江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终338号
上诉人（原审被告）：赵圣林，男，1952年10月12日生，汉族，住泰兴市。
委托诉讼代理人：丁文瑞，泰兴市黄桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张书兰，女，1947年10月16日生，汉族，住泰兴市。
委托诉讼代理人：陈龙（系张书兰之子），男，1971年8月14日生，汉族，住泰兴市。
上诉人赵圣林因与被上诉人张书兰返还原物纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2016）苏1283民初第3471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赵圣林上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决有误。赵圣林向陈培明购买的房屋用途是养殖，而一审认定是宅基地。二、赵圣林认为自己与陈培明签订的房屋买卖协议有效。1、赵圣林与张书兰系同一村民小组成员，购房主体合法。2、陈培明已在泰兴市分界镇新建房屋，根据其建房申请应将原住房拆除、原宅基地交还集体经济组织，因此陈培明的售房主体资格合法。3、赵圣林符合购买讼争房屋的条件。赵圣林购买房屋用途是养殖并非用于住宅，法律只禁止一户村民不允许拥有两处宅基地，而没有禁止搞农副业养殖用地。4、赵圣林与陈培明的农村房屋买卖协议经过村集体经济组织同意，并且办理了临时用地使用权。因此，上述买卖协议有效。
被上诉人张书兰辩称，一审法院适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、一审查明事实清楚，一审判决根据庭审中双方当事人举证质证和陈述，及依职权所作调查查明的事实清楚，所确认事实正确；2、双方的买卖行为违反了法律的强制性规定，依法应确认无效。双方虽然原是同村组人，但在双方签订房屋买卖协议时上诉人已另外拥有了超面积的宅基地，双方的买卖行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款及江苏省土地管理条例的有关强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，违反国家法律强制性规定的合同无效。综上，张书兰请求二审法院驳回赵圣林的上诉请求，维持原判。
张书兰向一审法院起诉请求：1、判令赵圣林清除登记在陈培明名下的位于南赵二组房屋内的养猪设施，并将房屋返还给张书兰。2、赵圣林承担本案诉讼费。事实与理由：张书兰与赵圣林曾是邻居关系，张书兰夫妻原先生活在南赵村二组，有四间五架梁和二间辅助用房，房屋登记在陈培明名下。张书兰居东，赵圣林居西。陈培明、张书兰夫妇于2001年10月份搬至北周村一组生活，户口亦迁至北周村。陈培明于2003年将上述房屋借给赵圣林饲养生猪，陈培明于2005年农历8月初九去世。现该房屋需要复垦，张书兰于2015年9月11日去赵圣林家中，要求其清空房屋，归还张书兰。双方经村干部多次协调未果，为维护张书兰合法权益，故诉至法院。
张书兰围绕其诉讼请求，提交下列证据：
1、户籍证明，证明张书兰与陈培明系夫妻关系。
2、委托书一份，证明陈培明去世后的第一顺位继承人明确表示由本案张书兰主张讼争房屋。
3、房屋所有权证，证明讼争房屋所有权登记人为陈培明。
4、江苏省农村信用社农补卡，证明本案讼争房屋并没有卖给被告，张书兰的农田尚在房屋附近。
5、泰兴市分界镇长生社区居民委员会出具的证明，证明张书兰位于北周村住房的宅基地是租用本组陈培全的土地，每年租金为壹仟贰佰元，张书兰在北周村没有承包地、宅基地。
6、张书兰记载的小册子，证明张书兰与赵圣林口头约定将房子租用给赵圣林使用，赵圣林答应每年年底给猪肉张书兰。
