广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0403民初489号
原告陈东进，男，1972年4月13日出生，汉族，住广西梧州市。
被告黄伟强，男，1956年8月30日出生，汉族，住广西梧州市。
被告朱军，女，1960年10月10日出生，壮族，住广西梧州市万秀区。
原告陈东进与被告黄伟强、朱军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法适用简易程序，于2016年4月22日公开开庭进行审理。原告陈东进与被告黄伟强、朱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈东进诉称，原告陈东进与被告黄伟强在2015年9月30日双方签订了《房屋买卖协议》和在2015年10月8日签订了《补充协议》，黄伟强、朱军在2015年9月23日离婚后，黄伟强将坐落在梧州市西堤一路21号东单元xx房以人民币柒万元整出售给陈东进，陈东进已全部付清该房屋购房款人民币柒万元整给黄伟强，陈东进代支付了办理交易该房屋评估费和重新测绘面积的费用合计656元（该房屋原建筑面积为61.94㎡，重新测绘建筑面积为71.23㎡，建筑面积差异为9.29㎡），该房屋为原梧州市地区农机局房改房，即现贺州市农机局，办理该房屋交易需要到该单位出具补交该房屋建筑面积差异公共分摊面积款9.29㎡合计约1400元的缴款证明后才能到梧州市房屋交易中心办理房屋过户手续，朱军、黄伟强一直不配合办理该手续，导致原告陈东进无法办理房屋过户手续。黄伟强与朱军在2015年9月23日双方办理离婚手续，离婚协议约定该房屋属于黄伟强所有，陈东进、黄伟强、朱军在2015年10月27日一起到梧州市地方税务局直属税务分局办理了该房屋的离婚析产手续，陈东进代支付缴交上述税费共69.6元，黄伟强、朱军离婚析产证明已办好。由于黄伟强、朱军原因，通知原工作单位贺州市农机局不出具补交该房屋公共分摊面积差异缴款证明，黄伟强、朱军一直不肯配合办理房屋过户手续导致原告陈东进无法办理房屋过户手续，原告陈东进多次催促黄伟强、朱军配合办理该房屋过户相关手续，被告黄伟强、朱军一直不肯办理房屋过户手续。为此，特向贵法院提出本案诉讼，请求法院依法：1、判令被告黄伟强、朱军立即返还原告陈东进已付购买梧州市西堤一路21号东单元xx房购房款壹拾万陆仟捌佰肆拾伍元整（106845元），返还原告代被告支付房屋评估费和重新测绘面积费用656元、离婚析产税费69.6元，合计70725.6元；2、判令被告黄伟强、朱军支付赔偿违约金壹拾柒万元整（170000元）；在庭审时原告请求法院解除与被告签订的《房屋买卖协议》。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件，拟证明原告的身份情况；2、二被告身份证复印件，拟证明被告的身份情况；3、二被告离婚证复印件，拟证明二被告于9月23日已经离婚的事实；4、房屋买卖协议复印件，拟证明原告与被告1之间签订买卖房屋合同的事实；5、收条（二份）复印件，拟证明被告已经收到我支付的购房款；6、补充协议复印件，拟证明原告与被告黄伟强签订房屋买卖补充协议的事实；7、房产证复印件，拟证明被告交付房屋产权证的原件给我，被告黄伟强应配合我办理房屋买卖及过户的手续；8、地直驻梧单位公有住房买卖协议书复印件，拟证明该材料是被告黄伟强交付给我的，用于办理房屋过户手续的事实；9、二被告离婚协议书复印件，拟证明涉案买卖房屋实际上属于被告黄伟强所有；10、房屋评估报告复印件，拟证明该评估报告是用于房屋买卖手续的，且我支付了房屋评估的费用；11.房屋情况登记表复印件，拟证明该材料是用于办理房屋过户时所办的手续；12.估价事务所收费通知单，拟证明评估费用是由我垫付的；13.税务事项通知书、税收缴款书复印件，拟证明涉案的房屋过户所需缴交的税费；14.保证书复印件，拟证明房屋应过户到我名下的事实；15.声明复印件，拟证明购房款由被告黄伟强收取；庭上补充证据：1.电话记录、信息复印件，拟证明朱军答辩状所说的意见是不真实的；2.房屋交付验收表、交楼确认书，拟证明被告黄伟强已经交付房屋给我居住，以便让我去办理相关手续。被告黄伟强辩称，一、房屋买卖合同对此房的交易额只有7万元人民币，违约金却远远高于房价而且几乎把违约责任都推给了答辩人，显失公平；二、签订此房屋买卖合同是受原告教唆，为了尽快让朱军的产权过户给本人才写的；综上，双方签订的房屋买卖合同并非本人真实意愿，所附“收条”的“定金”、“房款”完全没有收到，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告黄伟强没有向本院提交证据。
