广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺民二终字第253号
上诉人（一审原告）：庞秀花，住钟山县。
上诉人（一审原告）：董学辉，住钟山县。
委托代理人：李汝幸，广西致恭律师事务所律师。系二上诉人的共同委托代理人。
委托代理人：董婕，住钟山县。系二上诉人女儿，二上诉人的共同委托代理人。
被上诉人（一审被告）：王西敏，住钟山县。
被上诉人（一审被告）：陈异庆，住钟山县。
委托代理人：杨礼诚，广西益远律师事务所律师。
上诉人庞秀花、董学辉因与被上诉人王西敏、陈异庆确认合同有效纠纷一案，不服钟山县人民法院（2014）钟民初字第645号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月12日公开开庭审理了本案。上诉人庞秀花、董学辉及其委托代理人李汝幸、董婕，被上诉人王西敏、陈异庆及其委托代理人杨礼诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2001年12月24日，钟山县糖烟酒公司为履行钟山县人民法院已经发生法律效力的（2000）钟经初字第77号民事调解书和（2001）钟经初字第60号民事判决书所确定的债务，经钟山县人民法院许可，与其本单位职工即二被告等18人签订《房屋（门面）变卖协议书》，约定将其已被钟山县人民法院查封的位于钟山县县城中路35号（原钟山镇东路13号）的门面房屋二间作价25万元变卖给二被告等18人，由该18人平均出资购买后共同所有。签订该协议后，二被告因经济困难无钱出资购买其上述房产份额，便通过其嫂子庞某甲（原告庞秀花姐）介绍后，于2001年12月25日与二原告协商，由二原告借款给二被告向钟山县糖烟酒公司出资购买其上述房产份额。二原告同意后便于当天借给了二被告购买其上述两份房产份额的款项共30461.38元（每份15230.69元，每份包括办理土地使用证费用1341.80元在内）。二原告借款给二被告出资购房后，二被告将其持有的由其直接交付购房款的收款收据原件、上述《房屋（门面）变卖协议书》原件、钟山县人民法院于2001年12月28日作出的裁定上述房屋归二被告等18人共有的（2001）钟法执字第119号民事裁定书原件交付给二原告收执，由其作为二被告向其借款的依据和抵押。另外，上述房屋由二被告等18人购买后，共有人当即进行了共同出租，二被告将共有人共同出租房屋通过银行分别分配租金给二被告的银行存折原件亦交付给了二原告收执，由二原告通过该存折领取二被告分得的每月租金，作为二被告向二原告支付借款利息。此后，二原告一直通过该存折领取二被告所得的每月房屋租金。2010年5月，二被告还清了其中一份房产的借款本金给二原告，二原告便将被告陈异庆领取房屋租金的银行存折原件归还给了二被告，由二被告领取被告陈异庆的每月所得房屋租金。2014年4月24日，二被告通过银行汇款方式将另一份房产的借款本金汇到了二原告收执的被告王西敏领取房屋租金的银行存折中还清了被告王西敏这份房产的借款本金给二原告，但二原告拒绝将被告王西敏领取该份房屋租金的银行存折原件归还给二被告，并于2014年7月21日向该院提起本案诉讼。
一审法院经审理认为，二原告主张，2001年12月25日，原、被告双方进行协商所达成的协议，是由二原告分别以二被告的名义向钟山县糖烟酒公司出资购买二被告的房产份额，购买后二被告的房产份额归二原告所有。该事实主张应有充分的直接证据证明，但二原告并未提供由双方签订的书面转让协议等充分的直接证据证明。二原告提供的庞某甲的证言，因二原告与二被告进行协商时庞某甲不在场，不知道二原告与二被告进行协商的具体内容，所以该证言不能直接证明上述二原告的事实主张。二原告提供的书面证据，即收款收据、《房屋（门面）变卖协议书》、（2001）钟法执字第119号民事裁定书、存折本、本案房屋土地使用证，因这些书面证据所记载的购房人名字和房产权利人名字只有二被告的名字，没有二原告的名字，所以这些书面证据亦不能直接证明上述二原告的事实主张。