福建省上杭县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）闽0823执异1号
案外人：周清亮，男，1964年1月14日出生，汉族，居民，住南靖县。
申请执行人：黄大兴，男，1960年09月16日出生，汉族，个体工商户，住上杭县。
委托诉讼代理人：廖赞梅，福建汀杭律师事务所律师。
被执行人：吴荣义，男，1971年4月11日出生，汉族，农民，住南靖县。
在本院执行申请执行人黄大兴与被执行人吴荣义买卖合同纠纷一案中，案外人周清亮于2018年3月30日对执行坐落南靖县山城镇长兴路7号世纪豪庭15号楼408号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人周清亮称，申请执行人黄大兴与被执行人吴荣义买卖合同纠纷一案，因被执行人吴荣义未履行法律文书义务，致被执行人吴荣义名下址于南靖县山城镇××路××号世纪豪庭15号楼408号的房屋（以下简称该房产）被法院查房。但该房产虽然在被执行人吴荣义名下，而案外人系该房产买受人，才是该房产实际所有人。该房产建筑面积142.51平方米，原系被执行人吴荣义于2015年2月3日以每平方米3608元，总价514176元，向开发商漳州闽华房地产开发有限公司购得（系该开发商欠吴荣义货款割房抵债购得）。被执行人吴荣义于2016年1月14日将该房产（毛坯房）以每平方米3298.01元，总价款47万元元出售给案外人，双方签署了房屋买卖《协议书》。案外人已按协议书约定经银行转账支付给被执行人吴荣义购房款40万元。余欠购房款7万元按协议约定于办理完该房产产权过户至案外人名下后付清。被执行人吴荣义于2016年10月28日（即开发商交房之日）即将该房产交付给案外人，案外人同时向漳州聚诚物业服务有限公司缴纳了2017年度小区物业管理费人民币1710元、装修房屋沙土费人民币2137元、装修押金人民币2000元、装修房屋垃圾清理费人民币300元。南靖县山城镇××路××号世纪豪庭小区房产自9号楼开始至17号楼，产权登记至今还无法办理，被法院查封的该房产所在15号楼也在其中，未办理产权过户手续系开发商的问题，而非案外人自身原因。案外人于2017年5月份开始装修该房屋至2017年10月份装修完成，共支付房屋装修费25万余元，并于2017年11月份入住，已实际合法占有该房产。上杭法院于2018年3月18日才对该房产进行查封、拍卖裁定，法律文书于2018年3月28日送达案外人；且在2018年3月28日收到法律文书之前，案外人对该房产涉及的债权债务纠纷毫不知情。
案外人认为，法院的裁定是错误的，因为从时间上案外人系法院查封前善意取得该房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，为维护案外人合法权益不受侵犯，请求上杭县人民法院立即解除对南靖县山城镇××路××号世纪豪庭15号楼408号房屋的查封，停止对该房屋的拍卖。
申请执行人黄大兴称，一、异议人的陈述是虚假的，不是真实的。理由如下：1、购房价格数字不符合交易习惯，是因为异议人要与存款明细账中的数字对上号。2、付款时间、金额与异议人提供的存款明细账、收条不一致。3、2016年10月28日将该房产交付给异议人与其提供的物业公司证明相矛盾。4、“物业费、装修房屋押金等是周清亮缴纳的”，与异议人提供的物业公司收款收据相矛盾。5、法院在2016年9月就对该房产进行了查封，可异议人对该房屋纠纷自述不知情是假。6、异议人称其在查封前善意取得该房产，没有证据证实，不能成立的。二、异议人提供的证据是虚假、伪造的，与事实不符，不能作为本案证据使用。1、《协议书》是伪造的。申请执行人在2018年3月法院送达拍卖裁定之前未听异议人反映其有向吴荣义购买涉案房屋，吴荣义也从未提起涉案房屋出售之事。《协议书》约定的付款时间与异议人提供的收条付款时间、金额均不一致。2、异议人提供的四张收条也是临时伪造的；均系电脑打印，不符合交易习惯；收条的收款时间、金额与存款明细账不一致。3、存款明细账是经过加工制作的，不能反映周清亮与吴荣义的真实资金往来情况。即使是真实的，也不能证明支付的就是购房款。4、物业公司的证明没有经办人签字，不符合证据的形式要件，不能作为证据使用；且与异议人自己提供的收款收据相矛盾，可以证实是吴荣义缴的费用，而不是异议人。5、异议人提供的户口本不能证实周清亮或其女儿的户口迁入了涉案房屋。三、即使异议人提供的证据是真实的，也不足以证实其异议成立，不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。1、《协议书》是假的，是无效的。2、2016年9月19日法院对涉案房屋进行了查封，异议人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，不能成立。3、异议人还有7万元房款未支付，也没有交该款交到法院。4、非因买受人自身原因未办理过户登记不能成立。
