上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初6974号
原告李国琴，女，1987年8月11日生，汉族，住上海市普陀区。原告陈品宇，男，1984年10月1日生，汉族，住上海市嘉定区。上列两原告共同委托代理人刘道荣，上海市锦泓律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人张犇，上海市锦泓律师事务所律师。被告胡青，男，1975年7月15日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人刘凌云，上海海德安达律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行，住所地上海市闸北区。负责人陈磊，行长。委托代理人周轶伦。委托代理人封佳文。第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人孙勇，董事长。委托代理人陈思佳。委托代理人梁博雯。原告李国琴、陈品宇与被告胡青房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。本院依法追加中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行(以下简称“工行闸北支行”)、上海市住房置业担保有限公司(以下简称“住房置业担保公司”)作为第三人参加诉讼。原告李国琴及其与原告陈品宇的共同委托代理人张犇、被告胡青的委托代理人刘凌云到庭参加诉讼。第三人工行闸北支行、住房置业担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李国琴、陈品宇共同诉称，两原告系夫妻关系，2016年2月2日，原、被告经居间介绍签署了《上海市房地产买卖合同》，约定原告以人民币420万元购买被告所有的上海市宝山区怡华苑路XXX弄XXX号XXX室房屋。合同签订后，原告已经向被告支付了房款126万元，但被告拒绝配合办理相关手续，并称因出现债务纠纷，房屋已经被法院查封，无法将房屋过户给原告。故原告起诉来院，要求被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，完成系争房屋的房屋交易。被告胡青辩称，由于被告在外有很多民间借贷纠纷，导致房屋客观上由于被查封而无法继续履行合同。买卖合同约定的过户时间是2016年5月30日前，原告4月份就向法院起诉了，当时并没有到过户时间，被告没有违约。希望解除双方之间的买卖合同，被告同意退还126万元房款，并适当补偿原告。第三人工行闸北支行称，双方买卖合同不应影响第三人权利，请求法院依法判决。第三人住房置业担保公司称，要求法院保护抵押权人的合法权益，在公积金贷款未结清的情况下，不同意任何包括注销房屋上设立的抵押权等损害抵押权人利益的变动。经审理查明，被告为系争房屋的房地产权利人。2016年2月2日，被告(卖售人、甲方)与原告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让价款420万元，2016年5月30日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)约定，甲方应于签订房地产买卖合同后的30日内由乙方陪同前往贷款银行办理还贷申请手续且于取得注销资料后7日内办理抵押登记注销申请手续，若乙方支付的款项不足以归还甲方尚欠的购房贷款，甲方应当自行补足差额部分；甲方于2016年6月30日将房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订房屋交接书。附件三付款协议约定，甲乙双方于2016年2月2日签订《上海市房地产买卖合同》当日，乙方支付甲方房款126万元，含已付定金；于2016年5月30日过户当日，乙方支付甲方房款91万元；交易中心办妥以乙方为权利人的房屋产权证，以银行放贷形式支付甲方房款200万元；于2016年6月30日，甲方结清水电煤气物业费用，及户口迁出，甲乙双方对房屋进行验看、清点、确认无误后，甲方将房屋交付乙方，居间方或乙方将尾款3万元交付给甲方。同年1月25日，原告支付被告定金5万元。次日，原告又支付被告定金15万元。此外，原告还向被告支付了房款106万元。至今，被告共计收到房款126万元，原告尚余294万元房款未支付。另查明，系争房屋于2011年1月28日办理抵押登记，抵押权人为第三人工行闸北支行及住房置业担保公司，债权数额为139万元，其中，商业贷款为129万元，公积金贷款为10万元。本案审理过程中，工行闸北支行向本院提供：1、个人购房借款/担保合同，证明银行的债权及抵押权依法成立且有效；2、截至2016年5月被告的还款明细，证明被告还款情况正常，未发生逾期，目前贷款余额约128余万元。还查明，案外人蒋某某因民间借贷纠纷起诉被告并申请财产保全，案号为(2016)沪0113民初6248号，本院于2016年4月1日裁定查封、扣押被告名下价值122,400元的财产。同年4月12日，蒋某某与被告经本院调解达成协议：被告归还蒋某某借款120,000元并支付利息2,000元，共计122,000元，被告负担案件受理费1,374元、保全费1,132元。此外，系争房屋还因本案于2016年4月14日被本院轮候查封，因(2016)沪0113财保55号于2016年6月21日被本院轮候查封。在本案审理过程中，原告于2016年8月9日将剩余房款294万元支付至本院账户代管。原告表示，愿意用剩余房款清偿被告的贷款，并同意替被告偿还欠案外人蒋某某的债务，以解除(2016)沪0113民初6248号案件的司法查封。被告表示，目前已知的欠款包括蒋某某的12余万，贷款128万元左右，还有第三个查封所涉案件的起诉标的为260余万，共计400万元左右，被告实际没有能力履行房屋买卖合同。以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、房地产登记簿、收款收据，被告提供的房地产登记簿、民事裁定书、民事调解书，第三人工行闸北支行提供的个人购房借款/担保合同、还款明细，及各方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守并履行。合同约定双方应于2016年5月30日前共同向房地产交易中心申请过户，现过户期限已经届满，原告要求被告继续履行合同，符合合同约定。根据查明的事实，系争房屋上存在(2016)沪0113民初6248号案件的司法查封，对房屋过户造成障碍，被告应当积极清偿案外人蒋某某的债务，涤除上述司法查封。此外，系争房屋上还设有工行闸北支行和住房置业担保公司的抵押，被告作为债务人及抵押人，应及时向工行闸北支行结清欠款，从而注销抵押。在涤除系争房屋上的司法查封并注销抵押权后，被告应将房地产权利转移给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条的规定，判决如下：一、原告李国琴、陈品宇与被告胡青就上海市宝山区怡华苑路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告胡青于本判决生效之日起十日内，以债务清偿为前提，注销第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行和第三人上海市住房置业担保有限公司设立在上述房屋上的抵押权，第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行和第三人上海市住房置业担保有限公司予以配合；三、被告胡青于上述房屋抵押权注销之日起十日内，以涤除司法查封为前提，将上述房屋的房地产权利转移给原告李国琴、陈品宇；四、原告李国琴、陈品宇向被告胡青支付房款291万元(该款先用于清偿被告所欠的案外人蒋某某的债务，涤除上述司法查封，另用于清偿被告所欠的第三人债务，注销抵押权)；五、被告胡青于原告李国琴、陈品宇登记为上述房屋的房地产权利人之日起十日内，将系争房屋交付给原告李国琴、陈品宇，并据实结清水、电、煤气、物业费用；六、原告李国琴、陈品宇于上述房屋交付当日，向被告胡青支付房屋尾款3万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为20,200元，保全费5,000元，由被告胡青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年八月十八日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。