浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0681民初16353号原告：中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局，住所地：浙江省杭州市上仓桥路11号。法定代表人：祝小明，系该分局局长。委托诉讼代理人：夏千林、张程炜，浙江天韵律师事务所律师。被告：浙江省诸暨市依人家私有限公司，住所地：浙江省诸暨市浣东街道暨东村（陶湖自然村）。法定代表人：袁均生。被告：袁均生，男，1973年6月5日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。两被告共同委托诉讼代理人：徐觉醒，浙江奇墨律师事务所律师。被告：杨岚，女，1976年10月15日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。被告：诸暨市美庭假日酒店有限公司，住所地：浙江省诸暨市暨阳街道艮塔路38号。法定代表人：袁均生。原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局（以下简称房管分局）与被告浙江省诸暨市依人家私有限公司（以下简称依人公司）、袁均生、杨岚、诸暨市美庭假日酒店有限公司（以下简称美庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年12月1日向本院起诉，本院立案后，依法适用简易程序，于2017年12月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏千林、张程炜，被告依人公司、袁均生的共同委托诉讼代理人徐觉醒到庭参加诉讼，被告杨岚、美庭公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房管分局向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告依人公司于2015年11月9日签订的0038095-A的《军队房地产租赁合同》已于2017年11月29日解除；2、判令被告依人公司立即将座落于诸暨市艮塔路38号建筑面积7195平方米房产腾空并交还给原告；3、判令被告依人公司交纳的100万元保证金归原告所有；4、判令被告依人公司立即向原告支付自2017年9月15日至2017年12月1日房屋租金122.8万元及按年租金566.8万元的标准支付自2017年12月2日起至实际交还房屋之日的占有使用费；5、判令被告依人公司立即向原告支付截止至2017年12月1日的违约金66.32万元及2017年12月2日以后的违约金按照283.4万元为基数、每日千分之三计算至付清之日；6、判令被告袁均生、杨岚、美庭公司对被告依人公司上述全部债务承担连带保证责任。事实与理由：2015年11月9日，原告与被告依人公司签订了一份编号为0038095-A的《军队房地产租赁合同》，合同约定：原告将位于浙江省诸暨市艮塔路38号（坐落号：南浙字第7672号）的房屋出租给被告依人公司使用，该房屋建筑面积为7195平方米；租赁期限自2015年9月15日起至2019年9月14日止；合同总租金为2220.4万元，其中2017年9月15日起到2018年9月14日的年租金为566.8万元；租金按半年结算，被告应于每半年的前十日内支付；若被告依人公司逾期支付该合同项下的任何款项，应按照滞交款项每日0.3％累计承担逾期付款违约金；逾期30日，原告有权解除本合同并收回本合同约定属于原告的全部财产。另外，合同第六条约定：被告向原告支付100万元的租金保证金；被告未履行合同约定义务的，原告不退还房地产租赁保证金。后被告袁均生、杨岚、美庭公司对被告履行合同项下的所有义务提供担保，承担连带责任。2015年11月18日，中国人民解放军南京军区房地产管理局审核同意了双方签订的上述租赁合同。上述合同签订后，原告按约向被告依人公司交付了租赁房屋，但被告仅支付了首期租金260万元，后续租金一直迟迟未予支付。原告曾于2016年12月30日向贵院起诉要求被告及担保人支付租金。贵院判决后，被告及担保人仍旧没有将拖欠租金支付给原告。现2017年9月15日上半年的租金支付期限早已届满，被告也未向原告支付分文。鉴于被告的多次严重违约行为，原告根据双方合同第十一条的相关规定，于2017年11月28日向被告发函解除了涉案合同。特向贵院起诉，请依法予以支持。