山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第86号
上诉人（原审原告、反诉被告）孙楠楠。
委托代理人栾光伟，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
委托代理人孙业升，男，1945年8月14日生，汉族，系孙楠楠之父。
上诉人（原审被告、反诉原告）潍坊华厦房地产开发有限公司，住所地：安丘市商场路西首路南。
法定代表人马炳超，董事长。
委托代理人孙希科，山东春水律师事务所律师。
上诉人孙楠楠因与上诉人潍坊华厦房地产开发有限公司（以下简称华厦公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院（2011）安民初字第1258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孙楠楠的委托代理人栾光伟、孙业升，上诉人华厦公司的委托代理人孙希科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2007年12月10日，孙楠楠与华厦公司签订《商品房买卖合同》，约定：孙楠楠购买华厦公司新华园小区1幢东1单元402房，建筑面积124㎡，房款按建筑面积计算，2338元／㎡，总金额289912元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，产权面积以房管局确权面积为准，据实结算房价，多退少补；付款方式及期限约定为：2007年12月10日前交清全部购房款289912.86元，每平方米优惠180元，优惠部分交房之前结清，（车库无优惠）车库定金20000元，余款交钥匙前交清。但孙楠楠持有的合同将“（车库无优惠）车库定金20000元，余款交钥匙前交清”删改后添加“注：算入阁楼办贷款”，并在删改处签有“孙业升”的名字，并摁有手印。孙业升系孙楠楠之父。华厦公司对上述删改、添加不认可，认为删动的内容应当有公司盖章才有效。孙楠楠称删改、添加内容是由华厦公司售楼员改动的，在华厦公司工作人员的要求下，由孙楠楠授权其父亲孙业升签字摁手印，表示认可改动。华厦公司对孙楠楠上述陈述予以否认。合同第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过40日后，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第八条约定：出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但因买受人未按期交付全部房款，出卖人可据实予以延期交房，有权收回房屋，不承担逾期交房的违约责任。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过40日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列规定处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失。2009年8月27日，孙楠楠与华厦公司又签订《商品房买卖合同》，约定：孙楠楠购买华厦公司新华园小区1幢1单元502号房（阁楼），该商品房按套计房款99000元。车库面积26.92平方米，单价2600元／㎡，车库款69992元。签合同当日孙楠楠交房款40992元，余款办理贷款。关于房款的交付问题，孙楠楠提供了2007年12月9日华厦公司的收款收据一份，载明：“交款人：孙楠楠，项目：新华园1#，摘要：402室首付一次性100%，单价：2338元／㎡，金额：229912.86元，人民币（大写）：贰拾贰万玖仟玖佰壹拾贰元捌角陆分；提供了2009年11月8日收款收据一份（单号：0002853），载明：“交款人：孙楠楠（1#楼402室），项目：房款办证费用47974.85元，天然气开口费、有线电视初装费2500元，合计：50474.85元，人民币（大写）：伍万零肆佰柒拾肆元捌角伍分原2007.12月单改原2007.12月定金60000发票改退优金曹、马证明”。华厦公司称“0002853”收款收据中注明的“原2007.12月单改”及“原2007.12月定金60000发票改退优金，曹、马证明”是孙楠楠单方添加，不予认可。