北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第21325号
原告（反诉被告）吕宝峰，男，1976年12月27日出生。
被告（反诉原告）宋冬梅，女，1957年11月2日出生，山西广播电视厅影视中心编导。
第三人余昊，男，1982年11月18日出生。
原告（反诉被告）吕宝峰（以下称姓名）与被告（反诉原告）宋冬梅（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙铭溪独任审判，并在诉讼中依宋冬梅的申请追加余昊（以下称姓名）为第三人，公开开庭进行了审理。吕宝峰、宋冬梅到庭参加了诉讼，余昊经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
吕宝峰诉称：我与宋冬梅签订了有关北京市朝阳区幸福中街55号杰座大厦G8C的房屋租赁合同，合同期为2013年7月23日到2014年7月22日。2013年10月23日，我向宋冬梅交纳了2013年10月23日至2014年1月22日的房租。2013年9月，余昊第一次不知以什么借口，利用他人的合法行为，达到自己的非法目的，明知房屋由宋冬梅管理，还不联系宋冬梅就以其他借口悍然撬门闯入杰座大厦G8C。后来询问宋冬梅得知，因为宋冬梅和余昊的母亲是山西老乡，从小在山西的时候就认识，原来比较熟悉，所以后来在一些房子的事务上有一些合作，才导致现在的纠纷。自此，我得知宋冬梅和余昊之间有关杰座大厦G8C房屋的房地产纠纷。我对宋冬梅与余昊之间的纠纷了解不完全，他们可以通过法院的判决解决，我不能妄加评论。但我认为他们之间的纠纷不应该损害我的利益。我打电话给余昊，说我在房屋中居住又没有不交房租，要求他和宋冬梅之间有什么问题可以去法院解决，而不应该采取未对承租人预先告知和询问承租人是否需要赔偿金就非法突然撬门侵入的方式。我不想卷入他们的纠纷，向宋冬梅提出在从容寻找并搬到下一个住处后，我尽快退出该房屋。但是宋冬梅以房屋租赁合同尚未期满为由，并不答应，并告诉我我如果退房，就要给她一个月的违约金。所以我就又问余昊，说如果你可以出一个月的违约金给宋冬梅，我就跟宋冬梅退房，主动离开，但是余昊完全不答应。宋冬梅还根据她提供的律师函，向我证明就算房屋不是她的，她也经过授权完全有权出租该房屋，所以余昊在处理此房屋时，必须关照到她的出租状况而不致给承租人造成损失和不便；她同时还保证她已经和警方联系好了，保证余昊以后再也不会撬门。在这种情况下，我只好继续承租此房屋。后来，余昊可能因为已经找到买家，所以要夺取房屋并出售。于是，2013年10月28日，在我完全不知情的情况下，该房屋突然再次被撬，这次不但被撬而且里面的物品也被拉出来，并被换锁。发现情况后宋冬梅打110报警，警察带执法记录仪到现场，经调查得知是余昊所为。所以此房屋10月28日起无法进入居住。其后10月28日，10月29日，我一直在给宋冬梅打电话沟通，还给余昊打电话希望她和宋冬梅进行调解，我所做的这些主要目的是希望恢复房屋并搬回居住，不然就只能按照宋冬梅违约处理，对我进行赔偿。经过努力，宋冬梅仍然表示无法拿回房屋，她表示如果按照她违约处理可以，但不能私下解决，必须让我到法院告她，理由是通过庭审她可以获得起诉余昊的证据。我表示如果现在跟我进行她违约的结算就没有更多费用，甚至表示违约金也可以稍微减少一点点，但是如果让我去法院告她才给我，浪费我的时间精力等，要增加相关的浪费时间费，浪费精力费。她表示完全没有问题，还鼓励我写上误工费、交通费，她说让我尽量写，她说我写的以后都可以变成她告余昊的证据，而且她表示这些费用她给了我之后都可以从余昊那里要回来。在这种情况下，我万般无奈，只能将她告上法庭。第二次撬门发生后，我联系余昊，要求他把房间里拉出来的我的物品送到三里屯派出所来还给我，可是他不答应。2013年11月30日，我和余昊经过反复协商，终于达成一致。