上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0107民初1817号
原告(反诉被告)：上海博韵广告会展有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：王莺，董事长。
委托代理人：黄文民，上海市华荣律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海铜川弘基商业经营有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：�忠麒，董事长。
委托代理人：顾德宁，上海市国雄律师事务所律师。
委托代理人：刘宏蕾，上海市国雄律师事务所律师。
原告上海博韵广告会展有限公司(以下简称“博韵公司”)与被告上海铜川弘基商业经营有限公司(以下简称“弘基公司”)及反诉原告弘基公司与反诉被告博韵公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)博韵公司的委托代理人黄文民，被告(反诉原告)的委托代理人顾德宁、刘宏蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博韵公司提出诉讼请求：一、判令被告向原告退还2014年1月至2014年9月的特卖场地租金合计人民币526,800元(以下币种均为人民币)及押金150,000元；二、判令被告向原告退还营业额提成款2,514.30元；三、判令被告向原告支付原告垫付的�修费450,000元；四、判令被告向原告赔偿原告广告费损失200,000元；五、判令被告原告返还财务账册、办公设施、库存商品等被告秘密转移、侵占的原告的合法财产1,000,000元；六、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年10月签订《特卖场地租赁合同》，由原告承租被告位于上海市普陀区中山北路XXX号长城弘基广场裙房商场地下一层部分商铺(以下简称“长城广场地下一层房屋”)。后被告未按合同约定履行加装LED显示屏、增设楼梯出口、场地装修等义务，致使合同无法开始实际履行。2014年12月，原告在被告的要求下进场营业。但2015年4月15日，被告乘场地无人值守之机，擅自将财务账册、办公设施、库存商品等秘密转移并侵占，至今拒不归还。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告弘基公司辩称，双方签订合同后，被告已按约定对场地进行改建并配�相应设施，原告验收确认符合要求后进驻。LED广告牌、楼梯通道无法完成系因需向政府部门申请，并由原告方协助，但因审批未获通过而无法完成。原告为经营所需自行装修的费用与被告无关，不应由被告承担。原告遗留的部分物品目前由被告保存，除保存的物品之外，其余物品并未在被告处，原告主张赔偿并无事实依据。故不同意原告的诉讼请求。
反诉原告弘基公司提出反诉诉讼请求：一、判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金530,000元；二、判令反诉被告向反诉原告支付水电费36,247元；三、判令反诉被告向反诉原告支付违约金600,000元；四、判令反诉被告已支付的租赁保证金120,000元归反诉原告所有；五、判令反诉原告有权将反诉被告遗弃的物品以拍卖、变卖、折价等方式处理，处理所得收益归反诉原告；六、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：双方签订合同后，反诉原告对出租房屋进行装修改建并增加相应设施，反诉被告于2013年12月17日验收确认并进驻。反诉被告进驻后，自2014年10月起再未支付租金。经多次函告催讨，反诉被告均予拒绝；后经发送《收房通知书》、公安调解，反诉被告仍拒付租金。反诉原告无奈于2015年4月15日收回租赁房屋。故反诉原告提出反诉请求，望依法予以支持。
反诉被告博韵公司辩称，因反诉原告未履行合同约定的义务，故反诉被告有权拒付租金；因无法实际经营，故对水电费金额不予认可；因反诉原告存在违约情形，故主张反诉被告支付违约金并拒不退还押金并无理由；对反诉原告擅自转移的反诉被告方的物品，要求予以赔偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明本诉事实如下：
一、弘基公司原�营管理上海市普陀区中山北路XXX号长城弘基广场裙房商业裙房项目，享有对包括长城广场地下一层房屋在内房屋的出租权。2013年10月，原、被告分别作为乙方、甲方，就长城广场地下一层房屋租赁事宜签订《特卖场地租赁合同》。