湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0102民初3599号原告某银行分行。代表人，行长。委托代理人尚某。委托代理人，律师。被告唐某。被告某房地产公司。法定代表人，董事长。委托代理人李某。原告某银行分行因与被告唐某、某房地产公司发生金融借款合同纠纷，于2017年5月8日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员何平担任审判长，人民陪审员王桂枝、胡定苗参加评议的合议庭，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。书记员颜滔担任庭审记录。原告某银行分行的委托代理人张磊、被告某房地产公司的委托代理人李某均到庭参加了诉讼。被告唐某经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某银行分行诉请：1、解除某银行分行与唐某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、唐某共同偿还某银行分行借款本金270219.61元及至清偿之日止的全部利息、罚息（利息与罚息暂计至2017年4月19日为3335.32元）；3、唐某承担某银行分行为实现债权所发生的律师费13678元；4、确认某银行分行对位于长沙县星沙街道办事处幸福里湖湾世景4栋2702号房处置款在上述债务范围内享有优先受偿权；5、某房地产公司对唐某的上述债务承担连带清偿责任。被告某房地产公司辩称：对起诉事实无异议，我公司已经垫付了35288.39元，保留对唐某的追偿权。如果拍卖唐某的抵押房产的话，律师代理费应当从拍卖款里扣除，我公司现在不垫付律师代理费。被告唐某在答辩及举证期内，既未作答辩，也未提交证据，视为放弃答辩及举证、质证的权利。经审理查明：2012年12月10日，某房地产公司与某银行分行订立一份编号为4307900012012002889《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同约定：1、某房地产公司为在2012年12月10日至2015年12月10日期间购置坐落于湖南省长沙县星沙镇望仙路南东三线栋幸福里·湖湾世景项目所属之住房或商业用房而与某银行分行发生借贷关系的全部债务人提供最高额阶段性连带责任保证，最高额保证限额为四亿五千三百万整；2、被担保的债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向某银行分行支付的其他款项（包括但不限于某银行分行垫付的有关手续费、杂费等）、某银行分行为实现债权而实际发生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）；3、保证期间自某银行分行与债务人订立单笔借款合同之日起至借款合同项下的抵押生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交某银行分行核对无误、收执之日止。合同还对其他事项进行了约定。2013年7月26日，唐某与某银行分行订立一份编号为43079001-2012-20130362780的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：1、唐某向某银行分行借款30万元用于购买湖南省长沙县星沙街道办事处幸福里湖湾世景4栋2702号房产，借款期限为240个月，自2013年8月9日至2033年8月9日止；2、借款利率采用浮动利息，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；3、若唐某逾期还款，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4、某银行分行将借款本金一次性划入唐某指定的某房地产公司的账户，唐某采用等额本息还款方法，在本合同订立时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为2245.56元；5、唐某提供其名下位于湖南省长沙县星沙街道办事处幸福里湖湾世景4栋2702号房产作为担保；6、如唐某不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，某银行分行有权解除与唐某的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求唐某立即清偿借款本息及相关费用，某银行分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由唐某承担。合同还对其他事项进行了约定。2013年8月5日，某银行分行将30万元借款本金汇入唐某指定的某房地产公司账户内。借款本金发放后，唐某未履行按月足额还本付息的义务，某房地产公司于2016年4月29日为唐某代偿3982.64元，于同年6月30日代偿3983.04元，于同年8月31日代偿3983.44元，于同年10月31日代偿3983.45元，于同年12月30日代偿3983.04元，于2017年6月29日代偿10056.30元，以上某房地产公司共计为唐某向某银行分行代偿29971.91元。截至2017年9月27日，唐某已拖欠到期应还借款本金2714.75元，到期应还利息3244.60元、罚息87.70元，另有263052.77元借款本金尚未到期。另查明，某银行分行与湖南崇民律师事务所订立了一份《个人类不良贷款司法催收合作协议》，委托湖南崇民律师事务所律师代理本案的诉讼事宜，并向湖南崇民律师事务所支付律师代理费13678元。唐某抵押的其名下位于湖南省长沙县星沙街道办事处幸福里湖湾世景4栋2702号房产产权证等相关权属证书及他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书尚未交某银行分行。以上事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人类不良贷款司法催收合作协议》、中国建设银行个人贷款对账单、个人贷款支付凭证、发票及当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：某银行分行与唐某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及与某房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行。某银行分行已按约向唐某履行了发放了借款本金30万元的义务，但唐某未按照合同约定的还款方式履行还款义务，某银行分行有权行使解除权，故某银行分行起诉请求解除其与唐某订立的编号为43079001-2012-20130362780的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求合法，本院予以支持。合同解除后，唐某应当继续向某银行分行偿还剩余借款本息，因某银行分行向本院起诉后，某房地产公司代偿了部分借款本息，故本院据实判决，确认唐某应当向某银行分行偿还截至2017年9月27日的借款本金265767.52元及利息3244.60元、罚息87.70元，之后的利息以借款本金263052.77元为基数，以编号为43079001-2012-20130362780的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的罚息利率为标准，自2017年9月28日起计算至实际清偿之日止。某银行分行为实现本案债权，委托湖南崇民律师事务所代理本案诉讼，并已实际支付了律师代理费13678元，该费用标准在合理范围内，按约定应当由唐某承担，故某银行分行起诉请求唐某向其支付律师代理费13678元的诉讼请求合法，本院予以支持。唐某购买某房地产公司开发的位于湖南省长沙县星沙街道办事处幸福里湖湾世景4栋2702号房产时，处于某房地产公司与某银行分行约定的保证期间内，唐某的该抵押财产的相关权属证书及他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书尚未交某银行分行，故某房地产公司应当向某银行分行承担连带保证责任，对唐某的上述债务承担连带清偿责任。某银行分行还主张其对唐某提供抵押的湖南省长沙县星沙街道办事处幸福里湖湾世景4栋2702号房产处置后所得价款在上述债权数额范围内享有优先受偿权，但其未提交证据证明该房产已办理抵押登记，应当承担举证不利的后果，故本院对某银行分行的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司与被告唐某订立的编号为43079001-2012-20130362780《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告唐某向原告某银行分行偿还截至2017年9月27日的借款本金265767.52元及利息3244.60元、罚息87.70元，之后的利息以借款本金263052.77元为基数，以编号为43079001-2012-20130362780的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的罚息利率为标准，自2017年9月28日起计算至实际清偿之日止；三、被告唐某向原告某银行分行支付为实现债权所发生的律师代理费13678元；四、被告某房地产公司对被告唐某的上述债务承担连带清偿责任；以上第二、三项金钱给付义务，被告唐某、某房地产公司应于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告某房地产公司在承担保证责任后，可向被告唐某追偿；六、驳回原告某银行分行的其他诉讼请求。本案受理费5608元，公告费560元，共计6168元，由原告某银行分行负担68元，被告唐某、某房地产公司共同负担6100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  何 平人民陪审员  王桂枝人民陪审员  胡定苗二〇一七年十月十六日书 记 员  颜 滔附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法院许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行起诉。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。