山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终1399号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谭红光，男，汉族，1963年3月26日出生，住威海市环翠区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：程显梅，女，汉族，1967年6月21日出生，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：谭红光（系程显梅之夫），住威海市环翠区南竹岛小区D区*号楼*单元***室。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邵维兰，女，汉族，1956年10月15日出生，住威海经济技术开发区。
委托诉讼代理人：张明杰（系邵维兰之子），住威海经济技术开发区。
上诉人谭红光、程显梅因与被上诉人邵维兰房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2017）鲁1002民初5385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
谭红光、程显梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.驳回邵维兰一审的诉讼请求；2.解除双方签订的《房屋转让协议》，谭红光、程显梅返还邵维兰购房款52万元、定金5000元、碰头费8800元。事实和理由：案涉房屋是南竹岛旧村拆迁补偿安置房，是谭红光父母所留的遗产，应属于谭红光兄妹二人所有，谭红光、程显梅无权买卖，《房屋转让协议》应为无效。
邵维兰辩称，邵维兰自2012年购买案涉房屋并装修居住已6年，没有人对房屋主张权利；谭红光、程显梅在卖房时不仅口头承诺且在《房屋转让协议》中也保证对房屋拥有完整的所有权，现案涉房屋已登记在谭红光名下，可以办理房屋产权转移手续；邵维兰买房的目的是用于日常居住，是善意的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
邵维兰向一审法院起诉请求：谭红光、程显梅协助邵维兰办理位于威海市环翠区南竹岛小区H区-7号-403室房屋的产权转移登记手续。
谭红光、程显梅向一审法院提出反诉请求：解除双方签订的《房屋转让协议》，谭红光、程显梅返还邵维兰购房款52万元、定金5000元、部分碰头费8800元。
一审法院认定事实：2012年5月4日，邵维兰与谭红光、程显梅签订《房屋转让协议》，约定：谭红光、程显梅将所有的位于威海市环翠区南竹岛小区H区7号楼2单元403室房屋出售给邵维兰，转让总价款为55.5万元；邵维兰于2012年4月28日付定金5000元，在签订协议时先支付房款52万元，同时谭红光、程显梅将房屋拆迁合同及钥匙交给邵维兰；剩余房款3万元，邵维兰应于在威海市房地产管理局办理正式过户转让手续同时付清，即该房屋由谭红光、程显梅名下过户到邵维兰名下；该拆迁房屋初始登记在谭红光、程显梅名下，办理谭红光、程显梅房产证时所需各项费用契税、营业税、交易税等，由谭红光、程显梅承担；谭红光、程显梅在取得房产证后积极配合邵维兰办理房产过户手续，谭红光、程显梅将房产过户到邵维兰名下所产生的费用契税、营业税、交易税等由邵维兰全部承担；双方同意房屋的交付时间为2012年5月4日；在该房屋交付邵维兰使用后，邵维兰承担该房屋小区前期配套的各项碰头费，包括天然气管道、供暖管道、水、电、有限电视、太阳能等费用；此房屋南竹岛小区H区回迁安置房所有村民可以办理房产证时，双方接到相互通知之日起60日内双方及时办理房屋过户手续；谭红光、程显梅保证未经邵维兰同意不得自行解除协议或将该房屋转让给第三人，如谭红光、程显梅违约，则谭红光、程显梅向邵维兰支付违约金20万元，如邵维兰违约应赔偿谭红光、程显梅违约金20万元。
协议签订后，邵维兰于2012年4月28日支付定金5000元，5月4日支付购房款52万元及各项配套碰头费用8800元（包括天然气管道、水、电、有线电视、太阳能等费用）。案涉房屋于2017年5月登记至谭红光名下，产权证为鲁（2017）威海市不动产权第0019445号。
邵维兰主张，邵维兰按照约定支付了房款，且装修入住案涉房屋，在得知谭红光、程显梅已办理房屋所有权证后，通过短信、电话等形式要求谭红光、程显梅协助办理房屋产权转移登记手续，但谭红光、程显梅均不予理会。
谭红光、程显梅主张，谭红光、程显梅于2017年5月办完房产证，通过短信、电话通知邵维兰办理产权过户登记手续，邵维兰一直不予理会，之后邵维兰委托其子办理房产证，谭红光、程显梅联系邵维兰之子，但其表示两年后再办理房屋产权过户登记手续，所欠剩余房款3万元等拒绝支付；邵维兰拒绝按约承担办理房屋产权过户手续所产生的费用，且前期配套的各项碰头费用为19800元，邵维兰仅支付8800元，拒绝支付剩余费用；房屋为新房，邵维兰首次入住到现在，按约定应承担房屋的维修基金5838元，但邵维兰拒绝承担。综上，邵维兰的行为已构成违约，故提出反诉。
