北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）一中民再终字第4716号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）北京市汽车方向盘厂，住所地北京市大兴区旧宫镇南四环东路石榴庄公园南70米。
代表人北京市汽车方向盘厂破产管理人。
负责人孙红军，北京市人民政府国有资产监督管理委员会企业改组处处长。
委托代理人丁峰，北京市天睿律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）雅鹿集团股份有限公司，住所地江苏省苏州市太仓市经济技术开发区郑和中路318号。
法定代表人顾振华，董事长。
委托代理人李凤琴，女，1954年4月7日出生。
被申请人（一审被告、二审上诉人）北京市国雅京冀物业管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇庑殿村北北京市汽车方向盘厂院内（北京市南四环东路106号）。
法定代表人葛长才，总经理。
委托代理人李凤琴，女，1954年4月7日出生。
申请再审人北京市汽车方向盘厂（以下简称汽车方向盘厂）因与被申请雅鹿集团股份有限公司（以下简称雅鹿集团公司）、北京市国雅京冀物业管理有限公司（以下简称国雅京冀公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2012）一中民终字第13384号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2014年4月3日作出（2013）高民申字第2819号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人汽车方向盘厂之委托代理人丁峰、被申请人雅鹿集团公司、国雅京冀公司之委托代理人李凤琴到庭参加诉讼。
汽车方向盘厂在一审法院诉称：雅鹿集团公司于2004年12月18日与汽车方向盘厂签订《协议书》，约定雅鹿集团公司承租汽车方向盘厂坐落于北京市大兴区某处房屋3980平方米，租赁期限自2005年5月1日起至2025年4月30日止。2005年10月21日，雅鹿集团公司投资设立北京市雅鹿经贸有限公司（以下简称北京雅鹿公司，于2011年11月更名为北京市国雅京冀物业管理有限公司（以下简称国雅京冀公司），租赁的房屋为北京雅鹿公司的法定地址并实际使用。雅鹿集团公司与国雅京冀公司租用上述房屋和占用汽车方向盘厂厂区内土地至今。由此，雅鹿集团公司、国雅京冀公司作为共同承租人应共同承担《协议书》约定的承租方的相关义务。因涉诉房屋拆迁导致租赁面积由3980平方米变更为3336.70平方米，故自2010年5月1日起每年度租金相应变更为124万元。至2010年8月10日，雅鹿集团公司、国雅京冀公司应交纳租金为774万元，但至今尚欠267.50万元未支付。《协议书》中约定了承租方未按期缴纳租金，应支付滞纳金，逾期一个月不缴纳租金，应交纳违约金10万元。雅鹿集团公司、国雅京冀公司的行为已构成违约。汽车方向盘厂曾于2010年8月27日向雅鹿集团公司、国雅京冀公司发送律师函催讨租金，雅鹿集团公司、国雅京冀公司收到律师函后仍未按期交纳。汽车方向盘厂又于2010年10月19日向雅鹿集团公司、国雅京冀公司发送律师函解除租赁协议，并限期要求雅鹿集团公司、国雅京冀公司腾退所租赁的房屋。根据合同法第227条和第96条规定，汽车方向盘厂要求解除合同的律师函分别于2010年10月20日、10月22日到达雅鹿集团公司、国雅京冀公司，租赁合同自即日起依法解除。另外，雅鹿集团公司、国雅京冀公司在承租房屋期间，未经征得汽车方向盘厂同意，自行将租赁房屋转租给其他单位使用并从中收取租金。根据合同法第224条规定，汽车方向盘厂有权要求解除合同。