甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘10民终6号
上诉人（原审被告）：薛军年，汉族，庆阳市人，农民。
被上诉人（原审原告）：尹世成，汉族，庆阳市人，农民。
委托诉讼代理人：舒亚莉，女，汉族，陕西省渭南市人，农民，住庆阳市。系尹世成之妻。
被上诉人（原审被告）：薛延年，汉族，庆阳市人，农民。
上诉人薛军年与被上诉人尹世成、薛延年房屋租赁合同、财产损害赔偿纠纷一案，庆阳市西峰区人民法院于2015年6月24日作出（2015）庆西民初字第408号民事判决，被告薛军年不服提起上诉，本院于2015年10月8日作出（2015）庆中民终字第619号民事裁定，将该案发回重审。庆阳市西峰区人民法院重审后，于2016年8月3日作出（2015）庆西民初字第3481号民事判决，宣判后，薛军年仍不服，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人薛军年，被上诉人尹世成的委托诉讼代理人舒亚莉，被上诉人薛延年均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
薛军年上诉请求：撤销原判，改判驳回尹世成对上诉人的起诉。事实和理由：1.原判把案件事实查明清楚，即：涉案房屋及土地属于薛军年，薛延年实际借用；2014年11月20日薛延年在没有通过薛军年的情况下，把房屋租给了尹世成；尹世成实际损失产生的时候没有上诉人的直接参与。2.原判认定的证据证明，涉案房屋属于上诉人，上诉人在自己房屋墙上打了个洞，同时涉案房屋被薛延年借用，使用人薛延年与物权人薛军年发生矛盾，薛延年单方出租该房屋，给相对人造成损失应由薛延年承担，且薛延年与相对人合同有约定，说明他们明知且予以防范。3.案件损失赔偿的确定额123487元，针对薛延年是其本人签字确定的事实，但针对薛军年缺乏真实可靠性。原判既认定了尹世成与大拇指的装修合同也认定了雇佣施工关系，应去伪存真确定为雇佣劳动关系。老城村委会的证明证实上诉人居住在老宅，故该集体土地证自然属上诉人，尹世成未经上诉人允许，闯入上诉人房中，其应承担侵权的后果，至于尹世成的损失，应由薛延年承担。
尹世成辩称，答辩人与薛延年签订的房屋租赁合同履行过程中，薛军年无故阻挠，答辩人因此遭受巨大经济损失的事实真实存在，合同实质已经无法履行。在合同签订时，薛延年承诺在装修过程中外界干扰问题均由其承担，答辩人作为善意承租人，有理由相信薛延年对涉案房屋有所有权或使用权。答辩人与大拇指装饰公司的装饰装修工程已经结算为59700元，答辩人对此无异议。薛延年作为合同相对人，应当承担合同责任，薛军年侵犯答辩人财产权、承租权，应当承担侵权责任。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
薛延年辩称，1.应维持原判。2.涉案的房屋属其自己所盖，其有出租权，分家清单和合同均可证实。3.一审中的证人证言不实，薛军年称答辩人与尹世成勾结不是事实。4.租赁合同应继续履行，其不应退还尹世成租金。
尹世成向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与被告薛延年签订的房屋租赁合同；2、判令被告薛延年双倍返还原告定金40000元；3、判令二被告共同赔偿原告经济损失和实际支出费用141857元；4、判令二被告支付原告预期收益10万元；5、诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：薛延年与薛军年系同胞兄弟。1985年4月29日，薛延年、薛军年及其胞兄弟薛某年在其父薛某某的主持下，进行了分家，涉案房屋所在位置分给薛军年使用。1995年三人均对各自分得的房屋予以改建，期间薛延年与薛军年达成口头协议，约定薛军年将涉案房屋兑换给薛延年使用。2001年5月，薛延年将改建后的房屋向他人出租，在承租人装修时，薛军年以租赁的房屋部分地基属于自己所有为由，予以阻挡。薛延年诉至法院。原西峰市人民法院于2001年6月18日作出（2001）西民初字第349号民事判决书判决：维持房屋使用现状不变，薛军年在判决生效后三日内停止对薛延年出租房屋的妨害行为。薛军年不服，提起申诉，原西峰市人民法院于2001年10月30日作出（2001）西民监字15号驳回申诉通知书。其后，涉案房屋由薛延年管理、使用、收益。2014年11月20日，尹世成与薛延年签订房屋租赁合同，约定薛延年将涉案房屋出租给尹世成使用，租期一年，自2014年11月20日起至2015年11月19日至；年租金10万元；在装修过程中外界干扰问题均由薛延年承担。当天，尹世成向薛延年缴纳现金2万元，薛延年向出具收条一张，内容为：”今收到尹世成房费订金2万元”（言字旁的订），薛延年遂将该门面房交付给尹世成。其后，经薛延年同意，尹世成开始对涉案房屋进行修缮、装修。