上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3095号
上诉人（原审原告）向永清，XX年XX月XX日出生。上诉人（原审原告）马仕芳，XX年XX月XX日出生。上诉人（原审原告）杨昇联，XX年XX月XX日出生，汉族。上诉人（原审原告）吴文学，XX年XX月XX日出生，汉族。上诉人（原审原告）沃晓明，XX年XX月XX日出生，汉族。上诉人（原审原告）黄毅，XX年XX月XX日出生，汉族。上诉人（原审原告）夏艳，XX年XX月XX日出生，汉族。上诉人（原审原告）陆景容，XX年XX月XX日出生，汉族。上诉人（原审原告）万华林，XX年XX月XX日出生，汉族。上诉人（原审原告）王晓明，XX年XX月XX日出生，汉族。上诉人（原审原告）上海大汉灵芝保健品有限公司。法定代表人许文雅，董事长。以上上诉人之共同委托代理人刘申荣，上海市金茂律师事务所律师。以上上诉人之共同委托代理人邵锋，上海市金茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海市徐汇区实业大楼业主委员会。负责人陈摩根，主任。委托代理人毛光耀，上海市外滩律师事务所律师。委托代理人熊颖达，上海市外滩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海实开物业管理有限公司。法定代表人李培荣，董事长。委托代理人陈美芳，该公司员工。委托代理人戴奕青，该公司员工。上诉人向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、上海大汉灵芝保健品有限公司（以下简称大汉灵芝公司）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2004年8月9日，上海实开物业管理有限公司（以下简称实开公司）（乙方）与实业大楼房屋业主管理委员会（甲方）签订上海XX公寓物业管理服务合同一份，约定，甲方委托乙方对上海市XX路XX号、XX号的XX公寓（南楼、北楼）实行物业管理，委托管理期限为一年，自2003年11月30日起至2004年12月1日止。2004年8月（涂改为12月），实开公司（乙方）与实业大楼房屋管理委员会（甲方）签订备忘录一份，约定，XX公寓物业管理合同自2004年8月9日签订，合同到期为2004年12月1日，由于目前甲方正值换届选举，故甲方无法与乙方签订新的物业管理合同，…双方同意在新一届业主委员会未成立期间，继续按照原合同的约定权利义务履行相关管理、服务工作，直至新一期物业服务合同签署。XX公寓新的业主委员会仍处于换届中，实开公司至今仍为XX公寓实施物业管理与服务。上海实开物业管理有限公司的前身为上海实发物业管理有限公司，于2003年11月19日上海市工商行政管理局嘉定分局核准变更企业名称。实开公司曾于2010、2013年分别起诉XX公寓业主，要求业主支付物业管理费，上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民二(民)终字第2221号民事判决书认为，“物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。本案中，被上诉人作为业委会委托的物业管理企业，在提供了物业管理服务后，上诉人作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向被上诉人履行支付物业管理费的义务。被上诉人提供由小区业委会出具的证明、备忘录证实，在新一届业委会未成立期间继续按原合同约定履行。关于上诉人认为业委会出具的备忘录、证明未经民主程序不予认可，业委会作为业主大会的执行机构，系代表全体业主履行管理、服务小区的相关职责，其行为后果应由小区全体业主承担。至于业委会就小区管理及服务等事项所实施的行为是否取得业主大会授权，属于业主与业委会之间的内部事务，业主一般不得以业委会无权或越权为由对抗第三方。故本院对以上备忘录、证明的证明效力予以确认”，上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二(民)终字第457号民事判决书认为，“一、关于实开物业公司是否有权收取物业管理费的问题，根据本案查明的事实，实开物业公司系依据其与实业大楼房屋业主管理委员会所签订的《物业管理服务合同》及‘备忘录’的约定，为XX公寓小区提供物业管理服务，故实开物业公司有权依据上述物业服务合同的约定向XX公寓小区业主收取相应的物业管理费。至于实业大楼房屋业主管理委员会与实开物业公司签订《物业管理服务合同》是否经过小区业主大会的决议及授权，属小区业主的内部事务，非本案审理范围，…如认为业主管理委员会的行为违法，应依据法律规定及时、积极地行使业主的权利，…现以不可归责于实开物业公司的业委会内部事由主张实开物业公司无权收取物业管理费，法院不予采纳。二、关于本案《物业管理服务合同》是否已经终止的问题，根据‘备忘录’约定，在新一届业主委员会未成立期间，双方继续按照原合同的约定权利义务履行相关管理、服务工作，直至新一期物业服务合同签署，故糜某某主张本案物业管理服务合同已于2004年12月1日终止，缺乏充分、有效的证据，本院不予采纳。……”2014年9月，陆景容、马仕芳、姚某某等欲起诉要求撤销2004年8（12）月备忘录、2010年2月24日证明。