山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终1119号上诉人（原审第三人）：张天庆，男，1955年9月17日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。上诉人（原审第三人）:颜风良，男，1949年2月4日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：李震，威海高新初村法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王宇波，男，1974年6月25日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审被告）：威海市文登区泽库镇花岛村村民委员会，住所地威海市文登区泽库镇花岛村。法定代表人：于国森，村委会主任。原审第三人:苗华松，男，1967年1月7日出生，汉族，住威海市环翠区。原审第三人：邢桂昌，男，1960年9月23日出生，汉族，住威海市文登区。原审第三人：刘学斌，男，1957年4月25日出生，汉族，住威海市环翠区。原审第三人：崔俊涛，男，56岁，汉族，住威海市文登区。上诉人张天庆、颜风良因与被上诉人王宇波、威海市文登区泽库镇花岛村村民委员会（以下简称花岛村村委会）、原审第三人刘学斌、苗华松、邢桂昌、崔俊涛租赁合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2016）鲁1003民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。张天庆上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人王宇波的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定颜风良交付押金100000元，未付租金354080元错误。花岛村村委会提交的2015年1月解除合同通知书载明颜风良欠付租赁费72093元（虾池租赁费65008元、盐滩租赁费7085元），且被上诉人花岛村村委会曾在庭审中承认曾于2012年在泽库法律服务所另行支取10万元，被上诉人花岛村村委会原村委会主任于右国在原审庭审笔录中也陈述“除了押金10万元，还领过一次款”，文登泽库法律服务所慈惟元在原审庭审笔录中陈述赵堂杰打了一部分租金到其银行卡上，被上诉人花岛村村委会工作人员于树光、于永涛在其处支取过租金，法律服务所有收据。解除合同通知上载明的欠付租金数额与于右国、慈惟元的陈述虽然均不一致，但绝非一审法院认定的欠付租金数额;2.一审法院认定颜风良与上诉人签订的转租合同未得到出租人花岛村村委会的同意错误。泽库法律服务所在花岛村村委会盐滩、虾池对外叫行过程中，全程参与、主持，包括拟定花岛村叫行规则、签订租赁合同、收取押金及组件等，上诉人有理由相信泽库法律服务所对被上诉人花岛村村委会的盐滩、虾池对外叫行行为具有代理权，其见证行为证明被上诉人花岛村村委会同意对外转租。泽库法律服务所作为依法批准设立的法律服务部门，依法从事法律业务，其对上诉人与颜风良签订租赁合同的见证能够证实该合同的真实性、合法性。截止本案一审法庭辩论终结，花岛村村委会也未基于合同法第二百二十四条规定，以颜风良未经其同意私自转租为由解除合同，亦说明转租行为得到花岛村村委会的同意;3.原审判决有失公平，颜风良租赁案涉盐滩、虾池时每亩仅为220元、350元，经颜风良及上诉人投资100万元改造参池后价格达到1050元，上诉人及颜风良的投资至今仍未收回。颜风良所欠租金仅为7万余元，小于颜风良的投入价值100万元，被上诉人花岛村村委会并未因颜风良欠交租金造成很大损失，如果解除合同将对上诉人及颜风良造成重大损失，且颜风良之子在诉讼前多次向被上诉人花岛村村委会补交租金，均被拒收。花岛村村委会数次煽动老百姓对上诉人及其他第三人承租参池的必经道路进行挖掘、破坏，意图使上诉人及第三人主动交出参池，上诉人及第三人数次报警，泽库派出所也对被上诉人花岛村村委会相关责任人员进行了处理。4.王宇波为证实其承租参池并交纳租金，仅提交了一份合同及收款收据，据上诉人了解，王宇波的承租行为未经公开叫行，且并未向花岛村村委会交纳租金。颜风良上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人王宇波的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审认定被上诉人花岛村村委会与颜风良之间成立的租赁合同关系系不定期租赁错误。花岛村叫行规则中的记载及颜风良与张天庆、孙恺之间签订的租赁参池合同中约定的租赁期限为20年，均明确约定盐滩、虾池的租赁期限为20年，而非不定期租赁合同关系；2.