北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第41164号
原告家利物业管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区工体北路甲2号（西部）A栋712室。
法定代表人徐建东，董事长。
委托代理人赵章蝶，北京市国度律师事务所律师。
委托代理人陈洛群，北京市国度律师事务所律师。
被告于健，女，1964年11月25日出生，自由职业。
委托代理人杜明（系于健之夫），男，1963年12日7日出生，自由职业。
第三人和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司，住所地北京市朝阳区工体北路甲2号（西部）A栋708、708A。
法定代表人周伟凎，董事长。
委托代理人高敬，北京市两高律师事务所律师。
原告家利物业管理（北京）有限公司（以下简称原告）与被告于健（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，经北京市第二中级人民法院发回，本院依法另行组成合议庭，追加和记黄埔（北京朝阳）地产有限公司（以下简称第三人）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵章蝶，被告及其委托代理人杜明，第三人之委托代理人高敬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司签订《逸翠园前期物业服务合同》、《逸翠园前期物业服务合同之补充合同（一）》，约定原告对逸翠园住宅小区第一期进行物业管理。2005年11月18日，被告与和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司签订编号为Y148298的《北京市商品房预售合同》，购买了姚家园新村商品住宅8号楼3单元201号房屋，建筑面积153.06平方米。预售合同约定，原告提供物业服务，被告按季度支付物业管理费，交费日期为每个季度第一天或之前。物业管理费按每月每平方米3.7元计算，欠缴费用的，被告应按欠缴费用每月交纳2%违约金。我公司按约定提供了物业管理服务，但被告自2009年3季度起拖欠物业费。故诉至法院，要求判令被告支付2009年第3季度至2013年第1季度的物业管理费24351.92元。
被告辩称：2009年第3季度至今的物业费原告应该向开发商主张，并协调开发商完成已经拖延6年的整改和错误整改恢复工作。原告系开发商依法选聘的物业企业。被告2006年12月28日验房并支付了2007年第一季度2、3月份物业费。后开发商回收房屋整改并承诺整改期间物业费由开发商承担。2007年6月通知被告完成整改后，被告发现开发商擅自整改电力系统（地面开槽，网线破坏），长期拒绝提供整改（修复）方案，在历经3年多的催促下才提供方案但拒不告知被告擅自整改电力系统的原因，导致整改至今未完成。由于开发商整改且整改错误恢复工作至今未完成，造成被告6年不能入住。前期原告法人代表和开发商法人代表系同一人，原告和开发商系关联公司。原告事实上参与了房屋回收整改并具有协助完成整改义务。但原告明知整改问题却一味给被告发催缴物业费的通知，6年中仅仅一次协调过被告与开发商联系整改，没有尽到帮助被告同开发商就整改问题协调的义务，对开发商拖延整改和错误整改的恢复工作负有连带责任。未完成整改的情况下物业费应该向开发商主张。
第三人述称，我公司和本案无任何关系，我公司出于维护公司品牌的考虑，为被告垫付过部分物业费，但这并不代表我公司应当连续或一直承担该义务，被告作为房屋使用人应对拖欠的物业费承担责任；我公司和原告均系独立的法人，三方并未签订债务转让协议，我公司没有替被告承担物业服务费的义务。
经审理查明：2005年11月18日，被告与案外人和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司（下称和记黄埔公司）签订编号为Y148298的《北京市商品房预售合同》，购买了逸翠园8号楼3单元201号房屋（下称201号房屋）。该合同第二十二条约定，出卖人选聘的物业管理企业为原告，物业服务收费价格为3.7元/月平方米（建筑面积），按季收取，物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七，买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。2006年12月28日，被告和和记黄埔公司签订《面积结算补充协议》，确认201号房屋建筑面积为153.06平方米。同日，被告签署《业主验房记录表》，列明存在十余项质量问题，但被告否认此为收房验收单，称和记黄埔公司承诺整改，并提交了如下证据：1、2007年1月25日盖有和记黄埔公司公章的《致逸翠园业主的函》，该函称要进行更好的美化和完善，并加快进行已收楼单位的维修工作，暂停北京逸翠园项目的交楼手续（包括尚未收楼和已收楼客户），待相关事宜进行后，再致函业主重新启动交楼时间表，对因此造成的已收楼业主和未收楼业主迟延收楼的问题，我司都按合同的约定处理。