广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终13751号
上诉人（原审原告、反诉被告）：莫彦军。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：章文举。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈金辉。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴伟生。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：林俊荣，广东益人律师事务所律师。
上诉人莫彦军与被上诉人章文举、陈金辉、吴伟生租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第1297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
莫彦军的上诉请求：一、撤销一审判决，改判莫彦军无需支付2015年9月1日至2015年12月24日的房屋使用费人民币48309.68元；莫彦军无需支付2014年7-9月租金30000.00元；二、判令章文举、陈金辉、吴伟生承担一、二审诉讼费。上诉事实与理由：一、章文举、陈金辉、吴伟生在反诉中明确主张截止2015年11月尚欠租金68400.00元。但一审法院却判决莫彦军支付章文举、陈金辉、吴伟生房屋占有使用费人民币78309.68元，超出了当事人的反诉请求。庭中章文举、陈金辉、吴伟生并没有变更反诉请求，即使有也没有经莫彦军的同意，因此，一审法院超出请求的判决是错误的。二、关于2015年9月1日至2015年12月24日被行政机关查封后的房租是否应支付的问题。（一）截止2015年9月1日，莫彦军租赁的铺面有5间被龙华新区规划土地监察局以封条形式查封，上述机关并告知莫彦军和章文举、陈金辉、吴伟生，该16间铺面均是违法建筑，不得经营。因此，自该铺面被查封后，莫彦军不敢顶风违章经营，即其余11间铺面也没有正常经营（莫彦军经营的是大排档餐饮，所租16个铺面是一个整体，同时因仓库也被查封，根本无法经营），另外，通过莫彦军提供的查封铺面封条照片可以看出，房屋周围被贴上封条后，影响恶劣，没人敢来就餐，所以自2015年9月后，莫彦军确实没有正常经营生意，等待房东即章文举、陈金辉、吴伟生及土地监察局的通知安排。（二）莫彦军、章文举、陈金辉、吴伟生签订涉案铺面租赁合同的目的用途明确是经营餐饮，但因整个铺面所在一层平房均是违法建筑，自被查封5间并被行政机关警告后无法继续经营生意，因此，铺面的经营使用目的落空，无法实现合同目的，且经营目的落空是章文举、陈金辉、吴伟生的违法抢建行为所致。因此，从签订合同的目的及过错上讲，莫彦军无需支付自查封后的房租。（三）本案铺面被查封时即被行政机关定性为违法建筑，不得继续经营。莫彦军自此无法正常使用，一审法院判令莫彦军支付占有使用费是错误的。根据10月13日行政机关再次来封2间可以看出，自第一次开始土地监察局就不允许涉案所有铺面经营，莫彦军在一审时也申请法院调取土地监察局处理违章建筑情况，但一审没有调取。（四）即使法院认为莫彦军应支付房租，但其计算租金的标准是错误的。原租赁合同约定16间铺面共房租式20000.00元每月，2014年7月3日被查封5间铺面后约定所剩余铺面铺租是12800.00元（即指11间铺面的铺租），但2015年10月13日又被查封了2间铺面（即只剩9间铺面），然，一审法院在计算2015年10月13日至2015年12月24日的房租仍然是按11间的铺面租金12800.00元计算，在少了2间铺面的情况下仍依此标准计算是明显错误的、不公平的。三、2014年7-9月的租赁30000元，在欠条上明确是拖欠租金，因此，款项的性质仍然是因租赁而产生的债，根据民事诉讼法时效的规定，因拖欠房租的保护时效是一年，所以，章文举、陈金辉、吴伟生在一审提出反诉时早已超过一年的诉讼时效。2014年7月份-9月份莫彦军拖欠章文举、陈金辉、吴伟生3万元的租金是因为莫彦军和章文举、陈金辉、吴伟生之前有口头协议。