浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉善民初字第981号
原告（反诉被告）：嘉善县罗星街道钱桥经济合作社。
法定代表人：戴祖兴。
委托代理人：冯祥林。
被告（反诉原告）：嘉善沙漠之舟汽车用品销售中心。
负责人：王荣祥。
委托代理人：吴波、莫燕雯。
被告：王淼。
原告嘉善县罗星街道钱桥经济合作社（以下简称钱桥经合社）与被告嘉善沙漠之舟汽车用品销售中心（以下简称沙漠之舟）、被告王淼房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年6月5日向本院起诉，本院当日受理立案后，依法由审判员吕学强适用简易程序，于2015年7月20日公开开庭进行了审理，钱桥经合社法定代表人及委托代理人、沙漠之舟委托代理人到庭参加诉讼。诉讼期间，沙漠之舟提起反诉，钱桥经合社申请追加王淼为本诉被告。后依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭合并进行了审理，钱桥经合社法定代表人及委托代理人、沙漠之舟委托代理人、王淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）钱桥经合社起诉称：2011年1月20日被告通过拍租，取得原告所有位于罗星街道晋阳东路北侧、环东路西侧公建配套用房二幢的5年房屋租赁权，为此原告与被告在2011年7月1日签订房屋租赁合同一份，约定前三年年租金为110万元，第四年为121万元、第五年为133.1万元，租赁期限自2011年7月1日起至2016年6月30日止。合同约定了租金的支付期限，违约责任等其他事项。租赁合同订立后，原告依约向被告交付房屋，被告尚欠2013年12月底之前和2014年12月底前的租金，在法院执行外，2015年5月19日原告向被告沙漠之舟发出解除合通知书，要求解除双方签订的房屋租赁合同，限被告沙漠之舟于2015年6月30日前腾退、交还房屋，并支付租金。被告沙漠之舟于2015年6月1日委托律师回函，确认已收到解除合同通知。后经查实，沙漠之舟原投资人王淼于2015年3月25日将投资设立的独资企业以2万元价格转让给了王荣祥。根据《个人独自企业法》第二条规定精神，原告认为沙漠之舟原投资人王淼应对企业转让前的债务承担连带清偿责任。原告现诉至法院请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2015年6月1日解除；2、判令被告沙漠之舟即时付清2015年1月1日起至2015年5月31日止的房屋租金504166.7元（1210000÷12个月×5个月），要求被告王淼承担相应的连带的清偿责任。支付房屋占有使用费计算至腾退交房日止；3、判令被告沙漠之舟及时腾退、交还房屋；4、本案诉讼费由二被告承担。
被告（反诉原告）沙漠之舟答辩并反诉称：1、原、被告在合同中未约定解除条件，现也未发生法定解除的条件，因此不同意解除合同。2、钱桥经合社隐瞒关于争议房产没有产权证、土地证的事实，无证据表明该房屋的所有权是钱桥经合社所有，根据最新情况，其中一处嘉善县城管局已经立案认为是违章建筑。3、有无房产证，房屋使用费是不一样的，因钱桥经合社的隐瞒行为使沙漠之舟产生的房屋租赁费用远远高于实际使用费，故不同意按照原合同价格支付租金。因此，反诉请求：1、确认双方于2011年7月1日签订的房屋租赁合同无效；2、判令钱桥经合社返还已付的房屋租赁费2800000元；3、钱桥经合社赔偿沙漠之舟损失345000元；4、钱桥经合社承担本案全部诉讼费。
被告王淼答辩称：与沙漠之舟的答辩意见相同。
原告（反诉被告）钱桥经合社针对被告（反诉原告）沙漠之舟的反诉答辩称：1、涉案房屋经过拍租，也经公告，沙漠之舟是以竞拍取得的5年拍租权。在公告期内沙漠之舟有审查的义务，其对涉案房屋无房产证是明知的。2、沙漠之舟参加竞拍用于经营汽车用品，涉案房屋虽无房产证，但不影响其使用功能。3、按照相关司法解释，取得主管部门批准建设的房屋租赁合同有效，涉案房屋是经过主管部门审批的，所以订立的房屋租赁合同有效。退一步说，即使涉案房屋未被批准，沙漠之舟也已实际使用，其还是应该支付租赁费。4、沙漠之舟未支付租金，将涉案房屋低价转租，明显违反合同的约定。反诉人的反诉理由无法律依据，请求驳回其全部反诉请求。
