山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终2353号
上诉人（原审原告）：张曦，男，1972年12月6日出生，汉族，住威海市环翠区。
被上诉人（原审被告）：威海华联商厦股份有限公司，住所地威海市环翠区新威路58号。
法定代表人：刘跃华，董事长。
委托诉讼代理人：都业金，男，系该公司职工。
委托诉讼代理人：李玉胜，山东西政律师事务所律师。
上诉人张曦因与被上诉人威海华联商厦股份有限公司（以下简称“华联公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张曦上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华联公司的诉讼请求。事实与理由：1.华联公司原系国有企业，案涉房屋系华联公司为解决职工住房问题而进行的福利性分房，当时按照职工工龄、职位、学历、特殊技能等综合考核打分情况取得，后因华联公司原因未对包括案涉房屋在内的78户住房进行房改。1999年华联公司以扣工资、收房屋、辞退为要挟，要求与张曦签订租房协议，但张曦未予签订。福利分房是国家给予职工的优惠政策，华联公司不能随意决定分房政策与价格，因此华联公司要求收回房屋没有法律依据；2.华联公司职工及参与建房、分房的原公司领导均可证实案涉房屋系分配给张曦的福利住房，无论张曦占有案涉房屋是否属于单位福利分房以及张曦应否享有房改政策，均系历史遗留的落实政策性质的房产纠纷，不属于民事法律关系，依据《最高人民法院关于房地产受理问题的通知》的规定，不属于人民法院的受案范围；3.华联公司未对案涉房屋进行房改，亦未给予张曦一次性住房资金补偿，违背国家政策，故华联公司不能因职工离职而剥夺其应得的福利。一审判决张曦退还房屋，严重侵害其利益。
华联公司辩称，1.本案系房屋租赁合同纠纷而非历史遗留的落实政策性质的房产纠纷，属于人民法院受案范围。华联公司持有案涉房屋所有权证，系该房屋的合法所有人。张曦引用“公有住房、廉租住房、经济适用房”等概念混淆房屋产权性质，系错误理解法律，称案涉房屋系福利分房与事实不符；2.案涉房屋的权属不存在争议，张曦列举的相关政策不能对抗物权法的具体规定，况且张曦的身份亦非“在职职工或离退休人员”范围；3.双方虽未签订租房协议，但张曦一直按约交纳房租，表明双方系房屋租赁关系；4.按照张曦的陈述，案涉房屋项下土地开始系工业用地，则该房屋不具备房改条件，且房改政策已于1998年取消，张曦现主张权利不符合法律规定，亦无政策支持。综上，一审判决正确，应予以维持。
华联公司向一审法院起诉请求：1.判令张曦立即返还威海市古寨西路－63号504室房屋；2.张曦向华联公司支付2010年6月至2016年5月的房租11950元，并承担自2016年6月至交还承租房之日的租金。诉讼中，华联公司变更第一项诉讼请求为：解除华联公司与张曦的房屋租赁关系、张曦向华联公司返还威海市古寨西路63号504室房屋。
一审法院认定事实：位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路－63号504室由张曦居住使用，原房租为每月39.4元。2001年2月，张曦从华联公司离职，仍然租住案涉房屋，张曦按上述标准交纳房租到2017年12月。华联公司于2001年8月办理了案涉房屋所在整幢楼的房屋所有权证，系案涉房屋所有权人。
华联公司提交如下证据：证据一、房屋所有权证、国有土地使用证及土地登记审批表，拟证明华联公司于2001年8月办理了案涉房屋所在整幢楼的房屋所有权证，该房屋系华联公司所有；证据二、落款时间为2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录、华联公司“公司职工住房管理条例”，其中第7条规定：“自由离职、辞职、开除的职工，其妻、子女、又非本公司职工，自人事部门公布文书之日起六个月内退还住房，迟退一月，房租加倍”。拟证明由于华联公司员工流动性加大，对宿舍管理做出新规定，重新同租住公司宿舍的人员签订房屋租赁合同，对于已经离职的租户房租予以调整，将房租提高5倍，租户逾期三个月不按时支付租金及水电费的，公司有权收回住房，方案经职工代表大会通过后，于2010年6月1日实施；证据三、（2011）威高民初字第521号民事判决书、（2016）鲁1091民初1334号民事判决书、（2016）鲁10民终2530号民事判决书各一份，拟证明另案中人民法院已就华联公司返还房屋及支付租金的请求予以支持，因本案同另案案情相同，华联公司的诉请亦应得到支持。经质证，张曦对证据一的真实性有异议，认为未体现出案涉房屋坐落在华联公司的土地使用权范围内，从土地登记审批表中可以看出土地原是仓储用地而非住宅用地，当时宿舍楼是以职工福利房的名义报批，华联公司应提供建楼的所有相关资料；对于证据二中“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”及职工代表大会会议记录的真实性有异议，主张该两份证据均是华联公司单方提供，张曦未见过宿舍管理补充规定，对于职工代表大会会议记录，华联公司仅提供了工会盖章的文件，没有职工代表的签字，而且工会委员会也无权否认国家和地方的相关规定；对“公司职工住房管理条例”真实性没有异议，主张该“条例”制定于1998年1月份以后，张曦也参与了相关工作，但是案涉房屋是1996年依据当时的规定分配给张曦的，该房屋属于福利房；对于证据三的真实性没有异议，主张本案与该部分案件区别在于张曦没有屈从于华联公司的压力，未签订租房租赁协议。
张曦提交如下证据：证据一、1997年2月工资发放表一份，主张其租住的房屋为福利房，房租为每月39.4元，每月房补为13.44元；证据二、张曦于2010年4月、2015年4月、2016年4月、2017年4月交纳当年房租和电费收据4张，拟证实华联公司认可案涉房屋系福利房，按福利房的标准收取房租至2017年年底；证据三、落款时间为1999年2月28日通知复印件一份，主要内容为对于未参加房改、仍住公司公有住房的住户，从1999年4月开始改为租房，并签订租房协议书，租房事项按协议条款执行，租房协议书发给各住户签字，3月20日签好后上交总务部，5月份仍不签字的住户，按规定取消租房资格，拟证实案涉房屋为房改房、公有住房，双方并非平等主体的民事法律关系，不属于人民法院的受理范围；证据四、华联公司与孔永兴的租房协议书，主张该租房协议所涉住房是华联公司按照职工住房管理条例分给职工并按国家规定确定住房价格及其他福利待遇。经质证，华联公司对于证据一的真实性无法确定；对于证据二显示的事实予以认可，但认为张曦自2010年6月起应按提高后的标准即每月197元交纳房屋；对于证据三的真实性无异议，主张该证据恰可证明案涉房屋不是福利分房，华联公司在通知中告知包括张曦在内的住户签订租房协议，并约定租金标准和不签订租房协议的后果，张曦未签订租房协议，并于2001年离职，已失去租房资格，应当返还房屋并补交租金和水电费用；对证据四的真实性没有异议，主张从该租房协议中可以看出并非福利分房。
