北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初3453号
原告北京隆泰利泽房地产投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区延静里中街1号楼204室。
法定代表人牛均，职务总经理。
委托代理人熊学军，北京市中盾律师事务所律师。
被告北京华诚大地置业有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇府学路甲28号。
法定代表人郑思思，职务总经理。
委托代理人王春明，北京市奥援律师事务所律师。
委托代理人郑连纪，男，1948年1月20日出生，北京华诚大地置业有限公司职员，住北京市昌平区。
原告北京隆泰利泽房地产投资顾问有限公司（以下简称隆泰公司）与被告北京华诚大地置业有限公司（以下简称华诚公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员姚小锋适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆泰公司的委托代理人熊学军、被告华诚公司的委托代理人王春明、郑连纪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告隆泰公司诉称：2013年1月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告坐落于北京市昌平区北七家镇蓬莱公寓，房屋建筑面积2426平方米，租赁期为10年，从2013年2月1日至2023年1月31日止。年租金为50万元，每半年支付一次，被告同意原告将房屋转租给第三方北京桐城美林商务酒店有限公司用于商业经营。合同签订后，原告及时交纳了半年的租金25万元。但是被告在交接房屋时违约，物业占用三间房屋、蓬莱公寓社会居委会占用五间房屋迟迟不予腾退。后在原告的多次催促之下，被告几个月后才陆陆续续腾退了物业占用的三间房屋，但是居委会占用的房屋至今仍不予腾退。由于被告的违约，导致房屋的实际使用人即原告的下家桐城美林酒店每年少交租金11万元，直至居委会搬走之后才恢复按合同约定的租金履行。由于该损失完全是被告责任造成的，原告要求被告承担该损失并迅速解决居委会腾退的问题避免损失的扩大。在原告的多次催促下，被告都在推脱说在协调之中。原告也一直在等待被告的协调结果来决定后续的租金该如何交纳和交纳多少。在此期间，被告不但没有解决居委会的腾退问题，反而对房屋的实际使用人每天不定时的停水、停电数小时，导致桐城美林酒店无法正常经营，造成酒店巨大的经济损失。更令原告不能接受的是，被告单方于2015年10月9日书面致函原告称解除了与原告的租赁合同。如果解除租赁合同，将直接导致原告面临与下家桐城美林酒店十年期的租赁合同违约，将给原告带来巨大的经济损失。根据我国《合同法》第96条的规定，原告对被告的解除合同有异议，故诉至法院，请求判令1、确认被告解除合同的行为无效；2、诉讼费由被告承担。
被告华诚公司答辩称：对于原告诉请法院确认解除合同行为无效的请求我们不认可，我们认为我们已经通过正常的渠已经通知到了原告，在合同履行中我们尽了义务，因为原告长期拖欠我们租金，我们只是行使了我们合同的权利。我们认为我们行使的权利是有效的，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年1月，原告隆泰公司与被告华诚公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定由原告承租被告位于北京市昌平区北七家镇蓬莱公寓北门路北的房屋，租赁期限为2013年2月1日至2023年1月31日，共计10年，年租金为50万元，支付方式为每半年为一个租金支付期，具体支付时间为每个租金支付期的前5日之内，支付金额为25万元，从第四年开始，每年在前一年的基础上递增5%。房屋的交付时间为被告在2013年3月15日之前将房屋按照约定的条件交付给原告，其中的物业办公室、居委会办公室交房时间根据实际情况决定。2013年7月25日原告隆泰公司、被告华诚公司、案外人北京桐诚美林商务酒店有限公司（以下简称：桐诚公司）三方签署《转租证明》一份，该证明显示经被告华诚公司同意，原告隆泰公司将从被告处承租的蓬莱公寓52号楼转租给桐诚公司。2014年9月30日原告隆泰公司与桐诚公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定桐诚公司承租涉案房屋，作为酒店用途，合同期限为2014年9月30日至2023年9月30日，共计九年，年租金为90万元，每三年递增一次，每次累计递增年租金的百分之三，租金支付方式为每六个月为一个支付期，具体支付时间为每个租金支付期的前5日之内，支付金额为人民币45万元，原告隆泰公司应在2014年9月30日之前按照约定将房屋交付给桐诚公司。桐诚公司实际占有涉案房屋后，用于酒店的经营至2015年10月份。2015年10月9日被告华诚公司向原告隆泰公司发出解除函，内容为：贵公司租赁我公司蓬莱公寓商业楼，根据租赁合同第四条、第五条第三款和第十一条第四款的规定，贵公司严重违约，我公司决定解除与贵公司的租赁合同，并保留追究对贵公司给我公司造成的经济损失的权利。
