杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初8494号
原告：任某。
原告：孙某。
二原告共同委托代理人：孙丽霞，浙江天之涯律师事务所律师。
被告：杭州景越置业有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区禹航路32号。
法定代表人：耿某某，总经理。
委托代理人：徐淑慧，浙江思伟律师事务所律师。
委托代理人：尹瑞华，浙江思伟律师事务所律师。
原告任某、孙某（以下简称二原告）为与被告杭州景越置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年6月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员刘娟独任审判，并于2017年8月1日公开开庭进行了审理，原告任某及二原告的共同委托代理人孙丽霞、被告的委托代理人徐淑慧、尹瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告起诉称，2013年10月，二原告在被告售楼处取得A2面积户型图，户型面积虽只有89平方米，但是楼书上非常明确地标示赠送面积为10.5平方米。二原告综合考量周边楼盘，认为该89方户型加上赠送面积，实得面积比周边楼盘更划算，故当即决定购买该楼盘。2013年10月12日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的A2户型即位于杭州市余杭区××单元××室商品房。但被告交付房屋时，并没有兑现当初楼书上的赠送面积，有《市场监督管理行政处罚决定书杭余市监罚处字（2016）818号》为证。现二原告要求被告承担损失，双方多次协商未果，特起诉，请求判令：1、被告立即支付给二原告未兑现的赠送面积折价款136080元（10.5平方米*12960元/平方米）；2、被告承担诉讼费、财产保全费、财产保全担保费等所有诉讼费用。
二原告为证明诉称事实，在庭审中提供并陈述了如下证据材料：
1、商品房买卖合同一份，用于证明二原告于被告之间存在房屋买卖关系的事实。
2、景瑞御蓝湾A2户型图及网页截图打印件各一份，用于证明在买房时被告承诺赠送10.5平方米面积及起诉时案涉房屋的单价的事实。
3、市场监督管理行政处罚决定书一份，用于证明被告实际没有赠送10.5平方米的事实。
4、发票一份，用于证明二原告花去财产保全担保费用的事实。
被告答辩称，一、在景瑞御蓝湾商品房销售及签约过程中，被告从未向二原告承诺赠送10.5平方米的建筑面积。从双方签订的商品房买卖合同可以看出，双方对房屋的建筑面积明确为88.44平方米。第二，被告已按合同约定履行了合同义务交付了房屋。在双方签订的商品房买卖补充合同、商品房交接书中，二原告与被告再次明确商品房的面积就是88.41平方米。第三，行政处罚决定书是余杭区市场监督管理局对被告在广告宣传时所存在的瑕疵，履行市场监督管理职能做出的管理行为，该份处罚书与二原告主张的内容毫无关系。综上，被告已按约履行了合同，二原告所述折价款的要求没有事实及法律依据，请求驳回二原告的诉讼请求。
被告为证明答辩事实，在庭审中提供并陈述了如下证据材料：
1、商品房买卖合同一份，用于证明二原告于被告在购房合同中明确约定案涉房屋的建筑面积为88.44平方米的事实。
2、补充协议一份，用于证明二原告与被告在补充协议中明确将广告效果图、楼书及宣传资料排除在合同范围以外，双方权利义务仅以合同、合同附件、补充协议的书面约定为准的事实。
3、商品房买卖补充合同一份，用于证明原告与二被告共同确认案涉房屋实测建筑面积为88.41平方米的事实。
4、商品房交接书一份，用于证明被告交付给二原告的房屋建筑面积为88.41平方米的事实。
二原告提供的证据，经被告当庭质证，对证据1，真实性、合法性无异议，但提供的证据不完整，二原告没有提供补充协议，被告会作为证据提交。对证据2中的网页截图，由于没有原件，对三性均有异议，也不能证明二原告的证明目的。对证据2中的景瑞御蓝湾A2户型图，三性无异议，但不能证明二原告的证明目的，该户型图下标明实际以签订的合同为准。对证据3，真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，是余杭区市场监督管理局针对被告在广告宣传过程中存在的广告瑕疵行为履行市场监督职能，与本案无关，不能证明二原告的证明目的。对证据4，真实性、合法性无异议，关联性和证明内容有异议，该费用的主张没有法律依据。
被告提供的证据，经二原告当庭质证，被告提供的证据已超过举证期限，不应该作为本案的依据。对证据1，三性无异议，该合同虽然没有将双方洽谈时约定的赠送面积写入具体条款，但并不能否认双方已就赠送面积达成合意。对证据2，三性无异议，但对证明对象有异议，作为格式条款的提供者，被告并未在补充协议的显著位置用明显的字体将不利于消费者的条款标示出来，且该份补充协议的正文处并未有原告的签字，原告对协议内容并不认可，该份协议对原告不具有约束力。此外，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案所涉商品房买卖合同中的10.5平方米的赠送面积虽然没有写入合同，但是依照前述规定也是合同内容之一。2016年被告在接受杭州市余杭区市场监督管理局调查时抗辩称，已将面积赠送给购房者，该抗辩内容足以证明，被告对二原告有赠送面积的承诺，双方已达成合意。故二原告认为该补充协议不能将楼书承诺的赠送内容当然的排除在合同之外，楼市明确约定的10.5平方米的赠送面积应作为合同内容之一。对证据3-4，三性无异议，但被告提交的该两份证据恰恰表明没有依约履行赠送面积，已构成违约，依法应当承担违约责任。
