重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初4210号
原告重庆大路实业有限公司，住所地渝北区回兴镇高岩村二社，组织机构代码45044898-8。
法定代表人陈强，董事长。
委托代理人黄忠，男，汉族，1965年11月4日出生，住广东省深圳市南山区。
被告重庆中百仓储超市有限公司，住所地重庆市渝北区农业园区金石大道396号、398号，组织机构代码77177623-7。
法定代表人张锦松，总经理。
委托代理人丁勇，重庆兴瑜律师事务所律师。
原告重庆大路实业有限公司与被告重庆中百仓储超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆大路实业有限公司的委托代理人黄某某、被告重庆中百仓储超市有限公司的委托代理人丁勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆大路实业有限公司诉称：原、被告于2013年11月28日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告开发的“鹭岭尚品”项目的门市。原告根据合同达到交房条件后，通知被告于2015年9月30日接房，被告在此期间未提出异议，并于2015年10月23日提出请求，要求原告同意部分转租，原告于2015年10月23日出具《同意转租函》，但被告收到函件后未接收房屋，并于2015年11月30日告知原告解除租赁合同，原告于当日回复被告，在满足原告提出的条件后同意解除合同，但被告未作出任何书面答复。综上，原告诉请法院判令：1、解除原、被告于2013年11月28日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告赔偿金46165元（45元／㎡341.97㎡3个月）及损失30777元（45元／㎡341.97㎡2个月）；本案诉讼费由被告承担。
被告重庆中百仓储超市有限公司辩称：1、《房屋租赁合同》已于2015年11月30日原告收到被告的解除通知函时解除，解除的原因在于原告违约。根据合同约定，房屋交付时间为2014年10月20日，而原告实际通知被告接房的时间为2015年9月30日，原告迟延交房长达11个月10天，被告有权根据约定解除租赁合同。2、原、被告未办理接房手续，被告未使用过租赁房屋，故原告不存在租金损失。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2013年11月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、被告承租原告所有的位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号（“鹭岭尚品”项目）独栋框架式商业用房，承租范围为平街一层，承租建筑面积约300平方米，承租准确面积届时以房屋所有权证载明的建筑面积为准，承租范围分解图由双方共同签字确认；2、房屋租赁期限为5年，从2014年10月20日至2019年10月19日（含原告免费提供的两个月市场培育期和装修期，即免租期），原、被告暂定交房时间为2014年10月20日，原告以书面形式提前通知被告，如因原告原因造成不能按时交付房屋，原告应及时整改，并在三个月内将符合交房标准的房屋交付被告使用，租赁房屋交付时，双方应派代表签署移交确认书，确认书签署之日即为租赁房屋正式交付之日，并为本合同租赁期的起始日；3、租金标准为45元／㎡／月，租金从第二年起每年在前一年基础上递增5%；4、为保证本合同的顺利执行，合同签订后十个工作日内被告须向原告一次性支付履约保证金（三个月租金），合同执行完毕后，如双方无任何违约责任，由原告在7日内无息退还给被告。合同第五十二条约定：原告在免租条件以外，未按本合同约定的时间且逾期三个月仍未将出租房屋交付被告的，视为原告违约，被告有权选择提前终止本合同，要求原告退回未履行期间的租金和其他应付款项，并要求原告支付金额相当于三个月租金的赔偿金，如赔偿金金额低于被告实际损失的，按实际损失金额赔偿。合同第五十八条约定：除本合同明确约定或法律规定的终止条件外，任何一方单方面终止合同均视为违约，双方按照被告实际使用时间结清租金和其他款项，并且违约方应向对方支付金额相当于三个月租金的赔偿金，若赔偿金低于对方实际损失，则按实际损失确定赔偿金。
合同签订后，被告向原告缴纳履约保证金40500元。
2015年9月16日，原告向被告送达《房屋交付通知书》，内容为原告已完成“鹭岭尚品”项目，通知被告于2015年9月30日到原告处办理房屋交接手续。此后，原、被告未签订房屋移交确认书，亦未办理任何房屋交接手续。
