北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第03072号
上诉人（原审原告）中国希格玛有限公司，住所地北京市海淀区知春路49号。
法定代表人王晓岩，董事长。
委托代理人丁瑞，北京市伟拓律师事务所律师。
委托代理人牛燕琴，北京市伟拓律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘滨海，男，1965年12月10日出生。
委托代理人高登立，北京市华城律师事务所律师。
委托代理人豆艳顷，北京市华城律师事务所律师。
上诉人中国希格玛有限公司（以下简称希格玛公司）、刘滨海因返还原物纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第3271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月11日受理后，依法组成由法官张洁芳担任审判长，法官刘国俊、刘磊参加的合议庭，并于2015年3月18日、5月18日两次公开开庭进行了审理。希格玛公司之委托代理人丁瑞、牛燕琴，刘滨海及其委托代理人高登立、豆艳顷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
希格玛公司在原审法院诉称：希格玛公司是北京市海淀区稻香园×号楼×层×号房屋（以下简称涉案房屋）的实际权利人。刘滨海在1998年3月至2005年2月期间为希格玛公司员工，希格玛公司为刘滨海提供涉案房屋进行租住。后因刘滨海与希格玛公司的劳动合同到期终止，刘滨海离职，希格玛公司要求收回涉案房屋并多次要求刘滨海腾退房屋并承担相应费用，但刘滨海均予以拒绝。2013年4月希格玛公司再次以书面形式通知刘滨海腾退涉案房屋并交清费用，但刘滨海以各种理由拒绝签收。刘滨海无权占有希格玛公司房屋的行为给希格玛公司造成了很大经济损失，严重侵害了希格玛公司的合法权益，故希格玛公司诉至法院，请求判令刘滨海立即腾退并返还位于北京市海淀区稻香园×号楼×层×号房屋；刘滨海赔偿希格玛公司损失52万元。刘滨海承担本案诉讼费用。
刘滨海在原审法院辩称：一、刘滨海对涉案房屋是合法占有，刘滨海与希格玛公司之间存在房屋买卖合同关系，合同已经实际履行并生效。刘滨海于1998年3月至2005年2月间供职于希格玛公司。1999年，希格玛公司根据国务院及北京市住房改革相关文件精神，制订了公司内部住房基金制度、福利售房制度及具体方案，刘滨海根据公司规定及自身职级获得购买涉案房屋的权利。2000年9月19日，希格玛公司出具相应材料使刘滨海办理了入住手续并居住涉案房屋至今。根据希格玛公司的相关文件，截至2005年2月刘滨海离职时，刘滨海以工资、住房基金、住房公积金支付的购房款共计102467.6元，刘滨海已经履行了福利房买卖合同的主要义务，合同已经成立并生效。在刘滨海离职时，希格玛公司与刘滨海就公司配车签订《协议书》，约定刘滨海以希格玛公司应返还刘滨海的车款38185.86元冲抵涉案房屋的购房款，因此希格玛公司的行为表明其已批准刘滨海离职后可不交回房屋，刘滨海、希格玛公司之间的福利房买卖合同并未解除。刘滨海离职后与希格玛公司之间就涉案房屋有多次邮件往来，但未签署书面合同的原因在于希格玛公司，其一直未取得涉案房屋产权证，且双方就已付房款金额存在分歧。二、刘滨海并未收到希格玛公司向刘滨海发出的腾房通知，且希格玛公司不符合单方解除合同的法定情形。三、涉案房屋系希格玛公司向刘滨海出售的福利房，刘滨海自2000年9月19日一直居住至今，并于2004年将全家户口迁入，刘滨海系涉案房屋实际权利人，刘滨海也没有条件搬离。综上，刘滨海与希格玛公司之间成立合法有效的福利房买卖合同，刘滨海系基于该合同对涉案房屋有权占有，希格玛公司无权要求刘滨海腾房并赔偿所谓损失。故刘滨海不同意希格玛公司的全部诉讼请求。
希格玛公司为证明其对涉案房屋享有所有权，主张其与刘滨海没有签署买卖合同，刘滨海应当腾退涉案房屋并赔偿损失，向原审法院提交证据如下：
1、（2013）二中民终字第6879号民事判决。2、房屋所有权证。3、基本信息表。4、工作简历信息表。5、劳动合同书。6、中国希格玛公司住房福利制度。7、关于九八年度住房出售方案的补充说明。8、中国希格玛公司住房基金管理规定（暂行）。9、2010年12月1日的《通知》及EMS详情单和跟踪查询单。10、2013年4月1日的《腾退通知》及EMS详情单和跟踪查询单。11、网页打印件。
