广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法西民初字第1777号
原告朱博，男，汉族，1985年1月11日出生，身份证住址广州市白云区。
委托代理人郑晓波，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人宁君阳，广东鼎方律师事务所实习律师。
被告商敏，女，汉族，1972年8月14日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托代理人梁江洲，广东普罗米修律师事务所律师。
第三人深圳市金泰安实业发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区环保监测大楼四楼418号，组织机构代码19235383-8。
法定代表人庞燕喜，董事长。
委托代理人庞昊，男，汉族，1986年12月13日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，系该公司经理。
原告朱博诉被告商敏及第三人深圳市金泰安实业发展有限公司（以下简称金泰安公司）转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑晓波、被告的委托代理人梁江洲以及第三人的委托代理人庞昊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年初，原告得知被告在深圳市宝安区建安一路宝都大厦经营汇海酒店且有转让意向，遂与被告商谈酒店转让事宜。被告称转让酒店手续繁琐所需时间较长，而酒店所在房产又非被告所有，可先将宝都大厦房产转租给原告再办理汇海酒店转让事宜。原告同意后，原、被告双方于2010年3月18日签订《房屋租赁合同》及《补充文件及条款》，约定被告将其承租的位于深圳市宝安区建安一路宝都大厦2—5楼及一楼大厅（房产所有人为龙满庭等7人，金泰安公司承租该房产后又转租给被告）转租给原告，租赁期限自2010年4月1日起至2019年12月31日止，租赁期间原告可不经被告同意将租赁房屋转租给他人。承租第二个月起，被告即告知原告今后直接向其上一手房东金泰安公司缴纳租金和水电费，原告也同意并一直按期向金泰安公司缴纳租金和水电费。2010年11月18日，原告、被告就深圳市宝安区汇海酒店（商事主体登记名称为“深圳市汇海酒店管理有限公司”）转让一事签订了《深圳市宝安区汇海酒店转让合同》，原告于当日支付被告转让费人民币100,000元（该费用由被告的丈夫庞赵锋收取并出具收条）。2010年11月19日，双方对酒店资产作了交接并签订《补充条款及交接确认书》。2011年2月12日，原告向被告支付转让费人民币600,000元，双方并于2011年3月23日签订《汇海酒店转让补充协议》，原告又于2011年3月28日支付被告人民币l00,000元。原告、被告双方关于汇海酒店转让的一系列协议约定：股权转让费共计人民币980,000元（其中包括房屋租赁押金人民币350,000元），原告在支付部分转让费人民币700,000元后，被告将深圳市汇海酒店管理有限公司股权转让给原告并将法定代表人变更为原告，被告应配合原告与原房东金泰安公司签署新的租赁合同，并将房屋租赁押金单中被告的名字变更为原告的名字，即被告应向原告出具押金单，其中付款人名称应为原告，收款人名称应为深圳市金泰安实业发展有限公司宝安分公司，押金金额为人民币350,000元。涉案房产（即汇海酒店所在房产）所有人为龙满庭、邝伟华、文锡祥、陈爱娣、梁红芳、黎美玲、喻树根等七人，出租给深圳市金泰安实业发展有限公司宝安分公司，该公司又转租给被告并收取被告押金人民币350,000元，被告在该房产内经营深圳市汇海酒店管理有限公司，2011年4月2日深圳市汇海酒店管理有限公司法定代表人及股东由被告变更登记为原告。原告认为，原、被告双方的本意为公司股权转让事宜且签订定了股权转让协议并办理了相关变更登记手续，故双方之前签订的《房屋租赁合同》为股权转让协议实际履行的必要附属协议。虽然双方关于酒店转让的系列协议中约定支付款项共计人民币980,000元，但其中有人民币350,000元为房屋租赁押金，故酒店实际转让费为人民币630,000元。