中华人民共和国
上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第12719号
原告LARGUIERJean-Yves，Michel（中文名李毅夫），男，1976年1月24日生，法国国籍，护照号码：14AF623084。
委托代理人惠晋生，上海申邦律师事务所律师。
委托代理人马瑞丽，上海申邦律师事务所律师。
被告上海航金房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人陈必安，总经理。
委托代理人杨利平，女。
原告LARGUIERJean-
Yves，Michel诉被告上海航金房地产发展有限公司（以下简称航金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月25日、7月15日两次公开开庭进行了审理。原告LARGUIERJean-
Yves，Michel的委托代理人惠晋生、马瑞丽，被告航金公司的委托代理人杨利平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告LARGUIERJean-
Yves，Michel诉称，2013年5月18日，原、被告签订了关于上海市浦东新区航鹤路999弄《华年艺庭》115号101室房屋（复式全装修房）的商品房预售合同，房屋建筑面积为187.76平方米，总房价为4，437，144元（人民币，以下币种相同），房屋交付时间为2014年5月13日。合同签订后，原告按被告的要求交纳了房款，但被告为了规避在2014年5月30日以后交房的违约责任，违反诚实信用原则，于2014年5月13日发函通知原告在2014年5月29日验收尚在施工的房屋。原告委托朋友在通知的时间去验收房屋，发现系争房屋尚在施工中，根本无法进入房屋。2014年9月24日，原告在被告多次电话通知验收房屋的情况下，专程从法国赶到上海验收房屋，发现装修工人还在房屋内进行施工，而房屋存在严重质量问题，如房屋楼台漏水、餐厅顶部天花板开洞修理中、卫生间地板漏水等40余处严重质量瑕疵问题，根本达不到全装修房最基本的质量要求。此后，被告于2014年11月3日、2015年1月17日发函给原告承认“应在2014年5月30日交付的房屋存在质量瑕疵”。合同约定的交房日期已经超过好几个月，原告几次按被告通知的时间验收房屋，均因被告施工质量粗制滥造，全装修房无法达到协议中规定的质量要求无功而返。被告至今没有交付全装修房屋，严重损害了原告的合法权益，给原告带来了巨大财产损失及精神伤害。为此，原告起诉至法院，要求判令被告向原告赔偿逾期交付全装修房的违约金732，128.86元（以已支付的房款4，437，144元为本金，按每日万分之六的标准，从2014年6月1日计算至2015年2月底）。
被告航金公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的商品房预售合同约定的装修标准为毛坯房，被告按照毛坯房标准予以竣工备案，并于2014年4月23日取得了上海市新建住宅交付使用许可证。被告按合同约定向原告发送了交房通知书，原告未能在被告通知约定的时间内前来接收房屋，原告主张被告逾期交房没有合同依据。被告基于原告申请对系争房屋进行装修，且相关协议明确如原告仅以房屋质量瑕疵问题拒收房屋，被告不承担违约责任。另外，根据双方合同和装修协议的约定，如果原告逾期付款，被告有权延迟交付房屋，原告现还有逾期付款违约金没有支付。原告主张逾期交房违约金的标准也过高，应当按照装修价款或者同地段的租金标准进行计算。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年5月18日，原告LARGUIERJean-
Yves，Michel（李毅夫）作为乙方（买方），被告航金公司作为甲方（卖方），双方签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乙方向甲方购买浦东新区航鹤路999弄《华年艺庭》115号1层101（复式）室房屋，暂测建筑面积为187.76平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为23，632元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为4，437，144元，本合同约定的总房价除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件……贰、取得了《住宅交付使用许可证》：甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2014年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。第十一条约定，甲方定于2014年5月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之六计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》。在验收交接时，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房责任由甲方承担。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权请求甲方免费修复。双方对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同附件一约定，乙方于本合同签署之前或之时向甲方支付房款50，000元，于2013年6月30日前向甲方支付房款1，287，144元，于2013年8月31日前向甲方支付房款3，100，000元。