济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历商初字第1620号
原告绿城物业服务集团有限公司济南市分公司，住所地济南市。
负责人孙彩霞，经理。
委托代理人陈兆港，山东龙奥律师事务所律师。
委托代理人贾海哲，山东龙奥律师事务所实习律师。
被告翟蕊，女，1971年9月25日出生，汉族，山东省电子机械工程学校教师，住济南市，身份证号。
原告绿城物业服务集团有限公司济南市分公司（以下简称绿城物业济南分公司）与被告翟蕊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月20日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告绿城物业济南分公司的委托代理人陈兆港、贾海哲，被告翟蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿城物业济南分公司诉称，2010年4月17日，翟蕊与绿城物业济南分公司签订前期物业服务协议，约定由绿城物业济南分公司为翟蕊所在的物业管理区域内全体业主和物业使用人提供服务，双方还约定了物业费的计算依据、缴费时间及违约金。翟蕊在2010年11月1日起至2015年6月30日期间拖欠物业费19169.4元。为此，绿城物业济南分公司要求：1、翟蕊支付住宅物业费17669.4元，车位服务费1500元，合计19169.4元；2、翟蕊支付违约金5667.97元；3、本案诉讼费由翟蕊承担。
原告绿城物业济南分公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、绿城物业济南分公司与开发商签订的前期物业服务合同，证明绿城物业济南分公司是涉诉小区合法的物业服务机构；
证据2、翟蕊与绿城物业济南分公司签订的前期物业服务协议，证明双方存在物业服务法律关系；
证据3、企业变更登记信息查询结果，证明浙江绿城物业管理公司济南分公司于2011年10月24日变更为绿城物业服务集团有限公司济南市分公司；
证据4、济南市商品房买卖合同及车库合同各1份，证明翟蕊系j18号楼1单元601室及j地块地下车库084房买受人；
证据5、济南全运村一期楼号对照表1份，证明楼号j18=23，买受人买房楼号为j18，后期楼号改为23号楼；
证据6、物业服务资质表，物业服务资质表，证明绿城物业济南分公司具有物业服务的相关资质；
证据7、物品交验清单及海尔绿城交接单，证明开发商将合同约定的房屋于2010年4月17日交付给翟蕊，由翟蕊控制；
证据8、交费通知单的照片一组，证明翟蕊一直拖延物业费，绿城物业济南分公司一直催收；
被告翟蕊辩，1、涉诉房屋空置，翟蕊没有实际使用；2、涉诉房屋自交付之日至今一直由物业公司联系的人在维修，至今也没有修好；3、因为涉诉房屋无法居住，房屋修好后，翟蕊会补交50%的物业费；4、翟蕊也没有实际使用车位，翟蕊通知物业可以把车位租出去，出租的费用充抵物业费；5、翟蕊没有违约，不应当承担违约金，同时违约金过高，对于争议的发生双方都有责任，违约金应调整为万分之二。
被告翟蕊为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
2015年8月12日绿城物业济南分公司工作人员的电话录音以及当日与维修人员曹亮的现场录音各1份，证明翟蕊拒交物业费的原因是因为涉诉房屋没有修好，翟蕊也想解决这个问题，并不不存在违约。
被告翟蕊对原告绿城物业济南分公司提交证据1，认为真实性无法核实，开发商与物业公司是一起的，有关联关系；对证据2、4-6的真实性无异议；对证据3表示不清楚绿城物业济南分公司名称变更的事实；对证据7的真实性无异议，但认为验收清单上载明了涉诉房屋存在的问题；对证据8，认为没有见过这些催收单。原告绿城物业济南分公司对被告翟蕊提交的两份录音，认为录音中的对话人员的不清楚；退一步讲，即使房屋存在些许瑕疵也不影响实际居住；再退一步讲，即使翟蕊没有居住，也不能成为不交物业费的理由；对于因为房屋质量问题对翟蕊所造成的损失，翟蕊可以向开发商进行主张。
经对原告绿城物业济南分公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认以下法律事实：
绿城物业服务集团有限公司具备一级物业服务资质，绿城物业服务集团有限公司济南市分公司系其分支机构，该分支机构于2011年10月24日变更名称为绿城物业服务集团有限公司济南市分公司，即本案原告绿城物业济南分公司（以下均统称绿城物业济南分公司）。