汽车方向盘厂要求：1、确认汽车方向盘厂与雅鹿集团公司于2004年12月18日签订的《协议书》自2010年10月22日起解除；2、判令雅鹿集团公司、国雅京冀公司向汽车方向盘厂腾退交还其所租赁的坐落于北京市大兴区某路北京市汽车方向盘厂厂区内房屋和其所占用的厂区土地；3、判令雅鹿集团公司、国雅京冀公司向汽车方向盘厂支付所欠租金以及相应滞纳金（每日按欠租千分之一计算，自2010年8月10日起计算至雅鹿集团公司、国雅京冀公司实际付清之日止），并按协议约定的租金标准向汽车方向盘厂支付房屋占用费（自2010年10月22日起付至雅鹿集团公司、国雅京冀公司实际腾退之日止）；4、判决雅鹿集团公司、国雅京冀公司向汽车方向盘厂支付违约金10万元；5、本案诉讼费由雅鹿集团公司、国雅京冀公司承担。
雅鹿集团公司、国雅京冀公司在一审法院辩称：汽车方向盘厂以雅鹿集团公司、国雅京冀公司拖欠267.50万元的租金为由要求解除合同缺乏依据。经核算，雅鹿集团公司、国雅京冀公司严格履行了合同，没有拖欠租金。矛盾的焦点是：一、汽车方向盘厂的律师函中，说我们欠774万元租金，其计算方式是从2005年5月到2010年5月。根据合同第四条，租金是半年一付，从2006年开始就是先用房后交租金，因为合同上写的很清楚，2006年年底才交租金，次年才交第二次租金，汽车方向盘厂计算的是先交纳后用。所以汽车方向盘厂多计算了一年租金。二、租赁合同是从北京兆红运广告有限公司（以下简称：兆红运公司）转来的。雅鹿集团公司、国雅京冀公司和汽车方向盘厂签订合同的日期是2005年9月，但是合同上写的日期是2004年12月。兆红运公司交纳了66万元给村委会，雅鹿集团公司、国雅京冀公司已经将这66万还给兆红运公司，但是汽车方向盘厂还将这66万计算进去了。三、合同履行的期间有4项费用671879元应由汽车方向盘厂承担并支付，但汽车方向盘厂并未支付，而由雅鹿集团公司、国雅京冀公司进行了垫付。其中有房屋漏水垫付修理费、解决院内排水及破损道路施工垫付工程款、大雨损失、停电损失。四、因为拆迁了部分承租房屋，汽车方向盘厂应该减少2009年9月到2010年4月期间的租金14万元。五、2006年10月到2010年8月的卫生费用9400元应予以扣除。综上，雅鹿集团公司、国雅京冀公司不拖欠汽车方向盘厂租金，不同意汽车方向盘厂的诉讼请求。
一审法院经审理查明：雅鹿集团公司原为江苏新雅鹿集团有限公司（以下简称江苏雅鹿公司）。北京雅鹿公司于2005年间由江苏雅鹿公司作为股东之一出资设立，后名称变更为国雅京冀公司。汽车方向盘厂从大兴区旧宫镇某村第二村民委员会（以下简称第二村委会）承租了位于北京市大兴区某村的土地，并建造了建筑面积为5973.80平方米的房屋，于1994年5月取得大兴县房地产管理局颁发的房屋所有权证。2004年12月18日，汽车方向盘厂（甲方，出租方）与江苏雅鹿公司（乙方，承租方）就前述部分房屋签订《协议书》，协议约定：甲方租给乙方的房屋坐落于北京市大兴区某路汽车方向盘厂厂区内，租赁标的建筑面积为3980平方米；甲方同意乙方承租期限为20年，自2005年4月31日（现双方认可为笔误，应为5月1日）至2025年4月30日止；租金每年130万元，五年后每年按148万元分两次支付给甲方；租赁标的的租金为房屋使用费和土地承租费；协议书第四条规定租金的支付：房屋租金为每半年支付办法，签订合同之日起三日内乙方交付租金64万元，下期年租金66万元为土地租金由乙方直接支付给土地所有方，乙方于2005年8月10日前一次付清。以后每年12月15日前交付当年一期租金64万元，次年8月10日前交付二期租金66万元；乙方未按期交纳租金，每拖延一日，按千分之一交纳滞纳金，乙方逾期一个月不交纳租金，视为违约，向甲方交纳违约金十万元；如甲方违约给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。
