北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第02775号
上诉人（原审被告）李影，女，1978年8月16日出生。
委托代理人岳见山，北京市炜衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）卫建华，女，1951年4月28日出生。
委托代理人马懿，北京市中闻律师事务所律师。
原审第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人唐广娟，女，1979年5月14日出生。
上诉人李影因与被上诉人卫建华、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第11731号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
卫建华在原审法院诉称：我与李影于2014年3月7日通过链家公司加州小镇C区店居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及相关购房补充协议，我购买李影位于北京市通州区××号房屋，合同金额3245000元。该房屋设定有最高额抵押，抵押权人为工商银行。”补充协议”第二条第2款约定2014年5月1日前李影办理完毕还款解押手续。我于签订当日支付定金2万元后，李影未按约定于2014年5月1日前办理还款解押手续。5月7日，我特约李影提醒此事，但时至今日涉案房屋仍未解押。自5月1日起，李影的行为已违反补充协议第四条第2款第3项之约定，已构成根本违约，致使合同缔结之初的目的不能实现，应当承担违约责任和赔偿我已支付的中介服务费损失。
我在签署房屋买卖合同和支付定金后，为保障合同的履行尽快入住，于2014年3月26日与北京精诚兴业装饰设计有限公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》并支付合同价款33500元；于2014年4月1日与北京尚品宅配家居用品有限公司签订《产品订货合同》定制家具一套，并且支付合同价款58400元。现由于李影违约，导致我需要解除前述合同，给我造成巨大的经济损失。现我诉至法院，请求依法判令：1.解除我、李影及链家公司三方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议、买卖定金协议书；2.李影返还我定金20000元，支付违约金649000元；3.李影赔偿我因履行合同所支付的装修定金损失20000元、定制家具定金损失5000元；4.李影及链家公司共同返还中介费50000元；5.本案诉讼费由李影承担。
李影在原审法院辩称：卫建华的诉讼请求没有法律依据，我不存在违约行为，是卫建华自己根本违约，所以不同意卫建华的诉讼请求。
链家公司在原审法院辩称：针对卫建华的第一项诉讼请求，卫建华、李影双方均同意解除合同，我公司没有意见。我公司与卫建华是居间合同关系，卫建华不应当在本案中要求我公司承担任何责任。房屋买卖合同合法有效，我公司居间义务完成。根据合同约定，对于合同未能继续履行居间代理费承担问题有明确约定。卫建华要求我方返还居间费没有法律依据。
原审法院经审理查明：2014年3月7日，李影（出卖人）与卫建华（买受人）在链家公司（居间方）居间服务下签订《买卖定金协议书》及《居间服务合同》，约定：交易房屋坐落于北京市通州区××号，建筑面积179.05平方米，产权人李影，房屋总价款为3245000元；卫建华应于本协议书签署时向李影支付购房定金20000元，卫建华于本合同签订当日向链家公司支付居间代理费63775元。
同日，李影（出卖人）与卫建华（买受人）在链家公司（居间方）居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定李影所售房屋坐落为北京市通州区××号，该房屋所在楼层为11至12层，建筑面积共179.05平方米；该房屋性质为商品房，已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司北京丰台支行，抵押登记日期为2010年12月21日；关于还款解押，李影应于2014年5月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且李影最迟应于2014年5月1日前办理完毕解除抵押登记手续；该房屋成交价格为2410000元，装饰、装修及配套设施设备等作价为835000元，上述总价款为3245000元，由卫建华一并另行支付给李影；卫建华于2014年3月7日向李影支付定金20000元；关于购房款的支付，卫建华于2014年6月7日前将房款1800000元（不包含前期支付定金20000元）以资金监管的方式支付李影，于过户当日前将房款1425000元以资金监管的方式支付李影；关于权属转移登记，李影、卫建华双方同意在首付款1800000元给付当日，李影、卫建华双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；李影应当在过户当日前将该房屋交付给卫建华；关于违约责任，李影若逾期履行本补充协议第二条关于房屋交易具体事宜的约定及其他约定的义务超过十五日的，李影构成根本违约，且卫建华有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，李影应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向卫建华支付违约金；链家公司收取卫建华的所有费用不予退还，由李影直接赔付卫建华。
