广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2118号原告：龚群子，住广州市天河区粤垦路198号委托代理人：嵩朕，广东广信君达律师事务所律师。被告：谭宁，住广州市天河区。委托代理人：刘小三，广东伯方律师事务所律师。委托代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。原告龚群子诉被告谭宁房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚群子的委托代理人嵩朕，被告谭宁的委托代理人刘小三、曾凡星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚群子诉称：原告于2012年10月中旬至广东合富房地产置业有限公司粤垦瑞心营业部（下称“合富置业”）咨询，希望购买天河区粤垦路附近的存量房，合富置业的员工李某甲作为经办人，负责接待及处理原告买房事宜。经经办人介绍，原告选中天河区东莞庄路亿豪西街12号603房（下称“涉案房屋”）。在经办人安排下，原告与被告（涉案房屋业主）于2012年10月22日见面，并对涉案房屋买卖的细节进行了商谈。商谈中，被告一再强调涉案房屋房产证出证时间已满五年，且是其唯一物业，过户时无需交纳营业税，但过户的其他税费均需由买家承担。2012年10月22日，原告确定购买涉案房屋，并在经办人安排下，与被告约定在当日签订房屋买卖合同。而在正式签订合同时，原告与经办人发现，涉案房屋的房产证出证时间为2008年01月24日，此时并未满五年。经经办人介绍，若涉案房屋的契税完税证明超过五年的，亦可以证明涉案房屋的购买时间超过五年，从而无需缴纳营业税。被告声称涉案房屋的契税是在房产证出具之前缴纳的，距此时必定超过五年。但为确保递件时间超过五年，经各方协商，将向天河区房管局递件的时间确定为2013年02月28日之前。最终，原告、被告及合富置业三方于2012年10月22日签订《存量房买卖合同》（被告为甲方，原告为乙方，合富置业为丙方），原告当即按照合同约定向被告交付定金50000元，被告出具了定金收据。《存量房买卖合同》主要条款有：一、第二条约定“该房地产按整套出售并计价，总金额2100000元整”；二、第四条约定“丙方协助办理，丙方应当于2013年02月28日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”；三、第六条约定“乙方向丙方支付中介费二万五千元整”；四、第九条约定“甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用”；五、附件：付款方式约定“E涂销抵押后按揭付款5、（一）卖方自行赎契”。2012年10月25日，为顺利办理网签手续，原告、被告及合富置业又签订网签版的《广州市存量房买卖合同》，该合同与《存量房买卖合同》的约定基本相同。在合同签订后，原告即按照合同约定积极准备过户所需材料，并向中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行递交申请贷款材料，中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行于2012年12月11日正式向原告出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，同意向原告发放贷款。而被告在获得还清涉案房屋贷款材料后，即要求经办人与原告在2012年12月22日一同至广州市国土资源和房屋管理局天河分局（下称“天河区房管局”）递交申请过户材料，但在递件当天，却发现被告缺少涉案房屋的契税完税证明，需要向天河区房管局申请调档。因此，原告与经办人均要求等天河区房管局出具契税完税证明后再递件，这样较为稳妥。但被告声称急着用钱，须尽快递件以收取原告的首期房款，于是被告当场打电话询问其朋友，要求确认契税交纳时间是否已满五年。稍候，被告告知其朋友确认契税交纳时间已满五年，可以先行递件。在被告坚持下，原告与被告在当日递件，并约定待契税完税证明调档资料出来当日缴纳税费时，再缴纳首期楼款。几日后，被告告知经办人，天河区房管局的契税完税证明调档结果已出，其契税缴纳时间在递件之日未满五年，因此需要申请退回过户材料（下称“退件”）后再重新递件。在此情况下，原、被告与合富置业的经办人三方于2013年1月14日签订《补充协议》，约定共同向天河区房管局申请退件，待退件成功后再重新递件。但在此后一段时间内，虽原告及经办人均多次催告，但被告一直以其无法获得银行盖章为由，拒绝提供申请退件材料，这亦导致退件手续一直无法办理。更令人意想不到的是2013年4月7日，被告突然以电话形式告知原告，因其个人购房计划有变，不想再出售涉案房屋。