河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民再终字第00150号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）王翠燕，农民。
委托代理人卢彦棉，河北百盛律师事务所律师
被申请人（一审原告、二审被上诉人）吴纪珍。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）史立强。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）史立军。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）史莉萍。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）史利丽。
以上五人的委托代理人：裴雪莲，河北冯增书律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）刘密珍。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）史磊。系刘密珍之子。
委托代理人：刘密珍。
申请再审人王翠燕与被申请人吴纪珍、史立强、史立军、史莉萍、史利丽、刘密珍、史磊房屋买卖合同纠纷一案，河北省正定县人民法院于2008年8月12日作出（2008）正民一初字第10215号民事判决书，判后王翠燕不服，向本院提出上诉，本院于2009年5月15日作出（2008）石民二终字第01215号民事裁定书。裁定撤销原判，发回重审。河北省正定县人民法院于2010年6月24日作出（2008）正民一初字第10215-1号民事判决书，判后王翠燕不服，向本院提起上诉。本院于2011年3月15日作出（2010）石民二终字第01315号民事判决书，判决生效后，王翠燕向河北省高级人民法院提出申诉，河北省高级人民法院于2013年5月10日作出（2012）冀民申字第2156号民事裁定书，裁定指令本院再审，再审期间中止原判决的执行。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，申请再审人王翠燕及其委托代理人卢彦棉，被申请人吴纪珍、史立强、史立军、史莉萍、史利丽的委托代理人裴雪莲，被申请人刘密珍，被申请人史磊的委托代理人刘密珍到庭参加诉讼。现已审理终结。
原一审法院查明，史正月于1993年12月因病去世，生前与吴纪珍共生有三男二女，长子史立刚、次子史立强、三子史立军，长女史莉萍、次女史利丽。其中长子史立刚于2009年6月7日在本案诉讼期间死亡，其妻刘密珍、长子史磊被本案追加为被告参加了诉讼，以上事实由户口登记本为证，现吴纪珍、史立强、史立军、史立萍、史利丽五人及刘密珍、史磊均不在正定居住。
2000年11月14日史立刚以死者史正月的名义作为甲方与王翠燕乙方签订了《房屋转让协议书》，其内容为“甲方：史正月。乙方：王翠燕。甲方有旧房一套转让给乙方，为了顺利实施，特立以下条款，望双方认真执行。一、甲方将原宅旧房四间、配房一间、外门楼一间及院围墙、房内原有设施（水电等），原院内树木全部转让给乙方。二、使用范围依92年发放的使用证为准。三、转让总价为60000元（陆万元整），此款以并土地使用证双方互交一次性。四、此转让协议为一次性处理，概无后患，互不追究。五、双方成立后，在执行中必须服从本村规划规定。（规划占地为0.278亩）。六、此协议一式叁份，由双方及本村委会各持一份，签字盖章生效。甲方史立刚，乙方王翠燕，中间人（略），2011年11月l4日，北关村民委员会印章。”
以上事实由房产转让协议书为证，双方对上述《协议书》真实性没有异议。但吴纪珍、史立强、史立军、史立萍、史利丽等五人认为该协议书应认定是无效的。因为争议的房产是吴纪珍、史正月夫妻共同财产，史正月去世，该房产属吴纪珍和子女共有财产，史立刚作为这个房产的其中一人，擅自把共有财产处分了，依据法律规定，应该认定是无效的。王翠燕称，吴纪珍等五人的起诉已经超过诉讼时效，我们在进行买卖合同的时候根本不知道他们之间的关系。我买房是善意取得，买卖合同是有效的。且协议第四条史立刚已经明确表示再无后患，吴纪珍等五人应向史立刚或现在的继承人进行追偿。刘密珍称，史立刚签订协议时我说不清楚，我只知道当时签订协议的时候史立刚没有跟他的兄弟姐妹说清楚这个事，其他的兄弟姐妹也不知道这个事。
另查明，双方争议的房屋座落在正定镇北关村，王翠燕取得房屋后未办理过户手续，王翠燕在争议的房屋居住期间，自称对房屋进行了翻修、加盖了房屋等，本院对王翠燕提出：如果《房产转让协议书》无效，你是否主张自己的权利，王翠燕称，这次我们不主张，如果判决协议无效的情况下我们才主张，因为我们认为这个协议是有效的。
原一审法院认为，双方对2000年11月14日由史立刚、王翠燕签订的《房产转让协议书》真实性没有异议。本院应予以确认，但上述协议书应认定为无效协议。其理由：一、争议的房屋所有权属史正月，史正月去世后应通过法律途径变更所有权，在没有变更所有权的情况下，史立刚以史正月的名义处理该房屋应是无效的，作为王翠燕应当知道史立刚是无权处分该房屋的。二、史立刚在未得到其他继承人授权的情况下擅自处分自己不应该处分的财产也是无效的。三、不动产的取得是以登记为要件，史立刚将未登记在自己名下的房屋作出处理，在协议书甲方的名字当中，王翠燕应当知道该房屋不是史立刚的，因此王翠燕取得该房屋不能认定为善意取得，由于吴纪玲等五人居住地与争议房屋不在同一地方。所以吴纪珍等五人不知道史立刚处分共同财产，王翠燕没有证据证明吴纪珍等五人知道史立刚处分房产之事。所以吴纪珍等的诉讼未超过诉讼时效。王翠燕在庭审中一再强调这次不主张损失请求，待认定该协议无效后，再行主张自己的权利，故王翠燕的损失可另行处理。原审判决为：一、被告王翠燕与史立刚2000年11月14日双方所签《房产转让协议》无效。二、被告王翠燕在本判决生效后三十日内，返还五原告及刘密珍、史磊座落于正定县北关村房产一处。同时返还五原告及刘密珍、史磊土地使用证。三、被告刘密珍在本判决生效后三十日内退还被告王翠燕购房款60000元整。
