吉林省抚松县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0621民初1269号
原告：抚松县民政局，住所地：吉林省抚松县抚松镇参乡路。
法定代表人：张文富，系局长。
委托诉讼代理人：杨智亮，吉林鹏诚律师事务所律师。
被告：抚松县华益保健品有限公司，住所地：吉林省抚松县抚松镇环城路168号。
法定代表人：罗敏，系经理。
委托诉讼代理人：李振滨，男，被告公司职工，住吉林省抚松县。
委托诉讼代理人：刘伟，吉林享和律师事务所律师。
原告抚松县民政局（以下简称民政局）与被告抚松县华益保健品有限公司（以下简称华益公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月20日以简易程序立案受理后，于2016年7月20日进行了第一次公开开庭审理，原告民政局的委托诉讼代理人杨智亮、被告华益公司的委托诉讼代理人李振滨、刘伟到庭参加诉讼。2016年8月29日第二次开庭审理，原告民政局的委托诉讼代理人杨智亮、被告华益公司的委托诉讼代理人李振滨到庭参加诉讼。2016年8月30日裁定转为普通程序后，依法组成合议庭，于2016年12月4日进行了第三次公开开庭审理，原告民政局的委托诉讼代理人杨智亮、被告华益公司的委托诉讼代理人李振滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告民政局向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告搬出抚松县外贸包装厂厂房和院落，并将房屋场地恢复原状；二、依法判令被告支付拖欠的租金1,291,080.00元，并自2016年5月26日始每月支付租金12,180.00元至搬出外贸包装厂厂房和院落时止；三、承担诉讼费用。事实和理由：根据抚松县人民政府的安排，原告于2005年10月8日同工贸联营抚松外贸包装厂(以下简称包装厂)签订协议书，以135万元的价格购买了该厂厂房及院落，计划建设殡仪服务中心。由于周边居民反对未果。2007年7月26日，原、被告签订《原外贸纸箱厂厂房租赁合同书》，约定原告将原包装厂厂房租赁给被告，租赁期限以原告按法定程序拍卖时止，在未买卖之前，合同一年一签订，以145万元按8厘4利息计算租金，一年一结算。一年到期时被告以资金紧张为由没有缴纳租金，原告没有同被告续签租赁合同，但厂房仍由被告使用，租金也一直拖欠。2014年8月15日，县政府第七次常务会议决定对包装厂进行资产评估，在同等条件下将厂房优先出售给被告，但被告必须一次性交齐租赁及购买所需费用。原告委托吉林国理资产评估有限公司对包装厂资产进行评估，2015年7月9日评估报告作出后，原告即通知被告可以优先购买并要求其交纳拖欠的全部租金，但被告以无钱为由既不同意购买，也不同意交纳租金。2016年2月25日，原告向被告发出《限期搬出通知书》，通知被告解除租赁关系，要求被告在2016年5月1日前搬出并缴纳拖欠的租金，但被告以双方存在租金争议等为由拒不交纳租金，至今尚未搬出，故诉至法院。第一次庭审中，原告将第二项诉讼请求金额变更为1,075,900.00元，将2016年5月26日起每月租金减为10,150.00元。
被告华益公司辩称，一、双方签订的租赁合同第一条明确约定“租赁期限以甲方按法定程序拍卖为止”，此租赁合同为附期限合同，期满日为“甲方按法定程序拍卖”。现租期尚未届满，原告无权单方解除，被告无需搬出。根据《地方行政单位国有资产处置管理暂行办法》财行（2014）228号规定，国有资产有偿转让应当经具备相应资质的中介机构评估，原则上应当采取拍卖和公开招标等方式处置，采取拍卖和公开招标方式有偿转让资产的，应当将资产处置公告刊登在公开媒介，披露有关信息。根据2006年县政府会议纪要精神，县政府决定将原纸箱厂的厂房及土地出售给被告，因厂房产权证未收回，无法办理转让手续，暂时签订了房屋租赁合同，如产权证收回，被告可以购买厂房。合同签订后，被告多次找原告要求办理厂房转让手续，原告以产权证未收回为由拒绝办理，至今没有按法定程序进行拍卖。