广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江新法会民初字第692号
原告江门市新会区中诚物业管理有限公司。住所地：广东省江门市新会区。
法定代表人吕瑶芬，该公司董事长。
诉讼代理人林炳均、简嘉仪。
被告殷朝辉，女，汉族，原籍湖南省安化县，现下落不明。公民身份号码：×××1766。
第三人江门市新会区盈佳灯饰厂。住所地：广东省江门市新会区。
投资者黄淑尧。
原告江门市新会区中诚物业管理有限公司（下称原告）诉被告殷朝辉（下称被告）、第三人江门市新会区盈佳灯饰厂（下称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人林炳均到庭参加诉讼，被告及第三人均没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年6月27日，原告与第三人签订编号为2014-075号《资产使用和管理合同》，合同约定原告将其代理的坐落于江门市新会区会城冈州大道26号建筑物（原东方皮革厂，二楼建筑面积700平方米）提供给第三人使用，第三人应于每月的10号前缴纳当月的资产使用费、综合管理费和上月的水电费，逾期支付的，中诚公司有权终止合同和采取停止供应水电等相应的措施。后因经营的原因，第三人将合同项下的权利义务转给被告。
截至2015年6月10日，被告拒绝支付5、6月份的资产使用费和4、5月水电费及1－6月的土地使用税，上述费用合计13541.65元，经原告多次催讨无果。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故起诉：1、判决解除原告与被告签订的2014-075号《资产使用和管理合同》，由被告返还租赁标的物给原告；2、判决被告支付原告使用费及原告垫付的水电费共13541.65元；3、判决原告不返还被告14000元履约保证金和4000元用水用电保证金；4、本案所有诉讼费由被告承担。
原告为其陈述提供了如下证据：
证据1、被告身份证1份，证明被告殷朝辉的主体资格。
证据2、第三人营业机读档案资料1份，证明第三人的主体资格。
证据3、《资产使用和管理合同》1份，证明原与第三人的租赁合同关系。
证据4：申请书1份，证明第三人与原告签订的合同转让给被告的事实。
证据5、《收据》1份，证明被告支付使用费的情况。
证据6、核准变更登记通知书1份，证明原告是由江门市新会区中诚物业代理有限公司核准变更登记后的名称。
证据7、房地产权证及物业代理租赁合同各1份，证明涉案租赁物属江门市新会区金彩有限公司，由该公司将涉案建筑物委托原告代理出租。
被告没有答辩，在举证期限内也没有提交证据。
被告没有到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举证据质证的权利。经审核原告提交的上述证据，真实可信，来源合法，能证明原告主张的内容，故本院予以采纳。
案经审理查明：原告与第三人于2014年6月27日签订一份《资产使用和管理合同》，合同编号为2014-075，约定由原告将其代理的坐落于江门市新会区会城冈州大道西26号原东方皮革厂内建筑面积为700平方米的建筑物提供给第三人作厂房用途，日期由2014年7月1日至2017年6月30日，第三人向原告交纳14000元履约保证金和4000元的用水用电保证金。第一年使用费为每月6300元，以后每年递增5%，该使用费不包括相关税费，相关税费由第三人负责。每月的10日前，第三人将当月的使用费和上月的水电费一次性以现金方式支付给原告。逾期支付，原告有权终止合同和采取停止供水电等相应措施。
合同签订后，原告按合同约定将坐落于江门市新会区会城冈州大道西26号的建筑物交由第三人占有、使用，第三人向原告支付了履约保证金14000元及用水用电保证金4000元。
后于2014年12月30日，被告、第三人共同向原告书面提出申请，要求将上述合同转由被告继续经营，上述合同除由第三人变更为被告外，其他条款继续有效，原告当日同意了被告及第三人的上述申请，由被告按前述合同继续承租涉案建筑物，向原告交纳相关费用。
被告利用该房屋经营红木家具。开始被告尚能按合同交付使用费及水电费，但在2015年5月起被告未支付使用费给原告，2015年5、6月两个月各6300元，使用费共12600元未付，原告亦代被告交付了土地使用税350元，被告计至2015年6月止共欠原告款项12950元。原告经催讨无果，遂向本院提起本讼。原告在本案审理过程中，认为被告尚欠的租金、土地使用税可从被告交付的保证金中扣取。对于水电费在本案中暂不予主张。
