辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8829号
上诉人（原审被告）：沈阳镇德兴钢材经销有限公司，住所地沈阳经济技术开发区花海路。
法定代表人：王德生，系该公司总经理。
委托代理人：王静，女，1960年5月30日出生，汉族，系本单位员工，住沈阳市皇姑区。
被上诉�（原审原告）:沈阳市西窑建材交易中心，住所地沈阳市皇姑区陵东乡西窑村。
法定代表人：贾庆武，系该中心董事长。
委托代理人：王柏，系辽宁晟盟律师事务所律师。
上诉人沈阳镇德兴钢材经销有限公司（以下简称“镇德兴公司”）因与被上诉人沈阳市西窑建材交易中心（以下简称“西窑建材中心”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告西窑建材中心一审诉称，1、请求法院判令终止原被告签订的《摊位租赁合同》；2、请求法院判令被告向原告支付拖欠的租金128880元；3、请求法院判令�告给付违约金38664元（按本金的30%计算）；4、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。
原审被告镇德兴公司一审辩称，不同意原告诉讼请求，我们合同签的2016年9月30日届满，但是我们2013年10月就搬走了，因为漏雨丢东西，我们多次找原告负责人协商，我们租金交到2013年9月30日止，当时钥匙给被告的刘姓工作人员了,合同已在2013年10月1日时解除了，原告已经对我方的解除行为默示，不同意原告的诉讼请求。
原审法院审理查明，2006年期间，原告系经有关各管理部门批准,在现皇姑区西窑村的农村工业建设用地上开办钢材交易中心。2011年10月1日，原告作为出租人，被告作为承租人双方签订经营摊位租赁合同，租赁物位于交易中心内A24区1号、2号摊位，总建筑面积108平方米，总使用面积234平方米。经庭上双方当事人承认，其上述两个面积分别为两间房屋及堆放钢材的场地。
该涉案租赁合同的主要条款约定，其租赁期限为2011年10月1日至2016年9月30日。在该合同第三条中约定租金、付款方式及期限，1号档口为22000元，2号档口为20000元。被告须在本合同签订时一次性交纳全部承租摊位第一年租金人民币合计42000元；每下一年度租金应于每年8月1日之前一次性向原告交纳。租金自每年10月1日起计算至下一年9月30日。在合同中的第四条约定，每个摊位卫生费每月30元、水费每月10元，被告在交纳租金同时一次性向原告预交全年的卫生费和水费共计480元，两个摊位费每年为960元。对于保证金的约定，由被告一次性向原告交纳双户型保证金2000元，作为水费、电费、卫生费、摊位房屋装修拆改等项目的押金，若被告未能按相关规定或约定及时交纳费用或擅自拆改摊位房屋原结构等，原告收取的保证金不予退还。单户型：1000元，双户型：2000元。对于合同的解除权的行使情形，在合同中第十二条3（5）项双方约定，未能在本合同第三条、第四条约定的期间内交纳租金或水费、电费、卫生费等费用，在原告给予的三十日的宽限期内仍未交纳的。
被告对于1号、2号两个摊位，未能交付从2013年10月1日至2016年9月30日期间的租金共计12.6万元及3年的水费和卫生费的两费共计2880元。被告认为已于2013年10月之后与原告解除租赁合同，原告认为被告并未单方诉前与本方解除合同，故于2016年5月5日起诉至法院主张各项权利。
原审法院认为，现双方当事人签订的涉案租赁合同依法成立，内容不违反强制性法律规定，当属有效合同。双方应恪守约定义务，促成合同的履行。
关于被告是否已于2013年10月1日起与原告解除租赁合同的问题。庭上，被告对于该问题成立所支持�理由，其一，提供名为《要求解除合同说明》书证，其纸面内所列理由主要为，房屋长期漏水原告不修及原告管理混乱造成三次材料丢失，并将该说明在2013年8月交付原告某一员工，且提出将租赁物的钥匙已交付原告，早在2013年搬走离去。合同法对于解除合同的原则，应当在合法解除事由存在的情形下，通知到达对方时解除合同关系成立。就该节问题，其房屋漏水无人修，丢失材料无人管的事实，被告并无任何证据向法庭提供，且原告否认上述事实存在，更重要的是被告并无证据能够证实解除合同的通知到达原告，故应当确定，被告以此证据证明合同的解除的事实及理由不应成立。
其二，被告庭上提出依照合同第三条1款而解除合同，但该条款内容系约定第二年租金基数上调百分之5至百分之30，如乙方（被告）拒绝按甲方（原告）确定的数额交纳租金，�为乙方（被告）单方解除租赁合同。该条款是附条件的单方解除权行使的条款，倘若条件成就被告可行使解除权，该条件系原告单方涨租金为前提，但本案并无该情形，故被告以此条款作为解除合同的理由不成立。
其三，对于被告提出原告用默示的方式认可解除合同之说，因默示在民法理论上，结合本案应当指不作为的默示，而此种默示只有在法律有关的或当事人有约定的情况下，才可以视为意思表示，纵观本案无该类情形，故被告就此抗辩理由不充分。
关于原告现提出解除合同的主张是否具有合理性的问题。因前述已论明被告单方解除合同不成立且房屋钥匙亦无证据证实交付原告，故应确定双方租赁关系仍续存，因此被告仍应按合同交纳租金，但被告对于1号摊位及2摊位分别拖欠3年租金，具有以行为作出的严重的预期违约行为，且依照本涉�合同第十二条3（5）的约定，原告具有合同法九十三条规定的约定解除权，同时原告兼具享有九十四条一款二项的法定解除权，故其请求原审法院应予支持。
合同的依法解除权的行使，系当事人单方行使，解除通知到达对方即生效，对这种通知的时间，法律并未做范围禁止限制，换言之，诉前及通过立案方式均可通知，法院的审判权系对解除权行使之后的合法性进行评判从而确认效力。故本案该合同解除的时点，应以原告起诉状送达到被告处的2016年5月13日为准。
