广西壮族自治区柳江县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）江民初字第1525号
原告熊某
委托代理人卢某某
被告曾某
委托代理人邹某某
被告曾x
原告熊某诉被告曾某、曾x合伙协议纠纷一案，本院于2012年10月9日立案受理后，依法组成由代理审判员郏鹏洁担任审判长，人民陪审员周璇和兰金枝参加的合议庭，后原告向本院申请对涉案房屋及车库总价值进行鉴定，本院于同年10月17日将案卷移送至柳州市中级人民法院，该院司法鉴定中心委托完成鉴定后于同年12月24日将案卷退回本院，本案于2013年1月8日公开开庭进行了审理。代书记员侯海丽担任记录。原告熊某及其委托代理人卢某某、被告曾某及其委托代理人邹某某、被告曾x到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告熊某诉称，2008年1月24日，被告曾x代被告曾某与原告签订《联合建房协议》一份，协议约定：双方合作建房，被告出位于柳江县拉堡镇建都开发区X栋26、27号宅基地，原告负责建好宅基地上六层半楼房（实建七层）；建房经费由被告出资10万元，不足部分全部由原告出资；协议还约定利益分成为：售房所得款项双方平均分，如遇国家政策原因拆迁，拆迁补偿由双方平均分。协议签订后，原告即购买原材料开工建房，并于2009年9月竣工。房屋建好后，2009年4月7日，被告曾某为该楼房办理了6套住宅的房产证及5个车库的产权登记。2011年4月22日，被告曾某未与原告商量，擅自将6套住宅抵押给银行，向工行高新支行借款1080000元作他用，借款期限为180个月（即2011年4月22日――2026年4月22日）。被告的行为严重违反了《联合建房协议》的约定，造成原告约1200000多元（包括实际损失及应得的利益）的经济损失。虽然双方于2011年10月28日签订了一份《协议书》，但该《协议书》的约定违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十四条的规定及《物权法》的有关规定，该《协议书》应属无效合同。同时，该《协议书》约定：“如果未能按时交费造成银行违约，此合同自动失效”，而原告代被告交纳了一个月本息后，不再交纳，被告也有几个月未向银行交纳本息，根据上述约定，无法实现合同目的，《协议书》自动失效，对双方均没有约束力。《联合建房协议》是双方自愿、平等协商的基础上签订的，是合法有效的合同，双方都应履行，原告已履行了合同的全部义务，而被告却违反合同的约定，将原告建房成果，即房屋抵押贷款，使原告的利益遭受巨大的损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决被告赔偿原告因其违反双方签订的《联合建房协议》的约定给原告造成的经济损失1200000元（以房屋评估价值的一半为准）。审理中，上述房屋及车库经评估，价值为2425500元，原告遂于庭审中明确其诉请为：请求判决被告赔偿原告损失1212750元（即房屋评估价值的1／2）。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、联合建房协议，拟证明被告曾x代曾某与原告签订建房协议，协议对双方合作建房的各事项进行了约定；2、《协议书》，拟证明《联合建房协议》约定建造的建都开发区X栋26、27号房屋系由原告建造，被告曾某将上述房屋及车库向工行抵押贷款，原告是在受胁迫的情况下与二被告签订该协议书，故该协议书是无效的，此外，若不按时归还银行贷款，该协议自动失效；3、房屋及车库产权证，拟证明原告建造的建都开发区X栋26、27号房屋登记在被告曾某名下；4、工行借款合同及抵押物清单，拟证明被告违反合同约定将上述房屋及车库向工行抵押贷款了1080000元，给原告造成了重大损失；5、工行个人业务凭证，拟证明原告代被告归还了一个月的银行贷款本息11000元；6、柳江法院（2012）江民初字第419号案件庭审笔录及民事裁定书，拟证明上述房屋及车库系原告建造，被告曾某出宅基地及100000元，建房手续都是由被告曾x办理，曾x与原告签订《联合建房协议》属代理行为，被告曾某将房屋抵押只告知被告曾x，并未告知原告。
原告于2012年10月9日向本院申请对位于建都开发区X栋26、27号一楼1-5号车库及2-7楼房屋房地产市场价格进行评估，本院依程序委托广西和信评估有限公司对上述原告申请事项进行评估，该公司于2012年11月17日作出和信估字（2012）第B281113A号房地产评估报告，拟证明上述房屋及车库于2012年11月13日的房地产总价值为2425500元，原告认为，被告将房屋抵押造成其损失的数额为该评估价值的一半，即1212750元。
被告曾某辩称，《联合建房协议》属无效合同，对被告曾某无法律约束力，故被告曾某并未违约，请求驳回原告对被告曾某的诉讼请求。
