广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4733号
上诉人（原审被告）：武汉电机电器工业公司广州展销服务部，住所地广州市越秀区。
法定代表人：何芳贵，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：曾健庆，该所所长。
委托代理人：徐虹，该所工作人员，联系地址广州市越秀区。
上诉人武汉电机电器工业公司广州展销服务部因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1995年8月，武汉电机电器工业公司广州展销服务部（乙方）与原广州市越秀区房产公司越华房管站（甲方，以下简称越华房管站）签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，其中约定：甲方将越秀区广卫路昌兴街6号地下部位的房屋出租给乙方作为办公使用，月租金933元，租赁期限自1995年6月1日至1997年5月30日等。
后该房屋由广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称越秀第一土地房管所）代管，继续出租给武汉电机电器工业公司广州展销服务部（以下简称展销服务部），目前仍由展销服务部实际使用。2013年7月10日，展销服务部向越秀第一土地房管所支付了2013年7月至8月的租金2879.20元。越秀第一土地房管所、展销服务部均确认该款是展销服务部向越秀第一土地房管所支付的最后一笔租金，当时的租金标准为1439.6元／月。
2013年7月24日，越秀第一土地房管所向展销服务部送达了一份抬头为“武汉市电机电器公司”的《关于收回房屋的通知》，称因双方签订的租赁合同已过期，故决定解除租赁关系，通知展销服务部在2013年8月16日前清空该房屋并办理退租手续等。展销服务部工作人员签收该通知，但至今未交还房屋给越秀第一土地房管所。
一审另查明：据展销服务部的《企业注册基本资料》显示，展销服务部地址为广州市越秀区广卫路昌兴街6号地下，经营范围为批发、零售本公司生产的机械及电机电器产品、文化用品、建筑工程机械、五金工具、建筑五金、水暖器材、百货等。
2014年7月17日，越秀第一土地房管所向原审法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除越秀第一土地房管所、展销服务部双方的不定期租赁关系；2、展销服务部立即将广州市中山五路昌兴街6号地下房屋腾空交还越秀第一土地房管所；3、展销服务部参照广州市2013年房屋租金参考价的标准（单价为80元／平方米，每月4956元），向越秀第一土地房管所支付2013年9月1日起至腾空房屋之日止的房屋使用费。
2014年8月27日本案一审庭审时，展销服务部称其使用涉案房屋作为其工商注册地址，目前是做小卖部使用。
2014年10月14日，越秀第一土地房管所到庭明确将其第三项诉讼请求中房屋使用费的计算标准由按照2013年广州市房屋租金参考价4956元／月变更为按照最后一期租金的标准1439.6元／月。
原审法院认为：展销服务部与原越华房管站签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》约定的租赁期限已于1995年5月30日届满，之后越秀第一土地房管所继续将涉案房屋出租给展销服务部，但双方均未举证签订有书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，视为不定期租赁，越秀第一土地房管所有权随时解除合同，但应在合理期限之前通知展销服务部。本案中，越秀第一土地房管所已于2013年7月24日向展销服务部送达《关于收回房屋的通知》，故其要求解除与展销服务部的租赁关系、收回涉案房屋于法有据，予以支持。在租赁关系正式解除前，越秀第一土地房管所诉请的房屋使用费实为租金。关于租金（房屋使用费）的标准，越秀第一土地房管所最终主张按照展销服务部最后一期租金的标准即1439.6元／月计付，该标准为双方当时协商一致的结果，合法合理，亦予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，于2014年10月16日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，越秀第一土地房管所与展销服务部就广州市中山五路昌兴街6号地下房屋的租赁关系解除；二、展销服务部在本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市中山五路昌兴街6号地下房屋腾空交还越秀第一土地房管所；三、展销服务部在本判决发生法律效力之日起七日内，一次性将2013年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金支付给越秀第一土地房管所（按1439.6元／月计付）。自本判决发生法律效力之次日起至展销服务部将上述房屋交还之日止的房屋使用费，由展销服务部按照上述标准逐月支付给越秀第一土地房管所。本案一审案件受理费643元，由越秀第一土地房管所负担456元，展销服务部负担187元。