双方协议约定，被告在收取人民币700,000元款项后应履行《汇海酒店转让补充协议》第二条的义务（即重新签订租赁合同及出具人民币350,000元押金收据给原告），但在原告已按约且超约支付人民币800,000元后，经原告多次催促，被告至今仍未履行该合同义务，已经构成了违约，应依约承担违约责任，向原告支付违约金人民币50,000元，且原告已实际支付房屋租赁押金人民币170,000元。因被告违约，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：l、被告向原告返还人民币170,000元押金；2、被告支付原告违约金人民币50,000元；3、本案诉讼费及诉讼保全费由被告承担。
被告商敏答辩称，原告在起诉书中所述不是事实，被告是2010年3月18日和第三人金泰安公司签订的租赁合同，但是原告在本次诉讼也提出了一份同时间的原、被告之间的房屋租赁合同，原告提交的是伪造的，与被告提交的是不一致的。原、被告之间从来没有签订过房屋租赁合同，因为该酒店是被告经营到2010年11月才转让给原告的，因此一开始原告就在捏造事实，被告与第三人金泰安公司的合同中，被告交付了人民币350,000元的押金，该押金包括了租赁押金人民币190,000元，水电押金人民币10,000元，酒店设备设施保证金人民币150,000元，被告租这个酒店经营的时候带酒店设备设施的。被告经过亲戚的介绍聘请原告来做酒店的经理，来对酒店来进行经营和管理。到了2010年11月，原告提出要被告转让该酒店给他，所以双方有关酒店转让的事实是从这个时候开始的。当时被告的房租已经缴到了2010年11月份，在2010年11月18日双方签订了汇海酒店转让合同，也就是被告提供的证据4，合同有几个要点，其中第一点由原告按照原租赁合同缴租，否则被告是有权终止转让合同的。第二，转让酒店的顶手费是人民币600,000元。第三，如果原告提前终止合同，必须按照清单交还酒店的物品。第四，明确说到了酒店转让的尾数是人民币380,000元，该款项包含了被告已经支付过的押金人民币350,000元。酒店总的转让款是人民币980,000元。在合同签订的当天，被告的先生庞赵锋代为收取了转让费人民币100,000元。2010年11月19日双方签订了《补充条款和交接确认书》，同时支付了转让款现金人民币500,000元，但是当场没有签署收条。原告提供的证据里人民币600,000元的收条是第二年才补的，证明了双方当时友好和信任的关系。签订的补充条款包含两个要点，第一，原告对酒店的目的只有使用权，如果合同期满或者终止合同必须归还给被告，并且不退转让金。第二，原告必须按照原房屋租赁合同履行权利、义务，合法经营，所产生的债权债务以及法律纠纷由原告负责，与被告无关。因此，上述酒店转让合同是一份做了特别约定的酒店经营权转让合同。到了第二年的2月12日，被告给原告补开了一份收据，注明收到原告部分转让款人民币600,000元。事实上这个钱包括了被告先生代收的人民币100,000元。同一天同时原告给被告出具了一份证明（详见被告的证据7）该证明是由原告亲手写的，证明支付的转让款是人民币600,000元，尚欠人民币380,000元，这两个数加起来就是人民币980,000元。恰恰证明了人民币600,000元就包括了庞赵锋代收的人民币100,000元，事实是清楚的，总共支付的数额是人民币700,000元，而不是人民币800,000元。2011年2月23日，双方又签订了《补充协议》，约定双方在酒店股权转让公证后，再支付人民币100,000元；为原告转换租赁合同和押金单后，再支付余款人民币280,000元。因此，原告到今天为止就欠被告酒楼转让款人民币280,000元，事实清楚。2011年3月28日，双方去办理了《股权转让见证书》，被告收取了原告人民币100,000元。4月25日原告收取了所有的酒店经营证照和手续，详见被告的证据11。原告从接手酒店经营起，一直都具备完整的经营权。被告没有最终实现为原告转换租赁手续是因为原告长期拖延支付房屋租金，引起业主的反感。但原告从来没有向被告提出终止合同或者将酒店交还被告，一直持续经营到2014年1月因为欠租，被业主清场。