.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）青01民终1017号上诉人（原审被告）：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市城中区北斗宫街2号。法定代表人：彭波，董事长。委托诉讼代理人：盛书成、杨蕾，该公司职员。被上诉人（原审原告）：田志岗，公民身份号码：×××，男，汉族，1963年11月9日出生，建行西宁市支行职工，住西宁市。上诉人西宁世纪佳和房地产开发有限公司（以下简称世纪佳和公司）与被上诉人田志岗房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，田志岗于2017年1月9日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求判令1、世纪佳和公司继续履行合同交付房屋；2、双方签订的房屋拆迁安置补偿协议书所约定的建筑面积100.03㎡以上的面积，面积误差比在3％以内的房价款由田志岗按照协议书约定的价格补足，面积误差比超出3％房价款由世纪佳和公司承担，所有权归田志岗，并由该公司协助办理所有权过户手续；3、世纪佳和公司支付田志岗过渡费32623.29元；4、本案诉讼费由世纪佳和公司承担。西宁市城中区人民法院于2017年5月23日作出（2017）青0103民初253号民事判决，世纪佳和公司不服提起上诉。本院于2017年7月11日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。田志岗、世纪佳和公司的委托诉讼代理人杨蕾、盛书成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪佳和公司上诉请求：撤销原判第二、三项，依法改判并由田志岗承担一、二审案件诉讼费用。事实与理由：一、原判第二项不正确，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。即出卖人与买受人关于建筑面积差异的处理，双方有约定时应优先按约定处理，没有约定时才适用关于面积误差比3%的处理原则处理。根据世纪佳和公司与田志岗签订的房屋拆迁安置补偿协议书及补充协议中有关于面积误差明确的约定，即面积误差在10%以内的，按3980元/平方米计算。很显然，该条款的约定使本案已经不再适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积误差3%的规定。且房屋拆迁安置补偿协议书第三条中有明确规定房屋合同约定的建筑面积最终以产权处核定的面积为准，然后按照房屋拆迁安置补偿协议书”房屋产权调换差价计算表”的计算方式计算误差面积，因此原判决不正确，应优先按照双方约定处理。二、因为房屋拆迁安置补偿合同是一种特殊的买卖合同，根据补充协议的约定，若田志岗不能认可安置方案和回迁房超面积部分房款的计算方式，世纪佳和公司可以按照原权证面积及超出的面积进行回购。因此，原判决第二项既没有遵照买卖双方在房屋拆迁安置补偿协议书的约定，也不符合法律规定。三、原判第三项有失公平。世纪佳和公司分别于2016年5月7日、2016年5月9日在西宁晚报上通过公告的方式通知业主交房，并明确了房屋交付时间为2016年7月1日；后又分别于2016年11月7日、2016年11月9日在西海都市报通过公告的方式催告业主收房，再次明确了交房时间为2016年7月1日。即世纪佳和公司己通过公告的方式通知了业主交房，己履行了其相应的通知义务，因此其过渡费用应计算至2016年7月1日为止。不能因为世纪佳和公司与田志岗的其它纠纷，就将过渡期无限期延长。田志岗辩称，一、针对世纪佳和公司提出的双方”签订的房屋拆迁安置补偿协议书及补充协议中有关于面积误差明确的约定，即面积误差在10%以内的，按3980元／平方米计算”。认为”该条款的约定，使本案已经不再适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积误差3%的规定”。而且认为”房屋拆迁安置补偿协议书第三条中明确规定房屋合同约定的建筑面积最终以产权处核定的面积为准，然后按照协议书房屋产权调换差价计算表的计算方式计算误差面积......”。田志岗认为：世纪佳和公司的表述明显与证据及事实不符。一、本案双方签订的房屋拆迁安置补偿协议书是合法有效，是双方当事人约定真实意思的表述，这在一审中已得到法院确认。