宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终1205号上诉人(原审被告)：张宾，男，1973年6月26日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。上诉人(原审被告)：李燕(上诉人张宾之妻)，女，1979年3月20日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。被上诉人(原审原告)：韩雯，女，1984年8月3日出生，汉族，宁夏住宅建设工程有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市。上诉人张宾、李燕因与被上诉人韩雯房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院(2015)贺民初字第3305号民事判决,向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审进行了审理，上诉人张宾、李燕，被上诉人韩雯到庭参加诉讼。在和解期限内，双方当事人未达成一致。本案现已审理终结。张宾、李燕上诉请求：1．撤销原判；2．改判物业公司向上诉人赔偿损失后，上诉人再向物业公司的支付物业费2200元、暖气费3000元；3．被上诉人韩雯赔偿上诉人张宾、李燕的经济损失。事实和理由：1．上诉人张宾与被上诉人韩雯于2010年3月签订租房合同，经贺兰县人民法院调解后作废，于2011年7月7日重新签订合同，一审法院根据被上诉人提供的作废合同作出判决，依据不足。2．在租赁期内，上诉人张宾多次向被上诉人韩雯提出续租。后被上诉人韩雯的母亲李宏彬向其出具同意转让店面的证明，但在合同履行过程中，被上诉人韩雯又不同意上诉人转让店面，使上诉人张宾财产遭受损失。3．2015年4月11日租赁到期后，上诉人就停止了餐厅经营，并打电话、发短信给被上诉人韩雯解决问题，但没有联系上。直到2015年6月3日，被上诉人韩雯的母亲李宏彬才来，并作出极端行为,其无奈搬出涉案房屋。综上，一审法院判决上诉人向被上诉人支付占用费及滞纳金不能成立。4、上诉人之所以没有缴清物业费，是因物业公司的工作失误给上诉人造成了财产损失。在物业公司还没有对上诉人进行赔偿的情况下，一审法院判决上诉人张宾向韩雯支付已经代缴的物业费和采暖费系事实认定错误。被上诉人韩雯辩称，上诉人上诉请求第二条超出一审诉讼请求事项，属于新增的诉讼请求。因物业公司的失误造成的上诉人损失，是物业公司与张宾之间的，不影响被上诉人主张权利。被上诉人母亲出具的证明只能证明被上诉人母亲代被上诉人收房，不能证明店面是否转让或转租。房租租赁合同到期后，不是被上诉人不去收房，是上诉人不交房。韩雯向一审法院起诉请求：1．被告支付原告逾期归还房屋期间的占有使用费用6589元，并支付逾期归还滞纳金13320元(计算至2015年6月l3日，后续以此计算至被告搬出该房屋为止)；2．被告承担占有该房屋使用期间的物业费3103元，并承担滞纳金620.6元(暂计算至2015年6月13日，后续以此计算至被告搬出该房屋为止)；3.被告承担该房屋租赁期间的采暖费3000元，并承担滞纳金600元；4．被告支付原告为其垫付的水费152元，开锁费用250元(以上共计27634.6元)。一审法院认定的事实：2010年3月19日，原告韩雯和被告张宾签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告韩雯将位于贺兰109线东侧安鑫花园A6-27号房出租给被告张宾，房屋面积共131.72平方米，房屋租赁期为2010年4月1日起至2015年4月1日止，租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应如期交还。该房屋每月租金为1917元，租金总额为23000元，合同签订之日起一次性付清全年房租。在承租期间，房价随市场价涨幅，双方可另行协商房屋租金。合同第六条约定：被告应按时交纳水费、电费、暖气费、物业费等。合同第十一条第五项约定：租赁期满，被告应如期交还该房屋，被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金2倍的滞纳金。被告还应承担因逾期归还给原告造成的损失。2011年5月9日，因被告张宾不按时支付租金、擅自改变房屋结构，原告要求解除合同将被告诉至一审法院，经一审法院调解，双方达成如下协议：原告韩雯自愿将位于贺兰县安鑫花园A6-27号营业房出租给被告张宾，租期4年，自2011年4月1日至2015年4月1日，由被告张宾支付原告韩雯2011年租金26500元，于2011年7月5日之前付清；2012年租金28500元、2013年租金30500元、2014年租金32500元，被告张宾于每年3月1日之前付清。现被告张宾已将2011年至2014年的租金支付完毕。2014年原、被告因续租的问题产生纠纷，被告未按照合同约定按时交纳各项费用，未按照合同约定时间交还房屋，直至2015年6月12日才搬离房屋。现原告认为被告的行为已经侵害了自己的合法权益，向法院起诉，请求判如所请。