江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终852号
上诉人（原审第三人）：王洪斌，男，1963年9月15日生，汉族，住江苏省启东市。
上诉人（原审第三人）：王海涛，男，1993年4月17日生，汉族，住江苏省�东市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：陆永辉，江苏江海明珠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：茅锦华，1979年11月9日生，汉族，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：吴亚梅，启东市鼎盛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：朱炳连，女，1963年9月27日生，汉族，住江苏省启东市。
上诉人王洪斌、王海涛因与被上诉人茅锦华、朱炳连房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2017）苏0681民初3989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王洪斌、王海涛上诉请求：撤销启东市人民法院（2017）苏0681民初3989号民事判决，发回重审或依法改判，诉讼费用由被上诉人茅锦华承担。事实和理由：1．茅锦华与朱炳连之间买卖的房屋未依法登记领取权属证书，也未取得作为共有人的上诉人同意，房屋买卖合同应当无效。2．案涉房屋是政府拆迁安置给上诉人家庭的房屋，而非给朱炳连一人，因此一审法院认定案涉房屋拆迁权利人系朱炳连一人不正确。3．茅锦华与朱炳连之间订立的协议书约定的转让标的是案涉房屋，而不是拆迁安置房购置权，一审法院认定为拆迁安置房购置权属于事实认定错误。4．茅锦华支付的10万元被朱炳连用于支付购房款是正常现象，不能据此推定上诉人知道朱炳连出售了案涉房屋。5．处分共有不动产需要全体共有人同意，被上诉人之间转让案涉房屋未通知上诉人，更未取得上诉人同意，侵害了上诉人权益。
茅锦华辩称，上诉人提出的几点上诉理由，一审法院已经查明了事实，一审判决中也作了详细阐述，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求维持原判，驳回上诉。
朱炳连答辩称，同意上诉人上诉的事实和理由。
茅锦华向一审法院起诉请求：1．朱炳连继续履行双方于2016年4月11日签订的《房产买卖合同》，并协助办理房屋过户手续（施工号1号楼304室、公安号66号楼304室），交付房屋及附属车库；2．朱炳连支付违约金19.3万元并承担其已付中介费4000元；3、诉讼费由朱炳连承担。诉讼过程中，茅锦华申请撤回第2项关于违约金和中介费的诉讼请求，一审法院经审查依法照准。
王洪斌、王海涛向一审法院提出诉讼请求：1．�认茅锦华与朱炳连于2016年4月11日签订的《房产买卖合同》无效；2．驳回茅锦华要求朱炳连将位于启东市彩臣三村1号楼304室（公安号66号楼304室）过户给其的诉讼请求。
一审法院认定事实：茅锦华、朱炳连于2016年4月11日在启东舒园房产代理中心的中介下签订《房产买卖合同》一份，该合同约定朱炳连将其名下位于启东市彩臣三村1号楼304室（公安号66号楼304室）房屋以总价96.5万元出售给茅锦华，过户所需税、费等由茅锦华承担，并对面积的差价进行了约定，合同还对违约责任等事项进行了约定。同时约定合同订立之日由茅锦华支付10万元购房定金，买卖成立后，此款转为购房款，办理第一本产证后支付首付款，余款待银行贷款发放时一次性付清。庭审中茅锦华自愿一次性付清剩余购房款。朱炳连对已收取茅锦华购房定金10万元无异议，认可该款已用于购买其名下其他拆迁安置房的购房款。朱炳连与王洪斌于1990年3月5日登记结婚，王海涛系其婚后独生子。朱炳连家庭原系启东市汇龙镇汇东村16组村民，2000年4月，以朱炳连作为户主向启东市人民政府申请占地面积为102平方米的建房用地。2011年12月19日，由朱炳连作为乙方（被拆除房屋所有权人）与启东市土地储备中心作为甲方（搬迁人）签订《房屋拆除搬迁补偿安置协议》，约定应享受房屋拆除搬迁补助的人数为3人即朱炳连与第三人王洪斌、王海涛，乙方合计应得拆迁补偿款为702500元，乙方享受面积为211.46平方米，协议并对其他事项进行约定。2015年9月6日，朱炳连作为乙方与启东市保障房建设投资有限公司签订《启东市城建中被拆迁户安置房选房、交款约定协议》，由朱炳连作为选房人选取了彩臣三村东侧多层1号楼304室、2号楼501室房屋。另朱�连共取得三套拆迁安置房，其中一套安置房产证已办理，所有权人为朱炳连、王洪斌，案涉房屋至今未办理权属登记。2017年5月14日，案涉房屋的中介在启东舒园房产代理中心出具《证明》一份，证明茅锦华、朱炳连于2017年5月14日通过中介进行协商，因朱炳连提出加价30万元，否则拒绝出售，后双方未协商一致。茅锦华提供了2017年5月16日其妻子孙燕与朱炳连的电话录音，也证明朱炳连要求加价30万元否则拒售。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。