湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楼民一初字第313号
原告（反诉被告）＊＊，住所地：岳阳楼区。
法定代表人＊＊。
委托代理人邓松，湖南唯平律师事务所律师。
委托代理人＊＊。
被告（反诉原告）＊＊，男，汉族，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，住岳阳市。
被告＊＊，女，汉族，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，住岳阳市岳阳楼区。
委托代理人何万炎，岳阳市求真法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）＊＊与被告（反诉原告）＊＊、＊＊租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日受理后，依法组成由审判员陈正荣担任审判长、代理审判员吕雪强、人民陪审员王新建组成合议庭，公开开庭进行了审理。书记员王青霞担任庭审记录，原告＊＊委托代理人邓松、＊＊、被告＊＊的委托代理人何万炎到庭参加了诉讼。被告＊＊经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年5月原告将＊＊宾馆租赁给＊＊经营，年租金28万元，合同期至2008年5月3日止，2005年10月8日，原告和被告＊＊、＊＊签订三方协议，约定该合同由被告＊＊继续履行，期满后双方未续签合同，被告＊＊继续经营，2009年5月3日，原告和两被告签订租赁合同，约定期限至2014年5月2日止，年租金36万元。并对其他事项进行了约定，但被告一直未按照约定足额缴纳租金，被告＊＊在2009年5月2日前尚欠租金8万元，2009年5月3日至2014年5月2日期间欠租金15万元，欠电费13001元。被告不信守合同，拖欠租金和电费，至今占有原告房屋拒不返还，请求法院判令：1、两被告交还承租的＊＊宾馆，房产A、B栋以及辅助用房；2、两被告交付拖欠的租金15万元；3、两被告支付拖欠租金的违约金7.2万元；4、两被告支付拖欠的电费13001元；5、两被告自2014年5月2日起按照3000元／天向原告支付占用费至实际返还房屋之日；6、两被告支付公证费1000元；7、被告＊＊支付2009年5月2日之前拖欠的租金8万元以及利息（自2009年5月2日至实际付清之日的利息）；8、被告承担本案的诉讼费用。
被告＊＊辩称，一、原告诉称双方合同到期属实，但被告在合同到期后有优先承租权；二、被告在取得前述房屋的承租权时，对原承租人支付了转让费480000元，并在承租后进行了大量投入予以装饰装修。三、对于原告主张的2009年前拖欠租金8万元应由＊＊支付，也不应计算利息，且该租金已经超过诉讼时效。原告主张的违约金和滞纳金不能重复并用。
被告＊＊反诉称，被告在合同到期后有优先承租权，被告在取得前述房屋的承租权时，对原承租人支付了转让费480000元，并在承租后进行了大量投入予以装饰装修。其目的就是想长期、稳定的经营该宾馆，现原告起诉被告解除合同，应当处于公平考虑对反诉原告的前述损失进行补偿，为此被告多次和原告沟通，但均无果，请求法院判令：一、原告支付被告转让、装修及添置设备费用损失共计480000元。二、原告承担反诉费用。
原告＊＊辩称，合同到期自然失去效力，被告＊＊没有绝对的优先权。合同约定的优先权是在同等条件下，但原告收回门面后不再继续经营。关于装修改造，合同有明确约定，原告不承担任何责任，被告的反诉无事实和法律依据，应予驳回。
原告＊＊为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据材料：
1、固定资产证明，证明原告对＊＊有所有权；
2、2004年5月3日原告与＊＊签订的租赁合同以及三方签订的补充协议，证明原、被告的租赁关系以及拖欠租金的事实。
3、中标通知书，证明原告曾对该门面对外公开招租，但被告拒不交还；
4、2009年5月3日双方签订的租赁合同，证明双方的租赁关系以及对各自权利义务的约定；
5、租金缴纳明细表，证明被告拖欠租金的情况；
6、公证书以及公证费发票，证明因被告原因原告支付公证费1000元。
被告＊＊的质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，关联性有异议，更加证明缴纳租金主体为＊＊，且超过时效。对证据3三性均有异议；证据4真实性无异议，关联性有异议，证明被告有优先权；证据5三性均有异议，系原告单方面的流水帐；但租赁合同本身的租赁时间超出了承租人转租给次承租人的租赁期限；对证据6认为与被告无关联。
被告＊＊向本院提供了46万元转让金的条据和装修清单，证明原告支付了转让金46万元，投入装修费100多万元，原告应予赔偿。
