上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1126号
上诉人（原审原告、反诉被告）朱文宝。
委托代理人王振南，上海申律律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海大康（集团）有限公司。
法定代表人曹陆弟。
委托代理人袁瑞康，上海市致真律师事务所律师。
上诉人朱文宝因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明如下事实：
一、1998年1月1日，上海大康（集团）有限公司（以下简称“大康公司”）（甲方）与朱文宝（乙方）签订《抵押租赁经营合同书》，主要约定，由乙方租赁经营甲方所属的上海大康万鸡场，共计占地面积82.1亩，其中建筑面积25215.97平方米；租赁期限自1998年1月1日起至2002年12月31日止；每年租赁费为人民币（以下币种均为人民币）100万元。2003年9月18日，大康万鸡场、朱文宝、大康公司签订《备忘录》，确认朱文宝于当天将大康万鸡场公章、营业执照交还大康公司，2003年9月19日起，大康万鸡场所产生的债权债务由大康公司承担。
二、2002年3月20日，大康公司（甲方）与朱文宝（乙方）签订《租赁合同书》，主要约定，由乙方租赁甲方所属的共康路957弄190－224号大康万鸡场（原后场生产队地块）；上海大康万鸡场共计占地面积20.4亩，其中建筑面积6700平方米，固定资产金额（净值）19万元；租赁期限自2002年1月1日起至2012年12月31日止；租赁费每年不等，从2007年起为每年334，500元。2007年6月25日，双方共同对租赁范围内的场地、房屋面积进行确认，大康万鸡场厂区面积为23.44亩，承租前面积5392.41平方米，自建面积7866.31平方米。2011年12月20日，双方签订《备忘录》，主要约定，原合同租赁面积为20.4亩，2007年6月25日经丈量后双方确认实际租赁面积为23.44亩，增加了租赁面积3.04亩，增加部分租金标准为15，000元／亩，每年45，600元，计算租金的时间为自2010年1月1日起至2012年12月31日止。
三、2012年12月30日，大康公司（甲方）与朱文宝（乙方）签订《临时租赁合同》，主要约定，甲乙双方于2002年1月1日至2012年12月31日所签订的租赁合同书，租赁期限已满，合同终止；在原合同期内，甲方的资产归还甲方，乙方所有扩建、翻建、改建、搭建的房屋（物），无偿归甲方所有，甲方不予乙方任何经济补偿；乙方租赁甲方大康路XXX号土地及房屋，土地面积23.44亩，房屋面积6700平方米；租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止；全年租金按每亩5万元计算，合计年租金为1，172，000元，按季度支付，先付后用；甲方明示，乙方也明知甲方为乙方提供的厂房或场地，属甲方的规划开发区内，并且所租赁房屋场地属集体所有，未办理相关的证，因此本合同的租赁期限为一年期，到期后双方根据实际状况再拟，如有一方提前终止合同，必须提前三个月以书面形式告知对方；如果乙方逾期支付租金，甲方除要求乙方承担违约责任外，乙方同意甲方采取停水、停电措施，由此产生的后果乙方自愿承担，直至终止本合同。合同第8.3条约定，乙方在租赁期内，不得改变房屋用途，不得对房屋增加添附；擅自改变用途的甲方有权单方终止合同，收回房屋；乙方增加添附的，本合同终止时，乙方自愿将房屋添附无偿归甲方所有。合同第8.5条约定，乙方在租赁期内不得搭建任何建筑物，如有搭建，乙方愿意在本合同终止时，无偿归甲方所有。合同第8.7条约定，在租赁期间，如遇甲方所属市、镇、村征用此地，甲方须在终止合同前三个月内以书面方式通知乙方，乙方必须无条件服从，且甲方不予乙方任何经济补偿及赔偿。
四、2013年1月5日，大康公司（甲方）与朱文宝（乙方）签订《备忘录》，主要内容为，2002年1月1日至2012年12月31日的租赁合同已期满终止，双方认可在原租赁期内，由乙方自行搭建的房屋棚舍面积约6000平方米；双方明知，该地块已列入镇、村规划建设范围内，目前阶段只能作为临时租赁之用；乙方同意在原租赁期间，自行出资搭建、改建的房屋棚舍，甲方不予任何经济补偿；鉴于此况，甲方同意乙方续租原租赁期内出租给乙方的土地23.44亩，以及双方所有地面建筑物，供乙方临时租赁使用；双方同意土地使用租金按每年每亩5万元收费；双方各自的资产，待临时租赁合同到期时，甲方的归还给甲方，乙方自建部分由乙方自行处置。
