北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终47号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨光，男，1982年5月12日出生。
委托诉讼代理人：张见秋，北京市鑫义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张博，男，1980年3月10日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈樱，女，1979年3月16日出生。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张永民，天津益清（北京）律师事务所律师。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张龙鑫，天津益清（北京）律师事务所律师。
原审第三人：天津银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区东河沿胡同73号。
负责人：佟丹,行长。
委托诉讼代理人：陈殿生，北京市法大律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。
上诉人杨光因与被上诉人张博、沈樱及原审第三人天津银行股份有限公司北京分行（以下简称天津银行）、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初15709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨光上诉请求：撤销原审判决，驳回张博、沈樱全部诉讼请求，支持杨光原审反诉请求中第1项、第3项、第4项。事实和理由：1.张博、沈樱对于合同的迟延履行有重大过错。北京市房屋新政发布之后，张博、沈樱将因此多交10万元首付款及3万元的贷款、税费。张博、沈樱为了自己的私利，撤销了平安银行的贷款申请而转向天津银行申请贷款。从平安银行批贷至天津银行批贷，前后历时了8个月。如果没有该变化，双方的延迟履约不会发生。2.张博、沈樱故意不告知其支付第一笔首付款的事实，杨光无从知道合同履行进度，杨光不存在不履约的故意。3.纠纷的引起原因是天津银行遗失了杨光的产权证书。原审法院未考虑天津银行的过错。4.杨光未迟延办理解押手续，不构成根本违约。本案交易的相关条款几经变更，应认为双方当事人未明确约定解除抵押权登记的期限。未明确约定解除抵押权登记的期限时，自然无迟延履行及根本违约可言。5.支付首付款是办理银行贷款和缴纳税费的前提，张博、沈樱未支付首付款时，杨光可依先履行抗辩权而不配合税费之至缴纳。6.张博、沈樱未按期支付首付款，构成根本违约。实践中，理房通账户监管并非唯一的付款方式。张博、沈樱以没有理房通账户为由拒不付款，该行为构成根本违约。7.我已就本案房屋买卖合同效力问题另行起诉，本案应以该案的审理结果为依据。本案应中止审理。双方买卖房屋的过程中约定的网签成交价，大大低于房屋的真实价格，损害了国家的税收。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》应归于无效。
张博、沈樱辩称，同意原审法院判决。
天津银行述称，同意原审法院判决。
链家经纪公司述称，同意原审法院判决。
张博、沈樱向一审法院起诉请求：1.张博、沈樱代杨光向天津银行还清全部剩余贷款本息，以消灭天津银行对涉案房产享有的抵押权；2.杨光继续履行房屋买卖合同，在收到张博、沈樱交纳的剩余全部购房款（扣除代偿的贷款数额）后依法协助张博、沈樱办理房屋过户手续，将房屋过户至张博、沈樱名下；3.杨光向张博、沈樱支付违约金996000元；4.确认杨光发出的合同解除通知书无效。
杨光向一审法院反诉请求：1.确认杨光与张博、沈樱于2016年6月1日签署的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》、《变更协议书》已于2017年6月19日全部解除；2.张博、沈樱向杨光支付违约金99.6万元，其中抵扣已付款项98万元后实际应支付1.6万元；3.张博、沈樱自2016年10月17日起按照每月8500元价格向杨光支付房屋使用费，直至其搬出房屋为止；4.张博、沈樱向杨光赔偿律师费10万元；5.张博、沈樱向杨光支付自起诉之日起至判决生效之日止杨光每月向天津银行支付的利息1.5万元。
