广西壮族自治区阳朔县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0321民初187号
原告桂林市云逸物业服务有限公司（以下简称云逸物业公司），住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区清风路春江苑内。
法定代表人陈华，总经理。
委托代理人诸葛灵，广西同盛吉成律师事务所律师。
被告罗金虎，男，1963年4月19日生，汉族，干部，住广西壮族自治区阳朔县。
原告云逸物业公司与被告罗金虎合同纠纷一案，本院于2016年2月2日受理后，依法由审判员刘庆忠适用简易程序，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告云逸物业公司的委托代理人诸葛灵，被告罗金虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告云逸物业公司诉称，2008年9月28日，被告罗金虎与桂林宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达房地产公司）签订《商品房买卖合同》，购买宏达房地产公司开发的书童.国际苑58栋2单元201室房屋。同日，原告云逸物业公司与被告罗金虎签订《书童.国际苑前期物业服务协议》，协议约定：在办理交房手续时，被告一次性预缴12个月的物业管理费及楼道返修费，今后每年分两次交清（1月、6月），并约定了违约金。2009年9月27日，宏达房地产公司在《阳朔报》发出交房公告，通知业主2009年9月30日到原告处办理交房手续。2011年12月22日，被告持宏达房地产公司工作联系函来原告处办理交房手续，但拒绝缴纳物业费及楼道返修费等费用。不得已，原告于2013年5月15日与被告办理交房手续。2013年1月，原告与阳朔县书童国际苑小区业主委员会签订了《“书童.国际苑”小区物业服务合同》。原告虽经多次催收，被告均借故不缴纳物业费等费用。被告的行为不仅违约，还给原告造成较大经济损失。为维护原告合法权益，特诉请法院依法判决被告罗金虎及时支付原告2009年11月1日至2015年12月31日的物业服务费11264.10元，滞纳金40013.70元，公摊费222元，楼道返修费150元，共计51649.8元。本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明被告于2008年9月28日签订了《商品房买卖合同》，合同中约定买房人即被告接受物业公司管理，并按时交纳管理费，该商品房所在小区的前期物业管理，已经委托原告即云逸物业公司管理。2、《前期物业服务合同》，证明原、被告双方于2008年9月28日签订书童国际苑前期物业服务协议，约定被告有权依据协议向被告收取物业服务费、代收水电费、垃圾费、楼道返修费、单元楼道电费、装修垃圾清运费等费用，以及前期物业费的缴纳时间和标准，各种代收代缴费用。3、《物业服务合同》，证明被告房屋所在的书童国际苑小区业主委员会与原告签订了物业服务合同，约定原告向业主收取物业费、物业费交纳的时间、交纳标准、逾期交纳物业费的违约责任。4、报纸《今日阳朔》，证明宏达房地产公司登报通知交房时间是2009年10月30日。5、物业费催缴通知7张、照片一组、物业费收缴通知的情况说明、（2015）桂市民再字第7号民事判决书，证明原告自2009年10月30日起一直对原告进行了物业费及相关费用的催收。
被告罗金虎辩称，原告据以提起诉讼的《物业服务合同》属于无效合同，其诉请要求被告给付2013年以来的物业服务费、滞纳金及其他费用没有事实依据和法律依据。本案中物业服务合同虽然盖了阳朔县书童国际苑小区业主委员会的公章并有6位业主代表签字，但6位业主代表是原告自行选定的，并没有依照程序召开业主大会取得业主授权，其无权代表业主和业主大会，合同上的业主委员会公章是私自加盖的，其行为无效。因此该物业服务合同是无效合同。2013年以来，小区业主大多数一直拒绝承认原告的管理权，但原告已经此无效合同强占小区物业管理场所，强行封闭小区后门，强行要求业主缴纳物业管理费，但却不能提供让业主满意的良好物业管理服务，与业主矛盾不断。因此，原告要求被告支付2013年以来的物业服务费、滞纳金、公摊费、楼道返修费等均没有事实依据和法律依据。其次，被告是在2013年5月才从原告处取得房屋钥匙，也就是在2013年5月15日才办理了交房手续，因此原告要求被告支付2013年5月15日以前的房屋物业管理费、滞纳金和其他费用的诉请也没有事实和法律依据。请求法院查明事实，驳回原告的诉请。
被告对其辩称提供的证据有：1、（2013）阳民初字第476号民事判决书、（2015）桂市民再字第7号民事判决书，证明被告是在2013年后才从房屋开发商处收到房屋的钥匙接收房屋，前期物业费用及相关费用与其无关。2、照片15张，证明原告所提到的物业服务没有做好，小区的后门长期关闭，给小区居民造成很多不便，被告的房屋没有装修也没有居住使用。3、物业管理条例及相关案例，证明原告所主张的前期物业服务合同里约定的相关内容违反了国家物业管理条例的相关规定。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据1的真实性和证明内容无异议；对证据2的真实性无异议，但对其证明内容有异议；对证据3、4、5的真实性和证明内容有异议。原告对被告提供的证据1、3的真实性无异议，但对其证明内容和关联性有异议；对证据2的真实性有异议。
