北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第03861号
上诉人（原审被告）陈×1，男，1955年8月9日出生。
委托代理人汪波，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张学永，男，1981年10月26日出生。
被上诉人（原审被告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
法定代表人卢航，董事长。
委托代理人张中彩，女，1990年8月15日出生。
原审第三人陈×2，男，1948年5月21日出生。
原审第三人陈×3，女，1950年11月4日出生。
上诉人陈×1因与被上诉人张学永、北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）、原审第三人陈×2、陈×3房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第7912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
张学永在原审法院诉称：2014年9月26日，通过安信瑞德公司居间介绍，我与陈×1签署了北京市存量房屋买卖合同。由于陈×1已明确表明不履行约定义务，导致我买卖标的房屋的手续无法办理。现起诉要求：1、解除我与陈×1、安信瑞德公司签订的存量房屋买卖合同及补充协议；2、陈×1返还我已经支付的10万元定金及按银行同期利率计算的利息；3、陈×1、安信瑞德公司赔偿我违约金56万元；4、诉讼费由陈×1、安信瑞德公司承担。
陈×1在原审法院辩称：同意返还10万元，但不同意张学永的其他诉讼请求。我与张学永、安信瑞德公司三方签订的存量房屋买卖合同及补充协议无效，故请求驳回张学永的诉讼请求。
安信瑞德公司在原审法院辩称：我公司作为居间方促成张学永与陈×1签订存量房屋买卖合同及补充协议，该合同是合法有效的。该合同的权利履行和义务承担在买卖双方，我公司作为居间方并不需要承担连带责任。故不同意张学永的诉讼请求。
陈×2、陈×3在原审法院述称：我们请求法院根据事实驳回张学永的诉讼请求。张学永纯属诈骗，侵害了我们的合法权益。张学永与陈×1签订的合同是无效的。诉争房屋原来是我们父亲的，我们兄弟姐妹三人现在共有该房产，每人占有三分之一份额。在没有经过我们同意的情况下签订的上述合同是无效的。
原审法院经审理查明：陈×1与陈×2、陈×3三人系兄弟姐妹关系。2号房屋（以下简称诉争房屋）原系三人的父母陈×4、王×夫妇的合法财产，登记在陈×4名下。陈×4、王×相继去世后，陈×1与陈×2、陈×3三人因遗产继承问题诉至法院，法院于2014年7月9日作出（2014）海民初字第1531号生效判决，确认诉争房屋归陈×1、陈×2、陈×3共有，各占三分之一的份额。
2014年9月26日，在安信瑞德公司的居间介绍下，陈×1（出卖人）与张学永（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈×1将诉争房屋出售给张学永，成交价格为280万元。买受人采取商业贷款申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币190万元。同日，陈×1（甲方、出卖方）、张学永（乙方、买受方）、安信瑞德公司签订《补充协议》，该协议第一条第2款约定具体付款方式及期限：（1）、乙方于签合同当日向甲方支付购房定金20000元；（2）、乙方于2014年10月30日之前向甲方支付第二笔购房定金人民币80000元整；（3）、乙方于过户前一日向甲方支付购房款800000元；……（6）、剩余房款1900000元乙方以贷款方式支付。第4款约定申请购房贷款：（1）甲乙双方应于60日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；（2）甲方应在接到丙方的评估通知后7日内配合评估公司对房屋进行评估。第五款约定过户：自乙方贷款申请获得银行批准后7日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。第三条违约责任第2款约定：甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整或无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过10日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）未如实告知第二条第（一）项信息，导致乙方与丙方损失的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起10日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。当日，张学永与陈×1签订一份书面协议，载明：客户张学永与业主陈×1共同协商此房成交价格为人民币贰佰玖拾伍万（￥2950000元）。双方共同协商签署合同价为人民币贰佰捌拾万元，于过户当日支付人民币壹拾伍万元整（￥150000元）。安信瑞德公司职员赫敬哲也在该书面协议上签字。
上述协议签订后，张学永于2014年9月26日给付陈×1定金2万元。2014年11月2日，张学永通过工商银行汇款方式向陈×1账号汇入8万元定金。
