广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初11036号
原告：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。
法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。
委托代理人：符策程，系该公司员工。
被告：王珠涛，身份证住址广东省深圳市宝安区。
原告中原地产代理（深圳）有限公司诉被告王珠涛居间合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中原地产代理（深圳）有限公司的委托代理人符策程，被告王珠涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中原地产代理（深圳）有限公司诉称，2016年4月7日，在原告居间下，被告作为买方，与卖方林世丰签订了关于深圳市南山区后海路东蔚蓝海岸三期32栋7J单位的《二手房买卖合同》及《资金托管协议》等附属文件，被告向原告出具了《佣金支付承诺书（买方）》，承诺向原告支付佣金108,000元，卖方林世丰向原告出具《佣金支付承诺书（卖方）》，承诺向原告支付佣金50,000元。签约后，原告积极协助双方办理各项交易手续，包括托管交易定金和交楼赎金，通知、协助办理申请按揭、首期款银行监管、赎楼等手续。根据《二手房买卖合同》约定，被告应于2016年6月22日办理首期款资金监管并向按揭银行提交按揭贷款申请，但被告逾期不履行合同义务，且在原告多次催促下仍不予办理首期款监管，也未向按揭银行提交按揭贷款申请。原告无过错地履行了居间方应尽的通知、协助等义务，卖方亦无任何违约行为，被告如能诚实信用地履行合同义务，原告可按约收取全部佣金158,000元。现因被告的根本性违约，导致交易无法继续履行，合同目的无法实现，原告耗费大量人力、物力，无法收到任何佣金。被告故意违约，严重侵害了原告作为居间人的合法权益，对原告造成了严重的经济损失。根据《佣金支付承诺书（买方）》的约定，如因被告过错或违约，导致双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，被告仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金，共计158,000元。为此，原告特诉至法院，请求判令：1、被告支付违约金158,000元；2、被告承担本案诉讼费。
被告王珠涛答辩称，1、依据《资金托管协议》第七条约定，当原告将余额转交给卖方时，即表明原告已经行使完其权利，服务终止；2、佣金支付承诺书（买方），以原告提供完整的二手房交易服务为前提签订的。被告于2016年6月19日电话及短信告知原告中止合同即表明中止服务。原告也并未进入下一阶段及提供后续服务。该承诺书签订时，原告对该条款的解读也存在诱导行为，口头表示佣金为完成全部服务即房屋过户后再支付，存在期瞒；3、佣金支付承诺书（卖方），鉴于卖方不同意分摊佣金及服务费，故买方版的佣金支付承诺书108,000元为全套服务费用，原告提供的卖方版的承诺书与事实不符，属欺诈行为；4、被告与卖方已于2016年7月29日取得联系，经口头协商，双方同意解除合同并按没收定金处理，后双方通过补发短信确认。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2016年4月7日，在原告的居间促成下，被告与案外人林世丰达成了《二手房买卖合同》，由林世丰将位于深圳市南山区后海路东的蔚蓝海岸社区三期32栋7J房产转让给被告，售价为720万元。同日，被告、林世丰与原告就上述房屋买卖签订了《资金托管协议》，被告及林世丰同意将被告支付的购房定金20万元及交楼押金1万元交由原告托管，在林世丰向原告提供了确定涉案房屋处于抵押但不存在查封状态的查档单后，原告可解除托管将资金放给林世丰。上述合同和托管协议签订后，被告和林世丰分别向原告出具了《佣金支付承诺书（买方）》和《佣金支付承诺书（卖方）》，承诺基于原告在促成其与对方签署合同达成房地产买卖关系过程中所提供之积极服务，自愿于买卖物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前分别向原告支付佣金108,000元和50000元；同时，二人还在承诺书中承诺如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金；承诺书中还列举了其他承诺事项。
在买卖合同履行过程中，被告因为资金困难无法继续履行合同，原告于2016年7月22日向被告发出了《履约催告函》，敦促被告继续履行与林世丰的合同。林世丰则于2016年7月22日向被告发出了《解除合同催告函》，函中称因被告逾期履行合同，属单方违约，要求被告于2016年8月1日前与其联系并签署解除合同协议。之后，被告与林世丰达成协议，由林世丰没收被告所付20万元定金，双方解除买卖合同。此后，原告要求被告支付买卖双方承诺的佣金总和未果，原告遂诉至本院。
以上事实，有《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《佣金支付承诺书（买方）》和《佣金支付承诺书（卖方）》、《履约催告函》、《解除合同催告函》、快递邮单、当事人陈述及庭审笔录等证据证实，足以认定。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原、被告间虽然没有签订书面的居间合同，但被告对于原告居间促成其与案外人就蔚蓝海岸三期32栋7J房产的买卖签订了《二手房买卖合同》的事实没有异议，本院对于双方存在事实居间合同关系的事实予以确认。
涉案房屋的买卖合同因为被告的违约最终未能交易成功，买卖双方最终按被告放弃定金，双方解除合同处理，对该事实，原、被告双方均无异议。关于被告是否应当按该承诺书的承诺向原告支付违约金的问题，本院认为，被告向原告出具的《佣金支付承诺书（买方）》系原告事先拟定好的格式文本。依据法律规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，对该条款予以说明。依据被告签署的承诺书，只要原告促成被告与案外人签订了买卖合同并出具该承诺书，不论买卖双方是自愿解除合同还是任何一方在任何阶段违约，原告均有权收取与原告在整个交易过程中为买卖双方提供全部居间服务后能够取得的全部款项，本院认为该内容违反了权利与义务对等的公平原则，加重了承诺人的责任。而且，原告也没有举证证明其在向被告提供上述《佣金支付承诺书（买方）》让被告签署时，已经采取了合理的方式提醒被告注意如果其在买卖合同中违约可能导致的其在居间合同中要承担的违约责任。因此，《佣金支付承诺书（买方）》中有关被告承担违约责任的条款为无效条款，对被告没有约束力。但基于原告在促成被告与案外人的交易过程中，确实付出了人力、物力上的成本，涉案房屋买卖交易因被告原因未能交易，被告应当向原告支付一定的合理费用。综合考虑被告解除合同的时间段及原告所提供的服务，本院酌定被告应当向原告支付合理费用40,000元。
综上，依据《《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告王珠涛应于本判决生效之日起十日内向原告中原地产代理（深圳）有限公司支付居间合理费用40,000元。
二、驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司其他诉讼请求。
如果被告王珠涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1,730元，由原告中原地产代理（深圳）有限公司负担1,292元，被告王珠涛负担438元。因原告中原地产代理（深圳）有限公司已预交上述费用，被告王珠涛应负担之数应于本判决生效之日起十日内迳付原告中原地产代理（深圳）有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 朱丽娇
二〇一六年十月十七日
书记员 梁运致