浙江省临安市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0185民初6116号原告郑力,男,1992年3月8日出生,汉族，住临安市。委托代理人李ＸＸ、叶君，浙江丰国律师事务所律师，被告叶国兄，男，1972年1月11日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告王少娥，女，1975年9月22日出生，汉族，浙江省温州市，住浙江省温州市鹿城区。被告叶国兄、王少娥共同委托代理人陈豪杰，浙江轩韬律师事务所律师。被告杭州临安亿马实业投资有限公司，住所地临安市锦城街道钱王街261-263（1幢101-1401），统一社会信用代码91330185053686085T。法定代表人李作兴，执行董事兼总经理。委托代理人何健，浙江轩韬律师事务所律师。原告郑力诉被告叶国兄、王少娥、杭州临安亿马实业投资有限公司（以下简称亿马公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月16日公开开庭进行了审理，李ＸＸ、叶君、陈豪杰、何健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：亿马公司在临安市××××了东站财富商厦项目，并向包括原告在内的所有业主公开承诺：亿马公司已与颐高集团签订长达十年的商铺租赁合同，该项目将是颐高集团在临安的旗舰店，业主购买该项目的商铺可以保证长期获得租金。原告基于信任，遂于2013年5月14日与其签订了《东站财富商厦商铺买卖协议》，购买了该项目1幢-106号的地下商铺，价格为588011元。协议签订后，三被告以合理避税和便于操作为由，要求原告与亿马公司的实际控制人叶国兄、王少娥另行签订一份合同，2013年5月20日，叶国兄、王少娥与原告签订了《临安市房屋转让合同》，约定叶国兄、王少娥将该项目1幢-106号地下商铺转让给原告，转让价款64746元。同日，亿马公司又与原告签订《商铺委托租赁及管理合同》，原告将该商铺出租给亿马公司用于统一对外招商，约定前两年的租金从购房款中抵扣，即亿马公司从第三年开始支付租金。房屋转让合同签订后，原告依约支付了购房款，亿马公司本应于2015年6月30日前支付下一年度租金，然而虽经原告多次催讨，亿马公司至今未支付租金，鉴于三被告之间的关联关系，原告及众多业主对商铺转让合法性产生质疑，经多方查询，才得知被告违规将地下车库变更为地下商铺用于出售的事实。原告认为三被告的行为存在违反1、《浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配件标准》的强制性规定，降低了项目的车位配比；2、违反税收法律法规，损害国家利益；3、虚假宣传颐高集团入驻，构成欺诈；4、商铺未经消防验收，同一标的物签订两份“黑白合同”，以合法形式掩盖非法目的，请求法院判令：1、确认叶国兄、王少娥与原告签订的《临安市房屋转让合同》无效；2、确认亿马公司与原告签订的《东站财富商厦商铺买卖协议》无效。被告叶国兄、王少娥庭审中辩称：1、关于案涉商铺的销售工作，我方全权委托亿马公司负责，包括销售宣传、确定销售价格、签订商铺买卖协议、代收商铺购买款、协助办理商铺买卖有关手续等，亿马公司在与原告方签订的《东站财富商厦商铺买卖协议》中的权利义务归属于我方。该商铺买卖协议及我方直接用于原告方签订的《临安市房屋转让合同》均系由各方自愿达成，案涉商铺早已按约交付给原告方，且三证齐全，原告方更是已利用案涉山沟投资多年并取得相应收益。因此，我方与原告方之间的商铺买卖关系是真实合法有效的；2、亿马公司关于颐高公司进驻东站财富商厦项目的宣传符合事实，不存在欺诈；3、关于东站财富商厦地下室的原有规划及其变更情况我方并不十分清楚，但我方向浙江临安长途汽车运输有限公司购买案涉商铺时，其三证是齐全的，相应产权证书登记规划用途为商业服务，我方将案涉商铺出卖给原告方后，其用途并未改变，仍为商业服务，对此原告是清楚的，原告也已经取得产权证书；4、原告方称案涉商铺未经消防验收并非事实；5、我方与原告方之间关于案涉商铺的交易系二手交易，在此过程中，虽然双方依法均需各自承担相应的税费，但按照二手房交易实践及惯例，案涉商铺交易的全部税费都将会由原告方实际承担。