北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第06314号
上诉人（原审被告）北京美辰餐饮有限公司，住所地北京市石景山区阜石路69号前厅。
法定代表人李增瑞，执行董事。
委托代理人王玉泉，北京市汇源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中机四零五零租赁（北京）有限公司，住所地北京市石景山区阜石路69号。
法定代表人程辉，总经理。
委托代理人王珺，北京市华一律师事务所律师。
原审第三人北京欣安天成投资管理有限公司，住所地北京市石景山区北辛安南岔20号。（注册号110107003631807）
法定代表人任有山，董事长。
原审第三人中机北京汽车世界有限公司，住所地北京市石景山区阜石路69号。
法定代表人杨国荣，董事长。
委托代理人王珺，北京市华一律师事务所律师。
委托代理人姜志强，北京市兰台律师事务所律师。
原审第三人北京石景山汽车世界维修中心有限公司，住所地北京市石景山区杨庄北小区。
法定代表人杨凯，董事长。
委托代理人贾海涛，男，1980年10月20日出生，北京市石景山汽车世界维修中心有限公司职员，住该单位宿舍。
上诉人北京美辰餐饮有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第01962号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北京美辰餐饮有限公司之委托代理人王玉泉、被上诉人中机四零五零租赁（北京）有限公司之委托代理人王珺、第三人中机北京汽车世界有限公司之委托代理人王珺、姜志强和第三人北京石景山汽车世界维修中心有限公司之委托代理人贾海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中机四零五零租赁（北京）有限公司在原审法院起诉称：中机四零五零租赁（北京）有限公司（以下简称中机四零五零公司）与北京美辰餐饮有限公司（以下简称美辰餐饮公司）于2005年10月15日签订《房屋租赁协议》。根据协议，中机四零五零公司将所属房屋租赁给美辰餐饮公司经营餐饮之用，租赁期限自2005年12月16日至2011年12月15日止，年租金20万元，物业费每年1万元。协议第十二条约定：协议期满，未能续约或协议因解除等原因，提前终止的，乙方应于期满或协议终止三日内将租赁房屋及甲方提供的设施以良好的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。现协议已经期满，但美辰餐饮公司未按约定将房屋及设施交还中机四零五零公司，因此中机四零五零公司要求美辰餐饮公司交还房屋及设施，支付欠付租金30万元及物业费1.5万元，并按租金标准支付协议期满后的房屋占用费。诉讼请求：1、判令美辰餐饮公司将租赁房屋及设施完好交还中机四零五零公司；2、判令美辰餐饮公司支付所欠租金30万元及物业费1.5万元；3、判令美辰餐饮公司按租金标准支付自2011年12月16日起至实际腾退之日止的房屋占用费；4、判令美辰餐饮公司承担诉讼费用。
美辰餐饮公司在原审法院答辩称，在合同履行期间，2009年8月21日政府发布拆迁公告，双方合同约定：因不可抗力，造成合同无法履行，双方互不承担责任，在协议期间，如遇国家占地、房屋拆迁致使乙方经营受到影响或无法经营时，国家拆迁或占地给予的内装修损失及经营损失补偿给乙方。故根据双方约定及拆迁法规，拆迁公告公布后，合同应当依法解除。现美辰餐饮公司经营至2010年5月，阜石路施工导致无法继续经营。中机四零五零公司并非房屋及土地所有权人，现双方合同解除、终止履行，无合同关系。美辰餐饮公司应依照法规将房屋土地移交实际权利人北京欣安天成投资管理有限公司（以下简称欣安天成公司）。租赁期间，美辰餐饮公司对租赁物进行了自建装修等添附和改造行为，形成了自己的财产权益，故应当在拆迁中依法得到补偿。综上，美辰餐饮公司现为合法占有，未侵犯中机四零五零公司权益，不应将房屋土地交付中机四零五零公司，亦无需支付相应费用。即使支付，因受修路和拆迁影响，上述费用亦应予以调整。综上，请求法院驳回中机四零五零公司诉讼请求。
第三人欣安天成公司在原审法院答辩称：本案所涉阜石路69号，根据已生效的石景山法院2994号和3315号判决书，已经确定69号院落及涉及房屋土地均为欣安天成公司所有。现中机汽车公司、中机四零五零公司无权对属于欣安天成公司的房屋进行出租，欣安天成公司仅与北京石景山汽车世界维修中心有限公司（以下简称汽车维修中心）存在租赁合同关系，现生效判决已经确定租赁地点交付欣安天成公司，故美辰餐饮公司应将租赁地点返还欣安天成公司，故不同意将租赁物腾退给中机四零五零公司的诉讼请求。
