北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门民初字第1012号
原告北京国信好望物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区滨河居住区3号。
法定代表人薛卫国，总经理。
委托代理人王磊，男，1987年9月2日出生，北京国信好望物业管理有限公司文员。
被告刘飚，女，1971年4月9日出生。
委托代理人李金河（系刘飚之夫），1965年7月5日出生。
原告北京国信好望物业管理有限公司（以下简称国信好望公司）与被告刘飚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员张恒独任审判，公开开庭进行了审理。原告国信好望公司的委托代理人王磊、被告刘飚的委托代理人李金河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国信好望公司诉称：被告刘飚购买了坐落在门头沟区滨河居住区绮霞苑ｘｘｘ房屋，该房屋面积为117平方米，根据《滨河居住区绮霞苑前期物业管理委托合同》、《滨河居住区绮霞苑房屋使用、管理、维修公约》和刘飚签署的《承诺书》，刘飚每年应给付物业管理服务费用及代收代缴费共计2423.58元。刘飚拖欠我公司2006年度、2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度物业管理服务费用及代收代缴费19388.64元。现我公司要求刘飚给付2006年度、2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业管理服务费及代收代缴费共计19388.64元。
被告刘飚辩称：我对涉案房屋的坐落位置、建筑面积、所有权人、欠费期间及欠费数额均没有异议，但国信好望公司提供的物业服务不到位。2014年春节期间，小区里面好几栋楼的电梯故障，停运了三天，经报修，物业公司表示买件去了，未及时修理。我居住的小区单元门门禁以前经常损坏，现在已经修复，但小区其他单元门门禁大约一半都已损坏，物业公司不及时修理。我于2004年4月购置涉案房屋，从2004年冬季开始，卫生间的房顶往下渗水，导致卫生间墙面瓷砖全部损坏。几年来我多次找物业检查，物业公司人员打开我家房顶隔板检查后至今未找到渗水原因。2009年11月27日我向小区物业提交了《关于房屋修缮的情况说明》，未得到任何反馈意见。2013年11月卫生间座便器正上方也开始滴水，物业公司人员来人检查后又不了了之，至今也未予维修。物业公司的作为严重违反了《滨河居住区绮霞苑前期物业管理委托合同》、《滨河居住区绮霞苑房屋使用、管理、维修公约》的约定，给我家的日常生活造成极大困扰和不便，并带来了一定的经济损失和精神损害。根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在物业公司未恰当履行物业服务义务之前，我有权拒绝支付物业服务费用。故我请求法院驳回国信好望公司的诉讼请求。
经审理查明，国信好望公司原名称为北京峪东住宅管理服务中心，2005年8月变更为现名称。刘飚购买北京市门头沟区滨河居住区绮霞苑ｘｘｘ室并在该房屋居住，该房屋面积为117平方米。2002年9月6日，北京市门头沟区建设开发公司作为甲方，北京峪东住宅管理服务中心作为乙方，双方订立《滨河居住区绮霞苑前期物业管理委托合同》，约定：“……第一章、总则：第一条……甲方将已建成并可投入使用的滨河居住区绮霞苑委托乙方进行物业管理，并订立本合同……第二章、委托管理事项：第四条：成品房及公用部位的防护和管理：1、成品房屋交付后的维修、养护和管理……2、成品房屋共用设施设备的维修、养护和管理……第五条：市政公用设施和附属建筑物的维修，养护和管理……第六条：共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理。第七条：公共环境卫生、楼房共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运管理。第八条：交通与车辆停放秩序的管理。第九条：维护公共秩序，包括：安全监控巡视、门岗值勤。第十条：负责向业主和物业使用人按市区有关规定收取各项物业管理服务费用……第三章、委托管理期限：第十四条：委托管理期限自2002年9月10日至小区成立业主大会……”《滨河居住区绮霞苑房屋使用、管理、维修公约》根据京价（房）字（1997）第196号《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》、京价（收）字（1999）第253号《北京市物价局、北京市财政局关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》，对物业收费项目及标准规定为：保洁费2元／月／户、保安费5元／月／户、绿化费0.55元／平方米／年、化粪池清掏费0.3元／平方米／年、管理费2.4元／平方米／年、小修费（用于公共部分的维修）0.913元／平方米／年、小区共用设施维修费1元／平方米／年、电梯费13.7元／平方米／年、水泵费0.88元／平方米／年、垃圾清运费30元／户／年。国信好望公司为滨河居住区绮霞苑ｘｘｘ室提供了物业服务。因刘飚未给付2006年度、2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业管理服务费及代收代缴费共计19388.64元，国信好望公司诉至本院。
