广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第1006号
上诉人（原审被告）：刘雄导。
委托代理人：陈翔东。
被上诉人（原审原告）：广东惠博物业管理有限公司。
法定代表人：吴东宝，总经理。
委托代理人：李耀文、邓广金。
上诉人刘雄导因与被上诉人广东惠博物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第257号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本院，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告广东惠博物业管理有限公司于2014年1月20日向原审法院提起诉讼，请求：1、被告立即向原告支付物业管理费8970元、滞纳金8970元；2、本案诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由：原告是惠城区麦地南山庄一、二期小区的前期物业服务企业。被告是该小区业主。原告被告双方于2006年7月24日签订了物业服务合同即《业主公约》。《业主公约》约定了双方有关物业管理事项的权利义务。同时约定业主不按规定缴纳物业管理费，每逾期一天，按2%收取滞纳金。多年来，原告依约提供物业管理服务，并在物业收费相对较低的情况下，不断改进物业服务水平。但被告自2008年1月起被告以不满意服务等为由，拒绝缴纳物业管理费。原告每个月都上门发催款通知书给被告，但被告置之不理。2013年9月31日，原告终止该小区物业服务合同，依法交接给其他物业公司管理。但被告拖欠的物业管理费至今未交。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。
被告刘雄导未到庭参加诉讼，书面答辩称，业主在2006年7月在验收交楼时，已明确检查到外墙三面都有严重脱落情况，要求开发商及其物业公司即原告要负责维修好，双方几次协商未果，拖至今天一直未维修好外墙，造成该业主物业管理费拖欠原因。1、本业主没有提过其物业单位管理不好，不到位，所以不交管理费。完全是原告没有按收楼时承诺维修好外墙而造成拒交管理费。2、物业所统计业主的房屋面积平方与房产证不相符。（顶楼加有半层属2012年时间）。3、物业公司所出示的交楼验收单与业主所保存原单不相符，是属其物业公司有人编造证据。4、其管理物业公司非得要到法庭来辩次解决，本业主只得当庭反诉法院，与其物业管理公司赔付外墙维修费用来起诉，来奉陪到底打这官司。
原审查明的事实
原审法院经审理查明：被告是惠州市惠城区麦地南山庄N95号房的业主（房产证的建筑面积263.18平方米；下称涉案房产）。原、被告于2006年7月24日签订《业主公约》，约定由原告为麦地南山庄小区提供物业管理服务，如业主不按期缴交物业管理费，每逾期一天按2%收取滞纳金。根据原告在惠城区物价局备案的《物业服务收费备案表》，涉案房产的物业管理费收费标准为0.4元／m2，即涉案房产的物业管理费为105元／月（263.18平方米×0.4元），原告另收取被告路灯分摊费每月11元。自2008年1月起，被告停止缴交物业管理费和路灯分摊费，原告与被告协商未果，遂诉至本院，请求判如所请。至2013年9月份原告终止为该小区提供物业服务时止，被告共拖欠物业管理费8004元［（105＋11）元／月×69个月］。
庭审中，原告称物业费按照297.08平方米即每月119元收了两年，被告没有异议，因为被告的房产实际加建了半层，实际面积比房产证面积大。已将滞纳金标准主动降低为与本金一致。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告与被告签订的《业主公约》合法有效，应受法律保护。被告作为麦地南山庄小区的业主，自签订协议后一直在接受原告提供的各项物业管理服务，双方已形成物业管理服务合同关系。关于涉案房产的面积问题，房产证标明的建筑面积为263.18平方米，原告称因房产顶楼加建了半层就按297.08平方米收取，本院认为，加建的半层未办理房产证，原告也未举证证明该半层楼房的实际面积，故物业管理费应按照房产证的建筑面积计收为105元／月。被告自2008年1月份起未缴交物业管理费和路灯分摊费，其行为已经构成违约，应当承担相应的法律责任，被告依法应当向原告支付2008年1月份至2013年9月份的物业管理费8004元。《业主公约》约定的日2%滞纳金、原告诉请的滞纳金均过分高于被告所拖欠的费用，考虑到被告拖欠费用长达六年之久，本院酌情将滞纳金调整为4002元（8004元×50%）。被告以房屋质量问题提出履行抗辩，本院认为，合同履行抗辩权的前提是双方互负基于同一法律关系产生的相互债务，故被告不能以与开发商之间的房屋买卖法律关系的事由作为与物业公司之间物业服务法律关系中的抗辩事由。被告刘雄导经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证和举证的权利，不影响本案的审理。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2014年7月29日缺席作出两项判决：一、被告刘雄导应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东惠博物业管理有限公司支付2008年1月至2013年9月的物业管理服务费8004元及滞纳金4002元。二、驳回原告广东惠博物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元（原告已预交），由被告刘雄导负担。
当事人二审的意见
原审被告刘雄导不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，改判上诉人向被上诉人支付2012年1月至2013年9月的物业管理费2100元、滞纳金168元；2、二审诉讼费全部由被上诉人负担。
