广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民四终字第642号
上诉人（原审原告）贺惇，
上诉人（原审原告）唐训娟，。
两上诉人的委托代理人曹柏荣，广东莞信律师事务所律师。
被上诉人一（原审被告）东莞市广丰家居建材有限公司，住所地：东莞市石排镇石排大道448号。
法定�表人袁振峰。
被上诉人二（原审被告）陈巧仪，
两被上诉人的委托代理人李天湖、李天祥，广东惠泰律师事务所律师。
上诉人贺惇、唐训娟因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2015）惠博法民三初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
当事人原审意见
贺惇、唐训娟向原审法院诉称：2014年10月4日，被告东莞市广丰家居建材有限公司与原告签订土地使用权有偿转让合同，合同约定：被告东莞市广丰家居建材有限公司将其于2007年1月16日由博罗县园洲镇凤山村三厅小组和下围小组受让而来的一幅土地使用权转让给原告。该地面积24404平方；位于园洲镇石铁公路旁大墩鸡亦（土名）；合同总价款3172520元。上述合同由被告陈巧仪与原告签订�按照被告陈巧仪的要求，原告于合同签订当日将合同约定的定金200000元汇入了被告陈巧仪的个人账户（户名：陈巧仪，账号：20×××97，开户行：工商银行东莞分行）。但原告与被告东莞市广丰家居建材有限公司签订上述合同后发现：被告东莞市广丰家居建材有限公司于2014年9月30日才登记设立；在2007年时根本都不存在，不可能于2007年与土地的所有者签订使用权出让协议。被告东莞市广丰家居建材有限公司根本就不享有上述合同约定的土地权益。原告进一步调查发现，在2005年8月25日，由被告东莞市广丰家居建材有限公司的法定代表人袁振峰和袁振光共同设立了同名的东莞市广丰家居建材有限公司；该同名的东莞市广丰家居建材有限公司经清算后，于2008年10月23日依法注销。由于该同名的东莞市广丰家居建材有限公司已依法注销，该公司的企业法人资格终止；不可能注销6年之后再享有任何的权益。因此，无论被告主张上述被告东莞市广丰家居建材有限公司是于2014年9月30日设立的东莞市广丰家居建材有限公司，还是2005年8月25日设立的东莞市广丰家居建材有限公司；两者都不可能享有合同约定的土地权益。被告不可能具有合同的履行能力。由于被告根本不享有相关土地的权益，不可能履行合同，才导致合同无法履行。由于被告的行为，导致原告无法预期获得相关土地的使用权，也给原告造成了重大的损失。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求：1、解除原告与被告一签订的土地使用权有偿转让合同。2、判令被告共同双倍返还原告定金共计400000元。3、由被告承担本案诉讼费、财产保全费用。
被告东莞市广丰家居建材有限公司、陈巧仪辩称，被告东莞市广丰家居建材有限公司具有涉案土地权，被告陈巧仪�代表东莞市广丰家居建材有限公司与原告签订合同。被告没有违反合同，请求法院依法驳回原告的诉讼请求和对陈巧仪的起诉。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明:袁振峰、袁振光于2005年8月25日合伙投资设立的东莞市广丰家居建材有限公司，2006年8月10日与博罗县园洲镇山村三厅、下围小组签订《土地出让合同》，约定将位于石铁路旁大墩鸡亦（地名）36.606亩土地出让给东莞市广丰家居建材有限公司办厂。合同签订后，双方未到有关部门办相关用地、征地手读，东莞市广丰家居建材有限公司亦未对该土地实际投入。2008年10月23日东莞市广丰家居建材有限公司被申请注销工商登记。2014年9月30日袁振峰、被告陈巧仪投资设立被告东莞市广丰家居建材有限公司，2014年10月4日原告与被告东莞市广丰家居建材有限公司签订《土地使用权有偿转让合同�，约定：经博罗县园洲镇山村三厅、下围小组同意，原东莞市广丰家居建材有限公司使用的位于石铁路旁大墩鸡亦（地名）36.606亩土地转让给原告使用。合同签订后，原告依约支付定金200000元给被告陈巧仪，由袁振峰出具收据给原告，但双方至今仍未办理相关手续，且博罗县园洲镇山村三厅、下围小组亦未在《土地使用权有偿转让合同》中签章，只有博罗县园洲镇山村委会于2015年1月28日出具《证明》，同意被告东莞市广丰家居建材有限公司承接该地权益。因博罗县园洲镇山村三厅、下围小组未在《土地使用权有偿转让合同》中签章，导致合同无法履行，因而引起纠纷。
原审判决理由和结果
原审法院认为，东莞市广丰家居建材有限公司虽与博罗县园洲镇山村三厅、下围小组签订《土地出让合同》，约定将位于石铁路旁大墩鸡亦（地名）36.606亩土地出让给东莞市广丰家居建材有限公司办厂，但未依法取得土地使用权。被告东莞市广丰家居建材有限公司虽对涉案土地享有权益，但在仍未取得使用权和土地所有权人同意的情况下与原告签订《土地使用权有偿转让合同》，违反有关政策法律规定，该合同无效，不受法律保护，被告依据无效合同取得的利益应予以返还。被告收取原告200000元，有收据为证。袁振峰系被告东莞市广丰家居建材有限公司法定代表人，其收取原告200000元应视为法人行为。被告陈巧仪虽在《土地使用权有偿转让合同》签名并收款，但其属代理行为，在本案中无需承担民事责任。因双方签订的合同无效，不存在解除，因此，原告请求解除合同并要求被告双倍返还定金与事实不符，原审法院不予支持。被告东莞市广丰家居建材有限公司依据无效合同收取原告200000元，应予以返还。依照《中华人�共和国合同法》第五十二条第（五）款，第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告贺惇、唐训娟与被告东莞市广丰家居建材有限公司2014年10月4日签订的《土地使用权有偿转让合同》无效。
