浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
浙绍民终字第1998号
上诉人（原审被告）张又美。
委托代理人（特别授权）胡美龙，绍兴市南方法律服务所法律工作者。
委托代理人（特别授权）李胜勇。
被上诉人（原审原告）王晓良。
委托代理人（特别授权）潘湘元，浙江大公律师事务所律师。
上诉人张又美因与被上诉人王晓良房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2014）绍越袍民初字第1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明：2001年6月8日，原绍兴县人民法院作出（2001）绍执字第1693号民事裁定，将被执行人绍兴县越山纺织厂所有的三层办公楼等财产（建筑面积3736.73平方米详见清单）以评估价1063388元抵偿给申请执行人绍兴县农村信用合作社联合社皇甫分理处所有。后上述原绍兴县越山纺织厂财产经多次转让由本案原告王晓良所有。
2012年8月1日，原告王晓良（出租方、甲方）和被告张又美（承租方、乙方，合同第一页载明张又美地址湖北汉川市脉旺镇三姑巷7号）签订厂房租赁合同一份，约定甲方将位于绍兴县孙端镇樊浦村口原越山纺织厂中间二跨相连洋瓦屋面896平方米的一层平房及该厂房东面彩钢瓦下的139＋38平方厂房和208平方一层共3层的宿舍（以下简称租赁物）租给乙方使用，租赁物面积经双方认可确�，乙方付费的38平方米区域是公共通道，其他租户不能独自占用，外面大门不能封闭；本租赁物功能为生产使用；租赁期限为5年，即从2012年8月18日起至2017年8月17日止；租赁押金为1万元，该押金作为电、水等费的押金，不计息；第四条约定，租金瓦房按75元每平方每年计算，彩钢瓦按45元每平方每年计算，宿舍共18间按每年25000元计算，宿舍地界东面二楼起直出到南厂房；租金第1-3年每年100165元，第四年起将在上年的基础上每年递增5%计算，租金为年付，乙方应于租期内每次提前一个月向甲方支付下年租金，并由乙方汇至甲方指定的下列账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付；第7.4条约定，租用期间厂房的小修、小漏由乙方负责（500元以内），大修、大漏由甲方参与配合共同修复，费用由甲方承担；第12.1条约定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过5日，甲方在书面通知交纳欠款之日起2日内，乙方仍未支付有关款项，甲方有权提前单方解除本合同；第十四条约定，本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任；第十七条约定，根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行，甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达；合同还对其他事项进行约定。合同上加盖有被告张又美私章，�胜勇作为授权代表在合同上签字。2012年8月2日，被告交纳押金1万元。后被告接收租赁物并以该租赁物为住所地设立××绍兴县知美窗饰有限公司，由被告任法定代表人。被告按约支付了第一、第二年度租金各100165元。
2014年6月15日17时50分，原告出租给陈中虎、陈亚男父子的厂房起火，因被告承租的房屋与起火厂房的相邻，故其中896平方米的瓦房北面部分及室内物品在火灾和救火过程中有不同程度的损坏。此后（原告称为火灾后第二天，被告则称为火灾后一个月左右），原告向被告表示要求维修厂房，被告则要求原告赔偿室内损坏物品后才同意原告维修，涉案房屋至今未维修。
2014年9月9日，原告委托律师向被告发函要求被告缴纳水电费和第三年度租金，函件实际寄至李胜勇处并由李胜勇签收。2014年9月28日、2014年10月9日�原告两次向被告发送《解除租赁合同的函》，以被告逾期缴纳租金为由通知解除租赁合同，并要求被告腾退租赁物等。该两份函亦寄至李胜勇处并由李胜勇在2014年9月29日、2014年10月11日签收。因被告至今未腾退租赁物，原告遂起诉要求解决。
原审判决认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，形式合法，内容不违反有关法律、行政法规强制性规定，应认定为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。我国《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该案租赁合同约定被告应在2014年7月17日前支付第三年度租金，被告抗辩房屋在2014年6月15日相邻厂房发生火灾致被告承租房屋受损无法使用，被告有权拒付租金。但庭审查明，原告在火灾后已明确提出对房屋进�维修（虽然双方对提出时间陈述不一致，被告称是火灾后一个月左右），因被告拒绝而至今未能维修，被告拒绝维修的原因是原告不同意赔偿及维修将致其室内物品受损证据灭失，对此该院认为，双方在就赔偿不能达成一致意见的情况下，被告完全可以通过公证等形式进行证据保全，故被告既拒绝原告维修又拒付租金的行为违反合同约定，原告有权依据合同约定解除合同。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人没有约定异议期间的，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予以支持。关于合同的解除，原告已于2014年9月28日向被告发送书面通知，�由被告代理人李胜勇在2014年9月29日签收。