济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第1821号
原告朱婷婷，女，生于1981年9月1日，汉族，无业，住济南市。
委托代理人张奎荣、郑艳飞，均系北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
被告贺忠军，男，生于1966年3月15日，汉族，中国国际贸易促进委员会山东省委员会职工，住济南市
委托代理人王超、高倩，均系北京大成（济南）律师事务所律师。
原告朱婷婷诉被告贺忠军房屋租赁合同纠纷一案，原告朱婷婷于2014年6月12日向本院提起诉讼，本院于同日受理，依法适用简易程序，由审判员常颖独任审判，于2014年9月12日公开开庭进行审理。原告朱婷婷的委托代理人郑艳飞、被告贺忠军的委托代理人王超、高倩到庭参加诉讼。根据案情需要，本案依法转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年12月1日公开开庭审理。原告朱婷婷的委托代理人郑艳飞、被告贺忠军及其委托代理人高倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱婷婷诉称：2013年8月22日，原告朱婷婷与被告贺忠军通过太平洋房屋中介签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告朱婷婷租赁被告贺忠军位于济南市历城区七里河路＊＊号锦绣泉城＊＊号楼＊＊＊＊室，租赁期限为2013年8月23日至2015年8月22日，租金每月3200元，该房屋租金2年内不变。若被告提前收回房屋应按合同一个月租金额向原告支付违约金，若违约金不足弥补乙方损失，被告还应承担赔偿责任。合同签订后，原告朱婷婷将房屋租金支付至2014年8月22日。2014年5月4日，原告朱婷婷度假回来，发现门被换锁，原告所有物品、家具被锁在屋内，给被告贺忠军打电话才得知，被告贺忠军已将房屋另行出售，新房主要求对房屋装修。无奈原告朱婷婷只能带领年幼的孩子到宾馆暂住。隔日被告贺忠军及新房主便将原告朱婷婷的物品胡乱堆弃后重新装修房屋。原告朱婷婷因孩子在小区幼儿园就读，无奈又委托中介公司在本小区以4000元／月的价格租赁了相同户型房屋一套。因被告贺忠军违约，致使原告朱婷婷损失搬家费、宾馆住宿费、垫付物业费、水电费、另行租赁房屋差价等共计17774.6元，原告朱婷婷多次与被告贺忠军协商，被告贺忠军均态度蛮横。被告的行为已经严重侵犯了原告的权益，强行闯入原告居所的行为已经构成犯罪，为了维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、判令被告返还原告朱婷婷房租及押金16000元（2014年5月30日至2014年8月23日房租9600元、押金3200元、一个月违约金3200元）；2、判令被告支付原告朱婷婷的损失18774.6元（预交的电费499.9元、水费201.6元、2014年7月至12月的物业管理费1239.1元、搬家费1700元、住宿费734元、中介费1600元、2014年5月至2015年8月的房屋租赁费差价12800元）；3、诉讼费用由被告承担。
被告贺忠军辩称：双方租赁合同因原告朱婷婷违约而提前终止，被告贺忠军同意返还2014年6月3日至2014年8月22日的房租及押金。房屋租赁合同的终止，系原告朱婷婷违约造成。因此被告贺忠军不同意支付违约金。原告朱婷婷主张的损失不应由被告贺忠军承担赔偿责任。原告朱婷婷所主张的水、电费，是原告朱婷婷占有使用被告贺忠军房屋期间所产生的费用，且涉案房屋的水费、电费均采取预存卡方式缴纳，原告朱婷婷至今未将水卡、电卡交还被告贺忠军，该费用不应由被告贺忠军承担。
经审理本院认定：2013年8月23日，原被告签订房屋租赁合同，合同约定：甲方为贺忠军，乙方为朱婷婷；第1条，原告朱婷婷租赁被告贺忠军位于济南市历城区七里河路12号锦绣泉城18号楼1-1101室；第2条，租赁期限为2013年8月23日至2015年8月22日；第3条，租金每月3200元，租金每六个月支付一次，该房屋租金2年内不变。