广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终11616号
上诉人（原审原告）：李绍林，住广州市天河区。
委托代理人：黄欣欣，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈丽冰，住广州市天河区。
被上诉人（原审被告）：广州市添泽物业管理有限公司，住所地广州市越秀区,统一社会信用代码914401047594491378。
法定代表人：黄力科，执行董事。
委托代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄力科，住广州市天河区。
上诉人李绍林与被上诉人陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司（以下简称添泽公司）、黄力科因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李绍林上诉请求：1.撤销原审判决；2.解除李绍林与陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》；3.陈丽冰、添泽公司向李绍林退还购房款410800元、税费25856元（合计为436656元），黄力科对上述费用承担连带责任；4.一、二审诉讼费由陈丽冰、添泽公司、黄力科负担。一、本案因不可归责于李绍林的原因导致无法办理银行贷款，并且合同已不能继续履行，应当支持李绍林解除合同的请求。1.李绍林已经按照约定履行了全部在先的合同义务，陈丽冰、添泽公司未履行其义务，应当承担违约责任。根据李绍林与陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》，李绍林的义务是支付首期购房款、税费、提交办理按揭贷款手续所需的文件，李绍林于2013年12月10日已完成支付首期房款410800元、税费25856元的义务，并已经向添泽公司推荐的民生银行提交了办理银行贷款所需的全部资料，至此李绍林已经按照合同约定全面履行了作为买受人的义务，不存在违约行为。2.李绍林未取得银行按揭贷款的原因系陈丽冰、天泽公司所致。办理网签及涂销抵押系办理本案银行按揭贷款手续的必备前提，陈丽冰、添泽公司有义务共同办理按揭贷款手续，但陈丽冰、添泽公司违约行为造成了无法办理银行贷款的客观障碍。李绍林已经支付了一半的购房款，陈丽冰、添泽公司收取李绍林的首期购房款后，应当办理该商铺的涂销抵押手续，与李绍林网签商铺买卖合同，但事实上陈丽冰、添泽公司在超过合同约定210个工作日后，仍然没有与李绍林网签买卖合同，也未涂销商铺的抵押手续，陈丽冰、添泽公司的行为已经构成违约，并且直接导致了李绍林未取得银行贷款。3.一审法院没有查明李绍林未取得银行按揭贷款的原因，事实不清。根据李绍林提交的录音、录像证据，添泽公司推荐的办理本案贷款的民生银行已经停止办理本案商铺所在物业韩潮汇的全部贷款审批，本案商铺的银行按揭贷款手续已经不可能继续办理，民生银行工作人民明确表示这是银行和韩潮汇之间的问题，不是贷款申请人的原因。但经李绍林向民生银行申请，民生银行不同意就该事实出具书面的证明材料。故此，李绍林在一审期间向法庭申请调查取证，以进一步证明该录音录像的真实性以及本案无法办理银行贷款的具体原因，但是一审法院没有对李绍林的请求作出回应，也没有查明对于本案有关键影响的这一重要事实，致使本案事实不清。李绍林认为，本案由于陈丽冰、添泽公司的违约行为，导致无法办理银行按揭贷款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，李绍林据此请求解除与陈丽冰、添泽公司之间的《商铺买卖合同》应得到支持。二、根据《商铺买卖合同》约定，陈丽冰、添泽公司逾期办理商铺的交易过户手续，李绍林也享有解除合同的权利。《商铺买卖合同》第九条第2款、第十条第1款第（2）项的约定，陈丽冰、添泽公司有义务在约定的时间内办理约定的全部手续，但客观情况是在约定时间届满直至李绍林起诉之时，陈丽冰、添泽公司连网签手续都未办理，已经构成根本违约，李绍林享有解除合同的权利。买卖合同第九条第3款的关于顺延办理期限的约定应为无效的约定，该条款将涂销抵押手续、出图、测绘、分证等一系列必须在按揭贷款手续前完成的事项约定为以办完按揭贷款手续为前提，显然是与客观事实相悖且不可能实现，陈丽冰、添泽公司恶意设置该条款，以此达到逃避己方责任的非法目的。
