广东省肇庆市中级人民法院民事判决书（稿）（2017）粤12民终1512号上诉人（原审被告）：肇庆市合创房地产开发有限公司，住所地:广东省肇庆市端州区棠岗路6号星湖尚景苑D幢705室。法定代表人：伍耀荣。委托诉讼代理人：李炳球、罗伟佳，广东勤思进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈培英，女，1965年10月2日出生，汉族，住肇庆市端州区。委托代理人：王耀武，广东瀛肇律师事务所律师。上诉人肇庆市合创房地产开发有限公司（以下简称合创公司）因与被上诉人陈培英商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院(2016)粤1202民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。合创公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回陈培英的诉讼请求；2.本案诉讼费用由陈培英承担。事实和理由：1、案涉二、四号楼不能通过规划验收完全是由于原规划的排雨污水渠的市政接驳管道不存在造成，责任不在合创公司，而且，合创公司在履约过程中才知道，属于不可预见的客观因素的情势变更，如继续履行并为此处罚合创公司，明显对该公司显失公平。一审未依法查清案涉房屋不能通过规划验收办证的主要原因，且未能依照商品房买卖合同第八条约定判决，造成错判。2、合创公司依约将通过验收、满足使用条件的楼房交付陈培英使用，并于2014年8月起向相关部门报送备案办证资料，不存在不提交办证资料的行为，只因楼盘改变排水流向等原因未能通过，但如前所述责任不在合创公司。而且，合同并未约定具体的办证时间及逾期提交资料需要承担的违约责任，一审将未按期提交资料作为逾期办证的责任相互混同，未查清陈培英存在未依约收楼、违约改变外立面等违约事实、有无提供资料，报产权登记机关备案的事实即判决合创公司承担逾期办证的责任，错误地以合创公司发出收楼通知的后十五天为陈培英实际收楼时间，造成错判。3、商品房买卖合同及附件补充协议为双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，一审有选择性地适用合同约定和法律规定，偏袒陈培英一方，以认定补充协议第十二条约定为无效条款完全错误且自相矛盾。4、陈培英未能提供其损失的依据，同时违约金明显过高，超出陈培英的实际损失，一审判令合创公司支付逾期办证费没有事实依据。陈培英辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。陈培英向一审法院起诉请求判令：1.合创公司支付逾期办理房地产权证的违约金69744.24元（包括房屋逾期办证违约金59800.14元，汽车位逾期办证违约金9944.10元，暂计至2016年5月30日）；2.合创公司立即完成《工程验收备案》手续和办理房产证的登记手续；3.由合创公司承担该案的全部诉讼费。诉讼中，陈培英明确其诉讼请求：逾期办证违约金应分别从交付之日（房屋为2012年5月30日，车位为2012年8月30日）起扣除730天后每日按买受人预付房款的万分之一计算违约金，至合创公司向住建局办理房产证备案手续之日止。一审法院认定事实：2011年6月7日，陈培英与合创公司签订合同编号为2011060728238662的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定陈培英向合创公司购买位于肇庆市××州区××、南侧××房，房屋总价款819180元。其中合同第八条“交付期限”约定：“出买人应当在2012-05-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……4、该商品房经设计、地质勘探、施工、监理、建设单位对该商品房所在楼宇发出建筑工程竣工验收报告后”；同时第八条还约定了出卖人可据实予以延期的4种原因“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遭遇恶劣天气或遇到意外事件，如台风、雨天、火灾等；3、连续停水、停电超过八小时；4、非出卖人所能控制的其它事由，包括但不限于政府规划政策的改变、政府及相关部门要求暂停施工、异常地质状况、地下文物古迹的发掘和保护等因素影响”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日合创公司按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力”。《广东省商品房买卖合同》附件四为合同补充协议，合同补充协议第九条对商品房买卖合同第十一条“交接”增补的约定“（一）买受人在收到出卖人发出的书面收楼通知书后，应15日内自行到出卖人售楼部联系并办理商品房的验收交接手续。（二）买受人不按《商品房买卖合同》约定时限办理商品房的交接手续，上述期限届满之次日起，视该商品房已交付买受人；该商品房的风险责任也一并转移给买受人”。