2015年7月原告告之被告厂房已评估，但拒不向被告出示评估报告，也不告之出售价格，更未依法组织拍卖，被告多次要求优先购买租赁房屋，原告拒不协助。二、被告始终同意按合同约定缴纳租金，租金至今尚未收取是由于原告方原因所造成的，被告并没有违约。合同签订后，被告多次找到时任局长邢洪华缴纳租金，局长表示这点租金交了他们不好处理，即不收取租金，也不组织评估拍卖，致使被告一直无法缴纳租金和办理厂房转让手续。如果是被告拒不缴纳租金，长达七、八年的租期内原告方为什么不采取任何催缴措施。一直到2015年7月，原告方突然要求被告缴纳租金，但因其催缴的租金数额不对，被告要求进行核对，原告拒绝，导致所欠租金至今未能缴纳，责任在于原告。原告催缴租金数额计算错误，合同约定“租金金额及结算按购房价格145万元计算，按8厘4利息计算租金，一年一结算”，其中8厘4是指年息，至2016年7月26日租期为9年，租金为109,600.00元。三、原告没有按合同约定范围交付租赁房屋，未交付房屋部分相应的租金应予扣除。原包装厂厂房共有三栋楼，被告按政府要求维修后，原告只交付被告两栋楼，另一栋原告作为救灾仓库使用，始终没有交付被告，而且这么多年来仓库的四防安全及保卫始终由被告负责，原告方没有支付被告任何费用，此部分房屋租金不应由被告缴纳。四、租赁房屋的维修是出租人的基本义务，被告根据出租人的要求，对租赁房屋进行修缮，被告无需恢复原样，维修费用应当由出租方承担。被告承租时，出租厂房根本不具备使用条件，根据县政府的要求，人参节前完成厂房的技术改造，保证当年人参节接待中外客商，被告对出租厂房的维修，是经出租人同意，被告无需恢复原样，维修费应当由出租人承担，该费用在租赁期满后被告将另行诉讼解决。
本院经审理认定事实如下：2005年10月8日，包装厂作甲方，民政局作乙方，就包装厂厂房及院落整体出售事宜，双方签订了《协议书》，协议约定“一、甲方将包装厂厂房及院落出售给乙方，其中：办公楼房560平方米，生产楼房1050平方米，纸库300平方米，仓库1120平方米，院落4000余平方米。二、出售总造价135万元……。三、……。四、乙方购包装厂是整体购买……。五、甲方收到乙方购房款后，应把所有房权、土地使用权等齐全的相关手续交给乙方”。
2007年7月26日，民政局与华益公司分别作为甲、乙双方就包装厂厂房租赁事宜签订《原外贸纸箱厂厂房租赁合同书》，合同内容载明“为了华益公司生产需要，扩大生产能力，解决厂房不足的问题，将原纸箱厂（注：同包装厂）厂房按县政府工业中小园区的政策，租赁给华益公司，在人参节之前完成技术改造，年内将新上项目达产达效。双方就租赁厂房，生产乌拉草保健品事宜，经充分协商订立本合同。一、租赁期限：乙方租赁期限以甲方按法定程序拍卖为止，乙方可优先、优惠购买。在未买卖之前，合同一年一签定（订）。二、租赁金额及结算按购房价格145万元计算，按8厘4利息计算为租金，一年一结算，以及本合同期满，下轮租赁合同，乙方优先”等内容。
2006年7月24日，抚松县人民政府办公室印发“抚松县人民政府关于华益公司厂房扩建有关事宜的专题会议纪要”，载明：“……三、为扶持民营企业的发展，外贸公司、外贸纸箱厂及乡企公司的土地资产协议出售，执行地价为4月1日前国企改革价格，待相关部门对其一次性评估完毕后，有偿转让给华益公司用于厂房扩建。四、在具体操作中如有变故另议。”
2014年8月8日，抚松县人民政府召开第七次常务会议，研究包装厂厂房处置相关事宜，政府办公室于2014年8月15日印发的“抚松县人民政府第七次常务会议纪要”内容载明“1、原则同意县民政局关于包装厂厂房处置方案，县民政局、财政局负责此项工作。2、会后，由县财政局、县民政局负责委托有资质的机构对包装厂进行资产评估。根据2006年7月24日县政府第41号会议纪要精神，在同等条件下将厂房优先出售给华益公司，支持企业发展。华益公司必须一次性交齐租赁及购买所需费用。……”。2014年9月3日，民政局以〔2014〕64号文件向县财政局报送《关于原外贸包装厂厂房出售的申请》，拟对包装厂厂房进行评估，根据评估价格，按有关程序进行有偿转让。