山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第545号
上诉人（原审原告）孙晶，女，1977年7月3日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人牟庆祥（系孙晶之夫），男，1978年2月14日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审被告）中国重型汽车集团房地产开发公司，住所地济南市。
法定代表人杨斌，董事长。
委托代理人韩祥成，山东舜天律师事务所律师。
委托代理人孙培奉，山东舜天律师事务所律师。
上诉人孙晶因与被上诉人中国重型汽车集团房地产开发公司（以下简称重汽房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2013）天民一初字第1763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2008年8月9日，孙晶、重汽房地产公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，由孙晶购买重汽房地产公司开发的位于济南市天桥区重汽翡翠郡南区x号楼x单元xx室商品房一套，包括住宅及地下室，房屋总价款610484元，付款方式为银行按揭方式付款。涉案合同第九条约定：“卖方应当在2009年10月31日前，依照国家及地方政府的有关规定，将符合本合同约定的并经主体验收合格的商品房及地下室交付买方使用…”。涉案合同第十四条关于产权登记的约定：“卖方应当在商品房实际交付且买方提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因卖方责任导致买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买方退房，卖方在买方提出退房要求之日起30日内将买方已付房价款退还给买方，并按已付房价款的3%赔偿买方损失；2、买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之壹向买方累计支付违约金，但违约金总额最高不超过5%；3、由于买方原因导致不能如期办理产权证的，卖方不承担任何责任。卖方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。卖方因此原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，同样按本条上述方式处理。”涉案合同签订后，孙晶依约交纳了购房款，双方实际交付涉案房产日期为2009年10月31日。
另查明，涉案房产所属的济南市天桥区翡翠郡南区2号楼于2012年10月9日取得初始登记，登记房屋所有权人为重汽房地产公司。2013年6月13日，孙晶取得了涉案房产的产权证书。诉讼中，重汽房地产公司自认以其取得初始登记时间，作为合同约定的将权属登记资料向产权登记机关报备义务完成时间。
再查明，2009年6月16日，山东省住房和城乡建设厅下发了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，规定在山东省城市规划区范围内从事房地产开发经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度。2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局等五部门联合下发《关于印发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》，进一步要求从事房地产开发经营的，应执行竣工综合验收备案制度，房地产开发项目必须办理综合验收或分期综合验收的，未能取得综合验收证明的，产权登记机关不予办理初始登记。
孙晶与绿地地产（济南）有限公司于2013年10月26日签订了《绿地新里·爱丽舍公馆订购协议》，于2014年1月11日签订了正式商品房买卖合同。由孙晶购买绿地地产（济南）有限公司开发的位于济南市槐荫区绿地中央广场D-2项目x号楼xx室房产，建筑面积91.71平方米，单价6881.25元，总价款631079元。孙晶主张因重汽房地产公司的逾期办证行为，导致其迟延购买该商品房，房价上涨1500元每平方米，为此多支出购房款137565元。重汽房地产公司认为孙晶的该项诉讼请求与本案无关联性。
孙晶起诉要求：1、重汽房地产公司支付逾期办证违约金30695.45元，其计算方式为：自2011年4月30日起至2013年6月13日止，根据合同约定逾期超过500天的，按照已付总房款610484元的5%计算违约金；2、重汽房地产公司赔偿因逾期办证导致孙晶购买二套房迟延，因房价上涨而多支出的差价损失137565元；3、诉讼费用由重汽房地产公司承担。
原审法院认为，孙晶、重汽房地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。关于涉案房产权属证书办理问题，除合同第十四条中约定“卖方应当在商品房实际交付且买方提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”外，双方并无其他特别约定。双方均认可自商品房实际交付之日起作为履行相关义务的起算点，重汽房地产公司应当在商品房实际交付之日起18个月内将办理权属登记需由其提交的资料向产权登记机关报备，逾期则为违约。重汽房地产公司自认该合同约定的办证资料报备时间系其取得初始登记的时间，该主张系重汽房地产公司对该合同条款第十四条的解释，予以确认。涉案房产实际交付时间为2009年10月31日，重汽房地产公司应当于18个月内即2011年4月30日之前完成初始登记，具备协助买受人办理产权证的条件。重汽房地产公司实际于2012年10月9日取得初始登记，构成违约，应向孙晶支付违约金。
重汽房地产公司的违约行为属持续状态，应作为整体性债权处理。孙晶于2013年6月13日取得了涉案房产的产权证书，其起诉时间虽为2013年9月12日，但孙晶向重汽房地产公司提交办证资料以及双方曾进行诉前和解等该小区业主涉及的相关维权活动可视为其向重汽房地产公司或相关部门主张过该权利，诉讼时效中断，孙晶的诉讼请求并未超过诉讼时效。
