内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0627民初2222号
原告鄂尔多斯市东胜区同昶物业管理服务有限责任公司，组织机构代码68653306-2，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。
法定代表人党挨，该公司董事长。
委托代理人秦占明，内蒙古众杰律师事务所律师。
被告张利军。
委托代理人王牡丹。
原告鄂尔多斯市东胜区同昶物业管理服务有限责任公司（以下简称同昶公司）诉被告张利军物业服务合同纠纷一案，原告同昶公司诉请：1、要求被告向原告交纳自2012年1月27日至2015年6月27日期间的物业管理费共计6515元；2、要求被告承担违约责任并支付逾期交费滞纳金1256元；3、要求被告承担本案的诉讼费用。本院于2016年4月25日受理，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，由代理审判员胡峰独任审判，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告同昶公司的委托代理人秦占明、被告张利军及其委托代理人王牡丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本院基于庭审查明的事实：原告同昶公司于2010年9月29日与案外人鄂尔多斯市嘉世恒房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，该合同约定了住宅电梯楼的物业费收费标准为1.8元／月／平方米，还约定了“本合同期限为二年，自2010年9月30日至2012年9月30日止。期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止”。2012年6月26日，原告同昶公司与案外人伊金霍洛旗郡王现代城小区业主委员会签订了《郡王现代城物业管理服务合同》，合同约定“委托管理期限为三年。从2012年6月26日起至2015年6月25日止”，还约定了住宅电梯房屋的物业费按建筑面积每月每平方米1.6元、每加一层多加0.05元（涉案房屋位于第十四层，因第一、二层为底商，故从第三层开始按此标准执行）的标准收取。另查明，被告张利军系伊金霍洛旗郡王现代城小区12号楼1单元1401室（该房屋面积为116.81平方米）的业主，其于2011年2月17日领取该房屋的钥匙，并于同日向原告同昶公司交纳了为期一年的物业服务费2103元。自2012年2月17日之后，被告张利军再未向原告同昶公司交纳过物业服务费，后经原告同昶公司催收，被告张利军仍以各种理由拒不交纳。以上事实，有双方当事人的陈述、原告同昶公司提供的资质证书复印件、《前期物业管理服务合同》复印件、《郡王现代城物业管理服务合同》复印件、业委会对物业公司服务情况的评价复印件、催费通知单复印件及被告张利军提供的物业费收据原件等证据在案佐证。
本院认为，原告同昶公司与被告张利军存在物业服务关系，原告同昶公司按合同约定向被告张利军所居住的小区提供了物业服务，被告张利军作为业主在享受服务后应按照物业服务合同约定的收费标准向原告同昶公司交纳物业服务费，故本院对原告同昶公司要求被告张利军交纳物业费的诉讼请求依法予以支持，但因被告张利军曾在2011年2月17日向原告同昶公司交纳了为期一年的物业服务费，故其欠交物业费的起始日期应为2012年2月17日，原告同昶公司主张被告张利军自2012年1月27日起欠交物业费于法无据，故本院对此不予认可；被告张利军逾期未向原告同昶公司交费，按照物业服务合同约定应承担相应的违约责任，但《前期物业管理服务合同》、《郡王现代城物业管理服务合同》中关于违约责任的条款均只对业主逾期交费的情形做出了明确约定，却没有对原告同昶公司未按合同约定的服务标准提供服务时是否应当承担违约责任及如何承担违约责任等事项进行明确约定，因此，本院认为，若使被告张利军在此条件下承担违约责任，于被告张利军来说有失公平，且原告代理人在庭审中亦自认服务存在一定瑕疵，故本院对原告同昶公司要求被告张利军支付滞纳金的诉讼请求不予支持。
被告张利军在庭审中辩称其不交物业费是因原告同昶公司提供的物业服务存在诸多瑕疵，为证明该主张，其向本院提交了八张照片。本院认为，原告同昶公司提供的物业服务是一种持续性的动态服务，而照片中拍摄的内容则是一个静态的节点，因此，该照片并不能直接反映出原告同昶公司提供的物业服务存在重大瑕疵，仅依据该照片并不足以认定原告同昶公司未按物业服务合同的约定完全履行其义务。即使如原告代理人所自认的原告在服务过程中确实存在些许瑕疵，但被告张利军并未提供充分证据证明原告同昶公司存在根本违约，因而，其以此为由拒不交纳物业费，本院不予认可。
对于被告张利军所辩称的物业费收费标准过高的问题，根据《物业管理条例》第四十一条、《物业服务收费管理办法》第七条及《关于规范内蒙古自治区物业服务收费管理工作的通知》中的相关规定，普通住宅物业服务费实行市场调节价，普通住宅前期物业服务费由开发建设单位选聘的物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定；已经交付使用的普通住宅物业服务收费由业主委员会与物业服务企业根据物业服务等级标准在物业服务合同中约定。因此，被告张利军以此为由拒不交纳物业费于法无据。至于被告张利军所称原告同昶公司在2011年2月17日向其收取物业费时是按1.5元／月／平方米的标准收取的，本院认为，原告同昶公司之前未按合同约定的1.8元／月／平方米的标准向被告张利军收取物业费是对其权利的放弃，但并非是对合同内容的变更，因而被告张利军在之后交纳物业费时仍应按照合同约定完全履行其义务。
对于被告张利军辩称其不知道业委会的存在、业委会成立时没有通知到小区住户等问题，因被告张利军对其主张未提供相关证据予以证明，故本院对此亦不予认可，被告张利军以此为由不履行物业服务合同中确定的交费义务，于法无据，本院依法不予支持。至于被告张利军所称原告同昶公司曾于2011年2月17向其收取楼道二次粉刷费、临时用电费及垃圾清运费等问题，因不属于本案审理范围，故本院对此不予认定，被告可另案主张。
综上所述，根据物业服务合同中相关收费标准计算：1、被告张利军应向原告同昶公司支付2012年2月17日至2012年6月25日期间的物业费904.11元（计算方法为：1.8元×116.81平方米×4个月＋1.8元×116.81平方米÷30天×9天=904.11元）；2、被告张利军应向原告同昶公司支付2012年6月26日至2015年6月25日期间的物业费9041.09元（计算方法为：2.15元×116.81平方米×36个月=9041.09元）；上述两项合计为9945.2元。但原告同昶公司在扣除被告张利军所交纳的2000元装修保证金后只向被告张利军主张6515元，应视为原告同昶公司放弃了对其余1430.2元的权利，本院依法予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百七十一条、第二百七十四条第一款第（八）项、第二百八十二条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告张利军于本判决生效之日起十日内向原告鄂尔多斯市东胜区同昶物业管理服务有限责任公司支付自2012年2月17日至2015年6月27日期间的物业服务费6515元；
二、驳回原告鄂尔多斯市东胜区同昶物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20元，由被告张利军负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 胡峰
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 赵剑
法条链接：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。
第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：
（八）物业、电信等服务合同纠纷；
第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。
《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《物业服务收费管理办法》
第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。