广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终5734号上诉人（原审原告、反诉被告）：廖丽芳，住广州市番禺区。委托代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。委托代理人：彭晓芸，联系地址广州市海珠区。上诉人（原审被告、反诉原告）：林周胜，住广州市海珠区。委托代理人：周克，广东唯杰律师事务所律师。委托代理人：高全龙，广东正平天成律师事务所律师。原审第三人：宫静，住东莞市。委托代理人：周克，广东唯杰律师事务所律师。委托代理人：高全龙，广东正平天成律师事务所律师。上诉人廖丽芳、林周胜因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市淘金北路正平南街3号8楼A房（总建筑面积113.57平方米、用途为住宅）登记所有权人为廖丽芳。2015年4月18日，廖丽芳（卖方）与林周胜（买方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定：卖方将上述物业以现状按套卖给买方。该物业成交总楼价为288万元，付款方式为公积金贷款、组合贷款，详见《附件》。第七条违约责任：1.本合同签订后，若卖方有以下情形之一，即视为违约：卖方违约，须退还买方已付楼价款，并须向买方支付该物业成交价15%的违约金。从确认是卖方违约当天起在10天内必须退还已付楼价款和支付违约金。（1）卖方收取买方定金后不出售，要双倍返还定金给予买方。（2）卖方隐瞒或者所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致不能成功交易，视为违约。（3）卖方逾期没有办理各项手续，在买方、经纪方、按揭公司的其中一方通知后5天内，仍不履行本合同之条款，视为违约……2.本合同签订后，若买方有以下情形之一，即视为违约：买方违约，买方已支付的定金，卖方有权全部没收不退还给予买方，并须向卖方支付该物业成交价15%的违约金。从确认是买方违约当天起在10天内支付违约金给予卖方。卖方而且有权将该物业另行出售予任何一方。（1）买方隐瞒或者所�供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致不能成功交易，视为违约。（2）买方在逾期没办理各项手续，在卖方、经纪方、按揭公司的其中一方通知后5天内，仍不履行本合同之条款，视为违约……如非本合同三方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延。本合同签订后，若政府、银行和不可抗力的原因导致本合同无法履行时，则本合同解约，各方无须承担违约责任，退还已收款项的本金。第十二条三方约定的其他事项：1.卖方实收288万元；2.买方于2015年5月15日前付30万元给卖方。附件（付款方式）B银行按揭付款（此处勾选“公积金贷款”一项）。1.定金5万元，买方应签署本合同当天同时支付给卖方。2.买卖双方应在签署本合同后于2015年4月30日前与按揭公司办理本次交易的公证委托和买方向银行申�购房贷款年限18年、金额201万元并签署《购房抵押贷款合同》等有关手续，签署《购房抵押贷款合同》当天某方的部分资料没有带来，必须在签署《购房抵押贷款合同》3天内补交。买方向银行申请贷款年限和贷款金额以银行批准的结果为准（银行会出具：同意贷款通知书）。如因政府部门或者银行、节假日等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。3.首期楼款（含定金）：银行出具同意贷款通知书后5个工作日内，买卖双方必须到房地产交易中心办理该房屋递件交易手续，应在房管交易中心出具成功《递件受理回执》当天买方要支付首期楼款给卖方。人民币87万元，买方应在2015年5月30日前交给卖方。如因政府部门或者银行、节假日等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。4.如果银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在递件当天以现金一次性补足给卖方，卖方收到首期楼款开具合法有效的收款凭证给予买方。5.楼价余款人民币201万元，在交易过户及银行抵押登记手续完成后放款，由贷款银行直接划入卖方在签署按揭合同时提供的银行账号，买方应在2015年6月30日前完成。如因政府部门或者银行、节假日等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延等。同日，林周胜向廖丽芳支付定金5万元。2015年4月24日，廖丽芳、林周胜办理了房屋买卖合同网上签约手续，同时共同签订穗存量房合字150××××8307号《存量房买卖合同》。该合同约定：（甲方、卖方1）为廖丽芳，（乙方、买方1）为林周胜，（乙方、买方2）为宫静。房地产地址为天河区淘金北路正平南街3号8楼A房。该房地产按整套出售并计价，总金额288万元整。