西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第02755号
原告：刘超。
委托代理人：桑佳佩，陕西邦维律师事务所律师。
委托代理人：刘翠荣，陕西邦维律师事务所律师。
被告：陕西豪普置业有限公司。住所地：西安市高新区科技一路**号鸿景花园*号楼*****室。
法定代表人：孙艳丽，该公司总经理。
委托代理人：李波，陕西德伦律师事务所律师。
委托代理人：张佩雯，陕西德伦律师事务所律师。
原告刘超与被告陕西豪普置业有限公司（以下简称豪普置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘超的委托代理人桑佳佩、刘翠荣，被告豪普置业公司的委托代理人于新春到庭参加了诉讼，后被告豪普置业公司委托代理人变更为李波、张佩雯。本案现已审理终结。
原告刘超诉称：2010年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于西安市高新区科技八路美寓华庭第4幢1单元20层12004号房屋，被告应于2012年10月30日前将经过五方联合验收合格并且符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告却逾期交房，直至2013年4月6日才向原告交付房屋，且交付的房屋并不符合约定的交付条件，被告应当承担逾期交房的违约责任。现原告诉至法院，请求：1、判令被告赔偿原告延期交房违约金14055.7元、物业费1064.3元，合计15120元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告豪普置业公司辩称：根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2012年10月30日之前交付房屋，被告所交付的房屋应具备五方验收的交房条件，即由被告组织勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位对工程进行验收并验收合格。在整个施工期间，由于天气原因影响正常施工10天，因2011年世园会等市政建设导致工期延长7天，由于停电导致停工3天，由于政府行为要求停工自查自纠9天，根据《商品房买卖合同》第八条，被告可以据实予以延期29天。而被告所开发的项目于2012年11月28日已通过竣工验收，在此前已完成分户验收并陆续发出交付房屋通知，故2012年11月29日应为计算逾期交房的起算时间，而《商品房交付通知》载明的时间应为截止时间，原告不按照通知的日期收房，法院不应支持其主张的逾期交房违约金。关于原告主张的物业费部分，根据被告出具的《声明》，就逾期交房的违约责任有两种赔偿方式，一为冲抵物业费，二为现金支付，业主只能择一。
经审理查明：2010年11月19日，原、被告双方签订合同登记号为Y10115757的《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于西安市高新区科技八路以南美寓华庭第4幢1单元20层12004号商品房一套，房屋建筑面积106.43平方米，总房款为447636元。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备勘察、设计、施工、监理、建设五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、因政府行为或市政建设造成工程延期的；或遭遇影响正常施工的风、雨、雪天气及停水、停电造成工程延期的（以工程监理单位的记录和出具的证明文件为依据）；或因其他出卖人不能掌握的客观因素导致工程延期的（以工程监理单位的记录和出具的证明文件为依据），且出卖人于交房时书面告知买受人的。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的（该比率应不小于第（1）项目的比率）违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，并于2013年4月6日在被告处办理了房屋交接手续。
经查，原告所购买的房屋系被告开发楼盘“美寓华庭”第一期，该楼盘一期的建设单位为被告，施工单位为中天建设集团有限公司，监理单位为陕西工程监理有限公司，勘察单位为中国有色金属工业西安勘察设计研究院，设计单位为大地建筑事务所（国际）。被告所开发的“美寓华庭”第一期至今未完善相关竣工验收资料，也未向西安市高新区建设工程质量安全监督站递交竣工验收申请，未取得《工程竣工验收备案表》。2014年4月11日，西安高新技术产业开发区规划建设局针对网友投诉，回复称“美寓华庭”工程均未进行竣工验收，其规划、消防、节能等单项验收未向该局提供相关资料。
庭审中，被告辩称本案涉案房屋已按照合同约定进行五方验收，达到交付条件，并向法庭提交《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该记录显示工程竣工日期为2012年11月28日，验收结论有建设、监理、施工、设计四个单位的盖章，综合验收结论为“合格”，盖章部分均无时间落款。原告认为被告出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录表》是四方验收。被告称勘察单位在房屋主体验收时对槽基、基础进行了验收，在最终竣工验收时勘察单位并不需参与，并向法庭提交了涉案楼盘房屋主体、地基基础工程质量验收记录及工程质量责任单位地基验槽验收记录。经询，被告称该工程由于规划手续未完成，截止目前为止，该工程的竣工验收报告尚未形成。被告另辩称交房时间应据实延期29天，向法庭提交了八次工程例会、监理例会纪要，西安市气象局2009年9月22日-2012年11月28日中雨以上天气情况统计，高新区规划建设局通知，西安市城乡建设委员会文件及2011年1月14日监理例会纪要。
