湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终3588号
上诉人(原审被告)：吕航。
被上诉人（原审原告）：长沙潜润物业管理有限公司，住所地：长沙县星沙街道开元路58号楚天家园b栋18楼。
法定代表人：龚玉文。
委托诉讼代理人：范胤卓，湖南君卓律师事务所律师。
上诉人吕航因与被上诉人长沙潜润物业管理有限公司（以下简称潜润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2015）长县民初字第04456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吕航上诉请求：撤销原审判决或发回重审。事实和理由：一、原审判决认定潜润物业公司与湖南楚天房地产开发有限公司签订的物业合同系《物业管理条例》规定的前期物业服务合同，属事实认定错误，适用法律不当。从潜润物业公司提供的楚天世纪城的住宅质量保证书和住宅使用说明书可看出，前期物业服务公司为深圳市开元国际物业管理有限公司。开发商只能签订一次前期物业服务合同，且内容应在购房合同及对外宣传中得以体现。二、原审判决认为潜润物业公司与我方成立了物业服务合同，系认定事实错误。深圳市开元国际物业管理有限公司的退出未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，不符合法律的规定，应认定其还是前期物业服务公司。三、潜润物业公司的资质至今是二级，不具备为涉案小区提供物业服务的资格。四、潜润物业公司提供的物业服务存在巨大瑕疵，小区经常有打架斗殴、垃圾成山、小广告随处可见等不文明现象。
被上诉人潜润物业公司辩称，一、吕航只认可深圳市开元国际物业管理有限公司交房时与其签订的《前期物业服务协议》、寄送的收楼通知，并以物业费都交给开元物业为由不认可我方为其提供物业服务的事实，明显于法无据。二、吕航认为我方资质不够，没有资格管理涉案小区，开发商与我方存在利害关系而互相串通的理由不成立。2014年4月16日的《申报表》显示楚天世纪城的建筑面积为14万㎡，2015年4月25日的《申报表》虽然是53.8㎡，但是3个项目的总面积。三、吕航认为《商品房买卖合同补充协议》第十条的约定优于《商品房买卖合同》相关约定，但实际已丧失存在的前提和基础。深圳市开元国际物业管理有限公司已于2015年7月15日退出涉案小区，由我方提供物业服务。四、吕航认为我方非法入驻涉案小区纯属无稽之谈。结合开发商与吕航签订的《商品房买卖合同》、开发商与我方签订的《前期物业代管合同》、开发商与深圳市开元国际物业管理有限公司共同发布的公告等，可看出我方系依法依规为涉案小区业主提供物业服务。五、吕航声称我方提供的物业服务存在巨大瑕疵没有证据证明，相反，我方在2013年至2014年获得的锦旗、奖牌等可证明我方提供了高效优质的物业服务。
潜润物业公司向一审法院起诉请求判令：吕航向潜润物业公司支付2012年1月1日至2015年9月30日间的物业费5709元及违约金2628元。
一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。2009年12月23日，吕航购买了湖南楚天房地产开发有限公司（以下简称楚天公司）建设的位于长沙县星沙大道与漓湘路交汇处东南角“楚天世纪城”项目7栋1511号房，房屋建筑面积为90.63㎡。2011年7月1日，潜润物业公司与楚天公司签订了《楚天世纪城前期物业服务代管合同》（以下简称《前期物业代管合同》），约定由潜润物业公司为楚天世纪城小区提供物业服务。吕航于2011年1月收取了房屋，但在2012年1月1日至2015年9月30日间，吕航未交纳物业费。“楚天世纪城”小区至今未成立业主委员会。二、双方当事人有争议的事实。（一）潜润物业公司与吕航之间是否存在物业服务合同。潜润物业公司认为，该公司已与建设单位签订了物业服务合同，并提供了事实的物业服务，是当然的物业服务合同相对方，潜润物业公司对此提交了《前期物业代管合同》予以证明。