云南省芒市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云3103民初6361号
原告：赵中华，男，汉族，1969年12月25日生，现住云南省保山市隆阳区。
委托诉讼代理人：杨斌恒，云南春晖律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：黄超，云南春晖律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：瑞丽市祥成房地产开发有限公司，住所地：云南省德宏州瑞丽市新建路28号，统一社会信用代码：915331027846341829。
法定代表人：付洪林。
原告赵中华与被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司（以下简称祥成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，适用普通程序，于2016年12月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨斌恒、黄超到庭参加诉讼，被告祥成公司经本院送达开庭传票后未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告赵中华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金100000元，合同继续履行；2.判令被告向原告开具“X花园”第X幢第X层X号房的购房发票与“X花园”X号车位发票；3.判令被告将与原告签订的《商品房购销合同》向芒市住建局进行备案登记；4.判令被告按照合同约定为原告购买的“X花园”第X幢第X层X号房办理《不动产权证书》。事实和理由：2012年6月12日，原告与被告在芒市签订《商品房购销合同》（以下简称合同），合同约定被告将位于芒市××路××“××花园”××号商品房卖予原告，该商品房建筑面积为77.7平方米，每平方米价格为3279元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），房屋总价为255000元。按照合同第七条与第十二条的约定，被告应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。新房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》由原告委托被告办理，涉及办理产权证时产生的相关费用按国家有关规定，由原、被告双方各自承担。合同生效后，原告依约于签订合同当天向被告一次性付清购房款255000元与购买车位款60000元，但被告仅向原告开具房款收据与购买车位收据，至今为止都没有开具正规发票。被告收款后并未按期交房，直到2015年10月15日才向原告交付房屋，延期交房天数为465天，已违反了合同约定。根据合同第九条的约定，被告逾期交房，自合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止5天内，被告按每天200元向原告交付违约金，合同继续履行。逾期5天后，被告按原告已付款的3%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行。按照此方法计算，被告应向原告支付违约金3520000元，但原告从双方的实际情况考虑愿意将违约金降低为100000元，经与被告协商，被告拒绝向原告支付。同时，被告至今没有向相关行政部门对原告购买该房屋的《商品房购销合同》进行备案登记，也未为原告购买的房屋办理产权证，被告应按照合同约定为原告购买的房屋办理《不动产权证书》。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告祥成公司未到庭且未提交书面答辩状、质证意见，未提交证据，视为放弃答辩、举证、质证及辩论的权利。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告身份证复印件一份，欲证明原告主体适格。2.《商品房购销合同》复印件一份，欲证明被告在合同上加盖了合法有效的公章，合同真实有效；该合同没有在房地产管理机关进行过备案登记；原被告双方在《商品房购销合同》中对双方的权利及义务已作出明确约定。3.收据复印件三份，欲证明原告已按照合同约定向被告全额支付了购房款255000元与购买车位款60000元，被告没有向原告开具购房发票与购买车位发票。4.验房单复印件一份、X花园业主交房确认表复印件一份，欲证明被告向原告交房的时间为2015年10月15日，已构成违约。
本院认为，上述四组证据客观真实，来源合法，与本案具有关联，予以采信。
为查明本案事实，本院依法到芒市住房和城乡规划建设局和芒市不动产登记局（中心）进行调查，芒市住房和城乡规划建设局作出《芒市住房和城乡规划建设局关于云南省芒市人民法院调查的复函》：“一、你院要求查询的赵中华、赵亿与祥成公司签订的《商品房购销合同》均未到我局进行过登记备案。二、芒市‘X花园’项目第X幢第X层X号房以及第X幢第X层X号房在我局商品房购销合同备案信息系统中均显示为未经预售。三、祥成公司于2012年9月17日取得“X花园”项目地下车位《商品房预售许可证明》，但至今所有车位均未到我局办理过备案登记，我局商品房购销合同备案信息系统中无赵中华备案信息。如购买车位需要签订《商品房购销合同》，开发商需开具购买车位发票给买受人并将购车位款存入监管账户后，由开发商提供银行进账单到我局办理备案手续”。
芒市不动产登记局（中心）作出《回执函》：“芒市‘X花园’第X幢第X层X号房以及第X幢第X层X号房未收到办理《不动产权证书》的办证资料，办理《不动产权证书》开发商必须提供销售不动产发票”。
经质证，原告对芒市住房和城乡规划建设局作出的《芒市住房和城乡规划建设局关于云南省芒市人民法院调查的复函》以及芒市不动产登记局（中心）作出的《回执函》予以认可。经本院书面通知祥成公司对上述两份回函发表质证意见，祥成公司逾期未到庭，视为放弃质证权利。