第5条第5款，甲方违反本合同规定，提前收回房屋或甲方因房屋权属不清楚非法出租而导致本合同无效时，应按本合同一个月租金额向乙方支付违约金，若违约金不足弥补乙方损失，甲方应承担赔偿责任；第6条第6款，租赁期内，该房屋内所有公用事业费，如：水、电、电话费、物业管理费等由乙方使用产生之费用均须由乙方负担，若乙方逾期交付以上费用，每逾期一天，按上述费用的征收部门的规定支付滞纳金，恶意逾期达二个月的，并影响甲方权益的，视为乙方严重违约，甲方有权提前终止合同；第13条，双方若不租或不出租，须提前一个月告知对方。2013年8月22日，原告朱婷婷向被告贺忠军支付了2013年8月23日至2014年2月22日的房租19200元，押金3200元，2013年9月至12月的物业管理费800元。2013年12月27日，原告朱婷婷向被告贺忠军支付2014年2月23日至2014年8月22日的房租19200元。2014年5月26日，贺忠军交纳了涉案房屋2014年1月1日至同年6月30日的物业管理费1239.1元。原被告均认可原告朱婷婷于2014年6月5日将其所有物品自租赁房屋中搬出。
原告朱婷婷称2014年5月被告贺忠军曾通知因朱婷婷拖欠物业管理费，要求解除合同，但其不同意，并要求继续履行合同，其于2014年5月30日外出，6月2日回来后，发现门锁已换，无法进入房屋，其全家到宾馆中居住。
被告贺忠军称物业公司多次向原告朱婷婷催交物业费，原告朱婷婷拒不交纳，被告贺忠军为此通知原告朱婷婷解除合同，但原告朱婷婷拒绝搬出。被告贺忠军对此提交证据有：证据1、录音光盘一张，该光盘内容为：贺忠军与物业公司人员的通话；贺忠军与原告朱婷婷的配偶的通话。贺忠军与原告朱婷婷的配偶的通话中，其中男性甲说：“人家现在房屋马上就过户了，已经过户了，你得搬，你和人家没什么关系，你属于侵占人家的住房了”，男性乙说：“你这说的太大了，你这样子行不行，咱们要协商解决，咱找一个仲裁委员会，到那说理去”，男性乙说：“贺老师我跟你说，现在是放假，你让人过个端午节好不好”，男性甲说：“过个端午节，人家给你三个月了，你还在那过端午节”，男性乙说：“咱们不要说给我几个月，好不好，不要说给几个月”，男性甲说：“你回来以后马上腾房吧，你不是星期二回来吗，星期二腾房，这边就装修了，人家装修队都准备好了”。男性乙说：“那是两码事，两码事，咱找个地方去说理去”。证据2、证人王某的证言及打印的客源信息截图。证人王某称其同事于2014年2、3月份自网上查到被告贺忠军所有的房屋出售，其曾于同年2、3月份带客户去看房，当时涉案房屋内没有人，看房后不超过一个月的时间，贺忠军就与买受人签订了买卖合同。合同签订后，王某曾与贺忠军到涉案房屋找到原告朱婷婷的配偶叶先生商量腾房的事情，叶先生不同意搬出，在房屋交接时，原告一直不配合交房。贺忠军告知王某原告朱婷婷配偶叶先生的电话，并委托王某寻找租赁房源，王某曾带叶先生去看过房，租赁价位在3200元-3500元，后来又多次约叶先生看房，但叶先生因各种原因未看，具体看房时间都在办公电脑中保存。客源信息截图显示客户为叶老师，委托时间2014年3月19日，备注中载明不交中介费，是11楼房里原租客。证据3、催费通知单一份。催费通知单载明：业主为贺忠军，需支付费用为2014年1月1日至同年6月30日的物业管理费1239.1元，在该通知单上方有手写字体为：根据《业主手册》，此费用应于2013年12月31日交纳完毕，现已逾期4个月。通知单发出单位为齐华物业锦绣泉城物业服务中心，时间为2014年5月24日。证据4、短信复印件。证据5、关于交物业费通知，该通知载明：请未交纳2014年物业服务费的业主积极到物业服务中心缴纳，落款单位为锦绣泉城物业服务中心，时间为2014年4月10日。证据6、通话详单。证据7、临时管理公约1份、前期物业服务协议1份。原告朱婷婷对通知单不予认可，认为被告贺忠军应及时将通知内容告知原告朱婷婷，并不存在拖欠物业费的情况。原告朱婷婷称贺忠军与物业公司人员的通话录音不能确定是否为物业人员；贺忠军与原告朱婷婷的配偶的通话录音能证明被告贺忠军进入租赁房屋的情况。原告朱婷婷称证人王某与本案无关联性，被告贺忠军于2014年3月将涉案房屋售出，并为原告朱婷婷寻找租赁房屋已构成违约。原告朱婷婷对临时管理规定、前期物业服务协议、短信照片没有异议，认为通话详单未显示通话内容，不能证明被告贺忠军的主张。
被告贺忠军称其于2014年3月底4月初签订房屋买卖合同，同年5月31日或者6月1日办理了房屋过户手续。被告贺忠军称其与涉案房屋的买受人于房屋过户当天办理了房屋交接手续，因原告朱婷婷换了门锁，无法打开，房屋买受人找开锁公司将房门打开，将原告朱婷婷的物品贴上封条，并对涉案房屋进行装修。被告贺忠军称其于同年3月份告知原告朱婷婷涉案房屋出售一事，要求朱婷婷另租房屋，朱婷婷表示同意解除合同。被告贺忠军与房屋买受人签订房屋买卖合同后，2014年5月被告贺忠军要求朱婷婷腾房时，朱婷婷表示不同意解除租赁合同。被告贺忠军称其曾与房屋买受人共同找原告朱婷婷催促其腾房。