2015年10月29日，原告向被告送达《同意转租函》，内容为：因经营需要原告同意被告将部分经营场地转租，但转租面积不得超过总面积的百分之五十，转租部分仅限用于经营银行、医药门市，转租经营过程中出现的一切纠纷与原告无关。
2015年11月30日，被告向原告送达《函》一份，内容为：“……由于目前市场、商圈发生较大的变化，我公司针对重庆市场的开发工作进行了大幅度的调整，现正式函告贵司，将终止《房屋租赁合同》，由此给贵司发来的不便深表遗憾……”。
2015年12月2日，原告向被告送达《函》一份，内容为：原告收到了被告单方面解除《房屋租赁合同》的函件，由于被告单方面违约，原告在被告满足以下三个条件的情况下才同意解除租赁合同：1、被告已支付的履约保证金40500元不予退还；2、由于原告已通知被告9月30日接房，现已超过2个月的免租期，原告重新招租需要一定时间，因此被告应赔偿原告两个月租金（面积341.97平方米，单价45元／平方米）30777元；3、根据《房屋租赁合同》被告违约应赔偿原告违约金100000元。
2015年12月23日，被告向原告送达《函》一份，内容为：1、原合同约定原告应于2014年10月20日交付房屋，为了履行该合同，被告前期已投入了大量人力物力，但原告未按约定期限交房且严重迟延，由于原告的违约行为，被告前期投入已不能收回，至发函时市场、商圈已经发生较大变化，继续履行原合同将给被告造成极大损失，因此导致合同不能履行的责任在于原告，原告应首先向被告承担违约责任；2、基于以上原因，被告不同意原告来函所附的解除条件，租赁合同应无条件解除，同时原告应退还被告保证金并协商处理善后事宜。
2015年12月14日，原告向本院提起本案诉讼，本院于2016年月19日立案受理。
另查明，被告租赁的房屋为“鹭岭尚品”第X幢第X层商X至商X，根据《重庆市房产面积测算成果备案申请书》，该部分建筑面积为341.97平方米。
庭审中，关于房屋交付情况，原告陈述：1、《房屋租赁合同》约定的交房时间只是暂定，合同也未约定原告须在2015年1月20日交房，具体交房时间应以实际交付时间为准，租赁合同亦约定应以正式的移交确认书作为交房时间；2、案涉房屋在2014年12月底已经具备了交房条件，由于租赁房屋当时是售楼部，原告还想继续使用，便与被告协商晚些交房，被告予以同意，原告遂于2015年9月通知被告接房。被告陈述：1、《房屋租赁合同》约定被告最迟应在2015年1月20日交付房屋；2、被告不清楚原告何时具备了交房手续，不清楚有无和原告就晚接房进行过协商。
关于原告通知被告接房后《房屋租赁合同》的履行情况，原告陈述：1、被告收到原告的接房通知后过来看房，看房时提出将部分房屋转租给银行及药房，因为被告的惯例是跟银行和药房一起经营的，原告提出由原告直接出租给银行和药房，被告不同意，原告遂向被告出具了转租面积不超过50%的《函》，其后便收到了被告的解除通知书；2、被告在向原告发出解除合同通知书前，从未提出过解除租赁合同。被告陈述：1、被告收到原告的接房通知后，考虑到接房时间已晚了一年，便重新对租赁房屋周边进行了考察，发现市场行情有了较大变化，继续经营将面临亏损，故被告不同意接房，并与原告协商找一个下家来承接租赁关系，但由于原告要求被告继续经营，双方协商不成，被告才解除的合同，被告没有和银行与药房一起经营的惯例；2、被告与原告协商找下家经营就是对合同解除进行的协商。
关于被告已缴纳的履约保证金40500元，原告陈述：原告不应退还履约保证金，故不应在本案诉讼请求中抵扣。被告陈述：履约保证金应予退还，即使被告有违约行为，履约保证金也应在违约赔偿金中抵扣。
关于原告要求被告支付赔偿金46165元及损失30777元的诉讼请求，原告称三个月租金标准的赔偿金46165元是被告单方面解除合同造成原告重新招租等的损失。同时，根据合同约定，原告应给予被告2015年9月30日至2015年11月30日两个月的免租期，由于该免租期已过，原告重新招租的话就要另行给予下一个承租方两个月的免租期，故三个月租金标准的赔偿金不足以弥补原告损失，被告还用支付两个月租金标准的损失。
上述事实，有原、被告的陈述、《房屋租赁合同》、房屋交付通知书、同意转租函、函等证据在案为证，足以认定。
本院认为：原、被告于2013年11月28日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。
