湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂恩施中民终字第00861号
上诉人（原审原告）饶长安，男，生于1957年4月10日，汉族，湖北省咸丰县人，农民，初中文化程度。
委托代理人（特别授权）杨振华，湖北施州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汪明友，男，生于1943年8月20日，土家族，湖北省咸丰县人，农民。
被上诉人（原审被告）汪权华，男，生于1969年12月14日，土家族，湖北省咸丰县人，小学文化程度。
原审第三人饶金秀，女，生于1949年8月17日，土家族，湖北省咸丰县人，文盲。
上诉人饶长安为与被上诉人汪明友、汪权华、原审第三人饶金秀房屋买卖合同纠纷一案，不服咸丰县人民法院（2013）鄂咸丰民初字第00427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日立案受理后，依法组成由审判员朱华忠担任审判长，审判员谭云、代理审判员刘君参加的合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
饶长安一审诉称：饶长安与汪明友之妻饶金秀系同胞姐弟关系。1997年因咸丰县实施“金山工程”，饶长安一户即迁移至咸丰县高乐山镇大坝村落户。随后汪明友、汪权华与饶长安协商一致，同意将自有的建于该村集体土地上的木质结构房屋一栋出卖给饶长安，价格为42000元，饶长安已付清全部价款，汪明友、汪权华向饶长安交付了房屋及该房屋的集体土地建设用地使用证。至今饶长安一户已实际使用该房屋8年，但一直未办理该房屋的集体土地建设用地使用证变更登记手续。
饶长安与汪明友、汪权华系同村村民，饶长安一户在该村没有取得宅基地的情况下，通过与同村村民以购买房屋的方式取得宅基地使用权及房屋所有权，符合法律规定，因此，双方签订的《买屋契约》应属有效，同时，因不动产转让应当办理登记手续，故饶长安在提出变更登记申请时，汪明友、汪权华负有协助义务。请求法院判令：1、依法确认饶长安与汪明友、汪权华于2006年10月16日签订的《买屋契约》有效；2、判令汪明友、汪权华协助饶长安办理《集体土地建设用地使用证》变更登记手续；3、汪明友、汪权华承担本案的诉讼费用。
汪明友一审辩称：饶长安没有理由告自己，房子已经卖给了饶长安，汪明友应该给饶长安办的相关手续也办齐了，现在是小队不给饶长安办集体土地建设用地使用证的相关手续，与自己无关。汪明友出卖夫妻共同财产时，没有与妻子饶金秀商量，后来向饶金秀说明了事实，饶金秀一直不同意，至今饶金秀都没有在房屋买卖合同上签字，因此协议无效。
汪权华一审辩称：我们应该给饶长安办的手续都办好了，现在是队里不给办相关手续，与我们没有关系。对于房屋的买卖，母亲饶金秀不同意，一直没有在买卖合同上签字，因此协议无效。
第三人饶金秀一审诉称：饶金秀与饶长安是亲属关系，房屋以前是无偿给饶长安居住。2006年10月15日，饶长安与汪权华签订了房屋买卖协议，汪明友是后来补签的名字，至今饶金秀没有签字，房屋是家庭共同财产，汪明友无权处分。请求法院确认2006年10月15日签订的房屋买卖协议无效，并追加权利人汪权英参加诉讼。
一审法院查明：汪明友与饶金秀系夫妻关系，汪权华系其子。2006年10月16日，汪权华、汪明友（卖方）与饶长安（买方）签订《买屋契约》一份。该契约的内容为：“卖方汪权华、汪明友，买方饶长安，买方向卖方提出买屋的要求，卖方提出屋的价格（正屋四烈叁间，包括偏偏和猪圈）计金额肆万贰仟元正。双方达成交易，①买方暂交卖方叁万贰仟元正，2007年年底付清。②卖方向买方所指定的范围（包括屋基面积在内），应由买方使用，其所有的证件在内附件付给买方。③双方共同遵守其约，不得反悔，如有一方反悔按42000元的总价，向另一方赔偿百分之50的赔金。”契约上有卖方汪权华、汪明友、买方饶长安以及证人唐某的签字，签订契约时，饶金秀在场。契约签订以后，汪权华、汪明友将汪明友身份证复印件和集体土地建设用地使用证交付给饶长安，房子也一并交付饶长安使用。饶长安将购房款付清后，汪权华于2007年8月19日给饶长安出具收据载明：今收到饶长安买房款肆万贰仟元整（42000元）已付清包括后面猪圈。
另查明：饶长安是从湖北省咸丰县原甲马池镇迁入湖北省咸丰县高乐山镇大坝村，现户口所在地为湖北省咸丰县高乐山镇大坝村十五组15号。
一审法院认为：汪权华、汪明友与饶长安作为同一集体经济组织内部成员，于2006年10月16日签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律及行政法规的强制性规定，所争议房屋也已经交付使用，签订协议时，房屋共有人饶金秀在场，并未表示反对，视为对汪权华、汪明友的处分行为表示认可，房屋买卖协议合法有效。在进行宅基地所有权变更登记时，根据《湖北省土地管理实施办法》第三十三条之规定，需要由村民提出用地申请，经村民委员会同意，乡（镇）人民政府审核后，报县人民政府批准。现饶长安没有提交向相关部门申请办理宅基地所有权变更的相关材料，汪权华、汪明友需要协助的义务尚不明确，饶长安应当先向相关部门提出申请办理《集体土地建设用地使用证》变更登记，汪权华、汪明友的义务才明确。