上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11188号
上诉人（原审原告）：黎莉，女，1966年5月2日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘芳，远闻（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁山，远闻（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈思佳，女，1990年7月16日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：许家东，上海保诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许秋梅，上海保诚律师事务所律师。上诉人黎莉因与被上诉人陈思佳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（以下简称松江法院）（2016）沪0117民初5323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。黎莉及其委托诉讼代理人丁山，陈思佳之委托诉讼代理人许家东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎莉上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判支持黎莉全部诉讼请求。事实和理由：1、黎莉已按约定在银行注销抵押登记，房屋买卖合同并未约定要到房产交易中心注销抵押，故黎莉并未违约；2、案外人王某是陈思佳的母亲，其签订《解约协议》的行为属于表见代理，应当有效；3、原审判决认定事实不清，未审查陈思佳的贷款资格及是否按约申请贷款等事实；4、原审判决适用法律错误。陈思佳辩称，不同意黎莉的上诉请求及理由。具体理由为：1、房屋买卖合同约定明确为注销抵押登记，而银行作为抵押权人，仅有权同意注销抵押，其本身并非注销抵押登记行为的实施主体；2、关于《解约协议》的效力，原审判决认定正确，陈思佳的母亲在陈思佳不同意的情况下，在黎莉的胁迫下签订的协议当然无效；3、本案争议在于黎莉未办理注销抵押登记的行为，属于违约在先，陈思佳即使无法办理贷款，根据买卖合同约定只要在办理房产过户手续之前以现金补足即可。事实上陈思佳已经通过银行转账将房款支付给黎莉，因此陈思佳是否可以办贷款与本案没有关联。黎莉向松江法院起诉请求：1.判令解除黎莉与陈思佳签订的《上海市房地产买卖合同》，陈思佳协助黎莉撤销网签版《上海市房地产买卖合同》并拿回审税单；2.判令陈思佳支付违约金382,000元；3.判令陈思佳支付赔偿金13,580元。松江法院认定：黎莉系涉案房屋登记的权利人。2015年11月24日，黎莉及案外人程某经太平XX公司居间介绍签订《房地产买卖（含居间）协议》。后，黎莉作为甲方（卖售人）与陈思佳作为乙方（买受人）于2015年12月3日签订了涉案合同，约定房屋价款165万元，其中，第四条约定，甲方于2016年2月29日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后，甲方将房屋钥匙交给乙方为房屋转移占有的标志。第六条约定，2016年1月31日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十一条约定，补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。另，涉案合同补充条款（一）第1条约定，甲方自述该房屋存在五十万元左右的购房贷款，并承诺除此原因该房屋存在抵押登记外，甲方对该房屋不存在其他任何受限制情况。乙方了解该情况并同意购买该房屋。甲方应于2015年12月10日前与贷款银行申请预约还贷，并将贷款银行约定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往贷款银行办理还贷手续，乙方将还贷款项直接转入贷款银行指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方银行贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还银行贷款，需要支付银行违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。第2条约定，甲、乙双方应于甲方办理抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续过后的15个工作日内，至房地产交易中心办理房地产过户手续。第8条就乙方贷款特别约定，（1）乙方于甲方办妥抵押注销手续后10个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。（2）若乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足该合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续前，现金补足不足部分。（3）若乙方贷款银行要求甲方至应贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。（4）乙方应于收到房地产交易中心出具以其为权利人的该房地产的《上海市房地产权证》后5个工作日内，将他项权利证明及贷款银行要求的其他房款材料递交至银行处。附件三中的付款协议约定，1、乙方于签约当日支付甲方房款3万元整。2、乙方于2015年12月10日前，支付甲方房款64万元整。注：该笔款项专项用于归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同的补充条款（一）第1条约定的方式支付该笔款项。3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款97万元整。该款项由贷款银行转入甲方账户。4、乙方于甲、乙双方办妥房地产交接手续当日，支付甲方1万元整。一审又查明，同日，因涉案合同约定的房屋成交价165万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。故黎莉作为甲方与陈思佳作为乙方又签订《补偿协议》，约定：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方26万元整，并于2015年12月10日前支付甲方。