成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青羊民初字第2107号
原告但平。
委托代理人李铮，四川永卓律师事务所律师。一般授权。
委托代理人廖开志，四川永卓律师事务所律师。一般授权。
被告汪清凤。
被告彭富。
委托代理人薛涛，四川法典律师事务所律师。特别授权。
原告但平与被告汪清凤、彭富房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李拥军独任审判，公开开庭进行了审理。原告但平及其委托代理人李铮，被告彭富及其委托代理人薛涛，均到庭参加诉讼。被告汪清凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告但平诉称，原告与成都市青羊区人民政府草堂街道办事处（以下简称草堂街办）签订了房屋租赁合同约定草堂街办将其所有的成都市青羊区牧电路房屋（约10平方米）房屋出租给原告使用。因此，原告是该房屋的合法承租人，其使用收益的权利应该属于原告。被告汪清凤私自与被告彭富签署房屋出租合同，将本属于原告合法使用的房屋出租给被告彭富。被告汪清凤无权处分原告承租房屋的使用权，无权与被告彭富签订房屋转租协议，两被告签订的协议应属无效。原告多次找被告彭富要求腾退房屋，支付占用费用，均无果。另外，原告于2013年12月18日与案外人云皓签署了利用成都市青羊区牧电路房屋合作经营的协议。现因被告彭富侵占该房屋拒不退还，导致原告违约，按协议原告向案外人云皓支付了人民币8000元违约金。被告彭富拒不腾退房屋的行为使得原告向第三人承担了违约责任，导致原告损失。请求法院判决被告汪清凤与被告彭富签订的租房字第00034**号的房屋出租合同无效；被告彭富立即腾退位于牧电路的房屋；两被告赔偿原告损失8000元；被告赔偿原告2014月1月1日至实际腾退之日的房屋使用费（暂时计算至2014年6月30日的房屋使用费为8400元）；本案全部诉讼费用由两被告承担。
被告彭富辩称，原告的母亲汪清凤在原告外出期间代理原告收取房屋租金并与被告签订的租赁合同合法有效，理应受到法律保护。原被告之间房屋租赁合同的签订以及授权都符合法律规定，双方应当遵守该租赁合同的约定。原告要求被告彭富腾退房屋于法无据。关于原告主张的损害赔偿没有法律和事实依据，该租赁合同本身是由于原告违约在先，不遵守契约精神，违背基本的诚实信用原则；即使损失，原告也没有相应证据支持。2014月1月1日至2014年6月30日的房屋租金彭富已经全额支付汪清凤。原告的诉讼请求没有法律和事实依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告汪清凤辨称，原告但平是汪清凤儿子，其长时间在外地，汪清凤便作为但平代理人收取争议房屋的租金以及向草堂街办缴纳租金，其与彭富所签的租房协议应当由当事人协商解决此事。
审理查明，但平是汪清凤儿子。
2005年12月14日，但平与彭富签订《租赁合同》，约定但平将位于成都市青羊区牧电路铺面租赁给彭富，期限为2005年12月14日至2008年12月13日，月租金750元。2008年12月，但平与彭富签订《租赁合同》，约定但平将位于成都市青羊区牧电路铺面租赁给彭富，期限为2008年12月14日至2009年12月13日，月租金800元。2008年12月5日，汪清凤收到彭富支付2008年12月14日至2009年6月13日的房租4800元。2010年1月4日，汪清凤收到彭富支付2009年9月12日至2010年6月的房租4800元。2010年6月25日，汪清凤收到彭富支付2010年6月12日至2010年12月的房租4800元。2010年12月2日，但平收到彭富支付2011年1月至2011年6月的房租4800元。2011年6月22日，汪清凤收到彭富支付2011年7月至2011年12月的房租4800元。2011年12月，汪清凤收到彭富支付2012年1月至2012年6月的房租6000元。2012年6月11日，汪清凤收到彭富支付2012年7月至2012年12月的房租6000元。
2013年1月7日，但平与草堂街办签订《房屋租赁合同》，约定草堂街办将位于成都市青羊区牧电路房屋（约10平方米）租赁给但平，期限为2013年1月1日至2013年12月31日，租金为9504元／年。
2013年1月7日，但平收到彭富支付2012年12月13日至2013年6月12日的房租6450元。2013年6月20日，汪清凤收到彭富支付2013年7月至2013年12月的房租8400元。
