湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂民一终字第00071号
上诉人（原审原告）：湖北省军区珞珈山招待所。住所地湖北省武汉市武昌区八一路。
法定代表人：宋麦安，该所所长。
委托代理人：张正秋、李晓景，湖北省军区法律顾问处律师。
上诉人（原审被告）：武汉市珞珈科技信息产业园有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区八一路。
法定代表人：张睿，该公司董事长。
委托代理人：刘学彬、程次虎，湖北黄鹤律师事务所律师。
上诉人湖北省军区珞珈山招待所（以下简称省军区招待所）、上诉人武汉市珞珈科技信息产业园有限公司（以下简称珞珈信息公司）因租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民商初字第00264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人省军区招待所的委托代理人张正秋、李晓景，上诉人珞珈信息公司的委托代理人刘学彬、程次虎到庭参加了诉讼。本案已审理终结。
省军区招待所诉至一审法院称：2003年6月25日，珞珈信息公司从湖北省军区后勤部（以下简称后勤部）的合作方湖北三环房地产开发有限公司（以下简称三环公司）转租到我所的一号楼、美食城及附属设施设备。随后，珞珈信息公司不顾后勤部、三环公司的反对，亦未办理任何报建审批手续，便将一号楼由5层加高到7层，并且在其北侧新建了附属楼。2004年11月6日，后勤部与珞珈信息公司签订《房地产租赁合同》，直接将我所的一号楼、美食城及附属设施设备整体出租给珞珈信息公司，用于商业经营。为此，双方在该合同中约定了租赁期限、租金、支付方式及其他权利义务等条款。2005年3月18日，我所根据后勤部的指示，并征得珞珈信息公司同意，我所取代后勤部作为出租方，与珞珈信息公司重新签订了《房地产租赁合同》，除租金标准变更外，重新约定的租赁标的物、租金支付方式及其他权利义务等条款的内容与前一租赁合同全部相同。合同签订后，我所按照合同的约定履行了自己的全部义务。在珞珈信息公司拆除美食城后，后勤部于2005年6月17日作出批复，同意珞珈信息公司新建一幢9层教学综合楼，并要求收到批复后抓紧组织图纸设计和建设施工方案报送审批。但珞珈信息公司未按后勤部的要求报批，亦未履行任何房屋建设申报手续，擅自于2007年12月建成11层楼房一幢（简称二号楼）对外出租。由于涉案房屋的建造未取得政府相关部门的规划许可，故双方签订的房地产租赁合同因标的物的违法而无效。另，2013年4月12日，珞珈信息公司的法定代表人张睿、股东袁桂英等人因涉嫌犯罪，已被公安机关采取刑事强制措施，给我所声誉造成负面影响。为了维护自身的合法权益，诉至法院请求判令：1、确认省军区招待所与珞珈信息公司签订的《房地产租赁合同》无效；2、珞珈信息公司迁出并返还涉案房地产及相关配套设施设备；3、珞珈信息公司向省军区招待所支付逾期腾退占有使用费（参照合同约定租金标准，自2013年8月6日起至腾退移交之日止）；4、由珞珈信息公司承担本案全部诉讼费用。
审理中，省军区招待所进一步明确诉讼请求为：1、确认2005年3月18日省军区招待所与珞珈信息公司签订的《房地产租赁合同》无效；2、珞珈信息公司迁出并返还位于武汉市武昌区珞珈山街八一路483号（原115号）内的一号楼（共7层）、二号楼（共11层）房产及场地、道路、绿化等空地（约3000平方米）；3、珞珈信息公司向省军区招待所支付逾期腾退的占有使用费（参照合同约定租金标准，自2013年8月6日起计算至实际腾退移交之日止）；4、由珞珈信息公司承担本案全部诉讼费用。
珞珈信息公司答辩称：1、双方签订的《房地产租赁合同》合法有效，未违反法律禁止性规定，且我公司已履行了合同义务，建造都是经过批准的，不存在擅自建造的问题，即使新建的未经报批手续，也不能成为租赁合同无效的理由，只是违约行为；2、我公司对外经营是以自己的名义，没有给省军区招待所的声誉造成不良影响，公司的相关人员是否犯罪与合同的效力无关联。
