安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民四终字第00247号
上诉人（原审被告）：唐杰。
委托代理人：黄雅敏。
上诉人（原审被告）：顾正平。
被上诉人（原审原告）：芜湖联盛置业发展有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区北京东路199号海螺商务楼侧面南二楼。
法定代表人：吴建超，该公司总经理。
委托代理人：王建，安徽正伦律师事务所律师。
上诉人唐杰、顾正平因与被上诉人芜湖联盛置业发展有限公司（以下简称联盛置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2015年7月7日作出的（2015）镜民一初字第00886号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭审理了本案。上诉人唐杰的委托代理人黄雅敏，上诉人顾正平，被上诉人联盛置业的委托代理人王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年11月8日，联盛置业（甲方）与唐杰、顾正平（乙方）签订芜湖联盛广场商铺租赁协议一份，由甲方将位于芜湖市镜湖区赭山东路“芜湖联盛广场”A区第一层部分区域物业（以下简称租赁物业，面积3304平方米，租赁范围以附件总平面图以及租赁物业平面图红线圈定部分为准）租赁给乙方经营欢歌KTV，并对如下内容进行了约定：一、租赁期限为十年，自起租日起第二年同期前一日为一个租赁年度，以后以此类推，本协议共计十个合同年；双方确认租赁物业预定交付日为2012年11月8日前，自实际交付之日起，乙方可享有最长180天的免租装修期，装修期届满为免租结束日，装修期届满的次日为起租日；二、双方确认，租赁物业按红线内面积计租，租金标准为0.90元／天／平方米，每年度租金合计1085364元，租赁费用三年内不变，自第四个合同年度起，每三年在上一个合同年的租赁费用基础上递增5%，依次类推，合同签订后5个工作日内，乙方支付首期三个月租金275058元，租金按照先租后用的原则，乙方每3个月支付一次租金，以后各期租金均需提前15日支付给甲方；三、水电费用采取安装分表的方法，按月计收，承租方同意施工开始前支付施工押金50元／平方米（包含水、电押金），装修完毕，经出租方检验合格扣除水电等实际损耗后无息退还，如承租方拆除本物业内墙体的，施工押金在承租方恢复本物业内墙体后无息退还；四、协议签署后五个工作日内，乙方应向甲方支付履约保证金70000元，在承租期内，对乙方拖欠甲方的租金或其他费用及其滞纳金，以及乙方违约或过失给甲方造成的损失，甲方有权直接从履约保证金中扣除，且不影响其取得任何其他救济的权利，甲方因此产生的费用由乙方承担，合同生效后，若乙方未能按约进场装修、开业或者在经营过程中因乙方原因解除本协议的，则履约保证金甲方不予退还；五、合同履行期限内，乙方未按本协议约定支付租金或其他费用，每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他费用之0.5‰／天的滞纳金，双方确认，一方不得以商业管理及物业管理服务项下的纠纷或事件或其他任何理由拒绝向甲方缴纳租金等相关费用；六、甲方通讯地址为芜湖市镜湖区北京东路199号海螺商务楼侧面南2楼，乙方通讯地址为：一、上海市南汇区万祥镇新路村路一827号2室（唐杰），二、上海市南汇区书院镇中久村652号（顾正平），双方约定甲乙双方之通知、信函收件之地址以本合同所载之通讯地址为准，乙方所承租的租赁物业在租赁期间亦视为乙方有效信函收件之地址，如有其它变更，应及时以书面方式通知对方，否则寄送到本合同所约定之通讯地址视为送达等内容。合同签订后，联盛置业于2012年11月8日将讼争的租赁物业交付唐杰、顾正平使用，唐杰、顾正平于2012年11月8日缴纳租金275058元，于2013年10月11日缴纳租金109858元，于2012年11月26日、11月30日缴纳履约保证金15万元，于2012年11月29日缴纳装修保证金165200元。2012年11月8日至2015年11月7日期间每季度租金标准为272580元。芜湖联盛国际商业广场管理有限公司受联盛置业委托经营管理芜湖联盛商业广场，为此，芜湖联盛国际商业广场管理有限公司曾于2013年9月17日、2014年5月10日、2014年11月5日致函欢歌KTV商户，要求结清截止2014年11月5日所欠的租金982940元及物管费1092798元，合计2075738元。芜湖联盛国际商业广场管理有限公司通过特快专递方式向顾正平的通讯地址（上海市南汇区书院镇中久村652号）及联盛广场欢歌KTV经营场所邮寄送达租赁费用催缴通知函。因唐杰、顾正平仍未缴纳租金，联盛置业遂诉请判令：1、唐杰、顾正平支付租金982940元、滞纳金147040元（详见滞纳金计算表），并支付自2015年3月21日起至实际付款之日止的滞纳金，共计1129980元；2、本案诉讼费用由唐杰、顾正平承担。
