南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2018）桂71民终127号上诉人（原审被告）：卢生龙，男。委托诉讼代理人：刘海理，广西桂恒丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广西天立房地产开发有限公司。法定代表人：李壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟杰，男，系原告公司员工。委托诉讼代理人：苏维，广西领地律师事务所律师。上诉人卢生龙因与被上诉人广西天立房地产开发有限公司（以下简称天立公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卢生龙的委托诉讼代理人刘海理，被上诉人天立公司的委托诉讼代理人钟杰、苏维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢生龙上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初1012号民事判决第一、二项判决；2.确认天立公司对涉案房屋不具有所有权，双方于2010年9月2日签订的《补充协议》为无效合同，驳回天立公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用及保全费由天立公司承担。事实和理由：涉案房屋的所有权人为天立·东方大厦B座（以下简称B座）业主和卢生龙，天立公司不是本案适格的原告。根据二审提交的新证据《房产面积测绘报告书》中第十四项载明，涉案房屋系B座一楼大堂，归B座住宅、二至三层分摊，这表明了这部分的建筑面积是B座的全部业主出钱购买的，天立公司未得到业主授权而与卢生龙签订的《补充协议》是无效合同。天立公司辩称，卢生龙的第二项上诉请求属于新的诉讼请求，在二审程序中增加诉讼请求，二审法院可以根据当事人自愿的原则，就增加诉讼请求部分进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。请法院依法进行处理。本案双方签订的《合同书》及《补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性、强制性规定，是合法有效的。本案是租赁合同纠纷不是所有权纠纷，卢生龙租赁涉案房屋就应向天立公司支付租金。不动产物权登记具有公示公信力，在没有办理房屋所有权变更登记之前，天立公司可以行使出租权。天立公司2014年8月27日《商品房现售备案证明》，B座房屋所有权变更登记陆续进行至今仍未结束，天立公司作为涉案房屋的开发商，和新的产权人对公共部分应该是处于共同共有的状态，至于对共有部分产生的收益如何处分，那是在共有人之间内部处理的问题，处于外部关系的承租人，必须依据租赁合同缴纳租金。天立公司将大堂租赁给卢生龙至今，从来没有业主就租赁事宜提出过任何异议，天立•东方大厦至今没有成立业主委员会，在成立业主委员会前，物业的权利义务暂时由开发商来处理并无不当。请求驳回卢生龙的诉讼请求。天立公司向一审法院起诉请求：1.卢生龙向天立公司支付租金2645762.4元（2010年8月24日至2017年10月23日）；2.卢生龙向天立公司支付租金利息2521170.14元；3.本案的诉讼费由卢生龙负担。一审法院认定事实：2010年8月24日，天立公司与卢生龙签订《合同书》，双方在合同中确定卢生龙向天立公司购买了TT国际的房产，由于天立公司资金短缺未能办理综合验收，致使无法交房。为解决纠纷，卢生龙同意有条件借款给天立公司，双方具体约定：确认天立公司存在的资金缺口大致为消防、供电设备、监理费等，共计2391616.37元；天立公司自愿以其投资建设的天立富邦酒店一层8号、9号铺面租金收益作为启动TT国际最后验收的资金来源之一，铺面第一年的租金422666.4元付到卢生龙指定账户，由卢生龙支配该款项用于TT国际项目的最后验收；卢生龙分阶段借款200万元（以实际到位资金为准）给天立公司，用于TT国际项目的最后验收。具体操作程序是：到了项目验收的特定阶段，天立公司需要资金支付的，由其形成书面文件并随附相关部门的审批材料，在卢生龙确认真实有效后，由其直接拨款到专户，以确保资金不被挪作他用；天立公司承诺，在其向卢生龙第一笔借款到位之日起，至天立公司还清全部借款之日止，授予卢生龙TT国际的大堂使用权。