重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终1058号
上诉人（原审被告）：重庆市渝北区人和供销合作社。
法定代表人：周明，主任。
委托代理人：魏任忠，重庆君毅律师事务所律师。
委托代理人：邓志坚，重庆君毅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆市渝北区礼嘉综合商店。
法定代表人：郭正强。
委托代理人：杨德胜，系重庆市渝北区礼嘉综合商店员工。
委托代理人：王君，重庆正义律师事务所律师。
上诉人重庆市渝北区人和供销合作社（以下简称人和供销社）与被上诉人重庆市渝北区礼嘉综合商店（以下简称礼嘉综合商店）合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年10月14日作出（2015）渝北法民初字第10405号民事判决，人和供销社对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日立案受理后依法由审判员李立新担任审判长，与审判员邓山、代理审判员朱华惠组成合议庭并于2016年3月29日进行了审理，上诉人人和供销社的委托代理人魏任忠、邓志坚，被上诉人礼嘉综合商店的委托代理人杨德胜、王君参加了审理，本案现已审理终结。
礼嘉综合商店一审诉称：2007年6月29日，礼嘉综合商店与人和供销社签订了《联建房屋产权分配协议》，同年11月7日，双方又签订了《联合建房协议》，约定：经开区划拨人和供销社置换地面积（建设用地）为5987.7平方米（10亩），其中人和供销社7.5亩，所占比例为75%，礼嘉综合商店2亩，所占比例为20%，其余5%地产权归礼加饮食商店，还约定了房价、房屋分配方案及其他。合同签订后，礼嘉综合商店根据双方的口头约定，向人和供销社支付了土地出让金1424000元，建房款1520000元。人和供销社为完成开发项目，挂靠重庆隆天房地产开发有限公司，并以该公司完成了该项房地产开发，已实际销售大部分房产。2013年10月14日，双方协商将房屋分配方案变更为：由人和供销社向礼嘉综合商店支付投资收益款4800000元并退还实际投资款。同年10月24日，人和供销社承诺以上款项付款办法为2013年11月底支付后期所交纳的成本款，2014年1月底付清所交纳的全部成本款（按实际的收款收据为据），住宅计算款按房屋销售进度分期支付，房屋销售70%时支付60%，余款限2014年12月底前全部完清。2014年10月15日，人和供销社退还礼嘉综合商店投资成本600000元。之后人和供销社未履行支付义务，礼嘉综合商店多次催收未果，遂起诉，请求判令：1.人和供销社退还礼嘉综合商店投资成本款2344000元，并以2344000元为基数，从2014年2月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用损失至本清时止；2.人和供销社给付投资收益款4800000元，并以4800000元为基数，从2015年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息至本清时止；3.诉讼费由人和供销社承担。
人和供销社一审辩称：双方确实签订了《联建房屋产权分配协议》和《联合建房协议》，约定将经开园鸳鸯湖北区9号地块用于联建怡和家园，人和供销社占75%、礼嘉综合商店占20%、饮食店占5%，联建的利益和风险一律按此比例分摊。前期费用暂时按2050元/平方米交纳，除已经交纳的土地款以外，签订合同7日内交纳工程款的50%。礼嘉综合商店在2007年1月8日支付了土地款1424000元，在2007年11月20日支付了1520000元联建款，只支付了一部分。2009年人和供销社把怡和家园土石方做完后受到周围居民的阻拦，被迫停工，土地被政府收回，前期费用1000多万元，政府只赔了400多万元，联建款直接损失70%。政府在2010年通过拍卖的方式将经开区鸳鸯湖北区9号地块换成了鸳鸯组团D标准分区D58-1/03号地块，人和供销社补交了土地出让金。土地置换后，人和供销社要求礼嘉综合商店按约定支付后期费用，礼嘉综合商店一直置之不理，不同意支付联建款。2014年10月14日，双方协商，由于联建未能实际履行，礼嘉综合商店不再参与分房，以现金方式结算投资，但是要项目综合验收结束、付清全部工程款、结算完毕后双方再结算，人和供销社先暂借80万元给礼嘉综合商店和饮食店，以后抵冲投资款。故未达到分配条件。由于合作各方均无房地产开发资质，礼嘉综合商店当时又已被吊销营业执照，联建合同无效。同时，礼嘉综合商店也不认可置换土地后的联建，人和供销社认为双方约定按比例承担被政府收回土地造成的损失后，退还礼嘉综合商店的投资款。
