江苏省张家港市人民�院
民 事 判 决 书
（2014）张民初字第01112号
原告张家港新东方置业有限公司，住所地张家港经济开发区国泰北路1号悦丰大厦。
法定代表人朱群新，该公司总经理。
委托代理人朱国杰，江苏格致律师事务所律师。
被告梅红霞。
被告赵建华。
原告张家港新东方置业有限公司（以下简称新东方置业）与被告梅红霞、赵建华商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月22日公开开庭进行了审理，原告新东方置业的委托代理人朱国杰出庭参加了诉讼，被告梅红霞、赵建华经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本及开庭传票等应诉材料，公告期满后仍未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告新东方置业诉称，2011年6月17日，二被告与原告签订编号为Y2013004407的《商品房买卖合同》，由二被告购买�告开发的本市市区缇香世家23座2单元2403号房，房款1666146元。为此二被告向张家港农行申请按揭贷款66万元，由原告为二被告提供阶段性担保。至2014年3月1日，二被告因经济紧张断供多月，书面向原告申请解除《商品房买卖合同》并同意根据《商品房买卖合同》约定承担违约金5%。但之后二被告未能配合原告履行解除《商品房买卖合同》之前的解除房管局备案义务，导致《商品房买卖合同》未能解除。故诉至法院，请求依法判决确认解除原告与二被告签订的Y2013004407号《商品房买卖合同》，并由二被告配合原告办理《商品房买卖合同》在房管部门的备案解除手续；本案诉讼费用由被告承担。审理中，因原告于2014年6月16日向农业银行代偿二被告结欠全部按揭贷款本金、利息、罚息、复利共计658161.62元，故原告增加诉讼请求为：1、请求依法判令二被告支付原告代偿款658161.62元及自2014年6月16日起至清偿之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2、请求依法判令二被告支付原告按照房款总金额5%计算的违约金83307.3元；3、请求依法判令二被告支付原告律师费84440元。
被告梅红霞、赵建华未作答辩。
经审理查明，2013年5月10日梅红霞与新东方置业签订了一份编号为Y2013004407的《商品房买卖合同》，约定：
（第三条）新东方置业将缇香世家23幢2单元2403号房（以下简称涉案房屋）预售给梅红霞，商品房住宅面积139.33平方米；（第五条）计价方式与价款：住宅单价每平方米11958.27元，该商品房总价款1666146元；（第七条）付款方式及期限：买受人于2013年4月15日支付人民币776146元，于2013年5月9日前支付人民币230000元，2013年5月30日前以银行按揭方式支付人民币660000元。（第八条）买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，�下列第1种方式处理：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。
《合同补充协议》第一条：本合同生效后，合同当事人任何一方要求解除合同的，应征得对方书面同意，且按商品房总房款的5%支付对方违约金，如给对方造成的损失大于违约金金额时，则还需支付相应的赔偿金。第四条：因买受人违反与银行签订的合同，导致出卖人作为买受人的担保人承担了担保责任，出卖人有权解除与买受人的房屋买卖合同，并向买受人主张已经垫付的银行贷款本金、利息、罚息、滞纳金及相关的诉讼费用、律师费，出卖人有权在买受人已经支付的房款中直接扣除上述全部款项。第十三条：因买受人违反合同或本合同补充协议的约定，而被出卖人依法追究相关责任的，买受人应当承担因出卖人追究买受人责任而产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、出卖人聘请律师的费用、鉴定费、评估拍卖等费用。第十四条：本补充协议与商品房买卖合同具有同等效力，如有不一致处，以本补充协议为准。
梅红霞与新东方置业并就其他房屋买卖条款一并作了约定。
2013年2月26日，梅红霞分别向新东方置业支付房款10万元、9万元、23万元，合计42万元。2013年3月27日，梅红霞分别向新东方置业支付房款15万元。2013年4月15日，梅红霞分别向新东方置业支付房款6146元、15万元、5万元，合计206146元。2013年5月9日，梅红霞向新东方置业支付房款23万元。2013年6月6日，梅红霞向中国农业银行股份有限公司张家港分行（以下简称农行张家港分行）按揭贷款66万元，并于2013年6月10日将该款支付给新东方置业。梅红霞共计支付房款1666146元，新东方置业根据梅红霞的付款金额开具了相应金额的发票。
