四平市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0303民初1607号
原告:孙国富，男，汉族，1970年6月15日生，个体，住四平市铁西区。
委托代理人：闫民，吉林英诚律师事务所律师。
被告：王长宇，男，汉族，1977年4月22日生，梨树长宇驾校董事长，住四平市铁西区。
委托代理人：宋英杰，吉林英诚律师事务所律师。
第三人：申健，住四平市。
第三人：四平市中小企业投资担保有限公司，地址：铁西区中央西路84号。
法定代表人：温永学，董事长。
委托代理人：刘争戈，吉林公捷律师事务所律师。
第三人：闫晓明，住四平市。
委托代理人：李倩，吉林华圣律师事务所律师。
第三人：铁东区经济局（原四平市铁东区工业局），地址：四平市铁东区人民政府10楼。
法定代表人：郭殿海，局长。
委托代理人：申岩，铁东区经济局副局长。
原告孙国富诉被告王长宇，第三人申健、四平市中小企业投资担保有限公司（以下简称担保公司）、闫晓明、铁东区经济局房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告孙国富及委托代理人闫民、被告王长宇的委托代理人宋英杰、第三人担保公司的委托代理人刘争戈、第三人闫晓明及委托代理人李倩、第三人铁东区经济局的委托代理人申岩到庭参加诉讼，第三人申健经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
孙国富诉称：1999年11月29日闫晓明与四平市铁东区工业局达成协议，将全部资产包括吉房权四字第XXXX号面积为332.64平方米房屋出售给闫晓明。2006年6月25日闫晓明将涉案房屋协议转让给四平市中小企业投资担保有限公司。2014年2月27日四平市中小企业投资担保有限公司将涉案房屋协议转让给申健。2015年6月30日申健将涉案房屋协议转让给被告王长宇。2016年5月16日被告王长宇又将涉案房屋协议转让给原告。现因被告、第三人均未能协助原告办理涉案房屋所有权登记过户手续，故诉至法院，要求：1、确认原、被告签订的房屋（吉房权四字第XXXX号，面积为332.64平方米）买卖合同合法有效；2、要求被告及第三人配合原告办理房屋过户手续；3、诉讼费用由被告承担。
王长宇辩称：2016年5月6日原告与被告签订房屋转让协议，将涉案房屋以80万元价格卖给原告，当时原告只将一台车作价20万元给付了被告，其他价款商定于2016年年底前付清，至今剩余房款原告分文未付。依据合同法167条规定，原告没有付清房款前提下，被告保留索要剩余房款或解除合同的权利。在原告没有付清房款前提下，原告无权要求被告配合办理房屋过户手续。
担保公司述称：2006年7月5日四平市银河环保涂料有限公司向四平市城市信用联社贷款24万元人民币，该笔贷款是由中小企业担保公司向信用社提供的担保，四平市银河环保涂料公司股东闫晓明向我公司提供了抵押反担保，该笔贷款到期后，因四平市银河环保涂料有限公司未能偿还该笔贷款，我公司对该笔贷款向四平市城市信用联社予以代偿，代偿后我公司向抵押反担保人闫晓明行使追偿权，之后双方在2006年6月份达成《以物抵债协议》。在2014年2月27日，我公司同申健达成《债权转让协议书》，将包括本案在内的房屋债权转让给申健，上述即为我公司涉及到诉争房屋与我公司有关的情况，我公司认为原告将我公司列为本案第三人，无事实依据，原告要求我公司配合原告办理房屋过户手续也无相应的事实依据及法律依据。
