北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初4187号
原告孙影，女。
委托代理人李春芳，北京市信凯律师事务所律师。
被告北京中康餐饮有限公司，住所地北京市海淀区志新村小区32号楼。
法定代表人苏钢锋。
原告孙影与被告北京中康餐饮有限公司(以下简称中康餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙影之委托代理人李春芳到庭参加了诉讼，被告中康餐饮公司经法院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙影诉称，中康餐饮公司从李×处租赁了位于北京市海淀区×小区×号楼一层北侧约300平米房屋。2014年9月26日我与中康餐饮公司签订《房屋租赁合同》，中康餐饮公司将上述房屋中约80平米的房屋出租给我使用，租期从2014年9月27日起至2019年6月5日止，租金第一年为30万元，半年支付；缴纳押金2.5万元。合同签订当天，我即支付半年租金15万元及押金2.5万元；2015年4月18日，我支付了下半年租金15万元（2015年4月17日至2015年10月17日）。2015年6月5日，李×突然通知我，由于中康餐饮公司未向其交房租，所以要收房。由于我联系不到中康餐饮公司的法定代表人苏钢锋，为了避免损失，我向李×交付了10万元押金，继续经营。一个月过后，我一直无法联系到中康餐饮公司。为了继续经营，我与李×达成协议，将10万元押金转为租金。此后，我多次联系中康餐饮公司均未果，为维护我的合法权益，故我诉至法院要求：1、依法确认我与中康餐饮公司签订的《房屋租赁合同》于2015年6月5日终止；2、中康餐饮公司向我退还押金25000元及2015年4月17日至2015年10月17日期间的房屋租金110000元；3、中康餐饮公司向我支付违约金100000元；4、本案的诉讼费及公告费由中康餐饮公司承担。
中康餐饮公司未口头答辩或提交书面答辩意见。
经审理查明，2014年9月26日，出租方（甲方）中康餐饮公司与承租方（乙方）孙影签订《房屋租赁合同》，约定：中康餐饮公司将位于北京市海淀区×小区×号楼一层北侧约80平方米的房屋(以下称涉诉房屋)出租给孙影使用，租赁用途为商业；租赁期限自2014年9月27日起至2019年6月5日止；第四条：租金标准及支付方式和日期：1、合同期第一年租金为30万元，第二年租金为30万元，第三年租金为31.5万元，第四年租金为31.5万元，第五年租金为33.075万元。2、租金支付方式：半年付，第二次提前一个月交付房租，乙方在本合同签订内支付首期租金15万元给机房。房屋押金在任何情况下不得当租金使用。3、甲方收到租金、押金后，应及时向乙方提供正式的收据。第五条免租期限：1、免租期为2014年9月27日起至2014年10月16日止，起算租金日期为2014年10月17日。第十一条合同的变更、解除和终止（一）在本合同有效期内，除本合同另有约定外，任何一方不得擅自变更和解除本合同，如需要变更或解除须经双方协商一致并签订书面协议；（二）如遇不可抗力因素使本合同无法履行时，甲乙双方均有权解除本合同，双方互不承担违约责任；……（四）租赁期满后，乙方应按合同交接清单交还甲方的所有设施设备，并保证甲方能够正常使用。第十二条违约责任：（一）租赁期限内，任何乙方违反本合同的约定解除合同的，均应承担违约责任，违约方应当向守约方支付相当于当年年租金两倍的惩罚性违约金……第十五条其他约定事项：1、如乙方中途经营不当需要转让，在甲方同意的情况下同时甲方的房租及相关利益不受损失，甲方可同意不算乙方违约；2、甲方的营业执照、餐饮许可证可同时与乙方使用，对外隶属于中康餐饮的经营项目。但乙方独立经营核算，如主管单位产生相应费用由乙方自行承担，如主管单位要求另行办理营业执照的由乙方自行办理并承担费用。
合同签订当日，孙影向中康餐饮公司支付押金2.5万元及2014年10月17日至2015年4月16日期间的房屋租金15万元。2015年4月18日，孙影向中康餐饮公司支付2015年4月17日至2015年10月17日期间的房屋租金15万元。
