中华人民共和国广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民三初字第1382号原告：张绮华，住所地广州市荔湾区。委托代理人：林超俭，广东中天律师事务所律师。被告：广州市同诚物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。法定代表人：张惠平。委托代理人：谭淑仪，广东诺臣律师事务所律师。被告：广东诚正物业服务有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。法定代表人：刘当百，职务：总经理。委托代理人：刘当万，为该公司职员，联系地址。第三人：广州拓展辉煌物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：董胜强，职务：董事长。第三人：广州拓展辉煌房地产有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：董胜强，职务：董事长。两第三人的共同委托代理人：何兆鹏，为该公司职员，联系地址。原告张绮华诉被告广州市同诚物业管理有限公司（以下简称“同诚物业公司”）、广东诚正物业服务有限公司（以下简称“诚正物业公司”）；第三人广州拓展辉煌房地产有限公司（以下简称“拓展辉煌物业公司”）、广�拓展辉煌房地产有限公司（以下简称“拓展辉煌房地产公司”）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林超俭、被告同诚物业公司的委托代理人谭淑仪、被告诚正物业公司的委托代理人刘当万到庭参加了诉讼。两第三人经本院传票传唤，没有正当理由拒不参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：1998年10月8日，原告向第三人拓展辉煌房地产公司购买了广州市海珠区南洲路和辉街11号商铺（以下简称“涉案房屋”）之后，于1998年11月9日将涉案房屋出租给第三人拓展辉煌物业公司用作和辉花园管理处使用，租期从1998年11月10日至2008年11月9日，每月租金5000元等。2004年12月12日，原告发觉和辉花园更换了物业管理公司，由被告同诚物业公司接管了和辉花园的管理业务，于是委托妹�张绮静去被告同诚物业公司处协商收回房屋或变更房屋租赁事宜，但被告同诚物业公司以原告没有房产证，房屋不是原告为由，拒绝协商，拒绝迁出，也拒绝向原告交租。该问题一直无法解决。2014年6月20日，原告办理了涉案房屋的房产证。故起诉要求：1、两被告立即将其占用的涉案房屋腾空并交还给原告使用。2、两被告按房管部门公布的同期同地段商业租金参考价支付房屋使用费，从起诉之前两年计至两被告迁出之日。3、两被告承担本案诉讼费。被告同诚物业公司辩称：1、不同意原告的第1项诉讼请求，原告起诉时被告同诚物业公司已经不再对涉案小区进行物业管理，不存在腾空房屋返还原告的事实。2、不同意第2项诉讼请求，原告无权要求被告同诚物业公司支付房屋使用费，根据原告自己提供的证据，原告取得涉案房屋物权的时间是在2014年6月20日，�原告取得涉案房屋的物权时，被告同诚物业公司早已没有对涉案物业进行使用，且被告同诚物业公司在对涉案小区提供物业管理服务的时候是开发商向业主委员会免费提供物业用房，而业主委员会把物业用房免费提供给被告同诚物业公司使用，开发商在没有经过业主大会同意的情况下把物业用房擅自转让给原告是无效的，原告无权要求被告同诚物业公司支付房屋使用费，原告所提出的使用费标准与其自己提供的租赁合同的标准相差巨大，足以表明原告等是存在恶意串通的情况。请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告诚正物业公司辩称：原告起诉无任何的事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、被告诚正物业公司依据物业管理服务合同，有权免费使用涉案房屋。被告诚正物业公司是和辉花园的物业管理公司。涉案房屋一直是和辉花园物业�理公司使用。《和辉花园物业管理服务合同》明确约定，和辉花园第三届业主委员会将涉案房屋免费提供给被告诚正物业公司使用。2、原告无权要求被告诚正物业公司交回房屋及支付房屋使用费。被告诚正物业公司是通过和辉花园第三届业主委员会拿到房屋，并使用至今。不知该房屋属于原告。原告与拓展辉煌公司或和辉花园第三届委员会发生直接的关系，与被告诚正物业公司无关。原告属于起诉对象错误。3、被告诚正物业公司从2014年1月1日开始使用该房屋，根据《和辉花园物业管理服务合同》约定，使用期限至2015年12月31日，时间只有两年。第三人拓展辉煌物业公司陈述：1、1998年11月9日，拓展辉煌物业公司与原告就租赁其购买的广州市海珠区南洲北路和辉花园挹翠园首层18号商铺（现测绘地址：广州市海珠区南洲路和辉街11号）签定了《房屋租赁合同》，拓展辉煌物业公司以5000元/月的租金标准租赁原告的商铺作为拓展辉煌物业公司在和辉花园物业管理处的办公室，租赁时间至2008年11月9日止。2、到2004年，和辉花园业主委员会委托本案被告同诚物业公司接管和辉花园的管理业务，拓展辉煌物业公司则撤出和辉花园的物业管理工作。