湖北省武汉市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）鄂01民终5990号
上诉人（原审原告）：吴长虹，男，1956年11月17日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：王建峰，湖北恒康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴炳坚，男，1961年12月1日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：叶华，湖北云开正泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖见草，湖北云开正泰律师事务所律师。
原审第三人：孙菊英，女，1960年10月7日，汉族，住武汉市江汉区，
原审第三人：凌云科技集团有限责任公司，住所地武汉市江汉区建设大道417号。
法定代表人：亓龙光，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈炜，女，系该公司员工。
委托诉讼代理人：曹菲，女，系该公司员工。
上诉人吴长虹因与被上诉人吴炳坚、原审第三人孙菊英、原审第三人凌云科技集团有限责任公司（以下简称凌云公司）民间借贷纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初6290号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
吴长虹上诉请求：撤销一审裁定，支持吴长虹的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审对发回重审案件改变案由，且超期审理，程序违法。2.本案应属房屋买卖合同纠纷，一审认定《房屋买卖协议书》是借款的担保，违背了当事人自认的事实，双方存在真实的房屋买卖合同关系。3.双方签订的《房屋买卖协议书》是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为有效合同继续履行，本案标的物物权已经发生转移。4.一审适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定属适用法律错误。5.一审追加孙菊英为第三人属程序不当，且认定证据的尺度不当。6.案涉房屋不是军产，已经确认可以交易，故本案房屋买卖合同可以履行。
吴炳坚辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原裁定。一审法院对当事人相关权益已经释明，一审程序合法。之前的诉讼并没有确认本案就是房屋买卖，吴炳坚曾经提起诉讼不能证明本案就是房屋买卖。2007年6月30日吴炳坚出具了悔过书，明确房屋出租将租金还债，并无卖房的意思表示。2007年7月5日的房屋买卖协议内容前后矛盾，双方并未按照协议履行，协议内容双方并未认可，本案不是真正的房屋买卖。2007年7月8日吴炳坚向吴长虹出具借条，明确反映双方之间不是买卖，如果已经有房屋买卖行为不会在借条中再写卖房还款。吴炳坚是在家庭成员的见证下签订的协议和悔过书，家庭成员都已经在一审当庭作证。本案不是房屋买卖的法律关系，而是基于亲情的债务纠纷。约定用租金还款，之后发生争议，双方没有对账，如何还款没有达成一致，故还不还款不能反驳本案借款法律关系。
孙菊英述称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原裁定。
凌云公司述称，对上诉人与被上诉人家庭内部的事情不发表意见。案涉房屋因规划问题未办理不动产权证，目前不能办理房屋买卖产权过户登记。
