## 海南省三亚市中级人民法院
> 民 事 判 决 书
（2016）琼02民终1087号
上诉人（原审原告)：王玉山。
委托诉讼代理人：王湘凌。
委托诉讼代理人：何世君。
被上诉人（原审被告）：何文辉。
上诉人王玉山与被上诉人何文辉房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民二重字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王玉山的委托诉讼代理人王湘凌、何世君到庭参加诉讼。被上诉人何文辉经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
王玉山上诉请求：1.变更一审判决第一项为何文辉赔偿房屋修复费62852.64元；2.变更一审判决第二项为何文辉赔偿租金损失23889元；3.案件受理费和财产保全费全部由何文辉承担。事实与理由：（一）何文辉将一楼楼梯下面的卫生间改至一楼大厅内，并将原来的厨房拆掉，并没有再建厨房。王玉山在恢复施工中，将一楼大厅内的卫生间（即何文辉改建的卫生间）拆除，被何文辉拆掉的厨房尚未恢复。一审判决认定“庭审中，王玉山确认未将厨房及卫生间恢复原状，并继续按何文辉改建后的厨房、卫生间将房屋整体出租给他人使用”错误。王玉山将何文辉改建的卫生间拆除产生的费用，何文辉应予以赔偿。
（二）一审判决认定“王玉山将何文辉改建后的厨房及卫生间连同房屋整体出租他人，应视为王玉山同意继续使用何文辉改建后的厨房及卫生间”没有事实根据，据此进而不支持王玉山对何文辉恢复卫生间及厨房部分损失赔偿请求没有法律依据。1.王玉山并没有使用何文辉改建后的卫生间，何文辉改建的卫生间已经被拆除。2.厨房已经被何文辉拆除。涉案房屋已经没有了厨房和卫生间，故根本不存在“王玉山继续使用何文辉改建后的厨房和卫生间”。3.何文辉在承租房屋期间，擅自改建卫生间、拆除厨房的行为，改变了王玉山的房屋内部结构，影响了房屋的正常使用、出租，给王玉山造成损失。何文辉应当及时将擅自改建部分进行恢复，并承担因此造成的损失。目前，涉案房屋是没有卫生间和厨房，也不符合一般房屋的使用标准。王玉山将未重建卫生间和厨房的房屋整体出租，是为了尽快将房屋出租，减少损失。该行为并不表示房屋卫生间和厨房不需要重建,也不表示同意何文辉的改建，更不表示王玉山的损失不存在。何文辉的赔偿责任并不因为王玉山为减少损失的行为而免除，故一审判决免除何文辉的赔偿责任没有法律依据。
（三）一审判决未支持何文辉赔偿拖延恢复房屋原状期间的损失没有法律依据。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，釆取补救措施或赔偿损失。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。何文辉擅自变更承租房屋内部结构，影响房屋的正常使用。根据王玉山与何文辉的《商业用房租赁合同》（以下简称租房合同）的约定，何文辉应负责维修或承担赔偿责任。即何文辉应当承担房屋恢复的责任，还应当承担因此给王玉山造成的损失。租房合同在2014年8月28日即已经到期，2014年9月15日双方解除租赁合同关系，何文辉应当及时将房屋恢复原状，但何文辉未及时恢复原状，何文辉拖延履行房屋恢复的责任，王玉山在与何文辉协商不成功的情况下，为减少损失，自行进行恢复施工。涉案房屋一直到2014年11月25日才施工完毕（剩余厨房、卫生间未重建），2014年12月1日王玉山将涉案房屋租赁给其他人。因何文辉未及时将房屋恢复原状，导致王玉山无法继续出租房屋，造成王玉山的损失，该期间的损失应当由何文辉承担。由于王玉山的房屋系出租用，故该损失可以参照同时期的租金计算。依照合同法的规定，何文辉应当赔偿拖延履行恢复房屋原状及房屋恢复原状期间给王玉山造成的损失，根据海南中明智资产评估公司（以下简称中明智公司）的资产评估报告的评估价值，何文辉应当赔偿损失23,889元。