孙楠楠认可系其自行添加的标记，同时称其曾在2007年11月30日向华厦公司交付60000元的定金，该定金收据在2009年11月8日与华厦公司结算502号阁楼房款并办理贷款时由华厦公司收回，并在其另外付给华厦公司807.85元后，华厦公司给其转换成五笔收款收据，分别为：①2009年11月8日的1#楼402室房款办证费用、天然气开口费、有线电视初装费合计50474.85元；②1#楼402室装修押金1000元；③1#楼502室装修押金1000元；④1#楼402、502室垃圾清运费202元；⑤1#楼502室办证费用（7831元）、电视初装费（300元），合计8131元。华厦公司对上述五笔收款收据真实性无异议，但对孙楠楠所称的交付60000元定金不认可，也不认可60000元定金收据被公司收回的问题。对于2009年11月8日“0002853”号收款收据中“房款办证费用47974.85元”，华厦公司确认其中包括402室房款34274.13元和办证费用13700.72元；孙楠楠称对该收款收据中房款和办证费用各多少不清楚。华厦公司提供了《孙楠楠1#楼402号房款及办证费用明细》，该明细载明：正房面积131.69㎡；原总房款307891.00元；优惠房款23704元；优惠后总房款284187.00元；办证费用13700.72元（其中：维修基金3%为8525.61元、契税1.5%为4262.81元、交易税按4.2元／㎡为556.59元、测绘费按1.6元／㎡为556.59元、登记费80元、工本费30元、打印费30元）。华厦公司对孙楠楠主张交付定金及转换定金收据不认可，辩称孙楠楠一直未交清房款。关于楼房的交付问题，华厦公司未按合同约定在2008年12月31日前交付房屋，直到2009年7月20日才交付，较合同交房期限已逾期200天，华厦公司未能举证证明合同约定的据实延期交付的特殊原因存在。关于402号楼房买卖合同中的车库买卖，双方未实际履行。关于房屋产权证和土地使用权证的办理。华厦公司称孙楠楠未提交办理两证所需要的材料，且公司没有办证的合同义务和法律义务。
以上事实，有《商品房买卖合同》、购房款交款收据、交款流程、交楼通知书、购房款交款收据、402号楼房面积测绘确认表、孙楠楠1#楼402号房款办证费用明细以及双方当事人陈述等证据在案为证。
原审法院认为，孙楠楠、华厦公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，该合同合法有效，对孙楠楠、华厦公司均有约束力，双方均应自觉履行。关于房款的交付问题，根据孙楠楠与华厦公司的举证、质证和双方陈述，华厦公司于2007年12月9日出具的房款收据载明“402室首付一次性100%，单价2338元／㎡”，按正常理解即孙楠楠已一次性付清了合同约定的房款，但该收据收款额为229912.86元，与合同约定的房款289912.86元相差60000元。孙楠楠陈述称在此之前已向华厦公司预交定金60000元，收款收据记载与陈述相互印证，预交定金也符合商品房买卖的交易习惯。另外，华厦公司提供的《孙楠楠1#楼402号房款及办证费用明细》载明华厦公司已给予孙楠楠优惠价，这说明华厦公司对孙楠楠一次性交清了合同约定的房款是认可的。因此，对孙楠楠曾预交给华厦公司定金60000元的事实应予确认。2009年11月8日，华厦公司将60000元定金收据在孙楠楠交纳807.85元现金后收回，转换为五根收款收据，使得该60000元购房定金转变为部分“房款”和“其他费用”，其中只有34274.13元转变为“房款”。该事实发生在402号楼房交付之后，该楼房交付时孙楠楠、华厦公司双方未就优惠款进行结算。孙楠楠购买的1#402号楼房实际面积为131.69㎡，优惠后总房款284187.00元；在2009年11月8日结算后，孙楠楠交付402号楼房款总额为264186.99元（229912.86元＋34274.13元），优惠后孙楠楠尚欠华厦公司房款20000.01元。关于华厦公司逾期交房及违约责任，孙楠楠按合同约定已经一次性交足购房款，履行了合同约定的付款义务，至于在华厦公司向孙楠楠交付商品房后又发生孙楠楠欠房款的情况，属于结算转帐造成的结果，且造成该结果的责任主要在华厦公司，不应视为孙楠楠逾期付款。华厦公司未在合同约定期限内将商品房交付孙楠楠使用，华厦公司未提供延期交房可以免责的证据，因此，孙楠楠主张逾期交房违约金符合合同约定，依法予以支持。