广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5279号
上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：黄俊灿，该公司董事长。
委托代理人：李龙，广东盛元天得律师事务所律师。
委托代理人：胡文敏，广东盛元天得律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：潘斌，住广东省广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：鲁盈，住上海市杨浦区。
委托代理人：潘斌，系鲁盈的丈夫。
上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因与被上诉人潘斌、鲁盈商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年6月3日，潘斌、鲁盈（乙方、买方）和东凌公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同载明了买卖的商品房［地址为增城区新塘镇永和荔湖城半山院一街10号（荔湖城B区05地块1组团11号楼）102房］、面积、购房款的总额、交付房屋的条件以及逾期交付房屋应承担的违约责任和违约金的计算方式等。
潘斌、鲁盈曾于2014年以购买的商品房不符合交付条件为由向原审法院起诉东凌公司，要求东凌公司支付延期交房违约金，案号为（2014）穗增法民三初字第327号。原审法院经审理后于2014年12月15日作出（2014）穗增法民三初字第327号，该判决书已查明，截至2014年12月15日止，涉案房屋所在的小区已取得《竣工验收备案表》以及已具备永久通邮、永久用水和永久用气的居住使用条件，但仍未具备永久用电的事实。该判决书认定，一、潘斌、鲁盈与东凌公司签订的《商品房预售合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务；二、由于东凌公司在合同约定的交房日前没有取得永久用电或供电部门供业主使用的临时用电，此时交房不能满足房屋买受人的基本居住要求，不能保证买受人对涉案房屋的正常使用，《补充协议》虽然约定“有临时用电”可作为交房条件，但东凌公司现时的临时用电是仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活。因此，潘斌、鲁盈主张东凌公司违约，证据充分，予以支持；三、东凌公司应按合同约定从2012年8月1日起每日按总房款1179957元的万分之二的标准计算违约金，其中计至潘斌、鲁盈起诉之日止即2014年7月30日的违约金在本案中应予支付；四、对在此之后的延期交楼违约金，潘斌、鲁盈可另行主张权利，本案不作处理。综上，原审法院作出如下一审民事判决：一、东凌公司于本判决发生法律效力之日起十日内向潘斌、鲁盈支付从2012年8月1日起至2014年7月30日止的违约金（每日按已付购房款1179957元的万分之二的标准计算）；二、驳回潘斌、鲁盈的其他诉讼请求。
判后，东凌公司不服该案一审民事判决向广州市中级人民法院提起上诉。2015年6月3日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第1790号民事判决书，维持一审判决。
2015年2月28日，潘斌、鲁盈以东凌公司未能交付具备交楼条件的商品房为由，再次向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.东凌公司向潘斌、鲁盈支付自2014年8月1日至2015年2月28日止的延期交楼违约金（以潘斌、鲁盈已付房款1179957元为本金，按日万分之二计算）；2.东凌公司承担本案诉讼费用。
东凌公司原审辩称：不同意潘斌、鲁盈的诉讼请求。
2015年4月22日，原审法院就涉案房屋所在的小区的用电情况向广州供电局有限公司增城供电局发函了解。2015年5月8日，广州供电局有限公司增城供电局出具《关于广州市东凌房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷1案问题的复函》，载明“一、广州市东凌房地产发展有限公司确与我局于2015年1月26日签订了《高压供用电合同》（合同编号为018317-201501-H7601）。在上述《高压供用电合同》约定的供电范围内，即荔湖城B区一期1、2、3、15、5、6组团居住小区，电力工程已实施完毕，用电性质属于居民永久用电。二、上述居住小区的每套房屋均已安装了电表，并已于2015年2月4日送电”。
在本案的审理过程中，一、东凌公司提供一份单号为1042234547706快递单原件、单号为1042234547706的邮递记录单原件以及2015年2月4日的《关于再次催请收楼的通知》复印件，《关于再次催请收楼的通知》内容为“您所购买的金地荔湖城半山院一街10号102房我司已经取得《竣工备案表》等交楼必备文件……鉴于我司已经于2015年1月26日取得该房所在组团永久用电证明文件，即在本通知发出时您所购买的房屋已经接通永久用电。我司再次催请您来我司……办理收楼手续……”，快递单显示的收件人地址为《广州市商品房买卖合同（预售）》中载明的潘斌、鲁盈的通讯地址，投递记录单显示邮件于2015年2月7日投递并签收。对此，潘斌、鲁盈不予确认其真实性，认为该投递记录是他人签收，其认为东凌公司没有完成其应尽的告知义务。二、截至2015年4月22日止，潘斌、鲁盈未接收涉案房屋。
