江门市蓬江区人民法院
裁判文书拟稿纸
宣判前秘密
棠下法庭拟稿人合
议
庭
成
员复核意见签
发
意
见标题广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法棠民初字第986号
原告：梁秀趣，女，汉族，1963年6月24日出生，住江门市蓬江区。
原告：胡国良，男，汉族，1964年9月24日出生，住址同上。
委托代理人：李艳娜、郑兰英，广东天高律师事务所律师。
被告：胡家荣，男，汉族，1973年10月22日出生，住江门市蓬江区。
被告：李杏娟，女，汉族，1974年10月24日出生，住址同上。
关于原告梁秀趣、胡国良诉被告胡家荣、李杏娟租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告梁秀趣、胡国良的委托代理人李艳娜到庭参加诉讼，被告胡家荣、李杏娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告梁秀趣、胡国良起诉称：原告梁秀趣是位于江门市蓬江区棠下镇金桐八路9号1幢（土名：棠下镇莲塘村迳口村果蚌厂区内第1号）厂房（以下简称厂房）的权属人，原告胡国良是梁秀趣的配偶，厂房是梁秀趣与胡国良的夫妻共同财产。2014年5月12日，两原告向被告儿子胡宗立出具委托书委托其租赁和管理厂房。2014年5月13日，胡宗立代表原告胡国良（甲方）与被告胡家荣（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，约定将位于棠下镇莲塘村迳口村果蚌厂区内第1号厂房（厂房租用面积3014平方米，空地租用面积700平方米）租赁给被告胡家荣。租赁时间为120个月，即从2014年7月1日至2024年7月31日止。第一年至第三年租金28500元／月；每三年递增8%。被告胡家荣应在合同签订生效之日起向胡国良缴交人民币90000元整作为押金，在租赁期满后5天无利息退还给被告胡家荣。每月租金在15号前后5日内支付。租赁期间被告胡家荣自行负责支付生产经营的水电费、租金、租赁所得税、房产税等一切费用。同时，双方还约定被告胡家荣拖欠租金及水电费累计达一个月，原告有权终止合同。被告胡家荣逾期不缴租金、水电费、逾期按每天千分之六加收滞纳金；在合同期内，甲方无故终止合同，则属违约；任何一方违约，则赔偿对方相当于被告胡家荣所租厂房的两个月租金。如被告胡家荣无法支付赔偿金额，被告胡家荣同意在所租厂房内的全部资产抵押；合同还约定了其他事项。合同签订后，被告胡家荣按月支付了租赁押金及首期租金，两原告也按约交付了租赁物。被告胡家荣自租赁之日起至2015年5月一直依约支付租金，然而，2015年6月的租金却迟迟不依约履行，直至2015年7月2日、7月3日被告胡家荣才分别转账支付租金人民币3000元和7577.5元。期后，被告再没有向原告支付任何款项，据此两原告认为被告胡家荣以其行为明确表明不再履行合同约定，且被告胡家荣未能按时交纳租金已构成违约，两原告有权单方面解除租赁合同并要求其承担违约责任。被告胡家荣至今尚欠两原告6月份租金17922.5元、7月至9月份租金85500元以及两原告为其垫付2015年5月27日至2015年7月21日的水费290元、电费9284元。由于被告胡家荣在签订租赁合同时支付押金人民币90000元，原告有权从被告支付的押金中先行抵扣，根据双方签订的《车间租赁合同》第四章第三条约定，被告依约应赔偿两原告相当于两个月租金，即违约赔偿金57000元。原告认为，两原告的厂房一直被两被告经营的江门市蓬江区荣骏彩印有限公司的机械设备占用，而被告未能依约支付租金，欠薪逃匿，已构成违约，原告有权依照《厂房租赁合同》第三章第三条的约定单方解除合同并要求被告清偿欠款、按《厂房租赁合同》第四章第二条的约定要求乙方支付滞纳金。另，自双方解除租赁合同之日起，被告应将厂房腾退，返还租赁物给原告，然而，被告一直不缴纳租金持续占有使用原告厂房，据此，原告要求被告胡家荣以租赁合同约定的租金为标准支付占有使用费直至被告实际返还厂房之日止，没有违反法律规定，请法院予以支持。经查，被告李杏娟是被告胡家荣的配偶，江门市蓬江区荣骏彩印有限公司是由两被告共同经营的，前述债务是在胡家荣与李杏娟婚姻关系存续期间产生的共同债务，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，李杏娟应对共同债务负有连带清偿责任。