辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽12民终946号
上诉人（原审被告）：调兵山市万川房地产开发有限公司，住所地调兵山市嘉纳观山郡小区47楼102号103号。
法定代表人：刘成，该公司经理。
委托代理人：王贺立，辽宁鸿鹤鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李凤芹，女，1973年8月21日生，汉族，个体，住调兵山市。
委托代理人：姜军治，调兵山市励治法律服务所法律工作者。
原审被告：中国建设银行铁岭市调兵山市支行，住所地调兵山市迎宾路大街**号。
法定代表人：朱天华�该公司经理。
委托代理人：胡波，该行客户经理。
上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司与被上诉人李凤芹、中国建设银行铁岭市调兵山市支行房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省调兵山市人民法院于2016年4月8日作出（2016）辽1281民初466号民事判决，调兵山市万川房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年6月29日公开开庭审理了本案。上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司的委托代理人王贺立、被上诉人李凤芹的委托代理人姜军治、原审被告中国建设银行铁岭市调兵山市支行的委托代理人胡波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李凤芹一审诉称：原告与被告调兵山市万川房地产开发有限公司于2015年6月18日，双方签订了《商品房买卖合同》，原告已按合同的约定履行了义务，但被告未按合同的约定�行义务即未按约定时间交付房屋，依据双方签订的合同，被告的行为已违反《商品房买卖合同书》约定的第九条履行义务，其行为已构成违约，致使合同目的无法实现。鉴于该份合同目的无法实现，导致原告与中国建设银行铁岭市调兵山市支行之间的抵押合同也无法实现。诉至法院请求1、解除原、被告之间的商品房买卖合同，退回首付款123445.00元以及自2015年6月10日起给付利息，利息则按中国人民银行同期贷款利率计息，直至给付完毕之日止；判决万川公司给付原告缴纳的贷款与利息，计11940.25元，自2016年4月1日给付利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计息，至给付完毕时至；2、解除原告与被告中国建设银行铁岭市调兵山市支行之间的抵押贷款合同；3、被告承担诉讼费。
被告万川公司一审辩称：不同意原告主张的解除商品房买卖合同，该房屋实际上并不是由万川房地产公司将该房出卖给原告的。本案原告购买的房屋是被告于2015年6月3日顶账给案外人赵宏军（也叫赵连第），然后赵连第于2015年6月18日将该房屋以人民币27万元出卖给本案原告，原告交付首付款2万元，余款在银行贷款，银行所贷取的款项已由赵宏军实际取走，本案是原告与赵宏军之间存在买卖房屋，被告只是为了协助原告向银行贷款，因此与原告签了买卖合同，被告申请人民法院依法追加赵宏军作为第三人参加本案诉讼。
原审被告建行调兵山支行一审诉称：不同意解除原告与建行的借款合同。不承担该案的任何费用，根据借款人在开发商处的购房合同和首付款缴纳的收据，证明该借款人是在开发商处购买的房子，以及借款人在我行办理的贷款手续符合我行的贷款条件，我行为其办理了贷款25万元，办理贷款后并去调兵山市房产局办理�正规的抵押手续，我行为其正常发放贷款，贷款人能够正常偿还，截止2016年3月26日贷款本金余额为245717.78元，鉴于以上事实，所以我行不同意解除借款合同和抵押手续。
一审法院经审理查明：原告李凤芹与被告万川公司于2015年6月18日签订《商品房买卖合同书》，协议约定，原告李凤芹购买被告万川公司建造的调兵山市现代城A18幢1单元1601号房屋一户，房屋建筑面积100.85平方米，每平方米单价为3700元，房屋总价373145元，交房日期为2015年10月30日前。同时该合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任进行了约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，该条中就逾期交房超过60日的约定为：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金。”另查，原告李凤芹于2015年6月10日向被告万川公司交付房款123145元。2015年8月24日，原告李凤芹就本案购买的房屋在被告建行调兵山支行处办理了个人购房借款／担保合同，贷款金额为250000元，自2016年1月26日至2016年3月26日，原告李凤芹总计给付贷款本金及利息11940.25元。在合同约定的交房日期2015年10月30日前，被告万川公司未按合同约定完成交房义务。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告李凤芹依约向被告万川公司交付了购房款，但被告万川�司未按合同约定的交房时间交房，故被告万川公司存在违约。