原告的经营权得到了妥善的保障，被告履行了主要的义务，原告没有持续经营，责任在自己。本案的酒店转让是作出特别约定的经营权转让，两次的协议都注明原告经营期满或提前终止合同，是必须交还物品的。但是原告既不支付转让费的余款，也不持续将酒店经营到租赁合同的终结，也不跟被告协商酒店转让合同终止、解除或者把酒店交还给被告的安排，使得被告形成了人民币280,000元的经济损失，由于酒店的物品没有交还给被告，有关的押金条也没有来跟被告一起去跟业主交涉，造成被告无法单独和原业主进行押金的结算，客观上导致了重大的经营损失。要么原告支付包括押金在内的全部转让费后自行处理房屋租赁及设备设施交还事宜，否则，就应当及时与被告协商经营权的回转或物品的交还事宜，使得被告有机会与业主解决有关的押金的处理问题。因此，本案中，原告的违约过错是清楚、确凿的，因为欠租导致经营权无法维持，也直接导致了被告无法与业主安排租赁手续的转换，导致被告的经济损失，原告应当予以赔偿。原告反而要求被告赔偿，没有事实和法律依据，也毫无道理，应予驳回。被告保留另案起诉原告赔偿损失的权利。基于以上事实和理由，请求依法驳回原告的诉求。
第三人金泰安公司答辩称，根据房屋租赁合同以及补充条款规定，提前解约是不退还保证金，第三人还提交了相关的承租人欠物品等明细，故该保证金是有权不退还的，其拖欠的金额已经超过保证金的金额。
经审理查明，涉案房产位于深圳市宝安区二区建安一路44号与龙井路交叉路口宝都大厦一楼大厅及2-5楼，所在房产所有人为龙满庭、邝伟华、文锡祥、陈爱娣、梁红芳、黎美玲、喻树根等七人，出租给本案第三人金泰安公司，该公司于2010年3月18日转租给被告商敏，被告商敏与第三人金泰安公司签订《房屋租赁合同》一份，租赁期为2010年4月1日至2019年12月31日，租金为人民币95,000元/月，并约定租赁期间被告可将房屋全部或部分转租给他人，并到房屋租赁主管机关办理登记备案手续，转租期限不得超过本合同约定租赁期限。被告商敏于同日向第三人金泰安公司缴纳了酒店物品设备、设施保证金人民币150,000元、房屋租赁保证金人民币190,000元、水电押金人民币10,000元，以上共计人民币350,000元。2010年3月26日，被告商敏及第三人金泰安公司就房屋租赁合同在深圳市宝安区房屋租赁管理办公室办理了登记备案手续。2010年3月31日，被告商敏及第三人金泰安公司对涉案房屋的装修、设备、电器等进行了盘点并进行了移交，双方制作并签字确认了资产盘点表，同时签订一份《交接确认书》。
2010年11月18日，原、被告签订一份《深圳市宝安区汇海酒店转让合同》，约定被告同意将位于深圳市宝安区建安一路44号的汇海酒店转让给原告使用，并保证原告同等享有被告在原有已签订房屋租赁合同中所享有的权利与义务；被告收取原告部分转让费人民币600,000元，被告将酒店物品设施设备交给原告无偿使用；被告保证原告按照原租赁合同，租期到2019年12月31日；原告按原租赁合同支付租金，按时缴纳租金和水电费用等相关费用，如原告不按时交纳租金以及拖欠水电费，被告有权终止合同；原、被告双方在移交酒店时，必须对酒店的所有物品设施、设备清点造册移交双方，并签字确认，清单一式两份，原、被告各持一份；如原告提前终止合同，则必须保证按照移交清单交回被告；被告在原告办理酒店营业执照法定代表人变更等全部手续完成后，原告配合被告与原房东签订新的房屋租赁合同后，并拿到被告退还的押金单（房屋租赁保证金以及设备物品押金共计人民币350,000元），原告当天交付被告剩余转让费人民币380,000元整……。2010年11月19日，原、被告对涉案酒店的固定资产设备设施物品与低值易耗品进行了盘点并制作一份交接清单，同时签订一份《补充条款及交接确认书》，约定被告已于2010年11月19日中午12时将租赁物“符合可正常使用的状态”交给原告；原告已全部收到被告对租赁物投入的装修及设备、客房电器、客房布草、客房低值易耗品、消防、监控系统、数字电视系列等（具体详见交接清单2页）；以上物品只是被告转让给原告使用，若在租赁期满或中途终止合同原告要按照清单交回给被告，并不退还转让金；在2010年11月19日前涉案酒店的一切债权债务均由被告负责与原告无关，在2010年11月19日后原告必须按被告与原房东签订合同履行其权利和义务，合法经营，所产生的债权债务及法律纠纷等由原告负责与被告无关。