云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西民二终字第194号上诉人（原审被告、反诉原告）陈定贵，男，汉族。委托代理人唐鸿斌，云南方向律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人(原审原告、反诉被告)西双版纳傣族自治州邮政局，现更改名称为中国邮政集团公司西双版纳州分公司。委托代理人胡波，云南博仲律师事务所律师。一般授权代理。上诉人陈定贵因与被上诉人西双版纳傣族自治州邮政局租赁合同纠纷一案,不服景洪市人民法院（2013）景民二初字第132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月8日受理后，被上诉人西双版纳傣族自治州邮政局已更改名称为中国邮政集团公司西双版纳州分公司（以下简称邮政版纳分公司）。本院依法组成合议庭于2015年8月3日公开开庭审理了本案。上诉人陈定贵及其委托代理人唐鸿斌，被上诉人邮政版纳分公司的委托代理人胡波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审确认的本案事实：2008年10月1日，陈定贵与邮政版纳分公司签订《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》，约定：陈定贵承租邮政版纳分公司在勐腊县环城路的房屋及场地(房屋建筑面积为2274.57平方米，场地面积为13136.53平方米)，租期从2008年10月1日起至2028年9月30日止，租金每年共计26万元按年度于上一年度期满前付清，如陈定贵利用承租房屋进行违法活动或者未经邮政版纳分公司书面同意改变合同约定的场地租赁用途，以及拖欠房屋及场地租金累计达3个月以上，则邮政版纳分公司有权解除合同并收回出租房屋及场地，同时，陈定贵还应按合同租金总额10％支付违约金。邮政版纳分公司不能提供房屋及场地或者提供的房屋及场地不符合约定条件严重影响使用的，陈定贵有权解除合同，邮政版纳分公司因不能提供本合同约定的房屋及场地而解除合同的，应支付租金总额10%的违约金，并对超出违约金以外的损失进行赔偿等内容。合同签订后，邮政版纳分公司依约向陈定贵交付了房屋及场地。陈定贵亦支付了相应租金，但陈定贵自2010年10月1日起拖欠租金，其中2010年10月1日至2011年10月1日欠租金60000元，2011年10月1日至2012年10月1日欠租金260000元，共计320000元，之后租金亦一直未交纳。另查明，陈定贵使用其所承租的房屋经营的勐腊镇楠竹圆宾馆，因未办理《特种行业许可证》以及于2011年7月1日在宾馆内查获一起吸食毒品案，被勐腊县公安局以存在较大安全隐患为由责令停业整顿。一审法院认为，陈定贵与邮政版纳分公司签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。陈定贵自2010年10月1日起以场地排水异常及邮政版纳分公司提供的场地不符合约定条件而严重影响使用为由拒付租金，因其未举证证明存在上述情况且系邮政版纳分公司所致，故其该抗辩理由不予采纳。双方在合同中约定，如陈定贵利用承租房屋进行违法活动或者未经邮政版纳分公司书面同意而改变合同约定的场地租赁用途，拖欠房屋及场地租金累计达3个月以上，则邮政版纳分公司有权解除合同并收回出租房屋及场地。邮政版纳分公司要求解除合同的诉请符合双方约定及法律规定，予以支持。陈定贵要求继续履行合同及将场地内鱼塘予以填埋的反诉请求不予支持。双方均认可陈定贵自2010年10月1日起至2012年10月1日止共拖欠租金320000元。2012年10月2日至12月30日的房屋及场地租金，按年租金260000元÷365天=712元／天计算，即712元／天×88天=62656元，合计租金382656元，故对邮政版纳分公司要求陈定贵支付房屋及场地租金382656元及自2012年12月31日起按每日712元计算至判决确定的履行期限届满之日止的租金诉请予以支持。陈定贵拖欠租金行为违反合同约定应承担违约责任。