广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终595号
上诉人（原审被告）：阳春市昊林达房地产开发有限公司。住所地：广东省阳春市甲广场路*号妇女儿童活动中心*楼。
法定代表人：吴国雄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨志帮，阳春市公职律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：关瑞玲，女，1971年1月12日出生，汉族，住广东省阳春市。
委托诉讼代理人：岑光明，广东中迪律师事务所律师。
上诉人阳春市昊林达房地产开发有限公司（以下简称昊林达公司）因与被上诉人关瑞玲商品房预售合同纠纷一案，不服阳春市人民法院于2017年4月7日作出的（2016）粤1781民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
昊林达公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、本案诉讼费由关瑞玲承担。事实与理由：一、本案是因关瑞玲借款给阳春市裕城房地产开发有限公司（以下简称裕城公司），昊林达公司以商品房代裕城公司履行债务，与关瑞玲签订《认购商品房买卖合同》。鉴于该《认购商品房买卖合同》被判决无效，该债务应由裕城公司偿还给关瑞玲，因此，裕城公司与本案存在利害关系，一审遗漏应参加诉讼的当事人。二、昊林达公司没有收到关瑞玲的购房款，只是以商品房代裕城公司偿还借款，《认购商品房买卖合同》第二条第2点亦明确约定，关瑞玲借给裕城公司的借款本息转为购房款；因此，昊林达公司出具收据的行为并不代表其已收到购房款。三、昊林达公司是以商品房代裕城公司履行债务而签订《认购商品房买卖合同》，昊林达公司不履行合同或者合同无效，昊林达公司均不应承担责任。（一）关瑞玲的购房款原是裕城公司向关瑞玲的借款，昊林达公司与关瑞玲签订的《认购商品房买卖合同》是属于第三人以商品房代为履行债务，根据合同法第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，昊林达公司不履行合同或者履行合同不符合约定，关瑞玲应向债务人主张权利，昊林达公司无需承担责任。（二）即使《认购商品房买卖合同》无效，但昊林达公司没有因签订《认购商品房买卖合同》而取得关瑞玲的财产，而《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因此，昊林达公司不应承担返还财产的义务。四、昊林达公司只是以商品房代裕城公司偿还债务，双方在平等自愿的基础上签订合同，昊林达公司对《认购商品房买卖合同》无效不存在过错。五、昊林达公司不应支付利息给关瑞玲，即使支付利息，利率也是过高。
关瑞玲辩称：一、一审诉讼主体适格。（一）《债权债务确认书》是最终确认借款人的依据，原债务人的债务已转化为购房款，手续及程序亦合法。涉案债务原借款人裕城公司和昊林达公司的法定代表人均在《债权债务确认书》中签名，两公司亦加盖公章予以确认；且作为两间公司的委托代理人卓林联也在该《债权债务确认书》予以确认。故昊林达公司作为被告诉讼主体适格。（二）昊林达公司以及裕城公司在2015年10月27日签订的《债权债务确认书》已经明确将关瑞玲借款本息转为关瑞玲购买昊林达公司商品房的购房款，昊林达公司当天还出具购房款收据，载明收到关瑞玲的购房款。（三）从立案到查封昊林达公司财产，昊林达公司一直没有提出异议，可见昊林达公司认可借款转化为购房款的事实。二、2015年10月27日签订的《债权债务确认书》和《认购商品房买卖合同》已明确将借款转为购房款，新的债务人是昊林达公司，故本案一审没有遗漏诉讼当事人。昊林达公司称一审遗漏当事人没有根据；昊林达公司认为其应为第三人而非被告不当。三、昊林达公司在关瑞玲起诉时并没有取得《商品房预售许可证》，无法按照合同约定的时间交付商品房，一审判决合同无效、昊林达公司退回购房款及支付利息给关瑞玲，符合法律规定，应予维持。四、昊林达公司在收到关瑞玲的购房款后没有按照合同约定时间交房给关瑞玲，应承担违约责任，一审判决昊林达公司支付利息给关瑞玲正确。
