四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终2626号
上诉人（原审被告）：张育臣，男，生于1981年5月12日，汉族，个体工商户，住四川省南部县。
委托诉讼代理人：任海波，四川龙正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋海云，女，生于1976年12月31日，汉族，住四川省南部县。
委托诉讼代理人：蒲江涛，四川建春律师事务所律师。
上诉人张育臣因与被上诉人宋海云房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2016）川1321民初2278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张育臣及其委托诉讼代理人任海波，被上诉人的委托诉讼代理人蒲江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张育臣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宋海云的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定双方当事人间的房屋租赁合同关系于2014年8月16日才生效，与客观事实不符。2014年4月7日至8月16日间的租金之所以未在租赁合同中约定，是因为原承租人吴奎的租期未满，张育臣代宋海云退还了吴奎该期间的租金。2.在租赁合同履行过程中，宋海云违约在先，张育臣因其违约行为不仅迟延营业5个多月，而且支付了大量费用，请求在应付租金中扣除该部分费用或将租赁期限顺延符合法律规定，不应视为违约。根据合同第二条约定，出租方应保证租赁房屋内的水电气设备完好，能正常使用，但张育臣在装修时，发现一楼门店根本未开通天然气，在多次要求宋海云履行未果后，自行向天然气公司申请开通，因该门店不符合开通条件需要整改，张育臣在花费巨额整改费用，并向天然气公司交纳安装费43984元的基础上，天然气公司才在2014年9月开通，此时已距接手租赁房屋5个多月。3.由于张育臣在2016年1月6日前已经代宋海云支付了门店整改费、天然气开通费等本应由宋海云承担的费用，因此，张育臣即使未按合同约定交纳房屋租金，宋海云也无权解除合同。张育臣支付的天然气开通费43984元，足以冲抵9个月的租金，至宋海云20**年6月1日起诉时，租金并未抵扣完毕。
宋海云辩称，一审判决正确，请求驳回张育臣的上诉，维持一审判决。事实和理由：1.2014年4月7日至8月15日期间系张育臣与原承租人吴奎建立的房屋转租关系，租金也系张育臣直接交给吴奎，未与宋海云建立租赁关系。2.张育臣上诉所称宋海云在出租房屋时没有如实告知房屋的状况不是事实。张育臣在查看房屋现场、了解房屋状况后与吴奎商谈，在与吴奎谈好后才告知宋海云，出租房屋的二楼有水电气、一楼有水电，双方未作租赁用途的约定，更没有达成天然气安装的协议，张育臣租赁房屋经营火锅需要天然气与出租人宋海云无关，宋海云无违约行为。3.张育臣未按合同约定支付租金构成违约，且在宋海云催收后仍不支付，宋海云主张解除租赁合同既符合合同约定解除条件，又符合法定解除条件。
宋海云向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《门面出租合同》，由张育臣立即返还承租房屋；2.张育臣与宋海云结清租金等相关费用并支付逾期占用租赁房屋期间的租金、承租期间其他所有欠费并返还承租门面内原有的物品及钥匙；3.由张育臣承担诉讼费。
一审法院认定事实：宋海云系南部县南隆镇红岩子大道西延线“翔合绿洲”1号铺面及其二楼房屋的所有权人，2013年8月15日，宋海云将案涉房屋出租给了吴奎并约定了五年的租期，但因吴奎改变经营主业，吴奎在征得宋海云同意后将房屋转租给打算经营餐饮业的张育臣，2014年4月7日，宋海云与张育臣签订了《门面出租合同》，合同约定租期为五年，从2014年8月16日到2019年8月16日，租金合计30万元，签订合同时付15万元，其余15万元于2016年1月1日之前付清，若不能按时交付，出租方则可无条件收回房屋，终止合同，出租方需保证出租门店水、电、气设备完好，能正常使用，对房屋顶部止漏，承租人需合法经营并结清租赁期间产生的物业及水电气等经营产生的费用，装修需征得出租方同意且在租期满后不得拆除装修，不得中途退租及私自转租，否则出租人将不退还租金，租期满后需如数完好退还承租门店原有物品并享有优先承租权。