广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂民提字第162号
再审申请人（一审被告，二审上诉人）覃桂琳。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）南宁市双生物业服务有限公司，住所地南宁市白沙大道35号南国花园商城D3栋D3-1号房一层。
法定代表人陈宁，董事长。
委托代理人梁培荣，该公司副总经理。
委托代理人陶宁春，桂三力律师事务所律师。
再审申请人覃桂琳因与被申请人南宁市双生物业服务有限公司（以下简称双生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第294号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月24日作出（2015）桂民申字第437号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭审理了本案。再审申请人覃桂琳，被申请人双生物业公司的委托代理人梁培荣、陶宁春到庭参加诉讼。本案现已审查终结。
2009年11月26日，一审原告双生物业公司起诉至南宁市江南区人民法院称，2004年9月26日，双生物业公司与覃桂琳签订了《前期物业管理协议书》，双方确认覃桂琳于2004年9月26日使用南国花园商城A2栋-P-38号商铺（42.04㎡）。协议签订后，覃桂琳交纳了2004年3月至2006年7月的物业服务费1229.2元及房屋维修基金90.4元。此后，覃桂琳不再交纳物业服务费。根据双方约定及双生物业公司与南国花园商城的建设单位广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称阳光嘉园房地产公司）签订的《前期物业管理服务合同》、《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》的约定，覃桂琳共拖欠2006年8月1日至2009年8月31日共37个月的物业服务费1555.48元及维修基金77.7元。按约定及《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条的规定，覃桂琳应当向双生物业公司缴纳滞纳金2645.75元。请求法院判令覃桂琳向双生物业公司支付物业服务费1555.48元及维修基金77.7元、滞纳金2645.75元（暂计至2009年8月31日，此后的滞纳金计至覃桂琳付清欠款为止），并承担本案的诉讼费用。一审被告覃桂琳未到庭也未答辩。
南宁市江南区人民法院一审查明，双生物业公司为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2003年8月18日双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定自2003年8月18日起，双生物业公司对南国花园商城小区进行全面物业管理服务。2004年9月26日，双生物业公司与覃桂琳签订了《前期物业管理协议书》，约定覃桂琳于2004年9月26日入住和使用南国花园商城小区A2栋P-38号商铺（面积42.04㎡），双生物业公司为覃桂琳提供物业服务。覃桂琳交纳了2004年3月至2006年7月的物业管理服务费和房屋维修基金，自2006年8月1日至2009年8月31日南国花园商城小区A2栋P-38商铺物业管理服务费1555.48元（42.04㎡×1元／㎡·月×37个月）和房屋维修基金77.7元（42.04㎡×0.05元／㎡·月×37个月）覃桂琳没有支付。2003年12月19日、2006年1月17日、2008年1月7日，南宁市物价局分别作出南价格（2003）38号文、南价格（2006）6号文、南价格（2008）3号文，批准双生物业公司自2003年12月起至2009年12月，对南国花园商城小区住宅物业管理服务费可按0.5元／㎡·月收取。上述文件明确规定，该收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。依照《前期物业管理服务合同》的约定，南国花园商城小区经营性房屋物业管理服务费按1元／㎡·月收取，所有房屋的维修基金按0.05元／㎡·月的标准计算；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应缴纳物业管理费的千分之三缴纳滞纳金。
南宁市江南区人民法院一审认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，覃桂琳经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，进行前期物业管理服务。双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订了《前期物业管理服务合同》，可以认定双生物业公司向包括覃桂琳在内的南国花园商城小区业主提供的前期物业服务的法律关系合法有效。双生物业公司为南国花园商城小区业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利；覃桂琳作为南国花园商城小区业主，与双生公司签订了《前期物业管理协议书》，在接受双生公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务。