山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终1620号上诉人（原审原告）许章建。上诉人（原审原告）余凌霞。被上诉人（原审被告）乳山金鼎房地产开发有限公司银滩分公司，住所地山东省乳山市胜利街87号。法定代表人尹刚，董事长。被上诉人（原审被告）乳山金鼎房地产开发有限公司，住所地山东省乳山市胜利街87号。法定代表人尹刚，董事长。以上二被上诉人之委托代理人常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。上诉人许章建、余凌霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服乳山市人民法院(2015)乳滨民初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2015年4月25日，原告许章建、余凌霞与被告乳山金鼎房地产开发有限公司银滩分公司（以下简称金鼎公司银滩分公司）签订《金鼎深蓝小城房产认购书》(该认购书由被告提供)，二原告认购被告金鼎公司银滩分公司开发的位于乳山市银滩金鼎深蓝小城20号楼2单元205室房产一套，面积39.5平方米，每平方米4760元，总价款为188000元。定金缴纳方式为：“购房人签订本《房产认购书》时交纳定金人民币10000元，尚欠定金50000元，必须在三日内付清，共计应支付定金人民币60000元。”房款缴纳方式为：“于2015年5月1日前按总价款的30％一次性交纳首付款人民币60000(陆万元整)元，剩余房款人民币128000(壹拾贰万捌仟)元采取银行按揭方式，遇国家政策调整或购房人自身原因不能办理银行按揭，购房人在接到开发企业通知后必须七日内，将剩余款项一次性付清。以留存电话短信通知为准。”认购书条件为：“1、购房人必须在本认购书生效之日起三日内交足定金，若通过银行交纳定金，款必须到达开发企业账户。否则，视为未交足定金，开发企业有权另行出售此房产，购房人所交的定金概不退还；2、购房人在交足定金七日内交足首付款或全部房款，并签订《商品房买卖合同》，双方另行约定除外；3、购房人逾期未交足定金或全部购房款的，视为放弃本《认购书》约定之房产的认购，开发企业有权另行出售此房产，购房人所交的定金概不退还；…。”2015年5月9日，原告余凌霞与乳山光谷新力房地产有限公司签订《房产认购书》(该认购书由原告提供)，原告余凌霞拟购买乳山光谷新力房地产有限公司开发的位于乳山市银滩银龙湾小区20号楼24层2403室房产一套，面积39.23平方米，每平方米7100元，总价款278533元。该认购书由原告余凌霞签字，但乳山光谷新力房地产有限公司未加盖单位印章，只在经办人处签署一个“高”字。原告许章建与被告金鼎公司银滩分公司签订《金鼎深蓝小城房产认购书》(该认购书由原告提供)，原告许章建认购被告金鼎公司银滩分公司开发的位于乳山市银滩金鼎深蓝小城18号楼3层08室房产一套，面积40.12平方米，每平方米4785.64元，总价款为192000元。该认购书由双方签字盖章，但无落款时间。2015年5月2日，原告许章建与被告金鼎公司银滩分公司签订《商品房买卖合同》(该合同由被告提供)，原告许章建购买被告金鼎公司银滩分公司开发的位于乳山市银滩金鼎深蓝小城19号楼3单元408室房产一套，面积39．5平方米，每平方米475949元，总价款为188000元。合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：1、一次性付款。2、分期付款。3、其他方式。定金￥60000元整于2015年5月4日前付清，余款￥128000元整，在出卖人通知七日内办理银行按揭，其他具体事宜根据银行有关规定执行。”合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“按逾期时间，分别处理(不做累加)(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。2、如买受人未按合同约定付款或办理银行贷款手续，所付房款不予退还，此房屋另行出售。”合同附件三合同补充协议第五条约定：“需办理按揭的客户由于自身信誉或其他原因不符合银行放贷条件的，客户需按要求的通知时间10个工作日内付清余款，否则属于违约(按照合同第七条第2种方式处理)。”2015年8月28日，二原告诉至原审法院称，被告以海边免费旅游看房为由将二原告骗至山东省乳山市。二原告到达乳山市后发现被告宣传图片与实际不符。被告的工作人员采取限制人身自由的方式向二原告营销其房产。二原告在受胁迫的情况下与被告签订认购合同，并被迫交纳51000元款项。