添泽公司答辩称应驳回上诉，维持原判。事实及理由：一、李绍林认为解除案涉合同因不可归责于李绍林的原因导致贷款无法办理，买卖合同无法继续履行，该陈述缺乏事实及法律依据。首先，目前该商铺的银行贷款是否能够办理尚属于不确定状态，李绍林并没有证据证明按揭银行就涉案商铺已经作出拒绝办理银行贷款的明确通知，因此涉案商铺是否能够办理银行贷款目前不得而知。但从本案原审中出卖方所提交的证据显示，涉案商铺所在的韩潮汇项目已有成功贷款案例，故涉案商铺并不存在无法办理贷款的障碍。在目前贷款申请尚未获得银行明确通知以前，能否办理以及最终无法办理的原因归属于哪方均不能明确，李绍林对于银行贷款作出的结论都仅仅只是其单方猜测。而根据买卖合同第9条第3款的约定，在李绍林没有办结银行贷款手续前，添泽公司有权顺延过户期限。二、即使李绍林银行贷款最终无法办理，根据买卖合同有关付款的约定，李绍林应当一次性补足剩余房款，因此，无法办理银行贷款并不必然导致买卖合同不能继续履行，双方已经就剩余房款的支付方式作出了变更约定，故李绍林即使无法办理银行贷款也应当按照买卖合同的约定继续履行，无权要求解除合同。三、至于李绍林所称《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，该条规定享有解除权的是不能办理按揭贷款的相对方的当事人，故本案中享有解除合同权利权的是陈丽冰、添泽公司。四、根据买卖合同第9条第3款的约定，其中涂销抵押、出图、测绘等都不是李绍林取得贷款审批结果的前置条件。按照涉案商铺目前的现状，该商铺已经取得独立产权证，双方签订正式的书面合同，李绍林凭借此条件已经可以完成贷款审批全部的必需资料。
被上诉人陈丽冰、黄力科未答辩。
李绍林向一审法院起诉请求：1.解除李绍林与陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》；2.陈丽冰、添泽公司全额退还原告房价款410800元和税费25856元，黄力科对被告陈丽冰、添泽公司的退款承担连带责任；3.本案诉讼费用由陈丽冰、添泽公司、黄力科承担。
一审法院经审理查明：2013年9月30日，陈丽冰经广东省广州市广州公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为陈丽冰，受托人为添泽公司和黄力科；委托人陈丽冰是广州市海珠区昌岗中路某地下室的产权登记人，该房产应属登记人与其配偶黄某乙的夫妻共同财产。黄某乙已于2011年1月17日死亡。现陈丽冰委托受委托人（受委托人中任一人均可）为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋中依法属于其占有份额的下列各项手续及签署有关文件：一、代为办理上述房屋的测绘、产权分割等……二、代为办理上述产权分割后的商铺、办理房屋产权变更登记、遗失登记、更正登记等相关手续；三、代为办理出售房屋的手续，及代为签订存量房买卖合同……八、代为收取楼款及其他相关款项，并开具相关代收款凭证……十、代为配合买家办理上述房屋的银行贷款按揭手续以及签署相关部门有关的文件……受委托人有转委托权；等。
2013年12月10日，添泽公司（授权代理人、经营管理公司）、陈丽冰（出卖人）与李绍林（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号及平面图以附件标示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区昌岗中路某号自编首层43号铺，该商铺建筑面积共4.9809平方米（第二条）；该商铺属现房，按建筑面积计价，房价款总金额为820800元（第三条）；付款方式为按揭付款：买受人应于2013年12月10日前支付房价款（包含定金100000元）410800元，余下房价款410000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续。若买受人选择该项，1.买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续；3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托办理按揭的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则应按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（2）逾期超过15日的，出卖人有权无需经催告而直接单方提出和决定解除本合同……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款5‰的标准向出卖人计付延迟履行违约金。同时，本合同所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延（第五条）；1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2020年4月30日止（合计6年），经营管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；3.对于买受人在委托经营管理期限内的使用权及经营权的收益损失（即自2014年5月1日至2017年4月30日止），出卖人已在该商铺的原总房价款中予以减免抵扣（第六条）；出卖人应于经营管理公司经营管理期限届满前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，并应在委托经营管理期限届满后10天内，将该商铺交付买受人使用（第七条）；1.买受人清楚知悉并接受该商铺的抵押现况；2.出卖人应于签署本合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；3.出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期（第九条）；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内双倍退还买受人已付的全部购房款。注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执（第十条）；等。之后，添泽公司向李绍林开出房款410800元及税费25856元的《收据》。
