贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港北民初字第3870号
原告广西文元物业服务有限公司贵港分公司。
代表人谭丽珠。
委托代理人黄立安，广西诚济律师事务所律师。
被告李映伟。
原告广西文元物业服务有限公司贵港分公司（以下简称文元物业分公司）诉被告李映伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，因被告李映伟下落不明，本院于2015年11月20日裁定将本案转入普通程序审理，并依法由审判员李锦义担任审判长，与人民陪审员黄婷、赵翔参加的合议庭，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。书记员冯文鑫担任法庭记录。原告文元物业分公司的委托代理人黄立安到庭参加诉讼，被告李映伟经本院公告传唤无正当理由拒不庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告文元物业分公司诉称，2014年3月26日，原、被告就贵港市迎宾大道969号《豪港华庭》5号楼第一层第17号房屋的租赁问题达成协议，并签订了《房屋租赁合同》。合同约定租期5年，其中2014年4月1日起至2016年3月31日的租金为3791元／月，履约保证金11373元，物业费1.5元／m2；合同还约定了如被告不按时缴纳租金及各项费用超过30日，原告有权终止合同、收回房屋，同时要求被告支付相当于2倍保证金的违约金。
合同签订后，原告依约将房屋交付给被告管理、使用，但被告在支付了11373元的履约保证金及一个季度租金后，长期以来拖欠租金及相关费用，也不归还房屋。自2014年4月1日至2015年11月1日，共欠租金3791元／月＊15个月=56865元，物业费1.5元／m2／月＊157.96m2＊12个月=2842.8元，专项维修基金157.96m2＊0.2元／m2＊12个月=316元，电费180.78元。基于被告的行为已构成违约，根据合同约定履约保证金不予退还，同时需要向甲方支付11373＊2=22746元的违约金，因此，截止2015年11月1日，被告应付给原告的款项为租金＋物业费＋专项维修基金＋电费＋违约金=56865元＋2842.8元＋316元＋180.78元＋22746元=82950.86元，
综上所述，请求人民法院依法判令：1、解除原告与被告于2014年3月26日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付租金、违约金、物业费、专项维修基金、电费共计82950.58元（其中租金、违约金、物业费、专项维修基金计至2015年11月1日，之后的租金、物业费、专项维修基金按原约定计至合同解除之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为其主张在举证期限内提供的证据有：
1、营业执照、组织机构代码证副本，法定代表人身份证明，证实原告是适格的民事主体及具体身份情况；2、房屋租金合同，证实一、原、被告双方存在租赁合同关系，证实二、双方约定了租金、物业费、违约金的数额、计算方式及适用条件；3、收据，证实被告缴纳了押金11373元的情况；4、商铺门面租赁委托协议，证实原告与房屋所有人广西垦建房地产开发有限公司贵港分公司所签订；5、营业执照、预售证、证明，证实原告对涉案铺面具有合法取得租赁权；6、租赁协议、缴费通知，证实被告截止2015年10月27日共拖欠物业费、专项维修基金、水电费3599.4元情况；发票3张，证实原告为被告垫付租赁商铺的电费共计180.78元。
被告李映伟未作答辩。
经开庭审理，本院认为，《房屋租赁合同》是文元物业分公司与李映伟签订，能够证明文元物业分公司与李映伟之间存在房屋租赁的事实；预售许可能够证明豪港华庭第5栋17号商铺是广西垦建房地产开发有限公司开发的房屋；收据以及原告的陈述能够证明文元物业分公司已收取李伟映押金11373元；商铺门面租赁委托协议是文元物业分公司与广西垦建房地产开发有限公司签订。以上证据均具有证据的法律特征，应认定具有本案证据的证明力，可以作为本案的定案依据。缴费通知书是文元物业分公司单方制作，没有被告的认可，不予确认。
综合全案证据，本院确认如下案件事实：2014年3月26日，文元物业分公司（甲方、出租方）与李映伟（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于贵港市迎宾大道969号豪港华庭5号楼第一层第17号房屋（建筑面积157.96㎡）出租给乙方使用；二、租赁期5年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止；三、租赁金额及付款方式：1、租赁期内，房屋第一、二年的租金为24元／㎡／月，按建筑面积收，租金每月为3791元；第三年租金为27元／㎡／月，按建筑面积收，租金每月为4265元；第四年租金为30元／㎡／月，按建筑面积收，租金每月为4739元；第五年租金为33元／㎡／月，按建筑面积收，租金每月为5213元。