一审法院查明，2001年5月30日，三环公司与中国人民解放军湖北省军区（以下简称省军区）签订了一份《房地产租赁合同》，主要约定：省军区将其座落在武汉市武昌区八一路483号的珞珈山招待所车队北侧围墙以南的房地产（房屋建筑面积24500平方米、土地面积31700平方米）及配套的固定设施整体出租给三环公司用于开发学生公寓，租赁期限20年。合同签订后，在承租期内，三环公司征得省军区的同意，于2003年6月25日与瑞华公司签订了一份《房地产租赁合同》，约定三环公司将已租赁的省军区招待所的一号楼（占地面积2549平方米，建筑面积12336平方米）及美食城（占地面积730平方米，建筑面积1160平方米）转租给瑞华公司经营，租赁期限为20年。当日，省军区以后勤部基建营房处的名义向三环公司发出一份《情况说明》，主要载明同意三环公司将原一号楼和美食城转租。三环公司收到后，即向瑞华公司移交了原一号楼及美食城，由瑞华公司进行经营、管理。嗣后，瑞华公司对原一号楼及美食城进行装饰改造过程中，未经三环公司及省军区同意的情况下，擅自对原一号楼进行加层改造，并新建附属楼。为此，省军区两次致函三环公司要求按约定拆除新建的附属楼及一号楼的加层部分，三环公司便要求瑞华公司立即拆除，但均遭到瑞华公司的拒绝。
之后，三环公司与瑞华公司因租赁合同产生纠纷，诉至湖北省武汉市武昌区人民法院，该院于2003年12月10日作出（2003）武区经初字第480号民事判决，判决解除三环公司与瑞华公司签订的租赁合同，由瑞华公司将一号楼及美食城恢复原状，并向三环公司支付366666元租金。判决后，三环公司和瑞华公司均不服提起上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2005年7月20日作出（2004）武民终字第596号民事裁定，因双方当事人和解，二审裁定准许双方撤回上诉。
上述判决生效后，在瑞华公司并未将一号楼及美食城恢复原状的情况下，2004年11月6日，后勤部（甲方）与瑞华公司（乙方）签订了一份《房地产租赁合同》，该合同主要约定：一、甲方将其坐落于湖北省武汉市武昌区八一路483号（原115号）内的一号楼（占地面积2549平方米，建筑面积12336平方米）、美食城（占地面积730平方米，建筑面积1160平方米）以及场地、道路、绿化等空地（面积约3000平方米）整体出租给乙方用于商业经营（含东门通道以南一层），租赁范围以省军区房地产管理部门盖章的红线图为准（见附图），租赁期限20年。二、租金按甲方实际提供的整体房屋和连片土地面积从2005年1月1日计租，乙方整体承租甲方房屋、土地及配套的固定设施设备，年租金为270万元，每4年为一递增周期，递增率为上一周期的4%。全年租金每年分2次支付，分别在3月20日和9月20日前5日内，每次支付租金的50%。三、甲方的权利义务：1、工程建设以甲方的名义立项，甲方负责协助乙方协调与工程建设有关的地方部门之间的关系，费用由乙方负担；2、负责向乙方提供租赁土地地下管线等隐蔽设施的资料，配合乙方拆迁影响施工的现有房屋、线路、管道、锅炉及通讯等设施，配合乙方协调好与相邻单位地界结合部有关事宜；3、协助乙方办理水电增容手续，可以甲方的名义报装，所需费用由乙方承担；4、具有建设、设计、规划、施工方案选定的参与权，投资和施工质量监督权；5、保证所出租的房地产权属清楚，若发生产权纠纷，由甲方负责处理。四、乙方的权利义务：1、乙方在合同签订后分2次向甲方支付2004年度租金和职工安置金230万元，合同签订7日内支付115万元，12月20日前支付115万元；2、按时缴纳租金，逾期交付租金，每滞后1天追回欠交款的万分之3.5的滞纳金；3、承租期内具有建设、改造、使用管理权和依法经营自主权。原有、改造、新建、扩建的房屋、土地等固定资产在租赁期内产权归甲方，使用权属乙方。租赁期满后，新、扩、改建房屋，原有和新增的固定设施设备等均无偿移交给甲方，归甲方所有。乙方中途违约终止合同，租赁范围内的房地产及配套设施设备均无偿交给甲方所有。乙方不得将租用的土地、房屋（包括新、扩、改建的房屋）产权和设备用于对外担保、变卖或抵押。