后因为二原告不符合按揭贷款条件，被告又逼迫原告签署了一份声明，要求原告更换贷款人，否则就要没收原告交付的定金。事后二原告感觉上当受骗，遂要求被告退还被骗去的所有款项，但协商未果。要求被告双倍返还定金10万元；撤销2015年4月25日签订的认购合同和六份买卖合同；解除二原告所提交的两份认购协议及商品房买卖合同。被告金鼎公司银滩分公司、金鼎公司辩称，原告的行为违反认购书的约定，无权要求返还定金，应当继续履行认购书约定的义务。根据双方于2015年4月25日签订的《金鼎深蓝小区房产认购书》的约定，原告共交付定金50000元，未按约定付清首付款；另外原告未能办理按揭贷款的情况下，根据双方之间的合同，原告应当一次性付清购房款，以上两项原告均未做到，故请求驳回原告的诉讼请求。对于2015年5月2日双方签订的商品房买卖合同，也是原告违约，被告有权选择解除合同或者继续履行合同，若合同解除，原告不得要求退还购房款。原审过程中，二原告对被告所提交的认购书的质证意见为：对该认购书有异议，认购书是原告所签，但目的不是买房，是被告让原告拿着这份认购书去欺骗别人，骗取别人到这里买房，别人每存入1000元可以抵顶5000元。二原告对被告提交的商品房买卖合同的质证意见为：这份合同是复印件，原件都应该是干净的，这份合同上都是油墨；这份合同第六条付款方式中一次性付款、分期付款后面都是打得差号，合同一般没有这个形式，如果是一次性付款就应该在一次性付款上面打上勾。另外，原告许章建对于这份合同中其签字的陈述意见：合同上的签字是原告许章建签的，附件三的字好像不是原告许章建签的，附件四签字的时候上面有字，但是具体内容原告许章建没有看，上面的手印不是原告许章建按的；后原告许章建又称：现在我又看了一遍，合同上面四个签字和手印都不是原告许章建签字和捺印。被告对二原告所提交的两份认购书的质证意见为：这两份认购书都是废弃的认购书，双方都没有实际履行，而且其中一份有公章，一份没有公章。另，二原告要求解除以上三份认购书和商品房买卖合同，并称还有六份买卖合同也应当解除，但是未提供另外六份商品房买卖合同，二原告称另外六份商品房买卖合同均在被告处。被告称同意解除以上三份认购书，但被告所提供的商品房买卖合同合法有效，不同意解除，并称不存在二原告所称的另外六份商品房买卖合同。原告提供付款收据五份，第一份收据时间为2015年4月22日，付款人为原告许章建，付款金额为1200元，收款事由处记载：“1000封房金200报名。”收款单位加盖的是“海景房接待中心收款专用章”。第二份收据时间为2015年5月2日，付款人为原告许章建，付款人处“余凌霞”的名字被划掉，付款金额为30000元，付款科目及名称处记载：“收深蓝小城补定金，19-3-408”，收款单位加盖被告金鼎公司银滩分公司财务专用章。第三份收据时间为2015年5月2日，付款人为原告许章建，付款人处“余凌霞”的名字被划掉，付款金额为9000元，付款科目及名称处记载：“收深蓝小城定金，19-3-408”，收款单位加盖了被告金鼎公司银滩分公司财务专用章。第四份收据时间为2015年5月10日，付款人为原告许章建，付款金额为10000元，付款科目及名称处记载：“收深蓝小城定金(补)，19-3-408”，收款单位加盖了被告金鼎公司银滩分公司财务专用章。第五份收据时间为2015年5月10日，付款人为原告许章建，付款金额为1000元，付款科目及名称处记载：“收深蓝小城补定金，19-3-408”，收款单位加盖了被告金鼎公司银滩分公司财务专用章，该单据左上角黑色油笔记载有“7月14日领取”字样。原告提交一份银行汇款收据一份，系原告余凌霞在银行用自己名下的银行卡汇款到另外一张自己名下的银行卡30000元的汇款收据。二原告拟用以上五份收据及一份银行汇款收据证实二原告向被告付款51200元，并称其中2015年4月22日的1200元收据和2015年5月10日的1000元的收据上的款项是由原告许章建支付，其余款项49000元系由原告余凌霞支付。经质证，被告认为2015年4月22日1200元的收据与本案无关，该款不是被告收取，其余四份收据系被告金鼎公司银滩分公司收取，在第一次庭审中被告代理人称收取的是乳山市银滩金鼎深蓝小城20号楼2单元2层205室房产的定金，后经查证后意见变更为：以上5万元定金系乳山市银滩金鼎深蓝小城l9号楼3单元408室房产的定金；对原告所提交的银行收款收据真实性无异议，但认为与本案无关。二原告另提供一宗证据如下：照片六张、“金鼎”牌白酒标签、港澳游贵宾卷、金鼎宣传册、银龙湾一期剩余现房价格表打印件、深蓝小城特价房源表打印件、海韵豪庭广告打印件、乳山市百盛商务信息服务中心有关情况的照片四张及证明一份、署名为程医师的举报材料打印件一份、原告许章建于2015年6月12日签署的更换贷款人姓名的声明复印件一份、原告许章建与销售人员董超签署的补充合同复印件一份、金鼎公司简介打印件两份，拟证实被告在销售给二原告房产的过程中存在欺诈、胁迫的情形。