广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终13685号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄少新，住广州市番禺区。上诉人（原审被告）：许沃权，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冼文坚，住广东省佛山市高明区。委托代理人：梁锐汉，广东华誉律师事务所律师。委托代理人：黄结美，广东华誉律师事务所实习律师。上诉人黄少新、许沃权因与被上诉人冼文坚租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄少新、许沃权上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判为驳回冼文坚请求支付租赁物业自2014年8月至2015年7月的占有使用费的诉讼请求；2.撤销原审判决第五项，改判为冼文坚赔偿我方30000元损失。事实与理由：一、涉案物业产权人是广州市番禺东某贸易有限公司，冼文坚不是适格的产权人，并未取得产权人同意或授权出租的证明，因此冼文坚的诉讼请求应该驳回。广州市番禺东某贸易有限公司与冼文坚签订的《土地及地上建筑物转让协议》违反了土地管理法的强制性规定，是无效的，双方也未有完全履行该协议，因此仅凭该协议，冼文坚并未取得法律上认可的使用权（或出租权），因此不享有本案诉权。二、涉案物业租赁面积与合同约定不符，应依核减租金。根据合同约定，冼文坚应提供2012.75平方米的厂房给我方，实际上根据冼文坚提供的产权证书记载，涉案租赁物仅1400多平方米。三、涉案物业污染是冼文坚造成。涉案物业的污染是相邻房屋排污造成，在工商等部门的档案中已明确记载，在诉讼中，冼文坚自认相邻排污房屋的租户是吴某，经录音录像显示，吴某是冼文坚员工。四、诉讼中，各方承认冼文坚有拉闸断电及报警行为，但一审法院却未有认定该事实，并机械认为没有提供拉闸断电造成的损失，不支持我方诉请不当。冼文坚二审答辩如下：一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回黄少新、许沃权的上诉请求，维持原判。许沃权经本院依法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，亦未提交书面意见。冼文坚向一审法院起诉请求：1.解除冼文坚与黄少新于2013年8月1日签订的《租赁合同》；2.黄少新将承租的厂房交还给冼文坚使用；3.黄少新已向冼文坚交纳的履约保证金￥38000元，归冼文坚所有；4.黄少新支付2014年8月1日至2015年4月13日的租金给冼文坚，合共229150.53元（每月租金为27172元，从2014年8月1日起计算至实际交还厂房之日止，现暂计至2015年4月13日为229150.53元）；5.黄少新支付冼文坚2014年7月份至2015年3月份的水费合共17348元（从2014年7月份计算至实际交还厂房之日止，现暂计至2015年3月份为17348元）；6.黄少新支付冼文坚违约金229150.53元（违约金本应按每月拖欠的租金金额为本金，以每日3%的标准自当月11日计算至清偿之日止，暂计至2015年4月13日违约金为909718.56元，但其自认为《租赁合同》约定该违约金标准过高，自行调整为按黄少新拖欠租金总金额一倍计算即229150.53元）；7.许沃权对上述第四至第六项诉讼请求承担连带清偿责任；8.本案的诉讼费用由黄少新和许沃权承担。诉讼过程中，鉴于冼文坚和黄少新签订的《租赁合同》于2015年7月31日履行期限届满，且双方自行办理了厂房交接手续，结清了租赁期间的全部水费，故冼文坚撤回其第一项、第二项以及第五项诉讼请求；冼文坚陈述如果法院经审查，认定《租赁合同》无效的，其变更第四项诉讼请求“租金”为“占有使用费”。黄少新向一审法院反诉请求：1.冼文坚向黄少新赔偿因其在租赁期间多次带人到出租厂房强行拉电闸断电给其造成的损失30000元；2.冼文坚承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：黄少新和许沃权为夫妻关系；案外人广州市番禺东晖贸易有限公司为位于广州市番禺区桥南街陈涌村的工业用地（以下简称涉讼土地）的使用权人，面积为1436平方米。2011年9月2日，广州市番禺东某贸易有限公司（转让方、甲方）与冼文坚（受让方、乙方）签订《土地及地上建筑物转让协议》，约定甲方同意将涉讼土地使用权有偿转让给乙方；该土地上现建有厂房、商铺等地上建筑物及其他设施，并已出租给第三人，甲方按现状带租约有偿转让给乙方，乙方同意按现状受让该土地及地上建筑物及其他所有设施；该土地、地上建筑物及其他所有设施的转让价为3000000元；该转让款为甲方实收款，该土地的开发建设、地上建筑物的报建、验收、办理产权登记、过户等相关手续所产生一切费用及税费全部由乙方承担；等等。