北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初7237号
原告：刘双福，男，1968年5月14日出生。
委托诉讼代理人：王训军，北京市法鸿律师事务所律师。
被告：杨学军，男，1966年6月11日出生。
被告：杨明学，男，1972年2月8日出生。
被告：北京祥瑞投资有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇天竺村小王辛庄路10号，组织机构代码×××。
法定代表人：冯素萍，执行董事。
委托诉讼代理人：吕海振，北京大成（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晴，北京大成（郑州）律师事务所律师。
原告刘双福与被告杨学军、杨明学北京祥瑞投资有限公司（以下简称祥瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘双福及其委托诉讼代理人王训军，被告祥瑞公司委托诉讼代理人吕海振、王晴到庭参加诉讼。被告杨学军、杨明学经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘双福诉称：
祥瑞公司自称系北京市顺义区后沙峪天竺工业区内2、3、4、5、6号厂房的合法所有权人和使用权人。2013年7月31日，祥瑞公司将上述厂房转租给杨学军。2013年9月1日，杨学军与刘双福签订位于北京市顺义区后沙峪天竺工业区3号厂房的“租赁合同”，年租金为88万元，租期为5年，祥瑞公司、杨学军明知刘双福租赁厂房后是为了在厂房内改造新建公寓房对外出租。刘双福按照约定交纳了租金和定金共计114万元，并从2013年9月开始出资改造建设出租公寓，祥瑞公司、杨学军经常指派其委托人或者工作人员检查刘双福所建设房屋的质量和安全情况，并约定以后可以定期进入出租房屋巡视和检查。刘双福共新建公寓294间，面积约为6300平方米，包工包料的工程款为2440200元。2014年9月，北京市顺义区城市管理综合行政执法监察局对刘双福新建改造的房屋提出了限期拆除决定，后刘双福新建的所有房屋于2014年9月24日被停水停电，2014年10月9日被强行拆除，连祥瑞公司建设的厂房也因为违建被强行拆除。刘双福多次找祥瑞公司、杨学军协商，最初祥瑞公司、杨学军答应通过协商解决赔偿问题，但迟迟没有结果，故刘双福提起诉讼，要求：1.请求法院依法判令确认刘双福与杨学军于2013年9月1日签订的位于北京市顺义区后沙峪天竺工业区3号厂房的“租赁合同”无效；2.判令祥瑞公司、杨学军、杨明学退还原告租金114万元；3.判令祥瑞公司、杨学军、杨明学连带赔偿原告经济损失3077170元（含改造建设施工费用2440000元）；4.由祥瑞公司、杨学军、杨明学承担本案诉讼费用。
被告祥瑞公司辩称：
一、刘双福以租赁合同纠纷起诉祥瑞公司违反合同相对性原理。二、刘双福要求祥瑞公司连带返还租金没有事实和法律依据。三、刘双福的损失不应由祥瑞公司连带承担。综上，法院应当在查清事实的基础上，依法驳回刘双福对祥瑞公司的诉讼请求。
被告杨学军未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告杨明学未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：
2006年9月19日，北京市顺义区天竺镇人民政府与祥瑞公司签订《厂房厂区整体出让合同》，约定北京市顺义区天竺镇人民政府将位于天竺镇蓝天工业区内的土地厂房转让给祥瑞公司，转让费用为47000000元，包括地上、地下物买断费用和土地补偿费用。2009年，上述国有土地使用权登记在祥瑞公司名下。
2013年7月31日，祥瑞公司（甲方）与杨学军（乙方）签订《蓝天工业区租赁合同》，祥瑞公司将位于蓝天工业区内的2-6号厂房及四周场地出租给杨学军自行使用经营管理，租期为五年，自2014年1月31日至2019年1月31日，自2013年8月10日至2014年1月31日为免租期。该合同第五条第4款约定，乙方同意甲方（或甲方授权的代理人）定期进入该房产巡视、检查该房产内部各部分状况或处理紧急事项；第五条第5款约定，事前未经甲方书面同意，乙方不得将该房产的结构作任何更改，……乙方对该房产的改造装修以不损坏该房产整体结构和设施为原则；合同第五条第9款约定，乙方的员工亲友、访客及其受许可人在使用、管理、维护该房产过程中的失责行为、违约行为、侵害行为，均视为乙方自身的行为，并由乙方承担相应的责任。
