上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第2475号
原告金连观。
委托代理人封杰，上海市金一律师事务所律师。
被告上海还原企业发展有限公司。
法定代表人高寅华。
委托代理人薛晓夫。
原告金连观与被告上海还原企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金连观的委托代理人封杰，被告上海还原企业发展有限公司的委托代理人薛晓夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金连观诉称，原、被告于2014年2月18日签订了两份《房屋租赁合同》，约定原告将上海市吴淞路XXX号XXX室、XXX室房屋部分区域（以下简称1401室、1402室房屋）出租给被告，租期自2014年3月1日至2017年2月28日。原、被告于2014年3月3日完成1401室、1402室房屋的门卡、钥匙交付手续，原告将1401室、1402室房屋交付给被告，被告向原告支付了租赁保证金57，933元。此后被告未向原告支付租金，原告多次催讨，被告仍未支付，也未向原告退租。原告于2014年8月25日发函通知被告解除《房屋租赁合同》，并要求被告支付拖欠的租金。故现起诉至法院，要求确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2014年8月25日解除；被告支付自2014年3月1日起至2014年8月25日的租金275，858元并按照中国人民银行同期贷款利率支付延期付款期间的利息，分别自合同约定的当期租金应付之日起计算至合同解除之日止；被告承担延期交房的违约责任，按照合同约定租金的三倍向原告支付自2014年8月27日起至起诉之日止的延期交房违约金；被告归还1401室、1402室房屋的18张门卡和46把钥匙。
被告上海还原企业发展有限公司辩称，同意归还18张门卡和46把钥匙，不同意其余诉讼请求。首先，被告从未进入过1401室、1402室房屋，未安装过被告的公司标牌。其次，《房屋租赁合同》第9.1条约定房屋交付条件为被告在核对房屋设备和门卡、钥匙后，在房屋交接书上签字确认，但实际原、被告双方未签署过《房屋交接书》。《房屋租赁合同》第16.4条约定本合同自双方代表签字之日起成立，自被告支付首笔款项后生效，但被告至今没有支付过第一笔款项，未支付过租金，因此原、被告双方签订的《房屋租赁合同》未生效。再次，原告在《房屋租赁合同》未解除且未获得被告同意的情况下擅自将1401、1402室房屋出租给第三人使用，构成违约。
经审理查明，原告为1401室、1402室房屋权利人。原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）于2014年2月18日就被告向原告承租1401室部分区域签订《房屋租赁合同》，约定租赁区域的面积为110.47平方米；乙方承租该房屋的用途为办公；房屋租赁期限自2014年3月1日起至2017年2月28日，共三年；租金每年为208，000元，租金先付后用，每季度支付一次，在本合同签订后十日内，乙方支付首期租金，首期租金计算至2014年3月31日，计为17，333元，以后在每个季度届期前十日支付下季度租赁期的租金52，000元；在本合同签订后十日，乙方向甲方支付17，333元为房屋租赁保证金，租赁期满或合同终止后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；甲方在2014年3月1日之前将房屋交付给乙方，乙方应当核对房屋设备和门卡、钥匙后，在房屋交接书上签字确认；租赁期满或合同解除后，乙方延期向甲方交还房屋的，每逾期一天，按照合同约定租金的三倍向甲方承担违约责任；乙方添置的新物体不可以移动的部分属于甲方所有，乙方不得要求补偿，乙方添置的可以移动的物体，乙方自行收回，但在租赁关系结束后三日内乙方没有收回租赁房屋内乙方的所有物品，视为乙方放弃对这些物品处理权利，可由甲方任意处置；乙方不支付或者不按照约定支付租金状态持续达15日，或者欠缴各项费用达2，000元或欠费日期超过15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；本合同自双方代表签字之日起成立，自乙方支付首笔款项后生效。同日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）就被告承租1402室部分区域签订《房屋租赁合同书》，约定租赁区域面积为265.78平方米；年租金为487，200元，租金先付后用，每季度支付一次，在本合同签订后十日内，乙方支付首期租金，首期租金计算至2014年3月31日，计为40，600元，以后在每个季度届期前十日支付下季度租赁期的租金121，800元；在本合同签订后十日，乙方向甲方支付40，600元为房屋租赁保证金。该《房屋租赁合同书》其他条款与1401室房屋的《房屋租赁合同书》一致。
《房屋租赁合同书》签订后，原告将1401室、1402室房屋交付给被告，原、被告双方于2014年3月3日签订《耀江出租部分钥匙门卡移交确认清单》，确认门卡B共计18张，董事长室、会议室、吧台抽屉、杂物间、走廊的钥匙共计46把，另确认了空调表号、照明表号及读数，办公室空调、窗帘、吧台电脑后面办公桌完好可正常使用。
2014年3月17日，案外人孙某某的中国工商银行信用卡（卡号：XXXXXXXXXXXXXXXX）收到57，933元，同月21日，孙某某通过上述账户向原告工商银行账户汇款57，933元。原告称该款系被告通过孙某某支付的租赁保证金，被告则称孙某某并非被告员工，否认该款为被告所支付。
2014年8月20日，原告通过国内挂号信的方式向被告发出《告知书》，载明就被告承租1401室、1402室房屋事宜，双方于2014年2月18日签订了《房屋租赁合同》，原告按照约定将房屋交付给被告，但被告未按约支付租金，原告多次催讨，但被告至今未能按约履行付款义务，特告知如下：因被告违约，原告决定双方的租赁合同从即日起解除，被告应在收到告知书之日起三月内交还租赁房屋；被告欠付的租金以及应赔偿原告的相关费用，在接到本告知书之日起五日内清偿，该《告知书》的落款日期为2014年8月25日。被告于2014年8月22日收到该《告知书》。
