湖北省石首市人民法院
行 政 判 决 书
（2015）鄂石首行初字第00006号
原告彭锋。
原告朱珍琳，系原告彭锋之妻。
委托代理人张富春，系湖北居正律师事务所律师。
被告石首市房产管理局，住所地：石首市建宁大道。
法定代表人廖红星，系该局局长。
委托代理人尹学忠，系该局党委委员、工会主席。委托代理人顿宗毅，系该局法规股股长。
委托代理人蔡修明，系湖北子龙律师事务所律师。
第三人项克平。
第三人余婷，系项克平之妻。
委托代理人徐荣勇，系石首市绣林法律服务所法律工作者。
第三人严尔诚。
原告彭锋、朱珍琳不服被告石首市房产管理局为第三人项克平、余婷办理石首房权证绣字第××号、第××号房屋所有权证一案，于2015年4月21日向本院提起诉讼。本院于2015年4月22日受理后，于2015年4月27日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因项克平、余婷、严尔诚与被诉具体行政行为具有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼，并送达了相关的法律文书。本院依法组成合议庭，于2015年6月4日公开开庭审理了本案。原告彭锋及委托代理人张富春，被告石首市房产管理局委托代理人尹学忠、顿宗毅、蔡修明，第三人项克平及其委托代理人徐荣勇，第三人严尔诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告石首市房产管理局于2014年10月20日为第三人项克平、余婷颁发了石首房权证绣字第××号、第××号房屋所有权证。
被告向本院提供了如下证据：
1、组织机构代码证，证明被告主体资格；
2、任职文件，证明廖红星为现任局长；
3、廖红星身份证复印件，证明廖红星身份；
4、20××20号房产档案封面，证明20××20号房产档案；
5、20××27号房产转移登记申请，证明严尔诚、项克平夫妻共同申请转移登记；
6、20××27号房产申请转移登记的内部审批表，证明2014年10月20日被告作出了20××20号房屋登记行为；
7、20××27号房产转移登记收件回执，证明被告收受了身份证明及转移登记材料；
8、公证委托书，证明两原告共同委托严尔诚出售、过户房屋并经公证处进行了公证；
9、公证书，证明两原告在公证处亲笔签发的委托书；
10、项克平、余婷的结婚证复印件，证明项克平、余婷系夫妻关系；
11、项克平、余婷的身份证复印件，证明项克平与余婷的身份；
12、彭锋身份证复印件，证明严尔诚提供了原告彭锋的身份证；
13、朱珍琳身份证复印件，证明严尔诚提供了原告朱珍琳的身份证；
14、严尔诚身份证复印件，证明代理人严尔诚的身份；
15、彭锋、朱珍琳户籍复印件，证明严尔诚提供了两原告的户籍证明；
16、彭锋、朱珍琳结婚证复印件，证明严尔诚提供了两原告的结婚证复印件；
17、房地产转让合同，证明物权转让的权源；
18、20××27号房产税收完税证明，证明项克平在完成交易后为本案所涉房屋缴纳契税的事实；
19、20××20号房产平面图，证明办证前完成了测绘；
20、20××27号原房产证，证明被告收回了彭锋、朱珍琳20××27号房产证的原件；
21、20××21号房产档案封面，证明20××21号房产档案；
22、20××46号房产转移登记申请，证明严尔诚、项克平夫妻共同申请转移登记；
23、20××46号房产申请转移登记的内部审批表，证明2014年10月20日被告作出了20××21号房屋登记行为；
24、20××46号房产转移登记收件回执，证明被告收受了身份证明及转移登记材料；
25、20××46号房产税收完税证明，证明项克平在完成交易后为本案所涉房屋缴纳契税的事实；
26、20××21号房产平面图，证明办证前完成了测绘；
27、20××46号原房产证，证明被告收回了彭锋、朱珍琳原20××46号房产证的原件；
28、短信通知，证明被告曾发短信要求原告提供不予过户登记的有效法律文件；
29、会议纪要，证明整个案件的经过；
被告向本院提供了如下依据：
1、《民法通则》第55条，第63条规定；