2、2007年6月4日盖有和记黄埔公司公章的《整修完毕通知函》，该函称就被告提出的保修范围内的整修要求已经完成，要求被告收到此函后七个工作日内办理查验手续。3、2007年10月28日盖有原告逸翠园管理处公章的《整修完毕通知函（二）》，该函称我处曾于2007年9月9日向被告发出《整修完毕通知函》，转达开发商已完成所有整改事项事宜的通知，要求被告前来复验。原告认可被告提交的上述证据的真实性。被告称和记黄埔公司2007年6月通知完成整改后，被发现开发商擅自整改电力系统（地面开槽，网线破坏），长期拒绝提供整改（修复）方案导致其至今不能入住201号房屋。被告提交了2010年8月18日盖有“和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司”公章的《回复函》，称为尽快解决贵单位维修事宜，请被告配合维修。原告不认可该函的真实性。2007年5月5日被告在和记黄埔公司发出的《逸翠园确认函》的回执上签字同意并确认“同意贵司依据之前发出的《致逸翠园业主的函之二》，按照本人/本公司已付清楼款的万分之三/每日进行补偿，补偿金将从2007年1月1日开始计算，截止日期结算到2007年4月10日，按照上述计算方法，贵司应向本人/本公司支付的补偿金额为人民币42178.09元。”同时被告提出异议，认为补偿金应该为42617.47元，少439.38元。2007年5月25日，被告通过银行账号收到42178.09元。2007年5月27日，被告签署《补偿金收条》，同意和黄北京支付补偿金42178.09元，该补偿金为和黄北京因对逸翠园项目及/或该单位整改的相关事宜及其产生的责任，被告将不会就逸翠园项目及/或该单位整改的相关事宜及其产生的责任再向和黄北京提出任何赔偿或补偿要求。2007年6月16日，被告签署《逸翠园确认函（二）》，同意将补偿金439.38元支付到其账号中，2007年8月2日，该补偿金打入被告活期存折账号内，后因发生争议，被告未领取该活期存折。被告承认未交纳2009年第3季度物业费566.34元及之后至2013年第1季度的物业服务费，就未交纳的原因，被告称主要有两点：一是认为第三人与原告是关联公司，未招标就选定该公司作为前期物业服务企业不合法；二是认为第三人未向自己交付房屋，自己并未入住，不存在原告服务业主的问题。对此，
2005年10月17日，原告与和第三人签订《逸翠园前期物业服务合同》。双方约定，和记黄埔公司聘请原告作为逸翠园住宅小区第一期的物业管理公司，在业主办理其单位交接手续当日，由原告委托和记黄埔公司向业主收取三个月的首期物业管理费。后原告与和记黄埔公司签订《逸翠园前期物业服务合同之补充合同（一）》，约定物业管理服务期限至业主委员会成立且代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同生效之时止。原告对该协议合法性不予认可。
上述事实，有《逸翠园前期物业服务合同》、《逸翠园前期物业服务合同之补充合同（一）》、《北京市商品房预售合同》、及双方当事人陈述等证据在案为证。
本院认为：原告作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括被告在内的业主提供了物业管理服务。被告应当按照约定的收费标准支付物业管理费。故被告应该支付欠缴的2009年第三季度至2013年第一季度的物业服务费，根据《逸翠园确认函》及回执和《补偿金收条》约定等可以认定被告提交的证据不足以构成其不缴纳物业服务费的理由。对于被告提出房屋质量问题和开发商代缴物业费，属于另一个法律问题，可以另行解决。最后，本院希望原告不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时亦希望被告能及时交纳物业管理费，以保证小区物业的正常运转。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、被告于健于本判决生效后十日内给付原告家利物业管理（北京）有限公司二〇〇九年第三季度至二〇一三年第一季度的物业服务费二万四千三百五十一元八角六分；
二、驳回原告家利物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。
被告于健如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费409元，由原告家利物业管理（北京）有限公司负担209（已交纳），由被告于健负担200元（原告已交纳，于本判决生效后七日内给付原告）。
如不服本判决，原告可于判决书送达之日起十五日内，被告可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 石海朝
审 判 员 乔红星
人民陪审员 王学民
二〇一三年六月二十日
书 记 员 黄孟歆