广东省广州市黄埔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0112执异111号
异议人（利害关系人）：上海中雍实业有限公司，住上海市杨浦区波阳路16号8号楼2627室J，统一社会信用代码91310110301499984H。
法定代表人：李峰，该公司总经理。
委托代理人：徐志慧，上海浩荡律师事务所律师。
申请执行人：中船工业成套物流（广州）有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路1135号107，统一社会信用代码91440101056586979E。
法定代表人：王汉兵。
委托代理人：陈启荣，广东经国律师事务所律师。
委托代理人：谢秀珠，广东经国律师事务所实习律师。
被执行人：上海尚友实业集团有限公司，住所地崇明县潘园公路1800号903室（上海泰和经济开发区），统一社会信用代码9131000067461472XY。
法定代表人：钟正。
被执行人：上海文晋实业有限公司，住所地上海市长宁区万航渡路2453号7幢二层R室。
法定代表人：陈良生。
本院在执行中船工业成套物流（广州）有限公司（以下简称“中船公司”）与上海尚友实业集团有限公司（以下简称“尚友公司”）、上海文晋实业有限公司（以下简称“文晋公司”）买卖合同纠纷一案[案号(2017)粤0112执4824号]过程中，上海中雍实业有限公司（以下简称“中雍公司”）于2018年5月31日向本院申请执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证，现已审查终结。
异议人中雍公司的异议请求为：请求确认中雍公司对于上××××房具有使用权，并请求法院以负担租赁合同的方式进行评估和拍卖。事实和理由：2015年9月28日，被执行人文晋公司作为出租方与中雍公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：文晋公司将位于上××××房，建筑面积为1598.95平方米的房屋出租给中雍公司，租期为2015年9月30日至2035年9月29日，并经上海市房地产登记处登记。关于上述合同的租金支付，2015年9月28日，文晋公司作为甲方、中雍公司作为乙方、上海尚友集团有限公司及关联文晋公司、上海喆旭实业有限公司等作为丙方共同签订《协议书》，约定由甲方将涉案房屋出租给乙方，乙方对外出租并收取租金，并由乙方承担甲方对外所欠员工工资、垫付费用、借款、代理费等各种费用约人民币2500万元。上述协议签订后，中雍公司一直对外出租至今，并承担协议约定的相应费用，故案外申请人具有合法的承租权，请求法院以负担租赁合同的方式对涉案房屋进行评估和拍卖。另查，涉案房产于2018年5月10日被南宁市公安局查封。
中船公司答辩称，一、租赁关系不得对抗设立在先且已登记的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押权设立之后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。中雍公司提交的租赁合同的时间晚于抵押权设立的时间，因此无论本案租赁合同真实与否，中雍公司在后的租赁权均不得对抗抵押权。二、涉案房屋租赁合同并不是真实履行的合同，而是恶意制造的虚假履行的合同。文晋公司和中雍公司虽然就涉案房屋签订了租赁合同，但中雍公司实际上并未支付任何租金，而是称文晋公司欠中雍公司2500万元，以租金抵债，故双方之间名为租赁，实以房屋租赁权抵债。但中雍公司提供的借条显示出借人为谢作秋而非中雍公司，也没有其他证据证明文晋公司拖欠中雍公司款项这一事实。中船公司对于文晋公司的债权是通过多次贸易产生的，真实存在，文晋公司对于中船公司享有的债权和抵押权很清楚，也清楚地知道将来没有能力偿付对债权人的债务时，抵押权必然会实现。所以在文晋公司与中雍公司明知涉案房屋已经设立抵押权的情况下，未征得中船公司的同意便擅自签订了所谓的房屋租赁合同，期限也直接定了20年，其目的在于通过制造虚假租赁关系阻挠抵押权人实现抵押权、执行涉案房屋。上述事实表明中雍公司非法占有房屋，其虚假的租赁关系不应受到法律保护。综上，中雍公司的租赁权不得对抗中船公司的抵押权，其要求法院以负担租约的方式拍卖缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其请求。
本院查明：中船公司与尚友公司、文晋公司的买卖合同纠纷案件，于2015年11月19日向本院起诉，本院于2016年12月9日作出（2015）穗黄法民二初字第1011号《民事判决书》，判决：一、被告尚友公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中船公司支付货款27514512元；二、被告尚友公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中船公司支付违约金（以27514512元为本金，自2015年3月27日起每七天按照万分之五的标准计至实际付清之日止；不足7天的以实际天数按比例计算违约金）；三、被告尚友公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中船公司支付律师费250000元；四、被告尚友公司不履行上述第一至三项判决债务时，原告中船公司有权以被告文晋公司提供的位于国权路39号601[房地产权证号为沪房地杨字（2011）第0114**号]的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在最高债权额30000000元的范围内优先受偿（编号为G6XYX20141129的《房地产抵押协议（最高额抵押）》项下发生的其他优先受偿数额一并包括在此30000000元最高债权限度内）。