福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第1857号
原告（反诉被告）陈东海，男，1972年9月25日出生，汉族。
委托代理人邱清莲、金静华，福建贝盈律师事务所律师。
被告（反诉原告）袁珊珊，女，1975年2月22日，汉族。
被告（反诉原告）蔡登山，男，1960年8月3日，系台湾地区居民。
被告（反诉原告）厦门山珊茶叶有限公司。
法定代表人蔡孟达，董事长。
上述三被告（反诉原告）共同委托代理人刘永金、陈艺波，福建志远律师事务所律师。
原告陈东海与被告袁珊珊、蔡登山、厦门山珊茶叶有限公司（以下简称山珊茶叶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日受理后，依法适用简易程序由代理审判员叶炎乾独任审判。被告袁珊珊、蔡登山、山珊茶叶公司于举证期限内提起反诉。本院依法将本、反诉合并审理，并于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈东海的委托代理人邱清莲、金静华，被告（反诉原告）袁珊珊、蔡登山、山珊茶叶公司的委托代理人刘永金、陈艺波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈东海诉称，2013年2月24日，原告与三被告签订了一份《店面租赁合同》，约定原告将位于厦门市思明区禾祥西二路93号之二店铺出租给三被告使用，合同约定店铺租赁期自2013年3月1日起至2018年2月28日止，共五年。租金头两年为每月45000元（人民币，下同），第三年为每月48600元整，第四年为每月52488元整，第五年为每月56687元整。付款方式为：三被告每月主动向原告缴交租金，存入原告指定银行账户，每期租金应提前十天向原告付清。同时，《店面租赁合同》约定：三被告必须按时交付租金，如有拖欠，每天按拖欠部分5‰加收滞纳金；还约定租赁期间，如果一方要求解除合同，须提前2个月通知另一方，并赔偿2月房租作为违约金。由于三被告未按时交付租金，还应向原告支付滞纳金共计34830元；此外，三被告已单方解除合同并于2015年4月30日搬出租赁场所，按合同约定，三被告还应当赔偿原告2个月房租即97200元作为违约金。三被告无故拖欠租金及单方解除合同的行为已严重违约，并严重损害了原告的合法利益，应当向原告支付租金232200元、滞纳金34830元及提前解约违约金97200元，扣除三被告已支付的押金45000元及仨被告于2015年5月1日还款的50000元外，被告仍拖欠原告租金等合计269230元。现原告为维护自身的合法权益，根据《合同法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、三被告立即向原告支付所欠租金、滞纳金及违约金等共计269230元；2、三被告承担全部诉讼费用。庭审时原告自认三被告于2015年5月1日支付5万元，6月8日支付5万元，7月3日支付10万元，尚欠租金为32200元。因此，原告变更诉求为：1、三被告向原告支付所欠租金32200元、滞纳金暂计34830元及违约金97200元等共计164230元（滞纳金以被告拖欠租金总额232200元为基数，按银行同期贷款利率四倍从被告拖欠租金日期2014年12月1日起暂计起诉之日，应计算至实际付款之日）。2、三被告承担本案的诉讼费用。
被告袁珊珊、蔡登山、山珊茶叶公司共同辩称，一、被告拖延支付租金，系因原告的原因造成的。被告长期以来租用原告的店面，在之前租赁合同期限届满后，又签订了本案讼争的租赁合同。2014年年底，被告了解到原告出租的租金价格明显过高，便与原告协商，要求原告降低租金标准，因协商未果，被告才暂未支付租金。二、原告主张被告支付租金、滞纳金，缺乏依据。2015年4月初，原告要求被告尽快搬出去，双方还就2014年12月至2015年4月期间被告尚未支付的租金进行结算，原告同意被告未付的租金232200元按20万元结清且不需支付滞纳金，被告当场出具了一份确认尚欠20万元租金的字据给原告。2015年4月30日，原告告知被告已将店面卖给别人，要求被告必须在2015年5月1日前搬离所租赁房屋。于是，被告才在5月1日搬离讼争租赁房屋。2015年5月1日，2015年6月8日，2015年7月3日，被告分四次共计转账200000元至原告指定的王信华的银行账户。因此，双方已就被告应付租金、滞纳金的数额达成协议，被告也已经按已达成的协议履行完毕。现原告要求被告支付租金并支付拖延支付租金期间的滞纳金，明显违背了双方已达成的协议，违背了最基本的诚信原则，缺乏事实依据。三、本案系原告单方提出解除合同，其无权要求被告支付违约金。