江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0702民初2677号原告（反诉被告）：邢有云，男，1966年8月8日出生，汉族，住福建省连江县。原告（反诉被告）：陈延标，男，1974年8月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。两原告共同委托诉讼代理人：钟晨辉，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：廖小林，女，1973年12月31日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：龚隆旺，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。被告：廖勇飞，男，1977年7月19日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：龚隆旺，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。原告邢有云、陈延标与被告廖小林、廖勇飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢有云、陈延标的委托诉讼代理人钟晨辉，被告廖勇飞及两被告共同委托诉讼代理人龚隆旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年5月6日签订的《店铺租赁协议》；2、由被告支付拖欠租金171011.4元（2016年1月1日至2016年6月30日），店铺空置费用171011.4元，并按月息2%支付延期付款的利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月6日，两被告因经营“章贡区三益茶行”需要，以被告廖小林的名义承租原告自有的位于赣州市章××区××路××盛世××＃、××＃店铺（共计407.17㎡）。双方于当日签订《店铺出租协议》，协议主要约定：“第二年租金64.8元/㎡，第三年租金按每月70元/㎡计算；按季交租金，逾期一日加收月租金5%为滞纳金，逾期一个月以上原告有权终止协议，装修费用不予补偿，履约保证金不予退回；被告如提前终止合同，原告不退还履约保证金且有权要求被告赔偿损失。”但从2016年1月1日起，两被告便以各种理由拖延支付租金，至2016年6月30日已拖欠6个月租金171011.4元。为此原告多次与两被告协商，也同意两被告转租店面以减少损失。但两被告在2016年6月份便关门歇业，也未支付任何租金。原告认为，两被告上述行为已经构成根本违约，应当支付拖欠租金，并赔偿原告的相应损失。被告廖小林与廖勇飞为姐弟关系，廖勇飞系茶楼的主要经营人及店铺的实际承租人，故两被告应承担连带责任。被告廖小林、廖勇飞辩称，1、廖勇飞既不是本案租赁合同相对人，也不是涉案茶楼的实际经营者，其不是本案适格被告；2、因被答辩人在合同履行过程中未尽到协助义务，导致答辩人的茶楼无法经营，答辩人不应承担支付相应租金的责任。反诉原告廖小林向本院提出反诉请求：1、由反诉被告邢有云、陈延标返还反诉原告廖小林缴纳的保证金50000元；2、由反诉被告邢有云、陈延标支付装修费300000元；3、案件受理费及反诉费由反诉被告邢有云、陈延标承担；4、由反诉被告邢有云、陈延标返还反诉原告廖小林被扣押财产（详见清单）。事实和理由，廖小林与邢有云、陈延标于2013年5月6日经协商签订店铺出租协议，约定由廖小林租赁邢有云、陈延标位于赣州市章贡区兴国路13号盛世江南小区的店面经营茶楼，协议对租期、租金、保证金等进行了约定，同时还约定邢有云、陈延标应当协助廖小林协调好店铺周围的车位使用以及进出口的畅通等影响营业环境的相关事宜。双方签订协议后，廖小林向邢有云、陈延标缴纳了保证金50000元，邢有云、陈延标将店铺交给廖小林进行装修，花费六十余万元，并于2013年8月开始营业。