广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终1743号
上诉人（原审被告）：肇庆市高要区金利建设开发公司（以下简称“金利开发公司”），住所地肇庆市高要区金利镇永庆路42号，统一社会信用代码9144128321954777647。
法定代表人：卢开发，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘劼、黎倩，广东勤思进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡文英，男，汉族，1961年3月26日出生，住广州市天河区，
委托诉讼代理人：胡作明，广东刚钲律师事务所律师。
上诉人金利开发公司因与被上诉人胡文英租赁合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2017）粤1204民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
金利开发公司上诉请求：1、撤销一审判决的第二判项；2、依法改判驳回胡文英要求我公司退还保证金与租金共计314120元及支付相关利息的诉讼请求；3、由胡文英承担本案一、二审诉讼费。
事实和理由：一、一审判决认定事实不清，我公司已将涉案土地交付予胡文英使用。1、一审判决并未查清案涉租赁土地在租赁合同订立时的状况而径自认定我公司未向胡文英交付土地属于认定事实不清。根据胡文英提供的证据一照片一组显示，案涉土地四周没有围栏，亦没有护栏设施，我公司并没有对土地四周进行围闭，亦未派驻保安人员对涉案地块进行看守、监视，更没有占有使用该地块，故胡文英可以无任何障碍地占有使用涉案租赁地块。2、一审判决认定“因该租赁土地尚未清退，高要市金利建设开发公司未能依约向胡文英交付租赁使用”明显属于认定事实错误。首先，一审判决并未查清案涉地块的在租赁时的状况而直接认定该土地尚未清退明显属于逻辑错误。其次，根据双方于2014年6月11日签订的《土地使用权租赁合同书》第一条“甲方以现状将上述用地出租给乙方使用。具体位置详见本合同附图”可知，我公司与胡文英约定了以案涉地块的现状出租的，胡文英清楚知悉该地块的现状，并认可接受租赁地块现状的，且双方签订的《土地使用权租赁合同书》并未约定我公司负有清退租赁土地的合同义务，故案涉地块无需清退，根本无一审判决认定的所谓未有清退的事实。3、由胡文英交纳保证金且连续两次按约向我公司交纳租金可知，我公司已将土地交付予胡文英使用。《�地使用权租赁合同书》第四条“乙方每半年向甲方缴付一次租金，具体如下：每年在1月1日前缴付上半年(1至6月30日）的租金。每年7月1日前缴付下半年租金(7月1日至12月30日），乙方须先缴付租金后才能使用土地，如乙方逾期交租金的视为违约。”，合同签订后，胡文英于2014年6月25日按约向我公司支付了合同保证金与2014年7月1日至2014年12月31日的租金两款项合计207060元，胡文英亦严格履行合同约定于2014年12月31日再次向我公司支付第二个下半年，即2015年1月1日至2015年6月30日的租金107060元，故胡文英严格履行合同约定按时向我公司交纳租金的。试想，若我公司未依约向胡文英交付案涉土地，胡文英还会向我公司按时交纳租金吗？且本案的租金金额较大，在长达一年的时间且胡文英已交纳合同保证金与第一个半年的租金共计20多万情况下，若尚未实际占有、使用案涉地�，其不可能无向我公司提出异议，更不可能在我公司未出具任何书面承诺的情况下自愿再行交纳第二个半年的租金10多万，这明显是不符合常理的。而一审判决完全罔顾我公司实际而严格地履行《土地使用权租赁合同书》的事实，反而先入为主地在无任何事实与证据支撑下认定胡文英已多次要求我公司交付土地，更显失公平的是一审判决认定在我公司要求胡文英交纳第二个半年租金的情况下才将土地交付予胡文英使用，而胡文英对这一主张未提供任何证据支持，该主张明显不符合日常生活法则，更经不起推敲的，损害了我公司的权益。4、按照日常生活法则与一般交易习惯，租赁土地的交付无需书面或严谨的交付手续。因案涉地块无围闭，无需钥匙、工具就可占有、使用，亦无相关人员阻挠，且地块为农用性质的空地，无贵重林木等物品，根本无需严谨细致的特定移交手续，且《土地使用权租赁合同书》明确约定了案租赁土地的“现状”交付土地予胡文英，这已是明确的书面移交手续，一审判决却无视双方的书面约定，不能依据胡文英并未对土地占有、使用而认定我公司未交付土地，更不能因为胡文英怠于使用案涉地块而认定案涉土地未交付。