被执行人吴荣义，经本院通知未到庭参加听证，未提出听证意见。
本院查明，2016年9月7日，本院立案受理了（2016）闽0823民初2395号原告黄大兴与被告吴荣义买卖合同纠纷一案。2016年9月19日，原告黄大兴向本院申请财产保全，本院依法查封了被告吴荣义所有的南靖县山城镇××路××世纪××楼××房屋、××县山城镇××路××号世纪豪庭12号楼D10号房屋（店面）。2016年10月11日，原告黄大兴与被告吴荣义买卖合同纠纷一案，经本院审理后双方达成调解协议而结案。2015年2月3日，被执行人吴荣义以总价514176元，向开发商漳州闽华房地产开发有限公司购得南靖县山城镇××路××号世纪豪庭15号楼408号商品房。案外人周清亮于2018年3月30日向本院提出执行异议称，该纠纷房屋其于2016年1月14日，被执行人吴荣义将该商品房（毛坯房）以每平方米3300元，总价款47万元，转让给案外人周清亮，双方签订了买卖房屋协议书。协议书约定：“一、协议生效后，乙方须付给甲方三十万元，可以分两次。先付二十五万元，等春节过后，正月十五前再会付五万元。二、其余十七万元，再分三次付给甲方。2016年八月二十五日前付五万元，2017年八月二十五日前再付五万元，最后七万元等过户手续办理完成后，一次付清。”协议签订后，案外人周清亮依约于2016年1月19日，支付25万元；2016年2月21日支付5万元；2016年8月19日支付5万元。
2016年10月28日，开发商交房时，被执行人吴荣义即将该房产交付给案外人周清亮。案外人周清亮同时向漳州聚诚物业服务有限公司缴纳2017年度物业费1710元、装修房屋沙土费2137元、装修押金2000元、装修房屋垃圾清理费300元。2017年5月份，案外人周清亮女儿周莹及女婿李斯烨开始装修该房屋。2017年8月9日，案外人周清亮向被执行人吴荣义支付5万元。2017年9月30日，因被告吴荣义未按约定履行调解书确定的义务，原告黄大兴向本院申请执行。2017年11月，案外人周清亮女儿周莹、女婿李斯烨入住该房屋。本院在执行过程中，于2018年3月28日依法裁定拍卖被执行人吴荣义被查封的房屋和店面。案外人周清亮得知本院查封、拍卖后，于2018年3月30日向本院提出执行异议。
本院认为，2016年9月19日本院查封了被执行人吴荣义所有的南靖县山城镇××路××号世纪豪庭15号楼408号房屋，案外人周清亮于2018年3月30日提出执行异议，现案外人周清亮要求解除对房屋的查封，停止对该房屋的拍卖的异议请求，本院不予支持，其理由如下：案外人周清亮于2016年10月28日取得该房屋，并于2017年5月进行装修、2017年11月使用；房价款仍有7万元尚未交付；上述行为，案外人均在本院查封之后。案外人周清亮在向房屋登记机关要求办理过户登记前，本院已查封了涉案房屋，不存在“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。案外人周清亮并未具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的全部要件。因此，对案外人周清亮要求解除对南靖县山城镇××路××号世纪豪庭15号楼408号房屋的查封，停止对该房屋的拍卖的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
驳回周清亮的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 江晓君
审 判 员 丘其民
审 判 员 张南生
二〇一八年四月二十三日
代理书记员 蓝小张
附有关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。