重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区法民初字第02666号
原告重庆心连心物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区戴家巷2号7-14号，组织机构代码75005271-5。
法定代表人马涓，该公司总经理。
委托代理人路军伟，重庆劲力律师事务所律师。
被告重庆医科大学附属第二人民医院，住所地重庆市渝中区临江路74号，组织机构代码45040575-0。
法定代表人任红，该院院长。
委托代理人林正伟，重庆星全律师事务所律师。
原告重庆心连心物业管理有限公司（以下简称心连心公司）与被告重庆医科大学附属第二人民医院（以下简称重医附二院）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王德清独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员王梦南担任法庭记录。原告心连心公司的委托代理人路军伟，被告重医附二院的委托代理人林正伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告心连心公司诉称，心连心公司与都市方舟的建设方重庆市兴地实业有限公司签订了前期物业服务合同。2004年11月起，心连心公司开始为重庆市渝中区戴家巷2号、临江路72号的都市方舟提供物业服务至今。而重医附二院系都市方舟大厦14楼、平街第5层、第6层的业主。但重医附二院至今仍未缴纳2011年6月至2013年12月期间14楼1至7号、11号-14号共计11套房屋的物业服务费25025.9元及照明公摊费27072元；未缴纳2007年7月1日至2013年12月31日期五楼、六楼的物业服务费413450元。现心连心公司认为其提供了相应的物业服务，重医附二院就应缴纳相应的物业服务费，故心连心公司起诉来院，请求判令：一、被告重医附二院支付原告心连心公司物业服务费413450元；二、重医附二院支付从2008年7月1日至2013年12月31日按中国人民银行同期贷款6.15%计算的利息76000元。
被告重医附二院辩称，涉案房屋所在的都市方舟大厦原系由重庆市兴地实业有限公司与重庆渝昌房地产开发有限公司联合建设。建设过程中，因渝昌公司债务问题，致使其应分得的都市方舟负三层、负一层、平街第五层、第六层、第十四层共计5412平方米被拍卖。重医附二院竞买了上述房屋后，法院裁定相关房产过户给竞买人。重医附二院竞买了相关房屋后，多次催促建设方完善后期建设并办理相关房产交付手续。但开发商认为重医附二院尚应缴纳后期费用，故拒绝向重医附二院交付房屋。2005年9月1日、2008年5月4日，重庆市兴地公司向重医附二院交付都市方舟负三层和负一层房屋。至此，重医附二院才和心连心公司建立就都市方舟负三层和负一层的物业服务合同。2011年6月，重医附二院因需解决高端人才的住宿问题，向心连心公司预付18万元后，心连心公司代表重庆市兴地公司才将都市方舟十四楼交付重医附二院。诉讼过程中，重庆市兴地公司于2014年11月20日将涉案的第五层、第六层交付给重医附二院。重医附二院认为房屋交付给业主及双方合意是建立物业服务合同的条件。因为开发商一直未将涉案的第五、第六层房屋交付重医附二院，所以原被告并未形成物业服务合同。心连心公司不应收取物管费。关于涉案十四楼的物管费问题，因双方未签订物业服务合同，物业费收取无任何标准，故不同意支付物管费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，涉案房屋所在的渝中区临江路72号都市方舟大厦系由重庆渝昌房地产开发有限公司（以下简称渝昌公司）与重庆市兴地实业有限公司（以下简称兴地公司）联合开发建设。后因渝昌欠中国银行重庆市分行借款纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于委托重庆加盛拍卖有限公司对渝昌公司所分得的都市方舟负三层、负一层、平街第五层、平街第六层、平街第十四层进行拍卖。2003年12月26日，重医附二院成功竞买上述房屋。2003年12月30日，重庆市第一中级人民法院作出（2003）渝一中民他执字第859-1号民事裁定书，裁定将渝中区戴家巷“都市方舟”负三层、负一层、平街第五层、平街第六层、平街第十四层的房屋按现状以拍卖成交价2100万元过户给重医附二院。
2006年10月6日，心连心公司与兴地公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由心连心公司对渝中区临江路72号提供前期物业服务。双方约定的住宅每月的物管费为每平方米1.2元；非住宅按物价部门审批价格交纳具体为写字楼每月每平方米3元；商业每月每平方米6元。空置房屋的物管费标准为住宅每月每平方米0.6元、商业每月每平方米2.5元。合同约定的期限为叁年即为2006年10月7日至2009年10月6日。合同签订后，临江路72号由心连心公司提供物业服务至今。
