浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1086号
上诉人（原审被告）叶长寿。
上诉人（原审被告）徐雪娥。
两上诉人共同委托代理人胡建忠。
被上诉人（原审原告）建德市城兴城防工程建设有限公司。
法定代表人吴小龙。
委托代理人吴志林。
委托代理人蒋素萍。
原审被告叶军。
原审被告叶建兵。
上诉人叶长寿、徐雪娥因与被上诉人建德市城兴城防工程建设有限公司（以下简称城兴公司）、原审被告叶军、叶建兵房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2014）杭建民初字第103号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年4月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：因建德市政府城市规划建设需要，根据建土（2008）02号《房屋拆迁许可证》，城兴公司负责实施建德市新安江桥东区块的房屋征收拆迁项目。户主为叶长寿的坐落于建德市新安江街道桥东路185号的房屋在拆迁范围内。该房屋由两大部分组成，其一为1980年由叶长寿批建，平面图见编号J0802-70、J0802-70-1（增补）《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》中的《现场勘查表》，主房186.28平方米，附属房66.40平方米，面积共计252.68平方米；其二为叶长寿、徐雪娥夫妻与儿子叶军、叶建兵于1994年共同批建，平面图见编号J0802-026《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》中的《现场勘查表》，面积376.35平方米。2009年11月18日，城兴公司与叶军签订“桥东集（2009）44号”《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，就编号J0802-026《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》项下的房屋安置补偿作出约定，该协议显示：拆迁房户主姓名叶长寿（叶军）、拆迁建筑面积376.35平方米。安置房：康安新村39幢B型101室（东边）建筑面积319.15平方米（不含阁楼）的联体建筑安置房、宫里路小型房贰套154.86平方米。协议未约定被拆迁房屋腾空时间，但同时约定未按期将被拆迁房屋腾空移交给城兴公司的，除不享受任何奖励政策外，每逾期一天应向城兴公司支付违约金50元。现叶军已入住该联体建筑安置房康安新村39幢101室。宫里路小型房贰套未交房。
因叶建兵对叶军与城兴公司所签订的上述协议提出异议，故于2010年9月17日，在新安江街道办、新安江股份合作社协调下出具了《关于叶长寿、叶军、叶建兵拆迁安置原则意见》，由叶军、叶建兵签字同意，约定：1.由户主叶长寿出具承诺，对其居住的186.28平方米只能选择公寓楼安置；2.叶建兵和其哥哥叶军一样，安置一个中户型地基；3.叶长寿现在居住的186.28平方米拆迁安置计算面积时应和俩兄弟居住的房子面积合并计算安置，多余面积再安置公寓楼；4.在2009年11月18日与叶军签订安置的两套公寓楼暂时划出，待叶长寿夫妇的房子签订拆迁安置协议时再计算安置面积。时间定在2010年12月31日止，超过时间两套公寓楼另行安置其他人。按照该原则意见，叶长寿于2010年9月19日向城兴公司出具承诺，对其拆迁面积186.28平方米不予安置联建房。根据该“原则意见”，叶建兵与城兴公司于2010年10月8日签订“桥东集（2010）146号”《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议显示：拆迁房户主姓名叶长寿（叶建兵）、拆迁建筑面积（空白）平方米。安置房：茅山岗（空白）幢中型、建筑面积270平方米（不含阁楼）的联体建筑安置房安置。现叶建兵也已入住该坐落于建德市新安江街道溪头新村273幢的联体建筑安置房。
叶长寿于2013年8月29日与城兴公司就185号房屋其余186.28平方米及附属66.40平方米共计252.68平方米［平面图见编号J0802-70、J0802-70-1（增补）《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》中的《现场勘查表》］签订“桥东集（213）号”《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，对该房屋面积的安置补偿作出了约定，并在该协议第六页其他中约定，其余两套75平方米公寓楼已在宫里路选定，在叶军的协议（44号）中反映，本协议中不重新标明。
