陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终5469号
上诉人（原审原告）：陕西金叶科教集团股份有限公司，住所西安市高新区锦业路1号都市之门B座19层。
法定代表人:袁汉源，该公司董事长。
委托诉讼代理人:党兴武，陕西乐友律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李阳，陕西乐友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陕西思伟投资股份有限公司，住所西安市碑林区二环南路100号5楼。
法定代表人:薛思伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人:王杰，北京大成（西安）律师事务所律师。
上诉人陕西金叶科教集团股份有限公司（以下简称陕西金叶公司）因与被上诉人陕西思伟投资股份有限公司（以下简称思伟投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陕西金叶公司委托诉讼代理人党兴武、李阳，被上诉人思伟投资公司委托诉讼代理人王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陕西金叶公司上诉请求：改判一审判决第一项为思伟投资公司支付其房屋租金707981.5元；改判一审判决第二项为思伟投资公司支付其逾期滞纳金212667元；一、二审诉讼费用由思伟投资公司负担。事实和理由：一审关于房屋租金部分事实认定错误。本案其主张的2014年2月28日之前的房屋租金42981.5元，未在（2013）碑民三初字第01290号案件中主张，法院也未在该案调解书中予以处理，以上主张应属于本次诉讼处理范围。一审认定思伟投资公司向其交纳的保证金66500元应折抵房屋租金，属于事实认定错误。《房屋租赁合同》约定，“乙方（思伟投资公司）于签订本合同后，未经甲方（陕西金叶公司）同意擅自提前解约或者其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金。”在双方第一次房屋租赁合同纠纷案件中，思伟投资公司已丧失对上述保证金的所有权，故本案不应认定保证金折抵租金。一审认定《质押担保书》系双方对债务的确认，思伟投资公司承诺于2015年4月1日前支付其所欠租金，此前不存在逾期滞纳金，对其主张的逾期滞纳金诉讼请求不予支持，属于事实认定错误。思伟投资公司的违约行为是既定事实，其在《质押担保书》中未作出放弃、更改滞纳金的意思表示。一审对《质押担保书》的认定存在片面化。
思伟投资公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2011年3月1日起至2014年2月28日止，房屋租金每半年支付一次，每次应当提前15日支付。因此，从陕西金叶公司于2013年7月24日提起（2013）碑民三初字第01290号案件（第一次诉讼）的时间来看，陕西金叶公司主张的应当是2014年2月28日之前的房屋租金，根据（2013）碑民三初字第01290号民事调解书第六条内容，其支付房屋租金至2014年2月28日止。故本案陕西金叶公司主张的2014年2月28日之前的房屋租金42981.5元已于（2013）碑民三初字第01290号民事调解书予以处理，陕西金叶公司在本次诉讼中再次主张违反“一事不再理”的民事诉讼原则，应当驳回该部分诉讼请求。关于保证金折抵房屋租金问题，陕西金叶公司在第一次诉讼时并未主张其违约责任，应视为陕西金叶公司放弃主张违约责任权利，因此，本案陕西金叶公司无权适用违约金条款没收其交纳的保证金。其于2014年12月24日向陕西金叶公司出具的《质押担保书》显示，以保证金66500元以及三块藏石和一颗玉白菜质押给陕西金叶公司，作为2015年4月1日前支付房屋租金的担保措施。虽然《质押担保书》系其单方出具的书面担保文件，且该文件上无陕西金叶公司盖章或者代表人签字，但《质押担保书》注明其将三块藏石和一颗玉白菜于2014年12月26日交付陕西金叶公司，另，一审庭审中陕西金叶公司认可收悉了该质押物；因此，陕西金叶公司通过收取质押物方式同意其于2015年4月1日前支付房屋租金，双方再次形成合意，变更了房屋租金支付期限。一审认定在2015年4月1日之前不存在逾期滞纳金正确，陕西金叶公司主张滞纳金无依据。请求驳回陕西金叶公司的上诉请求，维持原判决。