一审法院认定颜风良仅交付10万元租金错误，被上诉人花岛村村委会出具的租赁关系解除通知书明确载明颜风良欠付租金数额为7万余元，据此可以确定颜风良已支付租金数额为30万余元，且在一审庭审中花岛村村委会认可除收到颜风良交付的押金10万元，还从文登泽库法律服务所取走10万元，结合一审法院对慈惟元的调查笔录，一审法院认定上诉人仅支付10万元租金与事实不符,一审法院据此认定颜风良构成根本违约不当；3.一审法院认定颜风良将所租赁的盐滩、虾池转租给原审第三人未经花岛村村委会同意错误。颜风良取得盐滩、虾池的经营权后，经过与花岛村村委会原村主任于友国协商同意，依据花岛村叫行规则的规定，对盐滩、虾池投入巨资改造，将盐滩、虾池改造成更有价值的参池后就转租于第三人经营，至诉讼之日长达六年之久，花岛村村委会从未提出异议。且文登泽库法律服务所主持签订了参池转租合同，也证实花岛村村委会同意转租的事实；4.一审中颜风良要求王宇波及花岛村村委会提交王宇波交纳449400元租金的交付银行凭据，而一审法院对此没有予以审理、查明，颜风良有理由相信该租金王宇波一直未交纳；5.一审法院依据花岛村村委会向颜风良发出的租赁关系解除通知书确认双方合同解除错误，根据合同法规定，花岛村村委会解除合同应先进行催告，花岛村村委会未进行催告即解除合同无法律依据。王宇波辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原审判决。花岛村村委会辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原审判决。刘学斌、苗华松、邢桂昌、崔俊涛未陈述意见。王宇波向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2015年8月30日签订的《参池租赁合同》合法有效；2.被告按照《参池租赁合同》的约定，将村东北虾池（约214亩）限期交付给原告；3.第三人作为对前述虾池的实际占有人，应配合被告限期交出前述虾池。事实与理由：2015年8月30日，被告花岛村村委会对村东北的约214亩虾池，采取公开叫行的方式对外出租，原告参加了叫行，并以每年每亩1050元的价格叫得，双方于同日签订《参池租赁合同》，约定被告将虾池租赁给原告管理、使用、收益，租赁期限为10年，自2015年8月30日至2025年10月1日止，原告应向被告缴纳前两年租金449400元，合同同时约定了双方的权利义务等，合同签订后，原告于2015年9月15日将前两年租金449400元交付给了被告，但被告并未按合同约定将虾池交付给原告，现虾池被第三人无理由占用。一审法院认定事实：2010年2月8日被告发布《叫行规则》，对花岛村的鱼池、虾池、盐滩、滩涂进行公开叫行，《叫行规则》约定：2010年2月11日以明叫投标方式叫行，由出价最高者为经营者，取得与村委签订租赁合同的权利；滩涂、虾池的租赁期限为6年，即2010年2月12日至2016年2月11日，但如承租者投资开发，该合同的时间可延长到10-20年，开发所需费用及所需办理的一切手续，均由承租者自负；6年租金在合同生效之日经泽库法律服务所一次性付清；中标者须于2010年2月底前与村委签订租赁合同（具体时间由村委安排），该合同签订之日生效，合同生效之日付清全部租金，否则村委不但不用退付该次叫行押金，并有权追究中标者的违约责任；参加叫行者中标后，非经村委同意，合同期间不得私自转租、转包或其他形式变更中标者，否则视为违约。后第三人颜风良缴纳了押金100000元后，以每年每亩220元叫得花岛村盐滩，以每年每亩350元叫得虾池。颜风良对该盐滩、虾池进行了改造。2010年6月26日，第三人颜风良与第三人张天庆签订《租赁参池合同》一份，合同约定：颜风良将2010年2月26日经公开叫行取得经营权的原花岛村虾池23亩（现已改造成参池）租赁给张天庆管理、使用、收益，租赁时间：自2010年2月12日至2030年2月11日，20年租金共计161000元，合同生效之日张天庆付清前6年租金48300元，2015年12月31日前付清后7年的租金56350元，2023年12月31日前付清后7年的租金56350元，如张天庆不能按时付清租金，该合同自然解除，张天庆已付租金、已投资财产无偿归颜风良所有，还需承担违约责任；本合同颜风良、张天庆签字或盖章，并经泽库法律服务所见证生效。合同签订后，第三人张天庆缴纳了前6年租金48300元，泽库法律服务所在合同上盖章确认。2015年1月2日、1月4日被告召开由全体党员、村民代表参加的会议，决定解除与第三人颜风良的虾池、盐滩租赁关系。2015年1月5日，被告向第三人颜风良发出《虾池租赁关系解除通知书》、《盐滩租赁关系解除通知书》，通知书载明：2010年2月12日，我村将位于村东北的虾池约154亩，盐滩约99亩出租给你，你方占用该虾池、盐滩后一直未交纳租金，此前村委多次催促交付租金，但你拖延至今，经村委研究决定，现通知如下：一、终止双方的租赁关系，并由你方承担违约责任；二、请于收到本通知书之日起十日内腾空虾池、盐滩，并交回村委，逾期不腾空，一起后果由你个人负担；三、请于收到本通知书之日起5日内交付此前所欠付的虾池租赁费65008元、盐滩租赁费7085元。