上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民三（民）初字第504号
原告（反诉被告）柳学金，男，户籍地江西省。
委托代理人阮丙弟，上海市新闵律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴松林，男，住上海市。
委托代理人吴啸晨（系被告之子），住址同上。
原告柳学金与被告吴松林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙亦玢独任审判，公开开庭进行了审理，审理中，被告吴松林提起反诉，并对系争房屋的房屋结构是否改变、修复方案、修复费用提出司法鉴定。后本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柳学金及其委托代理人阮丙弟，被告（反诉原告）吴松林及其委托代理人吴啸晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柳学金诉称，2013年2月，原、被告签订租赁合同，约定：被告将本市长乐路X弄X号4楼亭子间（以下简称系争房屋），面积约22平方米房屋出租给原告使用，租金为每月人民币3，000元（以下币种均为人民币）。合同约定原告可以根据需要在不改变房屋主要结构的前提下装修改造，且原告有权进行转租。合同签订后，原告支付给被告三个月租金9，000元，押金3，000元。被告向原告交付了房屋。之后，原告对系争房屋进行装修，由于房屋年久失修，原告耗时三个月，近18万元对房屋进行装修。2013年7月10日，原告发现被告未经告知，突然将房屋上锁，致使原告无法使用。经与被告联系，被告明确表示不再出租该房屋，致使原告无法达到租赁目的。故原告提起诉讼，请求法院判令：1、原、被告签订的租赁合同于2013年7月10日解除；2、被告支付违约金100，000元；3、被告返还原告购置的家电、家具等可移动设备；4、被告赔偿原告装修损失50，000元。审理中，原、被告对于原告放置在系争房屋内的物品进行了交接，原告撤回第三项诉讼请求。
被告吴松林辩称，并反诉称，2013年2月，原告、被告签订房屋租赁合同。3月17日，原告在装修过程中野蛮装修，破坏房屋结构，拆掉房屋烟囱承重墙，致使重达几吨的烟囱倒塌，击穿屋顶及墙面，导致被告三楼房间天花板开裂、邻居家天花板开裂。同时，引发邻居老人受到惊吓送至医院救冶。为此，经派出所、居委会、物业管理部门协商赔偿事宜。此后，在原告恢复建筑物过程中，仍然存在拆除承重墙，将卫生间搭建在室内，拆除房屋内主梁，封闭老虎窗等改变房屋结构的行为。故被告提起反诉，请求法院判令：1、原、被告签订的租赁合同于2013年7月10日解除；2、反诉被告赔偿反诉原告出租租金损失共计160，000元，其中四楼从2013年7月10日计算至2014年5月10日止每月3，000元，三楼从2013年4月10日计算至2014年5月10日止每月10，000元；3、反诉被告承担房屋修复费用50，000元；4、反诉被告赔偿反诉原告房屋内设备损失15，000元；5、反诉被告支付反诉原告水、电、煤费用共计265元；6、反诉被告支付反诉原告违约金100，000元。司法鉴定费用20，000元由反诉被告承担。诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告针对上述反诉辩称，反诉原告认可反诉被告的装修行为，同意反诉被告进行装修。在装修过程中，反诉原告对反诉被告的装修未提出异议。反诉原告在更换房屋租赁凭证过程中，因物业管理部门提出装修有违章要求整改，反诉被告对改变房屋结构部分进行了恢复与拆除。经物业确认后，反诉原告换取了房屋租赁凭证。在反诉被告完善施工过程中，反诉原告未与反诉被告协商，单方面将出租房屋换锁，导致反诉被告无法实际使用房屋，反诉原告行为已构成根本违约，故不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2013年2月23日，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告将本市长乐路X弄X号四层出租给原告使用，建筑面积35平方米；租赁期为捌年。租期自2013年4月10日起至2021年4月9日止；房屋月租金3，000元；双方约定首期付叁个月，另付叁仟元押金以后按每叁个月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变……；同时，对出租方的义务约定：被告在租赁期内需按时将房屋及附属设施交付原告使用，租赁期内房屋及附属设施如非原告原因受到损失时，被告有修缮的责任并承担相关的费用；被告保证出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷；未经原告允许的情况下，不得随意进出原告租用之房屋。对承租方的义务约定：原告在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎法律规定，不做任何违法行为，不得妨碍和侵犯邻居，如果原告违法，自行负责，被告不承担任何法律和经济责任，被告有权单方终止合同；原告应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠超过七天，被告有权收回房屋；未经被告同意，原告不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，原告不得将承租的房屋转租分租，如因原告的原因使房屋及设施受到损坏，原告应负责赔偿或修复等。