广东省博罗县人民法院文件稿头
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邓远标
2012-12-10
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朱友良2012-12-7
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石湾人民法庭
钟伟志
二〇一二年十二月六日
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（2012）惠博法民一初字第176号民事判决书
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广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）惠博法民一初字第176号
原告：黎锡汉，男，1952年12月27日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市。
诉讼代理人：唐金秀，广东砝码律师事务所律师。
被告：冯盘龙，男，1972年5月4日出生，汉族，身份证住址：东莞市。
诉讼代理人：曾泉海，广东莞信律师事务所律师。
原告黎锡汉诉被告冯盘龙租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黎锡汉及其诉讼代理人唐金秀，被告冯盘龙及其诉讼代理人曾泉海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告通过招商引资的方式，借用其他公司的营业执照和相关资质证书大规模地进行虚假宣传，并多次郑重其事地向原告保证其持有经营金属表面处理业务的营业执照、税务登记证和排污许可证，可以确保原告在租赁厂房期间能正常经营金属表面处理业务。同时，被告还以其持有经营金属表面处理业务的营业执照、税务登记证和排污许可证，负责工商、税务、消防、环保等相关部门的应酬工作及费用，确保原告能正常经营为由，要求原告按高出市场同期同类厂房租金（为9元／平方米）的标准（即30元／平方米）支付租金。为明确权利义务，于2010年7月11日签订了一份书面的《厂房租赁合同书》双方在合同�约定租赁期限为6年，即自2010年5月1日至2016年8月1日，免租装修期为2个月。原告为经营金属表面处理业务，经被告同意以后，投入了资金对承租的厂房进行了装修，并购置、安装了经营所需的各种设施设备。然而，2011年3月16日原告承租的厂房突然被惠州市博罗县环境保护局石湾分局等多个政府部门以被告没有经营金属表面处理业务的相关经营证照为由查封、处罚，并责令原告停止一切经营活动。于是，原告被迫于2011年3月16日停止了一切经营活动。租赁物被查封以后，被告以正在办理经营金属表面处理业务的各类证照来搪塞原告，让原告耐心等待恢复生产。后被告突然又以无法办理经营金属表面处理业务的营业执照、排污许可证等经营证照为由，通知原告搬离厂区，并单方解除了双方之间的厂房租赁合同。
综上可见，被告隐瞒了其自始没有经营金属表面�理业务的经营证照等真实情况，违反了主要合同义务，其根本性违约行为不仅损害了诚实信用原则，给原告造成了无法挽回的巨大经济损失，还公然违背法律的强制性规定以获取不当利益，为维护自己的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：一、确认被告的行为构成根本性违约，原、被告间的厂房租赁合同已由被告单方解除；二、被告立即向原告返还不当得利119849元（即超出市场同期同类厂房租金的差价部分［30元／平方米—9元／平方米］X660平方米X7.5个月=103950元和违法收取的排污费15899元）；三、被告立即赔偿原告经济损失500676元（其中包括装修残值损失250676元和设备拆装搬运费用250000元）；四、本案的诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告双方的厂房租赁合同无效；变更第三项诉讼请求为：被告返还原告119849元。
原告为其诉请在举证期限内所提供的证据有：
一、厂房租赁合同及押金收据，证明被告向原告收取押金及双方就权利义务在合同中进行约定的相关情况，同时证明原告按合同支付30元平方米车间租金不仅仅是场地使用费还有附加条件，该附加条件是被告持有经营金属表面处理的合法证照，保证原告能够正常经营，还证明被告在合同签订日收取54000元押金至今没有退还。
二、租金收据，证明原告向被告支付租金的相关情况。
三、水电费收据及对数单，证明被告向原告收取的水费超出正常的商业用水收费标准，违法收取高额排污费的相关情况，同时证明被告对所收取不合理部分有返还义务。
四、厂房装修费用收据，证明租赁厂房后，经同意原告投入资金对租赁物进行装修的相关情况，总共花费279824.26元。
五、搬�预算报价及营业执照，证明被告的过错行为将给原告造成250000元的设备拆装搬运损失的相关情况属实。
六、个体工商户机读档案登记资料和个体工商户机读申请书，证明被告是适格主体，博罗县石湾镇海龙五金加工厂已于2010年9月6日已经注销相关情况。
