江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5498号
上诉人（原审原告）：南京云房源软件服务有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路371号。
法定代表人：方金成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁平刚，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：苏玫，女，1963年2月18日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：杜会玲，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：施学东，男，1958年7月25日生，汉族，住南京市玄武区。
上诉人南京云房源软件服务有限公司（以下简称云房源公司）因与被上诉人苏玫、施学东居间合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初6081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。云房源公司的委托诉讼代理人梁平刚，苏玫及其委托诉讼代理人杜会玲、施学东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
云房源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院虽认定《南京市存量房买卖合同》及《居间服务合同》有效，但却认为上诉人未促成网签合同，从而导致被上诉人因政策原因无法继续购买房屋，并据此未支持居间服务费，该认定在逻辑关系和事实认定上存在错误。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条关于居间合同的规定及《居间服务合同》的约定，上诉人在促成两被上诉人签订《南京市存量房买卖合同》后即有权收取中介费。上诉人无法继续履行协助办理产权过户服务、完成交易，是因为苏玫不配合办理网签手续、不履行相应的合同义务所致，并不影响上诉人收取居间服务费。2、一审法院认为从三方往来短信无法判断苏玫存在拒绝履行其与袁亚明房屋买卖合同的事实，存在明显错误。在买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》及《居间服务合同》之后，买卖双方应在合同约定的期限内带齐资料去中介公司或者房产局办理网签手续，如需贷款，也应在办理网签手续后才能签订贷款合同。按照合同约定，苏玫应当在2016年9月30日之前签订贷款合同，施学东亦于2016年9月21日至2018年9月20日取得授权，故在2016年9月21日至30日内，苏玫就应当带齐资料，随时配合上诉人办理网签手续，然后才能按期签订贷款合同。在办理网签手续后，即使限购政策出台，对买卖双方亦均无影响。上诉人提供的证据足以证明苏玫以合同解除、不买了、减少中介费等理由不配合办理网签手续，才导致其未能按约签订贷款合同。因苏玫违约，导致政策出台后其丧失购房资格，但法院对此未作认定。3、一审法院审理程序存在瑕疵。上诉人未收到本案由简易程序转为普通程序的裁定，且两次开庭之间周期过长。第二次开庭仅为第一次开庭的延续，未对证据进行实质性展示与质证，两位人民陪审员未完整参与案件审理，可能并不清楚第一次庭审的事实情况，从而可能导致判决有失公允。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
苏玫辩称，苏玫与施学东签订合同时，施学东并无委托手续，只是通过微信与自称房主的人聊天，并告诉苏玫说这是房主，让房主与苏玫沟通，但并无法确认与苏玫微信聊天的就是房主。直到签订合同时，施学东说他是代理人，故云房源公司、苏玫及施学东签订的存量房买卖合同因施学东未取得授权而无效。即使有效，因为存量房买卖合同上存在手写的“2018年6月28日”，导致合同约定模糊。苏玫向云房源公司提出后，云房源公司也未作解释，只是将手写部分划掉，苏玫要求重新签订合同，云房源公司未同意。同时鉴于施学东未取得授权，故苏玫与施学东于2016年9月7日已经书面通知云房源公司解除合同。根据法律规定，委托合同，委托人可随时解除合同，该解除系云房源公司过错导致，故苏玫无须赔偿损失。此后，云房源公司一直积极履行与施学东的买卖合同，但因施学东及云房源公司未予配合，最终导致苏玫因限购政策出台无法购买房屋。故请求驳回云房源公司诉讼请求。
