四川省长宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民初字538号
原告罗学连，女，汉族，住长宁县长宁镇。
委托代理人李同德，女，住四川省长宁县长宁镇，系原告罗学连婶婶。
委托代理人戴家彬，四川博胜律师事务所律师。
被告四川省宜宾恒正房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市珙县巡场镇文鑫路。
法定代表人张仕秋，董事长。
委托代理人夏云，四川协州律师事务所律师。
原告罗学连与四川省宜宾恒正房地产开发有限公司（以下简称恒正房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员纪昕玥适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗学连及其�托代理人戴家彬、李同德，被告四川省宜宾恒正房地产开发有限公司的委托代理人夏云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗学连诉称，2006年初，被告恒正房地产公司与投资人四川省宜宾海光实业发展有限公司（以下简称海光实业公司）共同以被告名义开发“君子宾馆环境整治工程项目”。2007年8月5日，因被告尚未取得商品房预售许可证，原、被告及海光实业公司签订商品房预约合同，合同内容包括：原告购买被告的商品房，按被告的要求缴纳30000元房款，订购梅苑（即项目1幢）住房一套，位于x单元x楼x号（现编号为x单元x楼x号），面积95.37m2（现测绘为建筑面积95.90m2），房屋单价1250元/m2；取得商品房预售许可证后，正式签订购房合同。上述合同内容，经四川省江安县人民法院的（2011）江安民初字第1087号生效民事判决书予以确认，该商品房预约合同成立并有效。
“君子宾馆环境整治工程项目”于2006年9月4日取得长宁县规划和建设局颁发的建设用地规划许可证，于2007年7月23日取得建设工程规划许可证。该项目1幢（梅苑）、2幢（兰苑）分别于2010年11月15日、2010年9月29日取得长宁县房产管理处颁发的商品房预售许可证（长）房预售证第xxxxx号、（长）房预售证第xxxxx号。现原告预约购买的住房已竣工验收，并取得了售房许可证，住房水、电、气、闭路、通讯及其附属设施已全部完成，房屋已符合交房条件。
原、被告签订的预约合同成立后，由于被告延迟开发，导致逾期取得售房许可证。经原告多次要求，被告一直未与原告签订书面商品房买卖合同。由于被告延迟开发，导致房价上涨，被告单方面撕毁合约，要求涨价。原、被告的合同约定主体明确，住房位置、价款确定。原、被告应当签订�面合同，由于被告违反约定和法律规定，不履行义务，其应当对其未签订书面商品房买卖合同承担法律责任。原告已经交付房款30000元，向人民法院提交了89875元的房款保证金，被告也应当全面履行合同义务。
原告认为，原、被告之间的合同，在未取得商品房预售许可证前属预约合同；在取得商品房预售许可证后属可补正的商品房预售合同；在法定手续齐备，交房条件成就后，该合同经补正就是能够得到履行的商品房买卖合同。该合同主体明确，主要条款确定，其他条款可通过相关法律、法规、规章暨商品房交易行业惯例确定。现交房条件已齐备，原告也已将房款提交法院，被告应当履行交付房屋的义务，故原告请求判决被告向其交付位于长宁县长宁县建设路x号“君子宾馆环境整治工程项目”x幢x单元x楼x号（建筑面积95.90m2）的商品房一套；案件受理费由被告承担。
被告恒正房地产公司辩称，被告对未取得商品房预售许可前向原告收取了部分房款的事实予以确认，双方达成了商品房预约合同，但并不一定要形成商品房买卖合同关系；双方并未订立商品房买卖合同或约定房屋交付时限，被告没有交付房屋的合同义务，故请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原告罗学连于2007年8月5日到海光实业公司以被告恒正房地产公司名义设立的“盛世竹天下”项目房屋销售大厅，在其销售人员介绍下，缴纳了名义为“无息借款”的现金共计30000元后，海光实业公司出具了收据一张，同时原告取得一份包含“业主罗学连，户型名称梅苑住房，面积95.37m2，单元三，楼层四，结构B型，编号01.注明：交定金三万元，优惠1%。单价1250元/m2”等内容的《恒正房地产公司预订户型登记表》客户联一份。