广东省连州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清连法民二初字第5号
原告：中国建设银行股份有限公司连州支行。
负责人：易江菊，系该行行长。
地址：连州市。
委托代理人：陈智祥，系该行客户经理。
委托代理人：周旺来，系该行客户经理。
被告：何遂庭，现住连州市。
被告：唐爱兰，住址同上。
被告：连州市恒达房地产有限公司。
法定代表人：陈泰泉。
地址：连州市。
原告中国建设银行股份有限公司连州支行诉被告何遂庭、唐爱兰、连州市恒达房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人周旺来到庭参加诉讼，被告何遂庭、唐爱兰、连州市恒达房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告何遂庭、唐爱兰因购买连州市海润怡景嘉园嘉景楼1705室向原告借款28.7万元，并于2011年7月29日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同期为10年即2011年9月26日至2021年9月26日。被告何遂庭、唐爱兰必须每月26日前还本付息3552.25元（随国家调整利率作相应调整），并以所购房屋作抵押。
合同签订后，原告依约向被告何遂庭、唐爱兰发放贷款28.7万元；被告何遂庭、唐爱兰取得所购房屋的产权，但却未能按合同约定归还借款。
被告连州市恒达房地产有限公司与原告于2008年3月27日签订《楼宇按揭合作协议》，对前述贷款承担连带保证责任。
经原告多次催收，被告何遂庭、唐爱兰仍不履行还款义务。为保障国家信贷资金的安全，维护法律的严肃性，根据《个人住房（商业用房）借款合同》以及有关法律规定，现特向法院起诉，请求判令：一、准许解除原告与被告何遂庭、唐爱兰签订的编号440767400
-011-2011000040《个人住房（商业用房）借款合同》，被告何遂庭、唐爱兰归还贷款本金262899.41元及至还清贷款日之利息；二、被告连州市恒达房地产有限公司对上述贷款本息承担连带保证责任；三、原告对被告提供抵押担保的房屋在拍卖、变卖时所得款享有优先受偿权；四、被告承担本案的诉讼费用。
三被告未作答辩。
经审理查明：2011年7月29日，以原告为贷款人、被告何遂庭、唐爱兰为借款人，双方签订了编号为440767400-011-20110000
40的《个人住房（商业用房）借款合同》。该《合同》载明：“第十六条、违约责任。㈠借款人发生下列任一情况，均构成违约：1.借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项…第十七条、违约救济措施。出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系…11.行使担保权利…第二十八条、对第一条的约定。借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：一、售房人：连州市恒达房地产有限公司；二、该房屋系借款人使用贷款所购的第壹套房产，该房屋的性质为住房；三、房屋坐落：连州市…第二十九条、对第二条的约定。借款人借款本金为人民币（大写）贰拾捌万柒仟元整。第三十条、对第三条的约定。借款期限为（大写）壹佰贰拾个月（即2011年9月26日至2021年9月26日）。第三十一条、对第四条的约定。一、贷款利率。本合同项下的贷款利率为月（月/年）利率，执行下列第叁种…叁：浮动利率，即在基准利率水平上上浮（上浮/下调）20%，即月利率为7.05‰…第三十四条、对第七条的约定。一、约定还款日为：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日的，则当月最后一日为约定还款日…三、借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平每1个月归还本息金额为人民币3552.25元…第三十五条、对第十一条的约定。本合同项下担保方式为以下第壹和贰种。壹：保证。贰：抵押…第三十七条、对第十三条的约定。一本合同项下的抵押财产清单如下：‘抵押财产名称：商品住房；住所：连州市海润怡景嘉园嘉景楼1705室；面积或数量（平方米）：134.69；抵押财产的价值（元）：411296：备注：债权数额（借款本金）287000元’”
同年9月9日，原告与被告何遂庭、唐爱兰就上述《合同》中约定的抵押事项至连州市房产管理局办理了《房地产预告登记证明》。
同月26日，原告依约向被告何遂庭、唐爱兰发放贷款287000元。自2013年1月26日起，被告未依约偿还贷款。至本案开庭审理日，被告何遂庭、唐爱兰仍欠原告贷款本金262899.41元。
