广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）星民初字第1350号
原告（反诉被告）：唐林玉，女，1963年10月6日生，汉族，广西桂林市人，高中文化，农民，住广西桂林市七星区。
委托代理人：刘爱兵、秦（子兑）付，桂林市诚泰法律事务所法律工作者。
被告（反诉原告）：张传能，男，1973年7月28日生，汉族，个体工商户，住广西荔浦县。
委托代理人：毛利平、吴晖晖，广西卓和律师事务所律师。
第三人：谢宏光，男，1974年12月10日生，汉族，住广西桂林市七星区。
第三人：谢宏景，男，1975年12月27日生，汉族，住广西梧州市万秀区。
原告唐林玉诉被告张传能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日受理，被告于2015年9月15日提出反诉，经初查，符合反诉的受理条件，本院予以合并审理，并依法组成由审判员蒋熙山担任审判长，人民陪审员明卫平、谭继元参加评议的合议庭。于2015年11月11日公开开庭进行了审理。为查明案件事实，本院依职权追加第三人谢宏光、谢宏景参加诉讼，并依法另行组成由审判员蒋熙山担任审判长，人民陪审员卢雪琴、丁建英参加评议的合议庭。于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐林玉及其委托代理人刘爱兵、秦（子兑）付，被告（反诉原告）张传能到庭参加诉讼，第三人谢宏景、谢宏光经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告唐林玉诉称：2015年4月11日，原告将其位于七星区朝阳乡唐家里村×号的房屋租赁给谢宏光经营（鑫乐宾馆），因各种原因，谢宏光无法交付租金，谢宏光于2015年5月16日晚介绍被告与原告认识，就鑫乐宾馆经营达成了新的协议，并签订了房屋租赁合同，合同签订后，被告支付了40300元租金及相关费用，到了2015年7月11日，原告依合同要求被告支付下季度租金，但被告以不在桂林为由不予支付。经原告多次催讨，被告拒不给付租金。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2015年5月16日签订的房屋租赁合同；2、被告给付原告租金39000元，违约金46800元，共计85800元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告唐林玉为其诉讼请求提供证据如下：1、2015年5月16日签订的房屋租赁合同，用以证明被告租赁原告房屋的事实及合同真实有效；2、2015年7月20日证明人谢宏光向原告出具的证明，用以证明原告已经交付租赁房屋，之后被告又将宾馆交由谢宏光进行管理；3、建房证，用以证明本案所租赁房屋为唐林玉所有，原告是适格的诉讼主体。
被告张传能辩称：被告同意解除于2015年5月16日原、被告双方签订的房屋租赁合同；被告没有实际控制涉案房屋，不需要交付房屋租金亦无违约行为。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告张传能反诉称：反诉人与被反诉人于2015年5月16日晚在鑫乐宾馆签订《房屋租赁合同》，当时向被反诉人支付现金20000元整押金，银行转账支付了房租及转让费40300等款项。在完成合同签订后，反诉人要求立即经营涉案房屋。此后反诉人一直要求被反诉人将该房屋中转让物品资产清点连同房屋一并交付反诉人经营，但被反诉人至今未履行合同义务。该房屋至今未交付给反诉人，该宾馆一直由第三方经营，被反诉人的不作为行为致使反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》目的落空，至今无法取得该房屋的实际经营权。于是反诉人于2015年7月20日书面至函通知被反诉人，要求解除合同并退还反诉人交付的63000元整。但在等待被反诉人的回复中，被反诉人对反诉人提起了诉讼。反诉人为维护自己的合法权益，特提出反诉，请求法院判令：1、解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2015年5月16日签订的房屋租赁合同；2、原告（反诉被告）退还被告（反诉被告）在《房屋租赁合同》签订时支付的押金20000元。鑫乐宾馆的租金及转让费等款项40300元，共计人民币60300元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告唐林玉辩称，被反诉人已经租赁房屋交付给反诉人张传能，反诉人占有该房屋后，交由第三人谢宏光经营。被告（反诉原告）张传能为其辩解及反诉提供证据如下：1、2015年5月16日签订的房屋租赁合同，证明原、被告之间就房屋租赁期限、租金方式等进行了约定，并约定了被反诉人与第三方谢宏光签订房屋租赁合同终止，原告在签订合同当天即向被反诉人支付押金20000元，租金及转让费等款项40300元，共计人民币60300元；2、2014年1月1日，被反诉人与第三人谢宏光、谢宏景签订的《房屋租赁合同》的租赁期限自2014年1月1日起至2019年12月30日止。该合同被反诉人仍在履行，被反诉人未与第三方签合同终止协议及办理相关手续，原告的行为已经违约，应承担违约责任。3、解除租赁合同通知书一份、快递单据2份、发票2份，证明2015年7月20日，反诉人向被反诉人寄送解除房屋租赁通知书，由于被反诉人在收到通知书后，并未就解除双方租赁关系提出异议，因此反诉人与被反诉人租赁关系自通知到达被反诉人时解除。第三人谢宏光、谢宏景未到庭，也未向本院提交证据及书面答辩意见。
