辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8517号
上诉人（原审被告）：沈阳洁安医疗器械有限公司，住所地沈阳市浑南新区世纪路24号6单元。
法定代表人：许闯，该公司经理。委托代理人：赵佶，男，1978年10月13日出生，汉族，该公司员工，住址沈阳市大东区。
委托代理人：赵志义，辽宁迅雨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳辽能电力科技发展有限公司，住所地沈阳市浑南新区世纪路24号。
法定代表人：张玉琪，该公司经理。
委托代理人：王忠原，辽宁东拓律师事务所律师。
委托代理人：张雨诗，辽宁东拓律师事务所律师。
上诉人沈阳洁安医疗器械有限公司（以下简称“洁安医疗公司”）因与被上诉人沈阳辽能电力科技发展有限公司（以下简称“辽能电力公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初3016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
洁安医疗公司上诉请求：撤销一审判决；诉讼费用由被上诉人给付。事实与理由：一、2011年11月双方就建立租赁关系，2013年上诉人接到辽宁省食品药品监督管理局通知，要求对医疗器械生产车间进行净化改造工程，以达到十万级医疗器械新标准。为了避免一年一签造成经济损失，我们告知被上诉人，在得到被上诉人长期合作的口头承诺后，上诉人投入35万元完成整体净化改造工程，在2015年1月通过验收合格。而被上诉人在今年5月在合同已经实际履行半年且未提前2月通知上诉人的情况下，以转租他人为由，撕毁合同。被上诉人严重违反双方已实际履行的合同，构成违约。二、被上诉人至今未向上诉人提供《房屋租赁证》，导致被上诉人在2015年度进行《生产许可证》、《内窥镜生产许可证》办理过程中，多次申报。由于生产产地无法提供有效证明原本5个月可以办理完毕的许可证，上诉人办理时间长达1年之久。被上诉人不但未给上诉人任何补偿，反而在协商过程中单方面要求终止合同，被上诉人以上行为对上诉人造成了重大经济损失。三、上诉人同被上诉人合作已超过5年，过程中上诉人曾多次同被上诉人协商签订长期合同，被上诉人也多次口头同意，实际签约过程中被上诉人称公司经常换领导所以每次都签一年合同。2015年11月合同到期被上诉人称领导有变，所以未签2016年租赁合同。今年5月合同履行半年后未经提前通知要求终止合同。双方虽未签订新的租房合同，但实际履行了半年租房事实，构成事实合同，一审法院判令上诉人给付逾期违约金与事实不符。四、我方未交纳租金是因为被上诉人单方将租金涨了三倍，双方多次协商未果，一审认定我方未交租金与事实不符。在合同履行期间出租人无正当理由不得单方提高租金，不得解除合同。
辽能电力公司辩称，双方签订的租赁合同用途是办公用途，上诉人私自将房屋用途改造为具有污染性质的医疗器械加工厂房，没有经过我方同意，其次合同到期后即使在不定期租赁合同期间上诉方一直拖欠租金，构成根本违约，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
辽能电力公司向一审法院起诉请求：1、洁安医疗公司腾退沈阳市浑南开发区世纪路24号6单元及7单元第三层房屋；2、洁安医疗公司给付2015年11月22日至房屋腾退之日止的房屋使用费，按照288元/日计算；3、洁安医疗公司给付2015年11月22日至实际腾房之日止的违约金，按照日万分之五计算；4、洁安医疗公司给付至退房之日所欠水电费约6000元；5、洁安医疗公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：辽能电力公司、洁安医疗公司自2011年11月22日开始建立了房屋租赁合同关系，洁安医疗公司即开始承租辽能电力公司所有的坐落于沈阳市浑南新区世纪路24号（4层，建筑面积2919.38平方米）中6单元，建筑面积200平方米房屋。2014年11月18日，辽能电力公司、洁安医疗公司签订房屋租赁合同，约定：辽能电力公司将上述房屋租给洁安医疗公司办公使用；租赁期限1年，自2014年11月22日至2015年11月21日；年租金7万元，按年支付；洁安医疗公司如需续租，应在租赁期满前2个月提出要求，经辽能电力公司同意后，双方将对有关租赁事项重新签订合同，在同等租赁条件下，洁安医疗公司有优先权；洁安医疗公司负责自行发生的水费、电费等杂费（以上费用均由辽能电力公司代收，按月收取）；洁安医疗公司无正当理由未按合同规定按期如数缴纳房屋租金及其他费用构成违约；违约一方应向另一方支付违约金，违约金按日计算，日违约金为月租金的万分之五；违约天数=自违约事实发生之日起至违约事实完毕之日止所历天数；违约金=日违约金×违约天数。
