江西省武宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民一初字第497号
原告（反诉被告）孙庆华，男，汉族，江西省武宁县人，经商。
委托代理人聂文虎，江西修江律师事务所律师。
委托代理人汤双林，江西修江律师事务所律师。
被告（反诉原告）武宁县农村信用合作联社。
法定代表人张贞红，联社理事长。
委托代理人罗放，江西一博律师事务所律师。
第三人王昌莲，女，汉族，江西省武宁县人。
原告（反诉被告）孙庆华与被告（反诉原告）武宁县农村信用合作联社及第三人王昌莲租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙庆华及其委托代理人聂文虎、汤双林，被告委托代理人罗放到庭参加了诉讼，第三人王昌莲经本院依法送达诉状副本、举证通知书及开庭传票后未到庭应诉，故本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称，要求被告履行与原告签订的铺面转租合同并支付原告铺面转让费、装修补偿费550000元，诉讼费由被告承担。事实及理由是，原告在武宁县城建昌路与樟岭路交汇处南侧的七间铺面从事手机销售、移动缴费代办等业务。2013年8月，被告找到原告协商，要求原告将该铺面转租给被告。原、被告经近三个月的协商，最终在2013年11月25日达成一致协议，约定原告将铺面转租给被告使用，被告需支付转让费、装修补偿费等55万元，待费用交付后，原告需在2013年11月28日前无条件搬出该铺面，将铺面交付给被告使用。合同签订后，原告为履行合同做了充分准备工作，在县城另行租了铺面并支付了一年的铺租，但被告却以年底来不及装修为由单方通知原告不再接让该铺面。之后，原告多次找被告协商未果，遂原告诉诸法院。
原告向本院提交以下证据予以证明：2013年11月25日原、被告签订的《铺面转租协议书》1份、2013年7月29日原告与王昌莲签订的《租铺协议书》1份、2013年11月28日原告与兰炳林签订的《店面租赁合同》、兰炳林出具的收条、兰炳林身份证复印件、房产证复印件各1份、2013年12月8日被告与王昌莲签订的《租赁合同》1份、原告同意解除2013年7月29日签订的《租铺协议书》的承诺、谈话笔录1份。
被告辩称，1、原、被告在签订协议时，原告隐瞒了房屋不得转租、即使转租也不得收取转让费及装修部分所有权属于房屋所有权人的事实，因原告的该欺骗行为，导致被告对合同内容发生重大误解，从而签订了显失公平的合同，故被告反诉要求撤销与原告签订的铺面转租合同；2、原告并未按约定时间交付铺面及代被告与房东签好协议，故被告未履行合同是原告自身原因造成，且原告至今在争议铺面经营，这表明原告接受了被告不再承租铺面的事实；3、原告主张另行承租店面的事实不成立；4、若法庭支持了原告的诉请，原告应当支付自2013年11月28日起至搬出时的相应的租金，另需支付装修折旧费用。同时，被告反诉称，1、要求撤销原、被告签订的铺面转租协议书；2、反诉费由原告承担。事实及理由是，2013年下半年，被告准备在武宁县城老汽车站设立营业网点，与原告就原告承租的铺面租赁权转让进行协商，经协商，原告同意将其承租的铺面转租给被告，但要求被告交付转让后2年（2015年-2017年）的租金（原告称其已交纳）及补偿原告装修费用共计550000元。被告则要求原告必须在2013年11月28日前取得原房屋所有权人书面转租许可，并代表被告与房屋所有权人签订书面租赁合同同时搬出铺面，后被告将加盖了己方公章的空白合同交予原告，但原告并未按约履行其义务。后被告得知转租后2年的租金需另行交纳，不能在转让费中抵扣，被告认为签订合同时原告隐瞒真相，因原告的该欺诈行为导致被告对转租条件产生重大误解，另外原告承租期间对铺面装修投入甚少，如果不包括2年租金，被告支付550000元转让费显失公平。故被告特提起反诉。
被告向本院提交了2013年7月29日王昌莲与原告签订的租铺协议予以证明。
原告针对被告的反诉，答辩称，1、原、被告签订转租合同、被告与房东王昌莲签订租赁合同系三方协商一致的结果，协议签订后，原告为履行转租协议作准备，于2013年11月28日与兰炳林签订店面租赁合同，并交纳了第一年租金45000元；2、在原告搬铺过程中，被告通知原告因装修时间太紧不租赁该铺面了，因被告单方违约导致原、被告签订的铺面转让协议以及被告与王昌莲签订的租赁合同未能履行；3、原、被告及王昌莲协商过程中，被告多次派人到铺面实地查看并请装修队伍设计，还出了效果图，并请人出面做原告和王昌莲工作，足以说明被告对原告与王昌莲之间的租赁关系和租赁事项非常了解，相互之间不存在欺诈、重大误解、显失公平；3、被告不履行合同义务，属违约，原告有权依照法律规定要求被告继续履行合同，交付铺面转让费、装修补偿费。
