北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初12542号
原告陈杰，男，1968年4月25日出生。
委托代理人隗炜，北京市佳诺律师事务所律师。
被告林卫东，男，1966年9月29日出生。
委托代理人宋国庆，涿州市清华法律服务所法律工作者。
第三人申建新，男，1962年10月8日出生。
委托代理人刘国锋，河北信正律师事务所律师。
原告陈杰与被告林卫东、第三人申建新农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈杰及其委托代理人隗炜、被告林卫东及其委托代理人宋国庆、第三人申建新的委托代理人刘国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈杰诉称：我父亲在位于北京市某区某镇某村有宅院一座，宅院内有西屋三间，厨房一间，经介绍人介绍，1997年我父亲与林卫东签订买卖协议，以5000元的价格将此宅院卖给林卫东。我父亲2004年1月16日已经去世。现我得知，我父亲私自将房屋出售给农村一集体经济组织成员以外的人员违反法律规定，该行为应属于无效。请求法院做出公正判决，判令我父亲与林卫东于1997年达成的房屋买卖合同无效。
被告林卫东辩称：我与杨东升当时没有房屋居住，委托杨某、孙某夫妇帮忙买房，杨某夫妇联系到申建新、孙春芳夫妇帮忙，得知陈杰父亲陈万奎要卖房。我因身在外地，将房屋买卖全部事宜委托给杨某、孙某夫妇以及申建新、孙春芳夫妇，1997年4月13日，我委托杨某、孙某夫妇以及申建新、孙春芳夫妇将购房款交付给了陈杰父亲陈万奎，1997年4月19日，陈杰母亲即陈万奎之妻将诉争房屋的房门钥匙交付给了我妻子杨东升。我与陈杰父亲陈万奎之间房屋买卖关系形成已经将近20年之久，请求人民法院依法确认买卖关系有效，驳回原告的诉讼请求。
第三人申建新答辩并诉称：既不同意原告的诉讼请求也不同意被告的答辩意见，我对涉案房屋具有独立的权利，请求确认我与陈万奎之间签订的农村房屋买卖合同有效。首先，该涉案房屋是我于1997年4月13日经中间人蔡春玉协调从陈万奎手中购买取得，双方签订有协议，该涉案房屋是我的合法财产。第二，涉案房屋及院落长期以来一直由我占有和使用。恳请法院查明相关事实，驳回原告起诉，维护我的合法权益。
原告陈杰对第三人申建新的诉讼请求辩称：我没见过协议，我听说我父亲把房卖给了外村人林卫东，不是申建新。
被告林卫东对第三人申建新的诉讼请求辩称：我自购买房屋交付购房款之后一直在该房屋居住至今。虽然是以申建新的名义签订房屋买卖合同，申建新既不是出资人也不是购房人，也没有在涉案房屋实际居住过，房屋的实际购买人是我。
经审理查明：陈杰之父陈万奎（已逝）、申建新均系北京市某区某镇某村村民。林卫东户籍地位于某省某市某路97号四区10栋3单元6号。申建新与孙春芳系夫妇，林卫东与杨东升系夫妇。案外人杨某系杨东升之兄，案外人孙某系孙春芳之妹。杨某与孙某系夫妇。
陈万奎在某村有祖宅一处，该宅院未登记门牌号码，根据本院向某村委会查询的档案材料显示，该宅四邻为：东侧王凤木家（三区36号）、西侧李文成家（三区47号）、北侧杨新先家（三区42号）、南侧沈书芳家（三区37号）。
1997年4月13日，陈万奎将该处宅院内房屋出卖。陈杰、林卫东称陈万奎将涉案房屋出卖给林卫东。第三人申建新称涉案房屋买受人是申建新。
申建新提交载明“买方申建新”的《协议书》一份。该《协议书》内容为：“某村民陈万奎一处房宅（现有西房三间，原址围墙及院内树木等）经中间人蔡某协调，卖给村民申建新，此事双方同意达成以下协议：一、该房舍全价人民币伍仟元整。二、买主付款后即对该房宅拥有使用和居住权，卖方收款后即对该房宅放弃原权力，永不干涉该房宅。三、现房宅四至与四邻无争议，维持现状现框。四、房款由买房申建新一次性全额付给卖方陈万奎。五、协议双方签字后生效。”
经查明，《协议书》签订当日，陈万奎、申建新夫妇、杨某夫妇、蔡某（见证人）、张玉山（代笔人）在场，林卫东夫妇未在场。
