浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0382民初7400号
原告：黄阿乐，女，1962年5月7日出生，汉族，浙江省乐清市人，住乐清市。
委托代理人：叶选产，浙江乐泰律师事务所律师。
被告：王良智，男，1962年5月13日出生，汉族，浙江省乐清市人，住乐清市。
委托代理人：杨福永，乐清市人民法律服务所法律工作者。
被告：乐清市个体劳动者协会（组织机构代码：50214480-5），住所地：乐清市乐成街道南大街135号。
法定代表人：周庆祥，系该会会长。
被告：赵赛菊，女，1965年10月18日出生，汉族，浙江省乐清市人，住乐清市。
原告黄阿乐与被告王良智、乐清市个体劳动者协会房屋买卖合同纠纷一案，于2016年8月5日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员刘忠敏适用简易程序独任审判，并于2016年10月14日第一次公开开庭进行了审理。原告黄阿乐及其委托代理人叶选产、被告王良智到庭参加诉讼，被告乐清市个体劳动者协会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法组成合议庭适用普通程序审理，并依法追加赵赛菊为本案共同被告，于2016年12月8日第二次公开开庭进行了审理。原告黄阿乐及其委托代理人叶选产、被告王良智及其委托代理人杨福永、被告赵赛菊到庭参加诉讼，被告乐清市个体劳动者协会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄阿乐起诉称：原告于1998年1月购买了被告王良智所有的乐昌商厦B号楼6×1、6×2室，并书写买契进行了公证，款随契清。因乐昌商厦建设较早，建房性质与现行商品房的登记发证存在差异，故该商厦一直无法进行房产权属登记发证。2012年12月31日，乐清市人民政府专题为该事项召开了协调会，认定该楼房的房产权属作为历史遗留问题进行处理，规定由被告乐清市个体劳动者协会作为初始登记主体。文件出台后，有部分住户取得了房产权证，但现在被告乐清市个体劳动者协会拒绝为原告办理初始登记等义务，被告王良智也推托自己没有办法，使原告的合法权益无法得到应有保障，故原告请求：一、判决确认原告与被告王良智之间于1998年1月27日的房屋买卖公证契约有效；二、判令被告乐清市个体劳动者协会按乐清市政府（2012）73号抄告单规定履行义务，对原告所有的乐昌商厦B号楼6×1、6×2室集资房办理初始登记，被告王良智、乐清市个体劳动者协会依法协助原告办理转移登记手续。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、判决确认原告与被告王良智、赵赛菊之间签订的房屋买卖公证契约有效；二、判令被告乐清市个体劳动者协会按乐清市政府（2012）73号抄告单规定履行义务，对原告所有的乐昌商厦B号楼6×1、6×2室集资房办理初始登记，被告王良智、赵赛菊、乐清市个体劳动者协会依法协助原告办理转移登记手续。
原告黄阿乐在本院指定的举证期限内提交，并于庭审时出示了如下证据材料：
证据1、原告身份证，以证明原告诉讼主体资格。
证据2、被告身份信息、组织机构代码证，以证明被告诉讼主体资格。
证据3、（97）浙乐证内民字第504号公证书，以证明涉案房产的权属来源。
证据4、（98）浙乐证内民字第143号公证书，以证明被告将涉案房产出售给原告的事实。
证据5、乐清市乐成街道乐昌小区业主委员会出具的证明，以证明小区业委会出具请求乐清市住房和城乡规划建设局予以办理涉案房产登记证明的事实。
证据6、〔2012〕73号乐清市人民政府办公室抄告单，以证明乐清市人民政府对被告乐清市个体劳动者协会设定登记义务的事实。
证据7、房屋转让契，以证明被告将涉案房产出售给原告的事实。
被告王良智答辩称：答辩人于1998年1月前向乐昌商厦购买房屋一套，此套房屋由四个部分构成：住房两间即6×1室、6×2室，店面一间即一号楼二层2×号，车库两个即19号、20号车库，业主共同财产一幢即白天鹅酒店。1998年2月，答辩人因经商突遇经济周转困难，愿将此房屋转让，经中介介绍卖给原告。当时原告称自己经济也不富裕，只要两间住房和二个车库，其他不要。经双方协商，凭中商定二间住房和两个车库的价格为170000元，并当场签订了协议书。协议书开头就写明：答辩人“愿将乐昌商厦B号楼6层6×1室、6×2室两套住房及19号车库和20号车库凭中转让给乙方（原告）所有。”当中还特别注明：“甲方（答辩人）仍保留两套住房及其两个车库之外的乐昌商厦盈利分红权，同意将两套住房户主改为黄阿乐。”尔后，原告丈夫曾多次碰过答辩人，要求答辩人帮助办理涉案房产过户手续。答辩人问他“我给你办理过户手续，那么我的一号楼二层2×号店面及乐昌商厦的白天鹅酒楼集体房产权属问题如何处理。”他无话可说，因此过户问题搁置下来。
