江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5587号
上诉人（原审原告、反诉被告）：拉夏贝尔服饰(太仓)有限公司，住所地江苏省苏州市太仓市太仓经济开发区广州东路116号。
法定代表人：白彩平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许峰，上海中建中汇(南京)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁靖，上海中建中汇(南京)律师事�所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：盈石企业管理(南京)有限公司，住所地江苏省南京市江宁区东山街道上元大街336号。
法定代表人：居逸，该公司总经理。
委托诉讼代理人：嵇红年，江苏上元律师事务所律师。
上诉人拉夏贝尔服饰(太仓)有限公司（以下简称拉夏贝尔公司）因与被上诉人盈石企业管理(南京)有限公司（以下简称盈石公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第4124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
拉夏贝尔公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判；2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、关于商场综合管理费是否应予支付的问题。被上诉人并未提供证据证明其履行了综合管理义务，一审在此情况下判令上诉人承担该支付责任，缺乏事实依据。2、关于房屋使用费的支付问题。一审判决对涉案房屋自房屋交付时起即存在安全隐患，而后被消防部门责令停业整改的客观事实未予认定，适用最高人民法院关于房屋租赁的司法解释的规定，判令上诉人完全按照合同约定的租金标准支付房屋使用费是错误的。上述司法解释条款的立法精神为，租赁合同无效情况下，房屋承租人应向出租人返还因实际占有、使用房屋所获不当利益。在合同有效情况下，承租人要求出租人减少价款的合理抗辩，亦应适用于合同无效情形。本案中，因被上诉人消防验收直到2014年7月28日才获通过，涉案房屋存在消防安全隐患的瑕疵，且2013年6月包括涉案房屋在内的大批商铺都被消防部门责令停业。上述事实导致上诉人将涉案房屋作为商铺使用的目的无法实现。如果合同有效，被上诉人的瑕疵履行已经构成了根本违约。上诉人有权拒付责令停业期间的房屋租金，并有权要求减付责令停业之前的房屋租金。如果合同无效，上诉人同样享有上述抗辩权利。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
盈石公司辩称：1、关于商场综合管理费的问题。涉案房屋所在的区域是商业经营场所，在包括上诉人在内的商家经营时，被上诉人需要提供推广宣传、公共区域的保安保洁、绿化、厕所维护、公用设备维修养护等，否则该区域将处于无人管理的状态，就会导致商场无法正常经营。原审中，被上诉人已经向法院陈述了服务的项目，原审法院认定上诉人应当支付商场综合管理费有事实依据。2、关于房屋占有使用费是否应当支付的问题。上诉人陈述由于消防不合格被责任停业，但时至今日上诉人仍然未提供消防部门对其作出的停业整顿通知书。在一审中，上诉人认可其陆续在经营，直到2014年1月底撤离现场。本案房屋租赁合同无效是因为房屋未取得建设规划许可，而非消防原因。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》，房屋未取得建设工程规划许可，租赁合同无效，但出租人有权要求承租方支付房屋占有期间的使用费，原审法院判令上诉人支付房屋占有使用费，具有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
拉夏贝尔公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同和补充协议无效；2.盈石公司返还装修押金20000元、租赁保证金165426元、商场综合管理费保证金79134元、空调安装费150000元；3.盈石公司支付补偿金437634元；4.盈石公司赔偿装修损失3464330.50元；5.盈石公司承担本案诉讼费。
盈石公司向一审法院提出反诉请求：1.拉夏贝尔公司支付2013年1月17日至2014年1月31日期间的占有使用费1821122.13元、2012年10月17日至2013年5月31日期间的商场综合管理费696814.26元，共计2517936.39元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2013年1月17日至实际支付之日止的损失；2.拉夏贝尔公司承担反诉费。