一审法院经审理查明：礼嘉综合商店因为拆迁，于2006年1月23日吊销营业执照。
2007年6月29日，以人和供销社为甲方、礼嘉综合商店为乙方双方签订《联建房屋产权分配协议》，主要约定：人和供销社礼嘉分社拆迁后，甲方考虑到乙方职工的切身利益，同意将经开区划拨置换地的一部分交给乙方使用，采取联建方式修建“怡和家园”，经双方平等协商，现就产权分配事宜签订如下协议：一、经开区划拨甲方置换地面积（建设用地）为5987.7㎡（为便于分配，以下一律按10亩口径计算）。其中：甲方7.5亩，所占比例为75%；乙方2亩，所占比例为20%（其余5%地产权归礼加饮食店使用）。联建“怡和家园”的利益和风险一律按比例分摊，即：地块土地价金、前期费用、建设及管理费用、“五通”费用以及房屋分配等均按比例份额分摊…三、房屋分配。住房总面积10216㎡，每亩地产面积分摊房屋建筑面积1000㎡，照此计算，乙方应分住房2000㎡；商业门市总面积1756㎡，每亩地产面积分摊门市建筑面积170.5㎡，照此计算，乙方应分得门市341㎡；地下停车场总面积3914㎡，原则上按每200㎡地上面积（住房加门市）一个停车位的比例配置（实际配置74个），照此计算，乙方应分得停车位10个，折合建筑面积530㎡（每个车位分摊地下建筑面积53㎡）。任何一方违约，均应赔偿给对方造成的一切经济损失。
2007年1月8日，礼嘉综合商店向人和供销社支付1424000元，人和供销社出具收据，收款事由土地价金。
2007年11月7日，礼嘉综合商店、人和供销社又签订《联合建房协议》，除《联建房屋产权分配协议》约定的内容外，还约定：工程造价：整个工程从征地到建设竣工、交付产权证为止，每建筑平方米包干造价2050元（包括大修基金、基础等一切费用），该项目纳入产权分配的建筑面积（包括门市、住房和地下停车场）单价统一按2050元计算。工程款的拨付方式：全部工程款分四期拨付。本协议签字生效后7日内，乙方须划拨工程款总额（剔除已交土地款）的50%给甲方；工程量完成50%（第四层主体完成）时为第二期，乙方划拨工程款总额的20%给甲方；工程封顶时为第三期，乙方再划拨工程款总额的20%给甲方；余下10%的工程款在甲方交付产权证时全部付清，乙方如不按时拨款，即为违约。
2007年11月20日，礼嘉综合商店向人和供销社支付1520000元，人和供销社开具收据，收款事由联合建房款。礼嘉综合商店共向人和供销社支付款项2944000元，此后未再支付款项。
和供销社为了建设“怡和家园”项目，与重庆隆天房地产开发有限公司联建。
“怡和家园”项目位于经开园鸳鸯湖北区9号地块。2009年4月进场施工。因当地居民数次阻拦，涉及社会稳定问题，项目于2009年6月停止施工。重庆北部新区管委会第26次全体会议决定：市政府已同意将该项目调整至D58号地块建设，原9号地块由政府收回并不作补偿。就人和供销社提出的项目迁建补偿问题，会议决定票据齐全给予认定的补偿金额为423.14万元，补偿费由财政安排，计入新项目建设成本，各种规费352.09万元暂不退还，根据转迁建后的项目按多退少补的原则处理。
2010年9月30日，重庆市土地和矿业权交易中心向人和供销社和重庆隆天房地产开发有限公司发出《重庆市土地和矿业权交易中心国有建设用地使用权成交确认书》，将9号地块与北部新区鸳鸯组团D分区D58-1/03号宗地直接互换，9号地块剩余土地面积由政府收回且不予补偿，该宗地增加计价建筑面积180.12平方米，要求补缴土地出让金11万元。
后人和供销社在北部新区鸳鸯组团D分区D58-1/03号宗地修建“怡和苑”项目。更换宗地一事，人和供销社未及时通知礼嘉综合商店。在2013年5月13日，人和供销社向礼嘉综合商店发出《渝北区人和供销社关于催收“怡和苑”项目工程预付款的通知》，告知礼嘉综合商店“怡和苑”主体工程已经完成，已多次利用会议、电话通知等形式告知礼嘉综合商店，但一直未见行动，希望礼嘉综合商店在2013年5月15日前务必预付70%工程款。次日，礼嘉综合商店回函，称经过职工讨论，礼嘉综合商店认为：1.2007年10月礼嘉综合商店与人和供销社签订了“怡和家苑”联建协议，礼嘉综合商店按应得房屋产权面积平方米2050元包干工程造价的50%计付，划拨了290万元与人和供销社，及时履行了应尽义务；2.礼嘉综合商店这次应付工程款为118万元，请人和供销社开好收据，另行通知我们前来交款；3.人和供销社通知的“怡和苑”项目上个月礼嘉综合商店才听说，并要求礼嘉综合商店超出“怡和家苑”二分之一的工程造价预付款，礼嘉综合商店不明白，不能接受，没有与人和供销社签订过“怡和苑”的联建协议。此后礼嘉综合商店并未向人和供销社付款。