关于原告向被告主张应缴纳的租金128880元一事。通过原告陈述举证，应确定系将租金与水费和卫生费用均一起主张，而水费和卫生费用，按一般租赁的交易习惯，大都根据实际使用而实缴，但该合同系预交的固定数额，根据合同履行的事实，其两项费用应当属于和租金同存同消，只要租�关系存在，即应缴纳。因合同法九十七条之规定，合同解除后权利义务消灭的原则，自2016年5月13日之后原告无权向被告收取租金。虽然，被告对于1、2号摊位理应缴纳从2013年10月1日至2016年9月30日期间的租金12.6万，三年的水费和卫生费的两费共计2880元，但因2016年5月13日已解除，故应扣除从5月13日起至9月30日之间的租金及水费和卫生费，共计140天，每天为117.7元，应扣除16478元,实支付原告112402元。
关于合同解除后的返还后果。因合同已解除，根据合同法解除的后果原则，原告理应返还被告保证金两千元，被告应返还原告租赁物及场地。但根据保证金条款规定，合同第五条的约定，被告未能按时交纳租金，该项保证金不予退还，对于原告的抗辩主张，本院准许。而被告应当返还原告沈阳市西窑建材交易中心A24区1号及2号摊位，并将堆放物品的场地返还原告。
因法律规定对于被告的违约造成原告的损失后果应以实际损失为限，而原告按百分之三十计算超过实际损失，故应以原告丧失利息为实际损失，其计算方法以拖欠的租金及水费卫生费的数额为本金，期限从拖欠之日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，原审法院判决：一、解除原告沈阳市西窑建材交易中心与被告沈阳镇德兴钢材经销有限公司签订的摊位租赁合同；二、被告沈阳镇德兴钢材经销有限公司在本判决生效后十日内,向原告沈阳市西窑建材交易中心支付沈阳市西窑建材交易中心A24区1、2号摊位的租金、水费及卫生费共计112402元。三、被告沈阳镇德兴钢材经�有限公司在本判决生效后十日内,向原告沈阳市西窑建材交易中心支付沈阳市西窑建材交易中心A24区1、2号摊位的租金、水费及卫生费之利息（112402元为基数，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，时间自2013年10月1日起至2016年5月13日止）。四、被告沈阳镇德兴钢材经销有限公司在本判决生效后十日内，向原告沈阳市西窑建材交易中心返还沈阳市西窑建材交易中心A24区1.2号摊位，并将堆放物品的场地返还原告。五、驳回原、被告的其他诉讼请求。上述款项，如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1825元，（原告沈阳市西窑建材交易中心已交纳）由被告沈阳镇德兴钢材经销有限公司承担。
宣判后，上诉人镇德兴公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、在合同履行期间，房屋漏水没有修理，安全措施不到位给上诉人造成很大经济损失，与被上诉人多次协商未果后上诉人搬出租赁房屋，钥匙已经交给当时被上诉人的工作人员。二、被上诉人起诉要求租金已经超过诉讼时效。三、上诉人根据合同第三款单方解除合同符合规定。
被上诉人西窑建材中心辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。上诉人所述房屋漏水及交还钥匙事实不存在，也没有证据支持。上诉人所称时效问题在一审法院没有提出抗辩，二审法院不应支持。合同第三款系附条件的解除条款，上诉人没有涨租金，故不符合单方解除的条件。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有租赁合同、土地使用证、有关部门对于开办市场批准的证明等证据及当事人陈述�录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：上诉人镇德兴公司与被上诉人西窑建材中心签订的《沈阳市西窑建材交易中心经营摊位租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。故原审法院判决镇德兴公司支付拖欠的租金、水费、卫生费并返还摊位并无不当，本院予以维持。
关于上诉人认为在合同履行期间，房屋漏水没有修理，安全措施不到位造成经济损失，多次协商未果后上诉人搬出租赁房屋，钥匙已经交给被上诉人当时的工作人员的上诉主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据�足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人镇德兴公司并未提供证据证明其上述主张，应承担举证不能的法律后果，故对其该项上诉主张，本院不予支持。
关于上诉人认为被上诉人起诉要求租金已经超过诉讼时效的上诉主张。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。上诉人镇德兴公司在二审中并未提供新的证据，因此不属于本款规定之除外情况，故对上诉人的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于上诉人认为根据合同第三款单方解除合同系符合规定的主张。本院认为，该条款内容系约定第二年�金基数上调百分之5至百分之30，如乙方（镇德兴公司）拒绝按甲方（西窑建材中心）确定的数额交纳租金，视为乙方（镇德兴公司）单方解除租赁合同。该解除条款系以西窑建材中心单方涨租金为前提，事实上该解除条件并未成就，故镇德兴公司以此条款作为解除合同的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1825元，由上诉人沈阳镇德兴钢材经销有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。