关瑞玲向一审法院起诉请求：一、确认关瑞玲与昊林达公司于2015年10月27日签订的《认购商品房买卖合同》无效；二、昊林达公司退还购房款549461元和支付利息（该利息以549461元为基数，按月利率3%的标准，从2015年10月27日起计算至退清购房款之日止）给关瑞玲；三、本案诉讼费用由昊林达公司负担。
一审法院认定事实：昊林达公司是于2008年7月3日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为开发、销售房地产，物业管理等。位于阳春市甲街道乙路m号的丙小区项目是由昊林达公司经营开发。
2015年10月27日，昊林达公司作为甲方与关瑞玲作为乙方签订《认购商品房买卖合同》。该《认购商品房买卖合同》主要载明“第一条商品房基本情况及销售方式。1、甲方出卖给乙方的商品房，其房屋平面图经阳春市住建规划部门批准。该商品房位于阳春市甲镇乙路m号（定名为：丙小区）的房地产开发楼盘，第C幢D号房屋。该商品房的用途为商住，属框架结构，层高为3.0米，建筑层数地上层，地下2层。该商品房合同约定建筑面积共132.51平方米，其中套内建筑面积112.06平方米。2、该商品房为预售购买。第二条房款确定及总价款、支付方式。1、该商品房按套建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4903元，总价款（人民币）伍拾肆万玖仟肆佰陆拾壹元整（￥549461元整）。2、本合同双方签定日，乙方将借给裕城公司的借款本息共（人民币）伍拾肆万玖仟肆佰陆拾壹元整（￥549461元），转为作乙方向甲方所购买商品房的购房款。3、本合同在双方签订当日生效，由甲方开具购房款收据给乙方。收据开出后，乙方原与裕城公司签订借款合同失效作废。4、如有不足款项，乙方领到产权证后30天付清，或在银行按揭贷款中支付。第三条商品楼交付条件及日期。甲方应在2016年6月30日前将验收合格商品房交付给乙方。交付时甲方应提供有关部门验收合格证明文件”等内容条款。
庭审中，关瑞玲主张借给裕城公司的本息共549461元，关瑞玲与昊林达公司在《认购商品房买卖合同》中约定将上述借款本息转为关瑞玲向昊林达公司购买商品房的购房款，并由昊林达公司在2015年10月27日出具《收据》给关瑞玲执存。关瑞玲提供了昊林达公司出具的《收据》到庭拟证明其主张的上述事实。该《收据》主要载明“今收到关瑞玲（44……2X）交来购丙小区D购房款549461元”，经庭审质证，昊林达公司对关瑞玲提交的上述《收据》的真实性无异议，但抗辩认为没有收到关瑞玲主张已支付的购房款。
在本案审理过程中，关瑞玲于2017年1月5日向一审法院申请财产保全，请求对昊林达公司名下位于阳春市甲街道乙路m号丙小区C幢D号商品房进行查封。一审法院于2017年1月17日作出（2016）粤1781民初2167号民事裁定，裁定“查封登记在昊林达公司名下位于阳春市甲街道乙路m号丙小区C幢D号商品房（商品房预售许可证编号：春预许字20××第××6号），查封期限为三年，即从2017年1月17日起至2020年1月16日止”。
另查明：2016年12月19日，昊林达公司取得《广东省阳春市商品房预售许可证》（编号：春预许字20××第××6号）。该《广东省阳春市商品房预售许可证》主要载明“开发企业名称：阳春市昊林达房地产开发有限公司；项目名称：丙小区；项目坐落：阳春市甲街道乙路m号；预售房屋栋号及层数：丙小区地下二层，AB幢24层，C幢26层”等内容。
一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，昊林达公司作为出卖人与关瑞玲于2015年10月27日签订《认购商品房买卖合同》，约定昊林达公司将其经营开发的位于阳春市甲乙路m号丙小区第C幢D号房屋预售给关瑞玲，但双方在签订《认购商品房买卖合同》时和关瑞玲于2016年9月19日向一审法院提起诉讼前，昊林达公司均未取得本案所涉商品房的商品房预售许可证明。根据上述法律规定，依法认定关瑞玲与昊林达公司于2015年10月27日签订的《认购商品房买卖合同》无效。关瑞玲请求确认其与昊林达公司于2015年10月27日签订的《认购商品房买卖合同》无效，理据充分，依法予以支持。昊林达公司抗辩认为其与关瑞玲签订的是商品房认购合同而不是商品房预售合同，即使昊林达公司未取得商品房预售许可证明，双方签订的合同亦为有效合同，理据不足，依法不予采纳。