原告朱婷婷称2014年5月27日，被告贺忠军曾以电话及短信形式告知原告朱婷婷拖欠物业管理费，构成违约，要求解除合同，并搬出涉案房屋，但其并未拖欠物业费，被告贺忠军在朱婷婷不在家的情况下进入房屋并对涉案房屋进行装修，原告朱婷婷的家具家电被丢弃或损毁。原告朱婷婷对此提交证据有：证据1、录音录像光盘一张，光盘内容为2014年6月3日录制的原告朱婷婷的配偶与被告贺忠军的通话录音、2014年5月29日原告朱婷婷及配偶在涉案房屋所属小区的物业管理处拍摄的录像、2014年6月3日至5日涉案房屋内的装修情况。证据2、贺忠军与朱婷婷互发的短信。短信显示时间为5月26日及28日，其中5月28日上午十点四十一分的短信显示贺忠军发：“朱婷婷及叶先生由于你方拖欠物业费长达五个月，物业多次催交仍未交纳属恶意违约，根据租赁合同规定，现终止合同。因3个月前已通知你方搬迁，4、5月份又多次通知，现再次通知今日迁出”。朱婷婷回复：“物业费我是26日第一次听说，物业公司未对我催交过物业费，物业费我一直以为是由你先交，然后我再付给你，因为去年我们就是这样办理的。以前你通知我，说要卖房时，我就告诉你，我没有时间去找房、搬家，并明确告诉和要求你继续执行租赁合同，你让我今日迁出于法于情都不合理”。证据3、物业费缴纳通知的照片，通知载明：业方在2014年6月15日前一次性缴纳全年物业费和已经交纳全年物业费的业主，可免费享用家电清洗保养服务，落款单位为锦绣泉城物业服务中心，时间为2014年5月17日。被告贺忠军认为通话录音中可以证实被告贺忠军已经通知原告朱婷婷解除租赁合同及新房主要装修房屋的情况；视频所显示的是新房主对涉案房屋的装修情况，与贺忠军无关。视频中所显示的家具只有白色的床、衣橱及洗衣机是原告朱婷婷的，其他家具均是被告贺忠军的。朱婷婷在物业管理处所拍摄的视频显示物业人员明确告知物业费是预交的。被告贺忠军对短信及交费通知无异议。
关于涉案房屋的物业管理费的交纳情况，原告朱婷婷称双方在合同中约定由原告朱婷婷承担物业管理费，但双方并未对交纳的方式及时间约定，被告贺忠军也未告知物业管理费的交纳时间。被告贺忠军称双方签订合同时约定物业费由原告朱婷婷交纳，并约定物业费由原告朱婷婷向物业公司交纳，并告知了物业费的交纳时间。
原告朱婷婷要求被告贺忠军返还其预交的电费499.9元、水费201.6元、2014年7月1日至同年12月31日的物业管理费1239.1元、搬家费1700元、住宿费734元、中介费1600元、16个月的房屋租赁费差价12800元，原告朱婷婷对此提交证据有：证据1、租赁合同，该合同载明：出租方为张某某，承租方为朱婷婷，房屋坐落于历城区锦绣泉城＊＊号楼＊单元＊＊＊＊室，租赁期限为2014年6月7日至2015年6月6日，租金为每月4000元，租金每六个月支付一次，签约时间为2014年6月3日。证据2、租赁房屋收条，该收条载明：收到房租28000元，收款时间为2014年6月4日，落款处签名为张某某。证据3、收款收据，收据载明：付款人为朱婷婷，收款金额为2000元，款项用途为支付中介服务费，时间为2014年6月4日。证据4、中介职工名片一张。证据5、电费、水费发票各一张，水费发票载明出票时间为2014年5月28日，金额为201.6元，电费发票载明出票时间为2014年5月27日，金额为499.9元。证据6、物业费发票一张，发票载明的出票时间为2014年5月29日，物业管理费为2014年7月1日至同年12月31日。证据7、住宿费发票一张，发票载明开票时间为2014年6月5日，付款人为朱婷婷，出票单位为济南蓝海大饭店有限公司，该发票所付明细载明入住时间为2014年6月3日，退房时间为同年6月5日。证据8、搬家费收据一张，收据载明时间为2014年6月5日，金额为1700元，出具单位为商河县蚂蚁搬家服务中心。被告贺忠军对水费、电费、物业费、住宿费发票的真实性没有异议，对其他证据不予认可。水、电费是原告朱婷婷在涉案房屋中居住期间缴纳的，应由原告朱婷婷承担。庭审中，原告朱婷婷称小区内水电是先缴费后使用，但是允许在一定额度内欠费使用。在2014年5月28日及27日缴纳水电费之前，未出现停水停电的情况，在其交费之前，有无水电费欠费的情况，其代理人不清楚。被告贺忠军称水电费是先预交后使用，在水费及电费拖欠的情况下，水电是否能正常使用不清楚，且原告朱婷婷所交纳的水电费应为实际使用的金额。庭审中原告朱婷婷与被告贺忠军均认可，因2014年1月至6月的物业管理费是被告贺忠军交纳，2014年7月至12月的物业管理费是原告朱婷婷交纳，结合原告朱婷婷搬出涉案房屋的时间，双方同意两部分物业管理费相折抵后，被告贺忠军同意返还原告朱婷婷一个月的物业管理费。后原告朱婷婷向本院提交书面意见表示，因被告贺忠军未就2014年1月至5月的物业管理费提起反诉，因此不能与原告朱婷婷主张的物业管理费相折抵。
