沈阳市沈北新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北新民初字第3041号
原告王馨婉（反诉被告），女，。
委托代理人李艺芳，女。
委托代理人吴晓静，女。
被告张太遴（反诉原告），女。
委托代理人郝静，辽宁圣法律师事务所律师。
原告王馨婉与被告张太遴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理后，依法由审判员张赫然独任审判，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。诉讼过程中被告张太遴对原告王馨婉提起反诉。原告王馨婉委托代理人李艺芳、吴晓静、被告张太遴委托代理人郝静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月20日原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将沈阳市沈北新区道义开发区正义三路16－1号门市房屋租赁给被告，租赁期限自2014年6月20日至2019年6月20日，租金一年一交，如被告拖欠房屋租金，原告有权收回房屋，被告需支付年租金20%的违约金。现被告拒付租金，故原告诉至法院，要求解除房屋租赁合同，被告返还房屋并支付违约金24000.00元，案件受理费由被告承担。
被告辩称，2014年5月20日原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将沈阳市沈北新区道义开发区正义三路16－1号门市房屋租赁给被告开办歌厅，租赁期限自2014年6月20日至2019年6月19日，年租金120000.00元，2014年5月20日至2014年6月19日为装修期。合同签订后被告依约向原告支付了一年租金120000.00元。原告房屋自2014年5月20日起一直处于民事纠纷诉讼中，导致原告无法装修、使用。
反诉原告诉称，2014年5月20日反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，约定反诉被告将沈阳市沈北新区道义开发区正义三路16－1号门市房屋租赁给反诉原告开办歌厅，租赁期限自2014年5月20日至2019年6月19日。反诉原告己向反诉被告支付一年的租金120000.00元。因租赁房屋自2014年5月20日起一直处于民事纠纷诉讼中，权利存在瑕疵，致反诉原告无法正常使用租赁房屋，闲置至今。反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同时，反诉原告为扩大歌厅经营规模，又与案外人佟俊男签订了房屋租赁合同，反诉原告向佟俊男支付了一年租金50000.00元，该房屋与反诉被告房屋相邻，因反诉被告房屋存在瑕疵，导致反诉原告与佟俊男的合同也无法履行。2015年5月反诉被告房屋争议结案。故反诉原告要求继续履行合同，房屋租赁合同的期限延长至2020年6月19日，被诉被告赔偿反诉原告损失60000.00元。
反诉被告辩称，反诉被告与案外人杨传桂签订了房屋租赁合同。2014年3月中旬，杨传桂将本案房屋转租给案外人张春亮经营，反诉被告对此事不知情。反诉人发现后与杨传桂协商未果，发生争议。此时反诉原告丈夫主动要求房屋到期后由反诉原告承租。2014年5月20日原租赁合同到期，案外人张春亮搬出房屋。2014年5月21日反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，同时反诉原告交付了一年租金120000.00元，反诉被告向反诉原告交付了房屋。2014年5月23日反诉原告的丈夫与李楠告诉反诉被告，杨传桂称有继续租赁房屋的权利。反诉原告对本案房屋存在纠纷知情，反诉被告要求与反诉原告解除合同，反诉原告予以拒绝，所以我方不应承担责任。
经审理查明，2014年5月20日原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将沈阳市沈北新区道义开发区正义三路16－1号门市房屋租赁给被告开办歌厅，年租金120000.00元。2014年5月22日被告向原告交付租金120000.00元及5000.00元押金，原告向被告交付房屋。2014年5月23日、2014年9月5日、2014年9月6日案外人杨传桂找到被告，称杨传桂对本案房屋享有继续租赁的权利。
另查有，原告与案外人杨传桂自2014年6月16日起因本案争议房屋租赁事宜进行诉讼，至2015年4月14日二审终结。此期间原告未对房屋进行装修、使用。
再查明，被告未向原告交缴2015年房屋租金。
上述事实，有双方当事人陈述、沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二终字第163号民事判决书、沈阳市沈北新区人民法院（2014）北新民初字第2833号民事判决书复印件、沈阳市沈北新区人民法院（2014）北新民初字第4123号民事判决书复印件、报警情况登记表复印件、2014年5月23日、2014年9月5日、2014年9月6日报警记录复印件、沈阳晚报复印件等证据经庭审质证予以确认，在卷为证。
本案事实争议焦点：
一、被告与案外人佟俊男签订房屋租赁合同的真实性。
