广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法龙民初字第1052号
原告（反诉被告）：詹剑雄，男，汉族，1967年7月8日出生，户籍地址县。
委托代理人：王学连，广东融关律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邹艳，女，汉族，1979年10月7日出生，户籍地址。
委托代理人：李伟，广东卓建律师事务所律师。
被告：蔡华，男，苗族，1977年10月15日出生，户籍地址。
被告：覃惠，女，汉族，1979年1月16日出生，户籍地址。
原告詹剑雄与被告邹艳、蔡华、覃惠租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告邹艳在法定期限内提出反诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人王学连、被告邹艳及其委托代理人李伟、被告蔡华到庭参加诉讼，被告覃惠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年11月21日前，原业主覃惠将其自有的位于深圳市龙华新区民治街道上塘居委会的“锦绣江南Ⅱ栋7座14A”的房屋（产权证号码50××49）出租给被告邹艳。2014年11月21日，因上述物业被深圳市中级人民法院查封并拍卖，拍卖所得用以偿还原房屋业主之债务。经过竞拍，该物业由原告竞得。原告支付拍卖款后办理了过户手续，并于2015年7月7日办理了产权过户登记手续。
在原告竞拍取得涉案租赁房屋的同时，原告就到涉案房屋查看，并发现被告邹艳租赁物业，也告知被告邹艳新业主为原告本人，其应向原告支付租金。自2014年11月21日以来，被告从未向原告支付过任何租金和其他费用，经多次催促，被告仍拒绝支付。2015年7月23日，被告邹艳还将原房主覃惠留置在涉案房屋的家电设备一批搬走，原告作为房屋所有权人，对房屋内家电设备享有合法的占有权，并善意管理。被告邹艳未经所有权人及占有人许可，侵占他人财产，应承担返还或者赔偿责任。诉讼请求：1、确认原告与被告邹艳之间的租赁关系解除；2、判决被告邹艳向原告支付2014年11月21日至2015年7月18日期间的租金35,700元及逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率，计至欠款还清之日）；3、判决被告邹艳向原告返还冰箱（美的）1台、电视（长虹）1台、空调2部、消毒柜（格力）1台、风扇（骆驼牌）1台、床及茶几各一张；4、判决被告邹艳向原告支付燃气费824元；5、本案诉讼费由被告承担。
在本案诉讼中，原告分别以被告邹艳就涉案房屋提出与蔡华存在租赁关系，覃惠为涉案房屋拍卖前的实际所有权人为由，要求追加蔡华、覃惠为共同被告，与被告邹艳承担连带清偿责任。
被告邹艳辩称：原告起诉被告邹艳解除租赁合同的主体不适格，双方没有租赁关系。被告邹艳作为房屋的承租人，履行了缴纳房屋租赁及水电、物业的全部义务，无需向出租人蔡华之外的任何人履行任何义务，原告向被告邹艳主张支付租金、违约金的诉求没有事实、法律依据。原告主张被告邹艳向其履行义务，因其不具备业主的主体资格，对涉案房屋不拥有所有权，无权基于房屋所有权向被告邹艳主张任何权利。原告在诉讼中主张的燃气费824元没有向法庭提供相应的证据，依法应予驳回。原告要求被告邹艳返还冰箱、电视、空调、消毒柜、风扇、床及茶几没有事实和法律依据，应予驳回。原告目前仍非法扣留被告邹艳所有的长虹电视一台、格力空调一台，应返还原告。
被告蔡华辩称：房子被拍卖后，原告拿到房产证，被告邹艳第二天就搬走了。
被告覃惠没有提供书面答辩意见。
被告邹艳反诉称：邹艳只与蔡华存在租赁合同关系，且对蔡华履行了全部合同义务。原告现扣留在涉案房屋的空调一部、电视机一台属于邹艳所有，并非出租房屋原业主蔡华和覃惠所有，更非原告所有。原告在邹艳于2015年7月23日搬家时强行扣留上述物品，严重侵犯了邹艳的合法权益，依法应予返还。反诉请求：1、判决反诉被告向反诉原告返还格力牌挂壁式空调一部、长虹牌21英寸电视机一台；2、由反诉被告承担本案全部费用。
针对被告邹艳的反诉请求，原告辩称：被告邹艳的陈述与事实不符，原告未扣留邹艳的电视机及空调。
