福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0481民初4213号原告：林立德，男，1972年11月7日出生，汉族，住永安市。委托诉讼代理人：赖兴活，福建顺隆律师事务所执业律师。被告：永安融盛房地产开发有限公司，住所地永安市含笑大道2276号佳园小区201室。统一社会信用代码：91350481550953711X。法定代表人：吴保华，总经理。委托诉讼代理人：王文，男，该公司法律顾问。原告林立德与被告永安融盛房地产开发有限公司（以下简称融盛房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。林立德的委托诉讼代理人赖兴活、融盛房地产公司的委托诉讼代理人王文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林立德向本院提出诉讼请求：1.要求融盛房地产公司支付“中央佳园”18幢2单元1302室逾期交房违约金146152元（按已付购房款732595元、日万分之三的标准支付从2015年1月1日至2016年11月1日共665天的逾期交房违约金）；2.本案诉讼费由融盛房地产公司承担。事实和理由：2012年3月5日，融盛房地产公司的股东郑金翠向林立德借款65万元，由融盛房地产公司的另一股东刘宝星担保；2012年7月16日，郑金翠又向林立德借款55万元，由融盛房地产公司的股东沈健华担保；2012年9月4日，郑金翠再次向林立德借款35万元，由刘宝星担保；另，郑金翠另向林立德借款10万元；以上郑金翠共向林立德借款本金合计165万元。2014年8月13日，融盛房地产公司的法定代表人沈健华及股东刘宝星向林立德出具《郑金翠借款对抵住宅确认单》，载明：“永安融盛地产开发有限公司股东郑金翠因急需资金向林立德借款165万元，其中：55万元由永安融盛地产开发有限公司股东沈健华担保、100万元由永安融盛地产开发有限公司股东刘宝星担保、10万元由郑金翠儿子范心丹共同借款。1、同意林立德对郑金翠享有的借款165万元以购房款的形式冲抵永安融盛地产开发有限公司开发的永安市含笑大道‘中央佳园’9幢2单元1601室房屋、18幢2单元1302室房屋的购房款137.9463万元，余款后期另行结算。2、9幢2单元1601室房屋，建筑面积117.57㎡，单价5980.41元，总价703117元；18幢2单元1302室房屋，建筑面积130.90㎡，单价6083.26元，总价796299元；合计总价149.9416万元。因目前周边楼盘房价有所下降，同意按销售总价的9.2折计算，计137.9463万元。”2014年8月19日，郑金翠在确认单上签字确认。2014年8月20日，融盛房地产公司与林立德签订《融盛•中央佳园定购协议》，约定林立德定购18幢2单元1302室，购房总价732595元，付款方式为一次性付款。同日，融盛房地产公司向林立德出具《收据》一张，确认收到林立德18幢2单元1302室购房款732595元。2014年10月2日，融盛房地产公司为林立德办理了商品房买卖合同网签备案手续，约定1302室建筑面积130.9㎡，单价5596.6元／㎡，总价732595元，并约定于2014年12月31日交房。双方未签订书面商品房买卖合同。但根据融盛房地产公司与18幢其他购房户签订的《商品房买卖合同》约定，融盛房地产公司应从逾期交房第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。融盛房地产公司从2015年1月1日起已逾期，至2016年11月1日已逾期665天，对此应当承担相应的违约责任。融盛房地产公司辩称，1.答辩人与林立德从未签订书面的《商品房买卖合同》，不存在答辩人逾期交房的事实，故林立德要求答辩人支付逾期交房违约金于法无据；2.对《郑金翠借款对抵住宅确认单》有异议，该确认单系沈健华、刘宝星、黄德枢个人向林立德出具的，而非融盛房地产公司出具的，故该确认单对融盛房地产公司不具有约束力；3.本案讼争的《中央佳园定购协议书》及《收据》是沈健华、刘宝星滥用职权与林立德签订的，且《中央佳园定购协议书》中的购房款732595元亦是郑金翠向林立德的借款冲抵而来，故《中央佳园定购协议书》及《收据》对融盛房地产不具有约束力。林立德围绕诉讼请求提供了如下证据：工商登记信息、《郑金翠借款对抵住宅确认单》、《中央佳园订购协议书》、《收据》、网上签约凭证、（2015）永民初字第4818号及4819号民事判决书、商品房买卖合同三份；融盛房地产公司围绕其答辩意见提供了如下证据：营业执照、融盛房地产公司章程及首次股东会决议、融盛房地产股东会决议、董事会决议等文件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对林立德提交的《郑金翠借款对抵住宅确认单》、《中央佳园订购协议书》、《收据》的真实性，融盛房地产公司未持异议，本院予以认定。