赵圣林辩称，张书兰主体不适格，张书兰丈夫陈培明已经去世，第一顺序继承人均应作为本案原告。讼争房屋是赵圣林向陈培明购买的，而非张书兰所称的借用。售房协议是2003年张书兰夫妻二人写好了到赵圣林家中，三间五架梁和一间大平房共4600元，当场给付陈培明夫妻二人3000元，张书兰于2004年至2006年间一共拿了1300元猪肉，尚欠300元是张书兰拿着她的账本到赵圣林家中结的账，赵圣林给付张书兰现金300元。赵圣林购买房屋后，铺了水泥地，在平房上加盖了一层，并在三间五架梁东边新建了一间平房，于2005年至2007年间办理了临时土地使用权证用于搞养殖。陈培明已在北周村重新申建了住房，一户不得拥有两处宅基地，赵圣林与陈培明间的买卖合法有效。对张书兰提交的证据1无异议。证据2不能证明第一顺序继承人就是委托书中的三个委托人。对证据3的真实性无异议。证据4与本案无关联性。对证据5的真实性无异议，但对证明内容有异议，该份证明与我方提供的村建科申请表存在矛盾，建房申请表载明张书兰在北周村的宅基地是通过向政府申请无偿使用的，土地性质为集体所有，陈培明对该宅基地享有使用权。对证据6无异议，进一步证明了赵圣林对讼争房屋的有偿取得。
赵圣林一审中提交下列证据：
1、2003年元月2日，陈培明与赵圣林签订售房协议一份，证明张书兰将讼争房屋卖给赵圣林。
2、泰兴市临时用地使用证，证明赵圣林已将讼争房屋拆除，翻建猪舍。
3、建房申请书复印件，证明陈培明一户已在北周村重新申请了宅基地另建住房。
针对赵圣林的答辩，张书兰陈述：对赵圣林提交的证据1的真实性无法确认，陈培明已经去世，即使协议是真实的，也没有实际履行。陈培明与张书兰系夫妻关系，该售房协议中缺少张书兰的签名，该协议是无效协议。对证据2真实性无异议，该临时用地使用证没有注明详细地址，张书兰主张返还房屋与临时用地无关。对证据3真实性无异议，但陈培明在北周村所建房屋宅基地是租用，张书兰在北周村没有宅基地、承包地。
一审法院经审理认定事实如下：张书兰与陈培明系夫妻关系。2003年元月2日，陈培明与赵圣林签订售房协议，内容为“立协议人：陈培明、赵圣林，经双方多次协商，陈培明愿将自已的后面东边三间五架梁房屋、前边壹间大平房（南北长11.6米）转卖给赵圣林使用，所有房价值人民币肆仟陆佰元正，特立此协议为凭”。该售房协议中的“一间大平房（南北长11.6米）即为登记在陈培明名下的二间砖木结构平房。三间五架梁房屋交付给赵圣林时缺少东山墙，后赵圣林重建东山墙、在三间五架梁房屋内铺设水泥地、在原有平房的基础上加盖一层，并在三间五架梁东边新建一间房屋，在案涉房屋内设立猪圈养殖生猪。张书兰分别于2004年、2005年、2006年年底至赵圣林处拿猪肉过年，其中2004年拿了猪肉75斤，单价5.9元/斤。2005年拿猪肉80斤，单价4.8元/斤。2006年拿肉75斤，单价6.4元/斤，合计三年共拿猪肉价值1306元。自2007年起，张书兰未去赵圣林处拿过猪肉。
另查明：陈培明与赵圣林原系泰兴市分界镇赵庄村二组邻居，陈培明一户于2001年搬至泰兴市分界镇长生村北周一组居住生活，户口亦迁至长生村。陈培明于2005年农历八月初九去世，陈培明、张书兰夫妇共生有三名子女，即陈楠、陈城、陈龙。诉争房屋登记在陈培明名下，赵圣林未办理过户。
再查明：赵圣林办理了2005年至2007年的临时土地使用权证，载明：土地使用者赵圣林，用途养殖，用地总面积62平方米。该证已过有效期。
在审理过程中，一审法院至赵家庄调查、走访，接受调查村干部赵扣龙反映：赵圣林在陈培明的三架梁房屋内养猪已有十余年，多年前曾听赵圣林说过买下该三架梁房屋。村民赵登祥反映：我与赵圣林是同庄人，与陈培民是亲戚，赵圣林养猪的三架五架梁原系陈培明所有，后来卖给了赵圣林，卖房子这么大的事情，我们庄上人人都知道。村民赵炳良反映：陈培明搬走了，就把房子卖给赵圣林养猪，具体价格我不清楚，这件事我们队的人都知道。后村民赵炳良与张书兰之子陈龙同至法庭，赵炳良反映：我年纪大了，神经不好，前几天法庭找我调查说的话均不作数。
