上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终770号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海兴明国际物流有限公司，住所地上海市宝山区长江南路1118号2幢5号、6号。
法定代表人：李明兴，总经理。
委托诉讼代理人：陈然，上海市恒业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟黎慧，上海市恒业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海创昕物流有限公司，注册地上海市金山区金山卫镇海虹路189号2幢636号库，实际经营地上海市浦东新区和龙路218号和龙宾馆4楼。
法定代表人：王海见，执行董事。
委托诉讼代理人：段宗元，上海市朝华律师事务所律师。
原审第三人：上海达江物流服务有限公司，住所地上海市浦东新区唐镇虹三村二队。
法定代表人：徐文莉，总经理。
上诉人上海兴明国际物流有限公司因与被上诉人上海创昕物流有限公司及原审第三人上海达江物流服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初2387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上海兴明国际物流有限公司（以下简称“兴明公司”）上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付2015年10月1日至2015年12月31日租金295,719元（人民币，下同）的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院已经查明原审第三人并未收取被上诉人2015年10月31日至同年12月31日的租金，而被上诉人作为转租方其盈利模式即为赚取租金差价，在此情况下法院不应判决上诉人向被上诉人支付上述期间的租金；2、被上诉人向上诉人发出的《告知书》通知上诉人必须在2015年12月31日搬离现场，明确双方租赁合同于2015年10月31日终止，即便上诉人需要支付租金，也只需要支付至2015年10月31日；3、上诉人从事的行业属于集装箱储运及物流，相关搬迁工作庞杂，应当给予一定必要时间以便搬离，其该期间不应支付租金。4、原审第三人曾经召集上诉人、被上诉人等物流公司商谈搬离事宜，原审第三人办公室负责人曾明确2015年10月1日至2015年12月底不收取大家的租金了，要求上诉人等及时搬离。
被上诉人上海创昕物流有限公司（以下简称“创昕公司”）辩称，关于原审第三人是否收取租金的问题，合同具有相对性，即便原审第三人免除被上诉人的部分租金，亦不影响被上诉人要求上诉人支付租金，而且，原审第三人目前并未以任何形式免除被上诉人应支付的租金，只是被上诉人还没有支付。综上，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
原审第三人上海达江物流服务有限公司（以下简称“达江公司”）未发表意见。
兴明公司向一审法院起诉请求：1.判令创昕公司返还租赁押金20万元；2.判令创昕公司支付违约金295,719元；3.判令创昕公司赔偿（搭建的）仓库等资产损失80万元；4.判令创昕公司支付搬迁费2万元；5.本案诉讼费用由创昕公司承担。
创昕公司则提起反诉请求：1.判令兴明公司向创昕公司支付2015年10月1日至2015年12月31日的租金295,719元;2.判令兴明公司支付逾期利息损失（以295,719元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年10月16日计算至判决之日）。
一审法院认定事实：2011年6月1日，创昕公司（甲方）与兴明公司（乙方）签订《合作合同》。约定甲方将位于上海市浦东新区XX路XX号的一块场地（以下简称“系争场地”）出租给乙方作集装箱仓储中转物流用。合作期为5年，自2011年6月1日起至2016年5月31日止。租金为每月98,573元，租金支付每三月支付一次，应在每次支付租金的第一个月15日前支付租金。押金为20万元。合作期内，乙方如因经营所需，建造的简易棚和仓库，所有费用由乙方承担。合作期5年内，如甲方提出提前终止、解除合同，甲方应按乙方仓库资产全额双倍赔偿给乙方。合同到期后，甲方投资的财产属甲方所有，乙方投资的财产属乙方所有。乙方因生产经营所需，在合作场地内建造3,120平方米仓库，780平方米雨棚以及办公房120平方米。本合同履行期内，甲乙双方应共同遵守本合同的全部条款，不得违约，如有一方违约，违约一方应向另一方支付违约金，违约金按三个月租金计算。
合同签订后，创昕公司将系争场地交付给兴明公司，兴明公司支付了押金20万元。兴明公司请人建造了仓库、雨棚以及办公房，均无合法建造凭证。其中，兴明公司委托创昕公司建造办公房，花费5万元，兴明公司支付了该款项。
2015年4月2日，达江公司发出《告知书》，要求包括系争场地在内的各经营单位，接到通知后启动场地的停止运营及撤场工作，并在二个月的时间内完成撤离。
2015年9月25日，达江公司发送《告知书》给创昕公司称，其与创昕公司就撤离事项达成一致，但是目前撤离情况见效甚微，要求所有场地必须在2015年10月31日前搬离。
