浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙05民终55号
上诉人（原审被告）：昌硕街道穆王城社区居民委员会，住所地安吉县递铺镇昌硕街道穆王城社区。
法定代表人：王玉敏，社区主任。
委托代理人：徐兆红，浙江求直律师事务所律师。
委托代理人：范璐燕，浙江求直律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：曹芒珍。
委托代理人：诸德余，安吉县递铺法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：朱明仓。
上诉人昌硕街道穆王城社区居民委员会（以下简称穆王城居委会）因与被上诉人曹芒珍、朱明仓返还原物纠纷一案，不服安吉县人民法院（2015）湖安孝民初字第414、415号民事判决（原审因本案与曹芒珍诉穆王城居委会、张永花返还原物纠纷一案案情相同，故两案合并审理并作出判决），向本院提起上诉。本院于2016年1月13日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2004年7月24日、9月28日，穆王城居委会将鼎盛街商住楼项目交由安吉县城南房地产开发有限公司（以下简称城南公司）开发建设（合作开发建设），后双方发生纠纷，穆王城居委会于2006年1月13日向湖州市中级人民法院提起诉讼，要求城南公司付清营业用房的购房款1704万元，并承担违约金520.80万元。2006年4月11日，穆王城居委会与城南公司在湖州市中级人民法院主持调解下，达成调解协议，约定包含（之后已确权给曹芒珍）安吉县递铺镇鼎盛街1号、3号房在内的所有底层商业用房全部归穆王城居委会所有，具体办理证照事宜按照合作开发协议书以及该协议的补充规定履行。同时，该协议第四条约定：穆皇城居委会应当支付安吉县城南房地产开发有限公司1820810.30元，自协议签署三个月内（即2006年7月10日前）全部归还，到期不付的，则在穆皇城居委会拥有的小屋沿商住街底层商业用房折抵。到期后，穆皇城居委会未按约支付款项；城南公司遂于2006年10月25日与曹芒珍签订《商品房买卖合同》（浙商合湖字0011987号），约定将鼎盛街商住楼1幢底层1号和3号房（属于前述调解协议中第一条约定归穆皇城居委会的房屋）出售给曹芒珍，面积93.76平方米，房价为50万元，合同办理了登记备案。同日，城南公司与曹芒珍签订“协议书”，约定用城南公司欠曹芒珍的60万元中的50万元债务折抵购房款，城南公司于2006年11月16日向曹芒珍交付了房屋，2007年7月17日，因穆皇城居委会依据前述民事调解书向湖州市中级人民法院申请执行，湖州中院向房产登记部门发出强制执行通知书、将强制执行公告张贴于鼎盛商住楼的醒目处，要求城南公司于2007年7月30日前迁出底层营业房，公告安吉县城南房地产开发有限公司迁出房屋（含本案讼争房屋），将房屋交付给穆皇城居委会。2007年8月1日，穆皇城居委会占有执行公告所称的房屋，将房屋出租以获取租金。2008年7月23日，穆皇城居委会以曹芒珍与城南公司签订的《商品房买卖合同》无效为由，向原审法院起诉，经审理，该院认定曹芒珍系善意购房人，穆皇城居委会提出的《商品房买卖合同》无效理由不能成立，判决驳回了穆皇城居委会的诉讼请求，后穆皇城居委会提出上诉，湖州市中级人民法院于2009年1月19日作出（2009）浙湖民终字第18号民事判决书，判决维持原判。之后，因故穆皇城居委会与曹芒珍均未取得诉争房屋的产权登记证书，因穆皇城居委会对外出租讼争房屋，曹芒珍向讼争房屋的承租人讨要房屋不成（曾提起诉讼），于2015年1月7日以与穆皇城居委会对该房屋的所有权存在纠纷为由，向原审法院起诉，要求确认该房屋的所有权归属，该院于2015年3月17日作出（2015）湖安孝民初字第44号民事判决，确认该房屋归曹芒珍所有，穆皇城居委会不服，提出上诉，湖州市中级人民法院于2015年7月14日作出二审判决，维持原判。现曹芒珍已经办理了房产登记手续，取得了房产证（证号：安房权证安吉字第××号）；产权证登记面积93.93平方米。穆皇城居委会占有房屋后，即将鼎盛街商住楼1幢底层1号和3号房出租给朱明仓、张永花开店，收取租金，曹芒珍能够提供的租赁合同中，只有2013年1月23日租赁给朱明仓（承租期至2015年12月31日）、于2009年3月9日租赁给张永花开店的租赁合同，但朱明仓2008年即以该房屋为经营场所办理工商登记，张永花在2009年以该房屋为经营场所办理工商登记过程中，均由穆皇城居委会提供的经营场所证明给工商部门。