七、证人何某、李某、张某的证言，证明被告被查封导致原告租赁车间停产。
被告答辩称，原告诉称基本不属实，第一，原告认为通过借用其他公司营业执照，大规模诱骗其他公司签订租赁合同不属实，第二、确定原告对被告厂房签订合同当前状态非常明确清楚的，及原告签订厂房租赁合同产生的后果，因为租赁合同是被告个人名义签订的。
被告为其答辩提供证据有：
一、收据一份，证明被告帮原告垫付二月份、三月份工人工资共计39746元。
二、证明一份，证明原告目前为止还占用被告厂房。
在庭审中，原告、被告就双方所提供的证据进行了质证。
被告对原告所提供的证据一的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为原告证明内容是断章取义的，这个合同中第十四条有明确约定合同终止情形：在租赁期间政府部门不允许开电镀厂的行为，造成原告无法继续进行的，本合同终止，结清费用后，被告退还双倍押金给原告，原告自行搬迁。车间租金附加条件，被告认为应该有更合理的合同解释，因为厂房当时属于被告的，由于原告从事的行业会对被告厂房造成严重破坏，所以租金的定价是基于这一原因考虑的，从合同书本身，由始自终都是被告本人与原告签订的，没有任何单位和企业从中参与的。因此被告认为，原告证明内容有严重错误，对押金收据没有异议。对证据二的真实性无异议；对证据三的真实性、关联性、合法性有异议；对证据四的真实性、关联性、合法性不予确认，认为不是发票，只是简易的收据；对证据五，认为该个体工商户没有搬迁的经营范围，所以没有资格作出搬迁预算报价，在证据一中合同里面已经对搬迁费用由谁负责，进行明确约定，本案搬迁费由原告负责，该证据证明原告已经确认2011年11月20日之前仍然在占有被告厂房；对证据六的真实性无异议，但与本案是否关联有异议，认为本合同中由始至终合同的另一方都是被告本人。原告对被告提供的证据一的关联性、真实性、合法性有异议，认为邓精洪非本案当事人；对证据二的关联性、真实性、合法性不予确认，认为黄西村民委员是合同相关当事人，也不是厂房出租相关管理单位，对双方租赁事实并不清楚，没有相关权限。
本院依职权依法向博罗县环境保护局调取了编号为博环罚字（2011）105号《行政处罚决定书》、博环听告字（2011）44号行政处罚听证告知书、博罗县环境保护局监督管理现场检查笔录，在庭审中，原、被告双方对该调取的材料发表了意见，原告对该材料无异议；被告对该材料的真实性无异议，但对该《行政处罚决定书》是否合法有异议。
原告于2012年3月26日向本院提出进行司法鉴定的申请，请求本院依法指定司法鉴定机构对案涉租赁物的装修装饰价值（截至2012年3月26日）进行鉴定，本院委托博罗县物价局价格认证中心进行鉴定，该中心于2012年6月12日作出博价鉴字（2012）272号价格鉴定结论书，原告认为鉴定结论书证明被告的行为给原告造成了装修损失的相关情况属实，该装修损失及鉴定费应由被告全额赔偿。被告认为：一、该车间装修的时间是在被告接手之前就进行的装修，被告不清楚是原告所装修还是之前的出租方姚洁培所为；二、根据法庭调查的情况，被告只承认所出租的车间内的装修，对车间外的装修不予承认，不应支持；三、对鉴定结论书的鉴定表中的第四项、十七、十八、十九、二十、二十六、二十七、二十八、三十一、三十二这几项是属于室外装修不予认可，其中第二十八项的电线就算是有，也是被告提供的，对第七项至十六项属于重复计算，按照行业习惯，承建楼房有提供门窗和地板，因此存在重复计算的情况。被告对价格鉴定结论的确定，并不代表被告就承认该装修是原告所装修的，被告在接手该厂房之前，装修就已经全部完成，同时一些基础配套的设施有很大可能性为姚洁培所提供，并不能认为是本案原告所装修。
本院经审查，对原告提供的证据一、证据二，由于被告无异议，本院予以认定；对证据三，原告提供的仅为收据，不是正�的发票，缺乏关联性，收据上经手人为“姚智亮”，并不是被告冯盘龙，且被告冯盘龙不予确认，因此本院不予认定；对证据四，该收款收据不是正式发票，该收据所列的物品是否实系原告装修所购买的物品并不明确，无法直接显示与本案有关联，且被告又不予认可，故本院对其不予认定；对证据五，其中的营业执照，由于原告无提供原件或工商登记查询情况，因此本院对其不予认定，对搬迁预算报价，由于无法确认博罗县石湾盛鑫镀设备工程部的工商登记情况，且博罗县石湾盛鑫镀设备工程部亦不具有搬迁的资质，因此本院对其不予认定；对证据六，由于是由工商行政管理部门出具的，本院予以认定。对证据七，对原告申请出庭的证人何某、李某、张某的证言，由于证人与本案存在利害关系，本院对其证言不予采信。对博价鉴字（2012）272号价格鉴定结论书，本�对价格鉴定表的真实性、合法性予以认定。对被告提供的证据一，根据原告在另一案中【（2012）惠博法民一初字第492号】中的质证意见，原告对其真实性无异议，因此本院对其真实性予以认定；对证据二，该《证明》为博罗县石湾镇黄西村民委员会所出具，故本院对其真实性予以认定，该证明没有写明租用方为何人，无法显示与本案有关联，故本院对其关联性不予认定。