原审审理中，承办法官释明，向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、大汉灵芝公司主张物业服务合同、备忘录无效并要求实开公司撤离小区，但小区物业不能处于无人管理、服务的状态，为此，向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、大汉灵芝公司表示，这应该是全体业主和业委会商议的问题，但向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、大汉灵芝公司可以提请居委会、街道房办解决，引进有资质的物业公司进行过渡管理。2015年4月1日至2015年7月15日期间，本案部分原告及小区部分业主在实业大楼业主委员会盖章的上海市徐汇区徐家汇街道办事处的申请函上签名，请求准许业委会以招投标形式引进一家物业管理服务公司以应急托管实业大楼物业服务，未获准许。本案承办法官曾于2015年8月30日到上海市徐汇区徐家汇街道办事处参加街道有关部门负责人与XX公寓部分业主的见面协调会，未有实质性解决方案。本案审理过程中，法院向上海市徐汇区住房保障和房屋管理局徐家汇办事处调取2002年11月新一届上海市徐汇区实业大楼业主委员会成员名册及备案合同、备忘录，该办事处留存的备案合同及备忘录与本案涉讼合同、备忘录订立日期均一致。原审审理中，向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、大汉灵芝公司起诉要求判令：1、确认实业大楼业委会、实开公司之间签订的物业管理服务合同和备忘录无效；2、实开公司立即终止履行物业管理服务合同、备忘录、立即终止为XX公寓小区提供物业管理服务；3、本案诉讼费由实业大楼业委会、实开公司承担。原审认为，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，实业大楼业委会须履行选聘、解聘物业管理企业的职责，选聘和解聘物业管理企业须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过。现向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、大汉灵芝公司提出，实业大楼业委会未获业主大会授权、未召开业主大会、未在XX公寓小区内召开选聘物业企业为议题的业主大会、未向包括向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、大汉灵芝公司在内的全体业主公布关于聘用物业的应聘条件、表决时间、表决方式等内容，也未向包括向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、大汉灵芝公司在内的全体业主发放选票就聘用实开公司组织进行表决，更未向包括向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、大汉灵芝公司在内的全体业主公布前述之合同和备忘录的情况下签订物业服务合同及备忘录之意见，实业大楼业委会自认未按物业管理条例履行相关的职责等，上述均属于小区业主的内部事务，现向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、大汉灵芝公司未进一步提供实开公司与实业大楼业委会间物业管理合同及备忘录存在恶意串通情形的充分证据，实开公司提供2003年2月18日上海实发物业管理有限公司与实业大楼房屋业主管理委员会签订的物业服务合同（管理期限为2002年11月30日至2003年12月1日），虽因未提供原件，本案对上述材料未予确认，但向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、大汉灵芝公司未对实开公司的前身实发公司于2002年已在XX公寓实施物业服务提出异议，本案讼争合同、备忘录签订于2004年8月，故讼争合同是续聘的物业服务合同，且上海市徐汇区住房保障和房屋管理局徐家汇办事处存档了讼争合同及备忘录，本案有部分原告早于2004年8月成为XX公寓业主，但均未依据法律法规及时、积极地行使业主的权利，实开公司在XX公寓小区实施物业服务十几年，故对向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、大汉灵芝公司要求确认实业大楼业委会、实开公司之间签订的物业管理服务合同和备忘录无效及实开公司立即终止履行物业管理服务合同、备忘录、立即终止为XX公寓小区提供物业管理服务之诉讼请求，法院不予支持。原审法院于二○一五年十二月八日根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，作出判决：驳回向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、上海大汉灵芝保健品有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币80元，由向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、上海大汉灵芝保健品有限公司共同负担。原审判决后，向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、大汉灵芝公司不服，向本院提起上诉，诉称，自2003年11月至2004年8月间，被上诉人实业大楼业委会未在XX公寓小区内召开选聘物业管理企业的业主大会，未就聘用被上诉人实开公司作为物业管理公司进行表决。