莫彦军承租涉案16间铺面后，生意一直不好交不起租金，莫彦军不想继续经营，章文举、陈金辉、吴伟生为维持租赁关系，主动与莫彦军商量租金每月可先交壹万元，剩下壹万元先欠着，合同期内，什么时间赚钱了什么时间支付。所以，时隔一年之久，章文举、陈金辉、吴伟生也一直没有催要所欠下房租。四、需要强调的是，第一、涉案16间相连的铺面是一个整体的违章违法建筑，土地监察局为了社会稳定没有一次性全部查封，同时其也告知莫彦军和章文举、陈金辉、吴伟生禁止经营，因此，一审法院，认为其余9间铺面仍能使用的事实认定是错误的。第二、莫彦军接手租赁涉案铺面时，章文举、陈金辉、吴伟生并未告知涉案商铺是违法建筑，莫彦军并不知情。第三、如违章建筑被违法警告、查封后仍可出租牟利，且没有受到任何惩罚，那就是变相鼓励国民违法违章，会产生不良的社会后果。因此，恳请二审法院撤销一审判决，改判莫彦军无需支付2015年9月1日至2015年12月24日的房屋使用费人民币48309.68元；莫彦军无需支付2014年7-9月租金30000,00元，以维护莫彦军的合法权益。
章文举、陈金辉、吴伟生辩称：一、一审对章文举、陈金辉、吴伟生增加诉讼请求一并申请，并无不当。一审庭审时莫彦军增加诉请要求章文举、陈金辉、吴伟生退还押金4万元，章文举、陈金辉、吴伟生增加诉请要求莫彦军支付房屋占有使用费直至腾退房屋之日止，双方当事人都同意合并审理，并一致同意放弃举证期限，所以一审合并审理并无不当。莫彦军与章文举、陈金辉、吴伟生签订铺面租赁合同时意识表示是真实有效的，双方对租赁铺位非常清楚，租赁标的物没有进行报建手续，随时都有可能被拆除，合同里也有相关约定，2015年7月份其中有5间商铺被查封，莫彦军与章文举、陈金辉、吴伟生进行了协商，要求租金相应减少，双方为此订立了协议，一致同意租金减为一个月12800元，莫彦军继续使用没有被查封的房屋。既然莫彦军使用了房屋，章文举、陈金辉、吴伟生有权要求莫彦军参照双方合同约定的租金支付房屋占用使用费。三、2014年7月至9月尚欠租金30000元，没有超过法律规定的诉讼时效。莫彦军在2014年7月至9月，没有足额向章文举、陈金辉、吴伟生支付实际使用期间的房屋占有使用费，并立下三份欠条，该欠条没有注明履行期间，属于不定期的债务，章文举、陈金辉、吴伟生可随时向莫彦军主张权利。再则，莫彦军与章文举、陈金辉、吴伟生的租赁关系存续到2015年12月24日，莫彦军主张2014年7月至9月租金已过诉讼时效，没有法律依据。关于《最高人民法院适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算，就本案而言，莫彦军每月给付章文举、陈金辉、吴伟生房屋占有使用费仅是相同债务的分期履行，属于同一债务，依据司法解释诉讼时效期间应从莫彦军腾退占用房屋之日即2015年12月24日起计算。综上所述，一审判决认定本案事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法，请求维持原判。
莫彦军向一审法院起诉请求：1、确认莫彦军、章文举、陈金辉、吴伟生签订的《铺面租赁合同》无效；2、判令章文举、陈金辉、吴伟生返还莫彦军所交租金人民币320000元，并赔偿莫彦军损失人民币90000元；3、诉讼费用由章文举、陈金辉、吴伟生承担。莫彦军增加一项诉讼请求：要求章文举、陈金辉、吴伟生退还押金40000元。
章文举、陈金辉、吴伟生向一审法院反诉请求：1、莫彦军立即腾退其承租的深圳市龙华新区xx街道xxx村治安亭斜对面xxx广场铺面餐饮区16间铺面，并返还免费使用的属于章文举、陈金辉、吴伟生所有的广场餐饮物品；2、莫彦军支付截止2015年11月尚欠租金68400元、水费3477元；3、本诉、反诉费用均由莫彦军承担。
