徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第3574号
原告王菁，无业。
委托代理人张学伟，江苏金华星律师事务所律师。
被告徐州美美地餐饮管理有限公司。
法定代表人刘斌，经理。
委托代理人张玉，江苏圆点律师事务所律师。
原告王菁诉被告徐州美美地餐饮管理有限公司（以下简称美美地公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告王菁及其委托代理人张学伟、被告美美地公司的委托代理人张玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王菁诉称，2014年7月1日，经原、被告双方协商，就被告位于徐州市泉山区中山南路16号成功大厦裙楼爱客来超市一层半美美地美食广场Vxx号的经营场地签订了租赁协议。租期为12个月，自2014年7月1日起至2015年6月30日止，月租金5913元。根据协议约定，原告向被告一次性缴纳了履约保证金20000元，以及房屋租金、物业费等费用。现双方已终止了该份协议，故被告应当将履约保证金全额退还给原告。其次，根据协议约定，涉案Vxx号经营场地套内建筑面积应为21.90平方米，但被告实际提供的经营场地套内建筑面积与约定不符，存在严重的违约行为。故被告应当退还因其单方擅自减少套内建筑面积部分的租金差额。原告上述合理要求均遭到被告无理拒绝。原告特诉至法院，请求法院判令：1、被告返还原告缴纳的履约保证金20000元；2、返还与约定套内建筑面积不符部分的租金16200元。本案诉讼费由被告承担。
被告美美地公司辩称，一、原被告2014年7月1日签订的租赁协议，双方约定租期为12个月，但在合同履行期内，原告单方违约，擅自终止合同，并拖欠被告租金及其他责任费用，严重影响了被告整个美食广场的经营和整体管理。根据合同约定，在租期内乙方即原告单方终止协议并撤场，其无权收回已支付的保证金。甲方即被告有权留存保证金用于乙方的有关责任费用。该保证金已用于抵扣乙方所欠费用及其应承担的违约责任，不应予以退还。二、原被告约定的租赁经营场地包含原告所应分担的公共区，双方对经营场地的面积在签约时都予以了认可，即美食广场Vxx号。原告在合同履行中及撤场时也未曾对被告交付的场地面积提出异议，现要求退还租金差额于法无据。因此，原告诉请应予以驳回。
经审理查明，2014年7月1日，被告美美地公司（出租方、甲方）与原告王菁（承租方、乙方）之间签订《美美地美食广场租赁协议》一份，内容包括：第一条：乙方自愿承租甲方位于徐州市泉山区中山南路16号，成功大厦裙楼爱客来超时一层半美美地美食广场（以下简称本广场）Vxx号的经营场地，套内建筑面积为21.90㎡，建筑面积42.71㎡。第二条：乙方承租本广场场地仅限于经营：馋面，未经甲方书面同意，乙方不得私自变更部分或全部租赁场地经营业种、范围或品牌，否则甲方有权解除本协议。第三条：租期为12个月，即自2014年7月1日起2015年6月30日止。租金自2014年7月1日起开始计算，月租金5913元，物业管理费每年30751.20元。本协议期满，如双方同意延长合作经营期限，须在本协议期满2个月内以书面形式通知对方续约，若乙方在协议期满前2个月内，未做续约通知，甲方有权对该场地重新招商乙方不得阻挠。第四条：租金支付方式：先交款后使用，月租金按季度支付、物业管理费按全年缴纳。乙方在签订该协议三日内，须将第一个季度租金17739元整和全年物业费用23063.40元整（第一年度减免三个月物业费），一次性支付给甲方，合同期内乙方单方终止合同车场，所交租金和物业费甲方不予退还。下一季度租金须在上季度租金到期时提前十五天一次性付给甲方。第五条：签订本协议时，乙方向甲方一次性缴纳履约保证金20000元整。