后第三人颜风良收到该两份通知书。2015年2月9日被告再次召开由村支部两委委员、全体党员、村民代表参加的会议，会议一致同意支部、村委会的决议，解除村委与颜风良的原租赁关系。2015年5月6日，被告召开村委会及村党支部会议，会议决定2015年5月7日由村民代表向涉案参池实际经营者送达通知书，限期腾空海参池交还村委，逾期一切后果由养参户承担。2015年5月7日被告村民代表向第三人送达了清空海参池通知书。2015年8月30日，原、被告签订《参池租赁合同》，合同约定：2015年7月25日，原告通过公开叫行将村东北虾池约214亩叫得，每亩每年租金为1050元；租赁期限为10年，自2015年8月30日至2025年10月1日，自合同签订之日起，缴纳2015年8月30日至2017年8月30日前两年租金449400元，2016年8月30日交下一年租金，以此类推至合同期满。2015年9月15日，被告向原告出具山东省村级集体经济组织收款收据一张，载明被告收到2015年-2017年租金449400元。对有争议的事实，一审法院认定如下：一、关于第三人颜风良与被告是否签订了租赁合同。第三人颜风良称其与被告时任村委主任于右国签订了两份租赁合同，一份租赁合同盖了村委公章，之后于右国怕村委换届村民有异议为由将该租赁合同要了回去，另一份没有盖章的租赁合同由于右国和颜风良两人签字，该合同在颜风良手中但是具体在哪儿记不清了。一审法院依职权对于右国进行询问，于右国称其自2010年4月份担任花岛村主任兼支部书记，2010年腊月29日花岛村对到期的虾池进行公开叫行，颜风良缴纳了10万元押金后最终叫得参池，当时合同都已经写好在电脑保存，但因为系春节期间，合同并未打印出来，且叫行规则规定要交齐前六年租金，因第三人颜风良未交齐，合同就没有给他；2011年于右国在村委选举中落选，合同保存到泽库法律服务所主任慈惟元的U盘中，再也没给颜风良，于右国也没有从颜风良手中拿走租赁合同。一审法院依职权对泽库镇法律服务所主任慈惟元进行询问，慈惟元称涉案虾池、盐滩没有形成书面合同。第三人颜风良与其他第三人陈述签订并看到了租赁合同，但未提交证据予以证实，时任村委主任于右国及泽库法律服务所主任慈惟元又予以否认，故无法认定第三人颜风良与被告签订了固定期限租赁合同。二、关于第三人颜风良是否缴纳了前六年租金。第三人颜风良主张2011年2月颜风良与朋友赵堂杰、时任村委主任于右国、泽库法律服务所主任慈惟元四人一起到泽库信用社，赵堂杰受颜风良委托，按照叫行规则及于右国的指定，将30万元整的租金汇入慈惟元的账户。一审法院依法询问于右国与慈惟元，于右国表示记不清了，慈惟元表示应该没有，以银行流水明细为准。一审法院根据颜风良的申请，调取了慈惟元在泽库信用社所有的账户，未发现2011年2月份30万元整的现金存入，金额相近的一笔存款为2012年1月5日存入346156.91元，慈惟元称其代理他人伤亡案件有别人汇款到其账户。该笔存款346156.91元与颜风良所称30万元整不符，且现金存款按常理不会存入0.91元，且案外人赵堂杰存款应当有打款收据，被告收取租金应当给第三人颜风良出具收据，第三人颜风良均未提交，故关于第三人颜风良主张缴纳了前六年租金的主张，证据不足，亦不予认定。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百二十六条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，无法认定第三人颜风良与被告签订了书面的固定期限租赁合同，故第三人颜风良通过叫行与被告形成的租赁关系系不定期租赁，被告享有随时解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定，当事人对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，根据2010年2月8日《花岛村叫行规则》规定，第三人颜风良叫得涉案虾池约154亩、盐滩约99亩，按照虾池每年每亩350元、盐滩每年每亩220元，前六年租金共计454080元（154亩×350元×6年+99亩×220元×6年）应于2010年2月底前交到被告处，但现有证据仅可认定第三人颜风良交付押金100000元，第三人颜风良主张交付30万元整租金，证据不足，不予认定。第三人颜风良未付租金数额为354080元，应当认定为迟延履行主要债务。