贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终5033号
上诉人（原审原告）：付小波，男，1980年3月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人（原审原告）：陈倩，女，1988年1月28日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：赵雪，国浩律师（贵阳）事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李娜，女，1986年2月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：罗成武，贵州黔悦和律师事务所律师。
上诉人付小波、陈倩因与被上诉人李娜房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院于2017年7月13日作出的（2016）黔8601民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
付小波、陈倩上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在被上诉人欠租后多次要求其交租或交还商铺，双方曾于2016年初与贵阳演艺集团有限公司就门面出租事宜进行协商，但协商未果，被上诉人既不交租亦拒绝返还商铺，因此双方未经协商解除合同，也未经通知解除合同，被上诉人应当履行交付欠付租金的义务。一审法院仅凭上诉人向被上诉人发送的短信就认定该门锁被上诉人堵死，属于事实认定不清，以门锁被堵认定双方签订的合同于2016年2月25日解除，属于事实认定错误。二、被堵门锁仅为一般门锁，很容易更换，不存在堵死后案涉商铺就无法打开的可能，被上诉人在门锁被堵后应积极履行支付租金的义务，但被上诉人始终未要求开锁并收回商铺内物品，在上诉人2016年10月2日向其发送催收短信后仍然没有提出前述要求，故被上诉人属于恶意占用涉案商铺，扩大上诉人的损失。一审法院因认定《房屋租赁合同》解除而不予支持上诉人要求被上诉人支付房屋占用费的诉请，属于认定事实错误且不符合法律规定。三、一审法院认定合同解除后不予支持上诉人要求被上诉人返还商铺的诉请，违反法律规定。四、一审法院主动调减约定违约金，违反法律规定。五、被上诉人实际从2016年2月开始欠租，一审法院认定租金起算时间为2016年2月21日，属于事实认定错误。
被上诉人李娜辩称：一、2016年2月，上诉人与演艺公司的租期届满，上诉人没有租赁权，被上诉人有权不支付租金。二、2016年2月上诉人与被上诉人协商以押金抵扣租金，故被上诉人不存在欠租。三、合法权利应当通过合法的手段行使，合同已约定违约责任，上诉人短信通知被上诉人已将门锁堵死，是其终止合同的真实意思表示。综上，请求法院驳回上诉人的诉讼请求。
原审原告付小波、陈倩向一审法院起诉请求：1.解除二原告与被告签订的《房屋租赁合同》，并将租赁商铺返还原告；2.被告向原告支付租金113300元（租金从2016年1月1日暂计至2016年11月7日，至合同解除之止，并自2016年5月10日以合同约定标准递增）；3.被告自合同解除之日起按约定租金标准向原告支付房屋使用费至商铺返还原告之日止；4.被告支付违约金15000元；5.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年5月7日，经原告陈倩委托，原告付小波与被告李娜签订《房屋租赁合同》，约定付小波将位于贵州省贵阳市××水中路××世纪文化广场××号门面租予李娜使用，租赁期限为2015年5月10日至2016年5月9日;租赁期间不按期支付租金的，原告有权终止合同，收回房屋，被告向原告支付违约金15000元；租金为132000元（每月11000元），租金按月支付并提前20天交纳；被告支付押金15000元，在租赁期满后如没有损坏、物管等费用没有拖欠的，原告如数退还被告。合同签订后，付小波将房屋交予李娜使用，李娜向付小波支付押金15000元，并按约定支付房屋租金。但从2016年2月11日起，李娜未再按期支付房屋租金。同年2月25日，付小波通139××××31377手机号向李娜发出信息，称“门锁已堵死，有事情明天来中山东路派出所解决”。次日，李娜发现2-5-2号商铺门锁已被堵住。此后，李娜未再使用案涉商铺。另查明：原告陈倩于2013年从案外人演艺集团租赁贵阳市云岩区富水中路6号世纪文化广场2-5号门面，经同意，将该门面分割成2-5-1号及2-5-2号门面，并委托付小波将上述商铺对外出租。2016年7月13日陈倩委托付小波与演艺集团签订《补充协议》，将双方商铺租赁合同期限延至2016年12月31日。
一审法院认为，原告付小波与被告李娜签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按合同履行义务。被告李娜应按约定按期支付房屋租金。根据庭审中查明的事实，付小波将2-5-2号商铺门锁堵死，该行为表明其不再履行将商铺继续交付李娜使用的合同义务，故双方合同关系客观上已于2016年2月25日终止，故二原告关于解除《房屋租赁合同》、返还商铺及要求被告支付房屋占有使用费的诉请，不予支持。二原告关于被告支付房屋租金的诉请，应从2016年2月21日计算至2016年2月25日，房屋租金为1833元（11000元/月÷30日×5天≈1833元）。二原告关于被告支付违约金15000元的诉请，被告迟延支付房屋租金，构成违约，根据合同的履行情况，酌情支持3000元。综上，被告应向二原告支付房屋租金1833元、违约金3000元，可从李娜所交押金15000元中予以抵扣。