五、2013年6月26日，大康公司向朱文宝发《大康路拓宽通知》，主要内容为，双方于2012年12月30日签订的临时租赁合同，土地面积23.44亩，现因村镇规划需要，大康路向西侧拓宽，占用土地面积2.24亩，请朱文宝在该区域内租赁单位于2013年9月30日前搬出租赁场所。
六、2013年12月23日，大康公司（甲方）与朱文宝（乙方）签订《关于大康路XXX号拆后补偿处理的若干约定》，主要约定，乙方将合同租赁物用于他人投资开办幼儿园，因未取得政府同意和相关部门许可，合同标的物于2013年7月26日被甲方强行全部拆除，乙方合同相对人沈辉就筹建、装潢、幼儿园而受损达25万元数次向甲、乙方提出经济赔偿要求，甲方认为沈辉的补偿费由乙方垫付的，此事处理完毕再由甲方承担225，000元，乙方可在日后上交给甲方的租赁费中予以减扣，至于乙方投入在标的物中的添附因拆除波及产生的损失，双方可另行协商解决。朱文宝出具损失清单，计算损失共计320，440元。
七、2013年12月30日，大康公司向朱文宝发《关于大康路XXX号等地块不再续租的函》，声明双方签订的临时租赁合同、备忘录，租赁时限均已期满，该地块涉及大康路市政拓宽工程以及租赁业态被列入宝山区庙行镇安全隐患重点整治单位，经村班子集体研究，该地块2014年起不再续租。2014年1月9日，大康公司给大康路XXX号租户出具《通知》，声明大康公司与朱文宝租赁合同期限届满，不再续租，请各租户自2014年1月1日起的租金不要再向朱文宝支付等。2014年1月21日，上海市宝山区庙行镇康家村村民委员会、中共上海市宝山区庙行镇康家村总支委员会向朱文宝发文，告知临时租赁合同期限已到，即日起由康家村村委合作社财产管理清算工作组责任人陈建华与朱文宝展开清结算。之后，大康公司与朱文宝未达成协商结果，朱文宝未返还系争场地及房屋。
八、朱文宝向大康公司付清2012年底前全部租金，并支付了2013年1月1日后的租金40万元。
嗣后，朱文宝以大康公司出租给朱文宝的房屋及场地并未取得建设工程规划许可证等证明文件为由，起诉至原审法院要求确认双方签订的《租赁合同书》、《临时租赁合同》、《备忘录》无效，大康公司支付房屋及设施补偿款513万元、因大康路拓宽而被拆除的房屋及设施补偿款488，800元、被拆除的大康路XXX号房屋及设施补偿款32万元、朱文宝垫付的对外补偿款225，000元。
大康公司反诉以朱文宝尚欠2013年度租金694，250元未付、《临时租赁合同》届满后朱文宝未返还租赁场地为由，要求朱文宝拆除租赁场地上的非法建筑，恢复场地原状后，将租赁场地返还大康公司，并支付2013年租金694，250元，按每日2，785元（23.44亩，减去3.11亩，每亩年租金为5万元，合计每年1，016，500元，折合每日2，785元）的标准支付2014年1月1日至返还场地之日止的使用费。
原审审理中，朱文宝向法院提供上海东洲房地产估价有限公司出具的估价报告，证明朱文宝在租赁场地投资建造的房屋、设施等资产残值493万元，还有申请用电的申请费及相关设备费用20万元，共计513万元。大康公司表示，对于评估报告不予认可，对用电设备也不予认可。
原审审理中，法院根据朱文宝的申请，委托上海大华工程造价咨询有限公司对朱文宝在系争场地投资增加的固定添附现值进行鉴定，该公司出具鉴定意见书，2006年至2013年12月朱文宝自建房现值3，072，951元、原有房改建现值367，866元，2002年至2013年12月朱文宝自建房现值1，962，779元、原有房改建现值341，403元。朱文宝表示，自建、改建均发生在2006年，同意从2006年开始计算。大康公司表示，朱文宝从2002年至2006年陆续建造，应从2002年开始计算。大康公司还表示，朱文宝搭建都是违法建筑，而鉴定都是按照合法建筑确定价格和折旧，很多是按照朱文宝单方陈述进行鉴定，鉴定结论也远远高于实际造价，故不认可鉴定结论。
原审审理中，朱文宝表示，2013年1月5日《备忘录》中“乙方自建部分由乙方自行处置”的意思不明确，但是从双方以后的磋商情况来看，大康公司需要上述房屋，也愿意买下这些房屋，只是价格没有谈拢。大康公司表示，“乙方自建部分由乙方自行处置”的意思是让朱文宝自行拆除，拆除下来的建筑垃圾归朱文宝。根据区政府文件，朱文宝搭建的建筑物全部要拆除，不能再利用。2014年7月，大康公司开始陆续拆除系争场地上的房屋。2015年1月22日，大康公司向法院表示，现场已经基本拆除，鉴于现场状况，确认当天收回场地。朱文宝表示，系争场地已于2013年底返还给了大康公司。
