河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第697号
原告刘定坤，男，1987年8月9日出生，汉族，住驻马店市驿城区。
委托代理人马世云，河南尚成律师事务所律师。
被告驻马店市恒德置业有限公司。住所地：驻马店市富强路北段。组织机构代码：68176906-8。
法定代表人肖强，经理。
委托代理人程松涛，河南豫通律师事务所律师。
原告刘定坤与被告驻马店市恒德置业有限公司（以下简称恒德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘定坤的委托代理人马世云，被告恒德公司的委托代理人程松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘定坤诉称，2010年8月18日原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于驻马店市纬一路北侧、纬二路南侧天平花苑住宅一套第10栋1单元8层西户，建筑面积141.43平方米，总购房款为32.6281万元，2011年5月31日前交房屋，若不能按时交付房屋应向原告按日支付已交付房价款万分之一支付违约金，并于交付使用后365日内办理房屋权属证书，否则，按已付房款的日万分之一支付违约金。原告已按照合同约定支付完毕全部购房款，被告却迟迟没有交房，直到2013年6月14日才通知原告办理入住手续，而被告至今却仍然没有为原告办理房屋产权证手续。为此原告请求：判令被告向原告支付违约金47181.41元（其中包含逾期交房违约金为24369.88元；逾期办证违约金22811.53元）。
被告恒德公司辩称，1、被告延期交房是因为不可抗力以及政府行为所导致，施工期间，纬一路与纬二路及靖宇路同时施工，导致被告的施工车辆无法进入工地，才造成工期顺延，依照合同约定被告应当免责。2、被告自2012年下半年就通知小区业主办理房屋交接手续，并在售楼部及天中晚报张贴通知，但原告一直未办理，因此违约责任在原告。3、原告请求逾期办证违约金没有依据，房屋交付使用后，由于原告提交手续不全，才导致房产证未及时办理，被告已于365日已经为原告办理房产证，该项请求无依据。4、合同约定2011年5月31日前交付房屋，本案诉讼时效应当是2011年6月1日起，现在已经超过两年的诉讼时效。
经审理查明，2010年8月18日，原告刘定坤（××）与被告恒德公司（××）签订商品房买卖合同一份。合同约定：一、××购买××开发的位于驻马店市纬一路北侧、纬二支路南侧天平花苑小区第10幢1单元8层西户房屋一套，建筑面积为141.43平方米。二、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2307.01元，总金额为326281元。三、付款方式为××于2010年8月8日缴纳首付款101281元，余款22.5万元整办理银行按揭支付。四、××应当在2011年5月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给××使用。但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、见附件。合同附件四第十二条约定：合同中第八条第二款的特殊原因含以下情形：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内书面或协议约定形式告知××的；2、国家政府相关法律政策调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、××逾期付款的，除应按合同第七条承担违约责任外，××可以按××逾期时间相应将交房日期顺延；7、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；8、包括但不限于以上的其他××不能预防和控制的因素。五、逾期超过90日后，××有权解除合同。……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。六、商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自××通知××办理交接手续之日起30日内，××未办理交接手续的，自结束之日起，视为××已按合同约定交付。七、××应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，同意按下列第3项处理：3、××同意给予60天顺延期以配合××和政府主管部门尽早取得房产登记，在顺延期结束时××未达到产权登记，××按已付房款的日万分之一向××支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付购房款共计326281元。2013年5月，原告补交房款5282元，交付房款共计331563元。2013年6月14日，案外人尹小香代刘定坤与驻马店市大红帆物业有限公司签订前期物业服务协议一份，办理了入住手续，该协议落款处显示“尹小香代刘定坤”。2014年5月28日，被告为原告办理了房权证。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。
