广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1397号
上诉人（原审被告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：刘学斌，该公司董事长。
委托代理人：梁森，该公司员工。
委托代理人：张敏敏，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：杨碧玉。
上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏公司）因与被上诉人杨碧玉商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月1日，杨碧玉向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除《商品房买卖合同》。2、赔偿杨碧玉全部已付款及由此产生的损失费。全部已付款包括：①购房全款280000元；②上述房款0.5%的违约金1400元、损失费包括：①签约律师费650元、②住宅专项维修资金2206元、③契税8400元、④手续费1434元、⑤银行按揭贷款140000元暂计至第18期2014年11月3日利息共14371.74元，本人首期款140000元暂计至2014年11月3日利息共14371.74元，以后至实际退款时止的利息损失从第19期开始计算、⑥与银行产生的违约金一个月利息749.59元。暂计合共赔偿金额323583.07元。3、本案诉讼费用由景宏公司、富盈房地产公司承担。
原审法院审理查明：2013年5月18日，杨碧玉（××）与景宏公司（××）签订《商品房买卖合同》[合同编号：201305187F30A2985780]约定由景宏公司向杨碧玉出售位于东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心的商务楼2单元1413号房屋，价格为280000元。合同对以下问题做出约定：1.支付方式。支付方式为首期款140000元在签订合同时付清，余款140000元通过银行按揭的方式付款，且××须确保该部分按揭款项于签署合同后的60日内付清，如果银行按揭贷款金额不足，××需在××通知之日起10个工作日内补交贷款不足之差额。2.交付期限：2014年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付××使用。3.逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.5%向××支付违约金。双方对其他问题也做出约定。
2013年5月18日，杨碧玉（乙方）与富盈集团有限公司（甲方)签订《借款协议》，约定因乙方向甲方的关联公司购买商品房，鉴于乙方付首期款有难度，为不影响双方签约及办理银行按揭等手续，由甲方向乙方借出28000元，利息为1434元，借款期限为1年，并由甲方开具收据（此收据仅作为乙方办理银行按揭之用），同时甲方关联公司与乙方证实签署《商品房买卖合同》。合同中并约定乙方承诺在未还清甲方之借款、利息、违约金前，甲方之关联公司有权迟延或拒绝向乙方交付该房，并相应顺延办理房屋权属证明，甲方之关联公司无须承担逾期交付该房的违约责任及逾期办理房屋权属证明之责任，但乙方仍需按照《商品房买卖合同》约定的交楼日期支付该房的物业管理费。
2013年5月31日，杨碧玉与中国建设银行股份有限公司东莞市分行、景宏公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定杨碧玉向第三人借款140000元，借款期限自2013年5月31日至2023年5月31日，利率为浮动利率，为基准利率水平上浮10%，即月利率为6.004167%，利率调整日为每年的1月1日；还款方式为等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1640.35元。合同中并约定，借款人在借款期限内申请全部或部分提前还款的，应事先向贷款人提出申请，经贷款人审批同意后，方可办理；借款人应按提前还款本金额和提前还款时的执行利率支付一个月利息作为对贷款人的补偿。景宏公司作为保证人在该合同签名确认。
杨碧玉直接或者委托银行向景宏公司以及相关部门支付如下款项：1.直接向景宏公司支付首期款112000元；2.向富盈集团有限公司借款28000元并由该公司直接向景宏公司支付；3.2013年6月3日向地税部门支付契税8400元；4.2013年6月3日向住宅专项维系资金账户支付住宅专项维护资金2206元；5.景宏公司确认收到银行支付的140000元。5.于2013年5月18日直接向景宏公司支付律师费650元。6.截止至2015年1月3日，杨碧玉共已向银行偿还贷款本金16048.38元以及利息15118.27元，尚有未偿还贷款本息。7.于2013年8月18日向富盈集团有限公司支付利息1434元。
景宏公司至今未能向杨碧玉交付商品房。