租赁期内的物业管理由乙方负责，并承担相关费用，水、电、暖等费用单独计量计价，由乙方承担；4、乙方对租赁范围内的规划、建设、改造方案必须经甲方审查认可，以甲方名义建设；5、独立在地方有关部门办理立项及具备开业条件的一切手续，甲方给予配合，费用由乙方负责，组织地质勘探、图纸设计、建设施工、建筑装修、质量监督等工作，并承担一切费用；6、承租期内，必须遵守国家的法律、法规和政策，不得以甲方名义做任何经营开发广告或从事经营性活动。乙方自主合法经营，自负盈亏，期间所发生的债权、债务均与甲方无关。凡涉及经营、管理范围内的事宜由乙方独立负责处理，并独立承担民事和法律责任；7、承租期间，对承租房地产办理综合财产保险。承租和新建房屋的安全保卫、防火、防盗以及按地方政府规定办理的有关事宜均由乙方负责。在承租范围内发生的除不可抗力原因造成的其他事故及灾害损失（包括其他连带责任）由乙方负责，对甲方造成的损失由乙方赔偿。租赁期内，加强对学生的管理，保持安定文明。乙方商请地方公安部门在公寓区内设立治安执勤点；8、租赁范围内的水电增容由乙方组织安装并承担一切费用，乙方自主管理；9、不在所承租的房屋和场地上存放对周边环境和房地产及其附属设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，否则，乙方对其所造成的损失应当依据有关规定给予赔偿；10、乙方拆除甲方现在建筑物前，需进行估价，乙方如不能履行合同，则照价赔偿，并赔偿所造成的间接损失。五、合同的变更和解除。1、乙方如有下列情况之一，甲方有权提前解除合同，并由乙方支付当年全部租金和赔偿由其造成的一切直接、间接损失：乙方擅自将承租甲方的房地产和新、扩建的房屋作为自身的固定资产变卖、抵押给他人或进行财产担保；拖欠或拒付租金超过3个月；2、如因军事需要或地方城市规划建设需要提前终止合同的，甲方应当提前1个月通知乙方并出示后勤部的上级机关有关文件证明，乙方应及时将承租房地产交还给甲方；3、因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；4、合同期满，甲方如继续出租上述房地产，乙方也愿意续租，在同等条件下应优先乙方承租；5、本合同签订生效后，双方均严格履行本合同规定的条款，一方严重违约，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。六、其他。1、甲方同意乙方结合现有道路、绿地、场地统一规划新建，保留一号楼（含北侧场地）及新增附属建筑物，改造、装修后使用，并对美食城拆除后重建；2、除第五条中的第1、3款和不可抗力的原因外，甲方因其他原因需提前终止合同的，除返还乙方已付租金外，并适当赔偿因此给乙方造成的经济损失；3、乙方在土建工程竣工后，必须按国家对城市绿化要求实施绿化；4、本合同经双方签字盖章后生效。该合同上由后勤部和瑞华公司的法定代表人签名，并加盖了公章。
2004年11月10日，后勤部向武汉大学后勤保障部出具一份《关于恢复一号楼投入使用的函》，主要称：经调查后，武汉市房地产管理局房屋安全监测站对一号楼进行了监测，结论是主体结构承载力基本能满足正常使用要求，特此函告一号楼可以投入正常使用。同年11月18日，瑞华公司向后勤部报送《瑞华大厦建设方案的审批报告》及附件，主要称：根据合同约定，瑞华公司已将美食城拆除完毕，预备在其原基础上新建一楼教学综合楼—瑞华大厦（以下简称二号楼），建设方案设计为15层，长约39米，宽约20米，占地面积约780平方米，总建筑面积约1.2万平方米，请后勤部批准。
2005年3月18日，省军区招待所根据后勤部的指示作为出租方与承租方瑞华公司又重新签订了一份《房地产租赁合同》，除租金标准改变外，该合同的内容与上述2004年11月6日《房地产租赁合同》内容全部相同，由双方法定代表人签名并加盖公章。同年6月17日，后勤部向瑞华公司作出《关于美食城改建的批复》，同意对美食城改建设计方案，新建9层、总高度不超过32米、总建筑面积7359平方米的教学综合楼（其用途仅限于作教学楼及学生宿舍），该楼北距三环学生食堂9米，东距乔森公司房屋1.9米，请瑞华公司收到后抓紧组织图纸设计及建设施工方案，并报送后勤部审核。之后，瑞华公司未按后勤部的要求办理报批手续，亦未履行任何房屋建设申报手续，于2007年擅自在美食城拆除后的基础上新建了一幢11层的楼房（即二号楼），并对外出租经营。
2008年10月22日，瑞华公司名称变更为珞珈信息公司。