2010年9月1日，卢生龙代天立公司向南宁浩恒物资有限公司支付了电表款61560元，向谭洲支付了消防款30万元。2010年9月2日，天立公司与卢生龙又签订了一份《补充协议》，就天立·东方大厦B座大堂使用权事宜作补充约定：该大堂位于天立·东方大厦B座东面一楼，面积约180㎡；暂定由卢生龙使用收益20年，使用期限内，卢生龙可自行使用大堂，如大堂出租，场地出租费用全部归卢生龙所有，用于偿还卢生龙已代天立公司支付的天立·东方大厦项目验收欠款239万元，至还清为止。2013年3月8日，钟杰（天立公司员工）与卢生龙进行对账，确认涉案大堂自2011年2月1日至2013年2月28日两年租金共计691200元及以租金为基数按年利率为2%计算所得利息共计262656元抵扣相应借款共计953856元。该953856元已在另一民间借贷案中予以抵扣。一审另查明，2011年1月20日，卢生龙与南宁市区农村信用合作联社（以下简称信用联社）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定卢生龙将天立·东方大厦一楼商铺出租给信用联社使用，建筑面积为828.32㎡，租期从2011年3月20日起至2021年3月19日，租金为每月160元/㎡，每两年递增5%，即第三、四年租金为每月168元/㎡，第五、六年租金为每月176.4元/㎡，第七、八年租金为每月185.2元/㎡，第九、十年租金为每月194.5元/㎡。一审法院认为，天立公司与卢生龙于2010年8月24日签订的《合同书》及2010年9月2日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于租金的问题。天立公司与卢生龙签订的《合同书》及《补充协议》约定从2010年9月2日开始，卢生龙可自行出租面积为180㎡的天立·东方大厦B座大堂，该租金用于偿还卢生龙代天立公司支付的项目验收欠款239万元，至还清为止。但卢生龙以民间借贷纠纷为由另案起诉要求天立公司支付该欠款，且该案已判决生效，判令各个相应借款人偿还该欠款，故卢生龙使用天立·东方大厦B座大堂所获取的租金收益应支付给天立公司。又因天立公司与卢生龙在2013年3月8日的对账单中已经抵扣2011年2月1日至2013年2月28日的租金及利息共953856元，故卢生龙还应当支付2013年3月1日至2017年10月23日的租金，按照卢生龙与信用联社签订的合同，其出租的828.32㎡内包含了天立·东方大厦B座大堂的180㎡，2013年3月1日至2017年10月23日卢生龙收取的该天立·东方大厦B座大堂部分的租金为1743844.8元（计算方式：每月160元/㎡×180㎡÷30天×19天＋每月168元/㎡×180㎡×24个月＋每月176.4元/㎡×180㎡×24个月＋每月185.2元/㎡×180㎡×7个月＋每月185.2元/㎡×180㎡÷30天×4天）。故卢生龙应向天立公司支付租金1743844.8元。关于利息的问题。虽然天立公司与卢生龙签订的《合同书》及《补充协议》中均没有逾期支付租金利息的明确约定，但在双方2013年3月8日的对账单中以涉案大堂租金抵扣欠款时以年利率2%计算利息是双方对利息的一致意思表示，且双方在合同中约定以租金抵扣借款，而该利息与双方借款约定的利息一致，故可以认定双方对于租金的利息达成了补充约定，但在另一民间借贷纠纷案中法院对双方借款利息予以调整为按人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，双方履行合同的初衷是以租金抵扣借款，故二者的利率变化应当保持一致，天立公司不应因法院调整利率行为而获取额外的收益，故本院对天立公司主张的利息予以调整，利息以1743844.8元为基数，按人民银行同期贷款基准利率的四倍，从2013年3月1日起计算至2017年10月23日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决如下：一、卢生龙向天立公司支付租金1743844.8元；二、卢生龙向天立公司支付利息（计算方式：以1743844.8元为基数，从2013年3月1日起至2017年10月23日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）；三、驳回天立公司其他的诉讼请求。