江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终405号
上诉人（原审原告）：王彬，女，1979年3月2日生，汉族，无业，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：唐岩，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周芯羽，女，1983年11月9日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：周代林（系周芯羽父亲），男，1954年3月26日生，汉族，住南京市玄武区。
被上诉人（原审被告）：王玮，女，1983年11月27日生，汉族，南京美侨幼儿园行政人员，住南京市玄武区。
上诉人王彬因与被上诉人周芯羽、王玮合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初4806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王彬上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由，一审判决认定事实不清。一审判决对于上诉人与被上诉人就店铺整体转让的事实认定断章取义，仅考虑协议第二条所述的部分内容，对于协议第一条中的面积及第二条中整体转让的内容视而不见，否认整体转让。一审认定上诉人提供的电话录音有诱导情形毫无根据，根据录音内容以及西祠网站发布的转让信息，可以证明该转让为整体转让，并且转让费所包含的内容远远超过第二条中的部分概述。同时，被上诉人所出具的能证明其价值的材料也恰恰证明了第二条所述的物品价值根据不值22万元。一审法院对于同一性质的法律事件采取的标准不一致。同样的店铺，同样的转让，一审作出截然不同的判决，难以令人信服。一审判决适用法律错误。法院已经查明涉案店铺的违建部分面积为15.9平方米，并且事实是被上诉人隐瞒其已知该店铺部分违建的事实，故意以面积30平方米诱导上诉人签署该转让协议，被上诉人的行为已经构成欺诈，该合同应予以撤销。
周芯羽、王玮辩称，被上诉人一审期间已经提供相关证据，证据合法有效，并且经过南京师范大学司法鉴定中心的鉴定。双方签订的转让协议是双方真实意思表示，是有效的，理应受到法律保护。请求驳回上诉，维持原判。
王彬向一审法院起诉请求：判令周芯羽、王玮共同向王彬返还转让费11万元。
一审法院认定事实：2012年7月13日，周芯羽登记设立了南京市鼓楼区树小姐咖啡馆，经营场所为江苏省南京市鼓楼区南阴阳营22号某单元102室。
2013年7月，周芯羽在西祠网站上发布转让信息，信息内容为：转让是包括店名执照，我们店是百度地图、大众点评都认证的商家，店里所有机器，全部九到十成新，咖啡机、磨豆机、展示柜、电视、空调、投影仪、冰箱、烤箱等等，还有明信片慢递的全套流程，货源渠道等，软装和家具沙发定制餐具等，接手当天马上可以继续营业的，店员也有，我们可以做简单培训。
2013年7月14日，王彬（乙方）与周芯羽、王玮（甲方）签订了《店铺转让协议书》，协议约定：甲方将自己位于江苏省南京市上海路××营××号某单元102室的店铺（原为：Miss树Cafe）于2013年7月15日转让给乙方使用，建筑面积为30平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利；转让费为22万元；乙方在2013年7月15日当日向甲方一次性支付全额转让费22万元，上述费用为此店面整体转让费用，具体包括：（1）所有执照、店名；（2）店内所有电器、家具、礼品等;(3)明信片及货款；（4）所有渠道、货源等；甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续。周芯羽在协议尾部甲方处签名，并代王玮签名，王玮对周芯羽代其签订该协议予以认可。乙方处有一签名，字迹为王彬。合同签订后，王彬向周芯羽支付转让费22万元。王彬对此签名申请鉴定，一审法院委托南京师范大学司法鉴定中心对王彬的签名进行鉴定，南京师范大学司法鉴定中心于2016年8月30日出具《鉴定意见书》，鉴定意见为署期为2013年7月14日的《店铺转让协议书》中“王彬”签名字迹与王彬的字迹样本是同一人书写形成。双方对该鉴定意见均无异议。王彬为此支付了鉴定费2000元。
