温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温龙民初字第389号
原告：张宪钢。
委托代理人：史向阳。
被告：温州市可信粮油经贸有限公司。
法定代表人：陈光武。
原告张宪钢与被告温州市可信粮油经贸有限公司（以下简称：可信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月4日受理后，依法由审判员金丛适用简易程序，于2013年7月1日公开开庭进行了审理，原告张宪钢及其委托代理人史向阳，被告可信公司的法定代表人陈光武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2009年2月15日，被告与原告签订厂房出租协议，租用原告位于璋川村璋阳路77号北首的厂房，面积约1800平方米，租金每年140000元。2011年9月25日，因政府拆违造成租用厂房围墙受损了几个洞，被告以此为借口只支付了2012年度租金40000元，拖欠剩余100000元未支付，双方因此发生多次纠纷。后双方于2013年2月22日经瑶溪街道人民调解委员会调解，在原告作出很大让步后，自愿达成人民调解协议书，原告同意2012年度拖欠房屋租金由100000元减少至55000元，被告公司承诺于2013年3月1日前一次性支付2012年未支付的房屋租金55000元，2013年3月1日起房屋租金按每年140000计算。调解协议书签订之后，经原告多次催讨，被告仍然言而无信，拒绝履行协议书内容，不肯支付房屋租金，并仍强行无理占用原告所有的房屋。原告为此诉请判令：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告立即腾空所占房屋、恢复原状；3.被告立即支付原告拖欠的2012年度房屋租金55000元及2013年3月1日起至本判决确定执行之日期间的房屋租金（按每年140000元计算）；4.本案的受理费由被告负担。庭审中，原告当庭增加诉讼请求：5.被告支付原告垫付的2013年5、6月电费290.3元（后又于庭后撤回了该项诉请）。针对被告答辩，原告补充称：一、调解协议之前的纠纷事实并非如被告陈述，且已被调解协议内容涵盖。二、被告称调解协议上由调解参与人项玲玲替被告向原告付款不属实，协议约定的付款时间到后，原告找调解主持人黄林锋询问，黄林锋致电被告后叫原告去银行查，原告去银行查过，并没有收到钱。庭审中，经本院释明，原告表示如法院认为合同部分有效、部分无效，则诉讼请求变更为：有效的部分解除，无效的部分由法院依法判决；要求腾空的诉讼请求不变；有效的部分支付租金，无效的部分参照租金标准支付占有使用费；对被告当庭提出的反诉请求，不同意在本案中一并处理。
被告当庭答辩称：一、房屋租赁合同被告不同意解除，被告也不同意腾空，厂房里还有很多机器设备。二、2012年7月份电费、水费在调解时已经支付，不存在垫付的情况。2012年7月之后，电被原告切掉，被告自行接电发电至2012年11月份，2013年1月份，被告没有实际使用租赁厂房，不存在今年5、6月份的电费。三、2011年9月25日政府拆违并不只是受损几个洞，而是造成被告存放的米被暴雨淋湿，其中有一百多平方米被拆为平地，围墙也被拆掉，造成被告无法生产使用，故一年租金不需要140000元。之后双方协商，把拆掉的部分建起来，租金被告照旧支付。四、2013年2月22日人民调解协议是真实的，当时调解参与人项玲玲同意帮被告向原告支付租金，项玲玲告诉被告已经支付了原告195000元。庭审中，经本院释明，被告表示：有效的部分不同意解除，无效的部分由法院判决，有效部分支付租金，并当庭提出反诉，请求原告退还租金，但又表示金额100万左右，一时无法精确。
原告在本院指定的举证期限内，提供了如下证据：1.原告身份证、被告营业执照，证明原、被告的诉讼主体资格。2.人民调解协议书，证明原、被告经过人民调解，双方自愿达成协议的事实，其中约定了租金的金额及付款时间。3.证明；4.通知，证明被告未支付租金及原告解除租赁合同已通知被告的事实。原告另于当庭提供了如下证据：5.电费单，证明原告为被告垫付的电费290.3元。6.集体土地使用证、房屋所有权证、户口簿，证明涉案厂房中有170余平方米办过土地证和产权证，登记在原告妻子黄香翠名下。7.地籍测量成果资料和罚没款凭证，证明出租厂房的位置及2011年相关部门作过处罚，认可该土地的使用现状。
被告当庭提供证据了如下证据：8.厂房出租协议书，证明双方2009年签订合同，约定租赁面积1800平方米，2004年双方就曾签订合同，当时租赁面积没有1800平方米，后原告搭建部分，整体建筑面积1000多平方米，原告答应继续搭起来给被告，但实际没有搭，因1000多平方米被告也够用，故没有催原告，双方的协议不合理。