附件三关于“房屋建筑结构、装修及设备标准”中约定系争房屋为毛坯交付标准，毛坯交付标准本附件未列明者，均以房屋交付时的实际状况为准。合同补充条款一中5.1条约定，乙方未按本合同约定的时间付款的，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。第8.1条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房款日万分之六计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。8.2条约定，本合同正文第十一条约定的日期为最后交付日期，该房屋在该日期之前达到本合同约定的交付条件的，甲方有权书面通知乙方交房。乙方应在甲方寄发的交付通知书中规定的期限前与甲方办理房屋交接手续。8.3条约定，除主体结构质量问题外，就乙方在该房屋验收过程中发现的该房屋质量问题，甲方将根据法律法规以及该房屋《住宅质量保证书》的内容承担相应的保修责任，乙方不得以该房屋存在质量问题（存在主体结构质量问题的除外）为由拒绝接受交付；乙方因此拒绝接受交付的，甲方不承担逾期交房责任。8.5条约定，在房屋符合交付条件的情况下，如乙方尚有房款、违约金及甲方代垫的其他费用尚未支付的，甲方有权推迟房屋交付且无须承担逾期交房责任；在此情况下，甲方交付房屋的期限自动调整为乙方支付完毕全部款项后的15个工作日后。10.2条约定，乙方未在甲方催告书约定的日期办理房屋交接手续的，则房屋的保修时间从催告书约定的交接日之第二日起开始计算。
签订上述合同当天，原告另行签署了《申请书》给被告，内容为：就被告开发建设的系争房屋买卖事宜，双方已签订了《上海市商品房预售合同》，现原告基于自身对于居住环境等的要求，特向被告申请对该房屋进行装修。就原告申请的装修，被告已明确向原告告知了相关风险（包括但不限于政府规划风险等）以及可能承担的责任，并承诺就原告所申请的装修而导致的风险及责任由原告自行承担，不会向被告主张退房以及任何补偿、赔偿等。为此，原、被告另行签订了《协议书》一份，其中载明就乙方（即原告）购买系争房屋之事宜，甲（即被告）乙双方签订了《上海市商品房预售合同》，现鉴于乙方之申请，双方特订立本协议书。协议书第一条约定，该房屋的装修不变更预售合同中约定的房屋总价款。第二条约定，该房屋的交付标准最终以本协议书附件一为准，交付时间为2014年5月30日。第三条约定，除该房屋主体结构质量问题外，就乙方在该房屋交付验收过程中发现的房屋质量问题，甲方将承担保修责任；乙方不得以该房屋存在质量问题为由拒绝办理该房屋交付手续，否则甲方不承担逾期交房责任。乙方未按时办理该房屋验收交付手续的，则视为该房屋及其装修符合预售合同及本协议书的约定，且甲方书面通知所载的办理该房屋验收交付手续之日即视为该房屋验收交付之日。该房屋交付时，乙方尚存在欠付的房款、违约金及其他相关费用的，甲方有权推迟交房。协议书6.4条约定，装修该房屋所产生的一切风险由乙方自行承担。上述合同及协议签订后，原告已付清了合同约定的房屋价款。
另查明，2013年6月8日，原告就系争房屋办理了房地产预告登记。2014年4月23日，上海市浦东新区建设和交通委员会就浦东新区航头镇航鹤路999弄（包括系争房屋在内）颁发了《上海市新建住宅交付使用许可证》。
2014年5月13日，被告航金公司作出《交房通知书》并于次日邮寄给了原告，内容为：《金地艺华年》已通过政府有关部门验收，取得《住宅交付使用许可证》，具备该司与原告签订的《上海市商品房预售合同》规定的交房条件，该司将于2014年5月29日向原告交付航鹤路XXX弄XXX号XXX室，要求原告接到通知后，按如下提示前来办理房屋收楼交付手续。一、入住条件：在房屋符合交付条件时，若业主仍有房款、违约金，我司代您支付的费用等未支付的，您除按预售合同及其补充条款承担违约责任外，我司有权推迟交付房屋且无须承担逾期交房责任。我司实际交付房屋的期限自动调整为您支付全部上述款项15个工作日后。二、办理房屋收楼交付手续的时间和地点：1、办理地点：金地艺华年售楼处一楼2、办理时间：9：30-16：00。
又查明，2014年9月24日，原告助理胡娅灵签收了上述《交房通知书》，当天，被告原工作人员王鹏飞带原告去验收系争房屋，但原告以房屋仍存在诸多质量瑕疵为由没有接收房屋。
2014年11月3日，被告向原告发送函件，称原告购买的房屋已符合交付条件，根据原、被告签订的《商品房预售合同》及补充协议约定，原告应在2014年5月31日之前来办理房屋交付手续，但基于原告反映的房屋个别装修瑕疵问题，被告为原告进行了优化，现已优化完毕。为了维护原告的合法权益，降低房屋空置风险，被告在此再次函告原告，要求原告尽快前来办理房屋交付手续。2015年1月17日，被告再次发送了内容相同的函件给原告，要求原告尽快与被告办理房屋交付手续。但系争房屋至今仍未交接。
审理中，原告称，其收到被告寄送的《交房通知书》后，于2014年5月29日至系争房屋处进行交接，因该房屋仍搭设有脚手架，无法进入，与被告联系，却被告知要求原告等通知，之后多次与被告联系，但一直未果，直至2014年9月24日，原告助理应被告要求签收了《交房通知书》后才得以进入房屋，却发现房屋仍存在四十多处质量瑕疵，为此，原告没有接收房屋。之后，被告两次发函通知原告去验收房屋，但仍未能验收通过。后原告又几次去看房屋，结果仍存在质量问题，故不同意接收房屋。被告则称，系争房屋是与小区内其他一百多户住户一起进行集中交付，被告已经通知了原告交房的时间和地点，交房当天系争房屋外部确实还有脚手架，但这是因该房屋楼下的住户要求进行维修才搭设的，系争房屋的装修已经完成，而原告认为房屋没有达到其预期的精装修效果，所以没有与被告办理交房手续，被告没有要求原告等待通知；对王鹏飞于2014年9月24日陪原告验房无异议，被告也已根据当天的意见反馈表中记载的内容进行了优化，2014年11月被告发函给原告时，原告所称的房屋质量问题已经整修到位，而且，双方合同约定购买的是毛坯房，房屋装修是应原告申请而为且是无偿赠送的，但原告仍拒绝接收房屋，故被告不应承担责任。
