山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0281民初257号
原告：胶州市三里河街道办事处翰林苑业主委员会，住所地胶州市三里河街道办事处翰林苑小区。
负责人：高丰义，主任。
委托代理人：徐鹏，山东德衡（胶州）律师事务所律师。
被告：王树伟，男，1979年1月31日生，汉族，住胶州市，现住胶州市。
委托代理人：王忠珣，山东海康律师事务所律师。
被告：青岛金筷子酒店投资管理有限公司，住胶州市澳门路241号，统一社会信用代码9137028106509662W。
法定代表人：王树伟，总经理。
委托代理人：王忠珣，山东海康律师事务所律师。
第三人：青岛新佳物业管理有限公司，住所地胶州市徐州路永福花园1号楼3单元1楼业主活动室，机构代码55084334-4。
法定代表人：姜子洪，董事长.
原告胶州市三里河街道办事处翰林苑业主委员会（以下简称翰林苑业委会）与被告王树伟、被告青岛金筷子酒店投资管理有限公司（以下简称金筷子公司）、第三人青岛新佳物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翰林苑业委会的委托代理人徐鹏、被告王树伟和被告金筷子公司的委托代理人王忠珣到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告翰林苑业委会诉称，请求：一、判令被告交还原告胶州市澳门路243号翰林苑小区网点房，二、支付自2013年6月1日至2017年8月31日的租赁费33万元及至实际交还房屋之日的使用费，三、支付鉴定费10000元，四、诉讼费由被告承担。事实与理由：胶州市澳门路243号翰林苑小区网点房为胶州市翰林苑小区全体业主所有，应用于翰林苑小区业委会办公和物业管理使用，任何人、单位不得擅自占用或改作他用。该房屋2013年5月1日前由青岛宇兴物业管理有限公司（以下简称宇兴物业公司）使用，2013年5月30日宇兴物业公司将涉案房屋交给原告，在原告接收该房屋时发现房屋由被告占有使用。原告要求被告腾出房屋，被告以与宇兴物业公司签有合同为由拒不搬出。到2014年，经居委会和胶州物业管理中心介入协调，要求被告交房，被告拒不履行，并与新佳物业公司伪签了租赁协议作为被告继续强行占有涉案房屋的依据。而新佳物业公司无权出租，所签合同无效。被告占有涉案房屋严重侵害了原告的合法权利。
被告王树伟辩称，一、本案涉案房屋实际使用人为金筷子公司，王树伟是金筷子公司法定代表人，王树伟代表公司与青岛新佳物业管理有限公司签订租赁合同系履行职务行为，并不是个人行为，原告起诉王树伟个人于法无据，系诉讼主体错误。二、新佳物业管理有限公司系原告聘请的物业管理有限公司，金筷子公司与新佳物业管理有限公司签订租赁合同，是新佳物业管理有限公司根据原告与其签订物业合同的基础上签订的，新佳物业管理有限公司在一审、二审中均作为诉讼主体参加诉讼。三、金筷子公司与原告聘请的新佳物业管理有限公司签订房屋租赁合同以后，被告金筷子公司已经向其支付了房屋租赁费、支付了房屋装修保证金以及物业费，在本案中金筷子公司是善意第三人，请求法院依法查明事实，驳回原告诉讼请求。
被告金筷子公司辩称，一、本案涉案房屋是王树伟代表金筷子公司与青岛新佳物业管理签订的房屋租赁合同，是其履行职务的行为，并且本案涉案房屋实际使用人是金筷子公司。二、本案中新佳物业管理有限公司系原告聘请的物业管理有限公司，金筷子公司与新佳物业管理有限公司签订租赁合同，是新佳物业管理有限公司根据原告与其签订物业合同的基础上签订的，新佳物业管理有限公司在一审、二审中均作为诉讼主体参加诉讼，现原告新佳物业管理有限公司撤回对其诉讼请求，不利于查明案件事实，不应该撤回对新佳物业管理有限公司的诉讼请求，被告不同意对其撤回诉讼请求的行为。三、金筷子公司与原告聘请的新佳物业管理有限公司签订房屋租赁合同以后，被告金筷子公司已经向其支付了房屋租赁费、支付了房屋装修保证金以及物业费，在本案中金筷子公司是善意第三人，请求法院依法查明事实，驳回原告诉讼请求。
