贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民终276号
上诉人（原审被告）：遵义云门囤旅游发展有限公司，住所地：遵义市新蒲新区三渡镇花桥村。
法定代表人：胡三伦，总经理。
委托诉讼代理人：施登俊，贵州舸林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周后云土地承包经营户。
代表人：周后云，又名周厚云，男，1948年10月28日出生，汉族。
上诉人遵义云门囤旅游发展有限公司与被上诉人周后云土地承包经营户土地承包经营权纠纷一案，不服遵义市红花岗区人民法院（2016）黔0302民初5027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
遵义云门囤旅游发展有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审判决遵义云门囤旅游发展有限公司违约属认定事实错误。上诉人未支付被上诉人租金的原因是，2012年、2013年上诉人行使对租赁土地的使用时受到被上诉人阻止，上诉人便没有使用租赁物，故应视为被上诉人违约导致上诉人单方终止合同。2.被上诉人提交的红花岗区三渡镇花桥村委员会开具的证实不能证明该案诉讼时效中断，上诉人仅付2015年的租金2393.5元。即便被上诉人有证据证明诉讼时效在2015年中断，上诉人支付的租金仅为4787元。3.一审判决违约金15000元过高。
周后云土地承包经营户答辩称，一审法院认定事实清楚，2012年、2013年未让上诉人种植果树的地方是被上诉人的屋檐沟，未在租赁合同范围内，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
周后云土地承包经营户向一审法院起诉请求：判令遵义云门囤旅游发展有限公司支付租金14561元、违约金55000元。
一审法院认定事实：2006年5月26日，遵义云门囤旅游发展有限公司与周后云土地承包经营户签订《云门囤旅游开发租用石门组农户田、土、山林协议书》，该协议约定：田土租期50年，山林租期70年，周后云土地承包经营户向遵义云门囤旅游发展有限公司出租0.1亩的田（年租金460元/亩），租金为46元，租金从2005年3月18日起计算，遵义云门囤旅游发展有限公司一次性支付5年（2005年-2009年）的租金，5年后的年租金在当年12月底必须支付，约定违约金为50000元等内容。2007年1月28日，遵义云门囤旅游发展有限公司与周后云签订《云门囤旅游开发租用石门组农户田、土、山林协议书》，该协议约定：田土租期50年，山林租期70年，周后云向遵义云门囤旅游发展有限公司出租1.98亩的田（年租金460元/亩），租金为910.8元；3.3亩的土（年租金360元/亩），租金为1188元；16.7亩的山林（年租金5元/亩），租金为83.5元，租赁时间从合同签订之日起计算，租金在每年的12月底必须支付，约定违约金为5000元等内容。2012年、2013年，周后云以遵义云门囤旅游发展有限公司要种植的土地是在其房子的屋檐沟为由，未允许遵义云门囤旅游发展有限公司种植。2015年，周后云向红花岗区三渡镇花桥村委会反映，要求村委会处理遵义云门囤旅游发展有限公司拖欠租金一事未果。
一审法院认为：遵义云门囤旅游发展有限公司与周后云签订土地租用协议，是双方当事人的真实意思表示，形成土地租赁合同关系，但租赁期约定超过20年的部分不符合法律规定，故租赁期限超过20年的部分无效。租赁土地属土地承包经营权的流转方式之一，遵义云门囤旅游发展有限公司通过租赁方式取得了土地承包经营权，周后云则在租赁合同有效期内丧失对租赁土地的使用、收益的权利，但享有土地流转收益即租金。诉讼中，遵义云门囤旅游发展有限公司、周后云均认可差欠租金14561元及计算方式，予以确认。对延付或者拒付租金的，其诉讼时效期间为1年。遵义云门囤旅游发展有限公司、周后云约定5年后的年租金在当年12月底必须支付，则遵义云门囤旅游发展有限公司对当年的租金应在次年12月底前主张权利。周后云于2015年向当地村委反映要求处理拖欠租金一事，则请求支付2014年租金的诉讼时效中断，故周后云请求支付2014年租金的诉讼时效应重新计算至2016年12月底。对2015年租金的请求是在诉讼时效期间内主张权利，符合法律规定。2014年之前的租金，已过诉讼时效，不受法律保护。现遵义云门囤旅游发展有限公司应支付周后云的租金为4887元（14361元÷6×2+100元）。遵义云门囤旅游发展有限公司于2012年、2013年在周后云房屋的屋檐沟前种植，周后云予以阻止，但对遵义云门囤旅游发展有限公司在其它地方种植并未加以干涉，可见，遵义云门囤旅游发展有限公司的行为妨害了周后云的房屋物权，物权是对世权，具有绝对的排他性，周后云的阻止行为并无不当。