上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3540号
原告郑树龙，男，1973年4月11日出生，汉族。
委托代理人谈坚强，上海市龙华律师事务所律师。
被告孙中胜，男，1986年8月25日出生，汉族。
委托代理人陈结根，上海翊鸿律师事务所律师。
原告郑树龙诉被告孙中胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。被告提起反诉，本院于2014年10月31日受理了被告的反诉。本案于2014年11月26日第一次公开开庭进行了审理，原告郑树龙及其委托代理人谈坚强到庭参加诉讼，被告孙中胜经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。被告孙中胜申请撤回反诉，本院于2015年1月27日准许被告撤回反诉。本案于2015年1月27日第二次公开开庭进行了审理，原告郑树龙及其委托代理人谈坚强、被告孙中胜的委托代理人陈结根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑树龙诉称：原告（出租方）与被告（承租方）就坐落于青浦区华新镇民兴工业园区民兴路322号区域内1，300平方米左右的厂房租赁事宜于2012年12月19日签订了《房屋租赁合同》，合同生效后原告即将房屋交付被告使用，但被告至今拖欠其应于2014年8月15日前支付的租金人民币137，520元，原告多次催讨租金无果，故原告诉至本院请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告租金137，520元。本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告腾退系争房屋；2、被告支付原告租金（以每月22，920元为标准，自2014年8月16日计算至实际腾退之日止）。
被告孙中胜辩称：1、不同意解除原、被告之间的租赁合同，租赁合同合法有效且未到期；2、被告同意支付租金，对原告主张的租金标准无异议。
经审理查明，2012年12月19日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将民兴工业园区办公区约1，300平方米出租给被告使用，租赁期限从2013年2月15日至2019年2月15日，每月租金22，920元。合同签订，被告先支付12，500元押金，在2012年12月19日前一次性支付原告137，500元，房租交六押一，押金作为履约合同保证金，双方在解除合同时应该无条件退还被告。被告必须依约支付租金，如有拖欠租金达十天以上，属被告违约，房租提前一个月付清，如果违约直接让被告无条件搬走。本厂房无产证，有土地使用证，如被告办理工厂及其他合法项目一切手续和花费由被告自行处理，原告不承担任何责任和花费。合同另约定了其他权利义务。
合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告装修了3、4个月左右后开办明星幼儿园，并开始招生。被告已经付清了截至2014年8月15日的房屋租金，另支付原告押金17，440元。2014年8月16日起的租金至今未支付。目前系争房屋仍由被告占有使用，被告至今未取得开办明星幼儿园的审批手续。被告招收的学生尚有十几名，被告按学期进行收费，未收取2015年春节后的新学期费用。
2014年9月18日，原告向被告发送律师函，表示被告未按照合同约定在2014年8月15日之前支付137，500元租金，属于根本违约，原告即日起提前解除合同，要求被告在收到律师函之日起三日内付清使用期间的租金，并腾退系争房屋。被告于2014年9月19日收到律师函。
又查明，2014年1月5日，上海市青浦区华新镇社会事业发展办公室、上海市青浦区华新镇社会治安综合治理办公室、青浦区华新镇北新村村民委员会共同向被告发送《告知书》，表示北新村民兴大道杨巷路口办学点是未经青浦区教育局和当地政府同意设立的非法办学点，根据有关规定必须予以关闭。现如果对该房屋进行装修等筹备工作的应立即停止一切办学行为，否则由此引起的全部后果，由办学者自行承担。被告当日签收了该告知书。
再查明，位于青浦区华新镇北新村（30／3丘）土地系案外人上海福仙实业有限公司（以下简称“福仙公司”）所有，土地性质为工业用地。2009年5月10日，福仙公司与上海寅豪农副产品贸易有限公司（以下简称“寅豪公司”）签订《土地租赁合同》，约定福仙公司将青浦区华新镇民兴开发区内所有的厂区约十亩出租给寅豪公司，用于建造厂房兴办企业，土地租赁期20年，自2010年6月6日至2030年6月5日。原告作为寅豪公司的代表在合同上签字。2006年5月26日，福仙公司取得建设用地规划许可证，许可福仙公司在华新镇北新路新建厂房9600平方米。2010年4月6日，福仙公司取得建筑工程施工许可证，许可福仙公司在青浦区华新镇北新村新建厂房8262.40平方米。2014年11月26日，福仙公司出具情况说明，表示福仙公司与寅豪公司（郑树龙）在2009年5月10日签订土地租赁合同，土地权证号为沪房地青字（2008）第002159号，坐落于青浦区华新镇北新村（30／3丘），门牌号为青浦区华新镇民兴工业园区民兴路322号，郑树龙承租该土地后，出资建造厂房，并由其自用或对外出租。
原、被告一致确认押金17，440元直接抵扣被告欠款。
以上事实，由原、被告的陈述、原告提供的房屋租赁合同、律师函及邮寄凭证、上海市房地产权证、土地租赁合同、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、情况说明，被告提供的银行转账凭证、本院调取的告知书等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
在案件审理过程中，原告表示：在签订合同前，原告已经明确告知被告系争房屋系工业厂房，合同中也写明了房屋位于民兴工业园区。被告提出欲开办幼儿园，原告询问被告是否具备办学资质，被告表示办学手续齐全，原告明确告知被告所有手续由被告自行办理，与原告无关。被告表示即便不开设幼儿园，也可以用作其他用途。签订合同时，系争房屋旁边就已经存在汽车零部件喷漆厂。如果法院认定租赁合同解除或无效，没有其他后果要求法院处理。
被告表示：在签订合同前，被告查看过房屋周边情况，但是认为周边均为居民区。2014年1月上海市青浦区华新镇社会治安综合治理办公室口头通知包含被告在内的六家幼儿园停止办学，并将公告张贴在幼儿园门口。之后被告要求相关部门出具不允许办学原因的书面说明，但相关部门至今未出具。被告要求继续使用系争房屋，如果相关部门出具书面材料明确被告不具备办学条件，则被告不再使用系争房屋，同意腾退归还给原告。合同解除或无效的其他后果在本案中暂不要求处理，保留另行起诉的权利。
根据庭审确认的事实，本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告理应按照合同约定支付租金。被告应于2014年8月15日支付租金，被告至今未支付，拖欠已超十天，原告有权依照合同约定行使合同解除权。原告于2014年9月18日向被告寄送律师函明确表示解除租赁合同，被告于2014年9月19日收到律师函，故原、被告之间的租赁合同已于2014年9月19日解除。被告租赁系争房屋开办的幼儿园至今仍未取得办学审批手续，相关部门已经于2013年1月5日通知被告停止房屋装修等筹备工作，停止办学，故合同解除后，被告理应将房屋腾退交还原告，被告至今未腾退，理应支付房屋使用费。被告对原告主张的租金和使用费标准无异议，本院予以确认。原、被告一致确认押金17，440元直接抵扣被告欠款，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告郑树龙与被告孙中胜在2012年12月19日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月19日解除；
二、被告孙中胜应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇民兴工业园区民兴路322号房屋；
三、被告孙中胜应于本判决生效之日起十日内支付原告郑树龙租金和房屋使用费（以每月22，920元为标准，自2014年8月16日计算至实际腾退之日止，扣减17，440元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3，130.40元，减半收取计人民币1，565.20元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一五年二月二日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履
行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。