湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0105民初2367号
原告（反诉被告）余明，女，汉族，1986年4月14日出生，住湖南省汨罗市。
被告（反诉原告）甘兴明，男，汉族，1957年4月18日出生，住长沙市开福区。
委托代理人黄洋，湖南君卓律师事务所律师。
委托代理人付金灿，湖南君卓律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）余明诉被告（反诉原告）甘兴明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余明、被告甘兴明及其委托代理人黄洋、付金灿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余明诉称，2017年，原告与好友彭某某拟在马栏山合伙经营清吧，二人承租被告位于马栏山二楼（原吊锅菜），建筑面积约100平方米的商铺用于经营该清吧。房屋租赁合约由彭某某与被告于2017年6月签订。后彭某某因个人原因终止与原告合作，原告继续进行经营。2017年7月原告应被告要求将租赁合约承租人由彭某某更改为原告。因涉及到合同承租人姓名更改，原告未要求被告提供房产证明，也未对合同内容进行详细审查。为正常经营，原告花费店面装修费用2万元，购置物资费用6.8万元。共计8.8万元。原告计划装修后运营一段时间溢价转让给第三方。原告2017年底拟实施转让计划，与第三方接洽谈判转让过程中，第三方告知原告该建筑物为违规建筑。原告随即与被告沟通，询问房屋房产证明事宜，被告含糊带过。后因无房产证明文件，原告无法正常转让该请吧，导致原告预期利益极大损失。原告与被告多次电话协商退租返还押金事宜，未达成一致意见。原告为减少损失，继续经营清吧，正常支付房租。2018年1月2日原告在经营过程中顾客从楼梯摔下骨折。因安全隐患，原告决定停止经营。应忙于陪同受伤顾客就医，未能及时搬离移交钥匙，遭到被告阻挠拒绝，并要求原告支付被告2万元损失费，协商无果，原告遗留在被告商铺处物品至今无法收回。请求人民法院：1、判令撤销原被告签订的房屋租赁合约；2、判令被告退还租房押金10000元；3、判令被告返还原告遗留在被告处财物；4、判令由被告承担诉讼费用。庭审中，原告增加要求被告承担因顾客摔伤导致的10000元医药费损失的诉讼请求。
被告甘兴明辩称，一、本案不存在重大误解，原告主张撤销《房屋租赁合约》欠缺事实依据和法律依据。原告与彭某某原系合伙关系，两人一起参与了《房屋租赁合约》的订约过程，甚至还对合约内容提供了若干修改意见，在彭某某合同签订前，原告就已明知房屋的产权情况，且原告取得房屋后一直正常经营使用，并于2017年8月1日成功办理了营业执照（字号“长沙市开福区马科斯酒吧”），故余明在签约时已明知房屋的产权情况，根本不存在所谓的“重大误解”。二、原、被告虽因租赁事宜发生争议，但原告并未搬离租赁房屋，也未向被告交还房屋，房屋钥匙仍在原告手中，该租赁房屋及其内部物品仍在余明本人的占有、控制下，余明主张返还遗留财物、退还押金的诉讼请求，应不予支持。三、《房屋租赁合约》第四条已约定“先付押金再经营，租约期满押金退还给乙方”。目前租期并未届满，尚不符合押金退还的前提条件，故退还押金的诉请不应支持；四、对原告增加的医药费诉讼请求，与本案无并；综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告甘兴明反诉称，2017年7月2日，反诉原告甘兴明与反诉被告余明签订了房屋租赁合约，约定余明承租甘兴明位于马栏山二楼房层，每月租金4800月，一季度支付一次，租金需提前一个月支付，同时约定余明需在该年内向甘兴明支付转让费4万元。第一、二季度余明按照协议约定支付了房租，2017年12月余明拒绝支付下一季度房租，后经甘兴明多次催促余明仍均拒绝支付，已构成严重违约。请求人民法院：1、判令反诉被告余明支付反诉原告甘兴明租金28800元；2、判令反诉被告余明支付反诉原告转让费40000元；3、判令反诉被告承担反诉费用。庭审中，反诉原告增加要求反诉被告支付拖欠电费3531元的诉讼请求。
反诉被告余明辩称，一、租金问题。双方已在2017年1月份之前达成合意，提前解除合同，由于反诉原告不愿意退还押金，以及反诉被告经营期间顾客受伤事件影响，反诉被告未及时搬离。2018年3月20日正式搬离时反诉原告又以未继续支付房租三个月为由进行阻拦，反诉被告无奈只得暂时搬离，双方提前解除合同达成合意之后的租金不应由反诉被告承担。因涉案房屋系违章建筑，反诉被告签订租房合同时存在重大误解，该合同应为可撤销合同，租房期间的合理使用费反诉被告已经支付完毕，故反诉被告已经支付所有合理使用费，并无拖欠任何房租。二、关于转让费，首先，因为该房屋系违章建筑，反诉被告签订租房合同时存在重大误解。该合同为可撤销合同，合约中约定的转让费无效。其次，店铺转让费是指租户在店铺租期内（未到期）征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费，其收取的主体为承租人，反诉原告作为出租人向承租人收取转让费不符常理。事实上反诉原告此前并无任何意向约定转让费，是原合伙人彭某某要求其加上，其目的是将重新装修完的清吧转让向第三方收取转让费，并将转让产生的利益中的40000元让利给反诉原告。可见，该转让费是以转让给第三方后才支付，是附条件的，因涉案房屋及清吧未正常转让，因此反诉被告有理由拒绝支付；三、至于电费，反诉被告核实数字后愿意据实支付。综上，请求法院查明真相依法判决。
