浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终3417号
上诉人（原审被告）：宁波经济技术开发区恒率电源科技有限公司。住所地：宁波市北仑区戚家山街道金鸡路***号*楼。
法定代表人：张文雷，该公司总经理。
委托代理人：张凯，浙江甬泰（宁海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波中智房地产发展有限公司。住所地：宁波市北仑区金鸡路***号。
法定代表人：毛金荣，该公司总经理。
委托代理人：周正付，浙江之星律师事务所律师。
委托代理人：周文彬，浙江之星律师事务所律师。
上诉人宁波经济技术开发区恒率电源科技有限公司（以下简称恒率公司）因与被上诉人宁波中智房地产发展有限公司（以下简称中智公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院（2016）浙0206民初5917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人恒率公司上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人持有被上诉人最后一次开具的发票，表明上诉人已结清房屋租赁费；二、涉案合同提前终止系因被上诉人的原因造成的，且双方当事人已达成一致意见。2015年7月份左右，被上诉人告知涉案房屋将整体出售给他人，上诉人当即表示提前终止合同，租赁期限截止到2015年9月20日，届时上诉人搬离，17000元的押金转为最后一次的房屋租金。被上诉人对上述事项均表示同意。事后，双方当事人于同年9月21日完成交接，钥匙也已交付给被上诉人指定的工作人员。另外，双方当事人并未就提前终止合同的违约责任作出约定，且被上诉人亦不存在房屋空置的经济损失。因此，一审法院判令上诉人支付房屋空置费缺乏依据；三、涉案合同中约定违约后，上诉人的16000元押金归被上诉人所有。但该约定的本意是将该部分押金冲抵欠付的房屋租金。退一步讲，迟延支付租金的违约责任应是承担利息损失。但一审法院却判令上诉人支付的押金归被上诉人所有，有失公平。并且，上述约定适用的前提是双方均全面履行合同，但本案中，涉案合同提前终止，双方当事人均同意将押金冲抵租金，拉通结算，符合结账习惯。另外，被上诉人在其发给上诉人的短信中明确了结账方法，其中并不存在房屋空置费。
被上诉人中智公司答辩称：一、上诉人拖欠租金客观属实，根据涉案合同中的约定，上诉人应当在2015年7月份支付2015年7-9月三个月的租金，但其仅支付了2015年7月份租金，之后的租金一直拖欠未付；二、在涉案合同未到期的情况下，上诉人提前搬离涉案房屋，该项违约事实清楚。上诉人认为提前终止合同是因被上诉人的原因造成的，缺乏事实依据；三、上诉人对有关押金归被上诉人所有的约定作出的解释不符合合同的约定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审原告中智公司向一审法院起诉请求：1.原审被告向原审原告支付自2015年8月1日起至2015年9月30日止的租金及物业管理费27336.43元、水费155.90元；2.原审被告已交纳的押金17000元（后在审理过程中减少为15000元）归原审原告所有；3.原审被告向原审原告赔偿因其违约产生的房屋空置损失50000元；4.原审被告立即将宁波市北仑区金鸡路137号4楼房屋恢复原状或向原审原告支付恢复原状费用10000元（后在审理过程中撤回第四项诉请）。
一审法院认定事实：原告中智公司系坐落于北仑区戚家山金鸡路137号4-1、2-1、3-1厂房所有权人。2013年6月21日，原、被告签订《房屋租用合同》一份，约定被告向原告租用位于上述地址4楼的工业标准厂房，建筑面积1822.43平方米，被告将厂房作为车间、仓库使用，租用时间为3年，自2013年9月1日至2016年8月30日，到期若需继续租用，可向原告书面提出申请，办理手续继续租用；被告同意按6元/月/平方米支付租金，物业管理费按1.50元/月/平方米，合计每月租金为13668.22元，租金支付办法为合同已签订，被告需先付三个月租金，以后每季度前一个月支付完下季度的租金，为保证合同有效性，被告应向原告交纳总金额为16000元合同押金，合同到期，原告向被告返还该押金，若被告十五天内未向原告支付租金，即视为违约，违约后合同押金归原告所有；另对租赁期内双方的权利义务等进行约定。合同签订后，被告支付款项17000元（含15000元合同押金）。2015年7月1日，原告向被告开具2015年7月至9月房租费发票（总金额32803.74元）及物业管理费发票（总金额8200.95元），被告并于2015年7月23日支付当月租金费用13668.22元，被告并于当月向原告提及其有搬走意向。2015年9月21日，被告将涉案厂房钥匙交付原告，并搬离涉案厂房。同年9月24日，原告开具总金额为155.90元的代收水费收据并要求被告缴纳上述费用，该款被告至今未支付。2015年10月22日，原告的委托代理人向被告发送短信，要求被告支付已开票至9月的房租欠款27336.49元、水费155.90元；2016年6月，原告的委托代理人就付款事宜多次联系被告。
