沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大东民二初字第00366号
原告：辽宁和邦物业管理有限公司。
�告：沈阳市大东区洮昌街道办事处。
被告：沈阳市大东区洮昌街道世博社区委员会。
第三人：沈阳世博置地房产开发有限公司。
第三人：辽宁民生物业管理有限公司。
原告辽宁和邦物业管理有限公司（以下简称“和邦物业”）与被告沈阳市大东区洮昌街道办事处（以下简称“洮昌街道”）、被告沈阳市大东区洮昌街道世博社区委员会（以下简称“世博社区”）、第三人沈阳世博置地房产开发有限公司（以下简称“世博房产”）、第三人辽宁民生物业管理有限公司（以下简称“民生物业”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李矫健担任审判长并主审，人民陪审员周学军、人民陪审员高巍参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王译羚、被告委托代理人石兰娟、第三人世博房产委托代理人刘立影、第三人民生物业委托代理人徐可到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，并经审判委员会讨论，现已审理终结。
原告和邦物业诉称：2014年9月15日世博社区以代行业委会职责要解除与原告之间的物业服务合同。但拒绝出示20％业主要求解聘物业和71％业主同意物业撤离的材料。业主多人多次反映社区是以“把物业撵走，社区就给业主办产权”、“不签字就是和政府作对”以及不签字就不给办理正常业务等手段取得的签字并不能表示业主的真实意思表示。甚至有业主反映选票中的签字是他人代签的，要物业一定要仔细核查真伪。社区采用违法手段解聘物业服务合同是其在2010年6月违法装修被原告制止过，因社区强行改园区电路原告才将电源切断。在等待区长调度期间，高层电梯需要启用维修基金大修不能，而物业公司无力垫资修复业主有不满情绪。社区利用职权采用违法手段取得解聘物业服务合同的目的是要强占业主会所。为维护原告的合法权益起诉来院，请求法院依法公判：1、请求法院依法确认二被告解聘物业服务合同无效；2、请求法院依法确认二被告新聘物业合同无效。
被告洮昌街道辩称：本案原告诉求的两个请求均是对物业管理方面的，街道办事处依据物业管理条例的规定，街道是具有监督管理权，该权利属于行政管理，对于本案诉争的请求没有承担民事责任的义务。社区选聘新物业，解聘原物业的行为均由社区负责处理，社区是有独立承担民事责任的主体资格，对于社区的行为，街道办事处不承担民事责任。
被告世博社区辩称：2011年5月原告与世博业主委员会签订了物业服务合同，由于业主委员会解散，社区代行业委会工作，代行业委会职责，社区完全按照法律规定的程序完成解聘原物业的工作，后按照程序和规定选聘新物业，全部过程程序均符合法律规定，因此，解聘原告的行为合法有效。原告被解聘后，对于社区选聘新物业的行为，无权干预，选聘新物业的行为与原告无关，原告不是业主身份，无权对新选聘物业的行为效力主张权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人世博房产辩称：社区解聘和邦物业是代行业委会职责身份进行的，按照法律规定应有街道办事处的指派文件和世博家�一个物业管理区域性内专用建筑面积以及户数双过半选票同意才可以施行管理，对于代行业委会职责，应保护一个物业管理区域内全体业主的利益，如有违反法定程序，侵权行为均是无效的。
第三人民生物业辩称：我们公司进入世博家园是符合物业管理招投标程序的，手续完全合法并签订了合同，我们接管世博家园符合国家相关法律的规定。
经审理查明：2006年，原告和邦物业与第三人世博房产签订前期物业管理服务合同，合同约定由原告为世博家园小区提供物业服务。2010年，世博家园小区成立业主委员会。2011年5月，原告和邦物业与业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定由原告为世博家园小区提供物业服务，合同有效期自2011年1月25日至2021年1月28日。后业主委员会解散，被告世博社区代行业务会职责。自2014年8月27日至2014年9月10日，社区主持召开第一次业主大会。2014年9月15日，业主大会表决结果如下：同意由世博社区代行世博家园业委会职责的业主票数454张，占世博家园总户数的70%；同意解聘辽宁和邦物业公司的票数452张，占总户数的70%，同意解聘辽宁和邦物业公司业主的专有部分面积总和41552.73平方米，占总面积的71%；不同意解聘辽宁和邦物业公司的票数3张。