北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第01396号
原告李兰，女，1958年1月6日出生。
委托代理人李研，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被告侯杰，男，1985年8月8日出生。
委托代理人张志凤（被告侯杰之母），女，1958年11月22日出生，陕西同人会计事务所注册会计师，现住北京市朝阳区。
委托代理人梁宁辉，陕西稼轩律师事务所律师。
原告李兰（以下称原告）与被告侯杰（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李研、被告委托代理人张志凤、梁宁辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月14日，我与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件，约定被告购买我位于北京市朝阳区崔各庄乡大望京村x号地（x地块）x#住宅楼x层x单元x号房屋，建筑面积134.3平方米，房屋成交价785万元。双方约定，在签订房屋买卖合同时被告支付定金100万元，其中签约当日支付2万元，剩余98万元于2014年4月18日前支付。被告还应于2014年7月4日前支付购房预付款450万元，以表履约诚意。房屋买卖合同第八条约定，双方应当按约定履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金。2014年4月16日，双方签订《物品交接清单》，被告已经确认收到了涉案房屋内20余项物品及文件，即我已于当日将该房屋交给被告使用至今。我认为，被告在支付了定金100万元后，就2014年7月4日前应当支付的预付款450万元一直未付，其行为已构成违约，根据合同约定，其应当承担每日3925元的逾期付款违约金。现要求：1、被告支付购房款450万元；2、被告支付逾期付款违约金50万元。
被告辩称：此次交易中发生了很多事件，使我对原告的履约能力产生怀疑，原告没有提供证据打消我的疑虑。在合同签订时信息披露不充分，如合同不全、付款的节点没有进行验证、购房发票等法律文书原件没有提供。在合同履行过程中，原告拖延提交了必要的法律文件，导致我对其履约诚意产生了怀疑。原告没有配合提供一些重要文件的原件以供查验，其是否已向开发商全额支付了购房款至今没有提供凭证。原告与开发商约定的是其有按揭贷款，但与我约定的是其一次性付款，这存在矛盾，我对该房屋是否向银行抵押存在疑虑，原告一直没有对此合理解释。在双方磋商中，原告提供的补充协议与其之前陈述的事实存在很大差距，进一步加大了我的疑虑。正是由于以上原因，我主张行使不安抗辩权暂不予付款，但截至今日没有得到得到合理解释。
经审理查明：2011年8月27日，原告与北京保利营房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，购买位于北京市朝阳区崔各庄乡大望京村x号地（x地块）x#住宅楼x层x单元x号房屋，总价款为5078936元，合同附件五约定付款方式为“买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付第一期首付款计人民币3048936元（其中10万元为定金），其余房价款计人民币2030000元以商业按揭贷款方式支付”。2012年2月27日，原告又与北京保利营房地产开发有限公司签订补充协议，约定将合同附件五修改为“买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付第一期首付款计人民币3048936元（其中10万元为定金），并于签订本补充协议当日一次性补交房价款计人民币2030000元”。经查，该补充协议系2014年8月倒签。购房后，原告已收房但尚未取得房屋所有权证。
2014年4月14日，有意购房的被告到涉案房屋所在小区看房，中介人员向其介绍了原告的房屋，当天原、被告即签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：被告购买原告位于北京市朝阳区崔各庄乡大望京村x号地（x地块）x#住宅楼x层x单元x号房屋，建筑面积134.3平方米；原告已与开发建设单位北京保利营房地产开发有限公司就该房屋签订商品房买卖（预售）合同，原告确认其已以全款方式（包括虽贷款但贷款已还清之情形）；该房屋尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2015年12月，具体时间视开发建设单位实际办理而定，待该房屋取得房屋所有权证书后，双方按照本合同约定就该房屋办理房屋权属转移登记；房屋成交价格为785万元（包括房价款、现有公共维修基金、装修及附属配套设施等）；被告在签订合同同时支付定金100万元；被告为表履约诚意，另于