山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民再终字第34号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：蒋艳。
委托代理人：王福祥，山东民桥律师事务所律师。
委托代理人：陈长娥（系蒋艳之母），济宁车轮厂退休职工。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张长本，济宁市市区国税局干部。
原审被告：付玉鹏（系蒋艳姨父），微山县马坡粮所下岗职工。
再审申请人蒋艳因与被申请人张长本、原审被告付玉鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市市中区人民法院（2012）济中区民初字第1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月20日作出（2012）济民终字第1406号民事判决，驳回上诉，维持原判。再审申请人蒋艳不服，向本院申请再审。本院依法于2013年12月20日作出（2013）济民申字第194号民事裁定，本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人蒋艳的委托代理人王福祥、陈长娥、被申请人张长本、原审被告付玉鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定，位于阜桥辖区中区开发区香港西路1号济宁市济海信息技术服务有限公司10号楼东二单元1层东户的房屋最先由焦海涛购得，并由焦海涛于2006年4月4日取得济宁市中字第03××30号房权证，房屋建筑面积136.55平方米，储藏室面积8.04平方米。2006年12月8日，济宁市济海信息技术服务有限公司（甲方）与张长本（乙方）、焦海涛（丙方）签订职工房产转让协议书，约定甲、丙方同意将丙方名下的产权调剂并转让给乙方，原来8.04平方米的储藏室变更为了22.79平方米的车库。2007年3月17日，焦海涛与张长本双方就上述房屋买卖重新签订房屋买卖合同，房屋建筑面积136.55平方米，附属设施面积22.79平方米，双方履行了合同但没有办理房屋产权过户手续。2011年原告张长本委托中介出售上述房屋，2011年10月4日，张长本（甲方）与付玉鹏（乙方）签订了房屋买卖合同，合同签订时，原告和中介方李长美已向付玉鹏披露了焦海涛为登记的房屋所有权人的事实，并让付玉鹏看了相关材料。合同第四条载明“乙方已对甲方以上房产状况作了充分了解”，同甲方协定房产交易成交价48.8万元，主房136.55平方米，车库22.97平方米，付款方式：此合同签订当日付1万元为购房定金，转交中介方，甲方向乙方交出房产证明，转交中介方保管，余款支付方式：①付款：首付款10月9日付30万元；②原甲方欠公司56731元，由乙方代付计入房款（公司负责过户当日交付）；③余款131269元付清后交房使用。第六条约定“交易税费、手续费及其他费用负担：由乙方负担”。2011年10月31日，甲乙双方签订补充协议，约定：①乙方已代甲方付清尚欠房款56731元；②经双方协议，乙方预付甲方房款29万元，当日甲方把房子交于乙方装修；③待房产证过户到乙方的同时，乙方将剩余房款141269元交付甲方。被告付玉鹏向原告披露了被告蒋艳为实际购房人。原告约来焦海涛夫妇，办理了将房屋过户到蒋艳名下所必须的全部手续。2012年3月13日，被告支付契税2578.50元。2012年3月15日，付玉鹏又向原告出具字据，表示“欠张长本房款，保证贷款审批以后下来当日一次性付清。对原合同条款无异议。”2012年3月21日，被告付清其他应缴税款。2012年3月26日，蒋艳取得上述房屋的房权证，编号为中区字第2012001888号，证上仍然登记的是“储藏室8.04平方米”，而原告实际交给被告使用的是一个35平方米以上的车库。被告又支付给原告购房款8万元。后被告因与原告就税款负担和储藏室（车库）面积变更问题发生争议，不同意按协议价格支付剩余购房款。现蒋艳的房权证在中介方李长美手中，为的是办理储藏室面积变更。原告和中介方均表示，车库面积在22.79平方米之内的变更费用不需要被告承担。
