浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞商初字第1934号原告：段振，男，1968年11月3日出生汉族，无固定职业，住湖北省郧县。委托诉讼代理人：杨斌，浙江正清和律师事务所律师。被告：应林辉，男，1986年5月18日出生汉族，宁波市鄞州归源房地产销售代理有限公司法定代表人，户籍所在地浙江省宁海县，现住浙江省宁波市鄞州区。被告：宁波市鄞州首南楼中楼房产中介服务部（个体工商户，组织机构代码为79044161-9，经营者张国龙，男，1979年11月16日出生，公民身份号码为3302271979********，住浙江省宁波市鄞州区姜山镇虎啸漕村孙张漕6组38号）。住所地：浙江省宁波市鄞州区首南街道天童南路****号。委托诉讼代理人：陈战坪，宁波市夕阳红法律服务所法律工作者。原告段振与被告应林辉、宁波市鄞州首南楼中楼房产中介服务部“（以下简称楼中楼中介服务部）”居间合同纠纷一案，于2015年9月16日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员薛海蓉适用简易程序审理。因案情复杂，本案于2015年12月15日转为普通程序组成合议庭审理。本案分别于2015年11月5日、2016年4月27日依法公开开庭进行审理，原告段振及委托诉讼代理人杨斌，被告楼中楼中介服务部的委托诉讼代理人陈战坪到庭参加诉讼；被告应林辉第一次庭审参加诉讼，第二次庭审经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告段振起诉称，原告通过被告提供的房屋信息得知案外人张志洪有拆迁安置房出售。2013年11月13日，原告与张志洪在被告楼中楼中介服务部签订了房屋买卖协议，原告购买张志洪所有的坐落于宁波市鄞州区姜山镇井亭村拆迁安置房，建筑面积约65平方米，总价420000元，被告应林辉为合同见证方。签订合同当日，原告向张志洪支付定金140000元，同时向中介机构支付服务费3000元，由被告应林辉出具收条。但是，张志洪出卖房屋是虚假的。2014年1月13日，张志洪因涉嫌诈骗被公安机关刑事拘留。被告应林辉向公安机关退还其收取张志洪的好处费56000元。同年6月10日，法院以诈骗罪判处张志洪有期徒刑8年，并处罚金100000元。原告认为，被告应林辉收取张志洪好处费，没有核实房源信息的真实性，被告楼中楼中介服务部对其从业人员疏于管理，两被告的过错行为导致原告遭受经济损失。为此，请求判令：被告应林辉、楼中楼中介服务部共同赔偿原告损失140000元。被告应林辉答辩称，被告应林辉作为见证方签订的是房屋买卖协议，并非正规的存量房屋中介买卖合同。房源信息不是来自被告应林辉，好处费也不是应林辉收取的。原告等三人支付的定金并未经被告应林辉之手。之后，被告应林辉退还了已收取的中介服务费。原告发现张志洪可能涉嫌诈骗后，又与张志洪的母亲王林多签订了补充协议，由王林多提供担保，如果张志洪无法赔偿给原告损失，则由王林多赔偿。综上，被告应林辉不应承担赔偿责任。被告楼中楼中介服务部答辩称，1.被告楼中楼中介服务部并不认识原告等三人以及张志洪，对原告与张志洪之间的房屋买卖行为并不知情，没有签订过中介服务合同，也没有收取中介服务费，双方并不存在居间合同关系。2.被告应林辉的行为与被告楼中楼中介服务部没有任何关系，被告应林辉有自己的房屋中介代理公司，被告楼中楼中介服务部对应林辉与原告的行为完全不知情，不存在对于从业人员疏于管理的情形。故应驳回原告对被告楼中楼中介服务部的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.《房屋买卖协议》、《房产收款收据》各一份，拟证明原告通过被告应林辉签订房屋买卖协议并支付定金140000元的事实。2.收款收据一份，拟证明原告支付中介费3000元的事实。3.（2014）甬鄞刑初字第757号刑事判决书复印件一份，拟证明案外人张志洪因诈骗原告等人被刑事处罚，被告应林辉提供虚假的房源信息及违法收取56000元好处费的事实。