广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初375号
原告：董超，男，1990年4月11日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：周莹，系广东良匠律师事务所律师。
被告：江门珠江房地产开发有限公司，住所地：江门市蓬江区天宁路3号116室之二。
法定代表人：黄俊南，该公司总经理。
委托代理人：黎繁松，系广东广能律师事务所律师。
原告董超诉被告江门珠江房地产开发有限公司（以下简称“珠江公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告董超的委托代理人周莹，被告珠江公司的委托代理人黎繁松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董超诉称：原、被告于2013年9月9日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景庭4幢801室房屋，总房款为人民币1741467元，房屋的交付时间为2015年8月30日前。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，但时至今日，被告仍未将房屋交付给原告使用。根据合同法第一百零七条、《商品房销售管理办法》第三十条第一款的规定，以及原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第一款的约定，被告至今未把房屋交付给原告使用，至起诉之日已逾期达127天，依法应向原告支付逾期交房违约金。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告应从2015年8月31日起至实际收楼之日即2016年5月25日按总房价每日万分之一向原告支付违约金人民币46845.5元（1741467元×0.0001×（2015年8月31日至2016年5月25日=269天））；二、被告承担本案的诉讼费。
董超在举证期限内提供的证据有：
1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；
2、企业机读档案登记资料，证明被告的诉讼主体资格；
3、商品房买卖合同，证明合同约定涉案房屋的交付时间为2015年8月30日前，以及合同约定了逾期交房违约金；
4、发票联，证明原告已依约支付了相应的购房款；
5、交楼验收表、照片，证明被告房屋存在大面积空鼓、天花开裂、渗水严重、楼面钢筋外露严重、防护栏生锈严重等重大质量问题，严重影响原告正常居住，经原告多次提出整改意见，被告仍拒不整改；同时被告在组织验收时拒不向原告出示三书一证一表（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》），因此被告房屋不符合收楼条件；
6、告知书，证明承建商于2016年3月9日在小区E幢电梯张贴公告，告知众业主被告房屋不符合收楼条件；
7、照片，证明包括原告等被告小区多位业主多次就被告房屋质量问题进行维权；
8、附件五：合同补充协议之二，证明这个附件补充协议之二的第十三条约定了如果被告履行了保修责任，才可以不构成迟延交付房屋，但被告没有履行保修责任，因此不达到这个补充协议的约定；
9、涉案房屋现状情况光盘，证明房屋有严重的质量问题，无法正常入住。
被告珠江公司辩称：一、涉案房屋已于2016年2月2日前竣工验收合格及办理备案，同时已交付给原告使用。根据法律及双方约定，应以2016年2月2日作为涉案房屋的交付时间。双方合同约定的交付条件为“项目工程竣工验收合格并办理备案”，该约定不违反法律规定和双方约定，故应将工程竣工验收合格并办理备案的时间作为涉案房屋的交付时间。被告已履行了通知原告收楼的义务且原告已收楼。在项目工程竣工验收合格并办理备案后，被告及时通过电话和快递的方式通知了原告收楼，原告已获取收楼通知并已收楼，被告已履行了合同约定的交付义务。若原告不按照被告收楼通知书的要求按时收楼，由此导致的法律后果应由原告承担。根据双方签订的合同附件五《合同补充协议之二》关于合同第十一条交接的补充约定，买受人未按照书面通知的收楼时间收楼的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交付条件并已交付买受人。因此，根据合同约定，应将2016年2月2日竣工验收合格及办理备案的时间认定为被告交楼的时间，并以该时间来作为计算延期交楼的截止点。二、原告存在逾期付款的情形，根据合同约定，被告可以据实予以延期。双方合同第六条约定，原告应在2013年10月15日前支付完全部房款，但实际却是在2013年12月3日才支付完全部房款，逾期付款天数为49天，根据合同第八条第二款“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期……2、买受人逾期付款……”的约定，被告可以相应延期交付房屋，故被告延期交付房屋的实际天数应该扣减原告逾期付款的49天。三、涉案房屋经竣工验收合格并备案，这表明房屋具备了交付条件，并不存在质量问题，原告以质量存在问题为由，拒绝收楼没有任何法律依据。从竣工验收报告内容可以看出，竣工验收包括建筑物的主体结构，装饰装修、水电、电梯、消防、燃气等均为合格，而这些有关的条件达到之后已满足了买受人的基本安全条件和居住要求，符合广东省高院粤高法2012（240）号全省民事审判工作会议纪要第6条的规定，已经达到交付条件。房屋是否存在微量瑕疵，被告不敢全盘否认，但根据法律以及合同约定，对于这一部分的内容，属于出卖人也即被告的保修责任，而保修责任与交付责任这是两个不同的概念，也是不同的法律关系，不能以可能存在微量瑕疵为由而认为房屋不具备交付条件。
珠江公司在举证期限内提供的证据有：
