黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）让乘民初字第257号
原告大庆盛天房地产开发有限公司。住所地大庆市让胡路区东湖小区新世纪*号综合服务楼。
法定代表人迟庆龙，董事长。
委托代理人胡洋，黑龙江天地人和律师事务所律师。
被告张铁峰，男，1974年10月8日出生，汉族。
委托代理人张玉玲，黑龙江欲凌律师事务所律师。
原告大庆盛天房地产开发有限公司与被告张铁峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员樊忠江独任审判，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由代理审判员樊忠江担任审判长并主审本案，与代理审判员杨阳，人民陪审员李明书共同组成合议庭，于2014年3月14日、2014年12月19日公开开庭进行了审理。原告大庆盛天房地产开发有限公司委托代理人胡洋、被告张铁峰及委托代理人张玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大庆盛天房地产开发有限公司诉称：2013年3月1日，被告认购原告开发建设的位于大庆市东湖富丽城小区5号楼2单元7XX室房屋，双方签订了《房屋认购书》，被告交付了190000元认购款，《房屋认购书》中约定“本认购书中的房屋面积为图纸测绘面积，产权登记面积最终以产权登记机关实测为准，房屋价款以实测面积为准，实行多退少补”。《房屋认购书》签订后，原告在2013年10月14日取得预售许可证，且房屋交付给被告，根据现在实测面积，被告家房屋经实测为135.07平方米，被告张铁峰房屋单价为5030元／平方米＊135.07平方米=679402.1元，被告张铁峰已交付房款190000元，679402.1元-190000元=489402.1元，我方要求与被告签订正式的商品房买卖合同，要求被告张铁峰给付剩余房款数额489402元，要求张铁峰赔偿原告的损失数额，本金为489402元，按照同期银行年利率为5.6%计算利息，天数自2014年11月24日（房屋验收备案时间）开始至实际给付之日，并由被告承担诉讼费。
被告张铁峰辩称：原告起诉被告要求签订正式的商品房买卖合同，但原告无端增加被告所购房屋的面积达8.88平方米多，对这一点被告不同意，所以没有签订成正式的商品房买卖合同过错在本案原告，原、被告签订了房屋认购书第五条约定属于无效条款，第五条的约定中内容是原告方做为开发商制定的格式合同中的条款，是原告方作为开发商单方制作的条款，应当依照中华人民共和国消法第二十六条规定，对于经营者所制定的条款，涉及消费者所消费事项中的数量和质量或价款和费用履行期限和方式，安全注意事项和风险警示等与消费者有重大利害关系的内容，必须以显著的方式提醒消费者，但原、被告签订的房屋认购书第五条，原告方没有以显著的方式对被告作出提示，而是和其他条文一样，由于原告方没有提示房屋购买者被告将要建成的房屋的实际测绘面积可能比国家法律或相关的建筑工程规范的高出近五平米，关于最高法院关于商品房买卖若干问题的解释中，允许商品房买卖的误差面积在3%，但原、被告所履行的合同中原告方现已暂时测绘的面积高出认购书约定的面积，要求被告与原告签订正式买卖合同是违反法律规定的，被告不同意也是有法律依据的，因无法签订商品房买卖合同，过错在原告，产生相应的法律后果应当由原告承担，被告方只同意按房屋认购书约定的面积签订商品房买卖合同。据被告了解原告开发的楼盘，在建设过程中存在违法违规行为，施工许可证是在房屋建成后才颁发的，所以在签订认购书时原告所称的图纸根本不存在，被告方在原告向法庭出示该楼图纸和相关手续后，通过质证后再有异议的情况下，通过法庭调取楼的建设图纸是什么时间设计出来的，被告方认为图纸面积与最终依照法律规则实测的面积，在原告方严格按照图纸施工情况下，面积误差不会超过国家规定的标准，正是因为原告方在不具备开工建设的情况下进行施工，才产生实际建筑面积可能比图纸面积高，面积差异比国家规定的面积差异明显的高，现在的后果是开发商的过错造成的，我方根本不知情，如果说最终鉴定我方购买的房屋实测面积确实比房屋认购书的面积大，被告方只能依照法律规定，承担法律允许范围内增加面积的购房款，不同意按原告起诉的所谓暂时预测的面积签合同和交付房款。因被告认为双方签订的房屋认购书，明显违反消费者权益保护法第二十六条规定，故被告以原告的身份以在2014年2月19日向贵院提起诉讼，请求确认房屋认购书第五条的效力，被告请求该条款无效，根据相关的法律规定，被告的主张是否应当得到法律的支持，涉及本案的双方依据该房屋认购书正式签订商品房买卖合同的问题，依据民事诉讼法的规定，即本案的审理应以被告诉原告的案件中的审理结果为依据，因原、被告尚未签订正式商品房买卖合同，依据双方约定的第三条，关于房屋价款的缴纳，双方约定的是在被告与原告签订正式的商品房买卖合同时，被告才支付房款，原告请求支付违约损失，我方不承担支付违约金的问题。
为证实自己的主张，原告大庆盛天房地产开发有限公司向本院提交证据如下：
1、原、被告签订房屋认购书复印件一份（与原件核对一致）。用以证明被告认购了本案争议的房屋，并且第五条约定房屋价款以实测面积为准。被告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，我们双方约定的面积是128.04平，对原告证明的问题中认购协议书第五条有异议，这个第五条原告没有向被告明示将来的实测面积可能会比合同签订的面积高出的部分，比国家规定的标准要高，我方认为原、被告之间不能以这一条来签订合同及支付价款，应该按照国家规定办，按照房屋认购书约定的面积签合同。本院对该份证据的真实性予以认定。
2、富丽城交房通知单复印件一份、富丽城装饰装修注意事项复印件一份、住宅工程质量分户验收记录表复印件一份（以上证据与原件核对一致）。用以证明这一组证据证明2013年4月1日原告将本案争议房屋交付给被告。被告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，我方确实收到了房子，但我方认为原告不具备法定的交付条件，法定条件之一就是原告应具备商品房预售许可证，但原告提前交房。本院对该组证据的真实性予以认定。
