广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终316号
上诉人（原审被告）：叶剑雄，男，1964年5月22日出生，香港特别行政区居民，现住广东省珠海市。
被上诉人（原审原告）：张树辉，男，汉族，1963年11月29日出生，住广西梧州市蝶山区。
原审被告：张志强，男，汉族，1973年1月27日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人:陈晓志，男，汉族，1960年12月12日出生，住广东省珠海市香洲区。系珠海市香洲区拱北街昌盛社区居民委员会推荐的代理人。
原审被告：王少辰，男，汉族，1983年5月24日出生，住河南省巩义市。
委托代理人：王任辉，广东中迪律师事务所律师。
上诉人叶剑雄因与被上诉人张树辉、原审被告张志强、王少辰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2016）粤0491民初697号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张树辉一审起诉请求：1.叶剑雄向张树辉双倍返还定金20万元（币种为人民币，以下同）；2.张志强、王少辰承担连带责任；3.全部诉讼费用由叶剑雄、张志强、王少辰承担。
一审法院经审理查明：
2016年6月15日，张志强代叶剑雄作为卖方与张树辉作为买方及居间方珠海搏爵房地产有限公司，就位于珠海市××迎宾广场××房的买卖签订了《楼宇买卖三方合同》，约定：购买价格245万元，各付各税；定金5万元于签订合同时交纳；240万元作为第二部分楼款，其中170万元申请银行按揭贷款（具体贷款金额以银行承诺书为准）支付给卖方，办理按揭所需要费用由买方自理，否则视为买方违约，买方于2016年7月30日前申请按揭，卖方无条件配合买方提交按揭所需法律文件，双方均不得借故拖延，否则视为违约；如买方未能履行合同之条款以至合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将房地产转让予任何人；如卖方在收取定金后不依本合同条款履行相关义务，则视为卖方不将该房地产售予买方，卖方须返还买方双倍定金；备注：（1）经双方友好协商，买方同意银行同贷书批复之后支付首期款；（2）双方约定交易过户时间于2016年8月30日之前必须无条件过户；（3）卖方实际收取该物业定金10万元；（4）担保人王少辰担保此交易正常、包含担保定金的安全。
2016年6月15日，张志强委托王少辰收取张树辉购买涉案房屋的定金10万元。当日，张树辉通过廖水群向王少辰的银行账号汇入10万元。同日，张志强出具收据确认收到张树辉的定金10万元，王少辰在收据上签名确认其是担保人。
2016年7月14日至2016年8月1日期间，珠海搏爵房地产有限公司的区域总监王少辰多次短信联系张树辉，其中，2016年7月14日，王少辰发短信：张总你好，这边你明天还得抽时间回珠海，去银行签字；2016年7月15日，王少辰发短信：张总，早上好，这边已经安排好了，今晚过来，明天去签。张树辉回复：可以安排中午吗？王少辰回复：最好上午。张树辉回复：上午赶不了。要中午后才能赶到。王少辰回复：好的。2016年7月20日，王少辰发短信：张总，你工行那边沟通的怎么样？2016年7月21日，王少辰发短信：张总，方便接个电话吗？这样拖就没有时间啦。2016年7月27日，王少辰发短信：张总，你这边怎么安排，业主要同你当面谈。2016年8月1日，王少辰发短信：张总，你今天一定要落实一下贷款人能否贷款？业主再问？张树辉回复：好的。在高速开车！王少辰回复：张总，你几点到珠海？王少辰回复：张总，我知道你很忙，但是我一直在为你争取时间，可是你电话不接，信息不回，我很难给业主交代。多余的我也不说了，这是你个人造成的违约责任。
2016年9月7日，叶剑雄将涉案房屋转让给案外人毛岳明。
一审法院认为：
本案系房屋买卖合同纠纷。叶剑雄系香港特别行政区永久性居民，本案系涉外民事案件，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，对于合同的法律适用应当适用最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律，因涉案房屋位于广东省，内地与本案有最密切联系，因此，本案应适用内地法律作为判断双方房屋买卖合同法律关系的准据法。
《楼宇买卖三方合同》系张志强代叶剑雄与张树辉及居间方珠海搏爵房地产有限公司签订，根据叶剑雄提交的答辩状，叶剑雄确认其已其授权张志强处理涉案房屋，且对《楼宇买卖三方合同》不持异议，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，一审法院认定上述合同是张树辉、叶剑雄及居间方珠海搏爵房地产有限公司的真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体和第三人的合法权益，应属有效，合同对张树辉、叶剑雄及居间方珠海搏爵房地产有限公司均具有法律约束力，双方均应严格按照合同的约定积极履行合同项下己方的义务，以促成合同目的之实现。因叶剑雄与张志强之间系代理关系，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，张树辉要求张志强承担法律责任的诉讼请求无法律依据，一审法院对其该主张不予支持。
根据《楼宇买卖三方合同》的约定，购楼款中的170万元由张树辉于2016年7月30日前申请银行按揭，叶剑雄应当无条件配合提交按揭所需要的法律文件，双方不得借故拖延，否则视为违约。张树辉主张其已向银行提交了申请材料，张志强、王少辰则主张张树辉没有提交符合银行规定的材料，对此，一审法院依法责令张树辉补充提交上述材料，其未按本院指定的期限提交，但申请本院向交通银行、招商银行调取相关资料。一审法院审查认为，根据张志强提交的手机短信“张总你好，这边你明天还得抽时间回珠海，去银行签字”，能够认定张树辉已向银行提交过按揭材料，张树辉再申请一审法院向银行调取按揭材料已无必要，一审法院不予准许。另外，手机短信还显示，王少辰要求张树辉去银行签字未能获得张树辉的正面回应，可见，张树辉亦未积极履行向银行提交按揭材料的全部义务，根据《楼宇买卖三方合同》的上述约定，张树辉并未完全履行合同义务，存在违约行为。同时，因上述合同对缔约各方均有法律约束力，叶剑雄在未通过法律规定的途径解除合同的情况下，直接将涉案房屋过户给案外人毛岳明，致使合同不能履行，叶剑雄的行为亦属违约行为。定金罚则适用于合同一方当事人违约的情形，故一审法院对张树辉诉请双倍返还定金不予支持，但张树辉和叶剑雄均有违约行为，应负同等责任，根据公平原则，叶剑雄应当向张树辉返还其已交付的定金10万元。
