江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏执复56号
申请复议人（被执行人、异议人）泰州市泰华建筑器材有限公司，住所地江苏省泰州市高港区。
法定代表人张文华，该董事长。
申请执行人泰州晨森泰贸易有限公司，住所地江苏省泰州市高港区。
法定代表人李彩凤，该董事长。
被执行人南通锦国建设有限公司，住所地江苏省南通市城市。
法定代表人朱井国，该董事长。
申请复议人泰州市泰华建筑器材有限公司（以下简称泰华公司）因申请执行人泰州晨森泰贸易有限公司（以下简称晨森泰公司）与被执行人南通锦国建设有限公司（以下简称锦国公司）、泰华公司买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）（2015）泰中执异字第00135号执行裁定，向本院申请复议。本院于2016年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
本院经审查查明：泰州中院于2014年2月20日立案受理了原告晨森泰公司与被告锦国公司、泰华公司买卖合同纠纷一案，于2014年4月11日作出（2014）泰中商初字第0054号民事调解书：一、截止2013年12月31日，锦国公司所欠晨森泰公司货款，双方确认以7581308.40元结算。截止2014年4月11日，确认违约金520583.43元，合计8101891.83元。锦国公司于2014年5月30日之前给付晨森泰公司；二、泰华公司对前述条款确定的给付义务承担连带清偿责任；三、案件受理费66461元，减半收取为33230.50元，由锦国公司承担。
上述民事调解书生效后，锦国公司、泰华公司均未履行民事调解书确定的义务，晨森泰公司向泰州中院申请强制执行，泰州中院于2015年2月3日立案执行，案号为（2015）泰中执字第00056号。
2015年8月7日，泰州中院向江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡评估公司）出具（2015）泰中法鉴委字第075号《司法鉴定委托书》，载明：“我院执行局移送的晨森泰公司与锦国公司、泰华公司买卖合同纠纷一案，需要对被执行人厂房土地价值进行评估。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的规定，特委托你单位予以鉴定。现将有关材料送去，请指派你单位有专门资质的人进行鉴定。鉴定人进行鉴定后，应当出具鉴定报告书，并由鉴定人签名、盖章”。
2015年10月21日，国衡评估公司出具苏国衡（2015）泰州房估字第230号《房地产估价报告》（以下简称估价报告），载明：国衡评估公司根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，土地采用市场比较法，建筑物及构筑物采用成本法，对估价对象在价值时点2015年9月7日的市场价值进行了专业分析、测算和判断，在满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为：总价值为1621.36万元。注：1.估价对象中无证房屋面积及附属设施数量是估价人员实地查看、测量所得，若与实际不符，估价结果应作相应调整。2.根据房屋平面示意图及土地宗地图，结合估价人员的现场勘察，有证房屋橡胶车间2建筑面积1119.81㎡中有部分面积建在宗地外；另无证房屋加接楼2有部分面积、东传达室及附属物中的东区大门（含门垛、电动伸缩门）、部分围墙、车棚均建在宗地范围外，提请报告使用人注意等。估价报告的《估价师声明》第六条载明：注册房地产估价师于2015年9月7日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。田树军、李慧在估价师签章栏加盖了私人印鉴章。