天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民二初字第1418号
原告李和香。
委托代理人刘惠敏，天津安邦律师事务所律师。
被告天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。
法定代表人颜语，董事长。
委托代理人温集发，该公司法务人员。
原告李和香与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，由代理审判员王昆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李和香及其委托代理人刘惠敏和被告的委托代理人温集发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李和香诉称，原告于2009年5月7日购买了被告开发的坐落于津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园52号楼6门房屋一套，房款共计996787元。合同约定被告应在2010年10月30日前向原告交付房屋。原告已经交付了全部房款，但被告至今仍未交付房屋，也没有向原告发放入住通知书。原告在合同约定的交房日前去收房，被告的工作人员均以“天燃气未安装”，“水电还未完工”，“道路还未修建”“绿化没有完成”等理由不予交房。之后，原告多次到被告处催促交房并主张被告的违约责任，被告工作人员在2012年之后表示可以交房，并表示违约问题需向领导请示。可在当时，房屋的配套设施并未完善，不具备交付条件。时至今日，被告迟延交房四年，并对原告的违约责任之主张也置之不理。故原告呈讼人民法院，请求法院判令：1、被告按照合同约定的标准向原告履行交房义务；2、被告给付原告已付房款利息203732元，给付原告违约金48510元；3、诉讼费用由被告承担。（因原告在规定的时间内未能补交诉讼费用，故按原告立案时主张的金额审理。）
被告天津星耀投资有限公司辩称，感谢原告购买被告开发的诉争房屋，同意原告的第1项诉讼请求，请求法院驳回其他的诉讼请求。被告不存在延期交房，2010年10月15日经四方竣工验收合格，符合合同第3条约定的交房条件，并且配套设施齐全，可以正常运行，符合合同第9条的约定。2010年10月，被告以邮政特快专递的形式向原告寄发了入住通知书，通知原告在2010年10月30日可以办理入住手续，所以被告不存在逾期交房的行为。退一步讲，即使法院认定被告存在逾期交房行为，原告也超过了诉讼时效。再退一步，即使承担违约责任，原告主张的数额也过高，高于实际损失，实际损失可以按照诉争房屋面积参考同地段同类型房屋租金价额。请求法院对原告主张的数额予以减少。
原告为证实自己的主张，提交如下证据：
天津市商品房买卖合同1份及购房发票，证明原、被告之间签订了商品房买卖合同及原告已经交付的购房款金额。
被告对原告提交的证据无异议。
被告向法庭提交如下证据：
1、工程竣工验收报告1份，证明诉争房屋在2010年10月15日之前已经具备交付条件，符合合同约定；
2、小配套证明7张，大配套证明5张，共同证明配套设施齐全且能够正常使用；
3、入住通知书1份及邮件详情单1份，证明被告曾给原告寄发过入住通知书。
原告对被告所提交的证据1-2真实性认可，但该证据仅能证明被告具备临时配套条件，不能达到入住后即可使用的入住条件。对证据3的真实性不认可，原告未收到。被告对原告的证据真实性无异议。
本院的认证意见为：原告提交的证据，被告无异议，本院予以确认。被告提交的证据1-2，本院予以确认。对证据3不予采信。
经审理查明，原、被告于2009年5月7日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园52号楼6门的商品房一套，价款为996787元。被告应于2010年10月30日前将房屋交付给原告”。合同签订后，原告按约履行了交付购房款的义务，但原告一直未收到被告的书面交付通知书。原告多次找被告交涉，被告于2012年年底告知原告可以领取钥匙，但因违约责任的赔偿问题双方始终未能达成一致意见。原告亦未办理收房手续。
另查明，双方签订的商品房买卖合同第五条规定：（注：甲方为被告，乙方为原告）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。
本院认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原告履行了交付全部房款的义务，被告应当积极履行交付房屋的义务。合同约定被告交房之日应为20
10年10月30日，被告的证据不能证明其已经在该日前通知原告办理收房手续，故被告存在逾期交房的违约行为。因庭审中，原告陈述其在2012年年底与被告交涉时，被告客服人员告知其可以领取钥匙的事实，故本院认定被告的逾期期间应截止到2012年年底，因原告记不清具体日期，法院酌定时间为2012年12月31日。关于被告在答辩意见中谈到的原告超过诉讼时效主张权利一节，因庭审中，被告认可原告曾多次找过其交涉，故原告的诉讼时效存在中断的情节，被告抗辩的理由，本院不予支持。根据双方的合同约定，被告应按照银行同期贷款利率向原告支付自2010年10月31日至2010年12月31日止的已付款利息。该利息的计算方法为：1、2010年10月31日至2010年12月25日，共计56天，按照银行同期贷款利率年5.6%计算，996787×5.6%÷365×56=8564.18元；2、2010年12月26日至2011年2月8日，共计45天，按照银行同期贷款利率年5.85%计算，996787×5.85%÷365×45=7189.16元，3、2011年2月9日至2011年4月5日，共计56天，按照银行同期贷款利率年6.10%计算，996787×6.10%÷365×56=9328.83元，4、2011年4月6日至2011年7月6日，按照银行同期贷款利率年6.40%计算，共计92天，996787×6.40%÷365×92=16079.68元，5、2011年7月7日至2012年6月7日，共计337天，按照银行同期贷款利率年6.65%计算，996787×6.65%÷365×337=61201.36元；，6、2012年6月8日至2012年7月5日，共计28天，按照银行同期贷款利率年6.4%计算，996787×6.40%÷365×28=4893.81元，7、2012年7月6日至2012年12月31日，共计179天，按照银行同期贷款利率年6.15%计算，996787×6.15%÷365×179=30063.37元，合计137320.39元。关于违约金是否过高的问题，虽双方在签订的买卖合同中约定了违约金的计算标准，但根据合同法的相关规定，当事人约定的违约金过高时，可以请求法庭予以减少。结合本案，本院酌情考虑被告应给付的违约金可按照已付款利息的30%计算。故，被告应给付原告的违约金数额为137320.39×30%=41196.12元。被告主张按当地的租金标准计算原告的损失而非按合同约定计算，于法无据，本院不予支持。原告要求被告立即交房的请求，被告同意该诉讼请求，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后五日内向原告李和香交付坐落于津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园52号楼6门的房屋；
二、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十五日内给付原告李和香自2010年10月31日至2012年12月31日的已付款利息137320.39元和违约金41196.12元，共计178516.51元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2542元，原告承担607元，被告承担1935元。（该款原告已预交，被告于本判决书生效后十五日内给付原告1935元。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 王 昆
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 王梓璇
速 录 员 王 莹