江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九中民一终字第575号
上诉人（原审原告）蒋凤文，男，1968年8月10日出生，汉族，住江西省修水县。
上诉人（原审原告）刘美玲，女，1975年12月1日出生，汉族，住江西省修水县。
上诉人（原审被告）修水县宁红房地产开发有限公司，住所地位于修水县城南宁红国际商贸城8栋二楼。
法定代表人何成华，该公司经理。
委托代理人冷笑丰，江西东太律师事务所律师。
上诉人蒋凤文、刘美玲、修水县宁红房地产开发有限公司（以下简称“宁红房产公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2015）修民初字第1091号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年12月4日，原告蒋凤文和刘美玲共同购买被告宁红房产公司开发的位于修水县良塘宁红国际商贸城4栋第一层137号、138号两个连体铺面并签订两份《商品房买卖合同》，约定建筑面积67.26㎡，单价为13800元/平方米，出卖人于2012年8月8日将验收合格的商品房交付买受人。合同签订当日，原告支付购房款468188元及代收费20892元。交房时，原告因138号铺面实际层高低于合同约定高度而拒绝收房，双方为此产生纠纷。
2014年10月10日，原告向被告出具《申请报告》，主要内容为“买受人于2011年12月4日与被告签订商品房买卖合同，购买出卖人开发的位于修水县宁红国际商贸城4栋一层137、138号两个商铺，由于138号铺的实际层高较合同签订时低了50公分，为此特向出卖人提出换铺申请（换铺至7﹟115）；买受人不要求以原购商铺价格调换，按商铺的现行价格购买，不计租金，交房时间为2015年12月31日；原购商铺所付金额用以抵作新订商铺定金，新订商铺合同签订时一次性付清全部购房款；新物业手续办齐后，买铺换铺事宜至此结束，与商铺本身有关的事项将与物业公司直接联系；如买受人在房管局办理原合同撤销手续后无意履行换铺意向，原商铺所付房款归出卖人所有”。次日，被告向原告出具“7﹟115号商铺”定金468188元及代收费20892元的收据两张，均以原4﹟137、138号商铺的购房款折抵。第三日，宁红房产公司负责人在《申请报告》中签署同意换铺。同年12月4日，双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买宁红国际商贸城7栋115号商铺，建筑面积63.01㎡，单价为10849元/平方米，总房款合计683569元；出卖人应于2015年5月18日前交付房屋，逾期按日支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订次日，原告支付购房款215381元。2015年2月2日，原告在修水县房产管理局办理了该商铺的产权登记手续，房屋所有人为蒋凤文。原告于约定的交房期限要求被告交房，被告以约定交房时间为2015年12月31日为由，拒绝交付房屋。
原告蒋凤文、刘美玲起诉称，其于2011年12月4日购买被告开发的宁红国际商贸城4栋一层的137号、138号两间连体商铺并付房款489080元。合同约定138号商铺层高为5.52米，因实际交付的138号商铺层高低于约定高度0.5米，双方为此产生纠纷，经多次交涉未果，无奈只能接受被告提出的对原告极为不公平的换铺方案，导致原告为此多支付房款18万余元。被告在达成换铺协议后仍逾期交房，应承担违约责任。综上，请判令被告交付7﹟115号商铺，并赔偿经济损失18万元及支付违约金（每日按已付房款万分之三的标准计付自2015年5月19日至商铺交付之日止）。
被告宁红房产公司答辩称，虽然答辩人在履行原商品房买卖合同过程中存有瑕疵，但不构成违约。原告主张已付房款489080元利息损失没有事实和法律依据。换铺方案系原告意思，手续办齐后，双方就买铺换铺的权利义务已经终止，不应再追究答辩人的违约责任。申请报告明确新铺交付时间为2015年12月31日，之后双方重新签订的《商品房买卖合同》所约定的交房时间存在重大误解。
原审法院经审理认为，原、被告于2011年12月4日签订的《商品房买卖合同》属有效合同，具有法律约束力，双方应当按约履行各自义务。由于实际交付的138号商铺层高未达到合同约定高度，原告拒绝收房，至2014年10月12日双方达成换铺意见，并于同年12月4日重新签订《商品房买卖合同》。据此应认定2011年12月4日签订的《商品房买卖合同》系经双方协商解除，而2014年12月4日签订的《商品房买卖合同》依法成立。综合双方诉辩意见，归纳争议焦点为1、2011年12月4日签订的《商品房买卖合同》解除后被告是否应当赔偿原告损失；2、被告在履行2014年12月4日签订的《商品房买卖合同》中是否存在逾期交房的违约行为。一、关于2011年12月4日签订的《商品房买卖合同》解除后被告是否应当赔偿原告损失的问题。2011年12月4日签订《商品房买卖合同》后，被告交付的138号商铺层高不符合约定高度，违反我国《合同法》关于“当事人履行义务应当遵循诚实信用的原则”之规定，构成合同违约。由于商铺层高与合同约定不符，原告有权拒绝接收。