重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第07839号
原告重庆海宇物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区城南新区康宁路1号，组织机构代码74748234-3。
法定代表人高荣江，该公司董事长。
委托代理人刘纯良，该公司员工。
委托代理人王永东，该公司员工。
被告金燕，女，汉族，1969年12月12日出生，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆海宇物业管理有限公司（以下简称海宇物业公司）诉被告金燕物业服务合同纠纷一案，本院适用简易程序立案受理后，因案件事实较为复杂，当事人争议较大，不宜继续适用简易程序进行审理，本院于2016年1月29日依法作出（2015）碚法民初字第07839-1号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序，由代理审判员上官鹏担任审判长，和人民陪审员刘万忠、赖政灵共同组成合议庭公开开庭进行了审理，原告海宇物业公司的委托代理人刘纯良、王永东和被告金燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告海宇物业公司诉称：被告金燕系北碚区XX路XX号XX小区XX-XX-
XX房屋业主。海宇物业公司于2008年11月10日签订了《物业服务合同》，约定由海宇物业公司对包括金燕所居住物业在内的XX小区提供物业管理服务，金燕按建筑面积向海宇物业公司支付物业管理费、电梯费、路灯公摊费等费用。海宇物业公司按照约定履行了义务，但金燕拖欠2012年4月至2014年2月期间的物业管理费1416.80元、2012年5月至2014年2月期间的电梯费440元、2012年2月至2014年2月期间的路灯公摊费72.90元，共计1929.70元。因催收未果，海宇物业公司起诉来院，请求判决：1.由被告金燕支付给原告海宇物业公司物业管理费、电梯费、路灯公摊费1929.70元，逾期付款违约金1300.29元，共计3229.99元；2.由被告金燕承担本案诉讼费用。
被告金燕辩称：原告所述我拖欠物业管理费、电梯费、路灯公摊费属实，但我认为不应当缴纳，主要原因为我所居住的XX小区XX-XX-
XX房屋存在漏水、水管破裂问题，而海宇物业公司没有履行相应的管理责任，妥善处理好房屋漏水等问题，导致我的损失无人承担，故我不应当缴纳本案中原告主张的物业管理费、电梯费和公摊电费，也不应承担违约金，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：海宇物业公司成立于2003年3月27日，经营范围为物业管理、市场经营管理等。金燕于2009年9月购买了重庆市北碚区XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX-
XX号房屋，于2010年2月装修入住，于2015年7月在将该房屋出售后搬离。XX小区XX栋系高层电梯房，金燕所居住XX单元XX-
XX号房屋为顶层，建筑面积76.99㎡。该房屋竣工日期为2009年4月，《新建商品房屋质量保证书》载明，屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程防渗漏保修期限为5年，给排水管道、二次供水设施的保修期限为2年。
2008年11月10日，海宇物业公司与XX业主委员会签订了一份《物业服务合同》，约定由海宇物业公司对XX小区提供物业管理服务，合同期限为2008年11月10日起至2013年11月9日。关于物业管理费，对于金燕居住的单个高层住宅，约定按建筑面积收取为0.80元/㎡/月（不含电梯费、水电公摊费），电梯费按照10元/人/月收取。金燕办理入住手续时，向海宇物业公司申报的居住人口为2人，双方确认电梯费按此标准计收。合同还约定，对于共用专项设备运行的能源消耗，按实分户向业主分摊计收。其中2012年2月至2014年2月，金燕所公摊的费用为72.90元。合同签订后，海宇物业公司于2008年12月1日正式进入XX小区开始提供物业管理服务，于2014年2月28日离场。
另查明，金燕所居住XX栋XX单元XX-
XX号房屋，自2011年开始出现墙面漏水问题。金燕于2012年告知海宇物业公司后，海宇物业公司工作人员会同商品房施工方到现场进行了查看。该房屋室内供水管道于2012年出现爆裂问题，海宇物业公司告知金燕可向房屋开发商主张相关权利。双方因上述事项产生争议，金燕遂拒向海宇物业公司缴纳2012年4月至2014年2月期间的物业管理费、2012年5月至2014年2月期间的电梯费、2012年2月至2014年2月期间的路灯公摊费。海宇物业公司经催收未果后，起诉来院。
