广东省阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1702民初2121号
原告（执行案外人）：陈路，女，1970年8月18日生，汉族，住阳江市江城区，
委托代理人：关敬贤，男，1987年3月14日生，汉族，住阳江市江城区南恩路县。
被告（申请执行人）：梁广珍，女，1972年9月27日生，汉族，住阳江市江城区，
被告（被执行人）：周志贤，男，1968年7月21日生，汉族，住阳江市江城区，
被告（被执行人）：林小英，女，1966年10月30日生，汉族，住阳江市江城区，
原告陈路与被告梁广珍、周志贤、林小英案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈路的委托代理人关敬贤、被告（林小英的委托代理人）周志贤到庭参加诉讼。被告梁广珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告陈路向本院提出诉讼请求：1、依法解除对阳江市江城区××街××号房产（产权证号：00018425、阳01000015368）的查封，并排除执行；2、确认原告与被告周志贤、林小英于2013年10月28日签订的《房屋转让协议》有效；3、判令被告周志贤、林小英限期为原告办理上述房屋所有权登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月28日，原告以40万元的价格向被告周志贤、林小英购买坐落于阳江市江城区××街××号房屋（产权证号：0018425、阳010000153**），双方签订了《房屋转让协议书》，原告当天以银行汇款的方式支付了全部转让款给被告周志贤。被告周志贤、林小英按照协议的约定交付了上述房屋给原告使用。在签订协议后，原告即与被告周志贤、林小英共同向房管局申请房屋产权变更登记，但因房管局在办理时不认可该房地产公司的不动产测绘等原因而未能办理过户手续，故房屋仍登记在周志贤、林小英名下。2017年6月22日，因被告梁广珍与被告周志贤、林小英民间借贷纠纷一案[（2017）粤1702民初1488号]在审理过程中，江城法院查封了原告上述房屋，现已立案执行[（2018）粤1702执458号]，原告于2018年4月10日提出执行异议，江城法院于2018年4月19日作出（2018）粤1702执异20号执行裁定，驳回了原告的异议。据此，提起执行异议之诉，请求判如所请。
被告周志贤、林小英辩称：原告所陈述的事实属实。
经审理查明，涉案房屋坐落于阳江市江城区××街××号，位于一楼，房屋结构为框架，土地共用面积331平方米，建筑面积共103.07平方米，套内建筑面积为99.97平方米，产权证号为粤房地权证阳字第××号，房地产权属人为周志贤、林小英。2013年10月28日，周志贤、林小英与原告陈路签订了《房屋转让协议书》，该协议主要约定：周志贤、林小英将位于阳江市江城区××街××号房屋转让给陈路，总价款为40万元人民币；陈路在签订本协议时，当即以转账方式一次性付清总价款，周志贤、林小英在签订本协议后一个月内将房屋钥匙、有关房产的全部资料交付给陈路；签订本协议之日起六个月内办理过户，周志贤、林小英应积极协助陈路到房地产权证登记部门办理过户的相关手续，相关费用由陈路负担。该协议还约定了其他相关的事项。协议签订后，陈路于2013年10月28日当天通过其本人银行账户20×××02以网上银行跨行汇款40万元至周志贤的银行账户80×××56。周志贤、林小英亦于当天将上述房屋交付给陈路占有和使用。被告周志贤、林小英确认在双方签订《房屋转让协议书》后即2013年12月，原告陈路与被告周志贤、林小英一同到阳江市房管部门办理房屋过户手续，但由于涉案房屋所在的小区国有土地使用证没有分割，不认可原房地产公司的不动产测绘，且原房地产开发公司不存在了，暂时未能办理过户手续。涉案房屋至今仍登记在周志贤、林小英名下。2017年6月23日，本院在审梁广珍与被告周志贤、林小英民间借贷纠纷一案，作出了（2017）粤1702民初1488号民事裁定，依法查封了上述房屋。现该案已经处于执行阶段，本院依法对涉案房屋进行执行。原告陈路于2018年4月10日向本院提出执行异议。本院于2018年4月17日作出（2018）粤1702执异20号执行裁定，以陈路未能提供有效证据证明其已经付清全部房价款和不能证明其非因自身原因无法办理过户登记为由，驳回了原告陈路的异议。原告陈路据此于2018年5月16日诉至本院，请求如诉称。
以上事实有身份证、执行裁定、房屋转让协议书、房地产权证、银行账户历史明细清单、银行账号交易明细查询等为据。
本院认为，本案需解决的是原告对其购买被执行人周志贤、林小英位于阳江市江城区××街××号房产是否具备阻却执行的条件。首先，申请执行人梁广珍与被告周志贤、林小英民间借贷纠纷一案，梁广珍于2017年6月18日向本院提出财产保全的申请，本院于2017年6月22日作出（2017）粤1702民初1488号民事裁定查封了涉案房屋。而原告陈路于2013年10月28日已经与被告周志贤、林小英签订了《房屋转让协议书》购买涉案房屋，并于当天付清了全部购房款40万元，且周志贤亦确认在签订协议后即将房屋交付了原告陈路占有使用。双方所签订的协议并没有违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全价款”之规定。其次，被告周志贤亦确认双方于2013年12月到房管部门办理涉案房屋产权过户手续事宜，但由于其他原因房管部门未能办理过户手续。且无证据证明是因陈路自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告请求排除对阳江市江城区××街××号房屋的执行，理据充分，本院予以支持。原告陈路与被告周志贤、林小英签订的《房屋转让协议》并无违反法律、法规的强制性规定，其请求确认该协议有效，并请求判令周志贤、林小英协助其办理房屋所有权变更登记手续，理据充分，本院亦予以支持。
被告梁广珍经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行坐落于阳江市江城区益阳街17号之××号房屋（粤房地权证阳字第××）；
二、原告陈路与被告周志贤、林小英于2013年10月28日签订的《房屋转让协议书》有效；
三、限被告周志贤、林小英自本判决发生法律效力之日起一个月内，协助原告陈路对阳江市江城区益阳街17号之××号房屋（粤房地权证阳字第××）办理房地产权证变更登记手续，相关费用由原告陈路自行负担。
本案诉讼费100元（原告已预交），由被告周志贤、林小英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 凌远文
人民陪审员 谢坤彤
人民陪审员 林振杰
二〇一八年六月二十八日
书 记 员 梁颖梅
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。