一审法院认为，原告张长本与被告付玉鹏签订房屋买卖合同，张长本已经向付玉鹏说明了房屋权属登记在焦海涛名下的事实，并让付玉鹏看了相关材料，应视为付玉鹏已经对上述房产状况作了充分了解。合同约定，交易税费、手续费及其他费用负担由乙方付玉鹏负担，符合法律规定。事实上，被告也已按该约定支付了相关的税费，原告也按约定向被告履行了交付房屋和协助被告办理过户手续的义务，因此，被告也应按约定向原告支付全部购房款。被告蒋艳作为实际购房人，无论是否认可原告张长本与被告付玉鹏签订买卖合同，都无权要求原告分担税费。关于储藏室（车库）面积变更问题，鉴于房权证已经办理到蒋艳名下，因此申请变更的主体只能是蒋艳，原告可作必要的协助，费用也应由蒋艳先垫付。变更结束后，如蒋艳对费用的负担有异议，可以另行起诉。综上，被告付玉鹏作为合同当事人，原告要求其给付剩余购房款并承担逾期付款责任，理由正当，予以支持。被告蒋艳作为实际购房人，也是支付购房款的实际责任人，应当承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、被告付玉鹏给付原告张长本剩余购房款61269元，并从房权证办妥之日2012年3月26日之次日起，按日万分之二点一计算逾期付款违约金，于判决生效后五日内付清。二、被告蒋艳承担连带清偿责任。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666元，由被告付玉鹏、蒋艳连带负担。
宣判后，蒋艳不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清。一审判决已认定，2007年3月17日焦海涛与张长本签订房屋买卖合同并履行了合同内容，但没有办理房屋产权过户手续，2011年10月4日，张长本又将该房屋卖给了上诉人，但此时由于其与焦海涛未办理房屋过户，故不具有房屋的所有权，只能让焦海涛与上诉人办理了房屋过户手续。一审判决只认定了表面情况，对深处的违法行为没有认定，张长本之所以在2007年3月17日与焦海涛签订房屋买卖合同又不办理房屋过户，目的是逃避由于房屋过户所带来的各项税费，2011年10月4日将房屋卖给上诉人时，让焦海涛与上诉人办理过户手续，不仅逃避了自己2007年购买房屋价格至此时因房屋增值所应缴的税费，同时也逃避了焦海涛原房屋价格与2007年当时市场房价之间增值部分应缴纳的税费。二、一审审理程序违法。1、张长本不具备一审原告主体资格，张长本不是争议房屋的实际所有人，无权处分该房屋，且不是最终买卖合同的相对方，没有权利要求上诉人向其支付购房款。在办理过户过程中，2012年1月10日焦海涛夫妇与上诉人签订了房屋买卖协议，由于整个房屋买卖过程均由张长本组织进行，应认定其对本协议内容予以认可，即使一审判决支持被上诉人的诉讼请求，2012年1月10日的协议应视为对2011年10月4日的房屋买卖合同书的变更，根据后一买卖协议的约定，本案争议房屋的购房款应为38万元，因此上诉人已超额支付了购房款。2、一审法院漏列当事人。由于本案争议房屋的原房屋所有权人是焦海涛，且在房屋过户过程中也是由焦海涛夫妇签字办理，焦海涛才是本案买卖合同的实际相对人，系本案的直接利害关系人，应作为当事人参加诉讼。综上，请求二审法院驳回被上诉人诉讼请求或裁定发回重审。
被上诉人张长本答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
原审被告付玉鹏未作陈述。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。
