广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第1090号
原告：广州市凤安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：黄柱标，总经理。
委托代理人：张文群，广东执正律师事务所律师。
被告：邓锦荣，住所地广州市海珠区。
原告广州市凤安物业管理有限公司诉被告邓锦荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张文群、被告到庭参加了诉讼。被本案现已审理终结。
原告诉称：被告所居住小区的物业管理服务，起初由广州远锋置业发展有限公司提供，后该公司变更名称为广州远锋物业管理有限公司。2009年6月由原告接管凤某花园小区的物业管理，并与广州远锋物业管理有限公司约定因物业管理所产生的债权债务由原告承继。之后，原告受广州市海珠区凤某花园业主委员会委托，管理该小区至今。原告在管理该小区期间，为凤某花园小区业主提供了完善的物业管理服务，得到了广大业主的认同。被告虽然接受了原告提供的物业管理服务，却多年欠缴物业管理费、原告代垫的水电费及公共分摊电费，虽经原告每月催缴，被告仍置之不理，至今尚欠各项费用8822.1元。故起诉请求：1、被告清缴2000年7月至2015年4月物业管理费7438.3元（其中从2000年7月至12月，按65.22平方米×0.75元/平方米×6个月；从2001年1月至2003年9月，按65.22平方米×0.65元/平方米×33个月；从2003年10月至2009年6月，按65.22平方米×0.6元/平方米×69个月；从2009年7月至2011年5月，按65.22平方米×0.6元/平方米×23个月；从2011年6月至2015年4月，按65.22平方米×0.7元/平方米×47个月）、2000年7月至2014年12月水电费（含公共分摊）1383.8元。2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、被告接收涉案房屋时，涉案房屋的阳台、外墙都有漏水的情况，至今都没有人为被告处理。2、接收涉案房屋的钥匙时，原告是需要退回被告几百元的，但是原告至今都没有退回；还有原告之前的物业管理费是0.4元/平方米，被告一直都有按时缴纳，但是原告调整物业管理费到0.7元/平方米，至今都没有告知被告。3、被告是有踩单车的习惯，但是原告却不让被告的单车进入涉案小区，原告既然认可被告是涉案小区的业主，为何被告的单车不可以进入涉案小区。4、现在被告的房屋仍然在漏水，从被告收楼至今，都没有人为被告处理过涉案房屋的漏水，原告没有尽到管理小区的责任。5、现在涉案小区停满了汽车，影响了被告的通行，同时也没有人管理小区治安，原告没有尽到管理的责任，被告也不同意缴纳物业管理费；被告只同意缴纳垃圾费、自用水电费、公摊水电费。
经审理查明：1997年11月28日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋置业发展有限公司（乙方，2001年1月更名为广州远锋物业管理有限公司）签订《“凤某花园”物业管理委托合同》，约定甲方将广州市海珠区革新路16号凤某花园住宅小区的物业委托乙方进行管理；委托管理期限自1997年11月28日起至2002年11月28日止；（管理服务费来源）按双方参照广州市物业管理服务收费标准议定的价格，由乙方报物价行政管理机关备案，领取统一价目牌后，向业主（用户）收取，即按建筑面积0.4元/月/平方米；等。
2001年3月31日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤某花园委托乙方进行管理；委托管理期限自2001年4月1日起至2004年3月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取；等。
2003年3月31日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤某花园委托乙方进行管理；委托管理期限自2003年4月1日起至2006年3月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取；等。
2003年9月8日，广州市海珠区物价局向广州远锋物业管理有限公司出具《关于凤某花园小区物业管理服务收费的批复》，该批复记载：物业管理服务收费标准按建筑面积每月每平方米：多层住宅0.6元……；等。
2006年1月1日，广州新峰房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤某花园移交乙方实行物业管理；委托管理期限自2006年1月1日起至2008年12月31日止；等。
2009年3月15日，原告（乙方）与广州市海珠区凤某花园业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将位于广州市革新路16号凤某花园小区范围内的物业委托乙方，统一管理，综合服务；合同期限由2009年3月15日至2012年3月14日；（管理服务费的收取）已售物业、住宅、房屋由乙方按建筑面积，每月每平方米0.60元向业主或使用人收取；等。