邵维兰对谭红光、程显梅的反诉请求主张，邵维兰自收到谭红光、程显梅办理过户手续的通知后分别于2017年7月18日至9月25日十次短信通知谭红光、程显梅办理房屋过户手续，但谭红光、程显梅置之不理；邵维兰要求两年之后办理过户手续，只是邵维兰曾经的一个提议，该提议并没有得到谭红光、程显梅的认可，故双方并未就两年之后办理房屋过户手续达成合意，因此应按《房屋转让协议》约定的时间办理过户手续；根据约定邵维兰交付剩余购房款的时间为办理房屋过户手续时同时付清，因谭红光、程显梅迟迟未能办理房屋过户手续，谭红光、程显梅无权要求邵维兰先履行交付剩余购房款的义务；谭红光、程显梅应按约承担拆迁房屋初始登记在谭红光、程显梅名下的各项契税，现争议的主要是谭红光、程显梅在办理拆迁房屋所有权证书时产生的房屋维修基金，该费用是谭红光、程显梅自己办理房产证之前必须承担的费用，按约亦应由其自己承担；房屋至今未能过户至邵维兰，过户的费用尚未产生，谭红光、程显梅无权要求该费用；谭红光、程显梅要求解除合同严重违反合同约定，邵维兰保留要求谭红光、程显梅承担20万元违约金的诉讼权利。综上，双方签订的《房屋转让协议》合法有效，邵维兰没有违反合同约定的行为，谭红光、程显梅亦没有证据证明邵维兰存在可以单方解除合同的法定情形，邵维兰不同意解除《房屋转让协议》。
谭红光、程显梅为证实其主张提交以下证据：证据1.谭红光于2017年6月16日与邵维兰及邵维兰之子张明杰的电话录音，2017年7月13日、8月1日与邵维兰的手机短信记录，电话录音的内容为：谭红光告知邵维兰及邵维兰之子案涉房屋的产权证已办理至其名下，要求邵维兰支付剩余房款3万元及房屋维修基金，邵维兰之子称为了节省房屋过户费用，希望在两年后再办理产权转移登记手续，剩余房款3万元待办理过户手续时向谭红光、程显梅支付，谭红光则要求邵维兰先支付剩余房款3万元及房屋维修基金。拟证明谭红光要求邵维兰付清房款及各项费用，办理房屋产权过户手续，邵维兰不理会，因此谭红光、程显梅有权要求解除合同。证据2.谭红光与威海兴源房地产开发处签订的南竹岛小区《拆迁补偿安置协议》，约定案涉房屋于2012年5月31由开发商交付谭红光、程显梅。拟证明双方签订《房屋转让协议》时，案涉房屋还不属于谭红光、程显梅，《房屋转让协议》属于无效。证据3.案涉房屋住宅维修基金专用发票，载明的业主姓名为谭红光，金额为5838元，拟证明房屋办理产权证时需缴纳5838元，该费用已由谭红光、程显梅支付。经质证，邵维兰对证据1中的录音的真实性无异议，邵维兰只是提议两年之后办理房屋过户手续，但没有得到谭红光、程显梅的认可，双方对此未达成合意，收到2017年7月13日的短信，2017年8月1日的短信未看到；对证据2的真实性不清楚；对证据3的真实性予以认可，但该费用系谭红光、程显梅办理房产证前应缴纳的费用。
邵维兰提供邵维兰之子张明杰与谭红光手机短信记录及邵维兰之子张明杰手机短信详单，拟证实邵维兰自接到谭红光、程显梅办理房屋过户手续的通知后，分别于2017年7月18日、7月23日、7月31日、8月7日、8月21日、8月28日、9月5日、9月11日、9月19日、9月25日短信通知谭红光、程显梅办理房屋过户手续，但是谭红光、程显梅置之不理，房屋至今未能办理过户手续是由于谭红光、程显梅怠于履行合同义务导致的。经质证，谭红光、程显梅对证据的真实性不认可，邵维兰并没有书面委托其子办理该房屋产权过户手续，因此谭红光、程显梅就将邵维兰之子的电话和短信当成骚扰电话、短信；谭红光、程显梅曾打电话给邵维兰催促其办理房产过户手续，邵维兰讲让谭红光、程显梅找其子协商，谭红光、程显梅找过邵维兰之子，邵维兰之子说等两年以后再办理产权转移登记手续，且拒不支付剩余房款等各项费用。
另，邵维兰主张谭红光、程显梅已于2012年5月4日向其交付了案涉房屋，邵维兰在交付后即装修入住房屋。对此，谭红光、程显梅主张与邵维兰没有办理房屋交接手续，是邵维兰自己搬进房屋居住的，具体入住时间其不清楚。
一审法院认为，邵维兰与谭红光、程显梅签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。谭红光、程显梅以其在与邵维兰签订《房屋转让协议》时，案涉房屋尚不归其所有为由主张《房屋转让协议》无效，缺乏法律依据，对其主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……。在房屋买卖合同中，房屋出售人的主要合同义务是协助房屋买受人办理产权过户手续。本案中，邵维兰已依照合同约定向谭红光、程显梅支付购房款52.5万元，仅剩余3万元购房款未付，邵维兰已履行了作为房屋买受人的绝大部分义务。邵维兰在接到谭红光、程显梅办理房屋产权转移登记手续通知后，虽提议为节省费用，希望在两年后双方再办理房屋产权转移登记手续，但谭红光、程显梅并未同意邵维兰的提议，因此双方对此并未达成合意。