江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣05民终353号
上诉人（原审原告）江西钤祥置业有限公司，住所地江西省分宜县天工南大道西侧广府御景二层。
法定代表人：牛赵扬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李华赐，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：张磊，江西国风律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南昌赛特思商业管理有限公司，住所地江西省南昌市东湖区中山路185号A栋601室。
法定代表人：曹栋智，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赖波，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。
上诉人江西钤祥置业有限公司（以下称钤祥公司）与上诉人南昌赛特思商业管理有限公司（以下称赛特思公司）委托合同纠纷一案，双方当事人均不服江西省分宜县人民法院（2016）赣0521民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月18日开庭进行了审理。上诉人钤祥公司委托诉讼代理人张磊、上诉人赛特思公司委托诉讼代理人赖波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钤祥公司上诉请求：撤销江西省分宜县人民法院（2016）赣0521民初1370号民事判决第二项，改判支持一审全部诉讼请求，赛特思公司返还预付招商代理费135万元；赔偿因违反《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》造成的租金损失100万元；赔偿违反《租赁协议书》造成的租金损失80万元；一、二审诉讼费用由赛特思公司承担。事实和理由：原审判决基本事实认定清楚，但适用法律错误，依据法律规定受托人在完成委托事务后才享有获得报酬的权利，赛特思公司招商实际开业率远低于双方合同约定，违反双方约定的“招商代理费待招商任务完成70%并收到租金后开始支付”，应当全额返还预付的135万元招商代理费而非只返还原审判决的71.76万元，并且应当赔偿约定的租金损失100万元；因赛特思公司招商不利，影响商铺开业率及租金收入，双方针对梦时代广场三楼签订《租赁协议书》，赛特思公司再次违反约定未能装修开业，也应当承担违约责任，支付三楼商铺的租金损失，原审判决未依法充分保护钤祥公司合法权益，依法应予纠正。
赛特思公司辩称，钤祥公司要求返还预付135万元招商代理费和赔偿租金直接损失180万元没有事实和法律依据。
赛特思公司上诉请求：撤销江西省分宜县人民法院（2016）赣0521民初1370号民事判决第一项，改判无须返还钤祥公司71.76万元；维持（2016）赣0521民初1370号民事判决第二项；一、二审诉讼费用由钤祥公司负担。事实和理由：原审对招商率的计算方式错误，对预付费用的性质认定错误，预付费用应认定为风险代理中的前期基本费用，若完成任务则在后期风险提成中扣除预付费用，若未完成任务不存在提成也不返还预付的费用，赛特思公司在招商项目中付出巨大财力、物力和人工成本，实际支出费用远高于钤祥公司预付费用，在招商工作基本完成且运营良好的情况下，要求返还预付费用的主张不应得到法院支持；是钤祥公司存在违约行为，给招商工作带来阻碍，但赛特思公司坚持克服困难完成了招商任务。
钤祥公司辩称，原判认定事实基本清楚，钤祥公司前期支付的费用是预付费，合同也约定预付费要在日后费用中扣除，赛特思公司没有完成合同约定的招商开业率，不享有获得报酬的权利，钤祥公司支付的前期费用应当予以返还；招商开业率一审查明确切，即使按照赛特思公司所说，与约定的70%也还有很大差距，其主张不能达到不返还预付费的目的。
钤祥公司向一审法院起诉请求：赛特思公司返还钤祥公司预付的招商代理费135万元；赛特思公司赔偿因违反《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》造成钤祥公司租金损失100万元；赔偿因违反《租赁协议书》造成原告租金损失80万元；承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年5月15日，钤祥公司、赛特思公司签订《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》，约定赛特思公司接受委托作为钤祥公司梦时代广场项目的招商代理机构进行招商，运营期为三年（2013年3月1日至2016年2月28日），期间应确保引进肯德基、国美电器或苏宁电器及50%以上首次入驻分宜县的品牌店，并确保分宜梦时代沃尔玛开业时商铺开业率达到70%；双方约定运作的商业策划、商业设计、VI设计费为10万元，赛特思公司运作有权获得招商代理费报酬，钤祥公司每月预付6万元，招商代理费待招商任务完成70%并收到租金后开始支付；合同期限内双方任何一方无故解约的，均应向对方支付违约金100万元。2014年12月20日，双方协商又签订《租赁协议书》，约定钤祥公司将分宜梦时代广场三楼75个商铺给赛特思公司作为“神童”经营场地，赛特思公司独立承担“神童”的招商和经营，该合同约定：合同签订后按约定落实到位，双方于2012年5月签订的《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》自动作废，钤祥公司于2015年1月1日起停止向赛特思公司每月支付6万元招商代理费，赛特思公司不返还之前所付的预付费，双方互不追究对方责任。期间，钤祥公司向赛特思公司支付的预付费用超过135万元（钤祥公司诉讼中只主张135万元），其中商业策划、商业设计、VI设计费10万元。因赛特思公司仅完成部分“神童”项目，未在2015年2月10日前将“神童”经营场所全面装修并完成儿童乐园开业。