本院二审认为，2011年10月4日付玉鹏与张长本签订了房屋买卖合同，2011年10月31日双方又签订了补充协议，2012年3月15日付玉鹏出具一份书面字据，内容为“欠张长本房款保证贷款审批以后下来当日一次性付清，对原合同条款无异议”，且在房屋买卖合同履行过程中，蒋艳将房款交付给张长本，在办理房产过户时，也系张长本约来原房屋所有权人焦海涛夫妇将房屋过户到蒋艳名下，焦海涛夫妇对张长本出售争议房屋并无异议。根据以上事实，本院二审认为，张长本系本案争议房屋的出卖方，具备原告主体资格，焦海涛虽然是原房产所有权人，但已经通过买卖合同将房屋转让给了张长本，焦海涛除协助办理过户手续外，并未参与到张长本与付玉鹏的房屋买卖过程，上诉人要求追加焦海涛为当事人没有事实依据，不予支持。张长本已根据双方签订的房屋买卖合同将争议房屋交付并过户到蒋艳名下，虽然房产证记载的“储藏室8.04平方米”与房屋买卖合同中约定的“车库22.97平方米”并不一致，但张长本已基本完成合同义务，有权要求付玉鹏和蒋艳支付剩余购房款，且一审法院对此已明确如蒋艳对储藏室（车库）面积的变更费用负担有异议可以另行起诉。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1332元，由上诉人蒋艳负担。
本院再审过程中，再审申请人蒋艳称，1、原审认定被申请人张长本按约定履行了交付房屋和协助办理过户手续的义务，明显缺乏证据证明，认定事实错误。2011年10月31日的补充协议第三条明确约定“自房产证过户到乙方的同时，乙方将剩余房款141269元交付给甲方”。该条为再审申请人与被申请人的特别约定，属于主合同义务，且是双方的真实意思表示，依法具有约束力。同时，从物权角度分析，由于房屋属不动产，所有权变更必须经过物权登记，本案被申请人将再审申请人购买的22.97平方米的附属设施，错误的登记为8.04平方米储藏室，显然系未按合同约定履行其应负的合同义务。2、原审判决书根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决再审申请人支付剩余房款61269元，适用法律错误。因被申请人未履行双方约定的主合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，在被申请人未将房产证过户至申请人名下前，申请人可依法行使同时履行抗辩权，无需向其支付剩余房款。3、原审判决书认为，关于车库面积变更问题，被申请人可作必要协助，费用也应由蒋艳先垫付，没有法律依据，且与《中华人民共和国合同法》立法宗旨相违背。引起本案纠纷的起因在于被申请人未按合同约定履行应负义务，导致合同约定的附属设施面积登记错误，现在却要让再审申请人承担变更登记的义务。这明显是让一个守约方对一个违约方造成的违约行为进行买单，守约方本来利益就受损，却还要继续承担本不属于自己的义务，而违约方的违约行为却得不到任何的惩罚。据开发商称，现在车库登记在屈宜奎名下，张长本答应过将车库变更到申请人名下，但至今仍未兑现。4、购房合同的出售房是张长本，而进行过户的是焦海涛，中间产生的税费31238.09元，张长本并未支付，而是我方垫付的，要求张长本承担该费用。综上，请求再审改判或发回重审。
被申请人张长本辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。签订合同时，付玉鹏是知道房屋登记在焦海涛名下的，本案合同最初约定，付玉鹏付清全部房款后办理过户手续，合同签订后，付玉鹏找到被申请人说申请人要结婚，急需用房维修，请求先过户，待申请人用该房贷款后一次性支付剩余房款。出于同情以及人性的基本诚信原则，在申请人未付清房款的情况下，被申请人联系开发商并将焦海涛从广州叫回协助过户。2012年1月10日蒋艳与焦海涛为过户签订的房屋买卖协议，明确约定了储藏室面积为8.04平方米，由此可见，对于将焦海涛的房产证过到蒋艳名下，是申请人自愿的，也表明对房产证上登记的8.04平方米面积无异议。在过户后，付玉鹏2012年3月15日写下字据“欠张长本房款保证贷款审批以后当日一次性付清”，但当其贷款以后，申请人的母亲却以种种理由拒不支付余款。现在申请人实际使用着34.34平方米的车库，并且对外租赁，在被申请人起诉之前，就与中介及开发商协调为申请人办理车库变更登记，但申请人以各种借口赖钱，不想办理。在蒋艳其后起诉张长本一案中，张长本再次邀集中介、开发商及申请人之母准备办理变更，因申请人之母再次提出无理要求，导致无法变更。究其根源，是因为蒋艳把房屋已于2012年4月1日在中国农业银行济宁高新区支行办理了28万元的抵押贷款，期限至2042年3月31日（30年）。在抵押贷款期间，蒋艳无法对其房产证进行变更登记。综上，请求再审维持原判。
