广东省新兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云新法民二初字第340号
原告（反诉被告）新兴县市场物业管理中心。住所地：新兴县。
法定代表人廖乐华，该中心主任。
委托代理人李新林、苏楚腾，分别为广东来邦律师事务所律师、法律工作者。
被告（反诉原告）谢冠雄，男，1959年1月24日出生，汉族，居民，住新兴县。
委托代理人谢冠铭（系被告谢冠雄的胞弟），男，居民，住新兴县新城镇。
原告（反诉被告）新兴县市场物业管理中心（下称市场物管中心）诉被告（反诉原告）谢冠雄租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）市场物管中心的委托代理人李新林、被告（反诉原告）谢冠雄的委托代理人谢冠铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）市场物管中心诉称，1993年2月25日，新兴县工商行政管理局与谢冠雄签订了《东门市场固定摊位租赁合同》，合同载明谢冠雄通过竞投，中标新兴县工商行政管理局的东门市场一固定摊位。内容约定：摊位编号1号，计租面积22.33平方米，租赁时间从1994年1月1日至2013年12月31日止，租赁期限20年，租金每平方米1710元，全部租金为38184.3元，租金于1993年12月25日前一次性交清。合同签订后，新兴县工商行政管理局交付租赁物给被告使用。2001年11月8日，因国家政策发生变化，为贯彻国务院关于行政管理部门与所办市场彻底脱钩的要求，落实广东省人民政府关于进一步做好工商行政管理系统与所办市场彻底脱钩的决定，根据粤府明电（2001）26号文件的通知精神，经云浮市工商行政管理局和新兴县人民政府批准同意，新兴县工商行政管理局将东门市场的物权和相关人员整体移交给市场物管中心经营管理和处置。租赁期限届满后至今，谢冠雄仍没有腾退租赁物，经市场物管中心多次通知谢冠雄腾退租赁物，但遭到谢冠雄无理拒绝。为此，市场物管中心特向法院起诉，请求：1、判令谢冠雄在限定期限内腾退租赁物给市场物管中心；2、判令谢冠雄支付从2014年1月至同年7月止占用摊位的占用费1113.7元（按原合同约定20年租金计算7个月，即38184.3元÷240个月×7个月）给市场物管中心；3、案件受理费由谢冠雄负担。
被告（反诉原告）谢冠雄答辩及反诉称，1、市场物管中心分别将租赁物东面、南面、西面原相通可进行商业活动的三面场地，封堵为现仅留西面可以进行商业活动通道，严重影响其使用租赁物，市场物管中心应当有履行相应减少租金或延长租期的法定义务。2、市场物管中心即使没有违约，根据《合同法》的相关规定，谢冠雄具有优先续租权，市场物管中心有义务在租赁物再出租前的合理期限内告知谢冠雄是否续租，但市场物管中心没有告知谢冠雄，并非谢冠雄拒绝腾退租赁。3、市场物管中心仅提供非物权登记凭证，并没有提供物权凭证证明涉诉租赁物属市场物管中心所有，不符合《物权法》第九条的规定，市场物管中心是以非物权的权利人向谢冠雄主张权利，是主体不适格。综上所述，市场物管中心请求腾退租赁物和支付摊位占用费没有事实依据，请求法院驳回其诉讼请求。同时，由于市场物管中心未能保持谢冠雄在租赁期间使用租赁物符合约定用途，已构成违约，故现向法院提起反诉，请求：1、判令市场物管中心返还谢冠雄租金9546元（即按原合同约定20年租金返还5年为38184.3元÷240个月×5年×12个月）；2、本案诉讼费用由市场物管中心承担。
原告（反诉被告）市场物管中心辩称，1、由于双方约定的租赁时间从1994年1月1日至2013年12月31日止，双方的租赁合同关系因期限届满而终止，谢冠雄应当腾退东门市场1号摊位给市场物管中心。2、市场物管中心自始至终没有妨碍谢冠雄按合同约定的用途使用租赁物。如果谢冠雄认为市场物管中心在5年前因封堵市场三面场地，已妨碍其使用摊位的，谢冠雄应当及时主张权利，但谢冠雄现在才请求返还租金，已超过一年的诉讼时效期间。3、涉案的1号摊位不存在拟出售或重新招租的状况，谢冠雄主张其享有优先购买权和优先续租权的理据不充分。综上，谢冠雄的抗辩意见和反诉请求均理据不足，请求法院驳回谢冠雄的反诉请求。
经审理查明，1993年12月25日，谢冠雄与新兴县工商行政管理局签订了一份《东门市场固定摊位租赁合同》。合同载明：谢冠雄通过竞投，投中新兴县工商行政管理局的东门市场一固定摊位。合同约定：1、摊位编号：东门市场首层1号，面积22.33平方米；2、租赁时间从1994年1月1日起至2013年12月31日止，租期共二十年；3、租金每平方米1710元，全部租金合计38184.3元，租金于1993年12月25日前一次性交清；4、经营规定：（不准经营饮食业；（不准经营有毒、有腐蚀性、易燃易爆的商品；（不准经营污染环境及其他违禁的商品；5、租赁期满合同自然终止；6、双方均不得擅自解除合同，如谢冠雄违约，所交租金不予退回；如新兴县工商行政管理局违约，双倍退还未履行年限的租金。此外，合同还约定了其它的内容。签订合同当天，谢冠雄一次性付清了20年租期的租金给新兴县工商行政管理局。此后，新兴县工商行政管理局亦依约交付租赁摊位给谢冠雄使用。
