湖北省来凤县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂来凤民初字第00855号
原告陈明，男，汉族，1976年5月16日出生，湖北省来凤县人。
原告吕学梅，女，汉族，1981年4月8日出生，湖北省来凤县人。系原告陈明之妻。
二原告委托代理人（特别授权）ＸＸ、陆明祥，湖北夷水律师事务所律师。
被告来凤美化房地产开发有限公司。
法定代表人李美堂，董事长。
委托代理人（特别授权）郭金刚，湖北领汇律师事务所律师。
原告陈明、吕学梅诉被告来凤美化房地产开发有限公司（以下简称美化公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法由审判员叶松适用简易程序，于2015年9月11日公开开庭进行了审理。原告陈明、吕学梅及其委托代理人ＸＸ、陆明祥，被告美化公司的委托代理人郭金刚到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院于2015年11月16日裁定将本案转入普通程序进行审理，并组成由审判员叶松担任审判长，与代理审判员谭翔、人民陪审员李应权参加的合议庭，于2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告陈明、吕学梅的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼，被告美化公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈明、吕学梅诉称：被告美化公司在来凤县大河镇江汉大道进行房地产综合开发，工程项目取名为“新天地”。该工程办理了鄂规用地422827201300083号建设用地规划许可证、鄂规工程422827201300081号建设工程规划许可证、来国用（2013）第1001288号国有土地使用证、42282720130730023号施工许可证。于2013年12月29日获得了鄂来房预字（2013）008号商品房预售许可证。据此，该楼盘便是能够入市交易的合法建筑，被告与买受人的商品房买卖行为受法律保护。
2015年7月6日，原告经人介绍得知被告因需要资金周转，拟以每平方米8000元的价格出售新天地115#、116#两间商铺。因两间商铺内柱子多不便开展其他经营项目，而适合原告做通信经营业务，便建议原告联系被告法定代表人石化开洽谈购房事宜。次日经电话询问，石化开告知该门店售价为每平方米10000元，原告表示价格高不愿意购买，同月20日，石化开电话联系中主动将门店价格降为每平米8000元，问原告是否购买。原告表示看了门店之后再决定。原告经实地查看后表示店内柱子太多，如果单价超过7000元便不买。7月21日双方见面洽谈，原告与石化开就新天地115#、116#两间商铺买卖达成一致协议。石化开便安排被告售楼处的工作人员给原告填写了制式合同，绘制了两间门店平面图。原告当即分两次转账支付了两间商铺的全部价款共计73万元，被告出具了两张收款收据。原告发现合同约定价格为每平方米5000元，低于实际成交价。便问石化开：“这价是怎么回事？”石化开表示“这是公司的事，你们别管。你们只要按每平米7000元的价格给我公司付齐73万元就行了”。在原告夫妻签字捺印后，石化开告知公司公章在县城，盖章后还要去房管局备案。手续办完后，将预售备案登记的购房合同交给原告。7月27日原告催问购房合同的办理情况，石化开说要找公司副总经理李美堂办理。到了7月31日被告书面告知“出售大河新天地115、116号门面属于石化开的个人行为。”原告向当地工商部门投诉被告拒绝完善购房手续，工商部门告知“已经调解无效，不予受理”。
原告认为：石化开是被告公司的法定代表人，有权代表公司处理售房等经营实务。原告已经按约定履行了支付73万元购房款，被告按约定收取了全部价款。被告工作人员当时也承诺办妥购房手续。现被告以售房未经公司股东会同意为由，企图单方面推翻双方之间的商品房买卖合同。原告在双方未签书面合同并办理预售登记之前付清价款，被告收款之后又企图提高售价。被告内部人员密谋策划、分工配合导演一出法定代表人只代表个人而不能代表公司的闹剧。目的是迫使原告接受其提高售房价款后才完善购房手续的无理要求。被告出尔反尔的行为违背了诚实信用原则，依据我国合同法第三十七条、第五十条的规定，双方商品房（预售）合同成立并有效。被告应当履行交付两间商铺及附随文书的义务。因此请求判令：1、被告在工程验收合格后三日内将位于来凤县大河镇江汉大道新天地编号为115#、116#两件商铺（共计面积104.29平方米）及附随的商品房验收合格证明、房屋使用说明书、商品房质量保证书等文书交给原告；若逾期交房则按同地段门店租金标准赔偿损失。2、被告从实际交房之日起三个月内协助原告办妥国有土地使用证、房屋所有权证。若逾期交付前述“两证”则按73万元购房款依据中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算损失。3、被告承担本案诉讼费、保全申请费等必要费用。
