宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初7634号
原告：宁波永创新时代美食广场管理有限公司（组织机构代码为06290747-6）。住所地：宁波市海曙府桥街**弄***********************号****室。
法定代表人：陈康棚，该公司总经理。
委托代理人：佟秀芝，浙江欧硕律师事务所律师。
委托代理人：熊迪山，浙江欧硕律师事务所律师。
被告：张邓华，男，1979年2月20日出生，汉族，农民，住奉化市。
委托代理人：汪淑美，宁波市武岭法律服务所法律工作者。
原告宁波永创新时代美食广场管理有限公司（以下简称“永创公司”）为与被告张邓华房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月16日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。本案于2016年11月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人熊迪山、被告张邓华及其委托代理人汪淑美到庭参加诉讼，被告申请的证人陈某1、陈某2出庭作证。本案现已审理终结。
原告永创公司起诉称：2015年，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定：被告向原告承租宁波市鄞州区联盛C区4楼美食广场03-06号铺位，被告每6个月支付一次房租，房租需使用前一个月支付。但截止2016年6月14日，被告仍拖欠房租费35000元、水电费9893.60元、物业费4500元，总计49396.60元。故请求判令：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告向原告支付房屋租赁费、水电费、物业费总计49396.60元；3、被告支付违约赔偿金3000元。审理期间，原告变更第3项诉讼请求为判令被告支付违约赔偿金270813元（包括应罚没的保证金、律师费损失及剩余租期内原告的预期利益损失）。
被告张邓华答辩称：1、被告认为商铺租赁合同已经于2016年6月12日由于原告的强行断水断电及锁门行为而解除；2、被告不愿意向原告支付2016年3月1日至2016年9月30日的物业费、租金及水电费；3、关于租金合同中第三条约定2015年10月1日至2016年10月1日期间有4个月免租期，其中前面5个月先支付租金，3月1日到6月30日为免租期，2016年6月1日前原告已经将房屋强行断电断水，导致被告无法营业，故2016年6月1日至2016年9月30日期间被告无需向原告支付租金；4、关于原告主张的物业费，免租期中无需支付物业费，6月11日开始被告已经没有营业，也无需支付物业费；5、水电费被告已经全部支付完毕；6、关于违约金，被告并没有违约，违约责任在于原告，原告的主张无事实跟法律依据；7、根据被告事后了解，原告与联盛公司在2016年4月20日达成共识，终止租赁协议，将包括被告的租户赶出商场，这才是引发诉讼的根本原因；8、到目前为止，被告尚有3万元保证金在原告处，被告多次催讨，原告未予以返还，现由于原告的违约行为导致合同解除，原告应返还保证金。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．《商铺租赁合同》1份，用以证明原、被告双方达成房屋租赁的合意并对租金等进行了约定的事实；
2．关于停止物业服务的通知1份（复印件），用以证明被告未支付租赁费及原告催收的事实；
3．律师费发票1份，用以证明原告因被告的违约产生的实际损失为3000元的事实；
4.原告与宁波联盛商业广场管理有限公司（以下简称“联盛公司”）签订的《商铺租赁协议》1份，用以证明原告承租涉案房屋的价格，以及由于被告违约造成的原告预期利益损失。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.照片1份，用以证明2016年6月12日原告将被告的营业店铺强行锁门并进行断水断电的事实；
2.《关于终止联盛美食广场租约的方案》1份（复印件），用以证明原告与联盛公司停止租约的事实；
3.水电催缴通知单1份，用以证明被告已付清水电费的事实；
