辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终620号
上诉人（原审原告）：北京联东国际物业管理有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园通州园金桥科技产业基地景盛南四街15号。
法定代理人：周翠敏，该公司总经理。
委托代理人：范丙丰，男，1983年1月5日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人：张洪旭，辽宁泰庆祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：倪丹，女，1967年2月10日出生，汉族，沈阳市公安局指挥中心情报处民警，住址沈阳市和平区。
被上诉人（原审被告）：栾元勋，男，1967年9月17日出生，汉族，无职业。
上诉人北京联东国际物业管理有限公司（以下简称“联东物业公司”）因与被上诉人倪丹、栾元勋物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第4076号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞（主审），代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
联东物业公司一审诉称，2010年11月20日，联东物业公司与倪丹、栾元勋签订《联东U谷厂房销售合同》，合同第十八条指定北京联东国际物业管理有限公司沈阳第一分公司为倪丹、栾元勋提供物业服务。2012年3月27日，联东物业公司通知倪丹、栾元勋最晚于2012年3月31日到我公司办理入住手续，如未按期收房，视为我公司已履行交房义务，从次日起开始计算物业费等相关费用。现联东物业公司已按合同履行全部义务，但倪丹、栾元勋一直拖欠厂房物业费及基本电费等相关费用，经联东物业公司多次催缴未果。故诉至法院要求倪丹、栾元勋：1、给付物业费33，291.56元；2、给付基本电费51，596.39元；3、给付用电维护费3913.75元；4、给付变压器损耗费5159.64元；5、承担本案诉讼费用。
倪丹一审辩称，沈阳联东置业有限公司（以下简称联东置业公司）没有将房屋实际交付使用，我和栾元勋与联东置业公司既没有签署房屋交接单，也没有签订物业服务合同，故不存在物业费、电费等。与联东置业公司签订合同时并未约定身份证地址为通知入住的地址。我与栾元勋已离婚，离婚判决涉案厂房的权利义务由栾元勋承受。
栾元勋一审辩称，一、栾元勋是与联东置业公司签订的厂房销售合同，但该公司至今没有按合同约定的方式履行交付房屋的义务。栾元勋从未收到过联东置业公司办理入住的通知，双方未进行交接，未签署房屋交接单。栾元勋也没有与原告签订过物业合同。依据相关法律规定，房屋尚未交给物业买受人，物业服务费用由建设单位交纳，即涉案厂房在未实际交付给栾元勋占有之前的物业服务费应由联东置业公司交纳。二、北京联东国际物业管理有限公司沈阳第一分公司不是独立法人，不能从事物业经营管理，故厂房销售合同中关于物业服务的约定是无效的。三、联东置业公司在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与倪丹、栾元勋签订厂房销售合同，该合同违反相关法律及行政法规的强制性规定，应属无效。四、栾元勋与联东置业公司在合同中第八条第（2）款规定，逾期交房90日，买受人有权退房。栾元勋在2011年11月份以书面形式申请联东置业公司退房并按总房款的10%支付违约金，没有得到答复。
原审法院审理查明，2010年11月22日，沈阳联东置业有限公司与倪丹、栾元勋签订了《联东U谷厂房销售合同》一份，约定倪丹、栾元勋购买沈阳联东置业有限公司开发的位于沈阳市沈北新区蒲河路83号联东U谷1期15-6号厂房，总价款2，436，318元。合同第七条约定，出卖人应当在2011年4月30日前，将具备条件，经验收合格并符合本合同约定的厂房交付买受人使用，上述验收合格指甲方、监理、设计、施工单位四方验收合格。合同第十八条约定，在签订本合同时，买受人同意由出卖人选聘的物业公司为整个园区及买受人提供物业服务。出卖人依法选聘的物业管理企业为北京联东国际物业管理有限公司沈阳第一分公司。该公司系原告联东物业公司的分公司。合同第十条约定，厂房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，并签署房屋交接单。房屋交付后，因该房屋而发生的物业管理费、采暖费、水电费等相关费用和国家或政府规定的相关税费由买受人承担。合同约定物业费收费标准为12元／平方米／年。合同签订后，倪丹、栾元勋交纳了购房款。2011年4月30日，该工程质量通过了四方验收。联东物业公司提供了2012年3月27日联东置业公司将入住通知单邮寄给栾元勋的快递单，快递单中栾元勋的收件地址为身份证住址即沈阳市和平区常德街41号1-1-3号。入住通知单限定倪丹、栾元勋最迟应于2012年3月31日办理入住手续。倪丹、栾元勋称从未收到过入住通知单，且二人早已不再身份证住址居住，并提供了户口本，证明其二人于2006年5月迁居至沈阳市和平区中华168-26号。联东物业公司、倪丹、栾元勋双方均承认倪丹、栾元勋对涉案厂房未进驻使用。
