河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邯市民再终字第00021号
上诉人（一审原告）：王学军，农民。
委托代理人：冯志平，河北道申律师事务所律师。
委托代理人：王建忠。
被上诉人（案外人）：崔风祥，男，1955年9月12日出生，邱县城关棉厂下岗职工，汉族，现住新马头镇西街村。
委托代理人：王英杰，邱县方程律师事务所律师。
委托代理人：赵欢，邱县方程律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：程维英。
被上诉人（一审被告）：王秀香，农民。
王学军与程维英、王秀香及崔风祥租赁合同纠纷一案，河北省邱县人民法院于2010年10月27日作出（2010）邱民初字第117号民事判决。该判决已经发生法律效力。案外人崔风祥不服，向检察机关申诉。河北省邯郸市人民检察院于2013年9月26日作出邯检民行提抗（2013）6号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年10月23日作出（2013）邯市民监字第19号民事裁定，指令河北省邱县人民法院再审本案。因谈保雪已故，本院于2014年4月29日作出（2013）邯市民监字第19-1号民事裁定，变更谈保雪继承人王秀香为本案被申诉人参与诉讼。河北省邱县人民法院于2014年12月12日作出（2014）邱民再字第1号民事判决。宣判后，王学军不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王学军的委托代理人王建忠、冯志平，被上诉人崔风祥及其委托代理人王英杰、赵欢到庭参加诉讼，被上诉人程维英、王秀香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告王学军一审诉称，原告与王秀山、谈保雪签订了集资建房协议书，房屋建在邱县步行一条街路东：南邻刘富友、北邻赵瑞廷，西至步行街，集资共16万元，楼房使用30年。后将楼房委托给谈保雪管理，谈保雪将房屋于2005年10月1日租给被告程维英，合同一年签订一次，谈保雪将租赁费转交给了原告。后因朋友向原告借款，原告同意将程维英两年的租赁费转交给原告朋友做借款。自2009年10月到现在，程维英不支付当年租赁费，也不退还楼房，为催要房租原告多次找程维英、谈保雪未果，要求程维英、谈保雪支付房租费13000元并退还楼房。
一审被告谈保雪一审辩称，2005年8月6日，被告谈保雪、王秀山与原告签订了集资建房协议书，将邱县五金家电有限责任公司（以下简称邱县五金家电公司）东步行街由北向南第二户的两层楼房一座转让给原告，使用期限为30年，原告支付转让金16万元。原告丈夫王建忠委托被告谈保雪把楼房租出去。被告谈保雪于2005年10月1日将该楼房租赁给了被告程维英，签订了租赁协议，租赁费为9000元，合同一年一签，被告谈保雪收的两年租赁费都交给了王建忠。2007年，经与被告程维英协商，租赁费为每年13000元。王建忠给被告谈保雪打电话说孙中武要借钱，房租快到期了，把房租让孙中武拿走。孙中武妻子找到被告谈保雪。被告谈保雪领着孙中武妻子找到程维英说房租让她收。后来的房租被告谈保雪一直没有收。被告谈保雪已尽到委托的责任，以后的事与被告谈保雪无关，不应由被告谈保雪承担责任。
一审被告程维英未进行书面答辩。
河北省邱县人民法院一审查明，2002年7月15日，邱县五金家电公司与王秀山签订《长期租赁协议》，约定邱县五金家电公司将家具商场及门口道路以40万元的价格租赁给王秀山经营，期限为30年。2004年11月12日，邱县五金家电公司与王秀山签订了《五金家电公司大棚改造补充协议书》和《协议书》，约定改造后的资产属邱县五金家电公司所有，按工程实际决算金额记入邱县五金家电公司固定资产账目。王秀山与谈保雪签订委托书，主要内容为：“现委托谈保雪在我与邱县五金家电公司签订大棚租赁和改造建设项目中，谈保雪作为我的全权代理人，并对我所签订二项合同认真履行，一切事由谈保雪承担全部责任。签字生效。”2005年8月6日，王秀山、谈保雪与王学军签订了《集资建房协议书》，约定王秀山、谈保雪将建在邱县五金家电公司东侧的商业步行街路东由北向南第二户即南邻刘富友，北邻赵瑞廷、西至步行街的二层楼房一座转让给王学军，王学军支付转让金16万元，使用期限为30年。