广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0184民初3231号
原告：广州市尚诚物业管理服务有限公司，住所地广州市从化街口街建云东路67号，统一社会信用代码914401846681474838。
法定代表人：李烟红。
委托代理人：郭杏珍，广东流溪律师事务所律师。
被告：井青华，女，1979年1月27日出生，汉族，住河北省沧州市献县，
委托代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。
原告广州市尚诚物业管理服务有限公司与被告井青华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人郭杏珍，被告的委托代理人王志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系兴业·海逸半岛花园的物业管理企业，被告系该小区海逸西街一巷13号（建筑面积289.96平方米）的业主。2009年10月31日，原告作为甲方，被告作为乙方，共同签订《兴业·海逸半岛花园前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费用自收楼通知书上载明收楼期满次日起计算，别墅按建筑面积每月每平方米2.5元计算，公寓按建筑面积每月每平方米1.5元计算，交费时间为每月10日前。同时约定：如乙方连续三个月未交纳物业管理相关费用时，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业管理费用及滞纳金，由此发生的其他费用一并由乙方承担；乙方不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天千分之二交纳滞纳金并可停止一切服务。协议签订后，原告按约定提供了物业管理服务，被告也从收楼之后依约向原告交纳物业管理费用及公共水电公摊费。但被告交纳至2015年8月后，就从2015年9月起开始拒绝交纳物业管理服务费用及公共水电分摊费用。请求本院判令：1.被告向原告支付物业管理服务费用及公共水电分摊费用（物业管理服务费用按724.9元每月的标准，从2015年9月起计算至支付日当月，暂计算至2017年8月的物业管理服务费用为17397.6元，公共水电分摊费用为158.57元）；2.被告向原告支付滞纳金（滞纳金计算方式为：0.03*每月管理费用*欠费月数*（欠费月数-1），从2015年9月起计算至支付日当月，暂计算至2017年8月的滞纳金为12004.34元；3.被告向原告支付律师费3300元。
被告辩称：1.对于原告起诉的欠费、时间、金额无异议，但被告没有交费的原因是在与原告违约在先，被告是没有实际装修入住的，原告并没有按照前期物业管理服务协议的约定履行卫生管理义务放任其他业主在被告的花园养鸡，导致被告的花园堆积了大量的鸡粪，环境卫生极差，被告多次与原告协商，原告仍然放任其他业主放鸡的行为，因此被告是基于这个原因才没有交物管费及公摊费。2.对于原告提出的滞纳金，被告是不同意支付的。因为滞纳金本身具有法定性、强制性、惩罚性，由国家法律明文规定，个人及其他团体都没有权利私自设立，原告与被告之间是属于平等的民事主体关系，合同约定的滞纳金本质上应认定为违约金，且是原告先行违约，因为原告无权索取违约金。而且根据合同法的规定，约定的违约金过高造成的损失当事人是可以请求法院予以减少的，以及合同法解释当中约定的违约金如超过损失的30%一般可以认定为过分高于造成的损失，在本案中，原告并没有任何损失，因此不应计算违约金。3.原告主张的律师费没有任何依据不同意支付。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告广州市尚诚物业管理服务有限公司是“兴业·海逸半岛花园”的物业管理人，被告是广州市从化区江埔街环市东路海逸西街一巷13号房屋的业主，房屋户型为别墅。2009年10月31日，原告与被告签订《兴业·海逸半岛花园前期物业管理服务协议》，约定：1.由原告对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.物业管理服务费用自收楼通知书上载明收楼期满次日起计算，别墅按建筑面积每月每平方米2.5元计算，公寓按建筑面积每月每平方米1.5元计算，因被告原因空置房屋管理费按建筑面积每月每平方米标准照常足额交费，包括物业管理费、公共水电分摊，交费时间为每月10日前；3.如被告违反协议，不按协议的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每天千分之二交纳滞纳金并可停止一切服务；4.如被告连续三个月未交纳物业管理相关费用时，原告将采取法律诉讼方式追缴物业管理费用及滞纳金，由此所发生的其他费用一并由被告承担。
