北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终795号上诉人（原审原告）：张发，男，1982年7月6日出生。被上诉人（原审被告）：北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人：李维，董事长。委托诉讼代理人：熊锦遇，男，1986年12月7日出生。上诉人张发因与被上诉人北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初7906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月8日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张发上诉请求：一、撤销原审法院的判决，改判支持我在原审的全部诉讼请求。二、诉讼费用由罗顿公司负担。事实和理由:一、《商品房预售合同》及补充协议系对方提供的格式合同，我方并无议价余地，应当按照合同的约定来计算违约金；二、原审判决未说明因违约金过高而扣减的事实和法律依据；三、楼栋权属证违约问题与房屋转移登记违约问题有因果关系，属不同的违约金，应一并计算。罗顿公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。张发向一审法院起诉请求：张发于2009年3月15日购买罗顿公司出售的703号房屋总房价款499302元。房款按照合同约定已全部付清，房屋的配套款及税金办理房产证款已经全部付清。张发于2012年11月7日交房时按照总房款金额499302元的1.5%交纳契税7489.53元。罗顿公司按1.5%收取契税时，张发曾告知其自己为首套住房，应该符合交纳1%契税的条件。罗顿公司承诺先按1.5%收取，待核实张发符合国家政策后退还0.5%的契税。张发按要求交完契税后，等待两年经数十次向罗顿公司要回多收契税，均无结果。张发已经于2012年11月7日交纳罗顿公司代办房产证费用585元，但房产证至今未发给张发。张发多次找罗顿公司要房产证，但是罗顿公司一直说要等一等。现张发诉至法院，请求判令：1.罗顿公司为张发办理房屋产权证；2.罗顿公司向张发支付该商品房所在楼栋权属证明的违约金从2011年12月20日计算至2016年5月30日共计243110.14元；3.罗顿公司向张发支付逾期办理房屋产权证的违约金自2014年10月29日支付至实际取得房屋产权证时止；4.罗顿公司退还多收契税2497.51元并承担本案诉讼费和张发差旅费。一审法院认定事实：2009年3月15日，张发（买受人）与罗顿公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定张发购买703号房屋，房屋总价款为499202元。该合同第十一条约定出卖人应当在2010年12月20日前向买受人交付该商品房。该合同第二十一条对产权登记进行约定如下：（一）初始登记，出卖人应当在2011年12月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1和2种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。2.如因买受人原因未能按期办理的，责任由买受人承担，因此给出卖人造成的损失由买受人承担。（二）转移登记，买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同签订后，张发向罗顿公司支付了购房款共计499302元。罗顿公司代收房屋契税7489.53元。2012年11月7日，罗顿公司向张发交付了房屋。后罗顿公司给付张发逾期交房违约金102886元。罗顿公司于2016年5月20日取得了该房屋所在楼栋的权属证明。经询问，罗顿公司称其正在为涉案房屋办理产权登记手续，具体办理时间需以相关行政部门办理流程为准，目前无法确定。一审法院认为：张发与罗顿公司签订的《商品房预售合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，张发要求罗顿公司为其办理并交付涉案房屋的房屋所有权证书，罗顿公司亦同意为其办理，法院对此不持异议。双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而罗顿公司违约延期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记，应当向张发承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于张发现有证据未能证明罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对张发造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付张发逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。关于楼栋所有权初始登记迟延与房屋所有权转移登记迟延的关系，法院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋权属初始登记的迟延与张发主张的损失之间不存在直接的因果关系，故法院将两种违约后果合并一起评价，不宜重复评价、双重处罚，因此张发要求罗顿公司给付楼栋所有权初始登记逾期违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于张发要求返还多收契税一节，鉴于涉案房屋尚未交纳契税，故无法得知是否确实需要返还契税，故对张发该诉讼请求法院不予支持，待相关事实发生后，张发可另行主张。关于张发要求罗顿公司负担差旅费的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，法院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内为张发所购买的703号房屋办理房屋所有权证书；二、北京罗顿沙河建设发展有限公司依照每日三十元的标准向张发支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（自二〇一四年十月二十九日起计算至房屋所有权证书实际办理之日止）；三、驳回张发的其他诉讼请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：张发与罗顿公司签订的《商品房预售合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定来履行各自的权利义务。众所周知的事实，当事人无需举证证明，当事人有相反证据足以反驳的除外。罗顿公司主张迟延办理产权证书的违约金数额过高；而张发主张其因罗顿公司的迟延办证行为有高额损失。由于张发所购买的房屋较其购买价格有大幅度的上涨，此为众所周知的事实，当事人无需举证证明。张发应举证证明其确有损失从而对该众所周知的事实予以反驳。张发未能举证证明其损失，本院对其主张不予采纳。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，张发未能证明其损失，而根据其购买房屋已经大幅度上涨的事实，张发亦未能证明其确有损失，故《商品房预售合同》、《补充协议》约定的违约金确存过分高于实际损失之情形，罗顿公司请求人民法院予以酌减，人民法院应对此予以酌减。原审法院综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌减了张发应得的违约金数额，符合法律的规定，本院予以确认。《商品房预售合同》、《补充协议》是否为格式合同并不影响人民法院依据法律规定对违约金进行酌减，本院在此一并说明。楼栋所有权初始登记迟延违约金应否支持？本院认为，楼栋权属初始登记的迟延与张发主张的损失之间不存在直接的因果关系，且楼栋所有权初始登记与房屋转移登记的违约后果系同一违约行为所致，不宜重复评价、双重处罚。原审法院对楼栋所有权初始登记迟延违约金未予支持，该做法符合法律的规定，本院予以确认。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4984元，由张发负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  范 磊代理审判员  朱文君二〇一七年一月二十四日书 记 员  杨 帆