新宾满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0422民初411号
原告：王国锐，男，1980年1月12日出生，住新宾满族自治县，农民。
原告：袁媛，女，1980年12月16日出生，住新宾满族自治县，农民。
二原告委托代理人：杨光，辽宁凯业律师事务所律师。
被告：马志奎，男，满族，1966年11月27日出生，住新宾满族自治县，农民。
被告：抚顺兴京房地产开发有限公司，住所地：新宾满族自治县永陵镇。
法定代表人:李荣春，该公司董事长。
委托代理人：李荣贵，男，汉族，1960年6月25日出生，住抚顺市东洲区，该公司法律顾问。
委托代理人：刘存，男，汉族，1970年10月13日出生，住新宾满族自治县，该公司职员。
原告王国锐、袁媛诉被告马志奎、抚顺兴京房地产开发有限公司（以下简称“兴京房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王国锐及其与原告袁媛的委托代理人杨光，被告马志奎，被告兴京房地产公司的委托代理人李荣贵、刘存到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王国锐、袁媛诉称，王国锐、袁媛系夫妻关系，于2015年5月29日与兴京房地产公司达成购买商品房协议，购买方正河畔家园2号楼***号楼房，房屋面积126.66平方米，实际总价款为24万元，当天交付了6万元的预付款。2015年10月15日王国锐、袁媛又给付购房款15万元，又补签一份商品房买卖合同，累计交付购房款22万元，另1万元没有打收条，兴京房地产公司交付了房屋的钥匙，王国锐、袁媛收到该房屋后用于存放物品和居住，开始使用。因兴京房地产公司未缴纳税款导致一直未办理产权登记，王国锐、袁媛与兴京房地产公司签订的合同自成立时取得房屋的所有权，兴京房地产公司应配合办理产权登记手续。马志奎基于（2015）新宾民二初字第00453号民事判决书申请执行，新宾法院于2016年5月16日将涉案房屋查封，在执行程序中马志奎与兴京房地产公司达成执行和解，将王国锐、袁媛购买的房屋顶账，严重损害了王国锐与袁媛的房屋所有权和期待权。王国锐与袁媛对涉案房屋实际使用多年，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，王国锐、袁媛在新宾法院查封涉案房屋之前便与兴京房地产公司签订房屋买卖合同，并支付了90%的购房款，超过了50%，王国锐、袁媛名下也并无其他房产，完全符合上述法律规定，足以排除法院执行。王国锐、袁媛于2017年3月22日向新宾法院提出执行异议，新宾法院以（2017）辽0422执异3号执行裁定驳回异议申请，故王国锐、袁媛二人提起案外人执行异议之诉，请求法院依法判令：1、停止对本案房屋的执行，解除查封。2、确认位于新宾县苇子峪镇方正河畔家园2号楼***号楼房归王国锐、袁媛二人所有。3、本案诉讼费由马志奎、兴京房地产公司承担。
被告马志奎辩称，我认为法院查封涉案房屋没有错误，王国锐、袁媛未实际入住该房屋，新宾法院执行局执行时房屋里面什么也没有，没有人居住。
被告兴京房地产公司辩称，1、如果王国锐、袁媛提供的证据属实，我公司对该异议不反对；2、我公司对异议不反对应将我公司列为第三人，诉讼费不应由我公司承担，新宾法院收取的诉讼费用不合理，没有法律依据；3、王国锐、袁媛尚未完全履行购房交款的义务，少交纳了2万元，应当补交尚欠的房款并依法纳税办理房屋产权登记证。
经审理查明，兴京房地产公司成立于2004年，经营范围为房地产开发。2010年，兴京房地产公司设立的兴京房地产公司方海分公司在新宾满族自治县苇子峪镇开发方正河畔花园项目，项目负责人为房修。房修因建设工程，缺少资金，于2012年9月9日向案外人王正杰借款65万元，后房修陆续偿还该笔借款，截止2014年4月9日，仍余15万元未予偿还。案外人王正杰弟弟王国锐欲购买楼房用于居住，案外人王正杰便与房修协商用房修欠其15万元抵顶王国锐的购房款，房修同意抵顶。王国锐、袁媛与房修协商，购买方正河畔家园2#楼***室，面积126.66平方米的楼房，总价款为24万元。