陕西金叶公司向一审法院起诉请求：思伟投资公司支付其房屋租金707981.50元、逾期滞纳金212667元（月租金66500元，每日按3‰计算，从2014年3月1日起计算至2014年12月31日），共计920648.50元；思伟投资公司负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年1月26日，陕西金叶公司与思伟投资公司签订《房屋租赁合同》，约定，陕西金叶公司将其自有的西安市碑林区二环南路100号金叶信息大厦第五层房屋租赁给思伟投资公司作为办公用房使用，建筑面积1877.52平方米；每月房屋租金66500元，因陕西金叶公司加盖部分面积未在房产证中体现，经双方友好协商，同意按1900平方米计算出租面积；物业费按每月每平方米10元收取；房屋租金每6个月（半年）支付一次，三十九万九千元整（399000元）；房屋租金每次提前15日支付，先付后租，第一次租金在陕西金叶公司向思伟投资公司交付房屋时支付；陕西金叶公司须向思伟投资公司按合同金额出具合法的房屋租赁发票，否则视为陕西金叶公司严重违约，思伟投资公司有权拒绝付款并解除合同；该房屋租金在本合同约定租赁期内不得增加；陕西金叶公司应给思伟投资公司1个月装修期，即自陕西金叶公司实际向思伟投资公司交付房屋之日起计算，该装修期内免收租赁费用；保证金66500元整，陕西金叶公司将租赁房屋向思伟投资公司交付使用时，由思伟投资公司交付陕西金叶公司，该保证金不可视为思伟投资公司预付的房屋租金，陕西金叶公司应于租赁期满或解除合同时，思伟投资公司迁空交还房屋并已结清房屋租金、电话费、水电费、煤气费、采暖费等费用后当天无息返还思伟投资公司；思伟投资公司如有拖欠与租赁房屋有关的应付款项，经陕西金叶公司书面催告后在合理时间内仍未履行时，陕西金叶公司有权从该保证金中先行偿付，已偿付部分，思伟投资公司应立即补足；思伟投资公司应按时交付房屋租金，若逾期交付，则每逾期一日，由陕西金叶公司按月房屋租金金额的3‰收取滞纳金，如思伟投资公司拖欠房屋租金达15日，则视为思伟投资公司自动放弃所承租房屋，构成严重违约，陕西金叶公司即可终止本合同。另外，合同还对双方义务及违约责任、思伟投资公司的优先权等作了约定。《房屋租赁合同》签订后，陕西金叶公司向思伟投资公司交付了租赁房屋。合同签订当日，思伟投资公司向陕西金叶公司支付了保证金66500元。合同履行过程中，因思伟投资公司拖欠陕西金叶公司房屋租金，2013年7月23日，陕西金叶公司将思伟投资公司诉至法院称，思伟投资公司自2012年3月起拖欠房屋租金，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，思伟投资公司支付其房屋租金及违约金1225528.50元。2013年10月15日，双方达成调解协议，法院作出（2013）碑民三初字第01290号民事调解书，确认双方签订的《房屋租赁合同》继续履行，思伟投资公司分期支付陕西金叶公司房屋租金共1225528.50元，上述房屋租金支付至2014年2月28日止。《房屋租赁合同》期限届满后，思伟投资公司继续使用租赁房屋，双方未签订新的房屋租赁合同。2014年12月24日，思伟投资公司向陕西金叶公司出具《质押担保书》：确认其承租陕西金叶公司所有的金叶信息大厦五层房产，至2014年12月31日，尚欠房屋租金707981.50元未付（不含利息），另外其还付给陕西金叶公司66500元押金；现将其收藏的三块石头、一颗玉白菜作为欠陕西金叶公司的质押担保，并于2014年12月26日交付陕西金叶公司；其承诺在2015年4月1日前向陕西金叶公司支付所欠租金，到期未清偿的，同意由陕西金叶公司通过法律手段处置上述质押物，处置所得优先清偿陕西金叶公司的租金；如处置后还欠陕西金叶公司租金，承诺在2015年12月31日前还清所有欠款。2014年12月26日，思伟投资公司将三块石头及一颗玉白菜交付陕西金叶公司。2015年1月13日思伟投资公司搬离租赁房屋，双方办理了房屋交接手续。庭审中，陕西金叶公司称思伟投资公司拖欠2013年9月1日至2014年2月28日的租金42981.50元，拖欠2014年3月1日至2014年10月1日的租金665000元，合计707981.50元。一审法院认为，陕西金叶公司与思伟投资公司于2011年1月26日签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定条款履行。合同期限届满后，思伟投资公司继续使用租赁房屋，陕西金叶公司亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2015年1月13日，思伟投资公司搬离租赁房屋，双方办理了房屋交接手续，陕西金叶公司与思伟投资公司之间的《房屋租赁合同》已经解除。合同履行过程中，思伟投资公司拖欠陕西金叶公司房屋租金，并向陕西金叶公司出具了《质押担保书》，确认至2014年12月31日，尚欠陕西金叶公司房屋租金707981.50元未付。陕西金叶公司认可思伟投资公司拖欠的租金707981.50元中包括2013年9月1日至2014年2月28日思伟投资公司应支付的房屋租金42981.50元。