2013年8月1日，冼文坚（出租方、甲方）和黄少新（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意乙方与另外承租人谢志成分租甲方位于广州市番禺区桥南街陈涌村金业路18、19号厂房，甲方将位于广州市番禺区桥南街陈涌村金业路18、19号之二（自编号）厂房（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方使用，该厂房建筑面积2012.75平方米，用途为工艺品；租赁期限自2013年8月1日起至2015年7月31日；厂房每月租金为27172元，上述租金不包括乙方在租赁期间发生的水电、电话、网络等各种费用；乙方于每月十日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方于合同签订之日支付38000元给甲方作为履约保证金；乙方每月须按期交租，如超过期限，每逾期一天，按所欠金额的3%交滞纳金，超过30天不交租金的，按乙方单方违约处理，甲方有权解除合同，收回该厂房，保证金不予退还；分租的三部分厂房乙方安装独立的水表，由乙方按照水表的抄表数据按实向甲方缴纳费用；等等。一审诉讼过程中，冼文坚确认涉讼土地及包括涉讼租赁物在内的地上建筑物是其向广州市东某贸易有限公司购买的，地上建筑物并未办理报建手续，待其办理报建手续后，该公司将协助其办理产权过户手续；其为广东康宁保健有限公司的法定代表人；其收取了黄少新支付的38000元的履约保证金。冼文坚和黄少新均确认2014年8月开始，黄少新未向某甲坚支付涉讼租赁物的租金；2015年1月22日，冼文坚曾对涉讼租赁物拉闸断电，但黄少新随后又自行拉上电闸恢复了用电；黄少新称其反诉要求冼文坚向其赔偿因拉闸断电而造成的损失30000元系其自行估算得出的数额，并无相应的证据证实，至于冼衣房排污给其造成的损失部分，其已另案提起民事诉讼。冼文坚和黄少新对于以下问题存在较大争议：一、冼文坚是否是涉讼租赁物旁对其造成污染的洗衣房的使用人。黄少新主张认为冼文坚是该洗衣房的经营者，该洗衣房是其经营的广东康宁保健有限公司的内部洗涤机构；洗衣房的一直都存在排污的问题，初期是朝着金星小学，2014年7月被他人投诉后冼文坚将其排污口转向涉讼租赁物；2014年11月中旬才完全搬离关闭。为证明其上述主张，黄少新提交了以下证据予以证实：1、广州市番禺区环境保护局于2014年10月24日向黄少新出具的《广州市番禺区环境保护局群众信访处理情况告知单》（番环信复[2014]57号）载明，该局在2014年9月21日和2014年10月22日收到黄少新投诉后，均组织执法人员到现场调查。调查发现其投诉的单位实为一家未办任何证照的“无名洗布小作坊”，其主要为康宁推拿店提供清洗毛巾、床单等服务业务，检查时正在经营，该单位在经营过程中主要产生清洗废水、燃柴烟气、扬尘、消毒水气味、固体废物等污染物，均没有配套污染治理设施，上述排放的污染物均对周边环境造成影响。环境敏感点为西面隔金某甲的金星小学，调查情况与投诉内容相符，由于该单位未办理工商营业执照，且单位内人员拒绝提供经营者信息，因此暂未能确定违法主体。2、广州市工商行政管理局番禺分局于2015年6月11日出具的《证明》一份及后附的广东康宁保健有限公司于2014年10月16日出具的《临时洗涤部设立说明》，载明该局于2014年10月份接到黄少新的电话投诉，称桥南街陈涌村金业街18-19号有一无照经营洗衣场所，该局派出执法人员到现场调查调查核实，上述投诉地址的规范地址实为“桥南街陈涌村金业街东13号103室”，为广东康宁保健有限公司的临时内部洗涤机构，不对外经营，2014年10月16日，广东康宁保健有限公司已出具《临时洗涤部设立说明》予以书面证明。3、广州市番禺区桥南街陈涌村民委员会于2015年7月28日出具的《证明》，载明兹证明原地址广州市番禺区桥南街陈涌村金业路18、19号与现地址广州市番禺区桥南街陈涌村金业街东13号101、102、103属同一地址。4、冼文坚作为出租方与作为承租人之一的黄少新以及另外两个承租人谢某成、席某签订的《补充协议》，载明冼文坚将包括涉讼租赁物在内的物业分租给黄少新、谢某成和席某，整个物业统一由黄少新聘请保安，谢某成和席某每月需向某乙新交纳200元的保安费；黄少新与谢某诚签订的《租赁合同补充协议书》，载明谢某成每月向某乙新支付的保安费增加为500元；广州市番禺区桥南浩新工艺品厂分别向席某及纸翔公司出具的《收据》，载明黄少新收取了谢某成和席某支付的保安费。5、广州市番禺区桥南浩新工艺品厂分别于2014年4月28日及2014年8月6日向冼文坚出具的《收据》以及冼文坚提交的案外人江某的名下中国农业银行金穗借记卡明细对账单，证明冼文坚向某乙新支付了2013年11月-2014年6月的保安费，涉讼租赁物旁边的洗衣房的实际经营者为冼文坚，并未另行对外出租。6、2015年1月22日案外人吴某代表冼文坚收取租金时的一段视频及黄少新于2015年6月9日致电冼文坚的代理人江某的通话录音一份，证明吴某是冼文坚的员工，并非是洗衣房的经营者，洗衣房的经营者为冼文坚。