湖北省浠水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂浠水民初字第01802号
原告：付金林，男，××年××月××日出生，汉族，湖北省浠水县人，退休教师。
原告：石琼，女，××年××月××日出生，汉族，湖北省浠水县人，无业。（与原告付金林系夫妻关系）
诉讼代理人：贺国兵，湖北××律师事务所律师。代理权限为：代为进行答辩，调查，参加开庭审理、陈述事实、质证活动，发表代理意见，代收各种诉讼文书。
被告：皮银舟，男，××年××月××日出生，汉族，湖北省浠水县人，个体。
诉讼代理人：王永宏，湖北××律师事务所律师。代理权限为：出庭应诉，承认、反驳诉讼请求，举证、质证，辩论，调解、和解，签收法律文书。
被告：皮登舟，男，××年××月××日出生，汉族，湖北省浠水县人，个体。
诉讼代理人：冯晶，湖北××律师事务所律师。代理权限为：出庭应诉，承认、反驳诉讼请求，举证、质证，辩论，调解、和解，签收法律文书。
原告付金林、石琼与被告皮银舟、皮登舟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月16日立案受理后，依法由组成合议庭于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告付金林、石琼及其诉讼代理人贺国兵，被告皮银舟及其诉讼代理人王永宏，被告皮登舟的诉讼代理人冯晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告付金林、石琼诉称：二被告皮银舟、皮登舟系兄弟关系，二人在浠水县熊湖商城旁有一栋私有住房，2006年，二被告将其私房拆除建成住宅楼少量对外出售，二原告因生活需要购买房屋，遂与二被告协商购买房屋，同年元月14日，原告付金林与被告皮银舟，签订了住宅楼购销合同一份，约定：皮银舟将位于熊湖巷商住楼西边六楼，面积为110平方米的房屋一套出售给原告，房屋价格为每平方米550元，并负责水电安装和提供办理房产权证的手续，合同签订后原告付款6万元，被告于元月底向原告交付房屋。合同订立后，原告交付了6万元购房款，被告向二原告交付了房屋。后原告向被告缴纳了水电安装费，并向浠水县自来水公司缴纳了各种费用，向浠水县地方税务局缴纳了契税，但是房屋一直没有装修和居住。2012年5月12日，二被告突然将原告门锁换掉，将该房屋霸占，并声称不出卖给二原告，二原告现诉至法院要求二被告继续履行向二原告交付所购买的房屋的义务，将该房屋的土地使用权、房屋所有权转移到原告的名下；判令二被告赔偿二原告因占用房屋期间的损失25800元。
原告付金林、石琼为支持其诉讼主张，在举证期限内提交了如下证据材料：
1、付金林、石琼的身份证、户口本、结婚证复印件各一份。证明二原告的身份情况及之间的关系。
2、皮银舟的身份证复印件、皮登舟的户籍证明各一份。证明二被告的身份情况。
3、皮银舟的房产证、土地证复印件各一份。证明皮银舟、皮登舟在位于浠水县清泉镇熊湖巷的私有房屋建设过程中，办理了建设工程规划许可证，后办理了产权手续，取得了物权，其有权对外出售。
4、住宅楼购销合同一份。证明原、被告之间买卖房屋的情况。
5、皮银舟、皮登舟收条各一份。证明合同签订后，原告依约交清了购房款并交付了水电报装费。
6、浠水县自来水公司出具的发票和收据、浠水县地税局契税缴纳认定卡一份。证明原告依约缴纳了办理房产证的相关税费。
7、门牌证一份。证明讼争的房屋属原告所有，并在社区办理了地址登记。
8、报案材料二份。证明2012年5月12日，二被告擅自将原告购买的房屋锁芯换掉，为此原告向公安机关报案。
9、申请法院调取的皮银舟在公安机关笔录二份。证明二被告之间系兄弟关系，二人合伙建设房屋，共同建造，共同出售，售房款交由其母亲管理；皮登舟以皮银舟名义签订的房屋买卖合同已经征得了皮银舟的同意和授权，且皮银舟对皮登舟与原告之间签订的合同予以追认；皮银舟是2010年办理的房产证，房产手续办好后，在街上找了位开锁的师傅，将原告家的防盗门打开，将房屋收回自己使用。
10、浠水县物价局价格认证中心价格认证结论书一份。证明原告所购买的房屋地段的私有房屋出租的价格。
被告皮银舟辩称：合同是皮登舟签订的，我不清楚这件事，后来知道了要退钱给原告，但他不要，我不同意卖这个房屋。
被告皮登舟辩称：原告起诉超过诉讼时效，当时签这个合同未经皮银舟和其母亲同意，故该合同无效，我方愿退还购房款，并承担利息。
