湖南省沅江市人民法院行 政 判 决 书（2015）沅行初字第10号原告皮叶青，男，1974年3月20日出生，汉族，住沅江市琼湖办事处保民村共青村民组***号。原告贾娟，女，1982年2月2日出生，汉族，住沅江市泗湖山镇莫愁湖村六村民组***号。二原告委托代理人梁兆艳，湖南天见律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。二原告委托代理人谭兴旺，湖南天见律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。被告沅江市房地产管理局，住所地沅江市琼湖路194号。法定代表人曹立，该局局长。委托代理人张湘鲁，沅江市房地产交易所副所长，代理权限为特别授权代理（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为上诉等）。委托代理人王镇，沅江市房地产管理局法制股股长，代理权限为一般诉讼代理。第三人沅江市白竹房地产开发有限公司，住所地沅江市新源路。法定代表人钱征兵，董事长。第三人孙建辉，男，1951年12月8日出生，汉族，住沅江市三眼塘镇黄茅村一村民组。第三人蔡克武，男，1952年9月14日出生，汉族，住沅江市琼湖办事处百乐村太平村民组。第三人陆建平，女，1962年7月6日出生，汉族，住沅江市银光路老园巷**号*栋*单元***号。孙建辉、蔡克武、陆建平共同委托代理人陈跃先，湖南德宽律师事务所律师。代理权限为特别授权代理（代为提起诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，代收法律文书）。孙建辉、蔡克武、陆建平共同委托代理人钟赛华，沅江市桔城法律服务所法律工作者。代理权限为一般诉讼代理。原告皮叶青、贾娟不服被告沅江市房地产管理局房屋行政登记一案，于2015年3月17日向本院提起行政诉讼。本院于2015年3月18日立案后,于2015年3月18日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年7月22日、2016年5月16日两次公开开庭审理了本案。第一次开庭原告皮叶青及原告皮叶青、贾娟的委托代理人梁兆艳，被告的委托代理人张湘鲁、王镇，第三人沅江市白竹房地产开发有限公司法定代表人钱征兵，第三人孙建辉、蔡克武、陆建平及其委托代理人陈跃先、钟赛华到庭参加了诉讼。第二次开庭原告皮叶青及原告皮叶青、贾娟的委托代理人梁兆艳、谭兴旺，被告的委托代理人张湘鲁、王镇，第三人孙建辉、蔡克武、陆建平的委托代理人陈跃先到庭参加了诉讼。第二次开庭第三人沅江市白竹房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因沅江市白竹房地产开发有限公司、孙建辉、蔡克武、陆建平与本案被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。因本案案情复杂，湖南省高级人民法院以（2015）行延字第147号批准本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。2013年11月6日，被告沅江市房地产管理局核发了沅房权证琼字号第714000613号、第714000611号、第714000615号、第714000609号、第713008724号、第713008725号、第713008710号、第713008711号、第713008726号、第713008727号、第713008712号、第713008713号、第713008734号、第713008735号、第713008736号、第713008737号、第713008730号、第713008731号、第713008716号、第7130087**号房屋所有权证。上述房屋所有权证的产权登记为原告皮叶青、贾娟共同共有。原告皮叶青、贾娟诉称，根据《房屋登记办法》第十二条、第十三条、第十五条的规定，办理房屋所有权登记，应当由有关当事人共同申请，委托代理人办理的应当提交授权委托书和身份证明。