广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4513号
上诉人（原审被告）广州三元里都会广场有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：林佩纯，总经理。
委托代理人：郑伟生，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。
委托代理人：孙俊，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：孙明翠，住广东省韶关市曲江区。
委托代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。
上诉人广州三元里都会广场有限公司（以下简称三元里公司）因与被上诉人孙明翠租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院�2015）穗云法民四初字第328号，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年7月29日，孙明翠与三元里公司签订《解除协议书》，约定：双方于2011年7月22日签订的《商铺租赁合同》、《商铺经营管理服务协议》及补充协议因市场原因无法履行，故同意解除上述合同；双方确认孙明翠在上述合同中剩余租金、租赁保证金、履约保证共计100880元；三元里公司同意将B272商铺出租给孙明翠，孙明翠同意将上述款项作为租赁B272商铺的预存款用于抵扣租金、租赁保证金、管理费及履约保证金。
当日，孙明翠（乙方）与三元里公司（甲方）签订了《时畅皮料全球采购中心商铺租赁合同》，合同约定：甲乙双方愿意按本租赁合同之条款出租、承租于三元里大道268号时畅皮料全球采购中心二层B272号商铺；租赁面积13平方米；租赁期限为48个月，从2014年9月2日起至2018年9月1日起止；甲方于2014年8月1日将该物业交付乙方使用，租金从2014年12月1日起计算；租赁起计日期以甲方发出的书面通知的规定为准；租赁起计日期之前乙方可享有免收租金的开业筹备期90个日历天，在此期间乙方仍应交纳物业管理费、水电费及其它各项公摊费用；未经甲方同意，乙方自甲方规定的开业日期起未开始营业的，超过三天的，甲方有权单方解除本合同。同年8月7日，三元里公司将B272商铺交给孙明翠使用。后孙明翠一直未开业经营。同年10月20日，三元里公司向孙明翠寄出了一份《解约函》，内容为因孙明翠为按照合同及开业通知的约定正常开铺营业，构成严重违约，故于2014年10月20日提前解除租赁合同，已收款项均不予退还等等。上述《解约函》送达情况不明。同年11月13日，三元里公司收回B272商铺�现该商铺由其他人使用。
孙明翠于2015年1月30日向原审法院就本案提起诉讼称，2011年7月22日，我与三元里公司签订了《商铺租赁合同》，我承租了位于三元里大道268号时畅皮料全球采购中心的B272商铺并一次性支付了全部租金。后因三元里公司对市场进行升级改造，双方于2014年7月29日解除了上述《商铺租赁合同》并签订了《解除协议书》。该协议确认我还剩余租金、租赁保证金、履约保证金100880元在三元里公司处。同日我与三元里公司另行签订了（粤时畅合租字第（2014）0065号）《商铺租赁合同》，三元里公司将位于其住所二层B272号商铺重新租赁给我，租赁期限为2014年9月2日至2018年9月1日。约定三元里公司与2014年8月1日将商铺交付我使用，租金从2014年12年1日计算。2014年11月5日三元里公司突然恶意将上述商铺转租给鸿达标牌厂，导致合同目的无法实现，三元里公司的行为已严重侵犯了我的合法权益，并造成了损失，请求判令：1、2014年7月29日我与三元里公司签订的《商铺租赁合同》（粤时畅合租字第（2014）0065号商铺租赁合同）于2014年11月5日已经解除；2、三元里公司返还预存的租金、管理费、租赁保证金及履约保证金100880元及利息（以100880元为本金，从2014年11月5日至还清之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；3、本案的诉讼费用由三元里公司承担。
