山西省怀仁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0624民初991号
原告（反诉被告）侯淑芳，女，1958年12月18日生，汉族，无业，怀仁县人。
委托代理人杨军，男，1956年8月27日生，汉族，个体业主，怀仁县人。
被告（反诉原告）山西鑫怡佳物业管理有限公司，住所地朔州怀仁县怀贤街。
法定代表人胡银刚，该公司董事长。
委托代理人张莉，女，山西向吉律师事务所律师。
委托代理人张岗举，男，山西向吉律师事务所实习律师。
原告侯淑芳诉被告山西鑫怡佳物业管理有限公司（以下简称“鑫怡佳物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理。在审理过程中，被告（反诉原告）鑫怡佳物业公司于2016年11月10日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序合并审理，并于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侯淑芳的委托代理人杨军，被告（反诉原告）鑫怡佳物业公司的委托代理人张莉、张岗举到庭参加了诉讼。证人杨秀英、侯兴羽出庭作证。本案现已审理终结。
原告侯淑芳诉称，原告系山西金城房地产开发有限公司（以下简称“金城房地产公司”）开发的怀贤商业步行街拆迁安置户，在怀贤商业步行街有二套43.86平方米的住宅楼房。2016年10月10日办理了入住手续，2010年10月16日至18日领取钥匙时，被告鑫怡佳物业公司非法向原告多收取物业费、电梯费、公共照明费共计2349.6元，故请求判令被告退还物业费2349.6元，赔偿损失2349.6元。并提供了原告的身份证复印件，金城房地产公司的怀贤商业步行街回迁安置房领钥匙通知单、收据，鑫怡佳物业公司收取物业费等费用的收据，朔州市通宝管道安装有限公司收取天然气费用的收据，怀仁县住房保障和城乡建设管理局（以下简称“怀仁县住建局”）怀建字（2012）51号文件，怀仁县怀贤商业步行街房屋征收回迁安置财务结算单的复印件。
被告鑫怡佳物业公司辩称，原告侯淑芳于2014年11月10日就近选择了拆迁安置房，由于原告未能及时缴纳超出安置面积的差价款，才未领取钥匙、按时入住。原告自身存在过错，构成违约，应当承担责任。根据《物权法》第七十二条的规定，业主对公共区域的照明费、电梯费等，不因其放弃权利而不承担义务。故应驳回原告的诉讼请求。并提供了金城房地产公司2016年1月7日的证明，怀仁县怀贤西街商业步行街房屋征收回迁安置户选房单、财务结算单、奖金领取单，2012年5月20日杨军等人与怀仁县住建局签订的《房屋征收补偿安置协议》及公证书的复印件。
反诉原告鑫怡佳物业公司诉称，其不仅没有多收侯淑芳物业费用，而且根据选房日期，其应于2014年11月21日前办理收房、入住手续。按照政府免收六个月物业费的通知，侯淑芳应从2015年5月21日起缴纳物业管理费，故请求判令反诉被告侯淑芳交纳物业费19.3元、电梯费32.56元，滞纳金4249.98元、律师费3000元，共计7301.84元。并提供了鑫怡佳物业公司与侯淑芳签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、承诺书，交纳律师服务费的发票。
反诉被告侯淑芳辩称，因杨军等人与金城房地产公司因商铺超出安置面积的延伸款发生争议，且交不起，该公司不给原告办理住宅手续。经去信访局、住建局反映，金城房地产公司才于2016年10月10日给杨军结清两套住宅回迁款，并办理了住宅回迁手续。后按鑫怡佳物业公司要求将物业费、电梯费、照明费从2015年6月1日交至2017年2月1日，不存在滞纳金，而且怀仁县住建局通知过2015年6月1日前的物业费免收。故应驳回反诉原告的反诉请求。并提供了证人李淑侠的证言，鑫怡佳物业公司出具的侯兴羽退商铺后的借款单、怀贤商业步行街项目部与杨军等人签订的协议及附图的复印件。并申请证人侯兴羽、杨秀英出庭作证。
经审理查明，原告（反诉被告）侯淑芳的丈夫杨军和杨兴、杨秀英与怀仁县住建局于2012年5月20日签订了《房屋征收补偿安置协议》，就近选择了怀仁县怀贤商业步行街的商业用房和住宅楼房。该协议已经怀仁县公证处公证。2014年11月8日，金城房地产公司将该项目物业交由被告（反诉原告）鑫怡佳物业公司管理。2014年11月10日，怀仁县住建局给回迁户侯淑芳的丈夫杨军发出房屋征收回迁安置选房单。后因商业用房延伸款，杨军与金城房地产公司发生争议，至2016年10月10日，双方才对杨军置换的两套住宅楼回迁款进行了结算，金城房地产公司退给杨军部分回迁款。2016年10月11日，杨军将该回迁安置房X号楼X单元X层东门X室（43.86平方米）和X单元X层东门X室（43.86平方米）变更至原告（反诉被告）侯淑芳名下，并领取钥匙。2016年10月16日-18日，原告（反诉被告）的丈夫杨军到被告（反诉原告）鑫怡佳物业公司办理入住等相关手续时，该公司按照政府免收部分物业费的通知，以“物业费：0.6元/平方米/月、电梯费：540元/套/年、公共照明费：24元/套/年”的标准，向原告（反诉被告）每套收取了从2015年6月1日起至2017年2月1日止的物业费、电梯费分别为526元、900元，公共照明费36元，并签订了《临时管理规约》、《前期物业服务管理协议》等。
