广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第3811号
原告郭金枝。
委托代理人唐咸燕，广西法严律师事务所律师。
被告邓月金。
被告李安东。
第三人南宁恒创房屋经纪有限公司。
法定代表人赵恒，总经理。
委托代理人刘茜，广西桂盟律师事务所律师。
原告郭金枝与被告邓月金、李安东、第三人南宁恒创房屋经纪有限公司（以下简称“恒创公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭进行审理，原告郭金枝及其委托代理人唐咸燕，被告邓月金、李安东到庭参加诉讼。第三人南宁恒创房屋经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告郭金枝诉称：2015年9月7日，原、被告在第三人居间下签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定被告将位于南宁市西乡塘区明秀东路145号明秀小区52栋2单元303号房（以下简称“303号房”）出售给原告，房屋总价值53.8万元；合同约定按买方一次性付款，卖方自行偿还银行贷款的方式交付房款，买方交付2万元作为购房定金，卖方需在收到定金后5个工作日内日即时向抵押银行申请偿还贷款手续，并在7个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理本次交易过户手续等；合同中还明确约定了三方的权利义务，并对购房屋的条件及房屋状况进行了说明。合同签订后，原告为了履行合同约定，实现买卖合同所约定的合同目的，原告依照合同约定在签订合同当日向被告交付了购房定金2万元，还向第三人交付了1万元的佣金费。合同签订后，原告依照合同约定履行了定金交付义务，而被告在签订合同并收到定金后，没有在合同约定的期限内履行合同义务，并以各种理由拖延办理银行提前还款及与原告到房产交易中心办理过户手续。经原告和第三人多次催促，被告仍然据不理会。原告认为被告收取了定金后不按合同约定将房产售予给原告，已经严重违反了合同约定，构成了根本违约。根据房屋买卖合同的约定及《合同法》的规定，被告除了双倍退还原告定金外，还需要赔偿给原告由此造成的经纪损失。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令：一、依法解除原、被告及第三人之间的房屋买卖合同；二、依法判令被告双倍返还定金人民币4万元，并赔偿原告交付给第三人的佣金1万元；三、本案诉讼费由被告承担。被告李安东、邓月金共同辩称：一、两被告系夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同财产，故被告与原告签订的《房屋买卖合同》应有两被告共同签名，然而被告与原告签订的《房屋买卖合同》为一式三份，但只有一份，有被告夫妻双方的共同签名确认，故被告认为合同是不完整的，合同应为无效。二、《房屋买卖合同》签订时本案第三人未就须由第三人扣押房产证等事宜详细告知两被告，在两被告需要房产证办理相关事务时原告及第三人又不向两被告返还该房产证，并且，在合同履行过程中，两被告曾与原告口头协商，由原告向被告出借10万元用于办理办理讼争房产的解押手续，但原告后又未按约向两被告出借该款项，因此，买卖合同不能继续履行，是出自原告和第三人之原因，与被告无关。现被告亦不主张继续履行合同，愿意向原告退还2万元定金。三、佣金是原告向第三人出具，是否实际支付，被告无从得知，合同不能履行也不是出自被告之因素，因此，原告无权向被告主张佣金损失。
第三人恒创公司未作答辩。
经审理查明：两被告系夫妻关系，303号房为两被告共同共有。2015年9月7日，原告郭金枝（“买方”）、被告（“卖方”）、第三人（“经纪方”）签订《房屋买卖合同》，约定由被告向原告出售303号房，第三人提供中介服务，房屋成交价为53.8万元。
合同第八条约定：“卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕并保证交易过户完成时买方不需对上述事项负责；若该物业地址已落有户口，则卖方应在过户前将户口迁出，否则每逾期一天，应按成交价的千分之三向买方支付违约金。卖方在签署本合同后须将该物业之权属证明原件、不动产发票、契税、完税证证明等相关资料原件交由经纪方保管直至交易完成当日”。合同第九条约定：“基于买卖合同双方独家委托经纪方已促成买卖双方签订了本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务服务（信贷事宜），买卖双方同意，于本合同签订之日买方须向经纪方支付咨询及中介服务费16100元整因经纪方已全权代理本次交易服务，提供了咨询及中介服务和信贷业务服务，故无论在任何情况下，买卖双方都需即时支付经纪方上述应支付之咨询及中介服务费和信贷业务服务费。”合同第十二条约定：“卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并需以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行该合同。卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止”。合同第十八条第三款注明：“由于产权人之一的李安东未能亲自到场签署本合同，现由产权人邓月金代签，如因此产生一切法律责任由邓月金全权负责，并确认该物业已出售给买方。”合同第十七条约定合同“自三方签署之日起生效”。