2013年4月12日，因涉嫌犯罪，监利县公安局依法对张睿（男，1964年11月19日出生，住湖北省谷城县城关镇粉阳路25号）、袁桂英（1963年10月6日出生，住湖北省谷城县庙滩镇张庄村3组91号）、彭松涛（1974年8月3日出生，住湖北省谷城县城关镇城圆街15号）、张安林（1967年1月15日出生，住湖北省谷城县城关镇后街88号）、李巨波（1964年3月12日，住湖北省谷城县城关镇粉阳路27号）、熊伟（男，1966年4月17日出生，住河南省罗山县莽张乡闵水村管湾组）执行逮捕，送监利县看守所羁押。嗣后，因合同的履行双方产生分歧，省军区招待所遂向一审法院提起了诉讼。
庭审中，省军区招待所和珞珈信息公司均确认，在租赁期间内珞珈信息公司已交纳了截止2013年10月的租金；双方确认珞珈信息公司承租后自行将一号楼加盖了2层（共7层），并在拆除美食城的基础上新建了一幢11层的二号楼，租赁期间一直用于对外租赁经营，并收取了租金。
另查明，2007年6月5日，土地使用权人中国人民解放军湖北省军区后勤部享有座落于武汉市武昌区珞珈山街八一路115号，国有土地使用权证号为武国用（2007）第378号，地号F12020020，使用权类型划拔，使用权面积95367.79平方米，省军区招待所享有该地块的使用权和管理权，涉案争议的地块属于地号F12020020中的一部分。
本案一审争议焦点为：关于2005年3月18日省军区招待所与珞珈信息公司签订的《房地产租赁合同》是否有效。
一审法院认为，省军区招待所与珞珈信息公司签订的《房地产租赁合同》系无效合同。首先，从《房地产租赁合同》的内容分析，双方约定由省军区招待所将包括一号楼、美食城及场地、道路、绿化等整体出租给珞珈信息公司用于商业经营，并要求珞珈信息公司按省军区招待所批准的条件对原有的建筑物进行改造、新建、扩建，而珞珈信息公司在租赁期间内对原有的及改造、新建、扩建的房屋和土地等均只享有经营使用权，同时还需要向省军区招待所支付相应的租金；租赁期满后，对新、扩、改建房屋以及原有、新增的固定设施设备均无偿移交给省军区招待所，产权归省军区招待所享有，珞珈信息公司则无条件退出。该合同内容实质上是名为土地房屋租赁合同实为以租代建的合同，即承租方以出资建设费用为前提，提前支付租赁土地和房屋的部分租金，其他部分租金按约定向省军区招待所支付。珞珈信息公司租用的是省军区招待所在其使用的土地范围内建设的用于租赁经营的房屋，只是签订租赁合同时该房屋尚未完全建成，由珞珈信息公司按使用要求自行承建。其次，从新建或改造房屋的建造手续分析，无论是一号楼加层扩建（北侧带有附属楼）还是拆除美食城后新建的二号楼，在建设之前及建设过程中均未办理建设施工规划批准及备案手续，一号楼和二号楼建成后也没有办理相关的权属备案手续，仅是省军区招待所同意珞珈信息公司对美食城进行改建设计，并要求珞珈信息公司按条件报审图纸设计和建设施工方案，但珞珈信息公司并未向省军区招待所报批设计规划及施工方案就新建了二号楼。事实上，一号楼的改、扩建和美食城拆除后新建的二号楼均未经过省军区招待所的同意，亦未向其报批相关设计规划。至本案诉讼时，一号楼和二号楼仍未办理合法的建设规划手续。依据2005年《军队空余房地产租赁管理规定》，省军区招待所与珞珈信息公司签订的上述合同必须报经中国人民解放军总后勤部批准备案，但省军区招待所未向中国人民解放军总后勤部报批，且省军区招待所、珞珈信息公司在本案一审诉讼结束前实际也未补办相应的建设规划及登记备案手续。据此，根据2009年9月1日起实施的法释（2009）11号最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，珞珈信息公司代省军区招待所建设的用于经营的房屋，无论是之前已经改建成的一号楼及附属楼，还是之后拆除美食城后新建的二号楼，均未取得建设工程规划许可证，且已不能在规定的时间内取得。故，省军区招待所与珞珈信息公司签订的《房地产租赁合同》违反法律的禁止性规定，系无效合同。依据我国《合同法》中对无效合同处理的规定，珞珈信息公司应向省军区招待所移交位于武汉市武昌区珞珈山街八一路483号（原115号）内的一号楼（共7层）、二号楼（共11层）房产及场地、道路、绿化等空地（约3000平方米）。同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，珞珈信息公司逾期未移交的，应按照合同约定的标准向省军区招待所承担逾期腾退的占有使用费。省军区招待所主张支付逾期腾退土地房屋的占有使用费的起算时间，因双方对合同的履行产生分歧，并未对是否腾退及腾退的时间达成一致意见，省军区招待所请求从2013年8月6日起计算逾期腾退的占有使用费并无事实和法律依据，一审法院不予支持，珞珈信息公司应向省军区招待所承担自法定腾退期限届满后仍未腾退的占有使用费。
