江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9326号
上诉人（原审被告）：董萍娟，女，1959年9月26日生，汉族，住南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：高百花，女，1969年11月21日生,汉族，住南京市江宁区。
原审被告：李银大，女，1935年2月9日生，汉族，住南京市鼓楼区。
上诉人董萍娟因与被上诉人高百花、原审被告李银大房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
董萍娟上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人违约在先，上诉人行使不安抗辩权，不是违约。被上诉人于2016年9月30日前未能通过贷款审批，过户有风险，上诉人才通知其不卖房了，系行使不安抗辩权。被上诉人在整个庭审中，也未能就其具备履约条件提供充分的证据。因此，合同终止的真正原因在被上诉人。2、上诉人以不能实现合同目的为由提出解除合同依据充分。上诉人的合同目的是取得交易款，进而在市区购房。合同目的只能在合同约定的双方权利义务中寻找，而不可能在交易合同中注明房款用途。一审法院将上诉人合同目的混淆为房屋交易款用途，要求上诉人对此举证，是错误的。
高百花辩称：1、被上诉人因银行流水不足，贷款预审批暂未下来，可以通过减少贷款额度或更换贷款银行来实现贷款要求，并不影响合同履行。而上诉人为涨价于2016年9月30日通过中介公司明确表示不卖房，是合同终止的根本原因。2、上诉人通过中介告知被上诉人先支付首付款，而不同意办理过户手续，被上诉人的权利得不到保障。被上诉人支付了定金及中介佣金，多次通过中介工作人员履行合同，并无毁约可能。上诉人以不能实现合同目的为由提出解除合同，依据不充分。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
李银大述称，不同意卖房，当时出售涉案房屋的目的是为了在城里买房给孙子结婚用。
一审法院认定事实：董萍娟、李银大（董萍娟代签）与高百花于2016年8月28日在江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）的居间下签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定：董萍娟将位于南京市江宁区天元东路188号恒安嘉园恒园16-504室（毛坯）出售给高百花，建筑面积169.31平方米，房屋价款为310万元；买方于2016年8月28日前支付卖方定金3万元，双方于2016年9月14日前办理贷款审批手续，买方以贷款方式支付部分房款198万元，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分以现金补齐；买方于2016年9月30日前支付卖方部分房款107万元，同时双方办理过户手续；双方于银行下款三日内办理房屋交接手续，同时买方支付卖方尾款2万元；买卖双方任何一方不履行合同的，由违约方承担中广置业公司佣金，如守约方已支付，违约方直接支付给守约方。合同签订当日，高百花向董萍娟支付定金3万元。2016年8月28日，中广置业公司向高百花出具收据一份，载明收到高百花佣金38000元。
2016年9月30日，董萍娟夫妇至中广置业公司处，告知业务员需要买方的首付款才能在市区买房，要求高百花支付首付款，中广置业公司员工杨龙告知董萍娟，因高百花贷款审批未通过，过户有风险。董萍娟告知杨龙，因高百花贷款未通过，其不卖房了。中广置业公司业务员电话联系高百花，高百花称100多万元准备好了，但要过户。同日，董萍娟向高百花出具说明一份（载明：本人董萍娟要求卖方高百花将首付款107万元打入北京银行，特此说明）。后董萍娟从中广置业公司取回涉案房屋的不动产登记证。
2016年10月10日，杨龙约高百花和董萍娟至中广置业公司处协商涉案房屋买卖合同履行事宜。董萍娟称因高百花没有按约支付首付款，导致其想要购买的房屋有10万元的违约金；高百花要求与董萍娟的上一手协商违约金。后董萍娟告知杨龙，因上一手不愿意协调，其不愿意卖涉案房屋。在杨龙告知董萍娟不愿意出售房屋后，高百花想再次跟董萍娟协商，但董萍娟认为高百花没有支付首付款及完成贷款审批，不愿意再出售房屋了，定金也不退了。
高百花后向董萍娟邮寄告知函，内容为：“尊敬的董萍娟女士，您好，阁下于2016年8月28日在中广置业天印大道店与高百花签订恒安嘉园恒园16栋504室二手房交易合同，高百花支付您定金叁万元整，约定2016年9月30日双方过户并支付首付款，多次督促要求您履行合同过户，您一直推脱，至今未来办理后续相关卖房手续，按照《房地产买卖中介合同》阁下已经构成违约，现告知限收到此《告知函》三日内速来江宁市民中心办理完成后续相关手续，超过期限时间未来办理后续相关购房手续的，我方将按照双方共同签署的《房地产买卖中介合同》中的第九条规定执行追究您违约责任”。董萍娟于2016年12月上旬收到该函件后，明确告知高百花不卖房了。高百花至法庭辩论终结前未完成贷款审批手续。
另查明，2016年7月22日，董萍娟、李银大办理涉案房屋的继承房产的公证，公证书载明涉案房屋由李银大、董萍娟共同继承。2016年8月29日，董萍娟、李银大至南京市江宁区不动产登记中心办理涉案房屋的不动产登记证。2016年9月12日，李银大、董萍娟取得涉案房屋的不动产登记证，不动产登记证载明共有人为董萍娟（比例74%）、李银大（比例26%）。截至2016年9月30日，高百花账户上有38万元的定期存款和890961.22元的存款。
审理中，董萍娟明确表示不愿意继续履行涉案房屋买卖合同，李银大表示不同意出售涉案房屋。高百花认为贷款审批未通过系因其流水不足，其可以现金补足等，但董萍娟、李银大无合理依据不同意继续履行涉案房屋买卖合同构成根本违约，故变更诉讼请求，要求：1.判令解除其与董萍娟、李银大签订的房屋买卖中介合同；2.董萍娟、李银大返还定金30000元、赔偿损失1038000元（中介费38000元、房屋差价1000000元）。董萍娟同意解除涉案房屋买卖合同，但其认为系高百花违约导致合同无法继续履行，理由为：一是未按合同约定支付首付款，二是贷款审批未通过，三是买卖房屋的合同目的，即其通过出售涉案房屋来购置市区房屋的目的不能实现。