本院结合原、被告双方的举证和质证，认证如下：对双方均无异议的证据予以认可，对有异议的证据，本院将综合本案其他证据作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确定以下法律事实：2008年9月28日，被告罗金虎和李志华（原系罗金虎之妻）与宏达房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人（罗金虎和李志华）以355831元的价款购买出卖人（宏达房地产公司）的书童.国际苑58栋2单元201室房屋，建筑面积138.65平方米。2、出卖人应于2009年10月30日前将验收合格的商品房交付买受人。3、逾期交房的违约责任。4、交接：商品房达到交付条件后，出卖人通过电话或《阳朔报》公告通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自通知或公告交付七日（含七日》每逾期一日，买受人按日向出卖人支付合同总额万分之四的违约金。逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价30%向出卖人支付违约金。逾期期间，该房屋毁损的风险由买受人承担。5、买受人接受物业公司管理，并按时交纳管理费（见物业管理协议），该商品房所在小区的前期物业管理，出卖人已委托云逸物业公司管理。6、合同还详细约定了其他具体权利义务。合同签订后，罗金虎和李志华足额支付了合同中约定的价款。2008年9月28日，被告罗金虎（乙方）与原告云逸物业公司（甲方）签订一份《书童.国际苑前期物业服务协议》，协议约定：1、甲方依据本协议向乙方收取下列费用对乙方拒不缴纳有关费用的，甲方有权采取法律措施催缴：（1）物业服务费；（2）代收代缴水电费、垃圾费、楼道返修费、单元楼道电费、装修垃圾清运费等费用；（3）、车位使用费及车位维护费、装修监管费等费用。2、乙方在办理交房手续时一次性预缴12个月的物业服务费，今后每年分两次交清（元月、六月）。标准：多层住宅按建筑面积每月每平方米壹元，因乙方原因的空置房屋亦按此标准全额缴纳物业服务费。3、代收代缴、代管费用：（1）、单元楼道电费及灯具维护费，标准为每户3元每月。（2）、楼道返修费：为了保证全体业主在新房装修完毕后能够有一个单元楼道、走廊全新的环境，应广大业主的要求，由物业公司代表全体业主，在本单元全体业主装修完毕并入住之后对单元的楼道、走廊实施统一装饰装修，恢复楼道走廊原有的风采。具体标准为150元每户（复式楼250元每户）。4、违约责任：甲方违反协议未达到服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到服务质量标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退所收费用，并支付同期银行活期存款利率标准的利息；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。2009年10月26日，书童.国际苑58栋住宅楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格。宏达房地产公司于2009年10月27日在《今日阳朔》（即《阳朔报》改名）刊登交房通知，通知书童.国际苑58栋住宅楼业主在2009年10月30日开始办理交房手续。被告罗金虎看到交房通知后到宏达房地产公司办理收房手续，宏达房地产公司告知被告到原告云逸物业公司办理交房手续时，原告要求被告按双方签订的协议交清前期物业管理费、楼道返修费，被告认为不应缴纳拒绝缴纳，原告云逸物业公司未交房给被告。2011年9月5日，被告罗金虎与李志华经法院判决离婚，所购买的书童.国际苑58栋2单元201室房屋判归被告罗金虎所有。2011年12月22日，宏达房地产公司向被告发出工作联系函，通知被告于2011年12月22日到原告云逸物业公司办理交房手续。被告与原告办理交房手续时，原告再次要求被告按双方所签订的协议交清前期物业管理费、楼道返修费，被告认为不应缴纳拒绝缴纳，原告云逸物业公司未交房给被告。
2013年4月，被告因收房未果将宏达房地产公司和云逸物业公司作为共同被告诉至阳朔县人民法院，要求宏达房地产公司支付逾期交房违约金223048元，云逸物业公司承担连带责任。诉讼中，还增加诉讼请求要求二被告交房。宏达房地产公司反诉要求罗金虎支付迟延收房违约金106749.3元。