乙方承租该房屋租金不含税金，税金由乙方负责。2、乙方在签订本合同时一次性向甲方缴交履约保证金11373元。租赁期满且乙方无违约行为并结清所有费用后，甲方十五日内向乙方退回其所交的保证金（不计利息）。3、付款方式：双方同意采用先交费后使用的方式，租金按季度（3个月）支付，乙方在每季度第一个月的10日前向甲方交清该季度（3个月）的租金及相关费用，其他即时产生的费用即时清结；四、租赁期间该房屋所发生的物业管理费（按建筑面积收（1.5元／㎡／月／间）、水费、电费、税金等相关费用由乙方负责交纳；五、甲方同意给乙方1个月（2014年4月1日—2014年4月30日）装修时间，装修期间免除乙方应付的租金和物业管理费，其他费用由乙方负担；六、乙方承诺按约定时间、数额向甲方交付租金及相关费用，逾期交纳的，甲方有权追索，并可每日按拖欠总额百分之三向乙方收取违约金，逾期交纳超过30天的，甲方有权采取停水、停电等相关措施维护利益，并可立即解除合同并无条件收回房屋。合同解除后乙方仍逾期搬出的，甲方有权要求其立即搬出并按200元／天的标准要求乙方按日支付占用期间的费用；十二、合同的变解除：合同履行过程中出现以下情形的，可以解除合同：1、由于政府行为、不可抗力等因素导致合同无法履行的；2、合同期限届满的；3、甲、乙双方可以协商变更或终止本合同；4、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：（1）、乙方利用承租房屋进行违法活动，损害国家、社会公共利益或第三人利益的，乙方利用承租房屋存放危险物品或违禁品的；（2）损坏承租房屋，存甲方提出合理期间内仍未修复的；（3）未按期交纳租金及各项费用超过30日的；（4）未经甲方书面同意，擅自将所承租房屋转租、转借或分租他人的；十四、甲方违约责任处理规定：租赁期间，如甲方违反本合同约定，无正当理由提前终止合同、收回房屋的，应退还乙方缴闪的保证金，同时向乙方支付2倍保证金作为违约金；十五、乙方违约责任处理规定；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同、收回房屋，已交的租金和履约保证金不予退还，同时向甲方支付2倍保证金作为违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应继续承担赔偿责任。1、利用该房屋进行违法活动的；2、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构、承重墙的；3、在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方擅自退租、转租或分租的；4、逾期交付租金及其他费用超过30日的。2014年3月26日，李映伟向文元物业分公司支付押金11373元。
2014年10月12日、2014年12月8日、2015年4月9日，广西电网公司贵港供电局向广西垦建房地产开发有限责任公司收取豪港华庭5-17商铺2014年6月、2014年12月、2015年4月的电费分别为140.51元、17.39元、22.89元。
2010年5月28日，贵港市房产管理局给广西垦建房地产开发有限责任公司办理商品房预售许可证，预售项目地址为贵港市金港大道与迎宾大道交汇处北面，售房栋号为：豪港华庭第5栋17号商铺1套，预售建筑面积157.89平方米。
2014年1月1日，广西垦建房地产开发有限公司贵港分公司与文元物业分公司签订《商铺门面租赁协议》，约定广西垦建房地产开发有限公司贵港分公司将坐落在贵港市迎宾大道969号豪港华庭5号楼第一层第17号房屋委托文元物业分公司以文元物业分公司的名义对外招租。
案件在审理过程中，文元物业分公司陈述称，合同签订后，文元物业分公司已于2014年3月26日将商铺交付给李映伟装修、使用。李映伟已经付清2014年5月1日至2014年7月31日止的房屋租金共11373元。
本院认为，广西垦建房地产开发有限公司贵港分公司将豪港华庭第5栋17号商铺委托文元物业分公司以文元物业分公司的名义对外招租，因此，文元物业分公司有权将合法占有的涉案房屋出租给李映伟使用。双方签订的《房屋租赁合同》是当事人在平等、自愿的基础上达成的协议，内容系双方当事人真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，文元物业分公司已将房屋交付给李映伟使用，履行了自己的合同义务。根据文元物业分公司自认，李映伟按约定已付从2014年5月1日起至2014年7月31日的租金11373元。从2014年8月1日起，李映伟未能按约定支付租金以及按约定交付水电费、负担物业费构成实际违约行为，李映伟应向文元物业分公司依照约定承担违约责任。
