辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1808号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙永利。
委托代理人：郭秀杰，辽宁志方联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：马永霞。
委托代理人：康波，辽宁杰仕孚律师事务所律师。
委托代理人：王佳斌，北京市隆安（大连）律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）孙永利与原审被告（反诉原告）马永霞房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院作出（2015）西民初字第2836号民事判决，孙永利不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙永利及其委托代理人郭秀杰，被上诉人马永霞的委托代理人康波、王佳斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告，以下以本诉称谓指称）孙永利一审诉称：2001年9月7日，原、被告签订《房屋转让协议》，被告将西岗区丰满街某使用权房屋以120，000元的价格卖给原告，协议即日，原告付给被告房款40，000元，后又给了20，000元。被告将房屋及房门钥匙、房证、各种缴费卡交给原告，原告居住房屋至今已15年。被告拿到60，000元房款后，原告多次电话与被告约好到房管部门办理过户手续，被告每次都同意，但却以种种借口推脱。2002年3月22日，被告没有通知原告突然到原告办公室要房款，由于被告违约，故意不办理房屋过户手续，让原告对被告的卖房的动机产生质疑，原告就说，今天来办理过户我就给房款，否则，我就退房，你返我房款，当时，被告在办公室又吵又闹，提出其欠劳动保险费多年等，出于同情心，原告又给了被告房款40，000元，被告说，剩余房款20，000元作为保证金放在原告处，什么时候过户，什么时候给此款。可是，此后，被告仍然不给原告办理过户手续。2004年6月25日，被告又因生活困难，向原告要房款并提出只要2000元就行，原告便给了被告2000元。截止当日，原告共给付被告房款102，000元。2012年9月28日后，被告和她人多次到原告处砸门闹事，破口大骂，其用意是房子涨价了，被告反悔房子卖赔了。被告的行为严重影响了原告的正常生活，侵犯了原告的财产和人身安全，现诉至法院，要求被告履行合同到房管部门办理过户手续。
被告马永霞（反诉原告，以下以本诉称谓指称）一审辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求。造成合同不能完全履行的直接原因系原告没有按照约定支付案涉房屋的全部房款，且经被告多次催要无效，对此，原告应承担全部的法律责任。鉴于原告严重违约行为，被告已于2015年6月18日书面通知原告解除案涉合同，原告已实际收到且未提出异议，合同已实际解除，不存在继续履行的可能和必要。因双方签订的《房屋转让协议》已经解除，原告实际占用使用房屋达14年之久，其已经支付的部分房款即使按最基本的房租也不能弥补被告的损失，至少差额100，000元以上。故反诉要求确认原告与被告签订《房屋转让协议》已经解除；要求原告将大连市西岗区丰满街房屋返还给被告；要求原告支付占用案涉房屋期间的使用费100，000元。
原告孙永利对被告马永霞的反诉辩称：不同意解除双方签订的《房屋转让协议》，我七次付被告102，000元的房款均是按被告的要求所为的，余款是过户保证金，被告收取房款却不给办过户系违约行为，被告从没有向原告提出要购房尾款，也没有证据证明，其以被告名义邮给原告的《解除合同通知书》违背了诉讼时效的规定，是无效的证据。被告反诉要求我返还房屋和支付房屋使用费无理。
一审法院审理查明：坐落于大连市西岗区丰满街某公有住房产权单位系大连市西岗区住宅开发公司西岗房产管理处，承租人系周南。1992年1月3日，被告马永霞与丈夫周南在大连市沙河口区人民政府婚姻登记机构登记离婚，协议约定，离婚后周南迁出，案涉房屋由被告租住。2001年9月7日，原告与被告签订《房屋转让协议》一份，主要约定，1、被告将案涉房屋转让给原告；2、房屋总价款为120，000元，有关房屋转让需交纳的契约费，变名手续费及管理费（不含个人所得税）由原告承担，被告不再承担任何费用；3、协议签订后，被告应将房证、购房合同及相关手续交给原告，同时，原告将120，000元转让费交给被告；4、原告在办理房屋过户手续时，被告应无条件协助原告并负责以被告名义办理变名手续所能提供的所有证件；5、......；6、由于被告在房屋转让以前签订租房期限为今年11月末到期，故被告于11月末将此房钥匙交给原告，原告予以认可。本协议生效后，任何一方不得擅自违约，否则，违约方应承担全部违约经济损失。协议签订即日，被告将案涉房屋及购房合同书复印件、公房租用证、离婚证、房租、物业、水、煤气缴费卡交给原告，原告于2001年9月7日至2004年6月25日陆续（七次）给付被告转让费共计102，000元，余款18，000元至今未给付被告。原告于2001年11月居住案涉房屋至今。双方未办理房屋过户手续。