湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初5491号原告：朱云，男，1969年10月28日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：余泉，湖南华湘律师事务所律师。被告：长沙国中星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路88号。法定代理人：刘某，董事长。委托诉讼代理人：张品，女，1989年10月19日出生，汉族，系该公司法务，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：王兴，男，1989年10月13日出生，汉族，系该公司法务，住湖南省攸县。原告朱云（以下简称原告）诉被告长沙国中星城置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2017年10月11日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人余泉，被告的委托诉讼代理人张品、王兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、被告退还原告购房发生的全部款项379138元；3、被告向原告支付买受人损失费38元。4、被告向原告支付银行利息11374元（算至起诉之日），后段利息按照银行同期贷款利率算至实际支付之日止。5、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2011年6月27日签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房屋价款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房屋价款的0.01%赔偿买受人损失。因被告至今没有把土地使用权证交付给原告，且经过商铺业主集体多次强烈催要无果。原告为维护合法权益，提起诉讼，要求退房。被告辩称：1、被告已履行合同的主要义务，原告的权利未受影响。被告依约于2012年6月30日向原告交付案涉房屋，并于2013年5月24日为原告办理了房屋所有权证，被告已履行了合同主要义务。原告于收房第二日即将涉案房屋交付给湖南嘉斯茂商业发展有限公司统一经营管理，并收取租金，经营管理期限自2012年7月1日至2017年6月30日止，已收取租金不少于119514元。因2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式实施，国有土地使用权证已停办。根据不动产登记政策，原告凭房屋所有权证及房屋买卖合同等相关资料即可换取不动产权证。2、原告解除合同的权利，因过一年除斥期间已消灭。合同解除权属形成权，权利人可依单方意思表示使民事法律关系发生、变更、消灭。若权利人长期不行使解除权，会影响交易稳定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，被告于2013年5月24日为原告办理了房屋所有权证。据双方签订的《长沙商品房买卖合同》第18条第3款“办妥房屋所有权证后365日内申请办理土地使用权证”的约定，被告应于2014年5月24日前协助原告办理土地使用权证，原告的解除权条件成就于2014年5月25日。根据合同解除权适用除斥期间一年的规定，原告行使合同解除权的时间最迟应在2015年5月24日前。但是，原告行使合同解除权的时间却是2017年7月31日，故原告的合同解除权因已过一年的除斥期间而消灭。综上，原告已长期占有和使用案涉房屋并取得收益，合同目的已实现，不动产权证的办理也没有任何阻却情形。且原告的合同解除权因过一年除斥期也已消灭。为维护交易稳定和被告合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年6月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：第一条、出卖人以出让方式取得位于雨花区××乡栗塘村××）、编号为长国用（2009）第068167号的地块的土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称国中星城。该项目的建设用地规划许可证为出[2003]0015号，建设工程规划许可证号为建2[2004]0137号，规划用途为住宅，施工许可证号为430103200404190106。第二条、买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为2005-3826。第三条、买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为国中星城顼目中的第3、4栋（一期）2层2081号房。该商品房的设计用途为商业，建筑面积共23.36平方米，其中，套内建筑面积12.47平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.89平方米。第四条、出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价每平方米15348.76元，总金额358547元。第六条、买受人于本合同签之日一次性支付358547元购房款。第十条、出卖人应当在2012年6月30日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……第十八条、关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起90日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在对商品房交付使用后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内申请办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，双方同意按下列方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款（含同期银行利息）退还给买受人，并按己付房价款的0.01%赔偿买受人损失。如因买受人的原因，出卖人不能在规定期限内为买受人办理预告登记或房屋所有权证、土地使用权证的，双方同意按下列方式处理：出卖人收回房屋，出卖人提出收回房屋要求之日起30日内将买受人己付房价款（含同期银行利息）退还给买受人，并由买受人按己付房价款的0.01%向出卖人支付违约金。