江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）苏执复字第00085号
申请复议人（被执行人）吴敬群。
委托代理人李艳，江苏律轩律师事务所律师。
委托代理人方晓峰，江苏律轩律师事务所律师。
申请复议人（被执行人）汤春燕。
委托代理人李艳，江苏律轩律师事务所律师。
委托代理人方晓峰，江苏律轩律师事务所律师。
申请执行人张海瑞。
评估公司江苏鑫洋土地房地产评估有限公司，住所地江苏省常州市新北区通江中路8-1号8楼。
法定代表人潘建春，该公司总经理。
委托代理人蔡攀。
委托代理人王大朋。
申请复议人吴敬群、汤春燕因申请执行人张海瑞与被执行人吴敬群、汤春燕民间借贷纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2014）淮中执异字第0036号执行裁定，向本院申请复议。本院于2014年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2014年10月10日组织公开听证。申请复议人吴敬群及其与申请复议人汤春燕的共同委托代理人李艳，申请执行人张海瑞，评估公司江苏鑫洋土地房地产评估有限公司（以下简称鑫洋公司）的委托代理人蔡攀、王大朋到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院听证过程中，吴敬群为了证明鑫洋公司评估价格过低，提供如下新证据：1.估价对象的房屋所有权证及国有土地使用证。2.2011年10月24日，陈正大与涟水县汉邦置业有限公司签订的商品房买卖合同。3.郭亚军与涟水县某房产开发公司（吴敬群提供的复印件不清晰）签订的商品房买卖合同。4.从涟水县规划局调取的涟水城区楼市地图及涟水县中心城区项目分布图，用以证明证据2、3房屋所处位置。5.2013年12月18日，淮安清华房地产评估与土地评估有限公司（以下简称清华公司）出具的预评估结果函告书。张海瑞的质证意见为：对证据1、2、3的真实性予以确认，证据4与本案无关联性，对证据5的真实性不予确认。本院认为，各方当事人对证据1、2、3的真实性予以确认，本院予以采信。各方当事人对相关小区的区位位置已达成共识，故证据4与本案不具关联性，本院不予采信。尽管张海瑞对证据5的真实性不予认可，但吴敬群提供了该证据原件，张海瑞并未提供相反证据予以推翻，故对证据5的真实性本院予以确认。
本院听证过程中，鑫洋公司提供如下新证据：1.2012年1月17日的《房地产价值认定书》。2.江苏省涟水县人民法院于2013年8月23日作出的（2012）涟执前督字第1081-1号民事裁定书。吴敬群对证据1、2的真实性予以确认，但认为证据2与本案不具关联性。本院认为，各方当事人对证据1的真实性予以确认，本院予以采信。尽管各方当事人对证据2的真实性予以确认，但该民事裁定书所载交易对象前两次拍卖均因无人参加竞买登记而流标，故裁定载明的竞买价格并非评估价格，与本案不具可比性，本院不予采纳。
本院经审查查明：淮安中院于2013年7月10日立案受理了原告张海瑞与被告吴敬群、汤春燕民间借贷纠纷一案，于2013年7月25日作出（2013）淮中民初字第0139号民事调解书：一、被告吴敬群、汤春燕偿还原告张海瑞借款735万元，于2013年8月30日前给付335万元，于2013年9月30日前给付400万元。如果未按本调解书指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、上述款项履行后，当事人双方无其他纠纷；三、案件受理费61850元，减半收取30925元，诉讼保全费5000元，合计35925元，由被告吴敬群、汤春燕负担。
本案审理中，张海瑞申请财产保全，淮安中院于2013年7月18日作出（2013）淮中民初字第0139号民事裁定：冻结吴敬群的银行存款750万元或查封等额价值的财产。2013年7月23日，淮安中院查封了吴敬群、汤春燕所有的位于涟水县涟城镇常青东大道南侧房地产（产权证号：涟城字第××号）。
根据涟水县房产管理局于2006年5月23日颁发的涟水房权证涟城字第××号房屋所有权证，房屋所有权人为吴敬群，房屋坐落于涟城镇常青东大道南侧，产别私产，结构混合，房屋总层数5层，所在层数1-5，建筑面积2902.93㎡，设计用途商业、住宅，共有人汤春燕。土地证号涟国用（2006）第6**号，使用面积664.45㎡，权属性质国有。
根据涟水县国土资源局于2006年5月16日颁发的涟国用（2006）第641号国有土地使用证，土地使用权人吴敬群，座落涟水县常青大道南侧，地号320826100039248，地类（用途）住宅，使用权类型划拨，使用权面积664.45㎡。根据土地使用权变更登记审批表中的备注，厕所分摊面积为3㎡。
