上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0108民初1915号
原告虞兆海，男，1937年5月24日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人祁长宇，上海祁长宇律师事务所律师。委托代理人彭继南，上海祁长宇律师事务所律师。被告虞豪青，男，1969年10月10日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托代理人李晓津，上海申蕴和律师事务所律师。委托代理人巩日娟，山东睿扬(上海)律师事务所律师。第三人王彦军，男，1965年1月14日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托代理人丁飞，上海睿道律师事务所律师。原告虞兆海与被告虞豪青房屋买卖合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2016年2月18日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销。2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。审理中，法院依法追加了第三人王彦军参加诉讼，并依法组成合议庭，于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告虞兆海的委托代理人祁长宇，被告虞豪青的委托代理人巩日娟，第三人王彦军的委托代理人丁飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞兆海诉称，原、被告系父子关系，上海市静安区灵石路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原产权人为原、被告两人(共同共有)。2015年11月14日，被告采用伪造原告签名等欺骗手段，伪造了《上海市房地产买卖合同》，将产权变更至被告一人名下。2016年1月初，因发现他人上门向被告讨债，原告起疑。到房地产交易中心查询后，才发现上述真相。原告认为，其作为共有产权人之一，从未有过出售系争房屋的意思表示，也没有收到过任何购房款，故上述买卖合同应属无效，房屋产权应恢复原状。故原告诉至法院，要求确认原、被告签订的关于系争房屋的买卖合同无效，并要求被告配合将房屋产权恢复登记至原、被告名下(由原、被告共同共有)。被告虞豪青辩称，其认可原告主张的事实，也同意原告的全部诉讼请求。当时其急需资金，案外人吴义国、刘勇宣说可以用房屋作抵押，其便在贷款中介张志平的带领下去甘肃办理了委托公证，整个公证的过程都是伪造的，买卖合同是其自己签的，但原告并不知情。第三人是吴义国、刘勇宣介绍的，其之前与第三人并不认识。第三人王彦军述称，不同意原告的诉讼请求。第三人借款给被告时从交易中心调取了产权信息，系争房屋登记在被告个人名下，第三人才办理了抵押借款手续，故第三人将钱款借给被告前，并不知道系争房屋系原、被告共同共有。第三人与被告之间的借款行为合法有偿并已办理抵押登记，第三人善意取得抵押权，法律对不知真情且信赖公示、无重大过失的第三人应予以保护。现在原告起诉被告要求恢复登记，但原、被告是父子关系，第三人不认为原、被告之间存在欺骗、隐瞒而伪造买卖合同的事实。作为抵押权人，第三人不同意原告的诉请。在被告归还抵押借款或者被告提供其他有效担保的情况下，第三人才同意撤销抵押权。经审理查明，原告虞兆海与被告虞豪青系父子关系。系争房屋系虞兆海于1997年购买，产权原为虞兆海和虞豪青两人共同共有。2014年10月10日，系争房屋完成了由转让人虞兆海、虞豪青出售给受让人虞豪青的《上海市房地产买卖合同》网签手续。该份合同上，除了记载了房屋信息、转让价款共计171万元、转让过户时间为2014年12月31日之前、争议解决方式为仲裁以外，其他项目(包括转移房屋占有、违约责任、付款协议、水电煤等过户手续等)均为空白。落款处“虞兆海”的签名并非其本人所写，虞豪青签名处的落款时间填写则为“2015年1月14日”。2015年1月8日，甘肃省成县公证处出具(2015)成公证字02号《公证书》，其上载明：“兹证明虞兆海、虞豪青于二○一五年一月八日来到我处，在本公证员面前，在前面的委托书上签字、捺手印。”该《公证书》上所称《委托书》上则载明：因委托人在甘肃省休养，不便亲自回沪去办理有关手续，特委托刘益华为授权委托代理人，全权委托办理包括“将虞兆海的份额转移给虞豪青等一切事宜”在内的需要委托人办理的事项。2015年1月14日，虞豪青作为受让人,与转让人虞兆海的代理人刘益华办理了系争房屋过户登记申请手续。2015年1月28日，系争房屋产权变更登记至虞豪青一人名下。2015年2月16日，第三人王彦军通过招商银行股份有限公司分别向虞豪青账户转账100万元、160万元。2015年2月27日，系争房屋上被核准登记一笔抵押债权，抵押权人为王彦军，债权数额为320万元，期限自2015年2月16日至2015年8月15日。2015年3月5日，虞豪青同时作为借款人(乙方)、抵押人(丙方)之一(另一抵押人为案外人马建英)，与王彦军(甲方，抵押权人)签订《房地产抵押借款合同》。该合同约定，乙方向甲方总借款金额为320万元，其中，甲方已于2015年2月16日将260万元支付给乙方，乙方确认收到上述款项，剩余借款60万元甲方将于本合同签订后支付给乙方；借款利率为1.5%/月；本次抵押双方约定房产总价值为350万元；借款期限自2015年2月16日起至2015年8月15日止(按实际收到借款日起算)，借期6个月，到期一次性全额归还。丙方以系争房屋的自有房产作抵押向甲方提供担保，并同意办理抵押登记手续；本合同经公证后具有强制执行效力，出借人可向有管辖权的法院申请强制执行，借款人、抵押人自愿直接接受强制执行。