江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣03民终631号
上诉人（原审原告、反诉被告)：萍乡市国有资产经营有限责任公司。
法定代表人：黄剑，董事长。
委托诉讼代理人：李倩，江西博韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告)：李燕，女，1968年2月13日生，汉族，住萍乡市。
委托诉讼代理人：陈爱萍，江西天艺律师事务所律师。
上诉人萍乡市国有资产经营有限责任公司（以下简称“国资公司”）因与被上诉人李燕房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国资公司的委托诉讼代理人李倩，被上诉人李燕的委托诉讼代理人陈爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人国资公司的上诉请求：1、请求二审法院撤销一审民事判决第一项、第二项，另行改判，维持第三项；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院完全置招租方案、招租公告和双方签订的《房屋租赁合同》约定的内容于不顾，在处理本案的过程中漠视合同双方意思自治的基本原则，因为该一错误判决，直接导致上诉人在没有任何违约行为的情况下直接损失租金198000元，依法应予以纠正。
被上诉人李燕辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，希望二审法院依法予以维持。
上诉人国资公司向一审法院起诉请求：1、判令李燕支付拖欠国资公司的房租计人民币286000元，滞纳金27419.15元（自2015年1月1日起计算至2016年1月31日止），合计313419.15元，并支付滞纳金至所欠款项还清之日止。
一审法院认定事实：2007年11月15日，萍乡市人民政府下发萍府办抄字（2007）61号抄告单，将市直行政事业单位经营性国有资产无偿划转给国资公司，其中包括涉案房屋，即原属萍乡市体育局的位于萍乡市经济开发区金陵东路10号体育中心新建综合楼。2013年12月29日，经萍乡市人民政府批复同意，国资公司将该资产对外进行公开招租。2014年8月11日，国资公司委托萍乡市公共资源交易中心将萍乡市体育中心经营性资产按标段公开招租。2014年8月27日，李燕以最高报价每月租金22000元竞得市体育中心经营性资产12标段五年的租赁权，并签订成交确认书。2014年9月1日，双方签订了一份房屋租赁合同，合同主要内容为：李燕租赁原告位于市体育中心北综合楼二层左半层的房屋，面积1004平方米（以实地面积为准），房屋为框架结构，房屋现有装修及设施、设备详见合同附件；租赁用途为球迷聚会类，租赁期限自2014年11月10日至2019年11月9日止共计五年，租金从2014年11月10日起计算，2014年11月10日至2017年11月9日期间，租金为每月22000元，2017年11月10日至2018年11月9日期间，租金为每月22660元，2018年11月10日至2019年11月9日期间，租金为每月23340元，租金在每月五日前支付，李燕超过十天未支付租金，国资公司则有权按日向李燕收取实欠租金0.05%的滞纳金；李燕在合同签订之日应向国资公司交纳保证金66000元；李燕的装修需经体育局同意后方可施工。合同附件中关于房屋附属设施、设备清单为空白。合同签订后，李燕于2014年10月份向国资公司支付了合同保证金66000元。2014年11月7日，国资公司向李燕交付了位于市体育中心北综合楼二层左半层的涉案房屋。2014年12月份，李燕开始对涉案房屋进行装修。因该综合楼另一承租者开设的宾馆也同时进行装修，且宾馆占用了一楼大门通住二楼的消防通道，故李燕的装修人员只能由后门的另一消防通道通往二楼，因距离较远，李燕遂在一楼大厅自建一道楼梯通往二楼餐厅。因李燕的自建楼梯不符合萍乡市体育局的相关要求，导致李燕多次返工，自建楼梯于2015年10月底完工。因李燕在承租期间从未向国资公司支付房屋租金，国资公司委托律师于2015年3月23日向李燕发函催租，李燕仍未按约向原告支付租金，国资公司遂于2016年1月27日诉至法院。李燕应诉后，以国资公司交付的房屋未经消防安全检查导致李燕被处罚款30000元为由，反诉要求国资公司承担李燕已支付的消防罚款30000元。另查明，李燕租赁案涉二层左半层房屋开设懂味时尚餐厅。根据萍乡市体育中心经营性资产招租文件所附的招租房产一至五层的平面图显示，该房产应设有三部专业公司设计安装的载重为800KG的市场成品电梯。该三部电梯于2015年8月10日经萍乡特种设备监督检验中心安装监督检验合格，2015年10月份正式开通使用。再查明，2014年7月25日，案涉房产即萍乡市体育中心改造工程二号综合楼工程竣工验收合格。2014年10月29日，萍乡市体育中心改造工程一号、二号综合楼的改造土建工程经萍乡市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案检查合格。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应向承租人交付符合合同约定要求的租赁物。本案中，根据国资公司的招租文件载明，涉案综合楼为经营性资产，且设有三部载重为800KG的市场成品电梯。李燕基于该招租文件载明的内容，才向国资公司发出竞标要约，进而中标与国资公司签订房屋租赁合同。故招租文件中关于“综合楼设置三部市场成品电梯”的内容应对国资公司产生约束力，国资公司应向李燕提供符合该招租文件内容的租赁物。双方签订房屋租赁合同后，国资公司按约将租赁物即该综合楼二层左半层房屋交付给李燕使用，李燕接收后对房屋进行装修，拟开设经营“懂味时尚餐厅”。在李燕装修过程中，该综合楼的其他承租者占用了通往二楼的主通道，国资公司招租文件载明的电梯又未及时开通使用，李燕只能使用该楼后门的另一通道上二楼，给李燕的装修和经营造成极大不便。根据李燕举证证明，该综合楼的电梯于2015年10月份才正式开通。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，在国资公司未按约履行其合同义务即提供合格的电梯设备供被告经营使用的情况下，李燕有权拒绝履行其合同义务。