涉案房屋建筑面积为289.96平方米，每月的物业管理费为724.9元。本案庭审过程中，双方确认自2015年9月至2017年8月被告拖欠的物业管理费共17397.6元，拖欠公共水电分摊费158.57元。
本院认为：原告是物业管理公司，被告是涉案房屋的业主，原告与被告签订的前期物业管理服务协议是当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。本案存在以下争议焦点：第一，被告拒绝交纳物业管理费、公共水电分摊费理由是否成立；第二，被告是否应向原告支付滞纳金及其计付标准，第三，被告是否应当承担律师费。
第一个焦点：被告抗辩称其没有实际装修入住故不应交纳物业管理费和水电分摊费。本院认为，是否装修入住是被告对自身权益的自由处分，并不影响原告对被告房屋的管理。且《兴业·海逸半岛花园前期物业管理服务协议》约定“因被告原因空置房屋管理费按建筑面积每月每平方米标准照常足额交费，包括物业管理费、公共水电分摊”。被告此抗辩无合同和法律依据，本院不予采纳。
被告抗辩称原告并没有按照前期物业管理服务协议的约定履行卫生管理义务，放任其他业主在被告的花园养鸡，故被告拒绝交纳物业管理费。经本院组织现场勘察，并无发现涉案房屋花园中存在养鸡的情形。前期物业管理服务协议第三条“物业管理服务质量”约定了原告提供物业管理服务的内容和标准，其中第四点“环境卫生”约定：“1、定期对公共区域进行‘四害’消杀工作；2、环卫设施完备，设有垃圾箱、吐痰通、垃圾中转站；3、小区内排烟、排污、噪音符合国家环保标准，外墙无污染。”被告未提交证据证明原告有不按合同约定履行物业管理服务义务的行为。被告此抗辩无事实依据，本院不予采纳。被告应支付拖欠的物业管理服务费及公共水电分摊费。至于原告主张被告支付自2015年9月至付款当月的物业管理服务费，本院认为，原告于2017年9月12日提起本案诉讼，在此之前被告拖欠物业管理服务费的事实和金额能够确定，但原告不能就提起本案诉讼之后尚未发生的欠款事实提出主张，故本案中被告应支付拖欠物业管理服务费的期间为2015年9月至2017年9月。
第二个焦点，原告主张的滞纳金实质为违约金，系被告未履行合同约定的付款义务所应承担的违约责任。合同关于每月10日前缴纳当月物业管理费，自逾期之日起每日按2‰计付违约金的约定标准过高，被告主张调减。基于公平原则，本院将每月所欠物业管理费的违约金计付标准调整为，以当月物业管理费金额为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍的标准，分别从每期应缴物业服务费逾期缴纳之日（即当月的11日）起计至该月物业管理费实际付清之日止为宜。由于合同约定物业管理服务费按月为缴纳周期，故每月物业管理服务费违约金总额应以不超过当月物业管理服务费金额为限。
第三个焦点，合同约定“如被告连续三个月未交纳物业管理相关费用时，原告将采取法律诉讼方式追缴物业管理费用及滞纳金，由此所发生的其他费用一并由被告承担。”，但该约定并未明确律师费的承担问题，且采取诉讼方式并不必然产生律师费，故原告向被告主张律师费3300元无合同和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告井青华于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年9月至2017年9月的物业管理服务费，每月按724.9元标准计付给原告广州市尚诚物业管理服务有限公司；
二、被告井青华于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金(以拖欠支付的每月物业管理服务费金额724.9元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍，分别自欠费当月11日起计至实际付清款日止，各月违约金均以不超过当月物业管理服务费金额724.9元为限)给原告广州市尚诚物业管理服务有限公司；
三、被告井青华于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年9月至2017年8月的公共水电分摊费158.57元给原告广州市尚诚物业管理服务有限公司；
四、驳回原告广州市尚诚物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费310.8元，由原告广州市尚诚物业管理服务有限公司负担123.4元，被告井青华负担187.4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吴飞龙
二〇一七年十一月二十七日
书记员 陆 然