河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫02民终2730号
上诉人（原审原告）：赵贵成，男，汉族，1945年5月21日出生，住河南省开封市鼓楼区。
委托代理人：夏永壮，河南地依律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：开封市嘉禾房地产开发有限责任公司。
住所地：开封市汉兴路**号。统一社会信用代码91410200742548120E。
法定代表人张学春，公司总经理。
委托代理人单江波，公司职员，特别授权代理。
上诉人赵贵成因与被上诉人开封嘉禾房地产开发有限公司（下称嘉禾公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，赵贵成不服开封市金明区人民法院（下称一审法院）（2017）豫0211民初字第233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
赵贵成上诉请求：撤销一审判决，依法判令嘉禾公司在拆迁原址附近提供给赵贵成240㎡的复式结构住宅一套，并支付搬迁过渡费、附属物赔偿款、率先搬迁奖励。事实和理由：1、嘉禾公司提前进入该宗土地房屋拆迁安置补偿动员，赵贵成作为政府人员，响应号召，于2004年5月4日前率先搬迁。嘉禾公司承诺，按照赵贵成回楼要求，交给其面积为240平米的复式套型住宅居住，赵贵成交给嘉禾公司10万元，作为多余面积的补偿。2、2009年7月10日，开封市人民政府将该地块的国有土地使用权划拨给开封市文化局作为公共管理与公共服务用地，专项用于开封市城摞城新郑门遗址博物馆建设。嘉禾公司对该宗地的商品房开发建设因此被搁置。3、2009年10月30日，嘉禾公司为赵贵成出具证明寻求解决方案。2012年3月16日，嘉禾公司再次为赵贵成出具证明，证明其与赵贵成达成的有回楼协议，同意商品房建成后，安排给赵贵成240㎡复式结构住宅一处，但由于政府将此地块改作大宋博物馆项目，至今未对赵贵成作任何形式的赔偿。
嘉禾公司答辩称：1、赵贵成的房子拆迁后，因为是商业用地，无法履行赔偿赵贵成240㎡复式结构住宅，且赵贵成没有缴纳10万元的多余面积的差价，何来240㎡房屋。2、赵贵成要求的过渡费的赔偿标准适用于国有土地，而赵贵成的房屋是集体土地，所以不应按照赵贵成的要求支付过渡费。且双方对过渡费没有协议约定。
赵贵成向一审法院起诉请求：请判决嘉禾公司就近安排240平方复式房子、另外附属物赔偿36820元，搬迁奖16055元。如果房子没有，按每平方米6800元折价赔偿。
一审法院认定：2000年9月21日，开封经济技术开发区管理委员会下发文件同意嘉禾公司与开封经济技术开发区南正门村民委员会联合开发建设商住楼；后经开封市国土资源局经济技术开发区分局请示，2003年12月22日，开封市国土资源局下发文件同意在开发区汉兴路××、××大街以西征用集体土地出让给嘉禾公司作为商品房开发用地，用途为住宅，出让年限为住宅70年、商业40年；2004年3月28日，开封市人民政府下发文件同意将已征为国有的汉兴路××、××大街以西土地（16.97亩）出让给嘉禾公司，作为商品房建设用地，用途为住宅、商业用地，出让年限住宅用地为70年、商业用地为40年。开封市国土资源局于2004年12月26日与嘉禾公司签订国有土地使用权出让合同，嘉禾公司取得位于汉兴路××、××大街以西宗地使用权，其中商业用地为1026.47平方米、住宅用地为10285.34平方米，出让金为1395375元。2009年5月25日，开封市文化局文件，请示拟在宋城广场以南、汉兴路××、××大街以西区域内选址建设新郑门遗址博物馆；后经开封市国土资源局请示，开封市人民政府于2009年7月10日下发文件同意将该地块约52786㎡的国有土地使用权划拨给开封市文化局作为公共管理与公共服务用地，专项用于开封市城摞城新郑门遗址博物馆建设，原土地使用人所持有的国有土地使用权证件仅作为拆迁补偿时的凭证。