闫晓明述称：闫晓明将涉案房屋是以附条件的形式抵偿给四平市中小企业投资担保有限公司，双方于2008年1月10日签订了《以资抵债协议》，该协议约定了闫晓明以涉案房屋作价247,072.00元抵偿债务，担保公司对涉案房屋处置、变卖的价款，或拆迁占地的补偿款，在偿还闫晓明所欠债务之后，余款归闫晓明所有。担保公司依据《以资抵债协议》对涉案房屋可以处置、变卖享有优先受偿权，但在其债权得到受偿后，涉案房屋的剩余价值应按照协议约定返还给闫晓明。担保公司明确表示其与申健之间签订的是《债权转让协议》，并非是涉案房屋的无权转让，第三人申健依然享有的是债权，不是涉案房屋的物权，申健在未取得房屋所有权情况下，将涉案房屋转让给被告王长宇，王长宇又在同样情况下将涉案房屋转让给原告的行为，均是无权处分，无权处分人出卖他人财物而签订的合同为债权、债务合同，并不引起物权的变动，可见原告并未取得房屋所有权，其诉请没有法律依据，不应支持，其请求闫晓明配合办理过户，没有事实及法律依据。
铁东区经济局述称：关于涉案房屋转让给闫晓明无异议，我局只清楚和闫晓明之间的合同，其他当事人的转让和合同，我局都不清楚。
第三人申健无答辩意见。
原告向法庭提供如下证据材料：
1、四平市经济体制改革委员会文件“四改批字【1996】2号”（1996年1月1日）、关于四平东晓磨料磨具有限公司破产的批复、四平市铁东区体制改革委员会文件“四东改【1999】15号”（1999年11月30日）关于出售四平市托福磨料磨具有限公司的批复、四平市铁东区工业局（铁东区经济局前身）《产权出售证明》（2000年1月20日）、四平市铁东区工业局（铁东区经济局前身）《协议书》（1999年11月29日），上述证据证明四平市铁东区工业局（铁东区经济局前身）将四平市托福磨料磨具有限公司（四平市砂布砂纸厂）整体资产（包括涉案房屋）出售给闫晓明的过程，即闫晓明合法取得涉案房屋。
王长宇质证称，对真实性无异议，对证明问题我方不发表意见，与我方无关。
担保公司质证称，无异议。
闫晓明质证称，无异议。
铁东区经济局质证称，无异议。
2、四平市银河环保涂料有限公司《企业法人营业执照》、法人代表简历（史俊友）、四平市银河环保涂料有限公司章程，证明闫晓明合法取得四平市托福磨料磨具有限公司整体资产后重新注册的公司即四平市银河涂料有限公司，章程全体股东签名有闫晓明签字，也证实闫晓明是该公司股东。
王长宇质证称，与我无关。
担保公司质证称，该证据体现不出来和闫晓明的关系，对章程无异议。
闫晓明质证称，该证据不能证明原告代理人所说闫晓明注册了四平市银河涂料有限公司，该公司法人、营业执照明确体现，法定代表人姓名为史俊友，此公司和闫晓明无任何法律关系。该章程是复印件，真实性无法确定，该章程与本案无关。托福公司和银河公司是两个不同的公司，托福公司只是为银河公司的一笔贷款做了一次担保。
铁东区经济局质证称，与我局无关。
3、四平市银河环保涂料有限公司股东会决议（2006年6月10日，有闫晓明的签字），申请贷款24万元；四平市中小企业投资担保有限公司《委托保证合同》（2006年6月20日），约定闫晓明及妻子的财产为贷款24万元提供反担保；四平市中小企业投资担保有限公司董事会决议（2006年6月30日），为四平市银河环保涂料有限公司24万元贷款提供担保；《不可撤销的信用反担保函》（2006年7月4日），闫晓明及妻子用家庭全部财产担保该24万元贷款，并愿承担连带责任；四平市中小企业投资担保有限公司借款保证合同（2006年7月5日）；四平市铁东区人民法院《民事调解书》（2006）东民二初字第155号（2006年12月6日），约定如到期不偿还贷款，闫晓明用自有吉房权四字第XXXX号等八套房屋所有权证及土地四国用（92）字第10-0116号土地使用证抵偿给四平市中小企业投资担保有限公司；《以资抵债协议》（2007年2月27日），因四平市银河环保涂料有限公司、闫晓明没有按期还款，由四平市中小企业投资担保有限公司代为偿还了贷款，所以约定（吉房权四字第XXXX号）332.64平方米及其所占土地抵偿给四平市中小企业投资担保有限公司。上述证据证明第三人四平市中小企业投资担保有限公司合法取得闫晓明、四平市银河环保涂料有限公司（吉房权四字第XXXX号）332.64平方米及其所占土地的过程。