关于重汽房地产公司所主张受政府文件影响，应减轻或免除责任的请求。根据涉案合同约定，重汽房地产公司应当于2011年4月30日之前完成初始登记备案，而济建发（2011）7号文件转发实施时间为2011年4月27日。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”原审法院认为，首先，政府综合验收文件只是进一步明确了综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序。如重汽房地产公司主张该政策实施，增加了验收项目，导致验收时间延长，应由其举证，但重汽房地产公司未能举证，应承担举证不能的不利后果。其次，从综合验收相关政策制订方面来看，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度，双方签订合同时间（2008年8月9日）之前，早就有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定。特别是涉案房产交付之前，2009年6月的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》明确要求在山东省城市规划区范围内，从事房地产开发经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度，并明确规定了综合验收及备案的内容，详细列举了开发项目综合验收报告应附的相关材料。重汽房地产公司在订立合同及履行合同过程中，应当预见到将来济南市行政区域内要实行综合验收制度，并应积极履行初始登记备案义务。重汽房地产公司按照涉案合同约定继续履行合同并由其支付违约金，对于重汽房地产公司来说也并非明显不公平。综上，对于重汽房地产公司的该项请求，不予支持。
关于约定违约金标准是否过高问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。涉案合同系由重汽房地产公司提供的格式合同文本，逾期办证违约金标准按照已付总价款的日万分之一标准计算，同时最高不超过5%。该违约金计算标准与中国人民银行一年期存款利率相近，并不明显过高，对重汽房地产公司提出的调整违约金的请求，不予支持。
孙晶要求赔偿因逾期办证导致其购买二套房迟延，由于房价上涨造成差价损失问题。2011年2月23日，济南市人民政府规定“已有1套住房本市家庭”及“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭”可以在济南市市区范围（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和高新区）内限购一套住房（含新建商品住房和二手住房）。2014年7月10日，济南市取消了该限购住房政策。孙晶主张因逾期办证导致其购房落户迟延，从而导致购买二套房延迟、房价上涨而多支出购房款产生的损失问题，双方对此并无合同约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失”。因济南市人民政府出台限购住房政策以及房价快速上涨问题，重汽房地产公司在2008年8月9日双方订立合同时并未预见到，也不可能预见，故孙晶的该项主张不是因履行涉案合同所能确定得到的利益，不予支持。
综上，重汽房地产公司应当按照合同约定向孙晶支付违约金30524.2元（以610484元为基数，自2011年5月1日起至2012年10月9日止计528天，超过500天，按5%计算）。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告中国重型汽车集团房地产开发公司于判决生效之日起10日内，向原告孙晶支付逾期办证违约金30524.2元；二、驳回原告孙晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由被告中国重型汽车集团房地产开发公司负担。
上诉人孙晶不服原审判决上诉称：根据法律规定，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以要求出卖人赔偿损失。因涉案房屋未及时取得房屋产权登记，致使孙晶不能在济南落户口，无法及时购买二套房，重汽房地产公司应赔偿孙晶购买二套房价格上涨的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条并未规定损失数额受可预见性限制，而重汽房地产公司作为国有房地产开发企业，应该能够预见到房价上涨的情况，原审判决以不可预见性为由驳回孙晶要求赔偿损失的请求，是错误的。请求二审法院依法改判被上诉人赔偿因延期办证给上诉人造成的经济损失137565元。
被上诉人重汽房地产公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：孙晶要求赔偿的损失实际是由于重汽房地产公司未按约定期限完成房屋产权备案登记，致使其未能及时取得房屋产权证书，不能把户口迁入济南市，导致其在涨价后购买二套房所受到的差价损失。在2008年8月9日双方订立合同时，重汽房地产公司不可能预见到政府在合同签订后会出台限购政策，更不可能预见到因违反合同可能给孙晶造成的影响其购买二套房的损失。且孙晶主张的损失不属于合同履行后可以直接获得的利益。综上，孙晶要求重汽房地产公司赔偿购买二套房的差价损失，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本院不予支持。综上，原审判决结果正确，应予维持。上诉人孙晶上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3650元，由上诉人孙晶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 诸葛砚
代理审判员 唐鸣亮
二〇一五年七月十三日
书 记 员 朱 茜