广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终4846号
上诉人（原审被告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：张存，职务：董事长。
委托代理人：胡开欣，该公司职员，联系地址同上。
被上诉人（原审原告）：黄锦惠，住广州市白云区。
委托代理人：艾展刚，广东合邦律师事务所律师。
上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称机场公司）因与被上诉人黄锦惠商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，黄锦惠经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：机场公司是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，于2012年12月29日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20120487号-3的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云梯山庄颐林一街1、2、16、21、22、27号/18层商品房。
2012年8月9日，双方签订《广州市商品房买卖合同》及附件一至七。合同约定：黄锦惠（买方）为乙方，机场公司（卖方）为甲方，乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇民安村颐林一街1号云梯山庄（自编13栋）1404房。该商品房建筑面积共138.55平方米，其中套内建筑面积110.83平方米，按建筑面积计价，单价为每平方米5873.16元，总金额813727元，付款方式为按揭贷款方式付款。甲方应当在2014年1月5日前将上述房屋交付乙方使用。合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条约定的延期交房的违约责任为：不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定房屋交付时的资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为本合同补充协议，第四条约定：主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第五条约定：1、商品房的交付条件：在商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：……（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用。……3、乙方收楼时，应依约定交清所有购房款、税费、及物业管理公司规定的有关费用。第六条约定：主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。第七条：主合同第十六条变更为：乙方应当在甲方收楼通知书通知的收楼日期内对商品房进行验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在收楼通知书通知的收楼日期内以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接收该商品房的，视为甲方已按照本合同的约定向乙方交付了该商品房。第十八条：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外。第二十四条：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。
合同签订后，黄锦惠依约向机场公司支付了全部房款。至一审法庭辩论终结前，机场公司尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。机场公司提交《工程竣工验收报告（建筑工程）》、《申领门牌确认通知书》、《防空地下室建设意见书》、《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》、《检验标志》、《电梯监督检验报告》以及《广州市建设工程规划验收合格证》，认为涉案房屋已符合合同约定的交楼条件。机场公司提交《收楼手续单》、《委托银行自动转账付款缴费授权书》，证明黄锦惠已在2014年1月5日办理了收楼手续并办理管理费的委托交费手续。黄锦惠认为《收楼手续单》上的业主签名是黄锦惠本人书写，但日期“2014年1月5日”不是黄锦惠书写，是机场公司的工作人员添加，黄锦惠对《委托银行自动转账付款缴费授权书》的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为无法证明黄锦惠的收楼时间。黄锦惠认为其于2014月6月9日收楼，为此，黄锦惠提交机场公司向其寄发的《收楼流程》、其在2014年6月4日交纳物业管理费的发票、水电周转金的收据，2014年6月9日交纳税费、报装天然气费用的收款收据予以证明。机场公司对上述证据不予确认，认为一般来说收楼和缴费是同一天，也存在不是同一天的情况。
证人郭某提供证言：我与黄锦惠是多年的朋友，2014年五一节之后，具体时间忘记，黄锦惠联系我陪他去收楼，约在2014年6月9日，我陪同黄锦惠去收楼，有一个工作人员带黄锦惠去缴费，另外拿了4、5本资料让黄锦惠签收，黄锦惠没有签收楼手续单的日期，我提醒他资料落款的日期已书写2014年1月5日，他当时未理会，说收楼就可以了。
黄锦惠于2015年1月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.机场公司向黄锦惠支付延迟交楼违约金（按每日0.05%的标准，以总房款813727元为本金，支付从2014年1月6日起至机场公司具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给黄锦惠之日止，暂计至起诉日为20343元）；2.机场公司承担本案的诉讼费，包括鉴定费。
原审诉讼中，黄锦惠申请对《收楼手续单》的落款时间“2014.1.5”是否由黄锦惠签署进行鉴定，原审法院依法委托中国广州分析测试中心司法鉴定所进行鉴定，根据鉴定机构出具的《司法鉴定意见书》，结论为：送检的《收楼手续单》上的落款日期处“2014年1月5日”的书写字迹不是黄锦惠本人所写。为此，黄锦惠支付鉴定费3700元。
原审法院认为：黄锦惠与机场公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件一至七，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行义务。