第三人中机北京汽车世界有限公司（以下简称中机汽车公司）在原审法院答辩称：同意中机四零五零公司的诉讼请求，不认可美辰餐饮公司、欣安天成公司、汽车维修中心的答辩意见。欣安天成公司并非诉争阜石路69号院落房屋的所有权人，判决书亦未予以确认，而诉争阜石路69号院落房屋系中机汽车公司1998年从北京市华星汽车厂收购，并享有所有权。
第三人汽车维修中心在原审法院答辩称：根据已生效判决书及相关租赁文件已经证实汽车维修中心系阜石路69号房产承租人，中机四零五零公司未经授权向外出租阜石路69号房屋。现房产使用权益应归汽车维修中心享有，美辰餐饮公司应将租赁房屋腾退给汽车维修中心，再由汽车维修中心腾退给欣安天成公司。
原审法院审理查明：2005年10月15日，甲方中机四零五零公司与乙方美辰餐饮公司签订《房屋租赁协议》，将阜石路69号部分房屋场地出租，并约定：“……第一条：房屋基本情况1、地址：北京市石景山区阜石路69号2、租赁范围：前排7间，前后大厅、厨房一套6间、男女卫生间两间、餐厅前的停车场……第二条：租赁期限：自2005年12月16日至2011年12月15日止……第三条：房屋租金餐厅年租金二十万元……第五条：租金缴付方式……房屋租金每半年缴付一次，提前一个月缴付。第六条：物业管理和水电费物业费每年一万元人民币，第一年费用签订时一次性支付，以后年度在租期前5日内一次性支付……第九条：双方其它责任……6、因不可抗力的因素，造成无法履行合同，双方互不承担责任。在协议期间，如遇国家占地（包括停车场）、房屋拆迁致使乙方经营受到影响或无法经营时，国家拆迁或占地给予的内装修损失及经营损失补偿给乙方……第十二条：协议期满，未能续约或协议因解除等原因，提前终止的，乙方应于期满或协议终止三日内将租赁房屋及甲方提供的设施以良好的状态，交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担……”。
合同履行期间，美辰餐饮公司在租赁房屋场地进行自建装修工作，其中自建房屋648.07平方米，原承租房屋面积1009.605平方米，并对自建房屋及承租房屋进行装修。
2009年8月21日，北京市石景山区建设委员会发布京建石拆许字（2009）第202号拆迁公告，租赁地点开始拆迁工作。2010年5月，阜石路开始修路施工，因美辰餐饮公司毗邻阜石路，故经营受到影响。
现美辰餐饮公司租金交付至2010年6月15日，尚欠2010年6月16日至2011年12月15日期间租金30万元、物业费1.5万元。
审理期间，美辰餐饮公司提起反诉，要求赔偿自建装修损失、停产停业损失等，并于2013年1月16日申请鉴定。法院依法委托北京安泰祥土地房地产评估有限公司（以下简称鉴定机构）进行评估鉴定。2014年3月25日，鉴定机构出具评估报告。评估报告送达各方当事人后，各方当事人提出异议。鉴定异议期间，鉴定机构出具《再致委托方函》，经当事人申请，鉴定机构同意出庭接受质询。庭审中，美辰餐饮公司自愿撤回反诉，并撤回鉴定，表示鉴定报告不作为本案证据提交。中机四零五零公司、中机汽车公司、欣安天成公司、汽车维修中心亦同意鉴定报告不作为证据提交。
另查明，法院于2013年8月30日作出（2013）石民初字第2994号判决书，认定阜石路69号院系欣安天成公司与汽车维修中心存在租赁关系，并判决解除欣安天成公司与汽车维修中心租赁合同关系、汽车维修中心与中机汽车公司将阜石路69号院落场地共同腾退欣安天成公司。中机汽车公司提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第12667号判决书，维持了一审判决。上述判决书已经生效，现正在强制执行程序中。另，中机四零五零公司与中机汽车公司为关联公司，中机四零五零公司系在中机汽车公司授权后独立将涉案租赁地点对外出租给美辰餐饮公司。
上述事实，有房屋租赁协议、租金明细、拆迁公告、拆迁许可证、照片、调查笔录、平面图、（2013）石民初字第2994号判决书、（2013）一中民终字第12667号判决书及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：中机四零五零公司与美辰餐饮公司签订的《房屋租赁协议》系真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，双方形成了有效的租赁合同法律关系。本案中合同履行期间，涉案租赁地点开始进行拆迁工作。