审理中，原告为主张物业费向法庭提交《会议纪要》复印件一份，该《会议纪要》中会议内容载明：《商品房买卖合同》交房时间为2012年10月30日，实际交房时间可以在2012年5月31日。如果在2012年5月31到2012年10月30日之间交房的，每延期一个月免收2个月物业费。2010年10月30日之后交房的按《商品房买卖合同》条款执行。被告对此《会议纪要》的真实性不予认可。经询，原告称之所以有该《会议纪要》，系因被告与原告在签订正式的《商品房买卖合同》前所签订的协议中约定交房时间为2011年10月30日，而在签订正式的《商品房买卖合同》时交房时间变更为2012年10月30日。
上述事实，有《商品房买卖合同》、公证书、收据、《房屋交接签收单》、《会议纪要》、单位（子单位）工程质量竣工验收记录等证据及庭审笔录等在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：根据合同约定，被告应依照国家和地方人民政府的有关规定，在2012年10月30日之前将经勘察、设计、施工、监理、建设五方联合验收合格的商品房交付给原告使用，而其当庭所提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》显示仅有四方参与了工程验收，并不符合合同约定。根据《建筑法》第六十一条：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《建设工程质量管理条例》第十六条：建设工程竣工验收应当具备下列条件：（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件之规定，故被告辩称勘察单位不需要参与工程综合竣工验收一节，本院不予采信。关于被告称本案涉案楼盘的规划手续至今尚未完成，故无法提交竣工验收报告一节，根据《城乡规划法》第四十五条，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。因此被告在规划手续尚未完成的情况下，自行组织竣工验收亦不符合法律规定。同时，依照《建设工程质量管理条例》第四十九条，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。而涉案楼盘至今未向西安市高新区建设工程质量安全监督站递交竣工验收申请，亦没有取得《工程竣工验收备案表》。综上，涉案房屋至今并未达到合同约定的交付条件，亦未达到法律规定的交付条件。原告在2013年4月6日实际接收房屋，故其主张逾期交房违约金计算至实际收房之日的前一日，本院予以认可。
关于被告辩称因天气原因造成工程延期10天，被告作为房地产开发企业，对施工过程中的天气因素应当预见并应采取一定的预案，且被告提交的气象数据也无法看出施工期间的雨雪天气较正常年份偏多，对该辩称本院不予认可。关于被告辩称因所在辖区发生特大安全事故，高新区管委会要求在建工地自查自纠，因此造成停工6天一节，因被告未能提交相关政府文件证明需要停工检查，且被告在施工过程中自查自纠以防止安全事故发生是其应当履行的义务，故对此辩称本院不予认可。关于被告辩称施工期间电网停电导致停工3天一节，根据其提交的监理例会纪要只显示“工地停电时间汇总需甲方确认及明年停电的问题”，未能显示是否停电，停电时间及停电原因，故对该辩称本院亦不予采信。关于被告辩称根据政府文件要求世园会期间禁止建筑工地现场搅拌混凝土等工作，其需将混凝土搅拌设备转移至别处，因此造成停工7天一节，为保障世园会顺利召开，政府确实会对市政建设及城市环境等进行调整，对在建工程有一定的影响，该辩称本院予以采信。关于被告辩称的西安高新技术产业开发区规划建设局下发通知，要求区内各建筑工地全面停止施工3天进行安全检查一节，因有政府文件及监理例会纪要相印证，该因素确系突发事件，故本院对该辩称予以采信。综上所述，涉案房屋交付时间可据实延期10天至2012年11月9日，逾期交房的起算日期应该为2012年11月10日，原告接收房屋的时间为2013年4月6日，共逾期147天。故被告应当按照合同约定，按日以总房款447636元的万分之2向原告支付逾期交房违约金共计13160.50元。就原告所主张物业费一节，根据原告陈述，该物业费的补偿是由于双方在签订正式《商品房买卖合同》之前所做的约定，与本案无关，故对该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条；《中华人民共和国城市规划法》第四十五条；《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
一、被告陕西豪普置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘超支付逾期交房违约金13160.50元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告刘超其余的诉讼请求。
案件受理费178元，由被告承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 秦 冰
人民陪审员 张建中
人民陪审员 张居仁
二〇一四年十二月三日
书 记 员 姚文东