福建省南安市人民法院执 行 裁 定 书（2016）闽0583执异45号案外人杨永福，男，1970年12月28日出生，住福建省南安市。申请执行人王聪海，男，1956年8月16日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人姚金殿，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。被执行人李开水，男，1955年12月19日出生，住福建省南安市。本院在执行申请执行人王聪海与被执行人李开水民间借贷纠纷一案中，案外人杨永福于2016年12月20日对法院查封址在南安市美林办事处江北经济适用房X号楼X层XXX室房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨永福称，李开水于2007年12月10日向南安市房地产开发公司购买南安市美林办事处江北经济适用房X号楼X层XXX室房产，李开水于购房当日支付购房款68278元，后又提取公积金21000元用于支付购房款。2008年1月18日，李开水将上述房产以240278元的价格转让给杨永福，2008年1月17日，李开水已收到杨永福支付的购房款104278元，余下购房款按照约定以李开水的名义申请公积金按揭贷款，后杨永福负责每月偿还贷款，现该房产的银行按揭贷款已还清。杨永福接收该房产后于2011年3月15日将上述房产出租给黄种教使用至今，且与该房产有关的产权登记、税费缴交、水电开户等手续均是杨永福办理的，杨永福在法院查封前已实际占有、使用、管理、收益涉案房产，因该房产系经济适用房，在一定期限内无法办理产权过户手续，非因买受人杨永福的原因造成无法过户。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，特请求解除对上述房产采取的查封等强制执行措施。为证实其主张，案外人杨永福还向本院提供了下列证据：杨永福身份证一份、商品房买卖合同复印件一份、李开水身份证复印件、户口本复印件及结婚证复印件各一份、销售不动产统一发票二份、公积金支款凭证复印件一份、房屋买卖合同及授权委托书一份、收条一份、个人业务凭证一份、银行卡取款业务回单一份、杨永福自行打印的李开水公积金贷款还款账户交易清单一份、个人活期存款账户及明细一份、个人住房借款合同一份、南安市镇私有房屋所有权登记申请书一份、南安市预购商品房抵押申请表一份、南安市房地产管理处应缴证件收据一份、储蓄取款凭证一份、契税完税证一份、交房通知书一份、房屋租赁合同四份、中国农业银行银行卡交易明细一份、过户手续费发票一份、南安市供用水合同一份、南安市商品房（安置房、政策性用房）转移登记申请表一份、南安市江北经济适用房面积误差核对结算清单及南安市江北经济适用房《商品房买卖合同》补充协议各一份、现金存款凭证复印件及收款收据各二份、存款凭条及银行卡各一份、中国民生银行个人账户对账单一份、交易明细详细信息一份、房屋所有权证一份。本院查明，原告王聪海诉与被告李开水民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月8日作出（2016）闽0583民初1631号民事判决书，判令：“被告李开水应于本判决生效后十日内，偿还原告王聪海借款100000元及利息（自2016年4月25日起至还款之日止，按中国人民银行核定的同期贷款利率计算，但不得超过年利率6%）。”因李开水未履行上述判决所确定的义务，王聪海向本院申请执行，本院受理后，于2016年10月14日作出（2016）闽0583执4086号执行裁定书，裁定：“一、冻结、划拨被执行人李开水的银行存款人民币10万元及相应利息；或扣留、提取其等额的收入；或查封、扣押其等值的财产；……”2016年11月17日，本院通知南安市不动产登记中心禁止办理登记在李开水名下、址在南安市美林办事处江北经济适用房X号楼X层XXX室房产（即房产证号：132016XX**）的过户、变更、抵押登记手续，查封期限三年。另查明，李开水于2007年12月10日向南安市房地产开发公司购买南安市美林办事处江北经济适用房X号楼X层XXX室房产，后于2008年3月17日缴纳该房产的房屋买卖契税，2016年6月6日，南安市住房和城乡建设局为该房产办理房屋所有权证，登记权利人为李开水。2008年1月18日，李开水与杨永福签订《房屋买卖合同》，约定：李开水将上述房产以240278元的价格出售给杨永福；合同签订之日，杨永福应支付购房款104278元，剩余购房款136000元由李开水申请公积金贷款，后由杨永福负责按月偿还贷款；办理房产过户时间以杨永福通知的时间为准，在杨永福实际接收房产并有权办理房屋权属登记手续之日，李开水应配合办理房屋转让登记手续等内容。杨永福已于2008年1月17日支付购房款104278元，合同签订后，杨永福按照约定偿还李开水申请的公积金按揭贷款，现该房产的公积金贷款已还清。南安市住房建设总公司即南安市房地产开发公司于2010年7月25日通知交房后，杨永福于2011年3月15日将该房产出租给黄种教使用，租金每月600元由杨永福收取。2015年3月17日，该房产的水、电账户登记的户主均更名为杨永福。上述事实，有本院作出的民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证及杨永福提供的销售不动产统一发票、房屋买卖合同、授权委托书、契税完税证、房屋所有权证、收条、银行卡取款业务回单、个人业务凭证、个人住房借款合同、个人活期存款账户及明细、南安市房地产管理处应缴证件收据、交房通知书、房屋租赁合同、中国农业银行银行卡交易明细、过户手续费发票、南安市供用水合同等证据予以证实。本院认为，根据《经济适用住房管理办法》第三十条：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。……”的规定，本案查封的南安市美林办事处江北经济适用房X号楼X层XXX室房产在购房五年内无法在市场上流通，满五年后李开水需按照规定向政府交纳土地收益等相关价款后方可转让或取得完全产权，而杨永福明知所购房产系经济适用房，在该房产尚未具备转让条件、无法即时办理过户登记的情况下仍与李开水签订房屋买卖合同，涉案房产至今尚未完成过户登记主要是杨永福对经济适用房交易限制政策的忽略造成的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案杨永福提出的异议不符合该条第（四）项规定的情形，对杨永福请求解除对涉案房产采取的执行措施，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回杨永福的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向南安市人民法院提起诉讼。审判长  谢清彬审判员  黄文庆审判员  林呈凤二〇一七年一月三日书记员  ＸＸ鹏主要法律条文附页：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。