辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00064号
上诉人（原审被告、反诉原告）：关艳莉，女，满族，住抚顺市清原满族自治县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司，住所地抚顺市清原满族自治县清原镇新村街。
法定代表人：于哲鑫，该公司经理。
委托代理人：高方远，清原满族自治县中心法律服务所法律工作者。
上诉人关艳莉因物业服务合同纠纷一案，不服清原满族自治县人民法院（2013）清民二初字第00067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月13日依法立案并组成合议庭，并于2014年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人关艳莉、被上诉人清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司（以下简称鑫诚物业公司）的委托代理人高方远到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
鑫诚物业公司向一审法院提起诉讼称：双方于2011年4月1日签订了物业服务合同，合同约定物业费每月0.80元/平方米，业主按年交纳，如逾期不交每日按应交额的3%收取滞纳金。关艳莉在清原县某小区有房屋一处，车库一处。住宅应交纳物业费1,031.32元，车库应交纳200.44元，鑫诚物业公司多次催要，关艳莉拒不交纳。鑫诚物业公司诉至法院，要求关艳莉立即交付物业费，并承担本案诉讼费用。
关艳莉反诉称：1、物业公司与业主签订的前期物业服务合同存在诸多违法、违约、欺诈等条款，合同应无效；2、要求物业公司返还2010年11月23日多收取的0.1元/平方米物业费，计152.92元；3、返还2010年11月23日违法收取的1,000.00元装修保证金及利息700.00元；4、由于物业公司不履行维修业务，已造成我的房屋损坏，要求物业公司修复，并承担诉讼费。
鑫诚物业公司辩称：1、装修保证金是双方约定的，现在整个小区基本装修完毕，已通知业主返还此款；2、起诉物业公司修复房屋主体错误。
清原满族自治县人民法院一审查明，关艳莉系清原县某小区业主，并有车库一处，2011年4月1日鑫诚物业公司与关艳莉签订了前期物业服务合同，约定住宅、车库、经营用房收取物业管理服务费每月0.80元/平方米。同时签订了装饰装修管理服务合同，约定业主装修房屋时需交纳1,000.00元装修保证金，装修完毕，验收合格后返还。关艳莉按约定交纳了2011年4月1日至2012年4月1日的物业管理服务费及装修保证金1,000.00元。现鑫诚物业公司诉至法院要求关艳莉给付2012年4月1日至2013年4月1日的物业费两处房屋计1,231.76元。关艳莉提出反诉要求确认双方签订的前期物业服务合同无效，要求关艳莉返还物业费、维修费、装修保证金及利息，总计1852.92元，对房屋渗水处予以修复。另查明鑫诚物业公司已发出通知，告知业主凭收据领取装修保证金。
清原满族自治县人民法院一审认为：双方签订的物业服务合同是双方当事人自愿签订的，是双方的真实意思的表示，且已实际履行，该合同合法有效。关艳莉既然接受了鑫诚物业公司的服务，就应该按约定交纳物业费。关艳莉要求鑫诚物业公司返还装修保证金一节，因鑫诚物业公司已通知业主领取，此项请求无需诉讼。要求修复房屋的诉讼请求，因其房屋渗水5年内应向施工单位另行主张权利，故关艳莉的反诉请求因缺少法律依据，本院不予支持。
清原满族自治县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司与关艳莉签订的《前期物业服务合同》有效；二、关艳莉于判决生效后五日内给付鑫诚物业公司2012年4月1日至2013年4月1日物业费1,231.76元。三、驳回关艳莉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，反诉费25.00元，均由关艳莉负担。
关艳莉不服一审法院上述判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判并支持关艳莉的反诉请求。诉讼费用由鑫诚物业公司负担。其主要上诉理由为：一、按《物业管理条例》相关法律及事实，“前期物业服务合同”存在违法、欺诈等情况，应属无效合同。小区的建设单位是清原满族自治县永久房地产开发有限公司。鑫诚物业公司并非由建设单位选定，因此鑫诚物业公司是违法进入小区服务，服务资格不合法。“前期物业服务合同”主体错误，存在欺诈胁迫行为应无效。“前期物业服务合同”主体应是建设单位与建设单位选聘的物业公司。因此不存在业主与鑫诚物业公司签“前期合同”，所签的合同也是违法无效的。鑫诚物业公司的行为违反了《物业管理条例》第二十一条、五十七条规定，鑫诚物业公司在签字过程中存在胁迫、欺诈业主的行为，侵害业主利益，此“前期物业服务合同”应当无效。二、该“前期物业服务合同”鑫诚物业公司存在违约。“前期物业服务合同”约定物业费按0.8元/平方米收取，同时也约定鑫诚物业公司服务包括小区封闭、维修等内容，而鑫诚物业公司按合同约定收完费后，却不按合同约定履行义务。小区实际是在2012年7月23日封闭的，鑫诚物业公司也不承担维修义务。维修问题得业主自己找人解决，足以说明鑫诚物业未能提供质价相等的服务，违反自己所做的合同约定，应当返还多收取的物业费。三、鑫诚物业公司应当返还业主装修保证金1,000元。2010年11月，鑫诚物业公司胁迫业主签“前期物业服务合同”，在没有任何法律依据的情况下收取1,000元保证金。本案返还保证金的反诉是在2013年10月8日提起，而鑫诚物业公司于2013年11月16日才通知业主验房返款。一审法院驳回关艳莉返还保证金的反诉请求，缺乏事实及法律依据。综上所述，请求二审法院依法查清事实，维护关艳莉的合法权益。