被告依人公司、袁均生共同在庭审中辩称：本案合同解除是因为军队出台了军用资产不得盈利的政策，是军队的原因要收回房产，对此被告也同意解除合同，但由于被告租赁的房产较多，腾空需要一定时间，请原告和法庭充分考虑。鉴于部队政策原因需要解除合同，被告不应承担违约责任，同时合同约定的违约金标准明显偏高，既约定了100万元保证金，又同时约定了支付每日千分之三的滞纳金，都属于违约损失，请法庭作相应的调整，调整幅度在月利率2%以下。因军队的原因解除合同，但实际上被告租赁房屋后投入的装璜费用较多，要求给予相应补偿。望法院合情合理判决。被告杨岚、美庭公司均未作出答辩。原告房管分局为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、南[2015]062201号0038095-A军队房地产租赁合同一份，以证明原告与被告签订涉案房屋的租赁合同，约定相关权利义务等事实。2、房权证诸字第××号房屋所有权证，以证明涉案房屋属原告所有的事实。3、终止《军队房地产租赁合同》通知、EMS快递单、查询单各一份，以证明原告于2017年11月28日通过邮寄向被告发送解除函，被告予以签收的事实。4、南浙[2013]062227号0036087-A军队房地产租赁合同和保函各一份，以证明被告美庭酒店为诉争债务提供连带责任担保的事实。经质证，被告依人公司、袁均生对上述证据的真实性均无异议，被告杨岚、美庭公司未到庭参加诉讼，视为对其质证与抗辩权利的放弃，本院作为有效证据确认并在卷佐证。被告依人公司、袁均生为证明自己的主张向本院提交以下证据：5、2016年3月份原告发送给被告依人公司的《关于停止军队房地产租赁项目通知》复印件一份，以证明解除合同的真实原因是军队政策因素导致。经质证，原告对其真实性无异议，本院作为有效证据确认并在卷佐证。因审理需要，法庭出示了下列证据：6、本院（2017）浙0681民初3号民事判决书及该案件的起诉状、追加被告申请书、庭审笔录等证据。经质证，到庭当事人对真实性均无异议，被告杨岚、美庭公司未到庭参加诉讼，视为对其质证与抗辩权利的放弃，本院作为有效证据确认并在卷佐证。根据上述本院对证据的认定，结合当事人在庭审中的陈述，经审理本院查明如下事实：2013年10月28日，原告（甲方）与被告依人公司（乙方）签订了编号为南浙[2013]062227号0036087-A《军队房地产租赁合同》一份，合同约定：原告将位于浙江省诸暨市艮塔路38号（坐落号：南浙字第7672号）的房屋出租给被告依人公司使用，该房屋建筑面积为7195平方米；租赁期限自2013年9月15日起至2019年9月14日止；合同总租金为3260.4万元，租金按半年结算，乙方应于每半年的前十日内交付甲方；合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币100万元，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将该保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还该保证金，甲方还有权要求乙方另行支付违约金。该合同第八条，租赁期内，乙方应当履行下列义务：…（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方…。第九条，合同的解除：…（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；…。第十一条，乙方违约责任：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十五条双方承认的附加条款如下：租期6年，自2013年9月15日起至2019年9月14日止。每3年为一个合同期。第2年合同期年租金在上一个合同期年租金基础上递增9%。首年租金520万元，合同期租金总额为3260.4万元，其中：第一个合同期，年租金520万元，2013年9月15日至2016年9月14日租金合计1560万元；第二个合同期的，年租金566.8万元，2016年9月15日至2019年9月14日租金合计1700.4万元。浙江省诸暨市依人家私有限公司股东袁均生、杨岚和诸暨市美庭假日（有限公司）对乙方履行合同项下的所有义务提供担保，承担连带责任。袁均生、杨岚在该租赁合同担保人处签字。同时，被告美庭公司具函表示作为承租房地产的使用人愿意与浙江省诸暨市依人家私有限公司共同履行《军队房地产租赁合同》乙方所有义务。2013年12月31日，中国人民解放军南京军区房地产管理局审核同意了双方签订的上述租赁合同。