陕西省榆林市榆阳区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）陕0802执异81号
案外人：崔艳兵，男，生于1979年10月4日，汉族，陕西省子洲县人，住子洲县。
案外人：王雪芬，女，生于1981年3月29日，汉族，籍贯、住址，系案外人崔艳兵之妻。
上述两位案外人的委托代理人：王彦，男，陕西富能律师事务所律师。
申请执行人：马小云，女，生于1982年1月17日，汉族，陕西省子洲县人，现住榆林市榆阳区。
委托代理人：呼伟，男，生于1985年11月6日，汉族，陕西省吴堡县人，住榆林市经济开发区，系申请执行人马小云亲属。
被执行人：榆林市科慧房地产开发有限责任公司（以下简称科慧房地产公司）。住所地：榆林市西沙柳营路市信访局家属区*排*号。
法定代表人：姬文科，男，总经理。
被执行人：李强，男，生于1964年12月15日，汉族，陕西省子洲县人，现住榆林市榆阳区，系中国工商银行榆林分行职工。
在本院执行马小云与榆林市科慧房地产开发有限责任公司、李强民间借贷纠纷一案中，案外人崔艳兵、王雪芬对本院2016年11月18日作出（2016）陕0802执3939号执行裁定书，裁定查封位于子洲县双湖裕镇大理路南、青银高速路北、大理河中学对面科慧大厦5单元602号房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年7月13日举行了听证。案外人崔艳兵、王雪芬的委托代理人王彦，申请执行人马小云的委托代理人呼伟，被执行人科慧房地产公司的法定代表人姬文科，被执行人李强参加了听证。现已审查终结。
案外人崔艳兵、王雪芬称，2015年9月7日，二案外人向科慧房地产公司购买了位于子洲县××镇××理路南、××北、××对面××大厦小区××单元××房，购房当日签订了《商品房买卖合同》，案外人向科慧房地产公司缴纳全部房款485000元，该公司向案外人出具收款收据。案外人缴纳房款后，向该公司提交了办理房产手续需要的一切资料。2016年6月3日，该公司通知案外人收房，当日案外人与子洲县天平物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，并缴纳了装修押金2000元、水费80元、电费100元。现该房已经装修完毕，案外人也已经入住。2017年2月23日，案外人被告知购买的房产因申请执行人马小云与被执行人科慧房地产公司、李强民间借贷纠纷一案查封，查封时间为2016年11月18日，案外人要求科慧房地产公司协商解决房产被查封一事未果，无奈只好提起执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，本案中案外人与科慧房地产公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，签订该合同的时间在法院查封之前，现房产虽然未登记在案外人名下，但并非由于案外人的原因造成的，案外人按时向科慧房地产公司提交办理房产手续需要的一切资料，由于科慧房地产公司的原因，导致房产迟迟未能办理在案外人名下，而且案外人在法院查封之前就管理房产、支付全部房款，现已经入住。故依据上述法律的规定，法院不应当对该房产进行查封、评估、拍卖。综上所述，法院对该房屋的查封、评估、拍卖行为，严重损害了案外人的合法权益。为此，案外人依法提起执行异议申请，请求：依法终止执行法院作出的（2016）陕0802执3939号执行裁定书，解除对案外人购买并实际占有的、位于子洲县双湖峪镇大理路南、青银高速北、大理河中学对面科慧大厦小区1栋5单元602号房产的查封，不予评估、拍卖。
案外人崔艳兵、王雪芬向本院提交了以下证据：
第一组：案外人崔艳兵、王雪芬与被执行人科慧房地产公司于2015年9月7日签订的《商品房买卖合同》及购房款收据复印件各一份，用于证明在法院查封之前，2015年9月7日，案外人崔艳兵、王雪芬向科慧房地产公司购买了位于子洲县××镇××理路南、××北、××对面××大厦小区××单元××房，购房当日签订了《商品房买卖合同》，案外人向科慧房地产公司缴纳全部房款485000元，该公司向案外人出具收款收据的事实。
第二组：案外人崔艳兵、王雪芬与子洲县天平物业管理有限公司于2016年6月3日签订的《前期物业服务协议》及装修押金、水费、电费交款收据复印件各一份，用于证明2016年6月3日，异议人崔艳兵、王雪芬与子洲县天平物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，并缴纳了装修押金2000元、水费80元、电费100元；在法院查封之前，异议人已经管产的事实。
