浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙丽民终字第373号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘甲。
上诉人（原审原告、反诉被告）汤某某。
上诉人（原审原告、反诉被告）刘乙。
上诉人（原审原告、反诉被告）刘丙。
四上诉人（原审原告、反诉被告）委托代理人吴金铿，
浙江金言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李某某。
被上诉人（原审被告、反诉原告）周某某。
上诉人刘甲、汤某某、刘乙、刘丙为与被上诉人李某某
、周某某返还原物纠纷一案，不服龙泉市人民法院于2010年8
月13日作出的（2010）丽龙民初字第52号民事判决，向本院提
起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2005年10月18日，原告（反诉被告）刘甲、
汤某某、刘丙与被告（反诉原告）李某某、周某某签订了房屋
买卖契约，双方约定刘甲、汤某某、刘乙、刘丙以16800元的
价格将位于龙泉市剑池街道芳野村的房屋（集体土地建设用地
使用证号为：龙渊镇集建（大）字第555号）出售给李某某、
周某某。购房款分两期支付，被告（反诉原告）支付第一期款
项10800元后，原告（反诉被告）交付了房屋。第二期款项600
0元因原告（反诉被告）拒收，现被告（反诉原告）至今仍未支付。被告（反诉原告）李某某、周某某入住后，对该房某某
行了改造和装修，以自己名义开户安装了电表、有线电视，安
装了用水管线，并改造了厨房。2009年3月16日原告（反诉被
告）刘甲、汤某某起诉至本院，要求确认其与被告（反诉原告
）李某某、周某某签订的房屋买卖合同无效，责令被告（反诉
原告）李某某、周某某返还房屋。本院于2009年10月23日依法
判决双方签订的房屋买卖合同无效，对于原告（反诉被告）刘
甲、汤某某要求返还房屋的诉讼请求另案受理。现原告（反诉
被告）再次起诉要求被告（反诉原告）返还房屋。被告（反诉
原告）针对原告（反诉被告）的诉讼请求提起反诉，要求原告
（反诉被告）赔偿其因合同无效造成的损失。另，经龙泉市华
楼房地产评估事务所评估，本案诉争房屋在2010年6月22日的
价值为58000元。
原审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应
当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方某此所受的损失，双方都有过错的
，应当各自承担相应的责任。原告（反诉被告）刘甲、汤某某
、刘乙、刘丙与被告（反诉原告）李某某、周某某签订的房屋
买卖合同被法院确认无效后，双方应该各自返还取得的财产，
被告（反诉原告）李某某、周某某应当将房屋返还给原告（反
诉被告）刘甲、汤某某、刘乙、刘丙，同时原告（反诉被告）
刘甲、汤某某、刘乙、刘丙应当将取得的购房款10800元返还
给被告（反诉原告）李某某、周某某。
对于被告（反诉原告）李某某、周某某在购买房屋后自行出资对房某某行的装修及改造，考虑到房屋的装修及改造系
附和于房屋之上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添
附部分的使用价值亦极大贬损，故被告（反诉原告）李某某、
周某某应将房屋与因装修、改造形成的添附物一并返还给原告
（反诉被告）刘甲、汤某某、刘乙、刘丙，由原告（反诉被告
）刘甲、汤某某、刘乙、刘丙对添附物予以折价补偿。
对于被告（反诉原告）主张的因合同无效产生的损失，
考虑到原告（反诉被告）刘甲、汤某某、刘乙、刘丙作为出卖
人在出卖时即明知其所出卖的房屋属法律禁止流转的范围，其
在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其
应当对合同无效承担主要责任。被告（反诉原告）李某某、周
某某应知其所购买的房屋为法律禁止流转的范围仍然购买，亦
存在一定的过错，应当承担次要责任。对于买受人利益损失的
数额，应当全面考虑出卖人因房屋土地升值或者拆迁、补偿所
获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的
损失两方面因素予以考虑。就本案而言，被告（反诉原告）利
益损失的数额应为评估报告确定的房屋现值58000元与原买卖
价格16800元的差额，即41200元。同时考虑到原告（反诉被告
）应对添附物予以折价补偿给被告（反诉原告），本院认为对
于被告（反诉原告）41200元的利益损失，原告（反诉被告）
应承担70%（即28840元）的责任，被告（反诉原告）自己应承
担30%（即12360元）的责任。综上所述，依据《中华某某共和
国合同法》第五十八条、《中华某某共和国民事诉讼法》第一
百二十六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）李某某、周某某于判决生效之日起三十日内将位于龙泉市剑池街道芳野村
的房屋（集体土地建设用地使用证号为：龙渊镇集建（大）字
第555号）返还给原告（反诉被告）刘甲、汤某某、刘乙、刘
丙；二、原告（反诉被告）刘甲、汤某某、刘乙、刘丙于本判
决生效之日起三十日内将购房款10800元返还给被告（反诉原
告）李某某、周某某；三、原告（反诉被告）刘甲、汤某某、
刘乙、刘丙于本判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告
）李某某、周某某房屋装修改造补偿款及损失赔偿款共计2884
0元；四、驳回被告（反诉原告）李某某、周某某的其他反诉
请求。如果原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付
金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二
十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件
受理费80元，由被告（反诉原告）李某某、周某某负担；反诉
案件受理费减半收取1150元，评估费291元，共计1441元，由
原告（反诉被告）刘甲、汤某某、刘乙、刘丙负担416元，被
告（反诉原告）李某某、周某某负担1025元。
宣判后，刘甲、汤某某、刘乙、刘丙不服判决，向本院
提起上诉称，原审法院判决上诉人赔偿被上诉人房屋改造补偿
款及损失赔偿款28840元，缺乏事实依据，同时也显失公平。1
、涉诉房屋评估价58000元与房屋成交价16800元差额部分4120
0元为该房屋的增值部分，该增值部分并非由于被上诉人对房
屋的改造，而是来源于房屋土地的增值。事实上，被上诉人无
任何损失，相反被上诉人在涉诉房屋居住长达四年之久，被上
诉人为此节省了一大笔房屋租赁费用。2、原审将41200元的房屋增值部分认定为被上诉人的损失，同时判定上诉人承担70%
，被上诉人承担30%的责任，明显不公平。被上诉人在受让房
屋时是明知法律禁止转让的，其主观过错显而易见。根据合同
法的相关规定，合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担
相应的责任。因此被上诉人对其过错应当承担责任，上诉人无
需赔偿被上诉人的损失。请求二审法院依法改判，支持上诉人
的上诉请求。
李某某、周某某辩称，涉诉房屋在购买之时是属于多年
无人居住的三无房屋，被上诉人在购房后对房某某行了装修、
装水、装电以及道路修建。上诉人是因为丽龙高速公路、省道
改建以及工业园区征地等原因，使得房屋存在增值可能，所以
出卖房屋后又反悔。上诉人的行为损害了被上诉人的利益。请
求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据，本院对一审判
决认定的事实予以确认。
本院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同确认无效后
，应当返还依据无效合同取得的财产。对于一方的损失，应依
据合同双方的过错承担相应的责任。涉诉房屋的评估价格与原
买卖价格的差额属于被上诉人的信赖利益损失，合同双方应当
依据各自的过错对该损失承担相应的责任。综合考虑合同双方
的过错程度以及被上诉人对涉诉房某某行的装修和改造，原审
法院判定上诉人承担70%的责任，被上诉人承担30%的责任并无
不当。上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，依法予以维持。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十
三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人刘甲、汤某某、刘乙、刘丙
负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈江云
审 判 员 吴廷忠
代理审判员 周小兰
二〇一〇年十月十八日
代书 记员 吴美珠