同日，案外人吴义国、刘勇宣出具《承诺书》，其上载明：本人吴义国承诺虞豪青与王彦军的捌拾万元借款保证金，在2015年8月15日前虞豪青全额还款240万元本金的前提条件下，不予以任何追加，该捌拾万元为借款期限为2015年8月15日的违约保证金。当日，王彦军通过招商银行股份有限公司向虞豪青转账60万元。次日，上海市黄浦公证处出具(2015)沪黄证经字第3559号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，证明甲方王彦军与乙方虞豪青、丙方虞豪青、马建英于2015年3月5日在上海市签署了前述《房地产抵押借款合同》，且公证书自上述合同生效及债权债务形成之日起具有强制执行力。2016年2月18日，甘肃省成县公证处出具成公证撤字【2016】第01号《关于撤销公证书的决定书》。其上载明：确认虞豪青与冒名顶替了虞兆海的人骗取了(2015)成公证字02号公证书。现本处决定撤销(2015)成公证字02号公证书。当事人、利害关系人如对本处作出的撤销公证书决定有异议，可以在六十日内向陇南市公证协会提出公证复查投诉。后，相关当事人和利害关系人在六十日内未提出公证复查投诉。另查明，2015年11月17日，案外人郁文进因民间借贷纠纷将虞豪青诉至闸北法院，要求其偿还借款50万元，并申请了财产保全。闸北法院据此于2015年12月31日对系争房屋进行了查封。该案审理中，虞豪青辩称，因担心王彦军将系争房屋出售，所以请原告帮忙，50万元借款虞豪青在当天就已经取出现金归还给原告，朋友圈里的人都知道此事是假，故不同意原告的诉请。虞豪青在本案审理中并称，该50万元并非真实借贷，将在短期内解除上述房屋保全，并配合原告虞兆海办理将房屋产权恢复登记的手续。但在彼案审理中，虞豪青经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故法院于2016年7月15日作出(2015)闸民四(民)初字第841号民事判决，支持了郁文进的诉请。判决后双方均未上诉，该案生效。2016年8月26日，郁文进向闸北法院申请强制执行该案判决。目前该执行程序尚未结束，上述保全尚未解除。之后，系争房屋又先后因(2016)沪0108民初1888号民间借贷案件、(2016)沪0108民初3095号民间借贷案件、(2016)沪0106执1357号公证债权文书案，被闸北法院、静安法院实施轮候查封。审理中，原告称，系争房屋是用其夫妻二人的积蓄购买的，其与妻子、儿子(即被告)一家一直居住在系争房屋，对产权变更登记至被告一人名下、进而被用于抵押借款一事从不知情，也不会同意。被告则称，第三人的债务其尚未归还，并无其他债务。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、《上海市房地产登记申请书》、《公证书》、《上海市房地产权证》、收据、《上海市内销商品房预售合同》、《上海市内销商品房出售合同》、《关于撤销公证书的决定书》、《承诺书》，第三人提供的《房地产抵押借款合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《执行证书》、《上海市房地产登记证明(抵押权登记)》、招商银行股份有限公司转账凭证，本院调取的(2015)闸民四(民)初字第841号民事判决书、(2016)沪0108民初1888号案件信息、(2016)沪0108民初3095号案件信息、(2016)沪0106执1357号案件信息、(2016)沪0106执4518号案件信息，以及各方当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益。根据本案查明的事实，就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，系由案外人冒原告之名办理虚假的委托公证后所签，原告本人并未作为出售人签名，之后其“代理人”取得的公证委托书也已被撤销，且被告亦未实际支付过购房款，因此从在案证据来看，并无证据能够证明原告在上述买卖合同订立时，确有将自己的产权份额以171万元转让给被告的意思表示。结合不久后被告便用系争房屋办理了抵押借款等事实，本院认为，上述合同的订立并非原告真实意思表示，该合同应依法归于无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。首先，房屋产权能否恢复登记。目前系争房屋产权人登记为被告一人，因被告自认自始明知原告并无出售房屋的意思表示，故被告并非善意购房人，不得依善意取得制度取得系争房屋产权。原产权人得依法行使返还原物请求权，房屋产权应恢复登记。但鉴于目前系争房屋上尚有多道司法查封，且案件程序尚未结束，故系争房屋仍存在被法院依法处分的风险，客观上缺乏办理变更登记的条件，故原告要求将系争房屋的产权人恢复登记的主张，本院不予支持。此外，根据本案查明的事实，第三人取得抵押权时为善意，故虽然原、被告之间的买卖合同依法归于无效，但第三人仍可善意取得抵押权。故若系争房屋上的司法限制被取消，原、被告仍需在第三人的抵押权被涤除之后，方可办理恢复产权登记的手续。鉴于被告在审理中表示自愿承担房屋产权恢复登记过程中的税费，故若最终房屋产权可恢复登记，此过程中的税费均由被告承担。此外，鉴于本案中并不存在实际的房款支付，且双方亦未提出其他损失主张，故本案中不存在房款返还问题，亦不处理其他因交易产生的损失承担问题。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、就上海市静安区灵石路XXX弄XXX号XXX室房屋所订立的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)无效；二、驳回原告虞兆海的其余诉讼请求。案件受理费20,270元(原告虞兆海已预缴)，由被告虞豪青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱海燕
代理审判员 吴 双
人民陪审员 陈名玲
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。