福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终196号
上诉人（原审第三人）邓有兴，男，1973年12月18日出生，汉族，驾驶员，住福建省顺昌县双溪街道陈布村陈板布**号，公民身份号码3521211973********。
被上诉人（原审原告）福建水泥股份有限公司炼石水泥厂，住所地福建省顺昌县城南中路1号。
代表人陈联志，厂长。
委托代理人林银香，福建海山律师事务所律师。
委托代理人王晓清，福建海山律师事务所律师。
原审被告福建森沅物流有限公司，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇前横南路153号三木都市田园一期A区3#楼105单元。
法定代表人严华高，总经理。
上诉人邓有兴因租赁合同纠纷一案，不服顺昌县人民法院（2015）顺民初字第1061号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邓有兴，被上诉人福建水泥股份有限公司炼石水泥厂（简称水泥厂）的委托代理人林银香到庭参加诉讼。原审被告福建森沅物流有限公司（简称森沅公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人水泥厂原审诉讼请求：1、森沅公司、邓有兴立即搬离、腾空其所租赁的炼石水泥厂装运分厂车队房屋及停车场地（含汽修厂）；2、森沅公司、邓有兴返还水泥厂代垫的房屋维修费用18，745元并赔偿其租金损失（按17，380元／月，从2015年3月1日起算至搬离场地之日止）；3、本案诉讼费用由森沅公司及邓有兴负担。
原审法院查明，2012年，水泥厂与森沅公司签订了一份《装运停车场租赁经营合同》。该合同约定：水泥厂将炼石水泥厂装运分厂车队房屋及停车场地（含汽修厂）出租给森沅公司，租赁期限自2012年3月1日至2015年2月28日；合同期满三日内，森沅公司应当将本合同项下的翻建房屋及场地完好移交给水泥厂；水泥厂同意原装运停车场以外即向南段延伸的场地提供给森沅作为停车场所，停车场建设费用由森沅公司承担；水泥厂准许森沅公司经政府批准后在原停车场地上建七间平房，面积为300平方米，投资费用由森沅公司承担，其投资费用经水泥厂确认后，在确认后的投资费用内由下一轮承租人与本合同承租人（森沅公司）协商并支付给本合同承租人（森沅公司）；水泥厂同意森沅公司在租赁场地上原有一层房屋位置翻盖成二层，第二层房屋森沅公司在租赁期内必须无偿提供给水泥厂作为市场部办公场所，建设二层房屋的投资费用用于冲抵租金；租赁物的维修费用由承租人承担；出租人不允许承租人转租租赁物；承包期满后，承租人投入翻建的二层房屋产权和场地归出租人所有，其翻盖的二层房屋的投资扣除租金后的余额由下一轮新承租人支付给本合同的承租人等内容。2014年2月26日，森沅公司在未经水泥厂同意且水泥厂不知情的情况下，与邓有兴签订《停车场经营权转让协议》，森沅公司将租赁场地的使用权转让给邓有兴。该协议约定：森沅公司将其与水泥厂的租赁合同规定的责、权、利所有条款一次性转让给邓有兴执行、经营，从2014年2月28日起该停车场由邓有兴全权接管，直到森沅公司与水泥厂合同时间到期为止等。协议签订当日，森沅公司向邓有兴出具《授权委托书》，授权邓有兴全权代表森沅公司履行水泥厂与森沅公司签订的《装运停车场租赁经营合同》权利、义务。此后，水泥厂于2015年1月27日向森沅公司和租赁场地的租户发出告知，要求森沅公司于2015年2月28日前将租赁物按合同约定的方式交还水泥厂时，才知租赁物实际经营者是邓有兴。2015年3月11日，水泥厂再次致函森沅公司，要求其办理合同终止后的财产移交及清场手续。2015年3月23日，水泥厂下一轮招标竞租工作完成，并于2015年3月25日与下一手承租人林华强签订《炼石厂车队停车场租赁合同》，将讼争场地出租给林华强，合同约定年租金底价为102，000元。现因邓有兴至今未搬离讼争场地，水泥厂遂诉至法院。
原审法院另查明，2014年8月15日，水泥厂为市场部办公楼漏水治理工程支出工程款18，745元。
原审法院认为，水泥厂与森沅公司签订《装运停车场经营租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方的租赁合同关系依法成立并生效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，合同约定租赁期满三日内，森沅公司应将租赁场地完好移交给水泥厂，现森沅公司未履行该义务，已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，故原审法院对水泥厂要求森沅公司交还租赁场地的诉讼请求予以支持。森沅公司是在水泥厂不知情且未经水泥厂同意的情况下与邓有兴签订《停车场经营权转让协议》，协议虽约定森沅公司将其与水泥厂的租赁合同规定的责、权、利所有条款一次性转让给邓有兴执行、经营，但水泥厂与森沅公司之间的租赁合同明确约定出租人不允许承租人转租租赁物，故森沅公司与邓有兴签订的《停车场经营权转让协议》对水泥厂不发生法律效力。《装运停车场经营租赁合同》及《停车场经营权转让协议》约定的履行期限均于2015年2月28日到期，2015年3月1日起，水泥厂即重新取得讼争租赁场地的占有权，邓有兴继续占有讼争租赁场地属无权占有，依法应予返还并承担赔偿责任，故原审法院对水泥厂要求邓有兴返还讼争租赁场地并赔偿占有期间的使用费的诉讼请求予以支持。因水泥厂及邓有兴未向原审法院举证相同地段当时的租赁物市场价格，故原审法院认为邓有兴占有期间的使用费在2015年3月25日前可参照原租赁合同的约定的年租金31，000元计付（不足月折日计算），自2015年3月26日起的使用费则参照邓有兴重新招标的年租金102，000元计付至邓有兴搬离租赁场地之日止。