另查明，编号J0802-026《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》项下拆迁范围中包含养鱼池一个。2012年10月9日，城兴公司应叶长寿要求，对该养鱼池进行了价值评估，出具了工程结算书，该补偿金额将最终一并进行结算。
城兴公司于2014年1月22日诉至原审法院，请求：1.判令叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵立即腾空坐落于建德市新安江桥东路185号、编号J0802-026《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》项下的房产，腾空2012年10月9日《工程结算书》项下的构筑物，并将上列房屋、构筑物移交城兴公司处置；2、判令叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵支付逾期腾空、交付拆迁房违约金42400元（暂计算自2011年9月28日至2014年1月22日止共848天，按每天50元计算，具体计算至实际腾空、交付之日止）。叶长寿、徐雪娥以叶军、叶建军与城兴公司签订涉案房屋拆迁补偿安置协议未经其同意为由，要求确认协议无效并拒绝腾空。
原审法院认为：本案双方当事人争议焦点为城兴公司与叶军、叶建兵签订的房屋拆迁安置补偿协议的效力问题。被拆迁房屋系叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵共有财产，对此各方当事人均无异议，该院予以确认。根据法律规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。叶军、叶建兵与城兴公司签订房屋拆迁安置补偿协议，该行为仅代表其本人还是代表所有房屋共有权人，其他房屋共有权人是否同意，应从全案事实进行分析：1、建德市新安江街道桥东区块的拆迁事项，涉及被拆迁人的重大利益，在当地具有重大影响，该事项可认定为在当地系众所周知的事实，由此可推断叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵对其所有的房屋系被拆迁对象是明知的；2、根据叶军、叶建兵与城兴公司签订的协议，双方约定的内容系对被拆迁的房屋整体进行拆迁安置，而非对被拆迁房屋的部分范围进行拆迁安置，叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵于185号房屋中共同生活居住，叶长寿、徐雪娥对部分共有人的签约行为不可能不知情，对其已按协议入住安置房屋也不可能不知情；3、叶长寿在达成“原则意见”后的第三天作出放弃安置联建房的承诺，两者内容相互印证，城兴公司提出该承诺的出具系因叶军、叶建兵均已得到联建房的安置，该理由符合常理，在叶长寿出具承诺对其不安置联建房后，城兴公司就被拆迁房屋在与叶建兵签订的协议中另行安置了联建房一套，可认为叶长寿对两兄弟与城兴公司签订安置补偿协议明知且同意；4、叶长寿与城兴公司在其后签订的第三份安置协议书中，对252.68平方米的拆迁面积的安置房与叶军签订的协议内容相联系，印证“原则意见”的内容，即叶长寿的253.68平方米的拆迁面积与叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵共有的376.35平方米的拆迁面积统一计算安置，以之前的两份协议书的安置房内容为前提，在第三份协议书中进行了公寓楼的统一安置协调。故叶长寿在此行为已表示了对叶军、叶建兵的协议进行了追认，故叶军、叶建兵的代理行为有效；5、徐雪娥系叶长寿的配偶，未对叶长寿出具承诺、签订协议的行为提出异议，说明其对叶长寿的上述行为是明知且同意的。综合上述分析，可以判定叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵对城兴公司与叶军、叶建兵所签订的房屋拆迁安置补偿协议不仅明知，而且同意。据此，该院认定该协议合法有效。协议签订后，双方当事人均应按协议约定内容履行，叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵应当按约腾空涉案被拆迁房屋。叶军、叶建兵已入住安置房，可视为其已具备腾空被拆迁房屋的条件，但叶长寿、徐雪娥仍居住于该房屋中，涉案被拆迁房屋并未腾空，叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵应负违约责任。《工程结算书》项下的构筑物（养鱼池），包含在编号J0802-026《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》项下被拆迁范围内，对其补偿也已经《工程结算书》评估作价，叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵也应腾空交付拆迁。协议书中虽对拆迁房屋腾空时间没有约定，根据交易习惯，被拆迁人入住安置房的，应腾空被拆迁房屋。