广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第990号
上诉人（原审被告）：广西鼎建房地产开发有限公司。
法定代表人：廖元荣。
委托代理人：陆锡杰。
委托代理人：廖国林。
被上诉人（原审原告）：韦柳玲。
被上诉人（原审被告）：钟莲。
委托代理人：黄贵普。
上诉人广西鼎建房地产开发有限公司（以下简称鼎建公司）因与被上诉人韦柳玲、钟莲商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宾阳县人民法院（2014）宾民一初字第803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人鼎建公司的法定代表人廖元荣及其委托代理人陆锡杰、廖国林，被上诉人韦柳玲，被上诉人钟莲的委托代理人黄贵普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年10月1日前鼎建公司法定代表人为钟莲，之后鼎建公司法定代表人变更登记为廖元荣。现钟莲仍为鼎建公司股东之一。2011年2月22日，韦柳玲与鼎建公司签订《房屋认购协议书》，协议约定：一、甲方（鼎建公司）在位于靖安街×号“静安嘉园”（小区名称）有20套房实行内部认购；二、认购层数为1—10层，认购的户型为静安嘉园一期开发楼房第×层×户型（户型面积：126.26平方米）；三、双方约定认购价为人民币弍仟陆佰元／平方米；四、乙方（韦柳玲）向甲方交定金人民币20000元；五、甲方收到乙方认购定金20000元后，如果开盘价高于认购价格，也必须按第三点双方约定的认购价来计房价；如果甲方开盘价与双方约定认购价相同或低于认购价，甲方必须在约定认购价的基础上每平米少贰佰元来计算乙方套房价；六、乙方认购金20000元作为购买套间首付款；七、乙方交付了认购金又不购房，甲方不退认购金；八、本协议经双方签字后生效，九、未尽事宜经双方协商后可作补充协议，补充协议于本协议具有同等效力，本协议一试两份。韦柳玲及钟莲分别在《房屋认购协议书》签字，并加盖鼎建公司合同专用章。韦柳玲于协议签订当天交付了20000元给钟莲。2013年7月20日，钟莲出具“补充协议”给韦柳玲，补充协议内容为：韦柳玲购房订金（贰万元）（￥20000元），违约金贰万元共计大写肆万元在9月份归还此款。2014年4月1日，韦柳玲以鼎建公司违约为由，诉至法院，请求：1、解除韦柳玲与鼎建公司2011年2月22日签订的《房屋认购协议书》；2、鼎建公司向韦柳玲双倍返还定金共40000元，钟莲负连带责任。庭审中，鼎建公司明确表示不再履行双方签订的《房屋认购协议书》。
一审法院经审理认为：韦柳玲与鼎建公司2011年2月22日签订的《房屋认购协议书》系当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、法规强制性规定，为有效合同。1、关于钟莲收取韦柳玲的20000元是购房定金还是购房首付款，钟莲收取钱款系其个人行为还是鼎建公司行为的问题。《房屋认购协议书》已明确标明该20000元为定金，同时约定只有在韦柳玲认购房屋的基础上才转化为购房款，而在韦柳玲不认购房屋的情况下，鼎建公司则不予退回该20000元。纵观整个协议书条款内容及意思表示，韦柳玲向鼎建公司所交的20000元主要是为了双方将来能正式签订房屋买卖合同所作的一种担保，其约定符合《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》关于定金法则的规定，该20000元的属性为定金性质，这也可从鼎建公司的原法定代表人现公司的股东之一的钟莲写给韦柳玲的补充协议的意思表示中相印证。鼎建公司辩解称该20000元为认购款或购房首付款，理由不成立，不予采信；签订合同和收取韦柳玲20000元时，钟莲为鼎建公司法定代表人，韦柳玲有理由信赖钟莲的行为即为鼎建公司的行为，其交给钟莲的20000元即视为向鼎建公司交付，且韦柳玲交付钱款的行为并无过错。至于钟莲是否将该款交付鼎建公司或作何处理，这是鼎建公司内部管理事情，鼎建公司不能以此作为否认收到韦柳玲钱款的理由，鼎建公司辩称其没有收到韦柳玲交来的定金20000元，理由不成立，不予采信。
2、关于鼎建公司是否存在违约，韦柳玲请求解除《房屋认购协议书》并要求鼎建公司双倍返还定金共40000元有无事实、法律依据的问题。从韦柳玲与鼎建公司签订《房屋认购协议书》的名称及约定的条款内容来看，其性质属于商品房认购协议，韦柳玲向鼎建公司所交的20000元定金则系为双方将来正式签订房屋买卖合同所作的一种担保。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方面原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，鼎建公司已经明确表示不再按照《房屋认购协议书》约定的认购价将房屋出售给韦柳玲，鼎建公司不履行《房屋认购协议书》的行为并无法定或约定事由，其行为实属单方的违约行为，鼎建公司的违约行为，是导致双方不能签订房屋买卖合同的根本原因，韦柳玲请求解除《房屋认购协议书》并要求鼎建公司双倍支付定金共40000元，于法有据，予以支持。