上述事实，有双方当事人提交的户籍证明、房屋所有权证、泰兴市分界镇长生社区居民委员会出具的证明、售房协议、泰兴市临时用地使用证、建房申请书等证据及双方当事人的当庭陈述在案证实。
本案的争议焦点：1、2003年元月2日陈培明与赵圣林所签售房协议是否为陈培明本人所签、该协议有无实际履行。2、该协议属有效协议还是无效协议。3、若协议无效，因协议取得的财产应如何返还。
关于争议焦点一：2003年元月2日陈培明与赵圣林所签售房协议是否为陈培明本人所签，该协议有无实际履行。
一审法院认为，当事人对自已提出的主张有责任提供证据。张书兰主张诉争房屋系无偿出借给赵圣林使用，赵圣林庭审中提交了与陈培明签订的售房协议，载明诉争房屋以人民币4600元的价格出售给被告。张书兰对该协议中陈培明签名的真实性不予认可，但未能举证否认陈培明签名的真实性，且不申请对该协议的形成时间及陈培明签名笔迹进行鉴定，故一审法院依法确认该售房协议系陈培明本人所签。
关于该协议有无实际履行。张书兰庭审中提交的账本详细记载了2004年、2005年、2006年连续三年自赵圣林处拿取猪肉的斤数、单价，合计价格共1306元，与赵圣林提交的由张书兰本人出具给赵圣林的对账单在斤数、单价上均一一吻合，张书兰对该对账单并不否认。一审法院认为，若依张书兰所称，诉争房屋系无偿借给赵圣林使用，张书兰没有必要出具对账单给赵圣林，且张书兰对自2007年后至今未再去赵圣林处拿取猪肉不能作出合理解释。现陈培明已去世多年，结合双方签订的售房协议中约定的售房价4600元及双方当事人陈述一审法院认为，张书兰出具对账单给赵圣林是用于结算房款的可能性较大。协议签订后，张书兰将诉争房屋交付给赵圣林使用，赵圣林自2003年即实际占有、使用诉争房屋，并对房屋结构进行了改造，张书兰对此明知却在多年内从未提出过异议，现其称协议没有实际履行，亦未能提交证据证明，故不予采纳。
关于争议焦点二，该协议属有效协议还是无效协议。
一审法院认为，我国《土地管理法》第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。江苏省《土地管理条例》第三十五条规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享受居住用地福利，从所在村无偿分配取得此权利，同时宅基地还涉及农村社会公共利益，国家限制农村宅基地用地及转让。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。本案赵圣林虽系赵庄村村民，但其在赵庄村已拥有一处宅基地，其与陈培明签订的售房协议不符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定，应为无效协议。
关于争议焦点三，若协议无效，因协议取得的财产应如何返还。
《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张书兰庭审中陈述“产权证上写的是四间，但实际上我家只有三间，另一间被小姨拆走了”。2003年元月2日的售房协议中亦载明“经双方多次协商，陈培明愿将自已的后面东边三间五架梁房屋，前边壹间大平房转卖给赵圣林使用。”赵圣林依据该无效协议实际取得财产，即上述三间五架梁房屋及大平房一间，其应予以返还。对张书兰因签订该无效协议而获得的购房款4600元应返还给赵圣林。另双方对签订的售房协议系无效协议均有过错。一审法院认为，陈培明曾担任过一段时间的村干部，且在2000年建房申请书中载明原有赵家庄的房屋应全部拆除，陈培明在签订售房协议时应当知晓出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，仍与赵圣林签订售房协议，将案涉房屋出卖给赵圣林，且自2003年即实际交付给赵圣林使用，张书兰参与了售房尾款的结账，现张书兰又要求赵圣林返还房屋，违反诚实信用原则，应当对协议无效承担主要责任，对赵圣林在三间五架梁内及一间平房上的添附价值进行合理赔偿。本案中，赵圣林辩称上述添附价值3万余元，但未能举证证明其主张，且不申请对添附价值进行司法评估。