2009年10月30日，嘉禾公司出具证明一份，内容为：2004年经市政府批准，由嘉禾公司在南正门村原址进行商品房开发，位于南正门村75号住房户赵贵成被列入拆迁范围。被拆房产证号为“西区集建200030480和JF-91-01《房地产买卖契约》”，该房地产土地使用面积为446.2平方米，房屋建筑面积为160.55平方米，地面附属物有：1、树木33棵，其中果树4棵（桃树2棵，梨树1棵，苹果树1棵）胸径30-50公分，大树10棵（榆树3棵，槐树6棵，栋树1棵），银杏树1棵；杂树18棵；2、门楼、大门2个（前后门）；3、围墙（东西墙和南墙）；4、水电设施。经双方协商赵贵成率先搬迁，表示对嘉禾公司的支持，并提出了回楼的要求；嘉禾公司承诺2008年赵贵成回楼，并按赵贵成回楼要求，在该项目新建的三号楼二单元二、三层两套，面积为240㎡的住宅改为复式套型交给赵贵成居住，赵贵成交给嘉禾公司人民币10万元，作为多余面积的补偿。但由于该宗土地后经市政府立项为大宋文化博物馆，故嘉禾公司未能如期开发，也未能对拆迁户赵贵成进行赔偿。
2011年3月28日，嘉禾公司出具的《情况说明》中显示应付拆迁户赵贵成原地回楼240㎡，因项目暂停至今未向其交付房屋，按现实房价应赔偿1080000元（4500元/㎡240平方）。2011年5月24日，嘉禾公司出具的《情况说明》中显示应付拆迁户赵贵成原地回楼240平方，因项目暂停至今未向其交付房屋，按现实房价和现有政策法规，赵贵成向嘉禾公司送达书面拆迁赔偿请求，请求赔偿人民币1584380.8元。
2012年3月16日，嘉禾公司向大宋博物馆项目指挥部出具证明一份，内容为：嘉禾公司经市政府批准，在南正门村原址进行商品房开发，赵贵成位于南正门的住宅被列入拆迁范围。赵贵成对嘉禾公司的开发工作表示理解和支持。率先于2004年5月4日前搬出，并提出回楼要求。经与嘉禾公司协商，达成回楼协议，嘉禾公司愿意待商品房建成后，安排给赵贵成240平方米复式结构住宅一处，但是由于市政府将此地块改作大宋博物馆项目。因此，至今未能让其回楼，至今未进行任何形式的赔偿。
2013年9月9日赵贵成来院起诉，要求解决。期间本案经过一、二审、再审，发回重审。本案在本次审理过程中，嘉禾公司认可2015年开始，政府又将该块地作为城摞城的商业配套，由嘉禾公司进行建设。
另查明，2003年赵贵成收到嘉禾公司100000元。赵贵成认可回楼时，应支付房屋多余面积的补偿款100000元。本案在一、二审判决后的执行过程中嘉禾公司支付赵贵成赔偿款205000元。
关于本案所涉拆迁一事，赵贵成与嘉禾公司未签订书面拆迁协议。
一审法院认为：双方间虽未达成书面拆迁协议，但从嘉禾公司出具的证据中显示，赵贵成的房屋已被拆迁，且嘉禾公司认可因项目暂停未向赵贵成交付房屋，按现实房价应赔偿1080000元。以此显示双方已经形成事实上的拆迁安置协议关系。涉案土地后被开封市人民政府划拨给开封市文化局，专项用于开封市城摞城新郑门遗址博物馆建设，导致双方间的拆迁协议无法继续履行，该协议应予解除。因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中因赵贵成房屋已经被拆除，故嘉禾公司应当赔偿赵贵成损失。损失标准应当按照嘉禾公司在情况说明中自认的标准4500元/㎡计算240㎡为1080000元。扣除赵贵成借支嘉禾公司的100000元、应支付嘉禾公司的差价款100000元和在执行过程中已执行的205000元，嘉禾公司尚应支付赵贵成675000元。并以此款为本金自2011年3月29日起按照同期银行贷款利率向赵贵成支付利息至该款结清之日止。赵贵成的其他诉讼请求，证据不足且于法无据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下:一、开封市嘉禾房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿赵贵成各项损失675000元及利息（以此款为本金自2011年3月29日起按照同期银行贷款利率向赵贵成支付利息至该款结清之日止）；二、驳回赵贵成的其他诉讼请求。案件受理费24850元，由赵贵成承担12250元，开封市嘉禾房地产开发有限公司承担12600元。
