上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初11952号原告：成震，女，1976年7月31日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：姜明泽，北京市金杜律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：张会会，北京市金杜律师事务所上海分所实习律师。被告：陈红慧，女，1975年12月10日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：陆玮斌，上海市恒泰律师事务所律师。成平与被告陈红慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序于2016年9月22日公开开庭进行了审理。2016年11月17日，成平死亡，故其女儿成震作为继承人继续参加本案诉讼。本案于2017年7月7日再次公开开庭进行了审理。成平及其委托诉讼代理人朱冬生、范仲兴到庭参加第一次庭审，原告成震及其委托诉讼代理人姜明泽到庭参加第二次庭审，被告陈红慧及其委托诉讼代理人陆玮斌两次均到庭参加庭审。本案现已审理终结。成平向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方于2009年8月30日签订的《上海市房地产买卖合同》，将坐落于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)过户登记至成平名下；2.被告支付违约金，以720万元为本金，按照每日万分之五的标准，自2014年1月5日支付至实际系争房屋过户手续之日止。事实和理由：2005年，被告陈红慧与成平相识，成为朋友。嗣后，被告因炒房、做生意需要以及向成平购买工艺品、古玩件等原因，向成平借款。截至2009年5月，累计欠成平本金510万元。为偿还该借款，双方协商，将被告名下的系争房屋以720万元的价格转让给成平，以被告应付的借款抵销成平应付房款，其中差价210万元为被告应付的利息。2009年8月30日，成平通过案外人上海理信房地产经纪事务所居间介绍，购买系争房屋，房屋建筑面积为349.02平方米，转让价款为720万元。成平与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，合同第十条约定，若被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的，应当向成平支付违约金，违约金按成平已付款日万分之五计算。合同签订后，双方至房地产交易中心进行了登记备案。2009年9月底，被告向成平交付了系争房屋，成平进行了装修并实际使用至今。但由于系争房屋上仍有抵押贷款未能清偿，且被告以产证未满二年交易税费太高为由，要求暂不过户。为让成平放心，被告将产证、购房合同、发票、契税完税凭证、颐景园使用公约、上海市新建住宅质量保证书、上海市新建住宅使用说明书一并交付给成平。2012年8月9日，被告向成平提交系争房屋抵押权人渣打银行(中国)有限公司上海城建国际中心支行出具的提前还款申请书一份，以证明其准备提前还贷。2013年1月20日，成平与被告就系争房屋贷款归还以及过户等事宜进行协商，双方签订了《关于的补充协议》，确认了成平于2009年12月31日前已支付全部房屋转让价款(即以应收借款抵房款)的事实，并约定被告应于2013年4月30日之前归还房屋银行贷款，于2014年1月5日之前将房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移和过户手续)给成平，被告若未能按期完成过户手续的，则按主合同第十条承担违约责任。补充协议签订后，为办理房屋过户手续，成平以被告的名义委托评估公司对系争房屋进行价格评估。但被告仍未能按约归还银行贷款，致使至今无法办理过户手续。综上，成平认为，其与被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方自愿签订，并依法办理了备案登记，合法有效，应受法律保护。被告自愿以借款抵作房款，与法律并不冲突，亦属有效。被告已将系争房屋交付给成平六年之久，但迟迟不履行过户义务，属于违约。故其诉至法院，望判如诉请。被告陈红慧辩称，不同意成平的诉讼请求。其与成平相识于2005年，当时成平自称是铁路部门退休老干部，向被告出售古董，由此双方发生金钱往来。被告如资金不足，则成平先将古董交付给被告，同时要求被告出具借条。截至2009年6月，被告累计欠成平古董款300万元，成平要求被告将系争房屋抵押给成平以担保被告按期还款。因系争房屋上已经设有抵押登记，无法再次办理抵押手续。故在成平的要求下，双方签订了《上海市房地产买卖合同》。