申请执行人马小云称，科慧房地产公司因资金周转困难，于2013年8月2日，立据向申请执行人马小云借款人民币400万元，月利率3%。后因该公司不能按期偿还，马小云诉至法院。经榆阳区人民法院依法审理作出的（2015）榆民初字第01212号民事判决书，判决科慧房地产公司偿还马小云借款人民币1296394.08元，并支付1296394.08元借款从2014年11月22日起至款付清之日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的利息；李强对科慧房地产公司的上述债务承担连带保证责任。李强不服该判决上诉于榆林市中级人民法院，二审期间，上诉人撤回上诉。申请执行人马小云向法院申请强制执行，在执行过程中，榆阳区人民法院于2016年11月18日依法查封了涉案房屋。案外人崔艳兵、王雪芬在执行异议申请中提出，2015年9月7日以全款485000元的价格向科慧房地产公司购买了涉案房屋。但是，首先，科慧房地产公司在业主支付完全部房款后，仅向案外人出具了一张收款收据，除此之外，再无任何凭据。根据商品房买卖交易习惯，一般买受人通常是采用银行刷卡或者分期支付的形式完成，不可能将现金直接交付给开发商，更何况在一个地处贫困山区的子洲县城能一次性拿出巨额现金直接购买商品房的几乎没有。其次，依据《中华人民共和国发票管理办法》及《城市商品房预售管理办法》的规定，购买商品房应当出具发票，否则最终将导致无法办理产权手续。再者，案外人提到通过榆林市科慧房地产公司在政府移民搬迁商品房去库存化的好政策中购买了涉案房屋，但在2017年1月24日子洲县人民政府门户网站上公布的《2016年移民搬迁商品房去库存化安置搬迁花名单公示》中却没有案外人的购买房名字。另外，案外人称2016年6月3日已经收房，且已装修入住与实际事实不符。榆阳区人民法院于2017年6月21日第一次贴封条时，该套商品房，仍然为毛坯房，仍未装修入住。后其擅自撕毁封条开始装修，被榆阳区法院制止，于2017年7月3日重新将封条粘贴。综上所述，申请执行人认为法院作出的判决及执行裁定合法有效，案外人提出的执行异议理由不能成立，故请求依法驳回异议请求，依法执行已查封房产，维护申请执行人的合法权益。
申请执行人马小云向本院提交了以下证据：
1、2016年10月18日子洲县人民政府门户网站上发布的《子洲县移民搬迁商品房去库存进城安置的公告》一份，用于证明截止2016年10月18日，涉案房屋仍为库存房，尚未交易的事实。
2、2017年1月14日子洲县人民政府门户网站上发布的《2016年移民搬迁商品房去库存化安置搬迁花名单公示》一份，用于证明该搬迁花名单公示中未显示案外人的名单。
3、法院贴封条拍摄照片复印件十八张（拍摄时间：2017年7月3日，拍摄人：榆阳区法院审监庭的工作人员），用于证明涉案房屋，一直为毛坯房，仍未装修入住。
被执行人榆林市科慧房地产开发有限责任公司称,被执行人李强弟弟李震借用科慧房地产公司的资质，开发修建的涉案房产（科慧大厦）。对案外人申请书中所述涉案房产买卖的事实，被执行人科慧房地产公司不清楚。被执行人科慧房地产公司认为卖出去的房屋，法院不应当查封，应当支持案外人的请求。
被执行人榆林市科慧房地产开发有限责任公司未向本院提供证据。
被执行人李强称，在法院查封前，房屋已卖给案外人，法院查封是不对的，要求解除对涉案房屋的查封、拍卖。
被执行人李强未向本院提供证据。
经举行听证会质证，案外人崔艳兵、王雪芬提供两组证据，被执行人科慧房地产公司与被执行人李强均表示无异议。申请执行人马小云对第一组证据，真实性及证明目的均有异议，认为根据2016年10月18日子洲县人民政府门户网站上发布的《子洲县移民搬迁商品房去库存进城安置的公告》中显示，截止2016年10月18日涉案房屋仍为库存房，尚未交易。该份商品房买卖合同显示出售时间显然与事实不符。既然房款已全部付清，案外人就应当拿着房款收据换取不动产增值税发票，或由科慧房地产公司提供于当日交付该笔房款所对应的财务报表。现仅凭一张收款收据，证明已经将涉案房屋的全款付清，显然与事实不符。对第二组证据，真实性及证明目的均有异议，认为在法院于2017年6月21日第一次给涉案房屋贴封条时，涉案房屋仍为毛坯房，全部未装修。2017年7月3日，由于案外人擅自撕毁封条，法院第二次贴封条时，涉案房屋仍为毛坯房。故对于已交物业费和水电费等相关费用的交付，显然为虚构的事实，与实际情况不符。