谈保雪先后收王学军丈夫王建忠给付的建房款两次，共16万元。该二层楼房建成后，王学军丈夫王建忠于2005年9月2日出具委托书，委托谈保雪管理该楼房。被告谈保雪遂将该楼房租赁给了程维英用于经营，并于2006年10月1日签订了房屋租赁协议，约定2006年10月1日至2007年10月1日的租赁费为9000元，后将租赁费变更为每年13000元。谈保雪在收取了租赁费后，转交给了王学军丈夫王建忠。该二层楼房现仍由被告程维英租赁用于经营，但经王学军催要，被告至今未向王学军支付2009年10月1日至2010年9月30日的租赁费。
河北省邱县人民法院一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王秀山依据与邱县五金家电公司签订《长期租赁协议》、《五金家电公司大棚改造补充协议书》和《协议书》的约定，将邱县五金家电公司的家具商场、门口道路及大棚进行了改造，改造后的资产虽然属邱县五金家电公司所有，但是王秀山按照约定对改造后的资产具有30年经营使用权。王秀山在享有使用权的期限内，将诉争的二层楼房一座转让给王学军，约定王学军支付转让金16万元，使用期限为30年，且王学军已按约定支付转让金16万元，王学军即取得了该二层楼房的用益物权，其依法享有占有、使用和收益的权利。谈保雪接受王学军丈夫王建忠的委托，管理该楼房，将该二层楼房租赁给被告程维英，并在收取租赁费后将租赁费转交给了王学军丈夫王建忠，已履行了应尽的义务，其不存在过错，王学军要求谈保雪承担民事责任的诉讼请求，应当予以驳回。程维英通过谈保雪租赁该二层楼房，即与王学军建立租赁合同关系，应当缴纳租赁费用，其未向王学军缴纳租赁费的行为侵害了王学军的合法权益。因此，王学军要求程维英给付租赁费的诉讼请求，予以支持。程维英租赁该二层楼房，在2009年10月1日以后承租的时间内未与王学军签订固定期限的租赁合同，应视为不定期租赁，王学军可以随时要求解除租赁合同，因此，王学军要求程维英退还承租的该二层楼房的诉讼请求，应当予以支持，但该二层楼房属于经营性租赁，应当给予程维英一定的期限。故判决：一、程维英给付王学军2009年10月1日至2010年9月30日期间的租赁费人民币13000元；二、程维英将位于邱县五金家电有限责任公司东侧的商业步行街路东由北向南第二户（南邻刘富友、北邻赵瑞廷、西至步行街）的二层楼房一座退还给王学军；三、驳回王学军的其他诉讼请求。
河北省邯郸市人民检察院抗诉认为：1.崔风祥对位于步行街由北向南路东第二户临街门市即本案争议标的物拥有30年用益物权；2.步行街由北向南路东第二户临街门市即本案争议标的物一直由崔风祥、马立臣实际占有。本案中，王学军持有2005年谈保雪与王学军签订的购房合同、交款单据，即出现一房两买的情况。法院在审理本案过程中对上述情况也进行了调查核实，本案的处理结果必然与崔风祥有法律上的利害关系，在此情况下，法院没有进一步对本案当事人提供的购房协议的真伪以及效力进行调查，就判决王学军对位于商业步行街路东由北向南第二户临街门面房拥有30年用益物权，缺乏证据证明。同时，法院的处理结果必然与崔风祥有法律上的利害关系，未通知崔风祥参加诉讼，致使崔风祥的合法权益受损。综上，邱县人民法院（2010）邱民初字第117号民事判决书认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律有错误，提出抗诉。
本案再审过程中，申诉人崔风祥称：1.原判决遗漏必要诉讼第三人，严重侵害了崔风祥的合法权益。崔风祥是本案诉争房屋的实际所有人和实际占用人，对诉争房屋有合法的使用权。而崔风祥在本案原审期间直至判决之前都有合法的房产证，而一审法院却没有通知崔风祥参加诉讼，严重侵害了申诉人的合法权益；2.崔风祥是争议房屋的合法用益物权使用人且一直实际占有该房屋。早在2004年，崔风祥就交纳了部分房款，2005年该房屋建成后一直由崔风祥占有，2006年在交纳了32万元全部房款后，取得了该房屋的房产证书，并向程维英收取租金。2007年7月14日，崔风祥将该房屋转让给马立臣。因2009年王建忠前来闹事，导致无法正常租赁，马立臣又将该房屋退还给崔风祥。现在该房屋由崔风祥实际占有使用。从缴费单据、房产证书、邱县房地产勘察原始记录、房屋墙界申报表、周围邻居的证实房产情况和包括谈保雪、谈香娥、程维英、马立臣的询问笔录中均能得以证实。诉争的房产属于集资建房，在建房之初就明确了每一户的户主，当时说的就是谁投资谁所有，而本案诉争的房屋就明确标明属于崔风祥所有，这在邱县五金家电公司关于院内大棚商场改造的请示报告和（2008）邱刑初字第46号卷宗邱县人民检察院调取的步行街平面示意图中可以充分证实，步行街东侧从北向南数第二户写的正是崔风祥的名字。其他人无权处理崔风祥的房子。综上，王学军不具有所有权和使用权，依法应驳回其起诉。