综上，省军区招待所与珞珈信息公司签订的《房地产租赁合同》，因未办理法律规定的手续且在规定补救时间内仍然无法完善，违反法律禁止性规定，系无效合同。珞珈信息公司因无效合同取得的财产应当予以返还，即珞珈信息公司应将占用的省军区招待所的房产及土地予以返还，法定期限届满后仍未腾退的，应向省军区招待所支付逾期腾退土地及房屋期间的占有使用费。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、2005年3月18日省军区招待所与珞珈信息公司签订的《房地产租赁合同》无效；二、珞珈信息公司于判决生效之日起三十日内向省军区招待所返还位于武汉市武昌区珞珈山街八一路483号（原115号）内的一号楼（共7层）、二号楼（共11层）房产及场地、道路、绿化等空地（约3000平方米）；三、珞珈信息公司逾期履行上述第二项返还义务的，应向省军区招待所支付逾期腾退房屋土地的占有使用费（按合同约定的租金标准237.95万元／年，从逾期之日起至腾退完毕之日止计算）；四、驳回省军区招待所的其他诉讼请求。一审案件受理费280116元，由珞珈信息公司负担。
一审判决宣判后，省军区招待所、珞珈信息公司均不服，向本院提起上诉。
省军区招待所上诉称：1、从判决的实质看，判决是法院对已经发生纠纷的法律事实正确认定的前提下作出的权威判定。一审判决第三项是针对珞珈信息公司逾期履行该判决第二项返还义务的情况下作出的判定。然而，珞珈信息公司是否逾期履行该项判决，根据法律规定须待一审判决生效一个月后才有可能发生，对尚未发生、且不一定发生的事实率先下判，缺乏法律依据，显属不当；2、从民事诉讼法律程序来看，审判与执行分属于两个不同的诉讼阶段，任务各不相同。与此对应的是人民法院分设审判和执行机构，各司其职。生效判决履行与不履行均属对判决执行的范畴，应由执行机构依照民事诉讼执行程序规范调整，审判机构对逾期履行判决行为直接判定缺乏法律依据，显属不当。请求二审法院撤销一审判决的第三判项。
珞珈信息公司针对省军区招待所的上诉答辩称：由于我们的上诉请求包括了省军区招待所的上诉请求，故对于其请求不持异议。
珞珈信息公司上诉称：1、珞珈信息公司与省军区招待所签订的《房地产租赁合同》合法有效，一审判决部分事实认定不清，导致适用法律错误。第一，珞珈信息公司与省军区招待所签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其主体适格，内容合法，没有违反军队有关房地产租赁的规定。第二，2003年6月，三环公司与珞珈信息公司签订《房地产租赁合同》，将承租于省军区招待所的一号楼、美食城转租给珞珈信息公司经营，后三环公司因一号楼加层纠纷向湖北省武汉市武昌区人民法院提起诉讼，湖北省武汉市武昌区人民法院经过审理认定三环公司与珞珈信息公司签订的租赁合同合法有效。珞珈信息公司于2005年3月18日与省军区招待所签订的《房地产租赁合同》与湖北省武汉市武昌区人民法院审理的合同相比，除了签订合同的主体不同外，合同的标的物、合同的权利及义务都基本一致。一审法院在适用同一部法律的情形下作出截然相反的认定，珞珈信息公司认为该认定有误。第三，一号楼的加层，二号楼的建设，在建设前均已取得了省军区招待所的同意，因租赁土地上的建设属军队营房建设，应按军区内部的审批程序进行报建，且属省军区招待所内部报批的问题，是否报批珞珈信息公司无权过问。第四，一审法院以珞珈信息公司没有向地方行政机关办理规划报批手续，并引用地方法律、法规来认定合同无效系适用法律错误。珞珈信息公司建设房屋的用地属军事特殊用地，应适用军队效力内部管理规定，而不是地方法律、法规。