山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁03民终2009号
上诉人（原审被告、反诉原告）：淄博市博山颜山百货大楼。住所地：淄博市博山区柳杭路**号。
法定代表人：刘霞，经理。
委托诉讼代理人：周岩，山东科力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭建民，淄博市博山颜山百货大楼职工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡世泉，无业。
委托诉讼代理人：李跃，山东全正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玉枝，山东全正律师事务所律师。
上诉人淄博市博山颜山百货大楼因与被上诉人胡世泉所有权确认纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2016）鲁0304民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人淄博市博山颜山百货大楼（以下简称颜山大楼）的法定代表人刘霞及其委托诉讼代理人周岩、郭建民，被上诉人胡世泉及其委托诉讼代理人李跃、王玉枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
淄博市博山颜山百货大楼上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判1999年6月23日上诉人与被上诉人签订的协议书无效或发回重审。事实与理由：一、原审认定上诉人与被上诉人于1999年6月23日签订的协议书系双方真实意思表示，确认合同成立，系认定事实错误。1、被上诉人称涉案协议是由李东云负责完成，但李东云作为证人出庭作证证实其对涉案协议书并不知晓，该协议书经办人处签名也非其本人字体，因此不能确定协议的真实性。2、上诉人系集体所有制企业，根据法律规定，职工代表大会是集体企业的权力机构，决定企业经营管理的重大问题，涉案协议的内容涉及上诉人房屋及土地使用权的转让等有关企业经营管理的重大事项，应当经职工代表大会决定，而李东云的证言证实涉案协议内容并未经职工代表大会通过。3、《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第三十四条规定了集体企业法定代表人的职权范围，其中没有规定经理可以对企业财产进行处分，被上诉人曾为上诉人单位职工，其在与上诉人当时负责人刘荣云签订协议时，应知道刘荣云超越了权限，刘荣云的代表行为无效，因此，被上诉人与上诉人签订的涉案协议也无效。4、根据我国法律规定，房地产的转让由房产管理部门和土地管理部门分别审查，分别登记。被上诉人取得涉案房屋的房屋产权证，但不能代替土地管理部门对土地使用权转让的审查。5、证人李东云仅陈述全体职工开某过协议书中涉及的橱窗改造工程，但没有陈述全体职工开会通过了协议中的橱窗改造工程，一审以此作为认定合同成立的理由，认定事实错误。二、原审法院认为本案涉及的划拨土地使用权转让系由地上房屋所有权转让而引起的概括转让，符合“地随房走”的法律规定，不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，属于适用法律错误。“地随房走”是一般性规定，在涉及划拨土地使用权转让的特殊情形时，应当优先适用法律的特别规定。
胡世泉辩称：一、原审判决认定事实清楚，协议书系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。协议书中既有上诉人公章也有上诉人负责人的个人签章及经办人签字，应为有效证据，且答辩人已经按协议书约定完成了橱窗改造及扩建，上诉人也按协议书约定将涉案房屋所有权办理至答辩人名下。上诉人称刘荣云签订协议书时超越权限，其代表行为无效，答辩人认为这属于企业管理范畴，与答辩人无关。二、原审适用法律正确。三、上诉人的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效。
胡世泉向一审法院起诉请求：判令被告协助将博山区柳杭路56号1-3营业房的土地使用权证书办理至原告胡世泉名下。
一审法院认定事实：1999年6月23日，原、被告双方签订《协议书》一份，约定由原告胡世泉（乙方）投资对被告颜山大楼（甲方）的一楼橱窗进行改造及扩建，共计改扩建房屋九套（其中两套为颜山大楼大门走廊），并约定改扩建的1-1、1-2、1-3三套房屋归原告所有，同时在《协议书》第二项内容中约定，被告颜山大楼为原告胡世泉办理上述三套房屋的房屋产权证及土地产权证。1999年9月24日，被告颜山大楼协助原告胡世泉办理了上述三套房屋的房屋所有权证，但土地使用权证至今未予办理。上述签约及协助办理房屋所有权证的行为，均由原告胡世泉与时任被告单位负责人（经理）刘荣云共同完成。上述三套房屋由原告胡世泉使用、出租至今。
另查明，被告颜山大楼系集体所有制企业，企业所占土地用途为“商业”，使用权类型为“国用”（即“划拨”）。刘霞于1999年11月份担任被告法定代表人，其主张对签订《协议书》及办理房屋所有权证的事情不清楚，并主张对原告胡世泉占有上述房屋的事实曾向相关机关反映过，但均无结果。