被申诉人王学军再审辩称，2002年7月15日到2004年11月12日，邱县五金家电公司与王秀山先后签订了三份协议，基本内容是邱县五金家电公司将家具商场及门口道路以40万元的价格租赁给王秀山改造，王秀山可进行商业性经营使用30年。2004年11月13日，王秀山又将全部工程委托给谈保雪处理。2005年8月6日，王秀山、谈保雪与王学军签订了《集资建房协议》，谈保雪在庭审中已认可，因此，王学军对该诉争的楼房有30年的合法使用权。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审理程序合法，应维持原判。
河北省邱县人民法院再审查明，2002年7月15日，邱县五金家电公司与王秀山签订《长期租赁协议》，约定邱县五金家电公司将家具商场及门口道路以40万元的价格租赁给王秀山经营，期限为30年。2004年11月12日，邱县五金家电公司与王秀山签订了《五金家电公司大棚改造补充协议书》和《协议书》，约定改造后的资产属邱县五金家电公司所有，按工程实际决算金额记入邱县五金家电公司固定资产账目，王秀山可进行商业性经营使用30年。2004年11月13日，王秀山与谈保雪签订委托书，主要内容为：“现委托谈保雪在我与邱县五金家电公司签订大棚租赁和改造建设项目中，谈保雪作为我的全权代理人，并对我所签订二项合同认真履行，一切事由谈保雪承担全部责任。签字生效。”
另查明，王学军通过谈保雪购买了位于邱县步行街路东北头往南第二户（南邻刘富友、北邻赵瑞廷、西至步行街）的两层楼房一座，使用年限为30年。2008年谈保雪、王秀山与王学军补签了日期为2005年8月6日的集资建房协议书。2005年6月1日、2005年8月10日谈保雪分两次收王学军丈夫王建忠房款16万。2005年8月12日，王学军丈夫王建忠将邱县步行街路东北头往南第二户即争议房屋委托给谈保雪管理。2005年9月，谈保雪将争议房屋租赁给程维英使用，租赁费为9000元。2006年10月1日，谈保雪与程维英签订房屋租赁协议，将争议房屋租赁给程维英使用，期限为一年，租赁费为9000元。2010年，王学军以多次向程维英、谈保雪催要房租无果为由，向法院提起诉讼，要求程维英谈保雪支付房租13000元并退还楼房。上述事实有集资建房协议书、谈保雪收房款收条、租赁协议在卷为证，且谈保雪在原审答辩及庭审时认可该事实。
又查明，谈保雪系谈香娥哥哥，崔风祥系孙中武、谈香娥姑父。崔风祥称其通过孙中武、谈香娥向谈保雪购买步行街集资建房。2004年底，崔风祥通过谈香娥向谈保雪预交了部分房款，谈保雪认可收到部分房款。崔风祥提交了三张没有签名的交款条，证实32万元房款由谈香娥收取并打条，在其提交的谈香娥笔录中谈香娥认可。2005年争议房屋由谈保雪租赁给程维英。2006年12月30日，邱县房产管理局对争议的房屋为崔风祥颁发了邱房权证新马头字第（2006）0236号房屋所有权证。2007年7月14日，崔风祥与马立臣签订购房协议，将争议房屋以185000元的价格卖给了马立臣。2007年10月1日，马立臣与程维英签订了房屋租赁契约，约定马立臣将争议房屋租赁给程维英使用，租赁期限为三年（2007年10月1日－2010年10月1日）。2007年、2008年房租由马立臣收取。2009年，因王学军丈夫王建忠向程维英收取房租产生争议。
