重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第06035号
原告重庆仪才物业管理有限公司。住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳大道**号。组织机构代码75928652-6。
法定代表人廖代斌，该公司董事长。
委托代理人张瑛，男，汉族，1969年2月23日出生，住重庆市九龙坡区，该公司员工。
委托代理人廖睿，男，汉族，1972年9月15日出生，住重庆市渝北区，该公司员工。
被告蒋素兰，女，汉族，1960年1月4日出生，户籍地重庆市北碚区，现住重庆市北碚区。
被告关岩捷，男，汉族，1963年1月26日出生，户籍地重庆市北碚区，现住重庆市北碚区。
委托代理人王炼，女，汉族，1949年12月25日出生，户籍地重庆市北碚区，现住重庆市北碚区。
原告重庆仪才物业管理有限公司（以下简称仪才物业公司）诉被告蒋素兰、关岩捷物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理后，依法由代理审判员上官鹏适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告仪才物业公司的委托代理人张瑛、廖睿和被告蒋素兰及被告关岩捷的委托代理人王炼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告仪才物业公司诉称：2012年7月28日，仪才物业公司与重庆市北碚区XX小区业主委员会签订《北碚XX小区物业管理委托服务合同》，并经过重庆市北碚区房管局备案。双方约定选聘仪才物业公司为XX小区提供物业服务，并对物业管理费等费用的数额及其他事项进行了约定。被告蒋素兰、关岩捷系重庆市北碚区XX小区X单元X-
X号房屋的业主，自2014年1月1日起，两被告开始拒交物管费，直至2015年7月31日累计拖欠物业服务费和路灯费共计1188.50元、违约金826.70元，经多次催收未果。蒋素兰、关岩捷不交物业费的行为，违反了《北碚XX小区物业管理委托服务合同》的约定，给仪才物业公司带来损失，故起诉来院，请求判决蒋素兰、关岩捷支付：1、2014年1月1日至2015年7月31日所拖欠的物业管理费、路灯费总计1188.50元；2、所欠物业管理费、路灯费1188.50元的违约金826.70元；3、诉讼费及其他一切费用由被告承担。
被告蒋素兰、关岩捷辩称：原告所称我们自2014年1月起至2015年7月未交纳物业管理费、路灯费属实。但我们不交纳上述费用，有如下理由：1、XX小区业主委员会的选举工作是在重庆市北碚区人民政府北温泉街道办事处的指导下进行的，未依法召开业主大会，其成立过程存在瑕疵，违反了《重庆市物业管理条例》、《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》等规定的有关条款。对此，小区业主已经向重庆市北碚区人民法院提起行政诉讼，请求法院判决撤销重庆市北碚区人民政府北温泉街道办事处对XX小区业主委员会的备案；2、仪才物业公司和XX小区业主委员会签订的第一份、第二份物业服务合同，都是在没有召开业主大会的情况下签订的，我们并不知情，违反了《重庆市物业管理条例》第四十七条及《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》第三十二条第（三）项等相关规定，我们对两份合同的效力不予认可；3、仪才物业公司存在违约乱涨价问题。2014年9月XX小区业主委员会未依法履行职责召开业主大会，对物业费涨价事宜形成决议，程序不合法；4、仪才物业公司提供的物业管理服务质量较差，存在绿化管理和保洁工作不到位、工作人员服务态度差、车库大门长期无人值守等问题。另外，重庆市轨道交通6号线建设中的爆破施工对我们房屋造成了损害，但仪才物业公司未进行解决。综上，我们拒绝缴纳2014年1月至2015年7月所拖欠的物业管理费、路灯费。
经审理查明：仪才物业公司成立于2004年3月23日，经营范围为物业管理、家政服务等，具有物业服务企业2级资质。蒋素兰、关岩捷系夫妻关系，为重庆市北碚区XX大道XX号XX小区X单元X-
X号房屋业主，该房屋为多层住宅，建筑面积为83.17平方米。
2012年7月28日，重庆北碚XX业主委员会（以下简称XX业委会）作为甲方，与乙方仪才物业公司签订了《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》，就甲方委托乙方对XX小区进行物业管理服务事宜进行了约定。合同中，双方对于物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等事项进行了约定。其中，第四条约定多层住宅物业费为0.60元／月／平方米（不含公摊电费）。第十四条约定合同期限自2012年8月1日起至2015年7月30日止。另外，该合同附件1、2对于物业服务质量进行了约定。合同签订后，仪才物业公司从2012年8月起正式为XX小区持续提供物业管理服务至今。