吴长虹向一审法院起诉请求：1、确认吴长虹、吴炳坚于2007年7月5日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2、吴炳坚按照《房屋买卖协议书》的约定协助吴长虹在凌云公司办理房屋更名手续或协助前往房产局办理房屋过户手续；3、本案诉讼费用由吴炳坚承担。
一审法院查明，吴长虹、吴炳坚系兄弟关系，吴长虹系吴炳坚的二哥。2007年6月30日，因吴炳坚需要紧急偿还对外债务，在其多名家庭成员的见证下，写具《吴炳坚的悔过书和卖房还债计划》，吴长虹、吴炳坚及证人赵某、吴某1均在该悔过书上签名。2007年7月5日吴长虹、吴炳坚签订《房屋买卖协议书》，吴长虹、吴炳坚及证人赵某、吴某2、吴某3、吴某1均在该协议书上签名。协议书签订后，吴炳坚将本案诉争房将交付吴长虹；吴长虹将该房屋对外出租，其房屋租金由吴长虹收取。另，协议书签订后，吴长虹依据吴炳坚写具的《借款清单》为吴炳坚偿还多笔对外债务。2007年7月8日，吴长虹向吴炳坚支付借款39300元，吴炳坚向吴长虹写具《借条》。2007年7月26日，吴长虹为吴炳坚支付两笔电信业务费共计392.58元。2016年2月4日，吴炳坚将本案诉争房收回。2016年6月14日，吴长虹向一审法院提起诉讼，该院于2016年12月13日制作（2016）鄂0103民初4556号民事判决，吴炳坚不服该判决向本院提出上诉，本院于2017年4月26日以“武汉市建设大道417号凌云小区2栋4单元（门）2楼1号房屋系建设在军队土地上，该土地的性质未查清；诉争房屋未办理两证，房屋能否进行买卖，是否应经单位同意，一审未查清”为由裁定发回重审。
一审另查明，位于武汉市建设大道417号凌云小区2栋4单元（门）2楼1号房屋系吴炳坚所在单位中国人民解放军第五七一四工厂修建的直管公房，2001年2月8日，中国人民解放军第五七一四工厂依据凌云公司下发的[2000]集司字第093号通知，与吴炳坚签订《协议书》，约定中国人民解放军第五七一四工厂将本案诉争房屋按总价88296元的价格出售给吴炳坚。武汉市建设大道417号凌云小区内共建有20栋房屋，均系中国人民解放军第五七一四工厂修建的直管公房，该小区内的房屋因是部队集资建房，未在地方规划部门办理建房规划手续；其中16栋房屋已办理两证，下余4栋房屋（分别为2栋、13栋、14栋、16栋）因所在的位置由于武汉规划的变动被列入武汉规划红线范围内，因而导致未能办理两证，目前凌云公司就此事正在与武汉市规划部门进行协调，本案诉争房屋在未能办理两证的范围内。另，根据凌云公司提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》所载明的信息显示，武汉市江汉区建设大道417号凌云小区内修建房屋的土地使用权类型均为划拨，土地所属性质均为国有。本案在庭审过程中，向凌云公司询问了其公司对于吴长虹、吴炳坚房屋买卖的意见，凌云公司明确表示：吴长虹、吴炳坚签订《房屋买卖协议书》的时间在单位将房屋出售给吴炳坚之后，且吴炳坚与单位签订《协议书》并依约交付购房款后，对其所购房享有全部的权利，因此吴炳坚是否出售房屋无需经过单位的同意，公司对于吴长虹、吴炳坚间的房屋买卖不发表任何意见。
一审还查明，吴炳坚、孙菊英于1989年10月25日登记结婚，2001年8月22日经法院调解双方协议离婚；在协议离婚时对本案诉争房屋未进行分割。吴长虹、吴炳坚与证人吴某2、吴某3、吴某1系亲兄弟关系，证人赵某系吴长虹、吴炳坚及上述证人的母亲。
一审再查明，《房屋买卖协议书》签订之后，吴长虹除代吴炳坚偿还了对外债务、支付了水电费及电信业务费外，还于2007年7月8日向吴炳坚支付了借款，以上共计238365.78元。