2014年3月1日，梅红霞、赵建华出具《关于梅红霞解除与缇香世家合同的补充协议及申请》一份，内容为：本人梅红霞于2013年3月27日购买缇香世家23幢2403室，按照合同约定于2013年5月30日以按揭方式支付贷款人民币66万元整，但因本人资金链断裂等个人原因，于2013年12月起已经无法偿还贷款，截止目前已经逾期四个月，本人向新东方置业申请退房及解除合同关系，由此产生的相关违约金及相应的赔偿费用按《合同补充协议》第一条、第四条、第十三条、第十四条据实赔偿，产生的法律后果由本人自愿承担。同日，新东方置业同意解除合同关系。
另查明，因梅红霞未按期偿还房贷，2014年6月12日农行张家港分行向新东方置业发出《提前履行担保责任通知书》，要求新东方置业提前履行保证担保责任，偿还全部借款本金余额637115.53元及利息、罚息、复息。2014年6月16日，新东方置业向农行张家港分行偿付梅红霞贷款本金余额、利息、罚息及复利等共计658161.62元。同日，农行张家港分行出具《证明》证实，新东方置业已将梅红霞的贷款本金及利息罚息复利共计658161.62元全部偿还。
2014年3月3日，新东方置业与江苏格致律师事务所签订《委托代理合同》，约定由朱国杰作为原告在本案一审阶段的委托代理人，律师费为84440元。江苏格致律师事务所向新东方置业开具了相应金额的代理费发票。
再查明，梅红霞与赵建华于2004年8月26日登记结婚。
上述事实，有《商品房买卖合同》、现金交款单、中国农业银行个人借款凭证、销售不动产统一发票、《关于梅红霞解除与缇香世家合同的补充协议及申请》、《提前履行担保责任通知书》、业务凭证、进账单、《证明》、《委托代理合同》、发票、结婚证、户口薄及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原告新东方置业与被告梅红霞签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y2013004407）及补充协议系双方真实意思表示、且未违反法律规定，合法有效，双方均应严格遵守。根据梅红霞与赵建华共同出具的退房及解除合同关系申请，以及基于梅红霞与赵建华的夫妻关系，可以认定赵建华对梅红霞与新东方置业所签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议予以了追认，故赵建华也应遵守《商品房买卖合同》及补充协议的约定。二被告因无法按期偿还贷款，自愿申请退房并解除合同关系，原告也表示同意解除，故本院确认原、被告之间的房屋买卖合同于2014年3月1日起解除。合同解除后，原告应将购房款1666146元返还给二被�。同时，因二被告的违约行为导致原告作为被告贷款的担保人承担了担保责任，原告要求二被告支付代偿款（包括贷款本金余额、利息、罚息及复利）658161.62元、违约金83307.3元（房款1666146元×5%），符合合同约定，本院予以支持。原告主张代偿款的利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求二被告支付相应的律师费损失84440元，符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。被告梅红霞、赵建华经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，届时未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩与质证的权利，产生的法律后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告张家港�东方置业有限公司与被告梅红霞、赵建华2013年5月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y2013004407）于2014年3月1日解除。被告梅红霞、赵建华应于本判决生效后10日内协助原告张家港新东方置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号Y2013004407）在房管部门的备案解除手续。
二、被告梅红霞、赵建华应共同支付原告张家港新东方置业有限公司代偿款658161.62元、违约金83307.3元以及律师费损失84440元，共计825908.92元。
三、原告张家港新东方置业有限公司应返还被告梅红霞、赵建华购房款1666146元。
上述第二项、第三项相抵，原告张家港新东方置业有限公司应给付被告梅红霞、赵建华840237.08元。限于判决生效后10日内履行。（如采用转账方式支付，汇入被告指定账号；或汇入张家港市人民法院，开户行：张家港市农村商业银行杨舍支行，账号：80×××18）。
四、�回原告张家港新东方置业有限公司的其他诉讼请求。
如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。
案件受理费31890元、公告费1080元，合计32970元由被告梅红霞、赵建华负担。上述款项原告已预交，本院不再退还，由二被告在履行本判决时直接交付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：苏州市农业银行园区支行，帐号：10×××99。
审 判 长 陈晓东
代理审判员 许 跃
人民陪审员 茅国兴
二〇一四年十一月四日
书 记 员 许晓丽