2014年8月15日，曹芒珍以行使物权为由，诉请原审法院判决朱明仓、张永花腾空房屋，交还曹芒珍，该院以曹芒珍尚未取得所有权为由，驳回起诉。2014年10月21日，穆王城居委会与朱明仓、张永花又订立的租赁合同，约定租期至2017年9月30日止。朱明仓、张永花以买卖不破租赁，主张租期未到期，曹芒珍收房不成及其租金损失如何计算问题，各方当事人协商未成，曹芒珍遂向原审起诉，请求判令：1、穆王城居委会、朱明仓、张永花立即腾空安吉县递铺镇鼎盛路1号、3号房屋（现明仓超市）交付给曹芒珍。2、穆王城居委会、朱明仓赔偿其租金损失163598元（即从2008年9月1日起至2015年9月30日止）；穆王城居委会、张永花赔偿其租金损失155161元（从2009年3月至2015年9月30日止）。另经安吉县价格认证中心价格评估，案涉房屋2009年度租金每平方米30元/月；2010年度35元/月；2011年度36.75元/月；2012年度45元/月；2013年度47.25元/月；2014年度49.61元/月。
原审认为，本案争议的焦点有二，一是穆皇城居委会、朱明仓、张永花占有房屋是否构成对曹芒珍的侵权？二是承租人朱明仓、张永花能否依据2014年10月21日与穆皇城居委会订立的租赁合同主张“买卖不破租赁”，继而拥有继续承租的权利？一、关于穆皇城居委会、朱明仓、张永花占有房屋是否构成对曹芒珍的侵权？首先，穆皇城居委会与安吉县城南房地产开发有限公司合作开发建设鼎盛街商住楼，发生纠纷后，以与安吉县城南房地产开发有限公司的调解协议并经法院确认，并以法院的执行公告为依据，占有递铺镇鼎盛路1号、3号房屋，即使从曹芒珍手中占有，其占有行为不能认定为恶意占有，其占有行为有合法的依据，但此后，2009年1月19日湖州市中级人民法院作出（2009）浙湖民终字第18号民事判决，驳回了穆皇城居委会要求确认曹芒珍与安吉县城南房地产开发有限公司房屋买卖合同无效，穆皇城居委会占有房屋就失去了合法的依据，不应当继续以合法占有人的身份对外出租该房屋，其继续占有曹芒珍业已经占有的房屋，构成不法占有。理由如下：1、湖州市中级人民法院就穆皇城居委会与安吉县城南房地产开发有限公司合作开发纠纷所达成的民事调解书，系债权争议双方达成的解决纠纷的一致意思表示，内容不违反法律强制性规定，法院依法确认其合意内容有效，但其本身不是穆皇城居委会获得房屋产权的法律文书凭据，也不能对抗民事协议之外的善意第三人，且调解书同时规定了穆皇城居委会不履行债务的，可以以房屋折抵给安吉县城南房地产开发有限公司，更说明该民事调解书不是穆皇城居委会取得该房产所有权的依据；2、法院在执行活动中的执行措施（执行公告）只提供了穆皇城居委会获得房屋产权的可能性，对法院的强制执行活动，案外人依法有权提出异议或者另行提起诉讼以生效的法律文书约束之。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，因此，当事人之间对房屋产权的争议，以提起诉讼，法院审理后作出生效裁判，对争议双方具有终局效力。穆皇城居委会占有的房屋，在其与曹芒珍、城南公司就买卖合同是否有效的纠纷，法院作出判决后，对各方当事人有约束力，当事人应当遵守，否则，构成行为的不法性。其二，曹芒珍与城南公司订立买卖合同后，本已经取得房屋占有权，因穆皇城居委会的转移占有行为，致使其实际无法自力救济取得占有房屋的权利，2009年1月19日湖州市中级人民法院作出（2009）浙湖民终字第18号民事判决后，其合同权利得到了法律认可，即在办理房产登记手续前，曹芒珍的合法占有得到了法律的认可，因此，穆皇城居委会的占有行为构成对曹芒珍的民事权益（将房屋出租获取收益）的损害，该权益并不以是否办理房屋登记为前提，占有即可收益，穆皇城居委会占有房屋的行为与曹芒珍民事权益损害之间存在因果关系，此种民事权益，虽曹芒珍尚未被确认为物权所有人，曹芒珍对物的合法占有受到不法侵害的，属于侵权责任法的保护范畴，《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”，第十九条：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”综上，穆皇城居委会没有法律依据占据房屋的行为存在明显过错，对曹芒珍的损失，应当承担赔偿责任。此种赔偿责任，不是以穆皇城居委会实际收取的租金为依据，应当以房屋租赁期间的市场价为准，依照鉴定报告鉴定的单价，从2009年1月19日起算。