广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第416号
上诉人（原审原告）：万福云。
委托代理人：吴电平。
上诉人（原审被告）：陈其超。
委托代理人：唐犀。
被上诉人（原审被告）：刘琼英。
委托代理人：唐犀。
上诉人万福云、陈其超因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第467号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月28日，万福云与陈其超签订《房屋出租合同》，约定万福云将坐落于广州市白云大道北xxx号一楼铺面约170平方米（以下简称涉案房屋）出租给陈其超，租用期限自2012年11月1日起至2017年11月1日止，每月租金3500元，第二年开始提升为每月3700元，第三年租金将按市场价格待定。5%。陈其超应于本合同生效之日向万福云支付押金3500元，租金按月结算，由陈其超于每（日／季／年）的第1个月的1日交付给万福云。租房终止，陈其超退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，万福云验收无误后，将押金退还陈其超，不计利息；租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、网络、卫生及物管等费用由陈其超支付等等。同日，双方签订《房屋出租补充协议》，补充约定：在租赁期间内5年（以合同签订日期为准），于万福云楼房门口对出的空地将免费提供给陈其超使用；在租赁期间内，陈其超将在万福云楼房门口对出的水沟铺设一条通路通向白云大道北马路边，以能通车为准。
合同签订后，陈其超向万福云支付了2012年11月的租金3500元，万福云将房屋交付陈其超。陈其超对房屋新装了一卷闸门，之后无交租，合同约定的通路问题无解决。原审庭审中，万福云确认涉案商铺租赁期间有供水、无供电、无产生过水电费，而陈其超则表示同意尽快腾空交还房屋给万福云。陈其超主张于2014年7月25日已将涉案房屋腾空并交还予万福云，对此万福云否认已收回房屋。
万福云于2014年4月18日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除万福云与陈其超于2012年9月28日签订的《房屋出租合同》；2、陈其超、刘琼英立即腾空广州市白云大道北xxx号（临时）一楼铺面约170平方米并交还给万福云使用；3、陈其超、刘琼英共同连带支付租金（租金每月3500元，自2013年11月1日至2014年10月31日每月租金3700元，以后每年递增5%，从2012年12月起计算至陈其超、刘琼英腾空交还铺面之日止）及利息（以拖欠租金总额按中国人民银行同期贷款利率，从2012年12月1日的每月1日起计算至清付租金之日止）；4、陈其超、刘琼英承担本案全部诉讼费。陈其超辩称：1、万福云一直没有开通涉案房屋的水电煤气等相关设施，没有依照合同约定确保陈其超正常使用房屋，陈其超的合同目的无法实现，陈其超同意解除合同。2、陈其超自2012年12月起没有支付租金是行使同时履行抗辩权，并非违约行为，依法不需要支付租金及利息。因为陈其超支付首月租金后发现万福云一直没有提供水电煤气设施，陈其超多次与万福云交涉无果，根本无法使用房屋，故停止交租。刘琼英辩称：1、涉案房屋没有交付陈其超使用，没有产生实际收益用于陈其超与刘琼英的夫妻共同生活或共同经营，依法不应当认定为夫妻共同债务。2、刘琼英不是合同主体，根据合同相对性，故并非本案适格被告。请求驳回万福云的诉讼请求。
原审诉讼中，陈其超、刘琼英提供送货单1张，拟证明因购买安装卷闸门支出6800元。对此，万福云不予确认，认为包安装的全新价格约为3500元。2014年9月26日，原审法院组织双方现场勘验，勘验结果为现场涉案房屋已腾空，有水电设施，有水供应，无电供应。同日，双方办理了房屋交还手续。万福云于2014年9月26日向原审法院申请撤回要求陈其超、刘琼英腾空交还房屋的诉讼请求，经审查万福云该项申请符合法律规定，原审法院口头裁定予以准许。经原审法院组织调解，双方就租金支付、卷闸门补偿等问题无法达成一致意见。
原审另查明：涉案房屋已核发宅基地使用证，登记使用人是万福云。
