上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1643号
原告上海聚传房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人郭嶺伟，总经理。
委托代理人徐惠忠，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
被告邹新星，男，1980年9月28日生，汉族，住上海市宝山区。
原告上海聚传房地产经纪有限公司诉被告邹新星居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海聚传房地产经纪有限公司的委托代理人徐惠忠，被告邹新星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海聚传房地产经纪有限公司诉称，2015年7月24日，通过原告居间介绍，被告与案外人魏某签订了《物业买卖协议》，被告将系争上海市宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给魏某，总房价款为人民币197万元。协议还对房款支付方式、税费负担、交房、过户等内容进行了约定。协议签订后，魏某向被告支付了定金2万元。当日被告向原告出具一份承诺书，其承诺已得到系争房屋产权人邹正安的充分授权，具体办理系争房屋的一切相关事宜，并承诺在2015年8月10日前向原告提供真实有效的授权委托书，否则赔偿原告经济损失39，400元。之后，被告并未按约与魏某签订《上海市房地产买卖合同》，原告及魏某催促被告履行签约义务，但被告明确告知另一产权人邹正安无法按约履行买卖义务。因被告的行为已构成违约，故原告起诉，要求被告赔偿原告经济损失39，400元，律师费3，000元。
被告邹新星辩称，承诺书并非被告真实意思表示。2015年7月24日晚上9点半，被告才与魏某谈妥价格，签订居间协议后，原告店长拿出承诺书，表示在8月10日被告父亲能够来签订正式的买卖合同，承诺书就没有意义了。当时被告头脑已经很不清楚，在原告的诱导下，签署了承诺书。对于协议书，被告认为是无效的，系争房屋是被告与其父亲共有，协议书上被告父亲的签名是原告业务员让被告代父亲签署的，签协议当天，被告父亲并不在场。当天原告业务员只是说让被告过来谈谈，并没有说要签署居间协议。被告父亲只是让被告出售房屋，并未授权被告代父亲签署协议，收取定金。被告已经与魏某签署了解约协议，并将定金2万元退还给了魏某，并赔偿魏某1万元，双方已经明确买卖再无争议，并且魏某也同意原告将被告的产证交还给被告。本来双方约定在2015年8月10日至原告处签署正式的买卖合同，8月8日、9日，被告一直在外地做父亲的思想工作，希望能够履行协议，但父亲不同意，不肯来签字。8月10日，被告赶到原告门店明确告知魏某房子不能出售了，希望魏某另行购房，但原告业务员让被告再做父亲的工作。到了8月15日，被告通知原告业务员说房屋无法出售，原告还让被告继续努力。8月16日，被告又告知魏某不能出售房屋。因被告父亲未在协议上签名，协议书无效，即使有效，被告也与魏某解除了协议。另外，原告也没有居间成功，被告与魏某并未签署正式的买卖合同。现原告主张的损失39，400元就是根据房价款2%的佣金计算出来的，因为原告居间不成功，其无权收取39，400元的佣金。原告就带魏某看了两次房，7月24日帮忙商谈了价格，签署一份无效的协议，8月10日，被告到原告门店告知魏某房屋无法出售，原告的损失并没有39，400元这么多，同意给原告适当的补偿。关于律师费，被告不同意支付，是原告自己要请律师诉讼，而且原告至今未将产证还给被告。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告及父亲邹正安是系争房屋的房地产权利人。2015年7月24日，被告（出卖方、甲方）及魏某（买受方、乙方）签订了《物业买卖协议》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为197万元。乙方应于签订本协议时，向中介公司支付购房意向金2万元，一旦甲方或甲方代理人签署本协议，则乙方同意中介公司将该购房意向金作为购房定金转交给甲方，甲方表示同意；在签订《上海市房地产买卖合同》的当日，由乙方向甲方支付首期房款60万元（含定金）；乙方应于双方前往房地产交易中心办理过户手续或权益转让更名手续当日支付房款86万元；乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款50万元；乙方应于交房当日支付剩余房款1万元。维修基金、煤气初装费、管理费押金等费用包含在房价款内，双方不再另行结算，以上各项费用的更名费用由乙方承担。乙方同意甲方顺延至2016年1月31日交房，租金以市场价为准支付）。双方同意于2015年8月10日19时到中介公司签署《上海市房地产买卖合同》，双方同意于2015年9月20日前，前往房地产交易中心办理过户手续。本协议签署后，如果因一方或双方违约，导致双方最终没有签订用于交易备案的《上海市房地产买卖合同》的，不影响中介已完成居间义务，违约方仍应按本协议约定的金额向中介公司支付居间代理费。甲乙双方协商一致，上述物业交易所产生的国家税费及中介费均由乙方承担。如果甲方或乙方违约，则中介公司有权依据本合同的约定，追究违约方的责任，并且要求违约方承担合理的调查费、差旅费及律师费。中介公司促成甲乙双方的物业买卖合同关系成立，则中介公司的居间义务完成，甲乙双方同意，最迟应在双方签订《上海市房地产买卖合同》的同时，分别一次性向中介公司支付该物业实际成交总价（含房款、装潢等一切费用）的1%作为中介公司的居间服务费。双方协商一致，该物业交易所产生的国家税费及中介费均由乙方承担。合同落款处，被告父亲邹正安的签名系被告代签。原告作为见证方予以见证。合同签订后，魏某支付了定金2万元，被告出具了收条予以确认。