与此同时，拓展辉煌物业公司亦即时终止了与原告的租赁关系，由本案被告同诚物业公司继续使用涉案房屋作和辉花园管理处之用。故拓展辉煌物业公司与原、被告均无物业纠纷，该纠纷拓展辉煌物业公司无法处理。同意原告的诉讼请求。第三人拓展辉煌房地产公司没有提交陈述意见。经审理查明：1998年10月8日，原告与第三人拓展辉煌房地产公司签订《房地产预售契约》，约定：原告向第三人拓展辉煌房地产公司预购广州市海珠区广州大道南车管所对面挹翠园首层商铺18号，朝向：北；该房地产的建筑面积为87.95平方米；等。该契约于1998年10月9日经房管部门监证。1998年11月9日，第三人拓展辉煌物业公司与原告签定了《房屋租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给第三人拓展辉煌物业公司，总面积87.95平方米；租赁期限自1998年11月10日至2008年11月9日；月租金为5000元；等。原告曾因上述房屋向本院起诉拓展辉煌房地产公司、同诚物业公司，本院受理案号为（2013）穗海法民三初字第1833号。该案中，原告诉称：1998年10月8日，原告与拓展辉煌房地产公司签订《房地产预售契约》，约定由原告向拓展辉煌房地产公司购买广州市海珠区广州大道南车管所对面和辉花园挹翠园第首层18号商铺，面积为87.95平方米，总成交价为747575元，拓展辉煌房地产公司应于1998年10月31日前将商铺建成并交付给原告使用等；合同签订后，原告分别于1998年10月8日、1998年10月15日、1998年11月27日分三次向拓展辉煌房地产公司支付了全部购房款；然而，拓展辉煌房地产公司在收取了原告全部购房款后，至今一直未通知原告办理收楼手续，后来，拓展辉煌房地产公司更无视原告己购买该商铺的事实，将原告购买的上述商铺交给同诚物业公司使用至今；故起诉请求判令：1、拓展辉煌房地产公司立即将广州市海珠区广州大道南车管所对面和辉花园挹翠园首层18号商铺交付给原告使用并办理产权过户手续；2、同诚物业公司立即迁出广州市海珠区广州大道南车管所对面和辉花园挹翠园第首层18号商铺；3、由拓展辉煌房地产公司承担本案诉讼费。该案中查明：广州市越秀区人民法院于2012年12月24日以（2004）越法执字第1361号申恢1号文书查封被执行人张绮华所有的广州市海珠区南洲路西窖村以北和辉花园挹翠园首层18号商铺的房产，查封期限为2012年12月24日至2014年12月23日。据此，本院依法驳回了原告的起诉。2014年3月18日，广州市越秀区人民法院作出（2004）越法执字第1361号恢字1-2号执行裁定：解除对被执行人张绮华所有的广州市海珠区南洲路西窖村以北和辉花园挹翠园首层18号商铺的房产的查封。根据广州市国土资源和房屋管理局就涉案房屋核发的《房地产权证》记载：原告是涉案房屋的产权人，登记日期为2014年6月20日，涉案房屋规划用途为商业、建筑面积为87.63平方米。原告于2014年9月12日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：从未同意两被告无偿使用涉案房屋；并无委托或同意和辉花园第三业主委员会处理涉案房屋；要求被告同诚物业公司承担2012年9月12日至2013年12月31日的房屋使用费，被告诚正物业公司承担2014年1月1日之后的房屋使用费。被告同诚物业公司表示：2004年10月15日通过正式的招投标签订物业服务合同，进驻小区使用涉案房屋，当时的产权据业主委员会称是开发商，由开发商转交给业主委员会，再由业主委员会转交给物业公司；2013年12月31日离开涉案房屋；原告起诉要求的使用费，也是参照租金，应按照一年的时效来计算。被告诚正物业公司表示：涉案房屋是2014年1月1日通过正式的招投标方式由业主委员会提供给其免费使用，使用时没有查询房屋的产权情况；物业用房是业主共有的，不存在交接这一说。对于业主委员会，被告诚正物业公司表示：还没有批下来，已经公示完毕，前几届的业主委员会已到期。被告同诚物业公司表示：清楚该情况。原告为证明其主张，还向本院提交了以下证据：1、第三人拓展辉煌房地产公司于2015年1月26日向本院出具的一份《同意出租声明》：张绮华于1998年10月8日向我司购买了广州市海珠区南洲路和辉街11号商铺，面积为87.63平方米，已支付了全部购房款；故我司同意张绮华自1998年10月8日起出租上述商铺并自行向承租人收取租金。2、市房管局网站公布的海珠区—区域十一房屋商业租金参考价（2013年），该表格记载南州北路（东至广州大道南、西至东晓南路）每月每平方米租金参考价为270元。两被告对上述证据不予确认。被告同诚物业公司为证明其抗辩意见，提交了以下证据：1、和辉花园业主委员会与被告同诚物业公司于2004年10月10日签订的《和辉花园物业服务合同》，该合同约定：被告同诚物业公司为和辉花园提供物业服务；期限自2004年10月15日-2007年10月31日；和辉花园业主委员会向被告同诚物业公司免费提供不少于50平方米的物业管理用房；等。2、和辉花园第三届业主委员会于被告同诚物�公司与2007年12月1日签订的《和辉花园物业服务合同》，该合同约定：被告同诚物业公司为和辉花园提供物业服务；期限自2008年1月1日-2010年12月31日；和辉花园业主委员会向被告同诚物业公司免费提供不少于50平方米的物业管理用房；等。