一审法院认定事实：本案涉案租赁房屋没有合法产权证明。2014年4月19日，莫彦军与章文举、陈金辉、吴伟生签订《铺面租赁合同》，约定章文举、陈金辉、吴伟生将位于XX街道XX村XX亭斜对面xxx广场铺面餐饮区16间铺面，面积约1800平方米，出租给莫彦军用于经营餐饮，租赁期30个月，从2014年5月1日至2016年10月31日止，每月租金20000元，签订合同时莫彦军需交纳章文举、陈金辉、吴伟生保证金40000元。合同约定：1、租赁期满后莫彦军交还铺位章文举、陈金辉、吴伟生验收无损，章文举、陈金辉、吴伟生则退还租赁保证金；2、每月交租日为1号至5号，如违约则按每日1%缴纳滞纳金；3、水费每吨8元、电费每度1.5元，16间铺面卫生费、管理费3000元/月；4、莫彦军未经章文举、陈金辉、吴伟生许可，变相转让转租或部分转租的，章文举、陈金辉、吴伟生有权终止合同，并不作任何赔偿；5、莫彦军铺面转让他人的，章文举、陈金辉、吴伟生收取5000元合同转让手续费；6、现广场餐饮物业一切正常使用，莫彦军租赁后广场餐饮区的一切设施物品如需维修、更换的由莫彦军自理；7、广场餐饮区以前章文举、陈金辉、吴伟生自营存下来的物品全部免费给莫彦军使用，如有损坏、损失、维修、购新一切由莫彦军负责出钱（详情附带清单，以清单为准）；8、合同签订之日起至2014年5月31日为免租期，免租期间餐饮区3间租出去的铺面租金由章文举、陈金辉、吴伟生收取，自2014年6月1日起广场餐饮区3间租出去的铺面租金、卫生费、管理费、水电费由莫彦军收取，如餐饮区3间铺面合同到期要退保证金，由章文举、陈金辉、吴伟生支付。章文举、陈金辉、吴伟生提交的“餐饮区乙方可免费使用广场餐饮物品清单”列明了餐桌、啤酒机等十二项，并附有价格。
2014年7月21日，莫彦军出具欠条，内容为“七月份欠租金壹万元整”；2014年8月16日，莫彦军出具欠条，内容为“8月份欠租金壹万元整”；2014年9月15日，莫彦军出具欠条，内容为“今欠到九月份租金壹万元整”。
2015年8月4日，莫彦军与章文举签订《广场餐饮协议》，内容为：经双方协商关于广场餐饮铺面贴封条期间1、铺面C1、C2、C3、C4、C6贴封条期间铺面租金为7200元整；2、封条撕掉租金原价收取；3、现在开始每月租金准时交付，在每月5号至15号前付清。庭审中双方确认该协议的意思为因该五间铺面被查封，所以相应减少了该五间的租金7200元。
莫彦军主张已支付40000元作为租赁保证金，提交收据证明，该收据内容为“交来广场餐饮区保证金40000元，16个铺面”，莫彦军称该收据是章文举写的，原来有章文举签名，但时间久了，字迹消褪了，现在只有指模，没有签名。章文举、陈金辉、吴伟生予以确认收到该保证金40000元。
莫彦军主张租金是现金支付给章文举，从2014年6月1日至2015年7月31日，除2014年7-9月每月欠10000元外，其他月份都按合同约定交20000元/月，2015年8月份被查封减租后交12800元，合计共支付了章文举、陈金辉、吴伟生租金262800元，章文举、陈金辉、吴伟生不予认可，称莫彦军无证据证明，不清楚莫彦军支付了多少租金。莫彦军、章文举、陈金辉、吴伟生双方确认莫彦军租金交至2015年8月份，从2015年9月份起没有支付租金，章文举、陈金辉、吴伟生庭审中要求莫彦军支付房屋使用费至腾退房屋之日。
莫彦军主张其第二项诉讼请求赔偿90000元包括装修装修23350元，其余是购买设备厨具的费用，但在一审法院释明后表示不申请评估。
莫彦军、章文举、陈金辉、吴伟生当庭确认现在涉案的16间房屋已被行政机关查封了7间（7月3日封了5间，10月13日封了2间），剩余9间未查封。章文举、陈金辉、吴伟生当庭明确其第一项反诉请求中要求莫彦军腾退房屋16间变为9间，莫彦军同意交还章文举、陈金辉、吴伟生。莫彦军、章文举、陈金辉、吴伟生在2015年12月24日对涉案的九间房屋和章文举、陈金辉、吴伟生第一项反诉请求中的返还免费使用的属于章文举、陈金辉、吴伟生所有的广场餐饮物品进行交接，莫彦军、章文举、陈金辉、吴伟生双方书面确认广场餐饮物品缺失桌子14张、椅子6张、酒炮大小各少5个，章文举、陈金辉、吴伟生代理人于2016年4月5日向一审法院出具《情况说明》，表示章文举、陈金辉、吴伟生同意放弃追究莫彦军损坏或丢失广场餐饮物品的赔偿责任。
莫彦军确认2014年7-9月每月欠租金10000元，但主张已过诉讼时效，莫彦军确认尚欠章文举、陈金辉、吴伟生2015年9月水电费3477元。
