江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终2536号
上诉人（原审被告、反诉原告）：海门迪美服饰商城有限公司，住所地江苏省海门市。
法定代表人：朱建荣，经理。
委托诉讼代理人：罗欢，上海仲悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：海门市双爱黄金珠宝行有限公司，住所地江苏省海门市。
法定代表人：陆宗琴，董事长。
委托诉讼代理人：徐辉，江苏东洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海飞标投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
上诉人海门迪美服饰商城有限公司（以下简称迪美公司）因与被上诉人海门市双爱黄金珠宝行有限公司（以下简称双爱公司）、上海飞标投资管理有限公司（以下简称飞标公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省海门市人民法院（2017）苏0684民初7573号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
迪美公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、六项，并就上述判项发回重审或依法改判，诉讼费由双爱公司承担。事实和理由：一、一审认定事实存在严重错误。涉案房屋无法通过消防改造验收的原因不仅仅包括迪美公司没有去做消防改造的工作，还包括迪美公司去做了消防改造的工作，但由于涉案房屋年代久远、结构不合理，以至于涉案房屋无论如何进行消防改造都无法通过验收。一审法院在没有调查清楚的情况下，将涉案房屋无法通过消防改造验收的原因归结于迪美公司，缺乏事实依据。因涉案房屋无法通过消防改造验收，为此，迪美公司与双爱公司就涉案房屋的消防改造问题进行了多次沟通和协商。最终，双爱公司同意将涉案房屋的租金由人民币291万元年调整为人民币120万元/年且免收2018年1月1日以前的全部租金；同时双爱公司表示对于二次消防改造的费用政府会补贴30%。在此情形下，迪美公司才勉强答应对涉案房屋进行分割后的二次消防改造，此次对涉案房屋进行分割后的二次消防改造直接导致涉案房屋的面积大幅减少及整体格局的改变。一审中，迪美公司曾多次提到百货公司己将双爱公司的租金由原先的885万年调整为现在的430万/年，其原因就是因为涉案房屋无论如何进行消防改造都无法通过验收。为此，迪美公司也曾多次要求一审法院调取百货公司与双爱公司房屋租赁合同纠纷一案的庭审笔录和民事调解书作为本案的证据，然而一审法院未调取。二、一审法律适用错误。对涉案房屋进行分割后的二次消防改造，直接导致涉案房屋面积的大幅减少、整体格局的改变。也就是说双方所签订的《房屋租赁合同》的标的已经发生了变化。既然涉案房屋发生了变化，则涉案房屋的租金理应重新协商，在未协商一致的情况下迪美公司不构成违约。涉案房屋在被分割以前，无法达到《房屋租赁合同》所约定的作为商业用房进行商业经营的用途。双爱公司所提供的涉案房屋与《房屋租赁合同》不一致，双爱公司的行为已经构成违约。
被上诉人双爱公司答辩称，迪美公司没有按照合同约定交付相应的租金，符合合同的约定的解除条件，所以一审判决解除合同完全符合合同约定也符合法律规定。根据双方签订的租赁合同第八条约定，案涉租赁合同原有的消防设施不符合现行的消防规定，需要进行改造，消防改造的义务属于迪美公司。在消防方案没有通过消防部门通过的情况下，迪美公司盲目对房屋进行改造，当然无法通过消防验收。在找到正确合适的消防改造方案后，租赁房屋最终通过了消防验收。鉴于迪美公司前期对消防设施的不当改造，不积极寻求合适的消防改造方案，到期不愿意缴纳租金，又不愿退出租赁房屋，双爱公司与迪美公司就租金进行过多次协商，并作出了最大的让步，但是上诉人得寸进尺，一再提出无理要求，导致双方没有达成一致，理应按照双方原有的合同约定的租金进行交付。而双爱公司与房屋出租的上家进行了租金调整，与迪美公司是无关的，这是双爱公司与百货公司之间的关系，但是双爱公司本着息事宁人的愿望出发尽快的解决纠纷，在一审庭审中迪美公司提出可以同步根据百货公司给迪美公司的优惠价格同步优惠，从2017年开始按照150万元计算租金，但这种情况下，迪美公司仍不愿意履行，很明显迪美公司没有履行该合同的诚意，所以双爱公司认为应解除合同。迪美公司在其上诉状中提到双方在协商过程中曾提到免除迪美公司部分租金，这种免除是有前提的，即迪美公司退出租赁，但迪美公司最终没有退还房屋，也就是说双方在这件事上没有达成一致。对租赁房屋进行整体的消防改造，对房屋的实际使用面积必然会产生减小，实际减小的面积只有300多平米，相对总的租赁面积5600平米来说是很小的一部分，况且迪美公司还占用了不在租赁范围的200多平米，实际上消防改造减少的面积是微乎其微的。综上，一审判决完全符合法律规定，应当依法驳回迪美公司的上诉请求。