该视频中一黑衣男子称其是代业主收租的，黄少新称该男子即为吴某。对于黄少新的上述主张，冼文坚则不予认可，其主张涉讼土地分为四部分，包括谢某成承租的北面面积1200平方米的土地、黄少新承租的厂房和宿舍以及洗衣房；洗衣房是由案外人吴某于2014年8月、9月期间经营的，经营的时间不长，大概只有两个月，但是双方并未签订书面的合同。对于黄少新提交的《广州市番禺区环境保护局群众信访处理情况告知单》的真实性、合法性均予以确认，但是对于其关联性不予确认，其认为根据该告知单违法主体并未确定；至于广州市工商行政管理局番禺分局出具的《证明》，其载明的地址不正确，冼文坚出租的是三楼及一楼简易厂房，该证明的地址与双方签订的租赁合同上的地址不一致，且该局并无权认定地址，广州市番禺区桥南街陈涌村民委员会亦无权认定地址；对于《补充协议》真实性予以确认，但是黄少新与谢某诚签订的《租赁合同补充协议书》因其并非当事人，真实性不予确认；冼文坚提交江某的名下中国农业银行金穗借记卡明细对账单是用于证明黄少新从未按期缴纳过租金及水费，并无法证明排污的洗衣房有无对外出租；对于视频的真实性、合法性和关联性均不予确认，不确认视频内的人员为吴某。二、关于洗衣房排污对黄少新使用涉讼租赁物是否造成了影响和损失的问题。黄少新主张认为，其承租了涉讼租赁物，作为出租人的冼文坚应保证其可以正常使用涉讼租赁物，但其经营的洗衣房持续朝涉讼租赁物排放污染物，已改变了涉讼租赁物的使用环境，致使黄少新无法正常使用。为证明其上述主张，黄少新提交了以下证据予以证实：1、洗衣房排污照片三张，证明冼文坚向涉讼租赁物进行持续性排污；2、涉讼租赁物内照片四张，证明冼文坚向涉讼租赁物排污造成黄少新货物污染、工人住院等系列损失。冼文坚对于上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，质证认为上述照片无法证明其是排污主体，且涉讼租赁物位于马路边，工艺品污染不一定是洗衣房导致的，也可能是灰尘，其交付的涉讼租赁物是不影响其正常经营的。原审法院认为：冼文坚和黄少新均确认涉讼租赁物并未办理报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，冼文坚和黄少新于2013年8月1日签订的《租赁合同》应为无效合同。冼文坚作为出租方将未办理报建手续的涉讼租赁物出租给黄少新使用，存在过错；而黄少新作为一名具备完全民事行为能力的成年人，未履行其作为一名承租人的审慎的注意义务，因其疏忽在知晓涉讼租赁物不具备产权证甚至未办理报建手续的情况下仍然与冼文坚签订《租赁合同》，双方对于《租赁合同》无效均具有过错，应各自承担相应的责任。无效的合同自始没有法律约束力，故对于冼文坚提出的要求黄少新按照《租赁合同》的约定向其支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现冼文坚和黄少新均确认签订《租赁合同》后，黄少新向冼文坚支付了38000元的履约保证金，《租赁合同》无效，冼文坚应当向黄少新返还其收取的上述履约保证金。现冼文坚和黄少新均确认黄少新一直占有使用涉讼租赁物经营工艺品，双方直至2015年7月31日方才办理了交接手续，而从2014年8月开始，黄少新未向冼文坚支付涉讼租赁物的租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，对于冼文坚要求黄少新参照合同约定的租金标准27172元向其支付占有使用涉讼租赁物期间的占有使用费的诉请，理据充分，予以支持。至于黄少新提出的排污洗衣房的经营者是冼文坚，该洗衣房排出的污染物导致其无法正常使用涉讼租赁物，故不同意向冼文坚支付占有使用费的抗辩意见。一方面，根据黄少新提交的广州市工商行政管理局番禺分局于2015年6月11日出具的《证明》显示，其投诉的排污洗衣场所为广东康宁保健有限公司的临时内部洗涤机构，不对外经营，即该洗衣房的使用人为广东康宁保健有限公司。虽然冼文坚为广东康宁保健有限公司的法定代表人，但是公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任；如果黄少新认为广东康宁保健有限公司使用的洗衣房排污导致其无法正常使用涉讼租赁物的，可另循其他途径予以解决。另一方面，且不论冼衣房的实际使用人是冼文坚个人还是广东康宁保健有限公司，黄少新仅仅提交了涉讼租赁物内照片四张欲证明冼衣房向涉讼租赁物排污造成其货物污染、工人住院等系列损失，除此之外未能提交其他相应的证据予以佐证洗衣房的排污行为影响其正常使用涉讼租赁物。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，理应承担举证不能的不利后果。现黄少新未能提供充足的证据证明洗衣房的排污行为影响其正常使用涉讼租赁物，且该洗衣房亦为广东康宁保健有限公司的内部洗涤机构，故对于黄少新提出洗衣房的经营者为冼文坚，洗衣房排污严重影响其正常使用涉讼租赁物，其有权不予支付租金的抗辩意见，理据不足，不予采纳。