广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终11967号
上诉人(原审被告)：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。
法定代表人：张晓峰，董事长。
委托诉讼代理人：郑邦伟，男，汉族，1983年3月18日出生，系该公司员工。
被上诉人(原审原告)：裴润华，女，汉族，1956年1月10日出生，住江西省南昌市青云谱区。
委托诉讼代理人：吴小庆、谭金发，均系广东合拓律师事务所律师。
上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）与被上诉人裴润华因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初4990号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
东凌公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回所有诉讼请求或发回重审；3、裴润华承担一审、二审所有诉讼费。事实和理由如下：一、一审法院忽视了双方对商品房的交付条件进行了变更。涉案商品房买卖合同补充协议第九条约定“卖方将取得建设工程竣工验收证明文件的该商品房交付给买方，买方不得拒绝接收及受领，否则视为卖方已交付该商品房”，针对项目存在的临电问题，补充协议第十一条约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”。二、一审法院不认可东凌公司对交付条件的变更无充分的法律依据，亦未进行充分说理。纵然，该项目的同类案件已有众多生效判决，但相关判决从未对临电交付是否有效进行明确，虽然引用了电力法及其他行政管理规定，但该规定的违反是否导致双方之间的民事约定无效，未明确。现有形势是越来越多的行政管理性规定在司法解释及其司法实践中不作为条款无效的依据，比如《房地产管理法》第三十九条、违反《物权法》第一百九十一条第二款等，如因此类规定违反了导致合同一方受到损失或合同难以继续履行的，守约方可以解除合同或要求赔偿损失，故即使是临电不能成为买受人拒绝收楼的理由，并进行等同于房屋不能居住的巨额索赔。抛开法律规定，从日常生活经验讲，临电亦是满足生活基本需求的，虽然过往电力局出具文件认为临电不能用于日常生活供电，但基于大市政配套原因，对于已交付的住户，电力局从未断电，亦无使用临电对日常生活有重大影响的情况，故买受人以临电之虞拒绝收楼进行等同房屋不能交付的索赔不妥。三、东凌公司因非已过错而承担巨额索赔不公平。之前同类判决中，法院不否认临电状况是因为满足项目供电需要的余庄变电站未能按时投产造成的，但法院又认为作为房地产开发企业应预见到该种开发风险而不给于免责。然而，正是因为预见到这种交付风险，东凌公司才在合同进行了特别约定，并且收楼住户按照居民价格缴纳电费即可，业主并无实质损失。除上述做法外，东凌公司拿地除非不开发或者开发不销售，否则无法避免该风险。遗憾是，法院未能站在公平公正利益衡量的高度上酌情进行免责或减责，业主不收楼还能拿到不菲的赔偿，进而跟风诉讼。四、裴润华的诉讼请求已过诉讼时效。原审判决认为买卖合同中关于逾期交付违约金的条款是关于违约金债权计算方法的约定，未约定违约金支付期限，该等违约金是一个没有履行期限的整体债务，债权最迟应在房屋符合交付条件后再主张，故裴润华主张违约金的请求并未过诉讼时效。前述意见错误，首先，从“卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金”的约定来看，不单是约定了违约金计算方法，也表明了每天支付的意思，即每日的违约金是一个单独的债权。其次，如果认为买卖合同并未约定逾期交付违约金何时支付，参照合同法第六十一条、六十二条规定，各行各业按日累计的违约金一般都不会明确约定违约金何时支付，但按交易惯例会理解及操作为每日支付，即使通过交易惯例解释仍不明确，按前述六十二条中的“债权人也可以随时要求履行”的理解，债权人需及时主张债权，否则法律规定诉讼时效督促权利履行毫无意义。如果按照该条款理解的逻辑，则反推开发商追索买受人逾期支付房款的违约金亦为“没有履行期限的整体债务”、物业公司追索业主逾期支付物业费的违约金亦为“没有履行期限的整体债务”，则只要欠款本金一日未付，则相应本金的违约金债权无诉讼时效丧失之忧。各地法院亦有类似情形的不同判决。
裴润华的诉讼请求：1、判令东凌公司立即向裴润华支付延迟交楼违约金（以总房款1172312元为计算基数，按照每日万分之二的标准，从2013年7月31日起计至东凌公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给裴润华之日止，暂计到起诉日为262832.35元；2、东凌公司本案诉讼费。
裴润华二审辩称同意原审判决。
一审法院认定事实：2012年3月25日，裴润华（乙方、买方）和东凌公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同载明甲方（卖方）广州市东凌房地产开发有限公司；乙方（买方）裴润华，通讯地址广州市天河区中山大道中366号武警广东省总队司令部办公室接待办；该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的荔湖城（自编B区05地块1组团17ˉ20号楼）……房屋地址：增城市新塘镇永和荔湖城半山院一街2号（荔湖城B区1组团19号楼）101房；第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1172312元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年7月30日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见补充协议。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定“……九、买方应在《收楼通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内或《收楼通知书》通知的入伙之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，若卖方未发出或买方未收到《收楼通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收……十、买卖合同第十四条变更为：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十一、买卖合同第十二条、第十五条补充：……由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件。交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电。二十、……因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。二十五、买卖合同第二十九条的变更及补充：本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。除本合同另有约定之外，采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期；采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力。二十六、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。”。
