北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民（商）初字第13380号
原告中国工商银行股份有限公司北京房山支行，住所地北京市房山区良乡西潞北大街32号。
负责人王凯，行长。
委托代理人李嘉，女，1977年6月21日出生。
委托代理人司玉松，男，1983年10月14日出生。
被告李鎔锴，男，1983年3月26日出生。
原告中国工商银行股份有限公司北京房山支行（以下简称工商银行）与被告李鎔锴金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官霍焕祥担任审判长，法官周韬、人民陪审员赵维刚参加的合议庭审理本案。2015年6月1日，本院依据原告工商银行申请和其提供的担保，对被告李鎔锴的财产予以保全。本院于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托代理人司玉松到庭参加了诉讼，被告李鎔锴经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理完毕。
原告工商银行起诉称：李鎔锴向工商银行申请办理个人房屋抵押贷款，工商银行与李鎔锴于2010年11月26日签订了《个人借款／担保合同》，约定：工商银行同意向李鎔锴提供个人房屋抵押贷款28万元，贷款期限为120个月，自2010年11月26日起至2020年11月26日止，贷款利率为人民银行公布的同期同档次贷款利率，利息从放款之日起计算并按月结息，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人。贷款采用按月等额本息还款法还款，借款人如未按约定的时间还款，贷款人有权按罚息利率按日计收罚息，对不能按时支付的利息计收复利，罚息利率为约定利率上浮50%确定；借款人如出现连续3个付款期或者在本合同期内累计6个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权要求借款人提前偿还全部贷款本息并由借款人承担费用；李鎔锴以其名下的位于北京市房山区×××房屋抵押给贷款人，工商银行已取得房屋他项权证（X京房他证房字第×××号）；抵押担保范围为本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用。合同订立后，工商银行依约履行了放款义务，但李鎔锴在合同履行期内出现违约，截至2015年3月26日已累计逾期7次，构成违约，李鎔锴的严重违约行为已经损害了工商银行的合法权益，故工商银行诉至法院，请求判令：1、李鎔锴给付工商银行截至2015年3月26日贷款本金195928.29元，积欠利息6704.07元及自2015年3月27日起至全部本息还清之日止的利息、罚息、复利；2、工商银行有权以李鎔锴名下位于北京市房山区×××房屋折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。
原告工商银行向本院提交以下证据予以证明：
证据1，《个人房屋抵押贷款申请表》、《个人借款／担保合同》（编号为B抵字北京分行房山支行2010年0247号）；
证据2，中国工商银行消费信贷借款凭证、借款借据；
证据3，房屋他项权证、房屋所有权证复印件；
证据4，自营历史明细表。
被告李鎔锴既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告李鎔锴未向本院提交证据。
经本院审查，工商银行提交的所有证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定，本院予以确认。
本院根据上述认证查明：2010年10月29日，李鎔锴向工商银行申请贷款，并填写《个人房屋抵押贷款申请表》。2010年11月26日，李鎔锴（借款人、抵押人）与工商银行（贷款人）签订《个人借款／担保合同》，约定：工商银行根据李鎔锴的申请，同意向其发放个人房屋抵押贷款；金额为28万元；贷款用途为装修购家具家电；贷款担保方式为抵押；贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；李鎔锴授权工商银行将贷款一次性划入李鎔锴的账户；李鎔锴以按月等额本息还款法偿还贷款本息，每月5日为还款日，李鎔锴从贷款发放后次月5日开始还款，最后一期还款日为贷款到期日；李鎔锴未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，工商银行有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定；李鎔锴连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息即构成违约；李鎔锴发生违约情形的，工商银行有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；抵押物为李鎔锴名下的位于北京市房山区×××房屋（房产证号：X京房权证房字第×××号）；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2010年11月22日工商银行办理了李鎔锴名下的位于北京市房山区×××房屋的抵押登记手续，取得房屋他项权证。
2010年11月26日个人借款凭证及借款借据载明：借款人李鎔锴，借款合同编号B抵字北京分行房山支行2010年0247号，贷款金额28万元，贷款用途为消费，贷款期限120个月，借款款发放日2010年11月26日，借款到期日2020年11月26日，贷款利率为放款当日适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率，据此确定贷款年利率为6.14%，还款方式按月等额本息还款法（按月计息）。李鎔锴在立借据人签字处签字确认。同日，工商银行向李鎔锴发放贷款28万元。
截至2015年3月36日，李鎔锴已连续逾期超过3次，积欠的贷款本金为15167.36元、利息6704.07元。自2015年3月26日之后至庭审之日，李鎔锴亦未清偿任何款项。
上述事实，有工商银行提交的上述证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：工商银行与李鎔锴签订的《个人借款／担保合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同的约定自觉履行相关义务。现工商银行已于2010年11月26日履行了放款义务，李鎔锴在合同履行期间并未按约定按期偿还借款，已经构成违约。工商银行要求李鎔锴偿还贷款本金、利息、罚息、复利，并就抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，有事实及合同依据，本院予以支持。李鎔锴经本院合法传唤，无正常理由拒不到庭应诉，应视为其放弃诉讼权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、李鎔锴于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司北京房山支行借款本金十九万五千九百二十八元二角九分、截至二○一五年三月二十六日的利息六千七百零四元零七分及自二○一五年三月二十七日起至全部本息还清之日止的利息、罚息、复利（以实际欠款数额为基数，按照编号为B抵字北京分行房山支行2010年0247号《个人借款／担保合同》约定的标准计算）；
二、中国工商银行股份有限公司北京房山支行有权就李鎔锴名下位于北京市房山区×××房屋折价、或以拍卖、变卖后的价款在上述金额范围内优先受偿。
如果李鎔锴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千三百三十九元、保全费一千五百三十四元，由被告李鎔锴负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，［开户行：工行西直门支行，账号：×××，收款人：北京市西城区人民法院，并注明案件承办人姓名］，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 霍焕祥
代理审判员 周 韬
人民陪审员 赵维刚
二〇一五年十月八日
书 记 员 张志毅