因陈定贵认为违约金过高，故酌情支持违约金150000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除邮政版纳分公司（原名称为西双版纳傣族自治州邮政局）与陈定贵于2008年10月1日签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》；陈定贵于判决书生效之日起十五日内返还邮政版纳分公司座落于勐腊县环城路30-58号的出租房屋及场地(房屋建筑面积为2274.57平方米，场地面积为13136.53平方米)；二、陈定贵于判决生效之日起十日内给付邮政版纳分公司租金382656元，并给付自2012年12月31日起按每日712元计算至判决确定的履行期限届满之日止的租金；三、陈定贵于判决生效之日起十日内给付邮政版纳分公司违约金150000元；四、驳回邮政版纳分公司的其他诉讼请求；五、驳回陈定贵的反诉请求。案件受理费12841元，反诉案件受理费100元，由陈定贵负担。一审判决宣判后，陈定贵不服，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。其主要上诉理由是：一审解除合同却未对上诉人在租赁场地投资的财产进行评估，一审受理上诉人对房屋评估鉴定的申请后，未经上诉人同意就撤回申请属程序违法，《特种行业许可证》是国家规定取消项目，不需要办理，在上诉人宾馆内吸食毒品是吸毒人员违法而不是上诉人，一审以此认定上诉人利用承租房屋进行违法活动错误。上诉人也不存在未经被上诉人同意改变场地租赁用途行为，上诉人在2009年经被上诉人同意后投资600多万元对租赁场地进行改扩建从事KTW娱乐场所，如被上诉人不同意，上诉人也不可能建设完工并使用至今，上诉人在交纳租金时被上诉人也无异议，上诉人签订合同后在2008年10月一2010年10月按时交纳租金，后由于被上诉人提供的租赁场所排水系统不畅导致房屋场地被水淹，致使上诉人财产造成损失，上诉人向被上诉人提出赔偿并要求其解决排水系统不畅的问题，因被上诉人一直未解决，所以上诉人不存在拒付租金的违约事实，一审未考虑双方一直在为租金如何冲抵上诉人损失问题进行协商，所以认定租金的时问、金额错误。上诉人不存在违约，不应当承担违约金。被上诉人邮政版纳分公司答辩称，上诉人未经被上诉人同意擅自在租赁场地建盖建筑物构成违约，该建筑物系上诉人违约造成应由其承担损失，上诉人提出对该建筑物鉴定申请无依据，法院有权决定是否鉴定，且本案在一审中双方申请一年调解期限后因未达成一致，上诉人亦未提出鉴定申请。故一审不存在程序违法。上诉人自2010年10月拖欠租金至今，被上诉人多次催收，拖欠房租三个月以上符合解除合同的约定，租赁场地及房屋于2008年10月已交付上诉人，上诉人在诉讼时提出而未证明租赁场地存在排水系统不畅瑕疵，所以其理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人陈定贵对一审认定其承租房屋经营勐腊镇楠竹圆宾馆，因未办理《特种行业许可证》以及于2011年7月1日在该宾馆内查获一起吸食毒品案，被勐腊县公安局勐腊边防派出所以存在较大安全隐患为由，责令停业整顿的事实提出异议。其认为、一、未办理《特种行业许可证》的说法错误，国家没有要求办理这一证件；二、在宾馆内查获一起吸食毒品案与宾馆无关，上诉人不知该事；三、宾馆存在安全隐患造成停业整顿事实不存在；四、一审未认定2009年上诉人经被上诉人同意对停车场进行了改扩建，建盖宾馆16间、KTV33间等房屋事实。被上诉人邮政版纳分公司对一审认定的事实未提出异议。双方对一审认定无异议的其他事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》是否应当解除以及返还租赁的房屋和场地；一审认定租金的时间、金额是否错误，上诉人是否应承担违约金；一审是否存在程序违法问题。二审中，上诉人陈定贵提供以下证据证实其主张：1、勐腊县勐腊镇曼庄村民委员会证明。欲证明上诉人经营的楠竹园山庄房屋、场地在2010年9月因排水不通畅导致被水淹事实；2、勐腊县文化体育广播电视旅游局证明。