本协议期满60天后，如乙方完全履行本协议，甲方无息返还保证金；如乙方原因致使甲方或其他第三方蒙受损失、出现消费者投诉，或因乙方违反装修管理规定、损坏租借器具等而产生的罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间交纳租金、物业费、广告费等任何费用，乙方现同意甲方直接从履约保证金中扣除，无需通知乙方。在租期内，因乙方原因单方提前终止协议并撤场，则无权收回已经支付的保证金，该保证金归甲方所有。提前终止本协议时，甲方有权继续留存乙方保证金，用于乙方撤场后可能产生于乙方有关产品责任和其他责任费用。甲方对此款的保留期为90天。期满后，如乙方无需履行赔付责任，甲方将保证余额无息一次性退还乙方。……第九条：甲方向乙方提供收银机及系统一套，档口内排烟一套，此为免费使用，如有损坏应原价赔偿，合同期满一年后不再续约或提前终止合同的，甲方将向乙方收取该设备造价50%的折旧费。甲方向乙方收取刷卡营业额的2%作为维护保养费用。……第十一条：协议的变更和终止如国家政策调整、市场情况发生变化等客观原因，乙方可提前1个月向另一方书面提出终止协议请求。经另一方同意后方可终止本协议。出现下列情况之一，甲方有权终止协议，而无需作出任何赔偿。乙方在规定的时间内撤场，赔偿甲方因终止协议而遭受的损失……3、未经甲方同意，乙方自行变更部分或全部租赁用途或擅自停业3天以上，视为违约，甲方有权自行终止本协议……如本协议期满双方不再继续续约或甲方根据本协议约定提前终止本协议，乙方应于本协议期满之日起7日内或于接到提前终止协议书面之日起7日内将自有商品、设备全部撤离，费用自行承担。否则甲方有权代为拆除、腾空、保管，所需费用由乙方承担；如发生商铺、设备或其他物品的损毁，责任由乙方承担。甲方代为保管的期限不得超过20日，预期甲方有权将代为保管的商品、设备和其他物品变卖，再扣除赔偿金后，余额退还乙方。乙方撤离时，应将本协议中乙方租赁甲方场所及甲方提供的设备、设施等以完好（自然损耗除外）、清洁、可正常使用的状态归还甲方，否则，赔偿甲方相应损失。第十二条：违约责任由于乙方违反本协议中的相关的规定而给甲方造成经济损失，甲方将从乙方交付的保证金中扣除甲方损失的部分，保证金不足弥补甲方损失的，甲方有追偿权。该租赁协议还对原被告双方的权利义务等事项进行了约定。
2014年8月14日，原告王菁通过银行转账方式向被告美美地公司交付美美地美食广场Vxx档口的履约保证金20000元及2014年7月1日至2014年9月30日的租金17739元，被告美美地公司遂向原告王菁出具相应《收据》各一份。
2014年9月30日，原告王菁再次通过银行转账方式向被告美美地公司交付美美地美食广场Vxx、Vxx档口2014年10月1日至2014年12月31日的租金25434元，被告美美地公司又向原告王菁出具相应《收据》一份。
原告王菁自《美美地美食广场租赁协议》签订之日即2014年7月1日便在美美地美食广场Vxx档口经营。经营至2014年12月底，原告王菁自行从所承租的美美地美食广场Vxx档口撤场，停止经营至今。
2015年8月，原告王菁以诉称理由起诉来院，请求判令被告美美地公司向其返还履约保证金20000元及与约定套内建筑面积不符部分的租金16200元。被告美美地公司则以辩称理由予以反驳。经调解无效。
原告王菁为证实其诉请主张，还向本院提交其自行制作的美美地美食广场Vxx档口平面图及照片三张。原告王菁以此组证据结合上述《美美地美食广场租赁协议》证实被告美美地公司的违约情况（即套内建筑面积与约定相差10.50平方米）。被告美美地公司质证认为：对平面图及照片真实性有异议。照片体现不出所拍照的位置，没有相应的参照物予以证实。该平面图是原告王菁按照自己的理解进行绘制，没有证据。
