阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初2125号
原告：占彩虹，女，1965年7月30日出生，汉族，住广州市海珠区，原告在《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址为广州市海珠区，联系人占彩虹。
委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。
委托代理人：冯朵，广东真智律师事务所实习律师。
被告：阳江市富和房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区富和海岸城御景湾首层**层。被告在《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址为珠海市香洲区凤凰北路2099号安广世纪大厦19楼，联系人招金泳。
法定代表人：陈国锋，该公司执行董事。
委托代理人：招金泳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
原告占彩虹诉被告阳江市富和房地产开发有限公司（以下简称富和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案受理后，依法由审判员梁胜光适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。在审理过程中，本案于2017年8月20日裁定中止了诉讼，后于2017年10月30日恢复诉讼。原告占彩虹及其委托代理人钟国衡，被告富和公司的委托代理人招金泳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告占彩虹诉称，2015年3月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市××××号富和海岸城8幢2单元1408房，总价394920元，该款原告已付清。《商品房买卖合同》第八、十一条约定被告应于2015年8月30日前向原告交付验收合格的商品房，并且同时出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，但被告至今仍未履行该义务，其行为已构成违约。自违约之日起至2017年6月15日止，被告延迟交付655天，根据《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）目：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1.00（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”的约定，原告可请求被告支付违约金，并继续履行合同，但该违约金标准过低，现请求被告每日按房价款万分之1.5支付违约金给原告，即38800.89元（394920×655×0.00015）。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付逾期交房违约金38800.89元给原告（从2015年8月31日起计至2017年6月15日止）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告富和公司辩称，一、原、被告双方于2015年3月10日签订《商品房买卖合同》，被告于2015年7月31日将商品房交付给原告使用，符合合同第八条约定商品房于2015年8月30日前交付，因此被告不应承担逾期交房责任，也不应承担逾期办证责任。二、若法院认定被告承担违约责任，也不存在合同约定的逾期交房违约金的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金只有少于造成损失的30%才能认为是过低，原告的诉请提高了逾期交房违约金没有事实依据；三、被告已在合同约定的期限内交房，原告明知商品房不具备合同约定的交付条件，而同意接受房屋，故不应承担逾期交房责任。
经审理查明，被告富和公司以出让方式取得位于阳江市××××号[编号为阳府国用（2004）第11566号、阳府国用第11568号]的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为富和海岸城，并已取得富和海岸城小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2014055号。
2015年3月10日，原告占彩虹（买受人）与被告富和公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2015030874），合同主要约定：原告向被告购买坐落于阳江市××××号富和海岸城小区8幢2单元1408号商品房，该商品房约定的建筑面积共98.73平方米，其中，套内建筑面积83.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.48平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4743.78元，总金额394920元；出卖人应当在2015年8月30日前交付商品房，交付时商品房应具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人有合同约定违约行为导致延迟的；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条（约定2015年8月30日交房）约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金；关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。
签订合同时，原告已向被告支付了首期购房款118920元。2015年7月16日，原告向被告支付了涉讼商品房的办证费29475元。2015年5月8日，原告通过贷款的方式向被告支付了余下的购房款276000元。2016年1月5日，被告向原告出具了金额为394920元的购房发票。2015年7月31日，原告在阳江市百时佳物业管理有限公司专人陪同下对涉案商品房进行入伙验收，检查了房屋的建筑、设施、设备的质量情况，对房屋质量无任何异议，签领了涉案商品房并在领取房屋后进行了装修入住。2017年6月27日，原告以被告没有按时交付经验收合格的商品房，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。
诉讼中，被告主张原告已收楼，原告对此予以承认，但认为该房屋不具备法定的交房条件，应视为未交付。
另查明，2013年10月25日，被告向阳江市住房和城乡规划建设局申请将建设的富和海岸城二期规划报建和施工报建J、K、L栋项目使用的J、K、L英文字母编号相应调整为7幢、8幢、9幢。根据被告提交的2014年3月30日《J栋主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要》反映，阳江市富和海岸城二期J、K、L栋，层数15-17层，面积共54510.57平方米，开工日期2013年6月17日，完工日期2014年1月10日，质量控制资料齐全，安全和功能检验检测报告合格，观感质量良好。总承包单位阳西县富和建筑工程有限公司、设计单位阳江市城乡建筑市政设计有限公司、监理单位阳江市建设监理有限公司、建设单位富和房地产公司在《J栋主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要》上签章。根据被告提交的2015年10月26日《住宅工程质量分户验收汇总表》反映，阳江市富和海岸城二期J栋，层数17层，面积20584.4平方米，总户数128户，分户验收日期2015年10月23日，验收结论为经各责任主体单位对本工程进行分户验收，验收合格，符合设计要求。建设单位富和房地产公司、总承包单位阳西县富和建筑工程有限公司、设计单位阳江市城乡建筑市政设计有限公司、监理单位阳江市建设监理有限公司均在《住宅工程质量分户验收汇总表》上签章。法庭辩论终结时，涉案商品房尚未经过竣工验收合格及未在阳江市住房和城乡规划建设局办理工程竣工验收合格备案手续。
以上事实，有原告提供的原告身份证、企业信用工商信息、《广东省商品房买卖合同》、购房发票、借款借据、收款收据等证据，被告提供的《K栋主体机构分部（子分部）工程质量验收纪要》、《住宅工程分户验收汇总表》、申请书、阳江市住宅质量保证书和住宅使用说明书、房屋验收意见书、业主物业装修申请表、业主装修施工承诺表、消防责任书、《强烈要求富和开发商对7/8/9栋业主作以下承诺》等证据及庭审笔录证实，本院予以认定。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订《广东省商品房买卖合同》，双方构成商品房预售合同法律关系，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定和法律规定履行。本案的争议焦点是涉案商品房是否具备交付使用条件，被告应如何承担违约责任。
本案中，被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为商品房经验收合格，但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对被告与原告签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。被告提供的《J栋主体机构分部（子分部）工程质量验收纪要》、《住宅工程质量分户验收汇总表（J栋）》仅可以证明在该两份证明上盖章的四个责任主体单位进行的是主体工程部分验收，并非单位工程竣工验收。被告以此主张涉案商品房已经验收合格符合交付条件的意见，理据不足，本院不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应在2015年8月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。本案中，原告于2015年7月31日签领了涉案商品房并在领取房屋后进行了装修入住。原告领取涉案商品房时，虽然涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续，房屋尚不符合合同约定的经验收合格的交房条件，但原告仍予以接收，应视为被告在2015年7月31日向原告履行了交付商品房的义务。至于该项履行不符合合同约定的交付条件，属于不当履行，被告应承担的是该不当履行的违约责任，原告作为买受人可以请求被告依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失，而不是逾期交房的违约责任。因此，原告接收商品房后仍要求被告支付逾期交房违约金，显属不当，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条和《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，判决如下：
驳回原告占彩虹的诉讼请求。
本案受理费434元（原告已预缴），由原告占彩虹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 梁胜光
二〇一七年十一月十七日
书记员 邹婷婷