福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2135号
上诉人（原审被告）：李国权，男，1962年9月3日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：厦门同安城市建设投资有限公司。
法定代表人：苏壮志，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈胜强，福建合贤律师事务所律师。
上诉人李国权因与被上诉人厦门同安城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2015）同民初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李国权、被上诉人城投公司的委托诉讼代理人陈胜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李国权上诉请求：依法改判一审判决或发回重审。事实和理由：一审判决李国权占用房屋二个月，其占用费按月10600元计算，存有不妥。1.自2013年6月30日后，李国权与城投公司没有签订租赁合同，应认定不定期租赁关系。2.2014年9月4日李国权将租赁房屋进行公开竟价，起点标价为月3300元，而案外人纪枣水以月租10600元中标，取得承租权，其标价明显超出市场数倍，与城投公司之间存有特殊约定，其目的是将原租户赶走。3.纪枣水中标后，虽有与城投公司签订《成交结果确认书》，至今没有签订正式租赁合同书，没有交纳房屋租金，该出租房屋至今没有使用。依据城投公司《厦门市公共资源配置中心竟价规则》，在约定的时间内没有签订合同，应认定纪枣水自愿放弃承租权，双方的租赁关系没有实际履行。一审以纪枣水中标价月10600元为标准，判决李国权占用二个月应交纳城投公司23593.5元，其判决计算标准存有不合理。依据以上事实，一审判决对本案事实认定错误，判决标准不合法，二审依法公平、合理重新判决。
城投公司辩称，应驳回李国权的上诉请求，维持原判。李国权认为一审按案外人纪枣水中标的月租金10600元判决其向城投公司支付占有使用费不妥的上诉观点不能成立。一、根据城投公司在一审举证及查明的事实，李国权与城投公司不定期租赁关系至2014年9月30日终止，城投公司通知返还，但其继续占用使用房屋至2014年12月8日才返还城投公司。该期间案外人纪枣水已中标月租金10600元取得本案讼争房屋的承租权，但由于李国权继续占用使用讼争房屋，使城投公司无法将讼争房屋交给案外人纪枣水使用，收取月租金10600元，造成每月租金10600元的经济损失，依据合同法第九十七条、第一百零七条的规定，城投公司均有权按月租金10600元标准诉求李国权赔偿损失。二、李国权上诉理由的第2、3点均没有举证证实，没有事实依据。相反，依据城投公司在一审举证可证实案外人纪枣水以月租金10600元取得本案讼争房屋的承租权竞标是依法依规进行，中标月租金10600元符合市场价格。因此，一审以月租金10600元为标准判决李国权支付城投公司占用使用费是正确的。至于案外人纪枣水竞得本案讼争房屋的承租权后，是否与城投公司签订租赁合同，使用房屋，是案外人纪枣水与城投公司之间的履约问题，与一审以月租金10600元为标准判决李国权支付城投公司占用使用费没有关联性，李国权以此为上诉理由之一无任何事实和法律依据。综上，一审判决符合事实和法律。请求驳回李国权的上诉请求，维持一审判决。
城投公司向一审法院起诉请求：1.确认城投公司与李国权之间的房屋租赁关系于2014年9月30日解除；2.李国权向城投公司偿付尚欠的租金合计6996元及违约金暂计419元（租金以2332元／月，自2014年7月计至9月，违约金以6996元为基数，按中国人民银行同期同类贷款年利率6%×4倍，自2014年10月暂计至12月，此后按上述标准计至李国权付清租金日止）；3.李国权向城投公司偿付租赁合同解除后的房屋占有使用费暂计31800元及赔偿金1272元［占有使用费以10600元／月，自2014年10月暂计至12月。赔偿金以31800元为基数（其中：10600元自2014年10月暂计至12月，10600元自2014年11月暂计至12月，10600元暂计2014年12月，均按中国人民银行同期同类贷款利率6%×4倍计算），此后占有使用费及赔偿金均按上述标准继续计算至李国权向城投公司交还房屋当日止］；4.李国权已支付城投公司的租赁履约保证金6996元归城投公司所有。
一审法院认定事实：2013年5月9日，城投公司（甲方）与李国权（乙方）签订编号为（2013）№O055号的《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方出租给乙方的房屋位于同安大同南门路29号店面及二楼附属，资产编号：B37-13-1、6，出租房屋建筑面积约71.94平方米。租赁期自2013年1月1日起至2013年6月30日止。租赁期满后，本合同即终止，甲方有权收回房屋。双方自签订合同后，乙方应支付给甲方叁个月的租金作为履约保证金，6996元正。该房屋每月租金为2332元，租金按半年支付。乙方应于每期租金交纳的第一个月的头5天内交付本期租金，后顺推交付，若逾期，按欠缴租金的日百分之一向甲方加付违约金，直至付清为止。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，租赁履约保证金不予退还。……；（7）拖欠房屋租金累计5天以上。租赁期满，乙方如期完好交还该房屋及租赁时移交清单上的物品，甲方应退还乙方履约保证金，但不计利息。乙方逾期归还，甲方不退还租赁履约保证金，且每逾期一日乙方应向甲方支付每日租金的5倍违约金，直到交还房屋之日止”。合同还约定其他条款。
