辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沈中民二终字第00566号
上诉人（原审原告）：沈阳荣中房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区陈相屯镇黑牛屯村。
法定代表人：张军，该公司董事长。
委托代理人：孙国军，系辽宁联胜律师事务所律师。
委托代理人：金威，系辽宁联胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孟萍，女，1958年2月14日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
委托代理人：祁承斌，男，1952年9月16日出生，汉族。
上诉人沈阳荣中房地产开发有限公司（以下简称荣中公司）与被上诉人孟萍房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第02143号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成李倩担任审判长并主审、审判员赵梦辉、代理审判员贾宏斌参加评议的合议庭，2014年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人荣中公司的委托代理人孙国军、金威，被上诉人孟萍及其委托代理人祁承斌到庭参加诉讼。
原审法院经审理查明：2000年11月15日，沈阳顺翔房屋开发有限公司变更为沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司，2002年7月23日，由沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司变更为沈阳天人房屋开发有限公司，2004年6月11日，由沈阳天人房屋开发有限公司更名为沈阳荣中房地产开发有限公司即本案原告。
2000年1月4日，沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司与案外人杜世勇签订《商品房买卖合同》，约定沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司将沈阳市和平区，建筑面积216.566平方米的房屋，即诉争房屋出售给案外人杜世勇，总价款952890元整，首付款292890元，银行贷款660000元。案外人杜世勇（甲方）与中国建设银行沈阳城建开发专业支行（乙方）签订《中国建设银行（个人住房贷款）借款合同》，约定甲方向乙方贷款人民币660000元用于住宅，借款期限为10年。2000年4月20日，案外人杜世勇（甲方）与沈阳房地产置业担保有限责任公司（乙方）签订《抵押合同》，约定甲方自愿以其购买的诉争房屋向乙方作为抵押，以保证乙方担保的甲方与中国建设银行沈阳城建开发专业支行签订的借款合同按期履行，抵押期限自2000年4月20日至2010年10月19日。沈阳房地产置业担保有限责任公司（甲方）与中国建设银行沈阳城建开发专业支行（乙方）签订《中国建设银行（个人住房贷款）保证合同》，约定为确保乙方与杜世勇签订的《中国建设银行（个人住房贷款）借款合同》的履行，甲方愿意向乙方提供保证担保，甲方保证担保的贷款金额为660000元。辽宁省沈阳市公证处对上述借款合同、抵押合同、保证合同予以了公证。2000年4月21日沈阳市房产管理局下发《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》，记载：“杜世勇，你向沈阳房地产置业担保有限责任公司申请个人贷款购房抵押的房地产坐落：和平区南五马路，建筑面积216.566平方米，购房款952890元，经审查，批准个人贷款购房抵押备案登记，抵押贷款金额660000元，抵押期限2000年4月20日至2010年10月19日。2000年1月6日，沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司就涉案房屋向案外人杜世勇发出商品房准住通知。
2002年2月22日，沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司（乙方）与案外人杜世勇（甲方）签订《房屋转卖协议》，约定，现甲方因经济困难，无法继续偿还银行按揭贷款，现甲方将其于2000年1月4日在乙方处按揭购买的位于沈阳市和平区南五马路，面积为216.566平方米的房屋，委托乙方代为转卖……。乙方自签订本协议之日起，将甲方已经偿还银行的贷款共计113582.24元支付给甲方，甲方将所有购房手续、贷款手续原件交给乙方所有，并有义务协助乙方将来办理相关房屋变更手续……协议签订后，沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司将原告杜世伟已经偿还银行的贷款共计113582.24元支付给杜世伟。
同年3月1日，沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司与被告签订《商品房买卖合同》，约定将诉争房屋出售给被告，总价款887920元，首付17920元，余款87万元办理10年银行贷款，每月支付9476.04元，从2002年4月1日开始逐月还款到2012年4月1日止。签订合同时，沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司并未告知被告该房已经在2000年出售给案外人杜世勇，且杜世勇已将该房设定抵押的事实。其后，沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司向被告发出准住通知。2002年3月3日，被告向沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司交付首付款17920元，并相继交纳了煤气管网费、物业费、电梯费、代收水电费等相关费用后被告入住诉争房屋至今。被告入住后将诉争房屋用作沈阳健伟康华保健品有限公司的办公场所，该公司的法定代表人为王景伟，其系被告的丈夫。
