湖南省东安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东法民二初字第110号
原告腾黎芳（反诉被告）。
委托代理人（特别授权）吴才和。
委托代理人（一般代理）吴又林。
被告陈铁林（反诉原告），系被告陈亚兰之兄。
被告陈亚兰（反诉原告），系被告陈铁林之妹。
陈铁林、陈亚兰的委托代理人（特别授权）陈国林，湖南省东安县国泰法律服务所法律工作者。
原告腾黎芳与被告陈铁林、陈亚兰房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月23日向本院提起诉讼。被告陈铁林、陈亚兰在接到本院应诉通知后提起反诉，本院立案受理后，决定与本诉合并审理。本院依法组成由蒋光亮担任审判长，审判员蒋文智、人民陪审员唐晓淑参加的合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。书记员荣建新担任记录。原告腾黎芳的委托代理人吴才和、吴又林，被告陈铁林、陈亚兰及其委托代理人陈国林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告腾黎芳诉称，原告于2011年3月18日与被告陈铁林、陈亚兰签订了一份租赁协议，租用东安温州商贸城二楼24、25号门面。租后花12万元进行了装修，开办“一桶天下饭店”。并每年按时交付了租金。但是在使用过程中，因门面外的楼梯及过道扶手不合格多处锈蚀断裂，存在严重安全隐患，即要求被告维修，但被告以损坏的是公共部分为由拒不维修。原告为此自行维修花费500元。另外，门面严重漏水现象，原告要求维修，被告承诺后没有维修，致使原告的经营受到影响，被迫另租房屋经营。原告为此损失20000余元。为解决租金与维修，原告找被告协商，但被告一直要求原告交租金而不谈维修之事，并于2015年3月18日在原告不知情的情况下将二门面上锁，并张贴广告招租。原告认为，被告的行为侵犯了原告的权益，违反了租赁协议，给原告造成了损失。故起诉来院，要求判令解除租赁协议，被告返还押金2000元；被告赔偿原告损失20000元；被告返还原告门面内的所有物品，如有丢失，折价赔偿；被告支付违约金108000元，并负诉讼费。
原告腾黎芳为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内向本院提交了如下号证据：
1、东安温州商贸城24、25号门面漏水照片，拟证明温州商贸城24、25号门面存在严重漏水情况，影响使用；
东安温州商贸城24、25号门面外及楼梯扶手断裂照片，拟证明东安温州商贸城24、25号门面外及楼梯扶手断裂情况；
被告与原告通讯短信照片及说明，拟证明陈铁林、陈亚兰知道门面存在严重漏水、扶手断裂等情况但一直不解决、并将门面锁死，擅自扣押原告物品；
4、东安温州商贸城24、25号门面装修费用的发票，拟证明装修东安温州商贸城24、25号门面费用达12万元；
5、被告锁死门面后张贴招租公告，拟证明被告违约锁死门面并另行招租；
6、原告租用永和豆浆店门面协议，拟证明原告因为漏水等问题被迫搬店承受租金损失；
7、被锁于东安温州商贸城24、25号门面物品清单，拟证明被告扣押侵犯原告财产数量巨大。
被告陈铁林、陈亚兰辩称，原告请求不成立，请求解除合同没有任何理由；赔偿损失20000元，没有提供损失证据，如有也是自己造成的与被告无因果关系；要求返还所有东西，被告不存在扣押，被告行使的是不安抗辩，财产原告已搬走，留下的在出租房里。同时提出反诉称，2011年3月18日，被告与原告签订了一份《门面租赁协议书》，约定租赁时间为5年，前三年租金为36000元，后两年的租金为前一年递增5%，即20114年租金为37800元，2015年为39690元，每年的租金在3月18日前一次付清，如延付租金的每日处滞纳金50元等。协议签订后，原告除欠下2014年的租金递增1800元外，还以种种借口拒付2015年的房租，其行为违反了协议第3条的约定，原告不但不履行协议，反而以解除协议来逃避约定义务，以达到不交房租的目的。被告认为，租赁协议有效，原告不交房租是违约行为，应当承担违约责任。故要求判令原告继续履行合同，给付2014年所欠房租1800元和2015年的租金39690元，共计租金41190元；原告给付延付租金的滞纳金从20114年3月19日起至付清之日止，反诉费由原告承担。
被告陈铁林、陈亚兰为支持其主张，在本院指定的举证期限内提交证据。
