山东省鱼台县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0827民初2666号原告：沙兴慧，男，1985年2月1日生，回族。委托诉讼代理人：张军，山东英辩律师事务所律师。被告：高兵，男，1981年3月22日生，汉族。被告：闫风艳，女，1983年7月21日生，汉族。委托诉讼代理人：马清民。原告沙兴慧与被告闫风艳、高兵案外人执行异议之诉纠纷一案，于2016年11月1日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告�兴慧及其委托诉讼代理人张军，被告闫风艳及其委托诉讼代理人马清民均到庭参加了诉讼,被告高兵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理完毕。原告沙兴慧向本院提出诉讼请求，一、立即停止对原告租赁的位于鱼台县馨贵园小区20号楼6单元302室的强制执行，并宣告房屋买卖无效。二、诉讼费用由被告承担。事实和理由，原告沙兴慧与被告高兵于2011年1月9日签订了租期为20年的《房屋租赁合同》，合同约定房屋并无抵押查封等瑕疵，合同签订后原告就入住该房屋并对房屋进行了装修。后在原告不知道的情况下将该房屋拍卖，原告于2016年9月9日才得知房屋被拍卖。根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》出租人在同等条件下，享有优先购买权；应提前三个月通知承租人，承租人可以请求人民法院宣告该房�买卖无效。根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，出租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效；《房屋租赁合同解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。为证明其主张，原告提供证据如下：证据一、原告身份证复印件，证明原告身份情况。及原告具有独立的主体资格。证据二、（2016）鲁0827执异18号执行民事裁定书，证明原告对本案的诉讼主体资格，被告闫风艳也是本案适格的被告。证据三、房屋租赁合同，证明被告高兵及妻子谢某将共同拥有的房产在2011年11月9日租赁给本案原告，约定了租赁�限为20年及租金的交付。同时证明被告高兵及妻子将房屋交给本案的原告，原告对房屋进行了装修及居住。证据四、收条一张，证明原告将10万元租金交付给高兵及妻子。原告履行了房屋租赁的义务。证据五、房屋所有权人谢某签字认可的声明书一份，证明2011年1月10日将其共同拥有的房屋租赁给原告。证据六、买卖协议书一份，证明被告高兵将其所有的储藏室以2万元的价格出售给原告，并已交付给原告使用，印证了房屋长期租赁给原告的这一事实。证据七、照片5张，证明该房屋一直由原告占有和合法使用，没有任何人向原告对该房屋主张过任何权利。诉争的房屋位于越河小区XX单元XX室，原登记户主高兵及谢某。被告闫风艳辩称，涉案房屋系其在2013年12月起诉高兵时，申请法院查封的财产。案件判决后的执行期间，经其申请，人民法院依照法定程序，于2016年7月15日对涉案房屋进行了拍卖，并于2016年8月19日为受买人徐某作出了产权过户的（2013）鱼执字523-6号民事裁定书。原告2016年9月向人民法院提出执行异议时，该案早已执行终结。据此，被告闫风艳认为，涉案房屋的产权转移，是人民法院强制执行措施所产生的后果，不是本案被告高兵的自由买卖行为。原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。为证明其主张向法院提供证据如下：证据一、（2013）鱼民初字第1220-1号民事裁定书，证明本案被告闫风艳在2013年起诉本案被告高兵偿还借款时申请查封的涉案房产。证据二、（2013）鱼民初字第1220号民事判决书，证明判决确定本案被告高兵向被告闫风艳履行偿还义务17万元及利息。证据三、2013年9月9日，被告闫风艳于判决生效后向法院提起的强制执行申请书。证据四、2015年6月29日，被告闫风艳在�行期间向法院提起的对该查封房产价值评估申请书。