上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初9674号
原告：叶章飞，男，1969年6月4日生，汉族，住福建省。
委托诉讼代理人：邬晓青，上海丰兆律师事务所律师。
被告：上海森缘鞋材配件厂，住所地上海市松江区。
负责人：朱巨兵，厂长。
被告：朱巨兵，男，1973年2月8日生，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：赵文进。
原告叶章飞与被告上海森缘鞋材配件厂、朱巨兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用简易程序于2016年7月29日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，2016年8月18日，本院将本案转为适用普通程序，并分别于2016年10月24日、2016年11月25日公开开庭进行了审理。另2016年10月，本院根据原告的申请，对租赁物所涉装修费用的造价及现值进行司法鉴定，但未果。原告叶章飞及其委托诉讼代理人到庭参加了三次庭审，被告朱巨兵暨被告上海森缘鞋材配件厂的负责人到庭参加了第二次庭审，被告朱巨兵的委托诉讼代理人赵文进到庭参加了第二、三次庭审。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第一次庭审，被告上海森缘鞋材配件厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审，本院均依法缺席审理。经本院院长审批，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告上海森缘鞋材配件厂之间签订的《租赁合同》无效；2.判令被告上海森缘鞋材配件厂向原告返还2013年3月21日至2016年3月20日期间的已付租金17万元(人民币，以下币种同)；3.判令被告上海森缘鞋材配件厂赔偿原告不可拆除部分的装修残值损失278,687元；4.判令被告朱巨兵对被告上海森缘鞋材配件厂的上述债务承担连带责任。审理中，原告将上述诉请3变更为：判令被告上海森缘鞋材配件厂赔偿原告不可拆除部分的装修现值损失278,687元。事实和理由：2013年3月20日，原告与被告上海森缘鞋材配件厂签订了《租赁合同》，约定由被告上海森缘鞋材配件厂将位于上海市松江区泗泾镇打铁桥路XXX号二层的房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给原告用于开设浴场。租期五年，从2013年3月21日起至2018年3月20日止。因该房屋原先的租户也是开设浴场，而原先的租户将浴场的装修、设施设备等作价33万元转让给原告，原告后于2014年又对浴场进行二次翻新装修，2016年3月还新装了空气能设备。2016年3月，有消息称涉案房屋因是违章建筑，择期将被政府强制拆除，当时浴场的生意已无法正常运营。2016年4月8日，泗泾镇政府对涉案房屋下发了责令限期拆除违法建筑决定书，并于4月28日切断电源，后涉案房屋于5月11日被强制拆除。此后，双方对赔偿费用无法达成一致意见。另查，被告上海森缘鞋材配件厂系个人独资企业，其投资人为被告朱巨兵，根据相关法律规定，投资人应以个人财产对企业债务承担无限责任。现原告无奈提起诉讼，请求判如所请。
两被告共同辩称，首先，在原告承租涉案租赁物之前，上海市松江区泗泾镇人民政府集镇建设管理办公室(以下简称“泗泾集镇建设管理办”)和上海市松江区房屋土地管理局泗泾所分别出具过书面证明，载明涉案租赁物虽未取得产证，但可作为生产经营用房使用。由此可知，原告和被告上海森缘鞋材配件厂之间签订《租赁合同》时，涉案租赁物并未被认定为违法建筑，且房屋使用行为也得到了当地政府部门的许可，故该合同并未违反法律法规强制性规定，应属有效。其次，原告要求返还已付租金的理由不成立。原告实际使用了租赁物，无论合同是否有效，均不影响其支付租金或使用费。何况《租赁合同》系有效合同，支付租金也是原告的合同义务。退一步讲，即使合同无效，原告也无权要求返还已付租金。