北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第3750号
原告刘喆，女，1977年3月3日出生。
委托代理人赵奎干，北京市景运律师事务所律师。
委托代理人李伟招（刘喆之夫）。
被告郭庆安，男，1961年10月1日出生。
委托代理人孙晋华，北京市新元律师事务所律师。
被告杨珏，男，1961年3月28日出生，其他情况不详。
被告徐太祥，男，1952年7月20日出生，工作单位及职务不详。
原告刘喆与被告郭庆安、杨珏、徐太祥确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘喆的委托代理人赵奎干、李伟招，被告郭庆安的委托代理人孙晋华到庭参加了诉讼。被告杨珏、徐太祥经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告刘喆诉称，我和郭庆安于2012年5月25日签订了北京市存量房屋买卖合同、房屋买卖定金协议、居间服务合同，购买郭庆安所有的位于海淀区的501号（以下简称501号）房屋，约定房屋价款178万元。后郭庆安注销了监管账户直接导致房屋买卖合同无法继续履行，并要求加价，我于2013年9月将郭庆安起诉至海淀区人民法院，要求其继续履行房屋买卖合同并协助办理房屋权属登记转移手续，现该案正在北京市第一中级人民法院进行二审审理中。而郭庆安与杨珏在2013年10月20日依据双方2011年6月27日签订的《个人民间借款担保合同》为涉案房屋办理了抵押登记。我认为，涉案房屋正在诉讼进行中，权属争议尚未解决，依据《中华人民共和国物权法》第184条及《城市房地产抵押管理办法》第8条“权属有争议的房地产不得设定抵押”的规定，郭庆安与杨珏所作抵押行为违法，侵犯了我的合法权益，其行为明显是恶意串通，损害第三人合法权益，依据合同法第52条规定，双方之间依据担保合同在涉案房屋上设定抵押的行为应为无效。故我诉至法院，请求判令确认郭庆安、杨珏、徐太祥签订的抵押借款合同及依此作出的抵押行为均无效。
被告郭庆安辩称，该抵押合同及抵押行为有效，该行为系双方真实意思表示并经房管部门登记，无违反法律规定的情况。刘喆起诉所依据物权法并不适用此案，该房屋权属系郭庆安本人，权属无争议，应驳回刘喆诉讼请求。
被告杨珏、徐太祥未提交书面答辩意见。
经审理查明，郭庆安为501号房屋登记的所有权人，房产证登记时间为2011年7月18日，房产证号为X京房权证海字第x**号。
2012年5月25日，原告刘喆与被告郭庆安经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：刘喆购买郭庆安位于海淀区的501号房屋，成交价178万元，该房屋的抵押情况为未设定抵押；等等。当日，刘喆按约定将定金20万元交付给了郭庆安。此后，我爱我家公司按程序办理双方房屋买卖的网签手续，其间，郭庆安与刘喆因178万元是否包括了装饰装修折价及是否加价等发生纠纷，网签无法完成，合同未能继续履行。2012年12月，刘喆将郭庆安诉至本院，要求郭庆安继续履行双方签订的房屋买卖合同并协助办理501号房屋的权属过户手续。本院于2013年x月x日作出（2013）海民初字第xxx号民事判决书，驳回刘喆的诉讼请求。后，刘喆上诉。现该案正在二审过程中。
2013年10月21日，郭庆安与杨珏办理了501号房屋的抵押登记，杨珏取得了房屋他项权证书。2013年10月22日，杨珏以民间借贷纠纷为由将徐太祥、郭庆安诉至本院，要求徐太祥、郭庆安偿还杨珏借款本金260万元、违约金60万元，若借款人徐太祥无偿还能力，请求法院判令将担保人郭庆安的501号房屋过户给杨珏，用于补偿杨珏债权，等等。