上述租赁协议签订后，汽车方向盘厂将上述房屋及厂区交付给江苏雅鹿公司使用。江苏雅鹿公司作为股东之一在涉诉厂区内注册成立了北京雅鹿公司，北京雅鹿公司在厂区内进行生产经营建设，江苏雅鹿公司不在此地生产经营。后北京雅鹿公司将涉诉房屋出租给其他单位，部分转租单位以涉诉房屋为经营场所办理了营业执照，例如个体工商户北京广宝益宝水产品销售部，其在工商管理局上提供了加盖汽车方向盘厂公章的经营场所证明。现江苏雅鹿公司名称变更为雅鹿集团公司，北京雅鹿公司名称变更为国雅京冀公司。
2009年7月17日，大兴区旧宫镇人民政府向各位被拆迁人发出蒲黄榆快速路市政工程房屋拆迁通知，要求搬迁期限为2009年7月17日至2009年8月20日。2010年5月7日汽车方向盘厂与拆迁人签订房屋货币拆迁补偿协议。因此次拆迁导致部分租赁房屋被拆除，房屋面积由3980平方米变更为3336.70平方米。双方对减少租金问题进行了协商，汽车方向盘厂草拟补充协议，提出自2010年5月1日起每年度租金相应变更为124万元。2010年8月3日，北京雅鹿公司针对汽车方向盘厂提出减租方案进行了回复，称：自2009年8月13日接到汽车方向盘厂通知后其公司2009年9月13日安排地铁通号集团等单位给予搬家赔付，限期搬出；根据时间情况只能承受年租金80万元，减租时间应按2009年9月13日计算；对汽车方向盘厂提出按《协议书》规定减租方案，每年年租金124万元，其公司不能接受。
双方在租赁合同履行期间发生争议。截至2010年8月10日，国雅京冀公司直接向汽车方向盘厂支付租金242.50万元，依约代汽车方向盘厂向第二村委会支付土地租金264万元，共支付506.50万元。
2009年10月21日，汽车方向盘厂向北京雅鹿公司发出催要租金通知。2010年8月27日，汽车方向盘厂委托丁峰律师向江苏雅鹿公司、北京雅鹿公司发出律师函，告知两公司欠付租金267.50万元，应于2010年9月15日前付清所欠租金，否则方向盘厂将采取一切可能的措施维护其合法权益。2010年9月29日，北京雅鹿公司委托律师向丁峰律师发出律师函，函中称其公司在收到律师函后积极与汽车方向盘厂联系，并提出以下三个问题：一是租赁费数额不对，二是汽车方向盘厂违约造成北京雅鹿公司重大损失，三是关于拆迁后租赁费的争议问题。2010年10月18日，汽车方向盘厂再次委托律师丁峰向江苏雅鹿公司、北京雅鹿公司发出律师函，告知两公司因两公司未能在2010年9月15日前付清欠付租金267.50万元，汽车方向盘厂依合同约定解除2004年12月18日《协议书》；要求两公司于2010年11月10日之前将租赁的房屋及场地腾退交还给汽车方向盘厂并同时结清各项费用、违约金及滞纳金。北京雅鹿公司于2010年10月20日收到前述律师函，江苏雅鹿公司于2010年10月22日收到律师函。雅鹿集团公司对汽车方向盘厂行使合同解除权提出异议，于2010年11月1日委托律师向丁峰律师发律师函，称其公司不是恶意拖欠租赁费，而是双方存在许多争议，称多次与汽车方向盘厂联系，但却迟迟不予答复，未能确定租赁费数额。雅鹿集团公司于2010年12月24日向法院提起诉讼，要求确认汽车方向盘厂解除合同的行为无效。该案件受理后，汽车方向盘厂于2011年3月8日提起诉讼，以雅鹿集团公司和北京雅鹿公司拖欠租金为由确认《协议书》自2010年10月22日起解除，并支付租金等。之后两个案件均撤诉。
本案在审理过程中，雅鹿集团公司和国雅京冀公司称支付了房屋漏水修理费、道路重修工程款、大雨损失款、停电损失款等4项费用671879元，应在租金中予以扣除，并提供了相关证据予以佐证，但未提供汽车方向盘厂同意抵扣租金的证据。雅鹿集团公司和国雅京冀公司称汽车方向盘厂同意用租金抵扣2006年10月至2010年8月的卫生费用9400元，提供高×签字”我厂同意每月200元收取”的通知并申请证人高×出庭作证同意以房租抵扣卫生费用，高×在2009年下岗后在国雅京冀公司工作。