广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终4363号
上诉人（原审被告、反诉原告）:窦艳华，女，1974年6月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）:王成君，女，1981年3月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：陈贤良，广东安国律师事务所律师。
上诉人窦艳华因与被上诉人王成君房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初19310号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，当事人未提出新的事实、证据或理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人窦艳华提起上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，依法改判。事实和理由：一、双方签订买卖合同后，王成君违约在先，导致窦艳华卖房的目的没有实现，付出惨重的代价，应追究王成君的违约责任。二、王成君在签订买卖合同后没几天（即2016年7月份）就搬进了涉案房屋。在此期间，涉案房屋的物业管理费、水电费和煤气费等均应由王成君承担，但相关费用至今仍在窦艳华的银行账户中扣划，一审判决只支持2016年8月12日的物业管理费不符合事实。且王成君使用涉案房屋至今，一审法院不支付窦艳华要求王成君支付使用费的诉请于法无据。
被上诉人王成君答辩称，同意一审判决。窦艳华的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审予以驳回。涉案房屋目前仍处于抵押状态，导致合同目的无法实现。基于合同约定，支付第一笔款项时，窦艳华把涉案房屋的钥匙交给王成君。由于房屋装修比较旧，状况不佳，王成君打算交易完成后重新装修，事实上没有居住过。王成君在深圳上班、生活。一审判决后，窦艳华已经换了锁。窦艳华的上诉只是为了拖延一审判决的履行。
王成君向一审法院起诉请求：1.窦艳华向王成君支付违约金164000元；2.窦艳华返还王成君已支付的购房款400000元，并支付以该款为本金自2016年11月30日即起诉之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期返还款项利息；3.窦艳华向王成君支付按揭评估费6340元；4.窦艳华承担本案的全部诉讼费用。
窦艳华向一审法院提起反诉请求：1.王成君向窦艳华支付租金17500元和物业管理费1500元；2.王成君承担违约责任，并向窦艳华支付164000元违约金；3.王成君承担本案的全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：位于佛山市南海区大沥镇盐步穗盐东路花地湾雍景豪园灏景台61座301房（以下简称涉案房屋）于2011年9月19日登记权利人为窦艳华。
2016年7月7日，王成君（买方）与窦艳华（卖方）在经纪方佛山市三坊房地产中介服务有限公司（以下简称三坊公司）的居间下签订《买卖合同》（以下简称涉案合同），约定窦艳华将涉案房产作价1640000元出售给王成君；买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；按揭付款：签订合同时支付20000元作为定金，首期楼款（含定金）550000元在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，余款1090000元以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订合同后15个工作天内办妥按揭贷款申请手续，银行同意贷款申请后30个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后60天内完成（以付清双方交易税费为准），如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则相应时间顺延；卖方交付该物业予买方使用之日期为2016年7月25日；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无需对上述事项负责；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；等等。
同日，王成君支付定金20000元。
2016年7月14日，王成君向佛山市众联按揭咨询有限公司支付按揭评估费6340元。
2016年9月8日，中国银行股份有限公司佛山南海支行出具《同意购房抵押贷款通知书》，拟同意王成君购买涉案房产的抵押贷款1090000元。
