阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1702民初1917号
原告：佘明光，男，1987年4月出生，汉族，住阳江市江城区。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。
被告：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区新江北路***号威尔登堡花苑。
法定代表人：张敏明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赖健军，广东今晖旺律师事务所律师。
原告佘明光与被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佘明光的委托诉讼代理人钟国衡，被告同心房地产公司的委托诉讼代理人赖健军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告佘明光向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期办证违约金3892.77元给原告；2、被告返还购房款3627.31元及利息给原告（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年4月1日起计至付清时止）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第2幢第1701号商品房一套，约定套内建筑面积70.83平方米，单价为每平方米5495.93元，按套内建筑面积计算，总房价389277元，该款原告已付清。《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2013年6月30日前向原告交付验收合格的商品房，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”。而被告交付商品房后直至2015年7月22日才办理商品房权属登记，已超出合同约定的90天期限，构成违约，被告应支付违约金3892.77元（389277元×1%）给原告。另外，商品房实测套内建筑面积为70.17平方米，比约定的70.83平方米少0.66平方米，面积差异百分比为-0.932%[（70.17－70.83）÷70.83]，根据《商品房买卖合同》第五条的约定，被告应返还购房款3627.31元（5495.93元/平方米×0.66平方米）给原告。
被告同心房地产公司辩称：一、原告与被告已就“产权登记责任”方面，针对不同情况，达成概括性适用补充条款，现被告已在合同约定时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关，即被告已履行办理产权登记责任，无需承担违约责任。被告于2014年1月13日办理涉案楼盘的竣工验收备案，原告于2014年2月26日收楼。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条属于“关于产权登记的约定”条款，该条款约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金”。针对双方约定的合同第十五条“产权登记的约定”条款情况，双方已签订《商品房买卖合同》补充协议，并在第五条第二款中约定“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任”。很明显，该补充条款是对合同第十五条中出现的所有情况的概括性适用条款，即被告能在商品房交付使用后90天内，向产权登记机关提交办理权属证书资料，视为被告已履行合同第十五条中的全部义务（备案、取得房产证），即免责。事实上，被告已于2014年2月28日至2014年5月28日期间，将办理权属证书的资料交给产权登记机关。从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用90日内，符合《商品房补充协议》第五条第二款中的免责情况。被告与原告在补充协议中约定提交资料即免责条款，符合当事人意思自治原则要求，并没有违反法律的禁止性规定，理应采纳，且不受原来法律法规所约束。其次，房产证何时登记成功、何时出具有赖于房管局工作效率，全为房管局工作职责，与被告并无联系。且原告属于贷款购房情况，其房产已抵押给银行，故房产证何时登记成功、何时取得，并不会对其产生任何经济利益损害。根据补充协议约定，被告已在规定的时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，即已履行合同第十五条中所涉及的全部义务，并不存违约情况。二、由于阳江市房产管理局接收资料手续的缺失，导致被告没有收到上述办理权属证书资料的接收回执。被告已向法院申请调查取证，法院可核实被告已履行办理产权登记责任的事实。阳江市房产管理局（以下简称房管局）作为接收产权登记资料的政府部门，其在接收被告为原告办理权属证书资料后，由于接收资料手续缺失，并没有为被告开具接收凭证，也拒绝在被告资料清单上签名或盖章。为此，被告有必要向法院申请调查取证，证明并查实房管局已接收过被告为原告办理权属证书的资料事实。三、原告对合同约定的面积差异条款理解有误，计算错误，主张违约金过多，具体以法院认定为准。同时，在该条款中也明确约定，在本案的情况下，被告只需返还多收的购房款即可，不需额外支付利息。因此，被告对合同约定的面积差异条款理解有误，主张返还购房款过多。另外，原告的诉讼请求均已超过诉讼时效，请依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2012年11月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12110166）。合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第2幢第1701号商品房一套，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号（阳预许字2011055号），建筑面积共88.47平方米（其中套内建筑面积70.83平方米，公共分摊建筑面积17.64平方米），按套内建筑面积计算，单价为每平方米5495.93元，房屋总价款为389277元；出卖人应当在2013年6月30日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。合同签订后，原告于2013年3月31日前付清了全部购房款。被告于2014年2月26日将原告购买的房屋交付给原告。阳江市住房与规划建设局于2015年7月9日收到被告提交办理本案讼争房屋权属证书的资料。2015年7月22日，讼争房屋登记在原告名下，房产证上登记的套内面积为70.17平方米。2018年4月27日，原告以被告没有按时办理产权证书以及房屋实际面积与合同约定的面积不符，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。
本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原被告双方应按合同约定履行己方义务。本案的争议焦点是：一、被告是否如期履行办证义务，被告应否承担违约责任；二、被告是否应返还购房款；三、原告的起诉是否已超过诉讼时效。
对于第一个焦点问题，根据原被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如被告在上述时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为被告已履行了办理产权登记的责任。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。本案中，被告于2014年2月26日将房屋交付给原告，按约定被告应在此后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而根据阳江市住房和城乡规划建设局的收件收据中显示被告提交办理本案讼争房屋权属证书的资料是在2015年7月9日，该时间已明显超过双方约定的交房后90日，且被告又没有证据证明其存在免责情形，应承担逾期办证的违约责任。
对于第二个焦点问题，根据原被告双方签订的商品房买卖合同第五条面积确认及面积差异处理的约定，原告所购房屋的套内面积差异比例为－0.93%[（70.17平方米－70.83平方米）÷70.83平方米×100%]，差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），故原告请求被告按合同的约定退还购房款3627.31元[（70.83平方米－70.17平方米）×5495.93元/平方米]。原告付清全部购房款的时间是在2013年3月31日，即在此日期前，被告多收了原告的购房款3627.31元。因此，原告请求被告从2013年4月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付上述款项的利息，合法合理。
对于第三个焦点问题，原告第一项诉讼请求是被告支付逾期办证违约金，该请求是否已过诉讼时效问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告于2014年2月26日将房屋交付给原告，被告应当在商品房交付使用后，即应在2014年2月27日起90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，超过90日即已违约。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”规定，双方已对产权登记进行约定，在被告已交付房屋90日后，原告未能领取房产证或者收到办证通知，应当知道其权利受到损害，故原告请求被告逾期办证违约的诉讼时效应从需由被告提供的资料报产权登记机关备案履行期限届满之日（2014年2月27日起90日内）起计算，即应从2014年5月28日起计算诉讼时效，原告没有提供证据证明其在本案起诉前向被告主张过逾期办证责任，因此原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过了三年的诉讼时效，对原告该项请求，本院不予支持。对于原告第二项请求被告返还购房款及利息是否已过诉讼时效问题。双方虽在合同中约定了面积差异的处理，但讼争房屋是在2015年7月22日才登记至原告名下，原告在没有领取房产证前根本无法知道产权登记的房屋套内面积与合同的约定有差异，在此之前不可能知道其权利受到损害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，本案中，双方没有对领取房产证的时间提供证据，但即便从房产证记载的登记时间2015年7月22日起计算，原告请求被告返还购房款及利息亦未超过三年的诉讼时效。因此，原告请求被告返还购房款及利息，本院予以支持。
综上所述，原告请求被告支付逾期办证违约金因已超过诉讼时效，本院不予支持。原告请求被告返还购房款及利息，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：
一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款3627.31元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2013年4月1日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给原告佘明光；
二、驳回原告佘明光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告阳江同心房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 曾建通
二〇一八年六月八日
书记员 苏壁映