4.询问笔录复印件一份，拟证明被告应林辉在公安机关向其询问时承认收取原告等三人中介费9000元、收取张志洪好处费56000元，以及在被告楼中楼中介服务部签订合同的事实。被告楼中楼中介服务部为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：1.企业法人营业执照复印件一份，拟证明被告应林辉开设有自己的房产中介公司的事实。2.《拆迁安置房买卖合同》复印件一份，拟证明原告等三人与被告应林辉及案外人张志洪、王林多另行签订协议，相关房屋买卖事宜与被告楼中楼中介服务部无关的事实。3.证明复印件一份，拟证明涉案房屋买卖系与宁波市天天红利房地产信息咨询有限公司（以下简称天天红利公司）发生的事实。被告应林辉未提交证据。原告与被告楼中楼中介服务部提交的上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：原告的证据1，被告应林辉无异议；被告楼中楼中介服务部认为该协议与其无关。本院对该证据的真实性予以认定。原告的证据2，被告应林辉对真实性无异议，但认为其收取的是信息费并非中介费；被告楼中楼中介服务部认为该款系应林辉收取，与楼中楼中介服务部无关。本院对该证据的真实性予以认定，并认定被告应林辉向原告收取了名义为“井亭小区信息费”的费用3000元的事实。原告的证据3，被告应林辉对真实性无异议，并陈述退还好处费56000元是为了减少原告的损失；被告楼中楼中介服务部对真实性无异议，对关联性有异议，且认为原告应向张志洪追赃。本院对该证据的真实性予以认定，并认定张志洪以篡改伪造的拆旧购新协议与原告等人签订房屋买卖协议，骗取定金的事实。原告的证据4，被告应林辉无异议；被告楼中楼中介服务部对真实性无异议，对关联性有异议。本院对该证据的真实性予以认定，并认定被告应林辉在向公安机关陈述时认可收取原告等三人中介费9000元、收取张志洪委托售房的差价部分费用56000元的事实。被告楼中楼中介服务部的证据1，原告对真实性、关联性有异议，认为被告应林辉曾在庭审中确认在楼中楼中介服务部工作；被告应林辉陈述其并未开设公司。本院认为，被告应林辉是否开办公司应与本案所涉房屋买卖存在关联性，现有证据并未指向应林辉开办其他公司，房屋买卖协议也未指向该公司，故对该证据的关联性不予认可。被告楼中楼中介服务部的证据2，原告认为超出了举证期限，且系复印件，合同虽然签过，但与本案无关；被告应林辉无异议，且陈述是在发现张志洪有可能拿不到房屋，由应林辉及原告等三人找张志洪的母亲王林多签订该份协议。本院对该证据的真实性予以认定。被告楼中楼中介服务部的证据3，原告对真实性无异议，且陈述楼中楼中介服务部系天天红利公司的加盟店；被告应林辉无异议。本院对原告等三人与被告应林辉、案外人张志洪于2014年1月10日共同确认房屋买卖相关事宜的事实予以认定，关于被告应林辉的身份及其与天天红利公司的关系不能仅以当事人陈述为准，故对该证据的证明目的不予采信。综合原、被告诉辩意见、举证、质证和本院认证意见，本院确认本案如下事实：原告通过被告应林辉获悉案外人张志洪有拆迁安置房出售的信息，张志洪向原告出示了拆迁安置协议后，双方就购房达成意向。2013年11月13日，原告与被告应林辉及案外人张志洪在位于宁波市鄞州区首南街道天童南路1552号即被告楼中楼中介服务部处共同签订《房屋买卖协议》一份，约定：张志洪将其所有的位于宁波市鄞州区姜山镇井亭村的拆迁安置房建筑面积约65平方米出售给原告，总价420000元；签订协议当日，原告先付定金140000元，之后的款项在抽签日及过户时支付；被告应林辉受托负责办理房屋交易过程中的一切手续，信息费6000元在签约时付清。该协议尾部由被告应林辉作为“见证方”签字。原告于2013年11月13日、14日向张志洪支付了定金140000元，同日还支付给被告应林辉名目为“井亭小区信息费”的费用3000元，由应林辉出具了收据。