台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1002民初10280号
原告：台州市椒江区西锦御园业主委员会，住所地台州市椒江区葭沚街道西锦御园小区会所。
主要负责人：管言定，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：周智敏，浙江海贸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金薇薇，浙江海贸律师事务所律师。
被告：浙江新大众房地产开发有限公司，住所地台州市椒江区江滨西路江南绿洲2号楼四层。
法定代表人：徐道顺，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：魏海岩，浙江海豪律师事务所律师。
原告台州市椒江区西锦御园业主委员会（以下简称西锦御园业委会）与被告浙江新大众房地产开发有限公司（以下简称新大众房产公司）业主共有权纠纷一案本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院于2017年11月15日、12月19日、2018年2月13日对本案公开开庭进行了审理。原告西锦御园业委会的主要负责人管言定，原告西锦御园业委会的委托诉讼代理人周智敏、金薇薇，被告新大众房产公司的委托诉讼代理人魏海岩均三次到庭参加诉讼。本案经原、被告新大众房产公司庭外和解不成，现已审理终结。
原告西锦御园业委会向本院提出诉讼请求：1.确认位于台州市椒江区锦御园小区（以下简称西锦御园小区）会所三楼的房屋系物业用房，归西锦御园小区全体业主共有；2.被告新大众房产公司立即清空并迁出西锦御园小区会所三楼的房屋；3.被告新大众房产公司赔偿自2010年6月21日起至实际迁出之日止按150000元每年计算的租金损失及其自2010年6月21日起至实际迁出之日止按中国人民银行同期贷款利率的利息损失。事实和理由：西锦御园小区系由被告新大众房产公司开发建设的居民住宅小区。小区地上总建筑面积为197041.69平方米，地下建筑面积为77412.53平方米。其中，一期项目地上建筑面积为111900.81平方米，地下建筑面积为59462.34平方米；二期地上建筑面积为52390.88平方米，地下建筑面积为14710.1平方米；三期地上建筑面积为32750平方米，地下建筑面积为3241平方米。台州市发展与改革委员会（以下简称台州市发改委）于2008年8月20日印发的《关于同意调整西锦御园一期项目建筑面积的批复》（台发改投资【2008】185号文件）规定，原物管用房1700平方米调整为物管用房2391.1平方米。被告新大众房产公司于2010年6月21日建成西锦御园小区会所。会所共三层，地上总建筑面积为2368.18平方米。被告新大众房产公司仅提供会所一楼、二楼的房屋（建筑面积为2085.95平方米）供物业管理使用。被告新大众房产公司自该会所建成之日起至今一直占用会所三楼的房屋用于自身经营活动。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持；属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予以支持。被告新大众房产公司擅自侵占西锦御园小区物业管理用房的行为严重侵犯了全体业主的合法权益，应立即排除妨碍，恢复原状并赔偿擅自侵占会所进行自身经营造成的租金及其利息的损失。
被告新大众房产公司答辩称：一、原告西锦御园业委会成立过程违法，不具备诉讼主体资格。原告西锦御园业委会提供的业主委员会成立备案表载明西锦御园小区房屋总套数为994套，出售并交付使用的套数为895套，参加大会应到业主人数为494名，实到业主人数为478名，可是，选举时选票总计为494票，有效票342票，弃权票152票。西锦御园小区房屋的总套数为1250套，并非994套。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条、《浙江省物业管理条例》第九条、第十条的规定，原告西锦御园业委会成立不合法，故不具备诉讼主体资格。二、西锦御园业委会直接起诉不符合法定程序。原告西锦御园业委会的起诉，没有经过业主委员会的决议，系擅自提起的诉讼，根据《浙江省物业管理条例》第十七条、《台州市物业管理实施办法》第二十五条的规定，本案的起诉不符合法律规定。