2010年7月邱县房产管理局撤销了崔风祥的房屋所有权证，崔风祥不服，向邱县人民法院提起行政诉讼。邱县人民法院于2011年3月21日作出（2010）邱行初字第14号行政判决，以程序不当，适用法律错误为由，撤销了邱县房产管理局的撤证行为。后经王学军申请，邱县房产管理局又于2011年4月25日根据邱县建设局的听证意见书，以崔风祥持有的房屋所有权证与占用范围内的土地使用权主体不一致，所提供的2006年12月份私有房屋所有权登记表上居委会栏内所盖公章是已作废的邱县商业局公章为由，作出撤销原告崔风祥房屋所有权证的决定，同日作出邱房告字（2011）03撤销房产证告知书。崔风祥不服向邱县人民法院提起行政诉讼，邱县人民法院作出（2011）邱行初字第6号行政判决，驳回崔风祥的诉讼请求。崔风祥不服上诉至邯郸市中级人民法院。邯郸市中级人民法院于2012年9月24日作出（2012）邯市行终字第62号行政判决，驳回上诉，维持原判。后马立臣与崔风祥解除购房合同。
崔风祥在本案庭审时提出对王秀山、谈保雪与王学军签订《集资建房协议书》的书写时间进行鉴定，庭审后明确表示不再要求鉴定。崔风祥要求驳回王学军的起诉，王学军辩称原判认定事实清楚，证据充分，应当维持原判。
河北省邱县人民法院再审认为，王秀山与邱县五金家电公司签订了《长期租赁协议》、《五金家电公司大棚改造补充协议书》和《协议书》，王秀山依据协议内容进行了改造，取得改造后资产30年的使用权。依据《中华人民共和国物权法》的规定，王秀山对此资产享有占有、使用、收益的权利。王秀山给谈保雪出具委托书，委托谈保雪在其与邱县五金家电公司签订大棚租赁和改造建设项目中作为全权代理人，并对其所签订二项合同认真履行，王秀山与谈保雪之间的委托关系依法成立。现王学军提供了与王秀山、谈保雪签订的集资建房协议书、谈保雪的收款条，崔风祥提交了谈保雪、谈香娥、马立臣、程维英等证人证言、收款条、房屋所有权证等相关证据，以证实王学军、崔风祥均取得争议房屋使用权，该房涉及一房两租。本案中，崔风祥提交的谈保雪、谈香娥的证言上显示，崔风祥于2004年底集资建房初期即向谈保雪交纳了部分购房款，崔风祥提供的马立臣的证言、程维英的证言、崔风祥与马立臣购房协议、马立臣与程维英的租赁合同能够形成证据链条，相互印证，争议发生前崔风祥实际占有该房屋。而王学军提供的集资建房协议及收款条上显示王学军初次交房款及合同签订的日期均晚于崔风祥，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，“人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”本案中，崔风祥交纳购房款在先，王学军交纳购房款在后，因此崔风祥的合同成立在先，应确定崔风祥为争议房屋的承租人。故王学军提起诉讼要求程维英、谈保雪给付租赁费，退还房屋的诉讼请求应当予以驳回。综上所述，原审判决遗漏了当事人，漏查了崔风祥对争议房屋享有使用权的相关事实，因此检察机关的抗诉理由成立，应当撤销原判，驳回王学军的诉讼请求。本案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十九条第一款之规定，判决：一、撤销邱县人民法院（2010）邱民初字第117号民事判决；二、驳回王学军的诉讼请求。一审案件受理费225元，由王学军承担。
王学军上诉称，再审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应撤销再审判决，维持原审判决，驳回崔风祥的申诉请求。首先，再审判决认定崔风祥交纳购房款在先，王学军交纳购房款在后，因此，崔风祥的合同成立在先，应确定崔风祥为争议房屋的承租人，故王学军的诉讼请求应予以驳回，实属认定事实不清，证据不足。本案事实是：2002年7月15日，邱县五金家电公司与王秀山签订《长期租赁协议》，约定邱县五金家电有限责任公司将家具商场及门口道路以40万元的价格租赁给王秀山经营，期限为30年。2004年11月12日，邱县五金家电公司与王秀山签订了《五金家电公司大棚改造补充协议书》和《协议书》，约定改造后的资产属县五金家电公司所有，按工程实际结算金额记入县五金家电公司固定资产账目，王秀山可进行商业性经营使用30年。2004年11月13日，王秀山与谈保雪签订委托书，主要内容为：现委托谈保雪在王秀山与邱县五金家电公司签订大棚租赁和改造建设项目中，谈保雪作为王秀山的全权代理人，并对王秀山所签订二项合同认真履行，一切事由谈保雪承担全部责任，签字生效。2005年8月6日，王秀山、谈保雪与王学军签订了《集资建房协议书》，约定王秀山、谈保雪将建在邱县五金家电公司东侧的商业步行街由北向南路东第二户即南至刘富友，北邻赵瑞廷，西至步行街的二层楼房一座转让给王学军，王学军支付转让金16万元，使用期限30年，谈保雪先后收王学军丈夫王建忠给付的建房款16万元。