另查明，在被告租赁期间，原告代被告缴纳2012年5月1日至12月31日、2013年9月1日至12月31日、2014年全年、2015年1月日至6月30日的物业费3103元，2014年11月27日至2015年3月31日的采暖费3000元以及水费122.858元和滞纳金30元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原、被告系房屋租赁合同关系，案由应确定为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋系原告韩雯所有，原告韩雯将自己所有的房屋出租给被告张宾使用，并与张宾签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2010年4月1日起至2015年4月1日止。租赁期满后被告张宾占有房屋不予归还，侵犯了原告对涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利。原告提供物业公司的证明证实被告直至2015年6月12日搬离房屋，被告提出2015年6月9日搬离涉案房屋，但未提供证据证明，故对该答辩理由不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，原告韩雯有权要求被告赔偿损失，现原告要求被告支付逾期归还房屋的占有使用费，并以2014年的租金32500元为计算依据，符合实际，按照上述标准计算，被告逾期归还房屋期间的占有使用费为6322元（32500元÷365天×71天），故对原告要求被告支付逾期归还房屋期间的占有使用费6589元的诉讼请求，在6322元的范围内，予以支持。按照合同第十一条第五项”租赁期满，被告应如期交还该房屋，被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金2倍的滞纳金。被告还应承担因逾期归还给原告造成的损失”的约定，该滞纳金的约定在民事案件中即为双方当事人关于违约金的约定，故原告要求被告支付滞纳金13320元的诉讼请求，即为要求被告支付违约金。结合本案实际，二被告在租赁期满后未按合同约定及时搬离房屋，原告向被告主张占有使用费，原审法院也支持了原告的诉讼请求，该占有使用费是对二被告违反合同约定的惩罚措施，在一定程度上已经弥补了给原告造成的损失，且原告也未提供因被告违约给其造成实际损失的证据，一审法院认为合同中对违约金的约定过分高于给原告造成的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，调整为”原日租金的一倍”，故原告要求被告承担滞纳金13320元的诉讼请求，一审法院予以支持6322元（32500元÷365天×71天）。同时，按照合同第六条”租赁期间的的水费、电费、暖气费、物业费等由被告交纳”的约定，被告违反合同约定未按时交纳，上述费用应由被告承担。原告代被告缴纳了2012年5月1日至12月31日、2013年9月1日至12月31日、2014年全年、2015年1月1日至6月30日的物业费3103元，2014年11月27日至2015年3月31日的采暖费3000元以及水费122.858元和滞纳金30元，其中2012年5月1日-12月31日的物业费843元，被告提供证据证明已经交纳，原告提供物业公司的证明证实被告在2015年6月12日搬离房屋，2015年6月13日至6月30日期间的物业费60元（632元÷180天×17天），被告不应承担。被告庭审时陈述2013年11月之前的物业费已交纳，但未提供证据证明，该答辩理由，不予采纳。原告代被告缴纳了租赁期间的水费122.88元和滞纳金30元，被告无异议，且承认确实没有缴纳水费。综上，对原告要求被告承担物业费3103元的诉讼请求，予以支持2200元（3103元－60元－843元），对原告要求被告承担采暖费3000元的诉讼请求，予以支持。对于物业费、采暖费的滞纳金，原告未提供证据证明其缴纳了滞纳金，且合同中没有约定，故该项诉讼请求，不予支持。对原告要求被告支付水费152元的诉讼请求，予以支持。原告要求被告支付开锁费用250元，原告提供的证据被告有异议，该证据无法证明是用于涉案房屋开锁的费用，故该项诉讼请求，不予支持。被告张宾与李燕系夫妻关系，二被告承租原告所有的房屋开餐厅，其收入主要用于夫妻共同生活，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，被告张宾承担的上述费用应属于夫妻共同债务，应由被告张宾和李燕共同偿还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张宾、李燕于判决生效之日起十五日内向原告韩雯支付占有使用费6322元、滞纳金6322元，合计12644元；二、被告张宾、李燕于判决生效之日起十五日内原告韩雯支付物业费2200元、暖气费3000元、水费152元，合计5352元；三、驳回原告韩雯的其他诉讼请求。案件受理费491元，由被告张宾、李燕负担320元，由原告韩雯负担171元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。其中上诉人张宾、李燕向法庭提交了以下证据：证据一、2011年7月7日房屋租赁合同一份，证明一审时被上诉人提交的合同已过期，双方签订了新合同，双方应按新合同履行。经质证，被上诉人对合同中的签名无异议，但在双方当事人协商签订新合同时上诉人将该份合同带走，并没有签字。合同第二页第五条、第六条、第八条的内容与被上诉人留存的不一致。手写的补充内容不知情。另外上诉提交的合同，有两个装订孔，明显是被上诉人改动第二页后重新装订。