襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂樊城柿民初字第00414号
原告：王正，女，1971年1月23日出生，汉族，住襄阳市。
委托诉讼代理人：刘林森、毕奎，湖北联帮律师事务所律师。
被告：湖北鸿坤海房地产开发有限公司，住所地：襄阳市高新区长虹北路61号。组织机构代码：55704244-3。
法定代表人：陈祖鸿，系该公司董事长。
被告：陈祖鸿，男，1968年9月29日出生，汉族，住襄阳市。
二被告共同委托诉讼代理人：徐大明，男，1948年5月10日出生，汉族，鸿坤海公司员工，住襄阳市。代理权限：全权代理，有权参与诉讼并交递相关资料、有权和解、有权领取法律文书。
被告陈祖鸿的委托诉讼代理人：丁玉香，女，1955年11月24日出生，汉族，住襄阳市。
原告王正与被告湖北鸿坤海房地产开发有限公司（以下简称鸿坤海房产公司）、陈祖鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王正的委托诉讼代理人毕奎，被告鸿坤海公司、陈祖鸿的委托诉讼代理人徐大明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王正向本院提出诉讼请求：请求判令立即解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，由被告向原告支付违约金142560元（按合同约定第二年年租金475200元的30％计算）；被告将房屋全部腾退交付给原告；本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月，原、被告签订《房屋租赁合同》，由原告将其所有的位于XX区X号楼X层整层，面积880平方米的房屋整体出租给被告办公使用，租赁期限为5年（自2013年6月6日起至2018年6月5日止）。合同还约定：该房屋的租金采取预付的方式，按季度支付，乙方应于每季度第一天的前30日之前支付本季度的租金，如果乙方到期未按时交纳租金，每延期一日，甲方按乙方所欠费用的5%向乙方加收滞纳金；存在以下情行原告可单方解除合同：被告欠付租金达3日以上的；房屋转让、转包予他人的；乙方不履行或不全面履行合同约定义务的，视为违约，需向另一方支付当年租金和物业费总额的30%的违约金。但双方自签订租赁合同以来，被告多次违反合同约定，包括逾期支付租金，将房屋转租其他公司的情形，经原告多次催告其拒不改正。故向法院提起诉讼。诉讼中产生的租金及原告为配合被告及时腾退承租的房屋而代被告垫付的物业和水电公摊费用12689.6元应由被告承担。
被告鸿坤海公司辩称：陈祖鸿是鸿坤海公司的法定代表人，与原告签订房屋租赁合同的是鸿坤海公司，而不是陈祖鸿个人；被告未逾期支付房屋租金，亦不存在将房屋擅自转租的事实，被告近期没在租赁房屋里办公属实，但并不是将房屋转租给王君了，仅委托王君在管理，房屋租金由王君代交，王君经营的湖北银企业投资担保公司在被告承租的房屋办公、从2014年1月起房屋租金由王君交纳，原告对此均知情，因此，被告没有违约行为，原告要求支付违约金142560元没有理由，应予驳回；原告提出解除租赁合同我方同意，但我方承租后对该房屋进行了装修，装修费用支出了160万元，故解除合同应由双方共同协商；其实，在2015年12月，我公司已多次和原告协商要求退租，原告置之不理，若解除合同，我公司要将可动资产搬走。
被告陈祖鸿辩称，与原告签订合同的是陈祖鸿个人，合同签订之后，原告又找鸿坤海公司加盖了公章。在履行合同中，我方还向原告交纳了10万元保证金，因我方没有违约行为，被告应将保证金全部退还。
经审理查明：2013年6月6日，原告王正作为出租房（甲方），被告陈祖鸿作为承租方（乙方）经协商签订房屋租赁合同一份。合同约定：原告将其所有的位于襄阳市樊城区XX路XX区X号X层、面积约880平方米的写字楼房屋出租给乙方用于办公，房屋因为毛坯房，甲方同意乙方按甲方同意的图纸对房屋进行装修，未经甲方同意及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋用途；甲方应向乙方出示身份证真实有效的身份证明，乙方应向甲方出示身份证真实有效的身份证明；乙方应在本合同签订后1日内对该房屋做改善（装修或添附），改善房屋的费用由乙方承担；租赁期限为五年，自2013年6月6日至2018年6月5日止，其中免租期30天，自2013年7月6日至2018年7月5日，乙方自合同签订之日起30日之内必须完成装修，开业经营，否则视为乙方违约。非因甲方原因，乙方提前终止或解除合同的，不计算免租期，即乙方租赁期内，应按本合同第三条约定全额支付租金，并承担违约责任。租赁期满，甲方有权无条件收回房屋，乙方有意继续承租的，应提前90日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。