天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0045号
原告天津市设备调剂租赁公司，住址天津市和平区云南路11号。
法定代表人杜广海，总经理。
委托代理人车轻，该公司职工。
委托代理人张琦，秋水律师事务所律师。
被告艾文甫。
委托代理人金魁贤，天津旗帜律师事务所律师。
原告天津市设备调剂租赁公司与被告艾文甫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告天津市设备调剂租赁公司的委托代理人车轻、张琦，被告艾文甫的委托代理人金魁贤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津市设备调剂租赁公司诉称，原、被告于2010年6月26日签订房屋租赁合同，约定将天津市和平区×号房屋租赁给被告用于经营。租赁期限自2010年6月27日至2011年6月26日。合同期满后，原告向被告提出不再续签合同，被告却迟迟不把房屋交还原告，至今已违法强占了25个月。25个月的非法占用房屋损失赔偿金为187500元，滞纳金为11250元，合计198750元。原告于2013年5月21日再次书面向被告发出通告要求归还房屋，被告却不与原告沟通，也不归还房屋。因此原告诉至法院，请求判令：1、判令被告腾空坐落于天津市和平区×号的房产并交予原告；2、判令被告赔偿原告违约强占房屋期间给原告造成的损失，比照年租金，每年为90000元，共计198750元；3、案件受理费，其他费用均由被告承担。提交证据：1、房屋租赁合同；2、产权证；3、通知两份。以上证据均为复印件。
被告艾文甫辩称，不同意原告诉请。被告使用房屋不是强占，在合同期满后被告仍继续向原告支付了房屋租金，被告租用原告的房屋经营饭店，投入资金很大，但是合同中约定的租期较短，违反公平原则。被告欠原告租金，是因为原告内部人员调整，被告再去交租，原告没有收取。提交证据：票据3张。以上证据均为复印件。
经审理查明天津市和平区×房屋，建筑面积842.15平方米，房屋产权人为原告，房屋所有权证号为津房第00××76号。被告艾文甫系天津市伊兰祥饭店（个体工商户）负责人。2010年6月17日，被告以伊兰祥饭店的名义与原告签订房屋租赁合同，约定原告将天津市和平区×房屋中约300平方米建筑面积部分租赁给被告使用（租赁位置即津房第00××76号房屋所有权证内房地产平面图所载云南路17、19号），租赁期限自2010年6月27日至2011年6月26日，年租金为90000元。其中合同第3.2条约定：租赁期间届满时，原告有权收回房屋，被告应按期返还。被告需继续承租该房屋时，应提前一个月与原告协商。原告要求返还房屋，被告逾期返还的，自租赁期满之日起至实际返还房屋之日止，被告除支付租金外，还应按照每日300元向原告支付违约金。合同签订后原告依约交付了讼争房屋，被告使用讼争房屋经营饭店并向原告交付了合同约定租期内的全部租金。2011年6月21日合同到期后，被告并未向原告返还房屋，后被告又陆续向原告交纳了三次房屋使用费，分别是2011年6月21日交纳了7500元；2011年7月22日交纳了7500元；2011年8月24日交纳了7500元，原告也均已接收，后被告继续占用诉争房屋至今。
上述事实，有当事人的当庭陈述，原、被告提交证据经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告作为讼争房屋的产权人，依法对讼争房屋享有占有、使用、收益的权利。
被告于2010年6月17日以其注册的“伊兰祥饭店”（个体工商户）名义与原告签订房屋租赁合同。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第四十六条的规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。故应由天津市伊兰祥饭店登记的业主即艾文甫作为本案被告进行诉讼。
原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，依法应属合法有效。原、被告均应按合同履行各自义务。根据双方签订的租赁合同，租期是2010年6月27日至2011年6月26日。租赁期届满后，被告继续使用诉争房屋，且原告又连续收取了被告3个月的租金。
在案件庭审中，原告主张曾在2011年4月27日通知被告不再与被告续签合同。并在2013年5月21日通知被告要求其归还房屋。被告在庭审中否认收到上述两份通知，原告无其他送达证明，本院对原告的该主张不予采信。在原、被告租期到期后，被告继续向原告交纳了三个月的房租，根据合同法对租赁合同的相关规定，原、被告在该三个月内的关系应变更为不定期租赁关系。该三个月之后，根据被告庭审自述，被告再向原告交纳租金，原告没有收取。原告对未再继续收取被告租金的事实也予以认可。根据以上事实分析，至此原告已经没有再将房屋租赁给被告的意思，被告继续占用讼争房屋已经没有法律依据，故对原告要求被告艾文甫将位于天津市和平区×房屋内其占用的建筑面积约300平方米房屋腾空归还原告天津市设备调剂租赁公司的诉讼请求，本院予以支持。
对于被告提出的合同约定租期过短，投入经营资金较大，现原告要求腾房违反公平原则的抗辩理由，本院认为，民事行为讲求意思自治，行为人应为自己的行为承担相应民事责任。被告在与原告签署一年期合同之时就应当预见到一年之后租期届满需要履行返还租赁物之义务，那么在商定租期时被告就应约定更长的租期或者在租期届满前积极与原告协商续签租赁合同。并且，从被告2010年6月租用房屋至今已近四年，被告使用房屋的期限已经远远超过合同约定的一年。现被告仅以租期约定短，投入资金大抗辩原告的腾房请求，于法无据，本院不予采信。
对于原告要求被告赔偿原告违约强占房屋期间给原告造成的损失，比照年租金，每年为90000元，共计198750元的诉讼请求，根据原告当庭陈述，原告该请求部分包括2011年9月27日至2013年10月26日期间的房屋使用费187500元和11250元违约金。原、被告双方签订的租赁合同期满到期后，被告未能将涉案房屋返还原告并一直使用至今，根据民法“公平合理、等价有偿”的原则，被告应承担房屋占有、使用期间的费用。原告主张按原租赁合同约定的租金标准向被告收取使用费，与法不悖，本院予以支持。原租赁合同约定的租金标准为每年90000元，折合月租金为7500元，因此对于原告要求被告支付2011年9月27日至2013年10月26日期间25个月的使用费共计187500元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的11250元违约金的部分，根据合同约定，被告逾期腾房的，自租赁期届满之日至实际腾房之日止，被告除支付租金外，还应按每日300元的标准向原告支付违约金。对此原告在庭审中表示只主张11250元的损失，折合为37.5天的违约金，该天数少于被告实际违约天数，原告的该主张与法不悖，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第四十六条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告艾文甫将位于天津市和平区×房屋内其占用的建筑面积约300平方米房屋（占用位置即津房字第××号房屋产权证内房地产平面图所载云南路17号、19号部位）腾空归还原告天津市设备调剂租赁公司；
二、本判决生效后十五日内，被告艾文甫给付原告天津市设备调剂租赁公司自2011年9月27日至2013年10月26日的房屋使用费187500元。
三、本判决生效后十五日内，被告艾文甫给付原告天津市设备调剂租赁公司违约金11250元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费22789元，减半收取11394.5元，全部由被告负担（本判决生效后十五日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 高汐滢
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见
第四十六条个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。