广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第476号
上诉人（原审被告）：林锦源。
上诉人（原审第三人）：江门市东辉精工制造有限公司。
法定代表人：施卓勤，该公司总经理。
上述两上诉人的委托代理人：李彩容，广东大公威德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司。
法定代表人：尹伟培。
委托代理人：黄日森、蔡莉雅，分别是广东五邑律师事务所律师和实习律师。
上诉人林锦源、江门市东辉精工制造有限公司（以下简称“东辉公司”）因与被上诉人江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司（以下简称“木朗公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2013年6月21日，木朗公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除林锦源的租地合同且木朗公司无须补偿；2、判令解除林锦源转租给东辉公司的转租合同；3、林锦源立刻撤离木朗公司出租给其的木朗白鲁商住用地；4、林锦源承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：2005年12月8日，木朗公司委托木朗村民委员会与林锦源签订《木朗村白鲁商住用地租地合同》，合同约定，木朗公司出租木朗村白鲁商住用地给林锦源兴建简易厂房，租赁期限为2006年6月1日起至2020年12月底止，建筑面积1178平方米，道路面积190平方米，2006年6月1日起至2018年5月底租金为10184元／年。并在合同第9条约定：“租赁期内，如遇国家或集体规划使用该地段时，甲方提前在两个月通知乙方撤离，乙方必须在甲方限期内无条件撤离，甲方不作任何补偿”。
租赁期间，林锦源在木朗村民委员会没有被授予转租权利的情况下，没有经过木朗公司的同意把涉案土地转租给东辉公司。
因争讼土地使用权的用途是商品住宅，国家及集体对该地段已统一规划使用，木朗村委会并于2012年9月30日发出公告和于2012年10月15日会议上通知林锦源撤离其租赁的土地，但林锦源拒绝撤离。木朗村委会又于2013年1月16日以公告形式通知林锦源撤离，林锦源同样拒绝撤离。
林锦源的转租行为没有经过木朗公司同意，根据我国《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，且合同没有约定租户有转租权，租户擅自转租已属违约，故请法院解除林锦源转租给东辉公司的转租合同。
根据《合同法》第四十五条第一款：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就是生效。附解除调解的合同，自条件成就时失效。”因争讼土地现由国家和集体已统一规划使用，木朗村委会已按照合同约定提前两个月通知林锦源撤离，合同解除条件已成立，故木朗公司主张解除该租赁合同且无须补偿，并要求林锦源立刻撤离木朗公司向其出租的木朗村白鲁商住用地。
林锦源和东辉公司答辩称：林锦源和东辉公司认为本案木朗公司诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回木朗公司的请求。第一、林锦源与村委会签订的租赁合同，并不存在违反国家强制性情形，依法合同对各方具有约束力。根据合同法的规定，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，其中木朗公司作为出租方要履行的义务就是要按照合同的约定将租赁的场地交付给租赁方使用，任何一方不得变更合同约定。合同当中约定的期限是到2020年12底，也就是说，诉请的合同目前都还没有到合同终止的期限，因此在租赁期限还没有终止之前，木朗公司单方提出解除合同是违反法律的规定以及诚信公平的原则，故林锦源和东辉公司请求驳回木朗公司的诉请，并责令木朗公司继续履行合法有效的租赁合同。第二、本案也不存在木朗公司所主张的合同约定或者法定可以单方解除的任何一个情形。