内蒙古自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）内民抗一字第00071号
抗诉机关内蒙古自治区人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）曹杰，男，1966年1月17日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市东河区。
委托代理人曹峰，系曹杰哥哥。
委托代理人温志敏，内蒙古东方玉德律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人)刘志良，男，1952年11月2日出生，汉族，退休工人，无固定住址。
委托代理人王洪涛，内蒙古北琛律师事务所律师。
一审第三人包头市东河区胜利糖业烟酒有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市东河区。
法定代表人：刘赓昌，该公司经理。
申诉人曹杰因与被申诉人刘志良、一审第三人包头市东河区胜利糖业烟酒有限责任公司（简称胜利糖业烟酒公司）返还原物纠纷一案，不服包头市中级人民法院（2000）包民终字第758号民事判决，向检察机关申诉。内蒙古自治区人民检察院于2014年9月19日作出内检民监〔2014〕15000000166号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年9月29日作出（2014）内立一监字第62号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察员乌兰、赵红艳出庭支持抗诉。申诉人曹杰的委托代理人曹峰、温志敏，被申诉人刘志良及其委托代理人王洪涛到庭参加诉讼。一审被告胜利糖业烟酒公司经公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
1995年8月2日，一审原告曹杰起诉至包头市东河区人民法院称，1992年6月10日，胜利糖业烟酒公司与我签订《房屋产权对换协议》，用其所有的环城西路的两间车库与我的文十字街47号两间南房对换产权。6月17日，我按照协议约定，向胜利糖业烟酒公司补交了换房平米差价款3000元。8月24日，双方在房管部门办完产权过户手续，我拿到了环城西路两间车库《房屋所有产权证》。随后，胜利糖业烟酒公司接收了我的文十字街47号两间南房，并加以翻修使用至今。正值此时，我父亲骑摩托车摔伤住院治疗。1994年初，我父亲病情好转，我准备翻建两间车库，发现刘志良占用。我请求公安机关调解，但刘志良不给腾房，故诉至法院，请求判令刘志良腾出环城西路两间车库。
刘志良答辩称，1991年下半年胜利糖业烟酒公司经集体研究决定将刘志良居住的宿舍和车库卖给刘志良，1992年6月10日刘志良交给胜利糖业烟酒公司3000元支票一张，胜利糖业烟酒公司在6月16日出具车库款收据一张。刘志良多次要求办产权证，但胜利糖业烟酒公司以统一办理为由拖延未办。胜利糖业烟酒公司与刘志良买卖车库的口头协议成立，刘志良没有实施侵犯曹杰的财产所有权行为。胜利糖业烟酒公司和曹杰的换房协议没有得到实际履行，曹杰应当向胜利糖业烟酒公司主张权利。曹杰和胜利糖业烟酒公司的换房协议无效，曹杰取得两间车库的所有权证书程序违法，该房屋所有权证书应予撤销，曹杰的诉讼已经过了诉讼时效。
胜利糖业烟酒公司答辩称，胜利糖业烟酒公司已经由国有企业改制为有限责任公司，变更了企业名称和法定代表人，我公司对原胜利糖业烟酒公司的债权债务不承担责任。对于曹杰和原胜利糖业烟酒公司的合同应当是无效的，《换房协议》属于刘吉明的个人行为，而且至今胜利糖业烟酒公司没有拿到协议中属于我公司的文十字街的房屋产权。
包头市东河区人民法院一审查明，座落于东河区环城西路的二间车库系胜利糖业烟酒公司改制前，即原包头市东河区胜利糖业烟酒公司（简称原胜利糖业烟酒公司）的合法财产。刘志良系原胜利糖业烟酒公司职工。从1985年开始，二间车库由刘志良占用。1990至1991年6月，刘志良按每月30元向原胜利糖业烟酒公司交付租金。1992年6月10日，原胜利糖业烟酒公司和曹杰签订《房屋产权对换协议》，约定原胜利糖业烟酒公司将其所有的环城西路的二间车库与曹杰所有的文十字街47号的两间南房对换产权，并由曹杰补交差价款3000元。双方在协议上签字盖章。同日，原胜利糖业烟酒公司又接收了刘志良购买二间车库的3000元支票一张。6月16日，原胜利糖业烟酒公司给刘志良出具了收款收据，注明“车库款”。6月17日，曹杰按换房协议约定，向原胜利糖业烟酒公司补交换房差价款3000元，原胜利糖业烟酒公司也给曹杰出具了收款收据，注明“文十字47号私产和前大路闸房产权结平米差价”。