安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阜民一再终字第00055号
上诉人（原审原告、再审被申请人）：刘干清，男，1938年10月出生，汉族，退休人员。
委托代理人：刘丽涛，安徽春阳律师事务所律师。
委托代理人：刘伯海，安徽春阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、再审申请人）：王颖（智力残疾），女，1954年9月12日出生，汉族，无业。
法定代理人：阜阳市颍泉区中市街道三里社区居民委员会。
法定代表人：康敏，主任。
被上诉人（原审被告、再审申请人）：李永难（聋哑残疾），女，1986年6月1日出生，汉族，无业。
上述被上诉人的共同委托代理人：刘克军，阜阳市颍泉区法律援助中心律师。
上述被上诉人的共同委托代理人：王小辉，阜阳市颍泉区法律援助中心法律工作者。
被上诉人（原审被告、再审申请人）：李振，男，1982年3月生，汉族，居民。
原审原告刘干清与原审被告李世民排除妨害纠纷一案，刘干清于2008年9月18日向颍泉区人民法院提起诉讼。该院于2008年12月2日作出（2008）泉民一初字第908号民事判决。李世民不服，向本院申请再审。2009年4月15日，本院作出（2009）阜民一申字第11号民事裁定，指令一审法院再审。因再审申请人李世民已于2009年6月30日死亡，一审法院于2010年2月1日裁定中止诉讼。2012年11月26日，一审法院恢复审理本案。一审法院于2013年6月13日作出（2010）泉民一再字第00001号民事判决。刘干清不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2008年9月18日，刘干清起诉李世民称：2004年11月17日，法院执行给我安徽享碧物业有限公司（以下简称享碧公司）的房屋一套，位于颍泉区三里湾C北区商住楼9幢501室，面积49.02平方米，有房产证为证，被告李世民带老婆、女儿，以自己无房居住、残疾人应照顾为由，强行入住不走，执行庭数次做工作，按政策给他廉价租房，他也不走。原告虽办理了房产证，但不能入住，在外租房，四年来损失近8000多元。现请求判令被告退出房屋，偿付四年占用房屋损失8900元并承担诉讼费用。
李世民未到庭参加诉讼亦未提供书面答辩状及相关证据材料。
（2008）泉民一初字第908号民事判决查明：1999年2月25日，刘干清起诉刘云生偿还欠款本金135000元及利息，案经阜阳市颍州区人民法院（1999）州民一初字第398号民事调解书确认，刘云生欠刘干清135000元及利息，于1999年9月30日前付清。在执行过程中，因享碧公司欠刘云生的工程款，享碧公司用位于阜阳市三里湾C北区商住楼9幢501室的房产抵付给刘云生，刘云生用该房抵付所欠刘干清的欠款。2004年11月17日，刘干清办理了该房的房地产权证，权证字号：房地权阜字第2004012758号，房地产权人刘干清。因该房由李世民及其家人居住，刘干清多次与李世民及其家人交涉未果，故提起诉讼。
（2008）泉民一初字第908号民事判决认为：刘干清于2004年办理了位于阜阳市三里湾C北区商住楼9幢501室的房地产权证，拥有该房的合法产权，李世民无法定依据占用该房至今，故对刘干清请求由李世民退出该房诉讼请求，应予以支持。刘干清主张李世民偿付四年占用房屋的损失8900元，因未向法庭提供占用四年和计算损失的法定依据，故不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（一）、（二）项的规定，李世民于判决生效后30日内搬出刘干清所有的位于颍泉区三里湾C北区商住楼9幢501户的房屋；二、驳回刘干清的其他诉讼请求；案件受理费100元，由李世民负担。
刘干清、李世民均未提出上诉，判决发生法律效力。
李世民申请再审称：我夫妻、女儿均为残疾人，1995年7月我原有房屋30.78平方米，被享碧公司拆迁，1998年还原我该房，一直居住至今，由于无力交纳差额款，至今未办理房产证，一审法院判决我搬出该房，实属错误，请求再审。
刘干清再审辩称：原审判决并无不当，争议的房屋是通过颍州区人民法院执行后办理的房屋所有权证，应受法律保护，李世民申请再审的理由不能成立。
颍泉区人民法院（2010）泉民一再初字第00001号民事判决查明：李世民、王颖系夫妻关系，李永难、李振系李世民、王颖子女。李世民、王颖在阜阳市颍泉区三里湾原有砖混结构住房30.78平方米。1995年7月27日，享碧公司与李世民达成《阜阳市房屋拆迁安置协议书》，约定：拆除现有李世民房屋30.78平方米，就近还原安置，房屋还原价460元／平方米。1998年8月29日，享碧公司向阜阳市颍泉区政府的“请示”中载明：“特困拆迁户李世民等无钱购置还原房咋办？请区政府在社会救济款中解决。”同年9月房屋建成还原，李世民及家人即搬入颍泉区三里湾C北区商住楼9幢501户的房屋内居住至今，未予补交超出面积的房价款。
