陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕07民终444号
上诉人（原审被告）：张培义，又名张培录，男，1958年1月12日出生，汉族，陕西省洋县人，住洋县。
委托诉讼代理人：白如侠，系张培义之妻。
委托诉讼代理人：常敏安，陕西敏安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：洋县洋州街道办事处东城社区居民委员会第二居民小组。地址：洋州街道办事处东城社区。
负责人：李万成，该居民小组组长。
委托诉讼代理人：翟秀娥，陕西秦汉律师事务所法律工作者。
上诉人张培义因与被上诉人洋县洋州街道办事处东城社区居民委员会第二居民小组房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省洋县人民法院（2017）陕0723民初1047号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张培义及其委托诉讼代理人白如侠、常敏安，被上诉人洋县洋州街道办事处东城社区居民委员会第二居民小组的负责人李万成及委托诉讼代理人翟秀娥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张培义上诉请求：请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审程序违法。一审法院在第一次开庭辩论结束后没有释明原因就开了第二次庭，第一次开庭没有告知针对增加诉讼请求相应的权利。第一次开庭证人旁听案件后又作为证人出庭。2、一审法院适用法律错误。一审法院适用《民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定错误。3、一审法院认定上诉人拖欠2013年度、2014年度房租属认定事实错误。4、一审法院超诉讼请求裁判、追加诉讼请求后没有给上诉人相应权利。
洋县洋州街道办事处东城社区居民委员会第二居民小组答辩称，1、一审法院不存在程序违法问题；2、答辩人每年都派会计、出纳对130余间出租房屋逐户清收房租，年年都在向上诉人主张权利清收所欠的房租，故答辩人的请求未超过诉讼时效期间；3、一审法院认定上诉人欠答辩人2013年度、2014年度房租属实，上诉人自己的说法完全矛盾，不能自圆其说。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。
洋县洋州街道办事处东城社区居民委员会第二居民小组向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房租13.2万元；2、诉讼费由被告承担；3、解除原、被告之间的租赁合同（注：该项请求系原告第一次开庭时当庭增加的诉讼请求）。
一审法院认定事实：自2006年12月3日起，被告张培义租赁原告位于洋县洋州街道办事处东环路转盘东南角五间门面房做生意，经销电线、灯具等，双方未签订书面租赁合同。其中自2006年12月3日至2014年12月2日止，被告租赁原告该地段的五间门面房，后被告将该五间门面房中的两间房屋腾让给案外人余军经营饮食业。自2014年12月3日至今，被告实际租赁占用原告该地段的三间门面房。另查一、自2006年12月3至2012年12月2日的房租，被告已经向原告交纳清楚。另查二、自2015年12月3日至2017年12月2日的房租，被告已经向原告交纳清楚。
原、被告因前述2013年度即2012年12月3日至2013年12月2日的房租，以及2014年度即2013年12月3日至2014年12月2日的房租交纳事宜发生纠纷，未协商一致，原告诉至法院。审理中，原告提交的房租清单、收款收据复印件、邮政银行交易明细、租赁协议复印件、收据复印件、东城社区证明、案外人余军证明等证据合法有效，予以认定。对被告提交的信用社取款凭证、邮政银行客户凭单、2015年7月2日50400元收据的真实性予以认可。
一审法院认为，本案争议的焦点在于：（一）本案2013年度即2012年12月3日至2013年12月2日的房租计算问题；（二）本案2014年度即2013年12月3日至2014年12月2日的房租，被告是否向原告交纳的问题；（三）原告主张解除原、被告之间的租赁合同是否成立的问题；（四）本案诉讼时效的问题。
针对第一个争议的焦点，审理中，被告对拖欠原告2013年度即2012年12月3日至2013年12月2日的房租无异议。经核算，该年度五间门面房的租金共计60000元（12000元/间×5间=60000元）。
针对第二个争议的焦点，经计算，本案2014年度即2013年12月3日至2014年12月2日的房租，该年度五间门面房的租金共计72000元（14400元/间×5间=72000元）。审理中，被告提交信用社取款凭证（载明金额：35000元）、邮政银行客户凭单（载明金额：15400），以证明其已经向原告交纳50400元，但被告未提交该年度房租的收款收据，而是提交了2015年7月2日50400元收据。对此，原告方认为，被告张培义一方陈述的该50400元，实际交纳的是2015年度即2014年12月3至2015年12月2日的三间门面房的房租，因为自2014年12月3日以后至今，被告实际租赁原告三间门面房。根据双方提交的证据，信用社取款凭证载明的35000元、邮政银行客户凭单载明的15400元，共计50400元，与2015年7月2日50400元收据相互印证，实际交纳的是2015年度即2014年12月3至2015年12月2日的三间门面房的房租。被告未提交充分证据证明其向原告交纳过2014年度即2013年12月3日至2014年12月2日的72000元房租。故被告应向原告交纳该年度房租72000元。