另附有无名称、无印章宣传单，内容载明：“一、销售价格（我们执行的是户型不同价格也就不同）。1、住宅：起价968元/平方米；2、一层商铺：起价4980元/平方米；3、二层商铺：起价1980元/平方米。二、销售方式。1、实行排号，优先选房的方式；2、排号费（即借款）缴纳标准为：平层2万；跃层3万；商铺5万。3、待项目取得预售许可证时正式签订购房合同。3、优惠方法。1、一次性付款优惠3%；2、分期付款优惠1%；3、按揭付款、住宅首付40%，商铺首付50%；4、排号费超过以上标准50%的，优惠1%；5、前十位排号并签订购房合同者，奖励现金：住宅2000元，商铺5000元。四、排号和工程竣工时间。1、自二〇〇六年二月二十八日接受排号；2、购房合同预计5-6月签订；3、工程竣工时间二〇〇七年三月。五、开发和建设。1、盛世·竹天下项目是由宜宾海光实业发展有限公司与宜宾恒正房地产开发有限公司联合开发的项目。2、建筑商是一家注重质量与信誉，具有较强实力的二级建筑工程公司。”
2010年6月24日，被告恒正房地产公司向预约客户发出书面通知。内容为：“‘盛世竹天下’预约客户：你们于2006年、2007年预约订购我司开发的“盛世竹天下”小区房屋，因众所周知的“拆迁难”因素拖延了四年。四年中，诸多原因导致建设成本增加。比如：1、受汶川地震的影响，原批准的房屋预制板结构已被强制变更为全框架现浇板结构，导致建设成本增加；2、拆迁工作于今年2月完成，拆迁补偿安置费用成倍增加；3、该项目开发停了四年，开发费用和资金利息等成本加大；4、建设材料费用、人工费上涨，建设工程费用增加。综合以上因素，为顺利完成该项目建设，需对房屋价格作出调整，现通知如下：一、原公布的房价不再作为�订合同的依据，按新开盘公布的价格执行的。二、2006年、2007年的预约客户，公司给予适当优惠。三、如对此通知有异议，请到项目部办理退款手续并领取按银行同期存款利率支付的利息。2010年9月30日，被告恒正房地产公司出具《关于对2007年以前预约客户的优惠办法》，内容包括：一、2006年的预约客户，按建筑面积每平方米优惠260元；二、2007年的预约客户，按建筑面积每平方米优惠230元；对预约时，平层和跃层住房多交1万的，每平米再优惠10元；四、签订合同时一次性付款的，另优惠2%，办理银行按揭的优惠1%；五、2010年10月25日前（含25日）签订购房合同的，以上优惠政策有效；六、到2010年10月26日止未签订购房合同的，视为自动放弃，我公司不再保留预约房源；七、客户如对以上优惠政策有异议和超过2010年10月25日未签订合同的，我公司按同期银行贷款�率支付。2011年5月18日，海光实业公司作出关于2007年7月以前预约“盛世竹天下”项目客户的通知：“2007年7月30日前预约宜宾恒正房地产开发有限公司开发的盛世竹天下项目（君子宾馆环境整治工程商住楼），已于2010年10月1日开盘，至今已7个余月，未收到预约客户的购房确认，经我公司与开发公司研究决定，将预约房（源）号留至2011年6月5日，具体情况如下：一、客户如需购买房屋，请在2011年6月5日前速到恒正公司君子宾馆项目部确认并签订购房合同。二、优惠办法按现执行的市场价优惠每平米06年的400元，07年的350元，过期不再优惠。三、到期未到公司项目部签订购房合同者，将视为客户自动放弃购房需求，为此：1、我公司将不再保留房（源）号。2、请客户在10天内到项目部办理退款手续，我公司将按同期银行贷款利率予以补偿。3、超过10天未办理退款手续者，�公司将应退款项移交司法部门，请到司法部门领取应退款项”。自2006年至2011年共有80户给付了排号费的客户办理了退款手续。
另查明，海光实业公司以被告恒正房地产公司名义开发位于长宁县长宁镇体育中心附近住宅、营业用房项目。该项目最初命名为“盛世竹天下”项目，后正式名称为“君子宾馆环境整治工程项目”(实际为商品房开发项目)。长宁县规划和建设局分别于2006年9月4日和2007年7月23日向被告恒正房地产公司颁发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2010年，被告恒正房地产公司就该项目取得长宁县房地产管理处颁发的讼争房屋的商品房预售许可证。现该项目已竣工并取得相应售房手续，讼争房屋具备交付的条件。被告至今未与原告签订书面商品房买卖协议。本案讼争房屋现编号为“君子宾馆环境整治工程项目”梅苑1幢2单元4楼02号。