2014年5月24日，王彬（甲方）与案外人钱源（乙方）签订了《店铺转让合同》，合同约定：甲方将涉案店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同所享有的权利与义务，转让费18万元，上述费用包括装修、设备，甲方已付至2015年8月15日房租，转让后店铺的名称，所有装修设施物品全部归乙方所有等等。2015年5月18日，涉案店铺中的违法建筑部分（建筑面积约15.9平方米）被拆除，其余合法建筑（建筑面积约14.4平方米）仍予保留。
因王彬涉及其他诉讼，王彬联系了周芯羽，周芯羽于2016年4月21日向王彬发送了电子邮件，内容为：我已经想不起来具体的事项了，我只能帮你写个证明，当时我们转让的时候费用是22万，这个费用包括一手转的所有费用，当时我整个内容全部铲墙和地，全部重新装修，加上机器、设备、空调、电视、冰柜、净水器，重新做下水，还有原材料等等的全部费用。同时，周芯羽还向王彬出具了一份证明材料，内容为：本人于2013年将店铺转让给王彬女士，店铺位于上海路××营××号“Miss树Cafe”，2012年我从上家接转此店铺，全部重新装修，铲掉内部所有墙面、地面、装修公司装修，购买双头半自动咖啡机，磨豆机、冰柜、空调、电视等全部设备，加上原材料成本等共计22万。
钱源与王彬、王爱莲转让合同纠纷一案，一审法院于2016年5月12日作出（2016）苏0106民初710号民事判决，判决王彬于判决生效之日起十日内一次性返还钱源转让费85000元。该民事判决已发生法律效力。
对于上述当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于转让内容的问题。王彬为证明转让内容提交2016年4月的录音和邮件，周芯羽、王玮质证认为，上述内容是王彬授意下出具的，录音存在诱导的情形。对此，一审法院认为，上述证据均系事后周芯羽根据回忆所作出的回答，但双方签订有书面的《店铺转让协议书》，转让费包括的内容应以双方的书面约定为准。
一审法院认为，双方之间签订的《店铺转让协议书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效，该协议对双方均具有法律约束力。协议中对于转让费所包含的内容作出了明确约定，该内容并不涉及违法建筑，故王彬主张返还转让费依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回王彬的诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由王彬负担；鉴定费2000元，由王彬负担。
本院二审期间，王彬对一审未认定录音证据有异议，主张录音内容是在没有任何外力干扰的情况下录制，是真实意思表示，也是对于店铺转让协议书的具体补充说明，协议书内容本身非常粗糙、笼统，仅凭协议书根本无法查明本案全部事实。王彬对一审认定的其他事实部分没有异议。周芯羽、王玮对一审认定的事实没有异议。
对一审认定事实中双方均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本案审理期间，王彬认可其在与周芯羽、王玮签订店面转让协议书的同时，另与涉案房屋的权利人签订了租赁合同。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。
本案中，上诉人王彬与被上诉人周芯羽、王玮在双方签订的《店铺转让协议书》中约定，店铺建筑面积为30平方米，周芯羽、王玮并保证王彬同等享有周芯羽、王玮在原有房屋租赁合同中所享有的权利；转让费22万元为店面整体转让费用，具体包括：①所有执照、店名；②店内所有电器、家具、礼品等；③明信片及货款；④所有渠道、货源等。周芯羽、王玮在签订协议书后，按照合同约定的面积及转让的内容向王彬交付了店铺及物品等，王彬亦与涉案房屋的权利人签订了房屋租赁合同。由此可见，周芯羽、王玮已履行了协议书所约定的义务。周芯羽、王玮与王彬签订的店铺转让协议仅涉及店面的整体转让，并未涉及房屋转租，周芯羽、王玮与王彬之间不存在租赁关系。王彬与权利人之间的房屋租赁和王彬与周芯羽、王玮之间的店铺转让是两个不同的法律关系，本案店铺转让不涉及违法建筑问题。故对王彬的上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，王彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由王彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年三月二十三日
书记员 郭旭冬