上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初8579号
原告(反诉被告)沐鹏伟，男，1963年11月9日出生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)符志晖，女，1970年6月4日出生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)沐金彦，女，2008年7月30日出生，汉族，住上海市宝山区。法定代理人沐鹏伟(系沐金彦父亲)，住上海市宝山区。上列三原告的共同委托诉讼代理人黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)陈华，男，1981年2月27日出生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)邢佳，女，1987年6月7日出生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)陈郡颐，女，2014年9月18日出生，汉族，住上海市虹口区。法定代理人陈华(系陈郡颐父亲)，住上海市虹口区。上列三被告的共同委托诉讼代理人朱蓓春，上海恒建律师事务所律师。原告沐鹏伟、符志晖、沐金彦与被告陈华、邢佳、陈郡颐房屋买卖合同纠纷，被告陈华、邢佳、陈郡颐反诉原告沐鹏伟、符志晖、沐金彦房屋买卖纠纷案，本院于受理后，依法适用简易程序，由审判员朱琼独任审理，公开开庭进行了合并审理。原告沐鹏伟、符志晖、沐金彦的共同委托代理人黄晓菁律师、被告陈华、邢佳、陈郡颐的共同委托代理人朱蓓春律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沐鹏伟、符志晖、沐金彦诉称，2015年5月17日，原、被告经上海锐丰投资顾问有限公司(以下简称锐丰公司)居间介绍就上海市虹口区东体育会路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋的转让价款为145万元，被告应在签订《上海市房地产买卖合同》后2日内支付价款57万元，在交易过户后当日支付房款85万元，在房地产交接过户当日支付尾款3万元。2015年6月12日，原、被告办理系争房屋交易过户手续时，被告称系争房屋内尚有案外人黎某某户口未迁出而擅自押房款10万元不予支付，称待该户口迁出后再支付。目前系争房屋已登记在被告名下，且原告已将系争房屋交付被告，被告亦于2016年3月4日将户口迁入系争房屋。事实上，原告从2010年户口迁入到2015年5月户口迁出，均不知道有黎某某这一户口的存在。经原告向上家了解，黎某某系其上家的户口，为空挂。过户后，原告多次与黎某某联系，要求其户口迁出，但黎某某称其要在曲阳路街道享受低保，一旦迁出就不能享受该福利。原告还多次通过政府热线要求曲阳派出所将黎某某的户口迁入社区公共户，但被告知迁入公共户必须本人申请且居住在本社区范围内。原告认为，被告应根据合同的约定支付房款，房款的支付不应与空挂户口的迁出挂钩。同时按照规定，户口只能由黎某某本人办理，原告无权代为迁出，且空挂户口不影响被告办理新的户口簿及迁入新的户籍，也不影响被告包括动迁在内的任何经济利益，经催讨无着，故原告起诉来院，要求被告向原告支付房款10万元，并要求被告向原告支付违约金(以10万元为本金，自2015年6月12日计算至实际支付之日止，按每天50元计算)。审理中，原告确认系争房屋的房价款为188万元。被告陈华、邢佳、陈郡颐辩称，不同意原告诉请。系争房屋的房价款双方约定为188万元，被告已于2015年6月26日取得产权证。被告没有支付10万元是履行自己的先履行抗辩权，合同对双方付款和迁出户籍的顺序进行了明确约定，原告的户口迁出义务在被告支付余款之前。合同约定办理过户手续的时间是2016年6月10日，因此户籍应当在6月10日之前迁出。原告称其对系争房屋内原有黎某某的户籍情况不知情缺乏依据，因为原告作为系争房屋的权利人长达五年，原告没有积极为履行合同义务做出努力，没有做出有效的例如诉讼等行为，实际上是放任违约结果的发生。被告履行的是先履行抗辩权，合同约定房屋过户之前就应当迁出户口，而原告的违约行为自2015年6月10日存续至今，原告主张的每日违约金50元没有依据，被告不应当承担逾期支付房款的违约责任，且当时双方曾经达成默契，10万元就作为原告对被告因为无法迁出户籍的补偿。被告陈华、邢佳、陈郡颐反诉称，原、被告通过锐丰公司中介签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定原告应当于过户前(2015年6月10日)，将系争房屋内原有户口迁出，然而时至今日，系争房屋内仍留有黎某某的户籍没有迁出，经反复与原告沟通，均无果，故提起反诉，要求原告支付违约金(以188万元为本金，自2015年6月10日计算至2016年6月9日，按照日万分之一点五计算)，2016年6月10日以后的违约金保留诉权，并要求原告将系争房屋内户籍迁出。审理中，被告撤回了要求原告将系争房屋内户籍迁出的诉讼请求，同时表示2016年6月10日以后因户籍未迁出产生的违约金不再主张。原告沐鹏伟、符志晖、沐金彦对反诉辩称，原告可以向派出所申请办理的自有户口的迁出，但是目前系争房屋内存在的户籍不是原告的，原告无法向派出所申请迁出。原告对系争房屋内存在黎某某的户口并不知情，也无法迁出该户口。原告是从案外人马某某等人处购房，原告购买系争房屋之后即将户籍迁入系争房屋，期间没有任何障碍。原告在纠纷发生后向相关部门了解，不是原告的申请和行为即可达到迁出该户口的目的，因此原告无过错。即便黎某某户籍在系争房屋内，对被告也没有任何影响和损失，被告的户籍已经在2016年3月4日迁入了系争房屋，也与黎某某不是同一户号，且对被告使用系争房屋没有任何影响。