广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第705号
原告霍顺燃，女。
委托代理人胡振国，系广东至高律师事务所律师。
委托代理人陈碧珠，系广东至高律师事务所实习律师。
被告张敬镛，男。
被告范应胜，男。
委托代理人黎伟贤，系广东宏骏律师事务所律师。
委托代理人邓燕琼，系广东宏骏律师事务所律师。
原告霍顺燃与被告张敬镛、范应胜租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月26日受理后，依法组成合议庭，分别于2013年12月26日、2014年3月6日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告的委托代理人胡振国均到庭参加诉讼，被告张敬镛均没有到庭参加诉讼。被告范应胜的委托代理人黎伟贤到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年6月1日，原告与佛山市南海区小塘昊威大厦就原告租用位于佛山市南海区小塘城区长安路的昊威大厦（原称唐城大厦）首层大堂左侧面积约130平方米的场地用作经营餐饮服务业签订《租赁合同》，约定租赁期限从2011年10月15日起至2016年10月15日止，原告应于每月初五前支付3000元租金。2012年12月，佛山市南海区小塘昊威大厦业主张敬镛将昊威大厦连同租赁物一起转让给被告，并告知原告将往后的租金交给被告。但自2013年2月7日起被告停止向原告提供水电，造成原告所经营的品逸阳明餐厅无法正常经营，为此停止营业12天，直到2013年2月19日，原告向原房东张敬镛借用电源后，餐厅才得以勉强营业。后由于所借电源载荷有限，仅能同时使用两台空调，导致原告营业受限，严重影响原告营业收入。自2013年7月以来，被告拒收原告交付的租金，并扬言收回租赁物。根据我国合同法第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。可见被告应当依法继续履行租赁合同，直到该合同到期为止。故请求判令：1、两被告继续履行原告于2012年6月1日与佛山市南海区小塘昊威大厦签订的《租赁合同》，即将涉讼租赁物按现状交给原告继续使用；2、被告范应胜赔偿原告因停止供水供电给原告所造成正常经营可得利益损失10000元；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。
被告范应胜辩称，第一，范应胜不是本案适格被告，因为根据合同相对性，本案由原告与张敬镛签订小塘昊威大厦租赁合同，范应胜不是合同当事人。第二，范应胜在2012年11月26日与张敬镛委托代理人曾巨圣签订房地产买卖合同，合同约定范应胜取得房屋产权证之日起张敬镛负责在一个月内协助被告完成租赁合同承接手续，结清水电费用，但范应胜在2012年12月18日取得房产证之后至今，原告租赁合同和租赁关系没有办理移交，原告没有向被告范应胜支付租金。原告提交证据显示2013年4月、5月、6月租金由原告直接支付给张敬镛。因此，原告向被告范应胜主张权利没有合法依据。第三，根据原告与张敬镛所签订租赁合同的签订时间是2012年6月1日，但租赁时间是从2011年10月15日开始，范应胜有理由怀疑该合同是事后补签，原告与张敬镛的补签行为已经损害了范应胜的权利。第四，根据原告提供的租赁合同，原告已经拖欠租金超过一年，根据法律规定，现业主范应胜有权基于法律规定要求原告交还承租物业和支付占用期间的费用。不同意原告继续履行合同主张，不同意支付损失。
被告张敬镛没有答辩。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证（1份，复印件），证明原告主体资格。
2、被告张敬镛人口信息查询表（1份，打印件，加盖佛山市公安局南海分局户口专用章）、被告范应胜人口信息查询表（1份，打印件，加盖佛山市顺德区公安局户口专用章），证明两被告主体资格。
3、租质（赁）合同（1份，原件）。
4、企业机读档案登记资料（1份，打印件，加盖佛山市南海区工商行政管理局政府信息公开专用章）。
证据3、4证明原告与昊威大厦签订了租赁合同。
5、收据（8份，原件）。
6、农商银行客户回单（2份，原件）。
证据5、6证明2012年10月至2013年9月原告向范应胜支付租金，2013年6月之前的租金交付给被告范应胜委托的管理人员，原告在昊威大厦转让给范应胜之后一直按合同约定交付租金。
