河北省唐山市路南区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0202民初2047号原告：唐山明兴建材有限公司，住所地唐山市高新区大庆道79号。法定代表人：唐伯明，职务董事长。委托诉讼代理人：徐利民，河北徐利民律师事务所律师。被告：朱小山，男，1963年3月10日生，汉族，唐山妇幼保健院退休职工，住唐山市。委托诉讼代理人：司维，河北锐顶律师事务所律师。被告：唐山中天房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区滨湖庄园401楼9号底商。法定代表人：孙瑞琢，职务董事长。委托诉讼代理人：张宝林，男，1982年2月5日生，汉族，住唐山市玉田县窝洛沽镇潮云铺村朝顺大街**号。原告唐山明兴建材有限公司（以下简称明兴公司）与被告朱小山、唐山中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明兴公司委托诉讼代理人徐利民、被告朱小山及其委托诉讼代理人司维、被告中天公司委托诉讼代理人张宝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明兴公司向本院提出诉讼请求：1.请求继续执行唐山市路南区人民法院（2014）南执字第654号执行裁定书中对滨湖庄园408楼2门201号房产的执行；2.本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：原告明兴公司与被告中天公司建筑工程施工合同纠纷一案，原告胜诉并申请执行，唐山市路南区人民法院于2015年1月8日依法作出（2014）南执字第654号执行裁定书，裁定查封被执行人中天公司滨湖庄园408楼1门401号、408号楼2门201号、408楼4门202号等3套房产。查封期限自2015年1月5日至2017年1月5日，查封期间不得抵押、变卖、更名、过户等，2017年1月6日继续查封上述房产。查封生效后，案外人朱小山提出异议，称自己2009年2月17日购买了被查封的滨湖庄园408楼2门201号房产并交纳了部分房款，2011年7月15日交纳了剩余的房款并办理了交房入住手续，同时缴纳了物业费、取暖费、水电费等相关费用。唐山市路南区人民法院据此又作出（2018）冀0202执异16号执行裁定书，裁定中止河北省唐山市路南区人民法院（2014）南执字第654号执行裁定书中对滨湖庄园408楼2门201号房产的执行。原告认为路南区人民法院作出的上述裁定没有认真审查案外人所提供的证据的真实性，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，依法起诉，望判如所请，维护原告的合法权益。朱小山辩称，1.答辩人于2009年2月17日交纳了滨湖庄园408楼2门201号部分的房款108290元，地下室50%的房款3627元。2009年11月10日该房屋封顶时交纳了63524元的房款和3626元地下室的房款。2011年7月15日答辩人与唐山中天房地产开发有限公司签订滨湖庄园408楼2门201号住房一套认购协议，建筑面积68.92平方米，地下室7.17平方米，商品房单价每平方米3548元，地下室单价每平方米1000元，该房屋共计金额251698元，同日交纳了剩余的房款44767元，交纳了该房屋的土地出让金25500元，补实测地上面积差价2364元，维修基金5034元，契税5034元，物业费、清运费621元，水卡、电卡、照明费700元，装修押金2000元，交纳了取暖费1344元。2.2011年7月15日答辩人与物业签订了滨湖庄园整改期间钥匙托管承诺书，滨湖庄园住宅小区业主（住户）入住验房表。自此该房屋交付给了答辩人。3.人民法院查封滨湖庄园408楼2门201号的最早时间是2015年1月5日。在人民法院查封之前答辩人就该房屋已签订合法有效的书面认购协议，交付了全部的购房款，并实际占有了该房屋。同时该商品房是用于居住的。综上，答辩人有足够的证据排除执行，证明是答辩人所有的房屋，是属于合法取得。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。中天公司辩称，同朱小山的答辩意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于有争议的事实和证据，本院认定如下：对被告朱小山提交的证据一滨湖庄园认购协议，虽原告提出该认购协议系非正式商品房买卖协议且为无效合同，但二被告作为协议签订相对方，均认可合同真实性，且被告中天公司提交预售许可证证明其在起诉前取得预售许可证，合同应属合法有效，故对该协议的真实性、合法性，本院予以认定；对被告朱小山提交的证据二收据、证据三中被告中天公司出具的收据、证据六银行交易明细清单、结合被告中天公司提交的证据二预定买售协议、滨湖庄园认购协议、银行凭证、票据复印件以及中天公司提交的证据四合作协议书，上述证据能够佐证证实被告朱小山已实际履行给付购房款的事实，原告未能提供相反证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性及证明力予以确认；对被告朱小山提交的证据三中物业公司出具的收据、证据四以及证据八结合被告中天公司提交的证据三，上述证据能够相互印证，证实被告朱小山向物业公司缴纳取暖费、电费等费用，被告朱小山在涉案房屋居住事实；对被告朱小山提交的证据五钥匙托管承诺书、滨湖庄园住宅小区业主入住验房表，未经被告中天公司盖章进行确认，无法证实与本案具有关联，故对该证据的关联性本院不予认定；对被告朱小山提交的证据七照片，无法证实与本案具有关联，亦无法与原物进行核对，故对该证据的真实性、关联性不予认定；对被告中天公司提交的证据一、营业执照复印件、预售许可证复印件，能够证实被告中天公司具有开发及销售的资格，故本院对该证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月28日，唐山市路南区女织寨乡郑家庄村民委员会（以下简称郑家庄村委会）与中天公司签订《合作协议》，约定了中天公司利用205国道南侧郑家庄新村址土地进行合作开发建设，新建楼房优先安置村民用于避险搬迁，其余部分用于销售，销售收入归中天公司等内容。