同时，被告已经自行将准备好的退件材料交至天河区房管局，并要求原告配合其办理退件手续。而经办人通过电话形式多次联系被告，也得知被告不想再出售涉案房屋。之后，原告及经办人又多次联系被告，要求被告继续履行合同，但被告一直拒听电话，拒绝履行合同义务。2013年4月18日，被告约原告及经办人至合富置业办公室商讨处理方案，但其坚称不再出售涉案房屋，亦不会承担任何违约责任，并已将定金5万元通过汇款方式退还给原告的银行账户（后经原告查询，到帐时间为2013年4月10日），该次商讨最终以没有达成共识而告终。2013年5月14日，合富置业人员了解到，原、被告的退件申请已经获得批准，退件材料可于5月21日之后领取。于是经办人与原、被告约定在5月22日早上9时一同至天河区房管局领取退件材料并重新递件。2013年5月22日，原告与经办人均按时到达，而被告直至10时30分才到达。被告到达后，原、被告及经纪人均同意领取退件材料，但因被告已擅自将购房定金退回至原告账户，并明确表示拒绝向原告出售涉案房屋，其已构成对《存量房买卖合同》的根本违约，为维护自身合法权益，原告要求被告承诺在退件后重新递件，继续履行《存量房买卖合同》，但被告仅同意领取退件材料，拒绝重新递件。各方经商讨后无法达成一致，被告便迳直离开。此后，原告多次通过短信、电话及EMS快递的方式要求被告继续履行《存量房买卖合同》等合同，但被告一直拒绝履行。被告上述行为已构成根本违约，更严重违反了诚实信用原则。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告于2012年10月22日签订的《存量房买卖合同》；二、解除原、被告于2012年10月25日签订的《广州市存量房买卖合同》；三、解除原、被告于2013年01月14日签订的《补充协议》；四、被告向原告支付违约金210000元；五、被告赔偿原告因购买天河区东莞庄路亿豪西街12号603房支付的中介代理费、服务费、保险费、贷款印花税、印花税损失共计26345元及利息损失人民币2706.46元（暂计至2014年07月10日）；六、被告赔偿原告因购买上述房屋支付定金而产生的利息损失1405.48元（2012年10月22日至于2013年04月10日）；七、被告承担本案的全部诉讼费用。被告谭宁辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求。关于第一至三项诉讼请求，我方要求继续履行合同，故不同意解除。关于第四至六项诉讼请求，按照合同约定，即便我方违约，第四项诉讼请求的违约金已经足够并超出原告遭受的损失，所以第五、六项诉讼请求没有依据，且本案的违约方是原告，并非我方。退一步讲，即使原告主张成立，其主张的违约金过高，应予减少。经审理查明：2012年10月22日，原告（乙方/买方）、被告（甲方/卖方）与广东合富房地产置业有限公司（丙方/房地产中介服务机构，以下简称“合富公司”）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将广州市天河区东莞庄路亿豪西街12号603房（以下简称“涉案房屋”）以现状售予乙方，该房地产建筑面积为117.3平方米，存在抵押等他项权利情况，带家私家电，不带租赁合同。该《存量房买卖合同》第二条约定，该房地产按整套出售并计价，总金额为2100000元；第三条约定，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；第四条约定，丙方应当于2013年2月28日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，丙方应当告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料，甲乙双方应当在收到丙方书面通知后5个工作日内向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料；第五条约定，买方承担全部税费，签订本合同后如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由买方承担；第六条约定，丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，乙方应当在签署本合同当日向丙方支付中介服务费25000元；第九条约定，甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；第十三条约定，甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；第十八条约定，本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；第十九条约定，此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与本合同不一致的，均以本合同为准，不履行本合同条款，均视为对全部合同和关联文件的违约等。