四川省犍为县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）犍为民初字第1277号
原告：朱善华，男，生于1945年08月09日，汉族，居民。
原告：赵清培，男，生于1938年03月29日，汉族，居民。
原告：曹树明，女，生于1958年08月07日，汉族，居民。
三原告委托代理人：蔡德益，男，四川英华年律师事务所律师。
被告：方芬贤，女，生于1937年11月25日，汉族，农民。
被告：方妙贤（曾用名方淼贤），女，生于1942年11月13日，汉族，农民。
被告：王显会，女，生于1955年03月14日，汉族，农民。
被告：方明凤，女，生于1976年07月15日，汉族，农民。
被告：方吉，女，生于1981年04月11日，汉族，农民。
五被告委托代理人：杨万兴，男，犍为县定文法律服务所法律工作者。
原告朱善华、赵清培、曹树明与被告方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年08月13日立案受理，依法由审判员张某、彭某、人民陪审员车玉平组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱善华、曹树明及其委托代理人蔡德益，原告赵清培的委托代理人蔡德益；被告方芬贤、方明凤及其委托代理人杨万兴，被告方妙贤、王显会、方吉的委托代理人杨万兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱善华、赵清培、曹树明诉称，解放前，被告方芬贤、方妙贤之父、被告王显会之翁、被告方明凤、方吉之爷方甫林（1959年去世）将犍为县清溪镇双玉街19号（现为15号）房产典当给原告朱善华之爷朱某甲（已去世）和之父朱某丙均（已去世）；1952年朱某丙均将其中一间租给原告赵清培之母胡某（已去世）；1959年朱某丙均将其中另一间租给原告曹树明之母金某（已去世）。1966年前述房屋纳入私房改造后，前述承租人将前述房屋直至1982年的房租交给清溪镇房管组。1982年私房落实政策时，清溪镇房管组将前述房屋退给了被告方芬贤、方妙贤和被告王显会之夫、被告方明凤、方吉之父方某丁（已去世），并由方某丁持有《退房证》。1983年方某丁并代表被告方芬贤、方妙贤，将前述房屋以1300元的价格出卖给了三原告。方某丁向清溪镇人民政府出具了卖房申请书，实际收到三原告购房款1300元，将《退房证》交给了三原告。由于方某丁、方芬贤、方妙贤未持有前述房屋的老契，三原告无法办理前述房屋的过户手续。过户需要首先将房屋办到方某丁、方芬贤、方妙贤名下，再过户至三原告名下。1988年至1990年房屋换证期间，三原告为办理前述房屋的过户手续，将《退房证》交给了方某丁，本意是其办理好房产证和土地证后再将前述房屋过户至三原告名下。殊不知，方某丁和被告方芬贤、方妙贤1989年办理了前述房屋的房产证和土地证后，立即于1990年01月向犍为县人民法院对原告方某丙名为请求原告支付1983年至1989年12月的租金，实际是否认双方的房屋买卖合同关系的诉讼。1991年09月25日，犍为县人民法院对该案作出（1990）××民字第××号《民事判决书》，判决驳回其诉讼请求。方某丁和被告方芬贤、方妙贤不服该判决而提起上诉，后自愿于1992年04月09日撤回上诉而执行原审判决。之后方某丁和被告方芬贤、方妙贤未对前述房屋提出过任何主张，至今已达二十三之久。前述房屋一直由三原告占有、使用但未办理过户手续；2009年，三原告自愿将前述房屋出卖给薛某甲、王某夫妇；2015年因犍为县清溪镇人民政府对辖区内的危旧房棚户区进行摸底调查，薛某甲、王某夫妇根据与原告的购房协议而就前述房屋向犍为县清溪镇交通社区进行申报；之后，被告方妙贤也以房主身份进行申报，并对薛某甲、王某提起了返还原物纠纷诉讼。原告认为：1983年原、被告双方就前述房屋的买卖虽然没有签订正式的《买卖合同》，但被告实际收取购房款并向清溪镇人民政府提出卖房申请，原告实际占有和使用房屋，被告从1983年至1990年未对前述房屋提出任何主张，1990年提起实为产权主张的诉讼并在1992年撤回上诉后在长达23年的时间里再未提出新的主张。双方就前述房屋的买卖合同关系成立并生效，被告应依法履行协助原告办理前述房屋过户手续的义务。据此，原告于2015年8月13日诉来法院，要求：一，确认三原告1983年与方某丁、被告方芬贤和方妙贤就犍为县清溪镇双玉街15号房产建立的买卖合同关系有效；二、判令五被告协助三原告将犍为县清溪镇双玉街15号的前述房产过户至三原告名下；三、本案诉讼费用由被告负担。
