广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1202民初1698号
原告：肇庆市端州区肇丰物业管理有限公司，住所地肇庆市端州六路21号B幢首层商场第三、四卡，统一社会信用代码914412020810845832。
法定代表人：陆德林，该公司董事长。
委托代理人：李晓云、江泽颖，该公司员工。
被告：邱小斌，男，1959年11月10日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
原告肇庆市端州区肇丰物业管理有限公司诉被告邱小斌物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李晓云、江泽颖，被告邱小斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我公司受百合园业主委员会委托，管理侨北路百合街百合苑小区。被告拖欠其名下物业大桥路百合苑第三幢（B1幢）202房2014年4月至2014年12月和2015年1月至2015年12月物业管理费992.3元。原告于2016年2月15日、2月22日、共二次向被告发出《催缴通知书》并将《催缴通知书》在小区内公示，被告至今仍拖欠我公司物业服务有关费用。在被告欠费期间，原告照常向被告提供安全防范、公共部位清洁卫生、公共设施设备维修保养等一系列物业管理服务，并为被告垫付了公共水电分摊费、路梯灯等相关费用。现根据国务院2007年8月26日修订的《物业管理条例》第七条第五款规定：“按时交纳物业服务费用”，广东省人民代表大会2008年11月28日修订的《广东省物业管理条例》第五章第四十七条之规定：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业管理费用”，及原告与百合苑小区业主委员会签订的《桥北路百合街百合苑小区管理服务协议书》第六章第二十三条之规定：“住户和物业使用人应于每季度第二个月的月末前缴交当季应缴的各项费用，逾期并且经书面或公告缴交仍不按时交费，而逾期超过一个月的从季后第一天起，可按日加收欠贤总金额的0.5%的滞纳金，并根据有关法规追缴欠费”，向被告追讨所欠物业管理费及滞纳金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付物业管理费945元，滞纳金47.3元，合计人民币：992.3元。（欠费起止日期：2014年4月至12月和2015年1月至2015年12月）；2、被告支付在本案诉讼过程中所产生的一切（如查档案资料费、刊登公告费、邮寄费、诉讼费等）属于本案所需支付的关联费。
诉讼中，原告明确其第2项请求仅包括本案诉讼费用。
被告辩称：1、我方没有签订过物业服务合同，也不清楚有业主委员会，直至收到法院诉状才知道，而且该份物业服务合同没有落款日期。2、原告进驻后，漠视住户利益，我方并不清楚原告公司的物业管理人员构成，只看到前后门各有一名保安，对住户的进行情况却没有尽职管理。3、以前旧的物管公司向我方收取15元物管费时，一星期喷杀一次杀虫药，原告接手后在住户的要求下半年时间才喷过唯一一次，导致我方居住的地方有很多蚊蝇。4、未经住户同意，发放住户卡，在门卡升级时存在重复收费。5、原告雇请的保安人员存在侵权行为。6、出入的公共门闸坏了，原告没有派人维修，要住户们凑钱维修。7、清洁卫生没有做好。8、球场吵闹没有人管理，保安亭存在噪音也不管理。9、小区内的树木管理不善。10、保安人员年龄偏大。11、车辆存在乱停乱放。12、邻居家有异味传出，但原告并没有对此进行处理。因此，我方已经于2015年10月底搬离。
经审理查明：原告肇庆市端州区肇丰物业管理有限公司于2013年10月23日依法成立，经营范围为物业管理服务、清洁服务等。
大桥路百合苑第三幢（B1幢）202房的权属人为被告邱小斌，该房屋建筑面积为84.18㎡，套内面积为72.79㎡。该房所在的是百合苑小区。原告于2014年1月1日入驻百合苑小区提供物业服务。原告（乙方）与百合苑小区临时业主委员会（甲方）签订一份《百合苑小区物业管理服务协议书》，约定：甲方聘请乙方为百合苑小区（包括桥北路百合街百合苑小区1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢）提供物业管理服务，服务期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止，服务费按季度收取，每户管理服务费40元／月（含疏通公共排污管道、清理化粪池、绿化养护），公共水电费、对讲维护费5元／月（含公共梯灯、清晰梯间用水及绿化消防用水、维修对讲等，新增设施除外，另外更换室内对讲分机由收益业主自行承担），小区业主小汽车停放费按每辆100元／月。业主和物业使用人应于每季度第二个月的月末前缴交当季度的各项费用，经书面通知催缴仍不及时缴费，逾期超过一个月的，从当季第一天起，可按日加收欠费金额的0.5%的滞纳金，并根据有关法规追缴欠费。此后，被告并未缴交2014年4月至2015年12月的物业管理费，经原告追讨无果，遂向本院提起诉讼。
