浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初10624号原告（反诉被告）：邵济敏，男，1967年11月18日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。被告（反诉原告）：朱端滕，男，1969年7月23日出生，汉族，户籍所在地为江苏省灌南县，现住浙江省宁波市鄞州区。原告邵济敏为与被告朱端滕房屋租赁合同纠纷一案，于2016年11月9日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员黄文娟适用简易程序审理。后因案情复杂以及工作调动关系，本案依法转为普通程序组成合议庭进行审理，并改由审判员徐旭霞担任审判长并主审本案，与人民陪审员柯亚顺、姚亚玉共同组成合议庭进行审理。审理中，被告提起反诉，本院经审查决定与本诉合并审理。本案于2017年4月27日公开开庭进行审理，原告邵济敏及被告朱端滕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告和被告于2016年6月12日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告的房屋租赁给被告，租赁期限为五年，即2016年6月8日至2021年6月7日，并约定被告提前一个月交付租金。被告支付了原告押金5000元及2016年6月8日至2016年12月7日的租金共28000元。现按合同约定，被告支付下半年租金的日期应为2016年11月7日，租金支付的期限已到，原告多次催促，但被告至今迟迟未付。另2016年6月18日起，被告无故不让原告使用通道面积，自己独占使用，导致原告无法进入二楼、三楼居住。被告的行为已经构成严重违约，原告要求解除合同并支付违约金依法有据。故请求判令：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付原告占用通道面积费用12000元（按每天60元，自2016年6月18日计算至被告实际搬出租赁房屋日止，暂计算至2017年1月8日）；三、被告支付原告违约金3833.33元；四、被告支付原告房租费每月3833.33元，从2016年12月8日始计算至被告实际搬出租赁房屋日止。被告答辩并反诉称：一、合同不能解除，合同期限是五年，原告要求解除合同缺乏依据；二、占用通间费用不能认可，通间合同上有约定，是原告借给被告使用，不存在占用情况；三、违约金不需要付，是原告违约，假如认定被告违约，违约金不需要调整；四、对于从2016年12月8号开始的租金是要付的，没有支付过，但同意支付。同时，被告反诉称，2016年5月，被告寻找店铺直销济南牌电动自行车，于是与原告达成口头协议，原告将鄞州区梅墟菜场旁第二间30平方米的店铺出租给被告用于经营电动自行车，被告支付了500元租赁定金。合同约定店铺后十几平方米的空间是无偿借给被告烧饭吃饭使用，是借用而不是通用。拿到钥匙后，被告在2016年5月7日将第一批10辆电动自行车和货物拉到店铺，店铺随后进入装修阶段。2016年5月11日下午，店铺吊顶装潢接近尾声，原告来到店铺，以没有签订合同为由大吵大闹、辱骂被告，导致装修被迫停工，随后被告报警。当时被告已经支付了店铺30平方米吊顶的钱，也支付了8.9平方米钢化玻璃门的定金。2016年5月12日晚上，被告与原告签订房屋租赁合同，强调店铺后面十几平方米的小间无偿借给被告使用。2016年5月12日，原告的朋友以买电瓶车为由，在店铺大吵大闹。2016年5月22日晚上，原告带了一帮醉汉来到店铺要求被告开门给他们玩麻将，还要求以后自由进出该店铺，共同使用十几平方米的小屋，遭到被告拒绝，随后原告带人在店铺门前大吵大闹，被告报警。自被告搬到该店铺后，原告夫妻多次带亲属围在店铺门前闹事，使被告没有装修好就被迫停工，不能正常生活，精神崩溃。此外，原告于2016年7月8日将被告起诉至鄞州区人民法院，要求解除房屋租赁合同关系，理由是十几平方米的烧饭空间被告不让原告夫妻自由进出，并以偷拍的店铺后门被告和女儿晾晒换洗衣服的照片为证据。原告在2016年10月2日撤回起诉，在2016年11月9日再次起诉。原告的行为使得被告的电动自行车不敢出售、不敢修理，因为自行车电瓶保修期为1-3年，致使被告经济受到重创。