江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沭开民初字第1219号
原告赵国凤，女，1978年11月23日生，满族，黑龙江省桦南县人，居民。
被告田广茂，男，1971年1月17日生，汉族，江苏省沭阳县人，居民。
原告赵国凤诉被告田广茂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理后，依法由代理审判员张磊娟独任审判，于2014年7月1日公开开庭进行了审理。原告赵国凤、被告田广茂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵国凤诉称：2013年9月24日，经沭阳县二十一世纪房产中介介绍，本人将沭阳县沭城镇xxx房屋出售给被告田广茂，总价格为48万元，并签订了房地产买卖契约及合同附加条款。该契约约定，田广茂先付首付款16万元，余款32万元由田广茂通过银行做按揭贷款付清，为配合田广茂做贷款，本人于2013年10月21日将上述房产过户给田广茂并由田广茂向本人出具欠据一份。后原告多次向被告索要剩余购房款未果。现请求判令被告田广茂给付原告购房款32万元、违约金176640元（按约定计算至2014年6月12日）及催款费用2600元并承担本案诉讼费用。
被告田广茂辩称：购买原告房屋约定总价款48万元，已付首付16万元，房屋过户后向原告出具欠据尚欠原告购房款32万元是事实。但原告没有把房屋钥匙交给我，原告还住在该房屋内，双方都存在违约，不同意支付违约金，且约定的违约金过高，要求调整。原告不存在催款费用，不同意支付。购买房屋时房子内有裂缝，原告承诺质量问题由她负责，当时开发公司给原告5000元处理中间裂缝。
经审理查明：2013年9月24日，原告赵国凤（甲方）与被告田广茂（乙方）签订《房地产买卖契约》，该契约约定，由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币叁万元正，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。本契约一经签字，乙方如违约，定金不退，甲方如违约，赔偿双倍金额的定金，违约定金与中介方各得50%。一、甲方自愿将座落在沭阳县xxx的房地产出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币肆拾捌万元正，￥480000.乙方按揭贷款付清甲方，付款方式：首付壹拾陆万元正（含定金），余款做银行按揭贷款，由银行直接打入甲方账户。三、甲方的义务，1.保证出售的房屋权属真实且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。2.协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。3.按约定交付日期腾空房屋并完好保留所应给乙方的附属设施及原装修。4.在房屋交付前负责户口迁出，结清水、电、气、有线电视、物管等费用。四、乙方的义务，按照房屋买卖合同中约定房款支付方式及期限支付定金和房款。五、双方同意于房款结清由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。七、违约责任：2.乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房地产（参照第五项），每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产房款千分之二的违约金。该契约还约定了其他相关费用。同日，原、被告双方签订《合同附加条款》，该条款约定“先做银行按揭贷款，银行贷款下来再过户。如果因乙方银行信誉不好，材料不齐，担保人不合格等造成贷款两个半月之内（以上所说两个半月是从甲方还清按揭贷款日开始计算）做不下来的问题，乙方将付全款，乙方承担中介费，银行按揭贷款费用；如果贷款下来，乙方承担中介费，银行按揭贷款费用。”
上述合同签订后，原告为配合被告做银行按揭贷款，于当日结清上述房产在中国银行股份有限公司沭阳支行的按揭贷款。2013年10月21日原告将涉案房屋过户给被告，被告于当日向原告出具欠据，该欠据载明“今欠到，田广茂欠赵国凤购房款（xxx室）余款。贷款到赵国凤账户此条自动作废。（人民币叁拾贰万元整），据.田广茂，2013.10.21”。后因被告原因未能办理按揭贷款，原告向被告索要欠款未果而成讼。
上述事实，有原告陈述、被告答辩、房地产买卖契约、合同附加条款、结清证明、欠据等证据予以证实。
本院认为：原告赵国凤与被告田广茂签订的房地产买卖契约系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应严格按照合同行使权利、履行义务。合同附加条款约定“如因被告银行信誉不好、材料不齐等造成贷款两个半月之内（以上所说两个半月是从原告还清按揭贷款日开始计算）做不下来，被告将付全款。”原告已于2013年9月24日结清贷款，被告因其自身原因在两个半月内未能办理按揭贷款，应向原告支付全部购房款，被告未向原告支付剩余购房款构成违约，原告要求被告支付购房款的诉讼请求成立，本院予以支持。被告辩称合同附加条款系迫于无奈签订，原告予以否认，被告未提供证据证实，对其辩解理由本院不予采信。被告辩称原告未向其交付买卖房屋钥匙构成违约，根据《房地产买卖契约》第五条约定“双方同意于房款结清，由甲方将上述房地产正式交付给乙方”，被告负有先行向原告付清购房款的义务，其未付清购房款，原告享有不向其交付房屋的抗辩权，况且，原告已于2013年10月21日将上述房屋过户给被告，故被告违约在先，原告不存在违约行为。原告主张自2013年12月9日起，根据《房地产买卖契约》第七条第2款“乙方不能按期向甲方付清购房款，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产款千分之二的违约金”的约定，被告应向其支付违约金至起诉之日。因双方约定的违约金过高，违约金应调整为按照中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算。原告关于违约金计算日期应从2013年12月10日起计算至起诉之日即2014年6月12日。原告主张催款费用2600元，被告予以否认，原告未提供证据证实，对其该主张本院不予支持。被告辩称房屋有裂缝，原告承诺质量问题由其负责，开发公司给原告5000元处理中间裂缝，原告对此予以否认，被告未提供证据证实，且其在签订房地产买卖契约前已对购买房屋的状况做了充分了解，其对该裂缝已知情，却未提出异议并同意购买该房屋，视为该房屋质量符合双方约定，故对被告的辩解理由本院不予采信。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告田广茂于本判决生效后五日内给付原告赵国凤购房款32万元及违约金（违约金以32万元为基数，自2013年12月10日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算至2014年6月12日止）；
二、驳回原告赵国凤的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8789元，减半收取4394.50元，保全费3020元，合计7414.50元，由原告赵国凤负担1098.50元，被告田广茂负担6316元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费8789元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：460101040004680，征收单位：宿迁市中级人民法院）。
代理审判员 张磊娟
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 张小青
附相关法律文书：
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。