湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7329号
上诉人（原审被告）：孙庆阳，男，1979年5月9日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：姚远，男，1979年3月9日出生，汉族，系御安邸装饰（武汉）有限公司员工，户籍所在地武汉市江岸区。
被上诉人（原审原告）：李铮，女，1984年5月1日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人:朱志奎、肖文文，湖北泓泰安信律师事务所律师。
上诉人孙庆阳因与被上诉人李铮房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孙庆阳的上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判确认李铮解除房屋租赁合同通知无效，合同继续履行；违约金按实际利息损失确定或将本案发回重审；三、本案一、二审诉讼费用由李铮承担。事实与理由：一、在确认解除合同效力上，一审判决存在认定事实不清和适用法律错误。一审判决虽然对涉案合同约定的解除条件已有表述即合同36条“在甲方（李铮）完全履行本合同义务的情况下，如乙方（孙庆阳）逾期超过应付租金日累计壹个月，仍未支付所欠租金及违约金，甲方有权解除合同收回承租房屋，乙方按约定承担违约责任。”以及合同第105条第5款“乙方有下列情况之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同：乙方不按照合同约定支付租金，逾期超过应付租金日累计壹个月以上的，甲方有权解除”。但一审判决只采信前述的后一种解除条款，却对另一种解除条款未予提及，对于本案有直接影响的事实，虽已查明却不认定，造成本案错判。二、违约金应当以实际损失为主，孙庆阳承认逾期支付租金，给李铮造成损失，但该损失应认定为延付租金的利息损失，并以此为基础确定违约责任。
李铮向一审法院提出诉讼请求判令：1、依法确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，孙庆阳立即腾退房屋并向李铮支付违约金共计358600元；2、孙庆阳承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：李铮（甲方）与孙庆阳（乙方）于2014年9月17日签订了《房屋租赁合同》，其主要内容：李铮将位于武汉市武昌区绿地国际金融城B2栋20楼20142022号写字楼的房屋（建筑面积526平方米）出租给孙庆阳使用，月租金23670元。租赁期限自2014年11月18日起至2019年11月17日止。租金以每三个月为一期付款单位，先付后用，乙方应在上一期期满前，向甲方全额交付下一期的房屋租金。在甲方完全履行本合同义务的情况下，如乙方未能向甲方按时支付租金，每逾期一日，乙方须按应缴总额的5%支付违约金（即按实际拖欠租金的自然天数计算直至向甲方全数付清其所应付的租金之日为止）。在甲方完全履行本合同义务的情况下，如乙方逾期超过应付租金日累计壹个月，仍未支付所欠租金及违约金，甲方有权解除合同收回承租房屋，乙方按约定承担违约责任。乙方有下列情况之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿由此造成的全部损失。乙方不按照合同约定支付租金，逾期超过应付租金日累计壹个月以上。与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并邮寄至对方指定的联系地址等约定。
房屋租赁期间，孙庆阳在2015年5月17日并未按照合同约定如期支付2015年5月18日至2015年8月18日的房屋租金，直至2015年7月24日支付该期间的房屋租金，拖欠日共计68天。
孙庆阳在2016年2月17日又一次未按照合同约定如期支付2016年2月18日至2016年5月18日的房屋租金，直至2016年3月21日支付该期间租金，拖欠日共计32天。
李铮于2016年3月20日下午向孙庆阳寄出《关于依法解除租赁合同的正式通知函》，并于2016年3月21号早上通过微信将快递单和《关于依法解除租赁合同的正式通知函》的照片发给孙庆阳，该邮件签收的日期显示是2016年3月22日上午。
一审法院认为，李铮与孙庆阳具有相应的民事权利能力和民事行为能力，双方依据意思自治原则在遵守法律法规、行政法规，尊重社会公德，不扰乱社会经济秩序，不损害社会公共利益的条件下，签订了《房屋租赁合同》，合同自成立时生效，对双方均产生法律约束力，双方应当按照约定履行各自的义务。合同生效后，李铮积极交付房屋，履行义务，孙庆阳前期如约履行了交付租金的义务。但是在2015年5月17日和2016年2月17日孙庆阳均未按照合同约定如期支付房屋租金，累计逾期支付租金100天。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”孙庆阳逾期支付租金已经超过双方约定的时间累计壹个月，此时李铮享有解除合同的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”李铮于2016年3月21日通过微信告知孙庆阳解除合同一事，邮寄给孙庆阳的《关于依法解除租赁合同的正式通知函》于2016年3月22日被签收，李铮的解除书面通知已于3月22日到达对方当事人，发生了合同的解除效果，故对李铮请求法院确认双方合同已经解除的诉讼请求，予以支持。对孙庆阳辩称在接到李铮的催告通知后，及时缴纳了房屋租金，未影响合同目的的实现，未构成根本性违约的理由，不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第三款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。另依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’’’。孙庆阳提出违约金过高，请求法院予以调整的抗辩主张，予以采纳。一审法院综合双方实际履行情况，对违约金进行调整，按照损失天数的百分之十予以计算，即7890元（23670元/月÷30天×100天×10%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款、第三款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，判决：一、依法确认李铮与孙庆阳于2014年9月17日签订的《房屋租赁合同》已于2016年3月22日解除；孙庆阳于本判决生效之日起三十天内腾退并返还李铮坐落于武汉市武昌区绿地国际金融城B2栋20楼20142022号写字楼的房屋。二、孙庆阳于本判决生效之日起十五天内向李铮支付违约金7890元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6679元，减半收取3339.5元，由李铮承担2839.5元，孙庆阳承担500元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，李铮与孙庆阳于2014年9月17日签订了《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。在该《房屋租赁合同》中双方约定了合同的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，就孙庆阳上诉提出另一种解除条款即在李铮完全履行本合同义务的情况下，如孙庆阳逾期超过应付租金日累计壹个月，仍未支付所欠租金及违约金，甲方有权解除合同收回承租房屋，乙方按约定承担违约责任。孙庆阳自认其在履行合同的过程中逾期支付租金，且逾期超过三十天。孙庆阳随后仅补缴了其应付的租金，但未支付合同约定的违约金，也符合双方约定的合同解除条件，李铮有权按合同的约定行使合同解除权。在合同履行过程中，孙庆阳逾期支付租金构成违约，应承担相应的违约责任，双方在涉案合同中对逾期支付租金应承担的违约责任有明确的约定，不应按利息损失确定孙庆阳应负的违约责任，一审根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，对合同约定的违约金进行调整并予以处理正确，故孙庆阳的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，孙庆阳的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6679元，由孙庆阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 王 阳
审判员 陈继红
二○二○一七年一月二十日
书记员 尹思源