甲乙双方选择自行交割房款：签订本合同时，乙方向甲方支付5万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式按期付款：首期款：乙方应在递件当天向甲方支付房款87万元整；剩余房款201万元整，由乙方于2015年4月30日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款；甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照下列第c种方式（协商解决）处理；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意按照下列第c种方式（协商解决）处理。甲方与乙方约定按甲乙双方共同办理的方式办理产权转移登记，双方应当于银行批准同贷后向房地产登记机构申请办理产权转移登记。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违�金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方同意按下列第3种方式（协商解决）处理等。同日，林周胜向中介方广州喜福来房地产代理有限公司（以下简称喜福来公司）支付中介费15000元，喜福来公司向某甲胜出具《收款收据》载明收到50%中介费15000元。签订上述《存量房买卖合同》当日，廖丽芳配合林周�办理了按揭手续，提交了应由卖方提交的相关资料。2015年4月30日，林周胜向广州市良策房地产代理有限公司支付按揭服务费8500元。因廖丽芳丈夫结婚证上手写姓名“彭某甲鹏”与其身份证登记姓名“彭某乙”不一致，林周胜委托办理按揭手续的工作人员（各方均称姓名为汪某、女）通知廖丽芳补正相关材料（廖丽芳称通知时间为2015年5月初，林周胜称通知时间为2015年5月2日）。廖丽芳遂返回汕头市办理相关手续。2015年5月14日，汕头市潮阳区贵屿镇龙港社区居民委员会出具《证明》，载明：兹有我居委原居民彭某乙，男，（身份证号码略）与妻子廖丽芳（身份证号码略）在1976年10月1日办理结婚登记手续时，“彭某乙”被错写为“彭某甲鹏”；彭某乙与廖丽芳属夫妻关系，情况属实。廖丽芳取得该《证明》后，于同年5月16日将《证明》交给办理按揭手续的工作人员。2015年5月18日，林周胜向廖丽芳支付款项35万元。同日，廖丽芳签署《定金收据》，载明收到林周胜购买涉案房屋定金35万元等。廖丽芳称该35万元为首期房款，并非定金，只是使用了“定金收据”。林周胜认为该35万元是定金。之后，林周胜未能取得全部201万元的银行同贷书（公积金贷款申请未获批准），于是约廖丽芳于2015年6月17日到交易登记中心，希望廖丽芳配合重新网签《存量房买卖合同》，将贷款方式由公积金、商业组合贷款变更为全部商业贷款。当日，双方未能协商一致，廖丽芳未配合林周胜重新网签《存量房买卖合同》。林周胜和宫静于该日单方签署了穗存量房合字150××××9441号《存量房买卖合同》（该合同中按揭贷款的方式列明为商业贷款，其他条款与穗存量房合字150××××8307号《存量房买卖合同》基本一致），并办理了网上备案。廖丽芳发现后，向广州市房地产交易登记中心投诉。2015年7月16日，广州市房地产交易登记中心作出（2015）查询00452号《依申请信息公开答复书》，答复：天河区淘金北路正平南街3号8楼A房已办理房屋买卖合同网签手续；2015年4月24日网签合同，编号穗存量房合字150××××8307为有效合同；2015年6月17日网签合同，编号穗存量房合字150××××9441为无效合同等。2015年6月20日，廖丽芳向某甲胜寄出《通知书》，称根据合同约定，林周胜应于2015年5月30日前将首期楼款87万元交付给廖丽芳，但廖丽芳仅收到含定金5万元在内的首期房款40万元，余款47万元经廖丽芳多次催促林周胜一直拒付，已构成违约，廖丽芳保留追究林周胜违约责任的权利等。2015年6月26日，廖丽芳又委托律师向某甲胜寄出《律师函》一份，称因林周胜首期购房款余款47万元在廖丽芳多次电话催促，并于2015年6月20日向其寄出《通知书》催告后仍未支付，已构成根本性违约，故自该律师函送达林周胜之日起，双方签订的《房屋买卖合同》解除，林周胜需向廖丽芳支付购房总价款的15%即432000元作为违约金，据此，廖丽芳没收林周胜已付的40万元作为违约金，请林周胜于该函送达之日起三日内配合廖丽芳办理撤销网签等手续，并将余下违约金32000元支付予廖丽芳等。林周胜称其于当月27、28日收到该《律师函》。2015年6月26日，喜福来公司向廖丽芳发出《催促办理交易通知书》，主要内容有：一、卖方违反合同精神如下：1.原合同约定，买方是组合贷款形式，双方于2015年4月24日办理了贷款的相关手续，按揭公司为良策按揭代理有限公司，经过良策按揭工作人员汪小姐审核双方所提供资料发现卖方廖女士资料不完整，并于2015年5月2日通知卖方抓紧补�资料，但卖方是2015年5月16日才补齐相关资料。