3、和辉花园第三届业主委员会与被告同诚物业公司于2011年4月30日签订的《和辉花园物业服务合同》，该合同约定：被告同诚物业公司为和辉花园提供物业服务；期限自2011年1月1日-2013年12月31日；和辉花园业主委员会向被告同诚物业公司免费提供不少于50平方米的物业管理用房；等。4、广东采联采购招标有限公司于2013年12月23日向被告诚正物业公司发出的《中标通知书》。5、《交接文件、物资明细表》。6、《小区公共设施设备情况说明》。7、涉案房屋的房产局查档资料。原告表示对证据1-6的真实性无法确认，对关联性有异议；对证�7的真实性没有异议。被告诚正物业公司表示对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。被告诚正物业公司为证明其抗辩主张，提交了和辉花园第三届业主委员会与被告诚正物业公司于2013年12月22日签订的《和辉花园物业管理服务合同》，该合同约定：被告诚正物业公司取得的和辉花园服务期限为贰年，自2014年1月1日至2015年12月31日；和辉花园第三届业主委员会向被告诚正物业公司免费提供不少于50平方米的物业管理用房；等。原告表示对证据的真实性无法确认，对关联性有异议，虽然被告诚正物业公司签订了合同，但不代表其可以无偿使用涉案房屋。被告同诚物业公司对证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院认为：原告虽然在1998年已经预购涉案房屋，但在2014年6月20日才办妥房产证。在办妥房产证之前，原告所主张的使用权�基于其与第三人拓展辉煌房地产公司签订的《房地产预售契约》或者是其与第三人拓展辉煌物业公司签订的《房屋租赁合同》。上述合同仅对原告及两第三人有约束力，但并不产生对涉案房屋实际交付、使用的排他效力，故在原告未实际占有前，两第三人仍可能将涉案房屋交付他人使用。而对于办妥房产证前的涉案房屋实际交付、使用情况，原告在（2013）穗海法民三初字第1833号中称“拓展辉煌房地产公司没有交付涉案房屋”，而在本案中称“将涉案房屋出租给第三人拓展辉煌物业公司”，前后主张不一致。即使原告的上述主张并不矛盾，因第三人拓展辉煌房地产公司并未对将涉案房屋交付给何人进行举证，第三人拓展辉煌物业公司也并未对租赁关系终止后是否返还涉案房屋或返还给何人进行举证，故原告的上述主张也不足以说明现在房屋使用人在原告取得房屋产权前就使用涉案房屋存在过错。因两被告陈述涉案房屋是先由和辉花园的业主委员会于2004年交付给被告同诚物业公司、后由另一届业主委员会于2014年给被告诚正物业公司作物业用房使用，并提交了中标通知书、物业服务合同等作为证据，即两被告已对使用涉案房屋的合理性进行了论述及举证。故在原告提交的证据不足以证明两被告在原告取得房屋所有权前使用涉案房屋存在过错的的情况下，原告要求两被告支付2014年6月20日前的使用费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告可依上述合同另循法律途径解决。原告于2014年6月20日经登记取得涉案房屋所有权，其从登记之日起享有对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的权利。即使如被告诚正物业公司所主张其是因与业主委员会签订合同而使用涉案房屋，在未取得原告同意的情况下，其也不能因此对抗原�就涉案房屋主张的物权。故原告要求被告诚正物业公司腾空并交还涉案房屋、支付从2014年6月21日至实际搬出涉案房屋之日的房屋使用费的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。房屋使用费应按有资质的评估机构评定的同地段同类房屋的租金标准计算为宜。鉴于被告诚正物业公司是为涉案房屋所在小区提供物业服务的特别身份，应给予30日的搬迁时间。被告同诚物业公司表示已于2013年12月31日搬出涉案房屋，而原告并无证据证明该被告现仍使用涉案房屋，故原告要求该被告腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。本案因被告诚正物业公司未及时搬出而起，且其何时搬出、支付费用尚未确定，故本案受理费由其承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东诚正物业服务有限公司在本判决生效之日起30日内将广州市海珠区南洲路和辉街11号商铺腾空并交还给原告张绮华。二、被告广东诚正物业服务有限公司向原告支付上述房屋自2014年6月21日至实际交还上述房屋之日止的房屋使用费（按有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算，并以原告主张的每月每平方米270元为限；本判决生效之日前的，在判决生效之日起10日内支付，之后的，每月10日前支付）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9578元，由被告�正物业公司负担。上述受理费已由原告预交，原告同意被告诚正物业公司在履行判决时将其负担的部分直接支付给原告。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  陈美卿人民陪审员  罗帼贞二〇一五年九月十八日书 记 员  谢晓敏程淑玲