合同补充协议第十二条第（一）款对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补约定：出现下列情形之一的出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异车位款或因违约产生的违约金等；2、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人售楼部向出卖人提交办理产权登记和《房地产权证》需要由买受人提供的全部证件资料并签署有关文件；3、买受人未能依约办理收楼手续的；4、出卖人在《商品房买卖合同》约定时间内已向政府产权登记部门提交办理房屋权属证书的资料，因产权登记部门的原因造成迟延领取《房地产权证》的；5、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人指定地点领取该商品房《房地产权证》的。2011年7月2日，陈培英与合创公司签订合同编号为星湖尚景苑二期地下室第196号汽车位的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定陈培英向合创公司购买位于肇庆市××州区××、南侧星湖××地下室（××）第196号汽车位，总金额为163018元。其中合同第六条“付款方式及期限”约定：由买受人在2011年7月6日前一次性支付。合同第八条“交付期限”约定“出卖人应当在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……4、该商品房经设计、地质勘探、施工、监理、建设单位对该商品房所在楼宇发出建筑工程竣工验收报告后”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日合创公司按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。合同补充协议第十二条第（一）款对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补约定：出现下列情形之一的出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部车位款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异车位款或因违约产生的违约金等；2、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人售楼部向出卖人提交办理产权登记和《房地产权证》需要由买受人提供的全部证件资料并签署有关文件；3、买受人未能依约办理收楼手续的；4、出卖人在《商品房买卖合同》约定时间内已向政府产权登记部门提交办理房屋权属证书的资料，因产权登记部门的原因造成迟延领取《房地产权证》的；5、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人指定地点领取该商品房《房地产权证》的；6、买受人在自接获出卖人书面通知办理网签手续之日起7日内未到指定地点办理的。同日，合创公司就车位的出售问题向陈培英发出告知书，告知：1、车位暂时未取得预售许可；2、暂时无法办理购买车位的网签登记，只能与我公司签订书面的《商品房买卖合同》及附件；3、暂时仅限于两种付款方式：1）一次性支付全额车位价款；2）首期支付50%以上的车位价款，余款按我公司要求分期付息支付。陈培英按合同约定向合创公司支付购房款819180元、车位款163018元。2013年8月28日，陈培英在《星湖尚景苑二期业主资料签领登记表》中签名领取了4幢1407房的入户大门钥匙、水费卡、电费卡、可视对讲机等资料，并于当日向合创公司缴交办理房产证费用4100元，以及向物业管理公司缴纳了2012年7月至2014年2月的物业管理费、监控维护费、2012年9月至2014年2月的车位管理费。至陈培英起诉之日（2016年6月28日），合创公司没有为陈培英办理案涉房屋、车位的房地产权属证书，遂成讼。诉讼中，双方确认合创公司曾通知陈培英于2012年5月30日办理收楼手续（包括房屋、车位），陈培英认为案涉房屋交付的时间为2012年5月30日、案涉车位的交付时间为2012年8月30日；合创公司则认为陈培英于2013年8月28日办理收楼手续。此外，一审法院在诉讼中对2011年7月2日签订的汽车位《广东省商品房买卖合同》的效力向陈培英作出释明，并询问其是否变更诉讼请求，但陈培英表示仍坚持请求案涉车位逾期办证的违约金。另查明：2012年5月16日，星湖尚景苑二期第2、4号楼及地下室（2号楼）工程经建设单位、监理单位、总承包单位、勘察单位、设计单位综合验收。2014年8月14日，合创公司向肇庆市城乡规划局报送星湖尚景苑二期第2、4号楼商业街、综合体综合管线验收资料。