关瑞玲主张将借给裕城公司的借款本息共549461元转为其向昊林达公司购买商品房的购房款，关瑞玲已履行了支付购房款给昊林达公司的义务。一审法院认为，关瑞玲与昊林达公司在《认购商品房买卖合同》中约定，关瑞玲将借给裕城公司的借款本息共549461元转为向昊林达公司购买本案所涉商品房的购房款；由昊林达公司出具购房款收据给关瑞玲；收据开出后，关瑞玲原与裕城公司签订借款合同失效作废。昊林达公司也在签订《认购商品房买卖合同》当日出具《收据》给关瑞玲，确认已收到关瑞玲支付的购房款共549461元。据此，应依法认定关瑞玲通过将借给裕城公司的借款本息转为购房款的方式，已支付购房款549461元给昊林达公司。现关瑞玲主张将借给裕城公司的借款本息共549461元转为其向昊林达公司购买商品房的购房款，关瑞玲已履行了支付购房款给昊林达公司的义务，理据充分，依法予以支持。昊林达公司抗辩认为没有收到关瑞玲支付的购房款，理据不足，依法不予采纳。
关瑞玲请求判令昊林达公司退还购房款549461元和支付利息。一审法院认为，关瑞玲与昊林达公司于2015年10月27日签订的《认购商品房买卖合同》无效，且关瑞玲通过将借给裕城公司的借款本息转为购房款的方式支付了购房款共549461元给昊林达公司。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，昊林达公司应退还购房款共549461元给关瑞玲。同时，因昊林达公司在关瑞玲向一审法院提起诉讼前仍未取得本案所涉商品房的商品房预售许可证明，导致双方签订的《认购商品房买卖合同》无效，昊林达公司负有过错责任，应赔偿占用购房款期间的利息损失给关瑞玲，该利息应以549461元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2015年10月27日起计算至本判决确定给付之日止。关瑞玲请求判令昊林达公司退还购房款549461元，理据充分，依法予以支持，但其请求判令昊林达公司按月利率3%的标准计算支付利息，理据不足，依法不予支持。昊林达公司抗辩认为其没有收到关瑞玲支付的购房款，不存在退还购房款和支付利息的情形，理据不足，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、确认关瑞玲与昊林达公司于2015年10月27日签订的《认购商品房买卖合同》无效；二、昊林达公司在本判决发生法律效力之日起10日内退还购房款549461元和支付利息（该利息以549461元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2015年10月27日起计算至本判决确定给付之日止）给关瑞玲；三、驳回关瑞玲的其他诉讼请求。一审案件受理费10943元，财产保全费4270元，合共15213元，由昊林达公司负担。
二审审理期间，关瑞玲提供如下证据：一、《债权债务确认书》，拟证明昊林达公司已确认由借款转化购房款，双方单位盖章和法人代表签字确认，其中卓林联具有双重身份。二、《企业机读档案登记资料（变更）》，拟证明昊林达公司由苏炽均和卓林联共同出资成立，卓林联具有双重身份。三、《企业机读档案登记资料》，拟证明裕城公司由卓林联和胡锡龙出资成立。卓林联具有双重身份。昊林达公司质证认为：一、昊林达公司确认该《债权债务确认书》中该公司的盖章及签名的真实性，但该《债权债务确认书》与关瑞玲无关；对于《债权债务确认书》中确认的裕城公司向关瑞玲借款的本息是否真实，昊林达公司不清楚，昊林达公司只是同意将裕城公司向关瑞玲借款的本息转为购房款，即是以商品房代裕城公司偿还债务，属于第三人代履行债务，根据《合同法》第六十五条的规定，昊林达公司不应承担责任；另外，该《债权债务确认书》的生效日期应为2016年3月30日，即使判决昊林达公司支付利息，也应从2016年3月30日其计付利息，且关瑞玲对该《债权债务确认书》是认可的。二、对《企业机读档案登记资料（变更）》的真实性没有意见，但该公司不是卓林联出资成立，而是购买其他股东股份而成为该公司股东的，卓林联只是该两公司的股东。三、对《企业机读档案登记资料》的真实性没有意见，卓林联仅是该两公司的股东。
