成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）川0191民初2290号
原告：王育乔，男，1987年8月5日出生，汉族，住四川省邛崃市。
被告：成都兴旭和房地产开发有限公司，住所地：成都高新区天府大道北段20号1幢3层1号、2号。
法定代表人：颜旭。
委托代理人：樊婷，女，1982年2月2日出生，汉族，住成都市金牛区。系该公司员工，特别授权代理人。
本院于2016年1月29日立案受理了原告王育乔诉被告成都兴旭和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。在对本案进行实体审理前，本院组织原被告进行了询问，并对原告主体资格是否适格进行了审查，本案现已处理终结。
原告诉称，2014年5月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于高新区新义西街96号【神仙树.缤纷】1幢1单元1307号房屋。2015年7月30日，原告按被告寄送书面收房通知前往楼盘收房，发现楼盘公众区域的绿地绿化严重不符合30%的绿化率标准，而且后经查得知绿地绿化率也未达到被告报批成都高新区规划建设局的30.26%标准。2015年8月至2015年12月期间，被告置原告多次的绿化整改要求不顾，将公共区域的绿地绿化区域全部铺装防水地砖，甚至在地砖表面违规建造了楼栋钢廊、玻璃房等建筑体，其中玻璃房已多次对外用于商业活动。就被告前述行为原告多次交涉未果，故起诉至院请求人民法院依法判令：1.被告整改绿地达到绿化率30%合同标准；2.按规划图建造公共区域；3.以已付购房款按照每日万分之一标准从2015年7月30日支付违约金共计10635.2元；4.承担原告实现权利交通费、住宿费、电话费、资料费5000元。
通过询问，原告明确在本案中其依据的事实为被告履行合同不符合关于公共绿化率的规定，其擅自改变经规划验收的绿化。原告不对其购买房屋的专属权利部分在本案中提出事实与理由。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”原告与本案具有直接利害关系包括两种情形：第一，请求人民法院保护的民事权益属于原告；第二，请求人民法院保护的民事权益受原告管理或保护。从该两个角度分析本案如下：
《中华人民共和国合同法》是否认可物权行为的独立性存在争议，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条款可以看出，债权行为与产生物权效力的行为是有所区别的，在这种框架下，一方面原告已经收房成为事实上的业主；另一方面原告购买的房屋尚未完成房屋所有权登记，原告的权利状态如何界定是个问题。但是，依照一般的理解履行过程中依照合同享有的权益不会超过合同最终履行完毕后获得的权益。
本案原告通过与被告缔结合约购买被告开发房屋。依照《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”第七十一条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”可见，当购房者拥有对购买房屋的完全物权后，其权利分为对专有部分独立的占有、使用、收益和处分的权利，同时对共有部分的共同权利。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”原告购买被告商品房其最终是取得房屋所有权，依照《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主。”《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的内容来看，前期物业服务合同往往房屋购买人尚未取得房屋权属登记，此时，在法律上房屋购买人已经视同为业主。同时最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”也印证了前述判断。这样可以判断，原告通过与被告签订商品房买卖合同购买的权利包括两部分一部分是属于专有部分的独立权利，另一部分是属于与其他购房人共有的共同管理、收益和决策权利。抛开所谓物权及债权的差异，可以简单地将原告视为业主。原告所应该拥有的权利不会超过最后作为业主所有的权利。
通过以上判断能够得出结论，原告所主张的基础事实为业主共有权利受到侵害，该权利并非为原告所单独享有，故从“请求人民法院保护的民事权益属于原告”的角度，原告主体资格并不适格。在本案中，即使原告陈述的所有事实真实，被告确实应当承担违约责任，人民法院判处被告履行义务，其权利主体也应该是全体业主，相关利益应当由全体业主占用、分配和处置，而并非由个别购房人享有。
从“请求人民法院保护的民事权益受原告管理或保护”角度，本案原告同样并不适格。前述已经分析，共有部分权利属于全体业主，全体业主可以作为一个主体提起一个诉讼，请求人民法院进行保护。同时依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”业主代表机构作为业主全体利益的管理和保护者，有权提起一个诉讼解决纠纷。这样更加显示了允许若干业主提起若干诉讼的不合理性，这意味着一旦一个业主陈述的事实成立，人民法院将不断判决恢复同一公共区域。本案中原告所购房屋小区尚未成立业主大会，此时原告是否可以作为全体业主权利的管理人或者保护者提起诉讼呢？因为原告并未获得全体业主的授权，显然也是不能成立的。
本案中，如原告陈述事实属实，显然存在违约行为或者存在侵权行为，但如前述分析此种违约行为或者侵权行为其侵犯对象并非购房人的专属权利部分，而是全体购房人的共有权利。购房人作为原告提起诉讼并不具有直接利害关系，其原告主体资格是不适格的。
面对此种情形原告应当如何进行救济呢？
首先，如果购房人在购房时对于小区公共环境有特殊要求，可以要求在购房合同中，将对小区公共环境的特殊要求予以载明，将不满足小区公共环境要求作为合同个体性的特殊要求。比如可以约定不满足特殊要求，有权退房并主张违约责任。但在本案中原被告的购房合同没有此种要求；
其次，即使，购房人没有在合同中进行特殊要求，《物业条例》为了保障人民群众购买房屋并且安居乐业，避免人民群众因为签署合同失误造成购买房屋小区公共环境权利空落，其在第六十六条已经对此种情况进行了制度安排：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。”无论原告抑或其他业主，只要确有证据证明本案被告或者其他主体存在前述应当受到处罚的行为，对之予以纠正并处罚，保护全体业主利益就是相关行政主体的当然职责。根据这一条款，被告或者其他主体的不当行为不可能任其发展。在行政执法过程中存在争议，人民法院仍然将以行政诉讼的方式介入纠纷解决。所以，并非人民法院拒绝对原告权利进行救济，作为司法发挥定纷止争的作用，强调介入纠纷的恰当性。如果认可本案原告主体适格，那么意味着人民法院将对同一片公共绿地出现若干个判决同一片绿化恢复原状，这显然不恰当，同时判决个体原告获得违约或者侵权赔偿，这些赔偿本质上也属于全体业主，而并非由个体原告享有；
再次，如果违约行为或者侵权行为持续，原告与其他购房人组成业主大会、业主委员会后，也可以经业主大会授权由业主代表机构提出诉讼及赔偿主张。
综上，本案购房人对于开发商或者其他主体擅自改变共有部分的行为，目前情况下，购房人可以作为行政利害关系人通过向行政机关反映的途径予以救济；长远来看也可以通过业主代表机构提起诉讼。购房人并没有对共有部分的独立权利，也不具有管理或者保护职能，购房人与共有部分权利受到侵害没有直接利害关系，其作为原告主体资格并不适格。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：
驳回原告王育乔的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
本案不予收取案件受理费。（原告已先行预交减半收取的案件受理费95元，在裁定生效后15日内到本院办理退费手续）本案不予收取案件受理费。（原告已先行预交减半收取的案件受理费95元，在裁定生效后15日内到本院办理退费手续）
代理审判员 周寓先
二〇一六年三月七日
书 记 员 陈思芸