广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终3754号上诉人（原审被告）：柳州悦景房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市水南路221号灯台花苑16栋1层1-2间，统一社会信用代码：xxxxxxxxxx88900547。法定代表人：李彦东，总经理。委托诉讼代理人：庾柳玲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：何宇，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈家恺，男，1980年3月9日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人徐晓慧，女，系沈家恺之妻。被上诉人（原审原告）：徐晓慧，女，1980年7月26日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。上诉人柳州悦景房地产开发有限公司（以下简称悦景公司）与被上诉人沈家恺、徐晓慧商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院(2017）桂0203民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人悦景公司的委托诉讼代理人庾柳玲、何宇，被上诉人沈家恺的委托诉讼代理人徐晓慧及被上诉人徐晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦景公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回沈家恺、徐晓慧的全部一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由沈家恺、徐晓慧承担。事实和理由：一、沈家恺、徐晓慧主张其购买涉案商品房目的是为其子女能就读八中名校，一审法院确认该事实，并认定悦景公司发布涉案广告对沈家恺、徐晓慧购买房屋并签订合同的决策具有重大影响，明显没有事实依据，首先，柳州市初中学区范围每年一划分，每年都有调整和变化，这是一个众所周知的事实，沈家恺、徐晓慧理应对此予以知晓。其次，柳州市初中学区范围划分并非悦景公司所为，而是属于相关政府部门行政职权范围，一审法院要悦景公司保证涉案房屋永远固定处于同一个学区范围内，这不仅不符合客观事实，对悦景公司显然是不公平的。二、悦景公司已经告知沈家恺、徐晓慧广告宣传仅供参考，沈家恺、徐晓慧亦予确认。第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料视为要约的必备要件之一是前述广告宣传所针对的房屋及相关设施处于出卖人商品房开发规划范围内，而柳州八中系政府公共服务设施并非悦景公司开发规划范围内的设施，此外沈家恺、徐晓慧明知学区范围并非悦景公司划定，并非固定一成不变，沈家恺、徐晓慧与悦景公司在《商品房买卖合同》及补充协议中没有学区范围的任何约定；第二，沈家恺、徐晓慧也无证据证明其有子女在交房当年需要入读柳州八中，部分业主本身房产也在八中学区范围内，八中学区一手新房价格远远低于涉案商品房价格，以上事实应当认定悦景公司的宣传仅是要约邀请，一审法院将其认定为要约属于适用法律错误。三、一审法院将2014年7月21日至2015年8月20日期间均认定为虚假宣传的时间段错误。柳州工商鱼峰分局（以下简称工商鱼峰分局）认定虚假宣传并作出行政处罚的依据是柳州市教育局向工商鱼峰分局出具的关于涉案房产所在“住宅楼尚未交付使用，不进行学区划分”的函件，正是基于此函件工商部门才认定虚假宣传时间段自2015年5月1日至5月21日被查获时止。一审法院将2014年7月21日至2015年8月20日的宣传均认定为虚假宣传，既没有事实依据。沈家恺、徐晓慧不仅没有证据证明其损失存在，反而证明沈家恺、徐晓慧所购房屋大幅升值，一审法院在沈家恺、徐晓慧没有损失的情况下判决悦景公司赔偿没有事实依据。沈家恺、徐晓慧辩称，对悦景公司的上诉不予认可，双方于2014年12月6日签订《商品房买卖合同》，是属于在虚假广告发布的时间段内，虚假广告在对购房者买房的决策上有重大影响，悦景公司的上诉请求不成立。沈家恺、徐晓慧向一审法院起诉请求：1、悦景公司发布学区房虚假广告构成违约，应向沈家恺、徐晓慧支付违约金36100元（500元／平方米／72.2平方）；2、本案诉讼费用由悦景公司承担。一审法院认定事实：2014年12月6日，沈家恺、徐晓慧与悦景公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：沈家恺、徐晓慧向悦景公司购买位于柳州市“盛天悦景台”1f，25-5号房屋，建筑面积为85.58平方米，套内建筑面积为72.2平方米，按套内建筑面积每平方米10075.58元计算，总价款为727457元；悦景公司应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付沈家恺、徐晓慧使用。合同还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定．另外，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定：买受人声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议及重要提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。