1、建筑工程竣工验收报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案项目工程竣工验收合格并办理备案，已符合双方合同约定的交付条件，应以2016年2月2日竣备时间作为交楼时间；
2、交楼通知书、委托银行自动转帐缴费授权书、业主／住户证申请表，证明被告已通知原告收楼，原告已收到被告的交楼通知书并已收楼；
3、发票，证明原告存在逾期付款情况，根据合同约定，被告可据实予以延期交楼；
4、中国建设银行网上银行电子回单，证明原告逾期付款的事实；
5、住宅质量保证书和住宅使用说明书，证明被告有向原告出示上述两书；
6、邮件流程跟踪单（回执查询），证明被告寄送通知书以及原告拒收通知书的情况。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告董超与被告珠江公司于2013年9月9日签订《商品房买卖合同》，双方主要约定：“出卖人：珠江公司，买受人：董超，地址：江门市蓬江区怡康华庭雅兰庭7幢502，电话：138××××3767，原告向被告购买坐落于江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景庭4幢801室房屋，建筑面积共191.37㎡。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为11192.67元／㎡，总金额为人民币1741467元。原告应于2013年9月7日前付房款人民币1041467元，剩余房款人民币700000元，原告应于2013年10月15日前，通过申请办理银行按揭方式支付给被告。被告应当在2015年8月30日前，将具备项目工程竣工验收合格并办理备案以及符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期…2、原告逾期付款。除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过240日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。逾期超过240日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款…原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之壹的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告按照附件五（合同补充协议之一）处理：乙方在收楼时如对室内的装饰、设备提出异议，经甲方核实后履行保修责任…甲方履行保修责任的，不构成迟延交付。被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案…。”附后的《附件五：合同补充协议之一》载明：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按书面通知的收楼时间收楼的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交付条件并已交付买受人，由此产生…自书面通知的收楼日期起算。”《附件五：合同补充协议之二》载明：“1、任何一方对另一方的通知均应采取书面形式…买受人通讯地址以合同载明地址为准，如出卖人或买受人变更通讯地址或联系方式，应及时通知对方，未通知或迟延通知的，由其自行承担相应法律后果。出卖人按如下方式之一向买受人履行通知义务…（2）出卖人按合同载明的地址寄出特快专递，寄出第3日为通知到达时间。”
被告珠江公司分别于2013年8月31日、9月9日、2013年12月4日开具《发票》（三份）：“付款方：董超，收款方：珠江公司，不动产名称：珠江国际新城御景庭4幢801室，金额：50000元、991467元、700000元（售房款），合共1741467元…。”被告提供的《中国建设银行网上银行电子回单》载明：“日期：2013年12月3日，付款人：董超，收款人：珠江公司，金额：人民币700000元，用途：董超贷款…。”在庭审中，原、被告陈述原告通过办理银行按揭贷款支付房款。
被告于2016年2月4日出具《珠江地产江门珠江国际新城交楼通知书》，载明：“董超：该公司开发的珠江国际新城御景庭4栋801室住宅已符合合同约定的交付条件…请董超于2016年2月17日下午15：30分到该公司办理收楼手续，如未能在该公司安排的时间段内前来办理，请致电该公司另行预约…。”被告提供的邮件流程跟踪单（回执查询）载明：“单号：1064511017011，收寄时间：2016年2月4日，收件人：董超，2016年2月5日，未妥投原因：收件人不在指定地址…。”在庭审中，原告陈述其一直没有收到上述通知书，其是通过其他业主了解到可以收楼，于2016年3月底前往收楼，发现其购买的上述801室房屋存在天花脱落、开裂、地面空鼓、墙身不平等严重质量问题，之后原告于2016年5月25日接收了房屋。原告向被告反映房屋存在上述问题后，被告有进行维修，但维修的内容很小，且维修后问题仍然存在，还是存在质量问题。被告陈述其已对原告反映的装修瑕疵进行了维修和修复，且即使存在上述瑕疵，被告承担的是保修责任，不是逾期交房责任。原告另陈述就上述存在的问题不申请进行质量评估鉴定。
被告珠江公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“建设单位：珠江公司，备案日期：2016年2月2日，工程名称：江门珠江国际新城E1-E3栋，工程地点：江门市蓬江区北环路北侧，竣工验收日期：2016年1月25日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位意见：同意验收，工程竣工验收备案文件目录：1、建设工程竣工验收报告…4、单位工程质量综合验收文件…②工程质量评估报告…6、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件…8、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》9、法规、规章、规定必须提供的其他文件：①监督站出具的电梯验收准用证②燃气工程验收文件…住建局加盖‘同意备案’章，2016年2月2日…。”