被告皮银舟为支持抗辩，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、被告皮银舟房产证复印件一份。证明该房产归其所有。2、房屋有偿转卖合同一份。证明讼争的房屋，原来是两联两层砖混结构房屋，属徐某所有，在2005年3月14日由徐某卖给被告母亲蔡某，当时的所有人是被告母亲蔡某。3、土地使用证复印件三张。证实该土地的来源。
被告皮登舟未向本院提供证据材料。
被告皮银舟、皮登舟对原告提供的第1、2、3、10证据材料无异议。对原告提供的第4份证据材料，被告皮银舟、皮登舟对其真实性无异议，但提出该合同上皮银舟的签名系皮登舟代签，事后皮银舟对合同内容不予认可；对第5份证据材料的真实性无异议，但提出当时因被告皮银舟要外出，皮银舟的收条是出具给皮登舟的，象这样的收条出具了几张，是卖3、4、5层所用；第6份证据材料的真实性无异议，但原告办理的相关手续，是其本人私自办理的，我不知情；第7份证据材料的真实性无异议，但与本案无关；第8份证据材料是原告的自述；对第9份证据材料即被告皮银舟在公安机关的询问笔录，认为被告皮银舟已到庭，应以当庭陈述的内容为准。
原告对被告提供的证据材料的真实性无异议，但不能证明被告的证明目的，原告在购买房屋时该房屋已建成，被告皮银舟在当时应有处分权，现该房产虽办理了被告皮银舟的房产手续，但不能免去其履行合同的义务。
经过原、被告举证、质证及法庭调查，本院认证如下：
原告提供的第1、2、3、10份证据材料，二被告无异议，被告皮银舟提供证据材料，原告亦无异议，对无异议的证据材料，本院予以确认。二被告对原告提供的第4份证据材料即住宅楼购销合同的真实性无异议，只是就皮登舟的代签行为不予追认，对于代理签字的事实原告已在庭审中予以认可，结合庭审调查的情况，该份证据能反映当时买卖房屋时的真实情况，对该证据本院予以认定；第5份证据材料被告对其真实性无异议，且该收条系被告本人所写，对该证据本院予以认定；对于原告提供的第6、7份证据材料，系原告在买受该房屋后所交纳的各项税费，有相关部门出具的收据及发票为证，对该证据本院予以认定；对第8份证据材料被告提出是原告的自述，而该份证据原告的证明目的系被告将该房屋占有，其侵犯了原告的权利，事实上被告已住进了该房屋，并对该房屋进行了装修，故对该证据本院予以认定；对于原告提供的第9份证据材料即被告皮银舟在公安机关的询问笔录，被告皮银舟提出该份证据材料与庭审陈述不一致的，应以庭审陈述为准的质证意见。本院认为，询问笔录是司法人员在刑事诉讼活动中，就询问证人、被害人的过程及内容所作的文字记录，询问笔录可以作为证据使用。对该证据证明力认定可以通过审查笔录来源的真实性，制作主体及制作程序的合法性，证明内容与待证事实之间的关联性等情况予以认定。结合双方在庭审中的陈述，及原告提供的被告皮银舟本人出具的水电主体报装费收据，和被告皮登舟与被告皮银舟之间的兄弟关系，可以充分认定被告皮登舟的行为是被告皮银舟代理行为，在被告皮登舟实施行为时，被告皮银舟是知晓的，故对该份证据予以认定。
经过庭审调查，本院确认事实如下：
二被告皮银舟、皮登舟系兄弟关系。2005年3月14日，案外人徐某将自己所有的位于浠水县清泉镇熊湖巷的两联两层砖混结构房屋卖给被告母亲蔡某。后于同年4月26日，以被告皮银舟的名义办理了该房屋的土地使用权证，使用面积为125.91平方米。2015年底二被告将熊湖巷早年建的私房现改建抬高，改建为六层楼房，建成后西边1-6层由被告皮银舟享有，东边1-6层归皮登舟享有，少数房屋向社会出售。期间，原告因生活需要购买房屋，原告遂与二被告协商购买皮银舟所有的房屋。2006年元月14日，被告皮银舟将西边六楼卖给原告，双方以付金林、皮银舟名义，订立了《住宅楼购销合同》一份，合同约定：皮银舟将位于熊湖巷西边六楼，面积为110平方米的房屋一套出售给原告，房屋价格为每平方米550元，由被告提供办理房屋产权证的手续（费用由付金林负责）和负责水电安装，皮银舟于2006年元月底将商品房交付原告使用，房屋完工后原告向被告付款六万元。因被告皮银舟不在场，在取得了皮银舟的同意下，被告皮登舟代为皮银舟的名义在合同上签字。原告于2006年元月14日，向被告皮银舟交付了6万元购房款，被告皮登舟以皮银舟名义向原告出具了收条一张，被告皮登舟向二原告交付了房屋。2006年2月2日，原告向皮银舟交付了水电主体报装费2500元，被告皮银舟亦向原告出具了收条一张，浠水县自来水公司随后向原告出具了相关的收款收据和发票，2006年11月7日原告向浠水县地方税务局缴纳了相关的契税，浠水县地方税务局以原告石琼的名义出具了契税已纳税认定卡。原告在取得房屋后除安装了房门外，一直没有装修和居住。嗣后，双方为费用问题发生纠执。