第三人未到庭，但书面陈述称，1、第三人事先知晓并同意原告孙庆华与被告武宁县农村信用合作联社之间签订的铺面转租事宜，对原、被告于2013年11月签订的铺面转租协议的内容是认可的；2、第三人于2013年12月8日与被告武宁县农村信用合作联社签订的租赁合同系第三人和被告的真实意思表示，第三人要求并且同意继续履行该合同，被告武宁县农村信用合作联社应按照合同约定立即向第三人支付租金，请求法院确认原、被告及第三人三方相互签订的有关铺面转租、租赁合同有效，并判令当事人依法继续履行。
第三人未向本院提交证据。
经本院庭审质证，被告对原告提供的2013年11月25日原、被告签订的《铺面转租协议书》真实性、合法性、关联性均无异议，本院依法予以采信。
各方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
一、原告向本院提交的2013年7月29日原告与王昌莲签订的《租铺协议书》1份，证明：1、原告与王昌莲之间存在房屋租赁合同法律关系，原、被告之间转租取得了出租人王昌莲的同意。
被告质证称，对原告自己手写部分不予认可，其他部分无异议。
第三人未到庭，未质证。
本院认为，原告与王昌莲签订的《租铺协议书》中原告手写部分的内容系其与王昌莲就解除铺面协议书达成的协议，双方同意将铺面转租给被告，该事实与庭审中查证事实相符，同时，被告对除手写之外的其他部分无异议，故本院对该组证据依法予以采信。
二、原告向本院提交的2013年11月28日原告与兰炳林签订的《店面租赁合同》、兰炳林出具的收条、兰炳林身份证复印件、房产证复印件各1份，2013年12月8日被告与王昌莲签订的《租赁合同》1份、原告同意解除2013年7月29日签订的《租铺协议书》的承诺，证明：1、原告为履行与被告签订的铺面转租协议书，已另行租赁铺面并交付租金；2、被告已经与王昌莲形成了租赁合同关系；3、王昌莲同意原告转租，原告同意解除与王昌莲之间的租赁合同关系。
被告质证称，对原告与兰炳林签订的《店面租赁合同》、兰炳林出具的收条、兰炳林身份证复印件、兰晖房产证复印件真实性均有异议，因为兰炳林身份证及兰晖的房产证系复印件，租赁合同中没有兰晖签字只有兰炳林签字，对被告与王昌莲签订的《租赁合同》中电脑打印内容及被告的公章、法定代表人印章无异议。
第三人未到庭，未质证。
本院认为，兰炳林身份证及兰晖的房产证已经本院核实，原告与兰炳林、兰晖签订的店面租赁合同中虽没有兰晖的签字，但合同约定的店面住址与兰晖的房产证上面所记载的地址一致，原告与兰炳林签订的《店面租赁合同》、兰炳林出具的收条及兰晖的房产证间形成了完整的证据链，可以证明原告另行租赁了店面的事实；被告与王昌莲签订的《租赁合同》内容约定明确具体，且系被告与王昌莲共同协商的结果，属有效合同，故本院对该组证据依法予以采信。
三、原告向本院提交的谈话笔录1份，证明：1、被告与原告、被告与王昌莲从2013年9月开始即就铺面转租和租赁进行多次磋商，且合同文本由被告提供；2、从2013年12月1日起该铺面租金应当由被告支付给王昌莲，与550000元转让费无关；3、被告与王昌莲签订租赁合同后，未履行该合同，但王昌莲目前仍同意继续履行该合同；4、被告未履行与原告签订的铺面转租协议；5、转租行为取得了王昌莲同意，不存在欺诈或显失公平。
被告质证称，对证据③的真实性有异议，证人应当出庭作证。
第三人未到庭，未质证。
本院认为，庭审后，本院已依法向王昌莲做询问笔录1份，其表示其在笔录中所述均属实，系其真实意思表示，王昌莲向本院提交的书面陈述书中亦认可该笔录内容属实，故本院对该组证据依法予以采信。
四、被告依法向本院提交了2013年7月29日王昌莲与原告签订的租铺协议，证明王昌莲与原告约定铺面装修部分的所有权归王昌莲所有，任何情况下原告都不能收取铺面转让费。
原告质证称，对真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，被告提出的装修部分归产权人所有的抗辩理由与本案没有关联，合同约定的不得收取铺面转让费已经在协商过程中出现了变化，产权人同意原告收取转让费，故该条款的约定并不影响原告向被告收取转让费。
