江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1427号
上诉人（原审被告）如东昌和地产投资有限公司，住所地如东县掘港镇人民南路72号。
法定代表人黄卫，总经理。
委托代理人王军，江苏正东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈永兴。
被上诉人（原审原告）杨春美。
两被上诉人委托代理人陈ＸＸ，江苏祎华律师事务所律师。
上诉人如东昌和地产投资有限公司（以下简称昌和公司）因与被上诉人陈永兴、杨春美商品房销售合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2015）东民初字第02269号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，昌和公司系房地产开发企业，其通过出让方式取得位于掘港镇县城大东公司旧区更新改造地块，编号为32××××38地块的土地使用权，并经批准在上述地块从事商品房开发，项目名称为时代生活广场西区一期。昌和公司经如东县住房和城乡建设局批准，取得商品房预售许可证。
2014年2月22日，陈永兴、杨春美与昌和公司签订《商品房买卖合同》一份，陈永兴、杨春美购买第××幢××单元×××号房，建筑面积105.91平方米，单价为6503.86元，总价688824元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，即工程经综合竣工验收合格并经如东县住房和城乡建设局备案、配套设施和公共设施已建成并满足使用条件、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业已落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同时约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、发生法律法规规定可部分免除或全部免除违约责任的重大情形时，出卖人可据实延期。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。”其中约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付支付止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”当日，陈永兴、杨春美预付购房款238824元，2014年3月21日，陈永兴、杨春美给付购房款450000元（该款系陈永兴、杨春美向中国银行办理按揭贷款，贷款月利率5.4583‰）。
2015年8月1日前，昌和公司未能按约定交房。2015年10月25日，昌和公司发出《房屋交接通知书》，告知昌和时代生活广场西区一期购房户于2015年10月28日、29日前来办理交房手续。2015年10月26日，陈永兴、杨春美收到《房屋交接通知书》。交房过程中，部分购房人向如东县住房和城乡建设局信访反映昌和时代一期项目竣工验收备案问题。2015年10月29日，如东县住房和城乡建设局作出书面回复，回复内容为：“经调查，截至2015年10月28日，该项目竣工验收备案手续正在办理过程中，尚未办理完毕。”2015年10月30日，陈永兴、杨春美以办理房屋交接过程中昌和公司不能提供符合国家规定及合同约定的商品房为由，通过EMS向昌和公司发出书面《退房通知》。2015年10月31日，EMS妥投《退房通知》。2015年11月5日，如东县住房和城乡建设局同意备案。同日，昌和公司发出公开信，就竣工验收备案、补偿、纠纷的处理告知昌和时代生活广场西区一期购房户。2015年11月27日，陈永兴、杨春美向原审法院提起诉讼，请求判令解除双方所签订商品房买卖合同，昌和公司退还陈永兴、杨春美购房款688824元，支付违约金6888.24元，并按同期银行贷款利率赔偿陈永兴、杨春美自2014年3月21日起至实际退清购房款之日的利息损失。
另查明，2015年8月23日至24日，如东县普降大雨，本次降水过程降水量值为1961年以来最大值。
原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案所涉《商品房买卖合同》第九条中明确约定，昌和公司逾期交房超过90日后，陈永兴、杨春美有权解除合同。2015年8月1日之前昌和公司未能按约交房，至2015年10月29日，期间为90日，昌和公司仍然未能交房。虽然2015年10月25日，昌和公司发出《房屋交接通知书》，告知昌和时代生活广场西区一期购房户于2015年10月28日、29日前来办理交房手续。但从双方庭审陈述以及如东县住房和城乡建设局作出书面回复、备案表可以看出，2015年10月28日、29日昌和公司不能按照约定交付符合条件的商品房，故自2015年10月30日起，双方之间约定的解除权条件成就，陈永兴、杨春美享有合同解除权。2015年10月30日，陈永兴、杨春美通过EMS向昌和公司发出书面《退房通知》，2015年10月31日，EMS妥投《退房通知》给昌和公司时，双方之间签订的《商品房买卖合同》即告解除。陈永兴、杨春美本次诉讼请求的第一项名为解除《商品房买卖合同》，其实质是要求法院确认其发出的《退房通知》能否产生解除合同的效力，综合上述，原审法院确认双方当事人之间的《商品房买卖合同》于2015年10月31日解除。合同解除后，昌和公司应当按照约定自2015年11月1日起15日内退还陈永兴、杨春美全部购房款，因而对于陈永兴、杨春美要求退还688824元购房款的诉讼请求，法院予以支持。对于陈永兴、杨春美主张的违约金以及赔偿利息损失的诉讼请求，本院认为，《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由此规定，违约金和赔偿金不得并用。本案中，双方约定的违约金不能弥补陈永兴、杨春美支付购房款的利息损失，陈永兴、杨春美选择要求昌和公司赔偿购房款自2014年3月21日起至实际退还之日止的银行贷款利息损失的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。昌和公司提出的2015年如东遭遇1961年以来特大降水，属不可抗力，工期理应顺延的辩称，法院认为，首先本次特大降水不属于不可抗力，其次从昌和公司提供的天气情况证明可以看出本次降水发生在2015年8月23日至24日，是在合同约定的交房日期2015年8月1日之后，因而昌和公司该项辩称不能成为其延期交房的理由。