福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第622号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）陈容，男，1985年10月15日出生，汉族。
委托代理人林斌、林丰夏，福建通享律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）刘忠，女，1969年3月11日出生，汉族。
原审第三人福州公元房产经纪服务有限公司。
法定代表人孙远达，董事长。
委托代理人鞠小艳，该公司员工。
上诉人陈容因与被上诉人刘忠、原审第三人福州公元房产经纪服务有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第2369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年7月23日，原告（买方）刘忠与被告（卖方）陈容在原审第三人居间服务下签订《房地产经纪合同》、《补充协议》、《交易流程确认函（一次性）》各一份，《房地产经纪合同》约定原告购买被告坐落于福州市仓山区建新镇高宅路108号好景城1幢908单元；《补充协议》约定：如本协议与原合同有冲突，则以本协议为准。就本次交易甲乙双方协议同意约定：1、甲、乙双方明确上述房产《房屋所有权证》尚不能办理，自愿先签订《房产经纪合同》，待开发商通知上述房屋可以办理《房屋所有权证》之日起五个工作日内，甲方办理其名下《房屋所有权证》（其名下产权证费用由甲方承担）；2、甲方名下《房屋所有权证》办理完毕之日起3个工作日内甲方办理上述房产转让委托公证手续，委托乙方办理上述房产银行还贷、交易过户……若因甲方个人原因导致乙方无法顺利过户取得房屋使用权均属甲方违约，违约金人民币100000元整；4、……甲方承诺拥有对上述房产完全处置权，并保证如约履行该合同，若无法如期履行均属甲方违约，违约金人民币100000元整……。同日，原告缴纳购房定金30000元由第三人福州公元房产经纪服务有限公司保管。2012年8月中旬，诉争房开发商通知可办理《房屋所有权证》。2013年3月29日，福州市房屋登记中心出具《福州市房地产产权交易登记受单》载明仓山区建新镇高宅路108号好景城1#楼908单元登记受理日期：2013年3月29日、领证日期：2013年4月16日。庭审中，被告陈容确认现诉争房已卖予第三方。
原审法院认为：原、被告双方签订的《房产经纪合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。被告陈容未按《补充协议》约定在诉争房开发商通知可办理房屋所有权证五个工作日内办理其名下《房屋所有权证》；未在《房屋所有权证》办理完毕之日起3个工作日内办理诉争房产转让委托公证手续，且被告现已将诉争房卖予第三方，无法如期履行合同，故被告应承担相应的违约责任，原告诉请被告支付违约金100000元的请求原审法院予以支持。反诉原告主张诉争房结算面积后存在差价款，因反诉被告担心限购身份暴露，不愿缴纳面积差价款12060元导致办证拖延，鉴于原、被告在合同中尚未约定该差价款应由谁负担且事后双方未能就此达成一致意见，应根据《补充协议》约定由被告陈容承担在诉争房开发商通知可办理房屋所有权证五个工作日内办理其名下的义务，故反诉原告诉请反诉被告支付违约金的请求，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告陈容于本判决生效之日起十日内支付原告刘忠违约金100000元；二、驳回反诉原告陈容的诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元、保全费1020元，由被告陈容负担；反诉案件受理费1150元，由反诉原告陈容负担。
一审宣判后，原审被告（原审反诉原告）陈容不服，向本院提起上诉。
