山东省莱州市人民法院
行 政 判 决 书
（2015）莱州行初字第34号
原告：李凤玲，住山东省淄博市。
原告：李祖卿，住址同上。
二原告共同委托代理人：冯玉法，莱州正航法律服务所法律工作者。
被告：莱州市住房管理中心。住所地：莱州市光州东路***号。
法定代表人：程磊基，主任。
委托代理人：毛森，莱州市住房管理中心监督检查科科长；姜世俊，山东光州律师事务所律师。
第三人：山东莱州海莱置业有限公司。住所地：莱州市三山岛街道办事处驻地。
法定代表人：左乃水，董事长。
原告李凤玲、李祖卿因认为被告莱州市住房管理中心不履行房屋登记法定职责，于2015年5月26日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，于同年6月10日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年11月2日公开开庭审理了本案。原告李凤玲和二原告共同委托代理人冯玉法，被告分管负责人郝琳和委托代理人毛森、姜世俊到庭参加诉讼。第三人山东莱州海莱置业有限公司经本院公告送达应诉通知书、诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2015年3月14日，原告李凤玲、李祖卿通过邮政特快专递向被告莱州市住房管理中心提出书面申请，要求被告对原告在第三人处购买的十四套商品房进行权属登记。被告以业务需本人办理为由将邮件退回。
原告李凤玲、李祖卿诉称，2007年4月19日，原告李凤玲全款购买由第三人开发建设的十四套楼房、李祖卿全款购买的一套楼房在被告处房产交易监理所办理了商品房预（销）售合同备案登记，被告处房产交易监理所为二原告出具了《商品房预（销）售登记备案回执》。被告除于2014年10月25日为原告李凤玲购买的10—4—602号房屋办理了房屋权属登记、颁发了莱房权证三山岛街道字0786**号证书外，经二原告多次要求被告继续办理其余十四套房屋的权属证书，被告至今不予办理。请求依法判令被告履行法定职责，为原告李祖卿购买的10—4—401号房屋办理权属登记，并登记到二原告共同名下。诉讼费由被告承担。原告提交了以下证据：1.原告于2015年3月14日向被告申请办理房屋登记的特快专递信封；2.原告于2015年3月24日向莱州市人民政府法制办公室邮寄的要求被告为原告办理房屋登记的行政复议申请特快专递信封；3.莱房权证三山岛街道字第0786**号房产登记证；4.第三人于2007年1月17日为原告出具的购房款12万元的收据；5.被告于2007年4月19日出具的商品房预售登记备案回执；6.原告与第三人于2007年1月17日签订的购房合同。
被告莱州市住房管理中心辩称，一、原告的起诉超过了起诉期间，依法应予驳回。2005年起，因第三人山东莱州海莱置业有限公司出售房屋产权纠纷引发大量购房户上访，莱州市人民政府有关部门介入对房屋情况进行了调查，当时原告即应当清楚诉争房屋确权在他人名下，距今已超过2年，应驳回原告的起诉。二、涉案单元楼已依法登记在他人名下，登记程序合法。被告无法为原告办理产权登记手续，原告的请求侵害了房屋权利人利益，应追加该案外人参加诉讼，或由原告另行提起民事诉讼解决房屋权属纠纷，被告将根据法律文书办理相关登记手续。
被告莱州市住房管理中心向本院提交了以下证据、依据：1.王某某身份证复印件一份；2.第三人于2005年8月12日出具的王某某购房款111860元的收款收据一份；3.莱州市三山岛街道财政所于2009年6月22日出具的王某某契税完税证明一份；4.第三人于2005年8月12日与王某某签订的商品房买卖合同及补充协议一份。
第三人山东莱州海莱置业有限公司未陈述。
经庭审质证，被告对原告提交的证据提出异议称，1.证据1被告未收到，证实不了原告曾向被告提出过申请；2.证据2中收件人未签字，不能确定是否送达；3.对证据3的真实性无异议，但证实不了原告于2014年10月15日才知道涉案房屋登记在他人名下；4.证据4中涉案房屋10—4—401处做了标注、证据6中原告购买的房屋做了涂改，真实性存疑；据了解，第三人有两套公章，加盖的公章是否是作废一套，被告方不清楚，且第三人的办公地点为莱州市三山岛街道驻地，但合同签订地却为淄博市，不符合常理；5.对证据5的真实性无异议，但该预售登记备案不产生预告登记的效力，预告登记是2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》作出的规定，此前没有预告登记这一概念，原告持有的预售登记备案不产生物权的效力，之后原告与第三人之间是否完成了房屋买卖及交付均没有证据证实，被告将涉案房屋登记在案外人名下，是在了解详细情况下依据相关的登记法规作出的。