上述证据经庭审出示质证，证据1、6被告无异议，亦符合证据的真实性、合法性及关联性，其证明力本院予以确认。证据2被告对真实性无异议，双方达成调解协议属实，调解参与人之一项玲玲已经替被告向原告付款，被告基于对项玲玲的信任，项对被告表示已经付过，被告认为已经付过；本院审查认为，该《人民调解协议书》的真实性应予确认，至于款项的支付，仅凭协议无法证实，被告称项玲玲已代其向原告付款，但未就此提供证据，其主张本院不予采纳。证据3、4被告表示知情，2013年5月之前，被告为保管厂房内的设备，派一名保安留守，但后保安被原告赶走，被告没有看到任何通知；本院审查认为，证据3、4能够证实原告曾于2013年5月在租赁厂房北向房门上张贴主要内容为“解除厂房租赁关系，腾空厂房并支付拖欠租金”的通知，但原告拟据此证明该通知已到达被告尚不充分。证据5被告认为自被告派驻的保安被赶走后，就不可能产生电费，被告5、6月份也没有在厂房内从事生产；本院认为，因原告已撤回该项诉请，本院在本案中不予审查。证据7被告认为被处罚过并非就是合法的，如果是合法的，2011年9月也不可能被拆违，测量成果中面积只有900多平方米，租赁协议上写的面积是1800平方米，表明双方签订的协议不合理；证据8原告对真实性无异议，并认为也可证明租赁厂房面积是1800平方米，被告实际使用也是1800平方米；本院审查认为，证据7中的罚没款收据无法反映出与本案的关联性，即使具有关联，因原告在庭审中亦承认租赁厂房仅部分取得产权证（即证据6），其余部分没有取得规划许可证，该罚没款收据亦没有改变此节；证据7中的地籍测量成果资料及证据8真实性双方并无异议，应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。
根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：2000年3月17日颁发的《集体土地使用证》载明“土地使用者：黄香翠；座落：瑶溪镇瑶璋村璋川；地号：0204Ⅲ12103159；用途：住宅；使用权类型：批准拨用；使用权面积：173.97平方米”。2001年5月18日颁发的《房屋所有权证》载明“房屋所有权人：黄香翠；房屋坐落：瑶溪镇瑶璋村璋川；房屋结构：混合结构；房屋总层数：1层；建筑面积176.49平方米；设计用途：住宅”。
2009年2月15日，原告（系黄香翠之夫）与被告签订《厂房出租协议书》一份，载明“一、原告厂房坐落在瑶溪镇璋川村璋阳路77号，其出租面积5间平记173平方米，其上已建有房屋钢棚厕所等构筑物共计面积1800平方，租给被告作为使用场地，同时原告出资已增容的三相电100KV及水给被告使用，水、电费由被告负担……三、原告给被告的租期为十年，租金每年净价140000元，五年以后每年加8000元，原告出具收据，租金税收由被告负担，被告付给原告的租金以年租金付款，付款时间为每年的2月15日。四、租用期间，被告不得任意变动原告已建成的房屋钢棚及其他设施……。五、租用期间，如发生不可抗拒的情况，导致钢棚房屋损坏，钢棚房屋应由被告修理好，原告概不负责……。六、租用期满后，被告应在15天内将厂房内的什物设备腾空，如不及时搬出，每天支付原告1000元租金”等。
协议履行中，原、被告又于2013年2月22日签署《人民调解协议书》一份，载明“2009年2月15日，被告与原告签订房屋租赁协议，租赁原告位于璋川路77号北首的厂房，面积约1800平方米。2011年9月25日，因政府拆违造成租用厂房受损，被告以此为由拒付租金，双方因此多次发生纠纷，经温州市龙湾区瑶溪街道人民调解委员会调解，双方自愿达成如下协议：一、被告于2013年3月1日前一次性再付55000元未交付的租金，一次性了结，原告放弃2013年前的剩余租金，并对2013年2月22日前双方发生的任何过激行为，双方互相不追究责任。二、自2013年3月1日起的租金按每年140000元计算，先付租金后使用厂房，每年3月1日前付清下一年的全年租金。三、本调解第一款、第二款协议款项共计195000元，自签字之日起10日内付清，自2014年3月1日起必须衔付租金后使用厂房。四、今后租期为六年，即自2013年3月1日起至2019年2月30日止，2009年2月15日的协议自本协议签订之日起作废，租金六年期间每年价格不变。五、今后该租用场地如遇政府拆违或征用造成实际租用面积减少，按实际拆除面积比例减少租金；如遇政府政体征用，按实际拆除时间终止租用合同，双方互不追究违约责任……。六、用电、用水按该地块原有电表、水表使用，产生的水、电费由承租方支付……。七、该地块只准承租方作为经营粮油副食品的使用场地，附带生产面干、粉干等产品，不得转租”等。
上述《人民调解协议书》签订后，被告继续占用租赁厂房。因被告未按《人民调解协议书》约定支付租金，原告曾通过上述人民调解委员会向被告催讨，未果；2013年5月，被告工作人员在原告要求下离开租赁厂房；现被告仍有部分物品存放于租赁厂房内。
庭审中，原告承认，租赁厂房除前述已取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》的部分外，其余部分未取得建设工程规划许可证。
