湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一终字第382号
上诉人（原审被告）奚士良，男，1936年9月6日出生，汉族，退休工人。
上诉人（原审被告）贺传珍，女，1944年3月1日出生，汉族，退休工人。
以上两上诉人共同委托代理人张业先，湖南澧州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）程念生，男，1975年10月16日出生，汉族，职工，住湖南省津市市。
委托代理人ＸＸ，男，湖南劲鸣律师事务所律师。
上诉人奚士良、贺传珍因与被上诉人程念生房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省津市市人民法院（2013）津民一初字第646号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，于2014年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人奚士良、贺传珍的共同委托代理人张业先，被上诉人程念生及其委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，奚士良与贺传珍系夫妻，均系湖南汽车车桥厂退休职工。1997年12月30日，奚士良与湖南汽车车桥厂签订了《公有住房出售合同书》，合同主要约定奚士良以6085.11元优惠价格购买湖南汽车车桥厂所有坐落在湖桥近1栋3层10号房屋，该房屋系湖南汽车车桥厂房改房。1998年12月14日津市市房地产管理局为奚士良办理了所有权人为奚士良的房屋产权证。2004年4月10日，贺传珍以奚士良名义与程念生签订《房屋买卖契约》约定：奚士良自愿将位于津市金鱼岭湖桥社区近1栋310号私有住房（以下简称310房屋）一套以价格26000元出售给程念生，房屋过户手续由程念生办理，奚士良有义务协助。契约上由贺传珍代奚士良签名，签名字样表述为“奚士良（贺传珍代）”。契约签订当日，程念生将26000元购房款支付给贺传珍，贺传珍出具收条后将房屋所有权证交付给程念生。2004年4月30日，奚士良、贺传珍腾退310房屋交付给程念生，从此程念生开始入住并使用。2004年11月4日津市市人民政府为310房屋办理了土地使用权证（使用权人登记为奚士良），该证由程念生去领取并一直持有。2010年奚士良、贺传珍认为尚有存单遗落在310房屋内，遂多次要求进入该房屋内查看。2010年10月31日在湖桥社区管理服务中心工作人员黄忠发的见证下，程念生与奚士良签订了一份书面协议，协议载明“奚士良请求程念生家后阳台一处查看奚士良怀疑原放有存单一事。看后负责复原，并交保证金200元，恢复原样后退还200元。查看之后，无论结果如何（有无存单在里面）均不再找程念生”。当日奚士良、贺传珍在程念生允许和黄忠发见证下进入310房屋查找存单，但未果。程念生对奚士良、贺传珍查找现场情况进行了拍照留存。
2012年6月起程念生多次请求奚士良、贺传珍协助其办理房屋过户相关手续，奚士良、贺传珍表示其将房屋及房屋相关权证已交付于程念生，没有义务协助办理房屋过户手续。后经津市市金鱼岭司法所调解未果后，程念生于2013年12月24日提起诉讼。庭审后，程念生出具书面意见，表示自愿放弃要求奚士良、贺传珍支付2600元违约金的诉讼请求。
原审法院认为，310房屋登记所有权人为奚士良，奚士良依法享有该房屋登记物权。贺传珍与程念生签订买卖合同时系以奚士良名义，且落款签名为“奚士良（贺传珍代）”，故贺传珍系以奚士良委托代理人的身份与程念生签订合同。现有证据未能显示合同签订时贺传珍确实受到奚士良的卖房委托，故贺传珍当时属于无权代理。但是程念生与贺传珍签订合同并交付了合理房屋对价款后，奚士良一同与贺传珍腾退向程念生交付了310房屋，并由程念生居住，已经实际履行了合同约定的房屋交付义务，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条规定“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”，故奚士良已经依法对贺传珍的签约行为进行了追认。另在2010年10月，奚士良、贺传珍为进入310房屋寻找可能遗落的存单还由奚士良与程念生签订了相关协议，协议中明确措辞为“奚士良请求程念生家后阳台一处查看奚士良怀疑原放有存单一事”，由此完全可以充分推断奚士良、贺传珍内心是认可310房屋已经属于程念生受让所有，依法应视为奚士良的书面间接追认。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，故奚士良依法应对贺传珍的签约行为承担相应民事责任。310房屋初系奚士良、贺传珍夫妻关系存续期间参加房改所购买，依法原属于奚士良、贺传珍夫妻共同财产，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，经查明的客观事实出卖房屋系奚士良、贺传珍共同意思表示。奚士良的事后行为亦让程念生有充足理由相信卖房系奚士良、贺传珍共同意思，且程念生对房屋的取得基于当时的市价合理，属于善意取得，奚士良、贺传珍亦无合法理由对抗程念生的合法取得与占有。
