山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第2413号
原告济南市市中区教育局校办工业公司，住所地济南市。
法定代表人田献功，经理。
委托代理人徐峰，山东保君律师事务所律师。
委托代理人宋云朋，男，1960年10月30日生，汉族，该公司员工，住济南市。
被告ＸＸ军，男，1971年2月6日生，回族，职业不详，住济南市
原告济南市市中区教育局校办工业公司与被告ＸＸ军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南市市中区教育局校办工业公司法定代表人田献功的委托代理人徐峰、宋云朋到庭参加诉讼，被告ＸＸ军经本院公告送达，合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告济南市市中区教育局校办工业公司诉称，2010年7月23日，原、被告签订房屋租赁合同一份，该合同约定被告租用饮虎池37号房屋（即济南市市中区泺源回民小区33号楼一层公建7号房），租赁期限为2010年7月23日至2011年7月22日，年租金65000元。租赁期间被告擅自改变房屋结构，合同到期后强行占用该房屋，且拒不缴纳房屋占有使用费，严重影响了原告对该房屋的正常经营管理，给原告造成巨大的经济损失。无奈，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令被告ＸＸ军向原告支付房屋占有使用费227499元、滞纳金4549.98元、违约金3000元；判令被告ＸＸ军腾空位于济南市市中区泺源回民小区33号楼（原9区3号楼）一层公建7号房并返还给原告。
被告ＸＸ军在本案审理期间未提出答辩意见。
经审理查明，济南市市中区拆迁办公室与济南市市中区教育委员会于1996年8月签订《产权调换协议（非住宅房屋）》，该协议载明：“订立协议者：拆迁机构市中区拆迁办（以下简称甲方），产权所有人市中区教委（以下简称乙方）。因经七路拓宽工程建设，甲方拆除乙方经七路105号房产，建筑面积256.69平方米，固定安置在回民小区9区3号楼一层公建7号房，建筑面积264.40平方米，应分摊楼梯间共有。……。”中共济南市市中区委发布市中发（2001）39号文件，将原济南市市中区教育委员会变更为现名称济南市市中区教育局。上述回民小区9区3号楼一层公建7号房曾被民政部门编为饮虎池街37号，后被取消。济南市公安局泺源派出所于2011年6月2日出具证明一份，证明原回民小区9区3号楼即为现市中区泺源回民小区33号楼。2014年7月24日济南市市中区教育局向原告济南市市中区教育局校办工业公司出具说明一份，该说明载明：“济南市市中区教育局校办工业公司（以下简称校办工业公司）是我局开办的事业法人单位，校办工业公司成立后我局将所有的位于济南市市中区泺源回民小区33号楼（原9区3号楼）一层公建7号房授权给校办工业公司经营管理。校办工业公司管理期间，租赁合同（关系）的签订、履行、解除；房屋使用权的收回；及由此引发的一切诉讼、仲裁等纠纷均由校办工业公司独立负责处理。特此说明。”
原告济南市市中区教育局校办工业公司与被告ＸＸ军于2010年7月23日签订房屋租赁合同，该合同载明：“出租方（甲方）济南市市中区教育局校办公司，承租方（乙方）ＸＸ军。第一条，房屋基本情况。出租方提供现有房屋，房屋（以下简称该房屋）坐落于饮虎池街37号，房屋状况良好。水、电等设施齐全、完好。第二条，房屋用途。该房屋用途为餐饮，除双方另有约定外，承租方不得任意改变房屋用途。第三条，租赁期限。自2010年7月23日至2011年7月22日止。合同租期壹年。第四条，租金。该房屋年租金（人民币）65000元，年租金（人民币大写）陆万伍仟元整。第五条付款方式，租金缴纳期限：1、租金每半年缴纳一次；第一次7月23日前缴纳，第二次2011年元月1日前缴纳。2、先交费后用房。逾期不交视为违约，承租方除交清租金外，承担所欠租金20%的罚款及自拖欠之日起2%的滞纳金。承租方拖欠租金时，出租方有权采限停电、停水、扣留财产、封门等一切措施，由此造成的一切损失，由承租方承担。第六条，承租方不得擅自改变房屋结构，进行装修必须经出租方同意。承租方租赁期间的一切装修费用由承租方承担，合同终止时，各项装修必须完好地交给出租方，不得破坏，对各项装修出租方不承担任何补偿。第九条，租赁期满。租赁期满后，本合同即终止，届时承租方须将房屋退还出租方。如承租方要求继续租赁，则须提前壹个月书面向出租方提出，如同意继续租赁，则续签租赁合同。第十二条，违约责任。承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金3000元。……。”原、被告签订上述房屋租赁合同当日，原告济南市市中区教育局校办工业公司将本案所涉房屋交付给被告ＸＸ军使用至今。原、被告签订上述房屋租赁合同当日，被告ＸＸ军按照合同约定向原告济南市市中区教育局校办工业公司缴纳前6个月即2010年7月23日至2011年1月22日期间的租金32500元，此后至今，被告ＸＸ军未再向原告济南市市中区教育局校办工业公司缴纳过租金。