2、一审法院判决珞珈信息公司将一号楼（共七层）、二号楼（共11层）返还省军区招待所没有任何事实和法律依据，该项判决明显与法律规定相悖。第一，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，即使本案诉争的合同无效，双方终止租赁关系后，对珞珈信息公司加建的房屋及装饰装修，省军区招待所同意利用的，应对同意利用部分财产进行折价并补偿珞珈信息公司；省军区招待所不同意利用的，由珞珈信息公司进行拆除或恢复原状。第二，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，在本案一审庭审中，珞珈信息公司提交相关证据证实一号楼的扩建和二号楼的新建均得到省军区招待所的同意，对于扩建一号楼、新建二号楼省军区招待所明显存在过错，而一审判决仅作出返还处理，只字不提赔偿或者补偿问题，判决明显不当。即使二号楼加建的二层未经过省军区招待所同意，一审判决将该二层直接判决返还省军区招待所，与法律规定不符。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回省军区招待所的全部诉讼请求，本案的全部诉讼费用由省军区招待所承担。
省军区招待所针对珞珈信息公司的上诉答辩称：珞珈信息公司的上诉理由无事实和法律依据，应当驳回其全部上诉请求。
省军区招待所和珞珈信息公司在本院二审规定的举证期限内均未提交新的证据。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
省军区招待所在二审庭审中确认其上诉请求为依法撤销一审判决的第三判项，即珞珈信息公司逾期履行上述第二项返还义务的，应向省军区招待所支付逾期腾退房屋土地的占有使用费（按合同约定的租金标准237.95万元／年，从逾期之日起至腾退完毕之日止计算）。
本案二审的争议焦点为：1、省军区招待所与珞珈信息公司签订的《房地产租赁合同》效力如何认定；2、一审判决珞珈信息公司向省军区招待所返还一号楼、二号楼是否具有依据；3、一审判决珞珈信息公司承担逾期返还房屋土地的占有使用费是否恰当。结合案件事实及双方诉辩意见，本院评析如下：
一、关于省军区招待所与珞珈信息公司签订的《房地产租赁合同》效力如何认定的问题。
本院认为，省军区招待所与珞珈信息公司于2005年3月18日签订的《房地产租赁合同》约定，省军区招待所将包括一号楼、美食城及场地、道路、绿化等整体出租给珞珈信息公司用于商业经营，珞珈山公司按省军区招待所批准的条件对原有的建筑物进行改造、新建、扩建，并支付相应的租金，租赁期届满后，珞珈信息公司将新、扩、改建房屋以及原有、新增的固定设施设备无偿移交给省军区招待所，产权归省军区招待所享有。从合同内容来看，珞珈信息公司承租的主要是省军区招待所出租场地上的改建、新建、扩建的建筑物及固定设施设备，该合同的性质应为《房屋租赁合同》。
虽然省军区招待所同意珞珈信息公司对美食城进行改建设计，但是要求珞珈信息公司按条件报审图纸设计和建设施工方案，而珞珈信息公司将美食城拆除后新建二号楼并未向省军区招待所报批图纸设计和建设施工方案，且珞珈信息公司加层扩建一号楼并未征得省军区招待所的同意。由于一号楼和二号楼在建设之前及建设过程中均未办理建设施工规划批准及备案手续，在建成后也未办理权属备案手续，根据合同签订时尚属有效的《中华人民共和国城市规划法》（一九八九年十二月二十六日颁布）第二十九条“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理”，第三十条“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书”，第三十一条“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地”，以及第三十二条“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”，以及其后修订的《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地”，第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，一号楼和二号楼属于违法建筑。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”一审判决据此认定省军区招待所与珞珈信息公司签订的《房地产租赁合同》无效并无不当。珞珈信息公司上诉主张《房地产租赁合同》合法有效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
