广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终9846号
上诉人（原审被告）：吴君颖，住所地广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：黄夏岚，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：胡勇旭，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：朱嘉应，住所地广东省深圳市南山区。
委托代理人：朱智松，系公民代理。
上诉人吴君颖因与被上诉人朱嘉应房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初111号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
朱嘉应原审诉讼请求：1、解除双方房屋买卖合同书；2、吴君颖支付转让成交价20%的违约金120万元；3、诉讼费由吴君颖承担。
原审法院经审理查明，深圳市南山区泛海拉菲花园（二期）XX栋1401号房产（涉诉房产）于2013年4月18日登记在吴君颖名下，登记建筑面积165.46平方米。
2015年1月3日，朱嘉应（买方）与吴君颖（卖方）签订《房屋转让合同书》，约定：卖方向买方出售涉诉房产，房产转让成交价为600万元；买方在签订合同当日向卖方支付定金5万元，签订合同后再向卖方支付定金25万元，定金交由双方约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中，视为卖方已收讫定金；买方以银行按揭贷款的方式支付定金之外的楼款；买方应于2015年3月5日前（含当日）将首期款150万元支付至监管账户，并向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料；涉诉房产未设定抵押；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。朱嘉应称，涉诉房产由朋友介绍购买，并由其从网上下载合同文本打印后当场手填。经查，朱嘉应提交的合同文本第二笔定金25万元的支付时间未填写，吴君颖提交的合同文本填写为2015年1月17日前；朱嘉应提交的合同文本提交贷款申请资料的时间未填写，吴君颖提交的合同文本填写为2015年3月5日前。
2015年1月3日、1月19日，朱嘉应向吴君颖转账支付5万元、25万元，吴君颖分别出具收条。2015年1月23日，涉诉房产被深圳市罗湖区人民法院查封。2015年3月11日，朱嘉应、吴君颖签订《延期资金监管协议》，约定：现由于吴君颖与第三方发生诉讼，吴君颖要求朱嘉应延缓将首期房款150万元打入指定监管账户，待诉讼结束后，吴君颖再与朱嘉应约定具体时间进行资金监管，资金延期监管不影响原合同的有效性。2015年12月23日，吴君颖向朱嘉应转账支付30万元，并短信告知朱嘉应此款系退还的定金。另查，涉诉房产于2015年4月29日被深圳市中级人民法院轮候查封。
庭审中，原审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定向吴君颖释明，吴君颖申请法院调整朱嘉应诉请的违约金。
原审法院认为，朱嘉应、吴君颖签订的《房屋转让合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。朱嘉应、吴君颖各自持有的合同文本关于第二笔定金的支付期限手填部分不一致，应视为双方约定不明，故朱嘉应于2015年1月19日支付第二笔定金25万元，不构成违约。涉诉房产因被查封无法继续履行，应归责于吴君颖，吴君颖构成根本违约，朱嘉应诉请解除合同，于法有据，原审法院予以支持，并确认双方合同于朱嘉应解除合同的意思表示到达吴君颖即本案庭审之日（2016年3月28日）解除。吴君颖请求调整朱嘉应诉请的违约金，根据合同履行情况、吴君颖的过错程度，原审法院酌情判令吴君颖支付朱嘉应违约金60万元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、确认朱嘉应与吴君颖2015年1月3日签订的《房屋转让合同书》于2016年3月28日解除；二、吴君颖于判决生效之日起十日内向朱嘉应支付违约金60万元；三、驳回朱嘉应的其他诉讼请求。案件受理费15600元，由朱嘉应、吴君颖各负担7800元；朱嘉应预缴的其余受理费38200元，原审法院予以清退。
上诉人吴君颖不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、朱嘉应承担本案一审、二审的全部诉讼费。其上诉依据的事实和理由为：1、《房屋转让合同书》暂时无法履行不能归责于吴君颖。一方面，该物业的司法查封是暂时性的，并不必然导致吴君颖丧失处分权。另一方面，物业被查封的时间晚于双方签订合同的时间，且吴君颖对该物业被查封并无过错。吴君颖是在任职深圳南宇集团有限公司的法定代表人和总经理期间，深圳南宇集团有限公司因生产经营需要对外借款，并要求吴君颖提供个人担保。现深圳南宇集团有限公司到期无法归还债务被债权人起诉并查封了吴君颖的相关财产（包括该物业）。2、双方已经变更《房屋转让合同书》的约定，吴君颖不存在违约行为。《延期资金监管协议》已经变更了《房屋转让合同书》中约定的办理资金监管手续时间以及延后了相应的付款及交房时间。吴君颖对于该物业被查封暂时未能办理转让买卖主观上并无过错，并且吴君颖在合同履行过程中始终表示，待吴君颖与第三人的纠纷解决后，吴君颖愿继续履行《房屋转让合同书》及《延期资金监管协议》的相关义务。因此，《房屋转让合同书》的解除，是吴君颖同意朱嘉应解除合同的请求，是双方合意解除合同的意思表示，并不表示吴君颖存在违约行为。3、吴君颖积极返还定金，朱嘉应并未产生损失。由于该物业尚被法院查封不清楚解封日期，以至于资金监管手续及该物业过户手续未能办理，吴君颖于2015年12月23日将朱嘉应付的30万元购房定金通过银行转账转至朱嘉应的银行账户，以避免朱嘉应产生的损失。故实际上朱嘉应在该《房屋买卖转让书》履行中未产生任何损失，在吴君颖已经返还定金30万元后又判决吴君颖赔偿违约金60万元实属过分加重吴君颖的责任。综上，吴君颖为维护自身的权益提起上诉，请求本院查明事实，依法改判。
被上诉人朱嘉应辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，朱嘉应尊重一审判决。2015年1月起，吴君颖有几个担保公司轮候查封，根本无法履行合同，也没有处分权，签订合同时吴君颖没有履行告知义务，隐瞒担保事实。2、2015年12月23日，在未经协商情况下，吴君颖退还定金，朱嘉应多次发信息、打电话询问均不回复，而是采取一退了之的做法。原审法院判决正确，适用法律正确，认定事实清楚。关于吴君颖违约引起的诉讼费应当由吴君颖承担，吴君颖的违约导致朱嘉应巨大经济损失，误导朱嘉应签订购房合同，后又自退定金违约，导致朱嘉应失去购房机会，涉案房产房价暴涨65%，吴君颖应当对此负责。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人吴君颖与被上诉人朱嘉应签订的《房屋转让合同书》、《延期资金监管协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，涉诉房产因被查封无法继续履行，原审法院认定应归责于上诉人吴君颖，认定正确，本院予以维持。虽双方签订《延期资金监管协议》延迟合同履行，但2015年12月23日，上诉人吴君颖在没有提交有效证据证明双方协商一致的情况下，将定金退还给被上诉人朱嘉应，上诉人吴君颖主张其退还定金是为避免给被上诉人朱嘉应造成损失，根据日常生活经验，本院对该主张不予采信，上诉人吴君颖的该行为表明其不再履行合同，已经构成根本违约，被上诉人朱嘉应诉请解除合同，符合法律规定，原审法院确认合同解除并根据合同履行情况、过错程度酌定违约金，处理正确，本院予以维持。
综上，上诉人吴君颖的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费15600元，由上诉人吴君颖负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年九月十九日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。