.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城东区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）青0102民初1444号原告（反诉被告）：王正明，男，东乡族，1963年3月9日出生，户籍住址甘肃省临夏市。原告（反诉被告）：马么乃，男，东乡族，1962年4月8日出生，户籍住址甘肃省东乡族自治县。原告（反诉被告）：马尤素，男，东乡族，1964年3月15日出生，户籍住址甘肃省东乡族自治县。三原告共同委托代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。被告（反诉原告）：马代，男，东乡族，1966年6月25日生，住西宁市。委托代理人：张莉，兰州长海律师事务所律师。被告（反诉原告）：马国海，男，东乡族，1990年1月11日出生，住西宁市。原告（反诉被告）王正明、马么乃、马尤素与被告（反诉原告）马代、马国海合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，于2017年6月13日、2017年7月12日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王正明、马么乃、马尤素及委托代理人郭宗军、被告（反诉原告）马代及代理人张莉、被告（反诉原告）马国海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。以下为行文方便，以三原告代称原告（反诉被告）王正明、马么乃、马尤素，以二被告代称被告（反诉原告）马代、马国海。三原告向本院提出诉讼请求：1.解除三原告与二被告于2014年6月15日签订的《商铺及宾馆租赁合同》；2.二被告将承租的西宁市城东区曹六路48号房屋腾退，交还三原告；3.二被告付给三原告自2016年7月16日至2017年5月7日的房屋租金359333元，以后每日按1333.33元计算至腾退交房之日；4.二被告支付三原告违约金300000元；5.诉讼费由二被告承担。事实与理由：三原告与二被告系老乡关系，2014年6月15日，三原告与二被告签订了《商铺及宾馆租赁合同》，约定将西宁市城东区曹六路48号的房屋出租给二被告，用于经营宾馆。合同第二条约定：承租人拖欠租金达15天，出租人有权解除合同，且该合同对租金交付方式及违约金均有明确约定。在合作过程中，被告屡欠租金，原告催收无果，只好于2016年7月13日诉至西宁市城东区人民法院，要求解除双方的合同，由被告支付欠付的租金。西宁市城东区人民法院对此作出（2016）青0102民初1326号民事判决书，判决由被告支付原告的租金及违约金，但驳回了原告要求解除合同的诉求.被告对此判决不服，遂提起上诉，二审法院依法予以驳回。后原告向被告催收2016年7月16日以后的租金，但被告拒不给付，至今，被告已拖欠房租389333元，原告无奈，特诉至贵院，请求依法判如所请。二被告辩、诉称：三原告所述与事实不符，我们同意解除与三原告的租赁关系，但三原告应当向我支付装修费280万元。当时三原告骗我来西宁，将他们在西宁市城东区曹六路48号的一栋楼，在我没有防备的情况下将没有装修的房子租给我，我不知不觉就上当了，他们为了个人利益，耍出了手段，我相信他们的话。他们把房费说成了五十六万，后来我发现这边的房费没有那么高，他们是诈骗行为。当时签合同前，原告答应给我们办开宾馆的手续，但是没有给我们办。我给他们房费，但他们从来不给我们收据，另外，他们手段卑鄙，他们让了我8万房费，然后伪造了一个假合同，合同的内容全部修改，和前面合同内容是不一样的，这些都是他们的手段。因此，三原告诉讼请求应当依法全部予以驳回。三原告在与二被告签订合同时存在以下严重的违约行为：1.欺诈、恶意串通与二被告签订了合同，严重损害了二被告的合法权益；2.假借与二被告订立合同之名、恶意与二被告进行磋商，给二被告造成严重的经济损失，应当承担损害赔偿责任；3.三原告丧失诚信，应当承担违约责任。据此二被告向三原告提出如下反诉请求：1.确认二被告与三原告于2014年6月15日签订的《商铺及宾馆租赁合同》无效；2.判令三原告返还二被告房屋租金96万元；3.判令三原告支付二被告装修费、营业损失费154万元；4.判令三原告支付二被告违约金30万元；5.判令三原告承担全部诉讼费用。三原告辩称：1.双方所签订的商铺及宾馆租赁合同合法有效，二被告认为三原告采取欺诈、恶意串通等手段，但没有提供任何证据，城东法院（2016）青0102民初1326号民事判决书（以下简称1326号判决书）已经确认商铺及宾馆租赁合同为有效合同，且该判决已经生效。