双生物业公司主张覃桂琳自2006年8月1日至2009年8月31日未交纳物业管理服务费及维修基金，覃桂琳未到庭答辩亦未提交证据予以反驳，对双生物业公司的这一主张予以采纳。对于物业管理服务费的收费标准，双生物业公司提交的南价格（2003）38号文、南价格（2006）6号文、南价格（2008）3号文证明，自2003年12月至2009年12月，政府核准的南国花园商城小区住宅物业管理服务费的收费上限为0.5元／㎡·月。上述文件未对经营性房屋物业管理服务费作出核准。依照《前期物业管理服务合同》的约定，南国花园商城小区经营性房屋物业管理服务费按1元／㎡·月收取，《前期物业管理协议书》中双方约定无物价部门核准定价的按市场价执行，考察经营性房屋物业管理服务费的市场价格，以每月每平方米1元为计算标准，与一般市场价格大致相当，且覃桂琳对此未提出抗辩的，故双生物业公司关于A2栋P-38号铺面的物业管理服务费按1元／㎡·月收取的主张，并无不当，予以支持。房屋维修基金属物业管理代收费用，《前期物业管理服务合同》有明确规定，故双生物业公司此项诉请亦予以支持。另外，商铺物业管理服务费及维修基金双生物业公司主张计算至2009年8月，覃桂琳未提交履行交费义务证据，予以支持。覃桂琳从2006年8月1日至2009年8月31日应当交纳的商铺物业管理服务费为42.04㎡×1元／㎡·月×37个月=1555.48元，维修基金为42.04㎡×0.05元／㎡·月×37个月=77.7元，两项合计1633.18元。关于双生物业公司主张的滞纳金。《前期物业管理服务合同》约定业主不按时交费的，应当按每日千分之三的标准支付滞纳金；《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条亦规定：“业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修基金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照规定加收滞纳金”。该处的“滞纳金”实属违约金。覃桂琳又未对滞纳金提出进行调整的抗辩的，故法院不依职权调整。双生物业公司关于滞纳金请求尚属有据，予以支持。《前期物业管理服务合同》未约定物业服务费和房屋维修基金的具体交款时间的，按照交易习惯，业主或物业使用人至少应当在接受物业服务的月份的最后一日交纳，次月第一日则应当支付滞纳金。滞纳金计算，自覃桂琳应继续交纳的2006年8月份起，按月度依次计算，即：2006年8月份覃桂琳应交的物业服务费和房屋维修基金产生的滞纳金，以44.14元（商铺物业服务费42.04元＋商铺维修基金2.1元）为基数，自2006年9月1日起按每日千分之三的标准计算至本判决规定的履行期限最后一日止；依此类推。本案因覃桂琳未出庭应诉，未能达成调解协议。南宁市江南区人民法院于2010年6月19日作出（2010）江民一初字第148号民事判决：一、覃桂琳向双生物业公司支付2006年8月1日至2009年8月31日的物业管理服务费1555.48元、房屋维修基金77.7元；二、覃桂琳向双生物业公司支付上述费用的滞纳金（滞纳金以每月44.14元为基数，从2006年9月1日起，按每日千分之三的标准每月依次计至本判决规定的履行期限最后一日止）。一审案件受理费50元，公告费350元，合计400元，由覃桂琳负担。
覃桂琳不服一审判决向南宁市中级人民法院提起上诉称，1、一审判决覃桂琳支付滞纳金明显不公。2、本案的起因是由于双生物业公司乱收费引起的。2005年6月，双生物业公司在业主入住一年多时间还瞒着业主私下与开发商签订合同擅自提高物业费，从原来的0.5元／㎡·月提高到0.9元／㎡·月，被业主举报遭南宁市价格检查所查处后再也没敢按0.9元／㎡·月收取过物业费。但一审法院对邱林英、刘景柱出示的南价检举（2006）64号文件视而不见，对双生物业公司没有履行物业管理职责的证据也视而不见。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回双生物业公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用全部由双生物业公司负担。双生物业公司答辩称：一审判决正确，覃桂琳的上诉请求不成立。覃桂琳欠费是事实，且覃桂琳不缴费没有任何事实和法律依据。
南宁市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
南宁市中级人民法院二审认为，（一）双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》、覃桂琳与双生物业公司签订的《前期物业管理协议书》均合法有效。（二）《前期物业管理服务合同》约定南国花园商城小区经营性房屋物业管理服务费按1元／㎡·月收取。覃桂琳虽然不认可每月每平方米1元的收费标准，但未能提供充分证据对自己的主张加以证明。且《前期物业管理协议书》中双方约定无物价部门核准定价的按市场价执行，一审法院考察经营性房屋物业管理服务费的市场价格，认为以每月每平方米1元为计算标准，与一般市场价格大致相当，故对双生物业公司主张按每月每平方米1元收取物业管理服务费予以支持。一审法院的该认定是合理有据的，予以维持。覃桂琳自2006年8月1日至2009年8月31日应当交纳的商铺物业管理服务费为42.04㎡×1元／㎡·月×37个月=1555.48元。（三）房屋维修基金。《前期物业管理服务合同》约定，房屋维修基金属物业管理代收费用。覃桂琳未提交证据证明其履行了交费义务。覃桂琳拖欠的维修基金为42.04㎡×0.05元／㎡·月×37个月=77.7元。（四）滞纳金。《前期物业管理服务合同》约定，业主不按时交费的，应当按每日千分之三的标准支付滞纳金。《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条规定：“业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修基金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照规定加收滞纳金”。双生物业公司要求按每日千分之三的标准支付滞纳金，既符合约定，又符合相关管理条例。覃桂琳一审中未提出对滞纳金进行调整，一审法院确认按照每日千分之三的标准计算滞纳金是正确的。覃桂琳在二审中提出滞纳金计算标准过高，但未能举证加以证明，故对一审法院关于滞纳金的认定予以维持。