协议书约定的建筑面积是100.03平方米的户型及面积是田志岗结合自身的家庭经济承受能力同家人围绕28种户型选定的。其约定的建筑面积是依据开发商提供”经规划部门审批的总平面图及户型图”确定的，约定的建筑面积精确到小数点后两位是确切的、明确的，并且是真实不可更改的（排除正常的建筑误差3%外）。既然双方已从法律角度约定了所建房屋面积，也就没有必要对排除正常的建筑误差外增减的建筑面积如何计价做出约定，即没有建筑面积增减这个基础。因此，在协议书及”补充协议中，根本不存在变更建筑面积的约定，显然世纪佳和公司认为双方”有关于面积误差明确的约定”是不成立的。二、世纪佳和公司出具的两种价格是专指回迁户所选回迁房屋户型面积（约定面积）与原住房面积之间面积差额部分分段执行的价格。即：回迁房屋面积超过原房面积lO%以内的按成本优惠价3980元平方米计价，超过10%至所选房屋面积之间的（含可承受的正常建筑面积误差）按5500元／平方米计价，这在协议书所附”房屋产权调换差价计算表”（表二）得以印证确认，即田志岗原房屋建筑面积是88.41平方米，约定的新房屋建筑面积是100.03平方米，”100.03-88.41-8.841=2.779平方米，2.779*5320元/平方米=14784元”，最终”差价结算乙方应付给甲方人民币31243元”。显然，”3980元／平方米”是用于约定的新房屋建筑面积与原房屋建筑面积差额部分的计算价格，而世纪佳和公司把它用于其单方面增加的建筑面积的计价是偷梁换柱、混淆是非，是不成立的。由此来看，双方根本未对建造超出协议书约定面积100.03平方米以上的超面积部分依据什么条款（计价）来处理做出明确约定。三、协议书中”最终以产权处核定的面积为准”是世纪佳和公司与田志岗约定的新房屋实际建筑面积确定的测量方法。本案双方约定的房屋建筑面积是100.03平方米，而不能理解为”以产权处核定的实际面积为约定面积”，更不能理解为本约定是对世纪佳和公司任意变更设计、肆意增大面积的授权。由于协议书是格式合同，本条是格式条款，提供方是世纪佳和公司，其未提供对本条含义对田志岗进行过充分解释、说明的证据，因此依照法律和相关司法解释的规定，应当支持按田志岗的上述解释。在此，要说明的是：广大回迁户在签订房屋拆迁安置补偿协议书前咨询中，世纪佳和公司对第三条”该房屋合同约定的建筑面积约××平方米（最终以产权处核定的面积为准）”明确解释为房屋拆迁安置补偿协议书是房产局统一制定的格式，西宁市所有盖的楼房的最终面积都由房产测绘部门测定，还特地解释他们建造的房屋和个人选定的户型面积不可能精确到分毫不差，相差2～3个平方米（3%以内）的误差是正常的建筑误差，但相差不会太大。田志岗认为这是向回迁户的明确解释，是当时双方的真实意思表示。该房屋建成后的实际面积与本合同的约定面积可能有误差，这是个常识，任何制造、建造的物体都会有误差，只是误差正负多少是合理的，何况一套住房，设计与实物的误差有多少谁说了算？因此合同约定，建筑面积”最终以产权处核定的面积为准”，这个约定是为了解决图纸上的设计和实际建成的实体的误差问题。不能解释为世纪佳和公司有改变建筑面积的权利。上诉人在上诉状中认为本案建筑面积的改变是”面积误差”的解释是完全错误的，就本案来说能有18.97平方米（还未经产权处核定）的误差吗？事实是，本案建筑面积的改变根本不是建筑误差，而是世纪佳和公司单方面改变房屋设计增大建筑面积造成的。二、针对世纪佳和公司在上诉状上辩称”根据补充协议的约定，若田志岗不能认可安置方案和回迁房超面积部分房款的计算方式，世纪佳和公司可以按照原权证面积及超出的面积进行回购”。田志岗认为这是世纪佳和公司的曲解，如果田志岗不能认可安置方案和回迁房面积差额部分房款的计算方式，岂能签订协议书及补充协议？《补充协议》中并没有这样的约定。补充协议第二条”房屋交付时，乙方仍不满意户型，甲方承诺原权证面积及超出lO%以内的面积按每平方5000元价格进行回购，超出10%以上的面积甲方按乙方实际协议购买价格回购”，更需要说明的是：田志岗从未对户型提出过异议，因此，没有回购的前提。回购是田志岗对户型提出异议后，世纪佳和公司必须被动回购的义务，本条款只是世纪佳和公司的一种假设承诺，但没有主动、强制回购房屋的权利，田志岗回迁房屋更没有必要”被回购”三、针对世纪佳和公司称已多次”通过公告的方式通知了业主交房，已履行了其相应的通知义务，因此，其过渡费用应计算至2016年7月1日为止。