广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终1011号
上诉人（原审原告）：罗金平，女，汉族，1980年11月1日出生，住址：江西省丰城市，
委托诉讼代理人：刘妮，广东牧之律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何晓青，广东牧之律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：惠州市众和房地产开发有限公司，地址：惠阳区XX开城大道南163（良仕公寓）第八层东面。
法定代表人：吴政贤。
委托诉讼代理人：李惠萍，广东百德律师事务所律师。
上诉人惠州市众和房地产开发有限公司与罗金平商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告起诉称：提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付经分期综合验收合格的商品房；2、判令被告立即为原告办理房地产权证；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金37730元（以已付房款539000元为基数，按每日万分之一自2015年6月26日起计至实际交房之日止，暂计至2017年5月26日）；4、判令被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金29375.5元（以已付房款539000元为基数，按每日万分之一自2015年11月28日起计至实际办理房地产权证之日止，暂计至2017年5月26日）；5、判令被告承担本案案件受理费、保全费等全部相关费用。事实和理由：原被告于2014年7月3日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于惠州市××区XX大埔XXX府1幢A单元X层02号商品房，建筑面积102.38平方米，房屋总价款为539000元整。合同约定出卖人（被告）应当在2015年5月31日前，将符合合同约定的商品房交付给买受人（原告）使用。合同签订后，原告依约定将全部房款支付给了被告。但被告至今一直未履行交房及办证义务，且《商品房买卖合同》约定的违约责任不对等，应遵循公平原则确定权利义务，被告应承担每日万分之一的逾期办证违约责任。鉴于被告的延期交房及办证行为，已经严重违反了合同约定，依合同约定应当承担相应的违约责任。综上，为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请贵院依法判决支持上述诉讼请求。
被告辩称，一、原告因被告逾期交房所主张的权利已超过法定的诉讼时效。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”。根据法律规定，原告应在2017年5月31日前行使其权利，而原告于2017年6月27日向法院起诉，其主张已超过法定的诉讼时效，应依法予以驳回。二、被告已履行了合同约定的办证义务。被告于2016年9月20日向惠阳区不动产登记中心提交了涉案房屋的权籍调查资料，并于2017年3月29日为原告办理了权籍转移手续，相关部门亦出具了编号为201XXXXXXXX008的权籍转移受理回执。被告已履行了合同约定的办证义务。三、原告要求的逾期办证违约金数额超过了双方约定的违约金数额，超过部分应不予支持。
原审法院查明的事实
经审理查明，2014年7月3日，原告（买受人）与被告惠州市众和房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》[合同编号：惠阳（2014）00004229]及补充协议，合同约定：原告向被告购买被告开发的位于惠州市××区XX大埔XXX府1幢A单元X层02号房，建筑面积为102.38平方米，总价款为人民币539000元；付款方式为2014年5月6日付清全额房款539000元。被告应当在2015年5月31日前按合同约定将经分期综合验收合格的房屋交付给原告使用。被告如未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，则：（1）逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同约定的商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、买受人自愿委托出卖人办理房地产权证，并积极缴纳办证所需的各项费用，如因买受人的原因造成延误或不能办证，责任由买受人承担。合同签订后，原告依约付清了全部购房款。
另查明，被告开发建设的位于惠州市××区XX××村地段的XXX府1-3栋项目已于2016年4月7日通过竣工验收，评定合格。2016年6月29日完善工程竣工验收备案手续。被告于2017年8月7日已经为原告办理不动产登记，惠阳区不动产登记中心为被告出具一份《惠州市××区不动产登记受理收件回执单》。