2015年6月18日，被告以邮寄的形式向原告发出《解除合同通知书》，内容为：你、我双方于2001年9月7日签订了《房屋转让协议》，买卖位于大连市西岗区丰满街某房屋，我在当时即将房屋交接给你，而你至今时隔十余年未付清全部房款。为此，我多次与你交涉，未果。基于上述事实，我特此通知你：自即日起解除《房屋转让协议》。请你自收到本通知书之日起15日内将房屋腾退给我，并保持房屋内设施、设备完好。关于你已付的部分房款问题，请你与我协商确定你居住期间的房屋使用费后，双方多退少补。诉讼中，原告称该通知书于2015年7月17日打开信封看到内容的。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违法法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行其义务。在协议履行中，被告已按协议约定将案涉房屋及房屋的相关手续交给原告，但原告在接受被告交给上述证件的同时未按协议约定将案涉房屋转让费120，000元全额给付被告，诉讼中，原告提出该剩余房款系保证金因被告未协助原告办理案涉房屋过户手续，所以未支付被告。对此，原告未提供相关证据予以佐证，在协议中亦没有约定原告支付全额房款的同时被告须履行案涉房屋过户手续的条款，根据民事法律行为权利义务对等原则，原告应首先履行支付被告全额房款的义务后，方有权利要求被告协助办理案涉房屋过户手续，故原告无故拖欠被告房款的行为已构成违约，应承担合同不能全面履行合同目的不能实现的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。又根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或债务抵销通知到达之日起三个月以后向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，被告2015年6月18日邮寄送达到原告处的《解除合同的通知》，原告自认系2015年7月17日看到该通知内容，此日可视为该通知到达之日，至2015年10月16日已超过三个月，原告在此期间未对确认合同解除的效力提出异议而提起诉讼或申请仲裁，应视为放弃该权利。故被告反诉要求确认原告与被告签订《房屋转让协议》已经解除的请求符合法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告反诉要求原告返还案涉房屋的请求合理，一审法院予以支持。关于原告要求被告履行合同到房管部门办理过户手续诉讼请求，因《房屋转让协议》已予以解除，双方间的权利义务已终止，故原告的上述请求，一审法院不予支持。关于被告反诉要求原告支付占用案涉房屋期间的使用费100，000元一节，因被告未提供证据证明其主张的使用费的合理性，该反诉请求证据不足，一审法院不予审理。
综上所述，大连市西岗区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（四）、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，作出如下判决：一、确认原告孙永利与被告马永霞于2001年9月7日签订的《房屋转让协议》已解除；二、原告孙永利于判决生效之日起二十日内返还被告马永霞坐落于大连市西岗区某公有住房一套；三、驳回原告孙永利的诉讼请求；四、驳回被告马永霞的其他诉讼请求。案件受理费2700元（原告已预交），反诉费2350元（被告已预交），由原告孙永利负担3850元，被告马永霞负担1150元。
孙永利的上诉理由及请求是：1.被上诉人没有按约定将案涉房屋相关手续中的《房屋买卖申请书》、《公有住房承租权转让合同》交给上诉人，这两份文件属于办理过户的手续；2.上诉人扣留18，000元符合先履行抗辩权和交易习惯，上诉人不构成违约，违约的是被上诉人，上诉人居住房屋已经15年，由于房屋至今没有过户，上诉人扣留18，000元是正当的；3.本案适用合同法第九十四条（四）项属于适用法律错误。根据本案事实，上诉人并未违约，假使上诉人就是违约，也应当承担违约责任，当违约达到合同目的无法实现的情况下才存在解除合同的问题，而本案不存在合同目的无法实现。上诉人在房屋居住了15年，不可能交不上余款18，000元，没交18，000元也不能导致合同目的不能实现。本案实际上是被上诉人因为房屋涨价一直不配合办理过户手续，导致纠纷发生；4.一审判决适用合同法解释（二）第二十四条规定属于适用法律错误。上诉人在诉讼过程中明确表示不同意解除合同，上诉人起诉要求履行合同本身就是提出异议；5.一审法院程序违法。被上诉人反诉请求的提出超过举证期限，另外本案中上诉人主张履行合同，被上诉人主张确认合同解除，一审法院最终确认合同解除，但法院作出判决前却未对当事人行使告知权，未询问上诉人是否变更诉讼请求，判决解除合同后上诉人已经支付的款项、上诉人的损失和上诉人的居住问题（上诉人仅有这一处住房）都尚需解决，一审对此均没有审查。故请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。