期间，聘请殷径军为施工监理人，支付其工资9000元，雇佣工人拆除房屋原有内墙、墙面、地板、旧吊顶、挖下水道、地沟等，支付人工费1400元，支付挖下水道、地沟人工、材料费6800元，打地坪费3000元（预付5000元，实际支出3000元），地暖安装费2300元，下水道安装费300元，垃圾清理费300元，磨墙人工费260元，工人就餐费用1200元；购置锅炉一台及附件，价值5497元（现放置于涉案房屋内，货款未付），购买地暖材料2360元，购买沙子、水泥、水洗砂支付1090元，购买蜂窝煤支付280元，购买瓷砖支出7000元（瓷砖尚未使用，现存放于瓷砖出售部）。2014年11月28日，薛军年进入装修现场砸毁界墙，阻挡施工，致使尹世成停工。同年12月3日薛延年告知尹世成其已与薛军年协商处理妥当，尹世成遂又恢复施工。2014年12月7日，尹世成与庆阳大拇指装饰服务有限公司签订装饰装修工程施工合同，约定工程期限为30日，开工日期为2014年12月7日，竣工日期为2015年1月6日，工程总价为108000元。合同签订后，尹世成向庆阳大拇指装饰服务有限公司预付工程款64800元，该公司开始施工。次日，薛军年以同样方式阻止施工，导致停工13天。后尹世成与薛延年协商后再次开工，薛军年又于2014年12月25日墙砸并强行阻挡施工，导致停工至今。尹世成为此向庆阳大拇指装饰服务有限公司赔偿窝工费30000元。经尹世成与庆阳大拇指装饰服务有限公司结算，已经完成的装修工程价值59700元。综上，尹世成为装修该房屋支出各种费用共计130487元。一审法院认为，本次审理主要围绕中级法院指出的问题进行。1、关于尹世成与庆阳大拇指装饰服务公司的装饰装修工程是否结算，结算金额多少不清的问题。本次审理已经查明，双方已经结算，结算价格为59700元；2、关于该装饰装修工程进度如何，已装修的可用部分现值及归属不清的问题。本次审理查明：装修工程完成量大约为总设计的一半，因为已完成的装修主要为门头拆除、垃圾清运、线路改造、更换风机、抽油烟机及龙骨固定等基础性工程，独立使用价值不高。上述装修均依附于涉案房屋内。3、尹世成所购装修材料是否有剩余及剩余现值、归属亦不清。本次审理查明：（1）锅炉及配件未使用，现存放于涉案房屋内，时隔近两年，已无法退货；（2）瓷砖款7000元已付，但瓷砖仍存放于瓷砖店。其余沙子、水泥、电线及装饰材料，均部分使用，剩余材料只能用于继续装修，价值不高。4、关于《合同法解释二》第二十六条的理解与适用问题。合同法解释二第二十六条内容为：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该条主要规定的是情势变更原则的适用。情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。最高人民法院《关于正确适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》（法[2009]165号）第二条规定：为了适应经济形势的发展变化，使审判工作达到法律效果与社会效果的统一，根据民法通则、合同法规定的原则和精神，对于合同法解释二第二十六条的规定，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。因此适用合同法解释第二十六条的程序是：应层报高级人民法院审核。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。尹世成与薛延年签订的房屋租赁合同不违反法律强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。从约定看，双方在租赁合同中约定”在装修过程中外界干扰问题均由薛延年承担”，因此排除他人对尹世成装修行为的阻挡、保证尹世成正常使用租赁物系薛延年的合同义务；其次，从法律规定看，租赁物不应存在权利瑕疵，不应因他人对租赁物主张权利而导致承租人不能合理使用租赁物，同时，出租人在租赁期间还应保持租赁物符合约定的用途。本案中，在尹世成对承租的房屋进行装修期间，薛军年以出租的房屋系其所有为由，屡次阻挡并损坏尹世成对房屋的装修，薛延年既无法排除案外人的妨害行为，又不能提供证据证明其对租赁物享有法定权属，致使尹世成无法正常装修和使用租赁物，租赁合同实质上已无法履行，合同目的不能实现。故无论是法定义务还是约定义务，薛延年均已构成违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。因此，尹世成请求解除其与薛延年签订的房屋租赁合同，于法有据，应予支持。尹世成诉请判令薛延年双倍返还定金40000元的请求，因尹世成与薛延年之间未明确约定其所缴纳的20000元为定金，加之薛延年向尹世成出具的收条记载的定金为”订金”二字，故尹世成诉请理由不能成立，不予支持，但薛延年应将收取的20000元予以退还。尹世成既未实际经营，在审理中亦未提交证据证实其预期收益数额，故无法确定其预期收益，因此对于尹世成诉请判令二被告共同支付预期收益10万元，不予支持。本案纠纷发生的根源在于薛延年、薛军年对出租房屋的权属存在争议。1、薛延年、薛军年曾因涉案房屋的归属及使用发生纠纷，经法院判决，继续由薛延年使用，但对所有权未予确认；2、近年来涉案房屋一直由薛延年使用或收益；3、集体土地建设用地使用证载明的涉案房屋土地使用者系薛延年、薛军年之父薛某某；4、现有证据可以证明：涉案房屋由薛延年、薛军年之父分配薛军年使用，但在其后的使用中，薛军年将涉案房屋兑换给薛延年。