2、《物权法》第12条、第14条规定；
3、《房屋登记办法》第33条规定。
原告彭锋、朱珍琳诉称，2014年5月27日原告为了偿还湖北石首农村商业银行股份有限公司贷款，迫于无奈，与第三人项克平、余婷签订了一份房地产转让合同书，将坐落于石首市绣林办事处笔架山路68号的两幢房屋，以650万元价格转让。2014年6月20日原告又根据第三人严尔诚写好的委托书，听从其安排到公证处办理了为期2个月的授权委托。2014年7月22日在转移登记没有被受理的情况下，《房产幢平面图》已出图。2014年8月20日，第三人严尔诚、项克平、余婷到被告处申请房屋转移登记时，原告朱珍琳前往阻止，并明确表示第三人严尔诚代理行为无效，但被告仍于2014年10月20日违法为第三人项克平、余婷颁发了石首房权证绣字第××号、第××号房屋产权证。请求法院判决撤销被告为第三人项克平、余婷办理的石首房权证绣字第××号、第××号房屋产权证的具体行政行为，且本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、彭锋、朱珍琳居民身份证复印件，证明两原告主体资格；
2、被告石首市房产管理局的组织机构代码，证明被告主体资格；
3、项克平、余婷、严尔诚居民身份证复印件，证明第三人主体资格；
4、房屋他项权证注销登记申请表、审批表、石首房他证绣字第201301**号房屋他项权证，证明他项权证的注销与房产权证的领取违反了法定程序。
5、2014年8月20日接处警登记表，证明原告出面到被告处与第三人为是否申请变更登记发生了争执。原告明确表示不申请的情况下严尔诚申请应为无效，但是被告仍然受理，未尽到审核义务。
6、2014年8月20日申请受理表、彭锋2009年身份证复印件、《房地产转让合同》复印件、收件回执、2014年7月22日的房产幢平面图，证明：①转让人、共有人栏中不是原告签名，被告受理无依据；②彭锋身份证为失效身份证，且系复印件的复印件，受理无必备之条件；③回执填写转让合同是原件系弄虚作假；④登记受理前的7月22日，房屋测绘平面图已经出图，系违反了操作程序。
7、2014年8月20日的《审批表》、2014年8月19日《审批表》，证明被告违反操作程序。
8、石首房权证绣字第××号、第××号房屋产权证，证明被告已经作出了违法具体行政行为。
9、阻止严尔诚申请登记的光碟，证明：①原告在被告办证大厅反对严尔诚代表原告申请，并明确表示终止委托关系；②2014年8月20日当天，严尔诚再未进办证大厅，所谓登记、签名均是8月20日之后补签的。
10、送达回证、石法01120-2号裁定书、石法01121-1号裁定书、耿晶的收条等。
被告石首市房产管理局辩称，一、原告委托第三人严尔诚代为办理房屋转移登记的公证书和委托书是合法的民事法律行为。虽然原告曾与第三人严尔诚于被告处发生纠纷，但是被告对发生纠纷的原因并不知情。后被告从审慎角度出发暂缓了登记行为，但是原告不仅没有提供不能办理转移登记的有效法律文件，也没有做出任何意思表示。因此，第三人代理原告申请办理房屋转移登记的行为合法有效的。二、被告为第三人项克平、余婷办理石首房权绣字第××号和20××21号房屋所有权证的转移登记行为事实清楚、程序合法。被告依照申请人双方的登记申请，严格按照《物权法》和《房屋登记办法》的相关规定，对申请人双方提交的申请书、双方身份证明、婚姻证明、原房屋所有权证、房地产买卖合同、契税凭证等材料进行了严格的形式和要件审查后，于2014年10月20日作出了石首房权绣字第××号和20××21号房屋所有权证的房屋行政登记行为，其具体行政行为合法有据。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人项克平、余婷述称，原告彭锋、朱珍琳与第三人项克平、余婷签订的房地产转让合同依法成立，是双方真实意思表示，具有法律约束力。按照该合同约定及交易中原告给第三人严尔诚的授权，2014年8月19日、20日我们和严尔诚到被告处申请了房产转移登记，被告在对申请转移登记过程中我们提交的相关材料进行审查后为我们办理转移登记，该登记行为符合《物权法》和《房屋登记办法》的规定，是合法行政行为，应当予以维持。