3、关于钟莲应否承担返还定金共40000元的连带责任的问题。钟莲作为鼎建公司法定代表人与韦柳玲签订《房屋认购协议书》及收取韦柳玲20000元定金，其行为只是代表鼎建公司的行为，所引起的责任和法律后果依法应由鼎建公司承担，韦柳玲请求钟莲承担返还定金共40000元的连带责任无法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、第四项、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决：一、解除韦柳玲与鼎建公司2011年2月22日签订的《房屋认购协议书》；二、鼎建公司双倍返还韦柳玲定金共40000元；三、驳回韦柳玲的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由鼎建公司负担300元，韦柳玲负担100元。
上诉人鼎建公司不服一审判决上诉称：一、一审认定事实不清。上诉人与被上诉人韦柳玲签订的《房屋认购协议书》的第四条约定实际上被上诉人韦柳玲并没有向上诉人交定金。被上诉人韦柳玲没有证据证明其何时向上诉人交付了20000元定金，只是提供了被上诉人钟莲以个人的名义签写的补充协议。被上诉人钟莲收取被上诉人韦柳玲的款项不能视为是上诉人收到被上诉人韦柳玲2011年2月22日与上诉人签订的《房屋认购协议书》中约定的定金。被上诉人韦柳玲称其是签订协议的当天交付了定金，但是，被上诉人韦柳玲并没有提供其当天交付定金的收据凭证。2011年10月以后被上诉人钟莲已经不是公司的法定代表人，其于2013年7月20日签写的补充协议不能认定为是2011年2月22日上诉人与被上诉人韦柳玲签订的《房屋认购协议书》的补充协议。一审认定上诉人收到被上诉人韦柳玲的定金是错误的。二、被上诉人韦柳玲与被上诉人钟莲之间的债权债务关系与上诉人无关。被上诉人钟莲是否收取以及什么时候收取了被上诉人韦柳玲的款项，上诉人不得而知。如果被上诉人钟莲收取了被上诉人韦柳玲的相关款项，则其行为应该是个人，不能认定为上诉人的公司行为。因为，上诉人收取购房人交付的定金或购房款均是通过银行账户交付的，并且，上诉人依据购房人的银行汇款凭据出具有财务人员签字及公司盖章的收据给购房人。被上诉人韦柳玲除了提供《房屋认购协议书》上有上诉人盖章的证据以外，没有其它任何证据证明上诉人已经收取了其定金。因此，即使该《房屋认购协议书》为有效合同，也不能直接证明被上诉人韦柳玲已经交付有定金给上诉人。因为交付定金是履行合同的前提，既然被上诉人韦柳玲没有履行交付定金的义务，则上诉人就不可能履行相应的义务，该房屋认购协议实际上没有履行，上诉人与被上诉人韦柳玲之间事实上没有债权债务关系。被上诉人钟莲向被上诉人韦柳玲签写的补充协议，因为被上诉人钟莲不是公司的法定代表人并且没有上诉人盖的公司公章，也没有证据证明被上诉人钟莲享有上诉人的代理权，所以该“补充协议”所形成的关系应当是被上诉人韦柳玲与被上诉人钟莲个人之间形成的另一种新的债权债务关系。被上诉人钟莲以个人名义签写所谓补充协议，进一步证明了其与被上诉人韦柳玲之间的债权债务关系与上诉人无关。三、一审判决没有法律依据，严重损害了上诉人的合法权益。上诉人没有收到被上诉人韦柳玲交付的定金，判决上诉人返还定金必然损害公司及其它股东的合法权益，判决双倍返还，则损害更加严重。被上诉人钟莲是公司的股东，其虽然在2011年9月前曾经是公司的法定代表人，但是，绝不能把其个人行为均认定为法定代表人的行为，特别是2011年9月以后因其既不是法定代表人又没有得到上诉人的授权，并且2013年7月20日之时被上诉人韦柳玲也已经明确知道了廖元荣才是上诉人的公司法定代表人，也没有确切的证据表明被上诉人钟莲有表见代理权，一审把本属于被上诉人钟莲的债务强加给上诉人，没有任何法律依据，并且严重违反了公平公正的原则。请求撤销原判，改判或发回重审，并判令被上诉人承担本案一、二审受理费。
