湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂28民终2243号
上诉人（原审被告）：滕小红，女，1981年11月7日出生，汉族，平安保险公司宣恩支公司业务员，住湖北省宣恩县。
委托诉讼代理人：张运来（系滕小红之夫），1980年11月30日出生，住湖北省宣恩县。
被上诉人（原审原告）：宣恩县金源物业管理有限责任公司，住所地湖北省宣恩县珠山镇�族路25号。
法定代表人：刘俊杰，公司经理。
委托诉讼代理人：李桂林，湖北夷水（宣恩）律师事务所律师。
上诉人滕小红因与被上诉人宣恩县金源物业管理有限责任公司（以下简称金源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省宣恩县人民法院（2017）鄂2825民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
滕小红上诉请求：依法撤销原审判决，改判或发回重审；一、二审诉讼费由金源物业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定金源物业公司与开发商签订的物业服务合同有效，但金源物业公司与开发商签订的合同早已超过了《恩施州价[2011]122号关于普通住宅小区物业服务实行等级收费管理的通知》第四条的规定，物业服务合�因违反法律禁止性规定应无效；2、一审中金源物业公司请求给付自来水的二次增压费用实际包含在物业管理费之内，金源物业公司要求滕小红承担该费用违反了《恩施州价[2011]122号关于普通住宅小区物业服务实行等级收费管理的通知》关于物业综合管理服务费用等级收费标准，应为无效；3、金源物业公司预收2018年的物业费用不当。二、一审法院适用法律错误。一审法院应当将《恩施州价[2011]122号关于普通住宅小区物业服务实行等级收费管理的通知》的内容作为认定事实的依据。滕小红在二审询问时陈述，物业管理费应当交纳，但是金源物业公司应公布统一的收费标准和服务标准；滕小红没有与金源物业公司签订合同，应由宣恩县金源房地产开发有限责任公司与业主协商。
金源物业公司辩称，滕小红引用的文件不属于法律、行政法规的范畴，且该文件的�效期只有一年；涉案合同明确约定每年的2月29日交清物业管理费，在实际履行过程中物业公司将缴费期限变更为每年5月收取每年6月1日至次年5月31日的物业管理费，双方也按此约定一直履行，通过该事实应认定双方对缴费期限进行了变更；滕小红称没有服务标准和收费标准的理由不成立，在物业管理合同中有明确的约定，该前期物业管理合同至今都尚未终止，请求维持原判。
金源物业公司向一审法院起诉请求：请求判决滕小红支付2017年6月至2018年5月物业管理服务费882元，支付截止2017年5月的二次供水增压费28元，支付从2017年6月1日至2017年8月1日逾期滞纳金27.76元，合计937.76元。
一审法院认定事实：2013年9月18日，出卖人宣恩县金源房地产开发有限责任公司与买受人滕小红签订商品房买卖合同，并签订了合同附件作为补充。双方在合同附件中约定�1、前期物业服务内容及质量，按出卖人与金源物业公司签订的前期物业服务合同为准，在合同中双方就委托管理事项、期限、双方的权利义务、服务质量等都做出了详细的规定。2、前期物业服务费收费标准。买受人在办理入住手续后，领钥匙时交一个年度物业管理服务费，其后每年度2月29日前交清当年物业管理服务费；本物业综合服务费住宅房屋按建筑面积0.90元/㎡/月计收；本小区供水为自来水公司正常供水和二次加压混合压力供水，二次加压费用，七层以上住户按实际用水量0.40/m3计收二次供水增压费，按月收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。3、买受人同意，在业主委员会未正式招聘物业管理企业之前，由金源物业公司负责物业管理。无论买受人是否与金源物业公司签订《前期物业服务合同》，买受人所购房屋的物业管理费及供水二次加压费等相关费用，自房屋交付之日起由买受人承担，买受人办理交付手续时，不按规定缴纳物业服务费等相关费用造成交付程序无法进行的，出卖人不承担延期交付的违约责任。4、买受人已阅读并认可出卖人在本商品房销售现场公示的金源国际《前期物业管理委托合同》，本补充协议从双方签字或盖章之日起生效。2014年4月11日，宣恩县金源房地产开发有限责任公司将金源国际商住楼委托金源物业公司实行物业管理，双方并签订金源国际前期物业管理服务协议，约定物业服务费用由金源物业公司自行向业主或物业使用人收取；自合同签订之时起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止，本协议终止。该协议中约定的委托管理期限、前期物业费收费标准等内容，与上述滕小红2013年9月18日签订的商品房买卖合同附件中的第2条、第3条内容一致。嗣后，金源物业公司为金源商住楼业主提供物业服务，于每年5月收取当年6月1日至次年5月31日的物业管理服务费、二次供水增压费等费用。滕小红按其房屋建筑面积（81.69㎡）交纳物业管理服务费和按实际用水量交纳二次供水增压费。2016年，金源国际业主委员会成立，但尚未选聘物业管理企业并与之签订物业服务合同。2017年6月、7月，金源物业公司向滕小红催收物业管理服务费882元（2017年6月1日至2018年5月31日）和二次供水增压费28元（截止2017年5月实际用水70m3），滕小红未有交纳。