主要事实和理由：第一，原审法院适用法律错误，在计算物业管理费的期限时，应当适用《民法通则》关于二年诉讼时效的规定。首先，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”可以认定，法律保护债权的时间应当在两年之内，除非有诉讼时效中断、中止的事由。其次，本案中，被上诉人在一审起诉的时间为2014年1月12日，并且没有提交存在导致诉讼时效中断、中止事由的证据。一审法院应当依照法律规定保护诉讼时效规定内的债权，即一审法院在计算被上诉人主张的物业管理费时应当截止到2012年1月止。最后，经过计算，一审判决上诉人支付的物业费应当是105元X20个月（2012年1月至2013年9月）。第二，一审法院认定事实错误。本案中，并不存在路灯分摊费每月11元。被上诉人在一审时并没有提交存在路灯分摊费的证据，计算依据及收费权利，请求二审依法予以撤销。第三，上诉人认为，一审法院在认定滞纳金时虽经过调整但仍然过高，应当按照银行同期贷款利率四倍较为合理，并且计算滞纳金的时间应当自2013年9月31日起至2014年1月时至，经过计算得出滞纳金为168元。
被上诉人书面答辩称：一、被答辩人称一审适用法律错误，超过了诉讼时效，这是其对诉讼时效制度一知半解，不懂装懂造成的。1、诉讼时效是债权抗辩权，权利人及时主张才有效，法院无权主动适用。被答辩人一审不提该项抗辩，二审提出为时已晚，依法不能得到支持。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼制度若干问题的规定》第三条规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判；第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。2、从本案事实来讲，诉讼时效也是不断中断的。根据《民事诉讼法》的相关规定，诉讼时效期间内，权利人提出请求，则诉讼时效中断，即重新起算。本案答辩人已经向法庭提交了被答辩人拖欠物业费期间，答辩人向被答辩人多次发出的催收单。每一次催收，都产生诉讼时效中断的法律效力。而且，众所周知，物业费通知单、催收单通常都是送到业主家里的，被答辩人在该房内居住，如果还说不知道催收，那就是自欺欺人，失去了基本的诚信。二、被答辩人认为滞纳金应以银行利息四倍为标准，是其生搬硬套法律知识的错误理解，答辩人对其做出纠正。有关不超过银行利息四倍的说法，最早出自于1991年最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条。该条款规定，民间借贷的利率可以适当高过银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。但是，被答辩人应当懂得法律适用应是严谨的审判活动，绝对不能胡乱照搬。案件事实、性质要与所适用的法律规定一致。应当搞清楚本案的基本事实：一则本案是物业合同纠纷，不是民间借贷；二则本案是答辩人依照合同约定追索滞纳金即违约金，不是追索利息。从来没有一条法律规定，合同纠纷的违约金要以银行利息四倍为标准。显然，不超银行利息四倍的规定不适用于本案，该规定与本案完全是风马牛不相及。因此，被答辩人要求滞纳金降低到银行利息四倍的理由没有任何法律依据。另外，与合同约定相比，一审判决已大幅降低了滞纳金的数额，已充分考虑约定纳金相对较高的因素。答辩人认为，一审判决认定的滞纳金数额，对被答辩人这样拖欠物业管理费长达六年之久的业主来说，已经是充分“照顾”。三、关于路灯分摊费的问题被答辩人纯属无理狡辩。物业服务合同的约定和被答辩人以往的缴费记录，都可以证明路灯分摊的具体计算依据。而且，凡是居住在物业管理小区内的人，都应当清楚，路灯照明费是必然产生的，这个费用理应是业主分摊的。同在一个小区，全体业主共用公共路灯，大家都缴费，唯独被答辩人不想缴费，这不仅是一个公平的问题，而且是一个公德的问题。综上所述，被答辩人拖了六年物业管理费，又通过没有事实和法律依据的理由拖了一年官司。答辩人认为被答辩人这样的行为是不可取的。因此，答辩人请求二审法院不仅要驳回其上诉理由，维护公平正义，而且要及早判决，让正义早日到来。
本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。
二审查明的事实
本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明：被上诉人于2013年10月退出该物业管理。
本院判决理由和结果
本院认为：上诉人是惠州市惠城区麦地南山庄N95号房的业主，期间，被上诉人是惠州市惠城区麦地南山庄一、二期小区的前期物业服务企业。上诉人与被上诉人签订了《业主公约》，被上诉人为上诉人提供了各项物业管理服务，因此，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，上诉人应向被上诉人支付相关的物业管理费。上诉人拖欠物业管理费后，被上诉人一直有向上诉人发催收通知，且上诉人在一审的书面答辩中也未将诉讼时效作为抗辩理由，故其以部分物业管理费的请求已超过诉讼时效为由，上诉要求改判其支付2012年1月至2013年9月的物业管理费理由不成立，本院不予采纳。被上诉人已为上诉人提供了路灯照明，产生了相应的电费，故原审判决上诉人每月应支付路灯分摊费11元有事实根据，本院予以确认。上诉人未支付物业管理费属违约行为，原审根据本案实际，判决滞纳金按约定日2%的一半收取已作调整，上诉人上诉要求按银行利率四倍计算缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费249元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；