7、房产查询证明（1份，打印件，加盖佛山市南海区国土城建和水务局房产管理业务收件专用章），证明原告租赁的物业现在的产权人是范应胜。
8、手机短信（现场打开手机，内容如下“范生你好！我是阳明餐馆霍小姐，九月份的租金已汇到你帐上了。请你查收顺便尽快补上七月份八月份和九月份的租金收据给我！发送时间10月8日”、“范生你好！我是阳明餐馆霍小姐。我交了三个月租金收据你什么时候拿给我。发送时间10月10日”、“范生，你什么时候把我交给你的三个月租金收据给我？发送时间10月12日”、“范生，我是阳明餐馆霍小姐。你什么时候把我交给你的三个月租金收据给我，租金我已经交给你，收据你亦好应该给我。相信写几张收据不会很难吧？发送时间10月12日”、“范生，我是阳明霍小姐。我交给你的三个月租金收据你寄过来没？发送时间10月16日”、“范生，我是阳明餐馆霍小姐。现在餐馆没电。请你尽快处理。如不及时处理，一切损失由你承担。发送时间11月1日”、“范生，我是阳明餐馆霍小姐。现在餐馆没电。请你尽快处理。如不及时处理，一切损失由你承担。发送时间11月1日”、“范生，我是阳明餐馆霍小姐。现在已停电十五天了，上个月的租金我暂缓交付。待水电恢复后再商谈租金交付及停业损失问题。你看如何？盼复。发送时间11月17日”、“范应胜先生，我是阳明餐馆霍顺燃小姐。麻烦你过来收租金，顺便商谈解决供水供电的问题。发送时间12月15日”），证明原告一直有主动向范应胜交租的意愿，同时要求范应胜解决出租物业供水供电问题，但一直没有得到范应胜的回应和解决。范应胜的行为违反了租赁合同约定，给原告造成了经济损失。
9、证明（1份，原件），证明昊威大厦从2013年2月起因安全隐患被停电。
10、房屋租赁协议（1份，原件），证明原告为继续经营所承租的昊威大厦一楼餐厅，在附近租赁民居给经营场所提供水电。
11、佛山市社会保险参保缴费证明（1份，复印件）。
12、电工证（1份，复印件）。
证据11、12证明唐某从2004年至2013年1月一直在昊威大厦从事电工工作。2013年5月至9月范应胜以佛山市唐城科技有限公司名义为唐某购买社保。2013年1月至9月唐某一直在范应胜所有的昊威大厦工作。
经质证，被告范应胜对原告出示的证据1没有异议。对证据2的真实性没有异议，但认为范应胜不是合同当事人，不是本案适格被告。对证据3、4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该合同签署时间是2012年6月1日，租赁时间从2010年10月15日开始，合同出租方是经过工商登记的昊威大厦，该大厦工商登记投资人是张敬镛。对证据5的质证意见如下：对2013年1月至7月的收据的真实性、关联性无法确认，认为其与范应胜无关；对收据（1684290）的真实性没有异议，认为该收据是事后由范应胜补充出具给原告。对证据6的真实性没有异议，认为其对应编号1684290的收据。对证据7的真实性没有异议。认为对证据8的真实性、合法性、关联性由法院核查，被告范应胜的代理人从2013年9月之后无法联系范应胜，今日才见到2013年10月18日开具的收据，原告出具的短信显示于2013年10月才支付前三个月租金，除了三个月租金外，没有支付过其他租金，原告于2013年11月1日才提出停水停电问题，原告主张从2013年2月停水停电并非事实。
诉讼中，被告范应胜举证如下：
1、房地产买卖合同（1份，复印件）。
2、补充协议（1份，复印件）。
证据1、2证明范应胜于2012年12月26日与张敬镛委托代理人签订房地产买卖合同，约定张敬镛在范应胜取得房产证1个月内协助办理房屋租赁合同承接手续，并将房屋交付给范应胜，但一直没有办理移交手续。
3、房地产权证（1份，复印件）。
4、土地证（1份，复印件）。
5、广东省地方税收通用发票（电子）（1份，复印件）。
证据3-5证明范应胜于2012年12月18日通过转让方式取得涉讼房屋产权。
经质证，原告对被告范应胜出示的证据1、2的真实性不予确认，认为其没有原件核对，房屋所有权人不是曾巨圣，而是张敬镛或昊威大厦。对证据3、4、5的真实性不予确认，认为其没有原件核对。
在第二次庭审中，根据原告的申请，本院经审核后同意证人唐某、罗某出庭作证。
