天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终1135号
上诉人（原审被告）：赵仁昌，男，1954年11月2日出生，汉族，农民，住河北省张家口市宣化县。
被上诉人（原审原告）：杨荣杰，男，1986年2月3日出生，汉族，平安银行汽车金融事业部天津分部职员，住天津市蓟县。
被上诉人（原审原告）：解海花，女，1988年2月22日出生，汉族，渤海智慧卓越（天津）科技有限公司职员，住天津市蓟县。
上诉人赵仁昌因与被上诉人杨荣杰、解海花房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2016）津0111民初6269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵仁昌上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除双方签订的《天津市房产买卖协议》并驳回被上诉人的其他诉讼请求；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在签订合同当晚即要回了定金，应视为其解除合同的意思表示，该合同应予解除；诉争房屋是上诉人唯一住房，出卖之后没有地方居住。
杨荣杰、解海花辩称，《房产交易合同》约定定金抵作购房款，被上诉人收回定金是为了缴纳首付款；上诉人主张的无房居住并无证据证明，且其履行该合同后，可以获得购房款，解决住宿和养老问题。请求驳回上诉，维持原判。
杨荣杰、解海花向一审法院起诉请求：1．被告配合原告办理房屋过户手续，并立即向原告交付房屋；2．被告赔偿原告三个月房屋租金4500元，超期按实际发生额赔偿；3．被告按《房产交易合同》之规定，每逾期一日按照该房产成交价格的1‰支付违约金给原告，即每天1100元，自2016年8月1日起至2016年10月31日止为101200元，原告主张92000元，并且直至全部履行交付房屋止；4．诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年4月14日，原告杨荣杰、解海花与被告赵仁昌在天津隆庭房地产信息咨询有限公司签订《房产交易合同》（合同编号0000220）。内容为：第一条、房产基本情况：1.1本合同项下的坐落于天津市西青区××道北侧××花园12-1-403，产别为私产，建筑面积为87.54平方米。1.2房屋权属证号为11××41，权利人为赵仁昌。第二条、房产价款、相关税费及付款方式：2.1房产成交价格为110万元。2.2买方在合同签订之日向卖方交付定金人民币30000元，在双方签订《天津市房产买卖协议》后，买方所支付的定金抵作相应的等额房款。2.3除定金外的剩余房款107万元以下列第（2）种方式即银行贷款支付。买方的贷款种类为按揭贷款和公积金贷款。I卖方同意买方采用银行贷款方式支付房款，根据买方申请贷款的条件，由银行进行审批，买方贷款年限与金额以银行实际批复为准。II买方在2016年6月17日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2016年6月17日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2016年6月17日前办理贷款申请手续……IV在银行审批贷款手续完毕七日内，买卖双方须亲自赴房管局申请办理产权变更及抵押登记手续。2.4房款交接采用以下第（2）种方式：如买方办理贷款，则银行贷款承诺之金额由银行约定时间存入房管局指定资金监管机构支付于卖方。第三条、权利义务：3.1经买卖双方确认，卖方承诺于卖方取得全部房款之日起七日内腾空房产交付于买方使用。3.6……如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须返还双倍定金予买方。若支付的定金不足以弥补买方损失的，卖方还应继续赔偿。3.7买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户手续，各自及时支付各项相应税费。因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的1‰作为违约金；逾期超过三十日，则守约方有权解除本合同。第四条、违约责任：4.2如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间费用均不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿。《房产交易合同》签订后，原告杨荣杰于2016年4月14日交付被告赵仁昌定金30000元，被告为原告出具定金收条载明：“今买方杨荣杰已经支付卖方赵仁昌定金人民币30000元整。以此为证。”被告对上述内容无异议。2016年6月13日，二原告与被告在天津市西青区房地产管理局签订《天津市房产买卖协议》。内容为：第一条、房产情况：房屋坐落于西青区大寺镇××道北侧××花园12-1-403，产别为私产，建筑面积为87.54平方米，权利人为赵仁昌。第二条、房价款的交付方式：甲乙双方约定，按下列第2种形式付款：（二）甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款，并由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管：房价1100000元。乙方首付款220000元，申请银行贷款880000元，监管房价款合计1100000元，贷款种类包括公积金。第三条、监管账户的开立及变更：甲乙双方根据本协议第二条第（一）、（二）款约定，实施房价监管的，甲方提供收取监管房价款的个人一般结算账户如下：开户银行：天津市建设银行，户名：赵仁昌，账号：00×××57。