定于当天在朝阳区工体北路6号凯富大厦南门还给我他从杰座大厦G8C拉出来的我的物品。过程中，我发现我的高分辨率显示器损坏，要求他赔偿，但是他拒绝赔偿想走，态度非常恶劣。除了对我进行辱骂外，还强词夺理的声称“你的东西在我的房子里放着干嘛”。于是我打110报警，警察赶到后，让他给我签了损坏我物品的确认以便以后法庭使用，写完后余昊急忙跑掉。根据余昊的所作所为，他非法闯入我合法居住的房屋，直接侵犯到我房屋中的居住和毁坏了我的财产，我完全可以直接起诉他。但是因为事件的本质是余昊想要取得房子，是针对宋冬梅，而不是针对里面住的人；同时为了避免进一步被卷入余昊和宋冬梅的纠纷中；且宋冬梅既然敢把房子租给我，如果出了状况，也应该承担责任，有义务帮我讨回公道，这是天经地义的。故我诉至法院，要求宋冬梅赔偿我居住权和居住安宁被破坏的赔偿5500元，赔偿我遗失和损坏的物品折现款总计3927元，另外因宋冬梅拒不认错、拒绝赔偿、态度恶劣，要求另外赔偿5500元进行赔偿。
宋冬梅辩称：在我和吕宝峰房屋租赁合同存续期间，余昊撬门。房屋未登记在我名下，我与余昊是借名买房的关系，后来发生纠纷，余昊撬了门，但是对吕宝峰物品的损坏我不知情。吕宝峰就物品受损坏的事实并没有积极进行处理，不同意其诉讼请求。
余昊未到庭应诉，但在庭前提交书面意见称：因我在北京五十五中念过书，家庭成员对杰座大厦周边的情况比较熟悉，再加上我的家庭成员当时从山西插队要回来，就打算在杰座大厦附近购买房屋。2002年6月左右，我以自己的名义签订了房屋买卖合同，购买了朝阳区幸福村中路55号G8C、G10C的房产。因我在购买房屋时曾向宋冬梅借过购房款项，内心对其比较感激，便与宋冬梅口头约定其代为管理，让她个人居住。对外出租所取得的收益用于偿还银行贷款，我可以随时要回房屋。之后，我父亲将房屋相关资料交给宋冬梅代为管理。因近些年来房屋升值较快，宋冬梅试图以其向开发商汇过首付款和实际居住、代我归还过部分房贷等因素，制造“委托买房”、“借名买房”的假象，以期达到将诉争房屋过户到其名下的非法目的。2013年7月8日我通过律师发送律师函，依法解除我与宋冬梅之间的房产委托管理关系，宋冬梅应向我返还房屋相关证件。为达到继续非法占用我房屋的目的，宋冬梅、吕宝峰在未经我书面或口头同意的情况下，于2013年7月23日续签了新的租赁合同。在此期间，实际租客为张宁，租住到期时间为10月24日。我认为我已经通过律师函解除了与宋冬梅的房屋委托管理关系，宋冬梅仍与吕宝峰串通签订租赁合同，严重地侵犯了我的合法权益，在我对该租赁合同未追认的情况下，宋冬梅与吕宝峰签订的租赁合同应为无效。为了维护实际租客张宁的利益并且避免麻烦，我实际于2013年10月28日，即在租客房屋租赁到期后，才通过合法手段收回了房屋。实际租户张宁的物品已经全部归还，并有张宁签收条为证。我作为涉案房屋的合法所有权人，在自己的合法权益受到侵犯时所采取的正当自救行为（如报警、换锁、腾退屋内物品），不存在任何过错和违约，不应承担任何法律责任。吕宝峰与宋冬梅之间的房屋租赁纠纷属于二人之间的权利义务之争，与我无关。吕宝峰之物品，我亦于2013年11月30日归还，并有其签收条为证。
宋冬梅反诉称：吕宝峰从2010年起承租了涉诉房屋，之后延续租用。吕宝峰承租房屋时，属于拎包入住，一切家具家电以及部分生活设施都是由我提供的。双方最后一次续签租赁合同的日期是2013年7月22日至2014年7月23日。2013年10月28日，在承租期内，涉诉房屋的产权证的登记人余昊擅自采取撬门的方式将涉诉房屋门锁更换，吕宝峰因此不愿意继续租住。我希望他寻求警方将房屋恢复原状，继续租住至合同到期，但是吕宝峰拒绝了，他执意退房。吕宝峰2013年曾经起诉我，要求我返还已经交付的三个月租金，以及租房押金和违约金。我认为，如果因为不堪骚扰要求退房退费是可以理解的，但是要求我支付违约金就与事实不符了。租赁的双方是遇到了突发事件或者由第三人直接承担违约责任。我出租房屋不假，但我并没有违约行为，我只是有返还租金、押金的义务。然而既然获得法院支持，已经判决的租金和违约金我也将一并承担。那么同理，本案中，吕宝峰也应将我为其配备的物品交还给我。故要求吕宝峰返还我交付给他的家具家电，包括双人床1个，床头柜2个，双人沙发1个，茶几1个，冰箱1台，电视柜1个，洗衣机1台，餐桌1个，餐椅2个，微波炉1个，双门衣柜1个，布窗帘1个，阳台卷帘4个，门禁卡2个，房屋钥匙2把，炒锅1个，如果不能返还，则赔偿我损失30920元。