关于李银大是否同意将涉案房屋出售给高百花。高百花陈述：2016年8月29日，董萍娟、李银大一起去不动产登记中心办理继承除名手续，董萍娟告诉李银大将房屋卖给了其，李银大说好。董萍娟陈述：在不动产登记中心，其告诉李银大房子卖给了她（指高百花），但李银大不知道她叫什么名字，也没有说任何话。李银大陈述：其知道董萍娟要卖房，但是对于合同的当事人、价款等，其不知道，买卖合同没有成立。
经询价，同户型的房产所在小区在2016年11月上旬至同月中旬的二手房成交价为304.758万元至355.551万元。
一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护。关于高百花与董萍娟于2016年8月28日签订的《房地产买卖中介合同》是否成立及是否合法有效。高百花与董萍娟之间形成买卖涉案房屋的合意，且董萍娟占涉案房屋74%的份额，故董萍娟与高百花于2016年8月28日签订的《房地产买卖中介合同》依法成立，合法有效。高百花认为李银大虽未在合同上签字，但李银大同意出售涉案房屋，因未提供充分证据证明，且李银大亦不予认可，故李银大非涉案房屋买卖合同的当事人，该合同对李银大不具有约束力。高百花对李银大的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。根据规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。李银大关于涉案房屋买卖合同无效的抗辩意见，不予采纳。本案中，高百花要求解除其与董萍娟签订的房地产买卖合同，董萍娟亦同意解除该合同，故高百花该项诉请，依法予以支持。
关于双方争议的哪一方违约致涉案房地产买卖合同无法继续履行问题。法律规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。本案中，高百花与董萍娟的合同约定：“双方于2016年9月14日前办理贷款审批手续，买方以贷款方式支付部分房款198万元，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分以现金补齐”，虽然合同未就贷款审批通过时间作出明确约定，但从合同约定“买方于2016年9月30日前支付卖方部分房款107万元，同时双方办理过户手续”来看，高百花应在2016年9月30日前完成贷款审批手续，高百花于2016年9月30日前未能通过贷款审批，违反了双方买卖合同约定，并致双方产生纠纷。高百花虽有违约情形，但尚不构成根本违约，董萍娟在未对高百花进行催告的情况下即明确表示不出售房屋，共有人李银大亦明确表示不同意出售涉案房屋，系导致涉案合同无法继续履行的根本原因。董萍娟预期违约，应承担相应的违约责任。董萍娟辨称因高百花违约导致涉案房屋买卖合同目的（在市区购买房屋）不能实现，因涉案房屋买卖合同并未约定董萍娟出售涉案房屋的目的为购买市区房屋，董萍娟亦未提供证据证明，故该抗辩意见，不予采信。现高百花要求董萍娟返还定金30000元，符合法律规定，予以支持。高百花要求董萍娟承担赔偿责任1038000元，结合房地产市场情况、卖房人违约情形、卖房人已经取得的房款、高百花支付的中介费、本案诉讼的成本等因素，本着公平、诚实信用的原则，一审法院酌定损失为200000元。
一审法院据此判决：一、解除原告高百花与被告董萍娟于2016年8月28日签订的关于江宁区天元东路188号恒安嘉园恒园16幢504室的《房地产买卖中介合同》；二、被告董萍娟应于判决发生法律效力之日起十日内返还原告高百花定金30000元，并赔偿原告高百花损失200000元，合计230000元；三、驳回原告高百花的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，高百花与董萍娟所签订房地产买卖合同中涉及董萍娟房产份额的部分合法有效，双方当事人均应当依照约定履行自己的义务。双方签订《补充协议》明确约定双方应于2016年9月14日前办理贷款审批手续，乙方（高百花）以贷款方式支付甲方（董萍娟）部分房款198万元，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分以现金补足。另约定乙方（高百花）于2016年9月30日前支付甲方（董萍娟）部分房款107万元，双方办理过户手续。现高百花贷款审批未通过，已构成违约，其后虽向董萍娟说明已准备好100多万元要求过户，但未能提供证据证明其具备支付全部购房款的履行能力。董萍娟在高百花先行违约的情况下，基于对其履行能力的判断，明确表示不再出售房屋，并不构成违约，故高百花要求董萍娟承担违约赔偿责任的诉请，于法无据，本院不予支持。但董萍娟在高百花贷款审批未通过的情况下，未对其进行催告并给予一定的合理期限，确有不当，结合双方过错程度，本院对高百花要求董萍娟返还房屋定金30000元的诉讼请求，予以支持。
综上所述，上诉人董萍娟的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初412号民事判决第一项、第三项；
二、变更南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初412号民事判决第二项为：董萍娟应于本判决发生法律效力之日起十日内返还高百花定金30000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14492元，保全费5000元，合计19492元，由高百花负担14602元，由董萍娟负担4890元；二审案件受理费4750元，由高百花负担4130元，由董萍娟负担620元。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 徐聪萍
审判员 马 帅
二〇一八年一月十七日
书记员 郭旭冬