内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内08民终539号
上诉人（一审被告）内蒙古正一房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区杭锦后旗。
法定代表人张晓雨，董事长。
委托代理人胡忠，内蒙古大法扬律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）王利仁，男，1957年9月出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
委托代理人贾建平，内蒙古扬阳律师事务所律师。
上诉人内蒙古正一房地产开发有限责任公司（以下简称正一公司）因与被上诉人王利仁房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区杭锦后旗人民法院（2015）杭民初字第956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。上诉人正一公司的委托代理人胡忠，被上诉人王利仁及其委托代理人贾建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年6月10日，王利仁（出借方）与扈刚（借款方）签订《借款合同》，载明“借款用途：杭锦后旗居然家园二期房地产开发用款；借款金额：大写壹佰陆拾万元整（小写1600000元整）；借款期限：三个月，从2011年6月10日起至2011年9月10日，借款费用：月利率40‰”。同日，扈刚向王利仁出具借条一张，载明“今借到王利仁现金壹佰万元整（1000000元），借款利率35‰，款项同意转入下列帐户：王铭622976009010106xxxx（信用社），扈刚622700051203004xxxx（建行）、622848191029259xxxx（农行）”。同日，王利仁分别向扈刚指定的本人帐户转账465000元、王铭帐户转账50万元，共计965000元。2011年7月18日，扈刚向王利仁出具借条一张，载明“今借到王利仁现金陆拾万元整（600000元）”。同日，王利仁向扈刚转账576000元。2011年7月20日，扈刚向王利仁出具借据一张，载明“今借到王利仁现金肆拾万元整（400000元），借款月利率40‰”。综上，王利仁共以现金一笔及转账三笔的方式实际向扈刚出借人民币1941000元。
另查明，2011年6月15日，正一公司向王利仁出具《居然家园预售认购书》七份，内容为：王利仁认购杭锦后旗陕坝镇居然家园小区二期B9-1-301号（面积117.12㎡，单价2378元）、B9-1-401�（面积117.12㎡，单价2375元）、B9-1-402号（面积114.94㎡，单价2378元）、B9-1-501号（面积117.12㎡，单价2378元）、B9-1-502号（面积114.94㎡，单价2378元）、B9-1-601号（面积117.12㎡，单价2378元）、B9-1-602号（面积114.94㎡，单价2378元）七套房屋。2011年9月28日，正一公司取得《商品房预售许可证》。2012年1月9日，正一公司就上述七套房屋向王利仁出具收据七张，内容为：今收到王利仁交来B9-1-301号人民币278511元（编号0111447）、B9-1-401号人民币278511元（编号0111448）、B9-1-501号人民币273327元（编号0111449）、B9-1-402号人民币278511元（编号0111450）、B9-1-502号人民币273327元（编号0111451）、B9-1-601号人民币278511元（编号0111452）、B9-1-602号人民币273327（编号0111453），以上合计1934025元。
