福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第17088号
原告郑华东，男，1986年1月12日出生，汉族，住福建省龙海市。
委托代理人洪宗明、师利玲，福建厦金律师事务所律师。
被告林守民，男，1977年12月29日出生，汉族，住福建省龙海市。
被告李俊英，女，1972年9月17日出生，汉族，住福建省仙游县。
委托代理人许玲、王钟，福建首嘉律师事务所律师。
第三人林和良，男，1965年7月27日出生，汉族，住福建省厦门市。
原告郑华东与被告林守民、李俊英及第三人林和良房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉担任审判长，与审判员朱晨、人民陪审员刘晓晶组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑华东的委托代理人师利玲，被告李俊英的委托代理人许玲、王钟到庭参加诉讼。被告林守民、第三人林和良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑华东诉称，本案讼争的厦门市思明区前埔一里50号201室房产系原告叔父郑长水于2006年购置，并由郑长水及其家人居住至今。2009年因原告经济周转需要银行贷款，故经郑长水同意将该房产过户至原告名下。但由于该房产尚有38万多按揭贷款未还，无法申请二次贷款。第三人林和良（厦门融利理财顾问有限公司股东，该公司主要办理抵押贷款业务）得知此事后，说他可以帮助原告办理贷款，随后林和良联系了被告李俊英（厦门融利理财顾问有限公司员工）。2010年12月13日，原告郑华东在林和良、李俊英等人的安排与陪同下，签署了一份委托书（委托书由李俊英等人事先准备好提供给原告），并办理了公证手续。委托书中授权事项包括代为申请贷款、代为卖房及讼争房产由受托人李俊英居住等。原告当时的真实意思是让他们代为申请贷款，并无委托其卖房的意思，讼争房产由李俊英居住更非原告内心真实意思表示，但由于过度信任和原告年纪轻处世经验不足及手续办理急促等原因，原告并未认真阅读委托书内容，所以才误签了该委托书，由于并无委托书备份给原告，故原告一直没有发现。2014年3月，原告得知讼争房产已于2013年3月29日被低价卖给林和良的老乡被告林守民，并于2013年4月12日过户至林守民名下，该房产时值300多万，而成交价仅160万，李俊英卖房前并未征求过原告的意见，也未告知原告卖房事宜，原告从未收到任何房款，至今该房产买卖期间已近两年，林守民从未看房，也从未向原告要求交房。原告后又得知，林守民于2013年11月7日以讼争房产作为抵押物，与中国工商银行股份有限公司厦门市分行（以下简称工行厦门分行）签订了个人借款最高额抵押合同，担保金额250.77万元，期间自2013年11月7日至2019年11月6日，且于2013年11月27日与工行厦门分行签订了175万元的贷款合同。综上，林和良在获悉原告欲借款的信息后，即积极联系原告，又找上其公司员工李俊英，准备委托书（委托书中以李俊英作为受托人），联系公证部门，之后，在既未通知且又在原告不在场的情况下，以不合理低价将讼争房产卖给林守民，卖得房款后分文未交给原告；林守民在不看房、不了解房产状况的情况下就与李俊英签订房产买卖合同，房产过户后也不要求交房，不要求入住，说明其买房不为自住。由此可见，李俊英、林守民并非真实买卖房产，而是林和良与李俊英、林守民恶意串通，损害原告利益。根据合同法相关规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。因此，林守民与李俊英以原告代理人的名义签订的讼争房产买卖合同无效。因该合同取得的财产，应当予以返还。现请求判令：1、确认被告李俊英以原告郑华东的名义与被告林守民于2013年3月29日就厦门市思明区前埔一里50号201室房产所签订的《存量房买卖合同》无效；2、被告林守民向中国工商银行股份有限公司厦门市分行偿清贷款余额（具体以偿清时该行出具的账目为准），并办理注销中国工商银行股份有限公司厦门市分行设定在上述房屋上的抵押权手续；3、被告林守民协助原告郑华东将上述房产产权恢复登记至原告郑华东名下。