此后，原胜利糖业烟酒公司与曹杰共同到房管部门办理了产权过户手续，环城西路间车库的所有权人变更为曹杰。8月24日，包头市东河区房地产管理局给曹杰发了东河区环城西路二间车库的《房屋所有权证》，原胜利糖业烟酒公司接收了曹杰的文十字41号两间南房，并翻建使用至今。1994年5月前后，曹杰向原胜利糖业烟酒公司索要二间车库时，发现两间车库均由刘志良占用，遂请求东河公安分局解决这一纠纷。同年十月，东河公安分局又将这一纠纷交由其所属的西水门派出所调解，双方未能取得一致意见。1999年6月，原胜利糖业烟酒公司转制为包头市东河区胜利糖业烟酒有限责任公司，并将国有资产18万余元全部量化给职工，划拨给新成立的有限责任公司。
包头市东河区人民法院一审认为，原胜利糖业烟酒公司与曹杰互换房屋产权的行为，符合民事法律行为应当具备的条件，且双方共同到房管局办理了产权过户手续，曹杰对环城西路的二间车库房屋所有权取得合法有效。曹杰要求刘志良腾房的诉讼请求应予支持。胜利糖业烟酒公司接收原胜利糖业烟酒公司的全部财产，对原胜利糖业烟酒公司的行为应承担民事责饪。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条，第五十五条，第七十一条，第七十二条，第七十五条，第一百一十七条之规定，东河区人民法院于2000年5月25日作出（1999）东民初字第1332号民事判决：判决生效后十五日内，刘志良腾出座落于东河区环城西路二间车库交付曹杰，房屋设施维持现状。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，其他诉讼活动费100元，共计300元，由刘志良负担100元，由胜利糖业烟酒公司负担200元。
宣判后，刘志良不服，向包头市中级人民法院提出上诉称，本案诉争的两间车库在1986年就归刘志良有偿使用，每月向胜利糖业烟酒公司缴纳房屋租赁费，直到使用至今。因1991年单位房屋出售，经专门会议研究决定上述两间车库卖给刘志良，刘志良于1992年6月2日支付车库款3000元并等待单位集体办理产权事宜。由于办理产权手续不够完备及种种原因，产权一直没有办理下来。在此过程中，从未有单位或个人找过刘志良商谈车库事宜，直至1995年曹杰将刘志良告到法庭，刘志良才得知该车库在出售给刘志良的同时又卖给曹杰，多年来就两份房屋买卖协议的效力多次经过人民法院变更，在上一级人民法院认定原判决认定事实不清的情况下，一审法院仍然作出错误的判决。请求依法改判。曹杰答辩同意一审判决。胜利糖业烟酒公司未做答辩。
包头市中级人民法院二审查明，坐落于包头市东河区环城西路的二间车库（93.10平米）系胜利糖业烟酒公司改制前的合法财产。刘志良系原胜利糖业烟酒公司职工。从1985年开始,这二间车库由刘志良占用。1990年开始至1991年6月，刘志良按原胜利糖业烟酒公司决定，每月向原胜利糖业烟酒公司交纳30元租金。在此期间，原胜利糖业烟酒公司决定出售职工宿舍和上述二间车库，并成立了售房小组。后经过售房小组同意以3000元价格将上述车库卖给刘志良。1992年6月10日，刘志良向原胜利糖业烟酒公司交纳车库款3000元（转账支票），原胜利糖业烟酒公司于同年6月16日给刘志良出具收据一张。后因原胜利糖业烟酒公司内部原因，一直未与刘志良办理产权过户手续。该车库由刘志良使用至今。曹杰于1991年8月24日购买了坐落于本市东河区文十字街47号南房两间（30.55平米），并办理产权手续。1992年6月10日，曹杰与原胜利糖业烟酒公司的法定代表人刘吉明签订《房屋产权对换协议》，约定：胜利糖业烟酒公司以上述二间车库与曹杰上述二间南房互换产权，且由曹杰交纳3000元差价款。该协议加盖了原胜利糖业烟酒公司公章。同年6月17日，曹杰交纳3000元差价款，原胜利糖业烟酒公司给曹杰出具了收据一张。同年8月24日，争议的二间车库变更所有权人为曹杰。而原胜利糖业烟酒公司接收曹杰二间南房后翻建使用至今。1994年4月、5月间，曹杰发现两间车库由刘志良占用，遂请求公安机关进行解决，未果。于1995年8月7日诉至一审法院请求刘志良腾房。1999年6月，胜利糖业烟酒公司转制为有限责任公司。
包头市中级人民法院二审认为，原胜利糖业烟酒公司的法定代表人刘吉明与曹杰签订《房屋产权对换协议》以前，原胜利糖业烟酒公司已经成立了售房小组出售职工宿舍和车库。刘吉明在未告知售房小组的情况下，在刘志良交买车库款的同一天又与曹杰签订上述《协议》，其行为不属履行职务行为。故刘吉明与曹杰签订的上述《协议》无效。本案曹杰起诉刘志良腾房之理由不能成立，其请求不予支持。一审判决认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，包头市中级人民法院于2000年11月3日作出（2000）包民终字第758号民事判决：一、撤销内蒙古自治区包头市东河区人民法院（1999）东民初字第1332号民事判决；二、驳回曹杰的诉讼请求。一、二审诉讼费200元，其他诉讼活动费100元，由曹杰负担。