为此，为了合理避税，系原告方主动向我提出，要求按照长运公司原先向我方出卖商铺时的纳税基准价签订用于备案的《临安市房屋转让合同》，长运公司向我方出卖商铺时的纳税基准价系经合法评估确定，该价格系税务部门要求作为纳税依据的最低价格，属于合理避税；6、我们并非亿马公司的实际控制人，综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告亿马公司庭审中辩称：同意叶国兄、王少娥的答辩意见，另补充意见：1、原告方向叶国兄、王少娥购买案涉商铺是委托我公司统一经营管理，都是自愿的，目的是投资，投资的风险其应早已有充分预期，原告委托我公司进行管理后开始招商形势是很好的，后因线上销售冲击导致线下销售锐减，我公司无力向小业主返租，原告应自行承担商业风险；2、我公司从事东站采取商厦项目商铺的统一经营管理，同样也承担相应的经营风险。我公司举债向小业主返还了第三年的租金，如果我公司存在欺诈、欺骗行为，是不会这么做的。请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：证据一、《东站财富商厦商铺买卖协议》复印件一份，欲证明亿马公司与原告于2013年5月14日签订了《东站财富商厦商铺买卖协议》，原告向亿马公司购买东站财富商厦商铺1-106号的地下商铺；合同第一条中说明项目是甲方开发的，在合同中约定很清楚以双方签订的《临安市房屋转让合同》为准；约定的商铺购买价格为58万余元；证据二、《临安市房屋转让合同》一份，证明2013年5月20日叶国兄、王少娥与原告签订了《临安市房屋转让合同》，欲证明叶国兄、王少娥将临安市锦城街道临东路158号1幢-106的地下商铺转让给原告；合同中约定的合同价款是64746元；合同第十条约定税费按国家规定由双方负担；证据三、《临安.颐高数码广场商铺认购须知》、《EGO颐高数码房源示意图》、《致颐高数码临安店业主函》、《财富商厦》宣传册各一份，欲证明亿马公司以临安颐高数码广场以及临安市颐高数码旗舰店的名义对外宣传。原告是基于对颐高数码品牌的认可和颐高数码项目的经营才决定购买本案争议的商铺，实际上是原告受到被告的欺诈后才作出购买决定；证据四、《商铺委托租赁及管理合同》一份，欲证明原告将商铺出租给亿马公司用于统一对外招商，亿马公司应从2015年6月30日开始支付租金的事实；证据五、2013年5月14日的收据一份，欲证明原告于2013年5月14日向亿马公司支付了购买商铺的订金3万元；证据六、2013年5月31日的收据一份，欲证明原告于2013年5月14日向亿马公司支付了购买商铺部分款项17万元；证据七、2013年5月24日的收据一份，欲证明原告分别于2013年5月24日向亿马公司支付了购买商铺的余款，金额为301727元；证据八、销售不动产统一发票一份，欲证明根据原告按照与叶国兄、王少娥的房屋转让合同中交易额64764元纳税的事实；证据九、临安市建设工程审批表复印件两页（有城建档案馆的骑缝章）、《临安市规划建设局关于张红梅、陈宏、郑力、梁小林申请政府信息公开答复书的说明》一份，欲证明本案标的物的地上部分是按临安汽车东站商业及驾驶员宿舍楼，地下部分为地下室进行的设计，根据临安市规划建设局的答复，到目前为止地下部分仍然是地下室，没有发生使用性质的变更。被告叶国兄、王少娥未向本院提供证据。被告亿马公司为证明其主张，向本院提供以下证据：证据一、支票存根两份、进账单一份、发票两份，欲证明亿马公司与颐高数码公司之间建立了品牌合作关系，为此向该公司支付了品牌咨询费及派驻人员工资（管理费），颐高数码公司进驻东站财富商厦项目是事实；证据二、合作协议一份，欲证明叶国兄、王少娥委托亿马公司全权负责案涉商铺的销售工作，包括销售宣传、确定销售价格、签订商铺买卖协议、代收商铺购买款协助办理商铺买卖有关手续等；证据三、房地产估价报告一份，欲证明长运公司在出卖商铺给叶国兄、王少娥评估所得的价格为案涉商铺纳税的计税依据。诉讼各方庭审质证及本院认证情况如下：对原告提供的证据，各被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，本院经审核，对原告提供证据的真实性予以确认；对亿马公司提供的证据一，原告及叶国兄、王少娥对真实性没有异议，本院经审核，对原告提供证据的真实性予以确认；对亿马公司提供的证据二、三，原告对真实性有异议，叶国兄、王少娥对该两份证据没有异议，本院经审核认为，上述证据与本案缺乏关联性，证明效力在本案中不予确认。基于以上证据分析，并结合庭审中当事人陈述，本院认定以下案件事实：2013年5月14日，亿马公司为甲方、郑茂祥（郑力父亲）为乙方，双方签订《东站财富商厦商铺买卖协议》，记载内容：一、乙方自愿购买以下由甲方开发的“东站财富商厦“项目的商品房，并约定价款、付款方式及交房日期。