江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5620号
上诉人（原审被告）：南京言联商贸有限公司，住所地南京市秦淮区莫愁路415号3楼20号。
法定代表人：方久荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李延年，男，系该公司总经理，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：万伟，男，系该公司会计，住南京市建邺区。
被上诉人（原审原告）：南京市基督教三自爱国运动委员会，住所地南京市秦淮区莫愁路388号。
法定代表人：李兰成，南京市自爱国运动委员会主席。
委托诉讼代理人：梁官成，江苏苏源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：经晨，江苏苏源律师事务所律师。
上诉人南京言联商贸有限公司（以下简称言联公司）因与被上诉人南京市基督教三自爱国运动委员会（以下简称基督教委员会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2017)苏0104民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
言联公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。上诉人自2003年3月15日以来一直连续租用被上诉人的涉案房屋作为公司办公用房，2011年10月17日临近到期，上诉人主动要求被上诉人的陈永远牧师续签合同并补齐所欠房屋租赁专用发票，后双方约定按之前的合同约定继续履行，按期缴纳房租即可，发票稍后补齐。上诉人基于对陈永远牧师的信任，在后续仍未收到发票的情况下已将房租及管理等使用费用缴清至2017年1月17日。1.上诉人有充分理由认为，被上诉人内部财务管理存在明显的疏漏和混乱，诉讼权利主张只是在要求上诉人为其财务费用的缺失买单，明显缺乏以事实为依据和清楚明白的诉求。2.双方对编号为4472660的转账支票开具时间存在争议，上诉人之所以无法拿出银行购买支票或开票的依据，主要是由于上诉人此前为核定征收的小规模纳税人，2009年10月后支付的房租一直无法获得发票来建立账目,加之公司经营中2012年更换了基本账户和一般账户，且银行保存期限有限，多年后难免有丢失无法查证。上诉人自2003年-2011年期间给付被上诉人单位的陈永远牧师的房租都是采用转账支票、现金支票、现金三种方式。由于陈永远牧师身份特殊，基于对其信仰的无比信任，上诉人一直采取在支票存根联让陈永远牧师签字和支票联填上金额小写（日期、大写空白都是让其回去自己填），就连给付现金支票和现金时，也从未让其写过收条收据，就算多次未给付发票，也仍未停止履行支付房租的义务。有争议支票存根联有陈永远牧师的亲笔签名，金额一万，房租用途09.10.18-10.10.17，一个没有填写日期的支票完全可以在一年后入账，全凭推测认定该转账支票与被上诉人提供的2011年11月1日的财务进账单为统一支票的认定无充分佐证。3.上诉人提出2011年8月1日陈永远以现金形式收取房租并要求后续房租结算周期调整至每年一月，即此次一次性缴纳了15个月房租的情形，被上诉人不予认可，但上诉人认为，以现金支付租金不是首次，陈永远牧师在其多年收取所有大楼租户房租过程中，普遍存在以现金方式收取的情况，已提供证人的书面证明，而调整租金结算周期也是陈永远牧师的职权，此前也发生过，仅凭陈永远牧师去世多年无法查证，一审就否认上诉人的意见有失偏颇。4.通知不再租赁的具体日期应当认定是2016年11月11日被上诉人所发律师函之日，而非2016年9月1日的通知。2016年9月1日的通知只是表明将对大楼进行内部维护，故上诉人及涉案大楼的租户一直积极联系被上诉人协商搬迁具体方案，但无人协商，上诉人已持续经营14年，无法做到短时间内迅速搬迁，诉讼对上诉人企业声誉造成不良影响。二、原审适用法律错误，上诉人在收到本案民事起诉状才知晓存在欠租纠纷，被上诉人此前未发出任何通知或律师函表明上诉人有拖欠房租及相关使用费情形。如果上诉人欠缴房租情形确实存在，被上诉人不可能等了5、6年之久才来追讨，被上诉人的诉请已超过诉讼时效。三、一审法院将本案适用简易程序明显错误。本案符合民事诉讼法第二百五十七条规定的不适用简易程序的情形，应不适用简易程序。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人基督教委员会辩称：1.