刘滨海为抗辩其是合法占有使用涉案房屋，其是涉案房屋的所有人向原审法院提交证据如下：
1、关于出售公司住房的通知（内部通知）打印件。2、（希）字（99）第22号文件及两份打印件一份。3、（希）字（99）第23号文件及一份附件打印件一份。4、（希）总字（99）第29号文件打印件一份。5、九八年待售职工住房售价参考表打印件一份。6、房款情况一览打印件一份。7、刘滨海工资条。8、希格玛公司职工提取住房基金台帐。9、协议书一份。10、刘滨海车辆费结算一览表一份。11、希总字（2000）第015号文件一份。12、（2014）津北方证经字第548号公证书及公证材料一份。13、（2014）津北方证经字第549号公证书及公证材料一份。14、（2014）津北方证经字第550号公证书及公证材料一份。15、房款结算情况一览打印件。16、个人住房公积金查询书一份。17、物业费发票四张。18、供暖费明细表及供暖费发票复印件2张一份。19、希格玛公司总裁办说明函打印件一份。20、房屋租赁契约一份。21、户口本一份。22、电子邮件网页截图打印件一份。23、证据1的电子文档创建属性截图打印件一份。24、证据2附件一电子文档创建属性截图打印件一份。25、证据2附件二电子文档创建属性截图打印件一份。26、证据3电子文档创建属性截图打印件一份。27、证据3附件电子文档创建属性截图打印件一份。28、证据4电子文档创建属性截图打印件一份。29、证据5电子文档创建属性截图打印件一份。30、证据6电子文档创建属性截图打印件一份。31、证据11电子文档创建属性截图打印件一份。32、证据15电子文档创建属性截图打印件一份。33、证据19电子文档创建属性截图打印件一份。
刘滨海对希格玛公司的证据质证意见：对希格玛公司的证据1真实性没有异议，但关联性不认可，该证据只能证明希格玛公司与中科信房买卖关系存在并得到法院最终确认，希格玛公司依据该判决取得本案争议房屋所有权。但该证据与本案双方之间的房屋买卖合同关系无关。证据2真实性和合法性予以认可。希格玛公司持有本案争议房屋产权证并不能作为要求刘滨海腾房的依据。双方之间存在房屋买卖合同关系，希格玛公司对本案争议房屋的所有权正是其向刘滨海出售房屋的权利基础，而刘滨海依据买卖合同关系对本案争议房屋有权占有、合法占有。证据3到证据8真实性均认可没有异议。证据9、证据10真实性、关联性不认可，刘滨海从未收到过该通知及EMS寄送单。证据11对真实性、关联性不认可。双方之间存在房屋买卖合同关系，而非租赁关系，争议房屋周边区域房屋租赁市场行情与本案无关。
希格玛公司对刘滨海的证据质证意见：希格玛公司对刘滨海提供的证据1的真实性没有异议，证明目的不认可。员工申请购买公司住房均需进行协商并签订购房合同，但刘滨海始终未与希格玛公司签订购房合同。证据2真实性没有异议，证明目的不认可，刘滨海服务未满10年，不具有购房资格。证据3真实性没有异议，证明目的不认可，刘滨海没有交首付款，也未与希格玛公司签订购房合同，且刘滨海服务期未满十年，故刘滨海的情况不符合购房条件也不符合购房程序。证据4的真实性认可，证明目的不认可。根据该规定，希格玛公司扣除刘滨海的工资尚不足应交纳的房租，刘滨海还应当补充交纳使用期间的差额房租。证据5真实性认可，证明目的不认可。双方未就争议房产的买卖事宜达成一致，也未签订任何形式的售房合同。证据6真实性及证明目的均不认可。希格玛公司未向刘滨海提供过该表格，该表格所记载的相关情况与实际不符。证据7、证据8的真实性和证明目的均不认可。仅证明2002年8月、11月每月的扣款金额和住房基金。因为双方并未签订任何房屋买卖合同，更谈不上履行买卖合同的义务。证据9、证据10的真实性认可，证明目的不认可。双方并未签订任何房屋买卖合同，所谓冲抵的房款，应是刘滨海使用希格玛公司房屋期间应缴纳的房屋租金。证据11到证据14真实性认可，证明目的不认可。希格玛公司先后多次给刘滨海发出合同文本，并一再作出让步，但刘滨海均未同意签署，双方未能达成一致，致使房屋买卖合同未能成立。鉴于此，根据公司的相关规定应认定双方为租住的法律关系，希格玛公司据此向刘滨海发出腾退房屋的通知。证据15真实性及证明目的均不认可。希格玛公司未向刘滨海提供过该房款结算情况一览，相关数据与实际情况不符。