原告质证认为上述证据与原告没有关联性。
本院认证认为：原、被告提供的证据均客观真实，本院对其真实性均予以确认，关联性结合全案查明的事实综合分析认定。
本院依据所采信的证据，确认如下案件事实：
2004年5月，原告将“＊＊”宾馆出租给＊＊经营，并签订了租赁合同，约定年租金28万元，租期至2008年5月3日，2005年10月8日，原告、被告＊＊和＊＊签订三方协议，约定由被告＊＊承继＊＊继续和原告履行该合同。期满后被告＊＊继续经营至2009年5月，期间未签订书面合同。2009年5月3日，两被告和原告签订书面租赁合同，合同约定租金为36万元，租期5年，至2014年5月2日止；同时还约定：1、承租人应充分考虑租赁期限，租赁期满，合同自行终止，出租人有权按照合同终止时的现状无条件收回经营权，承租人不得向出租人和其他任何第三人提出转让费和装修补偿等要求，若继续出租，承租人可参与竞标，同等条件下享有优先权。2、承租人每月不能按期交纳租金的，应承担违约责任，支付当年租金4%的违约金。合同对其他相关事项亦进行了约定。在2008年5月3日至2009年5月2日期间，被告＊＊一直未支付租金，后分三次补交共20万元，按照之前合同约定的年租金28万元计算，还欠8万元，至今尚未支付。2009年5月3日至2014年5月2日期间，两被告共欠付租金15万元，电费13001元。2014年4月30日下午，原告向两被告公证送达了期满要求交还租赁物的通知，并支付公证费以及其他费用1000元，但被告至今一直占有和使用租赁物。双方遂酿成纠纷，诉至本院。
本院认为，原告与被告签订的相关合同均是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当共同遵守，双方约定的租期在2014年5月2日已经期满，期满前原告已经明确表示要求收回租赁物，原告的行为符合双方的约定和法律的规定，本院对原告要求被告返还“＊＊”宾馆房产A栋、B栋以及辅助用房的诉讼请求予以支持。关于自2014年5月2日以后的占用费，原告要求按照3000元／天无事实和法律依据，应参照占用前36万元／年的租金标准支付，至实际交付之日。关于2008年5月至2009年5月期间拖欠的租金8万元，被告＊＊应该支付，对于其时效问题，双方的租赁行为在之后一直在继续，原告在继续向被告收取租金，被告也一直在交纳租金，原告主张该租金8万元未超过诉讼时效。关于2009年5月至2014年5月期间拖欠的租金15万元以及电费13001元，按照约定两被告应予支付。关于原告主张拖欠租金利息部分，本院参照同期贷款利率计算，8万元自2009年5月3日起计算至实际偿还之日，15万元自2014年5月3日起计算至实际偿还之日。关于原告主张的违约金7.2万元，按照双方约定，不按时支付租金按照年租金的4%支付违约金，按照36万元／年的标准，违约金为14400元。对于原告主张的公证费1000元，该费用系原告在合同期满前履行通知义务所支付的费用，应由原告自行承担。对于被告反诉主张转让费以及装修损失48万元的反诉请求，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持，另有约定的除外。”本案双方并无另行补偿约定，转让费既与原告没有关联性，又无法律规定，故本院对被告的该反诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、限被告＊＊、＊＊在本判决生效之日起十日内向原告交还租赁的“＊＊”宾馆（房产A、B栋以及辅助用房）。并自2014年5月3日起按照36万元／年的标准向原告支付占用费至实际返还之日。
二、由被告＊＊、＊＊在本判决生效之日起十日内向原告支付自2009年5月至2014年5月拖欠的租金150000元。并自2014年5月3日起按照同期银行贷款利率支付利息至实际支付之日。
三、由被告＊＊、＊＊在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金14400元。
四、由被告＊＊本判决生效之日起十日内向原告支付2008年5月至2009年5月拖欠的租金80000元。并自2009年5月3日起按照同期银行贷款利率支付利息至实际支付之日。
五、驳回原告的其他诉讼请求以及被告＊＊的反诉请求。
本案案件受理费7657元，反诉受理费3829元，共计11486元，由原告承担1486元，两被告共同承担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于岳阳市中级人民法院。
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审 判 长 陈正荣
代理审判员 吕雪强
人民陪审员 王建新
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 王青霞