大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第4727号
原告中国农业银行股份有限公司大连西岗支行，经营场所大连市西岗区新开路5号。
负责人张某，行长。
委托代理人王占骜、张运志，辽宁竞业律师事务所律师。
被告陈某某，女，汉族。
被告大连泰锋房屋开发有限公司，住所地大连普湾新区三十里堡街道西山后村集资楼。
法定代表人韩某某，总经理。
委托代理人张某某，男，汉族。
原告中国农业银行股份有限公司大连西岗支行（以下简称“农业银行西岗支行”）与被告陈某某、大连泰锋房屋开发有限公司（以下简称“泰锋公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月28日受理后，依法适用普通程序，于2016年5月19日公开开庭进行了审理，原告农业银行西岗支行的委托代理人王占骜，被告陈某某，被告泰锋公司的委托代理人张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行西岗支行诉称,2008年9月2日，原告与被告泰锋公司签订《一手房贷款业务银企合作合同》（合同编号2007第5005号），双方约定原告同意对购买泰锋公司开发的项目的自然人提供购房贷款，泰锋公司为购房人因购买本项目下的房屋而依借款合同所产生的债务提供连带保证责任。2008年7月15日，原告与被告陈某某签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告陈某某向原告借款246000元，用于购买金州区三十里堡街道万兴街16号1单元2层1号房屋，借款期限自2008年7月17日起至2038年7月16日止，共360个月。借款利率为浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率7.83%的基础上下浮15%，执行年利率6.65%。借款引入利率浮动期后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则应自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。还款方式为等额本息还款法，借款人应当自借款发放后，在每期末月的借款对应日还款。借款人逾期还款的，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的借款。该合同项下的担保方式为“阶段性保证担保+抵押”。被告泰锋公司作为保证人，对被告陈某某的债务承担连带保证责任，保证期限自本合同签订之日起至被告陈某某取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。被告陈某某同意以案涉房产设定抵押担保，担保范围与保证人保证范围一致。2008年7月17日，原告与被告陈某某就案涉房产申请并办理了抵押权预告登记。原告已发放了全部贷款，而被告陈某某逾期还款，并已经超过90日，经原告多次催缴，被告陈某某、泰锋公司仍未能偿还借款。截止2015年11月18日，被告陈某某尚欠借款本金218842.55元，利息、罚息、复利共计4593.90元。现原告诉至法院，请求判令：1、被告陈某某偿还原告借款本金218842.55元，利息、罚息、复利共计4593.90元（自2015年7月18日至2015年11月18日按合同约定的利率计算），合计223436.45元；2、被告陈某某按照合同约定偿还自2015年11月19日至还清欠款之日止的利息及罚息；3、被告大连泰锋房屋开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；4、原告对大连金州区三十里堡街道万兴街16号1单元2层1号房屋享有优先受偿权。
被告陈某某辩称，同意原告的诉讼请求及事实与理由。
被告泰锋公司辩称，同意原告的诉讼请求及事实与理由。
经审理查明,2008年6月6日，原告与被告泰锋公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定原告对购买被告泰锋公司开发的泰锋俪景城项目的自然人提供购房贷款，被告泰锋公司为购房人因购买该合作项目下房屋而依借款合同产生的债务提供连带责任保证。2008年7月15日，原告与被告陈某某签订《个人购房担保借款合同》，约定被告陈某某向原告借款246000元用以购买金州区三十里堡西山后村万兴街16号3-1-2-1的房屋，借款期限自2008年7月17日至2028年7月16日止，借款利率采用浮动利率方式，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率7.83%的基础上下浮15%，执行年利率6.6555%，以每期末月的还款对应日为还款日，还款方式为等额本息还款，被告陈某某以金州区三十里堡西山后村万兴街16号3-1-2-1房屋作为借款的抵押担保。若被告陈某某未按合同约定期限归还借款，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利。若被告陈某某未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。2008年7月17日，原告与被告陈某某对大连金州区三十里堡街道西山后村泰锋俪景城3号1-2-1房屋设立了预告抵押登记。2008年7月18日，原告按合同约定发放了全部贷款。自2015年7月18日起，被告陈某某停止向原告还款，截止2015年11月18日，被告陈某某逾期还款的时间已超过90天，尚欠本金218842.55元，利息、罚息、复利共计4593.90元。
本院所确认上述事实，有原告提供的《中国农业银行个人房地产贷款申请表》、《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押申请审批书》、个人借款凭证、《一手房贷款业务银企合作协议》、欠款明细及双方当事人的陈述笔录等证据材料在案为凭，上述证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告与被告泰锋公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》、原告与被告陈某某签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定履行各自义务。被告陈某某自2015年7月18日起连续超过90天拖欠原告借款不还的行为违反了合同的约定，原告有权按约定提前收回已发放借款，故被告陈某某拖欠原告借款本金218842.55元应予返还，并按合同的约定支付相应的利息、罚息、复利。利息、罚息、复利计算截止至2015年11月18日为4593.90元，自2015年11月19日起的利息、罚息按合同约定利率计付。被告泰锋公司亦应依照《一手房贷款业务银企合作协议》的约定，对被告陈某某的上述债务承担连带保证责任。
关于原告主张对大连金州区三十里堡街道万兴杰16号1单元2层1号房屋享有优先受偿权一节，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，故原告基于抵押预告登记并未取得案涉房屋实际的抵押权，对案涉房屋亦不能享有优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告陈某某于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司大连西岗支行借款本金218842.55元及支付利息、罚息、复利4593.90元（计算截止至2015年11月18日）。
二、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司大连西岗支行利息、罚息（自2015年11月19日至款项付清之日止按合同约定的利率计算）。
三、被告大连泰锋房屋开发有限公司对被告陈某某的上述债务承担连带偿还责任。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司大连西岗支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4652元，保全费1638元，邮寄费60元，合计6350元（原告已预交），由被告陈某某、大连泰锋房屋开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 孙 梅
代理审判员 张 爽
人民陪审员 任 伟
二〇一六年六月十五日
书 记 员 陈慧宁