广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初7711号原告（反诉被告）：冯显镓，男，汉族，1987年2月13日出生，住所地：广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：邝绮梅，广东高美律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市禅城区南庄镇龙津村群安经济合作社，住所地：广东省佛山市禅城区南庄镇龙津村，组织机构代码：756494717。负责人：冯桂伦。委托诉讼代理人：汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。原告冯显镓诉被告佛山市禅城区南庄镇龙津村群安经济合作社土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告地上物业（厂房）补偿款10万元。2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年12月23日，原告与被告签订了《租赁协议》，被告将位于禅城区南庄镇群安村樵乐路以北土地出租给原告经营使用，租赁土地面积12.5米×18米=225平方米，租赁期限为三年，合同约定了双方的权利义务，其中合同第二条约定：“合同期满甲方收回土地及地上物业，乙方在同等条件下拥有优先租用权，”该《租赁协议》签订后，双方按约履行，至合同期满后，双方于2012年12月16日签订了新的《租赁协议》，由原告继续租赁该225平方米土地，租赁期限为三年六个月，至2016年6月30日为止。2016年6月14日，被告向原告发出了《通知》，通知原告租赁于2016年6月30日合同到期，被告在合同到期后不再续租。原告认为，原告租赁被告的土地，原告已按合同约定支付了全部的租金给被告，而地上物业（厂房）为原告所建，2009年12月23日的《租赁协议》约定合同期满后被告收回土地及地上物业，但并非为无偿收回，被告收回地上物业（厂房）的，应由被告支付补偿款给原告才公平合理。此外，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，涉案的《租赁协议》违反法律强制性规定，属于无效合同，无效合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条规定，无效合同项下的财产依照相互返还、折价补偿的原则进行处理，现被告收回了原告所建的地上物业（厂房），该地上物业（厂房）价值约10万元，应由被告补偿给原告。因双方对地上物业（厂房）补偿款无法协商一致，为维护原告的合法利益，只好诉诸法院，请求依法判决。被告辩称:原告要求我方支付地上物业（厂房）补偿款10万元缺乏事实和法律依据，我方不同意其诉讼请求，理由如下：一、案涉建筑物并非原告所建，其无权主张建筑物的补偿权利。2004年，被告与佛山市禅城区南庄藤冲汽车座椅厂（下称座椅厂）签订《租赁协议》，约定被告将位于公路边星栅土地出租给座椅厂使用，面积225平方米，从2004年4月1日至2009年12月31日止，每年租金4800元。被告确保座椅厂在租赁期内对承租物拥有租赁使用权，若在租用的前三年内征用，政府给予的建筑物补偿归座椅厂所有，被告不作其它补偿；若在租用三年后被征用，则一切补偿归被告所有。座椅厂对租赁物进行改造前必须征得被告书面同意，否则，被告有权要求座椅厂对租赁物恢复原貌并对所造成损毁进行赔偿（包括水电设施）。座椅厂须于租赁终止之日起五天内搬离承租物，并将承租物及原有设施完好交还被告。期满后如果不续租的，座椅厂保证除电话、空调、办公台椅、机械等可以拆走外，其它一切物件均不得毁坏拆走。因此，案涉建筑物由座椅厂所建，租赁期限届满后，该建筑物已归属被告所有。二、双方于2009年12月23日签订的《租赁协议》已明确租赁物为土地及建筑物，即案涉建筑物的所有权人已为被告，不是座椅厂，更不是原告。租赁协议终止后，原告应无条件归还建筑物。2009年12月23日，被告与原告签订《租赁协议》，约定被告将位于佛山市禅城区南庄镇龙津村群安经济合作社樵乐路以北的土地及建筑物出租给原告使用，土地面积为225平方米，第一年租金为每年每亩5000元，第二年开始在上一年租金的基础上递增3%，租赁期限为3年，从2010年1月1日至2012年12月31日止，合同期满被告收回土地及地上物业。租赁期间，若需要征用土地的，建筑物补偿归原告。期满后，原告续租的，需提前三个月向被告提出申请。合同签订后，原告在土地上修建房屋，2012年12月31日合同期满。