本院认为：原被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。原告朱婷婷自涉案房屋中搬离，可视为双方租赁合同已无法实际履行，租赁合同已解除。原告朱婷婷要求被告贺忠军返还2014年5月30日至2014年8月23日房租9600元及押金3200元，庭审中被告贺忠军自述其于房屋过户当天即2014年5月31日或6月1日将房屋交给房屋买受人，故本院对原告朱婷婷要求被告贺忠军返还2014年6月1日至2014年8月22日房租8671元（3200元×2个月＋3200元÷31天×22天）及押金3200元的请求予以支持。原告朱婷婷主张的其他租金无事实及法律依据，本院不予支持。原被告签订的租赁合同期限至2015年8月22日，原告朱婷婷虽未交纳2014年1月至6月的物业管理费，但被告贺忠军并未提交有效证据证实原告朱婷婷的该行为属于恶意并影响了贺忠军的权益，故贺忠军以此主张原告朱婷婷严重违约而提前终止合同无事实及法律依据。被告贺忠军在房屋租赁合同约定的租赁期内，无法定及约定解除合同的事由，且双方未能协商一致的情况下，将涉案房屋交给房屋买受人并进入房屋，导致租赁合同因无法实际履行而解除，被告贺忠军在合同履行中存有违约行为，故其应按照租赁合同的约定向原告朱婷婷支付违约金3200元，本院对原告朱婷婷要求被告贺忠军支付违约金3200元的请求予以支持。原告朱婷婷主张被告贺忠军返还2014年7月至12月的物业管理费1239.1元，但庭审中原被告均认可2014年1月至6月的物业管理费1239.1元是由被告贺忠军交纳的。本院认为被告贺忠军所交纳的2014年1月至5月的物业管理费是为原告朱婷婷垫付的，该部分物业管理费应自原告朱婷婷主张的物业管理费中予以扣除，被告贺忠军应当返还原告朱婷婷一个月（2014年6月）的物业管理费。原告朱婷婷主张的其他物业管理费无事实及法律依据，本院不予支持。
原告朱婷婷因被告贺忠军的违约行为所支付的住宿费734元、搬家费1700元系其合理损失，被告贺忠军应当赔偿，但该两项损失的数额未超出双方约定的违约金的数额，故本院对原告朱婷婷在要求被告贺忠军支付违约金后，另行支付上述损失的请求不予支持。原告朱婷婷要求被告贺忠军支付中介费1600元、2014年5月至2015年8月的房屋租赁费差价12800元，但其未提交有效证据证实其主张的中介费及房屋租金的差价的合理性和必要性，故本院对原告朱婷婷的该两项请求不予支持。原告朱婷婷虽主张被告贺忠军返还电费499.9元、水费201.6元，但其提交的发票中显示其交纳时间为2014年5月27日及28日，其自涉案房屋搬出的时间为2014年6月5日，且其无法证实在其交费之前是否存有欠费情况，无法确定该款项是否为其实际使用数额及尚未使用的具体款项数额，故本院对原告朱婷婷的该项请求不予一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告贺忠军返还原告朱婷婷房屋租金8671元。
二、被告贺忠军返还原告朱婷婷押金3200元。
三、被告贺忠军返还原告朱婷婷物业管理费207元。
四、被告贺忠军支付原告朱婷婷违约金3200元。
以上第一项至第四项所列款项共计15278元，被告贺忠军于本判决生效之日起十日内给付原告朱婷婷。
五、驳回原告朱婷婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费322元，由被告贺忠军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本并交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 常 颖
人民陪审员 吕春华
人民陪审员 朱翠荣
二〇一四年十二月四日
书 记 员 周 佳