昌和公司提出的如东县住房和城乡建设局验收备案手续的迟延办理导致其延期交房的辩称，法院认为，政府部门逾期办理备案的行为并不存在于商品房买卖合同关系之中，而是处在行政管理部门与开发商之间的行政关系之中，《合同法》调整的是平等主体之间的民事关系，行政管理机关与开发商之间不属于平等的民事主体，相互之间的关系不属于民事关系，因此不应由《合同法》来调整，行政管理部门逾期办证所造成的损失应由行政法来调整，开发商可通过行政复议或者行政诉讼等方式要求赔偿。若开发商因此而免责，相当于将行政管理部门原因所造成的损失转嫁给购房者承担，这与《合同法》的公平原则相违背。综上所述，昌和公司不应因此而免责。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认陈永兴、杨春美与昌和公司于2014年2月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014A041）于2015年10月31日解除。二、昌和公司于判决生效后10日内退还陈永兴、杨春美购房款688824元。三、昌和公司于判决生效后10日内赔偿陈永兴、杨春美购房款688824元自2014年3月21日起至法院确定给付之日止按贷款月利率5.4583‰的标准计算的利息损失。案件受理费减半收取人民币5419元，由昌和公司负担。
宣判后，昌和公司不服，向本院提起上诉称，1、上诉人在2015年10月28日将30种竣工综合验收材料报送行政机关备案，即已经符合了交房条件。行政机关只是将竣工验收材料进行备案存档，原审法院经行政机关的“备案”误解为行政机关的“审批”，显属认定事实错误。2、2015年8月23、24日的降水应当认定为自然灾害。上诉人委托专业公司突击排涝达15天，如此54年不遇的降水量，应当认定为洪涝灾害，属于合同约定的不可抗力和免责事由。双方在合同中约定了上诉人交房有90天的宽展期限，在宽展期限内发生了洪灾等自然灾害，则交房期自然顺延。案涉小区排涝至9月10日结束，故上诉人在2015年11月18日前交付房屋都不属违约。3、因上诉人不存在违约事实，故原审法院适用《合同法》第九十三条第二款规定，判令解除双方签订的《商品房买卖合同》缺乏事实依据，属于适用法律错误。综上，原审判决认定事实与适用法律均存在错误，故请求二审法院撤销原判、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人陈永兴、杨春美答辩称，1、根据我国法律的相关的规定，商品房如果没有经过验收不得进行交付。案涉房屋在2015年10月28日并不具备交房条件。2、对于2015年8月的特大降水事件，没有任何权力机关和政府部门认为是洪灾，事实上是排水设施不到位导致街道地下室存在积水的情形。上诉人所称的突击排涝也没有任何事实依据。3、按照双方合同约定，因不可抗力导致的交付延期不仅要有不可抗力的事实发生，而且作为房屋的出卖人还应当在不可抗力发生之日三十日内告知买受人，上诉人直至诉讼时才以不可抗力为托词，显然不合理。4、被上诉人在双方合同约定的解除合同的条件成就之时，向上诉人邮寄送达了解除合同的通知，根据《合同法》第九十六条规定，合同自通知对方之日时解除。上诉人如对此有异议，应当及时提出异议，并向人民法院起诉，上诉人至今没有提出异议，其在程序上否定被上诉人解除合同的权利业已丧失。综上，请求二审法院在查明案情的基础上作出公正判决。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院另查明，《商品房买卖合同》第八条第二款为“……3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括以下情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。”
本院认为，本案的争议焦点是陈永兴、杨春美是否取得了合同解除权。
一、根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，建设单位应当在竣工验收合格之日起15日内报建设行政主管部门备案。备案机关发现竣工验收过程中有违反建设工程质量管理规定的，应当在受讫备案文件15日内责令停止使用，重新组织竣工验收。因此，备案单位的备案行为不仅是收讫备案材料，还有检查竣工验收行为是否违反法律规定的职责。通过备案表明工程竣工验收合格，房屋可以交付使用。因此，合同约定的商品房交付条件中“经县住建局备案”应指已通过备案，而非仅由昌和公司将备案材料交付县住建局，否则该约定不具有任何意义。昌和公司主张将备案材料交付备案机关即表明已备案，既有悖于法律规定，亦与合同约定相左，本院不予采纳。昌和公司至2015年11月5日通过备案，房屋于此时符合交付条件，超过了合同约定的90日宽限期。
二、昌和公司以2015年8月23、24日的降雨主张延期，理由不能成立。首先，《商品房买卖合同》第八条第二款第三项是对第一、二项约定的不可抗力和免责事由的具体解释，应当符合不可抗力及免责事由的定义。而免责事由在第二项中已明确约定为法律法规规定的免除责任的事由，显然不能由双方在第三项中再次约定，故第三项应当指不可抗力的具体情形。其次，昌和公司将23、24日的降水定义为不可抗力中的洪灾缺乏证据证明。如东县气象局证明8月23日到24日掘港镇的降水量为245.30毫米，只是记载了两日的降水量，未进一步说明该降水量是否引发了洪水等自然灾害。其中12小时降水量达到1961年以来的极大值对是否引发洪灾不具有说明意义。最后，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。昌和公司按约应在2015年8月1日交付房屋，至8月23日房屋尚未竣工验收，已构成违约。因此，昌和公司迟延履行过程中，即使因强降水引发洪灾，亦不能成为免责理由。
综上，昌和公司在2015年8月1日未能将符合合同约定的商品房交付购房人，构成违约。在90日解除合同宽限期内即2015年10月29日前，商品房仍不符合交付条件，从而使购房人取得了合同的解除权。陈永兴、杨春美于2015年10月30日向昌和公司邮寄解除合同通知书，符合合同约定的解除条件，自通知到达昌和公司时，合同解除。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10838元，由上诉人如东昌和地产投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 璐
代理审判员 顾 磊
代理审判员 高 雁
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 邢彦华