马永霞二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，本案中，马永霞与孙永利签订的房屋转让协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。协议签订后，双方当事人均应依约履行各自义务。现孙永利诉请要求履行合同、办理过户手续，马永霞则反诉主张确认合同解除、返还房屋，本案双方二审争议的焦点仍为案涉房屋转让协议是否应予确认解除的问题。
对于合同的解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定解除合同的条件，但本案中孙永利与马永霞对于合同解除的条件并未作出约定。《中华人民共和国合同法》第九十四条同时规定了法定解除的情形：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，据此，在当事人对合同解除权未作约定的情况下，只有符合上述法定解除的情形和条件，才能依法发生解除合同的法律效力。因此，马永霞虽曾向孙永利发出过解除合同的通知，但对于马永霞要求确认合同解除的反诉请求，诉讼中仍需审查是否已经具备前述合同法第九十三条、第九十四条规定的条件。
根据马永霞于2015年6月发出解除通知的内容，马永霞要求解除合同的理由是孙永利未付清全部房款。庭审中，孙永利对于欠付18，000元购房款的事实表示认可，但孙永利主张未付的原因是留作促使马永霞履行过户义务的保证金。对于付款和过户的时间次序，双方协议中并未作出特别明确的约定，双方在实际履行过程中亦未完全按照合同约定履行，从双方历次的付款情况来看，付款方式和数额分解为多次，时间也不固定。而马永霞在本案中也未提交证据证明，其对变更后的付款方式提出过异议，且马永霞在2001年-2004年孙永利陆续付款的过程中均实际接受了变更后的房款履行方式，并为孙永利相应出具了收条。双方协议中虽未约定保证金的概念，亦未约定孙永利有权扣留房款以作保证，但本案有特殊之处在于，案涉房屋属于公有住房，通常情况下，公有住房承租人享有的仅是对房屋的承租权，现行法律法规虽未有强制性规定对公有住房的交易予以限制，但鉴于公有住房可能涉及到产权单位的政策意见以及附属于原承租人的福利性质，故公有住房交易后承租人的变更登记确实存在遇到困难或产生纠纷的可能。况且，案涉房屋目前登记的承租人为案外人周南，因周南并非本案当事人，马永霞与周南之间的离婚财产约定也并非本案审查范围，相关事实难以在本案中确定，因此，案涉房屋是否能顺利完成承租人变更登记的确存在一定不确定性。综合上述情况，本院认为，孙永利留余小部分房款作为“保证金”的行为虽没有明确的合同依据，但从以上情况分析，不能以此认定孙永利对于合同的履行、房款的支付存在恶意违约或根本违约的行为。孙永利虽未付清全部价款，但其已付款项比例占到了总房款数额的八五成，即便从一般情理分析，由于欠付数额相较房屋买卖来说比例微小，18，000元的数额一般购房人也可以负担，在已付绝大部分房款的情况下，买房人通常不会拒绝继续支付房款履行合同。对此，孙永利在庭审中也提交了银行存款证明，证明其具备交付18，000元房款的履行能力，也表示曾至公证部门将该笔款项予以提存，但限于目前公证部门的要求未能实际办理。结合以上情况，本院认为，案涉房屋买卖属于二手房屋的交易，双方的基本合同目的应当是获取房屋价款和取得房屋居住使用权，现双方基于案涉协议关于获取价款、居住使用的合同目的已经基本得到实现，本案中不宜仅以孙永利欠付18，000元房款即认定“致使不能实现合同目的”。事实上，案涉房屋交付给孙永利居住使用已经长达15年时间，在十余年时间内，双方虽均有尚未履行完毕的合同义务，但合同履行始终尚处平稳期间，从本案现有证据看，马永霞并未提交证据证明其曾对孙永利欠付房款的行为进行过催告，孙永利亦未明确表示拒绝履行余下的合同义务，合同交易的稳定性并未受到根本性的破坏，双方协议仍然具备继续履行的基础和条件。综合以上事实和理由，本院认为，案涉协议尚不具备合同解除的约定或法定条件，马永霞反诉要求确认合同解除及返还房屋的请求不应予以支持，一审对此认定有误，本院依法予以纠正。至于一审认定孙永利对合同解除的通知未提出异议一节，本院认为，首先，孙永利提起本案诉讼要求继续履行合同的请求应视为其提出异议的一种方式，其次，合同解除的通知亦需符合合同法规定的解除条件，方能认定发生了相应解除合同的效力。因此，对一审法院认定理由不妥之处，本院一并予以纠正。
对于孙永利要求马永霞履行合同到房管部门办理过户手续的请求，本院认为，由于双方协议中并未明确约定马永霞负有先为孙永利办理房屋过户手续的义务，因此，在孙永利认可尚未付清全部房款的情况下，孙永利直接在本案中诉请要求马永霞办理过户手续的请求不具备合同依据，亦不具备法律依据，对于孙永利的该项请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第2836号民事判决第三项；
二、撤销大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第2836号民事判决第一项、第二项、第四项；
三、驳回马永霞的反诉请求。
一审案件本诉案件受理费2700元（孙永利预交），由孙永利负担；反诉案件受理费2350元（马永霞预交），由马永霞负担；二审案件受理费2350元（孙永利预交），由马永霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一六年五月六日
书 记 员 董 芳