2009年6月30日，广州远锋物业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理移交协议书》，约定：l、自2009年7月1日起，位于广州市革新路l6号的“凤安花园”和位于广州市工业大道北83号的“远锋大厦”商住小区，由乙方接管物业管理；2、乙方接管上述两小区物业管理之前甲方因物业管理产生的全部债权债务概由乙方承继；乙方接管上述两小区物业管理之后因物业管理产生的全部债权债务概由乙方承负；等。
2011年5月18日，原告、凤某花园业主委员会作出了《关于调整物业管理费的通知》，通知中写明：广州市凤某物业管理有限公司提出要求由2011年6月开始调整物业管理费，将物业管理费由原定的住宅每平方米0.6元调整到每平方米0.7元；经业主委员会开会决定，考虑到小区的实际情况，初步同意调整物业管理费，但需全体业主投票决定。在2011年6月1日，凤某花园业主委员会作出书面回复表示：根据综合意见结果，同意广州市凤某物管有限公司对凤某花园物管费从2011年6月1日起，从原来的每平方米0.6元调至每平方米0.7元。
2012年8月5日，原告（乙方）与广州市海珠区凤某花园业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将位于广州市革新路16号凤某花园小区范围内的物业委托乙方，统一管理，综合服务；合同期限由2012年8月5日至2017年8月4日；（管理服务费的收取）已售物业、住宅、房屋由乙方按建筑面积，每月每平方米0.70元向业主或使用人收取；等。
广州市房地产档案馆于2015年5月20日出具的《房地产登记薄查册表》记载：海珠区革新路凤安四街3号808房的所有权人被告及邓某，该房屋建筑面积65.22平方米。
原告于2015年6月4日提起本案诉讼。诉讼中，被告表示：对水电费的计算、金额没有异议；大约在1998年搬进涉案房屋；房产证在2011年11月8日加了被告妻子的名字，在此之前涉案房屋的产权人只有被告一人；物业管理费由被告一人交纳。原告表示：只要求被告一人承担责任。
原告为证明其主张，还提交了2001年1月3日的《广东省营业服务收费许可证（副本）》作为证据，该许可证记载：广州市革新路16号凤某花园多层住宅物业管理服务收费按建筑面积0.65元/月收取；等。被告对此没有异议。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，广州新锋房地产开发有限公司与广州远锋置业发展有限公司签订《“凤某花园”物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》及原告与广州市海珠区凤某花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》对包括被告在内的小区业主具有约束力。原告通过与广州远峰物业管理有限公司签订《物业管理移交协议书》而取得了该物业公司对业主主张物业管理费的权利。故被告应按上述约定及时支付物业管理费用。根据《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”的规定，如被告提出的原告存在服务质量的问题确实存在，被告可另循法律途径主张相关权利，但被告以此为由拒不缴纳物业管理费，依据不足，本院不予采纳。
对于2000年7月至2001年3月的物业管理费的标准。广州新锋房地产开发有限公司与广州远锋置业发展有限公司于1997年11月28日的签订《“凤某花园”物业管理委托合同》约定1997年11月28日至2002年11月28日的管理服务费为0.4元/月/平方米，故在双方无明确约定前，2000年7月至2001年3月仍应按此合同约定的标准计算。虽然原告主张2000年7月至12月、2001年1月至3月应分别按0.75元月/平方米、0.65元月/平方米收取物业管理费，并提交了2001年的1月的收费许可证作为证据，但其未证明上述收取标准已经过开发企业或业主的同意，故原告的上述主张本院不予采纳。因此，根据上述及本案其他协议约定、广州市海珠区物价局的批复、业主委员会的相关通知以及涉案房屋登记的面积65.22平方米，被告应支付的物业管理费为：2000年7月至2001年3月，65.22×0.4×9=234.8元；2001年4月2003年8月，65.22×0.65×29=1229.4元，2003年9月至2011年5月，65.22×0.6×93=3639.3元；2011年6月至2015年4月，65.22×0.7元×47=2145.7元，共计7249.2元。故原告要求被告支付物业管理费7249.2元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持；超出部分本院不予支持。
被告对原告的水、电费的计算、金额没有异议，故原告要求被告支付涉案房屋的水电费（含公摊）1383.8元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告邓锦荣在本判决生效之日起10日内向原告广州市凤安物业管理有限公司支付海珠区革新路凤安四街3号808房2000年7月至2015年4月的物业管理费7249.2元。
二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付上述房屋2000年7月至2014年12月的水电费（含公共分摊）1383.8元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩建文
人民陪审员 李伟坚
人民陪审员 陈美卿
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 谢晓敏
程淑玲