山东省济宁高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济高新区民初字第530号
原告孔某。
被告山东火炬房地产开发集团有限公司，住所地济宁市高新区杨柳国际新城东四路I区综合楼。
法定代表人陈某。
委托代理人张某。
原告孔某与被告山东火炬房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年5月5日诉至本院。本院受理后，依法由审判员俎彤独任审判，公开开庭进行了审理。原告孔某、被告山东火炬房地产开发集团有限公司的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔某诉称，原告与被告系商品房买卖合同关系，原告于2010年11月20日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买被告位于山东省济宁市高新区327国道北，光府河东、东外环路西商品房一套，即杨柳国际新城第K10幢01单元6层0601东北号房，建筑面积为104.88平方米，总金额为人民币333947元，合同约定，出卖人（即被告）应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，交付商品房。后因被告（开发商）自身原因，房屋延期与2013年5月14日各种配套都没有的情况下（只做到了通水、通电）交付钥匙。之前被告承诺违约金抵暖气、天然气、有线电视等各项开口费，并在一年之内全部开通。但因以下情况造成房屋违反合同约定及相关法律法规，造成业主无法正常享受居住权利：1、在被告（开发商）强行交房时，按1元／平米收取物业费、公用照明、绿化用水，电梯年检维护等费用共计2385元。在之后长达一年的时间里，小区配套设施不齐全，没有开通天然气、暖气、有线电视、电话、小区卫生、楼道卫生至今极少有人打扫，楼道内到处贴各种小广告，物业保安人员均为60岁左右的老人，社会人员随意进入小区，经常有业主反映财产被盗窃。与合同中承诺的房屋交付之日水、电、暖气、安保等达到正常使用标准相差甚远。由此可见，在2013年5月13日被迫交付钥匙之日前，开发商并未通过相关部门对所售房屋进行合理的验收且未对业主出具任何验收合格报告。2、被告（开发商）提供的电梯是由东莞市宝马电梯有限公司生产，两台电梯至今未提供检测合格证明原件，电梯经常出现意外停止、卡在某两层中间，还出现过困住业主的事情，电梯内救援电话并没有接通无法正常使用；升降时，电梯有明显的异响，业主的人身安全无法得到应有保障。3、被告交房至今依然未提供商品房竣工验收备案表。此为国家强制性规定。根据《建筑法》第61条、《合同法》279条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。作为房地产开发项目，住宅小区竣工以后必须经验收合格才可以交付使用，开发商在交楼时出示给业主的用以证明商品房经竣工验收合格的文件因改为《建设工程竣工验收备案表》。这是法律的强制性规定，开发商一旦违反了这一规定，无论合同中如何约定，都是非法行为，都要对业主承担法律责任。请求法院依法判决：1、被告立即给付原告因延迟交付商品房产生的违约金人民币11621.36元，由2012年6月1日至2013年5月14日，逾期348天。（按双方签订的商品房买卖合同中违约金的计算当时计算）；2、被告根据《杨柳国际新城物业服务合同》相关条款执行其义务；3、被告立即按照合同约定开通暖气，天然气、有线电视等配套设施；4、被告立即提交电梯检测机构相关检测合格证明原件；5、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。
被告山东火炬房地产开发集团有限公司辩称，1、对于原告诉求第一项交付商品房产生的违约金、违约天数有异议，被告交房时间为2013年5月9日，而非原告主张的2013年5月11日，违约天数应为343天，违约金数额应是11454元；2、针对第二、三、四项，被告不是承担该义务的主体，理由被告已将物业委托给山东济宁火炬物业有限公司，由该公司对小区物业进行统一管理，原告已与火炬物业公司签订了物业服务合同，承担该义务的主体应为火炬物业有限公司，而非本案被告。
经审理查明，原告与被告系商品房买卖合同关系，原告于2010年11月20日与被告签订了《商品房的买卖合同》，原告购买被告开发的位于山东省济宁市高新区327国道北，光府河东、东外环路西商品房一套，即杨柳国际新城第K10幢01单元6层0601东北号房，建筑面积为104.88平方米，房屋总价款为333947元，合同约定，买受人签订本合同时，即付人民币173947元（含定金），余款即人民币160000元，以银行按揭贷款方式支付；出卖人应当在2012年5月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；出卖人承诺：交房时水、电、道路可通，安装单元楼宇对讲门，有线电视、电话、宽带网入户，预留接口，暖气集中供热、分户控制，煤气、暖气（或采暖炉的购买安装费用）、有线电视等相关设施的开户费用，买受人应按出卖人通知时间、数额交纳相关开户费用，以便统一安装、调试，开通时间以各自职能单位统一开通时间为准，如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意友好协商解决。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款。被告没有按照合同约定的时间向原告交付房屋。2013年5月9日，被告将房屋交付原告，但房屋至今未完成工程的综合验收，也没有开通暖气、天然气、有线电视等。
以上事实有济宁市商品房买卖合同、2013年4月28日济宁日报和当事人陈述等在卷为证。
本院认为，原、被告签订商品房订购协议，是双方真实意思表示，合同内容亦不违反法律规定，因此该合同具有法律效力，对双方当事人均有约束力。原告已按照约定支付了购房款，被告应当按照约定的时间将房屋交付原告使用。现被告逾期交房，应当根据双方商品房订购协议的约定，向原告支付违约金。该商品房的交房时间为2013年5月9日，违约天数应为343天，违约金数额为11454元，本院予以支持。原告要求被告根据《杨柳国际新城物业服务合同》相关条款执行其义务，因该合同的相对方不是被告，原告的该项请求，本院不予支持；原告请求开通暖气，天然气、有线电视等配套设施，因开通配套设施由相应职能部门或单位负责，因此原告的该项诉求，本院不予支持。原告要求被告提交电梯检测合格证明，但是否提交电梯检测合格证明只是证明被告是否存在违约行为，其不应单独作为一项诉讼请求，因此原告的该项主张本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、被告山东火炬房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告孔某逾期交房违约金11454元；
二、驳回原告孔某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46元，由被告山东火炬房地产开发集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 俎 彤
二〇一五年七月七日
书记员 刘梦歌