合同的第十二条约定了交楼条件，附件七补充协议第四条对合同第十二条的内容进行了变更，变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。”交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。现双方约定的交楼条件低于法定条件，故机场公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则黄锦惠有权拒绝接受交付。故机场公司在涉案房屋尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的情况下通知黄锦惠收楼，黄锦惠有权拒绝收楼。
关于黄锦惠收楼的时间，经司法鉴定，机场公司提交的《收楼手续单》上的收楼日期并非黄锦惠书写，机场公司并无提供足以反驳该鉴定结论的相反证据，故该《收楼手续单》不足以证明机场公司关于黄锦惠于2014年1月5日收楼的主张。而《收楼手续单》以及黄锦惠提交的《收楼流程》均显示应先交纳收楼相关费用然后办理收楼手续，涉案合同附件七第五条亦约定，黄锦惠收楼时应交清购房款、税费及物业公司规定的费用。现机场公司无充分证据证明双方已合意变更了收楼流程和合同约定，故对机场公司关于缴费和收楼也存在不是同一天的情况的陈述不予采信。机场公司认为黄锦惠在2014年1月5日已收楼依据不足，不予采纳。根据黄锦惠交纳物业管理费、水电周转金、税费的时间以及证人证言，黄锦惠自认于2014年6月9日收楼，对此予以采信。
机场公司未在合同约定的期限内将符合法定和约定条件的房屋交付给黄锦惠，构成违约，应承担迟延交楼的违约责任。关于迟延交楼违约金的计算截止时间，根据合同第十四条约定，迟延交楼违约金应自合同约定的交房日期的次日起计至实际交付之日止。黄锦惠于2014年6月9日办理了收楼手续，迟延交楼违约金应计至其实际接收涉案房屋之日止。黄锦惠要求违约金计算至机场公司具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给黄锦惠之日止依据不足，不予采纳。关于迟延交楼违约金计付标准，根据合同第十四条及补充协议第十八条的约定，迟延交楼违约金应以总房款为本金，按每日0.05%的标准计付，违约金总额应以总房款的5%为限。该条款对违约金总额的限定，是双方当事人的真实意思表示，黄锦惠认为该条为格式霸王条款、无效条款依据不足，不予采纳。本案中，机场公司迟延交楼的时间为2014年1月6日至2014年6月9日，违约金计算已超过黄锦惠已付房款总额813727元的5%，即40686.35元。故对黄锦惠要求机场公司支付迟延交楼违约金40686.35元予以支持，黄锦惠超额请求的部分不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年1月28日作出如下判决：一、机场公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄锦惠支付迟延交楼违约金40686.35元；二、驳回黄锦惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，鉴定费3700元，均由机场公司负担。
判后，上诉人机场公司不服原审判决，向本院提起上诉称：—、我方提交的《收楼手续单》和《委托银行自动转帐付款缴费授权书》足以证明黄锦惠收楼时间是2014年1月5日，原审法院查明事实错误。二、证人与黄锦惠系朋友关系，两人存在利害关系，其提供的证言不足为信。三、《收楼手续单》所列事项非收楼流程。四、黄锦惠向物业公司缴纳物业管理费、水电周转金的时间不能认定为收楼时间。为此，上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、由黄锦惠承担诉讼费、鉴定费。
被上诉人黄锦惠经本院合法传唤未到庭表明意见。
经二审审查，双方当事人于2012年8月9日签订的《广州市商品房买卖合同》约定该商品房套内建筑面积为110.85平方米，原审法院对此查明事实有误，本院予以纠正。原审法院其他查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，涉案房屋于2015年6月5日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
本院认为：本案二审的争议焦点在于机场公司应否承担迟延交楼的违约责任。首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，验收结论经报备，行政机关审核验收文件完备，发出《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，是竣工验收阶段结束的标志，也是竣工验收合格的证明。据此，原审认定应将取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》作为交付房屋的法定条件，并无不当。在机场公司无法提供涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋未符合房屋交付的法定条件前，黄锦惠有权拒绝收楼。
关于黄锦惠何时实际收楼的问题。经过原审法院委托的司法鉴定，机场公司提交的《收楼手续单》中的签名时间“2014年1月5日”并非黄锦惠所书写，机场公司并无提供足以反驳该鉴定结论的相反证据，故该《收楼手续单》不足以证明机场公司关于黄锦惠于2014年1月5日收楼的主张。而机场公司原审提交的《委托银行自动转帐付款缴费授权书》也不足以证明黄锦惠的收楼时间。在机场公司未能提供充分证据证明黄锦惠收楼时间的情况下，原审法院根据黄锦惠缴交物业管理费、水电周转金、税费的时间以及黄锦惠的自认，确认2014年6月9日为黄锦惠收楼时间并无不当。机场公司直至2014年6月9日才向黄锦惠交楼，故原审法院认定机场公司迟延交楼、承担2014年1月6日至2014年6月9日的迟延交楼违约金并无不当，本院予以维持。
关于鉴定费由谁负担的问题。《收楼手续单》是机场公司提交的证据，黄锦惠认为该证据中的日期并非其书写并申请鉴定，鉴定结论也确认了该《收楼手续单》中的日期并非黄锦惠所书写，原审法院判令机场公司承担鉴定费并无不当，本院予以维持。
综上所述，机场公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实基本清楚，处理并无不当，应予维持。黄锦惠经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费817元，由上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一六年六月二日
书记员 仪文娟