吕宝峰针对宋冬梅的反诉辩称：不同意宋冬梅的反诉请求。我2013年10月29日在三里屯派出所呆了一下午，其后又多次为此事去三里屯派出所，包括应她的要求和她一起报警。我并没有非要退房，宋冬梅表示无法继续提供房屋，宋冬梅房屋租赁合同违约事实已成的情况下，表示必须按照房地产租赁合同中违约执行的。余昊撬门是针对宋冬梅的，房间内所有物品丢失都是因为宋冬梅的原因，应该她负责找回来。所以宋冬梅的反诉不能成立。余昊和我没有丝毫关系，他侵入住宅也是打着侵害宋冬梅房屋的旗号，我也不需要卷入他们的纠纷。宋冬梅应该向余昊主张赔偿。
余昊未到庭应诉，但在庭前提交书面意见，针对宋冬梅的反诉述称：吕宝峰与宋冬梅房屋租赁合同纠纷一案，北京市第三中级人民法院已于2014年6月19日作出（2014）三中民终字第06671号民事判决书，现该判决已经发生法律效力，本诉早已结束。在本诉中，宋冬梅并没有在举证期限内提起反诉，现在宋冬梅以反诉人的身份要求吕宝峰返还家具家电折价款，明显属于程序不当。此外，宋冬梅未能提供任何真实、合法、有效的证据来证明涉案家具家电为其购买，也属于典型的滥用权利。
经审理查明：2013年6月12日，吕宝峰与宋冬梅签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定宋冬梅将北京市朝阳区幸福村中路55号楼G8C号房屋（以下简称涉案房屋）出租给吕宝峰。涉案房屋原登记在余昊名下。租赁合同约定，租期2013年7月23日至2014年7月22日，月租金5500元，押金5500元。
2013年7月8日，余昊向宋冬梅发出律师函，称余昊在2002年10月4日购买了涉案房屋，并将涉案房屋委托给宋冬梅代管，现余昊委托律师致函解除余昊与宋冬梅之间的房产委托管理关系。就余昊与宋冬梅就涉案房屋的权属争议，现已诉争至本院。
就诉争房屋的租赁争议，吕宝峰将宋冬梅诉至本院，认为因房屋被撬突然被换锁，导致租赁合同无法继续履行，请求判决宋冬梅返还押金5500元并支付利息、返还已交纳但未使用租金15583元，违约金5500元及利息，未提前30天通知提前收回房屋的违约费用5500元及利息，误工费、交通费、打印费2000元等。在该案审理过程中，余昊亦作为第三人参加诉讼，并认可其要求宋冬梅腾房未果，于2013年10月28日更换涉案房屋门锁。本院经审理后作出（2014）朝民初字第04479号民事判决，认为因宋冬梅与余昊的纠纷，余昊在租赁合同期间更换涉案房屋门锁，导致租赁房屋不能继续使用，认定宋冬梅构成违约，判决宋冬梅返还吕宝峰押金5500元、返还租金15612.9元、赔偿违约金5500元。判决作出后，吕宝峰不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第06671号判决，驳回上诉，维持原判。
吕宝峰称，在余昊撬门换锁之后，其无法进入房屋，物品无法获得。在其多次要求下，2013年11月30日，余昊将显示器归还，双方签署书面证明：“2013年11月30日余昊在凯富大厦南侧归还我吕宝峰物品HP2309P显示器上右下角有3处2-3毫米碰痕”，吕宝峰与余昊签字确认。庭审中，吕宝峰将该显示器在法庭上展示，显示显示器右下角确有3处碰痕。吕宝峰另提交电话录音，证明其就租赁涉案房屋的争议多次进行沟通。宋冬梅表示，在房屋出租给吕宝峰后，吕宝峰已经换锁，房屋内物品的情况，其并不知晓。