一审法院认定事实：2012年5月，拉夏贝尔公司与盈石公司就位于南京市××大街××天××购物中心××层××、××、××、××、××室（以下简称涉案房屋）签订房屋租赁合同一份。合同约定：租赁面积为2398平方米，涉案房屋的租金、商场管理费、推广费或其他根据房屋面积计算的款项均以本款约定的租赁面积计算；甲方已向乙方出示宁字江初第JＮ0××50号房屋产权证；乙方向甲方承诺，租赁该房屋经营仅作商业用途，业态限于服�；租赁期限自2012年8月1日至2022年7月31日，交付日为2012年6月15日；租赁期内，甲方给予乙方的装修免租期共计5个月，分为两次，其中，首次开业的装修免租期为3个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日止，经营期间的第二次装修免租期为2个月，具体起始时间由乙方自行确定，但应当提前书面通知甲方并向甲方履行本合同所规定的相关装修手续，乙方提前完成装修的，剩余的装修免租期自动转为经营免租期；在上述装修免租期内，乙方享有无需交纳租金之权益，但在该期间内乙方仍需交纳商场综合管理费、装修期间的相关费用和其他公用事业费等；上述装修免租期包含在本合同的租赁期内，乙方应自装修免租期届满之次日（以下简称起租日）起支付租金；甲乙双方未能在规定的交付日完成该房屋交付的，本合同约定的租赁期及装修免租期的起始日期等相应顺延，或由�方在房屋交接书等文件中予以另行明确；租金的计算为月保底租金或月营业额抽成（两者取其高）；租赁期内，乙方按照本合同约定支付月保底租金的标准为：自2012年8月1日至2014年7月31日期间日租金为2元/日/平方米，月租金为145878元；月保底租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月保底租金；乙方应于租赁其内按照约定向甲方或甲方指定的管理公司支付该房屋的商场管理费79134元/月；第一期的商场管理费由乙方与甲方签署租赁意向书时已向甲方交纳的租赁意向金之部分冲抵（如已交纳），其后各期的商场管理费及推广宣传费，应由乙方于每月的20日之前支付下月的费用；商场管理费、推广宣传费每逾期一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金，逾期支付上述任何款项或租金超过10天的，甲方有权停止提供物业管理服务和推广服务，�此造成的一起后果由乙方自行承担；甲方的管理服务范围包括本项目的推广宣传、市场活动、公共区域保安、公共区域保洁、绿化、公共厕所的维护、公用设备的维修和保养等；乙方租赁该房屋后的开业时间为2012年10月15日（以下简称开业日），乙方同意，甲方有权要求乙方自负费用保证该房屋的开业日与本项目整体开业日同步，如甲方提出要求，则该房屋开业日为甲方书面要求的开业日；甲方同意给予乙方为期3个月的经营免租期，具体时间为自2013年3月1日至2013年3月31日、2014年3月1日至2014年3月31日、2015年3月1日至2015年3月31日；甲乙双方同意，在不影响乙方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，乙方有权在下列任意事件发生后的任意时间提前终止本合同，同时甲方应另行按月租金的3倍金额补偿乙方（若采用保底租金或营业额抽成租金两者取�高的租金计算方式的，前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金）：甲方交付的房屋存在危及乙方安全的缺陷的、因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的。双方一致认可签订租赁合同时盈石公司向拉夏贝尔公司出示了宁房权证江初字第JＮ0××50号产权证书复印件。
合同签订后，涉案房屋于2012年交付使用。拉夏贝尔公司向盈石公司支付装修押金20000元、租赁保证金165426元、商场综合管理费保证金79134元。2012年9月17日，盈石公司（甲方）与拉夏贝尔公司（乙方）就涉案房屋签订补充协议一份，补充协议约定：甲乙双方同意原合同第3条“租赁期限和交付日期、装修免租期”所规定的房屋租赁期起始日、交付日、装修免租期起始日均由2012年8月1日调整变更为2012年9月25日，相应的，原合同中包括但不限于租赁期、装修免租期等时间约定，分别以变更后的2012年9月25日作为标准进行相应的时间顺延；按照国家有关空调设计安装的要求，甲方负责为乙方承租的该房屋安装空调设备系统，为此，乙方提供150000元作为部分安装费用；该房屋内空调设备系统的安装、调试工作，不影响甲乙双方按照原合同及本补充协议的规定完成房屋交付工作；该房屋租赁区域内空调设备系统，产权归属甲方，设备维修由甲方负责，如遇原租赁合同提前解除或合同租赁期结束，对于空调设备系统及空调机组等设备，乙方不得主张拥有所有权。补充协议签订后，涉案房屋的空调系统由盈石公司指定供应商和施工队伍，安装费用由拉夏贝尔公司承担，拉夏贝尔公司为此支付150000元。双方一致认可空调安装系盈石公司的义务。
2014年1月，拉夏贝尔公司撤出涉案房屋。因双方对损失赔偿未能达成一致，拉夏贝尔公司诉至一审法�，并申请对涉案房屋内已形成附合的装修现值进行评估。中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证公司）接受委托后，于2016年12月出具咨询报告书，报告书载明的鉴定价为3002992.75元。拉夏贝尔公司对鉴定价3002992.75元没有异议，但认为报告书仅就重置造价进行鉴定，未对现值进行评估。盈石公司认为报告书是对装修造价的评估，并非是对装修现值的评估，未考虑使用期间的折旧率。2017年3月5日，中证公司对拉夏贝尔公司和盈石公司针对鉴定报告的意见出具书面回复：涉案房屋装修现值可根据具体使用时间及现场实际情况按鉴定价的80%计取，现值最终确定为2402394.20元。盈石公司主张根据其估算，现值应按鉴定造价的70%计取，拉夏贝尔公司主张现值由法院在鉴定造价的70%至80%之间确定。