2009年曹芒珍主张以10个月计算：93.93*30元/月*10=28179元；2010年度39450.60元；2011年度41423.13元；2012年度50722.20元；2013年度53258.31元；2014年度55918.41元；2015年租金标准按2014年计算9个月为41938.81元。合计损失：310890.46元。朱明仓、张永花作为房屋的承租人，在曹芒珍没有产权凭证的前提下，依据自己与穆皇城居委会订立的租赁合同，按照约定向穆皇城居委会缴纳租金，使用房屋，基于曹芒珍也没有办理房产登记手续，因此，承租人的前期承租行为不存在过错，对曹芒珍的财产损失，不应承担民事责任。二、关于承租人朱明仓、张永花能否依据2014年10月21日与穆皇城居委会订立的租赁合同主张“买卖不破租赁”，继而拥有继续承租的权利的争议，原审认为，朱明仓、张永花没有依据租赁合同继续租赁该房屋的权利，理由如下：首先，曹芒珍与穆皇城居委会房屋所有权纠纷的终审判决的时间点并不是买卖合同的订立时间，如果引用买卖不破租赁的规则，则应当是以曹芒珍与城南公司的买卖合同订立时间为准，即曹芒珍早在2006年10月份订立的买卖合同，出卖方也不是出租人穆皇城居委会，因此，朱明仓、张永花不存在继续承租房屋的法律依据；其二、穆王城居委会与朱明仓、张永花订立房屋租赁合同2014年10月21日前，曹芒珍曾依据该判决向原审法院起诉要求朱明仓、张永花返还房屋未成，应当认定合同双方明知曹芒珍的房屋买卖合同被判决认定有效，并明知曹芒珍与穆皇城居委会存在所有权纠纷，朱明仓在前一个合同没有到期（2015年12月31日到期，张永花的前一个合同曹芒珍未提供，按照2009年的合同，双方三年一租的惯例，也应当是2015年12月31日到期），却抢先于2014年10月21日订立新的租赁合同，明显属于合同双方恶意串通损害曹芒珍利益的行为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，该租赁合同无效。综上，现曹芒珍已经取得该房屋的所有权，朱明仓、张永花依法应当向曹芒珍返还房屋。故曹芒珍的诉讼请求，予以支持，但赔偿损失计算有误，予以调整。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条；《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条的规定，判决：一、朱明仓、张永花应当向曹芒珍返还安吉县递铺镇鼎盛街商住楼1幢底层1号和3号房屋，限朱明仓、张永花于判决生效后三十日内履行；二、昌硕街道穆王城社区居民委员会应当赔偿曹芒珍租金损失310890.46元（计算至2015年9月），限昌硕街道穆王城社区居民委员会于判决生效后十日内清偿；三、驳回曹芒珍的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2015）湖安孝民初第414号案件受理费1785元（已减半），（2015）湖安孝民初第415号案件1700元（已减半），合计3485元（已减半），由昌硕街道穆王城社区居民委员会负担，限于判决生效后七日内缴纳。
宣判后，穆王城居委会不服，向本院提起上诉称：原审认定上诉人自2009年1月19日丧失对案涉房屋的合法占有与（2009）浙湖民终字第18号判决认定的法律效力相违背，缺乏事实与法律依据。（2009）浙湖民终字第18号民事判决虽判决驳回了其要求确认曹芒珍与安吉县城南房地产开发有限公司房屋买卖合同无效的诉请，但亦认可（2006）湖民一初字第6号民事调解书的效力。故上诉人没有侵权事实，不应自2009年1月19日起赔偿曹芒珍租金损失。退一步说，即使法院认定上诉人应当赔偿曹芒珍租金损失，也应以上诉人实际收到的租金为限，按评估标准计算与市场价值相违背，也不公平。故请求二审法院撤销一审判决第二项，驳回曹芒珍该项诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人曹芒珍答辩称：被上诉人一审时已提交了两份生效判决，足以证明案涉房屋所有权归被上诉人所有，上诉人系不法占有。上诉人提出应以其实际收取租金确立占有的时间的理由，不能成立。被上诉人主张的是赔偿，不是返还租金，原审按价格认定中心鉴定价格确定赔偿数额有事实依据，且一审中上诉人未对价格认定中心给出的价格提出异议。上诉人在判决确认被上诉人与城南公司买卖合同有效的前提下，继续强行占有案涉房屋，且以低于市场价一半的价格出租给第三人，主观上存在恶意。故请求二审法院驳回上诉。
