江西省全南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0729民初361号
原告全南县新大通购物中心。地址：全南县滨江路*号江畔湾广场。
经营者黄沛和，男，1977年12月15日生，汉族，个体，住全南县。
委托诉讼代理人陈辉，系该中心法律顾问，江西宋城律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告韩萍，女，1963年1月8日生，汉族，经商，住全南县。
委托诉讼代理人陈成才，男，1958年5月20日，汉族，下岗职工，系韩萍丈夫，住全南县。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人陈阳华，男，1979年7月15日，汉族，干部，住全南县。代理权限：特别授权。
原告全南县新大通购物中心（以下简称全南新大购物）诉被告韩萍房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年4月22日受理后，依法适用普通程序，于2016年6月8日公开开庭进行了审理，原告全南新大购物的委托诉讼代理人陈辉、被告韩萍及其委托诉讼代理人陈成才、陈阳华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告全南新大购物向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就全南县滨江路江畔湾广场第壹层F1——12号商铺于2014年5月22日签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的商铺租金（截止到2016年4月）柒万捌仟贰佰贰拾捌元（￥：782280.00元）及违约金贰万元（￥：20000.00元），同时自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算拖欠租金的利息；3、被告将讼争的位于全南县滨江路江畔湾广场第壹层F1——12号商铺交还原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原告与佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司全南县分公司签订《全南县“顺客隆超市”租赁合同》一份，佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司全南县分公司将位于全南县滨江路8号“江畔湾广场”小区内的全南顺客隆超市一、二层出租给原告使用。合同约定，租赁为7年，期限从2014年01月01日至2020年12月31日止，原告在租赁期内享有转租权。同年5月22日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将全南县滨江路江畔湾广场第壹层F1——12号商铺租赁给被告用于经营香域相遇中西餐饮，租赁期限从2014年6月28日起至2020年6月27日止；租金为浮动租金，合同期内第三年开始每年递增8%；2014年6月28日至2016年6月27日为9780元/月，2016年6月28日至2018年6月27日为10562元/月，2018年6月28日至2020年6月27日为11407元/月；租金起付时间，以2014年6月28日当天开始计算，每月25日前必须缴交下月租金；拖欠甲方（原告）应付有关费用达1个月的，甲方（原告）有权单方解除合本同。合同签订后，被告并不按照合同履行义务，从2014年6月就开始拖欠租金，原告考虑到被告的实际经营困难中途还适当优惠了部分租金。但因被告违约仍拖欠租金，原告于2015年12月31日正式向被告寄送《租金催收函》，2016年2月17日又向被告寄送了《关于韩萍所租赁的铺位催租及终止合同函》，被告均收到了原告的函件，于2016年2月22日交纳了17000元租金。综上，被告长期拖欠租金的违约行为已构成根本违约，给原告的经营运作造成了重大的影响，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉。