木朗公司的诉讼请求缺乏合同依据和法律依据。根据合同法第九十三条和九十四条的规定，合同需要当事人协商一致方可解除，又或者是存在法定的其他可以解除合同的情形。但在本案当中，租赁合同关系中承租人一方一直都是按照合同的约定履行主要的义务交付租金，并不存在违约的情形，也不存在双方协商一致提前终止、解除合同的情形，更不存在合同约定或者法定的可以解除合同的情形。木朗公司主张本案存在国家征用、集体规划或擅自转租的情形，故提出解除合同。但是客观上，这些都是木朗公司歪曲事实、错误理解合同条款的事实，是木朗公司想单方解除合同的一种无理陈述。首先，本案中根本不存在合同约定的国家征用情形。国家土地管理法规定，国家为了公共利益需要可以对土地实行征用和征收。由此可见，国家征用与本案的情形是有明显的区别。1、从国家的主体来看，主体必须是国家的行政单位，本案只是出租方想从承租人手中收回场地，并不存在国家行政主体收地的情形。2、国家征地是为了国家的利益，但本案是木朗公司为了自己的利益、赚取自己的利益而要求收回土地。3、从征用的程序来看，国家的征用程序必须是市县级国土资源局进行的多个手续、手段进行征收。但是本案中上述的任何一个情形都并不具备法定的阶段。4、从征地补偿来看，征地补偿是国家征地的法定程序，是必要的前置要件程序。然而本案中至今也不看到有征地的补偿程序。由此可见，从上述的几点，本案根本不具备国家征地的任何一个特征，不属于国家征地，不存在对方所主张已经发生国家征地的情形，因而也不具备提前解除合同的前提条件。对方主张解除合同的条件已经成就，这是对事实的歪曲。其次，本案也不存在集体规划用地的情形。1、根据国家的城乡规划法第11条的规定，只有县级、地方规划部门才对土地享有规划权，所以木朗公司是没有权力进行所谓的规划。故合同中的集体规划属于无效的条款。2、关于涉案的土地规划用地，也就是土地的性质、用途，在木朗公司取得土地的之日起就没有发生过任何的规划变更。也就是说，涉案土地一直是商住用地，并不存在重新规划用地的情形。现有的规划用地许可证只是2002年规划用地的一个延续。3、涉案租赁合同签订前已经存有现有的规划用地许可，不存在签订合同之后政府变更规划用地的情形。4、对方证据所述的发改委批复，还有国土局环境保护局文件等，都是木朗公司开发用地的相应批复，而不属于集体规划用地。5、建设规划许可证，也仅仅涉及的是工程涉及相应的范畴，而不属于用地范畴。涉案土地的原规划用地性质没有发生变更。第三，本案不存在木朗公司所述的擅自转租的情形。涉案物业都由承租人合法使用，工商登记地址显示有其他主体或者个人的，都是经过木朗村委会同意或由村委会直接签订租赁合同，并不存在未经通知擅自转租的情形。综上所述，本案不存在合同约定，或法律规定的法定提前解除合同的任何一种情形，木朗公司要求单方解除合同收回场地，缺乏合同依据和法律依据，请求法院直接予以驳回。纵观一系列的租赁合同案件纠纷，案件的实质和木朗公司诉讼的目的主要是为了木朗公司赚取高额的经济利益与他人合作开发涉案的土地，在未征得包括本案承租人在内的数十人用户的同意，未曾与租户协商的情况下进行违背法律、违背诚信，单方撕毁长期租赁土地20年租赁合同，不顾租户作长期经营计划的巨额投资，强行要求提前十多年解除合同，甚至还要求租户无条件的搬迁，木朗公司的行为是极其恶劣的单方严重违约行为。请求法院公正查明案件事实，驳回木朗公司诉请，并判令双方继续履行合同。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2005年12月8日，木朗公司委托其主管单位杜阮镇木朗村民委员会与林锦源订立《木朗村白鲁商住用地租地合同》，木朗村委会为甲方出租人，林锦源为乙方承租人，协议内容约定：“甲方出租用地给乙方兴建简易厂房，实用面积1178平方米，道路占用面积380平方米，租赁期限从2006年6月1日起至2020年12月底止。合同书第9条约定：“如遇国家或集体规划使用该地段时，甲方提前在两个月通知乙方撤离，乙方必须在甲方限期内无条件撤离，甲方不作任何补偿”。合同还约定租金计算和交付办法等条款。此后，木朗公司依约交地给林锦源建造简易厂房使用。期间，林锦源将建造的厂房出租给东辉公司。对林锦源出租厂房给东辉公司而产生的土地转租行为，林锦源没有证据证明经过木朗公司同意。
