上海市宝山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0113执异45号
案外人裘某某，女，1991年1月22日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。申请执行人李燕，女，1963年5月9日出生，汉族，住上海市宝山区。申请执行人郑幸恒，男，1991年5月31日出生，汉族，住址同上。被执行人曹云生，男，1948年11月11日出生，汉族，住上海市宝山区。被执行人曹琼怡，女，1980年6月1日出生，汉族，住址同上。在本院执行李燕、郑幸恒与曹云生、曹琼怡民间借贷纠纷一案中，案外人裘某某对执行上海市宝山区淞兴路XXX弄XXX号XXX室房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人裘某某称，2014年6月3日其与被执行人曹云生、曹琼怡就上海市宝山区淞兴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定将上述房屋予以出售。合同签订后，其按合同约定支付了定金和绝大部分房款，曹琼怡于2014年6月25日交付了上述房屋，案外人即实际占有该房并居住至今。后因该房已被法院查封无法办理所有权变更登记，故其向法院提出书面异议，请求法院解除对上海市宝山区淞兴路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封，中止对该房屋的执行。案外人裘某某为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、2014年6月25日案外人与被执行人曹云生、曹琼怡之间签订的《上海市房地产买卖合同》(网上合同签订时间为2014年6月3日)，旨在证明曹云生、曹琼怡已于2014年6月3日将上海市宝山区淞兴路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人；2、2015年8月18日案外人所写《关于付款情况的说明》，旨在证明系争房屋的实际售价为人民币255万元；3、曹琼怡出具的收据以及相应的银行转帐凭证，旨在证明案外人已支付房款236万元；4、2014年6月25日案外人母亲张含丹与曹琼怡之间签订的交房单以及系争房屋所属居委会出具的证明，旨在证明曹琼怡已于2014年6月25日将系争房屋交付给案外人使用；5、房款发票、税收缴款书、房地产登记收件收据，旨在证明案外人与曹云生、曹琼怡于2014年6月25日共同至房地产交易中心提交产权变更的申请。本院经审查查明，本案系争房屋上海市宝山区淞兴路XXX弄XXX号XXX室的权利人登记为被执行人曹云生、曹琼怡按份共有，曹云生占百分之九十，曹琼怡占百分之十，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX。申请执行人李燕、郑幸恒与被执行人曹云生、曹琼怡之间系民间借贷纠纷，本院以(2014)宝民一(民)初字第4695号立案审理，并于2014年6月13日作出(2014)宝民一(民)初字第4695号民事调解书，确定：一、曹云生于2014年6月20日前归还李燕、郑幸恒借款700,000元；二、曹琼怡对上述付款责任承担连带保证责任；三、诉讼费2,500元由曹云生负担。之后，因曹云生、曹琼怡未能按期履行付款义务，李燕、郑幸恒遂向本院申请执行，本院以(2014)宝执字第3974号立案执行，并在预执行过程中，于2014年7月21日将系争房屋予以查封，查封时系争房屋登记在曹云生、曹琼怡名下，被执行人曹云生、曹琼怡至今未能履行全部付款义务。又查明，2014年6月25日案外人裘某某(乙方)与曹云生、曹琼怡(甲方)之间又签订了一份《上海市房地产买卖合同》(网上合同签订时间为2014年6月3日)，双方约定曹云生、曹琼怡将上海市宝山区淞兴路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人，房屋总价款为182万元，并约定了具体的付款方式，第四条约定甲方应于2014年8月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，第六条约定2014年7月10日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。后双方确认房屋实际成交价为255万元，曹琼怡分别于2014年5月20日、2014年5月23日、2014年5月23日、2014年6月3日、2014年6月26日、2014年6月29日、2014年7月29日、2014年9月30日出具收到定金10万元、房款25万元、房款55万元、房款100万元、房款5万元、房款5万元、房款3万元、房款33万元的收据。2014年6月25日双方就系争房屋签订交房单。同日双方共同前往上海市宝山区房地产登记处申请办理上述房屋的过户手续，上海市宝山区房地产登记处出具了房地产登记收件收据。之后案外人于2015年8月28日将剩余房款19万元交至本院。2015年11月16日上海市宝山区吴淞街道吴淞新城居民委员会出具证明，明确案外人于2014年6月25日入住系争房屋。以上事实，有本院调取的上海市房地产登记簿、(2014)宝民一(民)初字第4695号民事调解书、(2015)宝执字第4217号代管款处理情况表；案外人裘某某提交的《上海市房地产买卖合同》、收据、银行转帐凭证、交房单、上海市宝山区房地产登记收件收据、上海市宝山区吴淞街道吴淞新城居民委员会出具的证明等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权；诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施；金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中本院于2014年7月21日对系争房屋上海市宝山区淞兴路XXX弄XXX号XXX室采取财产保全的查封措施时，该房屋的权利人登记为被执行人曹云生及曹琼怡按份共有(曹云生占百分之九十，曹琼怡占百分之十)，故本院的查封措施并无不当。然经本院审查查明，在本院采取查封措施前上述房屋已由案外人裘某某购买并付清了绝大部分房价款，且已实际占有，但因上述房屋被法院查封而导致无法办理过户手续，案外人对此并无过错，且之后案外人已将剩余的房价款交至本院。据此，本院应当作出解除对上述房屋查封的裁定，案外人裘某某提出的执行异议于法有据，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对于上海市宝山区淞兴路XXX弄XXX号XXX室房地产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 陆昊罡
代理审判员 王丽辉
人民陪审员 郁 雯
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 朱 琦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。