被告违约导致交房不能，至2014年10月12日双方就合同解除达成合意时，原告支付的489080元购房款长时间内未能实现预期收益，客观上造成一定损失，主要是商铺价格上涨部分的差价以及铺面使用的收益。由于导致合同解除的责任在被告，故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求符合法律规定，予以支持。被告关于不存在违约行为、不应赔偿的抗辩意见与事实和法律规定不符，不予采纳。鉴于合同未约定合同解除后有关损失的计算方法，故自被告于2011年12月4日收到489080元房款次日起至2014年10月12日合同解除并将该笔房款转为购房定金之日止，参照中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利息标准，赔偿原告利息损失111311.66元（489080元×7.98﹪／365天×1041天）。二、关于被告在履行2014年12月4日签订的《商品房买卖合同》中是否存在逾期交房的问题。在原、被告于2014年10月12日达成一致意见的《申请报告》载明的交房时间为2015年12月31日前，但双方于同年12月4日所签《商品房买卖合同》约定交房时间为2015年5月18日前，应视为对交房时间的变更，该项变更有效，对双方具有法律约束力。现被告未能于2015年5月18日前交房，构成违约，应承担违约责任。原告要求被告按约支付逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。被告以2014年12月4日所签合同与原告在《申请报告》中自认的事实相互矛盾为由，主张该合同系重大误解应属无效的辩解理由不符合法律规定，不予采纳。被告未能于2015年5月18日前交房，应通过承担违约责任来弥补原告损失，同时责令被告限期交付房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条及有关法律之规定，判决：一、被告修水县宁红房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告蒋凤文、刘美玲赔偿解除合同的损失111311.66元；二、被告修水县宁红房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内，向原告蒋凤文、刘美玲交付位于修水县良塘C02地块宁红国际商贸城7栋115号商铺；三、被告修水县宁红房地产开发有限公司自2015年5月19日起至上述商铺实际交付之日止，每日按已付房款683569元万分之三的标准向原告蒋凤文、刘美玲支付违约金；四、驳回原告蒋凤文、刘美玲的其他诉讼请求。案件受理费3990元，由被告修水县宁红房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，蒋凤文、刘美玲不服提起上诉称，首先，宁红房产公司交付的商铺层高与合同约定不符，上诉人要求退款遭拒，无奈被迫接受换铺方案。因宁红房产公司故意拖延，导致上诉人没有选择的余地，最终换得位置较差的铺面，而且比同类商铺多支付房款17万元。2011年至2014年期间正是当地经济发展的黄金期，宁红房产公司故意拖延导致上诉人错失其他投资良机。其次，2011年，商城中心位置的铺面单价仅为8000余元，到2014年时，位置较差的商铺已涨到10849元/平方米，而上诉人却要以2014年价格换铺极为不公。宁红房产公司以更换商铺需撤销此前的购房合同为由，要上诉人在其事先拟好的《申请报告》上签名，否则不予换铺。考虑到巨额购房款已三年多无法要回，上诉人无奈只能予以接受。此外，上诉人购买商铺的资金多为银行借款和民间借贷，在近三年期间，上诉人为此承担利息18万余元，这还不包括误工费和交通费等其他经济损失。综上，宁红房产公司违约导致上诉人经济损失，原审认定的违约金数额不能弥补实际损失，请求二审依法改判宁红房产公司赔偿损失18万元。
宁红房产公司亦不服一审判决提起上诉称，首先，虽然商铺层高低于约定标准约50厘米，但没有证据证明层高的降低会严重影响使用，上诉人主张赔偿损失缺乏事实依据。双方于2014年10月12日合意解除原合同，重新约定由买受人按现行价格换购商铺，调换后的商铺租金由出卖人收取至2015年12月31日，出卖人则给予价格优惠（市场价12230元/平方米、实际交易价10849元/平方米），双方至此已了结纠纷，现蒋凤文、刘美玲再次主张赔偿缺乏事实依据。其次，自2012年8月8日交付商铺至2014年10月12日期间，蒋凤文、刘美玲未按约付清剩余房款46万元，导致上诉人损失亦是客观存在的。再次，原审参照的利率标准有误，中国人民银行公布的2012年8月至2014年10月期间的逾期贷款利率标准为6.4%，原审按7.98%计算错误。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，对于逾期交付房屋的，按照逾期交付期间的同地段同类房屋租金标准确定赔偿额。原审依照合同法的相关规定作出判决，系适用法律不当。综上，请求二审撤销原审判决第一项，依法改判上诉人不承担赔偿责任及本案诉讼费。