2012年，木朗公司经木朗村集体研究决定并报政府相关部门批准，将白鲁浪（土名）40亩商住用地规划并开发建设“金域华府”商住小区。同年，木朗公司曾召集林锦源等全部租户，宣布明确基于上述理由要求提前解除租地合同，并先后曾张贴公告限期要求租户拆迁。期间，部分租户与木朗公司先后陆续达成拆迁补偿协议。木朗公司与林锦源就提前解除合同和拆迁补偿问题各持己见，无法达成协议。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：木朗公司是集体经济性质，是由木朗村民委员会投资开办的集体企业，其职能担负着集体经济发展和落实集体经济计划工作，经营范围包括有房地产开发等。涉讼的土地性质属商住用地，木朗公司依法取得使用权。过去，由于木朗公司未有条件开发利用该土地，而将整片商住用地短期流转分散出租给林锦源等承租人为工业或商业用途。随着形势的发展，木朗公司现经政府相关部门批准将该片土地建设商住小区，符合当地总体规划，有利集体经济发展，对木朗公司的行为，依法应予支持。林锦源认为租赁合同期限未满而拒绝搬迁。本案当事人争议的焦点是：木朗公司要求提前解除租赁合同的条件是否成就？
根据《合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，经审查，木朗公司、林锦源双方在订立的《租地场地协议书》第六条第（1）项约定，如遇国家或集体规划使用该地段时，木朗公司应提前两个月通知，林锦源应无条件撤离，且木朗公司不作任何经济补偿。很明显，双方当事人在签订合同时已约定解除合同的条件，现木朗公司主张解除合同的条件成就，并已履行义务提前通知林锦源，故木朗公司请求解除租赁合同，理据充分，依法应予支持。诉讼中，原审法院经反复调解，建议双方解除合同并由木朗公司参照其他有约定解除合同应作经济补偿计算的办法适当给予补偿处理，木朗公司接受建议，而林锦源的要求过分高于其他租户致双方无法达成协议，原审法院对此不作强制调整。
关于木朗公司请求解除林锦源与东辉公司的转租合同问题。经审查，林锦源未经木朗公司同意而将土地随厂房一并转租给东辉公司，其行为无效。根据《合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，木朗公司行使合同解除权理据充分，应予支持。而对林锦源与东辉公司的转租合同关系，由于其相互之间的转租行为无效，木朗公司与东辉公司不存在民事权利义务关系，本案调整的对象是木朗公司与林锦源之间的租赁关系，故此，对林锦源与东辉公司的转租关系不作处理，双方若因此产生纠纷可另循法律途径解决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除木朗公司与林锦源于2005年12月8日订立的《木朗村白鲁商住用地租地合同》，林锦源应在本判决生效后十天内拆除建在租赁的土地上的建筑物，将土地交回木朗公司，木朗公司不承担拆迁补偿责任；
二、东辉公司应在前款规定期限内腾退厂房给林锦源。
本案受理费487元，由林锦源负担。
当事人二审的意见
林锦源、东辉公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回木朗公司的全部诉讼请求。主要事实和理由是：一、《木朗村白鲁商住用地租地合同》是林锦源与木朗公司的真实意思表示，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该合同约定的租赁期限至2020年12月底，木朗公司提前解除合同明显违背诚信并违反合同约定，应驳回其诉讼请求并责令其继续履行合同。
二、木朗公司与林锦源之间合同的解除条件尚未成就。《木朗村白鲁商住用地租地合同》第9条规定：“如遇国家或集体规划使用该地段时，甲方提前在两个月通知乙方撤离，乙方必须在甲方限期内无条件撤离，甲方不作任何补偿。”，木朗公司与林锦源签订合同时涉案土地的规划用地性质就是商住用地，且已通过政府规划确认用于开发商住小区，该用地性质及规划一直没有变更，现有的规划用地许可证只是原规划用地许可证的延续，现涉案土地既不存在国家或集体征用的情形，也没有任何新的国家或集体规划使用情形，故该合同解除的条件尚未成就。而且，木朗公司没有提交关于木朗村村民开会记录或会议决议文件等相关证据，原审判决关于木朗公司开发建设涉案土地经过木朗村集体研究决定的认定不正确。