雅鹿集团公司和国雅京冀公司主张交付给兆红运公司66万元，并提供以下证据予以佐证：2004年12月22日55万元的发票、11万元的发票、雅鹿集团公司、国雅京冀公司给付兆红运公司的66万元的收据、2004年12月28日、2004年12月18日兆红运公司与汽车方向盘厂签订的承租房屋的协议书，2012年6月15日北京方仕工贸有限公司（以下简称方仕工贸公司）出具的证明，以证明雅鹿集团公司、国雅京冀公司已经将兆红运公司向第二村委会交包地款66万元归还了兆红运公司。55万元发票交款人处载明的为方仕工贸公司，11万元发票交款人处载明的为汽车方向盘厂，这两张发票均表明为包地款，包地款后用括号注明”兆红运交”，第二村委会收款人处为刘天婵。方仕工贸公司出具的证明上载明其公司于2004年11月15日借给兆红运公司55万元，用于支付汽车方向盘厂房地租款，其公司与汽车方向盘厂从未有过租赁关系。
汽车方向盘厂对上述证据发表如下质证意见：对55万元和11万元的发票不认可，发票抬头和兆红运公司没有关系，且没有原件，11万元是其公司支付的，55万元是方仕工贸公司替其公司支付的。对雅鹿集团公司、国雅京冀公司支付兆红运公司66万元的发票真实性无法确定。对方仕工贸公司出具的证明盖章的真实性认可，但称该证明是后补的不应采纳。对两份协议书真实性认可，但称没有实际履行。汽车方向盘厂对55万元未提供证据以证明是方仕工贸公司替其付的款。
经一审法院与第二村委会联系，该村村主任和财务人员出示了55万元和11万元发票原件，称包地款后括号内”兆红运交”是刘天婵根据实际情况用铅笔写的，确实是兆红运公司交的钱。村主任称2009年拆迁时具体拆迁任务归其管，此次拆迁是2009年9月底10月初拆迁的，是先拆房后签订的拆迁合同，一审法院对此做了笔录。汽车方向盘厂对上述笔录真实性认可，但对刘天婵称66万元是兆红运公司交的不认可，这只是刘天婵的个人判断。汽车方向盘厂提交一个11万元的支票存根，雅鹿集团公司和国雅京冀公司对票根真实认可，但认为该钱应为兆红运公司打过来的，但对这一说法没有提供证据。雅鹿集团公司和国雅京冀公司认可前述笔录。
一审法院查明的上述事实，有双方当事人的当庭陈述笔录及《协议书》、银行进账单、记账凭证、律师函、证人证言等证据材料在案佐证。
一审法院判决认为：汽车方向盘厂和雅鹿集团公司签订的协议书，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方应按照约定行使权利、履行义务。国雅京冀公司作为合同的实际承租人，亦应履行作为承租人的义务，并享有权利。案件的焦点问题有两个：一是截至2010年8月10日雅鹿集团公司、国雅京冀公司是否拖欠租金，二是汽车方向盘厂能否依据2010年10月19日律师函解除合同。
截至2010年8月10日雅鹿集团公司和国雅京冀公司是否拖欠租金问题：一、关于租金支付时间与使用房屋的前后问题。根据双方签订的协议书规定，除第一年租金外，每年12月15日前交付当年一期租金，次年8月10日前交付二期租金，虽合同的字面意思为雅鹿集团公司先使用房屋再交纳租金，但该字面意思不仅与实践中”先交租金后使用房屋”的惯例相矛盾，且与合同约定的第一年租金的交付方式相矛盾，故一审法院认为应探究双方签订合同时的真实意思表示。雅鹿集团公司、国雅京冀公司均称该合同为汽车方向盘厂草拟的，雅鹿集团公司、国雅京冀公司称”先使用房屋后交租金”，但其亦未按照此种方式支付租金，且按照雅鹿集团公司、国雅京冀公司的理解，将出现合同到期后，还需3个多月的时间才到租金支付时间的困境。综上，一审法院采纳汽车方向盘厂”先交租金后使用房屋”的观点，截至2010年8月10日，雅鹿集团公司和国雅京冀公司应支付2005年5月1日至2011年4月30日期间六年的租金。二、关于是否扣除交给兆红运公司66万元租金的问题。国雅京冀公司称方仕工贸公司替兆红运公司向第二村委会缴纳了55万元租金，其将这55万元付给了兆红运公司，并提供了方仕工贸公司的证明和兆红运公司与汽车方向盘厂的协议书、发票予以佐证，且与一审法院向第二村委会了解的事实一致，故一审法院对此事实予以认可，应付租金中应扣除这55万元。汽车方向盘厂称方仕工贸公司是替其交纳的55万元的意见，缺乏证据，一审法院不予采纳。