福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初2221号原告：福建伯恩物业管理股份有限公司宁德分公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区东侨大道6号1幢7-C，统一社会信用代码91350901696605461Q。法定代表人：何祥文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭玲华，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈颖，女，系该公司员工。被告：孙美玉，女，1969年4月2日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告福建伯恩物业管理股份有限公司宁德分公司（以下简称伯恩公司）与被告孙美玉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伯恩公司的委托诉讼代理人陈颖到庭参加诉讼，被告孙美玉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伯恩公司向本院提出诉讼请求：判令孙美玉向伯恩公司支付拖欠的物业费14824.2元及违约金【自欠缴之日起按月利率2%计算至清偿之日止（现暂计至2017年3月止的违约金为4743.74元）】。事实与理由：孙美玉为宁德市东侨区曲尺塘路8号三盛海德公园85号楼102单元的业主。孙美玉与伯恩公司签订《前期物业服务协议》，协议约定：自2013年8月31日起，伯恩公司为三盛海德公园小区（宁德市曲尺塘路8号）及孙美玉提供物业服务，物业服务费按产权面积每月每平方米2.5元收取，孙美玉应于每月5日前向伯恩公司缴纳上月度物业服务费。如孙美玉逾期缴纳物业费的，每逾期一日，每天应按欠缴总额的千分之五缴纳违约金。孙美玉房屋的产权面积为191.29平方米，每月5日前应向伯恩公司缴纳的物业服务费为478.2元。伯恩公司依约向孙美玉提供物业管理服务至今，但孙美玉自2014年9月开始拒绝缴纳物业费，至2017年3月，共拖欠的物业服务费计14824.2元，伯恩公司多次致电并书面催缴，孙美玉拒不缴纳上述费用。孙美玉辩称，2015年11月10日，孙美玉向福建省九龙房地产有限公司购买宁德市东侨区曲尺塘路8号三盛海德公园85号楼102单元签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号20110600091）已经解除，之后该房产被福建省九龙房地产有限公司收回，孙美玉应付的物业服务费只能计算到商品房买卖合同解除之日止。另合同约定的违约金过高，请求法院减免违约金。本院经审理认定事实如下：1、2011年7月18日，孙美玉与伯恩公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定：自2013年8月31日起伯恩公司向孙美玉提供前期物业管理服务；物业服务费按产权面积以每月每平方米2.5元的标准收取计算；孙美玉应于每月5日前向伯恩公司缴纳上月度物业服务费，如不按协议约定的收费标准和时间交纳物业费，伯恩公司有权要求孙美玉补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。涉案房产的产权面积为188.1平方米，孙美玉每月应向伯恩公司缴纳的物业服务费为470.25元。2、孙美玉曾为宁德市东侨区曲尺塘路8号三盛海德公园85号楼102单元的业主，但2015年11月10日，孙美玉向福建省九龙房地产有限公司购买宁德市东侨区曲尺塘路8号三盛海德公园85号楼102单元签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号20110600091）已经解除。3、伯恩公司依约向孙美玉提供物业管理服务至2015年11月10日。孙美玉自2014年9月开始拒绝缴纳物业费，至2015年11月10日，共拖欠物业服务费计6738.68元（470.25元/月×14.33个月）。上述事实有宁德市蕉城区人民法院（2016）闽0902民初1634号民事判决书及法律文书生效证明、房屋登记信息证明、业主基本情况登记表、房屋交付验收表、前期物业服务协议、前期物业服务合同、物业收费发票、综合缴费通知单、律师催款函、EMS邮寄单、快递投递状态查询单及当事人庭审陈述证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。孙美玉与伯恩公司签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。伯恩公司已依约为海德公园小区业主提供物业服务，2015年11月10日前，孙美玉作为海德公园小区业主，应依约向伯恩公司交纳相应的物业服务费，孙美玉未按时交纳物业服务费，构成违约。伯恩公司诉请孙美玉支付2014年9月至2015年11月10日期间欠缴的物业服务费6738.68元，有事实和法律依据，本院予以支持。本案合同约定的违约金按日千分之五计算过分高于给伯恩公司造成的损失，现伯恩公司自愿按月2%计算违约金，与法不悖，本院予以支持。伯恩公司诉请孙美玉支付2015年11月11日至2017年3月期间的物业服务费及逾期付款违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。孙美玉经本院合法传唤未到庭，依法予以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、孙美玉应于本判决生效之日支付福建伯恩物业管理股份有限公司宁德分公司2014年9月至2015年11月10日期间的物业服务费6738.68元及逾期付款违约金（以孙美玉每月应交纳物业费数额为基数，从逾期之日起至相应物业服务费付清之日止，按月利率2%计算）；二、驳回福建伯恩物业管理股份有限公司宁德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，减半收取计145元，其中80元由福建伯恩物业管理股份有限公司宁德分公司负担，65元由孙美玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员  黄锦芳二〇一七年七月十二日书记员  陈秀招附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。