云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第42号
上诉人（原审原告）王宗厚，男，1957年3月16日出生，汉族，现住云南省宜良县匡远街道办事处哈喇村部队租用房。身份证号码：5129221957********。
特别授权诉讼代理人刘文向，云南祥宇律师事务所律师。
一般授权诉讼代理人王文龙，云南祥宇律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）云南云福伤残荣誉军人福利开发有限公司。住所地：昆明市东郊金马寺。
法定代表人孔维忠，经理。
特别授权诉讼代理人陈昌森，云南东风律师事务所律师。
上诉人王宗厚及云南云福伤残荣誉军人福利开发有限公司（以下简称云福公司）租赁合同纠纷一案，上诉人王宗厚及云福公司均不服云南省宜良县人民法院（2013）宜民三初字第619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日受理后依法组成合议庭，于2014年1月22日对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院确认事实：2005年7月19日，被告（反诉原告）云福公司与中国人民解放军77225部队签订《军队空余房地产租赁合同》，合同约定：甲方租给乙方使用的空余房地产位于宜良县南羊镇哈喇村（原213团），宗地号为成滇字第4791号，占地面积261789.3平方米，乙方租赁用途为教育、培训、实作、军训、生活后勤服务、种养殖项目……甲方不得干扰乙方的正常生产经营活动……乙方不得整体转租所承租的房地产。2006年8月1日，被告（反诉原告）云福公司与原告（反诉被告）王宗厚签订《房产租赁合同》，将77225部队五号院的房屋（建筑面积2800㎡）分租给原告（反诉被告）从事食品酿造经营，租期为十年，自2006年8月1日起至2016年7月31日止，租金为3万元／年。《合同》第十条约定：“甲方因军事需要终止合同，应提前一个月通知乙方，乙方应及时将其承租的房地产交还甲方，造成的损失，由乙方自行承担。”之后，原告（反诉被告）开始使用租赁房屋进行生产经营，并对租赁房产进行了装修和添附。2011年8月31日，双方在收缴2011—2012年度租金时确认：之后租金变更为45000元／年，“如退房租按使用月数收讫”。2011年9月3日，被告（反诉原告）接到中国人民解放军77225部队后勤部的《搬离通知》：“你的分租户王宗厚（宜良县南羊镇丰铭浩酿造厂）在我部租地经营食品加工，根据军队文件规定，部队空余房地产禁止进行食品类加工。现勒令你户自接到通知之日起，立即停止生产。并于2011年10月3日前搬离我部土地，如果到期后仍不搬离，我部将采取强制措施，后果自负！”被告（反诉原告）同日向原告（反诉被告）下发通知要求搬离。之后因双方就补偿问题未能达成协议，原告（反诉被告）至今未搬离租赁房产。2012年6月1日，原告（反诉被告）起诉至一审法院，并对一审判决提起上诉，经昆明市中级人民法院二审，认定所诉被告培训基地无诉讼主体资格，裁定撤销一审判决，驳回原告王宗厚的起诉。现王宗厚认为被告未能保证其正常使用涉案租赁物，导致其部分设备和大量原料、产品无法处理，造成巨大经济损失，故诉至一审法院，请求：1、返还原告2011年至2012年的租金45000元；2、赔偿原告改造装修场地以及设备、原料的投资损失297530元；3、请求酌情判令被告赔偿原告的停产停业损失；4、本案的诉讼费由被告承担；5、鉴定费用15000元由被告承担。云福公司提出反诉称，王宗厚接到其转发的《搬离通知》后拒不搬离，仍然一直占用出租房，请求法院：1、解除双方签订的《房产租赁合同》，责令被反诉人限期搬离租赁房屋；2、判令被反诉人支付2012年8月1日至腾房日的租金和2011年5月至腾房日的电费；3、本案的诉讼费由反诉人承担。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定诚实信用地履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）王宗厚与被告（反诉原告）云福公司签订《房产租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立并有效。