租金和履约保证金约定，前两年租金为950400.00元（不含物业、水、电费等），合同期内租金总体递增，从第三年开始每一年的租金的以先一年的总租金10%递增。具体金额及支付时间如下：2013年6月6日支付金额475200.00元，为2013年7月6日至2014年7月5日年租金（其中每季度租金为118800.00元）；2014年6月6日支付金额475200.00元，为2014年7月6日至2015年7月5日年租金（其中每季度租金为118800.00元）；2015年6月6日支付金额522720.00元，为2015年7月6日至2016年7月5日年租金（其中每季度租金为130680.00元）；2016年6月6日支付金额574992.00元，为2016年7月6日至2017年7月5日年租金（其中每季度租金为143748.00元）；2017年6月6日支付金额632491.00元，为2017年7月6日至2018年7月5日年租金（其中每季度租金为158123.00元）；应乙方要求，上述双方约定的租金均为税前价格，如乙方需要甲方开具发票需另行支付相应税款。租金支付方式：乙方首年年度租金为人民币（大写）肆拾柒万伍仟贰佰元整（475200.00元整），乙方签订本合同时应先行支付租金人民币（大写）壹拾壹万捌仟捌佰元整（118800.00元整）；租金采取预付的方式，按季度支付，乙方应于每季度第一天的前30日之前支付本季度租金，如果乙方到期未按时交纳租金，每延期一日，甲方按乙方所欠费用的5%向乙方加收滞纳金；签订本合同时，乙方须向甲方交纳人民币（大写）拾万元整（100000.00元整）履约保证金。保证金作为乙方全面履行本合同所涉及义务的保证，在乙方未按合同约定支付租金、物业服务费、水电费等时，以及发生了应由乙方向甲方赔偿损失、违约金等情形时，甲方有权利从保证金中扣除相应费用，如保证金不足以弥补甲方的损失的，甲方有权向乙方追偿。租赁期内，乙方必须每月按时到物业管理部门交清物业、水电等相关费用，合同终止或解除后，乙方应及时返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，双方应结清各自应当承担的费用，返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置，乙方以任何理由逾期返还房屋都应按3倍租金标准支付房屋占用费，直至返还之日止。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，扣除保证金并要求乙方支付违约金，乙方应缴清所有应缴费用，并赔偿提前解除合同给甲方造成的全部损失。如因乙方原因造成甲方或者第三者信誉、人身或经济损失的，乙方应承担赔偿责任：（1）拒绝支付保证金、租金、物业服务费或其他应缴费用；欠缴租金、物业服务费或其他应缴费用达3天以上的；…（5）合同期间将租赁房屋转让、转包予他人的。一方不履行或不全面履行本合同约定义务的，视为违约；一方违约，经守约方催告后仍不履行或整改的，除本合同另有约定外，需向另一方支付当年租金和物业服务费总额30%的违约金，给守约方造成经济损失的，违约方须赔偿守约方。租赁期限届满或合同提前解除（终止）的，乙方将可移动物品及时搬离房屋，不可移动的设施设备及房屋的装修、添附物无偿归甲方所有，乙方不得拆除或故意损坏，甲方也不对乙方进行任何补偿。
合同签订的同日，被告以银行转帐方式通过陈祖鸿与其委托代理人丁玉香合办的湖北天宇建设有限公司会计何青云向原告王正支付保证金10万元，并向原告支付了半年即从2013年7月6日起至2014年1月5日的租金共计237600元，原告分别于2013年11月26日和2013年12月11日给被告出具了租金和保证金收据，其中租金收据载明“交款单位陈祖鸿、收款方式转帐人民币贰拾叁万柒仟陆佰元整，237600元，收款事由租金（13、7、5-14、1、5号）”，保证金收据载明：“交款单位何青云、收款方式转帐人民币壹拾万元100000元整，收款事由代付陈祖鸿租房违约保证金”。原告按约将房屋交付给被告承租，被告对房屋进行了装修。在合同履行过程中，被告多次未能向原告交付租金，具体为：按合同约定2015年1月6日至2015年7月5日即二个季度的租金交纳时间分别是2014年12月6日和2015年3月6日，但被告交纳时间分别是2015年1月16、17日及2015年4月28日，分别拖延40天和52天。在2015年8月30、31日交清了第三季度即2015年7月6日至2016年10月5日的租金130680元，拖延27天。第四季度即2015年10月6日起至2016年1月5日的租金130680元又未按时交纳，而是在2015年12月11日交纳，拖延95天。