原审法院认为：万福云与陈其超签订的《房屋出租合同》、《房屋出租补充协议》合法有效。万福云现请求判决解除该合同，陈其超表示同意，予以支持。至于陈其超已实际使用商铺，应按合同约定支付租金。万福云要求陈其超支付2012年12月起的租金合理合法。由于陈其超在原审庭审中已同意腾空交还房屋，原审法院亦建议双方自行交收房屋避免损失扩大，实际上陈其超已于2014年7月25日腾空房屋欲交还予万福云，只是万福云不同意接收，故按公平合理原则，陈其超应付的使用费应计算至2014年7月25日为宜，经计算，该期间使用费共计71084元。之后的占用费问题属于万福云原因扩大的损失，不予支持。关于卷闸门补偿问题，双方在诉讼中无达成一致意见，由于陈其超在法定期限内亦无提出反诉要求处理，故对此双方可另行协商或另循法律途径解决。
关于万福云主张的租金利息。首先，合同对此无约定。其次，根据万福云原审庭审中的陈述，可以证明涉案房屋交付给陈其超时无正常供水。从合同约定有水电费支付，以及按常理分析，正常使用的商铺一般应满足正常供水的基本使用条件。陈其超提出拒绝交租属于事出有因，并非无理拒交，故综合本案情况，原审法院认为万福云主张租金利息依据不足，不予支持。刘琼英并非合同相对方，万福云要求其承担本案责任于法无据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，于2014年10月15日作出判决：一、解除万福云与陈其超于2012年9月28日签订的《房屋出租合同》及《房屋出租补充协议》；二、于判决生效之日起五日内，陈其超向万福云支付2012年12月1日至2014年7月25日的租金71084元；三、驳回万福云的其他诉讼请求。案件受理费1646元、保全费520元，由万福云负担受理费69元，陈其超负担受理费1577元、保全费520元。
判后，上诉人万福云不服原审判决，向本院提起上诉称：原判决认定租金只计算至2014年7月25日、刘琼英无需承担连带清偿责任等认定事实和适用法律错误。一、陈其超虽然在2014年7月25日表面看似腾空房屋，但陈其超、刘琼英恶意将一辆报废的旧面包车停放在房屋前，且不解决陈其超安装的电动卷闸门，造成就算万福云接收涉案房屋客观上实际无法使用。直到2014年9月26日，经原审法院现场协调，陈其超才将涉案房屋交付给万福云，但仍表明房屋前的报废旧面包车不是他的，多次报警后，陈其超直到2014年10月18日才自行清理走该车。因此，租金最少应计算至2014年9月26日陈其超实际交付涉案房屋给万福云之日。另外，涉案房屋的水电供应情况，陈其超在承租前已充分了解；事实上，本案起诉之前，陈其超从未就涉案房屋的水电供应情况提出过异议。涉案房屋的租金已经很低，陈其超连续拖欠22个月租金，态度恶劣，拖欠的租金应依法支付同期银行贷款利息。二、刘琼英与陈其超是夫妻关系，且本案债务发生在夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第24条规定，刘琼英应对陈其超的债务承担连带清偿责任。请求判令：1、撤销原审判决第二、三项；2、改判陈其超向万福云支付从2012年12月1日至2014年9月26日的租金80803元及利息（从2012年12月2日起每月2日起至付清租金之日止，以拖欠租金总额按人民银行公布的银行同期贷款利率计算）；刘琼英对陈其超的债务承担连带清偿责任；3、判决陈其超、刘琼英承担本案一、二审诉讼费。
陈其超答辩称：请求驳回万福云的上诉请求。一、陈其超、刘琼英已于2014年7月25日腾空房屋并向原审法院提交交接情况说明，万福云不同意交接完全是万福云的责任；二、万福云认为陈其超将废旧车辆停放在门口导致铺位无使用，无法证实面包车是陈其超的，并且万福云也可以自行搬走车辆；三、万福云认为陈其超从未对水电供应情况提出过异议不符合事实，双方明确约定供水供电，事实上陈其超进场后没水没电无法正常使用。
被上诉人刘琼英答辩称：与陈其超意见一致。此外，刘琼英并非涉案合同的相对方，且由于交付房屋不满足需要，无法正常生产经营，导致没有产生收益用于夫妻共同生活，不能视为夫妻共同债务。