被告王良智在本院指定的举证期限内提交，并于庭审时出示了如下证据材料：
证据1、协议书、收款收据，以证明除涉案房产及车库外，其余财产均系被告财产的事实。
证据2、（99）浙乐证内民字第150号公证书，以证明乐昌商厦小区第一号楼第二层第2×号店面系被告所有的事实。
被告赵赛菊答辩称：答辩人没有经手涉案房产买卖，不清楚买卖事宜，答辩人不想卖涉案房产了。
被告赵赛菊在本院指定的举证期限内未提交证据材料。
被告乐清市个体劳动者协会未作答辩，也未提交证据材料。
经庭审举证、质证，被告王良智、赵赛菊对原告提供的证据1-3无异议，本院予以采信。被告王良智、赵赛菊对原告提供的证据4真实性无异议，但认为签订协议时被告赵赛菊不知情，并且除房屋和车库外，其他财产均是被告财产。本院认为，该证据可以反映原告与被告王良智于1998年2月24日就涉案房产的买卖签订《协议书》，并经公证的事实，本院予以确认。被告王良智、赵赛菊对原告提供的证据5有异议，认为不知情。本院认为，该证据可以证明涉案房产的居住使用情况，本院予以确认。被告王良智、赵赛菊对原告提供的证据6有异议，认为不知情。本院认为，该证据可以反映乐清市人民政府就包括涉案房产在内的乐昌大厦房屋所有权证办理的相关事项进行抄告的事实，本院予以确认。被告王良智、赵赛菊对原告提供的证据7真实性有异议，认为签名、指印均不是被告王良智、赵赛菊所为，被告赵赛菊的名字也写错了，被告赵赛菊不知情。本院认为，结合被告王良智有关“《房屋转让契》上赵赛菊指印为赵赛菊本人出具”及“卖房子时被告赵赛菊知情，我（被告王良智）拿钱去还债，她（被告赵赛菊）也知道我拿去还债”的陈述，该证据可以证明原告与被告王良智、赵赛菊于1998年2月8日在黄赛乐的见证下，由郑元鑫代笔就涉案房产及车库的买卖签订《房屋转让契》的事实，本院予以确认。原告对被告王良智提供的证据1真实性没有异议，该款项属于被告出售涉案房产前应履行的义务，原告认可除房产和车库外，其他财产均是被告财产；被告赵赛菊对该证据无异议。本院认为，该证据可以反映原告与被告王良智于1998年2月24日就涉案房产的买卖签订《协议书》，并经公证的事实，本院予以确认。原告对被告提供的证据2有异议，认为与本案无关联，被告赵赛菊对该证据无异议。本院认为，该证据与本案无关联，本院不予采信。结合原、被告的庭审陈述，对本案事实本院作如下认定：
被告王良智与被告赵赛菊系夫妻关系。上世纪90年代，乐清市乐昌小区建房集资户集资进行建房，并以乐清市个体劳动者协会乐成分会名义办理各项手续。1997年，乐昌小区集资户进行统一分房，采用现场抽签形式确定房号位置。被告王良智、赵赛菊分得乐昌商厦二号楼6×1、6×2室房产、一号楼第二层第2×号店面、19号和20号车库等，并已向乐清市个体劳动者协会乐成分会陆续缴纳全部集资款。
1998年2月8日，被告王良智、赵赛菊由郑元鑫代笔，并在黄赛乐见证下，与原告签订《房屋转让契》，约定俩被告将其所有的坐落于乐清市乐成镇清远路乐昌商厦B号楼6×1室、6×2室两套住房连同19号车库与20号车路转让给原告所有，转让款为170000元。
1998年2月24日，被告王良智与原告在乐清市公证处签订《协议书》，约定：“兹有甲方（立契人甲方栏为被告王良智、赵赛菊）因经济周转之需，愿将已有座落在乐成镇清远路乐昌商厦B号楼6层6×1室、6×2室两套住房及19号车库与20号车库（共两个）凭中转让给乙方（原告）所有。……乙方在立此协议书之日，付给甲方定金款壹拾贰万元整。……乙方定公元九八年二月九日前付给甲方伍万元整；甲方在此同时，交给此两套住房之正、付转让契、公证书、立契人之身份证复印件。甲方同意乙方将此房（两套住房）户主改为‘黄阿乐’，而立此协议书之甲方保留除此两套住房及其两个车库所有权之外的乐昌商厦盈利分红权，乙方享有停车使用权。……甲方应协助乙方办理过户手续，而手续费用由乙方自负。”该协议书由郑元鑫代笔，并在黄赛乐见证下签订，被告王良智在甲方栏签名捺印，原告在乙方栏签名捺印。协议签订后，原告向被告王良智、赵赛菊支付了涉案房产购房款170000元，并入住使用上述房屋。