1、陈铁林、陈亚兰的身份证复印件，拟证明陈铁林、陈亚兰的身份；
门面出租协议，拟证明该协议系原告的亲笔签订的，是原、被告真实意思表示，租期5年即从2011年3月18日至2016年3月18日止。双方约定了房屋因质量问题由开发商负责维修，如使用不当造成质量问题由承租人（原告滕黎芳）承担维修责任，说明了房主（被告）陈铁林、陈亚兰没有维修的义务等；
3、商品房买卖合同和房产证，证明原告承租的24、25号门面属被告购买和所有；
4、李晓忠、刘小波的证言，证明原告经营的‘一桶天下’饭店已于2014年12月份搬迁至‘永和豆浆’，原告搬迁时粘贴了‘门面转让，联系电话：1586999****’的广告和悬挂‘一桶天下已搬迁到原永和豆浆’的横幅，说明了原告搬迁后有转租门面的事实；
5、王升福的证言，拟证明原告经营的‘一桶天下’饭店已于2015年3月19日换锁的；证明在换锁时看见门面右侧玻璃上粘贴了‘门面转让，联系电话：1586999****’的广告，说明原告搬迁后有转租门面的事实，也说明原告拒交房租在前，被告换锁在后，被告为了保护自己的合法权益不得不实施不安抗辩的权利；
6、换锁收据，证明原告经营的‘一桶天下’饭店是2015年3月19日被告才换锁的；
7、照片三张，证明原告经营的‘一桶天下’饭店搬迁至前30米的‘永和豆浆’店；证明原告在搬迁前后正在转让门面；证明原告新店于2014年12月16日正式开业，说明了原告一边搬迁一边转租门面的事实；
8、3月19日被告发给原告方的邮件通知书，证明该证据来源于电子邮件，且该邮件原告已收到；原告在3月18日前没有交纳2015年租金；告知了原告不交纳租金的应当承担违约责任的法律后果；
9、陈满生的证言，证明近几天，原告要将门面转让他人，要求房主打开门面，房主参与了。
经庭审质证、辩证，对原、被告的证据认证如下：
一、对原告腾黎芳提供的证据认证。被告对原告的证据提出异议：所有照片来源不合法，拍照无时间、地点、人物；照片不能证实原告的目的，只能说明曾有过污垢、斑迹，扶手缺损修复是开发商的义务，不是被告的义务，4月5日拍照片二张证明以前招租广告不是被告写的，是被告将自己门面转租，通信短信记录时间不符客观事实，不是3月18日，而是3月19日，但内容是一致的，这些内容不能证明原告的事实，被告向原告发出通知，原告拒绝交租金，被告没有影响原告经营；清单是原告自己写的，被告没有签名，不足为据，门面之内的财物被告没有动，换锁的目的是要求原告交房租，不是扣押原告的财产。本院认为，原告提供的1、2号照片所反映的事实真实，3号证据是被告锁门后发给原告手机短信，通知原告交租金，原告与被告间互通的信息，内容真实，但上述证据不能达到原告所要证明的目的；4号证据的发票只有目录中列举，但没有实际发票，6号证据是吴又娟与唐三勤于2014年2月24日签订的租赁合同，原告之夫另与他人订立租赁合同，以及租用温州商贸城二楼1号门面5年，租金213000元，7号证据是原告在租用门面开饭店的用品，被告锁门后已被锁在里面，但物品数量与质量无法证实。因此，原告所提供的1、2、3、5号证据的真实性予以采信，对其证明目的不予采信；4号不是证据，不予采信；7号证据形式不符，但事实上部分符合客观，故部分采信；6号证据的真实性予以采信，但其证明目的存在关联性问题，在无其他证据佐证的情况下，不予采信。
二、对被告陈铁林、陈亚兰的证据认证。原告对被告的1、9号证据无异议；对3号证据真实性无异议；对2、4号证据有异议；对5号证据的真实性、内容有异议，对6号证据相关性，有异议；对7号证据真实性有异议；对8号证据，照片来源、内容有异议。本院认为，对原告无异议的1、9号证据予以采信；对3号证据的真实性无异议，被告的购房合同与房产证，符合证据规定，本院予以采信；有异议的2、4、5、6、7、8号证据，真实性、关联性符合规定，证明目的上除6号证据证明不安抗辩的目的不合规定外，其他均符合证据的要求，故本院对上述证据予以采信。
本院经原告口头申请，到现场进行了勘验，并做笔录，经勘验人、被告陈亚兰签字，原告经电话传唤没到庭签字。但程序、形式、内容符合证据规则，予以采信。
