山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终1003号
上诉人(原审原告)陶七娥，个体工商户。
上诉人(原审原告)万小日，个体工商户。
委托代理人陶七娥，住址同万小日。
被上诉人(原审被告)恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街69号国贸大厦西塔12层1201-1203号，组织机构代码证号66661402-5。
法定代表人顾朝晖，董事长。
委托代理人李宏，该公司合同管理部法务员。
委托代理人王文亮，该公司合同管理部法务员。
上诉人陶七娥、万小日因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院作出的（2015)小民初字第00577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人陶七娥,被上诉人恒大地产集团太原有限公司的委托代理人李宏、王文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原一审查明，2009年9月25日，二原告与被告签订了商品房买卖合同及补充协议，约定二原告购买被告开发的位于小店区真武路68号恒大绿洲小区21号楼2单元1204号商品房，面积100.4平方米，单价5048.86元，合同总价款506906元。商品房买卖合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2011年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人（原告）交付经验收合格的房屋。逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同文本第八条规定的证明文件，并签署交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房买卖合同补充协议第十条约定，出卖人（被告）应当在合同约定之日起540日内为买受人（原告）办理产权登记。合同还对其他内容作了约定。
二原告所购买的21号楼2单元1204号商品房，在2010年12月1日，经21号楼的勘察、设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论是通过验收。2010年12月9日恒大绿洲小区二期21#、22#、23#、24#楼经网上备案系统进行了工程竣工验收消防备案，备案号为140000WYS100004960，该工程根据建筑工程消防监督管理规定未被列入抽查对象。2010年12月19日进行现场电梯检验，并出具合格报告。2011年1月13日，被告向原告发出书面收楼通知书，通知原告按公司安排时间收楼，原告于2011年1月15日办理了收楼手续，并在楼宇情况反馈单中就相关问题进行了书面反馈，后实际入住。在原告入住之后，经常停水、停电、停止暖气供应。2012年10月30日，原告与山西国电科莱天然气有限公司签订城市燃气供应合同，并办理了用气手续。2013年7月，被告取得了该楼的竣工验收备案表。2015年3月4日，二原告所购买的房屋取得了产权证书。庭审中，二原告主张的逾期交付合格房屋的违约金其计算起止时间为2011年1月10日至2013年7月10日，逾期天数912天，总价款506906元，违约金计算为46229.8元，逾期办理房产证违约金从2011年1月10日起算540天，截止日期为2012年7月10日，逾期时间计算至2014年10月10日，为两年三个月，违约金为1140.5元。
太原市人防工程质量监督管理站于2015年3月6日向本院出具《情况说明》一份，内容为“小店区人民法院：贵院函调关于恒大地产集团太原有限公司开发的恒大绿洲小区项目，前期报建手续完整并已按规定修建防空地下室，其分别修建于该小区二期、四期、五期、七期内，该小区防空地下室主体工程已全部完工，我站按规定对项目进行了监督，目前二期防空地下室防护设备已安装到位，建设方尚未正式报验。特此说明！”
太原市环境保护局于2015年3月17日向本院出具《关于恒大绿洲项目竣工环保验收情况的说明》一份，内容为“恒大地产集团太原有限公司恒大绿洲项目于二00八年十月二十八日由我局以并环审批[2008]186号文对其环境影响报告书予以批复。该项目包含20栋小高层，43栋16-27层高层住宅，目前20栋小高层已建成，43栋高层住宅中32栋完工，11栋尚未完工。由于未全部建成，不具备环保竣工验收条件，故我局未组织对该项目的环保竣工验收。”
原一审认定，二原告与被告之间的商品房买卖合同及补充协议，是当事人之间真实的意思表示，该合同及协议约定的内容合法，对当事人均具有约束力，原、被告均应按照合同及协议的约定履行自己的义务。二原告在按合同的约定将购房款交付被告之后，被告应当按合同的约定向原告提供经验收合格的房屋，被告交付原告的房屋，在2010年12月1日经21号楼的勘察、设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论是通过验收，证明本案涉案房屋已经通过竣工验收，关于竣工验收备案登记表，在原告起诉之前被告也已经在建设行政主管部门备案登记，并实际取得竣工备案登记表，这也进一步证明了被告交付原告的房屋质量合格。关于原告所指的消防验收意见书，公安部2009年106号令《建设工程消防监督管理规定》及之后的119号令，均明确了住宅项目的消防设计和竣工验收采取备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，消防主管部门不再向住宅项目发放建筑工程消防验收意见书，该意见书自2009年5月1日起不再是住宅项目的交楼文件，原告以涉案房屋没有建筑工程消防验收意见书，交付的房屋不是验收合格的房屋的理由也不能成立。综合上述，原告向被告主张逾期交房违约金的理由和证据不足，本院不予支持。关于二原告主张的逾期办证的违约金，依据合同约定，房屋的交付时间是2011年1月10日，办证时间是从2011年1月10日之后计算540日，截止时间是2012年7月10日。被告为原告所购买的房屋取得产权证书的时间是在2015年3月4日，现原告主张截止到2014年10月10日的逾期办证违约金，被告也不能举证证明延迟办证的原因和责任在于原告方，对此被告应当按合同约定承担违约责任，向原告赔偿违约金1140.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告恒大地产集团太原有限公司在判决生效后十日内赔偿原告陶七娥和原告万小日逾期办房产证违约金1140.5元；二、驳回原告陶七娥和原告万小日的其它诉讼请求。
