北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3763号
上诉人（原审被告、申请执行人）：世纪龙鼎投资有限公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号228号。
法定代表人：丁胜，总经理。
委托诉讼代理人：李东霞，北京市中拓律师事务所律师。
上诉人（原审被告、被执行人）：北京飞弘日房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街3号路兴旺达嘉园1层103。
法定代表人：袁园，执行董事。
委托诉讼代理人：余孝洪，男，1965年10月4日出生。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：代书荣，女，1949年12月30日出生。
委托诉讼代理人：张宝时（代书荣之子），1987年2月5日出生，汉族，北京市平谷区人，住平谷区金谷园**号楼*单元*号。
上诉人世纪龙鼎投资有限公司（以下简称世纪龙鼎公司）、上诉人北京飞弘日房地产开发有限公司（以下简称飞弘日公司）、因与被上诉人代书荣案外人执行异议之诉一案，不服北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初8505号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人世纪龙鼎公司之委托诉讼代理人李东霞、上诉人飞弘日公司之委托诉讼代理人余孝洪、被上诉人代书荣之委托诉讼代理人张宝时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
世纪龙鼎公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回代书荣的诉讼请求。事实与理由：1.飞弘日公司与代书荣签订的认购协议并非真实的，公章系王友成伪造的，飞弘日公司并未收到协议书项下的款项。即使认购协议是真实的，一审法院认定认购协议书已经具备“房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要”内容，明显属认定事实错误。2.一审法院认定代书荣已经付清房款的事实认定错误。3.一审法院认定代书荣有关居住的事实错误，代书荣是非法入住。4.代书荣没有签订合法有效的书面买卖合同，未举证涉案房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋。代书荣未交付款项，即使认定交付金额，可认定付款10万元。故代书荣不享有足以排除强制执行的民事权益。5.本案与房屋买卖合同纠纷案的基础事实相同，应同案同判。
飞弘日公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认飞弘日公司与代书荣不存在房屋买卖合同关系，驳回代书荣诉讼请求。事实与理由：1.就涉案房屋，代书荣曾起诉要求飞弘日公司履行合同，交付房屋。一审法院跳过基础法律关系直接审理执行异议之诉，变相剥夺了飞弘日公司的诉讼权利，程序违法。2.代书荣的付款方式不合情理且不能说明合理理由，不能认定飞弘日公司收到购房款。3.涉案房屋系被代书荣抢占。代书荣没有任何交房的证据，足以证明其通过不合法手段抢占房屋的事实。一审法院以交纳水电费为依据认定其合法入住，明显缺乏事实依据。
代书荣辩称：同意一审判决，不同意世纪龙鼎公司、飞弘日公司的上诉请求。
代书荣向一审法院起诉请求：1、依法撤销北京市平谷区人民法院作出的（2017）京0117执异74号《执行裁定书》；2、依法解除对盈谷中心A座×单元×号房屋（现楼号变更为路兴旺达嘉园×号楼×单元×号）的查封措施；3、案件诉讼费用由世纪龙鼎公司、飞弘日公司承担。庭审中，经一审法院释明，变更诉讼请求为：1、不得执行盈谷中心A座×单元×号（现路兴旺达嘉园×号楼×单元×号）房屋；2、案件诉讼费用由世纪龙鼎公司、飞弘日公司承担。
一审法院认定事实：2009年1月14日，飞弘日公司收取代书荣房屋定金50000元。2009年8月10日，飞弘日公司（甲方）与代书荣（乙方）签订《商品房优先认购协议书》，约定由乙方认购盈谷中心A座×单元×号（现路兴旺达嘉园×号楼×单元×号）房屋，房屋暂定面积为29.82平方米，单价为7188元/平方米，房款总价为214346元。乙方同意在本协议签署的同时向甲方支付认购房款64346元（含定金20000元），代书荣与张海红系母女关系，张海红代代书荣在乙方落款处签字。同日，飞弘日公司收取了代书荣购房款64346元。2011年8月11日，飞弘日公司收取代书荣房款100000元。2013年7月28日，北京安之居物业管理有限公司（甲方）与代书荣（乙方）签订《物业管理服务协议》。庭审中，代书荣述称其于2013年7月份入住至今。对上述事实，代书荣提交了商品房优先认购协议书、购房款收据、盈谷中心交款确认单（A座）、物业管理服务协议、北京歌华有线电视网络股份有限公司客户确认单、水费收据等证据予以证明。飞弘日公司主张，依据北京市公安局平谷分局出具的鉴定意见通知书（京公平刑鉴通字〔2014〕000071号），代书荣提交的证据所附“北京飞弘日房地产开发有限公司1101170010154”印文与样本印文不是同一枚印章盖印，故不认可上述证据的真实性；代书荣未办理合法的入住手续，属于非法入住。
另查明，2011年8月5日，北京市公明公证处作出（2011）京公明执字第3号公证书，确定世纪龙鼎公司可持公证书及执行证书向法院申请强制执行飞弘日公司，执行标的为2000万元。世纪龙鼎公司于2011年9月20日向一审法院申请执行，2011年9月21日，一审法院作出（2011）平执字第03471号裁定，2011年12月13日，一审法院查封了涉诉房屋；2013年9月22日，由一审法院续封，涉诉房屋目前仍处于查封状态。