2016年7月15日，法院发布公告对该房产于7月15日10时进行了拍卖，买受人为徐某，以19.5万元竞得该房产，钱款已经交付鱼台县人民法院执行局，未分配。2016年8月19日，法院下达裁定为徐某办理了过户手续。被告闫风艳对原告证据质证意见为，对证据一、无异议。对证据二、真实性无异议，同时证明了事实基础。对证据三、有异议，这份合同从表述的内容看，每年租金是5000元，租期20年，一次性付清10万元的租金，这一事实，违反了常理。对证据四、虽然有一个高兵和谢某向原告出具的收条，但是原告应当向法庭提供其10万元支付方式。对证据五、质证意见同证据四。对证据六、原告租房居住又购买储藏室与常理不符。即使是真实的，也与本案无关。对证据七、证据来源不明。不能确切的说明这些物品是高兵还是原告的，或者是其他人。原告提供的7份证据特别是租赁合同和收条原告没有相关证据来证明他的真实性。不能确切的证明租赁关系是真实的。原告对被告闫风艳的证据质证意见为，对证据一、真实性无异议，但该证据只能证明闫风艳与高兵之间存在民间借贷关系，并没有与谢某存在民间借贷关系。证据二、该民事判决书存在重大瑕疵，判决结果明显违背了民事诉讼法及最高院规定的关于民间借贷规定的若干问题司法解释，其借款交付没有任何的表述，保留对该判决书撤销之诉的起诉。对证据三、没有申请人的签名说明申请书存在瑕疵，申请程序违法。对证据四、该证据是评估高兵的房产，而房产是高兵及谢某的共有房产，应去除共有部分，评估的法律依据，违背了婚姻法解释的规定，对于其他被告的说明因缺乏证据故不予质证。被告高兵未出庭参加诉讼，未答辩，亦未举证、质证。本院经审理认定，原告沙兴慧与被告高兵于2011年1月9日签订了租期为20年的《房屋租赁合同》，2013年7月24日，（2013）鱼民初字第1220号闫风艳与高兵民间借贷一案，（2013）鱼民初字第1220-1号民事裁定书裁定将高兵名下的鱼台馨贵园小区20号楼6单元3楼西户房产查封，（2013）鱼民初字第1220号民事判决书判决高兵偿还闫风艳借款170000元及利息，因高兵未履行义务，闫风艳于2013年9月9日申请强制执行，在执行过程中，请求对高兵名下的房产进行拍卖，2016年6月30日济宁天和拍卖公司在齐鲁晚报发布了拍卖公告，将拍卖时间、地点予以公布，同年7月15日，徐某以19.5万元竟得涉案房产，2016年8月19日，本院裁定为徐某办理了过户手续。2016年9月，原告提出执行异议，2016年9月26日，本院裁定驳回案外人沙兴慧的异议请求。�此原告诉来法院。以上事实，由当事人陈述、（2013）鱼民初字第1220号民事判决书、（2013）鱼民初字第1220-1号民事裁定书、（2016）鲁0827执异18号执行裁定书、房屋租赁合同等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，本案系案外人沙兴慧在闫风艳与高兵民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为对诉争房产存在租赁合同关系，因此，沙兴慧对本案诉争房产是否享有足以阻止执行的实体权利是本案争议的焦点。本院认为，沙兴慧对诉争房产不享有足以阻止执行的权利。理由如下：沙兴慧与高兵签订的是房屋租赁合同，该房产已在沙兴慧提出异议前已执行完毕，在对房产查封、评估、拍卖过程中，原告应该知道该房产已被执行，应及时行使其应该享有的民事权益，其未行使，对诉争房产不再享有排除�制执行的民事权益。综上所述，本院认为，原告沙兴慧与高兵签订的是房屋租赁合同，沙兴慧对诉争房产不享有足以排除强制执行的民事权益。其租赁权不能阻却对诉争房产的执行，沙兴慧可行使租赁权，原告请求阻却执行的理由不能成立，其主张本院不予支持。被告高兵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应缺席判决。依据《中华人民共和国物权法》第二条，《关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：驳回原告沙兴慧的诉讼请求。案件受理费100元，由原告沙兴慧负担。如不服本判决，可在�决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  王广玉人民陪审员  吴红光人民陪审员  郝 鹏二〇一六年十二月十三日书 记 员  张黎明