河南省平顶山市湛河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛民二初字第420号
原告王颖杰，男，1971年2月12日出生。
委托代理人张朋升，河南星烁律师事务所律师。
委托代理人李珂，河南星烁律师事务所实习律师。
被告平顶山市太极立威房地产开发有限公司。
法定代表人侯二伟，董事长。
委托代理人李春雷，河南国俊律师事务所律师。
原告王颖杰与被告平顶山太极立威房地产开发有限公司（以下简称立威公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法由审判员刘威独任审判，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。王颖杰及其委托代理人张朋升、李珂、立威公司的委托代理人李春雷到庭参加诉讼。庭审后根据原、被告申请给于双方十五日庭下自行和解时间，现已逾期双方未达成一致调解意见。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年7月13日，原、被告双方签订了编号为PAD-1#-1层-107的《商铺认购协议》，约定原告购买被告开发建设的平顶山市卫东区建设路中段派德广场地上一层107号商铺，预定建筑面积43.36平方米，单价为每平方米41855.10元，房屋价款共计1814837元。原告依约全部支付了购房款。现原告要求被告为原告所购房屋办理房产证才得知，被告所建商品房手续不全，预售本商铺时还未取得商品房预售许可证，根本不能办理房产证。原告认为，预售时，取得预售许可证是被告的法定义务，否则不得预售商品房。被告在预售时向原告隐瞒这一事实导致原告无法取得所购商品房的产权证。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条应当认定双方合同无效。故请求依法确认原、被告所签商品房买卖合同无效，判令被告返还原告房款1814837元，房屋维修基金3383元，并赔偿原告房款自2011年9月23日起的利息损失10万元，赔偿损失70万元，共计2618220元。
被告立威公司辩称，双方签订的合同内容符合商品房销售办法16条约定的主要条款，属有效合同。如合同无效也不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定。签订合同时被告已告知原告房屋办理手续的情况，并在合同中约定签订正式商品房买卖合同时再对面积、误差以房产部门确定为准，说明双方签的不是正式的商品房买卖合同，也说明当时没取得预售许可证。被告未故意隐瞒未取得预售证的情形，因此第九条不适用上述司法解释。如合同无效，应当恢复到合同签订前的状态，不存在赔偿损失。
经审理查明，2011年9月18日、23日，王颖杰分别向立威公司交纳房屋预留保留金100000元、1714837元，预购立威公司开发的位于平顶山市建设路中段派德广场地上一层商铺。2014年7月该房建成。双方于2014年7月13日签订商品房买卖协议，协议约定，买受人认购的商品房为期房，房屋坐落于平顶山市建设路中段派德广场地上一层107号商铺，建筑面积约43.36平方米（该面积为开发公司预测建筑面积，签订正规商品房买卖合同时以房管局预测面积为准，多退少补）；计价方式与价款：该商品房单价41855.10元／平方米，总价1814837元，买受人在签订本协议当日已付清总房款1814837元；交付期限：出卖人应当在2014年7月13日前将经过有竣工验收合格的房屋交付买受人使用。合同签订当日立威公司向王颖杰交付了房屋，王颖杰并于当时向立威公司交房屋维修基金3383元。王颖杰取得房屋后，于2014年7月15日与平顶山市派德科技有限公司签订委托租赁协议。委托对该房屋出租自2014年8月10日按交纳房款为准，按第一年5%收取租金，租金在扣除管理费后实际返还收益为6428元／月，王颖杰收取租金至2015年5月。现因该房屋未取得商品房预售许可证，不能办理房屋所有权证，王颖杰提起诉讼。
以上事实有原告王颖杰提供的交款收据、商品房买卖协议、委托租赁协议、双方当事人的陈述等证据在卷佐证。相关证据已经法庭质证，经审查，证据之间能够相互印证，具有证明效力，可作为认定本案事实的证据，本院予以确认。
本院认为，当事人订立合同、履行合同应当遵守法律。违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同，本案王颖杰与立威公司2014年7月13日在签订商品房买卖合同时，该商品房未取得预售许可证，立威公司不得对合同约定的期房进行销售。双方签订履行合同的行为违背法律法规的禁止性规定，属无效合同。合同无效后，双方应相互返还由此取得的财产，并根据过错责任赔偿对方损失。结合本案查明的事实，王颖杰于2011年9月23日前即向立威公司交纳房屋预留保留金1814837元，于2014年7月13日经双方协商才签订了商品房买卖协议，历时近3年之久，应对立威公司对此商品房是否符合预售条件有所了解，诉讼中其提供的证据也不能证明立威公司在签订合同时故意隐瞒了所售商品未取得房预售许可证的证据。故对双方所签商品房买卖协议无效，本院认为双方均有过错，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。本院考虑双方的过错责任、各自损失大小及王颖杰在取得房屋后有部分收益的事实，确定以下处理原则，合同无效后，王颖杰应向立威公司返还所取得的商铺，立威公司应向王颖杰返还购房款1814837元，房屋维修基金3383元，除王颖杰已获租金收益外，立威公司应自2011年9月23日起按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率向王颖杰支付购房款的利息至本判决确定履行之日止。驳回原告王颖杰的其它诉讼请求。立威公司抗辩称双方所签订合同有效的理由不能成立，本院不予采纳。故此依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告王颖杰与被告平顶山市太极立威房地产开发有限公司于2014年7月13日所签订的商品房买卖协议无效。
二、被告平顶山市太极立威房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将收取原告王颖杰的购房款1814837元、房屋维修基金3383元返还原告王颖杰，并支付1814837元购房款自2011年9月23日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息至本判决确定履行之日止。原告王颖杰待被告付款之后将所购买的位于平顶山市建设路中段派德广场地上一层107号商铺返还给被告平顶山市太极立威房地产开发有限公司。
三、驳回原告王颖杰的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25346元，减半收取12673元，由被告平顶山市太极立威房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判员 刘 威
二〇一五年十一月三日
书记员 岳梦星
附：《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。