被告美美地公司为证实其反驳主张，向本院提交证据如下：一、《美美地档口排烟报价清单》及《美美地美食广场整体排烟报价清单》各一份，其中《美美地档口排烟报价清单》显示用2.5米烟罩的档口所需排烟设备4750元。原告王菁质证认为：该证据既无公章，也未提供法定的根据，对该证据真实性不予认可。
在本案审理期间，原告王菁还称：原告王菁所租赁被告美美地公司的档口，场所还在，目前已经不经营了。根据现原档口情况能够计算出双方所争议的合同约定的套内面积。在实际履行合同期间，原告王菁就提出过面积不符合，被告美美地公司也没有给什么说法，说事后给重新量。原告王菁没有证据能证明当时就相关面积提出过异议。原告王菁不知道被告美美地公司提出原告王菁要承担一部分公共就餐区面积是否属实。原告王菁的顾客就餐时是在公共就餐区就餐。双方就公共就餐区就餐问题进行过协商，如外再收取物业管理费。因经营面积比较小，和合同约定不相符，导致无法再继续经营，原告王菁在2014年12月底之后不再继续经营。原告王菁在停止经营之前口头给吴波说过关于不足面积的要求，吴波是被告美美地公司在那儿负责的。原告王菁在2014年12月底之后不再继续经营前都是口头向被告美美地公司交涉面积问题，并且告知被告美美地公司因面积问题不再继续经营，没有证据。原告王菁的租金交到2014年12月底。虽然原告王菁在2014年底就不再继续经营，但因为当时吴波口头承诺说给退押金，关于面积问题吴波也说一起给解决，所以到2015年8月才向法院提起诉讼。
被告美美地公司则反驳称：租赁面积包括一定的公共就餐区域，原告王菁承租的地方除了小房间之外，顾客就餐时原告王菁要承担一定的公共就餐区面积。双方签订合同及合同履行过程中，原告王菁一直就面积没有提出过异议。当时被告美美地公司不愿意让原告王菁撤场，但原告王菁生意不好就撤了。原告王菁档口的门头也无法更改，摊位也无法重新交给他人租赁。对于原告王菁主张是因为面积小，曾经给吴波口头说过交涉面积问题，并以此不再继续经营，被告并不认可。因为Vxx口就是在里面做饭，就餐是在公共区域，不存在面积大小问题。在签约时，原告王菁也应意识到所需要的面积。被告美美地公司在此处的其他档口经营到2015年10月份左右。被告美美地公司有叫吴波的人，但他不是负责管理原告王菁所承租档口人，他也在里面经营，是被告美美地公司的人，但不是决策人员，也不算管理人员。被告美美地公司不清楚吴波有没有向原告王菁承诺过退押金并解决租赁面积问题，但吴波无论是否承诺，都无权代表公司做这样的决定。
庭审后，被告美美地公司还向本院补充提交证据如下：一、苏州立诚建筑设计院有限公司制作的美美地美食广场装修工程平面布置图，显示：总面积：1150㎡，总餐位：154，总档口：21个，总档口面积：398㎡，其中Vxx建筑面积21.9㎡。备注：1、各档口内建筑面积按实际使用面积的1.5-2倍计算；2、建筑面积按实际使用面积的3-4倍计算。二、吴波2015年12月15日出具的《情况说明》一份，内容为：本人没有承诺过退还王菁履约保证金。本人曾明确告知该档口的经营户，没有新的经营户进场的情况下不能撤场，公司的经营场地也支付了租金！但由于该档口单方面退场，直到美食广场关闭也没能招商成功。关于使用的租赁场地面积是否符合合同约定等问题，王菁从进场到退场也没有提出过异议。三、2014年6月21日，美美地公司（甲方）与徐州兰科办公设备总汇（乙方）签订《购销协议书》复印件一份，内容包括：甲、乙双方就美美地美食城触摸屏POS系统事宜，经认真细致的协商，达成以下共识：二、价格、付款方式1、合同第一部分包括主服务器1台，5500元；前台充值机1台，2800元；前台收银机（集成触摸屏POS5000）21台，65100元；IC卡读卡器22台，5720元；澳博U8餐饮23套，25300元；打印机1台，1380元；总价为人民币：105800元（拾万零伍仟捌佰元整）2、合同签订时甲方付乙方合同第一部分总价的50%，即人民币：52900元（伍万贰仟玖佰元整），剩余50%部分，即人民币：52900元（伍万贰仟玖佰元整），于美美地美食城开业30天内，全部结清（备注开业日期2014年7月1日）；七、付款和验收确认1.