为维护原告合法权益，原告特具此状，恳请法院依法判令：一、确认原、被告于2014年5月13日签订的《车间租赁合同》于起诉之日正式解除；二、被告胡家荣立即清除其拖欠的租金人民币22996.50元；三、被告胡家荣承担违约赔偿金57000元；四、被告胡家荣将位于江门市蓬江区棠下镇莲塘村迳口果蚌厂区内第1号厂房（即江门市蓬江区棠下镇金1桐八路9号1幢）腾退给两原告，并向两原告支付自解除合同之日起至被告胡家荣实际腾退之日的厂房占有使用费（按《厂房租赁合同》中约定的租金标准支付，暂计算自2015年11月31日厂房占有使用费为57000元）；五、被告胡家荣向两原告支付逾期交纳租金的滞纳金（滞纳金以28500元为基数，自2015年9月21日起按每天千分之六为标准计算至被告胡家荣实际支付之日止，暂计算至2015年11月30日滞纳金为人民币12141元）；六、被告李杏娟对上述债务承担连带清偿责任；七、本案诉讼费由两被告承担。
原告梁秀趣、胡国良在诉讼期间提供的证据有：1、两原告的身份证；2、两被告的身份证复印件；3、两被告的结婚证复印件；4、车间租赁合同；5、房地产权属证书；6、证明；7、两原告结婚证；8、厂房租赁委托书；9、水电费凭证；10、垫付工资凭证。
被告胡家荣、李杏娟无到庭无答辩，在举证期限内也无证据提供。
经审理查明：两原告是夫妻关系。两原告委托胡宗立于2015年5月13日与被告胡家荣签订《车间租赁合同》，合同主要内容有：1、原告胡国良将位于棠下镇莲塘村迳口村果蚌厂区内第1号厂房（厂房租用面积3014平方米，空地租用面积700平方米）租给被告胡家荣；2、租赁时间为120个月，即从2014年7月1日至2024年7月31日止；3、第一年至第三年租金28500元／月，每三年递增8%，其中包括空地租金1400元／月。租赁期间被告胡家荣自行负责支付生产经营的水电费、租金、租赁所得税等一切费用；4、被告胡家荣应在合同签订生效之日起向原告缴交人民币90000元整作为押金，在租赁期满后5日内无利息退还给被告胡家荣，每月租金在15号前后5日内支付；5、被告胡家荣如拖欠租金及水电费累计达壹个月，原告有权终止合同；6、被告胡家荣逾期不缴租金、水电费，逾期按每天千分之六加收滞纳金；7、任何一方违约，则赔偿对方相当于被告胡家荣所租厂房两个月租金，如被告胡家荣无法支付赔偿金额，被告胡家荣同意在所租厂房内的全部资产抵押。
合同签订后，被告胡家荣向原告交付保证金90000元。被告胡家荣租赁厂房后用于经营江门市蓬江区荣骏彩印有限公司，直至2015年6月，被告胡家荣开始没有按时交付租金。2015年7月2日和7月3日被告胡家荣向原告支付6月份的租金3000元和7577.50元，尚欠6月份租金17922.50元未付。2015年7月至9月租金一直未支付。2015年9月21日被告胡家荣离开该厂停止经营，至今尚有部分设备在厂房里。另外原告替被告支付了租赁物的水费原告追讨未果，于2015年9月23日向本院提起诉讼。
另查，江门市蓬江区棠下镇莲塘村迳口果蚌厂区内第1号厂房与江门市蓬江区棠下镇金1桐八路9号1幢实属同一地址，江门市蓬江区棠下镇金1桐八路9号1幢厂房的权属人为原告梁秀趣所有。
再查，被告胡家荣与李杏娟系夫妻关系。
本院认为：本案属厂房租赁合同纠纷。原、被告双方于2014年5月13日签订的车间租赁合同系双方自愿意思表示，没有违反有关法律规定，是合法有效的合同。合同签订后，原告已按合同约定将厂房交付被告胡家荣使用。被告胡家荣从2015年6月开始没有按约定支付租金给原告，是被告违约，被告胡家荣应承担本案的违约责任。
关于原告请求解除租赁合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”双方在租赁合同中约定：“被告如拖欠租金及水电费累计达壹个月，原告有权终止合同。”被告胡家荣于2015年6月开始拖欠租金，原告请求双方签订的车间租赁合同于2015年9月23日予以解除，理由充分，本院予以支持。