如上所述，本案系原告单方提出要求与被告提前解除合同的。依据《店铺租赁合同》第八条第二款“租赁期间，如有一方要求解除合同，须提前2个月通知另一方，并赔偿2月房租作为违约金”的约定，原告无权要求被告支付违约金。四、原告应退还被告押金45000元并支付被告提前解除合同的违约金97200元。如上所述，本案系原告单方提出与被告提前解除合同的，依据《店铺租赁合同》第八条第二款的约定，原告不仅无权要求被告支付违约金，反而应当支付被告违约金97200元；其已向被告收取的押金45000元，也应退还。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。原告应退还被告押金45000元并支付被告提前解除合同的违约金97200元。
反诉原告袁珊珊、蔡登山、山珊茶叶公司反诉称，反诉原告长期以来租用反诉被告的店面。2013年2月24日，在之前租赁合同期限届满后，又签订了本案诉争的租赁合同。《合同》第八条第二款约定：“租赁期间，如有一方要求解除合同，须提前2个月通知另一方，并赔偿2月房租作为违约金”。2015年4月初，反诉被告亲自驾车到被告的茶山，要求反诉原告尽快搬走，双方还就2014年12月至2015年4月期间反诉原告尚未支付的租金进行结算，反诉被告同意反诉原告未付的租金232200元按20万元结清且不需支付滞纳金，反诉原告当场出具了一份确认尚欠20万元租金的字据给反诉被告。2015年4月30日，反诉被告到店里，说已将店面卖给别人，要求反诉原告必须在2015年5月1日前搬离所租赁房屋。恰好，附近另一家茶叶店转让，于是反诉原告在2015年5月1日搬离讼争租赁房屋。2015年5月1日，2015年6月8日，2015年7月3日，反诉原告分四次转账200000元至反诉被告指定的王信华的银行账户。因此，本案系反诉被告单方提出与反诉原告提前解除合同的，依据《店铺租赁合同》第八条第二款的约定，反诉被告应当支付反诉原告违约金97200元；反诉原告已付清租金及其它一切费用，反诉被告已向反诉原告收取的押金45000元，也应退还。为维护反诉原告的合法权益，遂提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告退还反诉原告押金45000元；2、反诉被告支付反诉原告违约金97200元；3、反诉被告承担本案反诉费用。
反诉被告陈东海辩称，一、反诉原告与被告之间的约定是双方之前约定好的，不应该以市场价为变更。二、反诉被告多次以电话与反诉原告沟通，但反诉原告置之不理，在反诉原告拖欠租金半年之后反诉被告才起诉至法院。所以反诉原告的诉求与理由均不能成立，应予驳回。三、双方最初提出解除合同是因为反诉原告单方认为租金过高要解除合同，双方就解除合同事宜商量到4月底反诉原告搬出讼争房屋。
经审理查明，2013年2月24日，原告陈东海（甲方）与被告山珊茶叶公司（乙方）签订了一份《店面租赁合同》，被告袁珊珊、蔡登山代表乙方在合同上签字。合同约定原告陈东海将坐落于厦门市思明区禾祥西二路93号之二，面积83平方米的店铺出租给三被告，合同约定店铺租赁期自2013年3月1日起至2018年2月28日止，共五年。租金头两年为每月45000元，第三年为每月48600元，第四年为每月52488元第五年为每月56687元。每月租金存入原告（陈东海指定银行账户，每期租金应提前十天付清。店铺押金45000元整，于签订合同当日支付。待合同期满结清所有应缴费用后，原告陈东海将押金无息退还。同时，《店面租赁合同》约定：必须按时交付租金，如有拖欠，每天按拖欠部分5‰加收滞纳金，拖欠租金达5天以上视为违约，原告陈东海有权解除合同，收回店铺，并有权追索所欠租金及滞纳金；约定租赁期间，如果一方要求解除合同，须提前2个月通知另一方，并赔偿2月房租作为违约金。合同签订之后，原告将服务交付三被告使用，三被告（反诉原告）向陈东海交付了45000元押金。从2014年12月1日起，三被告停止向原告陈东海缴交租金。之后三被告分别于2015年5月1日、6月8日和7月3日向原告支付5万元、5万元和10万元，共计20万元。2015年4月30日，三被告搬离讼争房屋。
另查明，一、本案讼争房产系原告陈东海及其配偶王信华共有。二、被告袁珊珊与被告蔡登山系夫妻关系，双方均系被告山珊茶叶公司的股东和实际经营者。
以上事实有原告提供的《店铺租赁合同》，被告提供的电话录音、短信记录及银行转账单及庭审笔录为证。
本院认为，被告蔡登山系台湾地区居民，本案属于厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，因此本院对本案享有管辖权。本案当事人对适用法律没有进行约定，按照最密切联系原则，应当适用大陆法律。