案件受理费47968元，减半收取23984元，保全费5000元，共计28984元（天立公司已预交），由天立公司负担18984元，卢生龙负担10000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。卢生龙向法院提交了一份新证据：《房产面积测绘报告书》（以下简称测绘报告）复印件，天立公司委托南宁金尺测绘服务有限公司对天立·东方大厦进行测绘，于2013年7月19日作出该测绘报告，其中测绘项目共有建筑面积分摊认定表第十四项载明，B座门厅、前室由B座住宅、二至三层分摊。证明涉案房屋的所有权人系全体业主，而非天立公司。天立公司针对卢生龙提交的新证据发表如下质证意见：对真实性、合法性没有异议，对关联性和证明的内容有异议。该报告备注1中明确：本结果仅供房屋权属登记使用。本案《补充协议》签订的时间是2010年8月和9月，测绘报告作出时，还未办理涉案房屋所有权变更登记，权属仍然归天立公司。二审期间，天立公司向法院提交如下新证据：1.办理《商品房现售备案证明》申请材料清单，2014年8月27日取得《商品房现售备案证明》之后才能开始办理B座房屋所有权转移登记。2.房产证签领表15份（原件）；3.B座住宅尚未办理房产证买受人名单1份，证据2、3拟共同证明B座业主最先取得房屋所有权登记的时间为2014年9月9日，至今还有12户业主尚未办理，天立公司与业主对共有部分处于共同共有的状态，共享收益。4.南宁市美亚物业服务有限公司（以下简称美亚公司）《工商营业执照》；5.《企业信用信息公示报告》；6.农业银行现金缴款单2份（原件）；证据4-6拟共同证明美亚公司的投资人、股东是钟杰、李梅。7.前期物业合同1份（原件），拟证明天立公司委托美亚公司对天立•东方大厦的前期物业进行管理，在成立业主委员会前，物业的权利义务暂时由开发商来处理并无不当。卢生龙针对天立公司二审提交的新证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性都无法认定，不能作为二审的证据。对证据2的真实性、合法性认可，对其证明目的有异议，房产证签领表遗漏购房时间，无法确定房屋是何时间归业主所有。对证据4-7的真实性、合法性无异议，对其证明内容有异议。天立公司未获得业主授权对涉案房屋进行占有或处分。本院认为，卢生龙二审提交的证据测绘报告，并非涉案房屋的权属证明，不能达到其证明目的，本院不予认可。天立公司二审提交的证据1-3为单方制作，真实性无法确认，本院不予认可；证据4-7为天立公司与美亚公司之间的合同关系，与本案事实无直接关联，本院不予认可。双方当事人对一审查明的事实均无异议，经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，天立公司于2014年8月27日取得天立·东方大厦《商品房现售备案证明》。根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.双方于2010年9月2日签订的补充协议效力如何；2.卢生龙是否应当向天立公司支付租金1743844.8元，以及利息损失。本院认为，本案中双方当事人于2010年9月2日签订的《补充协议》系在双方当事人协商一致签订，反映了双方当事人的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并依法有效。天立公司作为涉案房屋所在的天立·东方大厦的开发企业，在其开发的房产项目未进行出售前，天立公司与卢生龙签订《补充协议》时，天立公司对该房屋进行实际管理和控制，天立公司将涉案房屋出租给卢生龙并未违反法律规定。卢生龙主张涉案房屋为其与其他业主共有，但未能向法庭提交房屋权属证明等证据来支持其主张。天立·东方大厦开始出售后，涉案房屋的租赁收益应当如何分配不属于本案审理的范围，系其他法律关系。本案《补充协议》签订后双方一直正常履行，卢生龙至今仍实际使用该房屋，实际使用租赁房屋就应当支付租金，及逾期支付租金的利息，其主张该协议无效而不应向天立公司支付租金及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人卢生龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28751元（上诉人卢生龙已预交），由上诉人卢生龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 雪审 判 员  玉 萍审 判 员  袁宇飞二〇一八年七月九日法官助理  潘淑梅书 记 员  赵玉慧