第四条、监管房款的交纳：乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计220000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产资金监管中心在天津市建设银行的账户。第五条、房产交付：房产实物状况、权利状况，符合有关规定和双方约定的，方可交付；不符合有关规定和双方约定的，不得交付。甲方须于2016年8月1日前，将该房产及相关证明交付乙方。第六条、产权转移登记及其他相关设施登记：协议签订后，甲乙双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。《天津市房产买卖协议》签订后，被告将二原告交付的定金30000元返还原告，二原告于2016年6月14日将220000元首付款存入天津市房地产交易资金监管中心在中国建设银行股份有限公司天津西青支行的监管账户。2016年7月22日，二原告的购房款（含首付款220000元及贷款880000元全部到达天津市房地产交易资金监管中心账户）。2016年8月21日，原告开始偿还贷款。原告依据《房产交易合同》第三条3.7项及《天津市房产买卖协议》第五条房产交付的约定，主张自2016年8月1日起至2016年10月31日违约金92000元及至全部履行交付房屋止的违约金；原告另依据与案外人王荫丽于2015年12月31日签订的《租房协议》，主张承租天津市西青区大寺镇泉集北里7号楼2门402号房屋2016年8、9、10三个月的租金，每月1500元，共计4500元。被告称原告抽回定金，购房款又分文未付，被告没有违约，不应承担原告租房的费用。
另查，2015年12月10日，被告赵仁昌就诉争房屋与案外人李霄签订《王村地产租房合同》，将诉争房屋出租给案外人李霄，租赁期限为2015年12月10日至2016年12月9日止。被告赵仁昌表示2016年4月14日与原告杨荣杰、解海花签订《房产交易合同》时，被告将诉争房屋已经出租的情况向原告进行了说明，且被告承诺已经与案外人李霄讲明，待诉争房屋出售后让其腾房，退还给租房人相应的租金。原告主张，购买房屋时天津隆庭房地产信息咨询有限公司及被告均承诺，只要房屋完成过户，就可以搬进诉争房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，予以确认，双方应严格按照合同的约定履行相关义务。二原告如期交付定金30000元，按照约定将首付款220000元存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。现原告杨荣杰的贷款申请已获批准，并开始还贷，二原告按照约定履行了自己的相关义务，被告应当配合二原告到房地产权属登记机构办理产权登记变更手续。故二原告要求继续履行合同，被告配合二原告办理房屋过户手续，并向二原告交付房屋的诉讼请求，予以支持。二原告请求按《房产交易合同》之规定，每逾期一日按照该房产成交价格的1‰给付原告违约金直至全部履行交付房屋止以及被告赔偿原告三个月房屋租金4500元，超期按实际发生的租金额赔偿的主张，一审法院认为，依据《房产交易合同》中第三条“卖方承诺于卖方取得全部房款之日起七日内腾空房产交付于买方使用”以及《天津市房产买卖协议》第五条“甲方须于2016年8月1日前，将该房产及相关证明交付乙方”的约定，《天津市房产买卖协议》履行后，原告主张的违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并裁决。考虑诉争房屋尚由案外人承租且在租赁期限内，根据买卖不破租赁的原则，原告无权要求解除租赁合同。参照原告租赁房屋的租金，酌情判定被告给付二原告实际损失10000元。被告主张房屋买卖系重大误解且显失公平未举证证实，不予采信。原、被告已在《房产交易合同》中约定，定金抵作等额购房款，故被告主张原告抽回定金，失去合同约束力的抗辩意见，不予支持。判决：一、原告杨荣杰、解海花与被告赵仁昌于2016年6月13日签订的《天津市房产买卖协议》继续履行；被告赵仁昌于本判决书生效后十日内配合原告杨荣杰、解海花办理天津市西青区××道北侧××花园12-1-403房屋相关过户手续；二、被告赵仁昌于办理相关过户手续后二十日内将天津市西青区××道北侧××花园12-1-403房屋交付给原告杨荣杰、解海花；三、被告赵仁昌于本判决生效后十日内给付原告杨荣杰、解海花实际损失10000元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1106元，全部由被告赵仁昌负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案上诉人与被上诉人签订的《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》均为双方真实意思表示，一审法院确认其合法有效并无不当。《房产交易合同》已约定，在双方签订《天津市房产买卖协议》后，将被上诉人支付的定金抵作等额房款。被上诉人签订《天津市房产买卖协议》后，即按照协议约定支付了首付款，其申请的银行贷款亦已审批，被上诉人已按月偿还银行贷款。因此，被上诉人已履行了合同义务。上诉人亦应按照合同约定配合被上诉人办理诉争房屋的产权登记变更手续，其主张被上诉人收回定金、合同应予解除及出卖房屋后无房居住的理由，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，赵仁昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由赵仁昌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
代理审判员 姚 琦
代理审判员 姜纪超
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 仇 维
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……