广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2477号
上诉人（原审被告）：张道清，男，1963年4月26日，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审原告）：珠海市俊泽物业管理有限公司，住所地：珠海市红山路。
法定代表人：张绍平，总经理。
委托诉讼代理人：张绍良，男，1967年10月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系该公司经理。
上诉人张道清因与被上诉人珠海市俊泽物业管理有限公司（以下简称俊泽物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初9410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张道清上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回俊泽物业公司的所有诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审判决认定“俊泽物业公司与新加坡花园二期、三期小区业主委员会签订的《物业服务合同》到期后，双方并未作出是否续聘决定，俊泽物业公司继续履行原合同、管理小区物业合法有据。被告作为业主已受用了俊泽物业公司提供的物业管理服务，应向俊泽物业公司支付相应的管理服务费用”。这与本案事实不符合。理由是：1、2013年1月31日合同到期后，俊泽物业公司多次要求续聘，遭到新加坡花园二期、三期小区业主委员会及广大业主拒绝，俊泽物业公司想通过诉讼要求续聘又被法院驳回并败诉，双方物业服务合同关系已解除，俊泽物业公司已经丧失继续管理小区物业的合法性，因此俊泽物业公司公司自2013年1月31日起无权管理服务新加坡花园二、三期小区物业并收取物业管理费，俊泽物业公司的诉讼主张不成立。2、2014年3月26日，新加坡花园二期、三期小区业主委员会发布关于续签业主大会投票表决结果公示，并向小区业主发放通知及向俊泽物业公司出具通知，称依据该小区业主委员会表决不同意与俊泽物业公司续签物管服务合同，要求俊泽物业公司做好交接手续并撤出小区，这是对2013年1月31日合同到期后不与俊泽物业公司续签合约的进一步说明。3、所谓俊泽物业公司继续履行原合同、管理小区物业没有得到新加坡花园二期、三期小区业主委员会和广大业主的接受和确认，违背业主委员会及业主意愿，而业主委员会依法享有自治权利，俊泽物业公司不顾新加坡花园二期、三期小区业主委员会不与其续签合约，继续管理小区物业有强买强卖之嫌，违背了公平、诚信原则，违反《中华人民共和国合同法》。4、俊泽物业公司没有履行物业服务管理职责。2013年8月至2013年12月期间，张道清所有的新加坡花园××栋×单元×××室发生租户违约未交房租、水电费、物业管理费，光天化日把屋内一大批家具办公台搬走运出小区事件，俊泽物业公司在明知情况下不阻止，也不通知张道清以及征询业主意见，以致张道清的权益受到损害。事后，张道清多次致电俊泽物业公司物业管理处及负责人，都得不到合理答复，俊泽物业公司及负责人严重不作为，有当时双方当事人多次交涉的电话记录为证，所谓业主已受用了俊泽物业公司提供的物业管理服务不存在。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《珠海市物业管理条例》第六十三条规定是不适当的，由于一审判决认定事实错误，也导致适用法律错误，这是其一。其二，《珠海市物业管理条例》属地方性行政法规，应服从全国性法律，不能与《中华人民共和国合同法》相抵触。综上所述，张道清对俊泽物业公司的申诉，事实清楚、依法有据，请求上级人民法院撤销原判，依法作出公正判决。
俊泽物业公司辩称，按照一审法院的认定。
俊泽物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张道清向俊泽物业公司支付2013年5月至2015年2月物业管理费1059.6元；2.判令张道清向俊泽物业公司支付欠缴物业服务费所产生的滞纳金计865.69元；以上两项合计1925.29元；3.张道清承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明：2009年2月28日，俊泽物业公司与珠海市香洲区新加坡花园二、三期业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定俊泽物业公司为新加坡花园二、三期业主提供物业管理服务，合同期限4年，自2009年1月20日到2013年1月31日。物业采用以下方式收取物业服务费或提取酬金：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。俊泽物业公司在年终决算物业服务总收入和服务总成本，总收入减去总成本，结余归俊泽物业公司。其中，住宅的物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米0.55元收取。