原告全南新大购物向法庭提交了下列证据：1、原告营业执照（副本）复印件，证明原告诉讼主体适格；2、被告韩萍的身份证复印件，证明被告主体资格适格；3、全南县规划建设局2010年1月25日发放给佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司全南县分公司的《建设用地规划许可证》，证号：地字第36072920100XXXX号（复印件）；4、全南县规划建设局2010年2月8日发放给佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司全南县分公司的《建设工程规划许可证》，证号：地字第36072920100XXXX号（复印件）；5、全南县规划建设局2010年6月2日发放给佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司的《建设工程施工许可证》，证号：地字第36213020090626XXXX号（复印件）；6、佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司全南县分公司的营业执照（副本）；7、建设单位为佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司全南县分公司（工程名称为江畔湾广场一期工程2#楼）的工程竣工验收报告；8、全南县人民政府2008年7月1日发放给佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司的《国有土地使用权证》，证号：全国用（2008）第369号（复印件）；9、建设单位为佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司全南县分公司的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；10、全南县房地产管理局于2010年12月31日发放的（全）房预售证第2010-XXX号，售房单位为建设单位佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司全南县分公司的《商品房预售许可证》；3
--
10共同证明原告出租给被告使用的房产，符合合同约定的交付条件；11、佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司全南县分公司与原告于2014年1月10日签订的《全南“顺客隆超市”租赁合同》，证明佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司全南县分公司将讼争房产出租给原告使用，原告在租赁期内享有转租权；12、原告与被告于2014年5月22日签订的《租赁合同》，证明合同约定原告将讼争房产转租给被告使用，被告应按合同约定支付租金，若拖欠租金超过1个月的，原告有权单方解除合同，并有权没收被告的保证金作为违约金等；13、被告拖欠原告租金的明细表，证明被告拖欠租金的情况及原告给予被告租金优惠的情况，被告仍欠原告租金78228.00元；14、邮政快速运寄件单及回执、《租金催收函》，证明原告2015年12月31日向被告寄送书面《租金催收函》；15、邮政快速运寄件单及回执、《关于韩萍所租赁的铺位及终止合同函》，证明原告于2016年2月17日向被告寄送《关于韩萍所租赁的铺位及终止合同函》，书面通知被告合同解除，被告已经签收；16、被告夫妇于2016年3月4日出具的申请书，证明原告向被告要求解除房屋租赁合同，被告书面同意。
被告韩萍辩称，一、被答辩人违约在先。《合同》第十一条第三款第6项“所有食品制作过程中产生的油烟必须经下水道排出，不可直排到超市或小区”已经明确答辩人因制作食品产生的油烟经下水道排出，但待答辩人装修好后，被答辩人小区物业管理又不同意油烟从下水道排出，导致答辩人推迟开张，新增设备等额外支出。终因额外支付答辩人与被答辩人发生纠纷至今。二、答辩人已足额支付被答辩人的租金，不存在违约行为。由于被答辩人小区物业管理不允许答辩人将油烟排入下水道，导致答辩人从2014年6月至12月期间无法开张使用店面以及为继续履行合同答辩人加装了价值30000元的排烟设施。根据《合同法》第六十二条第一款第五、第六项的规定，停业期间和加装的设施费用应由被答辩人承担，实际答辩的租金应从2015年1月份起算。截止到2016年2月23日答辩人已支付被答辩人租金现金40000元，加上应由被答辩人承担的安装排烟设施费用30000元，答辩人共已支付租金70000元，而截止到2016年2月27日答辩人共需支付被答辩人租金65746元，答辩人已多付被答辩人租金4254元。二、被答辩人请求按合同约定支付租金和终止合同没有事实和法律依据。《合同》第四十条“任一方不按本协议所约定的条款履行义务的，均构成违约；违约方给他方造成损失的，违约方应赔偿他方由此造成的直接经济损失”规定，被答辩人应先支付答辩人的经济损失。本案中因被答辩人不准答辩人将油烟排入下水管道造成答辩人推迟开张、支付员工工资、加装设备等直接经济损失至今未达成一致。故，被答辩人请求支付租金和终止合同没有事实与法律依据。综上所述，被答辩人违约在先，在未支付答辩人直接经济损失后提出缴纳租金和终止合同没有事实和法律依据。为此，请人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。
