湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1202民初1010号
原告吕桂珍。
委托代理人徐勇，湖北秋泽律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告一咸宁宏大城市广场开发有限公司，住所地：咸宁市咸安区长安大道特188号。（以下简称宏大公司）
法定代表人：林延快，董事长。
被告二湖北宏大资产管理有限公司（以下简称宏大资产公司）。
法定代表人：林延快，职务：董事长。
住所地：咸宁市长安大道特***号。
两被告委托代理人赵娥，代理权限：特别授权。
两被告委托代理人柯建平，湖北佳成律师事务所律师。代理权限：一般代理。
第三人中国工商银行股份有限公司淦河支行（以下简称工行淦河支行）
负责人：吴慧莉，行长。
住所地：咸安市长安大道***号。
委托代理人李哲、周俊。代理权限：一般代理。
原告吕桂珍诉被告咸宁宏大城市广场开发有限公司、湖北宏大资产管理有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司淦河支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阮文胜独任审判，公开开庭进行了审理。原告吕桂珍的委托代理人徐勇、被告宏大公司、宏大资产公司的委托代理人赵娥、柯建平、第三人工行淦河支行的委托代理人李哲、周俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告吕桂珍诉称：原、被告双方于2014年1月19日签订了编号为XN201401364号的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理协议》，合同约定原告向被告一购买位于咸安区城际铁路南站旁宏大城市广场的商铺一间，具体为D区1层1079号房。房屋建筑面积为19.1平方米，房屋总价价为284000元，同时约定委托被告二进行租赁。合同签订后，原告于2014年1月19日通过转账方式向被告支付了144000元，后与第三人办理房屋贷款手续，并在2014年5月9日银行放贷后向被告支付了剩余房款140000元。从2014年5月8日开始到立案时止，原告已经向银行还贷数万元。被告收到款项后，并未按照合同约定交付房屋，至今未与原告办理交接手续。根据合同第八条、九条约定，被告应在2015年4月28日前交房，截至目前逾期交付超过了150天的，原告有权解除合同并要求返还购房款和支付损失赔偿金。另外，二被告的行为构成售后包租，属于合同法中重大误解的情形，原告有权解除合同，同时请法院判令解除与第三人的贷款合同。
为维护自己的合法权益，根据相关法律的规定，诉请法院判决：1、判令解除《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理协议》。2、判令被告一次性向原告返还购房款284000元，被告向原告退还代收的预告登记费、产权登记费等2060元，被告向原告支付违约金28400元，被告支付款项共计314460元。3、解除与第三人签订的《抵押借款合同》，并由被告一偿还剩余的贷款。4、本案的一切诉讼费用由被告承担。
原告吕桂珍为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一，身份证复印件。证明原告的主体资格。
证据二，《商品房买卖合同》以及宏大城市广场收款收据。
证明原、被告双方签订了房屋买卖合同以及原告支付了部分购房款，履行合同义务而被告未交付房屋的违约行为。
证据三，商铺委托协议。证明原告委托被告二管理商铺，被告二构成售后包租属于合同法中的重大误解情形。
证据四，银行按揭合同。证明原告一直在为该商铺偿还贷
款的事实存在。
两被告辩称：1、吕桂珍所购买的商铺现在已经具备基本的交房条件；2、吕桂珍已经收取了宏大公司支付的该商铺前三年租金89684元；3、原告吕桂珍购买该商铺同时，与宏大公司的独资企业法人股东湖北宏大资产管理有限公司签订了《咸宁宏大城市广场商铺委托经营协议》，将该商铺出租给资产管理公司经营管理，前三年租金按照商铺总价款24%计算已经由宏大公司直接在原告吕桂珍《商品房买卖合同》的总价款中冲抵，延期交房并未影响原告的使用及收益。同时，根据商铺委托经营协议的约定，在签订委托经营协议的10年内，吕桂珍无权单方解除委托经营协议。4、由于政府职能部门不能及时履行合同，房地产整体形式低迷，导致整体竣工验收无法按时进行，宏大公司逾期交房属于不可抗力造成的，因此原告不具有解除房屋买卖合同条件，宏大公司愿意继续履行合同，尽快完成整体验收，向原告交付房屋。原告主张被告宏大公司支付28400元违约金没有事实根据和法律根据。请求法院依法驳回其诉讼请求。
两被告为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：
证据一，1、商品房买卖合同；2、咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议；3、咸宁宏大城市广场开发有限公司的工商登记信息查询；4、租赁保障金申请单。证明原告与宏大公司签订《商品房买卖合同》同时将购买商铺于2015年4月28日起出租给宏大公司的独资股东湖北宏大资产管理有限公司，宏大公司在商铺总价款中直接扣减24%以冲抵前三年租金，原告所购买的商铺不能按期交付的风险已经转移至宏大公司，未影响原告的使用收益。
证据二，竣工验收报告、竣工环境保护验收意见。证明原告所购买的商铺已于2015年9月24日竣工验收，符合基本的交房条件。
第三人述称，我方与原告吕桂珍并未签订《抵押贷款合同》，签订的是《个人购房借款／担保合同》，该贷款应由原告偿还。
第三人为支持其述称理由，向本院提交了以下证据：
证据一，营业执照、组织机构代码证。证明第三人的诉讼主体资格。
