江苏省徐州市贾汪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0305民初5755号
原告徐州皓宇农贸市场管理有限公司，住所地徐州市贾汪区大吴街道办事处大吴商城内。
法定代表人王婷婷，该公司经理。
委托代理人王永，男，1986年4月22日生，汉族，该公司工作人员，住江苏省灌云县。
委托代理人董兆强，江苏同凯律师事务所律师。
被告徐州珈赫悠扬房地产营销策划有限公司，住所地徐州市云龙万达广场SOHO1幢1单元1718号房。
法定代表人张伟，该公司总经理。
被告陈玉启，男，1974年2月11日生，汉族，住安徽省宿州市萧县，现住徐州市贾汪区。
以上两被告共同委托代理人张强，江苏京楚律师事务所律师。
原告徐州皓宇农贸市场管理有限公司（以下简称皓宇农贸公司）诉被告徐州珈赫悠扬房地产营销策划有限公司（以下简称珈赫悠扬公司）、陈玉启买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法组成合议庭于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告皓宇农贸公司的委托代理人王永、董兆强，被告珈赫悠扬公司的委托代理人张强，被告陈玉启及其委托代理人张强到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告皓宇农贸公司诉称，2014年9月30日，皓宇农贸公司与珈赫悠扬公司签订营销代理委托合同一份，约定皓宇农贸公司将开发建设的大吴邻里中心房产委托珈赫悠扬公司独家代理销售。因珈赫悠扬公司未完成合同约定的销售任务且存在其他违约行为，皓宇农贸公司于2016年3月20日书面催告要求履行合同义务，但珈赫悠扬公司仍未能如约履行合同，皓宇农贸公司遂于2016年4月1日依法行使解除权，通知解除了销售代理合同。在双方合作期间，因在工程建设中与承建单位发生纠纷，珈赫悠扬公司以为皓宇农贸公司保全资产回笼资金为由，于2015年11月提出由皓宇农贸公司以买卖的形式与珈赫悠扬公司签订数份房屋租售合同，并将合同日期倒签为2015年6月29日，为避免珈赫悠扬公司非法侵害皓宇农贸公司资产，珈赫悠扬公司向皓宇农贸公司出具承诺书一份，承诺双方于2015年6月29日签订的大吴邻里中心转让合同双方不需履行合同的权利义务，此合同仅用于处理第三方纠纷，无任何法律效力。后珈赫悠扬公司将2015年6月29日签订的房屋租售合同中所对应的大吴邻里中心内22号房通过刘士清以明显低价13.5万元擅自出售给陈玉启，并侵占了售房款。珈赫悠扬公司在明知其所持房屋租售合同无任何法律效力的情况下，以明显低价恶意串通出售给陈玉启房屋的买卖合同无效，现请求判令珈赫悠扬公司与皓宇农贸公司签订的大吴邻里中心内区22号房《房屋租售合同》及珈赫悠扬公司与陈玉启签订的出售大吴邻里中心内区22号房的《房屋转让协议》均无效。
被告珈赫悠扬公司辩称，首先，因皓宇农贸公司拖欠珈赫悠扬公司房屋代理销售佣金，遂以签订商业用房租售合同的形式将涉案22号房抵款给珈赫悠扬公司，另涉案承诺书中所指的转让合同的效力问题，不应根据承诺书中的约定，而应当根据法律法规的规定判断合同是否具备无效条件；其次，珈赫悠扬公司将涉案22号房出售给本案陈玉启为依法处分自己财产的行为，皓宇农贸公司无权干涉，且陈玉启也已按照合同约定付清了全部房屋价款。综上，法院应依法保护善意第三人的利益，维护交易的稳定，驳回皓宇农贸公司的诉讼请求。
被告陈玉启辩称，陈玉启是从珈赫悠扬公司处购买的涉案房屋，且珈赫悠扬公司提供的合同书中加盖有皓宇农贸公司的印章及其工作人员王永的签字，陈玉启已付清了房屋价款，并对房屋进行了装修及实际占有，且对皓宇农贸公司与珈赫悠扬公司之间纠纷并不知情；另外该房屋的交易价格是按照房屋出售时的市场行情定价，并不存在明显低价及串通损害皓宇农贸公司的情形。综上，陈玉启作为实际购房人，在购房过程中不存在任何过错，至于皓宇农贸公司与珈赫悠扬公司之间的纠纷及其双方合同的效力问题，应由其双方另行解决，与陈玉启无关，请求驳回皓宇农贸公司的诉讼请求。