纵观本案客观事实，我公司明显已将案涉地块交付胡文英使用，一审判决属于认定事实错误。二、一审判决错误地适用“谁举证谁主张”的原则且本案不应适用合同法第九十四条与第九十七条的规定。结合前面所述，我公司已将土地交付胡文英使用，我公司已尽到法律规定的举证责任，胡文英应对我公司要求其缴纳第二个半年租金情况下再将土地交付其使用的主张承担举证责任，一审判决错误适用“谁主张谁举证”的原则。我公司已将案涉地块交付胡文英使用，胡文英并未实际使用该地�并不影响我公司按合同约定向其收取租金，根据《土地使用权租赁合同书》第九条约定“本合同在租赁期内如遇国家政策调整、国家建设和军事建设等特殊情况，甲方可以根据社会公共利益的需要，依照法律程序，提前收回该出租土地的部分或全部土地的使用权，更改或终止本租赁合同，甲方不承担违约责任，土地租金按实际使用日期交付”，且肇庆市高要区国土资源局（原高要市国土资源局）在2016年4月将租赁土地通过招拍挂形式对外公开拍卖，这是出于国家政策同时也是社会公共利益的需要，胡文英向我公司支付合同保证金与自2014年7月1日至2015年6月30日的租金共计314120元属于履行合同第九条约定的义务，故本案不应适用合同法第九十七条规定，双方已实际履行无论按法定还是约定均无需返回。再者，根据《土地使用权租赁合同书》第十一条约定“在租赁期间�如甲方需将该用地进行出入或进行其他建设的，甲、乙双方应终止本合同，乙方应自行拆除该用地上的棚舍及其他设施、附着物，并将用地上的经济作物迁走，将土地交回给甲方，甲方不用对乙方作出经济补偿。”根据该条约定，我公司已将案涉土地出让或其他建设的，应终止本合同，我公司无须对胡文英作出补偿，本案应适用合同法第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”与第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因本案为租赁合同纠纷，合同解除后已履行完毕的维持原状不变，否则将显示公平，严重损害出租方的权益，故一审判决我公司向胡文英返回314120元属于查明事实不清，适用法律错误，显失公平。
胡文英答辩称，1、一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，应当维持；2、涉案土地从未交付给�方使用，举证责任的分配上，我方认为举证责任在金利开发公司。根据合同法相关规定，出租人应当按照约定把租赁物交付给承租人，最高院关于民事诉讼的若干规定，明确规定合同是否履行产生争议的，由负有履行义务的一方承担举证责任。土地是否交付给我方使用，举证义务由金利开发公司承担。其次，金利开发公司在一审时也明确确认租赁的土地上是有搅拌站的，而该搅拌站去年才搬走，金利开发公司一直未能清场，无法交付给我方，而且以需要费用清场为由要求我方缴纳第二期的租金，缴纳租金是无奈之举。另外金利开发公司在没有通知我方的情况下进行了招拍挂转让，对土地转让的告知，并没有提示该土地存在租赁合同，如果按照金利开发公司所说已经履行合同的义务，交付给我方使用，在明知存在租赁事实的情况下故意隐瞒租赁的事实，明显存在欺诈，这次招拍挂依法应当认定为无效，我方提交的图片证据均能明显看到涉案土地被铁皮围住，我方总共缴纳了30多万元押金，把土地荒废，不符合常理，综上，我方认为金利开发公司并没有把涉案土地交付给我方所用，并没有告知我方情况下转让，合同无法继续履行，金利开发公司应当承担违约责任。金利开发公司的上诉没有事实依据，请求二审法院驳回。
胡文英向一审法院起诉请求：1、解除我方与金利开发公司签订的《土地使用权租赁合同书》；2、金利开发公司立即退还我方已经支付的租金及合同保证金共314120元，并按同期银行贷款利率支付利息37136元（其中207060元自2014年6月5日起计算至款项还清之日止，另107060元自2014年12月31日起计算至款项还清之日止，暂计至2017年2月17日）；3、本案诉讼费由金利开发公司承担。
