天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终字80号
上诉人（原审被告）天津市治达安居建设有限责任公司，住所地天津市红桥区勤俭道西侧（红桥建设开发总公司518室）。
法定代表人许明，职务经理。
委托代理人李林，天津捷音律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高宝纪。
被上诉人（原审原告）高宝柱。
上诉人天津市治达安居建设有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2015）红民初字第1072号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，涉诉房屋坐落天津市红桥区和××居住区××和××号，原房号为天津市红桥区和苑居住区小区36号楼1门2903号，为定向安置经济适用房屋。
2010年9月27日，二原告之父高炳霄与被告天津市治达安居建设有限责任公司签订《购房意向协议书》，约定被告将涉诉房屋售予高炳霄，建筑面积约90平方米，每平方米单价约5200元，总价款为468000元；关于房屋交付，双方约定，出卖人自该协议签订之日起25个月内将验收合格房屋交于买受人使用，如遇不可抗力，例如执行法律法规和政府规章等强制性文件，其他自然灾害，大风火灾等，房产项目政府配套设施批准和安装延误，政府部门已验收但发证延误，出卖人可据实予以延期交房。2010年9月15日，高炳霄向被告交纳购房订金20000元，并于合同签订当日支付了房屋剩余款项448000元。
2011年9月29日，高炳霄死亡。2012年11月23日，被告就涉诉房屋发出《准许办理入住通知书》，二原告予以签收。同日，二原告向被告出具了《家庭协议》，该协议载明，现因房主高炳霄已故，其配偶齐开只已故，其长女高宝凤已故，经家庭协商，现由其子高宝柱、高宝纪全权办理该房屋相关手续，如因该家庭协议及代办手续所造成的一切问题责任纠纷，由高宝柱、高宝纪承担，与被告无关。二原告与被告于当日签署了《尊和园确认单》，对涉诉房屋的房号、面积、单价、房款进行了确认。
2014年5月，原告高宝柱曾诉至法院，请求将涉诉房屋进行继承，涉诉房屋由高宝柱及高宝纪共有。2014年8月27日，法院以（2014）红民初字第1970号民事判决书判决：涉诉房屋的相关权益由高宝柱与高宝纪各继承50%份额。
2014年9月12日，二原告向被告出具《承诺书》一份，载明：高炳霄所购上述房屋尚有17992元退款，经我二人协商，将该款项做至高宝柱名下，如该笔退款引发纠纷，由我二人承担全部责任，与被告无关。其后，被告向二原告退还了3.46平方米的房屋面积差价款17992元。
二原告以被告未向二原告提供天津市新建住宅商品房准许交付使用证等相关证件及涉诉房屋存在质量问题为由至今未领取涉诉房屋钥匙。现二原告诉至法院，请求判如所请。审理过程中，双方均确认涉诉房屋产权证现尚未办理完毕。法院要求被告配合对涉诉房屋进行现场勘验，被告以涉诉房屋钥匙由案外人中冶和苑置业有限公司掌握为由，表示不能提供勘验条件。关于天津市新建住宅商品房准许交付使用证，被告陈述因涉诉房屋并非商品房，因此并不具备该证。
原告高宝纪、高宝柱诉称，二原告系兄弟关系。二原告之父高炳霄于2010年9月27日与被告签订《购房意向协议书》，约定高炳霄购买被告开发的坐落和苑居住区小区36号楼1门2903号定向安置经济适用房屋，建筑面积约90平方米，每平方米单价约为5200元，总价款为468000元；被告自该协议签订之日起25个月内将验收合格房屋交于高炳霄使用；高炳霄于2010年9月15日交付定金20000元，于2010年9月27日交付房款448000元，签订协议书当日付清全款。2011年9月29日高炳霄死亡，其妻齐开只于2012年4月19日死亡。2012年10月，被告通知二原告：2012年11月23日由高炳霄继承人携带家庭协议及相关购房手续办理入住。2012年11月23日，二原告收到《准许办理入住通知书》并对涉诉房屋进行初步查看，发现涉诉房屋存在诸多质量问题，如：阳台地面开裂、屋内地面与楼板离鼓、电灯电门未断火线、电源插座无保护而且插不进去、有线电视无信号、网线不通（小屋无网线）、对讲（含防盗）设备未安装、无防盗门窥镜、空调机出水管预留孔外高里低、窗纱未固定、厨房风道不畅、下水干管漏水等。原告要求被告出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》等相关证件并先将房屋修缮完毕，然后再办理入住手续。原告的合理要求遭被告拒绝至今。2014年10月29日，二原告再次要求被告交房。被告要求二原告补交2012年11月23日至今的物业管理费、采暖费；缴纳装修垃圾清运费、装修保证金及今后一年的物业管理费；办理房屋交接手续然后交付钥匙。二原告向被告提出房屋存在的问题，被告表示等到办完房屋交付使用后再安排修缮，但何时修缮完毕无法确定。双方协商未果，故二原告诉至法院，请求判令：1、赔偿二原告2012年10月27日至2014年10月26日迟延交付房屋的损失43200元；2、赔偿二原告面积减少的违约损失8600元；3、诉讼费用由被告承担。