2014年12月5日，肇庆市城乡规划局至函合创公司，告知其报送星湖尚景苑二期第2、4号楼商业街、综合体综合管线验收资料存在以下问题：一、小区西南侧道路上的给水管无竣工测量图；二、燃气未办理规划报建，无竣工测量图和竣工资料；三、未办理通信综合管沟规划报建，无竣工资料；四、2号楼及商业街的排水未提供测量竣工图；五、4号楼排水改变流向，排向5号楼，但标高比5号楼排水管低，不符合排水规范；六、综合体未办理管线规划报建，已建排水雨污合流入雨水渠，不符合雨污分流的规定要求。2016年2月5日，肇庆市城乡规划局再至函合创公司，告知收悉其申请星湖尚景苑二期第2、4号楼商业街，商业综合体竣工规划验收资料，可同意先行办理星湖尚景苑二期第2、4号楼及商业街规划验收手续。之后，合创公司对肇庆市城乡规划局提出的问题进行整改，并陆续向肇庆市城乡规划局报送星湖尚景苑二期第2、4号楼综合管线验收的补正材料、排水红线重核及遗失补办材料等。2016年10月27日，肇庆市城乡规划局向合创公司出具《市政工程竣工规划验收合格证》，确认星湖尚景苑二期第2、4号楼市政综合管线验收合格。又查明：诉讼期间，关于星湖尚景苑二期第2、4号楼未进行规划验收的原因，一审法院依法向肇庆市城乡规划局调查取证，该局在2016年10月27日出具《复函》答复：一、合创公司开发的星湖尚景苑二期第2、4号楼未完成竣工规划验收主要存在以下问题：1、该项目竣工建筑面积超出规划批准容积率建筑面积，合创公司未完善土地增容手续及补缴土地出让金；2、合创公司未按肇府（2006）60号文要求缴纳配套中小学、社区公共用房补偿金；3、合创公司未完善星湖尚景苑二期第2、4号楼的城建档案移交手续；4、该项目擅自改变规划，影响规划的违法建设均未按规划要求进行整改。至于市政管道变更问题，目前该公司正向我局申请市政工程规划验收，我局近期将会作出批复。二、经我局规划验收发现，星湖尚景苑二期第2、4号楼第十四层01、02号房及第4号楼第二层部分房屋存在擅自改变规划影响的情况（包括4号楼203房、205房、207房、208房209房搭建阳光棚，2号楼1401房、1402房建筑与原图纸不符），对于此类在规划验收过程中发现的违法建设，根据《广东省城乡规划条例》第八十条的有关规定，应依法处理后方可办理规划验收手续。一审法院认为，该案系商品房预售合同纠纷。一、涉及房屋预售合同的问题。（一）关于合同效力问题。陈培英与合创公司之间于2011年6月7日签订的《广东省商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，其主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。（二）关于房屋交付时间的认定。《广东省商品房买卖合同》约定房屋的交付时间是2012年5月31日前，合创公司在2012年5月30日通知陈培英收楼符合合同约定。至于交付时间，陈培英认为案涉房屋交付的时间为2012年5月30日，合创公司则认为陈培英于2013年8月28日办理收楼手续。根据《广东省商品房买卖合同》补充协议第九条对商品房买卖合同第十一条“交接”增补的约定，买受人在收到出卖人发出的书面收楼通知后，应15日内自行到出卖人售楼部联系并办理商品房的验收交接手续；买受人不按《商品房买卖合同》约定时限办理商品房的交接手续，上述期限届满之次日起，即视该商品房已交付买受人。因此，案涉房屋应自两陈培英收到收楼通知之日起15天期限届满的次日视为已交付陈培英，据此，该院认定案涉房屋的交付时间为2012年6月15日。（三）关于房屋的逾期办证问题。《广东省商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日合创公司按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，即从案涉房屋交付使用后（即2012年6月16日）起计算，合创公司应在730日（即2014年6月15日）内将案涉房屋办理权属登记的资料报肇庆市住房和城乡建设局备案。该案中，合创公司并未能举证证明其已在合同约定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，且亦未能举证证明存在可延期办理产权登记之情形。至该案辩论终结前，仍未见合创公司提交向肇庆市住房和城乡建设局办理产权登记的证据，故合创公司应依约承担逾期办理房产证的违约责任，即合创公司应以陈培英已付的房价款819180元自逾期之日（2014年6月16日）起按每日万分之一的标准向陈培英支付违约金至合创公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止。因此，陈培英关于案涉房屋逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求，其合理部分，该院予以支持。（四）关于陈培英要求合创公司立即完成《工程验收备案》手续和办理房产证的登记手续的诉讼请求。办理《工程验收备案》手续和房产证的登记手续属于行政管理部门的职能范畴，故陈培英该诉求，非人民法院的处理范围，该院对此不作处理。二、涉及车位预售的争议问题。