另查，涉诉房屋的所有权人为牛彦儒。2014年4月26日，中康餐饮公司的法定代表人苏钢锋作为承租方与出租方李×签订《房屋租赁合同》，约定李×将位于而北京市海淀区×小区×号楼一层北侧约300平方米（含涉诉房屋）出租给苏钢锋使用，用途为商业；租赁期限为5年，自2014年6月6日起至2019年6月5日止。第十一条合同的变更、解除和终止：……（三）乙方有下列行为之一时，视同乙方违约，甲方有权书面通知乙方解除本合同，并收回租赁房屋，乙方须付清所有应由乙方承担的各种费用，本合同自乙方收到解除通知之日终止。房屋装修部分归甲方所有，并不予乙方任何装修补偿。1、乙方在合同有效期内严重违反法律法规，从事非法经营被依法吊销营业执照的（如果进行非法活动被行政机关处罚则甲方有权收回房屋，装修部分归甲方所有并不予任何补偿）；2、乙方未按时足额交付租金或合同约定的其他费用超过5天的。
2015年6月5日，李×向苏钢锋发送《通知》一份，内容为：“苏钢锋（中康餐饮公司）：因你未按时足额交付租金超过5天，违反《房屋租赁合同》第十一条（三）2，按约定现收回租赁房屋。”
2015年7月8日，李×与平×（孙影之夫）签订《协议》，约定：甲方李×与乙方苏钢锋在2014年4月26日签订的《房屋租赁合同》，原租赁合同期限为2014年6月6日起至2019年6月5日止。由于乙方拖欠甲方房屋租金过多已造成违约，致使乙方的承租方（以下简称丙方）无法继续经营，经甲方及丙方双方协商并达成以下协议：一、乙方自愿交纳100000元给甲方作为使用该房屋的保证金；保证金有效期限自2015年6月5日至2015年8月5日，到期后若甲乙双方合同未解除，甲、丙双方再协商交纳保证金；二、待乙方于甲方合同解除后，甲方及丙方重新签订协议，用以明确双方的权利和义务，甲方与丙方签订新的协议后，原交纳给甲方的保证金转为租赁房屋的租金不再退还；三、丙方与乙方发生的任何行为和纠纷与甲方无关，甲方不承担任何责任。同日，李×与孙影就涉诉房屋签订《租赁合同》，约定：李×将涉诉房屋出租给孙影使用，租赁期限5年，2015年6月5日至2020年6月5日。孙影自2015年6月5日起开始向李×支付租金并支付了2.5万元押金。
庭审中，孙影未按照年租金的两倍主张违约金，自愿按照4个月的租金主张违约金。中康餐饮公司经法院公告传唤无正当理由未到庭应诉。
上述事实，有孙影陈述、《房屋租赁合同》、收条、通知、《租赁合同》、房屋所有权证等证据材料在案佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，中康餐饮公司经法院公告传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了庭审答辩和质证的权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。依法成立的合同受法律保护。本案中，孙影与中康餐饮公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。合同履行中，孙影依约支付了租金，中康餐饮公司未妥善处理其公司与房屋出租人李×之间的合同关系，致使双方合同自2015年6月5日起无法正常继续履行；根据本案查明的事实，孙影为继续使用涉诉房屋，另行与李×签订的合同，并自2015年6月5日起向李×支付租金。现孙影起诉要求确认期其与中康餐饮公司签订的《房屋租赁合同》于2015年6月5日终止，具有事实及法律依据，本院予以支持。合同终止后，孙影要求退还押金及剩余房屋租金之请求，于法有据，本院予以支持。因中康餐饮公司的上述行为已经构成违约，故孙影要求中康餐饮公司给付违约金之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。诉讼中，孙影自愿降低违约金的计算标准，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，判决如下：
一、确认孙影与北京中康餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一五年六月五日终止；
二、北京中康餐饮有限公司于本判决生效后七日内向孙影退还押金人民币二万五千元、二〇一五年六月五日至二〇一五年十月十七日期间的剩余租金人民币十一万元；
三、北京中康餐饮有限公司于本判决生效后七日内向孙影支付违约金人民币十万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
公告费二百六十元，由北京中康餐饮有限公司负担，于本判决生效后七日交纳。
案件受理费四千八百二十五元，由北京中康餐饮有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘宝平
人民陪审员 党淑平
人民陪审员 李 霞
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 张璐萌