经一审法院释明，赵圣林仍不同意在本案中一并处理其对案涉房屋添附价值的赔偿问题，故赵圣林对案涉房屋添附价值的赔偿可另行主张权利。对赵圣林在案涉三间五架梁房屋东边新建一间房屋，因无任何建房审批手续，依法不予理涉。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《土地管理法》第六十二条的规定，判决：一、赵圣林应于本判决生效后十日内返还张书兰登记在陈培明名下位于南赵村二组的三间五架梁房屋及平房一间（南北长11.6米）。二、张书兰于本判决生效后十日内返还赵圣林购房款4600元。三、驳回张书兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由张书兰、赵圣林各半负担（此款张书兰已垫付，赵圣林余本判决生效后十日内给付张书兰）。
二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。”本案中，赵圣林使用陈培明原位于泰兴市分界镇南赵村二组的四间五架梁和二间辅助用房，双方无论是借用还是买卖等关系，双方之间均形成合同关系。现陈培明之妻作为的权利人向人民法院起诉要求赵圣林返还该房屋，人民法院应依法审查双方之间的合同是否有效。
一方面，陈培明在原泰兴市分界镇南赵村二组有四间五架梁和二间辅助用房的情况下，于2000年5月向泰兴市相关部门申请另行在原泰兴市分界乡北周村建房。泰兴市分界乡北周村、泰兴市国土资源局古溪分局等部门同意其在原泰兴市分界乡北周村建房建房，但在审批意见中明确载明“同意原住房全拆后，易地于规划线翻建二层七架梁三间、辅房一间，建后合计占地154.5㎡，宅地195㎡”。因此，根据上述审批意见，陈培明在泰兴市分界乡北周村新建房屋后，应将原坐落于泰兴市分界镇南赵村二组的四间五架梁和二间辅助用房全部拆除，而既不得将此房屋转让给他人使用、也不得出卖给他人。陈培明未将原泰兴市分界镇赵庄村二组的四间五架梁和二间辅助用房拆除，而是后于2003年转让给赵圣林，无论双方是以借用还是以买卖等形式转让，均损害了原泰兴市分界镇南赵村集体的利益；又因陈培明明知上述房屋应全部拆除而未拆除，故其明显存在过错。另一方面，我国《土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”江苏省《土地管理条例》第三十五条第二款规定“农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。”本案中，赵圣林虽系赵庄村村民，但其在赵庄村已拥有一处宅基地，故其与陈培明签订的售房协议明显不符合上述法律规定。对于赵圣林提出其将讼争房屋用于养殖而非居住故而有效的问题，但因讼争房屋原系陈培明户的农村住房、该宗土地性质系宅基地，赵圣林虽领取了临时土地使用权证但因其已过有效期而致使讼争房屋土地目前仍属宅基地，故赵圣林无权以其未居住房屋、而是将该房屋用于养殖为由主张其与陈培明之间的转让合同有效。据此分析，赵圣林与陈培明之间就原位于泰兴市分界镇南赵村二组的四间五架梁和二间辅助用房的合同因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五项的规定无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”赵圣林依据该无效协议实际取得讼争房屋，即上述三间五架梁房屋及大平房一间，应返还给张书兰。一审法院根据本案实际情况，综合确定双方当事人均有过错并认定张书兰对协议无效承担主要责任，符合法律规定，本院予以确认。
综上所述，上诉人赵圣林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人赵圣林负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 云
审 判 员 丁万志
代理审判员 刘 旭
二〇一七年五月四日
书 记 员 曹剑桥