原告余凌霞提供一份余凌霞因伤在乳山市人民医院住院的入院证明一份、门诊病历两页、ct报告单两份，拟证明被告扣押原告余凌霞在银龙湾酒店工作偿还购房款，导致原告余凌霞受伤。经质证，被告认为二原告所提交的以上证据与本案无关，被告在销售过程中不存在欺诈、胁迫的情形。被告提交编号为乳房售字第2014024号商品房预售许可证复印件一份，拟证实被告有权预销售涉案房产，二原告对该证据的真实性无异议。原告在庭审中陈述称：“被告工作人员告知原告可以办理银行贷款，原告向被告支付50000元后，在签合同时，被告的工作人员称只能写一个人的名字，所以才写的原告许章建的名字，后期被告又告知原告许章建年龄太大了不能办理银行贷款，并称可以帮原告找个人贷款，原告不同意并要求被告退款。”2015年5月2日，原告许章建与被告金鼎公司银滩分公司签订《商品房买卖合同》时，原告许章建已经年满70周岁，被告余凌霞已经年满65周岁。办理银行贷款时，银行对贷款人的年龄进行限制，各家银行自行规定。如农业银行规定，贷款人年龄加上贷款年限不能超过70岁；中国银行规定，男性贷款人年龄加上房贷年限不能超过65岁，女性则不能超过60岁；中国工商银行和中国建设银行都规定贷款人年龄加贷款年限不超过65岁。诉讼中，二被告均同意解除二原告所提交的认购协议以及被告提交的认购协议；但不同意解除被告庭审中所提交的商品房买卖合同，并称不存在二原告所称的另外六份商品房买卖合同。原审法院认定以上事实，有双方当事人陈述、认购书两份、付款收据、被告提交的认购书一份、商品房买卖合同一份、商品房预售许可证复印件一份等证据在案为证。原审法院认为，对于原告许章建、余凌霞要求解除涉案三份认购协议的主张能否成立，首先对于原告所提交的原告许章建与被告金鼎公司银滩分公司所签订的金鼎深蓝小城18号楼3层08室的《金鼎深蓝小城房产认购书》和被告提供的2015年4月25日双方签订的金鼎深蓝小城20号楼2单元205室房产的《金鼎深蓝小城房产认购书》，双方均未履行以上两份认购协议，二原告要求解除以上两份认购协议，被告也同意解除，说明双方已无继续履行该两份认购协议的意愿，对二原告该项主张，予以支持；二原告要求解除2015年5月9日原告余凌霞与乳山光谷新力房地产有限公司签订的《房产认购书》，该认购书虽然没有乳山光谷新力房地产有限公司的印章，但与本案被告并非同一法律主体，故二原告的该项诉讼请求可另案主张权利。对于二原告要求解除2015年5月2日原告许章建与被告金鼎公司银滩分公司签订的《商品房买卖合同》的主张能否成立，二原告提供一系列证据拟证明在本案的商品房买卖过程中被告存在欺诈、胁迫的行为，但从二原告所提交的证据中并不能证实被告对原告存在欺诈、胁迫行为，而且被告也称是在双方自愿的基础上签订的该商品房买卖合同，故二原告的该项主张，证据不足，不予采信。上述商品房买卖合同是在双方自愿的基础上签订的，并不违反相关法律规定，应当认定为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。上述合同中的补充协议条款均是由被告所提供的合同条款，应当认定为格式条款。从该合同的主文以及补充协议三可以看出，该合同约定的付款方式有两种，合同主文约定的是首付款加按揭付款，补充协议约定的是二原告无法办理按揭贷款的，应当采取首付款加按通知时间付款。补充协议中该种付款方式明显是加重了原告在该合同中的义务，因此根据以上法律规定，该补充协议中关于付款方式的补充约定条款应当认定为无效条款。另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，二原告不能在银行按揭贷款的原因系因为二人年龄超过银行按揭贷款的有关政策规定，即二原告不能按照双方之间的合同约定以银行贷款的方式支付其余购房款，此情形下系因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致双方之间的商品房买卖合同不能继续履行，根据以上法律规定，二原告要求解除原、被告之间的商品房买卖合同的诉讼请求，应予支持，被告金鼎公司银滩分公司据此所收取的二原告的款项应当予以返还。关于被告金鼎公司银滩分公司应当向二原告分别返还的已付款的具体数额。二原告所提交的收款收据中五份是由被告金鼎公司银滩分公司加盖了公司财务专用章，收款事由均记载有“19-3-408”的内容，这与双方之间商品房买卖合同中所约定的房产一致，而且被告金鼎公司银滩分公司认可收取了二原告该五份收据中的款项，故可认定被告金鼎公司银滩分公司依据双方之间的商品房买卖合同收取的二原告的款项为50000元；二原告自认以上50000元中的49000元由原告余凌霞支付，另外1000元由原告许章建支付，故被告金鼎公司银滩分公司应向原告余凌霞返还的款项为49000元、向原告许章建返还的款项为1000元。