安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民一初字第04216号
原告：合肥万好置业有限公司，住所地安徽省合肥市新站区物流大道兴华苑45幢609号。
法定代表人：周晓秋，该公司总经理。
委托代理人：孙冰，该公司员工。
委托代理人：杨阳，安徽睿正律师事务所律师。
被告：安徽省长城物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。
法定代表人：朱寿明，该公司董事长。
委托代理人：储湛，安徽众城高昕律师事务所律师。
委托代理人：孙绪，安徽众城高昕律师事务所律师。
原告合肥万好置业有限公司（以下简称万好公司）诉被告安徽省长城物业管理有限公司（以下简称长城物业公司）物权保护纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理后，于2014年11月19日作出（2014）瑶民一初字第01909号民事判决。被告长城物业公司不服该判决，提起上诉。合肥市中级人民法院于2015年7月2日作出（2015）合民一终字第02082号民事裁定，裁定撤销一审判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告万好公司的委托代理人孙冰、杨阳，被告长城物业公司的委托代理人孙绪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万好公司诉称：2012年，万好公司与长城物业公司签订一份《××广场停车场承包合同》，约定由长城物业公司承包万好公司所有的位于合肥市××路××广场（即××广场）地下停车场，承包期限为2012年1月1日至2012年12月31日。合同期满后，双方未续约，长城物业公司不仅不腾退并返还停车场及设施设备，还非法占有使用停车场及设施设备进行经营收益，万好公司多次催促长城物业公司返还停车场及相关设施设备，其置之不理。长城物业公司的行为，严重侵害了万好公司的所有者权益，万好公司作为停车场的合法所有权人，有权要求其立即腾退并返还停车场，并赔偿在此期间的停车场电费损失及经营收入损失。为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判决:1、被告长城物业公司立即腾退位于合肥市瑶海区××路××号××广场（即××广场）中现为其占有的地下停车场，并连同停车场的设施设备一起返还给原告万好公司；2、被告长城物业公司赔偿原告万好公司损失暂共计1243887.21元（其中停车场电费损失暂计137607.21元，按实际抄表读数自2012年12月25日起计算至2014年3月13日，之后继续计算至被告实际返还停车场之日止；停车场经营收入损失暂计1106280元，按108元/车位/月的标准自2013年1月起计算至2014年2月，之后继续计算至被告实际返还停车场之日止）。
被告长城物业公司辩称：双方之间的承包合同是在《“××××”前期物业服务合同书》（以下简称前期物业服务合同）的基础上订立的，并非单独存在。由于万好公司是该项目的开发商，2008年5月15日，双方签订了前期物业服务合同，约定位于合肥市××与××路交口的××银座项目交由长城物业公司提供前期物业服务。2012年，双方（注：万好公司的身份是业主）签订《××广场停车场承包合同》（以下简称承包合同），约定对停车场物业费结算问题给予万好公司一定期限的优惠（2012年1月1日至2012年12月31日）。2013年12月，万好公司曾组织人员企图强行接管地下停车场，双方发生激烈冲突并报警，合肥市房地产管理局、瑶海区物业管理办公室、长淮街道和派出所等部门多次召开协调会，明确一个物业管理区域只能由一家物业公司进行管理，该地下停车场作为××项目的整体配套工程，消防、监控、给排水设施设备等系统整体配置不可分割，要求原告恢复2013年12月1日以前的管理模式。万好公司不遵守主管部门的明确意见和要求，反而以物权保护为名企图通过本案诉讼达到其非法目的。
案涉的地下停车场除了车位外还有很多公共道路，属业主共有。地下停车场有部分已出售给小区业主，万好公司只是对大部分车位具有所有权，不是对案涉小区整个地下停车场及相关设施设备均拥有所有权且其所有权并未受到侵害。案涉停车场中有部分车位被万好公司改变用途后自用或是出租获取收益，合肥市中级人民法院（2015）合民二终字第00160号民事判决书对此事实予以确认。万好公司免费使用60个车位，另依该公司要求给××广场200个免费车位，剩下不足100个车位供小区住宅部分业主及其他业主使用，长城物业公司并未占有其车位，其也未提供任何证据证明车位被占有。地下停车场中业主使用或是其他客户临时使用的部分车位费用确实是由长城物业公司收取，但收费是基于前期物业服务合同确定的物业管理服务权而不是所有权，并且已经过物价部门核准并颁发了许可证，是合法的，并不是侵害万好公司所有权所获得的。亦不影响万好公司出租或出售自有车位，其出售车位后通知长城物业公司给予买受人车辆入驻管理的联系函及购买人出具的情况说明是最有力的证据。由此可见，万好公司的所有权并未受到任何侵害，其诉请缺乏事实依据。
万好公司以承包合同到期为依据主张返还地下停车场以及停车场设施设备不能成立。停车场及停车场的设施设备与该小区的其他部分属于统一的物业管理区域，停车场承包合同实际上是给予万好公司的优惠。《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，故承包合同第十一条的约定依法为无效条款，且该承包合同履行期已届满，双方应继续履行前期物业服务合同。综上，请求依法驳回万好公司的全部诉讼请求。
