连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海商初字第01292号
原告连云港市宝利来物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路199号，机构代码：79455178-6。
法定代表人武传金，该公司经理。
委托代理人丁娜，该公司职工。
委托代理人赵麟，江苏新海连律师事务所律师。
被告耿祝斌。
原告连云港市宝利来物业服务有限公司（以下简称宝利来物业公司）与被告耿祝斌物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月23日立案受理后，依法由审判员姜如明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝利来物业公司的委托代理人赵麟和被告耿祝斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告宝利来物业公司诉称，被告耿祝斌系三禾城中城小区业主，原告系该小区物业服务企业，自2011年1月至2013年12月，被告欠原告物业服务费2663元、公摊水电费800元，共计3463元。其中，2011年物业服务费为0.5元／月／平方米，2012年、2013年物业服务费为0.6元／月／平方米。后经原告催要，被告至今未向原告支付上述物业费用，故要求法院判令被告给付物业服务费2663元、公摊水电费800元，共计3463元，并承担本案诉讼费用。
被告耿祝斌辩称，第一、现物业公司经理武传金是原三禾置业公司的副总经理，本小区所有房屋都有地暧，只有我们6号楼8户回迁户未装地暧，当初交房时对地暧一直有争议，到现在也没有明确说法，我们要求把但当初装地暧的优惠价13100元冲抵物业费。第二、被告居住房屋卧室墙体潮湿至今没有解决损坏了我�原来的装修。第三、小区管理不善，原告提供的物业服务未能达到合同约定的标准，存在脏乱现象。
经审理查明，2010年7月31日，被告耿祝斌（乙方）与原告宝利来物业公司（甲方）签订《三禾城中城前期物业服务协议》一份，约定：甲方自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止向乙方提供物业服务；前期物业管理服务的主要内容为，房屋建筑公用部位的维护、养护和管理，公用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指不为单个产权人所有而为产权人所共有并共同使用的设施设备，包括共用的上下水管道、雨水管、水箱、加压水泵、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、楼道、红外线周界报警系统、空调冷凝水管、化粪池、物业服务区域的外围护栏、围墙和共用设施设备使用的房屋等；公共场所、房屋共用部位以及其他公共环境的卫生保洁，生活垃圾的收集、清运，对指定位置堆放的室外装修、装饰垃圾收集和清运；配全、协助公安部门进行安全监控、巡视和门岗值勤，结合本小区智能化设施、维护本物业区域内的公共秩序；物业管理体质公共服务费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，多层住宅0.5元／月／平方（米），小高层、高层住宅房1元／月／平方（米）；物业公共服务费中未计入的公用设施设备运行、能耗费用（如电梯、中央空调、公用车库、公用照明、公共用水等）运行能耗费用，物价部门有规定的按规定执行，未规定的按实际发生的费用由集体使用人共同分摊。合同还就其他相关事宜做出了约定。
2011年1�5日，连云港市物价局出具连价服备字（2011）4号备案通知，确定三禾城中城小区的物业服务费收费标准为多层0.45元／平方米.月，小高层、高层0.55元／平方米.月。2012年1月5日，连云港市物价局出具连价服备字（2012）5号备案通知，确定三禾城中城小区的物业服务费收费标准为多层0.6元／平方米.月，小高层、高层0.7元／平方米.月。
被告耿祝斌系三禾城中城小区6号楼3单元301室的业主，房屋建筑面积为130.51平方米。原告宝利来物业公司已交纳了2011年至2013年期间的公用水电费，经原告宝利来物业公司书面催交，被告耿祝斌至今未缴纳2011年2月1日至2013年12月31日的物业管理费、公用水电费。
另查明，被告所有的三禾城中城小区房屋卧室墙体潮湿问题，原告宝利来物业公司均未能及时维修。
上述事实，有当事人的陈述以及原告举证的前期物业服务协议、备案通知、公用�电费发票、电梯维保合同、电梯费、维保费票据、催缴通知书、照片、被告举证的证人证言等证据在案予以证实。
本院认为，原告耿祝斌与被告宝利来物业公司签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告耿祝斌应当根据前期物业服务协议的约定交纳物业服务费用，经原告宝利来物业公司书面催缴后，其仍未缴纳，应承担民事法律责任。
关于被告应当交纳的物业费用数额，本院认为，第一，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中前期物业服务协议约定，原告的服务内容包括房屋建筑公用部位的维护、养护和管理，公用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道等。第二，依据原、被告双方的举证及陈述可以证实，原告未能完全尽到对小区建筑公用部位的维护、养护和管理义务。因此，虽然按照协议约定，被告应当支付2011年2月1日至2013年12月31日的物业管理费，但基于原告未能完全履行合同义务的原因，本院酌情扣减合同约定应交物业管理费用的20%。被告应当向原告支付2011年1月1日至2013年12月31日物业服务费、公摊水电费、电梯费共计（2663元＋800）＊80%=2770元。关于被告耿祝斌辩称原三禾置业公司未装地暧，当初交房时对地暧一直有争议，并要求把但当初装地暧的优惠价13100元冲抵物业费的观点，因房地产开发商三禾置业公司是否安装地暧与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，在本案中不予处理。
据此，根据《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物�服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告耿祝斌于本判决生效后十日内支付原告连云港市宝利来物业服务有限公司物业服务费、公摊水电费共计2770元。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由原告承担10元，由被告耿祝斌承担40元，被告承担部分于给付上述物业费时一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。
依照《中�人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 姜如明
二〇一五年一月十二日
书记员 李小红
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
�六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院应予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民�院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行人财产所在地人民法院执行。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。