现冼文坚和黄少新均确认黄少新自2014年8月开始未支付任何租金，而涉讼租赁物已于2015年7月31日交回冼文坚管业，故黄少新应当向冼文坚支付涉讼租赁物自2014年8月至2015年7月的占有使用费326064元（27172元×12个月=326064元）。鉴于黄少新和许沃权为夫妻关系，而上述债务发生在双方夫妻关系存续期间，且黄少新和许沃权并无提供任何证据证明其夫妻财产实行约定财产制，上述债务仅为个人债务。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条关于“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”以及《中华人民共和国婚姻法》第十九条关于“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”的规定，对于冼文坚提出要求许沃权对于黄少新的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，理据充分，予以支持。至于黄少新提出要求冼文坚向其赔偿因拉闸断电而导致损失30000元的反诉请求，鉴于其庭审中自认该损失数额仅是其自行估算，无法提供相应的证据予以证实，故对于其上述反诉请求，缺乏理据，不予支持。许沃权经原审法院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国婚姻法》第十九，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、黄少新应于本判决发生法律效力之日起十日内向冼文坚支付租赁物业自2014年8月至2015年7月的占有使用费326064元；二、冼文坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄少新退还履约保证金38000元；三、许沃权对于上述第一判项所确定的黄少新对冼文坚的债务承担连带清偿责任；四、驳回冼文坚的其余全部诉讼请求；五、驳回黄少新的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费9832元，由冼文坚负担4428元，由黄少新、许沃权负担5404元；一审反诉受理费550元，由黄少新、许沃权负担。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点是黄少新、许沃权是否应当向冼文坚支付涉案物业自2014年8月至2015年7月的占有使用费以及冼文坚是否需要赔偿黄少新3万元损失。由于双方当事人均未能提供涉案物业的报建手续，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条相关规定，认定冼文坚和黄少新于2013年8月1日签订的《租赁合同》为无效合同，并无不当。黄少新自认其从2014年8月1日至2015年7月3日向冼文坚交还涉案物业期间，一直未依约向冼文坚支付涉案物业租金，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判令黄少新向冼文坚要求参照合同约定的租金标准27172元向其支付占有使用涉案物业期间的占有使用费的诉请，于法有据，本院予以维持。黄少新上诉主张冼文坚并非适格产权人、涉案物业租赁面积与合同约定不符、污染系冼文坚造成，其有权不交或是减交租金，但广州市番禺东某贸易有限公司作为涉案土地的使用权人，已于2011年与冼文坚签订了《土地及地上建筑物转让协议》，虽然双方尚未办理过户手续，但冼文坚向黄少新出租涉案物业有合法依据，且黄少新也自认东某公司对其使用涉案物业从未提出异议，故黄少新主张冼文坚未取得涉案物业的使用权，不享有本案诉请，并无事实及法律依据；虽然根据涉案地块土地使用权证载明为1436平方米，但冼文坚称涉案场地尚有东某公司自行加建的部分建筑未包括在内，且双方签订的《租赁合同》明确约定涉案物业建筑面积为2012.75平方米，如面积确有差异，黄少新在签订合同时以及承租后两年时间内对此未提出过异议，与常理不合；而污染问题，黄少新已另案提起诉讼，且本案中黄少新未能提供充分证据证明冼文坚的排污行为影响其正常使用涉案物业，故黄少新上述主张并无事实及法律依据，本院不予采纳。黄少新要求冼文坚赔偿其因拉闸断电而导致的损失3万元，但未能提交相应证据予以证明，原审法院驳回该诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，黄少新、许沃权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6640元，由上诉人黄少新、许沃权负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一六年十二月八日书记员  麦倩文林飘云