2014年8月6日，XX业委会和仪才物业公司共同发布了《关于XX涨价事宜的告示》，表示因仪才物业公司于2014年4月份向小区业主委员会和全体业主提出涨价事宜，通过广大业主／物业使用人公平、公开签字确认，通过业委会严格审查，将此次小区上调物管费结果向全体业主／物业使用人进行告知。该告示表示，同意将物管费上调0.20元／每平方米／月的户数占小区总户数的71.10%，占小区业主物业总面积的71.75%，均超过2／3，已经达到“双过半”，根据上述结果和相关法律规定，XX小区物管费的收费标准从2014年9月起住宅和商业物管费均上调0.20元／平方米／月合法有效，请广大业主自觉遵守。
2015年7月22日，XX业委会和仪才物业公司签订了《重庆北碚区XX小区物业管理服务合同》，对于物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用等事项进行了约定。其中，双方在第四章约定，多层住宅物业费为0.80元／月／平方米（无电梯、不含各种公摊费）。第七章约定合同的期限自2015年8月1日起至2018年7月30日止。
另查明，蒋素兰、关岩捷自2014年1月起至2015年7月期间，未向仪才物业公司交纳过物业管理费、路灯费。仪才物业公司催收未果后，起诉来院。
上述事实，有仪才物业公司营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、《重庆市房地产权证》（107房地证XX字第XX号）、《结婚证》、《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》、《关于XX涨价事宜的告示》、《重庆北碚区XX小区物业管理服务合同》、物业管理费催交函及邮政特快专递单据等证据及原、被告双方当事人的当庭陈述载卷为据，足以认定。
本院认为，本案中，双方当事人争议的焦点为XX业委会与仪才物业公司签订的《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》、《重庆北碚区XX小区物业管理服务合同》及共同发布的《关于XX涨价事宜的告示》的效力问题。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”。故业主委员会有权代表业主，在遵循自愿、公平、等价有偿等原则的基础上，和业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，蒋素兰、关岩捷认为XX业委会的选举工作是在重庆市北碚区人民政府北温泉街道办事处的指导下进行的，未依法召开业主大会，其成立过程存在瑕疵，违反了《重庆市物业管理条例》、《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》等规定的有关条款。对此，小区业主已经向本院提起行政诉讼，请求判决撤销重庆市北碚区人民政府北温泉街道办事处对XX业委会的备案。但在庭审中，蒋素兰、关岩捷并未举示相关的生效人民法院裁判文书或其他有效证据加以充分证明，故本案中，不应对XX业委会的主体资格问题进行否定性评价。
蒋素兰、关岩捷还表示，仪才物业公司和XX业委会签订的这两份物业服务合同，都是在没有召开业主大会的情况下签订的，其本人并不知情，违反了《重庆市物业管理条例》第四十七条及《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》第三十二条第（三）项等相关规定，故对两份合同的效力不予认可。对于这一抗辩理由，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。本案系因蒋素兰、关岩捷未按时交纳物业管理费等费用引发的物业服务合同纠纷，庭审中，仪才物业公司举示了两份书面物业服务合同，对于其和XX业委会签订有物业服务合同，并根据合同的约定，实际提供了物业管理服务这一基础事实已经进行了充分的证明。而蒋素兰、关岩捷作为业主，认为这两份物业服务合同都是在没有召开业主大会的情况下签订的，违反了《重庆市物业管理条例》等相关规定，但庭审中，其并未举示充分证据加以证明，亦未在法定期限内申请证人出庭作证，应当承担举证不能的不利后果。