2015年2月8日，珠海市香洲区新加坡花园二、三期业主委员会出具《关于再次要求撤出新加坡花园二、三期小区物业管理的通知》，载明：“珠海市俊泽物业管理有限公司：按照合同的规定，你公司管理服务新加坡花园二、三期小区《珠海市香洲区新加坡花园二、三期物业服务合同》已于2013年1月31日终止，你公司上诉又被驳回并败诉。现再次通知你于2015年2月12日上午9时30分向珠海市翔海物业管理有限公司进行移交，请依法办理相关手续，并即日撤出小区管理。否则，造成一切法律后果由贵公司负责。珠海市香洲区新加坡花园二、三期业主委员会。”
另根据一审法院受理的俊泽物业公司系列案查明以下事实：俊泽物业公司与珠海市香洲区新加坡花园二、三期小区业主委员会签订的《新加坡花园二三期物业服务合同》服务期限届满后，小区业主委员会未作出选聘或续聘决定，为此，俊泽物业公司继续为小区提供服务。2013年9月26日，经居委会、街道办审查备案，确认新加坡花园二、三期小区第三届业主委员会于2013年7月8日成立。2014年2月27日，新加坡花园二、三期小区第三届业主委员会发布召开业主会议的公告，决定对俊泽物业公司是否续签合同问题征求业主意见投票表决。2014年3月24日，在香洲区××办事处××楼会议室，在梅华街道城管办、南村社区居民委员及俊泽物业公司的共同监督下，进行投票结果开箱统计，结果为：不同意和俊泽物业公司续签合同。2014年3月26日，新加坡花园二、三期小区第三届业主委员会发布关于俊泽物业公司续签业主大会投票表决结果公示，并向小区业主发放通知及向俊泽物业公司出具通知，称依据该小区业主委员会表决不同意与俊泽物业公司续签物管服务合同，要求俊泽物业公司做好交接手续。2014年9月19日，新加坡花园二、三期小区第三届业主委员会向俊泽物业公司发函，通知俊泽物业公司于2014年9月25日与新选聘的物业管理公司做好交接工作。之后，俊泽物业公司事实上继续对小区进行物业管理，直至2015年2月正式撤出小区。
一审法院再查明：张道清系珠海市香洲香华路××栋×单元×××室的业主，建筑面积为96.78平方米，每月物业管理费用为53.2元（96.78平方米×0.55元/月=53.2元）。
俊泽物业公司于一审庭审中陈述，俊泽物业公司的诉讼请求中的物业管理费包括了每月门铃管理费2元及公摊电费2元。张道清尚欠2013年5月至2015年2月的物业服务费1059.6元。俊泽物业公司一直向张道清催收，但张道清均没有与俊泽物业公司主动联系。
一审法院认为，俊泽物业公司与新加坡花园二、三期小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，均合法有效。根据《珠海市物业管理条例》第六十三条的规定：物业管理服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业管理服务合同继续履行。俊泽物业公司与新加坡花园二、三期小区业主委员会签订的《物业服务合同》到期后，双方并未作出是否续聘决定，俊泽物业公司继续履行原合同、管理小区物业合法有据。张道清作为业主已受用了俊泽物业公司提供的物业管理服务，应向俊泽物业公司支付相应的管理服务费用。
新加坡花园二、三期小区业主委员会向俊泽物业公司发出解聘及办理交接通知，并要求自2014年9月26日起俊泽物业公司应全部撤出小区，该行为是新加坡花园二、三期小区业主委员会依法享有的自治权利，此时俊泽物业公司已然丧失继续管理小区的合法性。俊泽物业公司不顾新加坡花园二、三期小区业主委员会解聘及办理交接的通知，继续管理小区物业，有强买强卖之嫌，违背了公平、诚信原则，不利于小区的管理及社会的稳定。故对俊泽物业公司主张的2014年9月后的物业管理费用，一审法院不予支持，由此造成的损失概由俊泽物业公司自行承担。即张道清应向俊泽物业公司支付2013年5月至2014年9月、合共17个月的物业管理费904.4元（53.2元×17月=904.4元）。至于俊泽物业公司主张张道清支付每月门铃管理费2元及公摊电费2元，俊泽物业公司并未提交证据证明双方已就门铃管理费达成一致协议，且《物业服务合同》中明确约定物业管理费已包括共用水费、电费。现俊泽物业公司主张张道清支付门铃管理费及公摊电费无合理依据，一审法院不予支持。