还查明，原告于2017年7月17日签署了《收房确认书》。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原被告签订的本案所涉《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告已依约履行合同义务支付了全部购房款；被告未在合同约定的2015年5月31日前将符合交付条件的房屋交给原告，已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告按已交房款的每日万分之一的标准支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。涉案商品房已于2016年4月7日达到约定交楼标准，原告于2017年7月17日收楼，故原告诉求的逾期交房违约金应自2015年6月26日起计算至2017年7月16日止共751天，即被告应向原告支付违约金40479元（539000元×0.0001元/天×751天）。
关于原告主张被告逾期交房的违约责任是否已超过法定的诉讼时效问题。本院认为，涉案的房屋于2016年4月7日通过竣工验收，评定合格，即符合《商品房买卖合同》约定的交付使用条件，诉讼时效应从符合交付使用条件时即2016年4月7日起计算，故被告辩解原告主张逾期交房违约金已超过法定的诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。
根据合同第十五条约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2017年7月17日收楼，被告已于2017年8月7日为原告办理不动产登记，被告已履行了合同约定的办证义务，故原告请求被告办理房地产权证及支付逾期办证违约金，无事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告惠州市众和房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付逾期交房违约金40479元（539000元×0.0001元/天×751天）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案诉讼费406元（已减半收取），由被告惠州市众和房地产开发有限公司承担；原告多预交的4525元予以退回。
当事人二审的意见
罗金平不服原审判决，向本院提出上诉。请求：撤销原审判决第二项，改判被上诉人支付逾期办理房地产权证违约金人民币29375.50元（以已付房价款人民币539000元为基数，按每日万分之一自2015年11月28日起计至实际办理房地产权证之日止，暂计至2017年5月26日）。
事实和理由：一、被上诉人至今尚未为上诉人取得房地产权证书，被上诉人仍未履行完办证义务，原审法院认定事实错误
《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”根据该条约定，被上诉人在合同约定的期限内履行办理房地产权的义务，不仅包括需将办证权属登记资料报产权登记机关备案，还包括应在合同约定的期限内为上诉人取得房地产权证书，上述两个条件必须同时满足，缺一不可，否则被上诉人应按合同约定支付逾期办证违约金。然而，被上诉人至今仅向办证机关提交了办证资料，办证机关出具了收件回执，并告知需在30个工作日后领取办理结果，故上诉人能不能取得房地产权证书还是未知数。事实上，截至上诉人提起上诉之日，上诉人仍未取得房地产权证书。原审法院单纯以被上诉人向不动产登记机关提交了不动产登记资料，就认定被上诉人已履行合同约定的办证义务，属于事实认定错误。
二、被上诉人履行办证义务的时间应是合同约定的商品房交付时间后的180天内，而不是按照商品房实际交付时间起算，被上诉人已逾期办理房地产权证，应承担逾期办证的违约责任
《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”按照合同的文义以及商品房买卖交易的习惯，显然对“出卖人应当在商品房交付使用后180日内”的理解应该是合同约定的商品房交付使用时间后的180日内，而不是商品房实际交付时间后的180天内。而对于商品房交付使用时间的约定，合同第八条已约定的非常明确，被上诉人应当在2015年5月31日前交付涉案房屋，因此被上诉人应当在2015年5月31日后的180天内，即2015年11月28日前为上诉人办理房地产权证。
退一步说，即使对合同第十五条存有异议，由于该条款是被上诉人提供的格式条款，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，也就是应依照约定的商品房交付使用时间起算。但被上诉人于2017年8月7日才领取到不动产登记受理回执，尚未为上诉人取得房地产权证书，被上诉人明显违约，应承担逾期办证违约责任。
