安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1821民初1461号原告：安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司，住所地安徽省郎溪县。负责人：崔灿，该分公司经理。委托诉讼代理人：高锁明，该分公司经理。被告：阮国策，男，1992年1月21日出生，汉族，住安徽省郎溪县。原告安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司（以下至判决主文前简称“安徽龙都公司郎溪分公司”）与被告阮国策物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2018年8月2日公开开庭进行了审理。原告安徽龙都公司郎溪分公司的委托诉讼代理人高锁明到庭参加了诉讼。被告阮国策经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。安徽龙都公司郎溪分公司向本院提出诉讼请求：1.要求阮国策支付拖欠的2016年2月1日至2018年5月31日的物业费共计3248元；2.要求阮国策支付上述物业费的违约金共计4597元；物业费及违约金共计7845元；3.诉讼费用由阮国策承担。事实及理由：安徽龙都公司郎溪分公司是华润苏果小区进行物业公共服务的企业，阮国策是该小区居住业主，双方于2015年2月10日签订前期物业服务协议。根据该协议，华润苏果小区由安徽龙都公司郎溪分公司负责物业公共服务，阮国策支付相应的物业费。开发商安徽省郎溪县金华置业有限公司通知阮国策于2015年1月30日至31日办理入伙手续。阮国策实际于2015年2月10日办理。根据约定，阮国策应于2015年2月1日开始交纳物业费。物业费以12个月为一期交纳。阮国策目前只交纳了2015年2月1日至2016月1月31日一年的物业费1438元。阮国策还应交纳2016年2月1日至2018年5月31日，共计两年零四个月的物业费。2016年2月1日至2017年1月31日的物业费（以下简称2016年物业费）按133.11平方米乘以0.9元每平方米每月再乘以12个月计算，共计1438元（133.11平方米×0.9元每平方米每月×12个月=1438元），2017年2月1日至2018年1月31日的物业费（以下简称2017年物业费）为1438元，计算方式同前一期物业费的计算方式。2018年，安徽龙都公司郎溪分公司已将物业费的收费标准降低为0.7元每平方米每月，降价情况也已书面通知各个业主。故，阮国策应交纳2018年2月1日至2018年5月31日物业费373元（计算方式为：133.11平方米×0.7元每平方米每月×4个月=373元）。综上，阮国策共计应交纳2016年2月1日至2018年5月31日的物业费3248元（计算方式为：1438元+1438元+373元=3249元）。由于，安徽龙都公司郎溪分公司已经书面催缴，但阮国策仍连续超过三个月未交纳物业费，故其应交纳相应的违约金，违约金自逾期之日开始，按每日千分之三计算。根据计算，阮国策应交纳违约金4597元。具体计算方式为：2016年物业费的违约金自2016年2月1日计算至2018年1月31日，按700天计算，以1438元为基数计算为3019元；2017年物业费的违约金自2017年2月1日计算至2018年1月31日，按340天计算，以1438元为基数计算为1466元；2018年物业费的违约金自2018年2月1日计算至2018年5月31日，按100天计算，以373元为基数计算为112元。综上，阮国策应支付违约金4597元（3019元+1466元+112元=4597元）。为此，安徽龙都公司郎溪分公司诉至法院，请求判如诉请。阮国策未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩材料。安徽龙都公司郎溪分公司为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：一、营业执照、法定代表人身份证明，证明：安徽龙都公司郎溪分公司主体资格；二、《华润苏果购物广场前期物业公共服务协议》一份，证明：1、阮国策与安徽龙都公司郎溪分公司签订了物业服务协议；2、安徽龙都公司郎溪分公司收取公共服务费的依据、标准及违约金标准；三、《缴费通知书》五份，证明：安徽龙都公司郎溪分公司已多次催缴；四、《入伙通知书》一份，证明：阮国策在华润苏果小区已经拿房。阮国策未到庭质证，亦未向本院提交证据材料。本院对安徽龙都公司郎溪分公司所举证据，经审查综合分析认为：证据一系安徽龙都公司郎溪分公司企业登记信息及法定代表人身份信息，本院予以采信；证据二、三、四的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，对其证明对象，本院结合案情予以综合分析。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月20日，宁国龙都物业管理有限公司郎溪分公司成立。2015年1月20日，安徽省郎溪县金华置业有限公司出具《入伙通知书》，通知阮国策于2015年1月30日至31日办理郎溪县华润苏果购物广场F1-1804室房屋收房手续。后，阮国策办理了上述房屋的收房手续，并于2015年2月10日与宁国龙都物业管理有限公司郎溪分公司签订《华润苏果购物广场前期物业公共服务协议》，该协议写明：甲方：宁国龙都物业服务有限公司郎溪分公司，乙方：阮国策，物业名称：华润苏果购物广场，乙方所购商品房基本情况：类型：高层住宅物业，坐落位置F1-1804幢，建筑面积：133.11平方米。