广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终11033号
上诉人（原审原告）：卢丽云，住广东省揭东县。
委托代理人：卢青，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审被告）：广州欧赛思房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：王涛，总经理。
委托代理人：苏丽慧，该公司员工。
上诉人卢丽云因与被上诉人广州欧赛思房地产开发有限公司（以下简称欧赛思公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。
卢丽云上诉请求：1、撤销一审判决，判令欧赛思公司向卢丽云支付至2016年3月16日的违约金196600元(比一审结果多823667元)，2、判令欧赛思公司承担本案的诉讼费。事实与理由：1、签订的《补充协议》第十三条、十四条为欧赛思公司事先拟定好的，也并没有与卢丽云协定，且其中并未对欧赛思公司因其过错而约定可以免除欧赛思公司的在办理房产证中的责任，该《补充协议》第十三条第三款：甲乙双方共同(或共同委托律师事务所)办理产权证……，该条文具有明显的歧义，未明确到底如何安排办证事宜。此外，《商品房买卖合同》主合同第10页第十三条房屋交付明确规定：房屋交付使用后，欧赛思公司不得以……如：办理产权证的义务等。《商品房买卖合同》主合同第10页第十四条延期交房的违约责任由于乙方原因，导致未能按期交付的，视为甲方已按期交付，乙方已经收楼。这说明，卢丽云虽然于2015年8月25日才签收钥匙，但按条款，其实应视为早已收楼。《商品房买卖合同》主合同第11页第十六条交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收……视为同意接收该商品房。欧赛思公司与2014年6月3日发函给卢丽云，故应该视为接收该商品房。《商品房买卖合同》主合同第29页七，《商品房买卖合同》主合同第十三条“房屋交付”修改，增补为：(四)自商品房交付之日起，商品房的风险责任由甲方转移给乙方，乙方应缴纳相关的费用包括物业管理费，水费，电费等(欧赛思公司己于2014年6月开始缴纳相关的管理费，并且办理收取钥匙的手续是跟物业公司领取的，而不是跟欧赛思公司领取的)。房屋保修期亦从即日起计算。管理费和水电费已经如实从收房开始缴纳，应视为收房。以上众多的《商品房买卖合同》条款，(2014)穗增法民三初字第777号以及广州中院的判决书，均毫无争议的证实卢丽云已于2014年6月5号收取涉案的房产。而对于2013年12月29日至2014年6月4日，完全为欧赛思公司的责任，欧赛思公司也做了相应的违约赔偿。原审法院认定上诉的条文为非格式条款，卢丽云不认可，其认定的卢丽云于2015年8月27日才办理收房手续不认可。2、原审法院认定卢丽云解除了与律所的委托协议，仍坚持判定双方向该律师所提交办证资料，实为不妥。卢丽云与欧赛思公司均分别单独地与律师签约，为各自委托。此外，卢丽云在办证产权证的整个过程，截至上诉的2年多时间里，作为受托人的律师事务所，从未给卢丽云快递过一份办证所需的资料，在办理产权证上，也从未致电过一次电话，实为有负卢丽云的委托。实际上，最后仍然是2016年3月3日，卢丽云跟开发商指定的代理人一起办理好相关的产权证的。鉴于律师事务所的不负责任的表现，卢丽云才于2015年6月17日，书面发函解除了委托关系，并且随后于以书面发函的形式函告了欧赛思公司，尽了告知义务，并且再次就办证提出了协商要求。卢丽云认为，该委托关系是卢丽云与律师事务所双方签订的委托关系，并不是《补充协议》的组成部分，而是由卢丽云另行与律师事务所签订的，在律师事务没有完成该委托和有负委托的前提下，卢丽云是有充分的解除权。3、原审法院认定，卢丽云在单方撤销委托律师事务所办理房产证且并为与欧赛思公司协商如何办理房产证，这个与事实严重不符。卢丽云自2014年10月14日，10月21日，2015年6月17日，2015年9月17日，先后四次以邮政快递或者挂号的形式函告欧赛思公司，就办理房产证的事由提出了协商意见，详见告知函，欧赛思公司均不予理睬。此外，卢丽云于一审起诉时，提供了龚某的一份证词证言，证明欧赛思公司恶意不收取办证资料，原审法院不予否认，也未给予证实。在卢丽云提供了邮政投妥证明的前提下，欧赛思公司也没有向卢丽云发函变更地址的情况下，欧赛思公司仍然否认没有收到卢丽云的相关告知函。按照双方签订的《补充协议》二十(合同第38页)(二)除《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的特殊情况外，一方寄函件之日起的第7日，视为该函件已经送达。对此，原审法庭充耳不闻，视而不见的发表了未与欧赛思公司协商如何办理房产证的结论，实为有违证据使用的基本原则。4、原审法院对于2015年8月27日欧赛思公司邮寄的《催办房地产权证通知》没有实质性的审查，该告知函一方面要求欧赛思公司提供计生证；另外一方面告知将办证资料交于律师事务所，同时又在下面加粗字体告知自行交契税的业主将资料交于欧赛思公司的办证部；卢丽云是自行去交契税的。