被告朱军辩称，一、合同内容显失公平且有诈骗行为，不排除原告与被告黄伟强恶意串通，损害答辩人合法权益，双方所签订的房屋买卖合同无效：1.原告明知离婚协议上约定被告黄伟强须补偿答辩人才能取得转户权；2.原告与被告黄伟强隐瞒答辩人所签的房屋买卖合同中处处充斥不平等条约；3.原告提供其与答辩人、被告黄伟强在2015年10月27日一起到梧州市地方税务局直属税务分局办理该房屋的离婚析产手续完全是虚假信息，诈骗法院；4.原告曾在（2016）桂0403民初133号案中以第三人出现起诉答辩人与被告黄伟强，假冒答辩人与被告黄伟强的名字与（2016）桂0403民初133号案的原告签订本案中该房的买卖合同，后因事实鲜明已经被迫撤诉；二、被告主体资格不适格，要求答辩人承担责任没有事实依据：1.原告陈东进提供其与被告黄伟强于2015年9月30日签订的房屋买卖合同直至起诉前答辩人都不知情，且该合同是在被告黄伟强与答辩人离婚后产生的，属于他们两人之间的买卖行为；2.原告诉讼请求中称已付购房款106845.2元，要求答辩人与被告黄伟强共同承担责任，没有事实依据；三、原告诉讼中的已付购房款与签订合同的房款自相矛盾，没有事实证明已付购房款的真实性，不能排除原告系虚假诉讼。综上所述，陈东进与被告黄伟强恶意串通签订低价房屋买卖合同，制造假“收条”、假“违约”提起诉讼，以获取巨额违约金补偿为目的，损害答辩人合法权益，还起诉与本案无关的答辩人。被告朱军为其辩解，举证如下：1、黄伟强、朱军离婚证复印件，证明黄伟强、朱军于2015年9月23日办理离婚的事实；2、黄伟强与朱军的离婚协议复印件，证明黄伟强与朱军于2015年9月23日在离婚协议上签字的事实；3、梧州市北旅国际旅行社有限公司出团保单复印件，证明2015年10月24日至10月28日朱军不在梧州的事实；4、北旅国际旅行社有限公司代订出团机票及梧州至广州的动车票，证明2015年10月23日、24日朱军乘车、登机的事实；5、朱军参加旅行社安排行程景点的照片复印件，证明2015年10月27日朱军在西安的事实；6、房地产买卖合同复印件，证明陈东进在起诉中作为卖方出现的事实。
经开庭质证，被告黄伟强对原告提交的证据1无异议；对证据2无异议；对证据3无异议；对证据4，认为确实是我签订的，但当时是原告教唆我所签的，目的是为了使朱军尽快将房屋产权过户给我，买卖合同的约定并非我真实的意愿；对证据5，认为是虚假的，我没收到原告支付的购房款；对证据6无异议；对证据7无异议；对证据8无异议；对证据9，认为确实是我提供的，没什么异议；对证据10无异议；对证据11无异议；对证据12认为不知情；对证据13认为不知情；对证据14有异议，认为是原告教唆我虚假书写的，是不真实的；对证据15有异议，认为是原告教唆我虚假书写的，是不真实的；对庭上补充证据1、2有异议，我没收到任何的房款，原告说进去居住不是事实。
被告朱军对原告提交的证据一无异议；对证据二无异议；对证据三无异议；对证据4有异议，认为从不知道有此份买卖合同的存在；对证据5有异议，认为是不真实的；对证据6有异议，认为该补充协议完全否定我与被告黄伟强之间的离婚约定，且该协议也是我自收到法院传票时才知晓的；对证据7有异议，认为该房产证是被告黄伟强与原告恶意串通让我交付给他的，当时只是说到过户的问题，并无说到买卖该房屋；对证据8有异议，认为该协议书交付给黄伟强，是希望办理房屋产权的过户手续，而非对房屋进行买卖；对证据9的真实性无异议，认为该协议书约定被告黄伟强必须支付给我5万元后才能取得该房屋的过户权；对证据10、11、12、13、14认为不知情；对庭上补充证据1、2有异议，认为其不是事实。原告对被告朱军提交的证据1无异议；对证据2无异议；对证据3、4、5认为与本案无关；对证据6，认为当时是黄伟强已经出具授权委托书给我，我才将房屋出卖他人。被告黄伟强对被告朱军提交的证据无异议。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告与被告黄伟强于2015年9月30日签订《房屋买卖协议》，约定：由被告黄伟强将还登记在被告朱军名下的位于梧州市西堤一路21号东单元xx房以70000元的价格卖给原告；于2015年9月30日付定金15000元，余款55000元于2016年1月8日前付清；双方同意在2015年10月8日起至2015年11月30日止，由被告黄伟强将房屋交付原告；被告黄伟强悔约，则于悔约之曰起三日内将定金退回，另付50000元违约金；被告黄伟强逾期交房每日按上述房款万分之十付滞纳金，逾期30天则赔偿170000元给原告；双方过户费用各承担一半。