被上诉人韦柳玲答辩称：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋认购协议书》已明确合同中的20000元为定金，根据被上诉人钟莲出具给被上诉人的补充协议可知，若其未收取被上诉人的购房定金，不可能向被上诉人出具该内容的协议，且被上诉人钟莲亦认可其确已收取定金并用于上诉人的费用开支。被上诉人钟莲收取被上诉人的定金后与上诉人之间如何处理该款，与被上诉人无关。且签订合同和收取被上诉人该款项时，被上诉人钟莲为上诉人的法定代表人，被上诉人有理由信赖被上诉人钟莲的行为即为上诉人的行为，引起本案纠纷的原因是商品房市场价格总体上升后上诉人未履行合同，已违反双方合同约定，故一审判决上诉人返还被上诉人双倍定金合法有据，理应维持。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉事实及理由无依据，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人钟莲答辩称：请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
当事人争议的焦点是：一、被上诉人韦柳玲是否已向上诉人鼎建公司交纳了定金？二、上诉人鼎建公司应否向被上诉人韦柳玲双倍支付定金？
各方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，上诉人鼎建公司在二审期间提交2011年10月1日钟莲、廖安才作为甲方与廖元荣作为乙方签订的《合作开发商住小区协议书》复印件，证明钟莲与廖元荣签订的合作开发协议书中约定2011年10月1日之前产生的债务应当由钟莲来承担，不应当由鼎建公司承担。至于钟莲是否收到韦柳玲的定金鼎建公司不清楚，即使收到了也是钟莲的个人债务，与鼎建公司无关。
被上诉人韦柳玲质证认为：对证据的真实性不清楚，当时是与鼎建公司签订的认购协议，且协议加盖有鼎建公司的公章，只认可鼎建公司，鼎建公司主张这属于钟莲的个人债务，与其无关是无依据的。
被上诉人钟莲质证认为：对证据的真实性无异议，这份协议确实是钟莲所签订的，虽然协议中约定钟莲的债务由其个人承担，但本案钟莲是代表鼎建公司，本案的债务是公司的债务，并不是个人债务。
对一审查明“庭审中，鼎建公司明确表示不再履行双方签订的《房屋认购协议书》”的事实，上诉人鼎建公司提出异议，认为在一审庭审中并没有主张不履行《房屋认购协议书》，只是提出钟莲与韦柳玲签订的《房屋认购协议书》中的房号与实际房号不一致，没有办法按照《房屋认购协议书》来履行。被上诉人钟莲亦对上述事实提出异议，认为如果韦柳玲想要购买房屋，可以写一份函给鼎建公司，因为鼎建公司的法定代表人变更后，房屋的设计也变更了，所以认购协议里的房号与实际的房号已不一致。根据2014年6月17日一审庭审记载，鼎建公司表述房屋认购协议书约定的×层×已经没有，但是户型还有，不同意按每平方米2600元的价格卖给韦柳玲，钟莲同意鼎建公司的意见。故鼎建公司、钟莲对上述事实异议成立，对其异议，本院予以采信。对一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。
本院认为：上诉人鼎建公司与被上诉人韦柳玲签订的《房屋认购协议书》，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规强制性规定，一审认定合同合法有效正确，本院予以维持。
关于涉案合同是否已经履行的问题。韦柳玲称在签订合同当天即向钟莲支付了20000元定金，虽然韦柳玲没有提交收款收据，但钟莲承认已收取韦柳玲交付的定金。收款当时钟莲为鼎建公司的法定代表人，韦柳玲有理由信赖钟莲的行为即为鼎建公司的行为，其交给钟莲的20000元即视为向鼎建公司交付，且韦柳玲交付钱款的行为并无过错。钟莲是否将该款交付鼎建公司或作何处理，属于鼎建公司内部管理事物，鼎建公司以此否认韦柳玲履行了合同义务，其抗辩理由不能成立，一审认定涉案合同实际履行并无不当，本院予以维持。
关于鼎建公司应否双倍返还定金的问题。涉案《房屋认购协议书》已约定韦柳玲向鼎建公司所交的20000元性质为定金。鼎建公司已经明确表示不再按照《房屋认购协议书》约定的房号及认购价将房屋出售给韦柳玲，鼎建公司不履行《房屋认购协议书》的行为构成违约，韦柳玲请求解除《房屋认购协议书》并要求鼎建公司双倍支付定金共40000元，于法有据，一审予以支持并无不当，本院予以维持。
关于鼎建公司上诉主张钟莲的行为损害公司利益的问题。前述已论，钟莲已认可收取了涉案定金，钟莲是否将款项交付公司，系钟莲与公司的内部管理关系，鼎建公司可另寻法律途径解决其与钟莲之间的问题。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人鼎建公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 农虹菲
代理审判员 陈 杨
代理审判员 兰 帅
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。