2013年7月，原告皮叶青虽然与第三人孙建辉、蔡克武、陆建平签订《海景大酒店买卖协议》（涉案房屋所有权证的房屋系海景大酒店部分房产），但是二原告未申请或者委托他人办理涉案房屋所有权证，二原告也未与第三人沅江市白竹房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，故被告核发的涉案房屋所有权证没有合法的基础，依法应予撤销。请求人民法院撤销被告核发的涉案房屋所有权证。二原告向本院提交了以下证据、依据：1、益公物鉴（交检）字[2015]278号物证鉴定书，拟证明涉案办理房屋所有权证的资料《沅江市商品房买卖合同》上加盖的“沅江市白竹房地产开发有限公司”印章系伪造。2、沅江市白竹房地产开发有限公司证明1份，拟证明涉案办证资料中的网签合同，沅江市白竹房地产开发有限公司未加盖公章，该公司法定代表人也未签字。3、（2015）沅刑初字第288号刑事判决书（第二次开庭提供），拟证明沅江市白竹房地产开发有限公司未允许第三人孙建辉等三人以沅江市白竹房地产开发有限公司名义办理“海景大酒店”项目的相关手续，涉案办证资料中的《合同》和《授权委托书》上加盖的公章系伪造。法律依据：《房屋登记办法》。被告沅江市房地产管理局辩称，被告在办理涉案房屋所有权证登记时，是严格按照《房屋登记办法》的有关规定，要求转让双方提供必要的资料办理的房屋转移登记。原告诉称与事实不符，办理房屋所有权登记，登记部门只对申请办证的资料进行形式审查。原告诉状中称，办证资料中的《商品房买卖合同》不是原告所签，属于民事争议，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，有关民事争议应先行解决，其民事争议不属于行政诉讼所审理的范畴。被告办理涉案房屋所有权证的行政行为合法，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了以下证据、依据：第一部分证据：办理涉案房屋栋证（初始登记）部分资料：1、《沅江市房屋所有权登记审核表》（沅房权证字号第7130083**号）；2、《沅江市房屋所有权初始登记申请书》；3、《授权委托书》及委托人法定代表人、受委托人身份证复印件；4、《承诺书》；被告提供上述证据拟证明办理涉案转移登记的房屋，初始登记的所有权在沅江市白竹房地产开发有限公司的名下。第二部分证据：涉案房屋转移登记资料：1、《沅江市房屋所有权登记审核表》10份，业务宗号分别为201401210002、201401210004、201311050042、201311050054、201311050041、201311050053、201311050012、201211050011、201311050021、201311050048;2、《房屋分户平面图》；3、皮叶青、贾娟的身份证复印件；4、皮叶青、贾娟的综合治理计划生育证明；5、皮叶青、贾娟的结婚证；6、《沅江市个人购房授权委托书》；7、《沅江市商品房买卖合同》10份，合同编号分别为713008326107、713008326109、20102283201、20100083202、20100083301、20100083302、201000831001、20100831101、201000831201、201000831202；8、《勘测成果表》（测绘字号201401090081）；9、《沅江市商品房转移登记（询问）申请表》；10、《申请房屋变更的报告》（房号变更）；11、《房产项目测量协议书》；12、《湖南省非税收入一般缴款书》2份；法律依据：《房屋登记办法》、《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》。被告提供上述证据、依据，拟证明被告办理的涉案房屋所有权证资料齐全，符合法律规定。第三人沅江市白竹房地产开发有限公司未书面陈述意见，也未提交证据。在庭审过程中陈述，2007年，孙建辉等人建设的海景雅苑住宅楼挂靠沅江市白竹房地产开发有限公司建设，但其建设的海景大酒店，沅江市白竹房地产开发有限公司未同意挂靠。