四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字447号
上诉人（原审被告）南充市金达房地产开发有限责任公司。
法定代表人莫明权。
委托代理人张宗强。
委托代理人覃树攀。
被上诉人（原审原告）白露。
委托代理人席国宴。
委托代理人王国军。
上诉人南充市金达房地产开发有限责任公司（以下简称金达房产公司）因与被上诉人白露商品房预售合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第3246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月22日受理后，依法组成合议庭，并于2015年2月9日公开开庭进行了审理。上诉人白露及其委托代理人王国军，被上诉人金达房产公司的委托代理人覃树攀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原判查明：2009年7月29日，白露与金达房产公司签订了《商品房买卖合同》一份，由白露购买金达房产公司开发的位于南充市顺庆区大南街“卡布基诺”A号楼B幢C单元7层1－704号住房一套，总价款为295473元，交房时间为2010年10月28日前。2011年6月29日，双方又签订了《商品房买卖合同》一份，由白露购买“卡布基诺”小区－1层CK64号车位一个，总价款为13万元，交付时间为2011年8月30日前。两份合同均还约定：出卖人逾期超过60日后未交付房屋的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。出卖人分别应当在2011年10月28日前（住房）、2012年8月30日前（车位），取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已支付房款万分之一支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房。出卖人依法选聘的物业管理企业为：南充市瑞家物业服务有限责任公司（以下简称瑞家物业公司）。合同签订后，白露向金达房产公司支付了住房购房款295473元（其中首付款95473元、按揭贷款20万元）以及车位购房款12万元。2012年8月27日，瑞家物业公司与白露签订了《房屋交接书》，确定当天由瑞家物业公司向白露交付了案涉住房。由于金达房产公司逾期交房（车位至今未交付）以及案涉房产至今未办理权属证书，白露遂诉至法院。诉讼中，金达房产公司称白露所购车位系瑞家物业公司出租给他人的，金达房产公司未交付车位是因为白露尚有1万元余款未支付，责任在白露。
白露的一审诉讼请求为：1.确认位于南充市顺庆区大南街二道巷“卡布基诺”B幢C单元7层1－704号住房及负一层CK64号车位归白露所有，并为该住房和车位办理权属证书；2.金达房产公司支付白露逾期交房违约金19732.72元（295473元×668天×0.01％）及交付车位违约金12408元（120000元×1034天×0.01％），共计32140.72元；3.金达房产公司支付白露逾期办理住房权属证书违约金28812.5元（295473元×977天×0.01％）、车位权属证书违约金11724元（120000元×977天×0.01％）共计40536.5元（权属证书违约金均主张至白露起诉日止）；4.本案诉讼费用由金达房产公司负担。
原判认为：白露购买了金达房产公司开发的“卡布基诺”A号楼B幢C单元7层1－704号住房一套以及-1层CK64号车位一个的事实，有白露提供的合同、收据以及金达房产公司的自认为证，对该事实原审法院予以认可，白露要求确认上述房屋以及车位归其所有的诉讼请求，原审法院予以支持。本案涉及住房和车位的延迟交付以及逾期办证违约金的问题，原审法院作出认定如下：
第一，关于逾期交房及车位违约金的问题。瑞家物业公司系金达房产公司指定的前期物业管理公司，在金达房产公司未另行提供直接交付房屋的相关证据的情况下，瑞家物业公司与白露于2012年8月27日签订《房屋交接书》的时间应视为双方交付房屋的时间。白露是2014年7月14日向原审法院提起的民事诉讼，白露接房时间距起诉时间未超过2年，白露要求金达房产公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，未过诉讼时效。白露虽还有1万元车位款未支付，但合同中并没有约定如果款未付清则不交付车位，加之白露已交纳了绝大部分款项，不构成根本性违约，金达房产公司以白露有未付款为由不同意支付逾期交付车位违约金的主张不能成立。
根据合同约定，金达房产公司应当分别在2010年10月28日、2012年8月30日前向白露交付案涉住房和车位，否则自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。因此，金达房产公司逾期交付住房的时间为668天，应当支付的违约金为19737.6元（668天×0.01％×295473元）；逾期交付车位的时间为1034天，应当支付的违约金为12408元（1034天×0.01％×12万元）。
