湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂汉阳民一初字第00104号
原告：尹艳红。
委托代理人：朱圣传、周长生，北京盈科（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：武汉汉商人信置业有限公司，住所地：湖北省武汉市汉阳区汉阳大道139号。
法定代表人：张晴，该公司董事长。
委托代理人：周永东，湖北昭信律师事务所律师，特别授权代理
委托代理人：林敏，武汉汉商人信置业有限公司客服经理，特别授权代理。
原告尹艳红诉被告武汉汉商人信置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2012年1月31日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员叶凌芳担任审判长，与人民陪审员黄娟曲、王才仕组成合议庭，于同年3月14日公开开庭进行了审理。原告尹艳红的委托代理人朱圣传、周长生、被告武汉汉商人信置业有限公司的委托代理人周永东、林敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尹艳红诉称：2010年4月29日，原、被告签订了武汉市商品房买卖合同，约定被告向原告出售其开发的人信·汉商银座商品房项目中的第e座13层19号房，原告向被告支付601，980元购房款，被告应在2011年6月30日前将房屋交付原告使用。原告按照合同约定向被告支付了首付款301，980元，并与交通银行湖北省分行签订个人房产抵押贷款合同，贷款300，000元支付房款。原告按照合同约定履行了付款义务，但是被告没有按照约定的日期向原告交付房屋，虽经原告多次要求，被告至今没有交付。被告的严重违约行为给原告造成了严重的经济损失。由于武汉市商品房买卖合同中约定的每逾期一日赔偿购房款万分之一的违约金低于原告的实际损失，原告请求法院判决被告按照每逾期一日支付购房款万分之四的比例赔偿原告的损失，从被告逾期交房之日2011年7月1日起，至开庭之日的违约金。原告为维护自己的合法权益，起诉至法院，请求判决被告按照约定向原告交付房屋，判决被告按照约定办理房地产权证，判决被告支付原告违约金61，882元，判决被告承担本案诉讼费。
被告武汉汉商人信置业有限公司辩称：一、被告逾期交房的原因：1、汉阳区市政人防工程的影响。项目的施工导致主要通道被封闭，影响了建房的进程。2、汉商人信周边的市政道路拆迁由汉阳区政府部门负责，这两条是双方在合同中有约定的免责条款。二、原告的诉讼请求没有依据。双方签订的合同约定的违约金是日万分之一，原告的诉求没有事实和合同的依据，应驳回原告的诉讼请求。
原、被告的争议焦点：一、本案所涉房屋是否符合约定的交房条件。二、因市政人防工程施工而实行的道路封闭期间是否应予扣除，或依合同第九条约定免除被告的责任。三、约定的违约金是否偏低，是否应予增加。
原告向本院提交如下证据：
证据一、武汉市商品房买卖合同。证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告应在2011年6月30日前交付房屋，被告逾期交付房屋，构成违约。
证据二、武汉市地方税务统一收款收据两张、个人借款合同。证明原告按照约定履行了付款义务。
被告向本院提交如下证据：
证据一、商品房买卖合同。证明该合同第九条约定：“因政府或市政建设原因，上述水、电、气等基础配套设施未按期完成导致延期交房的，买受人不追究出卖人违约责任”。
证据二、刊登在2010年11月23日武汉晚报上的关于汉阳大道（栖贤路至归元寺路）地下人防工程全封闭施工实行交通管制的公告。证明市政人防工程影响工期40天。
证据三、房屋拆迁许可证。证明汉商周边道路的拆迁及建设主体为汉阳区建设局。
证据四、汉阳区人民政府专题会议纪要。证明会议决定平山街、平山一巷道路建设由汉阳区建设局负责。
证据五、延期交房通知函及邮寄回执单。证明因市政工程影响施工工期，被告告知延期交房及其原因。
证据六、消防验收合格意见书。证明被告已通过消防验收。
证据七、施工单位联系函。证明因市政人防工程施工道路封闭影响施工40天。
证据八、建设工程规划验收合格证。证明被告于2011年11月18日取得规划验收合格证书。
证据九、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。证明被告已通过竣工验收，于2011年12月26日取得工程竣工验收备案证。
证据十、刊登于武汉晨报的房屋交付公告。证明被告于2011年12月31日以报纸公告方式履行房屋交付书面通知义务。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二的真实性均无异议，本院对其真实性均予以认定。原告对被告提交的证据一、二、五、六、七、八、九、十的真实性均无异议，本院对其真实性均予以认定；原告对被告提交的证据三、四，认为没有原件对其真实性有异议，对关联性亦有异议，本院经与原件核对无异，对其真实性予以认定。