被告李俊英辩称，李俊英系受原告委托，在委托权限内代理原告将讼争房产以合理市场价格出售予林守民，李俊英的行为并未损害原告的权益。李俊英代理原告与林守民签订关于讼争房产的《存量房买卖合同》合法有效，原告的诉讼请求毫无事实与法律依据，依法应予驳回。理由如下：2010年12月13日，李俊英与原告在厦门市公证处就讼争房产委托事宜签订一份《委托书》，该委托书明确载明委托人的委托权限。正基于此，2013年3月25日，李俊英代理原告与林守民签订一份《房产买卖居间协议书》，约定由林守民购买讼争房产，总价款为160万元，林守民应于合同签订当日支付定金5万元，2013年4月15日前支付150万元，剩余5万元待房产交接使用后交付。合同签订当日，林守民向原告支付5万元购房定金。因讼争房产尚欠银行按揭贷款958843.2元未偿还，李俊英于2013年3月27日替原告向银行偿还该笔按揭款。2013年3月29日，为办理讼争房产过户手续所需，李俊英代理原告与林守民在房管部门签订一份《存量房买卖合同》，该份合同中双方所约定房产总价款也为160万元。此后，林守民依约于2013年4月12日向李俊英账户转入购房款150万元。2013年4月15日，李俊英依据与原告所签订的《委托书》中第四条的约定“委托人指定受托人将售房款优先偿还林和良的借款120万元”，将林守民所付的购房款扣除偿还银行按揭贷款958843.2元部分，剩余541156.8元转入林和良的银行账户。林守民依约支付房款后，多次要求原告交付讼争房产，原告均不予以配合。此外，原告所述其在2014年3月才知晓李俊英已代理其将讼争房产转售他人并非客观事实。在整个讼争房产的买卖过户过程中，李俊英均有告知原告。再则，此前李俊英已替原告偿还尚欠的银行按揭贷款958843.2元，银行一定会通知抵押人其用讼争房产申请的抵押贷款已偿清的事宜。退而言之，即便银行未及时通知原告贷款已还清的事宜，那么原告在长达一年多的时间里，其均未向银行偿还贷款或被银行从其账户扣划款项，其也应当知晓讼争房产已经被交易的事实。综上，李俊英认为其在原告的授权范围内履行代理事务，与林守民签订的《存量房买卖合同》应视为原告亲为，其行为的后果原告应予以确认。同时，李俊英根本不存在与林守民恶意串通以明显低价出售讼争房产的情势，原告也并没有任何证据证明李俊英与林守民存在恶意串通的行为或讼争房产成交价格明显低于市场价格。因此，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。
被告林守民未作答辩。
第三人林和良未作陈述。
经审理查明，本案讼争的厦门市思明区前埔一里50号201室房产原登记在原告郑华东名下，建筑面积125.43平方米。
2010年12月13日，厦门市公证处出具（2010）厦证经字第10196号公证书，对郑华东（委托人）向被告李俊英（受托人）出具《委托书》的行为进行公证，委托事项包括：一、受托人有权管理、居住、使用、出租讼争房产；二、代为清偿讼争房产前手之抵押贷款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续，代为取回房屋产权证原件等相关房产凭证；三、受托人有权代为办理抵押借（贷）款手续（可办理多次、循环抵押贷款）；四、受托人有权出售讼争房产，权限如下：1、受托人有权选择买受人、与买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件，代为收取售房款项（含买方以银行贷款方式支付的房款）；2、代为办理讼争房产权属过户登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文件，代为缴交相应税费；3、若买受人选择银行贷款的付款方式，受托人有权协助其办理银行贷款的相应手续并代为签署相关法律文件，代为开立银行收款账户及办理银行卡等事宜；4、代为与购房人办理房屋交接事宜及办理水、电、煤气、有线电视、电话等过户手续；5、委托人指定受托人将售房款优先偿还林和良先生（男，身份证号：350681196507272055）的借款120万元。该《委托书》同时载明：受托人在办理委托事项时所有的相关行为，视同委托人本人亲为，因此所签署的相关文件及支付的相应税费，委托人均予以承认。