庭审中，张学永称：“安信瑞德公司给我看过房产证，当时产权人已经去世，我不可能与产权人签合同，陈×1说其是继承人之一，我问陈×1是否需要另外两个人来，他说不需要，可以代表另外两个人签合同，另外两个人都有房子，其名下没有房子，房子会过户至其名下。安信瑞德公司也说过户至陈×1名下后网签、贷款的手续才能办理。当时国庆节我要回家，谈了几次后安信瑞德公司跟我说已经谈妥了，让我去签合同，9月26日签订了合同。安信瑞德公司说国庆节后陈×1办理过户手续，房子过户至陈×1名下，再办理其它手续。我等到10月底，安信瑞德公司说出了问题、无法过户，另外两个继承人可能有不同意见。安信瑞德公司问我是什么意见，我说按合同履行。安信瑞德公司说与陈×1再行沟通。我当时就想赶快将定金打给陈×1，以免我违约。我将定金8万元打给陈×1后，给他发了短信，他没有回。”安信瑞德公司称：“张学永的陈述基本属实。签订合同之前我们见过产权证，陈×1称产权人去世了，陈×1是继承人之一，也有别的继承人，其它继承人也同意出售房屋。补充协议约定2014年10月30日前支付第二笔购房定金8万元，这一个月时间是留给陈×1办继承遗产的手续，办理完毕之后双方就可以履行合同了。后来合同履行存在障碍在于陈×1一方，双方关于房屋出售价格问题有争议，房屋共有权人想以更高的价格出售房屋，不想继续履行，不想再出售房屋。”陈×1称：“签合同之前很早一段时间内，我与另外两个继承人也提到过将房屋卖掉，但没有明确说卖给谁。有一天安信瑞德公司赫敬哲带着张学永去我家看房，问了我价钱，我报的是320万元。后来又看了一次，我说房子不是我一个人的，我与我哥哥姐姐意见不统一，沟通较少。我问中介房子是否能卖，赫敬哲说可以卖，签完合同后再与另外两个继承人沟通。我也不懂这些，我就签了合同。10月30日我与我哥哥姐姐说此事，他们不同意卖房，他们想要这个房子。当日中介打电话问我过户手续办的怎么样了，我说我哥哥姐姐不同意，可能卖不了房子了。三天后张学永给我打了8万元，我不明白是什么意思了。”陈×2、陈×3称他们是2014年10月30日才知道陈×1卖房一事，他们当日即表示不同意卖房，也明确告知了安信瑞德公司不同意卖房一事。
张学永当庭出示一份2014年11月2日的履行合同告知书，载明：你好陈×1先生：我是购买您房子的买方张学永，咱们签署合同日期是2014年9月26号并当场缴纳定金人民币贰万元，签署合同当时约定2014年10月底之前办理完继承公证手续后我则尽快办理贷款手续。但至今您仍未办理完成继承手续，请您尽快办理这个手续。请于2014年11月20号之前办理完继承公证手续并且继续履行合同。如逾期还未办理本人将追究相应的法律责任。陈×1对该履行合同告知书不予认可，称自己没有收到。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、（2014）海民初字第1531号判决书、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、书面协议、定金收条、银行回执单等证据在案佐证。
原审法院审理后认为：张学永与陈×1签订的《北京市存量房屋买卖合同》及他们与安信瑞德公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示一致的结果，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。三方签订的单就房屋价格进行约定的书面协议应视为对合同约定的房屋成交价格的变更，属于房屋买卖合同不可分割的一部分。根据庭审查明的事实，本案中合同履行的障碍在于出卖人陈×1对诉争房屋没有独立的完整的处分权。现房屋共有权人陈×2、陈×3表示不同意出卖房屋，导致房屋买卖合同无法履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，张学永作为买受人有权要求解除合同，并要求陈×1赔偿相应的损失。庭审中，张学永与安信瑞德公司虽均称陈×2和陈×3在买卖合同签订前是知道并同意房屋买卖一事的，但未能提交证据予以证明，对此法院不予采信。庭审中，陈×1与陈×3、陈×2均主张张学永与陈×1、安信瑞德公司就诉争房屋签订的买卖合同及协议属于三方恶意串通，损害了陈×2和陈×3的合法权益。对此，法院认为，就诉争房屋所签订的买卖合同及协议均系各方真实意思表示的结果，仅凭对房屋成交价格进行变更的书面协议无法证明张学永和安信瑞德公司具有和陈×1恶意串通的故意。故对陈×1主张合同无效的抗辩理由，法院不予采信。
综上，法院对张学永主张解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求予以支持；对张学永要求陈×1返还定金10万元的诉讼请求亦予以支持。张学永主张定金10万元的利息损失，于法无据，法院不予支持。就张学永主张违约金56万元一节，法院认为，陈×1在明知自己不是独立的房屋所有权人的情况下，依然与张学永签订房屋买卖合同，将诉争房屋出售给张学永，并因其他共有权人不同意出售房屋导致房屋买卖合同不能履行，故陈×1应当对张学永承担违约责任，依据合同约定赔偿张学永相应的违约金。安信瑞德公司在诉争房屋的买卖合同关系中仅处于居间方的地位，张学永要求安信瑞德公司与陈×1承担连带赔偿责任，于法无据，法院不予支持。就违约金的具体数额，因双方所签订的《补充协议》中对违约金的数额约定过高，且张学永在与陈×1签订就诉争房屋的买卖合同之前是见过诉争房屋所有权证的，应当对诉争房屋买卖合同履行中可能存在的风险有一定的预知，故法院对违约金的具体数额依法酌情予以适当减少。