广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第344号
上诉人（原审原告）：尹志湖，男，1979年4月11日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：孙通文，该公司董事长。
委托代理人：王翠琴，女，1984年11月23日出生，汉族，住广东省中山市。该公司法务。
上诉人尹志湖因与上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2013）中二法黄民一初字第577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年5月16日，尹志湖与通大公司签订了两份《中山市商品房买卖合同》，一份是购买通大公司开发的中山市三角镇旭日御华庭18幢1102房的商品房买卖合同（以下称购买房屋的商品房买卖合同），另一份是购买通大公司开发的中山市三角镇旭日御华庭1幢／2幢地下车库118号车位的商品房买卖合同（以下称购买车位的商品房买卖合同）。其中购买车位的商品房买卖合同约定购买车位的总价款为55000元，两份商品房买卖合同�八条交付期限均约定：“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1条第（2）项约定：“逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”第十四条关于产权登记的约定第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同签订后，尹志湖依约向通大公司支付了合同约定的购车位款55000元。
2011年6月27日，通大公司向尹志湖邮寄了挂号信，称向尹志湖邮寄了两份《收楼通知书》，一份是关于房屋的收楼通知，另一份是关于车位的收楼通知。尹志湖确认收到邮件，但称只是邮寄了关于房屋的收楼通知，一直没有收到通大公司关于车位的收楼通知。原审庭审中，通大公司提交了关于房屋的收楼通知原件，通大公司称收楼通知是尹志湖在收楼时交给通大公司的，并由尹志湖在该收楼通知上签字。通大公司没有提交关于车�的收楼通知。2011年7月5日，尹志湖到通大公司处办理了收取房屋的手续，领取了钥匙。
2013年10月16日，尹志湖诉至原审法院，称：2010年5月，尹志湖向通大公司购买三角镇旭日御华庭1幢／2幢地下车库118号车位，并与其签订商品房买卖合同。其中第八条约定交付期限为2011年6月30日前。现通大公司拖延至今已有两年零三个月，仍未将该车位交付尹志湖使用，也未办理车位产权给尹志湖。因此，尹志湖请求法院判令：1.通大公司在判决生效后二周内交付车位给尹志湖使用；2.通大公司支付逾期交付车位的违约金给尹志湖，违约金为9020元【（365天＋365天＋30天×3）×2／10000×55000）；3.通大公司在判决生效后1个月内为尹志湖办理车位产权证；4.通大公司支付逾期办理产权证违约金给尹志湖，违约金为3080元【（365天＋365天＋30天×3-540）×2／10000×55000）。
原审法院另查明：2010�5月20日，经过勘察、设计、施工、监理、建设五单位组织对三角镇旭日御华庭1、2栋进行了验收。尹志湖称车位位于旭日御华庭1幢／2幢下面，这两幢房屋已经于2010年5月20日通过自检认定合格，符合交付条件，是尹志湖没有及时来收取车位。尹志湖对此不确认，称当时已经到现场，无法停车，且通大公司没有通知尹志湖去收车位。
2013年12月10日，经过尹志湖到现场查看，其同意接收该车位。
原审法院认为：尹志湖与通大公司签订的两份《中山市商品房买卖合同》均是双方的真实意思表示，对双方均有法律约束力。由于尹志湖在2013年12月10日经查看现场同意接收该车位，故尹志湖诉请第一项已经实现。本案争议的焦点为尹志湖没有收车位的责任在于谁？原审法院认为，即使通大公司已经完成了车位的建设，但其应有义务通知尹志湖来收取车位。本案中，通大公司提�的挂号信函收据并未记载邮寄了两份《收楼通知书》，而尹志湖只确认收到一份关于房屋的《收楼通知书》；另外，在尹志湖收楼时通大公司已经将该份《收楼通知书》收回，并由尹志湖签名，如果当时通大公司邮寄了两份《收楼通知书》，在尹志湖收楼时完全可以要求尹志湖收取车位并交回收取车位的《收楼通知书》，但通大公司并未提交收取车位的《收楼通知书》，故原审法院认定通大公司辩称已经尽到了通知义务，证据不足，原审法院不予采信。
依据商品房买卖合同第八条的约定，通大公司应于2011年6月30日前交付车位，但其没有按期交付应承担违约责任。尹志湖要求通大公司支付从2011年7月1日至2013年9月30日的违约金9020元（820天×2／10000×55000元），符合商品房买卖合同第九条的约定，理据充分，原审法院予以支持。
关于尹志湖诉请在判决生效之日后1个月�为尹志湖办理车位产权证及支付逾期办证的违约金。由于原审法院已认定尹志湖于2013年12年10日才收取车位，根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然尹志湖要求办理车位产权证的诉求尚未到期，也不存在逾期办证的问题，故原审法院对尹志湖的这两项诉求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于原审判决生效之日起三日内向尹志湖支付逾期交付车位的违约金9020元；二、驳回尹志湖的其他诉讼请求。如果通大公司未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。案件受理费102元，减半收取51元，由尹志湖负担13元，通大公司负担38元。
宣判后，上诉人尹志湖不服原审判决，向本院提起上诉称：一、通大公司至今尚未将涉案车位交付给尹志湖使用；二、通大公司存在逾期办证的违约行为，应承担相应的违约责任。因此，尹志湖请求二审法院判令：1．撤销原审判决第二项，改判支持尹志湖于原审期间的全部诉讼请求；2．本案的诉讼费用由通大公司负担。
上诉人通大公司也不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。关于涉案车位的交付问题，通大公司已经向尹志湖发出了收楼通知，但尹志湖一直怠于办理相关收车位手续，因此，通大公司不存在逾期交付车位的问题。二、根据相关法律规定，一般性债权的诉讼时效为两年。双方签订的商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第1点第（2）项约定：“逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”，即使通大公司存在逾期交付，尹志湖对通大公司享有的因逾期交付车位所产生的违约金债权，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，而自通大公司应交付车位之日起至尹志湖主张权利之日止，已超过两年诉讼时效，故对于已超出诉讼时效的债权应不予支持。因此，通大公司请求二审法院判令：1．撤销原审判决，依法改判；2．本案诉讼费用由尹志湖负担。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事�清楚，本院予以确认。