因此卖方已经严重违反原合同第七条的第1点的第（3）小点，因故意拖延补办资料长达15天之久，属于严重违约。至于后期时间拖延超出合同期限，主要原因是卖方自己前期拖延及后期不配合而造成。2.因为买方资质原因公积金贷款未能给予批准，需要改为全部贷款为商业贷款，需要卖方配合修改资料及改签按揭合同、网签合同，但卖方不予配合，不签名、不接受调解，故此卖方亦然严重违反原合同第三条的第4点，亦属于严重违约。3.出现以上情况，我司经电话和信息多次主动协商，但是卖方不听电话也不回复信息，故意拖延时间，和严重违反合同精神的做法，已经严重违反原合同第七条的第3点。二、经过我司多方沟通，买方现在同意在没有递件前将首期楼款支付给予卖方，但要求买卖双方签署补充协议后再支付，详细�容要双方出来当面协商。请买卖双方于2015年7月2日前来我司协商等。2015年7月22日，林周胜委托律师向廖丽芳寄出《律师函》一份，称廖丽芳多次违反合同精神造成交易迟延，要求廖丽芳立即配合林周胜及中介方履行合同义务，就涉嫌违约事宜向某甲胜解释，林周胜保留追究廖丽芳违约责任的权利等。廖丽芳于2015年7月20日向原审法院提起诉讼，请求法院判决：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》与《存量房买卖合同》；2.林周胜向廖丽芳支付违约金432000元。原审审理期间，林周胜向原审法院提起反诉，请求法院判决：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》；2.廖丽芳向某甲胜返还已支付的购房定金40万元；3.廖丽芳向某甲胜支付违约金432000元；4.廖丽芳返还林周胜已支付的中介费15000元；5.廖丽芳返还林周胜已支付的办理�揭服务费用8500元。本案审理过程中，各方均确认，林周胜如要将公积金、商业组合贷款变更为全部商业贷款，买卖双方必须去房地产交易登记中心重新网签《存量房买卖合同》，变更合同中关于贷款方式的约定。林周胜称，正是因为廖丽芳不配合办理变更网签合同的手续，导致交易无法成功。为证明廖丽芳违约，林周胜还提交了2015年6月27日署名为林周胜、宫静、汪某、廖某乙的《证明》一份，并申请中介工作人员廖某乙出庭作证。该《证明》除上述四人签名外的部分均为打印形成，内容为：关于林周胜购买廖丽芳位于天河区淘金北路正平南街3号8楼A房房产交易过程情况说明：本次交易双方委托广州市喜福来房地产代理有限公司作为中介办理交易，并由广州良策按揭公司（具体由汪某办理）代为办理贷款按揭事宜，在交易过程中，于2015年6月17�，喜福来地产廖某乙、广州良策按揭公司汪某、买方林周胜夫妻、卖方廖丽芳经相互电话沟通后，约定于当天上午到位于珠江新城的广州市房地产交易中心碰面，一是办理买方的按揭合同及网签合同（由公积金+商业组合贷款转为商业贷款），二是买方当天给齐首期款卖方。当时汪玉娟、林周胜夫妻、廖丽芳于广州市房地产交易中心一楼碰面后，卖方廖丽芳表示今日来只收齐首期款，但并不配合签名办理按揭合同及网签合同，三方多次沟通无果，卖方廖丽芳仍坚持不配合签名办理按揭合同及网签合同，并于12:00左右离开房地产交易中心回去，并导致当日买方未支付齐首期款给卖方。当天喜福来地产廖某乙数次与买方、卖方及良策按揭公司汪某沟通此事，并要求卖方配合完成按揭合同及网签合同（由公积金+商业组合贷款转为商业贷款），同时要求买方当天配合�齐首期款给卖方，但卖方廖丽芳拒绝配合，廖某乙电话沟通后，搭乘的士前往广州市房地产交易中心，因廖丽芳提前离开未能见面。2015年6月17日当天，完全是因卖方廖丽芳拒绝配合，未完成上述交易等。证人廖某乙出庭作证称：2015年6月17日林周胜要给钱业主，但廖丽芳要求收到款项后才肯配合变更网签合同，但林周胜认为已经给了廖丽芳房款有风险，所以林周胜又提出先把房屋交付林周胜使用，廖丽芳不同意，然后证人就提出廖丽芳先把房产证交给林周胜保管，但廖丽芳也不同意；这一情况确实有风险，经过几次沟通，廖丽芳坚决不同意，后来林周胜在此情况下也同意先把首期款给廖丽芳，再更改网签合同，但是后来廖丽芳说林周胜违约，要没收已经支付的40万元的定金才同意更改合同；证人于2015年6月5日至8日之间接到按揭公司电话通知，得知林周胜公积金贷款未获审批，原因是林周胜没有按时交供楼款导致，商业贷款已经通过审批，但未出同贷书；汪小姐告诉林周胜要全部变更为商业贷款，林周胜同意了，汪小姐应该有通知廖丽芳，证人没有直接与廖丽芳沟通；2015年6月14、15日左右，林周胜告知证人约了廖丽芳去办理变更合同；6月17日上午，廖丽芳致电证人，说她已经到了农业银行，证人问她什么事，她说林周胜那天给钱给她，证人致电林周胜，问他们在哪里，林周胜说与汪小姐在交易中心，出现这一情况，证人就通过电话与双方沟通，实际上双方是没有坐在一起，只是电话沟通；因为最后没有协商一致，最后林周胜称同意给廖丽芳剩余的款项然后办理更改网签手续，但廖丽芳只同意收钱不同意更改网签合同；因签订合同后廖丽芳、林周胜双方互有联系方式，可以直接沟通，没有经过中介方，故证人没有了解到（廖丽芳、林周胜有）一致的约定，但是证人知道是2015年6月17日约好去变更合同并支付剩余的首期款；2015年7月2日出来谈时，林周胜表示在没有出同贷书的情况下也同意先支付首期款并继续购买涉案房屋，但是廖丽芳认为林周胜只有在承认违约的情况下才可以继续交易。