原告陈明、吕学梅在庭审中将第1项及第2项诉讼请求变更为：1、被告立即将位于来凤县大河镇江汉大道新天地编号为115#、116#两件商铺（共计面积104.29平方米）及附随的商品房验收合格证明、房屋使用说明书、商品房质量保证书等文书交给原告；若逾期交房则按同地段门店租金标准赔偿损失。2、被告从约定的交房日期届满后三个月内协助原告办妥国有土地使用证、房屋所有权证。若逾期交付前述“两证”则按73万元购房款依据中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算损失。
原告陈明、吕学梅为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：
证据一：被告工商登记信息。拟证明被告以商品房开发为主业，其法定代表人为石化开，石化开依法有权代表该公司从事经营活动，其从事商品房销售不是个人行为，而是履行公司职务行为。石化开的特定身份让原告及社会公众有理由足以相信石化开的行为能够代表被告。
证据二：建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等证件照片的复印件。拟证明被告大河镇新天地项目已经取得建设和销售的相关批准证件，售给原告的大河镇新天地115#、116#两间商铺能够入市合法交易。原、被告交易合同行为未违反效力性强制性法律规定。
证据三：收款收据两张。拟证明原告购买被告新天地115#、116#两间商铺总共支付73万元，被告已经如数接受全部价款证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系。被告收款证明不是石化开的个人售房，而是被告售房。
证据四：原告陈明与石化开之间的通话记录清单；来凤美化房地产公司法定代表人石化开与购房人陈明电话通话录音光碟；石化开与陈明之间的通话录音整理材料；中国联通业务凭据两张。拟证明：原、被告双方有关新天地115#、116#两间商铺买卖合同成立，且原告已经实际履行支付了全部价款73万元。但被告以其他股东不同意为由拖延签订书面合同和办理预售登记。
证据五：大河新天地商业布局图、项目平面图。拟证明被告销售给原告的大河新天地项目115#、116#两间商铺面积明确、位置确定，双方交易对象特定。
证据六：原告单方签字的《商品房买卖合同》。拟证明双方达成协议后石化开安排被告工作人员填写格式合同。格式合同与两张收款收据系同一人书写。此次售房行为并不是石化开的个人行为，而是按流程和规范操作的公司集体行为。
证据七：向某、张某夫妻的证言。拟证明原告经张某介绍，得知被告拟降价出售115#、116#两间商铺的信息，并得到石化开的联系方式，证明原告与被告法定代表人石化开素不相识，没有任何利害关系，原告与石化开纯属正常商业交易。
证据八：被告给原告发的函件一份。拟证明被告对法定代表人与原告的协议内容明知，但事后不予认可售房行为，证明原告与被告合同关系客观存在。
证据九：转账凭证2份。拟证明原告按照要求向被告的会计指定账户转账支付73万元。
被告美化公司辩称：原告方的请求不明确，“工程验收合格后”不明确，协助办理土地使用权证的时间不明确，合同无效不能主张违约责任。本案所涉及的买卖资金没有进入公司账目。公司个别股东及员工涉嫌触犯刑法，公司正在收集证据追究相关责任人的法律责任。原告诉状中所称的部分事实不实，原、被告没有达成书面意见，7月31日被告公司以书面形式向原告告知卖房行为属石化开个人行为。原告诉状中称在未签订书面合同的情况下付清价款，这个行为说明原告陈明知道没有合同，而先给付价款不符合双方达成买卖合同的给付行为。石化开与原告洽谈房屋买卖的行为属于其个人行为，洽谈的过程没有通过公司股东会，原告支付的价款也没有进入公司账户，即使石化开的行为属于公司法定代表人的行为，但是没有得到公司的认可，预售合同上也没有法定代表人的签字确认，因此预售合同无效。请求驳回原告的诉讼请求。
被告美化公司为支持其抗辩理由向本院提交了调查笔录一份，拟证实原告陈明在2015年8月4日还知道公司没有对房屋买卖合同签字盖章，对双方的房屋买卖行为未进行追认。
2015年11月10日原告陈明向本院申请调取由被告管理保存的，原、被告签订的商品房买卖合同一式5份。本院于2015年11月13日向被告送达了调取证据的通知书，要求被告在收到通知后三日内向本院提交2015年7月21日陈明与被告签订的“商品房买卖合同（预售）”一式5份。被告在收到通知后未向本院提交该证据。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性无异议，但认为法定代表人在2015年8月28日已经发生变更，不能达到原告的证明目的。
被告对原告提交的证据二的真实性无异议，但认为不能证明原、被告双方有合法的交易行为。
