广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第888号
原告朱宝庆，男，汉族，住所：广东省信宜市。身份证号码：×××8831。
原告胡静琴，女，汉族，住所：广东省信宜市。身份证号码：×××6023。
上述两原告的共同委托代理人龙伟文、刘秋梅，均为广东大润律师事务所律师。
被告陶泽峰，男，汉族，住所：广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××0015。
被告张敏，女，汉族，住所：广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××1842。
第三人中国银行股份有限公司佛山分行，住所：佛山市禅城区。注册号：（分）440600000019410。
负责人蒋振流。
委托代理人冯英，女，汉族，××年××月××日出生，住所：佛山市禅城区。
委托代理人钟雪峰，男，汉族，××年××月××日出生，住所：佛山市禅城区。
第三人贾满林，男，汉族，住所：郑州市高新技术开发区。身份证号码：×××4057。
委托代理人罗志辉，广东邦南律师事务所律师。
原告朱宝庆、胡静琴诉被告陶泽峰、张敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判。因两被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序审理，由审判员田媛担任审判长，与人民陪审员陈俊海、朱建忠组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭进行了审理，两原告到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。后本院依职权追加中国银行股份有限公司佛山分行（下简称中行佛山分行）、贾满林作为本案第三人参加诉讼，并变更合议庭成员为由审判员田媛担任审判长，与审判员麦燕红、人民陪审员朱建忠组成合议庭，于2015年2月12日再次公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人龙伟文、刘秋梅，第三人中行佛山分行的委托代理人冯英、钟雪峰，第三人贾满林的委托代理人罗志辉到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤无正当理由仍拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告朱宝庆和被告陶泽峰于2014年5月27日达成佛山市禅城区季华五路5号1014房转让买卖合同。合同已明确双方权利和义务，并于2014年5月28日在中介公司见证下办理交房手续。原告朱宝庆于2014年5月21日交订金50000元，于2014年5月23日交房款300000元，于5月28日交房款100000元，原告在收楼前按合约要求支付被告陶泽峰房款共计620000元。收楼后，原告进行房屋装修，并于2014年6月20日入住。但被告陶泽峰一直未按合同时间完成房屋过户手续并影响后续房贷办理。原告多次催促被告办理过户手续一直未见成效，按合同时间约定被告已达到违约，为维护合法权益，请求判令：1、两被告继续履行合同，协助原告办理涉案房屋的过户手续；2、两被告承担违约责任，赔偿违约金300000元；3、两被告赔偿原告装修款300000元；4、两被告支付房屋买卖中介费28000元和本次诉讼的所有费用。
被告陶泽峰、张敏未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人中行佛山分行述称，1、讼争房产在我行办理抵押贷款并办理抵押登记，我行作为第一顺位抵押权人，具有法定的优先受偿权。2、目前没有任何证据显示我行对于被告当时把抵押房产卖给原告是知情的，根据物权法的规定，抵押期间未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人同意偿还借款的除外。3、计至2015年2月10日，被告尚欠我行本息合计66732.14元，如果原告代被告全额清偿尚欠我行的本息，在我行享有的抵押权消除后，讼争房屋买卖则与我行无关。
