江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0682民初6946号
原告：如皋市土地储备中心，住所地：如皋市如城街道大司马南路*号（如园商务大厦**层）。
法定代表人：顾鸿凌，职务主任。
委托诉讼代理人：范建军，系单位员工。
委托诉讼代理人：缪一强，江苏如一律师事务所律师。
被告：鞠林田，男，1964年9月23日生，汉族，住如皋市。
委托诉讼代理人：邱斌、付强，江苏敏政律师事务所律师。
原告如皋市土地储备中心（以下简称储备中心）与被告鞠林田拆迁补偿协议纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告储备中心的特别授权诉讼代理人范建军、缪一强，被告鞠林田及其特别授权诉讼代理人邱斌、付强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告储备中心诉称，2010年5月27日原被告签订《如皋市房屋拆迁补偿安置协议》、《GJ2005-17#A区拆迁货币补偿计算表》，确认被告作为被拆迁人，应获得拆迁补偿总额为4751756.38元，被告如需原告提供安置房源，可另行签订购房协议。至2010年12月21日原告向被告支付了全部拆迁补偿款4751756.38元。原被告就安置房源和安置方案经多次协商，最终于2015年12月18日签订了《安置房购买协议》。协议约定被告于签订协议当日付定金50万元，其余购房款在2016年6月30日前足额支付给原告，如逾期解除本协议，由被告承担违约责任，并按被告自动放弃安置房购买权处理。协议签订后，被告仅于同日支付定金50万元，其余购房款至今分文未付。原告认为被告违反《安置房购买协议》约定，迟延支付其余购房款已近一年时间，其行为已完全符合解除协议的约定条件。请求判令：解除原、被告于2015年12月18日签订的《安置房购买协议》；确认被告按上列协议约定，向原告交付的50万元定金归原告所有，被告无权要求归还；确认被告自动放弃安置房购买权。
原告为证明其诉称主张，向本院提交了如下证据：
1、2010年5月27日《如皋市房屋拆迁补偿安置协议》、《GJ2005-17#A区拆迁货币补偿计算表》、《GJ2005-17#A区拆迁货币补偿结算表》、支付751756.38元和400万元的付款凭证，证明原被告已经拆迁，且原告已经支付拆迁款的事实；
2、2015年12月18日签订的《安置房购买协议》、50万元定金付款凭证、收据，证明双方于2015年12月18日签订安置房购买协议，其中第6,7条明确约定了解除合同的条件，证明被告支付了50万元定金的事实，能充分证明原告的诉讼请求依法成立。
3、2015年4月1日被告出具的情况说明一份，证明原来的500万元购房款已经拨给如皋人民法院，购买环保大楼购房款以及安置房的款项，由被告另行缴纳。
4、2015年12月18日原被告以及南通国信投资担保有限公司三方签订的反担保协议，主要是合同的第4条，第6条，第7条，证明被告在担保公司的担保责任解除前，不得要求行使安置权，原告不向被告交付安置房，不得提供办理房产登记的相关手续。
5、2016年8月11日南京银行股份有限公司如皋支行所出具的关于华恒公司277.56平方米国有建设用地使用权先行分割登记的复函，说明抵押权人同意对土地使用权分割登记。
针对原告所举的证据，被告发表质证意见如下：
对证据1，2010.5.27《如皋市房屋拆迁补偿安置协议》、《GJ2005-17#A区拆迁货币补偿计算表》、《GJ2005-17#A区拆迁货币补偿结算表》、支付751756.38元和400万元的付款凭证，其真实性合法性无异议，关联性有异议，该组证据主要是被告享有拆迁补偿权益中的货币补偿部分，与安置购房无关；
对证据2，2015.12.18签订的《安置房购买协议》、50万元定金付款凭证、收据，真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，主要理由同被告发表的答辩意见一致。