至此，被告与原告签订的租赁协议因期限届满而终止，按协议约定，被告无条件收回土地和地上物业。2012年12月16日，被告与原告签订涉案厂房的租赁协议，租赁时间从2013年1月1日至2016年6月30日止，第一年租金按每月每方13元计租，第二年起在上年度租金的基础上递增5%。原告在租赁期间对建筑物负有保养维修责任，期满时完好交还给被告，进行装修必须征得被告同意。租赁期间，若需要征用的，原告无条件交还厂房，合同即时终止，对原告不作任何补偿。被诉人停止租赁，除电话、空调、物架、机械可搬走外，其它一切建筑物及装修，原告不得拆除或破坏，经被告检查后方可离去，否则后果由原告承担。协议期满后五日内全部撤出本租赁场地，逾期撤出的，每逾期一日，被告有权向原告收取500元/日的违约金，逾期一个月仍未撤出的，视为原告放弃在该租赁场地的尚未撤出的资产，被告有权自由处理上述资产。从以上约定来看，双方已明确租赁的标的物为厂房，厂房已收回属被告所有。综上，若双方解除租赁关系，原告应无条件退出，并无偿归还土地和建筑物，因此，原告主张的地上物业补偿请求不应得到法律支持。被告向本院提出如下反诉请求：1.判令解除双方于2012年12月16日签订的《租赁协议》；2.判令原告立即向被告返还租赁的位于佛山市禅城区南庄镇龙津村群安经济合作社樵乐路以北的土地和房屋；3.判令原告立即向被告支付从2016年7月1日起至实际返还租赁物之日止的租金及按租金30%计算的违约金（暂计至2016年7月31日租金为3386元、违约金为1015元）；[以上暂共计：4401元]4.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2004年，被告与佛山市禅城区南庄藤冲汽车座椅厂（下称座椅厂）签订《租赁协议》，约定被告将位于公路边星栅土地出租给座椅厂使用，面积225平方米，从2004年4月1日至2009年12月31日止，每年租金4800元。被告确保座椅厂在租赁期内对承租物拥有租赁使用权，若在租用的前三年内征用，政府给予的建筑物补偿归座椅厂所有，被告不作其它补偿；若在租用三年后被征用，则一切补偿归被告所有。座椅厂对租赁物进行改造前必须征得被告书面同意，否则，被告有权要求座椅厂对租赁物恢复原貌并对所造成损毁进行赔偿（包括水电设施）。座椅厂须于租赁终止之日起五天内搬离承租物，并将承租物及原有设施完好交还被告。期满后如果不续租的，座椅厂保证除电话、空调、办公台椅、机械等可以拆走外，其它一切物件均不得毁坏拆走。2009年12月23日，被告与原告签订租赁协议，约定被告将位于佛山市禅城区南庄镇龙津村群安经济合作社樵乐路以北的土地出租给原告使用，土地面积为225平方米，第一年租金为每年每亩5000元，第二年开始在上一年租金的基础上递增3%，租赁期限为3年，从2010年1月1日至2012年12月31日止，合同期满被告收回土地及地上物业。租赁期间，若需要征用土地的，建筑物补偿归原告。期满后，原告续租的，需提前三个月向被告提出申请。合同签订后，原告在土地上修建房屋，2012年12月31日合同期满。至此，被告与原告签订的租赁协议因期限届满而终止，按协议约定，被告无条件收回土地和地上物业。2012年12月16日，被告与原告签订涉案厂房的租赁协议，租赁时间从2013年1月1日至2016年6月30日止，第一年租金按每月每方13元计租，第二年起在上年度租金的基础上递增5%。原告在租赁期间对建筑物负有保养维修责任，期满时完好交还给被告，进行装修必须征得被告同意。租赁期间，若需要征用的，原告无条件交还厂房，合同即时终止，对原告不作任何补偿。原告停止租赁，除电话、空调、物架、机械可搬走外，其它一切建筑物及装修，原告不得拆除或破坏，经被告检查后方可离去，否则后果由原告承担。协议期满后五日内全部撤出本租赁场地，逾期撤出的，每逾期一日，被告有权向原告收取500元/日的违约金，逾期一个月仍未撤出的，视为原告放弃在该租赁场地的尚未撤出的资产，被告有权自由处理上述资产。从以上约定来看，双方已明确租赁的标的物为厂房，即厂房已收回属被告所有。现租赁协议期限已届满，双方没按约定续签协议，但原告仍在继续使用，却拒不支付支付租金，违反了协议的约定，损害了被告的合法权益。综上，被告根据《民事诉讼法》的规定，特向贵院提起反诉，恳请判如所请。原告辩称:一、涉案的租赁协议因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，涉案的租赁协议均无效，无效合同自始无效，被告请求解除涉案的租赁协议错误。