第三人未到庭，未质证。
本院认为，原告与被告系在协商一致的基础上签订的铺面转租协议，原告与王昌莲之间签订的铺面租赁协议并不能约束原告与被告，且王昌莲对原告收取被告550000元亦表示无异议，据此，可以认定王昌莲对原告收取转让费和装修补偿费是认可的，故而，该组证据不能证明被告的证明目的，本院对该组证据依法不予采信。
第三人未向本院提供证据。
本院根据上述认证查明，原告孙庆华租赁第三人王昌莲所有位于武宁县城建昌路与樟岭路交汇处南侧七间铺面从事手机销售、移动缴费代办等业务。2013年7月29日，原告孙庆华与第三人王昌莲签订《租铺协议》，协议约定：“出租方（甲方）：王昌莲承租方（乙方）：孙庆华一、。二、租期四年，自2013年8月8日起至2017年8月7日止，期满乙方应空铺交回甲方。五、期满或提前终止协议，乙方应空铺归还。属甲方的财产，乙方应妥善保管，日常使用和维修费用由乙方承担，如有损坏照价赔偿或复原。乙方所添置的设备等可动产由乙方自行处理，不动产及装修等属甲方所有，甲方不予补偿，乙方不得借故拆除。六、其他约定：履行协议期间，乙方不得退租或转租，如确需转租，必须经得甲方同意。任何情况下均不得收取铺面转让费。”。后因被告欲在该地段设立营业网点，2013年8、9月份，被告武宁县农村信用合作联社与原告协商转租铺面相关事宜，后经原、被告及第三人王昌莲三方多次协商，最终三方一致同意将原告承租第三人王昌莲的铺面转租给被告。2013年11月25日，原告孙庆华与被告武宁县农村信用合作联社签订《铺面转租协议书》，协议书约定：“甲方：孙庆华乙方：武宁县农村信用合作联社经甲、乙双方同意，一致达成以下协议：一、甲方同意将县城建昌路与樟岭路交汇处南侧的七间铺面转让给乙方使用，需乙方交纳转让费、装修补偿费等55万元，费用一旦交付后，甲方需在2013年11月28日之前无条件搬出铺面，将铺面交付给乙方使用，不得有任何异议，双方不再产生任何纠葛。同时，今后乙方因铺面经营时出现的任何纠纷，一切与甲方无关。二、该协议书自双方签字后生效，协议书一式贰份，甲、乙双方各执一份。”。之后，被告又通过原告将其拟好的《租赁合同》交付给第三人王昌莲签字，该合同约定：“出租方（甲方）：王昌莲承租方（乙方）武宁县农村信用合作联社第一条：商铺坐落地址：甲方出租的商铺坐落地址：县城建昌路与樟岭路交汇处南侧。第二条：租赁期限：租赁期共10年，自2013年12月1日起至2023年11月30日止，甲方同意在合同签订之日起7日内将出租商铺交与乙方使用（前提是乙方必须在签订本合同之前与原承租人办妥商铺转让相关交接手续）。第三条：租金和租金交纳期限：1、租金第一年为人民币贰拾万元整，从第二年开始，每年租金按上年基数递增10%；2、租金为一年一交，即从签订合同之日起3日内交情第一个租赁年度租金，下一租赁年度租金在租金年度期满前一个月交付。”。之后，被告未向原告交纳转让费、装修补偿费550000元，原告亦未搬出铺面。后被告拒绝继续履行转租协议书，经双方协商未果，故原告诉诸本院。
另查明，第三人王昌莲认可原、被告之间达成的转租事宜，对原告收取被告转让费、装修补偿费550000元亦无异议。
又查明，原告已支付第三人王昌莲2013-2014年度的租金190000元；2013年11月28日，原告与第三人王昌莲协议解除了2013年7月29日所签订的租铺协议。
上述事实，有各方当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，原告孙庆华与被告在协商一致的基础上签订铺面转租协议书，并征得了出租人即第三人王昌莲的同意，依法认定原告孙庆华与被告之间的铺面转租协议书合法有效，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。
根据双方签订的《铺面转租协议书》第一条“费用一旦交付后，甲方需在2013年11月28日之前无条件搬出铺面，将铺面交付给乙方使用”之约定，被告负有先履行合同的义务，原告系后履行合同义务，但被告并未按照约定履行，属违约，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，原告在被告未履行付款义务之前有权拒绝搬出该铺面。现原告要求被告继续履行《铺面转租协议书》、支付装修补偿费、转让费550000元，因被告转租铺面的目的系欲在该地段设立营业网点，现该地段并无营业网点，并且第三人王昌莲亦同意继续履行其与被告签订的《租赁合同》，据此，可以认定原告与被告签订的转租协议具有可履行性，依法可以继续履行；合同继续履行后，被告依法应当履行向原告支付装修补偿费、转让费550000元的义务，故对原告的该项诉请，本院依法予以支持。对被告反诉要求撤销双方签订的铺面转租协议的诉请，依法不予支持。