上述事实，有海宇物业公司营业执照、组织机构代码证、《物业服务合同》、《证明》、《情况说明》、照片、电费分摊表、催款通知单、律师函等证据及原、被告双方当事人的当庭陈述载卷为据，足以认定。
本院认为：海宇物业公司与XX业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业管理服务协议，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。金燕系XX小区业主，海宇物业公司与XX业主委员会签订的《物业服务合同》，对包括金燕在内的XX小区全体业主均具有约束力。
根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，海宇物业公司从2008年12月1日起，正式为XX小区持续提供物业管理服务至2014年2月28日离场，故金燕理应按照物业服务合同约定的标准，按时交纳物业管理费、电梯费、公摊电费等费用。对此，金燕认为，其所居住的XX小区XX栋XX单元XX-
XX号房屋存在外墙漏水、室内水管破裂问题，而海宇物业公司没有履行相应的管理责任，妥善处理好上述问题，导致其损失无人承担，故不应缴纳本案中原告主张的物业管理费、电梯费和公摊电费，也不应承担违约金。
对此，本院评析如下：关于房屋外墙漏水问题。《物业管理条例》第五十四条第二款规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。房屋外墙虽属物业共用部位，金燕居住房屋于2011年开始出现外墙漏水的问题属实，但该期间尚处于商品房5年保修期限内，金燕可在厘清责任的前提下，根据《新建商品房屋质量保证书》的规定要求开发商或其他相关责任主体承担民事责任。因本案所涉物业尚处保修期内，无法使用专项维修资金，且海宇物业公司在金燕处理房屋漏水相关事宜中，已尽到配合协调义务，故对于金燕这一抗辩理由，本院不予支持。另外，关于房屋室内水管破裂问题。因出现该问题时已超出《新建商品房屋质量保证书》规定的给排水管道、二次供水设施2年的保修期限，但因房屋室内供水管道并不属于小区物业的共用部位或共用设施设备，不能使用专项维修资金维修，故对于这一问题，金燕可自行维修。海宇物业公司在金燕处理房屋室内供水管道破裂相关事宜中，也及时向其作了解释和说明工作，故对于金燕这一抗辩理由，本院亦不予支持。综上，金燕应当按照物业服务合同的约定，履行向海宇物业公司交纳物业管理费、电梯费、公摊电费的义务。
2012年4月至2014年2月期间，金燕未向海宇物业公司交纳过物业管理费。根据《物业服务合同》约定，金燕2012年4月至2014年2月期间应向海宇物业公司缴纳的物业管理费为1416.80元（0.80元/月/㎡×76.99㎡×23个月）。
2012年5月至2014年2月期间，金燕未向海宇物业公司交纳过电梯费。根据《物业服务合同》的约定，金燕2012年5月至2014年2月期间应向海宇物业公司缴纳的电梯费为440元（10元/人/月×2人×22个月）。
2012年2月至2014年2月期间，金燕未向海宇物业公司交纳过公摊电费。根据《物业服务合同》的约定和据实分摊情况，金燕2012年2月至2014年2月期间应向海宇物业公司缴纳的公摊电费为72.90元。
关于海宇物业公司请求判决金燕向其支付所欠物业管理费等费用违约金的诉讼请求，鉴于海宇物业公司主张的违约金数额过高，本院以金燕未缴纳物业管理费、电梯费、公摊电费的总额1929.70元为基数，在人民银行同期贷款利率的基础上上浮50%，计算出金燕应支付的违约金为137.50元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告金燕于本判决生效之日起十日内支付原告重庆海宇物业管理有限公司物业管理费1416.80元、电梯费440元、公摊电费72.90元及违约金137.50元，上述款项共计2067.20元；
二、驳回原告重庆海宇物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告金燕负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预缴上诉案件受理费，在收到缴费通知后七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审 判 长 上官鹏
人民陪审员 刘万忠
人民陪审员 赖政灵
二〇一六年五月三日
书 记 员 潘 静