原告辩驳认为，1.被告对证据4的质证理由不能成立，被告为原告出具商品房预售登记备案回执，即证明被告已对原告的购房合同进行了审核，对被告称备案时尚无预售登记这一概念不认可；2.根据《城市房地产管理办法》规定，商品房预售登记备案是一项行政措施，目的是保证将来的房屋产权登记依合同进行，防止开发商一房两卖，同时通过备案登记对开发商进行合规审查；3.被告称涉案房屋权属登记在了王某某名下，与本案没有关系。
经质证被告提交的证据，原告认为，1.因证据1、2是复印件，对其真实性不认可；2.对证据3的真实性不认可，在第三人与王某某的购房合同及缴款收据不具备真实性的情况下，该契税完税证明也不具备真实性；3.对证据4的真实性不认可，被告于2007年4月19日为原告办理预售房登记备案时，王某某的购房合同并不存在，如王某某购房合同存在，被告不可能为原告办理商品房预售登记备案；4.被告提交的王某某缴纳房款的收款收据只有复印件，且公章上没有电子数码，但原告持有的收据加盖的印章是有电子数码的；被告称第三人有两套公章没有证据证实。
本院对上述证据认证如下：被告对原告提交的部分证据虽有异议，但其主张并无证据证实，本院对原告提交证据的真实性予以确认。对被告提交的复印件证据，原告质证称因不是原件不认可其真实性，但三份证据复印件上均加盖有与原件核对的印章，故原告的该异议不成立。本院对被告提交证据的真实性予以确认。
经审理查明，原告李祖卿与李凤玲系夫妻关系。2007年1月17日，第三人山东莱州海莱置业有限公司与原告李祖卿在淄博市订立了商品房买卖合同一份，约定原告李祖卿购买第三人商品房一套，房号为10—4—401，价款为十二万元。当日，第三人为李祖卿出具了收据一张，收款方式为现金。同年4月19日，被告莱州市住房管理中心所属莱州市房管局房产交易监理所出具了“商品房预（销）售登记备案回执”：“李祖卿所预购山东莱州海莱置业有限公司预（销）售的10幢4单元401商品房预（销）售合同10—4401已在我处登记备案。”2009年7月，被告将该房屋权属登记在案外人王某某名下。被告提交的登记档案中，王某某与第三人签订的购房合同时间为2005年8月12日，亦约定有出卖人申请登记备案条款，但第三人未到被告处办理预售登记备案。2014年10月15日，被告为原告李凤玲在第三人处购买的10—4—602号房屋办理了房屋权属登记，颁发了房屋所有权证书。2015年3月14日，原告以特快专递形式向被告提出书面申请，要求对原告在第三人处购买的包括10—4—401号房屋在内的共十四套房屋进行权属登记。被告以业务需本人办理为由将邮件退回。原告诉至本院。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国房屋登记办法》的相关规定，被告莱州市住房管理中心有对莱州市范围内的房屋进行权属登记的行政职权。
本案的焦点问题是商品房预售登记与预告登记是否具有同样的效力。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定，“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第二款规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
商品房预售登记是物权法实施前，相关法律和行政法规对售房人设定的义务，未规定罚则；预告登记是《中华人民共和国物权法》规定的买卖房屋或其他不动产物权双方可约定的一种行为。二者的性质、功能、强制力、适用范围及失效性均不同，是不同的制度。本案中，虽然原告提交了签订购房合同时在被告处进行预售备案登记的回执，但该登记备案仅是行政部门的管理手段，并不具有预告登记的效力，原告及第三人也没有在办理完该备案手续后办理预告登记，故不发生准物权登记的效力；相对于其他先于原告签订合同的案外人，也不具有排他性。案外人的商品房销售合同签订时间早于原告的商品房合同签订时间，因此，相对于时间顺序在前的商品房预售合同，并不因时间顺序在后的同一标的物预售合同办理了登记备案而获得效力上的优势，也不能要求被告按照预告登记制度的规定，在将涉案房屋权属登记给案外人之前告知原告。现被告已将涉案房屋登记到案外人名下，原告要求被告履行将涉案房屋登记到自己名下法定职责的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：
驳回原告李凤玲、李祖卿要求被告莱州市住房管理中心履行为原告李祖卿购买的10—4—401号商品房办理权属登记法定职责的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王海丽
人民陪审员 王锡存
人民陪审员 杨文珍
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 宋珍妮