福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终5549号
上诉人（原审被告）：福清中联置业有限公司，住所地福建省福清市音西街道音西西环北路22号（福融辉实业（福建）有限公司内）。
法定代表人：王灵善。
委托诉讼代理人：黄德陆、严进，福建远东大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司福清支行，住所地福建省福州市福清市元洪路创元国际大酒店2号公寓楼1-2层靠清昌大道部分店面。
负责人：施文。
委托诉讼代理人：薛玢页，国浩律师（福州）事务所律师。
委托诉讼代理人：林晟，系该行职员。
被上诉人（原审被告）：吴永丹，女，1984年1月22日出生，汉族，住福建省政和县，
上诉人福清中联置业有限公司（以下简称“中联公司”）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司福清支行（以下简称“工行福清支行”）、吴永丹金融借款合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2015）融民初字第6916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
中联公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第三项；2、改判吴永丹协助工行福清支行对抵押物—福清市音××街道音××、××村中联•天御一期3号楼1007单元房产办理抵押登记，由工行福清支行行使抵押权，处分该抵押物以优先实现债权，或由工行福清支行对上述案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、改判驳回工行福清支行对中联公司的诉讼请求。4、本案一、二审诉讼费由各被上诉人承担。事实和理由：1、案涉中联•天御一期3号楼1007单元已完成初始登记并已具备办理转移登记至购房人名下以及办理抵押登记等物权登记条件，但购房人吴永丹怠于办理以致抵押登记未完成，故吴永丹负有协助办理抵押登记的义务，在抵押登记完成后，被上诉人工行福清支行应依法行使抵押权以处分抵押物优先受清偿；如吴永丹拒不配合办理抵押登记，法院依法亦应确认债权人工行福清支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2、根据讼争《个人购房借款/担保合同》第10条的约定，上诉人所承担保证责任的范围为阶段性连带保证责任，上诉人的保证责任在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到房屋他项权证书后即免除。故，在工行福清支行对案涉抵押房产的抵押权或优先受偿权的依法确认后，上诉人所承担的阶段性保证责任依约应已免除。
工行福清支行辩称，《个人购房借款/担保合同》第10.2条约定，在正式抵押登记手续办理完毕前，由上诉人中联公司承担连带保证责任。
工行福清支行向一审法院起诉请求：1、解除工行福清支行与吴永丹签订的编号A[闽]字[省分]行[福清]支行2012年一手房贷ZL0052号《个人购房借款/担保合同》；2、吴永丹立即向工行福清支行偿还全部借款本金1485967.83元；3、依法判令吴永丹支付借款利息、罚息、复息至其还清全部借款本息之日止（暂计至2015年11月18日，共计：62384.82元）；4、工行福清支行有权以吴永丹提供的抵押物（福清市音××街道音××、××村中联•天御一期3号楼1007单元）折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；5、依法判令中联公司对吴永丹的上述债务承担连带保证责任；6、本案全部诉讼费用由吴永丹、中联公司承担。
一审法院认定事实：2014年4月9日，以工行福清支行为贷款人，吴永丹为借款人，中联公司为保证人签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[省分]行[福清]支行2012年一手房贷ZL0052号），约定：工行福清支行向吴永丹提供贷款1,540,000元用于购房，贷款期限为30年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。该《合同》第四条约定：“贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率”；第九条约定：“借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定。”；第十四条约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项目下未偿还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。”此外十七条还约定：“贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担”。中联公司作为保证人向工行福清支行提供承担连带责任保证，保证期间为该合同项下贷款到期之日起两年，工行福清支行依合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同签订后，被告吴永丹以其所购的坐落于福清市音××街道音××、××村中联•天御一期3号楼1007单元房产作为履行上述借款合同项下债务的担保，并在福清市房地产管理交易所办理了预购商品房抵押权预告登记（预告登记证号：融房预QR字第1216933号）。2013年2月1日，工行福清支行依约向吴永丹发放了贷款1,540,000元。合同履行过程中，吴永丹未按约履行还本付息义务，中联公司亦未履行担保责任，工行福清支行据此依据合同宣布全部贷款本息提前到期。另查明，截止至2016年6月21日，吴永丹拖欠本金余额1,485,967.83元，尚欠利息、罚息及复利共计111,899.07元。一审法院认为：工行福清支行与吴永丹、中联公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系在平等自愿的基础上签订的，意思表示真实且内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对各方当事人均有约束力，各方当事人应全面履行合同约定的义务。工行福清支行已依约向吴永丹发放了贷款1,540,000元，吴永丹使用该款后，已多期未按约定偿还借款本息，属违约行为，应承担违约责任。现工行福清支行依合同约定要求解除合同并请求吴永丹立即偿还全部借款本金、利息、逾期罚息和复利，有合同约定和借款事实作为依据，予以支持。