此外，对于《关于XX涨价事宜的告示》的效力问题。《重庆市物业管理条例》第十一条规定：“……业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：……（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容……”。第十九条第二款规定：“业主大会对本条例第十一条第（六）项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《关于XX涨价事宜的告示》系仪才物业公司和XX业委会于2014年8月6日共同发布，表示经过广大业主／物业使用人签字确认，同意将物管费上调0.20元／每平方米／月的户数占小区总户数和小区业主物业总面积的比例均超过2／3，已经达到“双过半”，根据上述结果和相关法律规定，XX小区物管费的收费标准从2014年9月起，住宅和商业物管费均上调0.20元／平方米／月。庭审中，蒋素兰、关岩捷均表示未见到过该《关于XX涨价事宜的告示》，对其真实性表示怀疑。《关于XX涨价事宜的告示》详细说明了本次涨价的缘由、过程和结果，上面加盖了XX业委会和仪才物业公司的印章，蒋素兰、关岩捷虽对其真实性表示异议，但并未举示相反的有效证据进行反驳，故对该《关于XX涨价事宜的告示》的证明力，本院予以采信。
综上，本院认为，XX业委会与仪才物业公司签订的《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》、《重庆北碚区XX小区物业管理服务合同》及共同发布的《关于XX涨价事宜的告示》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，均合法有效。
《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》第二十二条约定：“本合同适用于本物业管理区域内的全体业主及物业使用人……”。《重庆北碚区XX小区物业管理服务合同》第三十条亦约定：“本合同的效力涉及物业管理区域的全体业主及物业使用人……”。另外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业管理服务协议，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。蒋素兰、关岩捷系XX小区业主，XX业委会与仪才物业公司签订的物业服务合同及共同发布的《关于XX涨价事宜的告示》，对XX小区的全体业主均具有约束力。故对蒋素兰、关岩捷表述的“仪才物业公司和XX业委会签订的这两份物业服务合同，我本人并不知情，故不应交纳物业管理费等费用”这一抗辩理由，本院不予支持。
根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，仪才物业公司从2012年8月起，正式为XX小区持续提供物业管理服务至今，故蒋素兰、关岩捷理应按照物业服务合同约定的标准，按时交纳物业管理费、路灯费。对此，蒋素兰、关岩捷认为，仪才物业公司服务不到位，存在绿化管理和保洁工作不到位、工作人员服务态度差、车库大门长期无人值守等问题。另外，重庆市轨道交通6号线建设过程中的爆破施工，对我们的房屋造成了损害，但仪才物业公司未进行解决，故不应交纳物业管理费等费用。
上述抗辩理由，属于认为物业管理服务存在质量问题。对此，本院分别评析如下：首先，对于蒋素兰、关岩捷认为仪才物业公司绿化管理不到位，导致小区绿化树木枯死的问题。根据蒋素兰、关岩捷庭审中举示的照片显示，确有个别树木干枯被锯断的情况。《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》附件1、2是关于物业服务质量的约定。附件1第17项表明绿化完好率的“国优标准”及“承诺标准”均为95%，而非100%。且上述问题的严重程度，明显不足以构成蒋素兰、关岩捷不交纳物业管理费等费用的正当充分理由；其次，关于蒋素兰、关岩捷所述小区车库大门无人值守的问题。《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》第七条明确约定：“本合同管理区域内的地下停车库属重庆XX集团所有，其相关费用目前由该公司负责收取，本合同不涉及”；再次，对于蒋素兰、关岩捷认为重庆市轨道交通6号线建设过程中的爆破施工对其房屋造成损害，而仪才物业公司未进行解决的问题。《中华人民共和国侵权责任法》第三条规定：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”。本院认为，若重庆市轨道交通6号线建设过程中的爆破施工确实对蒋素兰、关岩捷的房屋造成损害，其可依法采取协商、调解、诉讼等多种方式，直接要求相关的施工单位等直接侵权的责任主体进行解决。而本案中，仪才物业公司是基于物业服务合同的约定提供物业管理服务的企业，其本身并非侵权责任法上的侵权人。故蒋素兰、关岩捷以此为由拒绝缴纳物业管理费等费用，明显不当。另外，对于蒋素兰、关岩捷在庭审中举示的拟证明仪才物业公司管理不善的签名意见，因系复印件，且蒋素兰、关岩捷未在法定期限内申请相关的证人出庭作证，故对该签名意见的证明力，本院不予采信。综上，对于蒋素兰、关岩捷的上述抗辩理由，本院均不予支持。故蒋素兰、关岩捷应当按照物业服务合同的约定，履行向仪才物业公司交纳物业管理费、路灯费的义务。
