广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0607民初3025号原告：王爱峰，女，1974年7月12日出生，汉族，住佛山市三水区。被告：佛山市三水汇方房地产开发有限公司，住所地：佛山市三水区西南街德兴北三巷6号，统一社会信用代码：914406076824104010。法定代表人：陈应标。委托诉讼代理人：林冬晓，广东百浩律师事务所律师。原告王爱峰诉被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法由适用普通程序于2016年8月31日公开开庭进行了审理。原告王爱峰、被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林冬晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告解除商品房买卖合同，根据《商品买卖合同》第十条的约定，退回已付购房款1056544元、至2016年4月已付购房款利息95711.58元、至2016年4月已还银行贷款利息32767.41元、维修基金10565元、契税31696.32元、办理房地产权证费用530元，共计1227814.31元；2、被告解除车位买卖合同，退回已付购车位款205000元、契税6150元、印花税102.5元、维修基金2050元，共计213302.5元。合计1441116.81元；3、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2014年01月06日与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于三水西南街道三兴路11号山水一品花园的7座301房屋。原告于2013年10月05日向被告支付536544.00元首期房款，于2014年8月31日向被告追加支付100000元首期房款，于2015年1月1日向被告支付银行按揭贷款420000元，于2014年01月16日原告支付该房屋契税及维修基金。原告分别于2014年02月13日和2014年12月09日收到了该房屋全额款发票两张共计1056544元整。一、根据《商品房买卖合同》的第八条约定，7座301房的交房日期为2015年03月28日，交房当日因房屋存在诸多问题，无法收楼，被告答应整改，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延，导致无法收房。二、根据《商品买卖合同》第十条的约定，该商品房预售后不得擅自变更该商品房的设计。但被告在未经买受人同意的情况下变更设计，在入户花园位置增加了一条由楼顶通至三层平台的排水管，该排水管一到下大雨就有大量水从楼顶像洪水般涌下，导致三层平台积水，大量水涌入7座301入户花园及屋内，造成极大的隐患，长期以往将造成平台冲穿甚至崩塌事故。因此要求被告按《商品买卖合同》第十条的约定解除商品房买卖合同并退回原告交付的所有费用及利息（购房款1056544元、至2016年4月已付购房款利息95711.58元、至2016年4月已还银行贷款利息32767.41元、维修基金10565元、契税31696.32元、办理房地产权证费用530元，共计1227814.31元）。被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司辩称：一、被告已经按约履行了交房义务。原告王爱峰所购房屋山水一品花园7座301号房已于2015年3月26日经竣工验收合格并具备《商品房买卖合同》约定的交房条件，被告也早已按合同约定书面通知王爱峰办理该房屋交付手续、将该房屋交付给王爱峰，且王爱峰已收到该通知书。因此被告已经按约履行了交房义务。二、被告根本不构成擅自变更设计。山水一品花园7号楼入户花园增设排水地漏的设计变更是发生在2013年10月25日，而原告王爱峰签订涉案房屋7号楼301号房《商品房买卖合同》是在2014年1月6日，即设计变更时间在前，而房屋销售时间在后，因此对原告王爱峰来讲，被告根本不构成擅自变更设计。三、排水工程设计更改是经设计单位广东省建科建筑设计院审核同意，并不存在增加原告王爱峰所购房屋安全隐患的情形。在原告王爱峰所购房屋入户花园增设排水地漏，目的是便于王爱峰所购房屋入户花园的水渍对外排放，这是降低该房屋水浸风险的有效措施，且该设计更改是经设计单位广东省建科建筑设计院审核同意的，不会增加王爱峰所购房屋的安全隐患。四、被告虽然在施工过程中对排水工程设计进行了完善，但依法并无需书面通知买受人王爱峰，更未达到解除合同的条件，王爱峰依法也不享有退房的权利。原告王爱峰所购买的房屋是预售商品房，在建设过程中不可避免地遇到小范围的设计更改的情形，这是所有预售商品房不可避免的风险。虽然《商品房买卖合同》第十条约定了规划、设计变更的情况下解除合同的相关权利，但约定不够清晰、明确。根据中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》（自2001年6月1日起施行）第二十四条规定，只有在设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，被告才有义务书面通知买受人王爱峰，王爱峰才有权利退房。但是，本案中，在涉案房屋所在山水一品花园7号楼入户花园增设排水地漏并不会致房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，更不会影响房屋质量或者使用功能。因此，根据《商品房销售管理办法》上述规定，被告在施工过程中对排水工程设计进行完善并无义务书面通知王爱峰，更未达到解除合同的条件，王爱峰依法也不享有退房的权利。综上所述，被告并不存在违约行为，原告王爱峰的诉讼请求毫无事实与法律依据，恳请法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经过庭审调查，本院确认以下事实：2014年1月6日，原告王爱峰与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于佛山市三水区西南街道三兴路11号山水一品花园七座301房屋，房屋建筑面积122.92平方米，套内面积98.37平方米，总价款1056544元，付款方式为：按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起7日支付了全部房价款的50%，即536544元，除首期款外，剩余房款金额520000元，应于2014年1月9日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。交付期限为2015年3月28日前。关于规划设计变更的约定为:该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划设计、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同，出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。原告王爱峰分别于2013年10月5日向被告支付536544元首付款、于2014年8月31日向被告追加支付首付款100000元、于2015年1月1日以按揭贷款方式向被告支付420000元。