一审法院认为，本案属委托合同纠纷。双方签订的《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》和《租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，均合法有效。钤祥公司将梦时代广场项目招商工作委托给赛特思公司运作，双方之间建立委托关系。合同签订后，钤祥公司按月支付预付费用，赛特思公司策划分别在南昌、分宜召开招商新闻发布会和招商大会，直至2014年12月18日分宜沃尔玛正式开业，赛特思公司完成招商签约25家，实际开业14家，招商开业率为17.14%，加上已开业的天幕影院、农行、经典保罗、老凤祥四家共18家，实际开业率为29.81%，与沃尔玛开业要求的商铺开业率达70%的标准相差甚远。为加大招商力度，双方于2014年12月21日另行签订《租赁协议书》，钤祥公司将梦时代广场三楼75个商铺租赁给赛特思公司经营“神童”项目，但赛特思公司在《租赁协议书》签订后不久即于2014年12月底离开分宜梦时代广场项目，赛特思公司未按约定在2015年2月10日前对“神童”经营场所全面装修并完成儿童乐园开业，其行为构成对租赁合同的根本违约，因此按《租赁协议书》的约定《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》自动作废的条件不成就，原《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》仍然有效。赛特思公司在履行过程中，于2014年12月18日沃尔玛开业时，其招商完成情况以商铺开业率计算，仅完成29.81%，与合同约定的沃尔玛开业时商铺开业率达70%的标准相差甚远，仅完成达标任务的42.59%（29.81÷70×100%）。按照合同中招商代理费的收取条款即“招商代理费待招商任务完成70%并收到租金后开始支付”的约定，赛特思公司因商铺开业率未达到70%，即招商代理费的支付条件未达到，而预付款本身并不等同招商代理费，招商代理费相对固定，预付款则存在变数，故钤祥公司主张返还预付款的诉讼请求符合合同约定和法律规定，予以支持。因赛特思公司已收取钤祥公司预付款超过135万元（钤祥公司仅主张135万元），其中包括商业策划、商业设计、VI设计费10万元，该10万元为钤祥公司必要支出，且考虑赛特思公司在招商过程中的必要开支仍需钤祥公司承担，因此钤祥公司预付款不可能全额返还，赛特思公司返还钤祥公司预付款按赛特思公司完成的招商率比例进行计算较为合理，即应返还预付款71.76万元（{1－42.59%}×125万）。钤祥公司主张赛特思公司赔偿因违反《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》造成其租金损失100万元及因违反《租赁协议书》造成租金损失80万元的诉请，因原合同对此无约定，钤祥公司不能提供充分证据予以证实，故该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第四百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、南昌赛特思商业管理有限公司于判决生效后十日内向江西钤祥置业有限公司返还预付款71.76万元；二、驳回江西钤祥置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费32000元，江西钤祥置业有限公司承担16950元，南昌赛特思商业管理有限公司承担15050元。
本院二审期间，赛特思公司向本院提交证据江西盛世管家商业运营管理有限公司与江西鹏润国美电器有限公司签订的《房屋租赁合同》，拟证明赛特思公司按照合同约定引进国美电器签约入驻梦时代广场，国美电器租赁的1581平方米应计算在招商率内，故钤祥公司招商率计算有误。钤祥公司质证认为该合同为复印件，真实性无法认定，且签订时间是2015年3月，双方商业运作合同要求的是招商率在沃尔玛开业时达到70%，沃尔玛开业时间是2014年12月，因此达不到赛特思公司的证明目的。本院认为该合同签订时间晚于双方商业运作合同约定的沃尔玛开业时间，不符合双方约定的招商率计算要求，因此不予采纳。
钤祥公司没有向本院提交新的证据。
二审期间，本院查明赛特思公司的法定代表人变更为曹栋智，其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案属委托合同纠纷。二审双方当事人主要争执焦点是赛特思公司就梦时代广场沃尔玛项目商业运作应否返还钤祥公司预付款135万元以及赛特思公司应否支付钤祥公司的租金损失180万元。本案中，根据双方关于“招商代理费待招商任务完成70%并收到租金后开始支付”的约定，赛特思公司因招商商铺实际开业率未达到70%，故钤祥公司主张返还预付款的诉讼请求符合双方约定和法律规定，但在钤祥公司主张的135万元预付款中，包括商业策划、商业设计、VI设计费10万元以及赛特思公司在招商过程中的必要开支，该预付款不能全额返还，原审按照赛特思公司未完成的招商率比例计算赛特思公司应返还钤祥公司预付款71.76万元，该处理并无不当。钤祥公司主张135万元预付款全部返还的上诉请求与赛特思公司主张招商率计算有误、预付费用性质是招商前期基础费用无须返还135万元预付款的上诉请求均无事实和法律依据，本院均不予支持。关于钤祥公司主张赛特思公司赔偿违反《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》造成的租金损失100万元及违反《租赁协议书》造成的租金损失80万元的上诉请求，钤祥公司未能提供充分证据证实损失情况，对此本院亦不予支持。
综上，钤祥公司和赛特思公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37235元，上诉人江西钤祥置业有限公司负担26259元，上诉人南昌赛特思商业管理有限公司负担10976元。
本判决为终审判决。
审判长 宋 彦
审判员 熊 乔
审判员 刘 杰
二〇一七年十月二十三日
书记员 陈梦雨