江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏民再109号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：苏燕，女，1983年5月2日出生，汉族，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：朱雯，江苏苏延律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴运龙，江苏苏延律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴绚，女，1933年10月2日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：于钢（系吴绚之子），住江苏省南京市建邺区。
委托诉讼代理人：顾颂坚，江苏东恒律师事务所律师。
再审申请人苏燕因与被申请人吴绚房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2014）宁民终字第3256号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月19日作出（2014）苏审三民申字第01248号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人苏燕的委托诉讼代理人朱雯，被申请人吴绚的委托诉讼代理人于钢、顾颂坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏燕申请再审称，一、二审法院认定事实有误，涉案合同无法履行的根本原因是吴绚丢失土地证的根本违约所致，苏燕无任何违约情节。（一）吴绚未能提供该银行监管账户，致使苏燕无法支付购房款。而且苏燕已经准备好合同约定的需支付的购房款，随时可以按约支付。因此，一、二审判决认为苏燕未将购房款汇入监管账户构成违约，完全有悖于客观事实。（二）二审判决认为苏燕提出其他条件作为补办土地证的前提，从而构成违约，明显错误。（三）苏燕之前起诉，是行使自身合法诉权，并非恶意诉讼，一审判决以此认为苏燕违约，无法律依据。综上，请求撤销二审判决，改判吴绚返还苏燕定金5万元并支付违约金13.7万元，诉讼费由吴绚负担。
吴绚辩称，（一）苏燕没有支付房款及购房的意愿。1.苏燕以行动阻止开设监管账户。2013年5月23日，南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原公司）将吴绚土地证丢失，为了积极弥补过失使得合同得以继续履行，中原公司蔡伟组织买卖双方一起去房产局交易中心退件。5月28日，三方到达现场，但苏燕以当场全额拿不回定金和中原公司不能承诺保证拿到贷款就不和吴绚及中原公司一起去交易中心退件取回房产证而离开，使得土地证无法补办。（1）中原公司丢失土地证的过失不构成合同无法履行的死结，如果当事三方均积极配合，取回房产证可以顺利补办土地证，进而开设监管账户。苏燕的拒绝配合直接导致无法补办土地证，开设监管账户就无从谈起。（2）苏燕以当场不退回全部定金就不去退件，充分说明苏燕在2013年5月28日的时间节点上已经决定放弃购买而不履行合同，更谈不上缴纳房款。（3）2013年5月13日由于苏燕的违约，吴绚本着善意和同情，为了使得合同继续履行，同意协议谅解苏燕，签署了协议书。短短十多天后，5月28日苏燕就要求退回定金，终止合同，拒绝退件补办土地证。谁没有善意，谁不想履行合同，昭然若揭。2.苏燕主观故意阻止开设监管账户。2013年5月29日，吴绚就苏燕2013年5月24日发给吴绚的告知函发了回函，明确写明：在补办土地证同时，需要贵方协助共同前往房管局退出原件然后申请补办土地证，故请贵方在本函发出后5日内积极履行相关配合义务，否则造成无法正常履行，视为贵方根本违约，我方有权解除合同，所收定金5万元不予退还。事实结果表明：苏燕明明知道不退件取不回房产证就补办不了土地证，监管账户就无法开设，却有意一直不参与配合取回房产证，导致土地证无法补办，缺少土地证监管账户也就无法开设。3.苏燕恶意诉讼欲通过解除合同无法开设监管账户。2013年6月6日，苏燕明知土地证是中原公司丢失，恶意定性是吴绚丢失提起诉讼，索要巨额赔偿，要求解除合同。（1）2013年5月28日至6月6日，苏燕完全有时间配合退件补办土地证进而开设监管账户。并且苏燕明知土地证是中原公司丢失，却毫无事实依据的以吴绚丢失土地证违约将吴绚告上法庭，要求解除合同并向吴绚索要巨额赔偿，这充分显示了苏燕决定不履行合同主观意愿。（2）苏燕已经要求解除合同，不存在付款的意愿。4.一审判决继续履行合同后直至吴绚发出2013年10月6日解约通知书，苏燕一直没有支付房款。（1）2013年9月11日补办土地证后监管账户仍然一直未开设，显示苏燕根本没有及时支付房款的意愿。