相反，这些书面证据能够直接证明二被告向钟山县糖烟酒公司出资购房的事实。因此，该院综合全案证据所确认的法律事实是二原告借款给二被告向钟山县糖烟酒公司出资购房的事实。在此事实基础上，二原告请求法院判决确认被告王西敏于2001年12月25日将其房产份额转让给原告庞秀花所有的转让协议有效，并请求判决被告王西敏协助原告庞秀花办理其房产份额的权属变更登记手续，显然与本案事实不符，该院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告庞秀花、董学辉的诉讼请求。一审案件受理费560元（二原告已预交280元），由原告庞秀花、董学辉负担。
上诉人庞秀花、董学辉不服一审判决，上诉称：（一）一审判决将上诉人出资购买商铺房产份额错误认定为借款关系，与本案事实不符。1、被上诉人没有提供任何证据证实上诉人交纳的购房款属于借款给被上诉人的事实。从证据的盖然性看，上诉人主张出资购买房产份额的事实效力大于被上诉人主张借款的效力。一审证人庞某甲在法庭上的证言证实了被上诉人叫其帮找人要商铺的真实意思是“谁出钱，商铺就归谁”的购买事实。2、从上诉人出资购房的数额来看，也不具有借款的形式特征。因为每一房产份额需交的购房款是13888.89元、办理土地证过户费1341.8元，该钱款小数点后面的数额分别是8毛9分钱、8毛钱。按照常理，一般借款应为整数，并有借条或借款合同、借期、有无利息的约定。3、上诉人交纳购房款后，被上诉人将购房款的收据、房屋变卖协议书、法院民事裁定书、领取门面租金的银行存折等购房的一系列材料原件交付给上诉人收执。如果不是二被上诉人承诺要将房产份额分别转让给二上诉人，谁都不会出钱购买，因为在2001年的时候，两份商铺房产份额分得的租金每月仅为100多元，而上诉人出资购买的两份房产份额共计出资30461.38元，每份要l0多年才能拿回本钱。（二）一审认定2010年5月上诉人将其中一份房产（陈异庆）归还给了被上诉人，由此推定被上诉人还清了“借款”，属认定事实错误。上诉人出资购买的两份房产，均是在2001年12月25日出资的，每份房产份额出资相同，按照一审认定2010年5月“还清借款”，也应当是两份房产份额出资“借款”同时还清，而不至于另一份“借款”在2014年7月才发生争议。（三）被上诉人王西敏将按份共有的房产份额转让给上诉人庞秀花所有，合法有据。在上诉人交纳了被上诉人的两份购房款、土地过户办证费后，钟山县国土局已经将原钟山县糖烟酒公司的两个商铺的国有土地使用权过户到了蒙某某、巫某某、王西敏、陈异庆等18人名下，被上诉人已经取得了两间商铺房产的按份共有权，被上诉人对两间商铺各自按份共有的份额分别转让给上诉人并不违反法律规定。（四）上诉人领取的房屋租金，属于上诉人出资购房后，商铺出租分配所得的收益，属于投资收入，而不是被上诉人所称“归还的借款”。请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。
被上诉人王西敏、陈异庆答辩称：（一）上诉人的上诉请求不明确，依法应予以驳回。第2项请求“两间房产份额”是多少不好理解，第3项土地权属变更涉及到房产权属变更，如果仅仅是办理土地证变更而房产权属怎么处理不好理解，上诉人争议的是两间房产份额，具体份额面积是多少没有说明。（二）双方之间不存在房屋转让的事实，未签订书面协议，也无房产交易现象。被上诉人于2010年5月和2014年4月24日两次向上诉人还借款本金共31500元，借款已还清。涉案商铺所有的、上诉人作为借款抵押保证的票据以及法院的裁定书上，均为被上诉人王西敏、陈异庆、李某某等18位具备商铺购买资格的钟山糖烟酒公司职工的名字，是被上诉人与该18人按份共有。至于上诉人以王西敏、陈异庆名义交付的3.04万元，只能视为上诉人借钱给被上诉人购买商铺后，上诉人从而以抵押权人的身份取得该商铺十八份之二面积的使用权和受益权，但不具所有权。（三）上诉人认为房屋买卖成立的主张，有悖法律法规规定，也违背被上诉人的意愿。本案争议的标的物为不动产，因未得到共有人签字认可可以转让和未取得房产权属证而不得转让。