该案审理过程中，杨珏提交了一份借款抵押合同，其上记载：甲方（抵押人）郭庆安，乙方（出借人、抵押权人）杨珏，丙方（借款人）徐太祥；丙方与乙方因借款事宜需申请抵押权设立登记，经三方友好协商一致，特订立本合同，本合同同时包括借款和抵押条款；第一条借款用途为购房投资，借款金额300万元，债务履行期限自2011年6月27日起至2013年10月31日止，借款利率为年利率不高于人民银行利率的4倍；第二条抵押房屋权属证书号为X京房权证海字第x**号，抵押房屋坐落为海淀区的501号，建筑面积71.47平方米，被担保主债权数额300万元，抵押担保范围为本金、利息及违约金；等等。落款处有郭庆安、杨珏、徐太祥签名，日期为2011年6月27日。同时，杨珏提交一份借款借条，其上记载：今出借人杨珏借给借款人徐太祥300万元，借款期限自2011年6月27日起至2013年10月31日止，共27个月，年利率7.55%，利息共计49.075万元，全部本息于2013年10月31日前偿还。如不能按期足额归还借款，借款人应向出借人支付违约金60万元。担保人郭庆安确认同意为借款人的上述债务向出借人承担连带责任保证，承诺愿意以自有权处分的房产作为抵押担保，保证期限为借条出具之日起到借款偿还期限届满后两年时止，担保范围及于所有借款本息、违约金、出借人实现债权的费用。本确认条款的效力独立于借条，借条无效不影响本确认条款的法律效力。落款处有郭庆安、杨珏、徐太祥签名，日期为2011年6月27日。该案尚在审理过程中。
上述事实，有双方当事人陈述及（2013）海民初字第xxx号民事判决书、传票、上诉状、房屋他项权证书、存量房屋买卖合同、定金收据、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、房屋所有权证、民间借款纠纷起诉状、借款抵押合同、借款借条等证据材料在案佐证。
本院认为，首先，借款抵押合同记载的签订时间为2011年6月27日，同时合同中记载了设定抵押房屋的产权证号，实际上该产权证的登记时间为2011年7月18日，晚于该合同签订时间，此点明显不符合常理；其次，借款抵押合同记载2011年6月27日郭庆安将房屋设定了抵押，而刘喆与郭庆安于2012年5月25日签订的房屋买卖合同记载该房屋的抵押情况为未设定抵押，就此郭庆安陈述前后不一致；再次，郭庆安与杨珏签订借款抵押合同后两年多时间一直未办理抵押登记，直至还款期限届满当月才办理抵押登记，登记次日杨珏即以民间借贷纠纷为由将徐太祥、郭庆安诉至法院，亦不符合常理；又次，刘喆起诉郭庆安要求办理房屋产权过户一案正在二审过程中，郭庆安与杨珏在此时为涉案房屋办理抵押登记，明显具有主观恶意；最后，现并无证据证明杨珏与徐太祥在借条签订时有资金往来情况。综上，该抵押借款合同属于恶意串通损害第三人利益，因此无效。物权变动须以债权行为有效为前提，因为郭庆安与杨珏办理501号房屋抵押登记行为的基础法律关系是该抵押借款合同，在该合同无效的情况下，依此作出的抵押行为亦无效。故刘喆要求确认郭庆安、杨珏、徐太祥签订的抵押借款合同及依此作出的抵押行为均无效，有事实及法律依据，本院予以支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，杨珏、徐太祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告郭庆安、杨珏、徐太祥于二Ｏ一一年六月二十七日签订的借款抵押合同无效；
二、被告郭庆安、杨珏就北京市海淀区的五零一号房屋办理的抵押行为无效。
公告费二百六十元，由被告郭庆安负担，于本判决生效后七日内交纳。
保全费五千元，由被告郭庆安负担，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费七十元，由被告郭庆安负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费七十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 唐盈盈
人民陪审员 李克英
人民陪审员 朱晓珠
二〇一四年七月四日
书 记 员 孟盼盼