为此，被告请求判令：一、原告支付2016年5月至2017年3月的经营损失费27万元（3万元/月）；二、原告支付店铺30平方米吊顶费用8740元，8.9平方米钢化玻璃门费用9100元，合计17840元；三、原告支付9辆电动自行车折旧费5000元，电池盒配件折旧费4000元，合计9000元；四、原告支付违约金5000元；五、原告支付看管货物人员2016年5月到12月工资24000元（4000元/月），2016年12月至2017年3月工资10500元（3500元/月）。原告针对被告的反诉答辩称：店铺看管人员系被告因管理店铺需要而雇佣，管理人员工资与原告无关；被告的经营损失系其经营不当所致，与原告无关，即使原告与被告因租金的支付与租赁合同的履行发生一些矛盾和冲突，也没有影响被告生意经营；被告的装修费用与原告无关，被告缴纳租金的期限早已届满，但被告一直未缴纳租金，原告根据合同约定可以解除合同，由此导致的装修费用及其他损失，也应该由被告自行承担。原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、房产证复印件1份，拟证明涉案梅墟菜场第二间楼下房屋属于原告所有，原告有权出租的事实；2、房屋租赁合同复印件1份，拟证明原告将房屋出租给被告，以及原、被告约定租金的事实；3、手绘图1份，拟证明涉案房屋结构；4、短信记录1份，拟证明原告催促被告支付房屋租金，被告迟迟不支付，原告才提起诉讼的事实；5、照片1张、报警记录1份，拟证明2016年7月5日晚上因被告不让原告进入房屋，原告报警的事实。被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、收条2份，拟证明被告支付店铺看管人员工资的事实；2、证明2份，拟证明被告装修店铺支出费用的事实；3、电动车照片1组，拟证明被告将10辆电动车拉到店铺的事实；4、起诉状复印件、应诉通知书、传票、民事裁定书各1份，拟证明原告解除五年合同缺乏法律依据，原告公开违约的事实；5、房屋租赁合同复印件、收据复印件各1份，拟证明原、被告签订合同并支付款项的事实；6、视频1组，拟证明因为原告闹事导致被告无法正常经营的事实；7、短信记录1份，拟证明原告说谎的事实。以上证据经庭审质证，双方的质证意见及本院认定意见如下：对原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院对证据的真实性均予以认定。对被告提交的证据，原告对证据1、2的真实性、关联性有异议；对证据3的关联性有异议；对证据4、5、7的真实性无异议；对证据6的证明目的有异议。本院认为，证据1、2仅有被告所述的收款人签字，而无其他证据佐证，难以证明被告实际支出上述款项的事实，故对该证据本院不予认定；本院对证据3、4、5、7的真实性予以认定；证据6无明显瑕疵，本院对真实性予以认定，但本院认为该证据无法证明原告违约的事实。综上，本院根据原、被告的诉辩意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：2016年6月12日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于梅墟菜场第二间楼下店铺一间出租给被告使用，租赁期限5年，从2016年6月8日至2021年6月7日，年租金46000元，按六个月一付，先付后住，房租提前一个月支付；房屋押金5000元；合同签订后即具有法律效力，任何一方不得无故终止协议，如发生违约情况，违约方应支付守约方违约金一个月的房租，并按实结算房租；店面面积约30平方米，店后面面积约18平方米，承租人借用只能烧饭使用，不得乱堆垃圾，要保持室内整洁；被告不按时支付租金、水电费、电话费等应付费用的，原告有权单方解除协议，收回房屋，并有权向被告索取违约金。2016年5月12日，被告向原告支付了5000元押金和2016年6月8日至12月7日的租金23000元。被告对涉案商铺进行了简单装修用于经营电动自行车。2016年12月21日，原告向被告发送短信，内容为“朱端藤，根据我与你签订的房屋租赁合同的约定，你应于2016年11月8日支付约定的租金，但你至今尚未支付，现通知你于收到短信后两天内支付应付的租金，若逾期未付，我与你之间的房屋租赁合同解除”。