北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
2015年朝民初字第41462号
原告（反诉被告）柳洋，男，1982年1月16日出生。
委托代理人潘天伟，河南大乘律师事务所律师。
委托代理人柳封封，男，1953年4月15日出生，住河南省平顶山市。
被告（反诉原告）田嘉平，男，1956年6月9日出生。
委托代理人马力宏，北京市东卫律师事务所律师。
委托代理人顾燕玲，北京市东卫律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号，统一社会信用代码×××。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人杜文娜，女，1991年2月3日出生，该公司职员。
第三人北京伟嘉安捷投资担保有限公司，住所地北京市大兴区安定镇兴安营村东1幢，注册号110000009400833。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人杜文娜，女，1991年2月3日出生，该公司法务专员。
原告（反诉被告）柳洋（以下称其姓名）与被告（反诉原告）田嘉平（以下称其姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。柳洋及其委托代理人潘天伟、柳封封，田嘉平委托代理人马力宏、顾燕玲，我爱我家公司委托代理人杜文娜（亦为伟嘉安捷公司委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
柳洋本诉诉称：2014年11月30日，我与田嘉平在我爱我家公司签订协议，双方同意解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同）及相关联的《居间服务合同》、《保障服务合同》、《补充协议》及全部相关材料。双方同意上述合同及相关补充协议自本声明签署之日起双方权利义务解除，任何一方不得以原合同条款要求其余各方履行。自本声明签订之日，经双方同意，我给付田嘉平50000元赔偿金，田嘉平所收我购房款300000元折抵上述50000元赔偿金后，自本协议签署之日起60日内，一次性退还我购房款250000元。后多次催要未果。现要求田嘉平立即归还欠款250000元及利息（自2015年2月1日起至还款义务履行完毕之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；要求田嘉平赔偿交通费用1388元。
田嘉平针对本诉辩称：不同意柳洋的全部诉讼请求。柳洋所依据的2014年11月3日《补充协议》、2014年11月30日《退单声明》均有严重瑕疵，从形式上看，《补充协议》上没有我爱我家公司签章，《退单声明》没有伟嘉安捷公司盖章，故该两份文件均未生效，不能构成对主合同权利义务的变更。另，《退单声明》对双方责任问题的分担显失公平，我当时之所以签字是因为如果柳洋不配合撤销网签记录涉案房屋就不能二次销售。
我爱我家公司本诉辩称：我司同意解除合同，涉案房屋买卖合同网签手续已经退单撤回。
伟嘉安捷公司本诉辩称：意见同我爱我家公司。我司与我爱我家公司系属一个集团公司，我爱我家公司在合同上加盖公章后我司即无异议，合同的效力不需我司单独签章。
田嘉平反诉称：2014年6月17日，我与柳洋签订了编号为E09154638《房屋买卖合同》及与之相关联的《居间服务合同》、《保障服务合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》。其中房屋买卖合同约定房屋成交价为2460000元，约定买受人逾期付款超过十日后，出卖人有权解除合同，买受人应按逾期应付款的20%向出卖人支付违约金。2014年6月17日签订《补充协议》，约定买受人分3次交付购房款，即：签订合同当时，交定金10000元；网签完成后，交首付款290000元；2014年11月10日交房款1360000元；剩余购房款买受人申请住房公积金贷款。2014年11月3日，又签订关于延期付款的《补充协议》，其中约定，柳洋应于2014年11月10日支付我1360000元购房款，因柳洋个人原因推迟至2014年12月17日支付该笔房款。柳洋因违约，为此向我支付25000元，作为赔偿。该《补充协议》中，没有作为丙方的我爱我家公司签章，所以不生效，不构成对《房屋买卖合同》和《居间合同》的变更。此后，柳洋因其个人原因仍没有如期支付购房款，未能如约付款的行为构成逾期付款违约，应承担违约责任。我之所以与柳洋在2014年11月3日签订《补充协议》，并在2014年11月30日签订《退单声明》，就是因为如果我不提出解除房屋买卖合同，要求柳洋承担违约责任，柳洋就不会配合撤销网签，就会用网签来制约我再次出售涉案房屋，还声称将会起诉我。如此，我们的房屋就会存在网签记录和诉争，势必导致我无法继续卖房。为了尽快卖房，只好被迫接受柳洋开出的显失公平的解约条件，签订了显失公平的《退单声明》。此外，柳洋的逾期付款违约行为给我造成了房屋贷款的利息损失。涉案房屋买卖合同于2014年11月30日事实解除后，柳洋为了要回给付的250000元款项，曾利用自己作为公安民警的便利和强势，查找我的住址和我儿子曾受过处罚的隐私，并实际去了我的家里，以此隐私威胁我还钱。基于上述事实，现要求确认双方2014年11月3日签订的《补充协议》不生效；请求撤销2014年11月30日签订的《退单声明》；判令除将柳洋已付首付款30万元折抵违约金外，另给付违约金132000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年12月1日至实际支付日）；判令柳洋赔偿其逾期付款给我造成的银行贷款利息损失18359.67元。