该二层楼房建成后，王学军丈夫王建忠于2005年9月2日出具委托书，委托谈保雪管理该楼房，谈保雪遂将该楼房租赁给程维英用于经营，并于2006年10月1日签订了第二年房屋租赁协议，谈保雪收取租赁费后，转交给了王学军丈夫王建忠。因程维英未向王学军支付2009年10月1日至2010年9月30日的租赁费，致本案诉讼纠纷发生。其次，王学军提供了与王秀山、谈保雪签订的集资建房协议书、谈保雪的收款条等证据能够形成证据链条，且相互印证，足以证明王学军已取得争议房屋的使用权。王学军丈夫王建忠委托谈保雪与程维英签订的租赁合同真实合法有效，且已实际履行多年。因此，王学军取得争议房屋的使用权事实清楚，证据充分，应予认定。而崔风祥提交的谈保雪（现已去世）、谈香娥（崔风祥的亲戚）、马立臣、程维英等证人证言、收款条（既无人签字或按手印，又不显示款项用途）、房屋所有权证（该房产证已被撤销）等证据无法形成证据链条，也无法证明崔风祥签订了争议房屋使用权的合同，因此，以上证据均不能证实崔风祥取得争议房屋的使用权。再次，关于崔风祥实际占有该争议房屋问题。2011年3月10日，崔风祥趁该争议房屋无人之际强行撬门入室占有，王学军一直要求崔风祥返还该争议房屋，至今未果；因崔风祥的行为显属民事侵权，王学军现已向邱县人民法院提起民事诉讼，要求判令崔风祥立即排除妨碍，目前该案正在审理中。再者，从证据效力讲，王学军提供的协议书和收款条系书证，其证据效力明显高于崔风祥提交的所谓证人证言。因此，再审判决认定崔风祥的合同成立在先，应确定崔风祥为争议房屋的承租人实属认定事实不清，证据不足，应依法撤销再审判决，即崔风祥的申诉理由不能成立；原审判决结果与崔风祥根本不存在法律上的利害关系，原审法院未通知崔风祥参加本案诉讼，符合有关法律规定。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审理程序合法，应维持原判。最后，再审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“出租人就同一房屋订立租赁合同，在合同均有效的情况下承租人主张履行合同的，人民法院按下列顺序确定履行合同的承租人……。”就本案而言，邱县五金家电公司与王秀山订立了长期租赁合同，之后王秀山与王学军订立了房屋使用权转让合同，后来王学军委托谈保雪与程维英订立了租赁合同，以上合同真实合法有效，且现已实际履行多年；因该争议房屋所有权归邱县五金家电公司，而崔风祥至今无法提供其与邱县五金家电公司签订的该争议房屋租赁合同。因此，该争议房屋根本不存在一房两租问题，应予以纠正。请求：1.撤销邱县人民法院（2014）邱民再字第1号民事判决；2.维持邱县人民法院（2010）邱民初字第117号民事判决，并判令驳回崔风祥的申诉请求；3.本案上诉费用、一审案件受理费及其他费用均由被上诉人负担。
崔风祥辩称：1.崔风祥对诉争的房屋具有无可争辩的使用权。（1）答辩人在2004年分三次把32万元的两处购房款缴纳，崔风祥的交款时间更早；（2）2008年5月12日、5月14日邱县人民检察院对谈保雪的询问笔录，谈保雪明确承认崔风祥缴纳房款的事实，承认其妹妹谈香娥代为收款的事实；（3）2008年5月13日邱县人民检察院对崔风祥的询问笔录，证明了崔风祥缴款和实际占有该房屋的事实；（4）2008年5月24日邱县人民检察院对谈香娥的询问笔录，证明了崔风祥对房屋的缴款事实和实际占有的事实；（5）房管局的房地产勘察原始记录一份，明确证实崔风祥是房屋的所有人；（6）2013年4月7日邱县人民检察院对马立臣的询问笔录，证实马立臣是从崔风祥手中买的房，收取了程维英2007年10月到2009年10月的房租，期间没有争议，王建忠只缴纳了3万元的房款；（7）2013年4月8日检察院对程维英的询问笔录，证实崔风祥是实际所有人，程维英缴纳2007年10月份－2009年10月份的房租，期间房屋没有争议；（8）程维英的证明一份；（9）房屋所有权证书，证明该房屋的有效期为2006年12月到2012年12月份，在判决前房产证有效，这是原始书证，具有最高的证明力；（10）邱县商业局步行一条街平面示意图，证明崔风祥对诉争的房屋享有所有权。因此，崔风祥对诉争房屋具有无可争辩的使用权。