成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0106民初6290号
原告陈旭光，男，汉族，1976年1月28日出生，住成都市金牛区。
原告段敏，女，汉族，1977年5月18日出生，住成都市金牛区。
委托代理人陈旭光，男，汉族，1976年1月28日出生，住成都市金牛区，系段敏配偶。
被告成都万科锦西置业有限公司，住所地成都市金牛区。
法定代表人冯兆臣，该公司总经理。
委托代理人袁尧，泰和泰律师事务所律师。
原告陈旭光、段敏诉被告成都万科锦西置业有限公司（以下简称万科锦西公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告陈旭光、原告段敏的委托代理人陈旭光、被告万科锦西公司的委托代理人袁尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，二原告系夫妻关系，2016年7月9日下午六时许，二原告前往被告在迎宾大道设立的售楼部看房，被告工作人员李凌娟接待并向原告介绍“万科国宾润园”的楼盘情况，鉴于被告所开发房屋为精装房，二原告特意向被告工作人员询问交付条件是否为必须经第三方机构对市内空气进行检测并出具报告，李凌娟口头予以认可。二原告在对样板间进行参观，对相关装修情况进行确认落实后即同被告签订《成都万科锦西置业有限公司楼宇认购书》及《购房折扣确认表》。在此期间，被告工作人员未以任何方式向二原告明示包括《商品房买卖合同》示范文本在内的任何文件。《成都万科锦西置业有限公司楼宇认购书》载明：二原告所购楼宇的位置为位于金牛区金泉街道土桥村4、6、10组土地上开发建设的“万科国宾润园”*栋*单元1703号住房，房屋总价为1822103元，折扣率为8.7%，如在2016年7月20日签约，额外享受1%折扣，享受全部优惠后的总价为1645359元，二原告的付款方式为7成20年银行按揭贷款，协议对二原告签订《商品房买卖合同》的时间未予明确。2016年7月9日晚原告陈旭光以刷卡方式向被告支付定金50000元。二原告为享受额外1%的优惠，于2016年7月20日前往被告指定的成都万科签约中心签订《商品房合同买卖》，在未正式签订《商品房合同买卖》前，二原告依据被告的流程先行办理了按揭贷款事宜，办理完毕后，被告要求二原告先刷卡支付首付款再签约，柜台人员经请示后由工作人员向君生负责接洽二原告，在对《商品房合同买卖》及附件进行首次阅读后，原告提出对合同的几点意见；1、对附件4第5条中关于二原告无法获得贷款后同意按照一次性方式支付剩余房款表示无法接受，该条款与认购书确认的贷款支付方式存在冲突。且客观上二原告没有经济能力一次性支付房款，如无法获得贷款，买卖合同应无条件解除，双方互不追究违约责任。2、对附件五载明的装修标准中，需对博世燃气炉的具体型号予以载明，需对实木复合木地板及墙砖、地砖的品牌、规格预计载明。3、对附件12中《项目重要信息提示》第四条持有异议，屋面作为业主共有的部位，被告无权以特许买受人使用的方式予以出售，该条款侵害买受人的合法利益，即使由特定买受人独立使用，也需要明确维修时不得动用维修基金。4、对《商品房合同买卖》第15条商品房交付条件中，应按照置业顾问的口头承诺增加取得第三方出具的室内空气检测报告。上述意见提出后，被告告知合同系经其法务部门审核，无法进行任何形式的修改或增加。经反复沟通协商无果后，二原告即离开其签约中心，同日晚8时许，二原告仍向置业顾问发送维信，表达能否将交付条件中增加出具检测报告的容，被告置业顾问告知无能为力，如果要享受1%的按时签约优惠，须在当天缴纳首付款。