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，原告李凤芹有权解除合同，故对原告李凤芹要求解除与被告万川公司签订的《商品房买卖合同》，被告万川公司返还购房款123145元及给付原告李凤芹已清偿的贷款及利息11940.25元。对于原告李凤芹主张要求被告万川公司按银行同期贷款利率给付利息一节，因首付款123145元的给付时间为2015年6月11日，故对原告要求从2015年6月11日起给付利息的请求予以支持；对于按房屋贷款11940.25元的利息给付时间，应从2016年3月26日起算。对于原告李凤芹主张要求解除与被告建行调兵山支行签订的个人购房借款／担保合同问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房买�担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。结合到本案，原告李凤芹应待解除《商品房买卖合同书》的判决生效后方可主张解除与被告建行调兵山支行签订的个人购房借款／担保合同问题，故对于原告李凤芹在本案中主张解除与被告建行调兵山支行签订的个人购房借款／担保合同，原告李凤芹可待本判决发生效力后依法另行主张权利。对于被告万川公司抗辩涉案房屋已经于2015年6月18日以人民币27万元出卖给本案原告，原告交付首付款2万元，余款在银行贷款的抗辩主张，因原告对该事实不予认可，况且被告万川公司与原告签订商品房买卖合同并出具收款收据明确被告万川公司收到原告购房的首付款123145元，故其抗辩主张不能成立。至于被告万川公司与案外人赵宏军是否存在房屋顶账所涉及的权利和义务关系，被告万川公司可�行主张权利。被告万川公司当庭申请本院追加竣工案外人赵宏军为本案被告的申请，依据规定，申请追加被告应在提交答辩状及庭审前提交，故对该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告李凤芹和被告调兵山市万川房地产开发有限公司于2015年6月18日签订的《商品房买卖合同书》；二、被告调兵山市万川房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内返还原告李凤芹房屋首付款123145元，并按中国人民银行同期贷款利率给付自2015年6月11日起至付清首付款之日止的利息；三、被告调兵山市万川房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内返还原告李凤芹贷款本金及利息11940.25元，并按中国人民银行同期�款利率给付自2013年3月26日起至付清完毕之日止的利息；四、驳回原告其他诉讼请求。诉讼费2700元（原告已预交），由被告调兵山市万川房地产开发有限公司负担。
调兵山市万川房地产开发有限公司的上诉理由及请求：一审未依法追加赵红军（赵连第）为第三人错误，法律未规定通知第三人应在答辩期间或庭审前申请，本案处理结果与赵红军有利害关系，上诉人已经提供了相关证明，原审法院因该以职权追加；本案的首付款是2万元，而不是123145元，李凤芹应提供资金来源的证据；首付款、利息、诉讼费均应该由第三人承担，一审判决上诉人承担是错误的。请求二审依法撤销原判决第二、三项；依法通知赵红军为本案第三人参加诉讼；改判房屋首付款为2万元；改判首付款、利息及诉讼费由第三人承担。
李凤芹辩称：双方签订的商品房买卖合同，与赵连弟无关；上诉人给李凤芹开具的发票为123145元，足以证明首付款的数额，上诉人提供的证人证言的证明效力不足以对抗发票这份书证；本案不是民间借贷纠纷，无须审查资金来源；上诉人协助李凤芹到银行办理商品房贷款，上诉人如果认为发票是假的，应由上诉人举证；原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，诉讼费由上诉人承担。
建行调兵山支行辨称：我方发放贷款是根据购房人与开发商签订的买卖合同，以及开发商出具的首付款收据，我方是根据要求正常发放贷款25万元到开发商帐户，现借款人正常还款，我方要求解除借款合同及解除抵押的前提条件是全部还清贷款本金和利息。
本院经审理查明：原审认定事实属实。
本院认为：本案中，上诉人与被上诉人李凤芹签订的《商品房买卖合同》真实有效，受法律保护�双方当事人均应严格按照合同约定履行。被上诉人李凤芹按照约定向上诉人交付购房款后，上诉人未按合同约定的交房时间交付房屋，上诉人构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，原审判决解除合同、上诉人返还李凤芹购房款123145元及给付李凤芹已清偿的贷款及利息11940.25元，事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于上诉人提出李凤芹交付首付款实际为2万元的主张，因上诉人提交的证据不足以对抗其开具的首付款票据，该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出一审法院未通知案外人赵红军参加诉讼一节，因一审判决对上诉人与案外人赵红军是否存在房屋顶账所涉及的权利和义务，并未在本案中进行审理及判决，因此，一审未追加赵红军参加诉讼并不违反法律相关规定。综上，上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，原审判决事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 晶
代理审判员 田 宇
代理审判员 董瑞华
二〇一六年八月八日
书 记 员 于 浩