柳洋针对反诉辩称：不同意田嘉平的反诉请求。一、2014年11月30日双方签订的《退单声明》主体适格、内容真实合法，其合法性和严肃性应受到法律保护。二、《退单声明》已部分履行，柳洋根据该《退单声明》已承担45000元居间费用，赔偿田嘉平50000元损失费。三、田嘉平提出的未加盖公章问题，该合同是格式合同，伟嘉安捷公司在声明中无权利义务，对柳洋、田嘉平均无约束力。四、田嘉平以显失公平为由提出反诉没有事实和法律依据，反诉请求是错误的，应予驳回。五、2014年11月3日签订的《补充协议》中柳洋、田嘉平都有签字，我爱我家公司只是作为见证方未加盖公章，见证方未加盖公章不应影响协议效力，且该协议已充分履行，柳洋已给付田嘉平25000元。柳洋、田嘉平2014年11月3日签订的补充协议已被2014年11月30日的《退单声明》所代替。
经审理查明：2014年6月17日，通过我爱我家公司居间服务，柳洋（购买人）、田嘉平（出售人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：柳洋购买田嘉平名下位于北京市朝阳区富东家园12号楼2单元302号房屋，购房总价款2460000元，买受人在签订合同的同时直接支付定金10000元。买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十日(该日期应当与第（1）项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。在本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应向对方支付相当于房价款20%的违约金。
当日，柳洋向田嘉平交付购房款定金10000元。
同日，我爱我家公司作为居间方，柳洋（买受人）、田嘉平（出卖人）签订《居间服务合同》，后，柳洋依约向我爱我家公司支付居间代理费45000元。
同日，柳洋、田嘉平、伟嘉安捷公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定本次交易的后续手续由伟嘉安捷公司办理。
同日，柳洋、田嘉平、我爱我家公司另签订《补充协议》，约定柳洋分三次交付房款：1、在签订合同当时，交付定金10000元；2、在网签完成后，交付首付款290000元；3、在2014年11月10日，交付房款1360000元，贷款部分房款，由金融贷款机构依照放款流程及条件直接发放给田嘉平。
同日，柳洋、田嘉平签订《装修款补充协议》，约定涉案房屋交易总价款2460000元，其中包含标的房屋配套设施折价款1190000元，扣除该款项后，房屋过户价款1270000元。
2014年6月30日，柳洋转账给付田嘉平购房款290000元。涉案房屋亦如约办理网签手续。
另查，田野系田嘉平之子。2014年11月3日，在我爱我家公司奥园店，柳洋、田野签订《补充协议》，约定经双方协商同意，因柳洋个人原因，原定于2014年11月10日支付的购房款推迟至2014年12月17日，由此导致出卖人损失，由柳洋支付25000元作为赔偿，合同按原约定继续履行。在该《补充协议》抬头部位，出卖人（甲方）处有打印田嘉平字样，买受人（乙方）处有打印柳洋字样，见证方（丙方）处有打印北京我爱我家房地产经纪有限公司字样。在落款甲方处有田野手写签名，乙方处有柳洋手写签名，丙方处有打印北京我爱我家房地产经纪有限公司及经纪人王杰、李万栋等字样。
现柳洋、田嘉平对上述2014年11月3日《补充协议》意见不一。其中田嘉平不认可该补充协议效力，称当天本人未在场，不认可田野自行签字的效力，认为田野当时系迫于各种压力以为签字后才能解除网签实现涉案房屋二次售卖。柳洋则称当日田嘉平、田野均到场，并由田野在补充协议签字。经询，我爱我家公司称当日田嘉平并未到场，但该单位员工郭淑艳曾于当日通知田嘉平补充协议签订的情况。
后，柳洋依据《补充协议》约定给付田野现金25000元。田嘉平称自己在签署《退单声明》后才听田野提及柳洋曾给付该款项的事实，表示不同意田野收取该款项。经确认，田野现未退还柳洋该款项。
2014年11月30日，田嘉平（甲方、出卖方）、柳洋（乙方、买受方）、我爱我家公司（丙方、见证方）、伟嘉安捷公司（丁方、保障方）签订《退单声明》。该《退单声明》第一条约定，因柳洋个人原因，经四方友好协商，同意解除编号为E09154638的《北京市存量房屋买卖合同》及与之相关联的《居间服务合同》、《保障服务合同》、《补充协议》及全部相关材料。第二条约定，四方同意上述合同及相关补充协议材料自本声明签署之日起解除，四方之权利、义务解除，任何一方不得以原合同条款要求其余各方履行。第三条约定，合同解除后的清算按以下方式进行：自本声明签订之日，田嘉平、柳洋双方同意人民币五万元作为赔偿金，由柳洋支付田嘉平；居间代理费人民币四万五千元、保障服务费零元由柳洋承担，田嘉平所收柳洋购房款三十万元（其中五万元作为赔偿金），自本协议签署之日起60日内一次性退还柳洋购房款二十五万元，付款方的付款义务履行完毕后，四方再无任何争议及财务关系。第五条约定，本声明一式四份，四方各一份，本声明自四方签字盖章之日起生效，各份声明具有同等法律效力。经查，该《退单声明》中并没有伟嘉安捷公司盖章。
