江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终24号
上诉人（原审被告）周海城，居民。
上诉人（原审被告）项琳，、居民。
两上诉人共同委托代理人张洪祥，射阳县合兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）皋德荣，男，1971年10月生，身份证号码3209221971********，汉族，职工，住射阳县职教中心家属区。
委托代理人陈亚平，射阳县沿海法律服务所法律工作者。
上诉人周海城、项琳因与被上诉人皋德荣房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2015）射民初字第00950号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
皋德荣一审诉称，我与两被告于2012年5月6日签订了一份房屋买卖合同，约定两被告将位于射阳县兴阳花苑13号楼二单元504室房屋的阁楼出卖给我，我入住该房屋后，进行了装修，用去装修费5600元。因该阁楼无房产证，且有部分建筑违章，亦无法办理房产证，该合同为无效合同。同时我入住该房后，两被告又将504室房屋转让他人，我与后一房主为水、电等问题产生矛盾，致我无法再在该房居住，故请求法院依法认定该房屋买卖合同无效，被告返还购房款20.8万元，并承担自2012年5月7日起至实际还款之日止的同期银行贷款利息，返还购房后的装修款5600元，承担本案诉讼费。
周海城、项琳一审辩称，涉案房屋系开发商赠送所得，为合法取得，我方有权处分该房使用权，原告是在明知该房没有房产证及在充分了解房屋现状后才签订的合同，无法取得房产证非我方原因。该合同实际上是转让房屋使用权，故合同属有效，请求法院从维护社会稳定及保护交易稳定的角度出发，依法驳回原告诉求。
一审法院经审理查明，2012年5月6日，原、被告双方签订了一份房屋买卖协议，载明，乙方（被告周海城、项琳）将座落于射阳兴阳花苑13号楼第二单元604室（系本单元拥有504室产权的乙方所有）出售给甲方（原告皋德荣），没有房产证及土地使用证；售价20.8万元；甲方于2012年7月30日前一次性付清房款，乙方于2012年5月30日前将房屋交付给甲方；若此房屋在以后政策允许的情况下可办理产权证时，乙方应协助甲方办理产权证及土地使用证并提供相关资料，过户的费用双方根据相关政策规定由各方支付；对于此房屋违章建筑部分，违章建筑拆除的风险由甲乙方共同承担，一旦被迫拆除，乙方赔付甲方3.8万元等条款。合同签订后，原、被告双方均依约履行了协议。后被告方将拥有房产证的504室房屋转让给他人，原告因水、电等问题与后一房主产生矛盾，故原告诉至一审法院。
又查明，涉案房屋系阁楼建筑，在建筑许可证中明确要求取消阁楼层室外公共楼梯，而事实上该阁楼层室外公共楼梯未能取消。审理期间，原、被告双方均陈述，被告取得该阁楼后未经相关部门批准又扩建了10平方米左右。
审理期间，原告提供收条一张，载明今收到兴阳花苑13号楼604室阳光房装修5600元整，以证实原告入住涉案房屋后进行装修花费5600元。被告质证认为该证据既不是装修合同，也没有真实发票，对其真实性、合法性、关联性不予认可。原告对此亦未能进一步举证。
一审法院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同，虽系双方自愿，但合同所涉房屋系阁楼建筑，没有取得合法的产权证；且该阁楼在建筑许可中明确取消室外公共楼梯，证明该阁楼系504室附属建筑，该阁楼不能独立进行交易；同时被告方又违章对其进行了扩建，应当认定该合同内容违反行政法规强制性规定，属无效合同。原、被告双方对该楼无法取得房产证、室外公共楼梯未依法取消、有部分建筑违章的事实均为明知，但仍然签订该合同，双方均有同等过错，故双方对因合同取得的财产，应依法相互返还，所造成的房屋使用、房款利息等损失应各自承担。原告请求被告返还装修款5600元，虽提供了装修款收条，但因出具收条的人未能到庭作证，且原告亦未能提供其他证据佐证，应认定证据不足，一审法院不予支持。被告辩解该合同为房屋使用权转让，与双方签订合同的事实不符，故不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告周海城、项琳于本判决生效之日起10日内，返还给原告皋德荣房款20.8万元。二、原告皋德荣于本判决生效之日起10日，将位于射阳县兴阳花苑13号楼二单元“604”阁楼返还给被告周海城、项琳。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期限履行义务，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。案件受理费4504元，由原、被告各半负担。
上诉人周海城、项琳不服上述民事判决，向本院提起上诉称，案涉房屋虽是阁楼，但已通过相关部门验收，可独立使用，该房屋系上诉人合法取得，有权进行处置转让。在签订房屋买卖协议时，双方对案涉房屋没有房产证及土地证均是明知的，上诉人转让的仅是案涉房屋的使用权，实质上该协议并非房屋买卖协议，一审法院认定该协议为房屋买卖协议属于无效且不能独立交易错误。另一审法院对随房转让的物品未能一并明确，就判决双方相互返还不当。恳请二审法院撤销一审判决，依法改判双方签订的房屋使用权转让协议有效或发回重审。
被上诉人皋德荣二审答辩称，案涉房屋是买五送六的阁楼，属于504室的附属建筑，且有部分为违章建筑，不能独立进行交易，依法应认定案涉房屋买卖协议无效。另双方在协议中明确约定屋内物品及用品不予带走，并列明交房时能带走的物品清单，上诉人交房时也带走了清单中的物品，对未列入清单的物品，仍在案涉房屋之内，退房时也可由上诉人收回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实相同，对原审判决查明的事实本院予以确认。
本院认为，一、关于双方签订的案涉房屋合同的性质及效力问题。案涉合同的名称即为“房屋买卖协议”，双方在该合同中明确周海城、项琳将案涉的“604室”出售皋德荣，由皋德荣支付相应的购房款，并非约定使用权转让，故案涉合同应认定为房屋买卖合同，并非房屋使用权转让合同。双方交易的案涉的“604室”虽具有实际独立使用价值，但因“604室”属于阁楼建筑，在建筑许可中已明确取消室外公共楼梯，证明该阁楼系504室附属建筑，不能独立进行交易，周海城、项琳将“604室”出售给皋德荣，违反了“一物一权”的原则，且该阁楼又经周海城、项琳违章对其进行了扩建。一审法院综合上述情况认定该合同内容违反行政法规强制性规定而无效并无不当。因双方在签订的合同中，对于交易的“604室”无法取得房产证、室外公共楼梯未依法取消、有部分建筑违章的事实均为明知，仍然签订该合同，双方对此均有过错。在该合同被认定无效时，对因合同取得的财产，双方应依法相互返还，一审法院判令双方相互返还因合同取得的财产符合法律规定。二、关于周海城、项琳上诉称一审法院对随房转让的物品未能一并明确的问题，因双方目前并未相互返还因合同取得的财产，“604室”仍由皋德荣掌管控制，可在实际交付时明确随房转让的物品，如皋德荣确实未能全部返还随房转让的物品至其利益受损时，周海城、项琳可依法另行主张。据此，周海城、项琳的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4504元，由上诉人周海城、项琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 谢 超 亮
代理审判员 秦 广 林
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 刘阳晋泓