经林卫东申请，杨某出庭作证称：1997年3月底，林卫东没有房住，委托我在附近村找房子，我打电话给我连襟申建新。申建新当时在西甘池大队上班，让他帮忙在西甘池村联系。过了几天，我打听到他们村陈万奎要卖房。陈万奎听说了是外地人要买房，说如果卖给外地人就5000块钱，要买就买。我们两口子就跟杨东升说了这个消息。当时林卫东没有在家，杨东升去看房了，然后就说要买房。林卫东全委托给了我和申建新。1997年4月13日下午，我带着林卫东出的5200块钱去了申建新家，现场还有几个喝闲酒的。买房得有协议书，就现场起草，申建新他们村一个姓张的大队会计代笔写了协议，就一份。林卫东是外地人，申建新是当地村民，又是在大队的，外地人买房不好说，就以申建新的名义签了协议，实际出钱是林卫东。我们当时跟申建新一个人似的，觉着以后没有乱七八糟的事情。5200块钱，5000块钱给陈万奎，200块钱是饭钱。我说协议得让林卫东看看，申建新说这有亲戚关系还坑的了吗，申建新就收着协议没给林卫东。在申建新家吃过饭之后又过了几天，应该是4月19号，林卫东搬的家。陈万奎媳妇把钥匙拿过来的，林卫东开门入住一直住到现在。过了这么多年，今年开春听说要拆迁，找申建新问，申建新就变卦了，他说是他买的房。
经林卫东申请，孙某出庭作证。就购房人、房款来源、房屋交付与使用情况，孙某与杨某作证一致。
经申建新申请，蔡某出庭作证称：九几年吧，陈万奎和申建新找我去当中间人，一个说要卖房，一个说要买房。当时两人已经谈好了，我问卖了多少钱，他们说5000块钱。我在申建新家里，有郝宗果、佟月和张玉山在场，记不清杨某和孙某在场不在场。我们坐在一起，张玉山代笔写了协议，我在协议上签字按了手印，申建新的签字是自己签的，陈万奎的签字是张玉山代笔，手印是陈万奎自己按的。就这一份协议，申建新留着。签完协议给钱，我不知道是谁的钱，就看见申建新把钱放到陈万奎手里。陈万奎卖房以后，林卫东在陈万奎卖的房子里居住。住了一阵子搬走了，前些日子一说搬迁，林卫东又搬回去住了。
庭审中，林卫东提交一份2016年2月21日林卫东夫妇、申建新夫妇、杨某夫妇等人之间的谈话录音，记录上述人员就如何处理涉案房屋的潜在拆迁利益进行协商。谈话内容显示：林卫东主张，如有拆迁利益，其与申建新“一人一半”；而申建新多次回应“最多（给林卫东）三分之一”、“（如果）三分之一不行，（就）四分之一”、“我的底限就是三分之一，甭跟我商量”。对于其谈及“给（林卫东）三分之一”的原因，申建新一方解释称：买房时申建新手里钱不够，借了5000元（买房款），这笔钱没有还（林卫东）；林卫东夫妇占着那个房不走，又加上是亲戚关系，申建新迫于把问题处理掉，最后就说给（林卫东）三分之一也成。
另查明，陈万奎与申建新签订房屋买卖合同后，林卫东实际入住涉案房屋，林卫东至今占有涉案房屋。
上述事实，有当事人陈述、证人证言、村委会工作人员谈话笔录、协议书等证据在案佐证。
本院认为：林卫东及申建新各自主张其为涉案房屋的买受人。本院对房屋买卖合同的主体问题认定如下：关于房款来源，综合申建新、林卫东的陈述及证人杨某、孙某的证言可以认定，申建新交至陈万奎处的5000元房款，实际系由林卫东处交来。申建新主张，其与林卫东之间就该笔款项存在民间借贷关系、林卫东系出借人，但5000元房款全部出自借款以及至今没有对林卫东进行实际偿还的情形，不符合日常生活一般规律，申建新未对其与林卫东之间形成民间借贷关系这一主张提供充分证据加以证明，本院不予采信。
虽然陈万奎所签订的协议书中买房人显示为申建新，但依据查明的事实，陈万奎所收房款的实际出资人为林卫东，结合杨某、孙某的证言以及林卫东对涉案宅院的占有使用情况，可以认定林卫东借申建新之名向陈万奎购买涉案房屋，林卫东是涉案房屋的实际买受人,陈万奎与林卫东之间形成房屋买卖合同关系。申建新既未实际进行出资，也未实际占有涉案房屋，其与陈万奎之间未成立房屋买卖合同关系。故申建新要求确认其与陈万奎之间房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院不予支持。
陈万奎处分的房屋位于某村村民集体所有的土地上，林卫东夫妇非某村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权。陈万奎与林卫东之间的房屋买卖合同，违反法律、行政法律的强制性规定，应属无效。林卫东关于其与陈万奎之间房屋买卖合同有效的抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
一、确认陈万奎与林卫东之间的农村房屋买卖合同无效（根据本院向某村委会查询的档案材料显示，该房屋四邻为：东侧王凤木家（三区36号）、西侧李文成家（三区47号）、北侧杨新先家（三区42号）、南侧沈书芳家（三区37号））。
二、驳回第三人申建新的诉讼请求。
案件受理费一百元（包含第三人申建新提起的独立诉讼案件受理五十元），由被告林卫东负担五十元，由第三人申建新负担五十元（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 何双全
人民陪审员 王秀芳
人民陪审员 刘宝玉
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 金英骏