原审法院认为：潘斌、鲁盈与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。
关于双方当事人所买卖的房屋在2014年11月28日是否符合合同约定的永久用电的交楼条件、东凌公司应否承担延期交房的违约责任以及违约金如何计付等已有相应的生效民事判决所认定，不予赘述。东凌公司对此相应的抗辩，不予采纳。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。经查明，涉案房屋至2015年2月4日才完全具备了永久通邮、永久用气、永久用水、永久用电的居住使用条件。潘斌、鲁盈要求东凌公司支付自2014年8月1日起的延期交房违约金，合理合法，原审法院予以支持。东凌公司按照双方合同载明的潘斌、鲁盈的通讯地址向其两人送达《关于再次催请收楼的通知》，潘斌、鲁盈抗辩其未收到《关于再次催请收楼的通知》，但未提供证据予以证明，故原审法院依据邮递记录单认定潘斌、鲁盈在2015年2月7日收取上述通知，延期交房违约金应计算至2015年2月7日止。经核算，东凌公司应向潘斌、鲁盈支付自2014年8月1日起至2015年2月7日期间延期交房违约金45074.36元（每日以总房款1179957元为本金，以0.02％，延期191天计算）。潘斌、鲁盈要求东凌公司支付上述期间之后的延期交房违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，原审法院于2015年6月17日作出如下判决：一、广州市东凌房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向潘斌、鲁盈支付2014年8月1日起至2015年2月7日期间的延期交楼违约金45074.36元（每日按已付购房款1179957元的万分之二计算，延期191天）；二、驳回潘斌、鲁盈的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费520元，由潘斌、鲁盈负担50元，广州市东凌房地产开发有限公司负担470元。
判后，上诉人东凌公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院以（2014）穗增法民三初字第327号判决书的事实认定作为本案的事实依据，东凌公司已就该判决申请了审判监督程序。一审法院认定涉案房屋不具备交楼条件系认定事实错误。（一）东凌公司在签约前已经进行必要风险提示，并在预售合同的《补充协议》第11条就交楼条件进行特别约定，该约定并不违反我国法律、行政法规的效力强制性规范，双方已经确认交楼时如涉案房屋不具有永久用电不影响东凌公司交楼义务的履行。（二）（2014）穗增法民三初字第327号判决书存在以下错误。其一，原审法院适用的《供电营业规则》系电力工业部颁布的部门规章，显然是一项电力部门的管理型规范，而不是效力性规范，不能作为认定合同条款无效的依据。其二，一审法院认为《补充协议》第11条的约定，只是双方对将来不确定用电状况的描述，不能以此认定潘斌、鲁盈已经接受临时用电交楼，存在逻辑矛盾。其三、涉案物业所在的荔湖城B区，有大量业主收楼并实际入住，证据材料显示该小区的正常生活用电并未受到任何影响。增城供电管理部门明知东凌公司将临时用电用于涉案小区的居民用电，但从未提出异议，亦未藉此断电，更未处罚东凌公司。其四、根据粤高法（2012）240号文件精神，涉案房屋在交楼日已经具备法律法规有关交楼的强制性条件，并能够满足基本的安全条件和买受人的基本居住需求。（三）涉案房屋具备居民永久永定的条件，已符合交楼条件，且东凌公司已经向潘斌、鲁盈邮寄交楼通知书，并不存在延迟交楼的条件，更不需支付延迟交楼违约金。二、一审法院对东凌公司的抗辩事由不予审查，则判令东凌公司需按合同约定支付逾期交楼违约金没有考虑到本案中其他机关主体的特殊身份，严重不公。（一）原审法院未对东凌公司构成不可抗力的事实进行审查。（二）增城供电局作为公用服务提供单位，并非原审法院所说的一般第三人。首先，该第三人的身份特殊，涉案区域独此一家可提供永久用电；其次，根据现行法律法规，任何人除应急用电外，亦不得通过自身备用电源供电，即东凌公司不能通过自备发电设备向业主供电；最后，尽管有上述规划文件，政府部门也曾承诺按时提供三通一平，但其不能按时提供，则作为开发商的东凌公司不可能要求包括供电部门在内的其他第三人承担相应的违约责任。因此，东凌公司对增城供电局不能按照规划文件确定的日期完成供电工程，进而导致东凌公司在交楼日不能提供永久用电这一后果是不能避免和克服的，同时东凌公司也不可能向增城供电局等第三人追索。国际通行做法中，将重大社会事件和政府行为作为不可抗力正是基于此种无法追索的客观事实。三、原审法院拒绝对违约金予以调整显失公平。（一）东凌公司为解决涉案小区的居民用电，增加了供电设施投入，承担商业用电与居民用电的价差。（二）根据增城市房屋管理部门公布的2013年涉案小区的租金水平指导价，可证明合同约定的逾期交楼违约金远远高于涉案房屋可得租金收益，也就是违约金远远高于其可能损失。综上所述，东凌公司上诉请求撤销原审判决，驳回潘斌、鲁盈全部诉讼请求。
被上诉人潘斌、鲁盈答辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持，有关永久用电是房屋交付条件的认定，符合约定本意，与事实相符。二、东凌公司提出违约金标准过高，缺乏依据。双方《补充协议》约定的每日万分之二的标准已经明显低于《广州市商品房买卖合同》第十四条规定的每日万分之五的违约金标准。三、永久供电证明作为交楼条件是涉案合同第十二条、第十五条的约定。补充协议中“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”的约定并不具有改变主合同第十二条、第十五条的效力。四、根据《供电营业规则》以及东凌公司自己提供的证据均能证明临时用电不可作为居民用电。五、东凌公司并没有完全履行涉案合同，应承担违约责任。东凌公司关于不可抗力的主张缺乏依据。六、从东凌公司一审证据来看，电站用地没有如期交地，东凌公司自己不履行合同，应当担责。综上所述，东凌公司的上诉主张不能成立，应予驳回。
