辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第02113号
上诉人（原审原告）：毕仲珍，女，1957年6月14日出生，汉族，无职业，现住沈阳市和平区。
委托代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：沈阳申通快递有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街5-1号2606。
法定代表人：俞淑玲，该公司经理。
委托代理人：杨雨龙，辽宁盛恒律师事务所律师。
上诉人毕仲珍因与被上诉人沈阳申通快递有限公司（以下简称为申通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2015）苏民二初字第76号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月24日受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2015年9月7日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
毕仲珍原审诉称，2013年9月18日原、被告双方签订了厂房租赁合同，双方在合同中约定的出租厂房情况为坐落于沈阳市苏家屯区沙河街道河柠路1号、租赁建筑面积为2418.8平方米，占地面积为10595平方米，厂房类型为混合结构，约定的租赁期限为3年，自2013年11月18日起至2016年11月17日止，在租赁合同的履行期间，被告未经原告同意擅自改变了租赁物用途，将一栋办公楼全部改做员工宿舍使用，住宿员工人数达百人，住宿员工不仅造成办公楼内原有设施严重破坏，而且室内气味难闻，卫生状况恶劣，住宿员工使用不同质量的电热毯等设施，存在极大安全隐患，苏家屯区公安分局下达整改通知，要求被告单位全部住宿人员于2014年12月18日前搬离，但被告至今未搬离。且被告在租赁期间，未经原告同意，擅自将租赁物转租，综上所述，请求判令解除原、被告签订的厂房租赁合同，判令被告恢复办公用途原状，赔偿损失5万元（具体数额以评估结论为准），诉讼费由被告承担。
申通公司原审辩称，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，被告已经按照合同约定，将第二年的租金25万元于2014年11月13日及15日分6次转账给原告指定账户。被告在承租期间，认真、切实地履行了合同义务，没有违约行为，被告租用原告房屋，用于存放货物，并安排相关人员在房屋内负责看管货物及相关的安全保障，以便对所存放货物进行看管、整理运输等。被告已经依据消防部门规定撤离了多余的工作人员。被告在履行合同过程中，没有违约行为，原告于2015年1月12日直接诉至法院要求解除合同，被告认为双方的合同是可以继续履行的，原告方完全可以实现合同目的，但在原告无意愿继续履行合同的前提下，被告同意原告要求解除合同的诉请，原告主张的赔偿损失5万元没有事实和法律依据，被告既无违约行为，也无侵权行为，应驳回原告的诉请，并且原告对自己的主张应提供证据予以证明，没有证据予以证明的，应驳回其诉请。
原审法院经审理查明：原、被告于2013年9月18日签订厂房租赁合同，约定原告将其坐落于沈阳市苏家屯区沙河街道河柠路1号厂房出租给被告，厂房建筑面积2418.8平方米，占地面积10595平方米。双方约定厂房装修期2个月，自2013年9月18日起至2013年11月17日止，装修期间免收租赁费，厂房租赁期限自2013年11月18日起至2016年11月17日止，租赁期限3年，年租金为25万元，并于每年的11月17日前将全年租金一次性交齐。2014年11月15日被告向原告交纳了2014年11月18日至2015年11月17日止的租金25万元。在承租期间，被告将办公楼改为员工宿舍，2014年7月28日沈阳市公安分局沙河派出所曾向被告下达责令改正通知书，指出：“办公楼改为职工宿舍，人数超员，无消防通道”，依据原告提供的现场照片及录像资料，至2015年1月4日承租标的物办公楼仍作为宿舍使用。2015年1月12日原告以被告改变租赁物用途及擅自转租为由，要求解除合同、恢复原状、赔偿损失，被告在庭审中表示同意解除合同，2015年2月18日经本院现场勘查，被告已将承租的房屋腾空，承租标的物办公楼内墙面大面积存在污渍，地面铺设的地板存在非正常使用造成的损坏。现原、被告双方尚未进行承租标的物交接。
