海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1093号
上诉人（原审被告）：徽商银行股份有限公司安庆分行。
代表人：洪少平，行长。
委托代理人：姚文进，该行法律主管。
委托代理人：刘刚，安徽安联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：颜学思。
委托代理人：高鼎，海南威盾律师事务所律师。
上诉人徽商银行股份有限公司安庆分行（以下简称徽商银行安庆分行）因与被上诉人颜学思房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第2322号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对案件进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：海口市世贸东路XX号X幢XXX房登记在原安庆市华银城市信用社名下，建筑面积165.38平方米，产权证号为房证字第26496号。1997年11月24日，安庆市华银城市信用社更名为安庆城市合作银行华银支行；1998年5月19日，又更名为安庆市商业银行华银支行；2005年12月28日，再更名为徽商银行安庆分行。2011年7月27日，徽商银行股份有限公司批复同意徽商银行安庆分行对涉案房产按评估价进行拍卖处置。2011年7月29日，徽商银行安庆分行与银达公司签订一份《委托拍卖合同》，约定：徽商银行安庆分行委托银达公司对涉案房屋按拍卖保留价62.6万元进行公开拍卖；拍卖方式为有低价拍卖；银达公司应在《拍卖公告》和《拍卖须知》中明确竞买人应承担徽商银行安庆分行欠缴的房产税、土地使用税、物业管理费及标的物成交、过户所产生的全部税费，但拍卖产生的企业所得税由徽商银行安庆分行在安庆市缴纳。2011年8月10日，银达公司在《海南日报》上发布《拍卖公告》，该《拍卖公告》“瑕疵说明”载明：“拍卖标的产权过户手续由买受人自行办理，拍卖标的产权过户所产生的全部税费和委托人欠缴的房产税、土地使用税、印花税、土地增值税、营业税、物业管理费、水电费，过户所产生的一切费用全部由买受人承担”。2011年8月24日，颜学思与银达公司签订一份《竞买协议书》，约定：颜学思应承担徽商银行安庆分行欠缴的房产税、土地使用税、印花税、土地增值税、营业税、物业管理费、水电费及标的物成交、过户所产生的全部税、费，拍卖产生的企业所得税由徽商银行安庆分行在安庆市缴纳。当日，颜学思即向银达公司支付竞买保证金20万元。2011年8月25日，银达公司举行拍卖会，颜学思以62.6万元的价格竞得涉案房屋，双方为此签订一份《拍卖成交确认书》，约定：颜学思应承担被告欠缴的房产税、土地使用税、印花税、土地增值税、营业税、物业管理费、水电费及标的物成交、过户所产生的全部税、费，拍卖产生的企业所得税由徽商银行安庆分行在安庆市缴纳；双方在拍卖会前签署的《竞买协议书》为本确认书不可分割的组成部分。2011年8月29日，银达公司将拍卖结果书面告知徽商银行安庆分行，并出具《拍卖成交报告书》，告知徽商银行安庆分行涉案房屋已由颜学思以62.6万元的价格竞拍成功，拍卖成交款在扣除拍卖佣金和公告费后为604420元。当日，颜学思即向银达公司支付拍卖成交款426000元及拍卖佣金31300元。次日，银达公司将拍卖成交款604420元通过银行转账支付给徽商银行安庆分行。2011年9月13日，银达公司与颜学思签订一份《标的物移交书》，将涉案房屋及现有的过户资料移交给颜学思。同年10月，颜学思、徽商银行安庆分行签订一份《房地产买卖契约》，约定：徽商银行安庆分行自愿将涉案房屋出售给颜学思，成交价格为62.6万元，涉案房屋办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。该合同签订后，因徽商银行安庆分行拒绝承担有关过户税费，颜学思经与徽商银行安庆分行协商未果，故将案诉至法院。
颜学思一审的诉讼请求为：1、确认颜学思与徽商银行安庆分行于2011年8月25日签订的《房地产买卖契约》合法有效：2、徽商银行安庆分行将海口市世贸东路XX号X幢XXX房过户至颜学思名下，并按规定缴纳由房屋出卖方承担的税费。
