杞县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杞民初字第1147号
原告（反诉被告）张林生，男，1968年6月28日生。
原告（反诉被告）聂瑞娟，女，1967年6月15日生。
二原告委托代理人贺成生，杞县148法律服务中心法律工作者。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）河南广华置业有限公司。
委托代理人钱磊，公司副经理。代理权限：特别授权。
委托代理人马金朋，公司员工。代理权限：特别授权。
原告张林生、聂瑞娟诉被告河南广华置业有限公司及反诉原告河南广华置业有限公司反诉反诉被告张林生、聂瑞娟房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后依法组合议庭公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）聂瑞娟及其二原告（反诉被告）委托代理人贺成生、被告（反诉原告）河南广华置业有限公司委托代理人钱磊、马金朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告（反诉被告）诉称：二原告系夫妻关系。二原告在杞县西关西街有宅基房屋一处，其中土地面积250平方米，楼房建筑面积62.5平方米。原杞县房地产管理局于2000年6月16日为原告张林生颁发了房屋他项权证，2011年7月14日经原被告双方协商被告将原告的宅基和楼房开发，按照土地房屋调换协议第二条和附加协议第一条之规定，被告给原告共计四大套房屋（442.8平方米），并给原告100000元担保金，第二项一号楼建成后给原告两套并在1-5层之间自由选择，带地下室，剩余两套在原告原房地产地基处建成后交付给原告，带地下室。原告如约履行了合同。被告所建楼房于2012年6-7月份竣工并对外出售，原告要求被告按双方协议交付一号楼的两套房屋和地下室，可被告以未退100000元担保金为由拒绝兑现房屋，原告认为被告未给付原告房产应无权要回担保金，担保金是作为被告履行调换协议的担保金，被告应履约在先，现被告未履行合同属违约一方，被告应承担协议和相应违约责任，故依法起诉，请求法院判令被告履行2011年7月14日签订的土地房屋调换协议即给付原告一号楼的房屋两套带地下室，下余两套房屋带地下室由法院指定2年期限交付原告。
被告（反诉原告）河南广华置业有限公司辩称及反诉称：一号楼一建成经协商河南广华置业有限公司同意给付张林生、聂瑞娟两套房屋及地下室，但其必须退还担保金100000元。下余两套房屋现仍和其他户家协商拆迁事宜，没法约定具体时间，建成即给付原告。河南广华置业有限公司和张林生、聂瑞娟于2011年7月14日签订土地房产调换协议，按协议附加条款第三条约定，二号楼建正负零时，张林生、聂瑞娟应退还河南广华置业有限公司保证金100000元，二号楼现已建设完毕，而张林生、聂瑞娟仍未将保证金退还，故请求法院判令张林生、聂瑞娟退还河南广华置业有限公司担保金100000元及延期支付的利息（按同期银行贷款利率计算）。
反诉被告（本诉原告）张林生、聂瑞娟辩称：100000元担保金是作为履行一号楼房两套房屋的担保金，由于河南广华置业有限公司一直未交付房屋，所以担保金一直未退，至今河南广华置业有限公司未按合同履行交付房屋的约定，故请求人民法院依法驳回反诉原告河南广华置业有限公司的诉讼请求。
经审理查明：二原告系夫妻。二原告在杞县西关西街119号有宅基房屋一处，房屋建筑面积62.5平方米。原杞县房地产管理局于2000年6月16日为原告张林生颁发了房屋他项权证（证号：2000-6051）。2011年7月14日原、被告双方自愿达成如下协议：一、设计标准按国家建筑工程质量标准施工。二、调换标准1、张林生、聂瑞娟自愿将现有土地及房产交河南广华置业有限公司开发。2、河南广华置业有限公司为张林生、聂瑞娟调换四大套房屋，另购每平方米比开盘价低100元计算。3张林生、聂瑞娟的新房楼层在1-5层之间，由张林生、聂瑞娟优先自主选择，选房位置在自己居住原址的前后楼。三、拆迁及过渡拆迁费用，过渡期为12个月，每月100元，搬迁之日开始计算，一次性付清1200元。四、保密事项。五、违约责任。附加：1、河南广华置业有限公司给张林生、聂瑞娟共计四大套（442.8平方米）房屋，河南广华置业有限公司给张林生、聂瑞娟担保金十万元，2、一号楼建成后给张林生、聂瑞娟两套（在1-5层之间选择）带地下室,3、待2号楼建正负零时，张林生、聂瑞娟退还河南广华置业有限公司担保金十万元，4、剩余两套在原地基处建成后交付张林生、聂瑞娟，带地下室。