另查明，涉案厂房自被告搬离之日（2015年9月21日）起空置至今。
一审法院经审理认为：原告中智公司与被告恒率公司之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行，被告作为承租人理应按照约定的期限支付租金，现拖欠部分租金不付，应承担相应的民事责任。因双方在庭审中确认被告于2015年9月21日搬离涉案厂房并交付钥匙，故对于原告主张的2016年8月1日至9月21日的租金（含物业服务费）及水费155.90元，予以支持，对于超过部分，不予支持；因被告在未按约向原告提出书面申请、未付清租金、且在租期届满前搬离的行为已经构成了违约，故应承担相应的违约责任，原告要求确认被告已付合同押金15000元归其所有并无不当，该院亦予支持，多缴纳的2000元将作为预付租金予以抵扣。至于被告辩称原告原同意将押金抵扣欠付租金，系双方在协商过程中提及，且被告未实际履行，该院对该辩言不予采信；对于房屋空置损失，将综合考虑原告知悉被告欲搬离涉案厂房的时间、招租难度、招租情况等，酌定厂房空置损失为一个月租金（含物业管理费）即13668.22元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，作出如下判决：一、被告宁波经济技术开发区恒率电源科技有限公司应于判决发生法律效力之日起七日内支付原告宁波中智房地产发展有限公司租金（含物业管理费）21303.20元（已扣除被告多付的2000元）及水费155.90元；二、被告宁波经济技术开发区恒率电源科技有限公司已付的押金15000元归原告宁波中智房地产发展有限公司所有；三、被告宁波经济技术开发区恒率电源科技有限公司应于判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告宁波中智房地产发展有限公司房屋空置损失13668.22元；四、驳回原告宁波中智房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2390元，减半收取1195元，由原告宁波中智房地产发展有限公司负担622元，被告宁波经济技术开发区恒率电源科技有限公司负担573元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，涉案《房屋租用合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，故双方当事人均应按约履行。现上诉人以其持有被上诉人开具的发票为由主张其已结清租金，但因其并无相应的付款依据予以佐证，故对其上述主张，本院难以支持。在租赁期限届满前，上诉人于2015年9月21日搬离涉案厂房。由于上诉人亦无证据证明双方当事人已就提前终止合同事宜协商一致，因此，一审法院结合本案的实际情况，酌定上诉人以一个月租金为限赔偿被上诉人由此产生的房屋空置损失，应属合理。至于上诉人所支付的押金，因涉案《房屋租用合同》第七条第7款载明，违约后，上诉人的合同押金归被上诉人所有。由此，在上诉人存在欠付租金及提前终止合同的违约行为的前提下，一审法院判令该部分押金归被上诉人所有，依据充分，并无不当。虽上诉人认为被上诉人已在短信记录中明确同意以押金冲抵租金，但对于其中所涉内容，双方当事人至今仍未实际履行，由此，上诉人之上述诉称缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人宁波经济技术开发区恒率电源科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费716元，由上诉人宁波经济技术开发区恒率电源科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马金平
审 判 员 钟康树
代理审判员 郑 辉
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 潘芬芬