不能因为世纪佳和公司与田志岗的其它纠纷，就将过渡期无限期延长”。田志岗认为：世纪佳和公司违反房屋拆迁安置补偿协议书建筑面积约定，在田志岗不知情的情况下，擅自改变房屋设计图，单方面增大房屋面积致使”面积误差比”远大于正常的建筑误差，并要求田志岗承担超出面积的价款'是强买强卖的违法行为，世纪佳和公司的这种违法行为直接导致了房屋面积纠纷的发生，责任完全在该公司。田志岗在接到交房通知后多次要求世纪佳和公司履行合同尽快交付房屋，但该公司均要求田志岗必须认可所建超出协议书约定的建筑面积，并签订补充协议交付增加面积的款项，才予以交房。双方就此事产生纠纷并经过了多次协商未果，并非该公司所称”已通过媒体等形式多次向田志岗通知交房而不来收房”。世纪佳和公司违约引发的纠纷致使房屋至今未按期交付，导致田志岗仍在外租房过渡，严重侵犯了田志岗使用其房屋的合法权益，其法律后果应当完全由世纪佳和公司承担。世纪佳和公司以所谓”通过公告的方式通知了业主”就视为交房，并于2016年7月1日强行停发了田志岗的过渡费是变本加厉的侵权，田志岗有权依法维护自身合法权益，要求不交房就继续支付现房屋租赁费。请求二审法院维持原判，驳回上诉。原审法院认定事实如下：2010年6月2日，田志岗与世纪佳和公司签订房屋拆迁安置补偿协议书，约定田志岗同意将其位于西宁市北斗宫街3号5号楼1单元2层121室房屋由世纪佳和公司拆除；实行房屋产权调换的，安置地点在人民街1号楼20层C-2号房，房屋约定的建筑面积100.03㎡（最终以产权处核定的面积为准）；田志岗选择自行过渡，世纪佳和公司付给田志岗过渡费31828元，过渡期为30个月。双方对违约责任约定：......因世纪佳和公司原因，使过渡期延长，从延长的第一日起，由该公司按双倍的过渡费支付给田志岗。双方在附表二中约定：世纪佳和公司补偿田志岗附着物、搬家补偿、临时过渡、奖励等费用计38334元，田志岗应向世纪佳和公司缴纳的费用为49971元。2010年10月21日，双方签订补充协议，约定过渡费从原拆迁方案的6元/㎡提高到12元/㎡。新的过渡费标准执行后，过渡期延长至30个月。过渡费从交房之日起计算（以验房单日期为准）。如过渡期延长，过渡费按实际过渡期结算，每月12元/㎡支付给田志岗。截止2015年10月31日田志岗已按20元/㎡领取了拆迁房屋过渡费。另查明，2015年10月30日，世纪佳和公司在《西海都市报》发出公告：1、根据项目进展及房管局通知要求，各位回迁业主名下的回迁安置房已可办理房屋备案手续；2、回迁房协议签订后，又根据规划部门设计要求对回迁房屋户型进行了优化设计，因此导致现已建成的回迁房与当时签订的回迁协议上明确的房屋面积存在一定误差。根据双方在房屋拆迁补偿协议书第十一条补充条款之约定，请各位业主近期至我公司拆迁办办理房屋备案及因造成误差部分退房款或补交房款等事宜，同时签订补充协议。2016年5月1日，世纪佳和公司向涉案房屋的业主发出公告，内容为：......我司确定交房日期为2016年7月1日，对超面积部分的房款给予优惠，优惠时间为2016年5月1日至2016年6月1日，优惠价1-10/㎡：4900/㎡、10㎡以上4700/㎡。2016年6月1日之后按照房屋拆迁补偿协议签订时的楼层单价均价5500/㎡收取......。田志岗回迁安置的房屋为西宁市城中区西大街27号1号楼3单元3202室。原审法院认为，田志岗与世纪佳和公司签订的房屋拆迁安置补偿协议书及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，世纪佳和公司于2016年5月1日就涉案的回迁安置房屋向业主发出公告，确定交房日期为2016年7月1日，现该房屋已具备交付条件，双方对交付房屋的具体地址为西宁市城中区西大街27号1号楼3单元3092室均无异议，故田志岗要求世纪佳和公司继续履行合同，交付房屋的诉讼请求，予以支持。关于田志岗主张的涉案房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由田志岗按约定补足，超出约定面积3%房价款由世纪佳和公司承担及所有权归田志岗的诉讼请求，一审法院认为房屋拆迁安置补偿合同作为一种特殊的买卖合同，是指双方当事人约定，拆迁人以其建造或购买的产权房与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行调换产权的协议。