对证据3，2015年4月1日被告出具的情况说明一份，真实性、合法性无异议，对于关联性有异议，1、该情况说明的形成时间是2015年4月1日，案涉安置房购买协议形成时间是2015年12月18日，即该情况说明是在安置房购买协议之前形成的；2、从该证据可以看出虽然双方在2015年12月18日才签的安置房购买协议，但被告早在协议签订之前就已经向原告缴纳了500万元的购房款，由于原告在被告缴纳500万元购房款后一直未能明确房屋何时能交付、办证，故经双方协商将缴纳的500万元购房款先拨付至如皋人民法院。
对证据4，2015年12月18日原被告以及南通国信投资担保有限公司三方签订的反担保协议，真实性无异议，对合法性和关联性有异议，1、在南通国信投资担保有限公司诉鞠林田追偿权案件中，法院已确认将安置补偿权益质押给国信投资担保有限公司是无效的，2、原告为被告办理房屋登记提供相应手续，是否应当得到国信投资担保公司的同意均不是案涉安置房产至今无法办理房产证的理由，从原告所提供的证据5就可以看出，无法办证的具体原因。
对证据5，2016年8月11日南京银行股份有限公司如皋支行所出具的关于华恒公司277.56平方米国有建设用地使用权先行分割登记的复函，真实性无法确认，退一步说，即使该复函是真实的，关联性也有异议，首先，该复函仅表明南京银行同意对新都国际项目拆迁安置房277.56平方米的国有建设用地使用权先行进行分割登记，但是否已经分割，无法证实，且即使进行了分割，所分割的土地是否就是案涉购买房产所在的土地也无法确认，而且案涉房产所在的土地使用权面积是多少与本复函中所同意先进行分割的土地面积是否一致同样无法确认，而且该复函中也明确已办理的国有土地使用权抵押登记事项不做任何的变动，说明依旧是处于抵押的状态，证实了被告在上次庭审中所陈述的案涉的拆迁安置房产的国有土地使用权一直处于抵押状态无法办理房产证的事实，其次，该份复函的形成时间是2016年的8月11日，该复函中也载明了原告是在2016年7月29日才进行签发分割登记的函件，而原被告双方所签订的购买协议所约定的房款交付的时间是2016年6月30日，充分说明在协议中的被告交付房款时间点，案涉房产仍然不具有办理房产证的条件，被告有权不缴纳房款。
被告鞠林田辩称：原被告双方于2015年12月18日所签订的安置房购买协议对被告给付购房款的时间进行了约定，未对原告交付案涉房产以及办理相关产权手续的时间进行约定，则应视为被告在交付购房款的同时原告就有义务将案涉的房产交付给被告并办理相关的产权登记手续，被告在2016年6月30日之前曾多次发函至原告处，要求原告明确案涉房产产权登记的办理时间，但原告均未予以正面的回答，被告一直以来积极筹备资金准备给付购房款，且已于2015年1月30日之前给付了原告500万元购房款，但因原告一直拒绝回答产权证的办理时间，更重要的是据被告调查发现，案涉的房产至今尚不具备办理产权证的条件，当初被告积极响应政府号召，带头配合拆迁工作，将原有被拆迁的房屋以及产权证书均交付给原告，但原告至今7年均未交付安置的房产，现原告在明知无法办理产权证的情况下，要求被告支付案涉上千万元的购房款，必然会导致被告承受更为巨大的经济损失，因此，根据合同法所规定的不安抗辩权，被告有权中止履行案涉安置房购买协议书中所约定的支付购房款的权利，被告至今未支付购房款，并非原告所称的违约行为，而是合法行使自己权利的行为，故原告无权要求解除案涉安置房购买协议，综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉求。
被告为证明其辩称主张，向本院提交了如下证据：
1、如皋市土地储备中心于2015年2月2日向被告邮寄的函件一份，证明被告于2015年1月30日前缴纳500万元案涉房产购房款的事实；
