黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第62号
上诉人（原审原告、反诉被告）蔡凤兰，女，1954年7月10日出生，汉族，无职业，住所地牡丹江市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）侯志有，男，1961年3月20日出生，汉族，无职业，住所地牡丹江市。
委托代理人鄂恒志，男，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。
上诉人蔡凤兰因与被上诉人侯志有房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2014）爱民初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人蔡凤兰、被上诉人侯志有及其委托代理人鄂恒志到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人蔡凤兰在原审诉称，2007年12月10日，原告蔡凤兰以20000元价格将其所有的位于牡丹江市爱民区北安乡八达村、建筑面积40平方米房屋卖给被告侯志有，双方签订了房屋买卖契约。契约签订后，原告当场将土地使用权证和房屋所有权证交付给被告，被告将20000元购房款交付给原告。因被告不是八达村村民，且原、被告在买卖诉争房屋时未经八达村村民委员会同意，根据相关法律规定，双方签订的房屋买卖契约无效。故原告诉至法院，要求确认原、被告于2007年12月10日签订的《房屋买卖契约》无效；要求被告返还诉争房屋，原告返还购房款20000元；诉讼费由被告承担。
被上诉人侯志有在原审辩称，1.房屋买卖契约的效力应按照合同法的有关规定予以认定，不能按照土地管理法的有关规定来认定，只要原、被告签订的房屋买卖契约具备了法定的合同生效要件，就应认定有效；2.我国现行的法律法规并未禁止农村房屋买卖，且被告不是城镇居民，故其有权购买诉争房屋；3.被告全家自2007年购房后从外地迁入八达村居住至今，并承包了八达村的数十亩土地，生活基本稳定，且诉争房屋系被告唯一的安身立命之所，故应保证其最基本的生存条件；4.原告要求确认房屋买卖契约无效系因诉争房屋正处于拆迁规划中，原告系为了将来可能获得巨大利益而反悔，其行为与我国的立法宗旨相违悖，故从保护守约方及有利于维护现有的房屋占有关系的角度，法院应确认该契约有效；5.被告购房至今已有七年之久，但原告从未向被告主张过权利，现原告提起诉讼已超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被上诉人侯志有在原审反诉称，反诉被告明知宅基地上的房屋禁止流转而仍将诉争房屋卖给反诉原告，其在卖房多年后又以违反法律规定为由主张房屋买卖契约无效，且其系基于房屋价值上涨而请求确认买卖契约无效，其行为属于恶意毁约行为，明显违反了诚实信用原则，故反诉被告存在过错，如房屋买卖契约被确认无效，从公平的角度，反诉被告应对反诉原告因此造成的损失承担全部责任。故反诉原告提起反诉，要求反诉被告返还购房款20000元并赔偿利息7000元；要求反诉被告赔偿反诉原告可信赖利益损失及房屋装修损失共计80000元；诉讼费和反诉费由反诉被告负担。诉讼中，反诉原告变更反诉请求，要求反诉被告返还购房款20000元并赔偿利息7000元；要求反诉被告赔偿反诉原告房屋增值（含装修）损失34098元。
上诉人蔡凤兰针对被上诉人侯志有的反诉在原审辩称，1.反诉原告提起反诉的事实和理由不符合法律有关规定，故反诉原告的反诉请求不成立；2.原、被告签订的房屋买卖契约因违反法律法规的强制性规定而无效，双方对此均有过错，但反诉原告的过错大于反诉被告的过错，且反诉被告自卖房后无房居住并得不到廉租房、低保等待遇，故反诉原告应对反诉被告的租房等损失承担赔偿责任，反诉被告对反诉原告没有赔偿的义务。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
原审法院认定，原告蔡凤兰系牡丹江市爱民区三道关镇八达村村民，系本村集体经济组织成员，其在八达村仅有一处宅基地；被告侯志有系五常市杜家镇半截河子村村民。2007年12月10日，原、被告在未经八达村委会同意的情况下签订《房屋买卖契约》，约定原告以20000元价格将其所有的原位于牡丹江市爱民区北安乡八达村、现位于牡丹江市爱民区三道关镇八达村、建筑面积40平方米私产房屋一处卖给被告。原、被告在契约上签名捺印；原告称，其系在被欺诈的情况下签订的房屋买卖契约，但未举证证实。契约签订后，被告当场将20000元购房款交付给原告及其女儿，原告将房屋所有权证和集体土地使用权证交付给被告；被告于当晚搬进诉争房屋居住至今，原告在卖房后离开了八达村，双方未办理房屋产权过户手续。被告称，其于2008年11月份对诉争房屋进行了装修，墙壁刷了大白、墙壁和地面贴了瓷砖、卫生间和厨房安装了扣板、客厅更换了一扇塑窗、打了柜子、安装了大理石灶台、有线电视和网线、重新铺设了上下水水管、重新安装了四扇门、仓房更换了防盗门，共支付装修费24685元。诉讼中，被告于2014年5月9日申请对诉争房屋现价值（含装修）按照市场价格标准进行司法鉴定；本院于2014年9月22日向原、被告送达《抽取鉴定机构通知书》，原告在接到通知后未参加鉴定机构抽取，本院依法组织抽取鉴定机构，抽取的鉴定机构为宏伟估价公司；本院于2014年10月9日向原、被告送达《现场勘查通知书》，原告在接到通知后亦未参加现场勘查，宏伟估价公司依法进行了现场勘查和鉴定。2014年10月24日，宏伟估价公司出具牡中法（2014）第169号《房地产司法鉴定评估报告书》，意见为：截至估价基准日2014年10月21日，诉争房屋的客观市场评估价值48960元、室内装修部分折旧后的客观市场评估价值