现（2013）石民初字第2994号判决书、（2013）一中民终字第12667号判决书已经判决中机汽车公司将阜石路69号全部交付欣安天成公司，故中机汽车公司依据上述判决已无权继续占用本案阜石路69号内租赁房屋。而中机四零五零公司系依据中机汽车公司授权向美辰餐饮公司出租房屋，故中机四零五零公司亦无权继续占用涉案租赁地点。现阜石路69号已经进入强制执行程序，本院结合上述事实，对中机四零五零公司要求美辰餐饮公司腾退租赁房屋场地并交付的请求，不予支持。庭审中，欣安天成公司提出美辰餐饮公司应将租赁房屋场地直接交付欣安天成公司的抗辩意见，且美辰餐饮公司亦予以认可，故其抗辩意见符合（2013）石民初字第2994号判决书、（2013）一中民终字第12667号判决书内容和执行程序，本院予以采纳，欣安天成公司与美辰餐饮公司就涉案房屋场地交付应另行解决。因美辰餐饮公司一直占用租赁房屋场地，故依据合同约定其应当向中机四零五零公司支付租赁期间的租金和物业费、支付自2011年12月16日至2013年12月9日即（2013）一中民终字第12667号判决书生效确认的欣安天成公司与汽车维修中心合同解除和应予腾退之日止的占用费。虽然自2010年5月阜石路开始修路施工和涉案租赁地点进行拆迁工作，但此情况系合同履行期间不可归责于中机四零五零公司的原因造成，而美辰餐饮公司亦实际占用场地，故美辰餐饮公司不同意支付租金、物业费和占用费或进行酌减的意见，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、北京美辰餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付中机四零五零租赁（北京）有限公司自二零一零年六月十六日至二零一一年十二月十五日止的租金三十万元、物业费一万五千元；二、北京美辰餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付中机四零五零租赁（北京）有限公司自二零一一年十二月十六日至二零一三年十二月九日止的占用费三十八万七千七百七十七元六角八分；三、驳回中机四零五零租赁（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
美辰餐饮公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项。2、维持原审判决第三项。3、由中机四零五零公司承担本案诉讼费。上诉理由：1、本案基本事实认定不清。合同履行期间，双方租赁合同因租赁房屋拆迁依法解除，至2010年5月底双方租赁合同已经终止履行。合同解除后，我方未搬离是因为中机四零五零公司称“先不用搬”。2、原审称“因美辰餐饮公司一直占用租赁房屋场地，故依据合同约定其应当向中机四零五零公司支付租赁期间的租金和物业费，支付自2011年12月1日以后占用费”，系法律适用错误。3、根据法院判决，中机四零五零公司不是诉争房屋的所有权人，亦不享有用益物权，其将他人财产出租谋取不当利益，已侵犯他人的合法权益，原审要求美辰餐饮公司向中机四零五零公司支付场地占用费，是支持了中机四零五零公司的违法行为。4、双方之间的租赁合同因政府征地、拆迁而解除，现在双方已经没有合同关系，美辰餐饮公司的义务是依照拆迁法规定向拆迁人移交被拆迁的房屋。5、原审判决是变相支持中机四零五零公司在拆迁过程中的无理纠缠，损害社会公共利益。中机四零五零公司、中机汽车公司、汽车维修中心、欣安天成公司均同意一审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：中机四零五零公司与美辰餐饮公司签订《房屋租赁协议》后，在履行期间，租赁地点开始拆迁工作。现已有人民法院生效判决将中机汽车公司租赁的69号院全部交付予欣安天成公司，故中机汽车公司已无权再占用69号内租赁房屋，因中机四零五零公司系依中机公司授权向美辰餐饮公司出租房屋，故中机四零五零亦无权继续占用本案所涉租赁房屋。原审法院鉴于美辰餐饮公司占用本案租赁房屋事实，故依据合同约定判其向中机四零五零公司支付租赁期间的租金和物业费，并支付相应期间的占用费的处理并无不当。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费一万零八百二十八元，由中机四零五零租赁（北京）有限公司负担七十元（已交纳），由北京美辰餐饮有限公司负担一万零七百五十八元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万零八百二十八元，由北京美辰餐饮有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 叶康喜