广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2245号
上诉人（原审被告）骆伟萍，女，汉族，1978年7月19日出生，住广东省乐昌市。
委托代理人胡晓武，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人涂文婷，广东广立信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）夏又琴，男，汉族，1951年9月28日出生，住湖北省武汉市黄陂区。
被上诉人（原审原告）张小女，女，汉族，1958年10月18日出生，住湖北省武汉市黄陂区。
两被上诉人共同的委托代理人刘燕林，广东京兆律师事务所律师。
原审被告佛山市合富置业房地产顾问有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人李慰，总经理。
委托代理人孔志斌，男，汉族，1984年4月22日出生，住广东省广州市开发区，该公司职员。
上诉人骆伟萍因与被上诉人夏又琴、张小女，原审被告佛山市合富置业房地产顾问有限公司（以下简称合富公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理该案，现已审理终结。
原审法院经审查，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、夏又琴与骆伟萍2013年10月29日签订的《商铺租赁合同》已于2014年1月14日解除；二、骆伟萍于判决生效之日起十日内，向夏又琴、张小女返还租赁押金6316.27元、代收转让费27000元，合计33316.27元；三、骆伟萍于判决生效之日起十日内，赔偿夏又琴、张小女装修费、中介费损失合计23400元；四、驳回夏又琴、张小女的其他诉讼请求。骆伟萍如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1662元，由夏又琴、张小女承担1039元，骆伟萍承担623元。
上诉人骆伟萍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，骆伟萍不存在任何违约行为，涉案商铺完全可以正常使用，租赁合同的目的完全可以实现。1.根据双方签订的《商铺租赁合同》第八条第三款约定，骆伟萍负责出租商铺的结构性维修，以确保出租商铺可正常使用，骆伟萍已经按照合同约定，于2013年12月13日、15日、19日及时履行了对发生漏水的下水管道进行维修的义务，且不影响该商铺的正常经营使用。因此，骆伟萍不存在违约行为，无须向夏又琴、张小女赔偿损失。2.本案所涉商铺下水管道堵塞是因整栋大楼的下水管道系统老化所致，而非商铺本身原因造成，且骆伟萍及时对商铺下水管道进行了维修，经维修后完全可以正常使用，不存在合同目的无法实现的情形。骆伟萍已经完全履行了合同约定的义务，同时也不存在任何违约行为，依照《商铺租赁合同》、《中华人民共和国合同法》以及法律的公平原则，骆伟萍无须承担任何责任。骆伟萍当得知商铺的下水管道漏水是由于整栋大楼的下水管道系统造成时，曾经建议整栋大厦的业主共同出资维修整栋大楼的下水管道系统，但因为当时大多数业主不同意，骆伟萍只能按照维修工人建议将商铺的下水管道封住，后来其他业主同意共同出资维修，现商铺的下水管道已经完全修好，不存在任何漏水问题，可以正常使用，不影响商铺的正常营业。3.从现有证据来看，该商铺在夏又琴、张小女承租前的上一手经营者经营期间，夏又琴、张小女开始经营一个月期间，及现承租人的经营期间，该商铺均能正常经营，完全不存在一审判决所称的夏又琴、张小女“合同目的无法实现”。因此，一审判决认定商铺漏水导致商铺目的无法实现没有事实依据。本案所涉商铺现承租人是“加弘炖品”的经营者，经过法院实地走访调查，证明该商铺目前属于正常经营状态，完全可以实现租赁合同的目的，不存在商铺合同目的不能实现的情形。一审判决认定骆伟萍违约，并适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，认定夏又琴、张小女有权单方解除合同，属于认定事实错误，适用法律错误。