上述事实，有杨碧玉提交的商品房买卖合同、收据、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款对账单、专项维修基金收据、完税凭证以及原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为，本案杨碧玉与景宏公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方之间真实意思表示，合法有效，双方之间为商品房买卖合同法律关系，双方的权利义务依法由合同法等法律法规予以调整。本案双方争议的问题在于：《商品房买卖合同》是否应当解除，以及解除后的法律后果。
双方签订的合同约定案涉房屋交付期限为2014年5月1日前，并约定逾期交房超过180日的，××有权解除合同。现景宏公司未能在约定交付期限内向杨碧玉交付案涉房屋已逾期超过180天，景宏公司的逾期交付行为已达到合同约定的解除条件，杨碧玉请求解除杨碧玉与景宏公司所签订的《商品房买卖合同》符合合同以及法律规定，原审法院依法予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案杨碧玉可要求景宏公司退还购房款以及赔偿损失。依据上述规定，对于杨碧玉的各项请求，原审法院分析如下：
1.对于杨碧玉所主张的退回购房款问题。杨碧玉直接支付、通过申请银行贷款方式由银行代为向景宏公司支付以及通过向富盈集团公司借款代为向景宏公司支付的房款280000元，景宏公司应当予以退回给杨碧玉。
对于杨碧玉所主张的退回住宅专项维修资金以及契税问题。因住宅专项维修资金以及契税是由杨碧玉向相关主管部门缴纳，应当在合同解除后由杨碧玉向相关主管部门申请办理退回手续，因此对于该两项要求景宏公司直接退回的请求，原审法院不予支持，但景宏公司应当协助杨碧玉向相关部门办理退回手续。
对于杨碧玉所主张的签约律师费、购房款利息的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”，本案合同杨碧玉为了实现合同目的，向景宏公司支付了购房款、向相关部门支付了税费、向签约律师支付律师费，上述费用均至少产生利息损失，而本案中双方约定，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款并按××累计已付款的0.5%向××支付违约金，该款项计算结果为1400元，该数额明显低于未能实现合同目的而产生的签约律师费损失以及购房款利息之和，原审法院依法予以调整。即律师费应当予以退回，利息应当计算。关于首期款140000元的利息，应当以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2013年6月3日起计至付清之日。关于因银行贷款而产生的利息，杨碧玉与景宏公司在《商品房买卖合同》中约定除首期款外余款通过按揭贷款的方式予以支付，支付方式是合同双方所预见，因贷款支付而产生的利息亦为必然，且景宏公司亦为《个人住房（商品房）借款合同》签订主体之一，因此，因景宏公司违约导致解除合同，贷款所产生的利息属于杨碧玉的损失范围，景宏公司应当予以赔偿。该贷款利息暂计算至2015年1月3日止，杨碧玉共支付15118.27元，景宏公司应当予以偿还。自2015年1月4日开始的利息，因基于《个人住房（商品房）借款合同》而产生的利息具体数额随时间而变化，而本案判决生效日期难以确定，最终景宏公司应向杨碧玉赔偿的利息具体数额以景宏公司付清杨碧玉贷款本金140000元当日依照《个人住房（商品房）借款合同》合同约定正常履行所支付的利息为准。
关于杨碧玉主张的提前还款违约金损失问题，因杨碧玉与案外人签订的借款合同尚未解除，违约责任尚未确定，杨碧玉的损失亦未能确定，故此，对于该项诉讼请求，原审法院在本案中不予支持。
对于杨碧玉主张的逾期交房违约金1400元问题。如前所述，原审法院已对杨碧玉的损失予以认定以及对合同约定的违约金计算方法予以增加，已涵盖合同所约定的违约金，故此对于杨碧玉再要求按照合同约定计算违约金，原审法院不予支持。
对于杨碧玉所主张的手续费1434元问题，实指杨碧玉与富盈集团有限公司签订的借款协议中的利息。杨碧玉与富盈集团公司签订的合同目的在于由富盈集团有限公司借出款项用于杨碧玉向景宏公司支付首期款，并且借款协议中约定了未归还借款的情况下与《商品房买卖合同》中卖方可拒绝履行合同的关联性。因此，该合同与《商品房买卖合同》相密切关联，合同目的也在于促进《商品房买卖合同》成立有效，并且考虑到富盈集团有限公司与景宏公司的关联性，该利息损失属于景宏公司可预见范围，故此，作为利息损失的一部分，景宏公司应当予以赔偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，原审法院于2015年3月17日作出判决：一、解除杨碧玉与东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2013年5月18日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：201305187F30A2985780]。二、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，支付杨碧玉已支付的购房款280000元以及利息（1.