诉讼中，原告表示分别于2016年2月15日、22日向被告发出《催缴通知》，要求被告缴交2014年4月至2015年12月的物业管理费945元，由于存在缴费的优惠，故对每户管理服务费按35元／月计收，计算方式为：1、从2014年4月1日至2014年12月31日共计9个月，（35元／月管理服务费＋5元公共水电费、对讲维护费）×9个月＝360元；2、从2015年1月1日至2015年12月31日共计12个月，由于环卫处将清洁交还原告管理，故需每月向业主收取5元／月的清洁费，（35元／月管理服务费＋5元公共水电费、对讲维护费＋5元清洁费）×12个月＝540元。两项合计900元，原诉讼请求的计算方式有误，应以900元为准。此外，原告表示至今未取得从事物业管理的资质证书。被告表示对原告的收费标准没有异议，且原、被告均确认被告已经按照约定缴纳了2014年1月至2014年3月的物业管理费120元。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。关于《百合苑小区物业管理服务协议书》的效力问题。物业管理公司从事物业管理业务的前提条件是取得相应的资质管理证书。尽管原告是依法登记设立的法人，但是原告至今未取得从事物业管理相应的资质证书，根据《合同法》第五十二条第四款的规定，原告与百合苑小区部分业主签订的《百合苑小区物业管理服务协议书》属无效合同。但是，原告从2014年1月1日起至今，为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告作为小区的业主实际上亦接受了原告提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，因此，根据公平合理和权利义务相一致原则，被告理应向原告支付物业管理等费用。
对于收费标准的问题。根据原告与部分业主签订的《百合苑小区物业管理服务协议书》，其中约定物业管理费收费标准为每户管理费40元／月，公共水电费、对讲维护费5元／月，由于存在缴费的优惠，故实际每户管理费按35元／月计收，且被告亦依照上述标准交纳了2014年1月至3月的物业管理费用，可视为双方对上述收费标准的认可，故原告主张的物业管理费可参照上述标准计付。此外，由于原告认为从2015年1月1日起，环卫处将清洁交还原告管理，故需每月向业主收取5元／月的清洁费，被告对此收费标准并没有异议，视为双方对合同的变更，因此，被告应支付给原告从2014年4月1日至2014年12月31日共计9个月的物业管理费360元［（35元／月管理服务费＋5元公共水电费、对讲维护费）×9个月＝360元］；从2015年1月1日至2015年12月31日共计12个月的物业管理费540元［（35元／月管理服务费＋5元公共水电费、对讲维护费＋5元清洁费）×12个月＝540元］，两项合计900元。
关于被告应否向原告支付滞纳金47.3元的问题。由于《百合苑小区物业管理服务协议书》属无效合同，故原告上述诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。
对于被告提出因原告的管理不完善，导致其不缴交物业管理费的抗辩，虽然原告提供的物业管理服务存在瑕疵，但原告承担为案涉整个小区的物业管理服务，为大部分的业主提供了基本的物业服务，被告不应为此拒交物业管理费，此举损害了其他已交费业主的权益。因此，对被告的上述抗辩，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款，《民法通则》第一百零六条第一款，《物业管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告邱小斌应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市端州区肇丰物业管理有限公司支付其所欠的2014年4月1日至2015年12月31日的物业服务费合计人民币900元。
二、驳回原告肇庆市端州区肇丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元（原告已预交），由原告负担10元，被告负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 伍 世 强
审 判 员 黄 卓 贤
人民陪审员 简 嘉 颢