合同签订后，城投公司依约将讼争房产交付李国权使用，李国权于2013年5月9日支付履约保证金（押金）6996元，并支付租金至2014年6月30日。2014年8月4日，城投公司通知李国权：“贵方向我司承租位于同安区南门路29号店面及二楼附属房产，约定租赁合同期限为2013.01.01-2013.06.30。该资产根据要求，租赁期满须进入市公共资源配置平台进行竞价配置（向社会公开招投标），经过前期准备，该资产已正式纳入市公共资源配置平台运行，目前正在公示阶段，准备开始接受报名。为做好本次的竞价配置，将有关情况现通知如下：1.原你我双方签订的租赁合同，租赁期限顺延至2014年9月30日。按照配置方案，你方享有优先权，若你方在同等条件下弃权或没有中标，须于2014年10月1日前将房产交还我司，我司将重新签订新的租赁合同。2.该房产目前正在厦门市公共资源配置网进行招租公告。（具体事项请你方关注咨询）”。2014年7月1日起，李国权未再向城投公司支付租金。2014年9月4日，案外人纪枣水以10600元／月的价格竞得讼争房产的租赁使用权。
2014年9月15日，城投公司通知李国权：“根据《厦门市公共资源配置中心竞价规则》，你方现承租的房产于2014年9月4日通过公开竞价，你方自动放弃取得同安区南门路29号店面及二楼附属五年使用权资格，按照要求你方应于2014年9月30日前将上述房产清空交还我司，如逾期交房，我司将按照相关规定追究你方责任，其所引起的一切经济损失及法律责任均由你方负责。”2014年10月17日，城投公司向李国权发出律师函：“一、你方与城投公司于2013年5月9日签订的《房屋租赁合同》已于租期2014年9月30日届满日终止；二、你方应在2014年10月20日前到城投公司结清未缴的租金（或占用费）；将房产交还城投公司并办理有关移交手续；并由你方承担不退还房产等违约赔偿事宜。”2014年12月8日，李国权将讼争房产腾空返还城投公司，双方并就房产移交进行确认。
一审法院认为，城投公司与李国权签订自2013年1月1日至2013年6月30日止的《房屋租赁合同》，而后双方继续按照原《房屋租赁合同》履行权利义务，形成不定期租赁关系。2014年8月4日，城投公司通知李国权租金顺延至2014年9月30日，李国权对此不持异议，因此，双方的租赁合同至2014年9月30日即因届满而终止。城投公司通过公开招投标的方式对外出租讼争房产，案外人纪枣水通过竞标取得标的，并签订《成交结果确认书》，城投公司与纪枣水就讼争房产成立新的租赁关系。李国权支付租金至2014年6月，2014年7月-9月租金尚未支付，城投公司要求李国权支付租金6996元，可以支持。双方于《房屋租赁合同》中约定，李国权逾期支付租金，每逾期一日，则李国权须按欠缴租金的日百分之一作为违约金赔偿给城投公司，日百分之一的违约金标准明显过高，城投公司自愿将违约金标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，可以照准。城投公司请求自2014年10月起计算违约金，可以支持，违约金应计算至李国权付清租金之日止。2015年1月21日庭审中，李国权要求押金6996元抵扣最后一个季度的租金，视为李国权提出抵销的主张，故视为李国权已经支付完毕最后一个季度租金，逾期支付租金的违约金应计算至2015年1月21日止。李国权因逾期支付租金已经承担赔偿违约金的违约责任，该违约金足以弥补城投公司因李国权逾期支付租金造成的损失，城投公司再行要求保证金6996元归其所有，缺乏事实和法律依据。城投公司就讼争房产的使用权进行公开招标，并由案外人纪枣水以10600元／月的价格中标，李国权继续占用房产造成城投公司因出租可获得的租金收益损失，因此，城投公司要求按照10600元／月的标准赔偿，符合法律规定，可以支持，占用费计算至2014年12月7日。城投公司就占用使用费要求赔偿金缺乏法律依据，不予支持。李国权逾期归还房屋和占有使用讼争房产，是同一违约行为，城投公司通过要求李国权支付占有使用费，已经足以弥补城投公司因李国权逾期归还房屋造成的损失，因此，城投公司要求李国权支付的履约保证金6996元归其所有，超出了城投公司的实际损失范围，因此，城投公司收取的押金应当予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、确认厦门同安城市建设投资有限公司与李国权的房屋租赁关系于2014年9月30日终止；二、李国权应于本判决生效之日起十日内支付厦门同安城市建设投资有限公司因逾期支付2014年7月至9月租金的违约金（违约金以6996元为基数，自2014年10月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，计算至2015年1月21日止）；三、李国权应于本判决生效之日起十日内支付厦门同安城市建设投资有限公司占有使用费23593.5元；四、驳回厦门同安城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费768元，适用简易程序减半收取计384元，由城投公司负担143元，李国权负担241元。
二审中，当事人没有提交新证据。庭审中，当事人对一审认定的事实，除李国权在上诉状提及异议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕李国权的上诉请求进行审理。李国权与城投公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2013年1月1日起至2013年6月30日止。租赁期满后，双方继续按原租赁合同履行，未采用书面形式签订合同，应视为不定期租赁。2014年8月4日，城投公司通知李国权，租赁期满须公开招投标，双方的租赁期限顺延至2014年9月30日，并要求李国权在同等条件弃权或没有中标，须于2014年10月1日交还讼争房产。因此，在李国权自动放弃取得讼争房产使用权资格，且未按要求时间交还讼争房产情况下，城投公司要求李国权支付占用房屋期间2014年10月1日至同年12月7日的占有使用费，并按该期间中标人纪枣水的中标价格支付该项费用，并无不妥。至于纪枣水与城投公司之间的关系，系另一法律关系，李国权上诉称纪枣水与城投公司的租赁没有实际履行的主张，不属本案审查范围。
综上所述，李国权的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费260元，由李国权负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一六年九月十九日
代书记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。