虽然吴绚根据当时房产涨价行情，由于需要新购房屋也涨价了，故提出了涨价的新要约，征求买方意见。如果买方不同意，完全不影响原合同的继续履行。事实是吴绚一直准备配合一起去开设监管账户，始终没有一次拒绝配合各种手续的办理。至2013年10月6日为止，既没有接到办理监管账户的配合通知要求，也没有收到房款，依据苏燕不履行合同的言语行为，依法向苏燕发了解约通知书。（2）请求法庭调查确认苏燕银行账户在2013年9月11日至2013年10月6日期间余额数据，证明其是否有履行能力。（二）合同约定履行房款支付期限为2013年3月30日前，在此之前完全可以开设监管账户。事实是递交交易合同给交易中心后由于苏燕的原因没有获得银行贷款的同意贷款书，导致不满足开设监管账户的条件。中原公司系应当办理监管账户的主导和组织者，加上买卖双方积极配合办理。因此，在未能开设监管账户上中原公司有不可推卸的责任。中原公司丢失土地证导致不能及时开设监管账户也是负有核心责任。如果5月28日苏燕不拒绝配合补办土地证，常理下应当就没有其后的多次诉讼。自始至终吴绚一直积极履行合同，没有一次拒绝配合办理各种手续的行为，而苏燕有拒绝配合的行为。综上，请求驳回苏燕再审请求。
苏燕向一审法院起诉请求：判令解除房屋买卖合同，吴绚返还苏燕定金5万元，并支付违约金13.7万元（68.5万元×20%），合计18.7万元；由吴绚承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年3月3日，苏燕的丈夫娄琦、吴绚以及中介方中原公司签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定：苏燕购买吴绚南京市鼓楼区铁路北街228号102室房屋，房屋价款为68.5万元；苏燕应于2013年3月30日前以现金方式将首期房款20万元（含已支付的全部定金5万元）支付给吴绚，于2013年4月15日前通过银行贷款方式将第二期房款47.5万元支付给吴绚；吴绚应在2013年4月15日前即全款到账前腾空房屋，并书面通知苏燕、中原公司办理交付的具体时间，办理房屋交付时，苏燕向吴绚支付尾款1万元；如有合同中第九条约定的违约行为，违约方按标的额的20%作为违约金分别支付各守约方。娄琦分别于2013年3月3日、2013年3月6日依照合同约定支付吴绚定金1万元、4万元，合计5万元。
2013年3月7日，苏燕、吴绚及中原公司签订了《南京市存量房交易合同》，三方约定：房屋总价款为68.5万元，苏燕于2013年3月30日前将首付款15万元解交监管账户，吴绚同意苏燕向贷款银行申请个人住房抵押贷款47.5万元用于支付房屋转让价款的余额；苏燕于2013年3月8日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入监管账户；若苏燕不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，苏燕同意在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金交监管账户；苏燕逾期支付房价款超过10天，且所欠应付到期房价款超过5万元的，吴绚有权解除本合同，吴绚在解除合同后10天内将已收房价款退还苏燕，所收定金不予退还，并有权要求苏燕支付总房款20%的赔偿金；苏燕、吴绚定于2013年4月15日正式交付房屋，吴绚逾期交付房屋超过10天的，苏燕有权解除本合同，吴绚应在苏燕解除合同后10日内将已收房价款和双倍定金返还苏燕，并按总房价款的20%支付赔偿金。2013年5月13日，由于苏燕未能按约支付首付款，且银行贷款也未获批准，苏燕与吴绚之子于钢签订了协议书，双方一致认可此协议与房屋买卖合同具有同等法律效力，双方约定：苏燕承诺2013年5月28日前保证全部房款进入此次买卖的监管账户，如果期限内没有全款进入监管账户，苏燕则构成不可更改的实质性违约，依据合同约定，通过法律途径追究违约责任；在2013年5月28日前苏燕将全部房款进入此次买卖的监管账户，并能顺利办妥所有买卖和房产过户手续，苏燕向吴绚支付前期违约部分补偿费1万元，吴绚不得再向苏燕主张协议签订之前的其他任何违约责任；如果苏燕于5月28日止未能将购房款全款进入监管账户而导致实质性违约后，此补偿款进入违约金款项，不可单独列项。当日，苏燕给付吴绚补偿金1万元。苏燕银行卡（兴业理财卡）于2013年3月30日显示的账户余额为15万元，2013年5月25日显示的账户余额为679109.25元。
2013年3月3日，吴绚将其国有土地使用权证交给中原公司保管。2013年5月23日，中原公司告知苏燕涉案房屋的土地使用权证遗失。2013年5月24日，苏燕就国有土地使用权证遗失致使交易可能无法完成及产生的后果，发函给吴绚并中原公司。2013年5月29日，吴绚回函给苏燕并中原公司,希望苏燕给予合理补证期间并协助办理补证手续。同日，苏燕就吴绚应在收到函件5日内提供监管账户及准备办理房屋过户全部文件再次发函给吴绚并中原公司。2013年5月28日，中原公司与南京海盟广告有限公司办理涉案房屋土地证遗失登报手续，次日扬子晚报B9版刊登涉案房屋土地证遗失声明。
