江西省宜春市袁州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）袁民一初字第1438号
原告：易爱萍。
被告：唐光明。
被告：龙平。
原告易爱萍（以下简称原告）为与被告唐光明、龙平案外人执行异议之诉一案，于2015年6月4日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后依法组成由审判员易绪莲担任审判长，审判员张圣来、孙慈亭参加的合议庭，书记员刘强安担任记录，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告易爱萍，被告唐光明、龙平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月1日，原告与被告龙平签订一份店铺买卖协议书，被告龙平将座落于宜春市宜春北路树棚下1号店面以价款人民币24万元出卖给原告。合同签订后，原告当场付现金人民币11万元给了被告龙平，余款13万元用于抵偿被告龙平所欠原告的借款，原告将借条当场还给了被告龙平。并且原告与被告龙平当场就交付了店铺，因为该店铺是集体土地，至今不能办理产权过户登记。但是，该店铺已经交付原告所有和使用至今。被告龙平因与被告唐光明民间借贷纠纷一案执行，原告所购买被告龙平的该店铺被法院查封并公告拍卖。原告得知后曾向法院提出了书面异议，要求裁定撤销查封和拍卖。但是，法院以原告仅提供了店铺买卖合同及租赁合同，未提供付款凭证，不能构成完整的证据链，不足以排除执行，于2015年5月21日以（2015）袁执异字第14号执行裁定书裁定驳回了原告的异议申请。据此，特提起民事诉讼，请求判决座落于宜春市宜春北路树棚下2号店铺的产权归原告所有；本案诉讼费由被告承担。
被告唐光明辩称：因为龙平欠了我的钱，执行的时候就同意把房子抵押给我，我去房管局问过了集体土地证的房子不能买卖、不能过户，所以我就没有要房子，要求龙平还钱法院已经下了裁定书买卖不成立，我认可这个裁定书。
被告龙平辩称：诉争店铺确实是卖给原告了，被告唐光明在起诉我之前就知道我已将店铺卖给原告。
综合原告的诉称及两被告的答辩，并征询双方当事人的意见，本案的争议焦点为：原告与被告龙平的房屋买卖合同是否有效。
庭审中，双方当事人举证、质证如下：
原告为证明自己诉称的事实，提供的证据有：（一）房屋买卖协议书，证明2012年8月1日原告与被告龙平之间的签订的房屋买卖协议，购买了被告龙平位于宜春北路树棚下1号的店面。（二）房屋租赁合同，证明刘某于2014年4月1日开始租赁原告购买的房屋。（三）证人龙某的证言一份，证明原告于2012年8月1日购买了被告龙平的1号店面，一次性将24万元房款付清（其中11万元是抵的借款）。（四）被告龙平出具的情况说明以及收条、抵押承诺书，证明被告龙平收取原告的购房款，并出具收条。（五）化成街新建社区居委会出具的证明一份，证明被告龙平卖给原告的店面属于集体土地，房管局不能过户。
对原告的上述举证，被告唐光明经质证认为，对证据（一）至（四）的真实性、合法性、关联性均提出异议，对证据（五）的三性无异议。
对原告的上述举证，被告龙平经质证认为，对证据（一）至（五）的真实性、合法性、关联性无异议。
被告唐光明为证明自己诉称的事实，提供的证据有（2015）袁执异字第15号执行裁定书，证明袁州区法院驳回了原告的执行异议，原告与龙平之间的买卖合同无效。
对被告唐光明的上述举证，原告经质证认为，买卖合同在先，对该裁定书不认可。
对被告唐光明的上述举证，被告龙平未发表质证意见。
被告龙平未向本院提交证据。
依原告申请，本院依法传唤证人刘某出庭作证，庭审中，刘某作出如下陈述：2012年我开始租宜春北路树棚下1号店面的店铺，当时是从龙平手里租了几个月，之后又从原告手里租。前期和龙平租的时候没有签合同，后来涨了房租，和原告签了合同，房租也是交给原告。
对证人刘某的当庭陈述，原告及被告龙平经质证未提出异议。
被告唐光明对证人刘某的当庭陈述经质证认为2012年证人刘某根本没有租房子，大概2013年之后开始租房子。
庭审中，本院出示对龙某的调查笔录一份。
对上述调查笔录，原告及被告龙平经质证未提出异议。