原告（反诉被告）负有支付租金的义务，而被告（反诉原告）负有交付租赁房屋给原告（反诉被告）使用并保持租赁用途的义务。该合同约定租期为十年，履行五年后，被告（反诉原告）在收取原告（反诉被告）交纳的第六年租金后单方终止租赁关系，已经违反了其合同义务。依据双方《合同》第十条约定，在军事需要情形下，被告（反诉原告）解除合同可以免责。故本案争议焦点在于：被告（反诉原告）解除合同所依据的中国人民解放军77225部队后勤部下发的《搬离通知》是否属于军事需要？经查询现行有效的军队房地产管理法规文件，未见禁止部队空余营房从事食品生产加工的规定；同时，被告（反诉原告）与房产所有人中国人民解放军77225部队签订的《军队空余房地产租赁合同》，亦未禁止食品生产加工；其次，依据前述合同之约定，出租人77225部队具有对租赁房产进行监督的权利，如发现承租人违反合同可以即时制止并进行相应处罚，而从被告（反诉原告）下发的《整改通知》和《通知》可知，出租人77225部队对其出租的房产是有监督管理的，其当然地知晓出租营区内有食品生产加工，却从2006年8月原告承租房产进行生产至2011年9月勒令其搬离的五年期间未对原告（反诉被告）的生产经营进行过干预或禁止，其搬离通知亦未明确依据所在，故被告（反诉原告）抗辩军事需要的主张依法不能成立；法律公开是现代法治的基本原则，军事法规也不例外，故被告（反诉原告）抗辩“部队文件”保密的主张依法不能成立。民事主体具有平等的地位，军队从事民事活动应当依法遵守民事法律规范与合同约定义务。被告（反诉原告）与出租人77225部队的合同中并无食品生产加工的禁止，而分租给原告（反诉被告）进行食品生产加工亦未被77225部队制止，其在收到77225部队《搬离通知》后理应进行抗辩申诉，却立即终止与原告（反诉被告）的租赁合同，有悖合同的善意履行原则。综上，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）停产搬离无事实和法律依据，其所依据的中国人民解放军77225部队后勤部《搬离通知》，不是军事需要，而是属于我国合同法明确规定的因第三人原因造成违约的情形，依法应当对当事人也即本案原告（反诉被告）承担擅自解除合同的违约责任并赔偿损失。故对于原告（反诉被告）的诉讼请求一，被告（反诉原告）的诉讼请求二，因被告（反诉原告）在租赁期限履行了一个月以后违约，故一审法院仅对被告（反诉原告）的主张支持其按约定计收2011年8月1日至2011年9月3日的租金，宽限期间不予计收，未履行的租金应当依法返还原告（反诉被告）。解除合同造成对方当事人损失的，应当对违约所造成的损失予以赔偿，本案中所涉及的损失主要包括以下四方面投资：房屋改造装修、生产设备、原料及产品、包装物。房屋改造装修经被告（反诉原告）同意，因其违约致使合同解除，故对原告（反诉被告）主张的装饰装修残值损失，一审法院予以支持，并依据《评估鉴定意见书》“评估鉴定明细表”统计得该部分价值为54338.27元；生产设备可以搬离且不因违约损失，一审法院对该部分赔偿请求不予支持；当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有尽到减损义务的，不得就扩大的损失要求赔偿，本案中生产原料及产品在事发时应当是可以使用的，在被告（反诉原告）违约后，被告搬离了部分设备而未再对剩余物品进行处理，现其主张原料和产品超过保质期而不能使用，属于未履行减损义务而产生的扩大损失，依法应由其承担，一审法院对其损失不予支持；产品的包装物，因其含有原告（反诉被告）的字号等信息而具备专属性，不能继续使用或转与他人使用，该部分金额共计81565.9元，应当予以赔偿；故对于原告（反诉被告）的诉讼请求二，一审法院确认应赔偿金额为135904.17元。对于原告（反诉被告）的诉讼请求三，违约造成的停产停业损失，因不能查实，不予支持。