原审法院另查明：唐杰、顾正平租赁本案诉争的物业用于经营镜湖区欢歌餐饮娱乐城，经营类型为个体工商户。
原审法院认为：联盛置业与唐杰、顾正平签订的商铺租赁协议是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。联盛置业系诉争租赁物业的所有权人，有权对外租赁房产。联盛置业委托芜湖联盛国际商业广场管理有限公司对讼争房屋经营管理，芜湖联盛国际商业广场管理有限公司于2013年9月17日、2014年5月10日、2014年11月5日以特快专递方式向唐杰、顾正平催缴租赁费用，特快专递邮寄的地址为唐杰、顾正平在商铺租赁协议中约定的通讯地址及营业场所，即使邮件退回，根据双方约定，视为联盛置业已向唐杰、顾正平主张权利，诉讼时效中断，应重新计算，因此，联盛置业向唐杰、顾正平主张租金的诉请未超过诉讼时效。唐杰、顾正平应当支付租金，因其未按期支付租金，联盛置业可以主张滞纳金，双方约定的滞纳金不违反法律规定，故对联盛置业要求唐杰、顾正平支付自2013年8月8日起至2015年2月7日止的租金982940元，自2013年7月25日起至2015年3月20日止的滞纳金147040元及按日0.5‰支付自2015年3月21日起至实际付款之日的滞纳金，应予以支持。唐杰、顾正平辩称以装修保证金折抵租金，对此，联盛置业认为该装修保证金可以退还，唐杰、顾正平可自行与联盛置业办理退还手续。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定判决：唐杰、顾正平于判决生效之日起十日内支付联盛置业房屋租赁费982940元、滞纳金147040元，并按日0.5‰支付自2015年3月21日起至实际给付之日止的滞纳金（以所欠租赁费用为基数）；案件受理费减半收取7485元，由唐杰、顾正平负担。
唐杰、顾正平上诉称：一、唐杰、顾正平经芜湖市镜湖区发改委招商引资入驻联盛广场总投资1600多万，联盛置业招商严重失败应当承担责任。联盛置业招商过程中夸大、虚构宣传事实，宣称有乐购、肯德基、儿童乐园以及五百强企业入驻等，但至今无一入驻，导致商户与联盛置业产生纠纷，后期亏损，现联盛广场人去楼空、荒无人烟。二、对于联盛置业原因不退还唐杰、顾正平装修保证金，请求给予冲抵扣减。唐杰、顾正平于2012年11月29日交给联盛置业装修保证金165200元，曾多次要求办理退款，但联盛置业说冲抵租金。2013年10月11日，唐杰、顾正平交纳房屋租金109858元，故已完全交纳第二期租金费275058元。三、联盛置业提前6个月收取租金，应按中国人民银行利息计算利息，支付给唐杰、顾正平。双方签订的租赁协议明确约定唐杰、顾正平享有最长180天的免租装修期，故免租装修期间无需支付租金，联盛置业提前收取租金应给付相应利息（275058＊0.72%＊180天=35647元）。四、原判认定的滞纳金147040元，唐杰、顾正平不予接受。联盛置业前期定位招商失败，后期管理失误，根本没有商业体风味，不符合其承诺与宣传的内容，唐杰、顾正平不可能在此情况下投资，因此造成了唐杰、顾正平经济受损、亏损。2015年1月21日，联盛置业强行拆除北广场外立面宣传广告、霓虹灯36平方米；2015年2月9日，消防大队查巡中发现东侧唯一安全出口由联盛物业锁闭，造成唐杰、顾正平无法经营，被迫停业；上述给唐杰、顾正平造成的损失，请求从租金中予以冲抵扣减。综上，请求二审法院部分撤销原审判决，改判减少支付联盛置业租金60万元，判令联盛置业退还装修保证金165200元，判令联盛置业给付提前6个月收取租金275058元占用的利息，改判不予支付联盛置业滞纳金147040元。
联盛置业答辩称：请求二审法院维持原判。
唐杰、顾正平在二审提交了两组证据：证据一、（2014）镜民一初字第02703号民事判决书，证明芜湖联盛国际商业广场管理有限公司与芜湖市小南国大酒店的房屋租赁合同纠纷一案，原审法院支持了芜湖市小南国大酒店关于要求给付租金的诉请已过诉讼时效的抗辩，而对本案唐杰、顾正平的相关抗辩主张未予支持；证据二、广告宣传图册，证明联盛置业相关的承诺没有实现，是商业欺诈。
联盛置业对上述证据质证认为：芜湖市小南国大酒店也是联盛置业的商户，双方的租赁合同约定内容，代理人现在不清楚，不好判断；广告宣传是管理方面的问题，跟租金没有关系。
本院对上述证据审核认为：是否已过诉讼时效系法院根据个案查明的事实作出的法律判断，（2014）镜民一初字第02703号案件事实与本案并不完全相同，该案的判决结果并不必然影响本案的法律适用，故对此不予采信；广告宣传内容是否失当并非本案审理范畴，故对此不予采信。
联盛置业在二审中未提交新证据。
