北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第09063号
原告北京市朝阳区实验小学，住所地北京市朝阳区幸福一村四巷**号。
法定代表人陈立华，校长。
委托代理人王志刚，北京威诺律师事务所律师。
被告王会东，男，1964年7月26日出生，北京志峰幸福茶庄业主。
委托代理人张仁福（王会东之姐夫），男，1947年5月25日出生，朝阳区实验小学退休教师。
第三人刘志峰，男，1966年8月20日出生。
原告北京市朝阳实验小学（下称原告）与被告王会东（下称被告）、第三人刘志峰（下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员胡焕刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王志刚、被告及其委托代理人张仁福到庭参加了诉讼，刘志峰经本院合法传唤无正当理由未出庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告之间是租赁合同关系，被告承租原告管理的位于北京市朝阳区幸福一村四巷36号北侧东数第一间平房（下称涉案房屋），租赁合同一年一签。双方最后一次签订《房屋租赁合同》是2013年1月，租期为2013年1月1日至2013年12月31日，年租金为11万元。合同到期后，双方未续签合同，被告租金已支付至2013年12月31日。2013年10月12日，原告书面通知被告《房屋租赁合同》到期后不再续签；2014年1月2日，原告再次书面通知被告，要求被告10日内腾退承租房屋；被告均拒绝签收并腾退房屋。后原告得知，被告在未获得原告同意的情况下私自将房屋转租与第三人刘志峰，现诉争房屋由刘志峰占有使用。为了维护原告的合法权益，特诉至法院：1、请求判令第三人刘志峰腾退位于北京市朝阳区幸福一村四巷36号北侧东数第一间平房；2、被告王会东按每日301元标准，支付自2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。
被告辩称：我和原告2002年前后开始签订合同租赁涉案房屋，租赁合同是一年一签。开始时，我利用涉案房屋经营一个小书店，经营状况不好。2011年11月15日，未经原告允许我与刘志峰签订了《商铺转租协议》，将涉案房屋转租给了刘志峰，租期10年，当时我向刘志峰出示了我跟学校签订的租期一年的合同。转租后，以我的名义在涉案房屋处登记成立了志峰幸福茶庄（个体工商户），由刘志峰经营。涉案房屋每年都是我与原告签订租赁协议，最后一次签订租赁协议是2013年，2013年12月31日到期。现我与原告的租赁合同已经到期，我同意腾退，但刘志峰不同意腾退，刘志峰是实际使用人。原告要求我支付租金我有异议，房屋一直是刘志峰实际使用，我没有用，应当由房屋实际使用人支付费用，从2014年1月份到现在刘志峰也没有向我交房租。
第三人未出庭应诉，答辩期内向法庭提交了书面答辩意见，表示其与原告没有合同关系，原告不应该申请将自己追加为第三人。希望法庭能依法保护公司和私有财产权，维护正常生产和经营秩序。
经审理查明：2011年、2012年、2013年，经北京市朝阳区教育委员会、北京市朝阳区教育国有资产管理中心批准，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告管理的涉案房屋，租赁合同一年一签，租期分别为：2011年1月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日，年租金11万元。《房屋租赁合同》第九条第3项约定乙方擅自将承租房屋（场地）转租、转让、抵押、转借他人或擅自调换使用的，甲方有权终止合同，收回房屋（场地）使用权，由此产生的后果，甲方不承担任何责任。《房屋租赁合同》第十一条第3项约定，合同终止，乙方应交清租金和其他应缴费用，将房屋归还甲方。
庭审中，原告提交了原、被告签订的租赁合同三份（2011年、2012年、2013年），用以证明双方的租赁关系及权利义务约定。被告认可证据的真实性和证明目的。原告还提交了落款日期为2013年10月12日的《关于2014年学校出租房屋不再租赁通知》及张贴了通知的照片，用以证明原告通知被告合同到期后不在续签合同，被告应按期将房屋腾空并交回原告。被告认可证据的真实性，但表示其不在涉案房屋处经营，没有见到过该通知。
被告提交了2011年11月15日被告（作为甲方）与刘志峰（作为乙方）签订的《商铺转租协议》，用以证明涉案房屋已经转租。《商铺转租协议》第二条约定，合同期为十年，即2011年11月16日至2021年11月15日；甲方承诺今后各年度在其与房屋产权单位承租合同存续的情况下，将该商铺转租给乙方，且租金不做调整……。《商铺转租协议》第三条约定，转租门面租赁期（含门面租赁合同续签期限）届满后，该门面装修设施的不动产归产权方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）所有。原告认可证据的真实性，但表示被告转租涉案房屋未经原告批准，且根据原、被告的合同约定，涉案房屋不得转租，该协议对原告方没有约束力。
诉讼中，原、被告均确认双方就涉案房屋2013年签订的《房屋租赁合同》到期后，双方再未就涉案房屋签订租赁协议，被告未将涉案房屋归还原告。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《关于2014年学校出租房屋不再租赁通知》、照片、《商铺转租协议》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。
本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人的合法权益和社会公共利益，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。现双方签订的《房屋租赁协议》已于2013年12月31日到期，且双方未续签协议，被告无权继续占有、使用、支配涉案房屋。虽刘志峰与被告的转租协议尚未到期，但该转租协议没有经过原告同意，对原告没有约束力，且被告与原告之间的《房屋租赁协议》已经到期，故刘志峰无权继续占用涉案房屋。另，根据刘志峰与被告签订的《商铺转租协议》第二条、第四条等内容的约定显示，刘志峰在签订协议便知晓原、被告之间租赁协议的内容。因此，本院对原告要求刘志峰腾退涉案房屋的主张予以支持。关于涉案房屋的使用费，按照原、被告签订的《房屋租赁协议》第十一条第3项的约定，合同终止后，被告应将房屋归还原告，现合同已于2013年12月31日终止，但被告未按合同约定将房屋归还原告，因此，本院对原告要求被告按《房屋租赁协议》的租金标准支付自2014年1月1日起至实际腾退之日止的使用费的主张予以支持。刘志峰经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。
此外，关于被告与刘志峰之间的权利、义务关系双方可协商解决，如协商不成可另行诉讼。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人刘志峰于本判决生效之日起十日内腾退位于北京市朝阳区幸福一村四巷36号北侧东数第一间平房。
二、被告王会东按每日三百零一元标准，向原告北京市朝阳区实验小学支付自二〇一四年一月一日至第三人刘志峰实际腾退位于北京市朝阳区幸福一村四巷36号北侧东数第一间平房之日止的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35元，由被告王会东负担（原告北京市朝阳区实验小学已交纳，被告王会东于本判决生效之日起十日内给付原告北京市朝阳区实验小学）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 胡焕刚
二〇一四年四月十八日
书 记 员 朱仁琳