广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1969号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周志福，男，汉族，住广东省珠海市斗门区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎旭飞，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：徐丽华，广东诚迅达律师事务所律师。
上诉人周志福因与被上诉人黎旭飞租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2010年9月25日，黎旭飞与周志福签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：黎旭飞将自己所有的位于斗门区城南白藤二路文化小区15号1栋15号铺位租赁给周志福，租赁期为3年，自2010年10月15日起至2013年10月15日止；月租3200元，于每月5日前汇入黎旭飞农行账户；周志福另付押金7000元，合同期满铺位验收合格后退还，不计利息；一方在相对方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为违约，应向相对方支付违约金10000元。合同签订后，周志福向黎旭飞交纳了押金7000元，双方依约履行。2013年10月15日合同期满，双方没有续签书面合同，周志福继续使用案涉商铺并向黎旭飞如期交纳租金，期间，双方对月租也进行了调整，2014年1月起月租为5000元，2015年2月起月租为5500元，2015年12月起月租为6000元，2016年1月起月租为6050元。2015年11月起，双方因故发生矛盾，黎旭飞通过短信要求周志福搬离案涉铺位。2015年12月10日，周志福交纳12月租金6000元。2015年12月13日，黎旭飞用手机发送短信给周志福：“…，请注意，15号商铺要每月租金为7000元，如果你租不起，我就要收铺，否则后果自负，…”。2016年1月8日，周志福交纳当月租金6050元。2016年1月13日，黎旭飞在未通知周志福的情况下，办理了案涉商铺供电销户手续，停止对案涉商铺进行供电。2016年1月15日，双方经斗门区白藤街道人民调解委员会城南人民调解工作室调解无果。同日，周志福为避免扩大损失，自行购买两台汽油发电机发电继续经营，总价格6000元。2016年3月4日，黎旭飞诉至原审法院，以合同到期、决定收回铺位自用、周志福拖欠租金和电费等为由，请求：一、解除合同，周志福搬出商铺；二、周志福支付租金10000元和违约金10000元。2016年4月14日，黎旭飞变更诉请如前文所述。
原审庭审中，黎旭飞确认周志福已交清电费和滞纳金，当庭撤回第二项诉请。
本案双方当事人争议的焦点如下：
一、关于双方之间是否存在租赁合同关系。黎旭飞认为双方原租赁合同已期满终止，双方没有续签，双方之间不存在租赁合同关系；周志福认为双方虽没有续签书面租赁合同，但双方之间曾口头达成续租，租赁合同关系存在。
二、关于铺位占用使用费的问题。黎旭飞认为周志福在租赁合同期满终止的情况下仍然占用商铺，应按6050元的月租标准支付占用费至交付商铺之日止；周志福认为黎旭飞停止对商铺供电，已不具备出租条件，应返还2016年1月所交租金6050元。
三、关于押金是否返还问题。黎旭飞认为周志福未依约交回商铺，押金返还条件尚不成立；周志福认为双方合同解除，黎旭飞理应返还押金。
四、关于停电损失问题。周志福主张黎旭飞未经通知擅自停电，造成其食物变质和人员误工损失，同时其为继续经营所购买的发电机和油料均应由黎旭飞赔偿；黎旭飞认为停止案涉商铺供电是其在协商无果的情况下正当行使物权的行为，造成的损失应由周志福自行承担。
五、关于违约金支付和装修费赔偿问题。周志福主张黎旭飞提前解除合同，依约应支付违约金10000元并赔偿其铺位装修费50400元；黎旭飞认为双方之间的租赁合同早已期满终止，周志福主张的违约金和装修费赔偿没有事实和合同依据。
原审法院认为：关于争议焦点一。2010年9月25日，黎旭飞与周志福签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：黎旭飞将自己所有的位于斗门区城南白藤二路文化小区15号1栋15号铺位租赁给周志福，租赁期为3年，自2010年10月15日起至2013年10月15日止。合同签订后，双方依约履行。2013年10月15日合同期满，周志福（周志福）继续使用案涉商铺，黎旭飞并无异议，且双方对月租也不断进行协商和调整，黎旭飞按调整后的月租如期交纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁为不定期。因此，双方之间的租赁合同关系延续，但转为不定期租赁。黎旭飞关于双方2010年9月25日签订的《商铺租赁合同》期满终止后不存在租赁合同关系的主张，与事实和法律规定不符，原审法院不予采信。自2014年1月起，双方对商铺月租不断进行了调增，2014年1月起月租为5000元，2015年2月起月租为5500元，2015年12月起月租为6000元，2016年1月起月租为6050元。黎旭飞认为自己没有与周志福协商过租金，上述租金的调增是周志福的单方行为。该主张不但与常理不符，也与黎旭飞（黎旭飞）2015年12月13日发信息给周志福要求加租至7000元的事实相矛盾。且黎旭飞不承认加租是双方的合意，却以2016年1月的月租6050元为标准请求支付商铺占用费，其行为之间亦相互矛盾。对黎旭飞该主张，原审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对不定期租赁，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，对解除租赁合同，双方当事人均无异议，原审法院予以解除。