依据2005年《军队空余房地产租赁管理规定》，省军区招待所与珞珈信息公司签订的《房地产租赁合同》必须报经中国人民解放军总后勤部批准备案，但省军区招待所未向中国人民解放军总后勤部报批，珞珈信息公司上诉主张《房地产租赁合同》没有违反军队有关房地产租赁的规定，因与事实相悖，本院不予采信。三环公司与珞珈信息公司签订的《房地产租赁合同》与本案非属同一法律关系，湖北省武汉市武昌区人民法院对该合同效力的认定与本案没有关联性，且该认定不属最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定的免证事实，珞珈信息公司据此上诉主张《房地产租赁合同》有效，缺乏事实和法律依据。因珞珈信息公司改、扩建一号楼和新建二号楼均未得到省军区招待所的同意，珞珈信息公司亦未将设计图纸和建设施工方案报送省军区招待所，省军区招待所无法履行报建报批程序，珞珈信息公司上诉主张已征得省军区招待所同意，报批建设手续属省军区招待所内部报批的问题，是否报批珞珈信息公司无权过问，缺乏事实依据，本院不予支持。
二、关于一审判决珞珈信息公司向省军区招待所返还一号楼、二号楼是否具有依据的问题。
本院认为，因省军区招待所与珞珈信息公司签订的《房地产租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，珞珈信息公司应将位于武汉市武昌区珞珈山街八一路483号（原115号）内的一号楼（共7层）、二号楼（共11层）房产及场地、道路、绿化等空地（约3000平方米）返还给省军区招待所，珞珈信息公司对一号楼、二号楼的新建及改建部分的投入，省军区招待所只能折价补偿。故一审判决珞珈信息公司将一号楼、二号楼返还给省军区招待所并无不当。至于省军区招待所将珞珈信息公司对一号楼、二号楼的投入折价补偿及装饰装修的处理问题，因珞珈信息公司在本案中未就此提出反诉，不属本案审理范围，珞珈信息公司可另行主张权利。
三、关于一审判决珞珈信息公司承担逾期返还房屋土地的占有使用费是否恰当的问题。
本院认为，因省军区招待所在一审起诉时提出要求珞珈信息公司向其支付逾期腾退占有使用费的诉讼请求，一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定判决珞珈信息公司在法定期限届满后仍未腾退的，应向省军区招待所支付逾期腾退房屋期间的占有使用费并无不当。但省军区招待所二审上诉要求撤销一审判决的相关判项，系对支付逾期腾退占有使用费诉讼请求的放弃，因省军区招待所放弃该诉讼请求的行为系对自己民事权利的处分，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人的合法权益，本院依法予以照准。
综上，珞珈信息公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。省军区招待所的上诉请求系对自己一审相关诉讼请求的放弃，本院予以照准。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民商初字第00264号民事判决主文第一、二项；
二、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民商初字第00264号民事判决主文第三、四项；
三、驳回湖北省军区珞珈山招待所的其他诉讼请求。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费280116元，由武汉市珞珈科技信息产业园有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵震宇
代理审判员 李 萍
代理审判员 郭振华
二〇一四年八月二十日
书 记 员 陈 菲