广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第473号
原告：广东康景物业服务有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：练均华，职务：总经理。
委托代理人：刘永矿、彭冰冰，系该公司职员。
被告：林来进，住广州市黄埔区。
委托代理人：熊英，广东易春秋律师事务所律师。
被告：李金宋，住广州市黄埔区。
委托代理人：熊英，广东易春秋律师事务所律师。
原告广东康景物业服务有限公司诉被告林来进、李金宋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员李建华适用简易程序独任审理。2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭冰冰，两被告委托代理人熊英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，两被告系从化市太平镇东方夏湾拿花园安达卢西亚三路07号房业主。2009年8月29日，原告与两被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为包括被告所购物业在内的从化市太平镇东方夏湾拿花园提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装修管理等服务；被告自向开发商收楼之日起，向原告支付物业管理费。如逾期按每日0.1%加收违约金。同日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。合同订立后，原告依约提供了物业服务。但被告自2010年1月起拒绝缴纳物业管理费，至2015年8月止共拖欠原告物业服务费33313.2元。原告多次催讨未果，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费33313.2元及违约金（从逾期之日起至付清款日止，每日按应缴总额0.1%的标准计算，暂计至起诉日为31730.70元）给原告；2、本案诉讼费由被告负担。
被告辩称，一、原告主张2010年1月起至2015年8月的物业管理费已过诉讼时效，超期部分依法应予以驳回。原告主张2010年1月起的物业管理费，该时间跨度近六年，根据原告提供的证据，其仅于2015年6月6日寄送过一份“要求缴纳款项”的法律函给被告，除此未能提供其在此之前曾向被告主张过物业管理费的任何合法证据。也不存在法律上的中止、中断或延长事由。因此，应视为原告自愿放弃超出诉讼时效的2010年1月至2013年5月时间物业管理费的权利主张，该部分诉讼请求，依法应予驳回。
二、被告拒不支付款项是行使抗辩权，拒付管理费存在合理的事实与法律依据，不存在违约行为，原告无权主张违约金。1、原告主张的物业管理费有二项，除正常收取的“住宅物业管理费”外，还有一项是“花园物业管理费”，其中“花园物业管理费”按占地面积以每月0.5元/平方计算。此费用是基于原告与涉案楼盘开发商于2006年签订的《东方夏湾拿花园前期物业服务合同》第22条。该合同系答辩人购买涉案房屋之前由开发商代为签订的格式合同，约定之事项和金额并未经过包括被告在内的任何小区业主同意，涉及小区业主自身权益的重要条款也未得到追认，涉案的“22”之规定属于恶意加重业主责任的格式条款。根据《合同法》第40条和《最高法“关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”》第1条第（二）款之规定，该条款违反法律、行政法规，恶意加重业主责任，属于无效的格式条款，依法不存在任何法律约束力，被告无须为此承担任何责任。2、广州市物价局明示“花园物业管理费”不合法，明令原告改正。涉案小区业主苏昭曾经就原告收取“花园按占地面积以每月0.5元/平方计算物业管理费是否合理”的问题，向广州市物价局发函，市物价局于2007年10月22日回复“从价函[2007]40号”复函，明确告知：根据《广州市物业服务收费管理实施细则》25条规定，私人花园管理属于增加服务内容，应由业主与物业管理公司另行约定，不得统一按0.5元/平方米收取。但是，原告在明知其收费不合法的情况下，仍然强行征收，其行为违反法律规定，被告有权以此为由拒绝，不存在违约。3、被告在权利受到侵害时行使抗辩权合理合法，原告无权要求违约金。如上所述，被告在原告要求收取物业管理费之初就明确提出“花园物业管理费”不合法，只同意支付“住宅物业管理费”，但原告工作人员告知不能分开缴费。在此情况下，被告为维护自身权益，拒绝履行付款义务，属于合同法约定之抗辩权行使，拒付理由充分且正当合法，不存在任何形式上的违约，原告无权以此主张违约金。
案经审理查明，两被告系从化市太平镇东方夏湾拿花园安达卢西亚三路07号房业主，该房住宅面积201.21平方米，花园面积215.2平方米。2006年8月1日，原告与开发商广州市从化珠江房地产开发有限公司签订《东方夏湾拿花园前期物业服务合同》一份，约定由原告为广州市从化珠江房地产开发有限公司开发的东方夏湾拿花园包括被告所购物业在内提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装修管理等服务；由业主按建筑面积每月每平方米1.9元、住宅花园按占地面积每月每平方米0.5元向原告支付物业管理费。如逾期按每日应缴管理费的1%交纳滞纳金。2009年8月29日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，其中约定被告交纳的物业管理费从房地产开发商实际交付所购房屋之日起计；交楼时预收三个月管理费，自第四个月起每两个月的管理费合缴交一次，逾期交纳的从逾期之日起按每日0.1%支付违约金。当日（2009年8月29日）被告办理收楼手续，并向原告交纳三个月的物业管理费，其中住宅管理费每月382.3元、花园管理费每月107.6元。自2010年1月起至今，被告拒绝缴纳物业管理费。原告分别于2012年6月12日、2014年12月4日、2015年6月5日通过特快专递向被告邮寄《法律函》，告知其欠费情况并要求被告尽快缴纳拖欠的物业管理费。由于被告未能支付拖欠的物业管理费，原告于2015年10月22日向本院提出诉讼，要求被告支付拖欠的物业管理费33313.2元（其中2010年1月至2015年8月的住宅管理费25996.4元、花园管理费7316.80元）及违约金31730.7元。
庭审中，原告主动放弃主张2010年1月至2015年8月的花园管理费7316.80元及违约金。变更诉讼请求为：要求被告支付拖欠的住宅管理费25996.4元及违约金（违约金从2010年4月1日起至实际付清款日止，每日按应缴总额0.1%的标准计算）。
本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方当事人应按照约定履行义务。关于诉讼时效的问题。诉讼中，被告对本案的诉讼时效进行了抗辩，故应对本案物业管理费的诉讼时效进行审查、认定。原告于2015年10月22日向本院提起本案诉讼，根据原告提供的证据显示，原告分别于2012年6月12日、2014年12月4日、2015年6月5日通过特快专递向被告邮寄《法律函》，告知其欠费情况并要求被告尽快缴纳拖欠的物业管理费。虽然原告于2012年6月12日主张权利，出现时效中止的事由，但其在2014年12月4日再主张权利时，已超过两年的诉讼时效。因此，本案诉讼时效应从2014年12月4日往前倒推两年即2012年12月5日起算，又因交费是两月合缴交一次，诉讼时效起算时间是2012年10月5日。故原告要求被告支付2012年10月5日之前的物业管理费已经超过诉讼时效，应不予支持。
被告未按时支付2012年10月5日之后的住宅服务费13380.5元（2012年12月至2015年8月的住宅服务费13380.5元＝382.3元×35个月），已构成违约，应当承担民事责任。原告起诉要求被告支付物业服务费及按合同约定计付违约金有事实和法律依据，本院予以支持。
诉讼中，原告放弃主张2010年1月至2015年8月的花园管理费7316.80元及违约金。其自行处分其权利，本院予以准许。被告以原告违法收取“花园物业管理费”不合法，拒绝履行付款义务的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告林来进、李金宋应于本判决生效之日起10日内支付物业管理费13380.5元及违约金（违约金从2012年12月5日起至本判决确定付款日止，每日按应缴总额0.1%的标准计算）给原告广东康景物业服务有限公司。
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费713元，分别由原告广东康景物业服务有限公司负担500元，被告林来进、李金宋负担213元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李建华
二〇一六年一月十三日
书记员 卢丽云