双方约定，若被告在2010年12月31之前归还了欠款300万元，则该买卖合同作废。成平还要求被告将系争房屋交付给其使用。在还款期限届满后，被告未能还款，成平委托讨债公司的人骚扰被告，逼迫被告签署《关于的补充协议》，成平实际从未支付房屋尾款420万元。因此，双方签订的《上海市房地产买卖合同》并非真实意思表示，仅系作为被告偿还欠款的担保。另，被告发现成平向其出售的古董均是赝品，被告已经将古董全部退还给成平。成平为证明其主张提供证据，及被告发表质证意见如下：1、被告出具的借条、欠条共计8份，证明被告在2005年3月25日至2009年3月23日期间先后八次向成平借款，借款金额总计510万元。其中被告于2009年3月23日出具的欠条载明的60万元是其向成平购买工艺品、古玩的未付价款，其它均是借款。被告对该8份借条是由其出具并无异议，但按照常理，成平在前债未还的情况下，再出借大额款项不合情理。实际上，双方在2009年3月23日做了结算，被告欠成平的款项当时结算为60万元。在2009年3月23日之后，被告又向成平购买古董200万余元；2、被告与成平于2009年8月30日签订的《上海市房地产买卖合同》，证明成平通过案外人上海理信房地产经纪事务所居间介绍，购买被告名下的系争房屋，且该合同已经过登记备案。被告对该份证据形式上的真实性无异议，但认为通过该合同的约定可以证明的被告的观点。合同约定被告应于2010年12月31日前交付系争房屋，实际上，被告系应于2010年12月31日之前归还成平借款300万元，合同就是借款的担保。如双方结算的借款金额是720万元，那么即应当在合同中约定成平已经付清房款，而不是约定在过户当天再支付420万元。且在签订合同之后，成平并未将借条、欠条原件归还给被告，这说明当时双方的关系是比较特殊的，被告非常信任成平；3、物业费发票及系争房屋现状照片、电费单据、维修基金业主年度结清单，证明被告已于2009年9月将系争房屋交付给成平，成平装修后入住使用至今。被告对此无异议；4、被告向成平交付系争房屋权利凭证(上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、购房发票、契税完税凭证、颐景园使用公约、上海市住宅质量保证书、上海市新建住宅使用说明书、被告的提前还款申请书)，证明被告已将相关权利凭证原件交付给成平，并准备提前归还贷款。被告对该组的证据的真实性无异议，为了抵押担保，被告才将上述原件交付给成平。被告将古董退还给成平后，要求成平将原件还给被告，但成平不予同意；5、补充协议及房屋评估报告，证明双方重新约定被告应于2014年1月5日之前协助办理过户手续，否则按买卖合同第十条承担违约责任。成平为了履行过户义务，以被告的名义委托评估公司对系争房屋进行了价格评估。被告对补充协议上签名的真实性无异议，但是认为补充协议是在成平找来的讨债公司的人逼迫下才签字的。且补充协议的内容是事先打印好的，根本未经双方协商。对于评估报告，被告不予认可，认为评估价格明显不合理;6、《上海市房地产买卖合同》，证明与系争房屋相邻的房屋出售价格为420万元，被告购买系争房屋时为了多贷款故意做高房价。被告对该证据不予认可，认为与本案无关；7、电子邮件截屏，证明被告将电子邮件发送给证人许某某，许某某再转发给汤某某，从该邮件的内容可以看出被告确认将系争房屋出售给了成平，而不是抵押。被告对该份证据的真实性认可，但是认为该邮件是证人许某某发送给被告的，被告与证人许某某在电话沟通中已经否定了该邮件中的方案。被告将系争房屋交付给成平，是为了存放古董所用，当时被告认为成平出售的古董都是真的。被告为反驳成平主张提供证据及成平发表质证意见如下：1、摘抄常住人口登记表，证明成平的女婿为案外人汤某某，自2015年开始，案外人汤某某代表成平和被告处理古董归还事宜，案外人汤某某找了一个名为许某某的朋友与被告接洽。成平对该份证据的真实性无异议，但认为与本案无关；2、案外人汤某某与许某某之间的微信聊天记录，证明成平出售给被告的37尊佛像全部都是假的，金额总计200万元。成平对该份证据的真实性不予认可，且认为与本案并无关联；3、案外人汤某某签字的材料，证明被告将古董全部退还给了成平，由案外人汤某某签收。成平对该份证据的真实性不予认可，且认为与本案无关。被告申请证人许某某出庭作证，证明被告已将成平出售给其的古董全部退还给成平，且该古董全部是假的。证人许某某陈述，其接收了成平和案外人汤某某的委托，找到被告要求过户系争房屋，再要回一点钱。嗣后，许某某做了一些调查和了解，发现实际情况与成平、案外人汤某某所述存有较大差异。被告向成平购买的古董是有问题的，汤某某自己也说过成平出售的古董有些问题。而被告与成平之间的房屋买卖合同纠纷与古董是有关的。被告退还的37尊佛像仍保管在许某某处，汤某某委托其处理，但其怕出问题故仍未处理。因为觉得被告的境遇比较悲惨，所以为其出庭作证。成平对该证人证言不予认可。