浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）甬慈观民初字第228号
原告：沈跃飞，男，1959年6月9日出生，汉族，干部，住慈溪市。
委托代理人：俞志荣，慈溪市慈东法律服务所法律工作者。
被告：王建磊，男，1972年5月27日出生，汉族，农民，住慈溪市。
被告：李建立，男，1970年3月23日出生，汉族，农民，住慈溪市。
原告沈跃飞为与被告王建磊房屋租赁合同纠纷一案，于2011年9月15日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员杨松伟适用简易程序于2011年10月12日公开开庭进行了审理，庭审中查明，案外人李建立已成为原告房屋的实际承租人。据此，本院依职权追加李建立为本案的共同被告参加诉讼，并于2011年12月12日再次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告委托代理人俞志荣到庭参加诉讼，被告王建磊到庭参加了2011年10月12日的诉讼。2011年12月12日的庭审，被告王建磊、李建立经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。
原告沈跃飞起诉称：2007年9月10日，原告与被告王建磊达成《房屋租赁合同》，合同中约定，原告将其座落于观海卫镇广义南路4-7号四间店面房租赁给被告王建磊经营，租赁期限为4年，自2007年9月15日起至2011年9月14日止，租金第一年为43000元，第二年为47300元、第三年为52000元、第四年为57300元，同时约定甲、乙双方不得单方终止合同，如单方终止合同必须提前三个月通知对方，并向另一方付违约金10万元，合同期满乙方如逾期不搬，甲方因此受到损失由乙方按每月房租每日0.5%支付经济赔偿。合同签订后，被告前三年尚能按约支付房屋租金，但至今年上半年，被告仅支付房屋租金30300元，对其余房屋租金27000元拒不支付。2011年6月7日，原告与被告王建磊又达成房屋租赁补充协议书，约定原房屋租赁合同于2011年6月8日终止，乙方自愿放弃经营权，所欠租赁款于6月15日前结清，如在15日前未结清，甲方有权收回房屋，并追求乙方的民事赔偿责任。但协议签订至今，被告既不履行支付27000元房屋租赁款，又拒绝将房屋内经营物品搬离。现原告诉来本院请求判令：1.终止原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付拖欠的租金27000元，并从2011年9月15日始至被告给付所欠房租日止按所欠房租每日0.5%支付违约金；3.被告即时将所租房屋内经营物品搬离，腾空房屋交付原告；4.诉讼费由被告承担。
被告王建磊在法定期限内未作书面答辩，在庭审中辩称：向原告租房屋，是因为与李建立及另一案外人合伙开饭店所用，被告王建磊是受另二人的信任，出面与原告签订租房合同，但事后二个月，被告王建磊就退出了合伙，后来外地人也走了，饭店一直由李建立经营，房租也由李建立支付给原告的。被告王建磊未提供任何证据。
被告李建立未作答辩，亦未提供任何证据。
原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供证据如下：
1.房屋所有权证（证号为慈房权证观城镇字第××号）一份、集体土地使用证（证号为慈1899字地020574号）一份，证明租赁房屋属原告所有的事实；
2.房屋租赁合同1份，证明原告与被告王建磊签订房屋租赁合同，约定相关事项的事实；
3.协议书一份，证明租赁合同于2011年6月8日终止及租赁款于6月15日结清的事实。
经审查，原告提供的房屋所有权证一份、集体土地使用证一份、房屋租赁合同一份，具有真实、合法性且与本案相关联，可作为本案的定案依据，本院予以确认。原告提供的原告与被告王建磊于2011年6月7日签订的协议书一份，因鉴于原告的出租房屋已由被告李建立占有、使用，并交纳租金，被告李建立已成为原告房屋的实际承租人，而该协议书未经被告李建立签字确认，故该协议书与本案缺乏关联性，本院不予确认。
本案在审理中，本院依职权于2011年10月12日询问了被告李建立之妻韩丽英，其称，原告出租的房屋自2009年9月始就由他们使用开饭店，并向原告直接支付房租。对韩丽英的陈述，原告无异议，本院予以认定。
经审理查明：2007年9月间，被告王建磊、李建立及另一案外人为合伙开饭店向原告沈跃飞租赁了属原告所有的座落于观海卫镇广义南路4-7号店面房4间，并于2007年9月10日由被告王建磊出面与原告沈跃飞签订了房屋租赁合同一份，合同中约定，租赁期限为4年，从2007年9月15日至2011年9月14日止，租金为第一年43000元，第二年47300元，第三年52000元，第四年57300元，付款方式以年支付，即每年的8月15日一次性付清，并在合同中明确了甲、乙双方的权利义务及违约责任。明确约定乙方如逾期未支付房租，按当年房租每日0.5%支付违约金。合同签订后，甲方将出租的房屋交付给了乙方使用。被告王建磊、李建立及另一案外人在租赁的房屋内开设了饭店。后被告王建磊及另一案外人先后撤出合伙。自2009年9月始在租赁房屋内开设的饭店由被告李建立经营，租赁的房屋由被告李建立使用，并由被告李建立向原告支付相应的房租。2011年的房租被告李建立支付给了原告30300元，尚欠租金27000元至今未付。租赁合同到期后，原告要求被告支付所欠的房租，并将租赁的房屋交还，被告李建立以要继续承租为由，不同意腾让房屋，并占用至今。
本院认为：原告沈跃飞与被告王建磊所签订的租赁合同，应属合法有效，依法应予保护。鉴于被告王建磊是因与被告李建立及另一案外人合伙开饭店，向原告租赁房屋，故被告李建立及另一案外人是该租赁合同的隐性承租人，应享受该房屋租赁合同的权利并承担义务，并受该租赁合同的约束，且被告王建磊及另一案外人撤出合伙后，被告李建立自2009年9月始占有、使用了该租赁房屋，并向原告支付相应的房租，被告李建立已成为事实上的原告房屋的承租人。现被告李建立未按租赁合同约定支付房租，并在租赁合同届满后仍占用原告的房屋，既违反了租赁合同的约定，又侵害了原告的合法权益，依法应承担相应的民事责任。现原告要求被告支付尚欠的租金，并按约支付违约金；并且即时将租赁的房屋交付给原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。鉴于，被告李建立已成为原告房屋的实际承租人，故应由被告李建立支付所欠原告的租金，承担违约责任，并将租赁的房屋交付给原告。原告要求终止租赁合同的诉讼请求，因原、被告之间的租赁合同期限已届满，并不需要再予终止合同，故原告的这一诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告李建立支付尚欠原告沈跃飞的房屋租赁款27000元，并支付自2011年9月15日始至本判决确定的付款日止按所欠房租27000元每日0.5%计算的违约金；
二、被告李建立将租赁的房屋交付给原告沈跃飞；
三、驳回原告其他诉讼请求；
上述一、二项于本判决生效后十日内履行。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费475元，减半收取计237.50元，由李建立负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 杨松伟
二〇一一年十二月十二日
代书记员 沈佳瑜
附页
法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。