广东省佛山市高明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0608民初2502号
原告：区杰东，男，1984年4月1日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，现住广东省佛山市高明区。
被告：区冠峰，男，1978年7月1日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
被告：区发基，男，1951年12月8日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
被告：区锡丰，男，1976年7月12日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
被告：区丽芳，女，1980年6月28日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
原告区杰东与被告区冠峰、区发基、区锡丰、区丽芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭审理了本案。原告区杰东、被告区锡丰到庭参加诉讼。被告区冠峰、区发基、区丽芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告区杰东向本院提出诉讼请求：请求判令被告返还购房款16万元及违约金3.2万元，合计19.2万元。事实和理由：原、被告于2014年4月20日签订《房屋转让协议书》，转让被告位于佛山市高明区荷城街道广安路58号3座701房（以下简称“701房”），转让价为20万元，先预付定金10万元，签订合同60天内再支付5万元购房款，并约定由原告支付15万元购房款后六个月内被告协助原告办理转让房屋的过户手续，余款在过户后的当天支付完毕。另约定被告违约不履行房屋转让协议约定的义务，被告除退回全部购房款外还承担全部购房款20%的违约金。原告给付购房款16万元（含1万元定金）后一直催促被告履行过户手续，被告均不予理睬。直到2016年8月原告再次催促被告过户时，被告才告知原告701房已被法院查封。由于被告违约的原因造成原告不能实现房屋所有权，原告遂诉至本院。
被告区冠峰未提供答辩，也未提供证据。
被告区锡丰辩称，第一，原告与被告区冠峰的房屋转让协议书无效。701房是原属区冠峰及麦伟兰共有。麦伟兰于2006年2月3日去世，其法定第一顺序继承人为区发基、区锡丰、区丽芳和区冠峰，即701房转让时属上述共有人共有，区冠峰在转让时没有告知并征得其他共有人的同意，且房屋亦未办理过户手续，现共有人区发基、区锡丰、区丽芳对该转让行为不作追认，故原告区杰东与被告区冠峰的房屋转让行为应属无效。第二，原告区杰东的购房款是由被告区冠峰收取并用于其与前妻区杰敏共同经营的佛山市高明区荷城兴盛针车行之用，被告区发基、区锡丰、区丽芳不承担本案退还购房款的责任。
被告区发基、区丽芳提供书面答辩称，同意被告区锡丰的答辩意见。
原告区杰东围绕诉讼请求依法提供原告的身份证、被告户籍查询资料、房屋转让协议书、收款收据、银行提款划账交易明细复印件作为证据。本院从区冠峰为被执行人的执行卷宗中调取了701房登记状态查询资料复印件，依职权调取了区发基、麦伟兰、区锡丰、区丽芳等人身份户籍信息。本院审核后对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述及庭审证据，本院确认以下事实：本案合同标的物701房[土地证号：明国用（2005）第36**号]是被告区冠峰与麦伟兰（女，被告区冠峰之母）各占二分之一份额的共有房屋，产权登记日是2005年9月21日。由于被告区冠峰与其前妻区杰敏离婚前是原告区杰东的姐夫，原告在交易前已一直借住在701房中，被告区冠峰遂提出要出让给原告。双方协商同意后于2014年4月20日签订《房屋转让协议书》，转让价格为20万元，先预付定金10万元，签订合同60天内再支付5万元购房款，并约定由原告支付15万元购房款后六个月内被告协助原告办理转让房屋的过户手续，余款在过户后的当天支付完毕。另约定出让方违约不履行房屋转让协议约定的义务，出让方除退回全部购房款外还承担全部购房款20%的违约金。原告区杰东先后三次支付房款8万元、3万元和4万元给被告区冠峰，被告区冠峰于2014年5月13日以收款人名义写下一张收到15万元的带有“佛山市高明区荷城兴盛针车行”（区冠峰开办的个体工商户）公章的收据给原告（写完收据后在“150000”数字下一行对应位置区冠峰又加上了“+10000元”，意思是以被告的事前借款债务抵作房款）。其后，被告未按约定履行过户手续。2016年8月原告再次催促被告过户时，被告才告知原告701房已被本院另案查封（查封日期2015年7月13日）。由于被告违约的原因造成原告不能实现房屋所有权，原告遂诉至本院。
另查明，区发基与麦伟兰婚姻存续期间共生育区锡丰、区丽芳、区冠峰三子女。麦伟兰2006年去世后，其遗留财产701房的共有份额未进行过分割继承。
本院认为，本案系一宗房屋转让合同纠纷。案涉701房是登记在被告区冠峰与麦伟兰名下，并注明各占二分之一份额。因麦伟兰去世，其名下份额遂发生继承。由于麦伟兰取得案涉701房财产份额是发生在夫妻关系存续期间，而夫妻并无对婚内财产有特别约定，依法应作为共有财产处理。所以，继承前应先分出作为麦伟兰配偶区发基的一半份额（全部房产的四分之一份额）后再对属于麦伟兰个人应得部分（全部房产的四分之一份额）进行继承。被告区发基、区锡丰、区丽芳、区冠峰均为第一顺序继承人，依法享有同等的继承权和继承份额，即各得十六分之一。案涉701房转让时并未经区冠峰以外的其他按份共有人同意，而区冠峰所占房屋份额仅为十六分之九，相当于56.25%，并未达到《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”所规定的三分之二以上份额，其处分701房的行为属于无权处分行为。在诉讼过程中，其他共有人均书面表示事前并不知道转让，事后既不同意转让，也不追认被告区冠峰的转让行为。因此，原告区杰东对701房的处分行为无效。该物权处分行为无效并不影响合同双方订立合同时意思表示的真实性，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，本院认定案涉房屋买卖合同有效。被告区冠峰因未取得完全的处分权而无法履行合同办理房产变更登记手续，后更因其债务问题被本院另案查封而使原告无法实现合同目的。因此，原告区杰东以被告区冠峰违约请求解除合同返还购房款并赔偿损失合法有理，本院予以支持。
关于应返还购房款的数额问题。虽然出让人区冠峰实际收取的购房款金额是15万元，另外1万元是以借款债务充抵，但该抵顶行为是双方的真实意思表示，且并未违反法律规定，本院确认该款属于购房款，被告区冠峰返还购房款时应一并返还。
关于违约金的数额问题。由于合同第七条有约定出让方违约“承担全部购房款20%的违约金”的违约责任，被告区冠峰返还16万元购房款时应按约定支付20%购房款的违约金给原告，即16万×20%=32000元。
综上，原告区杰东请求被告区冠峰返还购房款16万元并赔偿违约金32000元有充分的事实和法律依据，本院予以支持。被告区发基、区锡丰、区丽芳并未收取案涉购房款，不承担返还责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定,判决如下：
一、解除原告区杰东与被告区冠峰于2014年4月20日签订的《房屋转让协议书》；
二、被告区冠峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告区杰东返还购房款16万元并赔偿违约金32000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4140元，减半收取2070元（原告已预交),由被告区冠峰负担，并于偿还款项时迳付给原告，本院不再作收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 员 梁小平
代理审判员 李嘉佳
代理审判员 刘 艳
二〇一六年十二月九日
书 记 员 骆锦勤