被告方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉辩称，一、原告诉讼主体遗漏，还应追加第三人薛某甲夫妇，五被告不是适格的诉讼主体。其理由如下：1、朱善华母亲尚健在，曹树明还有妹妹均属于金某的合法继承人，从犍为县人民法院（1990）××民字第××号民事案件的材料看出朱某丙均、赵清培、金代英曾经主张其他们三人才是购买过讼争房产的当事人（犍为县人民法院（1990）××民字第××号民事判决书第2至3页），然后现在的三原告却说是自己购买的，所以存疑考虑原告主体是否遗漏。2、据原告所述已将房屋卖给了薛某甲夫妇，那么应当考虑本案审理的结果直接涉及第三人薛某甲夫妇的利益，是否应当追加薛某甲夫妇作为第三人。3、原告诉状主张的是1983年三原告购买了该讼争的房屋，然而朱某丙均、赵清培、金代英均在犍为县人民法院（1990）××民字第××号民事案件中主张的是1982年就已经从方某丁手中购买了该讼争的房产。很显然存疑，按照《证据规则》第九条下列事实当事人无需举证证明：1、众所周知的事实；2、自然规律及定理；3、根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；4、已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；5、已为仲裁机构的生效裁判所确定的事实；6、已为有效公证文书所证明的事实。三原告所依据的是一张仅有方某丁签名而未有另外几名被告签名的卖房申请书，重要的是申请书上并未有申请日期。当事人方某丁已经于1995年去世，上面字迹是否是方某丁所为还存疑。五被告是从1989年8月9日才依法成为合法的产权人，1983年时房屋登记的产权证是方芬贤、方妙贤、方某丁的父亲方某甲。所以说五被告不是本案的适格主体。二，从诉讼时效来说，《民法通则》第一百三十七条，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。不难看出从1990年双方为租金打官司到现在已经有25年之久，早已经超过了诉讼时效，买卖合同是一种合同之债，应当受到诉讼时效的约束，而被告方当事人在另一案中主张的是物权，物权法明确确定了物有追及效力不存在时效之说。所以我方认为三原告的主张已经超过了法律有意保护的诉讼时效。依法应当驳回其主张。三、三原告主张的申请书上载明的房屋面积与被告手上的房屋产权证和国土证上的面积大不相同，申请书上载明的是57.6平方尺，而房产证上载明的是87.4平方米，国土证上载明的则是用地面积121.4平方米，建筑占地110.7平方米。四、《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。以上法律规定足以看出房屋的买卖是严格的交易，应当以转移登记作为生效的要件。如果未转移登记即使买卖合同有效也不得对抗善意第三人，那么出卖人最多也只是承担违约责任。原告主张的代理行为，很显然是无稽之谈，原告主张在1983年进行的房屋买卖，但是我方当事人是在1989年08月09日才依法取得产权，再说方某丁是代理，他代理的又是谁呢？房屋登记的是方某甲，方某甲还有妻子，还有子女，继承的财产也未作处理，原告借1990年租赁合同的诉讼来推定方某丁能代理处理房屋买卖，很显然此说法完全没有法律依据。再说1983年方妙贤、方芬贤、方某丁还不是房主，又咋来的代理之说。综上，被告方认为，无论从何种角度都应当驳回原告方的全部诉讼请求。
经审理查，在解放前，被告方芬贤和方妙贤之父、被告王显会之翁、被告方明凤和方吉之爷方甫林（1959年去世）将犍为县清溪镇双玉街19号（现为15号）房产典当给原告朱善华之爷朱某甲（已去世）和之父朱某丙均（已去世）；1952年朱某丙均将其中一间租给原告赵清培之母胡某（已去世）；1959年朱某丙均将其中另一间租给原告曹树明之母金某（已去世）。1966年前述房屋纳入私房改造后，前述承租人将前述房屋直至1982年的房租交给清溪镇房管组。1982年私房落实政策时，清溪镇房管组将前述房屋退给了方芬贤、方妙贤和方某丁（已去世），并由方某丁持有《退房证》。1983年方某丁将前述房屋以1300元的价格出卖给了三原告。方某丁向犍为县清溪镇人民政府出具了卖房申请书，实际收到三原告购房款1300元，将《退房证》交给了三原告。由于方某丁、方芬贤、方妙贤未持有前述房屋的老契，三原告无法办理前述房屋的过户手续。过户需要首先将房屋办到方某丁、方芬贤、方妙贤名下，再过户至三原告名下。1988年至1990年房屋换证期间，三原告为办理前述房屋的过户手续，将《退房证》交给了方某丁。方某丁和方芬贤、方妙贤1989年办理了前述房屋的房产证和土地证后，于1990年01月向犍为县人民法院对原告方某丙1983年至1989年12月期间追索租金的诉讼。1991年09月25日，犍为县人民法院对该案作出（1990）××民字第××号《民事判决书》，判决驳回其诉讼请求。方某丁、方芬贤、方妙贤不服该判决而提起上诉，后自愿于1992年04月09日撤回上诉而执行原审判决。