经庭审举证、质证，查明以下事实：
人信汉商银座项目系汉商集团与人信公司合资开发的项目。2010年4月29日，原告与被告签订武汉市商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角人信汉商银座第e座13层19号房（建筑面积50.24平方米），房屋总价为人民币601，980元；付款方式为银行按揭方式，即买受人应于2010年4月29日前支付首期房款（首期款包括定金）人民币301，980元，剩余房款人民币300，000元买受人应以银行贷款方式付清，即买受人应于2010年5月9日前按银行要求，提供银行能审核通过的办理按揭所需的资料；交房期限及条件为出卖人应当在2011年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电，房屋交付时，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；若因市政建设原因或供电公司原因造成无法供电，出卖人不承担违约责任；6、给水，房屋交付时，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；若因市政建设原因或自来水（水务）公司原因造成无法供水，出卖人不承担任何责任；7、因政府或市政建设原因，上述水、电等基础配套设施未按期完成导致延期交房的，买受人不追究出卖人违约责任。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金等。同日，原告向被告支付房屋首付款人民币301，980元。同日，原告与交通银行股份有限公司湖北省分行签订个人借款合同，向该行借款人民币300，000元以支付剩余购房款。
2010年11月19日，武汉市公安局交通管理局办公室印发武汉市公安局交通管理局关于汉阳钟家村人防工程施工期间交通管理的公告，公告载明：2010年11月27日至2011年1月6日，汉阳大道（栖贤路至归元寺路）等相关路段全封闭进行地下人防工程施工。
2010年11月28日，人信汉商银座项目的承建施工单位中天建设集团第六建设公司向被告发出工程联系函，函称：由我司承建的人信汉商银座工程，根据相关政府通知汉阳大道人防工程施工日期为2010年11月27日至2011年1月6日，人防施工期间需进行全程封路，导致我方施工车辆无法正常作业，建筑材料不能及时供应，延误工期。上述情况望贵司酌情考虑并将工期顺延。
2011年6月，被告向业主邮寄发出延期交房告知函，函称：依双方签订的武汉市商品房买卖合同约定，人信汉商银座e座房原定2011年6月30日交付使用，现因政府微循环工程平山正街、平山一巷规划路一直未能按计划开通，该楼宇玻璃幕墙工程未完工，导致该楼宇逾期交付，依约告知延期交付事宜。
2011年10月27日，武汉市公安消防局向被告出具建设工程消防验收意见书，意见为人信汉商银座e座及d、e座裙房建设工程消防验收合格。
2011年11月18日，人信汉商银座e座（5-19层及1-4层商业裙房）经验收取得由武汉市国土资源和规划局汉阳分局颁发的建设工程规划验收合格证。2011年12月26日，人信汉商银座e座经过验收取得武汉市城乡建设委员会颁发的湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。
2011年12月31日，被告在武汉晨报上刊登交房公告，公告内容为：“尊敬的人信汉商银座d、e座业主：我司已于2011年12月26日通过d、e座工程竣工验收备案，至此，该楼宇已符合交付入住标准。请您于即日起前往人信汉商银座项目物业管理处办理收房手续。”公告发出后，原告未到被告处办理收房手续。被告至今尚未将该商品房所在项目的相关资料报送武汉市城市综合开发管理办公室备案。
现原、被告因逾期交房问题协商未果，原告起诉来院。案经调解，双方未能达成一致协议。
本院认为：原、被告于2010年4月29日签订的武汉市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。根据该合同约定，被告应当在2011年6月30日前将符合条件的商品房交付给原告，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。被告已通过消防验收并已取得建设工程规划验收合格证及湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，水、电已通，配套设施也已完成，具备了交房的法定条件。但合同第九条第4项约定：“完成商品房项目竣工交付使用相关手续。”该合同使用的是武汉市城市综合开发管理办公室制订的合同样本，开发办关于武汉市商品房买卖合同文本条文的说明中针对合同第九条第4项的说明为：“本条第4项内容，是指出卖人将该商品房所在项目的相关资料报送武汉市城市综合开发管理办公室备案。”而被告至今尚未将该商品房所在项目的相关资料报送武汉市城市综合开发管理办公室备案，因此被告违反了合同第九条第4项的约定。被告虽在公开发行的报刊上刊登了交房公告，向原告履行了交房义务，但该交房义务的履行具有瑕疵，即被告至今尚未完成商品房项目竣工交付使用备案手续这一约定的交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。