因为根据相关司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持，据此，原告的该项诉请不应得到支持。第三，被告不应赔偿原告损失。原告所提损失赔偿主要是指其所谓的转让费和翻新装修、新增设备而致的装修现值损失。而对于转让费，系原告与案外人之间的事情，对被告并无约束力，且原告也不能证明其受让之物系因其在租赁物经营需要而购买或者实际用于租赁物。至于《租赁合同》第六条的适用问题，双方约定租期内甲方如需用房收回房屋，才按照乙方当时转让费提取折旧后按实际使用年限分摊补贴乙方。但本案中，并不存在被告需用房而收回房屋的情况，故该条并不适用。至于装修现值损失，一则，原告所为装修添附系为实现自身目的，被告并未实际获益；二则合同不能继续履行系不可归责于双方的外因所致，并非被告上海森缘鞋材配件厂违约或侵权造成；即便有损失存在，被告也无过错，无需承担赔偿责任。三则，根据相关司法解释的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。而本案中，涉案租赁物已灭失，不存在利用的可能性，只能衡量现值损失问题，而对于此问题，仅凭原告所提供的证据尚无法确定该现值损失的具体金额，在此情况下，原告应承担举证不能的后果。最后强调的是，若法院认定涉案租赁合同无效，则原告对此亦存在一定的过错，并应承担相应的过错责任。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。
本院经审理认定事实如下：被告上海森缘鞋材配件厂系个人独资企业，成立日期为2002年6月27日，投资人为被告朱巨兵。
2013年3月20日，原告作为乙方与被告上海森缘鞋材配件厂作为甲方签订《租赁合同》一份。该协议约定，甲方将上海市松江区泗泾镇打铁桥2号二层面积300㎡房屋租给乙方使用；租期五年，自2013年3月21日至2018年3月20日，合同到期甲方有权收回，不承担乙方装修等任何费用。租金前两年不变，每年均为56,000元，分两次支付，第三年租金为58,000元，第四年租金为60,000元，第五年租金为62,000元，乙方需提前一个月一次性付清，先付后用。租赁期内乙方不得擅自改变房屋结构，不可私自转让他人，如有所变化必须得到甲方同意方可，甲方如提前收回要和乙方协商达成协议方可。合同期内甲方如需用房收回房屋，按照乙方当时转让费提取折旧后按实用年限分摊进行补贴乙方。该合同其他未尽事宜由双方协商解决。该合同另对其他事宜作了约定。
诉讼中，关于涉案租赁物的实际使用情况，原告称，其签约进场后经营浴场，一直经营到2016年4月28日。2016年3月25日，其得知租赁物将被政府拆违。2016年4月8日，其收到了政府相关部门发出的拆违通知，浴场生意受到严重影响。同月28日，涉案租赁物遭停电，浴场彻底无法经营。2016年5月11日，涉案租赁物被拆除。诉讼中，被告亦确认，涉案租赁物于2016年5月11日被拆除。另诉讼中，双方均未能提供涉案租赁物系合法建造的相应证明。而对于涉案租赁物的来源，被告称，该房屋系由其于2002年在其合法用地上所建，建成后虽有报批，但未获批准。
此外，诉讼中，原告称，其在签订租赁合同后，实际共向被告上海森缘鞋材配件厂支付租金17万元，该租金系2013年3月21日至2016年3月20日期间的使用费。被告则辩称原告尚欠付其使用费，并考虑是否在本案中提起反诉，但最终未提起。
诉讼中，原告为证明其自身对于合同无效并无过错，提供了如下证据：1.2008年9月8日泗泾集镇建设管理办出具的房屋产权证明，证明原告即是凭借该产权证明办理了营业执照；2.营业执照及卫生许可证，证明原告在租赁物处的浴场经营是合法的；3.2016年4月8日泗泾镇政府发出的责令限期拆除违法建筑决定书及此后的限期拆除违法建筑催告书，证明涉案租赁物于2016年4月8日起被通知是违法建筑、要限期拆除。综上，原告据此认为被告应承担合同无效的全部责任。故此有权要求被告返还已付租金并承担相应的损失赔偿责任。被告对上述证据的真实性均无异议，但不认可原告的证明目的，其坚持认为原告亦存在过错。