证人唐某作证称，因为供电局要求整改，昊威大厦从2013年2月6日开始停电停水至今。2013年11月因为昊威大厦没有发放工资，所以唐某就离职了。2013年3月开始至2013年7月，阳明餐馆租金是唐某代范应胜收取，收取后交给罗某，由罗某存进个人账号，代范应胜保管，其他时间没有代收过租金。罗某也是昊威大厦员工，是旅业主管。江茂清是范应胜的司机。2013年2月停电后，阳明餐馆有停业，后来借电才重新开始营业。唐某从1998年开始就在昊威大厦从事电工工作。对原告证据11、12没有异议，均是唐某提供给原告的。昊威大厦与唐城大厦是相同的，昊威大厦由唐城大厦改名而来，那个地址只有昊威大厦。
证人罗某作证称，2013年2月6日当时罗某和唐某一起看管昊威大厦，该大厦停电停水。在昊威大厦工作期间，唐某收取阳明餐馆的租金交给罗某保管，是范应胜交代罗某，由罗某代范应胜保管。具体的月份记不清楚了，但收取了4个月的租金。因为范应胜一直没有出现，其中三个月的租金存进罗某个人账户，罗某仍拿着最后一个月租金。2013年10月，因为范应胜没有发工资，罗某就打算辞职，但范应胜一直没有出现，双方也没有清算。2013年2月6日昊威大厦停水停电至今，期间阳明餐馆向其他地方借电，后该餐馆从2013年11月1日开始停业，直到2014春节后从其他居民房借电才开业，具体时间记不清楚了。该餐馆在上半年借电经营，但不稳定，因为电压不足。昊威大厦原来叫唐城大厦，经营皇宫大酒店，两者是同一栋大楼，后张敬镛接手后改名昊威大厦。1999年时罗某是供销社的员工，被调去做唐城大厦客房服务。2002年2月份张敬镛购买了该大厦，罗某也一直在昊威大厦工作。2012年12月26日，范应胜从张敬镛处接手昊威大厦，罗某继续在昊威大厦工作，至2013年11月1日离开。罗某与张敬镛、范应胜、昊威大厦没有签订合同。罗某是昊威大厦工作人员，在大厦工作，除此之外与霍顺燃没有其他关系。范应胜没有书面委托罗某收租金，但口头委托罗某和唐某收取和保管租金。唐某在昊威大厦从事电工工作。
经质证，原告对唐某、罗某的证人证言均没有异议。
为查明案件事实，本院依法调查取证，并于第二次庭审中当庭出示以下材料：
1、2014年2月25日现场勘查笔录（3份，原件）。
2、照片（55张，打印件）。
经质证，原告对本院出示的材料1、2均没有异议，认为其与原告举证相互印证。
被告范应胜经本院合法传唤没有到庭参加第二次庭审，视为放弃相应的质证权利。被告张敬镛经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃质证、举证的权利。
经审查，原告出示的证据1、2、6、7来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。原告出示的证据3-5、10为原件，相对方无证据推翻，故本院确认其真实性。对于原告出示的证据8，经本院当庭核实手机内容，且被告范应胜庭审中确认该短信的接收电话号码为范应胜的手机号码，故本院确认其真实性。本院出示的材料1-2是本院依法调查取证的结果，本院予以采信。原告出示的证据9、唐某、罗某的证人证言能够相互印证，且有关停电内容与本院现场勘验的情况相符，故本院亦予采信。原告出示的证据11-12为证人唐某的相关身份资料，唐某庭审中确认其真实性，故本院亦予采信。被告范应胜出示的证据3-5为行政部门出具的文件，证据1-2能与其相互印证，原告虽有异议但无证据推翻，故本院均确认其真实性。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
佛山市南海区小塘昊威大厦（以下简称昊威大厦）于2002年11月4日经工商登记成立，是个人独资企业，其投资人为被告张敬镛。该企业于2013年5月3日因投资人决定解散而注销。
2012年6月1日，原告（乙方）与昊威大厦（甲方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将自有产业昊威大厦（原唐城大厦）首层大堂左侧（靠永安路旁）场地面积130平方米（以下简称涉讼租赁物）租赁给乙方注册企业为品逸阳明餐厅经营饮食服务业；租赁时间从2011年10月15日至2016年10月15日止，租赁期为5年；每月租金3000元，交租时间为每月初五日前。
2012年12月18日，行政部门房地产权证，登记坐落佛山市南海区狮山镇小塘城区长安路唐城大厦、建筑面积为6165.27平方米的13层房屋（以下简称登记房屋）的权属人为范应胜，该房屋规划用途为商业服务，原契证人为张敬镛。涉讼租赁物为上述登记房屋的一部分。
原告持有其缴纳涉讼租赁物2013年1月至6月租金的收据原件，均加盖昊威大厦财务专用章。原告分别于2013年9月9日、2013年10月8日向范应胜的银行账户存入6000元、3000元，合共9000元，作为支付2013年7月至9月的租金。