2013年10月10日，晏祥春时任人和供销社单位书记。2013年10月24日，周明开始担任人和供销社法定代表人，任主任一职。
2013年10月10日，礼嘉综合商店的人员与人和供销社的晏祥春、周明、周平签署了《礼嘉综合店、礼加饮食店、人和供销社关于联合建房分配问题的有关事宜解决会》（以下简称《解决会》）记录，由人和供销社员工余超华记录，该记录载明：余超华：“根据晏和周明的指示，我计算了一下住宅面积计算结果，综合店12户480万（每户40万元），饮食店1278888元。”周明：“要求礼嘉综合商店的每户职工暂借10万元给人和供销社，在分房后两个月内返还礼嘉综合商店交付的成本款（包括现在每户交的10万元），其余款项另行协商。同意上述情况的同志签字。”周明、晏祥春签字。
2013年10月14日，周明、晏祥春代表人和供销社出具《关于人和供销社与礼嘉综合店、礼加饮食店的联建房屋的最终处理方案如下》（以下简称《处理方案》）：1.人和供销社同意解决给礼嘉综合商店每户净的40万元，礼嘉综合店共12户×40万，合计4800000元。2.人和供销社同意解决给礼加饮食店共计1278000元（约）。备注：土地购置金不包含在内，另行退还给礼嘉综合商店、礼加饮食店（先期预付的一切款项）。
2013年10月24日，人和供销社出具《人和供销社、礼嘉综合、礼加饮食店关于联建房屋分配计算金额的付款协议》（以下简称《付款协议》），主要内容：一、礼嘉综合商店按面积比例分配住宅20套，面积1541.88平方米，计算资金总额480万元（成本价格按实际缴纳支付）；二、礼加饮食商店按面积比例分配住宅5套，面积385.5平方米，计算资金总额127.8888万元（成本价格按实际缴纳支付）。两店总计住房25套，计算支付总金额为607.8888万元。付款方法：一、2013年11月底支付后期所交纳的成本款，2014年1月底付清所交纳的全部成本款（按实际的收款收据为据）；二、住宅计算款按房屋销售进度分期支付，房屋销售清70%时支付60%，余款限2014年12月底前全部完清。周明在该协议上签字，并加盖了人和供销社的印章。
2014年10月14日，人和供销社作为甲方、礼嘉综合商店和礼加饮食店作为乙方，签订《说明》，约定：2007年11月，渝北区人和供销社与礼嘉综合商店、礼加饮食店签订的“房屋联建协议”因种种原因至今未能履行。由于历史原因，乙方营业执照和银行账户已被注销。鉴于此，于2014年10月13日，甲方会同乙方代表杨德胜、龙云、杨世合等人协商决定，同意乙方不再参与“怡和苑”房屋分配，以现金方式结算。在“怡和苑”工程结算前，应乙方要求，在2007年12月乙方预付给甲的346万元款项中，先期暂借（为便于账务处理）给乙方80万元，此款转入龙云个人账户，转账单加盖乙方公章。此款由杨德胜负责分发，完后将职工签字后的领款清单交回甲方。其余款项在“怡和苑”项目综合验收结束、付清全部工程款、结算之后支付给乙方。此说明一式两份，甲、乙双方盖章（签字）后生效。甲方有周明在负责人处签字，并加盖人和供销社印章，乙方有礼嘉综合商店和礼加饮食店签字盖章。
随后，人和供销社向礼嘉综合商店支付了60万元，向礼加饮食店支付了20万元。
对于《解决会》、《处理方案》、《付款协议》人和供销社均不予认可，辩称集体所有制企业必须经过职工代表大会才能做出决议，上述协议均未经过职工代表大会同意，不对双方发生法律效力，应以《说明》作为最终结算依据。
对“怡和苑”的销售情况、工程款支付情况、结算情况，礼嘉综合商店称工程款已支付完毕，结算已报；人和供销社称已竣工，没有销售完毕，部分交房，正在办理工程结算，现无法办理最终结算，因为工程结算未办理完，房屋未销售完，税款未结算、融资款未归还等。双方均未举示证据予以证明。
一审法院认为：礼嘉综合商店、人和供销社签订的《联建房屋产权分配协议》和《联合建房协议》，因礼嘉综合商店、人和供销社双方均不具备房地产开发经营资质，系无效合同。在此之后，人和供销社向礼嘉综合商店出具了《付款协议》，双方还签署了《说明》，该两份文件上均有人和供销社盖章，是双方对合同无效后处理方式进行的约定，应按照该约定履行。