另外，被告提出，原告存在逾期支付房款的情况，因此产生逾期付款违约金，目前尚未缴纳，根据合同约定，如果尚有违约金没有缴纳，被告也有权推迟交房并不承担违约责任。原告则认为，根据双方约定，被告应向原告提供全装修房屋，且被告已经配合原告办理房地产登记证明，即放弃了追究逾期付款违约金的权利，故原告不存在逾期付款的情况。
又，原、被告确认系争房屋钥匙现仍在被告处。双方另确认，与系争房屋同地段、同时期、相同类型的房屋月租金最多为10，000元。
关于房屋交付问题，原告称如系争房屋不存在漏水、发霉的情况，愿意接收房屋。2015年7月28日，本院组织双方当事人至现场查看房屋现状，发现系争房屋底楼、二楼的木地板上及底楼通往二楼和二楼通往阁楼的楼梯上尚有些微划痕类痕迹，底楼大厅与过道交接处木门框上有划痕，阁楼上与隔壁116号房屋的隔墙处（房间东北角）墙纸与旁边墙壁上的墙纸有轻微色差，阁楼朝西露台门口处的墙纸撕开后所附装修有类似灰黑色痕迹，露台外侧台阶有新粉刷痕迹，北露台栏杆有生锈状况。另外，系争房屋地下室地角结上部显示有潮湿现象，上部墙壁潮湿发黑。原告认为，根据邻居反映，系争房屋的阁楼东南角、二楼朝北房间的一侧地角线都是重新更换的，要求被告重新更换地板（包括楼梯），做好阁楼露台、阁楼上与邻居间的隔墙及地下室的防水，并且对房屋中的三个卫生间做一个24小时闭水试验，若无渗漏的，同意接收房屋。被告则认为，地板上的痕迹并非划痕、砸痕，不影响原告居住使用，墙纸色差是贴的不一致，阁楼露台处的问题是贴墙纸使用胶水的痕迹，露台栏杆是物业维修保养问题，地下室返潮在业主接收使用房屋后可以通过安装除湿机，而卫生间防水符合交付要求，合同没有约定须在做闭水试验后才能接收，原告接收房屋的可自行试验，如有问题可以申请维修保养。鉴于被告的意见，原告坚持要求被告解决上述问题后再予接收房屋。
上述事实，由原、被告的陈述及《上海市商品房预售合同》、《申请书》、《协议书》、《交房通知书》、《上海市房地产登记证明（预告登记）》、《函》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、《业主意见反馈单》、照片等证据予以佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》及《协议书》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面切实履行。根据合同约定，被告应于2014年5月30日前将系争房屋交付给原告，房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》，虽然被告已向原告寄送了《交房通知书》，通知原告于2014年5月29日交接房屋，但根据双方陈述，交房当天系争房屋外脚手架还未拆除，且双方约定交付的是装修好的房屋，故被告认为当时房屋已经符合交付条件有违常理，且双方当天并未实际办理房屋交接手续，房屋钥匙仍在被告处，应视为被告尚未交房，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。但根据合同及双方约定，除房屋主体结构质量问题外，原告不得以该房屋存在质量问题为由拒绝接受交付，本案中，原、被告于2014年9月24日对系争房屋进行了验收，并对尚存的质量瑕疵问题进行了记录，但根据现有证据显示，双方争议的质量瑕疵并非主体结构质量问题，且系争房屋已符合新建住宅交付条件，原告拒绝接收房屋没有合同依据和法律依据，故被告只需承担至该日止的逾期交房违约金。被告辩称因原告逾期支付房款产生逾期违约金尚未支付，其有权推迟交房，但原告不予认可，被告也未提供证据证实原告逾期付款及已向原告主张违约金，故本院对被告该意见不予采纳。审理中，被告认为逾期违约金标准过高，本院认为，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，双方合同约定的逾期交房违约金尚属合理，本院可予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：
被告上海航金房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告LARGUIERJean-
Yves，Michel逾期交房违约金（以4，437，144元为本金，按每日万分之六的标准，从2014年6月1日计算至2014年9月24日止）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费11，121元，减半收取计5，560.50元，由原告LARGUIERJean-
Yves，Michel负担2，594.50元，被告上海航金房地产发展有限公司负担2，966元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，原告LARGUIERJean-
Yves，Michel在三十日内，被告上海航金房地产发展有限公司在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。