山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济任（中）民初字第575号
原告张学红。
原告丁长新。
两原告共同委托代理人（特别授权）陈杰，山东康策律师事务所律师。
被告济宁金梭纺织有限责任公司。
法定代表人赵新征，董事长。
委托代理人孙龙伟，本公司后勤保卫部部长。
委托代理人赵计锋，山东德亿律师事务所律师。
原告张学红、丁长新与被告济宁金梭纺织有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月21日受理后，依法由审判员楚孔岭独任审判，公开开庭审理了本案。原告张学红、丁长新共同委托代理人陈杰，被告济宁金梭纺织有限责任公司（以下简称金梭公司）委托代理人孙龙伟、赵计锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张学红、丁长新诉称，原告张学红、丁长新为夫妻关系，系被告济宁金梭纺织有限责任公司（原山东省济宁纺织器材厂）双职工。原告张学红于1985年12月工作，原告丁长新于1984年7月工作，双方于1988年5月结婚，住单位分配的宿舍。1994年6月13日被告（原山东省济宁纺织器材厂）进行住房改革，单位以1560.65元价格将住房出售给两原告。2003年1月被告搬迁，将原告住房拆除且未补偿，被告承诺在公司家属院解决住院。2005年7月被告将位于济宁市市中区红星东路18号9号楼3单元405号公房住房出售给原告，但被告违反国家关于城镇住房制度改革的规定，没有按城市公有住房管理规定的要求，对单位无房双职工按房改房成本价出售公有住房，而是以市场价格76920元强迫原告丁长新订立购房《协议书》并收取房款。同时，被告又按国家房改政策以房改房成本价19447.54元为原告张学红申办该住房房产所有权证。显然，被告行为违法并从中谋利，其行为严重侵害原告的合法权益。原告多次向被告讨要房产证及多次的房款差价，但被告拒不履行。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼。
被告济宁金棱纺织有限责任公司辩称，一、原告要求被告交付房产证的诉求不能成立。被告认可原告诉称双方于2005年7月18日所签订的购房《协议书》，但该协议书是在经过被告公开拍卖后原告自愿签订的，根本不存在被强迫的情形。与原告所签订的房屋买卖协议书成立而且生效。原告在2005年7月20日支付部分购房款65447.85元，原告对于剩余购房款13872.15元向被告出具了欠条。协议书和欠条均记录了付清购房款后将房产证交于原告被告在2007年1月17日为原告减免了2872.15元，原告实际应缴11000元，但是原告从2007年11月26日缴纳了2300元后，至今还欠购房款8700元。原告没有按照购房协议及欠条约定履行付款义务，因此原告无权要求被告依据购房协议书办理房产证。二、原告诉求被告退还多交房款49300.31元及赔偿利息损失，没有事实根据和法律依据。被告没有多收原告房款，所以不应退还。被告出售的房屋是经过了公开拍卖的程序，原告与被告签订的购房协议书系双方真实意思表示合法有效，并且被告在协议签订后就将该房屋交付原告使用。原告自愿履行了付款义务。现在原告无视客观事实，仍向被告主张退还房款差价的诉求，是没有事实根据和法律依据，因而不能受到法律的保护。因原告与被告未对所付购房款利息进行约定，原告要求被告承担利息的诉讼请求，依法也不应支持。三、本案原告所主张的诉讼权利早已超过法定的诉讼时效。根据《民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”的规定，本案案由是商品房买卖合同纠纷，被告与原告签订房屋买卖合同时间为2005年7月8日，即便最后缴纳房款的时间也是在2007年11月26日。至今已有7年多的时间，原告对其所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使，故该主张现已超过法定的诉讼时效。另外根据《民法通则》第140条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，诉讼时效的中断是指在诉讼时效期间进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待时效中断的事由消除后，诉讼时效期间重新起算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人；依照谁主张谁举证的原则，本案中原告也未举证证明其主张的诉求在此2年期间中断过。原告也拿不出任何证据，足以证明中断的事实。据此，原告为其主张未在法定诉讼时效期间行使，故该诉求已超过诉讼时效。