2015年11月30日，被告向原告送达《函》一份，要求解除《房屋租赁合同》，被告辩称其解除合同的理由是原告迟延交房，构成违约，被告有权按照约定解除租赁合同。关于该函件能否产生解除租赁合同的效力，本院认为，首先，根据《房屋租赁合同》的约定，原、被告暂定交房时间为2014年10月20日，如因原告原因不能按时交付房屋，原告应及时整改并在三个月内将符合交房标准的房屋交付被告使用，因此，租赁合同约定的交房时间应为2015年1月20日前，而原告于2015年9月16日通知被告接房，晚于租赁合同约定的交房时间，但被告未举示证据证明其在原告迟延交房的期间提出过异议。其次，被告称其在接到原告的《房屋交付通知书》后与原告协商找下家租赁房屋，并称此行为就是对合同解除进行的协商，但被告未举示证据证明其与原告进行过此方面的协商，且协商找下家的过程并不意味着被告明确表示其由于原告逾期交付房屋而要求解除租赁合同，而原告举示的《同意转租函》印证了原告关于被告曾提出过将房屋予以转租的说法，故能够认定被告在收到原告的接房通知书后至其发函解除合同之前，对于原告逾期交付房屋并未提出异议。最后，解除合同的理由应以当事人当时的意思表示为准，被告向原告发出的解除合同的《函》载明的解除理由为“由于目前市场、商圈发生较大的变化，我公司针对重庆市场的开发工作进行了大幅度的调整”，因此，被告解除合同的理由并非原告逾期交付房屋。综上，被告称其解除房屋租赁合同系原告逾期交付房屋的理由不成立，被告解除合同的理由应为其在2015年11月30日向原告送达的《函》中载明的理由，该理由并非合同约定或法律规定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，原告应在收到被告的上述解除合同的函件后三个月内通过诉讼等方式对被告解除合同的行为提出异议，原告于2015年12月14日提起本案诉讼，以被告违约为由要求判决解除《房屋租赁合同》，该行为系在规定的期限内对被告解除合同的行为提出异议，故本院认定被告于2015年11月30日向原告送达《函》不产生解除《房屋租赁合同》的效力，对于被告关于《房屋租赁合同》已于2015年11月30日解除的抗辩理由，本院不予支持。由于被告单方面要求解除租赁合同，其行为已构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的守约方可以解除合同的情形，因此，对于原告要求判决解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求被告支付赔偿金46165元（45元／㎡341.97㎡3个月）及损失30777元的诉讼请求。根据《房屋租赁合同》第五十八条的约定，除本合同明确约定或法律规定的终止条件外，任何一方单方面终止合同均视为违约，违约方应向对方支付金额相当于三个月租金的赔偿金，若赔偿金低于对方实际损失，则按实际损失确定赔偿金。被告单方面终止合同的行为已构成违约，原告要求被告支付三个月租金标准的赔偿金符合合同约定。由于《房屋租赁合同》约定承租准确面积应以房屋所有权证载明的建筑面积为准，而案涉房屋的实际建筑面积为341.97㎡，因此，被告应支付原告赔偿金46165元（45元／㎡341.97㎡3个月），对于原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。关于损失30777元，一方面原告关于其需要给予下一个承租方两个月免租期，该免租期为其损失的主张缺乏事实及法律依据，另一方面原告无证据证明被告应当支付的赔偿金不能弥补其实际损失，故对于原告要求被告支付损失30777元的诉讼请求，本院不予支持。
根据《房屋租赁合同》的约定，履约保证金系为保证合同的顺利执行而支付，合同执行完毕后，如双方无任何违约责任，由原告在7日内无息退还给被告，由于本院已认定被告需向原告支付赔偿金46165元，被告已交纳的保证金应当抵扣被告应承担的违约责任，因此，扣除履约保证金后，被告还应支付原告赔偿金5665元（46165元-40500元）。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆大路实业有限公司与被告重庆中百仓储超市有限公司于2013年11月28日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告重庆中百仓储超市有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆大路实业有限公司赔偿金5665元；
三、驳回原告重庆大路实业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14700元，减半收取7350元，由原告重庆大路实业有限公司负担2940元，被告重庆中百仓储超市有限公司负担4410元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 万园薇
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 徐 越