吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0204民初881号
原告：中国建设银行股份有限公司吉林市分行，住所地吉林市船营区松江路71-1号。
代表人：韩冬，行长。
委托诉讼代理人：马永玲，吉林齐略律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李明波，吉林齐略律师事务所律师。
被告：陈雷，男，1987年4月4日出生，满族，住吉林市船营区。
被告：康名优，女，1989年6月29日出生，满族，户籍所在地吉林省永吉县。
被告：吉林省广泽地产有限公司，住所地吉林市船营区军民路23号。
法定代表人：宫靖，总经理。
委托诉讼代理人：方向卓，吉林龙乾律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行（以下简称建设银行吉林市分行）与被告陈雷、康名优、吉林省广泽地产有限公司（以下简称广泽地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行吉林市分行的委托诉讼代理人马永玲、被告广泽地产的委托诉讼代理人方向卓到庭参加诉讼，被告陈雷、康名优经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期届满，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建设银行吉林市分行向本院提出诉讼请求：1、解除建设银行吉林市分行与陈雷签订的编号为xxx的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》；2、陈雷和康名优共同偿还借款本金及利息、罚息共计702981.25元（其中本金693582.83元，利息9233.68元，罚息164.74元，计算至2016年10月9日）及2016年10月9日至实际给付之日的利息、罚息（按合同约定标准计算）；3、建设银行吉林市分行对坐落于吉林市船营区解放西路xx号广泽紫晶城xx号楼xx号商业网点享有优先受偿权；4、广泽地产承担连带保证责任。事实和理由：建设银行吉林市分行与陈雷于2014年7月28日签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》（编号为xxx），合同约定：建设银行吉林市分行向陈雷提供借款80万元，借款期限为120个月（自2014年7月28日起至2024年7月28日止），利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮25%。借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款法。借款人应按期足额还款，如违约，建设银行吉林市分行有权解除合同，并宣布借款立即到期，并要求借款人立即偿还借款本息及实现债权的费用。陈雷以坐落于吉林市船营区解放西路xx号广泽紫晶城xx号楼xx号商业网点对该借款提供抵押担保，2014年9月9日办理了抵押权预告登记。广泽地产对该借款提供阶段性保证责任，保证期间为借款合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。同时，合同约定双方发生争议向贷款人住所地法院起诉。自2016年7月18日起，陈雷未按约定还款，建设银行吉林市分行多次催款未果。因陈雷与康名优为夫妻关系，该贷款为夫妻共同债务。抵押房屋的他项权利证尚未办理完毕，广泽地产在保证期间内应承担保证责任。故对三名被告提起告诉，请求法院依法支持建设银行吉林市分行的诉讼请求。
广泽地产辩称：一、被答辩人对涉诉房屋已经于2014年9月9日办理了抵押权预告登记手续，抵押权已经设立，其应当对涉诉房屋享有优先受偿权。二、答辩人的保证责任已经解除，不应承担连带给付责任。（一）《个人住房（商品用房）抵押借款合同》中所约定的“保证期间”并非与担保法中的保证期间是同一概念，而应当被认定为对保证责任所设立的解除条件。根据《个人住房（商品用房）抵押借款合同》第三十六条的约定，其并非在设定一个担保法中的保证期间，而是对保证人保证责任设定的终止期限，而该终止期限是以“办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执”作为条件的，当该条件成就时，保证人不再承担保证责任，故根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，《个人住房（商品用房）抵押借款合同》中关于保证责任的部分属于附解除条件的保证条款。（二）被答辩人与陈雷同时违反《个人住房（商品用房）抵押借款合同》中关于办理抵押登记的约定。根据《个人住房（商品用房）抵押借款合同》的约定，被答辩人应当要求陈雷及时办理房屋所有权证、土地使用权证权属证书，并办理抵押登记手续，现被答辩人既未要求陈雷予以办理，陈雷亦未主动联系被答辩人进行办理，双方均构成违约。（三）被答辩人在2016年7月18日即知晓陈雷未能按期还贷，存在陈雷根本违约的风险，但直至在2017年提起本次诉讼前近9个月的时间内，其仍未采取任何措施进行办理抵押登记，恶意阻止答辩人保证责任的解除，加重答辩人的责任。