另根据李燕举证证明，李燕由于没有通道，故在一楼大厅自建一道楼梯通往其开设的餐厅，由此导致李燕的装修工程及自建楼梯在2015年10月底才完工。现国资公司要求李燕支付自2015年1月起的房租及滞纳金，因国资公司自身在履行合同存在瑕疵的情况下，要求尚未能实现合同目的的被告完全履行合同义务的行为，不符合合同法确定的公平原则，故国资公司该项诉讼请求不予支持。因国资公司于2015年10月份起向李燕提供了符合招租文件约定条件的租赁物，故李燕应向国资公司支付自2015年10月17日至2016年1月31日止的房屋租金77000元。根据合同中关于滞纳金“每天按实欠租金0.05%”计算之约定，国资公司要求李燕支付的“滞纳金”实质为违约金，且符合法律规定，予以支持。李燕应按约向国资公司支付自2015年10月17日至2016年1月31日止拖欠房租的违约金2585元，违约金计算至房租实际支付之日止。李燕在反诉中称因国资公司交付的租赁物未经消防安全检查，李燕在经营过程中被萍乡市消防支队经济技术开发区大队处以30000元罚款。根据国资公司举证证明，国资公司交付给李燕的案涉房屋经工程竣工验收合格及土建工程消防备案检查合格。据该行政处罚决定书载明，处罚原因系懂味时尚餐厅（案涉房屋）未经消防安全检查擅自投入使用、营业。根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》认为，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，而非房屋出租者。故该餐厅未经消防安全检查擅自投入使用、营业的过错在于被告。故李燕反诉要求国资公司承担30000元罚款的反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李燕应在本判决书生效之日起七日内向国资公司支付自2015年10月17日至2016年1月31日止的房屋租金77000元及违约金2585元，违约金按日以实欠租金0.05%计算至房租实际支付之日止。二、驳回国资公司的其他诉讼请求。三、驳回李燕的反诉请求。
本院二审中，双方均未向法庭提供新的证据。
本院经查阅一审案卷及开庭审理，查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为被上诉人李燕向上诉人国资公司支付租金的起始时间，关键在于出租人何时向承租人交付符合合同约定条件的租赁物，具体到本案，即双方对电梯的安装时间是否有约定及电梯的安装是否对被上诉人租赁物的正常使用产生影响。首先，根据国资公司发布的招租文件，“竞价规则”第二条明确规定了“本次竞租的标的以现状为准，竞租人在公告规定的展示时间内有权了解标的物的情况”，且根据当事人的陈述，被上诉人李燕在竞租期间、与上诉人国资公司签订房屋租赁合同之前实际前往现场看过涉案房屋状况，是基于对当时涉案房屋现状的了解才参与竞租，而招租期间，涉案房屋并未安装电梯，说明被上诉人李燕对当时涉案房屋并未安装电梯这一事实是明知的。其次，在涉案房屋没有安装电梯这一明显事实的前提下，被上诉人李燕仍然与上诉人国资公司签订房屋租赁合同，且双方并未在合同中对有关电梯的安装及交付事宜进行进一步约定，表明被上诉人李燕在签订合同之时，即已对涉案房屋未安装电梯这一事实予以了认可。再者，电梯迟延安装是否会影响被上诉人李燕正常使用涉案房屋，被上诉人李燕并未提供相应证据证明涉案房屋的正常营业与电梯安装之间存在直接关联，因此，对被上诉人李燕关于因迟延安装电梯而致使其无法正常营业的辩称不予采纳。根据房屋租赁合同“甲方从2014年9月10日起将标的物交付给乙方使用，租金自2014年11月10日起计算”的约定，以及招租文件中“标的在房屋竣工验收后交付承租人，租赁面积300㎡至1200㎡的有二个月的装修免租期”的约定，本案涉案房屋面积约为1004㎡，因上诉人国资公司已于2014年11月7日向被上诉人李燕交付符合合同约定条件的房屋，被上诉人李燕应当自2015年1月8日起支付租金，故对上诉人国资公司诉请中自2015年1月8日至2016年1月31日止的租金共计278666.67元（22000元×12个月+22000元×2/3个月）予以支持。房屋租赁合同中有关每天按实欠租金0.05%加收滞纳金的约定，实质属于违约金的约定，被上诉人李燕应按此约定支付其欠缴租金的违约金计24940.67元，对上诉人国资公司要求支付违约金的诉请应予以支持。
综上所述，上诉人国资公司的上诉请求成立。本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
维持江西省萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初161号民事判决第三项；
撤销江西省萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初161号民事判决第二项；
三、变更江西省萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初161号民事判决第一项即“李燕向萍乡市国有资产经营有限责任公司支付自2015年10月17日至2016年1月31日止的房屋租金77000元及违约金2585元，违约金按日以实欠租金0.05%计算至房租实际支付之日止”为“被上诉人李燕自本判决生效之日起十五日内向萍乡市国有资产经营有限责任公司支付自2015年1月10日至2016年1月31日止的房屋租金278666.67元及违约金24940.67元，违约金按日以实欠租金的0.05%计算至房租实际支付之日止”；
四、驳回上诉人萍乡市国有资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被上诉人李燕未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费6001元，反诉费275元，二审诉讼费6001元，由上诉人萍乡市国有资产经营有限责任公司承担384元，被上诉人李燕承担11893元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾东林
审 判 员 周丽娜
代理审判员 黄 毅
二〇一七年四月十一日
书 记 员 胡 青