又查明，2014年6月，王利仁将居然家园小区二期上述七套房屋中的B9-1-402号房屋出售给陈国辉，陈国�向其支付了房屋价款。2014年7月，正一公司与陈国辉签订《商品房买卖合同》，内容为：居然家园小区二期xx号楼x单元x层xxx号房屋出售给陈国辉。2015年2月4日，正一公司向王利仁邮寄《解除居然家园预售认购书通知函》一份，内容为：自2015年1月31日起，解除双方于2011年6月15日签订的A9号楼1单元3层301号、A9号楼1单元4层401号、A9号楼1单元5层501号、A9号楼1单元5层502号、A9号楼1单元6层601号、A9号楼1单元6层602号六套房屋的预售认购书，同时作废。2015年2月10日，王利仁向正一公司邮寄《关于解除居然家园预售认购书通知函的回复》一份，内容为：双方签订的《居然家园预售认购书》属合法有效协议，应予履行。现王利仁诉至该院，请求：1.确认王利仁与正一公司2011年6月15日签订的六份《居然家园预售认购书》合法有效；2.判决正一公司为王利仁签署六套房屋的《商品房买�合同》，并出具购房发票；3.判决正一公司向王利仁交付位于杭锦后旗陕坝镇居然家园小区二期B9-1-301、B9-1-401、B9-1-501、B9-1-502、B9-1-601、B9-1-602号六套房屋，房屋总价款为1655514元；4.判决正一公司协助王利仁办理房屋所有权证。
一审法院经审理认为，王利仁对扈刚享有债权，正一公司向王利仁出具杭锦后旗居然家园小区二期B9-1-301、B9-1-401、B9-1-402、B9-1-501、B9-1-502、B9-1-601、B9-1-602号七套房屋预售认购书，真实目的是为王利仁与扈刚之间的借贷关系提供担保，王利仁与正一公司之间形成让与担保。正一公司辩称，王利仁没有实际向正一公司支付过任何房款，王利仁、正一公司及扈刚也从未达成协议以房抵顶扈刚欠王利仁的借款；但其在扈刚欠王利仁的借款期限届满后，就王利仁认购的七套房屋向王利仁出具七张编号连续的收据，且该七份收据载明的房屋价�与王利仁对扈刚享有的债权数额相近，对价合理，应当认定为三方就扈刚对正一公司享有的上述七套房屋上的债权和扈刚对王利仁应负担的债务所进行的结算行为，王利仁与正一公司之间的让与担保由此转化为王利仁以其对扈刚的债权购买正一公司七套房屋的买卖合同关系，故正一公司辩解理由不能成立，不予采纳。正一公司与陈国辉就杭锦后旗居然家园小区二期B9-1-402号房屋签订商品房买卖合同的行为，也可认定为正一公司对双方之间的房屋买卖合同义务的履行。综上，王利仁提供的证据能够形成完整的证据链，证明双方之间房屋买卖合同关系成立，故王利仁要求正一公司与其签署剩余六套房屋的《商品房买卖合同》并出具购房发票、交付房屋及办理房屋所有权证的诉讼请求合法有据，予以支持。正一公司辩称，双方签订的六份《居然家园预售认购书》已经解除�但其解除函中所述房屋与本案争议房号不一致，故其辩解理由不能成立，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、确认王利仁与内蒙古正一房地产开发有限责任公司签订的杭锦后旗陕坝镇居然家园小区二期B9-1-301、B9-1-401、B9-1-501、B9-1-502、B9-1-601、B9-1-602号六套房屋的《居然家园预售认购书》有效；二、内蒙古正一房地产开发有限责任公司自该判决生效后十日内与王利仁签定杭锦后旗陕坝镇居然家园小区二期B9-1-301、B9-1-401、B9-1-501、B9-1-502、B9-1-601、B9-1-602号六套房屋的《商品房买卖合同》并出具购房发票、协助王利仁办理房屋产权证；三、内蒙古正一房地产开发有限责任公司自该判决生效后十日内向王利仁交付杭锦后旗陕坝镇居然家园小区二期B9-1-301、B9-1-401、B9-1-501、B9-1-502、B9-1-601、B9-1-602号六套房屋。案件受理费20000元，由内蒙古正一房地产开发有限责任公司承担。
上诉人正一公司不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）正一公司与王利仁之间不存在让与担保转化为房屋买卖合同关系。1、正一公司于2011年6月15日给王利仁出具六份《居然家园预售认购书》是因扈刚利用以签订居然家园预售认购书的方式作为抵押向王利仁借款，正一公司仅是应王利仁与扈刚的申请，而为王利仁出具。王利仁是与扈刚之间形成了名为商品房预约合同，实质为以房抵押借贷关系。2012年1月9日，正一公司给王利仁出具的六份收据的真实意思表示并非是进行房屋买卖，并非是证明以扈刚应偿还王利�的借款抵付涉案房屋的售房款。其实质属于扈刚以房屋抵押担保借款这一借款行为的延续，是完善名为房屋买卖合同，实为抵押借款行为的手续。2、涉案《居然家园预售认购书》中的售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权，双方的关注点在于扈刚与王利仁之间的《借款协议》能否即时履行。