湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初3364号
原告：姜松湖，男，1964年7月11日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。
原告：王树兰（姜松湖之妻），女，1964年10月16日出生，汉族，住址同上。
原告：姜勖（姜松湖之子），男，1993年7月29日出生，汉族，住址同上。
三原告共同委托诉讼代理人：黄干（一般授权代理），湖北獬志律师事务所律师。
被告：现代城市地产（武汉）有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路250号。
法定代表人：王建生，总经理。
被告：武汉太平洋置业发展有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路钻石大厦13层7号。
法定代表人：喻佑洪，总经理。
被告：武汉太平洋购物广场有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路20号。
法定代表人：喻佑洪，总经理。
被告：武汉太平洋投资控股（集团）有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路36号（钻石大厦）。
法定代表人：陈宗亚，总经理。
原告姜松湖、王树兰、姜勖诉被告现代城市地产（武汉）有限公司（以下简称现代地产公司）、武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称新太平洋置业公司）、武汉太平洋购物广场有限公司（以下简称太平洋购物公司）、武汉太平洋投资控股（集团）有限公司（以下简称太平洋投资公司）合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成由审判员尹菁担任审判长，审判员李曦筱、许丽莎参加的合议庭，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告姜松湖、王树兰、姜勖的共同委托诉讼代理人黄干到庭参加诉讼；被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、太平洋投资公司下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票、举证通知书等诉讼文书，在法定期限内未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告姜松湖、王树兰、姜勖诉称：2004年10月13日，我们与现代地产公司签订了《武汉市商品房买卖合同》三份，我们购买了位于武汉市江岸区江汉路20号钻石大厦174、228、229号商铺，并一次性付清了三个商铺的购房款分别为813,200元、462,384元，462,384元。在现代地产公司移交商铺当日，我们与太平洋购物公司签订了《委托经营合同》三份，租期均为6年，均自2004年10月13日至2010年10月12日止。该公司承诺合同期满后三个月内分三次向我们支付三间商铺的托管收益金（即租金）总计分别为731,880元，416,146元，416,146元，合计1,564,172元，平均月租金为21,724.61元，同时还与太平洋投资公司签订了三份《担保合同》，该公司作为担保人为太平洋购物公司履行合同提供连带责任担保。合同还对其它事项进行了约定。上述合同签订后，我们依约向现代地产公司支付三间商铺的购房款共计1,737,968元。2004年10月我们委托现代地产公司代为办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》预付给该公司办证费用95,588元，2005年10月12日、2005年12月16日分别取得了钻石大厦二期一层174号商铺、二层228号商铺、二层229号商铺的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《国有土地使用证》，共支出办证税费71,695元，余款23,893元至今未予退还。
2006年6月，现代城市地产（武汉）有限公司及武汉太平洋置业发展有限公司擅自将包括174、228、229号商铺在内的钻石大厦二期商铺改造为城市公馆出售。2006年8月，武汉太平洋购物广场有限公司向我们发出《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，致使我们自2006年8月19日至今未收取租金。上述非法行为均属无效，为此，我们诉至法院。请求判令：1、现代地产公司、新太平洋置业公司在本案判决生效后六个月内，按原设计（即按规划部门批准的房屋设计和2004年开业时的装修设计及设施）恢复钻石大厦二期商铺的原状；2、太平洋购物公司向原告姜松湖、王树兰、姜勖支付自2004年10月13日起至本判决生效之日止的托管收益金及从2006年8月19日起至本判决生效之日止的违约金（托管收益金按照《委托经营管理合同》约定标准计算，违约金按应付款的日万分之三计算）；3、现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋投资公司对上述款项承担连带清偿责任；4、现代地产公司返还办证剩余费用23,893元。5、本案诉讼费用由四被告共同承担。
被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、太平洋投资公司在法定期限内未到庭应诉，放弃了其答辩及举证、质证的权利。
原告姜松湖、王树兰、姜勖为支持其诉讼主张，向本院提交了《武汉市商品房买卖合同》三份及购房发票二张、收取办证费用的收据一张、实际支出的办证费用单据十一张、《委托经营管理合同》及《担保合同》各三份、《房屋所有权证》三份、《房屋共有权证》三份、《土地使用权证》三份，2006年8月22日太平洋购物公司发布的《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》一份及原告姜松湖、王树兰、姜勖的陈述。审理中，原告姜松湖、王树兰、姜勖为证明钻石大厦房地产项目开发、销售情况及现状，向本院提出申请调取了本院作出的(2012）鄂江岸民商初字第00049号《民事判决书》，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条第二款的规定，本院调查的上述证据作为原告姜松湖、王树兰、姜勖提供的证据。经审查，原告姜松湖、王树兰、姜勖所提交的上述证据除通知外其他均系原件，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司未提出反驳的相反证据进行抗辩，对原告姜松湖、王树兰、姜勖所提交的证据本院依法予以采信。