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除二Ｏ一四年九月二十六日张学永与陈×1就二号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张学永、陈×1、北京安信瑞德房地产经纪有限公司就该房屋签订的《补充协议》；二、陈×1于本判决生效后十日内返还张学永购房定金十万元；三、陈×1于本判决生效后十日内赔偿张学永违约金十万元；四、驳回张学永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，陈×1不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判第一项、第三项，改判确认2014年9月26日张学永与陈×1就2号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张学永、陈×1、安信瑞德公司就该房屋签订的《补充协议》以及张学永、陈×1、赫敬哲三人签订的无名合同均为无效，或将本案发回一审法院重新审理。上诉理由为：1、无名合同没有加盖安信瑞德公司的公章，是赫敬哲个人与张学永、陈×1之间的串通行为，故应当追加赫敬哲作为本案当事人；2、无名合同中约定的价款295万元不是正常的价格调整，而是张学永、赫敬哲、陈×1三人的恶意串通，是为了私下给陈×1支付15万元差价，损害陈×2和陈×3的合法权益；3、安信瑞德公司没有收取张学永的中介费，是恶意串通的表现之一；4、张学永明知买卖合同无法继续履行，却于2014年11月2日汇款8万元，张学永恶意汇款，是想实现骗取双倍返还定金的目的；5、张学永没有依据合同约定在2014年10月30日之前支付剩余定金8万元，违约在先，安信瑞德公司承诺做通陈×2、陈×3的工作办理公证手续，后未能做通工作，是安信瑞德公司构成违约。张学永与安信瑞德公司应当承担违约责任，陈×1不存在违约；6、一审法院确定的违约金数额太高，要求酌减；7、一审存在程序错误。
张学永对此答辩称：1、280万元的价格是为了办理网签和贷款，约定的295万元是正常的市场价格，不存在恶意串通；2、为了正常履行合同，我于11月2日汇款过去，不存在恶意；3、安信瑞德公司没有完成居间服务，故未收取居间服务费用；4、陈×1认为合同无效，又认为我违约在先的上诉意见是矛盾的；5、赫敬哲是职务行为，是代表公司的，不应当作为本案当事人。同意原审判决，不同意陈×1的上诉请求及理由。
安信瑞德公司对此答辩称：1、房屋买卖合同及补充协议是买卖双方签字确认的，合法有效，赫敬哲作为为公司的业务人员，见证了双方协商的过程，不存在恶意串通；2、我公司未收取张学永的服务费，是因为双方就涉案房屋出现纠纷，张学永认为我公司未完成居间服务，且居间服务费用属于居间合同纠纷，与本案无关；3、我公司从未承诺过帮陈×1完成遗产继承公证手续，我公司不是履行义务的主体，不构成违约；4、我公司提供居间服务协助双方交易，相应的责任应由买卖双方承担，我公司不应承担任何违约责任。同意一审判决，不同意陈×1的上诉请求及理由。
陈×2、陈×3不同意一审判决，但未提起上诉，同意陈×1的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：张学永与陈×1签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二人与安信瑞德公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。此后，三方签订的书面协议对于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中约定的房屋价款进行了变更，陈×1虽上诉主张此价格变更系其与张学永、赫敬哲的串通行为，意在损害陈×2、陈×3的合法利益，但并未能就此提供充分证据，仅凭各方协商将房屋价款由280万元变更为295万元的事实不足以证明三方之间存在恶意串通，故本院对陈×1的该项主张不予采信。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、价格变更协议签订后，因陈×1在对诉争房屋没有独立完整的处分权的情况下签订房屋买卖合同，而陈×2、陈×3不同意出卖诉争房屋，导致房屋买卖合同无法继续履行，陈×1构成违约，应当承担违约责任。一审法院对于合同约定的违约金数额进行酌减，所确定的违约金数额并无不当，本院予以确认。对于陈×1所持其不构成违约，并要求进一步减少违约金的上诉意见，本院不予支持。
鉴于房屋买卖合同出现履行障碍，安信瑞德公司未收取张学永居间服务费用并不明显违背常理，陈×1据此主张张学永与安信瑞德公司之间存在恶意串通依据不足，本院不予采信。赫敬哲作为安信瑞德公司的员工，其为买卖双方提供居间服务的行为属于职务行为，相应法律后果应归属于安信瑞德公司，故赫敬哲并非本案适格当事人。陈×1所持应当追加赫敬哲作为本案当事人的上诉理由于法无据，本院不予采纳。另经审查，一审法院审理程序并无不当之处。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四千七百元，由张学永负担三千零二十元（已交纳）；由陈×1负担一千六百八十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千三百元，由陈×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 徐 冰
二〇一五年六月四日
书 记 员 叶康喜