刘干清与刘云生欠款纠纷一案，1999年3月8日经阜阳市颍州区人民法院作出（1999）州民初字第398号调解书，确认了刘干清债权人地位。因阜阳市颍州区人民法院在执行刘云生与杜大伟欠款案件中，刘云生享有对享碧公司所有的颍泉区三里湾C北区商住楼9幢501户房屋的抵付权利。2001年12月11日阜阳市颍州区人民法院作出（2001）州执字第279号民事裁定，将颍泉区三里湾C北区商住楼9幢501户的房屋抵付给刘干清。2001年12月12日，刘干清出具收到条一份，载明收到颍州法院执行庭将刘云生欠款转交杜大伟广宇公司501房屋一套转抵债务。2004年11月17日，刘干清取得颍泉区三里湾北区商住楼9幢501户49.02平方米住宅的房屋所有权证书。
另查明，王颖等人无其他住房。
颍泉区人民法院（2010）泉民一再字第00001号民事判决认为：李世民与享碧公司以所有权调换的形式签订的《阜阳市房屋拆迁安置协议书》，虽未明确补偿安置房屋的具体位置，但李世民生前与王颖等人从房屋建成即搬入诉争房屋居住至今，享碧公司未提出异议，并向颍泉区政府出具请求区政府解决购房款的请示，应视为享碧公司与被拆迁人李世民、王颖对安置房屋的位置、用途、面积进行了明确确认。王颖等人基于补偿安置协议权利义务关系实际入住诉争房屋，但未办理房屋所有权审批手续。刘干清基于债权取得该房屋的所有权，但至今未能入住。通常房屋登记是房屋所有权人对房屋享有法定物权的对世权。但本案涉及的是拆迁安置房，在民事法律关系上，此类房屋具有特殊性，拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿安置达成一致，以安置房屋与被拆迁房屋相互交换，在性质上是转移房屋所有权的互易合同，是买卖合同的一种特殊类型，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的补偿安置房屋则是尚未建成的房屋，实质上确定了被拆迁人的弱势地位，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”即明确安置房屋的拆迁补偿安置协议与其他因涉案房屋转让关系发生冲突时，拆迁补偿安置协议的被拆迁人享有的债权具有优先效力即债权的物权化。即使受让方办理了房屋所有权登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权排他效力，优先取得拆迁补偿安置房屋。综上，基于本案已确定的《阜阳市房屋拆迁安置协议书》，王颖等人实际入住，先行占有房屋，具有一定的公示和公信作用，且本案中王颖等人无其他房屋居住，诉争房屋是其赖以生存了的基本人权，虽未交其差额，但可采取积极补救措施予以完善。刘干清取得房屋所有权，但从其提供的照片拍摄时间可以确定，1998年，王颖等人即居住此诉争房屋，此事实刘干清是明知的，故其不能基于物权变动的效力主张王颖等人侵权。享碧公司对三里湾房屋进行开发和销售，对已将涉案房屋安置给王颖等人居住的事实应当处于一种明知的状态，其隐瞒该事实又将该房屋抵付给刘干清，属欺诈行为，故该抵付行为应属于可撤销合同，刘干清可依法行使合同撤销权，要求返还抵付款并赔偿因此遭受的经济损失。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、第九条的规定，判决：一、撤销（2008）泉民一初字第908号民事判决；二、驳回刘干清的诉讼请求。案件受理费100元，由刘干清负担。
刘干清上诉请求：请求二审法院依法撤销颍泉区人民法院作出的（2010）泉民一再字第00001号判决，依法改判被上诉人搬离上诉人的房屋，停止侵权。
理由：（一）、（2010）泉民一再字第00001号判决认定事实错误。李世民与享碧公司签订的《阜阳市房屋拆迁安置协议书》中并未约定调换安置的房屋为上诉人房产证上登记的颍泉区三里湾C北区商住楼9幢501户。李世民于1998年9月房屋建成还原后搬入上诉人所有的位于颍泉区三里湾C北区商住楼9幢501户内，此后享碧公司协助颍州区人民法院执行，才使得上诉人取得该房屋的房产证书，这都明确了享碧公司并不同意将该房屋交付给被上诉人使用。享碧公司出具请求区政府解决房款的请示，也并不是确认李世民对房屋的权利。并且因为李世民一直未补齐房屋差价，享碧公司也未进行交房手续等，这些都应当视为享碧公司对李世民居住的事实存在异议，都不能认定享碧公司确认李世民拆迁安置房屋的位置。虽然本案诉争的房屋系拆迁安置房屋，但是被上诉人与享碧公司签订的《阜阳市房屋拆迁安置协议书》中没有明确房屋面积、位置，李世民尚未取得入住房屋的权利。与上诉人通过人民法院强制执行所办理房屋产权证相比，李世民应当视为丧失“同等条件”的优先取得权。并且根据《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，优先取得权只是在拆迁人将房屋另行出卖时，在同等条件下被拆迁人所享有的权利。