即使薛军年认为薛延年没有履行兑换义务，亦应通过合法途径解决其与薛延年之间的纷争，其在行使权利时不能侵害他人的权益。据前所述，薛军年阻挡、损坏尹世成装修的行为主观上存在过错，造成了损害结果。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：”行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”第十九条规定：”侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”。据此规定，本案中，薛军年应对其侵权行为给尹世成财物及权益造成的损失承担赔偿责任。经查实尹世成为装修该房屋花费130487元，其中尹世成为经营所需购买的价值5497元的锅炉及附件虽未安装，但因为货品已购回，无法退货，故该笔费用薛军年赔偿尹世成后，锅炉及附件应归薛军年所有；对于尹世成购买的7000元的瓷砖，因款已付但货品未拉回使用，故该笔费用应由尹世成向瓷砖供应商追索，不应由薛军年承担，剔除该笔费用后，尹世成为装修该房屋支出的花费为123487元，因此薛军年应据此数额承担尹世成的损失。对于尹世成主张的交通费、零用开支及招待工人用餐费用，因其提供的交通费票据、用餐票据连号，不符合民事证据的规定，零用开支无具体内容，且无其他证据相互印证，故该部分诉讼请求理由不能成立，不予支持。综上所述，薛延年应当对尹世成承担合同责任，薛军年应当承担侵权责任。至于薛延年、薛军年对于涉案房屋的权属争议，不属于本案处理范畴。依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定判决：一、尹世成与薛延年之间于2014年11月20日签订的房屋租赁合同予以解除；二、薛延年退还尹世成预交的房租费20000元；三、薛军年赔偿尹世成经济损失123487元；四、驳回尹世成的其它诉讼请求。上述第二、三项内容，限本判决生效后10日内履行完毕。案件受理费5528元，尹世成负担2698元，薛延年负担392元、薛军年负担2438元。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审认定一致。
本院认为，尹世成与薛延年签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，也不违反法律的强制性规定，应属有效合同。在合同履行过程中，因合同之外的人薛军年主张其对出租房屋的权利，导致合同不能继续履行，尹世成使用租赁房屋的合同目的不能实现，一审法院解除合同正确。虽然薛延年给尹世成出具的收条为：”今收到尹世成房费订金2万元”，但从合同签订及履行情况判断，应为租赁合同定金，薛延年将有权利瑕疵的房屋出租给尹世成，导致租赁合同不能履行，薛延年应承担双倍返还定金的责任。尹世成承租涉案房屋后，即依法享有对房屋的使用、收益权。薛军年认为自己对涉案房屋有所有权，应通过合法途径主张权利，且即使行使权利也不能损害使用人的合法权益，由于薛军年采取阻挡、损坏尹世成装修的不当行为，给尹世成造成损失，依法应予以赔偿。尹世成的损失有尹世成提供的证据及一审法院的调查在卷证实，薛军年也未提供证据证实尹世成的损失存在不实之处，故薛军年认为其属涉案房屋的物权人，不应承担赔偿责任及尹世成的损失与其没有因果关系并缺乏客观估算证据的上诉理由不能成立。薛军年认为尹世成的装修中仅确定雇佣关系的理由，因薛军年并未提交证据证实尹世成雇佣人员所作的工作与装修合同的内容相互重合，该上诉理由证据不足。本案处理尹世成因租赁房屋合同所发生的纠纷，薛军年与薛延年之间的权属纠纷与本案不属同一法律关系，本案不予涉及，薛军年在一审提交的老城村委会证明与本案不具有关联性，对尹世成购买的锅炉及附件、装修物残值归属由薛军年、薛延年另行处理。
综上，薛军年认为其不承担赔偿责任的上诉理由无法律依据，不能成立。一审法院认定基本事实清楚，但认为尹世成交付薛延年的20000元不属定金并将不予支持的1200元用餐费未从赔偿总额中扣减不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）、（三）项规定，判决如下：
一、维持庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第3481号民事判决第一、四项及诉讼费负担部分，撤销第二、三项；
二、薛延年返还尹世成定金的双倍40000元；
三、薛军年赔偿尹世成经济损失102287元；
限判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5528元，由薛军年负担4100元，薛延年负担1300元，尹世成负担128元。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫雅丽
审 判 员 郭闯君
代理审判员 郭振华
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 吴 竞