另查明，在诉讼过程中原告申请对房屋恢复原状的费用进行鉴定，本院经法定程序委托辽宁华元工程造价咨询有限公司进行鉴定，该鉴定机构以本案不是完整的工程项目，没有施工图纸，当事人无法提供房屋原状的资料，无法开展造价鉴定工作为由退鉴，后原告变更申请为对租赁物内全部墙体大白、乳胶漆全部铲掉，重新施工，租赁物内全部地板更换费用、损坏的理石地面更换费用，灯具更换费用，卫生洁具更换费用、损坏的门及门锁更换费用进行司法鉴定，本院经法定程序委托辽宁中意慧佳资产评估有限公司进行鉴定，该鉴定机构以双方当事人对事实存在很大争议，无法认定装修各部位的污损是哪一方在使用中造成的，评估范围无法确定，房屋装修时间不确定，鉴定评估工作无法进行为由退卷。后经本院向原告释明，原告主张的恢复租赁物原状的诉请与赔偿修复费用的诉请只能择一诉讼，原告选择主张要求被告将租赁物恢复原状，并明确恢复原状指租赁物内墙面铲掉现有大白、乳胶漆，重新刮大白、刷乳胶漆，地板全部更换，损坏的大理石地面进行更换，损坏的灯具重新更换，损坏的洁具重新更换、损坏的门及门锁更换。
原审法院认为：原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应受该合同约束。现原告主张解除租赁合同，被告在庭审中亦明确表示同意解除合同，并已将承租的房屋腾退，应视为双方达成了解除合同的合意，对原告主张的解除合同理由，原审法院不再予以审查。合同解除后，被告应将租赁标的物返还原告，原告亦应将剩余租金返还被告，但原、被告双方就现租赁标的物办公楼内墙面、地面等污渍、损坏是否系被告承租期间产生的双方存在争议，原审法院认为原告提供的现场照片及双方当事人的陈述，可以认定被告存在将办公楼作为员工宿舍使用的事实，从现场照片反应的事实，办公楼内居住人员密集，在合同对租赁标的物用途未作明确或禁止性约定的情况下，被告对租赁标的物的使用仍应不超过通常的、合理的使用限度，被告将办公楼改作员工宿舍，并且人员居住密集的情况下，该使用已经超过了通常的、合理的使用限度，现租赁标的物办公楼内墙面大面积存在非正常使用情形下造成的污渍、地板存在非正常使用情形下的损坏，对此被告应承担举证责任，被告应证明在其承租之前该非正常使用造成的污渍及损坏就已存在，否则应推定系被告承租期间发生的，因被告未提供证据加以证明，故其应承担不利法律后果。现被告承租的办公楼内墙面大面积污损，故对原告主张的要求被告将办公楼内墙面铲掉墙皮、刮大白、刷乳胶漆的诉请，予以支持。关于原告主张的要求更换全部地板的请求，原审法院经现场勘查，地板存在非正常使用情形下造成的损坏，损坏点分布比较分散，但占总面积较小，未达到全部更换标准，对原告要求全部更换的请求，不予支持，但原告同意修复或考虑折旧费用，原审法院酌情判令被告赔偿原告地板损坏费用3000元，关于原告主张的更换门及洁具的诉请，原审法院认为未达到更换标准，对该诉请不予支持。关于原告主张的更换锁具及灯具的请求，原审法院认为锁具及灯具系低值易耗品，原审法院不再予以考虑。关于租金返还的问题，被告已交纳2014年11月18日至2015年11月17日止的租金25万元，原审法院于2015年2月18日现场勘查时租赁物已经腾空，被告未有证据证明其实际腾空房屋的时间点，故被告实际占用租赁房屋的时间原审法院计算至2015年2月18日，自2014年11月17日至2015年2月18日被告实际占用房屋3个月，按照双方年租金25万元计算，3个月应发生租金62500元（250000元／12×3）。关于房屋腾空后至今租金损失应如何承担的问题，原审法院认为被告虽于2015年2月18日将房屋腾空，但未有证据证明腾空后被告向原告交接了租赁标的物，关于被告辩称的其已委托法院组织双方当事人进行租赁标的物的交接，原审法院认为被告并未向法院提交申请，且双方当事人对被告应否对承租的办公楼承担修复责任争议较大，在该争议未决的前提下，司法权不应强行干预，但并不排除权利人采取自力救济措施的权利，被告未提供证据证明其履行了通知原告接收租赁标的物的义务，故租赁标的物仍应在被告控制之下，现被告应修复的部位未进行修复，但并不严重影响承租标的物的使用，考虑被告已于2015年2月18日将承租标的物腾空，令其承担全部租金损失亦显示公平，原审法院酌情判令被告分担2个月租金，另标的物修复需要合理时间，修复期间的租金亦应由被告承担，该期间原审法院酌定为0.5个月，故除已发生的租金62500元，被告尚应承担2.5个月租金52083元（250000元／12×2.5），原告应返还被告租金135417元（250000元-62500元-52083元）。关于原告主张的被告存在转租行为，租金不予返还的理由，原告并未提供证据，对其该项主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告毕仲珍与被告沈阳申通快递有限公司就位于沈阳市苏家屯区沙河街道河柠路1号房屋签订的租赁合同；二、被告沈阳申通快递有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将承租的上述第一项房屋中的办公楼内墙面铲掉现有墙皮、重新刮大白、刷乳胶漆并将房屋返还原告毕仲珍；三、被告沈阳申通快递有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告毕仲珍地板损失人民币3000元；四、原告毕仲珍于被告沈阳申通快递有限公司返还上述第一项房屋当日返还被告沈阳申通快递有限公司租金人民币135417元；五、驳回原告毕仲珍的其他诉讼请求。如未按时履行金钱给付义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告承担。
