南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2014）玄商初字第946号原告恒丰银行股份有限公司南京分行，住所地在南京市玄武区长江路188号。负责人门成梅，该分行行长。委托代理人孙娟、夏丽君，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告俞丽君，女，汉族，1982年7月29日出生，户籍地在南京市浦口区，现羁押于常州监狱。委托代理人程杰，男，汉族，1986年1月2日出生，系俞丽君丈夫。被告程杰，男，汉族，1986年1月2日出生。被告南京新城万嘉房地产有限公司，住所地在南京市栖霞区尧化街道尧辰社区尧佳路58-2号。法定代表人王振华，该公司董事长。委托代理人任惠国，系该公司员工。委托代理人张磊，系该公司员工。原告恒丰银行股份有限公司南京分行（以下简称恒丰银行南京分行）诉被告俞丽君、程杰、南京新城万嘉房地产有限公司（以下简称新城房地产公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒丰银行南京分行的委托代理人夏丽君，被告新城房地产公司的委托代理人任惠国、张磊到庭参加了诉讼，被告俞丽君、程杰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒丰银行南京分行诉称：2011年3月24日，原告恒丰银行南京分行与被告俞丽君、程杰、新城房地产公司签订了《个人购房借款及担保合同》、《南京市房地产抵押合同》，上述合同约定了贷款利率、罚息、赔偿范围、违约责任、抵押条款、保证条款、三方权利义务等内容。合同约定，被告俞丽君向原告恒丰银行南京分行贷款62.7万元用于购买南京市栖霞区金郡花园XX室的商品房。被告程杰与被告俞丽君系夫妻关系及抵押物共有人，应承担共同还款责任。《个人购房借款及担保合同》约定被告新城房地产公司承担有条件的连带责任保证，在办理完正式抵押登记手续并原告收到他项权证后免除其保证责任。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告俞丽君于2014年1月21日起未能还本付息，原告依据合同约定可宣布合同提前到期。原告恒丰银行南京分行并委托北京市中银（南京）律师事务所于2014年4月14日向被告俞丽君、程杰、新城房地产公司送达律师函，载明被告在接到律师函五日内应按约履行偿还义务，否则视为合同提前到期，但其至今未向原告偿还任何款项。现诉至法院，要求判令：1、《个人购房借款及担保合同》提前到期，被告俞丽君偿还原告借款本金606647.98元及对应的利息、罚息、复利（计算到2015年4月16日的利息为48759.19元、罚息649.28元，复利3097.82元，并要求支付自2015年4月17日起至实际偿还之日止的利息、罚息、复利）；2、原告对抵押房产享有优先受偿权；3、被告程杰对被告俞丽君的上述债务承担共同还款责任；4、被告新城房地产公司对被告俞丽君、程杰的上述债务承担连带保证责任；5、被告俞丽君、程杰、新城房地产公司承担律师费18244元。被告俞丽君、程杰未应诉。被告新城房地产公司辩称：1、原告尚未取得被告俞丽君、程杰所抵押房产的抵押权，故不应享有该房产的优先受偿权；2、目前所实际发生的律师费仅为9122元，故仅对这部分的律师费予以认可。经审理查明：2011年3月24日，原告恒丰银行南京分行（贷款人）与被告俞丽君（借款人、抵押人）、被告程杰（抵押人）、被告新城房地产公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，合同编号为2011年恒银宁借字第13000324287号，约定：贷款人同意向借款人发放627000元贷款用于购置住房；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率6.6%，利息从放款之日起计算并按月结息，贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）调整并执行新的利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；本合同项下的贷款期限为30年，自2011年3月25日起至2041年3月24日止，实际放款日与到期日以借款借据为准；借款人授权贷款人将贷款627000元划入俞丽君在恒丰银行开设的102500027122800016账户，并不可撤销的授权贷款人将上述账户内的款项以借款人购房款的名义一次性划入新城房地产公司在民生银行北京西路支行开设的09XXXXX15账户。采用按月等额本息还款法，每期还款日为实际放款日次月的20日，最后一期还款日为贷款到期日；借款人指定俞丽君在恒丰银行南京分行开设的10XXXXX16账户为还款账户，账户中的款项不足以支付本合同项下的到期应付款项的，贷款人按费用、利息、本金的顺序扣收；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为贷款利率基础上加收50%确定，贷款利率进行调整的，罚息利率亦相应变动；当出现借款人违反本合同贷款条件中的任何条款或借款人涉及刑事案件、诉讼、仲裁、纠纷，对其偿债能力产生不利影响的或借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息等情形的，贷款人有权宣布本合同提前到期，向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部借款本息（包括逾期利息）以及所产生的利息、罚息及其他费用，而无须为正当行使上述权力所产生的任何损失负责。抵押人保证以其名下的位于南京市栖霞区金郡花园XXX室的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同贷款条款项下借款的抵押担保；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用（包括但不限于律师代理费等）；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预抵押登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式的抵押登记手续。保证人自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所有的房产进行回购；本合同采用阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用（包括但不限于律师代理费等）承担连带保证责任，但当正式抵押登记手续已办理完毕并且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书时，保证人对借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；贷款人由于国家利率政策调整而执行新利率的，无须征得保证人的同意。