二、被告尚未支付涉案地上物业的补偿款给原告，被告支付了补偿款后原告将立即将涉案的土地及建筑物返还给被告，被告不支付原告补偿款，过错在于被告，被告请求支付从2016年7月1日起至实际返还租赁物之日止的租金没有事实与法律依据。三、涉案的租赁协议为无效合同，该租赁协议约定的违约条款自始无效，被告主张违约金没有法律依据。本院经审理查明认定如下事实：2004年7月8日，被告（甲方）与佛山市禅城区南庄藤冲汽车座椅厂（个人独资企业）（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将商铺出租给乙方使用，出租屋名称为星栅，位于佛山市禅城区南庄镇群安村樵乐路以北土地，面积为：12.5米×18米（225平方米），租赁期限自2004年4月1日至2009年12月31日。原告冯显镓的父亲冯日通代表佛山市禅城区南庄藤冲汽车座椅厂从被告处承租土地之后，建设了厂房，该厂房未依法报建。冯日通于2007年去世，之后，由原告继续向被告承租涉案土地及厂房。另，涉案土地亦未办理土地使用权证。原、被告于2009年12月23日签订涉案厂房的租赁协议，约定原告承租被告涉案土地及建筑物，期限自2010年1月1日至2012年12月31日。前述合同期限届满前，双方于2012年12月16日再次签订涉案厂房的租赁协议，租赁期限自2013年1月1日至2016年6月30日止。并约定原告向被告缴纳保证金1.2万元；租金按照每月每平方米13元计算，从第二个租赁年度起每年租金按上年度租金总额递增5%。租金已交至2016年6月30日。2016年6月14日，被告向原告发出《通知》，通知合同期满要求被告搬出涉案土地及厂房，并不再续租；原告认为厂房系其父亲冯日通建设，冯日通去世后，理应由其继承，故要求被告支付厂房补偿款10万元。双方各执一词，诉至本院。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点是：租赁合同的效力、建筑物折价返还、租赁物的返还及租金支付。一、关于租赁合同的效力问题据合同法第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，2012年12月16日，双方签订《租赁协议》所涉厂房，至一审法庭辩论总结前，未报建，亦未取得建设工程规划许可证。故该合同依法应认定为无效合同。合同无效，自始没有法律效力，无需解除。二、关于原告主张的厂房折价返还的问题因涉案厂房未依法报建，涉嫌违章建筑，亦无产权证明。虽双方确认该厂房为原告父亲冯日通建设，但涉嫌违章建筑，应由相关行政部门依法处理。即使该厂房属于冯日通所有，其去世后，未经办理继承手续及确权，也不能推论其必然归属原告所有。综上，原告提交的证据亦不足以证明该建筑物归其所有，故其主张折价返还10万元，无事实依据，不予支持。三、关于返还租赁物的问题合同无效后，原告应将涉案租赁物中所涉及的提地返还给被告。至于地上建筑物，因涉及违建，其权属处理非法院审理范围，双方另循途径解决。四、关于租赁物占有使用费的问题合同虽无效，但原告使用了租赁物，根据等价有偿原则，应参照合同约标准即每月每平方米13元（共计225平方米）支付占有使用费。原告应支付2016年7月1日至实际返还租赁物之日止的使用费。需要说明的是,因租赁合同无效,保证金条款亦无效,被告收取的保证金理应冲抵场地使用费，但双方均未对此提出主张，亦未提供支付凭证证明实际保证金数额；且经本院释明后，双方坚持不变更诉讼请求，故本院对此保证金，不予处理，原告可另案主张。五、关于违约金因租赁合同无效,违约金条款亦无效，对被告此项反诉主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、原告冯显镓于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于佛山市禅城区南庄镇群安村樵乐路以北土地（面积为：12.5米×18米=225平方米）返还给被告佛山市禅城区南庄镇龙津村群安经济合作社；二、原告冯显镓于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告佛山市禅城区南庄镇龙津村群安经济合作社支付2016年7月1日至返还租赁物之日止的占有使用费（按照225平方米计算，以每月每平方米13元计算）；三、驳回被告的其他诉讼请求；四、驳回原告的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元（原告已预交），由原告负担；反诉受理费25元（被告已预交）,由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  鲁长江二〇一七年一月二十日书记员  黄晓华