上诉人认为上诉人持有的编号为4472660的转账支票存根与被上诉人出具的编号为7189003、进账日期为2010年11月1日的银行进账为两笔不同付款，一审认定为同一笔付款是错误的，被上诉人认为上诉人此项上诉理由不能成立。上诉人作为承租方，对被上诉人认可的已支付租金金额有异议时，应当举证证明其实际支付的金额，上诉人未尽举证义务。被上诉人在南京银行对该转账支票也进行了查询，查询明确该支票与进账单是同一笔付款。2.关于上诉人认为其在2011年8月1日向陈牧师现金支付了12500元的主张。支付款项的举证义务在于上诉人，但上诉人未能提供任何支付凭证，此理由也不能成立。3.关于诉讼时效问题，上诉人的理由不能成立。首先，被上诉人在本案中主张是2008年10月18日至2016年11月17日期间欠付的租金，此期间的租金是持续债务，诉讼时效应当从实际交还房屋之日开始起算，并未超过诉讼时效。其次，上诉人在2017年1月13日支付的18000元，用以支付之前欠付的部分租金，也构成诉讼中断。第三，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释（2008）11号），当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。即便存在诉讼时效届满情形，因上诉人在一审中没有提出此抗辩，现在以此为由提起上诉，应当不予支持。4.本案为简单的房屋租赁合同纠纷，并不存在民事诉讼法第二百五十七条规定的不适用简易程序的情形，一审法院适用简易程序审理符合法律规定，上诉人此上诉理由不能成立。一审判决上诉人自2016年11月18日起仍然按照原租金标准支付占有使用费，已损害了被上诉人权益，被上诉人未上诉，已对上诉人作出了让步。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
基督教委员会向一审法院提出诉讼请求：1、判令言联公司将占有使用的南京市莫愁路388号606室腾退给基督教委员会。2、判令言联公司向基督教委员会支付拖欠的租金23833元（2008年10月18日至2016年11月17日，应付租金是80233元扣除言联公司已支付的56400元）。3、判令言联公司向基督教委员会支付占有使用费1667元（暂算自2016年11月18日至12月17日，2016年12月18日至实际腾房之日按每月1667元主张）。4、判令言联公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：本市秦淮区莫愁路388号系基督教委员会所有房屋。2003年3月5日，基督教委员会、言联公司签订《南京市房屋租赁合同》，约定，基督教委员会将本市秦淮区莫愁路388号606室（建筑面积22平方米）出租给言联公司作为办公用房使用，租赁期限自2003年3月15日至2004年3月14日，租金每年9000元，3月6日和9月6日分两次支付房租；到期不支付房租做自动退房处理。2008年10月，基督教委员会、言联公司就上述房屋再次签订《南京市房屋租赁合同》，租赁期限自2008年10月18日至2009年10月17日，年租金9400元。2009年10月，双方再次签订《房屋租赁合同》，言联公司续租上述房屋，租赁期限为两年，自2009年10月18日至2011年10月17日，年租金调整为10000元。该租赁合同租赁期满后，双方没有续签租赁合同，但言联公司一直继续使用该房屋。
2016年9月1日，基督教委员会向言联公司发出《通知》称言联公司承租的房屋已到期，基督教委员会决定对房屋所在大楼进行内部维护，暂停606室房屋的对外租赁。2016年9月23日，言联公司向基督教委员会发出《律师函》称合同到期后希望继续承租606室，希望基督教委员会15日内安排人员到现场洽谈。基督教委员会若坚持装修暂停出租，则需要和言联公司进行磋商，磋商一致才能实施。2016年11月11日，基督教委员会向言联公司发出《律师函》称基督教委员会、言联公司之间签订的房屋租赁合同已经到期，双方之间形成了不定期租赁关系，根据法律规定基督教委员会可以随时解除该租赁关系。基督教委员会已于2016年9月1日通知言联公司解除，但言联公司至基督教委员会发出律师函时仍没有腾退房屋给基督教委员会，要求言联公司在2016年11月17日前将房屋腾退给基督教委员会并洁清所欠付的租金、占有使用费等费用。如延期腾退，基督教委员会将以两倍租金的标准要求言联公司承担延期腾退期间的占有使用费。