原告王爱峰于2014年1月16日缴存上述房屋维修基金10565元，缴纳契税31696.32元，支付办理房产证费用530元。2015年12月18日，原告王爱峰与被告又签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于佛山市三水区西南街道三兴路11号山水一品花园地下二区负一层1122号车位，该车位建筑面积为61.26平方米，套内建筑面积为26.5平方米，价款为205000元。原告按照合同约定，向被告支付了车位款205000元，并交付了车位维修基金2050元，缴纳车位契税6150元、印花税102.5元。另查明2013年10月25日，被告对涉案的711号楼第1户型和第4户型入户花园增设排水地漏，该设计变更未经规划部门批准，也未书面通知原告王爱峰。再查明，涉案的山水一品花园七座301号房已于2015年3月26日办理竣工验收备案手续，并已按合同约定期限通知原告收楼。在审理过程中，本院依照原告王爱峰的申请，向被告作出（2016）粤0607民初3025号民事裁定书，要求被告于2016年10月10日前向本院提交原、被告签订的山水一品花园七座301号房屋的《认购书》或其他书面协议。被告收到本院裁定后，未向本院提交。本院认为，本案有以下争议焦点：第一，原告王爱峰与被告关于佛山市三水区西南街道三兴路11号山水一品花园七座301房屋的买卖合同关系是否成立于被告设计变更之前；第二，被告对佛山市三水区西南街道三兴路11号山水一品花园七座301房屋的设计变更是否构成根本违约；第三，原告王爱峰与被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司的房屋买卖合同关系解除是否影响其车位买卖合同关系；第四，若房屋买卖合同关系解除，对按揭贷款的处理问题；第五，关于违约责任范围的确定。具体分析如下：一、关于原告王爱峰与被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司之间房屋购买合同关系成立时间问题。原告王爱峰于2013年10月5日向被告交付首期款536544万元。按照交易习惯，在原告交付上述首付款之前，双方应签订《认购协议》。本院根据原告申请要求被告向本院提交《认购协议》。但被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司未按期提交，依照《最高人民法院关于适用的解释》第112条之规定，本院推定原告王爱峰与被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司就涉案房屋于2013年10月5日前签有《认购协议》，双方就涉案房屋的预约合同成立于2013年10月5日之前。第二，关于设计变更的法律后果。原告王爱峰与被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司就上述房屋的预约合同成立后，若被告方对交易房屋变更设计的，依照《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，应当在变更之日起10日内书面通知买受人，否则，买受人有权退房。但被告在2013年10月25日变更设计后，未按上述规定书面通知原告，在原、被告签订正式《商品房买卖合同》时，亦未就设计变更问题告知原告。因此，依照上述规定以及原、被告《商品房买卖合同》的约定，原告王爱峰有权解除合同，并由被告承担相应违约责任。第三，关于车位买卖合同的解除问题。原告王爱峰与被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司于2014年1月6日签订《商品房买卖合同》后，又于2015年12月18日与被告签订1122号车位买卖的合同，在上述商品房买卖合同解除后，车位买卖合同的目的落空，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，车位买卖合同亦应予以解除。但通常而言，车位买卖合同与房屋买卖合同并无必然关联。车位合同的解除损失，超出了被告的预见范围，应由原告承担。第四，关于解除涉案房屋买卖合同后，按揭贷款的处理问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，在原告向本院提出诉请解除佛山市三水区西南街道三兴路11号山水一品花园七座301房屋买卖合同时，贷款银行可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼；由于本案中贷款银行未参加本案诉讼，亦未另行起诉，为维护贷款银行的合法权益，在上述合同解除后，对按揭贷款420000元及利息损失，应在原告王爱峰与贷款银行就担保贷款纠纷处理完毕后再予返还，或者由原告以及贷款银行另案主张权利。第五，关于房屋买卖合同解除后违约损失的处理问题。上述房屋买卖合同解除后，被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司应当返还原告首付款，并按同期银行贷款利率赔偿原告利息损失，关于原告交付的房屋与车位维修基金，并不属于被告收取，被告不负有返还义务，原告可要求被告协助向有关部门退还。关于原告交纳的契税以及办证费用，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十九条之规定。该部分损失超出被告预见范围，且原告亦负有及时解除合同减损的义务，对该项损失应由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告王爱峰与被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司签订的位于广东省佛山市三水区西南街道三兴路11号山水一品花园七座301房屋的《商品房买卖合同》；二、解除原告王爱峰与被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司签订的位于广东省佛山市三水区西南街道三兴路11号山水一品花园地下二区负一层1122号车位的《商品房买卖合同》；三、被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告首付购房款636544元，并按同期银行贷款利率赔偿原告王爱峰至付清之日止的利息损失，其中536544元自2013年10月6日起计算，100000元自2014年9月1日起计算；四、被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王爱峰车位款205000元；五、驳回原告王爱峰的其他诉讼请求。如被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17770元，由原告王爱峰负担7393元，被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司负担10377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄凤腾人民陪审员  梁宇彪人民陪审员  黄以仁二〇一六年十一月二十一日书 记 员  莫柳君