估价报告的《房地产估价结果报告》载明：估价对象所在区域位于泰州市高港区刁铺镇许河路北侧，距离金港北路商业中心交通距离约2.2km。区位条件较优；估价对象形状不规则，对土地利用不利；估价对象证载面积为16200㎡，本次评估设定总面积为16200㎡，面积较适中，对土地利用较有利；经估价师现场查验，宗地内已完成了开发建设。土地利用状况较优；估价对象规划用途为工业用地，规划对土地利用强度基本无限制；在价值时点2015年9月7日，根据委托方提供的《国有土地使用证》，估价对象为国有出让土地，终止日期为2054年5月24日。至价值时点止，土地剩余使用年期为38.71年。本次评估设定土地剩余使用年期为38.71年。估价方法为：土地价格采用市场比较法：市场比较法的基本思路是在估算待估宗地地价时，根据替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并依据后者已知的成交价格，参照待估宗地的交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、容积率、区域以及个别因素等，修正评出比准地价，最终以交易的类似地产比准地价估算待估宗地在估价期日的地价。建筑物及附属物采用成本法：成本法是指估算重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合成新率（综合考虑年限、实体性、功能性和经济性贬值求取）计算出估价对象的市场价格。另外，本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测责任。
被执行人泰华公司不服上述估价报告，向泰州中院提出执行异议称：一、估价报告所依据的价值明显低于案涉房地产及附属物的市场价值。1.土地评估价值明显低于其市场价值。估价报告确定案涉土地价值为382元/㎡，但依据泰政发[2011]213号《关于公布泰州市市区地价动态监测与基准地价更新成果的请示》的规定，土地价值为480-820元/㎡。而估价土地的位置、地形地势、地基状况、临路状况、基础设施条件等均较优，综合价值较高，其评估价值明显过低。2.估价报告建筑物的结构价值明显低于其实际价值。估价报告的建筑物分为钢混结构、混合结构、简易结构、砖木结构等。橡胶车间、桥架板金车间、锻造车间、消防箱板金车间及办公室等多处均为钢混结构。估价报告确定钢混结构工业房平均价值约为900元/㎡，但依据2012年1月11日发布的《关于调整泰州市市区房屋征收重置价格和装饰装潢补偿标准的通知》（以下简称《征收重置价格和装饰装潢补偿标准的通知》）的规定，钢混结构的工业房价值为1050-1350元/㎡。另外，根据规定框架结构的工业房价值为1250元/㎡。3.案涉附属设施的评估价值偏低于市场价值。依据《征收重置价格和装饰装潢补偿标准的通知》的标准：砼道路为60-100元/㎡，铁艺围墙为120元/㎡，砼设备为460-520元/立方米，但估价报告确定砼道路价值仅56元/㎡，铁艺围墙84元/㎡，砼材料的旗墩346.37元/立方米。二、估价报告有重大遗漏及计量错误。1.泰华公司土地使用权面积为23333.33㎡（35亩），但国衡评估公司仅评估了17066.67㎡（25.60亩）。2.估价报告遗漏如下项目：1至5#厂房独立柱子的基础及摩擦桩，5#厂房地面，厂区道路为25㎝砼，北边门卫办公楼（桩基框架结构），案涉土地西北南官河上的船用码头，锻造车间、消防箱板金车间、办公室基础设施暗沟处的加固处理，桥架板金车间的25㎝钢筋砼地面（评估为水泥地面），围墙的双粉。估价报告确定的估价结论低于评估对象市场价值近1000万元。综上，请求对泰华公司位于泰州市高港区刁铺镇许河路北侧房地产及附属设施的市场价值进行重新评估。
申请执行人晨森泰公司辩称：国衡评估公司及其评估人员具备评估资质，评估方法适当、评估程序合法、评估项目齐全。泰华公司主张评估土地面积不足，但该部分土地没有办理土地使用权证，泰华公司要求评估没有法律依据。泰华公司主张漏评的码头未经相关部门批准，亦不在土地使用权证范围内，国衡评估公司不应予以评估。综上，估价报告全面、公平、公正，请求驳回泰华公司异议。
