山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初1757号原告：中国人民解放军济南军区前卫文工团，住所地济南市。法定代表人：刘荣，部队长。委托诉讼代理人：朱明明，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：于金根，男，济南军区前卫文工团办公室副主任，住济南市。被告：济南军铁商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：于巍，总经理。委托诉讼代理人：鲍荣军，山东才有律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴树涛，山东才有律师事务所律师。原告中国人民解放军济南军区前卫文工团（以下简称“前卫文工团”）与被告济南军铁商贸有限公司（以下简称“军铁商贸”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告前卫文工团法定代表人刘荣的委托诉讼代理人朱明明、于金根、被告军铁商贸法定代表人于巍及其委托诉讼代理人鲍荣军、吴树涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告前卫文工团向本院提出诉讼请求：1、判令被告将占有的房屋腾空交还原告；2、判令被告支付拖欠的房屋租金44.50万元；3、判令被告支付违约金，以44.50万元为基数，自2016年1月1日起至2016年5月11日止，按照日千分之五的标准计算；4、判令被告支付占有使用费，自2016年1月1日起至2016年5月11日止，按照年租金209万元的标准计算（因涉案房屋由被告对外分租，不清楚尚未腾还房屋的面积，所以按照总租金标准予以主张）。事实和理由：2014年3月5日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，被告承租原告位于该部北大门东侧约200米路南侧的综合办公楼1-3层。双方约定合同期间自2014年1月1日至2015年12月31日，被告可对外分租，如被告逾期交付租金的，每日按滞交金额的5‰计算违约金。2015年，根据国家和军队有关规定，原告在合理期限内将合同到期后不再续签的情况告知给了被告。2016年1月1日，合同到期后，被告尚欠原告租金44.50万元，虽经原告多次催要，被告以种种不合理的请求为由拒不履行给付义务，且迟迟拒不将租赁的军队房地产交还原告。被告的行为，已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告军铁商贸辩称：一、原告违反约定不能及时办理租赁合同许可证，致使被告无法正常经营，原告应当对此承担违约责任。根据合同第7条第4款约定，原告应积极协助被告与所转租的商户办理营业手续所需资料（军队房产证明、对外有偿服务许可证、租赁许可证等资料）；第16条第5款约定，原告负责为被告提供该出租房屋的房屋租赁证明及相关手续。但原告于2014年5月29日才办理出2014年的房屋租赁许可证，致使近半年时间租赁房屋无法转租；2015年的房屋租赁许可证至今仍未办理，致使被告无法正常经营。原告的违约行为，导致被告损失重大。根据合同第10条约定，原告应当向被告支付年租金30%的违约金，即627000元。根据合同第6条的约定，原告违约应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。二、被告没有任何违约行为，承担违约金没有事实和法律依据。被告均按约定及时交纳了房租、水电费等费用。即使在原告违约后，被告仍交纳了相关费用。在多次催促原告办理租赁许可证并要求其承担违约责任无果后，为维护自身的合法权益，才暂未交纳44.50万元的房租，被告系合法的行使自己的权利。原告要求支付违约金请求无依据，且违约金过高，违反法律规定。三、原告的第一项、第四项诉讼请求属于腾房纠纷，与本案非同一法律关系，应予驳回。综上，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任，原告违反约定不能及时办理租赁许可证给被告造成损失，应当承担违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年3月5日，原告前卫文工团（出租方、甲方）与被告军铁商贸（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定的主要内容包括：甲方将坐落于济南市文工团北大门东侧约200米路南侧综合办公楼1-3层（建筑面积2010平方米）出租给乙方使用，租赁用途为商业办公，租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止，年租金（不含水、电、暖、设备等费用）为209万元，按照先付款后使用的原则，自签订合同开始，每半年交一次，于每半年期开始前10日付清，乙方向甲方支付房地产租赁保证金10万元，乙方不得将承租的房地产整体转租，但允许对外分租；合同第七条约定：“租赁期间，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷；发生权属纠纷，负责处理；（二）保证出租给乙方使用的房地产，水、电、暖正常使用（因乙方违约，甲方采取相应限制性措施除外）；（三）甲方向乙方提供院内停车位20个，保证租户在遵守规定的前提下，方便进出；（四）甲方应积极协助乙方与乙方所转租的商户办理营业手续所需资料（军队房产证明、对外有偿服务许可证、租赁许可证等资料）；（五）甲方配合乙方开具相关收费发票（房屋租赁费、暖气费）”；合同第八条第（八）项约定：“必须在租赁期满时，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损失地无条件交还给甲方；需要继续承租该房地产时，