三、《关于同意调整西锦御园一期项目建筑面积的批复》（台发改投资【2008】185号文件）中关于物管用房2391.1平方米的批复内容错误，无法执行。《浙江省物业管理条例》第二十七条明确规定，按照地上总建筑面积的千分之七的比例配置物业管理用房。西锦御园小区按照土地出让合同计算，物管用房应该是198204平方米的千分之七，即为1387平方米。按实测面积计算，物管用房应该是196910.88平方米的千分之七，即为1378平方米。《关于同意调整西锦御园一期项目建筑面积的批复》中关于物管用房2391.1平方米的批复内容不符合法定要求，是错误的，根本无法执行。四、被告新大众房产公司从未将会所一楼、二楼的房屋（建筑面积为2085.95平方米）移交给原告西锦御园业委会管理，也不可能向原告西锦御园业委会移交如此多面积的房屋。即使按照原告西锦御园业委会陈述的西锦御园小区地上总建筑面积为197041.69平方米，相应的物业管理用房面积为1379.29平方米，被告新大众房产公司也不可能向原告西锦御园业委会移交2085.95平方米的物业管理用房。
综上，原告西锦御园业委会成立违法，不具有合法的诉讼主体资格。原告西锦御园业委会提起本案的诉讼亦未经得业主大会的决议，无权以自己的名义提起诉讼。被告新大众房产公司依法应当移交的物管用房为1378平方米。故请求依法驳回原告西锦御园业委会的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：西锦御园小区系由被告新大众房产公司开发建设的居民住宅小区。该小区业主委员会成立备案表记载业主户数为741户。原告西锦御园业委会系上述西锦御园小区的业主委员会。西锦御园业委会于2016年12月通过备案登记。
台州市发改委于2007年11月27日作出的《关于下达浙江新大众房地产有限公司“西锦御园”一期项目建设计划的通知》（台发改投资【2007】332号文件）记载，一期项目地上建筑物为109835平方米，其中，物业建筑面积为1400平方米，社区办公用房100平方米，社区服务用房建筑面积为200平方米。台州市发改委于2008年7月11日作出的《关于浙江新大众房地产开发有限公司西锦御园（二期）工程初步设计批复》（台发改投资【2008】145号文件）记载，西锦御园项目地上建筑物为198200平方米，物业用房建筑面积为1400平方米，社区服务用房建筑面积为300平方米。
2008年8月20日，台州市发改委作出《关于同意调整“西锦御园”一期项目建筑面积的批复》（台发改投资【2008】185号文件）。该批复记载，被告新大众房产公司：你公司《关于要求追加“西锦御园”一期项目建筑面积的请示》（浙新大众【2008】第07号）文及相关附件收悉，由于设计计算与房产测绘存在差异，根据市国土资源局与被告新大众房产公司签署的国有土地使用权出让合同（台土合字【2007】55号）和台州市椒江安居房产测绘有限公司（以下简称安居测绘公司）提供的有关资料，经研究同意调整该项目的建筑面积，具体内容批复如下：原台发改投资【2007】332号批复的“西锦御园”一期地上建筑物面积为109835平方米，物管用房建筑面积为1700平方米，现调整为，地上建筑物面积为111390.39平方米，物管用房2391.1平方米。
西锦御园一期会所工程于2010年5月7日竣工，竣工报告记载建设单位为被告新大众房产公司，建筑面积地下室1328.96平方米，上部2439.88平方米。西锦御园会所的房屋至今未进行权属登记。
安居测绘公司于2010年6月21日出具的西锦御园会所房屋面积一览表记载，西锦御园会所套内建筑面积2950.35平方米，套建筑面积3579.89平方米，其中，一层物业经营用房套内建筑面积754.2平方米，套建筑面积956.23平方米，二层物业办公用房套内建筑面积689.01平方米，套建筑面积873.57平方米，二层社区服务用房套内建筑面积30.60平方米，套建筑面积38.8平方米，三层社区办公用房套内建筑面积56.56平方米，套建筑面积92.28平方米，三层社区服务用房套内建筑面积116.43平方米，套建筑面积189.95平方米。会所三层房屋即为社区办公用房、社区服务用房。
2017年6月22日，被告新大众房产公司向台州市发改委发送《关于“西锦御园”物管用房标准执行文件的报告》，认为，台发改投资（2018）185号文件的“物管用房2391.1平方米”的批复事实上无法执行，被告新大众房产公司于2017年3月9日以浙新大众（2017）4号文件上报台州市发改委，要求对“2391.1”的批复调整、细分，如无调整、细分新的批复，被告新大众房产公司只能执行合法合规合乎实际情况的台发改投资【2007】332号文件中“物业建筑面积为1400平方米，社区办公用房100平方米，社区服务用房建筑面积为200平方米”的批复。
