山东省青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南商初字第70978号
原告交通银行股份有限公司青岛山东路支行。
法定代表人曹君尧，职务行长。
委托代理人曲静，山东清泰律师事务所律师。
被告位倩。
被告宋青林。
被告华润置地（山东）有限公公司。
法定代表人张大为，职务董事长。
委托代理人马尚，系被告华润置地（山东）有限公公司员工。
原告交通银行股份有限公司青岛山东路支行诉被告位倩、被告宋青林、被告华润置地（山东）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司青岛山东路支行的委托代理人曲静，被告华润置地（山东）有限公司的委托代理人马尚到庭参加诉讼。被告位倩、被告宋青林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司青岛山东路支行诉称，2013年10月31日，原告与被告位倩、被告华润置地（山东）有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定，被告向原告借款4860000元用于购买位于青岛市市南区山东路X号XX号楼X单元XXXX户房屋，借款期限自2013年11月5日至2043年11月5日；被告以其名下位于青岛市市南区山东路X号XX号楼X单元XXXX户房屋作为其贷款的抵押担保；被告华润置地（山东）有限公司作为保证人承担担保责任。同日，被告宋青林与原告签订《保证合同》，约定被告宋青林对被告位倩的上述债务承担保证担保责任。合同签订后，原告履行了放款义务，但被告自2015年2月起未按照合同约定偿还贷款。现原告起诉请求：1、判令解除原告与被告邱签订的《个人房产抵押贷款合同》；2、判令被告偿还原告剩余借款本金4784838.05元及截止到2015年6月3日的利息103273.04元、罚息379.52元、利息复利1342.26元、罚息复利3.44元；3、判令被告偿还自2015年6月4日起至实际清偿之日止的利息及罚息（按借款合同约定计算）；4、确认原告对抵押房产享有优先受偿权；5、判令被告宋青林对上述债务承担连带责任；6、判令被告被告华润置地（山东）有限公司对上述债务承担连带清偿责任；7、本案诉讼费用由被告承担。
被告华润置地（山东）有限公司辩称，2012年7月18日，被告与原告签订《个人房产抵押贷款业务合作协议》，约定购房人所购房屋办理完毕预告抵押登记手续被告的保证责任解除，如果双方与购房人签署的贷款合同中有关担保责任的约定与本合同有冲突，则以本合同为准，原被告直接应当适用该协议的约定。2013年12月23日，被告位倩已办理标的房屋的预购商品房抵押预告登记，被告的担保责任已经解除。
被告位倩未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内提交书面答辩意见。
被告宋青林未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内提交书面答辩意见。
经审理查明，2014年1月30日，交通银行股份有限公司青岛香港中路支行更名为原告交通银行股份有限公司青岛山东路支行。
2012年7月18日，原告（甲方）与被告华润置地（山东）有限公司（乙方）签订《个人房产抵押贷款业务合作协议》，约定：鉴于双方同意在个人房产抵押贷款业务领域开展合作，为明确双方权利义务，根据有关法律、法规的规定，经协商一致，特订立本协议；购房人所购房屋办理完毕预告抵押登记手续，甲方收到《房地产预抵押权证》后，被告的保证责任解除；如果原、被告与购房人签署的《交通银行个人房产抵押贷款合同》中有关被告担保责任的约定与本合同有冲突，则以本合同为准；本协议合作期限为三年；本协议经甲方负责人或授权代表签字（或盖章）并加盖单位印章、乙方法定代表人或授权代表签字（或盖章）并加盖公章后生效。
2013年10月31日，原告与被告位倩、被告被告华润置地（山东）有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：被告位倩向原告借款4860000元用于购买位于青岛市市南区山东路X号XX号楼X单元XXXX户房产；借款期限为360个月；贷款利率为浮动利率，以中国人民银行同期贷款基准利率为基础下浮15%确定，月利率为4.639583‰，遇中国人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；逾期罚息利率为合同约定利率的150%；还款方式为等额本息还款；被告华润置地（山东）有限公司为上述借款提供连带责任保证，保证范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利及原告实现债权的费用，被告位倩取得所购房屋的权利证明且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告华润置地（山东）有限公司的保证责任解除；被告位倩为按合同约定足额偿还任一期还款义务时，原告有权要求被告华润置地（山东）有限公司立即支付全部到期应付款项；被告位倩以其购买的位于青岛市市南区山东路X号XX号楼X单元XXXX户房产为上述借款提供抵押担保，担保范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利及原告实现债权的费用；若被告位倩未按合同约定如期履行还款义务，则构成违约，原告有权宣布合同项下借款提前到期，要求被告偿还借款本息，计收罚息及复利，并处分抵押物，原告为实现债权支出的费用由被告承担。上述抵押房产尚未办理房地产权证，已办理预购商品房抵押预告登记手续。
