杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下商初字第2334号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州朝晖支行。
负责人：林金平。
委托代理人：黄珏、周建新。
被告：王家驹。
被告：秦静慧。
被告：浙江百家乐房地产开发有限公司。
法定代表人：施建强。
委托代理人：周炎坤、孙丹妮。
原告中国工商银行股份有限公司杭州朝晖支行（以下简称工商银行朝晖支行）为与被告王家驹、秦静慧、浙江百家乐房地产开发有限公司（以下简称百家乐公司）金融借款合同纠纷一案，于2014年8月6日向本院起诉，本院于同日进行诉前登记，立案号为（2014）杭下立预字第2033号。本院于2014年10月9日受理本案后，依法由代理审判员詹琳玲独任审判，于同日公开开庭进行了审理。原告工商银行朝晖支行的委托代理人黄珏、周建新，被告百家乐公司的委托代理人周炎坤、孙丹妮到庭参加诉讼。被告王家驹、秦静慧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工商银行朝晖支行起诉称：2010年5月1日，原告与三被告签订了编号为01202000172010一手贷0001431《个人房屋担保借款合同》1份，借款金额为1980000元，还款方式为按月等额本息还款，共300期。借款期限从2010年5月1日起至2035年5月1日止。被告王家驹、秦静慧自愿将坐落于杭州市余杭区五常街道西园xx幢x单元xxx室的房地产抵押给原告，该抵押物于2010年6月4日经杭州市房产管理局登记，领取编号为余房预字第10xxx86号的房屋预告登记证明一本。被告秦静慧作为被告王家驹的配偶承诺对上述透支款本息承担共同还款责任，并向原告出具共同还款承诺书，被告百家乐公司为上述借款提供连带责任保证。2010年5月1日原告依约发放了借款。从2014年4月1日开始，贷款出现逾期，被告王家驹已连续4期未按时归还贷款本息，已构成违约。根据上述《个人房屋担保借款合同》第十二条第（四）项的约定，已宣布上述借款合同及该合同项下的贷款提前到期，要求被告于2014年6月25日前提前归还全部贷款本息，但被告未履行。现原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告王家驹立即归还原告贷款本金1845383.19元、利息40441.28元、罚息及复息489.93元（利息及复息暂计算至2014年7月1日），合计1886314.40元，以及自2014年7月2日起至贷款本息全部清偿之日止的利息、罚息、复息按借款合同约定和相关法律规定另行计算；2.被告秦静慧对上述债务承担共同还款责任；3.原告对位于杭州市余杭区五常街道西园xx幢x单元xxx室的房地产处置所得享有优先受偿权；4.被告百家乐公司对上述债务承担连带清偿责任；5.本案所有诉讼费用由三被告承担。
原告工商银行朝晖支行为证明其主张的事实提交以下证据：
1.《个人房屋担保借款合同》1份，欲证明原告与三被告之间的借款、担保合同法律关系。
2.房屋预告登记证明1份，欲证明原告对位于杭州市余杭区五常街道西园xx幢x单元xxx室的房地产享有抵押优先受偿权的事实。
3.个人贷款借款凭证1份，欲证明原告按约发放贷款的事实。
4.被告历史还款明细1份，欲证明被告贷款逾期的事实以及截止2014年7月1日尚欠的贷款本息金额。
5.共同还款承诺书1份，欲证明被告秦静慧具有共同还款的责任。
6.合同提前到期通知书及邮寄回执2份，欲证明原告已向被告王家驹、百家乐公司宣布借款合同提前到期及送达的事实。
被告王家驹、秦静慧未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告百家乐公司答辩称：作为担保人，对原告的陈述没有异议。原告起诉后，被告王家驹归还过款项。因担保次序在合同中没有明确，希望能按照物权优先的原则，在抵押物清偿、处理抵押物后，被告百家乐公司承担保证责任。对于诉讼费的承担，认为应当有先后次序。
被告百家乐公司未向本院提交证据。
经庭审质证，被告百家乐公司对原告工商银行朝晖支行提交的证据1-6均无异议。本院认为，原告工商银行朝晖支行提交的上述证据均真实合法，且对其主张的事实具有证明力，本院均予以确认。
根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定的事实同原告工商银行朝晖支行起诉的事实基本一致。
另查明，《个人房屋担保借款合同》还约定：1.利息自贷款实际发放之日起计算并按月结息，利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率浮动2%，月实际执行利率为5.049‰，如遇中国人民银行调整贷款利率，按合同签订日的贷款利率执行，并于下年度1月1日起按调整后的贷款利率执行；2.如借款人未按约定的时间归还贷款本息，贷款人将对逾期贷款按逾期利率7.87644%计收罚息，如遇中国人民银行调整罚息标准，按规定执行；3.借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；4.借款人连续三个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布该合同提前到期，并通知借款人和保证人，要求借款人和保证人提前清偿全部贷款本息（包括逾期利息），或提前处分抵押物；5.抵押担保和保证责任的范围为该合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息以及实现债权的费用（包括但不限于由于借款人、担保人违约造成的律师费等）等；6.保证人为售房人的，其保证期限自该合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并将他项权利证书及抵押证明文件交付贷款人保管之日止；7.借款人或担保人不依该合同的规定付足应付的任何款项、费用，贷款人可以通过合法的途径或方式追索，由此而引起的合理费用由借款人或担保人负责；等等。