被告曾x辩称，《联合建房协议》是其在被告曾某不知情的情况下与原告签订的，应属无效合同。
二被告未向法庭提交证据。
经过开庭质证，二被告对原告提供的证据3无异议，本院对上述当事人无异议的证据予以认定。
被告曾某对原告提供的证据1不认可，认为被告曾x未得到其授权与原告签订的《联合建房协议》对其无法律约束力，且原告和被告曾x均不具备开发房地产的资质，该协议违反法律规定；对证据2、5、6真实性无异议，对证据2认为该协议是在双方约定原告帮被告曾某归还贷款的基础上签订的，不是对《联合建房协议》的追认，该协议并未提及《联合建房协议》的内容，曾x亦未向其出示过《联合建房协议》，对证据5认为该证据证明原告违反了其于2011年10月28日与二被告签订的协议书，对证据6认为该证据证明100000元是曾x出资的，且原告与曾x签订《联合建房协议》时，曾某并不知情；对证据4认为该合同上没有曾某的签名，故不认可其真实性，但曾某将房屋抵押贷款1080000元是事实；对评估报告认为评估价值过高，房屋及车库应价值约2000000元，但明确表示不申请重新鉴定。
被告曾x对原告提供的证据1认为，该协议是在曾某不知情的情况下签订，100000元是其代曾某出资的，原告知晓土地证和开工证的名字是曾某的；对证据2认为，该协议是原告与被告曾某签订的，其是后来补签的，因其对房屋没有处分权，也没有收益，故未持有该协议；对证据4、5、6均无异议；对评估报告无异议，但不认可原告的证明目的。
本院认为，原告提供的证据1、2真实，来源、形式合法，且与本案有关联性，故本院对该两项证据予以认定；原告提供的证据4为工行格式贷款合同及抵押物清单，被告曾某虽以该合同上无其签名为由否定该证据真实性，但其自认存在抵押贷款的事实，故本院对该证据予以认定；原告提供的证据5真实、合法，本院对其真实性、合法性予以认定，对其证明目的据实予以认定；原告提供的证据6真实、合法，本院对该证据中与本案有关联性的部分据实予以认定；关于评估报告，系依法定程序作出，被告曾某对评估价值有异议，但无充分理由，且明确表示不申请重新鉴定，故本院对该证据予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告与被告曾x系朋友关系，与被告曾某原不相识，二被告系同胞兄弟，被告曾某长期居住在上海。位于柳江县拉堡镇建都开发区X栋26、27号宅基地登记在被告曾某名下。2008年1月24日，被告曾x代被告曾某与原告签订《联合建房协议》一份，协议约定：双方合作建房，被告出已办好六层半开工证的面积为120平方米的位于柳江县拉堡镇建都开发区X栋26、27号宅基地及100000元，原告负责建好宅基地上六层半楼房（实建七层），建房经费不足部分全部由原告出资；售房定价由原、被告协商一致后确定，售房收入由被告负责管理记账，售房所得款项双方平均分，如遇国家政策原因拆迁，拆迁补偿由双方平均分，协议经双方签字即生效，至该楼房销售完毕后失效，双方均不得违约，违约方承担另一方全部经济损失。协议签订后，被告曾x出资100000元，原告即购买原材料开工建房，建房资金不足部分全部由原告出资。大半年后，房屋建成竣工。因上述土地登记在被告曾某名下，原告及被告曾x无法为上述房屋办理产权登记手续，被告曾x遂通知被告曾某回柳签字协助其办理手续。2009年4月7日，上述二至七楼共六套房屋及一楼1至5号共五个车库（房屋房产证号分别为：江房权证柳江县字第00042xxx、00042xxx、00042xxx、00042xxx、00042xxx、00042x**号，面积均为139.73平方米，合计838.38平方米；车库房产证号分别为：江房权证柳江县字第00042xxx、00042xxx、00042xxx、00042xxx、00042x**号，面积分别为24.18平方米、6.63平方米、6.63平方米、6.63平方米、19.95平方米，合计64.02平方米）共计902.4平方米，全部登记在被告曾某名下，产权证书由原告到房产所领取后交由被告曾x保管。后被告曾某因资金周转困难，遂让被告曾x将上述房产证交由其去向银行抵押贷款。2011年4月22日，被告曾某将上述房屋及车库整体抵押给工行，贷款1080000元，贷款期限从2011年4月22日至2026年4月22日，贷得款项由其支配使用。后被告曾x告知被告曾某该房屋系原告建造，并告知原告该房屋已被被告曾某用于抵押贷款。2011年10月28日，原告与被告曾某认识，并与二被告签订《协议书》一份，约定：因二被告已将上述房屋抵押贷款，故该房屋一至六层归原告所有，由原告全权销售，售房所得款项归原告所有，七层归二被告所有，由二被告全权处置；原告负责归还上述工行贷款本息，从2011年11月起，于每月27日前存足贷款本息，直至贷款全部还清，若提前还贷，所需费用由原告承担，若未能按时还贷造成违约，此合同自动失效。该协议书一式两份，由原告、被告曾某各持一份，被告曾x虽在协议书“甲方”处签名捺印，但未持有协议书原件。2011年11月26日，原告代被告曾某归还该月工行贷款本息11000元。后原、被告因上述房屋及车库的处置问题产生纠纷，原告遂不再履行《协议书》代被告曾某归还银行贷款，并第一次诉至本院，要求二被告赔偿其损失，后于2012年7月5日撤回起诉。现因纠纷仍未解决，原告遂第二次诉至本院，并提出上述诉请。