最终世博家园业主大会作出解聘辽宁和邦物业公司的决议，并限其于2014年10月30日之前交接完毕并撤出世博家园小区。2014年10月23日，世博家园第二次业主大会表决结果如下：同意本次业主大会拟定的选聘新物业方案的业主数478票，占世博家园总户数的74%，同意本次业主大会拟定的选聘新物业方案的业主专有部分面积之和为44039.81平方米，占世博家园总面积的75%。不同意本次业主大会拟定的选聘新物业方案的业主数为11票。第二次业主大会作出以招投标方式选聘新物业的决议。2014年11月17日，被告世博社区向沈阳市大东区房产局申请提前开标，沈阳恒品筑鑫物业管理有限公司、辽宁民生物业管理有限公司、沈阳市宇豪物业管理有限公司回复同意提前开标。2014年12月9日，辽宁民生物业管理有限公司中标，为沈阳市大东区北海街4号沈阳“世博家园一期”提供物业服务，总建筑面积59513.85平方米。
上述事实，有原告提供的沈勘测2011年142号《建设工程竣工测量成果报告书》、商品房预售许可证沈房预售05152号、沈房预售第09329号、土地登记卡和土地登记卡续表、沈大东政（2011）157号政府文件、（2016）辽诚证明字第113号《公证书》、沈阳市住宅共用部分共用设施设备专用维修基金交款通知单收据12份、沈阳市房屋维修基金管理户卡27户、沈房拆注字（2009）第69号批复及世博家园电权查询单、世博家园供热工程协议、世博家园（一期）前期物业管理项目中标通知书、前期《物业管理服务合同》、《世博家园物业管理委托合同》及会议记录、和邦物业管理公司年检资质证明、报警记录9份、大东区洮昌街道办事处出具的《情况说明》、（2015）沈中民二终字第2585号民事裁定书、（2015）大东民二初字第1609号民事裁定书、录像；依原告申请本院调取的公告、“世博家园一期”物业服务招标项目提前开标申请、“世博家园一期”提前开标协商函、“世博家园一期”提前开标的复函、中标通知书及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为:本案的争议焦点为被告世博社区是否具备代行业委会的主体资格，以及代行业委会职责召开业主大会解聘原告是否符合法定程序。
《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。世博家园小区业主委员会解散，据此，世博社区具备代行业委会职责的资格。
《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定：业主大会决定选聘和解聘物业服务�业的，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，世博社区代行业委会职责召开业主大会只要经过法定程序，符合“双重多数决”规则，即可解聘物业服务企业。
本院依原告申请调取的大东区小区办提供的证据证明:世博社区于2014年8月27日至2014年9月10日召开业主大会，表决结果如下：同意由世博社区代行世博家园业委会职责的业主票数454张，占世博家园总户数的70%；同意解聘辽宁和邦物业公司的票数452张，占总户数的70%，同意解聘辽宁和邦物业公司业主的专有部分面积总和41552.73平方米，占总面积的71%；不同意解聘辽宁和邦物业公司的票数3张。2014年9月15日，世博家园业主大会作出解聘辽宁和邦物业公司的决议。因此，世博社区召开业主大会解聘和邦物业程序合法，解聘和邦物业的业主大会决议有效。
本院依原告申请调取的大东区小区办提供的证据证明：2014年11月17日，世博社区向大东房产局提交物业服务招标项目提前开标申请，三家物业公司出具提前开标复函，2014年12月，民生物业中标。该组证据作为直接证据，证明民生物业系通过招投标程序进驻世博家园小区一期，其程序合法并签订了《物业服务合同》，因此新聘物业合同有效。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条之规定，判决如下：
驳回原告辽宁和邦物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告辽宁和邦物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 李矫健
人民陪审员 周学军
人民陪审员 高 巍
二〇一六年六月十二日
书 记 员 周 佳