雅鹿集团公司称第二村委会出具发票中的11万元也是兆红运公司交付的租金的主张，缺乏证据，且发票上抬头为汽车方向盘厂，故对此项主张一审一审法院不予采信。三、因拆迁应扣除租金的起算时间和数额问题。大兴区旧宫镇人民政府发布的蒲黄榆快速路市政工程房屋拆迁通知上载明搬迁期限为2009年7月17日至2009年8月20日，一审法院与第二村委会核实实际拆迁应在2009年9月底10月初，是先拆除后签订拆迁协议的，结合上述证据和双方多次协议减少租金的往来函件，一审法院认定应从2009年10月起减少租金。汽车方向盘厂按照减少房屋面积的比例来减少租金，虽国雅京冀公司起初不同意，但在一审开庭中不持异议，故一审法院亦不持异议，并按此方式计算2011年5月1日前的租金减少数额，得出每月应减少17500元，2009年10月至2011年4月共应减少租金332500元。四、关于房屋漏水修理费、道路重修工程款、大雨损失款、停电损失款、卫生费用这五项能否与租金抵扣问题。暂且不论这些费用是否存在及具体数额，国雅京冀公司提供的证据不足以证明汽车方向盘厂同意将这五项费用与租金相冲抵，故一审法院认定这几项费用不应从租金中予以扣除。雅鹿集团公司、国雅京冀公司可以另行起诉要求解决前述五项费用问题。结合前述几项，并考虑国雅京冀公司已经支付的数额，一审法院计算截至2010年8月10日雅鹿集团公司和国雅京冀公司未支付汽车方向盘厂的租金应为2032500元。
关于汽车方向盘厂能否依据拖欠租金解除合同一节：如前文所述，雅鹿集团公司、国雅京冀公司拖欠租金属实。汽车方向盘厂向雅鹿集团公司、国雅京冀公司催要租金后，雅鹿集团公司、国雅京冀公司提出拒付租金的各项理由均不能构成正当理由，具体分析如下：一、雅鹿集团公司、国雅京冀公司提出租金计算数额不对，根据前文分析，雅鹿集团公司、国雅京冀公司确实存在拖欠租金的事实。二、雅鹿集团公司、国雅京冀公司主张汽车方向盘厂未解决房屋漏水修理费、道路重修工程款、大雨损失款、停电损失款等问题造成其损失，这几项费用即使应由汽车方向盘厂负担，也不能构成雅鹿集团公司、国雅京冀公司拒绝支付房租的理由。三、双方因拆迁导致租金数额减少未达成一致时，雅鹿集团公司、国雅京冀公司不仅没有按原合同支付租金，也没有按照自己同意的数额支付租金。综上，汽车方向盘厂给予合理期限后，雅鹿集团公司、国雅京冀公司无正当理由未支付租金，汽车方向盘厂于2010年10月18日发律师函解除协议书的行为符合法律规定，一审法院予以确认，对汽车方向盘厂要求确认与雅鹿集团公司于2004年12月18日签订的《协议书》自2010年10月22日起解除的诉讼请求，一审法院予以支持。关于转租是否经过汽车方向盘厂同意一事，因转租租户在工商管理局提供的经营场所证明上加盖有汽车方向盘厂的公章，雅鹿集团公司和国雅京冀公司在多次与汽车方向盘厂沟通过程中，均提到了其转租租户的赔偿问题，汽车方向盘厂在起诉前从未提出过异议，故应认定国雅京冀公司转租行为经过汽车方向盘厂的同意。合同解除后，雅鹿集团公司和国雅京冀公司应当腾退涉诉房屋和厂区土地，并向汽车方向盘厂支付2010年10月22日前拖欠的租金及腾退之日前的房屋占用费。双方签订的协议书约定，雅鹿集团公司未按期交纳租金，每拖延一日，按千分之一交纳滞纳金，雅鹿集团公司逾期一个月不交纳租金，视为违约，应向汽车方向盘厂交纳违约金10万元，雅鹿集团公司、国雅京冀公司迟延交纳租金已超过一个月，故对汽车方向盘厂要求雅鹿集团公司、国雅京冀公司支付违约金10万元的诉讼请求，予以支持。