湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭民一初字第1133号
原告张冬海，又名张东海，男，1945年1月3日出生，住湘潭县谭家山镇紫竹村泉丰组**号。
委托代理人曾金培，湘潭县天易法律服务所法律工作者。
委托代理人张风英（系原告张冬海之女），1973年3月13日出生，住湘潭县谭家山镇紫竹村西冲组。
被告湖南省湘潭矿业集团有限公司，住所地湘潭县谭家山镇土地庙社区。
法定代表人龙正松，该公司董事长。
委托代理人李文强，男，1965年4月9日出生，该公司司法办主任，住湘潭县易俗河镇牛头岭居委会11号。
委托代理人王辅全，湖南众擎律师事务所律师。
原告张冬海诉被告湖南省湘潭矿业集团有限公司（以下简称湘潭矿业公司）财产损害赔偿纠纷一案，于2014年8月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员胡康宁担任审判长，人民陪审员周孟光、黄芳参加的合议庭，于2014年10月21日、2015年2月3日、2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告张冬海及委托代理人曾金培、张风英，被告湘潭矿业公司特别授权委托代理人李文强、委托代理人王辅全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张冬海诉称：原告于1985年自建砖混、土木结构平房一栋，1989年自建二层砖混结构楼房一栋，均位于湘潭县谭家山镇紫竹村泉丰组，位于�告所属的二矿的开采范围。长期以来，因被告采煤导致原告2栋房屋损坏，2006年元月18日和2007年4月16日被告补偿原告部分房屋损失作维修补偿后，其损坏程度仍在加剧。现原告房屋经鉴定为D级危房需重置。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：一、由被告赔偿原告损失617498.4元；二、确认原、被告于2006年元月18日和2007年4月16日签订的两份协议书无效，应予以撤销；三、由被告承担鉴定评估费用15000元。本案诉讼费用由被告承担。
被告湘潭矿业公司辩称：一、被告湘潭矿业公司不应承担侵权责任。原告提出的危房等级鉴定报告和价格评估报告，不符合法律规定的程序，不能作为定案的依据。原告要求被告赔偿房屋损失的诉讼主张，没有依法提供相关证据证明。二、原告的房屋没有达到国家规定的技术规范和质量标准，随着使用时间的延长和�雪、风吹、日晒、雨淋等自然气候的损害，必然会导致墙体开裂、变形、移位的情况发生，成为不能正常居住的危房，只能由原告承担责任。三、被告已经对原告的危房拆迁进行了一次性经济补偿，2006年元月18日被告补偿原告房屋损失32092元，2007年4月16日被告补偿原告房屋损失45821元，两份协议是双方自愿签订的，合法有效，原告未在签订协议书之日起一年内行使撤销权，不能要求再次赔偿。四、原告自建2栋房屋占用2处农村宅基地的行为违反法律规定。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
原告张冬海为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业基本信息、组织机构代码证，证明原、被告的诉讼资格。2、原告的身份信息两份，房屋所有权证和集体土地使用权证，证明原告系房屋所有权人。3、协议书两份，证明被告的采煤行为�原告造成了损害，被告曾经对原告的房屋进行过维修补偿，但补偿协议显失公平。4、湖南锦程司鉴中心锦程司鉴中心[2013]质字第12号、第13号司法鉴定报告，证明原告的房屋受损达到D级危房，已不能居住，需要拆除重建。5、湖南锦程司鉴中心锦程司鉴中心[2013]鉴字第25号、第26号司法鉴定意见书，分别证明1989年自建二层楼房受损情况，鉴定重建价格为420517元；评估价格为206172.62元。1985年自建平房受损情况，受损房屋的重建价格分别为196981.40元，评估价格为107410.10元。6、评估鉴定的发票，证明原告支付的鉴定费用15000元。7、湘潭县人民法院（2009）潭民一初字第847号民事判决书、（2009）潭民一初字第587号民事判决书，证明（1）原告房屋的损害是由于被告地下采煤行为造成。（2）被告给原告的补偿，系房屋的维修费用。
