北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终3502号
上诉人（原审被告）：林科全，男，1976年3月5日出生，汉族，住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告）：北京万佳鑫物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区农大南路1号院2号楼-1层01室。
法定代表人：吕少全，该公司董事长。
委托诉讼代理人：闵学晶，北京市首创律师事务所律师。
上诉人林科全因与被上诉人北京万佳鑫物业管理有限责任公司（以下简称万佳鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初32385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
林科全上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判按照《北京市商品房预售合同》约定的酬金制16.8元每月每平米的标准缴纳共计149852.98元物业费。事实和理由：我与北京万景房地产开发有限公司签订有《北京市商品房预售合同》，合同中约定物业费为每月每平米16.8元，万佳鑫物业公司将物业费调整至每月每平米18.5元的行为，对我没有约束力；根据物业服务纠纷案件的相关司法解释规定，万佳鑫物业公司违反法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持，故万佳鑫物业公司按照违规提高后的收费标准，向我主张物业费，不应得到法院的支持。
万佳鑫物业公司辩称，同意一审法院判决。我公司调整物业收费标准是有依据的，业主与开发商的购房合同中，有经建设单位同意可以对物业费标准进行调整的约定，调整收费前我公司征求了业主意见，与开发商重新签订了合同，并在行政主管部门进行了备案，在小区内予以了公示，所以，我公司调整物业费标准行为符合法律规定，请求二审法院维持原判。
万佳鑫物业公司向一审法院起诉请求：1.判决林科全给付我公司2014年2月1日至2016年6月30日的物业管理费165016.67元；2、判决林科全给付我公司逾期付款违约金74684.27元（逾期按每日千分之一收取违约金），以上合计239700.94元。
一审法院认定事实:林科全系北京市海淀区×××城×号×楼×××号房屋业主，房屋实测建筑面积为307.58平方米。2007年7月13日，林科全与北京万景房地产开发有限责任公司签订了《商品房预售合同》，根据该合同约定，出卖人依法选用的物业管理企业为北京高力国际物业服务有限公司；前期物业管理期间，物业服务收费价格按照建筑面积每月每平方米16.8元，按月收取。该合同附件七《硅谷亮城临时管理规约》规定，建设单位（指北京万景房地产开发有限责任公司）制定本业主临时公约，本公约对建设单位、业主和物业使用人、物业管理企业均有约束力，建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本公约一致；建设单位以酬金制形式聘请物业管理企业管理本项目；业主委员会成立前，建设单位有权直接选聘物业管理企业对本物业进行管理，有权与物业管理企业签署物业管理委托合同、订立管理的职责范围等；业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业管理企业对本项目进行管理；含物业管理费等费用物业管理企业可根据物价指数作出调整，唯调整须经建设单位书面同意；本物业管理区域内，物业服务收费采取酬金制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业管理费；业主或使用人应于每月5日前向物业公司缴纳下月物业管理费，逾期缴付将采取收缴滞纳金（未付款部分的1‰·天）方式；物业管理企业须经建设单位书面同意后有权根据实际开支情况和市场物价指数调整物业管理费收费标准，并将就此调整措施提前至少二个月书面通知或公告各业主。
林科全自2007年11月25日入住涉诉房屋，并签署《承诺书》，根据该《承诺书》内容，林科全同意遵守规约一切条款及相关修订，如违反规约的相应责任，愿意承担相应违约责任。
2008年1月31日，北京万景房地产开发有限责任公司与北京高力国际物业服务有限公司签订《硅谷亮城物业管理补充协议》，约定终止双方物业管理合同，由北京万景房地产开发有限责任公司委托万佳鑫物业公司接管，继续进行后期整体物业管理工作。2008年2月5日，上述三方签署《硅谷亮城项目客户通知书》，约定万佳鑫物业公司承接北京高力国际物业服务有限公司硅谷亮城项目部所有债权债务，该通知书向全体业主公示告知。2008年3月13日，北京万景房地产开发有限责任公司与万佳鑫物业公司签订《硅谷亮城物业管理服务委托合同》，约定万佳鑫物业公司为硅谷亮城提供全面物业管理服务，其中第27条约定该物业服务采用以成本控制、预算管理为基础的包干制形式，其中涉诉房屋按照建筑面积以每月每平方米16.8元交纳物业管理费。