合同附件第3条约定：“买方按照一次性付款，卖方自行偿还银行贷款”，并约定：1、买方于2015年9月7日支付人民币2万元作为定金；2、卖方收到全额定金5个工作日内需即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续。卖方应在收到买方全额定金之日起12个工作日内完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在7个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理此次交易过户手续。如因南宁市房屋产权交易管理中心或银行原因导致延迟则时间相应延迟，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。3、前期楼款50.8万元，由买方于双方到南宁市房屋产权交易中心成功办理交易手续时支付，余款1万元于房屋产权过户到买方名下后支付。
该《房屋买卖合同》一式三份，均有被告邓月金之签名，在第三人留存的《房屋买卖合同》中，被告李安东亦在被告邓月金签名后补上其本人之签名。
2015年9月7日，原告郭金枝向被告邓月金交纳购房定金2万元，定金收据载明“给付定金一方不履行约定事宜，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定事宜，应当双倍返还定金”。2015年9月30日，原告郭金枝向第三人恒创公司交纳佣金1万元。2015年11月17日，原告向两被告发出履约催促函。该函主要内容为要求两被告在2015年11月20日前按合同约定到相关银行、南宁市房地产交易中心或相关部门办理房产交易的偿还银行贷款、过户等手续，否则将视为被告违约。被告李安东已签收该邮件。
另查明：截止法庭辩论结束，303号房尚有银行按揭贷款未归还完毕。原、被告双方在庭审时均不主张继续履行房屋买卖合同。被告李安东、邓月金收到本院送达的起诉状等应诉材料的时间分别为2016年1月15日、2016年1月19日。
本院认为：首先，关于《房屋买卖合同》是否有效的问题。现各方当事人均确认讼争的房产为两被告的夫妻共同财产，因在第三人留存的《房屋买卖合同》上，两被告作为卖方，虽在合同上签字确认有先后之别，但两被告均已签名，应视为被告李安东对邓月金出售房产之行为不持异议，其他两份合同有无李安东之签字并不影响到第三人留存之《房屋买卖合同》之效力，因此，被告李安东以无权处分为由主张房产交易无效，于法无据，本院不予支持。前述《房屋买卖合同》系出自各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对各方当事人均具有约束力。
对于合同解除的问题。两被告未能按照合同附件第3条之约定及时办理解押手续，导致后续房产交易未能继续进行，构成违约，原告郭金枝经发出《履约督促函》催告后在诉讼中要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、九十六条第一款之规定，本院依法予以支持。两被告以房产证被扣押、原告未按约发放借款等为由拒不履行合同义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因起诉状上载明了原告解除合同之意思表示，故合同解除的时间应为两被告之一的李安东收到起诉状的2016年1月15日。
关于双倍返还定金。《房屋买卖合同》同时约定了违约金条款和定金条款，现原告主张适用定金条款并无不当，本院予以准许。因系出自可归责于被告之因素导致合同无法继续履行，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，两被告应双倍向原告返还定金共计4万元。
关于佣金损失。因在本案中，原告仅能证明其因被告违约遭受的实际损失为佣金损失，而该佣金损失为1万元，小于定金数额2万元，即原告可自定金中完全填补其损失，故对其再行赔偿佣金损失1万元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第（三）项、九十六条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告郭金枝与被告邓月金、李安东、第三人南宁恒创房地产经纪有限公司于2015年9月7日签订的《房屋买卖合同》于2016年1月15日解除；
二、被告邓月金、李安东向原告郭金枝双倍返还定金4万元整；
三、驳回原告郭金枝的其他诉讼请求。
案件受理费1050元、财产保全费520元，合计1570元（原告郭金枝均已预交），由原告郭金枝负担570元，两被告李安东、邓月金负担1000元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（详见下文附二），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 张有德
人民陪审员 梁鸿辉
二〇一六年三月一日
书 记 员 何梅龙
附一：相关法条：《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
附二：预交上诉费账号
1、预交上诉费用5000元以上
户名：南宁市中级人民法院
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
帐号：20×××28。
2、预交上诉费用5000元以下
户名：待结算财政款项中院诉讼费专户
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
账号：20×××17
注：交纳上诉费后请至南宁市中级人民法院诉讼服务中心（竹溪大道88号）换取正式发票。