经审理查明，2014年4月23日，皓宇农贸公司与贾汪区大吴街道办事处解台村村民委员会（以下简称解台村委会）签订解台农贸市场合作投资建设协议书一份，约定双方合作开发建设解台农贸市场，项目地点位于大吴商城西侧，占地约30亩，皓宇农贸公司投资约4000万元作为协议合作开发的预算资金，并按建设的实际需求量增加投入，解台村委会以上述土地作为投资，并负责本项目物业的规划、报建、备案等相关行政审批手续，并明确土地以国土部门审批或挂牌出让为准；工程竣工后，市场摊位部分底层面积约6000平方米，二层约4000平方米和市场的东侧房屋500平方米及拆迁安置补偿房屋200平方米归解台村委会所有；其余所有房屋及相关配套设施的产权及土地使用权归皓宇农贸公司所有，皓宇农贸公司有权以转让及出租等方式处理并享有收益。2014年5月27日，江苏徐州工业园区管理委员会对《关于大吴办事处解台村大吴农贸市场改造项目建议书》作出批复，同意解台村委会进行大吴农贸市场改造项目，工程总投资4000万元，所需资金由解台村委会自筹解决，项目总占地30亩，重建一个综合农贸市场，建设地点位于大吴办事处解台村原大吴农贸市场（华联超市西侧），批复明确仅作为办理相关手续的意见，不作为行政许可和开工建设依据。2014年9月22日，徐州市贾汪区规划局出具大吴邻里中心项目选址位置图，规划用地面积为18057.5平方米，选址位置在贾汪大吴街道办事处，北侧、南侧为农田，西侧为机耕路，东侧为大吴商城，规划用地性质为服务设施用地，并于9月24日颁发建设项目选址意见书一份。2014年9月30日，皓宇农贸公司与珈赫悠扬公司签订营销代理委托合同一份，约定皓宇农贸公司委托珈赫悠扬公司作为大吴邻里中心的独家销售总代理，委托代理销售面积为约12000平方米（以实际成交面积为准），代理期限至物业建筑面积销售达90%止，建筑主体均价为3200元/平方米，基本代理费按成交额的3.0%结算，溢价部分按照皓宇农贸公司60%，珈赫悠扬公司40%分配。2015年9月10日，双方签订补充协议一份，对委托销售房屋的低价、溢价部分进行了调整，并明确皓宇农贸公司在委托期间不得私自销售房源。2015年6月29日，皓宇农贸公司与珈赫悠扬公司签订商业用房租售合同一份，约定将位于大吴邻里中心内22号商业用房以22万元的价格出售给珈赫悠扬公司。同日珈赫悠扬公司出具承诺书一份，明确双方于2015年6月29日签订的大吴邻里中心转让合同不需履行，双方合同仅用于处理第三方纠纷使用，无任何法律效力。2016年3月20日，皓宇农贸公司出具告知函一份，告知珈赫悠扬公司一直没有完成约定的销售任务，要求珈赫悠扬公司每月完成10套销售任务并及时交纳房款。2016年4月1日，皓宇农贸公司出具解除协议通知书一份，认为珈赫悠扬公司多次存在违约行为，一直没有完成销售任务，造成皓宇农贸公司多次被第三方讨债，书面提出解除双方的销售代理合同。2016年5月23日，珈赫悠扬公司与陈玉启签订房屋转让协议一份，将位于大吴邻里中心内22号商业用房出售给陈玉启，约定的价格为13.5万元，合同签订后，珈赫悠扬公司将该房交付给了陈玉启使用。
另查明，截至法庭辩论终结前，涉案大吴农贸市场改造项目中尚未办理土地挂牌出让、建设用地规划许可及建设工程规划许可及等行政审批手续，所建房屋尚未在产权交易中心办理备案登记手续。
以上事实，有原、被告的陈述、解台农贸市场合作投资建设协议书、江苏徐州工业园区管理委员会文件、大吴邻里中心项目选址位置图、建设项目选址意见书、营销代理委托合同、商业用房租售合同、房屋转让协议及开庭笔录等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，涉案农贸市场工程因未办理土地挂牌出让手续，也没有办理建设用地规划许可及建设工程规划许可等行政审批手续，致使涉案房屋因未按照法定程序进行开发建设而处于不合法状态，无法进行初始登记，目前不具备进行交易及办理房屋产权过户登记的法定条件，致使皓宇农贸公司与珈赫悠扬公司之间签订的商业用房租售合同不能达到产权变更的合同目的，另珈赫悠扬公司在签订合同的当日出具了书面承诺，明确双方签订的合同不需履行，仅用于处理第三方纠纷使用，无任何法律效力，事实上双方签订合同后，珈赫悠扬公司也没有按照合同约定支付相应房款，因此皓宇农贸公司与珈赫悠扬公司之间签订的商业用房租售合同应为无效买卖合同。珈赫悠扬公司在没有取得房屋权属，且明知涉案房屋处于不合法状态，不能进行产权变更登记的情况下，将涉案房屋出售给陈玉启，皓宇农贸公司在案件审理中明确对其双方的交易行为不予认可，因此其双方之间的买卖合同因珈赫悠扬公司无权处分而无效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决如下：
一、原告徐州皓宇农贸市场管理有限公司与被告徐州珈赫悠扬房地产营销策划有限公司于2015年6月29日签订的商业用房租售合同无效；
二、被告徐州珈赫悠扬房地产营销策划有限公司与被告陈玉启于2016年5月3日签订的房屋转让协议无效。
案件受理费3000元，由被告徐州珈赫悠扬房地产营销策划有限公司和陈玉启负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 贺夫建
审 判 员 赵 丹
人民陪审员 董爱莲
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 李明苏