江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿豫来民初字第00090号
原告史国新，居民。
委托代理人程庆亚，宿迁市宿豫区来龙法律服务所法律工作者。
被告宿迁市宿豫区来龙镇来龙居民委员会，住所地：宿迁市宿豫区来龙镇来龙村。
法定代表人高胜友，该居委会书记兼主任。
被告张成虎，居民。
原告史国新与宿迁市宿豫区来龙镇来龙居民委员会（下称来龙居委会）、张成虎房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张帅适用简易程序公开开庭进行审理。后因案情复杂，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告史国新及其委托代理人程庆亚、被告来龙居委会到庭参加诉讼,被告张成虎于第一、二次庭审到庭参加诉讼，第三次庭审经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史国新诉称：原告积极响应宿豫区委和区政府《关于加快推进农民集中居住点建设的意见》号召，于2010年4月18日与来龙居委会签订了一份委托代建协议书，2010年3月按照来龙居委会要求与第二被告签订了拆迁补偿安置协议，协议签订后原告按协议履行了自己的义务，而第二被告不守诚信，至今还欠原告代建费72756元。之后，原告经常找到被告索要该欠款，被告均以无钱为由拒付。故诉至法院，请求判决：二被告给付原告售房款72756元，并承担本案诉讼费用。
被告来龙居委会辩称：来龙居委会和原告签订了代建合同，但具体操作是原告和农户自己协商，村里不应当承担。
被告张成虎辩称：1.原告起诉被告欠房屋款72756元不成立，无事实和法律依据。原告是代建施工人，不是房屋合法的所有人，无权进行出售；2.请求立案确认原告与张成虎2010年3月26日签订的安置补偿表中“置换后，旧房及房前屋后的土地归代建商所有”的约定以及2014年4月18日原告与来龙居委会签订的委托代建协议书中关于“农户老房置换新房后，农户老房前后左右的土地归乙方无偿所有”的约定无效;3.原告拆除张成虎老屋建筑面积180平方米，将新建商品房2间面积306平方米出售给张成虎，按照销售价格800元每平方米计算，差额面积房价款为108000元，已付50000元，尚欠50800元。原告起诉欠72756元，原因是双方签订的协议比产权证面积减少40平方米。且原告还占有张成虎土地3.86亩，按照标准应补偿100360，故判令原告给付张成虎土地和房屋交易欠款49560元。
原告为证实其诉讼请求，提供了如下证据：
1.2009年11月2日《中共宿豫区委、宿豫区人民政府关于加快推进农民集中居住点建设的意见》，证明建设农民集中居住点具体工作措施等：由村委会向乡镇政府申领《乡村建设规划许可证》，规范农民集中居住点用地管理，实行委托代建为主的农民集中居住点建设模式，各乡镇招标具有相应资质条件的建筑工程公司为农民集中居住点施工单位，及时办理《乡村工程建设许可证》。
2.宿迁市规划局宿豫分局于2009年9月21日作出的农村集中居住点情况证明，证明李庄集中居住点项目的选址、用地性质、位置均符合乡镇规划要求。
3.宿迁市宿豫区住房和城乡建设局于2011年7月20日出具的证明，证明李庄保障性安居工程，已由区政府批准建设，属非商品房形式建设。
4.宿迁市国土资源局宿豫分局于2011年9月20日向市供电公司出具的《关于来龙镇李庄农民集中居住区用地的证明》，证明李庄集中区属于集体用地。
5．宿迁市规划局于2012年2月7日作出的《建设项目选址意见书》，证明李庄集中居住区建设项目符合城乡规划要求。
6.宿迁市规划局于2012年2月7日作出的《建设用地规划许可证》，证明李庄集中居住区用地项目符合城乡规划要求。
7.宿迁市宿豫区发展和改革局2012年7月9日作出的《关于宿豫区来龙镇李庄安置小区保障性安居工程可行性研究报告的批复》，证明来龙镇李庄安置小区保障性安居工程经发改局同意实施。需根据本文件办理相关建设、规划、土地使用等相关手续。
8.宿迁市宿豫区环境保护局于2012年7月2日作出的《关于对宿迁市宿豫区来龙镇人民政府来龙镇李庄安置小区保障性安居工程项目<建设项目环境影响报告表>的审批意见》，证明区环保局同意该项目建设。
9.2010年4月18日签订的委托代建协议书，证明史国新（乙方）和来龙居委会（甲方）约定了代建的地点、位置、面积；代建方式；设计、布局和配套建设等合同内容。
10.来龙居委会房屋附属设施、拆迁补偿安置表，证明史国新和张成虎双方确认对被告老房主屋、偏屋面积、置换比例、置换后面积、补偿费用。并约定置换后，张成虎旧房及房前屋后土地归代建商所有。
11.协议1份，证明史国新和张成虎购买的房屋位于第四排第二家；张成虎购买的房屋价格在同组居民置换后购买房价基础上优惠每平方50元（价格不超过800元）。
12.宿迁市宿豫区来龙镇人民政府出具的说明,证明李庄集中居住区于2010年5月正式启动,采取边建设边完善相关手续的形式,目前已经办理立项批文、选址、环评、建设用地规划许可证手续。
被告来龙居委会未出示证据。
被告张成虎为支持其抗辩，向法庭出示了证据如下：
1.集体土地使用证复印件、宅基地手绘图、证人高某甲、高某乙、张某出具的证明各1份，证明其宅基地面积。
2.收条复印件2份，证明原告已收取张成虎购房款50000元。
3.宿迁晚报宿迁征地补偿新法实施报道复印件1份，证明宿豫区土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费标准。
被告来龙居委会对原告出示的证据均无异议，明确是置换比例是征求群众意见后确定的，置换以外另购买房屋本村人员按照850元每平方计算，800元每平方米是史国新和张成虎自行约定的。
被告张成虎对原告出示的证据9.10.11真实性无异议。