上诉人将两份商铺其中的一份退给被上诉人证明了其与被上诉人之间系借贷关系，实际上被上诉人从未想过要将此商铺卖给任何人。证人庞某甲系原告庞秀花的亲姐，属于法律上有利害关系的证人，其证词不具合法性，况且证词与客观事实不符。上诉人引用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》及《中华人民共和国物权法》不符合法律规定。请二审法院维持一审判决。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有以下争议：上诉人2001年12月25日支付30461.38元的行为是借款给被上诉人的借贷行为，还是购买商铺份额的购买行为？
上诉人庞秀花、董学辉对争议事实的意见是：上诉人2001年12月25日支付的30461.38元是直接支付购买钟山县糖烟酒公司两间商铺份额的购房款，该付款行为是购买商铺份额的行为。
上诉人庞秀花、董学辉对争议事实在二审期间提供的证据有：证人庞某甲的证言。证明双方当事人及证人一同在家里协商，被上诉人口头承诺“谁出钱，商铺就归谁”，当时希望证人庞某甲购买涉案商铺份额，因证人庞某甲资金短缺，转由妹妹庞秀花购买，2010年5月份，被上诉人将上诉人垫付的款项15230.69元通过证人庞某甲转交给上诉人庞秀花。
被上诉人王西敏、陈异庆对争议事实的意见：被上诉人并没有出卖商铺份额的意思表示，2001年因家庭经济困难，向上诉人借款30461.38元用于自己购买钟山县糖烟酒公司两间商铺份额，也只有钟山县糖烟酒公司的职工才有资格购买该商铺份额。
被上诉人王西敏、陈异庆对争议事实未提供新的证据，其对证人庞某甲证言的质证意见：证人庞某甲系上诉人庞秀花的亲姐姐，属于法律上有利害关系的证人，其证词不具有合法性，且证人对十多年前往事的陈述与客观事实不符。
本院对当事人二审提供的证据和争议事实的分析和认定：（一）证人庞某甲是上诉人庞秀花的亲姐姐，是被上诉人陈异庆的亲嫂子，虽然庞某甲是与案件有利害关系的证人，但双方当事人均承认庞某甲是联系涉案商铺份额交款事项的中间人，庞某甲的证言与上诉人所述出资购买被上诉人商铺份额的事实相吻合，因此，2010年5月13日，上诉人同意将两份商铺份额的其中一份额相关凭证交还给被上诉人时，被上诉人将上诉人原垫支的款项15230.69元通过证人庞某甲转交给上诉人庞秀花，可见，庞某甲确实是上诉人出资购买商铺份额的知情人，其证词客观公正，本院对该证言予以采信。（二）对于上诉人所支付的款项是属于购买商铺份额还是借款给被上诉人的事实争议，本院认为，本案中，首先，虽然收款收据、《房屋（门面）变卖协议书》、（2001）钟法执字第119号民事裁定书、存折本2本、房屋土地使用证上所列权利人是被上诉人，如果上诉人通过交款给被上诉人再转交出资款购买商铺份额行为属于民间借贷关系，则在双方未立借款合同或未立写借据并明确借款期限、应否计息、是否质押的情况下，王西敏、陈异庆将以上6份书证原件交庞秀花、董学辉收执，显然与民间借贷的一般行为习惯不符，也与《中华人民共和国合同法》第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”存在性质上的差异；其次，从借款的实际数额看，上诉人实际交付给被上诉人的款额是30461.38元，款额尾数是3角8分，民间借贷行为的特征多为整数，并在立写借条时约定有无利息，且利息固定不变，而涉案商铺租金频繁变动，不符合借款合同利息固定的特征；再者，双方也认同30461.38元价款基本符合当地当时的房屋价格水平，而直到2011年11月15日，涉案商铺每份每月分得的租金才增加至276元，在没有约定期限的情况下，上诉人将30461.38元现金“借与”被上诉人只为收取“利息”（实为租金），不符合民间借贷一般习惯。此外，上诉人收取商铺份额租金长达13年之久，期间被上诉人未提出任何异议，上诉人垫付资金购买商铺份额收取租金的行为更符合投资置业以获取资产收益的特征。结合证人关于双方口头商谈的协议内容为商铺份额买卖而非借款的证词，本案现有证据可充分认定双方当事人当时的真实意思表示是由上诉人出资购买商铺份额而非借款。一审认定上诉人借款给被上诉人向钟山县糖烟酒公司购买商铺份额与本案客观事实不符，本院予以纠正。