原审法院判决认为：《委托拍卖合同》及《竞买协议书》虽约定涉案房屋的房产税、土地使用税、印花税、土地增值税、营业税、物业管理费、水电费及标的物成交、过户所产生的全部税、费由买受人承担，《拍卖公告》的“瑕疵说明”也对此予以公示，但因《委托拍卖合同》是徽商银行安庆分行与银达公司之间签订的，《竞买协议书》是银达公司与颜学思之间签订的，故其约定的内容对第三方并不具有法律约束力。也即《委托拍卖合同》约定的内容对颜学思不具有法律约束力，《竞买协议书》约定的内容对徽商银行安庆分行不具有法律约束力，而对颜学思、徽商银行安庆分行双方真正具有法律约束力的是双方签订的《房地产买卖契约》。颜学思、徽商银行安庆分行签订的《房地产买卖契约》意思表示真实，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，应确认合法有效。协助房屋买受人办理买卖房屋的产权变更登记手续，是房屋出卖人的一项合同主要义务。颜学思已依约付清全部购房款，徽商银行安庆分行也已将房屋交付给颜学思使用，徽商银行安庆分行依约应当协助颜学思办理涉案房屋的产权变更登记手续。现颜学思要求徽商银行安庆分行协助办理相关权属变更登记手续，于法有据，应予支持。根据该合同的约定，过户所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。故在办理房屋产权变更登记手续时，所需缴纳的有关税费，双方应依约按照国家的规定，各自承担。徽商银行安庆分行拒绝承担有关过户税费的辩解理由不能成立，原审法院不予采纳。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外，故徽商银行安庆分行辩称其不应承担本案诉讼费用，于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、确认颜学思与徽商银行安庆分行于2011年8月25日签订的《房地产买卖契约》有效；二、限徽商银行安庆分行于本判决生效之日起30日内将海口市世贸东路XX号X幢XXX房过户至颜学思名下，过户所需缴纳的有关税费由双方按国家规定各自承担。本案适用简易程序审理减半收取案件受理费5030元，由徽商银行安庆分行负担。
上诉人徽商银行安庆分行不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认为双方在拍卖过程结束后签订的《房地产买卖契约》对双方具有法律约束力且意思表示真实，徽商银行安庆分行应当遵守该契约中关于各自承担房产过户相应税费的约定，而拍卖文本中关于竞买人、买受人自行承担过户税费的特别约定对颜学思没有法律约束力。一审判决的这一认定既违背本案基本事实也违背《拍卖法》的相关规定，损害了徽商银行安庆分行以及其它竞买人的利益有违公平原则，据此做出的判决明显错误依法应当予以纠正，理由如下：
一、引起本案纠纷的根源是拍卖特殊民事法律关系与房产部门当时的行政管理行为存在“冲突”引起。《中华人民共和国拍卖法》第五十五条：“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。”拍卖过程中委托人与买受人并不会签订书面的合同，而拍卖合同是由多个文件共同组成。按法条结合本案，拍卖公司在协助买受人办理房产过户时，不动产登记机构根据其部门管理的需要让房产过户双方在其提供的备案用《房地产买卖契约》上签字，否则，不予过户。这一具体行政行为，无论是拍卖公司，还是委托人或买受人均无法跨越。需要指出的是：1、凡经拍卖（不含司法机关）的房产，房产部门规定收取拍卖公告、委托拍卖合同等材料；2、房产部门没有将拍卖的房产单独区分办理，而是将其划入存量房（二手房）买卖范围。房产部门当时的这一做法，无形中混淆了本案“拍卖合同”与“房屋买卖合同”的法律关系及其适用。目前我国全部一线以及相当数量的二线城市在拍卖成交后，双方持拍卖文件就可办理过户，无需提供房产买卖合同，而本案涉及房产在拍卖成交后，由于房产部门的强势要求同时也是为了配合买受人办妥房产变更登记手续签订的所谓买卖契约的做法如果非要将此行为强加为民事法律行为，充其量也只是办理拍卖特殊民事法律关系过户的手续，属于拍卖附随义务，仅此而已。