钱桥经合社所举的证据有：
1、房屋租赁合同复印件、拍品移交信息单各1份。证明：沙漠之舟以最高应价拍得涉案房屋租赁权，房屋已经交付其使用；
经质证，沙漠之舟对证据的真实性无异议。但认为：该房屋租赁合同和信息单上载明的租赁物标的本身不合法，是违章建筑，这一事实钱桥经合社在拍卖和签订合同时都没有向沙漠之舟告知。
2、建设规划许可证1份。证明：出租房屋中有靠南的一幢四层房屋是经规划许可建造的；
经质证，沙漠之舟对证据的真实性无异议。认为：许可证面积是2637.4平方米，拍卖成交确认书上是4000余平方米，有规划许可证不代表房屋产权是合法的，至今为止，该房屋没有产权和土地使用权，北三层是三证全无的。
3、解除合同通知书、EMS快递、律师函各1份。证明：钱桥经合社于2015年5月19日向沙漠之舟发出解除合同的通知，沙漠之舟同年6月1日回函；
经质证，沙漠之舟对证据的真实性无异议。但认为：合同的解除须符合约定或法律规定的解除条件，虽收到了解除合同通知，然该合同不符合解除条件，不应视为通知到达即解除。
4、罗星街道国有、集体房产出租审批表及拍卖确认书各1份。证明：2637.4平方米房屋是在集体土地上建造的，政府允许出租，沙漠之舟经实地勘查后，自愿参与竞拍；
经质证，沙漠之舟表示：对审批表的真实性存有异议，即使是真实的，也不能证明涉案房屋的标的是合法的。对拍卖成交确认书的真实性无异议，但关联性有异议，如果其当时知道涉案房屋两证都没有是不会租赁的。
5、民事调解书、受理申请执行案件通知书各1份。证明：沙漠之舟2014年度租金尚未付清，经法院调解，但沙漠之舟仍不按约支付租金，因此在法院强制执行过程中。
经质证，沙漠之舟对证据的真实性无异议。但认为：调解书内容不能作为本案定案依据，调解书中也无与本案产权有关的内容，调解书与本案无关。
王淼对钱桥经合社所举的上述各证据的质证意见与沙漠之舟相同。
沙漠之舟所举的证据有：
1、房屋租赁合同复印件1份。证明：双方签订了房屋租赁合同及钱桥经合社收取的租金；
经质证，钱桥经合社对证据的真实性无异议。但表示：仅收到了部分租金。
2、房屋转租协议复印件1份。证明：沙漠之舟和第三人签订了转租协议，因房产证的问题，导致转租不成；
经质证，钱桥经合社对证据的真实性无异议，对证明内容有异议。表示：考虑到沙漠之舟的经营困难，钱桥经合社同意其转租，但转租协议并未生效，不能作为本案的证据来使用。
3、《信访事项答复意见书》（善访答字（2015）5／275号）复印件1份。证明：涉案房屋是违法建筑；
经质证，钱桥经合社对证据的真实性无异议。但认为：这并不能免除其支付租金的义务。
4、收据复印件8份、浙江省农村信用社现金缴款单复印件2份。证明：沙漠之舟支付给钱桥经合社的费用是2800000元。
经质证，钱桥经合社对证据的真实性无异议。但认为：支付的租金是2707500元，其中8250元是沙漠之舟应当承担的2013年诉讼案件的诉讼费。
王淼对沙漠之舟所举的证据未发表质证意见。
王淼未举证。
对钱桥经合社、沙漠之舟所举的证据，经本院审查后认证如下：钱桥经合社所举的证据1、2、3、4中的拍卖确认书、5，沙漠之舟及王淼对其真实性均无异议，经本院审查后予以确认；钱桥经合社所举的证据4中的审批表，沙漠之舟及王淼对其真实性存有异议，但无相应的证据能否认该审批表的真实性，经本院审查后予以确认。沙漠之舟所举的证据，钱桥经合社对其真实性均无异议，经本院审查后均予以确认。
为此，结合各方在法庭上的陈述，依法予以确认的事实如下：
