浙江省杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0108民初3038号原告（反诉被告）：侍术干，男，汉族，1982年2月24日出生，住杭州市滨江区。原告（反诉被告）：郭沛，女，汉族，1983年11月16日出生，住杭州市西湖区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刘伟涛，浙江世元律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴曼，女，汉族，1981年5月23日出生，住杭州市滨江区。被告（反诉原告）：焦剑，男，汉族，1980年7月19日出生，住杭州市滨江区。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈发燕，浙江光梁律师事务所律师。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：裘斌，浙江光梁律师事务所律师。原告侍术干、郭沛与被告吴曼、焦剑定金合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，被告吴曼、焦剑在法定期限内提出反诉，本院决定合并审理。本案依法适用简易程序，于同年11月17日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）侍术干及二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人刘伟涛，被告（反诉原告）焦剑及二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人陈发燕、裘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侍术干、郭沛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令被告还需支付给原告定金20万元（原告支付给被告的定金20万，被告收受后，于2017年5月2日退给杭州博阳房地产代理有限公司账户存放）；3、判令被告赔偿原告解除合同的实际损失15万元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年1月14日，原告侍术干、郭沛与被告吴曼、焦剑、第三方杭州博阳房地产代理有限公司（以下简称博阳公司）签订了《房地产买卖居间协议》，合同约定二原告向二被告购买位于杭州市滨江区房屋，并约定甲方缴纳的20万意向金于乙方签署本协议后转为购房定金，且约定原、被告在本协议双方签字后75天内前往博阳公司签约中心签订《杭州市房屋转让合同》等约定；合同签订后，原告依约支付了20万定金，且被告吴曼于2017年1月21日向原告出具收到20万定金的收条一份；但被告在双方签字后75天即截至日期为2017年3月30日没有到博阳公司签约，后原告委托博阳公司向被告发送签约通知函一份要求前来履行签约义务，但被告仍然没有来签约，此后原告、博阳公司多次催告被告履行签约义务，但被告一直借故拒绝。2017年5月2日，被告未经原告同意的情况下，擅自将已收的定金，退回到博阳公司的账户，被告的行为已明示其拒绝履行合同义务，现该涉案房屋价格已上涨几十万，被告的行为实属恶意违约，为此，原告为维护自身的合法权益，根据相关法律规定，特诉至法院，请求判如所请。吴曼、焦剑辩称，关于诉讼请求一，被告已依据《合同法》第九十四条第二款、第九十六条的规定解除了双方的居间协议。关于诉讼请求二，原告主张双倍返还定金差额没有依据，本案系原告违约，被告不存在违约行为。关于诉讼请求三，被告不存在违约行为，原告主张损失无法律和事实上的依据。且，被告也存在损失，被告最初与本案中介认识是为了换房，在得知被告需将系争房屋出售后筹集房款后，中介将本案房屋推荐给了原告，被告因原告的违约行为，无法按计划出售本案房产，同样面临着房屋涨价的市场状况，被告也丧失了以更低价格换房的机会。吴曼、焦剑向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付违约金4万元；2、诉讼费用被反诉人负担。事实与理由：2017年1月14日，被反诉人就购买反诉人位于杭州市滨江区房屋进行协商，在签订《房地产买卖居间协议》前，反诉人明确表示其全家户口要在2017年年底迁出，被反诉人表示同意后，双方签订了《房地产买卖居间协议》。2017年3月27日，双方到中介处签署《杭州市房屋转让合同》，被反诉人突然反悔提出反诉人的户口需在签约后三日内迁出，后又提出需要在8月份迁出，反诉人表示其名下没有其他房产可以落户，原本的计划就是取得本案房产的房款后再另行购置新的房产，有新地址才能迁出户口。被反诉人又提出如果反诉人在年底迁出户口必须交2万押金，反诉人表示被反诉人的要求并不合理超出了原来的约定，因此当日双方未能签署正式的房屋转让合同。2017年4月1日，反诉人再次就户口问题与被反诉人沟通，被反诉人提出空挂户口的方案，反诉人表示对于这个政策并不清楚需要跟有关部门确认。因清明放假3天，反诉人还没来得及了解相关政策，4月5日，反诉人却收到了中介违背事实直指反诉人违约的《通知函》。反诉人认为被反诉人违背诚实信用的原则、违反双方户口在12月底迁出的约定，从而导致《杭州市房屋转让合同》未能订立，反诉人在整个交易过程中不存在任何违约行为。被反诉人反而得寸进尺，在户口问题未再次协商一致的情况下，被反诉人却通过中介发送通知函意图强迫反诉人签署违反双方约定的合同，反诉人认为被反诉人已经以明确的行为表明其已不愿意履行反诉人户口在12月底迁出的约定且双方已无法在平等自愿、协商一致的基础上作出重新约定。故，反诉人已于2017年4月13日以书面形式通知被反诉人解除《房地产买卖居间协议》，同时已经将20万定金通过中介退还给被反诉人。基于上述事实，反诉人认为被反诉人的违约行为导致双方无法签订正式的房屋买卖合同，被反诉人应承担违约责任，请求法院判如所请。侍术干、郭沛辩称，原、被告、房产代理公司签订的《房地产买卖居间协议》系各方真实的意思表示，合法有效，对原被告双方都具有法律约束力，双方都应自觉全面履行合同义务。被告所辩称户口问题系被告单方变更合同，其擅自变更合同行为已严重构成违约。