河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终9910号
上诉人（原审被告）栾军武，男，汉族，1972年8月14日出生，住郑州市中原区。
委托代理人王仁江，河南荟智源策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）河南鼎盛置业有限公司。住所地：郑州市二七区大学路西、航海路南鼎盛时代大厦**层****号。
法定代表人许向阳，总经理。
委托代理人张中华，河南言理律师事务所律师。
委托代理人崔豪，河南言理律师事务所实习律师。
原审被告单素萍，女，汉族，1970年9月15日出生，住郑州市中原区。
上诉人栾军武因与被上诉人河南鼎盛置业有限公司（以下简称鼎盛置业）、原审被告单素萍房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人栾军武及其委托代理人王仁江，被上诉人鼎盛置业的委托代理人张中华，原审被告单素萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
栾军武上诉请求：依法撤销原审判决并将案件发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉求；依法判令本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由为：一、原审法院诉讼程序存在错误，原审时间另行通知后，上诉人一直在家等开庭传票，截止原审开庭之时，上诉人从没有接收到任何通知。原审法院在未向上诉人下发传票或相应通知后，竟违反法定程序缺席判决，导致上诉人丧失答辩权，从而导致原审法院作出了不符合事实依据的判决。二、原审法院对事实认定不清、法律适用错误。2012年6月26日上诉人与被上诉人签署了《房屋租赁合同》，合同第九款第四条明确约定“租赁期间，甲方不及时履行维修、养护责任，致使房屋损害的造成乙方财产损失或者人身损害的甲方应承担赔偿责任”，租赁期间，上诉人所租赁的房屋、墙面、屋顶、玻璃幕墙等多处存在严重的质量问题，上诉人多次要求被上诉人进行维修，被上诉人均不予置理。因被上诉人未履行及时维修的义务，导致上诉人租赁期间房屋漏水损毁健身器材设备，给上诉人带来了巨大财产损失，同时也导致上诉人客户流失，致使经营遭受巨大损失。同时被上诉人在上诉人租赁期间，未告知其所租赁的房屋部分系违法建筑，这导致上诉人被相关部门处罚，严重影响正常经营。因此上诉人不履行支付租金的义务是被上诉人违约在先。
鼎盛公司答辩称：原审判决处理正确。请求二审法院维持原判。
单素萍答辩称：我和栾军武已经离婚，跟我已经没有关系了，所有事情我都不知情。
原审法院查明：2012年6月26日，鼎盛置业（出租方甲方）与栾军武、单素萍（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同载明的主要内容为：甲方将座落郑州市航海路南、大学路西鼎盛时代大厦南楼三层部分房屋出租给乙方使用，乙方保证承租该房屋仅作为其健身房经营所需用房，乙方须遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期限暂定三年，自2012年6月26日起至2015年6月26日止。租金每月3万元，每月缴纳一次。首次租金叁万元于合同生效当日支付。以后租金乙方应于商场租金缴纳期限到期前30日内支付给甲方。乙方应向甲方支付房屋租赁履约及建筑配套设施等保证金伍万元，于合同生效当日支付。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。双方同意，任何一方有下列违约情形之一的，另一方可单方解除本合同。违约方应向另一方按当年年租金的50%来支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：2、乙方逾期不支付租金累计超过15日的。乙方逾期支付租金、保证金及其他应交费用，每逾期一日，按违约部分金额的10%支付违约金。考虑到乙方装修问题，甲方同意房租自2012年10月1日起计取。后鼎盛置业认可同意自2013年1月1日起计租。合同签订后，乙方栾军武、单素萍共缴纳租金150000元及保证金50000元。2013年5月29日，栾军武向鼎盛置业出具申请：健身房因经营问题，导致部分房租无法按期交纳，特此申请。健身房栾军武。2014年8月5日，栾军武向鼎盛置业出具情况说明：我俱乐部针对目前所欠贵公司房租一事，做出下一步还款计划，8月30日之前还款伍万元整，9月30日之前解决余款。栾军武。2014年10月15日，鼎盛置业出具《房屋租赁合同》解除通知书：致单素萍、栾军武，截止2014年9月26日，累计拖欠鼎盛置业租金480000元，不包含违约赔偿金。经我方多次催告，你方书写支付《保证金》、我方发律师函等等，但至今拖欠的租赁费仍没有支付我方。根据《房屋租赁合同》的约定及《中华人民共和国合同法》规定，我公司作为出租方，有权随时通知你方解除租赁关系，现依法通知你两人，自你方收到本通知之日起，解除《房屋租赁合同》，双方之间的租赁关系终止，你方不得再继续使用我方房屋。栾军武于2014年10月16日在该通知书上签字。2014年11月21日，栾军武签字确认情况说明一份：航海路163号鼎盛时代B座3层健身房房主配合栾军武将房内相关物品、健身器材等可移动物品搬移到物业公司指定位置。栾军武由于欠缴物业费及房租，故栾军武承诺后期将想办法转让出售相关物品，所得款项首先偿还房租，如有剩余再偿还物业相关费用。相关物品如有丢失和损坏与房主及物业公司无关。栾军武承诺积极配合，在2014年11月23日前将相关物品移出，否则房主及物业公司可以代为移出相关物品。后鼎盛置业于2014年11月23日将房屋收回。因栾军武未支付拖欠的房屋租金，鼎盛置业遂诉至法院。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，鼎盛置业与栾军武、单素萍签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定的内容履行义务。因在合同履行期间栾军武拖欠房屋租金，存在违约行为，故鼎盛置业依合同约定向栾军武发出《房屋租赁合同》解除通知书，栾军武予以签字确认，且鼎盛置业已于2014年11月23日收回了租赁房屋，故鼎盛置业、栾军武、单素萍之间的房屋租赁合同已实际解除，鼎盛置业收取栾军武、单素萍的保证金50000元，应从栾军武应当支付的款项中予以扣除。因自双方约定的支付租金时间即2013年1月1日起到鼎盛置业收回房屋共计22个月23天，栾军武仅支付了150000元即5个月租金，鼎盛置业主张栾军武、单素萍应支付租金525000元合理，但应扣除已交纳的保证金50000元，故本院仅支持475000元。对鼎盛置业主张的违约金，结合栾军武、单素萍违约的事实及至今未支付剩余租金的情况，本院认为鼎盛置业主张180000元合理，故对鼎盛置业该项主张予以支持。对鼎盛置业主张的利息，因双方未约定，故法院仅支持以栾军武、单素萍应支付租金475000元为基数自鼎盛置业主张权利之日即2014年12月23日起按同期人民银行贷款基准利率计算至本判决生效之日的利息，对鼎盛置业的过高请求法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、栾军武、单素萍于本判决生效之日起十日内向河南鼎盛置业有限公司支付租金475000元、违约金180000元及利息（以475000元为基数自鼎盛置业主张权利之日即2014年12月23日起按同期人民银行贷款基准利率计算至本判决生效之日）；二、驳回河南鼎盛置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10550元，公告费260元，由河南鼎盛置业有限公司负担200元，栾军武、单素萍负担10610元。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：本案所涉租赁合同，双方意思表示真实，合法有效。在履约过程中，对于拖欠房屋租金一事，栾军武出具有情况说明并作出还款计划，由于未按还款计划履行，仍拖欠租金，导致鼎盛置业发出解除通知书，栾军武也签字确认，因此双方合同已解除。栾军武上诉认为其不支付租金是由于鼎盛置业先违反合同约定的主张，没有事实依据，本院不予支持。综上，栾军武的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10610元，由栾军武负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 怡
审判员 马常有
审判员 李长军
二〇一六年十二月十九日
书记员 唐珍珠