浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖长民初字第552号
原告：张敏媛，女，1988年11月30日出生，汉族，长兴县人,住长兴县雉城街道晨苑公寓*******室。公民身份号码：3305221988********。
委托代理人：汤小明,浙江百易律师事务所律师。
委托代理人：王婷。
被告：杨水琴，女，1976年4月11日出生，汉族，长兴县人，住长兴县雉城街道解放西路****号。公民身份号码：3305221976********。
被告：仇晓朝，男，1948年4月5日出生，汉族，长兴县人，住长兴县煤山镇新源村新源自然村***号。公民身份号码：3305221948********。
委托代理人：孙晓明，浙江兴博泰律师事务所律师。
原告张敏媛与被告杨水琴、仇晓朝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽芩独任审理，于2015年4月29日、2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告张敏媛的委托代理人汤小明、王婷、被告杨水琴、仇晓朝及其委托代理人孙晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年12月，被告杨水琴、仇晓朝因经营宾馆需要，向原告张敏媛承租了位于长海路的营业用房。2009年12月12日，原被告双方签订了营业用房租赁协议。根据协议约定：租期为八年；租金头两年租金不变，年租金为19万元整，第三年开始，每年递增5%，从2009年2月15日计算起至2017年2月14日止；租金的支付方式为第一年半年一付，先付后用，第二年始一年一付，先付后用。然而自2013年起，两被告未能按月足额支付租金，2014年2月15日至2015年2月15日欠租金110894.93元，2015年2月15日至2016年2月15日应付租金242493.4元也未能支付，合计353388.33元，利息13411.17元，总计366799.5元。原告多次催讨，但两被告拒绝履行付款义务。为此，原告诉至法院，请求判令：1、两被告立即支付给原告租金353388.33元，违约利息13411.17元，总计366799.5元；2、由两被告承担本案全部诉讼费用。
被告杨水琴、仇晓朝辩称：两被告事实上不欠原告租金。被告于2009年2月租赁原告所有的位于雉城街道长海路333号第五层营业房（面积544.48平方米）用于经营宾馆。第一年至第四年的租金都按照协议付清了。第五年因为市场行情不好，经与原告口头约定,原告放弃每年递增的5%，以租金19万元付清，第六年经口头约定以租金15万元付清，均已履行完毕。第七年（即2015年）被告向原告要求再以租金15万元履行，原告不同意，双方才产生纠纷。
原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、房产证一份，证明出租房屋为原告所有；房屋租赁协议一份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系，双方对租期、租金等进行了约定；被告杨水琴的个体工商户登记情况。被告对上述证据的真实性无异议。2、被告于2015年4月23日委托律师事务所发出的律师函以及原告于2015年4月26日委托律师事务所发出的回函，证明被告的行为不符合合同法有关单方解除合同的规定，原告不同意解除租赁合同，要求被告继续履行合同。被告认为租房协议是依法成立的，但因为经营行情困难，被告要求解除合同，并愿意承担违约责任。3、住房押金凭证一份，证明2015年4月26日被告的宾馆第五层还在正常经营，被告无异议。
被告杨水琴、仇晓朝向本院提交了雉城街道长海路333号第七层房屋所有人李某、蒋烈、第六层房屋所有人沈丽静与被告杨水琴、仇晓朝签订的营业用房租赁协议（复印件），证明从2014年2月开始，双方对房屋租金进行了重新约定，租金变更为每年15万元，并已履行完毕。原告认为该证据在形式上不符合法律规定，与本案无关联性，对其真实性也有异议。
证人李某出庭作证。李某当庭陈述称：雉城街道长海路333号第七层房屋所有人为李某及其妻子、蒋烈及其妻子四人所有，蒋烈及其妻子委托李某收取租金，从2009年2月15日至2014年2月14日租金均为每年18万元，第三年开始未按照合同约定的5%递增。后因杨水琴、仇晓朝提出市场行情不好，长兴街面上其它门面房租金都在降价，经协商一致，2014年2月15日之后的租金降为每年15万元。两被告对第七层房屋2014年2月15日至今的租金已履行完毕，双方无异议。
经本院审查认为，原告提供的证据，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以认定。被告提交的与沈丽静、李某和蒋烈签订的营业用房租赁协议（复印件）及证人李某的证言，能证实雉城街道长海路333号第六、七层房屋的租金实际收取情况，本院予以认定。
根据上述采信的证据，结合当事人在庭审中的相关陈述，经本院审理查明本案事实如下：被告杨水琴、仇晓朝于2009年2月15日开始租赁原告的房屋，双方于2009年12月12日补签营业房屋租赁协议，约定原告将位于长兴县雉城街道长海路333号第五层房屋（面积544.48平方米）租赁给被告用于经营宾馆（被告还同时向其他房屋所有人李某、蒋烈、沈丽静租赁了第六层、第七层），约定租赁期限暂定为八年，自2009年2月15日起至2017年2月14日。约定租金开始二年为每年19万元，从第三年开始，每年递增5%。租金的支付方式为：第一年半年一付，先付后租。第二年开始为一年一付，先付后租。自2009年2月15日至2011年2月14日两年，两被告按约定每年向原告支付租金19万元；2011年2月15日至2014年2月14日三年，两被告实际每年向原告支付租金19万元。2014年2月15日至2015年2月14日，两被告实际向原告支付租金15万元。2015年2月15日开始，两被告与原告协商继续按每年租金15万元支付，原告不同意，纠纷成讼。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。在合同中双方约定租金开始二年为每年19万元，从第三年开始，每年递增5%，先付后租，但从第三年至第六年租金的支付情况来看，原告并未向两被告收取过每年递增5%的租金，结合证人证言以及该租赁房屋第五、六、七层相同的面积、相似的结构及同样的用途等客观情况，能证明原、被告双方对租金的变更履行进行过口头协商，且已实际作出处分并履行，故原告现向两被告提出要求支付2014年至2015年2月15日所欠租金110894.93元及违约利息的诉讼请求，违背诚实信用原则，本院不予支持。对于2015年2月15日至2016年2月14日的租金支付问题，因双方在协商过程中未能取得一致意见，仍应按原合同约定履行。关于递增5%的基数，双方在庭审中均认定为上一年度的租金，而该租赁合同中第三年开始的租金并未严格按原合同约定的租金数额履行，本院酌定递增5%的基数为19万元。故两被告应支付原告2015年2月15日至2016年2月14日的租金19万元，加上递增5%的租金9500元，合计人民币199500元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告杨水琴、仇晓朝支付原告张敏媛2015年2月15日至2016年2月14日的房屋租金人民币199500元，于本判决生效之日起十日内履行；
二、驳回原告其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案案件受理费6802元，减半收取3401元，财产保全费2520元，合计5921元，由原、被告各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状正本一份、副本二份，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 郑丽芩
二〇一五年五月十五日
书记员 沈 欢