重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第05788号
原告重庆创杰物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道黄桷路12号5栋1单元1-3，组织机构代码79585663-7。
法定代表人傅英，该公司经理。
委托代理人（特别授权）李永达，男，汉族，1966年4月6日出生，该公司员工。
委托代理人（特别授权）王曼琳，女，汉族，1979年8月4日出生，该公司员工。
被告黄艳，女，1978年7月8日出生，汉族，户籍所在地重庆市长寿区。
本院于2015年8月5日立案受理了原告重庆创杰物业管理有限公司（以下简称创杰物业公司）诉被告黄艳物业服务合同纠纷一案，依法由代理审判员张琛琛适用简易程序，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告创杰物业公司的委托代理人王曼琳，被告黄艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告创杰物业公司诉称：我公司原名重庆龙创物业管理有限公司，2011年10月10日更为现名。2007年5月1日，重庆龙创房地产开发有限公司与我公司签订《前期物业服务合同》，委托我公司对其开发的碧水天城小区提供物业管理服务。2010年5月1日及2013年5月1日，双方分别又续签了前期物业服务合同。被告黄艳系该小区X栋X单元X-
X号房屋业主，于2008年4月20日与我公司签订了《物业服务合同》。我公司按约向被告提供了物业服务，但被告未按合同约定向我公司交纳物业费及公摊费，我公司经多次催收未果。现请求法院判令被告向我公司支付2008年10月至2011年4月、2012年7月至2015年6月共计66.5个月的物业服务费4103.1元、2008年9月至2010年11月、2012年7月至2015年6月共计51个月的公摊费408元，并支付违约金12093.7元（以应缴费用为基数，按每日千分之三的标准从次月26日起计算至2015年6月30日）。
被告黄艳辩称：之前我家塑钢窗有问题，我找上一个物管协商时，同意抵扣2008年10月至2011年4月期间的物管费和公共区域能耗费。从2012年7月至今我没有缴纳物管费和公摊费属实，但2013年7月之前的相关物业管理费用已超过法律规定的两年诉讼时效。我没有与原告签订任何物业服务合同，原告不具备物业管理资格，没有向我提供相应的物业管理和服务。原告服务不到位，小区单元门禁系统坏了，原告没有及时维修，导致单元楼内小广告和推销人员很多；原告对小区内饮水设备和公示栏张贴公告收取的费用没有公示；休闲亭没有维修、打扫，垃圾桶没有维修；原告默认、支持业主将灵棚搭在小区东门办理丧事，用的电是公摊电，焚烧纸钱时烟味飘进我家，丧者家属在小区内打牌，此种不定期、无期限、无休止的丧事喧闹令人不能长期忍受，严重干扰、影响我的生活，我多次反映，原告以各种理由推脱；小区树上有虫子我们反映过很多次，原告没有及时处理；物业费没有开发票，属于偷税漏税。我不同意违约金，如果法院认定违约金，要求调低违约金。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告创杰物业公司原名重庆龙创物业管理有限公司，2011年10月10日更为现名。
2007年5月1日，原告与重庆龙创房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市长寿区桃源东一路1号碧水天城小区进行物业服务，服务内容包括物业共用部分、共用设施、设备的日常维修、养护和管理、公共绿地、花木的养护和管理、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生等；物业服务收费实行包干制，多层住宅按0.7元／月／平方米、电梯房按0.9元／月／平方米的标准收取（按建筑面积计算），共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，采取据实分摊方式计收；在每月25日前交纳当月物业服务费，未能按时如数交纳的，按每日3%的标准支付违约金；合同期限自2007年5月1日起至2010年5月1日止。后双方于2010年5月1日、2013年5月1日分别续签了为期三年的合同，合同关于服务事项、服务费用、双方的权利义务、违约责任等主要内容的约定未发生变化。
被告黄艳系长寿区碧水天城小区X栋X单元X-
X号房屋业主，房屋建筑面积为88.15平方米，系多层住宅。2008年4月20日，被告与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业服务费多层住宅房按0.7元／月／平方米计算；小区内公共、共用设施设备运行的水、电费及更换灯泡、保险丝、声控开关等材料所产生的费用，由全体业主或物业使用人按月据实分摊交纳；若逾期交费，按应交费用总额的3‰加收违约金；合同时间至小区业委会成立后，选聘新的物管公司之日止。
