宁波市镇海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0211执异5号
案外人：宁波铝亿合金材料有限公司，住所地宁波化工区。
法定代表人：林承立。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司宁波镇海支行，住所地宁波市，组织机构代码84434383-9。
法定代表人：张彪。
被执行人：宁波金亿合金材料有限公司，住所地宁波市，组织机构代码725162808。
法定代表人：林一波。
在本院执行中国农业银行股份有限公司宁波镇海支行（以下简称农行镇海支行）与宁波金亿合金材料有限公司（以下简称金亿公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人宁波铝亿合金材料有限公司（以下简称铝亿公司）对执行金亿公司所有的位于镇海区蟹浦镇南浦路的房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人铝亿公司称，2008年8月31日，被执行人金亿公司与铝亿公司（原名称为“宁波远雄机械有限公司”，2008年12月26日变更为现名称）签订《房屋租赁合同》一份，约定将涉案厂房第三幢（3号车间）3598平方米、第二幢仓库（4号车间）402平方米租赁给铝亿公司使用，月租金8元/平方米，年租金384000元，每满一年支付一次租金；租赁期间自2008年9月1日至2023年8月31日。2008年12月31日，金亿公司与铝亿公司又签订《房屋租赁合同》一份，约定将涉案厂房实验楼（综合楼）三楼500平方米、综合楼大厅右面一、二楼500平方米，第二幢仓库（4号车间）1422平方米、第四幢厂房（2号车间）1799平方米租赁给异议人使用，月租金6元/平方米，年租金323912元，每满一年支付一次租金；租赁期间自2009年1月1日至2023年12月31日。2009年1月1日，金亿公司与铝亿公司再次签订《房屋租赁合同》一份，约定将涉案厂房综合楼1-3楼1977.33平方米，办公楼一楼和三楼1700.12平方米、仓库1824.12平方米、3号车间3598.2平方米、2号车间1799平方米租赁给铝亿公司使用，月租金8元/平方米，年租金1045897.92元；租赁期间自2009年1月1日至2054年10月28日。至此，铝亿公司承租的涉案厂房包括：2号楼一半计1799平方米、3号楼全部计3598.2平方米、4号楼（仓库）全部计1824.12平方米、5号楼（办公楼）一层和三层计1700.12平方米、6号楼（综合楼）1-3楼全部计1973.33平方米。在上述租赁期限内，异议人均按约向金亿公司支付租金、缴纳电费，并依法向税务部门交纳了相应的印花税，无任何违约行为，故现该部分房地产仍属于异议人合法租赁期内，应予保护。被执行人金亿公司与申请执行人农行镇海支行签订《最高额抵押合同》是在2013年1月16日，并于2013年1月18日将涉案厂房办理抵押登记，但金亿公司在抵押给农行镇海支行之前，已经将部分涉案厂房租赁给了铝亿公司，铝亿公司在涉案房产土地抵押前也已经向税务部门交纳相应的租金税。同时，铝亿公司在涉案房产土地抵押前已经且至今仍在涉案厂房内生产经营、已经领取以涉案房屋为住所地的营业执照且至今未变更住所地、已经支付且至今仍由其支付涉案房屋电费。铝亿公司的上述行为，符合浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第一至第四条的规定，属于在执行中应当保护的案外人的租赁权的情形。综上，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条的规定以及买卖不破租赁的原则，在处置涉案土地和厂房时应当保护承租人的权益。因此，铝亿公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向法院提出执行异议申请，请求法院在执行涉案房产时，依法保护铝亿公司的租赁权，对涉案房产进行带租评估和拍卖。
申请执行人农行镇海支行称，铝亿公司所称不符合客观事实，也无相应证据予以支撑，恳请法院驳回其异议请求。理由如下：1、铝亿公司提交的相关证据中租赁合同是虚假的，客观上也没有实际履行，关于租金支付的证据虚假可能性很大，农行镇海支行与金亿公司金融借款合同纠纷案件审理过程中，金亿公司向法院提交的租赁合同与铝亿公司提交的租赁合同有相同部分，但未提交租金支付的证据，铝亿公司提交的租金支付证据不符合传统交易习惯。2、铝亿公司与金亿公司之间存在高度混同，铝亿公司法定代表人岑倩倩在2006年8月至2012年12月期间系金亿公司股东，3份租赁合同签订于2008年8月、12月、2009年1月存在自我交易可能性。3、金亿公司曾于2012年1月10日及2013年1月17日向农行镇海支行承诺涉案不动产不存在出租的情况。直到农行镇海支行与金亿公司金融借款合同纠纷开庭时才提交租赁合同。承诺书上签字的童国芬是岑倩倩的母亲，也是金亿公司及铝亿公司的高管，金亿公司及铝亿公司具有高度混同。4、2009年1月这份合同生效需盖章及授权代表人签字，而异议人提交的这份租赁合同上只有盖章，无签字，故未生效。5、铝亿公司提交的证据中没有能够证明其使用租赁物并支付租金至现在的客观证据。故铝亿公司的请求不成立，请求驳回异议申请。
被执行人金亿公司称，铝亿公司所述情况属实，对其提交的证据均无异议，铝亿公司至今仍在支付租赁费。在向农行镇海支行申请抵押贷款时，金亿公司已经与铝亿公司签订了三分租赁合同，且铝亿公司实际占有使用了厂房，对此农行镇海支行是明知并默许的，只是要求金亿公司在办理贷款必须的各项书面手续时给予必要的配合，金亿公司表示同意。
本院查明，2008年8月31日，金亿公司与宁波远雄机械有限公司（2008年12月26日变更为现名称铝亿公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定2008年8月31日，被执行人金亿公司将涉案厂房第三幢（3号车间）3598平方米、第二幢仓库（4号车间）402平方米租赁给宁波远雄机械有限公司使用，月租金8元/平方米，年租金384000元，每满一年支付一次租金；租赁期间自2008年9月1日至2023年8月31日。2008年12月31日，金亿公司与铝亿公司又签订《房屋租赁合同》一份，约定将涉案厂房实验楼三楼500平方米、综合楼大厅右面一、二楼500平方米，第二幢仓库（4号车间）1422平方米、第四幢厂房（2号车间）1799平方米租赁给铝亿公司使用，月租金6元/平方米，年租金323912元，每满一年支付一次租金；租赁期间自2009年1月1日至2023年12月31日。2009年1月1日，金亿公司与铝亿公司再次签订《房屋租赁合同》一份，约定将部分涉案厂房租给铝亿公司使用，同时约定该合同由双方盖章及授权代表签字后生效。铝亿公司根据租赁合同实际占有使用涉案厂房并缴纳电费。以上事实有铝亿公司提供的租赁合同、工商变更登记情况、银行付款凭证、税务发票、现场照片等证据予以证明。
本院认为，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。金亿公司与铝亿公司签订的前述两份《房屋租赁合同》合法有效且在农行镇海支行设定抵押权之前，故在拍卖处置涉案房产过程中应当保护铝亿公司的租赁权益。但2009年1月1日签订的租赁合同仅有公司盖章，没有授权代表签字，故农行镇海支行关于金亿公司与铝亿公司于2009年1月签订的租赁合同未达到约定的生效条件未生效的辩称意见本院予以采纳。铝亿公司与金亿公司之间是否混同则超出了异议审查范围，农行镇海支行可通过其他途径需求救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：
带租拍卖宁波金亿合金材料有限公司名下的位于镇海区蟹浦镇南浦路的房地产。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李 佳
审 判 员 纪培福
代理审判员 潘懿峰
二〇一八年七月十一日
代书 记员 胡 波