2014年10月8日，抚松县财政局以抚财字〔2014〕164号文件作出《关于原外贸包装厂厂房出售的批复》，同意民政局对原外贸包装厂厂房的处置方案，一切工作需要按政府常务会议的决定办理，同意民政局先委托具有资质的资产评估机构对该厂厂房评估，出售价款按会议纪要执行。2015年7月9日，受委托评估的吉林省国理资产评估有限公司作出吉国理评报字（2015）第017号“关于抚松县民政局所属抚松县外贸包装厂资产评估报告”，评估结论：截止评估基准日2015年6月29日委估的资产评估价值为5,504,828.00元(其中土地使用权部分957,920.00元，房产部分4,4224,917.00元，附属物部分321,991.00元)。
2008年7月民政局与华益公司之间租赁合同期满一年后，华益公司的法定代表人罗敏曾到民政局交纳租金，因财会人员不在，主管项目工作的副局长也不在单位，局长邢洪华以其不能直接收取现金等为由,未收取。嗣后，民政局时任领导认为华益公司签订厂房租赁合同后未经局里同意，对厂房进行维修改造构成违约，研究决定不再租赁，待国家或者省拨款建物资储备库，房屋收回时租赁费一并结算，未和华益公司续签书面租赁合同，但华益公司仍继续占有使用原承租物，历年租金均未收取。
2016年2月25日，民政局向华益公司发出《限期搬出通知书》，载明“一、自本通知发出之日起，贵公司与我局于2007年7月26日签订的《原外贸纸箱厂厂房租赁合同书》解除，请贵公司在2016年5月1日前搬出我局位于锦江路107号（原包装厂）的房屋。二、支付2007年7月26日至2016年2月25日房租共计1254540元。三、若贵公司在上述期限内拒不搬上述房屋，我局将通过法律途径解决，并有权要求贵公司承担损失。”2016年3月4日，华益公司作出“关于不同意解除租赁合同的函”，在此函中，表明：要求民政局履行2006年7月24日县政府（41）号会议精神，及时组织履行出让手续，将厂房出售给华益公司；认为民政局无权单方解除租赁合同和要求华益公司搬迁；虽然双方签订的是租赁合同，但事实上县政府已将厂房出售给华益公司，华益公司未支付租金，是由于民政局违约造成的，华益公司多次准备交纳，但民政局主要领导均表示以后再说，未收取，直到2015年才要求支付；存在民政局实际占用租赁房屋以及租金费用分摊、厂房改造费用及租金的计算问题，因始终未与承租人协商，致使无法确认应付租金数额，对于合理的应付租金，公司随时可以支付等等。
另查明，民政局出租给华益公司厂房及院落时,共有七处有照房产，其中：东侧二层楼(房照号04XX)建筑面积1,122.80平方米，南侧二层楼(房照号03XX)建筑面积共计1,050.00平方米，西侧二层楼(房照号0003XX)建筑面积共计560.00平方米，北侧平房（房照号0003XX）建筑面积300.00平方米，门卫室(房照号03XX)建筑面积66.00平方米，锅炉房(房照号03XX)建筑面积78.75平方米，厕所（房照号04XX）建筑面积30.00平方米。民政局在华益公司承租后即在西侧楼二楼门口墙壁上挂上“抚松县救灾物资储备库”牌匾。华益公司租赁后，时任县政府有关领导出于扶持企业发展，以及临近人参节让华益公司代表当地政府迎接东北来众多客商考察的目的，代表县政府指示华益公司尽快维修厂房，华益公司为此进行了必要的维修、改造、美化等。
上述事实，有原告民政局提供的2007年7月26日与被告签订的《原外贸纸箱厂厂房租赁合同书》、2005年10月8日包装厂与原告签订的协议书、包装厂第00821XXX号国有土地使用证、抚松县外贸包装厂土地勘测技术图、2014年8月15日抚松县人民政府会议纪要、2014年9月3日抚民发(2014)64号抚松县民政局文件、2014年10月11日抚财字（2014）164号抚松县财政局文件、2016年2月25日《限期搬出通知书》、2015年7月9日吉林省国理资产评估有限公司出具的吉国理评报字（2015）第017号评估报告书、2016年11月30日陈绍毅出具的不能到庭作证的说明材料、2016年8月30日陈绍毅出具的《关于抚松县民政局诉华益保健品有限公司厂房租金、维修厂房问题的说明》、2016年12月2日邢若华出具的