第三人贾满林述称，1、两被告向第三人贾满林借款70万元，并在房管局办理房产抵押登记。对于涉讼房产，贾满林作为第二顺位抵押权人，依法对房屋享有优先受偿权。2、贾满林就上述债权已向禅城区法院提起诉讼，禅城区法院作出（2014）佛城法民三初字第2297号民事判决书，确认贾满林的债权本金为643996元、从2014年4月16日按月利率2%计算利息至清偿之日止、律师费6000元及诉讼费11140元。第三人贾满林基于上述判决书确认的债权，对涉案房屋享有优先受偿的权利。3、如果原告代两被告还清本息，贾满林同意涉案房屋继续交易。
诉讼中，原告提交如下证据：
1、两原告的身份证、两被告的身份证复印件、张敏的房地产权证、陶泽峰的房地产共有权证复印件、国有土地使用权证复印件。证明原告、两被告的诉讼主体资格。两被告是涉案房屋的所有权人。两被告的身份证复印件、产权证复印件均是在与其签订买卖合同的时候提供给原告的。
2、照片。证明2014年5月21日原、被告在中介的见证下签订房屋买卖合同。
3、房屋买卖协议、广东省房地产买卖合同。证明原、被告先签订房屋买卖协议，后签订房屋买卖合同，双方就涉案房屋存在房屋买卖关系，合同约定房屋总价、违约条款，中介公司亦在房屋买卖协议签字盖章。协议和合同的版本、内容均是中介公司起草、提供，再由原、被告签名确认。
4、收据六张、中国工商银行个人业务凭证三张。证明签订合同后，两原告已向两被告支付购房款合计620000元，向佛山市佳源房地产有限公司支付中介费20000元。
5、交楼确认书。证明在中介的主持下，被告于2014年5月28日将涉案房屋交付原告使用。
6、两原告的个人名下住房登记信息查询结果。证明两原告在佛山市辖区内并无住房登记记录，具有购房资格。
7、禅城区房地产抵押登记申请书与购房抵押贷款合同。证明涉案房屋有向中国银行申请贷款抵押，贷款金额为27万元。
8、各类房地产抵押设立申请书和抵押合同、借款合同。证明两被告向贾满林的实际借款与贾满林出示的证据不符。该组证据在房地产档案馆调取的。
9、佛山市抵押权登记申请书、房地产抵押合同和借款合同。证明贾满林与两被告的债权抵押是虚假、重复登记的，该抵押债权与贾满林提供的判决是相矛盾的。
被告陶泽峰、张敏诉讼中没有提交证据。
诉讼中，第三人中行佛山分行提交如下证据：
1、金融机构许可证、组织机构代码证、营业执照。证明佛山中行的主体资格。
2、购房抵押贷款合同、借款借据、佛山市商品房抵押登记证明书。证明涉案房产在佛山中行办理按揭贷款，并且佛山中行作为第一顺位抵押权人办理登记，享有优先受偿权。
诉讼中，第三人贾满林提交如下证据：
（2014）佛城法民三初字第2297号民事判决书。证明两被告欠付贾满林本金643996元及该款从2014年4月16日按月利率百分之二计算至清偿之日止的利息，律师费6000元，诉讼费11140元。
2、广东省他项权证（号码分别为：0100036600、0100042603）两份。证明两被告就涉案房屋向第三人办理了抵押登记，登记时间为2013年10月16日。因此贾满林可就涉案房屋享有优先受偿权。在第一个抵押权到期后，贾满林办理了第二个抵押权。
为查明案件事实，本院依职权调取了涉案房屋的房产登记和抵押权登记信息查询结果共五份。
经庭审质证，本院认证如下：被告陶泽峰、张敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、辩证的权利。
原告的证据1、7，第三人中行佛山分行和第三人贾满林均无异议，本院予以采信；原告的证据2，照片无法显示拍摄时间、地点和拍摄对象的身份情况，真实性以及与本案的关联性均无法核实，本院不予采信；原告的证据3，有原件核对，第三人贾满林对真实性无异议，第三人中行佛山分行虽不予确认，但未提供证据予以反驳，故本院对真实性予以确认；原告的证据4、5，有原件核对，两第三人虽不予确认，但均未提供证据予以反驳，两被告亦未到庭抗辩，故本院对真实性均予以确认；原告的证据6，第三人贾满林对真实性无异议，第三人中行佛山分行仅对关联性有异议，对真实性亦不持异议，本院对真实性予以确认；原告的证据8，经佛山市禅城区房地产档案馆盖章确认，且能与第三人贾满林的证据相互印证，本院对真实性予以确认；原告的证据9，亦经佛山市禅城区房地产档案馆盖章确认，且与本院依职权查询的抵押权登记情况一致，第三人贾满林对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
第三人中行佛山分行的证据，原告与第三人贾满林均无异议，本院予以采信。