证据16真实性认可，证明目的不认可。刘滨海从未向希格玛公司交付过公积金。证据17、证据18真实性及证明目的不认可。刘滨海是诉争房屋的实际使用人，有关物业费与供暖费理应由刘滨海承担，但刘滨海是否缴纳，希格玛公司无从判断。证据19真实性认可，证明目的不认可。该函件是为了解决刘滨海装修租住的房屋，而向有关单位发出的。证据20真实性及证明目的均不认可。该契约与希格玛公司无关，真实性无法核实。证据21真实性及证明目的不认可。户口簿是否真实无从判断，希格玛公司并不知悉刘滨海迁入户口的事实，且户口和房屋的权属关系之间不存在必然的因果关系。证据22真实性和证明目的均不认可。该证据的制作未经公证真实性不认可。证据23到证据33真实性和证明目的不认可。相关文件均在刘滨海电脑中存储的电子数据，且电子文档的创建属性是可以任意修改的，该电子数据的制作未经公证真实性不认可。
原审法院经审理查明：涉案房屋系希格玛公司于1993年8月12日从中国科技国际信托投资有限责任公司（以下简称中科信公司）处购买，2013年8月1日，北京市第二中级人民法院就希格玛公司诉中科信公司取回权纠纷一案作出（2013）二中民初字第6879号民事判决书，判决中科信公司协助希格玛公司办理涉案房屋的所有权转移登记手续，希格玛公司于2013年12月4日经法院强制执行取得涉案房屋的房屋所有权证，现系涉案房屋的所有权人。刘滨海于1998年入职希格玛公司，于2005年2月28日从该公司离职。刘滨海于2000年9月19日入住涉案房屋并居住至今。
希格玛公司与刘滨海就涉案房屋未签订书面房屋买卖合同，希格玛公司亦未向刘滨海出具过购房款收据或发票等材料。刘滨海主张其与希格玛公司之间成立了事实上的房屋买卖合同关系，其通过工资、提取住房基金、住房公积金和抵扣应退车款等方式向希格玛公司支付了涉案房屋的购房款共计140653.5元，希格玛公司向其交付了涉案房屋，双方均已实际履行了房屋买卖合同主要义务，故其系涉案房屋的有权居住人。对此，刘滨海提交了工资表、职工提取住房基金台账、协议书、个人住房公积金查询书、物业费发票、供暖费收据复印件、房屋租赁契约、房款情况一览打印件、车辆费用结算情况一览打印件、说明函打印件、售房合同打印件以及与时任希格玛公司总裁的路×的电子邮件打印件等证据。
刘滨海在庭审中自述希格玛公司向其发送三份购房合同后，双方未签署书面合同的原因，一是因为中科信公司没有取得产权证，二是双方对其已付购房款有争议。希格玛公司对刘滨海的抗辩主张不予认可，主张其公司确实曾在刘滨海离职后向刘滨海作出过出售涉案房屋的意思表示，但刘滨海没有同意，致双方没有签订书面房屋买卖合同。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、协议书、公证书等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘滨海原系希格玛公司的员工，依据希格玛公司的福利住房制度，刘滨海得以入住涉案房屋并居住多年。希格玛公司与刘滨海就涉案房屋的买卖事宜，在刘滨海在职以及离职后的很长一段时期内确曾有过沟通协商，然最终未能达成一致意见及签订书面房屋买卖合同来对标的、价款、支付时间、过户等涉及房屋买卖的重要问题做出具体明确的约定。对于房屋买卖这种关乎不动产权属转移的重大交易事项，理应有双方签订的明确具体的书面合同以保障履行，然作为买方的刘滨海却未能审慎而积极地促成书面买卖合同的签署以维护其作为买方的权利。且刘滨海提交的工资条、职工提取住房基金台账及公积金查询书等证据，并未明确载明及反映其所主张的其向希格玛公司支付购房款的事实。故在缺乏明确的房屋买卖合同约定的情况下，刘滨海抗辩主张其与希格玛公司之间成立事实上的房屋买卖合同关系且双方已实际履行了合同的主要义务，缺乏相应的事实及法律依据，法院难以采信。希格玛公司取得涉案房屋的所有权证，作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故法院对其要求刘滨海腾退并交还涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于希格玛公司要求刘滨海赔偿损失的诉讼请求，法院认为，刘滨海居住使用涉案房屋多年，而双方对于涉案房屋的权属认识存在分歧，希格玛公司在此长时期内从未明确向刘滨海提出过房屋租金的主张，故对于希格玛公司的该项诉讼请求，法院不予支持。另，对刘滨海述称其以工资、抵扣车款及提取公积金等方式向希格玛公司支付过购房款项，其可另行主张。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘滨海于本判决生效后六十日内腾空中国希格玛有限公司所有的位于北京市海淀区稻香园×号楼×层×房屋并交还中国希格玛有限公司。二、驳回中国希格玛有限公司其他诉讼请求。