南宁市中级人民法院于2014年6月10日作出（2014）南市民一终字第294号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由覃桂琳负担。
覃桂琳申请再审称：1、本案的起因是双生物业公司于2005年6月起擅自提高物业服务费、从0.5元／㎡·月提高到0.9元／㎡·月引起。一、二审法院认定事实不清，对覃桂琳所出示的南价检举（2006）64号文件的“对实行市场调节价的收费要求物业公司跟业主签订合同”证据视而不见。南价格（2005）72号文件只同意南国花园商城小区实行市场调节价收费而没有核准同意双生物业公司按0.9元收物业费，该文件要求双方签订合同，双方按合同约定的服务标准、收费价格、违约责任各自履行各自职责。南价格（2005）72号文件下发后双生物业公司并没有与业主签订实行市场调节价的物业服务合同。2、法官所拖延的时间照计算违约金明显对业主不公。案情并不复杂，单个案件的金额也不是很大的物业服务合同纠纷案本可以当庭判决，但一审法官却故意拖延三年才下判决书，所拖延的时间也计算违约金要覃桂琳支付给双生物业公司明显对覃桂琳及南国花园商城500多户业主不公。综上，一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，请求撤销南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第294号民事判决和南宁市江南区人民法院（2010）江民一初字第148号民事判决，改判驳回双生物业公司的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由双生物业公司承担。
双生物业公司答辩称，南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第294号民事判决和南宁市江南区人民法院（2010）江民一初字第148号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，请求驳回覃桂琳的再审申请。
本院再审认为，双生物业公司在本案起诉覃桂琳仅涉及南国花园商城小区A2栋P-38号商铺（面积42.04㎡），不涉及住宅。双生物业公司在2003年8月18日与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》约定南国花园商城住宅的物业服务费为0.5元／㎡·月，商铺为1元／㎡·月。双生物业公司2004年9月26日与覃桂琳签订《前期物业管理协议书》，约定双生物业公司依据国家及地方规定和《南国花园前期物业管理服务合同》为覃桂琳提供物业管理服务，双方同意物业服务费按物价部门核准的价格执行。表明覃桂琳愿意接受双生物业公司与阳光嘉园房地产公司2003年8月18日签订的《前期物业管理服务合同》的约束。因此，覃桂琳应按商铺1元／㎡·月交纳物业服务费，不按时交费的，应当按每日千分之三的标准支付滞纳金。《前期物业管理协议书》签订后，覃桂琳交纳了2004年3月至2006年7月的物业服务费1229.2元及房屋维修基金90.4元。此后，覃桂琳不再交纳物业服务费。覃桂琳拖欠双生物业公司2006年8月1日至2009年8月31日的商铺物业服务费42.04㎡×1元／㎡·月×37个月=1555.48元，房屋维修基金42.04㎡×0.05元／㎡·月×37个月=77.7元。一审判决覃桂琳向双生物业公司支付上述费用并无不当。
《前期物业管理服务合同》约定，业主不按时交费的，应当按每日千分之三的标准支付滞纳金。《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条规定：“业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修基金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照规定加收滞纳金”。双生物业公司诉请按每日千分之三的标准支付滞纳金，既符合合同约定，又符合相关行政管理条例的规定。覃桂琳经一审法院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，一审中未提出对滞纳金进行调整，故一审判决确认按照每日千分之三的标准计算滞纳金，二审判决予以维持，并无不当。
综上所述，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第294号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 韦晓云
审判员 李 莉
审判员 黄广旗
二〇一五年九月三十日
书记员 张 尧