浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬仑民初字第2480号
原告：鲍书忠，男，1954年11月29日出生，汉族，住宁波市北仑区。
被告：宁波天汉控股集团股份有限公司（企业注册号：330200000039747），住所地宁波北仑江南东路555号。
法定代表人：徐灵祥。
原告鲍书忠与被告宁波天汉控股集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月23日立案受理。依法由代理审判员宋建侠适用简易程序审理。因被告下落不明，本院于2009年12月1日转为普通程序，由审判员杜宇、代理审判员宋建侠、人民陪审员王亚君依法组成合议庭，于2010年3月18日公开开庭进行了审理。原告鲍书�到庭参加诉讼，被告宁波天汉控股集团股份有限公司经本院公告送达出庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍书忠诉称：2005年2月，原告向原宁波经济技术开发新光房产实业有限公司租赁该公司所有的位于新碶街道恒山路243号、245号店面房2间及239号二楼东部397.62平方米，三楼西部310平方米房屋经营绿苑宾馆，并订有租赁合同，约定期限为2005年3月1日至2011年10月31日止，原告需交押金30000元。合同签订后，原告按约定交付定押金、房租等。2005年，原宁波经济技术开发新光房产实业有限公司更名为宁波天汉投资控股股份有限公司。后扩大经营，更名为宁波天汉控股集团股份有限公司。原告仍按原合同租赁上述房屋经营宾馆。原告原交押金移交给被告。2008年7月14日，被告重写合同，约定房租费为每年17万元，押金仍按原合同。2008年11月，因被告原因使原告经营的场所停水影响原告生意，为此被告表示同意赔偿2个月房租费28333元，并于2008年12月17日书面约定，将原告已交付到2009年10月的房租推迟到今年12月底，下期从2010年1月交付，但被告于2009年10月将原告租赁的恒山路243号、245号店面房及239号二楼的房屋转让给周某、华某所有，因此，周、华按原告合同交付房租从2009年11月开始，致原告损失2个月房租28333元。被告原收的押金30000元至今也未返还。为此诉至法院要求：1、判令被告返还押金30000元；2、判令被告返还2个月房租28333元。
原告围绕自己的主张提供如下证据：
1、个体工商户营业执照1份，证明原告系个体工商户，即绿苑宾馆的经营者；
2、被告工商登记材料，证明被告主体情况�
3、原告与宁波经济技术开发区新光房产实业有限公司签订的房屋租赁合同1份及保证金收据1份，证明原告于2005年2月与宁波经济技术开发区新光房产实业有限公司签订租赁合同，租赁期限从2005年3月1日至2008年10月31日，并交纳了30000元的保证金；
4、企业名称变更核准通知书2份，证明宁波经济技术开发区新光房产实业有限公司于2005年12月14日名称变更为宁波天汉投资控股股份有限公司，宁波天汉投资控股股份有限公司于2006年4月11日名称变更为宁波天汉控股集团股份有限公司；
5、原告与宁波天汉控股集团股份有限公司签订的房屋租赁合同1份，证明原被告于2008年7月14日续签了租房合同，租赁期限从2008年10月31日至2011年10月31日；
6、房屋租金收条�承诺书1份，证明原告于2008年7月16日支付被告2008年10月31日至2009年11月2日的房租，2008年底因租赁房屋停水给原告造成损失后，被告承诺将房租费延期至2009年12月31日，作为对原告损失的赔偿；
7、原告与周某、华某签订的房屋租赁协议1份及周某、华某房屋所有权证，证明案外人周某、华某通过法院拍卖取得涉案房屋所有权，原告与案外人就涉案房屋签订了租赁合同，租期从2009年11月1日至2014年10月30日，被告赔偿原告损失的承诺无法兑现。
被告宁波天汉控股集团股份有限公司未答辩，也未向本院提供证据。