2、被告于2016年6月15日向原告邮寄的函件以及原告于2016年6月26日的回复，被告于2016年6月27日向原告邮寄的函件以及原告于6月27日的回复，证明被告曾多次要求原告明确告知案涉房产能否办理产权证以及产权证的办理时间，并明确表示若未告知即视为原告不能协议办理产权证，将安置房购买款交付的时间顺延，在此情况下，原告仍然未能明确告知产权证的办理时间；
3、如皋市不动产登记信息查询结果，证明安置房购买协议中案涉的房产所处的新都国际土地（土地证号：皋国用2011第821003**号）一直处于抵押状态，无法办理产权证。
对被告所举的证据，原告发表质证意见如下：
对证据1，如皋市土地储备中心于2015年2月2日向被告邮寄的函件一份，这份函与本案没有关联性，原被告是2015年12月18日签订的安置房购买协议，该函中所涉及的500万元是在案涉协议之前近10个月的时间，另补充在2015年4月1日被告本人出示一份情况说明，说明中已经明确原缴纳的500万元是付给人民法院，而购买购房款以及安置房款由本人另行缴纳，是被告本人故意隐瞒客观事实；
对证据2，被告于2016年6月15日向原告邮寄的函件以及原告于2016年6月26日的回复，被告于2016年6月27日向原告邮寄的函件以及原告于6月27日的回复，真实性无异议，但不能证明被告的举证目的，被告以原告未明确向其告知办理房产证的时间就作为其不按协议缴纳购房款的理由不能成立，没有任何法律依据且被告向原告发函以后，原告予以书面通知要求其依约履行付款义务，并承诺严格按协议内容履约；
对证据3，如皋市不动产登记信息查询结果，仅证明被查询的土地处在抵押状态，并不能证明被告在交款后原告无法为其办理不动产权证，因为抵押的土地是可以解除抵押的。
经审理查明:2009年原被告签订《如皋市房屋拆迁补偿安置协议》，约定：被告所有的合法建筑面积平房、楼房底层487.09㎡,楼房二层(含以上)951.78㎡,其中营业用房493.28㎡,仓储43.43㎡,其他认定补偿面积97.84㎡。房屋建安成新价补偿费1075202.14元,附属设施补偿费1343515.22元。被告按规定搬迁完毕，交出房屋后凭交房验收合格证，到指定地点办理结算手续；如需拆迁人提供安置房源，可另行签订购房协议。拆迁人提供的房源价格按皋政办发[2009]24号第三章第十五条标准执行。本协议一式四份，双方共同遵照执行，签字后生效，被拆迁人必须在2009年12月14日前搬迁完毕，并保持房屋原结构、建筑物完好等。
2010年6月原被告双方又达成了《GJ2005-17#A区拆迁货币补偿计算表》，明确被告作为被拆迁人，应获得拆迁补偿总额为4751756.38元，被告如需原告提供安置房源，可另行签订购房协议。2010年12月21日原告向被告支付了全部拆迁补偿款4751756.38元。
2015年2月2日原告书面通知被告，称：“分别于2014年12月5日、2015年1月9日两次函告于规定日期前足额缴纳原环保局大楼优惠购买款项1193万元，至2015年元月30日止仅缴纳500万元，国土局已将原环保局大楼对外挂牌出让，请被告至原告办理已交款项退款手续，逾期责任自负”。2015年2月6日被告出《承诺书》给原告，称因自身原因没有在时间内将购买老环保局地块部分商办用房款缴纳到位，现本人已将所需资金筹集到位，本人愿意继续履行原来约定，请求将老环保局地块的挂牌程序终止，待将优惠购买商办房差额资金缴纳到位后再办理相应的交付手续。2015年2月13日被告出《承诺书》给原告，称因本人前期汇入的500万被法院冻结，如环保大楼交接时未能解封或被法院强行划拨，本人承诺另外补齐500万元，如因本人资金不能足额交齐，影响房屋交付所造成的一切后果本人自负。2015年4月1日被告出具《情况说明》，主要内容：本人同意根据如皋市人民法院调解协议（2014）皋商初字第0948号，将交纳至如皋市土地储备中心的500万元购房款拨付给如皋市人民法院，购买环保大楼的购房款及安置房款由本人另行交纳。
