广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5383号
上诉人（原审原告，反诉被告）：李涛，住广东省广州市天河区。
委托代理人：田党胜，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：张华明，住湖北省云梦县。
委托代理人：邱恒榆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人李涛因与被上诉人张华明房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民重字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市番禺区南村镇华南新城山语轩5座105房（以下简称涉案房产，建筑面积145.96平方米）曾是张华明名下的房产。2013年4月8日，李涛（买方）与张华明（卖方）以及经纪方广州保顺投资咨询有限公司就上述涉案房产签订了一份《房屋买卖合同》，约定涉案房产的成交价为1580000元，此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交和已发生之全部杂费（包括但不限于管道煤气初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费用、物业维修基金等）；买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收到首期楼款30万元；卖方在交付该物业予买方使用之日期前，必须付清一切有关该物业之杂费包括但不限于：水电、煤气、管理费、有线电视费、电话费等；买方自卖方交付该物业之日负责支付物业维修基金，同时卖方应协助买方办理物业维修基金的转名手续，否则视为卖方逾期交楼，且卖方同意买方有权从卖方已缴交给经纪方保管的上述杂费保证金中扣除缴付，杂费保证金不足支付欠费的，买方有权向卖方追讨；付款方式为涂销抵押后银行按揭付款：于签订本合同时支付180000元作为定金，卖方收齐定金10天内须向银行申请提前偿还贷款手续；首期楼价款共计300000元（不包含定金在内），须在卖方的欠款银行同意还款的当日内存入欠款账号（以银行出具的提前还款证明时间为准）；卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续10天内与买方到房管局办理交易过户递件手续；楼价余款共计1100000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款与原贷款之间差额在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续成功当天以现金支付。交易过户手续须于2013年7月10日或之前完成，如因房管局或银行李涛导致交易延迟，则交易时间相应顺延；本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。从该违约之日起，每逾期一天，按该物业成交价的1‰作违约金；逾期30天，守约方有权解除本合同，定金收取方应退还定金，同时违约方需向守约方支付成交价的10%作为违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款。（2）一方拒绝出售或购买该物业。（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实／不完整／不合法／不准确等情形，从而导致本合同的目的不能实现。（4）在守约方或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款时。（5）违反本合约的其他补充协议或其他不履行合约和不完全履行合约的情形。上述合同及附件还对其他事项进行了相关约定。
上述合同签订后，李涛按照合同约定支付了购房款（其中374729元是由陈某代李涛支付的），并于2013年5月28日取得新的房地产权证（房地产权证号：粤房地权证：穗字第××）。李涛认为张华明并没有按照合同约定在交付涉案房屋予李涛使用之日期前付清一切有关物业之杂费和协助李涛办理物业维修基金的转名手续而引致纠纷，李涛遂起诉至原审法院，请求判令：1、张华明向李涛支付逾期履约的违约金，即从2013年5月24日起至张华明付清涉案房屋交付前的一切有关该房屋之杂费（管理费等）之日止的违约金，每逾期一天按房屋成交价158万元的1‰计算违约金，暂计至2013年8月23日的违约金为145360元；2、张华明协助李涛办理涉案物业维修基金的转名手续；3、张华明承担本案诉讼费用。而张华明认为李涛迟延支付定金且尚欠其购房款1350元，因此向原审法院提起反诉，请求判令：1、李涛立即向张华明支付拖欠的房款1350元；2、李涛立即向张华明支付违约金（暂计至2013年8月23日的违约金为184860元，其后的违约金仍在请求范围内）；3、李涛承担本案的诉讼费用。2014年2月25日原审法院作出（2013）穗番法石民初字第855号民事判决，判决张华明应当向李涛支付逾期履约违约金，并协助李涛办理物业维修基金的转名手续。张华明不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，在广州市中级人民法院所立案号为（2014）穗中法民五终字第2725号。2015年3月24日广州市中级人民法院作出民事裁定撤销（2013）穗番法石民初字第855号民事判决，将本案发回重审。