三、上述合同第9条中“如遇国家或集体规划使用该地段”的真实意思，应当理解为发生签约时双方未能预计的、不同于合同签订时的新规划，且有征用单位征用、有赔偿的情形。木朗公司原未打算开发而现要进行开发涉案土地，不属于合同约定的解除条件成就的情形。如果认定该情形为合同解除条件成就，那么就是赋予一方无条件随时解约权，承租人按照15年租约计划进行巨额投资无法得到保证；而且，合同一直处于不稳定状态，该情形明显与双方签订15年长期合同以求稳定的用意不符；同时也将导致合同双方的利益失衡。根据《中华人民共和国城乡规划法》第十一条的规定，只有县级以上人民政府城乡规划主管部门才有规划权，集体单位无权对涉案土地作出规划行为，《木朗村白鲁商住用地租地合同》第9条规定的集体规划属违法无效条款。
四、原审判决关于林锦源未经木朗公司同意转租涉案土地的认定不正确。首先，木朗公司未能举证证明林锦源与东辉公司之间存在转租合同关系。其次，东辉公司的营业执照不能证明林锦源与东辉公司之间存在转租行为。而且，东辉公司在涉案厂房上办理工商营业执照是经过木朗公司同意的。林锦源和东辉公司在原审时提交的工商登记档案资料可以证明，木朗村委会向工商行政机关出具书面证明，证明涉案厂房的所有权属于东辉公司所有，并要求工商行政机关给予办理工商登记手续。最后，关于木朗公司主张因木朗村委会无相关授权，故即使木朗村委会同意东辉公司转租，其同意行为无效的问题。林锦源在原审时提出对木朗公司作为证据提交的《授权委托书》的形成时间进行鉴定，但因木朗公司拒绝提供该证据原件，导致鉴定无法进行，根据民事诉讼证据关于“持有证据原件的一方拒绝提供原件进行鉴定，则作出对其不利的事实认定”的相关规定，应认定木朗公司在该《授权委托书》中对木朗村委会的授权限制无效，该授权为概括性授权，故木朗公司关于木朗村委会越权的主张不能成立。而且，根据表见代理的相关规定，也应认定木朗公司关于木朗村委越权的主张不能成立。
五、原审判决对证据的采纳及认定不正确。1、木朗公司提交的《会议纪要》没有原件相核对，且没有参会人员的签名确认，故该证据无法证明召开过相关会议及会议的内容。木朗公司提交的《公告》也是其单方制作的文件，没有承租人的签收确认，无法证明木朗公司已张贴或已向林锦源送达该公告。2、木朗公司原审提交的证据9至14均是在超出举证期限后当庭提交的，根据民事诉讼的相关法律规定，上述证据不得作为定案的依据，但原审判决采纳上述证据违反法律的规定。3、原审判决对林锦源在举证期限内提交的证据不予采纳，违反法律规定。
六、原审程序严重违法。1、木朗公司没有关于拆除地上建筑物、交回土地和不承担拆迁补偿责任的诉讼请求，原审判决林锦源拆除地上建筑物、交回土地、不承担拆迁补偿责任以及东辉公司腾退厂房给林锦源，明显超出了木朗公司的诉讼请求范围。2、林锦源在一审时申请法院对对方提交的授权委托书的形成时间进行鉴定，但木朗公司拒绝提交该证据的原件，原审法院也没有组织鉴定。该证据与本案事实的认定有重要关联性，会影响关键事实的认定，故一审法院遗漏该鉴定属于程序错误，请求二审予以纠正。
木朗公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审予以维持。
二、本案的租赁合同为附解除条件合同，合同所约定如遇国家或集体规划使用该地段时，木朗公司提前两个月通知林锦源，可以解除合同。2012年木朗公司经村民代表大会集体讨论通过，然后向国家发改局及规划局申请使用土地，而发改局及规划局批准被上诉人的申请，并对土地的开发做出了规划；而且，木朗公司已经提前通知林锦源，并两次发出公告，已经履行告知义务，故本案合同解除的条件已成就。