民事调解书生效后，吴敬群、汤春燕未履行法律文书确定的义务，张海瑞于2013年10月31日申请执行。2014年4月23日，吴敬群向淮安中院交纳执行款80万元。
在执行中，淮安中院于2014年1月17日依法委托鑫洋公司对被查封的房地产进行评估。2014年3月6日，鑫洋公司出具苏鑫淮房估（2014）司字第002号房地产估价报告：房地产估价方法为比较法，估价对象在价值时点2014年2月21日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为1224.20万元。
吴敬群收到评估报告后提出异议，淮安中院将吴敬群的异议反馈鑫洋公司复核。鑫洋公司于2014年3月25日对异议作出答复称：1.根据淮安中院提供的土地使用权变更登记审批表，估价对象房屋所占用的土地为住宅用地，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨，因此估价对象法定用途为住宅。2.估价对象实际用途为商业用房，故采用比较法，采取的可比案例为附近地段同一供求圈的类似商业房地产的近期市场挂牌价，并对可比实例与估价对象进行房屋面积、室内装修、成新等因素的比较调整，最终得出估价结果。吴敬群认为鑫洋公司的答复过于简单，没有进行实质复核。鑫洋公司于2014年5月19日再次复核后答复称：1.根据淮安中院提供的房屋所有权存根，用途注明“营业、住宅”，土地使用权变更登记审批表注明土地用途为住宅划拨用地。房地产用途应以土地规划用途为法定用途，合法原则优于最高最佳利用原则，因此估价对象的法定用途为住宅。2.吴敬群、汤春燕列举的中央城商铺单价64488元／㎡，金地国际花园合同均价30832元／㎡。根据鑫洋公司调查，中央城为集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的一站式高档购物中心，其一楼商铺均价为3万元／㎡（例如：成交于2012年8月1日的中央城3幢109室，位于一层，建筑面积34.56㎡，用途商业，成交价925147元）。金地国际花园一楼商铺均价为1万元／㎡（例如：成交于2013年11月1日的金地国际花园22幢110室，位于一层，建筑面积49.03㎡，用途商业，成交价523543元；成交于2013年5月14日的金地国际花园14、21幢103室，位于一层，建筑面积76.45㎡，用途商业，成交价1089413元）。该两处商铺土地性质均为商业出让用地，而待估对象土地性质为划拨住宅用地，两者不具可比性。3.估价对象实际用途为商业用房，鑫洋公司采用比较法，采取的可比案例为附近地段同一供求圈内的类似商业房地产的近期市场挂牌价。但因待估土地为住宅划拨用地，故其价值应扣除商业出让用地与住宅划拨用地的土地价格差价。鑫洋公司首先求取商业出让房地产价格为1328.90万元，减去商业出让用地和住宅划拨土地的差价106万元，得出估价对象划拨土地情况下的价格，最后加上厕所的价值，得出房地产总价为1224.20万元。4.估价对象位于一至五层，根据类似物业的市场调查情况，二楼价格为一楼的40%，三楼以上价格为一楼的30%，估价对象面积较大，总价较高，潜在购买者较少，变现能力差，故估价对象与一楼小面积商铺价格差异较大。
2014年4月15日，淮安中院作出（2013）淮中执字第0305号执行裁定：对被执行人吴敬群、汤春燕所拥有的位于涟水县涟城镇常青东大道南侧房地产进行拍卖。2014年5月18日，淮安中院在淘宝网司法拍卖平台上对该房地产进行公告拍卖，定于2014年6月9日10时至6月10日10时公开拍卖。吴敬群知晓拍卖公告后认为其未接受鑫洋公司的复核意见，要求停止拍卖，重新评估。淮安中院遂暂停拍卖，对吴敬群、汤春燕的执行异议进行审查。
另查明：吴敬群、汤春燕不服淮安中院（2013）淮中民初字第0139号民事调解书，向淮安中院申请再审。淮安中院于2014年2月28日作出（2013）淮中民申字第0094号民事裁定：驳回吴敬群、汤春燕的再审申请。
淮安中院委托的评估机构为鑫洋公司，参与本次估价的人员为注册房地产估价师周涛、王英龙，评估的技术标准、规程、规范为中华人民共和国国家标准GB／T50291-1999《房地产估价规范》。
