上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第178号
原告徐爱荣。
委托代理人骆新梅。
委托代理人刘礼峰，上海刘礼峰律师事务所律师。
被告上海博锦房地产开发中心有限公司。
法定代表人李滨。
委托代理人程安卿，上海市广庭律师事务所律师。
委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。
原告徐爱荣与被告上海博锦房地产开发中心有限公司（以下简称“博锦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告徐爱荣之委托代理人骆新梅、刘礼峰及被告博锦公司之委托代理人程安卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐爱荣诉称，原、被告曾因房屋租赁产生纠纷，并已经贵院（2013）闵民五（民）初字第XX号判决及一中院（2013）沪一中民二（民）终字第XX号终审判决。在该案的诉讼中，并经审定被告的侵害行为，使原告客观上蒙受损失，为此，鉴于不同的法律诉讼关系，所以原告特向贵院提起因被告侵权加害行为，而要求被告承担赔偿损失。经贵院认定，2013年3月18日，被告对涉案商铺停止供电，砸门、叫人在店里捣乱，之后在该商业街砌起高墙阻断了客流，整个商业街处于无法经营的状态。现因被告的上述侵权加害行为对原告造成了经济损失，原告遂诉诸本院要求判令：1、被告赔偿因其实施断电后造成原告为保证超市正常营业而另行购买发电机、收银台电瓶及发电机机油等经济损失8，015元；2、被告赔偿因其实施断电后，造成原告超市食品折损损失67，717.80元；3、被告赔偿因其实施断电后，造成原告于2013年3月18日至同年3月29日期间对超市商品打折销售的经济损失172，332.02元；4、被告将租赁房屋内除装修外的物件，完整无损的返还原告；5、被告赔偿原告其余经济损失100万元。
诉讼中，因在法院主持下，双方已经对涉案房屋进行了交接，原告已将租赁房屋内的物品全部搬离涉案房屋，故原告撤回了上述第4项诉请。同时将上述第5项诉请中的100万元的具体组成明确为：（1）被告赔偿投资损失720，800元（一次性加盟费151，000元、管理费50，000元、超市广告招牌费35，000元、走字屏1，800元、收银机二台70，000元、大型柜机空调二台16，000元、五层板货架160组112，000元、超市内安装监控35，000元、大型风箱倒柜20万元、隔木楼50，000元）；（2）被告赔偿因解除合同导致原告预期利润损失486，000元（解除合同日2013年3月18日至合同到期日2014年4月30日剩余一年，每天营业额2万元，毛利润15%3，000元，除去房租、人员工资、税收等一年的净利润）；（3）过期商品损失13，000元。
被告博锦公司辩称，对原告的第1项诉请，因被告自2013年3月18日后未再向原告收取租金，故原告自2013年3月18日后自行购买发电机、电瓶及机油用于发电，所产生的经济损失与被告无关；对于第2项诉请，原告开设的是联华超市，其应提供向联华超市总公司购货及退货的相关有效凭证，而且该退货行为同样发生在2013年3月18日之后，也与被告无关；对于第3项诉请，原告即使存在打折促销，也是原告自己的商业行为，也与被告无关；对原告最后1项诉请，因原告没有证据证明，被告同样不予认可。
经审理查明，被告博锦公司系涉案房屋（商铺）的开发商。2008年11月19日，原告徐爱荣（作为承租方、签约乙方）与被告博锦公司（作为出租方、签约甲方）签订《租赁合同》1份，约定由甲方将位于XX区XX路XX弄XX号X层，建筑面积为620.60平方米的房屋出租给乙方用于经营联华超市使用，租赁期限为5年（即自2008年11月28日起至2014年4月30日止），免租期自2008年11月28日起至2009年4月30日止。甲方应于2008年11月30日将房屋交付乙方。租金每年362，430元，即每月30，202.50元，租金前两年不变，第三年开始租金均在前一年租金的基础上上调5%。租金自2009年5月1日起算，乙方应按季度支付，先付后租，乙方须于前一个季度的最后一个月的25日前将下季度租金付清。乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付保证金90，607.50元。在租赁期内，乙方出现逾期付款、逾期开业、擅自停止营业或转租等违约行为而导致本合同提前解除的，乙方无权要求返还保证金。乙方装修所涉一切费用均由乙方承担。本合同无论以任何方式终止，甲方均无义务对乙方自行装修和增置的设备、设施和物品进行收购或补偿。如乙方未按约足额支付租金、物业管理费、保证金及其他应付款项，每逾期一日，应向甲方支付逾期款项1%的滞纳金，逾期30日以上，甲方有权解除本合同。除本合同另有约定外，双方均不得擅自解除合同。任何一方擅自解除本合同或者由于违约导致另一方依约解除本合同，则违约方除承担本合同其他条款约定的责任外，还应向另一方支付违约金3万元。任何一方违反本合同其它约定，应就违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费用、律师费用）进行赔偿，如属双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任。若乙方出现任何违约行为，甲方有权采取相应制裁措施直至乙方付清拖欠款项及／或更正违约行为，该等制裁措施包括但不限于切断水、电等能源，由此导致的一切责任或费用，均由乙方承担。合同还对其他事项作了约定。
上述租赁合同签订后，被告按约向原告交付了租赁房屋。原告接收房屋后进行了装修，用于经营联华超市使用，并向被告支付了租赁押金90，607.50元及自2009年5月1日起至2011年7月31日止的租金453，037.50元。期间，由于原告对被告承租的该商业街因无人管理处于瘫痪状态，各租户多次与被告反映试图寻求解决方案均无果。原告即停止向被告支付租金。被告于2012年3月30日向原告发送催款通知书，要求原告于2012年4月10日前将拖欠的租金328，905元及滞纳金208，306.50元付清。由于原告未按上述催款通知书的要求向被告支付租金及滞纳金，被告于2013年3月18日对涉案商铺采取停电的强制措施，之后还在该商业街砌起高墙，阻断客流，整个商业街处于无法经营的状态。期间，博锦公司因徐爱荣拖欠不付租金及未搬离涉案房屋，诉讼至本院要求判令解除双方签订的租赁合同、由徐爱荣搬离租赁房屋并支付拖欠租金等。2013年8月22日，本院以（2013）闵民五（民）初字第XX号民事判决书作出如下判决：一、博锦公司与徐爱荣签订的《租赁合同》于2013年3月18日解除；二、徐爱荣于本判决生效之日起十日内将位于XX区XX路XX弄XX号X层房屋归还给博锦公司；三、徐爱荣支付博锦公司自2011年8月1日起至2013年3月17日止的租金295，205.08元；四、徐爱荣支付博锦公司违约金10，000元；五、博锦公司退还徐爱荣租赁保证金90，607.50元；六、现在上海市XX区XX路XX弄XX号X层房屋的装饰装修归博锦公司所有，博锦公司支付徐爱荣装修损失补偿款140，000元；上述第三、四、五、六项条款相抵后，徐爱荣于本判决生效之日起十日内支付博锦公司租金74，597.58元。七、驳回博锦公司其余诉讼请求。
上述判决作出后，徐爱荣不服，提起了上诉。2013年10月29日，上海市第一中级人民法院以（2013）沪一中民二（民）终字第XX号民事判决书作出了维持本院（2013）闵民五（民）初字第XX号民事判决第一、二、三、五、七项判决，撤销本院（2013）闵民五（民）初字第XX号民事判决第四项，变更本院（2013）闵民五（民）初字第XX号民事判决第六项为：现在上海市XX区XX路XX弄XX号X层房屋的装饰装修归博锦公司所有，博锦公司支付徐爱荣装修损失补偿款140，000元，上述第三、五、六项条款相抵后，徐爱荣于判决生效之日起十日内支付博锦公司租金64，597.58元的判决。
现原告认为，被告于2013年3月18日对其承租的涉案商铺停止供电，并在该商业街砌起高墙阻断客流，致使整个商业街处于无法经营状态，被告的侵权加害行为造成了原告的经济损失，遂成讼。
