淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第4412号
原告芦爱年，工人。
原告王寿忠（系原告芦爱年丈夫），工人。
委托代理人尹永清，工人。
被告淮安市豪威房地产开发有限公司，住所地淮安市清浦区北京南路78号。
法定代表人金吉民，该公司董事长。
委托代理人邵惠明，该公司员工。
被告朱顶波，工人。
委托代理人朱士花，工人。
被告江苏爱家物业服务有限公司，住所地淮安市清浦区北京南路78号。
法定代表人高丽，该公司总经理。
委托代理人陈惠明，该公司法律顾问。
委托代理人徐梅娟，该公司员工。
原告芦爱年、王寿忠诉被告淮安市豪威房地产开发有限公司（下称豪威房地产公司）、朱顶波、江苏爱家物业服务有限公司（下称爱家物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年11月28日立案受理。依法由审判员潘树林适用简易程序，于2014年12月18日、2015年1月23日公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告芦爱年及王寿忠委托代理人尹永清，被告豪威房地产公司委托代理人邵惠明，被告朱顶波委托代理人朱士花，被告爱家物业公司委托代理人陈惠明到庭参加诉讼。第二次开庭时原告芦爱年，被告朱顶波委托代理人朱士花，被告爱家物业公司委托代理人徐梅娟到庭参加诉讼，被告豪威房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告芦爱年、王寿忠诉称：原告于2011年9月在豪威房地产公司购得其开发的清浦区京河湾公寓10号楼103室房屋1套，并于同年12月入住。原告在2014年6月10日发现家里卫生间顶部大面积漏污水，当日就向爱家物业公司反映，该公司派人来看过后什么也没说就离开现场。同年6月22日，原告发现卫生间下面车库漏水，又找到爱家物业公司和豪威房地产公司，两公司仍然派人到原告家看过后就离开。原告只能在屋顶漏污水、满屋臭气中生活，严重影响了即将中考的女儿学习与生活，并给全家带来巨大精神压力。后经原告多次反映，爱家物业公司才派修理工过来检查，8月2日发现是楼上朱顶波家污水下水管道断裂，至此才解决漏水问题。综上，三被告互相推诿，对原告家房屋漏水不予维修，致使原告房屋设施损坏，影响原告正常生活，给原告经济上造成巨大损失。故请求法院判决三被告赔偿原告损失：次卧室壁橱1万元、次卧室地板3500元、卫生间吊顶2000元、浴霸800元、卫生间墙砖1200元、地砖400元、卫生间与次卧室中间的墙拆除重建6500元、卫生间和次卧室的门2760元、卫生间移门1620元、面盆800元、坐便器800元、拆墙后的油漆费700元、施工时出去租房子5000元、精神损失1万元，合计46080元。
被告豪威房地产公司辩称：1、原告主张的是财产损害赔偿，其起诉的被告应是造成其财产损害的单位或个人，而我公司与其是房屋买卖合同关系，如因我公司交付的房屋造成其损害，我公司应按房屋买卖合同的约定承担相应的合同责任，不应当承担损害赔偿责任。2、我公司于2011年10月18日将房屋交付给原告，按照合同约定，我公司对水管的质量保证期限为二年，自房屋交付之日起算。原告诉称是在2014年6月第一次发现漏水现象，该时间早已超过合同约定的质量保证期限，我公司对此不再承担责任。3、原告主张的损失系因水管损坏及未及时维修所造成的损失，与我公司无任何关联。综上，我公司不是本案的适格主体，涉案水管的质量保证期限早已届满，原告的损失与我公司无关，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。
被告朱顶波辩称：我家房屋确实是在原告家二楼，我们平时在外面打工，该房屋出租给他人使用，原告家渗水是物管公司打电话给我才知道的，我就打电话给房客，请房客找找看，房客说我家水管没有问题。后来物管公司又打电话让我们回来，我们回来后就一起上楼查看，并让我们把总水管外面瓷砖砸开，发现我家总水管接口处漏水，水随着管子慢慢渗滴到一楼。物管公司打电话给开发商，当时就将水管修好了，我家现在的水管还露在那里没有时间修。综上，原告的损失跟我没有关系，请求驳回原告对我的诉讼请求。
被告爱家物业公司辩称：原告家中漏水是事实，我公司发现后及时与其邻居及开发商联系，现在已经修好。我公司已经起到协调作用，作为物管公司的服务职能，不是财产损害的赔偿主体，因此原告的损失与物业服务管理没有关联性，我公司不应承担赔偿责任。