还查明：2012年1月17日，借款人及抵押人吴敬群、汤春燕与抵押权人江苏涟水农村商业银行股份有限公司签订《房地产价值认定书》。该认定书载明：因借款人吴敬群办理房地产抵押贷款需要，房屋所有权人（产权共有人）汤春燕自愿将位于涟水县常青东大道南侧，房屋所有权证号涟水房权证涟城字第××号，建筑面积2902.93㎡，土地使用权证号涟国用（2006）第641号，土地使用面积664.45㎡的共有住房为借款人提供抵押担保。现经实地现场勘查，根据市场、房屋新旧程度、环境等实际情况各方共同确认：抵押房地产价值为1100万元，抵押贷款金额为650万元。
2013年12月18日，清华公司向吴敬群、汤春燕出具预评估结果函告书。该函告书载明：“估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价时点2013年12月18日。房屋产权证号涟水房权证涟城字第××号，坐落涟城镇常青东大道南侧，建筑面积2902.93㎡，设计用途商业。土地使用权证号涟国用（2006）第641号，坐落涟水县常青东大道南侧，使用权类型划拨。房地产预估价值2341.34万元，其中土地价值59.14万元。本预估值仅供有关各方初步了解估价对象价值，除此之外不具有其他任何效用。注：此预评估结果不作为产权登记时的正式报告使用”。
2011年10月24日，陈正大与涟水县汉邦置业有限公司签订商品房买卖合同，约定：出卖人以出让方式取得常青路北侧、安东路西侧地块的土地使用权，买受人购买的商品房为预售商品房，标的为中央城2号楼1层2118号房，该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为一、二层5.4米，合同约定建筑面积共51.59㎡，单价64488元／㎡，总金额3095400元。
根据郭亚军与涟水县某房产开发公司签订的商品房买卖合同，出卖人以挂牌拍卖方式取得金城南路东侧地块的土地使用权，买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房的用途为商铺，层高4.7米，建筑面积共30.01㎡，其中套内建筑面积29.20㎡，总价900300元。
吴敬群、汤春燕认为鑫洋公司苏鑫淮房估（2014）司字第002号房地产估价报告评估价值过低，向淮安中院提出执行异议称：一、鑫洋公司对估价对象用途性质定义错误。虽然土地使用权变更登记审批表注明土地用途为住宅，但房屋所有权存根注明房屋设计用途为商业、住宅，而鑫洋公司经勘查认定评估对象实际用途为商业用房，故应按应按商业房地产评估。二、评估价格与实际价格严重背离。根据清华公司出具的预评估结果函告书，评估对象在估价时点2013年12月18日的预估价为2341.34万元，而鑫洋公司认定评估对象在估价时点2014年2月21日的评估价格为1224.20万元，同一时期相差1117.14万元，鑫洋公司评估价格明显过低。综上，请求对鑫洋公司的评估报告不予认定。
评估机构鑫洋公司述称：一、土地使用权变更登记审批表注明土地用途为住宅划拨用地，故估价对象的法定用途为住宅。二、经鑫洋公司估价人员调查，估价对象周边的温州花苑北门（临常青大道）一间临街店面，房产证号为涟水房权证涟城字第××号，登记面积473.76㎡，自建26.40㎡，土地登记面积275.95㎡，共计三层，淮安市金诚拍卖有限公司于2013年8月12日的拍卖成交价为184万元，单价3884元／㎡。三、鑫洋公司根据商业出让用地的条件对估价对象一层测算单价为10015元／㎡，但估价对象土地性质为划拨住宅用地，且估价对象共计五层，总面积2902.93㎡，需要对其楼层、土地用途、面积规模等因素进行修正调整。不能简单用商业出让用地上的一层小面积纯商铺房地产价格与划拨住宅用地上五层大面积房地产价格进行比较。四、根据2012年1月17日的《房地产价值认定书》，估价对象价值为1100万元，并且得到吴敬群、汤春燕的签字认可。五、鑫洋公司遵循估价原则，按照估价程序，依据相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格的因素进行测算，估价结论客观、公正、合理。
淮安中院认为：本案争议焦点是鑫洋公司出具的评估报告是否公正。受该院委托对涉案房地产进行评估的鑫洋公司具备房地产评估资质，出具评估报告的评估师是经合法注册的房地产及土地估价师。鑫洋公司对涉案房地产按照规定的估价程序、估价准则及估价方法所作的估价结论，并未明显低于市场价值，且该评估结论仅是法院在委托拍卖中的参考价格，其实际价值可以通过拍卖进行市场检验。两异议人要求重新评估不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定。综上，吴敬群、汤春燕的异议请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款之规定，裁定：驳回异议人吴敬群、汤春燕的异议请求。
