新疆生产建设兵团第一师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）兵01民终298号
上诉人（原审被告）：刘小丽，女，1985年9月3日出生，住新疆维吾尔自治区阿拉尔市。
委托诉讼代理人：梁平，新疆君协律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘杰，男，1971年10月17日出生，住新疆维吾尔自治区阿拉尔市。
委托诉讼代理人：陈颖，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
原审第三人：新疆阿拉尔新玖建设工程有限公司，统一社会信用代码91659002313429826H,住所地新疆维吾尔自治区阿拉尔市。
法定代表人：李志强，任董事长。
委托诉讼代理人：李萍，女，新疆阿拉尔新玖建设工程有限公司会计。
上诉人刘小丽因与被上诉人刘杰、原审第三人新疆阿拉尔新玖建设工程有限公司（以下简称新玖建司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院（2017）兵0103民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院受理案件后，依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人刘小丽及其委托诉讼代理人梁平、被上诉人刘杰的委托诉讼代理人陈颖、原审第三人新玖建司的委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人刘小丽的上诉请求：依法撤销（2017）兵0103民初717号民事判决书第一项，改判驳回被上诉人刘杰要求解除其与上诉人刘小丽签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。事实与理由：一、一审仅以被上诉人刘杰举证的《房屋租赁合同》复印件就认定上诉人刘小丽存在转租的事实，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》。二、从事实上，上诉人刘小丽也并未将房屋转租于第三人新玖建司；第三人新玖建司与上诉人存在合作经营关系，对房屋是共同使用。三、上诉人与第三人自2016年11月即已经开展合作经营，且在当月就在租赁商铺上挂上“新玖建司”的门牌，被上诉人刘杰的住所与上诉人刘小丽承租的商铺坐落于同一街道，被上诉人完全了解出租商铺的使用情况，其直到2017年7月4日向人民法院诉讼请求解除合同，超出《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的六个月的异议期限，因此，被上诉人的解除房屋合同的诉讼请求不应得到支持。综上，请求支持上诉人的上诉。
被上诉人刘杰答辩称，一、上诉人在一审中对被上诉人提交的上诉人与第三人签订的《房屋租赁合同》的质证意见，已表明认可该证据的真实性、合法性、关联性，一审法院采信并无不当；二、对上诉人上诉称其与第三人系共同使用房屋的意见，上诉人并未提交证据予以证实，显然不能成立；三、根据被上诉人一审提交的阿拉尔某某物业服务公司出具的《情况说明》，可以证实被上诉人知晓房屋转租的时间为2017年4月，到被上诉人2017年7月起诉，未超过六个月。综上，上诉人的上诉无事实和法律依据，应当予以驳回，维持原审判决。
一审法院认定事实：一、2016年1月4日，原告刘杰与被告刘小丽签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告刘杰将阿拉尔市威尼斯商业步行街1-401A、1-401B商铺（面积1634.84平方米）租赁给被告刘小丽，租赁期限为2016年1月1日-2026年12月31日，其中2016年1月1日-2021年12月31日期间免租赁费；2022年1月1日-2026年12月31日，按照10万元∕年支付租金。双方在合同项下约定，由刘小丽负责支付租赁期间的水电费、物业费、暖气费、卫生费、电视收视费。
二、2016年11月16日，被告刘小丽将涉案房屋中的300平方米租赁给第三人新玖建司，租赁期限为2016年12月1日-2019年11月30日，双方约定租赁费为60000元／年。
三、本地区年度采暖期为每年10月25日至次年3月25日，共计5个月期间。涉案商铺2015-2016年度、2016-2017年度暖气费交纳标准为22元∕平方米，每年度（一个采暖期）涉案商铺产生的暖气费为35966.48元（22元×1634.84平米）。根据被告刘小丽实际租赁商铺起始时间（2016年1月4日），刘小丽所租赁房屋2015-2016年度实际采暖期为2016年1月4日-2017年3月25日共计82日，该期间刘小丽应负担的暖气费为
19276.15元（82÷153×35966.48元）；2016-2017年度被告刘小丽应承担一个采暖期的费用为35966.48元，上述两年度的暖气费用合计55242.63元（19276.15元＋35966.48元），该费用被告刘小丽既未向物业公司、热力公司交纳，也未向原告刘杰支付。
一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，不违反法律的禁止性规定，合法有效，予以确认，双方应当按照合同约定以及法律规定，履行各自的权利并承担各自的义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，承租人将租赁物转租的应当征得出租人的同意；未经同意转租的，出租人可以解除合同。根据庭审查明的事实，被告刘小丽作为承租人，未经出租人即原告刘杰同意将涉案房屋部分转租给第三人新玖建司，被告刘小丽的行为违反上述法律规定，故原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，于法有据，予以支持。被告刘小丽辩解“并非租赁而是免费供新玖建司使用且征得原告刘杰口头同意”的意见，因被告刘小丽未举证证明原告刘杰同意被告刘小丽转租涉案房屋，至于被告刘小丽转租后是否实际向第三人新玖建司收取租赁费不影响被告刘小丽未经出租方同意转租的事实，故被告刘小丽的辩解与事实不符，不予采纳。