宣判后，毕仲珍、申通公司均不服原审法院判决，向本院提出上诉。毕仲珍上诉请求：1、撤销原审判决第三、四、五项，依法改判或发回重审；2、判令被上诉人将办公楼内的地板全部更换、损坏的理石地面进行更换、损坏的灯具、洁具、锁具、门及门锁进行更换；3、判决支持上诉人原审全部诉讼请求；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、被上诉人在承租期间擅自改变了租赁物的使用用途，违约在先，在未恢复原状及未交付转移给上诉人之前期间内的房屋租金不应由上诉人承担；2、被上诉人在本案中并未就租金提出反诉；3、被上诉人在租赁期间确系存在转租行为，按合同约定租金不应予以返还。
申通公司对此答辩称：关于租赁物的用途和使用等情况，原审法院予以了审理，原审原告请求要求解约，我方当庭表示同意，租赁合同关系随即解除，而我方已提前支付了全部一年的租金，返还合同解除后的租金是合法合理的，此部分不存在异议。
上诉人申通公司上诉请求：1、撤销原审判决第二、三、四项判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、对方无法证明房屋原状的情况下，应承担举证不能的后果；2、原审判决由我方分担2.5个月租金是错误的。2015年2月18日，法院及双方当事人共同到达房屋现场，经确认，承租房屋已全部腾空，是对方以种种理由推脱、回避，不与我方办理交接手续。
毕仲珍对此答辩称：坚持我方上诉主张；原审判决第二项正确，并无不当；根据我方在原审期间提供的现场的影像资料并结合当地公安机关的责令整改通知，均能证明申通公司对办公楼的使用超出了合理的使用用途及限度。
本院审理查明事实与原审查明事实基本相一致。
上述事实，有当事人陈述，租赁合同、现场照片、转账记录等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：根据我国合同法的相关规定，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人协商一致，可以解除合同。上诉人毕仲珍与上诉人申通公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方应按协议约定内容诚信全面履行各自的权利义务。由于双方在一、二审期间均表示同意解除合同并已将承租的房屋腾退，应视为合意解除该租赁合同，故本案应对双方当事人争议的合同解除之后的法律后果进行审理。租赁合同解除后，房屋承租人申通公司应将正常使用后的租赁房屋完好地返还给出租人毕仲珍，同时，毕仲珍应将多收取的租金返还给申通公司。
关于涉诉租赁房屋损坏赔偿问题，毕仲珍提出由于申通公司的非正常使用，造成租赁房屋损坏应予全面修复或赔偿的主张，原审法院依据现场勘察情况，并结合双方举证证明责任分配，判令申通公司对涉诉租赁房屋进行部分修缮、赔偿一定经济损失，并扣减修复所需一定时间的租金，基本上对出租人所受到的损失进行了适当弥补，应属正确。对于毕仲珍主张原审判决损失数额过低，并不同意返还多收取的租金，缺少事实和法律依据，本院不予支持。
关于涉诉房屋剩余租金返还问题，申通公司主张应从协商解除之日起即2015年2月18日起计算返还租金时间，而毕仲珍则认为原审中申通公司对此并未提起反诉，所以法院不应审理，对此，本院认为，作为合同解除后法律后果，对剩余租金返还问题在本案审理中一并处理，并不属于超出诉讼请求裁判的情形，且有利于纠纷的解决，减少当事人的诉累，原审法院对此予以判决并无不妥，毕仲珍的该上诉理由不能成立；对于毕仲珍应向申通公司返还多收取的租金时间计算问题，原审法院在综合考量了房屋腾空、修复等时间因素的基础上，酌定租金返还数额并无不当，故申通公司的上诉理由，本院亦不予采信。鉴于本案双方当事人均提出上诉，上诉期间发生的房屋闲置费用应属诉讼成本，应由双方共同承担，故对于二审期间的租金问题，本院不再另作调整。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计2100元，由上诉人毕仲珍、沈阳申通快递有限公司各自负担1050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。