本院另查明：二审期间，通大公司与尹志湖均确认涉案车位至今尚未交付使用。通大公司称未交付使用的原因是尹志湖没有交纳专项维修资金及相关的办证费用等。尹志湖对通大公司的上述陈述不予确认，主张通大公司并没有通知其缴纳相关费用，仅是告知其上级还没有办理审批手续，故不能将涉案车位交付尹志湖使用。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。针对双方当事人的诉辩意见，本院分析如下：
关于涉案车位交付的问题。尹志湖与通大公司于2010年5月16日签订的《中山市商品房买卖合同》约定：通大公司应当于2011年6月30日前将经建设工程质量验收自检合格的涉案车位交付尹志湖使用。但涉案车位至今尚未交付使用，对于未交付使用的原因，通大公司于原审期间主张其向尹志湖发出《收楼通知书》，尹志湖一直未到通大公司处办理涉案车位的交付手续，遂主张涉案车位未交付使用的责任在于尹志湖。尹志湖对此不予确认，称其从未收到尹志湖关于车位的《收楼通知书》。经查，通大公司于2011年6月27日向尹志湖邮寄了挂号信，称向尹志湖邮寄了两份《收楼通知书》，一份是关于房屋的收楼通知，另一份是关于车位的收楼通知。尹志湖确认收到邮件，但称只是邮寄了关于房屋的收楼通知，一直没有收到关于车位的收楼通知。对此，通大公司提交的挂号信函收据并未记载邮寄了两份《收楼通知书》，且在尹志湖办理房屋的收楼手续时，通大公司将其关于房屋的《收楼通知书》原件收回，并由尹志湖签名，但通大公司于本案中却未能提供关于车位的《收楼通知书》。本院认为，即使涉案车位符合交付条件，通大公司仍负有通知尹志湖收取车位的义务，但通大公司于本案中未能提供充分有效的证据证明其履行了通知的义务，故原审法院对尹志湖称涉案车位未交付使用的责任在于尹志湖的主张不予采信并无不妥。二审期间，通大公司又主张涉案车位未交付使用的原因是尹志湖没有交纳专项维修资金及相关的办证费用等，对此，通大公司在尹志湖不予确认的情况下，未能提供任何证据证明其通知尹志湖交纳上述费用而尹志湖拒绝交纳遂而导致涉案车位未能交付，通大公司应为其主张承担举证不能的不利后果，故本院认定涉案车位至今未能交付使用的原因在于通大公司，尹志湖请求通大公司应于本判决生效之日起十四日内向尹志湖交付涉案车位，理据充分，本院对其该项请求予以支持。
关于涉案车位逾期办证的问题。双方签订的商品房买卖合同约定：通大公司应当在2011年6月30日前将符合合同约定的涉案车位交付尹志湖使用，且应当在商品房交付使用后540个日内�持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。涉案车位至今既未交付使用，亦未办理权属证书，通大公司亦未能提供证据证明其已将办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，故通大公司应于本判决生效之日起一个月内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，并且根据双方合同约定向尹志湖承担涉案车位逾期办证的违约责任（从2011年7月1日往后推算540日即2012年12月28日开始计算逾期办证违约金）。至于逾期办证违约金的计算标准问题，双方合同明确约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。本院认为，双方当事人已在合同中明确约定违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于违约金过高情形。既然违约金条款是双方当事人自愿协商确定，即对双方具有约束力，故本院对该违约金计算标准不作调整。尹志湖要求通大公司按每日万分之贰的标准支付2013年9月30日前的逾期办理涉案车位产权证违约金3080元【（365天＋365天＋30天×3－540天）×2／10000×55000），理据充分，本院对其该项请求予以支持。
关于尹志湖主张逾期交付车位违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同约定：若出卖人逾期交房，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。本院认为，上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实�交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故本院对通大公司关于涉案逾期交付车位违约金已超出两年诉讼时效的债权不予支持的主张不予采信。另外，对当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人尹志湖的上诉合理部分，本院予以支持；不合理部分，予以驳回。为此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2013）中二法黄民一初字第577号民事判决第一项；
二、撤销广东省中山市第二人民法院（2013）中二法黄民一初字第577号民事判决第二项；
三、中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起十四日内向尹志湖交付位于中山市三角镇旭日御华庭1幢／2幢地下车库的118号车位；
四、中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理中山市三角镇旭日御华庭1幢／2幢地下车库118号车位权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；
五、中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起三日内向尹志湖支付逾期办理位于中山市三角镇旭日御华庭1幢／2幢地下车库的118号车位权属证书违约金3080元。
一审案件受理费102元，二审案件受理费102元，均由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年六月十三日
书 记 员 钱绮丽