湖南省常宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一初字第909号
原告袁红发（又名袁洪发），男，1964年5月6日生，汉族，湖南省常宁市人，高中文化，居民。
原告贺礼荣，男，1941年2月20日生，汉族，湖南省常宁市人，高中文化，居民。
委托代理人潘玉章，男，1960年5月24日生，汉族，湖南省常宁市人，大专文化，常宁市宜城法律服务所法律工作者。（特别授权）
原告朱名扬，男，1960年11月24日生，汉族，湖南省常宁市人，初中文化，居民。
被告雷建文，男，1980年12月29日生，汉族，湖南省常宁市人，中专文化，医生。
委托代理人欧新民，男，1954年1月10日生，汉族，湖南省常宁市人，大学文化，常宁市东风法律服务所法律法律工作者。
原告袁红发、贺礼荣、朱名扬为与被告雷建文房屋买卖合同纠纷一案，于2014年10月20日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员王婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁红发、朱名扬及原告贺礼荣委托代理人潘玉章、被告雷建文及其委托代理人欧新民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁红发、贺礼荣、朱名扬诉称，2009年10月29日，被告购买原告依法建造的座落于常宁市培元街道办事处两江村周家组张家山的C栋第一单元201号房屋一套及车库（煤屋）一间，并签订了《房屋买卖合同》。按照合同约定，被告应向原告支付124978元的购房款，按分期付款方式付款，除签合同时预交房款外，主体结构施工至所购房屋层次时，交齐总购房款的95%，余款待交房时一次性付清，同时还约定，到期不交清购房款的按每日5‰支付违约金，如在三十日内未按合同交齐欠款的，原告有权终止合同，并按被告所交购房款的20%收取违约金。可是被告仅在签订合同时预交了5万元，2010年7月26日支付了2万元后，就擅自将所购房屋装修入住，尚欠54978元。经原告多次索讨，被告拒不偿还。为了维护原告的合法权益，根据法律规定，请求法院判决：1、被告支付下欠原告的购房款54978元及依约应支付的违约金；2、代办房产手续的契税2994元；3、本案诉讼费由被告承担。为支持其主张，原告向法庭提交如下证据：
证据一、房屋买卖合同，拟证明原、被告之间的房屋买卖合同关系；
证据二、照片，拟证明原告问被告等人催讨欠款；
证据三、房屋产权证，拟证明原告商品房手续合法。
被告雷建文对原告提交证据的质证意见：对证据一真实性没有异议，对合同证明的目的没有异议；对证据二，2014年的公告没有异议，对其中2011年的公告有异议，被告从未见过该公告；对证据三没有异议。
被告雷建文辩称，被告欠原告购房款属实，并不是被告拒交，而是因为原告没有催讨和拒收，而原告没有催讨的原因是签订合同时其没有开发出售商品房的合法手续，办不到产权证，被告不交齐购房款的行为没有违约。2012年至2013年期间购买原告建设的商品房的80多户买受人先后无数次到市政府及相关职能部门上访，迫使政府及相关部门让步，同意补办了各种手续，原告才获得商品房预售许可证明和各种合法手续。嗣后，被告先后三次找原告交齐下差的购房款，但原告拒收，被告根本不存在违约。在原告没有取得商品房开发出售的合法手续前，原、被告签订的《房屋买卖合同》不受法律保护，是无效合同，无效合同不能追究违约责任。合同中约定违约金每日5%，原告现诉请的违约金每日5‰，这种不确定的条款也是无效条款。综上，被告不存在违约行为，请法院依法判令被告只向原告支付下差购房款。为支持其主张，被告雷建文向法庭提交如下证据：
证据一、房屋买卖合同一份，拟证明此合同不是政府确认的商品房买卖合同，属无效合同；
证据二、收款收据三张，拟证明被告已支付给原告的购房款；
证据三、公告照片，拟证明原告的结账催款时间为2014年7月18日；
证据四、证人王冬连、刘金花的证言，拟证明原告建房时没有资质，购房者通过自己向政府和相关部门上访方式才迫使政府给开发商办理了房产证，开发商没有催讨过购房款，被告主动缴纳购房款的事实。
原告袁红发、贺礼荣、朱名扬对被告雷建文提交证据的质证意见为：对证据一，真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据二真实性没有异议，但是对第三个收据有异议，该收据不是向原告缴纳的，同时该费用也不是原告需要承担的；对证据三，真实性没有异议，对证明目的有异议，原告方提供的证据有2011年1月22日的公告，且该公告是出示在外面的，只要是进入该小区的人都可以看到，被告没有看到该公告是不合理的；对证据四，对证明的目的有异议，上访的事实确实有，但是房产证的办理不是因为他们上访办到的，如果楼盘是违法的，就算去闹，也不可能办到房产证，这说明楼盘在开发时还是有资质的。
