江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终7730号
上诉人（原审被告）：李思花，女，1979年6月24日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
委托诉讼代理人：王明鑫，江苏苏晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈文化，男，1976年12月27日生，汉族，住安徽省涡阳县。
委托诉讼代理人：侯世太，江苏宁通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王微，江苏宁通律师事务所律师。
原审第三人：江宁区太平农贸市场服务中心，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区经四路。
经营者：刘巧琴。
上诉人李思花与被上诉人陈文化、原审第三人江宁区太平农贸市场服务中心（以下简称太平农贸市场）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初6136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李思花上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院错误认定本案系租赁合同纠纷。双方签订的《转让协议》表明双方将经营权作为合同标的，上诉人已将店面及个体工商户营业执照交被上诉人，故双方签订的《转让协议》是经营权转让合同。二、一审法院错误认定年租金为15000元。双方《转让协议》并未明确约定房租的具体金额，根据市场行情，十余平米门面年租金至少在50000元以上。三、《转让协议》被确认无效后，一审法院未按双方过错划分各自应承担的责任。双方签订协议时，各项条款反映出被上诉人即对转让协议所涉标的有明确了解，上诉人也将和原审第三人订立的合同交给被上诉人保留，被上诉人亦清楚合同签订后可能存在的各种问题，被上诉人对于合同无效也应承担相应责任。
陈文化辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方转让协议实质为租赁协议，不存在经营权转让。根据相关法规，营业执照不能转让、转租、转借，也不具有经济价值，上诉人所收到的13.8万元包含转让费和1年租金。双方已在签订协议时口头约定租金为1.5万元每年，剩余12.3万元为转让费。上诉人上诉称被上诉人将店面转让他人即年租金高于1.5万元也没有事实依据。上诉人通过欺骗手段和被上诉人签订转让协议、收取13.8万元，并声称能够帮助被上诉人和太平农贸市场直接签订协议，实际上太平农贸市场根本不同意，上诉人要求返还转让费及剩余租金并非赔偿损失，与双方过错程度无关。
原审第三人太平农贸市场未到庭，亦未答辩。
陈文化向一审法院起诉请求：1、判决确认陈文化、李思花签订的《转让协议》无效；2、李思花向其返还转让费123000元，自2017年4月13日起至2017年6月20日止的租金2790元，合计125790元。
一审法院认定事实：2016年5月29日，李思花与第三人太平农贸市场签订《房屋租赁协议》，约定：太平农贸市场将坐落在太平市场内的大夜市摊位出租给李思花，用作早点经营，租赁期限自2016年6月1日起至2017年5月31日止，李思花向太平农贸市场支付税后房租15000元，李思花应当在合同签订当日支付；在租赁期内，李思花不得转让摊位的管理权，不得以该摊位对外进行担保，如李思花确需将摊位转租、转让他人经营，必须得到太平农贸市场书面同意，并办理转租、转让手续，太平农贸市场可收取适当手续费。合同签订后，李思花于当日向太平农贸市场支付了房租15000元。
2016年6月20日，李思花（甲方）在未征得第三人太平农贸市场同意的情况下，与陈文化（乙方）签订《转让协议》一份，约定：由甲方现有早点摊位一间，经营权转让给乙方（地址在太平花苑早点摊位）；因甲方与太平农贸市场已签订租赁协议，如乙方需更改租赁协议，由乙方直接与太平农贸市场签租赁协议，更改中所需手续费用由乙方自行负责，甲方配合乙方办理；此协议签订后不得退还乙方转让费及房租138000元（房租加转让费）；如乙方暂时无法与太平农贸市场签订租赁协议，甲方给予配合签字，摊位经营由乙方自行分配；甲方将原有租赁协议给乙方保留，乙方需服从市场制度，后果自负；双方不得反悔，如甲方违反协议收回早点摊位，将原转让费2倍赔偿给乙方。合同签订后，李思花向陈文化交付了并无早点制作设备的摊位，陈文化于当日向李思花支付了转让费及房租138000元。因南京市江宁区秣陵街道办事处规划在太平市场内建造公共厕所，太平农贸市场根据相关部门要求，于2017年4月13日将陈文化经营的早点摊位拆除，现陈文化已经停止经营。