但对其拟证明的案件事实，融盛房地产公司持有异议，本院将结合其他案件事实综合认定；对林立德提交的网上签约凭单的真实性，融盛房地产公司虽持有异议，但未能提供异议成立之依据，本院对该份证据的真实性予以确认，但对其拟证明的案件事实，本院结合其他事实综合认定。2.对融盛房地产公司提交的融盛房地产公司股东会决议、董事会决议等文件的真实性及拟证明的案件事实，林立德均提出异议。因工商局出具的内资企业表中显示法定代表人由沈健华变更为吴保华、经理由刘宝星变更为吴保华的时间均为2015年5月11日，股东或者法定代表人变更的对外效力应以工商局的变更登记为准，故对融盛房地产公司提供的该组证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月13日，融盛房地产公司的法定代表人沈健华及股东刘宝星向林立德出具《郑金翠借款对抵住宅确认单》，载明：“永安融盛地产开发有限公司股东郑金翠因急需资金向林立德借款165万元，其中：55万元由永安融盛地产开发有限公司股东沈健华担保、100万元由永安融盛地产开发有限公司股东刘宝星担保、10万元由郑金翠儿子范心丹共同借款。1、同意林立德对郑金翠享有的借款165万元以购房款的形式冲抵永安融盛地产开发有限公司开发的永安市含笑大道‘中央佳园’9幢2单元1601室房屋、18幢2单元1302室房屋的购房款137.9463万元，余款后期另行结算。2、9幢2单元1601室房屋，建筑面积117.57㎡，单价5980.41元，总价703117元；18幢2单元1302室房屋，建筑面积130.90㎡，单价6083.26元，总价796299元；合计总价149.9416万元。因目前周边楼盘房价有所下降，同意按销售总价的9.2折计算，计137.9463万元。”2014年8月19日，郑金翠在该确认单上签字。2014年8月20日，融盛房地产公司作为卖方与林立德作为买方签订《融盛•中央佳园定购协议》，约定：林立德定购18幢2单元1302室，建筑面积为130.90平方米，单价为5596.60元/平方米，购房总价732595元，付款方式为一次性付款，本协议未尽事宜，均以《商品房买卖合同》约定为准。同日，融盛房地产公司向林立德出具《收据》一张，确认收到林立德中央佳园18幢2单元1302室购房款732595元。另查，2014年10月2日，融盛房地产公司与林立德就中央佳园18幢2单元1302室商品房预售事项办理了网上签约手续，达成了订购意向。永安市房管局的网上签约系统内有关中央佳园18幢2单元1302室商品房的信息主要为：权利人为林立德，建筑面积为130.9方米，单价为5596.6元/平方米，总价为732595元，付款方式为一次性付款，交房日期为2014年12月31日。网上签约系统内还对该房屋的其他信息作了说明，但该系统界面并未载有林立德及融盛房地产公司的电子签章。本院认为，第一，融盛房地产公司的股东郑金翠向林立德的借款732595元已冲抵林立德购买融盛房地产公司所开发的中央佳园18幢2单元1302室商品房购房款，且林立德与融盛房地产公司就上述商品房已达成了订购协议之事实，有融盛房地产公司股东沈健华、刘宝星、黄德枢出具的《郑金翠借款对抵住宅确认单》、林立德与融盛房地产公司签订的《融盛•中央佳园定购协议》及融盛房地产公司向林立德出具的732595元《收据》为凭，本院予以确认。庭审中，融盛房地产公司提出的《郑金翠借款对抵住宅确认单》与其无关，《融盛•中央佳园定购协议》及《收据》均系沈健华、刘宝星滥用公司职权而与林立德签订之抗辩，因《融盛•中央佳园定购协议》及《收据》中均盖有融盛房地产公司公章，且融盛房地产公司未能提交公司股东滥用职权签订合同之依据，故对融盛房地产公司该项抗辩理由，不予采信。第二，林立德与融盛房地产公司至今未签订正式的《商品房买卖合同》并向房管部门登记备案，且讼争的《融盛•中央佳园定购协议》中并未有交房日期的约定，虽林立德与融盛房地产公司就中央佳园18幢2单元1302室商品房的网上签约系统内有载明“交房日期为2014年12月31日”，但办理网签仅是永安市房地产管理部门为加快住房信息系统建设而采取的行政管理措施，且网上签约系统内并未有林立德与融盛房地产公司的电子签章，因此网签系统载明的交房日期不可对融盛房地产公司产生法律约束力，故本案中并不存在融盛房地产公司逾期交房之事实。故林立德诉请要求融盛房地产公司支付逾期交房违约金的诉请，无合同依据亦无法律根据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、《最高人民法院》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决如下：驳回林立德的诉讼请求。案件受理费3223元，减半收取1611.5元，由林立德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  李琴琴二〇一七年三月九日书记员  林永虹附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足于证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。