签订合同的当日河南广华置业有限公司交付张林生、聂瑞娟担保金十万元。后河南广华置业有限公司将张林生、聂瑞娟的土地及房产进行了开发，小区名称为杞县世纪景城。河南广华置业有限公司所建一号楼房于2012年6-7月份竣工，2012年11月份交工。河南广华置业有限公司称2012年11月份2号楼正负零出来后通知张林生、聂瑞娟认房，交付其一大一小两套房屋，并称最后按约定交付给张林生、聂瑞娟442.8平方米的房屋，同时要求按约定退还担保金十万元。张林生、聂瑞娟称通知其认房了不错，但交付的是小套房屋，所以没要，当时也没说退担保金的事，而且2号楼是2013年2-3月份出的正负零。河南广华置业有限公司提供2号楼的工程施工合同一份，计划开工日期为2012年10月1日至2013年4月1日。现2号楼已建成。附加条款第4条约定的剩余两套房屋在原地基处建成后交付张林生、聂瑞娟，带地下室，双方均称没有约定大致时间，只称建在原地基处建成后交付，现河南广华置业有限公司称仍在和其他的户家协商拆迁事宜。张林生、聂瑞娟称建楼房大致需2年左右的时间。因房屋的大小未协商成，张林生、聂瑞娟至今未得到房屋，河南广华置业有限公司交付张林生、聂瑞娟的担保金也未退还。
上述事实有当事人陈述、土地房产调换协议、房屋他项权证、工程施工合同、担保金收条等证据证实。
本院认为：张林生、聂瑞娟与河南广华置业有限公司所签订土地房产调换协议系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律规定，合同合法有效，应受法律保护，即张林生、聂瑞娟与河南广华置业有限公司之间形成了房地产开发经营合同关系，双方应按协议履行义务。在合同履行过程中，张林生、聂瑞娟按约定交付土地及房产由河南广华置业有限公司开发为杞县世纪景城小区，2012年6-7份一号楼竣工，河南广华置业有限公司应按合同的约定交付张林生、聂瑞娟1号楼的两套房屋，故此，张林生、聂瑞娟要求河南广华置业有限公司给付1号楼的两套房屋的诉讼请求，本院应予支持。依据合同的约定河南广华置业有限公司交付张林生、聂瑞娟的剩余两套房屋未约定具体的交付时间，但根据现实情况、合同的平等性、公正性，如果河南广华置业有限公司的开发没有期限，张林生、聂瑞娟的权益就无法得到保障，是对他们权益的损害，同时根据河南广华置业有限公司提供的2号楼的施工合同时间不到一年、张林生、聂瑞娟要求法院酌定二年时间及河南广华置业有限公司还需要协调其他户家的实际情况，本院酌定河南广华置业有限公司交付张林生、聂瑞娟剩余两套房屋的时间为二年，最后交付房屋的总面积为442.8平方米，剩余两套房屋若逾期不能交付，按逾期房屋价格估价赔偿。河南广华置业有限公司要求张林生、聂瑞娟退还担保金十万元的反诉请求，因双方合同中有约定，2号楼建正负零时退还，且2号楼现已建成，故该项请求本院应予以支持。河南广华置业有限公司要求张林生、聂瑞娟支付利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。张林生、聂瑞娟诉称河南广华置业有限公司不交付1号楼两套房屋，不退还担保金；河南广华置业有限公司辩称张林生、聂瑞娟不退还担保金不给付房屋的理由，均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十三条、第一百零七条之规定、判决如下：
一、本诉被告（反诉原告）河南广华置业有限公司于判决书生效后十日内交付本诉原告（反诉被告）张林生、聂瑞娟杞县世纪景城1号楼两套房屋带地下室，同时反诉被告（本诉原告）张林生、聂瑞娟退还反诉原告（本诉被告）河南广华置业有限公司担保金100000元。
二、本诉被告（反诉原告）河南广华置业有限公司于2015年2月28日之前交付本诉原告（反诉被告）张林生、聂瑞娟下余两套房屋带地下室，若逾期不能交付，按逾期房屋价格估价赔偿（上述一、二项给付房屋应在1-5层之间，总面积为442.8平方米）。
三、驳回反诉原告（本诉被告）河南广华置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15600元，由被告（反诉原告）河南广华置业有限公司负担，反诉案件受理费2300元，有反诉被告（本诉原告）张林生、聂瑞娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长 聂文民
审判员 周景喜
审判员 王洪波
二〇一四年一月六日
书记员 黄 伟