上诉人要求确认讼争物业管理合同及备忘录无效的理由是该合同及备忘录违反了《物业管理条例》关于业主表决程序的规定，应认定为无效。原审以上诉人未进一步提供两被上诉人间签署物业管理合同及备忘录存在恶意串通情形的充分证据为由，驳回上诉人诉请，认定事实、适用法律错误。故请求撤销原判，改判支持上诉人原审全部诉请。被上诉人实业大楼业委会辩称，业委会成立之后，因业委会内部及业主之间意见不一，故形成现在局面，请求二审法院依法作出公正判决。被上诉人实开公司辩称，其公司于1992年与开发商签订前期物业管理合同对XX公寓进行物业管理，1996年XX公寓业委会成立，1998年其公司与XX公寓业委会签订物业管理服务合同，之后，双方于2001年、2003年、2004年续签物业管理服务合同，2004年年底，因XX公寓业委会在改选过程中，为保持XX公寓物业服务的连续性、稳定性，双方签订了备忘录，从2005年至今，XX公寓业委会改选工作未能正常进行，故其公司为XX公寓提供物业管理服务是有依据的，是合法有效的，其公司依据备忘录对XX公寓提供延伸服务，完全系为了XX公寓的稳定，其公司在XX公寓提供物业服务十几年，小区绝大多数业主接受其公司的服务，物业管理费收取率达95%以上，说明双方之间已经确立了服务与被服务的良好关系。即便物业管理服务合同及备忘录的签订程序有缺陷，责任也应由XX公寓业委会承担，与其公司无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理期间，实开公司提供2003年2月18日其公司前身上海实发物业管理有限公司（乙方）与实业大楼房屋业主管理委员会（甲方）签订的上海XX公寓物业管理服务合同原件一份，经质证，上诉人向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、大汉灵芝公司表示，对该合同之真实性没有异议，但与本案没有关联；被上诉人实业大楼业委会表示，对该合同没有异议。鉴于上诉人向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、大汉灵芝公司及被上诉人实业大楼业委会对该合同之真实性均无异议，且该合同与本案讼争合同存在关联，故本院对此予以确认。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，2003年2月18日，实业大楼房屋业主管理委员会（甲方）与上海实发物业管理有限公司（乙方）签订上海XX公寓物业管理服务合同一份，约定，甲方委托乙方对上海市XX路XX号、XX号XX公寓（南楼、北楼）实行物业管理，委托管理期限为一年，自2002年11月30日起至2003年12月1日止。本院认为，上诉人以两被上诉人间签订的讼争物业管理合同及备忘录违反《物业管理条例》的有关程序规定为由主张无效，但《物业管理条例》于2003年6月8日才予公布，于2003年9月1日起方予施行，而两被上诉人于2003年2月既已签订了物业管理服务合同，故《物业管理条例》的相关规定对双方此前已签订的物业管理服务合同并无溯及力。根据该合同约定，实业大楼业委会委托实开公司对XX公寓进行物业管理，委托管理期限自2002年11月30日起至2003年12月1日止。至合同期满，《物业管理条例》已经实施，实业大楼小区理应根据条例规定，及时召开业主大会，就物业公司的选聘或解聘作出决议。鉴于XX公寓小区并未及时召开业主大会就选聘新的物业公司作出决议，亦未作出决议明确对被上诉人实开公司予以解聘并要求其退出XX公寓小区的物业管理，故基于小区物业管理服务工作的特殊性，实开公司为维持小区物业管理服务工作的有序、稳定而继续为XX公寓小区提供事实上的物业管理服务，并无不当。双方于2004年8月所签订的合同期自2003年11月30日起至2004年12月1日止的讼争物业管理合同及备忘录，其实质是对实开公司为XX公寓小区提供事实物业管理服务的追认及确认，系对双方间原签订的物业管理服务合同权利义务的延续，也是XX公寓小区业主大会并未作出决议解聘实开公司的必然结果，而并非对物业公司的重新选聘，故上诉人主张讼争物业管理合同及备忘录无效，依据不足，本院不予采纳。需要说明的是，选聘、解聘物业服务企业属业主自主管理、自主决定事项，应由业主大会作出决议，上诉人等业主如对实开公司提供的物业管理服务不满而欲解聘实开公司并另聘其他物业公司，应通过业主大会作出决议。鉴于XX公寓小区业主大会至今并未作出决议解聘实开公司，亦未作出决议选聘其他物业公司以接替XX公寓小区的物业管理服务工作，故上诉人要求法院判决实开公司终止为XX公寓小区提供物业管理服务，其实质是要求国家司法权干预本应属于小区业主自治的事项，系以上诉人等部分业主的意志来取代小区全体业主的共同意志，本院对此难以支持。综上，原审判决对上诉人的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。上诉人上诉仍坚持其原审诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、上海大汉灵芝保健品有限公司共同负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年六月十三日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……