该合同主要约定以下内容：1.1条至1.3条约定：乙方承租长城广场地下一层房屋，甲方于2013年10月15日交付商铺，租赁期限为2013年10月28日至2016年10月27日，租赁用途为商品销售，商品类型限于百货服饰类；2.1条至2.3条约定：租金采取月保底租金与月营业额提成租金两者取其高的计算方式，租金一月一付，每月25日支付下一期租金，月保底租金第一年为每月60,000元、第二年为每月100,000元、第三年为每月150,000元，月营业额提成租金为月营业额的10%；2.6条约定：乙方应按月或按甲方通知的期限内支付相关水电费等公用事业费用；3.1条、3.3条约�：乙方应于签订合同时向甲方支付租赁保证金120,000元，甲方有权将该租赁保证金充抵乙方应付而未付的租金、违约金等任何费用；4.5条约定：乙方负责商铺经营范围内所有商户的招商工作，并不定期更换商品品牌品种，保证经营商品的多样性；4.6条约定：甲方同意乙方在该商场一楼内甲方指定的位置设置商品及品牌展示区用于引导参观及消费；4.7条约定：经甲方书面同意后，乙方可不定期租赁该商场外广场设置特卖专场；4.11条约定：乙方应于合同到期终止前5日内或合同提前解除后5日内返还商铺至甲方，若乙方未能在合同约定或甲方通知的时间内将商铺返还的(包括甲方无法与乙方取得联系等)，甲方有权停止水、电、煤气、空调等供应服务，有权清空商铺，并对商铺内乙方遗弃的物品以拍卖、变卖、折价等方式处理；5.1至5.5条约定：甲方承诺向相关政府部门申请在曹杨路绿化带加装LED显示屏、在地铁出口旁增设一个楼梯出口，相关费用由甲方承担，乙方协助甲方办理有关申请手续，如未能完成相关申请手续的，甲方不承担任何责任；甲方负责对商场现有租户进行调动及转移、向乙方无偿提供外立面及有偿提供广告位，并根据乙方建议对特卖场地进行装修及加装道具；6.1条约定：乙方逾期缴付租赁保证金、租金超过15日或者累计超过30日的，甲方有权书面通知解除合同、收回商铺；此外，该合同附件中含标注租赁部位的租赁平面图。
二、2014年2月19日，原、被告分别作为乙方、甲方，签订《租赁合同补充协议》。该协议载明，双方就上海市普陀区中山北路XXX号长城弘基广场B255-265、B287-296、B227-236、B237-240房屋相关租赁事宜达成补充约定，乙方已于2013年12月16日交房，租金起算日为2014年1月1日；同时对上述《特卖场地租赁合同》中的租金计算方式及金额未作变更，对出具发票的方式予以变更。
三、2013年12月17日，原告博韵公司在被告弘基公司出具的《租户验收交房确认表》的落款处盖章确认，对土建项目、强电、弱电、给排水及其他设施等予以验收。该确认表中注明租户联系人为李涛，在落款处有“李涛”字样签名。
四、2014年10月11日，原、被告分别作为乙方、甲方，签订《备忘录》一份，内容为：根据双方签订的特卖场地租赁合同，就乙方在长城弘基广场一楼安放零售道具铺位事宜进行说明；乙方应按甲方指定位置安装相关零售道具铺位，乙方自行安装的零售道具铺位应符合国家消防相关规定；甲方再次郑重提醒乙方，乙方须按合同约定的相关条款支付租金及能耗费用。该《备忘录》附有一楼大堂特乐汇展示区平面示意图，标注展示区位置。另，原告博韵�司按照约定给付租金至2014年9月；自2014年10月起，原告博韵公司未再支付租金。
五、被告弘基公司于2014年10月8日出具《催款通知书》，向原告博韵公司催讨租金，并通过中国邮政EMS快递向本市中山北路XXX号B1层B237室寄送，注明收件人为李涛；后该快递因拒收退件。2015年3月23日，被告弘基公司出具《收房通知书》，告知原告博韵公司因逾期付款，将于2015年3月30日收回房屋，并按上述方式向相同地址及收件人寄送快递，后因拒收退件。2015年4月14日，被告弘基公司再次按上述方式向相同地址及收件人发送《收房通知书》，再次因拒收退件。
六、2015年4月15日，被告弘基公司收回长城广场地下一层房屋，双方未办理交接手续。被告弘基公司在长城广场地下一层及六层房屋内保存有原告博韵公司的部分物品。2015年4月19日，原告博韵公司员工李涛向公安机关报警，称公司物品丢失；后公安机关未立案处理。
七、邮箱地址为XXXXXXXXXX@qq.com的电子邮箱，显示曾于2013年7月17日向邮箱地址为josephhon@china.com及hanweixiong@huge.com.cn的电子邮箱发送邮件，邮件落款为“上海博韵广告会展有限公司李涛”，邮件名称为“开店效果”。该电子邮箱浏览及内容保存的过程，经上海市静安公证处予以公证。
以上事实，有《特卖场地租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《备忘录》、《租户验收交房确认表》、《催款通知书》、《收房通知书》、电子证据及公证书及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。
本案反诉事实同本诉。
审理中，本院组织原、被告至长城广场地下一层及六层，现场勘验清点由被告弘基公司保存的属原告博韵公司所有的物品。双方确认有玩具货品数箱、电脑一台、打印�一台、白色铁皮柜一台、道具花车两台、红酒十余箱，双方均同意上述物品由双方自行协商处理，除此之外原告博韵公司主张赔偿的物品由法院依法裁决处理。原告博韵公司表示，除上述物品之外，另有办公用品、货物等(详见物品清单)不在现场，要求被告弘基公司予以赔偿；被告弘基公司表示，原告博韵公司所述物品均不存在，并不在被告处，不同意赔偿。
审理中，原、被告另对以下问题存在争议：
针对场地装修及广告宣传费用一节事实，原告博韵公司认为，按照合同约定，被告应按原告的要求对场地进行装修及加装道具，原告已向被告提供装修及加装道具的书面建议，但被告并未按约定履行义务，故原告为经营需要，自行垫资进行装修并制作大量广告之用的宣传物品，相应花费应由被告赔偿；为此原告提供照片若干，以证明装修及广告宣传情况。被告弘基公司认为，对原告提供的照片的真实性不予认可，被告已按要求对场地进行装修及改建，原告已验收并收房，故被告不应承担赔偿责任。
