湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初4913号
原告：周秀，女，1991年9月20日出生，汉族，户籍地河南省商城县。
被告：陈藕莲，女，1980年2月2日出生，汉族，户籍地湖北省武穴市。
原告周秀诉被告陈藕莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月25日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序独任审判，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告周秀、被告陈藕莲到庭参加诉讼。本�现已审理终结。
原告周秀诉称：周秀于2016年3月1日与陈藕莲签订《好旺脚足浴店转让协议》，约定周秀受让陈藕莲位于武汉市武昌区武珞路460号聚豪华庭26层6号（以下称武珞路460号聚豪华庭26层6号）的足浴店，并于当日支付转让费75000元。该房屋的产权人为孙晶华，陈藕莲于2015年11月7日与产权人孙晶华签订房屋租赁合同时明确约定，陈藕莲未经孙晶华的同意不得转租给他人。周秀与陈藕莲签订《好旺脚足浴店转让协议》时未经孙晶华的同意，该协议不能发生法律效力。现该足浴不能正常经营，故诉请法院判令：陈藕莲退还周秀转让费58000元。
被告陈藕莲辩称：1、我与周秀签订《好旺脚足浴店转让协议》是双方自愿签订，并不违反法律规定；周秀替我向房主缴纳房租，并未给房主造成损失，我向周秀转让的期限也没有超过我与房主约定的期限。2�我与周秀签订《好旺脚足浴店转让协议》没有隐瞒、欺骗周秀，并且我也告知周秀没有房主同意不得转让房屋，同时我也将房主与我签订的租约交给周秀查看。3、尽管我与周秀签订《好旺脚足浴店转让协议》时房主是不知道，但事后我将房屋租赁给周秀一事告诉了房主，房主没有异议，并收取了周秀1个季度的房租；周秀在该店也经营了几个月，现其称足浴店不能正常经营，我不知是何原因。4、我向周秀收取58000元店面转让费含足浴店永久转让权，我按周秀要求将原登记在我名下的营业执照注销，以便将营业执照变更到周秀名下；另我将所有客户资源及熟练技师留给周秀，周秀接收该足浴店已有7个月，距离双方签订的协议期限不到2个月。综上，我与周秀签订的《好旺脚足浴店转让协议》有效，对双方具有约束力，法院应驳回周秀的诉讼请求。
原告周秀�支持其主张，举证如下：
证据一、周秀的身份证、陈藕莲的身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格适格。
证据二、周秀与陈藕莲于2016年3月1日签订的《好旺脚足浴店转让协议》。拟证明周秀与陈藕莲之间的合同关系。
证据三、交接书。拟证明陈藕莲于2016年3月1日将足浴店的经营权交给了周秀。
证据四、收条。拟证明陈藕莲于2016年3月1日收到周秀支付的转让费58000元、2016年3月1日至5月31日的房租12000元、租房押金5000元，共计75000元。
证据五、房屋所有权证。拟证明诉争房屋所有权人为孙晶华。
证据六、陈藕莲与孙晶华于2015年11月7日签订的《租约》。拟证明陈藕莲与租赁房屋所有权人孙晶华之间存在房屋租赁合同关系；且合同约定未经孙晶华同意，陈藕莲不得转租。
证据七、2016年6月18日�陈藕莲与孙晶华的通话录音。拟证明孙晶华不同意陈藕莲转租。
被告陈藕莲未向本院提交书面证据。
当事人对证据的质证意见及本院认证如下：
陈藕莲对周秀提交的证据一、二、三、四、五、六均不持异议；本院予以确认。陈藕莲对周秀提交的证据七的真实性不持异议，但认为录音不清晰，内容不真实；本院对周秀提交的证据七的真实性予以确认。
根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：
2016年3月1日，周秀与陈藕莲签订《好旺脚足浴店转让协议》，主要约定：陈藕莲将位于武珞路460号聚豪华庭26层6号的足浴店转让给周秀，足浴店转让为永久转让；该足浴店的产权人为孙晶华，孙晶华与陈藕莲签订了租赁合同，期限到2016年12月8日止；足浴店转让费共计75000元，上述费用已包含店面转让费58000�、2016年5月8日前的房租及租房押金5000元、装修装饰设备费、已向客户预收的足浴业务费及其他相关足浴店正常经营的必需品费用；周秀于2016年2月29日支付44000元、于2016年3月1日支付剩下31000元；双方于2016年2月29日周秀支付转让费44000元时办理足浴店经营权交付手续，正式交付周秀时周秀以陈藕莲名义经营足浴店并自负盈亏；本协议签订后，如产权人不同意陈藕莲将该房屋转租给周秀或周秀名下公司，导致周秀无法继续经营足浴店，陈藕莲配合周秀和房东协商租房；房屋租赁协议到期后，周秀和房东协商另行签订房屋租赁协议。上述协议签订后，周秀于当日向陈藕莲支付了75000元（其中转让费58000元、2016年3月1日至5月31日的房租12000元、租房押金5000元）；同日，陈藕莲将租赁房屋及屋内设施设备等交付周秀。另查明，武珞路460号聚豪华庭26层6号房屋所有权人为孙晶华�2015年11月7日，孙晶华与陈藕莲签订《租约》，主要约定：孙晶华将武珞路460号聚豪华庭26层6号房屋租赁给陈藕莲，租期至2016年12月8日，租金每月4000元；未经孙晶华同意不得转租给他人或改变房屋结构。2016年6月，孙晶华得知陈藕莲承租的房屋转租后提出异议。现周秀以其与陈藕莲签订的《好旺脚足浴店转让协议》时未经孙晶华的同意，该协议不能发生法律效力为由，诉至本院，诉请如前。
本案争议的焦点：周秀与陈藕莲签订的《租赁合同书》是否有效。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，租赁房屋的产权人为孙晶华，孙晶华将租赁房屋出租给被告陈藕莲时明确约定未经孙晶华同意不得将租赁房屋转租给他人，但被告陈藕莲在未经孙晶华同意情况下于2016年3月1日将租赁房屋转租给原告周秀，而产权人孙晶华在六个月内提出异议，故原告周秀与被告陈藕莲于2016年3月1日签订的《好旺脚足浴店转让协议》无效。被告陈藕莲作为租赁房屋承租人明知其转租须经产权人同意，但其未经产权人同意将租赁房屋转租给原告周秀，被告陈藕莲存在过错；而原告周秀与被告陈藕莲签订的《好旺脚足浴店转让协议》中已明确租赁房屋的产权人为孙晶华，但原告周秀没有审查被告陈藕莲是否有权转租而于之签订合同，原告周秀也存在过错；根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告周秀主张被告陈藕莲退还其转让费58000元的诉讼请求，本院将考虑双方的过错程度予以处理。被告陈藕莲的辩称无事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈藕莲于本判决生效之日起五日内一次性向原告周秀退还转让费46400元。
三、驳回原告周秀的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取625元，由原告周秀负担125元、被告陈藕莲负担500元（此款原告周秀已垫付，由被告陈藕莲于本判决生效后五日内径行给付原告周秀）。
被告陈藕莲如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审判员 周 琪
二〇一六年十一月十五日
书记员 项丽娜