被告对原告提交的证据三的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，该款项没有进入公司账户，而是进入了私人账户，公章是财务人员滥用职权所加盖的公章。
被告对原告提交的证据四的真实性无异议，但认为通话行为是事实，但是讲话的内容无法确认。第一个证明目的，交谈买卖商铺没有异议，第二个证明目的达成合意这个有异议，第三个证明目的公司没有签字没有盖公章是事实，第四个证明目的公司股东不认可买卖协议是事实。这组证据不能证明原、被告达成了买卖协议，只能证明有买卖房屋的商谈过程。
被告对原告提交的证据五的真实性无异议，但认为该证据不能证明是被告销售给原告的。
被告对原告提交的证据六的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，合同是公司制的，但没有得到公司的追认。经过与原告所持的合同比对，部分内容不相符合，对于原告合同中多余的符号和添加的空白不予认可。合同和收款收据上签字不是一人书写。
被告对原告提交的证据七的真实性有异议，认为证人应当出庭接受法庭和双方当事人的质询，达不到证明目的。
被告对原告提交的证据八的真实性无异议，认为能够证明公司不予认可售房的行为，但不能达到其他证明目的。
被告对原告提交的证据九无异议。
原告对被告提交的证据的真实性无异议，但认为该证据能够证明原告所说事实完全属实，而不能达到被告所称公司不认可石化开售房行为的证明目的。
对于原告提交的证据九被告无异议，本院予以采信。对于原告提交的证据一、二、三、四、五、八的真实性，以及被告提交的证据的真实性，原、被告双方均无异议。对上述证据的真实性本院予以确认。原告提交的证据二、三、四、五、八以及被告提交的证据，具有合法性、关联性，本院予以采信。原告提交的证据一能够证实在案涉买卖合同发生时石化开为被告公司法定代表人，本院予以采信。
对于原告提交的证据六，被告认为合同上部分内容与被告持有的合同不一致。但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释的规定，“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。”经本院通知，被告拒不提供其保管的商品房买卖合同。因此被告的抗辩理由不成立，对该证据本院依法予以采信。
原告提交的证据七，本院认为证人应当出庭接受当事人及法庭的询问，证人向某、张某未出庭，原告亦未提交其他证据予以佐证，因此对该证据本院不予采信。
经审理查明，2015年7月21日原告陈明与被告美化公司时任法定代表人石化开洽谈，就被告美化公司开发的新天地115#、116#两间商铺买卖达成一致协议。双方约定原告一次性付款购买案涉115#、116#商铺，总面积为104.58平方米，单价7000元／平方米。随后被告售楼处的工作人员给原告填写了制式合同（一式6份），绘制了两间门店平面图，但合同上载明的单价为5000元／平方米。当天，原告陈明分两次通过银行转账向被告美化公司的会计余江波的账户支付了两间商铺的全部价款共计73万元，被告美化公司向原告陈明出具了两张收款收据并加盖“来凤县美化房地产开发有限公司财务专用章”。两张收据上分别载明“交款单位：陈明。收款方式：转账。人民币：伍拾贰万贰仟玖佰元整。收款事由：购115#、116#商铺款”，“交款单位：陈明。收款方式：转账。人民币：贰拾万零柒仟壹佰元整。收款事由：购115#、116#商铺款”。
制式合同没有加盖被告美化公司公章，且原告持有的合同与被告持有的合同部分填写内容不一致，特别是合同第十条：交付时间和手续。原告持有的合同显示“出卖人应当在2015年12月31日向买受人交付该商品房”，而被告持有的合同显示“出卖人应当在年月日向买受人交付该商品房”。2015年11月10日原告陈明向本院申请调取由被告管理保存的，原、被告签订的商品房买卖合同一式5份。本院于2015年11月13日向被告送达了调取证据的通知书，要求被告在收到通知后三日内向本院提交2015年7月21日陈明与被告签订的“商品房买卖合同（预售）”一式5份。被告在收到通知后未向本院提交该证据。
案涉商品房买卖合同第八条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、×、×项所列条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、×；4、×。该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十条约定：“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十一条处理。”