山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第38号
上诉人（原审原告）：姚波，男，1971年8月26日出生，汉族。
委托代理人：林本坤，山东晨之光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台塔山临海置业有限公司。
法定代表人：曹庆礼，该公司董事长。
委托代理人：郑勇，山东康桥（烟台）律师事务所律师。
上诉人姚波因与被上诉人烟台塔山临海置业有限公司（以下简称塔山公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2013）开民一初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2007年8月6日，姚波与塔山公司签订《商品房预售合同》，约定姚波购买塔山公司（原名称烟台金沙滩旅游度假村有限公司）开发的烟台开发区临海·君天下A座3单元23层22号商品房（商品房预售许可证：烟房预字2007第006号），建筑面积262.52平方米，总房款1777218元。合同第一条载明该土地的规划用途为“商服”，第三条载明该商品房的用途为“商务大厦”。合同第八条约定了交房期限，内容为：出卖人应当在2008年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。合同第十五条系关于产权登记的约定，内容为：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房款的5%赔偿买受人损失。3、买受人不退房，则出卖人按已付房款每日万分之三向买受人支付逾期违约金。合同第十八条约定：买受人的房屋仅作“居住”使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。上述合同签订后，姚波付清房款1777218元。涉案工程于2008年5月20日经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位联合验收合格。2008年10月27日，塔山公司交付房屋给姚波，至今未办理权属证书。
关于涉案工程的国有土地使用权证（发证日期2003年3月14日）、建设用地规划许可证（发证日期2006年11月3日）、建设工程规划许可证（发证日期2006年1月24日）、建筑工程施工许可证（发证日期2006年9月29日）、商品房预售许可证（发证日期2007年2月12日），其中国有土地使用权证载明土地用途为“商服”，建设用地规划许可证载明用地性质为“公共设施”，建设工程规划许可证载明建设规模为：总建筑面积86011㎡，其中A栋商务大厦28层，建筑面积28844㎡；B栋商务大厦28层，建筑面积30567㎡；C栋度假酒店11层，建筑面积10026㎡；D栋配套用房3层，建筑面积467㎡；地上车库1层，建筑面积7805㎡；地下车库1层，建筑面积8302㎡。商品房预售许可证载明：预售房屋用途为“商务大厦、酒店”，商品房预售总建筑面积69437㎡，其中非住宅69437㎡；商品房预售总套数326套，非住宅326套。
2009年5月29日，塔山公司向烟台经济技术开发区建设房管局报送竣工验收备案资料。2011年4月21日，烟台经济技术开发区建设房管局出具了一份“关于烟台开发区临海君天下项目A、B、C﹟楼竣工验收备案情况的说明”，内容为“烟台开发区金沙滩旅游度假村A、B栋商务大厦及C栋度假酒店（临海君天下项目A﹟、B﹟、C﹟楼），于2009年5月27日通过竣工验收，并于2009年5月29日报送竣工备案资料。在办理工程备案过程中，管委于2009年6月开展了违规改建专项整治活动。经排查发现，该项目部分业户将商务大厦、度假酒店实际用于居住，改变了建筑物使用功能，被列入整治范围，暂停办理备案手续。在管委有明确处理意见后，于2010年12月13日出具了工程备案表”。整改过程中，需重新办理国有土地使用权证，塔山公司取得烟国用（2012）第50163号国有土地使用权证后，于2012年9月24日在烟台经济技术开发区房产管理处办理了初始登记。
姚波于2012年12月18日诉至原审法院，请求判令塔山公司支付其逾期办理房产证违约金20万元，并为其办理产权证书。经实际测绘，姚波购买房屋的实际建筑面积为269.92平方米，原审审理过程中姚波将房屋面积差价款50097元及房屋维修基金全部交清。
原审法院依据姚波提供的商品房预售合同、付款收据、初始登记证明，塔山公司提供的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、烟台经济技术开发区建设房管局出具的“关于烟台开发区临海君天下项目A、B、C﹟楼竣工验收备案情况的说明”及当事人陈述等认定上述事实。
原审法院认为，姚波与塔山公司签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效。根据合同的履行情况，姚波已付清购房款1827315元，塔山公司于2008年10月27日交付房屋给姚波，姚波至今未取得房地产权属证书，该事实清楚。本案争议的焦点问题是姚波主张塔山公司支付逾期办证违约金的诉讼请求是否已经超出了法律规定的两年诉讼时效。按双方合同第十五条的约定，塔山公司应在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因塔山公司的责任，姚波未按期取得房地产权属证书的，塔山公司应按已付房款每日万分之三支付姚波逾期违约金。塔山公司于2008年10月27日将涉案房屋交付姚波，根据该约定，塔山公司应于2009年4月26日前将竣工备案资料报送烟台开发区建设房管局才完成其合同义务，而其系于2009年5月29日报送，故塔山公司存在未及时报送备案资料的违约行为，应承担2009年4月26日至2009年5月29日期间的违约责任。姚波自塔山公司未按合同约定期限报送备案资料时起就应当知道自己的权利被侵害，但其直到2012年12月才向法院提起诉讼要求塔山公司支付逾期办证违约金，明显超出了《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”的规定，因此对其主张不予支持。至于此后姚波仍未取得房产证，系因自2009年6月烟台开发区管委开始专项整治违规改建活动而暂停办理备案手续。姚波与塔山公司的买卖合同已明确载明土地用途是商服用地，而非住宅用地，合同约定只用于居住，姚波对此是明知的，实际也是作为住宅购买使用的，对此，姚波与塔山公司均有过错。姚波在购买此商品房时就应预见到该房屋不可能办理出住宅房屋的产权证书；而要办理住宅房屋的产权证书，就必然带来土地规划用途的改变，进而导致政府整改行为的发生，导致商品房产权证书办理的延后。