袁媛、王国锐于2015年5月29日交付房修购房款6万元，由房修出具收据写明：“2015年5月29日，袁媛购买2#楼***室（126.66），已付楼款人民币6万元，余款及相关手续定于2015年6月1日办理后结清。”出具该收据后兴京房地产公司方海分公司向王国锐、袁媛交付了该房屋的钥匙，王国锐、袁媛在该房屋中存放部分物品。2015年10月15日兴京房地产公司方海分公司为袁媛出具收据一份，写明：收款日期为2015月5月9日，收到购楼款15万元。双方又于2015年10月15日补签合同编号为GF-2000-01**号房屋买卖合同书，由兴京房地产公司方海分公司填写格式条款。双方为减少缴纳税款，合同中房屋价款为15万元。兴京房地产公司方海分公司在合同签署页出卖人下方盖章，并由负责人房修签名。袁媛在买受人处捺印。
合同签订后，因兴京房地产公司方海分公司未缴齐其应承担的税费，王国锐、袁媛多次要求均未能办理房屋产权登记手续。王国锐、袁媛与兴京房地产公司方海分公司协商，待兴京房地产方海分公司为其办理房屋产权登记手续时，将购买房屋余款交齐。本案审理中，王国锐、袁媛与兴京房地产公司方海分公司负责人房修一致认可先后交纳购房款现金7万元，顶账15万元，已交纳购房款共计22万元，剩余2万元房款待办理房屋产权登记手续时予以交纳。
另查明，马志奎因与房修之间的经济纠纷诉至我院，我院审理后于2015年11月5日作出（2015）新宾民二初字第00453号民事调解书，由兴京房地产公司于2015年11月15日前返还马志奎52万元。调解书确定的履行期限届满后，兴京房地产公司未履行还款义务，马志奎以此调解书向我院申请强制执行。我院于2016年5月16日作出（2015）新宾执字第00583号民事裁定书，裁定查封兴京房地产公司建设的方正河畔家园2号楼***号楼房。王国锐、袁媛得知其购买的房屋被查封后于2017年3月22日向本院提出执行异议，本院因王国锐、袁媛提供的证据不能认定二人享有足以排除本院强制执行的实体权利，于2017年3月30日作出（2017）辽0422执异3号执行裁定书，裁定驳回王国锐、袁媛提出的执行异议。王国锐、袁媛不服该裁定向本院提起案外人执行异议之诉。
又查明，2017年1月13日，本院执行局对兴京房地产公司、马志奎、兴京房地产公司方海分公司负责人房修作询问笔录时，房修表示涉案房产在查封前已经出卖他人。2017年1月20日，在涉案房屋查封期间，兴京房地产公司方海分公司自行与案外人罗晶签订房屋买卖合同，将涉案房屋以25万元价格出卖给案外人罗晶，并于2017年3月1日协助案外人罗晶交纳了涉案房屋的契税。2017年3月3日，兴京房地产公司自行与马志奎达成和解协议，约定将涉案房屋作价人民币25万元抵扣给马志奎，该房屋由马志奎任意处置。因案外人罗晶系马志奎的债权人，故兴京房地产公司与马志奎均同意用查封的涉案房产抵扣马志奎欠案外人罗晶的借款。
再查明，王国锐与袁媛系夫妻关系，二人在苇子峪镇长期居住，名下无房屋登记。
本院所确认的上述事实，有原告提供的（2017）辽0422执异3号执行裁定书、购房协议、收据、房屋买卖合同、购买证、（2015）新宾民二初字第00453号民事调解书，和解协议，房修证人证言，被告兴京房地产公司提供的案外人罗晶的缴税凭证、本院依职权调取的房屋买卖合同、购买证、执行局询问笔录及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案争议焦点为：一、王国锐、袁媛是否对涉案房屋享有所有权；二、王国锐、袁媛是否享有足以排除或阻止执行涉案房产的民事权益。
关于焦点一：涉案房产的所有权是否归王国锐、袁媛所有。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房产至今仍登记在兴京房地产公司名下，王国锐、袁媛没有取得涉案房产的产权登记，因此其要求确认涉案房产的所有权归其所有的请求，于法无据本院不予支持。但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。王国锐、袁媛与兴京房地产开发公司签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，该协议不违反法律、法规的强制性规定，虽然房屋未办理产权登记手续，但该房屋买卖合同是合法、有效的。