原告分别于2013年10月8日、10月10日、10月12日、10月16日、11月1日、11月17日、12月15日通过手机信息方式催促范应胜出具已收取租金的收据、收取租金及恢复供水供电。
2013年12月30日，广东电网公司佛山南海供电局出具《证明》，载明：佛山市南海区小塘昊威大厦由于变电房存在用电安全隐患，根据相关规定，从2013年2月7日起我单位对该用户实行停电处理。
诉讼中，本院审判人员及书记员于2014年2月25日到涉讼租赁物现场勘查可见：昊威大厦的供电房中供电设施被佛山市南海区狮山镇市场安全监管局于2013年2月6日查封，尚未解封；原告在涉讼租赁物中经营“阳明餐馆”，采用昊威大厦以外的其他方式取得水电；昊威大厦首层阳明餐馆对面有人经营摩托车生意，但其经营者在本院组织的笔录中称其2013年12月入驻时已停水停电至今，其是通过借电经营。
本院认为，涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，双方应依约履行各自义务。
涉讼合同原出租人为昊威大厦，但该企业已注销，不具有履行涉讼合同的民事行为能力，则出租人的权利义务应由该企业注销后的承继主体享有承担。昊威大厦是张敬镛为投资人的个人独资企业，故张敬镛能够代表出租方作出意思表示或实施民事行为。根据行政部门的房产登记情况，涉讼租赁物所在的登记房屋原契证人为张敬镛，现权属人为范应胜，可以证明两被告之间转让涉讼租赁物产权的事实。因范应胜于2012年12月18日已取得涉讼租赁物产权，且其庭审中亦确认在上述产权转让过程中被告知登记房屋存在出租情况，同时，根据两证人证言及原告提供的手机信息，范应胜已实际收取了原告租金，因此，根据买卖不破租赁的原则，涉讼合同新的出租人变更为范应胜。因此，原告请求范应胜继续履行涉讼合同，理据充足，本院予以支持。至于原告请求被告范应胜按现状交付涉讼租赁物，根据现场勘查的情况，原告已实际占用涉讼租赁物，故该请求无现实必要性，本院不予支持。根据原告提供的收据和银行回单，原告已付2013年9月以前的租金。虽然原告未付2013年10月以后租金，但双方纠纷是因范应胜未能解决供水供电问题引起，且原告已通过手机信息方式催促范应胜收租，庭审中原告亦表示同意付租，故范应胜以原告拖欠租金为由拒绝履行涉讼合同无据，本院不予采纳。因出租人已变更为范应胜而非张敬镛或昊威大厦，故原告请求张敬镛继续履行合同、交付涉讼租赁物，本院不予支持。
至于原告第2项诉讼请求主张的款项实质上属于停水停电导致原告的经济损失。根据现场勘查的情况，结合供电部门证明、两证人证言及昊威大厦首层阳明餐馆对面摩托车生意经营者的陈述，本院采信原告有关自2013年2月7日起至一审辩论结束前出租方停止向涉讼租赁物供水供电的主张。因范应胜于2012年12月18日已取得涉讼租赁物产权，并经变更后作为新的出租人，故上述停水停电问题可归责于范应胜。因停水停电影响原告经营并造成原告经济损失，范应胜对此应适当赔偿。本院基于公平合理、诚实信用的原则，综合考虑停水停电的时间、原告经营情况（包括原告经营规模、利用其他方式取得水电经营及停水停电期间包含春节等）、涉讼合同约定的租金标准等因素，酌定截至本案一审辩论结束止，范应胜应向原告赔偿经济损失6000元。至于此后经济损失，原告可根据后续履行情况另案主张。原告在本案中主张的损失在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。
被告张敬镛经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，被告范应胜经本院合法传唤没有到庭参加第二次庭审，本案依法缺席判决。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决如下：
一、被告范应胜应继续履行2012年6月1日由原告霍顺燃与佛山市南海区小塘昊威大厦签订的《租赁合同》。
二、被告范应胜应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿6000元予原告霍顺燃。
三、驳回原告霍顺燃的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元（原告已预交），由被告范应胜负担，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 杨宇鹏
审 判 员 周泽权
人民陪审员 叶嫣仪
二〇一四年三月十七日
书 记 员 黄 伟