皮银舟于2006年9月22日，将自己所有的西边1-6层办理了其本人的房屋产权手续（房屋登记号为浠房权证清泉字第010030**，与皮登舟共墙体，共墙体部分产权各南、西、北抵，以外墙体为界）。2010年4月1日被告皮银舟将该六楼房屋从原来的房产中分割开，办理在皮银舟与妻子郭成名下（房屋登记号为浠房权证子第01015218-2）。后被告皮银舟将原告安装的门锁换掉，将该房屋占有。随后原告为此多次找被告皮银舟，要求被告皮银舟退还该房屋，并于2012年5月22日，向公安机关报案，被告皮银舟以房屋合同系被告皮登舟所签，其没有同意为由，现不出卖给二原告，原告故诉至法院，要求二被告继续履行向二原告交付所购买的房屋的义务；判令二被告赔偿二原告因占用房屋期间的损失25800元。
本院认为，本案争议的焦点：1、被告皮登舟代被告皮银舟与原告签订《住宅楼购销合同》的行为是否合法，该合同是否有效；2、原告主张由二被告向其交付涉案房屋的诉请能否支持以及原告损失如何核定。
争议焦点一、通过法庭调查，2005年4月26日涉案房屋土地使用权登记人为被告皮银舟，其对该房屋享有所有权，2006年被告皮银舟在其私房土地上开发房产，原告向其订购房屋。在原告与被告皮银舟订立合同时，因被告皮银舟在外地，不能亲自到场签订，被告皮登舟通过电话的形式向被告皮银舟阐明了买卖房屋的情况，被告皮登舟在被告皮银舟认可的情形下，代为签订该房屋买卖合同，该事实有被告皮银舟在公安机关的询问笔录和被告皮银舟出具的收取水电主体报装费收款凭据为证，充分说明了被告皮银舟对于买卖房屋的行为是知晓的，被告皮登舟在此过程中是一种代理行为，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，原告与被告签订的《住宅楼购销合同》均系各方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，依法成立的合同，受法律保护。
在签订合同时，被告皮银舟不能亲自到场，被告皮登舟与原告是清楚的，被告皮登舟在征询被告皮银舟同意后以被告皮银舟的名义签字，原告亦表示了同意，可见被告皮登舟的行为是一种代理行为。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告皮登舟承担责任的诉讼请求本院不予支持。
争议焦点二、2006年元月14日，二原告向被告皮银舟交付了6万元购房款后，被告皮登舟以皮银舟名义向原告出具了收条一张，被告皮登舟向二原告交付了房屋，二原告亦安装了房门，上述内容可以认定被告实际已向二原告履行了交付房屋的义务。其后，被告皮银舟将该房屋占有，并装修入住，造成原告不能占有、使用涉案房产，属另一法律关系，超出了本案原告所诉范畴，本案中不作处理，因此，原告诉称要求二被告向其再次交付所购买的房屋的主张，本院不予支持。对于原告要求二被告赔偿占用房屋期间的损失25800元，原告虽提供了浠水县物价局价格认证中心价格认证结论书，证明原告所购买的房屋地段的私有房屋出租的价格，但该房屋原告并没有装修，达不到入住的条件，原告单独依此来核定原告的损失，不符合法律的规定，不能充分的证实该诉求的真实性，故本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。
另外，被告皮登舟辩解本案原告的诉讼请求已过诉讼时效，根据我国现行法律的规定，诉讼时效只适用于财产权中的债权性请求权，物权不受一般诉讼时效期限的限制，故被告皮登舟提出原告起诉时超过诉讼时效期限的抗辩理由不能成立，法院不予采信。
综上，依据依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告付金林、石琼的诉讼请求。
本案受理费1957元，由原告付金林、石琼自行负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审 判 长 郭梦宇
审 判 员 黄 勇
人民陪审员 黄文革
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 王 胜