四川省石棉县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1824民初51号原告：石棉县润馨物业服务有限公司。住所地：石棉县。法定代表人：李军，该公司经理。被告：张兴升，男，汉族，1981年10月8日生，现住四川省石棉县。原告石棉县润馨物业服务有限公司（以下简称：润馨物业公司）诉被告张兴升物业服务合同纠纷一案。本院于2016年1月15日立案受理后，依法由审判员丁岚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告润馨物业公司法定代表人李军、被告张兴升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告润馨物业公司系依法成立的具有物业管理服务资质的物管公司。被告系石棉县九州水天名城小区（3栋2单元3楼5号，建筑面积：134.13㎡）业主。2010年4月27日，被告与雅安市汇鑫物业服务有限公司签订《石棉县九州·水天名城小区前期物业服务合同》。双方约定原告作为甲方对被告位于石棉县九州水天名城小区内的房屋共有部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行养护、服务与管理。物业管理费按业主拥有的面积计算（具体标准：住宅1楼0.8元／月／㎡，2-3楼1元／月／㎡，4楼及以上按1.2元／月／㎡，商业用房1元／月／㎡，餐饮用房1.5元／月／㎡）。雅安市汇鑫物业服务有限公司于2011年5月1日委托石棉县润馨物业服务有限公司对2-4幢楼进行物业管理服务，石棉县润馨物业服务有限公司接受委托后按照雅安市汇鑫物业服务有限公司签订的合同标准对2-4幢楼进行管理，被告一直享用原告公司的物业管理服务。自2013年10月30日起，被告拖欠原告物业管理费已达2092元。被告享受了原告为其所在小区物业提供的相应物业管理服务，应当支付相应的费用。被告拖欠物管费的行为已经造成了原告公司运营困难，无资金来源修复、更换小区监控等安保设施、无法向公司保安人员、保洁人员等员工支付工资，且严重损害了原告的经营和其他业主的利益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告支付原告2013年10月30日起至2015年12月31日的物业管理服务费2092元；2、由被告承担本案诉讼所产生的一切费用。被告张兴升辩称：1、雅安汇鑫公司在原告公司未成立之前就将管理责任委托原告是不合法的；2、2014年1月12日前的物业服务费原告并没有催收过，现已过诉讼时效，法院应驳回原告要求被告支付2014年1月12日前物业费的诉讼请求；3、原告服务管理不到位，利用公摊面积收取停车费，侵害业主的权益；4、原告管理不当给业主造成损失；5、与业主委员会签订的物业合同不具有合法性；6、原告公司的服务人员没有相应的资质。补充几点：1、以前的服务公司是汇鑫物业公司，现在是润馨物业公司，我们签合同是与汇鑫签的合同，与汇鑫签合同的费用我是已经结清了的；2、我家被盗，原告并没有妥善处理且原告管理不善造成小区业主人身安全问题；3、原告的服务与收取物业费不成正比；4、开发商遗留的问题没有妥善解决我们会拒付物业费。原告为证明自己主张，向本院提交以下证据：1、营业执照、资质证书，拟证明原告的身份情况及原告具有相关管理资质；2、《九州.水天名城小区前期物业管理相关资料》一份，拟证明雅安市汇鑫物业服务有限公司与被告签订小区前期物业管理委托合同的事实及双方对权利义务的约定；3、《交房手续书》一份，拟证明被告已经接房的事实；4、《委托管理合同书》一份，拟证明雅安市汇鑫物业服务有限公司委托石棉县润馨物业有限公司管理石棉县水天名城1-4幢楼相关事宜的事实；5、《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》一份，拟证明前期合同到期后原告与业主委员会签订合同及双方对权利义务的约定；6、《物业费催费通知单》一份，拟证明原告向被告催收物业服务费的事实；7、照片一张，拟证明原告履职尽责受到表扬的事实；8、民事判决书三份，拟证明与原、被告情况相同的相关案例得到法院支持的事实。被告对原告所举证据发表质证意见为：1、对营业执照、资质证书真实无异议；2、《九州.水天名城小区前期物业管理相关资料》、《交房手续书》的真实性无异议；3、对《委托管理合同书》有异议；4、对《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》有异议，被告不清楚相关事宜；5、对《物业费催费通知单》有异议，被告从未看过该份证据；6、对照片有异议；7、对民事判决书有异议，与本案无关。被告张兴升未向本院提交证据。经审理查明，2011年7月29日，原告润馨物业公司取得营业执照。2014年12月25日，原告润馨物业公司取得三级服务资质。被告张兴升系石棉县九州水天名城的业主。2010年4月27日，张兴升与雅安市汇鑫物业服务有限公司签订《雅安市石棉县九州·水天名城小区前期物业管理委托合同》，该《合同》主要约定：张兴升所购房屋位于水天名城3-2-3-5，建筑面积134.13㎡。