另查明，2016年7月5日，因被告将涉案商铺后的通间后门上锁，不让原告出入，导致原告无法进入二楼房屋，故原告报警。次日，原告向本院起诉被告，以被告将商铺后的通间上锁，不让原告进出为由，要求解除原告与被告签订的房屋租赁合同，后原告于同年10月21日撤回起诉。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，2016年12月8日起的租金应提前一个月支付，即在2016年11月8日前支付，但被告并未按约支付2016年12月8日起的租金，已构成违约，根据合同约定，原告有权解除房屋租赁合同，故对于原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。被告至今仍占用涉案房屋，应向原告支付租金及占有使用费，故对于原告要求被告支付从2016年12月8日始计算至被告实际搬出租赁房屋日止租金及房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，租金标准参照房屋租赁合同约定的年租金46000元计算。根据双方租赁合同约定，一方违约的，应支付另一方一个月租金的违约金，故原告向被告主张违约金3833.33元于法有据，本院予以支持。对于原告主张的占用通道面积费，本院认为，在双方的房屋租赁合同中已经明确，商铺后18平方米的通间面积是原告借给被告烧饭使用，并未约定租金，原告向被告主张通间使用费缺乏依据，本院不予支持。被告抗辩称原告违约在先，本院认为，被告在诉讼中称原告及其亲属不断来被告处大吵大闹，影响被告经营，但被告并未能提供足够的证据来证明该事实；此外，因被告将借用的通间后门上锁，致使原告无法进出二楼房屋，原告因此向法院起诉要求解除房屋租赁合同，该行为系原告行使自身诉权，且诉讼行为也并未对被告使用涉案商铺造成实质性影响，被告主张原告违约缺乏依据，故对被告上述抗辩本院不予采纳。对于被告的反诉诉讼请求，本院认为，在涉案房屋租赁合同履行中，被告未按期支付租金构成违约，但被告并无证据证明原告存在违约行为，也无证据证明原告对被告使用涉案商铺构成障碍，故被告所主张的经营损失费、电动自行车和电池盒配件折旧费、看管货物人员工资等均与原告无关，被告要求原告赔偿上述费用缺乏依据，本院不予支持。涉案的房屋租赁合同解除系因被告未按约支付租金，故被告向原告主张违约金5000元亦缺乏依据；对于店铺装修，本院认为，被告对涉案房屋进行了装饰装修，从合同租期开始至今也实际利用了该装饰装修，现合同因被告违约而解除，被告要求原告赔偿全部装修损失缺乏依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，因被告违约导致合同解除的，对于未形成附和的装饰装修，被告可自行拆除，对于剩余装修残值损失，不应由原告负担，故对于被告要求原告赔偿违约金5000元及装修损失17840元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邵济敏与被告（反诉原告）朱端滕于2016年6月12日签订的房屋租赁合同；二、限被告（反诉原告）朱端滕于本判决生效之日起十日内按照年租金46000元的标准向原告（反诉被告）邵济敏支付从2016年12月8日起至实际腾退之日止的租金及房屋占有使用费（暂算至2017年1月8日为3833.33元）；三、限被告（反诉原告）朱端滕于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邵济敏支付违约金3833.33元；四、驳回原告（反诉被告）邵济敏的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）朱端滕的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费292元，由原告（反诉被告）邵济敏负担267元，被告（反诉原告）朱端滕负担25元；反诉案件受理费3173元，由被告（反诉原告）朱端滕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  徐旭霞人民陪审员  柯亚顺人民陪审员  姚亚玉二〇一七年六月十四日代书 记员  戚丹燕