三、《商品房买卖合同》约定的违约责任不对等，应遵循公平原则确定权利义务，被上诉人应承担每日万分之一的逾期办证违约责任
《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人如未按合同时间付款，逾期超过180日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”而合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”被上诉人处于强势地位，出具的《商品房买卖合同》属于格式合同，被上诉人通过格式条款，对于上诉人逾期付款违约金与被上诉人逾期办证违约金的计算标准作出了明显不同的约定，而且如果按照上述条款的约定执行，则无论被上诉人拖延多长时间为上诉人办理房地产权证，均仅需要承担固定金额即已付房价款1%的违约责任，该约定显然对守约方有失公平。
首先，上诉人作为商品房的消费者，当然是希望能尽早拿到房地产权证书，但被上诉人至今仍未为上诉人取得房地产权证，上诉人根本无法享受到应有的切实利益，遭受的损失随着被上诉人逾期办证时间的延长而不断增加，这无疑加重了上诉人的责任，也让被上诉人的不正之心有了可乘之机，不仅不利于促进违约方尽快履行合同义务，也难以彰显法律的公平价值。根据《合同法》第三十九条第一款规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”，上诉人承担每日万分之五的逾期付款违约责任，参照被上诉人承担每日万分之一的逾期交房违约责任，则被上诉人也应承担每日万分之一的逾期办证违约责任，以彰显法律的公平正义。
其次，《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”所以被上诉人要支付的赔偿额应当与上诉人所受的损失相当，上诉人的损失包括实际损失和合同履行后可以获得的利益。被上诉人在逾期619天后才取得办证回执单，上诉人至今也未取得房地产权证书。一方面，被上诉人的严重过错，导致上诉人丧失了居住涉案房屋的合法利益；另一方面，被上诉人逾期办证两年有余，让上诉人失去了合同履行后可以获得的利益，包括对房屋充分行使出租、转让的权利，因被上诉人至今未交房而无法实现。更何况，上诉人一直与被上诉人交涉沟通，最终通过诉讼维权，这耗费了上诉人许多的财力和精力。因此综合考虑被上诉人的过错程度、履行情况以及上诉人的损失大小，遵循损失填平的法律原则，可知逾期办证按已付房价款的1%向上诉人支付违约金难以填补上诉人的损失，而承担每日万分之一的逾期办证违约责任则更符合实际情况，能有效弥补上诉人的实际损失。
综上事实及理由，并根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，上诉人依法向贵院提起上诉，请求贵院依法改判，支持前述上诉请求。
惠州市众和房地产开发有限公司答辩称：上诉人上诉无理，其主张的逾期办证违约金无事实及法律依据：一、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后180天内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定。被上诉人履行办证义务的期限为涉案房屋实际交付给上诉人使用后180天内，而上诉人一方均主张被上诉人至今尚未交付房屋，即合同约定的被上诉人履行办证义务的期限并未届满。故被上诉人并未逾期办证，无需支付逾期办证违约金。二、根据合同第15条的约定，被上诉人只需将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即履行了合同义务。至于办证机关在收取了相关资料后的出证速度、时间，是受国家政府机关办事流程及政策的影响，这非被上诉人可以控制，更不能说是被上诉人的责任，因此，被上诉人不应承担违约责任。三、上诉人在同一系列案中以被上诉人于2016年4月7日才通过竣工验收，故本系列案未超过诉讼时效为由向被上诉人主张逾期交楼违约金，但在主张逾期办证违约金时，认为即便被上诉人未达到法定交楼条件，也应该按照合同的约定的时间作为计算起点，这显然不符合常理，没有依据。即便按照商品房买卖的交易习惯，合同第15条条款所述的交付使用之日，其意思也应该是达到法定的及约定的交付时间后的实际交付日。在同一案件中，在同一合同中，上诉人对交付使用这一含义采用了不利于被上诉人的两种标准，不仅加重了被上诉人的违约责任，亦违背了公平原则。四、上诉人及被上诉人在签订商品房买卖合同时，均是其双方真实意思表示的行为，且该合同并没有违反法律的禁止性规定，涉案合同是合法有效的。上诉人也在上述合同中签字、摁手印，对合同中的内容予以确认。上诉人一方均是年满18周岁的完人，能够清楚地知道他在合同上签字的法律后果，如果上诉人认为与被上诉人签订的合同存在显失公平，或者欺诈等不符合其真实意思表示的地方，上诉人完全可以行使撤销权，在合同签订后一年内撤销上述合同或者是部分条款，但至今为止，上诉人都没有行使该权利，说明其已经认可了与被上诉人签订的商品房买卖合同的法律效力。上诉人在主张权利时，应受到上述合同的约束，根据《合同法》第八条的约定，上诉人在与被上诉人未取得一致的情况下，不得擅自改变合同约定的内容，故双方应该按照签订的买卖合同主张权利，履行义务。