在原一审庭审中，李涛提供了由涉案物业小区出具的欠费明细清单，以证实张华明未支付2006年9月至2013年5月期间的物业管理费23643.9元、物业维修资金5838.4元和其他物业之杂费6200元。张华明则对欠费明细清单的真实性、合法性、关联性均不予确认，其认为物业管理处的公章是盖在空白纸上的，上面的内容纯粹是手写的，有涂改等，且没有任何个人签名，并非是一份正式的文书。并认为是否拖欠管理费应该是其与管理处的另一法律关系，即使该证据是真实合法的，亦不能由管理处单方出具的文件来确认双方法律关系所涉及的金额；李涛对于其主张的快贷费2700元，由李涛、张华明各负担一半即1350元，李涛并不拖欠张华明的购房款，向原审法院申请了两位证人出庭作证，包括陈某以及广州保顺投资咨询有限公司的副营业经理向某。向某述称：“……快贷费2700元是由李涛先行垫付，后来李涛支付最后一笔楼款的时候在总价里面扣除了1350元。”张华明询问：“关于快贷费各付一半的约定是何时达成？怎么达成？”向某答：“张华明当时不在场，是张华明的朋友梁先生在场，梁先生打电话后称张华明同意。当时有陈某、梁先生、李涛在场，该情况是事后梁先生告诉的。”。张华明则认为陈某与李涛存在利害关系，因此，其证言不可信。并认为证人向某只是间接从梁先生的转述中认为其同意承担一半的快贷费用，向某并没有亲耳听到张华明的口述，且也没有听到梁先生得到张华明的授权。
本案在重审过程中，张华明补充提交了广东康景物业服务有限公司华南新城物业管理中心出具的《情况说明》、《函》（致广州市中级人民法院）、《退费通知》及申通快递出具的《投递证明》、《跟踪记录》、《申通快递详情单》等证据，李涛对张华明提供的上述证据均不予认可。为查明本案事实，原审法院特向广东康某物业服务有限公司华南新城物业管理中心发出《协助调查函》，2015年7月31日广东康某物业服务有限公司华南新城物业管理中心向原审法院复函称：“一、2014年7月10日的《情况说明》、2014年8月1日的《函》、2015年6月5日的《退费通知》系我管理中心出具，我管理中心确认真实性；二、2015年6月5日号码为229544301711的《申通快递详情单》、2015年6月11日广东申通物流公司出具的《投递证明》，我管理中心确认真实性；三、我管理中心历来对外发出的文件均为打印件，并加盖印章，故我管理中心对‘2013年6月8日手写管理费等欠费明细单’的真实性不确认。”从广东康某物业服务有限公司华南新城物业管理中心出具的上述材料显示涉案房屋在2013年5月31日之前的物业管理费以及其他杂费等已全部缴清，且物业公司从未阻挠李涛开展涉案房屋的装修，物业公司并已通知李涛拟退回向李涛错误收取的费用。
在原审庭审中，张华明称李涛一直未提出要求张华明配合其办理物业维修基金转名手续，而其一直是愿意协助办理涉案房屋的物业维修基金转名手续。
原审法院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。
纵观全案事实，根据审理查明的事实和逻辑推理及日常生活经验，结合庭审中李涛、张华明的陈述与辩论等，原审法院认为本案争议的焦点在于：一、涉案房屋交付之前是否拖欠物业管理费以及其他杂费；二、李涛是否拖欠张华明的购房款1350元；三、李涛是否迟延交付定金及是否应当承担迟延交付定金、支付房款的违约金。
一、关于涉案房屋交付之前是否拖欠物业管理费以及其他杂费的问题。根据李涛、张华明双方所提交的证据及原审法院调查的情况，张华明在交付涉案房屋给李涛之前已与物业管理中心结清物业管理费及其他杂费，故本案张华明并不存在李涛述称的违约情形，李涛主张张华明支付逾期履行违约金没有事实及法律依据，不应予以支持。
至于李涛主张张华明应当协助其办理涉案房屋的物业维修基金的转名手续，张华明对此并无异议，应予认可。因物业维修基金的转名手续需要李涛启动，张华明届时只负有协助义务，但李涛并无证据证明张华明曾拒绝协助办理涉案房屋的物业维修基金的转名手续，故并不能因此而确定张华明存在违约行为。
二、关于李涛是否拖欠张华明的购房款1350元的问题。李涛申请的证人陈某即使与其存在利害关系，但并非存在利害关系的证言就不能采信，只是相对其他证言的效力较低，需要其他证据予以补强。结合另一证人向某的证言，以及从证据优势和日常生活经验法则的角度，李涛辩称已付清购房款的盖然性明显高于未实际支付，故对李涛的该项辩解予以采信。