2014年7月4日前以银行转账方式向原告支付购房预付款450万元；原告于2014年4月18日前房屋交付被告；在原告取得该房屋所有权证书之日起10个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记；除定金及购房预付款等已经支付的款项外的剩余房款，应于过户当日以双方自行交接的方式支付；原告保证房屋没有产权纠纷，未被法院查封，其配偶或其他共有权人均知晓并认可本次交易行为，且该房屋不存在房屋租赁纠纷和任何优先购买权，因原告原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任，若本次交易所签订的买卖合同或文件，因上述情况被解除、撤销或认定无效，则承诺人应向另一方承担相当于本合同约定成交价格的50%作为赔偿金；双方应当按约定履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴付的税费，合同继续履行，自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权解除合同；……
双方同日另签订合同附件，约定被告于签约当日支付原告定金2万元，剩余定金98万元于2014年4月18日前支付；被告于2014年7月4日前支付购房款450万元，于过户当天支付购房款235万元；原告未将该房屋出租，其应于被告支付定金100万元当日将房屋交付被告；……
2014年4月14日签约当日，被告向原告支付定金2万元，次日又转账支付定金98万元。2014年4月16日，原告将房屋交付被告。
此后被告未依约支付后续购房款。庭审中，被告称原告在房屋交付时未出示其与开发商签订的《商品房买卖合同》原件，也未提供该合同完整的复印件，对于与房屋权属有关的合同附件内容无从知晓，未提供其全款付清的付款凭证，以致其对原告的履约诚意及产权瑕疵产生严重担忧，故有权要求原告提供上述文件，在确认无误后进一步履行合同，经其多次告知但原告未提供相关资料，故其有权迟延付款。经查，2014年7月30日，中介人员向原告出具借条，借取原告购房合同原件，称客户方需要落实细节确认。
根据被告之母张志凤与原告手机短信联系截屏照片，显示原告于2014年7月30日发信息“张女士：您应该考虑怎样履行合同！”张志凤回复“李姐，我出于对你的信任，在没有等到合同提供完整，发票没看到的情况下，第二天我就支付了100万定金。今天在等你商量支付预付款时，我向中介提出要看完整合同才发现本套房子做过抵押贷款。在我震惊之余我要求提供发票进行核对，也是情理之中，毕竟几百万，也是血汗钱。请你能够理解。处事讲法，做人论情。我想你也是一个通情达理之人。”原告于2014年7月31日回复“张女士：您这么说不对。我当时把所有的文件拿过去给你们看过。而且向你们都说明过本来想贷款买后来因为属于第二套房子按银行要求开收入证明太麻烦。经开发商同意改付一次性付。我想，开发商给我开具的正式发票应该足以证明。如果你不相信你可以去调查。但你对我的诚信怀疑我很生气。我还没有拿到一半的房款，就给你们提供方便，让你们提前入住进行入住装修。可是你现在反而怀疑我，不履行合同，换了你你会怎么想？”张志凤又回复信息“居间合同签了，我是本着对你和中介的信任对此房你本人一次性全款已经付清的承诺。你购房的合同只提供了7页。我昨天早上就通知了中介要看合同原件并且是完整的，从下午三点钟一直等到晚上十点，中介分别以第一次合同前7页复印件（此前已经提供给我），第二次缺10至14页及附件七至十一的复印件，之后第三次在我们一再要求下才补充完整合同复印件。你给我的解释是原准备贷款，后改变一次性付款，但与开发商的购房合同为什么没有变更？我作为一个购房者在履行合同中发现了房产权属的瑕疵，进一步核实没有不合适吧？李姐我核对也是对你的信任，我没有怀疑你的人品，只是在做事过程中有疏漏之处，只要把疑虑解开，用证明资料完善就好。谢谢李姐的配合。”10月13日，原告向张志凤发信息再次催款，张志凤表示原告仍未提供完整的资料，原告回复信息“我不知道您指的是什么资料？我这边该提供的都提供了！您最担心的这房子是不是有贷款？这个问题呢，有正式的发票，还有您要的变更付款方式补充协议都给了中介了，这些资料足以证明这房子是干净的，没有贷款的。您还要什么资料？”“如果您还不放心，您也可以以买主的身份和麦田人一起去找保利售楼处杨光经理调查这房子是不是一次性付款买的？我希望不要再拖下去，赶紧把问题解决！我这边相信您早就把房都交给你们了，您可不能这样的方式回报我当初对您的信任呀！”“保利售楼处就在小区里边！”
