湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2015）茶法民一初字第1161号原告（反诉被告）茶陵县朝阳房地产开发有限公司，住所地茶陵县云阳街道办事处朝阳街第1栋。法定代表人王凯武，董事长。委托代理人廖文娟，女，1982年1月3日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县湖口镇居委会湖口街，身份证号码4302241982********，该公司职工，特别授权。委托代理人陈回儿，湖南挚友律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）吴玲丽，女，1985年4月20日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县。被告（反诉原告）李秋华，男，1985年9月23日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县。被告（反诉原告）吴瑞芳，男，1957年12月26日出生，汉族，茶陵县人，医生，住茶陵县。被告（反诉原告）彭黄娇，女，1958年8月7日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县。四被告（反诉原告）共同委托代理人欧阳柏年，广东深长城律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）茶陵县朝阳房地产开发有限公司（以下简称朝阳公司）与被告（反诉原告）吴玲丽、李秋华、吴瑞芳、彭黄娇商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员贺ＸＸ担任审判长，与人民陪审员李之、胡康组成合议庭适用普通程序分别于2016年1月5日、23016年6月1日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告委托代理人廖文娟、陈回儿，被告李秋华、吴瑞芳、彭黄娇及四被告共同委托代理人欧阳柏年到庭参加了诉讼；第二次开庭，原告委托代理人陈回儿，四被告共同委托代理人欧阳柏年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳公司诉称，原告朝阳公司系茶陵县朝阳街朝阳新城项目的开发商。2014年5月27日，被告与原告签订了一份《商品房定购协议（商业）》，四被告选择购买茶陵朝阳新城A期3C栋35号商住门面楼房楼房（正式购房合同号为3C6号）。2014年6月4日，被告与原告签订《商品房（预）销售合同》并已交纳购房款1094400元，合同约定的房屋总价款2174400元。其余款项选择银行按揭方式付款。此后，经原告工作人员多次电话通知，至今日却一直未办妥银行按揭手续，逾期交款达一年多的时间。根据双方合同约定，如被告未按合同约定的时间付款、提供相关贷款资料办理银行按揭的，应当向原告支付按照逾期未付款的日万分之三计算违约金，逾期时间从应付款期限第二天起算至实际付款日。逾期超过30天后，原告有权选择解除合同，被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的30%，原告有权在被告已支付的房价款中扣除应支付的赔偿款，剩余部分退还给被告，如被告已支付的放款不足赔偿的，原告有权追偿。本案中，被告应向原告赔偿损失652320元。为此，原告特向法院起诉请求判决解除原、被告于2014年6月4日签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》；按合同第七条之约定判决被告按购房总价款30%的比例赔偿原告损失652320元。原告朝阳公司为支持其主张，向本院提交了如下证据材料：1、企业法人营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明书、王凯武身份证复印件、房地产开发企业资质证书，拟证明原告茶陵县朝阳房地产开发有限公司是合法的房地产开发商，具有三级开发资质等级，王凯武是茶陵县朝阳房地产开发有限公司的法定代表人及王凯武的基本身份信息。2、吴瑞芳、彭黄娇、李秋华、吴玲丽的身份证复印件，拟证明被告吴瑞芳、彭黄娇、李秋华、吴玲丽的基本身份信息。3、商品房定购协议（商业）一份，拟证明2014年5月27日，被告与原告签订了一份商品房定购协议。协议对认购房屋、房屋价款、付款方式、购房定金、优惠方式、物业管理、商品房买卖合同的签订、房屋交付、装修标准等相关事宜进行约定。4、《茶陵县商品房（预）销售合同》（合同号：9000021922）复印件一份，拟证明2014年6月4日，被告购买原告开发的朝阳新城A期3C栋35号商住门面楼房（正式购房合同房号为：3C6号），房屋总价款为2174400元；合同还就双方的权利与义务进行了相应约定。5、建设工程竣工验收备案表，拟证明2015年2月27日，朝阳新城2#、3#、4#、5#、6#楼竣工验收合格。