根据双方协议书的约定，滞纳金只能适用于逾期交纳租金不超过一个月期限内的情形，现雅鹿集团公司、国雅京冀公司迟延交纳租金已超过一个月，且汽车方向盘厂已主张了这种情形下的违约金，故对汽车方向盘厂要求雅鹿集团公司、国雅京冀公司支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决：一、确认北京市汽车方向盘厂与雅鹿集团股份有限公司于二○○四年十二月十八日签订的《协议书》自二○一○十月二十二日解除；二、于判决生效后十日内，雅鹿集团股份有限公司、北京市国雅京冀物业管理有限公司向北京市汽车方向盘厂支付二○一○年十月二十二日前的租金一百三十五万二千五百元；三、于判决生效后十日内，雅鹿集团股份有限公司、北京市国雅京冀物业管理有限公司向北京市汽车方向盘厂支付房屋占用费（按照每日三千三百三十三元的标准，自二○一○年十月二十三日起至实际腾退之日止）；四、于判决生效后十五日内，雅鹿集团股份有限公司、北京市国雅京冀物业管理有限公司腾退并向北京市汽车方向盘厂交还坐落于北京市大兴区某路北京市汽车方向盘厂厂区内房屋及土地；五、于判决生效后十五日内，雅鹿集团股份有限公司、北京市国雅京冀物业管理有限公司给付北京市汽车方向盘厂违约金十万元；六、驳回北京市汽车方向盘厂的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后雅鹿集团公司不服，主要以一审法院确认解除合同的依据不充分，以及有关房屋修理费、道路重修费、停电损失等费用应折抵租金等为由，向本院提起上诉，请求撤销一审判决。国雅京冀公司未提出上诉。
汽车方向盘厂同意一审判决，不同意雅鹿集团公司的上诉请求。
二审诉讼中双方均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，并对所查明事实予确认。
二审法院认为：双方在协议第四条中的约定表达了四层意思：第一层意思，房屋租金为每半年支付办法，签订合同之日起三日内乙方交付租金64万元，下期年租金66万元为土地租金由乙方直接支付给土地所有方，乙方于2005年8月10日前一次付清；第二层意思，以后每年12月15日前交付当年一期租金64万元，次年8月10日前交付二期租金66万元；第三层意思，乙方未按期交纳租金，每拖延一日，按千分之一交纳滞纳金，乙方逾期一个月不交纳租金，视为违约，向甲方交纳违约金十万元；第四层意思，如甲方违约给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。
案件争议的焦点是双方对协议书第四条中的第二层意思理解迥异，即汽车方向盘厂认为先交租金后使用房屋，而雅鹿集团公司则认为先用房屋后交租金。根据相关规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同使用的词句是当事人意思表示的直接表现，只有在当事人对合同内容没有约定或者约定不明确时，才使用惯例来确定合同意思。就本案而言，双方当事人在协议第四条中的第二层意思约定”以后每年12月15日前交付当年一期租金64万元，次年8月10日前交付二期租金66万元。”这里的”以后”是相对2005年而言，因2005年的租金已于2005年8月10日前付清。故该协议书第四条中的第二层意思的约定，用词清楚易懂，意思表示明确，不存在约定不明确的情形。一审法院以该约定字面意思与实践中”先交租金后使用房屋”的惯例相矛盾，从而采纳汽车方向盘厂先交租金后使用房屋的意见不妥。
汽车方向盘厂于2010年8月20日以雅鹿集团公司未交清2010年8月10日以前的租金违约为由，向雅鹿集团公司发出解除合同的律师函理由不充分，一审法院对该律师函效力予以确认不当。至2010年8月10日未到双方约定的租金交纳日期，雅鹿集团公司不存在违约行为，一审法院判决其承担违约金一节亦不当。雅鹿集团公司该项上诉请求有理，二审法院予以支持。
关于雅鹿集团公司上诉提出有关房屋修理费、道路重修费、停电损失等费用应折抵租金等意见，一审法院认为雅鹿集团公司提供的证据不足以证明汽车方向盘厂同意将这五项费用与租金相冲抵，释明双方另行处理并无不当。故雅鹿集团公司该项上诉请求，二审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决：一、维持北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第2044号民事判决第二项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第2044号民事判决第一项；第三项；第四项；第五项；第六项；三、驳回北京市汽车方向盘厂的其他诉讼请求；四、驳回雅鹿集团股份有限公司的其他上诉请求。