1、购买商铺所有权，商铺编号为：东站财富商厦商铺-106号，该间商铺建筑面积为29.43平方米，单价为19980元/平方米，总价为588011元。2、乙方在约定时间内签订《临安市房屋转让合同》，并于当天付清全额房款……。3、约定于2013年5月21日前付款同时签订《临安市房屋转让合同》及其附属文件。甲乙双方签订正式《临安市房屋转让合同》及其附属文件后，本协议自动失效，甲方、乙方关于本协议所涉及商铺的买卖法律关系，以双方签署的《临安市房屋转让合同》约定为准……。2013年5月20日、叶国兄、王少娥为卖方（甲方）、郑力为买方（乙方），双方签订《临安市房屋转让合同》，记载内容：第一条1、甲方房屋座落于临安市××××号，为钢混，房屋用途为商业，经房地产产权登记确权的建筑面积29.43平方米，房屋所有权证号为锦城字第300009780号，共有权证号为锦城字第300009779号……。第二条房屋转让价格64746元……。2013年5月20日，亿马公司为受托方（甲方）、郑力为委托方（乙方），双方签订《商铺委托租赁及管理合同》，记载内容：第一条1、乙方将认购的位于本项目的商铺，房号-106，面积29.43平方米，总价570371元，委托给甲方全权租赁经营和管理。2、本合同约定的委托租赁及经营管理期为10年，自2013年7月1日起至2023年6月30日终止。……，第二条2、甲方按照如下约定向乙方支付租金：前五年甲方按照标的商铺总价，第一年6%、第二年6%、第三年7%、第四年7%、第五年8%向乙方支付租金，第三年至第五年逐年返还，如第三年至第五年标的商铺的实际租金超出双方约定保底租金的，超出部分由甲方扣除20%后支付给乙方。第六年至第十年，依据标的商铺甲方所得实际租金收益后扣除20%后支付给乙方。4、甲方向乙方支付的前两年租金已在乙方缴纳的合同款中直接抵扣。第三年至第五年的租金支付，甲方采取先付后用形式，每半年向乙方支付一次租金。具体支付时间为当年6月30日前、12月31日前，甲方将半年租金全额一次性支付给乙方。交付、开业延迟不影响支付时间。2013年5月14日，郑茂祥向亿马公司交付定金30000元，上述协议签订后，郑力分两次分别向亿马公司交付170000元、301727元。2013年5月24日，郑力与叶国兄、王少娥以64746元的价格向税务机关缴税。后亿马公司向原告支付了2015年6月至2016年6月的租金3万余元（此前两年租金在约定价格与原告实际交款差额中抵扣），此后的租金因亿马公司未能在《商铺委托租赁及管理合同》第二条第4项约定的时间内按时支付。另查明：涉案商铺办理有产权登记。亿马公司在对外销售商铺时，以“临安.颐高数码广场商铺”的名义对外宣传，本案审理中，叶国兄、王少娥称当时自己委托亿马公司对外销售，房款实际由自己收取。本院认为：涉案的《临安市房屋转让合同》、《东站财富商厦商铺买卖协议》均系原告自愿签订，且已经办理产权变更手续并收取租金。现原告以违反1、《浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配件标准》的强制性规定，降低了项目的车位配比；2、违反税收法律法规，损害国家利益；3、虚假宣传颐高集团入驻，构成欺诈；4、商铺未经消防验收，同一标的物签订两份“黑白合同”，以合法形式掩盖非法目的为由，要求确认相关合同无效，但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，原告以《浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配件标准》作为主张合同无效的依据明显不能成立；虽然原、被告以低于实际交易价格的价格纳税，但涉案《临安市房屋转让合同》中，双方权利义务是以一定对价转移商铺产权，该约定并不违反法律规定，少缴纳的税款可以由税务机关按照税收征管法律法规进行处理，但仅此并不导致合同无效；原告提出的实际并无颐高集团入驻以及消防未办理验收手续等问题，均属于合同成立后，是否依照约定履行问题，与合同效力本身无关。综上，原告主张合同无效的理由均不能成立，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郑力的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告郑力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  陈广智二〇一七年二月二十四日书记员  黄 敏