另双方还在《存量房买卖合同》附件中对付款方式进行了约定：乙方应在签署本合约同时交付定金50000元给甲方；卖方应当在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在前述本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请25年147万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押手续后5个工作日内配合完成本次交易的递件手续；卖方收取定金5日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起3日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还请贷款证明后5日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）580000元买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方；楼价余款（即申请贷款额）1470000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，两者相差金额，卖方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方等。合同尾部处有原、被告及合富公司经纪人李某甲的签字确认。上述合同签订当天，原告依约向被告支付了定金50000元。2012年10月25日，原、被告办理网签手续，签订了合同编号为穗存量房合字12100056423号的《广州市存量房买卖合同》。2012年12月11日，中国工商银行广州高新技术开发区支行向原告发出《个人二手房贷款初审结果通知书》，告知原告其购买案涉房屋提出贷款申请，在买卖双方办理上述房产产权交易过户手续、补充该行要求的其他文件或资料、落实贷款担保后，该行将按照约定发放贷款1470000元用于支付购房款，并划入售房者的收款账号。若发生因借款人提供的资料不真实、隐瞒中大事实、涉及经济纠纷或买卖价格等贷款风险及其它足以影响贷款人资金安全的情形，该行将取消发放贷款并且不承担任何责任。若贷款额最终审批结果与本贷款通知书有冲突的，以该行上级业务主管部门最终审批结果为准(公积金贷款亦广州市住房公积金管理中心最终审批结果为准)。本通知书自开具之日起一个月内有效等。被告以原告向本院提供的上述《个人二手房贷款初审结果通知书》并非原件为由不予确认。后本院根据被告申请，向中国工商银行广州高新技术开发区支行核实原告的贷款情况，该行于2015年5月8日复函本院称：原告于2012年11月向其申请个人二手住房贷款，该贷款于2012年12月初审审批通过，其就审批情况向原告出具了《个人二手房贷款初审结果通知书》，该通知书自开具之日起一个月内有效，后其应原告要求撤销该笔贷款流程，本笔贷款并未发放。并随函向本院提供了原告于2013年7月5日出具的《撤销贷款申请书》及《申请》，主要内容为原告称涉案房屋业主违约不愿意再出售房产，故申请撤销贷款。原、被告对复函真实性均无异议，但被告认为撤销贷款申请系原告个人行为，且该行为恰好表明原告不愿意继续履行合同，是违约方。2012年12月22日，原、被告到房管部门递交申请涉案房屋过户的材料。2013年1月14日，原、被告及合富公司签订《补充协议》，约定：一、双方于2012年12月26日到天河区房管局递件已成功，因房产证上的出证时间是没满五年的，须调该物业的契税完税证来证明是否满五年，结果调出来的档案要2013年1月份才满五年的，导致该物业要交营业税，所以双方协商向房管局申请退件手续，待退件成功后再到房管局重新递件；二、该房地产按套出售，总金额为2100000元，其中定金50000元签房屋买卖合同当天已支付给卖方，首期楼款580000元待买卖双方再次到房管局重新递件并在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方，楼价余款即申请贷款额1470000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；三、如本协议内容与合约内容不一致时，则以本协议为准等。2013年4月10日，被告向原告转账50000元。原告称被告系退回定金50000元，被告该行为已表明其不再履行涉案房屋的买卖合同。原告还就此提供了一份其称系2013年4月18日原、被告进行协商对话的录音及文字记录，欲证明被告已拒绝履行合同。