北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民（商）终字第4289号
上诉人（原审原告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街昆泰国际大厦1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司职员。
被上诉人（原审被告）赵辉，女，1953年6月26日出生。
委托代理人徐仲，北京市浩伟律师事务所律师。
上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人赵辉居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第9378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月29日受理后，依法组成由法官甄洁莹担任审判长，法官吕云成、王晴参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
链家公司在一审中起诉称：2014年9月7日，链家公司与赵辉签署了房屋出售委托登记表，确认就位于北京市海淀区罗庄北里锦秋家园1号楼1605号房屋（以下简称1605号房屋）委托链家公司提供独家房屋出售居间服务，委托期限自2014年9月7日至2015年3月7日，赵辉收取了链家公司售房保证金1000元。根据该协议第九条的约定，赵辉在委托期限内擅自终止本委托和委托他人代理出售上述房屋，应按照本协议房屋委托出售价格的2％向链家公司支付违约金。赵辉与链家公司带看客户肖蒨于2014年12月9日签署买卖合同并在海淀建委办理上述房屋核验手续及网上签约手续。链家公司认为赵辉上述行为，违反了协议约定，损害了链家公司的合法权益，因此链家公司依法诉至法院，要求：1、赵辉返还保证金1000元；2、赵辉支付违约金108000元；3、本案诉讼法由赵辉负担。
赵辉在一审中答辩称：对于保证金，赵辉于2014年10月已经把保证金1000元退给了链家公司。对于违约金，第一，赵辉和链家公司所签的房屋出售委托登记表是委托合同，根据合同法的相关规定，委托人有权随时解除合同；第二，该合同约定不公平，链家公司用1000元的保证金在独家代理期内卖出1000多万元的房屋，本身就不公平；第三，链家公司违反诚实信用原则，在网上对涉案房屋报价930万元，低于双方在合同中的约定，且赵辉在保证金和合同退给链家公司员工的时候，该公司已同意解除合同，并同意将房屋信息从网上撤下来；第四，链家公司并没有提供居间服务，其无权主张居间费；第五，双方所签合同关于违约金的约定数额过高，不合理，本身约定违约金就不合理，链家公司对此没有任何损失，且其没有做出任何劳动，无权要求赵辉支付违约金；第六，房屋出售委托登记表是格式合同，关于违约金的约定明显不公平、不诚信，应为无效。综上所述，赵辉不同意链家公司的全部诉讼请求。
一审法院审理查明，赵辉系1605号房屋的所有权人。
2014年9月7日，赵辉（委托人、甲方）与链家公司（受托人、乙方）签订了房屋出售委托登记表（独家），约定自2014年9月7日至2015年3月7日，乙方为甲方的独家委托服务提供者，甲方确认上述房屋出售总价款不低于1050万元，甲方收取乙方支付的保证金1000元，在甲方与房屋买受人签署了定金协议或房屋买卖合同时，应立即将上述保证金返还给乙方；乙方的服务内容有：提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询，为甲方寻找房屋买受人，乙方应利用自身店面、网络、展会、房源展板、媒体广告等渠道为甲方房产进行销售推广，引领潜在客户看房，协助并撮合甲方与买受人签订房屋买卖合同，妥善保管甲方提供的房屋钥匙及各种证件、资料，为促成交易，乙方可以对房屋进行保洁、消毒；在甲方房屋成功出售之前，乙方不收取甲方任何费用；乙方应积极主动为甲方提供经纪服务，应按约定的委托事项要求开展经纪活动等；甲方在委托期限内擅自终止本委托或委托他人代理出售上述房屋，应按照本协议房屋委托出售价格的2％向乙方支付违约金等。当日，赵辉收取链家公司交付的委托保证金1000元。
2014年10月，赵辉提出解除委托合同，并将1000元保证金及所签合同退还链家公司。2014年12月9日，经北京中原房地产经纪有限公司居间，赵辉与肖蒨就1605号房屋签订房屋买卖合同。
庭审中，赵辉提交网络截图证明链家违反合同约定将其房屋报价930万元，对此链家公司不予认可。北京中原房地产经纪有限公司员工杜艳坤出庭为赵辉作证，证明2014年9月或10月左右，赵辉和链家公司签订委托合同后，仍有很多电话找赵辉，故其告知了赵辉链家公司的投诉电话，赵辉随后打了电话并提出解除合同，对方在合同中表示同意。庭审中链家公司表示因赵辉确已将保证金1000元返还，故放弃该项诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋出售委托登记表（独家）、房屋核验信息、证人证言、网络截图以及开庭笔录等证据在案佐证。
一审法院判决认定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。赵辉与链家公司签订的房屋出售委托登记表（独家），根据该表载明的内容显示该表为委托合同，而该表中关于违约责任的约定，是链家公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。链家公司作为房地产经纪公司，其作为提供格式条款的一方，在签订合同时应采取合理的方式提醒赵辉注意该条款。在该院审理期间，链家公司亦未提供充分的证据证明其已采取合理方式尽到提醒注意义务，现链家公司以该约定要求赵辉支付违约金，并没有事实和法律依据。同时依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。现链家公司主张双方未解除委托合同，赵辉通过其他中介出售涉案房屋构成违约，要求赵辉支付违约金，但经该院审理查明，赵辉于2014年10月提出解除委托合同并将1000元保证金退还链家公司，故现链家公司要求赵辉支付违约金的主张，没有法律依据，该院对此不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百一十条之规定，判决：驳回北京链家房地产经纪有限公司全部诉讼请求。