（二）、（2010）泉民一再字第00001号判决适用法律错误。1、《物权法》明确规定了不动产以产权登记为准，产权登记具有公示、公信作用，而不是实际入住。根据《侵权责任法》相关规定及《物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。故上诉人有权要求被上诉人搬离房屋，排除妨碍。2、一审判决认定享碧公司将房屋抵付给被上诉人，属欺诈行为，应属于可撤销合同，系适用法律错误。
（三）、一审法院再审程序不合法。一审法院在王颖、李永难都未确定法定代理人的情形下，同意其作为再审被告参与诉讼，在李振下落不明，无法明确其是否愿意参与诉讼的情形下，将李振作为再审被告参与诉讼。一审法院在本案中止审理后查明李世民死亡后并无遗产，王颖、李永难没有承担民事义务的能力，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、第一百五十一条的规定，认定李世民死亡后无遗产、无应当承担义务的人，依法终结诉讼。
双方当事人所举证据与一审再审所举证据一致，双方对对方所举证据质证意见与同一审再审，本院认证意见亦同一审再审。
本案争议的焦点问题：1、阜阳市三里湾（北区）商住楼9幢501室的房屋是否为李世民、王颖及家人的还原房；2、（2010）泉民一再字第00001号判决适用法律是否错误；3、一审法院再审程序是否合法。
本院认为：（一）争议的房屋是否为李世民的还原房问题。李世民与享碧公司以所有权调换的形式签订拆迁安置协议，虽未明确补偿安置房屋的具体位置，但李世民生前与王颖等人从房屋建成即搬进该房屋居住至今，享碧公司未提出异议，而且向颍泉区政府出具请求区政府解决购房款的请示，应视为享碧公司与李世民、王颖对安置房屋的位置、用途、面积进行了明确确认，而且到目前为止，享碧公司未能提供除争议房屋以外的其他同类型房源可还原给李世民，说明只有争议的房屋为还原给李世民的，享碧公司是明知的。因此，此房应是享碧公司还原给李世民的房屋。
（二）（2010）泉民一再字第00001号判决适用法律是否错误。安置还原房屋与被拆迁的房屋是产权的相互交换，是转移房屋所有权的互易合同，是买卖合同的一种特殊类型。对还原房的所有权的取得，被拆迁人享有优先权。房屋产权登记部门对生效的法律文书的执行登记采取的是形式审查模式登记，即对不动产物权变动行为进行审查，而不是实质审查模式登记。享碧公司欠刘云生的款，刘云生欠刘干清的款，享碧公司以争议房屋抵给刘干清，清偿了所欠的债务，其实质是以物抵款将房屋转让给刘干清。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，对还原房的所有权的取得，相对于债权的实现，被拆迁人享有物权取得的优先权。因此，（2010）泉民一再字第00001号判决适用法律正确。
（三）一审法院再审程序是否合法。李世民去世后，不论李世民有无遗产，王颖及其子女均为李世民的继承人，继承人的诉讼地位应与李世民相同。一审法院将王颖及其子女列为原审被告有所不当。李振下落不明，作为李世民的儿子，其不愿继承其父遗产的可能性很小，一审法院推定其未放弃继承权，亦无不当。颍泉区中市街道三里社区居民委员会作为监护人在民事诉讼中应是王颖的法定代理人，但一审法院在判决书中将其表述为监护人，也有所不当。但上述程序上存在的瘕疵，不影响本案的公正审理。
综上，（2010）泉民一再字第00001号民事判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘干清的上诉理由均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由刘干清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴亚平
审 判 员 魏 晋
代理审判员 郭 敏
二〇一三年十一月十二日
书 记 员 韩 笑
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；