被告对该对话录音及文字记录的真实性不予确认，但承认2013年4月10日向原告转账50000元系退回案涉房屋的定金，并向本院提供了一份广东农工商职业技术学院于2012年10月25日向工商银行出具的《个人薪金收入证明》，主要内容为原告近一年内的月平均收入（税后）为21500元；一份原告称系工商银行广东省分行员工何某乙作出的《情况说明》，主要内容为如贷款人申请资料夸大、虚假、作伪等情况，将不予批准发放贷款。故被告认为原告向工商银行提交的《个人薪金收入证明》明显存在收入水平的虚构夸大，故在2013年4月10日工商银行出具的《个人二手房贷款初审结果通知书》已过期，被告称其多次口头要求原告出具新的、有效的同贷书及真实的收入水平证明后，原告因担心其提供虚假收入证明无法进行按揭贷款，便与被告协商解除合同，而被告也对原告无法取得银行贷款则不能付清房款，无法继续履行合同存在不安，便与原告口头协商一致，解除双方的房屋买卖合同，并将定金返还原告。原告认为被告上述陈述均属主观臆断，虚构事实，且无相应证据可以证明；被告提供的工商银行广东省分行员工作出的《情况说明》不仅无法核实出具人身份，且说明中也只是陈述了提供虚假收入资料的后果，并未指出原告存在夸大、虚假、作伪贷款申请资料的情形，无法证明被告主张；而被告提交的《个人薪金收入证明》真实无误，确系原告收入水平的证明。另原告还提供了其在购买涉案房屋前六个月的《中国民生银行个人账户对账单》，证明其月平均收入已达21140.5元及原告所在单位广东农工商职业技术学院于2015年4月13日出具的《工作及收入证明》，再次证明原告月平均收入为21500元。被告以银行流水单显示的原告收入不平衡、存在工资负收入、银行流水单显示的月均收入与《工作及收入证明》证明的月均收入金额不一致、《工作及收入证明》加盖的是财务章而非公章等为由均不予确认。2013年4月15日、4月22日，原告称其先后向被告邮寄送达《要求继续履行的函》及《要求继续履行房屋买卖合同的函》，催促被告继续履行合同义务，但被告均拒绝签收。原告还就此提供了相应邮件底单、4月22日发出的两份邮件（邮件编号分别为1098197119200、1098197102500）的《交寄邮件收据》及4月22日邮件编号为1098197102500的退件单（该退件单封面显示收件人为被告，收件地址为广州市天河区东莞庄路亿豪西街12号天一新村H栋603，文件品名为《要求继续履行房屋买卖合同的函》，退件原因为收件人拒收。被告否认收到上述函件，认为2013年4月15日的邮件并无妥投证明，而4月22日两份邮件的《交寄邮件收据》亦无法证明被告签收了两份邮件，加之原告未一并提交相应函件，无法证明其内容是要求被告继续履行合同。原告则称，因邮件封面已注明文件品名，被告应当知道原告要求其继续履行合同的意思表示，被告却未予理会。2013年5月22日，合富公司约定原、被告共同到房管部门领取退件材料后重新递件，但原告称被告当日到场后仅同意领取退件不同意重新递件，后因双方无法达成一致，故至今未领取退件。被告则称当日未能退件系因原告不同意退件，而被告当日到达房管部门是因为其已在2013年5月14日与原告达成了新的口头补充协议，即双方共同到房管部门领取退件材料后重新递件，继续按原合同履行。故只要双方依约履行后，原告也可以重新支付首期款包括定金5万元。又，原告为证明其为涉案房屋支出的费用，向本院提交了合富公司于2012年10月23日开具的12500元中介代理费发票，广州保来理财顾问有限公司于2012年10月25日开具的11760元服务费、2000元保险费、75元贷款印花税、10元印花税的《收款收据》；为证明其因无法购买涉案房屋遭受的巨大损失，向本院提供了其自网络打印的《房源资料查询表》，显示与涉案房屋相类似的房屋现价已大幅提高。被告以不清楚原告费用支付情况及《房源资料查询表》无原件且与本案无关均不予确认。另，原告申请证人合富公司经纪人李某甲出庭作证，但李某甲后并未到庭，原告另向本院提交了一份由李某甲出具的《情况说明》，拟证明被告拒不履行合同义务，已构成实质违约。被告认为李某甲出具该《情况说明》的性质为证人证言，但证人李某乙在该《情况说明》中表明了如该说明的作出需承担任何责任均需原告承担，免除了其作为证人应当如实作证的义务，故在其亦未到庭接受法庭询问的情况下应不予采信。本院认为：原、被告签订的《存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约切实履行。原、被告在签订《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》后均已按照合同约定履行了各自义务，原告依约向被告支付了涉案房屋50000元的定金并取得了银行经审批后出具的同意贷款通知书，被告则办妥了涉案房屋的涂销抵押手续，且双方亦相互配合于2012年12月26日到房管部门成功办理了涉案房屋的递件手续。