本院认为：本案原、被告曾于2009年2月15日签订《厂房出租协议书》，协议履行中，双方又于2013年2月22日签署《人民调解协议书》，对《厂房出租协议书》的部分内容进行了变更，并对此前双方履行中的争议进行了结算，双方通过上述协议建立房屋租赁合同关系的意思表示真实，且已开始实际履行。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经查，双方房屋租赁合同项下的房屋，除部分已取得《房屋所有权证》和《集体土地使用证》外，其余部分并未取得建设工程规划许可证，该部分租赁合同无效。原告原诉请解除租赁合同，经本院释明，变更诉请为解除有效部分租赁合同，其主要理由是被告未按《人民调解协议》约定支付租金；被告则表示租赁合同有效部分不同意解除，并称已由案外人项玲玲代为支付租金。本院认为，被告虽称已由案外人项玲玲代为支付租金，但未就此提供证据，其主张本院不予采纳；被告作为承租人，迟延履行支付租金这一主要债务，经原告催告后在合理期限内仍未履行，根据《合同法》第二百二十七条之规定，原告作为出租人可以解除合同；根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案中，虽原告称其解除合同通知已于2013年5月7日到达被告，但原告提供的证据尚不能证明此节，原告将解除合同作为诉讼请求载于起诉状，被告于2013年6月14日收到起诉状副本，可视为解除通知已到达被告，故本院确认双方房屋租赁合同有效部分于2013年6月14日解除。
根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，部分房屋租赁合同已经本院确认无效，而有效部分的房屋租赁合同亦已经本院确认于2013年6月14日解除，现被告仍有部分物品存放在租赁房屋内，原告诉请被告从租赁房屋中腾空，合法有据，本院予以支持。
根据《合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽房屋租赁合同部分有效、部分无效，但被告已实际占有使用了租赁房屋，原告变更请求有效部分支付租金、无效部分参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，合法有据。双方就2013年3月1日前的未付租金金额在2013年2月22日签订的《人民调解协议书》中已有约定，原告按该约定诉请被告支付该部分租金（房屋占有使用费）55000元，本院予以支持。至于被告辩称的厂房面积不足1800平方米一节，因双方在《厂房出租协议书》中已明确载明“已建有房屋钢棚厕所等构筑物共计面积1800平方米，且被告已实际占有使用租赁房屋多年，在租赁期间双方出现纠纷时也未提出面积不足问题，并在《人民调解协议书》中再次载明“面积约1800平方米”，其现主张面积不足又未提供证据，其该项主张本院不予采纳。至于被告另提出的租赁房屋于2011年9月25日在政府拆违中被拆除部分厂房及围墙、原告从2012年2月开始采取非法手段阻止被告正常使用厂房等情况，因2013年2月22日的《人民调解协议书》已对此前双方的争议进行了解决，被告该项主张本院不予采纳。双方在《人民调解协议书》中约定2013年3月1日之后年租金140000元，而被告在2013年3月1日至2013年5月前继续占用租赁厂房，其应按上述标准向原告支付租金（房屋占有使用费）计140000元／年÷12月／年×2月=23333元；被告辩称此期间因原告继续采取非法手段阻止被告正常使用厂房，其仅派一名保安驻守，但其未提供证据证实原告存在妨碍被告正常使用租赁房屋的行为，其主张本院不予采纳。2013年5月以来，虽被告仍有部分物品存放于租赁厂房内，但被告工作人员已在原告要求下离开租赁厂房，被告无法正常使用租赁厂房，故此后租金（房屋占用使用费）本院酌情减少为按原标准的50%计算（140000元／年÷12月／年×50%=5833元／月），从2013年5月1日起计算至实际腾空之日止。
原告撤回其增加的诉讼请求，系在法律规定的范围内处分自己的权利，本院予以准许；被告当庭提出的反诉请求，因未明确请求的金额，且超出本院指定的举证期限，原告方不同意在本案中一并处理，本院已告知被告不纳入本案审理范围。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原、被告的房屋租赁合同关系部分无效。
二、确认原、被告的房屋租赁合同关系中的有效部分于2013年6月14日解除。
三、被告温州市可信粮油经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内从其向原告张宪钢租赁的房屋中腾空完毕。
四、被告温州市可信粮油经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张宪钢租金（房屋占有使用费）78333元；并从2013年5月1日起至实际腾空搬出之日止，按每月5833元标准向原告张宪钢支付租金（房屋占有使用费）。
五、驳回原告张宪钢的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1150元，由被告温州市可信粮油经贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审判员 金 丛
二〇一三年九月二日
书记员 王赛娜