江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第1688号
上诉人（原审被告）康庆龙，男，1989年3月8日出生，汉族。
委托代理人袁从勇，江苏古彭大众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王红，女，1988年10月3日出生，汉族。
委托代理人李治营，徐州市云龙区新生法律服务所法律工作者。
委托代理人李明芝，女，1965年3月10日出生，汉族。
上诉人康庆龙因民间借贷纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2013）铜民初字第1956号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人康庆龙及其委托代理人袁从勇、被上诉人王红及其委托代理人李治营、李明芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年8月17日，以徐州瑞远房地产开发有限公司为出售人，以康庆龙为买受人，双方签订了商品房买卖合同，该合同第三条约定，买受人康庆龙将出卖人开发的位于铜山区大彭镇大刘村的房产一套（xxxx室）买入，总金额为389890元。2012年9月4日，双方再次签订梦鑫佳苑储藏室（车位）使用权出让协议，将上述小区编号为xxxx的车位出售给康庆龙，转让价格为66000元。2012年9月5日，康庆龙向王红出具收条，内容为：今收王红购买康庆龙房子一套的房款389890元，车库款66000元，总计455890元，款已收齐，款项且大写，在该收条的下半部分，写明了该房屋的坐落、房屋编号、车库编号，并以附加的名义注明康庆龙需无条件帮助王红办理该房的房产证、土地使用权证的过户手续。收条签订后康庆龙将商品房买卖合同一式三份（原件），车位使用权出让协议一份（�件），购房发票一份（原件）交给了王红，王红于2012年9月14日缴纳了双方争议的房产的契税11696.7元，并与同年11月向徐州市鑫启物业管理有限公司缴纳了水电押金、物业费等费用合计1722元，因康庆龙未能按收条中的约定为王红办理证照转移手续，王红于2013年9月16日向法院起诉，要求康庆龙依约办理所购房屋的房产证、土地使用证及过户手续，承担本案的诉讼费用。
另查明，案外人王文明系本案王红之父，案外人康金柱是本案康庆龙之叔，涉案房产系徐州瑞远房地产开发有限公司开发并以抵账的方式抵付给案外人陈建，陈建系徐州瑞远房地产开发有限公司的债权人，康金柱系陈建的债权人，王文明系康金柱的债权人。涉案房产上房后一直由王红管理使用。庭审中，王红变更诉讼请求，要求康庆龙返还款455890元、契税11696元、水电押金、物业费等费用1722元、利息损失18200元，并承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，王红、康庆龙间不存在房屋买卖关系，而是一种名为房屋买卖、实为民间借贷的法律关系，理由如下：第一，从出庭证人朱某的证言内容可以确认，在王红的父亲王文明与康庆龙的叔叔康金柱之间存在债权债务关系，王文明系康金柱的债权人；第二，从本院调取的徐州瑞远房地产开发有限公司的证明可知，涉案房屋并非是康庆龙以支付对价的方式直接取得，而是通过以房抵债的方式抵付给了案外人陈建，陈建将涉案房屋仍然通过以房抵债的方式将涉案房屋抵付给了康金柱；第三，2012年9月5日，康庆龙向王红出具收条，在收条出具之前，债权人是案外人王文明，债务人是案外人康金柱，康庆龙向王红出具收条时，该项债权债务关系由案外人王文明转移于本案王红，案外人康金柱与本案康庆龙间是否存在债权债务关系并不影响康庆龙应承担还款责任之义务：如存在，则应视为案外人康金柱将自己对王文明的债务转移给了本案康庆龙；如不存在，则康庆龙出具收条的行为应为对两案外人之间债权债务关系的债务加入，鉴于收条出具时，两案外人均在场，故应视为债权的转让履行了通知的义务，债务的转让已经债权人的同意；第四，如果康庆龙抗辩属实，康庆龙未能实际收取王红的购房款，作为一个完全民事行为能力人，其出具收条的行为与常理不符，且在该行为发生后的较长期限内未采取任何保护自己合法权益的行为。综上，可以确认，王红、康庆龙间存在名为房屋买卖、实为民间借贷的法律关系，故对王红要求康庆龙返还455890元的诉请，应当予以支持；庭审中，王红要求康庆龙支付自2012年9月5日至2013年9月5日的利息损失18200元，其计算标准为年息4%，不超出相关的法律规定，应当予以支持；同时对于王红支付的契税、水电押金等损失，属于直接损失，亦应予以支持。遂判决，康庆龙返还王红款455890元、契税11696元、水电押金、物业费等费用1722元、利息损失18200元。
上诉人康庆龙对原审判决不服提起上诉称，1、2012年9月康庆龙要卖房，案外人朱某作为中间人说王文明要买房。于是康庆龙将房屋出卖，并在未取得购房款的情况下，先在案外人朱某写好的购房收条上签的字。但康庆龙过于信赖朱某，签字时并未审查该购房收条。收条签字后康庆龙多次向朱某、王红催要购房款，但迟迟不予兑付。现王红反而持收条起诉康庆龙要求返还购房款，没有事实依据。2、徐州瑞远房地产开发有限公司与陈建的抵债行为、陈建与康金柱的抵债行为均与本案没有任何关系。康金柱与王文明间也不存在债务关系。原审认定康庆龙与王红间存在债务关系是错误�。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持康庆龙的上诉请求。
