昆明市呈贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0114民初824号
原告朱朝震，男，1970年1月16日出生，满族，黑龙江省望奎县人。
委托代理人吴大贵、舒晓梅，云南大贵律师事务所律师，特别授权代理。
被告云南云锰房地产开发有限公司。
法定代表人李永生，董事长。
委托代理人王泽琪、田阳，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。
原告朱朝震诉被告云南云锰房地产开发有限公司（以下简称“云锰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法适用简易程序由审判员林莉于2016年5月4日公开开庭进行了审理，原告朱朝震及其委托代理人吴大贵、舒晓梅，被告云锰公司委托代理人王泽琪、田阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2011年10月16日签订《承诺书》，基于承诺的条款，双方于同一日签订了合同编号为045的《商品房购销合同》，购买为于上海东盟商务大厦写字楼，面积为64.57平方米，价款为981886元。同日，原、被告双方还签订了《委托租赁代理协议》，约定了三年的委托代理期限，《承诺书》约定，委托租赁期限届满之日起30日内（即截止2016年3月31日起30内），如原告提出书面申请，被告按照《商品房购销合同》约定的房屋总价款予以原价购买。原告按照《承诺书》约定的期限提出了书面申请并经多次催告，被告仍然没有履行按原价购买的义务，被告的行为已经构成根本违约，故为了维护我的合法权益，起诉至法院要求：1、解除双方签订的《商品房购销合同》；2、被告返还该合同项下购房款981886元；3、被告承担总房价款10%的违约责任，支付原告违约金98188.6元；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告云锰公司辩称：原、被告双方签订的《商品房购销合同》已经全面得到履行，在整个履行合同过程中，原告已经于2011年11月取得了房产证，双方之间的买卖合同已经全部履行完毕，被告不存在任何违约及违背合同约定的条款，原告的起诉没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
归纳原、被告双方当事人的诉、辩主张，本案的争议焦点为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》是否应当解除，被告是否违约？原告所诉的违约金及利息是否应当得到支持？
原告针对其诉讼主张及本案的争议焦点，向本院提交了以下证据：
一、原告身份证复印件一份，欲证明：原告主体资格。
二、被告工商登记卡片一份，欲证明：被告主体资格。
三、045号《商品房购销合同》一份，欲证明：原告购买被告上海东盟商务大厦写字楼物业。
四、《承诺书》一份，欲证明：被告向原告承诺，委托租赁期限届满，按原告书面申请原价回购上述写字楼。
五、委托租赁代理协议一份，欲证明：原告将上述写字楼物业委托被告代为租赁。
六、回购申请书二份，欲证明：原告已经按照约定向被告提出书面回购申请。
七、公证书一份，欲证明：原告就向被告提出书面回购申请的事实进行了证据保全公证。
八、EMS快递单查询记录一份，欲证明：回购公证书送达给被告的时间。
九、收楼确认书一份，欲证明：原告于2013年1月31日正式接房。
十、告知函一份，欲证明：被告明确表示不回购上述写字楼物业。
被告质证认为，对原告提交的第一至第三组证据没有异议；对第四组证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议，《承诺书》的第二条明确说明租赁期限届满乙方（朱朝震）向甲方（云锰公司）提出书面申请，甲方可以按合同约定的总价款予以购买，是可以不是应当，只确定了房屋的价款，具体购买事宜由双方另行签订购买协议为准，逾期甲方有权拒绝购买。甲方可以选择购买或不购买，双方并没有就房屋回购另行签订购买协议，原告方在合同已经全面履行完毕要求解除合同与《承诺书》之间没有任何联系，《承诺书》是要求回购与原告所诉的解除是两个法律关系，原告的请求不成立。《承诺书》并非本案所涉及的合同的部分，《承诺书》内容表达很清楚，并非是退房返还购房款，而是双方另行产生回购买卖房屋的新的法律关系的约定，该份《承诺书》并不能必然的视为双方本案所涉及的买卖合同的必然条款及约定；对第五组证据委托租赁代理协议一份的真实性没有异议，对于证明内容有异议，原告在取得所购买的房产后，委托被告代为租赁该房屋，且已经收取了三年的租金，按照原告的诉请来讲，如果要求解除协议，收取的租金应当返还；对第六组至第十组证据没有异议。
被告云锰公司针对其答辩主张及本案争议焦点，向本院提交了以下证据：
一、《商品房购销合同》、房屋产权所有证一组，欲证明：原被告双方于2011年10月16日签订了《商品房购销合同》并于2015年1月19日取得房产证，原被告双方已履行了全部合同确定的义务，该合同已经全部履行完毕，合同目的已经实现。《商品房购销合同》不存在解除的任何理由，解除合同有一个前提是合同没有履行完毕之前，满足约定或法定的解除条件，但本案的合同已经全部履行完毕。
二、委托租赁代理协议一份、付款凭证、收条一组，欲证明：合同约定被告代原告租赁该物业，并由被告支付租金给原告，委托租赁代理协议为期三年。原被告双方已实际履行该协议并且被告已实际产生利益，现该合同已履行完毕。原告作为物权所有权人在行使所有权的证据体现，获得了商品房的所有权并得到了相应的收益，从2013年4月15日-2015年10月16日，每年分两笔，租赁收益有330000左右，原告已经通过购房行为获得了产权，并实际行使处罚权并获得收益。