国衡评估公司提供书面《回复函》，称：一、关于泰华公司主张估价报告所依据的价值明显低于案涉房地产及附属物的市场价值问题的答复。1.泰华公司主张：估价报告确定案涉土地价值为382元/㎡，但依据泰政发[2011]213号《关于公布泰州市市区地价动态监测与基准地价更新成果的请示》的规定，土地价值为480-820元/㎡。对该问题答复如下：本次评估土地采用市场比较法进行评估，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似土地价格进行比较、修正，最终得出待估土地的市场价值。运用比较法评估土地价格更能贴近市场、符合实际。针对泰华公司所称泰政发[2012]213号规定，国衡评估公司在评估宗地收集相关资料时也收集过该份资料。估价对象中的土地位于泰州市高港区刁铺街道许河路北侧，处于泰州市工业三级地02001G高港城区中、北部区段，工业法定最高出让年限50年的基准地价为380元/㎡，而非泰华公司所称的480-820元/㎡。估价对象中的土地终止日期为2054年5月24日，至价值时点土地已使用11.29年，剩余使用年期为38.71年，按基准地价进行年期修正，单价为365元/㎡，而本次评估单价为382元/㎡，可见是客观合理的。2.泰华公司主张：泰华公司总土地面积为23333.33㎡（35亩），而评估的只有17066.67㎡（25.60亩）。对该问题答复如下：估价对象土地证号为泰州国用（2004）第20230**号，证载面积为16200㎡，按照合法原则，应以证载面积作为评估的土地面积。3.泰华公司主张：依据《征收重置价格和装饰装潢补偿标准的通知》规定，钢混结构的工业房为1050-1350元/㎡，但该份评估中，钢混结构的工业房均900元/㎡左右。且案涉房产的橡胶车间、桥架板金车间、锻造车间均为框架结构，依据规定，框架结构的工业房1250元/㎡。对该问题答复如下：本案评估的该厂区建筑物是按估价规范的要求，采用成本法，先评估出房屋的重置价再结合成新率最终得出房屋现值。针对泰华公司所称几幢建筑物的重置价格、成新率、评估现值（单价）、评估总价，估价报告技术报告测算结果摘录如下：橡胶车间2重置价格为1159.98元/㎡，成新率为0.83，评估现值为963元/㎡，评估总价为107.84万元；桥架板金车间5重置价格为1149.80元/㎡，成新率为0.80，评估现值为920元/㎡，评估总价为136.48万元；锻造车间3重置价格为1260.61元/㎡，成新率为0.81，评估现值为1021元/㎡，评估总价为248.40万元；消防箱板金车间、办公楼4重置价格为1089.11元/㎡，成新率为0.80，评估现值为871元/㎡，评估总价为156.14万元。以上重置价格的取值，是针对估价对象建筑物结构、层高、层数、跨度、设备设施、装修等差异来确定的，均在泰华公司所列的1050-1350元/㎡之间，而泰华公司所指的征收中采用的《征收重置价格和装饰装潢补偿标准的通知》公布的是标准价，不能简单套用于各种结构房屋的重置价，并且该标准是用于征收补偿目的，不是用于司法鉴定的，故不能简单直接比较。4.泰华公司主张：估价报告附属设施部分，依据《征收重置价格和装饰装潢补偿标准的通知》的价值标准，砼道路60-100元/㎡，而评估报告中砼道路56元/㎡，铁艺围墙120元/㎡，而报告中的铁艺围墙84元/㎡，砼设备460-520元/立方米，而报告中砼材料的旗墩346.37元/立方米等。对该问题答复如下：附属物、构筑物评估采用成本法，按照重置价结合成新率得到评估现值。部分项目评估过程摘录如下：砼道路单价80元，成新率70%，现价56元，总价22.72万元；铁艺围墙单价120元，成新率70%，现价84元，总价1.74万元；旗墩单价450元，成新率75%，现价337.50元，总价0.08万元。