上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1494号
上诉人（原审被告）上海森坤实业有限公司。
法定代表人周建伟。
被上诉人（原审原告）上海怡昌物业管理有限公司。
法定代表人殷政凌。
委托代理人王吉荣。
上诉人上海森坤实业有限公司（以下简称森坤公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人森坤公司的法定代表人周建伟，被上诉人上海怡昌物业管理有限公司（以下简称怡昌公司）的委托代理人王吉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年11月1日起至今，怡昌公司向中国人民解放军南京军区上海房地产管理处租借了上海市场中路XXX号房屋（以下简称涉案房屋），签订了《军队房地产租赁合同》。2012年3月27日，怡昌公司与森坤公司签订《房屋租赁合同书》，约定由森坤公司承租涉案房屋及附属设施，租赁期限自2012年4月3日至2013年4月2日。合同签订后，森坤公司按约使用涉案房屋及附属设施，亦支付租金至2013年4月3日（原审法院误写为2012年4月3日）。合同到期后，怡昌公司（甲方）与森坤公司（乙方）又续签了一份《房屋租赁合同书》，约定：“根据本房屋租赁的有关规定和开业园区建设的要求，甲、乙自愿平等的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方房屋事宜订立本合同。乙方对甲方出租的房屋在充分了解的基础上，承租甲方虹口开业园区（场中路XXX号）303室房屋和附属设施，使用面积24.84㎡，租金每天每平方使用面积为2元，月租金人民币（以下币种均为人民币）1，490.40元，管理费每天每平方使用面积为0.30元，月物业管理费223.60元，月租金和物业管理费总计为1，714元；租赁时间2013年4月3日至2014年4月2日；租赁期满甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；甲乙双方约定先付后用，房屋交付使用日（合同生效日），即首付三个月租金，以后乙方应在租金到期前7天，以现金或支票的形式向甲方支付次三个月租金，逾期支付的，按天以日租金的1%支付违约金，逾期30日作为乙方违约，甲方有权终止合同收回房屋，甲方不承担对乙方的任何经济补偿；甲乙双方约定，乙方在签订本合同时，应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金、物业管理费共计1，714元，甲方收取保证金后应向乙方出具收据凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲乙双方签订的房屋租赁合同期限为合同自然终止日，经甲乙双方协商一致可续签租赁合同，续签合同期限为一年，甲乙双方终止合同，乙方应及时办妥税务注销或变更手续、提供税务注销或变更受理单、签署解除房屋租赁协议书、着手办理工商（或非正规劳动组织）注销或变更手续，若无办理完毕，乙方应补偿甲方房屋租赁及物业费损失；本着开业园区‘扶持创业’的建园宗旨，充分利用园区扶持创业的房屋资源，乙方应保证入园办公，若闲置办公用房的，或乙方已具备一定经营能力和规模的，甲方有权终止合同，乙方应及时办理相关手续，迁出园区。”合同签订后，森坤公司仍继续使用涉案房屋及附属设施，但未按约支付租金。2013年9月5日，怡昌公司向森坤公司发出《告知信》，要求森坤公司于2013年9月25日前付清所有所欠租金，并办理相关手续，逾期将按合同相关约定处理并由森坤公司承担一切相关后果。但森坤公司收到该《告知书》后仍未支付所欠租金及物业管理费。嗣后，怡昌公司委托律师再次向森坤公司发出《律师函》，称根据法律规定及合同约定，怡昌公司解除与森坤公司签订的《房屋租赁合同书》，并要求森坤公司搬离系争房屋，支付逾期支付的租金及物业管理费。但森坤公司仍以未享受到租金补贴为由，拒绝履行义务，故怡昌公司起诉至原审法院，请求判令：一、其与森坤公司于2013年4月3日签订的《房屋租赁合同书》已于2013年10月14日解除；二、森坤公司搬出涉案房屋；三、森坤公司向怡昌公司支付租金17，884.80元、物业管理费2，683.20元。审理中，由于合同已经到期，怡昌公司要求双方签订的《房屋租赁合同书》于2014年4月2日到期终止，并同时要求森坤公司搬出涉案房屋，支付租金及使用费至实际迁出之日止。同时怡昌公司表示森坤公司在结清了物业管理费、租金及使用费后，同意将押金返还森坤公司。