另查明，涉案建筑物位于新会区会城冈州大道西26号4座（办公楼、仓库），已办理房产权证，权属人登记为江门市新会区金彩有限公司。2009年1月1日，江门市新会区金彩有限公司与原告签订一份《物业代理租赁合同》，约定江门市新会区金彩有限公司将自有物业委托原告出租，并委托原告向租户收取租金，租金归江门市新会区金彩有限公司，江门市新会区金彩有限公司按租金收入的1.5%支付佣金给原告。
本院认为：本案原、被告之间签订的合同为《资产使用和管理合同》，内容包括房屋的交付使用、由使用人支付使用费的内容，符合租赁合同的特征，原、被告之间成立房屋租赁合同关系，故本案案由为房屋租赁合同纠纷，原告主张的使用费实际为租金。
一、对于原告要求被告支付使用费、土地使用税及不返还履约保证金、用水用电保证金的问题。
原告认为被告自2015年5月起未支付租金，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，应由支付租金及综合治理费一方的被告对是否已支付租金及综合治理费承担举证责任，而被告对此并没有提出抗辩，也没有提交其已支付租金及综合治理费的证据，故本院对原告认为被告自2015年5月起拖欠其租金及土地使用税12950元予以确认。原告主张要求被告支付上述租金及土地使用税，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，本院予以支持。
原、被告在《资产使用和管理合同》约定了由被告向原告交纳14000元的履约保证金及4000元的用水用电保证金，双方对于保证金的约定并不具备定金的性质，并不因被告违约而没收处理，原、被告在合同中也没有约定解除合同时该款如何处理。因上述保证金作为合同履行的保证金，其性质是在交纳保证金一方不履行义务或履行义务不符合约定时，收取保证金一方有权在被告交纳的保证金中代为履行相应金钱义务。现被告没有按合同约定支付租金及土地使用税给原告，原告要求被告支付租金及土地使用税，并诉请从保证金中扣缴相应的租金及土地使用税，符合双方合同约定的保证金的性质，本院予以支持。因被告交付的履约保证金为14000元，未超过被告尚欠的租金及土地使用税12950元，扣减后，被告交纳的履约保证金尚余1050元（14000元-12950元）。故本案中原告主张的租金及土地使用税可在履约保证金中全额扣减，被告无须另行向原告支付租金及土地使用税。
二、对于原告要求解除与被告签订的2014-075号《资产使用和管理合同》并返还租赁建筑物的问题。
原与第三人在双方签订的《资产使用和管理合同》中约定如第三人逾期支付使用费等，原告有权终止合同。该条款是双方当事人自愿协商一致的基础上签订的，为有效的约定。原、被告及第三人在协商一致的基础上，约定由第三人将合同的权利义务全部转让给被告，从而在原告与被告之间形成新的租赁合同关系，符合《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，故涉案租赁合同中第三人的合同权利义务全部由被告履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，被告未按合同约定交付租金，合同解除的条件已成就，原告有解除合同的权利。故原告主张要求解除与被告的租赁合同有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应将涉案建筑物交回给原告。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，因被告殷朝辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告江门市新会区中诚物业管理有限公司与第三人江门市新会区盈佳灯饰厂于2014年6月27日签订的编号为2014-075号《资产使用和管理合同》自本判决发生法律效力之日起解除，合同解除后，被告殷朝辉应将合同约定的租赁坐落于江门市新会区会城冈州大道西26号4座的建筑物（建筑面积700平方米）交回给原告江门市新会区中诚物业管理有限公司。
二、驳回原告江门市新会区中诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4185元，由被告殷朝辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 苏锦江
人民陪审员 谭社胜
人民陪审员 陈金花
二〇一五年十一月六日
书 记 员 廖雪珍
第7页共7页