判后，王翠燕不服，上诉称：一、被上诉人提起诉讼的时间为2008年，涉案房屋2000年卖出，已相隔8年之久，超过诉讼时效，应驳回被上诉人诉讼请求。吴纪珍等五人没有证据证明与史立刚的关系。吴纪珍等五人代理人及刘密珍的代理人身份未核实。代理人无权代理。二、上诉人是本村村民，购买住房符合条件，且价款也较合理，应是善意取得。史正月已去世，上诉人有理由认为史立刚有权处置。上诉人对房屋进行了维修、添附。且上诉人也没有其它居住房屋。本案将难以执行。本案是被上诉人的恶意诉讼。请求公正裁决。
经审理查明，本案查明的事实事实与原一审法院查明事实一致。
本院二审认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。王翠燕与史立刚2000年11月11日签订的《房产转让协议书》中的房产原属史正月所有，史正月去世后，没有证据证明该房产已归史立刚所有。该房产权属仍属史正月的继承人共有。也没有证据证明涉案房产的共有人吴纪珍等五人知道或同意处分该房产。故王翠燕与史立刚签订的协议为无效行为。无效的民事行为始终不能产生法律效力。故王翠燕认为本案已超过诉讼时效的理由不成立。就本案吴纪珍等人的身份及相互之间的关系，有相应证据予以证实。王翠燕对吴纪珍等当事人与史立刚及刘密珍等人之间身份提出异议的理由不充分。王翠燕占据该房产后，没有办理变更登记，其称善意取得的理由，本院不予采信。就王翠燕购买该房屋支付了合理的款项，占据该房屋时维修添附等方面的损失，王翠燕在一审法院一再提示《房产转让协议书》无效后是否主张其权利时，未主张其损失的诉请，可另行处理。故原判并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费80元由上诉人负担。
再审申请人王翠燕请求，1、依法撤销石正两级法院的判决书，再审本案，并依法改判，判决驳回吴纪珍、史立强、史立军、史利丽、史丽萍等人的无理诉讼请求。2、本案全部诉讼费由被申请人刘密珍、石磊承担。事实和理由：史立刚家庭成员明知史立刚将房屋卖给了王翠燕，史立刚的父亲史正月去世后骨灰一直放在北关村，过节的时候史立刚的家庭成员都去给史正月上坟，老宅由王翠艳居住八年，史立刚的家庭成员全部都知道。史立刚与王翠艳签订合同时，见证人有史立刚的家族成员，证明史立刚签订协议的时候是征得家庭同意的。史立刚与王翠艳签订的合同经过村委会的批准，证明史立刚已经向其家庭成员汇报了买卖房屋的情况。擅自处分共有财产，因而认定无效是违反法律规定。依据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律案件的解释第三条明确规定，原审法院是违法无效的，认定事实是错误的，史立刚违反诚信认定非善意取得是错误的，所受到的损失法院应做出处理。
被申请人吴纪珍等五人辨称，原审被告史立刚将五被申请人的房产在五被申请人不知情的情况下私自卖给申请人王翠艳属于无权处分，并且王翠艳并非善意取得，也没有进行不动产变更登记，该买卖行为为无权处分，属于无效合同。原一二审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回申请人的再审申请。
被申请人刘密珍、石磊答辩称，史立刚与王翠艳的房屋买卖我并不知情。
再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，再审申请人王翠燕与原审被告史立刚于2000年11月11日签订了甲方为史正月，乙方为王翠燕，落款处甲方为史立刚、乙方为王翠燕的《房产转让协议书》。该争议房产属于史正月所有，且史正月去世后没有证据证明该房产已归史立刚个人所有。因此该房产应属史正月的继承人共有。虽然再审申请人王翠燕提出，史立刚与王翠艳签订合同时，见证人有史立刚的家族成员，证明史立刚签订协议的时候是征得家庭同意的。且史立刚与王翠艳签订的合同经过村委会的批准，证明史立刚已经向其家庭成员汇报了买卖房屋的情况的主张，但王翠燕没有证明涉案房产的吴纪珍等五名共有人知道或同意史立刚处分该房产的证据。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中再审申请人王翠燕明知房产并不属于史立刚所有的情况下所签订的《房产转让协议书》，不能认定为善意取得，无法取得房屋所有权。故王翠燕的主张本院不予采信。因此王翠燕与史立刚签订的协议为无效合同。在原一、二审庭审时均曾明示该《房产转让协议书》如认定无效后，王翠燕是否就购买该房屋后所支付的合理款项，及居住该房屋时维修添附等方面的损失是否主张其权利时，王翠燕称不主张损失请求，待认定该协议无效后，再行主张自己的权利，因此王翠燕的损失可另案处理。故原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
维持本院（2010）石民二终字第01315号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李鸿雁
代理审判员 李 洁
代理审判员 杨文涛
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 刘萌萌