原告提供的《告知书》载明：“各位业主：该公司承接的E1-E3栋工程目前尚未实体移交，消防还未做完，整个楼房不具备投入使用，存在重大安全隐患，为避免发生不必要的人身伤害和财产损失，请勿相信任何单位及个人的哄骗入住，如一意入住发生任何事故由主张入住单位及个人负责，落款加盖‘中建一局项目部’印章…。”
本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告董超与被告珠江公司均确认其双方签订的《商品房买卖合同》的真实性，该合同是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《商品房买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依该合同约定履行各自的义务。
关于被告在本案是否构成违约的问题。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第一款以及第十一条约定“被告应于2015年8月30日前，将具备项目工程竣工验收合格并办理备案以及符合本合同约定的商品房交付原告使用”“双方进行验收交楼时，被告应当出示上述第八条规定的证明文件”的内容，被告开发建设的本案楼盘于2016年1月25日经验收合格，于2016年2月2日进行验收备案登记，明显已超出上述约定的期限，被告对此逾期验收及办理备案又未举证非因其自身原因造成，由此，被告未能按合同约定的条件交楼，已构成违约，依法应承担违约责任。对原告要求违约金计算至实际交楼之日的请求，依照原、被告签订的上述合同约定“出卖人按合同载明的地址寄出特快专递，寄出第3日为通知到达时间”的内容，从被告提供的《回执查询》显示被告已向原告邮寄送达《交楼通知书》，原告不在指定地址接收该通知书应由原告承担相应的法律后果，应视为被告已有效向原告送达该通知，故可以认定原告已知道801室房屋的收楼时间。对原告认为801室房屋存在天花脱落、开裂、地面空鼓等严重质量问题而拒绝不接收房屋，故违约金应计算至其实际收楼之日的意见，从原告提供的光盘或《交楼验收表》显示其购买的801室房屋确实存在一定装修瑕疵，但未能显示存在严重质量问题以致影响其根本无法居住使用该房屋，而原告又不申请对上述存在的问题进行质量评估鉴定，故对上述存在的问题应认定为房屋存在的一般质量问题或装修瑕疵，购房人在收楼时或之后发现该问题，属于合同中约定的瑕疵担保责任范畴，不应认定为逾期交房责任，如开发商交付的房产不存在主体结构质量问题或其他严重影响居住使用的质量问题，购房人不能将该问题作为拒绝收楼的正当理由。因此，再结合上述合同《附件五：合同补充协议之一》约定“买受人未按书面通知的收楼时间收楼的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交付条件并已交付买受人”的内容，被告向原告发出的收楼通知中列明的收楼日期为2016年2月17日，故被告承担逾期交楼违约金计算的止算点应为2016年2月17日，原告请求的超出部分，本院不予支持。据此，被告在本案应承担的逾期交楼违约金为29779.1元（1741467元×0.0001×（2015年8月31日至2016年2月17日=171天））。对被告认为违约金计算的止算点应为2016年2月2日以及原告存在逾期付款，被告可顺延交付房屋，计算违约金的天数应扣减原告逾期付款天数等的意见，虽本案楼盘于2016年2月2日经验收合格并备案，但被告通知原告收楼的时间为2月17日，另外，被告虽抗辩原告存在逾期付款的行为，但未能显示被告有以此向原告主张过违约金或提出异议，且本案属于商品房买卖合同关系，原告作为买方主要履行的是支付房款的义务，原告在上述约定的交房期限前已全部付清房款，被告作为卖方主要履行的是交付房屋及办理权属转移登记的义务，原告是否存在逾期付款的行为并不能构成被告可以对抗交付房屋的主要合同义务，原告是否存在逾期付款的行为应属被告需另行主张进行处理的问题，被告以原告存在逾期付款的违约行为而认为可以顺延交付房屋理据不足，故对被告的上述意见，本院不予采纳。对原告认为本案楼盘的承建商曾于2016年3月9日出具上述《告知书》，证明本案楼盘未符合交楼条件的意见，因被告开发的本案楼盘已经勘察等单位验收合格，并向房产主管部门进行备案登记，备案的文件中包含了《工程质量评估报告》、《规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《电梯验收准用证》《燃气工程验收文件》等，故原告仅凭上述《告知书》未能有效证明本案楼盘未符合交楼条件，原告的上述意见依据不足，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告江门珠江房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告董超支付违约金人民币29779.1元；
二、驳回原告董超的其他诉讼请求。
江门珠江房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费353元，由被告江门珠江房地产开发有限公司全部负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
人民陪审员 叶长青
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 李贞琴
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