经查，茅锦华与朱炳�签订的房产买卖合同是双方真实意思表示，不存在依法应当确认为无效的情形，故即使案涉房屋系朱炳连与第三人的共同财产，仍不影响案涉房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定系管理性强制性规定，而非合同法第五十二条所指的效力性强制性规定。案涉房屋虽系拆迁安置房屋，尚未领取权属证书，但依法领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非房屋买卖合同的生效要件，故案涉房屋买卖合同依法有效。第三人认为案涉房屋为其家庭共有，朱炳连系无权处分。对此法院认为，1、从第三人提供的《房屋拆除搬迁补偿安置协议》及朱炳连提供的《启东市城建中被拆迁户安置房选房、交款约定协议》看，案涉房屋拆迁权利人系朱炳连一人，而拆迁安置房系被征收人因财产被征收而获得的经济补偿方式之一，拆迁安置房�置权属于被征收人的财产权益，朱炳连对外出售的行为，合法有效；2、朱炳连认可茅锦华所付购房定金10万元用于交纳其已办理权属登记的拆迁安置房屋的购房款，第三人王洪斌对由其妻子朱炳连办理已登记在其夫妻名下的房屋购房款由朱炳连缴纳无异议，也明知家庭无足够资金交纳购房款，其抗辩对朱炳连对外出售案涉房屋不知情，不符合常理。且从房屋中介出具的证明及录音看，直至2017年5月16日，朱炳连仍提出加价30万元，否则拒售，也从未提及家庭成员反对其出售房屋。而茅锦华与朱炳连之间的外部权利义务关系与朱炳连家庭之间的内部权利义务关系发生冲突时，应优先保护外部权利义务关系，且本案中朱炳连拆迁安置三套住房，亦不涉及其家庭生存权的保护问题。此外，婚姻法解释一的规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处�决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”系对夫妻双方就夫妻共同财产处理的倡导性规范，并非一方单独处理必然导致无效的禁止性规定。本案中，案涉房屋已具备办理房屋产权登记的条件，茅锦华已按约定履行了相应的合同义务，对剩余购房款亦愿意判决生效后一次性支付，朱炳连亦应按约履行相应的合同义务。判决：一、茅锦华、朱炳连继续履行双方于2016年4月11日签订的《房产买卖合同》，茅锦华于判决生效后十五日内向朱炳连支付剩余房款865000元（总价965000元扣除已支付的定金100000元）；同时，朱炳连协助、配合茅锦华办理将位于启东市汇龙镇彩臣三村1号楼304室（公安号66号楼304室）房屋的所有权过户至茅锦华名下的手续，过户费用根据合同约定及法律规定承担；二、驳回王洪斌、王海涛的诉讼请求。案件受理费茅锦华已预交7629元、保�费5000元，合计12629元，由朱炳连负担；王洪斌、王海涛已预交受理费6815元，由王洪斌、王海涛负担。
二审中，当事人没有提交新证据。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
根据本案案件事实及二审诉辩意见，当事人之间的争议焦点为：茅锦华与朱炳连之间签订的《房产买卖合同》是否合法有效？
本院认为，对于合同的效力问题，应当按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定严格予以审查判断。案涉《房产买卖合同》是缔约双方真实意思的表示，无证据证明存在合同法第五十二条所规定的情形，故应合法有效。拆迁安置房虽然属于保障性住房，但是法律并没有禁止买卖，尽管朱炳连在向茅锦华出售案涉房屋时并未实际取得该房屋的所有权，但�锦华依照拆迁安置协议等政策文件信赖朱炳连享有案涉房屋的权益，案涉房屋在未取得权属证书前作为一种安置权益依法可以转让，且无论朱炳连是否具有完全的处分权，均不影响合同效力。故对上诉人的该上诉理由，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”茅锦华与朱炳连就案涉房屋订立的《房产买卖合同》，是在自愿、合法的基础上对各自权益的处分，双方约定的房屋价款与缔约时的市场价格亦无明显差距，双方均应当依约忠实行使权利、履行义务。本案中，茅锦华已经履行了合同义务，且对于剩余房款愿意一次性付清，而朱炳连则提出“加价30万元，否则拒售”，其实质是违背诚实信用原则的违约行为。关于上诉人是�知情的问题，一审法院第一次庭审笔录第12页、第二次庭审笔录第6页均载明，王洪斌是在茅锦华一审起诉后才知道案涉房屋被出售的；但在二审中，王洪斌和被上诉人朱炳连则一致陈述，王洪斌知道该事实的时间为茅锦华要求过户时，王洪斌在一审、二审中对该事实的陈述存在明显矛盾，综合朱炳连对茅锦华给付的10万元订金的使用、另一套已办理权属证书拆迁安置房屋的付款等情况，上诉人称其不知道案涉房屋被出售的可信度不高。即便真如王洪斌所言，其不知道案涉房屋出售事实，因朱炳连系家庭户主，相关拆迁安置文件中也只有朱炳连一人签字，茅锦华订立合同时信赖朱炳连的处分权具有事实依据，上诉人所称的“不知情、不同意”亦无法对抗茅锦华。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15258元，由王洪斌、王海涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 杨
审判员 符东杰
审判员 陆炜炜
二〇一八年四月二十八日
书记员 邱 晴