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了涉案房屋，被告依人公司按合同约定支付了保证金100万元和2013年9月15日起至2015年9月14日止的租金。根据原告上级部门要求，经双方协商同意后，对涉案房屋的租赁问题，2015年11月9日，原告（甲方）与被告依人公司（乙方）又重新签订了编号为南[2015]062201号0038095-A《军队房地产租赁合同》一份，该合同与前一份合同相比，主体相同，租赁房屋相同，内容除在第三条、第四条、第十五条的租赁期限和租金总额上减去已履行的二年外，即租赁期限变更为自2015年9月15日起至2019年9月14日止，总租期变更为4年，租金总额变更为2220.4万元，其余均与前一份合同相同。该合同签订后，2015年9月15日前被告依人公司支付了2015年9月15日至2016年3月14日半年的租金2,600,000元，后续租金未予支付。2016年3月，原告向被告依人公司送达了《关于停止军队房地产租赁项目的通知》,通知内容：为贯彻落实习主席“必须下决心全面停止军队开展对外有偿服务”的决策指示。按照中央军委等上级有关通知精神，现将有关事项告知如下：一、部队所有到期租赁项目，不再续签。二、已到期的租赁项目，收回房地产办理交接手续。三、未到期的租赁项目，需提前搬离的承租单位（户），可办理终止租赁合同，按规定办理退租相关手续。请各承租单位（户）接此通知后，及时寻找新的租赁场所，按照《军队房地产租赁合同》约定，将承租的房地产及时完好的交还部队。希望各承租单位（户）给予理解、支持和配合，共同完成军队政策法规调整目标任务。原告于2016年11月25日向被告方送达律师函要求按合同约定支付剩余租金，但被告方未支付。2016年12月30日，原告向本院起诉，本院经审理后于2017年8月30日作出（2017）浙0681民初3号民事判决书，判决被告依人公司应支付原告房管分局自2016年3月15日起至2017年9月14日止的房屋租赁费826.8万元，并支付该款自拖欠日起至实际付清日止按月利率2%计算的违约金，被告袁均生、杨岚、美庭公司负连带清偿责任。该判决生效后，被告方未履行，原告于2017年11月向本院申请执行，现该判决正在执行之中。因被告方未按合同约定支付2017年9月15日起的房屋租金，2017年11月28日，原告通过邮政特快专递向被告依人公司发送了《终止〈军队房地产租赁合同〉通知》一份。通知载明：贵司于2015年11月18日与我单位就位于浙江省诸暨市艮塔路38号的房地产签订了《军队房地产租赁合同》，租期4年，作为酒店、宾馆和营业用房。租金总额2220.4万元，其中2015年9月15日到2016年9月14日年租金为520万元，2016年9月15日到2019年9月14日年租金为566.8万元，租金按半年结算，贵公司应于每半年的十日内支付。合同签订后，贵公司仅支付了租金260万元，后续租金未及时予以支付。现根据法律及《军队房地产租赁合同》条十一条第二款“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回本合同约定属于甲方的全部财产”的规定，特通知贵司如下：一、我单位现解除贵我双方于2015年11月18日签订的《军队房地产租赁合同》，自本通知书送达之日起，贵我双方签订的《军队房地产租赁合同》即告终止；二、贵公司自收到本通知书15日内将承租的房地产腾空交还我单位；三、贵公司收到本通知书15日内向我单位支付拖欠的租金、违约金并结清所有费用。望贵司收到本通知后，及早配合我单位做好租赁房屋的回收交接工作，以免给双方造成不必要的麻烦。若贵公司未按照通知内容完成腾退工作，由此产生的一切法律责任由贵公司自行承担。被告依人公司于2017年11月29日收到该通知书。但被告方收到该通知书后，既未支付拖欠的租金，也未交还承租的房屋。2017年12月1日，原告诉至本院，要求判如所请。本院认为，对原告所有的位于浙江省诸暨市艮塔路38号建筑面积7195平方米的房屋出租事宜，原告与被告依人公司于2013年10月28日签订了《军队房地产租赁合同》，在该合同履行二年后，根据原告上级部门规定要求，双方经协商又重新于2015年11月9日签订了《军队房地产租赁合同》，前后二份合同主体相同，租赁房屋相同，内容除后一份合同减去了已履行的租赁期限和已支付的租金款项外均相同，故后一份合同已覆盖替代了前一份合同，后一份合同对合同双方均具有法律效力。