6、律师函、快递单、快递查询结果单，拟证明2015年10月23日，原告通过律师函通知被告七日内履行办理银行按揭付款义务。7、个人购房担保借款合同一份，拟证明原、被告之间签订了商品房（预）销售合同之后签订了该份个人购房担保借款合同，原、被告之间签订的商品房（预）销售合同是合法有效的，否则就不会签订该份担保合同。8、商品房预售许可证手机照片一份，如果法庭认为有必要，我方可以在庭后提供原件，拟证明原告具有合法的商品房预售资质。四被告当庭辩称，1、原告为达到自己的诉讼目的，向法院提供了其自行伪造的证据《茶陵县商品房（预）销售合同》，其行为已经严重违反了法律规定，应对其主要负责人或者直接责任人予以罚款、拘留，构成犯罪的，请求法院依法追究刑事责任。四被告自始对没有与原告签订该合同，原告主张解除该合同没有事实及合同基础。原告在与四被告签订订购协议后，在明知茶陵县政府在2014年11月房交会期间对购房消费者给予政策优惠的情况下，为达到不给予四被告优惠条件的目的，自行伪造四被告的签名签订了《茶陵县商品房（预）销售合同》。直至2014年11月20日，四被告要求原告按照政府优惠政策签订合同被拒后才知道原告伪造合同的事实。为了维护自身权益，原告特委托了管广东深长城律师事务所向原告出具了律师函，要求原告在接到函之后3日内与原告签订证实的《商品房买卖合同》，但原告接函后一直置之不理。基于以上事实是，四被告请求法院对《茶陵县商品房（预）销售合同》上签名进行笔记鉴定并根据鉴定结果追究原告的相关法律责任。2、截止到2014年6月4日，原告没有依法取得商品房预售许可证，依法未取得预售许可证之前，不得进行商品房预售。因此，原告伪造的《茶陵县商品房（预）销售合同》同时也违反了法律、法规的强制性规定，依法应当认定为无效合同。基于无效合同中约定请求赔偿，其诉讼请求应予驳回。3、原告的行为已经构成根本违约，四被告有权要求解除《商品房定后协议（商业）》，并要求原告返还已收取的房款1224368元（含定金652320元）及利息，同事，应当按照定金罚则，双倍返还四被告定级差额部分人民币652320元。订购协议约定，原告应当在六个月内通知四被告签订正式的买卖合同，但原告除自行伪造《茶陵县商品房（预）销售合同》外，就正式签订买卖合同并未向四被告作出任何通知。同时，基于以上理由，四被告向本院对原告提出反诉，请求依法解除原告与被告2014年5月27日签订的额《商品房定购协议（商业）》；依法撤销原告伪造被告签名签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》；判令原告向被告返还购房款人民币1224386元，自2014年5月30日期按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息直至全部款项清偿之日止；原告按照定金罚则向被告双倍返还定金差额部分人民币434880元。被告为支持其反诉请求向本院提交了如下证据：1、商品房定购合同（商业）一份，拟证明：1、反诉原告向反诉被告定购涉案房产茶陵县城关镇炎帝社区朝阳新城A期3C栋35号（现房号3C-6号）房产，建筑面积约242.8平方米，定购总价为人民币2174400元；2、按购房总价款30%设定定金；3、双方在六个月之内签订《商品房买卖合同》，具体时间以反诉被告通知为准。2、支付凭证（收据及银行付款凭证）一份，拟证明反诉原告向反诉被告共支付购房款合计人民币1224386元，其中人民币652320元为定金。3、律师函及送达凭证各一份，拟证明反诉原告委托律师向反诉被告发函，要求被告按照县政府优惠政策签订正式合同。针对被告的反诉，原告辩称，原告与被告之间签订的《商品房定购协议》（商业）、《茶陵县商品房（预）销售合同》合法有效；原、被告在商品房买卖合同过程中，被告未按反诉被告方要求履行银行按揭手续，构成根本性违约；请求法庭支持原告的诉讼请求。被告对原告提交的证据质证意见为，证据1、2、3真实性无异议；证据4三性均有异议，系伪造且至今未提交预售许可证，应为无效；证据5有异议，证据显示的是2015年2月27日验收合格，原、被告约定的在2014年12月31日之前交房，并且验收合格并不代表具备预售许可证；验收合格后才能签订正式的买卖合同；证据6真实性无异议，合法性有异议，没有审查商品房预售合同的真实性和合法性；证据7已经过了举证期限，被告方也没有收到这份证据。这份合同是被告方签订的，但是签订该合同后，银行发现原告提交的合同是伪造的，就中止了该份借款合同；证据8不予质证。原告对被告提交的证据质证意见为，证据1证据三性无异议；证据2无异议；证据3真实性无异议，证明内容有异议。原告提交证据1、2、3、5、6、7、8及被告提交的证据真实性对方均无异议，本院予以认定。原告提交证据4及本案的争议焦点商品房预销售合同，原告主张系被告吴玲丽在场签订，其中李秋华、吴瑞芳、彭黄娇的签名是吴玲丽所签，吴玲丽的签名是原告业务员刘爱丽所签，指引全是吴玲丽所捺。被告李秋华、吴瑞芳、彭黄娇对签订合同时的签名捺印表示不知道，被告吴玲丽表示记不清楚，为此原告向本院申请对签名及捺印进行鉴定，但被告吴玲丽拒不配合，致使鉴定无法完成。