本合同预售登记后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30日内双方持解除合同的书面文件到长沙市房屋产权管理局办理注销手续，否则，另一方可不承担违约责任，并要求对方赔偿相应的损失。合同签订后，原告按合同约定履行了一次性付款义务，被告将涉案房屋交付给原告。2013年5月24日，被告为原告购买的涉案房屋办妥房屋所有权证（产权证号为长房权证雨花字第××、规划用途为商业），并于2013年7月起通知业主领取。之后，原告领取了房屋所有权证。因被告一直未为原告办理土地使用权证，原告于2017年6月11日向被告发出《商铺退房函》，要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》并退房。双方经沟通未果。2017年8月14日，原告诉至本院，要求判如所请。本案在审理过程中，原告称其直至2017年7月21日才知道系因被告原因导致涉案房屋至今未能办理土地使用权证，故此时解除合同的条件才成就，即原告所享有的合同解除权的行使期限应自2017年7月21日起算。为此，原告提交了长沙市国土资源局于2017年7月21日出具的《关于吉联公寓1至4号栋商铺至今未办国土证的回复》，其中载明：经核查，吉联公寓位于雨花区××号，开发商为长沙国中星城置业有限公司。1-4号栋所在宗地批准用途为住宅，实际用途为商业、住宅。因土地实际用途与批准用途不一致，2012年10月18日开发企业来我局申请办理该宗地修改出让合同手续（案卷号20121018082），至今未缴清相关税费，导致无法办理商业部分分户登记。2016年9月9日实行房产和土地统一登记后，办理分户登记时，不再核发国土证。被告对此不予认可，并称上述回复与本案无关。合同第十八条约定被告申请办理土地使用权证是在办妥房屋所有权证的365日内，故原告所主张的合同解除权应严格按照合同约定行使。另查明，原告于2011年6月27日与湖南嘉斯茂商业发展有限公司（以下简称嘉斯茂公司）签订《商铺委托经营管理协议》，约定：原告将商铺委托嘉斯茂公司统一经营管理，嘉斯茂公司在对该商铺进行统一经营管理所得收入（包括租金）归嘉斯茂公司所有，在管理期间由嘉斯茂公司依照本协议约定将租金收益支付给原告；经营管理期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止。原告在此经营管理期限内每六个月收取一次租金收益，2012年7月1日至2014年6月30日期间，每六个月的租金为5976元，2014年7月1日至2017年6月30日期间，每六个月的租金为15935元。经核实，原告自2012年7月1日起已按上述托管协议收取了部分租赁收益。再查明，长沙市于2016年9月9日起实行不动产统一登记，由长沙市国土资源局依法颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放；按照“不变不换”的原则，在不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更登记、转移登记时，若此前未办理土地使用权证的，可凭房屋所有权证直接办理不动产转移登记。本案经过本院主持调解，双方当事人未能达成协议。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、长沙市国土资源局《关于吉联公寓1至4号栋商铺至今未办国土证的回复》、退房函及特快专递回单、领取房产证《通知函》、房屋所有权证、房屋登记费用代收款、物业维修资金缴款凭证、补交购房款收据、《商铺委托经营管理协议》、《商铺权证签收表》、《长沙市不动产登记中心请示报告单》、《长沙市国土资源局关于划拨土地上非住宅用途房产转让及地下车库（位）办理不动产登记有关问题的请示》及双方当事人的陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为原告是否有权解除与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》。合同解除权系形成权，其权利的成就是以某种事实行为的成立为条件，所对应的除斥期间亦不因任何事由中止、中断或者延长。本案中，合同中双方已对合同解除权进行了明确约定，故其成就时间应以合同约定的解除事由发生之日为起算点。根据庭审查明的事实，涉案房屋的房屋所有权证登记时间为2013年5月24日，而《长沙市商品房买卖合同》第十八条约定“出卖人办妥房屋所有权证后365日内申请办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失”，故被告应在2014年5月24日前为原告申请办理土地使用权证。现被告未在上述期限内为原告申请办理，即原告所享有的合同解除权于2014年5月25日成就。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原告最迟应于2015年5月24日行使合同解除权。原告现于2017年6月主张解除合同已超过上述规定的一年除斥期间，故解除权已消灭。另本案中，被告已按合同约定向原告交付涉案房屋并办理好房屋所有权证，履行了合同主要义务。原告亦支付了全部购房款并据此取得租金收益。原告对涉案房屋行使占有、使用、处分、收益等物权的目的已经实现。土地使用权证虽自2016年9月9日起不再单独办理，本案原告亦未取得涉案房屋的土地使用权证；但未办理土地使用权证不影响原告对涉案房屋实体权利的实现，且涉案房屋在办理变更登记、转移登记时可直接凭房屋所有权证更换新的不动产权证书。综上，原告以被告未办理土地使用权证为由主张解除双方签订的《商品房买卖合同》并退还全部购房款，本院不予支持。另被告未按约定办理并交付土地使用权证已构成违约，故原告诉请被告向其支付买受人损失费38元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告长沙国中星城置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告朱云38元；二、驳回原告朱云的其他诉讼请求。本案受理费7158元，由原告朱云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭 靖人民陪审员  虢建刚人民陪审员  胡伟俊二〇一七年十月三十日书 记 员  石海莉附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。