被告湘潭矿业公司对原告的举证发表�下质证意见：1、对于证据1的真实性、合法性没有异议。对于证据2的合法性有异议，根据我国《土地管理法》有关规定，原告系农民，只有一处宅基地，原告自建2栋房屋占用2处宅基地的行为违反法律规定，不能达到原告的证明目的，原告的诉讼主体不合格。3、证据3的真实性、合法性没有异议，证明被告已经补偿。4、对证据4，湖南锦程司法鉴定中心的鉴定不合法，该中心对地质损害原因的鉴定没有资质，申请重新鉴定。5、对证据5，与被告没有关系。6、对证据6，与本案没有关联性，不合法。7、对证据7，没有关联性，不能达到原告的证明目的。
被告湘潭矿业公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、2006年元月18日原告所在的村干部主持的赔偿协议，证明被告补偿原告32092元。2、2007年4月16日协议书，证明该协议是一份协议补偿，原告已获得补偿原�方已经领取了该补偿款项，被告补偿原告45821元。3、房屋开裂调查表，证明被告测定出来的原告房屋面积与湖南锦程司法鉴定意见中的房屋面积不符。
原告张冬海对被告湘潭矿业公司的举证发表如下质证意见：1、关于证据1、2的真实性没有异议，不能达到被告的证明目的，该两份协议书的签订，没有对房屋的安全性进行鉴定，协议书中的赔偿并不能达到拆除重建的目的，该份协议书中的补偿其实是对维修的补偿。2、关于证据3的三性均有异议，被告单方进行的调查，没有原告的签字，是否是原告的房屋不能体现。
本院对原、被告提供的证据认证如下：一、原告提交的证据。1、对证据1，因被告无异议，本院予以确认。2、对证据2、3、4、5内容真实、来源合法，且与本案事实具有关联性，本院予以采信。3、对证据6虽系本院的民事判决书，但与本案无关联，不予以采信。二、被告提供的证据。1、对证据1、2，因原告已认可领取协议书中确定的补偿款项，予以采信。2、对证据3，对原告房屋面积，以湖南锦程司法鉴定中心重新核准为依据。
本案在审理过程中，被告对湖南锦程司法鉴定中心[2013]鉴字第25号、第26号司法鉴定意见书均不服，申请重新鉴定，本院委托湖南锦宏价格评估事务所对原告2栋房屋进行重新鉴定，2015年1月20日，该所作出锦宏价评[2015]第10号价格评估报告书，评估意见为：（张冬海）1、两栋房屋及附属设施重建价格分别为376060.09元；2、两栋房屋及附属设施现有评估价格为152459.92元。经原、被告对湖南锦宏价格评估事务所价格评估报告书进行质证，原告不予认可该鉴定意见，被告对该鉴定意见无异议。因原告对该价格评估报告书中临街房屋一楼的价格评估提出异议，本院要求该所进�补充评估，2015年3月18日，该所作出锦宏价评[2015]第补1号价格评估报告书，补充评估意见为：（张冬海）假设房屋重建不在现有位置上，一楼房屋租金为9000元每年，利率5%，25年租期，即：增加年金现值=9000×（P/9000，5%,24）+9000=9000×13.798+9000=133182元。原告、被告对补充评估报告均有异议。本院认为，湖南锦宏价格评估事务所价格评估报告书及补充评估报告书客观真实，且鉴定程序合法，予以采信该鉴定意见。
经审理查明：原告张冬海于1985年自建砖混、土木结构平房一栋，1990年5月17日，湘潭县国土管理局颁发潭集建（90）字第B5****58号集体土地建设使用证，土地使用者为原告，用地面积（占地面积）为263.68平方米，用途为住宅。原告张冬海又于1989年自建二层砖混结构楼房一栋，1989年4月21日，湘潭县人民政府颁发潭政房字第1***4号房屋所有权证，所有权人为原告，房屋座落土地庙，编号701****03，建筑面积180.90平方米。上述2栋房屋均位于湘潭县谭家山镇紫竹村泉丰组范围。