二、本案应优先适用《中华人民共和国拍卖法》的相关法律规定。《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国拍卖法》是一般法与特别法的关系。一般法是指，不含拍卖的二手房买卖、商品房买卖等等当然适用《中华人民共和国合同法》；而经过拍卖的房产，首先应当适用特别法《中华人民共和国拍卖法》。前者调整范围广，后者除拍卖事宜不包括前者。拍卖房产如果没有过户就不完整，因为交易未实际完成，法律适用应遵循特别法优于一般法的原则。
三、本案涉及的由行政机关提供的《房地产买卖契约》与拍卖合同不一致的应当以拍卖合同为准。1、竞买人自行承担房产过户税费是该场拍卖会的特别竞买规则，拍卖前后双方从未协商变更该特别规则，《房地产买卖契约》中与拍卖规则不一致的应当以拍卖规则为准。徽商银行安庆分行当初在委托拍卖机构拍卖涉案房产时双方在《委托拍卖合同》中第十一条约定：拍卖人应在《拍卖公告》和《竞买人须知》中明确，竞买人应承担房产税、土地使用税、物业管理费及标的物成交、过户所产生的全部税费，但拍卖产生的企业所得税由徽商银行安庆分行在安庆市缴纳。为此，拍卖机构在《拍卖公告》的“瑕疵说明”和《竞买协议书》的“其他约定事项”中均做出明确说明。通过一审的调查可以确定本案当事人从未谋面，更谈不上交流协商，只是按照各自需求背靠背与拍卖机构进行联系、沟通，拍卖成交后拍卖机构在办理房产过户过程中领取了《房地产买卖契约》并交给双方分别签章，契约的内容不是双方自愿协商确立的，更谈不上就改变税费承担的特别规则达成一致。如前所述，该契约只是拍卖行为结束后用于办理过户的手续，契约中的内容并非双方权利义务的来源和基础，一审判决将双方没有任何协商、交流的格式化契约文本认定是双方真实的意思表示明显错误。同时，根据特别法优于一般法的原则，契约文本的内容与拍卖合同不一致的应当以拍卖合同为准。2、颜学思要求徽商银行安庆分行承担相应过户税费是与拍卖规则的要求相违背，允许这一主张成立则意味着该场拍卖会设定的特别规则形同虚设，不仅违背《拍卖法》的基本原则，也是损害徽商银行安庆分行以及其它竞买人的利益的行为。《拍卖法》第四条规定：拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。竞买人、买受人承担涉案房产的过户税费这一特别规则已经公开，所有竞买人是在认同该特殊约定的前提下参与竞买，并根据各自的承受能力报价，颜学思最终以62.6万元竞得。现在颜学思主张徽商银行安庆分行应承担法定税费，这一主张无形中变更了拍卖会的规则，这种主张如果能成立则意味着颜学思在同样的报价基础上可以通过低于其它竞买人的成本取得拍卖标的，这是严重损害其它竞买人公平参与竞买的行为。假设拍卖成交后当事人能够撤回或更改拍卖合同内容，则拍卖规则将形同虚设，人为地创造一个非法谋利的空间，扰乱了拍卖公开竞价秩序，无法保护拍卖活动潜在竞买人及竞买人的合法权益、违反了公开、公平、公正、诚实信用的原则。
四、本案案由应当变更为“拍卖合同纠纷”。最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知：“76、拍卖合同纠纷……82、房屋买卖合同纠纷”这两个案由同为三级案由，但所产生的法律关系及适用的法律依据却大相径庭。拍卖活动现场由工商部门、房产部门监督，其内容真实、合法、有效，不存在质疑，而过户时所签订的格式范本目的是履行拍卖合同的手续，内容没有真实意思表示，何来“房屋买卖合同纠纷”。
五、一审判决直接判令徽商银行安庆分行在30日内将房产过户至颜学思名下明显错误。根据《物权法》确定的“物权法定”原则，房屋所有权的初始、转移、变更登记均由法定的登记机构办理，《房屋登记办法》第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，申请人应当向登记机构提交（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料，登记部门受理后在法定工作期限内办理登记或者不予登记。本案过户所需全套资料目前均由颜学思持有，徽商银行安庆分行既非转移登记的申请人更不是法定的权属登记机构，一审法院却判令徽商银行安庆分行在30日内将房产过户至颜学思名下明显错误。