合同解除后，已履行部分，当事人可要求恢复原状。黎旭飞请求周志福返还案涉商铺，理由充分，原审法院予以支持。
关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。周志福一直在使用案涉商铺，依法应支付租金及占用费。黎旭飞请求周志福按每月6050元的标准支付从2016年2月至实际返还商铺之日止的租金和占用费，理据充分，原审法院予以支持。周志福以黎旭飞单方停电不具备出租条件为由抗辩并反诉请求返还2016年1月租金，与其停电后继续占用商铺进行经营的事实不符，原审法院不予支持。
关于争议焦点三。双方2010年9月25日签订的《商铺租赁合同》第三条第4项约定：“另付押金7000元，作为商铺因乙方造成的损失的赔偿费，若直到合约期满甲方验收合格后退还，不计利息。”现合同约定的退还条件尚未成就，周志福请求返还，理由不充分，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方可待约定的条件成就后另行主张。
关于争议焦点四。作为出租人，保障出租商铺的正常供水供电是黎旭飞的合同义务。但黎旭飞在合同履行期间单方停止对租赁商铺供电，其行为已违约，依法应承担赔偿损失的责任。黎旭飞主张其停电是行使物权的行为，实际是否认双方之间存在租赁合同关系，该主张与事实不符，原审法院不予采信。周志福请求黎旭飞赔偿损失，理据充分，原审法院予以支持，具体赔偿数额以原审法院确定为准。周志福租赁案涉商铺经营餐饮业，其设备运行、食材冷藏等都有赖于正常电力供应。黎旭飞突然停电对正常经营的餐饮店所造成食材损坏和不能营业的误工损失确在情理之中。基于其经营规模并结合周志福提交的证据4，其请求的食材损失数量和金额没有超出合理范围，原审法院予以支持。至于2016年1月14日和15日的误工损失数额，因周志福没有提供证据证明其收入，原审法院参照国有同行业（餐饮业）在岗职工年平均工资37406元的标准予以计算，5人两天的误工损失为1025元（××）。停止供电后，周志福购买发电机发电是继续经营、避免损失扩大所必要，该购买发电机的费用6000元是因黎旭飞违约行为而额外增加的支出，应由黎旭飞负责赔偿。至于周志福请求发电所用之油料，首先其发电是维持经营所需，即使是正常供电也需交纳电费，其次其提交的证据5没有其他证据印证，不足以证明是全部为发电所购置的油料，故对周志福该项请求，原审法院不予支持。
关于争议焦点五。违约金的支付需以合同约定为准。双方2010年9月25日签订的《商铺租赁合同》第七条约定：“1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人视为甲方违约，负责赔偿违约金10000元；2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10000元”。本案中，双方之间是不定期租赁关系，依法可随时解除，不存在合同约定的提前解除行为，故周志福请求黎旭飞支付违约金，理据不充分，原审法院不予支持。至于装修赔偿问题，周志福没有证据证明其装修经过黎旭飞同意，其在不定期租赁期间自行对案涉商铺进行装修所产生的费用应自行承担。且其所主张的50400元是所有的装修费用，并非装修残值，显属于法无据。故周志福请求黎旭飞赔偿装修损失50400元，理据不充分，原审法院不予支持。
周志福以黎旭飞依法负有纳税义务为由请求黎旭飞给付租金发票。黎旭飞是否纳税是税务机关与其之间的行政法律关系，与本案争议的租赁合同关系无关，黎旭飞是否应给付租金发票应根据合同约定和交易习惯而定。双方在2010年9月25日签订的《商铺租赁合同》中并没有约定相关税票交付和税费负担问题，而且从2010年10月双方成立租赁合同关系起至双方发生争议时5年多的时间里，黎旭飞并没有向周志福给付租金发票，周志福也没有提出异议，从交易习惯可推定黎旭飞没有给付租金发票的合同义务。周志福该请求，理据不充分，原审法院不予支持。
至于黎旭飞诉请第二项，因周志福已实际履行，黎旭飞当庭撤回该项诉请，不违反法律规定，原审法院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条规定、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、解除黎旭飞与周志福之间的租赁合同关系；二、周志福于判决生效之日起十五日内将斗门区城南白藤二路文化小区15号1栋15号铺位腾退给黎旭飞；三、周志福于判决生效之日起十五日内按每月6050元的标准向黎旭飞支付从2016年2月起至腾退商铺之日止的租金和占用费。四、黎旭飞于判决生效之日起十五日内向周志福赔偿损失8981元。五、驳回黎旭飞的其他诉讼请求。六、驳回周志福的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费344.65元，由黎旭飞负担174.65元，周志福负担170元；反诉受理费1017.20元，由黎旭飞负担138元，周志福负担879.2元。