被上诉人朱明仓答辩称：我们是2008年开店的，案涉房屋之前是上诉人出租给的小商品市场，到2013年小商品市场搬走后，我们与上诉人协商签订了合同，租金支付到现在，租期以合同为准。
二审中，上诉人穆王城居委会向本院提交了以下证据：
1、鼎盛街商住楼8、10、11、12、13、14、16、18号商铺的租赁合同、租金收据、房产证、租金计算明细表各一份，用于证明案涉房屋相邻商铺2009年-2014年的租金标准远低于一审曹芒珍提供的鉴定报告，该鉴定报告不能作为实际市场价格的依据。
2、再审申请书、受理通知书各一份，用于证明上诉人已对案涉生效判决申请再审，案件正在再审审查中，本案应中止审理。
3、（2008）安民初字第993号民事判决书一份，用于证明案涉房屋已交付上诉人，城南公司未曾交付曹芒珍案涉房屋。
上述证据，被上诉人曹芒珍质证认为，对于证据1的真实性没有异议，对其合法性和关联性有异议，上诉人与第三人签订租赁合同确定的租赁价格不能作为案涉房屋市场价的依据，市场价应以有资质的价格认定中心出具的鉴定报告为准，且上诉人提供的房屋地段与案涉房屋地段不符；对于证据2的真实性没有异议，但我们认为根据民诉法的规定，当事人申请再审、抗诉，不影响已生效法律文书的效力；对于证据3，正是因为执行的原因，所以城南公司未将案涉房屋交付被上诉人，上诉人的证明目的不能达到。被上诉人朱明仓经质证没有异议。本院经审查认为，证据1与本案缺乏关联性，无法证明案涉房屋租赁的实际市场价格，不予认定；对证据2的真实性予以认定，但不影响本案的审理；对证据3的真实性予以认定，但（2015）浙湖民终字第265号生效判决对此已作出评判，该证据不能达到上诉人的证明目的。
被上诉人曹芒珍、朱明仓二审中未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为穆王城居委会是否构成对曹芒珍的侵权，进而应否赔偿租金损失以及租金损失的具体数额如何认定。穆王城居委会上诉认为原审认定自2009年1月19日起穆王城居委会丧失占有案涉房屋的合法依据，构成侵权，缺乏事实和法律依据。对此本院认为，曹芒珍与城南公司签订房屋买卖合同后，本已取得案涉房屋的占有权，虽然之后穆王城居委会依据（2006）湖民一初字第6号民事调解书申请执行，实际占有了案涉房屋，但（2006）湖民一初字第6号民事调解书并不直接引起物权权属的变动，也不能以此对抗不特定的善意第三人，至于法院的执行措施也仅是暂时赋予了穆王城居委会对案涉房屋的控制权，故案涉房屋的所有权并未因此发生变动。2008年7月23日，穆王城居委会起诉要求确认曹芒珍与城南公司签订的关于案涉房屋的《商品房买卖合同》无效。穆王城居委会主动提起该案诉讼本身，即表明穆王城居委会已经意识到占有案涉房屋合法性丧失的可能，后该案经法院审理于2009年1月19日作出生效判决认定曹芒珍与城南公司间房屋买卖合同有效，驳回了穆王城居委会的诉讼请求，即（2009）浙湖民终字第18号民事判决。至此，曹芒珍与城南公司以发生案涉房屋物权变动为目的的房屋买卖合同关系得到法律的认可，穆王城居委会作为案件当事人理应明知判决结果并受其约束，穆王城居委会继续占有案涉房屋并对外出租的行为，已经侵犯了曹芒珍作为善意购房者的权益，故原审认定穆王城居委会自2009年1月19日起构成对曹芒珍的侵权并无不当。鉴于穆王城居委会存在上述侵权行为，曹芒珍行使相应损害赔偿请求权于法有据，穆王城居委会对曹芒珍的相应损失，应当承担赔偿责任，曹芒珍主张参照案涉房屋占用期间租赁市场价格确定其损失，亦符合相关法律规定。至于赔偿损失的数额问题，穆王城居委会上诉主张原审采纳安吉县价格认证中心的价格认证报告与客观事实不符。对此本院认为，穆王城居委会出租同一地段房屋的租金情况不能代表该地段所有房屋的租赁价格，也不等同于该地段房屋租赁的市场价格，穆王城居委会二审中以此为由申请对案涉房屋租赁单价重新进行鉴定依据不足，本院依法不予准许。安吉县价格认证中心具有法定的价格鉴定资质，其出具的鉴定报告可以作为确定案涉房屋租赁市场价格的依据，原审予以采纳并无不当。
综上，穆王城居委会的上诉理由因无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3570元，由上诉人穆王城居委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 费思杰
代理审判员 周寅潇
代理审判员 葛奕超
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 贾艳红