另查明：第三人太平农贸市场在太平市场内搭建的摊位均未取得建设工程规划许可证。李思花于2014年9月29日办理了南京市江宁区李思花早点店的个体工商户营业执照，经营场所在太平市场。
一审法院认为：出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案摊位系第三人太平农贸市场在未取得建筑工程规划许可证的情况下搭建，李思花承租该摊位后在未征得太平农贸市场同意的情况下又擅自转租给陈文化，李思花与陈文化签订的《转让协议》为无效合同。故对陈文化要求确认其与李思花签订的《转让协议》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。陈文化向李思花支付了转让费和房租共计138000元，虽然双方并未明确约定其中房租的具体金额，但根据太平农贸市场与李思花签订的《房屋租赁协议》约定，该摊位的年租金为15000元，扣除自2016年6月20日起至2017年4月12日的摊位使用费，李思花应当向陈文化返还转让费123000元和自2017年4月13日起至2017年6月20日的租金2794.52元（15000元/年×68天/365天）。故对陈文化要求李思花返还转让费123000元及自2017年4月13日起至2017年6月20日止的租金2790元的诉讼请求，一审法院予以支持。李思花辩称其与陈文化签订的《转让协议》系双方的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效，其于2014年领取的营业执照上的经营场所就为太平市场，该摊位不属于违法建筑。李思花并未提供相关证据证明其转租给陈文化的摊位取得了建设工程规划许可证，此辩解意见缺乏事实及法律依据，不予采信。李思花辩称涉案摊位已被拆迁与事实不符，实际上该摊位只是进行了改建，第三人太平农贸市场暂未安排具体摊位，待太平农贸市场重新安排后，陈文化可继续经营。太平农贸市场根据相关部门规划要求已于2017年4月13日将涉案摊位拆除，太平农贸市场在庭审中明确表示不同意将摊位续租给李思花，陈文化已经无法继续经营，此辩解意见与事实不符，一审法院不予采信。
判决：一、陈文化与李思花于2016年6月20日签订的《转让协议》无效。二、李思花于判决发生法律效力之日起10日内返还陈文化转让费123000元、自2017年4月13日起至2017年6月20日的租金2790元，合计125790元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1448元，由李思花负担。
双方对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。李思花另主张一审法院遗漏以下内容：1、经原审第三人改造，现摊位已在原址重建；2、被上诉人的摊位部分由被上诉人经营，另一部分由被上诉人转租他人经营，年租金4.8万元。本院二审期间，双方均未提交新证据。
二审中，上诉人李思花陈述其因没有时间经营及经济条件有限而转租，且没有经过太平农贸市场同意。其将2015年租金的收据转交给被上诉人，是为了证明其对涉案早点摊位享有权利。被上诉人陈文化陈述涉案摊位为一个摊位、两个招牌，均为陈文化经营，并无转租，原经营摊位与改造后摊位亦非同一位置，且太平农贸市场已明确表示不同意将摊位租给上诉人，故摊位现状与本案无关。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、《转让协议》的性质及效力；二、李思花应返还的费用。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
一、关于《转让协议》的性质和效力问题，双方在《转让协议》中已明确记载李思花就涉案摊位与太平农贸市场签订了租赁协议，且已约定将租赁协议交由陈文化保留，之后更改租赁协议李思花给予配合，故该协议应为转租协议，李思花上诉主张该协议为经营权转让协议，本院不予支持。涉案摊位并无相应建设规划手续，一审法院据此认定该转租协议无效，符合法律规定。
二、关于李思花应返还的费用问题，李思花已将2015年租金收据交陈文化，双方均知晓李思花与太平农贸市场的年租金标准为1.5万元，李思花主张应按照市场行情计算租金，既无合同依据，亦不符合法律规定，对其该上诉主张，本院不予支持。一审法院根据双方约定及涉案摊位实际使用情况计算李思花应返还的费用，并无不当。
李思花的其他上诉主张，并不符合法律规定，本院亦不予支持。
综上所述，李思花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2896元，由上诉人李思花负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱绚凌
审判员 殷源源
审判员 孙 伟
二〇一七年十一月二十九日
书记员 郭旭冬