辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终11119号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈晶，女，1968年4月22日出生，汉族，辽宁懿合拍卖有限公司会计，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：卫国庆，男，1964年12月23日出生，汉族，辽宁懿合拍卖有限公司法务主任。
委托诉讼代理人：吴东旭，男，1965年6月8日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟雅南，女，1990年9月4日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。
委托代理人：郑洁，辽宁卓政律师事务所律师。
上诉人陈晶因与被上诉人孟雅南房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初5691号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员贾宏斌担任审判长，代理审判员史舒畅主审、审判员周海鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈晶上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判被上诉人承担全部违约责任，驳回被上诉人的全部诉讼请求，租赁期间第一年的9万元租金不予返还；2、判令被上诉人因违约拒绝供电，违约终止合同，恶意堵塞全部房门钥匙眼造成上诉人出租房屋旁边的另一小房至今无法出租的损失，现已实际造成约4个月的损失计1600元（400元/月，2016年5-8月），损失赔偿至违约、侵害责任实际停止时止；3、判令被上诉人私自拆除承租房屋门前的门斗损失10800元；4、被上诉人承担一、二审诉讼费用。
孟雅南辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
孟雅南向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告租赁合同并返还押金及租金，共计10万元；2.判令被告赔偿原告订牌匾、灯箱的定金损失7000元，还有门窗改造定金损失3000元；3.诉讼费由被告承担。
陈晶向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人给付反诉人垫付的房屋维修费2500元；2.判令被反诉人因违约拒绝供电，造成反诉人出租房屋旁边的另一小房至今无法出租的损失，现已实际造成两个半月租金损失1000元，损失赔偿至违约责任实际停止时止；3.反诉费由被反诉人全部承担。
一审法院认定事实：2016年4月26日，被告作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将诉争房屋租赁给乙方使用，期限为2016年5月3日至2019年5月2日止。乙方向甲方预交人民币1万元（手写）水电等抵押金，若发生欠费，期满后从其中扣减（乙方若提前终止合同押金不退，该部分为手写），甲方有下列情形之一的，乙方有权终止租赁关系，1、甲方不履行房屋维修责任。（房屋维修由乙方自行负责，该部分为手写），年租金人民币9万元（手写），转租或人为造成的损害及未经甲方同意乙方擅自维修所发生的费用甲方不予承担。对于发生的其他费用，如采暖费、水电费、统管费、加压费、水电增容费等物业费、维修费及土地占用费及（其他有关该房屋租赁期内的一切费用，该部分为手写），均由乙方承担。总水表：363，分表（房产）：23，分表（小房）：19.等。同日，原告交付人民币1万元押金及一年租金人民币9万元。被告将诉争房屋交付原告。因2016年5月4日房屋出现漏水，双方因房屋维修一事产生纠纷，原告起诉来院。
另查，被告于2016年5月10日将诉争房屋漏雨处修缮完毕，维修费为人民币2500元。原告于2016年7月18日，庭审期间将诉争房屋钥匙及水、电卡交付被告。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》为双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告履行了交付租金及押金义务，被告亦提前交付房屋。
根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
本案中，《房屋租赁合同》中关于甲方违约条款的约定，存在格式条款与非格式条款不一致，即“甲方不履行房屋维修责任。（房屋维修由乙方自行负责），该括号内部分为手写”根据上述法律规定，应当确认其手写部分的效力，即诉争房屋的维修责任在于原告，故对原告因此而要求提前解除合同的诉讼请求，不应支持。且被告将诉争房屋修缮后，经一审法院询问，原告仍坚持解除合同。鉴于原告坚决要求解除合同，已强行交付房屋钥匙及水电卡的行为，继续履行合同的目的已无法实现，根据上述法律规定，应准予其解除合同，但其行为属违约行为，应承担相应的违约责任。
关于解除合同日期，因2016年5月6日原告虽向被告送达《终止合同通知书》，但未提供有效证据证明被告已接受并同意解除合同，故应确定为2016年7月18日（交付钥匙之日）。
关于原告要求被告返还租金人民币9万元的诉讼请求，因合同约定期限为2016年5月3日至2019年5月2日止，2016年5月3日至2016年7月18日为合同期间，其租金为18750元，应由原告负担。原告提前解除合同被告应存在租金损失，应给予被告三个月寻租期（租金为人民币22500元）为宜，即被告应返还原告租金人民币48750元[90000元－（22500元＋18750元）]为宜，故一审法院对原告该项诉求中合理部分予以支持。
关于原告要求被告返还抵押金人民币10000元的诉讼请求，因双方签订《房屋租赁合同》中约定“……乙方向甲方预交人民币1万元（手写）水电等抵押金，若发生欠费，期满后从其中扣减（乙方若提前终止合同押金不退），该括号内部分为手写”故根据合同约定，该抵押金应不予退还，故一审法院对原告的此项诉求不予支持。
关于原告要求被告赔偿牌匾、灯箱定金损失人民币10000元的诉讼请求，因证据不足及亦是原告违约行为造成，故一审法院对此不予支持。
关于被告的反诉要求原告承担其维修房屋费用人民币2500元的请求，因双方签订《房屋租赁合同》中约定，该维修义务应为原告，故一审法院对此请求予以支持。
关于被告的反诉要求原告承担其小房未出租的损失人民币1000元的请求，因证据不足，一审法院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）孟雅南与被告（反诉原告）陈晶于2016年4月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）陈晶于本判决生效后15日内，一次性返还原告（反诉被告）孟雅南租金人民币48750元；三、原告（反诉被告）孟雅南于本判决生效后15日内，一次性支付被告陈晶（反诉原告）维修费人民币2500元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果被告陈晶未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2350元，由原告（反诉被告）孟雅南负担人民币1394元，被告（反诉原告）陈晶负担人民币956元；反诉费人民币50元，由原告（反诉被告）孟雅南负担人民币25元，被告（反诉原告）陈晶负担人民币25元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和执政。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，因被上诉人以其实际行动表示不再继续履行，致使该合同不具备继续履行的可能性，原审法院将合同终止的违约责任归咎于被上诉人并判令被上诉人承担相应的违约责任，并无不当，上诉人应当将剩余的房屋租金返还给被上诉人。
关于上诉人以被上诉人堵塞涉案房屋锁眼为由，要求被上诉人给付上诉人小房4个月房屋租金的请求。首先，上诉人未能提供充分证据证明该房屋锁眼系被上诉人堵塞；其次，上诉人在二审审理期间自认，2016年10月6日上诉人以铁丝将锁眼里的强力胶挖出的方式打开了涉案房屋的门锁，由此可见，上诉人可以通过自力救济的方式打开涉案房屋的门锁继续使用涉案房屋，其未及时使用涉案房屋，系自行扩大的损失，因此其要求被上诉人承担小房四个月房屋租金，没有事实或法律依据，本院不予支持。
关于上诉人主张要求被上诉人赔偿门斗损失10800元的请求，因上诉人在一审中未提出此项诉讼请求，本院二审中对此不予审理。
综上所述，陈晶的上诉请求不能成立，应予驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人陈晶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十月十九日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。