原告张学红、丁长新为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
一、两原告的户口本、身份证复印件，证明两原告系夫妻关系；
二、2005年7月18日原、被告签订的协议书一份，证明涉案房改房是按79320元购买的，依法申请法院撤销该协议书；
三、2005年7月20日交款收据，证明原告交纳房款65447.85元；
四、1994年6月13日收据，证明在1994年原告有一套房改房，原告交给被告房改房房款1560.65元；
五、济宁市房产交易监理处出具的证明一份，证明涉案房产产权人是张学红，产权证号：房改济34603，涉案房产已确权至张学红名下，属房改房；
六、原告从济宁市房产交易监理处提取的关于原告申报房改房的材料：1、公有住房买卖协议书是按照国家房改政策由被告以19447.54元卖给原告，但协议是由公司代签的，不是张学红本人签名。2、收据，也是公司代交的，没有张学红签名。3、职工家庭住房申请表。4、济宁市区购买调查表。5、山东省职工购买公有住房许可证。证明原告符合购买公有住房房改房的政策。由被告签字及相关部门盖章确定；
七、房产证复印件，证明涉案房产产权人是张学红，性质为房改房，成本价19447.57元。
经庭审质证，被告金梭公司发表了如下质证意见：
对证据一、五无异议。对证据二的真实性认可。但该协议是一般买卖，并不是房改房买卖。该协议第二条约定很清楚，双方无任何纠纷情况下，将房产证交给乙方。协议书是双方真实意思表示，合法有效。对证据三的真实性没异议。收款事由是购房款，并非房改房。原告自愿履行了购房义务。对证据四的真实性没异议。当时原告在被告处购得的房屋是企业宿舍，并非房改房，后该案拆迁，被告退还了房款。并且给付了原告租金7000元，2005年7月27日已经付清，该购房款与本案没有因果关系。对证据六，这是当时办理房改房的证据，签字并非原告本人，因此这些公有住房买卖协议书及交款凭据、申报表、调查表，是被告为其协助办理房产证进行的程序，但并非原告本人签字，因此没有法律效力。对证据七的真实性没异议。能证明双方签订商品房买卖协议后，被告协助办理房产证的事实。
被告济宁金棱纺织有限责任公司为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：
一、2005年7月20日丁长新出具的欠条一张，证明当时双方于2005年7月18日签订购房协议后，原告履行了部分付款义务，对剩余购房款13870.15元出具了欠条；
二、2007年11月26日收据一张，证明丁长新最后一次交纳购房款2300元。
经庭审质证，原告张学红、丁长新发表了如下质证意见：
证据一是我打的欠条，但是出于无奈打的。对证据二，该款系被告扣原告丁长新半年的工资，实际数额是3300元，原告也并未签字。
本院对上述其他证据的真实性予以采信。
根据以上认定的证据和当事人的陈述，本院确认事实如下：
原告张学红、丁长新系夫妻关系。两人系被告金梭公司职工。1994年6月13日，两原告在山东省济宁纺织器材厂（被告金梭公司前身）购买了住房，现已拆迁。
2005年7月18日，被告金梭公司与原告丁长新签订了“协议书”，被告金梭公司将位于“济宁市红星东路49号金梭小区9号楼三单元四层西户建筑面积为66.1平方的住房以每平方1200元的价格公开拍卖给乙方（丁长新）。并赠送面积为4平方的储藏室。乙方将79320元人民币交给甲方，完成房屋公开拍卖的全过程。”协议第二条约定，“甲方按拍卖承诺在本协议签订后的三个月内将房屋交给乙方，并协助办理房权证。在与乙方没有任何纠纷的前提下将房权证交给乙方。”同月20日，原告丁长新缴纳了房款65447.85元，其余房款则出具了欠条，“今欠金梭纺织公司商品房款壹万叁仟捌佰柒拾贰元壹角五分。还款日期与房产证同步。”2007年11月26日，被告金梭公司出具了2300元的收据，收款事由为“房款”。
2005年7月30日，原告张学红根据上述“协议书”中约定的房屋情况，填写了“职工家庭住房情况申报表”，在“房屋来源”为“购买公有住房”。