二〇一六年十月××日
书 记 员 卢艺文广东省肇庆市端州区人民法院
民事判决书
（2016）粤1202民初1698号
原告：肇庆市端州区肇丰物业管理有限公司，住所地肇庆市端州六路21号B幢首层商场第三、四卡，统一社会信用代码914412020810845832。
法定代表人：陆德林，该公司董事长。
委托代理人：李晓云、江泽颖，该公司员工。
被告：邱小斌，男，1959年11月10日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区人民中路2号之6房。
原告肇庆市端州区肇丰物业管理有限公司诉被告邱小斌物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李晓云、江泽颖，被告邱小斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我公司受百合园业主委员会委托，管理侨北路百合街百合苑小区。被告拖欠其名下物业大桥路百合苑第三幢（B1幢）202房2014年4月至2014年12月和2015年1月至2015年12月物业管理费992.3元。原告于2016年2月15日、2月22日、共二次向被告发出《催缴通知书》并将《催缴通知书》在小区内公示，被告至今仍拖欠我公司物业服务有关费用。在被告欠费期间，原告照常向被告提供安全防范、公共部位清洁卫生、公共设施设备维修保养等一系列物业管理服务，并为被告垫付了公共水电分摊费、路梯灯等相关费用。现根据国务院2007年8月26日修订的《物业管理条例》第七条第五款规定：“按时交纳物业服务费用”，广东省人民代表大会2008年11月28日修订的《广东省物业管理条例》第五章第四十七条之规定：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业管理费用”，及原告与百合苑小区业主委员会签订的《桥北路百合街百合苑小区管理服务协议书》第六章第二十三条之规定：“住户和物业使用人应于每季度第二个月的月末前缴交当季应缴的各项费用，逾期并且经书面或公告缴交仍不按时交费，而逾期超过一个月的从季后第一天起，可按日加收欠贤总金额的0.5%的滞纳金，并根据有关法规追缴欠费”，向被告追讨所欠物业管理费及滞纳金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付物业管理费945元，滞纳金47.3元，合计人民币：992.3元。（欠费起止日期：2014年4月至12月和2015年1月至2015年12月）；2、被告支付在本案诉讼过程中所产生的一切（如查档案资料费、刊登公告费、邮寄费、诉讼费等）属于本案所需支付的关联费。
诉讼中，原告明确其第2项请求仅包括本案诉讼费用。
被告辩称：1、我方没有签订过物业服务合同，也不清楚有业主委员会，直至收到法院诉状才知道，而且该份物业服务合同没有落款日期。2、原告进驻后，漠视住户利益，我方并不清楚原告公司的物业管理人员构成，只看到前后门各有一名保安，对住户的进行情况却没有尽职管理。3、以前旧的物管公司向我方收取15元物管费时，一星期喷杀一次杀虫药，原告接手后在住户的要求下半年时间才喷过唯一一次，导致我方居住的地方有很多蚊蝇。4、未经住户同意，发放住户卡，在门卡升级时存在重复收费。5、原告雇请的保安人员存在侵权行为。6、出入的公共门闸坏了，原告没有派人维修，要住户们凑钱维修。7、清洁卫生没有做好。8、球场吵闹没有人管理，保安亭存在噪音也不管理。9、小区内的树木管理不善。10、保安人员年龄偏大。11、车辆存在乱停乱放。12、邻居家有异味传出，但原告并没有对此进行处理。因此，我方已经于2015年10月底搬离。
经审理查明：原告肇庆市端州区肇丰物业管理有限公司于2013年10月23日依法成立，经营范围为物业管理服务、清洁服务等。
大桥路百合苑第三幢（B1幢）202房的权属人为被告邱小斌，该房屋建筑面积为84.18㎡，套内面积为72.79㎡。该房所在的是百合苑小区。原告于2014年1月1日入驻百合苑小区提供物业服务。原告（乙方）与百合苑小区临时业主委员会（甲方）签订一份《百合苑小区物业管理服务协议书》，约定：甲方聘请乙方为百合苑小区（包括桥北路百合街百合苑小区1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢）提供物业管理服务，服务期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止，服务费按季度收取，每户管理服务费40元／月（含疏通公共排污管道、清理化粪池、绿化养护），公共水电费、对讲维护费5元／月（含公共梯灯、清晰梯间用水及绿化消防用水、维修对讲等，新增设施除外，另外更换室内对讲分机由收益业主自行承担），小区业主小汽车停放费按每辆100元／月。业主和物业使用人应于每季度第二个月的月末前缴交当季度的各项费用，经书面通知催缴仍不及时缴费，逾期超过一个月的，从当季第一天起，可按日加收欠费金额的0.5%的滞纳金，并根据有关法规追缴欠费。此后，被告并未缴交2014年4月至2015年12月的物业管理费，经原告追讨无果，遂向本院提起诉讼。