嗣后，成平死亡，其继承人成震作为原告继续参加本案诉讼，并提供转账凭证以证明：1、2005年9月12日，成震向被告汇款17万元；2、2006年3月18日，成平向被告汇款50万元；3、2009年9月28日，成平向被告汇款30万元；4、2009年11月23日，成平向被告汇款90万元；5、2010年2月10日，成平被告汇款90万元；6、2010年6月22日，成平向被告汇款140万元；7、2009年8月12日，成平、成震投资的上海孜成铁道科技有限公司向被告设立的上海魅萱化妆品有限公司背书支票，金额为100万元；8、2010年2月2日，上海孜成铁道科技有限公司向被告设立的上海国岛投资管理有限公司背书支票，金额为150万元；9、2010年2月8日，上海孜成铁道科技有限公司向被告设立的上海国岛投资管理有限公司背书支票，金额为150万元；10、2010年9月1日，上海孜成铁道科技有限公司向被告指定收款的中慈实业发展(上海)有限公司背书支票，金额为300万元；11、2007年6月6日，上海孜成铁道科技有限公司向被告指定收款的浙江万昌酱园酒业有限公司转账150万元，用途为借款；12、2007年8月23日，上海孜成铁道科技有限公司向被告指定收款的浙江万昌酱园酒业有限公司转账100万元，用途为借款；13、2010年4月12日，上海孜成铁道科技有限公司向被告指定收款的上海帅邦实业有限公司背书支票，金额为200万元；14、2009年8月10日，上海孜成铁道科技有限公司向被告指定收款的上海市闵行区七宝叶氏消防器材经营部背书支票，金额为100万元；15、2009年8月11日，上海孜成铁道科技有限公司向被告指定收款的上海市闵行区七宝叶氏消防器材经营部背书支票，金额为100万元；16、2009年11月20日，上海孜成铁道科技有限公司向被告指定收款的上海市闵行区七宝叶氏消防器材经营部转账300万元；17、2006年1月24日，成平向被告指定的收款人李加明账户汇款20万元；18、2011年8月13日，被告出具还款计划一份；19、2012年5月11日，被告出具借条一份，载明向成平借款1,080万元，月息三分，借期1年。成震称该借条与之前的8张借条并不重合。被告对上述证据均不予认可，认为成平尚未死亡时仅提供了8份借条，但成平死亡后，成震提供如此多的转账记录，有悖常理。对于被告与成平之间的资金往来诸多，还涉及其他很多公司，且时间久远，故无法逐一核实真实性。但上述转账均系与本案无关的。对于2012年5月11日的借条，确实由被告出具，因受到案外人汤某某找来的人的威胁，被告才出具的。被告为反驳成震主张，补充提供银行卡转账记录一份，证明2010年6月22日，成平向被告转账140万元，是归还被告的古董款项。2009年11月23日，成平向被告转账90万元，2010年2月10日，成平向被告转账90万元，均注明是“私人还款”，2009年9月28日，成平向被告转账30万元也是私人还款。2011年9月23日，被告向成平转账80万元。双方之间的资金往来比较复杂，成平向被告的转账不仅仅是出借的款项，还有归还的款项。成震对该份证据的真实性不予认可，且认为与本案无关，成平与被告之间既有房屋买卖合同关系，也有借款关系。成震认为，本案的审理范围应是截至2009年12月31日，被告欠成平的款项抵作房款。之后的债权，成震保留另行主张的权利。经审理查明如下事实：一、系争房屋的情况。1、被告与案外人金某某、李某某于2008年12月3日就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告向案外人金某某、李某某购买系争房屋，房屋总价为720万元；2、被告于2008年12月29日核准登记成为系争房屋的产权权利人。同日，案外人渣打银行(中国)有限公司上海城建国际中心支行核准登记为抵押权人，债权数额为470万元；3、2009年8月30日，被告作为卖售人(甲方)，成平作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，载明甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款为720万元。甲方于2010年12月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。双方于2010年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款载明，甲方应于交易过户前，办妥还款及抵押登记注销手续。甲方于收到乙方支付的全部购房款3日内，将房屋交付乙方。乙方应在交易过户20日内，交易中心出具乙方的产权证及他项权利证明7日内，将相关文件送至乙方贷款银行放款。有关乙方贷款的特别约定如下：1)乙方在签完上海市房屋买卖合同后的7个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。