湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初154号原告：ＸＸ北，男，1975年4月25日出生，住湖南省临湘市，。委托诉讼代理人：李艺芳，系原告ＸＸ北妻子，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：康华，湖南联合创业律师事务所律师。被告：湖南盛腾置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道湘江重建地25栋388-400号。法定代表人：李志兵。委托诉讼代理人：蒋伟，湖南潇湘律师事务所律师。原告ＸＸ北诉被告湖南盛腾置业投资有限公司（以下简称“盛腾置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ北的委托诉讼代理人李艺芳、康华，被告盛腾置业公司的委托诉讼代理人蒋伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ北向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理土地使用权证违约金33799元（暂计至2018年1月12日，实际违约金计至实际办证之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年5月16日，原告与被告就被告位于望城区星城镇学林西岸4栋1单元24层2401房的房屋签订《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定，房屋建筑面积87.86㎡,房屋价款按面积计算，单价为4547.20元/㎡，总房价为399517.00元，被告在商品房交付后365日内办妥原告的房屋所有权证，取得房屋所有权证后365日内办妥买受人的土地使用权证，原告不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，被告每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同订立后，被告于2013年9月14日向原告交房，2014年9月19日为原告办理房屋所有权证，截至日前，被告尚未给原告办理土地使用权证，2016年10月21日，被告为原告办理了不动产权证。截至日前，被告共应支付原告逾期办证违约金33799元，经原被告协商未果，故诉诸法院，请求判如所请。被告盛腾置业公司辩称：1.存在逾期办理国有土地使用权证的事实，但新的不动产政策规定已经停止发放国有土地使用权证，被告在2016年10月21日办妥了不动产权证；2.原被告已就逾期办证事宜达成了一致，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的证据和事实，本院予以认定。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据四、不动产权证书，本院予以采信；被告提交的证据一、《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号为201301082401），证据二、望政发（2016）53号文件，证据四、承诺书，本院予以采信。根据上述本院认定的证据及原、被告的当庭陈述，本院查明的事实如下：2013年5月16日，原告ＸＸ北与被告盛腾置业公司签订一份合同编号为201301082401的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定由ＸＸ北购买盛腾置业公司开发的位于长沙市望城区星城镇学林西岸第4栋1单元24层2401号房屋，总价款399517元，建筑面积87.86平方米。双方约定：1、关于付款方式及期限，买受人以银行按揭贷款方式付款，于签订合同之日支付首期房款（含定金）169517元，剩余房款230000元向中国银行长沙市麓谷支行贷款支付。2、关于交付时间及条件，出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已经竣工验收合格，该商品房为住宅的，还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。3、关于产权登记的约定，在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。另外，双方在合同附件六《补充协议》第一条“关于合同解释的补充约定”第四款中约定，买受人逾期付款的（包含面积差价款、《置业费用清单》中所明确的所有费用及未发放的按揭贷款）或未在出卖人规定的期限内提供资料的，除按照合同约定承担违约责任外，出卖人还有权相应的顺延交房和办理房屋、土地权属证书登记的日期。4、关于不可抗力，双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日30日内向另一方当事人提供证明。因国家政策调整的原因，导致不能按照约定履行本合同的，双方可解除合同，且都不承担因解除合同而产生的违约责任。自解除合同之日起5日内，买受人应当配合出卖人办理房屋登记撤销等手续，同时，出卖人应将购房款（含同期银行活期存款利息）全部退还给买受人。合同签订后，ＸＸ北按照合同约定支付了全部购房款399517元。盛腾置业公司于2013年9月14日向肖北华交付了房屋，并于2014年9月19日办理了房屋所有权登记。后因不动产统一登记制度实施，并未办理国有土地使用权登记，于2016年10月21日完成不动产权登记。原告ＸＸ北之妻于2016年11月9日向被告盛腾置业公司出具了内容为“本人是学林西岸4栋2401房业主，现因土地证延迟办理的事，经与开发商及物业公司协商，就该问题申请减免壹年物业管理费用。此后，本人不再就不动产证延迟办理问题有任何异议，也不再诉求任何补偿。本人证以拿，就不参加后续其他业主维权不动产证件一事，请妥为处理后续事件！4-2401，李艺芳2016.11.09”的承诺书，后物业公司减免了自2015年9月至2016年9月的物业费1500元。另查明，原告ＸＸ北与其妻李艺芳于2004年4月12日登记结婚。本院认为，原告ＸＸ北与被告盛腾置业公司签订的书面《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方经过充分协商后达成，是真实意思表示，合法有效，双方均应当严格依照合同约定履行各自的义务。商品房买卖合同签订后，ＸＸ北已经依照合同约定支付全部购房款，但盛腾置业公司没有按照合同约定的期限办妥产权登记的相关事项，其逾期办理产权登记的行为已经构成违约。但ＸＸ北的妻子李艺芳已于2016年11月9日出具了“本人是学林西岸4栋2401房业主，现因土地证延迟办理的事，经与开发商及物业公司协商，就该问题申请减免壹年物业管理费用。此后，本人不再就不动产证延迟办理问题有任何异议，也不再诉求任何补偿。本人证以拿，就不参加后续其他业主维权不动产证件一事，请妥为处理后续事件！4-2401，李艺芳2016.11.09”的承诺书，且物业公司已经减免了一年的物业费。因该承诺书系ＸＸ北的妻子李艺芳作出，案涉房屋系ＸＸ北与李艺芳的婚后共同财产，被告盛腾置业公司有理由相信李艺芳有权代理ＸＸ北处理与房产相关的事宜，因而李艺芳代ＸＸ北与被告盛腾置业公司协商土地证延迟办理的事宜后所出具的承诺书的行为有效，该代理行为的效力应及于ＸＸ北本人。从承诺书的内容来看，承诺书的内容实为开发商、物业公司减免ＸＸ北一年的物业管理费后，ＸＸ北放弃追究盛腾置业公司逾期办理不动产证的违约责任。因此，在开发商协调物业公司减免了ＸＸ北一年的物业管理费后，应视为被告盛腾置业公司已承担违约责任。原告ＸＸ北又起诉至本院，主张盛腾置业公司向其支付逾期办理土地使用权证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ北的全部诉讼请求。案件受理费644元，因适用简易程序审理减半收取计322元，由原告ＸＸ北负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  高 芳二〇一八年三月三十日代理书记员  张文姣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。