关于原告请求被告清偿拖欠的租金22996.5元的问题。被告胡家荣租赁原告厂房使用后，尚欠原告2015年6月部分租金17922.5元以及2015年7月、8月、9月份三个月的租金85500元未付。同时，原告已代为垫付2015年6-7月份水费290元、电费9284元给有关部门，被告胡家荣应偿还给原告。被告胡家荣尚欠原告6-9月份的租金和垫付的水电费合共112996.5元（17922.5＋28500×3＋290＋9284），扣减被告胡家荣已支付原告的保证金90000元，被告胡家荣实欠原告租金和水电费22996.5元未支付。原告请求被告胡家荣支付拖欠的租金及返还代垫付的水电费合共22996.5元，证据充足，理由充分，本院予以支持。
关于原告请求被告承担违约赔偿金57000元的问题。被告胡家荣租赁原告厂房使用后，拖欠三个多月的租金未支付，属违约。按照双方合同约定，违约方应赔偿对方两个月的租金57000元。原告请求被告胡家荣依约赔偿违约金57000元，合情合理，本院予以支持。
关于原告请求被告支付厂房占有使用费57000元的问题。原、被告于2015年9月23日解除车间租赁合同，合同解除后，被告胡家荣应将租赁的厂房交回给原告。但被告胡家荣没有在适当的期限将厂房返还给原告，而且还继续占有使用，被告胡家荣应每月支付28500元的厂房占有使用费给原告。原告请求被告胡家荣支付2015年10、11月两个月的厂房占有使用费57000元，合情合理，本院予以采纳。
关于原告请求被告支付逾期交纳租金的滞纳金12141元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告胡家荣在租赁过程中没有按合同约定支付租金给原告，原告可选择要求被告胡家荣支付违约金或者赔偿损失。虽然原、被告双方在合同中约定逾期交付租金，按每日千分之六计付滞纳金，本案原告已选择要求被告胡家荣支付违约金57000元，同时还请求被告赔偿损失，依法无据，本院不予采纳。
至于被告李杏娟是否应对上述债务承担连带清偿责任的问题。原告主张本案租赁关系发生在两被告夫妻关系存续期间，上述债务应当按夫妻共同债务处理。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所欠债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理……”本案债务是否属于夫妻共同债务，应当审查被告夫妻是否有举债的合意，是否有享受债务的利益、债款的用途和是否超出家事代理的合理范围等因素。本案中，原告仅能举证证明是与被告胡家荣之间的租赁关系引起的债务，并未能提供其他充足证据证明本案债务是两被告的夫妻共同债务，故本院对原告关于本案债务是被告夫妻共同债务的主张不予采纳，对原告关于被告李杏娟承担连带责任的请求不予支持。被告胡家荣、李杏娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在规定期限内没有答辩和举证，应视为其放弃答辩和举证的权利，依法可缺席判决。
综上所述，依照《中华人名共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告梁秀趣、胡国良于2014年5月13日与被告胡家荣签订的《车间租赁合同》于2015年9月23日予以解除；
二、被告胡家荣应在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金22996.5元给原告梁秀趣、胡国良；
三、被告胡家荣应在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金57000元给原告梁秀趣、胡国良；
四、被告胡家荣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付厂房2015年10月、11月两个月的占有使用费57000元给原告梁秀趣、胡国良；
五、驳回原告梁秀趣、胡国良的其他诉讼请求。
被告胡家荣、李杏娟如未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3383元，由被告胡家荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向法院申请执行。
审 判 员 徐晨峰
人民陪审员 吴咏红
人民陪审员 钟伟玲
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 邬广乐