成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0107民初6646号原告许建华，男，汉族，1957年9月4日出生，住四川省资阳市安岳县。委托代理人蒋世清，系北京中伦文德（成都）律师事务所律师。被告满丽，女，汉族，1982年3月5日出生，住四川省蓬安县。第三人四川中原物业顾问有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人庄泽宝。委托代理人樊俊强，系该公司员工。原告许建华与被告满丽、第三人四川中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日受理后，依法由审判员赵阳适用简易程序，于2016年8月2日、8月4日两次公开开庭进行了审理。原告许建华的委托代理人蒋世清、被告满丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许建华诉称，原被告及第三人协商一致，于2015年3月15日签订了《房屋转让合约》及补充协议，约定原告许建华通过经纪方第三人四川中原物业顾问有限公司购买被告满丽位于成都市武侯区武阳大道晋阳路17号金林俊景小区2栋2单元7楼703号的装修房及屋内设备，总价款为66万元。被告满丽向原告许建华承诺最迟在2015年12月办理产权证，届时立即通知原告许建华，三方一起办理房屋产权过户事宜。合同第12条约定，如被告满丽收取定金后不依约向原告许建华售房的，则须双倍返还定金，另须赔偿该物业成交价的20%作为违约金。合同签订当日，原告许建华按约缴纳了定金2万元，但到2015年12月，原告许建华被告知还需等待一段时间。经询问，得到的回复都是产权证还未办理下来。事实上，被告满丽的房产证已于2016年1月办下来了。2016年6月，被告满丽无法再隐瞒事实，明确拒绝履行合同，且将房价提高到75万元，还通过经纪出售。后原告许建华又于2016年6月15日去函及电话通知被告满丽履行合同，被告满丽仍明确拒绝。原告许建华不得已起诉至法院，请求：一、判决被告满丽返还原告许建华双倍定金40000元；二、判决解除《房屋转让合约》及补充协议，被告满丽向原告许建华承担违约金132000元。被告满丽辩称，房屋没有交给原告许建华，产权也没有办下来，房屋是被告满丽的前夫以其名义购买的，也是其在支付按揭款，并不是用的被告满丽的名义。原被告签订的合同约定了期限，过了这个期限，如果达不到合同约定的条件的，合同就自动失效了。第三人四川中原物业顾问有限公司未作陈述。经审理查明，被告满丽与其前夫邓军于2008年9月通过银行按揭购买了位于成都市武侯区晋阳路17号2栋2单元7楼703号的住宅一套，建筑面积78.21平方米。2013年5月14日，被告满丽与邓军在民政局协议离婚，邓军同意该房屋归被告满丽所有。2015年12月22日，被告满丽及邓军取得房屋产权证，产权证注明二人按份共有该房屋。在向开发商购买该房屋并入住后尚未取得房屋产权证的2015年3月15日，被告满丽（卖方）与原告许建华（买方）在第三人四川中原物业顾问有限公司的经纪中介下签订了《房屋转让合约》（附家具电器清单），约定买卖方通过经纪方购入及出售该房屋（含装修及家具电器），成交价为66万元。并约定，买方在签订合同时向卖方支付定金2万元，卖方签收后转交经纪方托管，交房后再交予卖方；第二部分楼款64万元，买方一次性支付。并约定，如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金，卖方另须赔偿该物业成交价的20%给买方作为违约金，唯买方不可要求进一步赔偿或要求卖方履行此合约。若定金在经纪方托管，则经纪方无须经过卖方同意便可退回买方。并备注，卖方产权证未办理，双方协商于2015年6月30日前办理产权证，若未办理，买方可以选择终结本次交易解除协议退还相关费用。双方在协商交易该房屋时，被告满丽向原告许建华告知了房屋系与前夫共同购买，被告满丽当时已经离婚等情况。同日，原告许建华与被告满丽还签订了《关于房屋转让合同的补充协议》，对原告许建华向被告满丽支付首付款事宜进行了具体约定，即买方在卖方向银行预约结按的时间将首付款15万元支付给卖方的按揭银行。同日，原告许建华向被告满丽支付了购房定金2万元，被告满丽向原告许建华出具了《定金收据》。根据《房屋转让合约》的约定，该笔定金立即由第三人四川中原物业顾问有限公司托管至今。上述《房屋转让合约》签订后，2015年6月30日已过，被告满丽仍未取得房屋产权证，原告许建华并没有因此向被告满丽表示解除合同，而是一再催促被告满丽办理产权证以继续履行合同。但被告满丽却认为时间一过2015年6月30日，被告满丽尚没有取得产权证时，合同即自然失效，所以，在后来与原告许建华的交流中，被告满丽不再同意以66万元的原价出售该房屋。原告许建华事后了解到被告满丽已于2015年12月22日取得房屋产权登记，即提起本案诉讼。在本案审理过程中，本院向原告许建华释明，当事人在合同中既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告许建华遂表示，如果其主张的由对方双倍返还定金及支付违约金的请求不能都得到支持，则保留支付违约金的诉讼请求。上述事实，有《房屋转让合约》、《关于房屋转让合同的补充协议》、《定金收据》、离婚证、《离婚协议》、《房屋信息摘要》、当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。本院认为，《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告许建华与被告满丽之间的《房屋转让合约》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定而合法有效，双方应予履行。该《房屋转让合约》约定如果被告满丽在2015年6月30日前未取得房屋产权证的，买方原告许建华有权终止合同，这只是赋予买方合同解除权，由于买方原告许建华并未行使解除权，所以双方应该继续履行合同。被告满丽错误地以为合同于2015年6月30日以后自然失效，因此拒绝按照《房屋转让合约》约定的价款向原告许建华出售房屋，构成违约，根据《房屋转让合约》的约定和法律规定，被告满丽应双倍返还原告许建华定金或支付原告许建华违约金。《合同法》第一百一十五条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”由于原告许建华选择违约金，本院予以采纳。关于违约金金额，《房屋转让合约》约定按成交价66万元的20%即132000元支付，此金额是否合理，需要综合分析。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本院认为，原告许建华因被告满丽拒绝按原价向其出售成都市武侯区晋阳路17号2栋2单元7楼703号的商品房，所遭受的直接经济损失为已经支付的定金2万元，间接经济损失为该房屋因市场行情的波动产生的价值变化。综上，在原告许建华选择违约金条款的情况下，本院酌定违约金为5万元。由于被告满丽拒绝按原价向原告许建华出售房屋，原告许建华要求解除合同的理由成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告许建华与被告满丽签订的《房屋转让合约》及《关于房屋转让合同的补充协议》；二、被告满丽于本判决生效之日起十日内支付原告许建华违约金50000元；三、驳回原告许建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12120元，实际收取11320元，减半收取5660元，由原告许建华承担3460元，被告满丽承担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 赵 阳二〇一六年九月七日书记员 杨谨荣