被告提供与案外人佟俊男签订的租赁合同书复印件一份、汇款票据复印件一份、案外人佟俊男书面证言一份、本院依职权调取的佟俊男、宋文强询问笔录各一份，证明被告与案外人佟俊男签订的租赁合同合法有效，被告于2014年5月22日向案外人佟俊男交付租金49000.00元，该房屋未使用。
原告质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。法院依职权调取调问笔录无法律依据。
经审查，被告提供向佟俊男交付租金的汇款收据汇款人与被告向原告交付租金的汇款人为同一人，且本院依职权调取的询问笔录记载内容与被告提供的租赁合同、汇款收据己形成证据链条，应认定被告与案外人佟俊男签订的租赁合同书合法有效，被告于2014年5月22日向案外人佟俊男交付租金49000.00元。
二、原、被告签订的房屋租赁合同履行期限
原告主张，双方当事人签订的房屋租赁合同履行期限为2014年6月20日至2019年6月19日。
被告主张，双方当事人签订的房屋租赁合同履行期限为2014年5月20日至2019年6月19日。
经审查，双方当事人签订房屋租赁合同的时间为2014年5月20日，但合同书中明确约定租赁期限为2014年6月20日至2019年6月19日。故原、被告签订的房屋租赁合同为附期限合同，合同于2015年5月20日成立并生效，合同履行期为2014年6月20日至2019年6月19日。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。
本案法律争议焦点：
一、原告对出租房屋是否有权利瑕疵担保义务。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定双方当事人在履行合同义务时应遵守诚实信用原则。
2014年5月20日原、被告签订房屋租赁合同，2014年5月22日双方当事人均按约定履行了义务。被告于2014年5月23日知道本案房屋存在权利瑕疵的事实，同时原告对第三人向被告主张权利的事实知情。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人的规定，原告应对出租房屋的权利瑕疵承担担保责任，即保证无第三人向被告主张房屋的所有权或用益物权。本案中，第三人向被告主张承租权当日原告即对该事实知情，故应免除被告告知原告义务。被告在原告与第三人权利未明确的情况下未对租赁房屋进行装修、使用防止了损失的扩大，符合法律规定。被告要求将房屋租赁期限顺延一年的诉讼请求应予支持。
二、被告未因租赁物存在权利瑕疵而解除合同及未向原告支付租金的事实是否符合法律规定。
原告主张，被告于2014年5月23日己知本案租赁房屋存在权利瑕疵，但未要求解除合同，对此扩大损失应由被告承担，另外原告提出要求解除合同，被告未予同意。
经审查，在出现解除合同法定事由或合同己实际无法履行时双方当事人均有权解除合同。被告有权要求解除合同，也有放弃要求解除合同的权利。本案双方当事人签订5年房屋租赁合同，虽然房屋存在权利瑕疵，但是该合同并非确己无法履行，被告未向原告支付2015年租金属行使不安抗辩权，并无不当，本案租赁合同无法定解除事由。故被告未与原告解除合同及未向原告支付租金的行为未违反法律规定。
三、反诉被告对反诉原告与案外人佟俊男签订房屋租赁合同的损失是否应承担赔偿责任。
根据己查明的事实，反诉被告对反诉原告又租赁了案外人佟俊男房屋的事实并不知情，反诉原告该项租金损失己超过反诉被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，对反诉原告要求反诉被告赔偿租金损失60000.00元的诉讼请求不予支持。反诉原告己于2014年5月22日向反诉被告交纳了2014年房屋租金120000.00元，但反诉原告对该房屋并未行使使用权，故反诉被告应按中国人民银行同期存款利率支付反诉原告一年利息。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九、第二百二十七条、第二百二十八条之规定，判决如下：
一、驳回原告王馨婉的诉讼请求，双方当事人根据双方签订的房屋租赁合同继续履行各自义务；
二、反诉原告张太遴与反诉被告王馨婉签订的房屋租赁合同期限顺延至2020年6月19日，反诉原告张太遴己向反诉被告王馨婉交付的2014年房屋租金120000.00元计入2015年房屋租金；
三、反诉被告王馨婉按照中国人民银行同期存款利率给付反诉原告本金120000.00元的一年利息；
四、驳回反诉原告张太遴的其它诉讼请求。
上述款项，反诉被告王馨婉应于本判决发生法律效力后十五日内付清；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
案件受理费400.00元，减半收取200.00元由原告王馨婉承担，反诉费100.00元，减半收取50.00元，由反诉人张太遴承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，分别依据本诉或反诉的案件受理费缴纳上诉费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 张赫然
二〇一五年九月二十八日
书记员 陈淑华
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
申执行期限
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。