湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂东西湖民商初字第00552号
原告武汉市慈惠金属结构有限责任公司。
法定代表人黄复明，董事长。
委托代理人陈燕雄，湖北万泽律师事务所律师。
委托代理人张梅生，男，1945年7月6日出生，汉族，武汉市人，该公司员工。
被告武汉华中惠通机械有限公司。
法定代表人徐承杰，总经理。
委托代理人王�刚，湖北中和信律师事务所律师。
原告武汉市慈惠金属结构有限责任公司（以下简称慈惠金属结构公司）与被告武汉华中惠通机械有限公司（以下简称华中惠通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月28日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张旭妍独任审判，分别于2013年9月27日、11月11日、12月2日公开开庭进行了审理。期间，经双方申请给予其一个月调解宽限期，但未调解成功。原告慈惠金属结构公司的委托代理人陈燕雄、张梅生，被告华中惠通公司的法定代表人徐承杰及委托代理人王在刚等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
慈惠金属结构公司诉称，2010年7月26日，原被告签订《工业厂房租赁合同》一份，约定原告将位于慈惠街沙咀网船湾的厂房租赁给被告。租赁合同约定，租赁期限自2010年8月1日起至2015年8月1日止，厂房租金为24万元／年，除首期租�外租金按季度支付。合同还约定了违约责任。合同签订后，原告依约交付了租赁物，但被告至今仍拖欠租金440，000元未付。现请求判令：1、解除双方之间签订的《工业厂房租赁合同》；2、被告返还租赁物；3、被告支付拖欠租金440，000元、违约金21，000元，共计461，000元（暂计至2013年8月31日，之后按每月租金20，000元计算至腾退之日止，并按合同约定按年5%支付违约金）；4、被告承担本案诉讼费用。
华中惠通公司辩称，1、其公司不是故意拖欠租金，因承租厂房列入拆迁范围，不能进行改造，影响其公司正常的生产经营，根据合同约定，因市政动迁原因造成合同无法履行的，双方互不承担责任；2、因不能改造车间，造成了其公司停产，慈惠金属结构公司应当减少租金；3、不同意解除合同。综上，请求驳回原告慈惠金属结构公司的全部诉讼请求。
慈惠金属结构公司为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：
1、工业厂房租赁合同，证明双方之间的租赁合同关系；
2、催租函，证明被告拖欠租金的事实；
3、违约金明细表，证明被告应支付的违约金的数额；
4、照片，证明被告向原告租赁工业厂房的事实。
慈惠金属结构公司向本院补充提交收据两份，证明被告向其交纳租金至2011年10月份。
华中惠通公司为证明其抗辩意见，向本院提交告知函一份，证明厂房由于拆迁原因，造成行车无法改造；同时证明其公司曾向慈惠金属结构公司提出过改造行车的要求。
庭审质证中，华中惠通公司对慈惠金属结构公司提交的证据真实性均无异议，证明目的有异议。不能仅因为未支付租金就解除合同。
慈惠金属结构公司对华中惠通公司提交的证据真实性无异议，证明目的有异议。
因双方对各自提交的证据的真实性均无异议，仅对部分证据的证明目的有异议，不影响证据本身的效力，本院予以采信，关于相关证据的证明目的，本院将结合庭审情况综合认定。
本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，综合认定本案案件事实如下：
慈惠金属结构公司成立于2000年6月30日，经营范围包括金属结构制造安装，各类工业用炉、窑制作安装，保温及耐火材料的制作、施工，各类点火器（烧嘴）的生产，各种输送设备生产加工、安装及销售。经营本企业和成员企业自产产品及技术的出口业务；经营本企业和成员企业科研生产所需要的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务（国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品除外）。（国家有专项规定的，须取得有效审批文件或许可证后在有效期内方可经营）。
华中惠通公司成立于2010年7月12日，经营范围包括建材设备、化工设备�冶金机械设备、矿山机械设备加工、销售、安装及调试；电力设备的加工及销售。（国家有专项规定的项目，须取得有效审批文件或许可证后在有效期内方可经营）。
2010年7月26日，慈惠金属结构公司（甲方）与华中惠通公司（乙方）签订《工业厂房租赁合同》一份，约定：厂房租赁自2010年8月1日起，至2015年8月1日止，租赁期暂定为5年；甲乙双方约定该厂房租金为每年24万元；由于市场原因，厂房租赁行情发生变化时，增减幅度控制在10%以内。合同每满一年后，双方本着友好协商的原则，对年租金进行适当调整。租金按季支付，租赁合同已经生效，承租方应及时支付首期租金，以后每季度按时支付；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行；租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。在租赁期内，因市政动迁而又给予补偿时，因乙方基础设施及设备搬迁投入较大，甲方应代表乙方向动迁主管部门提出赔偿要求，尽力为乙方挽回经济损失；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同还约定了其他事项。