合同签订后，沈家恺、徐晓慧于2014年2月日向悦景公司支付预收购房款327457元。另外，沈家恺向交通银行股份有限公司柳州分行贷款400000元，用于支付房屋尾款。2015月8月20日，工商鱼峰分局作出鱼峰工商处字［2015］73号《行政处罚决定书》，查实内容如下：悦景公司分别于2015年5月1日始，在未经工商行政管理机关核准办理户外广告登记的情况下，在其箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置一块电子显示屏发布户外房地产广告，并以柳州华锦房地产开发有限公司（同属盛天集团在柳州设立的子公司）的名义，分别于2014年5月5日与柳州市森渡广告有限责任公司签订位于箭盘路36号之一盛天悦景台项目围挡广告牌制作合同；于2013年9月2日与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司签订位于柳州市顶户外广告牌业务合同。上述3个户外广告点所发布的广告内容及效果图均由悦景公司设计，发布的广告内容中均含有“盛天悦景台．明星级八中．入读八中名校”等文字广告用语，截至2015年5月21日被工商鱼峰分局依法查获时止，悦景公司合计支付上述广告费用525830元，其中与柳州市森渡广告有限责任公司合同约定广告制作发布费1250000元，发布期限自广告发布之日起2年，每月广告费用52083元，从广告发布之日2014年7月21日至2015年5月21日期间的广告费用为520830元；与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司合同约定广告制作发布费168000元，支付一次广告喷绘制作安装费用5000元。悦景公司在其盛天悦景台房地产项目营销户外广告中使用“盛天悦景台．明星级八中．入读八中名校”文字广告用语，经柳州市教育局函告工商鱼峰分局：鉴于悦景公司所开发的盛天悦景台房地产项目住宅楼尚未交付使用，不进行学区划分，因此，悦景公司在广告中使用“八中．八中学区”文字对盛天悦景台房地产项目开展售房促销，发布广告内容虚假。……悦景公司在上述3个户外广告发布点发布的盛天悦景台房地产项目中使用“八中．八中学区”文字对盛天悦景台房地产项目开展售房促销的行为违反了《中华人民共和国广告法》第四条的规定，属于发布虚假广告的行为。依据户外广告登记管理规定》第十八条及《中华人民共和国广告法》第三十七条的规定，工商鱼峰分局对悦景公司作出如下处罚：1、责令悦景公司在2015年8月30日前办理箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置电子显示屏发布房地产广告的户外广告登记；2、责令悦景公司在上述3个广告发布点停止发布含有“八中．八中学区”文字的房地产广告并发布广告更正，消除影响；3、对悦景公司未经登记擅自发布户外广告行为处以罚款10000元，对悦景公司发布虚假广告行为处以罚款1500000元，罚款合计1510000元，上缴国库。该《行政处罚决定书》已生效。沈家恺、徐晓慧认为悦景公司发布虚假广告的行为造成其经济损失，遂诉至一审法院。一审法院认为，《行政处罚决定书》已生效，悦景公司对决定书查明的事实无异议，该院对此予以确认。首先，关于悦景公司以八中学区房作为销售手段而发布虚假广告的时间段的认定。沈家恺、徐晓慧认为时间段为2013年9月2日至2015年8月20日（《行政处罚决定书》作出之日），并且悦景公司至今仍不间断进行虚假广告宣传，沈家恺、徐晓慧提供2017年2月11日拍摄的户外围挡广告照片予以为证；悦景公司在庭审后认为时间段为2014年12月初至2015年8月20日。该院认为，2013年9月2日系柳州华锦房地产开发有限公司（与悦景公司同属盛天集团）与柳州市伊兰广告装横有限责任公司签订广告合同的时间，并不足以认定该日期即为发布虚假广告的时间。根据《行政处罚决定书》查明的事实，悦景公司最早于2O14年7月21日在箭盘路36号之一盛天悦景台项目围挡广告牌发布含有“八中．八中学区”文字广告用语，故该院认定虚假广告宣传起始时间为2014年7月21日。另外，关于沈家恺、徐晓慧提供的2017年2月11日拍摄的含有“八中名学区房”字样的户外广告围挡的照片，悦景公司认为广告公司在更换围挡的过程中，需撕下原有的广告宣传，以便于更换新广告，所以露出了原被覆盖的含有“八中名学区房”字样的广告，并不是重新发布学区房广告。因悦景公司已提供柳州市明阳鸿达广告传媒有限责任公司的营业执照以及该公司出具的《说明》证实其所述，故该院采信悦景公司的陈述。综上，根据沈家恺、徐晓慧与悦景公司提供的证据以及双方的陈述，该院认定虚假广告的时间段为2014年7月21日至2015年8月20日。其次，关于悦景公司发布虚假广告是否构成违约的问题。该院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，沈家恺、徐晓慧与悦景公司签订《商品房买卖合同》的时间（2014年12月6日）在发布虚假广告的时间段内，悦景公司发布虚假广告对沈家恺、徐晓慧购买房屋并签订合同的决策具有重大影响，该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，应当视为要约。现“盛天悦景台”不属于八中学区，悦景公司以八中学区房作为销售手段而发布虚假广告的行为构成违约。悦景公司辩称广告宣传不属于合同的组成部分，以及《商品房买卖合同》无关于学区的约定，该辩解于法无据，该院不予采纳。最后，关于沈家恺、徐晓慧主张的经济损失应如何认定。