开封市禹王台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0205民初94号
原告开封市松森物业服务有限公司。
组织机构代码：75389750-2。
住所地：开封市禹王台区金梁里街**号。
法定代表人权松，该公司经理。
委托代理人林镇坤，该公司职员。代理权限为特别授权代理。
被告王子忠，男，汉族，1956年1月30日生，住开封市禹王台区。
委托代理人史铁花（王子忠妻子），汉族，1957年12月14日生，现住址同上。代理权限为特别授权代理。
原告开封市松森物业服务有限公司（以下简称松森物业公司）诉被告王子忠物业服务合同纠纷一案，原告于2016年1月20日向本院提起诉讼，本院于当日受理，依法由代理审判员孙景坡独任审判，后转为普通程序。2016年2月3日向被告王子忠送达应诉通知书、起诉书副本、举证通知书、权利义务告知书、诉讼风险告知书、开庭传票等法律文书。2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林镇坤，被告王子忠及其委托代理人史铁花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告松森物业公司诉称，原、被告双方于2012年11月4日签订物业管理服务合同。合同约定物业费0.4元／月／平方米，公摊电费5元／月／户。2013年11月至2016年11月，被告拖欠物业费及公摊电费共计1692元，原告多次催要未果而起诉来院，请求依法判令被告支付原告上述物业费及公摊电费1692元并按中国人民银行同期同类贷款利率支付滞纳金。
被告王子忠辩称，其于2012年11月4日签订物业服务合同当天交了一年的物业服务费和电费，从2013年11月4日至今一直没有交纳上述费用。其不交纳物业费的原因为原告在履行物业服务合同中不尽职尽责，服务不到位。具体表现为：原、被告之间签订的《前期物业服务合同》并非被告真实意愿；被告家的门锁在入住时就有问题，至今未修理；小区部分业主安装的防盗窗突出外墙面，存在安全隐患；小区单元楼的公共管道间被个别业主私自安装门，侵占共用部位；原告未对小区内的污水管道疏通过；下雨天小区内的路灯都不亮；原告未按物业服务合同的约定对进出小区的机动车进行管理，外来车辆可随意在小区内乱停乱放，导致小区内的公共绿地被破坏，消防通道不畅通；祥和嘉苑一期业主在在祥和嘉苑一期与二期之间的围墙上开门，占用二期业主停车位和公共绿地，影响业主安全；原告在小区内建违章建筑导致业主至今未拿到房产证；小商小贩在小区内随意摆摊、叫卖，导致小区相当混乱；小区绿化带杂草丛生，垃圾随处可见；在被告按时交纳水费期间，原告私自将被告家的地热水表拆除并破坏地热水管道，导致被告从2014年12月至今无法使用地热水，要求原告赔偿其因用不上地热水造成的损失6500元并赔礼道歉。
经审理查明，2012年11月4日，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定有原告提供祥和嘉苑二期的物业管理。上述物业服务合同第二章第二条约定物业管理服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，协助维护公共秩序，物业档案资料管理等。合同第三章第一条约定物业服务费为多层住宅每月每平方米0.4元，对以上费用，首次入住的业主应一次性交纳，第二年以后的费用应自上年度物业费到期日前一个月内交纳。合同第四章第二项第四小项约定单元声控灯、小区内照明电费每月每户5元。
被告为祥和嘉苑二期14号楼1单元1层东户房屋的买受人，房屋建筑面积为104.94平方米。被告每年应交纳物业服务费503.71元，单元声控灯、小区内照明电费60元，两项共计563.71元。自2013年11月4日至2016年11月3日，被告共拖欠物业服务费1511.13元，单元声控灯、小区内照明电费180元，两项共计1691.13元。
诉讼中，原告认可小区内存在违章建筑；祥和嘉苑一期业主在祥和嘉苑一期与二期之间的围墙上开门的现象确实存在；原告未将机动车纳入物业管理范围，小区内机动车占用公共道路和公共绿地的情况比较严重，影响了消防通道畅通。庭审中，被告举出二组照片、一份地热水用水协议及一组录音资料证明其家的地热水表被原告拆除，水管被原告破坏；祥和嘉苑一期业主在祥和嘉苑一期与二期之间的围墙上开门。对被告的举证，原告辩称，祥和嘉苑二期的地热水权属归房地产开发公司，被告提供的录音资料只能证明被告的地热水表在原告处存放，不能证明地热水表是原告拆除的；针对围墙上开门的问题，原告对相关业主进行了劝阻，原告没有强制权和执法权，如被告觉得一期业主私开围墙损害了其权益，可提起诉讼进行维权，物业公司已按合同履行了义务，被告应按时、足额交纳物业费。
另查明，2012年11月7日，原、被告双方签订《地热水用水协议》，协议对供水义务人、水费交纳、水表归属等问题作出了约定。
以上事实有《前期物业服务合同》、询问笔录、照片及当事人陈述在卷为证。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系原、被告双方的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，理应恪守，故原告应依约尽职尽责进行物业管理，被告亦应交纳物业服务费用。被告虽辩称原、被告之间签订的《前期物业服务合同》并非其真实意愿，但并未举证予以证明，对此抗辩，本院不予采信。结合被告提交的证据及原告认可的事实，可以认定原告在物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、车辆停放管理等方面未完全按物业服务合同的约定提供物业管理服务，故原告向被告主张全额物业服务费依据不足，根据原告履行物业服务合同的实际情况，本院酌情扣减原告每年度物业服务费的10%，即自2013年11月4日至2016年11月3日，被告每年度需支付原告物业服务费453.34元（503.71×90%），三年共计1360.02元，超出部分，本院不予支持。单元声控灯、小区内照明电费180元，系原、被告双方关于小区内公摊电费的约定，该约定合法有效，对原告的该项请求，本院予以支持。原告诉请的滞纳金应视为向被告主张的违约责任，本案中被告未能按时交纳物业服务费及公摊电费虽事出有因，但并不能构成拖欠上述全部费用的理由，关于原告主张的滞纳金，结合扣减原告主张的物业服务费比例，本院支持以513.34元（453.34＋60）为基数自每年度拖欠物业服务费和公摊电费之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付上述费用占用期间的利息。原、被告双方签订的《地热水用水协议》系原、被告双方关于地热水供水及使用等方面的约定，该协议与《前期物业服务合同》是相互独立的合同；被告家的入户门属业主的建筑物区分所有权中的专有部分，该门锁在交房时已存在问题，且原、被告之间签订的《前期物业服务合同》亦未对业主的建筑物区分所有权中的专有部分的维修作出约定，故被告以无法使用地热水及损坏的门锁无人维修为由拒付物业费及公摊电费于法无据。被告提出的地热水被拆除后的赔偿及门锁问题，被告可向相关义务人主张权利。被告提出的办理房本问题，因与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告王子忠给付原告开封市松森物业服务有限公司2013年11月4日至2016年11月3日的物业服务费1360.02元、单元声控灯、小区内照明电费180元，共计1540.02元，并以513.34元为基数自每年度物业服务费和公摊电费拖欠之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付上述费用占用期间的利息。
二、驳回原告开封市松森物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，原告开封市松森物业服务有限公司负担5元，被告王子忠负担45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审 判 长 孙合竹
代理审判员 孙景坡
人民陪审员 任治海
二〇一六年七月十一日
代书 记员 朱亚丽