庭审中，被告曾某陈述其在办理完抵押贷款后，被告曾x告知其房屋系原告建造，在原告不再履行《协议书》代其归还贷款后，被告曾x的妻子才向其出示《联合建房协议》；原告陈述其一直未向被告曾某出示《联合建房协议》，但其认为被告曾某应于要求协助办理房产证时即知晓《联合建房协议》的存在；被告曾x对被告曾某的上述陈述予以认可。
审理中，上述房屋及车库经广西和信房地产评估有限公司作出的和信估字（2012）第B281113A号房地产估价报告评估其总价值为2425458元，取整到佰元为2425500元。2013年5月30日，本院依职权向柳江县地方税务局调取相关税收资料，证明在二手房屋买卖中，若卖方于2012年11月13日出卖房屋所得价款为2425458元，则须交纳税款157701元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应予赔偿。本案中，首先，关于《联合建房协议》的效力问题，该协议虽是被告曾x代曾某与原告签订，且被告曾某陈述其直至原告不再代其归还银行贷款时，才知晓该协议的存在，但从其回柳协助原告及被告曾x办理房产登记手续、之后又将涉案房屋及车库用于抵押贷款及于2011年10月28日与原告、被告曾x签订《协议书》，三方对房屋如何处置进行了约定等事实分析，可认定被告曾某已对《联合建房协议》进行了追认，故该协议应合法有效，对被告曾某及原告均具有法律约束力。关于被告曾某以原告及被告曾x均不具备开发房地产的资质，《联合建房协议》违反法律规定属无效合同为由进行抗辩，因涉案房屋是私人房，而不是房屋开发，所建房屋和车库均已分户办理了产权登记手续，双方联合建房行为是在特定时间特定区域内完成，未违反法律禁止性规定，故对被告曾某的抗辩理由，本院不予采信。其次，关于《协议书》的效力问题，《协议书》系被告曾某将涉案房屋及车库整体向银行抵押贷款后，原告在无奈的情况下与二被告签订，显失公平，该协议中“由原告代被告曾某归还银行贷款本息”的约定违反了《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的强制性规定，故《协议书》应为无效合同，对双方均无法律约束力，且双方在协议中约定若未按时还贷造成违约，此合同自动失效，故该协议即使具备法律效力，也因原告未按时还贷而自动失效，故原告及被告曾某应按《联合建房协议》全面履行自己的义务。《联合建房协议》签订后，原告即购买材料开工建房，建房资金不足部分全部由原告出资，且房屋建成后办理了产权登记手续，故原告已按合同约定履行了自己的义务。但被告曾某在未经原告同意的情况下将涉案房屋及车库抵押给银行，造成房屋及车库无法出售，从而无法实现合同目的，给原告造成了损失，应予以赔偿。结合本案实际，原告损失的数额应按《联合建房协议》履行后可获得的利益为计算标准，而涉案房屋及车库经评估总价值为2425500元，故原告以此为标准请求被告曾某赔偿其可得利益损失合理，本院予以支持，但须扣除应交税款157701元，剩余利益为2267799元，故被告曾某应赔偿该数额的1／2，即1133899.5元给原告，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告曾x在合作建房过程中，代曾某出资100000元，且房屋登记在被告曾某名下，为曾某所有，被告曾某抵押贷款所得款项其亦未得支配使用，按权利义务对等及合同相对性原则，不应由被告曾x承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条第（五）项、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告曾某赔偿原告熊某损失1133899.5元；
二、驳回原告熊某对被告曾x的诉讼请求；
三、驳回原告熊某的其他诉讼请求。
本案受理费15600元（原告已预交），由原告熊某负担1000元，被告曾某负担14600元。被告曾某所负担的诉讼费用连同本案债务一并支付给原告熊某。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于柳州市中级人民法院，并预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郏鹏洁
人民陪审员 周 璇
人民陪审员 兰金枝
二〇一三年六月三日
代书 记员 侯海丽