被告韩萍向法庭提交了下列证据：1、原告下发给被告的通知函1份，证明被告原定的开张时间为2014年7月11日；2、被告向原告发送的关于排污的报告1份（原告已签收），证明排污设施存在纠纷和2014年9月1日仍在协调处理中；3、厨房设备购销合同1份，证明被告店面开张时间在2014年11月10日之后和厨房改造加装排烟设施共增加资金30000元；4、被告丈夫陈成才和原告公司周律师电话通话记录单1份，证明原告公司周律师2016年1月25日仍在与被告协调处理纠纷；5、证人证词（陈某、李某）1份，证明原、被告之间一直在协调处理纠纷；6、证人证词（李某）1份，证明原、被告之间一直在协调处理纠纷；7、被告开张时照片2张，证明被告开张时间为2014年12月28日；8、原、被告之间谈判现场照片2张，证明原、被告之间一直在协调处理纠纷；9、被告原安装排烟设施照片2张，证明被告原安装的排烟设施地位；10、排烟设施照片2张，证明被告改装的排烟设施；11、收款凭证3张，证明原告已支付租金现金40000元。
庭审中，法庭对原、被告提交的证据进行了证据交换和质证。
被告韩萍对原告全南新大购物提交的证据质证如下：对原告提供的证据1、2的三性无异议。对证据3-10与本案无关联，不发表质证意见。对证据11对其三性无异议。对证据12的三性无异议，但是被告要明确一点，在第二页的第十一条第三项补充约定事项类第六点规定，在这合同中证明了原被告已经约定因经营所产生的油烟应从原告的下水道排出。第13份证据，明细表只是原告单方面出具，没有得到被告的认可。租金的计算并没有得到被告的认可。第14组证据无异议。对证据15无异议。对证据16的真实性无异议，但是证明对象有异议，被告这方没有说同意终止合同。
原告全南新大购物对被告韩萍提交的证据质证如下：对证据1三性无异议，合同规定装修期间应当承担租金。对证据2真实性无异议，并不是原告存在违约行为。对证据3的真实性无异议，证明的对象是2014年12月28日和我方存在违约无关联性。对证据4真实性无异议，但是对证明对象有异议，这是原告的法律顾问要求被告支付租金。对证据5的证明对象有异议，我方是要求终止合同。对证据6我方不清楚这个事，对真实性和证明对象有异议。对证据7应该是真实的，但不清楚开张时间，只是说是活动时间，没说是开张时间，和纠纷不存在关联性。对证据8的真实性无异议，但是处理的是房租的问题。对证据9应该也是真实的。对证据10无异议。对证据11无异议。
针对上述原告、被告质证意见，本院认证如下：对原告全南新大购物提交的《营业执照》、《全南县“顺客隆超市”租赁合同》、《租赁合同》、《香域相遇每月租金明细表》、《租金催收函》、《关于韩萍所租赁的铺位催租及终止合同函》、《申请书》和被告韩萍提交的《通知函》、《关于排污的报告》、《厨房设备购销合同》、《证人李某证言》、《收款凭证（代）》三张的真实性，本院予以采信；对原、被告提交的其他证据，或与本案无关联，或证明力不足，本院不予采信。
根据上述采纳之证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院确认案件事实如下：
1、2014年1月1日，经原告全南新大购物与佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司全南县分公司（以下简称全南县分公司）协商，全南县分公司同意将位于全南县滨江路8号“江畔湾广场”小区内的全南顺客隆超市一、二层出租给原告全南新大购物使用，并签订了一份《全南县“顺客隆超市”租赁合同》。《全南县“顺客隆超市”租赁合同》约定：租期暂定7年（即从2014年01月01日至2020年12月31日止）；租金每月84490元，每月26号前交付下月租金；在合同租赁期间，乙方（全南新大购物）有权转租给他人经营使用，租金由乙方自行决定。