三、木朗公司在租赁合同签订时已经取得国有土地使用权证，但由于资金不足，故先行出租，待时机成熟再开发。在合同签订前，双方已对风险进行充分的评估和预测，双方均已清楚合同存在提前解除的风险，故木朗公司向林锦源收取的租金很低，而合同中也约定木朗公司需要开发土地时可以收回土地且不作补偿。
四、从2012年起，木朗公司通过融资等方式筹集巨额资金准备对涉案土地进行开发，如果不允许木朗公司解除合同，将造成木朗公司巨大的经济损失。而且，木朗公司从2013年起停止收取租金，已为林锦源提供了极大的便利。同时，涉案合同已履行了约10年，按照建筑成本每平方米300元、租金每平方米20元计算，林锦源早已收回投资的成本，并已获得投资成本数倍的收益。
五、原审法院不同意林锦源的鉴定申请是正确的。木朗公司与木朗村民委员会均是木朗村民的组织，体现木朗村民的意志和利益，其对外所使用的名字由木朗村民及村干部根据合同的需要来确定。授权委托书及确认函的作用在于说明木朗村民在经济活动中对外使用的名称。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明部分除“道路占用面积380平方米”有误，以及“2012年，木朗公司经木朗村集体研究决定并报政府相关部门批准，将白鲁浪（土名）40亩商住用地规划并开发建设“金域华府”商住小区。同年，木朗公司曾召集林锦源等全部租户，宣布明确基于上述理由要求提前解除租地合同，并先后曾张贴公告限期要求租户拆迁。期间，部分租户与木朗公司先后陆续达成拆迁补偿协议”等相关内容因证据不足，本院不予确认之外，原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
另查明，《木朗村白鲁商住用地租地合同》约定租赁面积中道路占用面积为190平方米。该合同第九条约定：“租用期内，如遇国家或集体规划使用该地段时，甲方提前两个月通知乙方撤离，乙方必须在甲方限期内无条件撤离，甲方不作任何补偿，但可协助乙方向征用单位索赔。如乙方中途退出或违约时，甲方有权终止合同，收缴建筑物并不作退回预付款，不作任何补偿。”
又查明，木朗公司是有限责任公司，其投资者为江门市蓬江区杜阮镇木朗村民委员会和江门市蓬江区木朗金朗水电安装工程部，经营范围为房地产开发、物业管理、建筑材料和五金交电销售。江门市蓬江区木朗金朗水电安装工程部于2013年6月19日变更企业名称为江门市蓬江区金朗市场物业管理站。江门市蓬江区金朗市场物业管理站为集体所有制企业，投资者为江门市蓬江区杜阮镇木朗村民委员会。
林锦源于2005年12月8日与木朗公司签订租赁合同后，在租赁土地上建造厂房并转租给东辉公司，东辉公司以涉案厂房为经营住所，于2012年9月10日经工商登记而设立，此后一直在该处生产经营至今。
再查明，2001年6月13日，新会市建设局对木朗公司位于杜阮镇木朗村白鲁浪的商住用地项目颁发了《建设用地规划许可证》。该许可证规定该证自颁发之日起，有效期为六个月，逾期未使用，该证自行失效。
2013年1月21日，江门市蓬江区国土规划和环境保护局同意木朗公司所报的位于杜阮镇江杜东路南侧（土名木朗村白鲁浪地段）的金域华府小区规划，并于2013年3月26日向木朗公司颁发《建设工程规划许可证》。
2013年5月9日，江门市发展和改革局向木朗公司做出《关于江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司兴建金域华府小区项目核准的批复》，同意木朗公司按城市规划在杜阮镇木朗村白鲁浪（土名）地段兴建金域华府小区项目，建设期限为2013年至2015年。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为租赁合同纠纷。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同约定的解除条件是否已成就的问题；二、关于木朗公司以林锦源擅自转租为由要求解除转租合同的问题；三、涉案合同解除之后的法律后果问题；四、关于转租合同能否继续履行及东辉公司应否腾退厂房的问题。