被告ＸＸ军承租本案所涉房屋后，未经原告济南市市中区教育局校办工业公司同意，在房屋后面加盖了面积大约10余平方米的小平房，在房屋前面搭建面积大约20余平方米的简易棚子。
原、被告签订的上述房屋租赁合同到期后，双方未续签合同，原告济南市市中区教育局校办工业公司不同意被告ＸＸ军继续使用本案所涉房屋。
原告济南市市中区教育局校办工业公司主张要求被告ＸＸ军支付房屋占有使用费227499元的计算方式为，自2011年1月23日至2014年7月22日，共42个月，合同约定的年租金为65000元，除以12个月，再乘以42个月，得出227499元。原告济南市市中区教育局校办工业公司主张要求被告ＸＸ军支付滞纳金4549.98元的计算方式为，按照合同第五条第二款的约定，227499元乘以2%，得出4549.98元。原告济南市市中区教育局校办工业公司主张要求被告ＸＸ军支付违约金3000元，系依据合同第十二条第一款的约定。
以上事实，由产权调换协议、市中发（2001）39号文件、证明、说明、图纸、照片、房屋租赁合同及原告的陈述等证据予以证实。
本院认为，通过济南市市中区房地产开发（集团）总公司提供的本案所涉房屋的图纸及济南市公安局泺源派出所出具的证明，能够认定上述租赁合同中载明的饮虎池街37号房屋即为现在的济南市市中区泺源回民小区33号楼（原9区3号楼）一层公建7号房；通过产权调换协议，能够认定本案上述所涉房屋系由济南市市中区拆迁办公室自济南市市中区教育委员会原所有的经七路105号房产调换而来；通过济南市市中区教育局出具的说明，能够认定本案所涉房屋该局已授权给原告济南市市中区教育局校办工业公司经营管理，对此，本院予以确认。因此，原告济南市市中区教育局校办工业公司与被告ＸＸ军签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，原、被告均应按合同的约定履行各自的义务。被告ＸＸ军未向原告济南市市中区教育局校办工业公司缴纳租赁期限内即2011年1月23日至2011年7月22日期间的租金，应承担相应的民事责任，但原告济南市市中区教育局校办工业公司主张该期间的房屋占有使用费应为租金。因此，被告ＸＸ军应向原告济南市市中区教育局校办工业公司支付租金32500元。租赁期限届满后，在原、被告未续签合同，原告济南市市中区教育局校办工业公司不同意被告ＸＸ军继续租赁的情况下，被告ＸＸ军仍然使用本案所涉房屋至今，应向原告济南市市中区教育局校办工业公司支付房屋占有使用费，本院认定按照上述房屋租赁合同约定的年租金65000元予以支付。因此，原告济南市市中区教育局校办工业公司要求被告ＸＸ军支付自2011年7月23日至2014年7月22日期间的房屋占有使用费194999元，事实清楚，理由正当，本院予以支持。
被告ＸＸ军未按租赁合同约定的期限缴纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告济南市市中区教育局校办工业公司主张的滞纳金4549.98元应为违约金范畴，主张的违约金3000元，租赁合同对此均已作出明确约定，计算方式亦并无不当，且被告ＸＸ军未到庭陈述自己的意见或提交书面答辩状，应承担对自己不利的法律后果，因此，原告济南市市中区教育局校办工业公司要求被告ＸＸ军向其支付违约金7549.98元，事实清楚，理由正当，本院予以支持。
合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告ＸＸ军在原告济南市市中区教育局校办工业公司不同意其继续租赁的情况下，仍然占有使用本案所涉房屋，已构成侵权。因此，原告济南市市中区教育局校办工业公司要求被告ＸＸ军腾空位于济南市市中区泺源回民小区33号楼（原9区3号楼）一层公建7号房并返还给原告济南市市中区教育局校办工业公司的诉讼请求，事实清楚，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ军于本判决生效之日起十日内，向原告济南市市中区教育局校办工业公司支付2011年1月23日至2011年7月22日期间的租金32500元。
二、被告ＸＸ军于本判决生效之日起十日内，向原告济南市市中区教育局校办工业公司支付2011年7月23日至2014年7月22日期间的房屋占有使用费194999元。
三、被告ＸＸ军于本判决生效之日起十日内，向原告济南市市中区教育局校办工业公司支付违约金7549.98元。
四、被告ＸＸ军于本判决生效之日起六十日内，腾空位于济南市市中区泺源回民小区33号楼（原9区3号楼）一层公建7号房并返还给原告济南市市中区教育局校办工业公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4720元，由被告ＸＸ军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 申红旗
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 尹翠美
二〇一五年四月一日
代理书记员 商玉莹