诉讼中，原告对其第3项诉讼请求解释称，该诉请金额系转让费33万元加上原告承租后投入的形成附合的装修及新增设备费227,375元，所得金额原告只主张一半。如此主张是因为涉案租赁物已被拆除，可能无法进行鉴定评估，故结合已实际使用的部分及解决纠纷之便等考量因素，作出此等主张。为证明主张的合理性，关于装修现值损失，其提供了如下证据：1.原告与案外人签订的《装饰装修工程施工合同》一份，所附装修预算单上列明的总金额为167,350元，以此证明原告自2014年6月起对涉案租赁物进行装修，花费167,350元；2.2016年2月26日金额为2,025元的收款收据及2016年3月2日金额为58,000元的收款收据各一份，证明2016年2～3月间，原告在涉案租赁物处新装了空气能设备，共花费60,025元；3.视频光盘，证明涉案租赁物的原貌及房屋内的装修情况。对此，原告质证认为：对该证据1，真实性无法确认，关联性也不认可，原告并未提供装修工程竣工、交付的相关材料及实际支付工程款的证据，仅凭此合同难以实现证明目的，原告因经营需要可能进行了装修，但装修费用的具体金额需要原告进一步举证。对该证据2，真实性、合法性无异议，但只能证明原告购买了设备，不能证明该设备用于租赁物处的经营活动，且涉案租赁物早已被政府纳入整治范围，原告亦明知，在此情况下仍然安装设备，有扩大损失的嫌疑。对该证据3，关联性有异议，该视频不能反映被拆除房屋的全貌。
另关于转让费损失33万元，原告提供了吴洪卫出具的情况说明，以此证明涉案租赁物的原承租人吴洪卫于2013年3月20日将房屋内的装修、设备、设施等作价33万元转让给原告。此外，原告还申请吴洪卫出庭作证。证人吴洪卫称，在原告承租涉案房屋之前，其在此处经营浴场约四年，大概在2013年或2014年的时候，其将浴场以33万元的价格转让给了原告，该33万元一部分通过现金支付，另一部分通过转账支付，至于各自的具体金额记不清了。而其所经营的浴场也是从他人处受让而来，其上家是一个安徽人，名字记不清了。当时的转让协议是通过被告上海森缘鞋材配件厂的一名高姓会计签的，当时其以十几万元的价格(不超过15万元)受让了浴场，此后投入60多万元进行了装修，其经营浴场期间，并未与被告签订过租赁合同，但实际上却向被告支付房租，并无拖欠。原告提交的情况说明上证人的签名并非本人所签，因其不识字，故由其妻子在该情况说明上代其签名。对该证人证言，原告认为合法有效，被告则不予认可，并指出，证人证言大部分与事实不符，转让的时间点十分关键，但证人却只模糊记得是2013年或2014年。另外，对于转让款33万元也讲不清楚。根据证人的陈述，其经营了约四年后以33万元将浴场转让给了原告，而另据其述，其从上家受让之时转让款仅为15万元左右，其经营期间投入60余万元进行了装修，而最终却以33万元的价格转让给原告，差距之大，不合常态，何况其并无证据证明曾投入60余万元装修的事实。
诉讼中，原告表示，对于合同无效的法律后果问题，除了本案诉请外，无其他主张要求处理。
诉讼中，庭审后，原告自愿撤回要求被告退还已付使用费的诉请。
另查明：2016年10月，本院根据原告的申请，对涉案租赁物的装修费用造价及该租赁物被拆除时的装修现值进行司法鉴定。2016年11月9日，上海东方投资监理有限公司(以下简称鉴定单位)致函本院，申请退回鉴定，理由为：因工程涉案目的物已被拆除，且申请人无法提供与工程造价相关的相应图纸及书面资料，故无法进行造价鉴定。对此因条件欠缺无法进行相关鉴定的问题，原、被告双方均未表示异议。
上述事实，有《租赁合同》、责令限期拆除违法建筑通知书及催告书、视频光盘、鉴定申请、关于退回鉴定的沟通函及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：一、关于合同效力及过错问题。
违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，被告向原告出租的涉案房屋无房产证或其他合法建造手续，违反了法律法规的效力性的强制性规定，故《租赁合同》应为无效。对于合同无效，作为出租人的被告上海森缘鞋材配件厂，应负主要责任；而作为承租人的原告，因为其怠于或疏于审查租赁物的合法性问题，则应承担次要责任。