3、争议楼房所在楼盘预售许可证复印件一份（与原件核对一致）。用以证明我方已经取得许可证，可以出售房屋。被告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，在2013年10月14日本案原告才取得出售本案争议的房屋的出售权，所以原告是在2012年7月份提前一年时间卖房，所以卖房时候原告还没有图纸，所以才有第五条的争议。
4、富丽城小区5号楼分户测绘面积资料复印件（与原件核对一致）。用以证明争议房屋测绘面积为136.92平方米。被告对该份证据的真实性及证明的问题均有异议，原告出示的报告书不是实测面积，是预测绘，原告以此要求被告签订房屋买卖合同，房屋认购书中的面积是双方约定的面积，这个面积不准确，而该份报告书的面积是预测绘。本院认为，待结合其他证据予以认定。
5、房屋面积测绘报告书复印件一份（与原件核对一致）。用以证明房屋实测面积为135.07平方米（该面积就是产权登记的面积）。被告认为如果是大庆房产管理局依照行政程序，组织有资质单位进行测绘，我方就不提出异议了。本院对该份证据的真实性予以认定。
6、建设工程竣工验收备案证书复印件一份及竣工验收报告复印件一份（均与原件核对一致）。用以证明房屋综合验收合格，具备入住条件。被告对该份证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该份证据的真实性予以认定。
为证实自己的主张，被告张铁峰向本院提交证据如下
1、售楼宣传册一份。用以证明原告售楼宣传时在宣传册上标明了被告所购买的售楼面积及户型。原告对该份证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该份证据的真实性予以认定。
本案开庭审理，经过对证据的质证、认证，确认本案的法
律事实如下：
2013年3月1日原、被告签订了一份房屋认购书，被告认购原告开发建设的位于大庆市东湖富丽城小区5号楼2单元7XX室房屋，原、被告在房屋认购书中约定该房屋每平方米5030元，共计128.04平方米，房款总计644041元，房屋认购书签订后，被告交付了190000元认购金，《房屋认购书》中第五条约定：“本认购书中的房屋面积为图纸测绘面积，产权登记面积最终以产权登记机关实测为准，房屋价款以实测面积为准，实行多退少补”。
另查明：原、被告于2013年3月1日签订房屋认购书，原告于2013年3月5日给被告下达交房通知单，被告接房后，对该房屋进行了装修，并已入住，原告于2013年10月14日取得商品房预售许可证。原告于2014年11月24日取得该商品房竣工验收备案证书。经大庆今典勘察测绘有限公司对本案诉争房屋进行测绘，本案诉争房屋实测面积为135.07平方米。
本院认为：一、关于原告要求与被告签订正式的商品房买卖合同的诉讼请求，因当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。是否订立正式的商品房买卖合同须双方自愿，不属于法院审理范围，故对原告该项请求不予支持；二、关于原告要求被告支付剩余价款489402元的诉讼请求，原、被告于2013年签订了房屋认购书，虽然2013年10月14日涉案房屋所在富丽城小区5号商服住宅楼才取得商品房预售许可证，但是该案起诉日为2014年1月21日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，原、被告之间签订的房屋认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经按照约定收受被告190000元购房款，故原、被告之间签订的房屋认购书应当认定为商品房买卖合同，原、被告应当按照该房屋认购书的内容来履行相应的权利义务。房屋认购书中第5条明确约定，“本认购书中的房屋面积为图纸测绘面积，产权登记面积最终以产权登记机关实测为准，房屋价格以实测面积为准，实行多退少补”，该条约定很明确，原、被告均应按该条约定履行，而且法律明确规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，原、被告双方的房屋认购书中明确约定房屋价款以实测面积为准，故被告应当按照135.07平方米的实测面积支付剩余价款489402元；三、关于原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，虽然房屋认购书中约定给付房屋剩余价款的时间为签订正式商品房买卖合同之时，但该时间并不明确，且被告不是不同意与原告签订正式的商品房买卖合同，只是双方对最终按哪个面积签订房屋买卖合同有争议，导致至今无法签订商品房买卖合同，故对因此产生的损失应当由原告自行承担，故本院对原告该项请求不予支持。四、关于诉讼费问题，因原告起诉时间为2014年1月21日，但涉案房屋房款交付的依据，即房屋最终实测面积出具时间为2014年11月28日，原告起诉之时尚未满足房款交付条件，也不具备要求被告支付剩余房款的条件，故相关的诉讼费用应由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十四条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
一、被告张铁峰支付原告大庆盛天房地产开发有限公司房款489402元，此款于本判决生效之日起十日内一次性付清；
二、驳回原告大庆盛天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8880元及邮寄费22元均由原告承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 樊忠江
代理审判员 杨 阳
人民陪审员 李明书
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 李冬梅
本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。