广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初2060号
原告：广州成功房地产有限公司，住所地：广州市荔湾区十八甫路十八甫新街24号502房，联系地址：广州市荔湾区十八甫
北1号四楼。
法定代表人：邓耀文，职务：董事长。
委托代理人：苏晓军、李文孝，系广东天胜律师事务所律师。
被告：陈建仪，女，汉族，1962年4月13日出生，住广州市荔湾区。
委托代理人：陆锦光，男，1962年10月20日出生，汉族，住广州市荔湾区。
原告广州成功房地产有限公司诉被告陈建仪房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月8日受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州成功房地产有限公司的委托代理人苏晓军，被告陈建仪及委托代理人陆锦光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州成功房地产有限公司诉称：被告原是广州市荔湾区十八甫西路XX号二楼，十八甫北路糖房一巷X号三、四楼房屋（以下简称原址房屋）的业权人及使用人，建筑面积合计96.32平方米。2003年1月15日，原告与被告签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定被告同意原告拆除原址房屋。原告应于2006年4月30日前在原地段新建大楼第XX层，一梯南向建筑面积101.32平方米的第XX单元用作拆除原址房屋后的产权补偿交付给被告。该产权补偿房与原址房屋对比，多出5平方米，由被告以1700元每平方的标准合计补偿8500元给原告。
签订上述协议后，原告将原址房屋拆除。之后，被告向荔湾区法院起诉，要求判决荔景华庭B栋XXXX房（以下简称XXXX房）作为被告的回迁产权调换房。原告答辩不同意被告的诉讼请求。荔湾区法院经审理后作出（2012）穗荔法民三初字第389号民事判决书，判决将XXXX房作为被告的回迁产权调换房，由被告向原告给予相应装修价值补偿。一审判决后，原告不服上诉到广州市中级人民法院，广州市中级人民法院以（2012）穗中法民五终字第2616号民事判决书判决维持原判。对于房屋面积超出合同约定的部分，广州市中级法院认为：虽然测绘结果显示XXXX房的面积与双方约定的回迁面积存在差异，但由于XXXX房尚未办理房地产权属证书，房屋准确面积尚不能确定，原告主张被告补偿面积差款项，可另寻法律途径解决。
2017年2月13日，广东省地方税务局向原告出具广东省地方税务局税务质疑书，认为被告在2016年7月已对XXXX房缴纳契税并办理房产证，因此要求原告就开具发票及申报纳税事宜（主要是产权调换房屋面积超额部分的发票和纳税事宜）给予书面答复。经查，XXXX房产权证显示其建筑面积为110.78平方米。由此，原告认为XXXX房屋超出合同约定面积的数额现已确定，为110.78-101.32=9.46平方米，被告对该超出的9.46平方米应按评估价向原告支付差额款。而依据该差额款，原告才能计算出原告的纳税标准。根据政府部门的认定，XXXX房的成本价为每平方米11296.41元，而依据此前双方在确认XXXX房为回迁房的诉讼期间的评估结果，XXXX房在估价时点2012年9月12日的评估市场价为每平方米22565元。经协调未果，现起诉至人民法院，请求：一、判决被告在3天内向原告支付产权调换房屋的面积超额部分的补偿款213464.9元；二、判决被告承担本案的全部诉讼费用。
被告陈建仪答辩称：原告要求答辩人以市场价去支付实为公摊面积的房款是不合理，缺乏法律依据。现在超出的部分都是公摊面积，应该以建筑成本价计算，实际超出是3平方米，拆迁42号文第二十五条清楚写明如何计算。应予驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告原是广州市十八甫西路XX号二楼，十八甫北路糖房一巷X号三、四楼房屋（以下简称原址房屋）的业权人及使用人（两房屋建筑面积合计96.32平方米，其中广州市十八甫西路22号二楼分摊面积3.4379平方米）。