2012年12月31日，为解决历史遗留问题，乐清市人民政府办公室与市法制办、财政局、住建局、国土局、工商局、乐清市个协乐成分会等人员就乐昌商厦房产登记问题进行协调。会议同意房屋登记主体为乐清市个协乐成分会，由乐清市个协乐成分会按“套”申请初始房屋登记，再由乐清市个协乐成分会和原始集资户申请房产转移登记。
另查明：1、乐昌大厦的部分集资户已办理房屋产权登记，仍有部分集资户未能办理房产登记。2、被告赵赛菊在涉案房产及车库交付原告使用至今未提出异议。3、本案审理过程中，被告王良智表示《房屋转让契》上赵赛菊指印为赵赛菊本人出具，被告赵赛菊予以否认。4、被告王良智表示涉案房产转让时被告赵赛菊系知情，被告王良智将涉案房产转让款用于还债，且被告赵赛菊也知情。
本院认为，涉案房产转让时被告赵赛菊系知情，且相应转让款系用于偿还俩被告债务，且在涉案房产交付原告使用至今，被告赵赛菊均未提出异议，由此可以认定涉案房产的出让已经征得被告赵赛菊同意。结合被告王良智有关“《房屋转让契》上赵赛菊指印为赵赛菊本人出具”的陈述，该《房屋转让契》上立房屋转让契人栏赵赛菊指印为其本人所按，本院予以认定。经乐清市公证处公证的《协议书》上虽然甲方栏落款仅有被告王良智签名捺印，并无赵赛菊签名捺印，但结合本院有关涉案房产的出让已经征得被告赵赛菊同意，且《房屋转让契》系被告王良智、赵赛菊签订的论述，被告王良智的签名行为符合表见代理的构成要件，被告王良智在《协议书》上签名捺印的行为应系代表被告王良智、赵赛菊的共同行为。原告与被告王良智、赵赛菊均系完全民事行为能力人，双方均应对自己的行为承担法律后果。本案原、被告双方自愿签订房屋买卖合同，未违反法律相关规定，且原告按约支付对价并居住使用至今，原告要求确认双方于1998年2月24日签订的《协议书》有效，于法有据，本院予以支持。
涉案的乐昌商厦小区由乐清市个体劳动者协会乐成分会牵头，由个协会员集资建房，并以乐清市个体劳动者协会乐成分会名义办理各项手续。根据《房屋登记办法》的规定，申请房屋所有权初始登记，应当提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划证明、房屋已竣工的证明等材料，本案所涉的小区的相应材料的办理主体均为乐清市个体劳动者协会乐成分会，并且市相关部门的协调会也明确乐清市个体劳动者协会乐成分会作为初始登记主体，因此应由乐清市个体劳动者协会乐成分会办理初始登记。被告王良智、赵赛菊作为业主，履行了相应的集资交款的义务，亦分得B号楼6×1、6×2室房产。原告从被告王良智、赵赛菊处购得涉案房屋并使用至今，其作为房屋的实际所有人有权按照相关规定取得房屋产权凭证。2012年12月13日乐清市政府牵头的协调会议上，乐清市个体劳动者协会乐成分会亦认可先将房屋初始登记在其名下，再办理过户登记给实际业主的做法，其应当履行上述义务。本案原告与被告王良智、赵赛菊签订的《协议书》约定被告王良智、赵赛菊应协助原告办理过户手续，俩被告应依约全面履行合同。涉案房屋现未办理初始登记，被告王良智、赵赛菊应协助办理涉案房屋产权变更登记手续。乐清市个体劳动者协会乐成分会作为被告乐清市个体劳动者协会的下属分支机构，属于非法人组织，且未经登记，不能独立承担民事责任，应由其具备法人资格的上级机构承担相应的民事责任，故此，原告要求被告乐清市个体劳动者协会办理初始登记，并要求被告王良智、赵赛菊、乐清市个体劳动者协会协助办理产权过户登记手续的主张，本院予以支持。被告乐清市个体劳动者协会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告黄阿乐与被告王良智、赵赛菊于1998年2月24日签订的《协议书》合法有效。
二、被告乐清市个体劳动者协会应于本判决生效之日起十五日内向住建部门申请办理乐昌商厦B号楼6×1室、6×2室房屋的所有权初始登记。
三、被告王良智、赵赛菊、乐清市个体劳动者协会应于本判决第一项的登记行为完成之日起十五日内协助原告黄阿乐依法办理乐昌商厦B号楼6×1室、6×2室房屋的所有权转移登记手续。
本案受理费80元，由被告王良智、赵赛菊、乐清市个体劳动者协会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 刘忠敏
人民陪审员 蔡秀慧
人民陪审员 郑 婕
二〇一七年一月十七日
书 记 员 朱华锋