2009年2月17日，郑家庄村委会作为甲方与朱小山作为乙方签订《预定买售协议书》，主要内容约定如下：1.朱小山拟购买郑家庄村委会位于滨湖庄园408号楼2-201号房，该房建筑面积68.15平方米，房屋地下室建筑面积7.253平方米，房屋与地下室总价款为223834元；2.滨湖庄园408号楼2-201号房的交房日期为2010年5月31日，朱小山以分期付款方式向甲方支付预购房款，签约时交付首付款人民币111917元，滨湖庄园408-2-201号楼主体封顶时，交纳房款67150元，交房时付清全部房款人民币44767元。合同签订后，2009年2月17日郑家庄村委会出具收据，显示收到朱小山交付的房款108290元和地下室3627元。2009年11月10日郑家庄村委会出具收据，显示收到朱小山交付的房款63524元和地下室3626元。2011年7月15日，被告中天公司作为出卖人与被告朱小山作为买受人签订《滨湖庄园认购协议》，主要内容约定如下：房屋位置与面积为，买受人所认购商品房为408楼2单元2层201室，该商品房合同约定建筑面积为68.92平方米，地下室为7.17平方米，该商品房单价为（人民币）每平方米3548元，总金额为（小写）244528元，地下室单价为（人民币）每平方米1000元，总金额为（小写）7170元，该房屋共计金额251698元，付款方式为一次性付款，买受人于2011年7月15日交付全部房款。2011年7月15日中天公司出具收据，显示收到朱小山交付部分房款44767元以及土地出让金、补实测地上面积差、维修基金等款项。同日唐山滨湖物业服务有限公司出具收据，显示收到朱小山交付的物业费、照明等各项费用。2018年7月16日，唐山滨湖物业服务有限公司出具证明一份，证明朱小山为滨湖庄园408楼2单元201室业主。另查明，中天公司向本院提交证据工商银行个人业务凭证，显示2009年11月10日户名为乔鹏收到汇款金额67150元，中天公司在庭前会议时称上述金额为朱小山给付封顶后的房款，乔鹏为当时公司法定代表人的儿子。2012年5月14日，中天公司取得（唐）房预售证第875号商品房预售许可证，项目名称显示包括滨湖庄园（郑家庄平改）一期408号商住楼在内。再查明，本院于2015年1月8日作出（2014）南执字第654号执行裁定书，裁定查封被执行人中天公司滨湖庄园408楼1门401号、408楼2门201号、408楼4门202号三套房产，查封期限自2015年1月5日至2017年1月5日，查封期间不得抵押、变卖、更名、过户等。2017年1月6日，继续查封上述房产。朱小山于2018年5月7日对上述查封的房产提出书面异议，本院于2018年5月22日作出（2018）冀0202执异16号执行裁定书，裁定中止河北省唐山市路南区人民法院（2014）南执字第654号执行裁定书中对滨湖庄园408楼2门201号房产的执行。现明兴公司不服本院作出的（2018）冀0202执异16号执行裁定书为由，诉至本院，要求继续对滨湖庄园408楼2门201号房产的执行。本院认为，本案的争议焦点为被告朱小山对涉案房产是否具有阻碍执行的权利，有无充分证据证实。首先，原告辩称，其主张应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，应当具备三个要件即，一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院认为，上述条款的规定是对不动产购买人执行异议成立条件作出的特殊规定（购买首套住房），不同于该规定的第二十八条对执行异议条件的一般规定（无论是购买首套住宅还是非首套住宅）。第二十九条的规定是无需占有房屋，仅需要支付百分之五十以上购房款等，该条规定明显系为了保护首套住房购房者权益的保护，原告不能据此规定来适用本案的实际情形。在本案中，被告朱小山作为购房人符合该规定第二十八条的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第一，被告朱小山向本院提交的认购协议、收据结合被告中天公司提交的预定买售协议书、认购协议、银行个人业务凭证、收据等证据，可以证实，被告朱小山已于2011年7月15日之前向被告中天房地产交纳了购房款的事实。第二，原告辩称被告中天公司与被告朱小山签订的认购协议为无效合同，根据被告中天公司向本院提交的证据，可以证实被告中天公司已于2012年5月14日取得预售证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，故可以认定二被告签订的认购协议合法有效。第三，根据唐山滨湖物业服务有限公司出具的证明以及被告朱小山交纳物业费、照明等费用的收据可以证实，被告朱小山已于2011年7月15日入住涉案房屋。第四根据本案原、被告提交的证据不能证实涉案房屋未办理过户登记系因买受人朱小山自身原因造成。原告明兴公司的请求继续对滨湖庄园408楼2门201号房产的执行的诉讼主张不能成立。综上所述，原告明兴公司的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告唐山明兴建材有限公司的诉讼请求。案件受理费4968元，减半收取计2484元，由原告唐山明兴建材有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 员  王 健二〇一八年八月十六日法官助理  吴雨轩书 记 员  李 玥