另查明，被告博锦公司（作为出租方、签约甲方）于2009年9月30日与案外人姚某某（作为承租方、签约乙方）签订《租赁合同》1份，约定由甲方将位于XX区XX路XXX弄XXX号XXX-
XXX层，建筑面积为192.90平方米的房屋出租给乙方用于经营喜士多超市（便利店）使用，租赁期限为5年（即自2009年10月10日起至2014年10月9日止），租金每年176，028元，即每月14，669元，租金前两年不变，第三年开始租金均在前一年租金的基础上上调5%等内容。
以上事实，由原告提供的原、被告签订的《租赁合同》、原告致被告的函件、民事判决书二份、供货商折价收回货物收据、营业额统计、冷冻冷藏食品统计表、快递详情单回执、被告采取停电措施后原告为减少冷冻食品的损坏带来的损失而自行购买发电机的发票等证据以及双方当事人的当庭陈述所证实，并均经庭审质证属实。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系签约双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应恪守诚信，按约履行。本案中，虽然原告承租系争房屋用于经营，并以获取高于其所支付的租金的经营收益为目的。但原告作为经营者亦应当清楚任何的经营都存在风险，而该经营风险一般来说与出租方无关，即商铺经营者经营的盈亏与出租方无关，既不因经营所得高于租金而需向出租方多支付租金，亦不因经营不善入不敷出而得以少付或者免付租金。故原告作为系争房屋之承租人，应当履行按约支付租金之义务。鉴于双方之前因房屋租赁纠纷已诉讼法院，法院出具的生效判决也已充分考虑到由于被告未能够完成其招商时的全部承诺，是导致原告未能按约支付租金之重要原因之一，并已依据双方对合同的实际履行情况，酌情减少了原告应向被告支付的租金比例，并同时根据被告存在允许在同一商场内开设了超过90平方米的其他超市（便利店）之事实的认定，免除了原告承担违约金的责任，依法保护了原告的合法权益。
就本案而言，被告在原告长期拖欠租金后，于2013年3月18日对涉案商铺停止供电及在该商业街砌起高墙，实为表明其要求解除合同的意思表示，目的是为了早日收回租赁房屋以减少经济损失的进一步扩大，但其采取的方式方法确存在不妥。原告在被告明确表示要求解除合同并在涉案房屋已停止供电的状况下，理应及时向被告返还房屋并配合被告妥善处理好合同解除后的相关事宜。原告在被告实施断电后为避免超市冷冻食品变质及商品过期，添置发电机及电瓶等对超市内商品作出降价销售及由供货商折价回收的处理，实为减少损失之举，该做法值得肯定。本院同时注意到，被告在合同履行过程中允许在同一商场内开设了超过90平方米的其他超市（便利店）的行为发生在原告拖欠支付租金之前，属违约在先，而且该行为对原告在此经营超市在客观上增加了经营难度，加之被告擅自实施断电砌墙的不当行为再一次给原告设置了经营障碍。相反，原告为减少经济损失而采取了对超市内商品及时作出处理的积极措施。本院综合考虑到被告违约在先及原告停止支付租金的主观恶意程度、原告为挽回损失而添置的发电机等物品目前尚还有利用价值以及对原告造成的实际损失等因素，酌情确定由被告对原告的上述损失一次性补偿45，000元。而对于原告要求被告赔偿其余经济损失之请求，本院均予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海博锦房地产开发中心有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐爱荣经济损失45，000元；
二、驳回原告徐爱荣其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15，960.45元，由原告徐爱荣负担15，000元，被告上海博锦房地产开发中心有限公司负担960.45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
审 判 员 陈 洁
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年九月四日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。