2015年10月14日，创昕公司发《告知书》给兴明公司及案外人上海A有限公司称，通知两公司必须在2015年12月31日撤离现场。
2015年12月31日左右，兴明公司主动搬离了系争场地。
2016年1月初，系争场地上兴明公司搭建的大部分房屋（包括雨棚、仓库等）被强拆。
另查明，兴明公司已经付清截至2015年9月30日的租金。2015年10月1日之后的租金没有支付给创昕公司。
系争场地是创昕公司从达江公司租赁而来。2010年10月28日，达江公司与创昕公司签订《租赁合同》约定租期为2011年1月1日至2013年12月31日。之后，双方达成补充协议，约定租期延至2015年12月31日。之后，双方没有再续约。
审理中，创昕公司认可兴明公司实际建造了仓库、雨棚以及办公房，但是主张建造金额不大。
兴明公司提交《上海兴明物流轻钢结构仓库决算书》、结算清单、付款凭证。上述证据载明，兴明公司应付上海B有限公司工程款559,360元；付款方式部分是现金支付，部分是支票支付。创昕公司对上述证据不予认可。
关于兴明公司的搬离时间，兴明公司主张为2015年12月31日；创昕公司主张为2016年1月3日。
兴明公司主张，要求赔偿仓库等建造损失的计算方式为559,360元的雨棚和仓库的工程款加上5万元办公房的费用，共计609,360元，折旧后按照40万元计算，故要求创昕公司双倍赔偿80万元。
关于创昕公司转租期限超出其剩余的租赁期限，超出的部分，达江公司不予认可。
一审法院认为，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。创昕公司与兴明公司签订的协议，名为《合作合同》实为租赁合同。一、关于租期效力。创昕公司与达江公司的租期截至2015年12月31日。创昕公司将系争场地转租给了兴明公司，兴明公司与创昕公司的租期截至2016年5月31日。兴明公司与创昕公司的有效租期截至2015年12月31日，超过的部分无效。二、关于创昕公司是否构成违约。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。创昕公司于2015年10月通知兴明公司于2015年12月31日前搬离，虽然早于其与兴明公司约定的租期届满日，但是2016年1月1日至2016年5月31日的租期约定是无效的，况且兴明公司实际也是直到有效租期届满才搬离。故一审法院认为，创昕公司不构成违约。兴明公司要求创昕公司支付违约金及搬迁费，缺乏依据，一审法院不予支持。三、关于兴明公司搭建的房屋（仓库、雨棚、办公房）的损害赔偿。双方关于租期的约定部分无效，双方均有过错。创昕公司同意兴明公司搭建违法建筑，双方均有过错。双方关于搭建物在租期无效期间被拆除，相关损失如何承担，并无约定。因搭建的房屋大部分已经在起诉前灭失，但双方合同关于搭建的房屋类型以及面积均有约定，创昕公司也认可兴明公司实际搭建了房屋。因此，一审法院结合现有证据，考虑过错以及折旧因素，酌定创昕公司补偿兴明公司20万元。四、关于押金。创昕公司应当将押金20万元退还兴明公司。五、关于租金。兴明公司直到2015年12月31日才搬离，应当支付创昕公司租金2015年10月1日至2015年12月31日的租金。考虑到达江公司早在2015年4月就要求系争场地上的经营单位在两个月内撤场，兴明公司未按时支付租金系事出有因，创昕公司要求支付利息的请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、上海兴明国际物流有限公司与上海创昕物流有限公司之间的《合作协议》中关于2016年1月1日至2016年5月31日的租期约定无效；二、上海创昕物流有限公司应于判决生效之日起七日内补偿上海兴明国际物流有限公司搭建损失20万元；三、上海创昕物流有限公司应于判决生效之日起七日内退还上海兴明国际物流有限公司押金20万元；四、上海兴明国际物流有限公司应于判决生效之日起七日内支付上海创昕物流有限公司2015年10月1日至2015年12月31日的租金295,719元。五、驳回上海兴明国际物流有限公司和上海创昕物流有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,641元，由上海兴明国际物流有限公司负担9,341元，上海创昕物流有限公司负担7,300元；反诉案件受理费2,868元，由上海创昕物流有限公司负担68元，上海兴明国际物流有限公司负担2,800元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于被上诉人是否有权向上诉人收取2015年10月1日至2015年12月31日的租金。根据查明事实，上诉人系于2015年12月31日搬离系争场地，按照双方合同约定应当支付搬离之前的租金。上诉人二审中虽主张原审第三人达江公司免除了其上述期间的租金，但其并未提供必要的证据加以证明，况且，基于合同相对性，原审第三人的行为亦不必然影响被上诉人要求上诉人支付上述期间租金的权利。至于上诉人的其他上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院亦难以采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,868元，由上诉人上海兴明国际物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……