关于租金，2008年10月18日至2016年11月17日，按照合同约定，言联公司应支付租金80233元，根据基督教委员会提供的证据言联公司已支付租金56400元，言联公司提供了一张编号为4472660的支票存根称在2009年10月支付了言联公司2009年10月18日至2010年10月17日的租金，但该支票未有出票日期，且基督教委员会提供的2010年11月1日的银行进账单注明了该笔进账对应的款项为上述期间的房租。言联公司称基督教委员会单位人员陈永远在2011年8月1日，以现金方式收取了言联公司2011年10月18日及2013年1月17日房租12500元，并要求交房租周期调整到每年1月。言联公司还称，双方存在口头约定，言联公司每年租金先支付9000元，待基督教委员会出具发票后再补齐剩余1000元年租金。言联公司据此认为其房租租金已经支付至2017年1月17日。
一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据证明。言联公司主张在2009年10月支付了基督教委员会10000元房租，但提供的支票存根没有日期，银行进账单对该10000元的进账时间记录的是2010年11月1日，故言联公司称其在2009年10月支付给基督教委员会10000元房租的实事，一审法院不予采信。言联公司所称的口头约定和现金支付12500元租金均没有证据佐证，故一审法院亦不予采信。言联公司尚拖欠基督教委员会2016年11月17日之前的租金23833元（80233元-56400元）。当事人对于不定期租赁，可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，基督教委员会已在2016年9月1日书面通知言联公司不再出租606室房屋，在给予了言联公司足够的准备时间后，在2016年11月11日发出律师函要求言联公司在2016年11月17日前腾空房屋并交付，言联公司在2016年11月12日收到了上述函件，故对于基督教委员会要求言联公司腾退房屋的诉请，一审法院予以支持。2016年11月18日后，言联公司应按照原合同约定的年租金10000元的标准支付占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、南京言联商贸有限公司于判决生效之日起十日内将南京市莫愁路388号606室房屋腾空退还给南京市基督教三自爱国运动委员会。二、南京言联商贸有限公司于判决生效之日起十日内向南京市基督教三自爱国运动委员会支付房屋租金23833元及占有使用费（自2016年11月18日起至实际腾退之日止按10000元/年计付）。案件受理费398元，由南京言联商贸有限公司负担。
二审期间，双方均无新证据提交。一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被上诉人主张上诉人于2010年11月1日支付了2009年10月18日至2010年10月17日的房屋租金，上诉人对此不予认可，认为是在2009年10月支付，应当提交证据证明自身观点，但上诉人提供的编号为4472660的支票存根中没有出票日期，而被上诉人提供的相关银行查询资料能够证明，该10000元的进账时间为2010年11月1日，故对上诉人的该项主张，本院不予采信。关于上诉人所称的与被上诉人工作人员陈永远口头约定更改交房租周期及现金支付给其12500元租金的意见，因缺乏证据证明，本院亦不予采信。结合本案的证据，本院对上诉人主张已将房租缴清至2017年1月17日的主张不予支持，原审认定上诉人尚欠被上诉人2016年11月17日之前的租金23833元并无不当。
上诉人与被上诉人签订的最后一份租赁合同约定的租赁期限为2009年10月18日至2011年10月17日，该期限届满后，双方并未就涉案房屋的租赁事宜续签合同，故双方形成不定期租赁关系，当事人依法可随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。现有证据证明，被上诉人已于2016年9月1日书面通知上诉人不再出租涉案房屋，且又于2016年11月11日发律师函要求上诉人于2016年11月17日之前腾空房屋并交付，上诉人亦于2016年11月12日收到上述函件，应当认定被上诉人已给予上诉人充分的准备时间，被上诉人要求上诉人腾退房屋于法有据。考虑到双方合同的约定及被上诉人的实际损失，原审酌定上诉人应自2016年11月18日后按原合同约定的年租金10000元标准支付占有使用费系依法行使裁量权，并无不当。上诉人原审时并未就诉讼时效提出抗辩，其在二审期间就诉讼时效提出异议，缺乏事实和法律依据，本院不予理涉。原审依法适用简易程序亦并无不当。
综上所述，言联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费398元，由上诉人南京言联商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年九月十二日
书记员 汪海燕