福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终688号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市鼓楼区鼓屏路142号，统一社会信用代码913500008581400041。主要负责人：刘丽华，行长。委托诉讼代理人：徐陈明、李金萍，福建至理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林吓强，男，1978年4月19日出生，汉族，住福建省平潭县。被上诉人（原审被告）：福州泰维房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县南通镇海峡蔬菜批发市场南区10楼215号，统一社会信用代码91350121597892805B。法定代表人：金宁盛。上诉人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建行福建分行”）因与被上诉人林吓强、福州泰维房地产开发有限公司（以下简称“泰维公司”）金融借款合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。建行福建分行上诉请求：1.维持一审判决第一、二项；2.撤销一审判决第三项，改判上诉人有权处分林吓强名下位于闽侯县南通镇民生路8号泰禾南通首府6#楼XX单元房产，以优先清偿本案债权。事实和理由：一、一审法院既已认定预告登记具有准物权效力，却又认定仅办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权并未依登记而设立，上诉人对抵押房产不享有优先受偿权，认定错误。上诉人在取得案涉房产抵押权预告登记证明后，即可排他性的对抗他人对案涉房产的处分，有权对房产行使优先受偿权。二、一审判决有违市场规律和商业惯例。若按一审判决，在购房人取得房产所有权证之前，一旦出现购房人违约拒不归还按揭贷款，银行则只能以普通债权人身份向开发商、购房人要求还款，贷款债权无物权保障。从银行自身利益出发，势必倾向于延缓按揭贷款放款时间，待购房人取得房产所有权证之后再行放款，将严重影响房地产开发商的资金成本和资金安排，而开发商的资金成本增加必然导致其向购房人转嫁此成本，将对房地产市场造成不利影响。在实践中，预告登记在购房人名下的房产，亦通常作为购房人执行标的，不得认定为开发商财产。林吓强、泰维公司未作答辩。建行福建分行向一审法院起诉请求：1.林吓强向其偿还贷款本金人民币677277.81元及利息（含罚息、复利，依约计至案涉债务清偿完毕之日，暂计至2015年10月28日利息为4663.86元）；2.建行福建分行有权以林吓强名下位于闽侯县南通镇民生路8号泰禾南通首府6#楼XX单元房产拍卖、变卖所得价款优先受偿本案债权；3.泰维公司对林吓强债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2014年4月11日，林吓强与建行福建分行签订《个人住房借款合同》，约定林吓强为购买位于闽侯县南通镇民生路8号泰禾南通首府6#楼XX单元商品房向建行福建分行申请贷款73万元，借款期限从2014年5月11日至2029年5月11日，借款利率为基准利率，借款逾期的罚息利率为在合同所执行借款利率的水平上上浮50%，借款人采用等额本金还款方法偿还借款本息；借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定计收罚息和复利；林吓强以所购的上述商品房为抵押物担保贷款的偿还；泰维公司作为保证人为林吓强的上述贷款债务提供连带责任保证。上述合同签订后，建行福建分行于2014年8月18日为林吓强发放了73万元贷款。2014年4月25日，闽侯县房地产管理所为案涉抵押商品房办理了预购商品房抵押权预告登记（侯房预QR字第XX号）。林吓强未按合同约定履行还款义务，泰维公司亦未履行保证责任。截止2015年10月28日，林吓强尚欠建行福建分行借款本金677277.81元，利息4663.86元，本息暂计681941.67元。一审法院认为，建行福建分行与林吓强签订的合同，合法有效。截止至2015年10月28日，林吓强尚欠建行福建分行本金677277.81元，利息4663.86元，现建行福建分行要求林吓强偿还借款本金677277.81元及相应利息，有事实依据，一审法院予以支持。关于合同中抵押权部分的约定，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理登记的请求权，并非正式物权登记，故在仅办理预告商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。故建行福建分行要求以林吓强名下位于闽侯县南通镇民生路8号泰禾南通首府6#楼XX单元商品房拍卖、变卖价款优先受偿本案债权，于法无据，一审法院不予支持。建行福建分行要求泰维公司对林吓强对案涉债务承担连带保证责任，符合合同约定，一审法院予以支持。判决：一、林吓强于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金人民币677277.81元及利息（利息含罚息、复利，依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2015年10月28日利息为4663.86元，本息暂合计为681941.67元）；二、福州泰维房地产开发有限公司对林吓强在本案中的所有债务承担连带清偿责任；三、驳回中国建设银行股份有限公司福建省分行的其他诉讼请求。本案诉讼费10719元，由林吓强、泰维公司负担。本院二审期间，上诉人建行福建分行向本院提交闽侯县房地产管理所出具的《初始登记通知书》，拟证明泰维公司对于讼争预抵押房产所属楼盘已办理总登记。经审查，该证明资料与本案具有关联性，可作为认定本案事实之依据。根据本案现有证据，本院对一审认定事实予以确认。二审另审理查明：1.2016年10月25日，闽侯县房地产管理所向泰维公司发出《初始登记通知书》（NO：20160016），通知内容为：你公司申请南通镇民生路8号泰禾南通首府房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积183332.63平方米，具体范围见附表。案涉预抵押房产在该总登记范围内。2.案涉合同约定担保方式为抵押加阶段性保证；泰维公司的保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。本案争议焦点是，案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权。本院认为，由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房产或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成本登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，银行债权因缺乏抵押担保从而不当加重提供阶段性担保的开发商责任，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人首先有义务协助银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能以抵押权人身份对商品房行使优先受偿权，开发商也因免除保证责任的约定条件成就而终止保证责任。本案中，案涉泰禾南通首府6#楼XX单元房产已完成初始登记，并已具备将该房产所有权转移登记至购房人林吓强名下进而进行抵押登记等物权登记条件，但林吓强怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人林吓强负有协助办理抵押登记的义务，泰维公司应督促其办理。本院确定林吓强应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记手续。林吓强若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理案涉房产的所有权转移登记，本院在其未主张情况下不能直接判决开发商将房产所有权转移登记至其名下，亦无法径行判决由债权人自行办理抵押登记手续。案涉房产抵押本登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，债权人建行福建分行并无过错，为避免物权公示原则过于严苛造成不良后果，回应商事实践需求，以遏制商品房“断供”之违约失信行为，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法判决确认债权人建行福建分行对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。并且，案涉房产的抵押权预告登记虽不产生设立抵押权的法律后果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉该房产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在购房人已具备办理物权登记条件且本院亦通过判决方式责令其办理但其仍拒不办理情况下，本院以判决方式赋予债权人对案涉房产优先受偿权，亦并不违反物权公示要求。建行福建分行在对案涉房产行使优先受偿权时，开发商泰维公司的保证责任依约应认定终止。综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8554号民事判决第一、二项；二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8554号民事判决第三项；三、林吓强应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建省分行办理位于闽侯县南通镇民生路8号泰禾南通首府6#楼XX元房产的抵押登记手续，福州泰维房地产开发有限公司应督促林吓强并配合其办理抵押登记；四、泰禾南通首府6#楼XX单元房产抵押登记办妥后，或林吓强逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8554号民事判决第一项确定的主债权优先受偿；在上述房产抵押登记手续办妥之日，或因林吓强原因未办理抵押登记但中国建设银行股份有限公司福建省分行选择对上述房产行使优先受偿权之日，福州泰维房地产开发有限公司保证责任终止。本案一、二审案件受理费各10719元，由林吓强、福州泰维房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈光卓审 判 员 陈 辉审 判 员 薛闳引二〇一七年四月一日法官助理 卓垚磊书 记 员 吴梦龙