同时，证人陈述2015年6月27日《证明》是林周胜写（打印）的，证人觉得是事实所以签了名，该《证明》和证人拟订的《催促办理交易通知书》与当庭陈述如有冲突以当庭陈述为准。廖丽芳质证意见为：对上述《证明》的真实性、合法性、关联性均有异议。林周胜及宫静在该证据中的观点是当事人的陈述，且他们只作出对自己有利的陈述，并作出错误的判断，与事实不符；汪某在该《证明》签字不符合法律规定的证据形式，证人应出庭作证，且汪某与林周胜有客户和受托人之间的利害关系。证人廖某乙已向法院明确，其签名的《证明》及《催促办理交易通知书》如与当庭陈述冲突，应以当庭陈述为准，即此前无论该证人还是中介公司在文件中所作出的判断和推测认定都不具有法律效力。证人廖某乙陈述2015年6月17日早上，廖丽芳到了银行后林周胜要来付款，这足以证明廖丽芳得到的通知是要去收款，而非林周胜称要去办理更改网签合同。2015年6月17日，廖丽芳在电话中告知证人“没有收到首期款的情况下，什么都不会做”，并非如林周胜说的，除了收钱其他什么都不做。证人是中介方，在组织交易和发出催告通知的过程中，其专业精神明显不足，证人没有资格以一个裁判者的身份自居，容易造成误导。林周胜对证人证言质证意见为：证人认为2015年6月27日的《证明》内容属实才签名的，该《证明》已经表明了廖丽芳当天（6月17日）只同意收首期，其�事情不做。关于同贷书，林周胜称其商业贷款已经批准，没有批准的是公积金部分；林周胜申请公积金贷款50万元，商业贷款151万元。为此，林周胜庭后补充提交了中国农业银行股份有限公司广州天河支行个人金融部出具的《个人住房贷款同意贷款意向书》，称关于林周胜提出的用于购买位于广州市越秀区淘金北路正平南街3号8楼A房个人商业贷款申请，经该行审核，拟同意在符合该行贷款条件的前提下向某甲胜发放商业贷款人民币151万元，贷款期限23年；最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准等；落款日期为2015年5月27日。廖丽芳对该补充证据的真实性、合法性均有异议，认为该证据既然是2015年5月27日就已取得，但本案在同年9月16日、11月19日两次开庭时林周胜均未出示，不排除是开庭之后取得、时间倒签到2015�5月份的可能性；该证据与本案争议焦点无关，并无采纳的必要。廖丽芳称，其出售涉案房屋是为帮助女儿彭晓芸购买其他房屋支付房款，因林周胜逾期支付首期房款，导致廖丽芳女儿违约从而产生违约金等损失。为此，廖丽芳向原审法院提交如下证据：1.廖丽芳女儿彭晓芸（乙方）与广州市宏和房地产开发有限公司（甲方）于2015年4月19日签订的《保利大都汇认购书》[合同约定：乙方向甲方认购广州市番禺区汉溪大道东地块三（3-6）-公寓-1单元-23层-2315号房，该物业套内建筑面积21.16平方米，认购价594000元；第一期房款60400元（含定金），其中5万元定金应于签订该认购书时付清，剩余款项在《商品房买卖合同》签署时必须付清；第二期房款237600元须于2015年5月22日支付；第三期房款296000元须于2015年6月22日支付；双方定于2015年4月22日在本项目销售中心签署《商品房买卖合同》等]。2.商品房预售款缴款通知书（载明实际缴款日期为2015年5月22日，缴款人为廖丽芳，收款人为广州市宏和房地产开发有限公司，金额为237600元）。3.广东东方昆仑律师事务所杨丁平律师于2015年7月22日向彭晓芸发出的《律师函》[内容为：该律师事务所受广州市宏和房地产开发有限公司委托通知彭晓芸务必于2015年7月29日按照201505190841号《买卖合同》的要求履行付款义务（含支付逾期付款违约金）等]。林周胜和宫静对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该证据与本案无关。此外，关于涉案《房屋买卖合同》与穗存量房合字150××××8307号《存量房买卖合同》约定不一致时以哪份合同为准的问题，廖丽芳称以《房屋买卖合同》为准，林周胜和宫静认为以《存量房买卖合同》为准。原审诉讼过程中，廖丽芳、林周胜双�均表示同意调解，但林周胜方明确表示不同意继续履行合同，仅愿意就合同解除后如何退款的问题进行协商，最终双方未能协商一致。原审法院认为：廖丽芳、林周胜自愿签订房屋买卖合同，约定廖丽芳将涉案房屋出售给林周胜，交易总价为288万元，其中87万元由林周胜直接向廖丽芳支付，余款201万元由林周胜以公积金加商业组合贷款的方式向银行申请按揭贷款。合同签订后，林周胜按照约定向廖丽芳支付了包含定金在内的共40万元款项，廖丽芳也依约配合林周胜提交资料办理了按行按揭手续，但因林周胜未能如愿获得公积金加商业组合贷款共201元，双方在贷款差额如何处理及在此情况下首期房款何时支付两方面发生争议，合同未能继续履行，以致双方现均要求解除该合同。