广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）融水民二初字第342号
原告：银建荣。
委托代理人：胡世宁，医生。
被告：广西融水广海房地产开发有限公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇寿星北路广海小区（人口与计划生育局旁）。
法定代表人：陈玉盛，董事长。
委托代理人：韦雅扬，广西宝洁律师事务所律师。
委托代理人：陈希希，广海新城销售经理，海南儋州人。
原告银建荣与被告广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理，依法组成由审判员庞华圆担任审判长，人民陪审员赵桂荣、陶莉烈参加的合议庭，于2015年9月1日、2015年12月9日公开开庭进行了审理。书记员朱娜担任记录。原告及其委托代理人胡世宁、被告广海公司的委托代理人韦雅扬、陈希希到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告银建荣诉称：原告2009年12月13日与被告签定《购房合同》（以下称《合同》），以每平方米1620元的单价，总房价244123元购买融水县城寿星北路广海新城14栋502号房。自被告2011年7月19日向原告交付房屋以来，被告没有按《合同》第十五条约定期限，及时向房屋管理有关政府部门提供全部相关文件材料为原告办理《房产证》。直到2013年4月30日被告才张贴通告：要求融水广海新城业主签署《办理房产证委托书》，因为以上文件是办理《房产证》的必要文件。虽然《办理房产证委托书》需要原告配合完成，但是根据《广海新城商品房交付标准及使用说明书》第十三条约定被告是办理被告《房产证》的主体。被告作为办理《房产证》的主体没有及时组织原告签署办理《委托书》义务，故被告至少应承担由原、被告认可的交房时间2011年7月19日至张贴告示的2013年4月30日期间违约责任，合计651天。被告客观上存在未按时提供办理《房产证》所需的全部资料的事实，如按照原、被告双方签定的《合同》第十五条关于产权登记的约定来计算被告的违约责任，原告不可能按照《合同》第十五条来追究被告的违约责任，因为根据《合同》约定在被告提供办理《房产证》全部文件材料最后期限之前，原告已支付契税7897元；评估费787元；房屋综合保险980元；原告支付全部房款开始至合同约定被告最后提交办理房证材料期限期间原告的利息损失即：由2009年12月13日到2011年7月19日共计655天，利息为：3.15%＊244123元／365天＊655天=14878元，以上各项总计为：24396元，远远大于按照《合同》十五条约定的：按房价的3%计算被告违约金244123＊3%=7897元。为此原告不但不会因为《合同》设置了第十五条要求：被告对自己违约行为向原告赔偿而受益，反而受损。这对原告来说是：订立合同时就已经不公平。被告设置如此的格式合同条款显然为其免责，排除了原告获得补偿的权利因为合同第十五条的第2项处理办法会加大被告的赔偿数额，原告获赔会增大。如此《合同》第十五条约定第1项处理条款违背了《合同法》第四十条之规定，应为无效约定。另外原、被告签定的《合同》第十五条约定第1项处理条款，对原告来说订立合同时就就显失公平，因为当第十五条条件成立时，《合同》提供两种解决办法，而被告只提供了一种格式办法。原告有权利选择：退房和不退房两种情况来追究被告逾期办理《房产证》的违约责任。这种做法对原告显失公平的。另外原告现已入住不可能以退房解决纠纷。综上所述根据《合同法》第五十四条规定，原告请求法院变更原、被告签定的《合同》第十五条为：关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2项处理。”依据以上事实理由和《最高人民法院关于审理商品房合同案件适用法律问题的解释》第十八和人民银行银发（2003）251号之规定，被告应以6.15＊（1＋50%）=9.225%的年利率向原告支付违约金。测算到天的违约金为：263194元＊9.225%／365天=66.7元／天。违约金总额为：651天＊66.7元／天=43421.7元。
原告按《合同》交给被告的房款为每平方米1620元，按建筑面积159.86平方米付总房款。当时被告答应过按《合同》第五条执行，每平方米单价不变，以房管所测绘面积为准。而今原告所得的房产证面积为建筑面积只有157.58平方米，也就是说被告多收了原告2.28平方米即3693元的房款。但是被告拒不赔付原告多交的房款，说《合同》里是按套计价。而实际上广海所有业主都是按每平方米计价购房的，而不是向被告所说按每一套计价的。根据《合同法》第五十四条规定，此项为被告的一种欺诈行为，请求法院变更为按第五条执行，被告向原告赔付多收的房款3693元。为了维护自身的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付逾期办理房产证违约金43421.7元；二、变更原告与被告签定的《购房合同》第十五条为“。双方同意按以下第2项处理”；三、变更原告与被告签定的《购房合同》第四条为按第五条的第一种方法执行，被告向原告支付多收的房屋面积费用3693元；四、被告支付本案诉讼费。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