欲证明上诉人办理娱乐场所经营许可证事实；3、工商登记卡片、注销税务登记通知书。欲证明上诉人经营的楠竹园山庄已停止经营事实；4、公共场所卫生许可证申报材料。欲证明上诉人建设施工、停车场改造经过被上诉人同意的事实；5、照片。欲证明上诉人投资建盖的房屋、改造场地状况。被上诉人邮政版纳分公司质证认为，证据1的公章和签字不认可；证据2未签字不具有法律效力；证据3出具时间是2015年的2月份；证据4是上诉人单方行为，况且都是复印件；证据5没有拍摄时间、地点；所以对证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性不予认可。本院对上诉人陈定贵提供的证据审查认为，一、证据1未证明楠竹园山庄被水淹系因排水不通畅导致，并且村委会非专业机构，无权证明该情况，另外，不属二审新证据，故该证据不予确认；二、上诉人对证据2、3欲证明的内容与本案无关，另外，不属二审新证据，故该证据不予确认；三、证据4、5载明内容不能证明上诉人主张，另外，不属二审新证据，故该证据不予确认。二审中，被上诉人邮政版纳分公司未向本院提供新证据。本院认为，一、关于上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》是否应当解除以及返还租赁的房屋和场地的问题。由于上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》均明确约定，上诉人拖欠房屋或场地租金累计达3个月以上，则被上诉人有权解除合同并收回出租房屋和场地。本案中，因上诉人自2010年10月起就开始拖欠被上诉人房屋及场地租金至今，至于上诉人提出被上诉人提供的场地自2010年10月起因排水系统不畅，不符合合同约定条件影响使用并给上诉人造成损失，被上诉人对此未解决，所以拒付租金的抗辩主张，由于上诉人既未证明场地确实存在排水系统不畅问题，亦未证明该问题系被上诉人造成，而上诉人对房屋及场地自2008年10月起就开始租赁使用，但上诉人提出场地排水系统在2010年10月才出现问题，所以，上诉人不能证明被上诉人提供的房屋场地与约定不符，故上诉人以此拖欠租金的抗辩主张不能成立，因上诉人拖欠租金的期限已远远超过了合同约定的3个月，并且被上诉人在期间亦曾催告上诉人交纳租金却未有结果，所以上诉人拖欠租金行为具备了双方约定的解除合同条件，故一审根据被上诉人请求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》及返还租赁的房屋和场地并无不当。二、关于一审认定租金的时间、金额是否错误，上诉人是否应承担违约金问题。二审中，由于上诉人对于一审确认上诉人自2010年10月1日至2011年10月1日欠租金60000元，2011年10月1日至2012年10月1日欠租金260000元的事实并无异议，而之后的租金一审系根据合同约定的租金计算出每天租金后，再乘以拖欠的天数计算出总金额，所以该计算符合双方约定，又由于上诉人拖欠租金行为违反了合同约定，所以应承担违约金，故上诉人该项主张理由不成立。三、关于一审未对上诉人申请其投资损失进行评估是否存在违反程序问题。本案中，由于被上诉人以上诉人违约为由，根据合同约定要求解除合同及返还租赁物符合合同的约定，而上诉人在反诉中亦未请求被上诉人支付其投资损失，所以一审未对上诉人申请其投资损失进行评估并无不当，合同解除后，上诉人如认为被上诉人应支付其投资损失可另行主张。综上所述，上诉人的上诉主张理由与证据均不充分，本院不予支持，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费100元，由上诉人陈定贵负担。本判决为终审判决。本判决自送达双方当事人后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决指定的履行期限届满后二年内向原审法院申请强制执行审 判 长  蒋荣春代理审判员  徐艺华代理审判员  罗 菲二〇一五年九月九日书 记 员  张秋林