综上，为维护徽商银行安庆分行的合法权益，特上诉请求：1、依法撤销原判，发回重审或径直改判驳回颜学思的诉求；2、本案一、二审诉讼费用由颜学思承担。
被上诉人颜学思答辩称：一、关于涉案房屋过户所产生的全部税、费如何承担的问题，《委托拍卖合同》、《成交确认书》与《房地产买卖契约》做出了不同的约定。《委托拍卖合同》、《成交确认书》约定涉案房屋过户所产生的全部税、费由买受人承担，而《房地产买卖契约》第七条则约定“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”。按照合同相对性的原则，合同当事人仅能在合同中约定自身的权利和义务，不得为合同当事人以外的第三人设定权利和义务，也就是说，合同中约定的内容仅对该合同当事人具有法律约束力，对合同当事人以外的第三人是没有法律约束力的。《委托拍卖合同》是徽商银行安庆分行与海南银达国际拍卖有限公司所签，则《委托拍卖合同》约定的内容对颜学思是没有法律约束力的；《成交确认书》是颜学思和海南银达国际拍卖有限公司所签，则《成交确认书》约定的内容对徽商银行安庆分行是没有法律约束力；而《房地产买卖契约》是颜学思和徽商银行安庆分行所签，《房地产买卖契约》约定的内容对颜学思和徽商银行安庆分行均具有法律约束力。那么，关于涉案房屋过户所产生的全部税、费该如何承担这一问题，应以《房地产买卖契约》中的约定为准，即“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”。
二、根据我国营业税暂行条例的规定，销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依据本条例缴纳营业税，可见房屋的出卖人是营业税的法定纳税义务人；另外，个人所得税也理所当然由房屋出卖人按其出卖房屋所得纳税，房屋出卖人是个人所得税的法定纳税义务人。这就说明，在房屋买卖交易的过程中，出卖人须按规定以自身的名义缴纳营业税、个人所得税及其他应由出卖人承担的税费，这是出卖人的法定义务，出卖人不得转嫁给受让人。
综上所述，颜学思已按合同约定付清了全部购房款的情况下，徽商银行安庆分行将涉案房屋过户至颜学思名下并按国家规定各自承担过户所需缴纳的有关税费，即是合同义务，也是法定义务。原审判决事实认定清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。
二审期间，双方均未提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为：本案双方方对《房地产买卖契约》的真实性不持异议，应予以确认。该《房地产买卖契约》中过户所需缴纳的税、费，由双方按规定各自承担的约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。徽商银行安庆分行关于该条约定非其真实意思表示的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。徽商银行安庆分行虽在与拍卖公司签订的《委托拍卖合同》中与拍卖公司约定过户所产生的全部税、费由买受人承担，但在拍卖成交之后，徽商银行安庆分行与买受人颜学思另行签订《房地产买卖契约》，约定过户所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。徽商银行安庆分行与颜学思后签订的《房地产买卖契约》，应视为徽商银行安庆分行在税费承担方面的最后意思表示，原审法院以《房地产买卖契约》中税费承担的约定判决由双方按国家规定各自承担正确，应予维持。房产部门在拍卖成交后要求双方提供房屋买卖合同，并未妨碍买卖双方就税费承担进行自由约定，双方亦可在签订《房地产买卖契约》过程中以补充协议的方式对税费承担作出特别约定。因此，徽商银行安庆分行关于《房地产买卖契约》是由行政机关提供，税费承担应与其与拍卖公司的《委托拍卖合同》为准的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10060元，由上诉人徽商银行股份有限公司安庆分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 铭
审判员 王春芬
审判员 周 玲
二〇一五年十二月十五日
书记员 郑珊珊