卢丽云注意到，律师事务所跟欧赛思公司是完全不同的两个法人主体，收到这张通知，在解除事务所的委托关系后，卢丽云无法辨别到底该将办证资料交于谁办理。此外，《补充协议》第十三(第32页)(一)的第2小点，乙方未能自接或甲方通知之日起7个工作日……：第十三(三)甲乙双方共同(或共同委托事务所)办理产权证…．．等，均模糊不清，卢丽云不清楚该将办证资料交于谁。特别是该通知，卢丽云曾与一审后的第二个工作日即2015年10月25日发函给原审法庭，就该通知与卢丽云提供的增量房产证办理所需资料不同的地方，向增城区房管局进行协查的调查申请请求书，对此，原审法庭不予理睬，此外对欧赛思公司严重违反《购房合同》的第二十一条所示：甲方应如实告知乙方为办理产权登记所需乙方提供的证件资料…．由甲方承担责任。对此，原审法庭未对欧赛思公司的责任进行厘清，实为不妥。5、就算原审法院认定，双方均应向律师事务所提供办证资料，自双方约定2013年12月28日开始，720日向房地产登记机构申请办理房地产产权证的转移登记有效，到期日期为2015年12月18日，欧赛思公司于2016年3月3日才与卢丽云提交办证资料，直至2016年3月16日，登记机关才在登记收悉文件上告知2016年3月16日之后才可领取，已经超期89天，实属违约，自2015年12月18日开始至2016年3月16日，按照每日788197元的万分之五，合计35075元，应支付卢丽云违约金。
卢丽云并于二审庭审中新增诉讼请求：1、判令欧赛思公司支付自2016年3月17日至2016年8月13日的违约金，按照购房金额人民币788197元的每天万分之五的违约金共计人民币58720元；2，判令欧赛思公司提供2016年3月3日双方去增城区国土资源和房屋管理局办理产权证的《受理回执》。
欧赛思公司辩称：根据合同约定办理房产证约定在交付房屋的720日办理，上诉人是在2015年8月25日接收房屋，上诉人是在2016年3月16日办理了房产证的。办证期间没有超过合同约定的720个工作日，所以被上诉人不应该承担关于逾期办证的责任。因此不同意卢丽云的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回卢丽云的上诉请求，维持原判。
卢丽云于2015年8月11日向一审法院起诉请求：一、欧赛思公司向卢丽云支付延期办理房地产产权证违约金（违约金从2014年11月3日起计算至欧赛思公司将卢丽云为产权人的房产证权证交付卢丽云之日为止，每日按购房款788197元的万分之五计付）；二、欧赛思公司协助卢丽云办理登记在卢丽云名下的房地产产权证；三、欧赛思公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2013年1月26日，卢丽云（乙方、买方）与欧赛思公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……地址：增城市永宁街永和奥晨留学家园亲山三街1号（A36栋）xxx房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）788197元……第十三条房屋交付甲方应当在2013年12月28日将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2、乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“……十三、《商品房买卖合同》第二十一条“产权登记”修改、增补为：(一)出现下列情形之一的，甲方可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任：1、乙方未能付清全部房价款、应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生违约金等；2、乙方未能自接获甲方书面通知之日起7个工作日内自行到甲方售楼部向甲方申请办理产权转移登记须由甲方盖章及提供证件资料的、提交办理产权转移登记需要由乙方提供的全部证件资料并签署有关文件；3、乙方未能依约办理收楼手续的；4、乙方未按甲方书面通知要求办理面积补差的；5、甲方在《商品房买卖合同》约定时间内已向乙方提供申请办理房地产转移登记的资料，因乙方未将上述资料交给产权登记部门或者因产权登记部门的原因造成迟延受理的；（二）若乙方以银行按揭付款方式购买该商品房的，该商品房的产权转移登记的办理须经贷款银行同意及提供必要协助；因此，该商品房的产权转移登记的办理期间自乙方提供全部证件资料、贷款银行确认且提供办理资料之日开始计算。（三）甲乙双方共同（或共同委托律师事务所）办理产权证，双方应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。如委托律师事务所办理产权证的，办证服务费由乙方负担。律师事务所或甲方以特快专递、其他邮寄方式、电话或短信的形式通知乙方提供资料。以特快专递的，以乙方或乙方共同居住的人员、乙方工作单位同事签收日为送达时间；乙方未签收的，同城以特快专递发出的第二日为送达日，异地以特快专递发出的第四日为送达日。以电话通知的，通知送达时间为乙方接到电话的时间。以短信通知的，通知送达的时间为甲方发送短信的时间。十四、对合同第二十二条的补充、修改：由于以下乙方原因，导致不能在合同约定期限内申请产权转移登记的，由乙方承担迟延办理产权登记的责任。