原告许章建要求被告返还的另外1200元款项，其所依据的是由“海景房接待中心”加盖公章的收据，对此被告否认收取了该1200元，原告许章建亦无其他充分证据证实该1200元是由被告收取，故原告许章建要求被告返还该1200元的诉讼请求，不予支持。二原告要求被告双倍返还定金100000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。二原告所要求解除的另外六份商品房买卖合同的诉讼请求，未能提供充分证据证实其与被告之间存在该六份商品房买卖合同，且被告亦否认，对二原告的该项诉讼请求，不予支持。被告金鼎公司银滩分公司系被告金鼎公司的分支机构，在工商部门注册登记，有其独立的财产，对上述债务应当承担清偿责任，被告金鼎公司作为法人单位，对被告金鼎公司银滩分公司所负债务应当承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告许章建与被告乳山金鼎房地产开发有限公司银滩分公司签订的《金鼎深蓝小城房产认购书》，原告许章建、余凌霞与被告乳山金鼎房地产开发有限公司银滩分公司于2015年4月25日签订的《金鼎深蓝小城房产认购书》、原告许章建与被告乳山金鼎房地产开发有限公司银滩分公司于2015年5月2日签订的《商品房买卖合同》；二、被告乳山金鼎房地产开发有限公司银滩分公司于判决生效之日起十日内返还原告许章建已付款1000元、返还原告余凌霞已付款49000元；三、被告乳山金鼎房地产开发有限公司对被告乳山金鼎房地产开发有限公司银滩分公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告许章建、余凌霞的其他诉讼请求。案件受理费588元，由被告乳山金鼎房地产开发有限公司、乳山金鼎房地产开发有限公司银滩分公司负担。宣判后，上诉人许章建、余凌霞不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人开发的商品房住宅环境与广告宣传完全不同，存在欺诈行为；被上诉人在明知上诉人不具备申请银行贷款资格的情况下仍与上诉人签订房屋买卖合同，应双倍返还上诉人已交定金；被上诉人还存在故意安排上诉人在被上诉人酒店打工的违法行为等。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人乳山金鼎房地产开发有限公司及银滩分公司答辩称，上诉人上诉称被上诉人开发的商品房住宅环境与广告宣传不同、被上诉人明知上诉人不具备申请商品房银行贷款资格、被上诉人安排上诉人打工等，并未提交相关证据证实；上诉人因不能支付房款，构成违约，无权要求返还定金。请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审查明的一致。本院认为，关于被上诉人开发之商品房住宅环境与其广告宣传不同是否构成欺诈的问题。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条之规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。在本案中，上诉人提供涉案房产宣传册等材料，从形式上看，上述宣传材料本身系效果图，二上诉人作为完全民事行为能力人，应能判断宣传材料与商品房实物存在一定差别。即使被上诉人存在一定不当的广告宣传行为，亦仅是一种吸引消者的营销手段，并不足以令普通消费者做出错误购买的意思表示，故该行为不应认定为欺诈。是故，上诉人主张被上诉人存在欺诈行为，与事实不符，本院不予采纳。关于被上诉人应否双倍返还上诉人已交付定金的问题。《根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，上诉人未能订立相关商品房担保贷款合同导致双方商品房买卖合同不能继续履行的原因系其年龄不符合银行关于商品房贷款之规定，上诉人作为购房人在签订商品房买卖合同之前亦应知晓银行之该规定。故告知上诉人上述规定既非被上诉人法定义务，亦非约定之合同义务。故上述原因不应归责于被上诉人。上诉人诉请双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。此外，关于被上诉人是否强迫安排上诉人打工，与本案无关，本案中不予审查。综上，上诉人之上诉主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人许章建、余凌霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  李佳忆代理审判员  宋 杨二〇一六年八月三十日书 记 员  丛丽颖