2013年5月9日被告要求原告云逸物业公司交房，原告继续坚持要求被告交清物业管理费后才交房，被告未交物业管理费，原告拒交房屋。2013年5月15日，原告云逸物业公司与被告罗金虎办理交房手续，该案被告撤回了要求交房的诉请。阳朔县人民法院经审理作出（2013）阳民初字第476号民事判决书。认定宏达房地产公司没有履行交房义务，判决其支付罗金虎违约金221504.8元，云逸物业公司不承担责任，驳回宏达房地产公司的反诉请求。宏达房地产公司不服一审判决上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院经审理作出（2013）桂市民四终字第623号民事判决。其后，罗金虎不服二审判决，向广西壮族自治区高级人民法院申诉，请求再审。广西壮族自治区高级人民法院作出（2014）桂民监字第287号民事裁定书，指令桂林市中级人民法院再审该案，桂林市中级人民法院再审后依法作出（2015）桂市民再字第7号民事判决书，判决撤销桂林市中级人民法院（2013）桂市民四终字第623号民事判决，维持阳朔县人民法院（2013）阳民初字第476号民事判决。原告在向被告收取物业费及相关费用未果后诉至本院，要求被告支付2009年11月-2012年12月的前期物业服务协议费用，其中物业费5271.4元（138.72㎡X1.00元／月X38个月）、公摊费114元（3元／月X38个月），滞纳金33721.50元（138.72元／月X74个月X0.003X（74-1）／2X30日）；2013年1月-2015年12月的小区物业服务合同相关物业费用，其中物业费5992.7元（138.72㎡X1.20元／月·㎡X36个月），公摊费108元（3元／月X36个月），滞纳金6292.20元（166.46元／月X36个月X0.002X（36-1）／2X30日）；楼道返修费150元，以上全部累计51649.8元。另查明，以伍光德、苏文华、周先强等6名业主代表阳朔县书童国际苑小区业主委员会（甲方）在与原告（乙方）签订的书童.国际苑小区物业服务合同上签名，合同上盖了阳朔县书童国际苑小区业主委员会和原告的公章。但合同上双方均没有签署日期。该合同约定：1、委托服务期限为3年，自2013年1月1日至2015年12月31日止。2、物业服务费标准为多层住宅、电梯住宅、多层住宅改办公、电梯住宅改办公分别按建筑面积每平方米每月0.65元、1.2元、1.0元、2.0元，公共能耗分摊每户3元。每半年交纳一次，交纳时间为该收费季度的首月的前10日内；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按逾期之日起逾期部分按千分之二的比例交纳滞纳金。
本院认为，被告与房屋出卖人宏达房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的规定，合法有效，本院予以确认。被告已支付了购房款，但房屋出卖人宏达房地产公司未经被告同意委托原告办理交房手续，在履行交房过程中本案被告与房屋出卖人宏达房地产公司为是否履行了交房手续产生纷争而诉至法院，该案经阳朔县人民法院一审，桂林市中级人民法院二审以及再审认定该案被告即出卖人宏达房地产公司构成迟延交房并判决要求其承担迟延交房违约金，因此在生效裁判文书认定的2013年5月15日出卖人才完成了向本案被告即房屋买受人的交房义务。因该房屋在交付本案被告即买受人之前，被告对该房屋没有实际控制权也未能享受原告提供的物业服务，因此原告要求被告给付前期物业管理费及其他费用的诉请，理由不充分，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。对于原告以小区业主委员会与原告签订的物业服务合同为据要求被告支付2013年后的物业管理费及其他费用，虽然该合同上有伍光德、苏文华、周先强等6名业主代表的签名、业主委员会的公章和原告的公章，但该合同上没有具体的签订日期，无法判断该合同双方是什么时候签署的，且该合同在物业服务费及相关费用的收费标准上做出了实质上的变更，合同上仅有六位业主代表签名，原告未能提供证据证明签署该物业服务合同时，业主委员会召开了业主大会，经过了法定的程序可以代表多数业主的意见或取得授权，因此该物业服务合同的法律效力形式上欠缺要件，对被告不具有约束力。原告应在履行法定的程序后取得多数业主的同意或授权的业主或者业主委员会签订相应的物业服务合同，方可依合同向被告收取各项物业服务费及相关费用，因此原告要求被告支付2009年11月1日至2015年12月31日的物业服务费11264.10元，滞纳金40013.70元，公摊费222元，楼道返修费150元，共计51649.8元的诉请，证据不足，理由不充分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告桂林市云逸物业服务有限公司的诉讼请求。
本案受理费1091元，适用简易程序减半收取，即545.5元，原告已预交，现由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1091元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 刘庆忠
二〇一六年五月三日
代书记员 黎晓梅