原被告就安置房源和安置方案经多次协商，最终于2015年12月18日签订了《安置房购买协议》。协议约定：乙方（被告）向甲方（原告）购买位于GJ2005-17#A区新都国际北侧3号楼1-3层的商办用房作为安置用房，面积约1248.81㎡,其中一层面积约376㎡,安置价为2400元/㎡;2-3层面积约872㎡,安置价为1920元/㎡。除上述外，乙方还有约377.47㎡,安置面积在原环保局地块（即GJ2013—194号地块，位于范围内商办用房中进行安置购买，安置结算价为2400元/㎡。原环保局地块范围内（用地面积2061㎡、房屋面积约2615㎡，详见规划条件及用地红线图）商办用房中，除去安置乙方377.47㎡后，剩余房产由乙方优惠购买。其中约2171㎡面积的房产按5297元/㎡的标准结算；总优惠购买价暂定为1159万元。原环保局地块范围内的2061㎡土地协议出让给乙方。地块范围内房屋及水电等配套设施以现状为准。乙方购买后进行改、扩建应依法进行，涉及的费用概由乙方自理。基于乙方申请，甲方为乙方向南通国信担保有限公司借款提供反担保。乙方搬迁货币补偿总额475.1756万元已提前至2012年12月21日足额拨付。2009年12月18日交房后10个月的停业补助费（标准为1582.85㎡×15元/月）已在搬迁补偿款中支付。将43.43㎡仓储用房按照营业用房安置，营业用房安置总面积为1626.28㎡。考虑到新都国际安置房内存在部分桩基及剪力墙，经与开发企业协商同意，甲方将1-3层商办用房内部除安置面积以外的约460㎡无偿交付给乙方。若乙方愿意购买新都国际四层约624㎡的安置房，可按3700元/㎡的优惠价格购买。在本协议签订当日乙方须支付50万元，作为乙方购买安置和安置房以外房产的定金，余款在本协议签订之日起至2016年6月30日止由乙方足额支付给甲方，如逾期解除本协议，由乙方承担违约责任。乙方未按照本协议第六条约定足额支付定金或购房款，则视为乙方自动放弃安置购买权，原来用于安置的环保局大楼及新都国际房产由甲方另行处置，停业补助费计算截止至2015年12月31日止。本协议所涉房产交付的前提条件，乙方与甲方结清安置房及安置房以外房产的所有购买款，法院解除（2014）皋商初字第948号协助执行通知书，不得违反甲乙双方与南通国信投资担保有限公司签署的三方《反担保协议》，若因上述前提条件不具备，造成安置房购买协议不落实，房产未能如期交付，责任概由乙方承担，协议自签字之日生效，协议履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，可依法提起诉讼等。协议签订的当日被告将定金50万元通过建设银行如皋市支行营业部支付给了原告。2015年12月18日被告作为甲方与南通国信投资担保有限公司作为乙方及原告作为丙方签订了《反担保协议》，主要内容是被告实际控制的如皋市金田贸易有限公司、江苏柯姆斯田商贸有限公司，分别向金融机构借款，均由乙方担保，甲方以被拆迁的房屋位于GJ2005-17#区地块商业仓储用房面积1626.28㎡,其中商业用房1582.85㎡、仓储用房43.43㎡向乙方提供连带责任反担保。乙方向贷款行签署《担保合同》之日起，至乙方担保责任解除前，甲方不得向丙方要求行使安置权，反担保期限至2016年6月30日止，超过2016年6月30日后，由甲方提供房产抵押给乙方作为担保等。