起初茶楼生意经营正常，但是自2014年下半年开始，邢有云、陈延标经营的金茂房地产开发公司对茶楼周边小区进行物业改造，改造期间造成小区内通道封闭，装修材料和工具等乱堆乱放，车辆无法出入，甚至行人进出都不方便，小区内的其他店铺也因无法经营陆续关停，茶楼经营环境持续恶化，茶楼生意不断清淡。廖小林为此多次找到邢有云、陈延标，要求协调好茶楼周围的停车及进出问题，但是邢有云、陈延标置之不理。因邢有云、陈延标不履行协议约定的义务，导致茶楼最终无法经营不得不于2016年5月关停。廖小林认为，当初租赁店铺经营茶楼是看重店铺周围环境较好，进出车辆方便，适合经营茶楼，在小区没有进行改造之前的经营状况也证明该处适合经营茶楼，但是自2014年下半年开始至今，因改造施工，造成茶楼周边环境恶化，最终因无法经营导致茶楼关停。邢有云、陈延标对茶楼周边小区进行改造造成茶楼经营环境恶化是导致合同无法履行的原因，邢有云、陈延标没有尽到租赁合同约定的义务，没有保障茶楼正常的经营环境，对廖小林造成的损失理应承担赔偿责任。反诉被告邢有云、陈延标针对反诉原告廖小林的反诉辩称，1、被答辩人违约在先，答辩人无需赔偿装修费用，也不用退还保证金；2、被答辩人关于扣押财产的诉请在第一次开庭辩论终结后提出，应另案处理。原告邢有云、陈延标为证实其主张的事实及针对反诉请求答辩的理由成立，向本院提交了如下证据：1、两原告身份证复印件，证明两原告的诉讼主体资格；2、房权证、金茂房地产开发有限公司情况说明，证明本案租赁物归两原告所有；3、《店铺出租协议》，证明原、被告之间形成租赁合同法律关系，以及双方的权利义务与应承担的违约责任；4、两被告提交的减租申请及银行的流水记录、短信通知，证明被告廖勇飞为店铺的实际承租人，租金也是由其支付；5、证明两张，证明原告履行了合同约定的协助承租人协调车位和入口正常使用的义务。被告廖小林、廖勇飞为证明答辩的理由及反诉原告廖小林反诉主张的事实成立，向本院提交了如下证据：1、两被告身份证，证明两被告的身份情况和主体资格；2、《店铺出租协议》，证明原、被告之间存在店铺出租合同关系，合同约定原告需协助被告协调车位使用和入口畅通等问题；3、茶楼周边环境照片，证明茶楼周边因改造，进出口被围闭、建筑材料和建筑垃圾乱堆乱放，导致环境恶化，无法经营；4、关于盛世江南小区业主投诉的回复，证明小区环境恶化是由原告经营的公司金茂房地产开发有限公司长时间对小区整体改造造成的；5、营业额统计表，证明茶行在2014年上半年之前经营状况正常，但是自2014年下半年小区开始改造，环境恶化后，茶行经营状况逐渐下降，直至无法经营；6、调查笔录（证人证言三份），证明茶楼经营状况逐渐下降最后导致无法经营的原因是茶楼周围环境恶化，车辆进出不便，茶客不愿再进去消费；7、减租申请，证明被告经营的茶楼因原告无法协调茶楼周边停车、进出口畅通等问题导致无法经营，要求原告减少租金，否则无法继续经营，但是原告置之不理；8、装修支出单据，证明茶楼装修花费六十余万元（仅硬装支出，不包括购买茶台等茶具），现茶楼无法经营是因原告不履行义务造成的，因此损失应由原告按照茶楼经营的期限据实计算（损失为300000元）；9、与茶楼所在小区物业公司蔡经理的谈话录音，证明茶楼附近于2014年7月份开始改造以来，进出口都封闭影响茶楼的经营；10、新闻报道、保证金票据，证明在小区改造前，茶楼周围的环境是好的，因改造导致环境变差，茶楼也无法正常经营；11、原告草拟的协议，证明原告将茶楼的部分财产（价值180000元）扣押。本案审理期间，被告廖小林、廖勇飞向本院申请证人温某、吴某出庭作证。证人温某、吴某系本案涉案茶楼客人，其证实茶楼生意不好是因为停车问题没有得到解决以及涉案茶楼于2016年5月份就关闭了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审举证质证，本院认证如下：一、关于原告邢有云、陈延标提交的证据，对证据1、2、3、4，该四组证据内容真实，来源合法，与本案有关联性，本院对其三性均予以确认。对证据5，该证据可以证实邢有云、陈延标与物业公司、运营公司对停车问题进行过协调，本院对其三性均予以确认。