签约当日，被告还向原告出具承诺书，主要内容为：被告确认已得到系争房屋产权人邹正安的充分授权，具体办理出售该物业的一切相关事宜，包括但不限于签署相关法律文书，收取定金、房款等，并且本人同意，在本承诺书签订后最迟于2015年8月10日19时，向中介公司提供真实有效的授权委托书，否则本人愿意承担过错责任，向购买方退回定金2万元，并赔偿2万元，同时赔偿中介公司39，400元。2015年8月10日，因被告父亲邹正安不同意出售系争房屋，未至原告处签约，被告与魏某也未能就系争房屋签署《上海市房地产买卖合同》。2015年8月10日，原告及魏某分别向被告及邹正安发出催告函，催促被告在2015年8月14日19时前前往原告门店签署《上海市房地产买卖合同》。2015年8月15日，被告向原告经理发送短信，明确系争房屋无法交易，被告父亲不能来签字，被告拿回产证、承诺书、定金收据后会退还魏某2万元定金，并按行业规矩进行相应赔偿。之后，被告与魏某并未就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。
另查明，2015年11月14日，被告（甲方、出售方）与魏某（乙方、买受方）签署《解约协议》，主要内容为：双方就买卖系争房屋，在原告的居间下，于2015年7月24日签订《房地产买卖居间协议》，且甲方已收取乙方定金2万元。现甲乙双方同意自本协议生效之日起解除该买卖居间协议；乙方同意原告将所保管的系争房屋的《上海市房地产权证》返还甲方；待各方履行完毕本解约协议上述约定后，甲乙双方就该房地产买卖事宜再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任；甲乙双方若在签署本协议后十个月内，甲乙双方或其近亲属或关联企业等有关联的人私下或通过其他第三方签订该房地产买卖合同或以其他方式达成交易的，视为原告居间成功，甲乙双方同意各自按约定的总房价款1%向原告支付居间报酬。协议落款处，魏某出具收条，确认已收到被告退还的定金2万元和违约金1万元，共计3万元。双方就该房地产买卖事宜再无其它争议，且互不追究其他任何法律责任。
审理中，原告还提供委托代理合同、发票、佣金确认书，证明为了本案诉讼，原告聘请律师，花费了3，000元。按照物业买卖协议约定，如甲方或乙方违约，原告有权要求违约方承担合理的调查费、差旅费及律师费。因为被告违约，所以律师费应由被告承担。本案如果交易成功，中介费全部由魏某承担，金额是28，000元。由于被告违约，原告也无法向魏某收取佣金，已造成原告损失。原告现在依据承诺书的约定，要求被告赔偿39，400元，该笔赔偿金具有违约金的性质。本案中，被告并未按照承诺书的约定提供其父亲邹正安出具的授权委托书，邹正安也未在约定的时间内来与魏某签约，致使最终签约未成。被告表示，聘请律师是原告自己的事情，与被告无关。如果交易成功，佣金确实是魏某支付。被告父亲邹正安只是同意被告出售系争房屋，但未同意被告代其签字和收取定金。后来被告父亲不同意来签署《上海市房地产买卖合同》，最终签约未成。被告认为这39，400元，就是佣金，由于原告并未促成交易，原告无权收取佣金。如果是赔偿金，该标准过高，需要法院进行调整。
以上事实，有原告提供的上海市房地产登记簿、《物业买卖协议》、定金收条、承诺书、履约通知函及邮寄凭证两份、短信记录、委托代理合同、发票、被告提供的《解约协议》，及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告及魏某就系争房屋签订了《物业买卖协议》，虽然该协议上，被告父亲邹正安作为系争房屋的共有人并未签字，其签名系被告代签，但并不能据此认定该协议无效。且被告也向原告出具了承诺书，承诺其已得到父亲邹正安的充分授权，故被告认为其无权代表父亲签字，该协议系无效的意见，缺乏依据。根据原告提供的证据材料，本案是因为被告父亲邹正安不同意在约定的时间来与魏某签署《上海市房地产买卖合同》，致使双方最终交易不成。被告也与魏某签署了解约协议，将定金2万元返还给魏某，并向魏某支付违约金1万元。按照被告出具的承诺，被告表示已得到系争房屋产权人邹正安的充分授权，具体办理出售该物业的一切相关事宜，并且同意，在本承诺书签订后最迟于2015年8月10日19时，向中介公司提供真实有效的授权委托书，否则本人愿意承担过错责任，向购买方退回定金2万元，并赔偿2万元，同时赔偿中介公司39，400元，该承诺亦是被告真实的意思表示，被告理应信守承诺。因被告未能在规定的时间内提供父亲邹正安的授权委托书，邹正安也未按约来与魏某签约，故被告的行为已违反承诺，原告要求被告支付违约赔偿金，符合约定。虽然按照协议约定，原告有权要求违约方承担违约责任，并要求违约方承担律师费等费用。但律师费作为原告的损失，在被告向原告支付违约赔偿金后，原告不再有损失，其再要求被告赔偿律师费损失3，000元，本院不予准许。根据原告的陈述，因被告是到手价，系争房屋如果交易成功，则原告只向魏某收取28，000元中介费，原告现要求被告支付总房价款2%的违约金，金额明显过高。鉴于居间服务的内容还有签订《上海市房地产买卖合同》、办理产权过户手续、交房等事宜，原告尚未向被告提供后续服务，结合被告的过错程度，违约可能给原告造成的损失等因素，本院酌情确定由被告向原告支付违约金16，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告邹新星于本判决生效之日起十日内，支付原告上海聚传房地产经纪有限公司违约赔偿金16，000元；
二、原告上海聚传房地产经纪有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取430元，由原告上海聚传房地产经纪有限公司负担330元，被告邹新星负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一五年十二月三日
书记员 王陈虎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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