湖北省远安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂远安民初字第01086号
原告远安县金帝商贸公司。
法定代表人陈丽，该公司经理。
委托代理人（特别授权代理）吴克里，湖北沮城律师事务所律师。
被告汪后喜，女。
委托代理人（一般授权代理）汪家伟（与被告系母子关系），男。
委托代理人（特别授权代理）程远珍（公民身份代理）。
原告远安县金帝商贸公司诉被告汪后喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月29日立案受理。依法由审判员刘杨适用简易程序于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈丽及委托代理人吴克里、被告汪后喜及委托代理人汪家伟、程远珍到庭参加诉讼。在审理过程中发现案件不宜适用简易程序，依法裁定转为适用普通程序，并延长六个月审理期限，由审判员刘杨任审判长，与审判员向世勇、人民陪审员上官红梅组成合议庭于2015年5月13日公开开庭进行了审理，原告法定代表人陈丽及委托代理人吴克里、被告汪后喜及委托代理人汪家伟、程远珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告远安县金帝商贸公司诉称：被告租赁原告所有的位于远安县鸣凤镇解放路3号的1-2号门面2间，双方约定，房屋租金19200元一年，一年一次交清，先交清，后使用。被告从2014年1月1日起就一直使用该租赁房屋但至今不交租金。2014年7月8日原告以催缴函的方式通知被告前来签订书面租赁合同，交纳拖欠的租金，但被告拒不签合同，也不来交租金。2014年9月12日，原告又以书面形式通知被告解除双方租赁关系，腾退房屋交还原告，交纳拖欠的房屋租金。被告拒不交纳房租也不腾退房屋的行为已严重违约，故原告诉至法院，请求法院依法判令被告立即腾退房屋，并按每月每间800元标准支付自2014年1月1日起至房屋腾退之日的租金。
原告远安县金帝商贸公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：吊销证明原件一份，拟证明原告主体资格；
证据二：2000年1月14日签订的关于第一间房屋租赁经营合同复印件、2000年7月1日签订的关于第二间房屋租赁经营合同原件、2010年7月25日签订的两间房屋租赁经营合同原件各一份，拟证明2000年1月14日原告将第一间房屋租赁给被告、2000年7月1日原告将第二间房屋租赁给被告、2010年7月25日原告将两间房屋一起租赁给被告的租赁内容；
证据三：2013年10月12日收据原件、2014年7月8日催缴函原件、2014年9月12日解除房屋租赁合同通知书原件一份，拟证明被告一直租赁房屋并交租金，其后未在约定期限内交租，原告要求解除租赁合同的情况；
证据四：李冬兰、邹娟租费收据原件两份，拟证明同地段2014年房屋租金标准情况；
证据五：房产证复印件、土地使用证复印件各一份，拟证明原告拥有该房屋的所有权及其所占土地的使用权；
证据六：《2013年关于远安县金帝商贸公司财务终结审计情况的报告》原件一份，拟证明所争议房屋为租赁而非买卖的情况。
被告汪后喜辩称：原告不是适格的民事主体，其营业执照已于2003年被吊销，应当由其开办单位（包括股东）或者企业组织清算组依法进行清算，停止清算范围外的活动。本案事由是企业与职工对历史遗留的落实国家政策性质的房地产纠纷，是企业改制、撤并，单位内部分配，出售房地产引起的纠纷，不属于人民法院主管范围。该争议的房屋是原告分给被告的住房，已由原告卖给了被告，被告已交纳购房款，一直未办理房产证，原告应协助被告办理该房屋产权证。
被告汪后喜为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
证据一：被告身份证复印件、退休证原件各一份，拟证明被告主体资格和被告系原告处职工的情况：
证据二：2000年4月13日申请书原件、2000年4月3日刘文昌书面证明原件各一份，拟证明搭建棚房的花费以及门面房是住房改造而来的情况；
证据三：2000年1月14日签订的关于第一间房屋租赁经营合同原件、2000年1月14日签订有特殊协定的关于第二间房屋租赁合同原件各一份，拟证明房屋已经卖给被告的情况；
证据四：《关于汪后喜反映买的房屋没有产权证问题的信访事项答复函》原件一份，拟证明被告已经将购房款支付给原告的情况。
经庭审质证，被告汪后喜对原告远安县金帝商贸公司提交的证据一不持异议；对于证据二，对2000年1月14日租赁经营合同不持异议，解释由被告儿子代其所签，对2000年7月1日租赁经营合同的真实性、合法性和关联性均持异议，认为不是由被告本人所签，对2010年7月25日租赁经营合同的真实性不持异议，对关联性和合法性持异议，陈述自己不认识字，公司通知去签合同，就去签了，其后被告向原告交纳该笔费用，但认为在2000年被告已经购买了该房屋；对于证据三，对收据的真实性不持异议，承认交纳过这笔钱，但认为不是租金，且对其合法性、关联性持异议，认为被告已购买房屋，收据上的盖章不是原告的章，对催缴函的真实性不持异议，对关联性和合法性持异议，对解除房屋租赁合同通知书持异议，认为房屋由被告个人所有，不存在解除租赁合同，且原告没有强制执行力；对证据四的真实性、关联性、合法性均持异议，认为李冬兰、邹娟不是原告处职工；对证据五的真实性持异议，要看原件才能认定；对证据六的真实性不持异议，但认为该内容不能证明房屋是租赁的。