2.王学军诉称：“2005年8月6日，王秀山，谈保雪与王学军签订了《集资建房协议书》，约定王秀山、谈保雪将建在邱县五金家电公司东侧的商业步行街由北向南路东第二户即南至刘富友，北邻赵瑞廷，西至步行街的二层楼房一座转让给王学军，王学军支付转让金16万元”，不符合客观事实。（1）王秀山、谈保雪与王学军所签订的《集资建房协议书》根本不是2005年8月6日所签，是他们恶意串通，时间倒签，这份协议书的签订时间远远晚于2005年8月6日，时间应该在本案原告王学军起诉的前一段时间，在2009年前后，邱县人民法院在2013年7月18日对王建忠的询问笔录也证实《集资建房协议书》是事后伪造的。因此，王秀山、谈保雪与王学军所签订的《集资建房协议书》是虚假的；（2）2005年8月1日收到13万元收条一份，也是假的。事实是这13万元收到条的书写时间也根本不是2005年8月1日，而是更晚时间，也是恶意串通伪造的，这13万元事实上王学军也根本没有交过款，他们之间没有动过现金，仅仅是书写了一张收到条，其目的就是伪造证据。答辩人崔风祥要求对这个收到条的书写时间进行司法鉴定。因此，崔风祥认为，王学军与谈保雪恶意串通签订《集资建房协议书》是事后伪造的，13万元条也是事后伪造的。上诉人的上诉理由与客观事实不符。3.王学军诉称：“该二层楼房建成后，王学军丈夫王建忠于2005年9月2日出具委托书，委托谈保雪管理该楼房，谈保雪遂将该楼房租赁给程维英用于经营，并于2006年10月1日签订了第二年房屋租赁协议，谈保雪收取租赁费后，转交给了王学军丈夫王建忠，因程维英未向王学军支付2009年10月1日至2010年9月30日的租赁费，至本案诉讼纠纷发生”与事实不符，该楼房建成后是答辩人租给程维英的，程维英向答辩人崔风祥交的租赁费，崔风祥把该房产卖给马立臣后，程维英向马立臣缴纳租赁费，程维英从来就没有向谈保雪等人缴纳过租赁费，这有马立臣，程维英的证言足以证实。4.王学军诉称：“王学军提供了与王秀山、谈保雪签订的《集资建房协议书》，谈保雪的收款收据等证据能够形成证据链条，且相互印证，足以证明王学军已取得争议房屋的使用权事实清楚，证据充分，应予认定，……因此，以上证据均不能证实崔风祥取得争议房屋的使用权”，这种认识是错误的，《集资建房协议书》和13万元的缴款单均是假的，程维英从来就没有向谈保雪、王学军等人缴纳过租赁费用。何来互相印证？5.崔风祥诉称：“关于崔风祥实际占有该争议房屋问题，目前该案正在审理之中”，王学军所述不实，崔风祥自己具有使用权的房屋何用撬门入室，王学军虽提起民事诉讼，但这是其滥用诉权，毫无事实根据。6.王学军诉称从证据效力讲王学军提供的协议书和收款条系书证，其证据效力明显高于崔风祥提交的所谓证人证言，因此，再审判决认定崔风祥的合同成立在先，应确定崔风祥为争议房屋的承租人实属认定事实不清，证据不足，应撤销再审判决，即崔风祥的申诉理由不能成立，这种认识是错误的，王学军提供的《集资建房协议书》时间倒签是虚假的，13万元的收到条也不是2005年8月1日书写的，均是虚假证据，崔风祥已要求对这个收到条的书写时间进行司法鉴定。而崔风祥提供的房屋所有权证书，是原始书证，具有最高法律效力，证实崔风祥对诉争房屋具有所用权。7.原判结果与答辩人崔风祥存在利害关系，原审法院未通知崔风祥参加诉讼属遗漏案件当事人，应予撤销。8.一审法院适用法律正确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。本案答辩人合法占有租赁房屋在先，合同成立在先，应确认对诉争房屋的使用权。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，崔风祥缴纳房款在先，合同成立在先，应确定崔风祥为争议房屋的承租人，二审法院应依法驳回王学军的上诉，维持原判。
经合议庭评议，并征得已到庭的双方当事人同意，总结本案争议焦点为：1.争议房屋应由谁使用？2.原判适用法律是否错误？
上诉人王学军围绕争议焦点一提交了一份新的证据，即邱县人民法院（2008）邱邢初字第46号刑事判决书，王学军的代理人认为，该判决第四页审理查明事实部分证实五金家电公司关于院内商场大棚改造的请示报告中显示王学军是争议房屋其中的使用权人之一，与五金公司请示报告相互印证，在2004年9月26日已确定王学军对争议房屋具有使用权。
