广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第145号
上诉人（原审被告）：梁趣嫦，女，汉族，1973年3月23日出生，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司。住所地广东省佛山市禅城区。
负责人：冯欣。
委托代理人：黄颖怡，该公司员工。
委托代理人：李苹，该公司员工。
上诉人梁趣嫦因与被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司（以下简称雅居乐物业佛山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第1220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。
2014年10月9日，雅居乐物业佛山分公司向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）梁趣嫦以每月1103.01元为标准向雅居乐物业佛山分公司支付2013年7月至2014年8月物业管理费15442.14元及滞纳金（滞纳金以每月实际拖欠物业管理费为基数从当月6日起按日千分之一分段计算至实际付清之日止）；（二）梁趣嫦支付2013年5月4日至2014年7月3日园林、梯灯、水泵等公共分摊电费206.04元；（三）梁趣嫦承担本案诉讼费。
原审法院查明：梁趣嫦于2007年7月26日与佛山市雅居乐房地产有限公司签订《商品房买卖合同》购买位于佛山市禅城区房屋，并于2008年6月12日办理收楼手续。涉案房屋经佛山市禅城区房地产交易中心于2009年9月9日测�建筑面积为344.69平方米。
2007年6月8日，涉案小区的建设单位佛山市雅居乐房地产有限公司（甲方）与雅居乐物业佛山分公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，由雅居乐房地产有限公司委托雅居乐物业佛山分公司对雅居乐花园提供前期物业管理服务事宜，合同主要约定“第二章委托管理事项第四条房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；第三章第十七条委托管理期限自2007年12月1日起至小区业主委员会签订新的物业管理委托合同生效时止；第六章第二十一条物业管理服务费按以下建筑面积每月平方米收取：带电梯住宅每月每平方米1.7元，低层住宅每月每平方米3.2元，商铺每月每平方米1.8元，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金；第二十四条高层楼房电梯运行电费按实结算，乙方向业主或物业使用人收取，按政府规定收费标准实际公摊，其他公用水电费，按政府规定收费标准实际公摊；第二十五条房屋公用部位的小修、养护费用，从管理费支出，大中修及更新费用，从物业维修基金中支出；……”
2007年7月26日，雅居乐物业佛山分公司（甲方）与梁趣嫦（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定“第二条物业管理服务内容房屋共用部分及设施的维护与管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，保安协助公安部门维护本物业区域内公共部分的公共秩序的维护管理；第四条物业管理服务费用，乙方交纳的费用时间为每月5日前交纳上月费用，各项收费标准按照建筑面积带电梯住宅每月每平方米1.7元，低层住宅每月每平方米3.2元，商铺每月每平方米1.8元，公共水电费分摊按佛山市政府部门的规定进行分摊；第九条乙方违反协议，不按本协议收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一计算违约金……”
2013年12月13日，雅居乐物业佛山分公司通过邮寄方式向梁趣嫦发出《管理费催收函》，主要载明：“截止至2013年12月1日阁下拖欠涉案房屋物业管理费及公摊费共计6696.03元，我司已催告多次，但阁下仍拖欠至今，请于2013年12月20日前缴清拖欠管理费及滞纳金。”2014年4月21日，雅居乐物业佛山分公司通过邮寄方式向梁趣嫦发出《律师函》，主要载明：“截止至2014年4月1日阁下拖欠涉案房屋物业管理费及公摊费共计12496.06元，我司已催告多次，但阁下仍拖欠至今，请阁下于收到本律师函十日内支付上述费用。”2014年9月29日，梁趣嫦通过邮寄方式向雅居乐物业佛山分公司发出《复函》，主要载明：“贵司应妥善处理业主被盗窃事宜，否则不�纳物业费。”