蒋素兰、关岩捷自2014年1月起至2015年7月期间，未向仪才物业公司交纳过物业管理费、路灯费。关于物业管理费，根据XX业委会与仪才物业公司签订的期限为2012年8月1日至2015年7月30日的《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》第四条约定，多层住宅物业费为0.60元／月／平方米（不含公摊电费）。XX业委会和仪才物业公司发布的《关于XX涨价事宜的告示》，共同约定XX小区物管费的收费标准从2014年9月起住宅和商业物管费均上调0.20元／平方米／月。虽《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》的期限为2012年8月1日至2015年7月30日，但仪才物业公司自2012年8月起正式为XX小区持续提供物业管理服务至今，其和XX业委会于2015年7月22日签订的期限为2015年8月1日至2018年7月30日的《重庆北碚区XX小区物业管理服务合同》，亦约定多层住宅物业费为0.80元／月／平方米（无电梯、不含各种公摊费）。故蒋素兰、关岩捷自2014年1月至2015年7月应当向仪才物业公司交纳的物业管理费为1131.10元（0.60元／月／平方米×83.17平方米×8个月＋0.80元／月／平方米×83.17平方米×11个月）。
关于路灯费，虽《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》第四条约定，多层住宅物业费为0.60元／月／平方米（不含公摊电费），但对于路灯费如何分摊和交纳，并未进行明确约定。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”庭审中，仪才物业公司和蒋素兰、关岩捷均同意按照3.02元／月来计算蒋素兰、关岩捷2014年1月至2015年7月未缴纳的路灯费，且庭审中，蒋素兰、关岩捷均表示同意交纳该笔路灯费，故自2014年1月至2015年7月，蒋素兰、关岩捷应向仪才物业公司交纳的路灯费为57.38元（3.02元／月×19个月）。
另外，关于仪才物业公司请求判决蒋素兰、关岩捷向其支付所欠物业管理费、路灯费违约金的诉讼请求，《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》第十九条约定：“业主、物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业管理服务费的，应按物业管理条例的相关规定承担违约责任”。而《物业管理条例》第三十五条第二项明确规定：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”，除此之外，《物业管理条例》并无任何关于如何确定具体违约责任的规定。《重庆市物业管理条例》第八十一条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，或者按约定申请仲裁”。除此之外，该条例亦无任何关于如何确定具体违约责任的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，仪才物业公司与XX业委会签订的《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》之中，仅约定“业主、物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业管理服务费的，应按物业管理条例的相关规定承担违约责任”，并未明确约定违约金的数额或计算方式，而《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》之中均无相关规定。对此，鉴于仪才物业公司主张的违约金数额过高，本院以蒋素兰、关岩捷未交纳物业管理费、路灯费的总额1188.48元为基数，在人民银行同期贷款利率的基础上上浮50%，计算出蒋素兰、关岩捷应支付的违约金为84.70元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款、第六十九条之规定，判决如下：
一、由被告蒋素兰、关岩捷于本判决生效之日起五日内支付原告重庆仪才物业管理有限公司2014年1月至2015年7月期间的物业管理费1131.10元、路灯费57.38元及违约金84.70元。上述款项共计1273.18元；
二、驳回原告重庆仪才物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告蒋素兰、关岩捷负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 上官鹏
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 丁茂珂