（四）答辩人保证责任的解除应当由被答辩人与陈雷共同完成抵押登记予以实现，对于办理抵押登记解除答辩人保证责任来讲，应将二者视为一体。陈雷为抵押人，被答辩人为抵押权人，根据《不动产登记操作规范（试行）》的规定，其两个民事主体是可以办理抵押登记的申请人，任何一方主体拒绝或者怠于办理抵押登记，即无论是被答辩人未要求陈雷予以办理，亦或是陈雷未主动联系被答辩人进行处理，都无法实现抵押登记的法律效果，都应当由两个民事主体向答辩人承担未办理抵押登记的责任，并承担由此产生的不利后果。（五）答辩人已经按照《个人住房（商品用房）抵押借款合同》的约定履行了协助义务。阶段性保证的设立初衷在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权转移登记手续，以降低银行因现房抵押权无法实现而导致的债权清偿风险，避免出现如下情况：（1）不能完成建造；（2）虽完成建造但验收不合格，无法交付使用；（3）虽然可以交付使用，但无法办理权属转移登记给贷款银行带来的经济风险，本案中，答辩人已经于2016年2月2日完成了涉诉房屋所在楼栋的初始登记，已经履行了《个人住房（商品用房）抵押借款合同》的相关约定，完成了答辩人所应尽的协助义务。（六）答辩人与陈雷怠于履行合同义务，怠于办理抵押登记，恶意阻止答辩人解除保证责任条件的成就，延长保证人的保证期间，应视为条件已经成就，答辩人的保证责任应当予以解除。三、即便答辩人应当承担保证责任，答辩人的保证责任亦应当以被答辩人抵押权优先受偿后的不足部分为限。《个人住房（商品用房）抵押借款合同》中无对优先采用何种担保措施的约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，答辩人应优先对抵押物行使抵押权，只有在抵押物无法实现全部债权时，才可以要求答辩人承担保证责任。
陈雷、康名优未作答辩。
陈雷、康名优未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利。围绕诉讼请求，建设银行吉林市分行向本院提供如下证据：营业执照、身份证、常住人口登记卡、结婚证、广泽地产工商登记信息、中国建设银行个人商业用房借款申请书、个人住房（商业用房）抵押借款合同、个人贷款支付委托书、开立贷款帐户通知书、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证明、商品房买卖合同、贷款帐户基本信息、贷款对账单。经质证，广泽地产对上述证据的真实性均未提出异议，广泽地产对《个人住房（商品用房）抵押借款合同》的证明问题提出异议，认为其公司的担保责任已解除。本院对以上证据的真实性予以采信，对证据所证明的问题在论理部分阐述。广泽公司向本院提供了房屋权属登记簿。经质证，建设银行吉林市分行对房屋权属登记簿的真实性未提出异议，本院予以采信。
根据双方当事人的举证、质证、陈述以及本院对证据的认证，本院对以下事实予以确认：陈雷、康名优系夫妻关系。2014年5月27日，陈雷向建设银行吉林市分行提出个人商业用房借款申请，康名优在申请人配偶处签名捺印。2014年7月28日，建设银行吉林市分行（贷款人）与陈雷（借款人）、广泽地产（保证人）签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》（编号xxx），约定：借款本金80万元；借款期限120个月，即2014年7月28日至2024年7月28日；借款人将借款用于购置商品房；贷款利率为月利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮25%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款；担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产为吉林市船营区解放西路xx号广泽紫晶城xx号楼xx号商业网点；保证人提供的保证为连带责任保证，保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；违约情形及违约救济措施包括借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。《个人住房（商业用房）抵押借款合同》还对合同当事人的其他权利义务作出约定。2014年9月9日，抵押房屋（吉林市船营区解放西路xx号广泽紫晶城xx号楼xx号商业网点、建筑面积156.93平方米）办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年9月18日，建设银行吉林市分行按照陈雷签具的个人贷款支付委托书支付贷款80万元。在借款合同的履行过程中，陈雷仅按合同约定偿还部分当期应还借款本息，自2016年7月18日后开始逾期。截至2017年7月25日，陈雷逾期累计64597.67元，尚欠借款本金665970.35元，利息23934.07元，罚息1667.08元。