经开庭审理，因被告未到庭质证，视为放弃质证的权利，本院对原告提供的证据经审核后依法予以采信，结合原告在庭审中的陈述确认以下事实：原告是个体工商户，系宁�市北仑区新矸绿苑宾馆的经营者。2005年3月1日，原告与宁波经济技术开发区新光房产实业有限公司签订房屋租赁合同，约定：原告租用宁波经济技术开发区新光房产实业有限公司所有的位于新碶街道恒山路243号、245号一楼店面房2间（面积为95.92平方米）及239号（新恒公寓12幢1号）二楼东部397.62平方米、三楼西部310平方米房屋，租赁期限从2005年3月1日至2008年10月31日，年租金为17万元。原告于2005年3月7日将二楼、三楼租赁保证金30000元交给宁波经济技术开发区新光房产实业有限公司。2005年12月14日，宁波经济技术开发区新光房产实业有限公司名称变更为宁波天汉投资控股股份有限公司。2006年4月11日，宁波天汉投资控股股份有限公司名称变更为为宁波天汉控股集团股份有限公司。2008年7月14日，因房屋租赁期限将至，原告与被告续签房屋租赁合同，约定租赁期限从2008年10�31日至2011年10月31日，年租金17万元。2008年7月16日原告将2008年10月31日至2009年11月2日的租金17万元支付给被告。2008年底，因租赁房屋停水给原告造成损失后，被告承诺将房租期延长两个月即到2009年12月31日，作为对原告损失的赔偿。2009年10月21日案外人周某、华某通过法院拍卖程序取得12幢107室（恒山路243号）、12幢108室（恒山路245号）、12幢1号（239号二楼）、12幢308室（面积为50.34平方米）房屋的所有权，原告与案外人就上述涉案房屋重新签订租赁合同，租期从2009年11月1日至2014年10月30日，年租金为14万元。另查明，原告与被告签订的房屋租赁合同中的三楼共有8个房间，除了其中308室已卖给周某、华某外，其他7个房间的所有权人仍是被告。且原告自2009年11月3日至2009年12月31日两个月的免租期内一直在使用上述7个房间（面积共计259.66平方米（310平方米-50.34平方米））�
本院认为，在周某、华某通过法院拍卖程序取得涉案部分房屋所有权后，原告与周某、华某重新签订房屋租赁合同，并对租金、租赁期限等重新作出约定，则原告与被告于2008年7月14日签订的房屋租赁合同终止。被告因该房屋租赁合同收取的保证金30000元理应返还原告。在因租赁房屋停水给原告造成损失后，被告承诺给予原告两个月的免租期作为对原告的赔偿。但在原告所租的部分房屋所有权因司法拍卖转移给案外人周某、华某后，原告与周某、华某重签租赁合同且租期从2009年11月1日开始计算，致使被告两个月免租期的承诺实际仅部分兑现，即：自从2009年11月3日至2009年12月31日原告一直在使用被告所有的三楼剩余7个房间（共计259.66平方米）经营宾馆。因此，原告自2009年11月3日至2009年12月31日使用上述7个房间的租金8880元（170000÷365天÷（95.92㎡+397.62㎡+310㎡）×59天×259.66平方米），应从原告主张的两个月租金28333元中减除。被告仅需支付原告两个月免租期中无法兑现的部分19453元（28333元-8880元）。对原告要求被告返还两个月租金的诉请，本院予以部分支持。被告经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定,判决如下：
一、被告宁波天汉控股集团股份有限公司应返还原告鲍书忠房屋租赁保证金30000元。
二、被告宁波天汉控股集团股份有限公司应返还原告鲍书忠19453元。
一、二项合计49453元，被告宁波天汉控股集团股份有限公司应在本判决生效之日起10日内履�完毕。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费元1258元，诉前保全费620元，共计1878元，由被告宁波天汉控股集团股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局预算�资金，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
审 判 长 杜 宇
代理审判员 宋建侠
人员陪审员王亚君
二〇一〇年五月十三日
代书 记员 朱洁娜