（四）一审判决遗漏“安装工程”部分，未说明不支持何文辉赔偿该部分费用的理由。广东保顺房屋鉴定有限公司（以下简称保顺公司）做出的保顺鉴字（2015）第SW0603号《房屋安全鉴定报告》的鉴定意见中，安装工程造价鉴定金额为1951.36元。安装工程是房屋恢复施工中一部分，何文辉应当支付该部分费用。但一审判决未说明安装工程部分何文辉是否应当赔偿的理由，判项中也未支持该项诉讼请求。一审判决不支持安装工程部分费用，没有事实依据和法律依据。
综上所述，一审判决部分事实认定错误，判决不支持卫生间及厨房恢复部分的费用、安装工程部分的费用、拖延工期造成的损失没有法律依据，请求依法改判。
被上诉人何文辉未作答辩。
王玉山向一审法院起诉请求：1.何文辉赔偿房屋被破坏的主体结构、附属设施恢复原状的费用105015.31元；2.何文辉赔偿租金损失29165元；3.案件受理费、证据保全费2000元、诉前财产保全费1295元由何文辉承担。
一审法院认定事实：2009年7月21日，王玉山与何文辉签订租房合同，约定：王玉山将其自有坐落于三亚市河东区月明路3号“芙蓉花园”小区C栋32号商业用房一间（两层，毛坯房）出租给何文辉连体（六间）经营茶艺馆，租期自2009年8月29日至2014年8月28日，自2009年8月29日开始计租，第一年租金为3900元/月，第二年租金为4400元/月，第三年租金为4900元/月，第四年租金为5400元/月，第五年租金为5900元/月；王玉山允许何文辉在不破坏房屋主体结构的情况下对营业用房进行装修、装饰，其装修方案应报经小区物业管理部门审核同意。租赁期满本着来修去丢的原则处理，除可移动的物品外，原则不许拆撤。（与31号铺面的间隔墙解除合同同时由何文辉按原标准予以恢复）（第六条）；何文辉应合理使用并爱护该铺面及其附属设施。因何文辉保管不当或不合理使用致使该铺面及其附属设施发生损坏或故障的，何文辉应负责维修或承担赔偿责任。如何文辉拒不承担赔偿责任的，王玉山可代为维修，费用由何文辉承担（第七条）。签约后，王玉山按约将房屋交给何文辉经营茶艺餐厅，何文辉亦按约缴纳了相应的租金。2014年9月15日，因王玉山与何文辉未能就租金问题重新达成一致意见，双方解除租赁合同关系，何文辉将涉诉房屋交还王玉山。后王玉山认为何文辉在承租期间破坏了房屋的主体结构，双方就此发生争议，王玉山遂诉至一审法院。
一审庭审中，王玉山提交2014年10月23日涉诉房屋经公证的现状资料（公证书及公证照片、视频资料）及涉诉房屋的建筑施工图纸主张何文辉在承租期间对房屋的装修破坏了房屋的主体结构，具体包括拆除了房屋的大门、与相邻房屋的隔墙、隔层间的楼梯以及改造了房屋的厨房、卫生间。何文辉认可承租期间拆除了房屋的隔墙，但对王玉山主张的其他改造项目不予认可，并认为2014年10月其已搬离涉诉房屋，因此公证资料记载�房屋损坏现状有可能是后继承租人造成的。同时，何文辉也认可承租期间对房屋进行了装修，与相邻的几间商铺连体经营茶艺馆。此外，王玉山还提交给排水施工图、电气施工图、施工合同书、工程造价汇总表及收据主张涉诉房屋的修复费用为105015.31元。根据《施工合同书》及工程造价单的记载，王玉山将涉诉房屋的部分修复工程以包工包料的形式承包给案外人施工，施工工期自2014年11月1日至2014年11月25日。其中，涉诉房屋楼梯修复费22068.93元，通道隔墙修复费为4730.37元，大门及门口台阶修复费18580.97元，拆除一、二楼原改装增加的项目（具体包括分隔墙体、地板砖、吊顶、给排水管、电线、凿除原改装加建的楼梯口钢筋混凝土板、凿除楼梯起步处地板砖及混凝土，拆除一楼正面铝合金窗及墙体）及垃圾外运20938.55元，修复原配电系统和给排水系统工程4439.78元，卫生间及厨房修复费34950.99元。王玉山为公正涉案房屋现状，支付公正费2,000元。
