广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民一终字第417号上诉人（一审被告）张征鸾。委托代理人谢宇锋，广西利业律师事务所律师。被上诉人（一审原告）胡艳丽。委托代理人程璞，广西诚瑞律师事务所律师。上诉人张征鸾因与被上诉人胡艳丽相邻通行权纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2015）灵民初字第131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日受理后，依法组成由审判员吴胜担任审判长，审判员窦峰军和审判员邹高林参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：桂林八里街开发区10-2#A6宗地面积为172㎡，该地块属罗学萍所有，因罗学萍居住在北京，因此委托被告张征鸾建房销售。张征鸾取得手续后建房，共建七层，第一层车库，第二层以上一梯两户，�12套房。该楼房于2010年下半年开始陆续销售，先后卖给包括原告胡艳丽在内的12户，并在2011年12月办理了房屋产权证和土地使用权证。10-2#C2宗地面积为248㎡，属郭晓慧所有，因郭晓慧居住在台湾，因此委托张征鸾建房销售。2011年8月张征鸾取得《建设工程规划许可证》后开工建设，共建七层，第一层车库，第二层以上一层一套房，共6套房，其中三套为被告三个儿子所有，另三套出售给他人。6套房现已办理了房屋产权证和土地使用权证。该土地使用权面积248㎡，其中建楼房占地107㎡，余下141㎡空地作为两栋楼房通风采光通行使用，但此141㎡的土地亦分摊给该宗地的6户。被告为了两栋楼房住户安全，将空地用砖砌成围墙形成一个院子，围墙中间留有一个大门并安装电控门，大门的北侧留有一个小门用于平时通行。由于原告没有按《房屋买卖协议》交纳安装电控门的费用，因此被告没有交电控门钥匙给原告，从而引起诉讼。原告要求判令被告交付院落电控大门钥匙，以便保障原告的正常通行权。一审另查明，10-2#A6宗地与10-2#C2宗地的两栋楼房南北相连，呈“7”字形。10-2#A6宗地楼房的车库方向朝南。一审法院审理后认为：本案的焦点为，一、被告主体是否适格，二、原告诉请是否符合法律规定。关于被告主体是否适格的问题。被告作为被委托建房销售者，在建房过程中应充分考虑建房设计情况，被告将两栋房屋间空地用砖砌成围墙形成一个院子，在围墙中间留有大门并安装电控门，原、被告多次为该相邻出行道路发生纠纷，被告作为该行为的实施者，也是相邻出行道路受损蚕食的实际侵权人，因此，被告辩称作为被委托建房者，自己不是适格被告的抗辩理由不能成立。关于原告诉请是否符合法律规定的问题。《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：“不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第八十七条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”根据上述规定，该院认为，由于本案原告的车库位于被告修建的院落内，被告未将电控门钥匙交给原告，导致原告的车辆不能正常进出车库，实质上影响到原告的相邻通行权益，因此原告的诉请符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条之规定，一审判决：被告交付原告院落电控大门钥匙，以保障原告的正常通行权。本案一审案件受理费100元，减半收取50元，由被告负担。上诉人张征鸾不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，法律适用错误，判决不公。被上诉人胡艳丽提起的本案诉讼是相邻权�纷，其前提是存在相邻关系，而上诉人与被上诉人并不是邻居，上诉人只是借住其儿子的房屋，不是房屋的所有人，无权处分该房屋的任何权利。上诉人是其委托人郭晓慧的代理人，代理人行为的法律责任依法应由被代理人承担，上诉人不具有本案的诉讼主体资格。上诉人即使符合本案的诉讼主体资格，因与委托人郭晓慧的代理关系已经结束，也不应承担交付电控门钥匙的责任。