江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0290号
上诉人（原审被告）黄静，女，1978年4月11日生，汉族。
委托代理人胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。
上诉人（原审原告）柳耀东，男，1970年4月16日生，汉族。
委托代理人王怡斌，江苏双汇律师事务所律师。
上诉人黄静与被上诉人柳耀东债权债务概括转移合同纠纷一案，江阴市人民法院作出（（2013）澄华民初字第0448号民事判决，双方均对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年1月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：
2010年12月10日，柳耀东与王兆丰、华昱公司签订房屋买卖合同，约定柳耀东以1688568元购买王兆丰所有的位于江阴市华士镇俭益路的9号商铺（以下简称9号商铺）。合同签订后，柳耀东按照合同约定支付了首期房款60万元，实际占有并使用该房屋，由于无法办理该房屋的银行贷款，柳耀东未支付余款，也未办理房屋产权变更登记手续。2013年3月10日，柳耀东与黄静签订《协议》1份，约定柳耀东以200万元的价格将9号商铺出售给黄静，柳耀东已支付的60万元直接转为黄静的购房款，黄静向柳耀东支付60万元；在柳耀东协助办理完9号商铺的房产证、土地证后黄静再向柳耀东支付本次房屋买卖应得的收益311432元；该商铺的原租户赵晓洪享有租赁期三年的权利，租赁协议三方可协商；双方不得违约，如柳耀东原因导致房屋无法过户给黄静，则柳耀东承担违约金20万元；如黄静违约，柳耀东有权收回房产，黄静也承担同额违约责任。协议签订前，黄静多次到赵晓洪租用的9号商铺查看过该房屋。协议签订后，黄静按照约定向柳耀东支付了60万元房款，并于2013年3月21日与原产权人王兆丰办理了9号商铺的房产证和土地使用证的过户手续，取得了9号商铺（当时产价为2130812元）的房屋产权，黄忠华为该房屋产权共有人。柳耀东结欠王兆丰的余款也由黄静直接支付给王兆丰。取得房屋产权后黄静未向柳耀东支付协议约定的311432元款项。2013年4月6日，柳耀东通过手机短信向黄静请求付款，但黄静并未付款，后柳耀东又多次通过手机短信要求黄静付款，黄静虽然在手机短信回复中答应过付款但一直未给付。
2013年9月4日，柳耀东诉至法院要求黄静支付剩余房款并承担违约金。黄静首次答辩称由于柳耀东在出售房屋的过程中未明确告知房屋的租赁期限，导致至今她无法使用该房屋。黄静与现承租方产生纠纷，是由于柳耀东的原因造成的，因此剩余款项未支付，也不应该承担违约责任。如果法院认为存在违约，要求降低违约金。后黄静又辩称房屋是她向王兆丰买的，柳耀东没有卖房资格，她不需支付柳耀东余款311432元。
以上事实，由《协议》、房屋登记簿证明、房产证、土地使用证、《国有土地使用权转让合同》、手机短信照片及当事人陈述等在卷予以佐证。
原审法院认为：
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。柳耀东与黄静就9号商铺签订的《协议》系双方自愿订立的，是双方真实意思表示，协议中载明了该房屋的基本情况，因此，在订立合同之时，黄静对该房屋是柳耀东向王兆丰、华昱房产购买，柳耀东已支付60万元房款，柳耀东将该房屋的购买权转让，赵晓洪已租赁使用该房屋的情况是明知，其未提出任何异议且实际上接受并签署了该协议。故该协议是当事人合意的结果，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照《协议》的约定全面履行自己的义务。
黄静辩称柳耀东在出售房屋的过程中未明确告知其房屋的租赁期限，导致至今她无法使用该房屋，所以未支付剩余款项。但根据已查明的事实，双方签订的《协议》中明确约定原租户赵晓洪对9号商铺享有三年的租赁期，黄静在签订协议前也多次到该房屋查看，故黄静在签订协议时已知该房屋为租赁状态，且同意原租户赵晓洪再享有三年的租赁期，对黄静的该辩称意见法院不予采信。
黄静辩称双方约定在办理完房产证、土地证后支付311432元属于履行时间约定不明，柳耀东可以要求付款但应给予必要的准备时间，过户后柳耀东没有要求付款，故不构成违约。因本案所涉合同纠纷系房屋转让，双方约定在办理完房产证、土地证后支付311432元，虽然协议中未明确约定确切的付款时间，但根据合同的性质及合同条款，买受人应当在办理完房产证、土地证过户手续后及时支付。柳耀东在2013年4月6日就通过手机短信要求黄静付款，黄静也曾同意付款，但却一直未支付，故黄静所称与事实不符，法院对黄静的该辩称意见不予采纳。
黄静辩称双方约定的违约金过高。根据相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因双方约定的违约金明显高于造成的损失，故依法将违约金作适当调整，即为未给付款项的银行同期贷款利率的1.3倍，自2013年4月6日柳耀东要求黄静付款起开始计算。