吕航认为，其收房时选定的是深圳市开元国际物业管理有限公司（以下简称开元物业公司）作为物业服务提供商，并已向该公司交纳了首期物业费，而从未与潜润物业签订过物业服务合同，吕航对此提交了开元物业公司的《前期物业服务协议》、《客户手册》、《入伙通知书》、物业费交纳收据以及楚天公司的网上宣传内容予以证明。原审法院认为，双方提交的证据均具有真实性、合法性，可以作为认定案件事实的依据，吕航收房时，的确选定了开元物业公司作为物业服务提供方，但2011年7月，潜润物业公司与楚天公司签订了《前期物业代管合同》，并与开元物业公司办理了交接手续，此后“楚天世纪城”的物业服务提供方已变更为了潜润物业公司，潜润物业公司入场后，也一直为“楚天世纪城”的业主提供了物业服务，在“楚天世纪城”的业主委员会尚未成立的情况下，建设单位楚天公司与物业服务企业潜润物业公司签订的《前期物业代管合同》，对业主具有约束力，原审法院对吕航提出非合同当事人的抗辩主张不予支持，应认定潜润物业公司与吕航之间存在物业服务合同关系。（二）潜润物业公司是否完全履行了物业服务义务。潜润物业公司认为，该公司已完全履行了物业服务义务，对此提交了《示范住宅小区》牌匾、奖牌、锦旗等予以证明。吕航认为，潜润物业公司提供的物业服务达不到相关标准，在吕航自行车失窃及房屋质量问题上存在管理失职及沟通不到位，且未经业主同意将负一、二楼对外出租经营，侵害了业主的利益，对此提交了《长沙县楚天世纪城7#栋（第1次检测）鉴定报告》和相关照片予以证明。原审法院认为，业主交纳物业费，即有权享受相应的物业服务，若物业服务企业提供的服务不符合约定或未达到合理标准，业主可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但与个体之间的服务合同不同，物业服务企业的受众广泛，表现出公共性、持续性、无形化的特点，个人感受存在差异，服务质量评判主观性强，因此不宜以单个业主的主观感受或某个服务项目的短期瑕疵来认定物业服务企业是否完全履行了服务义务，就本案而言，潜润物业公司的物业服务项目在《前期物业代管合同》中进行了约定，合同第四十七条写明“管理服务水平参照市优小区考评标准规定的管理服务标准执行”，而潜润物业公司所获得的“二〇一四年度长沙市物业管理示范住宅小区”的荣誉，已间接证实了潜润物业公司的物业工作达到了合同所约定的标准，吕航提出的财物失窃及房屋质量问题，均无证据证明与潜润物业公司存在直接的关联性，不能以此来否认物业服务的整体水平，而“楚天世纪城”负一、二楼的产权并非业主共有，其对外出租，也无需经得业主同意。因此，原审法院认为，潜润物业公司所提交的证据在证明力上大于吕航所提交的证据，根据优势证据原则，原审法院对潜润物业公司的主张予以支持。（三）物业费和逾期付款违约金的认定标准。潜润物业公司认为，吕航居住房屋的物业费为每月1.4元/㎡，逾期交费应按每月2%的标准加收逾期付款违约金，潜润物业公司对此提交了《前期物业代管合同》和价格登记证予以证明。吕航认为，潜润物业公司的收费标准未经审批、公示，且潜润物业公司提供物业服务的质量达不到约定的标准，物业费和逾期付款违约金的标准过高。原审法院认为，《前期物业代管合同》关于物业费标准的约定具有约束力，每月1.4元/㎡的收费标准未违反《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，且已取得价格主管部门的批准，吕航应当依照约定的标准交纳物业费；吕航逾期交费，潜润物业公司有权依约计收逾期付款违约金，《前期物业代管合同》约定的逾期付款违约金为每日万分之五，吕航认为该标准约定过高，原审法院认为，在潜润物业公司未提交证据证明业主逾期交费给其造成实际损失数额的情况下，按照中国人民银行发布的相应贷款利率标准计算逾期付款违约金符合实际情况，也能补偿潜润物业公司产生的资金占用利息，因此原审法院酌情将逾期付款违约金的标准调整为年利率6%。（四）潜润物业公司的诉求是否超过诉讼时效。