上诉人陶七娥、万小日上诉称，一、一审认定事实证据不足，认定错误，导致判决完全错误。被上诉人恒大地产太原公司与上诉人房屋买卖合同约定：交房时要经过消防验收合格，要经过五方验收合格，燃气要入户等。然而恒大地产太原公司视合同约定如废纸，在既未取得消防验收意见书，又未经过五方验收的情况下，在房屋存在种种质量问题，连基本的气、暖、水、电都不通的情况下，强行向上诉人及其他业主交房，（一）一审法院采信恒大地产太原公司提供的一份“五方验收记录”上的竣工日期为竣工验收日期，而不采信上诉人提供的政府部门出具的《规划验收认可文件》、《竣工验收备案表》所记载的竣工日期、竣工验收日期，完全错误。首先，该记录只在竣工日期一栏上填有2010年12月31日，在各单位验收签章处均没有签注验收日期，也就是说该记录只能证明该工程于2010年12月31日只是竣工、完工，一份没有签注验收日期的记录如何证明2010年12月31日是竣工验收日期？再次，恒大地产太原公司把其提供的记录上的竣工日期说成竣工验收日期，与上诉人提供的太原市住房和城乡建设委员会出具的《竣工验收备案表》上记载的“竣工验收日期”2013年5月3日不符，拖后28个月。应当以政府部门的文件记载事项为真实，也即该工程的竣工日期和竣工验收日期应以政府部门出具的文件记载为准。最后，恒大地产太原公司在向上诉人交房时2011年1月15日根本没有经过竣工验收，更没有经过竣工验收备案，燃气未通，窗户采用外平开等，既不符合合同约定，也不符合法律规定，房子不合格，不符合交房要求，当然应当承担违约责任。（二）一审查明21号楼经过消防验收备案并被列入抽查对象的事实没有任何证据，完全错误。恒大地产太原公司辩称消防验收制度已于2009年5月1日改为备案抽查制度，而商品房买卖合同签于2010年6月14日，恒大地产太原公司明知消防验收制度已经修改的情况下，依然在合同中约定取得《建筑工程消防验收意见书》为交房条件，那就必须履约。（三）一审罔顾《房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《住宅建筑规范》等法律法规对于交房的竣工验收备案、规划验收、消防验收、人防验收、环保验收、节能验收等其他条件，仅以合同约定为准，认为有了“五方验收记录”房屋就合格、就可以交付了，用合同约定来否定法律规定。（四）一审以起诉时房子已取得竣工验收备案表是合格的，就推定二年多前交房时出具过所谓的“五方验收记录”房子也是合格的，实在是极其荒谬。根据《建设工程质量管理条例》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定》竣工验收合格后十五日内应当竣工验收备案。如果恒大地产太原公司的房子交房时是经过验收合格的，为什么会在二年多后才备案？
二、一审未按所适用的法律进行判决。一审适用的法律有《合同法》第44条、第60条、第107条，这些条款规定应当按照合同约定全面履行合同义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案合同约定交付房屋的条件有取得《建筑工程消防验收意见书》、“五方验收记录”、燃气入户等，然而恒大地产太原公司在交房时并未取得《建筑工程消防验收意见书》、“五方验收记录”、燃气未入户，临时用电、经常停电、暖气不热等。
三、对于“五方验收记录”，也不是恒大地产太原公司随便写个连验收日期都没有的“五方验收记录”就能行的。“五方验收记录”必须在太原市建设工程质量监督站监督之下并签字、盖章，日期齐全的五方验收才是有效的。如果没有太原市建设工程质量监督站监督之下的五方验收就是无效的；如果太原市建设工程质量监督站发现工程存在上述任何一条质量问题，工程就不能通过验收，要经过整改后重新组织五方验收；如果竣工规划、消防、人防、节能、环保等没有先行验收，根本就不具备工程竣工验收的条件。请撤销一审判决第二项;依法改判被上诉人支付上诉人逾期交付合格房屋的违约金46229.8元。
被上诉人恒大地产集团太原有限公司辩称，上诉人所诉不属实，我方交付的是合格房屋。公安部2009年106号令《建设工程消防监督管理规定》第四章明确了住宅项目的消防设计和竣工验收备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，故消防主管部门不再向住宅项目发放建筑工程消防验收意见书，该意见书自2009年5月1日起不再是住宅项目的交楼文件。在合同约定交付时间，建筑工程消防验收意见书不再是交楼文件，我公司的房屋在具备了设计、施工、工程监理、勘察、建设单位共同确认的单位工程质量竣工验收记录及电梯验收文件后即具备房屋交付条件。请驳回上诉人的上诉请求。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案中关于交付房屋是否合格及竣工备案登记表问题，工程竣工备案登记制度属于建设行政主管部门的一种事后行政管理、监督行为，并非认定工程实际竣工验收时间的依据，且直至双方诉讼，建设管理部门并无涉案工程楼盘存在质量问题、不能通过竣工验收的认定。在双方所签商品房买卖合同中，对于“该商品房经验收合格”明确约定为“由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”，涉案21号楼在交付买受人所购商品房之前已经五方共同对工程质量进行验收并通过，符合合同约定；有关消防验收办理了系统备案，特种设备检验机构也出具了电梯验收合格的结论报告，故上诉人陶七娥、万小日主张恒大地产集团太原有限公司所交付楼房直至2013年7月才取得《竣工验收备案表》，交付时系为不符合合同约定的“不合格房屋”，理由不能成立。原审处理正确，上诉请求不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费984元由上诉人陶七娥、万小日负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉根
审 判 员 米青山
代理审判员 张 燕
二〇一六年九月五日
书 记 员 辛磊磊