另查明，被告以原告物业服务不到位，小区业主长期办丧事影响生活等事由未交2008年10月至2011年4月、2012年7月至2015年6月期间的物业服务费及公摊费，原告于2015年5月向被告邮寄律师函对2008年10月至2011年4月、2012年7月至2015年3月期间的物业服务费及公摊费进行催收，被告于2015年5月20日收到信后仍未交纳。
同时查明，该小区有业主在小区东大门门口搭设灵棚，办理丧事并使用原告的用电、丧者家属在小区内摆放桌椅，小区内有的门禁系统不能正常使用，楼道内有小广告，原告未及时处理小区树木虫子问题，小区凉亭、有的垃圾桶未进行维修，小区内广告的公共收益并未对业主进行分配等。2015年8月12日，该小区业委会向小区全体业主作出《告业主书》，向业主告知要求开发商及原告尽早解决前期遗留问题等内容。2015年8月20日，该小区业委会向小区全体业主作出《工作情况汇报》，汇报小区内未解决的主要问题等。
上述事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、企业名称变更情况登记表、产权证、律师函、照片、视频、《告业主书》、《工作情况汇报》、证人证言等证据在案证实，本院予以确认。原告提交的缴费通知单照片，被告不予认可，因不能证明张贴时间和位置且无其他证据佐证，本院不予采信。原告提交的公示栏照片欲证明公摊费已在小区内公示，被告以原告系2011年10月变更为现名，但照片中公示落款时间为2007年5月为由不予认可，本院认为，该照片不能显示拍摄位置与时间，且被告上述辩称意见理由成立，故本院不予采信。被告提交的情况说明书，本院认为，无法核实业主在情况说明书上签字捺印的真实性，本院不予采信。
本院认为：原告与重庆龙创房地产开发有限公司及被告签订的物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告具有约束力，原、被告之间形成了物业服务合同关系。
原告请求被告支付2008年10月至2011年4月、2012年7月至2015年6月期间的物业服务费、2008年9月至2010年11月、2012年7月至2015年6月期间的公摊费，被告称因塑钢窗有问题，上一任物管公司同意抵扣物业费和公摊费，原告不予认可，被告未提交任何证据予以证明，故对被告的上述辩称不予采信。对于被告辩称所欠2013年7月之前的相关物业管理费用已超过两年诉讼时效的意见，本院认为，原告无充分的证据证明在2015年5月20日之前对被告所欠费用进行催收或主张过，故原告要求被告支付2013年4月及之前的物业服务费及公摊费已过诉讼时效，本院对原告要求被告支付2008年10月至2011年4月、2012年7月至2013年4月期间物业服务费、公摊费的诉讼请求不予支持。原告未提交证据证明向被告书面催收2015年4月至2015年6月期间的物业费及公摊费，故对原告要求被告支付上述期间物业服务费及公摊费的请求不予支持。
原告应按约提供物业服务，被告亦应当按约履行交费义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据审理查明的情况，原告在履行合同过程中，在小区安保、卫生及其他管理方面确有不到位之处，故不能认定原告全面履行了合同约定的义务，本院对被告2013年5月至2015年3月期间的物业服务费酌情下调10%，因原告认可被告之前已预交半个月的物业服务费，交费期间应为22.5个月（23月-0.5月），经核算，上述期间物业服务费为1388.36元（0.7元／月／平方米88.15平方米22.5月），故被告应给付原告物业服务费1249.53元（1388.36元90%）。关于公摊费，被告认可原告要求的8元／月／户的标准，故被告应支付原告从2013年5月至2015年3月期间的公摊费184元（8元／月／户23月）。关于违约金，原告提供的物业服务确有不到位之处，被告拒交物业服务费系事出有因，故本院对原告关于违约金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干法律问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄艳在本判决生效后5日内支付原告重庆创杰物业管理有限公司2013年5月至2015年3月期间欠交的物业服务费1249.53元、公摊费184元；
二、驳回原告重庆创杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告黄艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费214元，减半收取107元，由原告重庆创杰物业管理有限公司负担71元，被告黄艳负担36元（原告已预交，被告于本判决生效后5日内直接向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 张琛琛
二〇一五年十月三十日
书 记 员 姜志芳