该协议依法成立，双方当事人应按约定享有权利，履行义务，并受有关法律、法规的调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。据此，田志岗的该项诉讼请求成立，予以支持。关于田志岗主张的2012年12月4日至2015年12月4日世纪佳和公司少支付4元/㎡过渡费，共计12731.04元的诉讼请求，由于田志岗已按20元/㎡领取了该过渡期间的过渡费，其并未提出异议，应视为对该过渡费标准的认可，现其要求世纪佳和公司再行支付4元/㎡过渡费，无事实依据，不予支持。关于田志岗主张的2016年7月1日交房日至2017年3月30日过渡费19892.25元的诉讼请求，一审法院认为，因世纪佳和公司不能按相关法律规定对拆迁安置房屋超面积部分合理解决，致田志岗至今不能办理入住手续，其应当承担田志岗在此期间的过渡费，由于田志岗未向法院提交25元/㎡过渡费的证据，故过渡费按25元/㎡计算，为19096.56元。遂判决一、世纪佳和公司于判决生效后十五日内向田志岗交付位于西宁市城中区西大街27号1号楼3单元3092室房屋；二、世纪佳和公司与田志岗签订房屋拆迁安置补偿协议书所定的建筑面100.03㎡（最终以产权处核定的面积为准）以上的面积，面积误差比在3％以内（含3%）的房价款由田志岗按照协议书约定的价格补足，面积误差比超出3％房价款由世纪佳和公司承担，所有权归田志岗，世纪佳和公司于本判决生效后十五日内承担上述款项后，协助田志岗办理所有权过户手续；三、世纪佳和公司于本判决生效后十五日内支付田志岗过渡费19096.56元（2016年7月1日交房日至2017年3月30日）；四、驳回田志岗的其他诉讼请求。本案在二审审理时，除世纪佳和公司认为原审判决对该公司多次公告通知交房事实有遗漏外，田志岗及世纪佳和公司对原审判决查明的其他基本事实经过均无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。二审查明，世纪佳和公司于2010年5月15日将西宁市城中区水井巷商务片区一期工程房屋拆迁安置补偿方案给被拆迁人进行解读、发放并公布，该方案第六条3项（2）规定”回迁房屋建筑面积超出原建筑面积的，10%以内的按成本优惠价计算，即3980元/㎡,再超出部分按本项目市场价计算,即5500元/㎡”。拆迁房屋产权按照1:1的比例进行调换。该拆迁安置补偿方案自公布后未进行过调整。田志岗与世纪佳和公司签订的房屋拆迁安置补偿协议第三条约定”实行房屋产权调换的，房屋安置地点在人民街1号楼20层C-2号房。该房的用途为住宅，该房屋合同约定的建筑面积约100.03平方米（最终以产权处核定的面积为准）。应按货币补偿的规定计算被拆除房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换房屋的差价（见计算表）”。同时在第十一条还约定”如今后拆迁安置方案有调整，按调整后的方案执行。回迁房超面积部分房款的付款期限和方式：（1）取得房屋预售许可证时支付50%；（2）在主体结构封顶时支付30%；（3）其余20%在交房时付清”。2010年10月21日,田志岗与世纪佳和公司签订补充协议,该协议第二条约定”房屋交付时，田志岗仍不满意户型，世纪佳和公司承诺原权证面积超出10%以内的面积按每平方米5000元价格进行回购，超出10%以上的面积世纪佳和公司按田志岗实际协议购买价格回购。”世纪佳和公司分别于2015年10月30日、2016年5月7日、2016年5月9日、2016年11月9日在《西宁晚报》、《西海都市报》上刊登公告通知各回迁业主”将于2016年7月1日交房，业主可前往该公司办理交房手续。对超面积部分的房款给予优惠。优惠时间为2016年5月7日至2016年6月1日，优惠价为1-10㎡4900元/㎡、10㎡以上4700元/㎡”。田志岗经公告得知世纪佳和公司在2016年7月1日交房的事实。田志岗回迁的安置房房号为1-3092室，被拆迁原建筑面积为88.41㎡，回迁安置房建筑面积经青海省第二测绘院初测暂为119㎡（该回迁安置房的建筑面积经综合验收具备办理不动产权证条件时，以房屋测绘机构的最终测绘结果为准）。按双方签订的房屋拆迁安置补偿协议约定，回迁安置房建筑面积与被拆迁原建筑面积差在10%以内的建筑面积（即9.218㎡）按单价3980元/㎡计算房款，与被拆迁原建筑面积差在10%以外的建筑面积按业主回迁安置房所在楼层单价5320元/㎡计算房款。田志岗未支付应补交的房款。田志岗已领取过渡费至2015年10月31日，未领取2015年11月1日至2016年6月30日期间的过渡费。