经审理查明：原告与被告朱顶波系上下楼邻居，分别系淮安市清浦区北京南路78号京河湾公寓10号楼103室、203室业主。原告于2011年10月18日接收房屋并于同年12月30日入住，被告朱顶波于2012年1月4日入住。被告豪威房地产公司系该小区开发企业，被告爱家物业公司系该小区物业服务企业。2014年6月10日，原告发现自家卫生间顶部渗水就向被告爱家物业公司反映，并要求维修。被告爱家物业公司派人上门查看，但未能找到渗水原因，后与被告朱顶波夫妇联系。因朱顶波夫妇均在外打工，房屋出租给他人使用，其便与承租人联系协助查找原因，未果。后被告爱家物业公司再次与朱顶波夫妇联系，朱顶波妻子朱士花便回来处理此事。同年8月2日，被告爱家物业公司随同原告及朱士花到被告朱顶波家进行查看，朱顶波家装修时将排污管主管道用瓷砖包住，将瓷砖砸开后发现排污管主管道接头坏掉，污水从此处顺着水管渗漏到原告家卫生间顶部，致原告家卫生间吊顶及部分墙砖、地砖受污水侵蚀。被告爱家物业公司当即与施工单位联系，当天将管道维修好，原告家卫生间顶部渗水问题得到解决。后双方为损失赔偿问题协商未果，原告遂诉至本院，要求三被告赔偿各项损失合计46080元。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的照片1组、住宅质量保证书、房屋产权证、房屋买卖合同各1份，被告豪威房地产公司提供的房屋交接验收表1份，被告爱家物业公司提供的维修联系单3份、维修登记表2份等予以证实，本院予以确认。庭审中，原告明确表示对因渗水造成的经济损失不申请司法鉴定。
本案在审理中进行了调解，因双方意见分歧，致本院调解未果。
本院认为：一、关于本案民事责任的认定。原告发现自家卫生间顶部渗水即向被告爱家物业公司反映，并要求予以维修。作为履行小区物业管理责任的被告爱家物业公司虽派人上门查看，但未能及时找到渗水原因并解决问题，致原告家卫生间吊顶及部分墙砖、地砖受污水侵蚀，被告爱家物业公司应承担次要责任。被告朱顶波作为原告楼上住户在自家装修时将排污管主管道用瓷砖包住，致被告爱家物业公司未能及时查找到渗水原因，且经多次联系被告朱顶波妻子朱士花才回来处理此事，至同年8月2日将瓷砖砸开后才找到渗水原因并将其修复，被告朱顶波对此应承担主要责任。被告豪威房地产公司作为该小区开发企业，对水管的质量保证期限为二年，原告发现渗水时已超过二年，故该公司对此不承担责任。综上，本院酌情认定被告爱家物业公司承担40%赔偿责任，被告朱顶波承担60%赔偿责任。二、关于原告各项损失的认定。原告家卫生间顶部因持续1个多月的渗水造成卫生间吊顶及部分墙砖、地砖受污水侵蚀，原告为此需对卫生间吊顶进行拆洗、安装，对墙面、地面进行清理，对卫生间进行消毒处理，本院酌情认定上述费用为800元，由被告朱顶波赔偿480元，被告爱家物业公司赔偿320元。对原告主张的其他损失，因其未能提供相关证据证明损失的存在，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十九条、第二十条、第八十四条、《江苏省物业管理条例》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱顶波于本判决生效后三日内赔偿原告芦爱年、王寿忠损失480元。
二、被告江苏爱家物业服务有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告芦爱年、王寿忠损失320元。
三、驳回原告芦爱年、王寿忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元（已减半收取），由原告芦爱年、王寿忠负担300元，被告朱顶波负担60元，被告江苏爱家物业服务有限公司负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本5份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院交纳上诉案件受理费（该院开户行：市农行城中支行，账号：34×××54）。
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 潘树林
二〇一五年二月二十五日
书记员 刘雨霖
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国物权法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
第二十条侵害他人人身权益造成财产损失的，按照被侵权人因此受到的损失赔偿；被侵权人的损失难以确定，侵权人因此获得利益的，按照其获得的利益赔偿；侵权人因此获得的利益难以确定，被侵权人和侵权人就赔偿数额协商不一致，向人民法院提起诉讼的，由人民法院根据实际情况确定赔偿数额。
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二十五条当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。
对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。
《江苏省物业管理条例》
第二条本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。