（1）乙方未按甲方或律师事务所书面通知要求提供房产登记机构要求的需要由乙方提供的证件资料；（2）乙方未按甲方或律师事务所书面通知要求缴清相关税费（以政府相关部门最新公布的收费标准为准）；（3）乙方未按甲方书面通知要求办理面积补差；（4）其他乙方未履行相关义务的情形。非因甲乙双方原因（包括但不限于政府相关部门办事要求变更等）导致不能按期申请产权转移登记的，甲乙双方均不承担迟延办理产权证的责任。甲方为乙方按揭贷款承担保证责任的，因乙方原因导致未能在合同约定的期限内申请产权转移登记，每逾期一日，乙方应按贷款总额的0.01%向甲方支付违约金。……二十、《商品房买卖合同》第二十九条“关于通知的约定”增补、修改为：（一）甲方和乙方相互送达与《商品房买卖合同》及本《补充协议》有关的文件，除书面签收的情形外，均应以书面性质挂号邮寄或者特快专递送达；（二）除《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的特殊情形外，一方寄函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第七日，视为该函件已送达对方……二十一、明示事项（1）甲方已在本项目销售现场向乙方明示法律法规规定和本合同约定应明示的文件、证书及重要提示。乙方已阅悉并理解上述明示文件、证书及重要提示，且无异议；对所购买的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。……（三）乙方在签署买卖合同前，甲方已向乙方充分解释买卖合同及附件的所有条款，乙方对买卖合同及附件的所有条款均已理解并明白自己在买卖合同及附件中所享有的权利及承担的义务。……十五、……若《补充协议》与《商品房买卖合同》约定有不同之处，以本《补充协议》的约定为履行依据”。
卢丽云曾于2014年以购买的商品房不符合交付条件为由向原审法院起诉欧赛思公司，要求欧赛思公司支付延期交房违约金，案号为（2014）穗增法民三初字第777号。原审法院经审理后于2014年12月4日作出（2014）穗增法民三初字第777号民事判决书，该判决书认定，涉案房屋分别于2014年5月6日、2012年6月、2013年11月18日、2014年5月31日具备了永久用电、永久用水、永久通邮以及永久用气的居住条件；欧赛思公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。至于延期交房违约金的计算标准问题。欧赛思公司于2014年6月3日才向卢丽云发出了收楼通知书，卢丽云亦于2014年6月5日收到了该通知书，故卢丽云要求欧赛思公司支付2013年12月29日起至2014年6月5日期间延期交房违约金62661.66元（每日以总房款788197元的万分之五，延期159天计算），在本案应予以支持。综上，原审法院作出如下一审民事判决，欧赛思公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金62661.66元给卢丽云。判后，卢丽云与欧赛思公司均不服一审民事判决向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后于2015年7月23日作出驳回上诉，维持原判的终审民事判决。
2014年9月28日，原增城市地方税务局出具一份契税纳税申报表以及税收缴款书，税收缴款书载明税种为契税、纳税人为卢丽云、备注栏载明房地产位置为涉案房屋。
2015年8月3日，卢丽云以欧赛思公司逾期办理房地产权证且未协助卢丽云办理登记在卢丽云名下的产地产权证为由，诉至原审法院。
2015年8月25日，卢丽云领取涉案房屋的业主卡以及房屋钥匙，接收涉案房屋。
在法庭辩论终结后，卢丽云撤回了要求欧赛思公司协助卢丽云办理登记在卢丽云名下的房地产产权证的诉讼请求。
在本案的审理过程中，一、卢丽云声称其分别于2015年5月28日以及2015年8月27日收到欧赛思公司邮寄的《催办理房地产权证通知》；欧赛思公司确认其于2015年8月27日有向卢丽云邮寄《催办理房地产权证通知》。二、卢丽云声称其分别于2014年10月14日以及2015年9月3日前往欧赛思公司的售楼部提交办证的相关材料，但欧赛思公司以合同约定的办证时间没到或者以卢丽云没收楼为由拒收卢丽云提供的材料；欧赛思公司对此予以否认。三、关于逾期办证违约金的问题。卢丽云认为，应当以《商品房买卖合同》的第二十一条、第二十二条的约定，逾期办证的起计日期为合同约定的交付房屋的第210个工作日即2013年12月28日起算。欧赛思公司认为，应当以《补充协议》第十三条第三款的约定，逾期办证的起计日期为交付房屋的第720日，应从卢丽云实际接收房屋之日即2015年8月25日起算。至于《补充协议》第十三条第三款的约定，卢丽云认为，该条款注明是卢丽云、欧赛思公司共同或者共同委托律师事务所办理产权证，是二选一，是模糊的，属于格式条款，而且卢丽云、欧赛思公司共同委托广东信德盛律师事务所办理涉案房屋的产权证，但广东信德盛律师事务所在收取卢丽云的费用后一直没有协助办理产权证，因此卢丽云单方解除了对广东信德盛律师事务所的委托。为此，卢丽云提供2015年6月17日的《撤销授权委托书》、快递单以及加盖广东信德盛律师事务所财务专用章的金额为550元的《收款收据》各一份。欧赛思公司确认双方是共同委托广东信德盛律师事务所办理涉案房产证，但认为卢丽云单方撤销委托，不具备撤销的效力。四、在法庭辩论终结后，卢丽云自述其已于2016年3月3日将办理涉案房产证应提供的所有资料递交给房管部门，房管部门已经收件并通知其于2016年3月16日后前往领取房产证。截至2016年3月23日止，卢丽云尚未去领取房产证。故卢丽云撤回第二项诉讼请求，并对逾期办证违约金的截止日期变更为2016年3月16日。