被上诉人崔风祥的代理人质证认为：该判决书虽然说注明了有王学军，但是并不能说明是哪一户，实际情况是王学军没有交纳13万元，在2005年10月份分房时，根本没有分给王学军房。刑事判决查明事实只是说王学军是集资建房人之一，没有说明房屋是哪一间，不能证明与本案诉争房屋是同一间。
被上诉人崔风祥围绕争议焦点一提交了一份新的证据，即2015年5月15日孙中武的证言，证明没有借过王建忠的钱，建设步行街时知道其中的情况，谁交清款谁分房，不交清款不分房。是谈保雪到房管局主要办理的房产证，崔风祥的房产证是由谈保雪办理的，所有十三户没有一户有集资建房协议书。
上诉人王学军的代理人质证认为：关于孙中武的证明，因为崔风祥是其姑父，该证据可信度小，证人应当出庭作证，接受质询，核实证据的真实性，该证明不应采信。
围绕焦点二，
上诉人王学军的代理人发表了如下观点：因为被上诉人崔风祥所举证据无法证明其拥有争议房屋的使用权。因此，本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，应根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定驳回崔风祥的申诉请求。上诉人王学军认为是王秀山委托谈保雪将房屋转让给王学军。
被上诉人崔风祥的代理人发表了如下观点：本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第（一）项和第（三）项，原审适用法律正确。
本院审理过程中，崔风祥申请对王学军持有的2005年8月1日13万元收条的书写时间进行鉴定，申请以王学军持有的2005年6月1日3万元收条为参照物进行比对。经通知王学军的代理人王建忠，王建忠不能提供原件。鉴定工作无法进行。崔风祥发表如下意见：王学军没有提供原件，复印件不能作为定案的依据，拒不提供原件，说明13万元收条是假的，应认定王学军没有交纳13万元，应推定崔风祥的主张成立。
根据上诉人王学军的申请，本院调取了邱县人民法院（2008）邱刑初字第46号刑事判决的卷宗，其中在2008年6月17日邱县人民检察院对谈保雪的询问笔录中，谈保雪证其修建的商业局步行街共13户，王红利（城建局）花26万买的吕春耕办房产证那户，马友河占一户，王建波（王建章）占一户，兰增亮占一户，赵瑞廷占一户，谷建民占一户，刘富友占一户，崔风祥占一户，王建忠占一户，其本人占三户，凤歧占一户，王红利那户面积大，刘富友那户有个小院金额不一样，其余均是16万元一个门市。大约2005年时要门市的人就开始交集资建房款，到2006年全部交清。有几户建房集资款其只收了部分，其余的委托孙中武帮其收的。其收了谷建民2万元，收了刘富友4万元，收了王建忠3万元，收了崔风祥3万元，这四户剩余的钱是孙中武收的，这几户也是孙中武介绍来的。孙中武收的谷建民、刘富友、王建忠、崔风祥四户的款，谷建民、王建忠、崔风祥应收16万元每户，刘富友的门面带个小院应收20万元。这样四户应收68万元，减去其收这四户的部分钱12万，减去其认可的费用28万元，再减去还借款15万（借20万中的15万，其中8万是现金给谈香娥的）。还剩13万元钱是孙中武欠其的。
上诉人王学军的代理人认为，该笔录主要证明当时建房时上诉人王学军丈夫王建忠占一户，并且上诉人王学军交了3万元房款，按照当时的约定，每户交纳16万元房款，结合请示报告，可证明王建忠将户主改为王学军，这也证明崔风祥购买两户楼房不真实，同时谈保雪陈述收到崔风祥购房款3万元，与崔风祥主张的第一次交款10万元购房款相矛盾，重点是请示报告中，王学军是13户中的一户，且已交纳16万元购房款，足以证实王学军已取得该争议房屋的使用权。谈保雪在笔录中承认收到王建忠建房款3万元，按照其陈述的顺序，其交款时间早于崔风祥。因此，应认定王学军先于崔风祥取得争议房屋的使用权。
崔风祥发表如下质证意见：谈保雪说有王建忠一户，这一户并不是崔风祥所占的这一户，因为王建忠没有交纳剩余的13万元，所以在分房的时候，时间为2005年9月－10月期间，没有分给他。谈保雪说崔风祥占一户，不符合客观事实，崔风祥交纳两户钱，且实际占有两户，从分房后一直占用至今，比如赵瑞廷在原来的13户中没有他，是张金明的，因张金明没有交够钱，所以给了赵瑞廷，谈保雪所说的证言所说的应收16万元并不属实，实际上崔风祥交纳了32万，有收款条为证，收款条为书证，其证明力大于证言，应以书证为准，具体谈保雪与孙中武之间的欠款争议，与崔风祥无关。