2016年6月14日被告发函给原告，主要内容：2016年4月14日的函已收到，安置房购买款已足额准备到位，请原告于2016年6月20日前明确告知安置的房产何时能够交付及办理到房产证、土地证，如未能在此期限内告知视为违约，本人则无法将安置房购买款全部交付原告，本人的合法权益难以得到保障。2016年6月26日原告回函给被告，主要内容：2016年6月15日的函已收到，在履行完约定的义务后，安置房即可交付，至于房产权证，应按规定办理，双方于2015年12月18日签订的《安置房购买协议》的履行期将至，建议你按照协议约定积极准备。2016年6月27日被告发函给原告，要求原告明确安置房及优先购买的环保局大楼及新都国际安置房产何时能够交付，何时能够将房产证及土地证办理到位，如不能明确告知，被告不会在2016年6月30日前将安置房购买款交付，原告不得以此将其环保局大楼及新都国际安置房产另行处理。同日原告回函给被告，称被告履行完《安置房购买协议》约定义务后，安置房产即可交付，届时可凭相关资料申请办理产权证。2016年8月11日南京银行股份有限公司如皋支行出函给原告，主要内容：2016年7月29日签发的要求将江苏华恒置业发展有限公司新都国际项目拆迁安置房277.56㎡的国有建设用地使用权先行分割登记的函件已收悉,经支行研究并向南通分行报批,同意将江苏华恒置业发展有限公司所开发的新都国际项目拆迁安置房277.56㎡的国有建设用地使用权先行分割登记,原江苏华恒置业发展有限公司已办理的国有土地使用权抵押登记事项不作任何变动。
后原告因被告未能缴纳原告安置房购房款，于2017年6月2日向本院起诉，要求判如所请。
以上事实，有当事人陈述及相关证据在卷佐证、印证。
本院认为，本案的争议焦点一：原被告签订的《如皋市房屋拆迁补偿安置协议》、《安置房购买协议》是否合法有效？焦点二：原告主张要求解除双方签订的《安置房购买协议》，其理由是否成立？
关于焦点一，原被告自2009年签订《如皋市房屋拆迁补偿安置协议》后，双方经多次交涉又于2015年12月18日签订了《安置房购买协议》，该协议系原被告双方真实意思的表示，其内容不违反法律法规的强制规定，应为合法有效，双方均应按约定全面履行义务。
关于焦点二，依据双方签订的《安置房购买协议》约定，被告应于2016年6月30日前足额支付原告安置房价款，双方未约定房屋交付时间。至原告向本院起诉时，被告确实未能缴纳约定的安置房价款给原告。审理中被告提出了未能按照约定缴纳购房款的理由，一是原告所要交付的房屋土地使用权还处于抵押状态；二是原告不能明确告知或确保被告缴纳购房后，被告能办理房屋产权登记手续，被告同时向本庭举出了相关证据予以证明，证据一，被告于2016年6月15（14）日向原告邮寄的函件以及原告于2016年6月26日的回复，该两份证据能证明被告在缴纳购房款限期内，要求原告告知或提供所要交付的房屋的真实状况，即是否具备交房条件如房屋是否验收合格、是否具备出售、交付条件等，原告亦应有义务告知购房一方的被告，但原告未有证据证明已向被告告知了房屋已具备交付的相关信息。证据二如皋市不动产登记信息查询结果，其内容表明土地证号为皋国用2011第821003**号，产权人江苏华恒置业发展有限公司坐落在的土地，至2017年7月21日查询时还处于抵押状态，而原告所要交付的房屋系在该土地范围内，证明双方签订的《安置房购买协议》的目的，在约定的缴款期满时被告不能实现。我国《合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。依据上述的规定，原告在不具备履行交房条件时，被告有权拒绝履行缴纳购房款，故本案原告要求解除双方签订的《安置房购买协议》理由不能成立，本院不予采纳。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十七条，最高人民法院〈关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条之规定，判决如下：
驳回原告如皋市土地储备中心的诉讼请求。
案件受理费4400元，由原告如皋市土地储备中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4400元。（开户行：中国银行南通市濠南路支行,户名：江苏省南通市中级人民法院,账号：46×××65）
审 判 长 赵剑波
人民陪审员 许建国
人民陪审员 陈克毅
二〇一八年六月二十日
书 记 员 张颖颖