吴敬群、汤春燕不服上述裁定，向本院申请复议称：一、鑫洋公司对估价对象的用途性质认定错误。待估土地性质为划拨用地，但待估房产性质为商住，且评估对象实际用途为商业用房，故应在不违反法定原则的基础上，采用最高最佳利用原则进行评估。而鑫洋公司却认定估价对象性质为住宅，导致评估价格过低。二、鑫洋公司在复核意见中提供的两个参照对象与估价对象不具可比性。首先，鑫洋公司选取的温州花苑系涟水县第一批开发的小区，与评估对象不在同一区域，两者相距较远、价格较低，而评估对象位于涟水县商业中心。其次，吴敬群提交了从涟水县住建局调取的评估对象周边同等商业价值的两套房屋的成交价格，鑫洋公司应据此评估，并用商业用房与评估对象进行比较，再去除商业用地出让金，但鑫洋公司去除的是住宅用地出让金。三、根据预评估结果函告书，评估对象于2013年12月18日的预估价值为2341.34万元，本案评估价格明显过低。四、虽然清华公司出具的《房地产价值认定书》载明估价对象价值为1100万元，但吴敬群只需贷款300万元，系为节省评估费用而故意低估价值。后为提高贷款额度，同一家公司又评估估价对象价值为2314.34万元。综上，请求撤销淮安中院（2014）淮中执异字第0036号执行裁定，重新选定评估机构对估价对象的公开市场价格进行评估。
申请执行人朱文博辩称：对淮安中院（2014）淮中执异字第0036号执行裁定没有异议。
评估机构鑫洋公司述称：一、房地产用途应以土地用途为基准，合法原则是房产估价的基本原则，优先于最高最佳原则，故本案房地产用途应为住宅。二、鑫洋公司选取的温州花苑小区与评估对象仅相距600米，在同一区域，两者具有可比性。三、估价对象面积2900㎡，而吴敬群、汤春燕提供的案例仅为30㎡，面积相差大，评估时应进行面积调整。另外，中央城以及金地花园两案例均为开发商建设的商业中心的一楼房屋，而估价对象为划拨用地上自建的五层房屋，划拨用地还须补交出让金，评估价值系基于估价对象的面积、楼层、土地性质等因素调整所得的结果。
本院听证过程中，吴敬群确认评估对象的房屋系其自建。吴敬群与鑫洋公司共同确认：金地花园小区的位置没有估价对象好，中央城小区的位置比估价对象好。
本案的争议焦点是：吴敬群、汤春燕主张应对案涉房地产进行重新评估有无事实和法律依据。
本院认为：吴敬群、汤春燕主张应对案涉房地产进行重新评估没有事实和法律依据。理由如下：
首先，鑫洋公司对案涉房地产依住宅性质而非商住性质予以评估并无不当。评估对象土地性质为住宅划拨用地，房产性质为商业、住宅，房产系吴敬群自建，与开发商通过出让方式取得土地建设的商品房存在明显差异。鑫洋公司采用比较法，首先对案涉房地产按照商业出让土地性质进行评估，然后在考虑划拨土地转为出让土地应缴纳费用的基础上，减去商业出让用地和划拨住宅用地之间的差价，再加上厕所部分的房地产价值，得出估价对象的总价值，该评估方法和操作程序并无不当。鑫洋公司及其估价人员均具备房地产评估资质，鑫洋公司亦对吴敬群、汤春燕的复议申请理由作出了详尽说明。鑫洋公司依据专业知识判断及行业规范要求得出案涉房地产的评估价值，法院应当予以尊重。
其次，吴敬群、汤春燕提供的证据不足以证明本案存在评估价值过低、应予重新评估的情形。一是吴敬群、汤春燕依据清华公司出具的预评估结果函告书主张鑫洋公司评估价值过低没有事实依据。该函告书系吴敬群、汤春燕单方委托制作，估价时点为2013年12月18日，且函告书明确注明该预估值仅供有关各方初步了解估价对象价值，除此之外不具有其他任何效用。故函告书不能证明鑫洋公司评估价值过低。而根据2012年1月17日的《房地产价值认定书》，吴敬群、汤春燕自认估价对象的价值仅为1100万元。二是吴敬群、汤春燕依据两份商品房买卖合同主张评估价值过低没有事实依据。吴敬群、汤春燕提供的两份商品房买卖合同仅为复印件，且郭亚军与涟水县某房产开发公司签订的商品房买卖合同并不完整。而商品房买卖合同所涉两套房屋均为一层的小面积商铺，土地系出让取得，商品房用途为商业，层高为4.7米及5.4米，与案涉吴敬群、汤春燕在划拨土地上自建的五层大面积房产不同，且吴敬群亦认可该两处商品房所处小区与估价对象所处位置不同。故该两份商品房买卖合同不能证明本案存在估价过低的情形。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回吴敬群、汤春燕的执行复议申请，维持江苏省淮安市中级人民法院（2014）淮中执异字第0036号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 赵 黎
代理审判员 孙 凯
二〇一四年十月十三日
书 记 员 薛佳明