根据双方合同约定，被告刘小丽应当承担租赁期间的暖气费用，因刘小丽未交纳租赁期间的暖气费55242.63元，故该费用应当由刘小丽负担即向原告刘杰支付已产生的暖气费55242.63元。原告刘杰请求的其余暖气费，因被告刘小丽实际租赁期间并非两个完整的采暖期，根据被告刘小丽的租赁期间结合本地区采暖期的实际日期，核算被告刘小丽应负担的暖气费为55242.63元，其余部分没有事实依据，不予支持。原告请求的租赁费141370元，因双方合同约定2016年1月1日-2021年12月31日期间免租赁费，故原告的该项请求没有事实依据，不予支持。原告请求的违约金30000元，因双方合同中并未约定承租方违约或者擅自出租应承担违约金的事项以及数额或者计算方式，原告刘杰也未举证证明被告刘小丽的转租行为给原告刘杰造成其他损失的证据，故原告的该项请求也没有事实依据，不予支持。综上所述，对原告刘杰请求解除租赁合同以及要求被告刘小丽承担暖气费55242.63元予以支持，其余请求没有事实依据，不予支持；被告刘小丽的辩解意见，部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条第一款第（五）项、第一百零七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告刘杰与被告刘小丽于2016年1月4日签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘小丽于判决生效后三日内一次性支付原告刘杰暖气费55242.63元；三、驳回原告刘杰的其他诉讼请求。
本院查明的基本事实与一审查明的基本事实一致。另查明，上诉人将房屋转租第三人新玖建司后，即以第三人的名义在阿拉尔某某物业服务有限公司缴纳电费、物业费等各项费用；第三人新玖建司也在租赁房屋的门口安装了公司名称的牌匾。
本院认为，上诉人对一审判决确定的其应当向被上诉人支付暖气费55242.63元，予以认可，本院予以确认。本案的争议问题是上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》是否应当解除？一、从本案事实来看，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中并未约定禁止乙方（即上诉人）转租的条款，因此，从合同本意上，上诉人的转租行为并不违反双方合同约定；且上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》中约定的承租面积为1634.84平米，上诉人转租第三人新玖建司的租赁面积为300平米，从违约行为上也仅是轻微的部分的违约，以此即解除上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》，不利于维护合同的稳定性。二、从上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中及查明的事实中，上诉人承租被上诉人的房屋时，该房屋基本的使用功能尚不健全，上诉人为此支付了大量的资金对房屋的消防设施、电梯使用等进行了修缮和改造，为此在《房屋租赁合同》中对被上诉人解除租赁合同约定的较为严格的赔偿责任，其目的即是保障租赁合同的稳定，如果以上诉人轻微的部分的违约行为解除《房屋租赁合同》，不符合上诉人与被上诉人合同的本意，亦违反了合同的公平原则。三、本案中一审法院是以《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定的法定解除权判决解除上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》，但对该“法定解除权”，在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条第一款中做出了限制性规定：首先，从《解释》的立法本意上，即对承租人无其他违约行为，仅是未取得出租人同意的转租行为，为维护租赁合同的稳定性，对该“法定解除权”的适用进行了限制性规定。其次，在具体适用中，明确了出租人对承租人的转租行为是“知道或者应当知道”，即承租人对转租行为是已经告知出租人或者承租人以自身行为表明房屋已经转租。本案中，上诉人将房屋转租第三人后，即以第三人名义向物业公司缴纳管理费等，并在租赁房屋外悬挂第三人公司牌匾，并未隐瞒转租之事实，而被上诉人就住在租赁房屋的附近，因此对转租行为不应当不知道。被上诉人以阿拉尔某某物业服务公司出具的《情况说明》证实其知道的时间为2017年4月，但该《情况说明》的内容仅是表明阿拉尔某某物业服务公司知晓转租行为的时间，与被上诉人应当知道转租的事实没有逻辑关系，该证明意见不能成立。最后，法定的异议日期为“六个月”，在被上诉人应当知道上诉人将房屋转租的事实六个月后。以“法定解除权”提出解除合同，依法不应予支持。综上，解除上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》既不利于合同的稳定性，又违反公平原则，且不符合法律规定，对上诉人主张驳回解除合同的上诉请求，本院予以支持。
综上所述，一审部分事实没有查清，部分法律适用不正确，对部分判决应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院（2017）兵0103民初717号民事判决第二项，即“被告刘小丽于判决生效后三日内一次性支付原告刘杰暖气费55242.63元”，第三项即“驳回原告刘杰的其他诉讼请求”；
二、撤销新疆生产建设兵团阿拉尔区人民法院（2017）兵0103民初717号民事判决第一项，即“解除原告刘杰与被告刘小丽于2016年1月4日签订的《房屋租赁合同》”。
三、驳回被上诉人刘杰解除与上诉人刘小丽于2016年1月4日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2475元，由上诉人刘小丽负担562元，被上诉人刘杰负担1913元；二审案件受理费50元，由被上诉人刘杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 李俊锋
审判员 琚红彬
审判员 徐 敏
二〇一八年二月六日
书记员 杨亚娟
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