浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍民初字第1526号
原告：黄文英。
委托代理人（特别授权代理）：王维永。
被告：陈荣丰。
委托代理人（特别授权代理）：薛国民、陆群。
第三人：熊志刚。
原告黄文英诉被告陈荣丰房屋租赁合同纠纷一案于2013年4月28日向本院提起诉讼，本院受理后依法由审判员周国鑫独任审判，于2013年6月9日公开开庭进行了审理，并依法通知熊志刚作为本案第三人参加诉讼，于2013年7月2日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王维永，被告的委托代理人薛国民、陆群，第三人熊志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄文英诉称：原告系绍兴县蓝天·市心广场4号楼110-125、111-124的房屋产权人，2010年4月19日原、被告就上述房屋签订为期3年的房屋租赁合同，建立了房屋租赁关系。合同约定：租赁期限自2010年4月19日至2013年4月18日止。并约定：如需续租，被告应在租赁期届满2个月前书面提出。2013年4月18日租赁期届满后，原告要求被告腾退承租的房屋并按约定给予被告7天的腾空时间，被告应于2013年4月25日前腾空交房，但时至今日，经原告多次催告，被告仍未腾退房屋，第三人无权占有该房屋，应负有腾房义务
原告认为，被告的上述行为明显构成违约，严重损害了原告利益。为维护原告的合法权益，特起诉请求：1.要求第三人熊志刚腾退承租的绍兴县蓝天.市心广场4号楼110-125、111-124二间房屋；2.要求被告按第三租赁年度房屋租金的二倍标准支付逾期期间的租金，自2013年4月26日起算至被告实际腾空交付原告房屋之日止，暂计5967元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告陈荣丰辩称：1.被告认为本案原告要求被告腾退房屋实际是不可能的，因为作为本案原告也清楚，这个房屋被告在2012年2月的时候已转租给他人，他现在开的是奥康的皮鞋店，被告实际没有占有和使用这个房屋，所以无法腾退；2.被告认为原告提出按照逾期二倍租金计算，没有事实上的依据，虽然合同上约定，但是我们并没有违约，退一步讲，这个约定也是过高的；3.被告认为现在的实际使用人与原告方有一个希望继续租赁的意思表示，并且作为现在的租用人，对这个房屋已经进行了装修、装饰，对这部分，我们认为作为原告方如果要解除合同、要求腾退，也应当给予补偿；4.作为本案原告还收取了被告方的保证金，这部分款项应当予以退还。
综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人熊志刚述称：1.这个房屋我要按市场价来续租。这个房子是2012年2月14日从陈荣丰那里租过来的，陈荣丰也把我带到原房东黄文英那里，告知黄文英由我来租这个店，黄文英也是知道我租这个房子了。2.假如说原告一定不肯和我续租，那么我的装修损失要作出一定的赔偿；3.我现在店堂还有很多砖块、木板堆放着，对我销售营业额的损失，我要求原告对我进行赔偿。
本院经审理查明，坐落在绍兴县柯桥蓝天市心广场4幢110室、125室（该二间位置关系为背靠背）、111室、124室（该二间位置关系为背靠背），建筑面积均为44.29㎡，房屋所有权人和土地使用权人均为本案原告。2010年4月19日，原、被告经协商一致，订立《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方（指原告黄文英）将上述房屋共二间建筑面积177.16㎡租赁给乙方（指被告陈荣丰），乙方将在该房屋内设立商铺，经营项目珠宝，乙方如需变更经营项目应以书面形式提前一个月告知甲方，经甲方书面同意后方可变更经营。未经甲方书面同意，乙方变更经营项目的，甲方有权予以制止或提前解除合同。租赁期限为3年，自2010年4月19日至2013年4月18日止。房屋年租金：第一个租赁年300000元；第二个租赁年330000元；第三个租赁年363000元。租金的支付方式：租金采用“先付后用”、一年一付的方式。租金的支付时间：每一个租赁年的租金应在该租赁年的起始日的30天前付清。租赁期届满或本合同提前解除的，本合同即终止，乙方应在本合同终止之日7天内搬离该房屋内属于乙方的物品并将腾空后的该房屋归还给甲方，逾期仍未搬离的物品，视为乙方废弃物，无偿归甲方所有。如乙方要求继续租赁，则须在租赁期满前2个月前书面向甲方提出续租要求，如甲方同意继续租赁，则续签租赁合同。合同第十五条违约责任第5项又规定：乙方未按约归还该房屋的，每逾期一日，按最后一个租赁年的日租金的二倍向甲方支付租金。双方另对其他事宜作了约定。合同成立后，原告按约将租赁房屋交付给被告使用，被告亦按约支付第一年租金300000元，并支付押金20000元。第二年租金330000元被告于2011年4月25日付清。第三年租金被告亦已付清。2012年2月14日被告未经原告同意将其租赁的房屋以643000元的价格（其中包括转让费280000元、房租363000元）转租给第三人熊志刚，熊志刚经装潢后经营奥康皮鞋店。原告于2013年4月24日向被告发出《律师函》，要求被告于收到本函之后3日内腾空交房并按合同规定标准支付违约后的租金，否则通过法律途径解决，原告催告未果，遂成讼。