原审法院认为，系争土地未取得建设工程规划许可证等审批文件，该批建筑物不能实现租赁目的，故朱文宝与大康公司签订的《租赁合同书》、《临时租赁合同》及2013年1月5日《备忘录》因租赁标的不合法，均应确认为无效。大康公司已确认自2014年7月开始拆除场地上的房屋，并于2015年1月22日收回系争场地，故其要求朱文宝拆除租赁场地上的非法建筑、恢复场地原状后返还租赁场地的反诉请求，法院不予支持。朱文宝同意向大康公司支付2013年租金694，250元，法院予以确认。朱文宝称已于2013年底返还场地，但未提供证据证明，法院不予采信。朱文宝未及时返还场地，应向大康公司支付2014年1月1日后的使用费。大康公司与朱文宝对合同约定每日2，785元的标准均无异议，法院予以确认。大康公司自认2014年7月开始拆除房屋，故使用费可计算至2014年6月底。因大康公司于2013年底通知朱文宝不再续租，之后又要求各租赁户不要再向朱文宝支付租金，并与朱文宝进行结算，故2014年上半年期间，朱文宝使用系争场地及房屋必然受到影响，法院结合案件事实，兼顾公平原则，酌情减半朱文宝应付使用费的金额。朱文宝应向大康公司支付2014年1月1日至2014年6月30日的使用费254，125元。关于朱文宝主张的赔偿问题，朱文宝以自行委托上海东洲房地产估价有限公司出具的估价报告为依据，确定其投资建造的房屋、设施等资产现值513万元，依据不足，法院不予采信。根据《临时租赁合同》约定，原合同期内，甲方的资产归还甲方，乙方所有扩建、翻建、改建、搭建的房屋（物），无偿归甲方所有；根据2013年1月5日《备忘录》约定，乙方同意在原租赁期间，自行出资搭建、改建的房屋棚舍，甲方不予任何经济补偿。虽然上述合同、备忘录中关于房屋租赁的约定无效，但双方对于乙方自建、改建房屋的约定系双方真实意思表示，并明确无偿归大康公司所有，不给予朱文宝补偿，法院予以确认。考虑到《备忘录》关于“乙方自建部分由乙方自行处置”的约定，而大康公司已实际拆除了朱文宝的建筑，故法院根据查明的事实，参考鉴定意见书的结论，结合租赁合同到期、大康公司无法再利用等因素，衡量双方的过错责任，兼顾公平原则，酌情确定大康公司赔偿朱文宝在场地上投资固定添附的损失50万元。根据《临时租赁合同》的约定，在租赁期间，如遇甲方所属市、镇、村征用此地，甲方须在终止合同前三个月内以书面方式通知乙方，乙方必须无条件服从，且甲方不予乙方任何经济补偿及赔偿。因此，朱文宝因大康路拓宽工程而被拆除房屋及设施，大康公司按上述约定无须进行补偿，朱文宝主张该笔补偿款的请求，法院不予支持。关于大康公司拆除幼儿园的房屋，朱文宝无法提供证据证明此次拆除范围包含了其自建、改建房屋，且朱文宝将房屋转租给他人开办幼儿园，也违反了《临时租赁合同》的约定，朱文宝主张该笔补偿款的请求，法院不予支持。朱文宝要求大康公司支付其垫付的补偿款225，000元，因双方签订的《关于大康路XXX号拆除后补偿处理的若干约定》有相关约定，对朱文宝该项诉讼请求，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、朱文宝与上海大康（集团）有限公司签订的《租赁合同书》、《临时租赁合同》、《备忘录》无效；二、上海大康（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内，向朱文宝赔偿固定添附损失50万元；三、上海大康（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内，向朱文宝支付补偿款225，000元；四、朱文宝于本判决生效之日起十日内，向上海大康（集团）有限公司支付2013年租金694，250元；五、朱文宝于本判决生效之日起十日内，向上海大康（集团）有限公司支付2014年1月1日至2014年6月30日的使用费254，125元；六、朱文宝的其他诉讼请求，不予支持；七、上海大康（集团）有限公司的其他反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取54，946元，由朱文宝负担43，896元，由上海大康（集团）有限公司负担11，050元；反诉案件受理费减半收取10，098元，由朱文宝负担6，642元，由上海大康（集团）有限公司负担3，456元；鉴定费10万元，由朱文宝与上海大康（集团）有限公司各负担5万元。
