广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2158号
原告：中山市昌生物业管理有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：梁卓灵，该公司董事长。
委托代理人：周维坤，广东森科律师事务所律师。
委托代理人：朱颖。
被告：马继川，男，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××3617。
原告中山市昌生物业管理有限公司（以下简称昌生物业）与被告马继川物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员廖志良独任审判，公开开庭进行了审理。原告昌生物业的委托代理人周维坤与被告马继川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昌生物业诉称：被告是中山市帝璟东方13幢××房的业主。原告向包括被告在内的全部小区业主提供物业服务并收取物业管理费用，其中住宅物业管理费标准为每月每平方米2.3元。被告还应分担相应的梯间电费。原告曾于2013年4月1日诉至法院，要求被告支付2011年10月至2013年1月的物业管理费等费用，中山市第一人民法院作出（2013）中一法民一初字第829号民事判决，以涉案物业楼下××房的业主在其二楼露台上加建玻璃顶棚，原告没有采取有效措施保障被告物业安全为由，判决被告尚欠的物业费用减免20%的幅度。针对该情况，现原告已安装不锈钢栅栏封闭楼梯间，已经进行了有效整改，消除了被告所提到的“安全隐患”。然而，被告自2013年2月起仍拒绝向原告支付物业服务费等费用。截至2015年5月31日，被告已累欠原告物业服务费本金9959.6元（计算方法：154.65平方米×2.3元/平方米/月×28个月），梯间电费本金259元。根据双方约定，被告拖欠相关物业管理等费用的，还应按每日3‰向原告支付违约金，违约金累计为13119.58元。为维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1.被告立即向原告支付2013年2月1日至2015年5月31日的物业服务费本金9959.6元、梯间电费259元及逾期违约金13119.58元（暂计至起诉日）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。
庭审期间，原告变更第1项诉讼请求中物业服务费为11382.38元（从2013年2月1日至2015年9月30日）。
原告昌生物业就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.（2013）中中法民一终字第823号民事判决书；2.现场照片（打印件）；3.物业服务合同；4.（2013）中一法民一初字第829号民事判决书。
被告马继川辩称：被告所持物业位于帝璟东方雅福居××室。2015年3月，原告在未经任何协商的情况下，简单地在走廊的窗户上加装了防盗网。此种做法虽然降低了被告的安全风险，却造成玻璃顶棚上的垃圾堆积，且无人清理，严重恶化了被告的生活环境。被告方多次找原告交涉，原告均不予理睬。本案首先由于原告六年来的不作为造成的。被告恳请法院判令原告负起物业管理应付的责任，将物业恢复原状。
被告马继川就其辩解在举证期限内提交了如下证据：照片两张。
经审理查明：坐落于中山市东区博爱六路的帝璟东方园商住小区由中山市昌生花园房地产开发有限公司（以下简称昌生房地产公司）开发。2006年，昌生房地产公司与昌生物业签订一份中山市前期物业服务合同，约定：自2006年8月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止，昌生物业对昌生房地产公司开发建设的帝璟东方园进行前期物业管理；物业竣工验收交付使用后，昌生物业向业主和非业主使用权人提供日常服务及定期服务；住宅按建筑面积、套内建筑面积每月每平方米带电梯楼宇2.3元、不带电梯楼宇1.5元收取物业服务费。昌生物业具有一级物业管理资质。
马继川系中山市帝璟东方园商住小区雅福居××房的业主。2007年9月8日，马继川与昌生物业签订一份物业服务合同，约定：马继川所住帝璟东方园商住小区雅福居××房面积155.86平方米；昌生物业在本合同生效后的2007年7月1日开始实施物业服务工作，并从2007年8月1日起计收物业服务费，于每月5日前收取；住宅按总建筑面积（建筑面积=套内面积+分摊面积）收取物业管理费每月每平方米2.3元收取（带电梯楼宇），公共梯灯电费由业主分摊；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金；服务期限为5年，自2007年7月1日起至2012年6月30日止。合同期满若业主委员会未签订管理服务合同，本合同继续有效，期限仍未五年，以后依次类推。
2009年10月，涉案物业楼下××房的业主在其二楼露台上加建玻璃顶棚。马继川认为昌生物业没有阻止××房业主的加建行为，也没有采取有效的保安措施保障其物业的安全，故马继川从2010年1月开始未交纳物业服务费。昌生物业多次催讨未果，遂起诉至本院，要求马继川支付物业管理费7469.7元、梯间电费177.54元及逾期支付滞纳金6290.85元，合共13938.09元（计至2011年9月）。本院经审理后作出（2011）中一法民一初字第1663号民事判决，判令：1.马继川向昌生物业支付2010年1月1日至2011年9月30日共计21个月的物业服务费7469.7元、梯间电费177.54元及违约金（违约金计算方式:按照银行同期同类贷款利率计算，从2010年1月6日起以实际欠款额为基数累计，计至判决确定给付之日止），2.驳回昌生物业的其他诉讼请求。马继川不服一审判决，提起上诉。中山市中级人民法院查明：“昌生物业主张其在马继川的安全隐患投诉后，要求楼下的业主停工，并向城市执法主管部门投诉，该行政部门曾派工作人员现场察看；另为消除安全隐患，昌生物业曾与马继川及其楼下业主协商安装不锈钢栅栏封闭楼梯间，因费用承担不能达成一致而作罢。昌生物业确认其向城管执法部门投诉的行为没有书面证据记载，该司认为法院可以向城管执法部门核实。”