经审理查明，原告余明与彭某某系朋友，拟在马栏山租赁商铺合伙经营清吧。以彭某某名义与被告甘兴明签订了一份《房屋租赁合约》，约定承租被告甘兴明位于长沙市开福区常二楼（原吊锅菜），建筑面积约100平方米的商铺经营清吧。后因彭某某退出，原告余明（乙方、承租方）与被告甘兴明（出租方、甲方）重新签订了一份《房屋租赁合约》，约定：1、租赁期限为3年，自2017年7月2日起至2020年7月1日止。租赁期间，在不损坏商铺主体结构前提下，乙方有权对商铺进行改造装修；2、每月租金4800元，从乙方开业日即2017年7月2日起开始起算，一季度支付一次,乙方必须提前一个月支付给甲方；3、押金10000元，先付押金再经营，租约期满再退还；4、乙方需向甲方支付转让费40000元，自承租日起今年内付清；5、甲方商铺内大3匹空调两台、啤酒展示柜一台、冰柜一台、厨房厨具及灶台若干，合同生效后归乙方所有。另双方就合同中止情形、违约金及违约责任、合同转租等事项进行了约定。《房屋租赁合约》签订后，原告余明对租赁房屋进行了装修、添置部分设备设施用于经营清吧，向被告甘兴明交纳押金10000元，支付了两季度房租28800元。2017年12月，原告余明因自己不想继续租赁，向被告甘兴明提出解除合同，至2018年3月，双方经多次协商未成，2018年3月21日，原告余明提出搬出物品并交还钥匙，被告以租金等未付为由没有同意。后经当地社区调解未成，原告遂诉至本院。
另查明，被告甘兴明用于出租的本案二楼商铺未取得建设工程规划许可证。原告经营期间，尚有电费3531元未支付。
以上事实，有《房屋租赁合约》、银行流水及刷卡明细、场地证明、工商登记信息、照片及双方当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，以未取得建设工程规划许可证的房屋用于出租的，其所签订的租赁合同应认定为无效，本案中，被告甘兴明用于出租的本案二楼商铺未取得建设工程规划许可证，故原、被告所签订的房屋租赁合同应认定为无效；因双方就合同解除等事项一直协商未成，房屋租赁呈持续状态，且房屋钥匙一直在原告手中，房屋及室内财物由原告掌控，故原告要求被告返还其租赁内财物，与事实不符，本院不予支持，但合同无效后，原告应将房屋腾空并向被告交付，被告应予配合并不得阻拦；合同无效后，因无效合同取得的财产，应当予以返还，故原告主张被告返还押金10000元，本院予以支持；因原告未举证证明其经营期间因顾客摔伤所导致的其赔偿顾客的10000元医药费损失与被告出租房屋有关，故对原告要求被告承担该医药费损失的诉讼请求，本院不予支持；因合同无效，该合同中有关转让费条款亦应认定为无效，故本院对反诉原告要求反诉被告支付转让费40000元的反诉请求，本院不予支持；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定标准支付房屋占有使用费的，一般应予以支持，涉案房屋由反诉被告占有期间的房屋占有使用费应由反诉被告承担，但双方自2017年12月即开始协商解除合同，且反诉被告于2018年3月21日提出搬出物品并交还钥匙，而反诉原告以租金等未付为由没有同意，故反诉原告对房屋占有使用费的扩大负有一定责任，应酌情减轻反诉被告的支付责任，对反诉原告主张2018年1月2日至2018年7月2日期间的房屋占有使用费28800元，本院酌情认定21600元；反诉被告在经营期间尚有电费3531元未支付，应向反诉原告支付。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、确认原告余明与被告甘兴明就位于长沙市开福区二楼（原吊锅菜）商铺所签订的《房屋租赁合约》无效；
二、被告甘兴明在本判决生效之日五日内返还原告余明押金人民币10000元；
三、原告余明在本判决生效之日五日内将涉房屋物品（不含商铺内属被告甘兴明所有的大3匹空调两台、啤酒展示柜一台、冰柜一台、厨房厨具及灶台若干等物品）腾空并向被告甘兴明交付，被告甘兴明应予配合并不得阻拦；
四、反诉被告余明在本判决生效之日五日内支付反诉原告甘兴明房屋占有使用费人民币21600元，电费3531元，合计25131元；
五、驳回原告余明的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告甘兴明的其他反诉请求。
本案本诉受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，反诉受理费760元，由原告余明承担392.5元，被告甘兴明承担392.5元。
如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 周 元
二〇一八年七月十七日
代理书记员 唐潇俊