叶长寿、徐雪娥应与叶军、叶建兵一起入住安置房，即时腾空涉案房屋交付拆除，叶军、叶建兵具体入住时间不明，故应腾空交付被拆迁房屋时间不明，违约金起算时间不明，该院酌情确定叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵于起诉之日起按约定50元／天计付违约金。综上，城兴公司的诉讼请求，有事实和法律依据的部分，予以支持。叶长寿、徐雪娥、叶建兵经合法传唤，无正当理由拒不到庭，可依法缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵于判决生效后十日内腾空坐落于建德市新安江桥东路185号、编号J0802-026《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》项下的房产（包含2012年10月9日《工程结算书》项下的构筑物），并将该房产移交建德市城兴城防工程建设有限公司。二、叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵于判决生效后十日内支付建德市城兴城防工程建设有限公司自2014年1月22日起至上述房产实际腾空交付之日止按50元／天计算的违约金。三、驳回建德市城兴城防工程建设有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费860元，减半收取430元，由叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵负担200元，城兴公司负担230元。
宣判后，叶长寿、徐雪娥不服，向本院提出上诉称：一、城兴公司与叶军、叶建兵签订的房屋拆迁安置补偿协议不具有法律效力。1.案涉房屋系上诉人和叶军、叶建兵四人共有，三家人共同居住。上诉人虽然知道叶军、叶建兵和城兴公司的签约行为，也知晓该两人已入住安置房，但对协议的内容并不清楚。上诉人以为叶军、叶建兵是以其各自的房屋份额与城兴公司签订协议，并不知道该两份协议包括了属于上诉人的份额。上诉人叶长寿于2010年9月19日出具承诺时，也不知道案涉《关于叶长寿、叶军、叶建兵拆迁安置原则意见》的具体内容。而且，“在政策不允许或没有先例的安置情况下，我的拆迁面积186㎡（壹佰捌拾陆平方米）不予安置联建房”的承诺内容，并不能推导出“该承诺的出具系因叶军、叶建兵均已得到联建房的安置”的结论。叶军与城兴公司签订协议在叶长寿出具承诺之前，叶建兵与城兴公司签订协议在叶长寿出具承诺之后，无论如何也推断不出“叶长寿对两兄弟与城兴公司签订安置补偿协议明知且同意”的结论。上诉人叶长寿与城兴公司签订拆迁安置补偿协议的行为，无法印证“原则意见”，也不是对公寓楼的统一安置协调。2.根据民法通则和合同法的相关规定，无代理权人实施的行为，只有经过被代理人的追认，才对被代理人发生法律效力。叶军、叶建兵分别以其本人的名义与城兴公司签订拆迁补偿安置协议书，并非以上诉人叶长寿的名义。城兴公司也一直没有催告上诉人对叶军、叶建兵的行为进行追认，也没有向上诉人披露协议的具体内容。原审法院认为叶长寿对叶军、叶建兵的签订协议行为进行了追认，叶军、叶建兵的代理行为有效，该认定错误。3.徐雪娥虽为叶长寿的配偶，但对叶长寿出具承诺、签订协议的行为自始至终都不知晓，欠缺“提出异议”的前提和基础，原审法院认为“徐雪娥未对叶长寿出具承诺、签订协议的行为提出异议，说明其对叶长寿的上述行为明知且同意”，该认定错误。二、城兴公司一直没有告知上诉人房屋拆迁事宜，没有告知《工程结算书》项下的构筑物拆迁事宜，也没有将房屋拆迁的相关资料交付给上诉人。三、涉案房屋系两上诉人与叶军、叶建兵共有，叶军、叶建兵均已腾空，城兴公司也已现场确认。原审法院判令叶军、叶建兵承担责任，无事实和法律依据。综上，请求：1.撤销原审判决，改判驳回城兴公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由城兴公司负担。
被上诉人城兴公司答辩称：案涉被拆迁房屋为两处房屋，如按不同产权人分别安置，则只能安置两幢排屋。因叶军和叶建兵均要求安置排屋，故必须两处被拆迁房屋合并安置。叶军与城兴公司签订的拆迁安置协议中确定安置排屋，是对370.35平方米拆迁房屋的安置。后叶建兵也强列要求安置排屋。为解决这个矛盾，在新安江街道办、新安江股份合作社的协调下，达成《关于叶长寿、叶军、叶建兵拆迁安置原则意见》，叶军和叶建兵在意见上签名。后叶长寿于2010年9月19日出具承诺，随即叶建兵于2010年10月8日与城兴公司签订拆迁安置协议，得到了排屋的安置。2013年8月29日叶长寿与城兴公司签订拆迁安置协议，协议第六条第2项载明“其余贰套75平方米公寓楼已在宫里路选定，在叶军的协议（44号）中反应。本协议不重新再标明。”据此可见，案涉叶军、叶建兵、叶长寿与城兴公司签订的拆迁补偿安置协议，与《关于叶长寿、叶军、叶建兵拆迁安置原则意见》和叶长寿的承诺构成一个对两处不同年代建造的拆迁房合并安置的文件体系。