一审庭审中，王玉山确认未将厨房及卫生间恢复原状，并继续按何文辉改建后的厨房、卫生间将房屋整体出租给他人使用。除此以外，上述其他修复工程均已施工完毕。何文辉只认可未按约恢复房屋隔墙，对王玉山主张的其他修复工程及其费用均不予认可。另查，2014年12月1日，王玉山已经将涉诉房屋另外出租给案外人。庭审中，王玉山提供与案外人张文签订的《铺面租赁合同》，要求何文辉按该合同约定的租金标准14万元/年赔偿其2014年9月15日至2014年12月1日期间因修复房屋而造成的租金损失。何文辉对上述合同的真实性不予认可，并认为其系应王玉山要求退租，且王玉山再出租房屋时按惯例亦含有两三个月的免租装修期，王玉山诉求的租金损失没有事实根据。
一审诉讼中，王玉山申请进行司法鉴定。保顺公司做出保顺鉴字(2015）第SW0603号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为：1.涉案房屋原楼梯确被拆除；原卫生间及原厨房也拆除后于该房屋其他位置新建卫生间；该房屋原与31号铺面隔墙4×E-1/E确实拆除；原房屋首层西南侧大门确实被封堵改造为窗户。2、上述房屋改动影响房屋的使用性，未影响房屋主体结构的承载力。中明智公司做出（2016）中明智价鉴字第003号《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论如下：涉案芙蓉花园小区C栋32号铺面复原工程造价鉴定金额为：62852.64元。其中：铺面复原工程（拆除原改装增加的项目）工程造价鉴定金�为10750.18元；铺面复原工程（楼梯恢复）工程造价鉴定金额为8386.28元；铺面复原工程（通道隔墙和铺面门安装）工程造价鉴定金额为19141.19元；安装工程造价鉴定金额为1951.36元；卫生间工程造价鉴定金额为14550.87元；厨房工程造价鉴定金额为8072.76元。海南中明智资产评估有限公司做出海南中明智评报字（2016）第4002号资产评估报告书，评估结论为：于评估基准日2014年9月16日，委托方委估的位于三亚市河东区凤凰路芙蓉花园一期涉案C栋32号铺面（含跃层）自2014年9月16日至2014年11月30日的租金损失评估价值为23889元。
以上事实有租房合同、《铺面租赁合同》、《施工合同书》、工程造价汇总表、建设施工图、给排水施工图、电气施工图、公证书、三土房（2008�字第5048号《土地房屋权证》、收据、保顺鉴字(2015）第SW0603号《房屋安全鉴定报告》、（2016）中明智价鉴字第003号《工程造价鉴定意见书》、海南中明智评报字（2016）第4002号《资产评估报告书》以及当事人陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
一审法院认为，一、王玉山与何文辉之间的租房合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守合同的约定。依据保顺公司做出保顺鉴字(2015）第SW0603号《房屋安全鉴定报告》的结论内容，何文辉承租涉案铺面后对铺面进行的改造包括以下内容：1.涉案房屋原楼梯被拆除；2.卫生间及原厨房也拆除后于该房屋其他位置新建卫生间；3.该房屋原与31号铺面隔墙4XE-1/E拆�；4.原房屋西层西南侧大门被封堵改造为窗户。根据租房合同第六条的约定：何文辉退租时，应将涉诉房屋与31号铺面的间隔墙恢复原状。故依据合同的该条款约定何文辉退租时应将该房屋原与31号铺面隔墙4×E-1/E恢复原状。