签订在前的《付款协议》明确，礼嘉综合商店不再分得房屋，折价480万元，人和供销社于2013年11月底支付礼嘉综合商店后期所交的成本款，2014年1月底付清所交纳的全部成本款（按实际缴纳支付），住宅计算款按房屋销售进度分期支付，房屋销售70%时支付60%，余款限2014年12月底前全部完清。之后，《说明》又约定礼嘉综合商店不再参加“怡和苑”房屋分配，以现金方式结算，在2007年12月礼嘉综合店、礼加饮食店预付给人和供销社的款项346万元中，人和供销社先暂借给礼嘉综合店、礼加饮食店80万元，其余款项在“怡和苑”项目综合验收结束、付清全部工程款、结算之后支付给礼嘉综合商店。《说明》应认定为是对《付款协议》部分内容的修改，即对其支付方式的修改，礼嘉综合商店的本金先退还60万元，剩余的本金及住宅计算款在“怡和苑”项目综合验收结束、付清全部工程款、结算之后支付给礼嘉综合商店。综上，人和供销社应退还礼嘉综合商店本金2944000元-600000元=2344000元和收益4800000元。根据《说明》，除先退还的60万元外，其他款项在“怡和苑”项目综合验收结束、付清全部工程款、结算之后才向礼嘉综合商店支付。首先，礼嘉综合商店不是案涉房屋所在工程的合同相对方，较难举示证据证明付款条件已成就，其次，案涉房屋所在楼盘已开始销售、部分交房，是已经通过了综合验收的，人和供销社有义务在楼盘通过综合验收后进行结算和付清款项，再次，人和供销社也未举示证据证明案涉工程尚未结算和付清全部工程款。故一审法院认为人和供销社作为结算支付工程款的主体应当举示证据证明付款条件尚未成就，在人和供销社未举示证据佐证的情况下，对礼嘉综合商店要求退还本金2344000元和支付收益4800000元的诉讼请求一审法院予以支持，人和供销社应从礼嘉综合商店起诉之日起以7144000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率向礼嘉综合商店支付资金占用利息至付清之日止。
人和供销社辩称其是集体所有制企业，职工大会不同意按照《处理方案》的内容执行，《付款协议》不生效。一审法院认为，人和供销社的时任法定代表人周明已在《付款协议》上签字并加盖了人和供销社的公章，该协议也交到了礼嘉综合商店手中，应发生相应的法律效力，人和供销社内部的职工大会的决定不足以对抗合同的相对方，对人和供销社的该项主张一审法院不予采信。
一审法院依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条之规定，判决：一、人和供销社在本判决生效后五日内退还礼嘉综合商店本金2344000元和支付收益4800000元，并从起诉之日起以7144000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息至付清之日止；二、驳回礼嘉综合商店的其他诉讼请求。案件受理费62510元，由人和供销合作社负担。
人和供销社不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，驳回礼嘉综合商店的诉讼请求。事实及理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足。人和供销社和礼嘉综合商店签订《联建房屋产权分配协议》和《联合建房协议》时均无房地产开发资质，且礼嘉综合商店因拆迁被吊销了营业执照，两协议均系无效协议。《付款协议》作为前述协议的变更，也应无效。2.人和供销社在进行“怡和苑”项目修建工作时，曾向礼嘉综合商店发出《通知》，意欲重新订立合同，但礼嘉综合商店明确表示不履行新合同义务，因此，礼嘉综合商店与该项目没有任何事实和法律上的关联，也没有任何依据可以分得“怡和苑”项目房屋的利润。3.人和供销社出具的《付款协议》及《说明》系人和供销社的法定代表人及书记单方面做出的意思表示，系内部文件，对外不产生法律效力，且人和供销社全体职工大会不予同意，并对协议进行了变更。因此，该协议不应被认定为礼嘉综合商店据以分得“怡和苑”项目利润的依据。4.一审法院判决人和供销社退还礼嘉综合商店本金及支付收益款缺乏事实和证据。根据合同无效后的处理方式，人和供销社应当将投资款退还礼嘉综合商店，而不用支付相应收益。5.一审法院适用法律错误。本案所涉纠纷为合资合作开发房地产合同纠纷，应适用《合同法》、《民法通则》等有关法律法规的解决。