关于焦点二：王国锐、袁媛是否享有足以排除或阻止执行涉案房产的民事权益。本案涉案房屋由兴京房地产公司开发,王国锐、袁媛从兴京房地产公司购买一手商品房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述条款案外人在未办理产权登记的前提下，虽然不能依法取得物权，但符合上述条件，仍享有排除强制执行的民事权利。第一，王国锐、袁媛与兴京房地产公司方海分公司签订房屋买卖合同的日期为2015年10月15日，本院于2016年5月16日查封涉案房屋，房屋买卖合同签订的日期早于本院查封涉案房屋的日期。第二，王国锐、袁媛购买的涉案房屋系居住用房，二人是基于满足生活居住需求而购买商品房，并不是用于经营。王国锐、袁媛在涉案房屋所在地苇子峪镇长期居住，名下无其他能够用于居住的房产。第三，王国锐、袁媛与兴京房地产开发公司方海分公司约定的购房款为24万元，王国锐、袁媛已向兴京房地产方海分公司交纳购房款22万元，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，王国锐、袁媛虽然未取得涉案房屋的所有权，但其享有的民事权利符合上述法律规定，能够排除本院对涉案房屋的执行，故关于王国锐、袁媛要求对涉案房屋停止执行的诉请本院予以支持。上述法律规定不以实际居住房屋为要件，对马志奎辩称的王国锐、袁媛未实际居住不应停止执行一节本院不予支持。
关于涉案房屋在查封期间，兴京房地产公司与案外人罗晶签订房屋买卖合同，并协助案外人罗晶缴纳契税一节，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。因马志奎与兴京房地产公司存在债权债务关系，马志奎申请强制执行兴京房地产公司，法院对涉案房产予以查封，兴京房地产公司方海分公司负责人房修在此期间表示涉案房产在查封前已出卖他人，马志奎与兴京房地产在明知涉案房产已被查封且损害第三人利益的情况下，签订的房屋抵顶协议是无效的。在此情况下，马志奎、兴京房地产公司不应用已查封的涉案房产抵顶给案外人罗晶，来抵扣马志奎所欠案外人罗晶的款项。因涉案房屋处于查封状态，马志奎与兴京房地产公司的抵顶协议无效，不能对抗王国锐、袁媛与兴京房地产公司签订的房屋买卖合同，由此导致的案外人罗晶与兴京房地产公司签订的房屋买卖合同标的物不能交付，合同目的无法实现，故案外人罗晶与兴京房地产公司、马志奎的合同关系应另行解决。
关于兴京房地产公司辩称的诉讼地位应为第三人，诉讼费收取不合理一节，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条规定：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。因兴京房地产公司与马志奎达成执行和解，并协助案外人办理涉案房屋契税交纳，故将兴京房地产公司列为本案被告不违反法律规定。对于诉讼费收取，本案根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，对于案外人主张实体权利的标的物价值，按财产案件计收案件受理费并无不当，故对兴京房地产公司的辩解意见本院不予支持。
为维护诚信原则，保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，判决如下：
一、停止对位于新宾满族自治县苇子峪镇方正河畔花园2号楼2-5-15号楼房的强制执行，并解除查封。
二、驳回原告王国锐、袁媛的其他诉讼请求。
案件受理费4,900.00元（由原告王国锐、袁媛预交），其中4,800.00元由原告王国锐、袁媛负担，其余100.00元由被告马志奎、被告抚顺兴京房地产开发有限公司承担，此款于本判决生效之日起十日内向原告王国锐、袁媛付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审 判 长 孙铭璐
人民陪审员 于 坤
人民陪审员 吴宸宇
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 刘汶佩