4.证人陈某1、陈某2证言各1份，陈某1陈述：其系被告店铺苗岭欢乐寨的经理，自2015年10月21日店铺试营业即在该店上班，2016年6月12日上午其上班时发现店门被锁，通过询问隔壁店铺知晓停水停电，其将该情况告知被告后离开，此后店铺停业，其亦离职。陈某2陈述：其于2016年3月至2016年7月11日期间在被告的店铺苗岭欢乐寨上班，7月11日上午其上班时与陈某1一同发现店门被锁，询问隔壁店铺后知晓停水停电，陈某1将该情况通知被告后，其亦离开。上述证言用以证明2016年6月12日原告对涉案房屋停水停电及锁门的事实。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
对原告提交的证据1，被告对真实性无异议，认为合同内容显失公平，对于合同中不公平的条款要求法院依法认定。本院对该证据予以确认。对原告提交的证据2，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为从未收到该通知，也未看到该通知张贴在店铺门口。本院认为，原告庭后提交的照片不能显示张贴日期及被告是否在场，不能证明该通知已送达被告，本院对该证据不予确认。对原告提交的证据3，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告主张律师费损失并无依据。本院认为，原告庭后提交了律师费发票原件，且原告聘请律师出庭系事实，本院对该证据的真实性予以确认，对于律师费是否应由被告承担，将在说理部分具体阐述。对原告提交的证据4，被告认为与本案缺乏关联性。本院认为，原、被告解除合同后原告仍可收回房屋另行出租，原告承租房屋并转租的差价损失并非被告违约行为所导致的必然损失，该证据与本案缺乏关联性，本院不作认定。
对被告提交的证据1，原告对合法性无异议，真实性、关联性有异议，不能证明被告的证明目的。本院认为，照片原始载体显示拍摄时间为2016年6月12日，本院查勘现场时发现照片中的黑色大锁系原告工作人员当场打开，可以证明原告对涉案房屋上锁的事实，本院对该证据予以确认。对原告提交的证据2，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告曾在2016年6月与联盛公司商谈退租事宜，后双方决定继续租赁，且原告与联盛公司之间的商谈与被告并无关系。经本院向联盛公司核实，联盛公司也未能提供该证据原件，联盛公司陈述其与原告协商退租事宜发生在2016年4月，后双方并未解除合同，联盛公司已将该情况如实告知承租户，由于该证据并无原件，本院对该证据不予确认，但原告曾与联盛公司协商退租事宜系事实，本院对上述事实予以确认。对被告提交的证据3，原告对真实性、合法性无异议，但不能证明被告已付清水电费。本院认为，该证据显示并无上月欠费，可证明被告已付清2016年3月前的水电费，而被告将该4月份水电费催缴通知单作为证据出示，应视为被告认可该证据上记载的4月份水电费金额3482.70元，从该证据本身不能看出被告是否支付了4月份水电费，4月份水电费是否支付应由被告另行举证。对被告提交的证据4，原告认为证人陈述不一，存在虚假陈述的可能。本院认为，证人陈述2016年6月12日锁门的情况与被告证据1可相印证，本院对该陈述予以确认，停水停电系证人自他人处获知，无其他证据佐证，本院不予采信。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
原告向联盛公司承租联盛C区4楼后进行分隔转租，开办新时代美食广场。2015年10月，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：原告将联盛C区4楼新时代美食广场03-06号建筑面积150平方米的铺位出租给被告，交付时间为2015年9月20日，租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日，免租期9个月，第一年免4个月，第二年免3个月，第三年免2个月；第一、二年租金为每年140000元，从第三年起在上一年的基础上递增5%，每6个月支付一次房租，提前一个月支付，如到期不付，则按违约处理；被告应于签署本合同之日起1日内向原告支付合作履约保证金30000元，合同期满后，被告应将合作房屋完整无损全部归还，结清一切费用并经原告确认后60日内退还该款项；合同生效后房屋内的水、电等各项费用由被告承担，物业费10元/每平方/每月，即1500元/月，五年内总计免9个月，每6个月支付一次，垃圾清运费等按物业管理相关规定执行；被告拖欠租金、水电费等相关费用超过履约保证金的50%的，原告有权终止合同，收回该合同房屋，并没收履约保证金和当期租金，并可依法追讨承租方因违约而给原告造成的其他损失。原告按约交付房屋，被告向原告支付履约保证金30000元、租金58333元、物业费7500元，此后租金及2016年4月水电费3482.70元被告均未支付。