虽然涉案房屋原楼梯被拆除、大门被封堵改造为窗户均未破坏房屋的主体结构，但根据双方合同第七条约定，何文辉不合理使用致使该铺面及其附属设施发生损坏或故障的，应负责维修或承担赔偿责任。何文辉将原楼梯拆除、大门封堵改造为窗户已经破坏了房屋的内部结构，无楼梯上下、无大门进出将会造成铺面无法独立使用，影响了房屋的正常使用功能，王玉山须将铺面恢复以上功能才能正常使用铺面，故王玉山请求何文辉赔偿恢复楼梯及大门原状的费用有事实根据及法律依据，应予以支持。综上，依据（2016）中明智价鉴字第003号工程造价鉴�意见书鉴定铺面复原工程（拆除原改装增加的项目）工程造价鉴定金额为10750.18元；铺面复原工程（楼梯恢复）工程造价鉴定金额为8386.28元；铺面复原工程（通道隔墙和铺面门安装）工程造价鉴定金额为19141.19元。总计38277.65元，何文辉应予承担赔偿责任。另鉴于双方在合同约定履行期届满后终止履行合同，且王玉山已将何文辉改建后的厨房及卫生间连同房屋整体另行出租他人，应视为王玉山同意继续使用何文辉改建后的厨房及卫生间，故对王玉山主张的厨房、卫生间修复费，不予支持。
二、何文辉未经王玉山同意，擅自改建房屋，且退租时未将房屋恢复原状，给王玉山正常使用该房屋造成一定的影响。考虑到涉诉房屋是经营性用房，故王玉山请求何文辉赔偿一定的租金损失于理有据，予以支持，但根据《施工合同书》，涉诉房屋修复工程的工期只有25天，故王玉山的租金损失按25天计算为宜，王玉山主张从双方解除合同之日2014年9月16计算至其实际再出租之日2014年11月30日止2个月半月的租金损失，缺乏事实根据及法律依据，不予采纳。依据海南中明智评报字（2016）第4002号资产评估报告书的结论：自2014年9月16日至2014年11月30日的租金损失评估价值为23889元。故何文辉应当向王玉山赔偿租金损失7963元（23889元÷75天×25天=7963元）。
三、本案的诉讼时效依法应自王玉山能够或者应当能够确定何文辉的违约行为及其损害结果之日起算。本案中，何文辉未能提供证据证明王玉山于何文辉使用承租房屋期间知悉房屋被损坏的事实，故本案的诉讼时效应自王玉山与何文辉解除合同，王玉山收回涉诉房屋之日即2014年9月15日起算二年。何文辉主张本案的诉讼时效于2013年8月28日已届满缺乏事实根据及法律依据，不予采纳。
四、王玉山为保留涉案房屋现状又不影响涉案房屋进行再装修出租的情况下，进行现状公证，系避免损失的扩大及诉讼需要采取的行为，王玉山主张何文辉负担为此支出的公证费2000元，予以支持。
综上，一审法院依照合同法第六十条、第九十七条、第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，遂判决：一、何文�自判决生效之日起十日内赔偿王玉山房屋修复费38277.65元；二、何文辉自判决生效之日起十日内赔偿王玉山租金损失7963元；三、何文辉自判决生效之日起十日内赔偿王玉山公证费2000元。案件受理费3049.5元（王玉山已预交1524.75元），由王玉山负担1979.5元，由何文辉负担1070元；财产保全费1295元，由王玉山负担663元，由何文辉负担632元；鉴定费1.6万元，由何文辉负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.一审判决认定“庭审中，王玉山确认未将厨房及卫生间恢复原状，并继续按何文辉改建后的厨房、卫生间将房屋整体出租给他人使用”，但在一审庭审笔录中，未见王玉山的相关意思表示。且厨房已被何文辉拆除，未�复；何文辉改建后的卫生间已被王玉山在恢复施工中予以拆除。一审法院认定的事实与客观事实不符，王玉山的异议成立，本院予以确认。2.王玉山认为一审判决认定何文辉交还房屋的时间是2014年9月15日错误。王玉山主张该日期是解除合同的时间，而实际交房时间是2014年10月27日。本院认为，王玉山与何文辉口头解除合同后，何文辉并未再继续占有、使用涉案房屋，只是因为房屋被改造后，原有房门被封堵，但可以从后门进去，应当认定何文辉已交还房屋。一审判决认定该事实清楚，应予确认。