三、《承诺书》一份，欲证明：原被告双方签订《承诺书》其中第二条约定委托租赁代理协议期满后甲方可以按照原合同价款购买该物业，后原被告双方并未达成新的购买协议。《承诺书》在购销合同中无论正本或补充协议，没有将《承诺书》作为合同的一部分确认其性质，《承诺书》表明的很清楚，并没有表述回购承诺是购买房屋的前提条件，回购是需要双方具体协商签订购买协议，是二手房的交易，并不单纯的仅在《承诺书》订了一个价格就可以确定的，一份合同还涉及其他重要条款，以签订购买协议为准，是一个另外签订房屋买卖合同的意向性约定。
四、委托租赁合同一份，欲证明：在原委托租赁协议履行完毕后并且原被告双方并未达成新的购买协议的情况下于2016年3月31日签订了新的委托租赁合同。双方对于回购没有达成一致的意见，更没有签署回购的二手房买卖协议，原告继续行使作为所有权人的处分权，委托云南宝兴物业服务有限公司代其进行对外租赁，原告提起诉讼主张解除合同是没有任何事实依据。
原告质证认为，对被告提交的四组证据的真实性均无异议，但均不认可其证明内容。认为《承诺书》与《商品房购销合同》同一天签订，是该合同不可分割的组成部分，而且原告已经在规定的期限内提出了书面申请，且被告也认可原告提出过申请，因其是《商品房购销合同》的组成部分，被告是违约了，并不是没有达成新的购买协议，原、被告双方在签订合同的过程中，作为公司推销的宣传，其宣传已经影响当事人对房屋价格的认知。《承诺书》是合同的必要组成部分，不仅仅是宣传。而另行签订委托租赁合同，是为了减少损失做出的一种合理行为。
针对原、被告提交的证据，本院作出如下认证，对原、被告提交的证据，因原、被告双方对对方证据的真实性均无异议，且符合证据有效要件，本院对其真实性依法予以确认，对其关联性和证明力问题，本院将在后予以评述。
综上所述，本院依法确认如下法律事实：2011年10月16日，原、被告双方签订了合同编号为045的《商品房购销合同》，购买为于上海东盟商务大厦写字楼（面积为64.57平方米，价款为981886元）。同日，原告与云南云锰物业服务有限公司签订了《委托租赁代理协议》，约定了自甲方（原告）正式办理完物业交接手续后二个月期满的次日起的三年为委托代理期限。在签订上述合同的当天，原、被告双方还签订了一份《承诺书》约定：若乙方（原告）自愿，自乙方与云南云锰物业服务有限公司委托租赁期限届满之日起30日内（即截止2016年3月31日起30内），向甲方（被告）提出书面申请，甲方可以按照《商品房购销合同》约定的房屋总价款予以原价购买，具体购买事宜由甲乙双方另行签订购买协议为准，逾期甲方有权拒绝购买。原告于2013年1月31日办理上述写字楼的交接手续，2015年1月19日该房屋办理了房屋权属登记，登记在原告朱朝震名下。于2016年3月31委托租赁期限届满，原告分别于2016年2月25日、3月17日两次向被告提出了要求按原价回购的书面申请.2016年3月26日，被告书面告知原告朱朝震等业主，经被告公司全体股东大会做出决议，根据《承诺书》的约定云南云锰房地产开发有限公司放弃对上述物业的回购。原告认为被告的行为已经构成根本违约，故起诉至法院要求解除双方签订的《商品房购销合同》并要求被告退还购房款及承担总房价款10%的违约金。
另查明,在委托租赁期间，原告共收取到808、809号两套写字楼租金355071.60元（含税）。原告在与云南云锰物业服务有限公司之间的委托租赁协议期满后，于2016年3月31日与云南宝鑫物业服务有限公司签订了《委托租赁合同》，将诉争物业委托该公司进行租赁。
针对本案的争议焦点：原、被告双方签订的《商品房购销合同》是否应当解除，被告是否违约？原告所诉请的违约金及利息是否应当得到法庭支持？本院认为，本案中商品房销售合同是被告云锰公司将其建设的房屋向社会销售并转移房屋所有权于原告朱朝震，朱朝震支付价款的合同。而本案中，朱朝震按照合同约定支付了全部价款，该房屋的所有权已经于2015年1月19日登记在朱朝震名下，故本案双方签订商品房购销合同的目的已经实现，合同已经全部履行完毕。对原告提出《承诺书》系《商品房购销合同》的组成部分的主张，本院认为，该《承诺书》系原、被告双方就原告取得所有权的房屋在三年租赁期限届满后的二次买卖进行的约定，而且双方在《承诺书》中第二条明确约定：“如乙方自愿，自乙方与云南云锰物业服务公司约定的委托租赁代理租赁期限届满之日30日内，向甲方（云锰公司）提出书面申请，甲方可以按照《商品房购销合同》约定的房屋总价款予以原价购买，具体购买事宜协由甲乙双方另行签订购买协议为准，逾期甲方有权拒绝购买。”根据该约定，除原告应当按照约定期限提出申请外，被告是可以购买且须另行签订购买协议。据此，本院认为，双方就该房屋是否具有购买意向并最终达成买卖协议是需要双方当事人自己真实意思表示并自行达成合意，故本案中《承诺书》与《商品房购销合同》规范的并不是同一个法律关系，《承诺书》也并非《商品房购销合同》的组成部分。因被告已经按照《商品房购销合同》的约定履行了转移房屋所有权义务，故本案中被告云锰公司并不存在违约行为，也就不应当支付违约金，《商品房购销合同》也不应解除。
综上所述，原告要求解除双方签订的《商品房购销合同》并要求被告退还购房款及承担总房价款10%的违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，依照照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告朱朝震的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取，计人民币7260.5元，由原告朱朝震承担。
如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判员 林 莉
二〇一六年七月十一日
书记员 陆叶青