第三人贾满林的证据1，有原件核对，原告与第三人中行佛山分行对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；第三人贾满林的证据2，系国家行政职能部门核发的权利证书，有原件核对，且与本院依职权查询的抵押权登记情况一致，第三人中行佛山分行对真实性无异议，原告虽不予确认，但并未提供证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。
本院依职权调取的证据，原告和两第三人对真实性均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2006年7月，被告陶泽峰、张敏购买了佛山市禅城区季华五路5号1014房。
2006年8月1日，被告陶泽峰、张敏（乙方、借款人、抵押人）与第三人中行佛山分行（甲方、贷款人、抵押权人）签订《购房抵押贷款合同》，约定甲方向乙方提供贷款270000元，贷款期限为10年，从2006年8月1日起至2016年8月1日止，抵押物为佛山市禅城区季华五路5号1014房，抵押期限从本合同签署之日起至本合同履行期限届满之日后2年止，即从2006年8月1日起至2018年8月1日止。同日，第三人中行佛山分行和两被告共同办理了涉案房屋的抵押登记手续。第三人中行佛山分行于2006年8月9日取得佛押证字第20060803379号《佛山市预购商品房贷款抵押登记证明书》。
2007年7月13日，被告陶泽峰、张敏取得佛山市禅城区季华五路5号1014房的产权登记，该房屋建筑面积121.07平方米，两被告各占有1／2份额。
2013年10月16日，两被告（抵押人、甲方）与第三人贾满林（抵押权人、乙方）签订《房地产抵押合同》，主要约定：为确保2013年10月16日乙方与债务人陶泽峰签订的《借款合同》的履行，甲方愿意以其有权处分的房地产作抵押，用作抵押的房产地址为佛山市禅城区季华五路5号1014房；甲乙双方设定抵押的房地产共作价110万元，甲方抵押担保的主债权标的额为70万元，履行债务期限自2013年10月16日起至2014年4月15日止；抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。同日，第三人贾满林和两被告共同办理了涉案房屋的抵押权设立登记手续。第三人贾满林于2013年10月17日取得《房地产他项权证》，证号为0100036600。
2014年5月21日，被告陶泽峰（卖方）、两原告（买方）、佛山市佳源房地产有限公司（经纪方）（下简称佳源公司）签订《房屋买卖协议》，约定：第一条、房产地址为佛山市禅城区季华五路5号1014房，建筑面积121.07㎡。第二条、卖方持有房地产权证。卖方保证就该物业享有完整处分权并保证该物业没有产权纠纷和债权纠纷，由于卖方的原因，造成该物业不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担买方及经纪方及一切经济损失。第三条、买卖双方同意该物业总金额为1030000元。……第五条、签订本协议之日起2014年卖方注销交易房屋抵押当天，买卖双方应携带有关资料到佛山市禅城区土地房产交易所办理验证及过户手续，本次交易过户所需缴纳一切税费及费用按政府规定征收由买方支付。……第六条、卖方交付该物业于买方使用之日期为2014年5月25日交首期款当天；……第八条、基于经纪方已促成买卖双方签订本协议并提供了中介服务，买方同意予本协议生效当日付28000元作为中介服务费。第九条、基于经纪方已促成买卖双方签订本协议，买卖双方交付中介服务费给经纪方后，无论在任何情况下买方或卖方无法履行本协议时，不得向经纪方索还中介服务费。……第十条、为了保障买卖双方的利益，卖方在收取定金时须将该物业的权属证明等原件资料交由经纪方保管直至交易递件当天。……备注：1、卖方陶泽峰承诺其配偶已同意出售该房产及知悉该份协议内容，且无异议，如因此原因卖方配偶不同意出售导致交易不成功，卖方须承担违约责任；……3、卖方在签订本协议之日起一个月内注销交易房产的抵押手续；……。附件一约定：买方于2014年5月21日前支付卖方50000元作为认购定金；于2014年5月25日卖方交付房产证给经纪方当天支付300000元；于2014年6月5日前支付270000元；于2014年6月30日前由买方向银行贷款410000元，于买卖完成并办妥其他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为该物业楼价余额，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。该笔房款在出具买方房产证之日起三个月内到卖方账户。被告陶泽峰在上述《房屋买卖协议》及附件一落款“卖方”处签名捺印并代被告张敏签名，两原告在“买方”落款处签名捺印，佳源公司在“经纪方”落款处盖章。