另查明：2008年3月27日，以被告连州市恒达房地产有限公司为甲方、原告为乙方，双方签订《楼宇抵押贷款合作协议》。该《协议》载明：“第三条、抵押贷款合作之楼宇：甲乙双方就甲方依法开发建设并销售的座落于连州市星河路地经批准命名为海润怡景嘉园的商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述项目第一期住宅的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务…第六条、保证范围。甲方保证责任的范围包括：㈠抵押贷款本金；㈡抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；㈢乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费）…第八条、甲方承诺。为保障与乙方合作事宜的顺利进行，甲方承诺如下…㈢甲方认可购房人将其与甲方签订的商品房预购销合同项下之房产及有关权益抵押予乙方以取得贷款。㈣…甲方同意在购房人未依约履行《贷款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方上述第五条的有关款项；甲方同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项，此授权行为不另作委托…第十六条、合作期限。本协议的合作期限为五年，从本协议生效之日起计算…第十七…本协议经甲乙双方有权签字人签字盖章后生效。”
上述事实有：一、原告营业执照、组织机构代码证，被告何遂庭和唐爱兰身份证、《结婚证》及《户口簿》复印件，被告连州市恒达房地产有限公司《营业执照》；二、440767400-011-2011000040号《个人住房（商业用房）借款合同》；三、《楼宇抵押贷款合作协议》；四、《个人贷款支付凭证》；五、《何遂庭、唐爱兰拖欠贷款明细清单》、《中国建设银行个人贷款对账单》；六、粤房地预登连州字第100004857号《房地产预告登记证明》及庭审笔录为凭。
本院认为：原告与被告何遂庭、唐爱兰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及与被告连州市恒达房地产有限公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，系合同当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，依法应受保护。
原告依约向被告何遂庭、唐爱兰发放贷款后，两被告却未依约还款，其行为已构成违约。根据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》违约救济措施中“贷款人有权行使的权利”，“原告可以行使宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”、“解除与借款人的借贷关系”、“行使担保权利”等权利，因此，原告诉请解除与被告何遂庭、唐爱兰之间的《个人住房（商业用房）借款合同》，并请求被告何遂庭、唐爱兰偿还借款本金及其利息，且要求就连州市被告提供抵押担保的房屋在拍卖、变卖时所得款项享有优先受偿权，理由充分、于法有据，本院予以支持。
在原告多次向被告何遂庭、唐爱兰催收贷款无果后，被告连州市恒达房地产有限公司未依约履行保证义务。根据原告与被告连州市恒达房地产有限公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》第六条之保证范围“包括抵押贷款本金及其所产生的利息（含罚息、复息、违约金等）”的约定，第八条之（四）“在购房人（被告何遂庭、唐爱兰）未依约履行《贷款合同》确定的义务时，只要原告方发出书面通知，甲方（连州市恒达房地产有限公司）即在乙方（原告）发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方（原告）上述第五条的有关款项”之约定，原告诉请被告连州市恒达房地产有限公司对上述借款本金及其利息承担连带保证责任，理由充分、于法有据，本院予以支持。
三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩之权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司连州支行与被告何遂庭、唐爱兰之间签订的编号为：440767400-011-2011000040号《个人住房（商业用房）借款合同》。被告何遂庭、唐爱兰在本判决生效之日起十日内，归还原告借款本金262899.41元及其利息（利息从2013年1月26日起，按月息7.05‰计至本息清偿之日止）。
二、被告连州市恒达房地产有限公司对上述借款本息承担连带保证责任。
三、原告中国建设银行股份有限公司连州支行对连州市被告用作抵押担保的房屋在拍卖、变卖时所得款项享有优先受偿权。
本案受理费5510元，因适用简易程序减半收取2755元，由三被告共同负担。此款原告已预交，本院不再退回，待三被告履行本判决时迳付原告。余额2755元由本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 陈炜
二〇一四年二月二十八日
书记员 张龙
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。