2.二被告要求返还租金96万元，没有依据。从数额来说，1326号判决书、以及市中院（2017）青01民终455号判决书（以下简称455号判决书）已经确认，从租房开始至今，二被告总计支付租金80万元，现在要求返还96万元租金，没有任何依据。1326号判决书及455号判决书确认二被告已支付80万元租金，还确认应该支付后面拖欠的租金。故此项诉求没有事实及法律依据，与生效裁判文书所确认的事实相违背。3.二被告要求的装修和营业损失没有依据，在二被告承租之前，原承租人马占明已经就涉案房屋经营了好几年宾馆，二被告称花费巨额装修没有任何依据。出租方只收取租金，至于承租过程中产生的任何损失，出租方是不应当承担责任。4.三原告没有违约，不应当承担违约金。根据生效裁判文书查明的事实，三原告一直在积极履行合同，没有违约之处。但二被告已经拖欠租金，存在违约。综上，请求法庭驳回二被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：三原告提交的证据一、《商铺及宾馆租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，意在证实原、被告双方对租金支付方式及违约责任均作了明确约定的事实。经质证，被告对合同的真实性无异议，对证明方向有异议，认为原告在签订合同时，存在欺诈情形以及故意隐瞒的事实，原告方对租赁期限少计算了两个月。鉴于被告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。三原告提交的证据二、本院（2016）青0102民初1326号民事判决书；证据三、西宁市中级人民法院（2017）青01民终455号民事判决书，该组证据意在证实城东法院已经确认原、被告双方签订的租赁合同合法有效（1326）判决书第7页倒数第8行，被告已支付房租80万元，还应当支付2016年4月15日-2016年7月15日期间的租金120000元，同时应支付违约金1957.5元，被告上诉后，二审法院维持原判的事实。经质证，被告对该组证据的真实性没有异议，对证明方向不予认可，认为该份判决正在申诉，且该两份判决书可以证明，被告向原告支付了租金的事实。本院认为，上述证据能够证实，本案争议的《租赁合同》已经上述判决书确认为有效合同，故对本案争议《租赁合同》的效力问题，应当予以确认。三原告提交的证据四、《西宁市城东区消防安全重点单位消防工作目标责任书》（宾馆前承租人马占明与八一路派出所签订），意在证明：在二被告承租涉案房屋之前，前承租人马占明已经就该房屋在经营宾馆，被告接手时，是一个可以正常经营的宾馆；同时证明涉案宾馆已经经辖区派出所同意，可以正常营业。经质证，被告对该份证据的真实性及证明方向均有异议，认为该份证据只是一个责任书，仅仅证明承租人对于公安机关的一个承诺，不能证明已经经过消防验收。本院认为，该份证据与本案租赁合同是否有效并无法律关系，故对该份证据，本院依法不予审查。三原告提交的证据五、甘肃农村信用社业务凭证，马么乃向马代转款10万元，证明双方之间除了租房以外，还有其他借贷关系的事实。经质证，被告马代称从来没收到过马么乃转的款，此份凭证是假的，10万元从来没有收到过。本院认为，原告提交的该份证据意在证实原、被告双方还存在借贷关系，与本案争议租赁合同关系没有关联性，故对该份证据，本院不予审查。二被告提交的证据一、租赁合同两份，意在证实：合同落款日期虽然是2014年6月15日，但实际签订时间为2014年8月15日，两份合同内容不一致，本案争议合同，应为无效合同，因内容中没有产权人的所有权证书和消防验收合格的情况，不符合法律规定。经质证，三原告对两份合同真实性认可，对证明方向不认可；认为：1.二被告称本案争议合同是2014年8月15日签订，落款时间为6月15日，应当就此提供证据；城东法院1326号判决书已经确认，两份合同都是6月15日签订的；法院已经查明的事实，如果予以否认，应当通过申请再审的方式。本院认为，原告的此项质证意见有理，应予采信。二被告提交的证据二、（2016）青0102民初1326号民事判决书；证据三、（2017）青01民终455号民事判决书（与原告出示的证据2、3为同一证据），意在证实：二被告交纳租金80万元，及违约方应当向对方支付违约金30万元的事实。经质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对已经支付租金80万元也认可，且该判决书中已经确认被告违约，应支付违约金1957元。本院认为，原告的质证符合上述判决书认定的事实，应予采信。