第三人青岛新佳物业管理有限公司未到庭，亦未提交书面答辩。
经审理查明，2006年3月16日，房地产开发商青岛环宇房地产发展有限公司与胶州市物业管理中心签署《青岛市物业管理配套房屋移交协议书》，青岛环宇房地产发展有限公司向胶州市物业管理中心移交所开发的翰林苑项目物业管理办公用房532.11平方米、配套商业网点用房421.33平方米，用于业主委员会办公和物业管理企业办公及经营活动。该配套房屋产权归全体业主所有，任何人、任何单位不得擅自占用或改作他用。
胶州市翰林苑业委会于2013年1月份聘请青岛新佳物业管理公司管理翰林苑小区，双方商定物业服务合同后，翰林苑业委会将盖好己方印章的合同一式四份交给青岛新佳物业管理公司，让其盖好章后交回，青岛新佳物业管理公司却直到退出翰林院小区也没有将盖好章的完整合同交还，也没有按规定将合同送到市物业办和居委会备案。自2013年下半年开始，因为青岛新佳物业管理公司违反合同约定和承诺，引起广大业主的强烈不满，在居委会和市物业办的参与协调下，组织双方进行了多次调解。期间因原服务合同一直没有完整的签完，经居委会和物业办提议，翰林院业委会和青岛新佳物业管理公司同意原合同无效、作废，重新签合同，但因双方对新合同的具体条款存在分歧无法达成统一意见。2014年1月15日，在居委会和市物业办相关人员的见证下，青岛新佳物业管理公司经理徐燕当众宣布自愿退出翰林院小区的服务，并于当日下午从翰林院拆卸、搬走所有的设备和物品，终止了在翰林院的服务。
在原审一审庭审中第三人提交了其与原告签订的翰林苑小区物业服务合同复印件，时间2012年12月18日，合同第二十一条约定物业管理用房属全体业主所有，第三人在合同期内无偿使用，但不得改变约定的用途。原告对该合同不认可，要求第三人提交合同原件。第三人未在法庭指定期限内提交合同的原件，并要求撤回合同的复印件。被告王树伟对合同的真实性没有异议。
2013年6月1日，第三人作为甲方与乙方王树伟签订了租赁澳门路423号翰林苑小区网点421平方米的租赁协议，约定租赁期限从2013年6月1日至2017年12月17日止，每年租金30000元，第一次租金交纳期限为2013年6月1日至2014年12月31日止，共计47500元，于合同签订之日付清，以后每年租金于次年年底交清。第四条约定甲乙双方在本协议期满前一个月内商议该房屋续租问题，甲方在同样条件下应优先承租给乙方，同时乙方不能续租搬走，所造成的损失甲方不承担责任。
被告王树伟支付了第三人2013年6月1日至2014年12月31日的房租47500元。被告王树伟未交纳2015年度的租赁费。
被告金筷子公司、王树伟在其提交的与第三人签订租赁协议到期前，未能与原告签订继续租赁的合同，被告自行与原告办理租赁房屋交接或者继续租赁事宜。
青岛金筷子酒店投资管理有限公司的企业类别私营企业，地址胶州市澳门路241号，成立时间2013年5月14日，营业期限自2013年5月14日起，法定代表人王树伟，股东王树伟、吕月霞。
2010年6月1日，胶州市环境保护局关于胶州市金筷子私房菜馆餐饮项目环境影响登记表的批复中注明州市金筷子私房菜馆位于胶州市三里河办事处澳门路241号，东侧汕头路，西侧空网点房，南侧澳门路，北侧隔空地为翰林院小区，建筑面积869平方米。
2013年9月16日，青岛金筷子酒店投资管理有限公司股东由王焱、王聚明变更为王树伟、吕月霞。
诉讼过程中原告申请对涉案房屋2013年6月1日至2015年8月31日租赁费的价格进行鉴定，本院依法委托进行鉴定。2015年11月17日，青岛广信资产评估事务所有限公司出具青广评鉴字（2015）第28号资产评估的报告书，评估涉案421.33平方米房屋2013年6月1日至2015年8月31日租赁费价值为168023元，折合每平方米为399元。原告支出评估费10000元。
庭审过程中被告金筷子公司以未参与鉴定为由申请重新鉴定。
