广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）星民初字第1340号
原告：广西盛景房地产开发有限公司（下称盛景公司），住所地桂林市骖鸾路33号11楼。
法定代表人：麻先勇，总经理。
委托代理人：黄里瑞，广西君健律师事务所律师。
被告：周建军。
委托代理人：周建红，个体户，桂林市象山区信义路6号1单元802室。
第三人：中国平安人寿保险股份有限公司桂林中心支公司（下称保险公司），住所地桂林市七星区骖鸾路33号一楼、三楼。
负责人：陈淑，副总经理。
委托代理人：许玉婷，中国平安人寿保险股份有限公司广西分公司法律岗人员。
委托代理人：孙卫华，中国平安人寿保险股份有限公司桂林中心支公司人事行政室副主任。
第三人：尹梅淑，女，1951年4月15日生，汉族，住桂林市七星区象山区环城西二路*号，身份证号：4503041951********。
委托代理人：周建红，个体户，桂林市象山区信义路6号1单元802室。
原告盛景公司诉被告周建军，第三人保险公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月17日受理后，依法追加尹梅淑作为第三人参加诉讼。现依法组成由审判员李立峰担任审判长、人民陪审员杨爱秀、谭继元参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛景公司的委托代理人黄里瑞，被告周建军的委托代理人周建红，第三人保险公司委托代理人许玉婷、孙卫华，第三人尹梅淑的委托代理人周建红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将其位于桂林市七星区骖鸾路33号盛景中心1、2、3层西边（酒店部分）共计4000平方米的房产租赁给被告用于办公，每月租金60000元，被告每月15日前支付租金，租期为10年（即2010年5月1日至2020年5月1日止）。同时，双方还约定，转租需经原告书面同意，且必须订立转租合同，转租终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。合同签订后，原告如约将房产交付被告占有使用，但被告一直没有履行交付租金的义务，而且在未经原告书面同意的情况下擅自将上述房产转租保险公司，被告已严重违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，返还租赁房产；判令被告支付房屋租金2460000元（即从2010年5月1日至2013年9月1日止，以后租金另计）及利息100000元，并支付违约金10000元；本案诉讼费用由被告承担。
原告对其主张提供的证据有：1、《房屋租赁合同》及备案登记表，证明原、被告双方存在房屋租赁关系，以及双方的权利义务关系；2、商品房预售许可证，证明原告不具有出卖盛景中心1、2、3层西边（酒店部分）的房产的资格；3、电汇凭证，证明周建红作为被告周建军的亲属曾向原告借款7800000元。
被告辩称：1、盛景公司从90年代起就陆续欠下被告周建军及家人（其母尹梅淑，其姐周建红）的巨款未能归还。2010年，经协商盛景公司自愿将其开发的盛景中心1栋1、2、3层西侧（酒店部分）建筑面积约4000平方米房产抵偿给周建军和尹梅淑，并分别与周建军和尹梅淑签订多份《商品房买卖合同》，但因原告一直没有取得预售房屋许可证，故双方另行签订《房屋租赁协议》将上述房产免费出租给周建军和尹梅淑。原、被告双方名为租赁关系，实为房屋买卖关系。2、如果法院认定原、被告双方的存在租赁关系，但因双方签订多份《房屋租赁合同》，其中周建军与盛景公司签订的《房屋租赁合同》没有经过抵押权人同意，其租赁关系违反法律规定，属无效合同。而尹梅淑与盛景公司签订的《租赁合同》是经过抵押权人同意的，属有效合同。因此，上述房屋的实际承租人为尹淑梅，尹梅淑委托周建军转租房屋，其诉讼主体应为尹梅淑，而不是被告周建军，故原告诉讼主体错误，应驳回原告的起诉。3、原告要求租金损失，已过诉讼时效，法院不应予以保护。
被告对其主张的证据有：1、商品房买卖合同及购房收据，证明原告已将盛景中心1、2、3层西边（酒店部分）共计4000平方米卖给周建军及其母尹梅淑；2、房屋租赁合同4份，证明周建军及母尹梅淑与原告存在房屋买卖关系，而非房屋租赁关系，由于原告未取得商品房预售许可证，故原告免费承租给周建军和尹梅淑，进一步证明房屋买卖的真实性及房屋租赁关系虚假性；3、借条，证明原告曾向被告周建军、尹梅淑等人借款未能归还，周建军不可能欠原告租金。
第三人保险公司陈述：1、保险公司与被告周建军签订的房屋转租合同时，经审查确认被告周建军有权转租给第三方，保险公司已尽到完全合理的注意义务。2、保险公司按照合同约定向被告周建军及时足额的支付了租金，已履行合同义务，系善意承租人。3、原告明知被告周建军将涉诉房屋转租给保险公司，但未在6个月内提出异议，现又以被告转租未经其书面同意为由，请求解除《房屋租赁合同》没有事实和法律依据，法院不应支持原告提出的该项诉讼请求。
第三人保险公司对其主张提供的证据有：1、营业执照，证明保险公司的诉讼主体资格；2、《房屋租赁合同》，证明原告与被告于2010年5月1日签订的租赁合同中约定租赁物被告有权转租，且转租收益由被告享有；3、《房屋租赁合同》、4、《企业法人营业执照》、5、法定代表人身份证明书，以上三份证据证明保险公司与被告于2010年6月29日签订的房屋转租合同系善意取得诉争房屋，且未超过原、被告约定的租赁期限，如果保险公司无法承租，被告应承担赔偿责任；6、租金发票，证明保险公司按照合同约定履行及时足额支付租金的义务，系善意承租人。
第三人尹梅淑的答辩意见与被告周建军答辩意见一致。
第三人尹梅淑对其主张没有提供证据。