《抚松县财政局、民政局同华益保健品有限公司房屋租赁有关情况的说明》各一份，被告华益公司提供的《原外贸纸箱厂厂房租赁合同书》、2006年7月24日抚松县人民政府会议纪要、2014年8月15日抚松县人民政府会议纪要、证人陈绍毅、岳兆雨、赵明州三人联名出具的《关于对华益保健品有限公司个别问题的说明》各一份，厂区租赁房屋照片4张、房屋维修前照片6张、人参节照片2张，本院根据原告申请于2016年8月18日向抚松县房产产权管理处调取原包装厂的房屋产权登记有关情况由该处出具的协助查询回执一份，以及双方当事人的委托诉讼代理人的当事陈述予以证实，本院予以确认。被告提供的维修预算（建筑工程结算书），因与本案诉争事实无直接关联，被告未提出反诉要求原告承担维修费用，故对该份维修材料不作为证据采信和评判。
本院认为：2007年7月26日由民政局加盖公章和法定代表人签名与华益公司所签订的《原外贸纸箱厂厂房租赁合同书》中明确约定“合同一年一签（定）订”，能够反映出签订合同时民政局作为出租方对租赁物出租期限设定为一年，否则没有必要作此特别约定。双方签订的租赁合同第一条虽约定有“乙方租赁期限以甲方按法定程序拍卖为止”，但应当理解为如果在一年租期内民政局对该租赁物实施拍卖，则租赁期限提前至“甲方按法定程序拍卖为止”为合理，否则与后面所作“一年一签订”的约定相悖，亦无法作出其他合理解释。
关于租赁合同约定租金计算方式中涉及的“利率8厘4”是民政局所主张的月利率正确还是华益公司所主张的年利率正确问题，因华益公司提供了租赁合同签订时民政局时任局长邢洪华为其出具的说明材料证实年租金大约为12,000.00元左右,而当年包保华益公司的县委副书记陈绍毅为其出具的说明材料亦证明按照每年8厘4计算年租金，故“利率8厘4”应按年利率予以认定，一年的租赁费数额应为12,180.00元（1,450,000.00元×0.0084）。民政局委托诉讼代理人庭审质证认为上述两个证人分别出具的说明材料均系打印形成，不是证人亲自书写，不能证明是证人的真实意思表示，不符合证人自书证据的形式，不能到庭理由均不符合法定不能到庭的理由等观点，于法无据，本院不予采信。
关于华益公司承租后，民政局是否将西侧两层楼实际交付给华益公司使用，华益公司应否承担该楼面积全部或者部分租金问题。本院认为，庭审中，华益公司称自租赁开始，民政局便在西侧两层楼第二层挂上“抚松县救灾物资储备库”牌匾，导致其无法使用该栋楼房，民政局则称系2011年夏天发洪水时开始使用，且只占用了其中的两个房间，面积合计约50平方米，双方在挂牌起始时间及储备库实际占用的房间面积方面存在严重分歧。第二次庭审中，审判人员询问民政局委托诉讼代理人“抚松县救灾物资储备库”的牌匾是何时制作时，代理人回答“不清楚”，审判人员要求民政局庭审结束后在单位财务账上查询制作牌匾时的付款收据从而证明制、挂牌的具体年份，限令庭审后7日内向法庭提供制作上述牌匾的付款收据，释明如逾期不提供，视作举证不能，对其所说的挂牌时间不予采信，从而认定华益公司的反驳主张成立。由于民政局在本院限期内未能提供制作牌匾的付款收据，应认定其向华益公司出租的西侧楼房挂牌“抚松县救灾物资储备库”的时间为华益公司所说租赁合同签订之初。虽然民政局在已出租的西侧楼房上挂“抚松县救灾物资储备库”牌匾，并在二楼部分房间内堆放有救灾物资，作为民政局库房使用，且未告知承租人华益公司该栋楼房哪些房间可以继续使用，哪些房屋不得使用，但民政局并未将该楼一楼楼门上锁以阻止外人进入，据此事实，尚不能认定西侧楼房整栋均由民政局收回使用，只能认定华益公司对该楼的第二层室内面积无法享有占有、使用、收益权，未得到实际承租使用，因此，该栋楼房第二层所占面积的租金份额应从总租金数额中扣减。根据七处有照房产总面积为3,207.55平方米，西侧楼两层总建筑面积560.00平方米的事实，其楼上二分之一面积（280.00平方米）占七处有照房产总面积的8.7%，扣减租金数额应为1,060.00元(12,180.00元×8.7%），华益公司租赁期间每年应交纳的租金数额应计算为11,120.00元（12,180.00元－1,060.00元）。
