浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉平民初字第26号
原告：朱浩。。。。。
原告：翁亚平。。。。。
委托代理人：朱浩。系原告翁亚平丈夫。
被告：嘉兴星洲物业管理有限公司。
法定代表人：汤焕华。。
委托代理人：杨晓雷，﹤STRIKE﹥浙江天卓律师事务所律师﹤／STRIKE﹥。
原告朱浩、翁亚平为与被告嘉兴星洲物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，于2014年12月17日向本院起诉，本院于2014年12月24日立案受理后，依法由审判员高美霞独任审判，于2015年1月28日、5月12日、8月17日三次公开开庭进行了审理，原告朱浩、翁亚平及被告的委托代理人杨晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告所有的位于平湖星洲阳光城美丽苑xx幢x单元xxx室商品房出租给平湖爱驰威汽车零部件有限公司使用，租期为2014年1月8日至2015年1月7日，租金为半年结算一次，现结算至2014年7月7日。物业公司为被告嘉兴星洲物业管理有限公司，物业费已交至2015年。2014年8月21日上午8点10分原告收到被告电话，告知原告房屋客厅渗水已溢到楼道。原告与承租人联系后进入屋内，发现地板全部被浸水，厨房间水槽边污水一片。经被告管道工检查确认，系单元总管堵塞致使4-6楼全部厨房用水通过厨房下水管倒灌，污水经客厅延伸至各个房间，使全部地板踢脚线和衣柜被浸泡，一米以下墙体发霉脱落。事发后，经原告、被告工作人员及承租人三方确认，橱柜、各房间地板全部被浸泡，客厅及餐厅踢脚线、墙体发霉脱落，衣柜柜体发霉，其他相关配套设施均有损伤，并现场拍下照片。被告承认总管堵塞系管理过失，留下字据说明一份，且为避免引起进一步损失，同意先行开始装修，后续再协商赔偿事宜。但后来原告与被告多次协商未能达成一致意见，原告提出要与被告法定代表人面谈也被拒绝，为减少损失原告于2014年9月份先行拆除客厅地板，让水汽得以散发，并留下照片。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令（原告在审理中变更了诉讼请求）：一、被告支付原告赔偿费用合计55060元；二、被告承担本案全部诉讼费用和其他相关费用。
被告答辩称，一、被告认为导致污水管道堵塞的原因不明，被告已尽到物业管理义务，不存在侵权及违约。1、本案系物业服务合同纠纷，原告是以合同关系要求被告承担违约赔偿责任，但被告认为污水总管确系房屋共用设施，被告已经尽到了日常维护义务，不存在违约行为。2、本案应是侵权赔偿责任纠纷而非合同纠纷，适用过错责任。管道堵塞是突发性事件，但是谁造成的无法确认，原告可以要求整幢房屋的全体业主承担赔偿责任，被告不是侵权人，不承担侵权赔偿责任。二、原告对自己的损失承担大部分的责任。污水管道堵塞时原告未尽到及早报修义务及保管责任，如果原告可以及早发现并报修，原告可以减少财产损失。三、原告主张的赔偿金额偏大，未提供明确的损失。原告需要明确哪部分是污水倒灌带来的损失，另污水倒灌后是否需要把地板全部置换以及租赁费用的损失原告没有明确。
在庭审中，二原告为证明其主张，提供如下证据：
1、房屋出租协议1份，证明每月租金的损失及计算标准。
2、前期物业管理委托协议1份，证明被告物业管理服务的内容。
3、损失照片1组40张，证明原告物业损失的具体情况。
4、三方证明协议1份，证明原告与租客、被告对当日损失情况进行了确认。
5、手机录音1份，证明被告承认总管堵塞系物业管理过失责任。
6、房产证1份，证明受损房产系原告所有的事实。
7、交通费发票35份及清单1份，证明原告支出交通费269元。
8、发票照片1份，证明2014年6月8日到同年8月21日房屋租金为7110元。
被告质证意见：证据1，真实性无异议，原告的证明目的不应该由案外人来确认，出租损失应该以原告装修期间在外租房的租金损失计算，原告可以以此要求承租人赔偿损失。证据2，真实性无异议，被告按约定进行了专人管理，不存在违约。证据3，真实性无异议，确实是原告家中损失的照片，从地板的照片可以看出不需要全部置换，地板已使用时间较长。证据4，真实性无异议，但对证明内容有异议。该协议证明了进水的事实及污水倒灌导致地板浸水造成损失的事实，但没有提到被告的责任，2014年8月4日起租客一直不在家，直到2014年8月21日才发现房屋进水，原告方未尽到妥善保管义务。证据5，真实性无异议，属于原告与被告的通话，但未谈到责任问题，只是叙述了一个事实及疏通问题。对证据6，无异议。证据7，真实性无异议，但清单不能证明原告的实际交通费损失。证据8，无异议。
被告举证如下：
业主投诉、报修受理记录及处理情况表2份，证明被告的服务内容，被告已经在2014年4月9日及2014年8月21日对27幢房屋的总管进行了日常检查。
二原告质证意见：真实性有异议，根据原告与被告经理的对话，以目前的收费标准无法对管道进行日常维护，被告只是做了事后的疏通及处理。被告陈述未发现堵塞不是事实。根据原告提供的录音可以了解管道发生过堵塞，也已经进行了改造，即使根据该证据可以发现二次检查之间相隔时间很久，被告未尽到日常的维护义务，只是出现问题才进行维修。
本院出示：
1、依据二原告的申请，委托平湖市正元资产评估事务所所做报告书及发票1份。
2、物业管理委托合同1份。