被上诉人鑫诚物业公司表示服从原审判决，其主要答辩理由与一审答辩意见相同。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。
另查明，关艳莉所居住的小区房屋存在渗水问题，双方对于房屋维修产生争议，关艳莉拒绝按照0.8元/平方米的标准交纳物业费。
本院确认的上述事实，有关艳莉提供的照片及双方当事人的庭审陈述在案为凭，经双方当事人质证及本院审查，依法可以采信。
本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为三点：一、关艳莉与鑫诚物业公司签订的前期物业服务合同是否有效；二、2012年4月1日至2013年4月1日，关艳莉应交纳的物业费数额问题；三、关艳莉交纳的1,000元装修保证金是否应当返还的问题。
关于本案的第一个争议焦点，即关艳莉与鑫诚物业公司签订的前期物业服务合同是否有效的问题。本院认为，关艳莉认可其在该前期物业服务合同上签字，其作为完全民事行为能力人，应当认识到其行为的后果。关艳莉未能提供证据证明该协议存在欺诈、胁迫等情形，该协议亦不违反法律、行政法规的效力性禁止规定，该协议合法有效。
关于本案的第二个争议焦点，即2012年度物业费数额问题。鑫诚物业公司主张应当依据前期物业服务合同确定的标准计算物业费用，并诉请关艳莉给付2012年4月1日至2013年4月1日的物业费1,231.76元。关艳莉以鑫诚物业公司未尽其应尽的房屋维修义务拒绝按该标准给付。本院认为，关艳莉所住房屋存在渗水现象，鑫诚物业公司虽然并非维修义务人，但其作为物业服务公司负有协助业主联系维修义务人，并采取临时修缮止损措施的义务。鑫诚物业公司未能提供证据证明其已积极履行该项义务，故本院对于鑫诚物业公司所诉请的2012年度物业费用予以调整，关艳莉按80%予以交纳，即985.4元（1,231.76元×80%）。关艳莉主张以业主委员会决定的0.5元/平方米标准计算2012年度物业费一节，因该决定系业务委员会单方作出，未经鑫诚物业公司同意，其单方变更物业费价格的行为对于鑫诚物业公司不具有约束力，故本院对于关艳莉要求鑫诚物业公司返还多收取的物业费的反诉请求，依法不予支持。经查，小区房屋仍在保修期限内，房屋的质量问题应由建设单位负责解决，故本院对于关艳莉要求鑫诚物业公司修复房屋的反诉请求，依法亦不予支持。对于房屋维修问题，关艳莉可另行解决。
关于本案的第三个争议焦点，即装修保证金是否应当返还的问题。本院认为，关艳莉于2013年10月8日提出反诉，诉请鑫诚物业公司返还装修保证金，鑫诚物业公司于2013年11月16日发出领取装修保证金的通知，该笔保证金关艳莉并未实际领取，一审法院仅以该请求无需诉讼为由予以驳回，属于适用法律不当，本院依法予以纠正。鑫诚物业公司未提供证明关艳莉所居住房屋存在双方约定的不予返还保证金条件的证据，应视为关艳莉所进行的装饰装修符合约定，故本院对于关艳莉诉请1,000元装修保证金的反诉请求，依法予以支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省清原满族自治县人民法院（2013）清民二初字第00067号民事判决；
二、关艳莉于本判决发生法律效力之日起十日内给付清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司自2012年4月1日至2013年4月1日止的物业费985.4元；
三、清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还关艳莉装修保证金1,000元；
四、驳回清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回关艳莉的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50.00元，反诉费25.00元，由上诉人关艳莉负担50.00元，被上诉人清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司负担25.00元。二审案件受理费50.00元，由被上诉人清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 强
审 判 员 谢 鑫
代理审判员 梁馨月
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 耿雪峰