本院认为，对芒市住房和城乡规划建设局作出的《芒市住房和城乡规划建设局关于云南省芒市人民法院调查的复函》以及芒市不动产登记局（中心）作出的《回执函》予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年6月12日，原告赵中华与被告祥成公司签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于芒市××路××“××花园”××号商品房，建筑面积为77.7平方米，每平方米3279元，购房合同总价款255000元，被告应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告，如未按合同约定的时间交房，按照合同约定交房时间的次日起至实际交房之日止5天内，被告按每天200元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期5天后，被告按以下两种方式承担违约责任：1、解除合同，被告按原告已付款的3%向原告支付违约金，被告向原告退还已付款，已发生的交易相关税费由被告承担。2、被告按原告已付款的3%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。新房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》由原告委托被告办理，涉及办理产权证时产生的相关费用按国家有关规定，由原、被告各自承担。本合同自签订之日起30天内，由被告向房屋所在地的县或者市房地产管理机关登记备案。原、被告还对合同的其他相关事宜进行了约定。合同签订当日，原告按合同约定向被告付清了购房合同总价款255000元及购买车位款60000元。2015年10月15日，被告向原告交付了该房屋，原告认为被告逾期交房，构成违约，据此向法院起诉。另查明，本案所涉《商品房购销合同》至今未在芒市住房和城乡建设局办理登记备案，该房屋至今未办理产权登记。原告认为，被告违反合同约定，据此向法院起诉，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金100000元，合同继续履行；2.被告向原告开具“X花园”第X幢第X层X号房的购房发票与“X花园”X号车位发票；3.被告将与原告签订的《商品房购销合同》向芒市住建局进行备案登记；4.被告按照合同约定为原告购买的“X花园”第X幢第X层X号房办理《不动产权证书》。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告在平等自愿的基础上协商一致签订《商品房购销合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行义务。原告已按合同约定向被告付清了购房合同总价款255000元及购买车位款60000元，被告应当按合同约定于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告，而被告于2015年10月15日交付房屋，逾期交房472天，违反了合同约定，应承担违约责任。虽合同中对被告逾期交房的违约责任进行了约定，但约定的违约金过高，综合本案的情况，本院对双方约定的违约金予以适当调整，由被告承担已付购房款10%的违约金，即由被告向原告支付逾期交房的违约金25500元。根据合同约定，本合同自签订之日起30天内，由被告向房屋所在地的县或者市房地产管理机关登记备案，经查，被告至今未将原、被告签订的《商品房购销合同》向芒市住房和城乡建设局办理登记备案，违反了合同约定，应当由被告向芒市住房和城乡建设局登记备案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。被告于2015年10月15日向原告交付房屋，应当自2015年10月15日起90日内取得房屋权属证书，而该房屋至今未办理产权登记，被告应当为原告购买的“X花园”第X幢第X层X号商品房办理《不动产权证书》。原告按合同约定向被告付清了购房合同总价款255000元及购买车位款60000元，被告至今未向原告开具购房发票和购买车位的发票，购房发票是办理房屋《不动产权证书》必需的材料之一，故被告应当向原告开具购房发票和购买车位的发票。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司继续履行与原告赵中华签订的《商品房购销合同》；
二、由被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵中华一次性支付逾期交房的违约金25500元；
三、由被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵中华开具“X花园”第X幢第X层X号商品房的购房发票及“X花园”第X号车位的购买发票；
四、由被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向芒市住房和城乡建设局对原告赵中华与被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》进行登记备案；
五、由被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起六十日内为原告赵中华购买的“X花园”第X幢第X层X号商品房办理《不动产权证书》。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，原告赵中华已预交，由被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司负担（未付），限于本判决送达之日向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 李 玥
审 判 员 许 敏
人民陪审员 刘桂英
二〇一七年三月十五日
书 记 员 董倩月