第三人项克平、余婷向本院提供了证据：
1、项克平身份证复印件，证明第三人项克平主体资格；
2、余婷身份证复印件，证明第三人余婷主体资格；
3、项克平与余婷结婚证复印件，证明第三人项克平、余婷系夫妻关系；
4、彭锋、朱珍琳身份证复印件，证明两原告主体资格；
5、彭锋、朱珍琳结婚证复印件，证明两原告夫妻关系；
6、房地产转让合同，证明原告与第三人房地产转让合同关系成立；
7、网上银行回单，证明2014年6月21日项克平向严尔诚转款100万元；
8、业务交易凭条，证明2014年6月21日项克平向严尔诚转款100万元已支付给彭锋；
9、承诺书，证明原告承诺配合过户并交付转让资金；
10、借款偿还凭证，证明7月29日项克平按照转让合同约定为原告偿还550万元贷款；
11、土地使用证，证明原告将转让的土地使用权证交付给第三人项克平；
12、公证书，证明两原告6月20日共同委托严尔诚办理房地产过户；
13、20××20号房权证，证明转让房产已经登记为第三人；
14、20××21号房权证，证明转让房产已经登记为第三人；
15、5张契税发票，证明第三人已交房产契税；
16、信函，证明原告彭锋失信申访、阻碍转让资产过户；
17、诉讼要求，证明原告向农商行提出无理要求；
18、请求书，证明原告无理违约及缠访；
19、会议纪要，证明市政府对原告及第三人转让关系的处理；
第三人严尔诚述称，被告的房屋登记行为事实清楚，程序合法，符合《民法通则》、《物权法》的相关规定。
第三人严尔诚未向本院提供证据。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、4、10、11、14、15、18、20、21、25、27均无异议。对证据5、22的证明目的有异议，认为该转移登记申请不能达到证明是原告提出房屋转移登记申请的目的，且申请登记的事项也不是原告真实意思表示。对证据6、23有异议，认为该内部审批表恰好证明了被告行政行为程序违法。对证据7、24的真实性有异议，收件回执中将房地产转让合同书的复印件登记成了原件。对证据8、9的证明目的有异议，公证和委托本身不是原告真实意思表示，并且在委托权限的最后一天原告已经对被告明确表示终止委托关系，申请登记并非原告真实意思表示。对证据12、13、16有异议，认为复印件并不能等同于原件。对证据17有异议，认为第三人在申请房屋转移登记时并没有向被告提供合同原件。对证据19、26有异议，认为先出图后受理的行为恰好能达到证明被告行政行为违法的目的。对证据28的证明目的有异议，认为短信通知不能证明被告履行了告知义务。对证据29有异议，认为被告在具体行政行为作出后收集的证据不能作为证明被告具体行政行为合法的依据。
第三人项克平、余婷及严尔诚对被告提交的证据均无异议。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、8无异议。对证据4证明目的有异议，认为不能达到证明注销权证违法的证明目的。对证据5有异议，认为接处警登记表仅仅能够证明原告朱珍琳曾与第三人严尔诚发生了纠纷，但是不能证明发生纠纷的原因及被告知晓双方发生纠纷原因的事实。对证据6的证明目的有异议，认为首先原告彭锋身份证复印件上有彭锋本人签名，且身份证号与办理公证时提交的身份证上的号码是一致的。其次被告受理房屋转移登记时收的《房地产转让合同》及《公证书》都是真实的。《房产幢平面图》上标注的7月22日只是工作人员书写错误。对证据7的证明目的有异议。对证据9的关联性有异议，认为原告与第三人严尔诚关系属于民事法律关系的争议，与本案无关。对证据10的真实性有异议。
第三人项克平、余婷的质证意见与被告一致。
第三人严尔诚对原告提交的证据6中原告的身份证的证明目的有异议，认为原告身份证复印件是原告2014年6月20日到公证处办理公证时向其提供的。
