上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3450号
上诉人（原审被告）上海雅周服饰有限公司。
委托代理人张文平，男，上海雅周服饰有限公司工作。
委托代理人冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）上海雅时装有限公司。
委托代理人冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海华欣绣衣巾服厂有限公司。
委托代理人陈磊，上海市中茂律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）上海童佳工贸有限公司。
委托代理人陈磊，上海市中茂律师事务所律师。
上海雅周服饰有限公司（以下简称雅周公司）、上海雅时装有限公司（以下简称雅公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第13978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月6日受理后依法组成合议庭，于2013年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人雅周公司、雅公司的法定代表人张文和及其委托代理人张文平、冯亚伟，被上诉人上海华欣绣衣巾服厂有限公司（以下简称华欣厂）、上海童佳工贸有限公司（以下简称童佳公司）的委托代理人陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，系争房屋位于上海市浦东新区下盐公路，系童佳公司所有。2010年5月8日，华欣厂与雅周公司签订租赁合同一份，约定甲方华欣厂将系争房屋（建筑面积2，039.22平方米）出租给乙方雅周公司作为服装加工工坊使用。甲方于2010年4月10日向乙方交付该房屋，租期自2010年5月1日起至2013年4月30日止。年租金人民币（下同）20万元，三年内不变。保证金3万元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在收到乙方通知后十天内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，如对乙方造成损失的甲方应承担赔偿责任。租赁期间，乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，由乙方出资进行的装饰装修，其使用权归乙方所有。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后十日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1元／平方米向甲方支付该房屋占有期间的使用费。除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给其他人。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按2个月租金支付违约金：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过30天的。乙方未征得甲方同意或者超出甲方同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复原状或赔偿损失。合同另对其他事项作了约定。
2013年1月30日，华欣厂发律师函给雅周公司，表示合同约定应提前十日支付租金，因雅周公司逾期未付租金，故解除合同，并要求雅周公司于2013年2月28日前迁出等。
2013年1月30日，雅周公司发函给童佳公司，内容为：“一、由于2012年3月份下雨导致厂房4楼、3楼漏雨，造成雅周公司一定程度的服装、布匹、机械设备受损和电梯因大量积水受损，不能正常运营……张心宰没及时解决，为了减少不必要的后续损失，我司按合同六-1进行房屋和电梯修复，费用我司先垫付，所垫付款至今未跟我司结算……。二、办公室两楼2011年3月份开始漏雨，造成我司电脑、CAD损坏，无法正常工作……迟迟没有修理，直到2012年9月份才修理。三、按合同三-1约定，至今未按合同给雅周公司兑现。四、……张心宰不但不解决实际经济损失，反而于2012年12月30日授权……来信解除租赁合同……厂房漏雨是2011年3月份和2012年3月份，而租金是2012年9月-2013年2月才产生，你张心宰必须先把前期因童佳公司产生的问题解决……”。
同日，雅周公司还发函给中广律师事务所史律师、唐律师，内容为：“雅周公司与童佳公司于2010年5月8日签订房屋租赁合同，……一、按合同三-1约定至今为止童佳公司未按约兑现；二、（1）由于2012年3月下雨导致该厂房4楼、3楼漏雨造成我司衣服、布匹、机械不同程度的受损，导致电梯积水严重损坏不能运行，多次将事实电话告知房东张心宰无果的情况下为了工厂不再承受扩大后果，所以我司按照合同六-1进行房屋和电梯修复，修理费用由我司先垫付。但厂房修理费和电梯修理费至今未结算，所损衣服未能出货，造成客户索赔。（2）办公室二楼2011年3月份开始漏雨，我司都以电话告知房东张心宰，他本人也到场看过，但没有及时处理，直到2012年9月才修理。造成我司电脑、CAD不同程度的损坏，无法正常工作。三、至于童佳公司所讲自2012年9月至2013年元月30日止，租金未付事出有因……”。
2013年4月24日，华欣厂起诉来院，要求：1、解除华欣厂、雅周公司签署的房屋租赁合同；2、雅周公司、雅公司自系争房屋内搬离；3、雅周公司支付租金4.99万元，违约金3.34万元。
审理中，华欣厂、雅周公司确认一致，雅周公司已按照约定标准向华欣厂支付至2012年9月30日止的租金，并缴纳了押金3万元；房屋漏水修理费3.88万元，华欣厂同意承担。雅周公司、雅公司表示，承租期间，雅公司在2010年4月初自行出资50万元在空地上搭建了绣衣车间。
审理中，经法院释明，华欣厂表示押金3万元同意抵扣欠租。