上述事实，有房屋租赁合同、转租证明、收据、照片证明及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：原告隆泰公司与被告华诚公司之间所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且其内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都应严格遵守，认真履行各自的合同义务，不得擅自解除，否则即要承担违约责任。合同的解除直接关系到合同当事人的切身利益，事关重大，所以合同的解除必须符合一定的条件，很据双方在租赁合同中的约定及庭审中的陈述，本案的争议焦点即被告是否可以行使双方签订的《房屋租赁合同》中约定的合同解除权。本院分析如下：
首先、根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时，《中华人民共和国合同法》第5条、第6条、第8条第1款分别规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。从合同法的规定可以看出，我国合同法既赋予了当事人约定解除合同的权利，同时又规定当事人应当遵循公平和诚实信用原则，不得滥用权利。
其次，就本案双方当事人合同中的约定来看，原告华诚公司有下列情形之一的，被告华诚公司可以单方解除合同“1、逾期不支付或者不按照约定支付租金累计超过30日的。2、欠缴各项费用达人民币壹万元的。3、擅自改变该房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……，”根据庭审中被告华诚公司的答辩及举证情况，被告方主张单方解除合同的主要是根据双方租赁合同第四条（房屋改善）、第五条第三款（不得转租），及庭审中被告主要答辩意见为因原告长期拖欠租金，故综合这几点，被告行使单方的解除权。分析如下：第一、关于被告称原告违反不得转租的约定，庭审中原告隆泰公司、被告华诚公司各出租一份转租证明，两份转租除承租方（丙方）不一样外，签署的时间一致、约定内容均一致，均有原告隆泰公司、被告华诚公司的签章。经本院查询工商登记信息，被告华诚公司提交的转租证明中的承租方张永辉当时即为原告提交的转租证明中承租方桐诚公司的法定代表人，结合被告华诚公司在2013年10月16日向原告发出的《通知》，里面亦载明“贵司又将此楼转租”的字样，故对于庭审中被告华诚公司关于原告私自转租的意见本院不予认可；第二、关于违反擅自改变房屋用途的约定，庭审中被告提交一份2013年10月16日的《通知》中有关于对原告隆泰公司装修管理的异议，但后续如何，双方并未举证，且被告亦在2014年11月17日接受了原告交纳的租金，案外人桐诚公司的酒店经营亦在装修后正常进行，故对被告关于原告擅自改变房屋用途而单方解除合同的理由不予采信；第三，关于原告长期拖欠租金的理由，本院认为从庭审中原、被告的举证及陈述、证人的证言来看，原告拖欠租金的理由为双方在租赁合同第八条第一款关于物业办公室、居委会办公室占用房屋的迟迟未交付及导致桐诚公司减付租金。合同第八条第一款中约定物业办公室、居委会办公室交房时间根据实际情况而定。本院认为“按实际情况而定”并非可以一直不解决，而要对其做严格的解释，从恪守合同的精神出发，被告应尽力帮助协调该占用房屋的早日交付，从目前的结果来看，从双方签订合同到本案起诉时已将近三年时间，被告仍未交付部分案外人所占房屋，有违合同的一般交易习惯，且已经导致了桐诚公司减付租金的情形，原告的合法利益因此亦受到损害，因此本院认为原告拖欠租金存在存在合理抗辩理由。
第三、根据合同约定，双方约定的解除权属于违约解除权，而违约解除权是赋予守约方的一种单方救济权利，只有守约方才享有违约解除权。本案中，被告长期未交付物业、居委会占用的房屋，且导致原告的利益受损，故本院认为被告华诚公司无权行使合同约定的单方解除权。
综上，本案中，在原告将房屋转租给案外人桐诚公司之后，桐诚公司亦对房屋进行了装修用于经营，原告隆泰公司、被告华诚公司，案外人桐诚公司均为以营利为目的的企业法人，均对合同正常履行后可能产生的收益有期待可能性，因被告华诚公司未积极履行合同义务导致原告应有的合法利益受损失，案外人的正常经营亦遭到中断，被告单方行使合同解除权破坏了合同的稳定性，亦不符合合同法的基本精神，故本院对其单方解除合同的行为不予认可。本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：
确认被告北京华诚大地置业有限公司于二零一五年十月九日向原告北京隆泰利泽房地产投资顾问有限公司发出《函》要求解除双方于二零一三年一月签署的《房屋租赁合同》的行为无效。
案件受理费七十元，由被告北京华诚大地置业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姚小锋
二〇一六年五月十日
书 记 员 李 尧