王长宇质证称，与我方无关。
担保公司质证称，对证据真实性无异议，对证明过程也无异议。
闫晓明质证称，根据以上证据可以得知担保公司依据《以资抵债协议》获得了涉案房屋优先受偿，该涉案房屋处置变卖后，或与政府拆迁剩余价款应返还给闫晓明，担保公司未对涉案房屋办理过户手续，未取得涉案房屋所有权。闫晓明也未收到过该调解书，该调解书是无效的，《以资抵债协议》不是物权转让，剩余价款应返还给我。
铁东区经济局质证称，与我无关。
4、《债权转让协议书》（2014年2月27日），四平市中小企业投资担保有限公司以247072.07万元将涉案房屋转让给申健；《买卖协议》（2015年6月30日），申健以80万元将涉案房屋转让给王长宇；《买卖协议》（2016年5月16日），王长宇以80万元将涉案房屋转让给原告；原告给被告王长宇的汇款凭证及被告的打的收条（2016年5月16日），证明涉案房屋及其所占土地从四平市中小企业投资担保有限公司到申建、到王长宇、到原告手中的流转过程，也证明原告合法取得涉案房屋。
王长宇质证称，对真实性无异议，收据并未标明是收房款，只是一张收条，写明金额100万元不能证明款项的用途，100万元与本案涉案房款80万元是有差距的，不能证明该笔款项打付的是房款。
担保公司质证称，对《债权转让协议书》真实性无异议，对其他证据不发表意见，与我公司无关。
闫晓明质证称，《债权转让协议书》是复印件，真实性无法确认。该协议书时间是2014年2月27日，申健于2014年2月23日对闫晓明提起过诉讼，依据的也是《债权转让协议》，如果2014年2月27日债权转让协议书是真实的，那么与申健2014年2月23日在未取得债权的协议下，就对闫晓明提起诉讼是矛盾的，所以此协议书真实性存在异议，此协议书形成时间也有异议。买卖协议是无权处分，形成债权、债务关系，涉案房屋的物权不发生变动，其余证据与闫晓明无关。
铁东区经济局质证称，与我局无关。
5、涉案房屋证照吉房权四字第XXXX号，该房屋的所有者四平市砂布砂纸厂，证明上列被告人、第三人均没有配合原告履行过户手续。
王长宇质证称，原告没有付清房款，我方无义务配合办理过户手续。
担保公司质证称，对产权证真实性无异议，担保公司没有配合原告履行过户手续的义务。
闫晓明质证称，同意担保公司意见。
铁东区经济局质证称，经济局前身是工业局，工业局只和闫晓明有房屋达成协议，之后所有事情都不清楚。
第三人闫晓明向法庭提供证据材料如下：
1、申健与担保公司于2013年2月4日签订的《债权转让协议书》，证明该协议书明确约定双方是债权转让，并非涉案房屋的物权转让，申健并未取得涉案房屋的所有权。
孙国富质证称，该转让协议书是复印件，真实性无法考证，该协议明确约定银河环保将债权及房屋全部转让给甲方申健，在协议书中有7套房产，转让价格是24万余元，约定价格没有变，签订时间有涂抹状态，对真实性有异议。
王长宇质证称，与我方无关。
担保公司质证称，协议如果内容有问题，2014年的协议是变更或补充协议，担保公司和申健签订的是《债权转让协议》，担保公司没有协助过户的义务。
铁东区经济局质证称，不发表意见。
2、担保公司与闫晓明、银河涂料之间签订的《以资抵债协议》，证明闫晓明将涉案房屋以资抵债形式抵偿给担保公司，并非是涉案房屋的买卖，涉案房屋在担保公司处置、变卖或与政府拆迁占地等情况，变卖后余款归闫晓明所有。
孙国富质证称，该协议题目证明了用资产来抵偿债务，协议中第2条、第4条约定的内容，证明取得了该房屋的处置权。
王长宇质证称，不发表意见。