因此，涉案办理的房屋所有权证的网签合同上盖章以及办证资料中的关于沅江市白竹房地产开发有限公司的公章是假的。第三人沅江市白竹房地产开发有限公司认为，原告与孙建辉等三人的房屋买卖行为是真实的。第三人孙建辉、蔡克武、陆建平的委托代理人陈跃先在庭审过程中述称，涉案房屋所有权登记在原告皮叶青、贾娟的名下，符合各方当事人的意愿。虽然被诉行政行为存在瑕疵，但不影响原告的实体权利，对原告的权利义务不产生实质影响，如果撤销被诉行政行为，其产权仍将登记在原告名下，将造成行政资源的浪费，原告滥用诉权，不具备原告的主体资格，依法应驳回其起诉。第三人孙建辉、蔡克武、陆建平的委托代理人钟赛华在庭审过程中述称，二原告诉称的不知道办理涉案房屋所有权证，未委托他人办证的事实与客观事实不符。本案第三人孙建辉等三人在取得土地使用权证后合作开发房地产，挂靠沅江市白竹房地产开发有限公司进行建设，涉案产权登记是在沅江市白竹房地产开发有限公司明确授权的情况下，二原告提供了相关的办证材料办理的房屋产权登记。第三人孙建辉、蔡克武、陆建平向本院提交了以下证据：1、《合伙投资开发经营协议书》，拟证明第三人孙建辉等三人合伙投资共同开发经营7470.5平方米房地产开发项目用地的事实，证明第三人孙建辉等三人对出售房屋享有合法的所有权权益。2、土地登记审批资料，拟证明第三人孙建辉、蔡克武、陆建平共同委托合伙人孙建辉挂牌受让取得海景大酒店所属的沅土(2006)GT107号7470.5平方米建设用地使用权。3、沅国用2007第00167号土地使用权证，建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，沅江市白竹房地产公司的函，6、沅江市白竹房地产公司的证明一份及商品房预售许可证，以上证据3-6号拟证明第三人孙建辉等三人挂牌取得沅土(2006)GT107号7470.5平方米建设用地使用权后，因开发房地产项目的需要，挂靠在第三人沅江市白竹房地产开发公司名下进行房地产开发建设，并将取得的土地使用权登记在开发公司名下，办理了规划报建及商品房预售许可；证实沅江市白竹房地产开发公司并未对该开发项目进行任何投资，该房地产开发项目所取得的一切权利、义务均归第三人孙建辉等三人享有或承担；证明第三人孙建辉等三人对出售给二原告的海景大酒店房产享有完整的所有权及处分权。7、授权委托书，拟证明第三人孙建辉、蔡克武、陆建平将房屋出售给原告已获得沅江市白竹房地产开发有限公司的委托授权。8、《海景大酒店买卖协议》，拟证明原告与第三人孙建辉等三人之间就海景大酒店房地产出售已于2013年7月11日形成了买卖关系，合同合法有效；原告以2668元/㎡的价格购买第三人孙建辉等三人所有的海景大酒店综合楼除一楼九间门面外的房屋，面积以房屋产权证书登记面积为准；协议第三条证明付款方式为合同签订之日付300万元，在办理房屋产权证过程中付1000万元，其余在房地产权证办好后付清；协议第四条证明，两台电梯归第三人孙建辉等三人安装并负责验收合格，变压器由第三人孙建辉等三人购置安装；协议第四条第十七款，证明交易房屋的契税及维修基金由原告缴纳，其他税费归第三人孙建辉等三人缴纳，由原告垫付，抵偿原告应付的购房款；协议第五条第二款违约责任条款证明，如原告违反协议条款，向第三人孙建辉等三人支付违约金300万元，单方终止、解除合同的，无权要求返还预付款。9、《海景大酒店买卖补充协议》，拟证明原告与第三人孙建辉等三人之间就2013年7月11日签订的买卖协议条款进行了补充及变更约定；原告向第三人孙建辉等三人缴纳1000万元购房款当日，第三人孙建辉等三人办理交易房屋的网签手续；除留50万元在办理房屋产权证、国土使用证一年内付清外，余款在办理房屋、国土两证之日起15日内付清；如原告逾期付款，按月息2%支付利息；办证时间从签字之日起三个月内办好，三个月未办好，第三人孙建辉等三人将原告已付的购房款按月息2%支付给原告；第三人孙建辉等三人保证在2013年9月30日前安装好电梯，并负责验收合格；保证在2013年11月15日前安装好与酒店用电量相适用的变压器；补充协议第十一条证明本协议与原《海景大酒店买卖协议》均具有同等法律效力，补充协议与原协议条款不一致的地方，以本协议为准。