本院认为，陈雷与建设银行吉林市分行、广泽地产签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。建设银行吉林市分行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。陈雷未按借款合同的约定按期足额偿还当期应还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，双方约定的合同解除条件已成就，建设银行吉林市分行有权解除借款合同并要求陈雷归还全部借款本金及利息。陈雷向建设银行吉林市分行借款发生在其与康名优夫妻关系存续期间，且康名优在个人住房借款申请书上签名，同意陈雷借款，故应认定该借款为夫妻共同债务，康名优依法应与陈雷共同承担还款责任。同时，陈雷以其所购房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，故建设银行吉林市分行有权请求以约定抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿。关于广泽地产提出的保证责任已经解除，不应承担连带给付责任的抗辩主张，本院认为，《个人住房（商业用房）抵押借款合同》中第三十六条第二款的约定是对广泽地产承担保证责任期间的约定，只是该保证期间是在一定条件成就或不成就为前提条件，即约定的条件成就时，保证期间届满，广泽地产不再承担保证责任，约定的条件未成就时，保证期间未届满，则广泽地产承担保证责任。本案，广泽地产虽提供了房屋权属登记簿，但该登记簿只能证明陈雷所购房屋初始登记完成，至目前，涉案房屋并未取得房屋所有权证明及房屋他项权利证，《个人住房（商业用房）抵押借款合同》约定的保证期间尚未到期以及解除保证责任的条件尚未成就，同时依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条关于“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定，广泽地产在借款合同解除后仍应对陈雷的应付款项承担连带保证责任。故，广泽地产的该抗辩主张，本院不予采纳。关于广泽地产提出即使承担担保责任也应当在抵押物优先受偿不足部分承担保证责任的抗辩主张，本院认为，虽然本案债务人陈雷以自己的房屋作为担保物抵押，但依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，当事人首先应依合同约定实现债权。本案，《个人住房（商业用房）抵押借款合同》约定无论债务人（陈雷）对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于抵押），保证人（广泽地产）在本合同项下的保证责任均不因此减免，借款人（建设银行吉林市分行）均可直接要求保证人（广泽地产）依照合同约定在其保证范围内承担保证责任，故广泽地产的该抗辩主张本院不予采纳。综上，建设银行吉林市分行的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起解除被告陈雷、吉林省广泽地产有限公司与原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行于2014年7月28日签订的编号为xxx的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》；
二、被告陈雷、康名优于本判决生效之日起七日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行借款本金665970.35元，利息23934.07元，罚息1667.08元（利息及罚息计算至2017年7月25日，自2017年7月26日起借款本金665970.35的利息、罚息按《个人住房（商业用房）抵押借款合同》约定的利率标准计付至还清借款之日止）；
三、被告陈雷、康名优逾期不履行上述第二项确定的义务，原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行有权以被告陈雷所抵押的坐落于吉林市船营区解放西路xx号广泽紫晶城xx号楼xx号商业网点（建筑面积156.93平方米）折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿；
四、被告陈雷、康名优逾期不履行上述第二项确定的义务，由被告吉林省广泽地产有限公司承担连带责任。被告吉林省广泽地产有限公司承担保证责任后，有权向被告陈雷、康名优追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费11070元（其中案件受理费10830元、公告费240元，原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行已预交）由被告陈雷、康名优、吉林省广泽地产有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 李慧媛
人民陪审员 毛 强
人民陪审员 王秀英
二〇一七年七月二十七日
代理书记员 邹 冬