张道清虽未按时缴纳物业管理费用，但是在此期间俊泽物业公司与业主委员会之间并没有签订正式续聘合同，张道清以此为由没有依约缴纳物业管理费，事出有因，可见张道清并不存在恶意欠费的主观故意，故对俊泽物业公司主张的滞纳金，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条、《中华人民共和国合同法》第四条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、国务院《物业管理条例》第十五条、第四十二条、《珠海市物业管理条例》第六十三条的规定，一审法院判决：一、张道清于判决发生法律效力之日起十日内向俊泽物业公司支付物业管理费904.4元；二、驳回俊泽物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由张道清负担25元，俊泽物业公司负担25元。
本院二审期间，张道清围绕上诉请求提交了以下证据材料：新加坡花园二、三期业主委员会的通知、给上级主管的一封信、情况说明、（2014）珠中法民三终字第528号民事裁定书，拟证明2013年1月31日合同到期后俊泽物业公司多次要求续订都遭到新加坡二、三期业主委员会以及广大业主的拒绝，俊泽物业公司通过诉讼续订合同也被驳回，俊泽物业公司已经丧失继续管理小区的合法性，因此俊泽物业公司自2013年1月30日无权管理小区并收取物业管理费。2014年3月26日新加坡花园二、三期业主委员会发布续签大会结果的公示并向小区业主发布通知，并向俊泽物业公司发出通知，称依据小区业主委员会表决不同意俊泽物业公司续签物管服务合同，要求俊泽物业公司做好交接手续并撤出小区，2014年3月26日的日期是一审判决书中认定的，与张道清提交通知的日期不一样。一审认定俊泽物业公司继续履行原合同管理小区物业根本没有得到业主委员会以及业主确认，违背业主意愿，违背公平诚信原则。
本院组织了双方当事人对上述证据进行证据交换和质证。
本院查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的是《物业服务合同》期满以后俊泽物业公司继续为新加坡花园二、三期业主提供物业管理服务，张道清是否需要支付该期间的物业服务费的问题。根据《珠海市物业管理条例》第六十三条的规定：物业管理服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业管理服务合同继续履行。
本案中，《物业服务合同》期满以后，新加坡花园二、三期业主委员会并没有向俊泽物业公司发出解聘或续聘的通知，而张道清作为该小区的业主，其接受了俊泽物业公司的物业服务，则应当支付相应的费用。张道清主张俊泽物业公司失职，导致其所出租的物业内的家具被承租人搬出小区，且未交房租、水电费、物业管理费，但张道清在本案中对此并未提供证据证明，本院对此不予认定，张道清据此主张其无需向俊泽物业公司支付物业服务费的理由不能成立，本院不予采纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”根据一审查明的事实，新加坡花园二、三期业主委员会最早于2014年3月26日发布续签大会结果的公示及向小区业主发布通知，并向俊泽物业公司发出通知，称依据小区业主委员会表决不同意俊泽物业公司续签物管服务合同，要求俊泽物业公司做好交接手续并撤出小区。因此，俊泽物业公司无权再向业主收取2014年3月26日以后的物业服务费。一审对此认定不当，本院予以纠正。综上，张道清应向俊泽物业公司支付2013年5月至2014年3月合共11个月的物业管理费585.2元（53.2元×11月）。
综上所述，上诉人张道清的部分上诉请求成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初9410号民事判决第二项；
二、变更珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初9410号民事判决第一项为：张道清于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市俊泽物业管理有限公司支付物业管理费585.2元；
三、驳回珠海市俊泽物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回张道清的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，由张道清负担50元，珠海市俊泽物业管理有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年十月三十一日
书记员 梁 暐