合同第一部分收款52900元，乙方法人收款确认：李强，收款日期2014年7月5日。甲方落款处盖有徐州美美地餐饮管理有限公司合同专用章及法定代表人刘斌个人章，乙方处盖有徐州兰科办公设备总汇章及法定代表人李强签字。原告王菁质证认为：1、对证据一,客观真实性不予认可；2、对证据二，因吴波系被告公司股东，与本案具有利害关系，对其真实性不予认可；3、对证据三，该证据系复印件，且无正规发票佐证，对该证据的客观真实性不予认可。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原告王菁要求被告美美地公司返还其缴纳的履约保证金20000元，其理由是原被告双方已经终止了《美美地美食广场租赁协议》。但双方签订的《美美地美食广场租赁协议》第三条约定：租期12个月，自2014年7月1日起2015年6月30日止。且《美美地美食广场租赁协议》第五条第二款约定：在租期内，因乙方原因单方提前终止协议并撤场，则无权收回已经支付的保证金，该保证金归甲方所有。提前终止本协议时，甲方有权继续留存乙方保证金，用于乙方撤场后可能产生于乙方有关产品责任和其他责任费用。甲方对此款的保留期为90天。期满后，如乙方无需履行赔付责任，甲方将保证余额无息一次性退还乙方。鉴于在本案庭审中原告王菁自认于2014年12月底自行撤场、不再继续经营，应自行承担相应的违约责任。虽然原告王菁针对其撤场的辩称主张系经营面积小，和合同约定面积不相符，导致其无法继续经营，但由于其系实际经营半年后撤场，且未能就经营面积小与无法继续经营之间的因果关系举证证实，故本院不予采信。原告王菁主张被告美美地公司返还履约保证金20000元，不符合双方合同约定，本院不予支持。
关于原告王菁主张被告美美地公司返还与约定套内建筑面积不符部分的租金16200元问题，根据其提交的自行制作的美美地美食广场Vxx档口平面图及相应照片三张，可以明显看出美美地美食广场Vxx档口内建筑面积与双方《美美地美食广场租赁协议》所约定的套内建筑面积平方米明显不符。虽然被告美美地公司已提交苏州立诚建筑设计院有限公司制作的美美地美食广场装修工程平面布置图，该图中确标注Vxx档口建筑面积21.90平方米，但其中“备注：1、各档口内建筑面积按实际使用面积的1.5-2倍计算”并无相应合法的依据，应由被告美美地公司自行承担不利的法律后果。故对原告王菁自行计算所得套内建筑面积相差10.50平方米本院酌定予以采信，对其要求被告美美地公司返还与约定套内建筑面积不符部分的租金16200元本院酌定予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告徐州美美地餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王菁返还与约定套内建筑面积不符部分的租金16200元
二、驳回原告王菁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费710元，由原告王菁负担390元、被告徐州美美地餐饮管理有限公司负担320元（原告已预交，被告随案款一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 魏道升
人民陪审员 赵廷苏
人民陪审员 苏征社
二〇一六年三月十九日
书 记 员 程 美