宁夏回族自治区平罗县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0221民初3888号
原告：张凡，女，1971年3月25日出生，汉族，个体，住宁夏银川市。
被告：宁夏沙湖房地产开发有限公司。住所地：宁夏平罗县前进农场厂部前进家园**号综合楼。
法定代表人：金尧龙，系该公司董事长。
原告张凡与被告宁夏沙湖房地产开发有限公司（以下简称沙湖房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告张凡到庭参加诉讼，被告沙湖房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付位于××县号营业房；2.被告支付逾期交房违约金107178元（自2014年10月1日暂计算至2017年12月30日，并顺延至实际交房为止）；3.案件受理费由被告承担；4.原告保留其他诉讼权利。事实和理由：2014年8月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：位于××县号营业房，建筑面积为46.69㎡，房屋价款为301485元，房屋交付日期为2014年10月1日，交付条件为涉案房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，具备基础设施、设备等。逾期交付房屋的，被告按照已收房款的万分之三/每天计算违约金。同时约定被告应于商品房交付之日起90日内协商原告办理房屋权属证书。时至今日，被告仍未向原告交付涉案房屋，已构成严重违约。庭审中，原告变更诉讼请求第二项：被告支付逾期交房违约金105549.98元（自2014年10月1日暂计算至2017年12月12日，并顺延至实际交房为止），放弃第四项诉讼请求。
被告沙湖房产公司未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。
原告围绕其诉讼请求，提交了证据一、《商品房买卖合同》一份，《销售不动产统一发票》两张（金额共计301485元），证明：1.原告与被告签订商品房买卖合同，并向被告支付购房款301485元；2.合同约定的涉案房屋交付时间为2014年10月1日，交付条件为取得建设工程竣工备案文件、房屋测绘报告、水电暖三通等，逾期交房被告应承担支付违约金的责任。
证据二、税收缴款书一份，证实原告购买涉案房屋后在房产部门进行备案登记缴纳税费的事实。
证据三、房屋产权按揭贷款签证书一份，证实房屋总借款为301485元，原告按揭贷款15万元。
原告出示的以上证据具有真实性、合法性及关联性，能够达到原告的证明目的，本院依法予以采信。
本院经审理认定事实如下：2014年8月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买位于××县号营业房，建筑面积为46.69㎡，房屋价款为301485元，2014年8月11日，原告交清全部房款，被告给原告出具了《销售不动产统一发票》，并办理了房屋产权备案手续。合同约定房屋交付日期为2014年10月1日，交付条件为涉案房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，具备基础设施、设备等。逾期交付房屋的，被告按照已收房款的万分之三/每天计算违约金。但时至今日，被告仍未能将符合交付条件的房屋交给原告，引起本案诉讼。
同时查明，被告取得了涉案房屋的预售许可证。涉案房屋土建已经完成，门窗安装完毕，水、电、暖管道也已铺设。因被告未能缴纳相关税费，故水、电、暖尚未开通，未取得竣工验收备案表、分期综合验收报告、面积实测技术报告等，涉案房屋至今未能交付。
以上事实有原告出示的证据及当庭陈述予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告取得了涉案房屋的预售许可证，享有涉案房屋的销售资格，其与原告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告在履行了支付购房款义务的情况下，被告应当按照合同约定履行交付房屋的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定”建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款也有相同的规定。本案中，虽然约定的房屋交付期限已经届满，但是由于被告未能缴纳相关费用，涉案项目尚未取得竣工验收合格报告、面积实测技术报告等，水、电、暖未能开通，暂不具备法定交付使用条件和合同中约定的交付条件。庭审中，经本院释明，在涉案房屋暂不具备交付条件的情况下，原告是否申请变更诉讼请求，但原告表示不变更诉讼请求。故原告要求交付涉案房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。待具备交付条件时，原告可另行主张交付。
原告付清了全部购房款，被告逾期未能履行交付房屋的义务，已构成违约，原告按照《商品房买卖合同》的约定，以房屋总价款的日万分之三向原告支付自2014年10月2日至2017年12月12日产生的违约金105549元（301485元×0.0003×1167天），并顺延计算至房屋实际交付之日计算的诉讼请求，该违约金的计算，明显过高，按照法律规定，违约金的计算不得高于其损失的30%，原告出示的交付房款及贷款的凭证，其损失相当于利息，故按照中国人民银行贷款基准利率的4倍计算，自2014年8月11日至2017年12月11日，共计40个月，即301485元×0.02×40×30%=72356.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第二百七十九条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：
一、被告宁夏沙湖房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内支付原告张凡逾期交房违约金72356.4元（自2014年8月11日计算至2017年12月11日）；
二、驳回原告张凡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费1222元，由被告宁夏沙湖房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。
审判员吴红瑞
二〇一七年十二月二十七日
书记员徐婉君
附件一：本案适用的相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第二百七十九条第二款建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。
附件二：有关当事人权利义务的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。