二、一审判决骆伟萍向夏又琴、张小女返还租赁押金6316.27元、代收转让费27000元错误。1.涉案商铺在租赁期间的第一个月属于正常营业，夏又琴、张小女应当依约支付当月商铺租金；第二个月即使出现下水管道堵塞和维修的情况，但夏又琴、张小女也从未停止经营活动，而骆伟萍考虑到维修对其经营造成一定的影响，同意免除半个月的租金即3750元；但在租赁期间骆伟萍已经替夏又琴、张小女缴纳了该出租商铺自2013年11月至12月的租金税费共计826元，自2013年11月8日至2014年1月8日的电费共计670.73元，2013年10月13日至2013年12月13日的水费共计113.97元，以上费用均应当由夏又琴、张小女承担。因此，骆伟萍有权要求夏又琴、张小女支付以上租金、税费及水电费，共计5360.7元。2.骆伟萍所代收的转让费27000元是在双方平等、自愿协商的基础上达成的协议，且《收款收据》上明确载明为“代收转让费”。一审法庭调查时，骆伟萍已向法庭提供上一手承租人的身份资料与电话联系方式，以便法庭予以核实。且该笔费用已经由前手承租人支付给骆伟萍以缴纳其承租期间所欠的租金及水电费，一审判决骆伟萍返还该笔转让费是毫无事实及法律依据的。
三、一审判决错误认定骆伟萍违约导致合同解除，并错误适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，夏又琴、张小女要求的装修费应该由其自行承担。首先，从现有证据来看，无法确认夏又琴、张小女的具体装修情况，以及其装修费用。其次，在本案中，骆伟萍不存在任何违约行为，且涉案商铺完全可以正常使用，可以实现合同目的，因此，出租人不存在违约行为，不符合适用上述法条的前提，一审判决由骆伟萍承担其装修费于法无据。
四、一审判决由骆伟萍承担中介费违反了法律的合同相对性的规定，认定中介费属于夏又琴、张小女承租涉案商铺的合理支出，由于中介公司不具备返还的义务，该部分属夏又琴、张小女的实际损失，亦应由骆伟萍承担错误。首先，骆伟萍并不存在根本违约的行为，也并非是骆伟萍提出解除合同，是因夏又琴、张小女不愿经营而提出解除合同，而骆伟萍为了避免与夏又琴、张小女的纠纷，避免造成双方更大的损失而同意解除合同，而不是因为本案所涉商铺无法正常使用而解除合同的。也就是说，在解除本合同的过程中，骆伟萍并非过错，不应承担违约责任。其次，夏又琴、张小女与合富置业公司签订《租赁承诺书》，约定由夏又琴、张小女向合富置业公司支付中介费，根据合同相对性的法律原则，夏又琴、张小女应当向合富置业公司请求返还中介费，该笔费用既不是由骆伟萍收取，也与骆伟萍没有任何关联，而且夏又琴、张小女在起诉书中也承认是由合富置业公司收取了该中介费用，骆伟萍依法不应承担返还中介费的责任。骆伟萍与夏又琴、张小女只存在租赁合同关系，不存在居间合同关系，一审判决混淆了两种截然不同的法律关系，错误判决由出租人承担承租人支付给其他中介机构的中介费，毫无法律依据。
五、骆伟萍认为双方解除合同的时间应为2014年2月10日，一审法院认定为2014年1月14日错误。
综上，请求二审法院：1.撤销原审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回夏又琴、张小女全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由夏又琴、张小女承担。
被上诉人夏又琴、张小女答辩称：涉案商铺在现在维修之前是不可能正常使用的，当时居委会和派出所进行过调解，这些事实证明涉案商铺无法正常使用，主要是粪水渗入了店铺。骆伟萍也承认粪水渗入店铺是因为下水管老化，下水管老化不是一天两天的问题，下水管的维护保养应当是骆伟萍的责任。骆伟萍称夏又琴、张小女第一个月的期间是正常经营也是不符合事实的，刚开始掏空化粪池后一两个星期是没有问题的，但之后化粪池满了以后又出现了问题。针对返还押金和转让费的问题，夏又琴、张小女认为合同目的无法实现，因此基于店铺取得的利益应当退还。押金原来是用来抵销租金的，既然合同目的无法实现，押金应当退回，代收转让费实际已经交给了骆伟萍。综上，一审认定事实清楚，骆伟萍上诉无理，请求二审法院予以驳回。
原审被告合富公司书面答辩称：对原审判决不持异议，坚持原审答辩意见。合富公司作为居间方，在本次租赁交易中已为租赁双方提供了居间服务，依照约定可收取相应的报酬。本案是就合同的租赁关系所提起的诉讼，合富公司作为居间方，并非租赁关系中的相对方，不属于同一法律关系，不应当承担本案有关的返还、赔偿等责任。对于租赁双方是否解除合同的租赁关系，合富公司不持异议，由法院认定，但不同意解除本次交易的居间关系。
二审期间，各方当事人均未向本院提供新的证据。
本院审理查明，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案涉及居间关系及租赁关系两类法律问题，属混合之诉，原审法院将本案定为合同纠纷并适用此方面的法律法规审查本案合法有据。根据骆伟萍的上诉请求，本案二审争议焦点为原审法院关于涉案《商铺租赁合同》的解除及骆伟萍责任承担认定是否合理问题，对此本院认定如下：
