重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终1627号
上诉人（原审被告）：别鸣镝，男，1970年3月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，
委托诉讼代理人：李勇，重庆康实律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李万银，男，1966年3月25日出生，汉族，住重庆市渝北区，
委托诉讼代理人：何巧，重庆继维律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：明德荣，男，1963年12月13日出生，汉族，住重庆市合川区，
委托诉讼代理人：何巧，重庆继维律师事务所律师。
上诉人别鸣镝因与被上诉人李万银、明德荣房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初12877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人别鸣镝的委托诉讼代理人李勇和被上诉人李万银、明德荣的共同委托诉讼代理人何巧到庭参加了审理。本案现已审理终结。
别鸣镝上诉请求：1、依法撤销重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初12877号民事判决，改判驳回李万银、明德荣的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由李万银、明德荣承担。事实和理由：1、别鸣镝是名义上的承租人，其并未实际使用租赁房屋，是该合同的经办人白某借用其名义与李万银、明德荣签订的本案所涉房屋租赁合同；2、就涉案房屋租赁合同相关问题，一直是别鸣镝的经办人白某在与李万银、明德荣的经办人项旭东进行沟通协商，别鸣镝有理由相信项旭东已构成李万银、明德荣的表见代理人，项旭东能够代表李万银、明德荣；3、白某在一审审理中出庭作证，证明其曾于2015年12月电话通知项旭东解除租赁合同，但李万银、明德荣无故不予协商，致使损失扩大，理应自行承担相应责任；4、一审判决适用法律错误。
李万银、明德荣辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。
李万银、明德荣向一审法院起诉请求：1、请求判令别鸣镝支付2016年2月25日至2016年11月24日租金1113832.80元；2、判令别鸣镝支付逾期付款违约金（从2016年2月10日起，以371277.60元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算至付清为止；从2016年5月10日起，以371277.60元为基数，按照同期贷款利率4倍计算至付清为止；从2016年8月10日起，以371277.60元为基数，按照同期贷款利率4倍计算至付清为止）；3、判令别鸣镝支付李万银、明德荣损失（2015年12月1日至2016年8月31日的物业费、水电费以及公摊费共计70021元，屋内物品损失10万元）；4.本案诉讼费用由别鸣镝承担。
一审法院认定事实:2015年11月24日，李万银、明德荣与别鸣镝签订《房屋租赁合同》，约定别鸣镝承租李万银、明德荣所有的位于重庆市××××栋整层（其中明德荣名下10-1、10-2、10-10、10-11、10-12、10-13共计803.01平方米，李万银名下10-3、10-5、10-6、10-7、10-8、10-9共计743.98平方米），租赁房屋建筑面积共计为1546.99平方米。租赁期间为一年，从2015年11月25日至2016年11月24日止，免租期从2015年11月25日至2015年12月9日止。免租期内，别鸣镝无须支付租金，但须自行支付实际使用费用，包括但不限于物业管理费、水、电、公摊等费用。该租赁房屋租金为每月80元/平方米（以建筑面积计算）。支付方式：以每月租金123759.20元以三个月为一期，分为4期的租金支付。合同签订之日别鸣镝向李万银、明德荣支付第一期租金共计247518.40元，以后每期租金为371277.60元，每期房租到期前15日向李万银、明德荣支付下期租金，以此类推。租赁房屋的物管费、水、电、气、网络、通讯等费用均由别鸣镝自行承担，由别鸣镝每月按时向租赁房屋的物业管理公司或者相关收费部门缴纳。本合同签订后，别鸣镝向李万银、明德荣支付履约保证金20万元。租赁期满或者合同终止，如别鸣镝无违约行为和无其他拖欠款项时，李万银、明德荣将履约保证金返还别鸣镝（无息），如有违约或欠费则扣除后将余额返还。李万银、明德荣租赁房屋内办公设备（另附清单）一并出租给别鸣镝，别鸣镝退租时应完好交还李万银、明德荣，如有损坏（自然损耗除外），别鸣镝负责赔偿。别鸣镝未能按照本合同约定支付租金，则每逾期一天，按欠交租金的0.3%向李万银、明德荣支付违约金，直至别鸣镝结清租金时止；若逾期超过20天则视为不履行本合同，李万银、明德荣有权解除本合同，立即收回租赁房屋并不退还已收取的各项费用，且由此造成的各项损失由别鸣镝负责等内容。协议签订后，别鸣镝向李万银、明德荣支付了2015年11月25日至2016年2月24日租金以及20万元保证金。
另查明，位于重庆市江北区建新北路38号2幢10-1号、10-2号、10-8号、10-10号、10-11号、10-12号、10-13号房屋现登记在明德荣名下，位于重庆市江北区建新北路38号2幢10-3号、10-5号、10-6号、10-7号、10-9号房屋现登记在李万银名下。
