西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第04662号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
法定代表人：牟乃密，行长。
委托代理人：吴江流，陕西简能律师事务所律师。
委托代理人：张立锋，陕西简能律师事务所律师。
被告：郭艳峰，女，1970年4月22日出生，汉族，无业。
被告：吴虎，男，1968年9月24日出生，汉族，无业。
被告：陕西九洲电子开发有限责任公司。
法定代表人：王晓峰，总经理。
委托代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人：李俊，陕西恒达律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告郭艳峰、吴虎、陕西九洲电子开发有限责任公司（以下简称九洲电子公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行的委托代理人吴江流、张立锋及九洲电子公司的委托代理人李俊到庭参加了诉讼。被告郭艳峰、吴虎经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行诉称，2010年7月7日，原告与被告郭艳峰签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告郭艳峰贷款金额人民币390000元，借款期限从2010年7月9日至2030年7月9日，借款用于购买被告九洲电子公司开发的位于西安市碑林区草场坡甲字50号九洲花园第4幢1单元29层12903号房。同日，原告与被告郭艳峰、吴虎签订了《西安市房地产抵押合同》，以上述房屋作为抵押。2008年6月，原告与被告九洲电子公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，由被告被告九洲电子公司对被告郭艳峰所借贷款承担连带还款责任。上述合同签订后，原告依约定向被告郭艳峰发放了借款，但在借款合同履行过程中，被告郭艳峰未按合同约定履行还款义务，截止2014年9月9日，已拖欠借款本金余额346842.3元，利息、罚息及复利9834.68元，共计356676.98元。按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告郭艳峰未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告可宣布贷款立即到期，要求被告郭艳峰立即归还借款本息。根据《最高额保证合同》的约定，由被告九洲电子公司对上述借款承担连带清偿责任。由于上述借款发生在被告郭艳峰、吴虎婚姻关系存续期间，由被告吴虎对上述借款承担连带清偿责任。现请求判令：1、宣布贷款立即到期；由被告郭艳峰偿还原告借款本金346842.30元、利息9544.57元、罚息117.23元、复利172.88元，共计356676.98元（利息、罚息及复利截止2014年9月9日，以后产生的利息、罚息及复利按照有关规定计算至清偿之日）及实现债权的全部费用；2、由被告郭艳峰、吴虎以抵押房产承担抵押担保责任；3、由被告吴虎、九洲电子公司对上述款项承担连带清偿责任；4、诉讼费由郭艳峰、吴虎、九洲电子公司承担。
被告郭艳峰、吴虎未答辩。
被告九洲电子公司辩称，原告所述借款、抵押，及其公司提供最高额担保的情况属实。其公司向原告提供的是阶段性的保证担保，被告郭艳峰、吴虎已经以所购房屋提供了抵押，在其公司提供阶段性保证担保期间，贷款的债权既有被告郭艳峰、吴虎提供的抵押，又有其公司提供的保证，由于抵押权属于担保物权，保证属于债权，根据物权优于债权的原则，债权人应先向被告郭艳峰、吴虎主张权利，原告在不受清偿的范围内才能要求其公司承担保证责任，其公司承担保证责任后有权向被告郭艳峰、吴虎主张追偿权。如果法院判决被告九洲电子公司承担连带清偿责任，请法院一并判决其公司在承担连带清偿责任后有向被告郭艳峰、吴虎主张追偿的权利。
经审理查明，被告郭艳峰、吴虎系夫妻关系。2010年5月11日，被告郭艳峰与被告九洲电子公司签订《商品房买卖合同》，约定被告郭艳峰购买被告九洲电子公司开发的位于西安市碑林区草场坡甲字50号九洲花园第4幢1单元29层12903号房屋，房价款为494402元，2010年5月10日首付购房款104402元，其余390000元办理银行按揭贷款。2010年7月7日，原告与被告郭艳峰签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告向被告郭艳峰贷款金额人民币390000元，借款期限240个月，自2010年7月7日至2030年7月9日，借款用于购买被告九洲电子公司开发的位于西安市碑林区草场坡甲字50号九洲花园第4幢1单元29层12903号房屋，被告郭艳峰以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还借款本息2584.40元。合同第十六条第一款第一项约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约；第十七条约定，出现上述违约情形，原告有权宣告贷款立即到期，要求被告郭艳峰立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告郭艳峰的借贷关系。同日，原告与被告郭艳峰、吴虎签订了《西安市房地产抵押合同》一份，约定，为保证《个人住房（商业用房）借款合同》的履行，被告郭艳峰以其拥有的西安市碑林区草场坡甲字50号九洲花园第4幢1单元29层12903号房产作抵押，该房产经评估抵押价值为494402元。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，利息及违约金按借款合同的约定计算。第九条约定，债务履行期满，原告未受清偿，被告又未能与原告达成延期履行协议的，原告有权处分抵押的房地产。