原告远安县金帝商贸公司对被告汪后喜提交的证据一不持异议；对于证据二，对申请书的真实性持异议，认为只是由被告自己所写，真实性无法认定，对刘文昌书面证明的真实性持异议，认为此证明属证人证言，证人应当出庭作证；对于证据三，在第一次庭审中对有特殊协定的合同的真实性不持异议，但认为其内容没有表明是买房，只是一次性交付10年租金，且在2010年签订的合同也只是房屋租赁合同，并没有出卖，在第二次庭审中对特殊协定的第二条的真实性持异议，认为是原、被告双方将第一条约定写好后盖章，第二条是由被告后来自行加上去的；对证据四的真实性不持异议，但认为其内容表明被告是一次性缴纳房屋租金35039元，而不是一次性缴纳购房款，该房屋不是被告个人财产。本院对原告远安县金帝商贸公司提交的证据一的证明内容予以确认；对于证据二中的2000年1月14日签订的关于第一间房屋租赁经营合同复印件，与被告提交的证据三中的原件核对无误，且被告承认其真实性，本院对其证明内容予以确认；对于证据二中的2000年7月1日签订的关于第二间房屋租赁经营合同原件，被告提出异议但没有提供证据加以反驳，且该份合同与被告提交的2000年1月14日签订有特殊协定的关于第二间房屋租赁合同原件、原告提交的2010年7月25日签订的关于两间房屋租赁合同的租赁期时间段连贯，能够相互印证，本院对该份证据的真实性予以采信，对其证明内容予以确认；对于证据二中的2010年7月25日签订的两间房屋租赁经营合同原件，被告承认其真实性，本院对其证明内容予以确认；对于证据三中的2013年10月12日收据原件，本院对被告于2013年10月12日向远安县经济商务和信息化局交纳费用19200元的事实予以确认；对于证据三中的催缴函原件、2014年9月12日解除房屋租赁合同通知书原件，被告在庭审中承认收到该两份书函，本院对原告通知被告解除合同的事实予以确认；对证据四的关联性不予认定，对其证明内容不予确认；对证据五的真实性予以采信，对其证明内容予以确认；对于证据六，宜昌诚信会计师事务有限责任公司根据原告单方面数据而出具的报告在于财务审计，不能证明原、被告就争议房屋达成何种法律关系，对其证明内容不予确认。本院对被告汪后喜提交的证据一的证明内容予以确认；对于证据二，申请书仅为被告单方意思表示而未有法律效力的产生，且刘文昌未出庭作证而未有其身份证明，其书面证明不能加以佐证，本院对证据二的证据效力不予认定；对证据三中的2000年1月14日签订关于第一间房屋的租赁经营合同原件的证明内容予以确认；对于证据三中的签订有特殊协定的关于第二间房屋租赁合同原件，原告对其真实性不持异议，其后又否认特殊协定第二条的真实性，未达到撤销自认规则的条件，本院对该份证据的真实性予以采信，对其证据效力予以认定；对于证据四，其内容未表明被告支付款项为购房款，对其证明内容不予确认。
经审理查明：原告远安县金帝商贸公司于1990年12月20日成立，系全民所有制企业，于2003年9月2日被依法吊销营业执照，至今未组织清算，亦未进行注销登记，由远安县经济商务和信息化局代为管理。被告汪后喜于1980年5月成为原告远安县金帝商贸公司处职工（2001年2月从该公司退休）根据公司安排，原告于1983年将其所有的位于远安县鸣凤镇解放路3号1-2号两间房屋即本案争议所涉房屋分配给被告居住，原告每月从被告工资中划扣房屋居住租费。1999年，原告根据远安县人民政府《关于国合流通企业改革有关问题的通知》（远政发（1999）15号）要求进行国有企业改革，为妥善安置职工、筹措资金，原告将分配给职工居住的所有房屋收回，为职工在它处另外安排住房，再将被收回房屋作为门面房对外租赁，租赁方式为之前因公司分配住房而占有房屋的职工优先租赁原分配房屋，分租赁期10年、20年、30年三个标准进行租赁。
对于本案争议所涉两间房屋，原告将该两间房屋收回，为被告在它处另外安排住房，再将被收回的两间房屋租赁给被告，原告与被告于2000年1月14日签订租赁经营合同，约定原告将第一间房屋租赁给被告，租赁期自2000年1月14日起至2010年1月14日止，租赁期10年，总租金为17369元。当天，原、被告双方又签订第二份合同，约定原告将第二间房屋租赁给被告，租赁期为半年，自2000年1月14日至2000年6月14日止（实际起止期间为五个月，书写错误，双方均未注意到此笔误），租金为每月347元，共计2082元，第二份合同签订后，双方达成特殊协定，在第二份合同尾部手写载明：“1、经承租方与出租方领导一致同意，在承租方资金许可的情况下随时按照出租方与承租方在2000年元月14日签定的租赁（一次性10年）经营合同的价格购买，本合同的一切条款自行作废。2、汪厚喜租赁费暂时不交，6月30日购买此房时一次性交清。”（查明合同及收据上出现的“汪厚喜”实指被告汪后喜，仅为被告名字书写习惯问题）2000年6月，被告向原告一次性交纳费用35038元。其后，原、被告就该两间房屋是租赁还是买卖、以及35038元是两间房屋10年租金还是购房款发生争议：原告认为该两间房屋是由被告租赁，35038元为两间房屋的十年租金加上300元的杂费，被告认为该两间房屋的所有权已经特殊协定由被告购买，购买价格原本为原告口头告知被告的20000元一间，因之前该房屋作为公司分配的住房时自己花费5000元维修过，公司在其购买时把该费用充抵了购房款，然后再加上38元的杂费，所以购房款为35038元。双方对35038元的数额均为认可，但均未提供收据等证据明确加以证明该费用为租金还是购房款。