鉴于廖丽芳、林周胜在解除合同方面诉求一致，原审法院予以准许。但涉案《房屋买卖合同》中还包含买卖双方与中介方居间服务合同权利义务方面的约定，该部分合同内容不属本案审理范围，故本案仅解除廖丽芳、林周胜之间关于涉案房屋的买卖合同关系。在涉案房屋买卖合同履行过程中，具体是哪一方的违约行为导致合同解除，是本案双方主要争议焦点，现具体分析如下：根据各方陈述及现有证据，林周胜仅取得了151万元商业贷款的同贷书，公积金贷款50万元的申请未获批准，即属于银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额的情况。关于贷款差额如何处理及双方争议的首期款应何时支付的问题，廖丽芳、林周胜签订的《房屋买卖合同》及穗存量房合字150××××8307号《存量房买卖合同》存在不同的约定，现双方对以哪一份合同约定为准亦存在不同主张。一般情况下，如无特殊约定，在后签订的合同视为对先签订合同的�更，在二者约定不一致的时候，应以在后签订的合同内容为准。但是，涉案穗存量房合字150××××8307号《存量房买卖合同》约定，贷款差额由双方协商处理，首期款87万元于递件当天支付，递件（即申请办理产权转移登记）为银行批准同贷后，未明确具体期限，即该《存量房买卖合同》对于贷款差额的处理及首期款的支付期限约定不明确。因此，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，应以《房屋买卖合同》相关约定为准。且林周胜反诉状亦引用《房屋买卖合同》的条款作为其反诉请求所依据的理由，至庭审时才提出该合同已被在后签订的《存量房买卖合同》变更的意见。因此，廖丽芳主张按照《房屋买卖合同》确定首期房款支付期限及贷款差额处理方式的意见依据充分，原审法院予以采纳。对此，涉案《房屋买卖合同》约定：“银行出具同意贷款通知书后5个工作日内，买卖双方必须到房地产交易中心办理该房屋递件交易手续，应在房管交易中心出具成功《递件受理回执》当天买方要支付首期楼款给卖方。人民币87万元，买方应在2015年5月30日前交给卖方。如因政府部门或者银行、节假日等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延”“如果银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在递件当天以现金一次性补足给卖方”。根据上述约定及林周胜举证的《个人住房贷款同意贷款意向书》，林周胜应于2015年5月30日前向廖丽芳支付首期款余额47万元，并于2015年6月3日前与廖丽芳到房地产交易中心申请办理房屋递件交易手续，在递件当日以现金方式将贷款差额50万元补足给廖丽芳。即使扣除廖丽芳补充提供配偶身份证明的时�（按林周胜所述2015年5月2日通知至廖丽芳同年5月16日将资料交至办理按揭手续的工作人员共14日），林周胜亦应最迟于2015年6月13日前支付首期款余额并于同年6月17日前申请办理递件手续及现金补齐贷款差额。林周胜未于上述期限内履行相关付款义务，虽然从林周胜及证人的陈述来看，林周胜方曾提及愿意支付首期款余额47万元，但并未实际履行，且林周胜也未准备以现金方式补齐贷款差额，即并未全面履行合同义务，因此造成涉案房屋买卖合同解除的主要责任在林周胜方，故廖丽芳要求林周胜支付相应违约金于法有据，原审法院予以支持。关于林周胜认为是廖丽芳违约导致合同解除的主张，诉讼过程中林周胜主要提及三方面的情况：一是廖丽芳补充配偶身份资料用时超过合同约定，二是廖丽芳不配合办理变更网签手续，三是廖丽芳拒不办理交易递件手续�对于上述第一项，因该资料廖丽芳需回配偶原户籍所在地汕头市办理，必然耗费一定的往返在途时间和相关部门审核并出具资料的工作时间，廖丽芳在约16天的时间内将需补充的资料办理完毕并交付林周胜委托代办按揭手续的工作人员，并不构成根本性违约。对于上述第二项，如前所述，双方已约定贷款差额应由林周胜现金方式补齐，因此变更网签实质上为合同内容的变更，根据法律规定，需双方协商一致方可变更合同。将公积金加商业贷款变更为全部商业贷款虽然在贷款总额上没有变化，但林周胜在2015年6月才提出变更合同，廖丽芳收款的时间必然受到影响，且林周胜申请贷款201万元占总房价的69.79%，能否获批亦不确定，廖丽芳有权拒绝变更合同。对于上述第三项，《房屋买卖合同》约定贷款差额由林周胜在递件当天以现金一次性补足，廖丽芳、林周胜双方�2015年6月17日到达房地产交易中心，但林周胜并未准备当天以现金方式补足贷款差额，故廖丽芳基于不安抗辩权，有权不办理交易递件手续。至于林周胜提交的《催促办理交易通知书》、《证明》及证人证言等证据，因该证据的出具者不具备认定违约责任的资格，其判断不能作为认为违约责任的依据。因此，林周胜主张廖丽芳违约导致合同解除依据不足，对其要求廖丽芳支付违约金、返还中介费、按揭服务费的诉讼请求原审法院不予支持。关于违约金的数额。首先，违约金标准方面，涉案《房屋买卖合同》和穗存量房合字150××××8307号《存量房买卖合同》对于因一方违约导致合同解除的违约金标准存在不同的约定，分别为成交价的15%和10%。