温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温龙民初字第389号
原告：张××。
委托代理人：史××。
被告：温州市××有限公司，住所地温州市××区××
街道璋村璋川，现经营地温州市龙湾区永中街道建中街，组织
机构代码：74634057-0。
法定代表人：陈××。
原告张××与被告温州市××有限公司（以下简称：可
信××）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月4日受理后
，依法由审判员金丛适用简易程序，于2013年7月1日公开开庭
进行了审理，原告张××及其委托代理人史××，被告可信×
×的法定代表人陈××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2009年2月15日，被告与原告签订厂房出租
协议，租用原告位于璋川村璋阳某77号北首的厂房，面积约18
00平方米，租金每年140000元。2011年9月25日，因政府拆违
造成租用厂房围墙受损了几个洞，被告以此为借口只支付了20
12年度租金40000元，拖欠剩余100000元未支付，双方因此发
生多次纠纷。后双方于2013年2月22日经瑶溪街道人民调解某
某会调解，在原告作出很大让步后，自愿达成人民调解协议书
，原告同意2012年度拖欠房屋租金由100000元减少至55000元
，被告公司承诺于2013年3月1日前一次性支付2012年未支付的房屋租金55000元，2013年3月1日起房屋租金按每年140000计
算。调解协议书签订之后，经原告多次催讨，被告仍然言而无
信，拒绝履行协议书内容，不肯支付房屋租金，并仍强行无理
占用原告所有的房屋。原告为此诉请判令：1.解除原、被告之
间的房屋租赁合同；2.被告立即腾空所占房屋、恢复原状；3.
被告立即支付原告拖欠的2012年度房屋租金55000元及2013年3
月1日起至本判决确定执行之日期间的房屋租金（按每年14000
0元计算）；4.本案的受理费由被告负担。庭审中，原告当庭
增加诉讼请求：5.被告支付原告垫付的2013年5、6月电费290.
3元（后又于庭后撤回了该项诉请）。针对被告答辩，原告补
充称：一、调解协议之前的纠纷事实并非如被告陈述，且已被
调解协议内容涵盖。二、被告称调解协议上由调解某与人项某
某替被告向某告付款不属实，协议约定的付款时间到后，原告
找调解主持人黄某某询问，黄某某致电被告后叫原告去银行查
，原告去银行查过，并没有收到钱。庭审中，经本院释明，原
告表示如法院认为合同部分有效、部分无效，则诉讼请求变更
为：有效的部分解除，无效的部分由法院依法判决；要求腾空
的诉讼请求不变；有效的部分支付租金，无效的部分参照租金
标准支付占有使用费；对被告当庭提出的反诉请求，不同意在
本案中一并处理。
被告当庭答辩称：一、房屋租赁合同被告不同意解除，
被告也不同意腾空，厂房里还有很多机器设备。二、2012年7
月份电费、水某在调解时已经支付，不存在垫付的情况。2012
年7月之后，电被原告切掉，被告自行接电发电至2012年11月份，2013年1月份，被告没有实际使用租赁厂房，不存在今年5
、6月份的电费。三、2011年9月25日政府拆违并不只是受损几
个洞，而是造成被告存放的米被暴雨淋湿，其中有一百多平方
米被拆为平地，围墙也被拆掉，造成被告无法生产使用，故一
年租金不需要140000元。之后双方某某，把拆掉的部分建起来
，租金被告照旧支付。四、2013年2月22日人民调解协议是真
实的，当时调解某与人项某某同意帮被告向某告支付租金，项
某某告诉被告已经支付了原告195000元。庭审中，经本院释明
，被告表示：有效的部分不同意解除，无效的部分由法院判决
，有效部分支付租金，并当庭提出反诉，请求原告退还租金，
但又表示金额100万左右，一时无法精确。
原告在本院指定的举证期限内，提供了如下证据：1.原
告身份证、被告营业执照，证明原、被告的诉讼主体资格。2.