通过上表，我们可以看出重置价均在异议人所列的单价范围内，不存在低估的情况。二、关于泰华公司主张估价报告有重大遗漏及计量错误问题的答复。泰华公司主张：估价报告漏评如下设施：1至5#厂房独立柱子的基础及摩擦桩长未考虑，如5#厂房地面、厂区道路为25cm砼，又如北边门卫带办公楼，为桩基框架结构，又如案涉土地的西北南官河建了一座船用码头，而报告中遗漏，锻造车间、消防箱板金车间及办公室在基础施工时，遇到暗沟，因此进行了加固处理，而报告中并没有涉及；桥架板金车间的地面实际为25cm钢筋砼地面，而报告中显示为水泥地面；案涉围墙为双粉，而报告中的围墙价值并没有以双粉标准计算等。对该问题答复如下：针对泰华公司提出的厂房独立柱子的基础及摩擦桩长、5#厂房地面、厂区道路为25cm砼、北边门卫带办公楼为桩基框架结构、遇到暗沟进行了加固处理等等情况，国衡评估公司在现场时已做了细致勘察、记录，估算重置价格时已考虑以上内容，不存在泰华公司所称缺乏了解、草率了事的情形。另外，针对泰华公司提出的位于土地西北南官河建了一座船用码头的问题：据国衡评估公司估价师现场勘察，该宗地范围如图，对图中围墙外的河边船用码头不能确定是否在宗地范围内，故未纳入估价范围，若泰华公司能证明此码头在估价宗地范围内，国衡评估公司请泰州中院带领国衡评估公司再去现场勘察测量、补充评估，再出具说明。综上，国衡评估公司估价人员根据《房地产估价规范》的要求，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，评估结果客观可靠，不存在泰华公司所主张价格低评的情况。
泰州中院听证中，泰华公司补充如下复议理由：估价报告应当有鉴定人签名及盖章，但估价报告中没有估价师签名，不符合泰州中院要求，应重新评估。
泰州中院听证中，泰州中院要求泰华公司提供证据证明河边船用码头在其宗地范围之内，泰华公司称：当初泰华公司购买案涉土地时，从宗地图可以看出码头在宗地范围之内。但泰华公司并未就此提供证据。
泰州中院听证中，申请执行人晨森泰公司补充如下答辩意见：根据泰华公司提供的相关文件：螺纹钢的2015年价格为1800元，商品混凝土2012年价格为400元/立方米、2015年价格为255元/立方米，水泥2012年价格为380元/吨、2015年价格为280元/吨，黄沙2012年价格为70元/吨、2015年价格为30元/吨，故国衡评估公司的评估价格合情合理。
泰州中院听证中，国衡评估公司委托代理人李慧估价师称：1.2015年9月7日、9月8日国衡评估公司估价师至泰华公司现场进行勘查，进行了拍照和摄像，部分照片在估价报告中，还有部分照片在工作底稿中。2.估价报告上估价师加盖的印章比其签名更具法律效力。3.重置价是结合估价对象建筑物结构、层高、层数，根据重新建造房屋所需要的人、材、机以及利润等费用计算而来，一般按照工程量具体的标准。4.根据测量时的宗地面积，船用码头不在案涉土地的宗地图红线规划范围之内，该码头是否由泰华公司建造亦不能确定。国衡评估公司补充如下意见：1.估价师在估价报告上盖章或签名具有同等法律效力，参与本项目的房地产估价师李慧、田树军均为国衡评估公司专职估价师。估价报告加盖了估价师个人印鉴章及国衡评估公司公章，合法有效。2.如泰州中院需要国衡评估公司提供现场勘查记录、评估测算过程、评估结果确定的相关资料，国衡评估公司可向法院提供。
泰州中院认为：国衡评估公司具有企业法人营业执照和资产评估资格证书，其核准的经营范围包括房地产评估，评估人员李慧、田树军具有注册房地产估价资格，具有合格的评估资质。估价报告加盖评估人员印章替代评估人员签名，具备了估价报告的形式要求。评估人员对估价房地产进行估价过程中，对现场进行了勘查、记录，采用市场比较法、成本法，求取估价对象的市场价值，评估程序、评估方法均符合《房地产估价规范》的要求，评估结果客观公正。异议人提出估价报告中漏评部分土地及船用码头，因估价土地证载面积为16200㎡，国衡评估公司以证载面积作为评估的土地面积符合估价要求，并无不当。国衡评估公司按照该院委托评估要求评估厂房土地价值，对未在评估要求范围的船用码头不作评估，符合委托评估要求。综上，异议人泰华公司所提异议理由均不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条第（一）项之规定，裁定：驳回异议人泰华公司的异议。
