云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云28民终723号
上诉人（原审原告、反诉被告）：景洪市城市投资开发有限公司，住所地景洪市嘎兰北路14号。
统一社会信用代码：91532801662649888W。
法定代表人:谭正良，董事长。
委托诉讼代理人：苏聪，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：毕正兵，男，1963年5月4日出生，汉族，云南省昆明市人，身份证住址云南省昆明市官渡区。
上诉人景洪市城市投资开发有限公司（以下简称城投公司）因与被上诉人毕正兵房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2013）景民二初字第49号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。上诉人城投公司的委托诉讼代理人苏聪到庭参加了诉讼，被上诉人毕正兵经本院传唤无正当理由未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人城投公司上诉请求：一、变更景洪市人民法院（2013）景民二初字第49号民事判决第一项为“毕正兵向城投公司支付欠付的房屋租金324383.44元以及滞纳金100000元”。其理由是：一审认定被上诉人于2012年8月10日向上诉人支付了10万元租金，该认定错误。2012年8月10日，上诉人收到的10万元是案外人苏英支付并非被上诉人毕正兵支付。上诉人根据客观情况已经于2014年3月24日向苏英全部退还了该10万元。因此，一审判决认定该10万元款项是被上诉人毕正兵支付错误，应当依法予以纠正。综述，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人毕正兵未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。
上诉人城投公司向一审法院提出的诉讼请求：1、解除城投公司、毕正兵双方签订的《傣江南C区漂台傣楼商铺租赁合同》，要求毕正兵交还租用的商铺。2、毕正兵向城投公司支付拖欠的房租费300000元（房租暂算至2012年11月30日，2012年11月30日后的房租要求毕正兵按照1095.889元/天支付房租至房屋交还之日止），并支付滞纳金140800元，共计440800元。
被上诉人毕正兵向一审法院提出的反讼请求：1、判决确认城投公司、毕正兵双方于2010年9月3日签订的《商铺租赁合同》无效；2、判决城投公司赔偿毕正兵剩余租赁期内装饰装修的损失1130086.85元。
一审法院确认本案法律事实：2010年9月3日，城投公司与毕正兵签订了《傣江南C区漂台傣楼商铺租赁合同》，合同约定城投公司将位于傣江南C区漂台第一、二栋临建傣楼出租给毕正兵使用，该商铺为商业用途，建筑面积427平方米，场外面积约712平方米；租赁期限为两年，自2010年12月1日至2012年11月30日止，第一年租金为400000元（不含管理费、卫生费、水电费等相关费用），在每年11月1日前一次性支付，租金每两年递增一次，递增幅度为标准年租金的10%。乙方（毕正兵）向甲方（城投公司）交纳定金20000元作为房屋租赁合同保证，按期交纳该商铺经营功能所产生的相关费用（如水电费、管理费及其他单位应缴税费）。任何一方未能履行本合同约定的条款或者违反国家、省、市房屋租金管理有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。乙方逾期交付租金和管理费，每逾期一日，须按本合同约定的年租金与管理费总额的0.1%缴付违约金。此外，合同还约定了其他相关事项。合同签订后，毕正兵向城投公司支付了2万元定金，开始对该商铺进行装潢并经营。毕正兵在经营期间，因未按合同约定于2011年11月1日前缴纳2012年的租金及相关费用，景洪城投物业管理有限公司傣江南管理处于2012年1月15日向毕正兵发出《停止服务通知》，主要内容为：自2011年6月10日起贵公司对其经营所产生的相关费用未能缴纳，经多次上门催收、书面通知，一直不能对所拖欠的水电费、物业费等进行缴纳，经商议决定于2012年1月16日中午12时起停止对贵公司的一切服务。2012年6月29日城投公司向毕正兵发出《公告》，内容为，毕正兵你所承租的傣江南C区漂台第一、二栋傣楼的租金（2011年12月1日至2012年12月1日）、水电费至今未交纳，请自登报之日起10日内即2012年7月9日到城投公司付清所有欠款，并支付滞纳金，如未按时付清款项，我公司将按合同约定，视您自动放弃傣江南C区漂台第一、二栋傣楼的承租权。并对该公告内容以登报的方式进行通知。2012年8月10日，毕正兵向城投公司支付租金10万元，同年8月14日支付水电费、垃圾处理费共35894.4元。2012年9月26日，城投公司作出《房屋租赁合同》终止通知书，以毕正兵违反合同规定为由，收回毕正兵承租的傣江南C区漂台傣楼。经西双版纳瑜兴司法鉴定中心作出（2013）造鉴字第24号司法鉴定意见书，鉴定意见为：傣江南C区漂台第一、二栋临建傣楼装修造价为1130086.85元。在诉讼过程中，毕正兵于2014年6月30日向一审法院提起行政诉讼，请求确认景洪市城市和城乡建设局2012年12月6日颁发给景洪市城市投资开发有限公司定的（2012）006号《景洪市临时建设工程规划许可证》无效，因该行政诉讼直接影响本案租赁合同效力的认定，一审法院于2014年7月17日作出（2013）景民二初字第49号民事裁定书，裁定本案中止审理。后经一审法院审理认为，景洪市城市和城乡建设局2012年12月6日颁发给景洪市城市投资开发有限公司定的（2012）006号《景洪市临时建设工程规划许可证》的行政行为证据确凿、行政程序合法、适用法律、法规正确，毕正兵的诉请缺乏事实和法律依据。