上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2495号
原告（反诉被告）黄惠芳，女，1955年12月16日出生，汉族，住上海市新村路****弄**号****室。
委托代理人丁伟晓，上海欧申律师事务所律师。
委托代理人张承飚，上海欧申律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海中鹰置业有限公司，住所地上海市银杏路4号101室。
法定代表人芮永祥，职务执行董事。
委托代理人宋文明，上海市沪一律师事务所律师。
委托代理人葛晓奇，上海普世律师事务所律师。
原告黄惠芳与被告上海中鹰置业有限公司及反诉原告上海中鹰置业有限公司与反诉被告黄惠芳商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）黄惠芳的委托代理人丁伟晓、张承飚，被告（反诉原告）上海中鹰置业有限公司的委托代理人宋文明、葛晓奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄惠芳诉称，2009年7月29日，原、被告签署《上海市商品房预售合同》。合同约定原告向被告购买上海市新村路1717弄48号1903室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价人民币（以下币种均为人民币）3834270元，原告应分别于2009年7月29日、8月31日前分别支付1564270元和2270000元。被告应于2010年12月31日前向原告交付房屋，同时在被告取得房地产权证（大产证）后30日内与原告签订《房屋交接书》，并在签订《房屋交接书》之日起90天内，将房屋产权过户至原告名下。合同签订后，原告按约支付了全部房款，但被告并未于2010年12月31日前向原告交付房屋，亦未按合同约定将房地产权证（小产证）过户至原告名下，原告屡次交涉，遭被告推诿。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、被告向原告交付上海市新村路1717弄48号1903室；2、被告将上海市新村路1717弄48号1903室房屋产权过户至原告名下；3、被告承担逾期交房违约赔偿金616991.82元（以总房价3834270元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自2011年1月1日起，暂算至2013年9月23日止）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告上海中鹰置业有限公司辩称，同意将系争房屋交付给原告并将该房屋产权过户至原告名下，但不同意承担违约责任。双方在合同中约定了交房日期及逾期交房零赔付的标准。根据合同补充条款约定，原告未交清房款，被告有权不交付房屋。由于原告于2013年5月7日付清房款，被告则提起反诉，要求原告承担逾期房款违约金。
反诉原告上海中鹰置业有限公司诉称，合同签订后，反诉被告仅按约支付银行贷款2270000元，首付房款经催讨，反诉被告分别于2013年5月4日支付50万元、5月7日支付1064270元。由于反诉被告未按合同约定的时间付款，根据合同约定，反诉被告应承担违约责任，为维护反诉原告的合法权益，要求反诉被告承担逾期付款的违约金215567元（违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，其中50万元的违约金从2009年7月30日起算至2013年5月4日止，1064270元的违约金从2009年7月30日起算至2013年5月7日止）。
反诉被告黄惠芳辩称，双方在履行合同中，除贷款资金支付外，根据约定购房款100万元用家具作价抵冲，并已实际履行。另有50万元双方同意用黄惠芳兄弟的退房款转入支付，该款反诉原告于2010年9月14日收到，余款64270元延期至2013年5月7日支付，现同意按约定的标准支付违约金，但不同意反诉原告的计算方式。
经审理查明，上海市新村路1717弄《中环凯旋公寓》由被告上海中鹰置业有限公司开发。2009年7月26日，原、被告签订两份《商品房订购单》，其中的一份由原告订购《中环凯旋公寓》上海市新村路1717弄48号1903室，订购总价3834270元。双方在备注栏中约定：1、此房交房标准非精装修房（详见装修标准）；2、此房由买方自行精装修，并且在装修完毕后二年后再进行交房手续；3、买方首付及定金由家具款抵冲，余款贷款。在《商品房订购单》尾部，被告法定代表人签署：同意，家具抵冲100万元。
2009年7月29日，原告（合同签约方为乙方）与被告（合同签约方为甲方）签订《上海市商品房预售合同》。合同约定由原告黄惠芳购买上海市新村路1717弄48号1903室房屋（建筑面积142.01平方米），每平方米房屋建筑面积单价27000元，房屋总价3834270元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择“单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价的1%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使合同解除权的，应当书面通知乙方。甲方承诺在2011年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定了甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方选择“单方面解除本合同”方案追究甲方责任。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。合同附件一中约定：1、乙方于2009年7月29日与甲方签约，并付首付房款1564270元；2、乙方于2009年8月31日前应支付房款（商业贷款）2270000元。2009年8月20日，原告与贷款银行签订了《房屋担保借款合同》，当月28日，贷款银行核发贷款2270000元，2009年9月4日被告开具发票。
2009年11月15日，双方在家具清单上签名。根据被告收到的十张家具发票（开票日期为同年11月30日至12月4日），总价为1020773元，按双方约定实际冲抵购房款100万元。