对于双方就涉案房屋签订的租赁合同及补充协议�否有效，盈石公司提交宁房权证江初字第JＮ0××50号产权证书、江宁规函（2011）5号文《关于调整天印广场功能规划的复函》复印件各一份。就该两份证据，一审法院分别致函江宁区住房和城乡建设局、南京市规划局江宁分局进行核实，南京市规划局江宁分局回函如下：来函所涉位于金箔路与上元大街夹角处的天印广场项目，于2007年4月取得原南京市江宁区规划局核发的《南京市江宁区规划局建设项目规划设计方案审定通知书》；2011年1月该项目建设单位南京市江宁建设发展有限公司向我局提出申请调整原规划设计方案部分建筑使用功能，经我局研究，来文申请设置的综合商业功能基本符合规划要求，具体业态由建设单位结合该地区的发展需要确定（江宁规函（2011）5号文）；因涉及土地问题，该项目未在我局办理该项目建设工程规划许可手续；针对建设单位上述来�所提申请予以回复，属于正常的公文往来，并非具体的行政许可行为。江宁区住建局经一审法院两次发函均未回复。
审理中，拉夏贝尔公司陈述：2013年6月起涉案房屋所在的乐盈天印购物中心被责令停业，其他商铺都停止经营，其仍有人守在店铺，但没有客流，此状态持续两三个月后其开始撤场，至2014年1月全部撤场完毕。
对于涉案房屋的交付时间，庭审中双方一致认可系2012年7月31日，庭审后拉夏贝尔公司主张系2012年9月25日，理由是补充协议中双方将租赁期起始日、交付日、装修免租期的起始日均为2012年9月25日。
对于涉案房屋的撤场时间，双方一致认可系2014年1月，具体时间盈石公司主张系2014年1月底，拉夏贝尔公司陈述其不清楚，由法院酌定。
对于涉案房屋的消防验收合格时间，盈石公司主张系2014年7月28日，拉夏贝尔公�称其不清楚。
对于涉案房屋拉夏贝尔公司装修结束时间，盈石公司称由法院认定。
经向中证公司核实，鉴定价3002992.75元已包含空调设备价款150000元。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据江宁区规划局的回函，涉案房屋未取得规划许可证，盈石公司虽提交宁房权证江初字第JＮ0××50号产权证书复印件一份，但未能提交原件，经一审法院核实，江宁区住建局亦未就复印件是否属实进行确认，对该产权证书一审法院不予采信。现拉夏贝尔公司主张确认双方就涉案房屋签订的租赁合同及补充协议无效，具有事实及法律依据，盈石公司亦未提出异议，对拉夏贝尔公司的该诉讼请求，一审法院予以支持。
盈石公司认可已收到拉夏贝尔公司支付的装修押金20000元、租赁保证金165426元、商场综合管理费保证金79134元，对拉夏贝尔公司主张返还装修押金20000元、租赁保证金165426元、商场综合管理费保证金79134元的诉讼请求，一审法院予以支持。
双方一致认可空调安装系盈石公司的义务，空调系统实际由盈石公司指定供应商和施工方，产权归盈石公司所有，费用150000元由拉夏贝尔公司支付，现拉夏贝尔公司主张返还空调安装150000元，具有事实依据，一审法院予以支持。补充协议中虽约定租赁合同提前解除或租赁期结束拉夏贝尔公司不得主张空调设备系统及空调机组的所有权，但补充协议为无效协议，且补充协议仅是约定拉夏贝尔公司不得主张空调设备的所有权，并非不得主张费用返还，盈石公司以补充协议的该约定为由主张不应返还空调安装费用，没有依据，一审法院不予采纳。
合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，盈石公司将未取得规划许可的房屋出租，并向拉夏贝尔公司出示产权证书的复印件，应承担主要过错责任，拉夏贝尔公司未尽到合理注意义务，应承担次要过错责任，根据双方的过错程度，一审法院酌定盈石公司承担90%的过错责任，拉夏贝尔公司承担10%的过错责任。根据中证公司的回复，涉案房屋的装修鉴定价3002992.75元已包含空调设备价款150000元，空调设备价款拉夏贝尔公司已主张返还，应从鉴定价中扣除。根据中证公司的回复，涉案房屋装修现值损失为鉴定价的80%，拉夏贝尔公司主张由法院在鉴定价的70%至80%之间确定，盈石公司主张应为鉴定价的70%，综合双方意见，一审法院酌定涉案房屋装修现值损失按鉴定造价的78%计算，即2225334.35元〔（3002992.75元-150000）×78%〕，其中90%即2002800.92元应由盈石公司承担赔偿责任。对拉夏贝尔公司主张的装修损失中的2002800.92元一审法院予以支持。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方就涉案房屋签订的租赁合同无效，拉夏贝尔公司已实际占有使用涉案房屋，盈石公司主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，具有事实及法律依据。根据租赁合同和补充协议约定的租金标准、免租期限及免租期起算时间、双方确认的涉案房屋撤场时间，盈石公司主张拉夏贝尔公司支付2013年1月17日至2014年1月31日期间的占有使用费1821122.13元，其中1677597元，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。其余主张没有依据，一审法院不予支持。