另查明，原告出租的上述房屋办理了产权证，房屋所有权证号为襄阳市房权证樊城区字第XX-**号。湖北银企业投资担保有限公司（以下简称银企担保公司）的法定代表人为王君，住所地：襄阳市樊城区XX路XX区X号楼X层写字楼，核准日期2013年11月12日。在履行合同过程中，被告与银企担保公司于2014年2月经协商，此房由银企担保公司使用，房租由银企担保公司向原告交纳。此后，本案所涉房屋的租金由银企担保公司的法定代表人王君向原告支付，但被告与银企担保公司并未将此约定告知原告，原告亦未直接与银企担保公司签订书面租赁合同。
诉讼中，经法院主持调解，原、被告双方同意解除合同，被告于2016年5月1日将承租房屋内的办用品全部搬走，并将承租的房屋返还给了原告。为了方便被告腾退房屋，原告代被告垫付了返还承租房屋之前即从2015年1月1日至2016年4月30日的物业及水电公摊费用12689.6元。
本院认为，本案是因租赁合同而引起的纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于本案租赁合同的承租人是谁的问题。本案所涉租赁合同首部承租方载明是陈祖鸿，合同第三条交验身份条款约定承租方应向出租方出示有效的身份证明，关于身份证或者营业执照的选择时，填写的是身份证，且陈祖鸿将其个人身份证提供给了出租方王正。合同履行中，王正给承租人出具的租金及履约保证金的收据中均载明是陈祖鸿，陈祖鸿也认可是其个人承租，故陈祖鸿个人应当是承租人；鸿坤海公司在合同尾部双方签名盖章处加盖该公司公章的行为，视为鸿坤海公司对其是本案诉争房屋承租人的确认，故认定陈祖鸿和鸿坤海公司均是本案租赁合同的承租人。
关于被告是否有违约行为的问题。原告王正作为出租房屋的权属人与被告陈祖鸿及鸿坤海公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规禁止性规定，属有效合同。双方应当按照合同的约定履行义务。原告王正已经按照合同约定向被告交付了承租房屋供其使用。被告应当按时履行交付租金的义务。依据本院查明的事实，被告在2015年承租房屋期间，每个季度交纳租时间均逾期，按双方合同关于“欠缴租金、物业服务费或其他应缴费用达3天以上的；…视为违约”的约定，被告的行为属违约行为，被告的违约行为符合双方合同约定的解除合同条件，原告有权提出解除合同并要求被告返还房屋，被告对引起本案纠纷有责任。对于原告提出的要求解除合同及被告将房屋腾空交给原告的诉讼请求的处理问题，由于原、被告在诉讼中通过协商，均同意解除双方于2013年6月签订的房屋租赁合同，被告已将承租房屋返还给了原告。因此，对该项诉讼请求没有审理的意义，本院对原告的该项请求无需处理。
关于被告违约是否应向原告支付违约金的的问题。根据双方合同中关于“一方违约，经守约方催告后仍不履行的，需向另一方支付当年租金和物业费总额30%的违约金”的约定，守约方向违约方要求按年租金和物业费总额30%支付违约金的条件有二个，一是违约的事实存在；二是守约方在向违约方进行催告后违约方仍不履行应履行的义务。本案被告的违约事实虽然存在，但原告并未提供证据证实在被告存在违约交付租金的情形下，原告向被告进行过催告。诉讼中，原告提供2015年7月31日将催交2015年第三季度的租金通知张贴于被告承租的房屋处的照片，用于证实其在被告欠交第三季度租金时向被告进行过催告，对此，被告不予认可，原告没有证据证实该通知是在被告向其交纳了租金之前所张贴。即便原告经过了催告，但在原告催交后，至提起诉讼要求被告支付违约金之前，被告已向原告交纳了欠交的租金。故原告按合同约定的标准要求被告支付违约金的请求不符合合同约定的条件，原告要求被告陈祖鸿、湖北鸿坤海房地产开发有限公司支付违约金142560元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
关于原告认为被告还欠其诉讼中的租金及代被告交纳的物业和水电公摊费用12689.6元应由被告承担的问题。因原告在本案中未将上述二项内容作为明确的诉讼请求提出，在本案中，本院不一并处理，原告可另行主张权利。被告在原告处的保证金因其在本案中亦未明确提出反诉请求，在本案中，本院亦不予一并处理，被告可另行主张权利。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告王正要求被告陈祖鸿、湖北鸿坤海房地产开发有限公司支付违约金142560元的诉讼请求。
案件受理费3151元，原告王正负担2600元，被告负担551元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17451701040003656。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 石小玲
审 判 员 马胜明
人民陪审员 段占琴
二〇一六年八月十八日
书 记 员 罗庆宁