涉案房屋因商用部分未竣工，尚未整体验收等原因暂不具备办理不动产权证。本院认为，田志岗与世纪佳和公司签订的房屋拆迁安置补偿协议及补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应按合同约定的内容履行相应义务。诉争拆迁片区西宁市城中区水井巷商务片区一期工程的房屋拆迁安置补偿方案，在世纪佳和公司及拆迁办公室组织的公布大会上发放给了各被拆迁人，并进行了解读及公示。房屋拆迁安置补偿协议的相关内容亦是按照房屋拆迁安置补偿方案内容执行。在房屋拆迁安置补偿方案第六条3项（2）规定”回迁房屋建筑面积超出原建筑面积的，10%以内的按成本优惠价计算，即3980元/㎡,再超出部分按本项目市场价计算,即5500元/㎡”，该条款作为本案回迁安置房屋超面积补差结算的依据，各被拆迁人均知晓。而房屋拆迁安置补偿协议第十一条”如今后拆迁安置方案有调整，按调整后的方案执行”即是对房屋拆迁安置补偿方案内容的执行。同时，在房屋拆迁安置补偿协议的第三条约定”实行房屋产权调换的，房屋安置地点在人民街1号楼20层C-2号房。该房的用途为住宅，该房屋合同约定的建筑面积约100.03㎡（最终以产权处核定的面积为准）。应按货币补偿的规定计算被拆除房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换房屋的差价（见计算表）”，此条款中对房屋面积明确表述为”建筑面积约100.03㎡”及”最终以产权处核定的面积为准”，该条款所表达意思明确，即”建筑面积约100.03㎡”是双方签订协议时大致估计的面积，并非为最终计算房款的建筑面积，而最终回迁房建筑面积要以产权处核定的面积为准。对此既然协议已约定明确，那么回迁房建筑面积与被拆迁原建筑面积差在10%以内的建筑面积,应按单价3980元/㎡计算房款，与被拆迁原建筑面积差在10%以外的建筑面积,应按各业主回迁房屋所在楼层单价计算房款。况且双方当事人在房屋拆迁安置补偿协议所附的房屋产权调换差价计算表对回迁房屋超面积如何补差款又进一步明确约定。所以综上所述，双方对回迁房建筑面积超出原建筑面积房屋价款如何结算是有约定的，应按照协议约定来计算房款。本案中,田志岗的被拆迁原建筑面积为88.41㎡,经房屋测绘机构初测的回迁安置房建筑面积暂为119㎡(涉案房屋经综合验收后具备办理不动产权证条件时，回迁房面积将以最终测绘结果为准)。按房屋拆迁安置补偿协议的约定，与被拆迁原建筑面积差在10%以内的建筑面积,即8.841㎡按单价3980元/㎡计算房款，与被拆迁原建筑面积差在10%以外的建筑面积,按业主回迁房屋所在楼层单价5320元/㎡计算房款，所以世纪佳和公司主张回迁安置房建筑面积超出被拆迁房面积按拆迁安置补偿协议结算房屋价款的上诉理由成立,本院予以采纳。田志岗经《西宁晚报》已经知道世纪佳和公司通知各回迁业主涉案房屋于2016年7月1日交房，因田志岗未按照拆迁安置补偿协议履行支付回迁房屋超面积补差款的义务，在此情况下世纪佳和公司未交付房屋，是因田志岗自己的违约行为造成过渡期延长，所以由此产生的过渡费应由田志岗自行承担，世纪佳和公司主张过渡费用应计算至2016年7月1日为止的上诉请求成立，本院予以支持。田志岗在一审时提出由世纪佳和公司为其办理房屋所有权过户手续的诉讼请求，在二审中田志岗明确表示由世纪佳和公司协助其办理涉案房屋不动产权证。由于涉案房屋尚不具备办理不动产权证的条件，待具备办理不动产产权证条件后，可由世纪佳和公司协助办理。原判认定事实错误，导致判决结果不当，对此应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初253号民事判决；二、田志岗于判决生效后三十日内将位于西宁市城中区西大街27号1-3092室房屋，按房屋拆迁安置补偿协议约定的超出被拆迁原建筑面积在10%以内的建筑面积,按单价3980元/㎡及超出被拆迁原建筑面积在10%以外的建筑面积,按单价5320元/㎡向西宁世纪佳和房地产开发有限公司补差结算房款后，同时由西宁世纪佳和房地产开发有限公司向田志岗交付房屋；三、驳回田志岗的其他诉讼请求。一审案件受理费906元，由田志岗负担；二审案件受理费906元，由西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长王文东审判员纳敏审判员张洁琼二○一七年十一月二十一日书记员田云