经审理查明：2008年5月15日，万好公司（甲方，当时系××的开发商）与长城物业公司（乙方）签订一份《“××”前期物业服务合同书》，约定甲方选聘乙方对位于合肥市××与××路交口的××提供前期物业管理服务事宜，物业建筑面积约16.3万平方米（其中高层及高层公寓9.3万平方米，商业用房4万平方米，地下面积3万平方米），物业管理区域东至×××大酒店，南至××电子城，西至胜利路，北至凤阳路。乙方提供的前期物业管理服务包括车辆停放管理。物业服务费用选用包干制方式，具体收费标准为：高层住宅及公寓1元/月/平方米，商业物业2.3元/月/平方米，负1、2层改变原有车位使用功能的物业服务费1.15元/月/平方米，公共设施、设备及共用部位运行水、电费用据实分摊；停车场属于甲方所有、委托乙方管理，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位规定向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位30元/个.月、车库车位40元/个.月标准收取停车管理服务费（含已租出、已售出的车位）。本物业管理区域内属于全体业主和甲方所有的停车场及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方服务收费。合同期限自2008年4月7日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2011年3月16日，万好公司为停车场办理了产权登记。
2012年1月，万好公司（甲方）与长城物业公司（乙方）又签订一份《××广场停车场承包合同》，约定甲方同意将位于合肥市新站区××路××号××广场的地下停车场承包给乙方管理，承包范围为地下负一层、二层停车位（不含库房）、附红线图（附件一），承包价格每月16500元，承包期限从2012年1月1日至2012年12月31日止。按月支付承包价，每月10日前由乙方到甲方财务部门缴付上月承包费用。甲方改变停车场用于商业经营的，需给乙方支付物业费，按每平方米1.15元计费。甲方有权免费使用60张停车出入卡，乙方不得向甲方收取包括但不限于物业费、能耗费、清洁费等任何费用。甲方有权对车库、车位进行销售，乙方应积极协助，不得提出异议。承包期间，发生的包括但不限于各种管理税费、水、电费由乙方负担。合同第十一条约定：乙方有权在承包期满前2个月，以书面方式征询甲方续约意见。如乙方亦未在承包届满前2个月向甲方发出书面的选择续约的通知，则被视为选择不续约，本合同到期届满时自动终止。在本合同届满时或中途终止的情况下，乙方应积极主动向甲方办理交接手续，不得将承包期内的遗留问题留给甲方。双方还对承包的其他事项进行了约定。承包合同约定的期限届满后，双方未再续签承包合同。2014年3月13日，万好公司向长城物业公司送达电费通知单一份，通知单上载明物业商户应当缴纳的电费数额为12192.18元（2013年1月至2014年3月13日），长城物业公司签订上述承包合同的签约人童××在通知单上签字注明“通知单已接收，电费款从我司商场服务费中扣除待结算。”2014年3月14日，万好公司再次向长城物业公司送达物业电费清单一份，载明2012年12月25日至2014年2月16日电费合计125415.03元（负一负二照明），童××在该份清单上签名。万好公司与长城物业公司就返还地下停车场及相应设施设备、赔偿损失等事宜协商未果，遂诉讼来院。
另查明：2014年，长城物业公司向本院提起诉讼，要求万好公司支付涉案小区的物业服务费及违约金。该案审理期间，万好公司提起反诉，要求长城物业公司向其办理涉案商业物业交接手续并赔偿损失。本院经审理于2014年9月15日作出（2014）瑶民二初字第01113号民事判决，认定前期物业服务合同约定住宅、公寓、商业物业、停车场、会所等均委托长城物业公司统一实施经营、管理、维护等物业服务，承包合同第十一条关于合同到期长城物业公司应将商业部分的物业管理交于万好公司的规定既与前期物业服务合同相冲突，亦违反了《中华人民共和国物业管理条例》所规定的一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定，据此判决驳回万好公司的反诉请求，支持长城物业公司要求万好公司支付物业费的请求。万好公司不服该判决，提起上诉，合肥市中级人民法院经审理于2015年7月6日作出（2015）合民二终字第00160号民事判决，驳回了万好公司的上诉请求，维持一审判决。
以上事实，有经过质证的《“×××”前期物业服务合同书》、《××广场停车场承包合同》、房地产权证、通知单、（2015）合民二终字第00160号民事判决书及双方当庭陈述等卷佐证。
本院认为：万好公司主张长城物业公司对停车场进行经营管理侵犯其所有权，长城物业公司辩称对停车场进行经营管理是基于前期物业服务合同，没有妨碍万好公司出售、出租其所有的车位，没有侵害其所有权。本院认为，长城物业公司是涉案小区物业管理人，对涉案停车场进行经营管理是基于前期物业服务合同的明确约定，其行使管理权并不妨碍万好公司对其所有的车位进行使用、收益或处分，且万好公司未提供证据证明长城物业公司占有或使用其所有的停车位，万好公司主张长城物业公司侵犯其对地下停车场的所有权，证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国物业管理条例》第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，万好公司要求长城物业公司腾退地下停车场，并返还停车场及停车场的设施设备，不符合法律规定，不予支持。
关于电费损失及停车场经营损失的诉讼请求。本院认为，从长城物业公司在万好公司送达的电费通知单上签字的内容看，双方对电费的结算方式另有约定即长城物业公司明确承诺电费从商场服务费中扣除待结算。并且本案系物权保护纠纷，停车场所产生的电费不属于本案处理的内容，故本案对万好公司该部分诉请的内容不作处理，双方可另行处理。停车场包括万好公司单独所有的车位、已出售给业主的车位及共有部分，对停车场的经营所得，万好公司不能单独主张权利，万好公司亦未提供证据证明长城物业公司曾占用其停车位获得收益以及损失的具体数额，故本院对该部分诉讼请求不予支持。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告合肥万好置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费16080元，由原告合肥万好置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 赵先娥
审 判 员 邹素琴
人民陪审员 王继圣
二〇一六年六月一日
书 记 员 余 田
附：本案适用的法律条文
一、《中华人民共和国物业管理条例》
第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。