叶军、叶建兵、叶长寿三家人住在一起，叶长寿也承认知晓叶军、叶建兵与城兴公司签约及入住安置房的事实。前述《意见》中“叶军协议项下安置的公寓楼暂时划出，待叶长寿夫妇住的房子签订拆迁安置协议时再计算安置面积”，与叶长寿和城兴公司签订的协议内容也相对应。上诉人在本次拆迁过程中一共得到五套安置房，其中包含了1996年建造的房屋的份额。上诉人主张其不知晓叶军、叶建兵的协议内容，也不知道该两份协议包括了属于上诉人的房屋份额，显然与常情不符。案涉被拆迁人两处拆迁房合并安置，安置面积与拆迁面积比为1.58：1，其中1996年建造的拆迁房370.35平方米（包括附房），现已安置两幢排屋（扣除阁楼），面积合计604.16平方米（其中安置给叶军319.13平方米，安置给叶建兵285.03平方米），安置公寓楼二套150平方米（安置给叶长寿夫妇）；1979年建造的拆迁房252.68平方米（包括附房），安置公寓楼三套240平方米。该安置方案属被拆迁人利益最大化、矛盾最小化的方案，上诉人主张叶军、叶建兵与城兴公司签订的协议无效，欲通过否定两处拆迁房合并安置原则，获得更多安置。如果该两份协议真的作无效处理，则叶军、叶建兵不可能各安置一幢排屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告叶建兵述称：两上诉人的上诉意见成立，根据规定，案涉拆迁安置协议应该由叶长寿签字。
原审被告叶军未陈述意见。
各方当事人在二审举证期间均未向本院提交证据材料。
根据有效证据及各方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，从案涉桥东集（2009）44号《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》及对应的编号为J0802-026号评估报告和工程结算书的内容来看，该协议对应的拆迁标的物应为叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵四人于1994年建造的房屋和水池，获得的安置房是一套联体建筑房和两套公寓房，该协议的签署人为叶军和城兴公司。因叶建兵对该安置协议有异议，经协调，拆迁指挥部、城兴公司和叶军、叶建兵达成了将案涉两处被拆迁房屋一并安置的“原则意见”，城兴公司同意再行安置叶建兵一个中户型地基，前提是叶长寿、徐雪娥于1980年所建造房屋仅安置公寓楼。后叶长寿作为户主出具了同意不予安置联体建筑房的承诺书。在此基础上，叶建兵与城兴公司签订了桥东集（2010）146号《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，叶建兵获得了一套联体建筑安置房。后叶长寿与城兴公司又签订了桥东集（213）号《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，叶长寿同意将案涉1980年所建造房屋交与城兴公司拆除，叶长寿共获得五套公寓房，其中两套为桥东集（2009）44号协议书中约定的公寓房。本院认为，根据案涉三份拆迁安置协议的签订过程和协议内容，以及叶长寿出具承诺书的行为，结合叶长寿与叶军、叶建兵属父子关系，且之前在一起居住的客观实际，可以认定叶长寿对于前述“原则意见”是知情的，也是同意的。叶长寿出具承诺书及之后签订桥东集（213）号《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》的行为，其实质正是履行“原则意见”中约定的义务的行为。据此，城兴公司主张其与叶长寿、叶军和叶建兵分别签订的三份拆迁安置协议，属于对案涉两套拆迁房屋的整体协议的抗辩意见，本院予以采信。城兴公司要求叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵等四人履行协议约定的腾房义务，原审法院予以支持，并无不当，本院予以确认。叶长寿、徐雪娥以其不知道叶军、叶建兵与城兴公司签订的协议内容为由，主张该两份协议无效，依据不足，原审法院未予支持，并无不当。叶长寿作为户主出具承诺书并签订拆迁协议的行为，属于履行家事代理的范畴，徐雪娥作为叶长寿户内成员，应受上述法律行为的约束。综上，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，实体处理并无不当，应予维持。叶长寿、徐雪娥的上诉主张，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费860元，由上诉人叶长寿、徐雪娥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞建明
代理审判员 官 家
代理审判员 石清荣
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 朱 江