5138元，合计54098元；被告支付评估费2000元。另查，被告自2008年起租种八达村村民的土地至今，其户籍尚未迁入八达村。
原审法院认为，关于诉讼时效的问题。由于诉讼时效的客体为债权请求权，原告的诉讼请求为确认房屋买卖契约无效，确认合同无效实质为实体法上的形成权，不适用诉讼时效的规定，故本院对被告主张本案已过诉讼时效的问题不予支持。关于原、被告于2007年12月10日签订的《房屋买卖契约》的效力问题。根据土地管理法的有关规定及相关的土地政策，宅基地使用权系基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性和保障性权利，本集体经济组织成员可无偿取得，故宅基地上的房屋仅能在本集体经济组织成员之间流转，本集体经济组织以外的村民购买本集体经济组织成员的房屋和宅基地应认定无效。原、被告签订的《房屋买卖契约》虽系双方的真实意思表示，但因诉争房屋所占土地系八达村集体所有的宅基地，原告在该村仅有此一处宅基地，且被告不是八达村村民，原、被告在买卖诉争房屋时亦未经八达村委会等相关组织和部门批准，故原、被告的买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，且《房屋登记办法》第八十七条明确规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。因此，根据我国合同法第五十二条第（五）项之规定，原、被告签订的房屋买卖契约无效，本院对原告的诉讼请求予以支持。关于反诉原告的反诉请求是否合法合理的问题。一、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故原、被告基于房屋买卖契约取得的财产应予返还，即反诉原告应将诉争房屋返还给反诉被告，反诉被告应将购房款20000元返还给反诉原告；二、反诉原告系于2007年以20000元价格购买诉争房屋，房屋交易距今已近七年之久，诉争房屋的价值已上涨，且经鉴定诉争房屋及室内装修市场现价值为54098元，即诉争房屋（含装修）增值34098元，根据法律规定，此系反诉原告因合同无效而受到的可信赖利益损失，故对于反诉原告请求反诉被告赔偿此部分损失的主张，本院予以支持；又因原、被告均明知诉争房屋所占土地系八达村所有的宅基地，亦明知反诉原告不是八达村村民，但双方仍进行房屋交易，故双方对导致房屋买卖契约无效负有同等过错责任，即反诉被告应赔偿反诉原告房屋（含装修）增值损失的50%即17049元；三、由于原、被告系在订立合同过程中存在过错导致双方签订的房屋买卖契约无效，根据合同法的有关规定，有过错的当事人承担的赔偿责任为缔约过失责任，而非违约责任，故反诉原告请求反诉被告赔偿其购房款利息7000元的主张，不符合法律规定，本院不予支持。综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告蔡凤兰与被告侯志有于2007年12月10日签订的《房屋买卖契约》无效；二、被告侯志有于本判决生效后十日内将原位于牡丹江市爱民区北安乡八达村、现位于牡丹江市爱民区三道关镇八达村、产权证号805855、建筑面积40平方米的私产房屋一处返还给原告蔡凤兰；原告蔡凤兰于本判决生效后十日内将购房款20000元返还给被告侯志有；三、反诉被告蔡凤兰于本判决生效后十日内赔偿反诉原告侯志有房屋及室内装修增值损失17049元；四、驳回反诉原告侯志有的其他反诉请求。案件受理费500元，由被告侯志有负担；反诉费1220元，由反诉原告侯志有负担422元、反诉被告蔡凤兰负担798元；鉴定费2000元，由原告蔡凤兰、被告侯志有各负担1000元。
宣判后，原审原告蔡凤兰不服，向本院提起上诉。
上诉人蔡凤兰的上诉请求及理由：1.上诉人不同意赔偿被上诉人侯志有房屋及室内装修增值损失17049元；2.原审法院组织的鉴定，上诉人既没有到场抽取选定鉴定机构，也没有参加鉴定现场勘查，且鉴定人员也没有出庭接受质询。故原审法院不能以此鉴定作为认定事实的依据。
被上诉人侯志有的答辩理由：1.原审法院程序合法，法院已经向上诉人送达了鉴定程序告知书，上诉人没有到场，应视为放弃权利；2.原审法院定性准确，适用法律正确，请求驳回上诉。
本案争议的焦点：1.原审法院适用法律是否正确；2.原审法院审理程序是否合法。
二审审理期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。
根据双方当事人在原审举证、质证以及当庭陈述，结合一审诉请主张，本院查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，关于原审法院适用法律是否正确的问题。原审法院认定上诉人与被上诉人于2007年12月10日签订《房屋买卖契约》属无效合同，且双方当事人对导致该《房屋买卖契约》无效负有同等过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原审法院认定上诉人蔡凤兰赔偿被上诉人房屋（含装修）增值损失的50%即17049元，符合法律规定。关于原审法院审理程序是否合法问题。经审查，原审法院依法向上诉人蔡凤兰的委托代理人送达了《抽取鉴定机构通知书》和《现场勘查通知书》，且上诉人蔡凤兰在原审庭审中，明确表示不申请鉴定人员出庭。故原审法院鉴定程序合法。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费226元，由上诉人蔡凤兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 波
审 判 员 曲新颖
代理审判员 李先平
二〇一五年一月二十日
书 记 员 刘 鸿