山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第332号
原告山东良固物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人王政，董事长。
委托代理人吕合强，山东智富律师事务所律师。
委托代理人张露，该公司职员。
被告康寅，男，1986年3月31日出生，汉族，无业，住北京市。
委托代理人杨志刚，山东千舜律师事务所律师。
原告山东良固物业管理有限公司与被告康寅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李钧独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东良固物业管理有限公司法定代表人王政的委托代理人吕合强、张露，被告康寅的委托代理人杨志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东良固物业管理有限公司诉称：原告是龙泰苑的物业服务公司，被告是该小区的业主。被告享受了原告提供的物业服务，但并没有按时支付物业费用。自2009年6月23日至2014年12月31日，累计欠费12973元，违约金另计。其行为损害了小区其他业主的利益，更损害了物业公司的合法权益。为此诉至法院，请求依法判令被告支付拖欠的物业费12973元。
被告康寅辩称，被告自2009年6月以后未交纳物业费是因为原告未能按合同履行职责，原告未能解决物业服务给被告造成的经济损失以及影响的生活，被告地下室至今无法通电，原告未予以解决，楼门的安全门无安全设施无法使用，原告至今未解决，被告不应交纳物业费。原告起诉已超诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告康寅系济南市市中区卧龙花园龙泰苑5号楼3单元301室业主，于2008年6月23日入住，并于当日与原告山东良固物业管理有限公司签订了《前期物业管理委托合同》一份，约定有：该物业位于济南市龙泰苑小区5号楼3单元301室，物业费收费标准为住宅按建筑面积1.2元／月／平方米，业主每年交纳一次全年物业管理服务费，以后每次交费应于到期前一个月交纳下一年度的物业管理服务费；合同第十四条原告实现管理目标中公共环境部分约定有：道路无杂物和积水，室内外排水畅通，化粪池、管道井每年清理；在附则中约定有，因房屋建筑质量，设备设施质量问题或安装技术等原因，达不到使用功能，造成事故的，由甲乙双方向开发商索赔，产生质量事故的直接原因，以政府有关部门鉴定结果为准。被告康寅居住房屋建筑面积为163.15平方米，自2008年6月23日至2014年12月31日期间，共66个月零8天，被告康寅未交纳物业服务费12973.69元［（163.15平方米×1.2元×66个月）＋（163.15元×1.2元÷30天×8天）=12973.69元］，原告山东良固物业管理有限公司本次起诉要求被告康寅支付拖欠的物业费12973元。
被告康寅提交了“关于楼上下水管漏水造成损失情况简述”一份，内容为：“12月11日，5号楼3单元401室主卧室卫生间下水管漏水，将楼下301室主卧室的衣帽间（原卫生间改）内装修的吊顶、地板、大立橱全面浸泡。事情发生后我们及时联系物业查找并进行维修，但最终还是因水管漏水时间过长给我们室内物品造成了损失。1、大立橱水泡发生霉变，没法继续使用。造成直接经济损失4000元。2、地面所使用的木地板已损坏，造成直接经济损失1000元，3、吊顶费用120元。三项合并共造成直接经济损失5120元。（所损物品均有发票及单价）2009.12.11孙殿庆王建华”，以证实因为楼上水管漏水，给被告造成了相应的经济损失的事实。原告对于该情况简述的真实性无异议，但认为该事故造成的原因是开发商建筑质量或楼上业主侵权造成，与原告无关。被告康寅称“孙殿庆、王建华”二人系原告公司工作人员，原告对此无异议，但称签字只是证明被告家中受损的事实。
另查明，涉案小区现仍由原告山东良固物业管理有限公司提供物业服务。
以上事实，有《前期物业管理委托合同》、“关于楼上下水管漏水造成损失情况简述”及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。虽然被告康寅表示记不清是否签订过物业合同，对于合同中约定的事项不清楚，但根据原告山东良固物业管理有限公司提交的《前期物业管理委托合同》显示，该合同系由原、被告共同签订，且被告康寅对于其系涉案房屋业主并无异议，在无相反证据证实的情况下，对于该合同系由原、被告共同签订这一事实，本院予以认定。原、被告之间签订的《前期物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效的合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告康寅提出的因楼上漏水导致家中财物受损的问题。本院认为，原告山东良固物业管理有限公司作为小区的物业服务企业，其职能是根据合同约定，对小区内共用部分的设施、设备进行管理、维护及维修，产权人的房屋及家中设施存在的问题，应分清责任，如漏水系因房屋质量问题引起，此并不属于物业公司的责任范围，且被告康寅并未能举证证明原告山东良固物业管理有限公司对上述出现的问题存在过错，被告康寅可以通过其他法律途径向责任人主张权利，故被告康寅的上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于被告康寅提出的原告服务不到位，地下室未通电、楼门安全门无法使用的问题。本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，被告康寅对其上述主张并未提供证据予以证实，且原告对此不予认可，故对被告康寅的上述抗辩理由，本院不予采纳。关于诉讼时效的问题。本院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业服务费用应视为一个整体，而业主每个季度缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算，因原、被告签订的《前期物业管理委托合同》尚未解决，且涉案小区现仍由原告提供物业服务，故原告于2014年2月13日向被告康寅主张权利，并未超过两年的诉讼时效期间。被告康寅未向原告山东良固物业管理有限公司交纳2009年6月23日至2014年12月31日期间的物业服务费已经构成违约，原告山东良固物业管理有限公司要求被告康寅补交，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告康寅于本判决生效之日起十日内给付原告山东良固物业管理有限公司2009年6月23日至2014年12月31日的物业服务费12973元。
案件受理费130元，减半收取65元，由被告康寅负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 李钧
二〇一四年四月十一日
代理书记员 孙靖