广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0607民初1256号原告：麦柱权，男，汉族，住广东省佛山市南海区。公民身份号码：×××2890。委托诉讼代理人：林涛，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雅婷，广东四方三和律师事务所律师。被告：周志强，男，汉族，住广东省广宁县。公民身份号码×××1175。委托诉讼代理人：陈策宇，广东百浩律师事务所律师。委托代理人：林婷。原告麦柱权诉被告周志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，于2016年5月13日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年7月18日再次公开开庭审理了本案。第一次开庭时，原告委托诉讼代理人林涛、邓雅婷到庭参加诉讼，被告周志强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。第二次开庭时，原告委托诉讼代理人邓雅婷、被告委托诉讼代理人陈策宇、林婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麦柱权向本院提出诉讼请求：1、原、被告双方于2011年2月18日签订的《租赁合同书》于2015年4月1日解除；2被告立即向原告支付2015年1月至2015年3月租金、管理费135418.8元；3、被告向原告支付代垫2015年1月至2015年3月的水电费92443.55元；4、确认涉案厂房内被告所有的设施设备全部归原告所有；5、被告向原告支付违约金123109元；6、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年2月18日，原、被告签订《租赁合同》，原告将位于佛山市三水乐平镇念德村民委员会北甲村民小组“面前岗”厂房出租给被告做泡板厂用，面积4559.6平方米。租赁期限为9年，至2020年3月8日止，每月每平方米租金为5元。根据补充协议，管理费4元平方米。租金和管理费均为每三年递增10%。签订合同后，被告将上述土地注册成立广东粤宏裕实业有限公司经营项目，生产泡沫制品。但2015年1月起，被告拖欠租金、管理费、水电费，其中拖欠2015年1月至3月租金、管理费135418.8元，拖欠2015年1月至3月水电费92443.55元。在诉讼中，原告自愿撤回了“确认涉案厂房内被告所有的设施设备全部归原告所有”的诉讼请求。被告周志强辩称：1、原、被告签订的房屋租赁合同为无效合同，涉案土地为农用地，不属于集体建设用地，不能用于工业用途，地上建筑物没有取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，违章建筑依法不能出租，故租赁合同属于无效合同；2、合同无效，不能按照合同有效原则处理。即便合同有效，原告诉请也无法律依据：租赁期间原告没有提供物业管理服务，不存在物业管理费的问题；原告所垫付的水电费没有依据，没有水电部门的收费票据、没有水电部门凭证，完全原告凭空所报；违约责任约定不合理，答辩人向原告交付了合同押金即保证金，现原告没收了保证金外，还需要支付同等数额的违约金，明显属于双重惩罚，原告还要求将放置于厂房内的设施、设备及自建厂房归原告所有，属于显失公平，依法予以调整。3、从原告提供银行流水可见，被告2015年1月之后已经向原告支付了20万元租金，故该没有拖欠租金，不需解除合同。被告周志强在诉讼中没有提供证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的证据公告、解除租赁合同通知书、快递回执、邮单收据，证明原告曾经向被告邮寄解除合同通知，但没有证明被告确已签收该通知，被告亦不予确认，本院依法不予采信；2、对原告提供的水电费通知单，被告不予认可，对其证明力在本院认为部分再行论述；3、对原告提供的水费、电费发票，系原件，能证明原告已经垫付了水电费，被告虽然对关联性有异议，但没有提供反驳证据，本院依法予以采信。4、对于原告提供的网银交易流水、中国农业银行流水，被告对真实性无异议，但认为被告已经向原告支付了20万元租金。对20万元如何抵充，双方存在争议，本院仅对其真实性予以认定。在案件审理过程中，本院依职权调查涉案土地的性质和地上建筑物的审批情况，收到佛山市三水区国土城建和水务局复函两份（三国土函【2016】386号和三国土函【2016】463号）、佛山市三水区发展规划和统计局复函一份（三规中【2016】71号），证明涉案土地地类6624平方米为建设用地。地上建筑物未经过规划局审批。原、被告双方对该证据均无异议，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年2月26日，原告麦柱权与佛山市三水区乐平镇念德村民委员会北甲村民小组签订《土地使用合同》，原告承租位于佛山市三水区乐平镇念德村委会北甲村民小组“面前岗”面积为113.31亩土地。期限为2007年4月1日起至2027年12月31日止。承租土地后，原告在上述土地建设厂房、宿舍经营企业。2010年7月26日，佛山市三水区乐平镇念德村民委员会同意原告将上述土地转租第三方作为商业工业用途。2011年2月18日，原告与被告周志强签订《租赁合同书》，被告向原告承租位于佛山市三水区乐平镇念德村民委员会北甲村民小组“面前岗”4559.6平方米厂房作经营泡沫厂，租期从2011年3月9日至2020年3月8日止。