江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02300号
上诉人（原审被告）南通玉忠塑料制品有限公司，住所地南通市通州区二甲镇工业园区。
法定代表人曹红霞，董事长。
委托代理人蔡玉忠，该公司职员。
被上诉人（原审原告）南通海浪玻璃制品厂，住所地南通市通州区二甲镇交通路*号。
法定代表人曹建，厂长。
诉讼代表人南通海浪玻璃制品厂管理人。
负责人单正益，管理人小组组长。
委托代理人单鸣姝，江苏金平川律师事务所律师。
委托代理人任晓峰，江苏金平川律师事务所律师。
上诉人南通玉忠塑料制品有限公司（以下简称玉忠公司）因与被上诉人南通海浪玻璃制品厂（以下简称海浪玻璃厂）租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2014）通余民初字第01218号民事判决，向本院�起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年10月15日海浪玻璃厂（以下为甲方）与玉忠公司（以下为乙方）签订租房协议，甲方将座落在环镇西南路海浪玻璃厂区西南部的部分房屋租给乙方开办塑料厂，就租用范围、期限、租金等事项主要约定如下，一、甲方租给乙方的房屋范围：原玻管车间办公室一幢，房屋面积110平方米；原彩钢瓦煤库房屋一幢，房屋面积346.50平方米；合计456.5平方米。水泥场地463.5平方米。乙方使用时，乙方负责用围墙将该区域与甲方隔断，不得互通等。二、租用期限为五年，从2013年10月15日至2018年10月14日止。三、租金，年租金定为第一年3.2万元；第二年4万元；第三年后每年4.6万元。从2013年10月开始，租金每年先付后用。四、房屋用途，甲方租给乙方开办塑料厂，租期内不得改变�他用途。若要改变用途，须征得甲方同意。五、双方在有关事项中约定，1、乙方租用期间若要改变甲方房屋结构时，必须征得甲方同意；如有损坏必须由乙方自行维修；租用结束，房屋必须完整交还甲方，包括已改造的房屋不得拆散。乙方对租用范围内的所有改造费用乙方自行承担。2、甲方若因企业改制，政策性征用、拆迁等情况需收回房屋时，甲方提前三个月通知乙方，乙方必须无条件退还甲方。此外，双方还就用电、房产及土地使用税等事项又作了约定。合同成立后，海浪玻璃厂将合同项下的房屋、场地交由玉忠公司，玉忠公司根据生产情况对租赁的房屋、场地等做了适当的改造。
2014年8月5日南通市通州区人民法院作出（2014）通商破字第0002号民事裁定书，受理南通纵横塑胶有限公司、上海绿浓包装材料有限公司对南通海浪药用包装材料厂、海浪玻璃厂的破产清算申请，合并破产清算。同年8月13日，法院作出（2014）通商破字第002号民事决定书，指定江苏金平川律师事务所担任南通海浪药用包装材料厂、海浪玻璃厂的管理人。2014年9月10日江苏金平川律师事务所作为管理人接管海浪玻璃厂，双方办理了资产、印章、账簿、文书等交接。同年10月管理人拒收玉忠公司交付的下年度租金。
审理中，就玉忠公司在租赁期间对所租赁的房屋、场地等所作的装饰、改建，就该部分的价值，一审法院委托南通市跃龙土地房地产评估咨询有限公司进行评估，该评估咨询公司于2015年3月20日和30日组织玉忠公司法定代表人曹红霞等人员进行现场丈量、核对，于2015年4月3日出具《关于南通海浪药用包装材料厂南通海浪玻璃厂破产清算案所涉及的四家租赁户有关项目的补充报告》，其中涉玉忠公司有关项目评估总价为365762元�
审理中，经法院释明，玉忠公司不同意租赁合同已解除，坚持继续履行合同。对南通市跃龙土地房地产评估咨询有限公司的评估报告中的评估项目无异议，但认为部分项目价格偏低，同意该部分在海浪玻璃厂破产清算时一并处理。
原审法院认为，首先，有关合同是否被解除的问题。双方于2013年10月15签订的租房协议，由海浪玻璃厂将其合法房屋等租赁给玉忠公司使用，合同所约定的相关权利义务明确，租房协议具有法律效力。在合同履行中，因海浪玻璃厂于2014年8月5日被法院裁定破产，根据我国破产法第十八条第一款的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。依据该条的规定，虽双方间的租房协议尚在履行期，但在法院裁定海浪玻璃厂破产后，作为管理人的江苏金平川律师事务所在二个月内未通知玉忠公司继续履行合同，且在2014年10月拒收其交纳下年度租金，说明管理人未有继续履行合同的意思表示，故双方所签订的租房协议于2014年10月5日被法定解除，海浪玻璃厂的该项诉讼请求法院予以支持。