2016年9月23日，窦艳华向王成君出具收款收据，确认收取首期款项380000元。
2016年10月29日，王成君委托律师向窦艳华寄送律师函，要求窦艳华继续履行买卖合同的其他约定，包括但不限于注销交易物业抵押登记，并配合王成君办理交易物业递件过户所需要的其他手续。
2016年12月13日的房产查询证明显示，涉案房产办理了最高额抵押登记，尚未涂销。
窦艳华的中国农业银行卡账户分别于2016年7月12日、8月11日、9月13日、10月13日、12月22日支出物管费174.91元、174.91元、174.91元、174.91元、353.32元。
2016年11月30日，王成君提起本案诉讼。庭审中，王成君要求解除涉案合同。诉讼中，王成君确认其于2016年7月25日收到涉案房屋的钥匙。窦艳华于庭后提交变更反诉请求申请，将物业管理费1500元增加为公摊费、水费、物管费、电费、管道煤气费共计4023.3元。
一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉案合同是王成君、窦艳华及经纪方的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。
涉案合同约定窦艳华应在办理交易过户手续前解除涉案房产的抵押，双方于银行同意贷款申请后30个工作日内共同到房管部门办理交易过户递件手续。在涉案合同的履行过程中，中国银行股份有限公司佛山南海支行于2016年9月8日出具《同意购房抵押贷款通知书》，故窦艳华应自2016年9月8日起30个工作日内涂销涉案房产的抵押以办理交易过户手续，但截至2016年12月13日，涉案房产仍处于抵押状态，窦艳华未按涉案合同的约定履行涂销抵押的义务，导致合同无法继续履行，窦艳华构成根本违约。涉案合同约定首期楼款（含定金）550000元在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，窦艳华主张王成君未在2016年8月10日前支付首期款400000元构成违约，但窦艳华未提供充分证据证实双方协商一致变更了首期款的支付时间，且王成君不予确认，一审法院不予采纳。涉案合同约定王成君应在签订涉案合同后15个工作日内办妥按揭贷款申请手续，此约定为办理按揭贷款申请手续，并非取得银行同意，且银行审查期间亦不受王成君、窦艳华控制，双方于2016年7月7日签订涉案合同，中国银行股份有限公司佛山南海支行于2016年9月8日出具《同意购房抵押贷款通知书》，该期间亦属合理期限，窦艳华主张王成君未在涉案合同签订后15个工作日内办理按揭贷款手续构成违约，理据不足，一审法院不予采纳。王成君未支付接收房屋后的物业管理费予窦艳华，并不构成根本违约。综上，窦艳华反诉请求王成君支付违约金164000元，理据不足，一审法院不予支持。
窦艳华已构成根本违约，王成君享有单方解除权。庭审中，王成君作出明确的解除合同意思表示，一审法院确认涉案合同中有关王成君、窦艳华权利义务的约定在庭审时（2016年12月28日）解除。合同解除后，因合同取得的财产应予以返还，王成君请求窦艳华返还已支付的购房款400000元，合法有理，一审法院予以支持。涉案合同因窦艳华违约而解除，窦艳华应承担违约责任。涉案合同约定窦艳华因违约而无法将涉案房产售予王成君的，窦艳华应支付涉案房产成交价的10%作为违约金，本案中王成君已支付400000元购房款予窦艳华，王成君请求按总成交价1640000元的10%计算违约金164000元，符合法律规定和合同约定，一审法院依法予以支持。购房款的利息属王成君履行合同产生的损失，在窦艳华已承担违约责任的情况下，王成君再请求窦艳华支付购房款自起诉之日起的利息，理据不足，一审法院不予支持。王成君支付的按揭评估费属于其履行合同的成本，在窦艳华已承担违约责任的情况下，王成君再请求窦艳华承担该费用，理据不足，一审法院不予支持。
涉案合同约定窦艳华于2016年7月25日交付涉案房产予王成君使用，故窦艳华交付涉案房产予王成君为履行合同义务。王成君自2016年7月25日起至涉案合同中有关王成君、窦艳华权利义务的约定解除前占有使用涉案房产有合同依据，现涉案合同中有关王成君、窦艳华权利义务的约定因窦艳华违约而解除，窦艳华反诉请求王成君按3500元/月的标准自2016年7月25日起计算的租金合计17500元，理据不足，一审法院不予支持。涉案房产交付使用后所产生的物业管理费应由王成君承担。经核算，王成君应支付窦艳华2016年8月至2016年12月的物业管理费合计878.05元（174.91元+174.91元+174.91元+353.32元）。窦艳华反诉请求的物业管理费数额超出上述核定的部分，一审法院在本案中不予支持。窦艳华的变更反诉请求申请实为增加反诉请求，且于法庭辩论终结后提出，一审法院依法不予受理。