潜润物业公司认为，提供物业服务及欠缴物业费均是一个持续的过程，其从2012年开始即多次在吕航家门上张贴了交费通知单并寄送了律师函以主张权利，本案诉求未超过诉讼时效，潜润物业公司对此提交了交费通知单张贴照片、律师函、快递单及查询单予以证明。吕航认为，其并未在该小区居住，从未看到过潜润物业公司的交费通知单也未收到过律师函，2013年11月之前的物业费主张已过诉讼时效。原审法院认为，吕航自2011年1月份收房后成为“楚天世纪城”小区业主，自2012年1月1日起持续欠缴物业费，潜润物业公司采取上门张贴交费通知单的方式属于合理催缴方式，原审法院有理由相信吕航知道或应当知道潜润物业公司对其催缴了物业费，应认定潜润物业公司已经对欠缴的物业费进行了催缴，其诉求未过诉讼时效。
一审法院认为，潜润物业公司与吕航之间成立了物业服务合同，吕航应交纳物业费，若物业公司提供的物业服务与约定不符或存在瑕疵，业主可要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，合理地维护自己的权益，而不能以此拒交物业费，拒交物业费既对其他已交纳物业费的业主不公平，也不利于物业公司正常运作及小区公共事物的管理，最终会损害全体业主的权益。因此，吕航应向潜润物业公司交纳2012年1月1日至2015年9月30日间的物业费5709元，还应承担相应的逾期付款违约金656.61元（1.4元/㎡/月×90.63㎡×6%÷12月×（1+45）×45÷2）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限吕航于本判决生效后十日内向长沙潜润物业管理有限公司支付拖欠的2012年1月1日至2015年9月30日间的物业费5709元及逾期付款违约金656.61元；二、驳回长沙潜润物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元，减半收取25元，由吕航负担。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，首先，吕航收房时开发商选择了深圳市开元国际物业管理有限公司作为物业服务提供商，并已向该公司交纳了首期物业费，但深圳市开元国际物业管理有限公司随后以发布公告形式主动退出了涉案小区。在涉案小区业主委员会尚未成立的情况下，开发商须履行职责，又与潜润物业公司签订了《前期物业代管合同》，且潜润物业公司与深圳市开元国际物业管理有限公司办理了交接手续，故涉案小区的物业服务提供方已变更为了潜润物业公司，且其仍为前期物业服务公司。其次，2014年4月16日，《申报表》登记楚天世纪城的建筑面积为14万㎡，潜润物业公司的资质等级为三级，2014年12月24日潜润物业公司取得二级资质而《申报表》显示的53.8万㎡为3个项目的总面积，故潜润物业公司有资质为涉案小区提供物业服务。最后，潜润物业公司进驻涉案小区后一直为小区业主提供物业服务，在涉案小区的业主委员会未成立的情况下，开发商与潜润物业公司签订的《前期物业代管合同》对业主吕航具有约束力，从而潜润物业公司与吕航之间成立了物业服务合同，双方应全面履行各自义务。吕航应交纳物业费，若潜润物业公司提供的物业服务与约定不符或存在瑕疵，吕航可要求其采取补救措施或者赔偿损失，应通过合理合法途径维护自己的权益而不能以此为由拒交物业费。故吕航应向潜润物业公司交纳2012年1月1日至2015年9月30日间的物业费5709元，还应承担相应的逾期付款违约金656.61元（1.4元/㎡/月×90.63㎡×6%÷12月×（1+45）×45÷2）。
综上，上诉人吕航的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件上诉费50元，由上诉人吕航负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年九月一日
书 记 员 陈慧子
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。