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关租赁手续”；合同第九条合同的解除与终止约定：“（一）乙方确因需要提前终止合同的，应当提前三个月通知甲方，待甲方同意后，将所承租的房地及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无条件交还甲方，并补偿甲方两个月的租金；（二）因不可抗力（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）及自然灾害（地震、洪水等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；但因管理不善、人为原因（如火灾）造成甲方财产损毁的，由乙方负责；（三）租赁期满，合同终止”；合同第十条甲方违约责任约定：“甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付年租金总和的百分之三十，作为违约金”；合同第十一条第（二）项约定：“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之五向乙方加收违约金；逾期三十日，甲方有权单方面解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走；逾期六十日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议，若抵扣不足，乙方应当补足”。2014年1月1日，原告前卫文工团将涉案房屋交付被告军铁商贸；截止至2015年6月30日之前的房屋租金被告军铁商贸已全部付清；2015年7月1日至2015年12月31日的房屋租金，被告军铁商贸支付了50万元，欠付租金54.50万元。庭审中，原、被告均认可在将被告军铁商贸交纳的保证金10万元折抵欠交的租金后，被告军铁商贸共计欠付房屋租金数额为44.50万元。2015年12月31日合同到期后，双方未再续签。2015年7月22日，原告前卫文工团向被告军铁商贸发出“告知书”一份，内容为：“根据中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部和中央军委纪律检查委员会联合下发的《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》（后营[2015]78号）的通知规定，‘各单位一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止’。按照通知精神，我部2015年年底前应停止该租赁项目。根据上级通知要求，前期我部已口头通知过贵公司，现正式书面通知贵公司：2015年12月31日，我部将与贵公司解除合同，我部将收回位于济南市经十一路82号前卫文工团营区综合办公楼1-3层空余房地产，不再与贵公司续签合同。如遇政策调整，我们将及时通知贵公司”。2015年11月30日，原告前卫文工团再次向被告军铁商贸发出“告知书”一份，内容为：“根据中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部和中央军委纪律检查委员会联合下发的《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》（后营[2015]78号）的通知规定，‘各单位一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止’。根据上级通知要求，2015年12月31日，我团将与贵公司解除合同，收回位于济南市经十一路82号前卫文工团营区综合办公楼1-3层空余房地产，不再与贵公司续签合同。请贵公司通知各承租户，做好政策宣传工作，同时严格履行合同，将剩余租金交齐”。2016年2月29日，原告前卫文工团向被告军铁商贸发出“通知”一份，内容为：“为落实军委关于军队停止一切对外有偿服务活动的指示要求，结合我团实际，现将有关要求通知如下：一、请贵公司于本月25日前向我团缴纳合同约定租赁期内所欠房屋租赁费44.50万元；二、请通知我团综合楼各租赁户，提前做好个人物资搬迁及交房准备，我团将于本月29日8时停止水电暖供应，由此所引发的经济损失均与我团无关。三、请贵公司及时将通知传达到各租赁用户，并督导租户做好物资搬迁及交房工作。搬迁及交房期间所发生的一切安全事项均由贵公司负责”。被告军铁商贸对于收到上述告知及通知无异议，但主张未认可告知及通知中载明的内容。2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向原告前卫文工团颁发了编号为K1829074号的“军队单位对外有偿服务许可证”，许可行业类别为文化和空余房地产租赁，有效期至2016年12月31日。2014年5月29日，中国人民解放军房地产管理局向原告前卫文工团颁发了编号为军房租证[2014]济鲁字第000004号的“军队房地产租赁许可证”，许可证中载明出租人为“军区文工团”、承租人的“济南军铁商贸有限公司”、房地产位置为“济南市经十一路82号”、租赁面积为“2010m2”，有效期限自2014年1月1日至2014年12月31日。2016年5月9日，中国人民解放军济南军区房地产管理局出具“证明”一份，内容为：“原我区直属单位济南军区前卫文工团，于2014年3月与济南军铁商贸有限公司签订了军队房地产租赁合同，并办理了租赁许可手续。2014年12月，租赁许可即将到期，该单位上报了继续办理租赁许可手续的相关材料，材料报送总后勤部业务部门后，因涉及军队改革，故2015年租赁许可手续未予以办理”。原告前卫文工团主张已按合同约定提供了相关材料，2015年租赁许可证因军队改革已全军停办。被告军铁商贸对此不予认可，称2014年逾期提供租赁许可证和2015年未提供租赁许可证的行为构成违约，导致无法办理分租业务。另查明，涉案房屋系坐落于济南市文工团北大门向东约200米路南综合办公楼一至三层，建筑面积约2010平方米。