但后双方因涉案房屋房产证出证时间及契税完税证均未满五年需交营业税的问题进行了协商，并在2013年1月14日达成一致，签订了《补充协议》，对原《存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》中有关递件及支付楼款的时间进行了变更，且亦在《补充协议》中明确了协议内容与合约内容不一致时，以《补充协议》为准。故自此，双方应当按照变更后的约定履行各自义务，即双方共同向房管部门申请退件手续，待退件成功后再到房管部门重新递件；首期楼款580000元待双方重新递件并在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天由原告交付被告；楼价余款即申请贷款额1470000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给被告等。但2013年5月22日原、被告到达房管部门后并未能成功领取涉案房屋的退件材料，亦未重新递件。原告称未能成功退件及重新递件的原因是被告已在2013年4月10日向原告退还定金50000元，被告在双方未退件成功之前退还定金的行为已明确表示了其将不履行合同主要债务，故2013年5月22日原告要求被告继续履行合同，被告也只是同意退件而不愿意按照《补充协议》的约定重新递件。被告则称，其确在2013年4月10日向原告退回定金，理由是原告伪造虚假收入证明，无法取得银行贷款，无能力继续履行合同，故双方口头协商解除合同后被告将定金退回原告；而2013年5月22日其与原告一同到达房管部门，则是因为双方又达成了新的口头约定，愿意按原约定履行合同，但原告当天却反悔。原告对被告的上述主张均不予确认。本院认为，被告称原告伪造虚假收入证明，无法取得银行贷款，并提交了原告于2012年10月25日向工商银行出具的《个人薪金收入证明》为证，但显然原告后已于2012年12月11日取得了工商银行向其发出的《个人二手房贷款初审结果通知书》，而原告是否伪造虚假的《个人薪金收入证明》，能否取得银行贷款，系属银行的审查范围，故被告以原告伪造虚假的《个人薪金收入证明》无法取得贷款为由称与原告协商解除合同并退回定金，并无事实依据，本院不予采信，而被告也无法提供2013年4月10日前形成的足以证明原告无能力支付楼款的其他证据予以证明，故被告在双方未按《补充协议》约定办理退、递件手续且尚不具备楼款支付条件时向原告退回定金，意欲解除合同，已属根本违约。而双方于2013年5月22日共同到达房管部门但终究未能取回退件，显然系无法就合同继续履行或终止达成一致。故原告现作为守约方，在被告已根本违约的情况下诉至本院，要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，有其事实及法律依据，本院予以支持。另根据《存量房买卖合同》第九条约定，被告不按合同约定将涉案房屋出售给原告的，应当向原告支付相当于涉案房屋成交价的10%即210000元（2100000元×10%）的违约金，并退回原告已付的费用。虽被告已退回原告支付的50000元定金，但在被告违约不出售涉案房屋的情况下，原告仍有权根据上述合同约定要求被告支付违约金210000元，且该约定是双方订立合同时均能预见的因违反合同可能造成的损失，属合理范围内，被告以该标准过高请求调低，本院不予采纳。故原告要求被告支付违约金210000元，理据充分，本院予以支持。至于原告要求被告赔偿其因购买涉案房屋而向案外人支付的中介代理费、服务费、保险费、贷款印花税、印花税以及因购买涉案房屋向被告支付定金而产生的利息损失，因本院已判令被告向原告支付违约金210000元，足以弥补原告上述费用损失，故在原告该部分诉请亦无合同依据的情况下，本院依法予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告龚群子与被告谭宁于2012年10月22日签订的《存量房买卖合同》、于2012年10月25日签订的《广州市存量房买卖合同》及于2013年1月14日签订的《补充协议》；二、被告谭宁于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告龚群子支付违约金210000元；三、驳回原告龚群子其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4910元由原告龚群子负担410元，由被告谭宁负担4500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  杨昌南人民陪审员  陈礼荣二〇一五年十二月三日书 记 员  何靖文钟腾本判决已于2015年月日送达