窦艳华申请追加经纪方佛山市三坊房地产中介服务有限公司作为第三人参加诉讼以查明本案事实，经审查，经纪方与本案处理结果并不存在法律上的利害关系，一审法院对被告的上述申请依法不予准许。窦艳华申请一审法院向中国银行股份有限公司佛山南海支行调取王成君办妥按揭贷款手续的具体日期，如前所述，涉案合同约定的为办理按揭贷款申请手续，并非取得银行同意，窦艳华的调查取证申请无必要性，一审法院不予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、窦艳华应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款400000元予王成君；二、窦艳华应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金164000元予王成君；三、王成君应于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年8月至2016年12月的物业管理费合计878.05元予窦艳华；四、驳回王成君的其他诉讼请求；五、驳回窦艳华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费4751.7元、财产保全费3371.7元，合计8123.4元（王成君已预交），由王成君负担63.4元，由窦艳华负担8060元。反诉费1980元（窦艳华已预交），由王成君负担25元，由窦艳华负担1655元。相抵后，窦艳华应于判决发生法律效力之日起十日内迳付8035元予王成君，一审法院不另收退。
二审期间，上诉人窦艳华、被上诉人王成君均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：窦艳华是否应向王成君支付违约金164000元及一审判决王成君向窦艳华支付的费用是否合理。
关于窦艳华是否应向王成君支付违约金164000元的问题。经查，根据窦艳华、王成君与中介方三坊公司签订的《买卖合同》约定，窦艳华与王成君应在王成君取得银行同意贷款申请后30个工作天内，共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在合同签订后60天内完成。但经窦艳华确认，涉案房屋至二审法庭调查时仍处于抵押状态，即窦艳华未按涉案合同的约定履行涂销抵押的义务，导致合同无法继续履行，窦艳华构成根本违约。一审判决根据上述《买卖合同》关于“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金”的约定，以及王成君已支付400000元购房款予窦艳华，对王成君请求窦艳华按总成交价1640000元的10%计算向王成君支付违约金164000元予以支持并无不当，本院予以维持。窦艳华上诉主张王成君未在涉讼合同签订后15个工作日内办妥按揭贷款手续，以及未在2016年8月10日前支付首期款400000元违约在先，故其无须向王成君支付违约金。首先，涉案《买卖合同》约定，王成君应在签订合同后15个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而非在此期限内取得银行同意，银行审查的期间并不受双方的控制。双方于2016年7月7日签订买卖合同，中国银行股份有限公司佛山南海支行于2016年9月8日出具《同意购房抵押贷款通知书》，该期间亦属合理期限。其次，涉案《买卖合同》约定，首期楼款（含定金）550000元在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，窦艳华主张双方协商一致变更为2016年8月10日前支付首期款400000元，但未提供相关证据予以证明，且王成君不予确认。综上，窦艳华的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于一审判决王成君向窦艳华支付的费用是否合理的问题。经查，一审判决已根据窦艳华提供的证据，判决王成君应支付窦艳华2016年8月至2016年12月的物业管理费合计878.05元。窦艳华上诉主张涉案房屋的管理费仍在产生且在其银行账户内扣划，但相关费用在一审判决时尚未发生，窦艳华的该上诉理由依据不足，本院不予支持。另，窦艳华在一审阶段变更反诉请求，将物业管理费1500元增加为公摊费、水费、物管费、电费、管道煤气费共计4023.3元，实为增加反诉请求，且于法庭辩论终结后提出，一审法院不予受理并无不妥，本院予以维持。窦艳华的相关诉讼请求可以依法另案主张。
此外，经纪方三坊公司与本案处理结果并不存在法律上的利害关系，本院对窦艳华追加三坊公司为第三人的申请依法不予准许。
综上，窦艳华的上诉请求均缺乏理据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3597.56元，由上诉人窦艳华负担。本院依申请退回1962.44元予窦艳华。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年七月二十五日
书记员 陈敏仪