人民调解协议书，证明原、被告经过人民调解，双方自愿达成
协议的事实，其中约定了租金的金额及付款时间。3.证明；4.
通知，证明被告未支付租金及原告解除租赁合同已通知被告的
事实。原告另于当庭提供了如下证据：5.电费单，证明原告为
被告垫付的电费290.3元。6.集体土地使用证、房屋所有权证
、户口簿，证明涉案厂房中有170余平某某办过土地证和产权
证，登记在原告妻子黄某翠名下。7.地籍测量成果资料和罚没
款凭证，证明出租厂房的位置及2011年相关部门作过处罚，认
可该土地的使用现状。
被告当庭提供证据了如下证据：8.厂房出租协议书，证
明双方2009年签订合同，约定租赁面积1800平方米，2004年双方就曾签订合同，当时租赁面积没有1800平方米，后原告搭建
部分，整体建筑面积1000多平方米，原告答应继续搭起来给被
告，但实际没有搭，因1000多平方米被告也够用，故没有催原
告，双方的协议不合理。
上述证据经庭审出示质证，证据1、6被告无异议，亦符
合证据的真实性、合法性及关联性，其证明力本院予以确认。
证据2被告对真实性无异议，双方达成调解协议属实，调解某
与人之一项某某已经替被告向某告付款，被告基于对项某某的
信任，项对被告表示已经付过，被告认为已经付过；本院审查
认为，该《人民调解协议书》的真实性应予确认，至于款项的
支付，仅凭协议无法证实，被告称项某某已代其向某告付款，
但未就此提供证据，其主张本院不予采纳。证据3、4被告表示
知情，2013年5月之前，被告为保管厂房内的设备，派一名保
安留守，但后保安被原告赶走，被告没有看到任何通知；本院
审查认为，证据3、4能够证实原告曾于2013年5月在租赁厂房
北向房门上张贴主要内容为“解除厂房租赁关系，腾空厂房并
支付拖欠租金”的通知，但原告拟据此证明该通知已到达被告
尚不充分。证据5被告认为自被告派驻的保安被赶走后，就不
可能产生电费，被告5、6月份也没有在厂房内从事生产；本院
认为，因原告已撤回该项诉请，本院在本案中不予审查。证据
7被告认为被处罚过并非就是合法的，如果是合法的，2011年9
月也不可能被拆违，测量成果中面积只有900多平方米，租赁
协议上写的面积是1800平方米，表明双方签订的协议不合理；
证据8原告对真实性无异议，并认为也可证明租赁厂房面积是1800平方米，被告实际使用也是1800平方米；本院审查认为，
证据7中的罚没款收据无法反映出与本案的关联性，即使具有
关联，因原告在庭审中亦承认租赁厂房仅部分取得产权证（即
证据6），其余部分没有取得规划许可证，该罚没款收据亦没
有改变此节；证据7中的地籍测量成果资料及证据8真实性双方
并无异议，应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再
行阐述。
根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事
实如下：2000年3月17日颁发的《集体土地使用证》载明“土
地使用者：黄某翠；座落：瑶溪镇瑶璋村璋川；地号：0204ⅲ
12103159；用途：住宅；使用权类型：批准拨用；使用权面积
：173.97平方米”。2001年5月18日颁发的《房屋所有权证》
载明“房屋所有权人：黄某翠；房屋坐落：瑶溪镇瑶璋村璋川
；房屋结构：混合结构；房屋总层数：1层；建筑面积176.49
平方米；设计用途：住宅”。
2009年2月15日，原告（系黄某翠之夫）与被告签订《厂
房出租协议书》一份，载明“一、原告厂房坐落在瑶溪镇璋×
×村璋××号，其出租面积5间平某173平方米，其上已建有房
屋钢棚厕所等构筑物共计面积1800平方，租给被告作为使用场
地，同时原告出资已增容的三相电100kv及水给被告使用，水
、电费由被告负担……三、原告给被告的租期为十年，租金每
年净价140000元，五年以后每年加8000元，原告出具收据，租
金税收由被告负担，被告付给原告的租金以年租金付款，付款
时间为每年的2月15日。四、租用期间，被告不得任意变动原告已建成的房屋钢棚及其他设施……。五、租用期间，如发生
不可抗拒的情况，导致钢棚房屋损坏，钢棚房屋应由被告修理
好，原告概不负责……。六、租用期满后，被告应在15天内将
厂房内的什物设备腾空，如不及时搬出，每天支付原告1000元
租金”等。