担保公司质证称，无异议。
铁东区经济局质证称，不发表意见。
第三人申健无质证意见。
被告王长宇，第三人申健、担保公司、铁东区经济局无证据向法庭提供。
本案双方争议的焦点是：原告与被告签订的关于涉诉房产的《买卖协议》是否有效？如有效，被告及第三人是否应配合原告办理过户手续？
经审理查明：本案所涉房产（吉房权四字第XXXX号，面积为332.64平方米）登记在原四平市砂布砂纸厂名下，后成为四平市托福磨料磨具有限公司的资产，1999年11月29日四平市铁东区工业局（系铁东区经济局前身）按照四平市铁东区体制改革委员会四东改字【1999】第15号“关于出售四平市托福磨料磨具有限公司产权的批复”将涉诉房产出售给闫晓明。
2006年6月20日，保证人担保公司与委托保证人四平市银河环保涂料有限公司（以下简称银河公司）、反担保人闫晓明签订《委托保证合同》，约定由担保公司为银河公司向信用社的24万元贷款以保证的方式承担连带清偿责任。该合同中第七条反担保项下第二条1、对于本合同项下的乙方所有义务和责任由闫晓明及配偶（信用反担保方）以保证的方式向甲方提供信用反担保，并由信用反担保方与乙方向甲方承担连带责任。同时，由信用反担保方向甲方出具《不可撤销信用反担保函》。2、本合同项下的义务和责任由闫晓明及其配偶的个人财产向甲方提供反担保，并另行签订相关合同。2006年7月4日闫晓明及妻子史香兰给担保公司出具了《不可撤销的信用反担保函》。
2006年7月5日，贷款人四平市城市信用合作社联合社营业部（简称乙方）与借款人四平市银河环保涂料有限公司（丙方）、保证人四平市中小企业投资担保有限公司（甲方）三方签订《借款保证合同》，约定为确定乙方和丙方签订的2006第002号保证担保借款合同的履行，甲方愿意向乙方提供连带责任保证，甲方保证担保的范围为贷款金额为24万元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金和实现贷款债权的费用（包括诉讼费、律师费）。
2006年12月6日，担保公司与银河公司、闫晓明经四平市铁东区人民法院（2006）东民二初字第155号民事调解书达成调解协议：（二）担保公司自愿为银河公司在信用社的贷款做担保。如银河公司逾期不能偿还信用社贷款，由担保公司代为偿还，闫晓明自愿用自有的包括本案涉诉房屋等8处房屋所有权证及土地四国用（92）字第10-0116号土地使用证抵偿给担保公司所有。（用以赔偿担保公司在信用社贷款中遭受的担保损失）。
2007年12月27日，担保公司与银河公司、闫晓明签订《以资抵债协议》，主要内容为担保公司已按照保证合同约定，代银河公司向信用社偿还了借款本金24万元，利息19,072.07元,合计259,072.07元。协议记载扣除银河公司存入的保证金12,000.00元，银河公司实欠担保公司247,072.07元。其中第二条约定，经三方协商，闫晓明自愿以抵押物中的部分房地产（吉房权四字第XXXX号）面积332.64平方米及其所占土地使用权总体作价人民币247，072.07元偿还担保公司的全部债务，如担保公司处置变卖该资产或遇政府拆迁占地等其他商业行为的情况，该资产变卖的价款或拆迁占地的补偿款在偿还债权人的债务247,072.07元后，余款归闫晓明所有。第三条本协议三方签字盖章后上述房地产产权即为债权人所有。在债权人未处置变卖该资产期间，债务人闫晓明有义务看管、维护该资产。债权人允许债务人闫晓明使用该资产，但不影响债权人担保公司处置变卖该资产（其中最后债务人闫晓明签字处标记签字时间为2008年1月10日）。
2014年2月27日申健与担保公司签订《债权转让协议书》，其中第一条房产的来源（三）房产转让情况载明，担保公司将有处分权的吉房权四字第XX**号房产以247,072.07元的价格转让给申健，申健向担保公司支付转让款共计247,072.07元，申健成为新的该房产有处分权人。