因原告房屋出现开裂等危险状态，原、被告多次进行协商处理，对原告持有湘潭县国土管理局颁发潭集建（90）字第B5****58号集体土地建设使用证的房屋（面积263.68平方米）损坏进行协商，2006年元月18日，在镇、村干部主持下，原、被告签订协议书，事由为张冬海房屋经企管、纪监等部门鉴定危房，按县政府2005年标准赔偿，户主必须拆除，若发生垮塌造成损失由户主自负。内容为：一、该栋房屋面积263.68㎡×150元×80%=31642元。二、其他补偿450元。以上合计32092元。协议签订后，被告补偿了原告该房屋经济损失32092元。对原告持有的湘潭县人民政府颁发潭政房字第1***4号房屋所有权证的房屋损坏进行协商，2007年4月16日，在镇、村�部主持下，原、被告达成（2007）协联字第48号协议书，事由为张冬海房屋经企审、纪监等认定为危房，户主必须按时拆除，若发生垮塌造成损失由户主自负，按有关政策给予补偿。内容为：一、红砖2层楼房：12.24m×7.48m×2层×225元×90%=37056元。二、红砖平房：12.24m×4m×150元=7350元。三、红砖厕所屋2.84m×2.1m×120元=715元。四、其他补偿700元。以上合计45821元。该协议书上加盖有湘潭县谭家山镇人民政府、湘潭县谭家山镇紫竹村村民委员会印鉴。协议签订后，被告赔偿了原告经济损失45821元。上述两份协议签订后，但原告未按协议约定将两栋房屋拆除，而是继续进行使用。
2013年3月5日，原告自行委托湖南锦程司法鉴定中心作出（2013）质字第12号关于张冬海房屋建筑质量的鉴定意见，检验结果：根据《中华人民共和国行业标准危险鉴定JGJI（25-99）》规定，第4.2.3条、第4.3.4条、第5.2.3条，承重结构承载力不能满足正常使用要求，房屋整幢出现险情，构成整幢危房，评定该房屋整栋结构为D级。处理意见：根据该房屋的现有危象，因长期处于地基沉降不均、不断变化且危险房屋状态，为防止意外事故的发生，确保生命财产安全，建议拆除重建。2013年4月1日，原告自行委托湖南锦程司法鉴定中心作出（2013）鉴字第025号、第026号司法鉴定意见书，对原告的房屋及附属工程等进行了重建价格评估鉴定，鉴定：1989年二层楼房重建价格为420517元，评估价格为206172.62元。1985年平房重建价格分别为196981.40元，评估价格为107410.10元。本案在审理过程中，被告对湖南锦程司法鉴定中心湖南锦程司鉴中心锦程司鉴中心[2013]鉴字第25号、第26号司法鉴定意见书均不服，申请重新鉴定，本院委托湖南锦宏价格评估事务所对原告两栋房屋进行重新鉴定，2015年1月20日，该所作出锦宏价评[2015]第10号价格评估报告书，评估意见为：（张冬海）1、两栋房屋及附属设施重建价格为376060.09元；2、两栋房屋及附属设施现有评估价格为152459.92元。其中，1、临街房屋和水塔面积237.10㎡,造价264279.35元，造价指标1114.63元/㎡,以上含墙地顶内外装修，门窗等。现有评估价格=264279.35元×45%=118925.70元。2、部分土坯墙房屋及厕所和禾坪面积232.93㎡,造价111780.74元，造价指标479.89元/㎡。现有评估价格=111780.74元×30%=33534.22元。以上合计面积470.03㎡。因原告对该价格评估报告书中临街房屋一楼的价格评估提出异议，本院要求该所进行补充评估，2015年3月18日，该所作出锦宏价评[2015]第补1号价格评估报告书，补充评估意见为：（张冬海）假设房屋重建不在现有位置上，一楼房屋租金为9000元每年，利率5%，25年租期，即：增加年金现值=9000×�P/9000，5%,24）+9000=9000×13.798+9000=133182元。2014年8月11日，原告诉至本院，要求被告赔偿损失。
本院认为：（一）关于协议书的效力问题。原、被告之间于2006年元月18日和2007年4月16日签订的协议书是双方自愿协商签订的，并有镇、村干部参加，该协议合法有效。被告按协议已支付房屋补偿费用，履行了约定义务，原告未按协议将两栋房屋拆除，未履行约定的义务，并非被告的责任，原告诉称要求确认两份协议书无效并予以撤销的理由没有法律依据，本院不予支持。被告辩称提出原告对两份协议书行使撤销权已经超过一年。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”的规定，对被告该辩称予以支持。