第二，关于逾期办证违约金的问题。金达房产公司作为商品房的出卖人，有义务协助白露到房管部门办理房屋权属证书，但由于金达房产公司至今不能提供房地产管理部门出具的该房所在楼栋已办理初始登记的证明文件，导致白露不能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，金达房产公司应当对此承担逾期办证违约责任。但由于双方未在合同中就有关因为出卖人的原因造成买受人不能按期办证、买受人不退房的情况下，出卖人应当承担的违约金或损失数额进行约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，金达房产公司承担的违约责任应当按买房人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，由于白露请求金达房产公司承担的逾期办证违约金40545.5元未超过该标准，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认位于南充市顺庆区大南街“卡布基诺”B幢C单元7层1－704号住房及负一层CK64号车位归白露所有，南充市金达房地产开发有限责任公司在判决生效后一个月内提供办证条件，协助白露办理上述房屋及车位的房屋权属证书；二、南充市金达房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内向白露支付逾期交房违约金32145.6元；三、南充市金达房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内向白露支付逾期办证违约金40545.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费808元，由南充市金达房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，金达房产公司不服，向本院提起上诉。
金达房产公司上诉认为：一、原判认为白露起诉逾期交付住房及车位违约金未超过诉讼时效错误。双方于2011年6月29日签订《商品房买卖合同》约定车位应在2011年8月30日之前交付，因车位至今未交付，诉讼时效应计算至2013年8月30日；金达房产公司于2011年5月9日将案涉住房交付给白露并签署《交房结算单》，产生诉讼时效中断效力，该诉讼时效应计算至2013年5月9日。二、原判认定白露未付清款项不构成根本性违约，从而判定金达房产公司支付逾期交付车位违约金不当，金达房产公司未交付车位是履行其合理抗辩权利。三、金达房产公司早已通知白露交付车位，但白露未到物业公司办理手续、未交纳物业费，应自己承担责任；且小区内车位白露可以任意使用，其权利并未受损害。四、逾期办证违约金依据双方合同约定据实计算。请求：1.撤销南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第3246号民事判决，改判驳回白露逾期交房违约金的诉讼请求并依据合同约定重新计算逾期办证违约金；2.白露负担本案一、二审诉讼费用。
经审理查明，二审庭审中，双方当事人对原判查明的案件事实没有异议，本院予以确认。二审中，金达房产公司提交一份新证据材料《交房结算单》，载明客户为白露，结算时间为2011年5月9日，白露应补交款项合计100元，拟证明金达房产公司向白露交付案涉住房的时间为2011年5月9日，白露起诉逾期交房违约金已超过诉讼时效期间。白露质证认为该《交房结算单》上客户签字处白露的签名并非白露本人签署，且该《交房结算单》仅能证明白露应补缴金达房产公司的款项金额，不能证明交房时间为2011年5月9日。另查明，白露向南充市顺庆区人民法院提起诉讼的时间为2014年7月14日。
本院认为：
第一，关于白露起诉逾期交房违约金是否超过诉讼时效期间的问题。
其一，关于案涉住房的交付时间。金达房产公司二审提交2011年5月9日《交房结算单》，拟证明金达房产公司向白露交付住房的时间为2011年5月9日，因该《交房结算单》载明金达房产公司与白露就案涉住房的结算时间为2011年5月9日，内容为白露应补缴款项合计100元，故该《交房结算单》仅能证明2011年5月9日双方就交房结算补交款项进行结算，不能证明2011年5月9日金达房产公司与白露完成了案涉住房的交接；而白露提交的2012年8月27日其与瑞家物业公司签订的《房屋交接书》明确案涉住房的交房时间为2012年8月27日，故原判认定案涉住房的交付时间为2012年8月27日并无不当，本院予以维持。
其二，关于白露主张案涉住房和车位的逾期交房违约金是否超过诉讼时效期间的问题。按照双方《商品房买卖合同》第十三条第1款第（2）项“自交付期限届满之日起次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”之约定，金达房产公司应支付的逾期交房违约金应从2010年10月29日起至2012年8月27日，按每日白露已付款金额的万分之一计算；因每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，白露主张的逾期交付案涉住房违约金应从起诉之日2014年7月14日起向前推算二年，保护这二年期间内的违约金请求权，2012年7月14日前的逾期交付住房的违约金，因超过二年诉讼时效期间，本院不予支持。同理，2012年7月14日前逾期交付车位的违约金也不予支持。