其后，添泽公司作为陈丽冰（出卖人）的授权代理人与李绍林（买受人）签订《补充协议》，约定买受人购买的广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层43号铺现确定为广州市海珠区昌岗中路151-161号B143号铺。
黄力科于2014年9月13日出具的《承诺书》，内容为本人黄力科，对广州市添泽物业管理公司及出卖人陈丽冰、许某与韩潮汇买受人签订的《商铺买卖合同》作出承诺，本人承诺以本人名下及出卖人陈丽冰、许某的名下所有财产对《商铺买卖合同》的承诺承担保证人（全数贰拾捌人）。广东熊何律师事务所于2014年9月23日出具的《见证书》，内容为：兹证明黄力科在我的面前立下《承诺书》，《承诺书》是黄力科的真实意思表示。其中《承诺书》的主要内容为本人黄力科是广州市添泽物业管理有限公司的法定代表人，现本人对买受人（买受人名单见附件，包括李绍林）作出如下承诺：若广州市添泽物业管理有限公司、出卖人陈丽冰或许某无法履行上述任何一份《商铺买卖合同》，本人愿意以自己名下所有财产为广州市添泽物业管理有限公司、出卖人陈丽冰或许某的违约行为承担全部责任。
李绍林于2015年7月1日提起本案诉讼。一审诉讼中，李绍林对其主张事实还提交以下证据：1.查册时间为2015年6月12日的《房地产登记簿查册表》，载明海珠区昌岗中路151-161号B143商铺的抵押权人是中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行；2.律师函；3.EMS快递单及投递证明；4.录音资料。添泽公司质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，而李绍林在购买商铺时已充分了解商铺的抵押情况，商铺买卖合同第九条第1款也说明了李绍林清楚知悉并接受该商铺的抵押现状；对证据2、3的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关，李绍林是否发出律师函与解除合同无关，尽管发出律师函在没有法定或约定可以解除合同的情况下，该律师函不能发生解除合同的效力，因此该份证据与李绍林诉讼请求无关；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认，因为李绍林称无法办理按揭及过户的情况应以银行出具的书面说明为准，而不是以录音为准。另外，该录音的合法性也有待确认，录音材料没有经过被录音人的确认、签字，甚至连日期5月26日都无法确认是2014年还是2015年的，因此该证据不符合证据规则，不予确认。
添泽公司对其抗辩还提交了以下证据：1.授权委托书及《公证书》；2.粤房地权证穗字第××号《房地产权证》（海珠区昌岗中路151-161号B143商铺，载明2014年4月30日办理抵押权变更登记）；3.广州市存量房买卖合同；4.“韩潮汇”商铺已过户清单及房地产权证复印件等产权登记资料。李绍林的质证意见是：对证据1的真实性、合法性没有异议，该份授权委托书是由李绍林委托律师办理涉案房屋的过户手续，不但不能证明添泽公司称就过户事宜进行有效沟通，反而证明李绍林已通过委托律师积极履行合同，不存在添泽公司称的李绍林怠于履行合同；对证据2的真实性、合法性没有异议，根据该房产证显示，产权人是陈丽冰，添泽公司以该证据证明具备过户条件是不成立的，房产证记载涉案商铺已设置了抵押权，反而证明了涉案商铺根本不符合过户的条件；对证据3的真实性、合法性、关联性均不确认，该合同并没有进行网签，最后的签名人处是空白的，只是证明在某个网站上填写了一些出卖人的资料，实际上双方并没有提交网上备案，证明双方没有履行网签手续，从打印时间2014年10月28日来看，证明双方在签订书面买卖合同（2013年12月10日）后一年内都没有进行网签，这是不符合商品房买卖的规定的，因为必须先经过网签才能进行过户手续；证据4没有原件，不予确认，该证据完全不能证明添泽公司有能力继续履行合同，本案关键是添泽公司已没有能力偿还涉案商铺抵押的借款。
一审法院认为：李绍林与陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故李绍林要求添泽公司对陈丽冰的债务承担责任的请求，依据不足，不予支持。黄力科已承诺以其本人名下所有财产对《商铺买卖合同》的承诺承担保证人，故黄力科应与陈丽冰对《商铺买卖合同》中的权利义务承担连带责任。