沙漠之舟系一家经营批发、零售橡胶制品、五金、汽车配件等业务的个人独资企业，成立于2001年4月13日，原投资人为王淼，2015年3月26日变更投资人为王荣祥，据王淼在庭审中陈述“王荣祥系其父亲，变更时未处置相应的债权债务”。而涉案出租的房屋系由钱桥经合社投资建造，经建设部门2009年7月31日规划许可的建设规模为“建筑面积2627.4平方米（四层）”、建设项目名称“公建配套用房二期办公楼”。但钱桥经合社在实际建造过程中，另在经审批四层房屋之北侧又建造了三层房屋，该三层房屋尚未办理土地等相关审批手续，占地面积538.23平方米、建筑面积1479.63平方米。上述二幢房屋建筑面积共计4100余平方米，建成后钱桥经合社委托浙江方圆拍卖有限公司于2011年1月20日公开拍租，沙漠之舟以年租金110万元竞得了二幢房屋的5年租赁权，同年5月10日办理了标的物移交手续，在该拍品移交信息单上备注有“第4年租金递增10%，第5年租金在第4年基础上递增10%”。为此，钱桥经合社与沙漠之舟在同年7月1日签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日止；租金为半年一交纳，前叁年租金110万元／年总计330万元，第4年租金为121万元，第5年租金为133.1万元，…第4年租赁费上半期60.5万元于2014年6月15日前付至钱桥经合社，下半期60.5万元于2014年12月15日前付至钱桥经合社。第5年租赁费上半期66.55万元于2015年6月15日前付至钱桥经合社，下半期66.55万元于2015年6月15日前付至钱桥经合社。沙漠之舟推迟付款，按每天千分之一迟纳金。租赁发票由沙漠之舟自行到税务部门开具，费用由沙漠之舟承担等。2014年10月20日钱桥经合社以“沙漠之舟应付2014年1-6月到期租金550000元和2014年7-12月租金605000元也未付”为由诉至本院要求与沙漠之舟解除房屋租赁合同及付清租金1155000元，该【（2014）嘉善民初字第2027号】案经本院调解达成了“欠付租金1155000元由沙漠之舟于2015年1月至11月每月月底前支付100000元，2015年12月支付租金55000元”之协议。但沙漠之舟此后仍未按期履行付款义务，钱桥经合社遂申请本院强制执行，该【（2015）嘉善执民字第1000号】执行案现尚在执行中。2015年5月19日，钱桥经合社向沙漠之舟发出《解除合同通知书》，要求解除房屋租赁合同、2015年6月30日前腾退交还房屋及付清2015年1月至6月的租金。2015年6月1日，沙漠之舟以《律师函》的形式函告钱桥经合社表示“不同意解除租赁合同，多收的1372.6平方米租金，因存在严重欺诈行为，要求返还，出示完税证明等”。钱桥经合社遂以“除沙漠之舟结欠的租金至今尚未支付至今仍在法院强制执行外，2015年1月至6月租金也分文未付，沙漠之舟一再违约”为由诉至本院要求判如诉请。
本诉诉讼期间，嘉善县综合行政执法局于2015年7月24日就“王淼在同年5月15日向嘉善县信访局反映的钱桥社区公建配套用房无房产证、无土地证，导致其无法转租，要求调查是否为违章建筑并给予答复的信访事宜”出具了【善访答字（2015）5／275号】《信访事项答复意见书》。该意见书的意见为：钱桥经合社建造的三层建筑物的行为已涉嫌违法，该局将会同国土、住建等部门继续调查，并根据相关法律规定结合“三改一拆”文件相关规定进行处置。沙漠之舟遂以“有无产权证房屋的使用费有很大区别，无产权证房屋严重影响对房屋使用，钱桥经合社的隐瞒事实严重影响其使用，给其造成巨大经济损失”为由提起反诉，要求判如诉请。
本院认为，拍租是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产的租赁权租赁给最高应价者的租赁方式。涉案房屋系由钱桥经合社建造所有，且经其上级相关部门审批同意以向社会公开拍租的方式出租房屋，沙漠之舟原投资人王淼作为完全民事行为能力人，应当在参与竞拍时对标的物的性质、特征等相关基本事项进行必要的审查。沙漠之舟在竞得涉案房屋的5年租赁权后在进一步协商一致的基础上与钱桥经合社签订了《房屋租赁合同》，因涉案房屋中部分房屋未取得建设工程规范许可，故该涉及部分房屋的租赁合同无效，其余部分合同有效。法律规定，房屋租赁合同虽为无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，仍应予以支持。故对钱桥经合社就此提出的相关意见予以采纳，对沙漠之舟就此提出的相关抗辩意见及要求返还房租金之反诉请求不予支持。对于沙漠之舟据此反诉要求钱桥经合社赔偿损失之诉请，因无相应的损失证据予以证明，本院现无法予以支持。