廖丽芳、林周胜均按照成交价的15%向对方主张违约金，即双方均认为违约金的计算标准应按照《房屋买卖合同》的约定来处理。其次，数额方面，双方都以己方不存在违约为由进行答辩，视为同时对违约金标准提出异议。按照上述《房屋买卖合同》约定的标准违约金为成交价的15%，即432000元。而从本案查明的事实来看，林周胜方试图通过变更网签合同以取得更多银行贷款的方式继续进行交易，主观上并非恶意不履行合同，且廖丽芳也未举证证明其实际发生的损失已达432000元，故违约金确属过高，根据本案实际情况，原审法院认为违约金酌情调整为8万元为宜，因此廖丽芳应将已经收取的其余32万元款项退还林周胜。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十八条、第七十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2016年1月20日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，原告廖丽芳与被�林周胜关于广州市淘金北路正平南街3号8楼A房的买卖合同关系解除。二、原告廖丽芳在本判决发生法律效力之日起十日内，将购房款项32万元一次性返还给被告林周胜。三、驳回原告廖丽芳的其他诉讼请求。四、驳回被告林周胜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费13957元（其中本诉受理费7780元、反诉受理费6177元），由原告廖丽芳负担8650元、被告林周胜负担5307元。判后，上诉人廖丽芳和林周胜均不服原审判决，向本院提起上诉，其中上诉人廖丽芳上诉称：一、一审判决认定事实错误。2015年11月19日，本案一审第一次开庭时，尽管被告一再声称原告在6月17日当天“除了收钱什么都不会做”，而证人廖某乙在出庭作证的时候，十分清晰地告诉法庭：6月17日前一晚和6月17日当天，原告均坚持“收齐87万元首期款之前什么都不会做”，并不是像被告声称的那样。在证人陈述完之后，原告代理律师再次对这个问题进行发问，证人做出了同样的回答，再次十分肯定地说：原告表述的意见是“收齐87万元首期款之前什么都不会做”并不是“除了收钱什么都不会做”。但是原审法院庭审过程中对证人证言进行了错误的记录，尽管原告代理人进行了纠正，一审判决的事实认定部分仍然采用了错误的记录。一审法院在开庭过程中已经对庭审活动进行全程同步录音录像，二审法院可以调取这一音像资料进行核实，查明证人作证过程中所做证词，纠正一审判决的错误。二、一审判决擅自调低违约金数额，无法可依，属于适用法律错误。1、按照我国法律规定和司法实践，根据尊重契约自由的原则，�约金可调可不调的应当做到尽量不调整。本案合同约定违约金为“该物业成交价15%”，涉案房屋的成交价为人民币2,880,000元,成交价15%即432,000元。广州市二手房买卖过程中，几乎各大中小房地产中介公司的合同文本中约定的根本违约的违约金大多都是这个比例，稍低一点的是10%，稍高一点的还有20%，应该说“物业成交价15%”属于一个符合交易习惯的违约金额度。算不上“过分高于造成的损失”。2、双方都按照“物业成交价15%”计算违约金，本来应当视为双方一致认为约定的违约金“既不低于造成的损失；也不过分高于造成的损失”，是适当的。而一审法院却认为：廖丽芳和林周胜都按照“物业成交价15%”向对方主张违约金，并均以自己不构成为违约进行答辩，视为同时对违约金标准提出异议。这一认定着实叫人费解，因此应当予以纠正。3、除非当事人明确提出申请，否则法院不应当依职权主动进行违约金的调整--这是理论界的通说、法学界一致的认识、司法实践中的统一做法，一审过程中，林周胜自始至终没有认为违约金过高要求调整的表示，应当视为权利人自愿行使处分权，放弃其应有的权利，一审法院本不应当主动审查违约金条款，一审法院显然是直接代权利人行使权利，找到了一个似是而非的理由，达到主动审查违约金条款的目的。4、一审法院对违约金调整幅度过大，实际上等同于对包括林周胜在内的违约方的放纵。就林周胜的过错程度而言，其明知应当付款而拒绝支付、原告多次催告之后仍然拒绝，原告代理律师发出律师函进行最后警告的时候还是拒绝支付。其违约意志不可谓不坚定，违约意图不可谓不明显。对于这样的恶意违约，本不应减少违约金，以充分体现惩罚性。一审法院反而�幅度降低违约金，不是在放纵违约方，就是对案件事实认定有误。5、一审法院就违约金过高的标准与举证责任的分配没有做到合法、公平、公正。根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为违约金过高。关于举证责任分配问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》对当事人举证责任作了明确规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。