广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0403民初785号原告：梧州市浩源物业服务有限公司，住所地：梧州市富民三路49号第19幢4单元1层2号自行车库。统一社会信用代码：91450400098022813H。法定代表人：唐富军，总经理。委托诉讼代理人：卢远乐，广西彤日律师事务所律师。被告：卢云，女，1979年7月10日出生，汉族，住梧州市万秀区。委托诉讼代理人：张则能，广西藤州律师事务所律师。原告梧州市浩源物业服务有限公司（简称浩源公司）与被告卢云物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢远乐、被告的委托诉讼代理人张则能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告卢云向原告支付拖欠2016年4月至2018年3月物业管理费2428.8元、2016年4月至2018年3月公摊水电费123.4元、2016年4月至2018年3月电梯电费258.7元、2015年11月至2018年3月电梯维护费1015元、2016年2月至2018年3月水费2728.6元及逾期支付上述费用造成原告的经济损失人民币2152.4元（按年利率24%计算，从拖欠之日起暂计至2018年6月10日，以后计至付清时止，拖欠费用及经济损失计算详见损失计算表），以上六项暂计8706.9元。2、判令被告卢云承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告依合同约定为聚福茗城小区的业主提供前期物业服务，而被告自2016年2月起没有依约支付相关费用，原告多次催促被告以各种理由拒付，特诉至法院望依法判决。原告向本院提交以下证据：1、被告身份证；2、《梧州市商品房买卖合同》；3、《前期物业管理服务合同》；4、催缴通知书；5、再催缴通知书；6、张贴催缴通知书照片；7、损失计算表（上述各项收费）；8、情况说明；9、业主交物管费收据二张；10、财富物业正式收费的通知；11、《电梯维修保养合同》；12、关于梧州市聚福茗城电梯的保修通知。被告卢云辩称：1、原告没有提交工商营业执照；2、原、被告之间没有签订物业服务合同；3、原告不是适格主体，没有物管费的标准，没办法确定该向谁缴费，但确实在原告诉请的期间没有缴纳；4、经济损失按24%计算没有依据；5、原告没有向被告合法追收欠费；6、双方不存在物业服务关系，因此不存在违约。被告没有向本院提交证据。综合当事人的陈述与全案证据，本院确认以下法律事实：2014年9月1日，原告与梧州市浩源房地产开发有限公司签订梧州市聚福茗城小区《前期物业管理服务合同》，约定：原告为聚福茗城小区提供物业管理服务，地址位于梧州市；管理期限为五年。物业管理服务费主要用于管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等九项；物业管理费收费标准：1、多层住宅：0.5元/月·平方米；高层住宅：0.85/月·平方米；商业物业：1元/月·平方米；业主应在每月10日前履行交纳物业服务费用的义务。合同签订后，原告开始为聚福茗城小区提供物业管理服务至2018年3月止。另查明被告卢云是该小区的业主，房屋总面积为119㎡。被告于2016年4月至2018年3月欠交物业管理费2428.8元、2016年4月至2018年3月欠交公摊水电费123.4元、2016年4月至2018年3月欠交电梯电费258.7元、2016年2月至2018年3月欠交水费2728.6元，共欠交5539.5元。至于2015年11月至2018年3月电梯维护费1015元，原告未提交相应支付凭证。原告曾于2017年12月和2018年2月期间多次在聚福茗城小区公告栏向全体业主发出催缴通知书公告。本院认为，原告与梧州市浩源房地产开发有限公司签订梧州市聚福茗城小区《前期物业管理服务合同》，属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，对原、被告双方具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与梧州市浩源房地产开发有限公司签订梧州市聚福茗城小区《前期物业管理服务合同》对全体业主具有约束力。原告作为物业管理单位向涉案小区提供了物业管理服务，作为业主的被告理应按照合同约定支付相应的物业管理费用。被告认可原告诉请期间没有交纳相关费用，认为原告未按合同全面履行管理职责，且收费无依据。而被告未提供充分证据予以证明。因此，原告要求被告向其支付物业管理费2428.8元、公摊水电费123.4元、电梯电费258.7元，水费2728.6元，共计5539.5元，合法合理，本院予以支持。至于原告要求被告支付2015年11月至2018年3月电梯维护费1015元，该项的相应支出原告未提交证据证实，本院不予支持。关于原告诉请的经济损失按年利率24%计算，过分高于原告的实际损失，且被告明确要求调整，本院酌情予以调整，按中国人民银行同期流动资金贷款年利率4.35%分段计付为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告卢云于本判决生效之日起七日内向原告梧州市浩源物业服务有限公司支付从2016年4月至2018年3月物业管理费2428.8元、2016年4月至2018年3月公摊水电费123.4元、2016年4月至2018年3月电梯电费258.7元、2016年2月至2018年3月水费2728.6元，共5539.5元。二、被告卢云于本判决生效之日起七日内向原告梧州市浩源物业服务有限公司支付经济损失（计算方法：以每月应付款项为基数，自欠付之日起按中国人民银行同期流动资金贷款年利率4.35%分段计付至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告梧州市浩源物业服务有限公司的其他诉讼请求。义务人未按本案生效判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。本案受理费人民币50元，减半收取为25元，由原告负担5元，被告负担20元。本判决为终审判决。审判员  钟小雁二〇一八年七月二十七日书记员  钟金妮附所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。