河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀06民终2273号
上诉人（原审被告、反诉原告）：贾伟，男，1983年5月20日，汉族，现住河北省保定市涞水县。
委托诉讼代理人：马晨利，河北平一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李桂云，女，1955年10月16日出生，汉族，现住河北省保定市涞水县。
委托诉讼代理人：赵金刚，河北精伟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙越，男，1986年3月20日出生，满族，系被上诉人之子。
上诉人贾伟因与被上诉人李桂云合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院（2016）冀0623民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贾伟上诉请求：1.请求二审法院依法撤销涞水县人民法院（2016）冀0623民初1331号民事判决，将本案依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，判决显失公平公正。一审期间，上诉人依法向一审法院提出反诉请求，要求被上诉人赔偿上诉人装修费用31281元，同时要求被上诉人立即返还上诉人购置安装在租赁房屋内的空调及热水器等电器设备。为此，上诉人依法向一审法院提出就涉案房屋装修装饰物及购置电器设备的实际情况进行现场勘验，同时申请就上述物品现有价值委托价格部门进行鉴定。一审法院在现场勘验后，以上诉人不能举证证明原有木质门窗与现有塑钢门窗（上诉人因需要将原木质门窗更换为塑钢门窗）之间差价，加之原木质门窗己不存在，无法恢复原貌为由，对上诉人提出的更换塑钢门窗价格鉴定申请不予支持，上诉人认为一审法院的这一认定实属错误。一审期间上诉人为证实自己的上述主张，依法提交了相关证据予以证实，即证人张某出庭作证证言及施工材料款收据（票据金额10340元），况且被上诉人对上诉人更换塑钢门窗这一事实也并未予以否认。由此可见，上诉人申请就其塑钢门窗剩余价值予以鉴定并无不当，而一审法院以更换下来的木质门窗不复存在且无法恢复原貌为由，就上诉人提出的价格鉴定申请不予支持，进而驳回上诉人该部分诉请的做法于法无据，所认定事实显失公平公正。
李桂云答辩称，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人租赁房屋设立了一个售楼处。其要求售楼处体面、气派一些，因此根据自身需要进行了部分装修。上诉人的装修完全是为了自己的利益。双方对于合同到期后装修如何处理并没有约定。事实上，双方合同没有到期，上诉人只是不想用这个房子了，但离开之前，上诉人已经将能移动的物品全部带走，至于他提到的装修的窗户并不是应我方要求进行的更换。房屋原来的窗户上诉人不知放到了何处，其要求我方支付这部分费用没有事实和法律依据。另外，上诉人提到的空调在其搬走时已经拆除，剩下的空调是被上诉人的；上诉人主张的空调型号和价格通过法院的现场勘验，无法对应，所以上诉人所说的这部分空调是不存在的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
李桂云向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告所签《房屋租赁合同》；2.请求人民法院依法判令被告向原告支付2015年12月2日至2016年3月17日房屋租金22286元，并支付因逾期支付租金给原告造成的损失6250元（按一个月的租金计算）。3.本案诉讼费用及保全费用由被告承担。贾伟向一审法院反诉请求：1.依法判令解除反诉人与被反诉人签订的“房屋租赁合同”；2.判令被反诉人赔偿反诉人装修费31281元；3.判令被反诉人立即返还反诉人购置安装在租赁房屋内的格力牌空调4台（型号：32570Aa-3空调3台；型号：KFR-26551FNAa-A3空调一台）、统帅牌热水器1台（型号：LES60H-C2）；4.本案本诉及反诉案件受理费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2013年12月2日，原告（反诉被告）李桂云（出租方、甲方）与被告（反诉原告）贾伟（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同第一条房屋基本情况第1项“1、甲方出租房屋位于……，门牌号为××，……。”；第2项“2、该房屋上下各3间共正房六间，另西侧有一座小跨院。”；第二条租赁期限“租赁期限自2013年12月2日起至2016年12月1日止，租赁期限为3年。”；第三条租金“该房屋租金为：1、2013年12月2日至2014年12月1日第一年65000元，2、2014年12月2日至2015年12月1日第二年70000元，3、2015年12月2日至2016年12月1日第三年75000元。”；第四条付款方式“1、该房屋付款方式为分年度预付款，……以后每年按该年度时间预交房屋租赁费。”；第五条其它“1、甲方必须允许乙方按自己的意愿进行装修。”，双方还对其它权利、义务做了约定。