2010年6月10日，原告与被告九洲电子公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定，为保证原告债权的实现，保证人愿意为债权人与债务人形成的一系列债权提供最高额保证，本合同所称的债务人是指因购置西安市碑林区草场坡甲字50号九洲花园项目所述之住房房产而与债权人发生借贷关系的全部债务人，本最高额保证所担保的债权是指2008年6月10日至2013年6月10日期间因债权人向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权与担保权利而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。如果主合同的债务到期或者债权人根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。担保责任的最高限额为人民币80000000元。上述合同签订后，原告依约于2010年7月9日将借款390000元转至被告九洲电子公司的账户，上述抵押房产于2010年10月9日在西安市房屋管理局办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案。在借款合同履行过程中，被告郭艳峰未按合同约定履行还款义务，截止2014年9月9日，已拖欠借款本金余额346842.3元，利息9544.57元、罚息117.23元、复利172.88元，共计356676.98元。
上述事实，有原、被告九洲电子公司陈述，原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、借款凭证、抵押登记备案证明、对账单及拖欠明细单，被告九洲电子公司提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房买卖合同》、《个人住房借款保证保证金质押合同》及本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《借款合同》、《抵押合同》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系双方当事人自愿达成，符合有关法律规定，依法应为有效，原、被告均应按该合同履行各自的义务。借款合同签订后，原告依约向被告郭艳峰发放了贷款，被告郭艳峰在未与原告达成延期履行协议的情况下，未按合同约定还本付息，构成违约。该合同明确约定，如果被告郭艳峰不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求被告郭艳峰立即清偿借款本息及相关费用。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。这一规定明确说明被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，在有约定的情况下，债权人应当先按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确的情况下，债权人应当先就该物的担保实现债权。原告与被告九洲电子公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》已经明确约定：无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。根据该约定及上述法律规定，在被告郭艳峰未按约偿还贷款本息时，原告可以直接要求被告九洲电子公司承担连带保证责任。被告郭艳峰提供的抵押房屋已经在西安市房屋管理局办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案。现原告要求宣布贷款到期，由被告郭艳峰偿还借款本金、利息、罚息、复利及2014年9月9日后至贷款实际清偿之日产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用，由被告郭艳峰、吴虎以抵押房产承担抵押担保责任，由被告九洲电子公司对上述款项承担连带清偿责任，理由成立，依法应予支持。被告郭艳峰、吴虎系夫妻关系，被告郭艳峰借原告款的债权债务发生在与吴虎夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，应由被告郭艳峰、吴虎共同向原告偿还。被告九洲电子公司在承担保证责任后，有权向被告郭艳峰、吴虎追偿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第三十三条、之规定，判决如下：
一、宣布原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告郭艳峰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》立即到期；
二、被告郭艳峰、吴虎于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金余额346842.30元、利息9544.57元、罚息117.23元、复利172.88元，共计356676.98元（截止2014年9月9日）。2014年9月10日至贷款清偿之日产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付；
三、被告郭艳峰未按照本判决确定的期限偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本息，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告郭艳峰、吴虎提供的位于西安市碑林区草场坡甲字50号九洲花园第4幢1单元29层12903号抵押房屋房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、被告陕西九洲电子开发有限责任公司对被告郭艳峰、吴虎上述债务承担连带清偿责任；
五、被告陕西九洲电子开发有限责任公司在承担保证责任后，有权向被告郭艳峰、吴虎追偿。
如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费6950元，由被告郭艳峰承担（此款原告已预交，被告郭艳峰应于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
审 判 员 杨建刚
人民陪审员 单军田
二〇一五年五月八日
书 记 员 黄丹妮