惠州市众和房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、撤销错误的由惠阳区人民法院作出的（2017）粤1303民初1963号《民事判决书》，并依法改判；二、本案上诉费用由被上诉人承担。
事实和理由是：上诉人不服惠阳区人民法院作出的（2017）粤1303民初1963号《民事判决书》（以下简称“一审判决”），上诉人认为：一审法院认定事实不清，适用法律错误，由此所做出的一审判决是错误的，依法应予以撤销，并依法改判。
一审法院认定事实不清，适用法律错误，所作出的一审判决系错误的。
一、上诉人于2017年6月22日发布了收房通知，通知业主前来办理收房手续、提交办理不动产权证所需资料及其他相关事宜。该收房通知了明确载明了通知业主收房之事项，上诉人自发布收房通知即履行了通知义务。后上诉人又于2017年8月25日在《南方都市报》上发布了收房公告通知业主收房。而被上诉人在上述通知及公告发布后迟迟未办理收房手续。根据上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条：“······由于买受人（被上诉人，下同）原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：买受人未按出卖人（上诉人，下同）通知前来收楼，视为买受人已对该房屋验收并已交付使用······”的约定，可视为上诉人已于2017年6月22日已将房屋交付被上诉人使用。另外，根据上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第九条：“······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，被上诉人主张的逾期交房违约金应计至2017年6月22日止。一审法院认为上诉人未履行交房义务系认定事实不清。
二、上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人（即上诉人，下同）应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（被上诉人，下同）使用······”。根据《民法通则》第135条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”的规定，被上诉人应在2017年5月31日前行使其权利。而被上诉人于2017年8月25日向人民法院提起诉讼时，已超过法律规定的诉讼时效期间。《广东省商品房买卖合同》第九条“······买受人要求继续履行合同的······出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定系对被被上诉人主张违约金债权计算方式的约定，而非每日产生新债权的约定。在本案中，被上诉人并未能提交证据证明存在诉讼时效中断、中止、延迟的事由，应承担举例不利的后果。故被上诉人因上诉人逾期交房所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使，其主张现已超过法定的诉讼时效，一审法院认定事实不清，适用法律错误。
三、我国法律法规对合同违约金作出相关规定的主要目的系弥补守约方所遭受的损失，而根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，结合本案，被上诉人所购买的涉案房屋价格已大幅上涨，上诉人逾期交房并未对被上诉人造成实际损失，故根据上述法律及公平原则予以衡量，在计算违约金时应减半按万分之0.5计算。
综上所述，一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，由此所做出的一审判决是错误的，故上诉人特向贵院提起上诉，希贵院能依法查明上述事实，依法撤销一审判决，并依法改判，以维护法律的正确实施，保障当事人的合法权益不受侵犯。
罗金平答辩称：一、被答辩人至今未向答辩人交付房屋，被答辩人应支付逾期交房违约金至实际交房之日止。
《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在合同规定的交房时间前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同明确约定，商品房达到交付使用条件后，被答辩人应当用书面通知形式通知答辩人办理交付手续，并且需要被答辩人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文书，最终签署房屋交接单，才视为房屋实际交付使用，即“被答辩人提供验收合格证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等书面文件，并签署房屋交接单”三者同时满足之日，才能被视为房屋交付之日。至今，答辩人未收到办理房屋交付手续的书面通知，被答辩人未出示验收合格证明文件，未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等书面文件，未签署房屋交接单，房屋没有实际交付。