一、商品房买卖合同复印件，证明该合同附件的第四条第12条款“各种证件……”，上面明确说明房屋交付时被告为用户办好房产证，原告诉请的截止时间根据的是房产证登记的时间。
二、销售不动产统一发票复印件，证明原告是按平方米买的房子。
三、契税发票复印件、房产证复印件，证明房屋价款是按平方米收取的，而不是按套。
四、物业发票原件。证明交物业费的时间就是交房时间。
被告广海公司辩称：请求法庭依法驳回原告的诉请：一、根据国务院248号令城市房地产开发经营管理条例第33条规定，办理房产证义务是购房者，并非出卖人。被告不应该承担违约责任。二、即使被告要承担违约责任，根据双方签订合同第15条，约定第2项是空白，说明双方约定原告放弃要求被告承担违约责任的意思表示。三、即使被告要承担违约责任，原告的主张也不能得到完全支持。根据前面案件查明的事实，被告于2013年4月15日已将相关材料报房产部门备案，所以计算时间应该截止到2013年4月15日，计算方式也只能按同期中国人民银行贷款利率5.60%进行计算。综上，原告诉请的第一项不符合事实，请求法庭依法驳回。第二、三项诉请变更合同应该在1年内提出，原告已经远超过1年的时效，请求法庭依法驳回该2项诉讼请求。四、至于原告诉请的变更双方签订《商品房买卖合同》第四条，我们认为房屋是按套计算，不存在返还多收的房屋面积费用的问题。本案超过诉讼时效。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据：
一、柳州市中院（2014）柳市民一终字第205号民事判决书复印件，证明该判决书第16页确认了被告于2013年4月15日向房管部门提交备案申请。
二、银建荣交房确认书原件，证明交房确认书上的时间就是交房时间。
经过开庭质证，被告对于原告提供的证据三无异议，原告对被告提供的证据一无异议，本院对双方当事人无异议的证据予以确认。被告对原告提供的其他证据均有异议，认为：证据一真实性没有异议，对证明目的有异议，合同约定被告应该在房屋交付后90天内办理房屋备案，而不是在交房时办好房产证，这不符合客观事实；证据二，真实性没有异议，关联性有异议；证据四，认为应该按照交房确认书的时间确定交房时间。原告对被告提供的证据二有异议，认为应该按照物业发票上的日期作为交房时间。本院认为，原告提供的证据一、二具有真实性、合法性和关联性，对其证明效力予以确认，证据三的真实性与合法性予以确认，但不能证明交物业费的时间为交房时间，与本案不具有关联性；被告的证据二，有原告签字盖手印和被告盖章确认，具有真实性、合法性和关联性，证明被告实际交房的时间。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年12月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于广西融水苗族自治县融水镇寿星北路“广海新城”第14幢5层502号商品房出售给原告，建筑面积159.86平米，套内建筑面积147平方米，商品房总价款为263194元。合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、（空白）……”。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理即：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的（空白）%向买受人支付违约金。3、（空白）”。第四条约定：“计价方式与价款。出卖人与买受人约定案下述第3种方式计算该商品房价款：3、按套（单位）计算，该商品房总价款为（人民币）贰拾伍万捌千叁百玖拾叁元整。”第五条约定：“面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）每平方米单价保持不变，以房管所测绘面积为准。”合同附件四的《合同补充协议》约定“三、如果面积差异发生后购房款结算的补充约定。在房屋测绘机构提交测绘报告后，如合同约定面积和测绘报告的面积差异的，双方同意按以下原则处理：……2、测绘报告的面积小于合同约定面积的，出卖人接到测绘报告后20个工作日内，通知买受人指定地点领取所退面积差价款。”合同还对双方的其他权利义务作了相应约定。合同签订后，原告已经将全部的商品房购房款支付给被告。交房确认书中证明被告交房时间为2011年11月14日。柳州市中级人民法院（2014）柳市民一终字第205号生效民事判决中确认1-17栋被告初始登记备案的时间为2013年4月15日。原告自认被告于2013年4月30日张贴通告通知原告签署《办理房产证委托书》。原告房屋产权证书登记时间为2014年3月19日，建筑面积157.58平方米，套内建筑面积144.75平方米。
