江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终9254号
上诉人（原审被告）：吴木追。
委托诉讼代理人：韩建军，江苏正盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈芳莉。
委托诉讼代理人：郭倩，江苏万拓律师事务所律师。
上诉人吴木追因与被上诉人沈芳莉房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴木追上诉请求：二审法院撤销原审判决并发回重审或依法改判驳回沈芳莉诉讼请求，案件受理费由沈芳莉承担。事实和理由：一审判令解除双方的租赁合同对我方极为不公平。本案中，我方承租了共计五户房屋用于经营和足道养生馆，而沈芳莉的房屋103室正处于中间位置，且租赁合同是2014年7月签订，我方对五户房屋进行了经营性豪华装修及改建，已形成不可分割的统一整体，如解除与沈芳莉的租赁合同，将导致我方无法继续经营。一审中，我方当庭表示愿意补交房租、物业费，该合同实际能继续履行，合同目的能够实现，且能减少我方为商铺改建投入的巨额装修损失。故我方认为为维护合同的稳定性，一审法院确认双方合同解除损害了我方的合法权益。
沈芳莉辩称：服从原审判决。
沈芳莉向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.吴木追立即迁出苏州工业园区中海花园31幢103室楼上二楼房屋，将房屋恢复原状返还给沈芳莉；3.吴木追支付拖欠的房租28000元（自2015年11月至2016年2月期间每月7000元）、滞纳金1400元（即拖欠房租的5%）、物业费（10731.2元），共计40131.2元；4.吴木追支付房屋使用费（参照双方约定当期租金233.3元/天计算，自起诉之日起计算至被告实际归还房屋之日止）；5.吴木追赔偿沈芳莉损失6300元（参照3个月租金的30%标准计算）；6.诉讼费吴木追承担。审理中，沈芳莉变更第2项诉请为：吴木追立即腾空苏州工业园区中海花园31幢103室楼上二楼房屋，并返还给沈芳莉。变更第3、4项诉请为：吴木追支付拖欠的房租及法院判决确定的合同解除之日起的房屋使用费（计算方式为：2015年11月1日至2016年5月31日，每月7000元，合计49000元；自2016年6月1日起，按每月7000元计算至吴木追实际归还房屋之日止）、物业费（计算方式为：2014年8月1日至2016年5月31日，每月564.8元，合计12425.6元；自2016年6月1日起，按每月564.8元计算至吴木追实际归还房屋之日止）。
一审法院认定事实：2014年7月21日，沈芳莉(出租方、甲方)与吴木追(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其拥有的位于苏州工业园区中海花园31幢103室楼上房屋出租给乙方用于营业，房屋面积约100平方米。房屋租赁期限共60个月，自2014年7月30日至2019年7月29日止。该房屋租金为7000元/月（不包括物业费），乙方于签订合同时交纳首期租金21000元。租金按季支付，支付时间为每期到期前30天。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。乙方应于签订本合同交纳首期租金时支付甲方5000元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房无异议后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还给乙方。租赁期内若乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意；有必要的，须经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方不得移走自行添加的固定在墙体、地面或天花板上的结构性设施(电器除外)，甲方也无须对以上设施进行补偿。拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金10%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、煤气费、电话费及物业管理费等有关费用达壹个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果。
另查明，苏州工业园区中海花园31幢103室房屋为沈芳莉所有，建筑面积为195.10平方米。中海物业管理有限公司苏州分公司出具授权委托书，委托沈芳莉向吴木追收取上述房屋楼上房屋欠缴的物业费。中海物业管理有限公司苏州分公司中海花园管理处2016年3月2日出具《情况说明》，内容为“31-103楼上1.自2009年10月23日至2010年6月30日止，合计物业费4645.9元（564.8元/月）2.2013年1月1日至2016年12月31日合计物业费27110.4元（564.8元/月）。31幢103楼上共欠物业费31756.3元”。