虽然被答辩人称其于2017年6月22日发布了收房通知，于8月25日发布了收房公告，但被答辩人首先应采用传真、邮寄等直接送达方式进行送达，只有在被答辩人下落不明，或者上述送达方式无法送达的，才能公告送达，故被答辩人的上述送达方式无效。另外，除应书面通知收房外，被答辩人仍未满足合同约定的房屋交付的三个条件，则房屋仍未交付，被答辩人应支付逾期交房违约金至实际交房之日止。
二、答辩人因被答辩人逾期交房所主张的权利未超过法定的诉讼时效。
（一）答辩人请求被答辩人交付房屋的诉讼请求未超过法定的诉讼时效。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房买卖合同》约定的交房期限届满时，答辩人即使请求被答辩人交房，房屋尚未验收合格而不具备法定的交房条件，要求被答辩人向答辩人交付房屋不仅在事实上，而且在法律上存在障碍。答辩人请求被答辩人交付房屋的诉讼时效应从房屋具备法定交付条件之时起算。涉案房屋具备法定交付条件的时间是房屋验收合格之日即2016年4月7日，故答辩人请求被答辩人交付房屋的诉讼请求并未超过诉讼时效。原审法院认定诉讼时效应从符合交付使用条件时即2016年4月7日起算并无不当。
（二）答辩人请求被答辩人支付逾期交房违约金的诉讼请求也未超过法定的诉讼时效。
《商品房买卖合同》第九条约定，“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，合同约定的逾期交房违约金是按日计算的，该债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，答辩人请求被答辩人支付逾期交房违约金的起算点为答辩人起诉之日前2年，并未超过诉讼时效。
三、《商品房买卖合同》合法有效，被答辩人应按日万分之一的标准向答辩人支付逾期交房违约金。
《商品房买卖合同》第九条约定：“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”该条款的约定符合法律规定，更是双方当事人的真实意思表示，是在任何一方违约的情形下均可适用的条款，双方的权利义务是对等的，也是公平合理的，所以，答辩人要求被答辩人支付违约金的标准按合同约定的日万分之一计算的要求应当得到法律的保护和尊重。原审法院根据合同约定判决被答辩人按日万分之一的标准支付违约金是正确的。
上诉人惠州市众和房地产开发有限公司二审提交新证据：2017年8月25日，上诉人在南方都市报发布的收房公告，证明上诉人已履行了交楼义务。
罗金平质证：首先，该证据不能认定为新证据，因为根据关于民事诉讼证据若干规定的第41条规定，二审程序中应为一审庭审结束后新发现的证据，该证据系对方自行制作，不应认定为新证据；二、对该项证据的三性均不以确认；三、对方应当首先采用直接送达的方式进行送达，在商品房买卖合同中，上诉人的地址均有明确记载，只有在下落不明才能进行公告送达，因此对方的送达形式是无效的。而且仍未满足合同约定的房屋交付的其它三个条件，涉案房屋仍未实际交付。
上诉人罗金平二审未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，罗金平于2017年6月27日向原审法院提交起诉状，并提出诉讼请求：依法判令被告因逾期交房而向原告支付违约金37730元（以已付房款539000元为基数，按每日万分之一自2015年6月26日起计至实际交房之日止，暂计至2017年5月26日）。
还查明，惠州市××区不动产登记中心出具《惠州市××区不动产受理收件回执单》载明：“请在30个工作日后，本人携带身份证和受理回执到惠阳区不动产登记中心窗口领取办理结果。时间：2017年8月7日。”
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：一是涉案商品房是否于2017年6月22日前已经交付被上诉使用；二是逾期交房违约金约定是否过高以及是否应当予以调整的问题；三是罗金平本案起诉是否超过诉讼时效；四是罗金平请求惠州众和公司承担逾期办证的违约责任理由是否成立。具体判析如下：
一、关于涉案商品房是否于2017年6月22日前已经交付被上诉使用的问题。根据双方当事人于2014年7月3日签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。”本案中，惠州众和房地产公司未以书面通知被上诉人办理交付手续，应当承担逾期交房责任。此外，惠州众和房地产公司于2017年6月22日发布收房通知以及2017年8月25日在《南方都市报》发布收房公告通知主业收房，上述通知收房的方式均不符合合同的约定。据此，惠州众和房地产公司主张涉案的商品房于2017年6月22日前已经交付被上诉使用，缺乏事实依据，应当不予支持。