审理期间，被告于2016年11月10日将涉案房屋交还给原告。
另查明，被告自联盛公司处得知，原告曾与联盛公司协商退租事宜。现原告与联盛公司未达成退租协议，原告仍继续向联盛公司承租涉案房屋。
本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。根据合同约定，被告享受第一年免租4个月的优惠，合同虽未约定第一年度中免租的具体月份，但明确约定了付款方式为每6个月一次、提前一个月支付，根据文意理解，被告应分别于2015年9月1日、2016年3月1日支付第一、二期租金，现被告已支付租金58333元，故被告应于2016年3月1日支付租金35000元。双方对物业费的减免仅约定五年免9个月，具体减免期限未作约定，原告主张免物业费期限与免租期一致，符合常理，本院予以采纳。因此，虽然原告曾与联盛公司协商退租事宜，但该事件发生于2016年4月至6月期间，被告未按约支付租金的行为发生在前，故被告的行为构成违约。对于原告要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，被告抗辩认为双方合同已于2016年6月12日由于原告的锁门行为而解除。本院认为，原告虽于2016年6月12日对涉案房屋上锁，但并无明确的解除合同的意思表示，合同并未于2016年6月12日解除，现被告拖欠租金、物业费，符合合同约定的解除条件，且被告已向原告交还房屋，租赁合同事实上已不再履行，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付截至2016的9月30日的租金35000元、水电费9893.60元、物业费4500元的诉讼请求，被告抗辩认为其已付清水电费，且涉案房屋于2016年6月12日被原告断水断电及锁门，被告无法使用涉案房屋，无需支付后续租金及物业费。本院认为，首先，原告并未明确向被告提出解除合同即在2016年6月12日将涉案房屋上锁，导致被告无法使用涉案房屋，原告未履行其提供租赁物的合同义务，原告无权收取2016年6月12日至2016年9月30日期间的租金及物业费；其次，双方未明确约定免租期的具体月份，本院仅能按减免后的年租金93333元平均计算每月租金，即2015年10月1日至2016年6月11日期间被告需支付租金65074元，扣除已支付的58333元，被告尚应支付租金6741元，物业费的计算方法与租金计算方法相同，被告尚应支付物业费866.67元；再次，根据本院查明的事实，被告已结清2016年3月前的水电费，2016年4月的水电费为3482.70元，现被告未能举证证明其已付清2016年4月水电费，故被告应支付水电费3482.70元。对于原告主张的违约赔偿金270813元，本院认为，被告未按约支付租金及物业费，根据合同约定，原告有权罚没保证金并追讨实际损失。现原告主张的违约赔偿金包含了履约保证金30000元、律师费损失3000元及剩余租期内原告的预期利益损失，本院认为，原告收回房屋后可另行出租，原告的实际损失为涉案合同解除后一定期限内的空租损失，而履约保证金的金额相当于三个月租金，罚没履约保证金足以弥补原告的实际损失，而原告主张的律师费损失缺乏合同依据，故本院认定违约赔偿金为30000元。对于履约保证金，原告同意与违约赔偿金折抵，故两者折抵后被告无需再行支付违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告宁波永创新时代美食广场管理有限公司与被告张邓华签订的《商铺租赁合同》；
二、被告张邓华支付原告宁波永创新时代美食广场管理有限公司租金6741元、水电费3482.70元、物业费866.67元，限于本判决生效后七日内履行完毕；
三、驳回原告宁波永创新时代美食广场管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费6103元，减半收取计3051.50元，由原告宁波永创新时代美食广场管理有限公司负担3013元，被告张邓华负担38.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
代理审判员 蔡雯晴
二〇一七年二月十四日
代书 记员 江 霞