2013年10月31日，原告与被告宋青林签订《保证合同》，约定：被告宋青林自愿为被告位倩在上述《个人房产抵押贷款合同》项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利及原告实现债权的费用；若借款人未如期还款，被告宋青林应无条件向债权人支付债务人全部到期应付款项；主合同存在抵押或质押担保的，原告有权自行决定行使权利的顺序。
2013年11月5日，原告按照合同约定向被告位倩发放贷款本金4860000元，借款凭证载明借款期限为360个月，到期还款日为2043年11月5日，利率为4.639583‰。原告依约向被告发放贷款后，被告未能按期足额还款，截至2015年6月3日，被告位倩尚欠原告借款本金4784838.05元、利息104998.26元。
另查明，原告为向被告追索上述债务支出邮寄费150元。
上述事实，有个人房产抵押贷款业务合作协议、个人房产抵押贷款合同、保证合同、借款凭证、贷款账户基本信息、企业登记信息查询、被告身份证明及庭审笔录在案为凭，上述证据业经庭审质证，足以采信。
本院认为，原告与被告位倩签订的《个人房产抵押贷款合同》及原告与被告宋青林签订的《保证合同》系合同签订各方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的规定，因此上述合同依法成立，合法有效。合同各方当事人均应按照合同约定的内容完全、及时的履行合同义务，原告向被告位倩发放了贷款，履行了自己的合同义务，被告位倩亦应按照合同约定的还款时间，按期足额偿还借款。被告位倩逾期还款，已构成违约，依法应承担违约责任，应按照合同约定偿还所欠贷款本金、利息、罚息及原告为向被告追索拖欠的借款本息而产生的律师代理费等费用，被告宋青林亦应按照合同约定对上述债务承担连带保证责任。
被告位倩以其名下位于青岛市市南区山东路X号XX号楼X单元XXXX户房产为其借款抵押担保并办理了预购商品房抵押登记手续，因此该抵押合法有效，原告就所诉费用依法享有对抵押物的优先受偿权。
关于被告华润置地（山东）有限公司的责任承担，原告与被告华润置地（山东）有限公司于2012年7月18日签订的《个人房产抵押贷款业务合作协议》经加盖原告单位印章及被告单位公章已经生效，该合同未具体指定适用楼盘，应视为被告华润置地（山东）有限公司开发楼盘即适用该协议；该合同明确约定在个人房产抵押贷款业务领域中，被告华润置地（山东）有限公司的保证责任在购房人所购房屋办理完毕预告抵押登记手续且原告收到《房地产预抵押权证》后解除，本案中，涉案抵押房产已办理预购商品房抵押预告登记手续且原告已收执房地产预告登记证明，因此，被告华润置地（山东）有限公司的保证责任已免除。《个人房产抵押贷款业务合作协议》中明确约定被告华润置地（山东）有限公司的担保责任约定以该合同为准，因《个人房产抵押贷款合同》中被告华润置地（山东）有限公司的担保责任约定与《个人房产抵押贷款业务合作协议》相关约定冲突，故仍应适用《个人房产抵押贷款业务合作协议》的相关约定，原告主张被告华润置地（山东）有限公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予采纳。
被告位倩、被告宋青林经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零六条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告交通银行股份有限公司青岛山东路支行与被告位倩、被告华润置地（山东）有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》；
二、被告位倩于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司青岛山东路支行截至2015年6月3日的借款本金4784838.05元、利息104998.26元及自2015年6月4日起至实际给付之日止的利息、罚息，按照合同约定的比例支付；
三、被告位倩于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司青岛山东路支行邮寄费150元；
四、被告宋青林对上述债务承担连带清偿责任；
五、原告就上述费用，对被告设定抵押的青岛市市南区山东路X号XX号楼X单元XXXX户房产享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款的优先受偿权；
六、驳回原告交通银行股份有限公司青岛山东路支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45919元，保全费5000元，公告费300元，由被告位倩、被告宋青林负担。因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 王 峰
人民陪审员 张鲁波
人民陪审员 张晓萍
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 陈思宇