案件审理过程中，本院从未收到原告提存的履约保证金或剩余房款。经本院将上述事实和相关法律规定向原告释明后，原告明确其诉讼请求的意思为：扣除原告已支付的房款，将剩余购房款支付给被告，然后被告向原告交付位于长宁县长宁县建设路x号“君子宾馆环境整治工程项目”x幢x单元x楼x号（建筑面积95.90m2）的商品房一套。经本院组织调解，双方未能协商达成一致。
2013年1月31日，四川省江安县人民法院就原告罗学连与海光实业公司、被告恒正房地产公司商品房预约合同纠纷一案作出（2011）江安民初字第1087号民事判决书，认定原告罗学连与被告恒正房地产公司之间于2007年8月5日签订的商品房预约合同成立并有效，该判决书现已生效。因原告罗学连在诉讼中向本院提出财产保全申请并提供担保，本院以（2014）长民保字第23号民事裁定书裁定�被告恒正房地产公司在长宁县长宁镇建设路x号“君子宾馆环境整治工程项目”梅苑x幢x单元x楼x号商品房予以保全。
以上事实，有原、被告提供的下列证据以及本院庭审笔录、询问笔录予以证实：
1、罗学连、恒正房地产公司身份证明。
2、《恒正房地产公司预订户型登记表》、收据、宣传单复印件。
3、（长）房预售证第xxxxx号、（长）房预售证第xxxxx号商品房预售许可证复印件。
4、恒正房地产公司通知、《关于对2007年以前预约客户的优惠办法》、《关于2007年7月以前预约盛世竹天下项目客户的通知》复印件。
5、盛世竹天下预定户与开发商关于房屋售价协商记录、座谈备忘录。
6、四川省江安县人民法院（2011）江安民初字第1087号民事判决书。
7、本院（2014）长民保字第23号民事裁定书�
本院认为，根据生效民事判决书确认的事实，原、被告所签订的商品房预约合同系双方真实意思表示，原、被告之间的商品房预约合同属于合法有效的合同，原、被告应按照合同履行义务。在合同履行中，因房屋预制板结构经主管部门要求变更为全框架现浇板结构、拆迁安置费用及耗时大幅度增加、项目长期停工导致人力、资金成本增加等原因，导致被告未能按期完成施工，原告也未能及时完清房款。被告预计的正式签订商品房买卖合同时间为2006年5-6月，但因被告的原因在预定期限内双方并未签订商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。在讼争房屋建筑完成并具备交付条件后，被告拒不履行签订商品房买卖合同的义务，原告坚持要求履行，现讼争房屋并无法律上或者事实上不能出售并交付的情形，被告应当按约履行该商品房预约合同。本案讼争房屋开发过程中，由于被告未能按时完成工程建设，后因房屋质量要求变更、建筑材料、人力费用上涨等原因致使讼争房屋的建筑成本显著上涨，继续按合同约定单价履行对于被告有失公平，为了提高交易的信用并促进社会稳定、协调发展，对该合同应允许当事人采取补救措施，对非因被告过错导致的损失应由双方按照公平原则合理分担。本院认为，应当结合同地段商品房价格、“君子宾馆环境整治工程项目”中非因其自身过错导致的成本增加部分、同年度预约购房户商品房成交价格及原告已预缴房款等因素综合确定房款调整数额。原告罗学连预约的商品房预约面积为95.37m2，测绘面积为95.90m2，预约单价1250元/m2,预约购房款为119875元，原告在签订商品房预约合同时已预缴购房款30000元。对于房屋建筑成本上涨部分，根据公平原则由原、被告双方分担，本院酌定应由原告罗学连分担76720元，其余部分由被告恒正房地产公司自行负担。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告罗学连在2007年8月5日与被告四川省宜宾恒正房地产开发有限公司签订的商品房预约合同，应在预约购房款119875元的基础上调整增加76720元购房款（已支付30000元）；
二、被告四川省宜宾恒正房地产开发有限公司在原告罗学连付清第一项载明的全部购房款后十五日内向原告罗学连交付长宁县长宁镇建设路x号“君子宾馆环境整治工程项目”梅苑x幢x单元x楼x号商品房并协助原告罗学连办理该房屋权属登记手续�登记至原告罗学连名下）。
案件受理2684元，减半收取1342元，由被告四川省宜宾恒正房地产开发有限公司承担。
诉讼保全费1110元，由被告四川省宜宾恒正房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 纪昕玥
二〇一五年十二月三日
书记员 罗 一