苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园民初字第2849号
原告苏州润建置业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区娄葑分区宏业路168号。
法定代表人王煦菱，该公司董事长。
委托代理人丁彬，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
委托代理人赵伟，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
被告万国富。
委托代理人张东旭，上海友禾律师事务所律师。
委托代理人李卫东，男，汉族，1972年8月17日生。
原告苏州润建置业有限公司（以下简称“润建公司”）诉被告万国富商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月2日受理后，依法由代理审判员刘虎适用简易程序，于2014年1月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为合议庭，由代理审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员戴惠安、邵煜岐组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭进行了审理。原告润建公司委托代理人赵伟、被告万国富委托代理人张东旭到庭参加两次诉讼。现本案现已审理终结。
原告润建公司诉称：2010年12月31日，就购买原告销售的环球财富广场2幢4107室事宜，被告与原告签订了《苏州工业园区商品房销售合同》，约定被告以4051002元的价格购买上述房屋。合同约定，被告应当在2010年12月31日前支付810200元，2011年2月15日前支付410802元，在2011年3月1日前以贷款的方式支付2830000元。但截至目前被告仅支付了1621002元，仍欠房款2430000元。经原告多次催促，被告均未按月支付房款，原告遂于2013年7月4日书面通知被告解除购房合同。原告认为，被告长期拖欠房款已经达到合同解除的条件，原告起诉至法院，请求确认双方的房屋买卖合同已经解除，并判令被告赔偿原告违约金405100.2元，并由被告承担本案诉讼费。
被告万国富辩称，对于原告主张的购房事实及支付款项的事实没有异议，被告的付款由于银行贷款问题造成，不是有意违约，原告占用资金160万元，这个情节在确定违约金时应予以考虑，且房价已经涨到600万元，被告同意解除合同，原告的损失是很少的，认为违约金过高，依法应当予以调整。
经审理查明：2010年12月31日，原告润建公司（甲方）与被告万国富（乙方）签订《苏州工业园区商品房销售合同》，约定被告方认购位于苏州工业园区润华环球大厦“环球财富广场”2幢4107室。该房屋用途为酒店式公寓，房屋合计157.66平方米，房款合计4051002元。双方对付款时间约定为自有资金支付部分房款，贷款支付部分房款。合同第七条违约责任约定：乙方未按合同约定的时间付款，逾期付款的，甲方权按照逾期付款额追索逾期付款利息，逾期付款利息自本合同的付款期限到期之日的第二日起算至实际付款之日止，月利息按照同期银行住房贷款利率计算。乙方逾期超过15天的，还应按房屋总价款的5%支付违约金，合同继续履行；经甲方催告后在三个月内还未履行的，甲方有权单方面书面通知乙方终止本合同，乙方在接到书面通知之日起15日内按照总房价的10%向甲方支付违约金。双方在合同附件中，对付款方式约定为：2010年12月31日前支付全部价款的20%计810200元，在签署本合同时支付甲方定金100000元；2011年2月15日前以现金的方式支付全部房款的10%，计410802元；在2011年3月1日前以贷款的方式支付房价款70%，计人民币2830000元。庭审中，原被告一致确认实际款项支付为：2010年1月16日交款101020元，2010年12月31日支付709180元，2011年2月22日付款310802元，2011年11月22日付款500000元，以上四笔合计1621002元。2013年7月21日，润建公司向万国富发出《解除函》，通知万国富就上述购房事宜，万国富仅支出房款1621002元，余款2430000元未支付，经多次通知及催告并于2012年2月27日委托法律顾问法律师函催讨，万国富仍未支付。上述长期拖欠购房款的行为违反了基本诚信原则，使原告损失不断扩大，已构成严重违约，故根据合同第七条约定，可以单方解除合同。故通知万国富，正式解除购房合同并保留追究违约责任的权利。万国富确认2013年7月8日收到该《解除函》。
2013年7月8日，万国富向润建公司出具书面《承诺书》，载明：万国富承诺于2013年7月31日前付清环球财富广场4-4104的全部尾款合计2430000元，如在承诺日期未能付清尾款，将接受公司的相关合同规定违约责任。
庭审中，原告明确，就本案诉请损失的计算依据为：1、被告应当在2011年3月1日前付清房款，但截至合同2013年7月8日解除，逾期付款28个月，按照银行同期贷款利率计算，相应可得利息损失为34万元；2、合同约定的违约金计算40万元；3、房屋价格上涨约20万元，但不足以弥补原告的全部损失。综合各项因素，向被告主张计算违约金405100.2元。
以上事实，由苏州工业园区商品房销售合同、解除函、收据、涉案房屋两证等证据以及原被告在庭审中的陈述附卷佐证，本院予以认定。
本院认为：原被告签订的《苏州工业园区商品房销售合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按约履行合同。现被告方逾期付款已构成违约，经原告多次催讨后其仍拒不履行付款义务，其行为已构成根本违约，原告可依照合同约定享有合同解除权。根据法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。本案中，原告发出的解除合同通知已于2013年7月8日到达被告方处，故双方间的合同于2013年7月8日解除。至于违约金，因被告提出合同约定的违约金过高，由法院根据原告的损失进行调整。本院认为，根据《苏州工业园区商品房销售合同》，被告方应当在2011年3月11前支付全部房款，经原告催告后在三个月内还未履行的，原告有权单方面书面通知被告终止本合同。本案中，被告逾期支付房款构成违约，给原告造成相关损失的应当予以赔偿；但在被告客观逾期支付房款且违约处于持续的状态下，原告作为守约方，有义务积极行使权利避免损失进一步扩大。现原告在未及时行使相关权利，对损失进一步扩大也存在一定过错。鉴于原被告均认可房屋现在的价格上涨，综合考虑双方当事人的过错及原告的损失，本院酌定违约金20万元。因被告交付原告的房款高于上述违约金，为避免当事人讼累，被告交付房款扣除违约金，剩余部分直接由原告直接返还给被告，即需要返还1421002元（1621002元-200000元）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告苏州润建置业有限公司与被告万国富就苏州工业园区苏惠路88号“环球财富广场”2幢4107室房屋签订的《苏州工业园区商品房销售合同》（编号201012310170）已于2013年7月8日解除；
二、被告万国富于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州润建置业有限公司违约金200000元；
本案判决第二条确定的违约金与已付房款相抵，原告苏州润建置业有限公需返还被告万国富1421002元，在本判决生效之日起十五日内返还。
三、驳回原告苏州润建置业有限公司的其余诉讼请求。
上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司苏州斜塘支行；账号：55×××89。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7377元，由被告万国富负担3500元，原告苏州润建置业有限公司负担3877元。被告应当负担之款项此款已由原告预交，本院不再退回，被告于本判决生效之日起十五日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 戴惠安
人民陪审员 邵煜岐
二〇一四年五月二十四日
书 记 员 王俊慧
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