双方约定的其他事项：一、产生测绘面积差异需重新换证，原土地证由划拨转为出让。黄伟强房屋在2015年12月30日前完成由黄伟强过户到陈东进或陈东进指定的他人名下；二、根据朱军、陈东进的离婚协议约定，现房产证名字为朱军的房屋在离婚后房屋产权归黄伟强。逾期未办好朱军过户到黄伟强名下，黄伟强赔偿170000元给原告；三、2015年12月30日前，黄伟强未办好黄伟强过户到陈东进或其指定的他人名字，黄伟强赔偿170000元给原告。2015年9月30日，黄伟强出具收到陈东进购房定金15000元的收条，2015年10月6日又出具收到陈东进购房款55000元的收条。2015年10月8日，双方又签订《补充协议》，约定：黄伟强应于2015年11月30日前搬出梧州市西堤一路21号东单元xx房，将房交陈东进；黄伟强离婚时补偿给朱军的50000元与陈东进付购房款无关。另查明，梧州市西堤一路21号东单元xx房是朱军在原梧州地区农机局的房改房。2015年9月23日，朱军、黄伟强达成离婚协议，约定梧州市西堤一路21号东单元xx房产权归男方，男方另补偿女方50000元，作为女方放弃房产的补偿款（男方需付清50000元后才取得房产的过户）。该房因评估支出656元，析产税费69.6元。
本院认为，被告黄伟强取得梧州市西堤一路21号东单元xx房是基于其与朱军离婚时对夫妻共有财产的分割，但前提是在黄伟强补偿50000元后产权才归黄伟强所有。而黄伟强并未支付补偿款给朱军，因此，黄伟强并未单独享有该房产权。原告陈东进作为合同购房人，虽然知道黄伟强、朱军离婚时双方协议约定房屋会属黄伟强所有，但并未审查清楚房屋是在黄伟强补偿50000元后产权才归黄伟强所有。据此，原告陈东进与被告黄伟强签订的《房屋买卖协议》，是无效合同，本院不予确认。既然《房屋买卖协议》是无效合同，那么被告黄伟强收取的购房款70000元应当退还给原告陈东进。原告起诉时以房屋交易时的评估价106845元请求被告退还，理由不成立，本院不予采纳。被告黄伟强在答辩中否认收到原告购房款，但又没有提供证据和相应的事实来推翻出具给原告的定金收条和收款收条，故其抗辩意见，本院不予采纳。被告黄伟强在明知房产的取得需履行付款50000元给朱军的情况下，不履行付款义务且不终止协议的履行，导致继续产生测绘费656元，离婚析产税费69.6元的损失，原告请求由被告黄伟强承担，合理合法，本院予以支持。对原告请求被告支付违约金170000元的诉讼请求，因双方签订的《房屋买卖协议》，是无效合同，因此，原告请求被告支付违约金170000元的诉讼请求，依法无据，本院不予支持。但被告黄伟强在明知不具备出售房屋条件时，仍与原告签订《房屋买卖协议》并收取房款，导致合同无效，且在买卖不能成交时，不主动退款，其过错主要在被告黄伟强，因此，被告黄伟强应赔偿原告的损失，赔偿方式以收取原告的购房款70000元为基数，从2015年10月6日起以银行同期贷款利率计算至2016年5月6日，以后按此计算方法至本判决履行期限止，为70000元×5.25%×210天÷365=211元。《房屋买卖协议》的当事人是原告及被告黄伟强，原告支付的房款也是给被告黄伟强。原告没有依据证实被告朱军参与原告与被告黄伟强房屋买卖。因此，原告请求被告朱军共同承担责任于法于理不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、笫五十八条、第九十四条第（五）项的规定，判决如下：
一、被告黄伟强应返还房款70000元、房屋测绘费656元及离婚析产税费69.6元给原告陈东进；
二、被告黄伟强应支付利息211（以购房款70000元为基数，从2015年10月6曰起以银行同期贷款利率年5.25%计算至2016年5月6日，以后按此计算方法至本判决履行期限止）给原告；
三、驳回原告陈东进请求被告朱军承担责任的诉讼请求。
本案案件受理费5464元，减半收取为2732元（原告己预交），由被告黄伟强负担710元，原告陈东进负担2022元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院。
审判员 李棠在
二〇一六年五月六日
书记员 黄汝雄
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条：
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十四条第（五）项：
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（五）法律规定的其他情形。