广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终12268号
上诉人（原审被告）：鲁永抄，男，1976年12月19日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
委托诉讼代理人：钟德铭，广州市花都区花东镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：黄海锋，男，1980年9月12日出生，汉族，住广东省龙川县。
委托诉讼代理人：刘玉针，广东金科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董威，广东金科律师事务所律师。
上诉人鲁永抄因与被上诉人黄海锋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鲁永抄委托诉讼代理人钟德铭，被上诉人黄海锋委托诉讼代理人刘玉针、董威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲁永抄上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判；2.一、二审案件受理费由黄海锋负担。事实与理由：一审法院认定事实错误，以致作出错误判决。首先，一审法院仅以向广州市花都区国土资源和规划局发函询问涉案租赁物是否办理规划报建手续，该局回复未能查到咨询地块相关规划报建信息为由认定涉案租赁物未办理规划报建手续，其认定过于草率。涉案租赁物建成至今已使用多年，但并没有相关行政管理部门对该租赁物作出违法建筑的认定，足以证明涉案租赁物是合法建设的。其次，即使涉案商铺因未办理规划报建手续，涉案租赁合同无效。合同无效的法律后果是合同约定的条款对当事人不产生法律约束力，但当事人仍应遵循诚信原则。黄海锋搬离涉案建筑物后应将建筑物完好交还给鲁永抄，但黄海锋在2016年2月底擅自搬离涉案建筑物后至今仍未与鲁永抄办理交接手续，对其使用涉案建筑物过程中因使用不当而损坏的部分未进行修复，其行为违反了诚信原则，同时也违背了公序良俗原则。一审法院在黄海锋违背诚信原则及公序良俗原则的情况下仍判决鲁永抄返还保证金，该判决对鲁永抄不公平。综上所述，一审法院认定事实不清，请求二审法院改判支持鲁永抄的上诉请求。
黄海锋辩称，同意一审判决，不同意鲁永抄的上诉请求。
黄海锋于2017年10月30日向一审法院起诉请求：1.鲁永抄返还黄海锋租赁押金100000元；2.鲁永抄返还黄海锋代为支付共31个月的电费124421.25元；3.鲁永抄承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案租赁物位于广州市花都区狮岭镇新扬村自编新扬村三队新村一巷xx号第二至三层。
2012年3月20日，黄海锋（乙方）与鲁永抄（甲方）签订《租赁合同》，约定由甲方将涉案租赁物租赁给乙方使用，租赁期限自2012年3月20日至2015年3月19日，2012年2月20日至2012年3月19日为免租期，租金自2012年3月20日开始计算。合同第二条约定，乙方按每3个月交纳一次租金，每3个月的租金为100000元。乙方应在每3个月到期前交纳后3个月租金，先交租后使用。3、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金100000元，在租期内乙方不得以任何理由将保证金用作抵扣租金或其它用途。租赁期满后乙方交清所有费用经甲方对租赁场地验收合格后退回保证金。4、租赁期间，该厂房、宿舍所发生的税费（含房屋出租税）、水费、电费、燃气费、垃圾费、卫生费、治安费、有线电视及网络电视通讯等费用由乙方承担，一切事故、债权、债务、经济纠纷和任何法律责任等由乙方负责，与甲方无关。5、乙方应按时支付租金给甲方，如拖欠租金甲方有权单方面终止本合同并没收保证金不予退回。11、租赁期满时，厂房、宿舍水电、线路、设施归甲方所有，乙方不得损坏或拆除，一切生产设备及办公用品乙方自行处理，必须在合同期满前搬迁离场，并交清相关费用由甲方验收合格后才可以退回保证金。如双方达成续租条件需提前一个月签订租赁合同并交纳租金方可。
合同签订当日，黄海锋向鲁永抄支付了保证金100000元。鲁永抄于2012年2月20日将涉案租赁物交付给黄海锋使用。租赁期限届满后，黄海锋提出续租一年，租赁期限延长至2016年3月20日，鲁永抄表示同意。后黄海锋于2016年2月底搬离涉案租赁物。
黄海锋于2016年3月11日向鲁永抄发送短信，抓紧把定金退回，谢谢。鲁永抄回复，你把水费电费单理出来按我们之前说好的方式一次性结好它就行了，该退你多少肯定不会拖你的！黄海锋于2016年4月21日向鲁永抄发送一张表格，该表格合计为124421.25元。黄海锋认为该表格系其替鲁永抄垫付的电费总额，鲁永抄未予回复。黄海锋于2015年5月4日向鲁永抄发送短信，我明天安排电工去把我们的电扇拿回来吧。鲁永抄回复，说好的东西你要反悔吗？黄海锋于2016年5月7日向鲁永抄发送短信，你先把压金10万元打给我先。鲁永抄回复，压金是要结算好水电费才退的，要不然压个屁啊！等我出差回来你过来我办公室对吧！