一审法院认为，一、本案诉争房屋在未办理两证的情况下，是否必然导致房屋买卖合同无效。根据凌云公司提交的[2000]集司字第093号通知、《协议书》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》所载明的内容来看，应当认定，本案诉争房屋所对应的土地使用权类型为划拨用地，目前该房屋依据相关的政策，已房改至单位职工个人（吴炳坚）名下，该房屋不属于军产；未能办理权属证是由于历史原因所导致。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条的规定属于管理性的规定，而非效力性的规定，该规定仅对合同的履行（房屋的过户、更名）产生阻碍，合同是否有效不受该条规定的影响。故对于吴炳坚提出本案诉争房未办理两证不能转让，本案所涉房屋不具备合法性，双方签订的《房屋买卖协议书》无效的抗辩理由，因无法律依据，不予采纳。
二、吴长虹、吴炳坚的基础法律关系是房屋买卖还是民间借贷。《吴炳坚的悔过书和卖房还债计划》载明：“因本人负债累累，请求任何人能帮自己偿还债务……1、紧急还债，高利贷及信用卡透支约捌万元，必须在2007年7月之前还完，还完此债，本人愿将金银湖的贷款房两证交由最大债权人持有并保管……若有人帮我还完该款，本人愿意在五天内搬出营房村的现有住房用于出租……贷款房请大家积极帮忙代卖用于还清债务；2、单位同事的借款，靠出租营房村的房租还债，由二哥、三哥和我会同我单位负责人协商，由单位负责人每月从房租中按借条先后秩序和轻重缓急列清单归还；……6、租房还债和岗位的问题，……不得反悔收回出租房，该房用于继续出租还债，由单位向二哥、三哥转交监督执行权；……8、最后申明，以上7条是由本人多次请求家人协商达成，是本人还债意愿的真实表达式……”。吴长虹、吴炳坚及证人赵某、吴某1均在该悔过书上签名。经确认，该悔过书中所载明的“营房村的房屋”系本案诉争房。从上述内容来看，双方当事人当时的真实意思应为：由于吴炳坚对外债务需要偿还，如有人帮助偿还，吴炳坚则搬出营房村的房屋用于出租，将该房屋的租金用于还债，由吴长虹、吴某3监督执行。此后，双方签订《房屋买卖协议书》，该协议书载明：“吴炳坚为甲方，吴长虹为乙方；甲方因欠债还钱，自愿将位于凌云公司家属院内02栋4单元201号，面积为110.37㎡按3000元/㎡的单价买卖，总房价为330000元……甲方同意将房款由乙方代为还债……，在所有债务还完后将余款的50%用于交房贷，25%储蓄给儿子吴昊，另25%交给自己……，钱房两清后，该房产的权属由乙方所有”。吴长虹、吴炳坚及证人赵某、吴某2、吴某3、吴某1均在该协议书上签名。从该协议书所载明的内容来看，吴长虹、吴炳坚系房屋买卖关系。由此可见，《吴炳坚的悔过书和卖房还债计划》与《房屋买卖协议书》所反映出的当事人真实意思表示有矛盾，因此仅凭上述两份证据材料难以确定吴长虹、吴炳坚真实的基础法律关系。
经查明，吴长虹、吴炳坚在签署悔过书及协议书后，吴长虹于2007年7月8日向吴炳坚给付借款39300元，吴炳坚向吴长虹写具《借条》，载明：“今借到二哥吴长虹人民币参万玖仟参佰整（39300）用于还款陈姓高利贷，本人承诺10日内卖出现有空军十八厂内住房，用于归还此借款……”。经确认，该《借条》中所载明的“空军十八厂住房”系本案诉争房。吴长虹、吴炳坚在签订协议书后，吴炳坚将诉争房交付吴长虹，吴长虹收到房屋后将房屋对外出租并收取房屋租金。庭审中，吴炳坚申请证人赵某、吴某2、吴某3、吴某1出庭作证，上述四位证人均表示：吴长虹、吴炳坚是借款关系，之所以签订《房屋买卖协议书》是因为吴长虹要求在签订协议书后才帮助吴炳坚偿还对外债务，该协议书实际上是对双方借款的担保。虽然上述四位证人与吴长虹、吴炳坚均有利害关系，但上述证人在悔过书及房屋买卖协议上作为见证人均签名，对于查明吴长虹、吴炳坚的真实基础法律关系起到重要的作用，因此上述证人的证言应当作为本案定案依据。
