四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终1232号
上诉人（原审第三人）徐伟真，男，汉族，1970年4月21日出生，住四川省成都市青羊区。
委托代理人罗勇，四川思诚律师事务所律师。
委托代理人尹强，四川思诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）秦耀银，男，汉族，1951年4月20日出生，住四川省成都市新都区。
委托代理人刘仕均，四川中虹律师事务所律师。
委托代理人李勇，四川中虹律师事务所律师。
原审被告四川昌永房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市新都区新繁镇滨江路***号。
法定代表人周玉翘。
委托代理人蔡萍萍，女，汉族，1977年12月31日出生，住四川省自贡市自流井区。
上诉人徐伟真因与被上诉人秦耀银、原审被告四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第3359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：周玉翘向秦耀银借款用于昌永公司经营，因借款未归还，双方协议用房屋抵偿借款，2012年4月24日，秦耀银与昌永公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定秦耀银购买昌永公司开发的位于×××××路的锦绣水岸×幢×单元××××号房屋，测绘建筑面积共119.26平方米，其中套内建筑面积96平方米，分摊建筑面积23.26平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米4800元，总价款572448元。该合同第十九条产权登记中关于转移登记载明：“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之次日起至实际取得权属之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”
合同签订当日，由昌永公司向秦耀银出具了购房款572448元的票据，并将房屋钥匙交予秦耀银。至此，秦耀银与昌永公司之间的借款全部清结。同时，秦耀银还与昌永公司指定的成都市和谐物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。2014年4月14日，昌永公司向锦绣水岸的业主发出《告知书》，内容为“昌永公司承诺在合同约定时间内未能给业主办理房产证及土地证，昌永公司将如数退还房款并承担相应的损失。”目前，秦耀银尚未装修入住。2015年6月，秦耀银办理了电卡和燃气卡，并交纳了物业管理费和水、电、气费。由于昌永公司未按承诺履行备案及办理房屋产权证，遂引发纠纷。
原审另查明以下事实：一、就该案诉争房屋，徐伟真与昌永公司于2013年1月9日签订了一份《商品房买卖合同》，约定徐伟真以总价250000元购买该房屋。当日，该房屋备案登记在徐伟真名下；二、2012年11月8日、2013年1月9日和2013年7月21日，徐伟真与周玉翘分别签订了三份《借款协议》，约定徐伟真借款100万元、100万元和50万元，昌永公司作为担保人在《借款协议》上盖章。2012年11月8日的协议约定“昌永公司将自己约440㎡的未出售的预售房以销售备案的方式备案给徐伟真作为担保。”2013年1月9日的协议约定“昌永公司将自己约430㎡的未出售的预售房以销售备案的方式备案给徐伟真作为担保；”三、2012年12月8日至2013年11月25日，昌永公司归还了徐伟真的部分借款，但双方一直未进行对账。
原审法院认定上述事实。有秦耀银提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款收据、《前期物业管理服务合同》、《告知书》、物管费收据、水费收据、电费收据、气费发票；有徐伟真提交的《商品房买卖合同》、房屋备案登记情况；有昌永公司提交的《借款协议》、银行转款凭条、网上银行电子回单以及当事人的陈述在卷予以佐证。
秦耀银原审中的诉讼请求是：判令昌永公司立即为秦耀银办理房屋备案及房屋产权的转移登记手续。
原审法院认为，案件的争议焦点为1、房屋备案登记的性质，是否影响合同效力；2、昌永公司与徐伟真之间的商品房买卖合同是否应履行。针对争议的焦点论述如下：
1、商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，因此，徐伟真的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。
2、对比秦耀银与徐伟真的《商品房买卖合同》，可以看出，秦耀银的房屋购买价款572448元，高于徐伟真的合同价250000元；从合同履行情况看，秦耀银与昌永公司达成合意，用房款抵偿借款，履行了房款的交付义务，虽未装修入住，但办理了电卡和燃气卡，并交纳了物业管理费和水、电、气费，实际控制了房屋，而徐伟真仅提交了合同，没有提交购房款收据。结合徐伟真与昌永公司提交的证据，可以看出徐伟真与昌永公司之间存在借款担保的合同关系，在2012年11月8日的《借款协议》中明确“昌永公司将自己约440㎡的未出售的预售房以销售备案的方式备案给徐伟真作为担保。”在2013年1月9日的《借款协议》中明确“昌永公司将自己约430㎡的未出售的预售房以销售备案的方式备案给徐伟真作为担保。”因此，可以认定“昌永公司是为了保证徐伟真债权的实现而签订的房屋买卖合同，并将房屋进行了备案登记”这一事实。目前，昌永公司已归还徐伟真部分借款，尚未还清借款。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……”根据该规定，徐伟真与昌永公司之间《商品房买卖合同》不应履行。对于借款，徐伟真可另案提起诉讼。
秦耀银与昌永公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，因双方合意以购房款抵偿借款，秦耀银已履行了购房款的支付义务，昌永公司向秦耀银交付了房屋，但昌永公司却未按其承诺为秦耀银办理房屋的备案登记手续和房产证，违约事实清楚明确。
关于秦耀银要求昌永公司办理备案登记手续的诉讼请求，前面原审法院已论述了备案登记的性质，因秦耀银已实际占用了案涉房屋，故对其要求办理备案登记手续的诉讼请求，原审法院不予支持。关于秦耀银要求办理房屋产权证的诉讼请求，双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书”，秦耀银于2014年4月24日结清房款，现已达到合同约定的取得房产证的期限。而昌永公司却至今未为秦耀银办理房屋产权证，因此秦耀银要求昌永公司办理房屋产权证，其诉讼请求符合双方合同的约定和法律的规定，原审法院予以支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、昌永公司于判决生效后三十日内为秦耀银办理位于××镇××路锦绣水岸×栋×单元××××号房屋的产权证；二、驳回秦耀银的其他诉讼请求。案件受理费100元，由秦耀银负担50元，由昌永公司负担50元
宣判后，原审第三人徐伟真不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：原审被告昌永公司与徐伟真签订案涉房屋《商品房买卖合同》后，已经将案涉房屋备案登记在徐伟真名下。备案登记不仅仅拥有债权的公示效力，更具有物权的对抗效力。原审判决认为备案登记仅为行政义务，不产生影响合同效力的法律后果属于适用法律错误。综上，徐伟真上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回秦耀银的诉讼请求，二审诉讼费用由秦耀银承担。
秦耀银答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为徐伟真订立的案涉房屋《商品房买卖合同》效力是否优先于秦耀银订立的案涉房屋《商品房买卖合同》。
一、根据建设部《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，商品房登记备案只是行政机关对商品房预售所采取的行政管理措施。同时结合建设部《房屋登记办法》第七十条中关于申请预购商品房预告登记条件的规定，商品房备案登记也只是申请预购商品房预告登记的条件之一。房屋备案登记既不能产生物权法所规定的预告登记后果，更不能产生物权上的对抗效力。对于徐伟真上诉认为其备案登记过的《商品房买卖合同》具有物权对抗效力的主张，本院不予支持。
二、根据本案原审及二审中徐伟真的自认，徐伟真与昌永公司之间属于民间借贷关系。原审法院根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，确认徐伟真与昌永公司之间的《商品房买卖合同》不应履行正确，本院依法予以维持。徐伟真可另案向昌永公司主张到期债权。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费200元，由上诉人徐伟真负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理审判员 张菲菲
代理审判员 夏 伟
二〇一六年三月三十日
书 记 员 蔡诗言