中联公司作为借款保证合同的保证人，自愿为吴永丹的贷款提供连带责任保证，在吴永丹违约的情况下，中联公司应依照合同约定及法律规定承担保证责任。中联公司承担担保责任后，有权向吴永丹追偿。工行福清支行另主张其对吴永丹提供的抵押物享有优先受偿权，但工行福清支行与吴永丹办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续，该房产所有权至今未转移至吴永丹名下，本案抵押权并未设立，工行福清支行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，不予支持。判决：1、吴永丹于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司福清支行借款本金1,485,967.83元并支付利息、罚息和复利（暂计至2016年6月21日，尚欠利息、罚息及复利共计111,899.07元，之后的利息、逾期罚息和复利按编号为A：[闽]字[省分]行[福清]支行2012年一手房贷ZL0052号《个人购房借款/担保合同》约定的标准自2016年6月22日起计算至款项还清之日止）；2、福清中联置业有限公司对上述判决第一项项下的债务承担连带清偿责任；福清中联置业有限公司承担保证责任后，有权向吴永丹追偿；3、驳回中国工商银行股份有限公司福清支行的其他诉讼请求。
二审中，上诉人中联公司提交以下证明资料：1、预先登记通知书，拟证明本案讼争抵押房产于2014年办理预先登记，已经可以办理分户产权和抵押权登记；2、EMS快递单据，拟证明中联公司已经通知吴永丹办理分户产权。被上诉人工行福清支行对该证明资料不持异议。经审核，上诉人中联公司提交的证明资料均具备客观性、合法性及与本案具有关联性，可以作为定案依据。
根据本案现有证据，本院确认一审法院认定事实正确。另查明，根据2014年06月10日，福清市房屋管理交易所向中联公司发出《预先登记通知书》（NO：20140014），通知内容为：你公司申请音西街道音西村、洋浦村中联·天御一期1号楼-3号楼、10号楼、12号楼、13号楼、15号楼、16号楼房屋产权商品房初始预登记，经审查，予以批准。总建筑面积136928.74平方米。
本案争议焦点是：案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权。
本院认为：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉中联·天御一期3号楼1007单元已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人吴永丹怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人吴永丹负有协助办理抵押登记的义务，中联公司应督促其办理。本院确定被告吴永丹应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。
购房人吴永丹若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人工行福清支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，吴永丹虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于吴永丹财产，客观上应作为吴永丹责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人工行福清支行有权处分购房人吴永丹于商品房买卖合同项下的合同权利，而吴永丹取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故工行福清支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人工行福清支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
因工行福清支行与保证人中联公司约定保证责任在“本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”后免除。在抵押权未能依登记而设立情况下，中联公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人中联公司在承担保证责任后，有权向债务人吴永丹追偿。在追偿过程中，若债权人工行福清支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还中联公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还吴永丹。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省福清市人民法院（2015）融民初字第6916号民事判决第一、二项；
二、撤销福建省福清市人民法院（2015）融民初字第6916号民事判决第三项；
三、被上诉人吴永丹应于本判决生效之日起三十日内协助被上诉人中国工商银行股份有限公司福清支行办理不动产（位于福清市音××街道音××、××村中联•天御一期3号楼1007单元房产）抵押登记手续，福清中联置业有限公司应督促吴永丹并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，中国工商银行股份有限公司福清支行收到房屋他项权证书之日，福清中联置业有限公司的保证责任终止；
四、福清市音××街道音××、××村中联•天御一期3号楼1007单元房产抵押登记办妥后，或被上诉人吴永丹逾期仍未办理抵押登记的，被上诉人中国工商银行股份有限公司福清支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对福建省福清市人民法院（2015）融民初字第6916号民事判决第一项确定的主债权优先受偿；
五、中国工商银行股份有限公司福清支行对福清市音××街道音××、××村中联•天御一期3号楼1007单元房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福清中联置业有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还吴永丹；
六、福清中联置业有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被上诉人吴永丹追偿。
本案二审案件受理费18735元，由被上诉人吴永丹负担；一审案件受理费执行一审法院的决定。
本判决为终审判决。
审 判 长 林秀榕
代理审判员 官永琪
代理审判员 魏 昀
二〇一六年十二月二十九日
法官 助理 蔡思婷
书 记 员 林 俊