判后，上诉人展销服务部不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院适用法律不当。本案并非租赁纠纷，而是房屋拆迁纠纷。我方与越秀第一土地房管所之间是政府征收关系，应适用《国有土地上房屋征收和补偿条例》（国务院第590号令），原审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条错误。二、诉讼主体错误。本案承租人是武汉电机电器工业公司，所以我方认为诉讼主体应当是武汉电机电器工业公司，因为签订合同是武汉电机电器工业公司办事处，我方只是代理武汉电机电器工业公司签合同，我方一审提交的发票、押金的发票、越秀第一土地房管所向我方发出的催款单通知书、退房通知书、要求加租的通知书都是武汉电机电器工业公司的。三、原审判决认定事实错误。原审法院认定我方与越秀第一土地房管所形成不定期租赁关系错误，我方在1979年之前，即按国家政策规定与政府有关房管部门确立了国有公房的租赁关系，即国有公房（非住宅）的使用权，不同于双方按市场规则确立的租赁关系。我方一直按国家规定按时缴纳房租，合法拥有国有公房（非住宅）的使用权，越秀第一土地房管所也承认这种事实上的租赁关系。直到2013年9月越秀第一土地房管所以我方不按其单方面随意涨价的租金支付为由，下达“终止租赁关系通知书”，并拒收房租，缺乏诚信。另越秀第一土地房管所清退租户是因为政府规划对昌兴街进行文化改造。四、我方应支付的房屋使用费应和对方要求我方进行维修的维修费做抵消。综上，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回越秀第一土地房管所一审全部诉讼请求。
被上诉人越秀第一土地房管所答辩称：一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1.我方没有在本案中要求拆除涉案房屋，我方是依据租赁合同期满要求展销服务部搬出涉案房屋。展销服务部取得涉案房屋是由于在70年代向房管所承租房屋，并非拆迁安置房；2.关于展销服务部主张我方发出的通知单都是写武汉电机电器工业公司的问题，这是由于直管房的输入错误，没有改成展销服务部，1995年签订的《广州市房地产租赁契约》的乙方就是展销服务部，展销服务部刚才提及的1992年的租单也是加盖展销服务部的公章；3.关于展销服务部主张的维修费用，展销服务部可庭后找我方的工程部协商或另案主张，这与本案无关。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，展销服务部向本院提交一份签署日期为1991年7月24日的《广州市非住宅房屋租金计算表》，拟证明涉案房屋是政府让其长期使用的，并非不定期租赁关系。越秀第一土地房管所表示：该证据已超过举证期限，不属于二审新证据，且该表上的盖章证明涉案房屋实际使用人是展销服务部，该计算表只是双方对租金标准的计算，并不是涉案房屋给展销服务部长期使用的依据。
二审另查明，一审庭审中展销服务部确认涉案房屋一直都是其实际使用。
本院认为：首先，关于案由及诉讼主体的问题。从查明事实看，涉案双方之间形成的是租赁关系，一审认定案由为租赁合同纠纷正确。虽然展销服务部主张双方之间是拆迁纠纷，从而形成政府征收关系。但对此并未提供证据证明，故该主张本院亦不予采纳。关于展销服务部主张诉讼主体应为武汉电机电器工业公司的问题。经查，展销服务部是独立的企业法人，在双方签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》中乙方签章也为“武汉市电机电器工业公司广州展销服务部”，而且一审中展销服务部也确认由其实际使用涉案房屋至今，可见展销服务部是涉案租赁关系的相对方，一审认定其享有诉讼主体资格并无不妥。虽然展销服务部主张诉讼主体应为武汉电机电器工业公司，但其并非涉案合同签约方，现有证据也不足以证明该公司实际使用涉案房屋，故该主张本院不予采纳。
其次，关于涉案双方是否存在不定期租赁关系的问题。涉案双方签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》约定的期限已于1997年5月30日届满，之后虽然展销服务部继续使用涉案房屋，但双方均无举证签订有书面合同。在双方对租赁期限没有明确约定情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，认定双方之间形成不定期租赁关系，并解除双方租赁关系并无不妥。展销服务部主张其可以长期使用涉案房屋，并无法律及事实依据，本院不予支持。同理，一审基于双方租赁关系解除，判令展销服务部将涉案房屋交还给越秀第一房管所及支付使用期内的租金及房屋使用费正确，本院予以维持。另，展销服务部主张装修费用与本案房屋使用费相互抵消的问题，该装修费用不属于本案诉讼请求范围，故该主张本院不予支持。
至于展销服务部二审中提交证据《广州市非住宅房屋租金计算表》，已经超过举证期限，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条中关于二审程序中新证据的规定，也不能支持其主张，故本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人展销服务部的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费512元，由上诉人武汉电机电器工业公司广州展销服务部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一五年一月九日
书 记 员 张辉
李杨