本院经审理查明的事实与一审法院再审判决查明的事实一致。
本院认为，本案涉及一房两租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》的规定，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。因此，本案应首先确定是谁先合法占有争议门市房。王学军丈夫王建忠称自2005年10月1日起，谈保雪接受其委托将该房租给程维英两年，这两年的房租谈保雪收到后，又转交给其了。谈保雪在原一审时的陈述与王建忠所述一致。而崔风祥则称第一年是谈香娥收的房租，给其了，第二年房租是其家属和谈香娥一起去的，是其家属收的钱，崔风祥还称该门市房于2005年建成后一直由其占有，其买的两户门市房的钥匙是谈保雪给的，且其已实际占有两户门市房。谈香娥称崔风祥于2006年10月8日交纳了8万元，由于当时没有交够，还差2万元，所以在2006年10月份交房时，由其和谈保雪出面将该房租赁给了程维英，当时其已经给程维英说明该门市房是崔风祥的，其收了房租后就将房租给了崔风祥。程维英称其于2005年10月份找到谈保雪租赁了该房，2006年9月底谈保雪领着谈香娥，告诉其以后就是谈香娥收房费。本院认为，王学军所提交的2005年8月6日王秀山、谈保雪与王学军签订的集资建房协议书、2005年6月1日谈保雪收3万元和2005年8月1日谈保雪收13万元的收到条各一份、谈保雪与程维英签订的房屋租赁协议及谈保雪提交的2005年9月2日王建忠为谈保雪出具的委托书均是书证，并形成了证据链条，互相印证，谈保雪对上述证据不持异议，谈保雪作为王秀山的全权代理人，谈保雪对事实的陈述可信度较高。虽然谈保雪、王秀山与王学军所签订的协议是事后补签的，但谈保雪和王秀山对将该门市房租给王学军的事实没有异议。因此，王学军提供的证据能够证明王学军为谈保雪出具授权委托书，委托谈保雪对争议门市房代为管理，后谈保雪将该门市房租赁给程维英使用，并与程维英签订房屋租赁协议这一基本事实。因为谈香娥、孙中武与崔风祥之间存在利害关系，且谈香娥、崔风祥和程维英三人关于前两年是谁收的房租及程维英的租房时间所述不一致。所以，崔风祥所提交的证据不能证明其合法占有争议门市房在先，崔风祥所提交证据的证明力较低，本院不予采信。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”据此规定，因为王学军提供的证据与待证事实的存在具有高度可能性，所以，应认定王学军合法占有争议门市房在先。虽然王学军不能提供谈保雪收到其13万元收款条的原件，导致无法鉴定该收条的书写时间。但因谈保雪在原一审时已认可是其所写，并承认收到该13万元，所以，崔风祥称该13万元谈保雪未实际收到的理由不能成立。即使该13万元王学军未实际交付，那么王学军与谈保雪、王秀山之间也只能形成债权债务纠纷，并不影响王学军与王秀山、谈保雪之间房屋租赁合同关系的效力。
关于谁交款在先的问题。谈保雪在邱县人民检察院对其询问笔录中认可当时分别收了王学军、崔风祥房款3万元，但谁付款在先，谈保雪没有明确表示，且没有直接证据能够证明崔风祥所交3万元是哪一套门市房的预付款。仅凭与崔风祥有利害关系的谈香娥所出具的收到条不能认定崔风祥交款在先，一审再审判决以崔风祥交款在先为由驳回王学军的诉讼请求不当，应予以纠正。
综上，上诉人王学军关于事实部分的上诉理由成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销河北省邱县人民法院（2014）邱民再字第1号民事判决；
二、维持河北省邱县人民法院（2010）邱民初字第117号民事判决。
一审案件受理费225元，由王学军负担100元，程维英负担125元；二审案件受理费205元，由崔风祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 强
审 判 员 王树勋
代理审判员 郑佳佳
二〇一五年十一月五日
书 记 员 刘 雯
附相关法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；