黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑民再116号
抗诉机关：黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张显娣，女，1985年12月3日出生，汉族。
委托诉讼代理人：尚晓光，黑龙江新天地律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：吴威，男，1964年6月7日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王月民，黑龙江四方律师事务所律师。
原审第三人：齐齐哈尔市兴计房地产开发有限责任公司，住所地：齐齐哈尔市建华区东市场小区6号楼。
法定代表人：刘清海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张威，男，1972年10月15日出生，汉族。
申诉人张显娣因与被申诉人吴威、原审第三人齐齐哈尔市兴计房地产开发有限责任公司（以下简称兴计公司）物权保护纠纷一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（2014）齐民二终字第131号民事判决，向黑龙江省人民检察院申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2016]23000000107号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）黑民抗7号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员韩雪冰、金浩波出庭。申诉人张显娣的委托诉讼代理人尚晓光，被申诉人吴威及其委托诉讼代理人王月民，原审第三人兴计公司的委托诉讼代理人张威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黑龙江省人民检察院抗诉认为，原判决认定“1997年清算黑龙江大北企业集团有限总公司（以下简称大北集团）财产时，在清算资产评估报告中有本案争议的楼房，说明楼房是大北集团的财产，即大北集团的资产。张显娣以其是该楼房所有权人要求吴威迁出的诉讼请求没有事实和法律依据”错误。第一，兴计公司与大北集团签订的商品房买卖合同，不足以引起诉争房产的物权变动。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依据该规定，我国物权变动采取物权形式主义，即仅有债权合同尚不足以引起物权变动，须结合法定的公示行为才能引起物权变动。本案中，大北集团仅是与兴计公司签订了商品房买卖合同，但并未办理过户手续，故原判决认定诉争房产是大北集团的财产事实及法律依据不足。第二，齐齐哈尔市资产评估事务所作出的评估报告并非诉争房产的权属证明。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，且从其评估内容能够认定，该评估报告仅是对财产的价值进行评估，并非对财产的权属予以确认。第三，张显娣已经取得诉争房产的产权证书。就本案诉争房产，张显娣与兴计公司签订了商品房买卖合同，办理了房屋产权登记手续，张显娣已经取得房屋的产权证书。依据物权公示公信原则，张显娣系诉争房产的所有权人，在房屋产权证书被依法撤销前，张显娣有权要求房屋使用人从该房迁出，以维护自身的合法权益。
张显娣称，同意检察机关抗诉意见。
吴威辩称，此案表面上是民事物权纠纷，实质掺杂着欺诈手段骗取国家查没财产的刑事案件。张显娣、夏克晶与兴计公司恶意串通，弄虚作假，非法占有齐齐哈尔市中级人民法院待分配的大北集团财产。
兴计公司辩称，资产评估报告书里的轿车其不知道。1995年其与大北集团签订合同书，因为大北集团没有那么多钱，大北集团法定代表人李文君的妻子夏克晶出具欠条后外出躲债。2003年夏克晶回来将房款交齐，后又去北京，2012年回来将房子卖给了张显娣。
张显娣向一审法院起诉请求：吴威从所占有的房屋中迁出，承担案件受理费。一审法院判决：驳回张显娣的诉讼请求。案件受理费127元，由张显娣负担。判后张显娣不服，提起上诉，齐齐哈尔市中级人民法院裁定撤销一审判决，发回原审法院重审。一审法院重审认定事实：吴威原系大北集团的职工，该集团于1996年占有使用了兴计公司坐落于齐齐哈尔市龙沙区龙沙小区2号楼2单元701室的房屋，该房屋建筑面积86.59平方米，因未付款兴计公司未给付销售许可证及办理相关手续。1995年10月6日吴威与其单位签订了一份借房居住协议，协议约定：1.住房地址：龙沙小区2号楼2单元701号；2.住房面积二室一厅，86.59平方米；3.本房产权为公司所有，吴威居住可以装修，但不得破坏主体结构：4.吴威居住期间费用自理包括水、电、天然气、卫生、采暖费等；5.吴威离开本公司工作时，要无条件及时搬出，交还大北集团；6.在本公司工作达到退休年龄退休者，业绩突出，经大北集团同意仍可继续借住。该合同签订以后，吴威始终在此居住。大北集团已经在1997年解体，所在单位的职工都在外面打工，但吴威仍在该房居住至今。2012年3月张显娣在兴计公司购买此房，兴计公司协助张显娣在产权处办理了该房屋的产权手续，并由张显娣补交了该房屋所拖欠的房屋租金及取暖费共计13088.59元。另张显娣与兴计公司签订的商品房买卖合同及交款收据的日期是1995年9月20日。一审法院重审判决：吴威迁出齐齐哈乐市龙沙区龙沙小区2号楼2单元701室的房屋，判决生效后十五日内执行。案件受理费127元，张显娣承担27元、吴威承担100元。
