江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终8562号上诉人（原审被告）：黄炳良，男，1964年8月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟庆宇，男，1978年3月22日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：武莉莉，女，1979年12月26日出生，汉族。上诉人黄炳良因与被上诉人孟庆宇、武莉莉房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初4565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄炳良及其委托代理人凌建豪，被上诉人孟庆宇、武莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄炳良上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判上诉人在被上诉人出示其和贷款银行签订的相关贷款资料后，协助被上诉人领取涉案房屋的房屋所有权证；2、撤销一审判决第二项；3、一审诉讼费、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由为：一、被上诉人违约在先，理应承担违约责任。1、双方签订的《南京市存量房交易合同》约定被上诉人同意于2016年1月20日前与贷款银行签订借款合同，但是被上诉人未按照上述约定，在上述期限内与贷款银行签订借款合同。上诉人多次要求被上诉人出具上述贷款合同，被上诉人均未能出具，明显属于违约。2、被上诉人提交的《贷款审批意见书》、《住房公积金贷款额度期限试算单》的出具时间为2016年3月18日，明显超过了《南京市存量房交易合同》约定的时间，并且上述两份材料被上诉人并未提供原件，真实性无法确定。3、由于被上诉人的违约，致使合同未能按期履行，上诉人保留要求被上诉人承担自2016年1月20日至2016年8月9日期间共202天违约金的权利。二、上诉人不存在违约行为，不应当承担违约责任。1、被上诉人违约在先，上诉人有权行使后履行抗辩权，将领取权属证书的时间顺延，而不需要承担违约责任。2、上诉人的房屋已经过户至被上诉人名下，被上诉人却不能出具其已经和贷款银行签订合同的任何证明，在上诉人要求其出具时也未能出具，上诉人有理由相信其未和贷款银行签订相关合同，如果继续领取权属证书，将使得上诉人的权利的不到任何保障。故上诉人有权利拒绝领取权属证书，而不需要承担违约责任。3、上诉人在被上诉人违约的情况下，之所以办理案涉房屋的过户登记手续，是因为被上诉人口头承诺银行贷款将在很短的期限内下款到上诉人的银行账户中，上诉人本着对被上诉人的信任，才同意办理过户登记手续。但是在过户手续办理完毕后，被上诉人却反悔，对其已经做出的口头承诺不予承认和履行，也不愿意以书面形式确认下来。故上诉人有权顺延领取他项权证的时间。4、上诉人合理怀疑被上诉人的购房能力和信用。在支付房屋首付款时，被上诉人未能按照约定的时间支付，要求缓交。在办理完过户手续后，其又未能按照口头承诺履行。上诉人多次要求被上诉人提供其与贷款银行于2016年1月20日签订的贷款合同，但是被上诉人既未能提供贷款合同，也不同意签订补充协议，被上诉人的上述行为足以使上诉人合理怀疑其购买房屋的能力和信用。5、即使上诉人配合过户，也不能认定上诉人认可被上诉人迟延签订贷款合同的行为不违反合同约定，上诉人同样有权利追究被上诉人违约的责任。三、上诉人并未逾期交房，故原审按照逾期交房所约定的违约责任计算违约金无任何依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。孟庆宇、武莉莉辩称，1、双方签订的房屋买卖合同没有任何条款约定被上诉人有义务在领取产权证的同时向上诉人出示贷款合同。2、在签订资金监管协议时被上诉人已经将贷款合同交给资金监管中心，被上诉人的贷款合同也已由监管中心审核，上诉人其后要求被上诉人提供贷款合同没有任何道理。被上诉人与银行签订的贷款合同与上诉人无关，即便贷款出现问题，被上诉人也可以将现金解交监管账户。3、被上诉人已经在合同约定的2016年3月30日前支付首付款、送件之前银行也给出批复意见，上诉人对贷款合同提出质疑无法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孟庆宇、武莉莉向一审法院起诉请求：１．判令黄炳良继续履行房屋买卖合同，包括配合出件义务、交付房屋；2.判令黄炳良承担违约金8万元及中介费3万元。诉讼过程中，孟庆宇、武莉莉放弃主张黄炳良承担中介费3万元的诉讼请求。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.关于贷款合同的问题。孟庆宇、武莉莉虽然未提供贷款合同，但提交了2016年3月18日中国工商银行玄武支行出具《贷款审批意见书》和《住房公积金贷款额度期限试算单》以及调取上述证据的照片，证明其已与中国工商银行玄武支行签订了贷款合同。上述两份证据表明因购买涉案房屋，同意为孟庆宇提供购房按揭贷款（商业贷款）140万元，期限为360个月，购房按揭贷款（公积金贷款）60万元，期限为240个月。黄炳良质证认为，该证据的真实性无法判断，但并不能证明孟庆宇、武莉莉按约定于2016年1月20日前签订了贷款合同。对此，一审法院认为，由于上述证据的原件在交易保证机构，孟庆宇、武莉莉无法提交原件，但孟庆宇、武莉莉提交了其到交易保证机构调取的上述证据的照片，故一审法院对该证据的真实性予以确认。根据存量房交易流程，一审法院认定，孟庆宇应当已于2016年3月18日前向贷款银行提交贷款申请，并签订了相关合同，现有证据尚无法判断孟庆宇与贷款银行签订贷款合同的具体时间。2.关于拒绝协助领取权属证书的问题。孟庆宇、武莉莉为此提交短信、律师函，证明孟庆宇、武莉莉尽到了告知义务。黄炳良质证认为，短信的真实没有异议，律师函没有收到。