原审法院认为，沈阳联东置业有限公司与倪丹、栾元勋签订的《联东U谷厂房销售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。根据联东置业公司与倪丹、栾元勋签订的厂房合同第十条的约定，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并在双方进行验收交接，签署房屋交接单后才能视为房屋交付。而本案中联东置业公司在未与倪丹、栾元勋确认收件地址的情况下通过邮寄方式通知倪丹、栾元勋办理交付手续，亦不能证明倪丹、栾元勋确收到此邮件；且联东置业公司与倪丹、栾元勋未进行验收交接，倪丹、栾元勋亦未进驻使用，故不能视为房屋已交付。联东物业公司现以交付房屋为由向倪丹、栾元勋主张2012年4月1日至2014年12月31日期间的物业费、基本电费、用电维护费、变压器损耗费于法无据，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：驳回原告北京联东国际物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2150元，由原告负担。
宣判后，联东物业公司不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求。2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院审理事实不清。诉争厂房于2011年4月30日完成了竣工验收，建设单位并开始电话通知客户办理入住手续，上诉人作为物业管理企业投入运营管理，在建设单位在多次电话催促后，被上诉人仍不来办理入住手续，于是在2012年3月27日寄送入住通知书，履行完毕通知义务。依据销售合同约定买受人应承担该房屋相关费用。另，被上诉人在2012年初开始诉讼离婚，期间鉴定公司人员进场查验厂房，并出具了评估报告，表明厂房具备交付条件。二、一审法院适用法律错误。因被上诉人多年前搬离身份证地址，被上诉人亦未告知建设单位地址变更的情况，对于该事实部分应由被上诉人承担举证责任。
被上诉人倪丹辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
被上诉人栾元勋辩称，1、答辩人认为原审法院认定事实清楚，出卖人至今都没有按照厂房销售合同第十条的约定厂房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2、北京联东国际物业管理有限公司沈阳第一分公司不具有独立的法人资格，不能从事物业经营管理。3、答辩人与上诉人在2010年11月22日签订的联东U谷厂房销售合同一份不是正式的买卖合同也没有在沈阳市房产局备案，也没有付清全部购房款。4、答辩人与上诉人因逾期交房有纠纷，双方同意按照厂房销售合同第八条第（2）款的约定。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有《联东U谷厂房销售合同》、工程质量竣工验收记录、快递单、栾元勋提供的户口薄及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：根据沈阳联东置业有限公司与倪丹、栾元勋签订的《联东U谷厂房销售合同》第十条约定，沈阳联东置业有限公司按合同约定将房屋交付倪丹、栾元勋后，买受人倪丹、栾元勋才承担相应的物业费等费用。现联东物业公司主张倪丹、栾元勋支付物业费等费用的前提应承担沈阳联东置业有限公司已将诉争厂房交付给倪丹、栾元勋的证明责任，现联东物业公司所提供的沈阳联东置业有限公司邮寄给倪丹、栾元勋的入住通知单快递单无法证明已将诉争房屋交付倪丹、栾元勋，诉争房屋仍由沈阳联东置业有限公司实际控制，故对联东物业公司的主张，本院暂不予支持。综上所述，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2150元，由上诉人北京联东国际物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年三月十四日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。