吴威不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张显娣的诉讼请求。二审法院认定：吴威是大北集团的职工，该集团于1995年9月20日与兴计公司签订商品房买卖合同。合同约定，兴计公司将本案争议楼房卖给大北集团。兴计公司将该争议楼房交付大北集团使用，1995年大北集团与其员工吴威签订了借房居住协议，吴威依据该协议居住至今。1997年大北集团被清算，在清算资产评估报告书中有本案争议楼房。2012年张显娣从兴计公司购本案争议楼房并办理产权登记手续，现张显娣取得了该争议房屋所有权证。二审法院认为，本案争议的楼房是兴计公司卖给大北集团的，双方商品房买卖关系成立，买卖合同有效。并且大北集团的职工吴威已经居住该楼房近20年。1997年清算大北集团财产时，在清算资产评估报告中有本案争议的楼房，说明该楼房是大北集团的财产，即大北集团的资产。张显娣以其是该楼房所有权人要求吴威迁出的诉讼请求没有事实和法律依据，吴威上诉请求有理法院予以支持。二审法院判决：一、撤销齐齐哈尔市龙沙区人民法院〔2013〕龙民初字第1040号民事判决；二、驳回张显娣的诉讼请求。一、二审案件受理费227元，由张显娣负担。
本院审理期间吴威提交证据一：不动产权利及其他事项登记信息表一份，证实二审诉讼后，张显娣将本案诉争房屋卖于张连国，并办理了更名手续。因张显娣、兴计公司对上述证据无异议，本院予以采信。证据二：在齐齐哈尔市龙沙区人民法院及齐齐哈尔市中级人民法院复印的本案一、二审卷宗中1995年9月20日夏克晶出具的欠据两份，证实该两份欠据均为张显娣提交，但一审卷宗中欠据的批准人是空白的，而二审卷宗中欠据批准人处有刘清海签字，且该两份欠据均是复印件，由此可以证明该欠据是虚假的。本院审查认为，该证据不属新证据，本院不予采信。
本院再审过程中，经吴威申请本院依法在齐齐哈尔市中级人民法院调取了大北集团破产卷宗中齐资评字（1997）第148号资产评估报告书及（2001）执字第94号、95号、96号、116号、117号、118号、119号、121号民事裁定书。吴威认为，资产评估报告可以证明1996年大北集团购买的房产中包含诉争房屋，大北集团已付清购房款，与诉争房屋在同一购房合同上的龙沙小区2号楼1单元402室已作为大北集团的破产资产抵债，且已实际履行，故诉争房屋也应属大北集团的财产。张显娣认为，资产评估报告不能作为房屋权属的证明，如诉争房屋为大北集团财产早就被没收或上缴了。本院审查认为，被法院依法抵债的房屋不包含本案诉争房屋，上述证据仅可证明大北集团购买的诉争房屋，但无法证明诉争房屋的所有权归大北集团所有。
本院再审审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本案争议焦点为诉争房屋的所有权人为大北集团还是张显娣。兴计公司与大北集团于1999年签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但大北集团在购房后未办理房屋产权登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，大北集团未取得争议房屋的物权。虽然1997年清算大北集团资产时，资产评估报告中有本案争议的房产，但该资产清算报告不能作为诉争房屋所有权属的证明，不产生公示效力，故诉争房屋的所有权未转移，仍应归兴计公司所有。而兴计公司与张显娣于2012年又签订了商品房买卖合同，该合同亦不违背法律、行政法规的强制性规定，亦属于合法有效合同，且张显娣在与兴计公司签订商品房买卖合同后，即办理了房屋所有权属证书，取得了诉争房屋的所有权。兴计公司与张显娣于2012年签订的商品房买卖合同虽然写明的时间为1999年，但该房的买卖有历史演变过程，不影响买卖合同的效力。
吴威虽主张夏克晶与兴计公司恶意串通弄虚作假，用欺诈手段骗取大北集团所有的诉争房屋，但未举示充分的证据予以证明，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，吴威此项主张证据不足，本院不予支持，且即使存在损害大北集团利益的情形，也应由大北集团主张权利。
吴威系依据与大北集团签订的《借房居住协议》占有诉争房屋，现因大北集团对诉争房屋没有取得所有权，而张显娣实际取得了所有权，故吴威现占有诉争房屋无事实及法律依据，原审判决吴威从诉争房屋中迁出并无当，本院予以维持。
兴计公司将诉争房屋出售给大北集团后又将同一房屋出售给张显娣，属于一房数卖，如大北集团认为兴计公司的行为侵犯了其合法权益，可另行向兴计公司主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2014）齐民二终字第131号民事判决；
二、维持齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2013）龙民初字第1040号民事判决。
一、二审案件受理费227元，由吴威负担200元，张显娣负担27元。
本判决为终审判决。
审判长 单一琦
审判员 罗林成
审判员 李雪松
二〇一七年六月十三日
书记员 何莉萍