根据拉夏贝尔公司的陈述，涉案房屋其已实际装修并投入经营，现盈石公司主张2012年10月17日至2013年5月31日期间的商场综合管理费696814.26元，其中593505元一审法院予以支持，其余请求没有依据，一审法院不予支持。
双方就涉案房屋签订的租赁合同无效，盈石公司主张拉夏贝尔公司参照合同约定支付占有使用费和商场综合管理费的同时又主张拉夏贝尔公司支付上述费用的损失，没有依据，一审法院不予支持。
双方就涉案房屋签订的房屋租赁合同无效，拉夏贝尔公司主张涉案房屋存在危及其安全的期限、被消防部门责令停业致其无法营业超过90天仍未解决，但既未举证证明其上述主张，亦未举证证明其因此受到损失，现其主张盈石公司按照合同约定支付补偿金437634元的诉讼请�，没有依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、被告（反诉原告）盈石企业管理(南京)有限公司自判决发生法律效力之日起10日内支付原告（反诉被告）拉夏贝尔服饰(太仓)有限公司装修损失2002800.92元，返还装修押金20000元、租赁保证金165426元、商场综合管理费保证金79134元、空调安装费用150000元，合计2417360.92元；二、原告（反诉被告）拉夏贝尔服饰(太仓)有限公司自判决发生法律效力之日起10日内支付被告（反诉原告）盈石企业管理(南京)有限公司房屋占有使用费1677597元、商场综合管理费593505元，合计2271102元；三、驳回原告（反诉被告）拉夏贝尔服饰(太仓)有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）盈石企业管理(南京)有限公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费41332元、鉴定费40000元，合计81332元，由拉夏贝尔服饰(太仓)有限公司负担27454元，由盈石企业管理(南京)有限公司负担53878元。反诉案件受理费13472元，由拉夏贝尔服饰(太仓)有限公司负担12484元，由盈石企业管理(南京)有限公司负担988元。
本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1、公证书一份。证明直到2014年7月28日，被上诉人的消防设计文件才获得审核通过；上诉人占有使用房屋期间，房屋消防不符合国家的相关规定；2013年至2015年消防日常检查都是不合格，存在消防隐患。2、网页打印件。证明消防部门2013年6月9日对涉案房屋进行检查，责令限期整改，直到2014年6月10日才复查通过。整个商场2013年6月就整体关停了。被上诉人发表质证意见如下：1、公证书的真实性没有异议，但上诉人不能证明消防验收不合格导致其无法正常经营，上诉人不能达到证明其无须支付房屋占有使用费的证明目的。2、网页打印件的真实性认可，该日常抽查不合格涉及到承租人二次消防改造的问题。本院认为，上述证据不属于民事诉讼法规定的二审新证据，亦不足以证明上诉人因消防问题影响其正常经营。
对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋至今未取得规划许可证，故上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。
关于被上诉人主张上诉�支付的占有使用费。本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原审法院根据合同约定的租金标准判令上诉人支付2013年1月17日至2014年1月31日期间的占有使用费1677597元，并无不当。上诉人主张涉案房屋未能通过消防验收、存在消防安全隐患、被消防部门责令停业整改，造成其合同目的不能实现，上诉人有权拒付租金并要求减少租金。本院认为，上诉人虽然提交证据证明天印公园B、C区改建工程消防设计直至2014年7月28日才通过、派出所日常检查存在不合格情况，但未提交证据证明被消防部门责令停业整改以及上述情况影响其正常经营，故上诉人以此为由拒付占有使用费或要求减少占有使用费，本院不予支持。
关于被上诉人主张上诉人支付的商场综合管理费。本院认为，2012年10月17日�2013年5月31日，涉案房屋处于正常经营状态，被上诉人主张上诉人按照租赁合同约定支付商场综合管理费具有事实和法律依据。
综上所述，拉夏贝尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13472元，由上诉人拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年九月二十九日
书记员 朱亚芳