因悦景公司进行虚假广告宣传构成违约，故应赔偿沈家恺、徐晓慧经济损失。鉴于《商品房买卖合同》中未对悦景公司该项违约责任作出明确约定，且考虑到沈家恺、徐晓慧在购房前未向相关教育部门核实“盛天悦景台”所在位置的教育配套设施，该院酌情认定悦景公司赔偿沈家恺、徐晓慧经济损失5000元。沈家恺、徐晓慧主张超出的部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条规定，判决：一、悦景公司于本判决生效之日起十日内向沈家恺、徐晓慧赔偿经济损失5000元；二、驳回沈家恺、徐晓慧的其他诉讼请求。案件受理费702元（沈家恺、徐晓慧已预交），减半收取351元，由沈家恺、徐晓慧负担301元，悦景公司负担50元。本案二审期间，悦景公司提交以下证据：1.柳州市2017年市区初中学区范围；2.盛天悦景台价格情况证据；3.冠亚·御龙湾（八中学位）价格情况证据；4.盛天悦景台与八中学位一手楼盘价格差异明细表。上述证据拟共同证明：1.冠亚·御龙湾属于八中学区范围，从两个小区的房价纵横对比可知八中学区房对悦景公司的价格并无影响，购房者不但没有因为购买涉案房产而受到损失，反而因为涉案房产的不断增值而获得高额的投资收益。沈家恺、徐晓慧对证据1-4真实性无异议，不认可其关联性及证明目的。本院对证据的认定，认可该四份证据的真实性，但因涉案商品房与冠亚·御龙湾房屋所处的地理位置、建设规模、建设时间等均不一致，两处房屋价格不具有直接对比性，本院对悦景公司的证明目的不予认定。沈家恺、徐晓慧在二审期间未提交新证据。悦景公司主张一审法院遗漏查明涉案《商品房买卖合同》及补充协议均未约定学区范围的事实。对一审查明的其他事实部分无异议。本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》及补充协议的内容，双方并未约定学区房事宜，本院依法予以认定。沈家恺、徐晓慧对一审查明的事实无异议。一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，悦景公司于一审提交了从2015年11月27日开始在《柳州晚报》的售房广告，其中均无有关所售房屋是八中学区的宣传语。本院认为,综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、关于悦景公司以八中学区房作为销售手段发布虚假广告的时间段的认定；二、悦景公司发布虚假广告是否构成违约；三、如何认定沈家恺、徐晓慧的经济损失。一、关于悦景公司以八中学区房作为销售手段发布虚假广告时间段认定的问题双方对一审认定的发布虚假广告的开始时间为2014年7月21日均未提出异议，本院予以确认。关于虚假广告持续的时间。2015年8月20日，鱼峰工商处字[2015]73号《柳州市工商行政管理局鱼峰分局行政处罚决定书》认定悦景公司存在虚假宣传，并对其作出工商处罚。根据悦景公司于一审期间提交的《柳州晚报》上关于悦景公司销售商品房宣传的广告材料，最早从2015年11月27日悦景公司发布的广告中已无关于八区学区房的宣传，悦景公司未能提交证据证明其在2015年11月27日以前已发布广告更正，消除影响，并纠正其所销售商品房位于八中学区的事实；同时沈家恺、徐晓慧亦未能提交充分有效的证据证明悦景公司于2015年11月27日至今仍然发布八中学区虚假广告的事实，故均应各自承担举证不能的不利后果，本院均不予认定。综上所述，本院认定悦景公司以八中学区房作为销售手段发布虚假广告宣传的时间为2014年7月21日至2015年11月26日，沈家恺、徐晓慧系于2014年12月6日购买涉案商品房，该时间处于虚假广告期间。一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。二、关于悦景公司发布虚假广告是否构成违约的问题根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，悦景公司关于八中学区房的宣传即是对其商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且八中为柳州市的知名重点初中，故悦景公司的该宣传对沈家恺、徐晓慧是否作出购买涉案房屋的决定并签订《商品房买卖合同》及房屋的价格均有重大影响，虽然在双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中均未约定学区房，但悦景公司的虚假宣传应已构成要约，悦景公司发布虚假广告构成违约。三、关于如何认定沈家恺、徐晓慧的经济损失的问题悦景公司对学区房作出虚假宣传构成违约，应承担赔偿责任，但双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对此均未约定具体的赔偿数额，本院认为，学区房是以户为单位，而非根据房屋的面积大小来享受学区的资格，故一审酌情认定悦景公司应向沈家恺、徐晓慧赔偿经济损失5000元并无不当，本院依法予以确认。综上所述，悦景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，虽认定事实部分有误，但判决结果正确，本院对判决结果依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（柳州悦景房地产开发有限公司已预交），由柳州悦景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 ： 黄 晓审 判 员 ：徐宝华审 判 员 ： 赵 旭二〇一七年十二月十九日法官助理 ： 李 颖代书记员 邓 炜 歆