原告认为，被告作为知名开发企业，其所作所为与其享有的社会声誉极不相符，首先，在签订认购书时即设置消费现金，没有明示任何其载明法律文件的情况且以合理方式提请二原告特别注意的情况下，即让消费者签字确认已阅读且无异议，根据合同法第三十九条：采用格式条款签订合同的，提供格式条款的一方应当遵守公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。依据上述规定，被告制作的《成都万科锦西置业有限公司楼宇认购书》为预先拟定并反复使用的格式文本，在使用该文本中，被告应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，但被告在签约时并未遵循该原则，且未采取合理方式提请二原告注意，并排除二原告对《商品房合同买卖》进行磋商的主要权利，故二原告请求确认《成都万科锦西置业有限公司楼宇认购书》第四条为格式条款，并判令其不得再继续使用该格式条款损害消费者合法权益；
同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，而二原告未与被告订立《商品房买卖合同》的原因在于买卖双方未就商品房买卖合同的具体条款达成一致，被告在诸多的条款中损害二原告的合法权益并明确表示不予修改，意图在合同履行中损害二原告的合法权益，二原告无法接受。为此，二原告向人民法院起诉，请求：1确认《成都万科锦西置业有限公司楼宇认购书》第四条为格式条款，并判令其不得再继续使用该格式条款损害消费者合法权益；2、解除原、被告签订的《成都万科锦西置业有限公司楼宇认购书》；3、被告返还原告定金50000元。
被告辩称，因原告未在双方约定的期限内签订合同并支付房款，被告已于2016年7月30日向原告发出解除合同通知书，原告已经收到，认购书已经解除，无需判决解除。因原告违约在先，被告有权解除认购书并没收定金不予返还。原告所称签订合同时被告不愿意在房屋交付条件中添加经第三方出具空气质量检测报告致使双方未能达成协议的理由不能成立。原告所提出的合同约定装修材料不明确、对约定的付款方式有异议导致双方无法达成合意的理由均不能成立。被告在经公证的商品房买卖合同示范文本中已有此项内容，只是基于报告份数有限，无法一一向业主提供。原告陈旭光的身份是律师，对于签订正式买卖合同需要注意的事项有足够的专业认知，，其在签订认购书时已经明确认可认购书的内容，现在又提出认购书第4项为无效条款，理由无法成立。
经审理查明，2016年7月9日，陈旭东、段敏与万科锦西公司签订由万科公司以格式合同方式拟定的《成都万科锦西置业有限公司楼宇认购书》，内容为陈旭光、段敏认购万科锦西公司开发的成都万科国宾润园项目*栋*单元17楼1703号住房，房屋建筑面积为126.15平方米，总价为1822103元，在认购书签订之日陈旭东、段敏已交立约定金50000元。认购书第四条第1款约定：万科锦西公司已向陈旭光、段敏明示包含但不限于《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）示范文本、《本小区周边不利的环境因素》等文件，陈旭光、段敏对前述公示内容清楚且无异议；第2款、第3款约定：双方在签订本认购书后陈旭光、段敏所付立约定金不再返还，在双方按本认购书约定签订《商品房买卖合同》后转为房款的一部分；陈旭光、段敏应在本认购书约定的期限内付清首付款或全款，同时与万科锦西公司签订《商品房买卖合同》，否则万科锦西公司有权单方解除本认购书，陈旭光、段敏所付立约定金不予返还。签订认购书当日，陈旭光、段敏向万科锦西公司支付定金50000元。
案涉三栋房屋最初由原告等职工与被告共同集资修建，包括原告在内的职工集资仅占了小半部分，房屋建成后被告将三栋房屋按照房改房的优惠政策过户给原告等职工，集资款已统一转为房改房的购房款，多余部分则已经退还给原告等人。被告已为原告办理了房屋产权证，从房屋产权登记可以看出房改时被告处分的部分仅为土地上的房屋，不包括地下室。地下室虽因为层高不足未办理产权证，但并不能改变其所有权归属被告的事实。修建三栋房屋的土地系划拨取得，原告未支付对价，其主张划拨土地上的建筑物所有权无法律依据。无论房屋的修建时间还是产权办理时间均早于物权法颁布实施的时间，本案不适用物权法的规定。综上，原告不享有对地下室的所有权，不应获得拆迁补偿款，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，四川新华印刷有限责任公司（以下简称万科锦西公司）原名四川新华印刷厂（以下简称新华印刷厂）。