三元里公司原审辩称：我方与孙明翠确实存在孙明翠诉状中提及的租赁合同关系。孙明翠诉状所提及的我方将孙明翠所承租的B272商铺私自转租给第三方完全不符合事实。我方与孙明翠与2014年7月29日签订重新签订合同编号为（粤时畅和字第（2014）0065号）《商铺租赁合同》，孙明翠于2014年8月7日与我方办理了收铺手续正式将商铺交付孙明翠使用，�租赁合同约定的三个月免租期外，2014年8月7日其至2014年9月2日仍免收孙明翠租金及相关费用。孙明翠接收商铺后，我方多次例行巡场发现孙明翠一直未按照合同约定进行装修铺货并正常营业，后我方要求其依约营业，但孙明翠一直以多种理由予以拒绝。在多次协商无果的情况下，我方于2014年10月20日根据市场巡查登记拍照情况，按照租赁合同项下第10条第4、5款约定发送解约函给予孙明翠，孙明翠也签收。我方与孙明翠租赁合同关系的解除合法有据，且我方将市场二层B272商铺重新租赁给第三方也是在与孙明翠租赁关系合法解除之后，故不存在孙明翠诉状所言我方私自转租行为。基于孙明翠的诉讼请求与事实不符，且因孙明翠自身违约在先导致与我方租赁关系合法解除，相关违约责任应由孙明翠承担。故请求法院依法驳回孙明翠的所有诉讼请求，并依法裁定我方与孙�翠的租赁合同关系于2014年10月20日已合法解除。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知义务。现三元里公司不能提供证据证实其就开业时间向孙明翠进行了通知，又未提供证据证实《解约函》送达到孙明翠，擅自将租赁商铺收回，违反了合同约定，孙明翠据此提出解除合同合理合法，原审法院予以支持，但该合同解除日期应认定为孙明翠起诉之日。鉴于合同解除，三元里公司应当返还已收相关费用及赔偿利息损失，孙明翠就此提出的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持，但利息损失起算时间应当从自孙明翠起诉之日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条之规定，原审法院于2015年7月20日作出判决：一、确认原告孙明翠与被告广州�元里都会广场有限公司于2014年7月29日签订的《时畅皮料全球采购中心商铺租赁合同》于2015年1月30日解除；二、被告广州三元里都会广场有限公司于本判决生效之日起5日内向原告孙明翠退还预存费用100880元及赔偿利息损失（以100880元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2015年1月30日起计至实际支付之日止，以本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2418元，由被告广州三元里都会广场有限公司负担，并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。
判后，上诉人三元里公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我司解除涉案合同的原因系孙明翠先行违约，原审法院认定我司违约有误。依照《商铺租赁合同》约定，孙明翠须在我司规定的日期进场经营。但经我司告知孙明翠开业日期后，孙明翠却未按照规定日期开业经营，期间我司多次致电孙明翠协商无果，无奈于2014年10月20日发送解约函给孙明翠。孙明翠违约在先，我司依照《商铺租赁合同》约定解除合同并无不当。二、依照《商铺租赁合同约定》，因孙明翠违约，我司有权解除合同，且所收款项不予退回。据此，上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回孙明翠的诉讼请求。
被上诉人孙明翠辩称：我方不同意三元里公司的全部上诉请求。理由如下：1、三元里公司没有证据证明其通知了我方开业；2、依据租赁合同约定，租赁起计日期之前，我方可享有免收取租金的开业筹备期90个日历天，我方2014年8月7日接收商铺，依照合同，三元里公司应当给我方90个日历天的筹备期，依据三元里公司所谓的10月份就要求解除及11月份正式把铺转让给第三人经营的行为来看，这个期间都还在开业筹备90个日历天的时间内，因此，我方没有任何违约行为；3、针对在合同约定的第十条第五款约定的有权解除合同收取租金不予退还的条款，这是格式条款，免除了我方的权利，应当无效。其次，商铺是否经营与运营并未给三元里公司造成任何损失。