据此，于2015年12月14日作出（2015）景行初字第49号行政判决书，判决驳回毕正兵的诉讼请求。毕正兵不服，上诉至本院，本院于2016年8月18日作出（2016）云28行终38号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，结合本案的主要争议焦点逐一进行评判:一、关于城投公司、毕正兵双方签订的《傣江南C区漂台傣楼商铺租赁合同》的效力问题。城投公司主张，双方签订的租赁合同有效，毕正兵不按时缴纳租金违反合同，根据合同的约定，应当予以解除。毕正兵主张，因城投公司取得的《景洪市临时建设工程规划许可证》无效，且违反国家、省、市房租租赁管理有关规定，故租赁合同无效。一审法院认为，城投公司、毕正兵双方签订的合同系双方真实意思表示，且城投公司取得的《景洪市临时建设工程规划许可证》经生效判决确认有效，故该合同未违反法律禁止性规定，合法有效。毕正兵以合同违反国家、省、市房租租赁管理有关规定主张合同无效，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。二、关于解除城投公司、毕正兵双方签订的《傣江南C区漂台傣楼商铺租赁合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。以及合同中“任何一方未能履行本合同约定的条款…，另一方有权提前解除本合同”的约定，因毕正兵未按约定交纳租金，城投公司有权解除合同，且城投公司于2012年9月26日以毕正兵违反合同约定为由，作出《房屋租赁合同》终止通知书并送达毕正兵，毕正兵接到通知后未提出异议，亦未请求相关部门确认解除合同的效力，视为毕正兵认可城投公司的解除行为，双方签订合同于2012年9月26日已经解除，无需再由法院判决解除。三、关于毕正兵欠付的房屋租金以及滞纳金问题。通过审理查明，城投公司、毕正兵双方签订的《傣江南C区漂台傣楼商铺租赁合同》已于2012年9月26日解除，租金应计算至2012年9月26日止，自2011年12月1日起至2012年9月26日止，共9个月零26天即296天，根据双方合同约定每年租金400000元，租金应为324383.44元（400000元/365天×296天），扣减毕正兵已支付的100000元，毕正兵尚欠租金224383.44元，应当支付。超出部分的房屋租金诉请，一审法院不予支持。关于滞纳金的问题，城投公司诉请按合同的约定给付滞纳金，毕正兵认为过高并主张按欠付房租损失同期银行贷款利息计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，一审法院结合本案的实际情况以及毕正兵的违约行为可能给城投公司造成的损失等因素综合考虑，对城投公司关于毕正兵逾期交纳租金滞纳金的诉请酌情支持100000元。四、毕正兵反诉要求城投公司赔偿房屋装修现值损失1130086.85元的问题。因毕正兵违反合同不按时缴纳房屋租金，导致城投公司按合同约定解除合同，虽然城投公司同意毕正兵装修，但双方未在合同中约定合同期满或者合同被解除时对装饰装修物的处理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。据此，毕正兵要求城投公司赔偿房屋装修现值损失1130086.85元的反诉请求，一审法院不予支持。综述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、毕正兵自判决生效之日起十日内向城投公司支付欠付房屋租金224383.44元以及滞纳金100000元。二、驳回城投公司的其他诉讼请求。三、驳回毕正兵的反诉请求。案件受理费8068元，由城投公司负担2000元，毕正兵负担6068元；反诉案件受理费7485元、鉴定费15000元，由毕正兵负担。
二审期间，上诉人向本院案提交了“苏英的身份证明、云南省支付结算综合业务系统专用凭证、中国农业银行进账单、发票、申请、领款单”，欲证明上诉人于2012年8月10日收到的10万元是案外人苏英支付，该款上诉人已经退还苏英。被上诉人未提交任何新证据。上诉人对一审法院确认的法律事实“2012年8月10日，毕正兵向城投公司支付租金10万元”不予认可，其认为该款项是案外人苏英支付。本院认为，上诉人二审提交的证据虽然能证明上诉人于2012年8月10日收到的10万元是苏英支付，但不能证明该款项的性质，亦不能排除苏英是按照毕正兵的指示付款，且该款项一审中上诉人也认可是毕正兵交付的租金。因此，上诉人二审提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。故上诉人对一审确认法律事实的异议也不能成立。本院确认的法律事实与一审法院确认的法律事实基本一致。
本院认为，毕正兵向一审法院提交的申请书中陈述，其与苏英系合伙关系，并称苏英对承租的房屋投入的装饰款是870300元。显然，苏英于2012年8月10日向城投公司支付租金10万元及水电费等35894.4元是受被上诉人毕正兵指示付款，该款的性质属于交付房屋租金及相关费用。如今，上诉人未经被上诉人同意将该款擅自退还给苏英后又转而向被上诉人主张该款，该主张不能成立。因此，一审对此认定正确，判决并无不当。
综上所述，城投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费及鉴定费按照一审判决收取；二审案件受理费2300元，由城投公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱江舟
审判员 蒋荣春
审判员 玉的勒
二〇一七年十一月十六日
书记员 张秋林