本院经审理查明：联盛置业与唐杰、顾正平签订的租赁协议同时载明了以下内容：1、装修完毕，经出租方检验合格扣除水电等实际损失后，无息退还余下施工押金。2、合同签订后5个工作日内，乙方支付首期3个月租金计人民币275058元；租赁物业交付日为2012年11月8日，乙方享有最长180天的免租装修期；装修期届满，为免租结束日，装修期届满的次日为起租日；第一个租赁年度租金免180天，第二、三个租赁年度租金各免90天；按先租后用原则，乙方每三个月支付一次租金。联盛置业及唐杰、顾正平均认可双方约定每个租赁年度前期需交纳租金，后期实施免租；即2012年11月8日-2013年5月7日系免租装修期，2013年11月8日-2014年5月7日系第一个租赁年度免租期，2015年2月8日-2015年5月7日系第二个租赁年度免租期；2013年5月8日-2013年8月7日、2013年8月8日-2013年11月7日、2014年5月8日-2014年8月7日、2014年8月8日-2014年11月7日、2014年11月8日-2015年2月7日均系唐杰、顾正平需交纳租金的时间段；联盛置业诉请的租金截止日为2015年3月20日。唐杰、顾正平于2012年11月29日缴纳装修保证金165200元，联盛置业至今未退还。
本院经审理查明的其他事实同原判认定的事实。
本院认为：本案二审的争议焦点在于唐杰、顾正平实际欠付联盛置业的租金数额为多少、装修保证金应否冲抵租金、唐杰、顾正平应否支付联盛置业滞纳金以及联盛置业提前收取275058元应否支付唐杰、顾正平占用利息。根据已查明的事实，至联盛置业诉请截止日（2015年3月20日），唐杰、顾正平需交纳租金的时间段为2013年5月8日-2013年8月7日、2013年8月8日-2013年11月7日、2014年5月8日-2014年8月7日、2014年8月8日-2014年11月7日、2014年11月8日-2015年2月7日；而2012年11月8日-2013年5月7日、2013年11月8日-2014年5月7日、2015年2月8日-2015年5月7日均系免租期。唐杰、顾正平缴纳了第一期（2013年5月8日-2013年8月7日）租金275058元，并于2013年10月11日缴纳第二期（2013年8月8日-2013年11月7日）租金109858元，对于欠付的第二期租金165200元，唐杰、顾正平辩称系双方当时口头约定以装修保证金165200元折抵租金，故第二期租金已足额交付了275058元，联盛置业虽对此不予认可，但其一直也未按约履行退还装修保证金的义务，结合装修保证金165200元加上第二期租金实缴金额109858元等于第二期租金275058元的事实，本院对唐杰、顾正平关于双方有约定以装修保证金折抵租金的主张予以采信，故唐杰、顾正平已按期足额缴纳了第二期租金。据此，唐杰、顾正平仍欠付联盛置业2014年5月8日-2014年8月7日、2014年8月8日-2014年11月7日、2014年11月8日-2015年2月7日三个季度的租金，以上合计为825174元。以上欠付的租金均未过诉讼时效，故唐杰、顾正平关于联盛置业的起诉已过诉讼时效的抗辩主张不能成立。唐杰、顾正平按约应于2014年4月23日前交纳2014年5月8日-2014年8月7日时间段的租金，应于2014年7月24日前交纳2014年8月8日-2014年11月7日时间段的租金，应于2014年10月24日前交纳2014年11月8日-2015年2月7日时间段的租金，拖欠租金的应向联盛置业按日支付0.5‰的滞纳金，截止2015年3月20日，以上滞纳金合计为98608.29元。联盛置业与唐杰、顾正平签订的租赁协议明确约定，合同签订后5个工作日内，乙方（唐杰、顾正平）支付首期3个月租金计人民币275058元，故唐杰、顾正平于2012年11月交纳第一期租金275058元系按约履行义务，其关于联盛置业提前收取租金应支付占用期间利息的上诉主张不能成立。综上，唐杰、顾正平的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。原审判决认定事实部分错误，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2015）镜民一初字第00887号民事判决；
二、唐杰、顾正平于本判决生效之日起十日内支付芜湖联盛置业发展有限公司房屋租赁费825174元、滞纳金98608.29元，并按日0.5‰支付自2015年3月21日起至实际给付之日止的滞纳金（以所欠租赁费用为基数）；
三、驳回芜湖联盛置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7485元，由唐杰、顾正平负担6119元，芜湖联盛置业发展有限公司负担1366元；二审案件受理费10185元，由唐杰、顾正平负担6896元，芜湖联盛置业发展有限公司负担3289元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
审 判 员 张 勤
代理审判员 丁大慧
二〇一五年十一月十五日
书 记 员 胡国栋
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。