重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0233民初2397号原告：重庆市星海物业管理有限责任公司，住所地重庆市忠县忠州街道红星路28号第三层，统一社会信用代码915002337842419366。法定代表人：周顺勇，系该公司经理。委托诉讼代理人：谭祥军，重庆泰源（忠县）律师事务所律师，一般代理。被告：李小红，男，生于1972年9月3日，汉族，住重庆市忠县。被告：秦文萍，女，生于1966年8月29日，汉族，住重庆市忠县。原告重庆市星海物业管理有限责任公司与被告李小红、秦文萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭祥军、被告秦文萍到庭参加了诉讼，被告李小红经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭应诉，本院依法予以缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告重庆市星海物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付截止2018年4月30日拖欠的物业服务费3505.60元，能耗费400元，违约金6094.40元，共计10000元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年1月13日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对该房地产开发公司开发的X小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定并报忠县房地产管理所备案。因X小区一直未成立业主委员会，所以在合同期限届满后，双方在2016年1月30日续签了《前期物业服务合同》。被告于2011年3月16日与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了关于X小区房屋的商品房买卖合同，被告于2013年12月20日接房，并同日签订了《承诺书》，明确了已经详细阅读《X管理规约》，并同意履行各物业使用人的所有责任和义务，同意承担违反规约的法律责任。被告作为小区的业主，享受了原告提供的物业服务，但从2015年1月至2018年4月30日，被告拖欠物业服务费3505.60元，能耗费400元，违约金6094.40元，共计10000元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由拖延，原告遂提起本案诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告李小红未到庭置辩，被告秦文萍辩称，被告在购房时开发商承诺的小区设施没有完善；被告接房时预交了两年的物业费，但小区门禁、房屋窗户等设施出现问题后，原告推脱维修责任应由开发商承担而拒绝维修；公共院坝收取的停车费用，除去必要管理费用外，应当归全体业主所有，而原告自行收取拒绝退还给全体业主；物业费用实行“包干制”，不应另收能耗费；被告房屋的楼上房屋厨房下水道改道导致房屋漏水，影响被告的居住，而原告未能予以解决；原告的物业服务不到位，致使小区保洁、安保等方面服务不到位，走廊通道吊顶垮塌不予修复，电梯故障频发不予彻底解决，消防通道堵塞不予清理。本院经审理认定事实如下：原告重庆市星海物业管理有限责任公司系物业管理企业，被告李小红、秦文萍系忠县忠X小区的业主，该房屋建筑面积为87.64平方米。2014年1月13日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆皇华文典房地产开发有限公司开发的X小区进行前期物业管理。物业服务费用实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），住宅物业服务费用标准（按建筑面积计算）为1元/月•平方米（含电梯费），共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分计收。合同期限自2014年1月13日起至2016年1月14日止或者业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向原告支付违约金。合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应当就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，双方应当在合同届满后三个月内继续履行本合同，并对物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2016年1月30日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司再次签订了《前期物业服务合同》，合同内容与前述合同一致，但将合同期限确定为2016年1月30日至2019年1月31日止。截止2018年4月30日，上述《前期物业服务合同》合法有效。经原告书面催交，被告尚拖欠原告2015年1月至2018年4月30日的物业服务费3505.60元（1元/月·平方米×87.64平方米×40个月）、能耗费（共用的专项设备运行的能源消耗）400元，共计3905.60元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。被告作为涉案小区业主理应受上述合同约束，原、被告双方应按合同约定计收物业服务费用。从《前期物业服务合同》签订后，原告依约对X小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告却未依约向原告支付物业服务费、能耗费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。在庭审过程中，被告对原告提交的业主信息表（欠费明细）未提出异议。故对原告主张要求被告支付物业服务费3505.60元、能耗费400元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告应当支付违约金的诉讼请求，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张开发商承诺的设施未完善，小区公共区域被原告用于广告等经营，其收益被原告获取而应归还全体业主，被告房屋楼上房屋厨房漏水影响被告居住等，因与本案非同一法律关系，且未提交证据予以佐证，被告可另案主张。关于被告主张本案物业费用实行“包干制”，不应另收能耗费，因《前期物业服务合同》已明确约定了共用的专项设备运行的能源消耗需另行计收，故本院对该抗辩主张不予支持。被告主张原告没有尽到物业服务义务，但未提交充分的证据予以证实，被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主物业服务要求非物业服务范围的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。若因物业服务导致业主损失，业主亦可另案主张，但被告不能以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，被告的抗辩意见不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李小红、秦文萍于本判决生效之日起十日内向原告重庆市星海物业管理有限责任公司支付自2015年1月起至2018年4月30日的物业服务费3505.60元、能耗费400元，共计3905.60元；二、驳回原告重庆市星海物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李小红、秦文萍负担。本判决为终审判决。审判员  方志锴二〇一八年五月二十四日书记员  周俊霞