二、被告东莞市广丰家居建材有限公司在本判决生效之日起10日内返还原告贺惇、唐训娟定金200000元。
三、驳回原告贺惇、唐训娟其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，保全费2520元，合计9820元，由原告贺惇、唐训娟负担4910元；被告东莞市广丰家居建材有限公司负担4910元。
当事人二审意见
上诉人贺惇、唐训娟不服原审判�，向本院上诉称：1、撤销（2015）惠博法民三初字第51号民事判决。2、判决解除上诉人与被上诉人一签订的建设用地使用权转让合同。3、判令被上诉人共同返还上诉人定金400000元。4、由被上诉人承担本案诉讼费、财产保全费。事实和理由：一、关于合同的效力问题。上诉人认为：如果合同违反了法律的强制性或禁止性规定，应被认定无效。但是，法律对合同履行中涉及到的审判手续，是对合同履行程序的规定，并非是对合同效力的规定。本案的《转让合同》并未违反涉及合同效力的法律强制性、禁止性规定，只能是《转让合同》涉及的土地使用权流转应履行的审批手续问题。一审法院混淆了合同效力与生效、合同效力与履行能力的法律问题，一审认定《转让合同》无效错误。二、关于合同未能履行的原因。本案涉及的合同于2014年10月4日签订，合同约定应在2014年10月10日前签订三方合同。但是，直到2015年1月7日上诉人向原审法院提起诉讼为止，被上诉人仍未能获得涉案土地的权益。本案合同未能履行，根本原因在于被上诉人一在上诉人提起诉讼前未能享有涉案土地权益，无法在2014年10月10日前签订三方合同。被上诉人构成了根本性违约，应承担违约责任。三、关于被上诉人二的行为是否属于代理行为。上诉人认为原审认定被上诉人二的行为属于代理行为错误。1、合同涉及上诉人已支付的定金，部分是汇入被上诉人二陈巧仪的个人账户，部分是现金支付给陈巧仪个人的，即该收款行为表明是陈巧仪个人的行为。2、陈巧仪是借用空壳的东莞市广丰家居建材有限公司与上诉人签订合同。3、被上诉人二陈巧仪在本案合同签订前后的行为并非代理行为，被上诉人二陈巧仪应当承担连带责任。综上所述，本案合同合法有效，由于被上诉人的行为导致合同无法履行，被上诉人应当依照合同双倍返还定金。
被上诉人一东莞市广丰家居建材有限公司、被上诉人二陈巧仪答辩称：一、原审法院认定《土地使用权有偿转让合同》无效并无不当。二、被上诉人一东莞市广丰家居建材有限公司享有涉案土地的权益。三、被上诉人二陈巧仪不是本案的适格被告，原审法院认定其无需承担民事责任，有理有据。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，上诉人贺惇、唐训娟均为香港居民，本案属涉港澳台建设用地使用权转让合同纠纷，由于诉争的建设用地在中国内地，故原审法院和本院对本案有管辖权。建设用地使用权属于不动产，本案应适用中华人民共和国法律。针对两上诉人的上诉，本院经审理认为，袁振峰、袁振光于2005年8月25日合伙投资设立的东莞市广丰家居建材有限公司虽然在2006年8月10日与博罗县园洲镇山村三厅、下围小组签订《土地出让合同》，约定将位于石铁路旁大墩鸡亦（地名）36.606亩土地出让给东莞市广丰家居建材有限公司办厂。合同签订后，双方并未到有关部门办相关用地、征地手读，东莞市广丰家居建材有限公司并未实际拥有涉案土地使用权。况且，东莞市广丰家居建材有限公司于2008年10月23日被申请注销工商登记，其权利义务无法承接至本案的被上诉人一东莞市广丰家居建材有限公司，上诉人一东莞市广丰家居建材有限公司是于2014年9月30日登记设立的，
两上诉人与被上诉人一东莞市广丰家居建材有限公司签订的《土地使用权有偿转让合同》，由于涉案土地未登记在被上诉人一名下，转让涉案土地违反相关的法律、法规，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被上诉人一因该合同取得的定金200000元应返还给两上诉人。被上诉人二陈巧仪明知涉案土地并未登记被上诉人一的名下，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定，其作为代理人知道委托代理的事项违法仍然进行代理活动，由代理人和被代理人负连带责任；被上诉人二代理被上诉人一转让土地是违反相关法律规定的，被上诉人二代被被上诉人一收取两上诉人的定金200000元没有合法的依据；所以，被上诉人二应连带承担向两上诉人返还定金200000元的民事责任。至于上诉人请求双倍返还定金200000元，无效合同不适用定金罚则，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的诉请部分有理，本院予以支持；无理部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法�第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省博罗县人民法院（2015）惠博法民三初字第51号民事判决第一项、第三项和诉讼费的负担部分。
二、变更广东省博罗县人民法院（2015）惠博法民三初字第51号民事判决第二项为：二、被上诉人一东莞市广丰家居建材有限公司在本判决生效之日起10日内返还上诉人贺惇、唐训娟定金200000元，被上诉人二陈巧仪对该定金200000元承担连带返还责任。
二审案件受理费7300元，由上诉人贺惇、唐训娟负担3650元，被上诉人一东莞市广丰家居建材有限公司、被上诉人二陈巧仪负担3650元，两上诉人多预交的3650元本院不予退还，待本案执行时由两被上诉人直接返还给两上诉人。
本判决为终审判决。
审判长 陈 晓 文
审判员 曾 求 凡
审判员 邹�戈
二〇一五年十二月三十日
书记员 李 兵 勤
附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民法通则》第六十七条：代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。