河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终8860号
上诉人（原审原告）：赵金东，男，1960年12月2日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。
委托诉讼代理人：王坤朋，河南千益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑林强，河南千益律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：陈旭，男，1977年12月9日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。
委托诉讼代理人：韩令，河南国豪（郑州）律师事务所律师。
上诉人赵金东因与上诉人陈旭房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初3665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵金东的委托诉讼代理人王坤朋、郑林强、上诉人陈旭的委托诉讼代理人韩令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵金东上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认为涉案房屋未实际交付，属于认定事实错误。赵金东在签订合同当天就将涉案房屋的钥匙交付给了被上诉人陈旭，有赵金东提交的手机截图、电话录音及发票为证，应予认定；2、陈旭租赁期间的物业费应是赵金东垫付，应由陈旭支付；3、赵金东不存在担扩大损失情况。
针对赵金东的上诉，陈旭辩称，1、一审认为涉案房屋未实际交付是正确的，陈旭未实际占有和使用房屋；2、一审法院对认定赵金东提交的手机截图、电话录音以及发票与本案不具有关联性是正确的；3、陈旭未实际使用房屋，房屋租赁合同出租方应当以转移房屋使用权为收取房租的客观条件，在本案中两上诉人虽签订房屋租赁合同，并未实际交付房屋，且在2016年10月底11月初赵金东和陈旭达成了解除租赁合同的口头协议，由陈旭的代理人苏雅维当场将房屋租赁合同撕毁，赵金东的儿子说没有随身携带合同回家后就撕毁，后来赵金东的儿子未按照约定撕毁合同，又拿合同来起诉陈旭，违背了诚实信用原则，请求二审法院驳回赵金东的诉讼请求。
陈旭上诉请求：陈旭不服一审判决中的第二项，即被告陈旭于本判决生效后十日内支付原告赵金东5040元，请求依法改判。
针对陈旭的上诉请求，赵金东辩称，1、赵金东在合同签订当天，已经将房屋交付给陈旭，房屋使用权已经转移到陈旭手中，至于陈旭是否使用、如何使用均与赵金东无关，陈旭应当向赵金东支付从签订合同到合同解除之日期间的租金；2、陈旭诉称其与赵金东的儿子达成了解除合同互不承担责任的口头协议，无任何事实依据，且明显违背社会的一般常识，房屋租赁合同是赵金东作为出租方、程旭作为承租方签订的，赵金东的儿子并非合同当事人，其不能与程旭的代表苏雅维达成口头协议；3、退一步说，即使如陈旭所述房屋并未交付但房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同当事人应当受其约束，积极的履行合同，对于从合同签订之日至2016年11月3日赵金东向陈旭发出解除租赁合同的期间，由于陈旭与赵金东之间有合同关系使赵金东丧失了其他的缔约机会和缔约利益，从这方面说，陈旭也应当支付上述期间的租金。
赵金东向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2016年8月6日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告租金23175元、物业费2418元、违约金4217元（按照年利率24%计算，以54684元为基数从2016年8月7日暂计算至2016年11月3日为3244元，以23175元为基数从2016年11月4日计算至起诉之日为973元，以后以23175元为基数继续计算至实际支付完毕之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院经审理查明：2016年8月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于郑州市郑东新区商务外环路14号楼17层1703、1704号房屋出租给被告，用于办公。房屋租赁期限为36个月，自2016年8月6日至2019年8月6日，房屋租金为7812元/月，合同签订时被告应向原告交纳租金54684元（含一个月押金），租金支付方式为半年支付一次，租金应先付后用，余下租金应提前15天支付。原告未按合同规定的时间将协商约定好的房屋提供给被告使用的，每逾期一天，原告应按月租金的0.5%向被告支付违约金，逾期7天仍不履行，被告有权终止合同，原告应按上述规定支付违约金，若被告实际损失超过违约金的，被告可据实追索原告的责任。被告若逾期支付租金，每逾期一天，被告需按月租金的0.5%支付滞纳金。逾期超过二十天，则视为被告不履行该合同，原告有权收回出租房，被告需按规定支付违约金。上述合同签订后，被告未按约定向原告支付租金，遂引起本案纠纷。庭审中，原告称签合同当天其将房屋钥匙交给被告，被告未按约支付房租，原告一直通过电话、短信等形式向被告主张权利，其于2016年11月3日通知被告解除合同，并自行将房屋锁换掉，目前房屋由原告实际控制。原告另称其锁门时屋内结构未发生变动，办公家具均是交付前的数量，未发现被告物品。被告称，合同签订后因原告未向其交付房屋，故其未支付租金及其他费用，其称双方的租赁合同未实际履行。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，原、被告均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。依照合同约定，原告应向被告交付涉案房屋，被告应于签订合同当日向原告支付首期租金，现原告以被告违约为由要求解除合同，被告主张双方合同并未实际履行，且已经口头解除，对原告要求解除合同的诉请无异议，据此双方均无继续履行合同的意向，视为双方对解除合同事项达成了一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：当事人协商一致，可以解除合同。故对原告要求解除双方于2016年8月6日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。因房屋租赁合同最显著的法律特征是移转房屋使用权，房屋租金的收取应以房屋实际交付为依据，原告主张其已于签订合同当日将房屋钥匙交付给被告，被告对此不予认可，原告并未提交有效证据证明其实际交付，故对原告已实际交付房屋的主张，本院不予采信。因房屋实际交付的证据不足，故原告主张的租金、物业费、违约金等诉求缺乏依据，本院不予支持。但鉴于双方的房屋租赁合同约定租金先付后用，被告应在签订合同时支付租金54684元，逾期超过二十天，则视为被告不履行该合同，原告有权收回出租房，故在合同签订之日起的20日内，原告虽未向被告交付房屋，但其亦无权对外另行出租，客观上因被告逾期支付租金的行为导致原告房屋产生空置损失，本院参照双方约定的月租金标准判令由被告向原告支付20天的租金计5040元，较为合理，既能弥补原告的损失亦是对被告违约行为的否定性评价。而对在此之后产生的空置损失，系原告怠于行使合同约定的解除权，人为扩大了的损失，不应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵金东、被告陈旭于2016年8月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈旭于本判决生效后十日内支付原告赵金东5040元；三、驳回原告赵金东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元，减半收取272.50元，由原告赵金东负担226.50元，被告陈旭负担46元。
二审中，各方均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：2016年8月6日，二上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行其义务。赵金东称其已于签订合同当天将涉案房屋钥匙交付给陈旭，但未提交有力证据，陈旭对此不予认可，故对其上诉理由不予采纳。陈旭称双方已达成互不追纠责任的口头协议，但未提交证据，且赵金东亦不予认可，故其不向赵金东支付5040元空置损失的理由不成立，本院不予采纳。综上，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费545元，由上诉人赵金东负担500元、上诉人陈旭负担45元。
本判决为终审判决。
审判长 钟晓奇
审判员 马婵娟
审判员 王育红
二〇一七年九月二十七日
书记员 邱 琳