礼嘉综合商店答辩称：一审查明的事实清楚，判决正确。主要理由：1.2013年10月14日、24日形成《处理方案》和《付款协议》时，房屋已经建好，两商店应分的房屋套数和位置均已固定，但为了统一销售，才将实物变成了资金。2.关于应付本金和收益款，双方经过多次磋商才达成最终协议，真实有效。
二审中人和供销社在举示了人和供销社企业管理制度、请示与复函，拟证明《付款协议》是内部协议，因不合理人和供销社已将其撤销。礼嘉综合商店质证认为内部管理制度加盖的印章新鲜，真实性有异议，也不属于新证据，请示与回复仅针对商业房屋，与本案无关，本案仅涉及住宅。本院认为，人和供销社二审举示的证据不属于新证据，也不能达到其证明目的。
二审查明：礼嘉饮食商店于2015年5月6日向一审法院起诉。
本院查明的其他事实与一审法院查明的相同，予以确认。
本院认为，人和供销社主张礼嘉综合商店对“怡和苑”项目无分配权，并从多个层面阐述赋予礼嘉综合商店分配权的协议无效，其上诉理由均不能成立。
第一、关于联建协议是否无效。
人和供销社与礼嘉综合商店于2007年签订的《联建房屋产权分配协议》、《联合建房协议》（以下均简称《联建协议》），针对以人和供销社名义置换而来的土地，基于上下级关系，双方对案涉土地进行比例分配，并约定以比例进行房屋建设投资与分配，该约定内容系土地使用权人内部的房屋联建，并非以双方名义对外进行房地产开发销售，属普通无名合同，不违反国家的强制性规定，合法有效。人和供销社以双方无房地产开发资质为由主张《联建协议》无效故后续协议无效，其推理前提不能成立，一审认定《联建协议》系合资、合资开发当地产合同因而无效，定性不当效力认定错误，应予纠正。
虽然礼嘉综合商店的执照被行政吊销，但其作为法人主体并未被注销，其民事主体资格依然存在，不影响《联建协议》的效力。
第二、案涉项目的名称变更是否影响礼嘉综合商店的分配权。
双方约定的案涉项目原命名“怡和家园”，在初建过程中，项目地块被有权机关进行了调换，调换后的项目名称变更为“怡和苑”，就项目迁建的补偿问题，北部新区管委会决定票据齐全的予以财政补偿，已付规费在转迁后的项目中结算。因此，项目地块的迁建和项目名称的变更，不能消灭双方在原协议项下的权利义务。
第三、关于《付款协议》及《说明》的性质和效力。
案涉项目迁建后，虽然礼嘉综合商店对人和供销社2013年5月13日发出的项目后续资金缴款通知予以拒绝，双方发生争议，但此后双方陆续通过2013年10月10日《解决会》、2013年10月14日《处理方案》、2013年10月24日《付款协议》及2014年10月14日《说明》等多次商讨，最终达成了礼嘉综合商店不再分配房屋实物、双方以现金结算、由人和供销社返还礼嘉综合商店原交纳的成本款并支付住宅折价分配款的一致意见。这些后续达成的各种协议，是双方为结束《联建协议》项下权利义务而进行清算的结果，具有清算性质，是各方真实意思的表示，合法有效。且根据《中华人民和共和国合同法》第九十八条规定，基于清算性质，《付款协议》及《说明》的效力具有独立性，不受《联建协议》效力的影响，因此，一审法院对双方基础合同关系的认定错误并不影响本案裁判。
人和供销社还提出《付款协议》及《说明》系人和供销社法定代表人的个人行为，未经人和供销社职工大会同意不发生法律效力。但法律并未规定集体企业的对外行为未经内部职工大会同意对外不发生法律效力，且《付款协议》及《说明》关于返还已付款并支付分配款的主要内容与双方此前经《解决会》及《处理方案》达成的主要内容一致，人和供销社亦未举证证明其法定代表人存在串通对方的行为，根据《中国人民共和国合同法》第五十条规定“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”，人和供销社的该上诉理由，本院不予采信。
综上，人和供销社的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判程序合法，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费62510元，由重庆市渝北区人和供销合作社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 朱华惠
二〇一六年五月十八日
书 记 员 李白露