2014年9月11日，原告以国内挂号信的方式再次向被告发出《催告函》，载明原告于2014年8月25日发出的《告知书》中第二项“贵司应在收到本告知书之日起三月内向我方交还租赁房屋”系笔误，原告真实意思为“贵司应在收到本告知书之日起三日内向我方交还租赁房屋”，并再次催告被告在2014年9月15日之前将钥匙归还原告。
2014年9月12日，被告向原告发出《告知书的回复》，称原、被告签订的《房屋租赁合同》至今还是在履行合同；关于支付租金原、被告商量等被告入住日一起支付，是原告同意被告要求的；被告从合同签订日至今未入住为事实，原告单方解除合同被告未违约，是原告在双方没有解除合同时已经出租给第三方，是原告违约；要求原告在9月15日前赔偿被告损失同时解除合同。嗣后，原告自行收回了1401室、1402室房屋，并将房屋再行出租。
审理中，原告提交的1401室、1402室房屋照片显示房屋内的背景墙上安装了被告公司字样的标牌，被告表示该照片拍摄的系被告于同幢10楼办公室的背景墙。被告称从未支付过第一笔款项，也未支付过租金，因此原、被告双方签订的《房屋租赁合同》未生效。原告对此表示，被告通过案外人孙某某于2014年3月21日汇款给原告的57，933元即被告支付的1401、1402室房屋的履约保证金。为此原告提交了孙某某出具的《情况说明》，载明被告系经物业管理人员介绍认识了孙某某并认识原告，2014年3月17日下午，被告财务人员黄女士联系孙某某，表示要向原告支付房租，但由于原告在租赁合同上提供的帐号是中国银行，距离较近的中国银行营业部已搬迁，被告一时无法联系原告，在此情况下孙某某联系了原告，原告要求被告先将钱支付到孙某某的工商银行账户，2014年3月21日孙某某将所收到的被告支付的房屋租赁款转到原告的银行卡上。被告称其不认识孙某某。原告表示于2014年10月31日自行收回了1401室、1402室房屋，变更第三条诉讼请求为要求被告按照合同约定租金的三倍支付自2014年8月27日起至2014年10月31日止的延期交房违约金。原告主张的租金已将被告支付的租赁保证金57，933元进行了抵扣。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同书》、《耀江出租部分钥匙门卡移交确认清单》、告知函及邮寄回执、催告函及邮寄回执、告知书的回复、照片、原告账户历史明细清单、信用卡交易明细、孙某某出具的情况说明，本院调取的工商银行个人业务凭证及原告陈述等证据佐证。
本院认为，双方签订《房屋租赁合同书》后，已就房屋内设施设备、电表读数进行了确认，交接了房屋钥匙及门卡，并签署了《耀江出租部分钥匙门卡移交确认清单》，该确认单虽与合同约定的房屋交接书名称不一致，但已具备了房屋交接的实质内容，应认为房屋自此已交付被告。被告认为其未支付首笔款项，故依约合同尚未生效，但从合同实际履行来看，房屋已交付被告，被告回函亦表示合同已在履行，至于被告称其未实际入驻使用房屋，但并未提出系因原告造成的合理解释或相关证据，故对被告的该意见，本院不予采信。合同期内，被告应当按约支付租金，原告要求被告支付合同期内租金的诉讼请求，依法可予支持。因被告欠付租金，原告有权要求解除合同，原告要求解除《房屋租赁合同》函件被告于2014年8月22日收到，故合同应于该日解除。被告未按合同约定的时间支付租金，原告要求其按照中国人民银行同期贷款利率支付至合同解除之日止的延期付款期间的利息的诉讼请求，本院依法予以支持，利息起算期间应以合同约定的各期租金最迟支付时间之次日为准。被告同意归还1401室、1402室房屋的18张门卡和46把钥匙，于法不悖，本院予以照准。关于原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，因原告在落款为2014年8月25日的函件中要求被告于收函起三月内向原告交付房屋，嗣后在9月11日的函件中才将该日期更正为三日内，并要求被告在9月15日前交付房屋钥匙，故对原告主张的2014年9月15日前的逾期交房违约金不予支持。因被告至今未向原告交付房屋钥匙，原告自述于2014年10月31日自行收回房屋，故对原告向被告主张2014年9月16日至2014年10月31日期间的逾期交房违约金，本院予以支持。合同约定每逾期一天交付房屋，按租金的三倍向原告支付违约金，被告认为该违约金标准过高，本院考虑双方履行合同的情况及原告实际损失，对逾期交房违约金标准予以酌情调整。原告自认孙某某支付的57，933元为被告支付的租赁保证金，并在租金中予以抵扣，于法不悖。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告金连观与被告上海还原企业发展有限公司之间就上海市吴淞路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年8月22日解除；
二、确认原告金连观与被告上海还原企业发展有限公司之间就上海市吴淞路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年8月22日解除；
三、被告上海还原企业发展有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告金连观支付上海市吴淞路XXX号XXX室、XXX室的2014年3月1日至2014年8月22日的租金273，635.47元，并向原告金连观支付逾期付款利息，利息分别以当期应付租金为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自当期租金应付之日次日起计算至2014年8月22日止；
四、被告上海还原企业发展有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告金连观支付上海市吴淞路XXX号XXX室、XXX室自2014年9月16日起至2014年10月31日止的房屋占用费111，422.47元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4，104元，由被告上海还原企业发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
代理审判员 赖维娜
人民陪审员 毛济平
二〇一五年五月十九日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……