在履行合同期间，2001年11月8日，云浮市工商行政管理局与新兴县人民政府签订了《新兴县市场办管脱钩交接书》，该交接书载明工商行政管理部门通过财政拨款、贷款、自筹以及集资等形式建设的市场或与其他单位和个人联办建设中属于工商行政管理部门所有的部分，现仍作为市场使用的全部移交给新兴县人民政府，债权债务也全部移交给新兴县人民政府。据此，新兴县工商行政管理局将东门市场的物权整体移交给新兴县人民政府管理和处置。2001年11月20日，经新兴县机构编制委员会批准，成立了新兴县市场物业管理中心，该中心接管了新兴县人民政府从原新兴县工商行政管理局移交的东门市场物权及其物业服务。
新兴县市场物业管理中心接管东门市场物业管理后，谢冠雄签订的《东门市场物业固定摊位租赁合同》继续履行。直至2006年，市场物管中心因市场改造需要，将东门市场四周的南面砌起了砖墙。2010年，该中心再次在市场四周的东面砌砖墙。为此，谢冠雄认为东门市场砌了南墙、东墙后影响其1号摊位的使用，故多次与市场物管中心协商，但无果。2013年12月31日，谢冠雄租赁东门市场内的1号摊位的租期届满，但未依约腾退摊位。为此，市场物管中心多次通知谢冠雄腾退1号摊位，但遭拒。市场物管中心遂于2014年10月13日向本院提起诉讼，并提出前述诉求。本院立案后，在举证期限内，谢冠雄亦于2014年11月6日向本院提起反诉，提出前述的反诉请求。
诉讼中，谢冠雄提供了东门市场现状的照片到庭，以证实市场物管中心在东门市场东面、南面砌起墙体的事实，但市场物管中心认为砌起墙体是市场整体改造需要，并不影响谢冠雄正常使用。
以上事实，有新兴县市场物业管理中心提供的组织机构代码证、东门市场固定摊位租赁合同、新兴县市场办管脱钩交接书、移交市场明细表、新兴县机构编制委员会文件；谢冠雄提供的身份证、东门市场固定摊位租赁合同、收款收据、东门市场墙体图片及本院的庭审笔录等材料证实。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。谢冠雄与原出租方新兴县工商行政管理局签订的《东门市场固定摊位租赁合同》是在平等、自愿的基础上订立的，双方意思表示真实，内容不违反法律和行政法规强制性的规定，该合同合法有效，双方均应依约全面履行自己的权利和义务。由于《东门市场固定摊位租赁合同》约定谢冠雄租赁该市场内1号摊位的租赁期限从1994年1月1日至2013年12月31日止，即谢冠雄承租的摊位已于2013年12月31日期满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”的规定，谢冠雄应当腾退租赁物给市场物管中心，故市场物管中心要求腾退摊位的请求，依法有据，本院予以支持。但是，谢冠雄从摊位期满后至今仍一直占用摊位，不肯腾退摊位给市场物管中心，已造成市场物管中心因无法使用该摊位在经济上的损失，谢冠雄应对该损失承担赔偿责任。现原告请求谢冠雄支付按原租赁合同约定的租金计算其占用摊位的占用费，合法合理，本院予以支持。鉴于原告只请求2014年1月至7月的占用费，本院核算为1113.7元（38184.3元÷240个月×7个月），而市场物管中心对7月份以后的占用费没有提出诉求，故本院不作处理，但其可另循途径解决。谢冠雄认为其享有优先续租权而拒绝腾退摊位，有悖法律规定。
对于谢冠雄的反诉请求及其抗辩意见，本院研判如下：谢冠雄在履行《东门市场固定摊位租赁合同》期间，市场物管中心基于市场改造的需要分别于2006年和2010年在东门市场的南面和东面建起墙体，由于上述墙体并不是针对谢冠雄租赁的1号摊位而建，墙体并不妨碍和影响谢冠雄继续经营，更不会改变谢冠雄的1号摊位的用途，故谢冠雄提出市场物管中心建起墙体影响其使用租赁物，请求市场物管中心返还租金9546元，理据不足，本院不予支持。此外，对谢冠雄认为原告不是东门市场的物权人，无权在本案主张权利问题。由于原告提供的《新兴县市场办管脱钩交接书》、《移交市场明细表》和《新兴县机构委员会文件》等证据，已印证了原告是东门市场的物权人和管理人。因此，谢冠雄的上述主张，与事实不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）谢冠雄应于本判决发生法律效力之日起五日内腾退新兴县新城镇东门市场首层1号摊位给原告（反诉被告）新兴县市场物业管理中心。
二、被告（反诉原告）谢冠雄应于本判决发生法律效力之日起五日内支付占用新兴县新城镇东门市场首层1号摊位的占用费1113.7元给原告（反诉被告）新兴县市场物业管理中心。
三、驳回被告（反诉原告）谢冠雄的全部反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元、反诉费25元，由谢冠雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 练洪森
代理审判员 伍钜雄
人民陪审员 何锦宁
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 梁燕霞