关于涉案合同约定的解除条件是否已成就的问题。《木朗村白鲁商住用地租地合同》第九条约定：“租用期内，如遇国家或集体规划使用该地段时，甲方提前两个月通知乙方撤离，乙方必须在甲方限期内无条件撤离，甲方不作任何补偿，但可协助乙方向征用单位索赔。如乙方中途退出或违约时，甲方有权终止合同，收缴建筑物并不作退回预付款，不作任何补偿”。从该合同条款的内容看，其中约定了出租人可以解除合同的条件以及合同解除后对于租户在承租地块上兴建的厂房的补偿方法。对此，本院详细分析如下：一、根据该条款的约定，“如遇国家或集体规划使用该地段时”，只要出租人发出解除合同的通知，该通知到达对方之后，则租赁合同在两个月后即告解除。二、判断该约定解除条件是否成就，关键在于准确理解双方当事人约定“如遇国家或集体规划使用该地段时”相关内容的真实含义。1、涉案租赁地块属于商住用地，租赁合同的双方当事人在缔约之时理应清楚该地块如后必将用于商业投资开发用途，而由租户用作简易厂房使用14年的可能性并不大。因此，双方当事人在合同中特别约定此解除条款，待该地块按照规划需进行商业投资开发之时，出租方即要收回土地，交由实际用地人进行开发使用。可以说，租赁地块在履行租赁合同的过程中有可能被出租人提前收回的风险，承租人在缔约之时是理应预见到的。2、木朗公司的股东是木朗村委会和金朗物业管理站，而金朗物业管理站的投资者也是木朗村委会，因此木朗公司实质上是木朗村委会全资设立的公司，木朗公司按照规划使用该土地建设“金域华府小区”，应当可以理解为村集体按照规划开发使用该土地。3、根据本案已查明的事实，涉案地块被规划为用于建设金域华府小区，建设年限为2013年至2015年。在此情况下，木朗公司为满足“金域华府小区”开发建设的需要，按照上述合同条款的约定，有权通知承租人解除涉案的租赁合同。木朗公司向承租人通知解除合同确实是土地规划和开发建设的需要，并非恶意毁约而不愿继续履行租赁合同。何况，在涉案土地已经规划作为“金域华府小区”的建设，建设期限为两年，按照《建设工程规划许可证》对于建设施工的期限要求，木朗公司请求承租人及时交还土地用于建设施工具有合理性和紧迫性。从另一方面看，承租人继续利用该土地上建造的厂房进行生产经营的合同目的已经无法实现，也应当解除合同。4、基于上述理由，木朗公司享有约定解除权，其起诉要求解除合同，依法应予以支持。
关于木朗公司以林锦源擅自转租为由要求解除转租合同的问题。林锦源向木朗公司租赁涉案土地后建造厂房并于2012年9月即已转租给东辉公司，东辉公司以该厂房作为经营场所登记并一直生产经营至今，而木朗公司作为木朗村委会全资设立的公司，木朗村委会对于当地厂房的使用情况理应清楚，不可能对林锦源将厂房转租给东辉公司及东辉公司长期在涉案厂房进行生产经营的事实不知情。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，木朗公司现以林锦源擅自转租为由要求解除转租合同，本院不予支持。
关于解除合同之后的法律后果问题。我国《合同法》九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。承租人在租赁地块上已经建造了厂房，合同解除后，承租人应当将租赁地块交还给出租人，由于地上建筑物的厂房客观上无法返还给承租人，故应当由出租人就该建筑物的现有价值向承租人作出折价补偿为宜。对于租赁土地的返还与地上建筑物的补偿，依法应作如下处理：一、考虑到承租人已经在租赁地块上建造了厂房，目前仍在该处正常生产经营，根据《木朗村白鲁商住用地租地合同》第九条关于甲方解除合同时须提前两个月通知乙方撤离的相关约定，本院酌定给予承租人两个月的撤离时间，即承租人应在本判决生效之日起两个月内将涉案土地及地上建筑物移交给木朗公司。《木朗村白鲁商住用地租地合同》并未约定合同解除后承租人需先拆除地上建筑物再交还土地，木朗公司本案中也仅诉请承租人撤离涉案土地，并未诉请承租人拆除地上建筑物，因此原审判决承租人在交还土地之前还需拆除地上建筑物，既无合同依据，又明显超越当事人的诉请范围，处理不当，本院依法予以纠正。二、木朗公司主张其依据《木朗村白鲁商住用地租地合同》第九条的规定可以对承租人的厂房不作补偿，缺乏理据，本院不予支持。