雅居乐物业佛山分公司提交的梁趣嫦欠费清单显示梁趣嫦拖欠雅居乐物业佛山分公司2013年7月至2014年8月物业管理费15442.14元，2013年5月3日至2014年7月3日园林、梯灯、水泵公共分摊费用和电梯分摊费用206.04元。
另查明一，广东电网有限责任公司佛山禅城供电局出具客户编号为061109000367265、客户名称为雅居乐物业佛山分公司的2009年4月至2014年9月电费清单。雅居乐物业佛山分公司出具了雅居乐花园二区园林及灯用电分摊表8张，用电日期从2013年5月3日至2014年9月3日止。
另查明二，2012年4月9日，梁趣嫦向公安机关报案，佛山公安局禅城分局澜石派出所向梁趣嫦出具《报警回执》一张。2014年9月25日，佛山公安局禅城分局澜石派出所向梁趣嫦出具《报案证明》一张，载明：“事主梁趣嫦，该人于2014年9月25日报案称2012年4月9日佛山市禅城区别墅被盗13000元现金�一台黑色诺基亚N8手机。一台三星I9108手机。”
另查明三，雅居乐物业佛山分公司为有限责任公司分公司，于2007年6月26日成立，经营范围为物业管理服务、室内装饰工程、自有物业租赁，停车场经营等。
诉讼中，雅居乐物业佛山分公司陈述其主张公摊电费基于供电部门出具的用电情况进行分摊并将公摊电费开支情况在小区进行了公示。
诉讼中，梁趣嫦陈述其家被盗说明雅居乐物业佛山分公司工作人员疏忽物业管理，现在其家被盗案件公安机关并未侦破，雅居乐物业佛山分公司主张的滞纳金过高。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，雅居乐物业佛山分公司于2007年6月8日与涉案小区开发商佛山市雅居乐房地产有限公司所签订的《前期物业管理委托合同》、于2007年7月26日与梁趣嫦所签订的《前期物业管理服务协议》均是合同当事人真实意思表示，合同内容没�违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对雅居乐物业佛山分公司及作为小区业主之一的梁趣嫦均具有约束力，雅居乐物业佛山分公司以及作为小区业主之一的梁趣嫦均应按照上述合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。
关于梁趣嫦需要交纳的物业管理费具体数额问题。雅居乐物业佛山分公司已依照《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》的约定，依约向梁趣嫦在内的涉案小区业主提供了相应的物业服务，梁趣嫦作为该小区的业主之一，实际已接受雅居乐物业佛山分公司提供的物业服务，故梁趣嫦理应准时足额向雅居乐物业佛山分公司交纳合同约定的物业服务费。梁趣嫦抗辩提出梁趣嫦家中被盗，梁趣嫦房屋墙体漏水，雅居乐物业佛山分公司并未予以处理，因此梁趣嫦无需缴纳物业管理费。经审查，首先，梁趣嫦当庭陈述的家中被盗及房屋墙体漏水仅为口头陈述，未有提供证据予以证明，其提供的公安机关的报警回执及报案证明并无法证明其家中被盗的事实；其次，即使雅居乐物业佛山分公司对涉案小区的管理在某些方面存在一些暇疵，但雅居乐物业佛山分公司作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公；再次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和�护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，梁趣嫦如认为雅居乐物业佛山分公司不履行物业服务合同的约定或履行存在瑕疵，可通过正当途径主张权利，由于梁趣嫦未提出反诉，原审法院在本案中不作处理。综合上述分析，原审法院对梁趣嫦提出的无需缴纳物业管理费的抗辩意见，不予采纳。梁趣嫦应向雅居乐物业佛山分公司缴纳2013年7月至2014年8月的物业管理费15442.14元（344.69平方米×3.2元／平方米×14个月）。关于违约金的问题，梁趣嫦到庭提出抗辩，鉴于该计算标准过高，依据公平原则，本案酌定违约金以每月物业管理费1103.01元为基数从2013年8月6日起按中国人民银行同期贷款利率分段累计计算。关于雅居乐物业佛山分公司主张的公共分摊电费问题，梁趣嫦虽对公摊水电费提出异议，但雅�乐物业佛山分公司提供了相关供电部门用电记录单据予以核实，且与提供的公共电费分摊明细表能相互印证，故对雅居乐物业佛山分公司主张梁趣嫦支付代垫的2013年5月4日至2014年7月3日的公共分摊电费206.04元的诉请，原审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、梁趣嫦于判决发生法律效力之日起十日内，向雅居乐物业佛山分公司支付佛山市禅城区房2013年7月至2014年8月的物业管理费15442.14元及违约金（违约金以每月物业管理费1103.01元为基数从2013�8月6日起按中国人民银行同期贷款利率分段累计至本判决确定的给付之日止）；二、梁趣嫦于判决发生法律效力之日起十日内，向雅居乐物业佛山分公司支付佛山市禅城区房2013年5月4日至2014年7月3日的公共分摊电费206.04元；三、驳回雅居乐物业佛山分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取134元，由梁趣嫦负担。