被上诉人飞标公司未答辩。
双爱公司向一审法院起诉请求：1、解除双爱公司与迪美公司签订的房屋租赁合同并返还租赁房屋；2、迪美公司、飞标公司支付迪美公司房屋租金（2016年尚欠租金41万元及自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止，按照租金291万元/年标准计算）；3、迪美公司、飞标公司支付双爱公司逾期付款违约金（其中41万元自2016年5月21日起计算，291万元自2016年11月21日起计算，分别计算至实际支付之日，按每日万分之五标准计算）。
迪美公司向一审法院反诉请求：1、要求双爱公司继续履行双方签订的房屋租赁合同（租金自2017年10月1日起，按照120万元/年的标准计算）；2、双爱公司支付二次消防改造损失1144100元；3、双爱公司支付违约金24万元；4、双爱公司返还租金250万元。
一审法院认定事实：2014年9月30日，双爱公司与百货公司签订了《房屋租赁合同》，百货公司将坐落于海门镇解放中路983号房屋出租给双爱公司用于商业经营。租赁期限为2014年10月1日至2024年12月31日。2015年8月，江苏双爱购物中心有限公司与飞标公司签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议一》，后双方又签订了《房屋租赁合同作废协议》，终止了双方的房屋租赁合同及相关补充协议。2016年初，双爱公司与迪美公司签订了《房屋租赁合同》，双爱公司将坐落于海门镇解放中路983号房屋出租给迪美公司；出租对象包括：一楼部分（除大楼南侧沿解放路门店商铺及东侧烟酒、丽颜名妆区域外）、二楼部分（除肯德基及肯德基以北外）、三楼及主体大楼北侧附属房（670平方米），用于商业经营；租赁期限自2015年10月1日至2024年11月19日止（免租装修期为前三个月，计租日为2016年1月1日起；年租金为291万元，每三年年租金按5%递增；付款方式为先交后用，第一年租金2015年9月30日前付50万元，同年11月30日前付95万元，余款140万元于2016年5月20日前付清，第二年起租金须每年11月20日前付清下年度租金；迪美公司应结合自身经营情况，按消防有关规定对租赁房屋所在营业区域进行整体消防设施的改造、日常维护、修理，相关费用由迪美公司承担等。后迪美公司未经消防安全检查合格擅自营业，2016年8月18日被责令停产停业，并处罚金3万元。后迪美公司于2017年7月开始对案涉房屋进行消防改造，2017年9月29日消防安全检查合格。迪美公司支付了2016年的租金250万元后，其余租金未按约支付。2017年7月23日，双爱公司向迪美公司发出催缴租金律师函。
一审法院认为，双爱公司与迪美公司间的租赁合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。按照合同约定，迪美公司应于2016年5月20日前付清2016年租金291万元，但迪美公司尚拖欠2016年租金41万元，并应于每年11月20日前付清下年度租金，迪美公司均未按约支付。根据合同约定和迪美公司承诺，迪美公司应当通过消防验收合格后开张营业，而迪美公司未经消防检查验收擅自营业被责令停业，其责任应由迪美公司承担，故迪美公司仍应按约支付租金。根据迪美公司提供的录音资料和《告知函》可以证明，双方对调整租金进行过协商，但最终未协商一致。根据案涉合同第八条，迪美公司应结合自身经营情况，按消防有关规定对租赁房屋所在营业区域进行整体消防设施的改造。整体消防设施的改造可能对营业面积减少的影响，迪美公司在签订合同时应当明知。因案涉租赁房屋系双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，双爱公司在2015年10月1日交付房屋后，迪美公司并未提出异议，故对因消防改造减少部分营业面积而要求相应减少租金的请求不予支持。在庭审中，双爱公司自愿将租金从2017年起由原291万元/年调整为150万元/年，予以确认。根据合同约定，如迪美公司未付清任何一期租金达15天以上的，双爱公司可解除合同并收回房屋。迪美公司在双爱公司催缴后未按约缴纳租金，且在双爱公司自愿调整租金的情况下，迪美公司仍拒绝支付租金，故双爱公司要求解除合同及返还案涉房屋的诉讼请求，应予支持。因迪美公司逾期支付租金，应按约支付逾期付款违约金，故双爱公司要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，应予支持。
本案因迪美公司未按约支付租金构成违约，双爱公司不存在违约行为，故反诉要求继续履行合同、返还租金、支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于迪美公司主张的消防改造费用114.41万元，双爱公司自愿按其主张的消防改造费用中承担30%,予以确认,其余部分按照合同约定由迪美公司自己承担。
