江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1562号
上诉人（原审被告）马秋月。
委托代理人马文。
被上诉人（原审原告）常州市人杰物业服务有限公司，住所地常州市天宁区和平北路120号6楼。
法定代表人刘亚萍，该公司总经理。
委托代理人周卫东。
上诉人马秋月因与被上诉人常州市人杰物业服务有限公司（以下简称人杰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市戚墅堰区人民法院（2015）戚民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
人杰物业公司诉称，马秋月系名桂坊公寓5幢甲单元1104室业主。2011年初，1103室业主私自在马秋月房屋上方搭建违章建筑致马秋月房屋漏水，我公司在收到马秋月的投诉后协同城管部门将违章建筑拆除并对马秋月的屋顶进行了修复。但马秋月仍以房屋漏水为由拒绝缴纳物业费和电梯运行维护费，经多次催要无果。诉请判令：1、马秋月支付2011年10月8日至2014年10月27日拖欠的物业服务费2541元、电梯运行维护费2208元、滞纳金867元，共计5616元；2、马秋月支付2014年10月28日至今应交的物业服务费和电梯运行维护费；3、诉讼费用由马秋月承担。庭审中，人杰物业公司放弃第2项诉讼请求并明确滞纳金的计算方式为，从2011年10月28日计算至今，按照银行同期存款利率计算。
马秋月辩称，对于人杰物业公司主张的物业服务费和电梯运行维护费金额没有异议，但其未按期缴纳物业费的原因是邻居在其楼顶上违法施工，而物业的不作为导致未能及时制止该施工，致其屋顶防水层破坏、房屋漏水造成损失。现今自己仍未收到房屋漏水已经修复的通知，且自家房屋内墙壁仍然有受潮起皮的现象，不能确定房屋漏水已经完全修复。
为支持其诉讼请求，人杰物业公司提交了物业服务合同、催交物业费通知、物业管理协议各一份，以证明马秋月拖欠物业费的事实及物业公司向马秋月催交物业费的情况；违章装修停止施工通知、整改通知书、收条、照片各2份，以证明物业已于2011年将马秋月屋顶的漏水问题修复，而并非其所述的不作为。
马秋月质证称，房屋的漏水问题是事实，虽现在房屋不再漏水，但不能确定已经修复。
一审查明，人杰物业公司系为常州市名桂坊公寓提供物业管理和服务的单位，马秋月系名桂坊公寓5幢甲单元1104室业主，建筑面积102.25平方米，为普通住宅。2007年11月23日，常州阳诚房地产开发有限公司（以下简称阳诚房地产公司）与人杰物业公司签订一份前期物业服务合同，约定将名桂坊公寓委托于人杰物业公司实行前期物业管理，普通住宅的物业服务费每平方米每月0.69元，电梯运行维护费由业主按其拥有的物业的建筑面积按照每平方米每月0.4元计算，合同期限自2007年11月14日起至业主大会选聘物业管理企业止。2010年8月17日，人杰物业公司、阳诚房地产公司、马秋月三方签订了一份前期物业管理服务协议，物业服务费及电梯运行维护费的收费标准均与以上合同所述一致。同时该协议约定：物业公司可采取劝阻、书面告知等方式制止其他业主、使用人违反《业主临时公约》以及本区域管理制度的行为。在物业公司制止无效的情况下，业主有权采取报告有关行政部门、诉讼等必要措施维护自身合法权益。
一审另查明，2010年底至2011年初，名桂坊公寓5幢甲单元1103室房屋业主在马秋月楼顶违章施工，造成马秋月屋顶漏水。后城管介入，拆除了1103室业主的违章建筑，人杰物业公司亦组织相关人员清运违章施工遗留的建筑垃圾、维修马秋月的屋顶防水并支付了相关修复费用。马秋月于2011年6月份开始装修房屋并于当年9月入住。2014年7月11日，人杰物业公司向马秋月发出书面通知催交物业费。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，物业公司在得知5幢甲单元1103室业主违章施工后，即通过张贴停止施工通知、与城管部门联系等方式制止该业主的行为。城管部门拆除违章建筑后，物业公司在催告1103室业主清运建筑垃圾、维修防水无果的情况下，组织相关人员对违章建房的现场进行修复。人杰物业公司已按合同约定履行了物业管理职责，马秋月仍以人杰物业公司不作为、未收到修复通知为由拒绝交纳物业费，该抗辩理由并无事实与法律依据，法院不予支持；关于马秋月抗辩房屋漏水造成其损失的问题，因人杰物业公司并非造成其房屋漏水的侵权人，故其抗辩不能成立，马秋月可另行向侵权人主张。人杰物业公司要求马秋月支付2011年10月8日至2014年10月27日的物业服务费2541元及电梯运行维护费2208元的诉讼请求合理，法院予以支持。关于人杰物业公司主张的滞纳金，其计算标准、期间均合理，系马秋月未按合同约定及时支付物业费给其造成的损失，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，作出如下判决：一、马秋月于判决生效之日起十日内支付人杰物业公司2011年10月8日至2014年10月27日的物业服务费及电梯运行维护费合计4749元及利息（自2011年10月28日起至2015年5月18日止，按中国人民银行同期同档存款利率标准计算）；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由马秋月负担。
上诉人马秋月不服一审判决，向本院提起上诉称，一、事情发展成今天的局面是因为人杰物业公司的不作为造成的。在1103室业主刚开始在屋顶施工时，我就已向人杰物业公司反映，但后来1103室业主仍在继续施工，我数次反映，没有任何回应和效果。如果人杰物业公司在违章现象刚开始的时候就采取措施，不至于损失后果这么大。二、我受漏雨困扰多次反映无果，人杰物业公司在一审中说屋面防水已经做好很久了，但是至今也没有任何人通知我们，所谓的“防水工程”也是一片狼藉，目前房屋尚在漏水，没有起到应有的作用。综上，请求二审法院撤销原判，改判不支持人杰物业公司的物业费2541元及滞纳金的诉讼请求。
被上诉人杰物业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，马秋月提交了照片八张，证明房屋存在内部漏水、房顶开裂的情况，人杰物业公司没有尽到维修的责任。
人杰物业公司质证称，照片的真实性不认可，且与本案无关联。这个违章建筑不是我公司搭建的，马秋月应该找1103的人主张权利。
人杰物业公司提交物业登记复印件四份，证明其已尽到了维修的责任，并且就物业费的事宜一直和马秋月在沟通。
二审查明的事实与原审基本一致。
本院认为，马秋月与人杰物业公司之间存在物业服务合同，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。现马秋月以人杰物业公司不作为导致自己房屋漏水为由，拒绝缴纳物业费。首先，是否是因为物业的不作为才导致马秋月房屋的漏水，作为物业公司，其物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关程序的活动，因此，对于小区内其他业主的违章行为，物业公司只能进行劝阻，而并无执法的权力，故马秋月关于是人杰物业公司的不作为导致损害后果发生的说法不能成立；其次，房屋漏水有直接侵权人，马秋月由此引发的损失可向侵权人主张；最后，人杰物业公司是否尽到了合同约定的管理责任，从双方在一审、二审中举证的情况来看，人杰物业公司对马秋月的房屋进行了维修，马秋月辩称房屋未完全修好，还在漏水，但其未能提交充分的证据证明自己就房屋漏水事宜已提前向人杰物业公司告知。综上，从现有证据来看，人杰物业公司已经尽到了物业管理的责任，马秋月拒绝缴纳物业管理费的理由不充分，依法不能成立。原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人马秋月负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 是飞烨
代理审判员 袁海燕
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 朱 赤