本院认为，王玉山与何文辉签订的租房合同主体适格，意思表示真实，亦未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。何文�在解除租房合同后，未按合同约定及时恢复间隔墙，也未对其在承租房屋期间因不当使用造成房屋及附属设施的损坏进行维修，王玉山诉求何文辉返还其已垫付的恢复、维修费用有合同根据和法律依据，本院予以支持。1.原有厨房被何文辉拆除后并未恢复，被何文辉拆除改建的卫生间在王玉山的恢复施工中也已被拆除，厨房和卫生间均未恢复原状。王玉山与何文辉的租房合同解除后，王玉山虽已将涉案房屋另行出租给他人使用，但并不意味涉案房屋的厨房和卫生间不需要恢复。王玉山为降低损失及时将房屋另行出租给他人的行为，不能认定为其同意继续使用何文辉改建后的厨房及卫生间而不需要恢复。一审法院以王玉山将何文辉改建后的厨房及卫生间连同房屋整体另行出租他人为由不予支持厨房、卫生间的修复费用不当，应予纠正。按照一审法院认定的（2016）中�智价鉴字第003号《工程造价鉴定意见书》的鉴定意见，何文辉应当向王玉山支付厨房、卫生间的复原费用8072.76元、14550.87元。2.安装工程属于涉案房屋复原工程的一部分，何文辉也应当向王玉山支付安装工程造价1951.36元。一审法院未说明支持或不支持该项费用的理由，直接判决不予支持不当，应予以纠正。3.解除合同后，何文辉应当及时复原被其拆除的间隔墙、厨房、卫生间、楼梯等，在协商不成时，王玉山自行复原上述工程的期间应当由何文辉赔偿其损失。但王玉山主张自解除合同之日计算至重新出租之日期间的损失没有事实根据和法律依据，一审法院按25天的复原工程工期计算房屋租金损失并无不当。王玉山的该项上诉请求理由不能成立，本院不予支持。综上，何文辉应当向王玉山赔偿房屋复原费用共计62852.64元（其中：拆除原改装增加的项目费用10750.18元、楼�复原费用8386.28元、通道隔墙和铺面门安装费用19141.19元、安装工程费用1951.36元、卫生间复原费用14550.87元、厨房复原费用8072.76元）。综上所述，一审判决适用法律虽然正确，但认定事实部分错误，裁判结果不当，王玉山的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2015）城民二重字第30号民事判决第二、三项；
二、变更三亚市城郊人民法院（2015）城民二重字第30号民事判决第一项“被告何文辉自本判决生效之日起十日内赔�原告王玉山房屋修复费38277.65元”为“被上诉人何文辉自本判决生效之日起十日内向上诉人王玉山赔偿房屋复原费62852.64元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件一审受理费3049.5元（王玉山已预交1524.75元），由上诉人王玉山负担717.14元，由被上诉人何文辉负担807.61元；案件二审受理费812元，由上诉人王玉山负担320元，由被上诉人何文辉负担492元。
本判决为终审判决。
审判长 李柔翰
审判员 袁俊杰
审判员 梁 泽
二〇一六年十月十一日
书记员 周海晶
附相关法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁�认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。