2012年3月5日，慈惠金属结构公司向华中惠通公司发《联系函》一份，内容为：你公司租用我公司厂房，现已达5个月未交房租（2011年11月至2012年3月），租金已达10万元。另外，你公司还欠货款（我公司为你公司制作的三通阀结构件）82，228.75元。
2012年3月26日，慈惠金属结构公司向华中惠通公司发《告知函》一份，内容为：关于贵公司来函要求将所租一车间行车改为16-20吨一事，因以下原因不能实行：1、我公司已接到有关部门通知，此地已列入拆迁范围，原地所有建筑一律不得扩建、改建、搭盖、变更；2、原建筑单位不同意增加行车货载，且已出具书面意见；3、我公司从安全角度出发，故不能同意你们改造起重设备的意见。
2012年8月，华中惠通公司停产，但其公司设备依然留存于其所租赁的慈惠金属结构公司厂房内。
2013年8月28日，慈惠金属结构公司诉至本院，要求1、解除双方之间签订的《工业厂房租赁合同》；2、被告返还租赁物；3、被告支付拖欠租金440，000元、违约金21，000元，共计461，000元；4、被告承担本案诉讼费用。审理中，慈惠金属结构公司变更诉讼请求如诉称。慈惠金属结构公司、华中惠通公司坚持各自的诉、辩称意见，本案调解不成。
本案争议焦点：1、列入拆迁范围是否造成合同无法履行；2、合同是否符合解除条件。
本院认为，慈惠金属结构公司与华中惠通公司之间签订的《工业厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并无违反相关法律、行政法规强制性规定的情形，应为有效。双方应按合同约定履行义务。
合同签订后，慈惠金属结构公司将合同项下的租赁物交付给华中惠通公司，华中惠通公司应按合同约定支付相应租金。但华中惠通公司自2011年11月起就未再支付租金。庭审中，华中惠通公司认为其实际租金支付至2011年12月31日，但无证据证明，本院不予采信。
1、列入拆迁范围是否造成合同无法履行。
庭审中，双方当事人均认可曾接到通知，本案所涉厂房所在区域列入拆迁范围，但至今仍未实际拆迁。华中惠通公司于2012年3月26日被告知不能进行行车改造，其后依然正常经营，至2012年8月停产，因此，列入拆迁范围并未导致合同无法履行。
《工业厂房租赁合同》第六条第3款规定�“租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任”。但在租赁期间，厂房依然存在，租赁合同仍在继续履行。华中惠通公司以该项约定认为因市政动迁导致合同不能履行，其公司可以不支付租金的辩称意见，本院不予采纳。
根据《工业厂房租赁合同》约定，年租金为24万，自2011年11月至起诉之日即2013年7月应付租金44万元，对慈惠金属结构公司要求华中惠通公司支付下欠租金44万元的诉讼请求，本院予以支持。
华中惠通公司逾期给付租金的行为已构成违约，应承担违约责任，支付违约金。因其对慈惠金属结构公司单方计算的《华中惠通公司租金滞纳金明细表》无异议，所以对慈惠金属结构公司要求华中惠通公司支付违约金21，000元的诉讼请求，本院亦予以支持。
2、合同是否符合解除条件。
《工业厂房租赁合同》第六条第5项约定：“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。”本案中，华中惠通公司自2011年11月起即未再支付租金，合同已符合解除条件。因此，对慈惠金属结构公司要求解除《工业厂房租赁合同》并要求华中惠通公司返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。
因华中惠通公司实际仍占用慈惠金属结构公司的厂房，合同解除后，华中惠通公司应按照原《工业厂房租赁合同》约定的租金支付使用费。所以，对慈惠金属结构公司要求华中惠通公司按月租金20，000元支付自2013年8月31日之后至实际腾退之日的租金的诉讼请求，本院予以支持。
《工业厂房租赁合同》约定：“如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金”，慈惠金属结构公司要求华中惠通公司自2013年8月31日之后按年5%支付违约金�实际腾退之日止低于合同约定，本院对该项诉讼请求予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告武汉市慈惠金属结构有限责任公司与被告武汉华中惠通机械有限公司之间签订的《工业厂房租赁合同》；
二、被告武汉华中惠通机械有限公司于本判决生效后十日内返还租赁物给原告武汉市慈惠金属结构有限责任公司；
三、被告武汉华中惠通机械有限公司于本判决生效后五日内向原告武汉市慈惠金属结构有限责任公司支付至2013年8月31日租金440，000元及相应违约金21，000元，共计461，000元；2013年8月31日之后按每月2万元租金计算至实际腾退之日止，并承担相应违约金（按2013�8月31日之后差欠租金的年5%计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，148元（已减半收取，原告武汉市慈惠金属结构有限责任公司已预交），由被告武汉华中惠通机械有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费4，148元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；帐户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张旭妍
二〇一三年十�月十七日
书 记 员 李金文