2013年9月1日，杨明学、杨学军（甲方）与刘双福（乙方）签订《蓝天工业区租赁合同》，约定杨明学与杨学军将蓝天工业区内的3号厂房出租给刘双福自行使用经营管理。租期为五年，自2014年2月28日至2019年2月28日，自2013年9月1日至2014年2月28日为免租期。双方约定每年租金为88万元，租金按照半年交纳，乙方同意在合同签订后当日支付6万元给甲方作为租赁押金。该合同第五条第1款约定，乙方有权根据本租约，在遵守国家有关法律法规的范围内，改造及使用该房产，作为乙方公寓出租、办公商业等多种用途，乙方自主经营；第五条第5款约定：事前未经甲方书面同意，乙方不得将该房产的结构做任何更改，亦不得将该房产内的固定装置与设备擅自移动或拆除。
2013年9月1日刘双福（乙方）与杨明学（甲方）签订《蓝天工业区租赁合同补充协议》，内容为：1.甲方保证乙方正常对房屋改造施工建设，遇到政府相关部门阻止，甲方负责与政府相关部门协调；2.如果造成乙方无法正常施工建设，甲方应立即返还乙方所交给甲方的所有款项，并赔偿给乙方先期改造建设房屋的相关所有费用。3.甲方承诺负责把房屋周边的树木移走，移栽别处，费用由甲方自己承担。
2013年10月15日，祥瑞公司（甲方）与杨学军（乙方）就合同一签订《补充协议》，约定：因乙方对所租赁厂房进行改造，为明确双方责任，甲乙双方就2013年7月31日签署之《蓝天工业区租赁合同》特签订补充协议：1.乙方在甲方提供租赁厂房及厂区进行施工作业，应严格按照国家相关施工标准进行施工；2.如乙方在厂房改造中未经甲方许可，擅自改变其租赁厂房结构、搭建房屋，从而造成建筑结构问题，结构承载问题，工程质量问题而引发事故的，则由乙方全权自行承担责任。3.如因乙方进行厂房改造，造成所租赁厂房发生坍塌、倾斜，人员事故等则由乙方全权负责，并赔偿全部经济损失。
诉争合同及其补充协议签订后，刘双福于2013年9月6日交杨明学租赁押金6万元、前期费用20万元以及2014年2月28日至2014年8月27日的租金44万元。2014年8月29日，刘双福妻子王冬梅分别向杨明学妻子黄秋菊及张立银行账户内转账10万元和20万元。2014年9月4日，王冬梅给杨明学转账3万元。2014年9月7日，王冬梅向杨明学汇款8万元。杨学军认可相关人员已收到刘双福一方交来的上述合计111万元。刘双福主张2014年9月8日以现金形式向杨明学交纳租金3万元，但杨明学未向其出具收据。
经杨学军及杨明学同意，刘双福承租3号厂房后自2013年9月开始对厂房进行了改造，在该厂房内建设三层砖混结构房屋一处。该房屋与3号厂房屋内墙壁和屋顶紧密相邻，但未接触。该房屋东西长85.20米，南北宽25.50米，建筑面积为6517.80平方米。上述三层房屋建成后，刘双福用于对外出租经营。
2014年6月，顺义区城市管理综合行政执法监察局告知刘双福其建设的三层砖混结构房屋构成违法建设，并将对该房屋进行处理。2014年9月23日，城管执法部门向原告下达《限期拆除决定书》，要求刘双福在2014年9月29日之前将违法建设自行拆除，并于2014年9月29日向刘双福发出《催告通知书》，要求刘双福在2014年10月2日前自行拆除违法建设。2014年10月3日，城管部门向刘双福发出《强制拆除决定书》，决定于2014年10月9日对刘双福建设的违法建设实施强制拆除。城管执法部门于相同的时间分别就祥瑞公司构成违法建设的三处彩钢房（包括刘双福承租的3号厂房）向祥瑞公司下达了《限期拆除决定书》、《催告通知书》、《强制拆除决定书》。2014年9月16日，北京市规划委员会出具函，内容为位于安庆大街三山小区东侧空港热力站北侧的由祥瑞公司建设轻钢结构房屋总建筑面积7583.9平方米未依法取得建设工程规划许可证。后祥瑞公司的三处彩钢厂房及刘双福在3号厂房内部建设的三层砖混结构房均被强制拆除。
甲方孙明与乙方虞根全就钢结构砌筑、装修签订《装修协议》，双方约定：一、甲方同意将其钢结构房面积6300平方米，由乙方承包砌筑、内外粉刷、装修、扫地出门、施工装修期定为120天，确保质、保量完工，交付甲方使用，如不按期完工，甲方扣乙方延期工期金每天1000元。二、乙方为大包，包工包料……十、砌筑、装修每间造价8300元，共计面积6300平米，共计人民币2440200元，竣工后压2%工程款，三个月后无质量问题一次性付清。十二、付款方式：甲乙双方核对工程量、材料分析、分段、材料计量付款，工程完工后，甲方付清。2013年9月14日，双方另行签订《施工安全合同》。2013年10月22日，双方签订《补充协议》。
（2015）顺民初字第09822号一案审理过程中：刘双福称孙明是受其委托与虞根全签订装修协议的，款项均是孙明支付给建房人的。刘双福申请孙明与虞根全出庭作证。孙明称：“其与刘双福系亲戚和朋友，刘双福委托其管理建设位于顺义区空港B区的公寓，并委托其与虞根全签订公寓装修协议，建房的钱都是刘双福给建房人的。”虞根全称：“其为刘双福建设的公寓房被拆了，建房协议是与孙明签的，建的房子一共6000多平方米，间数将近300间，虞根全包工包料，建房款240万余元，刘双福的妻子给了其220多万，还差18万多未给，认可转给其叔叔虞结苟的款项也是建房款。”杨学军认可证人证言，亦认可刘双福在3号厂房内建了三层砖混结构房屋，但不清楚费用花了多少；祥瑞公司不认可证人证言的关联性。
