云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终3441号
上诉人（一审被告）：梁晓建，男，1975年10月10日生，汉族，住云南省昆明市。
委托诉讼代理人：詹晴洲、杨薇，云南君晟律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：昆明市官渡区竟达星光雅园第二届业主委员会，住所地：昆明市官渡区王大桥星光雅园3幢3单元附1楼。
负责人：田儒珍，副主任。
委托诉讼代理人：韩震宇，云南格元律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：昆明星航物业服务有限公司，住所地：昆明市小菜园249号4幢3单元401号。
法定代表人：赵剑星，经理。
上诉人梁晓建因与被上诉人昆明市官渡区竟达星光雅园第二届业主委员会、昆明星航物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日受理此案后，依法组成合议庭于2016年12月28日公开开庭进行了审理，上诉人梁晓建的委托诉讼代理人詹晴洲、杨薇，被上诉人昆明市官渡区竟达星光雅园第二届业主委员会的负责人田儒珍及其委托诉讼代理人朝震宇到庭参加诉讼，被上诉人昆明星航物业服务有限公司因下落不明，经本院依法公告送达开庭传票未到庭应诉，本院依法对其缺席审理，本案经依法报请本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。
上诉人梁晓建不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一项，驳回被上诉人的全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一审认定事实不清，遗漏上诉人提出的诉讼时效问题未进行审理。业主委员会提交的证据无法证明授权委托书没有经过半数业主同意，更不能以此认定租赁合同无效。一审适用法律错误，一审适用物权法的规定是错误的，在本案中上诉人有理由相信授权委托书是真实的，是善意第三人，上诉人应享有合法的租赁权。综上，请求二审法院查清事实予以改判。
被上诉人昆明市官渡区竟达星光雅园第二届业主委员会答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
被上诉人昆明星航物业服务有限公司未到庭发表答辩意见。
昆明市官渡区竟达星光雅园第二届业主委员会向一审法院起诉请求：1、确认被告昆明星航物业服务有限公司和被告梁晓建签订的两份《房屋使用权永久性转让（租赁）合同》及附属的《授权委托书》无效；2、由被告承担诉讼费用。
一审法院经审理确认的本案事实是：昆明市官渡区竞达星光雅园小区于2004年由竞达房地产公司兴建，整个小区共有332户业主。2010年前小区物业管理由开发商负责。2011年，第一届业委会聘请被告昆明星航物业服务有限公司对小区进行管理。2013年3月15日小区第一届业主委员会出具授权委托书给被告昆明星航物业服务有限公司，委托书载明“经双方共同协商达成共识，为竞达星光雅园小区管理的需要，业主委员会已聘请昆明星航物业服务有限公司为小区合法管理公司。现授权委托昆明星航物业服务有限公司管理小区的出租房，选择租赁方并确定租赁方式和价格，代为签署房屋租赁合同、收取租金。”2013年4月8日，被告昆明星航物业服务有限公司与被告梁晓建签定了一份房屋使用权永久性转让租赁合同，合同约定：被告昆明星航物业服务有限公司将小区5栋一单元半地下室-101室、-102室面积约300平方米房屋使用权永久性转让租赁给被告梁晓建；租赁总价780000元；付款方式为合同签订后支付150000元，2014年春节前支付150000元，余款480000元于2014年12月31日前付清；受让方拥有该房屋后拥有所有自主权包括转让、租赁、合理使用等；鉴于该房屋使用上的局限性，而且受让方支付的金额较高，该款项又是用于公共维修基金，因此该房屋不再另行收取物业管理费。合同签订后，被告梁晓建于2013年4月8日、2014年1月17日、2014年7月30日三次共计支付被告昆明星航物业服务有限公司转让租赁费460000元。2013年5月26日，被告昆明星航物业服务有限公司与被告梁晓建又签订了一份房屋使用权永久性转让租赁合同，合同约定：被告昆明星航物业服务有限公司将小区3栋一单元半地下室-101室、-102室、二单元-101室面积约300平方米房屋使用权永久性转让租赁给被告梁晓建；租赁总价610000元；付款方式为合同签订后支付200000元，2014年春节前支付200000元，余款210000元于2014年12月31日前付清；受让方拥有该房屋后拥有所有自主权包括转让、租赁、合理使用等；鉴于该房屋使用上的局限性，而且受让方支付的金额较高，该款项又是用于公共维修基金，因此该房屋不再另行收取物业管理费。合同签订后，被告梁晓建于2013年5月26日、2014年1月17日、2014年8月11日三次共计支付被告昆明星航物业服务有限公司转让租赁费600000元。
另查明，原告昆明市官渡区竟达星光雅园第二届业主委员会系2014年6月16日经昆明市官渡区物业管理处备案成立。原告在征得小区215户业主同意进行维权的前提下，遂诉至法院主张诉请。
一审法院认为：本案系合同效力确认民事法律关系。本案两被告之间所签订的租赁合同系在星光雅园小区第一届业主委员会的授权之下签订的。就授权委托书及合同的效力问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《中华人民共和国物权法》第七十条关于“业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主而且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意”。《中华人民共和国物业管理条列》第十五条关于“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责（一）召开业主大会会议，报告物业管理实际情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同；…（五）业主大会赋予的其他职责”本案中，由于小区的第一届业主委员会在未征得小区二分之一业主同意的情况下，也未经过业主大会的表决便授权被告昆明星航物业服务有限公司对小区业主共有房屋进行出租，其行为已经违反国家法律的相关规定，故其出具的授权委托书应为无效，被告昆明星航物业服务有限公司在其无效的授权委托情况下，与被告梁晓建所签订的二份房屋使用权永久性转让租赁合同系无效处分行为，事后也未得到追认，应确认无效。原告的诉请具有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告昆明星航物业服务有限公司经一审法院公告送达传票传唤，期限届满未到庭应诉，应承担由此产生的法律后果。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、确认昆明市官渡区竟达星光雅园小区第一届业主委员会于2013年3月15日出具给被告昆明星航物业服务有限公司的授权委托书无效；二、确认被告昆明星航物业服务有限公司与被告梁晓建分别于2013年4月8日、2013年5月26日签订的房屋使用权永久性转让租赁合同无效。”。
本案经二审审理确认的事实与一审确认的事实一致，故本院对一审确认的事实依法予以认定。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：涉案的《授权委托书》及《房屋使用权永久性转让（租赁）合同》是否有效？
本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主而且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中，小区第一届业主委员会向昆明星航物业服务有限公司出具授权委托书未根据上述法律规定取得小区二分之一业主同意和业主大会的表决，其行为违反了上述法律规定，该授权委托书应属无效。昆明星航物业服务有限公司在没有有效的授权委托的情况下与梁晓建签订的二份房屋使用权永久性转让租赁合同亦属无效。一审判决对此认定正确，且论述理由充分详尽，本院不再赘述。至于梁晓建在二审中主张的诉讼时效问题，因其在一审诉讼过程中并未提出该抗辩理由，故本院对该项上诉主张不予支持。综上，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梁晓建承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王思予
代理审判员 熊梓旭
代理审判员 黄金成
二〇一七年三月三十日
书 记 员 焦宏瑞