2015年1月5日，被告向第三人颜风良发出《虾池租赁关系解除通知书》、《盐滩租赁关系解除通知书》，2015年5月7日向其余第三人送达了清空海参池通知书，但第三人均未于三个月内提起诉讼，故应确认被告发出的解除合同通知生效，被告与第三人颜风良的虾池、盐滩租赁合同解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，第三人颜风良与第三人张天庆等人签订的租赁合同虽经泽库法律服务所见证，但在该租赁合同上并无被告盖章确认，第三人亦未提交证据证实第三人颜风良转租行为得到出租人被告的同意，第三人刘学斌、苗华松、邢桂昌、崔俊涛未经一审法院许可中途退庭，应承担对其不利的法律后果，且第三人张天庆亦未按合同约定于2015年12月31日交付后七年租金56350元，而原告与被告签订了正式的《参池租赁合同》并按照合同约定缴纳了前两年租金，故原告要求确认其与被告签订的《参池租赁合同》有效，第三人张天庆、刘学斌、苗华松、邢桂昌、崔俊涛将涉案参池清空返还给原告，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十六条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、王宇波与威海市文登区泽库镇花岛村村民委员会于2015年8月30日签订的《参池租赁合同》合法有效；二、第三人张天庆、刘学斌、苗华松、邢桂昌、崔俊涛于判决生效后十日内将其承包的花岛村参池清空返还给威海市文登区泽库镇花岛村村民委员会；三、威海市文登区泽库镇花岛村村民委员会于判决生效后二十日内将花岛村东北虾池约214亩交付给王宇波。案件受理费200元，由威海市文登区泽库镇花岛村村民委员会负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审中，关于颜风良欠付花岛村村委会前六年租金数额，颜风良认为其仅欠付3、4万元，叫行后颜风良及案外人赵堂杰投入巨资进行改造，原村委会主任于右国许可租赁期限变为20年，且未要求前6年租金一次性付清。花岛村村委会在二审庭审中称“有（账目），记得会计借了10万，押金10万，应付款记载的是10万，到2015年1月5日还欠235500元，账现在在经管站。”本院二审查明的事实与原审法院认定的一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，颜风良及花岛村村委会对于双方之间成立租赁合同关系无异议。本案二审争议焦点为:颜风良与花岛村村委会成立的租赁合同是否是不定期租赁，花岛村村委会是否有权解除合同。关于租赁合同是否属于不定期的问题。本案中，颜风良未提交书面合同，其主张合同期限为20年主要是依据花岛村《叫行规则》“滩涂、虾池的租赁期限为6年，即2010年2月12日至2016年2月11日，但如承租者投资开发，该合同的时间可延长到10-20年……”的规定，原村委会主任于右国许可将租赁期限变更为20年，但未提交证据证实，且于右国陈述因颜风良前6年租金未交齐，故未将书面合同交付颜风良，与颜风良陈述不一致。虽然颜风良对承租盐滩、虾池进行了投资改造，符合合同延长到10-20年的条件，但其并无证据证实其与花岛村村委会就合同延长期限进行了协商并达成一致意见，在无证据证实双方在6年期满后就合同期限达成一致意见的情况下，一审认定双方之间的租赁合同系不定期租赁并无不当。关于花岛村村委会是否有权解除合同的问题。依照法律规定，双方之间成立不定期租赁合同关系，花岛村村委会有权随时要求解除合同。本案中，花岛村村委会依照法律规定向颜风良发出了解除合同通知，颜风良在收到解除合同通知后未在合理期限内提出异议，双方之间租赁合同关系解除。且花岛村《叫行规则》规定：“6年租金在合同生效之日经泽库法律服务所一次性付清”，时至今日，即使按照颜风良所述其仍欠付前6年租金3、4万元，作为承租人的最主要的合同义务即为按时向出租人交付租金，颜风良在签订、履行合同7年后仍欠付租金，违约时间长达7年之久，基于颜风良的严重违约行为，花岛村村委会要求解除合同，亦应予以支持。关于王宇波是否实际交付租金的问题，王宇波提交了其与花岛村村委会签订的参池租赁合同及收取租金的收款收据，花岛村村委会予以认可，上诉人颜风良、张天庆主张王宇波未实际交纳租金，与事实不符，也未提交证据证实，对该上诉请求，不予支持。一审确认王宇波、花岛村村委会于2015年8月30日签订的《参池租赁合同》合法有效，第三人协助将参池清空交付王宇波并无不当，本院依法予以维持。另外，关于颜风良向花岛村村委会交纳的租金及欠付租金数额问题，一审认定颜风良仅交纳了100000元，尚欠354080元，与花岛村村委会出具的解除合同通知书不一致，与花岛村村委会陈述的村委会账目记载亦不一致，故一审判决关于颜风良欠付花岛村村委会前6年租金354080元的陈述不因本案被本院维持而具有既判效力。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人张天庆、颜风良各负担200元。本判决为终审判决。审 判 长  于 晶审 判 员  葛俊生代理审判员  刘颖霞二〇一七年十月三十日书 记 员  姚玉娇