10、《沅江市商品房转移登记申请表》，拟证明原告对第三人孙建辉等三人办证是知情的。11、沅江市房地产信用中心证明及银行缴费凭证，拟证明第三人孙建辉等三人已按补充协议第一条约定，在原告支付1000万元时，已于2013年7月26日按约办理了交易房屋的网签手续，并支付了签约费。12、《沅江市商品房买卖合同》，拟证明该合同内容原告已签字确认。13、皮叶青的收条，拟证明原告对第三人孙建辉等三人办理的房屋产权证书的认可。14、皮叶青房屋产权明细表及房屋产权情况及沅房他证琼湖字第50140006**号他项权证，拟证明原告买受第三人孙建辉等三人海景大酒店房地产的全部房屋产权面积合计为11701.46平方米；办理房屋产权发证的日期为2013年11月11日；原告已将买受的部分产权房屋抵押给了银行贷款，第三人已按约履行了合同。15、个人备案信息，拟证明原告已于2011年12月30日办理了建设工程消防备案登记，证明原告已履行了主合同第四条第三款的第一次消防备案义务。经庭审质证，各方当事人的质证意见如下：1、原告提供的证据，原告提供的证据1-3号，各方当事人对其真实性均未提出异议（原告证据3号，第三人沅江市白竹房地产开发有限公司未到庭质证）。被告对原告证据1号、3号的证明目的提出异议，认为被告作出房屋登记的行政行为，只对申请人提供的材料进行形式审查，被告不能识别其加盖的印章的真假，被告在办证过程中已尽审查的义务。第三人孙建辉、蔡克武、陆建平对原告提供的证据1-3号的关联性和证明目的提出异议，认为虽然涉房屋转让合同中的沅江市白竹房地产开发有限公司的印章是假的，但合同有原告的签名，签订合同有沅江市白竹房地产开发有限公司的授权，办证过程中的瑕疵不影响房屋产权登记的效力，不能达到原告的证明目的。原告证据3号，对孙建辉因伪造印章的刑事追究，不能作为行政案件的定案依据，印章的不真实，不能证明买卖合同是不真实的。2、对被告提供的证据，原告认为，被告证据中的转移登记申请表、授权委托书、商品房买卖合同中的“皮叶青”的签名不是皮叶青所签，其办证材料中加盖的“沅江市白竹房地产开发有限公司”的公章系伪造的，皮叶青的身份信息资料是真实的，但不是原告皮叶青提供。第三人沅江市白竹房地产开发有限公司对被告提供的证据质证时认为，2007年，第三人孙建辉等三人承建的海景雅苑挂靠沅江市白竹房地产开发有限公司属实，但其承建的海景大酒店公司未同意挂靠，其海景大酒店所属房产办证资料公司未盖章。第三人孙建辉、蔡克武、陆建平对被告提供的证据没有异议。3、对第三人孙建辉、蔡克武、陆建平提供的证据，原告庭审质证认为，其证据1-9号、11号、13-15号与本案不具有关联性，对证据10号、12号，认为不具有真实性。被告质证认为，第三人孙建辉等三人提供的证据1-3号，被告不知情，不予质证，其证据4-15号没有异议。第三人沅江市白竹房地产开发有限公司对第三人孙建辉、蔡克武、陆建平提供的证据没有异议。本院对上述证据认证如下：1、原告提供的证据1-3号，各方当事人对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。2、被告提供的第一部分证据，各方当事人均未提出异议，其第一部分证据中证据2号、3号中加盖的“沅江市白竹房地产开发有限公司”的公章系真实的，本院予以确认。3、被告提供的第二部分证据，因其证据中办理房屋转移登记的主要资料房屋买卖合同、授权委托书上加盖的“沅江市白竹房地产开发有限公司”的公章系伪造的，该第二部分证据不能证明被告作出的涉案房屋转移登记的行政行为合法，对被告提供的第二部分证据证明被诉行政行为合法的证明目的，本院不予确认。4、第三人孙建辉、蔡克武、陆建军提供的证据，证据13-15号，各方当事人对其真实性未提异议，本院对其真实性予以确认，证据2-3号，原、被告虽提出异议，但该两份证据系涉案房屋所占用土地在办理土地使用权登记时的审批及核发的土地使用权证资料，第三人沅江市白竹房地产开发有限公司对该两份证据无异议，本院予以确认，能够证明本案第三人孙建辉、蔡克武、陆建平与本案被诉行政行为有法律上的利害关系；证据1号、4-11号不是被告办理涉案房屋所有权中的材料，与本案需确认的事实不具有关联性，合议庭不予确认；证据12号因其加盖的合同一方的公章系伪造，不具有合法性，本院不予确认。