根据合创公司在2011年1月28日向陈培英发出的告知书所载，合创公司已承认其出售的肇庆市××州区××、南侧星湖××地下室（××）车位尚未取得预售许可，无法办理网签登记，且至该案辩论终结时合创公司仍未能提供相关性预售许可，即合创公司在不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的情况下向陈培英出售案涉的星湖尚景苑地下室车位，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，双方于2011年7月2日签订的《广东省商品房买卖合同》为无效合同。诉讼中，经该院释明后，陈培英对案涉车位仍坚持原诉讼请求。因此，陈培英基于合同约定要求合创公司承担案涉车位逾期办理房地产权证违约责任等诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、合创公司在该判决发生法律效力之日起十日内支付陈培英逾期办证违约金（上述违约金以819180元为基准，按日万分之一从2014年6月16日起计算至合创公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止）；二、驳回陈培英的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费人民币1544元（陈培英已交纳），由陈培英负担220元，合创公司负担1324元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：合创公司逾期办理涉案房地产权证应否承担违约责任。根据合创公司与陈培英签订的商品房买卖合同及补充协议约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。涉案商品房于2012年6月15日视为已交付给陈培英，根据前述约定，合创公司应于陈培英实际收楼次日起730天内将办理权属登记涉案商品房的资料报住建部门备案，但合创公司未在期限届满前履行报备义务，也没有举证证明存在不可抗力的情形，导致陈培英至今未取得房地产权证，违反了合同约定，故一审依据双方约定的违约责任判令合创公司向陈培英支付违约金的处理结果正确，二审予以维持。至于违约金是否应当调整的问题，因该违约金是依据双方合同约定计算所得，合创公司没有举证证明双方约定的违约金过于高于买受人的损失，对该公司的主张不予支持。合创公司认为涉案商品房不能通过规划验收办证的原因在规划部门，但根据肇庆市城乡规划局于2016年10月27日出具的《复函》可知，合创公司未完成竣工规划验收因存在项目竣工建筑面积超出规划批准容积率建筑面积等问题造成，合创公司的抗辩不能构成其未在约定的期限内将办证需应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的正当理由，本院对其意见不予认可。至于规划部门等行政机关是否存在违法行政行为，不属于民事诉讼审理范围，本案不予审查。合创公司还认为双方签订的合同补充协议第十二条有效，应当适用该条约定认定合创公司可据实延期办证，但双方签订的合同系合创公司拟定的格式合同，该条约定并未在主合同中与办理权属登记事宜一并明确，且条款中的内容属于出卖人不承担违约责任的情形，其中第一项关于违约金的约定，即使买受人在合同约定的期限届满后才付清购房款，但双方并未就违约金的支付达成合意，合创公司之后也未向买受人主张违约金，又在合同约定的期限内将商品房交付给买受人，现诉讼时效期限已过，合创公司再以买受人未支付违约金为由主张不承担其逾期办理产权登记义务缺乏理据；其中第二项关于买受人收楼义务的约定，如果买受人未能自接获出卖人书面通知之日起七日内到出卖人售楼部向出卖人提交办理产权登记等资料并签署有关文件的要求过于苛刻，而且根据合同该条第三项约定，买受人未能依约办理收楼手续的，出卖人可据实延期办证并不负担违约责任，足以约束买受人履行收楼及交付办证材料的义务，故第二项约定加重了买受人的义务，不宜作为出卖人顺延办理产权登记的正当理由。因此，合同第十二条第一、二项约定属于免除出卖人责任或加重买受人责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，一审认定合同主要内容有效的同时确认该条约定前两项无效并无不当，也不矛盾，但确认该条其他内容无效的理由不当，二审予以纠正，认定合同第十二条其他条款有效。因该合同第十二条第一、二项约定无效，合创公司上诉主张其不承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对合创公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1544元，由肇庆市合创房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 桑审 判 员  张秀丽代理审判员  黄国涛二〇一七年九月二十一日法官 助理  陈希云书 记 员  赵崇轩