2011年3月23日，原、被告签订一份《汇海酒店转让补充协议》，约定被告在汇海酒店全部股权转让至原告名下，并经公证处公证后一日内，原告支付被告人民币100,000元；被告应积极配合原告办理汇海酒店营业执照的变更手续，将营业执照的法定代表人变更为原告后，被告应配合原告与第三人金泰安公司签署新的租赁合同，并将汇海酒店转让合同中约定的退还给原告的押金单中被告的名称变更为原告名称，即第三人金泰安公司重新出具新的金额为人民币350,000元的押金单给原告；在原、被告履行完毕补充协议第一、二条后，原告应在当日支付余款人民币280,000元给被告；若原、被告不按补充协议履行，则应支付对方违约金人民币50,000元。2011年3月28日，原、被告签订一份《股权转让协议书》，并进行了见证。深圳市汇海酒店管理有限公司注册成立于2011年1月25日，住所地深圳市宝安区二区建安一路44号与龙井路交叉路口，原法定代表人及独资股东为被告商敏，于2011年4月2日变更股东为原告朱博，认缴注册资本人民币300,000元，占100%出资比例，变更后法定代表人为原告朱博。2011年4月25日，原告确认收到深圳市汇海酒店管理有限公司税务登记证正本、副本各一本，组织机构代码证正本、副本各一本，企业营业执照正本、副本各一本，财务章、公章各一个，支票一本，组织机构信息卡，验资报告书。
原告持有被告丈夫庞赵锋出具的一张《收条》，落款日期为2010年11月18日，记载内容为收到原告汇海酒店部分转让金人民币100,000元。原、被告均提交一份《收款收据》，编号为232226，填写时间为2011年2月11日，由被告填写确认收到原告于2010年11月18日支付的汇海酒店部分转让款人民币600,000元。被告另提交一份2011年2月12日由原告出具的《证明》，记载内容为原告确认没有收到被告写的任何收据，现收到被告开具的编号为232226，的收据，内容为汇海酒店部分转让款人民币600,000元，还有人民币380,000元尾款未付。原告另提交一份《收款收据》，编号为0006698，填写时间为2011年3月28日，由被告出具确认收到汇海酒店部分转让金共计人民币100,000元，另欠余款人民币280,000元。
原、被告及第三人共同确认原告自2010年12月开始向第三人金泰安公司缴纳租金至2013年3月份，2013年4月份起由案外人深圳市柏捷酒店有限公司向第三人缴纳租金。2013年12月9日，第三人金泰安公司向被告商敏发出催款及解除合同的通知，主张被告商敏尚欠第三人金泰安公司2013年11月至2013年12月租金及2013年10月至11月份水电费；2014年1月22日，第三人金泰安公司向被告商敏发出催款及解除合同的通知，主张被告商敏尚欠第三人金泰安公司2013年11月、2013年12月及2014年1月租金及2013年10月至2013年12月份、2014年1月份水电费。上述通知第三人金泰安公司均提供了邮单证明其向被告商敏邮寄送达。原告确认上述拖欠租金及水电费的事实，被告商敏亦确认第三人金泰安公司追索租金的事实。被告确认承租涉案酒店时从第三人金泰安公司处接收了相关物品及设施等，原告确认从被告处接收了涉案酒店的相关物品及设施等。原告主张在2013年4月1日曾向案外人深圳市柏捷酒店有限公司移交了涉案酒店的相关物品及设施等。第三人称涉案酒店在2013年12月底实际经营人搬离之后空租近一个月，于2014年2月份承租给新的承租人。原、被告及第三人共同确认涉案酒店搬离时原告及被告均未向第三人移交相关物品及设施等。