（二）关于原告房屋损坏的原因。公民的财产遭受损坏后，应当由侵害人根据责任的大小进行赔偿。本案中，原告所建位于湘潭县谭家山镇紫竹村泉丰组的房屋及附属设施等系原告的合法财产，该房屋因被告采煤致使地面沉陷而受损，被告已于2006年1月和2007年4月分别对原告两栋房屋拆除给予了部分补偿，可以说明被告承认原告房屋损坏系采煤造成。现原告的两栋房屋已构成D级危房，无法正常居住，被告应当对造成原告房屋及附属设施的损失承担民事赔偿责任。
（三）关于原告房屋损失的确定。1、原告受损房屋建于1985年、1989年，其居住至今已达二十九年、二十四年，该房屋价值已逐年减少，所以该房屋的损失应参照湖南锦宏价格评估事务所评估价格评估报告书计算。原告要求按房屋重建价格进行赔偿，于法理不符，本院不予支持。2、原告于2006年1月和2007年4月已与被告达成的补偿协议，因协议内容系拆迁补偿，赔偿的标准和方式也基本符合当时的实际情况，原告已领取补偿款，说明原告已认可该补偿协议的内容，不应再重复获得赔偿。3、根据双方的补偿协议书及湖南锦宏价格评估事务所价格评估报告书及补充价格评估报告书，被告应当赔偿原告的损失为：（1）平房（土坯墙房屋及厕所、禾坪）损失。在2006年元月被告补偿原告该房屋费用32092元系按房屋补偿面积263.8平方米计算，现有评估价格33534.22元系按房屋面积232.93平方米计算，补偿时计算房屋面积比现鉴定的房屋面积多30.75平方米（即263.8平方米-232.93平方米），两者金额相差1442.42元（即现有评估价格33534.22元-2006年元月被告补偿费用32092元），故该房屋及附属物的损失可以按2006年元月被告补偿原告该房屋费用32092元计算。（2）临街房屋和水塔二层楼房损失。在2007年4月被告补偿原告该房屋费用45821元系按房屋补偿面积238.0244平方米（即183.1104平方米+48.96平方米+5.964平方米）计算，现有评估价格118925.70元系按房屋面积237.10平方米计算，补偿时计算房屋面积比现鉴定的房屋面积多0.9344平方米（即238.0244平方米-237.10平方米），两者金额相差73104.7元（即现有评估价格118925.70元-2007年4月被告补偿费用45821元）原告未按协议书拆除该房屋而是继续使用，故该房屋及附属物的损失可以按2007年4月被告补偿原告该房屋费用45821元计算。该房屋经鉴定增加年金现值133182元（即一楼租金为9000元每年，利率5%，25年租期），如该房屋拆除重建，因一楼可以作为商业门面使用，可以计算可得利益损失，适当计算1年租金损失即9000元。原告支出的房屋鉴定费7000元及房屋评估价格鉴定费8000元，属于原告的财产损失，故该费用由被告负担为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条之规定，判决如下：
一、确认原告张冬海与被告湖南省湘潭矿业集团有限公司之间于2006年元月18日和2007年4月16日签订的协议书有效；
二、由被告湖南省湘潭矿业集团有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告张冬海临街房屋租金经济损失9000元；
三、由被告湖南省湘潭矿业集团有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告张冬海房屋鉴定评估费用15000元；
四、驳回原告张冬海的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10126元，重新鉴定评估费用8000元，由原告张冬海负担12688元，由被告湖南省湘潭矿业集团有限公司负担5438元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 胡康宁
人民审判员 周孟光
人民陪审员 黄 芳
二〇一五年四月十日
代理书记员 赵 蓉
附本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为�有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。