北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第36548号
原告（反诉被告）马秀珍，女，1938年10月8日生。
委托代理人刘子慧，北京市华一律师事务所律师。
委托代理人钟珉，女，1968年10月23日生。
被告（反诉原告）郎丽娜，女，1965年3月2日生。
委托代理人张周彬，天津津联律师事务所律师。
第三人北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京广顺北大街星源公寓第E座01层5号房商业。
法定代表人缪寿建，总经理。
委托代理人牛洪顺，男，1986年9月24日生。
原告（反诉被告）马秀珍与被告（反诉原告）郎丽娜、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。马秀珍委托代理人刘子慧、钟珉，郎丽娜及委托代理人张周斌，麦田公司委托代理人牛洪顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马秀珍诉称：马秀珍的儿媳钟珉想购房，遂在麦田公司的建议下，经马秀珍同意以马秀珍名义于2014年3月14日与郎丽娜签署了房屋买卖合同。马秀珍依约向郎丽娜支付了定金20万元，购房款100万元。2014年9月17日，双方又签署了补充协议，对房屋买卖相关事宜进行了重新合意和约定，当日又支付郎丽娜购房款3万元。同时约定，郎丽娜先行搬离房屋，以便房屋过户后能够尽快开展装修工作。补充协议签订后，郎丽娜非但没有依约搬离房屋，更不予接听马秀珍的电话，不予回复马秀珍的问询短信，直至补充协议约定网签、过户期限届至，才短信回复马秀珍不能办理网签、过户等相关手续，不能履行合同义务。马秀珍后来得知，补充协议约定郎丽娜应履行义务期间，郎丽娜早已身在国外。郎丽娜的意思表示和实际行为不仅严重违背诚实信用原则，更严重违反了合同约定，且给马秀珍造成了重大损失。马秀珍有权依照法律规定及合同约定解除买卖合同关系，有权要求郎丽娜返还购房款，承担违约责任并承担居间费用。故诉至法院：1、判令解除双方就买卖北京市×区×园×号楼1604号房屋（以下简称1604号房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令郎丽娜向马秀珍返还购房款103万元；3、判令郎丽娜向马秀珍返还定金20万元；4、判令郎丽娜向马秀珍支付违约金1511400元；5、判令郎丽娜承担居间服务费13万元。
郎丽娜辩称并反诉称：郎丽娜系1604号房屋产权人。2013年，钟珉欲购买房屋，遂通过麦田公司于2013年9月19日与郎丽娜签署了房屋买卖合同及附件。签约后，钟珉爱人刘勇分期支付120万元房款。但因限购政策，钟珉不具有购房资格，无法购买房屋。在钟珉请求下，刘勇以侄子刘岩名义，于2014年3月14日就1604号房屋与郎丽娜签署了存量房屋买卖合同及附件，合同内容约定价款660万元，定金20万元，对付款期限也做了调整。次日，麦田公司告知郎丽娜，刘岩不同意该合同，遂刘勇作为马秀珍代理人与郎丽娜再次签订了房屋买卖合同，约定于2014年3月16日前支付100万元，于2014年4月30日前支付200万元，以资金监管方式于2014年6月30日前支付340万元；交易税费由马秀珍承担，于2014年6月18日交纳交易所需税款。合同签订后，马秀珍没有依约支付房款及税费。且在钟珉不能购房，以刘岩名义签署房屋买卖合同没有解除的情况下，又以马秀珍名义签订新的房屋买卖合同，后以钟珉名义签署补充协议，对方的违约行为导致房屋买受人主体出现多人，造成郎丽娜面临一房多卖的问题。履约期间，马秀珍代理人李勇于2014年9月24日给郎丽娜连续发短信，明确告知房子不买了，拒绝履行合同义务。郎丽娜在整个房屋买卖合同过程中没有任何违约行为，反而是马秀珍及其亲属持续、多次违约，故不同意马秀珍的诉讼请求，并提出反诉：1、判令解除双方于2014年3月14日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二；2、判令马秀珍支付违约定金20万元；3、判令马秀珍赔偿损失12万元。
马秀珍针对反诉辩称：不同意郎丽娜的反诉请求。房屋买卖交易过程中，马秀珍没有任何违约行为。依据马秀珍本诉请求，违约方系郎丽娜。郎丽娜提交损失的证据材料并不真实，没有实际发生，且依据合同约定，附件中没有约定拆除装修，此不应得到支持。