刘双福提交虞根全于2014年1月17日向刘双福出具的收款凭证，内容为：“借款，今收到空港工业区工程款共2100000元整（注：是总条），人民币贰佰壹拾万元整。收款人虞根全”。另，刘双福提交2014年4月2日及2014年5月9日王冬梅（卡号为×××）向虞根全（卡号为×××）分别汇款10万元、2万元的转账记录，以及2014年4月4日和2014年4月24日，王冬梅的上述银行账号向虞根全的叔叔虞结苟账户内（账号为×××）分别转账1万元的转账记录。刘双方另提交建设银行存取款一体机客户通知单，及中国工商银行个人业务凭证。刘双福该组证据拟证明其实际向虞根全支付工程款的情况。祥瑞公司对该组证据的关联性不认可。不能证明与装修的实际费用相关。
刘双福提交安装锅炉、暖气的收据，购置家具、空调、排油烟机、热水器的收据，拟证明刘双福承租期间购买的相关日常用品的情况，亦应为合同损失。祥瑞公司对该组证据的关联性、证明目、合法性不认可。
2015年5月18日，刘双福就涉诉争议将杨学军、祥瑞公司诉至本院，2015年11月17日，本院作出（2015）顺民初字第09822号民事判决书。后杨学军不服，上诉至北京市第三中级人民法院。该院于2016年4月11日作出（2016）京03民终1456号民事裁定书，裁定：“一、撤销北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第09822号民事判决书；二、发回北京市顺义区人民法院重审。”遂形成本案。
上述事实，有双方当事人陈述、《厂房厂区整体出让合同》《蓝天工业区租赁合同》《蓝天工业区租赁合同补充协议》《补充协议》《限期拆除决定书》《催告通知书》《强制拆除决定书》《装修协议》《施工安全合同》《补充协议》、收据、收款凭证、建设银行存取款一体机客户通知单，中国工商银行个人业务凭证、（2015）顺民初字第09822号案卷等在案佐证。
本院认为：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告杨学军、杨明学经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
刘双福与杨学军、杨明学于2013年9月1日签订的《蓝天工业区厂房租赁合同》的标的物为蓝天工业区内的3号厂房，该厂房因未取得建设工程规划许可证，已被政府相关部门认定为违法建设，并已拆除，本院认定诉争合同应为无效。
合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘双福基于该合同向杨学军、杨明学等支付的111万元应当予以返还。就刘双福主张的2014年9月8日向杨明学支付的租金3万元，其未提交证据证明其主张，就其该部分租金返还请求，本院不予支持。
关于刘双福主张其建设的三层房屋被拆除，要求杨学军、杨明学赔偿装修改造损失一节。本院认为，刘双福在3号厂房内建设三层房屋系经杨学军等同意的，现该房屋因构成违法建设被依法拆除，刘双福和杨学军、杨明学对因房屋拆除产生的损失均负有过错。应当指出，就本院综合审查，确认刘双福就其建设的违建被拆除所产生的损失，应承担主要责任。杨学军、杨明学应赔偿损失，其承担责任的比例由本院结合双方的过错程度酌情确定。关于该部分损失的数额，本院根据刘双福建设房屋的情况、《装修协议》约定之工程造价、虞根全的证人证言、交款凭证等确认。
就刘双福主张的安装暖气、锅炉，购买家具、空调、排油烟机、热水器等损失，其未举证上述物品用于建设房屋内，且即使用于建设房屋内，因城管部门在2014年6月份即已告知刘双福所建房屋构成违法建设，刘双福负有防止损失扩大的义务，其未及时拆除、清理上述物品，发生的损失应自行承担。
因祥瑞公司并非诉争合同的相对人，刘双福要求其承担责任，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告杨明学、杨学军与原告刘双福于二〇一三年九月一日签订的《蓝天工业区租赁合同》无效；
二、被告杨学军、杨明学于本判决生效之日起七日内连带返还原告刘双福租金一百一十一万元；
三、被告杨学军、杨明学于本判决生效之日起七日内连带赔偿原告刘双福九十七万六千元；
四、驳回原告刘双福的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万零五百三十八元，由原告刘双福负担一万七千零五十元（已交纳），由被告杨学军、杨明学负担二万三千四百八十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王竞隆
人民陪审员 梁玉春
人民陪审员 董学红
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 叶丽芳