目前合同的履行已经基本完成，被告已经取得了房产证，并实际取得了房屋，亦迁入了户籍，被告不应当从买卖合同的履行中，且原告无过错的前提下，因为户籍问题取得收益。经审理查明，系争房屋原系原告购买取得，权利人登记为原告。2015年5月17日，原、与被告经锐丰公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定：由被告受让原告所有的系争房屋；转让价款为145万元；在2015年6月10日之前，原、被告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按合同约定期限付款的，自被告应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款之日；原告承诺于过户之前，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续，若在前述期限内，原有户口(若有)未能迁出的，则每逾期一日，原告应当按照房价款的万分之五向被告支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止；随系争房屋同时转让的设备、设施中，设备为固定设施、空调一台、热水器一台、洗衣机一台、餐桌一个、衣柜一个，装饰为按现状；以上所列设备和装修费用包含在合同约定的房地产转让价款内，被告不需另外支付费用；在原、被告签订合同后2日内，被告应直接支付给原告部分首期房价款52万元，合同签订前被告已支付的定金10万元转为首期房价款，共同构成全额首期房价款57万元；待原、被告双方签订本合同后2015年6月10日之前，原、被告双方亲自或委托锐丰公司赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，取得收件收据后当日内，被告应自行支付给原告第二期房价款85万元；双方约定于2016年6月2日前，原、被告双方应对系争房屋进行验看、清点，原告应当系争房屋交付被告；双方确认，房价尾款的支付条件为：原、被告双方按照本合同或另行达成的约定完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误当日内，由被告支付原告房价尾款3万元。审理中，原、被告均确认系争房屋房价款为188万元，首期房款为100万元，第二期房款为85万元，尾款为3万元。合同签订后，被告依约向原告支付了首期房款100万元。双方亦按约定的时间，即2015年6月12日向房地产交易中心申请办理产权过户变更登记手续，被告在当日仅支付了原告第二期房款75万元，尚有10万元被告称因系争房屋内有户籍存在故未支付。2015年5月31日，原告沐鹏伟、符志晖、沐金彦的户籍从系争房屋迁出。但系争中房屋原有案外人黎某某德户籍在册，至今仍未迁出。2015年6月26日，被告取得系争房屋的房地产权证。2016年3月20日，原、被告办理房屋交接手续。2016年3月24日，被告向原告支付尾款29,800元(扣除了原告应承担的费用200元)。上述事实，经当庭质证，由原、被告双方当事人的陈述、原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》、户口簿、户籍摘录、付款凭证、《房地产买卖居间合同》等证据佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》对原、被告各自的权利义务做出了约定，双方均应按约履行。双方的合同明确约定了被告的付款条件，即原告承诺于过户之前，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续，但至今系争房屋仍有案外人黎某某的户籍的存在，被告在原告未全面履行合同的情况下，暂未全额支付房款属实现先履行抗辩权的行为，鉴于目前被告已经取得了系争房屋的产权，且迁入户口，亦实际居住系争房屋，故现原告起诉要求被告支付剩余的房款10万元，本院予以支持。考虑到被告对未付款行为并不存在主观恶意，故原告要求其承担逾期付款的违约责任，支付违约金，本院不予支持。对于被告反诉要求原告支付逾期迁出户口违约金一节，虽然系争房屋至今未迁出的是黎某某的户籍，原告对此并无实际的控制能力，但依据法理合同责任属于严格责任范畴，并不考量违约方的主观过错因素，故应由原告根据其与被告的合同约定承担相应的违约责任后。在原告承担上述违约责任后，其可依法根据其与上家的合同约定另行向上家主张权利。至于原告认为案外人黎某某的户籍系其购买系争房屋时出售人的上家存有的户籍，与其无关的辩称意见，本院不予采信。现被告在审理中自愿降低违约金，计算方式为总房款的日万分之一点五，并无不当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告陈华、邢佳、陈郡颐支付原告沐鹏伟、符志晖、沐金彦房款100,000元；二、自本判决生效之日起10日内，原告沐鹏伟、符志晖、沐金彦向被告陈华、邢佳、陈郡颐支付违约金102,930元；三、原告沐鹏伟、符志晖、沐金彦的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,300元，减半收取1,150元，由被告陈华、邢佳、陈郡颐负担；本案反诉受理费5,269.37元，减半收取2,634.69元，由沐鹏伟、符志晖、沐金彦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 朱 琼
二〇一六年八月十二日
书记员 蔡覙静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。