关于宋冬梅要求的屋内各项物品，吕宝峰认可在租赁涉案房屋时宋冬梅确实提供了其主张的各项物品。吕宝峰称2013年10月28日撬门后，其再没有进入过涉案房屋，屋内物品不知去向。
另，庭审中，宋冬梅称，涉案房屋已由余昊出卖给案外人，房屋已由案外人居住，对物品去向宋冬梅亦不清楚。
就宋冬梅主张的各项物品的价值，宋冬梅称无法找到购买票据，亦不记得品牌、型号。
另经本院询问，宋冬梅表示，其坚持在本案中仅要求吕宝峰依据租赁合同承担返还物品或赔偿损失的违约责任，不要求余昊在本案中承担责任。
上述事实，有（2014）朝民初字第04479号民事判决书、（2014）三中民终字第06671号判决书、租赁合同、归还显示器收条、律师函、录音、显示器照片及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”通过已经生效的判决可知，在吕宝峰和宋冬梅的租赁合同存续期间，房屋登记所有权人余昊撬门换锁，致使吕宝峰无法使用房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，房屋存在权属争议的，承租人可以解除租赁合同，故吕宝峰就此解除了租赁合同。宋冬梅作为出租人，应该保证吕宝峰在租赁房屋期间可以正常使用租赁房屋。因宋冬梅与余昊对涉案房屋权属争议的纠纷，造成吕宝峰的财产损害，宋冬梅应就此向吕宝峰承担责任。从余昊签字确认的给吕宝峰电脑显示器的损害，以及吕宝峰当庭展示的显示器，其显示器确有损害。（2014）三中民终字第06671号判决，系就双方房屋租赁合同的解除及合同约定的违约责任进行解决，不影响吕宝峰就其他损失主张赔偿。故宋冬梅应就租赁合同期间因租赁房屋不能正常使用给吕宝峰造成的损害进行赔偿。就赔偿数额，吕宝峰没有就显示器购买价格、购买时间及损坏程度进行举证，本院参考显示器市场价值、考虑一定折旧予以酌定。就吕宝峰主张的居住安宁被破坏的赔偿，没有法律依据，且就提前解除租赁合同的违约责任，已有生效判决认定，本院不予支持。就吕宝峰主张的因宋冬梅拒绝赔偿态度恶劣的加倍赔偿金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
就宋冬梅的反诉请求，本院认为，通过生效判决认定的事实，涉案房屋因2013年10月28日被余昊撬门换锁而使得吕宝峰丧失了对涉案房屋的占有使用，而该纠纷系因宋冬梅和余昊对涉案房屋的权属争议引起的，宋冬梅就租赁合同无法继续履行应承担违约责任，吕宝峰在因宋冬梅原因造成的无法占有使用房屋的情况下无法办理房屋交接，不应就此承担违约责任。故就宋冬梅财产损失，若余昊确存在侵权的，应向侵权人主张。经本院询问，宋冬梅坚持在本案中仅要求吕宝峰承担违约责任，本院不宜超过当事人诉讼请求。宋冬梅可另行主张。
余昊经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宋冬梅于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）吕宝峰财产损失一千元；
二、驳回原告（反诉被告）吕宝峰的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）宋冬梅的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费87元，由原告（反诉被告）吕宝峰负担80元（已交纳），由被告（反诉原告）宋冬梅负担7元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费286.5元，由被告（反诉原告）宋冬梅负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙铭溪
二〇一四年九月十七日
书 记 员 郝 卓