申请执行人马小云提供三份证据，案外人崔艳兵、王雪芬对第一、二份证据，真实性及证明目的均有异议，认为虽然第一次政府门户网站上显示有涉案房产，但经审查，涉案房产的买受人，不符合移民安置条件，所以第二次公告时未公告涉案房产。对第三份证据，真实性无异议，证明目的有异议，认为从照片显示房屋正在装修，无法证明申请执行人所要证明的事实；同时能够证明案外人管产的事实。被执行人科慧房地产公司对第一、二份证据，政府门户网站上内容，认为其不清楚；涉案房产是否买卖、出售其不清楚，故对该两份证据的真实性及证明目的，不予质证。对第三份证据，真实性无异议，因涉案房产系李震借用科慧房地产公司的资质修建的，该公司并未投资，也未参与，故对证明目的不予质证。被执行人李强对第一、二份证据，真实性无异议；对第三份证据，认为其不清楚，由法庭审查；对三份证据证明目的均不予认可。
本院查明，马小云与科慧房地产公司、李强民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月14日作出（2015）榆民初字第01212号民事判决书，判决内容为：一、本判决生效后五日内，榆林市科慧房地产开发有限责任公司偿还马小云借款人民币1296394.08元，并支付1296394.08元借款从2014年11月22日起至款付清之日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的利息；李强对科慧房地产公司的上述债务承担连带保证责任。二、驳回马小云的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，李强不服上诉于榆林市中级人民法院，该院在审理期间，上诉人李强撤回上诉。故马小云在上述判决发生法律效力后，于2016年9月21日向本院申请强制执行。本院受理后，在执行过程中，于2016年11月18日作出（2016）陕0802执3939号执行裁定书，裁定查封了在被执行人榆林市科慧房地产开发有限责任公司名下位于子洲县××镇××理路南、××北、××对面××大厦××单元××、××号，2单元501号、1501号，5单元1301号、601号、602号的房产七套。案外人崔艳兵、王雪芬不服，于2017年6月6日向本院提出书面执行异议申请，理由及请求如前所述。本院受理后，于2017年7月13日对该案进行了听证，案外人崔艳兵、王雪芬及申请执行人马小云提供了上述证据，且各方当事人陈述了上述质证意见。
本院认为，本案争议焦点为：案外人崔艳兵、王雪芬提出的异议理由和请求能否成立及是否应当予以支持的认定问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人崔艳兵、王雪芬虽然提供了买卖合同及付款收据，但其一，该房屋买卖合同系案外人与科慧房地产公司所签订，且收款收据系科慧房地产公司所出具，但在听证中，科慧房地产公司称其对该买卖事实不清楚，显然提供证据与客观事实不相符；其二，案外人在听证时称支付房款部分转账部分现金支付，但未能提供转账、现金支付进账凭证及统一的税收发票等证据予以佐证支付全部房款的事实；其三，案外人提供的房屋买卖合同的签订时间及交付房款的时间为2015年9月7日，但在听证中，科慧房地产公司称子洲县移民搬迁商品房去库存进城安置公告的信息系其所提供，而该公告的发布时间为2016年10月18日，公告内容显示的库存房中包括有涉案房屋，根据该公告信息显示涉案房屋在2016年10月18日仍未出售，属于库存房，故案外人提供的房屋买卖合同及支付房款收据所证明事实与该事实显然相互矛盾；其四，案外人在异议申请中称其已经在法院查封房产之前管理房产，现已经入住，但是，根据申请执行人提供第三份证据所反映的事实，以及在听证中案外人自己称该房屋正在装修的事实，亦与其在提出异议申请中所称不一致；其五，案外人崔艳兵、王雪芬及被执行人科慧房地产公司均未能提供证据证明非因购买人自身原因未办理产权过户手续的相关证据。综上，案外人提供的证据不能证明其的权利能够排除执行，即其对登记在被执行人名下的不动产的查封提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。故案外人崔艳兵、王雪芬提出的异议理由无确实充分的事实依据和法律依据支持，其异议请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人崔艳兵、王雪芬的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 钟改琴
人民陪审员 常四娃
人民陪审员 刘旺才
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 张 晔