江西省上饶市信州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信民一初字第104号
原告金立新。
委托代理人江波，江西时空律师事务所律师，一般代理。
被告周玉。
委托代理人张肃良，浙江浙西律师事务所律师，特别授权代理。
原告金立新诉被告周玉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告金立新及其委托代理人江波，被告周玉及其委托代理人张肃良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金立新诉称，被告周玉是上饶市信州区江南商贸城A3栋126号店面的所有人。2009年4月18日被告周玉与案外人林某签订了一份《商铺租赁合同》，由被告周玉将上述店面出租给案外人林某使用。合同约定租赁期为五年（2009年8月18日起至2014年8月17日止）租金为每年16，000元，支付方式按季度支付。2010年7月2日案外人林某在合同租赁期内将该店面转租给了另一案外人沈某。2012年4月21日案外人沈某在合同租赁期内又将店面转租给原告，并收取了原告50，000元整转让费。原告承租前手的租赁，转租合同均一并移交给了原告。原告承租后，按照被告周玉与案外人林某签订的租赁合同约定，一直以原告自己的名义通过银行汇款方式按季度直接向被告周玉支付租金。2013年9月间，被告周玉在原告不知情的情况下将店面转卖给了第三人，致使原告在2013年11月份被新房主强行驱赶走，被迫终止经营，造成了原告巨大经济损失。故向法院提起诉讼要求：1、判令被告赔偿原告转让费计人民币50，000元、店面剩余租期的经营损失费计人民币12，000元、周转费计人民币2，000元、店面装修费计人民币12，000元、返还押金计人民币1，100元，以上共计人民币77，100元；2、本案诉讼费由被告周玉承担。
被告周玉辩称，《商铺租赁合同》是被告于2009年4月18日同案外人林某签订的。被告店面的承租人是案外人林某。按双方签订的《商铺租赁合同》规定，承租人在租赁期内未经出租方同意不得将店面擅自转租他人。案外人林某在租赁期内将原属被告的店面转租第三人后，该第三人又将店面转租给原告金立新经营，以上这些转让事实，被告均不知情。故原告与被告周玉之间不存在租赁合同关系，原告金立新没有向被告提起诉讼的主体资格。此外被告对经银行汇来的房租款，也一直认为是案外人林某支付的。直到2013年8月被告才发现案外人林某擅自转租的事实。按照双方签订的《商铺租赁合同》约定，被告方作为房屋出租人有权终止合同，将房屋收回，并预先通知了案外人林某。综上所述要求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年4月18日，被告周玉与案外人林某签订了一份《商铺租赁合同》。合同主要约定：“1、甲方（被告周玉）将位于上饶市信州区凤凰大道99号（房号为A3栋126号）的店面出租给乙方（案外人林某）。租赁期限为2009年8月18日至2014年8月17日；年租金为16，000元，付款方式为按季支付。2、乙方在签订合同时交纳甲方保证金1，100元。3、如甲方（被告周玉）提前收回店铺则甲方应向承租方支付租赁期内所剩余月份的租金总额的100%作为违约金赔付。”此外合同对双方的违约责任及赔偿方式，合同终止，解除等条件均作了详细约定。该合同生效后，被告周玉将店面出租给案外人林某使用。2010年7月2日案外人林某与另一案外人沈某签订了一份《协议书》。按该协议规定，案外人林某在收取对方45，000元转让费后将店面转租给了另一案外人沈某，双方同时规定，租赁费由案外人沈某按案外人林某与被告周玉签订的合同要求自行支付给被告周玉。2012年4月21日，案外人沈某又与原告金立新签订一份《协议书》。按该协议规定，案外人沈某将从案外人林某处转租来的店面在收取50，000元转让费后又再次转租给了原告金立新。同时双方约定租赁费及支付方式按案外人林某与被告周玉签订的合同要求由原告金立新直接支付被告周玉。随后案外人沈某又将案外人林某与被告周玉签订的《商铺租赁合同》及自己与林某签订的转让协议书等材料一并转交给了原告金立新。原告金立新将店面租赁下来后开始正常经营，并按照被告周玉同案外人林某签订的《商铺租赁合同》规定的租赁金额及支付方式以原告自己个人的名义直接将租赁费通过银行汇款的方式支付给被告周玉。期间被告周玉一直未提出任何异议。2013年9月份，被告周玉在店面最后实际承租人原告金立新未知情的情况下将店面转卖给了第三人，致使原告金立新在2013年11月24日被店面新所有人强行驱赶走，被迫终止了经营，造成了一定经济损失。原告金立新迫于无奈向法院提起诉讼。
