贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）筑民一终字第1313号
上诉人（原审原告）蒋永金，农民。
上诉人（原审原告）田茂珍，农民。
上诉人（原审原告）蒋华。
上列三上诉人共同委托代理人吴亚松，贵州名城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姜波，农民。
委托代理人张光明，贵州合兴律师事务所律师。
上诉人蒋永金、田茂珍、蒋华与被上诉人姜波确认合同无效纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院于2014年7月8日作出（2014）花民初字第1162号民事判决，上诉人蒋永金、田茂珍、蒋华不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，三原告系贵州省贵阳市青岩镇北街村村民，被告系贵州省贵阳市青岩镇歪脚村村民。2012年6月4日原、被告双方签订《房屋转让协议书》，约定原告将其所有的位于青岩镇青岩堡柏家园子砖混结构的农房二间二层及厢房面积约230㎡转让给被告，房屋转让款为人民币380000元。协议签订后，被告于同年6月7日向原告支付房屋转让款人民币380000元，原告向被告出具收到被告购房款580000元的收条。被告自购得该房后又在旁边添加几间房屋。2014年3月15日，因国家建设需要，花溪区房屋征收局对被告购买的该房屋予以征收，被告被征收的房屋面积为343.68㎡，该房屋已于同日被拆除。后原告起诉请求确认原告与被告签订的《房屋转让协议书》无效。经原审法院向原告释明，原告坚持不在本案中主张合同无效的法律后果（即不主张返还本案协议所涉房屋，也不要求就该房屋折价补偿自己）。诉讼中，原审法院到花溪区房屋征收局调取贵州金誉湾房地产咨询有限公司与被告签订的《房屋补偿安置协议》，该局于2014年5月15日向原审法院出具情况说明，称，被告户的《房屋补偿安置协议》目前还未通过该局的审核，所涉及补偿金额（961046.50元）未最终确定。原告以被告不是同一集体经济组织成员，被告无权享有本村宅基地及农房的相关权利，双方签订的《房屋转让协议书》不符合法定转让条件，依法无效为由诉至法院，请求：一、判令原告与被告签订的《房屋转让协议书》无效；二、本案诉讼费由被告负担。
原判认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，原告将本案标的物交付被告管理使用，被告亦向原告支付了购房款，双方《房屋转让协议书》成立并生效，当事人应当依照合同约定履行义务。本案双方当事人在转让房屋时虽系不同村民组村民，但之后，原告转让给被告的农房因政府工程被征收，该宅基地的所有权已经转为国家所有，土地所有权已经发生变化，且被告与征收单位签订了《房屋征收补偿协议》后，该房屋已被拆除，本案争议合同所涉标的物已经不复存在。此时，原告再以转让房屋宅基地为集体所有、不得转让给非本集体经济组织成员为由起诉要求确认合同无效已经丧失了事实基础，且有违诚实信用原则。同时，确认合同无效，当事人因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿，这是合同无效所必然引起的法律后果，现本案合同所涉房屋已经被拆除，而原告经原审法院充分释明法律规定后仍坚持仅起诉要求确认合同效力，合同标的物已经灭失，单就合同效力做出判断在法律上没有实际意义。综上，原告请求判令原告与被告签订的《房屋转让协议书》无效的诉请，无事实及法律依据，不符合法律规定的合同无效的情形，不予支持。关于原告称其向被告借款380000元无力偿还，用房屋抵给被告偿还借款的说法，因原告未向法院提交相关证据证明，不予采信。关于收条上的金额与《房屋转让协议书》上约定的房屋转让款金额不一致的问题，被告的陈述为，为避免原告卖房后反悔，因此让原告写成收到580000元购房款，实际支付原告购房款380000元。原告的陈述为收条是其自己写起玩的，不知道怎么被被告得到，上面“蒋永金”的签名和捺印不是蒋永金本人的，原审法院向其释明，是否申请对“蒋永金”的签名和捺印进行司法鉴定，原告认为该收条与本案无关，不予申请。原判认为，原告未否认收条是其本人书写，并放弃对收条上“蒋永金”的签名和捺印进行司法鉴定，结合双方签订的《房屋转让协议书》，原判认为原告的陈述不符合常理，故对其关于该收条的说法不予采信，而被告的陈述符合常理，予以采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告蒋永金、田茂珍、蒋华的诉讼请求。案件受理费7000元，减半收取3500元，由原告蒋永金、田茂珍、蒋华负担。
一审宣判后，上诉人不服该判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，本案争议协议上蒋永金、田茂珍的签字捺印不是本人所为，58万元购房款收条不真实，收条上蒋永金的签字和捺印也并非其本人所为，对出售房屋一事户主蒋永金并不知情；本案转让协议违反有关政策法律，被上诉人与上诉人不是同一集体经济组织成员，被上诉人无权享有上诉人宅基地及相应房屋的权利；双方签订的转让协议不符合法定转让条件，不能成立生效；宅基地使用权的转让必须符合法律规定的条件，并且需到有关单位办理变更登记，否则转让无效，本案的转让并未办理有关变更登记，该自行转让无效；即使被上诉人与征收单位签订了征收补偿协议，但该土地的宅基地使用权仍应归上诉人；虽然本案转让协议所涉房屋已经被拆除，但作为代偿物的货币仍然存在，确认本案合同无效仍然有事实基础，有实际意义；本案合同是否有效要以合法为前提，本案确认争议转让协议无效与诚实信用无关。请求二审撤销原判，发回重审或依法改判；一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人姜波辩称：本案合同所涉房屋已经被征收并拆除，价值也无法评估，要求确认本案转让协议无效已经没有了事实基础和法律依据；该房屋的户头不在蒋永金名下，上诉人不是本案适格的诉讼主体；上诉方要求确认本案争议协议无效违反诚实信用原则；合同所涉登记问题，是另外一个法律关系，与本案无关。故请求二审驳回上诉，维持原判。
本院认为，上诉人与被上诉人经协商一致订立协议，将上诉人所有农村房屋出售给被上诉人，上诉人应当受其出售房屋的真实意思表示的约束，否则违反诚实信用原则。在上诉人出售本案涉及农村房屋的行为中，包含了对相应宅基地使用权的让与，即放弃了相应宅基地的使用权，且放弃行为作为单方法律行为，亦无须他人（包括宅基地的所有权人）同意或认可的意思表示。任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定。本案中，随着房屋的交付，出卖人的弃权行为也发生了法律效力。弃权行为既然发生法律效力，能否撤销取决于买受人的态度。现买受人不同意返还房屋及相应宅基地，则上诉人即丧失了撤销弃权行为的法律条件。根据“房地一致”原则，房屋交付之后，出卖人因放弃本案所涉宅基地使用权而丧失了相应房屋所有权，出卖人已经既不是房屋所有权人，亦不是宅基地使用权人，但出卖人仍以宅基地使用权人及房屋所有权人的身份提起诉讼，主张本案协议无效，主体不适格，应依法驳回起诉。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第186条“人民法院依照第二审程序审理的案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原判，驳回起诉”之规定，裁定如下：
一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2014）花民初字第1162号民事判决；
二、驳回蒋永金、田茂珍、蒋华的起诉。
一审案件受理费3500元，二审案件受理费7000元，退还上诉人蒋永金、田茂珍、蒋华。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 龚国智
代理审判员 邱兴权
代理审判员 符黎音
二〇一四年十月九日
书 记 员 冷冬莉