为办理该房屋的房权证书，山东省济宁纺织器材厂作为“售房单位”，与张学红签订了“公有住房买卖协议书”，并代张学红签字。该买卖协议书约定，“根据《济宁市出售公有住房暂行规定》等有关房改规定，乙方购买甲方公有住房一套”，该房款为19447.54元。该协议第五条约定，“乙方（张学红）系按成本价购房，产权归个人所有，按房改政策可以进入房地产市场，在依法进行产权转移时，按照届时的房改政策和房地产法律法规执行。”同日开具了房款为19447.54元的收据。并提交了“市区购房职工配偶住房及工龄情况调查表”。2005年6月30日，相关部门签发了“山东省职工购买公有住房许可证”【鲁房改字第146020195号】，“根据山东省人民政府鲁政发（1995）81号文件规定，经审查核实，本户职工符合按房改政策规定购买该套住房的条件，准予购买。”并注明了原告张学红、丁长新的家庭情况及房屋地点门牌号，产权单位等信息。
2005年8月4日，济宁市房产管理局颁发了该房屋的所有权证书，房屋所有权人为张学红，附记中注明“储藏室6.00平方米房改房成本价19447.54元。”现该证书在被告处。
2013年12月31日，原告张学红到济宁市房产交易监理处查询该房屋的登记情况时，查询到如下信息：“产权人：张学红，产权证号：房改济34603，座落位置：红星东路49号纺织器材厂宿舍9号楼3单元4层西室，面积：64.10，规划用途：住宅。”
现原告诉至本院，请求法院判令被告金梭公司交付给原告房权证，并退还多交的房款差价49300.31元及利息损失。
本院认为，房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定。购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。本案中，根据【鲁房改字第146020195号】“山东省职工购买公有住房许可证”认定的“经审查核实，本户职工符合按房改政策规定购买该套住房的条件，准予购买。”且济宁市房产管理局据此为原告张学红颁发了该房屋的所有权证书，故，应认定两原告符合“按房改政策规定购买该套住房的条件”，应享受有关房改的优惠政策。按照“公有住房买卖协议书”及房权证书，应认定该房改房的成本价为19447.54元。享有该优惠的主体应为两原告。而被告金梭公司却隐瞒两原告享有房改优惠政策的真实情况，将该房屋按照市场价格又销售给原告丁长新，因此，被告的行为可以认定为欺诈行为。我国《合同法》第五十四条规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”原告在知悉该房产系房改房（2013年12月31日）后，申请撤销该协议书，该申请未超过一年的除此期间，因此，本院依法予以支持。故，该被撤销的合同自始没有法律效力，原告为被告出具的欠条的行为亦不具法律效力。我国《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告具有过错，应退还多收取原告的（65447.85元＋2300元-19447.54元］，并支付占用该资金期间的银行利息。
综上所述，本院认为，原告张学红、丁长新请求法院判令被告金梭公司交付给原告房权证，并退还多交的房款差价49300.31元及利息损失，理由正当，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告济宁金梭纺织有限责任公司于本判决生效后3日内，交付原告张学红、丁长新房屋所有权证书【产权人：张学红，产权证号：房改济34603，座落位置：红星东路49号纺织器材厂宿舍9号楼3单元4层西室，面积：64.10平方米】；
二、被告济宁金梭纺织有限责任公司于本判决生效后3日内，退还收取原告张学红、丁长新的购房款48300.31元（65447.85元＋2300元-19447.54元］，并支付占用该资金期间的银行利息（自2005年7月19日起至本判决生效付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
如果被告济宁金梭纺织有限责任公司按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取5800元，诉讼保全费4420元，由被告济宁金梭纺织有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 楚孔岭
二〇一四年五月八日
书记员 胡丽丽