张志洪与被告应林辉还分别与董萍萍、张俊在2013年11月8日、2013年12月15日签订《房屋买卖协议》各一份，董萍萍、张俊分别向张志洪购买拆迁安置房95平方米、65平方米，董萍萍支付定金200000元，张俊支付定金142500元，董萍萍和张俊各支付被告应林辉费用3000元。同时查明：张志洪在宁波市鄞州区姜山镇井亭村的拆迁安置房建筑面积为66.49平方米，其将协议中的面积篡改为166.49平方米，并将篡改后的协议向被告应林辉出示后，通过应林辉分别出售给原告及董萍萍、张俊65平方米、95平方米、65平方米。张志洪向被告应林辉支付了售房差价费用56000元。张志洪在与原告等人签订协议前，已于2013年10月28日将仅有的拆迁安置房面积65平方米出卖案外人周惠玉。2014年1月，原告等三人发现被骗，遂向公安机关报案。张志洪因诈骗罪被判处刑罚，并处罚金。并被责令继续退赔原告等人损失。被告应林辉在公安机关侦查期间退还了张志洪支付的费用56000元，该款由公安机关发还给原告等三人，分别由原告领取18000元，董萍萍、张俊各领取20000元、18000元。被告应林辉还退还了原告及董萍萍、张俊各自支付的“见证费”、中介费各3000元。本院认为：本案各方当事人的争议焦点是原告与被告应林辉、楼中楼中介服务部是否形成了居间合同关系，原告与哪一方形成了居间合同关系，居间方在履行职责时是否存在损害委托人利益的行为并应承担相应的损害赔偿责任。原告通过被告应林辉提供的房源信息与案外人张志洪签订了《房屋买卖协议》，该协议载明应林辉作为“见证方”签字，被告应林辉亦收取了费用3000元，其在买卖双方签订协议的过程中履行的是向原告提供房源信息，并为双方签订协议提供服务的职责，实际提供的是居间服务，形成了居间合同关系，其收取的费用实际为居间服务报酬，故应承受居间合同的权利义务。被告楼中楼中介服务部虽然为签订上述协议提供了场所，但没有证据证明其参与提供居间服务，也没有收取报酬，且没有证据证明被告应林辉系楼中楼中介服务部员工，故被告楼中楼中介服务部并非居间合同方，并未与原告形成居间合同关系，原告要求被告楼中楼中介服务部承担居间合同责任并无依据。被告应林辉在提供居间服务过程中，应当如实报告订立合同的有关事项，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益，否则不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，其是否适当履行了居间职责，应结合各方履行行为综合分析认定。案外人张志洪虚构拆迁安置房屋面积，篡改拆迁协议后与原告签订协议，从张志洪因涉嫌诈骗被公安机关立案侦查期间所做的笔录可以看出，被告应林辉对张志洪篡改协议一事并不知情，应林辉看到的拆迁安置协议也是张志洪篡改后的协议，该协议载明的拆迁安置房屋面积共有166.49平方米，则从协议看张志洪有足够的安置房面积向原告出售，被告应林辉在提供房源信息促成原告与张志洪签订合同的过程中并没有故意隐瞒重要事实或提供虚假情况的行为，原告虽然有受到损害的事实，但并非因被告应林辉提供居间服务所致，故原告要求被告应林辉承担赔偿责任的依据不足。至于被告应林辉向原告退还了居间服务报酬系其自愿行为，并不能因此认定被告应林辉履行居间职责不当。从另一方面看，拆迁安置房虽然在一定条件下可以交易，但当时张志洪仅有拆迁安置协议，尚未确定实际安置，可能存在诸多的不确定因素，本就存在较大的交易风险，原告在签订协议前也没有自行了解拆迁安置协议的真实情况，且支付的定金远远超出房屋总价的20%，原告自身在交易过程中没有尽到审慎义务，存在较大过错，导致被骗并造成损失。综上，本院认为，原告要求被告应林辉承担损害赔偿责任的依据不足，要求被告楼中楼中介服务部承担损害赔偿责任没有依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：驳回原告段振的诉讼请求。本案受理费3100元，由原告段振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛海蓉人民陪审员  赵宝德人民陪审员  谢良红二〇一六年八月二十日书 记 员  戴志远