麦田公司述称：麦田公司非房屋买卖合同的主体，房屋买卖合同是否解除，不取决于麦田公司。郎丽娜与马秀珍签署的房屋买卖合同合法有效，作为合同当事人的郎丽娜与马秀珍应按房屋买卖合同履行各自义务。若双方均同意解除房屋买卖合同，麦田公司不持异议。马秀珍的其余诉求与麦田公司无关，不发表答辩意见。
经审理查明：2013年9月19日，经麦田公司提供居间服务，郎丽娜（出卖人）与钟珉（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二，约定钟珉购买郎丽娜所有的1604号房屋。房屋成交价格系650万元。同日，郎丽娜（出卖人）、马秀珍（买受人）与麦田公司（居间人）签署了《居间服务协议》，约定买受人向居间人支付居间服务费13万元。郎丽娜于2013年11月22日出具收据，载明截止当日收到钟珉支付购房款合计120万元。
2014年3月13日，郎丽娜（出卖人）、钟珉（买受人）与麦田公司（居间方）签署《解约协议书》，经三方协商，约定签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》解除，交易终止合同作废。出卖人应退还已付购房定金及购房款110万元。买受人应于2014年3月16日前配合出卖人办理交易的网签注销手续。居间方向买受人退还全部已收取的居间费13万元。
同日，郎丽娜（出卖人）与刘岩（出卖人）的委托代理人刘勇签署《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二，约定刘岩购买郎丽娜所有的1604号房屋。房屋成交价格系660万元，买受人于签约当日支付定金20万元，2014年3月16日前支付100万元，于2014年4月30日前支付200万元，于2014年6月30日前以资金监管方式支付340万元。双方于2014年6月18日前向房屋所属区县税务部门缴纳交易所需税款。出卖人应于2014年6月30日前将房屋交付买受人。合同履行过程中，买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担。
2014年3月14日，郎丽娜（出卖人）与马秀珍（买受人）的委托代理人刘勇签署《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二，约定马秀珍购买郎丽娜所有的1604号房屋。房屋成交价格系660万元，买受人于签约当日支付定金20万元，2014年3月16日前支付100万元，于2014年4月30日前支付200万元，于2014年6月30日前以资金监管方式支付340万元。双方于2014年6月18日前向房屋所属区县税务部门缴纳交易所需税款。出卖人应于2014年6月30日前将房屋交付买受人。合同履行过程中，买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担。买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按合同约定成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任何一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按附件约定成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。同日，郎丽娜（出卖人）、马秀珍（买受人）与麦田公司（居间人）签署了《居间服务协议》，约定买受人向居间人支付居间服务费13万元。
2014年9月17日，郎丽娜（出卖人）、钟珉（买受人）与麦田公司（居间人）签署《补充协议》，三方约定买受人于2014年9月17日前已付出卖人123万元。双方于2014年10月15日前办理完成产权转移登记手续，如果过户时间为上午，则提前一天下午办理银行托管手续，如果过户时间为下午，则当天上午办理银行托管手续，银行托管手续的形式买受人付给出卖人535万元。买受人过户当天必须协助出卖人完成银行解冻手续，办完物业交接后，出卖人将钥匙交给买受人，买受人将剩余2万元余款支付出卖人。如违反应按照双方签订的买卖合同承担违约责任。居间人协助双方办理所有业务手续。同日，郎丽娜出具收据，载明收到钟珉交付的购房款3万元。