根据上述证据材料、庭审查明事实及事件发生的时间顺序和行为并结合四位证人的证言来看，吴长虹、吴炳坚间的真实基础法律关系应为民间借贷，理由如下：1、从双方行为的时间顺序来看，吴炳坚写具悔过书在前，双方签订协议书在后；双方在签署协议书后吴长虹除代吴炳坚偿还对外债务及费用外，还于2007年7月8日实际履行了向吴炳坚出借款项的义务；另，吴长虹在签订协议后将本案诉争房屋对外出租并收取租金；上述行为与吴炳坚写具的悔过书中所表达的初衷（吴炳坚对外债务需要偿还，如有人帮助偿还，吴炳坚则搬出营房村的房屋用于出租，将该房屋的租金用于还债）基本一致。2、从2007年7月8日吴炳坚写具的《借条》所载明的内容来看，《借条》项下的39300元并非支付的购房款而是借款；另，从吴炳坚在该《借条》中的承诺来看，如双方在2007年7月5日就买卖了本案诉争房屋，那么吴炳坚应当承诺该款项从购房款中扣除，而非是“10日内卖出空军十八厂住房，用于归还此借款”。3、吴炳坚在签订协议、收取借款后虽然没有实际还款行为，但吴长虹收取房屋租金的行为应视为吴炳坚偿还部分借款；双方的上述行为符合民间借贷法律关系中出借款项、偿还款项的行为要件。4、四位证人均明确表示，吴长虹、吴炳坚是借款关系，《房屋买卖协议书》是基于吴长虹的要求所签，该协议书实际上是对双方借款的担保。
综上，吴长虹、吴炳坚间签订的《房屋买卖协议书》实际上是作为双方借款的担保，吴长虹、吴炳坚的真实基础法律关系应为民间借贷。吴长虹按房屋买卖合同纠纷提起诉讼，其事实依据不足。经释明，吴长虹仍坚持按合同关系进行诉讼，拒绝变更其诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，裁定：驳回吴长虹的起诉。案件受理费1000元，由吴长虹承担。
本院经审理查明，一审裁定认定的事实除吴炳坚对吴长虹实际支付的款项数额有异议外，其余属实,本院予以确认。
二审中，吴炳坚表示愿意偿还吴长虹的所有借款及利息。
吴长虹、吴炳坚之间是否构成房屋买卖法律关系是本案争议的焦点。
本院认为，吴长虹、吴炳坚虽签订了《房屋买卖协议书》，对房屋交易价格、付款方式均进行了约定。但双方并未严格按照《房屋买卖协议书》约定履行。吴炳坚当时在家人的参与下找到吴长虹，本意是请求吴长虹代为偿还债务，并非找吴长虹卖房。吴长虹在签署《房屋买卖协议书》后于2007年7月8日向吴炳坚给付借款39300元，吴炳坚向吴长虹出具的《借条》载明“今借到二哥吴长虹人民币参万玖仟参佰整（39300）用于还款陈姓高利贷，本人承诺10日内卖出现有空军十八厂内住房，用于归还此借款……”印证双方之间仍系借款关系。此后双方仍按照《吴炳坚的悔过书和卖房还债计划》“由于吴炳坚对外债务需要偿还，如有人帮助偿还，吴炳坚则搬出营房村的房屋用于出租，将该房屋的租金用于还债”执行。诉讼中吴炳坚、吴长虹的亲属赵某、吴某2、吴某3、吴某1均出庭作证证明吴长虹、吴炳坚之间是借款关系。故一审裁定认定吴长虹、吴炳坚之间的真实基础法律关系为民间借贷并无不当。民事案件案由是民事诉讼案件的名称，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是人民法院将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。本案中，吴长虹主张双方是房屋买卖合同关系，吴炳坚辩称双方实为借款关系，一审经审理认定双方之间真实法律关系为民间借贷，故本案案由定为民间借贷纠纷亦无不当。诉争房屋系吴炳坚、孙菊英婚姻关系存续期间购买的福利房，一审追加孙菊英为本案第三人参加诉讼程序并无不当。
综上，上诉人吴长虹的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，但一审收取案件受理费1000元不符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持裁定。
一审收取的案件受理费1000元应予退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一八年七月二十五日
书记员 杜 文