原告金立新针对自己的诉讼请求向法院提供的证据材料有：
1、被告周玉与案外人林某签订的《商铺租赁合同》一份，证明原告是在租赁期内提前被迫终止经营等的事实；
2、案外人林某与案外人沈某、原告金立新与沈某签订的转让协议书各一份，证明店面由案外人林某中途转租给案外人沈某，沈某又在租期内将合同再次转租给原告金立新的事实；
3、案外人沈某出具的收条一份，证明原告金立新支付给案外人沈某转让费50，000元及案外人林某在签订《商铺租赁合同》时交付被告的保证金1100元已由原告金立新付还的事实；
4、原告金立新提供银行汇款单若干份，证明原告以自己的名义直接向被告周玉交付租金的事实；
5、证人金某的出庭证言，证明原告从案外人沈某处转租店面时告知了被告的事实。
被告针对自己的辩解意见向法院提供的证据材料有：
1、被告周玉与案外人林某签订的《商铺租赁合同》一份，证明被告将店面只是出租给案外人林某并未租给其它人的事实；
2、被告提供银行结算单一份，证明被告所收到的租赁费反映不出就是原告支付的事实。
上述证据材料，原、被告双方当庭进行了举证质证。原、被告双方对《商铺租赁合同》的真实性均无异议，本院对双方提供的该证据予以确认。原告金立新对被告周玉提供的证据（2）、质证意见为，被告周玉应当知道汇款人是原告，因为按规定有电信部门的信息在被告手机上会显示汇款人的名字。被告周玉对原告提供的（2）、（3）、（4）项证据质证意见为，因本人未参与均不知情，故对上述证据的真实性无法确定；对证人金某关于曾通过电话告知被告周玉转租一事的证言，质证意见为不属实，被告从未接到过告知电话。
本院认为，被告周玉与案外人林某签订的《商铺租赁合同》真实合法有效。原告金立新及案外人沈某各自在租赁店面经营时间均超过了一年。原告以自己的名义向被告交纳租金，被告周玉作为成年人，又长期从事银行工作，且居住地与出租店面相距仅几十公里，被告周玉知道或应当知道店面转租的事实。但被告周玉未在六个月内提出异议，其行为应视为认可转租。故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院确认原告金立新的转租行为有效，应当受到法律保护。被告周玉关于同原告金立新不存在合同关系，原告金立新诉讼主体不符合的辩解理由不成立，本院不予采纳。综上所述本院认为，被告周玉在原告租赁期未满的情况下，未事先通知原告就将店面转卖给了第三人，导致原告金立新被迫终止经营，造成了一定的经济损失。被告周玉存在违约行为，应按照《商铺租赁合同》关于出租方提前收回店面应支付承租方剩余租赁期间的经营损失费的约定方式，承担相应的民事赔偿责任。本院认为，原告金立新要求被告周玉赔偿剩余租期的经营损失的诉讼请求符合法律规定本院予以支持。案外人林某交付给被告周玉的1，100元押金，因实际已转化为原告金立新支付，故原告金立新要求被告周玉返还该款项的诉讼请求与事实相符，本院亦予支持。原告金立新要求被告周玉赔付装修费及支付周转费的诉讼请求，因原告金立新未能向法院提供相关依据，无法确认实际金额，故对该项诉请本院不予支持。关于原告金立新要求被告周玉赔付转让金50，000元的诉讼请求，本院认为该项费用系发生在原告金立新与案外人沈某之间，转让费是案外人沈某收取的，与被告周玉未有任何关系，故本院对原告金立新的该项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第一百零六条第一款、第二款、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第二十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、被告周玉应赔偿原告金立新剩余租期的经营损失费11，999.7元（剩余租期为9个月，每月按租金1，333.3元计付）；
二、被告周玉应返还原告金立新保证金1，100元；
以上二项款合计13，099.7元，被告周玉应在本案判决生效后二十日内一次性支付给原告金立新。
三、驳回原告金立新的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，730元，由原告负担692元，被告负担1，038元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审 判 长 杨建波
审 判 员 黎 藜
人民陪审员 侯利水
二〇一四年四月十六日
代书 记员 郑雅君