一审法院认为，原告要求被告协助办理涉案土地的使用权证书，其依据主要为原、被告之间签订《协议书》中的相关约定。该《协议书》中，落款处甲方签名为“颜山大楼”，并盖有被告单位及“刘荣云”的印章，乙方签名为“胡世泉”，经办人签名为“李某”。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。庭审中，被告申请证人李某出庭作证，主张“经办人李某”对《协议书》内容不知晓且未在经办人处签名；同时，被告另主张原告与时任被告单位负责人刘荣云私下签订《协议书》，协议内容未经职工代表大会通过，且损害国家、集体利益。对此，结合庭审查明情况，证人李某现为被告单位职工，与被告之间存在隶属关系，且被告单位目前的负责人与《协议书》签订之时的负责人已发生变动，在双方均未提供时任被告单位负责人刘荣云证言情况下，李某的证言无法直接推翻原、被告双方签订协议的真实性；同时，结合原告提供的证据，淄博市房产管理局已于1999年9月24日向原告颁发了涉案房屋产权证书，并将上述《协议书》归入档案，表明房产管理部门已对原、被告之间的房屋交易行为进行了审核并予以认可；并且，刘荣云系被告单位的时任负责人，证人李某亦主张全体职工开某过《协议书》中涉及的橱窗改造工程。综上判断，原审法院认定原、被告之间于1999年6月23日签订的《协议书》系双方真实意思表示，对合同成立的事实，予以确认。
被告另主张，该《协议书》存在“恶意串通，损害集体利益”及“违反法律、法规强制性规定”的情形，应认定为合同无效。对被告主张合同存在“恶意串通，损害集体利益”的问题，根据法律规定，当事人应当对自己的主张提供证据加以证明。本案中，被告未能提供证据证明原、被告之间存在“恶意串通”的行为，且在被告单位处于“半停业状态”及“职工全部下岗”情况下，对改、扩建橱窗是否必要亦难以说明，再结合被告将其他改、扩建房屋出租受益的事实，原审法院认定该《协议书》不存在“恶意串通，损害集体利益”的情形，对被告的上述主张，不予采信。对被告主张合同存在“违反法律、法规强制性规定”的问题，其依据为《协议书》的签订违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，应当确认为合同无效。本案涉及的划拨土地使用权转让问题，是由土地之上的房屋交易行为而引起，涉案《协议书》并非是单独以土地使用权为合同标的的转让协议，故在认定《协议书》效力时，应结合立法背景、案件实际综合判断。本案中，原告已实际取得划拨土地之上房屋的所有权，土地使用权的转让系由地上房屋所有权转让而引起的概括转让，该概况转让行为符合“地随房走”的法律规定；同时，涉案划拨土地的用途为商业，原告将土地之上的房屋出租收益的行为并未改变土地的用途，且原告在庭审答辩时亦表示，在办理土地使用权变更登记时愿意主动依法缴纳土地出让金。因此，《协议书》中关于土地使用权的概况转让并未扰乱国家土地管理秩序和损害国家利益，原审法院认定该《协议书》不存在“违反法律、法规强制性规定”的情形，对被告的上述主张，不予认可。
综上，原、被告之间于1999年6月23日签订的《协议书》，系双方真实意思表示，且不存在合同无效的情形，故对该《协议书》的内容，予以采信。对原告依据该《协议书》而请求被告协助办理涉案房屋土地使用权证书的诉讼请求，予以支持。结合庭审查明情况及《协议书》的内容，反诉原告的反诉请求缺乏事实及法律依据，故对反诉原告的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）淄博市博山颜山百货大楼于判决生效之日起十日内，协助原告（反诉被告）胡世泉办理坐落于博山区柳杭路56号房屋（幢号1、房号1—3；房屋所有权证号：淄博市房权证博山区字第××号）占用范围内（建筑面积68.40平方米）的土地使用权证书。二、驳回被告（反诉原告）淄博市博山颜山百货大楼的反诉请求。案件受理费100.00元，反诉费1800.00元，均由被告（反诉原告）淄博市博山颜山百货大楼负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。上述事实，有淄博市房产交易中心档案一宗，包括房屋所有权（转移）登记申请审批书、协议书、房屋分层分户平面图各一份；房屋所有权证一份；契证一份；中华人民共和国国有土地使用证复印件一份；告知书一份、告示照片扫描件一份；中华人民共和国国有土地使用证一份及双方当事人当庭陈述在卷为证。
本院认为，上诉人主张涉案协议书并非双方真实意思的表示，但涉案协议中，落款处甲方签名为“颜山大楼”，并盖有上诉人单位公章及“刘荣云”的印章，经办人签名为“李某”，因上诉人在协议中盖有单位公章，该行为应认定为上诉人认可协议并且为单位真实意思表示。上诉人主张的未经职工代表大会讨论通过，为单位内部管理问题，不能成为对外抗辩合同效力的理由。李某陈述协议上签名并非本人所签，仅为单方陈述，无其他证据支持，且李某仅是在经办人处签名，其签名并不直接影响合同的效力。此外，协议签订后，双方也按照协议内容履行了相应的义务，被上诉人占有使用涉案房屋至今，并办理了相应的房屋产权登记。在此情况下，上诉人抗辩协议并非其真实意思的表示，无事实及法律依据，本院不予支持。
上诉人主张原审适用法律错误，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权人民政府审批。本案中，涉案土地转让未经审批，协议应为无效。对此，本院认为，上诉人与被上诉人所签订的涉案协议书主要目的是被上诉人为上诉人改扩建房屋，改扩建完成后，其中三间房屋归被上诉人所有，办理房产及土地过户手续为附随义务，涉案协议的主要目的并非仅是转让土地使用权，且房屋所有权业已登记在被上诉人名下，根据地随房走及诚实信用的法律原则，上诉人应负有协助被上诉人办理土地使用权变更手续的义务，上诉人主张的法律规定不应成为涉案合同无效的理由。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费200.00元，由上诉人淄博市博山颜山百货大楼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 静
审 判 员 刘 宁
代理审判员 张维娟
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 白杉杉