被告（反诉原告）张传能对原告（反诉被告）唐林玉提供的证据质证认为：对证据1、2的真实性没有异议，但对证明内容有异议；对证据3的真实性及证明内容没有异议。
原告（反诉被告）唐林玉对张传能（反诉原告）提供的证据质证认为：对证据1、2的真实性没有异议，但对证明内容有异议，原告（反诉被告）认为其已经履行了交付租赁房屋的义务，不构成违约；对证据3的真实性不予认可。
本院对原告（反诉被告）提供的证据及被告（反诉原告）提交的证据结合案件事实予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：1987年1月4日，唐树强新建位于桂林市七星区朝阳乡唐家里村×号房屋，宅基地面积为100平米。1988年1月4日，桂林市郊区朝阳乡人民政府为唐树强颁发了建房证。2010年3月30日经桂林高新七星区建设规划土地房产局批准升建二、三层，建筑面积237.5平方米，该房屋四、五层未取得主管部门批准建设的相关手续。2014年4月11日，原告（反诉被告）与第三人谢宏光、谢宏景签订一份房屋租赁合同，合同约定自2014年4月11日起，原告（反诉被告）将位于桂林市七星区朝阳乡唐家里村×号的房屋租给谢宏光、谢宏景使用，租赁限期五年，第一年租金为15.6万元，次年起租金待定，但不低于上年租金。2015年5月16日，经第三人谢宏光介绍原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就鑫乐宾馆经营签订了新的房屋租赁合同，合同约定原告（反诉被告）将位于桂林市七星区朝阳乡唐家里村×号的房屋租赁给被告张传能使用，租赁期间为从2015年4月11日至2020年4月11日止，每季度租金为39000元，次年起租金待定，但不低于上年租金。该合同还约定，前期唐树强与第三人谢宏光、谢宏景的合同自然终止。合同签订当日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了一个季度的租金39000元、转让费1300元及2万元押金，被告（反诉原告）张传能取得系争房屋。后被告（反诉原告）于2015年10月搬离系争议房屋。原告（反诉被告）为收取房屋租赁费用，多次向被告（反诉原告）张传能催讨未果，遂诉至法院，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）未交付系争房屋为由反诉原告（反诉被告），提出前述诉请。另查明，唐林玉与唐树强系夫妻关系，唐树强为该房屋的户主。
本院认为：本案的争议焦点是房屋租赁合同的效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据查明的事实，租赁房屋一共五层，一至三层有桂林国家高新七星区建设规划土地房产局的批准同意，四至五层至今未获得合法建造的相关手续，由此形成的租赁关系依法不具有法律效力。因此，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》为无效合同。故原告（反诉被告）向被告（反诉原告）主张房屋租金及违约金，因房屋租赁合同无效没有依据。但原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）占用了其房屋，因此，被告（反诉原告）应当向其支付房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付占有使用费的诉讼请求本院予以支持。占有使用费参照该房屋租赁合同的标准每季度39000元计算，并考虑被告（反诉原告）实际搬离诉争房屋是2015年10月16日，故被告（反诉原告）实际占有诉争房屋时间为两个季度，因此被告张传能（反诉原告）应当向原告唐林玉（反诉被告）支付的房屋占有使用费为78000元。关于被告（反诉原告）向原告（反诉被告）主张返还房屋租金押金及转让费60300元，根据上述分析，该项诉讼请求属于合同无效后应当返还的财产，本院予以支持。综上所述，被告（反诉原告）张传能应当支付给原告（反诉原告）唐林玉的房屋占有使用费为78000元，原告（反诉被告）退还给被告（反诉原告）的房屋租金押金及转让费60300元。原、被告双方互负金钱给付义务，通过抵消，被告（反诉原告）张传能应向原告（反诉被告）唐林玉支付房屋占有使用费17700元。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张传能向原告（反诉原告）唐林玉支付房屋占有使用费17700元；二、驳回原告（反诉被告）唐林玉的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费本诉1945元、反诉费645元，邮寄费42元，公告费606元，共计3238元（原告已预付本院2298元，被告已预付本院645元），由原告唐林玉（反诉被告）负担645元，被告张传能（反诉原告）负担2298元。
上述义务，被告（反诉原告）张传能应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费（本诉1945元，反诉645元，收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 蒋熙山
人民陪审员 陈凤琼
人民陪审员 吴丽琳
二〇一六年八月十二日
书 记 员 蒋金晶