惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠湾法民一初字第1275号
原告:惠州汉军实业有限公司（以下简称汉军公司），住所地：惠州市。
法定代表人：张汉军。
委托代理人：张敬伟，广东点津律师事务所律师。
被告：赵X明，男，汉族，住深圳市宝安区宝民一路宝通大厦****号，户籍地：黑龙江省牡丹江市，身份证号码：1616，现住地。
第三人：广发银行股份有限公司惠州大亚湾支行（以下简称广发大亚湾支行）。
负责人：张仕灵。
委托代理人：李晴子，该公司职员。
原告汉军公司诉被告赵X明、第三人广发大亚湾支行商品房预售合同纠纷一案，本院2015年6月29日立案受理，依法由审判员薛银标适用简易程序进行审理，本院在审理过程中，因案情需要，本院依法将本案转为普通程序审理，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员曾日华、徐黎组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告汉军公司的委托代理人张敬伟、第三人广发大亚湾支�的委托代理人李晴子到庭参加诉讼，被告赵X明经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方签署《商品房买卖合同》及相关附件[合同编号：10D8187，下称“购房合同”）]，购买了原告开发的海天阳光花园（楼盘）二单元1308号住宅（下称“该物业”），合同总价285716元。合同签订后，被告向广发银行股份有限公司惠州大亚湾支行（下称“银行”）申请了20万元贷款用于支付房款。2012年12月28日，原告、被告与银行三方签订了《个人购房担保贷款合同》（下称“贷款合同”），原告作为开发商为被告该笔贷款承担保证担保。其后，银行将20万元贷款发放至原告账户。三方办理了预购商品房预告登记和预购商�房抵押权预告登记手续。被告多次逾期偿还银行贷款，导致银行多次自原告保证金账户扣收欠款4447.16元（截至2015年3月1日）。在此期间，原告按照被告预留的联系方式尝试联系被告，均未能与被告取得联系。原告为购房合同的出卖人一方，被告逾期还贷致使贷款合同解除，己使购房合同无继续履行之可能。根据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，及根据合同附件四第2条“若因买受人不按期支付按揭月供款，导致银行向出卖人发出回购通知书或要求承担保证责任，则出卖人无须通知买受人，有权解除房屋买卖合同和按揭担保合同，收回房屋另行出售，买�人按总房价的15%向出卖人支付违约金，并承担解除买卖合同所产生的所有相关费用”的约定，原告请求解除购房合同，并要求被告支付违约金42857.4元（计算方式：合同总价285716元*15%）。购房合同解除后，被告应配合办理相应注销手续，方不影响原告对该物业的处置，故请求判令：一、解除《商品房买卖合同》[合同编号：10D8187]；二、被告协助原告办理注销海天阳光花园（楼盘）二单元1308号房的预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记的手续；三、被告向原告支付违约金42857.4元；四、被告承担本案诉讼费。
原告汉军公司向本院提交的主要证据有：商品房买卖合同及附件、被告身份证复印件、履行保证责任通知函、工商查询单等证据，拟证实其诉称事实。
被告赵X明未答辩及提供证据。
第三人广发大亚湾支行述称，要求被告还清所有贷款本息后才同意解除备案。
第三人广发大亚湾支行向本院提交个人房屋贷款合同及借款借据、预购商品房抵押权预告登记证、广发银行个人客户对账单、第三人营业执照等证据，拟证明其主张。
经审理查明：2015年2月9日，惠州大亚湾旅游置业有限公司变更公司名称为惠州汉军实业有限公司。2012年12月19日，被告赵X明作为买受人与惠州大亚湾旅游置业有限公司作为出卖人签订一份《广东省商品房买卖合同》及合同补充协议，主要约定：1、被告赵X明购买惠州大亚湾旅游置业有限公司开发的位于大亚湾澳大道海阳光花园单元房，该房建筑面积为51.74平方米，总房价为285716元，首付款85716元，余款200000元通过银行按揭贷款方式支付；2、合同第七条逾期付款约定，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；如逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人原意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；3、合同补充协议第二条约定，买受人购房需要办理银行按揭贷款手续的，应……。若因买受人不按期支付按揭月供款，导致银行向出卖人发出回购通知书或要求承担保证责任，则出卖人无须通知买受人�有权解除房屋买卖合同，收回房屋另行出售，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，并承担解除买卖合同所产生的所有相关费用。合同和合同补充协议还就其他内容进行了约定。合同签订后，被告赵X明向原告汉军公司支付首付款8000元，尚欠首付款77716元，被告赵X明还支付了房屋维修基金3104元，契税2857.16元。