2009年5月16日，翟蕊与济南海尔绿城置业有限公司签订商品房买卖合同，约定由翟蕊购买该公司开发建设的位于济南市历下区桂花园23号1单元601号的涉诉房屋和j084号车库；涉诉房屋为7层建筑的第六层，配置有电梯，实际建筑面积为150.25平方米。涉诉房屋于2010年4月17日交付；交付当日，翟蕊与绿城物业济南分公司签订了前期物业服务协议。双方协议约定，涉诉房屋的物业费收费标准为2.1元／月／平方米，车位服务费每月30元，每6个月的第一个月上旬翟蕊应预缴该半年度的物业费或车位费，逾期支付物业费的滞纳金为应付金额的日万分之四；绿城物业济南分公司应对物业的共用部位、共用设施设备进行安全检查，发现安全隐患需及时整改，并对物业共用部位、共用设施设备进行维护；室外墙面、屋面等部位，属于物业共用部位。涉诉房屋的交付验收单载明，涉诉房屋在交付时存在以下问题：1、玄关踢脚线破损；2、贮藏柜门上角需补漆；3、主卫门侧面下门需补漆；4、正对主卫的左侧衣柜门需补漆；5、主卧南窗开启扇需补打胶；6、东次卧射灯闪烁，空调室内机固定加强；7、木饰面修正检查补漆；8、主次卧卫生间门口外侧地板有起伏。2010年11月1日之后，翟蕊未再支付过物业服务费；2011年5月1日之后，翟蕊未再支付过车位费。经询问，翟蕊与绿城物业济南分公司均称，涉诉房屋存在的需要维修的部位均系翟蕊室内专有部位出现的问题。
另，翟蕊还称：曾联系过济南海尔绿城置业有限公司要求换房，但双方未能达成一致；就涉诉房屋之后出现的维修问题，翟蕊未再找过济南海尔绿城置业有限公司，而是通过绿城物业济南分公司进行反映和处理；涉诉房屋交付后，一直陆续出现多种问题，但绿城物业济南分公司未能进行合格维修。
上述事实，有原告绿城物业济南分公司提交的证据及其双方当事人当庭陈述予以证实。
本院认为，绿城物业济南分公司作为涉诉小区的前期物业服务企业，与翟蕊签订前期物业服务协议真实有效。物业服务的根本目的是为了维护物业区域内的共用设施设备、物业整体的秩序与环境，通过物业服务，可以提升业主的居住环境，并对业主的房屋起到一定保值作用。因此，物业服务的直接对象并非物业使用人，而是物业区域内的建筑设施及秩序，即使业主未实际使用房屋或车位等物业，也不构成拒交物业服务费的法定理由。结合绿城物业济南分公司提交的证据及双方当事人陈述，绿城物业济南分公司已经履行了基本的物业服务义务，故对于绿城物业济南分公司要求翟蕊按约定支付2010年11月1日至2015年6月30日期间的物业服务费2.1元／平米·月×150.25平米×56个月=17669.4元的诉讼请求，本院予以支持。另外，翟蕊还应支付绿城物业济南分公司2011年5月1日至2015年6月30日期间的车位费30元／月×50个月=1500元。
结合绿城物业济南分公司的陈述，涉诉房屋的阳台确有漏水或渗水现象；虽然翟蕊未证实漏水系室外墙面原因导致，绿城物业济南分公司也未明确漏水原因，但阳台雨季渗水应系雨水通过室外墙面渗入阳台内墙；室外墙面应属于物业共用部分，绿城物业济南分公司对此负有维修义务。但是，绿城物业济南分公司称自身没有维修资质，对业主共用的室外墙面也只负有协助业主维修的义务。因此，本院对翟蕊认为绿城物业济南分公司在涉诉房屋阳台时存在服务瑕疵的辩解意见予以采纳，对于绿城物业济南分公司要求翟蕊支付逾期交纳物业费违约金5667.97元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告翟蕊于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司济南市分公司2010年11月1日至2015年6月30日期间的物业服务费17669.4元；
二、被告翟蕊于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司济南市分公司2011年5月1日至2015年6月30日期间的车位费1500元；
三、驳回原告绿城物业服务集团有限公司济南市分公司泉要求被告翟蕊支付违约金5667.97元的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币400元，减半收取人民币200元，由绿城物业服务集团有限公司济南市分公司负担人民币50元，被告翟蕊人民币150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 于骐宁
人民陪审员 赵德荣
人民陪审员 张 忠
二〇一五年十一月三日
书 记 员 刘 阳