其次，有关合同解除后双方的损失问题。根据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，双方间的租房协议已于2014年10月5月解除，玉忠公司理应在合理的期限内向海浪玻璃厂交还所租赁的房屋、场地等，并应承担至实际交还之日止的占用费。其中2014年10月15日至2015年10月14日期间的房屋、场地占用费参照原合同约定的第二年40000元标准计算，若玉忠公司在2015年10月15日仍未交还的，则自2015年10月15日始按合同约定的每年46000元计算占用费至其实际交还之日。玉忠公司在合同履行中，根据经营所需对房屋等场所进行适当的改造和装饰等，该行为属添附性质，所支付的改造和装饰等费用，原本可在租赁协议约定的期限内摊销，但双方间的租赁合同因破产被提前解除，海浪玻璃厂已进入破产程序，而双方在租房协议中仅约定租期结束，房屋必须完整交还甲方，包括已改造的房屋不得拆散。双方未对破产情形下添附物的归属及处置进行约定，审理中，玉忠公司同意添附物在海浪玻璃厂破产清算时一并处理。故根据我国物权法的原则，添附物可归海浪玻璃厂所有。虽玉忠公司对添附物价值为365762元的评估结论�有异议，但法院认为，该评估是经法院委托，在玉忠公司法定代表人在场的情形下，对评估项目进行了现场丈量、核对，评估机构具有相应的资质，该评估报告的结论法院予以采纳。玉忠公司认为部分项目价格偏低，要求重新评估的申请，法院不予支持。至于添附部分的受偿，应在海浪玻璃厂处置破产财产时，与被添附的主物价值按比例分配。综上，根据《中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第五项，第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条的规定，原审判决：一、海浪玻璃厂与玉忠公司在2013年10月15日签订的租房协议已于2014年10月5日解除；二、玉忠公司于判决发生法律效力后一个月内，将2013年10月15日的租房协议项下的原玻管车间办公室一幢、原彩钢瓦煤库房屋一幢、水泥场地腾空，并交还于海浪玻璃厂；三、玉忠公司承担自2014年10月15日始至实际交还之日止的占用费，计算方法为2015年10月14日前按40000元每年的标准执行，2015年10月15日后按46000元每年的标准执行；四、添附物（详见2015年4月3日南通市跃龙土地房地产评估咨询有限公司出具《关于南通海浪药用包装材料厂南通海浪玻璃厂破产清算案所涉及的四家租赁户的关项目的补充报告》中涉玉忠公司部分）归海浪玻璃厂所有，玉忠公司就365762元部分受偿方法：在海浪玻璃厂清算破产财产时，与被添附的主物价值按比例分配。案件受理费6154元，由海浪玻璃厂负担4103元，玉忠公司负担2051元。
宣判后，上诉人玉忠公司不服，向本院提起上诉称，双方签订的租赁协议合法有效，上诉人一直按照合同执行，没有违约行为。2014年10月上诉人向被上诉人交纳租金时遭其拒绝。双方签订的租赁合同期限为5年，为此上诉人做了长期规划，投资数十万元，然而区区几月后就被被上诉人单方解除合同，要求上诉人搬离。一审支持被上诉人的主张违反了破产法的规定，未做到公平清理债权、债务，未能保护债权人和债务人的合法权益。上诉人刚刚步入正轨，却遭此变故，现在没有合适场所可以搬迁，也无搬迁资金，短期内要上诉人履行一审判决实属无能为力。请求二审法院考虑到上诉人的困难，予以公正判决。
被上诉人海浪玻璃厂答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕�合同有权决定解除或继续履行。法律作此规定也是考虑到各方利益的需要，现海浪玻璃厂拒收玉忠公司的下一年度的租金，请求解除合同于法有据。合同解除后，承租人应当及时返还承租房屋，如其继续使用，当然应当支付占用费，一审据实计算费用并无不当。根据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。如玉忠公司认为其因为合同解除存在其他损失，可另行主张或采用向破产债务人申报的方式解决。综上，上诉人玉忠公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6154元，由上诉人玉忠公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 陆炜炜
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 周 敏
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。