山东省德州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1491民初17号原告田富强。被告王维忠。委托代理人王少杰，山东雁震律师事务所律师。特别授权。第三人山东通德锦华房地产开发有限公司。住所地德州经济开发区新河东路3999号锦华物流公司院内。法定代表人史庆东，董事长。原告田富强诉被告王维忠、第三人山东通德锦华房地产开发有限公司（以下简称锦华公司）执行异议之诉一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理。原告田富强及被告王维忠及委托代理人到庭参加诉讼，第三人山东通德锦华房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。原告田富强诉称，2015年12月8日收到德州经济开发区人民法院（2013）德开执字第27-2号执行裁定书，裁定中止执行，要求向贵院提起诉讼，原告认为贵院经查询房产部门的不动产登记薄后，查出登记在被执行人锦华公司名下的房产，并于2013年8月30日依法进行了查封，至今两年多，案外人才提出异议不符合法理及情理，未办理过户登记手续，缺乏必要的证据。第三人锦华公司未答辩。被告王维忠辩称，刘虎莹于2012年12月7日同锦华公司签订了本案所涉房屋买卖合同，2012年12月7日锦华公司收到了刘虎莹全部房款。2013年11月16日交款人更名王维忠，2013年11月14日刘虎莹收到王维忠购房定金3000元，房款价格为258000元整。王维忠于2013年11月16日同锦华公司签订了本案所涉房屋买卖合同，2013年11月16日锦华公司收取王维忠物业维修基金、天然气、有线电视、自来水、物业费、垃圾处理等费用。2013年11月17日王维忠给刘虎莹打款255000元。王维忠加上支付的定金3000元，已经全部履行了支付房款义务。2015年12月9日王维忠同开发商锦华公司补签了正式的《武城县商品房买卖合同》。本案所涉房屋是王维忠仅有的一处房产。刘虎莹于2012年12月7日同锦华公司签订的《锦华锦绣园购买订单》应当认定为商品房买卖合同。足以认定锦华公司于2012年12月7日将位于武城县锦绣园小区15号楼2单元502室及储藏室一间卖给了刘虎莹。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”刘虎莹享有本案所涉房产所有权。刘虎莹于2013年11月17日将上述房产转让给了王维忠也是合法有效的。王维忠对涉案房屋享有所有权的时间完全溯及到刘虎莹支付房款的时间即2012年12月7日。退一步讲，即使本案所涉转让人是无权转让，王维忠支付了全部房款，切实际占有该房产，也符合善意取得的构成要件。因开发商欠本案原告田富强债务，并不是刘虎莹欠田富强债务，法院查封该房产是在刘虎莹购买房产之后，法院查封是错误的，王维忠是本案所涉房产的真实所有人，原告所诉没有事实和法律依据，故请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告没有向法庭提交证据。被告王维忠围绕自己的主张提交下列证据：证据1、《锦华锦绣园购房定单》证明：刘虎莹于2012年12月7日同开发商锦华公司签订了本案所涉房屋买卖合同，合同约定本案所涉房款为262185元，因该房屋刘虎莹转让给了王维忠，故开发商在本定单上书写“废”字。证据2、2012年12月7日收据。证明：锦华公司收到刘虎莹房款262185元。2013年11月16日交款人更名为王维忠。证据3、2013年11月14日收据。证明刘虎莹收到王维忠购房定金3000元，房款价格为258000元整。证据4、《锦华锦绣园购房定单》证明：王维忠于2013年11月16日开发商锦华公司签订了本案所涉房屋买卖合同，合同约定本案所涉房款为262185元。因该房屋王维忠同开发商签订了《武城县商品房买卖合同》，故开发商在本定单上书写“废“字。证据5、2013年11月16日收据。证明：开发商锦华公司收取王维忠物业维修基金4102.7元。证据6、2013年11月16日收据。证明：开发商锦华公司收取王维忠天然气、有线电视、自来水开口费计款3060元。证据7、2013年11月16日收据。证明：开发商锦华公司收取王维忠物业费、垃圾处理费469.4元。证据8、交房钥匙通知书。证明：开发商锦华公司财务会计收取王维忠物业费等费用后通知刘虎莹可以交钥匙。证据9、《中国工商银行个人业务凭证》。证明：2013年11月17日王维忠给刘虎莹打款255000元。王维忠加上支付的定金3000元，已经全部履行了支付房款义务。证据10、2013年11月29日《收据》。证据：王维忠支付了取暖费、物业费1350元。证据11、《武城县商品房买卖合同》。证明：2015年12月9月王维忠同锦华公司补签了正式的《武城县商品房买卖合同》。证据12、武城县房产管理局出具的《证明》。证明：本案所涉房产是王维忠仅有的一处房产。以上证据相互印证证明：开发商锦华公司于2012年12月7日将位于武城县城区锦绣园小区15号楼2单元502室及储藏室一间卖给了刘虎莹，刘虎莹于2013年11月17日将上述房产转让给了王维忠。因开发商欠本案原告田富强债务，并不是刘虎莹欠田富强，法院查封该房产是在刘虎莹购买房产之后，王维忠是本案所涉房产的所有人。经质证，原告对被告王维忠提交的证据一购房定单认可。对证据二有异议，认为刘虎莹是在2012年12月7日交款，王维忠改的日期是2013年11月16日，查封期限是在2013年8月30日，是在更改之前，应该是查封有效。对证据三没有手印不予认可，对证据四不认可，对于交款收据证据五、证据六、证据七没有异议，对证据九有异议，开发商没有权利在2015年11月20日以后采取措施。经审理查明，原告田富强与被告王维忠、第三人山东通德锦华物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，2014年5月22日申请执行人田富强向本院申请强制执行，本院于2015年5月27日依法立案，2015年5月30日向被执行人山东通德锦华物业管理有限公司发出了执行通知书，其未在指定的期限内履行。申请执行人田富强2015年5月31日向本院申请评估山东通德锦华物业管理有限公司名下的锦华锦绣园小区15号楼2单元502室房产，被告王维忠向本院提出案外人执行异议申请书，请求中止对该房产的强制措施。本院于2015年10月20日作出（2015）德开执异字第27-2号执行裁定书，裁定中止对武城县漳南西街南向阳路东锦华锦绣园小区15号楼2单元502室房产的执行。原告不服该执行裁定书，故诉至本院，请求判令对被查封的武城县漳南西街南向阳路东锦华锦绣园小区15号楼2单元502室的房产许可执行。另查，刘虎莹于2012年12月7日与第三人山东通德锦华物业管理有限公司签订的《锦华锦绣园购房定单》，山东通德锦华物业管理有限公司给开具的收据也是2012年12月7日，被告王维忠于2013年11月14日向刘虎莹支付定金3000元，并有刘虎莹手写收据予以佐证。2013年11月17日王维忠向刘虎莹汇款255000元，有个人业务凭证在卷予以佐证。本院认为，2012年12月7日刘虎莹与第三人山东通德锦华物业管理有限公司签订的《锦华锦绣园购房定单》，2013年11月17日刘虎莹将涉案房产转卖给王维忠，是合法有效的，是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，王维忠已经付清房款，实际已经占有、使用该房屋，因此王维忠享有本案所涉房产所有权。综上所述，被告王维忠所提交的证据足以证明其所购买房屋系刘虎莹享有所有权的房屋，且已经实际占有、使用，本院予以采信。原告田富强提出执行异议，要求许可执行涉案房屋的主张，属证据不足，本院不予采纳。第三人锦华公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：驳回原告田富强的诉讼请求。案件受理费100元，由原告田富强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  金瑞杨二〇一六年十一月二日书记员  王竣永