针对第三个争议的焦点，原告主张解除原、被告之间的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”本案被告拖欠原告2013年度即2012年12月3日至2013年12月2日的房租，以及拖欠2014年度即2013年12月3日至2014年12月2日的房租至今未予给付，其违约行为使合同目的无法实现，致合同无法继续履行，如继续履行则对原告方明显不公平，现原告主张解除合同，本院当结合案件实际，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素综合考虑。原告主张解除原、被告之间的租赁合同，符合法律规定，予以准许。
针对第四个争议的焦点，本案诉讼时效的问题。于2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案被告拖欠原告2013年度即2012年12月3日至2013年12月2日的房租，以及拖欠2014年度即2013年12月3日至2014年12月2日的房租。原、被告虽然未约定房租的交纳时间，但是根据房屋租赁的交易习惯，被告最迟应在相应年度租赁期限届满前向原告支付房租。2013年12月2日之前应向原告交纳2013年度即2012年12月3日至2013年12月2日的房租，2014年12月2日之前应向原告交纳2014年度即2013年12月3日至2014年12月2日的房租。但被告未予交纳。审理中，原告申请证人李万荣出庭作证，证人证言内容与原告出纳张舒平陈述意见一致，均能印证2013年、2014年、2016年原告相关工作人员向被告主张过权利。故本案诉讼时效期间未过，被告陈述的已经超过诉讼时效请求法院驳回原告诉讼请求的辩解意见不成立。
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告口头订立的关于原告洋县洋州街道办事处东环路转盘东南角五间门面房的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法有效，予以确认。租赁合同涉及的租赁期限为六个月以上的，应当采取书面形式，当事人未采用书面形式的视为不定期租赁。本案被告自2016年12月3日起至今一直租赁占用原告前述房屋，其中2006年12月3日至2014年12月2日止租赁五间房屋，自2014年12月3日开始至今租赁占用三间房屋。现被告拖欠原告2013年度即2012年12月3日至2013年12月2日的房租60000元，以及拖欠原告2014年度即2013年12月3日至2014年12月2日的房租72000元，经原告多次催要，未予给付，显属违约，依法应当承担给付义务。被告已经交纳了2017年度即2016年12月3日至2017年12月2日的房租，对于自2017年12月3日起至合同解除后被告实际占用期间的房屋占有使用费，原告未予主张，已不能超出原告诉讼请求进行裁判，视为原告对其民事权利的处分。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：一、解除原、被告之间口头订立的房屋租赁合同。限被告张培义于判决生效后十五日内将承租原告洋县洋州街道办事处东城社区居民委员会第二居民小组位于洋县东环路转盘东南角三间门面房腾清后交还原告。二、限被告张培义于判决生效后十五日内向原告洋县洋州街道办事处东城社区居民委员会第二居民小组支付2013年度即2012年12月3日至2013年12月2日止的房租60000元、2014年度即2013年12月3日至2014年12月2日止的房租72000元。共计132000元。案件受理费1470元，由被告张培义承担。现原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付给原告，不再向法院交纳。
二审审理期间，上诉人张培义为支持其上诉请求，提交证据为：被上诉人出具的时间为2011年元月17日的《收据》第二联一张和张培义委托诉讼代理人白如侠自书2011年-2017年房租支付清单一份。《收据》内容为：收到张培义3号楼房租、管理费、治调费24000.00元，会计处签名为“李万荣”，出纳处签名为“张淑平”，经手人处签名为“张”。拟证明上诉人张培义承租期间的房租都是当年交纳的，已全部交清。经质证，被上诉人对《收据》真实性无异议，证明目的不认可，认为该《收据》记账联其在一审时已经提交，但上诉人交的不是2011年度房租，而是补交的2010年房租，2011年房租应为36000元，且一审中上诉人委托诉讼代理人对被上诉人提交的2012年之前的所有缴费的票据都无异议；对白如侠自书的2011年-2017年房租支付清单不予认可，认为系其自己书写，没有被上诉人开具的原始票据佐证。第一次庭审后上诉人补充提交了由白如侠书写的支出流水账记事本一本，该记事本第九页上方分割线以上记载“10.1.27交房租：18000.元”，认为根据自己记载的流水账，2010年度房屋租金已缴纳。经质证，被上诉人对该记事本第九页上方记载内容真实性及证明目的均不予认可，认为其记载不真实，应以被上诉人出具的房屋租金收据为准。经审核，对2011年元月17日的《收据》第二联真实性予以认定，但上诉人只提交了2011年元月17日的收据，未提交其他年度房屋租金均已交纳的证据，且上诉人在一审时认可被上诉人提交的2012年之前的房租交纳事实，本院对上诉人提交该收据的证明目的不认定。白如侠自书的流水账记事本是其对租赁案涉房屋从事经营活动期间自2009年10月1日至2012年4月14日的开支情况的记载，除第九页上方分割线以上记载的“10.1.27交房租：18000.元”以外，再未记载支付其他年度房屋租金情况，该记载内容下方记载内容时间有涂改，该记载内容与下方记载事项时间是同一日，但使用的墨迹与该页其他记载墨迹均不相同，且就记事本第九页上方记载内容，上诉人并未提交支付凭证以及被上诉人出具的房屋租金收据佐证，故对该记事本第九页关于支付房屋租金的记载内容，本院不予采信。白如侠自书的2011年-2017年房租支付清单，系其在诉讼中形成，未提交其他证据予以佐证，故对该清单不予认定。因上诉人对被上诉人一审提交的收取房屋租金的收据真实性提出质疑，本院要求被上诉人提交了其2010年3月至2016年2月的会计账本及凭证，经核对，该会计账本、凭证与一审法院认定的上诉人支付房屋租金情况一致，本院予以确认。