本院经审核后对二原告提供的证据1、证据2中的楼书、证据3-4以及被告提供的证据1-4的真实性均予以确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。对二原告提供的2中的网页截图，无法证明其待证事实，本院不予确认。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2013年10月，二原告欲购买被告开发的位于杭州市××××街道景瑞御蓝苑的房屋，被告向二原告出具楼书一份，其中对A2户型做出了如下说明，A2户型，约89㎡，三室两厅一厨一卫，赠送面积为10.5㎡。在户型图中载明可将设备阳台改为书房并写明“超值赠送/灵动可变空间，可做优雅三房，享受生活”字样，同时载明阳台及储藏室部分可以改为卧室。该楼书底端列明项目地址及电话并写明如下内容：“本广告仅为形象宣传，一切图文数据仅供参考，最终以政府相关部门规划及双方签订的买卖合同为准。”
2013年10月12日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号：2013预1075914），约定二原告购买位于杭州市余杭区××单元××室房屋，建筑面积88.44平方米，其中套内建筑面积66.48平方米，应分摊的公共建筑面积21.96平方米，单价6967.31元/平方米，总价款616189元。合同还对其他权利义务做出了约定，合同附件包括补充协议一份，约定如下内容：“鉴于口头沟通及广告在理解上可能存有歧义，出卖人在签订本合同前因销售商品房所发布的路牌广告、广告效果图，制作的宣传沙盘，样板间、楼书及宣传材料等均仅供买受人了解房屋状况的参考。甲、乙双方的权利、义务、责任仅以本合同及合同附件、补充协议的书面约定为准。”2016年3月9日，原告任某与被告签订《商品房买卖补充合同》一份，约定经房产测绘机构测算实际建筑面积（产权登记面积）为88.41平方米，面积误差比值0.03%。对上述面积减少的差额，按照合同单价6967.31/平方米结算，需退还209元。同日，被告向两原告退还上述209元。2017年6月1日，二原告诉至本院，望判如所请。
另查明，2016年11月14日，杭州市余杭区市场监督管理局出具《行政处罚决定书》[杭余市监处字（2016）818号]，查明如下事实：“……当事人杭州景越置业有限公司为了宣传自己开发的房地产项目“景瑞御蓝湾”的价格优势，增加销售亮点，以吸引消费者购买……当事人分别在A1、A2、A3户型册上宣传了‘赠送面积约为8平方米’，‘赠送面积约为10.5平方米’，‘赠送面积约为8平方米’等内容……”杭州市余杭区市场监督管理局认为，杭州景越置业有限公司利用户型册，对其开发的A1、A2、A3户型作了“赠送面积”的宣传，该赠送面积部分包含阳台、飘窗面积，当事人将根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（实行）规定》，应为1/2计入建筑面积的阳台、飘窗面积作为赠送面积计入对外进行宣传已违反《中华人民共和国广告法》的相关规定，属发布虚假广告的行为，并对被告杭州景越置业有限公司作出责令停止发布并处罚款人民币31648元的行政处罚。
本院认为，二原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》及两份补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点在于双方在楼书中约定的赠送面积是否属于合同的内容之一。原告认为，楼书中赠送10.5㎡的说明及允诺虽未载入合同但上述说明具体确定且对合同订立及房屋价格的确定有重大影响，故也属于合同内容之一。被告认为，被告提供的楼书属于要约邀请，而非要约，且在《浙江省商品房买卖合同》及相应的补充协议中也排除了该宣传资料作为合同内容。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，被告向原告提供的楼书属于商品房销售过程中的销售广告和宣传资料，且楼书中明确载明仅为形象宣传，最终以政府相关部门规划及双方签订的买卖合同为准。其中关于赠送部分的说明也不符合《解释》第三条中关于具体确定的规定。故楼书中关于赠送面积的宣传属于要约邀请，并不属于合同的内容。原告据此主张权利缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告在楼书中宣传赠送面积的行为确有不当，杭州市余杭区市场监督管理局已认定上述行为系发布虚假广告，并对被告予以行政处罚。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告任某、孙某的全部诉讼请求。
本案案件受理费3022元，减半收取1511元，由原告任某、孙某共同负担。本案财产保全费1200元，由原告任某、孙某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3022元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘 娟
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 韩思齐