2017年7月31日，台州市发改委作出《复函》（台发改函【2017】5号）。该复函记载，被告新大众房产公司：你公司《关于要求对“物管用房”批复内容细化函复的请示》、《关于“西锦御园”物管用房标准执行文件的报告》收悉，台州市发改委查阅了相关批复文件档案，并对有关情况进行了复核，现回复如下：2008年8月20日，台州市发改委根据被告新大众房产公司提交的《关于要求追加“西锦御园”一期项目建筑面积的请示》（浙新大众【2008】第07号）、土地出让合同、相关房产预测绘等资料以及相关建筑面积调整的申请要求，作出的《关于同意调整“西锦御园”一期项目建筑面积的批复》（台发改投资【2008】185号）中“物管用房2391.1平方米”包括101物业经营920.71平方米、201物业办公952.69平方米，符合有关规定对物业管理用房的面积配置要求；另外，批复中“物管用房”面积也包括了201社区服务用房40.35平方米、301社区服务用房169.31平方米、302社区办公用房124.21平方米、开闭所63.65平方米、门卫33.61平方米、弱电机房48.38平方米、消防控制中心38.19平方米。
被告新大众房产公司与西锦御园小区业主签订的商品房买卖合同没有对西锦御园小区会所所有权的归属作出相应的约定。西锦御园业主专有部分的公共部分分摊面积不含西锦御园小区会所的建筑面积。
被告新大众房产公司对西锦御园小区会所三楼的房屋（即社区服务用房、社区办公用房）存在占有使用的行为。
西锦御园小区业主通过采用书面征求意见的方式召开业主大会，授权原告西锦御园业委会就被告新大众房产公司侵占物业管理用房提起诉讼。
上述事实有原告西锦御园业委会提供的业主委员会成立备案表、台州市椒江区城市管理局出具的关于西锦御园业主委员会名称的说明、台州市椒江区锦御园业主委员会关于庞余等同志职务任免的通知、关于同意调整“西锦御园”一期项目建筑面积的批复、竣工报告、房屋面积一览表、西锦御园小区会所三楼竣工平面图、关于“西锦御园”物管用房标准执行文件的报告、同意业委会起诉的业主签名表，被告新大众房产公司新大众公司提供的关于下达浙江新大众房地产有限公司“西锦御园”一期项目建设计划的通知、关于浙江新大众房地产开发有限公司西锦御园（二期）工程初步设计批复，本院调取并出示的台州市发改委的复函，以及等原告西锦御园业委会、被告新大众房产公司的陈述等证据予以证实。
本院认为：根据上述认定事实，本院就原、被告双方的争议焦点分别作如下综合分析认定：
一、关于原告西锦御园业委会是否具有本案原告诉讼主体资格的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十二条之规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。本案中，西锦御园业委会是依据物权法相关规定，由西锦御园全体业主选举产生，并向政府行政主管部门备案成立的组织。即使如被告新大众房产公司新大众主张的原告西锦御园业委会的成立过程中程序存在瑕疵，鉴于原告西锦御园业委会已经备案通过，在原告西锦御园业委会的主体资格未经相关权利主体主张要求撤销或者由相关部门作出撤销的决定而被否定前，应当认为原告西锦御园业委会具有相应的主体资格，而被告新大众房产公司并非得主张撤销原告西锦御园业委会主体资格的权利主体。根据《浙江省物业管理条例》第十七条的规定，对于涉及业主共同利益的需要，经业主大会决定，原告西锦御园业委会可以以自己的名义提起诉讼。原告西锦御园业委会现起诉要求确认会所三楼房屋归西锦御园小区全体业主共有并行使物上请求权及主张赔偿损失，已经征得西锦御园小区业主通过书面的形式授权同意该书面征求意见形式的业主大会符合规定，决议合法有效，故原告西锦御园业委会具有本案原告的诉讼主体资格。物业管理区域内相关建筑物权属的确认、物上请求权及赔偿损失请求权的行使，系为了维护权利的现状、保护权利免受侵害的行为，属于物权的保存行为，对其他共有人即其他业主并无不利影响，其不同于物权的用益、处分行为，单个或部分共有人亦可行使，故无需按照《物业管理条例》第十一条及第十二条的规定必须经得专有部分占总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，即便上述书面征求意见形式的业主大会决议存在瑕疵，亦不影响原告西锦御园业委会具有本案原告的诉讼主体资格。被告新大众房产公司关于原告西锦御园业委会提供的证据不能反映其授权行为经得专有部分占总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告西锦御园业委会的起诉程序不合法，应予以驳回的抗辩不能成立，本院不予采纳。