一审法院认定事实：2016年6月1日，杨光（出卖人）与张博、沈樱（买受人）在链家经纪公司居间下签订房屋买卖合同，约定杨光将1006号房屋（以下简称1006号房屋）出售予张博、沈樱，房屋成交价格为232万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为266万元；买受人向出卖人支付定金10万元，出卖人应于2016年10月1日前办理抵押注销手续。办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给买受人。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：二、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知书送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。同日，杨光（甲方）、张博、沈樱（乙方）与链家经纪公司（丙方）另行签订《补充协议》。第二条约定：乙方于2016年6月1日将第一笔定金10万元自行支付给甲方。交易房屋有抵押的，甲方应于2016年10月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年10月1日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为：甲方自行筹集。关于首付款的支付：乙方于银行批贷后且于2016年10月28日前将第一笔首付款69万元以建委资金监管方式支付给甲方；乙方于银行批贷后且于2016年10月28日前将第二笔首付款254万元以理房通托管方式支付给甲方。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。同日，张博支付杨光定金10万元。
2016年8月21日，杨光、张博、沈樱签署合同变更申请单，约定因出卖人需求追加定金，双方一致同意并申请将房屋成交价格由232万元变更为208万元，第一笔首付款69万元变更为63万元，张博、沈樱贷款金额由135万元变更为145万元。同日，杨光（甲方、出卖方）与张博（乙方、买受方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订理房通定金托管协议，约定甲乙双方同意在丙方官方网站开立理房通账户，张博最迟于签署协议时将定金88万元存入托管账户内。后双方均依约开通了理房通账户，张博通过理房通账户向杨光支付定金88万元。2016年9月25日，双方办理了第一次网签手续。2016年10月，因杨光的房产证丢失，导致合同履行出现问题。2016年10月，张博、沈樱入住至1006号房屋并居住使用至今。
2016年12月4日，张博、沈樱与杨光、链家经纪公司签订《变更协议书》，约定张博、沈樱于银行批贷后5个工作日内将第一笔首付款73万元以建委监管支付的方式支付给杨光。由于杨光将房产证丢失，导致合同无法继续办理，三方一致协商合同总价款498万元不变，杨光尽快办理产权证挂失和补办手续，补办到新的产权证后合同继续履行，合同事项不变，只是时间顺延。杨光承诺最迟于2016年12月30日前领取新的产权证。2017年3月15日前办理产权转移手续，实际时间以丙方约到预约号为准。
2017年1月17日，杨光补办的房产证下发。2017年2月20日，双方再次办理网签手续，网签合同约定房屋成交价格为224万元，其中自有交易结算资金为79万元，贷款金额为145万元。2017年2月22日，杨光（甲方、出售方）、张博、沈樱（乙方、买受方）与链家经纪公司签订《变更协议书》，约定出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格由208万元变更为224万元，乙方于银行批贷后5个工作日内将第一笔首付款79万元以建委监管的方式支付给杨光。乙方于银行批贷后5个工作日内将第二笔首付款174万元以理房通方式支付给杨光。张博、沈樱拟贷款金额为145万元。2017年3月28日，张博、沈樱通过中国光大银行将首付款79万元打入1006号房屋资金监管账户中。杨光虽否认张博、沈樱已支付79万元之事实，但并未向法院提交相应反证。后双方就合同履行问题产生争议。
