时间是2015年1月9日，因为2014年9月份的收楼确认书是物管公司签名的，不是被告签名的，因为装修没有通过。
为查明案件事实，本院依职权调取了已经发生法律效力的（2015）佛城法民一初字第2084号民事判决书。
上述证据，经庭审质证，本院认证如下：
对于原告提交的证据。证据1、2，被告无异议，本院予以采信。证据3，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性。证据4中之《广东省律师服务政府指导价》，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性；《委托代理合同》有原件核对，虽然原告陈述其方签章是在诉讼中才完成的，但结合律师签发律师函及参与本案诉讼之事实，本院确认其真实性。
对于被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院确认其真实性。
对于本院调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院确认其真实性。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
位于佛山市禅城区东鄱南路5号的星晖·盛汇园住宅小区（项目原名称为阳光星城）系由佛山市正源房地产有限公司（下称正源公司）开发建设。
2013年3月13日，被告与正源公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，由被告向正源公司购买该小区xx座xx房（住宅），载明建筑面积为88.21平方米。合同约定房屋交付时间为2013年12月1日前，交付条件为商品房经验收合格且买受人应支付的全部购房款到达出卖人账户。
涉案项目在2014年12月3日方通过环评手续，12月11日取得竣工验收备案表。房屋于合同约定的交付期限内不符合交付条件，被告于2015年1月9日方接收房屋，由正源公司、被告共同签署的《星晖·盛汇园收楼确认书》载明：物业服务费用自小区通过环评并且拿到备案表之日开始计算。
另查明，2011年9月25日，佛山市南海雍诚物业管理有限公司（原告总公司佛山市星晖中建物业管理有限公司的前称）与正源公司签订《前期物业服务合同》，由正源公司委托原告对星晖·盛汇园小区提供物业管理服务。约定带电梯住宅房屋的物业服务费为1.8元／平方米／月，由原告向业主或物业使用人收取；合同期限自2011年9月25日起至首届业主大会成立并选聘新的物业公司进驻之日止。双方还对物业服务范围、质量、违约责任等进行了约定。同年11月8日，双方签订《星晖·盛汇园前期物业服务补充协议》，变更约定带电梯住宅的物业服务费为1.78元／平方米／月，该服务费不包括公共水电公摊费用。
2013年3月13日，原告与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告对被告的上述涉案房屋提供物业管理服务。协议约定住宅物业服务费为1.78元／平方米／月，交纳时间为当月5日之前，按月交费。关于物业服务费的计费日期，合同约定如下：（一）房地产开发单位在《商品房买卖合同》中约定房屋交付日期交付房屋的，该单元（房屋）物业服务费以合同约定的房屋交付日期为计费起始日；（二）房地产开发单位在《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期前提前完成房屋交付的，该单元（房屋）的物业服务费自乙方实际收楼日起计算（注：乙方实际收楼日是指房地产开发单位寄发的《收楼通知书》中约定的管理费起计时间）；（三）房地产开发单位在《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期交付房屋，因乙方自身原因未如期办理收楼手续或拒收房屋，该单元（房屋）物业服务费起始计算日为合同约定的房屋交付日；（四）发生合理的且房地产开发单位认可的修补，修补期间不影响物业服务费的起始计算，即仍需按照本条上述三项的约定确定计费日期。
2015年8月26日，原告向小区业主发出《关于缴交物业服务费和公摊电费、提交扣费账号的通知》，通知载明：“一、为了更进一步完善和提升物业服务质量，物业公司开始收取2015年1月1日至8月31日的物业服务费。首次缴收实施一次性现金的方式收取住宅和车位的物业服务费和公摊电费（享受减免费用已抵扣），各住户请按稍后补充公告明细上的金额缴交现金，日后统一采用委托银扣的收取方式。二、根据最新的统计数据，截止目前为止部分还没提交委托银行代扣物业服务费账号的业户，届时，业主需备齐原用于水电扣费的银行账号（中国银行不予受理，原提交了该行的需重新办理）、银行账号户主身份证原件或复印件，在领取办理房产证所需资料前及时提交。敬请业主全力配合支持，未能按时现金缴交相关费用和办理提供扣费账号的业主，将先不给予派发办理房产证所需资料的安排。”
2015年9月14日，原告办理了委托银行扣缴物业管理费手续，并缴纳了2015年1月至8月的住宅物业管理费和汽车管理费以及2015年1月至2015年5月的公摊电费。
2015年12月8日，原告与广东东成律师事务所签订《委托代理合同》，约定由该律师事务所代理原告与星晖·盛汇园业主物业服务合同纠纷系列案的诉讼和非诉讼活动，法律服务费为每件4000元，原告应在本系列案每一案件执行完毕之日起5日内结清。2015年12月17日，广东东成律师事务所向被告寄发《律师函》，要求被告支付自2013年12月2日起至2014年12月31日间的物业服务费合计1978.93元及违约金3254.77元。
另查明，涉案小区开发商即正源公司的法定代表人麦艳芳是原告总公司佛山市星晖中建物业管理有限公司的股东之一，所占股份份额为54%。
诉讼中，原、被告一致确认：被告已缴纳了2015年1月1日起的物业管理费。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告的总公司就涉案小区签订的《前期物业服务合同》及补充协议、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》均是合同当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及作为小区业主之一的被告均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。
关于涉案房屋的物业服务费的起算时间。原、被告间签订的前期物业服务协议并未约定因开发商原因致使购买的房屋不能按期交付时物业服务费的起算时间。本案中，房屋在买卖合同约定的交付期限内不符合交付条件，被告有理由拒收，原告要求自买卖合同约定的交楼期限届满之日起计收物业服务费无事实依据。在房屋符合交付条件进行交付时，正源公司亦承诺自小区通过环评并取得竣工验收备案表之日起计算物业服务费，从正源公司的法定代表人麦艳芳同为原告总公司的大股东的特殊关系看，该承诺亦应当符合原告的意志，被告亦表示确认，可视为三方约定，故物业服务费本应自小区通过环评并取得竣工验收备案表之日起计算。
然而，原告于2015年8月26日首次向含被告在内的小区业主催收物业服务费时，明确交费起始时间为2015年1月1日，并向被告收取了2015年1月起的物业服务费和公摊电费，被告亦办理了银行委托扣款手续。从涉案小区于2014年12月中旬方通过竣工验收备案的事实以及原告与小区开发商的特殊关系看，可视为原告以其单方意思表示及行为免除了被告2015年1月1日前的物业服务费，现反悔再行主张，违背诚信原则，本院对其该项诉求不予支持。
鉴于原告主张的物业服务费之诉求不成立，故其围绕该物业服务费所支出的律师费等成本应由其自担，况且其无证据证明其已支出的律师费金额。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告佛山市星晖中建物业管理有限公司禅城分公司的诉讼请求。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为25元，由原告佛山市星晖中建物业管理有限公司禅城分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周信斌
二〇一六年二月二十四日
书记员 潘明珠
附引用法律法规条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
五、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。