2007年12月10日，沈阳顺翔房屋开发有限公司与王景伟签订《补充协议》，约定，甲乙双方于2002年签订了《商品房购销合同》，总房款887920元，其中应支付给银行贷款546417.76元，余款支付给甲方。2002年4月、5月乙方交付给甲方36872.08元（首付款17920元、两个月银行贷款18952.08元）。截止2007年12月孟萍共计欠款本息合计412659.91元，经甲乙双方协商达成协议如下：一、乙方偿还给甲方所欠房款人民币40万元，余额甲方同意减免，乙方另行向银行偿还欠款546417.76元（此还款与甲方无关），如偿还银行的款项本金超出546417.76元，超出部分由甲方负责。二、乙方向甲方反映，甲方的工作人员赵亮收取乙方叁万元未开发票（分别是2002年4月、5月各壹万元，2006年5月壹万元），乙方同意甲方对此事进行调查，如此事查实后乙方说述一致，由甲方负责解决。三、甲方同意乙方先支付壹拾万元，余款叁拾万元分别于2008年2月1日前支付壹拾万元，2008年4月1日前支付10万元，2008年6月30日前付壹拾万元……
2011年6月7日，案外人杜世勇向本案原、被告提起诉讼，诉请解除2002年2月22日沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司与其签订《房屋转卖协议》，并主张本案原、被告返还诉争房、本案原告协助其办证，案外人杜世勇诉讼请求均被我院判决驳回，该判决已生效。
庭审中，被告向法庭提供沈阳市经济保卫分局证明一份，拟证明被告曾给付原告购房款15万元。
现原告以被告未按《商品房买卖合同》、《补充协议》约定履行给付购房义务为由，主张解除合同及协议，诉至法院。
上述事实，有原告向法庭提供的商品房买卖合同、补充协议、（2011）沈和民二初字第1040号民事判决书、（2011）沈和民二初字第1478号民事判决书、企业变更登记情况查询卡片、被告向法庭提供的专用收款收据、沈阳市经济保卫分局证明、营业执照以及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，法院予以确认。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵守诚信原则，依约履行。现原告提出解除合同及补充协议应举证证明符合法定或约定的解除的条件。原告主张解除的理由为被告未依补充协议的约定给付购房款，对此被告提出抗辩，不同意解除合同，认为诉争房曾出卖给杜世勇，以杜世勇名义办理了银行抵押贷款手续，原告物权无法实现。法院认为，诉争房的第一手买受人为杜世勇，后杜世勇与原告签订了房屋转卖协议，双方已按该协议履行，原告系有权出售诉争房的。但杜世勇系以银行按揭贷款方式购买的诉争房，诉争房已抵押给银行，且有担保人为杜世勇提供担保，该事实即意味着如不按当时约定还款，银行、担保人都有可能对诉争房主张权利，原告在未告知被告该事实情况下将诉争房出售，存在严重违约，如被告按补充协议约定向银行还款，仅能以杜世通名义还款，不能保证其对诉争房物权的实现，被告未继续还款，属于实行先履行抗辩权。原告诉请解除不符合法定或约定的解除的条件，法院不予支持。原告在将诉争房他项权利清除而被告又不尽买方义务的情况下，方可再行主张权利。
原审法院判决：驳回原告沈阳荣中房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。
宣判后，荣中公司不服，提出上诉，请求二审法院将本案发回重审或依法改判。事实与理由：一、本案双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》依法、依事实均应判决解除；二、本案基于公平原则也应判决解除两份合同；三、原审判决认定事实不清，适用法律存在严重错误。
本案在二审审理期间，上诉人向本院提供了沈阳市沈河区人民法院（2010）沈河民三初字第831号民事判决书及本院（2012）沈民五终字第18号民事判决书。判决书认定：2001年3月26日杜世勇将贷款购买的房屋退回给上诉人，房屋的贷款及还款均由上诉人承担。同时判决杜世勇与银行签订的《个人住房贷款合同》的实际借款人是上诉人公司，该合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同，应属无效。由此，沈阳房地产置业担保有限责任公司与银行签订的《个人住房贷款保证合同》亦无效。
本院认为，由于二审期间上诉人向本院提供了新证据，故致使案件事实发生变化，重审时，应在综合全案事实及双方当事人主张的基础上，依法进行裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第02143号民事判决；
二、发回沈阳市和平区人民法院重新审理。
审 判 长 李 倩
审 判 员 赵梦辉
代理审判员 贾宏斌
二〇一四年四月三日
书 记 员 任 江
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定：原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。