北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第06016号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京星尚之城商贸有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路55号楼1层02。
法定代表人张俊，总经理。
委托代理人黄敬良，男，1975年12月12日出生。
委托代理人尤宝柱，北京市威创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴×，女，1988年7月5日出生。
上诉人北京星尚之城商贸有限公司因与被上诉人吴×租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第36355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年8月，吴×诉至原审法院称：我与星尚公司于2014年4月29日签订租赁合同，由我承租星尚公司位于北京市朝阳区×席位。我在经营期间一直是按照星尚公司的规章制度合法经营，但是在2014年7月29日，星尚公司负责该商场管理的工作人员李×在履行公司职务的过程中无故殴打我，经司法鉴定，造成我头部及身体多处创伤，李×的职务行为给我身体和精神造成巨大伤害。我认为，星尚公司没有尽到安全保障义务，其管理人员违法暴力干涉承租人的合法经营的行为，已构成违约，致使租赁合同的目的无法实现，租赁合同已无履行的可能，另因星尚公司工作人员的行为给我造成了经济损失，星尚公司应予以赔偿。故我诉至法院，要求：1.解除双方签订的编号为D-32的租赁合同；2.星尚公司返还吴×交纳的剩余租金20562元及保证金10000元、电表押金500元、电卡押金20元、剩余电费80.6元；3.星尚公司赔偿吴×经济损失5330.86元。
星尚公司辩称并反诉称：吴×单方解除合同，应当承担违约责任，吴×主张的钱款都不应该退还。关于经济损失，我方认为本案是合同纠纷，吴×和李×的纠纷，不属于职务行为，是两个人之间的个人行为。我方提出反诉，要求1.判令解除双方之间签订的编号为D-32的租赁合同；2.星尚公司不予退还吴×交纳的剩余租金20562元及保证金10000元、电表押金500元、剩余电费80.6元。
吴×针对星尚公司的反诉辩称：我方认为该租赁合同系格式合同，第6条的违约条款系格式条款，该条款仅约定我方的责任和义务，而免除了星尚公司的责任和义务，将全部责任及风险转嫁给我方，加重我方责任，排除我方权利，且制定该合同的星尚公司没有采取合理方式对该条款采取解释和明示义务。该条款应为无效条款，双方的责任分担应由法院依据查明的事实依法判断。我方并非自身原因解除合同，而是因对方违约在先，如果法庭认为我方应承担一定责任，根据合同法114条，星尚公司请求的违约金过高，我方是因星尚公司的严重侵权行为，违反合同法定义务，导致合同目的不能实现提出的解除合同，并解除通知发出后，我方已经腾空摊位，星尚公司有能力和义务将×摊位再次出租，同时星尚公司不予退还保证金和各项押金并非其实际损失。星尚公司主张的违约金过分高于其实际损失。请求法院充分考虑实际情况依法驳回星尚公司的全部反诉请求。
原审法院经审理查明：2014年4月29日，吴×作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的星尚公司签订租赁合同，约定乙方承租甲方位于朝阳区×号席位（以下简称涉案摊位），经营床上用品。租赁期限为1年，自2014年5月21日至2015年5月20日止。本合同期内租金实行年付制，乙方承租摊位的标准租金为每年三万九千元，支付方式为一次性支付一年的租金。乙方实际支付的租金为25350元，年付6.5折。租金支付方式为现金。甲方有权对商场进行商业管理，维护并改善商场的整体形象。甲方有权对乙方装修方案、设备、设施安全进行监督，有权要求乙方对存在的问题限期整改或责令问题严重者停业、终止合同。乙方自起租日期起应保证每日开业经营，经营时间应严格遵守商场的统一规定，如遇特殊情况，应提前一日以上向甲方提出申请，甲方同意后方可实施。乙方一个月内，如无正当理由连续歇业或不遵守商场统一营业时间达三日以上，或累计达7日以上，甲方有权单方解除合同。乙方应依法履行行政主管部门规定的各项义务，并自觉遵守甲方依法制定的各项规章制度，服从甲方的监督管理，否则因此造成的任何后果，均由乙方负责和赔偿。乙方商铺内由甲方统一安装插卡电表，由甲方统一购买并安装，每只电表押金500元由乙方支付。合同期满后，如果电表及配电箱无损坏，则凭收据退还乙方电表押金。用电量以实际发生额为准由乙方承担，暂定电价为1.3元／度。如乙方所购电量没能在合同期内用完，则不予退还电费。双方协商终止合同，应退还乙方保证金及尚未使用的剩余租金。如乙方自身原因提前解除合同的，甲方将不予退还乙方保证金和尚未使用完的租金及电表押金。如乙方违约或中途转租、转让的，将不再享受免租期，所免期限按每天租金予以扣除。乙方不得占用所租摊位以外的公用面积，如出现此类情况，经甲方劝阻无效的，视为乙方违约，甲方有权单独解除合同并不返还乙方保证金和未使用的租金并采取强制措施将其迁出该商场，若给甲方或甲方其他租户造成损失的，由乙方负责赔偿。乙方同意于本合同签订之日向甲方一次性支付保证金10000元。乙方如出现违约行为，保证金不予返还。在租赁期内，乙方擅自退出租赁场所，经催告后二日内仍不予办理交接手续的，甲方有权采取必要强制措施予以收回，并对租赁场所内物品保全、公证等，由此造成的损失由乙方承担。
2014年4月16日，吴×交纳押金10000元。2014年4月20日，吴×交纳电卡押金20元、电表押金500元。2014年4月30日，吴×交纳租金25350元。