周志福不服上述判决，上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判黎旭飞向周志福赔偿装修损失50400元；三、本案一审、二审诉讼费由黎旭飞承担。事实和理由如下：黎旭飞出租给周志福的商铺系违章建筑，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第六条：房屋有下列情形之一的，不得出租：（四）属违章建筑的，因此双方签订的租赁合同无效，黎旭飞应当支付周志福为违章建筑支付的装修损失50400元。
针对周志福的上诉状，黎旭飞答辩称，一、2010年9月25日，黎旭飞与周志福签订《商铺租赁合同》，约定黎旭飞将自有的位于珠海市斗门区城南白藤二路文化小区15号1栋15号铺租赁给周志福。租赁期限为2010年10月15日至2013年10月15日止。月租金为人民币叁仟叁佰元，定于每月5日前支付当月租金。合同签订后，黎旭飞依约将铺位交付给周志福，周志福在租期内不仅经常拖延交租，而且乱丢餐饮垃圾影响相邻商铺，导致相邻商铺向黎旭飞多次投诉，黎旭飞为此协调，反遭周志福恶语相向。更有甚者周志福在商铺乱搭建违章建筑，被行政执法处罚。因此，黎旭飞在合同期满时就告知不再续租，但周志福就是赖着不走。黎旭飞多次要求周志福搬离遭到拒绝，黎旭飞无奈，2016年1月15日双方在珠海市斗门区白藤街道人民调解委员会城南人民调解工作室调解下，黎旭飞再次明确要求周志福搬离，但周志福置若罔闻。调解无果，周志福至今仍占用商铺。黎旭飞无奈，提起本案诉讼。二、周志福上诉的理由认为涉案商铺系违章建筑，由此认为租赁合同无效、并要求黎旭飞支付装修损失50400元。该说法完全是其一面之辞。原审证据表明，涉案房屋的房产证恰恰证明涉案商铺系合法建筑，周志福称涉案商铺系违章建筑根本没有任何证据证明，完全是为了拖延搬迁的时间、利用上诉达到继续占用涉案商铺的借口。综上，周志福上诉没有事实与法律依据，理应依法予以驳回。原审判决正确，应当予以维持。
周志福在二审中提交了如下证据：1、汽油发电机组使用说明书，说明黎旭飞停电后导致无法经营；2、发票13份，证明周志福用于发电机的油量；3、2016年7月1日斗门规划局函件；4、现场照片，证据3、4证明商铺是经过改装的，改装行为是违法的。5、2016年7月22日复查意见书；6、信访事项实体性受理告知书，7、信访事项转送告知书，证据5－7证明商铺是违章加建的。8、光盘一张，内容是2011年6月21日、2011年4月28日周志福与黎旭飞的电话对话录音，证明2011年周志福搭的铁皮棚架是黎旭飞叫其搭建的。黎旭飞认为周志福提交的上述材料不属于新证据，不同意质证。除对证据4中食惯嘴照片的商铺位置予以确认及证据6、7以外，对其他证据的真实性均不予认可。
经审查，周志福提交的上述证据与本案基本事实有关联，本院予以采纳。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院另查明，案涉15号商铺系黎旭飞于2010年购买，并于2010年8月18日登记取得房地产权证书。2016年5月30日珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局向周志福出具的《信访事项处理意见书》载明，周志福反映的案涉15号商铺已于2007年6月6日取得《建设工程规划许可证》，并于2008年6月20日取得《建设工程规划验收合格许可证》，案涉15号商铺涉嫌加建夹层行为未办理相关报建手续，属违法建设行为。
本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议的焦点在于以下两个方面：其一，案涉商铺是否属于违章建筑并导致合同无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，违章建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的房屋及建筑，或者违反临时建筑管理规定的临时建筑。从本案查明的事实可知，案涉商铺已取得《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格许可证》，并取得房地产权证书。因此，案涉商铺并不属于法律规定的违章建筑，而珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局在意见书中亦仅认定案涉商铺内加建夹层属违法建设行为，在合法建筑内违法加建与认定建筑为违法建筑是两个不同的概念，周志福的该主张没有法律依据，本院不予采纳。其二，周志福主张装修损失50400元是否成立。周志福所主张的50400元为其装修费用，并非装修残值，如原审判决所认定，在不定期租赁期间，周志福自行对案涉商铺的装修并未经得黎旭飞同意，其要求黎旭飞赔偿该费用没有法律依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1749元，由上诉人周志福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 王 莉