辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽09民初372号
原告（案外人）：吕志超。
委托代理人：徐波，与当事人系亲属关系。
被告（申请执行人）：阜新高新技术产业开发区管理委员会。
法定代表人：田春来。
委托代理人：ＸＸ，系该公司职员。
委托代理人：王光辉，系辽宁晨曦律师事务所律师。
被告（申请执行人）：阜新市海州区荣丰小额贷款有限责任公司。
法定代表人：于彦超。
委托代理人：王扬，系该公司职员。
被告（申请执行人）：彰武县晨科小额贷款有限责任公司。
法定代表人：田雨。
委托代理人：邢小龙，系辽宁方祥律师事务所律师。
第三人（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司。
法定代表人：胡宝全。
委托代理人：陶春霞，与当事人系亲属关系。
第三人（被执行人）：胡宝全。
第三人（被执行人）：阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司。
法定代表人：胡涛。
委托代理人：胡宝全。
第三人（被执行人）：阜新三鑫融资担保有限公司。
法定代理人：胡宝全。
第三人：胡涛。
委托代理人：胡宝双，与当事人系亲属关系。
原告吕志超与被告阜新高新技术产业开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）、阜新市海州区荣丰小额贷款有限责任公司（以下简称荣丰公司）、彰武县晨科小额贷款有限责任公司（以下简称晨科公司），第三人阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、胡宝全、阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司（以下简称三鑫小贷公司）、阜新三鑫融资担保有限公司（以下简称三鑫融资公司）、胡涛案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕志超的委托代理人徐波、被告开发区管委会的委托代理人ＸＸ、晨科公司的委托代理人邢小龙、第三人海罗公司的法定代表人胡宝全、胡宝全、三鑫小贷公司的委托代理人胡宝全、三鑫融资公司的法定代表人胡宝全、胡涛的委托代理人胡宝双均到庭参加诉讼。被告荣丰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告吕志超向本院提出诉讼请求：一、请求停止对阜新市细河区东风路156-4-232（D13.304#）商品房的执行，解除保全、查封；二、原告与第三人海罗公司在2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》有效，合同继续履行，请求确认该商品房归原告所有，海罗公司应协助办理房屋产权过户手续；三、本案诉讼费由被告承担。
理由：原告在2013年9月29日向第三人阜新海罗恒基房地产有限公司交纳购买房屋定金10000元，购买第三人开发的阜新市细河区东风路156--4--
232（D13.304#）号商品房屋，2014年4月30日在第三人要求下，原告又交纳房款95270.00元，并与第三人签订《商品房买卖合同》，在2016年10月17日，原告交纳购房余款20万元，现房款已经全部交纳并实际占有此房屋，同时又交纳了物业费、供暖费及其他相关费用。原告是在人民法院查封之前，即本案中涉诉房屋的产权完全归阜新海罗恒基房地产有限公司所有的情况下与其签订的合同，当时虽未补交余款和办理过户登记手续，但是原告对此没有过错，人民法院对此房屋不得查封。现原告请求确认原告对此没有过错，人民法院对此房屋不得查封。现原告请求确认原告与第三人海罗恒基房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》有效、合同继续履行，商品房归原告所有、第三人阜新海罗恒基房地产有限公司应当配合原告办理房屋过户手续。
在被告申请执行第三人阜新海罗恒基房地产有限公司案件中，贵院查封了原告商品房，原告对贵院的查封于2016年10月11日提出了案外人异议申请，贵院于2016年10月18日作出（2016）辽09执异451号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。
原告认为，贵院的查封措施查封是案外人即本案原告的财产，侵犯了原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，现提起诉讼，望依法裁决。
开发区管委会：请求法庭认真审核原告提供的相关证据，确认原告的合同真实性及合法性，在此基础上，管委会服从法院的判决及裁定。
晨科公司辩称：原告提出的执行异议不符合法律规定。其提供的是收款收据。晨科的合同不在本案的审理范围之内，晨科公司已夺诉争的房屋进行了备案登记，原告不享有实体权利。
海罗公司述称：同意房屋归原告所有。
胡宝全、三鑫小贷公司、三鑫融资公司、胡涛述称：同意海罗公司意见。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有《商品房买卖合同》、收款收据、商品房销售（预售）许可证、（2016）辽09执异451号执行裁定书等。根据上述证据本院认定：2014年4月30日，案外人吕志超与海罗公司签订《商品房买卖合同》，购买位于阜新市细河区东风路156-4-232（D13304#）号商品房，该房屋系住宅。吕志超交付部分房款105270元。海罗公司为其出具了收款收据。合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，提交阜新市仲裁委员会仲裁。2016年10月17日，吕志超交纳购房余款20万元，房款已经全部交纳并实际占有此房屋。因房屋未完工，吕志超无法办理过户登记手续。
阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。
因海罗公司与开发区管委会、荣丰公司、晨科公司借款合同纠纷，应荣丰公司申请，本院于2014年11月4日作出（2014）阜民三初字第83号民事裁定。应晨科公司申请，本院于2014年8月5日作出（2014）阜民一初字第11号民事裁定书。应开发区管委会申请，阜新市细河区人民法院于2014年11月5日作出的(2014)阜开立保字第3号民事裁定书，裁定查封了阜新市细河区东风路156-4-232（D13304#）号房屋。
吕志超提出案外人异议申请，阜新中院以（2016）辽09执异451号执行裁定驳回吕志超的异议申请。
本院认为，本案系案外人吕志超针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区东风路156-4-232（D13304#）号房屋的执行，解除查封，并确认其对案涉房产享有所有权。故本案的争议焦点：1、吕志超要求继续履行合同并确认诉争房屋归其所有是否应予支持；2、吕志超请求停止执行的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个争议焦点，吕志超要求继续履行合同诉争房屋归其所有是否应予支持问题。吕志超于2014年4月30日即与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付了全部购房款。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故吕志超与海罗公司签订的商品房买卖合同有效，因该商品房尚未交付使用，故吕志超尚未能进行产权登记，吕志超尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。
关于第二个争议焦点吕志超请求停止执行的诉讼请求是否应予支持的问题。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，吕志超即与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付部分价款，其商品房买卖合同合法有效，支付了购房款项的事实有相应证据证实。其购买房屋时间在先，裁定查封时间在后，即吕志超是在法院查封之前，房屋产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合法有效的书面买卖合同，吕志超支付了部分购房款并开具了收款收据，因被告房屋未交工，致使吕志超无法办理按揭贷款。故吕志超未能占有使用该房屋及交付余款，没有办理房屋过户登记手续，并非吕志超的过错，吕志超基于信赖所签订商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，东方公司及王素清诉讼保全在后，故吕志超对诉争房屋所享有的权利优于东方公司和王素清的一般金钱债权，吕志超对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。
综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、停止对座落于阜新市细河区东风路156-4-232（D13304#）号房屋的执行；
二、驳回原告吕志超的其他诉讼请求。
案件受理费100元，阜新高新技术产业开发区管理委员会负担34元，阜新市海州区荣丰小额贷款有限责任公司、彰武县晨科小额贷款有限责任公司各负担33元。
如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 吴晓东
审 判 员 孙晓滨
代理审判员 黄 华
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 杨 冰