文书内容广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0403民初185号原告：珠海市华福居物业管理有限公司，住所地广东省珠海市斗门区湖心路1008号25栋2楼，统一社会信用代码914404005974318656。法定代表人：路辉，董事长。委托诉讼代理人：刘桂萍，广东正澳律师事务所律师。被告：义金章，男，1982年2月10日出生，汉族，户籍所在地湖南省江永县。原告珠海市华福居物业管理有限公司诉被告义金章物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市华福居物业管理有限公司（以下简称华福居公司）的委托诉讼代理人刘桂萍到庭参加诉讼，被告义金章经本院公告送达在公告期限届满后仍未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华福居公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年9月至2016年11月的物业服务费6476元；2、判决被告支付2013年9月至2016年11月公摊水费90元；3、判决被告支付2015年1月至2016年8月公摊电费482元；4、判决被告支付2016年3月至2016年11月电梯维护费45元；5、判决被告支付电梯维修费238元；6、判决被告支付2013年9月至2014年11月垃圾费120元；7、判决被告支付从2013年10月1日起至实际付清之日止每日千分之三的滞纳金（暂计为3725元）；8、本案受理费由被告负担。事实和理由如下：被告是珠海市斗门区白藤四路128号雅园2-2-201房的业主。2012年8月，原小区物管珠海市华发物业管理服务有限公司在小区内广发公告，向各业主告知欲退出小区物管。至2012年11月，小区仍未成立业委会自行选聘物管。同月，小区的开发商珠海市衡鼎房地产开发有限公司（以下简称衡鼎房地产公司）、珠海市华发物业管理服务有限公司均在小区范围内广发广告，明确将由原告对该小区提供物管服务。2012年11月30日，在珠海市××区白藤××街道新城社区居委会的主持下，珠海市华发物业管理有限公司将该小区的全部物管工作移交给原告，原告开始提供物业服务。原告自提供物业服务后，沿袭前物管的服务标准，收费标准同样是多层0.9元/平方米，高层1.6元/平方米，商铺2.2元/平方米。原告接手三个月后，与原告重新签订物管合同的业主已达90%。但仍有极少数业主未签订合同、未按时支付有关物管费用。由于被告一直没有交纳物业服务费等费用，为了维护自身权益，原告特诉至法院。原告华福居公司对其诉称提供如下证据：1、《西江月雅园物业服务委托合同》一份，拟证明双方存在物业服务合同关系；2、《商品房买卖合同》一份，拟证明双方存在物业服务合同关系；3、西江月花园管理费收费通知单一份，拟证明被告长期拖欠物业服务费及其他相关费用的情况；4、华福居承诺书、关于物业管理费收取调整的通知各一份，拟证明物业服务费从2016年7月开始按每月每平方米1.3元收取；5、资质证书一份，拟证明原告具有相应的物业服务资质；6、不动产权登记表一份，拟证明涉案房产登记在被告名下。被告义金章没有发表答辩意见和质证意见，也未向本院提交证据。针对原告提交的证据，本院认定如下：对原告提交的证据1、4、5、6的真实性、合法性及关联性予以确认，但证明内容以本院认定的为准。原告未能提供证据2的原件予以核对，但其证明目的与证据6证明目的一致，故本院将结合本案事实予以综合认定。证据3系原告单方自行制作未经被告确认，且没有其他证据予以佐证，不具有证明效力，只能作为原告的单方意见陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月1日，原告与涉案小区开发商衡鼎房地产公司签订《西江月雅园物业服务委托合同》，其中约定衡鼎房地产公司将西江月雅园委托给原告实行前期物业管理，委托管理期限为2013年3月1日至2018年2月28日。住宅的物业管理服务费用为每平方米建筑面积2.3元/月，每月15日前缴交当月的服务管理费用，逾期缴交服务管理费的，每逾期一天按千分之三收滞纳金。2012年9月1日，原告发出《华福居承诺书》，承诺从交房日起至2015年5月30日前，所有西江月雅园住宅业主均可按每月每平方米1.6元的标准缴纳物业服务费。2016年6月10日，原告发出《关于物业管理费收取调整的通知》，承诺从2016年7月1日起，西江月雅园住宅的物业服务费从每月每平方米1.6元降为每月每平方米1.3元；已购买车位并有车停放的业主，停车服务费由原来每月100元降为60元，有车位没停放车的免收取服务费；取消收取车库摩托车、电瓶车的服务费、充电费；小区公共设施（含电梯、下水道主管堵塞、道路及其它）维修费用一切由物业承担，不要业主分摊。珠海市斗门区白藤四路128号2栋2单元201房的权属人是被告，该房产建筑面积为107.31平方米，该栋楼房共计18层。珠海市不动产登记中心于2014年4月30日对产权变更进行审批，被告于2014年5月15日取得涉案房产产权证。原告在本案审理过程中提交说明，称因未能找到被告入伙的资料，请求法院按照被告的房产证审批通过时间起算物业服务费。同时原告表示，其与小区大部分业主都有签订前期物业管理服务协议，但与本案被告没有签订前期物业管理服务协议。另查明，本院审理并已做出生效判决的相关联案件，案号为（2017）粤0403民初191号案，其中本院查明原告与另案被告签订了《前期物业管理服务协议》。本院认为：原告没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。因此，涉案小区开发商衡鼎房地产公司与原告签订的《西江月雅园物业服务委托合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。虽然原告与衡鼎房地产公司签订的《西江月雅园物业服务委托合同》无效，但原告实际为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，实际享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的对价，并分摊原告管理小区期间产生的费用。在庭审中原告主张被告从收房起一直未向原告支付过物业服务费及其他费用。由于被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告主张被告支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。对于物业服务费的起算时间，虽然原告主张被告于2013年9月已收房，但未能提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。本院认为应以涉案房屋产权变更获得不动产登记中心审批通过的时间即2014年4月30日作为被告支付物业服务费的起算时间。对于物业服务费的标准，原告主张分段计算，2016年6月以前按照每月每平方米1.6元的标准，2016年7月开始按照每月每平方米1.3元的标准支付物业服务费，本院认为该标准符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，本院予以支持。经本院核算，从2014年5月至2016年11月，被告应向原告支付未按期缴纳的物业服务费为5161.61元（107.31平方米×1.6元/月/平方米×26个月＋107.31平方米×1.3元/月/平方米×5个月）。原告对其主张的公摊水费、电费、电梯维护费、电梯维修费、垃圾费，没有提供证据证明，本院不予支持。由于原告与涉案小区开发商签订的《物业服务委托合同》无效，而原告与被告亦没有签订《前期物业管理服务协议》，故原告援引委托合同约定的违约金计算标准，要求被告支付欠付物业服务费的违约金，没有依据，本院不予支持。由于被告欠付物业服务费的行为确实给原告造成了一定的利息损失，故本院确定被告应当以欠付的物业服务费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从欠缴当月物业服务费的次月1日起计至本院确定付款之日止，向原告支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告义金章于本判决生效之日起七日内向原告珠海市华福居物业管理有限公司支付2014年5月至2016年11月的物业服务费5161.61元，并向原告珠海市华福居物业管理有限公司支付拖欠上述物业服务费的利息损失（以欠付当月的物业服务费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从欠缴物业服务费当月的次月1日计至本院确定的付款之日止）；二、驳回原告珠海市华福居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由原告珠海市华福居物业管理有限公司负担30元，被告义金章负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张 丹审 判 员  刘改宏人民陪审员  梁国裕二〇一七年六月××日书 记 员  黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第二十四条第二款住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。