2013年10月22日，代书荣将飞弘日公司诉至一审法院，要求交付涉诉房屋。2013年11月29日，一审法院作出（2013）平民初字第05964号判决，判决飞弘日公司继续履行与代书荣签订的房屋买卖合同，在路兴旺达嘉园工程经竣工验收合格后十五日内向代书荣交付路兴旺达嘉园十五层二单元一五○二号房屋；代书荣应在接收房屋时按房屋套内建筑面积计算结清房款等相关费用。一审宣判后，飞弘日公司不服，提出上诉，2014年4月8日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第01698号裁定，裁定撤销原判决，发回重审。
后代书荣提出执行异议申请，请求解除对涉诉房屋的查封，终止（2011）平执字第03471号裁定对该房屋的执行。2017年9月5日，一审法院作出（2017）京0117执异74号裁定，裁定驳回代书荣的异议请求。
一审法院认为：代书荣与飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》已具备拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，具有买卖合同的性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。公安机关出具的鉴定意见通知书仅表明代书荣提交的证据所附飞弘日公司的印章与样本印章不是同一枚印章，未认定公章系伪造的虚假公章，不能否认其效力，故对该意见法院不予采纳。协议书签订于一审法院查封涉诉房屋之前，无证据证明代书荣购买房屋非用于居住，且代书荣已实际入住至今。飞弘日公司和世纪龙鼎公司主张代书荣系非法入住，但涉诉房屋所在小区有物业管理，代书荣已交纳水电费及燃气费，证明涉诉房屋已经通水通电通气，投入正常居住使用，飞弘日公司及世纪龙鼎公司亦未提交充足证据予以证明，故对该意见法院不予采纳。代书荣现已付清房款。综上，代书荣对涉诉房屋享有足以排除强制执行的权利，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：不得执行路兴旺达嘉园×号楼×单元×号房屋。
二审中，本院调取了北京市平谷区人民法院审理的代书荣与飞弘日公司商品房买卖合同纠纷案件的一审庭审笔录以及飞弘日公司委托诉讼代理人所提交的代理意见。代书荣在该案中提交的证据包括本案《商品房优先认购协议书》、收据、盈谷中心交款确认单及签约告知函。同时该案庭审笔录中记载将证据原件退还代书荣。飞弘日公司当庭表示需要回去核实，暂时不发表质证意见。其庭后代理意见中载明“加盖有飞弘日公司单位的公章、财务章的相关合同、认购书、收据、发票的真实性，原件予以认可，复印件不认可”。飞弘日公司认可上述庭审笔录及代理意见的真实性，主张当时在笔录中飞弘日公司代理人对证据不认可，且2014年发现有些公章与备案公章不一致。世纪龙鼎公司认可上述庭审笔录及代理意见的真实性，不认可代理意见中飞弘日公司对证据予以认可，认为庭审笔录及代理意见不能作为本案证据。代书荣对庭审笔录及代理意见的真实性认可。
经询，对于房款交付，代书荣主张于2009年1月现金交纳定金5万元并开具了收据，2009年8月现金交纳房款64346元并签署交款确认单，2011年8月刷卡支付剩余全部房款10万元。
二审中，双方均认可盈谷中心项目核准名称为“路兴旺达嘉园”。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。具体到本案，代书荣提起执行异议之诉意在排除对于涉案房屋的强制执行。针对其主张，代书荣提交了其与飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》、购房款收据、盈谷中心交款确认单、水电费、燃气费收据等证据予以证明。飞弘日公司以北京市公安局平谷分局出具的鉴定意见通知书为由，对上述部分证据中其公司的印章真实性提出异议，但公安机关出具的鉴定意见通知书仅表明代书荣提交的证据所附飞弘日公司的印章与样本印章不是同一枚印章，未认定公章系伪造的虚假公章，且飞弘日公司在此前的诉讼中曾对上述证据中《商品房优先认购协议书》、购房款收据等真实性予以确认，故本院对飞弘日公司的上述主张不予采纳，进而对前述证据的真实性予以确认。代书荣与飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》虽名为认购协议，但审查其内容包含有拟购房屋的房号、暂定面积、价款数额等买卖合同必备条款，已具备买卖合同的性质，且上述约定均不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效之合同。同时，再结合房款收据等证据，以及代书荣实际入住使用涉案房屋等客观情况，本院有理由认定代书荣对于作为执行标的的涉案房屋享有相应的实体权利。
对于代书荣所享有实体权利能否足以排除对执行标的物的强制执行，本院认为：代书荣与飞弘日公司所签订的《商品房优先认购协议书》签订于法院查封涉案房屋之前；且代书荣已经按照上述认购协议书约定支付了房款；同时，代书荣已经实际入住涉案房屋至今，飞弘日公司及世纪龙鼎公司虽上诉主张代书荣系抢占涉案房屋，主张代书荣购买房屋非用于居住，均未提供相应证据，且与代书荣已正常居住使用涉案房屋之事实不符，本院不予采信。即，代书荣就涉案房屋与飞弘日公司在法院查封前即签订有买卖合同，且支付了房款并实际占有使用了房屋，虽尚未办理房屋产权登记，但未办理过户手续并非代书荣自身原因所致。结合本案上述具体情况予以分析，本院认为代书荣对于涉案房屋的权利能够排除本案所涉执行，涉案房屋应认定不予执行为宜，一审法院处理并无不妥，本院予以确认。
综上所述，世纪龙鼎公司、飞弘日公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由世纪龙鼎投资有限公司负担35元（已交纳），由北京飞弘日房地产开发有限公司负担35元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 尚晓茜
审 判 员 金妍熙
审 判 员 龚勇超
二〇一八年七月十八日
法官助理 俞 洁
书 记 员 张旭燃