对于原告（反诉被告）的诉讼请求四、五，以及被告（反诉原告）的诉讼请求三，一审法院将依法确定；对于被告（反诉原告）的诉讼请求一，因其根本违约，合同已实际被解除，一审法院予以支持；对于被告（反诉原告）的诉讼请求二，电量拖欠度数及金额均无证据证实，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十一条、第一百一十九条第一款、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）王宗厚与被告（反诉原告）云南云福伤残荣誉军人福利开发有限公司于2006年8月1日签订的《房产租赁合同》；二、由被告（反诉原告）云南云福伤残荣誉军人福利开发有限公司于本判决生效之日返还原告（反诉被告）王宗厚租金41250元，赔偿损失135904.17元，两项合计177154.17元；三、由原告（反诉被告）王宗厚于本判决生效之日起一个月内搬离宜良县哈喇村中国人民解放军77225部队五号院（相关搬离物品见云南天禹司法鉴定中心《评估鉴定意见书》“评估鉴定明细表”），并将所租赁的房屋交付被告（反诉原告）云南云福伤残荣誉军人福利开发有限公司；四、驳回原告（反诉被告）王宗厚的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）云南云福伤残荣誉军人福利开发有限公司要求原告（反诉被告）王宗厚支付自2012年8月1日起至腾房之日的租金和2011年5月至腾房之日的电费的反诉请求。司法评估鉴定费15000元，由原告（反诉被告）王宗厚和被告（反诉原告）云南云福伤残荣誉军人福利开发有限公司各承担7500元。案件受理费本诉5800元，反诉1039元，合计6839元，减半收取3419.5元，由原告（反诉被告）王宗厚承担1160元，由被告（反诉原告）云南云福伤残荣誉军人福利开发有限公司承担2259.5元。
一审宣判后，王宗厚及云福公司均不服一审判决，向本院提出上诉。王宗厚上诉称：上诉人在搬离涉案租赁物时已将还能使用的生产设备拆卸并搬走，剩余部分是生锈严重，拆卸后导致其毁损而无法使用的部分，对该部分损失应由对方承担；一审法院对上诉人原材料损失不予支持错误，应由云福公司予以赔偿；一审鉴定遗漏部分物品，应进行补充鉴定。综上，请求：撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人房屋改造装修、生产设备、原材料、包装物等损失共计297350元，本案诉讼费及鉴定费用由被上诉人承担。
云福公司答辩并提出上诉称：云福公司并未违反合同义务，单方终止租赁关系。王宗厚被部队要求搬离营区系因其长期无证经营食品加工，污染环境，违反部队营区的管理规定，不对有权要求其搬离营区。上诉人仅将部队的通知内容转发给王宗厚，并非上诉人要求其搬离，单方终止合同之说毫无事实依据。一审法院自行委托司法鉴定机构违法，程序不当。综上，请求：一、撤销一审判决第二项；二、本案一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。
王宗厚答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回云福公司的上诉请求。
二审中，云福公司向法庭提交《整改通知》一份，欲证明：77225部队曾向云福公司发出整改通知，明确王宗厚的酱油厂在营区内生产酱油污染环境，违反营区管理制度。经质证，王宗厚对其真实性、合法性无异议，但认为77225部队不是行政机关，无权责令酱油厂停业整顿，且该通知是发给云福公司，而非王宗厚。本院认为，因王宗厚对《整改通知》真实性无异议，本院对该份证据予以确认。
二审中，77225部队向本院出具《情况说明》，并载明：“2011年4月初，我部对营区检查时发现王宗厚的酿造厂存在较多问题，主要是：环境脏乱差、消防设施不完善、电线私拉乱搭，均属部队特别担心和关注的安全、环保问题，即对其下发整改通知。当年4月底再次检查时发现问题仍然存在，即再次下发整改通知，但对方仍然置之不理。鉴于此，为及时排除安全隐患，加强部队空余房地产管理，我部对云福公司下发通知，要求其对酿造厂问题进行整改。”经质证，王宗厚对《情况说明》的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可；云福公司对真实性认可，对其说明的内容不予认可。本院认为，该证据经核对原件无误，本院对该份《情况说明》予以确认。
