河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初4567号原告：张忆楠，男，汉族，1974年2月16日出生，住郑州市。被告：曹丽华，女，汉族，1985年3月14日出生，住郑州市中原区。原告张忆楠与被告曹丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张忆楠、被告曹丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告搬离清城美苑12号楼2单元6层东房屋；2.被告支付从合同约定搬离日期（2016年8月23日）开始至实际搬离日期（未知）的房租（200元/天）；3.被告支付合同违约金120000元。事实与理由：原告与被告在2016年3月19日通过房产中介（原名中港房地产营销策划有限公司，现更�为中环地产）签订了二手房买卖合同。原告以120万元整的价格购买了被告坐落于郑州市××路××社区××楼××单元××东的房产。3月19日，双方签订《房屋买卖合同》，原告支付房产中介费用20000元（其中8000元为被告的物业保证金）；3月22日，原告支付被告50000元；5月17日，原告支付被告250000元；6月28日，原告支付被告142000元，以上共442000元，首付款支付完毕。7月27日，双方过户完毕；8月3日，监管资金账户750000元经由房管局账户汇入被告账户。原告按照合同规定将房款支付给被告并过户后，8月11日通过房产中介希望与被告协商搬离日期，被告态度恶劣，拒接中介电话，拒绝协商解决，跟中介微信交流中扬言要搬离时候砸毁房屋，让原告无法居住。后原告妻子直接打电话给被告，希望通过交流沟通解决问题，但被告仍然蛮横无理，并声称被告自行决定居住期限，不服可以上法院告，导致问题无法解决。8月13日晚8时左右，在房产中介人员的带领下，前往被告居住地，希望通过面对面交流协商解决，被告仍然蛮横无理，侮辱原告，直至最后扑上来殴打原告妻子。被告的行为已经违反了法律规定，被告已经侵犯了原告的财产所有权，并且严重影响了原告的工作和生活。被告身为银行工作人员，不仅不能为群众考虑，而且处处恃强凌弱，辱骂殴打群众，中国已经是法治的社会，相信法院能够公平、公正地处理此案，故起诉至法院形成本案诉讼。被告辩称，双方签订房屋买卖合同时，约定卖方需要装修房子，过户完毕后需多住两个月，作为补偿送买方五个空调，在过户完毕后，买方以测量家具为名，到涉案房屋威胁被告母亲搬家，使被告母亲情绪激动紧张，非常害怕，因此被告说了些过激的语言，尽早装修房屋，尽早搬走，被�不认为自己违约，因双方有口头约定多住两个月，原告与中介一起去被告家去录像，在未经被告许可的情况下拍摄，原告妻子为激怒被告进行一些侮辱性语言，被告要当庭提起反诉，一是原告侵犯被告隐私权，二是原告应于2016年5月17日支付首付款40万元，实际原告于2016年5月17日支付25万元，2016年6月28日支付首付款14.2万元，被告请求赔偿延迟支付2016年5月17日至2016年6月28日15万元的利息以及违约金。经审理查明：2016年3月19日原告（乙方）、被告（甲方）及郑州市中港房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方拥有位于中原区××路××楼××单元××东户的房屋出售给乙方；房屋性质为商品房；所有（共有）权人为曹丽华；建筑面积186.90平方米；房屋实际成交价格为120万元；房屋产权过户的相关费用及税费由乙方承担；三方签订合同时�乙方须支付定金及佣金贰万元；付款方式为银行贷款：首付款以银行最终审批为准；双方在合同签署后叁拾个工作日内将办理该房屋过户、贷款的全部手续及材料准备齐全；付款方式为银行贷款时，甲、乙双方约定于银行批准贷款后叁拾工作日内办理该房屋的过户手续，甲方在收到银行放款后贰拾日内交付房屋，双方应积极配合，如任何一方不按约定配合办理过户、贷款手续，视其违约，应当按本合同第六条第6款约定承担其违约责任；甲方于本合同签订之日将房屋权属证明交于丙方（即中介公司）代为保管，经甲乙双方同意乙方向甲方支付的购房定金暂由丙方保管，定金冲抵房款并转为物业交割保证金（当事人另有约定的除外），甲方承诺收到房款后20日内腾空该房屋，将该房屋交于乙方并与乙方进行交接验收，甲、乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、天然�、暖气、有线电视、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜；甲方承诺过完户30日前将该房屋名下的所有户籍全部迁出，若超过约定日期15日甲方仍不将该房屋名下的所有户籍全部迁出，视甲方违约，应当按本合同第六条第六款的约定承担其违约责任；乙方支付居间服务费12000元；若乙方未能依据本合同第四条的约定日期执行及时交付房款，超过三日，视其违约；合同签订后，单方违约时，由违约方承担全部佣金，双方同时违约时，甲乙双方各承担总佣金的一半；第六条第6款约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，或违反本条1、2、3、4、5的任何一款约定的，均由违约方向另一方支付合同第二款确定的房屋成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；甲乙双方协商房产个税由甲方交费。双方还约定首付款于过户之前�付完毕。原告于2016年3月19日向居间方支付2万元（其中12000元为居间服务费，8000元为物业交割保证金）。合同签订后原被告双方约定首付款为45万元。原告于2016年3月22日向被告支付5万元、2016年5月17日支付25万元、2016年6月28日支付14.2万元，共计44.2万元。银行贷款75万元，原告于2016年8月3日支付给被告。2016年7月27日办理过户手续，2016年8月1日产权变更登记完毕。诉讼中，被告于2016年11月15日将涉案房屋交付原告。以上事实由房屋买卖合同、存量房买卖合同、收条、汇款收据、郑州市房屋登记信息查询证明、涉案房屋的所有权证书及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，2016年3月19日原、被告及居间方签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，合法有效。合同签订时原告向居间方支付的8000元（系2万元的一部分）由居间方暂为保管，系物业交割保证金，在物业交割完毕后由居间方退还给被告，故该8000元视为房款的一部分，结合原告支付的其他房款数额，可以认定原告已经实际向被告支付了房款120万元。买卖双方也于2016年8月1日办理了权属变更登记，故被告应按照合同约定向原告交付房屋。合同约定的交付时间为收到房款后20日内，经计算时间应为2016年8月23日，但被告于2016年11月15日才向原告交付，其行为构成违约，应当向原告支付该期间的损失，因房款已支付，且已过户完毕，故逾期交付房屋的损失主要是房屋使用上的损失，结合房屋面积及当地段的房屋租赁交易习惯，本院以房屋租金为标准酌定涉案房屋的损失为每月4000元，经计算，2016年8月23日至2016年11月15日的损失为10967.74元。关于违约金问题，原告主张的违约金过高，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据该规定，违约金应调整为3290.32元。被告辩称原告允许其多住两个月，但无证据证明，且原告不予认可，本院不予采信。原告将首付款于过户之前支付完毕，不存在违约行为，被告的相关辩称本院不予采信。因房屋已于诉讼期间交付，故原告要求被告搬离房屋的诉讼请求，本院不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告曹丽华自本判决生效之日起十日内向原告张忆楠赔偿损失10967.74元、支付违约金3290.32元，共计14258.06元；二、驳回原告张忆楠的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，原告张忆楠负担1190元，由被告曹丽华负担160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  刘煜伟二〇一六年十一月十八日书记员  颜 琼