上述合同签订后，卫建华于2014年3月7日向李影支付购房定金20000元。2014年3月31日，卫建华向链家公司支付中介费用50000元。卫建华在2014年3月间参加一起装修网组织的团购活动，与北京精诚兴业装饰设计有限公司签订装修合同，并支付装修首付款20000元。后卫建华与北京尚品宅配家居用品有限公司签订定制家具的产品订货合同，卫建华共计向北京尚品宅配家具用品有限公司支付家具款58400元。2014年6月20日，卫建华自北京尚品宅配家居用品有限公司处退回货款53400元。
另查，李影未于合同约定的2014年5月1日前办理完毕解除抵押登记手续，双方签订的房屋买卖合同无法继续履行。本案在审理过程中，法院多次组织双方当事人进行调解，李影坚持认为自己不存在违约行为，且应当行使不安抗辩权，双方差距较大，协商未果。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。卫建华与李影签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。双方签订的房屋买卖合同中明确约定：李影应于2014年5月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且李影最迟应于2014年5月1日前办理完毕解除抵押登记手续。同时，在双方签订的补充协议中明确约定：李影若逾期履行本补充协议第二条关于房屋交易具体事宜的约定及其他约定的义务超过十五日的，李影构成根本违约。根据本案查明的事实，李影在约定的期限内未办理房屋贷款的解押手续，已构成根本违约。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。现卫建华要求解除卫建华、李影及链家公司三方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议、买卖定金协议书的请求，理由正当、证据充分，法院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方签订的补充协议中约定违约金为房屋总价款的20%，虽然本案在审理过程中李影未请求法院对于违约金数额予以调整，但从定纷止争，平衡双方利益的角度出发，法院对违约金数额予以减少，以房屋总价款的5%为宜。对卫建华主张李影返还定金、支付违约金及赔偿因履行合同所造成的装修、定制家具损失的请求，理由正当、证据充分，法院亦予以支持，但对于违约金数额予以调整。
居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。根据三方签订的补充协议的约定，李影出现根本违约情形之一的，链家公司收取卫建华的所有费用不予退还，由李影直接赔付卫建华。故卫建华要求李影返还中介费的请求，法院予以支持，但卫建华要求链家公司共同返还的请求，依据不足，法院不予支持。
李影关于其行使不安抗辩权的辩解意见，因其并未向法院举证证明卫建华丧失履行支付购房款的能力的相关证据，且根据卫建华所出示的家庭资产的相关材料，李影的意见依据不足，法院不予采信。李影关于其行为不构成根本违约的辩解意见，因双方对于根本违约的情形在合同中有明确约定，且办理贷款解押手续是办理网签及产权转移的先决条件，李影在约定日期之后亦未办理该项手续，故李影的该项辩解意见，法院亦不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，原审法院于2014年12月判决如下：一、解除卫建华与李影、北京链家房地产经纪有限公司签订的买卖定金协议书、补充协议；二、解除卫建华与李影签订的北京市存量房屋买卖合同；三、判决生效之日起七日内，李影返还卫建华定金人民币二万元；四、判决生效之日起七日内，李影给付卫建华违约金人民币十六万二千二百五十元；五、判决生效之日起七日内，李影赔偿卫建华因履行合同所受损失人民币二万五千元；六、判决生效之日起七日内，李影给付卫建华中介费人民币五万元；七、驳回卫建华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李影不服原审法院判决，向本院提起上诉，主要理由为：1.