本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：裕城公司与昊林达公司于2015年10月27日签订《债权债务确认书》，约定裕城公司借到关瑞玲借款本息549461元，因裕城公司资金在2016年3月30日前未能归还给关瑞玲，现同意将关瑞玲借款本息转为关瑞玲购买昊林达公司开发经营位于阳春市甲镇乙路m号丙小区楼盘C栋D号房屋；如在2016年3月30日前有其他商品房按揭贷款到账的，优先归还借款给关瑞玲；归还借款后，所认购上述房屋退还另作处理。裕城公司及昊林达公司均在《债权债务确认书》签名盖章确认。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是，一、昊林达公司与关瑞玲约定将裕城公司欠关瑞玲的借款转为购房款的性质应如何认定；二、昊林达公司在本案中民事责任是应如何确定。
关于争议焦点一。对于昊林达公司与关瑞玲签订《认购商品房买卖合同》，约定将裕城公司欠关瑞玲的借款本息转为关瑞玲向昊林达公司购买商品房的购房款的行为，昊林达公司认为属于昊林达公司代裕城公司偿还债务的行为；关瑞玲则认为属于债务转移的行为。本院认为，首先，昊林达公司与裕城公司签订了《债权债务确认书》，约定将裕城公司欠关瑞玲的借款本息转为关瑞玲购买昊林达公司商品房的购房款；如果在2016年3月30日前有其他商品房按揭贷款到账的，则优先归还借款给关瑞玲，所认购的商品房退回。可见，第三人昊林达公司与债务人裕城公司在上述《债权债务确认书》中达成了债务转移的合意，由昊林达公司取代裕城公司偿还借款本息给关瑞玲。其次，昊林达公司与关瑞玲签订的《认购商品房买卖合同》均明确约定关瑞玲将借给裕城公司的借款本息转为购买昊林达公司商品房的购房款，并由昊林达公司出具购房款收据给关瑞玲，《认购商品房买卖合同》还约定“收据开出后，关瑞玲与裕城公司签订的借款合同失效作废”，昊林达公司也就涉案房屋开具了《收据》给关瑞玲收执。由此证实,债务人裕城公司和第三人昊林达公司的债务转移经过了债权人关瑞玲的同意，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，该债务转移已经成立并生效。至此，关瑞玲和昊林达公司形成新的债权债务关系，昊林达公司应当依照《认购商品房买卖合同》的约定，向关瑞玲履行《认购商品房买卖合同》的义务。另外，从关瑞玲和昊林达公司在《认购商品房买卖合同》“收据开出后，关瑞玲与裕城公司签订的借款合同失效作废”的约定看，关瑞玲和昊林达公司均已确认裕城公司已脱离原债务关系，其地位由昊林达公司替代，即裕城公司欠关瑞玲的债务已转移给昊林达公司，故昊林达公司上诉认为本案主张并非债务转移，而是由其代裕城公司偿还债务；本案应追加裕城公司为第三人，由关瑞玲向裕城公司主张权利，没有法律和事实依据，本院不予采纳。
关于争议焦点二，鉴于昊林达公司与关瑞玲签订两份《认购商品房买卖合同》时，涉案商品房并未取得预售许可证；直至关瑞玲向一审法院提起本案诉讼之前，昊林达公司仍未取得涉案商品房的预售许可证，因此，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定昊林达公司与关瑞玲签订的两份《认购商品房买卖合同》无效，判决昊林达公司退还关瑞玲549461元，处理恰当。至于利息问题，本案是因昊林达公司在起诉前未取得涉案商品房预售许可证致使合同无效，昊林达公司对合同无效负有明显过错，一审判决昊林达公司赔偿占用购房款期间的利息损失给关瑞玲，合法合理，本院予以维持。
综上所述，昊林达公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9294元，由阳春市昊林达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 广
审判员 何桂霞
审判员 莫怡华
二〇一七年七月三十一日
书记员 詹礼迪