湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初2724号原告：徐鹏，女，1978年4月17出生，汉族。委托诉讼代理人：吴树平（特别授权），鹤城区长城法律服务所法律工作者。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇(一般代理)，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晶伦(一般代理)，湖南人和人（怀化）律师事务所实习律师。原告徐鹏诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月19日受理后，适用普通程序依法进行了审理。原告徐鹏及其委托诉讼代理人吴树平，被告的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐鹏向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告承担《商品房买卖合同》的违约责任，向原告支付违约交房违约金95853.17元、逾期办理产权登记证书违约金57351.85元（逾期办证违约金已计算至2016年9月5日，请求计算至被告公司为原告办理好产权登记证的当天为止）；判令被告立即为原告办理产权登记或立即办理总证为原告办理产权登记提供前提条件。2、本案案件受理费用由被告承担。事实和理由：2012年3月29日，原、被告签订了湘怀房（合）《商品房买卖合同》，合同标的为大汉龙城兴龙府19栋1901室，单价为3141.75元/平方米，合同载明建筑面积为141.51平方米，总价款为444588元，合同约定交房时间为2013年6月30日、逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；当天，双方还签订了一份《补充协议》，该《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款日万分之三支付违约金”。合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款。但被告公司未能如约，直至2016年6月13日才取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》。逾期至今，没有为原告办理房产登记证书，交房条件也刚刚取得，给原告造成的一定损失。违约交房时长1074天：从约定的交房日2013年6月30日至2016年6月13日被告依法取得在建设主管部门备案的《竣工验收备案表》，期间共计2年5个月14天，共计1074天。逾期办证违约430天：从合同约定的2013年6月30日后的730日（即2015年7月1日）起，至今2016年9月5日，目前阶段共430天。一、被告公司应当承担违约交房的违约责任（双方约定的标准为已付房款日万分之二违约金）。双方所签《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”；第九条逾期交房的违约责任约定“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。原告已于购房当天付清购房款，但被告未能如约。时至2016年6月13日被告才取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》。就此，被告对于逾期交房应当承担违约责任。二、被告应当承担逾期办证的违约责任（日万分之三）。双方所签《商品房买卖合同》第十五条约定“买受人不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的按第3项处理”，在此，被告未特别加粗注明将其格式合同《补充协议》第九条与其他买受人差别特别巨大，即“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款1%违约金”。就此，被告对于逾期办理登记证既要承担违约责任。三、根据合同约定，交房违约时长1074天时间，逾期办证时长430天。1、违约交房违约金95853.17元。根据合同，违约金从合同约定的2013年6月30日起算至2016年6月13日被告在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》为止，共1078天。1078天X价款444588元X2/10000＝95853.17元。2、逾期办证违约金57351.85元（已计算至本案起诉日，请求计算至办证完结的当天为止）。根据合同，违约金从合同约定的2013年6月30日后的730日（即2015年7月1日）起，至今2016年9月5日共430天。阶段性逾期办证违约金=430天X444588元X3/10000＝57351.85元。综上所述，请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判令被告在合同约定的违约金支付方式和支付标准，向原告支付逾期交房违约金95853.17元、逾期办证违约金57351.85元；并请求将逾期办证违约金计算至本案房屋权属证书办理完结之日为止。维护原告合法权益。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、答辩人已经履行交房义务，不应承担逾期交房责任。1、答辩人开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件；2、被答辩人与答辩人办理了交房手续，之后不应当承担逾期交房责任，2014年8月23日之前的违约金请求已经超过诉讼时效。二、被答辩人计算办证逾期时间没有事实依据。三、被答辩人承诺其未按期将契税、维修基金、办证费用交清的，则不追究答辩人的逾期办证责任。四、即使认定答辩人违约，被答辩人请求的违约金过高请求法院酌情予以减少。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告(乙方)与被告(甲方)签订的《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证权，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三的违约金”，原告认为被告应在《商品房买卖合同》约定的交房时间之后的730日内为原告办理好不动产权属证书，被告认为应是在双方实际交接房屋后的730日内为原告办理好不动产权属证书。本院认为，按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好不动产权属证书的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好不动产权属证书。经审理查明：2012年3月29日，原、被告于签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房。合同约定：原告购买被告的第19幢19层01号商品房，房屋总价款444588元，合同签订时支付定金80000元，合同签订日另付房款144588元，通过公积金贷款220000元；原告需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、被告在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：2、因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。3、原告委托被告办理房屋所有权证和土地所有权证，房产证代办费，按总价款的0.6%交纳，土地使用证代办费，每户为1500元整。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款每日支付万分之三的违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告支付全部购房款444588元，被告于2015年10月25日开具销售不动产统一发票。2014年8月23日被告于将房屋交付给原告。同日，原告向被告交纳契税8892元、维修基金8892元、房产、国土办证费2000元、两证代办费200元。另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区19号楼2013年12月31日工程质量经竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。被告于2014年8月23日交房给原告，已构成逾期交房，应承担违约责任，但原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，其于2016年9月19日向本院提起诉讼，已超过二年的诉讼时效期间，故对于原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。被告主张原告承诺其未按期将契税、维修基金、办证费用等费用交清，被告不应承担逾期办证责任，本院认为被告对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对被告上述主张本院不予支持。关于原告主张被告逾期办证的违约责任，原、被告补充协议的约定，被告应当在交房后730日内为原告办好房产证与土地使用权证。被告向原告交房的时间系2014年8月23日，根据双方的约定，被告应当在2016年8月24日之前为原告办好房产证与土地使用权证，但至今未予以办好，被告应承担逾期办证的违约责任。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。根据本案具体情况，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为444588元×0.0001=44.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起20日内为原告徐鹏办理不动产权属证书；二、被告怀化市大汉置业有限公司按每日44.5元的标准支付原告徐鹏逾期办理不动产权属证书违约金，从2016年8月24日起计算至被告办好不动产权属证书之日止；三、驳回原告徐鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3364元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担1144元，原告徐鹏承担2220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  欧 侠人民陪审员  舒小李人民陪审员  陈新兰二〇一七年三月十七日代理书记员  曾 群附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。