理由是：依照该合同条款的约定，如实际用地人并非木朗公司的，则木朗公司解除合同时可以不作补偿，但应协助承租人向征用单位索赔；但是，涉案地块规划用于建设“金域华府小区”，开发商就是出租人木朗公司，在此情况下，实际用地人木朗公司应当给予承租人适当的补偿，不能依据该合同条款而免除直接补偿的责任。原审判决木朗公司收回土地但不作任何补偿，既无合同依据，也对承租人显失公平，处理明显不当，本院依法予以纠正。三、对于承租人在租赁土地上建造的厂房，出租人收回土地后应当作出适当补偿。双方当事人可就此自行协商共同确定补偿价格，或共同委托有资质的鉴定机构进行估价；确实无法协商一致的，可提起另案诉讼，申请法院委托鉴定机构进行估价。由于承租人在本案中并未提起反诉请求相应的补偿款，且双方当事人在本案中就补偿价格未能协商一致，亦未委托鉴定机构对厂房进行估价，因此本案对此争议问题无法一并作出处理。
关于转租合同能否继续履行及东辉公司应否腾退厂房的问题。木朗公司本案诉请解除其与林锦源之间的租赁合同，目的在于收回涉案租赁土地用于开发建设，而林锦源已在该土地上建造了厂房并转租给东辉公司占有使用，故木朗公司为了实现其诉讼目的，在本案中一并诉请解除林锦源与东辉公司之间的转租合同，应当理解为出租人木朗公司实质是要求次承租人腾房，以便承租人林锦源能够顺利交还土地。由于木朗公司与林锦源之间的租赁合同已经解除，林锦源与东辉公司之间的转租合同因而失去了继续履行的基础和条件，也理应解除。次承租人对于厂房的占有基础和法律依据是转租合同，在租赁合同已经解除及转租合同客观上已无法继续履行也应解除的情况下，次承租人对涉案厂房就从有权占有变成了无权占有。因此，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，出租人木朗公司作为土地使用权人有权要求次承租人东辉公司在合理期限内腾房。如次承租人逾期不腾房的，还应支付逾期腾房占有使用费。考虑东辉公司目前仍在涉案厂房进行生产经营，在租赁合同解除后，东辉公司须另寻其他经营场所并搬迁机器设备，确实需要一定的时间，本院根据案件的实际情况，酌定给予东辉公司两个月的时间用于腾迁。至于东辉公司因腾房产生的机器设备搬迁费用涉及的补偿问题，在本案中由于当事人没有提起相应的诉请，故本案对此不予调整，相关权利人可另案主张权利。
另外，林锦源、东辉公司主张原审法院对林锦源提出的授权委托书形成时间鉴定申请不组织鉴定，属程序违法。由于授权委托书的形成时间不影响本院的实体处理结果，故对林锦源、东辉公司的上述主张，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实部分错误，适用法律不当，实体处理欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬民一初字第1249号民事判决；
二、解除江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司与林锦源于2005年12月8日订立的《木朗村白鲁商住用地租地合同》；
三、江门市东辉精工制造有限公司应在本判决生效之日起两个月内腾退厂房给林锦源；
四、林锦源应在本判决生效之日起两个月内将其所租赁的土地返还给江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司；
五、驳回江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费487元，由江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司负担243.5元，由林锦源负担243.5元；二审案件受理费487元，由江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司负担243.5元，由林锦源、江门市东辉精工制造有限公司负担243.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
代理审判员 赵 斓
代理审判员 潘丽芳
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 刘现流