江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）昆民初字第2018号
原告张月勤，男，汉族，1974年5月25日生。
委托代理人王小军，上海市树声（昆山）律师事务所律师。
委托代理人束某某。
被告昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司，住所地昆山市开发区玉龙路99号。
法定代表人许世坛，系该公司执行董事。
委托代理人于文强，系该公司职员（后撤回对其委托）。
委托代理人赵亚莉，系该公司职员（后撤回对其委托）。
委托代理人王雪峰，系该公司员工。
本院于2012年9月4日立案受理了原告张月勤与被告昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，依法由审判员徐琰独任审判，于2012年9月24日公开开庭进行审理。审理中，因案情复杂依法组成合议庭于2013年8月19日、12月10日二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人王小军、束某某（参加第二次庭审）及被告委托代理人于文强（参加第一次庭审）、赵亚莉（参加第一次庭审）、王雪峰（参加第二、三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张月勤诉称：原被告于2006年8月18日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于昆山市世茂蝶湖湾花园XX号XXX室房屋。2006年，原告在接收房屋的验收过程中发现该房屋存在严重的质量问题，并于2007年4月27日向昆山市经济技术开发区规划建设局投诉。2007年5月10日昆山市经济技术开发区规划建设局进行了现场勘查，确认该房屋存在墙面有明显垂直与水平裂缝、大梁下沉3厘米，多处楼板标高误差3至5厘米等严重质量问题，认定该商品房不符合建筑工程施工质量验收规范，并责令被告提出经物业公司、业主共同认可维修方案并实施。但被告至今未能提出切实可行的解决方案。现诉至法院请求判令1、被告立即修复世茂蝶湖湾花园XX号XXX室房屋以使其符合建设工程质量验收规范，交付原告（庭审中，原告陈述涉案房屋存在的质量问题系昆开规建（投诉）2007第006号《房屋质量投诉调处书》中反映的问题）。2、被告支付原告逾期交房违约金（自2007年1月1日起至法院判决之日止，按照日万分之三计算）。
被告昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司辩称：1、涉案房屋已于2007年2月4日完成交付，有原被告之间签订的关于涉案房屋交付的相关入住流转单、房屋交接验收记录表等文件予以确认。故涉案房屋已经按照合同约定完成了交付手续，现原告要求我公司承担逾期交房违约金无事实和法律依据。2、就涉案房屋存在的质量问题，在交房过程中原告已经提出，被告已按原告的相关维修申请对房屋进行了维修，此由原被告之间签订的维修保养单确认。3、昆山经济技术开发区规划建设局就涉案房屋出具的调处书及之后的关于涉案房屋的行政诉讼判决来看，涉案房屋虽存在质量瑕疵，但是不足以影响竣工验收、达不到房屋存在严重质量问题而影响使用的情况，包括调处书本身已经明确对此类质量问题由开发商承担相应的维修义务即可。故请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2006年8月18日，原告与被告签订商品房购销合同，约定原告购买被告开发的位于昆山市新南中路288号世茂蝶蝴湾花园XX号（公安编号26号）X单元XXX号房，房价款1382267元；被告应当于2006年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的销售许可证的商品房交付原告使用；被告逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2006年12月31日的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之三的违约金。合同签订后，原告按约支付了房价款。
2006年3月28日，被告取得了世茂蝶蝴湾19-23#、25-28#的建设工程规划许可，2006年底，该工程竣工，2006年12月15日，通过建筑工程消防验收，2006年12月28日，通过了建设工程规划验收，同年12月31日，该建设工程通过了单位工程竣工验收，同日，被告向昆山市建设局提出竣工验收备案申请，并提交了相关验收资料，昆山市建设局作出（2006）第K0300号《房屋建筑（市政基础设施）工程竣工备案意见书》。依据《苏州市商品住宅交付使用管理办法》的规定，凡在2007年1月1日交付使用的商品住宅，必须取得核发的《昆山市商品房屋交付使用备案证书》，涉案房屋于2007年4月18日取得昆山市建设局颁发的交付备案证书。
2006年12月15日，被告通知原告于合同约定的时间前来交房，2007年2月4日，原告前去交房，在入住流转单、业主资料交付签收单、防火治安责任协议书、业主装修承诺书、房屋维修保养单上签字，被告向其交付了房屋，原告提出客厅外墙涂料涂抹不均、餐厅二楼南露台顶部PVC管粉刷不平等质量问题，经被告维修同年2月17日，原告再次前去查看，发现仍存有入户门维修后颜色不均匀、天井顶部玻璃不密封漏雨、楼梯西墙修补不平整、主卧地面不平整、公共楼梯外墙渗水的问题，同年3月27日，原告从物业公司处取回涉案房屋钥匙。