二、关于后果处理问题。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
基于此，合同被认定无效的法律后果涉及两个方面：一是返还财产，二为损失赔偿。返还财产是当事人在合同被确认无效以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受财产的当事人则有返还财产的义务。损失赔偿包括两种情况：一是不能返还财产情况下的赔偿，二是合同被确认无效后有过错的当事人应当赔偿对方因合同无效所遭受的损失。受害方提出赔偿请求的根据在于缔约过失，赔偿的范围是受害方的信赖利益，包括缔约费用、履行费用、合理的间接损失，但不得超出履行利益，同时，也应考虑合同具体履行程度等情况。
审理中，原告自愿撤回返还已付使用费的诉请，于法不悖，可予准许。对于原告所提赔偿装修现值损失的问题。首先，根据前述关于导致合同无效过错的责任认定，本院确定原、被告上海森缘鞋材配件厂对此项损失分别承担30%和70%的过错责任。其次，按照原告的逻辑，其主张的装修现值损失涉及两部分，一部分来源于转让费损失，另一部分来源于其自身在承租期间已形成附合的装修及新增设备损失。而关于转让费损失，一则转让费的问题较为复杂，该转让系发生在原告与案外人之间，相关的约定原则上对被告并无拘束力，但本案特殊之处在于，从《租赁合同》第6条的内容来看，被告上海森缘鞋材配件厂对原告支付转让费一事应当是明知的，且在该条中对特定情况下转让费的处理问题作出了约定。据此，本院认为，原告向被告主张转让费损失具备一定的客观合理性。但同时还应考量两个问题，一是虽然原告主张转让费为33万元，并提供了相应证据，但被告对此并不认可。二是，转让费损失即便具备合理性，则是应该单独衡量还是纳入装修现值损失予以衡量，宜统合案情加以判断。至于其自身在承租期间已形成附合的装修及新增设备损失，根据原告所提供的视频及其他相关证据，原告经营浴场，按常理应当有所投入，故其所称在承租期间装修及新增设备具备高度盖然性，该投入因合同无效受损的，理应有所处理。但其一，仅凭原告所提交的证据材料，尚不足以判断其装修及新增设备投入的具体金额，且目前租赁物已被拆除，结合现有材料，又无法通过鉴定方式确定装修现值，也就是说，损失金额的确定十分困难；其二，从原告主张的角度而言，其在提出上述主张时，也考虑了之前实际使用折旧情况等因素，故本院在衡量该损失赔偿时也应同步作此考量；其三，根据上述无效合同的损失赔偿范围为受害方的信赖利益，但不得超出履行利益等裁判理由，即便全部系因出租人的原因导致承租人无法使用其添附物，出租人应当赔偿承租人的损失仅限于剩余租赁期间内无法使用添附物的损失。也就是说，要考虑承租人已经实际使用期间所占合同约定租赁期间的比例。
因此，本院在综合考量以上因素的基础上，结合日常生活经验法则，酌情确定被告上海森缘鞋材配件厂应赔偿原告损失71,530元。而被告上海森缘鞋材配件厂作为个人独资企业，被告朱巨兵作为该企业的投资人，原告要求两被告承担连带责任的主张并无不妥，本院依法予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告叶章飞与被告上海森缘鞋材配件厂于2013年3月20日签订的《租赁合同》无效；
二、被告上海森缘鞋材配件厂于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶章飞损失71,530元；
三、被告朱巨兵对上述该71,530元损失赔偿债务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,507元，由原告叶章飞负担7,919元(已付)，由被告上海森缘鞋材配件厂、朱巨兵负担1,588元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 周昳歆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国个人独资企业法》
第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。