2、本次交易，甲方应缴纳的税费由乙方承担并支付。3、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备（详见家具清单）按现状交付乙方即可，但甲方必须保证该房地产内的管道通畅及该房地产附属设施的正常使用。4、双方同意该协议的违约责任适用买卖合同的有关规定（参照买卖合同的第九、十条履行）。5、该协议经双方当事人签章当日成立并生效。该协议与买卖合同冲突的条款以该协议为准。一审另查明，2015年11月24日签订《房地产买卖（含居间）协议》当日，案外人程某向黎莉支付房款3万元；2015年12月8日，陈思佳通过银行转账分别向黎莉支付房款64万元、26万元。对此，黎莉并无异议。一审还查明，直至本案诉讼期间，涉案房屋仍设有抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行（以下简称“工商银行闵行支行”）。对此，陈思佳提交了2016年7月27日调取的《上海市房地产登记薄》，黎莉并无异议。一审审理中，陈思佳称曾于2016年3月9日通过银行转账的方式向黎莉支付房款98万元，对此，黎莉称确实收到过上述98万元款项，但认为双方已于同年2月29日约定解除了涉案合同，故将该款退回。松江法院一审认为：本案的争议焦点在于：1、黎莉、陈思佳到底哪一方违约？2、黎莉是否有权要求解除涉案合同并要求陈思佳承担违约金、赔偿金？根据涉案合同补充条款约定，黎莉应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续；陈思佳应于黎莉办妥抵押注销手续后10个工作日内办理银行贷款申请手续。因此，按约黎莉理应先行解决抵押涤除问题。从查明的事实来看，陈思佳已根据涉案合同的约定，于2015年12月10日前向黎莉支付装潢等补偿款26万元及房款64万元，该房款用于归还黎莉尚欠银行的购房贷款及注销银行对涉案房屋设有的抵押权。但直至本案诉讼期间，涉案房屋的抵押还处于存续状态，故黎莉的行为显然构成违约。陈思佳所称的因黎莉未及时注销抵押登记，故并未后续申请办理贷款的理由可构成合理抗辩，其行为并不构成违约。至于黎莉提供的与陈思佳母亲王某签订的《解除协议》，因案外人王某并非涉案合同的相对方，而陈思佳对此协议亦不予认可并要求继续履行涉案合同，且黎莉违约在先，亦无权要求解除涉案合同。据此，松江法院判决：驳回黎莉的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计3,617元，由黎莉负担。本院二审期间，黎莉围绕上诉请求提交了证据，本院主持双方当事人进行了证据交换和质证。黎莉提供以下证据材料：1、中国工商银行、中国建设银行网页节选及《中国银行个人二手住房贷款业务管理办法》，欲证明贷款申请人申请贷款资料上没有涤除房屋抵押的要求，因此涉案房屋没有涤除抵押权不影响陈思佳申请贷款；2、安居客网站对于与涉案房屋相同的房屋估价、房价走势的列表，欲证明在2016年2月至3月期间，涉案房屋房价出现了大幅上涨，证明陈思佳提起本案诉讼实属牟利，而黎莉并无恶意且因房价上涨使其蒙受巨大损失；3、租赁合同，证明黎莉卖房是为了置换房屋，故现在处于租房的状态；4、中介公司规定，欲证明黎莉无力请求中介公司出庭作证，责任不在黎莉。同时，黎莉申请法院调查陈思佳2014年12月21日至2015年12月20日的个人征信报告，欲取证证明陈思佳不具有贷款资格。陈思佳对上述证据材料质证意见为：证据材料1真实性、关联性均不予认可，对合同履行先后顺序有明确约定，且各个银行的贷款政策只是银行内部规定，不具有普遍性，故不能证明本案事实；证据材料2真实性没有异议，该材料反证黎莉因房价上涨提出单方面解除涉案合同，违背了诚实信用的原则。证据材料3，真实性不予认可且和本案无关；证据材料4，真实性不予认可且和本案无关，即使中介公司有仅按法院要求才出庭的规定，黎莉也可在一审申请法院令其出庭，因此该证据材料不属于新的证据。关于黎莉要求法院调查取证的申请没有必要，陈思佳个人征信情况和本案无关。本院对黎莉的举证及陈思佳的质证认定如下：黎莉提供的证据材料1-4除安居客网站网页外，其余证据材料陈思佳对其真实性不予确认，且上述全部证据材料与本案争议事实没有关联性，故本院不作为证据采纳。关于陈思佳个人征信调查申请，本院认为，因涉案合同对陈思佳无法办理贷款后果作了约定，即陈思佳可以以现金补足。故陈思佳是否可能获得贷款与黎莉是否具有合同解除权之间没有直接关联，该调查取证内容与本案争议焦点没有关联性，故本院不予准许。本院二审查明，原一审法院查明事实均有相应证据予以佐证，本院依法予以确认。二审中，黎莉确认其于2016年3月11日、12日左右收到陈思佳转账支付的98万元，后于同月22日通过转账归还陈思佳。二审中，陈思佳确认其于一审诉讼中将涉案房屋余款98万元，以法院代管款形式汇入松江法院代管款账户。本院认为，本案争议焦点在于系争房屋买卖合同中哪一方当事人违约？违约方应承担何种违约责任？根据涉案合同及补充条款之约定，黎莉应当在办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续，陈思佳应于黎莉办妥抵押注销手续后10个工作日内办理银行贷款申请手续。故从合同履行先后顺序而言，黎莉负有先履行义务。现黎莉主张其还清银行贷款即属于办理抵押登记注销手续，该主张缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。因黎莉未履行合同义务，应当承担相应违约责任。而本案中黎莉作为违约方，在2016年3月9日陈思佳已经将剩余房款支付给黎莉的情况下，仍向法院起诉要求解除合同，其解约行为缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于黎莉所称陈思佳贷款资格问题，因房屋买卖合同已经对陈思佳无法办理贷款的处理方式作了约定，即陈思佳可以现金形式补足。且陈思佳已先后通过向黎莉付款、向一审法院缴付款项的行为证明了自身具有履行能力，故陈思佳未后续申请办理贷款的行为，不足以构成解除合同的法定条件或约定条件。黎莉据此主张合同解除亦无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，黎莉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,234元，由黎莉负担。本判决为终审判决。
审判长 赵卫平
审判员 沈 洁
审判员 严卫忠
二〇一六年十一月十一日
书记员 金小卿
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……