福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲤民初字第852号
原告：周雪婷，女，汉族，1990年10月13日出生，住福建省惠安县。
委托代理人：陈腾育，福建尚品律师事务所律师。
委托代理人：谢彬玲，福建尚品律师事务所律师。
被告：郑小丛，男，汉族，1975年10月9日出生，住福建省南安市。
委托代理人：黄剑谷，泉州法律服务中心法律服务工作者。
原告周雪婷与被告郑小丛因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月12日立案受理后，于2014年6月10日转为普通程序并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周雪婷的委托代理人陈腾育、被告郑小丛的委托代理人黄剑谷到庭参加诉讼，原告周雪婷的委托代理人谢彬玲未到庭。本案现已审理终结。
原告周雪婷诉称：2014年3月5日，原告通过店面张贴的小广告与被告及其配偶黄雪偶取得联系。被告及其配偶黄雪偶谎称其为址在清濛开发区崇宏街洪濑鸡爪店的房东，其愿意将该店面出租给原告。双方为此进行协商并对店面的租期、租金等达成口头约定。原告支付了5000元的定金。2014年3月6日，原告依约到被告处，欲与被告签订书面的《租赁合同》及办理店面承租的交接事宜，但被告却不愿意予以办理。经原告一再追问，被告承认其并非房东且暂时无法将店面出租给原告，为此原告要求其退还已收取的定金，但被告拒绝退还。双方为此发生争执，后经清濛公安分局出面才得于平息，但被告仍拒绝退还定金。被告收取原告的定金，但无法履行双方达成的口头协议系构成违约，依法应双倍返还定金。请求判令：1、被告双倍返还房屋租赁合同定金共计10000元，并按银行同期同类贷款利率标准计算自起诉之日至实际支付之日的利息；2、被告承担本案的诉讼费。
被告郑小丛辩称：一、原告所述不属实。被告在其承租的位于清濛开发区崇宏街店面张贴“本店转让”的小广告，原告根据小广告与被告联系，并于2014年3月5日亲自到该店面考察。当时，被告明确告知原告，该店面系被告向原转租方叶水春承租，至2015年2月24日租期届满，在此期间内欲转让。据此，双方口头就租期、转让费60000元、押金6000元、订金5000元以及2014年3月6日签订书面《租赁合同》及办理店面承租的交接事宜达成了《房屋转租合同》。原告当日交付订金5000元，被告出具了《收条》1张交给原告，该收条内容为：“收条今收到周雪婷现金伍仟元整〈5000〉因转店订金如3天不来转店取消订金2014.3.5郑小丛”。2014年3月6日上午10时，原告及案外人林丽华一起来到该店面，表示她们两人愿意合作承租，被告及原转租方叶水春告知了转租事项，原告及案外人林丽华一致同意，由原转租方叶水春在被告提供的原《房屋转租合同》原件上的“受转租方（乙方）：郑小丛”一栏后面添加“转给：林丽华及周雪婷”字样，形成了“受转租方（乙方）：郑小丛转给：林丽华及周雪婷”。同样，原转租方叶水春在被告提供的原《收款收据》原件上的“客户：郑小丛”一栏后面添加“转给林丽华及周雪婷”字样，形成了“客户：郑小丛转给林丽华及周雪婷。”至此，双方已经完成了签订《房屋转租合同》的书面合同。但是，当被告要求原告支付60000元转让费以及押金6000元，扣除已付的5000元订金后，原告应再支付被告61000元现金时，原告却拒不支付，双方为此产生纠纷。二、原告的根本违约行为导致“合同”解除，应承担违约责任。2014年3月8日之前，原告既未依约支付转让费以及押金，也不向被告告知不履行付款义务的原因。我国《合同法》第九十四条规定：“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”；“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，结合被告出具给原告《收条》载明：“如3天不来转店取消订金”的事实，被告可以解除合同。原告不支付转让费以及押金，既构成合同法上的预期违约，而且也使被告期待享有的转让费这一合同目的彻底落空，构成了合同法上的根本违约。