根据合同第九条的约定，逾期超过40日交房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。根据该条约定，华厦公司逾期200天交房，应当支付相应的逾期交房的违约金。孙楠楠计算的逾期交房违约金数额错误，依法核算为17394元（289912.86元×0.3‰×200天）。孙楠楠与华厦公司签订的合同中，约定华厦公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由华厦公司提供的资料报产权登记机关备案，而未明确办理权属证书的义务归属出卖人，按合同约定，华厦公司只有备案的义务。孙楠楠作为买受人，在实际接受房屋后，向房屋及土地管理部门申请办理房屋权属证书是其作为买受人的义务，华厦公司具有协助办理转移登记的义务。因此，孙楠楠请求华厦公司交付《房屋所有权证》和《房屋土地使用权证》，既无合同依据，也无法律根据，不予支持。孙楠楠办理房屋所有权证需要通过转移登记的方式来实现，而在房管部门的转移登记、发证过程中需要出卖人与买受人相互协助和通力配合，任何一方怠于递交办证资料及迟延交付办证费用均会导致办证迟延。作为出卖人的华厦公司，协助的义务仅是提供办证必要的文件。孙楠楠未及时办理房屋所有权证是否因华厦公司责任造成，对此孙楠楠未提供相应证据；且孙楠楠至今未结清房款，未能及时办理两证也是其自身原因造成的。至于房屋土地使用权证，华厦公司已经于2008年6月13日办理取得了0810335号国有土地使用权证，在土地管理部门已经存在备案资料，孙楠楠未办理房屋土地使用权证不能认定系华厦公司的责任，孙楠楠主张系由于华厦公司的原因造成的，证据不足，不予采信。另外，根据合同第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失，这属双方当事人的特殊约定。孙楠楠不要求退房，即使未办理房屋权属证书是华厦公司的责任，按该约定，孙楠楠也不应再要求华厦公司支付违约金。故，孙楠楠请求华厦公司支付逾期办理房屋权属证书违约金，无合同和法律依据，亦不予支持。关于华厦公司的反诉，孙楠楠所欠402号楼房款20000.01元依法应当付清。孙楠楠在合同签订时已按合同约定的房款交付华厦公司，按合同约定应当享受优惠，华厦公司反诉主张的房款欠额没有扣除优惠款，故对华厦公司所主张的欠额不予采信。至于孙楠楠是否应当承担逾期交款违约金，因孙楠楠原交付的60000元购房定金，应视为购房款的一部分，因此，至2009年11月8日转换定金收据时孙楠楠一直处于足额交付合同约定的房款的状态，而此时房屋已经交付，华厦公司出具的转换收据中将房款和办证费用混在一起，使孙楠楠难以厘清其中房款数额，也难以确认已交房款的数额。此时作为出卖人的华厦公司理应先从60000元定金中扣足房款，而其未如此办理，导致结算时孙楠楠差房款20000.01元。造成该欠款的原因和责任主要在华厦公司，不属于孙楠楠逾期付款的情形。且华厦公司也未提供相关证据证明已向孙楠楠尽了告知和催交义务。因此，华厦公司主张逾期付款违约金，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、华厦公司支付孙楠楠逾期交房违约金17394元，于判决生效后十日内付清；二、孙楠楠支付华厦公司房款20000.01元，于判决生效后十日内付清；三、驳回孙楠楠要求华厦公司交付所购房屋《房屋产权证》和《土地使用证》的诉讼请求；四、驳回孙楠楠要求华厦公司支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求；五、驳回华厦公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1531元，由华厦公司负担235元，孙楠楠负担1296元。反诉案件受理费1314元，减半收取657元，由孙楠楠负担150元，华厦公司负担507元。
宣判后，孙楠楠、华厦公司均不服原审判决，分别向本院提起上诉。
孙楠楠上诉称：根据合同约定，被上诉人华厦公司应负责办理产权登记备案手续，原审判决未支持上诉人要求华厦公司办理权属登记手续及支付逾期办理权属登记违约金的请求不当；另外，依据面积实测结果，上诉人应支付测绘费210.7元（1.6元／㎡×131.69㎡），华厦公司将该费用计算为556.59元错误。综上，原审判决认定事实不清，请求二审法院撤销原判，依法改判。