以首期款140000元为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年6月3日起计算至付清之日止；2.以贷款140000元为本金，截止至2015年1月3日的利息15118.27元以及自2015年1月4日开始的利息，以东莞市景宏名苑房地产开发有限公司付清杨碧玉贷款本金140000元当日依照2013年5月31日杨碧玉与中国建设银行股份有限公司东莞市分行、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司签订《个人住房（商品房）借款合同》合同约定正常履行所支付的利息为准。三、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，支付杨碧玉签约律师费650元。四、驳回杨碧玉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费3077元，已由杨碧玉预交，由杨碧玉承担148元，东莞市景宏名苑房地产开发有限公司承担2929元。
上诉人景宏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实及适用法律错误。（一）原审就利息部分适用法律错误。1、景宏公司与杨碧玉就案涉房屋的买卖达成商品房买卖合同，合同已经成立并生效，杨碧玉履行了付款义务，杨碧玉交付的资金在履行合同的一刻已经全部变为房款，其资金形态已经改变，不再存在法定孳息。2、根据合同约定，若景宏公司无法在约定时间交付并且过了180天，即达到合同解除条件，杨碧玉可按照合同要求解除合同并要求违约金，购房款从达到解除合同条件之日起重新变为资金形态才能产生法定孳息。因此应从合同约定交付商品房2014年5月1日后180日计算。即以2014年10月28日开始计算利息，并非从付款之日计算。原审判定案涉合同是解除而非撤销，合同条款并非对双方自始无效，故利息起算日期应以达到解除条件为准。（二）案涉的商品房买卖合同中已明确约定逾期交房的违约责任，杨碧玉根据合同约定的违约责任要求解除合同，故不应支持利息。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，在没有约定违约条款的情况下才能按其他标准，但当事人有约定违约责任条款的情况下应按约定处理。据此，杨碧玉请求本院：1、撤销原审判决第二项关于利息部分，改判景宏公司应返还购房款利息7141元（以购房款280000元为本金，由达到解除合同条件之日起算即2014年10月28日起算，按中国人民银行同期贷款利率5.35%，暂计至2015年4月20日）。2、本案一、二审诉讼费用由杨碧玉承担。
被上诉人杨碧玉答辩称：1、利息方面应当以实际的资金付款之日起计算，景宏公司的上诉没有依据。2、违约金是远远低于杨碧玉的实际损失，所以应按照民法通则及合同法计算实际损失。3、本案一、二审的诉讼费均应由过错方景宏公司承担。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据杨碧玉上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：杨碧玉诉求购房款、签约律师费、住宅专项维修资金、契税等的利息损失能否支持。对此，本院分析如下：
景宏公司与杨碧玉签订了《商品房买卖合同》，该合同是合法有效的。在履行该合同过程中，景宏公司未能依合同约定依时交付房屋给杨碧玉，已构成违约，景宏公司依法应承担违约责任。景宏公司上诉认为其与杨碧玉在合同中约定了违约条款，景宏公司应按违约条款承担违约责任。对此，杨碧玉提出抗辩，认为双方约定的违约条款不足以补偿其实际损失，其诉求景宏公司赔偿实际损失符合《中华人民共和国合同法》相关规定。本院认为，杨碧玉因合同而向景宏公司或有关部门缴付了购房款、签约律师费、住宅专项维修资金、契税等事实清楚，景宏公司对此亦无异议，本院予以确认。杨碧玉交付给景宏公司或有关部门有关款项，必然产生孳息。该孳息在司法审判实践过程中，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算更为公平合理，可以适当弥补杨碧玉的实际损失，故原审法院认定杨碧玉诉求的购房款、签约律师费、住宅专项维修资金、契税等利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算是恰当的，本院予以维持。景宏公司要求按双方当事人约定的违约责任计算的违约金额只为1400元，相对杨碧玉的损失显然过低，杨碧玉依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定要求调整合法有理，本院予以支持。景宏公司上诉理据不足，本院予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由东莞市景宏名苑房地产开发有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 杨 浩
二〇一五年九月十八日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。