一审法院认定事实：2014年6月11日，胡文英与金利开发公司签订了《土地使用权租赁合同书》（以下简称合同），合同约定金利开发公司将其所有的位于高要市金利镇珠江大道的用地共7137.36平方米土地使用权租赁给胡文英使用，期限为2014年7月1日至2029年6月30日，第一年租金214120元，每半年支付一次，并约定支付给高要市金利建设开发公司合同保证金10万元。合同签订后，胡文英依约于2014年6月25日以银行转账方式向金利开发公司支付合同保证金10万元以及半年租金107060元；但因合同约定的租赁土地尚未清退，金利开发公司未能依约向胡文英交付租赁的土地。2014年12月，金利开发公司仍未能将土地交付胡文英使用，胡文英多次要求金利开发公司交付承租的土地，金利开发公司要求胡文英交付下半年租金，胡文英又于2014年12月31日以银行转账方式向金利开发公司支付下半年租金107060元。之后，金利�发公司也未能将出租的土地移交胡文英使用。2016年4月，开发公司通过招拍方式，将该出租的土地拍卖给他人。2017年2月23日，胡文英向该院提起诉讼。
另查明，金利开发公司原是高要市金利建设开发公司，是肇庆市高要区金利人民政府独资投资成立的集体所有制公司，该企业成立于1993年7月12日，2015年10月8日变更为肇庆市高要区金利建设开发公司。
一审法院认为，胡文英与金利开发公司签订了《土地使用权租赁合同书》并支付了合同保证金10万元和2014年7月1至2015年6月30日的租金共214120元。因该租赁土地尚未清退，金利开发公司未能依约向胡文英交付租赁使用。2016年4月，开发公司通过招拍方式，将该出租的土地拍卖给他人。该《土地使用权租赁合同书》因此无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款有下列情形之一的，当�人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，胡文英请求解除《土地使用权租赁合同书》有理，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，胡文英请求退还已经收取的保证金、租金并从付款之日起按中国银行的贷款利率计付利息至退还清偿日止的诉请有理，该院予以支持。金利开发公司抗辩称，已经将出租的土交付胡文英使用了两年，按照谁主张谁举证原则，金利开发公司未能提供证据证明其向胡文英交付租地的主张，属举证不能，该院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、解除原告诉胡文英与被告肇庆市高要区金利建设开发公司在2014年6月11日签订的《土地使用权租赁合同书》；二、被告肇庆市高要区金利建设开发公司在本判决发生法律效力之日起七日内退还保证金和租金共314120元及其利息（其中207060元的利息自2014年6月25日起、107060元的利息自2014年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿日止）给原告胡文英。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6569元，由被告肇庆市高要区金利建设开发公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，双方签订涉案合同时，场地的现状是有搅拌厂存在的。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是金利开发公司是否已经将租赁场地交付给胡文英使用的问题。
由于双方签订的租赁合同没有对租赁场地的交接手续进行约定，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，金利开发公司应当就其已经履行了场地交付义务进行举证。但金利开发公司在一、二审诉讼中，均未能提供证据证明其已向胡文英交付租赁场地，结合金利开发公司出租给胡文英的场地原来确实存在有搅拌厂，甚至在未告知英文英、租赁合同尚未解除的情况下，通过招拍方式，将租赁场地拍卖给他人，本院对金利开发公司尚未交付租赁场地给胡文英使用的事实予以采信。一审法院认定金利开发公司未能将出租场地移交给胡文英使用并无不当，本院予以维持。金利开发公司上诉认为已将案涉场地交付胡文英使用，理据不足，本院不予支持。
至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。
综上所述，金利开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6569元，由上诉人金利开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 肇 雄
审 判 员 何 桑
代理审判员 黄 国 涛
二〇一七年十月三十日
书 记 员 �兰芳