本院对被告王树伟本人进行了询问，被告王树伟称涉案房屋系其2013年6月从金筷子私房菜馆（开办的饭店名称为大唐私房菜）王炎手中拿到钥匙接受房屋，并签订了书面协议，约定2013年5月31日前的所有费用由大唐私房菜王炎负责，2013年6月1日后的费用由王树伟负责；于2013年5月14日开办了金筷子公司（开办的饭店名称为渔人码头），接手房屋后与业委会和物业都协商过装修事宜，并在2013年6月15日交纳了5000元装修保证金，交纳保证金时业委会主任及其他人员在场。2014年1月业委会将青岛新佳物业管理有限公司赶走后，过了一两个月业委会找其要房租，后来业委会找了好几个律师与其协商租赁费，其拿出与青岛新佳物业管理有限公司的合同，业委会找的律师都不给业委会管了。而且其交纳了物业费，物业被业委会赶走，未提供物业服务，应退还物业费，涉案房屋在2013年8、9月份经常跳闸停电，找物业，物业不管，其和邻居一起找到供电部门修理好了配电室，物业服务不能保障基本的要求。
上述事实，有原告提交的证明、公证书、租赁协议，被告提交的租赁协议、收款收据、营业执照、青岛新佳物业管理有限公司提交的合同，本院委托作出的报告书及当事人陈述在案佐证，经开庭质证和本院审查，足以确认。
本院认为，双方争议的焦点有：一、被告王树伟签订租赁协议的行为是否是职务行为。二、青岛新佳物业管理有限公司与被告王树伟签订租赁协议的效力。三、实际使用期间使用费的确定。
一、被告王树伟签订租赁协议的行为是否是职务行为。
青岛金筷子酒店投资管理有限公司的经营地址是澳门路241号，2013年6月1日第三人与被告王树伟签订房屋租赁合同中涉及的房屋是澳门路243号，即澳门路243号的房屋并不是青岛金筷子酒店投资管理有限公司登记的经营用房，且在2013年9月16日青岛金筷子酒店投资管理有限公司的股东才由王焱、王聚明变更为王树伟、吕月霞，因此不能认定被告王树伟与第三人签订租赁澳门路243号房屋的行为是代表青岛金筷子酒店投资管理有限公司的职务行为。
二、青岛新佳物业管理有限公司与被告王树伟签订租赁协议的效力。
2006年3月16日房地产开发商青岛环宇房地产发展有限公司与胶州市物业管理中心签署的《青岛市物业管理配套房屋移交协议书》中确定配套商业网点用房421.33平方米配套房屋产权归全体业主所有，同时依据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建设区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，位于胶州市三里河街道办事处翰林苑小区的421.33平方米商业网点用房产权是胶州市三里河街道办事处翰林苑小区的全体业主所有。
依据《物业管理条例》第十五条“（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，原告作为胶州市三里河街道办事处翰林苑小区的业主委员会，有权代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同。
本案中第三人提交了其与原告签订的翰林苑小区物业服务合同，但第三人提交的是其与原告签订的翰林苑小区物业服务合同复印件，且未在法庭指定期限内提交物业服务合同的原件，并要求撤回已提交的物业服务合同的复印件，因此在原告不认可的情况下，该物业服务合同复印件不能作为证据使用。同时第三人提交的物业服务合同第二十一条约定“物业管理用房属全体业主所有，青岛新佳物业管理有限公司在合同期内无偿使用，但不得改变约定的用途。”，第三人将物业用房另行租赁他人的行为，也违反了其所提交的合同约定。综上，该物业服务合同不能作为确定原告与第三人权利义务的依据，即不能认定原告同意或认可第三人将物业用房另行租赁的行为。