合同约定，出卖人于签署本合同后210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；但出卖人办理上述事项时，以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期。在买卖合同中，支付对价是买受人的主要义务，但李绍林至今未完成贷款手续向出卖人支付剩余房款，也没有证据证明是陈丽冰的原因所致，故陈丽冰有权相应顺延办证期限。根据涉案商铺产权登记情况反映，虽然分割后涉案商铺有再次抵押情形，但抵押权人并没有发生变化，添泽公司也完全可以根据陈丽冰出具的委托书协助李绍林办理银行按揭手续，故李绍林以此为由认为合同目的无法实现，理由不充分，不予采纳。因此，李绍林主张陈丽冰逾期办理过户手续、至今尚未办理涂销抵押而要求解除合同，依据不足，不予支持。同理，李绍林要求陈丽冰、添泽公司、黄力科返还房款、税款，并支付违约金的请求，理据不足，依法予以驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《民法通则》第六十三条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年1月29日作出如下判决：驳回李绍林的全部诉讼请求。本案受理费12008元由李绍林负担。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，李绍林称涂销抵押是办理贷款的必要前提以及韩潮汇项目已经停止办理按揭贷款是其向民生银行广州分行的经办人咨询得到的口头答复，但银行不会出具拒绝按揭贷款的具体原因，故申请法院依照职权调查取证。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为李绍林以案涉商铺非因己方原因不能办理按揭贷款以及陈丽冰、添泽公司违约为由主张解除合同是否成立？评析如下。
首先，一审法院认定李绍林与陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》有效，立论清晰，并无不当，本院予以确认且不予赘述，各方均应依约履行。
其次，关于案涉商铺能否办理按揭贷款以及合同能否履行的问题。其一，《商铺买卖合同》第四条约定买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续时，买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托办理按揭的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则应按本合同第五条承担违约责任。根据该约定，按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人需一次性补足全部房价款差额，否则应承担逾期付款责任，由此可见，双方并未约定若非因买受人责任导致贷款不能则另行协商付款方式或可以解除合同，因此，李绍林以案涉商铺因出卖人原因导致不能获取贷款主张解除合同缺乏合同依据，本院不予采信。其二，至于李绍林申请本院去银行调查贷款不能的原因，如前所述，该申请事项不影响本案的处理，本院不予接纳。其三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定应适用于“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”情形，故李绍林以此主张其享有解除权也没有依据，本院亦不予采信。
最后，根据合同约定，出卖人于签署合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续是以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理，因此，添泽公司以李绍林未付清房款为由予以抗辩具有合同依据。李绍林主张是陈丽冰不履约、不作为而导致其未能办理按揭贷款。经审查合同约定的内容，在涉及何时办理网签、核税、涂销抵押、按揭贷款等交易环节中，合同对此没有明确约定的履行时间，添泽公司认为应待李绍林取得银行同贷书后出卖人才应履行相应的义务。李绍林选择的付款方式为按揭付款，合同亦约定了如因买受人的原因导致无法办理银行按揭手续须一次性全额支付房款，由此可见，按揭贷款能否办理直接影响合同的履行方式，对于先涂销抵押还是先取得同贷书的争议，鉴于合同对此没有明确约定履行顺序，难以认定陈丽冰未办理涉案商铺涂销抵押手续构成违约。在合同履行过程中，也没有证据证实李绍林就网签、核税、涂销抵押等事宜向陈丽冰提出要求，要求陈丽冰予以办理而陈丽冰拒绝办理。因此，李绍林主张是陈丽冰、添泽公司违约依据不足，本院不予采信。
综上所述，上诉人李绍林的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12008元，由上诉人李绍林负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一七年一月二十日
书记员 林漫榆