对上述调查笔录，被告唐光明经质证对其真实性、合法性提出异议。
综上，本院对本案证据综合认证如下：
对原告提供的证据（一）（二）（三）（四）（五），本院认为，五组证据能够相互印证，且与证人刘某的陈述及本院对龙某的调查笔录基本一致，已形成完整证据链，被告唐光明对第（一）至第（四）组证据提出异议，但未能提供充分证据证明其主张的事实，故本院对该五组证据的证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。
对于被告唐光明提供的宜春市袁州区人民法院（2015）袁执异字第14号执行裁定书，该裁定书的内容与本案争议事实相关联，原告也是基于该裁定书的内容提起的执行异议之诉，故本院对该执行裁定书的证据效力予以确认。
对证人刘某的当庭陈述及本院对龙某的调查笔录，本院对其证据效力亦予以确认，理由如上，不再赘述。
综上认证，结合庭审调查，本院认定本案事实如下：
原告与被告龙平系同一居民小组居民。1999年，被告龙平在宜春市宜万路新建房屋一栋，并于2003年7月办理了房屋产权登记（产权证号：2-152**）。2012年8月，因被告龙平尚欠原告借款17万元未偿还，经双方协商一致，以被告龙平为甲方、以原告为乙方，于同年8月1日签订《房屋（店铺）买卖协议书》一份，协议约定：甲方将座落在宜春北路树棚下居民小组，甲方宿舍一楼通道南面第一间店铺出卖给乙方，店铺交付时间2012年8月1日。本店铺的所有权从交付之日起属于乙方所有，甲方无权干涉；乙方向甲方支付购房款人民币贰拾肆万元整，在2012年8月1日一次性付清；鉴于甲方出卖的店铺已经向第三人出租的情况，根据法律买卖不破租赁的规定，甲方与第三人的租赁行为仍然有效。因为甲方与第三人尚未签订店铺租赁合同的情形，乙方购买该店铺之后，随时可以终止原店铺租赁关系。但是乙方必须提前三个月告知承租人，自2012年8月1日起，由乙方向承租方收取该店铺出租费，甲方无权干涉。协议并对双方其他事宜进行了约定。折抵被告龙平尚欠原告的11万元借款，原告另向被告龙平支付了购房款13万元，被告龙平亦向原告出具《收条》一张，载明收到原告购买店面款贰拾肆万元。协议签订后，原告即开始向诉争店铺的承租人刘某收取房屋租金，后因店面租金增长等缘由，原告与刘某于2014年4月1日重新签订《店面租赁合同》一份。本院在执行被告唐光明与龙平民间借贷一案过程中，查封了被告龙平所有的座落于宜万路376号1、3、4层空-2室房屋（产权证号：2-152**），后因被告龙平未按期向被告唐光明给付借款，本院于2015年4月15日作出（2015）袁执字第393号执行裁定书，裁定拍卖上述已查封的房屋。在拍卖公告期间，原告向本院提出书面异议申请，请求法院撤销对房屋的拍卖。同年5月12日，本院出具（2015）袁执异字第14号执行裁定书，以原告虽提供了店铺买卖合同及租赁合同，但未提供付款凭证，不能构成完整的证据链，不足以排除执行为由，驳回了原告的异议，原告遂诉至本院。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”。本案中，原告提供的各项证据及证人证言等，证明的事实相互并无矛盾，相互印证，可以形成证据链，证明原告自2012年8月1日起对诉争房屋占有、使用、收益至今，故原告与被告龙平间的房屋买卖内容是真实的;与此同时被告龙平将土地性质为集体所有的房屋卖给与他同村的原告并未违反法律规定，他们间的房屋买卖行为合法，而且买卖关系发生在本院查封之前。基于上述理由，本院确认原告与被告龙平签订的买卖协议有效。被告唐光明辩称买卖协议不真实，但未提供充分证据加以证明，本院不予采纳。故此，法院应停止对诉争房屋的拍卖、执行，原告诉请要求确认诉争房屋归其所有，理由充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
座落于宜春市宜春北路树棚下1号店铺归原告易爱萍所有。
案件受理费4900元，由被告龙平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。
审判长 易绪莲
审判员 张圣来
审判员 孙慈亭
二〇一六年三月十七日
书记员 刘强安