一审庭审中，李万银、明德荣举示重庆增值税普通发票以及重庆世纪英皇物业管理有限公司收款收据，拟证明2015年12月1日至2016年8月31日李万银、明德荣支付物业费共计92893.74元，该物业费包含涉讼房屋的水电费以及公摊费。别鸣镝质证认为，对于真实性没有异议，但是该费用是在合同解除之后应由李万银、明德荣自行承担的费用，与本案没有关系。李万银、明德荣举示《恒弘家具（重庆）有限公司设计方案》、屋内物品清单拟证明李万银、明德荣在交付房屋时，双方对屋内物品进行了清理，别鸣镝同意按照载明的数量以及金额妥善保管。别鸣镝质证认为，对于真实性关联性均有异议，该证据不是原件且与本案没有关联性，不能达到李万银、明德荣的证明目的。
一审庭审中，别鸣镝申请证人白某出庭作证并举示录像一份，拟证明李万银、明德荣与别鸣镝之间的《房屋租赁合同》于2015年12月已经解除并且别鸣镝已经按照李万银、明德荣的要求将涉讼房屋恢复原状。该证人证言主要内容为证人系别鸣镝的朋友，涉讼房屋的租赁事宜一直由证人和项某、小吴（李万银、明德荣的委托经办人）经办。租赁合同签订后，由于公司经营出了问题，因此别鸣镝决定不再租赁涉讼房屋。2015年12月下旬，证人电话与项某沟通要求解除合同。之后，双方沟通涉讼房屋恢复原状的问题。2016年3月，恢复原状的工程开始施工，2016年3月底工程完成并经过小吴检查确认。恢复原状后，项某电话联系证人，认可恢复了原状，但是要求赔偿损失，支付物管费及租金。该录像主要内容为关于协商墙纸恢复以及赔偿损失的事宜。李万银、明德荣质证认为，对于别鸣镝申请证人出庭作证的程序不合法，从现有证据看，别鸣镝无法证明证人为租赁合同的实际经办人，其陈述的解除合同并无事实以及法律依据。证人陈述的恢复原状并无证据予以证明。对于该录像的画面模糊，且未标明身份，因此对该录像的真实性存疑；项旭东并非李万银、明德荣的委托代理人且该证据看不出李万银、明德荣有解除合同的意思表示。
一审法院认为，李万银、明德荣与别鸣镝之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，该合同依法有效。双方当事人均应依约依法全面履行各自的义务。
关于支付租金问题。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，李万银、明德荣与别鸣镝签订的《房屋租赁合同》中明确约定该租赁房屋租金为每月80元/平方米（以建筑面积计算）。以每月租金123759.20元以三个月为一期，分为4期的租金支付。合同签订之日别鸣镝向李万银、明德荣支付第一期租金共计247518.40元，以后每期租金为371277.60元，每期房租到期前15日向李万银、明德荣支付下期租金。现别鸣镝拖欠李万银、明德荣租金属实，因此对于李万银、明德荣主张的要求别鸣镝支付2016年2月10日起至2016年11月24日租金的诉讼请求，法院予以认可。对于别鸣镝提出的别鸣镝在2015年12月已经电话通知李万银、明德荣要求解除合同获得李万银、明德荣同意并且已经按照李万银、明德荣的要求将涉讼房屋恢复原状的抗辩意见，法院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系变动的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，别鸣镝申请的证人白某的证言以及录像证据仅能显示出证人白某曾提出解除合同，但均无法证明双方是否达成一致，并且证人白某以及其联系的项某均无双方当事人的委托，证人白某在录像中与他人的磋商行为无法直接认定为系李万银、明德荣的意思表示，而庭审中李万银、明德荣明确表示项某并非其二人授权的委托代理人，李万银、明德荣从未同意解除双方的《房屋租赁合同》，从未认可别鸣镝已经恢复原状。综上，法院对于别鸣镝提出的双方的《房屋租赁合同》于2015年12月已经解除以及房屋已经恢复原状的抗辩意见不予采信。
关于违约金问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，别鸣镝未按时支付租金，应承担相应的违约责任，因《房屋租赁合同》中约定的违约金标准过高，李万银、明德荣主动调整为按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的四倍计算，法院予以确认，因此别鸣镝应当支付截止2016年11月9日的违约金金额为96903.46元，之后的违约金金额为以1113832.8元为基数，从2016年11月10日起至租金付清时为止，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的四倍计算。
关于损失问题。本案中，李万银、明德荣与别鸣镝签订的《房屋租赁合同》中明确约定租赁房屋的物管费、水、电、气、网络、通讯等费用均由别鸣镝自行承担，由别鸣镝每月按时向租赁房屋的物业管理公司或者相关收费部门缴纳。现李万银、明德荣已经缴纳2015年12月1日至2016年8月31日的物业管理费属实，现李万银、明德荣仅主张要求别鸣镝支付代缴费用70021元系其处分自己诉讼权利的行为，法院予以主张。关于物品损失，法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者举示的证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李万银、明德荣举示的《恒弘家具（重庆）有限公司设计方案》、屋内物品清单系复印件并无别鸣镝的签字确认，该证据不足以证明其主张且庭审中别鸣镝对于其陈述不予认可，因此李万银、明德荣应自行承担举证不利的后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、别鸣镝于本判决生效之日起十日内支付李万银、明德荣租金913832.80元以及违约金（截止2016年11月9日违约金金额为20963.89元以及以913832.80元为基数，从2016年12月10日起至租金付清时为止，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率四倍计算，利随本清）；二、别鸣镝于本判决生效之日起十日内支付李万银、明德荣损失即代缴费用70021元；三、驳回李万银、明德荣的其他诉讼请求。