一审法院认为，莫彦军、章文举、陈金辉、吴伟生均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此莫彦军与章文举、陈金辉、吴伟生签订的《铺面租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同，故莫彦军的第一项诉讼请求，一审法院予以支持。根据无效合同的处理原则，莫彦军应将涉案房产返还给章文举、陈金辉、吴伟生，章文举、陈金辉、吴伟生应将租赁保证金40000元退还莫彦军。因现涉案的16间铺面已有7间被行政机关查封，客观上不能返还章文举、陈金辉、吴伟生，章文举、陈金辉、吴伟生在庭审中也明确只要求莫彦军返还没有查封的9间，符合法律规定，一审法院予以支持。莫彦军、章文举、陈金辉、吴伟生在庭后已自行将上述9间铺面和免费使用的属于章文举、陈金辉、吴伟生所有的广场餐饮物品进行交接返还，章文举、陈金辉、吴伟生的第一项反诉请求莫彦军已经履行完毕，故一审法院不再对此进行处理。
莫彦军与章文举、陈金辉、吴伟生签订的合同书虽然无效，但莫彦军实际使用了涉案房产，应向章文举、陈金辉、吴伟生支付实际使用期间的房屋使用费。莫彦军在2014年7至9月没有足额支付租金给章文举、陈金辉、吴伟生，写下欠条，该欠条没有注明履行期限，且莫彦军与章文举、陈金辉、吴伟生的租赁关系存续至今，莫彦军主张2014年7至9月租金已过诉讼时效没有法律依据。根据相关法律规定，莫彦军从2015年9月1日起占用房屋的房屋使用费可参照莫彦军、章文举、陈金辉、吴伟生签订的《铺面租赁合同》和《广场餐饮协议》12800元/月标准计算，依据上述标准计算2015年9月1日至2015年12月24日的房屋使用费为人民币48309.68元（12800元/月×3个月+12800元/月÷31天×24天），与2014年7-9月所欠30000元相加即为78309.68元，莫彦军理应支付章文举、陈金辉、吴伟生。水电费3477元莫彦军予以认可，理应支付章文举、陈金辉、吴伟生。综上，章文举、陈金辉、吴伟生的第二项反诉请求符合法律规定，一审法院予以支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。根据上述规定，装修损失仅指形成附合的装饰装修物，对于未形成附合的装饰装修物，章文举、陈金辉、吴伟生没有表示要利用，故莫彦军可自行拆走。本案中莫彦军第二项诉讼请求主张的购买厨具设备等，莫彦军可以自行拆走，故莫彦军该项诉求中关于厨具设备的损失，一审法院不予支持。关于装修损失，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。莫彦军主张有进行装修，章文举、陈金辉、吴伟生不予认可。莫彦军无有效证据证明装修事实，也不申请评估，无法确定装修费用，应当承担举证不能的不利后果，故对无效房屋租赁合同部分的装修损失，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条之规定，一审判决：一、莫彦军与章文举、陈金辉、吴伟生2014年4月19日签订《铺面租赁合同》为无效合同；二、莫彦军应于判决生效之日起五日内向章文举、陈金辉、吴伟生支付截止2015年12月24日的房屋占用费78309.68元；三、莫彦军应于判决生效之日起五日内向章文举、陈金辉、吴伟生支付水电费3477元；四、章文举、陈金辉、吴伟生应于判决生效之日返还莫彦军租赁保证金40000元；五、驳回莫彦军的其他诉讼请求。本案本诉受理费人民币3725元，由章文举、陈金辉、吴伟生负担331元，莫彦军负担3394元。反诉受理费799元，由莫彦军负担。本诉受理费莫彦军已预交，反诉受理费章文举、陈金辉、吴伟生已预交。
本院经审理查明，一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，涉案租赁房屋未履行合法报建报批手续，莫彦军与章文举、陈金辉、吴伟生就涉案租赁房屋签订的《铺面租赁合同》违反了法律法规的效力性强制性规定，依法应认定为无效合同。一审法院对此认定正确，本院予以确认。双方均确认涉案商铺已经返还，一审法院判令租赁保证金40000元退还莫彦军，双方亦无异议，根据莫彦军上诉理由及请求，二审争议的焦点在于：一、莫彦军是否需支付2015年9月1日之后的占有使用费；二、莫彦军是否需支付2014年7月至9月欠付租金。