关于违约责任合同约定：原、被告如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方则向对方支付违约金人民币拾万元整。若被告违约，除退还原告押金外，还须支付给原告上述金额的违约金，反之若原告违约则被告有权不退还押金。及原告不可追究装修、修理等费用。补充条款约定：1、肆年后房租上涨到叁仟叁佰元整。2、在装修及租赁期间，一切安全问题由原告负全部责任。（2013年2月24日起）。3、被告同意原告装修。合同签订后，被告将系争房屋交付给原告，原告即开始实施装修。
合同签订之日，原告支付了三个月租金9，000元，押金3，000元。2013年3月，原告装修过程中导致系争房屋烟囱倒塌。同时，引发邻居高龄老人不适。为此，原告与邻居达成赔偿协议。此后，原告对房屋屋顶进行修复，房屋内部继续装修。装修过程中，原告在房屋居住部位搭建卫生间，经房管部门要求整改，原告拆除了卫生设施。
2013年7月10日，被告更换了系争房屋门锁。此后，原告交涉未果故诉至法院。
审理中，2013年11月，本院经现场勘察，原告装修改变了涉案房屋内的部分结构，装修工程尚未进行完毕。2013年11月19日、2014年1月9日，原、被告对房屋内属于原告的物品进行了交接。
经本院释明，原告未提出对装修价值进行评估，要求被告补偿装修损失50，000元，其中电线电路插座4，000元、地板1，500元、钢楼梯5，500元、护墙板1，500元、壁橱6，500元、墙面5，000元、进户门1，000元、屋顶25，000元。被告曾表示对房屋内已添附的部分装修设施同意利用使用，但认为原告违规改变房屋结构进行装修，造成被告损失，修复屋顶系原告违规装修导致，故仅同意补偿原告3，000元。
审理中，被告申请司法鉴定内容如下：一、系争房屋内阁楼坍塌，拆除屋面大梁、两处承重墙，要求复原阁楼、大梁及两处承重墙；二、系争房屋南面及北面烟囱破坏，要求修复南面、北面烟囱，修复漏水处；三、系争房屋老虎窗被拆除，要求复原老虎窗；四、拆除4楼房间内搭建卫生间处的水泥砖块并复原地板；五、三楼房屋屋顶损毁，要求复原及加固；六、上述鉴定内容的修复方案及修复费用。
本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对于上述内容进行司法鉴定，鉴定报告对房屋状况进行了分析说明，制定修复方案，根据现场检测和分析，意见如下：
（1）、系争房屋中存在烟囱坍塌、拆除屋面大梁、阁楼、二处承重墙、老虎窗、房屋屋顶损毁等情形。
（2）、四层C轴在1～2轴墙和2轴B～C轴局部承重墙（墙长2.7m）被拆除，阁楼被拆除，搁置阁楼的大梁被拆除，影响结构安全。需修复。屋面结构已加固。
（3）、四层北面烟囱靠房间一侧墙被砸，烟囱坍塌，影响房屋安全。应恢复原状。
（4）、四层南侧房间上方老虎窗已被拆除，南侧烟囱周边漏水。影响房屋正常使用，应恢复原状。
（5）、3轴与B～C轴局部木楼板上加做水泥砖块，垫高150mm。影响房屋正常安全使用，应恢复原状。
（6）、三层南房间吊顶粉刷脱落严重。影响正常使用，吊顶拆除后重做。
（7）、修复方案见附表1。
（8）、根据2000年上海市房屋修缮预算定额、该项目修缮费用为29，878（贰万玖仟捌百柒拾捌元整）人民币。
以上事实，有原、被告的当庭陈述、《租赁合同》、《上海市租用公房凭证》、司法鉴定意见书、现场勘察笔录、调查笔录、现场照片、赔偿协议书等为证，并经庭审查实，本院予以确认。
审理中，反诉原告提出出租房屋中配备空调二台、TCL电视机一台、脱排油烟机一台、冰箱一台、热水器一台、煤气灶一只。反诉被告表示当时约定装修出租时间较长，故合同中将配备的设备均划叉，由反诉被告自行处理部分物品，目前空调一台仍在房间，热水器仍安装在房间内，煤气灶、脱排油烟机、沙发一只、椅子两把其均已处理。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应恪守履行。审理中，双方一致确认房屋租赁合同于2013年7月10日解除，本院予以照准。关于合同解除的原因，首先从现场勘查及鉴定报告分析，原告在装修过程中确实存在改变房屋结构、拆除承重墙导致安全事故的发生，属于原告违约在先；在重新装修过程中，原告虽然加固了房顶，但修复工程尚未完成，且又违规在房屋内安装卫生设施，再次改变房屋结构而违约。根据法律规定，承租人未按约定使用租赁物，造成租赁房屋损失，出租人可解除合同并要求赔偿损失，故被告在审理中，以反诉请求确认租赁合同解除，并无不当。
关于违约责任，由于系原告违约在先，故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。原告对被告的房屋进行了装修，关于屋面的装修部分，系原告对于破坏房屋结构的恢复与修缮，该部分装修损失不应当由被告承担。且根据租赁合同司法解释的相关规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本院考虑到房屋租赁合同中，被告同意原告进行装修，且属于崭新装修，被告完全可以充分利用，对于已附着于出租人房屋上的可利用设施，对出租人另行出租亦有价值的提升，故被告在可利用范围内对原告装修损失应当予以补偿。由于原告未申请对残值部分的装修价值的司法鉴定，为了化解双方矛盾，减少诉讼成本，被告可充分利用装修的残余价值继续出租使用，本院根据原、被告履约过错、现场状况、参考鉴定部门咨询意见，结合装修的程度及市场价格等因素予以酌定，被告应给予原告装修补偿20，000元。