经审理查明，涉案房屋的土地使用权，系第三人孙建辉通过公开竞标的形式取得。第三人孙建辉竞标取得土地使用权后，与第三人蔡克武、陆建平合伙将该土地挂靠第三人沅江市白竹房地产开发有限公司进行开发，并办理沅国用（2007）第00167号国有土地使用权证，登记的土地使用权人为第三人沅江市白竹房地产开发有限公司。该土地上建设的“海景大酒店”竣工后，第三人孙建辉、蔡克武、陆建平将其转让给原告皮叶青、贾娟。涉案房屋所有权证中的房屋系“海景大酒店”的部分房产，“海景大酒店”的栋证（初始登记）登记在第三人沅江市白竹房地产开发有限公司名下。涉案房屋所有权转移登记的办证资料中，其商品房买卖合同以及办证的授权委托书使用的出卖人的印章均不是第三人沅江市白竹房地产开发有限公司的印章，沅房权证琼字号第714000613号、第7140006**号房屋所有权证的办证资料中，商品房买卖合同出卖方加盖的是沅江市白竹房地产开发有限公司海景雅苑项目工程部的印章，其他加盖的沅江市白竹房地产开发有限公司的印章，系第三人孙建辉伪造。另外查明，第三人孙建辉因犯伪造公司印章罪，本院以（2015）沅刑初字第288号刑事判决书，判决有期徒刑六个月，缓刑一年。本院认为，涉案房屋所有权登记的行政行为，系被告依申请人申请办理的房屋所有权转移登记行为，根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，办理房屋转移登记的材料中，商品房发生转移的买卖合同、申请人办理房屋所有权证的授权委托书，是办理房屋转移登记的主要材料。本案中，因涉案办理房屋转移登记所依据的商品房买卖合同，出卖方的印章虚假，不是出卖人公司的合同专用章，其出卖人的办证授权委托书上加盖的印章也是虚假的，故应当认定涉案房屋所有权证，系申请人提交虚假材料而获取的。故本案被告作出被诉行政行为的主要证据不足，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十九条第三款的规定，判决如下：撤销被告沅江市房地产管理局作出的沅房权证琼字号第714000613号、第714000611号、第714000615号、第714000609号、第713008724号、第713008725号、第713008710号、第713008711号、第713008726号、第713008727号、第713008712号、第713008713号、第713008734号、第713008735号、第713008736号、第713008737号、第713008730号、第713008731号、第713008716号、第7130087**号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告沅江市房地产管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  唐阳坤审 判 员  王光明审 判 员  高卫兵二〇一六年五月二十五日代理书记员  张 清附相关法律条文：1、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。2、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十九条原告或者上诉人经合法传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理。原告或者上诉人申请撤诉，人民法院裁定不予准许的，原告或者上诉人经合法传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可而中途退庭的，人民法院可以缺席判决。第三人经合法传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。