2014年11月17日，辽能电力公司、洁安医疗公司签订房屋租赁合同补充协议，约定：辽能电力公司将坐落于沈阳市浑南新区世纪路24号7单元第3层，连同6单元一并租给洁安医疗公司使用；该部分租金3.5万元/年，不含税金，税金由洁安医疗公司支付；由于洁安医疗公司仅是承租使用该单元的第3层，所以该部分的水电路须由洁安医疗公司自行改造，并入其一并承租的6单元中，或者自己加装水电表，单独核算，费用由洁安医疗公司承担；洁安医疗公司出行须由6单元出入，7单元的楼梯通道由洁安医疗公司自行封闭；该补充协议与前款双方签订的房屋租赁合同互为补充，共同生效，其他为详列条款均与双方签订的房屋租赁合同相同。
房屋租赁合同及补充协议签订后，辽能电力公司向洁安医疗公司交付涉案房屋，洁安医疗公司向辽能电力公司交纳了租金。合同到期后，洁安医疗公司并未腾空涉案房屋，也未向辽能电力公司支付租金，并向辽能电力公司表示找寻到合适的房屋后就不再继续承租，辽能电力公司同意洁安医疗公司继续使用涉案房屋。辽能电力公司起诉来院。审理过程中，辽能电力公司放弃了在本案中要求洁安医疗公司支付至退房之日所欠水电费约6000元的诉请。
一审法院认为，房屋租赁办理备案及租赁证并非国家的强制性规定。涉案房屋租赁合同及补充协议是辽能电力公司、洁安医疗公司在平等、自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。租赁期间届满后，洁安医疗公司继续使用租赁房屋，辽能电力公司表示同意，原房屋租赁合同及补充协议继续有效，租赁期限为不定期。但洁安医疗公司未向辽能电力公司交纳租金，构成违约，辽能电力公司要求洁安医疗公司腾房的诉请，其实质意义首先为解除房屋租赁合同及补充协议，依照有关法律规定应予解除，洁安医疗公司并支付合同解除前的房屋租金及合同解除后至洁安医疗公司腾房之日止的房屋使用费。双方在合同中约定的逾期支付租金的违约金标准过高，且辽能电力公司未举证证明其因洁安医疗公司逾期支付租金造成的实际损失，违约金应适当减少。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告沈阳洁安医疗器械有限公司于本判决生效之日起10日内，腾空坐落于沈阳市浑南新区世纪路24号6单元（建筑面积200平方米）、7单元第3层房屋，交付原告沈阳辽能电力科技发展有限公司；二、被告沈阳洁安医疗器械有限公司于本判决生效之日起10日内，支付原告沈阳辽能电力科技发展有限公司租金，自2015年11月22日起，至本判决生效之日止，按照288元/日计算；三、被告沈阳洁安医疗器械有限公司支付原告沈阳辽能电力科技发展有限公司房屋使用费，自本判决生效之次日起至其腾房之日止，按照288元/日计算；四、被告沈阳洁安医疗器械有限公司于本判决生效之日起10日内，支付原告沈阳辽能电力科技发展有限公司逾期支付租金、房屋使用费的违约金，以288元/日×天数[自2015年11月22日起计算至被告沈阳洁安医疗器械有限公司腾房之日止]为基数，自2015年11月22日起，至被告沈阳洁安医疗器械有限公司腾房之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算；五、驳回原告沈阳辽能电力科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1075元，由被告沈阳洁安医疗器械有限公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，洁安医疗公司与辽能电力公司签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议中约定的租赁期限届满后，辽能电力公司对于洁安医疗公司继续使用租赁房屋并未提出异议，应认定双方之间系不定期租赁关系。对于不定期租赁，出租人可以随时解除合同。本案中，辽能电力公司以洁安医疗公司未向其交纳租期届满后的房屋使用费为由要求洁安医疗公司腾退房屋，系行使法定的合同解除权，一审法院判决洁安医疗公司腾退房屋并支付相应的房屋使用费及违约金并无不当。关于洁安医疗公司上诉提出辽能电力公司口头承诺长期租赁其房屋的主张。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，洁安医疗公司虽主张其与辽能电力公司达成长期租赁协议，但并未提供相关书面证据，故对其该主张本院不予采信。关于洁安医疗公司上诉提出辽能电力公司未向其提供《房屋租赁证》应予补偿损失的主张。因双方在租赁协议中对此并无约定，故对洁安医疗公司该项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，洁安医疗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1075元，由沈阳洁安医疗器械有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。