经过开庭质证，被告对原告提供证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但认为原告的行为属于欺诈，将不能预售的房屋卖给被告周建军及尹梅淑；对证据3的真实性无异议，但转款单是盛景公司向周建红借款用于偿还的贷款，因借款不够，盛景公司将该款项退还周建红的账户上。保险公司对原告提供的证据1的真实性不认可，因为保险公司不清楚有这份备案合同；对证据2、3的真实性无异议。第三人尹梅淑对原告提交的证据1、2、3的质证意见一致；原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未达成一致意见，且落款也没有写，该合同并未成立；对证据2的真实性无异议，因原、被告双方的商品房买卖合同不能成立，但被告又需要使用，所以双方就签订《房屋租赁合同》；对证据3的真实性无法判断，且与本案没有关联性。第三人保险公司对被告提供的证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但与保险公司无关；对证据3的真实性无异议。第三人尹梅淑对被告提供的证据1、2、3的真实性无异议。原告对第三人保险公司提供的证据1-6的真实性予以认可，但第三人保险公司与被告签订的房屋租赁合同未登记备案，属无效合同。被告对第三人保险公司提供的证据1-6的真实性无异议。第三人尹梅淑质证意见与被告质证意见相同。
本院结合双方的举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信，对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否认，且该证据确与本案双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原、被告双方有债权债务关系。2010年5月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的位于桂林市骖鸾路33号盛景中心1栋1、2、3层西边（酒店部分）建筑面积约4000平方米出租给被告免费使用，租期10年（即从2010年5月1日起至2020年5月1日止）；同时还约定：被告在租赁期间有权将房屋转租给第三方，原告不得干涉，不得额外收取任何费用，原告需要协助被告办理相关的转租手续。同年6月16日，原告与被告在桂林市房屋租赁管理所办理房屋租赁备案登记时另行签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告将座落于桂林市骖鸾路33号盛景中心1栋1、2、3层西边（酒店部分）建筑面积约4000平方米出租给被告做办公使用，租期10年（即从2010年5月1日起至2020年5月1日止），每月租金60000元，每月15前交付租金；同时还约定：被告在租赁期限内，经过原告书面同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。如擅自转租和未按时交纳租金的，原告有权终止合同，收回房屋，因此而造成的损失由被告承担，并承担违约金10000元。同日，原告与尹梅淑在桂林市房屋租赁管理所签订《房屋租赁合同》一份，约定房屋租金为每月30000元，合同标的物的抵押权人农行桂林分行在该合同上盖章同意租赁。2010年6月29日，被告与保险公司签订《房屋租赁合同书》一份，约定：被告将座落于桂林市骖鸾路33号盛景中心一层1-4号、23-26号，三层1-10号、42-46号房屋转租给第三人使用，建筑面积约1800平方米，租赁期限5年（即从2010年10月1日至2015年9月30日止），另被告给保险公司提供3个月免费装修期（即从2010年7月1日至2010年9月30日止）；房屋租赁期间总金额为3978455元，第一年房屋租金为720000元（即每月每平方米33.33元）；第二年房屋租金为756000元（即每月每平方米35元）；第三年房屋租金为793800元（即每月每平方米36.75元）；第四年房屋租金为833490元（即每月每平方米38.59元）；第二年房屋租金为875165元（即每月每平方米40.52元）；每半年交纳一次房屋租金。保险公司按照合同承租后，已支付房屋租金至2014年2月底，共计2686545元。但被告一直未向原告交纳租金，现原告以被告未向原告交纳租金及未经原告的书面同意擅自转租为由，诉至法院，提出前述诉讼请求。
本院认为：本案的原告分别与被告及第三人尹梅淑就位于桂林市骖鸾路33号盛景中心1栋1、2、3层西边（酒店部分）签订多份《房屋租赁合同》，但被告实际占有该租赁房屋，并以其名义与保险公司签订了房屋转租合同，并收取转租费，是本案的实际承租人，第三人尹梅淑并不是实际承租人。原告自愿将租赁房屋出租给被告周建军，并免收租金，是因其长期拖欠原告借款所致，且原告多年来也未向被告主张其租金，故应视为其已认可2010年5月1日签订的《房屋租赁合同》为有效合同，且双方已按照该合同的约定实际履行。原告与被告于2010年6月16日签订的《房屋租赁合同》，虽已在房管部门登记备案，但并非双方真实意思表示，故原告要求按照该合同确定的租金被告支付租金、利息及违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告以被告未经其同意，将房屋转租给他人，要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，因其在六个月内并未提出异议，应视为其已认可被告的转租行为，故该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最告人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第六条、第十六条的规定，判决如下：
驳回原告广西盛景房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案收取案件受理费27360元（原告预付本院13680元，尚欠13680元），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费27360元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李立峰
人民陪审员 杨秀爱
人民陪审员 谭继元
二〇一四年三月十四日
代书 记员 冯 涛