关于飞标公司在本案中的责任问题，飞标公司与双爱公司原签订的房屋租赁合同及补充协议已终止作废。后双爱公司与迪美公司在案涉合同中约定飞标公司对迪美公司的责任和义务负责，飞标公司并非案涉合同相对人，故该约定对飞标公司并无约束力，故飞标公司在本案中不承担责任。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审判决：一、解除海门市双爱黄金珠宝行有限公司与海门迪美服饰商城有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、海门迪美服饰商城有限公司于判决生效后一个月内返还海门市双爱黄金珠宝行有限公司位于海门丽颜名妆区域外）、二楼部分（除肯德基及肯德基以北外）、三楼及主体大楼北侧附属房（670平方米）；三、海门迪美服饰商城有限公司于判决生效后十日内支付海门市双爱黄金珠宝行有限公司租金（其中2016年度尚欠租金41万元及自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止，按照年租金150万元计算）及逾期付款违约金（其中以41万元为基数，自2016年5月21日起至实际履行之日止；以150万元为基数，自2016年11月21日起至实际履行之日止，分别按每日万分之五计算）；四、海门市双爱黄金珠宝行有限公司于判决生效后十日内支付海门迪美服饰商城有限公司消防改造费用34.323万元；五、驳回海门市双爱黄金珠宝行有限公司其他诉讼请求；六、驳回海门迪美服饰商城有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费33360元，由海门迪美服饰商城有限公司负担；反诉案件受理费37872.8元，由海门市双爱黄金珠宝行有限公司负担6448元，其余由海门迪美服饰商城有限公司负担。
二审中，迪美公司提供一审法院的一份协助执行通知书复印件，协助执行通知书作出时间是2018年4月28日，本案一审判决书在2018年5月7日作出，迪美公司认为一审法院在本案中存在先入为主的观点，在判决之前就已经认为迪美公司应该给双爱公司支付租金，一审程序违法；提供安全告知书复印件，是双爱公司2017年3月25日作出的，可以看出双爱公司早就知道在2017年的时候涉案房屋的租户很少，但在一审中却说迪美公司2017年一直在经营，经营状况比较好；提供一份告知书复印件，是双爱公司于2018年6月6日作出的，双爱公司在明知一审判决还没有生效的情况下，就向迪美时尚街的租户发出了告知书，对迪美公司造成了极大损失，而且对迪美时尚街的经营也造成了严重的影响。双爱公司质证称，协助执行通知书是双爱公司在一审判决前向一审法院申请保全的，程序上完全符合法律规定。安全告知书及告知书与本案没有关联性，告知书也是与事实相符的，没有任何虚假陈述。本院经审查认为，协助执行通知书系因诉讼保全而作，程序合法；安全告知书及告知书均系复印件，且与本案争议无关联。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
迪美公司二审陈述，其2017年5月进行第二次消防改造，改造后租赁面积减少了1025.38平方米，总租赁面积主楼为5600平方米。双爱公司陈述，总租赁面积主楼为5600平方米，2017年5月改造后租赁面积减少了仅300多平方米，但迪美公司还占用了不在租赁范围内的200多平方米。
本院认为，根据双方合同约定，迪美公司应结合自身经营情况，按消防有关规定对租赁房屋所在营业区域进行整体消防设施的改造、日常维护、修理，相关费用由迪美公司承担。但迪美公司未经消防检查验收即擅自营业被责令停业，经过消防改造后最终验收通过，故迪美公司所称无论如何进行消防改造都无法通过验收，并欲将原因归结于双爱公司的上诉主张与事实不符。迪美公司与双爱公司虽就案涉房屋的消防改造问题进行了沟通协商，但双方并未达成确定无异议的一致意见。迪美公司主张消防改造后租赁面积大幅减少，但双爱公司不认可迪美公司所称的减少面积，且租赁面积减少发生在2017年5月以后，双爱公司已自愿将案涉房屋的租金从2017年起大幅调低，就租赁面积的减少作出了合理让步，但迪美公司仍未履行支付租金的义务，其行为已构成根本违约。一审法院根据双爱公司的诉讼请求解除合同符合法律规定。双爱公司已将合同约定的房屋交付迪美公司，并约定了消防改造的责任由迪美公司承担，迪美公司当时并未提出异议，双爱公司无违约行为。百货公司与双爱公司之间房屋租赁合同纠纷案件的诉讼材料与本案无必然关联，一审未调取并无不当。
综上，迪美公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33360元，由上诉人海门迪美服饰商城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玮
审判员 吕 敏
审判员 杜太光
二〇一八年八月六日
书记员 张慧娴