证据二、短信截图照片，证明上诉人在涉案房屋到期前与被上诉人协商涉案房屋续租事宜，被上诉人不同意，但同意将涉案的餐厅转让，后在协商餐厅转让过程中不配合，最终导致涉案餐厅无法转让，给上诉人造成经济损失。经质证，被上诉人对该证据的真实性不认可，要求上诉人提交该短信的载体。庭后上诉人张宾提交了手机，被上诉人韩雯对该手机中短信的真实性没有异议。证据三、照片6张，证明被上诉人在涉案房屋到期后没有及时来收房，直到2015年6月3日才来。经质证，被上诉人对该组证据的真实性无异议，但认为双方履行合同中，被上诉人已经明确告知上诉人涉案房屋不再续租，故对该组证据的证明目的，不予认可。被上诉人韩雯提交了2011年7月7日签订的《房屋租赁合同》原件一份，证实2011年7月7日签订的房屋租赁合同只有被上诉人一方的签字，系无效合同。经质证，上诉人张宾、李燕认为上述证据中只有被上诉人一方的签字，系无效合同。经审查，上诉人提交的证据一有被上诉人的签名，且与本案有关，虽被上诉人对该组证据有异议，认为合同中第二页内容有变更，且有重新装订的痕迹，但其留存的合同上无对方签字，其异议无证据支持，不能成立，故对该份证据予以采信，但合同尾部手写的内容，无法核实由谁所写，故对该部分不予采信。上诉人提交的证据二、证据三不属于二审新证据，故不予采信。被上诉人提交的证据仅有被上诉人的签名，且部分内容与上诉人向法院提交的内容不一致，故不予采信。二审查明，2011年7月7日，上诉人张宾与被上诉人韩雯签订《房屋租赁合同》约定，韩雯将其位于贺兰109线东侧安鑫花园A6-27号房出租给张宾，租期4年，从2011年4月1日至2015年4月1日，张宾如要续租，必须在租赁期满后2个月之前书面通知韩雯，经韩雯同意后，重新签订租赁合同；2011年4月1日至2012年4月1日，租金为26500元，于2011年7月5日前付清，2012年4月1日至2013年4月1日，租金为28500元，于20l2年3月1日前付清，2013年4月1日至2014年1月1日，租金为30500元，于2013年3月1日前付清，2014年4月1日至2015年4月1日，租金为32500元，于2014年3月1日前付清；张宾应按时交纳水费、电费、暖气费、物业费等，在租赁期内，张宾有转让的权利，韩雯应当支持张宾转让；租赁期满后合同自行终止，张宾需在期满后5日内向韩雯交付房屋，如张宾违约，应当按照年租金的5％向韩雯支付违约金，若支付的违约金不足弥补韩雯损失的，张宾还应负责赔偿直至弥补全部损失为止。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以采信。本院认为，上诉人张宾在二审中提交的《房屋租赁合同》有被上诉人韩雯的签名捺印，应认定该份合同有效。双方应按照新签订的合同执行。被上诉人韩雯虽主张该份合同双方未实际履行，但合同中约定的租金数额等与上诉人实际交付的租金数额一致，且被上诉人不能提交确实充分的证据证实，故对被上诉人韩雯的该意见不予采信。关于租赁期限，双方在合同中约定至2015年4月1日，且双方末签订续租协议，上诉人张宾按照合同约定最迟应于2015年4月6日搬离，但其并未提交确实充分的证据证实其于何时搬离，也未提交证据证实曾催告被上诉人收房，原审法院按照被上诉人韩雯提交的物业公司的证明确认上诉人张宾、李燕于2015年6月12日搬离，并判令上诉人承担占用使用费并无不当。但占用使用费应从2015年4月7日起算至2015年6月12日为5966元(32500元÷365天×67天)。对于被上诉人韩雯在一审中主张的逾期归还滞纳金，实质系违约金，根据双方在2011年7月7日《房屋租赁合同》中的约定，上诉人张宾、李燕应按照年租金的5％向被上诉人支付违约金即1625元(32500×5％)。对于物业费、采暖费、水费等，根据双方约定，应由上诉人张宾、李燕缴纳，上诉人未及时缴纳，被上诉人垫付后向上诉人主张，符合法律规定。上诉人辩称，其未缴纳物业费是因物业公司过失给其造成了损失，只有物业公司给其赔偿了损失后才应缴纳物业费，但其没有提交确实充分的证据证实且被上诉人并不是上诉人所称的财产赔偿关系中的主体，上诉人对物业公司的抗辩不能对抗被上诉人。对于上诉人主张被上诉人赔偿其损失的问题，因被上诉人在一审中未提出反诉，且在二审中被上诉人不同意一并调解处理，故对于上诉人的该主张，本院不作处理。综上所述，上诉张宾、李燕的上诉请求部分成立，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2015）贺民初字第3305号民事判决第二项即”被告张宾、李燕于本判决生效之日起十五日内支付原告物业费2200元、暖气费3000元、水费152元，合计5352元”、第三项即”驳回原告韩雯的其他诉讼请求”；二、变更宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2015）贺民初字第3305号民事判决第一项为被上诉人张宾、李燕于本判决生效之日起十五日内向被上诉人韩雯支付占有使用费5966元、滞纳金1625元，合计7591元。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费491元，由上诉人张宾、李燕负担124元，由被上诉人韩雯负担367元。二审案件受理费250元，由上诉人张宾、李燕负担124元，被上诉人韩雯负担126元。本判决为终审判决。审 判 长  李山山审 判 员  张旭霞代理审判员  任朝霞二〇一七年二月二十二日书 记 员  陈丽霞