合同第三条约定：租金从2011年3月9日起算，每月租金为22798元，租金每三年在上一期基础上上递增10%。乙方（即被告）每月5日前缴纳当月租金。逾期交付的，自逾期之日起，甲方（即原告）按日息千分之五计收逾期缴纳部分的滞纳金。逾期超过三十天不缴纳租金（含部分）的，构成违约，按照本合同第八条第3项处理。合同第八条第3点约定：“乙方有下列情形之一，构成违约，甲方有权解除合同，无偿收回本合同项下租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物及其附属物、设备和设施，没收乙方已交付的合同保证金，同时要求乙方付清尚欠的租金和有关费用，乙方并须另向甲方支付违约金123109元。……(6)拖欠应付甲方的租金或者物业管理费（含部分）超过三十日的。”同日，原、被告签订《补充协议》，约定在《租赁合同书》基础上，补充约定：乙方缴纳物业管理费，按每月每平方米为4元计算，每月物业管理费18238元，物业管理费每三年在上一期基础上递增10%。乙方每月5日前向甲方缴清物业管理费，逾期超过三十天不缴纳的，构成违约，按照原合同第八条第3项约定处理。2015年1月至3月本案租赁物的租金为25077.8元/月，物业管理费为20061.8元/月。另查明，原告除了向被告出租本案涉诉厂房外，将旁边一处厂房、土地出租给被告经营泡沫厂。对于另外两处租赁物所欠的费用，原告分别向我院提起了诉讼，案号为（2016）粤0607民初1255号、（2016）粤0607民初1257号。被告于2015年1月6日向原告支付100000元，于2015年2月4日、2015年2月10日分两次向原告支付合共100000元。2015年4月之后，被告所经营的泡沫厂停业。对于1月付款的100000元，原、被告在诉讼中确认系支付2014年12月租金84351.2元及12月水电费15648.8元。对于2月份支付的100000元，原告抵充了2014年12月尚欠的水电费61758.57元、(2016)粤0607民初1255号案涉诉土地2015年1月租金12711.6元以及（2016）粤0607民初1257号案涉诉厂房2015年1月租金中的25529.83元后，认为被告尚欠所有租赁物2015年1月至3月的租金、物业管理费及水电费，遂提起本诉讼。再查明，涉案土地地类为建设用地，地上建筑物的建设没有经过佛山市三水区发展规划和统计局的审批，亦没有取得临时建筑许可。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告将没有取得建设工程规划许可证或者没有经过行政主管部门批准建设的建筑物出租给被告，原、被告于2011年2月18日签订的《租赁合同书》为无效合同。至于租金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然合同无效，被告因承租原告的厂房而获取了租金利益，理应向原告支付厂房占有使用费。至于物业管理费，被告在2015年4月之前一直使用该厂房，原告为此提供了物业管理服务，此前被告亦一直按约定的标准支付物业管理费，双方均无异议。原告从被告已付款项中抵充了水电费及其他案件中部分到期未付的租金，认为被告在本案中尚欠2015年1月之后的租金和物业管理费，诉请被告参照合同约定准支付2015年1月至3月的厂房占有使用费和物业管理费135418.8元，合法有理，本院予以支持。被告辩称原告没有提供物业管理服务不需物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。至于被告认为原告没收保证金问题，因未在本案中提出诉讼请求，本院不予处理，被告可以另行主张。至于原告垫付的水电费。原告认为已经为被告垫付2015年1月至3月的水电费，并提供水电费通知单和缴费发票佐证，原告提供的证据能够与双方在诉讼中确认的每月由原告对上一个月水电表度数记录并制作水电费通知单，交由被告核对的交易习惯相吻合，被告虽有异议但没有提供反驳证据，本院对水电费通知单的证明力予以认定。现原告以水电费通知单和水电公司缴费发票为据，诉请被告返还原告已经垫付的2015年1月至3月的水电费92443.55元，合法有理，本院予以支持。至于违约金的问题。原告依据双方签订的租赁合同条款诉请被告支付违约金123109元，由于合同无效，违约金条款亦再无法律效力，原告再依据租赁合同主张违约金缺乏相应依据，本院依法不予支持。原告在诉讼中自愿撤回确认厂房内被告所有的设备、设施归原告所有的诉请，是自身权利的处分，不违反法律强制性规定，故本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：1、确认原告麦柱权与被告周志强于2011年2月18日签订的《租赁合同书》无效；2、被告周志强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付2015年1月至2015年3月的厂房占有使用费及物业管理费合共135418.8元；3、被告周志强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还2015年1月至2015年3月的水电费92443.55元；4、驳回原告麦柱权的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6566元（原告已预付），由原告负担2304元，由被告负担4262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  麦伟斌代理审判员  梁淑平人民陪审员  林家成二〇一六年九月九日书 记 员  麦小英