链家公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、违约事实。2014年9月7日赵辉委托链家公司为其出售1605号房屋，并与链家公司签署了《房屋出售委托登记表》，委托期限自2014年9月7日至2015年3月7日，同时赵辉收取链家公司售房保证金1000元。赵辉在2014年12月9日办理网签手续出售涉案房屋，违反合同约定。二、适用法律。1、本案为居间合同关系，一审认定委托合同关系错误。2、根据公平原则及合同约定，链家公司负有为赵辉寻找房屋买受人，带领潜在客户看房的义务，赵辉则负有在委托期限内不得擅自终止委托或委托他人代理出售房屋的义务，同时收取1000元作为保证金。赵辉在享有权利的同时，亦应承担相应的义务。3、链家公司在签署《房屋出售委托登记表》时已就违约条款向赵辉提示和说明，且用黑体加粗进行提示。该合同是双方平等协商一致签订的，是合法有效的合同，合同条款对双方均具有约束力。一审无视上述事实，错误适用法律。综上，链家公司上诉请求撤销一审判决，依法改判赵辉支付违约金10000元，案件受理费由赵辉承担。
赵辉服从一审法院判决。其针对链家公司的上诉理由答辩称：本案合同性质并非居间合同，而是委托合同。根据我国《合同法》第四百一十条的规定，赵辉有权利解除合同。赵辉当时已经提出解除合同，并且退还了保证金，所以合同应该已经解除。同时合同履行过程中链家公司多次违约。如果本案是居间合同，链家公司也应促成合同交易，在没有促成交易的情况下，赵辉不应该支付链家公司报酬。而且1605号房屋价值千万，1000元保证金使得赵辉6个月内不能找其他中介，显失公平。
双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，尚有各方当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：本案链家公司诉请赵辉给付违约金，结合当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于：一是本案法律关系性质的认定；二是链家公司是否有权诉请赵辉给付违约金。
首先，关于本案法律关系和案由的认定问题。根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。从二者的区别来看，居间合同的居间人限于报告订约机会或媒介订约，其服务的范围有限制，只是介绍或者协助委托人与第三人订立合同，居间人本人并不参与委托人和第三人之间的合同；委托合同的受托人办理委托事务时，以委托人或者以自己的名义进行活动，代委托人与第三人订立合同，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容，处理事务的后果直接归于委托人。而本案链家公司作为房屋买卖的中介公司，提供的系订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，房屋买卖合同是否签订、合同的内容特别是房屋价款等均非链家公司所能确定，赵辉也未指示或者授权链家公司确定，通过上述分析，应该确定链家公司与赵辉之间签订的《房屋出售委托登记表》应属居间合同法律关系。一审法院对案由的认定有误，本院予以纠正。需要指出的是，案由系法院依据当事人主张的民事法律关系的性质确定的，变更相应的案由并非当事人诉请之法律关系的变更，并不影响法院依据当事人的诉请进行依法裁判。
其次，关于链家公司是否有权诉请赵辉给付违约金的问题。这涉及到对当事人双方签订的《房屋出售委托登记表》中违约责任条款的效力认定问题。关于格式条款，我国《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案《房屋出售委托登记表》中的违约责任条款系链家公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，一审法院认定为格式条款，并无不当。而关于格式条款无效的认定，我国《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”显然，并非所有的格式条款均为无效条款，符合上述条件的格式条款才能认定为无效。此外，《房屋出售委托登记表》条文并不多，仅有2页，而且其中的违约责任条款处予以加黑加粗提示，系采取了合理方式提请赵辉注意，赵辉作为完全民事行为能力人，其应知签订《房屋出售委托登记表》就意味着其授权链家公司独家出售房屋，受到相关约束，若有违约行为应承担相应的违约责任，且《房屋出售委托登记表》中亦约定了链家公司应负担的义务以及违约应承担的赔偿责任。综合上述几点，本院认为，《房屋出售委托登记表》应为有效，其违约责任条款亦应有效。一审法院认为链家公司未提供充分的证据证明其已采取合理方式尽到提醒格式条款的注意义务，认为链家公司以该约定要求赵辉支付违约金没有事实和法律依据不当，本院予以纠正。现链家公司依据违约责任条款，上诉主张赵辉给付违约金，具有事实和法律依据。赵辉主张1605号房屋价值千万，1000元保证金使得其6个月内不能寻找其他中介，认为显失公平的问题。对此本院认为，独家委托销售仅系房屋中介销售的一种方式，赵辉可以不选择此种方式而选择其他方式，同时根据我国《合同法》的规定，显失公平系合同可变更、撤销的事由，并非合同无效事由，而赵辉并未主张变更和撤销，故对赵辉的此点抗辩意见，本院不予采纳。
赵辉主张按照《合同法》第四百一十条具有委托合同任意解除权，且其已经将保证金1000元退还给链家公司，对此本院认为：第一，本案属于居间合同纠纷；第二，我国《合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”可见，委托合同任意解除权亦有法律后果，即造成损失亦应赔偿，而违约金系损害赔偿额的预先约定，故《房屋出售委托登记表》约定“擅自终止”的违约责任，亦符合我国《合同法》第四百一十条的规定。链家公司上诉主张违约金10000元，数额亦不算过高，故本院对链家公司的上诉请求，予以支持。
综上所述，链家公司上诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第9378号民事判决；
二、赵辉于本判决生效后十日内给付北京链家房地产经纪有限公司违约金一万元整；
三、驳回北京链家房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
如果赵辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费一千二百四十元，由北京链家房地产经纪有限公司负担一千一百六十元（已交纳），由赵辉负担八十元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由赵辉负担五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 甄洁莹
代理审判员 吕云成
代理审判员 王 晴
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 马思雨