西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0104民初6385号
原告杨俊超，男，1966年5月7日出生。
委托代理人麻建春、胡丹丹，陕西玄凯律师事务所律师。
被告高晓凤，女，1963年4月22日出生。
委托代理人张雷，上海市锦天城（西安）律师事务所。
原告杨俊超诉被告高晓凤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨俊超及委托代理人麻建春、胡丹丹，被告高晓凤及委托代理人张雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨俊超诉称，2017年3月14日，原、被告通过房屋中介陕西佳和商业运营管理公司,就被告高晓凤出售位于西安市莲湖区大寨路某号某幢某单元某室，出售价格为人民币71万元，建筑面积为94.48平方米的房屋签订了《房屋买卖定金合同》一份，并交付定金2万元。2017年4月10日原、被告双方签订的《西安市存量房买卖合同》向西安市房屋交易管理部门进行备案，于当日签订了《二手房交易结算资金监管协议》并办理了相关手续。之后原告按规定向监管账户汇入21万元首付款，并通过公积金贷款向华夏银行股份公司西安分行贷款50万元也汇入监管账户，履行了支付全部房款的义务。原告也按照二手房交易的相关规定缴纳了全部契税。但被告以各种理由推诿，拒绝履行办理过户手续。原告现诉至法院，请求依法判令：1、被告依约履行办理房屋过户手续的义务；2、被告履行交付房屋的义务；3、被告退还原告多支付款项13000元；4、被告承担截止起诉之日给原告造成的经济损失人民币5000元及直至房屋实际交付日的损失（损失按同类房屋出租月租金计算）。
被告高晓凤辩称，1、原、被告之间的买卖合同不成立。依据2017年3月14日原告之子杨成毅和被告签订的定金合同约定，由被告向杨成毅出售涉案房屋，其交易对象不是原告杨俊超。被告也是收取了杨成毅交付的购房定金，实际交易过程中也是杨成毅和原告进行沟通。与原告进行签约并履约不是被告的真实意思表示，是原告和杨成毅、佳和公司恶意串通欺诈被告的行为。故，原告主体不适格；2、即便原告与被告之间成立房屋买卖合同关系，也因原告违约在先导致合同解除后终止履行，该合同关系已经灭失。法院若认定定金合同和网签合同是原告杨俊超和被告高晓凤之间成立房屋买卖合同关系，因原告违约在先，该合同已于2017年8月25日由被告通知原告解除合同终止履行，且至2018年1月18日已经超过三个月，被告至今也未收到原告异议，原告也未向法院提出诉讼；3、被告于2017年3月14日和原告之子杨成毅签订的定金合同约定，由杨成毅向被告交付13000元定金，房屋交易的对象也是杨成毅。原告主张经济损失不认可，是因原告违约在先才导致房屋买卖合同被解除。
经审理查明，2017年3月14日，原告之子杨成毅作为买方与卖方高晓凤、居间人陕西佳和商业运营管理有限公司签订了《房屋买卖定金合同》，约定由被告高晓凤将位于本市莲湖区大寨路某号某幢某单元某室房屋出售给杨成毅，交易总价款为710000元。买方支付定金20000元。双方约定卖方应于本合同签订之日起1个月之内办理完抵押注销手续并取出房屋产权证书。2017年4月10日，原告杨俊超（乙方）作为买方、被告高晓凤（甲方）作为卖方、陕西佳和商业运营管理有限公司（丙方）作为经纪机构签订了《西安市存量房买卖合同》，合同备案号为某。约定房屋所有权人高晓凤将其位于本市莲湖区大寨路某号某幢某号房屋出售给原告，房屋建筑面积94.48平方米，甲方保证已如实陈述该房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索，该房屋的相关权益随房屋一并转让。甲、乙双方约定该套房屋成交价格为710000元。自本合同签订之日起30日内乙方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户，买方应将首付款210000元存入监管账户，余款人民币500000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。其中首付款的变更以监管协议为准。