根据庭审、举证、质证及本院确认的有效证据，本院查明以下事实：
生效的民事判决书已查明，1996年7月26日，经武汉市工商行政管理局东湖分局核准，武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称原太平洋置业公司)登记成立，方忠任公司法定代表人，核准的经营范围为房地产开发、商品房销售及租赁。
位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的钻石大厦原名“联江大厦”，原由武汉联江房地产实业开发公司开发、建设。后将该房地产项目整体转让给原太平洋置业公司。2000年9月21日，武汉市土地管理局（现为武汉市国土资源和规划局）以武土籍字[2000]061号文件同意武汉联江房地产实业开发公司将该宗土地使用权转让给原太平洋置业公司。随后，原太平洋置业公司取得了该宗土地的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，开始进行房地产项目开发、建设，项目名称为钻石大厦（即钻石大厦一期）。
2002年，原太平洋置业公司向相关行政机关申报“世界之窗二期”商场建设项目，项目选址位于武汉市江岸区鄱阳街4号（土地面积为1873.10平方米，即钻石大厦二期），与在建的钻石大厦一期呈L字型相连。经武汉市城市规划管理局（后撤销、合并至武汉市国土资源和规划局）审核，原太平洋置业公司于2003年5月取得《建设用地规划许可证》，核准用地项目名称为社会停车场及办公建设。2003年9月，原太平洋置业公司开始进行施工。
2004年2月23日，原太平洋置业公司变更企业名称为现代地产公司，但现代地产公司仍以原太平洋置业公司名称、公章对外经营，并分别于2004年6月10日、7月7日、7月29日以原太平洋置业公司名义取得了位于武汉市江岸区鄱阳街4号的土地使用权（证号为武国用2004字第1386号）、《建设工程规划许可证》（证号为武规建证2004-091号）、《建筑工程施工许可证》（证号为42010320031028003）。
2004年7月31日，现代地产公司以其公司股东方忠、方维峰等人要求以原太平洋置业公司名称成立新公司为由，向武汉市工商行政管理局申请设立公司。2004年8月10日，经武汉市工商行政管理局核准，新太平洋置业公司登记成立，核准的企业名称、公章与原太平洋置业公司完全相同，方忠任公司法定代表人（后于2006年7月10日变更法定代表人为喻佑洪）。
另查明，姜松湖、王树兰、姜勖为购买钻石大厦二期商铺，于2004年10月13日签署了三份《武汉市商品房买卖合同》，分别由姜松湖和姜勖所购商品房为钻石大厦二期一层174号商铺、由王树兰和姜勖所购商品房为钻石大厦二层228号商铺、二层229号商铺，建筑面积分别为21.4平方米、15.21平方米、15.21平方米，单价分别38,000元/平方米，30,400元/平方米，30,400元/平方米，三间商铺的总价分别为813,200元、462,384元，462,384元；付款方式均为一次性付款。合同还载明了其它事项。合同上出卖人署名及加盖的公章全称为“武汉太平洋置业发展有限公司”。
同年10月13日，姜松湖、王树兰还分别与太平洋购物公司和太平洋投资公司签订了《委托经营管理合同》和《担保合同》各三份，其中：三份《委托经营管理合同》中载明的委托管理期限、托管收益金的数额及支付方式为：委托管理期限均为6年（自2004年10月13日至2010年10月12日止），托管收益金总额分别为731,880元，416,146元，416,146元，合计1,564,172元。支付方式为6年期满后一次性支付托管收益金，由太平洋购物公司在租赁期满后三个月内分三次付清，即2010年9月18日支付三分之一；2010年10月18日支付三分之一；2010年11月18日支付三分之一。《担保合同》约定太平洋投资公司自愿为太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，姜松湖、王树兰于当日支付三间商铺的全部购房款共计1,737,968元,现代地产公司向姜松湖、王树兰出具了收款收据。
嗣后，姜松湖分别于2005年10月12日、2005年12月16日取得了钻石大厦一层174号商铺的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。《房屋所有权证》载明：房屋所有权人为姜松湖等2人、房号为174号、所在层数为1层、建筑面积为21.52平方米，附记中载明在2008年7月29日前，产权人姜勖系未成年，其法定监护人是姜松湖。2005年10月12日、2005年12月16日王树兰也取得钻石大厦二层228号商铺、二层229号商铺的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。《房屋所有权证》均载明：房屋所有权人为王树兰等2人、房号为228号和229号、所在层数均为2层、建筑面积均为15.28平方米，附记中均载明在2008年7月29日前，产权人姜勖系未成年，其法定监护人是王树兰。姜松湖与王树兰系夫妻，其子姜勖于上述时间取得了《房屋共有权证》和《国有土地使用证》。在办证前，姜松湖、王树兰向现代地产公司预付办证费用95,588元，现代地产公司实际支付办证费共计71,695元，办理完两证后，现代地产公司未向姜松湖、王树兰退还办证费用余款23,893元。