虽被告美庭公司在前一份合同签订时出具独立保函，但该保函内容系对被告依人公司向原告租赁房屋所形成的义务提供担保，且前后二份合同中均有被告美庭公司对被告依人公司对履行本合同项下所有义务提供担保承担连带清偿责任的约定，而被告依人公司与被告美庭公司的法定代表人均为同一人即被告袁均生，应当认为被告美庭公司对合同约定内容系明知的，但其至今未提出异议，且后一合同系前一合同的延续，故该独立保函对后一份合同仍具有法律效力。该租赁房屋原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容并未违反相关法律的禁止规定，应属有效，双方当事人均应按照合同约定和法律规定履行各自的义务。被告依人公司在合同履行过程中，未按合同约定支付租金，显属根本性违约，原告按照合同约定和法律规定，有权解除合同并要求被告依人公司赔偿损失和支付拖欠租金，有权要求被告袁均生、杨岚、美庭公司对被告依人公司违约产生的债务承担连带清偿责任。因法律规定合同解除应自对方收到解除通知时起生效，而被告依人公司于2017年11月29日收到解除通知，且也同意解除合同，故双方签订的《军队房地产租赁合同》应于2017年11月29日解除。租赁合同解除后，被告依人公司应将从原告处承租的房屋返还给原告，并赔偿原告自解除合同时起至实际返还时止按合同约定年租金计算的占用期间的租金损失，因占用期间的租金损失不同于合同期间的租金，故对租金损失不适用逾期付款的违约金。租赁合同解除后，被告依人公司拖欠原告的租金应予支付，拖欠的租金为自2017年9月15日起至2017年11月29日止，按合同约定计算为566.8万元÷365天×76天计人民币1180186.30元。因合同第七条约定的保证金退还方式和合同第十一条约定的违约金支付方式均属被告违约责任的承担方式，系因被告违约对原告造成损失的赔偿，但该违约责任的承担约定明显偏高，本院根据法律规定，在对合同履行情况、违约程度以及造成的实际损失等情况综合考量后，酌情综合将违约责任调整为对未支付租金按月息2％计算违约金。故对被告依人公司已在原告处交纳的租金保证金100万元可予退还，对违约金的计算时间按双方在合同中的约定从2017年9月15日起计算。对原告的诉讼请求，其合理部分本院依法予以支持，其不合理部分本院依法不予支持；对被告的辩称主张，其合理部分本院依法予以采信，其不合理部分本院依法不予采信。被告杨岚、美庭公司虽未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实已查清，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局与被告浙江省诸暨市依人家私有限公司在2015年11月9日签订的编号为南[2015]062201号0038095-A《军队房地产租赁合同》于2017年11月29日解除；二、被告浙江省诸暨市依人家私有限公司应将位于浙江省诸暨市艮塔路38号建筑面积7195平方米的租赁房屋（该房屋拥有房权证诸字第××号房屋所有权证）返还给原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局，限本判决生效之日起一个月内腾退归还完毕；三、被告浙江省诸暨市依人家私有限公司应赔偿原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局自2017年11月30日起至房屋实际返还时止按年租金5668000元计算的租金损失，款限本判决生效之日起一个月内付清；四、被告浙江省诸暨市依人家私有限公司应支付原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局房屋租赁费1180186.30元，并支付该款自2017年9月15日起至款付清之日止按月息2％计算的违约金，款限本判决生效之日起一个月内付清；五、被告袁均生、杨岚、诸暨市美庭假日酒店有限公司对上述被告浙江省诸暨市依人家私有限公司的所有债务承担连带清偿责任；六、原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局应返还被告浙江省诸暨市依人家私有限公司租金保证金计人民币1000000元，款限本判决生效之日起一个月内付清；七、驳回原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29930元，依法减半收取14965元，由被告浙江省诸暨市依人家私有限公司、袁均生、杨岚、诸暨市美庭假日酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  徐平君二〇一七年十二月二十九日书记员  骆 珂???