因2014年2月28日之前双方的房屋租赁合同纠纷中关于租金问题已经法院调解处理，故陕西金叶公司可另案解决，本案不予涉及。思伟投资公司应向陕西金叶公司支付拖欠的房屋租金665000元。因《房屋租赁合同》约定思伟投资公司如有拖欠与租赁房屋有关的应付款项，经陕西金叶公司书面催告后在合理时间内仍未履行时，陕西金叶公司有权从该保证金中先行偿付，故对思伟投资公司关于陕西金叶公司应向其返还保证金的辩称意见，不予采纳。思伟投资公司向陕西金叶公司交纳的保证金在折抵应支付陕西金叶公司的房屋租金后，思伟投资公司还应向陕西金叶公司支付房屋租金598500元。《质押担保书》系陕西金叶公司与思伟投资公司对债务的确认，思伟投资公司承诺在2015年4月1日前向陕西金叶公司支付所欠房屋租金，故此前不存在逾期滞纳金，对陕西金叶公司请求思伟投资公司支付逾期滞纳金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决：一、本判决书生效后七日内，被告陕西思伟投资股份有限公司支付原告陕西金叶科教集团股份有限公司房屋租金598500元；二、驳回原告陕西金叶科教集团股份有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费13006元，由陕西金叶科教集团股份有限公司负担3006元，陕西思伟投资股份有限公司负担1万元（此款陕西金叶科教集团股份有限公司已预交，陕西思伟投资股份有限公司负担部分由陕西思伟投资股份有限公司在本判决书生效后三日内支付陕西金叶科教集团股份有限公司）。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，本院予以确认。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2011年3月1日至2014年2月28日。2013年10月15日，一审法院作出（2013）碑民三初字第01290号民事调解书：一、陕西金叶公司与思伟投资公司于2011年1月26日签订的《房屋租赁合同》由双方继续履行；…六、以上房屋租金支付至2014年2月28日止…。
本院认为，陕西金叶公司与思伟投资公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《房屋租赁合同》期限届满后，思伟投资公司仍继续使用租赁房屋，陕西金叶公司未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，一审认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，于法有据。本案陕西金叶公司主张思伟投资公司支付其截止2014年12月24日的房屋租金707981.50元。对此，思伟投资公司在其向陕西金叶公司出具的《质押担保书》中虽确认至2014年12月31日尚欠房租707981.50元未付，但一审时思伟投资公司辩称陕西金叶公司主张的该租金中有42981.50元已经法院调解处理过，而一审庭审中陕西金叶公司亦称思伟投资公司拖欠其2013年9月1日至2014年2月28日的房屋租金为42981.50元；故根据（2013）碑民三初字第01290号民事调解书第六条内容：以上房屋租金支付至2014年2月28日，可认定思伟投资公司的以上辩称理由成立。一审认为本案思伟投资公司应支付陕西金叶公司房屋租金665000元（707981.50元－42981.50元），同时一审根据《房屋租赁合同》内容，认为思伟投资公司向陕西金叶公司交纳的保证金66500元亦应折抵上述房屋租金，事实清楚，符合合同约定与法律规定，本院予以确认，故扣减该保证金后思伟投资公司应支付陕西金叶公司房屋租金598500元。2015年1月13日，思伟投资公司搬离承租房屋，双方办理了房屋交接手续，故陕西金叶公司与思伟投资公司之间的《房屋租赁合同》已解除。《质押担保书》虽系思伟投资公司向陕西金叶公司单方出具，但由于陕西金叶公司已收取思伟投资公司交付的《质押担保书》所载的三块石头和一颗玉白菜，故一审认为《质押担保书》系双方对债务的确认，思伟投资公司承诺在2015年4月1日前向陕西金叶公司支付所欠的租金，此前不存在逾期滞纳金，对陕西金叶公司请求思伟投资公司支付逾期滞纳金的诉讼请求不予支持，并无不当。
综上所述，陕西金叶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6132元，陕西金叶科教集团股份有限公司已预交，由陕西金叶科教集团股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 秦燕燕
代理审判员 卫婉莹
二〇一六年九月二日
书 记 员 张欢欢