关于涉案《商铺租赁合同》的解除认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”骆伟萍作为涉案商铺的出租人，在夏又琴、张小女有效的承租期内，负有保持该商铺符合合同约定用途之义务。根据本案查明的事实，夏又琴、张小女承租涉案商铺用于餐饮经营，骆伟萍对此知晓。依照日常生活经验，餐饮行业对于经营场所环境卫生、污水排放、气味等要求区别于仓储等行业。从夏又琴、张小女提供的相片，佛山市禅城区祖庙街福禄社区居委会出具的《关于莲花路112号临铺调解情况》，可相互证实夏又琴、张小女承租涉案商铺不久，该商铺存在厨房臭味弥漫，漏水严重的现象。骆伟萍虽聘请维修工人进行多次维修，解决了部分问题，但截至2014年1月14日，上述问题仍未得以完全解决。对于骆伟萍提出的现承租人可正常经营“加弘炖品”，涉案商铺已完全修好的抗辩，本院认为，该事件发生在夏又琴、张小女搬离之后，而现承租人装修时也抬高了地面，夏又琴、张小女搬离后状况与现状明显不同，骆伟萍缺乏相应证据证实夏又琴、张小女搬离之前，其确将漏水、臭味问题完全消除。另涉案铺位厨房在两个月内频繁漏水和发出臭味，已严重影响到夏又琴、张小女的正常使用，致使其租赁、经营该商铺获益之目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，夏又琴、张小女提出解除《商铺租赁合同》，并要求骆伟萍承担违约责任正当合法，本院予以支持。关于涉案《商铺租赁合同》解除的时间点认定方面，因涉案商铺无法正常使用，在夏又琴、张小女提出解除合同后，骆伟萍应配合做好涉案商铺的交接，骆伟萍拒绝接收商铺钥匙，夏又琴、张小女于2014年1月14日将钥匙交到福禄社区居委会，该行为并无不当，原审法院认定双方的租赁关系于该日正式解除合法有据，骆伟萍认定双方解除租赁关系的时间为2014年2月10日依据不足，本院不予支持。
关于骆伟萍责任承担问题。基于本院上述论析，2014年1月14日，双方租赁合同关系已正式解除，骆伟萍构成违约，理应就此承担赔偿责任，骆伟萍认为无需向夏又琴、张小女返还相应款项及作出赔偿依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依据上述法律规定，针对原审法院关于夏又琴、张小女的损失认定问题，本院审查如下：首先，针对夏又琴、张小女预交的租赁押金7000元退还及租金、税费、水电费认定问题。租赁押金属于承租方对合同义务之金钱担保，现涉案租赁合同已解除，夏又琴、张小女对此并无过错，合同解除后骆伟萍理应退还。因夏又琴、张小女在租期第一个月可以正常使用涉案商铺，而该商铺从2013年12月13日开始即出现下水道堵塞，经多次维修依然不能正常使用，原审法院根据本案具体案情，判令夏又琴、张小女应向骆伟萍支付租赁税413元及承担占有涉案商铺期间的水电费770.73元，并对骆伟萍主张夏又琴、张小女应另行承担半个月租金之诉请不予支持合情合理。骆伟萍上诉提出夏又琴、张小女应另行支付半个月租金3750元及2013年11月至12月租金税费826元，2013年11月8日至2014年1月8日电费共计670.73元，2013年10月13日至2013年12月13日的水费共计113.97元依据不足，本院不予采纳。其次，针对夏又琴、张小女已支付的代收转让费27000元认定问题。骆伟萍并无证据证明收取夏又琴、张小女的代收转让费用于支付上一手承租人，且双方租赁合同关系的解除发生在该合同尚未履行完毕之前，夏又琴、张小女要求骆伟萍退还该笔费用理据充分，本院予以维持。再次，针对夏又琴、张小女已支付的中介费6000元承担主体认定问题。本案中，合富公司促成夏又琴、张小女与骆伟萍签订租赁合同，已适当履行居间服务，其收取居间费用合法有据。夏又琴、张小女对涉案租赁合同的解除并无过错，而该项费用属于其承租涉案商铺的合理支出，原审法院判令骆伟萍予以赔偿合情合理，本院予以维持。最后，针对夏又琴、张小女装修损失认定问题。夏又琴、张小女因承租涉案商铺而实际支出装修费18000元，涉案租赁合同的解除系因出租人骆伟萍违约行为造成，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，参照租赁合同约定的租赁期及夏又琴、张小女具体使用期限，判令骆伟萍赔偿夏又琴、张小女剩余58个月的装修残值损失17400元合法有据，本院亦予维持。
综上，骆伟萍上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1217.90元，由上诉人骆伟萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 翁丰好
二〇一四年十月八日
书 记 员 吕倩倩