申请再审人方向盘厂再审诉称：1、二审判决对于协议中约定的租金支付时间认定有误。无论从《协议书》关于租金支付条款的文义本身、合同前后关联条款、还是双方交易惯例和租赁合同目的等多方面，均应该认定承租人”先交付租金后使用房屋”的基本事实。而承租人迟延支付租金，造成违约，依据协议书的第三、四条及相关内容，承租人应该共计支付租金774万元，但是承租人未全部支付租金，造成违约，一审法院判决解除合同是正确的。2、二审法院对于雅鹿集团公司是否违约的认定事实不清，适用法律错误。合同第四条是三层意思：第一层意思是租金每半年支付；第二层意思是第一年的租金是先交后用的；第三层意思是此后每年12月15日交付当期（下一年）的租金，第二期的租金在次年的8月1日交付。这里的”每年的租金”是租赁年度的租金，不是自然年度的租金，所以二审法院认定2005年的租金是2005年12月15日付清是错误的，应该是2005年12月15日交付的是2006年5月1日-2007年4月30日的租金。二审判决的逻辑违背了合同的整体逻辑，也违背了交易的惯例。3、二审判决对于合同条款的解释也不符合订立合同的目的。合同目的不可能出租人在承租人腾退房屋完后1年多才让其交付最后一个年度的租金。而且出租人也要向村委会交付土地租金的，承租人交付租金的时间是和出租人向村委会交付土地租金的时间相一致的。按照二审判决的解释，出租人是要垫付租金的。4、被申请人长期以来对于租金的计算和支付方式没有异议。是在产生诉讼以后，被申请人才对租金方式产生异议。5、二审法院对于被申请人是否违约的事实认定不清，一审法院计算的租金是在”先支付后使用”的基础上的，203万元一部分是租金，一部分是占用费，而二审判决撤销一审判决中的解除项，单单维持了一审判决第二项，即认可了拖欠租金的事实，但是又不解除合同，这是自相矛盾的。所以请求撤销二审判决，维持一审判决。
被申请人雅鹿集团公司、国雅京冀公司再审辩称：1、案件的焦点是租金支付方式。一审判决书中认定协议书是双方真是意思表示，是合法有效的，只是字面意思是先使用房屋后交付租金，但是与惯例不符。而二审判决判定只有在当事人约定不明确的情况下才适用惯例，我们认可二审判决。当年双方签订的合同是汽车方向盘厂起草的，汽车方向盘厂当时停产了，想把房屋出租，用租金给员工发工资。我方见房屋很旧，不同意130万元的租金。汽车方向盘厂提出我方可以盖房，2006年的租金先用后交租金，并且合同期长一点，在这种条件下我方同意签订此合同。所以从2005年开始就是先用后交租金，签完合同后一直即使这么执行的。应该尊重当事人的约定即协约自由原则，只有在合同无明确约定时才适用惯例进行解释。但是双方的合同中有明确的约定，不能适用惯例改变双方的自由意志。2、汽车方向盘厂要求撤销合同的真实目的不是我方欠租，而是为了规避首先违约的风险。3、关于申请人提出的135.25万元欠租的问题。我们交付此项租金不是按照先交后用或者先用后交计算的，而是根据天数实际计算，是我方尊重法院的判决的表现。二审法院维持一审判决的第二条并不是认定我们欠租这一事实。所以，同意二审判决，请求维持。
本院再审认为，原审判决认定事实不清，适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项，裁定如下：
一、撤销本院（2012）一中民终字第13384号民事判决及北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第2044号民事判决；
二、本案发回北京市大兴区人民法院重审。
审 判 长 郭 勇
代理审判员 王颖君
代理审判员 孙 锋
二〇一四年七月十八日
书 记 员 唐静静