庭审中，沈芳莉陈述：其房屋是一、二楼复式房，上下面积相当且二楼面积略大，二楼出租给吴木追，一楼出租给案外人。吴木追未付自2015年10月30日起至今的租金，沈芳莉自愿主张自2015年11月1日起的租金。物业费是5.79元/平方米/月，房屋195.1平方米，故每月物业费总额为1129.63元，因上下两层面积相当且二楼面积略大，沈芳莉自愿按物业公司确认的二楼物业费标准564.8元/月计算吴木追应付的物业费。吴木追自2014年7月30日起承租房屋后至今未缴纳任何物业费，沈芳莉自愿主张吴木追承担自2014年8月1日起的物业费。吴木追对沈芳莉上述陈述均予认可。
沈芳莉陈述：按照合同约定，吴木追违约拖欠房租1个月以上，吴木追应支付相当于年租金10%的违约金，即8400元，沈芳莉自愿调低吴木追赔偿损失的金额至6300元。吴木追对此不予认可。
沈芳莉陈述：吴木追在签合同时另缴纳押金5000元给其，该款同意与吴木追应赔偿损失金额直接抵扣，其也无需返还。吴木追认可缴纳押金5000的事实，同意与其应付沈芳莉的金额直接抵扣。
沈芳莉陈述：其出租给吴木追的房屋仅是吴木追承租房屋中的一部分，吴木追实际还同时承租了101、102、105、106二楼房屋。吴木追租赁上述房屋统一作为足浴店经营使用。其所签合同解除也不影响吴木追其他四间房屋的经营。吴木追认为，5间房屋在统一经营足浴店属实，是统一布局的，不可分割；沈芳莉对被告承租5户房屋作为统一经营的整体、不可分割的属性从一开始就是知晓的。沈芳莉认为，吴木追违约应当承担相应违约责任，过错不在其。沈芳莉陈述：另外两户已起诉吴木追要求解除合同，并且已开庭，另两户是否起诉吴木追不清楚。吴木追认可起诉情况，并表示另两户不可能起诉；其会努力筹足资金支付沈芳莉欠款，继续履行合同。沈芳莉表示，其不信任吴木追，不同意继续履行合同。
以上事实，由房屋租赁合同、房产证及土地证、授权委托书、情况说明等证据及双方庭审陈述予以证实，一审法院依法予以确认。
一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按约履行义务。合同约定，拖欠租金超过一个月，沈芳莉有权收回此出租房，又约定拖欠房租一个月以上的，沈芳莉有权终止合同。现吴木追拖欠租金数月，沈芳莉诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》有事实和法律依据，一审法院予以支持。吴木追以其租赁使用的5间房屋统一经营足浴店、不可分割为由，不同意解除合同，要求继续履行的抗辩意见无法律依据，一审法院不予采纳。合同解除，吴木追应将租赁房屋交还沈芳莉。沈芳莉诉请吴木追腾空苏州工业园区中海花园31幢103室二楼房屋并返还给沈芳莉，有事实和法律依据，一审法院予以支持。沈芳莉诉请吴木追支付拖欠的房租及合同解除之日起的房屋使用费（计算方式为：2015年11月1日至2016年5月31日，每月7000元，合计49000元；自2016年6月1日起，按每月7000元计算至吴木追实际归还房屋之日止）、物业费（计算方式为：2014年8月1日至2016年5月31日，每月564.8元，合计12425.6元；自2016年6月1日起，按每月564.8元计算至吴木追实际归还房屋之日止），吴木追对各项费用计算标准均予认可，一审法院亦予支持。合同约定，吴木追若逾期支付租金，每逾期一天，则需按月租金的5%支付滞纳金；拖欠房租一个月以上的，吴木追应向沈芳莉支付相当于年租金10%的违约金。现吴木追拖欠租金数月，沈芳莉诉请吴木追赔偿损失6300元，既低于约定金额，也属完全合理，一审法院亦予支持。吴木追已付沈芳莉押金5000元，可与该赔偿金额相抵，故吴木追尚需支付沈芳莉赔偿款1300元，沈芳莉无需返还被告押金。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、沈芳莉与吴木追签订的《房屋租赁合同》解除；二、吴木追于判决生效之日起十五日内腾空苏州工业园区中海花园31幢103室二楼房屋并交还沈芳莉；三、吴木追于判决生效之日起十五日内支付沈芳莉房租及房屋使用费（计算方式：2015年11月1日至2016年5月31日期间为49000元；自2016年6月1日起按7000元/月计算至实际交还房屋之日止）、物业费（计算方式：2014年8月1日至2016年5月31日期间为12425.60元；自2016年6月1日起按564.80元/月计算至实际交还房屋之日止）；四、吴木追于判决生效之日起十五日内支付沈芳莉赔偿款1300元。案件受理费减半收取480元，由吴木追负担。此款沈芳莉已预交，一审法院不予退还，由吴木追于判决生效之日起十五日内支付沈芳莉。
二审经审理查明的事实与一审法院一致。
本院认为，沈芳莉与吴木追于2014年7月21日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。合同约定租金按季支付，拖欠租金超过一个月，沈芳莉有权收回出租房，吴木追需按实际居住日交纳租金并承担违约责任。本案中，吴木追未付自2015年10月30日起的租金，沈芳莉于2016年3月2日起诉要求解除双方之间的租赁合同并返还房屋、支付租金、房屋使用费、物业费以及相应的违约损失合法有据，一审法院予以支持并无不当。吴木追有关涉案租赁房屋与其他租赁房屋已形成统一整体、不可分割，不同意解除合同的上诉主张缺乏相应法律依据，本院对此不予采信。
综上所述，吴木追的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费960元，由上诉人吴木追负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
审 判 员 陈 斌
代理审判员 柳 璐
二〇一六年十二月九日
书 记 员 韩泽滔