上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第93号
上诉人（原审被告）徐裕定。
委托代理人沈杰，上海仲悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙筱辰。
委托代理人姜大源，上海亚冠律师事务所律师。
委托代理人杜从践，上海亚冠律师事务所律师。
上诉人徐裕定因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月8日，徐裕定（甲方）与孙筱辰（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方向乙方出售位于宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房屋建筑面积83.38平方米，甲乙双方一致同意，上述房地产转让价款为123万元。甲方于2013年10月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2013年9月1日前，甲乙双方共同至房地产交易中心申请办理过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按照本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定，甲方逾期办理房地产变更登记手续或者逾期办理房屋交接手续的，每日须按照合同总价的万分之二十向乙方支付滞纳金。补充条款二约定，在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。附件三为付款协议，约定，乙方于2013年3月5日前支付2万元、2013年3月17日前支付35万元、2013年9月1日前支付56万元、2013年10月1日前支付30万元。
合同签订后，孙筱辰先后向徐裕定支付房款994，000元，同年6月19日，孙筱辰与中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，以系争房屋做抵押担保，借款236，000元。孙筱辰与徐裕定于2013年7月9日共同至上海市房地产交易中心申请系争房屋的房地产过户手续，当日，孙筱辰付清了交易税费。7月12日，孙筱辰与徐裕定签订燃气用户变更户名协议书，孙筱辰支付了燃气过户费10元。同年7月19日，上海市宝山区房地产登记处发出《不予登记告知书》载明，经核查，因根据新政规定，不符合配套商品房过户交易条件，故系争房屋的过户不予登记。为此，孙筱辰于9月2日向法院提起行政诉讼，要求撤销上述不予登记的决定。法院经审理，于2013年10月12日作出（2013）宝行初字第51号行政判决书，法院认为，孙筱辰与徐裕定所签房地产买卖合同的网上备案日期是2013年3月8日，距离徐裕定取得系争房屋小产证日期2010年7月29日以及徐裕定签订拆迁补偿安置协议日期2010年5月26日均不满三年，故根据《上海市房地产登记条例》第二十条第五项的规定，宝山区房地产登记处所作出的不予登记决定，认定事实清楚，适用法律正确。据此，法院驳回孙筱辰的诉讼请求。之后，孙筱辰诉至法院，请求判令徐裕定继续履行与孙筱辰签订的《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋的房地产权利转移至孙筱辰名下，并于房屋过户之日起十日内，将系争房屋交付给孙筱辰；徐裕定以房屋总价的日千分之二计算，向孙筱辰支付自2013年9月2日起至判决生效之日止的逾期过户违约金。在系争房屋过户时，孙筱辰向徐裕定支付房屋尾款236，000元。
原审法院另查明，徐裕定于2010年7月29日经核准登记取得系争房屋的房地产权证，为该房屋的房地产权利人，在房地产登记簿中记载，该房屋为配套商品房，自2010年7月16日起五年内不得转让、出租。
原审法院审理中，孙筱辰表示，当时通过上海保源房地产经纪有限公司居间介绍获得系争房屋的出售信息，中介告知孙筱辰系争房屋是拆迁安置房屋，并已满三年，可以顺利办理过户，基于对中介的信任，故与徐裕定签订了居间协议及买卖合同。徐裕定表示，在磋商过程中就告知孙筱辰系争房屋为动迁安置房屋，要等到2013年5月26日才满三年，但当时中介公司的工作人员称可以签合同，5月26日后办理过户即可，故徐裕定继续与孙筱辰交易。关于逾期过户违约金的起算时点，孙筱辰表示，在行政诉讼开庭过程中，房地产登记处的工作人员告知双方可以先申请撤销网上合同的备案，再共同签订一份合同并备案，则系争买卖合同仍可继续履行，房屋可以顺利过户。在此情况下，孙筱辰向徐裕定表示要求其协助办理撤销登记和重新备案的手续，但徐裕定不予理睬，故孙筱辰将逾期过户违约金的起算日期调整至2013年09月26日行政诉讼开庭当日。徐裕定就孙筱辰陈述的上述事实并不否认，并表示在行政诉讼开庭过程中就表示不同意配合撤销合同，如果要撤销，则双方应就合同条款重新予以协商，由于房价已上涨，故徐裕定当时要求以当时的房地产市场价为标准重新约定房价，但基于孙筱辰又提起本案诉讼，故徐裕定不同意出售系争房屋。另，徐裕定表示，在行政诉讼判决后，徐裕定认为双方合同已经终止，故准备着手装修，徐裕定打算自住。孙筱辰认为，尽管交易中心出具不予登记的决定，但仅是针对手续上的瑕疵，对此双方可以通过补救措施予以纠正，并不影响系争买卖合同的合法效力，故不存在重新商定房价的问题，要求根据合同原先条款继续履行。