对此，一审法院认为，根据短信的内容，足以认定经纪机构于2016年4月15日通知黄炳良配合领取权属证书，黄炳良要求孟庆宇、武莉莉出具下款期限的保证书，因孟庆宇、武莉莉不同意出具保证书，黄炳良不同意配合领取权属证书，后黄炳良又要求孟庆宇、武莉莉出示其与贷款银行于2016年1月20日前签订的贷款合同。一审法院认为，双方和经纪机构签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》是三方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据存量房交易流程，由于孟庆宇已通过贷款审批，一般情况下，在孟庆宇、武莉莉领取了权属证书后，贷款银行会按规定发放贷款。由于贷款银行贷款审批后，双方已经办理转移登记手续，现黄炳良提出签订贷款合同时间的问题，即使孟庆宇、武莉莉存在签订贷款合同迟延的情形，由于黄炳良转移登记时并未提出异议，故黄炳良以此为由拒绝履行合同没有法律依据，黄炳良的该项辩解意见，一审法院不予采信。孟庆宇、武莉莉主张继续履行合同符合法律规定，一审法院予以支持。现孟庆宇、武莉莉主张黄炳良配合孟庆宇、武莉莉领取权属证书有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于交付房屋的问题。孟庆宇、武莉莉应当按照合同约定支付房款，黄炳良亦应按合同约定交付房屋。孟庆宇、武莉莉陈述银行下款时间在一个月左右，如果银行在一个月左右不下款，愿意在十五日内以现金方式支付，并同意在交付房屋前一次性支付剩余房款205万元。故孟庆宇、武莉莉主张交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持，但孟庆宇、武莉莉应当在合理期限内支付剩余房款。关于违约金的问题。孟庆宇、武莉莉所主张的违约金由两部分组成，一部分是因不配合领取权属证书，导致孟庆宇、武莉莉延期租房，支付了半年租金3万元；另一部分是逾期交房违约金，自2016年4月15日起至2016年6月21日止，按每日总房款的万分之三计算，金额为67320元，孟庆宇、武莉莉仅主张5万元。黄炳良不配合领取权属证书，会导致贷款下款的时间迟延，必须导致房屋交付的时间迟延，故黄炳良应按合同约定承担逾期交房违约金。根据前述事实认定，黄炳良于2015年4月15日不配合领取权属证书，故其逾期交房的违约金应自2016年4月16日起算，由于黄炳良对于违约金的计算标准没有异议，故一审法院予以确认，经计算逾期交房违约金应为61380元，孟庆宇、武莉莉仅主张违约金5万元属于自行处分自己的权利，不违反法律规定，一审法院予以准许。对于租金损失，由于孟庆宇、武莉莉已经主张了逾期交房的违约金，不应就租金损失再重新主张，故孟庆宇、武莉莉主张的租金损失无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，孟庆宇、武莉莉主张继续履行合同，包括配合出件、交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。孟庆宇、武莉莉主张违约金的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、黄炳良继续履行双方之间关于江苏省南京市鼓楼区华清苑113号302室的房屋买卖合同；黄炳良于判决发生法律效力之日起十日内协助孟庆宇、武莉莉领取上述房屋的房屋所有权证；孟庆宇、武莉莉在领取了房屋所有权证后四十五日内向黄炳良支付房款205万元（其中房款200万元可支付至监管账户）；黄炳良在孟庆宇、武莉莉支付了房屋205万元后十日内将上述房屋交付给孟庆宇、武莉莉。二、黄炳良于判决发生法律效力之日起十日内支付孟庆宇、武莉莉违约金5万元。案件受理费34080元，减半收取计17040元，由孟庆宇、武莉莉负担240元，黄炳良负担16800元。本院二审期间，上诉人向本院提交如下证据：1、短信记录。表明被上诉人因为首付资金不够，要求上诉人宽限时间，证明被上诉人在购房时的资金可能存在问题。2、微信聊天记录。证明2016年5月6日上诉人明确要求中介、被上诉人提供2016年1月20日和银行签订的贷款合同。3、短信记录。证明被上诉人对上诉人进行了威胁，以及被上诉人承诺抓紧办理送件手续，十五个工作日内即可取得房款。被上诉人对上述证据的质证意见如下：上诉人提交的短信、微信记录都与本案无关。关于证据1、被上诉人已经将首付款按照合同约定支付给了上诉人。关于证据2、微信记录表明双方2016年1月19日去银行签了贷款合同。关于证据3、被上诉人并未威胁上诉人，只是对上诉人的不良行为感到愤慨。对上诉人提交的上述证据的真实性本院予以认定，对其关联性，本院结合其他证据综合认定。被上诉人二审未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人以及中介机构签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》是三方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人与被上诉人均应按照该合同约定履行。上诉人主张被上诉人未按合同约定提供2016年1月20日前与银行签订的贷款合同，拒绝配合被上诉人办理出件手续以及履行其他合同义务。本院认为，虽然被上诉人未提供其与银行在2016年1月20日前签订的贷款合同，但是被上诉人已经提交了中国工商银行玄武支行出具的《贷款审批意见书》以及《住房公积金贷款额度期限试算单》，上述证据虽然是复印件，但结合被上诉人提交的其前往相关部门调取证据的照片，能够确认其真实性，故被上诉人能够证明其向银行申请贷款并获审批通过。通常情况下，在被上诉人领取权属证书后，贷款银行会按规定发放贷款，上诉人作为房屋的出售方，其获得房款的权益不因被上诉人签订贷款合同的具体时间而受影响，故上诉人称被上诉人缺乏履行能力，并以此为由拒绝履行合同，无事实和法律依据。上诉人应继续履行合同并承担迟延履行合同的违约责任。综上所述，上诉人黄炳良上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34080元，由上诉人黄炳良负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一六年十一月十六日书记员  汪海燕