华厦公司上诉称：孙楠楠并未付清购房款，原审认定其付清购房款并享受一次性付款优惠不当；因孙楠楠未付清全部房款，上诉人可行使履行抗辩权，不交付房屋，故孙楠楠无权要求上诉人承担逾期交房违约金；孙楠楠未付清全部购房款，应承担延迟付款违约金。原审判决认定事实不清，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
孙楠楠的答辩意见同其上诉理由。
华厦公司的答辩意见同其上诉理由。
本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，从查明的事实看，孙楠楠虽尚欠部分购房款，但出现欠付购房款的主要原因系实测面积与合同约定面积发生变化及此后华厦公司结算转账等造成，且华厦公司在交房后发现孙楠楠欠付房款亦未及时通知对方补交，孙楠楠已按当时合同约定交清了房款，应按合同约定享受优惠政策，华厦公司就孙楠楠享受一次性付款优惠所提异议不能成立。在无证据证明孙楠楠系明知欠付房款而拒不交付的情况下，华厦公司要求孙楠楠支付逾期付款违约金理由不当，本院不予支持。华厦公司主张逾期交房系对孙楠楠未付清房款的抗辩，但从合同履行情况看，华厦公司系在交付房屋后发现对方尚欠房款，且在此后亦未告知对方，并非如华厦公司所言其逾期交房系为对抗孙楠楠不交付房款的行为，故华厦公司的此项主张理由不当，本院不予支持。根据合同第十五条之约定，出卖人应在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故华厦公司作为出卖人应在买受人提供完备相关手续后，积极协助买受人办理权属登记手续。孙楠楠未提供证据证明其已按要求向华厦公司提交了办证文件，故孙楠楠主张华厦公司延期办证构成违约，证据不足，对其要求华厦公司承担逾期办证违约金的请求，本院不予支持。在孙楠楠备齐报送文件后，华厦公司应积极协助孙楠楠办理相应的权属登记手续，原审驳回孙楠楠的此项诉讼请求不当，应予纠正。经实测，孙楠楠购买的涉案房屋建筑面积131.69㎡，按华厦公司主张的测绘费1.6元／㎡计算，孙楠楠应支付测绘费210.7元，华厦公司按556.59元计费不当，应按孙楠楠主张的210.7元计算。孙楠楠的此项上诉请求成立，应予支持。据此，孙楠楠尚欠华厦公司房款应为19654.12元。综上，上诉人孙楠楠的部分上诉请求成立，本院予以支持。上诉人华厦公司的上诉请求，理由不当，本院不予支持。原审判决对部分案件事实认定有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省安丘市人民法院（2011）安民初字第1258号民事判决第一、四、五项，即“一、华厦公司支付孙楠楠逾期交房违约金17394元，于判决生效后十日内付清；”、“四、驳回孙楠楠要求华厦公司支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求；”、“五、驳回华厦公司的其它反诉请求”；
二、变更山东省安丘市人民法院（2011）安民初字第1258号民事判决第二项，即“二、孙楠楠支付华厦公司房款20000.01元，于判决生效后十日内付清；”为：孙楠楠支付潍坊华厦房地产开发有限公司房款19654.12元，于本判决生效后十日内付清；
三、撤销山东省安丘市人民法院（2011）安民初字第1258号民事判决第三项，即“三、驳回孙楠楠要求华厦公司交付所购房屋《房屋产权证》和《土地使用证》的诉讼请求”；
四、潍坊华厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助孙楠楠办理《房屋产权证》和《土地使用证》。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1531元，由潍坊华厦房地产开发有限公司负担235元，孙楠楠负担1296元；反诉案件受理费1314元，减半收取657元，由孙楠楠负担150元，潍坊华厦房地产开发有限公司负担507元。二审案件受理费2845元，由潍坊华厦房地产开发有限公司负担2795元，孙楠楠负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 贾元胜
代理审判员 张 敏
二〇一四年三月三日
书 记 员 张瑞丰