2013年12月13日，汪清凤代但平与彭富签订了合同编号为0003481的《房屋出租合同》，约定但平将位于成都市青羊区牧电路铺面租赁给彭富，期限为2013年12月13日至2015年12月14日，月租金1400元；合同期满无条件交房。
2014年2月18日，但平与草堂街办签订《房屋租赁合同》，约定草堂街办将位于成都市青羊区牧电路房屋（约10平方米）租赁给但平，期限为2014年1月1日至2014年12月31日，租金为9504元／年。
2014年2月16日，汪清凤收到彭富支付2013年12月13日至2014年6月13日的房租8400元。
审理中，原告但平还提供了：1、2013年12月18日，但平与云皓签订的《合作协议》约定双方共同出资40000元在牧电路铺面开店；但平负责采购、策划等前后期销售工作，云皓负责店面架工销售和接送货工作；但平保证云皓最低每月收入达到3000元；如一方违约，按股本的20%赔付对方。2、2014年3月1日，云皓出具给但平《收条》载明但平支付云皓违约金8000元。
上述事实，有房屋租赁合同、收条、合作协议、工作笔录、开庭笔录等在案予以证实。
本院认为，但平从草堂街办承租了位于成都市青羊区牧电路铺面（约10平方米）后，将该房屋转租给彭富，从2005年开始已经多年，在但平外出期间由其母亲汪清凤代为向彭富收取该房屋的租金，其事实成立。在彭富履行房屋租赁协议期间，其向但平应当支付的房屋租金，交付给但平母亲汪清凤，应当认定汪清凤可以作为但平的代理人在履行双方所签订房屋出租合同。但平主张其已经告知汪清凤、彭富自己要在2014年收回铺面自己做生意，但彭富不予认可；且但平也缺乏该事实的相关证据，对但平该主张本院不予支持。即使但平明确告知汪清凤取消了汪清凤作为其代理人，汪清凤于2013年12月13日代表但平与彭富签订《房屋出租合同》，作为合同签订的相对方彭富有理由相信汪清凤具有代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”故但平主张汪清凤无代理权而与彭富所签租赁合同无效的理由不能成立。但汪清凤于2013年12月13日代表但平与彭富签订《房屋出租合同》约定租赁期限截止2015年12月14日，因但平所取得房屋租赁期间为截止于2014年12月31日，现在不能确定2015年1月1日至2015年12月14日但平是否能够取得该房屋的承租权，汪清凤与彭富约定该期间的租赁关系缺乏依据，超过但平已经取得租赁期外的租赁内容应当认定为无效。就但平已经取得该房屋的租赁期限内即截止于2014年12月31日的租赁协议内容，应当认定为有效。故原告但平请求判决汪清凤与彭富所签订的0003481号房屋出租合同无效，本院予以部分支持。
因彭富在2014年12月31日前承租双方争议房屋，属于合同有效部分，故但平主张彭富立即腾退房屋，其理由不足，对其主张本院不予支持。
因彭富已经支付了争议房屋从2013年12月13日至2014年6月13日的房租8400元给汪清凤，汪清凤无占有该费用的合法理由，应当支付给但平。但平主张彭富再行支付该期间内房屋租金的理由不能成立。彭富应当向但平支付此后使用该房屋的租金。
但平主张汪清凤、彭富赔偿其支付给云皓的违约金8000元，因2013年12月13日汪清凤代但平与彭富签订了合同编号为0003481的《房屋出租合同》，彭富据此已经具有承租该房屋的权利后，但平对此未经核实而于其后的2013年12月18日与云皓签订合作协议，其本身具有过错；且但平未举出汪清凤、彭富签订《房屋出租合同》存在故意导致其违约的依据；在云皓未出庭证明的情况下，本院不能确认违约金收条的客观性、关联性。故对但平该主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、彭富承租位于成都市青羊区牧电路房屋（约10平方米）截止于2014年12月31日，并向但平支付月租金1400元从2014年6月14日至2014年12月31日的房租。
二、汪清凤于本判决发生法律效力之日起十日内支付但平房屋租金8400元；
三、驳回原告但平其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费260元，减半收取130元，由但平负担50元，汪清凤负担40元，彭富负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。
审判员 李拥军
二〇一四年九月十六日
书记员 高若梅