上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第2518号
原告（反诉被告）马蕴珍。
原告（反诉被告）焦永卿。
两原告共同委托代理人顾问，上海汇茂律师事务所律师。
被告（反诉原告）钱铁铮。
被告（反诉原告）戴玲芳。
两被告共同委托代理人郭韧，北京盈科（上海）律师事务所律师。
两被告共同委托代理人朱海生，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原告（反诉被告）马蕴珍、焦永卿诉被告（反诉原告）钱铁铮、戴玲芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序，于2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人顾问、被告钱铁铮、戴玲芳及其委托代理人郭韧到庭参加诉讼。经双方当事人一致同意，延长30天适用简易程序审理本案。本案现已审理终结。
两原告诉称，原、被告于2013年11月8日就本市徐汇区某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将该房屋转让给原告，并对户口迁出时间、付款方式、违约责任等作了约定。原告按约履行义务后，被告拒接结清尾款，故原告诉至法院，请求判令：1.两被告支付原告房屋尾款10000元；2.两被告支付逾期支付尾款的违约金自2013年11月18日起至实际支付之日止，按日万分之五计算。
两被告辩称，根据合同约定，1万元尾款是在办理完房屋交接手续后再支付，但原告一直没有迁出户口，也没有与被告办理煤气及物业的更名手续，并不能视为已经交接完毕，故被告没有支付尾款，被告没有违约，不同意支付违约金。被告多次与原告提出协商，迁出户口，但原告遭拒绝，故被告提出反诉请求法院判令：1.反诉被告支付反诉原告逾期迁出户口的违约金自2014年7月1日至实际迁出之日止，按180万元为本金，日千分之一计算；2.被告协助原告办理煤气及物业维修基金更名手续。
反诉被告辩称，是因为反诉原告没有按时支付尾款导致反诉被告未按约迁户口、延迟办理煤气和物业的更名，违约责任应由反诉原告自行承担。反诉原告支付了尾款后，反诉被告愿意配合办理相关手续的。
经审理查明，2013年11月18日，两原告（卖售方、甲方）与两被告（买受人、乙方）在上海华义房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为180万元，第四条，双方同意甲方于2013年12月5日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条，双方确认在2014年1月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条第三款，乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。第十条第三款，如甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起3日内退还乙方已支付房款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三“付款协议”明确：1.乙方于2013年11月13日支付甲方定金2万元；2.乙方于2013年11月24日前支付甲方房价款36万元；3.乙方于2013年12月12日前支付甲方房价款16万元；4.乙方以购房贷款的形式向甲方支付125万元，由贷款银行一次性划入甲方账户；5.乙方于甲乙双方办妥房地产交接手续当日，直接支付甲方房款10000元。附件四：甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水电煤电话有线电视等过户手续。补充条款约定：甲方于2013年12月5日前将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业费、水电煤等费用进行结算；甲乙双方于办妥乙方办妥房产证且双方对房地产进行交接后5个工作日内至物业管理处办妥维修基金更名手续，并对水电煤等户名进行更名；甲方应于乙方贷款银行发放贷款前向房地产所在地的公安机构办妥原有户口的全部迁出手续。甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按照本合同第十条约定承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则乙方应按照本合同第九条约定承担违约责任。合同签订当日，原、被告签订《房屋交接书》。11月25日，双方签订《家具清单》一份，内容为：1、家具……；2、查验水电煤度数，且双方对水电煤费用结算完毕，……原告将房屋钥匙交付被告，被告同意接受，交房完成。
2014年1月3日，系争房屋产权核准登记在被告名下。1月8日，被告的贷款银行向原告发放房屋贷款，当日，原被告签订《补充协议》一份，约定原告于2014年6月30日前将户口迁空，逾期未迁，每逾期一日按照合同总价的千分之一支付违约金。目前，两原告及案外人顾洁的户口仍在系争房屋中。
以上事实，除有当事人陈述，另有房地产买卖合同、房地产权证、补充协议、收据等佐证，本院予以确认。
庭审中，被告提供上海华义房地产经纪有限公司员工洪某某的证人证言，证人出庭作证称：原被告没有办理完房屋交接，我知道他们在2014年1月8日双方就户口问题签订了补充协议，2月19日，我联系原告办理煤气更名手续，但原告要求被告支付尾款和违约金，按照交易惯例，房屋交接手续包括交钥匙、煤气等更名、迁户口。原告发表质证意见认为，该证人在双方签合同、交接钥匙都不在场，证人无权解释双方合同。
本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。买卖合同补充条款约定原告于2013年12月5日前将该房地产交付被告，交付标志为原告将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业费、水电煤等费用进行结算，合同付款协议约定被告于甲乙双方办妥房地产交接手续当日，直接支付原告房款10，000元，又根据双方于2013年11月25日签订的《家具清单》的内容，原告在当日将钥匙交付被告，双方结清了水电煤费用，故原告已经完成交房义务，被告应将尾款支付给原告，被告辩称迁出户口也是房屋交接手续的一部分内容的意见，缺乏合同依据，本院不予采纳。故原告起诉要求被告支付尾款并支付违约金的诉请，依法有据，本院予以支持，但原告主张违约金的起算时间有误，本院予以调整。
双方补充协议约定，原告应在2014年6月30日前将户口迁出系争房屋，但至庭审原告及其家人户口仍未迁离，故原告的行为违反合同约定，应按约承担相应违约责任。原告辩称按照合同约定应由被告支付尾款在先，迁户口在后，被告在原告交付房屋后未支付尾款，故原告不应承担违约责任。本院认为，双方补充协议对户口迁出进行了明确约定，并未以支付尾款作为迁出户口的条件，故被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告反诉要求原告承担逾期迁出户口的违约金的诉请，本院予以支持。但根据合同法及相关司法解释的规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而被告未向本院提供其因原告户籍未迁出造成实际损失的证据，因此原告认为被告主张的违约金过高的意见，本院予以采纳。本院综合考虑原告违约原因，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金计算至判决生效之日止的数额，今后若被告有证据证明因原告户籍未迁出仍造成损失的，可另案再行主张。因系原告违约，该部分诉请的诉讼费均由原告负担。合同约定，被告获取新产证后，双方应对水电煤气物业维修基金等办理更名手续，故被告反诉要求原告协助办理煤气及物业维修基金更名手续的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）钱铁铮、戴玲芳于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马蕴珍、焦永卿房屋尾款10，000元；
二、被告（反诉原告）钱铁铮、戴玲芳于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马蕴珍、焦永卿逾期支付尾款的违约金，以10，000元为本金，自2013年11月26日起按日万分之五计算至实际付款之日止；
三、原告（反诉被告）马蕴珍、焦永卿于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）钱铁铮、戴玲芳逾期迁出户口的违约金35，000元；
四、原告（反诉被告）马蕴珍、焦永卿于本判决生效之日起十日内配合被告（反诉原告）钱铁铮、戴玲芳办理房屋煤气及物业维修基金更名手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计37.50元，由被告负担。反诉案件受理费减半收取计1，270元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 徐红
二〇一四年十一月三日
书 记 员 顾郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。