1998年2月，新华印刷厂制定下发《四川新华印刷厂凝聚力工程职工集资建房实施办法》，决定在当时的在岗职工范围内集资建房，参加集资建房时的排序原则是以岗位岗次为基础，并按照岗次高低、是否市级以上劳动模范、本岗位工龄长短、车间或科室、本厂工龄长短、双职工或单职工、连续工龄长短等情况依次优先排序确定选房顺序，参加集资建房职工按每平方米600元的定额集资，住宅竣工后按国家房改规定办理相关手续；未参加凝聚力工程集资建房的职工，在岗期间按不同标准发予每月20元至100元不等的津贴。后陈旭光参加了集资建房并缴纳集资款。新华印刷厂收取集资款后在人民北路一段16号修建了3栋住宅，分别为21栋、22栋、23栋，每栋楼各自修建半沉式地下室3019平米，供地下室投影面积内的各层住户停放自行车。2000年8月经四川衡典会计师事务所审计，该三栋住宅的土建、装饰、机械土石方、维修、水、电工程项目的造价为17156989.7元。该三栋楼房交付使用后，新华印刷厂按照国家房改政策陆续为参加集资建房的职工办理了房改手续，将集资额与房改房实际出售价款的差额部分退还给参加集资建房的职工并为其办理了产权登记。该三栋房屋的地下室因设计层高不符合国家建筑规范要求一直未能办理产权登记，新华印刷厂将地下室交由该三栋房屋的住户使用。陈旭光按照房改出售房屋的成本价支付总房款31806.06元后取得成都市金牛区人民北路一段*号*栋*单元*楼*号房屋的所有权，产权证记载的房屋建筑面积为76.07平方米，楼梯间面积为7.24平方米。2013年陈旭光取得该房屋的土地使用权证，记载的使用权面积为分摊面积10.87平方米，土地使用权类型为划拨。后该三栋房屋在城市改造中被拆迁。2014年8月5日，成都市金牛区人民北路街道办事处出具一份情况说明，内容为：“人民北路一段16号21、22、23栋在金牛区新华印刷厂南片区项目范围内，3栋房屋有地下室总面积为3019.14平方米，地下室评估价为1203元每平方米，总补偿款为3632025元。该房屋楼上为职工住宅，地下室无产权证。目前这部分价款未进行支付，待地下室纠纷解决以后，再支付补偿款。”
上述事实有《四川新华印刷厂凝聚力工程职工集资建房实施办法》、《四川新华印刷有限责任公司关于21、22、23栋职工住宅地下室权属的情况汇报》、川衡审基（2000）082号审计报告、房屋所有权证、土地使用权证、成都市金牛区人民北路街道办事处出具的情况说明等证据及当事人陈述在案为凭，本院予以认定。
本院认为，针对双方争议焦点，本院作如下评议：（一）本案争议的房屋系房改房，其修建竣工、交付使用及进行房改的时间均在《中华人民共和国物权法》颁布实施之前，故本案不适用《中华人民共和国物权法》的相关规定，陈旭光不能按照《中华人民共和国物权法》及相关司法解释中关于建筑物区分所有权的相关规定来主张地下室的共有权；（二）根据本案查明的事实，案涉三栋房屋最初由新华印刷厂以集资建房名义修建，建成交付使用后新华印刷厂即按照国家房改政策进行了房改，陈旭光等三栋住户缴纳的集资款与房改房购房款之间的差额部分也由新华印刷厂全部予以退还，在房改过程中无论是因为地下室层高不符合规划还是其他原因所致，新华印刷厂未将地下室转让给陈旭光，陈旭光也未取得地下室的所有权登记，地下室虽一直交由陈旭光等楼栋内住户使用，但并不能由此推定该地下室就归陈旭光等住户共有。综上，成都市金牛区人民北路一段16号22栋楼下的地下室不属于陈旭光等住户共有，对陈旭光提出的按照对应土地使用权面积取得地下室拆迁补偿款13076.61元的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回陈旭光的诉讼请求。
案件受理费227元，由陈旭光负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李 玲
审 判 员 张莉娟
人民陪审员 陈 萍
二〇一五年八月二十日
书 记 员 何丽珠