二、关于逾期交房违约金约定是否过高以及是否应当予以调整的问题。首先，根据双方当事人于2014年7月3日签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”本案中，惠州众和房地产公司逾期交付商品房应当按照合同约定按日向被上诉人支付已交付房款的万分之一的违约金。其次，惠州众和公司上诉认为违约金过高并要求调整，应当举证证明本案违约金约定过分高于造成的损失，上诉人未提交相应的证据，应当承担举证不能的诉讼后果。再次，逾期交房期间的损失不仅仅为购房款利息的损失，还包括例如租金、装修成本上涨、不动产处分权益、预期利益等方面的损失，惠州众和房地产公司主张双方当事人约定的违约责任过高，与事实不符。最后，涉案商品房即便价格大幅上涨，利益应当归属于买受人，惠州众和房地产公司不得因此免除违约责任。故，惠州众和公司认为，被上诉人所购房屋的价格已经大幅上涨，逾期交房并未对被上诉人造成实际损失，理由不能成立。据此，原审法院判决惠州众和房地产公司逾期交房违约金以已交付房价款按日万分之一计算，既符合当事人的合同约定，也符合违约损失的客观情况，应当予以维持。
三、关于罗金平本案起诉是否超过诉讼时效的问题。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七之规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”本案中，双方当事人于2014年7月3日签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金按日万分之一支付，本案的逾期交房违约金应当按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。惠州众和公司未在合同约定的2015年5月31日前交付符合条件的房屋，罗金平于2017年6月27日向原审法院起诉，请求惠州众和公司（以已付房款539000元为基数，按每日万分之一自2015年6月26日起计至实际交房之日止，暂计至2017年5月26日）支付违约金，被上诉人的上述请求并未超过2年的诉讼时效期间。据此，惠州众和公司的诉讼时效抗辩，与事实不符，应当予以驳回。
四、关于罗金平请求惠州众和公司承担逾期办证的违约责任理由是否成立的问题。
第一，根据双方当事人于2014年7月3日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”本案中，涉案的商品房目前尚未实际交付使用，但是惠州众和公司于2017年8月7日已经办理涉案房产的不动产登记，惠阳区不动产登记中心已经出具《惠州市××区不动产登记受理收件回执单》，惠州众和公司不存在逾期办证的违约情形。
第二，对于罗金平尚未取得房产证的问题。经查明，惠州市××区不动产登记中收出具《不动产受理收件回执单》载明：“请在30个工作日后，本人携带身份证和受理回执到惠阳区不动产登记中心窗口领取办理结果；时间：2017年8月7日。”惠州众和公司已经按照合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，罗金平未按照《不动产受理收件回执单》的要求领取办理结果，房产证目前尚未取得的原因不得归责于惠州众和房地产公司。
第三，《商品房买卖合同》第十五条约定的“商品房交付使用”应当如何理解的问题。对此，本院认为，一方面，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：“第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，《商品房买卖合同》第十五条约定的“商品房交付使用”虽然未明确是“实际交付时间”还是“合同约定的交房时间”，但是按照商品房的交易习惯，应当理解为“实际交房时间”。上诉人罗金平上诉主张“商品房交付使用”为商品房“合同约定的时间”，既不符合《商品房买卖合同》的目的解释，也不符合商品房的交易习惯。另一方面，上诉人主张的逾期办证违约起算时间从合同约定的交付时间起算，将造成同一时期交房违约金和办证违约金同时计算，属于重复主张违约责任，不符合公平原则。据此，罗金平的该部分上诉理由，缺乏依据，应予驳回。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1346元，由上诉人惠州市众和房地产开发有限公司负担812元，上诉人罗金平负担534元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一八年六月五日
法官助理 黄晓娜
书 记 员 曾晓英
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；