2014年5月23日，两被告（抵押人、甲方）与第三人贾满林（抵押权人、乙方）签订《房地产抵押合同》，主要约定：为确保2014年5月23日乙方与债务人陶泽峰签订的《借款合同》的履行，甲方愿意以其有权处分的房地产作抵押，用作抵押的房产地址为佛山市禅城区季华五路5号1014房；甲乙双方设定抵押的房地产共作价100万元，甲方抵押担保的主债权标的额为70万元，履行债务期限自2014年5月23日起至2015年5月22日止，抵押率100%；抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。同日，第三人贾满林和两被告共同办理了涉案房屋的抵押权设立登记手续。第三人贾满林于2014年5月26日取得《房地产他项权证》，证号为0100042603。
2014年5月27日，两被告（甲方、转让方）与两原告（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》，除约定“甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方300000元整的违约金。”之外，其他内容与上述《房屋买卖协议》及附件一的约定一致。被告陶泽峰在甲方落款处签名捺印，两原告在乙方落款处签名捺印。
2014年5月28日，原告朱宝庆与被告陶泽峰办理了涉案房屋的交接手续，并在《交楼确认书》上签名确认。
另查明，2014年5月21日，两原告向被告陶泽峰付款50000元，被告陶泽峰向两原告出具NO.3010923《收据》，载明“今收到朱宝庆、胡静琴交来购买佛山市禅城区季华五路5号1014房定金50000元”。2014年5月23日，两原告以汇款方式向被告陶泽峰付款300000元，被告陶泽峰于同日出具NO.8145808《收据》，载明“今收到朱宝庆、胡静琴交来购买佛山市禅城区季华五路5号1014房第一期房款300000元”。2014年5月28日，两原告以汇款方式向被告陶泽峰付款100000元，被告陶泽峰于同日出具NO.3010924《收据》，载明“今收到朱宝庆、胡静琴交来购买佛山市禅城区季华五路5号1014房第二期房款100000元”。2014年6月3日，两原告再次以汇款方式向被告陶泽峰付款170000元，被告陶泽峰亦于同日出具NO.8145811《收据》，载明“今收到朱宝庆、胡静琴交来购买佛山市禅城区季华五路5号1014房第三期房款170000元”。
再查明，贾满林诉陶泽峰、张敏民间借贷纠纷一案，本院于2015年1月28日作出（2014）佛城法民三初字第2297号《民事判决书》，查明的案件事实有：“2013年10月16日，陶泽峰与利信创通公司签订《融资居间合同》，委托利信创通公司协助融资700000元。同日，经利信创通公司介绍，陶泽峰、张敏向贾满林借款700000元，双方签订《借款合同》，约定借款期限自2013年10月16日至2015年5月15日。为担保上述债务，陶泽峰、张敏共同提供位于佛山市禅城区季华五路5号1014房抵押给贾满林，双方于2013年10月16日签订《房地产抵押合同》。上述房产办理了抵押登记。2013年10月16日，陶泽峰、张敏出具借条，载明收到贾满林700000元整。贾满林通过谢双英账户分别于2013年10月16日、2013年10月18日向陶泽峰转账支付199996元、444000元，共计643996元。”，据此认定根据贾满林实际提供给陶泽峰、张敏的借款金额，该案借款本金应为643996元，陶泽峰、张敏未依约支付利息的行为已构成预期违约，判决陶泽峰、张敏限期偿还贾满林借款本金643996元及利息（从2014年4月16日起以643996元为本金按月利率2%计算至实际清偿之日止）、赔偿贾满林律师费损失6000元并驳回贾满林的其他诉讼请求。上述民事判决至本案诉讼时止尚未发生法律效力。
还查明，据佛山市房地产交易中心出具的《个人名下住房登记信息查询结果》显示：两原告在佛山市辖区范围内无住房登记记录。
另据本院依职权查询的抵押权登记信息显示：至本案诉讼时止，涉案房屋已登记的抵押权有：①抵押权人：中行佛山分行，他项权证号：20060803379；②抵押权人：贾满林，他项权证号：0100036600；③抵押权人：贾满林，他项权证号：0100042603。上述三项抵押权登记均未注销。