案外人原告的兄弟黄惠达曾购买中环凯旋宫37号802室，于2010年9月14日支付被告房款50万元，后退房，并申请将该款转为系争房屋购房款。被告于2013年5月4日核准同意。
2013年5月7日，原告付清购房余款64270元。
另查明，在原被告签订上述系争房屋订购单的同时，原告也订购另一套房屋，双方还签订了一份《商品房订购单》，该订购单约定，由原告订购《中环凯旋公寓》新村路1717弄48号2003室，订购总价3834270元。双方在备注栏中约定：1、此房交房标准非精装修房（详见装修标准）；2、此房由买方自行精装修，并且在装修完毕后二年后再进行交房手续；3、买方首付及定金由家具款抵冲，余款贷款。
2009年7月28日，依据2003室房屋的《商品房订购单》，案外人陈巧瑜（乙方）与被告（甲方）签订了《上海市商品房预售合同》。合同约定由陈巧瑜购买上海市新村路1717弄48号2003室房屋（建筑面积142.01平方米），每平方米房屋建筑面积单价27000元，房屋总价3834270元。合同附件一中约定：1、乙方于2009年7月28日与甲方签约，并付首付房款1154270元；2、乙方于2009年8月31日前应支付房款（商业贷款）2680000元。2009年8月26日，贷款银行核发贷款2680000元。2012年3月1日，由原告付款154270元。2013年5月7日，由原告之女儿王筱捷银行转付100万元。
审理中，原告认为，双方对合同的真实性不持异议。原告于2013年5月7日付清房款，但双方的争议焦点也就是其中的100万元何时支付，现有证据证明该款双方以家具作价100万元冲抵，原告只是延期付款余款64270元，现同意按合同约定的标准，承担64270元逾期付款的违约金。另由于被告未按约定于2010年12月31日前交房至今，为求得违约责任的平衡，原告主张的延期交房违约金应从2011年1月1日起算至实际交付日止，望法院支持原告的诉求。
被告认为，双方在合同中约定了交房日为2010年12月31日之前，在原告知晓了被告逾期交房应承担法律责任的情况下，双方仍在合同中约定逾期交房的违约金标准为零，故原告的该项请求没有合同依据。同时，依据合同补充条款约定，原告未付清房款，被告可以拒绝交房，原告虽于2013年5月7日付清了房款，但其中的100万元家具系冲抵了另一套房屋2003室的房款，与本案无关，涉讼房屋的100万元由原告之女儿于2013年5月7日支付，即使被告延期交房，也应从2013年5月7日开始，况且，被告已于2014年3月13日通知原告办理手续，故原告的请求无法律依据，被告反诉请求符合约定。
本案反诉部分查明的事实同本诉部分。
本院认为，原、被告关于《中环凯旋公寓》上海市新村路1717弄48号1903室房屋签订的《商品房订购单》及《上海市商品房预售合同》应是签约人的真实意思表示，均合法有效。关于本诉，根据双方在合同中的补充约定，在原告未付清全额房款的情况下，被告有权拒绝交房，现原告最后一笔房款于2013年5月7日付清，故原告向被告主张逾期交房违约金，于法有据，但起算日期应从2013年5月8日开始，原告在双方约定的违约金标准为零数的情况下，要求以总房价为基数，按照银行同期贷款利率标准主张违约金，不符合同约定，本院不予采纳，鉴于双方约定了原告逾期付款应按逾期未付款额的日万分之一承担违约金，尤其被告明知原告2013年5月7日付清房款后，仍无法提供证据证明其已经交房，构成违约，为平衡利益，结合双方的违约程度，对原告主张的违约金本院酌判支持。在反诉中，根据查明事实，双方对银行贷款部分不持异议。依合同约定，反诉被告应于2009年7月29日支付首付款1564270元，由于双方在签订预售合同前约定了买方首付及定金由家具款抵冲，余款贷款，现有证据证明在1903室订购单上，被告法定代表人同意以家具款抵冲房款100万元，故在反诉原被告履行预售合同中，双方变更了付款方式，且于2009年11月15日在家具清单上签名确认，因此，反诉被告应承担2009年7月30日至同年11月15日逾期付款100万元的违约责任。同理，双方经合意，同意将黄惠芳兄弟因退房已支付的房款50万元转入黄惠芳的购房款，因反诉原告于2010年9月14日收到该款并一直占用至今，故黄惠芳应承担的50万元逾期付款应算至2010年9月14日止。因反诉被告对双方约定的逾期付款违约金标准不持异议，并同意承担余款64270元的逾期付款违约金，本院予以准许。由于反诉原告诉称的理由无证据印证，本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海中鹰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄惠芳交付上海市新村路1717弄48号1903室房屋；
二、被告上海中鹰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告黄惠芳将上海市新村路1717弄48号1903室房屋产权过户至原告黄惠芳名下；
三、被告上海中鹰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄惠芳支付赔偿金人民币160000元；
四、对原告黄惠芳的其余诉讼请求不予支持；
五、反诉被告黄惠芳应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海中鹰置业有限公司逾期付款的违约金人民币40250元（违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，其中人民币1000000元的违约金从2009年7月30日起算至2009年11月15日止，人民币500000元的违约金从2009年7月30日起算至2010年9月14日止，人民币64270元的违约金从2009年7月30日起算至2013年5月7日止）；
六、对反诉原告上海中鹰置业有限公司其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币9969元，由原告负担人民币3000元，由被告负担人民币6969元。
本案反诉受理费人民币2266.50元，由反诉原告负担人民币1000元，反诉被告负担人民币1266.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 汤国荣
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。