2014年7月29日12时许，吴×与星尚公司员工李×因吴×不将其在涉案摊位对面的摊位中属于吴×的桌子搬走一事发生争吵，后李×将吴×打伤。事发后，吴×前往北京天坛医院就医，被诊断为双膝部、左肘部外伤、头部外伤后神经反应、急性外伤后头痛。吴×共支付医疗费1930.86元。2014年8月8日，经北京中衡司法鉴定所鉴定，吴×的损伤暂定为轻微伤。吴×支付伤情鉴定费900元。2014年8月16日，北京市公安局朝阳区分局作出京公朝行罚决字（2014）009034号行政处罚决定书，决定对李×行政拘留五日并处罚款二百元。
一审庭审中，吴×称李×在履行职务行为的过程中对吴×使用暴力，给吴×的身体造成伤害，星尚公司未尽保障吴×正常经营的义务，致使吴×不敢在涉案摊位经营，租赁合同无法继续履行。因此于2014年8月13日将涉案摊位腾空，并于当日向星尚公司发送解除租赁合同通知书。星尚公司称李×与吴×发生纠纷，不属于职务行为。2014年8月14日，星尚公司收到吴×寄送的解除租赁合同通知书。2014年8月15日，星尚公司向吴×发送关于解除租赁合同通知书的回复，不同意解除合同。现吴×主张星尚公司收到解除租赁合同通知书之日即2014年8月14日为租赁合同解除之日。星尚公司主张双方之前没有就合同解除达成合意，要求法院判决解除租赁合同。
一审审理过程中，2014年12月25日，原审法院到涉案摊位勘验现场，现场所见，涉案摊位没有门，仅剩空的货柜和货架，剩余电量为62度，剩余电费为80.6元。当日，吴×将电卡交给星尚公司。双方均否认货柜和货架为其所有。
一审庭审中，吴×称其主张的经济损失5330.86元，是其因伤产生的损失，包括医疗费1930.86元、司法鉴定费900元、交通费500元、误工费2000元。
原审法院审理后认为：吴×与星尚公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行期间，星尚公司的员工李×在履行职务期间，因吴×不服从管理，与吴×发生纠纷，并致吴×受伤。在此种情况下，租赁合同不宜继续履行。现吴×与星尚公司均要求解除租赁合同，本院对此不持异议。关于合同解除时间，本院认定为星尚公司收到吴×的解除通知之日。因2014年8月13日，吴×已将涉案摊位腾空，故合同解除后，星尚公司应将剩余租金、电表押金、电卡押金退还吴×。关于保证金，因双方对于租赁合同的解除均存有过错，因此对吴×主张退还保证金的金额，本院予以酌定。吴×主张的剩余电费，星尚公司无需退还。吴×主张因伤造成的相关损失，应当另案主张权利。
原审法院判决如下：一、确认二○一四年四月三十日原告（反诉被告）吴×与被告（反诉原告）北京星尚之城商贸有限公司签订的租赁合同于二○一四年八月十四日解除。二、被告（反诉原告）北京星尚之城商贸有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）吴×租金一万九千三百六十五元、保证金五千元、电表押金五百元、电卡押金二十元。三、驳回原告（反诉被告）吴×的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）北京星尚之城商贸有限公司的其他反诉请求。
原审法院判决后，北京星尚之城商贸有限公司不服，向本院提出上诉。北京星尚之城商贸有限公司上诉称：一审法院认定事实错误，上诉人对于合同解除不存在过错；公司员工李×与被上诉人发生纠纷并致其受伤，员工李×的行为已经超出了其职务行为范畴，且公安机关已经对其进行了处罚；上诉人并没有同意被上诉人单方解除合同，一审法院认定合同解除日期为2014年8月14日，属于认定错误。上诉人请求：撤销一审判决，上诉人不予退还被上诉人保证金、尚未使用完的租金和电表押金，由被上诉人吴×承担本案诉讼费用。被上诉人（原审原告、反诉被告）吴×同意一审判决。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有租赁合同、解除租赁合同通知书、收据、询问笔录及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：出租方北京星尚之城商贸有限公司与承租方吴×签订的租赁合同，合法有效，双方均应全面履行。出租方北京星尚之城商贸有限公司员工、运营部经理李×，在执行职务过程中与承租方吴×发生纠纷，将吴×打伤。出租方北京星尚之城商贸有限公司未尽到对于员工的教育管理义务，未尽到对于承租方吴×的安全保障义务，在合同的全面履行方面存在违约行为。《合同法》第九十四条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”本院认为，承租方吴×基于身体受到伤害、人身安全没有保障的原因，基于合同目的不能实现的理由，有权利单方解除合同。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”一审法院认定，租赁合同解除的时间为星尚公司收到吴×的解除通知之日，符合法律规定，并无不妥。同时，需要指出，承租方吴×占用非本人承租的空间，并与出租方的管理人员发生纠纷，其本身也存在一定的违约行为。《合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”一审法院认定，星尚公司应将剩余租金、电表押金、电卡押金退还吴×，同时对于租赁合同保证金的返还问题，根据出租方和承租方双方的违约情况予以酌定，并无不妥。本院认为，上诉人北京星尚之城商贸有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。
综上，原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
诉讼费
本判决为终审判决。
审 判 长 齐晓丹
代理审判员 夏 莉
代理审判员 陈 茜
二〇一五年六月十日
书 记 员 李 惠