关于被告提出原告隐瞒了其与第三人已约定转租不得收取转让费、装修部分所有权属于第三人的事实，原告构成欺诈的抗辩意见，本院认为，首先，原告与王昌莲所签订的合同仅在原告和王昌莲之间发生法律效力，原告与被告之间并不受该合同约束，被告与原告协商转租事宜时，与第三人亦进行了多次磋商，其系在有了充分了解的情况下才与原告自愿签订的转租协议，且该协议亦系由被告自己拟定，故原告并不存在欺诈的情形；其次，第三人对原、被告之间商谈的转租事宜予以认可，对原告收取被告转让费、装修补偿费并无异议，依法应视为第三人对原告能否收取转让费及装修部分归属的变更；再者，原告租赁铺面从事的是手机销售、移动缴费代办等业务，而被告承租铺面系用于开设营业网点，两者在用途上差别较大，被告不可能按照原告的装修样式继续使用，而是需要重新进行设计和装修，故而原告与第三人之间对装修部分归属的约定，对第三人亦无影响。综上，被告的该项抗辩意见无法律依据和事实依据，本院依法不予采纳。
关于被告提出550000元包括了2015年-2017年两年租金否则显失公平的抗辩意见，本院认为，该抗辩意见明显不符合常理，首先，被告与第三人签订的租赁合同系由被告拟定，该合同第二、三条约定合同期为2013年12月1日至2023年11月30日，第一年租金为200000元，从第二年开始每年租金按上年基数递增10%，租金为一年一交，从签订合同之日起3日内交清第一个租赁年度租金，由此可以看出被告已经认可了租金由其直接交付给第三人，并且每年均需交纳，并无2015年-2017年两年租金免交的特别约定；其次，第三人陈述，其与被告已约定，若被告与第三人直接签订租赁合同，租金由被告交付给第三人，第三人之前已向原告收取的租金由第三人退还给原告，从第三人的该陈述中也可以看出550000元中并不包括租金；再者，若该550000元中包括了两年的租金即400000元，仅余下的150000元包括了装修补偿费和转让费，该数额明显与现实中的交易习惯不相符。综上，被告的抗辩意见依法不成立，本院依法不予采纳。
关于被告提出的其要求原告须在2013年11月28日前取得第三人书面转租许可的抗辩意见，因其未提供证据予以证实，且原告未予以认可，故对该项抗辩意见，本院依法不予采纳。
关于被告要求原告支付自2013年11月28日起至搬出时的相应的租金、另需支付装修折旧费用的抗辩意见，本院认为，双方签订转租协议后，原告仍在该铺面经营业务，应当支付相应的租金，庭审中，原告亦表示同意支付租金，故本院依法确定原告应按每月16667元（200000元÷12个月）的标准向被告支付占用铺面租金；关于装修折旧费用，因系被告违约在先，其要求原告支付装修折旧费用，无法律依据，对被告该抗辩意见本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告武宁县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内支付原告孙庆华转让费、装修补偿费等人民币550000元。
二、原告孙庆华于本判决生效后十日内搬出铺面并于铺面搬出之日按照16667元／月的标准向被告武宁县农村信用合作联社支付自2013年11月28日起至实际搬出之日止的租金。
三、驳回被告武宁县农村信用合作联社的反诉请求。
如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应该依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9300元，由被告武宁县农村信用合作联社承担3382元，原告承担5928元；反诉费4650元，由被告武宁县农村信用合作联社承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 盛 奎 伟
审判员 汪 先 进
审判员 刘 梦 三
二０一四年八月二十九日
书记员 张弛万引