2)若在乙方申请贷款起满30个工作日，乙方的购房贷款额仍不足本合同约定之价格，乙方应与甲方至房产交易中心办理过户手续，并于交易中心出具受理单当日之前现金补足不足部分。附件三载明，1.乙方于2009年8月30日已经直接支付给甲方首付款300万元。2.乙方于过户当日支付甲方第二笔房款420万元。被告与成平在该合同上签字时均未落款签订日期。4、2009年9月，被告将系争房屋交付给成平使用，并将系争房屋的《上海市新建住宅使用说明书》、《上海市新建住宅质量保证书》、《颐景园使用公约》、契税缴款书等原件交给成平。5、2012年8月3日，成平委托案外人上海地维房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行估价。6、2012年8月9日，被告向案外人渣打银行(中国)有限公司上海城建国际中心支行申请住房抵押贷款全额提前还款。7、2013年1月20日，被告(甲方)在《关于的补充协议》中签字，成平(乙方)并未在其上签名，在乙方落款处打印了成平的姓名。该补充协议载明：甲乙双方于2009年8月30日签署的《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，价款为720万元。截至2009年12月31日，甲方已收到乙方支付的全部房款720万元，但由于甲方个人原因未能及时归还该房屋的银行贷款并按合同约定在2010年12月31日前将房屋转让给乙方。现双方协商一致，就下列事项签署本补充协议：1、甲方应于2013年4月30日前归还该房屋银行贷款；2、甲方应在2014年1月5日前将该房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移和过户手续)给乙方；3、如甲方未能按期完成上述约定，则按买卖合同第十条承担违约责任。二、被告出具借条的情况。1、2005年3月25日，被告出具借条一份，载明借成平49万元；2、2005年9月12日，被告出具借条一份，载明借成震50万元，前面传真复印作废，每月利息四千元；3、2006年1月5日，被告出具借条一份，载明借成平50万元；4、2006年1月23日，被告出具借条一份，载明借成平20万元；5、2006年3月15日，被告出具借条一份，载明借成平50万元；6、2006年12月16日，被告出具借条一份，载明借成平81万元，月息一分；7、2007年6月6日，被告出具借条一份，载明借成平150万元(电汇浙江万昌酱园酒业)，一年归还，本息共计225万元；8、2009年3月23日，被告出具欠条一份，载明欠成平60万元，不计息；9、2011年8月13日，被告出具材料一份，载明2011年8月20日之前保证还成平300万元。在全部款项未清前，从2011年10月开始每月还利息100万元，每月25号前付；10、2012年5月11日，被告出具借条一份，载明借成平1,080万元，月息三分，借期1年。三、成平、成震与被告之间直接的资金往来。1、2005年9月12日，成震向被告汇款17万元；2、2006年3月18日，成平向被告汇款50万元；3、2009年9月28日，成平向被告汇款30万元；4、2009年11月23日，成平向被告汇款90万元；5、2010年2月10日，成平被告汇款90万元；6、2010年6月22日，成平向被告汇款140万元；7、2011年9月23日，被告向成平转账80万元。审理中，本院责令成平在2016年10月10日之前提供相应的转账记录等支付凭证，逾期不能提交自行承担不利后果。然，成平并未按期提交。审理中，本院向成震进行释明，成平与被告签订的《上海市房地产买卖合同》并非为系争房屋买卖的真实意思表示，双方并未形成房屋买卖合同关系，成震坚持认为成平与被告之间系房屋买卖合同关系，并坚持诉讼请求不变更。以上事实，有《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、《关于的补充协议》、提前还款申请、借条、交易明细及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议在于成平与被告之间究竟存在何种法律关系？成平、成震认为，双方存在房屋买卖合同关系，成平应支付的房款均以被告所欠的、且均已到期的借款、货款冲抵。而被告认为，双方仅仅存在“收藏品”的买卖合同关系，被告结欠成平货款300万元，以系争房屋作为欠款的担保，才签订了《上海市房地产买卖合同》。且，因被告认为其对购买的“收藏品”有异议，已将有关货物退还给成平，双方就此产生的债权债务已消灭。成平、成震主张的房屋买卖合同关系建立在“以物抵债”的基础之上。以物抵债，是指当事人之间达成协议，由债权人受领他种给付方式以代替原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭。以物抵债一则须有原债的关系存在，二则双方当事人须有关于以物抵债的合意，且不得违反法律关于禁止流押、流质的强制性效力性规定。