2003年1月15日，原告与被告签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》约定：被告同意原告拆除原址房屋；原告应于2006年4月30日前在原地段新建大楼第XX层，壹梯南向建筑面积101.32平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例）第XX单元用作拆除原址房屋后的产权补偿交付给被告；与原址房屋对比，相差5平方米，由被告以8500元付给原告；签订上述协议后，被告依约将原址房屋交由原告拆除。2009年6月26日和2009年12月16日原告分别向被告发出荔景华庭拆迁住宅回迁通知书，通知被告回迁到十八甫北路××号××房（即荔景华庭F塔XX层XX房，西南向建筑面积106.02平方米），并办理产权交换手续。被告认为原告没有按照双方签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》约定：安排被告回迁原地段新建大楼第XX层，壹梯南向建筑面积101.32平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例）第XX单元用作拆除原址房屋后的产权补偿；被告不同意与原告签订回迁协议书。
2012年本院受理陈建仪诉广州成功房地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。陈建仪请求判令广州成功房地产有限公司履行产权调换协议（将位于广州市荔湾区十八甫北路7号荔景华庭B栋XXXX房用于陈建仪回迁作产权调换）等。案件经审理，本院于2012年6月7日作出（2012）穗荔法民三初字第389号民事判决，其中判决第一项：自判决发生法律效力之日起十日内，广州成功房地产有限公司安排广州市荔湾区十八甫北路7号荔景华庭B栋XXXX房给陈建仪回迁居住并作为产权调换补偿。其他（略）。广州成功房地产有限公司不服向广州市中级人民法院提出上诉。该院经审理于2013年1月23日作出（2012）穗中法民五终字第2616号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
2013年4月8日被告入住广州市荔湾区十八甫北路7号荔景华庭B栋XXXX房。
2016年8月12日经法院执行广州市荔湾区十八甫北路7号XXXX房的产权登记至被告名下。在广州市不动产登记查册表显示，该房屋建筑面积：110.78平方米，其中套内建筑面积：88.41平方米。
在庭审中，原告提供发票、广东省地方税务局税务质疑书、广州银信土地房地产与资产评估咨询有限公司于2012年9月14日作出的广州市荔湾区十八甫北路7号荔景华庭B栋XXXX房评估市场单价为22565元∕平方米的评估报告等证据，认为被告应按上述标准向原告支付超面积补偿款。被告对原告的举证均不予确认。
被告提供穗常发[1997]42号关于公布施行《广州市城市房屋拆迁管理条例》的通知、穗国房字[2000]249号《关于规范处理实测分摊面积超出协议所载分摊面积问题的通知》等证据，认为超出面积是属于公摊面积，根据上述规定被告应按《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》约定1700元∕平方米向原告支付超面积补偿款。原告对被告的举证均不予确认，不要求重新评估。
本院认为：原告与被告签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
本案争议是回迁房屋比被拆迁房屋多出部分面积是否为公摊面积还是属于房屋套内面积。首先，根据房屋产权登记原被拆迁房屋建筑面积为96.32平方米（包括公摊面积为3.4379平方米、建筑面积92.8821平方米），及被告以1700元∕平方米向原告购买5平方米；在广州市不动产登记查册表显示被告回迁房屋建筑面积为110.78平方米（其中套内建筑面积为88.41平方米、公摊面积为22.37平方米）。因此，可认定回迁房屋比原被拆迁房屋超出部分面积13.9321平方米为公摊面积。其次，被告举证当时房屋拆迁政策规定，对超出约定公摊面积的购买价格是适用当时的建筑成本价（即协议约定1700元∕平方米）计算。原告的证据不能证实回迁房屋超出约定部分面积是属于套内建筑面积，被告的抗辩理由成立。原告要求超出面积9.46平方米按22565元∕平方米计算补偿款没有事实和法律依据，本院不予采纳。最后，根据公平原则，被告应按1700元∕平方米向原告支付超13.9321平方米公摊面积的补偿款。对于被告在答辩中认为原告给予回迁房面积不符合约定的补偿，被告可另案提出。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈建仪向原告广州成功房地产有限公司支付广州市荔湾区十八甫北路7号XXXX房增大公摊面积补偿款23684.57元。
二、驳回原告广州成功房地产有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2251元，由原告广州成功房地产有限公司负担2001元，被告陈建仪负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 侯炜邦
二〇一七年四月二十四日
书记员 谢绮雯
黄佩仪