针对蒋凤文、刘美玲的上诉主张，宁红房产公司答辩认为，买受人购买的两个商铺中只有138号商铺层高有瑕疵，但不影响正常使用。买受人未按约付清剩余房款构成违约。在双方均违约的情况下，应各自承担损失。
针对宁红房产公司的上诉请求，蒋凤文、刘美玲的答辩意见与其上诉主张的事实和理由一致。
二审中，上诉人蒋凤文、刘美玲提交两组证据，一、《工商银行综合账户发生额明细文件（查询结果）》一份、《农业银行信贷管理系统群网页截图（刘美玲）》《银行卡合并明细打印清单》各两份，证明部分购房资金系贷款及承担的利息。二、《商品房买卖合同》复印件和《置业计划书》，证明换购的商铺价格并无优惠。宁红房产公司质证认为，对贷款的真实性无异议，但贷款用途并非用于购买商铺，且贷款时间2012年7月31日与首付款时间不符，对关联性有异议；《置业计划书》的真实性不予确认，关联性亦有异议；《商品房买卖合同》系复印件，没有原件核对，无法确认真实性，从单价看，比换购的商铺价格要高。本院认为，蒋凤文、刘美玲提交的第一组证据虽为打印件，但均加盖银行印章并注明“打印属实”，宁红房产公司对真实性亦不持异议，评定后予以采纳。《商品房买卖合同》系复印件，无法提供原件核实，且宁红房产公司对真实性有异议，故不予认定；虽然置业计划书系原件，但其内容的真实性无法确认，且宁红房产公司不予认可，故不予采纳。
二审补充查明，2012年1月6日至2013年1月5日，刘美玲向中国农业银行股份有限公司修水县支行贷款17万元，合同约定实际执行利率为7.872%，支付利息12861.96元。2014年10月10日，蒋凤文、刘美玲在宁红房产公司事先拟好的《申请报告》落款处签名。
除以上事实外，原审法院查明的其他事实属实，本院予以认定。
本院经审理认为，蒋凤文、刘美玲购买宁红房产公司开发的宁红国际商贸城4栋137号、138号两间商铺并为此签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，对其效力应予确认。蒋凤文、刘美玲同时购买相连两间商铺有整体使用的合同目的，其中一间商铺低于约定层高50厘米，势必导致两间商铺整体使用价值的贬损，故其拒绝接收两间商铺并无不妥。虽然双方达成换铺方案可以视为解除上述两份合同，但蒋凤文、刘美玲并未作出放弃赔偿权利的意思表示。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽然双方采取换购其他商铺的补救措施，但蒋凤文、刘美玲支付的489080元购房款在近三年时间内被宁红房产公司无偿占用，客观上导致其资金使用收益的损失。蒋凤文、刘美玲有权要求宁红房产公司予以赔偿。至于损失赔偿数额确定依据的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本案中，因双方未约定损失赔偿数额的计算方法，亦无法查明蒋凤文、刘美玲实际损失数额或宁红房产公司实际获利金额，结合案情及资金使用收益损失的性质，按当地银行同期实际贷款利率标准确定损失赔偿数额较为公平。经查，2012年1月6日，刘美玲获得中国农业银行股份有限公司修水县支行一年期贷款17万元，合同约定实际利率为7.872%。该笔贷款反映当地银行同期实际贷款利率水平，故据此作为本案计算损失赔偿依据。鉴于宁红房产公司违背诚信原则对损失进一步扩充存在主观故意，酌定在7.872%利率水平上加收50%，故宁红房产公司应赔偿蒋凤文、刘美玲164707.78元（489080元×7.872%×150%÷365日×1041日）。鉴于双方对原审判决宁红房产公司交付7栋115号商铺并承担逾期交房违约责任均不持异议，予以维持。综上，上诉人蒋凤文、刘美玲的上诉请求部分成立，予以支持。上诉人宁红房产公司的上诉请求不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省修水县人民法院（2015）修民初字第1091号民事判决第二项、第三项，即“二、被告修水县宁红房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内，向原告蒋凤文、刘美玲交付位于修水县良塘C02地块宁红国际商贸城7栋115号商铺；三、被告修水县宁红房地产开发有限公司自2015年5月19日起至上述商铺实际交付之日止，每日按已付房款683569元万分之三的标准向原告蒋凤文、刘美玲支付违约金”；
二、撤销江西省修水县人民法院（2015）修民初字第1091号民事判决第一项、第四项；
三、上诉人修水县宁红房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人蒋凤文、刘美玲164707.78元；
四、驳回上诉人蒋凤文、刘美玲的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3990元，二审案件受理费4117元，合计8107元。由上诉人蒋凤文、刘美玲负担468元，由上诉人修水县宁红房地产开发有限公司负担7639元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱俊华
代理审判员 熊 涛
代理审判员 敬鸿林
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 胡芯瑜