因此，主张违约金过高，应当由违约方对违约金过高进行举证。作为违约方的本案林周胜，根本就没有主张违约金过高，所以根本谈不上由其对违约金过高进行举证。在此情况下，一审法院却认定守约方没有就违约造成其实际损失进行举证，并因此将违约金大幅度(80%)降低，确属有失偏颇。三、本案一审没有做到“按责任大小和败诉部分的比例分担案件受理费”，判决违法且有失公允诉讼费的承担是案件诉讼风险“成本”的转嫁，其本身不仅具有诉讼官司输赢的标志特点，还具有对案件责任承担的制裁属性，本案一审对诉讼费的判决主要问题在于：1、“判决结果一”是基于廖丽芳作为守约方，在林周胜(违约方)构成根本违约情况下，行使合同解除权作用下的结果，与林周胜的反诉没有关联性，理应将此作为判决林周胜多承担诉讼费的理由。2、“判决结果四”应当属于驳回林周胜的全部诉讼请求，反诉费不应由廖丽芳分担。3、综合起来看，守约方要为违约方分担诉讼费，违约方反倒无需为守约方承担诉讼费，有失公允。综上所述，上诉请求：1、撤消广州市越秀区(2015)穗越法民三初字第1592号民事判决，依法改判支持廖丽芳的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费、反诉费均由林周胜承担。上诉人林周胜上诉称：一、一审“按照《房屋买卖合同》确定首期房款支付期限及贷款差额处理方式”的认定错误。1、2015年4月18日，林周胜与廖丽芳签订《房屋买卖合同》，随后双方于2015年4月24日到房产交易中心签订了正式的《存量房买卖合同》，根据《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”《合同法》第三十条规定：“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。第三十一条规定：承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。即如果合�内容发生了实质性的变更，以后签订的合同为准。由此《存量房买卖合同》对2015年4月18日签订《房屋买卖合同》进行了变更，因此应该以《存量房买卖合同》的相关约定来确定首期房款支付期限及贷款差额处理方式。2、双方于2015年4月24日到房产交易中心签订了正式的《存量房买卖合同》，是购房行为中保障购房者和卖房者双方权益的经行政部门见证的网签行为。所谓网签，就是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并在网上予以公布，用户可以根据网签号对合同进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生。根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，如果已经签订网签合同，而网签合同的约定与双方之前签订的合同约定不一致，以对外公示的网签合同为准。3、《存量房买卖合同》中，首期款�递件当天支付，递件是在银行批准同贷后向房地产登记机构申请办理产权转移登记手续。这也是房地产交易的流程，根据办理流程，递件是个明确的期限。且交付首期款在《房屋买卖合同》中也说明“应在房管交易中心出具成功《递件受理回执》当天买方要支付首期楼款给卖方”、“人民币捌拾柒万元买方应在2015年5月30日前交付给卖方”，该款项并未说明是首期款，且与前面的陈述有歧义，因此，《存量房买卖合同》消除了歧义，对首付款进行了明确的约定以递件当天支付为准，这是个明确、无歧义的了解，因此并不适用《合同法》第七十八条的规定。二、一审“原告基于不安抗辩权，有权不办理交易递交手续”的认定错误。1、由于廖丽芳的原因导致延误递交办理按揭长达14日（加上周末无法办理共计16天），按此时间2015年6月13日办理递件手续；基于公平原则，�该给林周胜16天的时间即2015年6月29日前办理贷款手续等事宜，但廖丽芳不和林周胜沟通协调，单纯的要求支付款项，并于2015年6月26日发出律师函单方解除合同，主张不安抗辩权的应该是林周胜而非廖丽芳。2、廖丽芳拒不配合履行合同义务，从林周胜提供的《催促办理交易通知书》、《证明》、证人证言可以看出，是廖丽芳的不配合导致交易无法进行，虽然该证据的出具者不具备认定违约责任的资格，其判断不能作为认为违约的依据，但其作为房屋买卖的中介方，从促成交易的中立立场协调双方，并督促廖丽芳履行合同义务，但廖丽芳拒不履行，因此导致合同无法履行，因此，从《催促办理交易通知书》、《证明》、证人证言可以看出廖丽芳违约的事实，因此，造成该合同不能履行的责任在于廖丽芳。三、一审“被告申请贷款201万元占总房价的69．79%，能否获�亦不能确定，原告有权拒绝变更合同”的认定错误。1、林周胜已经提交一审法庭中国农业银行股份有限公司广州天河支行个人金融部出具的《个人住房贷款同意贷款意向书》，证明林周胜已经得到151万的贷款同贷书，只有50万元的公积金贷款出现审批延迟，仅占总房价的17．36%，且林周胜已经支付廖丽芳40万元定金，没有理由不履行合同，基于合同双方在《存量房买卖合同》协商处理的约定，廖丽芳应该配合林周胜进行变更。