二被告提交的证据三、装修票据287张，金额150万元左右；借贷款凭据33张，金额170万元；意在证实：二被告为装修铺面和宾馆，产生费用150万元，并为此贷款170万元，至今未偿还的事实。经质证，原告对装修单据的真实性不予认可，认为单据都是一些收据，任何人都可开，不是正规税票，即使单据真实，被告也无法证明物品是否用于宾馆装修，无法证明两者的关联性；对借贷款凭据的真实性也有异议，虽然一部分盖了银行公章，但是原告没有能力辨别公章真伪，即使贷款是真实的，但是被告也不能证明贷款之后的用途就是用于宾馆装修。根据原告方提交的证据四，2013年时，涉案宾馆已经是正常经营的宾馆。本院认为，上述证据的真实性和欲证事实之间的关联性无法确认，被告此项质证意见合理，本院予以采纳。二被告提交的证据四、青海农村信用社业务凭证（2015年6月24日，被告马国海向原告马么乃转款10万元），意在证实另外支付房租10万元的事实。经质证，原告对该份证据的真实性无异议，对证明方向有异议，认为原、被告双方之间还有借贷关系，除了租房以外还有其他的账务往来；且上述账目往来在双方租赁合同履行前期，如果是房租，也应当包含在双方认可的80万元租金内。本院认为，前述455号判决书（判决书第七页）确认，二被告认可截止前述案件二审时共向三原告交纳租金80万元，被告马国海向原告转账的时间为2015年6月24日，据此，原告提出的该笔款项应当包含在双方已认可的80万租金内的质证意见，符合上述判决书认定的事实，本院予以采纳。本院认为，本案争议的租赁合同关系与本院1326号民事判决书、西宁市中级人民法院455号民事判决书所争议的租赁合同关系为同一法律关系，因上述判决书已发生法律效力，对上述判决书所认定的事实，在本案中应当依法予以确认。本案的争议焦点为：1.三原告要求二被告支付自2016年7月16日至2017年5月7日的房屋租金，及其后的租金，其主张是否合理？有无事实依据；2.原、被告各向对方主张30万元违约金，各方主张是否有事实依据？是否成立？3.被告反诉要求原告返还租金96万元，其主张是否有事实依据？4.被告反诉主张要求原告支付装修费、营业损失费154万元，是否有事实依据？其主张是否成立？本院认为，三原告要求二被告支付自2016年7月16日至2017年5月7日的房屋租金，及其后的租金，其主张符合双方签订《商铺及宾馆租赁合同》的约定，应予支持；二被告未按约定支付租金，存在违约，三原告主张解除双方租赁合同，其主张合同约定，应予支持。因二被告违约事实已经1326号和455号判决书确认，二被告提出三原告违约，应当向其支付违约金的主张，与原生效判决书所认定的事实相悖，本院依法不予支持；三原告要求二被告支付违约金，与法有据；但双方约定的30万元违约金显然过高，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度的综合因素，依公平原则和诚实信用予以衡量，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金的计算日期应从2016年7月16日起计算至2017年5月7日止，即389333元×4.35%÷356天×294天=13652元，故违约金为13652元。因二被告提出合同无效的主张不能成立，二被告反诉要求原告返还租金96万元及支付装修费、营业损失费154万元的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王正明、马么乃、马尤素与被告（原告）马代、马国海于2014年6月15日签订的《商铺及宾馆租赁合同》依法予以解除，被告（反诉原告）马代、马国海于本判决生效后15日内将承租的西宁市城东区曹六路48号房屋腾退，交还原告（反诉被告）王正明、马么乃、马尤素；二被告如不按期向三原告腾退交付房屋，应按合同约定，每日向三原告支付1333.33元的租金损失，至腾退交房之日。二、被告（原告）马代、马国海支付原告（被告）王正明、马么乃、马尤素自2016年7月16日至2017年5月7日的房屋租金359333元及违约金13652元；三、驳回原告（反诉被告）王正明、马么乃、马尤素的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）马代、马国海的反诉请求。本诉案件受理费10894元，减半收取5447元，反诉案件受理费29200元，减半收取14600元，均由被告（反诉原告）马代、马国海负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审判员马华忠二〇一七年七月十七日法官助理张兰兰书记员马晓斌