2013年3月25日，李俊英持（2010）厦证经字第10196号公证书和讼争房产产权证原件代表郑华东在郑华东与被告林守民签订的《房产买卖居间协议书》上签字，约定郑华东将讼争房产出售给林守民。协议第二条约定：讼争房产的成交总价为160万元，本协议签订当日林守民支付给郑华东购房定金5万元。协议第四条约定：林守民于2013年4月15日前向郑华东支付155万元（含定金），于房产交接使用时向郑华东支付5万元。协议第五条约定：讼争房产已办理土地房屋权证，但处于抵押状态，郑华东应于2013年3月30日前办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。协议第六条约定：双方应于2013年4月5日前，以本协议书为基础签订房管部门印制的厦门市存量房买卖合同，并办理交易过户登记手续。协议第九条约定：郑华东应于2013年6月30日前将讼争房产交付给林守民使用。协议第十六条约定：本协议书有关房产交易的约定与双方另行签订的厦门市存量房买卖合同中约定内容不一致的，一概以本协议的约定为准。2013年3月29日，李俊英代表郑华东与林守民签订一份《存量房买卖合同》，约定郑华东将讼争房产出售给林守民，成交价为160万元。郑华东未在《房产买卖居间协议书》和《存量房买卖合同》上签名，并主张均为无效合同。本案审理过程中，李俊英提交收条复印件一份（李俊英称收条原件由林守民持有），证明其于2013年3月25日代郑华东收取了林守民支付的定金5万元。郑华东对该收条复印件的真实性不予确认。
2013年3月27日，李俊英代郑华东向中国农业银行偿还贷款958843.2元。2013年4月12日，林守民向李俊英转账支付150万元。2013年4月15日，李俊英向林和良转账支付541156.8元。本案审理过程中，郑华东表示：李俊英在尚未收到林守民支付的购房款前就代郑华东偿还了讼争房产的银行贷款958843.2元，与正常交易程序（先收款后解押）不符。李俊英表示：因双方已签订合同，林守民已支付5万元定金，办理过户手续需先偿还银行贷款，李俊英才自筹资金先行偿还了银行贷款；李俊英收到林守民支付的155万元购房款后，偿还银行贷款958843.2元，其余款项依《委托书》授权支付给林和良；因讼争房产尚未交付，故林守民尚未支付剩余的5万元购房款。郑华东还表示：其对上述中国农业银行的贷款已还清这一事实是知道的，因其委托李俊英等人办理贷款手续需先行偿还之前的贷款才能再行办理贷款，故其并未怀疑讼争房产已出售给他人。
2013年4月12日，林守民取得讼争房产产权证，讼争房产变更登记至林守民名下。但讼争房产至今仍由郑华东家人居住使用。
本案审理过程中，经郑华东申请，本院依法委托对讼争房产于2013年3月29日的市场价值进行评估。经厦门深茂土地房地产评估有限公司评估出具房地产估价报告，讼争房产于2013年3月29日的市场价值为254.54万元。郑华东为此支付评估费7090元。郑华东对评估报告无异议，认为讼争房产实际价值比评估价值高，评估费应由林守民、李俊英承担。李俊英认为评估价值不能准确反映讼争房产交易当时的市场价值，评估报告未考虑所有权人的经济状况和急于出手等因素，评估费系郑华东举证所需，应由郑华东自行承担。
另查明，2013年11月15日，讼争房产办理抵押登记，林守民（债务人、抵押人）将讼争房产抵押给工行厦门分行（抵押权人），担保金额为250.77万元。2015年4月17日，本院就原告工行厦门分行与被告林守民、胡晓红借款合同纠纷一案作出（2014）思民初字第16159号民事判决书。该案查明：林守民与胡晓红系夫妻关系。2013年11月7日，林守民与工行厦门分行签订一份《个人借款最高额抵押合同》，林守民以讼争房产提供最高额抵押担保，担保的债权包括自2013年11月7日至2019年11月6日期间，在2507700元的最高额度内，工行厦门分行依据与林守民签订的个人借款／担保合同、个人购房借款／担保合同、个人循环借款合同、个人网络循环借款合同以及其他文件而享有的对林守民的债权。2013年11月27日，工行厦门分行与林守民签订一份《个人借款／担保合同》，约定林守民向工行厦门分行借款175万元，借款期限12个月。工行厦门分行依约向林守民发放贷款175万元后，林守民未按期还款，工行厦门分行遂提起诉讼。该案判决：林守民、胡晓红共同偿还工行厦门分行借款本金1741768.69元，并支付利息；若林守民、胡晓红未履行上述债务，工行厦门分行有权以讼争房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿等。