被告军铁商贸在承租涉案房屋后，将房屋分割为九套进行了出租，出租情况为：一层门头房五间，自东向西分别是天福茗茶（与被告军铁商贸的租赁合同起算时间为2014年3月）、阿胶养生馆（与被告军铁商贸的租赁合同起算时间为2011年4月）、安溪铁观音（与被告军铁商贸的租赁合同起算时间为2014年3月）、紫金斋（与被告军铁商贸的租赁合同起算时间为2014年8月）、儒房地产；二楼东西各两间，自东向西分别是澳美英语（与被告军铁商贸的租赁合同起算时间为2010年2月）和翠峰苑（与被告军铁商贸的租赁合同起算时间为2010年11月）；三楼东西各两间，自东向西分别是启儒学校（与被告军铁商贸的租赁合同起算时间为2010年11月）和美容院（与被告军铁商贸的租赁合同起算时间为2014年8月）。被告军铁商贸主张所分租出去的房屋是租户之前就承租使用的，已办理完毕工商登记手续，在与被告军铁商贸签订租赁合同后继续承租使用房屋时不需要重新办理工商登记，但因没有租赁许可证，导致无法办理新的注册登记和迁移登记。庭审后，原、被告确认涉案房屋中除经十一路82-7号安溪铁观音和紫金斋占用的房屋尚未腾还原告外，其余房屋已全部腾还原告；原告无法确定已腾还房屋的腾还时间；原、被告均无法确定尚未腾还房屋的准确面积。另，被告军铁商贸在本案审理期间申请证人王强出庭作证，欲证实因原告未能提供租赁许可证导致承租房屋的业户无法办理工商手续而解除合同给被告造成损失的情况。原告前卫文工团对此不予认可，称无法证实解除合同系因没有租赁许可证，还是因被告军铁商贸分租租期超出其承租期限等原因。以上事实，由军队房地产租赁合同、记账收费凭证、告知书、通知、军队房地产租赁许可证、军队单位对外有偿服务许可证、证明、文工团空余房地产分租项目情况统计表、照片、短信记录、录音资料、情况反映、证人证言及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《军队房地产租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同关系。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。我国《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，合同约定的租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日，在约定的租赁期限届满后，原、被告并未达成继续履行关于涉案房屋租赁关系的相关约定，且原告前卫文工团已提前向被告军铁商贸发出了不再续签租赁合同的告知，在此情况下，被告军铁商贸应在租赁合同到期后按约交还所租赁房屋，故原告前卫文工团要求被告军铁商贸腾还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然原告前卫文工团办理2014年军队房地产租赁许可证的时间为2014年5月29日，但原、被告租赁合同系于2014年3月5日签订，之间仅相差两个多月的时间，虽然被告军铁商贸申请证人出庭作证，欲证实因原告未能提供2015年租赁许可证导致其产生租赁损失，但根据中国人民解放军济南军区房地产管理局出具的“证明”可以证实，系因涉及军队改革2015年租赁许可证停止办理，结合被告军铁商贸已将涉案房屋基本全部分租出去这一事实，故对于被告军铁商贸以未提供租赁许可证为由拒付租金的抗辩理由，本院依法不予采纳。被告军铁商贸未按约支付房屋租金，已构成违约，原告前卫文工团要求支付欠交的租金及违约金，合法有据，本院依法予以支持，但合同约定的违约金计算标准过高，且原告未能举证证明其受到的损失与所主张的违约金相当，本院根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，本院酌情将违约金计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率的标准予以支持，对于原告主张的超出部分，本院依法不予支持。关于原告前卫文工团主张的房屋占有使用费的问题。本院认为，虽然在合同到期后被告军铁商贸未能按约将房屋全部腾还，应支付相应的占有使用费，但因原、被告均无法确定已腾还房屋的腾还时间，亦无法证实尚未腾还房屋的房屋面积，故无法确定被告军铁商贸在合同到期后占有使用涉案房屋的准确面积及时间，在此情况下，原告前卫文工团以合同约定的整个涉案房屋年租金标准主张要求支付占有使用费，依据不足，故对原告前卫文工团的此项主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告济南军铁商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于济南市文工团北大门向东约200米路南综合办公楼一层房屋（门牌号为82-7号的安溪铁观音和紫金斋）腾空交还原告中国人民解放军济南军区前卫文工团。二、被告济南军铁商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军济南军区前卫文工团房屋租金44.50万元。三、被告济南军铁商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军济南军区前卫文工团违约金，以44.50万元为基数，自2016年1月1日起至2016年5月11日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。四、驳回原告中国人民解放军济南军区前卫文工团的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7980元，由被告济南军铁商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 钧人民陪审员  乔永欣人民陪审员  关晓军二〇一六年十一月七日代理书记员  商玉莹