在此情形下，邵维兰要求谭红光、程显梅继续按照合同约定履行协助办理房屋产权转移登记手续的义务，理由正当，予以支持。根据合同约定，双方办理房屋产权转移登记手续同时由邵维兰支付剩余房款，现双方并未实际办理房屋产权转移登记手续，谭红光、程显梅现主张邵维兰拒绝支付剩余房款构成违约，与合同约定不符，即使邵维兰在接到谭红光、程显梅办理房屋产权转移登记手续的通知后，未及时办理产权转移登记手续，客观上造成了谭红光、程显梅向邵维兰主张支付剩余房款时间的延后，但并非是延迟履行合同主要义务，谭红光、程显梅以此为由要求解除合同，与法律规定不符，不予支持。双方虽约定房屋配套各项碰头费由邵维兰承担，且邵维兰已向谭红光、程显梅交纳了碰头费8800元，谭红光、程显梅主张邵维兰拒绝支付剩余碰头费用，但谭红光、程显梅并未举证证实案涉房屋尚存在其他碰头费用；依据合同约定，房屋产权由谭红光、程显梅名下转移登记至邵维兰名下的各项税费由邵维兰承担，现案涉房屋尚登记在谭红光、程显梅名下，该部分税费尚未实际发生，谭红光、程显梅主张邵维兰拒绝承担该费用，没有事实依据。故邵维兰以谭红光、程显梅拒绝承担剩余碰头费及案涉房屋产权由谭红光、程显梅名下转移登记至邵维兰名下所产生税费为由，主张邵维兰构成违约，从而要求解除合同，没有事实依据，不予支持。案涉房屋的房屋维修基金虽实际由谭红光、程显梅交纳，但双方在合同中对该费用的承担并未明确约定，谭红光、程显梅虽主张在合同签订后双方口头达成协议由邵维兰承担该费用，但邵维兰对此不予认可，即使双方确实达成由邵维兰承担房屋维修基金，现邵维兰拒绝承担该费用，亦非构成违反合同主要义务，谭红光、程显梅以此为由要求解除合同，没有法律依据，亦不予支持。综上，谭红光、程显梅反诉要求解除双方签订《房屋转让协议》，缺乏事实和法律依据，不予支持。谭红光、程显梅如认为邵维兰未及时办理房屋产权转移登记手续造成其损失以及邵维兰应承担房屋维修基金，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，于2018年5月16日判决：一、谭红光、程显梅于判决生效后十日内协助邵维兰办理位于威海市环翠区南竹岛小区H区-7号-403室房屋的产权转移登记手续；二、驳回谭红光、程显梅的反诉诉讼请求。本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元，均由谭红光、程显梅负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。谭红光、程显梅提供谭红玲的身份证及谭红光户口本的常住人口登记卡索引表，拟证实谭红玲是谭红光的妹妹，张桂凤是谭红光的母亲，案涉房屋是谭红玲和谭红光父母的遗产，应属于谭红玲和谭红光共有。经质证，邵维兰对证据的真实性无异议，但对谭红光的家庭情况不清楚，该证据不能证明案涉房屋属于谭红光和谭红玲共有；谭红光在南竹岛小区有两套拆迁房产，谭红光的主张不成立。谭红光、程显梅自述被拆迁的房屋是谭红光父母的遗产，置换了两套房屋，该两套房屋均登记在谭红光名下，是谭红光代谭红玲办理的，案涉房屋是其中的一套。
经查，谭红光、程显梅在一审中提交的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》系谭红光作为被拆迁人与拆迁人签订。另，双方签订的《房屋转让协议》约定：谭红光、程显梅保证对房屋享有完整所有权，无按揭、抵押债务、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由谭红光、程显梅承担。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，谭红光、程显梅与邵维兰签订的《房屋转让协议》约定谭红光、程显梅保证对房屋享有完整所有权、无任何纠纷，同时谭红光、程显梅提交的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》系谭红光作为被拆迁人与拆迁人签订，且案涉房屋已于2017年5月登记在谭红光名下，谭红光亦未提交有效证据证实谭红玲对案涉房屋提出权利主张。据此，谭红光系案涉房屋的合法所有人，其及妻程显梅与邵维兰签订的《房屋转让协议》合法有效，双方均应按约履行。即使被拆迁的房屋是谭红光父母的遗产，亦系谭红光与其亲属之间的内部纠纷，属于另一法律关系，并不能对抗作为善意第三人的邵维兰。谭红光、程显梅主张《房屋转让协议》无效，既无事实及法律依据，也有悖诚实信用原则，其请求本院不予支持。
综上所述，谭红光、程显梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由谭红光、程显梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一八年八月二十八日
书记员 邓雯涛