综上分析，一审查明的事实有误，本院予以纠正。
本院另查明：涉案商铺于2002年1月25日办理国有土地使用证，土地使用者彭某某，宗地图上有彭某某、王西敏、陈异庆等18人名字，每份土地使用权面积6.67平方米，其中共用分摊面积6.67平方米。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：上诉人与被上诉人于2001年12月25日发生的交易行为是民间借贷行为还是商铺份额买卖行为？《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。综合本案证据并结合当事人对事实的陈述，本院认为，上诉人交付30461.38元的目的是为了获得商铺份额以取得财产性收入，并非被上诉人所辩称的借上诉人的钱购买商铺份额再将租金用于支付借款利息给上诉人的情形。被上诉人通过证人庞某甲帮找人购买商铺份额的意思表示是“谁出钱，商铺就归谁”，而不是先借钱购买商铺份额，以后还本付息。上诉人通过被上诉人交付购买商铺份额款项，被上诉人将所有收款收据、《房屋（门面）变卖协议书》、（2001）钟法执字第119号民事裁定书、存折本2本、房屋土地使用证等凭证交给上诉人收执，且由上诉人按每份商铺财产份额收取租金的行为符合买受人购买不动产以获取金钱利益的行为特征。该行为符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定。被上诉人仅凭商铺房产份额未变更过户，2010年5月上诉人曾将其中一份商铺房产份额（记载在陈异庆名下）的有关凭证退还被上诉人，被上诉人退还上诉人的对应出资额即主张上诉人认可被上诉人是归还借款本金，据此认为上诉人的出资行为是借款性质，理据不足，上诉人交付购买商铺份额款项及双方此后的行为，不具备民间借贷法律关系的要件，故一审认定上诉人出资购买商铺份额的行为系出借资金给被上诉人的民间借贷行为，依据不足，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被上诉人应承担举证不能的法律后果。上诉人提供的证据足以证明被上诉人将其当年有权购买的两份商铺房产份额转由上诉人出资购买且已转让给上诉人，由上诉人享有财产收益权利的事实。至于2010年5月上诉人同意将其中一份商铺房产（登记在陈异庆名下）的有关凭证和收取租金的银行存折退还给被上诉人并收回出资15230.69元，属于上诉人对自己财产权利进行自由处分的行为，不影响双方买卖行为的定性。对于上诉人不同意再回转转让给被上诉人的另一份商铺房产份额（记载在王西敏名下），上诉人仍享有不动产的财产权利，被上诉人有义务协助上诉人办理产权相关登记手续。
综上所述，一审认定事实错误导致实体处理错误。上诉人的上诉主张理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销钟山县人民法院（2014）钟民初字第645号民事判决；
二、确认被上诉人王西敏于2001年12月25日将座落于钟山县钟山中路地号010010005-3号一楼商铺两间的房产份额中的一份（王西敏名下的份额）转让给上诉人庞秀花所有的转让协议合法有效；
三、被上诉人王西敏协助上诉人庞秀花办理座落钟山县钟山中路地号010010005-3号一楼商铺两间的房产份额中的一份（王西敏名下）的土地权属份额登记手续。
一审案件受理费560元（二上诉人已预交280元），二审案件受理费560元（二上诉人已预交），合计1120元，由被上诉人王西敏、陈异庆负担。被上诉人王西敏、陈异庆负担的案件受理费1120元，于本判决生效之日起十日内径付上诉人庞秀花、董学辉。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立峰
审 判 员 严永茂
代理审判员 黄义奎
二〇一五年三月四日
书 记 员 吴 蔚