庭审中，马秀珍表示钟珉系1604号房屋实际购房人，此情况于2013年9月19日签约时已经明确告知郎丽娜与麦田公司，同时钟珉已披露自己不具备购房资格，需先将名下房屋出售。麦田公司表示可以短期内将房屋出售，便由钟珉与郎丽娜签署了房屋买卖合同，约定价格亦为660万元，其中10万元以借条形式支付。后钟珉名下房产未能出售，麦田公司建议找个有购房资格的人继续购买1604号房屋。钟珉想到爱人刘勇的侄子刘岩，便以刘岩名义于2014年3月13日签署了房屋买卖合同，约定事项一致，但当时是刘勇擅自做主，没有征得刘岩授权同意。后征询刘岩意见时，刘岩不同意，钟珉将此情况及时反馈郎丽娜和麦田公司，准备更换人员签署合同。2014年3月14日，征得马秀珍同意，以马秀珍名义签署了房屋买卖合同，房屋总价款没有变化，付款时间根据麦田公司预估的钟珉名下房屋出售情况予以确定。各方于当日就钟珉与郎丽娜签署的房屋买卖合同签署了解除协议。2014年6月，钟珉名下房屋仍未出售，钟珉与郎丽娜协商，如果有人买房子可以另行出售，如果没人购买，等钟珉售房后还会继续买1604号房屋。2014年9月15日，钟珉名下房屋出售并完成了过户手续。次日，钟珉找到麦田公司商谈合同履行事宜，三方于2014年9月17日签署了补充协议。当日，郎丽娜拿了一张去加拿大的机票，其同意改签。且麦田公司对后续流程作了预估确定10月9日办理网签、10月10日缴纳税款、10月11日办理过户，同时口头表示办理手续时将名字更改为钟珉。钟珉当日预付郎丽娜购房款3万元用于搬家，但郎丽娜一直没有搬离房屋，且无法与其取得联系。刘勇于9月18日发送短信，没有回复，无奈之下刘勇于9月24日发送两条短信，麦田公司也找不到郎丽娜。钟珉于10月8日给郎丽娜发送短信，郎丽娜回复不能网签。直到约定期限届满，仍未履行。
就此，马秀珍提交短信记录、证明为证。其中短信记载刘勇于2014年9月18日发送信息：“小郎，回电”；于2014年9月24日发送两条信息：“小郎，告诉你，你的房我不买了，你把那123万元退回。”“如果你不按约履行手续，就只能不要了，且现房价下降如此厉害。我只能要求退房。”钟珉于2014年10月8日发送信息：“郎姐我资格的审核已通过，请按合同约定，明天10：00-10：30到麦田进行网签，以便后天我可以交税。”“明天是否能网签，请你给个信。”郎丽娜回复：“不能。”钟珉于2014年10月9日发送信息：“为什么？”郎丽娜回复：“我在加拿大。”钟珉回复：“我们约好今天网签，为什么你不辞而别去了加拿大，按照双方合同约定我们10月11日是要完成过户的，否则你将造成违约，造成的后果你是要负责的。”郎丽娜回复“小郎，告诉你，你的房我不买了，你把那123万退回。这是24日刘勇发给我的！我真不知道刘勇钟珉谁说了算！你去问他俩吧”钟珉回复：“你不接他的电话，他才给你发了这条信息，当时你可以马上联系来核实这件事再来决定你是否去加拿大，你在今日之前即不与我们联系，也不告知中介，导致中介也无法与你联系上，单凭那条短信也不足以能为你的不辞而别，又不与我们和中介联系的行为开脱，那好你既然已决定违约，你什么时候把钱还给我们。”另，马秀珍提交2015年3月15日出具的证明一份，确认同意钟珉以其名义购买1604号房屋，确认并同意委托刘勇、钟珉代为办理购买房屋的全部手续。
庭审中，郎丽娜表示2013年9月签约时并不知道钟珉不具备购房资格，麦田公司也没有说明。后双方于2014年3月13日签署了书面解除协议，同日，刘勇以刘岩名义签订房屋买卖合同。次日，刘勇说刘岩不同意，便作为马秀珍的代理人签署了房屋买卖合同，从没有见过马秀珍。后来才得知马秀珍的名字是刘勇代签的，马秀珍对此不知情，而刘勇没有授权。2014年9月17日，钟珉与郎丽娜签署了补充协议，但没有马秀珍的授权，也没有马秀珍的名字。郎丽娜认为共计签署了四份买卖合同，只有一份解除合同，存在履约风险，次日向麦田公司提出如何办理手续如何理顺关系。郎丽娜于9月24日接到刘勇发送不买房的短信，于9月25日再次接到刘勇发送的不买房的短信，因女儿在国外生产需要照顾，郎丽娜和麦田公司交代了要出国的事情。郎丽娜表示近一年的时间都在积极配合售房事宜，并按照马秀珍要求对房屋装修进行了拆除，在刘勇表示不买房的情况下才出国，不存在违约行为。
就此，郎丽娜亦提交短信记录、委托书为证，其中短信显示郎丽娜于2014年9月24日收到刘勇发送信息“小郎，告诉你，你的房我不买了，你把那123万元退回。”；于2014年9月25日收到刘勇发送信息“如果你不按约履行手续，就只能不要了，且现房价下降如此厉害。我只能要求退房。”郎丽娜于2014年9月18日向麦田工作人员发送信息：“你让我相信小高，为什么让我昨天与钟珉签个无效的补充协议呀？请回复。”对方回复：“又是哪位人士讲的，我不管了，您要什么都不相信。我也没办法，那您找相信的人来一起给您办，我看看您咨询的人怎么做到他说什么您什么的！”。据委托书显示2014年3月12日，马秀珍委托刘勇办理购买1604号房屋的涉房事宜。据郎丽娜护照显示于2014年9月25日出境，于2014年12月6日入境。