2、2014年5月22日，经原告全南新大购物与被告韩萍协商，原告全南新大购物同意将位于江西省全南县滨江路8号江畔湾广场新大通购物中心第壹层第F1-12号商铺（附件一《铺位图》阴影部分）出租给被告韩萍使用，并签订了一份《租赁合同》。《租赁合同》约定：商铺建筑面积244.5平方米，套内面积203.75平方米；乙方（韩萍）必须在双方确定的经营范围内经营，未经甲方（全南新大购物）同意不得减少或超越经营范围。商铺经营范围如下约定：品牌（香域相遇）、商品类别（中西餐饮）；本合同签订之日，乙方向甲方交付合同履行保证金人民币20000元（大写：贰万元整）及水电押金人民币5000元（大写：伍仟元整），甲方于本合同期满或解除之日起三个月内不计息返还乙方，若乙方违约致使合同终止或严重违反法律法规，则该保证金归甲方所有，保证金未能弥补甲方损失的，乙方还须补足赔偿；租赁期限自2014年6月28日起至2020年6月27日；租金为浮动租金，合期内第三年开始，每两年递增8%，支付方式为2014年6月28日至2016年6月27日为9780元/月，2016年6月28日至2018年6月27日为10562元/月，2018年6月28日至2020年6月27日为11407元/月，以2014年6月28日当天开始计算，每月25日前必须缴交下月租金；水电费用按照实际使用由乙方自行承担，当月水电费（水2.5元/吨，电1.5元/度），乙方每月30日前缴清当月水电费；补充约定事项类：…，6、所有食品制作过程中产生的油烟必须经下水道排出，不可直排到超市内或小区；任何一方不按本协议所约定的条款履行义务的，均构成违约，违约方给他方造成损失的，违约方应赔偿他方由此造成的直接经济损失。因不可抗力不能履行合同的，在不可抗力的范围内双方互不追究责任。
3、原、被告签订合同后，被告韩萍便按照《租赁合同》第十一条第一款第三项第6点的要求安装好排放油烟设施，由于被告韩萍排放的油烟经过下水道，而下水道的油烟又渗透到江畔湾居民小区，江畔湾小区的居民意见很大，不准被告韩萍排放的油烟排到下水道里，于是原、被告及全南县分公司进行了协商，但未形成书面的一致意见。2014年6月30日，原告全南新大购物发了一份《通知函》给被告韩萍，证明正式确定商场整体开业时间为2014年7月11日。2014年9月2日，被告韩萍向原告全南新大购物递交了一份《关于排污的报告》，要求原告全南新大购物尽快解决厨房排放油烟问题。2014年11月10日，被告韩萍与赣州虹业厨房设备有限公司签订一份《厨房设备购销合同》，《厨房设备购销合同》约定：甲、乙双方按附件《报价清单》壹页购销厨房设备及排烟系统，合同总造价为人民币叁万元整（￥：30000元）。清单中所确定的单价已含材料费及制作费、包装费、运杂费、安装费、售后服务费在内。清单中所列单价不受市场价格浮动和国家对原材料进行政策性调整的影响。之后，排烟系统安装好后，被告韩萍支付费用人民币30000元。
4、2014年12月28日，被告韩萍经营的香域相遇正式开张营业。2015年12月31日，原告全南新大购物送达了一份《租金催收函》给被告韩萍，内容为：限韩萍收到本函后三天内交清所欠租金人民币161040元。2016年2月17日，原告全南新大购物又送达了一份《关于韩萍所租赁的铺位催租及终止合同函》，内容为：韩萍截止至2016年2月16日止仍欠租金75668元，自2016年03月01日起终止与被告签订的合同，并没收保证金。
5、2016年1月13日，被告韩萍向原告全南新大购物支付租金人民币20000元；2016年2月4日，被告韩萍向原告全南新大购物支付租金人民币3000元；2016年2月23日，被告韩萍向原告全南新大购物支付租金人民币17000元；被告韩萍共向原告全南新大购物支付租金人民币40000元。2016年3月4日，被告韩萍妇夫向原告全南新大购物递交了一份《申请书》，内容为：全南县新大通购物中心：我是全南县滨江路8号新大通购物中心第壹层F1-12铺面香域相遇中西餐厅专柜，我自愿申请于2016年3月7日（周一）开始关门歇业。
6、2016年1月7日、2016年5月9日，被告韩萍丈夫陈成才两次到佛山顺客隆总部协商其租金问题，但未形成书面协议。
7、原告全南新大购物提交的香域相遇每月租金明细表表明：2014年6月28日至2014年7月27日租金9780元已减；2014年7月28日至2014年8月27日租金8802元；2014年8月28日至2014年12月27日，4个月，每个月租金9780元；2014年12月28日至2015年6月27日，6个月，每个月租金4890元；2015年6月28日至2015年12月27日，6个月，每个月租金4401元；2015年12月28日至2016年4月27日，4个月，每个月租金9780元；截止2016年4月27日止，被告韩萍欠原告租金133228元，减去原告全南新大购物承担排烟设施费用15000元，减去被告韩萍缴纳的租金40000元（2016年1月13日缴纳20000元、2016年2月4日缴纳3000元、2016年2月23日缴纳17000元），被告韩萍仍欠原告全南新大购物租金78228元。