第十一条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日内（该期限应当不多于第七条第1（1）项中的期限），自第条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第七条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，已交房款按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；买受人要求继续履行合同的，该合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”第十九条约定：“（二）项房屋所有权转移登记。1、双方告同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记。2、因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，已付房款按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之2的违约金。（2）×。3、因买受人的原因未能在约定的期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。石化开与陈明洽谈商铺买卖时，担任被告美化公司法定代表人，其销售美化公司开发的商品房的行为属于一种经营行为，该行为依法应当视为被告美化公司的行为。因此被告辩称售房行为是石化开的个人行为的抗辩理由不能成立。
被告辩称制式合同没有加盖公司公章，也没有法定代表人签字确认，因此合同无效。根据法律规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告陈明与被告美化公司就案涉商铺的位置、面积、单价、总价、付款方式、违约责任等达成了一致协议，并且原告依照约定向被告支付了购房款73万元，被告美化公司收受了原告支付的购房款后出具了盖有被告公司财务专用章的收据。双方意思表示真实且一致，并且原、被告已经按照约定实际部分履行了合同内容。虽然被告没有在制式合同上签字，但被告以实际行动履行了合同，接受了原告支付的购房款。因此被告的抗辩理由不能成立，原、被告之间的商品房买卖合同成立并有效。
根据双方的合同约定，被告应当于2015年12月31日之前向原告交付房屋。因此原告要求被告交付案涉115＃、116＃商铺的请求，本院依法予以支持。
根据双方签订的商品房买卖合同，被告在交付房屋的时候应当出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，若商品房为住宅，还应当提供《住宅使用说明书》和《商品房质量保证书》。本案中，原、被告约定在交付房屋的时候应当由被告出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，出示并非交付，因此原告要求被告交付商品房验收合格证明的请求，不符合双方的约定，本院依法不予支持。原告购买的是商铺而并非住宅，因此原告要求被告交付房屋使用说明书、商品房质量保证书的诉讼请求本院依法不予支持。根据双方的约定，逾期交房应当由被告按照约定支付违约金，原告要求被告按照同地段门店租金标准赔偿损失的请求，不符合双方的约定，本院依法不予支持。
根据双方的约定，原、被告同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，被告有责任保证在交付商品房之日起180日内取得房屋所有权证书；若因被告的责任导致原告未能在交付商品房之日起180日内取得房屋所有权证书，原告有权解除合同或者由被告从完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日至，按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。本案中，被告为原告办理房屋所有权证书的条件尚未成就，因此原告要求被告从约定交房之日起3个月内协助原告办理国有土地使用证、房屋所有权证以及按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失的请求没有事实依据，本院依法不予支持。
被告美化公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第五十条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告来凤美化房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内交付位于来凤县大河镇江汉大道新天地编号为115＃、116＃两间商铺。
驳回原告陈明、吕学梅的其他诉讼请求。
案件受理费11100元，由被告来凤美化房地产开发有限公司负担10000元，原告陈明、吕学梅负担1100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 叶 松
代理审判员 谭 翔
人民陪审员 李应权
二〇一六年二月三日
书 记 员 邓 霖