三、关于李涛是否迟延交付定金及是否应当承担迟延交付定金、支付房款的违约金的问题。李涛、张华明在签订合同当天李涛即支付了大部分定金15万元，几天后也支付完剩余的3万元定金，李涛迟延交付定金的时间不长，金额也较小，此应当为李涛履行合同中的瑕疵，其违约情形并不严重，根据公平合理原则，不能因此即判定李涛承担逾期付款违约责任。另根据原审法院查明的情况来看，李涛并未拖欠张华明房款，故张华明主张李涛应承担迟延交付定金、支付房款的违约金的主张不予支持。
综上所述，驳回李涛的其他诉讼请求及张华明的全部反诉请求。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条、第七十三条、第七十六条的规定，于2015年8月31日作出如下判决：一、张华明在本判决发生法律效力之日起十日内协助李涛办理涉案物业维修基金的转名手续；二、驳回李涛的其他诉讼请求；三、驳回张华明的全部反诉请求。本案一审本诉受理费1604元、财产保全费1247元，均由李涛负担；反诉受理费2012元，由张华明负担。
判后，上诉人李涛不服上述判决，向本院提起上诉称：原重审判决认定事实错误、裁判理由不足，具体如下：一、原审判决认定张华明在交付涉案房屋给我方之前已与物业管理中心结清物业管理费及其他杂费，该认定没有事实依据和法律依据。原重审判决仅凭张华明提交的《情况说明》、《函》、《退费通知》、《关于协助调查函的复函》等证据认定涉案房屋在2013年5月31日之前的物业管理费及其他杂费等已全部缴清。张华明并没有提交其支付物业管理费及其他杂费的发票和收据等证据证实已在2013年5月31日前缴清物业管理费、物业维修资金和其他物业之杂费。我方在原一审、二审中提交了华南新城物业管理中心南区管理处出具的欠费明细单、张华明与陈某通话录音、广东康某物业服务管理有限公司于2014年11月3日出具的管理费发票和物业维修资金收据、催缴通知书等证据证实张华明欠费一直拒交物业管理费等费用。我方于2014年11月3日向广东康某物业限务管理有限公司支付了张华明欠缴2006年9月至2013年5月期间的物业管理费23643.90元、物业维修资金5838.40元和其他物业之杂费7700元等。所谓“华南新城物业管理中心南区管理处”出具的2014年7月10日的《情况说明》、2014年8月1日的《函》，说明张华明缴费情况与事实完全不符，而广东康某物业服务管理有限公司于2014年11月3日收取我方2006年9月至2013年5月期间的物业管理费23643.90元、物业维修资金和其他物业之杂费，“华南新城物业管理中心南区管理处”出具的上述说明和函件有悖事实，广东康某物业服务有限公司在已收取张华明管理费等费用的情况下不会有违常理再次收取我方涉案物业管理费等费用。二、原重审判决违背事实，错误认定张华明不存在违约情形，错误分配举证责任。张华明恶意违约的不诚信行为，给我方造成了极大的经济损失。三、我方已按《房屋买卖合同》约定向张华明支付全部购房款，张华明亦应依约在交付该房屋予我方使用之日期前付清物业管理费等一切有关该物业之杂费。张华明至今未履行上述合同义务已构成违约，理应按合同约定向我方支付违约金。为此，上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判张华明向李涛支付逾期履约的违约金（即从2013年5月24日起至张华明付清涉案房屋交付前的一切有关该房屋之杂费（管理费等）之日止的违约金，每逾期一天按房屋成交价158万元的1‰计算违约金）；2、判令张华明承担本案一审、二审受理费。
被上诉人张华明答辩同意原审判决，不同意李涛的上诉请求。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，李涛向本院提交了客户账户明细表、综合收费帐页、催款通知书四份、付款通知书两份，拟证明广东康景物业服务有限公司华南新城物业管理中心南区管理处已向其收取物业管理费、电费等。张华明认为上述证据均产生于本案重审一审之前，且与张华明提交的证据及物业公司出具的复函相悖，故不同意质证。
本院认为：本案二审双方的争议焦点为张华明在涉案房屋交付之前是否拖欠物业管理费以及其他杂费。虽然李涛在原审中就其已缴交了相关物业管理费以及其他杂费的主张提交了欠费明细单、管理费发票和物业维修资金收据、催缴通知书等证据，但张华明亦提交了《情况说明》、《函》（致广州市中级人民法院）、《退费通知》及申通快递出具的《投递证明》、《跟踪记录》、《申通快递详情单》等证据用以反驳李涛的主张。结合涉案小区的物业公司于2015年7月31日向原审法院的复函内容及物业公司已通知李涛拟退回错误收取的费用的情况，可认定涉案房屋在2013年5月31日之前的物业管理费以及其他杂费等张华明已全部缴清。故本案李涛认为张华明违约的主张不成立，原审法院对李涛的诉请不予支持，并无不当。至于李涛向物业公司多缴的费用，其可另行向物业公司主张退回。
综上所述，李涛的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3208元，由上诉人李涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年十二月四日
书记员 仪文娟