协议履行中，原、被告又于2013年2月22日签署《人民调
解协议书》一份，载明“2009年2月15日，被告与原告签订房
屋租赁协议，租赁原告位于璋川路77号北首的厂房，面积约18
00平方米。2011年9月25日，因政府拆违造成租用厂房受损，
被告以此为由拒付租金，双方因此多次发生纠纷，经温州市龙
湾区瑶溪街道人民调解某某会调解，双方自愿达成如下协议：
一、被告于2013年3月1日前一次性再付55000元未交付的租金
，一次性了结，原告放弃2013年前的剩余租金，并对2013年2
月22日前双方发生的任何过激行为，双方互相不追究责任。二
、自2013年3月1日起的租金按每年140000元计算，先付租金后
使用厂房，每年3月1日前付清下一年的全年租金。三、本调解
第一款、第二款协议款项共计195000元，自签字之日起10日内
付清，自2014年3月1日起必须衔付租金后使用厂房。四、今后
租期为六年，即自2013年3月1日起至2019年2月30日止，2009
年2月15日的协议自本协议签订之日起作废，租金六年期间每
年价格不变。五、今后该租用场地如遇政府拆违或征用造成某
某租用面积减少，按实际拆除面积比例减少租金；如遇政府政
体征用，按实际拆除时间终止租用合同，双方互不追究违约责
任……。六、用电、用水按该地块原有电表、水表使用，产生的水、电费由承租方支付……。七、该地块只准承租方作为经
营粮油副食品的使用场地，附带生产面干、粉干等产品，不得
转租”等。
上述《人民调解协议书》签订后，被告继续占用租赁厂
房。因被告未按《人民调解协议书》约定支付租金，原告曾通
过上述人民调解某某会向被告催讨，未果；2013年5月，被告
工作人员在原告要求下离开租赁厂房；现被告仍有部分物品存
放于租赁厂房内。
庭审中，原告承认，租赁厂房除前述已取得《房屋所有
权证》和《土地使用权证》的部分外，其余部分未取得建设工
程规划许可证。
本院认为：本案原、被告曾于2009年2月15日签订《厂房
出租协议书》，协议履行中，双方又于2013年2月22日签署《
人民调解协议书》，对《厂房出租协议书》的部分内容进行了
变更，并对此前双方履行中的争议进行了结算，双方通过上述
协议建立房屋租赁合同关系的意思表示真实，且已开始实际履
行。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案
件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取
得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效
。本案中，经查，双方房屋租赁合同项下的房屋，除部分已取
得《房屋所有权证》和《集体土地使用证》外，其余部分并未
取得建设工程规划许可证，该部分租赁合同无效。原告原诉请
解除租赁合同，经本院释明，变更诉请为解除有效部分租赁合同，其主要理由是被告未按《人民调解协议》约定支付租金；
被告则表示租赁合同有效部分不同意解除，并称已由案外人项
某某代为支付租金。本院认为，被告虽称已由案外人项某某代
为支付租金，但未就此提供证据，其主张本院不予采纳；被告
作为承租人，迟延履行支付租金这一主要债务，经原告催告后
在合理期限内仍未履行，根据《合同法》第二百二十七条之规
定，原告作为出租人可以解除合同；根据《合同法》第九十六
条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同
的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案中，虽
原告称其解除合同通知已于2013年5月7日到达被告，但原告提
供的证据尚不能证明此节，原告将解除合同作为诉讼请求载于
起诉状，被告于2013年6月14日收到起诉状副本，可视为解除
通知已到达被告，故本院确认双方房屋租赁合同有效部分于20
13年6月14日解除。
根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合
同取得的财产，应当予以返还；《合同法》第九十七条规定，
合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，部分房屋租赁
合同已经本院确认无效，而有效部分的房屋租赁合同亦已经本