被告天津市治达安居建设有限责任公司辩称，被告未逾期交付原告房屋，被告的证据证实被告按期为二原告办理了入住手续，按期履行了合同；面积差的问题应当在产权证颁发之后再按照相关规定多退少补。二原告陈述被告没有向原告交付住宅质量保证书、住宅使用说明书，这两份证明书应该由物业公司交付二原告，因二原告没有缴纳相应费用，所以物业公司才没有向二原告交付上述证明书，与被告无关；二原告要求被告出具天津市新建住宅商品房准许交付使用证，该证是针对新建商品房的证书，涉诉房屋是经济适用房，不是商品房，所以不具备该使用证。原告陈述涉诉房屋存在质量问题，该问题应该由原告与物业公司确认，被告不清楚，即便存在质量问题，也不构成二原告拒收房屋的理由，二原告应在保修期内主张维修，且涉诉房屋是中冶和苑置业有限公司开发的，被告只是代售方，若二原告认为涉诉房屋存在质量问题，也应向中冶公司主张，二原告遗漏了诉讼当事人。此外，二原告之间也曾存在产权纠纷。综上，请求法院驳回二原告的全部诉讼请求。
一审法院认为，二原告之父高炳霄与被告天津市治达安居建设有限责任公司签订的《购房意向协议书》依法成立，合法有效。双方均应按照该协议书约定履行各自的权利义务。
关于二原告请求被告赔偿迟延交付房屋的损失43200元的诉讼请求，《购房意向协议书》约定，出卖方应自协议签订之日起25个月内将验收合格房屋交于买受人使用，因此被告应于2012年10月26日前将验收合格房屋交付买受人。因买受人在房屋交付期限前死亡，故被告应将涉诉房屋按照约定交付买受人关于涉诉房屋的继承人，即二原告。新建住宅商品房，包括经济适用房，在交付使用前，均应当按规定领取新建住宅商品房准许交付使用证。现被告不能提供新建住宅商品房准许交付使用证，且对原告提出的房屋质量问题亦不能提供现场勘验条件予以查证，故应当认定为涉诉房屋并不具备交付的条件。被告未能在合同约定期限向二原告交付合格房屋，故被告应当向二原告赔偿迟延交付房屋的损失。《购房意向协议书》中对延期交房违约损失的计算方法未予约定，二原告要求被告按照每月1800元的标准向二原告赔偿截至2014年10月26日的违约损失43200元，具有合理性，法院予以支持。被告抗辩房屋迟延交付系因政府配套设施批准与安装延误造成，房屋质量等问题应由案外人处理，因被告系房屋出卖人，其亦未提供证据证实其主张，故法院对其抗辩意见不予采纳。关于二原告要求被告赔偿原告房屋面积减少的违约损失8860元的诉讼请求，因涉诉房屋产权证尚未下发，房屋管理部门最终测量的房屋面积尚未确定，故对二原告的该项诉讼请求，法院不予支持，二原告可待房地产权证下发后再行主张权利。
一审法院调解未果，遂判决：一、自本判决生效之日起十日内，被告天津市治达安居建设有限责任公司一次性赔偿原告高宝纪、高宝柱2012年10月27日至2014年10月26日期间迟延交付房屋的损失43200元；二、驳回原告高宝纪与高宝柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1102元，减半收取551元，由原告高宝纪与高宝柱负担93.8元，被告天津市治达安居建设有限责任公司负担457.2元。
判决后，上诉人天津市治达安居建设有限责任公司不服一审判决，提出上诉。请求撤销一审判决并发回重审。其理由：一审判决认定事实和适用法律均存在错误。一审法院判决故意遗漏当事人该诉争房屋开发商为中冶和苑置业有限公司，二被上诉人不向开发商主张权利，一审法院亦不追加开发商为被告。二被上诉人恶意向上诉人索要赔偿。上诉人作为代售商为二被上诉人开具了向开发商当时指定的物业公司《准许办理入住通知书》的手续，二被上诉人也在房屋的确认单上签字盖章。上诉人的房屋代售行为已经完成。如果入住房屋存在质量问题，二被上诉人应向开发商、物业公司协商维修事宜，与上诉人无关。2014年5月6日，被上诉人向天津市红桥区人民法院提起继承诉讼。于2014年8月27日以（2014）红民初字第1970号民事判决。2014年9月二被上诉人才能主张涉诉房屋的相应权利。一审法院却判令从2012年12月27日开始由上诉人补偿二被上诉人迟延交付房屋的损失。被上诉人高宝纪、高宝柱辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意原判
经审理查明，一审判决认定事实无误，有当事人的陈述及相关书证证明属实，本院予以确认。
经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，高宝纪与高宝柱系兄弟关系，其父高炳霄于2010年9月27日与天津市治达安居建设有限责任公司签订《购房意向协议书》系双方真实意思表示，应系合法有效。双方均应依照协议约定履行义务。高宝纪、高宝柱之父高炳霄依照合同约定向天津市治达安居建设有限责任公司交纳了相应房款，天津市治达安居建设有限责任公司亦应向高宝纪、高宝柱交付符合合同约定的房屋。关于天津市治达安居建设有限责任公司主张一审判决遗漏当事人问题，高宝纪、高宝柱之父高炳霄与天津市治达安居建设有限责任公司签订《购房意向协议书》，天津市治达安居建设有限责任公司未能提供证据证明诉争房屋高宝纪、高宝柱之父高炳霄与其他人订立合同。关于天津市治达安居建设有限责任公司主张高宝纪、高宝柱恶意向其索要赔偿问题，因天津市治达安居建设有限责任公司不能提供新建住宅商品房准许交付使用证，且对高宝纪、高宝柱提出的房屋质量问题亦不能提供现场勘验条件予以查证，一审判决认定涉诉房屋并不具备交付条件，未能在合同约定期限向高宝纪、高宝柱交付合格房屋，判决天津市治达安居建设有限责任公司应当向高宝纪、高宝柱赔偿迟延交付房屋的损失并无不妥。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费880元，由上诉人天津市治达安居建设有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍惠
审 判 员 张玉明
代理审判员 闫 飞
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；