施学东辩称，其接受袁亚明委托代为办理涉案房屋出售事宜，在与签订合同后，苏玫与云房源公司就居间费用减免问题一直纠纷不断，导致无法正常履约。在此期间，袁亚明一直为履行涉案合同积极准备，专程从国外赶回办理公证手续。由于苏玫与云房源公司矛盾无法解决，苏玫即向施学东提出要请另外的中介，撇开云房源公司，双方私下成交，但遭受了施学东拒绝。施学东始终认为合同为三方合同，要解约必须三方同时签字解约。2016年9月27日网签日期逼近时，苏玫又违背常理，跳过云房源公司单独约其办理网签手续，因施学东不愿意违约，要求云房源公司一同参与网签，故导致网签不成。2016年9月28日、29日，云房源公司多次通知苏玫要求办理网签手续，而苏玫于9月29日直接回复“我不打算买了”，显然属于恶意违约。9月30日为合同约定的最后一日，苏玫又单独约施学东网签，施学东仍然要求三方出面网签，故网签不成。合同未能履行完全是因为苏玫延误所致，也给卖方造成了一定的经济损失，卖方保留向过错方主张损害赔偿的权利。
云房源公司向一审法院提出诉讼请求：判令苏玫向云房源公司支付佣金8万元。
一审法院认定事实：2016年8月28日，施学东以甲方袁亚明的代理人名义与苏玫（乙方）及云房源公司居间方（丙方）签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方与乙方通过丙方居间介绍成交；甲方将1201室出售给乙方，房屋面积146.04平方米，总价430万元；定金10万元；双方协商一致于2016年9月30日前与贷款机构签订借款合同；乙方获得银行或公积金管理中心批准贷款之日起5个工作日内将首付款200万元解交资金监管账户；乙方通过商业贷款形式申请个人住房抵押贷款215万元；尾款5万元在房屋交付时自行交接；双方于贷款批准后五个工作日内共同办理房屋所有权转移手续；国家税费政策、贷款政策、限购令政策调整按新政策执行，如按新政策甲乙双方提供的资料无法正常交易的，本合同自动解除，甲乙丙三方互不追究违约责任，甲方全额无息退还所有乙方已付房款及定金，丙方全额退还甲乙双方已付居间服务费。该份合同第二页，“双方于贷款批准伍个工作日内”条款上方有手写的“2018年6月28日”内容被删掉。同日，云房源公司、苏玫又签订《居间服务合同》一份，约定苏玫通过云房源公司居间介绍签订了1201室的买卖合同，居间服务费为8万元，送件前支付5万元，出件前支付3万元；云房源公司提供的居间服务为推荐房源、权属调查、为买卖双方提供签订合同的机会；居间服务期限自合同签订之日起至房屋完成交付止。当日签订合同时，施学东及云房源公司工作人员通过微信视频与自称1201室房主袁亚明就袁亚明全权委托施学东办理房屋出售事宜进行了确认。此后，三方又签订《补充协议》一份，约定：今苏玫购丹凤街19号5单元1201室与卖方袁亚明及代理人施学东达成如下协议：若苏玫全款购丹凤街19号5单元1201室物业，但国家政策变动不准购买，则买方、卖方居间自动解约，三方无责，并原额退还购房定金和中介费。
2016年9月7日，苏玫及施学东向云房源公司发函一份，内容为：“本人苏玫与贵公司及袁亚明房主的委托代理人施学东，于2016年8月28日共同签订的南京市存量房买卖合同，……，因贵公司经办人张琦签署的合同出现重大失误，予以涂划致使合同无效，故买方本人特向贵公司解除上述合同。”
2016年9月9日，云房源公司工作人员通过短信告知苏玫：“苏玫女士，你好，我是Q房网，关于你单方提出解除与袁亚明及我方签署的房屋买卖合同事宜，理由不符合法律规定也不符合合同约定，我方不予认可。现答复你：1、请继续履行合同2、如你单方解除本合同，我方将追究你单方解除的违约责任”。
2016年9月21日，1201室房屋所有权人袁亚明及其妻袁凌云在南京市南京公证处办理委托公证，委托施学东签署1201室房屋的买卖合同、办理、撤销网签合同备案手续等出售房屋有关事宜，委托期限自2016年9月21日至2018年9月20日止。
此后，苏玫于2016年9月27日上午短信告知施学东：“……我的所有资料都准备齐了，可以去网签了，看你的时间我们约一下”，当日下午2时19分又通过短信告知施学东：“……如果你有空，我们今天下午直接去房产局网签，再去银行签字，银行这样说的”。施学东回复苏玫：“小谷去吗？袁先生临走时嘱咐我一定要有签约的经纪人参与的。”苏玫回复：“看你空……。”28日下午14时18分，苏玫短信告知施学东：“我在房产局二楼等你们”，“你们大概还要多久才能到”。
2016年9月28日上午，苏玫工作人员谷俊卿给苏玫发短信：“苏阿姨，我是Q房网谷俊卿，业主委托我们通知您在9月29日之前告知我们签订贷款合同的银行，时间，地点。并在9月30日之前签订贷款合同。超过时间，业主视为您单方违约”，下午1时47分，再发短信一则“阿姨，业主问我，我们是什么时候去办手续，马上9月30号了”。苏玫于下午2时50分回复谷俊卿：“卖方买方共同解除不卖不买了……”，“卖方让你通知他”，“见面事宜”。谷俊卿3时08分回复苏玫：“我刚和业主确认过，没有说不卖，业主要求您继续履行合同，9月30日以及之前签订贷款合同。”苏玫3时33分回复谷俊卿：“三方面谈，增加可信度！”，“我在房产交易中心大厅”。3时58分苏玫：“你和卖方什么时候才能到？”，4时16分苏玫：“我在房产交易中心大厅等你”。