被告保留对原告这一违约行为导致被告延误出租所产生的经济损失进一步追究责任的权利。无论原告的行为构成预期违约或者根本违约，被告均取得法律上的合同解除权，即法律赋予的当事人单方解除权。因此，在原告没有在2014年3月8日之前交付转让费以及押金，原告的违约行为导致与被告订立的《房屋转租合同》解除，根据法律规定，交付订金的一方违约不履行债务的，订金取消。三、5000元是订金，原告主张系定金，但没有证据证明，建议法院对原告主张的这5000元系定金的事实不予认定。被告向原告出具的收条写明，收到的是订金，而不是定金，本案不适用双倍返还的定金罚则，原告关于双倍返还定金的诉讼主张，依法不能得到法院的支持。综上，原告没有在2014年3月8日之前交付转让费以及押金，导致《房屋转租合同》解除，违约责任依法应当由原告自行承担。因此，应驳回原告对被告的诉讼请求。
经审理查明：被告郑小丛承租位于泉州市经济技术开发区智泰路7-12A号店面。2014年3月5日，原告周雪婷通过被告张贴在店面的小广告与被告联系，并就租赁押金、订金及转让款达成初步意向。同日，原告支付订金5000元给被告，被告出具一份《收条》交原告，《收条》载明：“今收到周雪婷现金伍仟元整〈5000〉因转店订金如3天不来转店取消订金2014.3.5郑小丛。”2014年3月6日，原告与被告配偶黄雪偶就租赁事宜产生纠纷，原告向泉州市公安局指挥中心报警。2014年3月12日，原告周雪婷向本院提起诉讼。
在本案审理过程中，原告主张《收条》上载明“如3天不来转店，取消订金”，即视为丧失定金的权利，根据权利义务相对等的原则，该5000元可以推定为是定金，适用定金罚则。原告变更诉讼请求为：被告返还原告定金5000元，承担违约金5000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算自起诉之日至实际支付之日的利息。被告认为，5000元是订金，双方未约定违约责任，原告的诉讼请求没有法律依据。
上述事实，除原、被告当庭陈述外，还有原告提供的《收条》、《报警回执》各一份为证，本院予以确认。
本院认为，原、被告以订立租赁合同为目的，口头上达成订立房屋租赁合同的意向，由原告支付订金人民币5000元，被告出具《收条》，并约定“如3日不来转店，取消订金”，视为原、被告以订立房屋租赁合同为目的的预约合同成立。《收条》中仅约定原告未依约签订本约合同的责任即不能退回订金，将预付款性质的订金作为具有担保性质的定金处理，但并没有同时平等约定被告未依约签订本约合同后负有双倍返还的责任，因此，本案中订金人民币5000元不是定金，不适用定金罚责。原告按照《收条》的约定，于交付订金的次日到诉争店面与被告就租赁事宜进行协商，协商未果导致发生纠纷。被告辩称原告未按约定期限转店，与上述事实不符，本院不予采信。被告据此拒绝返还订金，亦不予采纳。原、被告虽然就房屋租赁合同的押金、订金及转让款达成口头协议，但就租赁期限、原告是否接受被告转租等问题存在较大争议，无法达成一致意见，导致订立本约合同的目的不能实现，对于原告已支付被告的订金人民币5000元，被告应予退还。原告主张无法订立房屋租赁合同的责任在被告，但未能提供证据证明，本院不予采信。原告请求被告承担违约金5000元及支付订金和违约金的利息损失，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑小丛应于本判决生效之日起三日内退还原告周雪婷订金人民币5000元；
二、驳回原告周雪婷的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告周雪婷负担25元，被告郑小丛负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 万晶晶
代理审判员 林 南
人民陪审员 陈墨墨
二〇一四年八月四日
书 记 员 林钢泉
速 录 员 林海峰
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。