同日，被告高晓凤（甲方）、原告杨俊超（乙方）、西安市置诚资产管理有限公司（丙方）签订了《二手房交易结算资金监管协议》，约定甲乙双方在2017年4月10日签订《二手房买卖合同》，合同登记号：某，将坐落西安市莲湖区大寨路1号的房屋（产权证号：某），建筑面积94.48平方米出售给乙方。根据《二手房买卖合同》，交易房价款总额为710000元，委托监管资金为710000元。乙方应于本协议签订之日起30个工作日将购房首付款人民币210000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。2017年4月14日，原告杨俊超通过银行转账方式将210000存入上述资金监管账户。2017年4月20日原告与华夏银行股份有限公司西安分行签订《西安个人住房公积金借款合同》，由华夏银行向原告杨俊超发放按揭贷款500000元。银行审批通过后，于2017年5月25日将贷款金额500000元转至上述资金监管账户。2017年5月26日，原告缴纳契税10650元、个人所得税7100元。同日，被告高晓凤向原告杨俊超出具《欠条》一张，载明“欠杨俊超买房定金：壹万叁仟元正，待房款全额到账后，退还定金（壹万叁仟元正），交房时具体事宜在结算（注：有关费用），华府新桃园4号楼3008室。
因被告方一直未办理过户，原告杨俊超于2017年8月2日诉至法院。2017年8月25日，被告高晓凤通过短信方式向杨俊超、杨成毅发出《解除合同通知书》载明，根据2017年4月10日签订的《西安市存量房买卖合同》约定，你方已逾期支付购房款，现依据《合同法》规定通知你方解除合同。2017年8月26日，高晓凤通过EMS快递方式向杨俊超、杨成毅邮寄了上述《解除合同通知书》。
上述事实，有《房屋买卖定金合同》、《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、《西安个人住房公积金借款合同》、西安个人住房公积金借款凭证、欠条、完税证明等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告之子杨成毅与被告签订《房屋买卖定金合同》并交付定金后，买受人变更为原告杨俊超，被告与原告签订《西安市存量房买卖合同》，且为原告出具《欠条》对定金一事作出约定，视为已同意购房人变更为原告。现被告提出其与原告签订合同并非本人真实意思本院不予采信。原、被告之间签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，自成立时生效。合同签订后，原、被告均应当按合同约定履行自已的权利义务，双方办理了存量房网签及交易资金监管相关事宜，原告已支付了购房款，被告亦应按合同约定及时将房屋交付给原告使用，并与原告向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续。现原告要求被告继续履行合同，依法协助原告办理位于本市莲湖区大寨路某号某幢某号房屋的过户登记手续并交付房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告辩称，因原告逾期交纳购房款，其于8月25日向原告发出《解除合同通知书》，要求解除其与原告签订的合同一节，因双方签订资金监管协议三十日内，原告已将购房首付款支付至资金监管账户，贷款发放较晚并非原告原因所致，不属原告违约。关于原告主张经济损失一节，因双方并未明确约定房屋过户具体日期，原告该项主张无事实依据本院依法不予支持。关于原告要求被告退还原告多支付款项13000元之诉请，因被告已向原告出具《欠条》，原告主张于法有据，本院依法予以支持。综上，为保护当事人的合法权益，维护交易稳定性，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、原告杨俊超与被告高晓凤签订的《西安市存量房买卖合同》（合同备案号为某）继续履行；
二、被告高晓凤于本判决生效之日起十日内协助原告杨俊超办理位于本市莲湖区大寨路某号某幢某号房屋的过户相关手续，并将上述房屋交付给原告杨俊超；
三、本判决生效之日起十日内，被告高晓凤退还原告杨俊超13000元；
四、驳回原告杨俊超其余诉讼请求。
案件受理费10900元（原告杨俊超已预交），由被告高晓凤承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 朱保建
审 判 员 杨 婷
人民陪审员 李 军
二〇一八年一月二十九日
书 记 员 张 帆