经审理查明，2010年7月11日，原告与被告签订了《厂房租赁合同书》，合同约定：一、租用面积：车间（6B）660平方米；宿舍4间。二、租期：2010年6月1日至2016年8月10日，共6年。……四、租金计算方式：车间每月每平方米为30元／平方米×660平方米即19800元／月；宿舍每月每间为：400×3＋600＊1即1800元／月，饭堂每月每间600元……七、租房用途：乙方（原告）可以自行经营范围内的金属表面处�经营业务。…。十、水、电：1、电费、水费。电费按供电公司标准收取，生活用水按2.5元／吨。…….3、生产工业的废水处理按用水量每吨10元，即按生产车间水表实际用水量为准。…。十四、合同的终止。在租赁期间，如遇政府部门不允许开办电镀厂等政府行为，造成乙方无法继续正常生产经营的，本合同终止，结清费用后甲方应退回双倍押金给乙方，乙方自行搬迁。诉讼中，原告自行将承租被告的厂房（6B车间）里的设备等于2012年8月31日前转卖或搬离，并于2012年9月1日把承租被告的厂房（6B车间）退还给被告。
被告出租给原告的厂房（6B车间）没有办理房产证或建设工程规划许可证；原告没有经营金属表面处理业务或五金、电镀的资质。
博罗县石湾镇海龙五金加工厂系被告于2008年7月16日在博罗县工商行政管理局登记设立的个体工商户，并于2010年9月6日注销，注销原因：其它，经营不善，结业。
另查明，2011年3月14日，博罗县环境保护局作出了编号为博环听告字（2011）44号博罗县环境保护局行政处罚听证告知书，告知博罗县石湾镇海龙五金加工厂提出听证的权利。2011年5月30日，博罗县环境保护局作出了编号为博环罚字（2011）105号《行政处罚决定书》，该处罚决定书的被处罚人为博罗县石湾镇海龙五金加工厂，行政处罚的内容为：1、责令停止生产；2、罚款10万元。
本院认为，被告出租给原告的厂房没有房产证，亦没有相关的报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结�取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被告在出租厂房给原告时，并未取得厂房的产权证或建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《厂房出租合同书》为无效合同，故原告诉请确认原、被告双方所签订的《厂房出租合同书》无效，符合法律规定，本院予以支持。
原告认为市场同期同类厂房租金的标准为9元／平方米，因此请求被告返还超出市场同期同类厂房租金的差价部分，根据本院查明的事实，原告与被告约定的租金按每平方米30元计算，该租金系原、被告之间经过友好协商达成的结果，标准明确，且原告亦无提供本辖区内市场同期同类厂房租金的标准为9元／平方米的依据，故原告诉请被告返还租金的差价部分103950元，缺乏法律依据，本院不予支持。原告诉请被告返还排污费15899元，设备拆装搬运费用250000元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应当举证证明被告违法收取排污费15899元及有设备拆装搬运费用250000元的证据，原告未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。因此，对原告的该诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对原告请求的装修残值损失，本院于2012年5月7日召集双方对装修装饰进行确认，但双方均表示不能确认，本院根据原告提供的装修目录，参照博罗县物价局价格认证中心的价格鉴定表（序号1、5�6、7、8、9、10、11、12、13、14、16、24），确定原告的装修残值损失为114782.13元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案中被告将没有办理房产证或建设工程规划许可证的厂房（6B车间）出租给原告，存在过错，原告未尽谨慎注意义务，无证经营金属表面处理业务，亦存在一定的过错。根据双方的过错程度，本院确认被告承担原告的装修残值损失为80347.49元（114782.13＊70%），鉴定费1750元（2500＊70%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告黎锡汉与被告冯盘龙于2010年7月11日签订的《厂房租赁合同书》无法律效力。
二、被告冯盘龙应在本判决发生法律效力之日起十日内返还装修残值损失、鉴定费共82097.49元给原告黎锡汉。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费10006元，由原告承担7706元，被告承担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于惠州市中级人民法院并预交上诉案件受理费人民币10006元（收款银行：惠州市农业银行三新分理处，帐号：44×××89，收款单位名称：待报解地方预算收入
----代收市法院诉讼费），如在上诉期届满后七�内仍未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长朱友良
代理审判员钟伟志
代理审判员李敏娴
二0一二年十一月八日
书记员吴勇宏