诉讼中，原告表示分别于2016年2月15日、22日向被告发出《催缴通知》，要求被告缴交2014年4月至2015年12月的物业管理费945元，由于存在缴费的优惠，故对每户管理服务费按35元／月计收，计算方式为：1、从2014年4月1日至2014年12月31日共计9个月，（35元／月管理服务费＋5元公共水电费、对讲维护费）×9个月＝360元；2、从2015年1月1日至2015年12月31日共计12个月，由于环卫处将清洁交还原告管理，故需每月向业主收取5元／月的清洁费，（35元／月管理服务费＋5元公共水电费、对讲维护费＋5元清洁费）×12个月＝540元。两项合计900元，原诉讼请求的计算方式有误，应以900元为准。此外，原告表示至今未取得从事物业管理的资质证书。被告表示对原告的收费标准没有异议，且原、被告均确认被告已经按照约定缴纳了2014年1月至2014年3月的物业管理费120元。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。关于《百合苑小区物业管理服务协议书》的效力问题。物业管理公司从事物业管理业务的前提条件是取得相应的资质管理证书。尽管原告是依法登记设立的法人，但是原告至今未取得从事物业管理相应的资质证书，根据《合同法》第五十二条第四款的规定，原告与百合苑小区部分业主签订的《百合苑小区物业管理服务协议书》属无效合同。但是，原告从2014年1月1日起至今，为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告作为小区的业主实际上亦接受了原告提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，因此，根据公平合理和权利义务相一致原则，被告理应向原告支付物业管理等费用。
对于收费标准的问题。根据原告与部分业主签订的《百合苑小区物业管理服务协议书》，其中约定物业管理费收费标准为每户管理费40元／月，公共水电费、对讲维护费5元／月，由于存在缴费的优惠，故实际每户管理费按35元／月计收，且被告亦依照上述标准交纳了2014年1月至3月的物业管理费用，可视为双方对上述收费标准的认可，故原告主张的物业管理费可参照上述标准计付。此外，由于原告认为从2015年1月1日起，环卫处将清洁交还原告管理，故需每月向业主收取5元／月的清洁费，被告对此收费标准并没有异议，视为双方对合同的变更，因此，被告应支付给原告从2014年4月1日至2014年12月31日共计9个月的物业管理费360元［（35元／月管理服务费＋5元公共水电费、对讲维护费）×9个月＝360元］；从2015年1月1日至2015年12月31日共计12个月的物业管理费540元［（35元／月管理服务费＋5元公共水电费、对讲维护费＋5元清洁费）×12个月＝540元］，两项合计900元。
关于被告应否向原告支付滞纳金47.3元的问题。由于《百合苑小区物业管理服务协议书》属无效合同，故原告上述诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。
对于被告提出因原告的管理不完善，导致其不缴交物业管理费的抗辩，虽然原告提供的物业管理服务存在瑕疵，但原告承担为案涉整个小区的物业管理服务，为大部分的业主提供了基本的物业服务，被告不应为此拒交物业管理费，此举损害了其他已交费业主的权益。因此，对被告的上述抗辩，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款，《民法通则》第一百零六条第一款，《物业管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告邱小斌应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市端州区肇丰物业管理有限公司支付其所欠的2014年4月1日至2015年12月31日的物业服务费合计人民币900元。
二、驳回原告肇庆市端州区肇丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元（原告已预交），由原告负担10元，被告负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长伍世强
审判员黄卓贤
人民陪审员简嘉颢
二○一六年十月十二日
书记员卢艺文