广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第2697号原告：杨莲。委托代理人：罗凯然，广西弘景律师事务所律师。被告：广西恒大企业集团有限公司，住所地：南宁市秀厢大道某小区综合楼。法定代表人：甘耀恒，董事长。委托代理人：钟新强，广西桂海天律师事务所律师。委托代理人：陈龙，广西桂海天律师事务所律师。原告杨莲诉被告广西恒大企业集团有限公司（以下简称“广西恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法指定审判员独任审理，并公开开庭进行了审理。原告杨莲的委托代理人罗凯然、被告广西恒大公司的委托代理人陈龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨莲诉称：原、被告于2008年3月26日签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买由被告开发建设的位于南宁市青环路82号恒大·苹果园东方诗韵6号楼某房。合同第十五条约定，××应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记须由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书且××不退房的，××按已付房价款的0.5%向××支付违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了房款，被告也将商品房交付原告使用。但被告未按合同约定的时间将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能取得房地产权属证书，给原告的生活、工作带来诸多不便。被告的违约行为已经严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告继续履行《商品房买卖合同》；二、被告在判决生效十五日内协助原告办理房屋产权证；三、被告向原告支付逾期报备案违约金935.61元（按房屋总价款×0.5%计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，经本院释明，原告当庭变更第二项诉讼请求为：被告在判决生效十五日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。被告广西恒大公司辩称：一、在合同约定的被告办理商品房权属登记备案的期限届满后两年内，原告未向被告主张违约金，该项请求权已过诉讼时效，依法丧失胜诉权，应予驳回。二、原告未能在规定期限内取得房地产权属证书，责任不在被告。被告在交付商品房给业主后，积极办理房屋权属登记备案手续所需材料，但由于恒大·苹果园小区在开发时周边没有市政配套设施，在2011年初就计划开工建设的金苹果道路（含排水）市政工程又迟迟未能完工，致使小区的雨污水排放问题一直得不到解决，无法通过环保部门组织的建设项目环境保护设施竣工验收（以下简称环保验收），为此，被告多次与南宁市环保部门沟通协调，希望环保部门能够考虑本小区的实际情况，准予先行办理环保验收手续。为了通过环保验收，被告甚至在金苹果道路工程迟迟未能完工、污水无法排入市政管网的情况下，按照环保部门要求自行建设人工湿地进行污水处理，但是，由于金苹果道路施工过程中为防止市政道路施工而引起的内涝，青秀区住房和城乡建设局又将雨污水引入湿地，导致湿地的水质受到影响，再次阻碍了环保验收的进行。由于多重因素所致，本案所涉楼栋至今未能办理商品房权属登记备案手续是受小区周边市政配套设施不健全，相关市政工程施工进度缓慢影响，责任不在被告。三、原告要求被告在判决生效十五日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，没有合同依据，且与目前办理现售备案需经过的流程及审批时限不符。根据现行审批流程，被告办妥环保验收手续后，需依次先向南宁市建委申报竣工验收备案，然后向南宁市档案馆移交竣工材料，再向南宁市规划局申报项目规划验收手续等，在前述手续办妥后，被告才能将通过前述程序取得的建筑工程竣工验收备案证明、规划竣工验收合格证等资料送交房产局办理现售备案手续。由于办理所有程序涉及多个审批流程，要经过的政府部门较多，需要整理、递交的资料繁多，因此要求在判决生效十五日内逐个办妥全部手续，最后取得现售备案证明难以实现。经审理查明：2008年3月26日，原告杨莲（××）与被告广西恒大公司（××）签订了一份《商品房买卖合同》［合同编号：（XXXX）］，约定原告向被告购买位于南宁市青环路82号恒大·苹果园东方诗韵6号楼某房，房屋总价款187122元。合同第八条“交付期限”约定，××应在2010年3月31日前，将经建设单位（××）、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格的商品房交付××使用。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，××应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，房地产权属证书的办理由××自行向产权登记机关申请办理；如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书且××不退房，××按已付房价款的0.5%向××支付违约金。合同签订后，原告向被告付清了房款187122元，被告于2010年5月1日将房屋交付原告使用。2014年8月12日，原告以被告未在约定期限内完成产权登记备案手续为由诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。另查明：涉案商品房所在的恒大·苹果园东方诗韵6号楼已取得南房预字（2008）第007号《商品房预售许可证》，并于2010年4月23日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。还查明：东方诗韵6号楼已于2015年1月28日取得建设项目竣工环境保护验收申请登记卡。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思真实，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告应于商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。现原、被告均同意以实际交房之日即2010年5月1日开始起算报备案时间，故被告应于2012年4月20日前完成产权备案登记手续，但被告至今未能完成报备案义务。被告辩称未能依约完成报备案义务在于市政工程建设原因导致无法通过环保验收所致，但被告对此未能举证证明，且被告早已于2015年1月28日取得涉案房屋所在楼栋的竣工环境保护验收批复，但至今仍未完成报备案义务，因此，对被告的上述抗辩，本院不予采纳。被告逾期未能完成报备案义务，已构成违约。根据合同约定，被告应继续履行合同，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。关于原告主张的逾期报备案违约金是否已超过诉讼时效的问题。被告未能在2012年4月20日前完成产权备案登记手续，自此原告应当知道其权利被侵害，故本案诉讼时效应从2012年4月21日开始起算，至2014年4月20日届满，在此期间原告应当积极向被告主张债权，但原告直到2014年8月12日才向人民法院提起诉讼，其又没有提供证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形，故原告要求被告支付逾期报备案违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广西恒大企业集团有限公司继续履行与原告杨莲于2008年3月26日签订的《商品房买卖合同》，并于本案判决生效之日起十五日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案；二、驳回原告杨莲的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告广西恒大企业集团有限公司负担。此款原告杨莲已预交，由被告广西恒大企业集团有限公司连同上述应付款项一并支付给原告杨莲。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 谢 倩二〇一五年十二月二十三日书记员 郭顺萍附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。