《房屋租赁合同》签订后，被告（反诉原告）贾伟依约交纳了2013年12月2日至2014年12月1日及2014年12月2日至2015年12月1日两年的租赁费，2015年12月，被告（反诉原告）贾伟将其在租赁楼房内的家俱、空调等物品搬走，2016年3月17日，原告（反诉被告）李桂云的丈夫孙贺瑞及儿子孙越去找被告（反诉原告）贾伟送达解除合同通知书，当时贾伟不在，孙贺瑞父子二人当着证人孙某1的面将通知送达给了赵永红。因案外人赵永红系被告（反诉原告）贾伟的岳父，也是贾伟开办的开发公司的部门经理，贾伟和原告（反诉被告）也讲过赵永红能全权代表其处理租赁房屋的相关事宜，且赵永红因租赁房屋的相关问题也和孙越洽商过，原告（反诉被告）孙贺瑞问赵永红能否代表贾伟谈租房的事，赵永红表示能代表，在没协商成功的情况下，将《解除房屋租赁合同通知书》交到了赵永红手中。2016年3月18日，原告（反诉被告）李桂云与案外人刘占华签订了租赁协议，将房屋租赁给了案外人刘占华。
本案证人徐某证实被告（反诉原告）贾伟租赁原告（反诉被告）李桂云楼房后院的瓷砖和后院墙与楼房连接处的阳光顶子是被告（反诉原告）贾伟承租后让其施工的、张某证实被告（反诉原告）贾伟承租楼房后门、窗是贾伟让其将原来的木头门窗换成了塑钢门窗。
在庭审中，被告（反诉原告）贾伟承认涉案楼房内勘验现场的三台空调与其申请勘验的申请书上所列型号均不一致。在原告（反诉被告）李桂云为被告（反诉原告）贾伟送达《解除房屋租赁合同通知书》后，原、被告因租赁费的给付问题产生纠纷，原告（反诉被告）李桂云诉至本院，请求本院判如其所请，被告（反诉原告）贾伟向本院提起反诉，请求本院判如其反诉所请。
一审法院认为，原、被告双方于2013年12月2日签订的《房屋租赁合同》合法、有效，双方当事人应按约定履行各自应尽义务，原告（反诉被告）李桂云已按约定将楼房交付给被告（反诉原告）贾伟使用，履行了其应尽义务，被告（反诉原告）在租赁两年后第三年租期开始时既未按约定交纳房租也未提前通知原告（反诉被告）李桂云不再租赁该楼房就将其在租赁楼房内物品搬出，被告（反诉原告）贾伟以其实际行为表明了不再履行合同义务，属合同违约，应承担给付解除合同前租赁费的违约责任。被告（反诉原告）贾伟辩称的其在租赁期间原告（反诉被告）李桂云将房屋转租第三人造成其无法继续使用的答辩意见，在庭审中证人孙某2、杜某均证明在2015年12月份被告（反诉原告）贾伟已将其家俱、物品、空调等搬走，原告（反诉被告）李桂云在向其下达了解除合同通知后才将楼房租与他人，所以，对被告（反诉原告）贾伟的该答辩意见，本院不予支持。被告（反诉原告）贾伟应从应交纳房租的12月2日给付至解除合同（2016年3月17日）之日的租赁费（75000元×106天÷365天）21780元，对原告诉请的判令解除原、被告所签订的《房屋租赁合同》，因原告（反诉被告）李桂云向被告（反诉原告）贾伟送达解除合同通知后，该被告并未就解除合同通知效力提起诉讼，所以，双方的租赁合同已于2016年3月17日解除，对此项诉请本院不再涉及，对被告（反诉原告）贾伟辩称的原告（反诉被告）李桂云主张的6250元的损失无事实及法律依据的意见，因在解除合同第二天原告（反诉被告）李桂云就将其房屋租与他人，贾伟的行为未对其造成其他损失，对被告（反诉原告）贾伟的该答辩意见，本院支持，对原告（反诉被告）李桂云的该项诉请，本院不予支持。
对被告（反诉原告）贾伟反诉请求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，因原、被告双方的租赁合同已在2016年3月17日通知解除，对此反诉请求本院不再涉及；对其反诉请求原告（反诉被告）李桂云赔偿其装修费31281元，主要包括两项，第一项为阳光顶子及地板砖的花费、第二项为楼房后门、窗由木制结构改为塑钢结构的花费。因其装修房屋是其为了业务需要，通过勘验，彩光顶系现租房户修建，地板砖是否是被告（反诉原告）贾伟所修建证人已记不清楚，塑钢门窗虽正在使用，但被告（反诉原告）贾伟不能举证证明原来的木质门窗与塑钢门窗之间的差价，且在拆走塑钢门、窗后原木质门窗已不存在，无法恢复原貌。对此项反诉请求，本院不予支持。虽然被告（反诉原告）贾伟提出了对装饰、装修物的价值委托进行鉴定的申请，但在无比对物的情况下，鉴定已无必要，本院对该申请不予支持。对被告（反诉原告）贾伟反诉请求原告（反诉被告）李桂云返还其购置安装在租赁房屋内的格力空调4台及热水器一台，因本院勘验时涉案房屋内的空调型号与其提供的型号均不一致且无热水器，其又未能提供购买的空调安装在涉案房屋内的相关证据，对此项反诉请求本院也不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、第一百零七条的规定，判决：一、被告（反诉原告）贾伟给付原告（反诉被告）李桂云租赁费21780元，限本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告（反诉被告）李桂云的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）贾伟的反诉请求。案件受理费513元，减半收取256.5元，由原告（反诉被告）李桂云负担25元，由被告（反诉原告）贾伟负担231.5元，反诉案件受理费341元，由被告(反诉原告)贾伟负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实基本一致。
本院认为，上诉人仅对一审法院未准许就更换塑钢门窗价格进行鉴定存在异议。双方签订有租赁合同，其中明确约定上诉人可根据意愿对房屋进行装修。合同履行过程中，由于上诉人的违约行为，导致了合同解除。根据相关司法解释规定，上诉人请求出租人赔偿装饰装修残值损失的，应不予支持。上诉人所更换门窗虽为出租人所使用，但在原来门窗已不存在，门窗差价无法确定的情况下，一审未准许上诉人提出的鉴定申请，并无不当。
综上所述，贾伟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费804元，由上诉人贾伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘克伟
审判员 刘 娟
审判员 王明生
二〇一八年五月十七日
书记员 刘 佳