第二，金达房产公司应支付逾期交付案涉住房和车位的违约金金额问题。
其一，因案涉住房的交付时间为2012年8月27日，故支持2012年7月15日-2012年8月27日的逾期交房违约金，具体计算为44天×0.01％／天×295473元=1300元。
其二，对于金达房产公司主张其已通知白露交付车位而白露怠于行使权利的上诉请求和理由，因金达房产公司并未举证证明其已通知白露交付车位，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，金达房产公司应承担不利后果。对于金达房产公司主张未交付车位不会给白露造成损失故不应承担逾期交付车位违约金的上诉请求和理由，因依据双方合同约定，逾期交付房屋应当承担违约金，该违约金的支付不以白露能否使用他人车位而减少或免除，故金达房产公司该项上诉请求和理由不成立，本院不予支持。白露在支付绝大部分车位款，而金达房产公司严重违约前提下，暂未支付1万元车位余款并无不当。金达房产公司认为白露未支付完车位款故未交付车位的上诉理由不成立，本院不予支持。
因金达房产公司至起诉之日并未向白露交付案涉车位，故支持2012年7月15日至2014年7月14日的逾期交付车位违约金，具体计算为730天×0.01％／天×12万元=8760元，逾期交付住房和车位违约金共计10600元。
第三，关于金达房产公司主张按照合同约定重新计算逾期办证违约金的问题。
双方《商品房买卖合同》第二十条约定“……。出卖人应当在2011年10月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已支付房款万分之一支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房。……”，因金达房产公司原因，案涉住房至今未办理产权登记，金达房产公司应当承担支付违约金责任。对于逾期办证违约金具体数额，白露主张从应当交房之日起到起诉之日止的逾期办证违约金，但金达房产公司于2012年8月27日向白露交付案涉住房，双方合同中并未明确约定金达房产公司应当在交房365日内办理产权证，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，金达房产公司应在2012年8月27日后90日内协助办理案涉住房产权登记，故从2012年11月27日起到白露起诉之日止，金达房产公司应按照白露已付房款，参照当年中国人民银行贷款一年期基准利率6%上浮30%向白露支付逾期办理案涉住房产权登记的违约金，具体计算为：295473元×595日／365日×6%×（1＋30%）=37570元。因白露对逾期办理案涉住房违约金的请求金额为28812.5元，故本院支持金达房产公司支付白露逾期办理案涉住房违约金28812.5元。对于逾期办理案涉车位产权登记的违约金问题，因逾期办证违约金应从实际交付车位90日后起算，而案涉车位至今未交付，办理案涉车位产权登记的条件并未成就，故金达房产公司不应支付白露逾期办理案涉车位产权登记的违约金。
第四，关于白露“确认位于南充市顺庆区大南街二道巷‘卡布基诺’B幢C单元7层1－704号住房及负一层CK64号车位归白露所有”的诉讼请求问题。依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，因债权合同效力的发生仅能引起债权变动的法律后果，并不直接引起物权变动，物权变动法律效果的发生必须以生效的债权合同与交付或登记行为的民事法律事实构成为前提，故原判判决“确认位于南充市顺庆区大南街‘卡布基诺’B幢C单元7层1－704号住房及负一层CK64号车位归白露所有”不当，本院予以纠正，对白露“确认位于南充市顺庆区大南街二道巷‘卡布基诺’B幢C单元7层1－704号住房及负一层CK64号车位归白露所有”的诉讼请求予以驳回。
综上，金达房产公司的部分上诉请求和理由成立。原判认定事实清楚，适用法律不当，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第3246号民事判决；
二、南充市金达房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起一个月内对南充市顺庆区大南街“卡布基诺”B幢C单元7层1－704号住房及负一层CK64号车位提供办证条件，协助白露办理上述房屋及车位的房屋权属证书；
三、南充市金达房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向白露支付逾期交房违约金10600元；
四、南充市金达房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向白露支付住房逾期办证违约金28812.5元。
如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费808元，由南充市金达房地产开发有限责任公司负担646元，白露负担162元；二审案件受理费1617元，由南充市金达房地产开发有限责任公司负担1294元，白露负担323元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 蒙秀梅
代理审判员 任雅莉
二〇一五年三月九日
书 记 员 王婵轶