3、本院向被告制作的询问笔录1份。
原告质证意见：对证据1，真实性无异议。但对该报告书的合理性有异议，木地板全部浸水了，但是报告书认为只有一个房间需要全部更换，应当全部更换，面积少算了，且衣柜的修复建议缺乏实际操作性。对证据2和3无异议。
被告质证意见：均无异议。
本院认证意见：原告提供的证据6、8，被告无异议，本院予以认定。原告提供的证据1、2、3、4、5、7，被告对真实性无异议，本院予以认定。被告提供的证据，原告对真实性有异议，但未提供反驳的证据，故本院予以认定。但该证据只能证明被告对小区公用总管在业主报修后进行疏通和维修，未能证明被告对总管有进行定期检查。本院提供的证据，原告对真实性无异议，被告无异议，本院予以认定。
根据上述本院认定的证据，结合原、被告的陈述，本院查明事实如下：
原告朱浩、翁亚平系夫妻，坐落于平湖市钟埭街道星洲阳光城美丽苑xx幢xx号xxx室房屋所有权登记在原告翁亚平名下，该房屋由二原告租赁给了平湖爱驰威汽车零部件有限公司使用，租赁期限自2014年1月8日至2015年1月7日，月租金3370元。
被告嘉兴星洲物业管理有限公司是星洲阳光城小区的物业服务企业。2013年12月30日，星洲阳光城业主委员会与被告签订了《物业管理委托合同》，合同约定的委托管理事项包括：房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟道、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务等。房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方（即被告）提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。合同期限自2014年1月1日至2014年12月31日。
2014年8月21日上午，原告朱浩接到被告工作人员电话，告知从其房屋内有水溢出门外，察看现场后，原告朱浩、房屋的租住人、被告工作人员于次日进行了三方确认：原因为厨房间总管堵塞，房客自2014年8月4日之后一直未在家，导致排水倒灌进入房间，全屋地板进水，相关配套装修也有损坏，因地板下流水尚在，为防止进一步渗入墙体，三方商定自2014年8月22日起，开始重新装修（注：预计整个装修过程需60天）。2015年1月28日，根据原告申请，原、被告之选择，本院委托平湖市正元资产评估事务所对涉诉房屋因浸水而造成的损失进行司法评估，2015年3月31日，该所出具了评估报告书，结论为：房屋浸水受损部分的评估价值为18091元。原告预付了评估费1500元。
对于星洲阳光城美丽苑第xx幢楼房，被告平时对其落水管的地下总管有进行疏通工作，但地面以上部分，被告只是在出现问题后才去疏通和解决。因本起事故，原告与承租方的合同解除，租金支付至2014年8月21日，承租方事后补偿给了原告5055元。
本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。物业服务企业违反合同约定构成违约，应符合以下条件：要有不履行或者不完全履行合同义务的行为；当事人的违约行为造成了损害事实；违约行为和损害后果之间存在着因果关系。本案被告对于本案所涉房屋这幢楼房的落水管道的养护、管理是缺失的，因为被告对该幢楼房落水管的地下总管有日常的疏通，但却没有对地面以上管道部分进行日常疏通，当然，引起管道堵塞的原因可能有诸如管道使用者在排污水过程中使容易堵塞管道的物品进入管道等等，但本院认为，被告物业管理方面的缺失与本案所涉房屋落水管道堵塞存在着较大的因果关系，被告对于原告因管道堵塞污水倒排造成的损失应承担主要的赔偿责任，另外，本案所涉房屋的承租方长期不在家也是因堵塞造成损失的原因之一。根据本案具体情况，本院确定对于二原告的损失由被告承担60%的赔偿责任。关于二原告的损失，房屋内装修的损失，本院依照评估报告书，为18091元；原告主张误工费，依据不足，本院不予支持；交通费，本院酌情认定为100元；原告出租房屋的期限至2015年1月7日，由于本起事故造成租赁合同的解除，原告可预期得到的至2015年1月7日的租金没有取得，原告要求赔偿该部分租金损失的诉讼请求，本院予以支持，租金损失计算为15389.67元（3370×4＋3370÷30×17）。综上，二原告的损失合计为33580.67元，被告赔偿其中的60%计20148.40元。评估费1500元，由被告承担900元，二原告自负600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告嘉兴星洲物业管理有限公司赔偿原告朱浩、翁亚平20148.40元；
二、被告嘉兴星洲物业管理有限公司支付原告朱浩、翁亚平本案评估费900元；
上述一、二项付款义务均于本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回原告朱浩、翁亚平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1176元，减半收取588元，由原告朱浩、翁亚平负担363元，被告嘉兴星洲物业管理有限公司负担225元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审判员 高美霞
二〇一五年九月三十日
书记员 张 儒