河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第877号
上诉人（原审原告）：曲朝然，男，汉族。
上诉人（原审原告）：付巧玲，女，汉族。
二上诉人的共同委托代理人：王俊锋、吕幸乐，河南南云律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审被告）：刘春林，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：李小盘，女，汉族。
二被上诉人的共同委托代理人:原宗保、李风林，河南一得律师事务所律师。特别授权。
上诉人曲朝然、付巧玲与被上诉人刘春林、李小盘返还原物纠纷一案，原审法院前于2013年9月11日作出（2013）涧民二初字第249号民事判决，该判决发生法律效力后，原审法院于2014年3月17日作出（2014）涧民申字第2号民事裁定，决定对本案进行再审，并于2014年12月26日作出（2014）涧民再字第5号民事判决，宣判后，曲朝然、付巧玲不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人付巧玲及二上诉人的委托代理人王俊锋、吕幸乐、被上诉人刘春林、李小盘及二被上诉人的委托代理人原宗保、李风林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院原审查明，2007年8月8日，原告曲朝然、付巧玲和被告刘春林、李小盘签订《房屋转让协议书》一份，协议书约定：原告将位于洛阳市涧西区浅井头村原告的宅基地转让给被告，转让总价135000元。原告付巧玲于2007年8月7日出具收条一份，载明：今收到刘春林现金柒万伍仟元整。原告付巧玲于2007年8月8日出具收条一份，载明：今收到刘春林现金陆万元整。合同签订后，原告也交付了房屋。后被告刘春林又对房屋进行了加盖扩建和装修。但依法取得浅井头村宅基地使用证使用权人到目前仍然是原告曲朝然，尚未变更。2013年7月2日，被告刘春林和被告刘春林之子刘峰分别与涧西区周山路办事处、浅井头村村委会签订《房屋拆迁征收补偿安置协议书》，该涉案房产已经被拆迁完毕。另查明，被告刘春林和李小盘均为河南省渑池县人，住洛阳市西工区上阳花园217栋中门601号，均非浅井头村村民。
原审法院原审认为，合同双方当事人签订的合同应当符合法律规定，违反我国法律法规的禁止性规定的合同应为无效合同。原告曲朝然、付巧玲和被告刘春林、李小盘签订《房屋转让协议书》一份，系双方当事人的真实意思表示，但是违反了我国相关法律规定。依据相关法律规定，宅基地属于集体所有土地，宅基地具有农村村民身份的依附性，是农村集体经济组织成员的特有福利，非集体经济组织成员不能享受该福利。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。根据房屋买卖地随房走的原则，宅基地使用权的变更转让必须经过政府部门审批许可，原告曲朝然、付巧玲和被告刘春林、李小盘签订协议后，未向政府部门申请办理宅基地变更转让手续，违反了国家法律的强制性规定，故本院认为，该房屋买卖协议无效，对原告曲朝然、付巧玲“确认原、被告2007年8月8日签订的房屋转让协议书无效”的请求予以支持。对于原告主张被告返还房屋的请求，因该涉案房屋已经灭失，故被告返还不能，原告可另案另诉请求被告返还房屋折价利益。对于原告主张“原告返还款项13.5万元”的请求，原、被告双方互负返还义务，因被告返还房屋不能，对该项请求不予处理，可另案解决。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：确认原告曲朝然、付巧玲与被告刘春林、李小盘于2007年8月8日签订的《房屋转让协议书》无效。本案受理费3000元，由原告曲朝然、付巧玲承担2000元，被告刘春林、李小盘1000元；保全费5000元，由原告曲朝然、付巧玲承担。
原审法院再审查明，地号为05-12-340号土地属于集体建设用地，根据集体土地建设用地使用证的记载，其土地使用者为曲朝然。原告曲朝然、付巧玲是夫妻关系，被告刘春林、李小盘是夫妻关系。2007年8月8日，原告曲朝然、付巧玲（甲方）和被告刘春林、李小盘（乙方）就05-12-340号土地及其上房屋签订《房屋转让协议书》一份，约定：经甲乙双方协商同意，就甲方转让位于浅井头村房产宅基地一所事宜，达成如下协议：一、甲方自愿将坐落于洛阳市涧西区工农乡浅井头村曲超然房产宅基地一所，包括土地使用证、房屋和其他附属物一并转让给乙方刘春林永久所有（房屋四至以土地使用证为准）。二、该房产产权及土地转让前，发生一切经济纠纷由甲方负责；该房产权转让后发生一切纠纷由乙方负责，如村里规划、政府拆迁。甲方义务提供土地使用证和有关证件。三、甲方转让房屋总价壹拾叁万伍仟元，乙方于2007年8月8日一次足额支付给甲方。甲方收到钱后，将各房门钥匙和土地使用证交给乙方。甲方出具收款收据，乙方出具收到土地使用证的收据。四、本协议生效后，乙方有权在土地使用证的四至内，改造、修建。甲方帮助协调左右邻居和村里相关关系。五、该协议双方签字生效后，任何一方反悔，按转让房屋总价双倍赔偿对该的经济损失。六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，见证人一份，以签字之日生效。原告付巧玲于2007年8月7日出具收条一份，载明：今收到刘春林现金柒万伍仟元整；于2007年8月8日出具收条一份，载明：今收到刘春林现金陆万元整。合同签订后，原告曲朝然、付朝玲向被告刘春林、李小盘交付了地号为05-12-340号的房屋及相关权属证书，但该土地的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者仍为曲朝然，尚未变更。2013年7月2日，被告刘春林和其子刘峰分别与涧西区周山路办事处、洛阳市涧西区工农乡浅井头村民委员会签订第201307020581号、201307020582号《房屋拆迁征收补偿安置协议书》，该涉案房产已经被拆迁完毕。另查明，被告刘春林和李小盘均为河南省渑池县人，住洛阳市西工区上阳花园217栋中门601号，均非浅井头村村民。