鲁永抄认为，黄海锋退场后，没有与鲁永抄办理交接手续。黄海锋在使用涉案租赁物期间，导致涉案租赁物损坏，离场前并未进行修复，故不予退回保证金。黄海锋认为，双方虽没有进行书面交接，但实际通过电话、短信进行了沟通，鲁永抄早已实际收回涉案租赁物。
关于涉案租赁物电费交纳情况，黄海锋与鲁永抄各执一词。黄海锋认为涉案租赁物首层至三层共用一个电表，其缴纳了2012年10月至2015年4月共31个月的电费。2015年3月才分表，但其还是缴纳了2015年3月及4月的电费，其要求鲁永抄按照每月4000元的标准向其支付电费，该标准是根据鲁永抄2015年3月及4月的电费平均数计算得出。鲁永抄回复的短信也可以看出，鲁永抄确认其拖欠黄海锋的电费。黄海锋为此提了电费发票及增值税发票拟证实其主张，其中增值税发票中的用电人是广州市隆卓皮具有限公司，用电地址是广州市花都区狮岭镇新扬村自编新扬村三队新村一巷11号第2-3层，用电性质为非普工业。鲁永锋认为该增值税发票足以证实黄海锋缴纳的电费为黄海锋自用的电费，涉案租赁物首层商铺的用电性质是商业用电，而非非普工业用电，从用电地址、用电人、用电性质均证明不存在黄海锋替鲁永抄垫付电费的情况。
鲁永抄认为，双方并未共用电表，涉案租赁物首层及第二、三层一直是使用独立电表，鲁永抄回复黄海锋的短信是因为黄海锋还拖欠2012年2月至9月的电费未支付给鲁永抄，并非如黄海锋陈述其确认欠黄海锋电费。鲁永抄为此提交了电费明细清单及电表照片拟证实其主张，该清单中表号为0046361，缴费期间为2011年11月6日至2016年4月6日，用电地址为新扬3队元岭仔，用电性质为商业，照片中的电表编号为00074643，旧表号为0046361。黄海锋认为该照片中的电表为新款电表，鲁永抄并未举证证明其在何时安装该电表。
诉讼中，一审法院依职权向广州市花都区国土资源和规划局发函询问涉案租赁物是否办理规划报建手续，该局回复未能查到咨询地块相关规划报建信息。一审法院向黄海锋释明，若涉案合同无效，是否变更诉讼请求。黄海锋表示不变更诉讼请求。
一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案商铺未办理规划报建手续，故黄海锋与鲁永抄签订的租赁合同无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；”黄海锋向鲁永抄支付的保证金100000元，鲁永抄应予返还。对于黄海锋要求鲁永抄返还保证金100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。至于鲁永抄提出黄海锋损坏了涉案租赁物故不予退回保证金的意见，一审法院不予采纳。
关于电费，黄海锋提交的短信并不能证明鲁永抄确认其欠黄海锋电费。黄海锋提交的电费发票也无法证实涉案租赁物首层商铺与第二、三层曾共用电表及黄海锋替鲁永抄垫付电费的事实。且黄海锋要求鲁永抄按照每月4000元的标准支付电费，而该标准是由黄海锋自行估算。现黄海锋提交的证据不足以证实其主张，其对此应承担举证不能的法律后果。黄海锋要求鲁永抄返还电费124421.25元，一审法院不予支持。
一审法院依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条,《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2018年4月17日判决：一、鲁永抄自判决发生法律效力之日起十日内向黄海锋返还100000元；二、驳回黄海锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4666.4元，由黄海锋波负担2366.4元，由鲁永抄负担2300元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。鲁永抄对于涉案商铺未办理规划报建手续的事实无异议，本院予以确认。由于涉案租赁物没有办理规划报建手续，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，涉案租赁合同无效。鲁永抄以涉案租赁物建成至今已使用多年，没有相关行政管理部门对该租赁物作出违法建筑的认定为由主张涉案租赁合同为有效合同缺乏基本的法律依据，故本院对其该项上诉理由不予采纳。一审法院基于涉案租赁合同无效而判令鲁永抄向黄海锋返还100000元保证金并无不当，本院予以维持。至于鲁永抄上诉称黄海锋损坏其租赁物的问题，鲁永抄仅有陈述，未提供证据予以证明，故本院对其所称不予采信。
综上所述，鲁永抄上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人鲁永抄负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一八年七月十八日
书记员 甄雪皓
肖晓桐