被告辩称逾期交房是市政工程施工的原因，合同第九条第7项约定了被告的免责条款，应免除被告的违约责任。其一、合同第九条第7项的约定能否免除被告的违约责任。合同第九条第7项的约定为：“因政府或市政建设原因，上述水、电等基础配套设施未按期完成导致延期交房的，买受人不追究出卖人违约责任。”该条款系格式条款，该项约定在文字上有歧义，有两种以上的解释，应作不利于提供格式条款一方的解释，即该条针对的仅是水、电配套设施，而双方约定的交房条件尚有许多其它条件，该约定不能免除被告延期交房的违约责任。其二、2010年11月27日至2011年1月6日人防工程施工道路封闭的时间应否从违约天数中扣除。被告与原告在2010年4月29日签订合同，而交通管制发生在2010年11月27日，同时政府行为本身亦存在难以预见的特性，故该事件对被告来说应属不能预见。道路封闭对汉商银座项目的施工影响是客观存在的，被告也履行了通知的义务。因该期间被告并非完全停工，故应对该期间扣除天数予以酌情处理，以扣除20天为宜。对被告的辩称本院不予采信，被告应承担逾期交房的违约责任，向原告支付约定的违约金。违约金自约定交房日期2011年6月30日的次日起计算至2012年5月31日，并扣除20天。
关于违约金应否增加。合同法第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”双方合同对违约金的计算方式有明确的约定，不能随意变更已确定的违约标准。原告也未能提交证据证明因被告违约而实际产生的直接损失，故违约金不应增加，仍应按合同约定的方式进行计算。对原告主张的违约金计算方式，本院不予支持。
关于被告应否按照约定向原告交付房屋。被告已具备了交房的法定条件，且已在公开发行的报刊上刊登了交房公告，已向原告履行了交房义务，只是被告的履行具有瑕疵，即不符合合同第九条第4项关于完成商品房项目竣工交付使用相关手续的约定。因人信汉商银座商品房项目系整体立项，办理商品房项目竣工交付使用备案手续亦应整体办理，不能分项办理，被告目前事实上不能履行该约定的义务，即不能就人信汉商银座商品房项目e座单独办理该竣工交付使用备案手续，被告属于部分的、一时的履行不能。该部分、一时履行不能，属于合同法规定的继续履行的除外情形，故对原告要求被告现在按照约定向原告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。但履行不能的原因消除后，相关义务仍应继续履行。
关于办理房地产权证的问题。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；”该约定的前提是“商品房交付使用”，因原告未到被告处办理收房手续，房屋尚未实际交付使用，不符合约定的前提条件。且被告的义务是办理房地产初始登记，并非为原告办理房地产权属证书。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十八条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、被告武汉汉商人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尹艳红逾期交房违约金人民币19，022.57元【计算方式为人民币601，980元＊0.0001（万分之一）＊316天，违约天数为约定交房日期2011年6月30日的次日至2012年5月31日每月的实际天数之和，再减去20天】；
二、驳回原告尹艳红的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币908元，由原告尹艳红负担人民币303元、被告武汉汉商人信置业有限公司负担人民币605元，此款原告尹艳红已预交，被告武汉汉商人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担的款项直接支付给原告尹艳红。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；帐户：07×××45；开户行：农行武汉直属支行830178；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 叶凌芳
人民陪审员 黄娟曲
人民陪审员 王才仕
二〇一二年六月六日
书 记 员 崔玉华