另根据被告之母张志凤与中介工作人员张志凯的手机短信联系截图照片，张志凯于7月31日转发原告短信称“刚才我去了保利售楼处。他们帮我查到了我的付款记录。第一次定金十万/第二次首付款2948936元第三次1100000元。第四次转账过来930000元。刚才他们答应帮我出改付款方式的补充协议。约一周后可以拿到。另听他们说，这套户型在9号楼16层的三月底卖了850万价格。其他楼层三月底四月初都买的800万到815万。所以你们告诉对方他们没有亏。而且正式发票足以证明这个房子是付清全款买的。让她们履行合同吧。”张志凤于8月7日给张志凯发信息询问补充协议办理的情况，张志凯转发原告前一日的信息“首先。说明的是因为我最终确实是一次性付款，而且有正式发票。我也没曾想改付款协议。说实在的合同里有没有这个协议我都给忘了。因为人家已经给我开了正式发票。这次张女士倒是提醒我了。我7月31日去找开发商去了，我后改一次性付款了，当时为什么没有给我改付款协议？售楼处现住的负责人说，‘这的确是我们的失误，但有了正式发票就是一次性付款的凭证，即使是没有改付款协议，注意证明您已经付清全款了，假如有贷款的话，发票上会有注明的。您放心我们给您补付款协议。’他当时给我补办，让我签字。他说，这个补充协议还得送到总部盖章需要至少一周。昨天我给打电话问了，财务部还没有反馈，让我再等等。所以，我只能忍耐地等他们消息。张女士既然是搞审计的应该更明白正式发票意味着什么！”张志凯于8月21日发信息“张阿姨，补充协议出来了”并发送协议照片一张。8月30日张志凯发信息称“张阿姨，李阿姨那边要求的期限是9月4日款项到账，您的要求我已经传达到位，同样的对方的要求我也给您传达到位”。10月13日张志凯发信息称“阿姨，业主彻底急了，您再不付款，她就要起诉您了”。张志凤回复表示合同所有的附件未完整提供，发票原件不能只通过发彩信的方式看，双方意见发生争执。
2014年11月20日，原告委托律师向被告发出《律师函》，催缴被告应于2014年7月4日前支付的购房款450万元。2014年11月24日，被告回函称原告与开发商的全套购房合同及附件及付款证明发票等资料未能提供。
庭审中，原告提交其已向开发商支付全部购房款的银行转账凭证，证明其购房未办理银行按揭贷款；并提交其收房时缴纳各项税费的收据。提交朴明姬证言一份。
被告提交其与张志凯2014年7月30日的录音，欲证明开始签约时只看了原告与开发商之间前7页的合同。原告对录音的真实性不认可，并且认为录音恰恰证明原告将合同交给中介公司了。
上述事实，有北京市商品房预售合同、补充协议、北京市存量房屋买卖合同、收条、律师函、银行转账凭证、税费收据等书证、手机截图照片、录音资料及各方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：原、被告之间的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，被告应于2014年7月4日前以银行转账方式向原告支付购房预付款450万元，现被告未履行。关于未履行上述付款义务的理由，被告称对原告的履约能力产生质疑，故行使不安抗辩权迟延付款。根据查明的事实，原告的履约能力在合同签订后履约过程中并无证据表明发生了变化，从而导致其履约能力的丧失或可能丧失，从庭审调查的情况来看，亦无证据证明上述情形的发生。本案中双方对于涉案房屋尚未办理房屋产权证的情况均是明知的，相对于办理房屋产权证的房屋而言，涉案房屋在交易过程中相关权利的核实，需要更加审慎和注意并伴有一定风险。作为完全民事行为能力人，被告理应在签订合同时对交易对象及履约风险进行评估，其签订合同的行为表明其自愿承担相关风险，故签约后其即应接受合同条款的约束，依约履行合同，而非在履行过程中重新评估风险并以此作为中止履行的依据。况且，在本案中，双方签订合同是在2014年4月14日，涉案款项的付款期限为2014年7月4日前，即便被告还需要核实相关材料，亦应主动联系尽快核实，以免导致合同履约期限的延误，增加履约成本，被告本应具备充裕的核实时间，但根据现有证据，无证据证明被告在履约期限届满前进行过相关联系的行为，此种行为很难看作是一个诚信履约的当事人的行为表现。法律规定，应当先履行债务的当事人，没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。据此，本院认为被告主张不安抗辩权无事实和法律依据，其逾期未付款应认定为违约。现原告根据合同约定要求被告支付购房款450万元，本院予以支持。合同约定，双方应当按约定履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金，现原告主张违约金50万元，符合合同约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告侯杰于本判决生效后七日内给付原告李兰购房款四百五十万元；
二、被告侯杰于本判决生效后七日内支付原告李兰违约金五十万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万三千四百元，由被告侯杰负担（于本判决生效后七日交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 蔡 峰
二〇一五年五月十一日
书记员 张凯华