沙漠之舟自2015年1月1日始至今应支付的房屋租金及房屋占有使用费均未能及时支付，钱桥经合社据此要求解除有效部分合同之诉请，本院予以支持，至于合同无效部分自始无效，无需解除。有效部分合同的解除可以沙漠之舟出具律师函答复钱桥经合社的时间即2015年6月1日视为解除合同之时。有效合同解除及合同认定无效后，出租人可以在合理期限要求承租人按期腾退，根据本案租赁使用房屋的特点，沙漠之舟应在本判决生效之日起15日内腾退。至于钱桥经合社本诉诉请拖欠的有效合同部分房屋租金应为自2015年1月1日起算至同年5月31日止及在此期间无效合同部分房屋占有使用费，二项共计应为504166.7元。2015年6月1日起，沙漠之舟应当支付钱桥经合社涉案二幢房屋仍占有使用的房屋占有使用费，按合同约定的年租金计算至沙漠之舟实际腾退之日止，其中2015年6月1日至同年6月30日按年租金1210000元计算、2015年7月1日起按年租金1331000元计算。
关于钱桥经合社诉请要求王淼对沙漠之舟在本案中的相应债务承担连带责任的问题。因沙漠之舟为个人独资企业，王淼系该企业的原投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，王淼应以其个人财产对其转让变更投资人前即2015年3月25日之前沙漠之舟的债务承担无限责任。故王淼应对沙漠之舟在本案中欠付的2015年1月1日至同年3月25日止房屋租赁金及房屋占有使用费计281780.80元承担连带清偿责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）嘉善县罗星街道钱桥经济合作社与被告（反诉原告）嘉善沙漠之舟汽车用品销售中心于2011年7月1日签订的《房屋租赁合同》中涉及建筑面积2627.4平方米的四层房屋之部分有效合同于2015年6月1日解除，《房屋租赁合同》中涉及建筑面积1479.63平方米的三层房屋部分合同为无效；
二、被告（反诉原告）嘉善沙漠之舟汽车用品销售中心应于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）嘉善县罗星街道钱桥经济合作社自2015年1月1日起至同年5月31日止相关房屋租金及相关房屋占有使用费共计504166.7元，被告王淼对上述房屋租金及房屋占有使用费中281780.80元的支付承担连带清偿责任；
三、被告（反诉原告）嘉善沙漠之舟汽车用品销售中心应于本判决生效之日起十五日内将其承租及占有使用的位于嘉善县罗星街道晋阳东路北侧、环东路西侧分别为四层、三层二幢房屋腾退返还给原告（反诉被告）嘉善县罗星街道钱桥经济合作社；
四、被告（反诉原告）嘉善沙漠之舟汽车用品销售中心支付原告（反诉被告）嘉善县罗星街道钱桥经济合作社自2015年6月1日起至腾退之日止的上述二幢房屋占有使用费，占有使用费按合同约定的年租金计算，其中2015年6月1日至同年6月30日期间按年租金1210000元计算、2015年7月1日起至腾退之日止按年租金1331000元计算；
四、驳回被告（反诉原告）嘉善沙漠之舟汽车用品销售中心的其余反诉请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币9850元（原告嘉善县罗星街道钱桥经济合作社已预付），反诉案件受理费15980元（反诉原告嘉善沙漠之舟汽车用品销售中心已预付），合计25830元，由被告（反诉原告）嘉善沙漠之舟汽车用品销售中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 吕学强
代理审判员 鲁俊轩
代理审判员 鲁 桥
二〇一五年十一月二日
书 记 员 马 琼
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。