被告抗辩根据合同第十七条约定，相关书面通知应寄至合同第一页确认的被告地址及由被告本人签收才有效。对此该院认为，合同第十七条约定的通过向确认地址寄送，视为送达的情形，而本案所涉解除通知已实际由李胜勇签收，李胜勇不仅是合同上签字的授权代表，且被告和李胜勇均自认双方系母子关系，李胜勇又实际参与租赁合同的履行，故应认定被告已收到解除通知。被告对解除通知有异议，但未在法定异议期限内起诉，故其在本案中对解除通知提出的抗辩，该院不予采纳。原告请求确认租赁合同于2014年9月29日解除，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告在合同解除后腾退租赁物并支付至解除日的租金、至实际腾退日的房屋使用费，符合法律规定，该院予以支持，但原告要求房屋使用费为租金的两倍过高，该院调整为仍参照原租金标准。同时考虑到火灾发生后，租赁物确实存在无法使用的情形，鉴于原、被告对房屋维修时间无法形成一致意见又均不申请鉴定，故由该院根据房屋受损情况及本案实际酌情确定减少被告租金和使用费5万元。原告要求被告支付所欠水电费，但未提供证据证明，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条、九十七条之规定，判决：一、原告王晓良和被告张又美2012年8月1日签订的厂房租赁合同于2014年9月29日解除；二、被告张又美应于判决生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴市越城区孙端镇樊浦村口原绍兴县越山纺织厂中间二跨相连洋瓦屋面896平方米平房及该厂房东面�钢瓦下177平方厂房、208平方米的宿舍三层给原告王晓良，同时支付给原告王晓良从2014年8月18日起至实际腾退时止的租金和房屋使用费（按每年100165元计算，扣减5万元）；三、驳回原告王晓良的其他诉讼请求。案件受理费131元，由原告王晓良负担。
上诉人张又美不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1.原审法院认定原绍兴县越山纺织厂财产经多次转让由被上诉人所有不当。本案租赁的房屋没有产权证，原审法院无权认定房屋的所有权。2.原审法院认定上诉人承租房屋在救火过程中损坏不当。上诉人认为受损房屋和室内物品是火灾造成了损坏，不是救火过程受损。3.原审法院认定张又美不配合修理仍需付租金没有依据。张又美和王晓良没有谈过房屋修理情况，王晓良是在火灾一个月后跟李胜勇口头说过一次维修房屋情况，�胜勇回答维修费用、方案要协商，火灾受损要核定。后双方未再谈，李胜勇又多次联系王晓良，但王晓良不同意，直到本案诉讼。4.原审法院没有认定租赁的房屋为违法建筑，没有经过消防验收不当。王晓良将相邻房屋（违法建筑，没有经过消防验收）租给陈中虎、陈亚男父子，结果房屋起火造成上诉人租赁的厂房、机器、产品受损，造成绍兴知美有限公司停业至今。二、原审法院适用法律错误。原审法院适用《合同法》第60条认定上诉人违约，并以第93条之规定支持王晓良解除合同的诉请不当。本案火灾发生在2014年6月15日，而上诉人的租金付到2014年8月18日，即在租期内发生火灾，是被上诉人违约在先，应由王晓良全面履行合同义务，本案解除合同条件不成熟。故请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请，一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人王晓良答辩称：一审的判决第二条扣减5万元被上诉人有异议，但介于当时考虑成本所以没有提出上诉，其余被上诉人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。出租的房屋系通过法院合法取得，并非一定要通过房产证来确认权属。在原审中提交的有关证据材料可以确认被上诉人已依法取得了出租给上诉人的房屋的所有权而行使了租赁权。
双方当事人在二审中均未向本院提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的一致。
本院认为，本案主要审查上诉人有关拒付租金的理由能否成立。上诉人拒付租金的理由之一在于，上诉人主张房屋其承租的房屋因火灾受损，被上诉人未维修，故其有权拒付租金，对于其主张能否成立，本院经审查认为，从原审庭审笔录看，上诉人陈述“我方要求原告赔偿�需要证据固定以后才同意修理，因为如果修理过就不存在证据了”，即可以认定其以被上诉人未赔偿其损失为由拒绝上诉人维修，但本院认为因维修房屋需要上诉人予以配合，而上诉人拒绝维修，且维修房屋与上诉人要求赔偿损失之间不存在必然的关联性，亦并非同一法律关系，即使上诉人存在损失，也可以另行向被上诉人主张权利，故目前房屋尚未维修并非上诉人原因造成，原审法院认定被上诉人既拒绝维修又拒付租金的行为违反合同约定应属正确，本院予以照准。理由之二在于上诉人认为其承租的房屋未取得房产证，故原审法院无权认定其承租的房屋由被上诉人所有。对此本院认为被上诉人出租的房屋系其依据合法途径多次转让取得，其有权对该房屋进行出租，故上诉人以被上诉人未取得房产证为由拒付租金的理由亦不成立。对于上诉人称其承租的房屋未经过消防验收的问题，本院对该问题认为是否经过消防验收并非确认合同效力的必要条件，上诉人以该理由拒付租金无法律依据。综上，上诉人的上诉理由不足，本院依法不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费131元，由上诉人张又美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 艳
审 判 员 楼晓东
代理审判员 王 翠
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 俞小婷