庭审中，麦田公司表示钟珉于2013年9月19日签约前曾表示正在售房等待购房资格，签约后双方于2014年3月13日签署解约协议。当日，刘勇作为刘岩代理人签署房屋买卖合同，当晚，刘勇告知刘岩不同意此事。麦田公司向郎丽娜反馈此情况，刘勇代刘岩向郎丽娜口头约定此协议解除，并且约定次日以马秀珍名义重新签署合同，之前所付购房款作为马秀珍房款予以支付。刘勇于签约时向麦田公司出具了马秀珍的授权委托书。事实上是钟珉购房，但没有购房资格无法网签。后钟珉将名下房屋出售具备购房资格，故双方于2014年9月17日签署了补充协议。因工作人员笔误，将买受人写成了钟珉，实际应是马秀珍。补充协议对房屋办理手续没做具体约定，工作人员对网签及交费时间做出了预估并手写在下半部分。协议签订后，钟珉联系麦田公司让与郎丽娜联系，继续履行协议。当时郎丽娜人在国外，很多手续办不了，只能等她回来。
以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及附件、补充协议、短信记录、委托书等在案为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。马秀珍与郎丽娜签署之《北京市存量房屋买卖合同》及附件不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。关于补充协议，虽系钟珉与郎丽娜所签署，但该内容针对1604号房屋已付款项及后续履约事项进行明确及约定，结合1604号房屋先后签署合同文本的事实及各方对于签订协议的理解及认识，可以认定补充协议系针对马秀珍与郎丽娜所签署之北京市存量房屋买卖合同》及附件进行变更，且经各方协商并签字确认。就郎丽娜质疑钟珉代理权限一节，在案证据显示事后马秀珍对于钟珉代理行为进行了确认，且郎丽娜并未就此向马秀珍发出催告，事实上就房屋买卖事宜郎丽娜一直与钟珉及刘勇进行联系并签署合同文本，故本院对于补充协议效力予以确认，各方均应依约全面履行己方义务。
关于履约争议，马秀珍认为郎丽娜不配合办理网签等手续，存在违约行为。但在补充协议签署后，郎丽娜履行合同义务期限前，刘勇作为马秀珍的合法代理人向郎丽娜先后发送了两条不再买房的短信。马秀珍不予购房的意思表示在先，结合就1604号房屋购买事宜反复签署合同进行约定等签约行为及交易流程中诸多不规范的瑕疵情况，郎丽娜依据己方行程安排出国不再履行合同并不构成恶意违约，马秀珍要求郎丽娜支付违约金并赔付居间费依据不足，本院不予支持。另，就重大房产处分问题各方均应审慎并认真对待，郎丽娜在约定后仅依据刘勇所发短信，在未经过核实并处理前就终止履约未免失之轻率，也因此造成后续纠纷及矛盾，实为不妥，本院对于郎丽娜要求马秀珍承担违约责任及赔偿损失亦不予支持。现各方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及附件、补充协议，本院不持异议。合同解除后，已付购房款应予返还，马秀珍要求郎丽娜返还购房款于法有据，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）马秀珍与被告（反诉原告）郎丽娜签署的《北京市存量房屋买卖合同》、附件及补充协议于本判决书生效之日起解除。
二、被告（反诉原告）郎丽娜于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）马秀珍购房款一百二十三万元。
三、驳回原告（反诉被告）马秀珍的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）郎丽娜的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万九千元，原告（反诉被告）马秀珍负担一万三千一百三十元（已交纳），由被告（反诉原告）郎丽娜负担一万五千八百七十元（马秀珍已交纳，郎丽娜于本判决生效之日起七日内给付马秀珍）。反诉案件受理费三千零五十元，由被告（反诉原告）郎丽娜负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙 琪
审 判 员 田丽丽
代理审判员 文怡昊
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 张 旭