二、关于被告廖小林、廖勇飞提交的证据，对证据1，该证据内容真实，来源合法，与本案有关联性，本院对其三性予以确认。对证据2，该证据内容真实，来源合法，与本案有关联性，可以证实邢有云、陈延标在本案中负有协助廖小林协调与物业公司之间车位使用和入口通畅的责任，本院对其三性予以确认。对证据3，该证据可以证实涉案茶楼周边进行升级改造的事实，但不能证明茶楼无法经营的事实，本院对其关联性不予以确认。对证据4，该证据可以证实茶楼周边小区因履行造成影响从而引发投诉的事实，但不能证明茶楼无法经营的事实，本院对其关联性不予以确认。对证据5，该证据为廖小林自制证据，在没有其他相关佐证情形下，本院对其真实性不予确认。对证据6，该证据为证人证言，本院将单独对出庭证人的证词进行认定。对证据7、该证据可以证实涉案茶楼经营者与陈延标、邢有云协商调低租金的事实，但双方未达成一致意见，故本院对该证据的三性予以确认，对其证明对象不予认可。对证据8，该证据仅能证明涉案茶楼经过装修，但无法证实具体装修数额，且装修费用由谁承担还应根据双方的违约情况进行综合认定。对证据9、10，结合本案其他证据，可以证实涉案茶楼周边小区进行改造的事实，但该两组证据不足以证实茶楼无法经营。对证据11，该证据无双方签字，本院对其真实性不予认定，双方已对留置的财产进行清点，留置的财物数量应按双方签字的财产清单予以确认。关于证人温某、吴某的证言，结合物业公司的相关证明，可以证实涉案茶楼受到周边小区改造影响，于2016年5月份搬离了涉案租赁物，本院对该组证人证言的三性均予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月6日，原告邢有云、陈延标与被告廖小林签订《店铺出租协议》，协议主要约定：“陈延标、邢有云提供位于赣州市××路××盛世江南，产权编号3幢1#店面（二层面积230.79㎡）、2#店面（二层面积176.38㎡），共两间店铺面积407.17㎡租赁给廖小林经营。租期五年，从2013年5月10日至2018年5月9日止，第一年租金按每月60元/㎡，第二年租金按每月64.8元/㎡，第三年租金按每月70元/㎡，第四年租金按每月75.6元/㎡，第五年租金按每月81元/㎡。每三个月付一次租金，签订本协议时支付第一次租金，以后在每季交款月5日前缴纳当季租金，逾期每天加收月租金5%的滞纳金，拖延租金一个月以上，邢有云、陈延标有权终止本协议，廖小林的装修费用不予补偿，且履约保证金不予以退回。租赁期间，双方不得无故终止合同。若廖小林提前终止合同，邢有云、陈延标不退还履约保证金，廖小林应将承租店铺无条件归还邢有云、陈延标，邢有云、陈延标有权要求廖小林赔偿损失；若因邢有云、陈延标特殊原因需要终止合同，必须提前3个月告知廖小林，补偿廖小林的装修费用（按当时装修费用经邢有云、陈延标认可金额按5年平均每月折旧扣除实用时间），并退回履约保证金。邢有云、陈延标需协助廖小林协调好廖小林与物业公司之间车位使用和入口通畅的问题。签约人：邢有云，廖小林，2013年5月6日。”2016年1月起，廖勇飞、廖小林未再向邢有云、陈延标交纳租金。2016月3日，廖勇飞、廖小林向邢有云、陈延标提交一份“减租申请”，以“受经济大环境不景气，周边店铺大面积关闭潮，外围商城大规模装修等影响导致客流量大面积流失，目前已无法正常运营，经营已经十分困难，2015年起已经遭受严重亏损，已无法承担原来的高额租金”为由申请将租金下调，但双方未达成一致。2016年5月份，廖勇飞、廖小林单方面将茶楼搬离本案租赁物，双方未进行交接。另查明，廖小林、廖勇飞搬离承租店铺时，在店铺留下以下财物：花梨木茶台四张、靠背凳十七张、花梨木太师椅两张、花梨木泼墨台一张、五座花梨木沙发一套、壁挂式空调四台、柜式空调两台、吸顶空调两台、冷藏柜一台、实木吧台两张、实木展示柜两张。本院认为：原告（反诉被告）邢有云、陈延标与被告（反诉原告）廖小林签订的《店铺出租协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。关于被告廖勇飞在本案中是否应承担责任的问题，廖勇飞虽然没有在上述协议中签字，但店铺的日常经营、交租、申请减租，均以其自己的名义参与，足以说明被告廖小林为本案店铺的共同承租人，其在本案中应与廖小林共同承担责任。