证据二，《个人购房款借款／担保合同》。证明原告与第三人之间存在债权关系及合同约定的权利义务、违约责任、抵押条款。
证据三，《按揭贷款业务合作协议》。证明被告对原告所欠第三人的贷款本息负有阶段性连带保证责任。
证据四，《共同还款承诺书》。证明原告及其配偶的共同还款义务。
证据五，商品房预售抵押预告登记、《同意抵押担保书》。证明原告基于真实意思表示对房产进行抵押及抵押物的登记情况，第三人为合法有效的预告登记权利人。
证据六，《个人借款凭证》。证明第三人已按合同约定全额放款。
经庭审质证，两被告对原告吕桂珍提交的证据一的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据二的真实性、首付款144000元、银行按揭140000元没有异议，但认为档案管理费、总证登记费、档案费，我方只是代收费2060元，且已经向职能部门缴纳。对证明目的有异议，认为只是缴纳了购房款，并不能证明被告存在违约行为。对证据三的真实性没有异议，但认为委托经营是双方真实意思表示，不属于售后包租行为，并且原告已经收取前三年的租金收益。
原告吕桂珍对两被告提交的证据一的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据二的真实性及已给付房款金额284000元没有异议，对证明目的有异议，认为原告只是缴纳了购房款，并不能证明被告存在违约行为。对证据三的真实性没有异议，但认为委托经营是双方真实意思表示，不属于售后包租行为，并且原告已经收了前三年的租金收益。
第三人工行淦河支行对原告提交的证据一、证据二、证据
三认为与其没有关联。对证据四认为因没有看到合同，真实性存在异议；对两被告提交的证据认为不涉及其不予质证。
原告对第三人提交的证据均没有异议。
两被告对第三人提交的证据一、三没有异议，对证据二、四、五、六认为与其没有关联。
本院结合双方当事人的举证和质证意见及法庭调查，分析认证如下：对双方当事人确认无异议的证据，本院依法予以采信。被告提供的证据一只能证明原告与被告宏大公司签订《商品房买卖合同》的同时与宏大资产公司签订《商铺委托经营管理协议》，将购买商铺于2015年4月28日起委托宏大资产公司经营，而委托经营系另一法律关系，并不能证明被告的证明目的。对于被告提供的证据二，并非相关职能部门出具的报告，本院不予采信。两被告对原告提供的证据二、证据三的真实性没有异议，能够证明原告向被告宏大公司缴纳购房款284000元及代收预告登记费、产权登记费等2060元的事实，本院依法予以采信，但对该证据是否能够证明其证明目的，本院将结合庭审调查的事实及其他证据予以认定。对第三人提交的证据原告没有异议，本院予以采信。
经审理查明，2014年1月19日，原告吕桂珍与被告宏大公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为XN201401364。合同约定，原告吕桂珍（买受人）购买被告宏大公司（出卖人）位于咸宁宏大城市广场D区1层1079号房屋，总价款为284000元整，付款方式为合同签订之日一次付清；出卖人应当在2015年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，合同签订后，原告即向被告交纳了首付款144000元和预告登记费、产权登记费等2060元，余下140000元购房款由原告向第三人贷款140000元给被告。原告吕桂珍依约向被告宏大公司缴纳了全部购房款284000元，但被告宏大公司未能在2015年4月28日前按期将讼争商品房交付给原告，且逾期超过150日以上，故原告诉至本院，请求依法处理。
本院认为，原告与被告宏大公司订立的《商品房买卖合同》、与被告宏大资产公司订立的《商铺委托经营管理协议》是合同当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，对合同当事人均具有约束力。原告依照合同约定向被告宏大公司付清了购房款284000元，履行了合同义务，被告宏大公司收到原告的购房款后未能按约交付房屋，构成了违约，应负产生纠纷的全部责任。故对原告要求与被告宏大公司解除《商品房买卖合同》、退还购房款并支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告宏大公司未能提交充足的证据证明其抗辩理由，故对于被告宏大公司辩称的理由本院不予采纳。原告诉请解除与被告宏大资产公司所签的《商铺委托经营管理协议》，因被告宏大公司逾期未能交房，原告与被告宏大资产公司签订的《商铺委托经营管理协议》亦无法履行，故应解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”本案中，第三人未向本院提出解除与原告之间《个人购房借款／担保合同》的诉讼请求，故本院只宜处理商品房买卖合同纠纷。为了保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告吕桂珍与被告宏大公司签订的《商品房买卖合同》、与被告宏大资产公司签订的《商铺委托经营管理协议》；
二、被告宏大公司于本判决生效后十日内一次性返还原告吕桂珍购房款284000元及违约金28400元、代收的预告登记费、产权登记费等2060元；
三、驳回原告吕桂珍其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3008元，由被告咸宁宏大城市广场开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费。账户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁金穗支行；账号：17×××50。汇款用途：xxx的上诉费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 阮文胜
二０一六年十一月三十日
书记员 陈 娜