2006年6月起，现代地产公司、新太平洋置业公司未经钻石大厦商铺全体买受人同意及规划部门批准，擅自将钻石大厦一期四楼、二期二至三楼开始改造施工，2006年8月，太平洋购物公司单方发出《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，称：因无法得到现代地产公司的支持，同时再也无法继续负债维持各位的租金收益支付，自2006年9月开始停止租金收益支付；如果有按揭贷款的，银行方面的还本付息继续会由开发商太平洋置业公司支付；目前关于1-4楼的改造工程与太平洋购物公司没关系，是由原钻石大厦产权开发商太平洋置业公司负责。《委托经营管理合同》到期后，太平洋购物公司未向姜松湖、王树兰、姜勖支付托管收益金。
根据本院审理查明的上述事实，并结合原告姜松湖、王树兰、姜勖的诉讼请求，本院认为：1、姜松湖、王树兰、姜勖所购买的钻石大厦二期一层174号商铺和二层228号、二层229号商铺已在房地产管理部门办理了《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及《房屋共有权证》，为上述商铺的合法所有权人。2、现代地产公司、新太平洋置业公司未经钻石大厦商铺全体买受人同意及规划部门批准，擅自将钻石大厦钻石大厦一期四楼及二期商铺分割成独立房间，改变了房屋性质，降低了商铺的市场价值，侵犯了姜松湖、王树兰、姜勖的合法权益，现代地产公司、新太平洋置业公司应当共同承担恢复商铺原状的民事责任。3、姜松湖、王树兰与太平洋购物公司、太平洋投资公司签订的《委托经营管理合同》、《担保合同》系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效。太平洋购物公司作为管理方、包租方，未能按照《委托经营管理合同》的约定向姜松湖、王树兰支付合同到期后的托管收益金，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任，保证人太平洋投资公司应当对合同期内的托管收益金承担连带清偿责任；太平洋购物公司在合同期满后未向姜松湖、王树兰、姜勖返还商铺，应参照《委托经营管理合同》约定的托管收益金标准向姜松湖、王树兰、姜勖赔偿合同期满后的商铺收益损失；现代地产公司、新太平洋置业公司于2006年6月开始擅自改造商铺的行为，是导致《委托经营管理合同》不能继续履行的主要原因，现代地产公司、新太平洋置业公司应对姜松湖、王树兰、姜勖未取得的托管收益金共同承担赔偿责任。姜松湖、王树兰、姜勖的该项诉讼请求成立，本院予以支持。4、现代地产公司（即原太平洋置业公司）向姜松湖、王树兰收取了三套商铺的代办两证费用95,588元，虽已办理了三个商铺的权属两证，但现代地产公司仅实际支付办证税费71,695元，余款23,893元应退还给姜松湖、王树兰。姜松湖、王树兰的该项诉讼请求成立，本院予以支持。5、姜松湖、王树兰、姜勖主张的迟延支付托管收益金的违约金，因其计算标准没有法律依据，本院不予支持。另外，姜松湖、王树兰、姜勖与现代地产公司（即原太平洋置业公司）签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的钻石大厦二期一层174号商铺、二层228号、二层229号商铺面积分别为21.4平方米、15.21平方米、15.21平方米，均小于产权登记面积（174号商铺为21.52平方米，228号和229号商铺均为15.28平方米），应以产权登记面积为准，相关差价由双方依合同约定予以处理，不属本案裁判范围。现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、太平洋投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司于本判决生效之日起六个月内对位于武汉市江岸区鄱阳街4号“钻石大厦（世界之窗）二期”一层174号商铺（建筑面积21.52平方米）、二层228号商铺和二层229号商铺（建筑面积均为15.28平方米），按照武汉市住房保障和房屋管理局备案的房屋平面图纸恢复商铺布局原状。
二、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜松湖、姜勖支付二期一层174号商铺的合同期内托管收益金731,880元（截止2010年10月12日合同期满）。
三、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王树兰、姜勖支付二期二层228号商铺和二层229号商铺的合同期内托管收益金均为416,146元（均截止2010年10月12日合同期满）。
四、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜松湖、姜勖赔偿二期一层174号商铺合同期满后的托管收益金损失（参照《委托经营管理合同》约定的每月731,880÷72=10,165元标准计算，从2010年10月13日起算至本判决确定付款之日止）。
五、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告告王树兰、姜勖赔偿二期二层228号商铺和229商铺合同期满后的托管收益金损失（均参照《委托经营管理合同》约定的每月832,292÷72=11,559.61元标准计算，从2010年10月13日起算至本判决确定付款之日止）。
六、被告武汉太平洋投资控股（集团）有限公司对上述第二、三项承担连带清偿责任。
七、被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司对上述第二、三、四、五项共同承担赔偿责任。
八、被告现代城市地产（武汉）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜松湖、王树兰返还办证费用23,893元。
九、驳回原告姜松湖、王树兰、姜勖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47,283元、公告费37元，共计47,320元，由被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司、武汉太平洋购物广场有限公司、武汉太平洋投资控股（集团）有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判长 尹 菁
审判员 李曦筱
审判员 许丽莎
二〇一七年十一月二十三日
书记员 王 露