关于本案《店铺出租协议》解除方式的问题，根据本案查明的事实，本案合同解除不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定法定解除的情形，也不符合《店铺出租协议》第三、七、八条约定的合同解除的情形。双方的争议在于对协议第十条中关于“邢有云、陈延标需协助廖小林协调好廖小林与物业公司之间车位使用和入口通畅的问题”的理解。该条款约定的是邢有云、陈延标的协助义务，从本案查明的事实来看，邢有云、陈延标已经尽到了相应的协助义务，虽然效果不佳，但协助义务强调的行为，而不是结果，在双方没有明确约定该结果作为双方合同解除条件的情形下，廖小林、廖勇飞拖欠租金并单方搬离租赁物的行为构成根本违约。在本案审理过程中，双方均表示同意解除租赁合同，但对合同解除时间存在争议，在邢有云、陈延标没有提供证据证明廖小林、廖勇飞实际交回钥匙时间的情形下，本院认定双方合同解除的时间为廖小林、廖勇飞搬离租赁物之时即2016年5月31日，廖小林、廖勇飞应支付此前所欠2016年1月1日至2016年5月31日租金142509.5元给邢有云、陈延标。因廖小林、廖勇飞的违约行为给邢有云、陈延标造成了损失，结合本案合同到期时间为2018年5月，重新出租也需要时间的实际情况，本院对陈延标、邢有云要求廖小林、廖勇飞按28501.9元/月支付六个月店铺空置费的诉求予以支持。本案合同的解除是由于廖小林、廖勇飞根本违约导致，故廖小林、廖勇飞已缴纳的50000元保证金可不予以退还，但没收保证金亦属于承担违约责任的一种方式，该款应直接在店铺空置费用中予以抵扣，即廖小林、廖勇飞还需支付121011.4元店铺空置费给陈延标、邢有云。陈延标、邢有云要求廖小林、廖勇飞按月息2%支付逾期期付款违约金过高，且支付店铺空置费本身就是承担违约责任，该费用不宜再重复计算利息，故本院酌定廖小林、廖勇飞应按欠付租金142509.5元为基数，按年利率6%，从2016年6月1日起支付逾期付款违约金至还清欠款止。因本案合同解除是由于廖小林、廖勇飞的根本违约，故本院对廖小林、廖勇飞要求邢有云、陈延标赔偿装修费用、退还保证金的反诉请求不予支持。关于反诉原告廖小林要求反诉被告陈延标、邢有云归还被留置的财物的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告廖勇飞对廖小林要求返还留置财物的反诉请求未提出异议，上述留置财物返还给反诉原告廖小林后，可由廖小林与廖勇飞协商处理分配事宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告邢有云、陈延标与被告廖小林签订的《店铺出租协议》于2016年5月31日解除；二、由被告廖小林、廖勇飞于本判决生效之日起五日内支付给原告邢有云、陈延标拖欠租金142509.5元及违约金（以142509.5元为基数，按年利率6%，从2016年6月1日起支付逾期付款利息至付清欠款止）；三、由被告廖小林、廖勇飞于本判决生效之日起五日内支付给原告邢有云、陈延标店铺空置费121011.4元；四、驳回原告邢有云、陈延标的其他诉讼请求；五、由反诉被告邢有云、陈延标于本判决生效之日起十五日内将留置在承租店铺的财物即花梨木茶台四张、靠背凳十七张、花梨木太师椅两张、花梨木泼墨台一张、五座花梨木沙发一套、壁挂式空调四台、柜式空调两台、吸顶空调两台、冷藏柜一台、实木吧台两张、实木展示柜两张归还给反诉原告廖小林；六、驳回反诉原告廖小林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6430元，由原告邢有云、陈延标负担1177元，由被告廖小林、廖勇飞负担5253元；反诉受理费3275元，由反诉原告廖小林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于赣州市中级人民法院。审 判 长  曾子为人民陪审员  江远红人民陪审员  邹兴文二〇一七年十二月十四日书 记 员  刘素静