经二审审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审庭审中，上诉人三元里公司提交了两份证据：证据1、短信发送系统记录，证明三元里公司已通过发送手机短信方式告知孙明翠开业时间，短信列表记录46、118及右面短信内容，证明三元里公司于2014年9月3日已告知孙明翠于同年9月13日开业，三元里公司已履行了开业通知义务；证据2、顺丰快递公司妥投证明，证明三元里公司通过快递方式向孙明翠发送了解约函，该快递于2014年10月9日派送成功且孙明翠已收到快递，三元里公司于孙明翠的《商铺租赁合同》已经解除。孙明翠称三元里公司的二审证据2，快递单上的时间10月9日，解约函落款时间是10月20日，可以看出解约函是伪造的。对此，三元里公司称在实际商业操作中，公司在出这些通知的时候，考虑到途中送达时间，都会延后时间，一方面给孙明翠一些准备时间，快递是10月9日发出，但通知对方的是10月20日解除合同，所以解约函落款时间是10月20日。
针对三元里公司二审提交的证据，被上诉人孙明翠认为：三元里公司提交的证据并非在一审判决后才形成，不是新证据。从内容看，证据1是来自公司内部系统，三元里公司可以在一审期间提交；证据1没有原件，我方对该证据的三性均不予确认，该证据是可以打印的，是可以由三元里公司任意编辑的系统。证据2，三元里公司在一审提供了�递单，理所当然应当提供快递单投递结果情况，但三元里公司没有提供，我方认为该证据也不是新证据。对证据2真实性不予认可，对发邮件人的身份以及是否有权限发出确认说明，三元里公司无法确认，且是网络打印的，没有原件。
本院认为，孙明翠与三元里公司于2014年7月29日签订的《时畅皮料全球采购中心商铺租赁合同》约定：租赁期限为48个月，从2014年9月2日起至2018年9月1日起止；三元里公司于2014年8月1日将该物业交付孙明翠使用，租金从2014年12月1日起计算；租赁起计日期以三元里公司发出的书面通知的规定为准；租赁起计日期之前孙明翠可享有免收租金的开业筹备期90个日历天，在此期间孙明翠仍应交纳物业管理费、水电费及其它各项公摊费用；未经三元里公司同意，孙明翠自三元里公司规定的开业日期起未开始营业的，超过三天的，三元里公�有权单方解除本合同。从双方上述合同的约定可以看出，双方的租赁起计日期以三元里公司发出的书面通知的规定为准，租赁起计日期之前孙明翠可享有免收租金的开业筹备期90个日历天；也就是说，在三元里公司发出的书面通知的租赁起计日期之前孙明翠可享有免收租金的开业筹备期90个日历天，时间从三元里公司2014年8月1日将物业交付孙明翠起至2014年12月1日租金起算时止，既然约定了“开业筹备期”，在此期间孙明翠是否使用商铺（包括经营）是其自身的事，与三元里公司无关。双方合同约定的未经三元里公司同意，孙明翠自三元里公司规定的开业日期起未开始营业的，超过三天的，三元里公司有权单方解除本合同；如上所述，该条款应适用于在双方约定的“孙明翠可享有免收租金的开业筹备期90个日历天”届满后如孙明翠自三元里公司规定的开业日期起未开�营业超过三天的，三元里公司才有权单方解除本合同。三元里公司在二审中提交了证据证明其于2014年9月13日开业并通知了孙明翠，并以孙明翠未按照其通知开业的时间开铺经营为由，于2014年10月9日向孙明翠发出《解约函》，通知其双方合同于2014年10月20日解除，因三元里公司在二审中提交了证据证明该《解约函》已送达，本院予以确认。因三元里公司在二审中提交了《解约函》已送达的证据，本院认定双方的合同于2014年10月20日解除，原审认定双方合同于2015年1月30日解除本应调整，但鉴于孙明翠没有提出上诉，本院对原审判决第一项不予变更。审查三元里公司通知孙明翠解除合同的行为，是发生在双方合同约定的“孙明翠可享有免收租金的开业筹备期90个日历天”的期间，因此，三元里公司通知孙明翠解除合同的行为违反了合同的约定，构成违约，应承担违约责任。审查孙明翠一审诉请，是要求三元里公司承担解除合同后的违约责任，原审法院支持孙明翠的诉请，处理并无不当，本院予以维持。三元里公司上诉认为孙明翠违约，理由不成立，本院不予支持。三元里公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2418元，由上诉人广州三元里都会广场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