依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，在未经胶州市三里河街道办事处翰林苑小区业主大会和业主委员会同意的情况下，第三人将胶州市三里河街道办事处翰林苑小区的421.33平方米商业网点用房产转租被告王树伟所签订的租赁协议无效，原告请求被告王树伟返还胶州市三里河街道办事处翰林苑小区421.33平方米商业网点房，予以支持。被告王树伟称其自第三人处所租赁房屋用于了青岛金筷子酒店投资管理有限公司经营使用，而青岛金筷子酒店投资管理有限公司占用使用胶州市三里河街道办事处翰林苑小区421.33平方米商业网点房也无合法依据，因此原告请求被告青岛金筷子酒店投资管理有限公司返还胶州市三里河街道办事处翰林苑小区421.33平方米商业网点房，予以支持。
被告王树伟提交的其与第三人签订的租赁协议中约定租赁期限从2013年6月1日至2017年12月17日止，第四条也约定双方在本协议期满前一个月内商议该房屋续租问题，第三人在同样条件下应优先承租给被告王树伟，同时被告王树伟不能续租搬走，所造成的损失第三人不承担责任。庭审中被告王树伟确认没有与原告达成继续租赁的协议，因此被告王树伟因不能续租返还房屋后的损失由被告王树伟自行负担。
三、实际使用期间使用费的确定。
被告王树伟租赁胶州市三里河街道办事处翰林苑小区421.33平方米商业网点房用于其经营的青岛金筷子酒店投资管理有限公司使用，原告主张被告王树伟、青岛金筷子酒店投资管理有限公司承担其使用期间的使用费，予以支持。
在本案原审委托鉴定时，被告王树伟已经经营了青岛金筷子酒店投资管理有限公司，且被告王树伟是青岛金筷子酒店投资管理有限公司法定代表人，虽然在本案重审时才追加青岛金筷子酒店投资管理有限公司为本案被告，但是被告王树伟参与了鉴定，因此，青岛金筷子酒店投资管理有限公司对鉴定情况是知悉了解的，同时从减轻当事人讼累的角度考虑，对青岛金筷子酒店投资管理有限公司重新鉴定的申请不予准许。
根据青岛广信资产评估事务所有限公司评估意见，涉案421.33平方米房屋2013年6月1日至2015年8月31日的评估价值为168023元，经计算为每日租赁费为204.41元（168023元÷822天），确定被告王树伟、青岛金筷子酒店投资管理有限公司承担自2013年6月1日至2017年8月31日的使用费317244.32元（204.41元/天×1552天）、自2017年9月1日起至实际腾出房屋之日止按每天204.41元计算的使用费。
原告支出的鉴定费10000元，为进行诉讼所支出的必要费用，原告请求被告承担，予以支持。
依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《物业管理条例》第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四之规定，判决如下：
一、被告王树伟、被告青岛金筷子酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾出并返还原告胶州市三里河街道办事处翰林苑业主委员会位于胶州市澳门路243号三里河街道办事处翰林苑小区421.33平方米的商业网点房。
二、被告王树伟、被告青岛金筷子酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胶州市三里河街道办事处翰林苑业主委员会自2013年6月1日至2017年8月31日的使用费317244.32元（204.41元/天×1552天）、自2017年9月1日起至实际腾出并返还房屋之日止按每日204.41元计算的使用费。
三、被告王树伟、被告青岛金筷子酒店投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告胶州市三里河街道办事处翰林苑业主委员会鉴定费10000元。
四、驳回原告胶州市三里河街道办事处翰林苑业主委员会的其它诉讼请求。
案件受理费7200元，原告负担60元，被告王树伟、被告青岛金筷子酒店投资管理有限公司负担7140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 赵 燕
审判员 泮晓朋
审判员 陈 敏
二〇一七年十二月二十日
书记员 王文杰