一审法院认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》的《补充协议》中已注明卢丽云确认该协议是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，对该协议的内容已完全清晰及理解，确认欧赛思公司对该协议中作出免除或者限制欧赛思公司责任的内容已尽合理提示及作详细说明等，且该《补充协议》第十三条第三款的约定并未违反法律法规的禁止性规定，故其效力应予确认。故对于卢丽云提出上述条文是格式合同的主张，不予采纳。卢丽云与欧赛思公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件七《补充协议》）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。
关于逾期办证违约金的问题。按照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件补充协议第十三条第三款的约定，双方共同委托律师事务所办理涉案房屋产权证，双方应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产权转移登记。故卢丽云、欧赛思公司应按约定配合律师事务所提供相关资料。卢丽云在单方撤销委托律师事务所办理房产证且并未与欧赛思公司协商如何办理房产证的情况下，主张按照《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条的约定要求欧赛思公司支付延期办证违约金，于法无据，不予支持。卢丽云自愿撤回要求欧赛思公司协助卢丽云办理登记在卢丽云名下的房地产产权证的诉讼请求，系卢丽云对其诉讼权利的处分，予以准许。
一审判决：驳回卢丽云的诉讼请求。案件受理费2460元，由卢丽云负担。
本院二审期间，卢丽云当庭提交增城区国土资源和房屋管理局出具的《受理回执》，拟证明卢丽云于2016年3月3日将办理房产证的资料提交给房管部门的陈述与事实不符，事实是卢丽云给欧赛思公司委托人去办理的，并非卢丽云单独去办理的。欧赛思公司质证称：该证据不属于新证据，不认可该证据的关联性，受理回执证明欧赛思公司没有逾期办理房产证，所以我方不需要承担逾期办证的责任。
经审查，原审认定的主要事实基本无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人卢丽云与被上诉人欧赛思公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件七补充协议）是当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同合法有效正确，签约人应依约履行。
关于逾期办证违约金的问题。双方当事人对产权登记的合理期限在《商品房买卖合同（预售）》与《补充协议》有不同的约定，据《补充协议》第十五条，该协议与前述《商品房买卖合同（预售）》约定不同的以该协议为履行依据。则关于申请办理《房地产权证》的方式与合理期限应以《补充协议》第十三条（三）约定为准，由双方共同（或共同委托律师事务所）办理产权证，并于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，则申请办证的合理期限为：2013年12月28日至2015年12月18日。
2014年上诉人卢丽云提起本案诉讼，于2015年6月17日撤销对广东信德盛律师事务所的委托，并自认分别于2015年5月28日及2015年8月27日收到欧赛思公司的《催办理房地产权证通知》，以上事实均发生在合同约定的办证期限内。上诉人卢丽云在申请办证的合理期限尚未届满时，单方撤销委托律所办理房产证，对欧赛思公司多次发出的催告通知无有效回应且未协商达成合意，则造成逾期办理房产证的责任应由上诉人卢丽云自行承担，被上诉人欧赛思公司在约定的期间内尽到了合理的催告义务。在没有充分证据证明被上诉人欧赛思公司怠于履行办证义务的情况下，上诉人卢丽云主张要求被上诉人欧赛思公司支付逾期办证违约金的诉请理据不足，本院不予支持。
此外，二审庭审中，上诉人卢丽云当庭增加两条新的诉讼请求，经审查，新诉讼请求超出一审判决内容，据民事诉讼法的相关规定，上诉人卢丽云上诉新增诉讼请求应不属二审审理范围。
综上所述，上诉人卢丽云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4232元，由上诉人卢丽云负担。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一六年十一月一日
书记员 冯冠豪