文晋公司不服该判决，上诉于广州市中级人民法院，后因文晋公司未在规定的期间内交纳二审案件受理费，广州市中级人民法院于2017年7月3日作出（2017）粤01民终7882号《民事裁定书》，裁定文晋公司按撤回上诉处理，双方均按原审判决执行，一审判决自本裁定书送达至日起发生法律效力。因两被执行人未履行生效判决确定的义务，中船公司向本院申请强制执行，本院于2017年9月29日以(2017)粤0112执4824号立案受理。该案执行过程中，本院轮候查封了文晋公司名下的位于上××××房的房产，并与该房产的首封法院上海市闸北区人民法院商请将房产交由本院处置。后本院于2018年3月26日作出（2017）粤0112执4824-2号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖被执行人文晋公司名下位于上××××房的产权。经评估并送达相关文书后，本院在淘宝网拍卖平台发布拍卖公告（第一次），公布本院将于2018年6月25日10时至2018年6月26日10时止对涉案房产进行公开拍卖。拍卖公告中没有注明涉案房产出租的详细信息，中雍公司遂提出本案异议。
另查，上海市不动产登记簿中记载的权利人是文晋公司，抵押权人是中船公司，权利核准日期是2014年11月19日。房屋租赁状况信息显示的承租方是中雍公司，租赁期限从2015年9月30日至2035年9月29日止，登记核准日期为2015年10月23日。
中雍公司提交了其与文晋公司在2015年9月28日签订的《房屋租赁合同》，约定文晋公司将涉案房产出租给中雍公司，租期从2015年9月30日至2035年9月29日，租金按每天每平方米1.8元计算。因文晋公司欠中雍公司人民币2500万元（暂计），因文晋公司无力偿还，双方商定以20年租金来折抵文晋公司欠中雍公司的本金和实际发生的利息。中雍公司还提交了其与文晋公司、上海尚友集团有限公司及关联文晋公司、上海喆旭实业有限公司签订的《协议书》，约定文晋公司承担上海尚友集团有限公司及关联文晋公司、上海喆旭实业有限公司等公司拖欠员工工资、借款等各种费用2500万元，由文晋公司名下的涉案房屋的出租收益抵偿上述债务，文晋公司将涉案房屋出租给中雍公司，中雍公司对外出租收取租金。除此之外，中雍公司还提交了借条等证据，但上述证据均未提交原件以供核对。
中雍公司表示文晋公司于2015年9月30日将涉案房屋交付其使用，部分办公室由其自行使用，部分以其名义对外出租收取租金，部分空置。中雍公司自认并未直接向文晋公司支付过租金，而是通过涉案房屋的租金来折抵其代两被执行人偿还的各种债务。中雍公司同时表示签订租赁合同之时不知涉案房屋被抵押的事实，文晋公司也没有进行告知，当时只是看了房产证，没有到房管部门查册。
本院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以依照民事诉讼法第二百二十五条的规定提出执行行为异议。案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定提出执行标的异议。异议人中雍公司在本案中既是案外人也是利害关系人，但其异议请求并非基于涉案房产拥有所有权或者其他足以排除强制执行的实体权利，也不是以排除对涉案房产的拍卖、变卖为目的，故其异议不属于执行标的异议，本院以民事诉讼法第二百二十五条的规定，按执行行为异议予以审查。涉案房产于2014年11月29日办理了抵押登记，抵押权人是申请执行人中船公司。在两被执行人未履行生效判决的情况下，中船公司作为抵押权人要求处置抵押物，并对折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿符合法律规定。中雍公司提交的《房屋租赁合同》等证据均无原件，本院对其真实性不予确认。但在涉案房产的不动产登记簿中记载的承租方是中雍公司，按租赁情况的登记时间来看，抵押权成立在先，租赁关系成立在后。中雍公司在承租涉案房产时未到房产部门查询涉案房产的抵押登记信息，未尽到合理的注意义务，不符合善意第三人的条件。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，文晋公司与中雍公司之间的租赁关系不得对抗中船公司的抵押权，且对于竞买抵押物的买受人不具有约束力，故中雍公司请求本院确认其对涉案房屋的使用权，并请求本院以带租约方式进行评估拍卖的请求没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：
驳回异议人上海中雍实业有限公司的全部异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 李 桂 模
审判员 姜 莉 莎
审判员 芮雪春子
二〇一八年六月十五日
书记员 蔡 喆
附：本裁定主要法律依据
《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。