本院认为，原告全南新大购物与被告韩萍签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属于有效合同，双方应按约履行各自的义务。一、关于被告是否违约的问题。本案中，被告韩萍按《租赁合同》第十一条第一款第三项第6目之规定装好排油烟设施后，因排出的油烟经下水道渗透到江畔湾小区内，影响了小区内居民的生活，受到小区居民的上访及阻挠，致被告韩萍不能正常经营，双方订立合同主要目的不能实现；此外，虽然根据《租赁合同》第十一条第一款一项第2目之规定，原告全南新大购物的租金起付时间以2014年6月28日当天开始计算，每月25日前必须缴交下月租金，被告韩萍未按该约定支付租金，但被告韩萍基于上述原因与原告协商相关损失及租金的问题，系被告韩萍行使抗辩权。故被告韩萍未构成违约。二、关于原、被告签订的《租赁合同》是否应解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，不符合上述解除合同的条件：（一）原告全南新大购物与被告韩萍约定：“所有食品制作过程中产生的油烟必须经下水道排出”的约定不能实现，影响了被告韩萍正常经营，且被告韩萍在想方设法解决排油烟措施后，一直与原告全南新大购物协商解决排油烟费用30000元及租金的问题，但始终未得到原告全南新大购物的答复和处理，被告韩萍并非无正当理由支付或迟延支付租金；（二）被告韩萍装修店面经营的时间短，损失大，如解除合同，则对被告韩萍显失公平；（三）被告韩萍不同意解除合同；（四）被告韩萍于2016年3月4日出具的《申请书》申请歇业，是配合佛山总部检查，现被告韩萍仍在正常营业；综上，原告全南新大购物与被告韩萍签订的《租赁合同》应当继续履行。三、关于被告韩萍安装排油烟设施所花费用30000元如何承担的问题。本案中，原被告双方约定的“所有食品制作过程中产生的油烟必须经下水道排出”不能实现，被告韩萍为防止损失扩大，极力寻求解决的办法，最终花费30000元才解决排油烟设施，导致被告韩萍推至2014年12月28日开张营业。经审查，被告韩萍为解决排油烟设施支出的费用30000元，系合理费用，本院予以采信。因油烟排入下水道影响小区居民，原、被告均没有预见，双方都有过错，故对原告全南新大购物自愿承担被告韩萍支付的排油烟费用15000元、另排油烟费用15000元由被告韩萍自行承担的意见，本院予以支持；同理，对2014年8月至12月的租金计币47922元，由原告全南新大购物承担23961元，被告韩萍承担23961元。四、关于被告韩萍是否应向原告全南新大购物支付租金782280元、违约金20000元及利息的问题。1、关于租金78228元的问题。按原、被告鉴订的《租赁合同》计算，截止2016年4月27日止被告韩萍应支付原告全南新大购物租金215160元（9780元×22个月），而按原告全南新大购物提供的《香域相遇每月租金明细表》来看，自2014年12月始至2016年2月止，原告全南新大购物每月均减了被告韩萍的租金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，原告全南新大购物有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。根据上述第三项的认定，被告韩萍2014年11月10日支付排油烟设施费用15000元可抵充被告韩萍应支付给原告全南新大购物的租金，2016年1月13日支付租金20000元，2016年2月4日支付租金3000元，2016年2月23日支付租金17000元，被告韩萍共计支付租金55000元。按原告全南新大购物提交的《香域相遇每月租金明细表》认可的，截止2016年4月27日止被告韩萍应支付原告全南新大购物租金133228元，减去被告韩萍已支付的55000元和原告全南新大购物承担的2014年8月至12月一半的租金23961元，被告韩萍仍应支付原告全南新大购物租金54267元。2、关于违约金20000元的问题。鉴于被告不存在违约情形，对原告全南新大购物主张被告韩萍支付违约金20000元的请求，本院不予支持。3、关于租金计算利息的问题，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告韩萍于本判决发生法律效力后10日内向原告全南县新大通购物中心支付2016年4月27日前的租金54267元。
二、驳回原告全南县新大通购物中心的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2255元，由原告全南县新大通购物中心承担1127元，由被告韩萍承担1128元，限被告韩萍连同上述款项一并支付给原告全南县新大通购物中心。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 王福明
人民陪审员 钟志全
人民陪审员 黄夏玲
二〇一七年二月二十一日
代理书记员 黄 强