重医附二院向心连心公司支付18万元，2011年6月1日心连心公司对其中的133747.5元出具发票，该两张发票备注上分别载明“5楼2005年4月至2007年6月”和“6楼2005年4月至2007年6月”，品目为物业管理费，金额分别为“72119.5”和“61628”。2011年6月3日，重医附二院接受渝中区临江路72号都市方舟十四楼的14-1至14-6号房屋、14-8、14-8号房屋至14-13号房屋共计11套房屋。当天，心连心公司与重医附二院就临江路72号十四楼签订《物业服务协议》，约定高层住宅每月物管费为每平方米1.2元（含电梯费）。
2014年11月19日，心连心公司与重医附二院就临江路72号都市方舟大厦第五、第六层签订《物业管理服务协议》，约定第五层的物管费为每月5342元，第六层物管费为每月5500元。该协议的物业管费服务内容的其他有偿服务费用的家政服务包括了开荒工程清洁（装修后第一次清洁）。当月20日，重医附二院接受临江路72号都市方舟大厦第五层、第六层。
另查明，涉案的临江路72号都市方舟第五层的面积为944.10平方米、第六层面积为972.85元，第十四层的14-1号房屋面积为57.84平方米、14-2号房屋面积为96.39平方米、14第十四层的14-3号房屋面积为56.51平方米、第十四层的14-4号房屋面积为52.62平方米、第十四层的14-5号房屋面积为74.49平方米、第十四层的14-6号房屋面积为45.31平方米、第十四层的14-7号房屋面积为69.76平方米、第十四层的14-11号房屋面积为106.52平方米、第十四层的14-12号房屋面积为44.28平方米、第十四层的14-13号房屋面积为32.69平方米、第十四层的14-14号房屋面积为36.33平方米。
上述事实，有（2011）渝五中法民终字第3872号民事判决书、前期物业管理服务合同、物业管理协议、都市方舟物业验收清单、房屋面积分户汇总表、发票存根联及当事人陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
本案中，心连心公司系临江路72号都市方舟大厦前期物业服务合同的相对方，其向涉案房屋所在的小区提供物业服务至今。关于涉案的十四楼十一套房屋的物业费，因心连心公司与重医附二院就十四楼签订有物业管理协议，现心连心公司依约提供了物业服务，重医附二院理应依约缴纳相应费用，故针对心连心公司要求十四楼十一套房屋的物管费，本院予以支持，计算为25025.9元［1.2元＊（57.84＋96.39＋56.51＋52.62＋74.49＋45.31＋69.76＋106.52＋44.28＋32.69＋36.33）＊31个月］。关于涉案的第五层、第六层，因重医附二院一直未接收该两层房屋，按照物业管理条例的有关规定，心连心公司要求业主承担接房之前即2014年11月之前的物业费，不符合法律规定，本院不予以支持。心连心公司要求按中国人民银行同期贷款利率计付的利息性质为重医附二院未缴纳物业费所造成的损失，结合当时中国人民银行一年期贷款利率在6.15%左右，故心连心公司要求按6.15%计付损失，本院予以支持，故2011年7月1日至2013年12月31日的利息损失计算为1924元［1.2元＊672.74平方米＊（30＋1）＊30／2＊6.15%／12］。
关于心连心公司诉称的从发票上可以得出双方已经形成物业服务合同，因该发票金额与重医附二院缴纳的金额不一致，并且重医附二院在2014年11月才接房，双方当月才签订物管协议，故本院采信重医附二院的辩称意见，认为双方并未就第五层、第六层的物管合同形成合意。
综上，《中华人民共和国合同法》第八第一款，《物业管理条例》第四十二条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告重庆医科大学附属第二人民医院在本判决生效后十日内支付原告重庆心连心物业管理有限公司关于渝中区临江路72号14-1号房屋、14-2号房屋、14-3号房屋、14-4号房屋、14-5号房屋、14-6号房屋、14-7号房屋、14-11号房屋、14-12号房屋、14-13号房屋、14-14号房屋从2011年6月1日至2013年12月31日止的物管费25025.9元；
二、被告重庆医科大学附属第二人民医院在本判决生效后十日内支付原告重庆心连心物业管理有限公司上述款项从2011年7月1日至2013年12月31日的利息损失1924元；
三、驳回原告重庆心连心物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取4321元，由原告重庆心连心物业管理有限公司负担4084元，被告重庆医科大学附属第二人民医院负担237元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 王德清
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 徐娜娜