本院经审理查明，原一审时，嘉禾公司提供了相同时期、相同拆迁范围内的其与文忠泽签订的《住宅拆迁安置补偿协议》。根据该协议，相应补偿比例为，自行拆迁奖励费60元/㎡，搬家费100元/每人，过渡费30元/月/每人，超过18个月的过渡费60元/月/每人，其他优惠包括树、大门、围墙等213.52元/㎡。拆迁时，赵贵成共同居住人口4人，其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据赵贵成与嘉禾公司提供的相关证据及每次一、二审庭审陈述，可以认定双方已形成事实上的住宅拆迁安置补偿法律关系。嘉禾公司2011年3月28日承诺对赵贵成按现实房价赔偿1080000元（每平方4500元x240/㎡）进行赔偿，大致符合当时的市场价格，赵贵成未提异议，一审对该赔偿价格予以采纳，合情合理。由于政府用地规划的变化，未能在原拆迁地块进行商品住宅开发，嘉禾公司无法履行原回楼承诺，一审判令嘉禾公司对赵贵成进行货币补偿并无不当，赵贵成要求嘉禾公司为其安置复式结构住宅或者按照6800元/㎡补正进行赔偿的请求，不符合双方存在的事实补偿协议约定，故，本院不予支持。
关于其他补偿问题。赵贵成提供了国有土地房屋征收补偿安置及补助、奖励的标准，但赵贵成的房屋用地不是国有土地而属集体性质，本院对该补偿标准不予采纳。赵贵成作为较早搬迁的拆迁户，应当与一同拆迁的其他拆迁户一样得到相应的奖励和补助。嘉禾公司提供的其与文忠泽签订的《住宅拆迁安置补偿协议》显示了相同时期、相同拆迁范围内拆迁户的其他补偿标准和比例，可以作为处理本案纠纷的参照补偿标准对赵贵成进行补偿，较为公平合理。参照补偿标准计算，赵贵成应得的补偿包括：1、自行拆迁奖励费9633元(60元/㎡x160.55㎡)，2、搬家费400元(100元/每人x4人)，3、过渡费16320元（30元/月/每人，超过18个月的过渡费结算至2009年7月份开封市政府下文改变用地规划时止，60元/月/每人），4、树、大门、围墙等的补偿34280.64元（213.52元/㎡x160.55㎡）。上述补偿费用共计60633.64元，不超过赵贵成主张按照国有土地房屋征收补偿安置及补助、奖励标准计算的赔偿总额，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但对其他补偿项目未计算在内赔偿范围之内不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持开封市金明区人民法院（2017）豫0211民初字第233号民事判决第一项即“开封市嘉禾房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿赵贵成拆迁房屋损失675000元及利息（以675000元为本金自2011年3月29日起按照同期银行贷款利率向赵贵成支付利息至本判决确定的付款期限届满之日止）”；
二、撤销开封市金明区人民法院（2017）豫0211民初字第233号民事判决第二项即“驳回赵贵成的其他诉讼请求”；
三、开封市嘉禾房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿赵贵成自行拆迁奖励费、搬家费、过渡费、树大门围墙损失等60633.64元及利息（以60633.64元为本金自2004年5月5日起按照同期银行贷款利率向赵贵成支付利息至本判决确定的付款期限届满之日止）”；
四、驳回赵贵成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费19964元，开封市嘉禾房地产开发有限公司负担11156元，赵贵成负担8808元。二审案件受理费19305元，赵贵成负担8808元，开封市嘉禾房地产开发有限公司负担10497元（赵贵成原二审预交案件受理费19305元已转实收，开封市嘉禾房地产开发有限公司负担的二审案件受理费10497元已由赵贵成垫付，执行时应一并执行）。
本判决为终审判决。
审判长 王有奎
审判员 尹福中
审判员 周超举
二〇一七年十月十八日
书记员 张 锦