庭审中，张博、沈樱以杨光未依约办理解押手续另拒绝配合办理缴税手续为由主张杨光已经构成违约，进而要求杨光在收到其交纳的剩余全部购房款后依法协助其办理房屋过户手续，将房屋过户至其名下，并支付违约金99.6万元。对于剩余房款支付方式，张博、沈樱明确表示要求一次性现金全额支付，且就1006号房屋抵押贷款部分，张博、沈樱亦明确表示自愿代杨光偿还1006号房屋在天津银行的全部剩余贷款本息，以消灭天津银行对1006号房屋享有的抵押权。杨光对上述主张不予认可，其主张张博、沈樱未按合同约定支付首付款超过15日，已经构成根本违约，故其于2017年6月19日向张博、沈樱送达了书面解除通知书，双方之间的合同已于其送达书面解除通知书时解除，杨光另以上述理由要求张博、沈樱支付违约金99.6万元及房屋使用费、律师费、利息损失。张博、沈樱否认收到上述书面解除合同通知书，杨光未向法院提交相关证据证明张博、沈樱收到上述解除合同通知书。天津银行就张博、沈樱提出的代杨光偿还1006号房屋在天津银行的全部剩余贷款本息，以消灭天津银行对1006号房屋享有的抵押权之主张不持异议，天津银行另表示直至本案诉讼之日，杨光未向该单位申请办理1006号房屋的解押手续。
为查明相关事实，链家经纪公司经纪人张开强作为证人到庭作证。其表示，因第二笔首付款174万元双方约定通过理房通方式支付，买卖双方之前的88万元定金也系通过理房通方式支付，但此过程中杨光本人身份证过期，2017年3月其通知杨光需要重新进行实名认证，但杨光一直未予办理实名认证，导致张博、沈樱无法支付第二笔首付款。另，关于缴税，其表示曾通知杨光前往税务部门办理房屋缴税手续，但杨光均未予配合。张开强另表示在房屋交易流程中，网签之后即可缴税，交纳首付款及批贷函并非缴税的前置条件。杨光对上述证人证言不予认可，主张其之所以未办理理房通实名认证是因为其不知如何操作且怀疑理房通支付方式的安全性，链家经纪公司未向其提供理房通支付方式的任何资质文件亦未告知其如何操作，故其未予配合。关于缴税问题，张博、沈樱主张于2017年3月通过链家经纪公司约杨光前往税务部门办理缴税事宜，但杨光均未予前往配合办理。对此，杨光解释称，其未予前往办理的原因是因房屋没有支付完所有首付款，且张博、沈樱未取得银行批贷函，故尚不存在纳税的依据，亦不符合房屋买卖交易流程。
关于张博、沈樱取得银行批贷函的时间，张博、沈樱主张其于2017年3月23日收到天津银行北京分行贷款批复，并提交了与天津银行工作人员之间的微信聊天记录。天津银行虽否认微信聊天记录的真实性，但对上述事实予以认可。杨光虽否认上述主张亦不认可上述证据的真实性，但并未向法院提交相应反证。
诉讼中，张博、沈樱向法院申请对1006号房屋采取诉讼保全措施，法院依法裁定准许并已执行。
一审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，杨光与张博、沈樱签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、及二份《变更协议书》，内容不违反法律规定，具有法律效力。根据双方之间的约定，杨光应于2016年10月1日前办理完毕1006号房屋的解除抵押登记手续，张博、沈樱应于银行批贷后5个工作日内将第一笔首付款79万元以建委监管的方式支付给杨光、将第二笔首付款174万元以理房通的支付方式支付给杨光。如逾期履行上述义务超过15日的，构成根本违约，违约方应当向守约方支付该房屋总价款20%的违约金。一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。双方于2017年3月15日前办理产权转移手续。实际履行中，经天津银行确认，杨光直至本案开庭之日仍未向该单位提交解除抵押登记手续之申请。杨光亦未配合张博、沈樱前往税务部门办理1006号房屋的缴税手续。庭审中，张博、沈樱主张杨光未按约定办理房屋解除抵押登记手续超过15日，已经构成根本违约并要求杨光支付相应违约金。根据法院查明的事实，在发现杨光房产证丢失之后，双方未就杨光办理解除抵押登记手续的期限作出变更约定，但杨光应在新的房产证下发后尽快去办理解除抵押手续，并应于双方约定的2017年3月15日办理产权转移的期限之前办理完毕。