关于焦点一。莫彦军辩称因涉案房屋部分被查封，导致整体无法经营，故其无需支付2015年9月1日之后的占有使用费。对此，本院认为，涉案租赁房屋中的5间早于2015年7月3日已经被查封，莫彦军当时并未以无法经营为由主张中止涉案全部租赁面积的租赁关系，而仅在2015年8月4日与章文举、陈金辉、吴伟生签订《广场餐饮协议》，约定免除被查封的5间房屋在查封期间的租金。该事实表明，涉案房屋虽部分被查封，其余部分仍可继续使用，莫彦军亦同意继续使用。而此后，另外2间房屋于2015年10月13日被查封，莫彦军亦没有及时主张返还剩余房屋，双方直至2015年12月24日才办理剩余房屋的交接。莫彦军以无法使用涉案房屋为由主张无需支付2015年9月1日之后的占有使用费，于法于理无据，本院不予采纳。章文举、陈金辉、吴伟生在一审庭审中明确表示占有使用费应支付至房屋返还之日，属于增加诉讼请求，一审予以合并审理符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条的规定，并无不当，本院予以维持。莫彦军应支付占有使用费至涉案房屋返还之日即2015年12月24日。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第五条的规定，莫彦军从2015年9月1日起占用房屋的房屋使用费可参照双方之间签订的《铺面租赁合同》和《广场餐饮协议》，按12800元/月标准计算。由于2015年10月13日，租赁房屋中又有2间房屋被查封，故此后的占有使用费应再扣减两间房屋的使用费。双方并未单独约定该两间房屋的租金标准，在诉讼中亦无法达成一致，故本院按照剩余11间的平均租金标准1163元/月（12800元/月÷11间），扣除相应两间房屋的占有使用费2326元，计得2015年10月13日之后的占有使用费标准为10474元/月。依据上述标准，莫彦军2015年9月1日之后应支付的占有使用费为42922.45元（12800元/月×1个月+12800元/月÷30天×12天+10474元/月×2个月+10474元/月÷31天×12天）。
关于焦点二。莫彦军在2014年7至9月没有足额支付租金给章文举、陈金辉、吴伟生，写下欠条，该欠条没有注明履行期限。依莫彦军上诉所述，章文举、陈金辉、吴伟生并未免除该项租金，而是同意延长至合同期内支付即可，即双方对该项租金的履行时间变更了合同约定。莫彦军与章文举、陈金辉、吴伟生的租赁关系存续至本案诉讼期间，且涉案合同确认为无效，故章文举、陈金辉、吴伟生在本案主张该项租金符合双方约定，莫彦军辩称2014年7至9月租金已过诉讼时效缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。莫彦军应支付2014年7至9月所欠使用费30000元。
由上，莫彦军应支付占有使用费共计72922.45元，一审法院未予扣减2015年10月13日之后两间房屋的占有使用费，适用法律有误，本院予以纠正。
综上所述，莫彦军的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第1297号民事判决第一、三、四项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第1297号民事判决第五项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第1297号民事判决第二项为：莫彦军应于本判决生效之日起五日内向章文举、陈金辉、吴伟生支付截止2015年12月24日的占有使用费72922.45元；
四、驳回莫彦军的其他诉讼请求；
五、驳回章文举、陈金辉、吴伟生的其他反诉请求。
本案一审本诉受理费人民币3725元，由章文举、陈金辉、吴伟生负担331元，莫彦军负担3394元；反诉受理费799元，由章文举、陈金辉、吴伟生负担50元，莫彦军负担749元。二审案件受理费1758元，由章文举、陈金辉、吴伟生负担100元，莫彦军负担1658元。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 谢文琦（兼）