沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初2991号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行，住址沈阳市沈河区十三纬路109号。
负责人：刘刚，该行行长。
委托代理人：张荣旭，该行职员。
被告：张士良，男，1986年2月25日出生，汉族，住址辽宁省北票市兴顺德国营农场二分场矸洼子组***号。
身份证号码：211381198802256317
被告：辽宁报业衡臻房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪松路52号。
法定代表人：曲波，该公司董事长。
委托代理人：韩培智，该公司财务经理。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行（以下简称“建行融汇支行”）与被告张士良、辽宁报业衡臻房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案。本院于2016年3月24日受理后，依法由审判员张育红担任审判长，与代理审判员张琪（主审）、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行融汇支行委托代理人张荣旭及被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司委托代理人韩培智到庭参加诉讼，被告张士良经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告建行融汇支行诉称，2014年3月21日，原告与被告张士良签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定，原告向被告提供借款260000元，借款期限自2014年3月21日至2044年3月21日，还款方式为等额本息还款法，并以被告位于沈阳市苏家屯南京南街1033-4号3-17-3的房地产作为抵押。同时，保证人提供连带责任保证。
合同签订后，原告如约发放了贷款，但自2016年1月以来，被告张士良未能按合同约定及时履行还款义务，截至2016年3月22日已拖欠我行贷款本金255118.88元，利息3543.75元，罚息36.01元，保证人辽宁报业衡臻房地产开发有限公司也未按照合同约定承担连带保证责任，经我行多次催要未果。鉴于以上被告的违约行为，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条“违约情形”第十七条“违约救济措施”等内容，我行宣布贷款立即到期，并收取借款人张士良相应利息、罚息。同时，由保证人辽宁报业衡臻房地产开发有限公司承担连带保证责任。综上，鉴于上述被告已构成实际违约，为维护原告的合法权益，诉至法院。诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告张士良的《个人住房（商业用房）借款合同》，确认双方借款合同立即到期。2、请求人民法院依法判令被告张士良偿还原告借款本金255118.88元、利息、罚息请求至全部本息清偿之日止（截止2016年3月22日，被告已拖欠我行贷款利息3543.75元，罚息36.01元，本息合计258698.64元）具体数额以银行会集计结算系统自动记帐记录为准。3、请求人民法院依法判令原告对被告自愿设定低压的抵押权享有优先受偿权。4、请求人民法院依法判令被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司就上述债务承担连带保证责任。5、请求人民法院依法判令上述被告承担本案的全部诉讼费用。
被告张士良未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。
被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司辩称，是否拖欠贷款利息和本金，这是原告单方举证，需要有切实的证据。如原告请求优先受偿权，我方同意就优先受偿权差额部分提出担保。先对借款人的经济情况实际调查后确实没有偿还能力，我公司同意按照担保合同中的差额部分承担给付义务
经审理查明，2014年3月21日，原告建行融汇支行（××）与被告张士良（借款人、抵押人）、辽宁报业衡臻房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：210370098-2012-20140226554）一份，约定：被告张士良向原告借款人民币26万元，用于购买坐落于苏家屯南京南街1033-4号3-17-3，建筑面积65.27平方米的房产，借款期限为360个月，自2014年3月21日至2044年3月21日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调0%。同时违约责任约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。另外约定，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。同时，担保条款中约定，被告张士良将其购买的上述房产抵押给原告用于担保借款合同的履行，被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司为被告张士良的借款向原告提供连带保证责任担保，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向××支付的其他款项、××为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己提供、××是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，××均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。2014年4月30日，原被告办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，但被告未依约还款，截至2016年3月22日，被告共欠借款本金人民币255118.88元，利息人民币3543.75元，罚息人民币36.01元。现原告催要未果，起诉至我院。
上述事实，有当事人陈述、被告身份证复印件、户口本复印件、无婚姻登记记录证明复印件、个人住房（商业用房）借款合同、开立贷款帐户通知书、个人贷款支付凭证、抵押权预告登记证、中国建设银行个人贷款对账单、结清试算等证据，经当庭举证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张士良经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告及被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司提供的证据对案件事实予以认定。原告与被告张士良、辽宁报业衡臻房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行义务，原告依约履行了贷款义务，而被告张士良未按合同约定履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故原告要求解除合同，提前收回贷款本息的主张，符合法律规定，本院予以支持。另外，被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司因为被告张士良向原告提供了连带保证，且仍在保证期间内，又因原告与被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司约定了无论原告对合同项下债权是否拥有其他担保，原告均有权直接要求保证人承担连带保证责任，故被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司应承担连带保证责任。对原告提出的要求判令原告对被告张士良抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求，本案所涉房产上设定的为抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。综上，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行与被告张士良、辽宁报业衡臻房地产开发有限公司于2014年8月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：210370098-2012-20140226554）；
二、被告张士良于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行借款本金人民币255118.88元；
三、被告张士良于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行借款利息人民币3543.75元，罚息人民币36.01元（截至2016年3月22日止，自2016年3月23日起至债务实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；
四、被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司对本判决第二、三项承担连带给付义务；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行的其他诉讼请求及被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司的其他抗辩事由。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付给原告迟延履行期间的利息。
案件受理费人民币5180元，公告费人民币400元，邮寄费人民币60元，由被告张士良、辽宁报业衡臻房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张育红
代理审判员 张 琪
人民陪审员 张玉华
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 李卓月
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向××借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。