原告对第三人项克平、余婷提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、4、5、7、8、10、15无异议。对证据6有异议，认为该房地产转让合同既不是原件，也不是正式合同，且内容并不是原告真实意思表示。对证据9有异议，认为该承诺不是原告真实意思表示。对证据11有异议，认为土地使用证不是原告向第三人项克平提供的。对证据12有异议，认为公证书不是原告真实意思表示。对证据13、14有异议，认为两证的颁发均为违法。对证据16-19均有异议，认为不能达到证明被告具体行政行为合法的证明目的。
被告、第三人严尔诚对第三人项克平、余婷提交的证据均无异议。
经庭审质证，综合分析原被告及第三人提交的所有证据，充分考虑当事人的质证意见，本院认证如下：
原告彭锋、朱珍琳提交的证据1、2、3、5、6、7、8、9真实、合法且相关联，本院予以采信。证据4、10与本案无关联性，本院对其不予采信。
被告石首市房产管理局及第三人项克平、余婷提交的证据真实、合法且相关联，本院予以采信。
经审理查明，2014年5月27日原告为了偿还湖北石首农村商业银行股份有限公司贷款，与第三人项克平、余婷签订了一份房地产转让合同，将坐落于石首市笔架山路68号的两幢房屋以650万元价格转让。2014年6月20日原告到公证处办理了公证书和公证委托书，委托第三人严尔诚作为代理人代办偿还石首市农商行绣林信用社的贷款及石首房权证绣字第××号、第××号房屋的出售、过户等相关事宜，委托期限为2014年6月20日至2014年8月20日。2014年6月27日第三人项克平通过第三人严尔诚向原告彭锋支付转让款100万元。2014年7月29日第三人项克平又按照合同约定为原告向湖北石首农村商业银行股份有限公司偿还了贷款550万元。2014年8月20日上午第三人严尔诚与项克平、余婷共同到被告处申请房产转移登记时，原告朱珍琳到被告办证大厅阻止，并与第三人严尔诚发生冲突，随后严尔诚拨打110报警电话，朱珍琳被民警带离现场，被告也因此暂缓办理房屋转移登记。2014年9月23日被告向原告发短信要求其提供不予办理过户的有效法律文件。2014年10月20日被告作出了石首房权证绣字××号和20××21号房屋所有权转移登记。
本院认为，根据《民法通则》第六十九条第（二）项“被代理人取消委托或代理人辞去委托的，委托代理权终止”之规定，被代理人有随时取消代理的权利。本案中，在第三人严尔诚持原告彭峰、朱珍琳经公证的授权委托书，代理原告向被告申请房屋转移登记时，作为被代理人的原告朱珍琳到被告处阻止第三人严尔诚的申请行为，即以行为明确表示了要取消对第三人严尔诚的委托，第三人严尔诚的代理权限终止。根据2008年7月1日建设部颁布实施的《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需要进一步明确的其他事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保存。”房屋登记机构在为申请人办理房屋转移登记前，必须就有关事项询问申请人，明确申请登记事项是否是申请人真实意思表示。本案中被告在知晓第三人严尔诚与原告朱珍琳因房屋登记发生了纠纷，并因此暂缓登记行为的情况下，不久又向原告发短信要求其提供不予办理登记的有效法律文件，这说明被告已知第三人严尔诚的代理权限被取消，但是被告仍以被取消代理权的第三人严尔诚的申请为第三人项克平、余婷办理了石首房权证绣字第××号及第××号房屋转移登记，该登记行为违反法定程序。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项规定，判决如下：
撤销被告石首市房产管理局于2014年10月20日为第三人项克平、余婷颁发的石首房权证绣字第××号及第××号房屋所有权证。
案件受理费50元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件诉讼费人民币50元，款汇至湖北省荆州市非税收入管理局汇缴结算户。开户银行：农业银行荆州市分行直属支行，账号：26×××32。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 宏
审 判 员 王爱民
人民陪审员 杨晓娟
二〇一五年七月十四日
书 记 员 张 义