2016年9月28日下午5时31分，谷：“苏阿姨，我们马上要打网签，签订贷款合同，您的身份证，户口本，结婚证，银行流水，收入证明，信用报告准备好了吗？”苏玫于2016年9月29日上午9时15分回复：“我不打算买了”。谷：“您好，苏阿姨，如果您确定不买了，您这边是单方违约，那您今天有时间来谈这个房子的事情吗？”苏玫回复：“我昨天通知你们来房产交易中心，我有人证、物证，工作时间你们都不到场”，“现在是你违约。”
2016年9月30日，谷俊卿短信苏玫：“您好，我建议您继续履行房屋买卖合同，避免跟业主直接违约。”苏玫回复：“今天约见房产局，原合同无效重新受理，合同重签，原合同项下所有相关合同和协议均无效！重新议定！鉴于你极其不负责任的行为和态度，你公司必须由其它业务员出面解决此案”。当日下午，苏玫短信告知施学东：“我在地铁上，房产局监管科法规处在房产局交易中心大厅楼上，两点半上班，我们交易中心门口见”。施学东回复苏玫：“你叫房产局法规处书面通知Q房网宣布合同无效，同时给我一份，那后面该怎么办怎么办。”苏玫回复：“三方出面”。施学东回复：“可以，你马上叫Q房网通知我，我就去”。
2016年10月5日，南京市人民政府办公厅发布《南京市政府关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，自2016年10月6日起执行。苏玫因上述政策无法继续购买房屋。
一审法院认为：2016年8月28日云房源公司与苏玫及施学东签订的存量房买卖合同时，施学东通过视频取得了房主袁亚明的确认，故苏玫关于施学东未经授权致合同无效的抗辩理由，一审法院不予采信。故云房源公司、苏玫签订的居间合同、存量房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对云房源公司、苏玫双方均具有约束力。居间合同不同于委托合同，苏玫并不享有单方解除权。故苏玫抗辩其与云房源公司居间合同解除的观点，一审法院不予支持。虽云房源公司促成了施学东以袁亚明名义与云房源公司签订了房屋买卖合同，但由于施学东取得正式授权的期限为2016年9月21日至2018年9月20日，故云房源公司仍应促成苏玫与施学东在委托期限内签订正式的网签合同，但云房源公司并未促成取得袁亚明正式授权之后的施学东与苏玫签订正式的网签合同，导致苏玫因限购政策而无法继续购买房屋。虽苏玫曾向云房源公司发出解除合同的意思表示，但从三方来往短信判断，尚无法判定苏玫存在拒绝履行其与袁亚民房屋买卖合同的事实，即云房源公司并无充分证据证明苏玫存在故意拒绝履行合同情形。故双方未能继续履行合同系三方就正式的网签合同及相关贷款手续未能协商一致，直至限购政策出台所导致。云房源公司、苏玫及施学东签订的补充协议约定，因国家政策变动不准购买，则买方、卖方居间自动解约，三方无责，并原额退还购房定金和中介费。故按此约定，云房源公司并无权收取中介费，云房源公司无证据证明房屋买卖合同不能履行系因苏玫违约导致，故云房源公司请求苏玫支付8万元佣金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回云房源公司的诉讼请求。
二审中，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。上诉人云房源公司提交了录音文字材料一份，认为与一审中已提交的录音证据相佐证，可证明在2016年9月27日至2017年9月30日间苏玫不配合履行合同义务、拒绝网签。被上诉人苏玫认为该录音并不完整，无法达到上诉人的证明目的；苏玫在该段期间内曾去房产局，但上诉人去的时候房产局已经下班，施学东也未到场，未履行合同的责任不在苏玫，且上诉人还曾怂恿施学东不将涉案房屋销售给苏玫，2016年10月6日施学东将涉案房屋加价出售给了案外人。被上诉人施学东认为云房源公司并未通知其去房产局，仅有苏玫通知，所以其未赴房产局交易。对该证据形式上的真实性法院予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定。