而杨光于2017年1月17日补办的房产证下发后至今仍未办理解除抵押登记手续，亦未提交相关申请，已逾期15日，构成根本违约，其应当承担相应的违约责任。杨光在链家经纪公司通知后拒不配合办理缴税事宜，导致合同不能继续履行，其亦构成违约，亦应当承担相应的违约责任。杨光虽以缴税条件未成就予以抗辩，但并未向法院提交充分反证，故法院对杨光上述抗辩主张不予采信。张博、沈樱现要求杨光在收到其交纳的剩余全部购房款后协助其办理1006号房屋过户手续，将房屋过户至其名下，具有事实及法律依据，法院予以支持。就1006号房屋抵押贷款部分，张博、沈樱亦明确表示自愿代杨光偿还1006号房屋在天津银行的全部剩余贷款本息，以消灭天津银行对1006号房屋享有的抵押权。天津银行对此表示同意配合，法院对此不持异议。
关于违约金的数额，杨光请求法院对违约金予以酌减，而张博、沈樱并未提交证据证明其实际损失，故法院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则对违约金数额予以衡量酌减。
杨光另主张张博、沈樱未依约支付首付款，已超过15日构成根本违约，其已于2017年6月19日行使了合同解除权并要求张博、沈樱支付相应违约金、房屋使用费、律师费及还贷利息损失。庭审中，张博、沈樱主张于2017年3月23日取得银行批贷函，上述事实得到天津银行之认可。杨光虽否认上述事实，但并未向法院提交充分反证，故法院对杨光的上述抗辩主张不予采信。实际履行中，张博、沈樱于2017年3月28日通过中国光大银行将首付款79万元打入1006号房屋资金监管账户中。杨光虽否认张博、沈樱已支付79万元之事实，但并未向法院提交反证，故法院对其抗辩主张不予采信。关于第二笔首付款147万元，双方约定通过理房通方式支付，后因杨光身份证过期，故需要杨光进行重新进行实名认证后张博、沈樱才可支付第二笔首付款。但杨光经链家经纪公司多次催告后一直未予办理实名认证，导致张博、沈樱无法履行。杨光虽以不知如何办理且质疑理房通支付方式的安全性为由予以抗辩，但双方选择理房通方式支付是双方合意的结果，且前期双方曾签署过理房通协议并通过理房通支付方式支付了定金88万元，故法院对杨光的上述抗辩意见不予采信。综上，张博、沈樱虽未按约定支付第二笔首付款147万元，但系因杨光不予配合所致，故张博、沈樱的上述行为并不构成根本违约，杨光不享有合同解除权。现杨光要求确认双方之间的房屋买卖合同、补充协议及变更协议已于2017年6月19日解除并要求张博、沈樱支付相应违约金、房屋使用费、律师费及还贷利息损失之诉请，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、杨光于本判决生效后五日内向天津银行股份有限公司北京分行提交一次性清偿一○○六号房屋剩余贷款本息的申请，并于该房屋所涉贷款本息清偿完毕后三日内协助张博、沈樱办理该房屋的解除抵押权登记手续；若杨光逾期未履行该义务，张博、沈樱可替杨光向天津银行股份有限公司北京分行清偿该房屋剩余贷款本息并办理该房屋的解除抵押权登记手续；杨光于办理完毕该房屋的解除抵押权登记手续后三日内协助张博、沈樱办理该房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至张博、沈樱名下，办理该权属转移登记手续所需费用由张博、沈樱负担；二、张博、沈樱应向杨光支付剩余购房款三百二十一万元，于办理一○○六号房屋权属转移登记手续的当日给付杨光；若张博、沈樱按本判决第一项确定的替代杨光向天津银行股份有限公司北京分行清偿剩余贷款本息，则按实际发生费用自其应向杨光支付的剩余购房款中予以抵扣；三、杨光于本判决生效后十日内偿付张博、沈樱违约金三十万元；四、驳回张博、沈樱的其他本诉请求；五、驳回杨光的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，杨光之上诉状及代理意见为本案设置了较为分散的争议点。本院结合杨光之上诉请求进行回应。
《北京市存量房屋买卖合同》之效力。1.《北京市存量房屋买卖合同》价格条款不具有法律效力。《北京市存量房屋买卖合同》之价格条款将家具家电、装饰装修等作价266万元，该条款为避税条款，损害了国家税收利益，应属无效条款。为避免损害国家税收利益之情况发生，双方办理过户时不得以避税条款之价格执行。2.《北京市存量房屋买卖合同》价格条款之效力不影响《北京市存量房屋买卖合同》整体的效力。除价格条款外，《北京市存量房屋买卖合同》尚有付款时间、所有权转移等诸多条款。《北京市存量房屋买卖合同》中其他条款的履行，无涉合同法52条规定之无效情形。整体上，《北京市存量房屋买卖合同》为有效合同。