2、林周胜在《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》签订后严格按合同约定，当日将定金伍万元交给廖丽芳，廖丽芳出具收据给林周胜。林周胜与2015年5月18日又将叁拾伍万定金交给廖丽芳，廖丽芳出具收据给林周胜并由中介方签名见证。后廖丽芳多次违反合同精神造成交易迟延，经林周胜多次催促，廖丽芳并不理会。林周胜请求中介方(广州市喜福来房地产代理有限公司)多次沟通，后中介方又发《催促办理交易通知书》，廖丽芳亦置之不理。2015年6月26日，廖丽芳却以林周胜不支付余款为由发律师函给林周胜，鉴于廖丽芳的这种不诚信行为，林周胜于2015年7月22日发律师函给廖丽芳要求其履行合同义务继续完成交易。中介站在公正的立场上给廖丽芳发短信告知交易惯例应是在完成递件后再首付首期款，且中介也明确告知，提前付齐首期款，买家承担了很大风险，并建议卖方将房产证放在中介处做担保，但卖方拒绝(具体见证据5短信记录)，廖丽芳出于“气愤”将该短信转发给林周胜。从维护交易安全和交易习惯的立场上，林周胜没有义务提前支付全部首付款项。廖丽芳看到房价上涨，又抓住林周胜急于买房的心态却故意拖延时间，向某丙提起诉讼。综上，林周胜认为：因廖丽芳未尽合同义务，其违约行为�林周胜造成了金钱、时间等的极大损失。综上，上诉请求：l、依法撤销(2015)穗越法民三初字第1592号民事判决第一项、第四项；2、请求依法将(2015)穗越法民三初字第1592号民事判决第二项判决廖丽芳返还林周胜已支付购房定金32万元改判为廖丽芳返还林周胜已支付购房定金40万元；3、请求依法判决廖丽芳向某甲胜支付违约金28.8万元(房款288万元的10%)；4、请求依法判决廖丽芳返还林周胜已支付购房中介费1.5万元；5、请求依法判决廖丽芳返还林周胜己支付办理按揭服务费用8500元；6、依法判令廖丽芳承担本案及一审的诉讼费用。廖丽芳针对上诉人林周胜的上诉答辩称：1、除了庭审过程中对证人当庭作证时有一处错误记录之外，原审判决对该案其余案情认定事实清楚、正确无误，林周胜上诉状中的上诉理由欠缺理据；2、原审法院认定体现买卖双方真实意思�示的、双方实际遵守履行的是《房屋买卖合同》与事实完全相符，且该合同被双方都用作证据证明各自履行合同义务的情况，足以证明一审的认定是正确的，《存量房买卖合同》仅仅是为了满足网签的需要，双方应当以《房屋买卖合同》的相关约定为准；3、《房屋买卖合同》履行过程中，林周胜固执己见，拒不履行合同义务且对我方正确的履约建议拒不理睬，最终导致根本违约，这是造成合同解除、酿成讼争的主要原因，一审认定其违约并判决其承担违约责任（除了违约金偏低）并无不妥。4、林周胜认为我方拒绝配合其办理网签欠缺事实依据。根据双方举证和查明事实，我方在订立合同之后，第一时间配合其办理了网签和按揭手续，至于对方所说的配合办理网签变更的说法，这个义务是额外附加给我方的，不属于合同约定的义务。也正是对方认为我方有配合其变更网签的义务，才导致对方错误的认为其有不安抗辩权。综上，请求依法驳回林周胜的全部上诉请求。林周胜针对上诉人廖丽芳的上诉答辩称：1、林周胜已经完全履行了给付定金的义务；2、林周胜拒绝支付余下的首期款事出有因。首先，根据在后签订的《存量房买卖合同》的约定，廖丽芳不配合林周胜办理递件手续，也没有拿到房管交易中心出具成功《递件受理回执》，因此林周胜交付首期款的时间并未过期，也没有义务交付首期款给廖丽芳。其次，廖丽芳违约在先，出于交易安全、公平性考虑，基于先履行抗辩权，我方暂缓支付余下的首付款；3、廖丽芳违约，导致交易无法进行。原审第三人宫静述称：坚持原审意见，同意林周胜的上诉及答辩意见。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于�用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点在于违约行为认定及违约责任承担。关于违约责任认定问题双方当事人各有表述，原审判决根据双方前后签订的《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》相关条款约定进行分析，对于付款时间及付款方式以双方明确约定为准，并无不当。在此前提下，上诉人林周胜在作为买方义务之内的贷款事项发生变化的情况下，以上诉人廖丽芳拒不配合递件手续作为未履行付款义务的抗辩，证据及理由均不充分。对此原审认定上诉人林周胜违约并无不当。其次，本案纠纷主要源于履行过程中对于贷款事项出现变化后双方对于不安抗辩的不同理解。原审判决结合违约恶意及违约后果综合考虑，对合同违约金进行调�，未明显不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13957元，由上诉人廖丽芳承担8650元，上诉人林周胜承担5307元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年七月十九日书 记 员  李 杨