以上事实认定，由双方当事人在庭审中所作的陈述及下列由原、被告提交的证据所证实：
证据一，原告提交的《房屋租赁合同》一份，证明双方对房屋租赁的标的物、租赁期限、租金、各自的权利义务及违约责任等事项作了明确约定的事实；
证据二，原告提供的房屋所有权证二本、土地使用权证一本，证明租赁房屋为原告所有的事实；
证据三，原告提供的《律师函》一份及国内特快专递邮件详情单一份，证明原告于2013年4月24日书面要求被告收函后三日内腾退房屋的事实；
证据四，被告提供的协议复印件一份，证明被告已于2012年2月14日将其租赁的房屋转租给第三人熊志刚的事实；
证据五，被告提供的照片一张，证明租赁房屋现由第三人开设奥康皮鞋店的事实。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案租赁合同期限于2013年4月18日届满，按照合同约定，如被告未在合同期满前2个月书面提出续租要求，并经原告同意，被告应于7天内搬离该房屋内属于被告的物品并将腾空后的房屋归还给原告。由于本案被告在合同租赁期届满前未提出续租要求，应认定双方合同已于2013年4月18日终止，被告未经原告同意，擅自将其租赁的房屋转租给第三人，该转租协议对原告无拘束力，但原告作为租赁物的物权人，当原租赁合同终止时，其可基于物权追及效力对次承租人即本案第三人直接请求返还租赁物。现原告请求返还，理由正当，本院应予支持。第三人熊志刚应将房屋腾空后返还给原告（装潢时未形成附合的装饰装修物第三人可自行拆除并取回）。被告经原告催告，既不返还租赁物，亦不支付逾期占有期间的租金，显属违约行为，且无正当理由，依法应向原告承担逾期返还租赁物的违约责任。被告辩称自己没有违约，与本院查证事实不符，本院不予采纳。第三人称原告对被告的转租行为是默认的，仅有己方陈述，无其他证据佐证，本院不予采纳。另外，被告和第三人均提出要求原告对第三人的装潢损失进行补偿，因承租人支付装饰装修费用仅为自身利用之目的，主观上并无使出租人受益之目的，而且从日常生活经验及行业惯例可知，装饰装修费用已在租赁期间内消耗殆尽，客观上也并未让出租人因此受益，故装饰装修费用应由承租人自行负担。本案第三人熊志刚作为次承租人，明知被告的承租期限将于2013年4月18日到期，其为开设奥康皮鞋店仍自行对店面重新进行装饰装修，由此造成的损失应由其自行承担，被告及第三人要求原告补偿，于法无据，本院不予采纳。关于被告支付逾期腾退房屋的违约金标准问题，本院认为，从我国对有关违约金的立法精神及司法实践来看，违约金的性质以补偿性为主，以惩罚性为辅，在判断违约金约定是否合理时，应当以违约造成的损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则并结合个案的具体情况予以综合衡量。本案双方约定的被告向原告支付违约金的标准过高，本院根据本案情况调整为按最后一个租赁年的日租金的1.5倍即1491.78元（363000元／年÷365天×150％＝1491.78元】计算。被告关于违约金过高的抗辩理由成立，本院予以采纳。被告交付的押金20000元原告应予返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、第三人熊志刚应于本判决生效后十日内从座落绍兴县柯桥蓝天市心广场4幢110室、125室、111室、124室腾退出屋给原告黄文英（未形成附合的装饰装修物由第三人自行拆除并取回）；
二、被告陈荣丰应支付原告黄文英自2013年4月26日起至第三人实际腾退房屋之日止按日租金1491.78元计算的逾期腾房违约金，限于本判决生效后十日内履行完毕；
三、原告黄文英应返还被告陈荣丰押金20000元，限于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担，限被告于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 周国鑫
二〇一三年七月十一日
书记员 王 琴