田嘉平认为，由于伟嘉安捷公司未签章，故该《退单声明》未生效，不影响田嘉平依据之前签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关联协议主张柳洋的违约责任。柳洋则认为，伟嘉安捷公司虽未在该《退单声明》上签章，但该单位仅作为保障方列明，在《退单声明》中没有任何权利义务，且该《退单声明》系格式合同，该单位未签章不影响《退单声明》的效力。经询，伟嘉安捷公司对该《退单声明》予以追认，称其单位与我爱我家公司系属同一集团公司，鉴于我爱我家公司已在《退单声明》上签章，其单位对该《退单声明》亦不持异议。
经询，《退单声明》签署后，涉案房屋网签记录被解除。我爱我家公司提供证据显示网签撤销时间为2014年12月11日。
柳洋另称为主张应退购房款支付交通费1388元，并提交火车票四张佐证。田嘉平认为该费用与本案没有关联性，且属于诉讼成本，不同意赔偿。
田嘉平称由于柳洋个人原因致涉案房屋交易解除，使其额外支付2014年12月至2015年4月期间涉案房屋按揭贷款利息计18359.67元，并提交田野名下《借记卡账户历史明细清单》、《个人借款最高额抵押合同》、《个人循环借款合同》佐证所述。柳洋对田嘉平所持主张不认可，认为与本案无关联性。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《装修款补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《存量房客户交易结算资金自行划转声明》、《退单声明》、定金收据、银行转账凭单、交通费票据、银行账户历史明细清单、《个人借款最高额抵押合同》、《个人循环借款合同》、证人证言、朝阳二手房房价走势图等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：本案中，通过我爱我家公司居间服务，柳洋、田嘉平、我爱我家公司于2014年6月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》及柳洋、田嘉平、伟嘉安捷公司签署的《房屋交易保障服务合同》均系各方真实意思表示、合法有效，各方均应依约履行。本案争议焦点为：一、2014年11月3日《补充协议》的效力；二、2014年11月30日《退单声明》的效力。
围绕争议焦点一：在田嘉平是否知悉2014年11月3日《补充协议》内容及田野签名一节，我爱我家公司、柳洋所述与田嘉平所述相左，但各方均未提交证据佐证，本院难以认定田野具有代理权限。关于无权代理，被代理人享有追认的权利，所以，田嘉平有权利对田野所签《补充协议》的效力予以追认。该《补充协议》所涉内容系买卖双方就付款时间延长的约定，就此节，柳洋已实际给付田野25000元作为赔偿，田嘉平虽表示田野在收取款项后一直未予以告知，但就此未举证。结合各方所述及举证情况，本院认为田嘉平享有对田野签字行为追认的权利，但田嘉平的追认应系对全部协议内容的追认，本案中，田嘉平虽不同意田野收取25000元款项，却未表示愿意退还或已实际退还该款项，所以，对于田嘉平仅认可享有权利而拒绝承担义务的追认本院不予采纳，应视为田嘉平对该《补充协议》的效力予以追认。
围绕争议焦点二：首先，该《退单声明》虽欠缺伟嘉安捷公司签章，但该单位已向本院追认《退单声明》的效力。其次，本案中，伟嘉安捷公司未收取柳洋、田嘉平任何费用，该单位仅作为《房屋交易保障服务合同》一方当事人，系合同后续履行阶段的服务单位，主要承担对柳洋、田嘉平房屋买卖交易流程的督促、服务，不具有直接影响主合同履行的能力。所以，在各方均已达成一致意见，且伟嘉安捷公司追认的情况下，该《退单声明》生效。田嘉平主张撤销该《退单声明》，但未提交证据证明其行使撤销权具备的法定事由。故，本院对田嘉平所持意见不予支持。
现柳洋依《退单声明》主张田嘉平退还已付250000元购房款，本院准予。关于柳洋所称利息主张，未见双方就此约定，本院不予支持。关于柳洋所称交通费，系诉讼成本亦为间接损失，本院不予处理。
关于田嘉平所称违约责任及贷款利息损失，鉴于《退单声明》中已确认各方责任，故本院对其上述主张均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）田嘉平于本判决书生效之日起七日内退还原告（反诉被告）柳洋已付购房款二十五万元；
二、驳回原告（反诉被告）柳洋的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）田嘉平的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千五百二十五元，由田嘉平负担（已由柳洋预交，于本判决生效后七日内给付柳洋）。
反诉案件受理费一千六百五十四元，由田嘉平负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 黎伟伟
人民陪审员 赵雅筠
人民陪审员 王艳芬
二〇一六年二月三日
书 记 员 刘茵茵