之后方某丁、方芬贤、方妙贤未对前述房屋提出过任何主张，至今已达二十三之久。前述房屋一直由三原告占有、使用但未办理过户手续；2009年，三原告自愿将前述房屋出卖给薛某甲、王某夫妇；2015年因犍为县清溪镇人民政府对辖区内的危旧房棚户区进行摸底调查，薛某甲、王某夫妇根据与原告的购房协议而就前述房屋向犍为县清溪镇交通社区进行申报；之后，被告方妙贤也以房主身份进行申报，并对薛某甲、王某夫妇提起了返还原物纠纷的诉讼（该案现已中止审理）。2015年8月13日，三原告诉来法院，要求：一，确认三原告1983年与方某丁、方芬贤、方妙贤就犍为县清溪镇双玉街15号房产建立的买卖合同关系有效；二、判令五被告协助三原告将犍为县清溪镇双玉街15号的前述房产过户至三原告名下；三、本案诉讼费用由被告负担。
认定以上事实，有原、被告在庭审中的陈述、辩解、认可；三原告在举证期限内提供的身份证复印件；1990年01月04日的民事诉状复印件、（1990）××民字第××号民事判决书复印件、1991年10月23日的民事上诉状复印件、（1991）××民上字第××号民事裁定书复印件；方某丁申请卖方的申请书复印件、收条复印件、1991年12月24日调查祝光荣笔录复印件、薛某乙、周某、黄某、李某、罗某证明复印件、房屋租用证明、房租收据复印件；犍为县人民法院（1990）××民字第××号案件的相关材料复印件共75页。被告方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉在举证期限内提供的的身份证复印件、犍国用（90）字第047一1一1133号国有土地使用证复印件、方芬贤、方妙贤、方某丁房屋共有权保持证字第1335号复印件等证据材料为依据。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。座落于犍为县清溪镇双玉街19号（现为15号）房产属于本案争议的标的物。1983年方某丁在出具给犍为县清溪镇人民政府的《申请书》中，明确载明了本案争议房屋以1300元的价格出卖给朱善华、曹树明、赵清培。因此，原告朱善华、曹树明、赵清培是本案适格的诉讼主体。从1990年1月4日方芬贤、方妙贤、方某丁向法院起诉追索房租房，不服犍为县人民法院（1990）××民字第××号民事判决，上诉撤诉后，方某丁直至1995年去逝前一直没有对该争议房屋主张过任何权利；方芬贤、方妙贤一直到2015年05月11日向法院起诉返还原物纠纷一案之前，也没有对该该争议房屋主张过任何权利。说明方芬贤、方妙贤知道方某丁在1983年已经将本案争议房屋以1300元的价格出卖给了朱善华、曹树明、赵清培的这一事实。而且，这一事实已被当时的相关人员的证词所证实。方某丁与三原告之间在1983年口头达成的房屋买卖协议有效。三原告实际交付了购房款1300元给方某丁，并对该争议房屋一直占有、居住、使用至2009年将该争议房屋出卖给了薛某甲、王某夫妇。薛某甲、王某夫妇购房后一直占有、居住、使用至今。综上，被告方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉认为三原告起诉的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解理由不能成立。原告朱善华、赵清培、曹树明与方某丁在1983年就犍为县清溪镇双玉街19号（现为15号）房屋达成的房屋买卖协议有效。原告朱善华、赵清培、曹树明要求被告方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉协助将犍为县清溪镇双玉街19号（现为15号）的房屋过户至原告朱善华、赵清培、曹树明名下的诉讼请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告朱善华、赵清培、曹树明1983年与方某丁就犍为县清溪镇双玉街19号（现为15号）的房屋达成的房屋买卖协议有效。
二、由被告方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉在本判决生效后30日内，协助原告朱善华、赵清培、曹树明将犍为县清溪镇双玉街19号（现为15号）的房屋过户至原告朱善华、赵清培、曹树明名下。
本案诉讼费100元(三原告已预交)，由被告方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审 判 长 张 静
审 判 员 彭贤文
人民陪审员 车玉平
二〇一六年二月一日
书 记 员 谢 灵
附：本判决书所适用的法律条文。
一、《中华人民共和国物权法》
第三十三条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。