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人担保的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权等内容。同日，被告俞丽君、程杰（甲方）与原告恒丰银行南京分行（乙方）、被告新城房地产公司（丙方）签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定：本合同所对应担保的主债合同编号为2011年恒银宁借字第13000324287号，借款合计627000元；并将栖霞区金郡花园XX室抵押给乙方；抵押担保的范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，保证担保的范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；保证担保的期间自本合同生效之日起至乙方领取上述抵押房产的他项权利证书日止等内容。该合同已于2011年3月25日在房管部门办理了登记手续。2011年3月29日，恒丰银行向被告俞丽君放款627000元，并载明月执行利率5.5‰，合同到期日为2041年3月24日。2014年4月14日，原告恒丰银行南京分行委托北京市中银（南京）律师事务所向被告俞丽君、程杰各发出律师函一份，载明因截止到2014年4月1日，俞丽君已逾期贷款本息11982.46元（自2014年1月21日始未能还本付息），故望俞丽君、程杰在收到函件之日起五日内履行还款义务，否则将视为合同提前到期。该函件已于2014年4月15日由南京市建邺区锦江路99号银城锦一方的门卫代收。2014年4月14日，原告恒丰银行南京分行委托北京市中银（南京）律师事务所向被告新城房地产公司发出律师函一份，载明因截止到2014年4月1日，俞丽君已逾期贷款本息11982.46元，故望被告新城房地产公司能督促被告俞丽君、程杰在收到函件之日起五日内履行还款义务，否则将视为合同提前到期。2014年6月23日，原告恒丰银行南京分行与北京市中银（南京）律师事务所签订《委托代理协议》一份，约定原告委托该所孙娟、夏丽君律师担任原告与俞丽君、程杰、新城房地产公司借贷合同纠纷一案的代理人参加审理、执行阶段。原告为此共需支付律师代理费18244元，其中9122元于起诉前支付，剩余9122元于申请执行前支付。2014年7月1日，北京市中银（南京）律师事务所向原告恒丰银行南京分行出具律师费发票9122元。被告俞丽君自2014年1月21日起未能还本付息，因刑事犯罪现被羁押于常州监狱。截至2015年4月16日，被告俞丽君共欠借款本金606647.98元、利息48756.19元、罚息649.28元、复利3097.82元未归还。另查明，1、被告俞丽君、程杰于XX年XX月XX日登记结婚；2、被告俞丽君、程杰所抵押的房产在房产部门所登记的坐落为南京市栖霞区XX室，丘号为XXXX。以上事实有《个人购房借款及担保合同》、《南京市房地产抵押合同》、银行信贷业务出账通知单、律师函、ems邮寄面单及邮寄信息反馈表、欠款明细、《委托代理协议》、律师费发票、婚姻关系证明及本院的庭审笔录等证据证明。本院认为：原、被告间签订的《个人购房借款及担保合同》、《南京市房地产抵押合同》均合法有效，应受法律保护。原告恒丰银行南京分行发放贷款后，被告俞丽君亦应履行还款义务。但被告俞丽君未能按照合同约定偿还借款本息已构成违约，故原告有权解除其与被告俞丽君间的借款合同、提前收回全部借款本息并要求被告俞丽君承担相应的律师费。对于原告恒丰银行南京分行所主张的律师费，截止目前，因本案实际发生的律师费仅为9122元，故对原告恒丰银行南京分行所主张的律师费，本院仅支持已经实际发生的9122元，关于其他律师费待实际发生后，原告另行主张。被告俞丽君与被告程杰系夫妻关系，上述借款发生在夫妻关系存续期间，应按夫妻共同债务处理，由其二人共同偿还。故对原告要求被告程杰承担共同还款责任的诉讼请求，本院予以支持。被告俞丽君、程杰与原告恒丰银行南京分行约定将其两人名下的位于南京市栖霞区XX室的房产（丘权号为XXXX）抵押给原告恒丰银行南京分行为涉案借款提供抵押担保，抵押范围包括本金、利息、实现抵押权的费用等。故对于原告诉请的要求对被告俞丽君、程杰所抵押的位于南京市南京市栖霞区XX室的房产（丘权号为XXXX）在上述债权范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院应予支持。被告新城房地产公司与原告恒丰银行南京分行约定，在原告恒丰银行南京分行未取得上述抵押房产的他项权利证书前，为涉案借款提供连带保证责任，保证担保的范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；并承诺若涉案债权同时存在一个或多个物的担保或第三人担保的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。现原告恒丰银行南京分行尚未取得该抵押房产的他项权证，故对原告诉请要求被告新城房地产对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告恒丰银行股份有限公司南京分行与被告俞丽君于2011年3月24日签订的借款合同于本判决生效之日起解除。二、被告俞丽君、程杰应于本判决生效之日起十日内向原告恒丰银行股份有限公司南京分行偿还借款本金606647.98元及相应利息、罚息、复利（暂计算至2015年4月16日的利息为48756.19元、罚息为649.28元、复利为3097.82元，自2015年4月17日起按照合同约定的标准继续计算利息、罚息、复利至实际给付之日）；并承担律师费9122元。三、原告恒丰银行股份有限公司南京分行对被告俞丽君、程杰所抵押的位于南京市栖霞区XX室的房产（丘权号为XXXX）在上述债权范围内享有优先受偿权。四、被告南京新城万嘉房地产有限公司对被告俞丽君的上述债务承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费10251元、保全费3745元，合计13996元，由原告负担200元，被告负担13796元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户银行：南京市农业银行鼓楼支行；账号：10×××76。审 判 长  王剑锋人民陪审员  周琪宝人民陪审员  伍世梅二〇一五年七月二十八日法官 助理  朱 丹见习书记员  王 欢