汪权华、汪明友在庭审中明确表示已办理了有关手续，饶长安未提供充分的证据证实汪权华、汪明友不履行相应的手续。综上，汪权华、汪明友在办理集体土地建设用地使用证变更登记过程中的协助义务尚不明确，饶长安应在办理过程中，需要汪权华、汪明友协助时，若汪权华、汪明友不予协助相应的义务，饶长安可再向汪权华、汪明友主张权利。因此，对于饶长安要求判令汪权华、汪明友协助办理《集体土地建设用地使用证》变更登记手续的诉讼请求，不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《湖北省土地管理实施办法》第三十三条第一款之规定，判决：一、确认饶长安与汪权华、汪明友于2006年10月16日签订的《买屋契约》合法有效。二、驳回饶长安的其他诉讼请求。案件受理费860元，由饶长安负担400元，汪明友、汪权华负担460元。
上诉人饶长安不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决驳回饶长安要求判令汪权华、汪明友协助办理《集体土地建设用地使用证》变更登记手续的诉讼请求依据不足，适用法律错误。一、本案纠纷的发生因汪明友、汪权华拒不协助上诉人办理土地使用证的变更登记手续而引起。当饶长安提出办理土地变更登记手续时，汪明友、汪权华以各种理由推诿，这从被上诉人庭审中相互矛盾的陈述可以看出。同时饶金秀提出卖房契约无效，更进一步说明了汪明友、汪权华不履行协助办理变更登记义务的事实。汪明友、汪权华的行为已对饶长安办理土地使用证的变更登记造成了现实阻碍。二、一审适用《湖北省土地管理实施办法》第三十三条第一款的规定处理本案错误。该条是关于农村村民取得住宅用地审批程序的规定，而本案涉及的宅基地早已由汪明友取得并使用，饶长安也使用多年，不存在新取得宅基地的问题。饶长安的主张是要求办理该宅基地的变更登记手续，变更宅基地使用权人，故与该条的规定内容不符。综上，原审没有查明全部案情，适用法律错误，请求撤销原审判决第二项，改判汪明友、汪权华协助饶长安办理变更登记手续。
被上诉人汪明友、汪权华及原审第三人饶金秀均未向本院提交书面答辩意见。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审查明：2006年10月16日，饶长安与汪权华、汪明友签订的《买屋契约》所涉房屋位于咸丰县高乐山镇大坝村14组罗家湾。《集体土地建设用地使用证》证号为：咸集建（1999）字第0103056号。土地使用者为汪明友，用地面积141.1平方米。
二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为：2006年10月16日，饶长安与汪明友、汪权华所签订的《买屋契约》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议内容合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。汪权华、汪明友作为农村房屋的卖方，具有转移房屋所有权于买方的义务。农村房屋所有权转让的，其下的宅基地使用权应一并转移，已经登记的宅基地使用权转移的，应当及时办理变更登记。本案所涉农村房屋权属未在行政部门登记，但宅基地使用权在咸丰县土地管理局办理了权属登记，因此，宅基地使用权转让后，双方当事人应当及时在相关部门办理变更登记手续。变更登记完成之前，土地使用权的转让方具有协助办理变更登记的义务，饶长安起诉要求汪明友、汪权华协助办理宅基地使用权变更登记的理由成立，应予以支持。原审认为现无证据证明汪权华、汪明友拒绝履行协助义务，饶长安应在汪权华、汪明友拒绝履行义务时再主张权利的观点，与本案事实不符，本院予以纠正。《湖北省土地管理实施办法》第三十三条是关于农民申请新建住宅用地审批程序的规定，原审适用其处理本案所涉农村房屋买卖及农民宅基地使用权转让的相关问题，属适用法律错误，本院予以纠正。宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权系用益物权，属农民个人所有。原审认为本案涉及宅基地所有权的变更登记，属对宅基地使用权的性质认定不清，本院予以纠正。综上，饶长安的上诉理由成立，本院予以支持。原判认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，本院予以改判。经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持咸丰县人民法院（2013）鄂咸丰民初字第00427号民事判决第一项，即确认饶长安与汪权华、汪明友于2006年10月16日签订的《买屋契约》合法有效。
二、撤销咸丰县人民法院（2013）鄂咸丰民初字第00427号民事判决第二项，即驳回饶长安的其他诉讼请求。
三、汪明友、汪权华于本判决生效之日起十日内协助饶长安办理咸集建（1999）字第0103056号《集体土地建设用地使用证》的变更登记手续。
一审案件受理费860元，二审案件受理费850元，共计1710元，由被上诉人汪权华、汪明友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱华忠
审 判 员 谭 云
代理审判员 刘 君
二〇一四年三月三日
书 记 员 谭绍丹