综上，贺传珍以奚士良名义与程念生签署的房屋买卖合同属于奚士良事后追认在程念生与奚士良之间的房屋买卖合同，该合同形式与内容不违背法律规定，依法属于合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。程念生交付价款善意取得房屋后，奚士良尚负有依约协助程念生办理房屋所有权及土地使用权过户手续的义务。基于310房屋原属于奚士良、贺传珍夫妻共同财产，贺传珍亦同时负有协助办理过户手续的义务。故对程念生要求奚士良、贺传珍协助办理310房屋所有权及土地使用权过户手续的诉讼请求，依法应予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案房屋所有权属于依法登记产生效力，本案判决生效依法得到履行后，该房屋的所有权及土地使用权将依法属于程念生所有，故对程念生要求确认310房屋属于其所有的诉讼请求在本案中无须处理。原审法院据此判决：奚士良、贺传珍于判决生效之日起十日内，协助程念生办理坐落在湖桥近1栋3层10号房屋的所有权及国土使用证过户手续。案件受理费1500元，由奚士良，贺传珍共同承担。
宣判后，奚士良，贺传珍不服，以贺传珍未经奚士良同意，擅自与程念生签订房屋买卖合同无效；贺传珍与奚士良就310房屋买卖属无权代理关系，事后也未被奚士良追认；程念生与奚士良不存在房屋买卖合同关系，程念生也不属善意取得，其房屋买卖合同不能成立，也是无效的和奚士良，贺传珍无协助义务为由向本院提起上诉，其上诉请求为：撤销原判，改判奚士良，贺传珍与程念生之间无协助义务。
程念生答辩称：奚士良，贺传珍出售房屋是其真实意思表示，是合法有效的。原审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法。奚士良，贺传珍的上诉理由不能成立。程念生答辩请求为：驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实相一致。
本院认为，本案争议的焦点为：1、本案所涉房屋买卖合同是否合法有效？2、奚士良，贺传珍是否有协助程念生办理过户手续义务。
关于焦点一，2004年4月10日，奚士良与程念生签订的《房屋买卖契约》，虽是贺传珍代奚士良在契约上签的奚士良名，但贺传珍与奚士良系夫妻，且契约签订当日，程念生支付房款26000元后，奚士良、贺传珍将房屋所有权证交付给了程念生。奚士良、贺传珍又于2004年4月30日共同将房屋交付给了程念生，2004年11月4日程念生又领取了使用权人为奚士良土地使用权证，程念生持有买卖房屋的房屋所有权证和土地使用权证，并从2004年4月30日起入住后占有、使用至今。双方已经实际履行了合同约定的房屋交付或给付价款的义务，根据上述事实，应认定出卖房屋是奚士良，贺传珍的真实意思表示，即《房屋买卖契约》的签订是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和他人利益，故本案所涉房屋买卖合同是合法有效的。奚士良，贺传珍上诉所提“贺传珍与程念生签订房屋买卖合同无效”的上诉理由，因与事实不符而不能成立。
关于焦点二，合法有效的合同，应受法律保护。合同双方均享有相应的权利，同时也应全面履行相应的义务。《房屋买卖契约》约定：奚士良自愿将位于津市金鱼岭湖桥社区1栋310号私有住房一套以价格26000元出售给程念生，房屋过户手续由程念生办理，奚士良有义务协助。奚士良与贺传珍系夫妻关系，且贺传珍是实际签订合同的人。奚士良，贺传珍依据合同约定享受了获得房屋价款的权利，也履行了交付房屋和房屋所有权证以及土地使用权证的义务，但未依照合同约定履行协助程念生办理房屋过户手续的义务，应承担继续履行的责任，故奚士良，贺传珍有协助程念生办理过户手续义务。原审法院判决奚士良、贺传珍协助程念生办理房屋的所有权及国土使用权证过户手续是正确的。奚士良，贺传珍上诉所提“无协助义务”的理由不能成立，其要求改判奚士良、贺传珍与程念生之间无协助义务的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理正确，依法应予维持。奚士良，贺传珍上诉所提理由，经查均不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1500元，由上诉人奚士良、贺传珍共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱梅安
审判员 王道万
审判员 柳 萌
二〇一五年一月十三日
书记员 赵丹丹
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。