《中华人民共和国担保法》规定的担保是指债的担保，即担保人对债务人应当承担的债务承担担保责任。本案中，王少辰虽未在《楼宇买卖三方合同》签名或盖章，但结合收据上的“担保人王少辰”及《楼宇买卖三方合同》约定的“担保人王少辰担保此交易正常、包括担保定金的安全”的内容进行判断，王少辰应当是对交易正常、定金安全进行担保，该担保事项不符合《中华人民共和国担保法》的规定，故张树辉诉请王少辰承担连带责任无法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、叶剑雄于判决发生法律效力之日起七日内向张树辉返还定金10万元；二、驳回张树辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由张树辉、叶剑雄各负担1075元。保全费1520元，由张树辉负担。
叶剑雄不服上述判决，向本院提起上诉，请求：⒈撤销一审判决第一项判决，叶剑雄无需向张树辉返还购房定金10万元；⒉依法判令张树辉承担本案一审、二审全部案件受理费。
事实和理由如下：一、根据一审法院所查明的事实，既然一审法院已经认定张树辉首先存在违约行为，致使双方合同无法履行，理应由其承担全部违约责任，故根据合同约定和法律规定，张树辉无权要求返还购房定金，一审法院要求张树辉返还其购房定金的判项显然既没有合同依据，也没有法律依据，应予以纠正撤销。《楼宇买卖三方合同》第八条第一款明确约定：“如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收……”另外《合同法》也有明确规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”，因此张树辉不仅无权要求返还购房定金，更无权要求双倍返还购房定金。
二、叶剑雄在张树辉首先违约而导致双方合同无法继续履行的情况下，根据合同约定和法律规定，有权出售涉案房产，并无需承担任何法律责任。《楼宇买卖三方合同》第八条第一款明确约定：“如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成……卖方有权再将房地产转让予任何人”。由此可见，在确认张树辉未能履行本合同之条款，已构成违约行为，致使双方合同不能顺利完成的情况下，叶剑雄作为卖方，合同赋予了“卖方有权再将房地产转让予任何人”的权利，且合同并未设置“卖方有权再将房地产转让予任何人”须以解除双方合同为前置条件，因此叶剑雄依合同规定行使“卖方有权再将房地产转让予任何人”的权利并无不妥。何况在此之前，无论是居间方还是上诉人代理人张志强，均就张树辉的违约行为与法律后果予以了多次警示，屡次给予了张树辉挽救与履行合同的机会，在一审庭上，叶剑雄代理人张志强还明确告知张树辉，如果其真心想购买该涉案房产，可负责协调新买家仍以原合同价格将涉案房产过户给张树辉，并释明不受购房新政策的影响，由此可见，叶剑雄另行售房行为是在张树辉不再履约已构成根本性违约之后，属于叶剑雄作为守约方恪守合同的权利，无可非议。
综上所述，一审法院称叶剑雄也存在违约行为，并须承担相应责任之判项显然没有任何事实根据和法律依据，显属不当。
经审查，一审法院查明事实清楚，本院对此予以确认。
本院认为：
叶剑雄系香港特别行政区永久性居民，本案系涉港房屋买卖合同纠纷。因涉案房屋位于广东省，内地与本案有最密切联系，一审法院适用内地法律作为判断双方房屋买卖合同法律关系的准据法正确。
一审法院驳回张树辉要求张志强、王少辰承担连带责任的诉讼请求，各方均未上诉，本院迳行予以维持。本案二审争议的焦点问题是：叶剑雄将涉案房屋过户给案外人是否属违约行为，叶剑雄是否需要返还10万元定金。
叶剑雄上诉主张在张树辉首先违约而导致双方合同无法继续履行的情况下，根据合同约定和法律规定，其有权出售涉案房产，并无需承担任何法律责任。对此本院认为，《楼宇买卖三方合同》约定，购楼款中的170万元由张树辉于2016年7月30日前申请银行按揭，否则视为违约。张树辉未在约定时间内积极履行向银行提交按揭材料的全部义务，根据《楼宇买卖三方合同》的上述约定，张树辉存在违约行为。一审法院对此认定正确，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《楼宇买卖三方合同》第八条第一款约定：“如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，卖方有权再将房地产转让予任何人”。虽然上述条款中没有明确约定合同解除的条件，但从“卖方有权再将房地产转让予任何人”的表述来看，本条款包含了解除合同的意思表示，即当买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，卖方有权解除合同。因此叶剑雄在张树辉违约的情况下，没收已付定金并将案涉房屋转让予第三人符合法律规定和合同约定。一审法院认定叶剑雄未通过法律规定的途径解除合同，直接将涉案房屋过户给案外人属违约行为，与合同法第九十三条规定和当事人的合同约定不符，一审法院据此判决叶剑雄向张树辉返还定金10万元有误，本院予以纠正。
综上所述，叶剑雄的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海横琴新区人民法院（2016）粤0491民初697号民事判决；
二、驳回张树辉的全部诉讼请求。
一审案件受理费2150元、保全费1520元，二审案件受理费4300元，均由张树辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑伟民
审判员 管文超
审判员 汪 栋
二〇一七年四月十二日
书记员 陈 钿