另查明，一、庭审中，被告提交2012年12月20日被告在售楼部门口张贴的交房公告一份以及2013年4月16日天中晚报一份，用以证明被告在2012年12月20日达到交付条件并多次通知交房；原告质证称，被告举证与商品房销售合同约定的交付应当书面通知不符，应以合同约定和前期物业服务协议为准。二、被告主张其因市政建设造成交房延期，但未提交市政建设相关状况以及市政建设影响本案施工建设的相关证据。三、被告主张本案已超过诉讼时效；原告称，其多次向被告要求按时交房，但直到2013年6月14日被告才向原告交房，因原告一直在主张交房，不存在超过诉讼时效的问题。四、诉讼中，被告以合同中约定违约金过高为由申请核减违约金。五、原告明确诉讼请求计算方法：逾期交房违约金从2011年6月1日起计至2013年6月14日，按已交房款的日万分之一计算；被告为原告办理房产证日期为2014年5月28日，逾期办证违约金从2012年7月31日起计至2014年5月28日止，按已交房款的日万分之一计算。六、诉讼中，被告提交2013年6月7日承诺书一份，并称该承诺书是由刘定坤母亲尹小香代刘定坤签字确认，承诺书写明：“本人在天平花苑小区购住房一套，现买卖双方商定交接房屋事宜。本人对天平花苑小区现状、房屋面积及交房时间等相关事宜无异议。本人郑重承诺：不参与天平花苑小区业主上访，如有违反，出卖方有权收回本人在天平花苑购买的房屋”，该协议落款处显示“尹小香代刘定坤”。并主张原告方承诺对小区现状、房屋面积、交房时间无异议，原告不应就逾期交房向被告主张权利。原告对此不认可，并质证称该承诺内容模糊，不能证明被告的主张。
上述事实，有原告提交的商品房销售合同、收据、前期物业服务协议，被告提交的照片、报纸、承诺书、房权证及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，双方意思表示真实、内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。①合同签订后，原告向被告交付了购房款，但被告未依约于2011年5月31日前将房屋交付给原告，构成违约。诉讼中，被告辩称因市政建设造成交房延期，但未提交相关证据加以证明，也未举证证明市政建设影响施工在本案中是否属于工期应当顺延、是否属于免责事由，故对被告的辩称，本院不予采信。②关于交房时间，被告向本院提交交房公告及报纸公告各一份并辩称其2012年12月20日起即通知原告办理交房手续，但原告一直未办理。原告质证称被告在售楼部门口张贴公告以及在报纸公告，均不是合同约定的通知方式，其一直要求按期交房，但原告于2013年6月14日与物业公司签订前期物业服务协议时才接收到房屋，本案中，原告在售楼部门前张贴公告以及在天中晚报上发布交房公告均属于公告通知，与合同约定书面通知不符，故对被告辩称其已按照合同约定履行通知义务，本院不予采纳；同时，被告也未提供合同约定的房屋交接单以证明交房时间，故原告主张以签订前期物业服务协议为被告实际交房时间，本院予以采信。被告的逾期交房期间应为2011年6月1日至2013年6月14日，共计745天。诉讼中，被告提交2013年6月7日尹小香代刘定坤签名的承诺书一份，并辩称原告方承诺对小区现状、房屋面积、交房时间无异议，原告不应就逾期交房向被告主张权利。原告对此不认可，并质证称该承诺内容模糊，不能证明被告的主张。因该承诺书未明确交房时间，也未明确表示放弃违约金，故对被告的该项辩称，本院不予采信。③诉讼中，被告辩称诉讼时效应当从合同约定的交房之日即2011年6月1日起算，现在已经超过两年的诉讼时效；因被告未按期交房后，商品房买卖合同并未解除，合同一直在履行中，逾期交房的违约行为在实际交房之前持续存在；且合同只约定了逾期交房违约金的计算方法，并没有约定逾期交房违约金的履行期限，只有在持续违约行为终了之时即开发商实际交付房屋之日才能确定违约金的具体数额；故本案应从开发商实际交付房屋之日起开始计算诉讼时效。上述已认定被告于2013年6月14日向原告交付房屋，原告于2015年1月28日将被告诉至本院，未超过两年的诉讼时效，故对被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上，原告请求被告支付逾期交房违约金，符合双方合同约定及相关法律规定，本院予以支持。关于逾期交房违约金数额，依据合同约定，被告应支付逾期交房违约金数额为24701.44元（331563元×每天万分之一×745天=24701.44元），被告以约定违约金数额过高为由申请核减，本案中，双方约定违约金计算方式为已付房款的日万分之一，该约定的标准相当于月息三厘，不存在过高情形，本院不予核减；原告请求被告支付逾期交房违约金的数额为24369.88元，低于被告应支付逾期交房违约金数额。综上，本院依原告请求的逾期交房违约金数额予以支持。关于逾期办证违约金，双方合同约定：“××应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”。现房屋交付使用时间为2013年6月14日，原告所购房屋房产证登记时间为2014年5月28日，故被告为原告办理房产证未超过合同约定的办证期限。原告请求被告支付逾期办证违约金，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告驻马店市恒德置业有限公司在本判决生效后十日内向原告刘定坤支付逾期交房违约金24369.88元。
二、驳回原告刘定坤的其他诉讼请求。
案件受理费980元，由原告刘定坤负担470元，由被告驻马店市恒德置业有限公司负担510元。
如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
代理审判员 张伟光
人民陪审员 邵 翔
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 王太祯