2012年12月28日，惠州大亚湾旅游置业公司和张汉军作为保证人、被告作为借款人（抵押人）及第三人广发大亚湾支行作为贷款人签订一份《个人购房贷款合同》（编号为：10810112052），约定被告向第三人贷款200000元用以支付其向原告购买房屋的购房款。2012年12月28日，第三人直接向原告发放贷款200000元。贷款发放后，被告在2013年2月至2014年5月共向第三人偿还了部分贷款本息共23013.16元（其中本金6318.53元），被告已实际支付�房款14318.53元（其中首付款8000元，按揭本金6318.53元）。2014年6月起被告未向第三人还款，2014年6月至2015年8月由原告代被告偿还贷款本息22187.7元。嗣后，原告向被告催款未果，被告仍未支付剩余购房首付款及代为垫付的银行贷款本息，第三人遂要求原告履行贷款保证责任，实行回购，提前偿还贷款186727.16元。原告根据以上事实，提出上述诉讼请求。
另查明：2012年12月29日涉案商品房已经办理了预告登记，预告登记号为：粤房地预登惠州字第3300056025号，合同备案登记号为：10D8187；2013年1月4日涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记号为：粤房地预登惠州字3300056122号。
以上事实，有原告提交的商品房买卖合同及附件、被告身份证复印件、银行业务凭证、工商查询单，第三人提交的个人房屋贷�合同及借款借据、预购商品房抵押权预告登记证、广发银行个人客户对账单、第三人营业执照及当事人陈述等证据在卷佐证，予以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》、合同补充协议及《个人购房贷款合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，原、被告及第三人应当诚实信用履行。第三人依约向被告放款，并将贷款直接发放给原告，履行了贷款合同约定的付款义务，被告未按约定按期偿还贷款本息，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，原告已代被告偿还部分贷款本息，第三人已要求原告承担担保责任，实行回购，且合同补偿协议已明确约定“买受人购房需要办理银行按揭贷款手续的，应……。若因买受人不按期支付按揭月供款，导致银行向出卖人发出回购通知书或要求承担保证责任，则出卖人须通知买受人，有权解除房屋买卖合同，收回房屋另行出售，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，并承担解除买卖合同所产生的所有相关费用”，故原告以被告违约为由主张解除买卖合同、支付违约金的请求，于法有据，予以支持。但被告逾期付款主要是逾期支付首付款77716元，被告行为致使原告的主要是该款的利息损失，主张按总房价的20%计算违约金明显过高，造成利益失衡，有悖公平原则，被告虽未到庭，未提出调整的意见，结合我院的审判实践及本案的实际，本院予以调整为被告自逾期之日起按总房价的10%的标准向原告支付违约金，违约金具体数额为：285716元（总房价）0.1=28571.6元。
关于贷款合同的解除�题。在商品房买卖合同被解除的情况下，贷款合同的目的无法实现，不应再让贷款合同的当事人受拘束，且第三人也同意解除借款合同，只是要求被告还清借款本息后同意解除。在商品房买卖合同解除情况下，出卖人即原告应将第三人支付给其的按揭贷款200000元扣除其本人代被告垫付的本金和被告支付的贷款本金后，其余欠款186727.16元应由原告返还给第三人。
合同解除后，原告将被告支付的购房款208000元（其中按揭款200000元、首付款8000元）扣除其为被告偿还贷款本息22187.7元以及银行按揭余款186727.16元后，被告仍需向原告支付914.86元，因被告还应承担违约金28571.6元，因此，被告仍需向原告支付29486.46元。原告已代被告缴纳的维修基金3104元及契税2857.16元，被告可自行向相关部门申请退回，本案中不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条以及第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告惠州汉军实业有限公司与被告赵X明于2012年12月19日签订的关于大亚湾新澳大道海天阳光花园二单元1308号房的商品房买卖合同（粤房地预登惠州字第3300056025号，合同备案登记号为：10D8187）；
二、解除第三人广发银行股份有限公司惠州大亚湾支行与被告赵X明于2012年12月28日签订的个人购房贷款合同（贷款合同编号为：10810112052；抵押权预告登记号为：粤房地预登惠州字3300056122号）；
三、赵X明在本判决发生法律效力之日起五日内向原告支付违约金29486.46元；
四、惠州汉军实业有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内返还购房贷款186727.16元给广发银行股份有限公司惠州大亚湾支行；
五、广发银行股份有限公司惠州大亚湾支行对惠州汉军实业有限公司开发的位于大亚湾新澳大道海天阳光花园第一幢二单元1308号房在本金186727.16元及相应利息范围内享有优先受偿权；
六、广发银行股份有限公司惠州大亚湾支行在收到惠州汉军实业有限公司返还购房贷款186727.16元后五日内注销大亚湾新澳大道海天阳光花园二单元1308号房的抵押权登记（抵押权预告登记号为：粤房地预登惠州字3300056122号）；
七、驳回原告惠州汉军实业有限公司其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费436元及公告费300元（已由原告预交不予退回），由被告赵X明负担，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向原告惠州汉军实业有限公司支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 薛银标
审判员 曾日华
审判员 徐 黎
二〇一六年二月二十二日
书记员 陈 露