福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0524民初59号
原告中国工商银行股份有限公司安溪支行，住所地福建省泉州市安溪县。组织机构代码85635078-8。
负责人王卫东，任该行行长。
委托代理人谢福地，系该支行员工。
被告龚裕尔，男，1966年3月2日出生，汉族，住浙江省苍南县。
被告林项兰，女，1968年2月10日出生，汉族，住址同上。
被告福建安溪茶叶包装城有限公司，住所地福建省泉州市安溪县。组织机构代码06229901-X。
法定代表人潘玉龙，任公司经理。
原告中国工商银行股份有限公司安溪支行（下称安溪工行）与被告龚裕尔、林项兰、福建安溪茶叶包装城有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，经公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢福地到庭参加诉讼，被告龚裕尔、林项兰、福建安溪茶叶包装城有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安溪工行诉称,被告龚裕尔因购买个人商用房需要，于2013年2月19日向原告办理个人商用房贷款人民币416万元，期限10年，并提供其与林项兰共有的位于安溪县X1B40、1B41、1B42、1B43店房产经登记作抵押，龚裕尔与林项兰为夫妻关系，该笔贷款为夫妻关系存续期内的共同债务,配偶林项兰2013年1月5日签订共同还款确认书承担共同还款责任。福建安溪茶叶包装城有限公司承担阶段性连带保证责任。贷款发放后，被告于2015年4月6日开始未按合同约定按期归还原告贷款本息，现该笔贷款已连续逾期6期，累计逾期期数16期，经多次电话催收、寄个人贷款逾期催收函及上门催收,至今未能还本付息，截止2015年12月7日，被告尚结欠原告贷款本金3463012.99元及按合同约定利率从2015年4月6日计算至还清款项之日止的相关利息。根据原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1第L款及14.2第（4）款的合同约定，合同将因此而提前到期；并根据原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定，担保行为也将同时履行。为了保障原告的合法权益，特提起诉讼，请求事项：1.判令解除原告与被告于2013年2月19日签订：01408安溪2013商房贷X号的《个人购房借款/担保合同》；2.被告龚裕尔、林项兰共同偿还贷款本金3463012.99元及按合同约定利率从2015年4月6日计算至还清款项之日止的相关利息和罚息,暂计算至起诉之日利息为130000元；3.被告福建安溪茶叶包装城有限公司承担连带保证担保责任；4.判决原告享有依法拍卖、变卖被告龚裕尔、林项兰提供抵押的位于安溪县X1B40、1B41、1B42、1B43店房产的价款优先受偿权。5、诉讼费用由被告负担。
被告龚裕尔、林项兰、福建安溪茶叶包装城有限公司未答辩也未提供证据。
为证明自己主张，原告向本院提供如下证据：
1.01408安溪支行2013商房贷X号《个人购房借款/担保合同》复印件一份
2.共同偿还贷款确认书复印件一份；
以上两份证据可以证明龚裕尔于2013年3月6日向原告贷款416万元；该贷款以龚裕尔、林项兰购买的房屋作抵押，同时约定其配偶林项兰作为共同借款人承担共同还款责任；
3.借款凭证复印件一份，证明原告于2013年3月6日向龚裕尔发放贷款416万元；
4.购房权利抵押申报审批表（安房押字第X号）复印件一份；
5.首付款发票复印件一份；
6.商品房买卖合同复印件一份；
以上四份证据拟证明龚裕尔、林项兰夫妻提供其所有的商用房作抵押向原告贷款，并办理相应的财产抵押登记手续；
7.银行贷款逾期明细复印件一份；
8.逾期贷款催收通知书复印件一份；
9.提前还款函（宣布提前到期）复印件各一份；
10.贷款提前到期通知书复印件一份；
以上四份证据证明贷款逾期证明，原告尽到借款合同规定的通知义务；
11.被告龚裕尔身份证及其与林项兰的结婚证复印件各一份，证明龚裕尔主体资格的基本情况及其与林项兰为夫妻关系的事实；
12.被告林项兰的身份证复印件一份，证明林项兰有主体资格；
13.福建安溪茶叶包装城有限公司营业执照副本复印件一份，证明房地产开发商有主体资格。
本院认为，因被告龚裕尔、林项兰、福建安溪茶叶包装城有限公司未到庭参加诉讼，又未提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应的诉讼权利。原告提供的上述证据，其来源合法，内容客观真实，并与本案的事实相关联，符合证据采信条件，依法予以采信。
经庭审举证，并经本院认证，对本案的主要事实可作如下认定：