因其不配合鉴定，对原告方陈述也只是不清楚变态，本院认定原告方所主张属实。经审理，本院确认本案的如下基本事实：原告为一家房地产公司。2014年5月27日，被告与原告签订商品房定购协议（商业），被告向原告定购茶陵县朝阳新城A期3C栋35号（现房号：3C-6号）商住门面楼房。合同约定定购房总价款2174400元，付款方式为银行按揭。合同第二条第二款第三项约定按购房总价款的30%确定购房定金。2014年5月30日，被告向原告交纳了购房款1094400元以及物业费、契税等其他费用。2014年6月4日，被告吴玲丽代表四被告与原告签订了正式的商品房（预）销售合同，合同签订时，其余三被告均不在场，合同文本上李秋华、吴瑞芳、彭黄娇的签名是吴玲丽所签，吴玲丽的签名是原告业务员刘爱丽所签，指引全是吴玲丽所捺。被告李秋华其被告吴玲丽丈夫，吴瑞芳和彭黄娇为吴玲丽父母。合同约定被告向原告购买朝阳新城3栋C区206,106,406,306室，商业用房。购房总价款2174400元。合同第七条约定，被告未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按预期未付款金额的日万分之三计算，违约金自合同约定的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天后，原告有权选择解除合同，被告应该承担赔偿责任。赔偿金额为购房总价款的30%，原告有权在被告已支付的购房款中扣除被告应支付的赔偿金，剩余购房款退还给被告。如被告已支付购房款不足赔偿的，原告有追索权。合同对于付款方式和付款期限的约定为，银行按揭贷款：在签订协议时付清购房总价款50%的定金，余款以银行按揭的方式交纳。如因被告资信、国家政策等原因，不能取得银行按揭贷款的，视为被告方选择一次性付款，被告应当在收到原告通知后五天内将尚欠的购房款全部一次性全部交清。合同签订后，被告与茶陵浦发村镇银行签订了个人购房担保借款合同，四被告均在该份合同上签字。2014年12月20日，被告彭黄娇委托律师向原告发函，该函上陈述2014年6月4日签订的合同为冒名签订，且在茶陵县出台的优惠政策之前将冒名签订的合同办理了网签。造成彭黄娇无法享受到优惠。鉴于此，彭黄娇已经通知按揭银行中止了按揭。2015年10月21日，原告通过律师向被告发函要求被告办理好按揭手续，否则将通过法律途径解决。此后，双方仍未达成一致意见。为此原告向本院起诉，被告随之提起反诉。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依法订立的协议或合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为2014年6月4日所签订合同的效力问题。基于被告吴玲丽与另外三被告的关系，原告完全有理由相信，被告吴玲丽可以代表另外三被告完成签约。且在合同签订后，四被告又共同与茶陵浦发村镇银行签订了按揭贷款合同，可以确认签署购房合同是也是另外三被告的真实意思表示，其对签署合同事宜均为明知。在此之后，因为原告没有让其享受政府规定的优惠政策，被告彭黄娇以签名不是本人所签为由主张合同无效有违诚信原则。因此，对原告要求解除合同赔偿损失652320元的请求本院予以支持。被告反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。另，本院希望，作为具有合同关系的民事活动主体，各方均应信守合约，积极履行义务，降低各方的履约成本和诉讼成本，以期更多精力实现企业健康发展、个人全面发展，共同为社会创造更多效益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）茶陵县朝阳房地产开发有限公司与被告（反诉原告）吴玲丽、李秋华、吴瑞芳、彭黄娇于2014年6月4日签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）吴玲丽、李秋华、吴瑞芳、彭黄娇向原告茶陵县朝阳房地产开发有限公司所交纳的按购房总价款的30％比例所计算的损失赔偿款652320元不予返还；三、驳回被告（反诉原告）吴玲丽、李秋华、吴瑞芳、彭黄娇的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案本诉受理费10323元，反诉受理费7910元，由被告（反诉原告）吴玲丽、李秋华、吴瑞芳、彭黄娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。（本页无正文）审 判 长  贺ＸＸ人民陪审员  李 之人民陪审员  胡 康二〇一六年七月十三日书 记 员  颜雪飞附相关法律法条：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、定购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。