被执行人泰华公司不服上述执行裁定，向本院申请复议称：一、泰州中院向国衡评估公司出具的《司法鉴定委托书》明确要求评估人员签字、盖章，但本案评估人员仅盖章而未签字，故估价报告形式不合法。泰州中院认定估价报告符合要求与《司法鉴定委托书》内容相悖。二、国衡评估公司不能提供有效、具体的评估标准。根据泰州中院听证内容，评估人未在估价报告上签字系因评估人员未全部到现场进行详细勘察、测量，有重大遗漏。听证中，针对泰华公司提问，国衡评估公司不能拿出估价报告所依据的具体标准，并称“是根据市场情况估算的”。三、估价报告存在漏评等实质性问题（详见异议申请书），但泰州中院对此未加审查。国衡评估公司在听证中明确愿意对码头重新评估，但泰州中院未予表述。综上，估价报告估价结果过低，请求撤销泰州中院（2015）泰中执异字第00135号执行裁定，并裁定对泰华公司位于泰州市高港区刁铺街道许河路北侧的房地产及附属设施的市场价值重新评估。
本案的争议焦点是：泰华公司认为估价报告存在漏评、评估价值过低、形式不合法的问题，本案应重新评估的主张是否有事实和法律依据。
本院认为：泰华公司认为估价报告存在漏评、评估价值过低、形式不合法的问题，本案应重新评估的主张没有事实和法律依据，依法应予驳回。
首先，泰华公司关于估价报告形式不合法的主张不能成立。本案中，估价师虽未在估价报告上手写签名，但加盖了其个人印鉴章，故估价报告是估价师的真实意思表示，本案亦不存在估价师印章被他人盗用、冒用的情形。估价师在估价报告上加盖印章与手写签名具有同等法律效力，泰华公司关于估价报告形式不合法的主张没有法律依据。
其次，泰华公司关于估价报告存在漏评情形、评估价值过低应重新评估的主张没有事实依据。1.泰华公司关于国衡评估公司漏评土地面积的主张不能成立。根据土地使用权证，本案估价对象泰州国用（2004）第2023006号土地的证载面积为16200㎡，国衡评估公司据此进行评估有事实和法律依据。2.泰华公司关于国衡评估公司漏评1至5#厂房独立柱子的基础及摩擦桩，5#厂房地面、锻造车间等价值的主张不能成立。国衡评估公司在《回复函》中对泰华公司主张漏评的事项一一进行了答复，国衡评估公司现场勘查时制作了详细的勘查记录，估算重置价格时已考虑以上内容，不存在漏评情形。3.泰华公司关于国衡评估公司漏评船用码头的主张不能成立。国衡评估公司经现场勘查，认定船用码头不在泰华公司评估土地范围之内。泰华公司未能提供任何证据证明此码头属于其所有且在估价宗地范围内，国衡评估公司对该码头价值未予评估并无不当。4.泰华公司关于本案评估价值过低、应重新委托评估的主张不能成立。泰华公司对该主张未提供任何证据加以证明，应当承担举证不能的法律后果。
最后，国衡评估公司对估价对象进行了实地勘察，出庭接受质询，针对泰华公司的异议理由进行了详尽说明。国衡评估公司根据勘察及市场调查结果，对土地价格采用市场比较法、对建筑物及附属物采用成本法进行评估，并依据其专业知识判断及行业规范要求得出案涉房地产的评估价值，人民法院应当予以尊重。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条之规定，裁定如下：
驳回申请复议人泰州市泰华建筑器材有限公司的执行复议申请，维持江苏省泰州市中级人民法院（2015）泰中执异字第00135号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 苏 峰
代理审判员 孙 凯
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 沈晓雯