院确认于2013年6月14日解除，现被告仍有部分物品存放在租
赁房屋内，原告诉请被告从租赁房屋中腾空，合法有据，本院
予以支持。
根据《合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照
约定的期限支付租金；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋
租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支
付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽房
屋租赁合同部分有效、部分无效，但被告已实际占有使用了租
赁房屋，原告变更请求有效部分支付租金、无效部分参照合同
约定的租金标准支付房屋占有使用费，合法有据。双方就2013
年3月1日前的未付租金金额在2013年2月22日签订的《人民调
解协议书》中已有约定，原告按该约定诉请被告支付该部分租
金（房屋占有使用费）55000元，本院予以支持。至于被告辩
称的厂房面积不足1800平方米一节，因双方在《厂房出租协议
书》中已明确载明“已建有房屋钢棚厕所等构筑物共计面积18
00平方米，且被告已实际占有使用租赁房屋多年，在租赁期间
双方出现纠纷时也未提出面积不足问题，并在《人民调解协议
书》中再次载明“面积约1800平方米”，其现主张面积不足又
未提供证据，其该项主张本院不予采纳。至于被告另提出的租
赁房屋于2011年9月25日在政府拆违中被拆除部分厂房及围墙
、原告从2012年2月开始采取非法手段阻止被告正常使用厂房
等情况，因2013年2月22日的《人民调解协议书》已对此前双
方的争议进行了解决，被告该项主张本院不予采纳。双方在《
人民调解协议书》中约定2013年3月1日之后年租金140000元，
而被告在2013年3月1日至2013年5月前继续占用租赁厂房，其
应按上述标准向某告支付租金（房屋占有使用费）计140000元
／年÷12月／年×2月=23333元；被告辩称此期间因原告继续
采取非法手段阻止被告正常使用厂房，其仅派一名保安驻守，
但其未提供证据证实原告存在妨碍被告正常使用租赁房屋的行为，其主张本院不予采纳。2013年5月以来，虽被告仍有部分
物品存放于租赁厂房内，但被告工作人员已在原告要求下离开
租赁厂房，被告无法正常使用租赁厂房，故此后租金（房屋占
用使用费）本院酌情减少为按原标准的50%计算（140000元／
年÷12月／年×50%=5833元／月），从2013年5月1日起计算至
实际腾空之日止。
原告撤回其增加的诉讼请求，系在法律规定的范围内处
分自己的权利，本院予以准许；被告当庭提出的反诉请求，因
未明确请求的金额，且超出本院指定的举证期限，原告方不同
意在本案中一并处理，本院已告知被告不纳入本案审理范围。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第
九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《
中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关
于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原、被告的房屋租赁合同关系部分无效。
二、确认原、被告的房屋租赁合同关系中的有效部分于2
013年6月14日解除。
三、被告温州市××有限公司于本判决生效之日起三十
日内从其向某告张××租赁的房屋中腾空完毕。
四、被告温州市××有限公司于本判决生效之日起十日
内支付原告张××租金（房屋占有使用费）78333元；并从201
3年5月1日起至实际腾空搬出之日止，按每月5833元标准向某
告张××支付租金（房屋占有使用费）。
五、驳回原告张××的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1150元，由被告温州市××有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州
市中级人民法院。
审判员 金 丛
二〇一三年九月二日
书记员 王赛娜