另查明，原告持有一份《房屋租赁合同》，落款日期为2010年11月19日，但不确认该份《房屋租赁合同》是否为被告本人签名。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述、原告提交的房屋租赁合同、补充文件及条款、深圳市宝安区汇海酒店转让合同、补充条款及交接确认书、汇海酒店转让补充协议、深圳市汇海酒店管理有限公司商事主体信息、变更信息、股东信息、收条、收款收据，被告提交的深圳市房屋租赁合同书、收款收据、宝安区汇海酒店转让合同、补充条款及交接确认书、证明、汇海酒店转让补充协议、股权转让见证书，以及第三人提交的房屋租赁合同（1）、房屋租赁合同（2）及补充文件及条款、关于宝都大厦催款及解除合同的通知（2013年12月9日）、快递单、关于宝都大厦催款及解除合同的通知（2014年1月22日）、律师函、宝都汇海酒店欠租金及水电费明细、欠物品明细、交接确认书、报纸在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告虽提交了一份原、被告签订的《房屋租赁合同》，但原告无法确认是否由被告本人签字确认，且被告对于该份《房屋租赁合同》的真实性不予确认，由此可以认定原、被告之间并不存在合法有效的《房屋租赁合同》，现根据原、被告双方签订的《深圳市宝安区汇海酒店转让合同》、《补充条款及交接确认书》、《汇海酒店转让补充协议》，本院依法认定原、被告之间的纠纷系转让合同纠纷。原告与被告自愿签订合同，双方均应当依合同约定履行各自义务。关于原告支付的转让款问题，原告主张其向被告累计支付的转让款为人民币800,000元，并提交一份由被告丈夫庞赵锋出具的《收条》予以证明。被告确认收到原告的转让款共计人民币700,000元，对被告丈夫庞赵锋出具《收条》的真实性予以确认，但主张该款项包含在双方确认的。经查，上述《收条》落款日期在2010年11月18日，之后被告曾分别在2011年2月11日、2011年3月28日向原告出具《收款收据》，确认原告在2011年2月11日累计支付转让款人民币600,000元，在2011年3月28日又支付转让款人民币100,000元，尚欠余款人民币280,000元。原告亦于2011年2月12日出具《证明》，确认累计支付转让款人民币600,000元，尚欠人民币380,000元尾款未付。上述两份《收款收据》与《证明》记载内容能够相互印证，关于原告另向被告丈夫庞赵锋支付转让款人民币100,000元的主张，与其出具的《证明》不相吻合，且与常理不符，对其该项主张本院不予采信，原告尚欠被告转让款为人民币280,000元。关于原告主张被告向其返还押金人民币170,000元的问题，因原、被告之间的基础法律关系系转让合同关系，根据双方在《深圳市宝安区汇海酒店转让合同》、《补充条款及交接确认书》及《汇海酒店转让补充协议》中的约定显示原告向被告支付的款项系转让款，非押金；原告确认收到被告相应物品及设施等，但上述物品及设施等只是被告转让给原告使用，若在租赁期满或中途终止合同原告要按照清单交回给被告，并不退还转让金，现原告当庭确认并未将涉案酒店相应的物品及设施移交被告，故原告主张被告返还押金人民币170,000元，既无事实亦无法律依据，本院不予支持。关于原告主张违约金人民币50,000元的问题，在原、被告签署《汇海酒店转让补充协议》后，汇海酒店股权已在2011年4月2日进行了变更，原告于2011年3月28日向被告支付转让款人民币100,000元，现原、被告均无证据证明原告与第三人金泰安公司签署新的租赁合同以及变更押金单中名称的责任在于何方，本院酌情认定原、被告均未积极履行合同约定签署新的租赁合同、变更押金单中名称，且原告亦未向被告支付剩余转让款人民币280,000元，无证据证明被告存在违约行为，故原告主张被告支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告朱博的全部诉讼请求。
本案案件受理费人民币4,600元，由原告朱博承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘 哲
人民陪审员 陈 玉 萍
人民陪审员 黄 远 忠
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 刘惠娟（兼）
书 记 员 詹 舒
附本案相关法律条文如下：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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