关于讼争房产的交易过程，郑华东表示：李俊英将讼争房产出售给林守民未告知郑华东，郑华东对讼争房产的出售事宜并不知情，也没有收到任何购房款，林守民购房前未到讼争房产看房，过户后也未要求交房。李俊英表示：李俊英曾带林守民到讼争房产看房，也曾将讼争房产的交易信息（包括成交价格、付款情况等）当面或电话告知郑华东；相关合同文件签署时，李俊英曾通知郑华东到场签字，但郑华东表示已授权给李俊英就由李俊英全权处理；李俊英曾经与林守民一起到讼争房产要求郑华东的家人腾房，郑华东的家人予以拒绝。
关于本案各方当事人之间的关系，郑华东表示：郑华东与林和良认识并有经济往来，因办理贷款需要而按照林和良的要求公证委托李俊英办理相关事宜，此前郑华东与李俊英并无关系；郑华东并未向林和良借款120万元，双方之间不存在债权债务关系；林和良与李俊英系同一投资公司人员，关系密切；林守民是林和良的老乡。李俊英表示：郑华东与林和良相识，林和良与李俊英系同一投资公司人员，李俊英与郑华东之间并无关系，因林和良的原因，郑华东公证委托李俊英办理相关事宜；林和良与林守民系老乡，林和良是在老乡聚会时得知林守民有买房需要，遂介绍李俊英与林守民交易讼争房产。
以上事实，有（2010）厦证经字第10196号公证书（委托书）、《房产买卖居间协议书》、《存量房买卖合同》、收条、中国农业银行银行卡取款业务回单、个人还款凭证、中国建设银行转账凭条、交易明细清单、土地房屋登记卡、房地产估价报告、抵押物状态证明、（2014）思民初字第16159号民事判决书等证据以及到庭当事人的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，被告李俊英作为原告郑华东的公证委托代理人，应当在代理权限内，谨慎实施代理行为，维护被代理人的利益。被告林守民作为讼争房产的买受人，应在交易过程中尽到善意买受人之谨慎注意义务并支付合理对价。原告主张被告林守民、李俊英恶意串通，损害原告利益，诉请确认被告李俊英以原告名义与被告林守民就讼争房产所签订的《存量房买卖合同》无效，本院予以支持。理由如下：
首先，从讼争房产的交易价格判断，讼争房产的实际成交价格为160万元，而经评估讼争房产于2013年3月29日的市场价值为254.54万元，且林守民于2013年11月7日以讼争房产向案外人工行厦门分行提供担保价值为250.77万元的最高额抵押担保，该担保价值与讼争房产的市场价值基本吻合。讼争房产的实际成交价格仅为市场价值的63%，低于70%，系明显不合理的低价，两被告对此未作出合理解释。
其次，从讼争房产的付款过程判断，被告李俊英作为原告的委托代理人，在被告林守民仅支付5万元购房定金的情况下，就自筹资金958843.2元代原告偿还银行贷款，不符合交易习惯。
再次，从讼争房产的交付情况判断，讼争房产虽已过户至被告林守民名下，但在长达两年多的时间里，未有证据证明被告林守民曾向原告及其家人主张交房，被告林守民对讼争房产长期怠于行使权利不符合常理。
综上，被告李俊英作为原告郑华东的公证委托代理人，并未谨慎实施代理行为，维护被代理人的利益；被告林守民作为讼争房产的买受人，没有尽到谨慎注意义务，也没有支付合理对价，并非善意买受人。两被告就讼争房产签订的《存量房买卖合同》，系恶意串通，损害原告利益，属无效合同。因被告林守民已将讼争房产抵押给案外人工行厦门分行，现抵押权尚未注销，且工行厦门分行已向本院提起诉讼，原告关于清偿贷款、注销抵押权及恢复登记产权至原告名下的诉求涉及工行厦门分行的利益，本案不宜处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李俊英以原告郑华东的代理人身份与被告林守民签订的关于厦门市思明区前埔一里50号201室房产的《存量房买卖合同》无效；
二、驳回原告郑华东的其他诉讼请求。
本案案件受理费19200元，由被告林守民、李俊英负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。本案评估费7090元，由被告林守民、李俊英负担，该费用已由原告郑华东支付，被告林守民、李俊英应于本判决生效之日起七日内支付给原告郑华东。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 林月蓉
审 判 员 朱 晨
人民陪审员 刘晓晶
二〇一五年十二月三十日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
……
《中华人民共和国诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。