北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12891号
上诉人（原审被告）：北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。
法定代表人：郑连群，总经理。
委托诉讼代理人：王旭光，男，1992年8月1日出生，北京合生北方房地产开发有限公司职员。
被上诉人（原审原告）：刘梦夕，女，1991年10月8日出生，户籍地北京市西城区，现住加拿大安大略省。
委托诉讼代理人：刘群，女，1962年2月6日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：刘仪，女，1957年10月23日出生，住北京市西城区。
上诉人北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人刘梦夕商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初18832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人合生公司之委托诉讼代理人王旭光，被上诉人刘梦夕之委托诉讼代理人刘群、刘仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
合生公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由刘梦夕承担。事实与理由：1.一审判决遗漏关键问题，导致认定事实不清。本案未如期交房是因为刘梦夕拒绝收房，故其要求我公司支付违约金于法无据。而且，何时能将房屋权属证书办理完毕，并非我公司所能控制。2.一审判决适用法律错误，认定违约金数额过高。本案应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度等对违约金数额作出调整。
刘梦�辩称，同意一审判决，不同意合生公司的上诉请求。事实与理由：1.刘梦夕并未收到合生公司的收房通知，并且房屋未通水电，亦未向刘梦夕发放门卡，导致刘梦夕事实上无法对房屋控制和居住。2.合生公司的上诉请求及理由存在编造事实、故意推卸责任的过错。
刘梦夕于2017年6月向一审法院提出诉讼请求：1.判令合生公司为刘梦夕发放书面收房通知书；2.判令合生公司协助刘梦夕办理收房，并办理房屋产权证；3.判令合生公司支付刘梦夕逾期交房（2012年11月15日至2015年12月12日期间）违约金共计197091.40元；4.诉讼费由合生公司承担。
一审法院认定事实：对于双方当事人没有争议的事实法院予以确认。双方争议的主要事实在于，合生公司是否存在逾期交房问题。
刘梦夕称合生公司逾期交房，至今未将涉诉房屋向其交付。对此，刘梦夕向法院提交了空置房检查记录表、《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、房款发票、“合生公司致业主函”（复印件）、世界村小区维修服务单（复印件）、律师费(产权代办费)发票。合生公司对刘梦夕所提交的空置房检查记录表、“合生公司致业主函”（复印件）、世界村小区维修服务单（复印件）真实性不予认可，对《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、房款发票不持异议，对律师费(产权代办费)发票放弃质证权利。法院对《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、房款发票真实性予以认定；对于空置房检查记录表，因无相关单位签章，真实性法院不予认定；对于“合生公司致业主函”（复印件）、世界村小区维修服务单（复印件），因系复印件，刘梦夕并未提供原件以供法院核实，故其真实性法院亦不予认定。合生公司辩称其并未逾期交房，为此向法院提交了《房屋面积测算技术报告书》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、照片。刘梦夕对上述证据真实性不持异议，但对证明目的不予认可。法院对上述证据的真实性予以认定。
合生公司应当在2012年11月15日前向刘梦夕交付合生时代中心H7号商务楼×层××的商品房（以下简称：涉诉房屋），但合生公司一直并未将涉诉房屋实际交予刘梦夕。据刘梦夕所述，在2015年7月8日其通过涉诉房屋的装修人员取得涉诉房屋的钥匙，并于2015年12月12日入住该房屋，但由于未办理正式交付手续，涉诉房屋并未接通水电，无法正常使用。合生公司并未举证证明其按合同约定向刘梦夕发放过书面收楼通知，亦未举证证明其确实与刘梦夕办理过涉诉房屋的交付手续。虽然，双方之间的《补充协议》约定，合生公司取得买卖合同约定的交付所需文件即视为按照买卖合同的约定将该商品房交付给刘梦夕，但该约定明显系合生公司提供的免除己方责任、排除刘梦夕主要权利的制式条款，故该约定应被认定为无效，即不能将合生公司取得相应文件视为其将涉诉房屋交付给了刘梦夕，这与实际交付情况也不相符。综上可知，合生公司存在逾期交房问题，至今未将涉诉房屋实际交付刘梦夕。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人对自己的主张，有责任提供证据。
