常州市金坛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）坛民初字第2864号
原告倪定良。
委托代理人戴德生，金坛市金沙法律服务所法律工作者。
被告陈荣生。
委托代理人孙正平，金坛市龙山法律服务所法律工作者。
原告倪定良诉被告陈荣生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法适用简易程序于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告倪定良的委托代理人戴德生，被告陈荣生的委托代理人孙正平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告倪定良诉称，2014年9月1日，原、被告双方签订了一份租房协议，约定被告租赁原告所有的位于金坛市东门大街126号门面房一间，租期三年，三年租金合计人民币620000元整，并约定如有一方违约需赔偿另一方人民币100000元整。协议签订后被告按约支付了第一笔租金210000元，在第二笔租金支付时间（2015年7月1日）到期后，被告未按约支付，反而于2015年7月4日通知原告要求解除其房屋租赁协议。被告的行为已构成根本违约，应承担违约责任。现起诉要求判令：一、解除原被告双方的房屋租赁合同并将房屋恢复原样；二、被告承担违约金100000元整；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈荣生辩称，被告承租原告房屋是事实，2015年7月4日，被告向原告发出解除租房协议书以及终止租房协议通知书，原告在收到通知后并未提出异议，也未请求人民法院和仲裁机构确认解除合同的效力。原、被告双方已通过协商解除了合同，属于法定解除，所以被告不应该承担违约金，即使承担违约金也明显过高，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年9月1日，原告倪定良（甲方）与被告陈荣生（乙方）签订租房协议一份，该份协议的主要内容为：乙方承租甲方位于金坛市东门大街126号门面房一间；租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止；租金合计人民币620000元；付款方式为签订合同后乙方即付人民币210000元，第二年在2015年7月1日前付人民币210000元，第三年在2016年7月1日前付人民币200000元；协议自双方签字后，即为法律效力，如有一方违约，均由违约方赔偿另一方人民币100000元。
协议签订后，被告如约支付原告第一笔房屋租金人民币210000元，2015年7月1日前，被告未按协议约定支付原告第二笔房屋租金。2015年7月4日被告方通过特快专递（EMS）向原告发送解除租房协议通知书一份，该通知书主要载明：“关于我们于2014年订立的租房协议，租期为叁年，根据合同约定第二年的租金应在2015年7月1日前支付，由于本人在上年度经营过程中出现严重亏损，目前无力继续经营。现根据本人的实际情况，今正式书面通知你，在你接到本通知书之日起，本人将解除我们之间于2014年9月1日所订的租房协议，根据合同约定本人于2015年8月31日前清场，并将租赁房屋交付于你。特此通知通知人：陈荣生2015年7月4日”；同日，被告又以特快专递（EMS）向原告发出“终止租房协议通知书”一份，该份通知书的主要内容和前述“解除租房协议通知书”内容基本一致。2015年8月31日，被告把涉案房屋的水电费缴清后将该房屋钥匙交付给了原告；原告于2015年7月5日左右收到被告发送的“解除租房协议通知书”和“终止租房协议通知书”，后于2015年8月20日左右与第三人签订租房协议，将涉案房屋出租给了第三人。
庭审中，原告方对诉讼请求第一项中的“将房屋恢复原样”予以放弃。鉴于被告方在答辩陈述中提出违约金过高的问题，法庭在法庭调查过程中向其释明如其“不应承担违约责任”的抗辩意见不成立的前提下，是否申请调整违约金，被告方坚持“不承担违约”。
上述事实，有当事人陈述、租房协议、解除租房协议通知书、终止租房协议通知书、特快专递（EMS）邮单等证据材料在卷佐证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁金的合同。倪定良与陈荣生签订的协议书，包含了租赁物的名称、租赁期限、租金数额、租金支付期限和方式等主要条款，该份协议书系双方当事人的真实意思表示且不违反相关法律规定，属合法有效，双方均应恪守履行。关于本案的几个焦点：一、被告方是否违约。原被告双方之间的房屋租赁合同约定租赁期限为3年，并明确约定了第二年租金的支付期限，被告方未按约履行，且向原告发出书面通知明确表示不再履行合同义务，已构成根本违约。对于被告方认为双方系协商解除合同，故其不构成违约的意见，本院认为，在被告方明确表示不再承租涉案房屋的情况下，原告方为避免扩大损失，未坚持要求被告方继续履行合同义务而是同意解除双方之间的租赁合同的行为，并不能否认被告方违约的事实，也不能代表原告方放弃了向被告方主张违约责任的权利。故，被告方的答辩意见本院不予采纳。二、被告方是否应承担违约金100000元。我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，本案中，双方当事人对违约金的数额明确约定为100000元，该约定应系双方当事人的真实意思表示，合法有效。但合同法同时规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据该项规定，对于违约金过高的调整问题，需以当事人提出申请为前提，本案庭审中，在法庭向被告方释明如其“不应承担违约责任”的抗辩意见不成立的前提下，是否申请调整违约金数额，被告方坚持“不承担违约”，被告方在本案法庭辩论终结前未申请人民法院调整违约金数额，也未在法定期限内举证证明合同约定的违约金数额过分高于造成的损失。故，按当事人合同约定，被告方应承担违约金100000元。三、双方之间的房屋租赁合同是否解除。原告方在收到被告发出的解除租房协议通知书后未提出异议，且在2015年8月31日接收被告方交付的涉案房屋，结合原告方于2015年8月20日左右即与第三人签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租他人等情况，可以判断原、被告双方的房屋租赁合同已经解除，本院对此予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈荣生于本判决生效后20日内支付原告倪定良违约金人民币100000元。
二、驳回原告倪定良的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取人民币1150元，由被告陈荣生负担（此款原告已预交，被告应于本判决生效之日起20日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时依照《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费2300元。（户名：江苏省常州市中级人民法院开户银行：江苏银行常州分行营业部账号：80×××63）
代理审判员 王 磊
二〇一五年十一月五日
书 记 员 卢婷婷
附本案判决适用的法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。