本院再审查明的事实与原审一致。另查明，本院二审判决生效后，蒋艳以车库面积变更的问题起诉张长本，案由为房屋买卖合同纠纷一案，原济宁市市中区人民法院以其违反“一事不再理原则”为由，作出（2013）济中区民初字第971号民事裁定，驳回蒋艳起诉。蒋艳上诉至本院后，本院2014年5月5日作出（2014）济民终字第1006号民事裁定书，撤销原济宁市市中区人民法院（2013）济中区民初字第971号民事裁定，指令济宁市任城区人民法院对本案进行审理（原济宁市市中区人民法院与济宁市任城区人民法院现已合并），现该案正在审理之中。2013年10月30日，济宁市济海信息技术服务有限公司出具证明，“济海公司所有的登记在焦海涛名下的储藏室面积为8.04平方米，2006年12月8日公司与焦海涛、张长本签订《职工房产转让协议书》，约定附属设施为10号楼楼南侧东9号22.79平方米，2007年12月份向张长本交付该房屋时，附属的储藏室进行了调整，由原楼南侧东9号变更为楼北侧东9号34.34平方米。”现蒋艳对34.34平方米的车库实际占有。
本院再审认为，本案的焦点是被申请人张长本是否履行了房屋买卖合同，再审申请人蒋艳是否应付清剩余房款。首先，涉案房屋买卖的中介人证实，张长本在与付玉鹏签订合同时，付玉鹏是明知该房登记在焦海涛名下的，并且也知道登记的附属设施是8.04平方米的储藏室，在过户时，张长本联系了焦海涛夫妇，焦海涛夫妇与蒋艳又签订了房屋买卖协议，该协议上的附属设施是8.04平方米，并且已经办理完毕过户。张长本与付玉鹏双方2011年10月31日签订的补充协议第3条只是说“待房产证过户到乙方的同时，乙方将剩余房款141269元交付甲方”，该条并未明确约定张长本负责过户的房产证上附属设施应是合同面积22.97平方米或者实际面积的车库。故张长本已经实际交付了房屋及附属设施，协助焦海涛与蒋艳完成了过户义务，蒋艳也实际接受了房屋及附属设施，现车库实际由蒋艳使用并受益，张长本已经履行了房屋买卖合同的义务，蒋艳应当支付剩余房款。
其次，张长本与付玉鹏2011年10月4日的房屋买卖合同书第六条已经明确约定交易税费、手续费及其他费用由乙方负担，并未约定由张长本承担焦海涛过户至张长本名下应缴纳的税费，故再审申请人蒋艳认为因房屋登记所有权人是焦海涛，张长本未过户至其自身名下，导致再审申请人过户时替焦海涛补缴了各项税费，此款应由张长本承担，与房屋买卖合同的约定不符，不予支持。
再次，因再审申请人蒋艳主张其使用的34.34平方米车库实际登记在案外人屈宜奎名下，而按照房屋买卖合同，张长本收取的附属设施房款仅是22.97平方米车库的，并未收取超出此面积的房款，此差价应向开发商交纳，故再审申请人蒋艳关于变更车库面积及登记的主张还与案外人屈宜奎及开发商有法律关系，原审也不宜一并审理。原审判决明确告知蒋艳对车库变更问题可另行起诉，蒋艳在二审判决生效后，也已经起诉了张长本，现该案正在审理之中。故蒋艳以此为由申请再审，亦不应支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。再审申请人的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2012）济民终字第1406号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦绪启
审 判 员 张 鹏
代理审判员 李 静
二〇一四年十一月三日
书 记 员 马雪梅