自2009年开始，万佳鑫物业公司多次起诉林科全要求交纳物业管理费，本次诉讼万佳鑫物业公司要求林科全交纳2014年2月1日至2016年6月30日期间物业管理费，主张收费标准自2014年2月1日调整为18.5元，并提交2014年1月10日其公司与北京万景房地产开发有限责任公司重新签订的《硅谷亮城物业管理服务委托合同》，该合同第二十七条约定：该物业服务费用采用以成本控制、预算管理为基础的包干制形式；物业管理费由业户按照物业的建筑面积交纳，交纳时间由业主预付其单元下月应付的管理费用，按月缴纳物业管理费；逾期缴付将采取收缴滞纳金（未付款部分的千分之一每天直到实际付款日止）；物业管理费具体标准如下，2号楼B楼，物业管理费为人民币18.5元/月/建筑平方米，从2014年2月1日起执行。本合同期限自2014年2月1日起至2017年1月31日止，本合同生效后在该生效日期前所签订的《硅谷亮城物业管理服务委托合同》予以废止或不再执行。就上述《硅谷亮城物业管理服务委托合同》，林科全认可其真实性，但主张属于无效合同，理由为合同相对方为万佳鑫物业公司和北京万景房地产开发有限公司，其非合同一方，且其庭审时才看到该合同；合同约定的包干制与之前酬金制相违背，18.5元的收费标准与之前公约不符合，损害了业主的利益；该合同系物业公司与开发商恶意串通，损害了业主利益。万佳鑫物业公司另主张将硅谷亮城调整物业服务费决议结果通告及评估报告在小区内进行公布，为此提交公告照片，林科全认可万佳鑫物业公司将上述文件予以公示，但对文件内容有异议，且评估与公示程序存在问题，主张不符合法律规定。
庭审中，万佳鑫物业公司主张就上述期间物业费其公司通过多次邮寄律师函向林科全进行了催缴，林科全认可收到过一次。另查，现该大楼尚未成立业主委员会。
一审法院认为，万佳鑫物业公司受建设单位北京万景房地产开发有限责任公司委托对涉诉房屋进行物业管理，林科全作为业主享受了物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，林科全理应支付相应物业管理费。林科全与北京万景房地产开发有限责任公司签订的商品房预售合同中明确约定含物业管理费等费用物业管理企业可根据物价指数作出调整，万佳鑫物业公司依据相应的评估报告对物业管理费用作出调整，且与建设单位北京万景房地产开发有限责任公司重新签订委托协议，可认定该物业管理费的调整是取得北京万景房地产开发有限责任公司同意的，且万佳鑫物业公司已将该调整结果在小区内予以公布，故万佳鑫物业公司本案中依据18.5元每月每平方米的标准向林科全主张物业费，合法有效，林科全应予以交纳。滞纳金系林科全在购房合同附件中的明确约定，林科全逾期支付物业管理费理应支付约定之滞纳金，万佳鑫物业公司该项诉请，于法有据，且主张数额未超合同约定，法院亦予以支持。林科全主张万佳鑫物业公司与北京万景房地产开发有限责任公司2014年1月签订的委托合同为无效合同，因该合同直接约束小区全体业主，其该项诉求应通过成立业主委员会或由小区全体业主共同予以行使，在该服务合同被有权机关通过法定程序予以撤销之前，具有法律约束力，约束小区全体业主，对林科全上述抗辩，法院不予采信。林科全另主张其向万佳鑫物业公司交纳物业费，但万佳鑫物业公司不予收取，故其不应支付滞纳金，因物业费收费标准上调于2014年进行了公示，且万佳鑫物业公司于诉讼前向林科全进行了催要，就物业费收费标准进行了说明，故对林科全上述抗辩，法院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：林科全于本判决生效后七日内向北京万佳鑫物业管理有限责任公司支付二Ｏ一四年二月一日至二Ｏ一六年六月三十日的物业管理费十六万五千零一十六元六角七分、滞纳金七万四千六百八十四元二角七分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案小区的建设单位北京万景房地产开发有限责任公司与万佳鑫物业公司签订《硅谷亮城物业管理服务委托合同》，委托万佳鑫物业公司对硅谷亮城小区进行物业服务，并约定收费方式采取包干制形式、涉案楼座物业费按照每月18.5元/平米的标准收取，林科全作为小区业主，应履行建设单位与物业公司签订的物业服务合同，按照合同中约定的物业收费方式和收费标准交纳物业费用。林科全上诉所称北京万景房地产开发有限责任公司与万佳鑫物业公司二次签订的《硅谷亮城物业管理委托合同》约定物业采取包干制形式、物业费按照18.5元/平米收取的内容，违反了业主与开发商签订的《北京市商品房预售合同》和《硅谷亮城临时管理规约》的相关条款，对林科全不发生效力的主张，理由不足，本院不予采信。
林科全购房时签订的《北京市商品房预售合同》中明确约定经建设单位书面同意，物业服务企业可根据物价指数对物业管理费用作出调整，万佳鑫物业公司和北京万景房地产开发有限责任公司以重新签订物业服务合同的形式对物业管理费用进行了调整，并由万佳鑫物业公司在小区公示。因此，万佳鑫物业公司将涉案楼房的物业服务费标准由每月16.8元/平米调整为每月18.5元/平米，合法有效，林科全称万佳鑫物业公司擅自调整物业费用没有依据，与事实不符，本院不予采信。
综上，林科全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2046元，由林科全负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
审 判 员 张兰珠
审 判 员 张 琦
二〇一七年五月十日
法官助理 何 悦
书 记 员 杜宏艳