2015年6月30日申健与王长宇签订的《买卖协议》，约定将购买担保公司的以物抵债房产一套即本案涉诉房产以80万元卖给王长宇。
2016年5月16日王长宇与孙国富签订的《买卖协议》，约定王长宇以80万元将涉案房产卖给孙国富。当日，孙国富给王长宇的银行卡上转入100万人民币，王长宇出具了收据一张，并将涉诉房产的产权证书交付孙国富。
以上事实，有原告提供的四东改字【1999】第15号文件、《借款保证合同》、《以资抵债协议》、《债权转让协议书》、《买卖协议》等其他证据材料在卷为凭。
本院认为：原四平市铁东区工业局根据四平市铁东区体制改革委员会四东改【1999】15号文件将四平市托福磨料磨具有限公司整体资产（包括登记在四平市砂布砂纸厂名下的涉案房屋）出售给闫晓明，闫晓明合法取得涉案房产，本院予以确认。后担保公司与银河公司、闫晓明又签订《以资抵债协议》，该协议系三方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，本院予以确认。该《以资抵债协议》第二条明确约定担保公司处置变卖该资产或遇政府拆迁占地等其他商业行为的情况，该资产变卖的价款或拆迁占地的补偿款在偿还债权人的债务247,072.07元，余款归闫晓明所有。第三条本协议三方签字盖章后上述房地产产权即为债权人所有。在债权人未处置变卖该资产期间，债务人闫晓明有义务看管、维护该资产。债权人允许债务人闫晓明使用该资产，但不影响债权人担保公司处置变卖该资产。该协议明确了担保公司对涉诉房产的处置变卖权利，且因闫晓明购买该涉诉房产后未办理过户手续，将涉诉房产的所有权证交付给了担保公司。2014年2月27日担保公司与申健签订了《债权转让协议书》，其中第一条房产的来源（三）房产转让情况载明，担保公司将有处分权的吉房权四字第XX**号房产以247,072.07元的价格转让给申健，申健向担保公司支付转让款共计247,072.07元，申健成为新的该房产有处分权人。担保公司对与申健签订了《债权转让协议书》无异议，申健依据该《债权转让协议书》取得了涉诉房屋的处分权。申健将涉案房产卖给王长宇，2016年5月16日王长宇与孙国富签订的《买卖协议》，将涉案房产以80万元的价格卖给孙国富，孙国富于当日向王长宇账户转款100万元，王长宇出具了收据。王长宇的代理人辩解收据并未标明是收房款，不能证明款项的用途，但未提供和孙国富有其他债权债务关系的证据，不能证明孙国富转款100万元不包括本案的涉诉房产的房款，故本院对王长宇的该项辩解不予支持。本案原告孙国富与王长宇签订《买卖协议》后，取得了涉诉房产转让过程的手续及涉诉房产的所有权证原件，原告孙国富在支付了合理价格的基础上，持有涉诉房产的产权证照，属于善意取得。故对原告要求确认与被告王长宇签订的关于涉诉房屋的《买卖协议》有效的诉请，本院予以支持。现因该房产已经进入征收程序，且涉诉房产在转让过程中并未对房产过户有约定，故对原告要求被告及第三人配合原告办理房产过户手续的诉请，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:
一、原告孙国富与被告王长宇签订的关于吉房权四字XXXX号、面积为332.64平方米房产的《买卖协议》有效。
二、第三人申健、四平市中小企业投资担保有限公司、闫晓明、铁东区经济局不承担责任。
三、驳回原告关于本案的其他诉讼请求。
案件受理费3144元，由原告孙国富负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审判员 陈青
二〇一七年十一月一日
书记员 周璐