由于前承租人吴奎与宋海云签订的合同是2013年8月15日生效的，双方遂约定租期自8月16日开始，4月7日至8月15日的租金另行结清。合同签订后，张育臣为开设火锅店装修时发现承租门店仅二楼水电气全通，一楼未通天然气，在告知宋海云要求解决未果后遂于2014年4月10日自行向天然气公司申请开通，却被告知承租门店的燃气管道暗埋，封堵了燃气设施，需要立即整改并迟迟不开通，通过张育臣与天然气公司的不断交涉并缴纳了43984元开户等相关费用后，终于在2014年的9月1日开通供气。由于自合同签订至9月正常供气前，张育臣未能按计划如期营业，承受了一定的经济损失，遂要求宋海云将租期顺延或是减免这几个月的租金作为补偿，由于双方一直协商未果，张育臣在2016年1月1日约定的交租期届满后便一直拖延给付，宋海云催收未果遂诉至法院。
一审法院认为，合法的租赁关系应当受到法律的保护，宋海云与张育臣签订的《门面出租合同》系双方的真实意思表示，合同有效。张育臣主张案涉房屋存在天然气安全隐患，危害公共安全，合同应系无效，但2014年9月1日天然气公司同意开通天然气的事实证明案涉房屋存在的天然气隐患已经整改，故对该辩解不予支持。《门面出租合同》中明确约定：“其余租金于2016年1月1日之前给付甲方150000元，若2016年1月1日之前不能按时交付租金，甲方可无条件收回房屋，终止合同”，张育臣在2016年1月1日前未按约交付剩余租金，此后也一直拖延给付，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，现宋海云依照约定要求张育臣交回承租房屋并终止租赁关系解除合同的请求，法院予以支持。另出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和收益，虽合同未约定租赁用途，张育臣前后多次就承租事宜与前承租人吴奎及宋海云沟通，而吴奎就房屋转租也取得了宋海云的同意，宋海云理应明确张育臣承租的目的为经营餐饮业，天然气的供给为其基本需求，双方在合同出租人的义务及责任第一条也明确载明“甲方应保证所出租门店内的水、电、气设备完好，能正常使用”，即对出租房屋的一、二楼的天然气均应保证正常使用，故案涉房屋的天然气开通应属宋海云的义务，费用应由其承担，庭审后宋海云也表示愿意承担天然气开通的相关费用，但要求将户名转至自己名下，法院对此予以认可。关于张育臣主张宋海云应当向其赔偿天然气未开通期间的经营损失问题，双方虽然在2014年4月7日就签订了《门面出租合同》，但约定的租期是从2014年8月16日才开始，即合同虽于4月7日成立但于8月16日才生效，在此期间的租金张育臣虽已另行结清，但不包含在案涉租赁关系当中，故宋海云只应承担租期开始后至9月1日天然气开通前的经营损失，按半个月租金为标准计算为宜，而张育臣主张的装修损失则未举出相应的证据证实，故对装修损失的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除宋海云与张育臣签订的《门面出租合同》，由张育臣在判决生效后十日内结清承租期间产生的水电气及物业管理等相关费用、返还承租房屋及屋内原有物品；二、宋海云向张育臣支付经营损失2500元，并向张育臣退还预收未到期租金（计算方法：按每月租金5000元为标准，以已收15万元租金为限，扣除自2014年8月16日起至张育臣搬离之日止的租金）；三、宋海云向张育臣支付“翔合绿洲”1号铺面开通天然气的费用43984元，张育臣在判决生效后十日内与宋海云配合将天然气过户至宋海云名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由张育臣负担。
本院二审查明：案涉租赁房屋为上下两层，上层为住宅房、底层为营业房，上下连通。房屋内宋海云安装有生活用天然气，底层并设置有厨房，天然气燃气表安装于厨房内。原承租人吴奎租赁该房用于儿童玩乐方面的经营。吴奎与宋海云签订的《门面出租合同》约定，吴奎租赁宋海云的底层铺面及“二楼营业房”，宋海云“应保证出租门店内的水电气设施完好，能正常使用”。
2016年4月18日，宋海云向张育臣邮寄《催缴房屋租金通知》，要求张育臣于2016年4月30日前交付下欠的房屋租金，逾期将行使解除租赁合同的权利。