第一条协议期限本协议期限：交房之日起满一年时止；第二条双方的权利和义务；第三条物业管理服务内容；第四条物业管理服务标准；第五条物业管理服务费用标准及交纳时间：（一）、本物业的物业管理费用实行包干制，由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）多层住宅：0.6元（人民币）／月／平方米；（2）商业用房：1元（人民币）／月／平方米（如经营餐饮则按照1.5元／月／平方米收费标准收取物管理费用）。甲方按照上述标准收取物业管理费，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由甲方享有和承担……（三）、乙方交纳费用时间：（1）交房时预交一年的物业管理费及装饰、装修相关费用；（2）一年以后，每季度的第一个月的1-10日内交纳本季度的物业管理服务费。（3）乙方自接到开发商交房通知之日起的次月1日之前须到甲方办公室办理交房手续，逾期未办理交房手续的物业管理费开始全额计算……等内容。合同签订后，被告张兴升按照合同约定交纳了2010年4月27日至2013年10月29日的物业管理服务费。合同到期后，2011年5月1日，雅安市汇鑫物业服务有限公司与润馨物业公司签订《委托管理合同书》，该合同主要约定：雅安市汇鑫物业服务有限公司于2011年5月1日起委托润馨物业公司对石棉县水天名城小区1-4幢楼进行管理。雅安市汇鑫物业服务有限公司所管理的资料及资产交由润馨物业公司。该《委托管理合同书》签订后，润馨物业公司即开始对石棉县九州水天名城提供物业服务。被告张兴升系石棉县九州水天名城小区业主，物业面积为134.13㎡，按照小区物业服务收费标准（0.6元／月／平方米）计算，2013年10月30日至2015年12月31日物业服务费为2092元（134.13㎡×0.6元／月／㎡×26个月）。因被告张兴升未交纳该物业管理费，原告润馨物业公司遂诉至法院，请求：1、判令被告给付2013年10月30日至2015年12月31日止的物业管理服务费共计2092元；2、由被告承担诉讼费用。另查，石棉县九州水天名城业主委员会成立后，水天名城小区业主委员会已经过房管部门备案。2013年10月30日，石棉县九州水天名城业主委员会与原告润馨物业公司签订《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》。物业管理费的标准：（1）多层住宅：0.6元（人民币）／月／平方米……。原告润馨物业公司为水天名城小区提供物业管理服务期间，大多数业主及时交纳了物业管理费。本院认为：原告润馨物业公司于2011年5月1日接受委托管理后虽未与被告张兴升签订物业管理合同，但原告润馨物业公司至今仍为水天名城小区提供物业管理服务，被告张兴升所有的房屋属于原告润馨物业公司管理的范围内，享受了润馨物业公司的物业管理服务，原、被告之间形成事实上的物业管理服务关系。原告润馨物业公司作为石棉县九州水天名城小区管理者，在提供了物业服务的情况下，可以要求被告张兴升支付物业管理费。对原告润馨物业公司请求被告张兴升按0.6元／月／平方米的标准计算物业服务费，结合原告润馨物业公司服务区域其他业主交纳的标准，本院予以确认。故被告张兴升应按0.6元／月／平方米的标准支付2013年10月30日至2015年12月31日止的物业管理费。石棉县水天名城小区业主委员会成立后，2013年10月30日代表全体业主与原告润馨物业公司签订《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，业主委员会与原告润馨物业公司签订的物业服务委托合同，对全体业主均具有法律约束力。原告润馨物业公司根据《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》提供了物业服务，被告应按照约定的标准（0.6元／月／平方米）按时交纳物业管理服务费。综上，对原告润馨物业公司要求被告张兴升支付2013年10月30日至2015年12月31日止的物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。对被告张兴升辩称2013年10月30日至2014年1月12日的物业服务费已超过诉讼时效的问题。因原、被告的物业服务一直处于持续状态且也未对交纳物业管理费的期限进行约定，故对被告张兴升的该辩称意见，本院不予采纳。原告润馨物业公司作为被告张兴升所居住小区物业管理者，应当对业主提出的合理意见积极予以改进和整改，把管理工作落到实处。被告张兴升拒付物业管理费行为，不利于物业公司工作的开展，也不利于被告张兴升所住小区物业管理的理顺。对被告张兴升提出一系列原告违规问题，如事实存在，被告张兴升可另寻解决途径，不属本案处理范围。据此，依照《中华人民共和合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告张兴升于本判决生效之日起十日内支付原告石棉县润馨物业服务有限公司从2013年10月30日至2015年12月31日止的物业管理服务费2092元；如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张兴升负担。该费已由原告预交，在本案执行时由被告一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员 丁 岚二〇一六年三月二十四日书记员 周丽媛