2007年4月27日，原告就涉案房屋存在的质量问题向昆山市经济技术开发区规划建设局投诉，经现场查勘，同年5月10日，昆山市经济技术开发区规划建设局作出了昆开规建（投诉）2007第006号《房屋质量投诉调处书》，形成如下勘察记录：1、现场抽查东北卧室地面找平层空鼓、起砂严重。2、一层客卧室西山墙填充墙与砼剪力墙交接处有垂直与水平砌体裂缝。3、一层卫生间墙面抹灰层不平整，引下电线未按要求穿管预埋。4、房间楼板底标高出现误差。5、二层主卧室以南面墙为基准，两墙上下距离有误差为1.2M。6、二层卧室以南面墙为基准点，左测点墙距与右测点墙距有误差1.8M。处理意见：该商品房的确存在不符合建筑工程施工质量验收规范的质量问题，问题发生的原因不属于不可抗力及使用人的原因，本质量问题的出现没有超过保修期限，故依据《商品房销售管理办法》有关规定，房地产开发企业应责成责任单位对此问题进行妥善处理，建设工程在保修范围和保修期限内发现质量问题的，施工单位应当履行保修义务。
又查明：2008年1月，原告向本院提起行政诉讼，要求昆山市建设局撤销对涉案房屋所在小区的竣工备案意见并责令停止使用，重新办理竣工验收和工程备案，并依法给予行政处罚。本院于同年4月判决驳回原告的诉讼请求，原告不服上诉于苏州市中级人民法院，该院认为，世茂蝶蝴湾一期工程存在的质量问题不属于“责令停止使用，重新组织竣工验收”的法定情形，故作出了维持原判的生效判决。
以上事实有原告提供的昆山市商品房购销合同、房屋质量投诉调处书、被告提供的业主收房交接验收记录表、业主联络表、业主资料交付签收单、防火治安责任协议书、业主装修承诺书、业主房屋维修保养单、（2008）苏中行终字第65号行政判决书及原被告在庭审中的陈述予以证实。
另查明：对于昆开规建（投诉）2007第006号《房屋质量投诉调处书》中所反应的问题，审理中，本院向昆山市住房与城乡建设局总工室副主任罗斌进行咨询，其表示涉案房屋已通过竣工验收备案，该调处书中反应的质量问题属于住宅质量通病，并不影响业主的正常使用，对存在的质量问题进行的修缮可与房屋的装修同时进行。
2013年8月21日，本院组织昆山市开发区规建局建工科工程师及原被告赴涉案房屋就原告起诉质量问题进行勘验，经与《房屋质量投诉调处书》中问题进行对照发现，被告确实已进行了维修，但还存一些问题：1、一层客卧室的东北角有个点极差并超过20MM，2、一楼客厅及二楼卧室的地面上还存在裂缝，原告对前述尚存的问题表示无异议，被告对此表示愿意维修。同年11月25日，法院组织原被告对涉案房屋进行验收，原告表示其他没有问题，但是天井玻璃采光孔还存在漏水，要求予以维修，被告表示已经责成施工单位进行了维修。
庭审中，本院向原告释明由于涉案房屋在交付时已通过竣工验收，若被告不及时履行维修义务致使原告产生损失，原告可就该损失向其主张权利，而不是主张逾期交房违约金，原告表示不愿意变更诉讼请求。
以上事实由本院的调查笔录、勘验笔录及原被告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原被告间签订的商品房购销合同合法有效，双方当事人应当恪守。被告在合同约定的交房期限内通知原告交房，交付的房屋通过了单位工程竣工验收备案，也即合同的标的物已客观存在并已具备物的使用价值，原告于2007年2月4日办理了交房手续，其对于被告的交钥匙行为并未拒绝，因原告认为涉案房屋存在质量问题至今未能入住，涉案房屋在交房时确存有质量瑕疵，该瑕疵可通过维修予以解决，在审理中针对原告主张的质量问题被告也履行了维修义务，原告对此也予以认可，故原告要求被告立即修复昆山市世茂碟湖湾花园138号楼102室房屋使其符合建筑工程质量验收规范的诉讼请求已完成。
双方当事人在合同中约定了交付房屋的条件及期限是2006年12月31日前该商品房取得昆山市建设局核发的销售许可证，但事实上被告公司并未在该日之前完成交房行为，其应依约承担逾期交房违约责任。2007年2月4日，被告公司向原告交付了房屋，原告在交房手续上签字，而此时房屋已经过了竣工验收备案，也即合同的标的物已客观存在并已具备物的使用价值，然而由于尚未取得销售许可证（交付备案证书），该房屋在权利上存有瑕疵，正因为此，该房在当时尚不符合合同约定的交房条件，即便被告通知交房，原告也有权援引合同约定拒绝接收，如因此造成逾期，则可追究被告逾期交付的违约责任。然而在事实上，原告对于被告的交房行为并未拒绝，仅提出了质量瑕疵，因而，双方以实际行为完成了房屋的交付，虽然交付时标的物在权利上存有瑕疵，但标的物的瑕疵并不妨碍交付行为的完成，也不妨碍当事人就标的物瑕疵追究合同相对方的违约责任，但该违约责任应为标的物瑕疵的责任，而非逾期交付的责任。本案中，被告逾期交房的时间为2007年1月1日起至2007年2月3日止，故被告应承担逾期交房违约金9122.96元（1382267元＊日万分之2＊33天）。若被告未能履行维修义务造成原告经济损失的，原告可就该损失向其主张权利，而非向其主张履行迟延的违约责任，在审理中本院向原告释明，原告坚持不予变更诉讼请求，故本院对其要求被告支付至今的逾期交房违约金部分的诉讼请求不予支持。
据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条依据之规定，判决如下：
一、被告昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张月勤逾期交房违约金9122.96元。
二、驳回原告张月勤的其它诉讼请求。
（如采用转账方式，请汇入原告指定帐户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32201986436051515260。）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费12444元，由原告负担12272元，被告负担172元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10-550101040009599。
审 判 长 徐 琰
人民陪审员 章静安
人民陪审员 戈菊珍
二〇一三年十二月十一日
书 记 员 陈 敏
相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。