上诉人梁趣嫦上诉称：原审法院没有就梁趣嫦在诉讼中提出的家中因雅居乐物业佛山分公司的管理不善、没有充分履行其管理义务导致被盗的事实进行审查，迳行判令梁趣嫦向雅居乐物业佛山分公司支付物业管理费及违约金是没有事实和法律依据的。梁趣嫦认为，此次家中被盗是由于雅居乐物业佛山分公司的管理不善所导致的。梁趣嫦在这次盗窃事件发生前一直严格遵守与雅居乐物业佛山分公司之间的《前期物业管理服务协议》按时交纳物业管理费�但雅居乐物业佛山分公司却没有按照该协议的约定提供优质的物业管理服务，导致此次盗窃事件的发生，且在盗窃事件发生后没有与梁趣嫦积极协商解决问题，因此，雅居乐物业佛山分公司违约在先。梁趣嫦在盗窃事件没有得到合理解决之前，不必向雅居乐物业佛山分公司支付物业管理费。相反，根据《物业管理条例》的相关规定，雅居乐物业佛山分公司应当向梁趣嫦赔偿因盗窃事件带来的所有损失。请求二审法院：（一）撤销（2014）佛城法民一初字第1220号民事判决，依法驳回雅居乐物业佛山分公司的诉讼请求，并判令雅居乐物业佛山分公司向梁趣嫦赔偿家中被盗的各种损失（现金13000元、手机两台、安装监控设备费用15000元、精神损失费等）；（二）判令本案一、二审诉讼费用由雅居乐物业佛山分公司承担。
被上诉人雅居乐物业佛山分公司答辩称：（一）梁趣嫦与雅居乐物业佛山分公司之间依法签订了《前期物业管理服务协议》，雅居乐物业佛山分公司依约提供了物业管理服务，梁趣嫦却未按照协议约定准时缴纳物业管理费，梁趣嫦的行为违反了合同约定，原审法院经过审理确认了这一事实，并依法判决其向雅居乐物业佛山分公司支付物业管理费和相应的违约金是符合事实和法律规定的。（二）梁趣嫦声称其是因为家中被盗而拒不支付物业管理费是没有任何事实和法律依据的。根据双方的《前期物业管理服务协议》约定，雅居乐物业佛山分公司并不需要对梁趣嫦的人身和财产安全负责，且在梁趣嫦家中被盗之时，雅居乐物业佛山分公司已经积极协调当地公安机关进行处理，目前该案也由派出所持续跟进。梁趣嫦将其家中被盗的损失强行要求雅居乐物业佛山分公司来承担是没有任何依据的，而且与本案无关。据此，请求�审法院驳回梁趣嫦的上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案二审期间的争议焦点为梁趣嫦是否应当向雅居乐物业佛山分公司交纳物业管理费及相应的违约金。梁趣嫦以雅居乐物业佛山分公司未尽管理义务致其家中被盗为由，主张其无需向雅居乐物业佛山分公司交纳物业管理费及相应的违约金。对此，本院认为，物业管理公司所提供的物业管理服务具有公共性，收取物业管理费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒绝交纳物业管理费的行为，不仅损害了物业管理公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业的整体管理。即使存在梁趣嫦家中被盗的事实，如梁趣嫦认为雅居乐物业佛山分公司对其家中被盗的损失负有赔偿责任，�也应通过向雅居乐物业佛山分公司提出相关诉讼主张以维护自身的合法权益，而不能以此为由拒绝交纳具有公共性质的物业管理服务费用，但在原审中梁趣嫦并未就此提起反诉。因此，原审判决对梁趣嫦提出的无需交纳物业管理费的抗辩意见不予采纳，并判令梁趣嫦向雅居乐物业佛山分公司交纳拖欠的物业管理费及相应的违约金处理正确。梁趣嫦该上诉理由不成立，本院不予支持。
关于梁趣嫦上诉请求雅居乐物业佛山分公司赔偿家中被盗的损失问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”根据前述司法解释的规定，由于梁趣嫦在原审中并未就该问题提起反诉，其在二审期间提出该项反诉主张已超出原审审理范围，本院在二审期间对本案及梁趣嫦的该部分上诉主张组织双方进行调解，但调解不成，故本院对梁趣嫦的该部分上诉主张不予审查，梁趣嫦可另循法律途径解决。
综上所述，梁趣嫦的上诉请求理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费268元，由上诉人梁趣嫦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 谭志华
二〇一五年三月十九日
书 记 员 许佩珊