通过王利仁与正一公司在《居然家园预售认购书》签订与履行中的做法，可印证双方之间并非真正的商品房买卖合同关系。仅凭正一公司给王利仁出具的六份《居然家园预售认购书》和开具收据的行为，并不能证明商品房买卖合同关系的真实性。（二）假如正一公司与王利仁、扈刚达成以物抵债协议，该协议也是无效的。正一公司与王利仁签订《居然家园预售认购书》、出具《收据》，并非以取得涉案房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。扈刚取得借款，王利仁收取利息，《居然家园预售认购书》、《收据》不过是为了担保王利仁债权的实现。王利仁与扈刚之间真实的法律关系是民间借贷，王利仁与正一公司不存在实质的商品房预约合同关系，事后三方也未达成以房抵债协议。对此，应当根据民法通则、担保法、物权法等法律规定，以房屋买卖合同形式实现抵押担保的合同违反了强制性规定，应按无效合同认定。另外，虽然正一公司给王利仁出具涉案六份《居然家园预售认购书》及《收据》，但王利仁实质上并没有给正一公司支付过任何房款。王利仁在未给付正一公司房款的前提下，要求正一公司向其交付六份《居然家园预售认购书》所确认的商品房，显失公平，于法无据。对于债权人诉请房屋所有权依合同约定履行或承担违约责任等诉请，人民法院不应予以支持。综上，请求撤销一审判决，驳回�利仁的全部诉讼请求。
被上诉人王利仁答辩称，王利仁与正一公司签订的《居然家园预售认购书》属于合法有效的商品房买卖合同法律关系。正一公司应与王利仁签署《商品房买卖合同》，并履行交付房屋的义务及办理房屋所有权证书。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点是正一公司与王利仁之间是否存在房屋买卖合同关系。现就上诉人正一公司的上诉请求与本案争议焦点所涉及的相关问题具体分析如下：
2011年6月15日，正一公司与王利仁签订了七份《居然家园预售认购书》，由王利仁认购杭锦后旗陕坝镇居然家园小区二期七套房屋，且正一公司于2012年1月9日，就上述七套房屋向王利仁出具七份收据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若�问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。根据该规定，涉案《居然家园预售认购书》内容完整，且出卖人正一公司已出具了购房款收据，故应认定为商品房买卖合同。至于购房款的支付问题，正一公司主张：“虽然正一公司给王利仁出具涉案六份《居然家园预售认购书》及《收据》，但王利仁实质上并没有给正一公司支付过任何房款。王利仁在未给付正一公司房款的前提下，要求正一公司向其交付六份《居然家园预售认购书》所确认的商品房，显失公平，于法无据”。因正一公司、扈刚、王利仁之间互有经济往来，即扈刚承包正一公司开发的杭锦后旗居然家园小区二期工程，扈刚与正一公司存在工程款债权债务关系；扈刚向王利仁借款，双方存在借贷债权债务关系。《居然家园预售认购书》的签订时间为2011年6月15日，而正一公司给王利仁出具购房款收据的时间为2012年1月9日，充分说明系三方对相互间的债权债务进行结算后形成债务转移的行为，即扈刚将其所欠王利仁的借款债务转移给正一公司，正一公司将此债务转化为王利仁应付其《居然家园预售认购书》项下房屋的购房款，正一公司从而核减其应付扈刚相应的工程款。故正一公司出具购房款《收据》的行为，应认定其实际收受了王利仁购房款的事实。另外，正一公司主张“王利仁是与扈刚之间形成了名为商品房预约合同，实质为以房抵押借贷关系”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。根据该规定，借款合同与买卖合同应为相同主体，而本案所涉借款合同主体为王利仁与扈刚，房屋买卖合同主体为王利仁与正一公司，王利仁与正一公司之间并无借款合同关系，显然不属于以房抵押借贷的情形。
综上，上诉人正一公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百�十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20000元，由内蒙古正一房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 边晓飞
审判员 许丛光
审判员 邬忠良
二〇一六年六月二十四日
书记员 刘 鑫