我与卫建华的房屋买卖交易付款方式约定不是分期付款，而是一次性支付，也就是说卫建华应该在2014年6月7日之前的某一天支付完首付款180万元，我才为其办理过户手续，而卫建华只支付了定金2万元，因此我不存在根本违约的情形，而且原审法院故意回避了卫建华换房即其卖自己的小房子购买我涉案房屋的事实，案件事实未查清。2.原审判决证据的认定存在问题。卫建华提交的”家庭资产的相关材料”并没有作为证据使用，且原审法院判决中也没有提及卫建华提供的证人证言。3.原审法院判决法律适用存在问题。我认为我即使存在迟延履行办理解除抵押手续的情形，也不构成根本违约，没有导致卫建华的合同目的落空，卫建华没有任何损失，反而获利，而办理过户手续只是时间问题。在原审法院判决中违约金与定金并用的情形也违反了《合同法》第一百一十六条的规定。4.卫建华因自己的房屋没有卖掉，导致不能支付涉案房款，链家公司员工告诉我不需要解除抵押手续，我行使的是不安抗辩权，不存在根本违约行为，卫建华违背了诚实信用原则。综上，请求撤销原审判决第一至六项，改判驳回卫建华的诉讼请求。
卫建华辩称：同意原审判决，不同意李影的上诉请求。主要理由为：1.对于合同约定分期付款的事实没有异议，分二期也属于分期，关于我在原审法院提交的证人证言，原审法院均已充分审查并记录在案。2.原审法院就李影所主张的不安抗辩权已经给李影举证期，我就己方履行能力问题已在举证期限内充分举证，但李影则举证不能，依据”证据规则”其应承担不利后果。3.李影没有按时还款解押的行为已构成根本违约，我的诉讼请求具有事实及法律依据。对于李影所述合同目的没有落空不予认可。不动产买卖转移所有权的标志是变更登记，而没有解抵押权的房产是无法进行网签和过户的，作为买方我方继续履行已毫无意义，合同目的根本无法实现。4.李影对其行使”不安抗辩权”及链家员工告诉其不需要解押的主张始终没有举证，是其主观臆断，没有事实依据。
链家公司同意原审判决。
本院审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、买卖定金协议书、北京市家庭居室装饰装修工程施工合同、产品订货合同、查询单、收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。卫建华与李影签订的北京市存量房屋买卖合同及双方与链家公司签订的补充协议系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应当按照合同约定履行各自义务。根据查明的事实，房屋买卖合同中明确约定，李影应于2014年5月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且李影最迟应于2014年5月1日前办理完毕解除抵押登记手续。在补充协议中明确约定，李影若逾期履行本补充协议第二条关于房屋交易具体事宜的约定及其他约定的义务超过十五日的，李影构成根本违约。合同签订后，李影未在约定的期限内办理房屋贷款的解押手续，已构成根本违约。李影虽主张其行为不构成根本违约，但其与卫建华对于根本违约的情形在合同中有明确约定，且办理贷款解押手续是办理网签及房屋权属转移的先决条件，而李影未在约定日期及其后办理该项手续，故李影的上述主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于李影主张其行使不安抗辩权的上诉意见，其未提供证据证明卫建华丧失履行支付购房款的能力，本院对此不予采信。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。卫建华要求解除卫建华、李影签订的北京市存量房屋买卖合同及双方与链家公司签订的补充协议、买卖定金协议书的请求，合法有据，本院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原审法院结合双方对于违约金的约定，以当事人的实际损失为基础，根据李影过错程度并结合卫建华预期利益等因素，依据公平原则、诚实信用原则，以房屋总价款5%的比例确定违约金数额，并无不当。原审判决李影返还卫建华已付定金，而李影主张原审同时适用定金及违约金罚则，缺乏事实依据，本院不予采纳。
原审判决李影支付卫建华违约金及赔偿因履行合同所造成的装修、定制家具损失的请求，具有事实及法律依据。根据三方签订的补充协议的约定，李影出现根本违约情形之一的，链家公司收取卫建华的所有费用不予退还，由李影直接赔付卫建华。故卫建华要求李影返还中介费的请求，合法有据，应予支持。
综上，李影的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5620元，由卫建华负担3040元（已交纳）；由李影负担2580元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费5159元，由李影负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何灵灵
代理审判员 朱 伟
代理审判员 束建华
二〇一五年四月十四日
书 记 员 郑 芳