被告张成虎第三次庭审未到庭，对原告出示的证据1-8、12未作质证。
原告史国新对被告张成虎出示的证据质证如下：
1.证据1系复印件，不予认可。
2.证据2予以认可。
3.证据3与本案无关联性，不予认可。
本院经审理查明：宿迁市宿豫区来龙镇来龙居委会李庄农民集中居住区系来龙居委会建设的居民保障性安居工程，用地单位为来龙居委会，位于来龙居委会龙东组，用地性质为居住用地，土地性质为村民集体所有，属非商品房形式建设。2012年2月7日经宿迁市规划局批准，取得了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》，2012年7月9日，经宿迁市宿豫区发展和改革局批准事实李庄安置小区保障性安居工程。
2010年4月18日，原告史国新与被告宿迁市宿豫区来龙镇来龙居民委员会签订了《委托代建协议书》，双方约定由原告代建被告李庄农民集中居住区，确定了代建的地点、位置、面积，代建方式为居住区老村庄上建房乙方所获取的土地需采取与农民签订房屋置换协议的方式获取，置换后农户老房前后左右的土地归乙方无偿所有，用于建设农民集中居住区；居住区内其他土地价格为每亩25000元；协议签订时乙方付清第一期代建项目的土地出让金或者与农户签订房屋置换协议。建筑工程的平面布局和建筑风格由双方共同协商确定。合同还约定了其他权利义务。
被告张成虎系来龙居委会村民，2010年3月26日，原告史国新和被告张成虎签订了《来龙居委会房屋附属设施、拆迁补偿安置表》，史国新和张成虎双方确认对被告老房置换后补偿面积140.5平方米。并约定置换后，张成虎旧房及房前屋后土地归代建商所有。协议签订后，张成虎置换了史国新建设的位于李庄集中居住区的安置房屋153平方米。同时，张成虎另行购买了史国新建设的李庄集中居住区第四排第二家的房屋153平方米，并已经支付购买款50000元。史国新向张成虎索要上述购买房屋的余款未果，因而成讼。
另查明，庭审中，原告对被告答辩中提出的购买的房屋面积153平方米、销售价格800元每平方米自愿予以认可。并明确了代建费为新房购房款。
又查明，诉讼过程中，原告史国新自愿撤回对被告来龙居委会的起诉。
本案争议的焦点为:原告史国新与被告张成虎签订的购房协议的性质和效力?被告张成虎是否承担给付责任,以及给付的数额?
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同，属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。
本案中，原告史国新与被告来龙居委会签订《委托代建协议书》系双方自愿达成。来龙居委会负责办理相关审批手续，涉案土地的性质仍为农民集体所有，建设单位名为被告来龙居委会，但事实是史国新以自己的资金负责该集中居住区的开发、建设，代付所有费用，所代建的房屋也由史国新用于本村村民老房置换和销售，以上述所得作为史国新的收入和利润，来龙居委会既不承担开发过程中的风险责任，也不享有利润分成，也未实际收取原告史国新的任何费用。结合根据庭审中原告、被告来龙居委会的陈述，史国新对销售资金自行支配、自负盈亏、在销售过程中也是以自己的名义和村民签订房屋置换协议、收取村民的购房款，应当认定史国新是涉案安置小区的实际经营人和受益人，及开发和建设人。
张成虎作为来龙居委会村民，购买了原告史国新开发建设的李庄农民集中居住区房屋，双方签订了购房协议，涉案房屋张成虎已经占有使用并已经支付部分购房款，史国新已经履行了交付义务。但李庄集农民集中居住区规划总建筑面积89760平方米，史国新作为自然人，不具备相应资质条件，也未履行招投标手续、办理建设工程规划、施工等审批手续的情况下，名为代建，实为在农民集体土地上自行开发、建设、销售涉案李庄农民集中居住区，违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定原告史国新与被告张成虎之间购房协议无效。合同无效后，双方因该合同取得的财产，应当相互返还，但综合张成虎等村民的原建筑已经被拆除,原宅基等土地亦已经建成房屋销售给他人，张成虎已经实际入住涉案房屋，诉讼过程中也未提出返还意思表示，同时为维护乡村社会和谐稳定出发，平衡各方利益、切实解决纠纷，本院衡情决定涉案房屋可不予返还，但张成虎应当按照双方认可的价格、面积折价补偿,将购买新房的余款72400元（153*800=122400元；减去已付50000元）支付给史国新。
被告张成虎请求确认原告史国新与被告来龙居委会签订的代建协议书和置换登记表中部分约定无效，史国新征用其宅基地、承包地等土地使用权，应当补偿并给付其差价款的主张，未依法提起反诉，可以另案主张。
原告史国新在诉讼过程中自愿撤回对被告来龙居委会的诉讼，系其真实意思表示，不违反法律规定,本院已裁定予以准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告张成虎与判决生效之日起十日内给付原告史国新购房款72400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1620元，由被告张成虎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费1620元（户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）
审 判 长 李海港
代理审判员 王守东
代理审判员 张 帅
二〇一五年七月九日
书 记 员 许小雨
附录：
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、申请执行
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
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