上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0120民初19772号
原告：上海闽港实业�限公司，住所地：上海市奉贤区。
法定代表人：肖李长，总经理。
委托诉讼代理人：田玉秀，上海田玉秀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫文慧，上海田玉秀律师事务所律师。
被告：上海连通实业有限公司，住所地：上海市金山区。
法定代表人：黄联新，总经理。
委托诉讼代理人：沈军，上海锦维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈振佳，上海锦维律师事务所律师。
原告上海闽港实业有限公司诉被告上海连通实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人闫文慧、被告的委托诉讼代理人沈军、沈振佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求�1、依法判令被告返还原告预付的保证金100,000元(人民币，下同)；2、依法判令被告向原告支付以100,000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率为标准，自2013年8月1日起计算至被告实际付清之日止的利息。事实和理由：2011年7月3日原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告首次支付租金时需缴纳保证金100,000元，保证金在租赁结束后在租赁物完好的情况下退还。2013年7月30日，原被告合意终止原《厂房租赁合同》，并与被告关联企业上海顶足钢结构有限公司(以下简称顶足公司)重新签订《厂房租赁合同》，合同签订时，原告和顶足公司均同意由被告将保证金转交给顶足公司。但原告起诉要求顶足公司退还保证金后，顶足公司和被告辩称该保证金并没有转交给顶足公司，不同意由顶足公司退还保证金，故原告再次起诉，要求被告退还保证金。
原告为其诉请，提交1、2011年7月3日《厂房租赁合同》一份、收据一份；2、2013年7月30日《厂房租赁合同》一份；3、《交接协议》一份；4、被告与顶足公司的工商公示信息两份；5、(2017)沪0120民初14195号的民事起诉状、受理通知书、庭审笔录、民事裁定书一组。
被告辩称，原告起诉没有事实法律依据，请求判决驳回。首先，原告与被告在2011年7月3日签订租赁合同后，由于原告方原因提出了终止租赁合同，被告认为保证金作为违约的补偿是没有异议的，原告事后也没有提出要求返还保证金；其次，从2013年7月31日合同终止之后到至今原告再主张返还保证金，过了法定的诉讼时效；再次，被告的关联公司顶足公司和原告另外签订了房屋租赁合同，事后由于该房屋遇到政府减量化拆迁无法履行，所以原告和顶足公司在2016年12月8日签订了一份房屋租赁终止协议，协议第6条明确双�已经没有未解决的事项，关于房屋租赁发生的权利义务已经全部履行完毕；最后，在终止协议过程中，被告方给予了原告较大的经济补偿，不但免去了一年半的租金，还另外补偿了540,000元，这些履行内容看，双方已经没有其他未决事项，当时口头约定保证金抵作相应的补偿款项。
被告为其辩称，提交《房屋租赁终止协议》一份。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月3日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将上海市南华亭经济小区南区2号厂房及设备出租给原告，租期自2011年8月1日至2023年7月31日，首次支付租金时需缴纳保证金100,000元。后原告于2012年12月9日支付了约定的保证金100,000元。
2013年7月30日，原告与被告的关联企业顶足公司签订《厂房租赁合同》，约定将上述厂房和设备出租给原告，租�自2013年8月1日至2023年7月31日，首次支付租金时需缴纳保证金100,000元。合同注明原告与被告的上述合同于2013年7月31日终止。
2016年12月8日，原告与顶足公司签订《房屋租赁终止协议》，约定因租赁房屋遭减量化清拆，导致双方签订的《房屋租赁合同》终止，并约定：一、自2016年12月8日起终止双方2013年7月30日签订的《房屋租赁合同》；二、乙方(即原告)欠付甲方(即顶足公司)的全部租金，甲方承诺免除；三、甲方同意向乙方一次性支付540,000元补偿款，并于本协议签订后三日内支付一半，待乙方及所有承租户全部搬离后三日内支付另一半；四、乙方同意负责其他五家承租户搬迁及协议终止工作，承诺于2017年1月10日前彻底完成乙方及五家承租户的搬迁工作，如未在2017年1月27日前搬离，甲方有权不予支付后一半的补偿款；五、双方同意，待甲方向乙方支付完成本协议约定的搬迁补偿款，且乙方完成五家承租户搬迁工作后，因原房屋租赁合同产生的一切后果和责任互不追究，双方再无任何争议及未决事项等等。
2017年1月14日，原告与顶足公司签订《交接协议》，约定《房屋租赁终止协议》中约定由乙方(即原告)负责处理终止租赁关系及清退的所有承租户已经全部于2017年1月27日前搬离；双方确认乙方于2017年1月14日将租赁厂房、钥匙移交甲方，当日完成交接；乙方就2016年12月8日签订的《房屋租赁终止协议》中不承担任何违约责任。
另查明，2017年7月3日原告曾起诉，诉请顶足公司返还保证金100,000元等，该案被告顶足公司及第三人(即本案被告)辩称保证金已经作为违约责任予以扣除，而保证金在第三人(即本案被告)处，没有转交给被告顶足公司。后原告申请撤诉，本院以(2017)沪0120民初14195号民事裁定书，准予撤诉。
另查明，涉案租赁厂房没有建设工程规划许可证及房产证。
本院认为，本案争议焦点之一，保证金100,000元是否已经结算处理。原告主张保证金未处理，与顶足公司口头约定要归还，没有写在《房屋租赁终止协议》中，上次诉讼中被告与顶足公司认为保证金没有转移给顶足公司，所以撤诉后再次起诉由被告归还。被告主张因原告对被告违约，故保证金已经作为违约金抵扣处理，抵作顶足公司的补偿款项，所以在2016年12月8日原告与顶足公司签订的《房屋租赁终止协议》中约定，双方再无任何争议及未决事项。本院认为，从双方提供的证据看，双方对该保证金的处理并没有明确的意思表示，原告与顶足公司的《房屋租赁终止协议》中约定的“双方再无任何争议及未决事项”也只是针对原告与顶足公司的合同终止、搬迁、搬迁补偿款等事项，被告�张保证金已经结算处理，缺乏依据，本院不予采信。
本案争议的焦点之二是诉讼时效。被告与顶足公司是关联企业，双方均予以认可。原告与被告的合同中约定需支付保证金，故原告支付了被告保证金，原告与顶足公司的合同中也约定需缴纳保证金；原告与被告的合同终止后继续履行了与顶足公司的合同，至2016年12月8日原告才与顶足公司协议终止合同；上次诉讼中，原告要求顶足公司返还该保证金，所以不足以认定原告知道债权被侵害的事实，没有依据认定原告怠于行使自己的债权，故本院认定未过诉讼时效。被告主张从2013年8月1日起算诉讼时效，该诉讼时效已过的主张，本院不予采纳。
另外，租赁厂房没有房产证或建设工程规划许可证，原、被告于2011年7月3日签订的《厂房租赁合同》应为无效，被告应当返还收取的保证金，并支付占有期间的利息。原告主张自2013年8月1日起计算利息，于法不悖，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、原告上海闽港实业有限公司与被告上海连通实业有限公司于2011年7月3日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告上海连通实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海闽港实业有限公司保证金人民币100,000元；
三、被告上海连通实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海闽港实业有限公司以人民币100,000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算的，自2013年8月1日起至实际付清之日止的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币1,382元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐祖峰
二〇一七年十一月十七日
书记员 刘 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。