《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告与被告约定，乙方（李映伟）未按期交纳租金及各项费用超过30日的，甲方（文元物业分公司）有权解除合同。李映伟从2014年8月1日起未能按约定向文元物业分公司支付租金并交付其他费用，文元物业分公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》符合合同约定以及法律的规定。文元物业分公司提起的民事起诉状中已明确提出解除合同的诉讼请求，民事起诉状应具有向对方主张解除合同的通知效力，故合同应于民事起诉状送达李映伟之日起解除。本院于2015年11月24日以登报公告送达方式向李映伟送达相关诉讼材料，2016年1月23日为公告期限届满日期，该日期应视为法律文书送达日期。原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年1月23日已经解除。因此，文元物业分公司主张解除双方签订《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。
被告李映伟应向原告文元物业分公司支付租金以及房屋占有使用费。原、被告签订的租赁合同约定：租期内，第一、二年每月租金为3791元；第三年每月租金为4265元；第四年每月租金为4739元；第五年每月租金为5213元。合同签订后，李映伟向文元物业分公司支付至2014年7月31日止的租金11373元金。从2014年8月1日至2015年10月30日止，李映伟应向文元物业分公司支付租金56865元（3791元／月×15个月）。合同解除后因李映伟还占有承租的房屋，李映伟应按合同约定向文元物业分公司支付房屋占有使用费。合同约定，占用费的标准为200元／天。文元物业分公司主张按约定的租金计付房屋占有使用费，该计算标准比合同约定的占用费标准低。因此，文元物业分公司主张李映伟支付至2015年10月30日止的租金56865元以及之后的租金以及房屋占有使用费按合同约定的租金标准计付至李映伟返还房屋之日止的诉讼请求，本院予以支持。
原、被告约定，房屋租赁期间由承租方承担承租房屋的水电费以及物业费。根据原告提供的证据证明，2014年10月至2015年4月，广西电网公司贵港供电局向广西垦建房地产开发有限责任公司共3次收取豪港华庭5-17商铺电费为180.79元（140.51元＋17.39元＋22.89元）。根据约定，从2014年4月1日起至2015年10月30日止（按约定免除1个月的物业费），李映伟应承担的承租房屋的物业管理费4263.03元（157.89㎡×1.5元／㎡／月／间×18个月）。文元物业分公司要求李映伟支付电费180.78元、物业费2842.8元的诉讼请求有事实的法律依据，本院予以支持。
《合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由于李映伟未按合同约定向文元物业分公司支付租金以及承担电费、物业费构成实际违约责任，应按约定向文元物业分公司支付违约金。双方约定违约金的数额为履约保证金11373元的2倍。因此，文元物业分公司主张李映伟支付违约金22746元有事实与法律依据，对该项诉讼请求，本院予以支持。
文元物业分公司主张李映伟承担承租房屋的专项维修基金316元，因该主张没有合同约定也没有法律的规定，故对该项诉讼请求，本院不予支持。
被告李映伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，依法应承担对其不利的法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告广西文元物业服务有限公司贵港分公司与被告李映伟于2014年3月26日签订《房屋租赁合同》于2016年1月23日解除；
二、被告李映伟向原告广西文元物业服务有限公司贵港分公司支付租金（租金计算方法：截止2015年10月31日为56865元，从2015年11月1日至2016年1月23日止，租金按合同约定计算）；
三、被告李映伟向原告广西文元物业服务有限公司贵港分公司支付房屋占用费（房屋占用费的计算方法：从2016年1月24日起至被告李映伟返还给原告房屋之日止，计算标准按合同约定的租金计付）；
四、被告李映伟向原告广西文元物业服务有限公司贵港分公司支付电费180.78元、物业费2842.8元；
五、被告李映伟向原告广西文元物业服务有限公司贵港分公司支付违约金22746元；
六、驳回原告广西文元物业服务有限公司贵港分公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费1874元，公告费350元，合计2224元，由被告李映伟负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1874元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院-
诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李锦义
人民陪审员 黄 婷
人民陪审员 赵 翔
二〇一六年五月十二日
书 记 员 冯文鑫