周后云将土地租赁给遵义云门囤旅游发展有限公司使用，周后云已履行了相应义务，但遵义云门囤旅游发展有限公司未按约定期间支付租金，已构成违约，应承担违约责任。周后云身处农村，法律意识淡薄，而遵义云门囤旅游发展有限公司明知欠周后云租金却仍不按时支付，这是严重不诚信，虽双方约定违约金50000元和5000元，结合本案情况酌情认定15000元。判决：一、由遵义云门囤旅游发展有限公司于本判决生效后10日内支付周后云土地承包经营户2014年、2015年的租金4887元、违约金15000元，共计19887元。二、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取770元，由周后云土地承包经营户承担550元，遵义云门囤旅游发展有限公司承担220元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对原判认定的事实依法予以确认。
本院认为：综合上诉人的上诉理由、被上诉人答辩及本案案情，本案的争议焦点为：周后云土地承包经营户是否存在违约行为；一审认定遵义云门囤旅游发展有限公司承担15000元的违约金是否过高；周后云土地承包经营户请求支付2010年3月18日至2016年3月18日共六年租金的权利是否在诉讼时效期间内。
关于第一个争议焦点。遵义云门囤旅游发展有限公司与周后云土地承包经营户签订的两份合同均未说明租赁物的地名和位置。遵义云门囤旅游发展有限公司对其提出的“2012年、2013年受到周后云土地承包经营户阻止栽种树的土地，是在周后云土地承包经营户的房屋前，系租赁范围内”的上诉理由未能提供证据证明，周后云土地承包经营户对此不予认同，认为该地是其房屋的屋檐沟，不属于合同约定的3.3亩土的范围。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，遵义云门囤旅游发展有限公司应承担对此上诉理由举证不能的不利后果，不能认定周后云土地承包经营户在合同履行过程中存在违约行为，遵义云门囤旅游发展有限公司以周后云土地承包经营户违约为由拒绝支付田土租金的抗辩理由不能成立。
关于第二个争议焦点。遵义云门囤旅游发展有限公司与周后云土地承包经营户签订了两份合同，第二份合同系遵义云门囤旅游发展有限公司为发展需要而签订，该合同增加了租赁物范围，即遵义云门囤旅游发展有限公司与周后云土地承包经营户于2006年5月26日、2007年1月28日签订的两份合同为各自独立的合同，遵义云门囤旅游发展有限公司负有按照租赁合同向周后云土地承包经营户支付租金的义务，遵义云门囤旅游发展有限公司未履行支付一定数额的租金的义务，则应按两份合同来承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”和第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”一审法院酌情认定遵义云门囤旅游发展有限公司承担违约金15000元，周后云土地承包经营户对此也未提起上诉，故对遵义云门囤旅游发展有限公司提出违约金过高的理由，本院不予采纳。
关于第三个争议焦点。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为1年：（三）延付或者拒付租金的。”和第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本院对一审法院认定的2014年之前的租金已过诉讼时效予以采纳。遵义云门囤旅游发展有限公司对红花岗区三渡镇花桥村委员会出具的证明，未提供证据证明其不真实，对此应承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第174条规定：“权利人向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断。”和《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本院对一审法院认定的2014年的租金适用诉讼时效中断予以认可。
综上所述，遵义云门囤旅游发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1540元，由遵义云门囤旅游发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 军
审 判 员 任建毅
代理审判员 付甫金
二〇一七年三月二十九日
法官 助理 赖丽莉
书 记 员 陈 燕