希格玛公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决第二项，判决刘滨海赔偿希格玛公司52万元损失。上诉理由：1、原审法院认定事实错误，自刘滨海离职后希格玛公司多次发函要求与刘滨海签订买卖合同或支付租金。同时希格玛公司于2010年12月1日和2013年4月1日向刘滨海发出腾退通知，要求其腾退房屋并赔偿使用期间的损失。2、根据希格玛公司的福利房制度，刘滨海在希格玛公司服务不够10年不符合购房资格，其已经支付的房款折抵租金，应当支付其尚欠的租金。
刘滨海针对希格玛公司的上诉理由答辩称：刘滨海对房屋享有所有权，且希格玛公司没有向刘滨海主张过租金。希格玛公司的请求没有依据。物业费、供暖费一直是刘滨海交纳。根据福利售房实施细则的规定，住房的维修管理费用，水电供暖费用均由购房人个人承担。因此本案中刘滨海每年交纳物业、供暖费用已经证明刘滨海是房屋的实际权利人。
刘滨海不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，驳回希格玛公司原审诉讼请求。上诉理由：刘滨海占有使用房屋合法合理，合同应当继续履行，刘滨海不应返还房屋。1、买卖合同是当事人真实意思表示。希格玛公司本身颁布了相关的制度，向符合条件员工出售房屋。希格玛公司接纳了刘滨海交付的3万元房款。在刘滨海离职以后，希格玛公司和刘滨海一直协商房屋买卖事宜。希格玛公司具有卖房的意愿。刘滨海有权享受福利购房政策，愿意购买涉案房屋。双方就买卖的意思表示一致。2、买卖合同已经成立并已经履行。希格玛公司向刘滨海交付了房屋，刘滨海从2000年起居住了15年。刘滨海以工资、住房基金、公积金、车款形式交纳了购房款。希格玛公司收取了刘滨海的购房款。刘滨海认为房屋买卖合同成立。3、买卖合同一直持续并未解除。希格玛公司要求腾退返还房屋属于单方解除合同的行为，该不诚信的行为不应该得到法律的支持。
希格玛公司针对刘滨海的上诉理由答辩称：希格玛公司和刘滨海并没有形成房屋买卖合同意思表示。因为希格玛公司颁布的员工购房的条件是在公司服务满10年，而刘滨海仅仅服务了7年就离职了。房屋买卖合同没有成立也没有履行。希格玛交付房屋给刘滨海使用并非出售的意思表示。刘滨海并没有支付房屋首付款，之后多年拖欠款项，说明他并没有购房的任何意思表示。
二审中刘滨海提交新证据四份电子往来信函。证据1、2005年2月24日刘滨海发给西格玛公司王总（王×）邮件。证明刘滨海离职后就房子和车的事宜积极和希格玛公司领导进行协商，没有放弃购买涉案房屋。证据2、2005年3月3日。刘滨海向希格玛公司路×发的邮件。希望约王总见面，也证明与希格玛公司商谈过程中，刘滨海是被动的。证据3、2005年3月4日路×给刘滨海的回复。希格玛公司同意刘滨海按照优惠政策购买涉案房屋。买卖合同继续履行。双方对房屋购买达成一致。证据4、2008年5月19日刘滨海给路×发邮件，该邮件主要说明两点：其一，刘滨海对涉案房屋产权、过户的政策和进展情况不了解，希望再容刘滨海考虑一下；其二，合同中已经交纳的车款数额有错误，希望路×进行核实。证明双方的合同在履行过程中。
希格玛公司对上述证据4的真实性认可，但不认可刘滨海的证明目的。对证据1至证据3不认可。
本院认为，希格玛公司对刘滨海提交的证据1至证据3虽不认可，但其未能提交相反证据，且结合原审中刘滨海提交的邮件可以认定上述证据是真实的，并且证明了刘滨海离职后与希格玛公司磋商购买涉案房屋之事。
希格玛公司提交一份新证据为2008年5月26日路×发给刘滨海的邮件并附2008年5月7日的合同（即第二份合同）。邮件主要告知刘滨海签署合同的时限为2008年上半年。希望刘滨海抓紧时间定夺。证明希格玛公司对签订买卖合同的时间要求是2008年6月30日前。刘滨海不认可收到过该邮件，并提出，因双方之后还有协商，且希格玛公司还发了第三份合同。不认可希格玛公司的证明目的。