本案中，陈东海与山珊茶叶公司签订的《店铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容真实并未违反法律的强制性规定，合法有效。根据合同约定，三被告应当每月提前十天向原告陈东海缴交租金，但三被告从2014年12月1日起停止缴交租金已经构成违约。首先，关于尚欠的租金问题。三被告主张双方就2014年12月1日至2015年4月30日期间所欠的租金及滞纳金经协商达成协议，对该部分租金及滞纳金以20万元结清，现已履行完毕，但原告对此予以否认。根据法律规定当事人对于自己的主张，有责任提供证据加以证明，否则应承担举证不能的结果。三被告虽主张达成了相关协议，并立有字据，但并未提供充足证据证明其主张，对此本院不予采信。即，三被告应当向原告陈东海支付从2014年12月1日至2015年4月30日的房屋租金232200元，鉴于三被告已分别于2015年5月1日、6月8日和7月3日向原告支付5万元、5万元和10万元，目前尚欠租金32200元。其次，关于滞纳金问题。根据《店铺租赁合同》约定每天按拖欠部分5‰加收滞纳金，现原告主张按照按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算滞纳金，对此本院予以照准。结合三被告租金的支付情况，滞纳金相应计算为：1、以232200元为基数，自2014年12月1日计算至2015年5月1日；2、以182200元为基数，自2015年5月2日计算至2015年6月8日；3、以132200元为基数，自2015年6月9日计算至2015年7月3日；4、以32200元为基数，自2015年7月4日计算至实际付款之日。再者，关于违约金问题。原告主张被告单方解除合同，根据《店铺租赁合同》约定租赁期间，如果一方要求解除合同，须提前2个月通知另一方，并赔偿2月房租作为违约金，据此，原告主张被告应当支付提前解约违约金97200元。被告则主张系原告将房屋卖给他人，要求其提前搬走，系原告单方提出解除合同，原告应当支付2月租金97200元作为违约金。庭审时原告陈述双方就被告搬离店面进行过协商，被告陈述2015年4月初原告要求其于5月1日搬离，双方还就尚欠的租金及滞纳金进行结算确认，据此，本院认定合同解除是双方进行协商达成一致的结果，因此双方均无须向对方支付解除合同的违约金。最后，关于押金问题。《店铺租赁合同》约定合同期满结清所有应缴费用后，原告陈东海应将押金无息退还给被告。讼争合同于2014年4月30日被告搬离讼争房屋后已经解除，但此时被告并未结清租金及滞纳金等费用，原告陈东海主张无须退还押金，将该笔押金直接用于抵扣未缴纳的租金及滞纳金费用。该项主张合法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告袁珊珊、蔡登山、厦门山珊茶叶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈东海支付租金32200元及滞纳金（按中国人民银行同期贷款利率的四倍，1、以232200元为基数，自2014年12月1日计算至2015年5月1日；2、以182200元为基数，自2015年5月2日计算至2015年6月8日；3、以132200元为基数，自2015年6月9日计算至2015年7月3日；4、以32200元为基数，自2015年7月4日计算至本判决确定支付之日止）；45000元押金先行抵扣前述租金及滞纳金。
二、驳回原告陈东海的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告袁珊珊、蔡登山、厦门山珊茶叶有限公司的所有反诉请求。
如被告（反诉原告）袁珊珊、蔡登山、厦门山珊茶叶有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费3584元，减半收取1792元，由原告陈东海负担1441元，被告袁珊珊、蔡登山、厦门山珊茶叶有限公司负担351元；本案反诉案件受理费3144元，减半收取1572元，由反诉原告袁珊珊、蔡登山、厦门山珊茶叶有限公司负担。
如不服本判决，原告（反诉被告）陈东海、被告（反诉原告）袁珊珊、厦门山珊茶叶有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）蔡登山可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 叶炎乾
二〇一五年十二月四日
书 记 员 邱碧蓉
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。