杨光与张博、沈樱签订的《补充协议》及二份《变更协议书》均为有效合同。《补充协议》及二份《变更协议书》为双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。
杨光主张张博、沈樱的二笔首付款均迟延15日支付而违约，要求确认其2017年6月19日发出的解除通知发生法律效力。本院对此不予支持。1.关于第一笔首付款79万元的支付。2017年2月22日《变更协议书》约定，第一笔首付款79万元应于银行批贷后5个工作日内以建委监管的方式支付。在案证据可以认定张博、沈樱于2017年3月23日收到天津银行的贷款批复。张博、沈樱于2017年3月28日将79万元打入1006号房屋资金监管账户。张博、沈樱未违反合同的约定。2.关于第二笔首付款174万元的支付。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。2017年2月22日《变更协议书》约定，第二笔首付款174万元以理房通方式支付。杨光所持张博、沈樱应更换理房通外支付方式之主张于法无据，本院不予采信。
为满足2017年2月22日《变更协议书》约定的支付条件，杨光有为保持其理房通账户之有效性而配合办理实名认证之义务。杨光本人身份证过期，经链家经纪公司工作人员通知后，其未办理重新实名认证之程序，没有履行其在先义务。张博、沈樱有权拒绝支付第二笔首付款。张博、沈樱有权拒绝支付时，自然不构成违约。杨光不得据此主张解除合同或要求张博、沈樱承担违约责任。
杨光要求解除合同、支付房屋使用费、赔偿律师费之诉讼请求皆以张博、沈樱违约为前提。前已述及，上述前提并不具备。杨光要求解除合同、支付房屋使用费、赔偿律师费之诉讼请求应不予支持。杨光要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议书》之诉讼请求不能成立时，上述合同应继续履行。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
杨光未按照合同约定办理房屋解押，构成根本违约，应承担违约责任。《补充协议》约定，杨光应于2016年10月1日办理完毕解押。由于杨光产权证书丢失等情况，2016年12月4日《变更协议书》约定时间顺延。杨光主张该时间顺延应理解为办理解押的时间顺延，而双方未约定解押的具体时间。本院对此不予采信。2016年12月4日《变更协议书》约定的时间顺延及其他条款仅能理解为双方就继续履行合同事宜达成一致意见，未见张博、沈樱放弃主张杨光违约责任的意思表示。杨光应于2016年10月1日办理完毕解押，而杨光迟延办理解押手续已超过15日，构成双方约定的根本违约，其应向张博、沈樱承担违约责任。张博、沈樱是否更换贷款银行，张博、沈樱是否故意不告知其支付第一笔首付款，天津银行是否遗失杨光的产权证书等情况皆非免除杨光违约责任之法定理由，杨光的相关主张本院不予采信。
关于违约金的数额。原审法院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则对违约金数额进行了酌减。原审法院的做法符合法律的规定，本院不再变更。
本案无需中止审理。人民法院有权不待当事人主张而主动审查合同效力问题。合同法52条保护之对象如公共利益、国家利益等多为双方当事人无权依自己意思所处分之法益，而无效合同之履行会造成对合同法52条所保护法益之侵害。为避免双方当事人故意不主张合同无效而导致上述法益受到侵害，故法院有权不待当事人主张而主动审查合同效力。本院有权主动对《北京市存量房屋买卖合同》之效力进行审查时，无需以另案《北京市存量房屋买卖合同》效力之认定为依据，本案无需中止审理。
综上所述，杨光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46640元，由杨光负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二〇一八年二月八日
法官助理 武 旋
书 记 员 马子萌