一审法院认为，滕小红在与金源物业公司签订的商品房买卖合同附件中以及金源物业公司在与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的金源国际前期物业管理服务协议中，均自愿约定由金源物业公司为滕小红等业主�供物业管理服务，协议内容系当事人真实意思表示，合法有效，且已实际部分履行，金源物业公司与滕小红之间的物业服务合同关系成立，双方应按合同内容全面履行义务。金源物业公司提供物业管理服务后，滕小红应当根据合同的约定交纳相关费用。滕小红辩称物业服务收费标准和项目不符合相关规定，但未能提交充分有效的证据予以证实，该辩驳意见不予支持。合同中对合同效力约定附终止期限，即至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止，现合同终止期限尚未届满，滕小红提出前期物业管理服务合同期限届满后已失效的辩驳意见，理由不能成立，不予支持。合同中已明确约定每年度2月29日前交清当年物业管理服务费，在合同履行过程中，金源物业公司于每年5月收取当年6月1日至次年5月31日的物业管理服务费、二次供�增压费等费用，滕小红等业主已按此时间履行，应当视为双方对履行期限的变更，符合合同意思自治原则，未违反法律规定，滕小红辩称金源物业公司提前预收一年的物业管理费没有法律规定的辩驳意见不能成立，不予支持。滕小红提出金源物业公司利用业主公摊的停车位收取停车费，对住宅改经营性用房管理不到位，其管理人员与业主发生肢体冲突等辩驳意见，应属另一民事法律关系，应当另行提起民事诉讼。因滕小红经金源物业公司书面催交仍未交纳物业管理服务费、二次供水增压费，滕小红应当按照合同约定支付逾期滞纳金。故金源物业公司要求滕小红支付物业管理服务费882元、二次供水增压费28元、逾期滞纳金27.76元（910元×0.0005×61天）的诉讼请求，应当予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十六条、第六十条、�七十七条、《物业管理条例》第二十五条、四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定判决：滕小红支付宣恩县金源物业管理有限责任公司物业管理服务费882元（从2017年6月1日算至2018年5月31日）、二次供水增压费28元（截止2017年5月）、逾期滞纳金27.76元（从2017年6月1日算至2017年8月1日），合计937.76元（限本判决生效之日起30日内履行完毕）。案件受理费50元，减半收取25元，由滕小红负担。
二审中，滕小红提交了如下证据：1、宣恩县发展和改革局发布的《关于普通住宅小区物业服务执行政府指导价的通知》，拟证明已经成立了业主委员会，前期和物业公司签订的合同应该终止；2、金源物业公司的《致歉信》，拟证明物业公司的服务很野蛮，多数业主不愿与金源物业公司继续合作下去。金源�业公司对该证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。本院认为，滕小红提交的上述证据不能达到其证明目的，亦不属于新的证据，本院不予采信。
金源物业公司未向本院提交新证据。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为滕小红与金源物业公司间的物业服务合同是否有效。对此，本院分析评判如下：
第一，滕小红2013年9月18日与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同及附件，不违反法律法规强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。滕小红在接收房屋后，应当按照双方约定缴纳相关费用，一审法院认定滕小红与金源房地产开发有限责任公司之间房屋买卖及物业服务合同关系成立，滕小�应当缴纳物业费、二次增压费等费用符合事实，于法有据。第二，根据我国《合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中滕小红所举宣恩县发展和改革局、宣恩县住房制度改革办公室下发的《关于普通住宅小区物业服务实行政府指导价收费管理的通知》及《恩施州价[2011]122号关于普通住宅小区物业服务实行等级收费管理的通知》，均属于地方政府部门出台的规范性指导文件，不属于法律、行政法规。滕小红认为物业服务协议中的收费标准违反了上述文件应认定合同无效不符合法律规定，本院不予支持。第三，金源物业公司已按照合同约定提供了相应物业服务，滕小红以此为由不缴纳物业费等相关费用于法无据，应不予支持。
综上所述，滕小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依�《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人滕小红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 南庆敏
审 判 员 郜帮勇
审 判 员 杨 芳
二〇一八年一月十六日
法官助理 史常富
书 记 员 赖宏为