本院认为，结合原审中希格玛公司所发邮件，可以认定该邮件的真实性。但因双方在此时点后又发出第三份买卖合同草本，故希格玛公司用此证据证明刘滨海未在约定的时间签署买卖合同的证明目的不能成立。
本院经审理查明：1993年8月12日希格玛公司从中科信公司处购买涉案房屋，2013年8月1日，北京市第二中级人民法院（2013）二中民初字第6879号民事判决书，判决中科信公司协助希格玛公司办理涉案房屋的所有权转移登记手续，希格玛公司于2013年12月4日经法院强制执行取得涉案房屋的房屋所有权证，现为涉案房屋的所有权人。刘滨海于1998年入职希格玛公司，2005年2月28日从该公司离职。根据希格玛公司福利分房制度，刘滨海分得涉案房屋，于2000年9月19日入住至今。刘滨海在希格玛公司工作期间，由其工资中支付涉案房屋部分房款。2005年2月28日刘滨海离职后，就涉案房屋的买卖问题双方多次往来邮件。希格玛公司同意将涉案房屋卖与刘滨海，以及对涉案房屋座落：北京市海淀区万泉河路稻香园×号楼×号、建筑面积114平方米（暂定）、单价每建筑平方米4800元、总售价547200元这几项内容在发给刘滨海的邮件中从未发生过变化。刘滨海亦承认对上述内容其全部接受，从未提出异议。双方在往来的邮件中只对车款的数额，已付购房款等内容进行磋商。
本院认定上述事实，有当事人在二审审理期间提供的证据及陈述在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为买卖合同是否成立及效力问题。
《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”说明合同的成立应当具有法定的构成要件。结合《合同法》第二章“合同的订立”关于合同的订立，包括合同的主体资格、合同的形式、合同的内容、合同的订立过程等的规定，可以看出合同成立的要件一般包括：第一，合同的主体须有两方当事人；仅有一方当事人是不可能产生合意的，不可能成立合同。第二，合同的内容必须具备合同的必备条款。第三，合同的订立程序须经过要约、承诺两个阶段，并达成合意，这是合同成立的根本要件，也是合同成立的实质要件。一方对对方的要约完全接受，才构成承诺。关于合同中应当具备哪些条款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。
本案买卖双方是明确的即出卖人为希格玛公司，买受人为刘滨海，标的为涉案房屋，出卖的单价4800元、总价547200元在出卖人西格玛公司提出要约后，刘滨海完全接受。对此，双方往来函件中均没有提出异议，且在庭审中，希格玛公司及刘滨海均承认价格从未变化。因此，可以认定双方买卖合同关系已经成立。虽双方就已付房款数额存在异议，但不影响买卖合同的成立。二审中，刘滨海提交了补充证据，与原审提交的证据结合分析，可以证明刘滨海多次与希格玛公司就涉案房屋买卖合同的结算条款进行磋商，且双方对房屋的单价及总价款一直没有争议，只是对已付款的数额和车款抵扣的数额以及涉案房屋的权属存在争议和调整，不能以没有签署纸质的买卖合同书而认定双方的买卖合同关系没有成立。
双方达成的买卖涉案房屋的合同，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应认真履行。因买卖合同关系已成立，刘滨海居住在涉案房屋内有合法理由，希格玛公司要求刘滨海腾退涉案房屋的请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院认为刘滨海主张其与希格玛公司之间成立事实上的房屋买卖合同关系且双方已实际履行了合同的主要义务，缺乏相应的事实及法律依据的认定不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第3271号民事判决；
二、驳回中国希格玛有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费九千元，由中国希格玛有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费九千元，由中国希格玛有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年六月八日
书 记 员 刘芳芳