当事人围绕原告的诉讼请求及反诉原告的反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的房地产买卖居间协议、房产证、收条、快递面单、通知函、快递签收记录单的形式真实性，被告无异议；对被告提供的通知函、律师函、快递单及快递签收记录、房地产买卖居间协议的三性，原告均无异议；对上述证据本院均予以确认并在卷佐证，证明力将结合本案其他证据综合认定。对证人曹某证言的真实性，被告不予认可,认为证人证言与客观事实不符、前后矛盾，在签订居间协议当日证人并未向双方说明户口需在银行放贷3个工作日迁出，且关于被告户口必须在12月迁出的情况证人是明知的；对该证人证言的证明力，本院将结合本案其他证据材料综合认定。被告提交焦剑与侍术干4月1日通话录音DVD及部分文字整理稿，在该份录音中，被告焦剑多次表示“沟通的时候说是年底之前迁出去”而原告侍术干均未提出异议。被告提供该份证据拟证明原被告在签订《房地产买卖居间协议》前已就被告户口在2017年年底迁出达成一致。原告认为因被告提供的手机载体显示的时间是2017年4月6日而非被告主张的4月1日，故对该份证据的三性有异议；而被告虽无法确认该通话时间，但确认该手机为通话录音的原始载体。结合该通话录音中被告焦剑关于“中介昨天往我爱人的公司发了什么东西”的陈述以及被告于2017年4月5日签收博阳公司发出的《通知函》的情况，本院确认该通话录音于2017年4月6日发生，对该份证据的真实性本院予以认可，证明力将结合本案的其他证据综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月14日，原告侍术干、郭沛作为受让方（甲方），被告吴曼、焦剑作为出让方（乙方），经第三方杭州博阳房地产代理有限公司（以下简称“博阳公司”）（丙方）的居间服务，签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：二原告以149万元的总价款购买二被告位于杭州市滨江区房屋一套；甲方为表示对丙方提供的房地产购买诚意，同意向丙方支付意向金20万元整，乙方签署本协议后，则视为乙方同意甲方的购买条件，丙方所收甲方的意向金转为购房定金，同时乙方委托丙方代为保管该定金；若甲方不依约签订房屋转让合同，则甲方交付的定金不予返还，若乙方违约，则双倍返还定金；甲方以市公积金的方式购买上述物业；（乙方）于银行放贷后3个工作日内将该物业交付甲方验收交割（本协议所指物业交割内容指：迁出物业、变更户口，并将户口迁移证明与物业已发生的各项费用：水、电、煤气、租金、有线电视、网络使用费、物业管理费等付讫凭证及该物业钥匙交甲方验收）；本协议经甲乙双方签订后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；甲、乙双方同意在本协议双方签字后甲方和乙方及其共有权人于75天内前往丙方签约中心签订《杭州市房屋转让合同》。另，双方口头约定，被告户口于2017年12月底前迁出。协议签订后，原告支付定金20万元，被告吴曼出具收条予以确认。2017年3月27日，双方依约至博阳公司签订房屋买卖合同，被告提出其户口要年底才迁出，而原告表示要按照《房地产买卖居间协议》履行，双方因该户口迁出时间问题发生争议而未能签订合同。后经博阳公司居间磋商，双方仍无法达成一致。2017年4月3日，博阳公司发函催告被告按照居间协议内容签订《杭州市房屋转让合同》。被告4月5日收到该通知函，并于次日致电原告再次商议户口迁出事宜。4月13日，被告委托律师分别向原告及博阳公司寄送律师函，以原告迟延支付定金并变更户口迁出时间构成违约为由通知解除《房地产买卖居间协议》并要求退还定金，该函件于次日到达。2017年5月2日，被告将定金退回博阳公司账户。本院认为，原告侍术干、郭沛与被告吴曼、焦剑及案外人博阳公司之间签订的《房地产买卖居间协议》以及双方的口头约定，均系各方当事人真实意思之表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效,各方均应恪守合约。庭审中，原被告一致同意解除《房地产买卖居间协议》，本院对此予以确认。该合同系三方合同，原被告与居间方博阳公司的相关权利义务与本案无涉。原被告双方签订的《房地产买卖居间协议》约定，被告应于银行放贷后3个工作日内将该房产交付原告并完成包括户口变更在内的验收交割；而根据原被告双方的口头约定，被告应于2017年12月前迁出户口。原被告的口头约定，系对房屋买卖过程中关于户口变更问题的特别约定，优先于《房地产买卖居间协议》的相关约定。因此，被告户口于2017年12月前迁出系双方协商一致的内容，在双方签订房屋买卖合同时应当作为该合同的一部分而订入其中。2017年3月27日双方依约准备签订房屋买卖合同时，被告提出其户口要年底才迁出，而原告表示要按照《房地产买卖居间协议》履行，故双方未能如期签订房屋买卖合同。至2017年4月13日，彼时已过双方约定的签订房屋买卖合同截止时间（2017年3月30日），双方仍未就户口变更时间问题达成一致而尚在协商的过程之中，则被告发函通知解除合同。根据上述事实，双方对最终未能按照《房地产买卖居间协议》约定的时间签订房屋买卖合同均无过错，双方均不应承担违约责任。原告主张被告再予支付20万元定金并赔偿原告解除合同的实际损失15万元的诉讼请求以及吴曼、焦剑主张侍术干、郭沛支付违约金4万元的反诉请求均无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告侍术干、郭沛与被告吴曼、焦剑于2017年1月14日签订的《房地产买卖居间协议》中关于预约房屋买卖部分的双方权利义务条款于本判决生效之日起解除;二、驳回原告侍术干、郭沛的其他诉讼请求;三、驳回反诉原告吴曼、焦剑的反诉请求。本诉案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告侍术干、郭沛负担；反诉案件受理费800元，减半收取400元，由反诉原告吴曼、焦剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员 赵 凉二○一七年十二月八无代书 记员 李碧婷?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?