本院认为：就本案中双方争议的焦点作如下分析：
一、关于原告诉请被告支付逾期办证违约金的问题。
原告、被告订立的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。被告交房时间为2011年11月14日，据合同第十五条约定，被告应于2012年2月12日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，柳州市中级人民法院（2014）柳市民一终字第205号生效民事判决中确认1-17栋被告初始登记备案的时间为2013年4月15日，因此，被告已构成违约。被告在答辩称原告诉请已超过诉讼时效，原告在诉状中亦自认被告是于2013年4月30日张贴通告通知原告签署《办理房产证委托书》，据此，原告于2013年4月30日就应当知道被告逾期备案的事实，现原告于2015年6月25日才向本院起诉要求被告支付逾期办证的违约金，根据《中华人共和国民法通则》第一百三十五条的规定，超过二年的诉讼时效，对原告的该主张不予支持。
二、关于原告要求变更原、被告订立《商品房买卖合同》第十五条及第四条的问题。
根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第七十三条第二款的规定：“可变更或者撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。”原告与被告订立合同的时间为2009年12月13日，现原告于2015年6月25日向本院起诉要求变更合同第十五条及第四条的条款，被告在答辩中认为原告的变更诉请超过一年的诉讼时效的主张应予支持，原告的变更诉请不予支持。
三、关于原告要求被告退还多收的房屋面积费用的问题。
（一）原告是否可获得退还多收房屋面积费用
据合同第四条、第五条约定，关于面积确认及面积差异处理，当事人选择按套计价的，不适用产权登记面积与合同约定面积发生差异按“每平方米单价保持不变，以房管所测绘面积为准”的约定。合同附件四中第三款第2项约定了房屋测绘机构测绘的面积小于合同约定面积，被告应退还面积差价款给原告。合同的第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。该附件亦合法有效，对双方当事人具有法律约束力，应视为对原合同的补充约定。合同约定的建筑面积159.86平方米（套内建筑面积147平方米），房屋总价263194元，该房屋产权证书登记的建筑面积为157.58平方米（套内建筑面积144.75平方米），登记时间为2014年3月19日，因此，原告要求被告退还多收的面积房款有事实根据，理由充分，应予支持。被告认为原告诉请超过诉讼时效，但原告只有在2014年3月19日时取得房产证书时才能知晓其房屋实际面积，根据《中华人共和国民法通则》第一百三十五条的规定，未超过二年的诉讼时效，对被告的诉讼时效的主张不予支持。被告认为应按套计价不应退还原告的多收的房款的主张与合同附件约定不符，理由不充分，不予支持。
（二）被告应退还多收房屋面积费用如何计算
双方合同没有对房屋的每平米单价进行约定，但庭审中，被告承认以每平米的单价参考计算出房屋总价。合同约定的建筑面积159.86平方米（套内建筑面积147平方米），房屋总价263194元，而该房屋产权证书登记的建筑面积为157.58平方米（套内建筑面积144.75平方米），即合同约定的建筑面积比房屋产权证书登记的建筑面积少2.28平方米（套内建筑面积少2.25平方米），按照交易惯例，房屋总价一般以建筑面积为标准计算价款，因此，应以每平米1646.40元（263194元÷159.86平方米）计算少2.28平方米的价款为3753.80元（1646.40元×2.28平方米）。现原告请求被告退还多收的房屋面积费用3693元予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人共和国民法通则》第一百三十五条和根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第七十三条第二款的规定，判决如下：
一、被告广西融水广海房地产开发有限公司退还原告银建荣多收的购房款3693元；
二、驳回原告银建荣其他诉讼请求。
案件受理费886元（原告已预交），原告银建荣负担811元，被告广西融水广海房地产开发有限公司负担75元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 庞华圆
人民陪审员 赵桂荣
人民陪审员 陶莉烈
二〇一五年十二月十日
书 记 员 朱 娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和具有习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》
第七十三条第二款可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。