审理中，刘飚为证实其主张，提交：1、照片，证实其家卫生间房顶渗水，造成房顶、墙砖开裂以及小区部分单元门门禁损坏的情况；2、提交物业服务费减免审批表，载明：“业主姓名刘飚，业主地址绮霞苑ｘｘｘ，未交费年限2006-2013，应缴费金额19433.2元，减免金额2433.2元，实收金额17000元，物业服务费减免理由为‘卫生间管道渗漏滴水，造成顶面、装饰顶板、墙砖毁损，建议减免物业费2433.2元，业主自行修复毁损部位，此事不再追究物业’，承办人及质量管理部意见处有李杰的签字，主管副总经理审核处有张树海的签字，日期为2013年12月3日”，客户服务部及总经理批复处为空白。刘飚主张国信好望公司工作人员于2013年11月向其催缴物业费，其向工作人员说明其家漏水的情况，工作人员表示回去向公司反映，后来就出具了该审批表，并表示如果刘飚同意审批表中的内容，就在表上签字，刘飚当时不同意，就把审批表拿回家了。刘飚提交审批表主张涉案房屋内卫生间系管道渗漏滴水，自其入住涉案房屋后卫生间每年不定期至少漏一次水，国信好望公司未尽到对公共管道的管理义务，其不同意按照审批表仅减免物业服务费2433.2元，不同意交纳全部物业服务费。
国信好望公司对以上证据的真实性没有异议，主张绮霞苑乙1号楼1单元的单元门门禁并未损坏，物业服务费减免审批表中总经理批复处为空白，没有法人的签字，李杰是房屋质量管理部的员工，张树海是办公室职员，其公司在年底收费时组成收费组，张树海是其中一个收费组的副组长，李杰和张树海均没有审批减免物业服务费的权利，该审批表对外不具有法律效力，当时是因为考虑到年底回笼资金、一次性解决纠纷才建议减免物业服务费的，因刘飚不同意审批表中的方案，故现不同意为刘飚减免物业服务费。国信好望公司表示，卫生间内安装有管道井，管道井内有共用的主管道，由物业公司维护管理，管道井内管道设施为隐蔽工程，高层楼房管道井每户预留有检查孔，可对共用管道进行常规运行检查，与共用主管道相连的支管道为每户自用的部位，属专有部位，由业主进行使用管理。经多次至刘飚家中勘查，刘飚家中的漏水部位不属于物业共用部位，不属于物业公司的管理服务范围，刘飚家中并非卫生间共用主管道渗漏滴水，如果是共用主管道渗漏，应该每天都漏，水源会渗漏到首层及地下室，经现场勘查肉眼无法看到漏水的部位，可能是房屋质量问题或楼上住户的原因导致。
另查，刘飚自2004年购买涉案房屋后，卫生间房顶就不定时发生渗水。滨河居住区绮霞苑未成立业主大会和业主委员会。
上述事实，有王磊、李金河的陈述，《滨河居住区绮霞苑前期物业管理委托合同》、《承诺书》、《滨河居住区绮霞苑房屋使用、管理、维修公约》等证据在案佐证。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京市门头沟区建设开发公司与国信好望公司签订的《滨河居住区绮霞苑前期物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对刘飚具有约束力。本案中，国信好望公司与刘飚虽未签订书面物业服务合同，但国信好望公司接受开发商委托，已经履行了物业服务义务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，故国信好望公司要求刘飚交纳物业管理服务费及代收代缴费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于刘飚主张的其家中卫生间房顶渗水、国信好望公司未尽到对公共管道的管理义务、其不应交纳全部物业服务费的抗辩理由，刘飚未提供充分证据证实涉案房屋内卫生间房顶渗水部位系国信好望公司的管理范围，且刘飚自购买涉案房屋后卫生间房顶就不定时地发生渗水，并非持续性不间断的渗水，国信好望公司在业主报修后也多次到现场勘查，应视为国信好望公司未怠于履行物业管理服务的义务，故该意见不能作为刘飚拒交物业管理服务费的理由，本院不予采信。关于刘飚主张因渗水导致卫生间墙砖、房顶发生损坏的问题，与本案不属于同一法律关系，刘飚可持相关证据另行主张。因绮霞苑乙1号楼1单元门禁现能正常使用，故该意见不能作为刘飚拒交物业管理服务费的理由，本院不予采信。对刘飚提出的小区单元门门禁经常损坏、电梯经常发生故障等问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。故对刘飚的答辩意见，本院不予采纳。应当指出，国信好望公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告刘飚于本判决生效之日起七日内给付原告北京国信好望物业管理有限公司二○○六年度、二○○七年度、二○○八年度、二○○九年度、二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度的物业管理服务费及代收代缴费一万九千三百八十八元六角四分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百四十二元，由刘飚负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
本判决为终审判决。
代理审判员 张恒
二〇一四年四月十七日
书 记 员 肖蒙