签订上述合同后，裴润华依约在合同约定的交付日期前向东凌公司付清全部购房款。
2008年6月起，东凌公司用地的红线范围内已取得永久供水标准。
2012年7月25日，涉案房屋取得了永久通邮的使用标准。
2014年1月15日，涉案房屋取得了永久供气的使用标准。
2015年2月4日，涉案房屋取得了永久供电的使用标准。
2016年10月7日，东凌公司向裴润华邮寄送达关于涉案房产交付及房屋质量保修的通知，催促裴润华办理收楼手续等，2016年10月8日，该邮件送达。
裴润华对涉案房屋没有办理收楼手续。
另案查明，2012年12月29日，原增城市建设局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明涉案房屋所涉工程于2012年12月29日竣工以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。
2016年8月31日，裴润华向法院提起诉讼，请求判令支持其诉讼请求。
原审法院认为：裴润华与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，东凌公司应在2013年7月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付给裴润华使用。从查明的事实可知，2012年12月29日，原增城市建设局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件；涉案房屋范围在2008年6月起具备永久通水、2012年7月25日涉案房屋具备永久通邮、2014年1月15日具备永久通气、2015年2月4日具备永久通电等四项交付条件。综上，法院认定，涉案房屋于2015年2月4日完全具备了法定和永久通邮、永久通水、永久通气、永久通电的四项交付条件。东凌公司未能在合同约定的期限履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。现裴润华要求东凌公司支付延期交房违约金的诉讼请求，理据充分，法院予以支持。但违约金应计至房屋符合交付条件且通知收房邮件签收之日，即2016年10月8日止。经核算，东凌公司应向裴润华支付自2013年7月31日起至2016年10月8日期间延期交房违约金为273383.16元（以合同约定的购房款1172312元为本金，以每日万分之二的标准，延期1166天计算）。
至于东凌公司主张临时用电符合涉案房屋交付条件的问题。根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款的规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电，临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定，“对基建土地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。东凌公司向涉案房屋买受人提供临时用电，违反了上述规定，属扰乱供电、用电秩序的行为，尚未具备永久用电的涉案房屋不能满足买受人日常生活用电的基本条件。东凌公司作为开发商以补充协议的方式免除其应承担的提供永久用电的基本义务，明显与上述《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》及《供电营业规则》的相关规定相悖，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。因此，东凌公司主张以临时用电作为涉案房屋供电的交付条件，缺乏法律依据，法院不予支持。
至于东凌公司主张裴润华请求支付延期交房违约金超过诉讼时效问题。裴润华、东凌公司约定的涉案房屋交付时间虽为2013年7月30日，但双方约定的延期交房违约金按日累加计算，是卖方延期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每延期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在房屋符合交付条件并且告知收房之日。因此，裴润华主张延期交房违约金的诉讼时效起算日期为2016年10月9日，截止日期为2018年10月8日。裴润华于2016年8月31日提起本案诉讼向东凌公司主张延期交房违约金未超过两年的诉讼时效，因此，东凌公司主张裴润华提起本案诉讼已超过诉讼时效，依据不足，法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：东凌公司应于判决发生法律效力之日起十日内向裴润华支付2013年7月31日起至2016年10月8日止的延期交楼违约金273383.16元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提供新证据。
本院认为，本案二审争议问题是涉案房屋是否符合交付条件及裴润华的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及所附补充协议中关于“供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件”的约定，房屋交付时的标准为东凌公司提供供水、供气、供电、通邮的永久使用证明文件，故涉案房屋供电、供气的交付标准应为永久用电、永久供气。从查明的事实可知，涉案房屋2015年2月4日才具备永久供电的交付条件，已超过双方约定的交房时间2013年7月30日。虽然双方签订的《补充协议》第十一条约定，交楼时可能暂时没有永久用电，有临时用电。但该约定系双方对将来不确定用电状况的描述，明显与《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》以及《供电营业规则》的相关规定相悖，亦不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。东凌公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏依据。根据双方补充协议的约定，采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力。本案双方合同约定的涉案房屋交付时间是2013年7月30日，东凌公司延期交房应承担违约责任。即该违约金的计算是截止至东凌公司符合交付条件并通过邮寄送达通知裴润华收楼的时间2016年10月8日。故涉案违约金的诉讼时效期间是2016年10月9日至2018年10月8日。裴润华于2016年8月31日提起本案诉讼并无超过诉讼时效期间。综上所述，东凌公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5400元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖逸思
审 判 员 曾文莉
代理审判员 陈少波
二〇一七年九月七日
书 记 员 赵艳华