二审审理中，李万银、明德荣认可于2016年4、5月份已知道别鸣镝搬离了争议的承租房屋。
本院对一审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，关于别鸣镝是否系涉案租赁合同相对方的问题，因别鸣镝在二审审理中认可涉案租赁合同承租人处由其本人签名，也认可在签订合同时未向李万银、明德荣披露其为白某的代理人的身份，且在本案审理过程中别鸣镝又称白某为该合同经办人，故别鸣镝的该上诉理由本院不予采信，别鸣镝应为涉案租赁合同的合同相对方。
关于别鸣镝上诉称租赁合同已于2015年12月解除的问题，因租赁合同并未明确约定项旭东系李万银、明德荣的代理人，且李万银、明德荣也否认项旭东系其合同代理人，因此别鸣镝认为其经办人白某有理由相信项旭东系李万银、明德荣表见代理人的理由不能成立，故本院对其所称已向项旭东告知解除合同的意思表示的事实不予确认。由于别鸣镝没有充分证据证明其已于2015年12月向李万银、明德荣要求提前解除租赁合同且双方已达成解除的一致意思表示的事实，故本院对别鸣镝关于租赁合同已于2015年12月解除的理由不予采信。
关于合同解除时间的确定。依照双方所签《房屋租赁合同》第6.1条之约定，“乙方未能按照本合同约定按时足额支付租金，……；若逾期超过20日则视为不履行本合同，甲方有权解除本合同”，本案中别鸣镝仅支付了第一期租金至2016年2月24日，之后未再支付过租金，因此李万银、明德荣享有约定的合同解除权。之后，李万银、明德荣虽未书面发函向别鸣镝行使解除权，但其向江北区人民法院提交的本案《民事起诉状》中载明了“解除双方签订的《房屋租赁合同》”的诉讼请求，且该院于2016年8月3日将起诉状副本送达至别鸣镝本人，本院认为李万银、明德荣提交的书面起诉状通过法院送达给别鸣镝也同样产生解除合同的效力，依据《合同法》第九十六条之规定“合同自通知到达对方时解除”，本院据此确认李万银、明德荣与别鸣镝2015年11月24日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月3日解除。
因李万银、明德荣在二审中认可其二人于2016年4、5月已实际知晓别鸣镝搬离承租房屋的事实，加之别鸣镝在2016年2月24日之后即未再支付过租金，结合合同约定和上述事实，本院认为别鸣镝以其行为向李万银、明德荣表示了不再继续租赁房屋的意思表示，且别鸣镝确已于合同解除之前搬离了承租房屋，并考虑给与李万银、明德荣一定合理时间寻求其他承租人以减少损失的客观实际，本院认为别鸣镝应向李万银、明德荣给付截止2016年8月3日的租金和代交费用，对李万银、明德荣请求的2016年8月3日之后的租金本院不予支持。由于别鸣镝未按时支付租金应承担相应的违约责任，一审判决酌情按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算违约金并无不当，本院予以确认。
综上，别鸣镝应向李万银、明德荣给付2016年2月25日至2016年8月3日的租金660049.07元（123759.20元/月×5月+123759.20元/月÷30天×10天）以及相应的违约金，并赔偿代交费用损失70021元，因别鸣镝已支付200000元保证金，本院认为该保证金可与其尚需支付的租金先行抵扣。
综上所述，因二审出现新事实，别鸣镝的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初12877号民事判决第二项；
二、撤销重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初12877号民事判决第一、三项；
三、李万银、明德荣与别鸣镝2015年11月24日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月3日解除；
四、别鸣镝于本判决生效之日起十日内支付李万银、明德荣租金460049.07元以及违约金（以371277.60元为基数按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算2016年2月25日至5月24日的违约金，以660049.07元为基数按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算2016年5月25日至8月3日的违约金，2016年8月4日之后的违约金以460049.07元为基数按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算，利随本清）；
五、驳回李万银、明德荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取12488元，减半收取6244元，由李万银、明德荣承担2872元，由别鸣镝承担3372元；二审案件受理费12488元，由李万银、明德荣承担5628元，由别鸣镝承担6860元（上述案件受理费均已预缴不退，各自应负担部分由别鸣镝在给付租金等款项时互相予以抵扣）。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
审 判 员 余彦龙
代理审判员 刘 希
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 冉梦云