上诉人陈其超亦不服原审判决，向本院提起上诉称：在已经查明万福云没有依照合同约定向陈其超接通水电以保证正常使用的情况下，一审法院却仍然依照合同约定的租金价格判令陈其超全额支付涉案房屋自2012年12月至2014年7月份的租金，属事实认定和适用法律错误。由于陈其超租赁该铺面是修汽车及翻新汽车部件用，需要有正常的通水电以保证正常的生产经营，而合同也约定万福云应当保证正常供水供电。但万福云一直未接通水电，陈其超无法正常使用，只能另觅经营场所，时不时在涉案房屋及门前空地堆放少许杂物。在一审庭审后根据原审法院的要求进行腾空时，仅用了不到半小时即清理完毕。由此可知，涉案房屋及其门前空地的可使用性十分低。根据《中华人民共和国合同法》第216条规定，出租人的基本义务应为在租赁关系存续期间保持租赁物合于约定的使用用途，否则应负违约责任，同时承租人可以主张对等履行的抗辩权，拒绝支付租金。陈其超签订合同后，向万福云支付了第一个月的租金，并约定陈其超出资为涉案房屋安装新的电动卷闸门，安装费用共6800元，充当一个月的押金，多支出的部分由万福云退回给陈其超。然而，万福云一直没有向陈其超退回卷闸门的多支出费用。为了节省司法资源，请求将卷闸门的款项一并在可能发生的费用中进行抵扣或予以返还。请求判令：1、撤销原审判决；2、改判驳回万福云要求陈其超支付自2012年11月份至2014年7月份租金的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用、财产保全费用全部由万福云承担。
万福云答辩称：合同没有明确约定万福云必须提供水电，而且现场是有水电的，一审勘验也可以证明这一点。陈其超承租前已经看过商铺，到起诉前也未提出异议，其上诉理由不成立。合同并未约定租赁商铺的用途，陈其超实际上是用于堆放旧汽车的拆件。
被上诉人刘琼英答辩意见与陈其超上诉意见一致。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，万福云提交以下证据：1、商铺交接证明，拟证明2014年9月26日陈其超将涉案房屋移交给万福云；2、彩色打印图片四幅，拟证明2014年9月26日交接商铺时陈其超故意用一辆报废汽车堵住商铺门口、拒不拆走其电动卷闸门，不具备交接商铺的条件，接收后万福云无法使用，直到2014年10月中下旬，报废汽车才被拖走。陈其超质证称，对证据1的真实性、合法性无异议，对证明内容不予认可，陈其超已经于2014年7月25日腾空交还商铺但万福云不予接收；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，拍照时间不能证明是2014年9月26日，图2拍摄角度是在商铺门口，可以看出没有堵住商铺门口，报废车上没有标示，不能证明为陈其超所有，也不能证明是2014年10月中下旬拖走，报废车并非陈其超拖走，何人拖走不清楚。
本院认为：本案争议焦点在于租金止算时间以及计算标准的问题。陈其超于2014年7月25日腾空商铺要求万福云接收，万福云认为陈其超未拆走卷闸门致其无法使用涉案商铺理由不充分，其后的占用费问题属万福云原因扩大的损失，原审法院认定租金应计算至2014年7月25日并无不当，本院予以认可。万福云主张陈其超故意用报废车辆堵住涉案商铺门口，报废车辆系陈其超所有，报警后才由陈其超拖走，对此无证据予以证明，陈其超亦不予认可，故本院对万福云该主张不予采纳。一审期间万福云已经确认涉案房屋有水、无电，一审法院现场勘察也显示有水、无电，万福云二审期间述称有水有电，与其一审陈述以及现场勘察情况不符，本院不予采信。按照日常生活常理，正常使用的商铺一般应满足正常供水供电，涉案商铺有水无电，万福云作为出租人未尽到提供合格租赁物的义务；但双方合同并未约定具体的租赁用途，陈其超在合同签订后近两年时间内仍继续使用涉案商铺，且无提供证据证明其在万福云原审起诉之前就水电问题向万福云提出过主张，也未以涉案商铺无法使用为由及时要求解除合同，即陈其超无证据证明其对用电要求的急切性，因此原审法院判决陈其超按照合同约定的租金标准交租并无不当，本院予以认可。原审法院以刘琼英并非合同相对方，对万福云要求刘琼英承担连带责任的请求不予支持亦无不当，本院予以维持。
关于卷闸门费用应否抵扣的问题，由于陈其超一审期间未就卷闸门费用抵扣问题提出反诉，其二审期间要求抵扣租金，但双方就此未能达成一致意见，故本院不予调处。
万福云二审期间提交的证据不属于新证据，且不能证明其上诉主张成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人万福云、陈其超的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1677元，由上诉人万福云负担100元，由上诉人陈其超负担1577元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 谢 淳