张曦另提交《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、《山东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的实施意见》、威海市人民政府专题会议纪要及其他法院有关案例等，华联公司主张该部分材料与本案没有直接关系，不具有参考性。
一审对于上述证据分析认定如下：华联公司提交的证据一是威海房屋及土地管理部门的档案或的颁发证书，对其真实性予以确认，可以确定案涉房屋座落于土地使用权证记载的土地上，与本案具有关联性；证据二的会议纪要与规章制度内容上相互印证，对真实性关联性予以确认；张曦认可证据3的真实性，予以确认。华联公司对张曦提交的证据二至证据四的真实性没有异议，予以确认并采信；张曦提交的证据一工资发放表中关于房租的数额与双方陈述一致，予以确认。
张曦提交的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》等规范文件、案例资料，并非民事诉讼法意义上的证据，不予认证。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、张曦使用案涉房屋是否系福利分房，双方是否平等的民事法律关系，本案是否属于人民法院受案范围；二、案涉房屋租赁合同应否解除，张曦应否返还房屋；三、华联公司要求张曦按照提高后的标准交纳所欠房租应否得到支持。
关于第一个争议焦点。根据张曦提交的通知以及双方均认可的张曦实际租住案涉房屋并交纳租金的事实，可以认定华联公司、张曦之间形成房屋租赁关系，该租赁关系是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。华联公司已在通知中告知从1999年4月开始改为租房，并要求签订租房协议，而且张曦提交的孔永兴租房协议也可以证明其他住户已按照华联公司要求签订协议，而张曦没有签订协议，并不能改变其双方房屋租赁的关系性质，现房屋已归华联公司所有，并非公有房屋。因此，对张曦关于案涉房屋系福利分房、双方并非平等的民事法律关系、本案不属于人民法院受案范围的主张，不予支持。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。华联公司、张曦既没有签订书面的租房协议，也没有约定租赁期限，可以视为不定期租赁，华联公司可以随时解除合同，而且华联公司在1999年通知中已告知在当年5月份仍不签租房协议的，取消租房资格，因此，华联公司要求解除房屋租赁合同，理由正当，予以支持。合同解除后，张曦应向华联公司返还房屋，但应给予合理的搬家时间，结合本案实际情况，确定为三十日。
关于第三个争议焦点。华联公司提交的2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，系华联公司内部文件，上述文件中提高房屋租金标准的决定是华联公司单方行为，华联公司没有证据证明其向张曦履行了告知义务，华联公司也未提交张曦按新标准交纳房租的证据，因此，华联公司要求张曦按提高后的租金标准交纳2010年6月至2017年6月所欠房租13436.2元的理由不当，不予支持。由于华联公司、张曦尚未就房租标准的变更达成一致意见，仍应按原标准支付房屋占用费，张曦已按原房租标准交纳至2017年年底，故对于华联公司要求张曦自2017年7月至返还承租房之日的房租按照每月197元的标准计算的诉讼请求，不予支持。
综上，华联公司诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决如下：一、解除威海华联商厦股份有限公司与张曦之间的房屋租赁关系；二、张曦于判决生效之日起三十日内将位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路-63号504室房屋返还给威海华联商厦股份有限公司；三、驳回威海华联商厦股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费150元，由威海华联商厦股份有限公司负担100元，张曦负担50元。
二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，包括案涉房屋在内的整幢楼于2001年登记于华联公司名下，则华联公司系案涉房屋的所有权人。张曦占有使用案涉房屋，并向华联公司交纳一定租金。虽然租金数额较小，但是基于当时张曦系华联公司职工的事实，亦属正常情形。可以看出，虽然华联公司通知包括张曦在内的住户签订书面房屋租赁合同时，张曦表示拒绝，但是应认定双方存在的是房屋租赁关系。张曦主张其通过华联公司福利分房取得案涉房屋，既无直接有力的证据证实，亦与此后案涉房屋登记于华联公司名下的事实相悖。故本案不属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等纠纷，同时案涉房屋不属于公有住房、廉租住房、经济适用住房，张曦主张本案不属于人民法院的受案范围、不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》理由不当，本院不予支持。华联公司与张曦未约定房屋租赁期限，可以视为不定期租赁，华联公司可以随时解除合同，但应给予适当的腾房时间，一审结合本案实际情况确定腾房时间为三十日，较为适宜，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由张曦负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一八年四月二十日
书记员 江嘉鑫