二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。
本院认为，本案的争议焦点主要是：一、一审法院是否存在程序违法问题；二、本案被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、一审法院解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系是否正确，一审法院判令由上诉人向被上诉人支付2013年度、2014年度房屋租金是否正确。
针对焦点一。本案一审法院第一次庭审时，被上诉人当庭增加诉讼请求，即请求解除双方之间的租赁关系。上诉人对此未提出异议，并针对增加的诉讼请求进行了答辩、辩论。后一审法院就被上诉人提交的补充证据，进行第二次开庭，亦按照法律规定向双方当事人合法送达了传票，双方当事人亦到庭参加了诉讼，并未侵害上诉人的合法诉讼权利，一审法院审理程序符合法律规定，亦未超诉讼请求裁判。关于上诉人提出的被上诉人方一审出庭作证的证人李万荣旁听案件审理后作证问题。经审查，在一审法院第一次开庭时被上诉人申请证人李万荣出庭作证，双方当事人及诉讼代理人当庭对证人进行了发问，出庭作证结束后，上诉人委托诉讼代理人就李万荣的证言发表了质证意见，质证意见中并未涉及李万荣存在旁听案件审理情形，上诉人亦未提交其他证据证明其主张的该事实。据此，上诉人认为一审法院程序违法的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。
针对焦点二。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，根据新法优于旧法的原则，一审法院适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定正确，上诉人认为适用法律错误的上诉理由，本院不予支持。根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，从权利人提出履行请求时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，自2006年12月3日起至今，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系一直持续存在，每一年被上诉人都在催收房屋租金，上诉人也在向被上诉人缴纳房租。被上诉人陈述其一直向上诉人催要拖欠租金，其陈述与一审出庭作证证人证言内容一致，一审法院据此认为诉讼时效发生中断，本案被上诉人的请求未超过诉讼时效期间正确。上诉人认为被上诉人的请求超过诉讼时效期间的上诉理由，与本案查明事实矛盾，本院不予支持。
针对焦点三。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，上诉人与被上诉人自2006年12月3日起建立房屋租赁合同关系，租赁期限超过六个月，未签订书面合同。根据前述法律规定，双方应为不定期租赁合同关系，双方当事人均有权要求解除租赁合同。被上诉人在2017年8月3日，即一审法院第一次庭审时，提出解除租赁合同关系的诉讼请求，直至2017年12月26日一审法院作出判决时，应当视为被上诉人在合理期限之前通知上诉人。据此，一审法院解除双方租赁合同关系正确，但解除租赁合同关系适用的法律错误，本院予以纠正。上诉人认为不应当解除双方租赁合同关系的上诉理由不能成立。关于上诉人是否欠付被上诉人2013年度、2014年度房屋租金问题。上诉人在一审时向法院提交的书面答辩状中陈述“在此期间，答辩人的确拖欠2013年度房租属实，……在此，答辩人希望通过法庭能够将账务核实，对拖欠2013年的房租能够尽快筹集资金付清，并签订书面的房屋租赁合同，……。”其对拖欠2013年度房屋租金的事实予以认可，并对被上诉人提交的收取房屋租金的收款收据，当庭予以认可。现上诉人认为其并不拖欠被上诉人房屋租金，提交的证据不足以证明其主张，且与一审时答辩意见矛盾。根据被上诉人提交的历年收取被上诉人房屋租金的收款收据，以及核实被上诉人2010年3月至2016年2月的会计账本及凭证情况，一审法院认定上诉人存在拖欠被上诉人2013年度即2012年12月3日至2013年12月2日，以及2014年度即2013年12月3日至2014年12月2日房屋租金符合本案事实。上诉人认为其不拖欠被上诉人房屋租金的上诉理由，本院亦不予支持。
综上，上诉人张培义的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1470元，由张培义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈耀斌
代理审判员 金 庆
代理审判员 李 晓
二〇一八年六月二十七日
书 记 员 张译心
王希萌