连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初1690号原告孙宁。委托代理人ＸＸＸ，江苏云台山律师事务所律师。被告连云港山水房地产开发有限公司，住所地连云港市连云区中华栖南巷2号。法定代表人张春国，董事长。委托代理人李乃久，江苏苍梧律师事务所律师。原告孙宁诉被告连云港山水房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法由代理审判员薛锦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙宁及其委托代理人ＸＸＸ，被告委托代理人李乃久到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙宁诉称，2013年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定以按揭贷款的支付方式购买被告开发的位于连云港市连云区山水国际项目中的第1号楼507室，建筑面积共31.91平方米，总金额223000元。第一、合同第8条和第9条约定，出卖人应当在2014年5月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。原告按约履行付款义务，被告却逾期一个月交付房屋。第二，合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人的责任，导致产权登记手续未在约定期限内办理的，若买受人要求退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。然而，被告却违约至今未办理产权登记，经原告多次催促未果，诉至法院，请求判令1、解除原、被告于2013年4月8日签订的《商品房买卖合同》，被告办理退房并退还原告已付房款及利息，利息自2013年5月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，至实际给付之日止。2、被告赔偿原告逾期办理产权登记违约金223元，赔偿公共维修基金2649元，契税6690元，办证费1259元。3、由被告承担本案所有诉讼费。被告连云港山水房地产开发有限公司辩称，1、原告所诉不符合事实，被告的房产早就可以办理房产证，因为原告未前来办理造成房产证至今未办理完毕。请求法庭驳回原告的诉讼请求。2、关于房屋的公共维修基金，契税，办证费用，该费用并没有交给被告，故被告不负有赔偿及返还的义务。经审理查明，2013年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于连云港市连云区栖霞路、西园路交叉口山水华府1号楼507客房，商品房的用途为酒店。该合同第一条约定，出卖人（被告）以出让方式取得位于连云区××、××交叉口A地块，编号为3207030030460171000的地块的土地使用权。第六条约定，买受人（原告）按下列第3种方式按期付款：3、其他方式，买受人应于签订合同当日支付房款人民币113000元整，剩余房款人民币110000元整为银行按揭（7日内必须完成按揭手续）。合同第十五条约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第六十条规定）后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人的责任，导致本条约的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。该合同签订后，原告于签合同当日向被告支付了购房首付款113000元，被告向原告开具金额为113000元的销售不动产统一发票。原告另于2013年4月9日缴纳了税费6690元，于2013年5月14日向连云港市房屋产权管理中心交纳了非住房登记费1100元、非住宅受让手续费159元，被告另于2014年6月30日向原告代收代缴公共维修基金2649元。2014年7月1日，元庭公寓酒店出具《山水华府公寓式酒店移交确认单》及《山水国际公寓式酒店收房流转单》，确认业主（原告）依照和元庭公寓酒店方签署的酒店式公寓委托合同，将房屋移交给酒店公司，业主与酒店办理完交接手续后，业主全权委托酒店方对接物业相关事宜，原告孙宁在该流转单业主收房并确认一栏签字予以确认。后该房屋被元庭公寓酒店接收用于经营，元庭公寓酒店向原告支付该房屋的租金。另查明，被告与连云港市国土局签署了《国有建设用地使用权出让合同》，土地分为连云区××、××交叉口A、B地块，B地块为停车配套用地。该合同第六条约定出让人（连云港市国土局）同意在2011年1月18日前将出让宗地交付给受让人（被告），交付现状土地条件为现状净地。后在交付过程中，连云港市国土局先于2012年5月5日将A地块交给被告开发，由于连云区政府对B地块的拆迁进度缓慢，造成B地块迟迟未能交付给被告，B地块未能交付也造成了被告不能建设停车场，停车场未能建设，造成了连云港市规划、住房等部门的验收以及山水华府项目产权证的迟迟不能办理。后2015年11月5日连云港市国土局将B地块交予被告，被告接收B地块后启动停车场等建设，建设完成后被告申请了规划验收、竣工验收、产权备案等手续的办理，2016年1月份山水华府项目房屋已可以办理房产证。再查明，因被告未在《商品房买卖合同》约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，导致原告未能办理房产证，原告多次与被告协商办证事宜，并于2015年1月20日要求被告按照合同约定退房。2016年4月12日，被告发出《关于山水华府公寓楼部分业主致函的回复函》，告知山水华府（元庭公寓酒店业主）已有一百多户业主办理了房产证，未办证的业主于收到复函后7个工作日内办理面积补差及房产证。2016年4月26日，被告向原告发出《关于山水华府公寓楼产权证办理的催促函》，告知原告于2016年5月10日前至被告处办理产权证以及补交房款的相关事宜。目前山水华府项目大部分业主已办理了房产证，尚有二十多户业主未前去办理。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、不动产发票、银行借款借据、契税发票、收据、高清波出具的承诺函、张永生出具的承诺、业主联名签名要求退房的申请、录音视频、要求退房函件、回复函、证人证言，被告提供的山水华府移交确认单及流水单、办理产权证催促函及邮寄凭证、房产证复印件以及原、被告在案陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告要求解除《商品房买卖合同》的依据为该合同第十五条的约定。按照该条约定，被告应当在商品房交付（2014年7月1日）后180日内，即2014年12月29日前将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案，如因被告的责任，导致上述手续不能在约定期限内办理的，则原告有权退房。本案被告确实未在2014年12月29日前将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但本院认为，本案中对于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉求不应支持。理由如下：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”从该两个司法解释条文可以看出，本应认定无效的合同，在起诉前或一审法庭辩论终结前认定合同无效的事由消灭，则合同可以认定为有效。该两条的立法本意是对交易稳定性的保护，即在合同不再违反国家法律、行政法规强制性规定的前提下，尽量去保障订立合同目的的实现。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》并交纳了首付款，其目的并非用于自住，虽然房产证未能按照合同约定及时办理，但被告已将房屋交付给原告，且在2016年1月份，原告所购房屋已能够办理房产证，合同目的已能够实现。故从保障交易稳定性的角度出发，原、被告订立合同的目的均已能实现，合同已无解除的必要。2、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，在导致买受人无法办理房屋所有权登记的情况下，买受人才可以解除合同。本院认为，该条中的“无法办理”应是指产权登记在起诉前无办理可能，合同目的无法实现。本案中房产证只是未能在合同约定期限内办理，并非无法办理，在原告起诉前原告已能办理房产证。3、原告购房后于2014年7月1日将房屋委托元庭公寓酒店经营收取租金，元庭公寓酒店也向原告交纳了租金，涉案房屋虽然未能及时办理房产证，但实际上并不影响原告占有、使用该房屋。原告起诉前涉案房屋已能办理房产证，故并未对原告造成任何损失。据此，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉求，本院不予支持，对原告要求被告返还其购房款及利息，赔偿公共维修基金2649元，契税6690元，办证费1259元的诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告要求被告赔偿其逾期办理产权登记违约金223元的诉讼请求，因合同约定在退房的前提下，被告需向原告支付已付购房款0.1%的违约金，而对于原告退房的诉求本院不予支持，故对于该223元违约金的诉求本院亦不予支持。原告如主张被告逾期办证的违约责任，可在不退房的前提下另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙宁全部诉讼请求。案件受理费4645元，由原告孙宁承担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4645元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  薛锦二〇一六年八月一日书 记 员  杨露法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。