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告李娜自本判决生效之日起十日内向原告付小波、陈倩支付房屋租金1833元、违约金3000元；二、驳回原告付小波、陈倩的其他诉讼请求。案件受理费2866元，减半收取计1433，诉讼保全费1170元，合计2603元，由原告付小波、陈倩共同负担2522元，被告李娜负担81元（案件受理费、诉讼保全费已由二原告预交，被告在履行本判决时迳行给付二原告）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.贵阳演艺集团有限公司于2017年10月23日出具的“证明”一份，拟证明上诉人与被上诉人于2016年3月到贵阳演艺集团有限公司协商租金交付和门面腾退事宜未果的事实。被上诉人的质证意见为：该证据与本案没有关联性，上诉人要求被上诉人支付五万元的经营费用才同意继续出租该商铺，因此协商未果。本院对该证据的真实性予以确认，但证明内容与本案争议事实无直接关联。2.案涉商铺所在物业管理公司于2017年10月17日出具的“关于世纪文化广场2-5-2号门面开锁取物的证明函”，拟证明2017年10月17日上诉人与被上诉人在物管公司及派出所的见证下，将门面门锁破开、被上诉人将门面内物品搬离的事实。被上诉人的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，证实了上诉人堵门的事实。因双方对该证据均予以认可，本院予以确认。被上诉人向本院提交了以下证据：1.视频光盘一份，拟证明2017年10月16日晚上诉人请开锁王到商铺现场，经确认门面是被胶水堵死。上诉人的质证意见为：该视频无法证明门锁是如何被堵上的。本院对该证据的真实性予以确认，但视频中开锁人员的陈述系推断，门锁被堵的事实尚需结合其他证据综合判断。2.上诉人与被上诉人之间短信截图打印件，拟证明上诉人认可将门锁用胶水堵死的事实。上诉人的质证意见为：该证据无法证明门锁是被上诉人堵的，仅能证明双方协商清退门面的事实。本院结合付小波于2016年2月25日通139××××31377手机号向李娜发出的内容为“门锁已堵死，有事情明天来中山东路派出所解决”的信息及其他证据综合判断，对该证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均予以确认。本院查明的其余事实与一审查明的事实一致。本案事实，有原、被告当庭陈述、商铺租赁合同、补充协议、银行账户流水、照片、短信信息、手机号交费账单、“关于世纪文化广场2-5-2号门面开锁取物的证明函”、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人自合同生效之日起享有收取租金的权利，承担按照约定交付房屋并在租赁期间保持房屋符合约定用途的义务。被上诉人自合同生效之日起享有对承租房屋占有、使用的权利，承担支付租金的义务。本案争议焦点有：一、上诉人要求解除合同、返还房屋的主张是否成立；二、房屋租金如何计算；三、上诉人关于房屋使用费的主张是否成立。
关于焦点一，上诉人将门锁堵死导致该房屋无法正常使用，表明上诉人不愿继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，双方签订的合同已于2016年2月25日解除，因此对上诉人要求解除合同的主张，本院不予支持。被上诉人已于2017年10月17日搬离房屋，故对上诉人要求被上诉人返还商铺的主张，本院不予支持。
关于焦点二，被上诉人已支付租金至2017年2月10日，应当继续支付从2016年2月11日至2016年2月25日的租金，金额为5500元（11000元/月÷30日×15天=5500元）。一审法院计算不当，本院予以纠正。被上诉人提出上诉人无商铺转租权而拒绝支付商铺租金，因上诉人已通过与贵阳演艺集团签订《补充协议》的方式延长了租赁期限、弥补了转租存在的权利瑕疵，且被上诉人并未举证证明在该权利瑕疵消除前演艺集团向其主张权利导致商铺不能使用的证据，故被上诉人拒绝支付房屋租金的主张于法无据，本院不予支持。
关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被上诉人未按约支付租金，上诉人可以按照法律规定行使自己的权利，但上诉人选择采取极端行为扩大矛盾，导致该房屋无法正常使用，因此产生的维修义务应当由上诉人承担，但上诉人直至2017年10月17日才请开锁人员将门锁破开，此前产生的损失应当由上诉人自行承担，故上诉人要求被上诉人支付房屋使用费的主张，本院不予支持。
被上诉人在一审中虽未主动要求调减违约金，但因上诉人采取不当措施行使权利，对双方均造成了不必要的损失。结合被上诉人的违约时间、被上诉人采取的救济方式等因素，根据民法上的公平原则，一审法院调减违约金至3000元并无不当，本院予以维持。综上，李娜应向付小波、陈倩支付房屋租金5500元、违约金3000元，可从李娜所交押金15000元中予以抵扣。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初556号民事判决第二项；
二、变更贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初556号民事判决第一项为：李娜自本判决生效之日起十日内向付小波、陈倩支付房屋租金5500元、违约金3000元；
三、驳回付小波、陈倩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2816元，由付小波、陈倩共同负担2629元，由李娜负担187元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 珑
审 判 员 刘 劼
审 判 员 唐有临
二〇一七年十一月二十一日
法官助理 黄一灵
书 记 员 杨兴平