经查，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。二审庭询中，双方当事人均确认（2014）穗增法民三初字第327号民事判决的再审案审判结果是维持原判决。
二审期间，双方均无新证据提交本院。
本院认为，原审法院对于东凌公司与潘斌、鲁盈之间的《广州市商品房买卖合同》、附件的法律效力及双方权利义务的认定，合法有据，论理清晰，不作赘述。针对东凌公司的上诉主张，本院认定如下：
一、东凌公司上诉主张（2014）穗增法民三初字第327号民事判决认定事实及处理存在错误的问题，因东凌公司已就此提出再审申请，双方本案也确认该再审案件的处理结果是维持原判决。东凌公司本案二审对该案提出的上诉主张，不属本案调处范围。
二、关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。首先，根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款的规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。根据国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。本案中，东凌公司与增城供电局签订的《供用电方案协议》及增城供电局至法院的复函均明确，东凌公司的用电类别为“临时基建用电”，仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活用电。但东凌公司擅自将“临时基建用电”转供用于潘斌、鲁盈所购房屋的日常生活用电，违反了《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》上述强制性规定，属扰乱供电、用电秩序的行为，构成违章用电。而且，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。东凌公司交给潘斌、鲁盈所购房屋用电并非居民生活用电，而是“临时基建用电”，潘斌、鲁盈如收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。因此，东凌公司交付的房屋不能满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，本案双方签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时的供电标准为东凌公司提供供电的永久证明文件，故涉案房屋供电的交付标准应为永久用电。虽然《补充协议》另约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，该约定系双方对将来不确定用电状况的描述，不能以此认定潘斌、鲁盈已确定接受“临时用电”。而且，该补充约定内容明显与上述法律、行政法规相悖，且不能满足商品房交付买卖人所必须具备的基本居住要求。因此，东凌公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏法律依据，本院不予采信。综上，原审判决据此认定东凌公司不具备交房条件，构成违约，并判令东凌公司向潘斌、鲁盈支付从2014年8月1日至2015年2月7日止的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。
三、关于东凌公司提出的免责理由是否成立的问题。东凌公司认为增城供电局规划的余庄变电站及相关的电路铺设工程超期完成超出了其建设规划和风险预估，进而主张其无法提供永久用电系政府原因所致，构成不可抗力。本院认为，一方面，东凌公司与广州市变电电力工程有限公司签订的《荔湖城B区一期施工用电工程合同》不能证明未能提供永久用电的原因；另一方面，东凌公司未能证明供电部门无合理原因拒绝供电，造成不可抗力的客观后果。因此，东凌公司上诉所提出的免责理由缺乏依据，本院不予采信。
四、关于违约金标准是否过高的问题。根据涉案《商品房预售合同》第十二条、《补充协议》第十条的约定，卖方未能在合同约定交付期限内取得包括永久性用电、商品房建设工程竣工验收证明等文件的，每逾期一日按买方已付购房款的万分之二向买方支付违约金。该项违约金系双方在签订合同时对逾期交房违约事项预先确定的损失赔偿计算方法。东凌公司主张该项违约金过分高于潘斌、鲁盈的损失并以此要求予以调整，应提供相应的证据予以证明。本案东凌公司提供的增城市国土局发布的增城市2013年房屋租金指导价不足以证明潘斌、鲁盈因东凌公司违约导致的实际损失，故东凌公司未能证明合同约定的违约金过分高于潘斌、鲁盈的损失。因此，东凌公司要求调整违约金，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，东凌公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费940元，由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 璩方慧