内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民终字第00293号
上诉人（一审被告）鄂伦春自治旗大杨树飞利来商贸有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂伦春自治旗。
法定代表人黄庆明，经理。
委托代理人王秀侠，女，满族，原人民商场负责人，现住内蒙古自治区鄂伦春自治旗。
被上诉人（一审原告）单丹丹，女，汉族，无职业，现住内蒙古自治区鄂伦春自治旗。
委托代理人白宝玉，鄂伦春自治旗大杨树镇第一法律服务所法律工作者。
一审被告黄庆明，男，汉族，该公司法定代表人，现住内蒙古自治区鄂伦春自治旗。
一审被告王秀侠，女，满族，原人民商场负责人，现住内蒙古自治区鄂伦春自治旗。
上诉人鄂伦春自治旗大杨树飞利来商贸有限责任公司（以下简称飞利来公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂伦春自治旗人民法院（2014）鄂民初字第1322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年04月09日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审民事程序的规定，组成由审判员栾雪担任审判长，审判员李光、代理审判员张套特格胡参加的合议庭，于2015年05月06日公开开庭审理了本案。上诉人飞利来公司委托代理人王秀侠（即本案一审被告），被上诉人单丹丹的委托代理人白宝玉到庭参加诉讼。一审被告黄庆明经本院传票传唤，无正当理由拒不庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年10月15日，原告与被告飞利来商贸公司人民商场签订租赁合同，租赁该商场A区X号经营服装零售，被告王秀侠代表商场签字。租赁期限自2012年10月15日起至2013年10月15日止。租赁费为9500元。合同第五条“双方的权利义务”第7项规定，原告方未经商场允许不可以擅自停业。第九条“保证条款”规定，为维护消费者合法权益，确保本合同顺利履行，原告方向商场交付违约保证金3000元，在原告方没有任何违反商场管理制度的前提下于本合同期满后返还。合同签订后，原告方向商场缴纳了房屋租金9500元、违约保证金3000元，在该商场A区X号经营服装零售。租赁期间届满后，因被告拒绝退回保证金，现原告起诉要求被告返还保证金3000元；赔偿营业损失5000元，并承担本案诉讼费用。原告主张因商场温度低，顾客减少，导致营业收入减少，但对商场温度、营业收入状况及损失计算依据等未提供相应证据证明。被告飞利来商贸公司人民商场有南门和西门两个出入口，其中南门为商场进出的正门。商场西侧一楼为商场百花超市，从超市亦可进入商场二楼商贸区。原告主张因商场装修，顾客减少，从而造成营业收入减少，但对营业收入状况及损失计算依据等未提供有效证据证明。另查明，鄂伦春自治旗大杨树飞利来商贸有限责任公司人民商场系被告飞利来商贸公司分支机构，其负责人为本案被告王秀侠，该商场于2014年1月23日被鄂伦春自治旗工商行政管理局核准注销。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方订立的租赁合同是真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。依照合同约定，原告负有连续营业的义务，从双方约定内容看，涉案保证金为合同法规定的违约金。上述违约金是否能返还，取决于原告是否存在擅自停业行为。双方关于业主必须保证连续营业的约定系继续性合同条款。根据公平及诚实信用原则，考虑举证能力、证据距离双方远近程度等因素，作为商场的管理者，被告应对业主的营业状况承担举证责任。诉讼中，被告以原告擅自停业，构成违约为由予以抗辩，但被告未提供有效证据证明自己的抗辩主张，其主张不能成立，应将所收原告违约金3000元及时退还原告。原告要求被告赔偿营业损失5000元，因其所举证据不充分，该院不予支持。涉案租赁合同出租人系被告飞利来商贸公司分支机构，因该商场已被工商行政管理部门核准注销，其应承担的民事责任依法应由被告飞利来商贸公司承担。被告黄庆明、王秀侠分别为被告飞利来商贸公司及原人民商场负责人，两人在合同签字系职务行为，并非涉案租赁合同主体。原告要求两人承担违约责任，于法无据，该院不予支持。依据上述事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下，一、被告鄂伦春自治旗大杨树飞利来商贸有限责任公司在本判决生效后返还原告单丹丹违约金3000元；二、驳回原告单丹丹的其他诉讼请求。
上诉人飞利来公司上诉称，一、2012年10月15日，上诉人与被上诉人签订商场租赁合同，合同约定了双方的权利、义务，明确了违约责任，合同签订后，上诉人履行了合同中的全部义务。而被上诉人在签订合同后的前三个月都能够较好的履行合同，按月交纳电费，但因被上诉人的经营管理及所卖货物与市场需求有差距，导致销售情况不好，影响了整个商场的营业，而被上诉人不从客观查找原因，反而以室内温度过低，前楼装修施工影响客流等不客观的理由为自己的私自停业找理由。在庭审中被上诉人对于未能正常营业这一事实已承认，可一审判决中却只字未提，对于被上诉人违约不予认定，反而以上诉人未有证据为由，判令上诉人返还保证金。二、关于证据问题。上诉人为证明被上诉人违约，在庭审中，提供了经营场所用电及证人证明被上诉人在执行合同中私自停业，存在违约行为，而一审法院不予采信。三、被上诉人没有按照租赁合同的约定履行义务，没有经过商场允许，就提前二个月撤摊了，这就造成违约了。综上，一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，做出公正裁决。
被上诉人单丹丹庭审答辩称，一、本案事实清楚，判决依法有据，应当驳回被答辩人的上诉请求。在被答辩人与答辩人签订的格式合同第九条明确规定，“本合同期满后，被答辩人将保证金全部返还给答辩人”，但被答辩人并没有履行承诺返还保证金。二、上诉人在上诉状中以电表用量与本案毫无关联的证据为借口，来推定答辩人不营业，没有法律依据。综上，一审判决正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院应予确认。二审期间上诉人飞利来公司提交了宣传报纸一份，拟证明被上诉人租赁的楼房是有牌匾和进出口的。经质证，被上诉人单丹丹认为该宣传单没有日期，租赁物是否有牌匾及进出口与本案不具有关联性。本院认为该证据与上诉人所主张的经营业主存在擅自停业行为的不具有关联性，因此不予采信。
本院认为，本案争议焦点是，承租人是否违反了合同约定以及保证金是否应当退还。
上诉人与被上诉人于2012年10月15日签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。该租赁合同第五条第6款约定“乙方（单丹丹）必须严格遵守商场管理制度……”、第7款约定“乙方未经商场允许不可以擅自停业”，第九条约定“保证条款：为维护消费者的合法权益，确保本合同的顺利履行，乙方向甲方交付违约保证金3000.00元，在乙方没有任何违反及商场管理的前提下，于本合同期满返还乙方……”，从上述条款可以看出双方当事人只是约定违反商场管理制度不予返还保证金，而对擅自停业行为是否扣除保证金没有明确约定。而且商场管理制度具体条款是如何规定的，以及其中是否包括擅自停业这一项，上诉人飞利来公司并没有提供有效证明予以证实，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，对于上诉人飞利来公司主张的被上诉人单丹丹擅自停业违反合同约定，不予返还保证金的上诉请求不予支持。
综上，一审法院适用法律正确，事实认定清楚，上诉人鄂伦春自治旗大杨树飞利来商贸有限责任公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人鄂伦春自治旗大杨树飞利来商贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾 雪
审 判 员 李 光
代理审判员 张套特格胡
二〇一五年六月一日
书 记 员 刘 晓 萍
附：本案所依据的法律、法规
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条、被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第一款（一）项、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；