2000年7月1日，原、被告签订关于第二间房屋租赁期自2000年7月1日至2010年6月30日的租赁合同，租赁期10年，总租金为17369元。
2010年7月25日，原、被告签订关于两间房屋租赁期自2010年7月1日至2011年12月31日的租赁合同，租赁期2年，租金每月800元，被告认为签订该份合同并交纳相关费用是由于自己不识字，没有文化，原告欺骗被告所签。至2012年，原、被告未再签订书面合同，该两间房屋一直由被告租于他人经营，原告向被告催收房屋租金，被告拒绝交纳，认为个人已购买该房屋。其后远安县经济商务和信息化局协调此事，被告于2013年10月12日向远安县经济商务和信息化局交纳费用19200元，远安县经济商务和信息化局出具收据，载明为2012年1月1日至2013年12月31日租费，被告认为该笔款项不是租金。至2014年，原、被告仍未签订书面合同，房屋仍由被告租于他人经营，原告向被告催收房屋租金，被告拒绝交纳，故原告诉至法院，请求法院依法判令被告立即腾退房屋交还原告，并按每月每间800元标准支付自2014年1月1日起至房屋腾退之日止的房屋租金。另查明，被告自2011年以来，一直找远安县经济商务和信息化局协商，主张已购买该房屋，要求办理房产手续。
本院认为：关于原告主体资格问题。原告作为企业法人在被吊销营业执照后未组织清算，亦未进行注销登记，虽其丧失经营资格，但法人资格仍然存续，原告在处理国有企业改革事务引起的争议时，具有诉讼主体资格，可以以自己名义起诉、应诉。
关于本案焦点问题。本案争议焦点在于原、被告就本案所涉两间房屋形成的法律关系是买卖关系还是租赁关系。原告主张与被告就该两间房屋达成租赁关系，出具自2000年以来的租赁合同以及原告交纳费用情况加以证明，被告主张与原告就该两间房屋达成买卖关系，出具双方达成特殊协定的内容加以证明。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合在被告交纳35038元款项后与原告续签房屋租赁合同，并从2012年起未签订书面合同的情况下继续交纳相关费用的行为来作体系解释、目的解释，对特殊协定的内容应理解为购买房屋租赁权，并非单从字面意思理解的购买房屋所有权，对原、被告就该两间房屋达成的法律关系认定为租赁关系为合同的真实意思，符合原、被告双方达成的一系列合同的交易目的，被告交纳的35038元和19200元应认定为房屋租金。被告辩称不识字、原告强制性收取被告费用等原因不构成受胁迫、违背自身真实意愿的情形，且被告未对买卖关系成立的主张提供购房收据等证据加以充分证明，且对其后交纳费用的行为未做出不是租金的合理解释以及提交相关证据加以证明。因此，本院对原告主张的租赁关系予以支持，对被告主张的买卖关系不予支持。
关于房屋租金及合同解除问题。自2012年起，原、被告未签订书面租赁合同而实际按照之前达成的书面租赁合同约定继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，原、被告就该两间房屋达成了不定期租赁合同，原告未提供证据充分证明双方就2014年度达成的租金标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，该租金标准应按照以往交易习惯确定，即以2010年7月25日租赁合同约定的租金数额及被告交纳的2012年至2013年的租金数额为标准，为两间房屋每月800元，因此，本院对原告主张的每间每月800元的租金标准不予支持，在原告履行出租人义务的情况下，被告应当按照两间房屋每月800元标准向原告支付租赁期间的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，原告于2014年9月12日向被告送达解除通知后，原告有权解除与被告之间的房屋租赁合同，被告应将该两间房屋交还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百二十五条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告汪后喜于本判决生效后三十日内腾退位于远安县鸣凤镇解放路3号1-2号房屋并交还原告远安县金帝商贸公司；
二、被告汪后喜于本判决生效后三十日内按两间房屋每月800元标准向原告远安县金帝商贸公司支付自2014年1月1日起至房屋腾退之日止的房屋租金；
三、驳回原告远安县金帝商贸公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取360元，由被告汪后喜负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 刘 杨
审 判 员 向 世 勇
人民陪审员 上官红梅
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 汪 袁 平