张育臣与宋海云签订《门面出租合同》后，为开设火锅店装修时发现承租门店仅二楼水电气全通，一楼未通天然气，且其经营性用气需重新申请，2014年4月10日向天然气公司申请开通，却被告知承租门店的燃气管道暗埋，封堵了燃气设施，需要整改不予开通，通过张育臣与天然气公司的不断交涉、整改，并缴纳了43984元开户等相关费用后，在2014年的9月1日开通供气。对于天然气公司所提出的不安全隐患，即燃气管道暗埋、封堵了燃气设施问题，宋海云方称原来的燃气管道等都是天然气公司安装，并非自己擅自改装造成。
对于张育臣所提出的已与宋海云协商好由宋海云承担经营用天然气开通的费用，但要由张育臣先行垫付的说法，宋海云予以否认，张育臣也未提供证据予以证实。
2014年4月，张育臣承租案涉房屋后，并即进行了装修，同年6月完成装修，因经营性天然气未予开通，而未能经营，直到2014年9月开通后才开始营业。
二审诉讼中，张育臣表示，在扣除自己垫付的天然气安装等费用，并顺延因原租赁房屋存在的天然气安全隐患而耽误的期限后，愿意向宋海云交付其余的租金。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点是应否解除宋海云与张育臣签订的《门面出租合同》。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第三项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”可以解除合同。
宋海云与张育臣签订的《门面出租合同》约定，张育臣在2016年1月1日前付清租金15万元，若不能按时支付，宋海云可无条件收回房屋。出租人宋海云提出，承租人张育臣未按合同约定交付2016年1月1日前应交付的租金15万元，且在2016年4月18日催交租金的书面通知后，仍拒绝支付，符合合同约定以及法定解除条件。而张育臣则以宋海云未履行天然气使用的保证义务，给自己造成了损失，且在其垫付天然气的开通费用后，要求顺延租期和抵扣垫付的费用被宋海云拒绝后，才拒交租金，本案不构成租赁合同的解除条件。为此，双方当事人对经营性天然气开通的责任存在争议。张育臣提出，宋海云知道张育臣租赁房屋是为经营火锅，《门面出租合同》已经明确约定出租人需保证水电气设备完好，能正常使用，因宋海云未能保证承租人经营用气，应承担责任。宋海云称出租房内确实有水电气设施，至于张育臣租赁房屋要经营火锅，需要开通经营性天然气，与出租人无关。本院认为，双方签订的《门面出租合同》有出租人“保证所出租门店内的水电气设施完好，能正常使用”的内容，其出租房内也有天然气设施，但仅仅是生活用气设施，并未明确约定出租人宋海云要保证承租人张育臣经营火锅用气的特别需求，因为此前吴奎与宋海云签订的《门面出租合同》中也有出租人“保证出租门店内的水电气设施完好，能正常使用”一致的内容，而吴奎的经营并没有经营用气的需要，张育臣也未举证证明双方已就经营性天然气的费用承担另行达成协议，故本案承租人张育臣要求出租人宋海云提供保证其经营火锅用气的理由不能成立。至于宋海云于一审庭审后表示愿意承担该部分费用的意见，其前提条件是解除合同所作的让步，并不影响对由谁承担的认定。本案中，双方虽无由宋海云提供经营性用气的约定，但双方当事人关于水、电、气设施的合同约定，以及天然气气表位于租赁房屋底层的状况，宋海云也没有证据证明已对此向张育臣予以了说明，故足以使承租人张育臣产生误解，误认为出租人宋海云有保证其经营用气的义务，而导致双方为经营性天然气设施上户及安装的费用承担产生争议，以致张育臣拒交租金。同时，张育臣在申请安装天然气的过程中，因租赁房屋内原存在的安全隐患，导致通气延误两个月（已经扣减装修期限），这也应该相应延长两个月的租期或扣减两个月的租金。综合以上两个方面的因素，在双方未达成协议的情况下，张育臣拒交租金并非没有正当理由，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，一审判决支持宋海云解除合同的请求不当，本院予以纠正。至于本判决在对案涉天然气的安装迟延及费用承担明确以后，张育臣在合理期限内如无正当理由拒交租金，宋海云可依法行使合同解除权。
综上，一审判决适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”规定，判决如下：
一、撤销四川省南部县人民法院（2016）川1321民初2278号民事判决；
二、驳回宋海云的诉讼请求。
一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，共计1000元，由宋海云负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 蒙秀梅
审判员 任雅莉
二〇一六年十二月十二日
书记员 范云荣