据塔山公司取得的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，该建设项目符合规划许可，只是由于实际使用功能与规划不符，并考虑住宅用地与商服用地所带来的居住成本、土地续期等不同，给包括姚波在内的广大业主造成不利，所以政府自2009年6月开始整改，但整改是出于民生考虑，目的是为了广大业主的利益。综前，塔山公司于2009年5月29日将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案后仍未能及时办出权属证书，不应归责于塔山公司，塔山公司不应承担违约责任。鉴于姚波已将房款全部付清，其要求塔山公司协助办理涉案房屋的权属证书的请求合理合法，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审法院于2013年8月30日判决：一、塔山公司协助姚波办理涉案房屋的权属证书；二、驳回姚波的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元减半收取2150元，由姚波负担2050元，塔山公司负担100元。
宣判后，上诉人姚波不服，向本院提起上诉称，原审认定事实错误。一、原审认定被上诉人于2008年10月27日交房给上诉人，但该交房时间不是法律意义上的交付使用时间，因该时间被上诉人并未进行竣工验收备案，违背了国家、省相关部门的强制性规定。2010年12月13日为受法律保护的工程竣工验收时间，本案的诉讼时效应从该日期后推180天起算，且被上诉人的违约行为是一直持续的，所以上诉人的请求并未超过两年的诉讼时效。根据合同约定、交易习惯及相关规定，被上诉人提供资料报产权登记机关备案并完成产权初始登记后才算完成合同约定的义务，原审认定被上诉人于2009年5月29日报送错误，否则被上诉人不会再次报送资料备案并于2012年9月24日办理完产权初始登记。故被上诉人应承担2011年6月13日至2012年9月24日期间的逾期办证违约金，按照合同约定计算的金额应是25万元，上诉人在本案中只主张20万元。二、在商品房买卖过程中，被上诉人公开售房且证件齐全，上诉人有理由相信被上诉人能在约定的期限内办理产权登记。被上诉人违规建设，应知道其违规行为会影响购房者的利益及不能按期办证的风险，原审认定2009年5月29日之后未能办证上诉人和被上诉人均有过错、被上诉人不存在违约行为错误。综上，请求撤销原判，改判被上诉人为上诉人办理产权证书，并支付2011年6月13日至2012年9月24日期间的逾期办证违约金20万元。
被上诉人塔山公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。诉争房屋的房产证被上诉人早已协助上诉人办理完毕，上诉人上诉要求被上诉人协助其办证没有事实根据。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理过程中，上诉人姚波向本院提交了被上诉人塔山公司对涉案房屋的销售宣传资料一份，称被上诉人是以住宅的名义销售涉案房屋的，宣传资料上有各种住宅户型的简图，可以让人直观地看出销售的是住宅。被上诉人塔山公司对该宣传资料的真实性没有异议，但认为这只是一份宣传资料，与本案无关，其不属于合同法上的要约，也不构成双方合同的内容，户型简图不能证明是住宅，也可能是公寓。
被上诉人塔山公司在原审判决之后为上诉人姚波办理了涉案房屋的权属证书，上诉人姚波已在本院开庭审理之前拿到该权属证书。
本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人姚波与被上诉人塔山公司于2007年8月6日签订《商品房预售合同》，根据该合同第十五条关于产权登记的约定，被上诉人塔山公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人塔山公司于2008年10月27日将涉案房屋交付给上诉人姚波，故依据合同约定被上诉人塔山公司应于2009年4月26日之前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。本案争执的焦点问题是上诉人姚波要求被上诉人塔山公司支付2011年6月13日至2012年9月24日期间的逾期办证违约金能否得到支持。
上诉人姚波与被上诉人塔山公司在合同中明确约定，涉案房屋所在土地的规划用途为商服，房屋用途为公寓式酒店。涉案工程在双方签订合同之前就已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证及商品房预售许可证，上述证件所载明的土地用途为商服，房屋用途为商务大厦、酒店，均为非住宅。2009年5月29日，被上诉人塔山公司向烟台经济技术开发区建设房管局报送了竣工验收备案资料。至此，涉案房屋具备了办理合同约定性质的房产证的条件。2009年6月，烟台经济技术开发区管理委员会即将涉案房屋所在的临海·君天下项目纳入专项整治范围，暂停办理备案等一切手续。而后，管委告知了项目处置意见，允许调整用地性质及房屋用途后申办房产证、土地证。综合以上事实，涉案房屋的建设及销售手续齐全，上诉人姚波对涉案房屋的用途及土地性质均知情，被上诉人塔山公司报送竣工验收备案资料之后因政府整治而导致办证迟延。鉴于上诉人姚波与被上诉人塔山公司在合同中约定涉案房屋仅作居住使用，用地性质及房屋用途的调整并未对上诉人姚波居住使用涉案房屋产生不良影响或造成实际损失，政府的整治行为反而有利于实现购房户的利益。因此，此期间未能办理产权证书，不可单纯归责于被上诉人塔山公司。上诉人姚波要求塔山公司支付2011年6月13日至2012年9月24日期间的逾期办证违约金，本院不予支持。被上诉人塔山公司已于原审判决后为上诉人姚波办理了涉案房屋的权属证书，无需再判令办理。综上，原审判决结果并无不当，本院只对判决主文予以调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省烟台经济技术开发区人民法院（2013）开民一初字第47号民事判决；
二、驳回上诉人姚波要求被上诉人烟台塔山临海置业有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。
二审案件受理费4300元，由上诉人姚波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 纪 芳
审 判 员 王瑞芳
代理审判员 栾海宁
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 陈蒙蒙