内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中，原胜利糖业烟酒公司法定代表人刘吉明与曹杰签订的《房屋产权对换协议》上盖有原胜利糖业烟酒公司的公章，曹杰交付对换房屋的3000元差价款收据也由原胜利糖业烟酒公司出具，同年8月15日，曹杰与原胜利糖业烟酒公司共同办理了房屋所有权转移登记手续。刘吉明的行为均为代表公司进行。因此，二审判决认定刘吉明的行为不属于履行职务行为，属于认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律错误。
本案再审过程中，申诉人曹杰同意检察机关的抗诉意见。
被申诉人刘志良答辩认为，抗诉机关认定刘吉明的行为属于职务行为是错误的。本案的基本事实没有争议，对于刘吉明的行为，原审生效判决的认定是正确的。1991年原胜利糖业烟酒公司就成立了四人住房小组，负责出售房屋和车库，刘吉明即便是公司法定代表人，也没有权利对外出售公司房屋。售房小组收取了刘志良的购房款，同一天刘吉明又签了和曹杰的协议，一审时刘吉明自己讲是因为班子成员不团结造成的，在售房前刘吉明没有通知售房小组，又配合曹杰办理了产权证。在诉讼发生后，1996年2月，原胜利糖业烟酒公司上级单位已经撤销了刘吉明的职务。刘志良已经占有使用这个房屋15年了。二审法院认定刘吉明签约的行为不是代表企业的经营活动，因此没有适用《中华人民共和国民法通则》第四十三条，是正确的。刘吉明的行为不是职务行为，根据民法通则意见第61条，其行为侵害了单位的利益，单位有权追偿。当时的公房改造都是通过售房小组卖的，都没有签合同，都是一直拖到97年才办理了房本。抗诉书引用《中华人民共和国民法通则》第四十三条不适合本案的事实。
本院再审查明，坐落于包头市东河区环城西路的二间车库（93.10平米）系胜利糖业烟酒公司改制前的合法财产。刘志良系原胜利糖业烟酒公司职工。从1985年开始,这二间车库由刘志良占用。1990年开始至1991年6月，刘志良按原胜利糖业烟酒公司决定，每月向原胜利糖业烟酒公司交纳30元租金。在此期间，原胜利糖业烟酒公司决定出售职工宿舍和上述二间车库，并成立了售房小组。后经过售房小组同意以3000元价格将上述车库卖给刘志良。1992年6月10日，刘志良向原胜利糖业烟酒公司交纳车库款3000元（转账支票），原胜利糖业烟酒公司于同年6月16日给刘志良出具收据一张。后因原胜利糖业烟酒公司内部原因，一直未与刘志良办理产权过户手续。该车库一直由刘志良使用。曹杰于1991年8月24日购买了坐落于包头市东河区文十字街47号南房两间（30.55平米），并办理产权手续。1992年6月10日，曹杰与原胜利糖业烟酒公司的法定代表人刘吉明签订《房屋产权对换协议》，约定：原胜利糖业烟酒公司以上述二间车库与曹杰上述二间南房互换产权，且由曹杰交纳3000元差价款。该协议加盖了原胜利糖业烟酒公司公章。同年6月17日，曹杰交纳3000元差价款，原胜利糖业烟酒公司给曹杰出具了收据一张。同年8月24日，原胜利糖业烟酒公司的二间车库变更所有权人为曹杰。1999年6月，原胜利糖业烟酒公司转制为有限责任公司。
另查明，刘志良已经将争议的两间车库改建为住宅，并于2014年被拆迁。
本院认为，根据诉辩意见，本案的争议焦点为：曹杰主张请求刘志良腾房的事实和法律依据。曹杰主张依据与原胜利糖业烟酒公司的法定代表人刘吉明签订的《房屋产权对换协议》取得了争议的两间车库的产权，刘志良应当腾出争议房屋。但是在该协议签订之前，原胜利糖业烟酒公司已经决定出售宿舍和车库等公房，并且成立了售房小组负责此事。经售房小组同意，刘志良购买了争议的两间车库，并于1992年6月10日交纳了车库款3000元。刘吉明尽管是原胜利糖业烟酒公司的经理，但无权出售公房，因此其未经售房小组同意与曹杰签订《房屋产权对换协议》的行为是个人行为，不属于职务行为，不能代表胜利糖业烟酒公司，其与曹杰签订的协议无效。曹杰要求刘志良腾房的请求没有事实和法律依据，依法不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持包头市中级人民法院（2000）包民终字第758号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 包建国
代理审判员 王佐玲
代理审判员 武 杰
二〇一五年十一月三日
书 记 员 戴红慧