被上诉人王红辩称，签订协议之后，王红于2012年9月14日缴纳了相关契税、水电押金、物业费等各项费用。直到我方起诉，康庆龙一直都没有起诉向我方索要购房款。康庆龙的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回康庆龙的上诉，维持原判。
本案争议焦点为：双方当事人房屋买卖的性质应如何确定。
二审查明，双方对涉案房产系徐州瑞远房地产开发有限公司开发并以抵账的方式抵付给债权人陈建，同时康金柱系陈建的债权人均无异议。双方对康金柱的债权人是否为王红之父王文明有分歧。康庆龙认为：王文明不是康金柱的债权人，其父康金山系康金柱的债权人；王红在一审主张王文明是康金柱的债权人，康金柱将涉案房产最终是抵给康金山，并以康庆龙的名义签署购房合同；但在二审中又�张康金山是徐州瑞远房地产开发有限公司的债权人，徐州瑞远房地产开发有限公司将涉案房屋抵给康金山，而后用康庆龙签订的购房合同。故，康庆龙与王文明、王红间不存在债权债务关系。王红购房时并没有实际给付对价，康庆龙不应协助过户。王红则认为：其父王文明系康金柱的债权人，同时康金柱又是康庆龙的债权人，故康庆龙将其名下的涉案房产抵付给王红，以抵销康金柱对王文明的欠款。基于前述债权债务关系，王红无需另行给付房产对价。原审中证人朱某出庭作证亦称康金柱欠王文明的钱，涉案房屋系用以抵偿康金柱欠王文明债务的。朱某系康庆龙出具涉案收条时的证明人。
另外，王红在二审中明确表示其放弃要求康庆龙承担涉案的水电押金、物业费等费用1722元，以及利息损失18200元。其余事实与原审查明事实一致。
本院认为，上诉人康庆龙主张�与王红之间系真实的房屋买卖关系，王红购买房屋后未支付购房购房款。被上诉人王红则认为，双方当事人不存在真实的房屋买卖关系，康庆龙将房屋卖给王红实为抵偿协议，抵消债务。根据双方当事人主张，如何确定涉案收条性质成为本案的关键。
首先，2012年9月5日的收条，虽然没有证据证实实际交付购房款，但收条中的显要位置明确记载“款已收齐”。康庆龙主张收条系提前写好，约定第二天交付款项，但同时康庆龙认可在王红未交付款项的情况下，签订收条的当日就将收条及房屋交给了王红。
其次，涉案房屋系徐州瑞远房地产开发有限公司开发，并非康庆龙以支付对价的方式直接取得，而是通过以房抵债的方式先抵付给了案外人陈建，陈建仍然通过以房抵债的方式将涉案房屋抵付给了康金柱。
再次，涉案收条上的证明人朱某到庭陈述了2012年9月5日的收条形成的经过，朱某证明王红的父亲王文明与康庆龙的叔叔康金柱之间存在债权债务关系，王文明系康金柱的债权人，因康金柱不能偿还王文明欠款，经协商用康庆龙房屋抵偿所欠债务，而后康庆龙出具了收条，双方不是房屋买卖关系是抵账。朱某是收条的证明人，且康金柱开办有江苏金聚发投资管理服务有限公司在社会上从事借贷业务，结合收条的书写内容，以及康庆龙认可其房屋交付给王红后未向王红要款的事实。本院认为，朱某证言真实可信，可以作为认定事实的依据。
以上事实可以认定，王红与康庆龙之间不存在真实房屋买卖关系，康庆龙书写收条给王红目的是抵偿康金柱所欠王文明借款，因此应认定涉案收条系以物抵债协议。
康庆龙与王红达成以物抵债协议后，康庆龙虽将涉案房屋交给王红，但其拒绝办理物权转移手续，应视为康庆龙拒绝履行以物抵债协议。而以物抵债作为实践性合同，在当事人拒绝履行标的物转移义务的情况下，应视为对以物抵债方式的反悔，根据相关规定债权人不得强迫要求债务人继续履行物权转移手续，但在以物抵债的基础债权债务关系中不影响认定双方当事人存在债权债务关系，此时债权人要求债务人履行义务时应以支持。
涉案收条的基础债权债务关系发生在王红之父王文明与康庆龙之叔康金柱之间，王文明系康金柱的债权人，经协商，康庆龙自愿用其名下房产抵偿给王红的方式，消灭康金柱与王文明间的债务，故，此收条对康庆龙而言具有债务加入的性质。在以物抵债不能实现的情况下，王红向康庆龙主张债权，要求康庆龙偿还欠款，应当予以支持。康庆龙其权利可另行主张，但康庆龙承担的数额应仅限于其认可的455890元，以及其给康庆龙垫付的契税。鉴于，王红在二审中表示其�弃要求康庆龙承担本案的水电押金、物业费等费用1722元、利息损失18200元，故本院对原审该部分判决予以改判。
综上，根据二审新发生的事实，上诉人康庆龙部分上诉理由成立，本院对原审判决部分予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：
将徐州市铜山区人民法院（2013）铜民初字第1956号民事判决即“康庆龙返还王红款455890元、契税11696元、水电押金、物业费等费用1722元、利息损失18200元。”变更为：“康庆龙于本判决生效后十日内返还王红款455890元、契税11696元。”
一审案件受理费8610元，康庆龙承担8000元，王红承担610元；二审案件受理费8612元，康庆龙承担8000元，王红承担612元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 庆
审 判 员 裴 运 栋
代理审判员 费 蜜
二〇一四年七月十八日
书 记 员 �李东青