朱文宝不服原审法院判决，向本院提起上诉称，系争土地上的建筑物在朱文宝租赁之前就已经存在了，取得相应建筑工程规划许可等批准文件是大康公司的责任，对此大康公司应承担全部过错责任；朱文宝与大康公司在签订《临时租赁合同》之前曾签订过多份长期合同，其中从未约定过朱文宝搭建、扩建、翻建的房屋无偿归大康公司，大康公司不予补偿的约定，朱文宝签订《临时租赁合同》是为了实现一年一签续租到土地被征用开发，并实现共同投资、共同开发、共同合作，《临时租赁合同》中关于朱文宝投资搭建的房屋归大康公司所有，大康公司不予经济补偿等约定并非朱文宝的真实表示，原审法院已经认定《临时租赁合同》无效，但又依据无效合同条款支持大康公司不予补偿的要求，属认定事实和适用法律错误；2013年12月30日，大康公司就发函给朱文宝告知不再续租，但之后大康公司一直未派人员与朱文宝办理移交手续，且大康公司已经与其他次承租人另行签订了租赁合同，造成朱文宝损失，大康公司要求朱文宝支付使用费缺乏依据，原审法院在大康公司存在过错的情况下判决由朱文宝承担使用费错误，朱文宝不同意支付2013年的租金及之后的使用费，朱文宝支付租金及使用费的前提是大康公司赔偿朱文宝的损失；另外关于赔偿朱文宝投资固定添附、因大康路拓宽而被拆房屋的补偿、拆除幼儿园房屋的补偿等问题上，原审法院均未查明事实，所作判决不公正公平，要求撤销原审判决第二、四、五、六项，发回重审或依法改判支持朱文宝原审中的诉讼请求，即大康公司支付房屋及设施补偿款513万元、因大康路拓宽而被拆除的房屋及设施补偿款488，800元、被拆除的大康路XXX号房屋及设施补偿款32万元。
被上诉人大康公司辩称，不同意朱文宝的上诉请求，朱文宝搭建的房屋是擅自搭建的违法建筑，朱文宝将房屋出租用于生产违法产品及违法办理幼儿园，相应损失应由朱文宝自行承担；关于土地上的添附物，《临时租赁合同》已约定合同到期后归大康公司所有，无需补偿朱文宝，大康公司考虑到朱文宝是本村居民，自愿承担部分损失，租赁合同到期后，朱文宝要求大康公司赔偿损失，缺乏依据。原审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，朱文宝与大康公司签订的《租赁合同书》、《临时租赁合同》及2013年1月5日的《备忘录》因租赁标的不合法，应属无效，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。在上述《临时租赁合同》及《备忘录》中均有关于朱文宝原搭建、改建的房屋归大康公司所有，大康公司不予补偿的约定，虽然《临时租赁合同》及《备忘录》因租赁标的不合法而无效，但双方对于朱文宝原搭建、改建的房屋归属及补偿约定系双方当事人真实意思表示，原审法院对此予以确认并无不妥。基于上述约定以及租赁期限已经届满等本案事实，原审法院判决大康公司赔偿朱文宝投资固定添附损失50万元，对朱文宝要求大康公司补偿因大康路拓宽而被拆除的房屋及设施以及补偿被拆除的大康路XXX号房屋及设施的诉讼请求不予支持，亦无不妥，相关理由原审法院已作充分阐述，本院不再赘述。朱文宝上诉要求大康公司支付房屋及设施补偿款513万元、因大康路拓宽而被拆除的房屋及设施补偿款488，800元、被拆除的大康路XXX号房屋及设施补偿款32万元，缺乏相应依据，本院均不予支持。由于朱文宝在租赁合同期满后未及时返回场地，原审法院判决朱文宝支付2013年租金，并根据租赁合同到期后的实际情况，酌情确定朱文宝应支付2014年1月1日至2014年6月30日的使用费数额，亦无不当。朱文宝上诉以未长期租赁系争土地以及应以大康公司赔偿朱文宝损失作为支付租金及使用费的前提等为由，主张其不应支付2013年租金及之后的使用费，本院均不予采纳。综上，朱文宝上诉对原审判决所提异议均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币55，151元，由上诉人朱文宝负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 周刘金
审判员 高 胤
二〇一五年七月九日
书记员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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