经审理查明：蔡华、覃惠因与案外人黎明罡借款合同纠纷，经深圳仲裁委员会仲裁，作出的（2013）深仲裁字第608号裁决书已发生法律效力。后黎明罡向深圳市中级人民法院申请执行该裁决书。深圳市中级人民法院在执行程序中，委托深圳市土地房产交易中心对覃惠所有的位于宝安区民治街道上塘居委锦绣江南Ⅱ栋7座14A房产（产权证号500××××79400）进行拍卖。原告詹剑雄在2014年11月21日的拍卖活动中竞得该房产。深圳市土地房产交易中心对在2014年11月21日出具相应的《拍卖成交确认书》，确认原告拍卖成交该房产。深圳市中级人民法院于2014年11月27日作出（2013）深中法执字第852－2号《执行裁定书》，裁定将被执行人蔡华、覃惠所有的宝安区民治街道上塘居委锦绣江南Ⅱ栋7座14A房产（产权证号500××××79400）以1,890,000元的价格转让给买受人詹剑雄所有。同时裁定确认由原告负担财产过户时转让双方应缴交的一切税费及其他费用，原告持该裁定自送达之日起30日内到主管部门迳行办理产权过户手续。
根据原告提供的相关缴款凭证，显示原告在2015年7月7日完成相关税费、手续费的付款义务，并办理了上述拍卖房屋的产权登记。上述房屋新的产权证号码为50××49，权利人为詹剑雄。
在原告参加上述民治街道上塘居委锦绣江南Ⅱ栋7座14A房产的竞拍期间，被告邹艳为该房屋的实际居住者。本案中，被告邹艳提供了两份与蔡华所签订的《房产租赁（居产是）合同》，其中一份约定的租赁期间从2013年12月26日至2014年12月25日，月租金4,000元。另一份约定的租赁期间从2015年1月26日至2015年12月26日，月租金为3,700元。2015年7月23日，被告邹艳在搬离涉案房屋时与原告发生争执，并制作了家私清单，该清单记载的物品有冰箱（美的）1台、电视（长虹）1台、空调2部、消毒柜（格力）1台、风扇（骆驼牌）1台、床及茶几各一张。被告邹艳表示清单中除电视机、空调外，其他物品已由其搬离。而原告并不认可扣留相关物品的情形。另原告还提供了深圳市燃气集团股份有限公司宝安管道气分公司的发票，显示在2015年6月14日至7月10日期间的本期气费31.50元、历史气费623元、违约金169元，合计824.10元。
以上事实有庭审举证、质证的裁定书、缴费凭证、租赁合同、发票等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告虽于2014年11月21日参加拍卖并成交了位于宝安区民治街道上塘居委锦绣江南Ⅱ栋7座14A房产，但至2015年7月7日始完成房屋产权的登记，因此原告对该房屋享有所有权始于2015年7月7日。在原告取得房屋所有权之前，对该房屋并不享有占有、使用、收益和处分的权利，因此原告与被告之间并不存在房屋租赁合同关系，其要求解除双方之间的租赁关系及支付租金、违约金的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。
另根据相应的《拍卖成交确认书》，原告参与竞拍的财产仅为房屋，并不包括房屋内家电、家具等动产。原告提出涉案房屋内的动产均为原房屋所有权人所有，及其自2014年11月21日对拍卖房屋内的家电设备享有占有及管理权利的主张，没有事实和法律依据。被告邹艳在搬离涉案房屋时，对屋内家电等动产的搬运、处分与原告无关。原告要求被告返还冰箱、电视、空调、消毒柜、风扇、床及茶几等财产的诉讼请求，本院不应支持。同时，现有证据也不能证明被告邹艳在搬离房屋时，原告对空调、电视机采取了扣留行为。被告邹艳反诉要求原告返还格力牌挂壁式空调一部、长虹牌21英寸电视机一台的诉讼请求，证据不足，本院亦不应支持。
对于原告主张的燃气费，根据相应的缴费单据显示的气费产生时间，在被告邹艳实际居住该房屋期间，因此相应的燃气费用应由被告邹艳负担。原告要求被告支付燃气费824元的诉讼请求，本院予以支持。至于原告要求被告蔡华、覃惠与邹艳承担连带清偿责任的诉讼请求，没有法律依据，本院亦不应支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告邹艳于本判决生效之日起三日内向原告詹剑雄支付燃气费824元；
二、驳回原告詹剑雄其他诉讼请求；
三、驳回被告邹艳的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费839元，反诉案件受理费25元，合计864元。由被告邹艳负担41元，原告负担823元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 晖
人民陪审员 黄 宝 林
人民陪审员 彭 凤 群
二〇一六年八月十六日
书 记 员 白巧(兼)
书 记 员 唐 聪
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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