两原告陈述：第二至四项诉讼请求是在继续履行合同的前提下提出，原告坚持要求被告继续履行合同，故撤回第二项诉请；房屋买卖协议约定的中介费28000元，原告实际支付了20000元，还有8000元没有支付给中介公司；购买涉案房屋前原告委托中介公司查询过房屋登记信息，签订合同后，原告看到房产证记载的抵押登记信息，以为第三个抵押是第二个抵押的续期，被告陶泽峰也说只有两个抵押权并承诺在一个月内搞定；原、被告准备办理过户，就在2014年5月27日签订了两方买卖合同，但被告说还有几万元的银行房贷没还清，合同约定被告应在一个月内还清，还清后再办理过户手续；原告愿意代为偿还第一顺位抵押权人即中行佛山分行的债务，至于第二顺位抵押权人的债务，原告希望给付的是真实的债权，而非虚假，但被告与第三人贾满林是串通的；根据抵押合同，第三人贾满林第一个抵押权终止日期为2014年4月15日，且根据民事判决书，即使有借款，两被告应早已还清，否则不可能在原告购买房屋之后匆忙再办理一次抵押，这只能证明第三人贾满林的70万元债权是虚假的，（2014）佛城法民三初字第2297号案明显是一起虚假诉讼，原告准备提起撤销之诉。
第三人贾满林陈述：抵押权信息查询结果足可证明两原告在购房时是明知涉案房屋有抵押权的，因此两原告并非善意；2013年10月16日与2014年5月23日两次抵押权申请登记依据的债权是同一笔，贾满林向两被告主张的债权本金仅为70万元，在第一个抵押权期满之后，再进行第二次抵押权登记是合情合理合法的，债权从未消灭，抵押权合法有效，涉案房屋至今仍登记在两被告名下，贾满林依法享有优先受偿权；（2014）佛城法民三初字第2297号案，贾满林的上诉期已过，目前法院正在向两被告公告送达判决书。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告、佳源公司签订的《房屋买卖协议》和原、被告签订的《房地产买卖合同》均是各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面善意地履行各自义务。
关于原告诉请被告协助办理涉案房屋过户手续的问题。据前查明的事实，两被告向两原告出售涉案房屋前，除向第三人中行佛山分行贷款并将涉案房屋抵押给第三人中行佛山分行之外，还将涉案房屋作为借款担保抵押给第三人贾满林。由于上述抵押权均办理了登记手续，目前均未注销，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，因两原告未能举证证明被告向其出售涉案房屋已征得两第三人同意这一事实，故在两第三人享有的抵押权未有消灭的情况下，涉案房屋办理过户手续至两原告名下的前提为两原告代为清偿债务，以使两第三人的抵押权归于消灭。诉讼中经本院多次询问，两原告虽同意代被告偿还所欠第三人中行佛山分行的款项，但主张第三人贾满林的债权不真实、被告与第三人贾满林串通、（2014）佛城法民三初字第2297号案为虚假诉讼。如前所述，涉案房屋能否过户至两原告名下的前提为抵押权的注销，至于已登记的抵押权所依据的债权是否真实不属本案的审查范围。因此，两被告转让涉案房屋予两原告未经抵押权人同意，两原告仅同意代为清偿部分债务的行为亦不足以使涉案房屋已登记的全部抵押权归于消灭，故两原告诉请两被告协助办理房屋过户手续，本院不予支持。
至于两原告还诉请两被告赔偿违约金300000元、赔偿装修款300000元及支付房屋买卖中介费28000元，经本院多次释明，两原告坚持要求继续履行房屋买卖合同并申请撤回赔偿违约金300000元的诉请，上述意思表示系两原告对自身权利的合法处分，不违反法律、法规的强制性规定，本院予以准许。由于两原告在本案中并未以两被告构成根本违约、已无法实现合同目的为由诉请解除案涉《房屋买卖协议》和《房地产买卖合同》，故其主张的装修款和中介费尚未成为其实际损失，两原告诉请赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：
驳回原告朱宝庆、胡静琴的诉讼请求。
本案受理费10080元，由原告朱宝庆、胡静琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 田 媛
审 判 员 麦燕红
人民陪审员 朱建忠
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 李若梅
附引用法律法规：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。