本案中，对于原债关系的成立，成平提供了8张借条，以证明其对被告享有510万元的债权，其中450万元为借款，60万元为货款。就450万元借款的实际交付。成平并未在本院指定的期限内提供转账记录等支付凭证，应当承担举证不利的法律后果。虽然成震参加本案诉讼后，提供了诸多转账记录等支付凭证，但转账凭证与借条无法一一对应：1、成震于2005年9月12日向被告转账17万元，但被告却向成平出具金额为50万元的借条。2、成平于2006年3月18向被告转账50万元，被告于2006年3月15日出具金额为50万元的借条。3、成平于2006年1月24日向案外人李加明转账20万元，被告于2006年1月23日出具金额为20万元的借条。4、成平于2007年6月6日向案外人浙江万昌酱园酒业有限公司转账150万元，被告于当天出具金额为150万元的借条。另外三张借条分别为：1、金额为49万元、落款日期为2005年3月25日的借条。2、金额为50万元、落款日期为2006年1月6日的借条。3、金额为81万元、落款日期为2006年12月16日的借条，均未能提供相应支付凭证予以证明。在大笔借款金额未能提供实际交付凭证的情况下，成平仅凭借条主张相应债权，不符合相关法律规定。虽然，成震提供了多项转账记录，但一方面，成平在起诉时以及本人参加第一次庭审时，均明确其主张以物抵债的原债权依据即为8张借条，并未提及借条之外的债权债务关系；另一方面，成震提供的转账记录中多有涉及案外人之间的转账，而非直接指向成平与被告，该部分转账记录与本案是否有关，本院无法得出肯定的结论。故，成平、成震均未提供证据证明以物抵债的原债权数额本金为510万元。对于成平与被告是否具有以物抵债的合意从而签订《上海市房地产买卖合同》，本院对此不予认同。第一，成平、成震未提供证据证明在签订《上海市房地产买卖合同》时，成平与被告就此前的债权债务关系进行结算。虽然，成平提供了8张借条证明其享有的债权，但是如上文所述，其并未进一步提供支付凭证以证明借条上的510万元已经全部交付。退一步讲，即便该510万元已实际交付给被告，多份借条上没有载明借款期限，债务是否到期存疑。且双方对于利息也没有进行结算。8张借条中只有3张借条载明了利息，成平称经结算的利息为210万元，没有提供任何证据予以证明，本院对此不予采信；第二，根据《上海市房地产买卖合同》的约定，与成平、成震主张的以物抵债并不相符。一则，若成平与被告经结算确认成平享有的债权数额共计720万元，双方签订买卖合同时，成平的已付房款应为720万元，而并非为300万元。二则，双方约定的交房时间明显与实际不符，被告在签订合同后即将系争房屋交付给了成平，但合同约定的交房时间为2010年12月31日前，及成平付清金额后3日内；第三，以物抵债表现为双方协商一致终止原债权债务关系，建立房屋买卖合同关系。但本案中，双方既未在买卖合同中确认已付房款系由此前的借款、货款本息转来，也未将借条原件返还给被告，无法体现当事人之间有变更法律关系的一致意思表示；第四，若成平与被告之间确实存在以物抵债的协议，则被告未能按约履行房屋过户义务后，成平应向其主张房屋逾期过户之违约责任。但实际上，被告却在2011年8月13日向成平出具材料一份，保证在2011年8月20日之前还成平300万元。另在2012年5月11日又向成平出具借条一份，载明借成平1,080万元，月息三分，借期1年。可见，成平的目的旨在要求被告还546+546款并非要求过户；第五，被告于2013年1月20日签署的《关于的补充协议》中，成平的签名系打印而非手写，显与协商一致后签订协议的形式不符。且在该补充协议中载明，截至2009年12月31日，被告已收到成平支付的全部房款720万元。此与成平所称在2009年8月30日签订买卖合同时，被告即已确认结欠成平款项共计720万元，存在矛盾之处。综上所述，成平主张以物抵债后，与被告建立了房屋买卖合同关系，依据不足。反而被告辩称的买卖合同是为被告的欠款提供担保，更为可信。鉴于成震坚持以房屋买卖合同关系作为请求权基础，主张被告履行过户义务，与本院释明不符，不利后果由其自行承担，其诉讼请求本院均不予支持。至于成平与被告之间的债权债务关系，双方可通过其它合法途径另行解决，本案中对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告成震的诉讼请求。案件受理费84,591元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费89,591元，由原告成震负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  方美玲人民陪审员  吴家明二〇一七年八月三十一日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。