上诉人既不是房屋的所有人也不是房屋的管理人，无权交付也无法交付已经由其他购房者所有的院落电控门钥匙。而且当初正是被上诉人没有按照房屋买卖合同的约定交纳安装电控门的费用，被上诉人才没有将钥匙交付上诉人。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人胡艳丽答辩称：上诉人张征鸾已经与被上�人形成实际的相邻关系。上诉人不仅是与被上诉人房屋相邻的由上诉人儿子拥有的丽泽巷4号301室的使用人，更是在丽泽巷3号、4号两栋楼房之间修建院墙及安装电控门的行为实施人。上诉人主张其作为代理人实施的代理行为的后果应由被代理人承担，有失偏颇。上诉人在以其名义与被上诉人进行房屋买卖的各个环节中，都没有向被上诉人披露委托人，也没有证据证明委托人不同意交付钥匙。退一步来说，即使委托人授权不予给付被上诉人电控门钥匙，按照现行法律规定，因为委托人的原因使代理人不能对第三人履行义务，代理人应当向第三人披露委托人，第三人可以选择向代理人或者委托人主张权利。所以被上诉人一审选择上诉人作为被告完全符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。本院经审理查明的案�事实与一审查明事实无异，本院予以确认。本院综合诉辩双方的意见，本案二审诉讼的争议焦点为：一、上诉人张征鸾的行为是否侵犯了被上诉人胡艳丽的合法相邻通行权；二、上诉人张征鸾是否是本案适格的一审被告。本院认为：关于争议焦点一。上诉人张征鸾分别接受涉案的10-2#A6与10-2#C2两块相邻宗地的原土地使用权人的委托，先后负责建设销售灵川县定江镇川东一路丽泽巷3号、4号两栋楼房。上诉人张征鸾向被上诉人胡艳丽销售的建在10-2#A6宗地上的丽泽巷3号一楼车库，面积为22㎡，单价甚至高于销售给被上诉人胡艳丽的三楼房屋，该车库可用于停放机动车辆。该车库大门朝向10-2#C2宗地上建好丽泽巷4号楼房后留出的空地，即上诉人张征鸾在建设两栋楼房时，已经安排好机动车辆从被上诉人胡艳丽的车库进出必须经由在10-2#C2宗地上留出的空地，被上诉人胡艳丽�一楼车库与车库门外的空地已经形成相邻通行关系。此后上诉人张征鸾在空地上修砌围墙将丽泽巷3号、4号两栋楼房围合成为封闭的院子，并在围墙中间设置电控大门，却不将电控大门的钥匙交付被上诉人胡艳丽，必将造成被上诉人胡艳丽购买的车库无法供机动车辆正常使用的结果，对被上诉人胡艳丽合法的相邻通行权益已经造成侵害，上诉人张征鸾依法应当停止侵害、排除妨碍，将电控大门的钥匙交付被上诉人胡艳丽使用。至于按照双方签订的《房屋买卖协议》的约定，被上诉人胡艳丽应当向上诉人张征鸾交纳大门门锁的费用，因被上诉人胡艳丽对上诉人张征鸾在院内空地上搭建临时建筑及划设停车位不满等原因而未予交纳，不足以成为上诉人张征鸾可以不向被上诉人胡艳丽交付电控大门钥匙的正当理由，上诉人张征鸾在向被上诉人胡艳丽交付电控大门钥匙之后可以依法要求被上诉人胡艳丽履行合同义务。关于争议焦点二。上诉人张征鸾是在涉案空地上修砌围墙和在围墙中间设置电控大门的实际建造人和管理人，在其设置电控大门的伊始即应保证不妨碍其已向被上诉人胡艳丽售出的车库的正常使用，当时就应当向被上诉人胡艳丽交付电控大门钥匙，不予交付就已构成侵权，上诉人张征鸾是侵权行为的实际实施人。《中华人民共和国侵权责任法》第三条规定：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”被上诉人胡艳丽将上诉人张征鸾列为一审被告诉至一审法院，要求追究上诉人张征鸾的侵权责任，有充分的法律依据，上诉人张征鸾是本案适格的一审被告。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处分正确，本院予以维持。上诉人张征鸾上诉的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民�诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人张征鸾负担。本判决为终审判决。审判长吴胜审判员窦峰军审判员邹高林二〇一五年八月十一日书记员黄艳华