经审理查明，2010年10月14日，陈亚兰与东安县东瓯置业有限公司签订协议，购买东安温州商贸城二楼25号门面，陈铁林以小孩陈思安的名义购得24号门面。两门面相联处于该栋房屋的东端二楼，由外梯上二楼，梯两旁有铁质扶杆。兄妹俩联合首次将门面出租。2011年3月18日与原告腾黎芳签订一份门面租赁协议。约定陈铁林、陈亚兰将东安温州商贸城二楼24、25号门面出租给腾黎芳使用5年，即2011年3月18日至2016年3月18日；租金前三年每年36000元，后两年租金以前一年的5%的租金递增，租金一年一交，每年的3月18日前一次性付清，承租方过期拖交房租，出租方每天收取50元的滞纳金；房屋在保修期内，是开发商的质量问题由开发商及物业管理负责维修并承担维修费用，若因承租方使用不当引起的房屋质量问题，由承租方承担维修费用；在合同期内，若出租方毁约，按第一年的房租三倍赔偿等。合同签订后，原告开办了“一桶天下”饭店，经营四年之久，前四年的租金全部按时交纳，余下2014年度的递增部分1800元没有交。25号门面后墙天顶曾有一处渗漏，被告接到原告通知后补过一次。上楼扶杆因无人管理逐年毁损一些，形成现在多处缺失毁损的样子。原告于2014年2月24日与唐三勤签订租房协议，租用唐三勤的原“永和豆浆”店，即东安温州商贸城二楼1号门面，并于2014年12月搬至营业，也有意转让原租的24、25号门面，但没成。原在门面内的物品搬走了一部分，还有桌、椅、凳仍在店内。到了2015年3月18日交租金最后期限，原告仍没交房租，被告催促原告交纳房屋租金，原告不交并提出房屋质量、楼梯扶手问题，双方发生争执未果。被告在次日即3月19日，请人换了门锁，并锁上门，同时以手机短信方式告知原告交纳租金，否则按合同追究违约责任。原告也以同样方式回复被告，要求被告修补漏水、修复楼梯扶杆等不交租金的理由。双方协商不成才酿成纠纷。
本院认为，原、被告签订的租赁协议，是真实意思表示，内容不违反法律法规，且已履行四年之久，是合法有效的合同，双方应遵守执行。原告为了经营换了地点，在没有处理好原租赁合同事宜之前应当按合同办事，但在被告要求按合同时间交纳租金时原告提出各种理由予以拒交租金，违背了诚实信用原则。原告提出被告的门面漏水，影响经营，无法履行合同，经现场察看，25号门面后墙旁房顶有一处漏水痕迹，仅一处小小漏水，并不影响整个门面经营，且应按合同通知开发商或物业或被告进行修理，但原告在此之前没有履行通知义务。关于楼梯扶手缺失毁损一事，出租房是首次出租，扶杆应先是完好，在原告承租期内形成这样，原告在租房期有义务管理与保护，不能以此拒交租金。因此，原告以此拒交租金不符合合同约定与法律规定，更不符合解除合同的理由，其诉讼请求，因证据不足、理由不充分，本院不予支持，应当予以驳回。但是漏水确是事实，虽不影响整个经营，但影响还是有存在的，可考虑核减2014年的递增部分的租金及逾期违约罚滞纳金。原告称递增部分已经口头协商被告减免了，但没证据证实，故原告的主张，本院不予支持。被告主张的锁门是为了催讨租金，也是不安抗辩。从短信内容看，催讨租金是实，但说是不安抗辩，从本案的情况分析，不符合不安抗辩的条件，故被告不安抗辩的主张，本院不予支持。因此，被告锁门催讨租金的做法不合法，也不确符合合同的约定，使原告转租、使用受影响，锁门期内的租金应减免两个月。被告反诉请求继续合同部分支持，不符合约定以及应核减租金的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）腾黎芳与被告（反诉原告）陈铁林、陈亚兰签订的门面租确租协议有效，双方继续履行；
二、原告（反诉被告）腾黎芳在履行合同中欠被告（反诉原告）陈铁林、陈亚兰2014年度递增部分租金1800元及此款滞纳金予以免交；
三、被告（反诉原告）陈铁林、陈亚兰因锁门应免收原告腾黎芳（反诉被告）两个月租金（含递增部分与滞纳金）；
四、被告（反诉原告）陈铁林、陈亚兰应在本判决生效时将门面锁钥匙交付给原告（反诉被告）腾黎芳，同时负责通知开发商或物业管理三日内修补屋面渗漏、十日内修补楼梯扶手拦杆；
五、驳回原告（反诉被告）腾黎芳、被告（反诉原告）陈铁林、陈亚兰的其他诉讼请求。
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案受理费2900元，反诉费418元，由原告（反诉被告）腾黎芳负担2600元，被告（反诉原告）陈铁林、陈亚兰负担718元
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本六份，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 蒋光亮
审 判 员 蒋文智
人民陪审员 唐晓淑
二〇一五年六月一日
书 记 员 荣建新
附件：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。