中山市中级人民法院认为：“在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。从本案的具体情形分析，马继川的物业楼下业主擅自在露台上加建玻璃顶棚，对马继川的安全保障造成了较大的妨碍。依照《物业管理条例》第四十六条第一款‘对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告’之规定，昌生物业应当阻止该玻璃顶棚的建设，并主动、及时将此情况报告给行政管理部门，请求处理。昌生物业主张其履行了上述法定职责，但并无提供相应证据予以佐证，其应承担举证不能的不利法律后果。因昌生物业的管理存在较大瑕疵造成业主马继川的安全隐患，确实给马继川的正常生活、居住带来一定程度的影响。根据本案具体情况，马继川行使瑕疵履行抗辩权，请求减免服务费用具有相应合理性，本院可予酌情支持。综合本案事实，本院现酌定马继川尚欠物业服务费用可适当减免20%的幅度，至于其余合理的物业服务费用及对应部分的逾期付款违约金，马继川仍应当支付。”据此，中山市中级人民法院作出（2012）中中法民一终字第835号民事判决，维持本院（2011）中一法民一初字第1663号民事判决第二项，变更本院（2011）中一法民一初字第1663号民事判决第一项为：马继川向昌生物业支付2010年1月1日至2011年9月30日共计21个月的物业服务费5975.76元（7469.7元×80%）、梯间电费177.54元及违约金（违约金计算方式：按照银行同期同类贷款利率计算，从2010年1月6日起以相应应付的金额为基数累计，计至判决确定给付之日止）。（2012）中中法民一终字第835号民事判决已经发生法律效力，马继川已履行该判决所确定的付款义务。
2013年4月10日昌生物业向本院提起诉讼[（2013）中一法民一初字第829号]，要求马继川支付物业管理费、梯间电费及逾期支付滞纳金共计10442.42元（计至2013年1月）。本院经审理后，于2013年7月9日作出（2013）中一法民一初字第829号民事判决:1.马继川向昌生物业支付2011年10月1日至2013年1月31日共计16个月的物业服务费4552.96元（5691.2元×80%）、梯间电费355.7元及违约金（违约金计算方法：按照银行同期同类贷款利率计算，从2011年10月9日起以相应应付的金额为基数累计，计至本判决确定给付之日止）；2.驳回昌生物业的其他诉讼请求。马继川不服一审判决，提起上诉。中山市中级人民法院经审理后做出（2013）中中法民一终字第823号民事判决，驳回马继川的上诉，维持（2013）中一法民一初字第829号判决。（2013）中中法民一终字第823号民事判决已经发生法律效力。从2013年2月1日起，马继川未交纳物业服务费、梯间电费。昌生物业遂于2015年6月25日具状诉至本院，主张前述实体权利。
2014年8月9日，昌生物业向马继川发出关于安装楼层梯间不锈钢防盗网的通知，载明以下内容：“经我司考虑到三层通风窗户存在一定的安全隐患，结合中山市人民法院判决内容等各方面因素。我司将于近期内在雅福居1幢三层电梯前厅通风口安装不锈钢防盗网。”昌生物业称其于2014年8月份安装了上述防盗防。昌生物业提供的照片显示，2014年8月29日该三层通风窗户已经安装不锈钢防盗网。马继川确认昌生物业在三层通风窗户边安装不锈钢防盗网的事实，但称该防盗网是2015年3、4月左右安装，且其认为该防盗网的安装导致××房的业主在其二楼露台上加建玻璃顶棚上堆积的垃圾无法清理，影响其日常生活。马继川提供的照片显示二楼露台加建的玻璃顶棚上有垃圾堆积。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案中，本院确认昌生物业于2014年8月29日针对业主马继川的安全隐患问题已经在涉案物业外的通风口处安装不锈钢防盗网。根据已经发生法律效力的中山市中级人民法院（2012）中中法民一终字第835号民事判决书中所认定的事实，本院酌定马继川尚欠2013年2月1日至2014年8月31日共19个月的物业服务费用可适当减免20%的幅度。至于马继川提出由于防盗网的安装导致加建玻璃顶棚上堆积的垃圾无法清理的问题，本院认为如果昌生物业有违物业合同约定的公共环境卫生的养护义务，马继川作为业主可以要求昌生物业采取补救措施或赔偿损失，但不能作为拒交物业管理费的抗辩事由。故对于2014年9月1日起的物业服务费，马继川应当按照物业服务合同约定的标准支付。故马继川应支付物业服务费10030.1元（154.65平方米×2.3元/平方米×19个月×80%+154.65平方米×2.3元/平方米×13个月）。
关于滞纳金问题。本案中，物业管理合同是平等主体之间签订的协议，故这里的滞纳金实际上应是迟延履行违约金。昌生物业的实际损失为物业服务费的利息损失，物业服务合同中约定按每天应交物业服务费的3‰缴纳违约金，该约定标准过高，本院依法调整为按银行同期同类贷款利率计算。由于物业服务合同约定每月5日前收取当月的物业服务费，故违约金应按实际欠款额，从每月6日开始起算。梯间电费259元，被告未提出异议。
综上，昌生物业诉求合理部分，本院予以支持；马继川抗辩合理之处，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告马继川于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市昌生物业管理有限公司支付2013年2月1日至2015年9月30日共计32个月的物业服务费10030.1元、梯间电费259元及违约金（违约金计算方法：按照银行同期同类贷款利率计算，从2013年2月1日起以相应应付的金额为基数累计，计至清偿之日止）；
二、驳回原告中山市昌生物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费420元，减半收取210元（原告昌生物业已预交），由原告昌生物业负担11元，由被告马继川负担199元，被告马继川应在本判决生效之日起七日内迳付原告昌生物业，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 廖志良
二〇一五年九月二十二日
书记员 梁心然
冯冰冰
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