对于刘梦夕要求合生公司为其发放书面收楼通知、协助其办理收房的诉讼请求，根据本案查明的事实，合生公司至今未与刘梦夕办理收楼手续，将涉诉房屋实际交付给刘梦夕，故其应当按照合同的约定，书面通知刘梦夕收房，并协助其办理收房手续。对于合生公司有关其已将涉诉房屋交付刘梦夕的抗辩意见，缺乏相应依据，法院不予支持。
对于刘梦夕要求合生公司协助其办理房屋产权证的诉讼请求：根据双方所签订的《北京市商品房预售合同》约定的“买受人同意委托出卖人指定的中介机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”、“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的……”等内容，可知合生公司有义务及时为刘梦夕指定并督促中介机构办理涉诉房屋的权属转移登记手续，协助刘梦夕办理涉诉房屋的权属证书。当然，合生公司也应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行其他相关的、必要的协�义务。故，法院对刘梦夕要求合生公司协助其办理房屋产权证的诉讼请求予以支持。虽然，双方签订的《北京市商品房预售合同》中约定，因合生公司责任致刘梦夕未能在720日内取得产权证书的，合生公司才需承担违约责任，但鉴于合生公司迟延交房时间交长，故其协助办理涉诉房屋产权证书的时间应当相应缩短，法院认为应当在房屋交付后60日内协助办理完毕为宜。
对于刘梦夕要求合生公司向其支付2012年11月15日至2015年12月12日期间的逾期交房违约金的诉讼请求：因合生公司确实存在逾期交房情况，故其应当按照约定在涉诉房屋实际交付之日起30日内向买受人支付逾期交房违约金，违约金应依约按日支付全部已付房款的万分之一。根据刘梦夕提交的购房发票，其在2011年7月13日交纳了涉诉房屋的购房款1774004元。根据合同约定，逾期交房违约金应当于约定的房屋交付期限届满之次日起算，即应当从2012年11月16日起算。结合合同约定及刘梦夕的主张，合生公司应当支付刘梦夕自2012年11月16日至2015年12月12日逾期交房违约金197269.24元（1774004÷10000×1122≈199043.25），因刘梦夕的主张不超过法院认定的数额，故以其主张的为准。违约金的支付时间，应当依据合同约定，在涉诉商品房实际交付之日起30日内执行清。对于合生公司辩称的刘梦夕违约金主张超过诉讼时效的问题，因合生公司至今仍未将涉诉商品房实际交付刘梦夕，故刘梦夕有关逾期交房违约金的主张不存在超过诉讼时效的问题。对于合生公司有关刘梦夕违约金主张过高的辩解意见，法院认为合生公司迟延向刘梦夕交付涉诉房屋将近5年，违约时间较长，且《北京市商品房预售合同》中明确约定了违约金的计算标准，刘梦夕根据约定主张相应的违约金并不过分，故合生公�该项辩解意见并不能作为减少违约金的理由。对于合生公司有关刘梦夕怠于行使权利致使损失扩大的辩解意见，因合生公司一直未向刘梦夕发放交房通知书、未交付涉诉房屋，且根据合生公司的答辩意见也可以看出涉诉房屋确实存在装修质量问题，上述相关问题能否解决、何时解决不是刘梦夕所能够决定的，故不能因刘梦夕向合生公司主张交房较晚为由认定其怠于行使权利。
综上，一审法院于2017年9月判决如下：一、北京合生北方房地产开发有限公司为刘梦夕发放涉诉房屋的书面收房通知并协助刘梦夕办理涉诉房屋的收房手续，于判决生效之日起30日内执行清；二、北京合生北方房地产开发有限公司协助刘梦夕办理涉诉房屋的权属证书，于涉诉房屋实际交付刘梦夕之日起60日内执行清；三、北京合生北方房地产开发有限公司支付刘梦夕2012年11月16日至2015年12月12日期间的逾期交房违约金197091.40元，于涉诉房屋实际交付刘梦夕之日起30日内执行清；四、驳回刘梦夕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2121元，由北京合生北方房地产开发有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳）。
二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。
上述事实，有北京市商品房预售合同、补充协议、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点在于合生公司是否存在逾期向刘梦夕交付房屋的行为，合生公司是否应承担支付逾期交房违约金的责任。根据本案查明的事实和有关证据可以看出，双方合同约定的交房时�为2012年11月15日，但是合生公司未按照合同约定为刘梦夕办理相应的收房手续。合生公司虽称向刘梦夕发出了收房通知书，但是并未提交证据证明。原审法院认为合生公司存在逾期交付房屋的行为，应当按照合同约定承担相应的逾期交房违约金的责任，处理正确。刘梦夕主张的逾期交房违约金数额并未超过其应得数额，合生公司主张减少违约金的请求，依据不足，应不予支持。
综上，合生公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一（项）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4242元，由北京合生北方房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 林 存 义
审判员 �丽丽
审判员 杨 夏
二〇一七年十一月十七日
书记员 郑 芳
书记员 卢 园 园