由于土地证的遗失,苏燕与吴绚产生纠纷，苏燕于2013年6月6日诉至一审法院，要求解除苏燕、吴绚及中原公司三方签订的《南京市存量房交易合同》；吴绚返还苏燕定金5万元，并支付违约金13.7万元，合计18.7万元。一审法院于2013年8月29日做出判决，驳回苏燕的诉讼请求。双方当事人均未提起上诉，该判决已经生效。
2013年8月30日，中原公司向苏燕发函，告知苏燕，2013年5月29日刊登的吴绚涉案房屋土地使用权证遗失声明的期限已至，可以补办土地证手续，请求苏燕在该函发出后五日内配合补办土地证。后苏燕、吴绚之间没有接触，由中原公司协调相关履行合同事宜。在中原公司多次协调下，苏燕于2013年9月11日协助吴绚办理土地证。2013年9月12日，苏燕询问中原公司经办人蔡伟，下面如何继续履行合同，蔡伟让苏燕等其通知。2013年9月18日，蔡伟告知苏燕，吴绚提出要求解除合同或加价7.5万元才愿意继续履行合同。2013年10月6日，吴绚向苏燕及其丈夫娄琦发出解约通知书，告知苏燕夫妇，因苏燕夫妇不协助中原公司补办土地证，且提起恶意诉讼，要求解除房屋买卖合同。
一审法院判决：一、吴绚于判决生效之日十日内返还苏燕定金2万元。二、驳回苏燕的其他诉讼请求。
苏燕不服一审判决，上诉请求：撤销原判，改判支持苏燕的各项诉讼请求。二审法院认定事实同一审法院认定事实。二审法院判决：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第6420号民事判决；二、驳回苏燕全部诉讼请求。
本院审查过程中，吴绚提交录音资料一份，拟证明2013年5月28日，中原公司蔡伟组织双方到达房产交易中心办理退件事宜，苏燕要求全额拿回定金及中原公司承诺保证拿到贷款，否则不同意办理退件。苏燕质证认为该录音属实，但不是全程录音，其要求吴绚承诺办理土地证后必须出卖房屋，吴绚不能承诺，且要求苏燕全额支付房款至吴绚个人账户，苏燕考虑到不安全，未予同意。由于苏燕对录音真实性无异议，本院予以确认。
本院再审认为，本案争议焦点为涉案房屋买卖合同无法履行的责任在哪一方。根据双方合同约定，苏燕应当在2013年5月28日前将全部房款进入监管账户。由于2013年5月23日中原公司原因致使案涉房屋土地使用证遗失，导致监管账户未建立。苏燕提起诉讼要求解除合同，被法院判决驳回。该判决生效后，2013年9月11日在苏燕的协助下案涉房屋土地使用证得以办理。此时双方应当配合建立监管账户，继续履行合同。但吴绚要求解除合同或者加价才愿意继续履行，导致双方合同未能履行。吴绚遂以苏燕不协助办理土地证、恶意诉讼为由发函要求解除双方房屋买卖合同。案涉房屋土地使用证系中原公司丢失，虽然责任不在苏燕，但苏燕有协助办理的附随合同义务，其不积极协助办理，且要求对方5日内建立监管账户、办理房屋过户手续，客观上对合同的履行设置障碍。但是，由于案涉房屋土地使用证遗失需要补办，必然对合同不能按照约定期限履行造成影响，苏燕为此提出满足其条件才同意协助，并不构成违约，且在吴绚没有发函解除合同前苏燕也协助吴绚补办了案涉房屋土地使用证。苏燕第一次起诉要求解除双方合同，理由是主张吴绚违约，未能得到法院支持。苏燕主张吴绚违约而要求解除合同，系其对哪一方违约、合同是否应当解除的认知产生偏差，虽对吴绚判断合同是否应当继续履行造成影响，确有不当，但不能据此认定苏燕为恶意诉讼，不必然导致合同不能履行。因此，吴绚以苏燕不协助办理案涉房屋土地使用证、恶意诉讼为由解除合同，缺乏法律依据。但苏燕也存在不积极配合履行合同附随义务、未采取正当措施解决双方分歧，对合同不能履行也有一定的责任。本院认定案涉房屋买卖合同不能履行双方均负有一定的责任，吴绚因合同解除取得的定金5万元应当返还给苏燕，双方均无权要求对方承担违约责任。
本院审理过程中，吴绚申请法院调取苏燕银行存款情况，核实苏燕有无支付房款能力。由于苏燕银行账户上是否有足额款项支付案涉房屋价款，并不能得出苏燕有无履行能力的结论，故对吴绚申请，本院不予支持。
综上，苏燕要求吴绚返还定金5万元，符合法律规定，应予支持，二审判决未予支持苏燕该诉讼请求错误，本院予以纠正。苏燕要求吴绚支付违约金13.7万元的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第6420号、江苏省南京市中级人民法院（2014）宁民终字第3256号民事判决；
二、吴绚于本判决生效后10日内返还苏燕人民币5万元；
三、驳回苏燕的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4040元，由苏燕负担2960元，吴绚负担1080元；二审案件受理费4040元，由苏燕负担2960元，吴绚负担1080元。
审 判 长 俞建平
审 判 员 刘海平
代理审判员 石肖然
二〇一七年三月九日
书 记 员 褚茜茜