原审法院再审认为，原、被告之间的《房屋转让协议书》已履行完毕，且该协议涉及的财产也因拆迁而灭失，原审原告曲朝然、付巧玲要求确认合同无效，并相互返还财产的诉求，因不具备相互返还的条件，不予支持。经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、撤销本院（2013）涧民二初字第249号民事判决。二、驳回原告曲朝然、付巧玲的诉讼请求。本案诉讼费3000元、保全费5000元，由原告曲朝然、付巧玲承担。
曲超然、付巧玲上诉称，一、一审判决违反法律规定，应予改判。一审法院认为“原被告之间的《房屋转让协议书》已履行完毕，且该协议涉及的财产也因拆迁而灭失，原审原告曲超然、付巧玲要求确认合同无效，并相互返还财产的诉求，因不具备相互返还的条件，本院不予支持”。一审法院的认定实际上认可了《房屋转让协议书》的效力，违反了《合同法》第五十二条关于合同无效的规定。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。房屋不可能脱离土地单独存在，成为“空中楼阁”，房屋转让必然伴随着土地使用权的转让，《房屋转让协议书》名义上为房屋转让，实际上包括了房屋和宅基地使用权的转让。根据法律规定，宅基地使用权的变更转让必须经过政府部门审批许可，在本案中上诉人和被上诉人签订协议后，未向政府部门申请办理宅基地使用权变更转让手续，违反了国家法律、行政法规的强制性规定。根据《合同法》第五十二条第五项规定，合同违反法律、行政法律的强制性规定，合同无效。涉案的《房屋转让协议书》因违反《中华人民共和国土地管理法实施条例》的强制性规定而无效。《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始至终没有法律约束力。无论经历多长时间、是否履行，都改变不了合同无效的根本属性。一审法院以《房屋转让协议》已履行完毕，从而变相认定协议有效，违反了《中华人民共和国土地管理法实施条例》的强制性规定，也违反了《合同法》的规定，判决错误，应予改判。二、一审法院认定本案涉及的财产已经灭失，不具备返还条件，不予支持上诉人要求返还财产的请求，没有法律依据。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案涉及的财产虽然已经灭失，不能返还，但依据《合同法》第五十八条的规定，应当进行折价补偿。一审法院认定灭失的财产不能返还，应当向当事人释明可以要求折价补偿，一审法院不予释明，径行认定财产不能返还、不予支持的诉讼请求，缺乏法律依据，严重损害了上诉人的合法权益。综上，一审法院判决错误，请求撤销原审法院再审判决，改判上诉人与被上诉人2007年8月8日签订的房屋转让协议书无效，判令上诉人返还房屋，上诉人返还款项135000元。
刘春林、李小盘答辩称，1、房屋转让协议系当事人双方真实意思表示，且早已履行完毕。答辩人对双方买卖的房屋进行大规模改造并翻建，且对该房屋长期、稳定的占有。2、上诉人曲超然本人身份是洛龙区计生委职工，并非农村集体经济组织成员，上诉人转让的是房屋而非土地，是客观存在城市居民之间的房屋买卖行为，并不涉及集体经济组织成员（村民）与非集体经济组织成员的交易问题。3、答辩人取得该房屋的合法性已经政府及集体经济组织确认。2013年7月2日甲方涧西区周山路办事处、乙方刘春林及丙方浅井头村委会三方签订的“房屋拆迁征收补偿安置协议书”就房屋拆迁、安置达成意见。该协议充分证明作为政府和集体经济组织对该房屋的主体合法性的确认。4、目前情况土地早已变性，房屋早已拆除灭失，考虑到城中村和房屋买卖行为的存在有其历史和现实的诸多原因，从有利于维护社会秩序和当事人现有生活状态的稳定和谐，应当驳回原告的诉讼请求。综上，上诉人的诉求不符合法律规定，不利于社会稳定、社会和谐，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审维持原判。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，农村宅基地归集体所有，由于涧西区周山路办事处、洛阳市涧西区工农乡浅井头村民委员会已与刘春林及其子签订《房屋拆迁征收补偿安置协议书》，涉案房产已经被拆迁完毕，相关宅基地已予以收回，因此，上诉人曲超然、付巧玲起诉要求法院确认其与被上诉人刘春林、李小盘签订的《房屋转让协议书》无效，已无实际诉讼意义，故原审驳回其诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元由上诉人曲超然、付巧玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 李庆刚
审判员 邢 蕾
审判员 于 磊
二〇一五年八月四日
书记员 高一菲