二、关于涉案会所三楼房屋（即会所三楼社区服务用房、社区办公用房）的所有权如何确定的问题。
会所三楼房屋并非物权法上的法定共有部分，而是专有部分。会所三楼房屋具有构造上的独立性和利用上的独立性，能够登记成为特定主体所有权的客体。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，会所三楼房屋属于物权法所称的专有部分。既然属于专有部分，则涉案会所就不属于《中华人民共和国共有国物权法》第七十三条所规定的应当属于业主共有道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，亦不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的应当认为业主共有的部分。《中华人民共和国物权法》对会所三楼房屋的权属没有明确规定。会所三楼房屋的权属认定如果有相关法律规定的，应当根据相关法律规定确定；在没有法律规定的情况下，商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，则应按约定执行；没有规定也没有约定的情况下，区分投资情况具体确定：如果有证据证明会所的成本实际摊入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主共有；反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，确定所有权的归属。涉案会所三楼的房屋按照原告西锦御园业委会提供的房屋面积一览表以及本院调取的台州市发改委的回函内容显示为社区服务用房（含社区办公用房）。房屋面积一览表、台州市发改委回函的内容显示西锦御园小区一楼二楼的物业管理用房（含物业办公用房）的面积，已经达到了以原告西锦御园业委会诉称主张的西锦御园小区的地上总面积为基数按照《浙江省物业管理条例》第二十七条的规定计算的物业管理用房的面积要求。双方当事人在庭审过程中均认可公共部分的分摊面积不含西锦御园小区会所的建筑面积。在没有法律规定涉案会所三楼的房屋归西锦御园小区全体业主共有，商品房买卖合同也没有约定涉案会所三楼的房屋归西锦御园小区全体业主共有，以及原告西锦御园业委会也没有提供证据证明会所的成本实际摊入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分的情况下，原告西锦御园业委会主张涉案会所三楼的房屋归西锦御园小区全体业主共有的该部分诉讼请求不能成立，本院不予支持。
社区服务用房为社区居民休闲娱乐并获得公共服务的场所。本案涉讼的小区会所三楼房屋权属的确认，可能涉及小区所在的社区及街道办事处等的利息，且对的该房屋权属进一步分析认定已超过本院处理本案争议的诉讼标的需认定的要件实事的范围，故本院对该小区会所三楼房屋权属不进一步作出认定。相关权利主体如果确有必要，可就本案涉讼的小区会所三楼房屋的权属另行主张权利。
三、关于清空并迁出涉案会所三楼房屋（即会所三楼社区服务用房、社区办公用房）及赔偿租金及其利息的损失的问题。因并无法律规定及证据显示会所三楼的房屋属于西锦御园小区全体业主共有，故原告西锦御园业委会要求被告新大众房产公司立即清空、迁出西锦御园小区会所三楼的房屋并赔偿租金损失及其利息损失的诉讼请求均没有事实根据、权力基础及法律依据，故本院均不予支持。
综上，原告西锦御园业委会的诉讼请求均不能成立，本院依法均予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告台州市椒江区锦御园业主委员会的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告台州市椒江区锦御园业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审判员 黄苍林
二〇一八年二月十三日
二月十三日