辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终77号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李弘熙，该公司职员。
委托诉讼代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜宝华，男，1965年9月12日出生，汉族，住抚顺市东洲区。
被上诉人（原审原告）：赵丽梅，女，1969年3月29日出生，汉族，住抚顺市东洲区。
二被上诉人共同的委托诉讼代理人：朱添依，男，1989年7月28日出生，汉族，住抚顺市望花区。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称“兴隆公司”）因与被上诉人姜宝华、赵丽梅商品房买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。兴隆公司的委托诉讼代理人邢福，被上诉人姜宝华、赵丽梅的委托诉讼代理人朱添依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴隆公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、依法改判上诉人不返还被上诉人购房款及赔偿利息；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并返还被上诉人购房款及赔偿利息损失缺乏事实和法律依据。1、双方签订《商品房买卖合同》时，约定上诉人返租被上诉人购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同中约定的交房之日起返租被上诉人商铺并计算租金。上诉人支付租金的方式是从被上诉人购买的总房款中直接扣除租金。双方已形成事实上的房屋租赁合同关系。租赁合同已实际履行，不存在逾期交房的情况，被上诉人无权解除商品房买卖合同。2、被上诉人请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便上诉人给予退房的，仅向被上诉人支付已支付房款0.5%的违约金即可，双方既然已明确约定违约金标准，被上诉人又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给予守约一方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已约定违约金标准就不存在其他损失，被上诉人的利息主张无事实和法律依据。
被上诉人姜宝华、赵丽梅辩称：按照商品房买卖合同约定，兴隆公司已经违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
姜宝华、赵丽梅向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告已付商铺款165828元及违约金、利息。2、被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原告姜宝华、赵丽梅�夫妻关系。2014年8月4日，二原告与被告抚顺兴隆公司签订《抚顺市商品房买卖合同》。合同约定：二原告购买被告抚顺兴隆摩尔世界位于抚顺市顺城区商铺，建筑面积14.28平方米，单价为每平方米11612.61元，房屋总价款为165828元。出卖人（被告）应在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付二原告，逾期90日后，买受人（二原告）有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按原告累计已付款的0.5%向其支付违约金。在合同履行中，二原告于2013年12月25日和2014年8月4日分二次向被告支付商铺购房款共计165828元，被告没有在合同约定的交付期限内向二原告交付所购房屋，逾期90日后，二原告要求解除合同退还全部已付商铺购房款，被告没有按约定答复、也没有退还全部已付房款。目前涉案争议房屋仍不具备进户交付条件，�告与被告协商未果，故来院诉讼。本案在审理过程中，原告申请财产保全，一审法院查封被告名下位于抚顺市顺城区房产，原告交纳保全费1520元。一审法院确认的上述事实有原告提供的结婚证复印件，商品房买卖合同、商品房认购协议书、合同联系单、收款收据及双方当事人开庭笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和一审法院审查，可以采信。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。二原告全额支付购房款后，被告负有按合同约定时间交付房屋的义务，现被告未按照约定时间交付房屋，原告有权根据合同中的约定选择解除合同，并要求被告返还购房款、支付违约金，故对于原告�求解除与被告之间的商品房买卖合同，及要求被告返还购房款、支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。针对二原告主张被告支付违约金和主张被告按中国人民银行同期贷款基准利率计算支付利息的请求，被告提出二原告同时主张违约利息和违约金没有法律依据、是相互矛盾的，被告的该辩称理由有一定依据。因为最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，被告没有按二原告的要求解除合同退还全部已付商铺购房款，现已逾期超过一年，被告长期占用二原告的购房款165828元给二原告造成一定的实际损失（占用资金期间的银行同期贷款利息），约定的违约金不足以补偿实际损失时，法院判决增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。关于被告对双方成立反租关系的辩解，其没有提供相关证据，二原告予以否认，被告的主张因缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百三十八条之规定，判决：一、解除原告姜宝华、赵丽梅与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还原告姜宝华、赵丽梅购房款165828元；三、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付原告姜宝华、赵丽梅违约金，违约金的数额按实际�失计算为以下二部分利息之和，以购房款85828元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息（利息计算期限自2013年12月25日起至本判决生效之日止）和以购房款80000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息（利息计算期限自2014年8月4日起至本判决生效之日止）；四、驳回二原告的其他诉讼请求。案件受理费3616元，保全费1520元，合计5136元，由被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，姜宝华、赵丽梅与兴隆公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方�除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，姜宝华、赵丽梅已按合同约定支付购房款，兴隆公司未按合同约定交房日期交付房屋，应承担相应违约责任。兴隆公司至今未交付争议房屋，姜宝华、赵丽梅依据双方约定要求解除合同，兴隆公司亦未能提供证据证明其逾期交房存在正当理由，一审判决解除姜宝华、赵丽梅与兴隆公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以支持。对于兴隆公司辩称双方构成租赁关系，应视为已交付房屋的上诉理由，姜宝华、赵丽梅对于租赁关系不予认可，兴隆公司未提供证据证明双方存在租赁法律关系，故兴隆公司该上诉理由缺乏事实根据及法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要�恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，姜宝华、赵丽梅与兴隆公司之间的商品房买卖合同解除后，兴隆公司应当返还已经收取的购房款并支付相应的利息。关于利息计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审按可得利益确定双方约定违约金低于姜宝华、赵丽梅实际损失，依据中国人民银行同期贷款基准利率作为计算利息�失的标准并无不当，本院予以维持。
综上，兴隆公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3880元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟丽& # xB;
审判员 王向军
审判员 曹 丹
二〇一七年三月十三日
书记员 孙 洁 冰