……该协议第五条第一款约定：“物业公共服务费，入伙时一次性交纳为期12个月的物业管理服务费”；第二款约定：“1、物业公共服务费，A、物业公共服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，无房产证按商品房销售合同记载的建筑面积计算）交纳，具体标准如下：高层物业：0.90元/月.平方米建筑面积……D、计费方式：物业公共服务费用按每12个月为一个周期交纳，乙方应于交付（即按照《商品房买卖合同》内约定交付日起或实际办理交付手续时间为当日，两者以先发生者为准）之日次月交纳物业管理服务费；乙方或物业使用人应在每周期前10日内按时向甲方交纳当周期物业服务费用，履行交纳义务”。第六款约定：“物业公共服务费的追缴及滞纳金的计收：乙方应按时交纳物业公共服务费，如乙方连续三个月未交纳物业公共服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业公共服务费及滞纳金。滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三”。第十八条约定：“本协议自签字之日起生效”。上述《华润苏果购物广场前期物业公共服务协议》甲方签章处加盖有“宁国龙都物业管理有限公司郎溪分公司”印章，乙方签章处有“阮国策”签名字样。协议生效后，宁国龙都物业管理有限公司郎溪分公司向阮国策提供了物业服务，阮国策将物业费交纳至2016年1月31日，对之后的物业费一直未予交纳。2016年4月25日，宁国龙都物业管理有限公司郎溪分公司变更为宁国龙都物业服务有限公司郎溪分公司，其后又于2018年2月7日变更为安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司。为此，安徽龙都公司郎溪分公司于2018年7月3日诉至法院，请求判如诉请。本院认为，依法成立的合同，对于当事人具有法律约束力。安徽龙都公司郎溪分公司与阮国策签订的前期物业公共服务协议，系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。安徽龙都公司郎溪分公司作为阮国策所在小区的物业服务管理方，为阮国策提供了物业管理服务，阮国策理应依约交纳物业费。根据协议约定，案涉物业费按12个月为一周期交纳，且应于每周期前10日内交纳本周期物业费。本案中，根据安徽龙都公司郎溪分公司陈述，2016年1月31日前的物业费，阮国策已经交纳。因此，截止本案立案之日即2018年7月3日，阮国策应于2016年2月1日前交纳2016年物业费、于2017年2月1日前交纳2017年物业费、于2018年2月1日前交纳2018年2月1日至2019年1月31日的物业费。根据协议约定，案涉物业费的计算方式为案涉房屋面积133.11平方米乘以0.9元每平方米每月再乘以具体月数。据计算，阮国策应交纳2016年物业费1438元（计算方式为：133.11平方米×0.9元每平方米每月×12个月=1438元）、2017年物业费1438元（计算方式同2016年物业费计算方式）、2018年2月1日至2019年1月31日物业费1438元（计算方式同2016年物业费计算方式）,三者共计4314元（1438元×3=4314元）。故，安徽龙都公司郎溪分公司诉请要求阮国策支付2016年2月1日至2018年5月31日的物业费3248元（计算方式为：133.11平方米×0.9元每平方米每月×12个月+133.11平方米×0.9元每平方米每月×12个月+133.11平方米×0.7元每平方米每月×4个月=1438元+1438元+373元=3249元）系对自身权利的放弃，不违反法律规定，本院予以支持。对于安徽龙都公司郎溪分公司有关违约金的诉请，本院认为，根据协议约定，“如乙方连续三个月未交纳物业公共服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业公共服务费及滞纳金。滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三”。本案中，阮国策未按协议约定的时间交纳物业费，且逾期时间均已超过三个月，故其应按协议约定，自逾期之日以应缴额为基数支付相应的违约金。对于违约金的计算标准，本院认为，虽然协议约定违约金按每日千分之三计算，但该计算标准过高、有违公平原则，且安徽龙都公司郎溪分公司未举证证明其因阮国策违约所遭受的损失数额，故对于违约金的计算标准，本院酌定为按每日万分之三计算。安徽龙都公司郎溪分公司要求对于2016年物业费的违约金以1438元为基数，自2016年2月1日计算至2018年1月31日；2017年物业费的违约金以1438元为基数，自2017年2月1日计算至2018年1月31日；2018年2月1至5月31日物业费的违约金以373元为基数，自2018年2月1日计算至2018年5月31日，符合法律规定，本院予以支持。根据计算，阮国策应支付违约金460元（计算方式为：700天×0.0003×1438元+340天×0.0003×1438元+100天×0.0003×373元=460元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告阮国策于本判决生效之日起五日内支付原告安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司物业费3248元、违约金460元，共计3708元；二、驳回原告安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司负担12元，被告阮国策负担13元。本判决为终审判决。代理审判员  宣欢欢二〇一八年八月七日书 记 员  丁墨君