二审查明事实与一审法院确认事实一致，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：一、王宗厚与云福公司在履行合同过程中哪方构成违约。二、云福公司是否应退还租金及王宗厚所诉损失如何处理。
本院认为：针对本案争议焦点，王宗厚与云福公司于2006年8月1日签订《房产租赁合同》，约定由云福公司将涉案房屋租赁给王宗厚用于酿造加工。合同履行中，2011年9月3日，云福公司将77225部队所发的《搬离通知》转发王宗厚，要求其限期搬离。对此，王宗厚认为云福公司未能保证其正常使用租赁物，构成违约，而云福公司认为王宗厚在经营过程中污染环境，违反营区管理规定，其仅是将《搬离通知》转发给王宗厚，并不构成违约。本院认为，双方在《房产租赁合同》第三条约定：“租用期内乙方（王宗厚）必须严格遵守国家关于安全生产的法律、法规和营区管理规定，乙方种、养殖项目不得对营区内、外环境、水源造成污染，违者甲方（云福公司）有权即时终止合同，对环境、水源造成污染引起安全事故和经济损失由乙方负责……”依据上述约定，王宗厚所经营的酱油厂虽未超出合同约定的租赁用途，但其应严格遵守部队营区的管理规定，经营项目不得对营区环境造成污染，而根据77225部队向我院出具的《情况说明》可以证实，王宗厚在经营期间，存在环境脏乱差、消防设施不完善、电线私拉乱搭等情况，经部队下发整改通知，仍未予以处理，其行为构成违约，云福公司有权依据该约定主张解除合同。因此，王宗厚系因违反合同约定及部队的营区管理规定，导致其未能继续租用涉案租赁物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”之规定，本案系因王宗厚违约导致合同解除，其无权要求云福公司予以赔偿。一审法院对此处理有误，本院依法予以改判。关于王宗厚主张退还租金的问题，因王宗厚在收到《搬离通知》后并未实际搬离涉案租赁物，故对于其已交纳的2011至2012年度租金不应予以退还。同时，云福公司并未针对王宗厚继续占用租赁物期间的费用上诉，故本院不予处理。
综上，上诉人王宗厚所提上诉理由不成立，本院不予支持；上诉人云福公司所提上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，导致处理结果有误，本院依法予以改判。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持云南省宜良县人民法院（2013）宜民三初字第619号民事判决第一项、第三项、第五项，即：“一、解除原告（反诉被告）王宗厚与被告（反诉原告）云南云福伤残荣誉军人福利开发有限公司于2006年8月1日签订的《房产租赁合同》；三、由原告（反诉被告）王宗厚于本判决生效之日起一个月内搬离宜良县哈喇村中国人民解放军77225部队五号院（相关搬离物品见云南天禹司法鉴定中心《评估鉴定意见书》“评估鉴定明细表”），并将所租赁的房屋交付被告（反诉原告）云南云福伤残荣誉军人福利开发有限公司；五、驳回被告（反诉原告）云南云福伤残荣誉军人福利开发有限公司要求原告（反诉被告）王宗厚支付自2012年8月1日起至腾房之日的租金和2011年5月至腾房之日的电费的反诉请求。”；
二、撤销云南省宜良县人民法院（2013）宜民三初字第619号民事判决第二项、第四项，即：“二、由被告（反诉原告）云南云福伤残荣誉军人福利开发有限公司于本判决生效之日返还原告（反诉被告）王宗厚租金41250元，赔偿损失135904.17元，两项合计177154.17元；四、驳回原告（反诉被告）王宗厚的其他诉讼请求。”；
三、驳回王宗厚的全部诉讼请求。
一审本诉案件受理费2900元，二审本诉案件受理费5800元。合计8700元，由王宗厚承担，云南云福伤残荣誉军人福利开发有限公司预交5760.25元部分予以退还；一审反诉案件受理费519.5元，由云南云福伤残荣誉军人福利开发有限公司承担。鉴定费15000元，由王宗厚承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 汤名哲
审 判 员 郑会利
代理审判员 蔡 芸
二〇一四年五月十三日
书 记 员 杨 扬