原审法院经审理后认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。孙筱辰与徐裕定就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据查明的事实，双方由于对动迁安置房屋过户政策方面了解的缺失，孙筱辰与徐裕定所签房地产买卖合同的网上备案日期距离徐裕定取得系争房屋小产证日期2010年7月29日以及徐裕定签订拆迁补偿安置协议日期2010年5月26日均不满三年，根据《上海市房地产登记条例》相关规定，宝山区房地产登记处作出不予登记的决定。上述决定仅是根据当时情况所作出的对过户登记的限制，并不影响买卖合同的法律效力。故徐裕定关于房地产买卖合同因交易中心出具不予登记的决定而导致合同无效的抗辩，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。同时，行政诉讼开庭过程中，房地产相关部门表示孙筱辰与徐裕定可自行办理撤销合同网上备案手续，并重新办理网上备案登记，则系争房屋的过户条件即可实现。孙筱辰也再一次催告徐裕定予以配合以便交易继续进行，然徐裕定至今未予以协助，其行为已构成违约。现孙筱辰要求徐裕定继续履行房地产买卖合同，将系争房屋以及该房的房地产权利交付给孙筱辰的诉讼请求，合法有据，法院予以准许。根据合同约定，徐裕定逾期办理房地产变更登记手续，每日须按照合同总价的万分之二十向孙筱辰支付滞纳金，孙筱辰据此主张逾期过户违约金，具有合同依据，法院予以准许。现徐裕定提出关于违约金标准过高，要求调整的请求，与法不悖，法院从双方合同履行实际出发，考虑孙筱辰实际损失，以及结合双方当事人之间的利益平衡等因素，酌情将违约金标准调整为日万分之五，依据上述分析，起算点自2013年9月26日开始至判决生效之日止。关于房屋尾款，孙筱辰自愿在房屋过户同时向徐裕定一次性付清，该意见与法不悖，法院予以确认。
原审法院据此作出判决：一、孙筱辰与徐裕定就上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，徐裕定于判决生效之日起十日内，协助孙筱辰办理上述房屋的过户手续，将房屋的房地产权利变更登记为孙筱辰；二、徐裕定于判决生效之日起十日内，以123万元的日万分之五计算，向孙筱辰支付自2013年9月26日起至判决生效之日止的逾期过户违约金；三、孙筱辰于上海市宝山区房地产交易中心受理上述房屋的房地产变更登记手续当日，向徐裕定支付房屋尾款236，000元；四、徐裕定于上述房屋的房地产权利过户至孙筱辰之日起十日内，将房屋交付给孙筱辰。
原审法院判决后，上诉人徐裕定不服，向本院提起上诉称：双方在房屋买卖合同补充条款（二）中明确约定，在房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，故上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同已符合合同约定的解除条件。况且上诉人在履行合同过程中并无过错，被上诉人在行政案件诉讼中也已明确表示，上诉人与被上诉人均无过错，系房地产登记中心没有办理房屋转移登记手续，故现要求上诉人继续履行并承担违约责任没有依据。原审法院程序不当，于2013年11月11日受理本案并于同日开庭，于11月14日即作出判决，未给予上诉人答辩、举证期限，致上诉人未能在原审中提起解除合同的反诉以及提供相应有效的证据以证明上诉人没有违约。重新办理买卖合同网上备案登记首先系要撤销双方于2013年3月8日所签的合同，故重新办理即为要签订新的合同，因而合同条款就应双方再行协商。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人孙筱辰辩称：不同意上诉人的上诉请求，被上诉人不仅支付了购房款，也缴纳了相应的税款等费用。根据《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》第二条规定，未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。系争房屋的房地产开发商于2006年3月即已取得大产证，动迁安置协议签订时间是2010年5月26日，上诉人与被上诉人申请转移登记日期是2013年7月9日，故早在2013年5月27日系争房屋已符合交易条件，双方可办理房地产转移登记手续，只是因为双方当事人不懂法律、政策，系争房屋的买卖合同在网上备案时间与政府政策相冲突，致房地产登记机构不予登记。但只要重新办理合同网上备案登记，使网上备案时间符合相关政策规定，即可办理过户。双方签订的房屋买卖合同合法有效，完全可以继续履行。现上诉人不积极协助被上诉人办理房屋转移登记手续，显属违约，应承担违约责任。原审法院适用简易程序，可以不受时间限制，原审时上诉人既未要求答辩期，也同意开庭，故不存在程序不当的问题，请求维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，解读涉案合同，根据合同中关于“因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失”的约定，可以认定涉案合同中关于限售的约定是针对受让人身份原因而引发的限售状况。由于系争房屋未能如约交易过户，并非受让人身份原因而受限制，而是系争房屋限制交易的期间尚未届满。该受限因素不属无法消除之因素，可随期间届满而消除。在系争房屋已经处于可交易的状态下，上诉人仍然拒绝交易，应当承担相应的违约责任。原审法院认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7，054元，由上诉人徐裕定负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年二月十九日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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