针对发送及张贴《收房通知书》一节事实，被告弘基公司表示，原告博韵公司多次拒收快递函件，被告于2015年4月13日曾在原告办公场所张贴《收房通知书》；为此被告提供照片一组以证明张贴情况。原告博韵公司表示，没有收到过被告发送的函件，也未见被告张贴的通知，被告擅自收回房屋时并未告知原告。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。针对本诉部分，原、被告就长城广场地下一层房屋的租赁事宜，先后签订《特卖场地租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《备忘录》，上述协议均系双方真实意思表示，内容不违背法律规定，故对双方当事人均具有�束力，双方均应按照约定履行各自义务。现被告弘基公司已实际收回房屋，双方已不具备继续履行合同的客观条件，但仍承担因未履行义务而产生的违约责任。现原告博韵公司认为，被告弘基公司未按合同约定履行加装LED显示屏、增设楼梯出口的义务；而依据双方签订的《特卖场地租赁合同》，加装LED显示屏、增设楼梯出口均以获得相关政府部门的批准为前提条件，被告弘基公司应按承诺提交相关申请，原告博韵公司也负有协助的义务，但被告弘基公司并无确保申请获批的义务；因此，未能加装LED显示屏、增设楼梯出口并不能认定即为被告弘基公司违约。
同时，原告博韵公司认为，被告弘基公司未按约定对特卖场地进行装修及加装道具，同样属于违约。依据已查明的事实，双方签订的合同明确约定为“特卖场地租赁”，合同中亦对开展特卖活动进行相关�定，故在原告博韵公司提出要求的情况下，被告弘基公司应承担特卖场地装修的义务。而被告弘基公司称已进行场地验收及交接，但《租户验收交房确认表》显示，双方交接的场地为一般设施，并未包括场地装修部分，故仅进行场地交接并不足以代表被告弘基公司既已充分履行相应义务。但同时值得注意的是，租赁合同并未对原告博韵公司承租系争场地的经营方式上进行限制，进行特卖活动并非原告博韵公司的唯一经营方式，且原告博韵公司也曾实际开展特卖经营活动，因商业风险造成的经营不善显然并不能完全归咎于被告弘基公司的违约行为。因此，被告弘基公司确存在未能全面履行合同义务的情况，但并不足以构成原告博韵公司主张返还租金及营业额提成款的理由；鉴于被告弘基公司未能全面履行合同义务，影响原告博韵公司的正常经营，故在租金给付金额�，本院将予以酌情核减。综合考虑合同履行情况及以上因素，本院酌情判令被告弘基公司应退还租金200,000元。此外，针对原告博韵公司主张返还的租赁保证金，因双方签订租赁合同中明确约定保证金数额为120,000元；原告博韵公司称数额为150,000元，但并未提供相应证据，故本院难以采信。现双方的租赁合同业已解除，故被告弘基公司应承担退还租赁保证金的义务。
原告博韵公司主张赔偿的装修款及广告费损失，并无相应证据予以支持，所提供的照片显然无法支撑其理由，故该主张亦难以支持。针对原告博韵公司主张返还的财物，除经现场勘察确认存在的部分物品外，对其余财物原告博韵公司既无证据证明曾客观存在，亦无证据证明具体下落，故除目前由被告弘基公司保存的部分物品可由双方自行协商处理外，对其余物品要求予以返还的主张，本院不予支持。
针对反诉部分，依据上述分析，反诉被告博韵公司并不具备拒付租金的理由，故应按约定履行给付租金的义务。鉴于现租赁场地已由反诉原告弘基公司收回，故租金给付期限应自2014年10月起至场地收回之日，即2015年4月15日；租金金额本院酌情确定为300,000元。同时，鉴于反诉被告博韵公司存在逾期付款的情形，故应按照合同约定给付违约金，考虑当事人的意见及合同履行情况，本院酌情认定违约金数额为70,000元。反诉原告弘基公司主张应支付的水电费因并无合同依据，故本院对此难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海铜川弘基商业经营有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海博韵广告会展有限公司租金人民币200,000元、租赁保证金人民币120,000元；
二、对原告上海博韵广告会展有限公司的其余诉讼请求，均不予支持；
三、反诉被告上海博韵广告会展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海铜川弘基商业经营有限公司租金人民币300,000元；
四、反诉被告上海博韵广告会展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海铜川弘基商业经营有限公司违约金人民币70,000元；
五、对反诉原告上海铜川弘基商业经营有限公司的其余反诉诉讼请求，均不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费人民币25,434元，减半收取，计人民币12,717元，由原告上海博韵广告会展有限公司承担人民币10,963元，由被告上海铜川弘基商业经营有限公司承担人民币1,754元。
反诉受理费人民币8,160元，由反诉原告上海铜川弘基商业经营有限公司承担人民币2,358元，由反诉被告上海博韵广告会展有限公司承担人民币5,802元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 于凯
二〇一七年四月二十八日
书记员 吴婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。