2008年7月26日一年租期届满后，双方未再续签书面的租赁合同，华益公司继续使用除西侧第二层楼房以外的其他厂房、院落，民政局亦未予以阻止，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，应认定2008年7月27日以后的租赁属于不定期租赁，租赁费用仍应沿袭前期合同所作约定，扣除无法实际使用的西侧楼房第二层所应均摊部分租金部分，每年应交纳租金11,120.00元。对于不定期租赁，任何一方均可随时解除合同。2016年2月25日民政局向华益公司发出《限期搬出通知书》，即属于解除合同的通知，华益公司于2016年3月4日回函不同意解除租赁合同，证明华益公司最迟已于回函作出之日收到了该通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，华益公司虽然以回函的方式表示其不同意解除租赁合同，但其没有按照法律规定在接到《限期搬出通知书》后三个月的除斥期间内向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，故应认定双方的租赁合同最迟已于2016年3月4日解除。
因民政局向华益公司发出的《限期搬出通知书》中并未载明逾期搬出应按何种标准计收占有使用费问题，双方亦未就此进行约定，而双方最初签订过的租赁合同中所约定的年租金为12,180.00元，故民政局起诉要求自2016年5月26日始按每月12,180.00元支付租金的主张，于法无据，本院不予支持。因华益公司承租后县政府有关领导要求该公司在当年人参节前完成技术改造、对承租厂房进行维修以满足当年人参节接待中外客商参观需要等，华益公司按县政府要求对承租厂房、院落进行了必要的维修改造、美化等，属于履行政府工作部署，并非其私自改变租赁物现状的行为，故民政局要求判令华益公司将房屋场地恢复原状的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于华益公司所述虽然双方签订的是租赁合同，但事实上县政府已将厂房出售给华益公司的主张，因缺乏证据佐证，本院不予采信。华益公司提供的2006年7月24日抚松县人民政府办公室印发的“抚松县人民政府关于华益公司厂房扩建有关事宜的专题会议纪要”，载明有偿转让的前提是待相关部门对包装厂的资产一次性评估完毕后方能进行，且有“在具体操作中如有变故另议”的除外情形规定。2007年7月26日华益公司与民政局签订租赁合同时，尚未进行出租厂房等资产的评估，转让的条件尚不具备，而抚松县人民政府办公室于2014年8月15日印发的“抚松县人民政府第七次常务会议纪要”则载明“根据2006年7月24日县政府第41号会议纪要精神，在同等条件下将厂房优先出售给华益公司，支持企业发展。华益公司必须一次性交齐租赁及购买所需费用……”。此时华益公司享有的只是同等条件下承租人的优先购买权，民政局直至本案提起诉讼，尚未有对包装厂进行拍卖出让的事实，所以华益公司所述县政府已将厂房出售给其的主张，无事实和法律依据，观点不成立。
综上，依照前述法律、司法解释及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十六条规定，判决如下：
一、被告抚松县华益保健品有限公司于本判决生效后三十日内，腾空搬出原告抚松县民政局所有的原抚松县外贸包装厂厂房和院落；
二、被告抚松县华益保健品有限公司于第一项判决限定的期限届满后三日内，给付原告抚松县民政局自2007年7月26日起至实际腾空搬出之日期间的租赁费（按年租金11,120.00元标准计算）；
三、驳回原告抚松县民政局其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14,483.00元，由被告抚松县华益保健品有限公司负担1,593.00元,由原告抚松县民政局负担12,890.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判长 伊海波
审判员 刘静维
审判员 丁永胜
二〇一六年十二月五日
书记员 姜雅涓