以上事实，不仅有原告（反诉被告）侯淑芳提供的原告身份证复印件，金城房地产公司的怀贤商业步行街回迁安置房领钥匙通知单，鑫怡佳物业公司收取原告2015年6月1日-2017年2月1日物业费、电梯费、公共照明的收据，朔州市通宝管道安装有限公司收取天然气费用收据，怀仁县怀贤商业步行街房屋征收回迁安置财务结算单的复印件，证人侯兴羽、杨秀英的证言等证据予以证实。而且有被告（反诉原告）鑫怡佳物业公司提供的杨军等人与怀仁县住建局签订的《房屋征收补偿安置协议》及公证书，杨军等人领取房屋征收奖金的领取单，金城房地产公司的证明，鑫怡佳物业公司与侯淑芳签订的《临时管理规约》复印件在案为证。足以认定。
上述证据经当庭出示、宣读并质证，虽然被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）提供的金城房地产公司出具的杨军两套住宅回迁结算款（退款）、延伸款收据，安置房领钥匙通知单，安置财务结算单，怀仁县住建局文件，只能证明政府对该安置户给予单独的特殊优待，但不影响其于2015年1月22日之前对签订的安置协议、安置面积等的确认，也不能成为拒交物业费理由的质证意见。但其对该证据的真实性未提出异议，且该证据与原告（反诉被告）申请证人杨秀英出庭作证的证言等证据相互印证，能够证实金城房地产公司于2016年10月10日才与原告（反诉被告）侯淑芳的丈夫杨军结清住宅楼回迁款。此外，被告（反诉原告）还针对原告（反诉被告）提供的证人侯兴羽、李淑侠、杨秀英的证人证言，提出李淑侠未到庭，侯兴羽、杨秀英均与本案双方当事人有利害关系，其证言真实性质疑；对鑫怡佳物业公司出具的侯兴羽商铺结算后的借款单、怀贤商业步行街项目部与杨军等人签订的商铺建筑方面变动协议及附图，提出与本案无关的质证意见。因李淑侠未出庭作证，其证言不能作为证据使用。其他上述证据与被告（反诉原告）提供的《房屋征收补偿安置协议》及公证书相互印证，能够证实原告（反诉被告）侯淑芳的丈夫杨军等人只因商铺延伸款与金城房地产公司发生争议，致使包括杨军在内的其他几位安置户均不能如期办理住宅楼结算、入住手续的事实，故均确认为有效证据。至于双方当事人提供的其他证据，因对方未提出实质异议，亦均确认为有效证据。
本院认为，原告（反诉被告）侯淑芳系被告（反诉原告）鑫怡佳物业公司管理的怀贤商业步行街的业主。其于2016年10月10日才与金城房地产公司办理完毕两套住宅回迁收房手续，并按被告（反诉原告）要求缴纳了装修押金、水费、电费、物业管理等费用，签订了相关服务合同，双方已建立物业服务合同。双方应依法依约履行合同。但是被告（反诉原告）在向原告（反诉被告）收取物业费、电梯费、公共照明费时，不仅收取了侯淑芳收房后的物业费用，而且还向其收取了收房前16个月零10天的费用。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用由建设单位交纳。本案原告（反诉被告）侯淑芳之所以滞后领取钥匙是有客观原因的，其于2016年10月10日与金城房地产公司办理完毕回迁收房手续，次日领取钥匙，物业服务费用应从该日起计算，之前的费用应由建设单位交纳。而且双方签订的《临时管理规约》第二十八条第三款第2项约定，首期物业服务费起计日期为业主入住通知书标注的日期。所以原告侯淑芳提出要求被告鑫怡佳物业公司返还接收房前16个月零10天的每套物业费410元、电梯735元、公共照明费29.4元，有事实根据和法律依据，本院予以支持；但其合计金额有误，应予以纠正。其提出要求鑫怡佳物业公司赔偿损失的诉求，于法无据，本院不予支持。反诉原告提出要求反诉被告交纳从2015年5月21日起至2015年5月31日止的物业费、电梯费、滞纳金、律师费，不仅因其在主动向该业主收取物业费用时，未要求缴纳，而且其未提供确实有效的证明，反诉被告存在滞纳交纳物业费用的行为，故本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款，国务院《物业管理条例》第四十一条、《物业服务收费管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告山西鑫怡佳物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告侯淑芳缴纳的物业费、电梯费、公共照明费共计2348.8元，
二、驳回原告侯淑芳的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告山西鑫怡佳物业管理有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，（原告侯淑芳已预交），反诉受理费25元，（反诉原告山西鑫怡佳物业管理服务公司已预交），减半收取37.5元，均由被告（反诉原告）山西鑫怡佳物业管理服务公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朔州市中级人民法院。
审判员 王秀华
二〇一六年十二月二十六日
书记员 乔 俊