上诉人陈容上诉称：一、本案被上诉人隐瞒其是限购对象违约在先，在上诉人与第三人多次以不同方式通知被上诉人后拒绝出面解决违约在后，一审法院认定本案违约为上诉人及责任的认定存在错误。上诉人与被上诉人签订《房产经纪合同》后，开发商通知陈容面积比原预售合同面积多了1.945平方米，同时需补缴现金12060元。该补缴款项理应由被上诉人承担。被上诉人因国家限购，没有资格再次购买福州市房产情况下，故意隐瞒真相与上诉人在第三人所在地签订了上述《房产经纪合同》，并采用补充协议代理委托方式来规避国家对房产限购。因而《房产经纪合同》又被后一补充协议所取代，所以讼争房产不属于买卖纠纷而是属于公民委托代理纠纷。二、一审法院未调取被上诉人个人名下不动产信息情况属于程序错误，并直接影响本案判决的认定。故提起上诉，请求：1、撤销福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第2369号民事判决书，并改判驳回被上诉人诉讼请求；2、支持上诉人一审诉讼请求；3、被上诉人承担本案案件受理费。
被上诉人刘忠答辩称：1、被上诉人并无违约，合同中没有约定产权面积与合同面积不一致时由谁承担差额部分；2、涉案合同上写清楚被上诉人是买方，上诉人是卖方，双方是买卖合同关系而非委托代理关系；3、被上诉人是否为限购对象不影响本次房产交易行为；4、上诉人将诉争房产销售，导致合同不能履行，应承担违约责任。综上，被上诉人认为一审判决正确，请求法院维持原判。
原审第三人福州公元房产经纪服务有限公司答辩称：陈容与刘忠通过原审第三人买卖位于福州市仓山区建新镇高宅路108号好景城1#908单元房产，并于2012年7月23日在原审第三人所在地签定房地产经纪合同。陈容在2012年8月28日到房产交易中心办理其名下的房产证时，发现购房发票丢失（第二日到开发商处补办上述房产购房发票并于11月初领取）及实际产权面积比商品房预售合同上记载的面积增加了1.945平方米，合计补差人民币12060元并及时通知刘忠。双方对于由谁承担产权面积增加补差款存在异议。陈容与原审第三人多次催促刘忠前来协商此事，但刘忠一直以没空拖延时间，原审第三人于2012年12月7日向陈容及刘忠发出催告函。刘忠收到后，仍未至原审第三人处协商处理相关事项。2013年3月29日陈容约原审第三人工作人员办理了上述房产产权交易登记，《产权交易登记受理单》由原审第三人监管，受理单上明确领证日期为2013年4月16日，到期原审第三人工作人员催促陈容领取上述房产《房屋所有权证》，陈容私自领取上述房产《房屋所有权证》。原审第三人于2013年4月26日向陈容发出《催告函》（催促其履行合同约定）并同时向刘忠发出《陈述函》（陈述陈容办理其上述房产产权证并私自领取产权证一事）。陈容于2012年4月28日至原审第三人处意与刘忠协商上述房产交易事宜。2013年5月17日买卖双方至原审第三人处协商上述房产交易事宜，协商未果。综上，原审第三人请求二审法院依法裁判。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中上诉人向本院提交福州市房屋权属登记信息查询证明，证明被上诉人不符合购房条件，属于限购对象。
被上诉人发表质证意见称，真实性无异议，但不能达到上诉人的证明目的，该证据显示的三套房产在涉案交易发生之前均已经转让，与本案无关。原审第三人对该证据的真实性意见与被上诉人一致，并说明如果按被上诉人陈述的其名下的房产在涉案交易发生之前已经转让，被上诉人不属于限购对象，可以完成涉案交易。被上诉人、原审第三人均未向本院提交新的证据。
本院经审查，上诉人提交的证据不属于二审程序中的新的证据，亦不能达到上诉人的证明目的，本院不予采纳。
根据本案现有证据，本院确认一审认定的主要事实清楚。
本院认为，刘忠与陈容签订的《房地产经纪合同》、《补充协议》均未约定房屋面积差价款应由谁负担，因《补充协议》约定由陈容承担在诉争房开发商通知可办理房屋所有权证五个工作日内办理其名下的义务，陈容负有办理产权证义务。而陈容未在约定的时间内办理产权证，亦未按约定办理诉争房产转让委托公证手续，且将诉争房卖予第三方，应按照合同约定承担相应的违约责任。陈容主张双方签订的《补充协议》系公民委托代理纠纷，对此本院认为，《补充协议》是对具体履行方式作出的约定，系对《房地产经纪合同》的补充，并未改变双方之间的房屋买卖法律关系，故对该观点不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币4050元由上诉人陈容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑克华
代理审判员 缪 羽
代理审判员 黄 锋
二〇一四年五月五日
书 记 员 王 惠