庭审中，雅周公司、雅公司提供2010年5月18日雅公司与童佳公司就系争房屋签订的租赁合同一份，其中约定租期自2010年5月1日起至2015年4月30日止，年租金20万元，保证金3万元等内容。华欣厂和童佳公司均对该份合同的真实性表示异议。华欣厂对此提供传真复函、备忘录、童佳公司与雅公司签订的租赁合同草案、童佳公司与雅公司签订租赁合同的工商登记备案件等，其中复函内容中明确雅周公司是承租人，备忘录内容为华欣厂与雅周公司于2010年11月12日签订的关于系争房屋屋顶彩钢板搭建费用的负担的协议。童佳公司与雅公司所签租赁合同草案和工商备案件中租期均至2013年4月30日止。雅周公司及雅公司对上述证据的真实性均无异议，但认为不能以此来否认雅公司与童佳公司签订的租赁合同。
庭审中，经法院释明，雅周公司表示，自建厂房由雅公司所建，由雅公司主张赔偿或补偿，雅周公司不主张。雅公司表示，如合同解除或者到期终止，则要求童佳公司赔偿漏水修理费3.88万元，电脑和CAD损失3.50万元，衣服货损237，960元、面辅料损失54，480元，童佳公司还要支付违约金3.34万元、停产停业费损失2，031，376元、搬迁费30万元、装修费18万元、自建厂房50万元和职工遣散费1，155，000元。
原审认为，首先，本案的争议焦点在于系争房屋的租赁合同关系主体和租期，华欣厂认为合同是其与雅周公司签订并履行的，雅周公司则认为合同是雅公司与童佳公司签订的，并提供了一份雅公司与童佳公司共同签章的合同以资证明。经审理查明，系争房屋的租金系由雅周公司实际支付，发票由华欣厂开具给雅周公司，双方履行过程中的来往函件均是雅周公司以承租人名义出具，且雅公司与雅周公司是同一法人代表的关联公司，应对上述情况予以明知，其辩称无事实依据。故法院认为华欣厂和雅周公司之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的实际履行的合同。其次，关于华欣厂要求解除合同的诉请，华欣厂表示其解除合同依据是雅周公司逾期不付款而符合合同解除条件，经审理查明，虽然雅周公司确有逾期付款情况，但华欣厂提出解除合同当时双方对漏水修理费和有关损失等均具有争议尚未解决，华欣厂以该理由提出解除合同并不符合合同约定，而双方约定的租期至2013年4月30日止届满，故双方合同实际为到期终止。根据有关法律规定，租赁期间届满承租人即应返还租赁物，故华欣厂诉请要求雅周公司、雅公司自系争房屋内搬离，具有法律依据，依法予以支持。华欣厂诉请要求雅周公司按照每季度5万元标准支付自2012年10月1日起至实际迁出之日止的租金及房屋使用费，于法不悖，予以支持。雅周公司表示华欣厂并未交付全部承租房屋，因双方在合同中仅约定了承租房屋建筑面积，雅周公司在交接房屋之时未提出房屋交付异议，之后合同履行过程中亦按约支付全额租金而未提出异议，故其辩称无事实依据，法院不予采信。华欣厂另诉请要求雅周公司支付违约金3.34万元，因合同系到期终止，该诉请无事实和法律依据，予以驳回。再次，雅公司表示如果合同终止，则要求童佳公司赔偿漏水造成货损，并支付违约金、停业停车损失、搬迁费、装修费、职工解散费等损失。关于装修费，根据有关法律规定，租赁期间届满后承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。其中关于漏水损失和自建厂房费用的问题，因雅周公司未在本案中提出相应主张，本案不予处理，但如雅周公司确有事实依据，可以另行起诉主张。至于雅公司主张的其他费用，均无事实和法律依据，法院不予采信。最后，华欣厂同意承担房屋修理费3.88万元和押金3万元抵付租金，于法不悖，予以准许。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，于二一三年十月三十日作出判决：一、上海雅周服饰有限公司、上海雅时装有限公司应于判决生效之日起一个月内自位于上海市浦东新区下盐公路的承租房屋内迁出；二、上海雅周服饰有限公司应于判决生效之日起一个月内支付上海华欣绣衣巾服厂有限公司租金和占用使用费（按照每季度5万元的标准计算，自2012年10月1日起算至上海雅周服饰有限公司实际返还房屋之日止）；三、上海华欣绣衣巾服厂有限公司应于判决生效之日起一个月内返还上海雅周服饰有限公司押金3万元，该款可在上述第二项判决上海雅周服饰有限公司应付费用中扣除；四、上海华欣绣衣巾服厂有限公司应于判决生效之日起一个月内支付上海雅周服饰有限公司房屋修理费3.88万元，该款可在上述第二项判决上海雅周服饰有限公司应付费用中扣除；五、驳回上海华欣绣衣巾服厂有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，882元、财产保全费1，010元，合计2，892元（华欣厂已预付），由上海华欣绣衣巾服厂有限公司负担1，239元，上海雅周服饰有限公司负担1，653元。
判决后，雅周公司、雅公司均不服，上诉于本院，诉称：一审认定的租赁合同主体存在错误，合同签订者与实际履行的主体有变，应当按照实际履行的主体认定租赁双方。雅周公司与华欣厂签订的租赁合同中的期限条款有变造痕迹，应当以雅公司与童佳公司签订的租赁合同为准，该合同有骑缝章，形式上更完备。综上，要求二审法院撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回华欣厂的原审诉请。
被上诉人华欣厂、童佳公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于本案租赁合同的主体和租期问题。根据查明的事实，租赁合同签订以后，系由雅周公司实际支付租金，华欣厂开具的发票也是雅周公司；雅周公司在双方的来往函件上也是承租人地位，因此，原审法院依据证据优势规则，判断华欣厂与雅周公司签订的租赁合同为合法有效的合同，合同上载明的租赁期限为本案租赁合同期限，有法律依据，本院予以认可。雅周公司、雅公司的主张没有足够的证据予以证明，本院不予采信。综上所述，上诉人雅周公司、雅公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，882元，由上海雅周服饰有限公司、上海雅时装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 吴 瑛
二〇一四年二月十七日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……