关于反诉原告主张反诉被告承担赔偿损失与违约金的诉讼请求。反诉原告现同时主张租金损失与合同约定的违约金，经释明仍然坚持主张，本院根据本案合同约定及实际情况分析：关于合同中违约责任条款，根据双方陈述，该约定订立之初的目的系针对原告装修房屋提前解除可能造成房屋装修损失而订立，且系针对违约方提前解除合同的情形，守约方可追究对方违约金。而本案系出租方因承租方改变房屋结构违约而行使法定解除权，该条款不适用于本案的争议，故反诉原告要求反诉被告承担违约金10万元，本院不予支持。本院针对反诉原告主张的实际损失予以处理。首先，虽然反诉被告违约在先，但反诉原告并未要求反诉被告停止进一步装修，而是仍由反诉被告进行继续装修与修复，但在随后装修过程中，反诉原告在未通知反诉被告协商解除合同或提出限期恢复原状的情况下，即于2013年7月10日上锁控制房屋，反诉原告事发后的处理上亦存在一定的不足。2013年7月11日起的租金损失，本院结合双方房屋交接的时间、为解决争议合理的诉讼期间，房屋存在修复期，确定六个月为反诉原告的租金损失，以合同约定的租金计算（6×3，000元）。但鉴于反诉原告同意反诉被告装修，且在违规装修后仍然同意反诉被告继续装修，当然最终由于反诉被告改变房屋结构，损坏房屋，导致合同最终解除，主要过错在反诉被告，故本院酌情判处反诉被告承担反诉原告租金损失的60%。关于反诉原告提出三楼出租损失，由于该房屋反诉原告实际并未用于出租，未发生实际损失，反诉被告所应当承担的损失应在签订房屋租赁合同时可预见范围之内，故该项诉请，本院不予支持。关于房屋押金，房屋押金本身的性质应属于对欠租及其他合理费用的担保，在合同解除时应当予以返还。本案房屋租赁合同约定承租方提前解除合同之违约，押金不予退还并且支付违约金10万元，因该条款不适用本案双方争议，故该房屋押金不再作为违约责任的承担方式予以没收，应当予以返还。
关于反诉原告主张对房屋结构的修复费用，该司法鉴定报告系鉴定部门经过上门勘查分析、听取双方意见下作出的结论，客观公正，本院予以认定。根据合同约定未经出租方同意，不能改变租赁房屋的结构，如因承租方的过错致房屋损坏，应当负责赔偿或修复。因此，反诉被告对装修过程中破坏房屋原始结构和设施的部分应根据鉴定意见，承担相应的修复费用。
关于水、电、煤费用，反诉原告审理中仅主张反诉被告承担4月份的煤气费用62.5元，反诉被告对该笔费用并无异议，本院予以照准。
关于反诉原告主张房屋内设备损失15，000元；根据合同约定，由于租赁期限较长，双方并未明确约定配备何些设备，且反诉原告未能证明房屋交付的物品状况；本院根据反诉被告自认配备的物品，结合物品存在折旧情况，目前热水器等物品保留在反诉原告处等因素，本院酌定反诉被告赔偿反诉原告设备损失1，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：
一、原告柳学金与被告吴松林签订的《房屋租赁合同》于2013年7月10日解除；
二、被告吴松林应于本判决生效之日起十日内补偿原告柳学金装修损失20，000元；
三、被告吴松林应于本判决生效之日起十日内返还原告柳学金房屋押金3，000元；
四、反诉被告柳学金应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告吴松林租金损失10，800元；
五、反诉被告柳学金应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告吴松林房屋修复费用29，878元；
六、反诉被告柳学金应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告吴松林设备折价损失1，000元；
七、反诉被告柳学金应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告吴松林2013年4月煤气费62.5元；
八、驳回原告柳学金的其他诉讼请求；
九、驳回反诉原告吴松林的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案司法鉴定费20，000元，由原告柳学金承担。
本案本诉受理费3，360元（原告已预交175元），由原告柳学金承担3，000元，被告吴松林承担360元。
本案反诉受理费6，521.8元，减半收取3，260.90元，由反诉原告吴松林承担1，304.90元，反诉被告柳学金承担1，956元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 孙亦玢
代理审判员 刘文娟
人民陪审员 王 克
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 陆锋莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（二）合同解除；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。