经审理查明，本案双方当事人无争议的事实如下：2009年10月29日，被告雷建文购买三原告建造的坐落于常宁市培元街道办事处两江村周家组张家山C栋第二单元201号的房屋一套及车库一间，并签订了《两江村周家组张家山工程房屋买卖合同》。合同约定：二、……乙方（被告）所购房屋为住宅楼，属砖混结构，为C栋第一单元第二层201房……该房屋建筑面积为116㎡，煤房面积为12.06㎡；三、1、该住房单价为人民币818元／㎡，即金额为94888元；2、车库或每层单价为人民币1500元／㎡，即金额为18090元；3、代办房产证（不包括车库、煤房产权证）、水、电立户三项费用共计12000元；……合计金额为壹拾贰万肆仟玖佰柒拾捌元整（￥124978元）。四、……2、分期付购房款。签订合同时，预交房款伍万元……其余部分待甲方交房时，乙方一次性交齐所有购房款。甲方再把钥匙给乙方。到期不交清欠款，按日收取违约金5%。合同甲方（原告）代表签章为袁洪发签名与章印、贺礼荣章印、朱名扬章印，乙方为雷建文签名。被告雷建文在2009年10月29日交了50000元房款，2010年7月26日交了20000元房款。被告房屋房产证的登记时间为2014年6月20日，现房产证在原告处。被告曾主动向原告交纳购房款，但原告不给被告房产证，故酿成纠纷，诉至本院。
上述事实有原、被告的当庭陈述以及《两江村周家组张家山工程房屋买卖合同》、收款收据、常房权证常宁市字第070298**号房产证、公告照片、王冬连、刘金花的证人证言在卷为凭，并经庭审质证，足以采信。
对本案有争议的事实，本院认定如下：
1、被告还应支付给原告的购房款数额及是否应支付原告违约金的问题。原告袁红发、贺礼荣、朱名扬主张：被告雷建文欠尚三原告的购房款54978元，被告雷建文存在违约行为，根据房屋买卖合同的约定，被告应该从2011年7月22日起到2014年12月5日按每日5‰计算违约金，合同中每日5%违约金是笔误。并提供证据一、二、三证明。被告雷建文主张：欠原告房款是实情，但是数额应为53820.7元，因为被告在2014年6月19日交了1157.3元，该数额应该视为购房款；被告主张其没有违约，因为三原告是自然人，不是房地产开发企业，无商品房开发和出售资质，故原、被告双方所签合同是无效合同；签合同时，原告没有取得商品房预售的相关资质，故房屋不能认为归买方所有，买方自然不会交纳剩余房款；2014年原告取得相关手续后，被告主动向原告交钱，原告不愿意接受；原告不仅没有催讨，被告去交款还被拒收，故被告没有违约。并提供证据一、二、三、四证明。本院认为，三原告将尚未建成的房屋向被告销售，故原、被告签订的《两江村周家组张家山工程房屋买卖合同》属于商品房预售合同。但三原告不具备开发、出售商品房的主体资格，不是房地产开发企业，故该合同无效。但因被告房屋的房产证已经相关部门批准登记，故原、被告之间的房屋买卖行为有效。但合同无效不影响原、被告双方对于合同标的、房屋面积、价款的相关约定。被告雷建文总计应向原告支付124978元购房款，被告雷建文分别于2009年10月29日交了50000元房款，2010年7月26日交了20000元房款，双方对上述交款事实均无异议。被告提供的2014年6月19日的收据是物业专项维修资金收据，且写明了缴存标准与建筑面积，该款应为维修资金，不是购房款。故被告还应向三原告交纳54978元购房款。二证人证言能够证实原告售卖的常宁市培元街道办事处两江村周家组四栋房屋因原告资质问题在房屋建设后存在办不到房产证的可能性，也正因此，多名房屋买受人向相关部门上多次访。我国的房屋属于不动产，所有权以登记为准，办理房产证作为房屋买卖行为中卖方的一项重要义务，也是本案合同的约定内容，被告以原告当时办不到房产证为抗辩拒交购房余款，知道办妥房产证后主动交购房余款，故被告行为不存在违约，不应支付原告违约金。
二、被告是否应支付原告代办房产手续的契税2994元。三原告主张：原告为被告代办房产手续支付契税2994元。被告雷建文主张：被告不认可该费用，因为房屋买卖合同没有约定，且代办房产证的费用是原告包干的。本院认为，根据“谁主张谁举证”原则，原告对该主张未提供证据证明，且合同约定代办房屋产权证的费用是包括在124978元购房款里面的，故本院不予支持原告该项诉请。
依据上述事实，本院认为，原告袁红发、贺礼荣、朱名扬与被告雷建文于2009年10月29日签订的《两江村周家组张家山工程房屋买卖合同》，因是将尚未建成的房屋向被告销售，故该合同属于商品房预售合同。但三原告不具备开发、出售商品房的主体资格，不是房地产开发企业，故该合同无效。被告房屋的房产证已经相关职能部门批准登记，原、被告之间的房屋买卖行为是有效的。但合同无效不影响原、被告双方对于合同标的、房屋面积、价款的相关约定。被告已交房款7万元，还应向原告支付54978元购房款。原告售卖的常宁市培元街道办事处两江村周家组四栋房屋因原告资质问题在房屋建设后存在办不到房产证的可能性。因此，多名房屋买受人向相关部门上多次访。我国的房屋属于不动产，所有权以登记为准，办理房产证作为房屋买卖行为中卖方的一项重要义务，也是本案合同的约定内容，被告以原告当时办不到房产证为抗辩拒交购房余款，知道办妥房产证后主动交购房余款，故被告行为不存在违约，不应支付原告违约金。因原告未对代办房产手续的契税费用提供证据证明，且合同约定124978元购房款已经包括代办房屋产权证的费用，故本院不予支持该费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定判决如下：
一、被告雷建文在本判决生效之日起10日内支付原告袁红发、贺礼荣、朱名扬购房款54978元。
二、驳回原告袁红发、贺礼荣、朱名扬的其他诉讼请求。
本案受理费1200元，减半收取600元，由被告雷建文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。
代理审判员 王婷
二〇一五年一月十九日
代理书记员 唐乐
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。