邓有兴在租赁合同签订后依约将租赁物交付森沅公司使用，森沅公司应当按照合同的约定承担对租赁物的维修费用，但森沅公司并未按合同约定履行前述义务，已违约，故原审法院对水泥厂主张要求森沅公司支付水泥厂为其代垫的房屋维修费用18，745元的诉讼请求予以支持；水泥厂主张要求邓有兴支付房屋维修费用违反合同相对性原则，故水泥厂对邓有兴的该项诉讼请求，原审法院不予支持。邓有兴的各项抗辩意见，因其与水泥厂之间没有直接合同法律关系，其向水泥厂主张退还投资费用和扩建费用，没有法律和合同依据，原审法院对此均不予支持。森沅公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未在举证期限内对水泥厂的诉求提出异议并提供证据予以反驳，视为自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、森沅公司应于判决生效之日起十日内将炼石水泥厂装运分厂车队房屋及停车场地（含汽修厂）返还水泥厂；二、邓有兴应于判决生效之日起十日内搬离、腾空水泥厂租赁给森沅公司的炼石水泥厂装运分厂车队房屋及停车场地（含汽修厂）；三、森沅公司应于判决生效之日起十日内一次性支付水泥厂房屋维修费18，745元；四、邓有兴应于判决生效之日起十日内一次性支付水泥厂逾期占有使用费（自2015年3月1日起至2015年3月25日，按年租金31，000元计付；自2015年3月26日起至邓有兴搬离租赁场地之日止，按年租金102，000元计付；不足月折日计算）；五、驳回水泥厂的其他诉讼请求。
上诉人邓有兴上诉称，一、原审法院认定邓有兴与森沅公司签订的《停车场经营权转让协议》不对水泥厂发生法律效力，系认定错误；二、水泥厂未对翻盖和扩建费用进行确认系水泥厂违约，原审判决由邓有兴承担逾期占用费于法无据；三、原审法院未支持邓有兴退回投资及扩建费用系错误；四、原审判决将逾期占用费分段计算错误；五、原审法院将上诉人邓有兴作为第三人加入诉讼系错误。请求二审法院撤销（2015）××民初字第××号民事判决第四项。
被上诉人水泥厂答辩称，一、上诉人邓有兴与森沅公司签订的《停车场经营权转让协议》不对水泥厂发生法律效力；二、租赁期限已到期，邓有兴与森沅公司拒不退出租赁场地，逾期占用应当支付逾期租金并承担赔偿责任；三、邓有兴主张退还投资费用和扩建费用没有合同及法律依据；四、原审判决分段计算逾期占用费正确。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回邓有兴的上诉请求，维持原审判决。
经审理查明，上诉人邓有兴对原审查明的以下事实提出异议：1、完成新一轮招投标的时间是2015年5月，而不是原审认定的2015年3月23日；2、水泥厂与新一轮中标承租人并非在2015年3月25日签订合同；3、原审认定水泥厂对办公楼漏水维修工程的工程款支出18，745元，该款项支出无法确认。对上述异议，上诉人邓有兴未提供证据予以证明，被上诉人水泥厂亦不认可，本院不予确认。双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，被上诉人水泥厂与原审被告森沅公司签订的《装运停车场租赁经营合同》意思表示真实，内容合法有效。合同第二条明确约定，租赁期限为2012年3月1日至2015年2月28日，该合同的租赁期限已经届满。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，而本案原审被告森沅公司与上诉人邓有兴另有签订《停车场经营权转让协议》约定，森沅公司将其与水泥厂的租赁合同规定的责、权、利所有条款一次性转让给邓有兴，现涉案场地实际也仍由上诉人邓有兴占用经营，故原审将邓有兴作为第三人参与本案诉讼，并判令上诉人邓有兴承担在《装运停车场租赁经营合同》届满后的逾期占有使用费正确。关于逾期占有使用费应如何计算问题，上诉人邓有兴认为，逾期占有使用费不应分段计算，应一并按原租赁合同的租金标准计算。本院认为，租赁合同届满之后，被上诉人水泥厂已将涉案场地进行重新招投标，上诉人邓有兴亦有参与投标竞租但未中标，而是由被上诉人水泥厂以招投标的方式与新一轮中标人于2015年3月25日签订租赁合同。上诉人邓有兴主张该合同不真实，但未提供证据予以证明，故该合同约定的租金可以作为认定为水泥厂出租涉案场地可获得应有收益的依据。由于《装运停车场租赁经营合同》届期后，上诉人邓有兴未搬离涉案的场地，造成被上诉人水泥厂与新一轮中标人签订的合同未能履行，被上诉人水泥厂可获得的应有租金无法向新一轮中标人主张，此为被上诉人水泥厂的租金损失，原审从2015年3月26日起至上诉人邓有兴搬离租赁场地之日，按新一轮中标承租合同标准计付逾期占有使用费并无不当。上诉人邓有兴二审中主张，被上诉人水泥厂应退回投资及扩建费用，因其在原审中未提出诉请，本院依法不作处理，上诉人邓有兴可另行主张。原审被告森沅公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，本院认为，上诉人邓有兴的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2，007元，由上诉人邓有兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
代理审判员 余 凌
代理审判员 余观贵
二〇一六年四月六日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。