在案涉《个人房屋担保借款合同》履行过程中，因被告王家驹连续三个月未按时足额偿还贷款本息，原告工商银行朝晖支行于2014年6月向被告王家驹、百家乐公司发出《合同提前到期通知书》，载明：借款人王家驹贷款金额为1980000元，从2014年4月1日开始，贷款出现连续逾期，借款人已经连续3期未按时归还贷款本息，已构成违约，现原告依据上述《个人房屋担保借款合同》第十二条（四）项之约定，宣布该合同提前到期；并要求被告王家驹、百家乐公司于2014年6月25日前偿还上述款项。但被告王家驹、百家乐公司签收通知后至原告工商银行朝晖支行起诉时，原告工商银行朝晖支行未受偿任何款项。截至2014年7月1日，被告王家驹尚欠贷款本金1845383.19元、利息40441.28元、罚息及复息489.93元，合计1886314.40元。庭审中，原告工商银行朝晖支行自认，起诉后，被告王家驹分别于2014年8月8日归还本金16773.67元、利息51751.59元，2014年9月1日归还利息1464.74元，2014年9月21日归还本金0.34元。故截至2014年10月1日，被告王家驹尚欠贷款本金1828609.18元，利息、罚息及复息18936.35元，合计1847545.53元。
本院认为，被告王家驹、秦静慧、百家乐公司与原告工商银行朝晖支行签订的《个人房屋担保借款合同》，被告秦静慧出具的《共同还款承诺书》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。各方当事人均应恪守约定，诚实履行。原告工商银行朝晖支行已按约发放贷款，但被告王家驹、秦静慧未按约履行还款义务，应承担相应的违约责任。原告工商银行朝晖支行要求提前收回贷款本息等款项，具有事实和法律依据，本院予以支持。因被告王家驹在原告工商银行朝晖支行起诉后已归还部分款项，故本院对原告的第一项诉讼请求中的本息金额均作相应扣减。被告王家驹、秦静慧自愿以案涉房屋作为抵押物为案涉贷款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，抵押权自登记时设立，且被告百家乐公司已将案涉房屋交付给被告王家驹，相关抵押约定合法有效，被告王家驹、秦静慧依约应承担抵押担保责任。被告百家乐公司自愿为被告王家驹的案涉债务提供连带责任保证担保，故原告工商银行朝晖支行要求被告百家乐公司承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。但因本案中同一债权既有保证又有债务人王家驹、秦静慧自己提供的物的担保，且各方未对保证和物的担保实现顺序作出约定，故原告工商银行朝晖支行应先就该物的担保实现债权，被告百家乐公司对案涉抵押物拍卖、变卖、折价后所得价款不足以清偿本案债务的部分承担保证责任，原告工商银行朝晖支行要求被告百家乐公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以调整。被告王家驹、秦静慧经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告王家驹于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司杭州朝晖支行贷款本金1828609.18元；
二、被告王家驹于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司杭州朝晖支行贷款利息、罚息及复息18936.35元（暂计至2014年10月1日，此后的利息、罚息及复息按照案涉《个人房屋担保借款合同》的约定计算至判决确定的履行之日止）；
三、被告秦静慧对被告王家驹的上述第一、二项债务承担共同还款责任；
四、在被告王家驹、秦静慧不履行上述第一、二项债务时，原告中国工商银行股份有限公司杭州朝晖支行有权对被告王家驹、秦静慧抵押的坐落于杭州市余杭区五常街道西园xx幢x单元xxx室的房屋进行折价或变卖、拍卖所得的价款优先受偿；
五、被告浙江百家乐房地产开发有限公司对上述第四项所涉抵押物经处置后不足以清偿被告王家驹的上述第一、二项债务的部分承担连带清偿责任，并在承担相应的保证责任后，有权向被告王家驹、秦静慧追偿；
六、驳回原告中国工商银行股份有限公司杭州朝晖支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21777元，减半收取10888.50元，财产保全费5000元，合计15888.50元，由原告中国工商银行股份有限公司杭州朝晖支行负担326.50元；被告王家驹、秦静慧负担15562元，被告浙江百家乐房地产开发有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
代理审判员 詹琳玲
二〇一四年十一月四日
书 记 员 方 谊