对黄静辩称房屋是其向王兆丰购买，柳耀东没有卖房资格，其不需支付余款311432元的意见。柳耀东虽未取得9号商铺的房屋产权，但柳耀东与原房屋所有人签订有购房合同，支付了部分房款并实际占有使用该房屋，该房屋在过户时的评估价值为2130812元。黄静在签订协议时对上述情况是明知的，黄静要取得该房产，必须经过柳耀东的同意，因此双方签订协议的实质是权利的转让，311432元是经过双方协商，黄静自愿给付的相应对价，故黄静的该辩称意见违背了诚实信用原则，不予采纳。黄静未按照协议约定给付柳耀东311432元款项是引起诉讼的原因，黄静应负给付之责。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院判决如下：黄静于判决发生法律效力之日起10日内给付柳耀东价款311432元，并支付该款自2013年4月6日起至判决给付之日止按银行同期贷款利率1.3倍计算的违约金。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4460元、财产保全费3170元，合计7630元，由黄静负担。
上诉人黄静不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案案由应为房屋转让合同纠纷，合同约定的标的即为诉争房屋。二、柳耀东并未取得诉争房屋的产权其无权处分该房屋，其与王兆丰另行签订了房屋买卖合同并办理了过户，故其向柳耀东支付60万元是因王兆丰的要求，而非履行合同。三、合同项下的权利义务的转让必须征得相对方的同意，但柳耀东对此未举证证明。四、不论本案是房屋转让还是合同权利义务的转让，均规避了相关的国家税收，双方的协议显然因违反法律规定无效。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回柳耀东的原审诉请。
上诉人柳耀东不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案系合同权利义务概况转让纠纷。二、本案合同合法有效，合同签订后，双方均履行了合同。三、原审法院认定违约金过低，其出卖房屋价格与市场价格相比有20万元的差价，故约定了20万元的违约金，现黄静迟迟不支付余款，造成了其20万元的损失，故应当支付相应的违约金。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其全部诉请。
二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。
二审中，双方均提供了王兆丰书写的情况说明。柳耀东提供的情况说明，载明王兆丰与柳耀东签订了房屋买卖合同并支付了60万元购房款，后柳耀东将权利转让给了黄静，为操作方便，其又与黄静签订了房屋买卖合同并办理了过户，无柳耀东的同意，其不会将房屋出售给黄静。后黄静又提供了情况说明，载明黄静系按其要求将60万元支付给了柳耀东，其与柳耀东的合同终止后与黄静签订了房屋买卖合同，将房屋转让给了黄静，之前如有与本次说明不一致的，以本次为准。
以上事实，由情况说明在卷佐证。
本案的争议焦点为：一、本案所涉法律关系应如何认定，二、诉争合同的效力应如何认定，三、合同所涉违约金是否应予调整？
本院认为：
一、合同法分则没有明文规定的合同应当适用总则的规定，而合同的性质应当综合合同的整体内容及履行情况予以确认。本案中，虽然合同中有将诉争房屋产权亦200万元出售的条款，但合同内容不仅明确了柳耀东前次以168.8568万元价格购买诉争房屋尚未办理过户的实际情况，也明确了柳耀东的义务为将自己已支付的60万元房款转让给黄静并协助办理房产过户，黄静的义务则为支付给柳耀东相应的转让款60万元及差价。而此后黄静与王兆丰之间签订的房屋买卖合同价格即为168.8568万元。综合诉争合同的具体内容及之后的履行情况，本案所涉法律关系并非单纯的房屋转让合同关系，而应适用合同法总则为债权债务概括转移合同纠纷。
二、违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。本案中，在诉争合同履行过程中即使有违反国家税收相关规定的情形，但该规定并非效力性强制性规定，并不影响合同效力。但债权债务概括转移合同须经原合同相对方的同意后方为生效。本案中，原合同相对方王兆丰就此出具了两份前后矛盾的情况说明，故本院均不予采信。此时，应当根据日常经验及各证据之间的关联度来认定事实。本案中，王兆丰与黄静所签合同约定的房屋售价168.8568万元与原合同一致，而市场价格为213.0812万元，王兆丰亦将原收取柳耀东的60万元购房款转为黄静支付的购房款，而黄静从诉讼前直至初次抗辩时均认可尚欠柳耀东31.1432万元，之后其虽然进行了反言，但所举证据均不足以推翻自认。综合上述情形，本院认为各方对原合同债权债务的概括转移均为明知且已实际履行，王兆丰已经以其实际行为同意了原合同债权债务的概括转移这一法律事实已经具备了高度盖然性。故本案诉争合同真实有效，双方均应按约履行。
三、民事案件中，法官可以根据当事人的实际损失调整违约金数额。本案中，柳耀东并未举证证明因黄静迟延支付31.1432万元而给其带来了20万元的损失，应由其承担举证不能的不利后果，原审法院就违约金进行调整并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8914元，由上诉人黄静负担5428元、由上诉人柳耀东负担3486元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘华明
代理审判员 赵 璧
代理审判员 刘翼洲
二〇一四年四月十五日
书 记 员 王 倩