2013年2月19日，原告与被告龚裕尔、林项兰、被告福建安溪茶叶包装城有限公司双方签订个人购房借款/担保合同，约定被告龚裕尔、林项兰向原告贷款人民币416万元，用于购买安溪县X1B40、1B41、1B42、1B43店房产，期限10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始等；按月等额本息还款；被告福建安溪茶叶包装城有限公司（开发商）依第十条承担阶段性连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的条件，即正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2013年2月20日，被告龚裕尔提供其与林项兰共有的位于安溪县X1B40、1B41、1B42、1B43店房产作抵押，并办理抵押预告登记。安房押字第X号，登记机关经办人初审为“抵押期间，该房地产不得出售、转让并在竣工后领取房地产证书的，应重新办理房地产抵押登记”，安溪县房地产交易管理所作为登记机关同意登记，并加盖印章。保证人和抵押担保范围均包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同第十四条14.1第L款约定，借款人出现连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的违约情形，原告有权按第14.2第④⑤款规定宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同。原告依约于2013年3月6日向被告龚裕尔、林项兰发放贷款，还款日为2023年3月6日。2015年4月6日被告龚裕尔、林项兰开始未按合同约定按期归还原告贷款本息，该笔贷款已连续逾期6期，累计逾期期数16期，经原告催讨未能还本付息。目前被告龚裕尔、林项兰尚欠本金3463012.99元及按合同约定利率从2015年4月6日计算至还清款项之日止的相关利息和罚息。该房屋目前未办理正式抵押登记手续。原告于2016年1月5日诉至本院。
综上所述，本院认为，原、被告之间的个人购房借款/担保合同未违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。各方应按合同约定行使权利、履行义务。原告依约发放贷款，被告龚裕尔、林项兰应按借款合同约定按时还款，至2015年8月被告龚裕尔、林项兰已连续逾期6期，累计逾期期数16期，应当承担违约责任。原告安溪工行请求解除与被告签订的合同并返还尚欠借款本金并支付相应利息的诉讼请求，依法有据，应予支持。被告福建安溪茶叶包装城有限公司自愿为被告龚裕尔、林项兰的借款承担阶段性连带责任保证，原告请求被告福建安溪茶叶包装城有限公司对上述债务承担连带清偿责任依法有据应予支持。被告福建安溪茶叶包装城有限公司承担阶段性保证责任后，有权向被告龚裕尔、林项兰追偿。
被告龚裕尔、林项兰以本合同项下贷款所购的安溪县X1B40、1B41、1B42、1B43店房产提供抵押担保，并办理了抵押登记，但此系抵押预告登记。抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，亦不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。本案合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，银行亦未取得房屋他项权证，原告主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，不应支持。被告福建安溪茶叶包装城有限公司、龚裕尔、林项兰经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司安溪支行与被告龚裕尔、林项兰、福建安溪茶叶包装城有限公司于2013年2月19日签订的01408安溪支行（2013）年商房贷X号《个人购房借款/担保合同》自本判决生效之日解除。
二、被告龚裕尔、林项兰应于判决生效之日起10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司安溪支行借款本金人民币3463012.99元及利息、罚息（自2015年4月6日起按个人购房借款/担保合同约定及中国人民银行有关规定计算至还清款项之日止）。
三、被告福建安溪茶叶包装城有限公司对上述款项承担连带保证责任。被告福建安溪茶叶包装城有限公司承担保证责任后，有权向被告龚裕尔、林项兰追偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司安溪支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费35544元，由被告龚裕尔、林项兰、福建安溪茶叶包装城有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 李婉红
审 判 员 陈桂树
人民陪审员 黄建川
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 林玉琼
附本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款，对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还。贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。