关于解除函问题，苏玫陈述，其在签订购房合同时，虽然有袁亚明微信视频表明身份，但云房源公司时未能提供授权委托手续，也未能查清房主真实身份及与施学东关系。苏玫拿到合同时发现权属登记时间写为2018年6月28日之前，云房源公司便直接加以涂改，苏玫认为不妥，提出需重新签订合同，云房源公司亦不同意。综合以上情况，苏玫对云房源公司提供的服务不满意，亦认为案涉房屋买卖合同在房主追认之前属于效力待定合同，故于2016年9月7日向云房源公司发出解除通知，以解除居间合同。苏玫当时愿意购买涉案房屋，房主也从国外赶回来办理交易手续，其时只是对上诉人提供的居间服务不满。云房源公司陈述，因为涉案房屋房主在国外，需要提供书面授权委托书，故在其员工教施学东书写授权委托书格式的时候，误将把日期复写在了合同上，并不影响涉案买卖的交易。施学东认可云房源员工在书写委托书格式时将草稿纸压在复写纸材质的合同上，故误写了日期，并非各方真实意思表示。施学东还陈述，其在与苏玫发送的函件上签字并不代表同意解除合同，只是证明苏玫确实发送函件，其在庭审亦多次表明解除合同必须三方共同签字确认。
关于网签手续问题，苏玫陈述，其在2016年9月28日多次表示不购买涉案房屋，是因施学东于9月28日下午表示不再购买涉案房屋，但其不能提供证据；其于2016年9月30日表示原合同无效，是因为涉案房屋是瑕疵合同，其希望签署一份未涂改过的合同。云房源公司陈述网签时可以直接根据三方合同约定，以房产局的模板合同签订网签备案合同。苏玫私下通知施学东办理网签手续，并未通知云房源公司。施学东陈述合同由三方签订，理应由云房源公司通知其网签。苏玫虽通知施学东办理网签手续，但因苏玫绕开云房源公司的行为为违约行为，所以其没有去办理网签手续。
以上事实，有当事人陈述等在案佐证。
本院认为，苏玫在签订案涉存量房买卖合同时，涉案房屋产权人袁亚明已视频确认，后又作出书面委托，故本案当事人分别签订的存量房买卖合同、补充协议及居间合同均系其真实意思表示，合法有效，各方当事人均应依约履行其合同义务。
现各方当事人对于苏玫是否应当支付中介费用发生争议，上诉人上诉称，其已促成居间合同成立，可以主张居间费用；苏玫丧失购房资格系因其违约所致，不能免除其支付居间费用的义务。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。同时，根据居间合同的约定，云房源公司提供的居间服务为推荐房源、权属调查、为买卖双方提供签订合同的机会。因此，在云房源公司促成涉案房屋的存量房买卖合同订立时，云房源公司已可依约向苏玫主张居间费用。涉案三方当事人订立的补充协议虽约定“若苏玫全款购丹凤街19号5单元1201室物业，但国家政策变动不准购买，则买方、卖方居间自动解约，三方无责，并原额退还购房定金和中介费”，但根据各方当事人陈述的交易过程及短信往来，可知苏玫在合同履行过程中就购买房屋意向存在反复，于2016年9月30日前屡次表示不再购买涉案房屋，且与云房源公司就居间报酬、居间服务问题发生纠纷，从而未能妥善按约履行存量房买卖合同。苏玫上述行为最终导致网签手续不能按期办理，其也未能在存量房买卖合同约定的履行期限与贷款机构签订借款合同。后苏玫虽因限购政策原因丧失购房资格，但相关文件系在其迟延履行合同义务之后颁布，故不能适用补充协议约定免除其支付居间费用的责任。关于苏玫应支付的居间报酬数额问题，考虑到云房源公司在提供居间服务过程中存在一定瑕疵，且涉案房屋交易最终并未完成，云房源公司也未提供后续服务，根据案件情况，本院酌定苏玫需支付云房源公司居间报酬15000元。
苏玫认为云房源公司存在未尽权属审查义务、涂改合同过户日期等情形，故其服务存在重大瑕疵，苏玫已通知其解除居间合同；且涉案存量房买卖合同因涂改过户日期无效，需重新签订。对此本院认为，施学东已取得袁亚明口头及书面授权；云房源公司、施学东对过户日期上方的“2018年6月28日”文字能够作出合理解释，施学东亦确认该文字系书写错误，并非其真实意思表示。因此，云房源公司虽在居间服务上存在瑕疵，但并非重大违约，且其促成存量房买卖合同订立，已完成居间合同的大部分义务。苏玫主张居间合同解除、涉案存量房买卖合同无效，且其无需支付居间报酬，并无事实与法律依据，本院不予采信。
综上，云房源公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初6081号民事判决；
二、苏玫于本判决生效之日起十日内支付南京云房源软件服务有限公司居间报酬15000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1800元，由南京云房源软件服务有限公司负担1462元，由苏玫负担338元。二审案件受理费1800元，由南京云房源软件服务有限公司负担1462元，由苏玫负担338元（上述案件受理费南京云房源软件服务有限公司已预交，苏玫应于履行本判决确定的给付义务时，将其负担的一审、二审案件受理费用一并给付南京云房源软件服务有限公司）。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年九月十八日
书记员 孙雪松