原审审理中，森坤公司辩称：不同意怡昌公司的诉讼请求。根据上海市人民政府2009年1号文，关于促进创业的相关规定第三条第九款，各类创业园区要为创业组织者提供各种方便、帮助和意见，应当作出房租补贴；另外根据上海市劳动和社会保障局2005年6号文的第三条第一、三、四款相关规定，园区日常物业管理应当市场化，由区县劳动保障部门通过招投标形式引进物业管理单位独立管理，区县劳动部门与物业管理部门签订委托管理合同，委托其对创业园区管理。创业园区是政府创业的落实基地，但是目前怡昌公司没有兑现政府部门的创业政策，且园区没有在明确地方告知业主园区发生了变化。2003年开始森坤公司就在涉案房屋经营，2003年到2010年的房租补贴森坤公司都拿到过，但是怡昌公司更换了领导之后从2012年开始就再也没有通知森坤公司申请房租补贴。森坤公司支付了一年的房租，但是没有享受到房租补贴的相关政策，因此森坤公司不再支付租金。
原审审理中，由于双方约定的租赁期届满，经怡昌公司催促，森坤公司未按合同约定履行支付租金及物业管理费的义务，故怡昌公司于2014年4月18日切断了涉案房屋的电源。
原审法院另查明：怡昌公司收取了森坤公司押金1，714元。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。怡昌公司与森坤公司签订的《房屋租赁合同书》约定了合同解除的条件，现由于森坤公司未按照合同的约定支付租金及物业管理费，怡昌公司要求解除《房屋租赁合同书》，理由正当。鉴于目前双方约定的合同租赁期限已经届满，故双方签订的《房屋租赁合同书》应予终止。合同终止后，森坤公司理应迁出涉案房屋，并向怡昌公司支付积欠的租金及物业管理费。由于目前森坤公司仍然占用涉案房屋，故森坤公司理应支付涉案房屋的使用费，房屋使用费参照租金，但是考虑到怡昌公司已于2014年4月18日切断了房屋电源，故2014年4月18日以后的房屋使用费由法院酌定。森坤公司辩称的由于怡昌公司未尽义务，使其未享受到住房补贴，故其没有支付租金及物业管理费的意见，由于住房补贴需森坤公司自行向相关部门申请，故森坤公司的该辩称意见，原审法院不予采信。
原审法院据此判决：一、怡昌公司与森坤公司签订的《房屋租赁合同书》于2014年4月2日终止；二、森坤实业有限公司自判决生效之日起10日内迁出上海市场中路XXX号303室；三、森坤公司自判决生效之日起10日内支付怡昌公司租金17，884.80元、物业管理费2，683.20元；四、森坤公司自判决生效之日起10日内支付怡昌公司房屋使用费（2014年4月3日至2014年4月17日按每月1，490.40元计算，2014年4月18日至迁出之日止按每月745.20元计算）；五、森坤公司自判决生效之日起10日内支付怡昌公司物业管理费（2014年4月3日至2014年4月17日按每月223.60元计算，2014年4月18日至迁出之日止按每月111.80元计算）。
原审法院判决后，森坤公司不服，向本院提起上诉称：虹口工业园区作为政府创业政策落实的基地，怡昌公司作为园区管理服务机构没有尽到管理服务的义务导致森坤公司未能享受到政府提供的房租补贴是森坤公司拒付租金的理由。森坤公司据此请求撤销原审法院判决，依法改判对怡昌公司在原审中提出的诉讼请求不予支持。
被上诉人怡昌公司答辩称，2010年之前，森坤公司申请补贴的表格需有怡昌公司的盖章，但之后就不需要了，森坤公司完全可以自行申请补贴。故怡昌公司不同意森坤公司的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，森坤公司作为房屋承租人，其主要合同义务为支付租金。森坤公司以未能获得政府补贴为由拒付租金，因怡昌公司并非政府补贴的发放主体，且双方之间的合同亦未对此作出约定，故森坤公司以取得政府补贴作为其支付租金的前提条件明显缺乏合同及法律依据，本院对其主张不予采纳。原审法院依据实际情况对2014年4月18日之后的房屋使用费及物业管理费所作调整较为合理，所作判决并无不当，可予维持。对森坤公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费185.64元，由上诉人上海森坤实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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