广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5651号
上诉人（原审原告）：高卫萍,女,汉族,住广东省佛山市禅城区,
委托诉讼代理人：梁显军,广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:佛山万达百货有限公司,住所广东省佛山市南海区。
法定代表人:曲德君
委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄健婷，广东星宇律师事务所律师。
上诉人高卫萍为与被上诉人佛山万达百货有限公司（以下简称万达百货公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年4月17日，万达百货公司收取高卫萍意向保证金5000元。
2014年8月11日，高卫萍、万达百货公司签订《租赁合同》，约定万达百货公司向高卫萍出租佛山万达百货商场第二层的125平方米场地；租赁期限（不含免租装修期）为二个租约年；高卫萍应向万达百货公司支付的每月租金为：高卫萍承租的该场地内每月销售收入总额的14%；高卫萍应当在该场地内经营的品种为“女装”，品牌为“声雨竹”；在本合同签署当日，高卫萍应当向万达百货公司支付5000元，作为高卫萍在本合同项下的履约保证金；高卫萍应当在免租装修期届满次日（即2014年8月29日）开业经营；高卫萍保证每日派驻符合万达百货公司要求的2名以上人员在场地内从事商品展示及销售等工作，且高卫萍营业员必须经万达百货公司审核同意及备案，并应接受万达百货公司监督；高卫萍应根据国家、地方相关法律法规与高卫萍营业员签订劳动合同，并负责营业员的聘用、遣散、工作时间、工资、奖金、劳动保险及社会福利等，且高卫萍应承担全部费用；高卫萍营业员与高卫萍或其他第三方之间的任何纠纷，均由高卫萍负责自行解决；等等。
2014年8月16日，高卫萍、万达百货公司及广州市某装饰设计有限公司南海丹灶分公司签订《装修合作协议》，约定万达百货公司给予高卫萍150000元作为高卫萍对高卫萍专区装修投入的部分装修费用；等等。
2015年9月15日，万达百货公司撤走收银台。2015年11月29日，万达百货公司关停商场。万达百货公司对涉讼商铺内的物品清点另行存放。
2016年1月15日，高卫萍提起诉讼。请求判令：1.解除高卫萍、万达百货公司签订的租赁合同，退还高卫萍交纳的履约保证金5000元、装修保证金5000元；2.万达百货公司赔偿未能提供正常租赁场地期间的直接损失及间接损失给高卫萍[直接损失包括经营费用5089.35元、部分租金4545.42元、部分员工工资8516元；间接损失包括营业利润损失从（2015年9月15日至2015年11月29日）43801.35元]；3.万达百货公司赔偿强行拆除店铺造成的直接损失及间接损失给高卫萍[直接损失包括装修损失65625元，员工经济补偿金8516.5元、营运用具（展台、货架、沙发、电脑、展架、模特、电话、传真机、屏风等）价值50000元、货物价值46044.4元；间接损失包括可得利益损失（2015年11月30日至2016年8月1日）269934.6元]；4.万达百货公司赔偿高卫萍订货损失172263元（合同保证金50000元、品牌授权押金即加盟费50000元、订货订金72263元；5.万达百货公司赔偿高卫萍货物损失120438.2元；6.万达百货公司承担所有诉讼费用。
2016年4月6日，高卫萍从万达百货公司处取回涉讼商铺及仓库内的货物。
2016年5月10日，法院召集双方对涉讼场所内剩余物品进行勘验，高卫萍认为余下物品损毁严重，且原为商铺经营而定作，不同意取回。
原审法院认为：高卫萍、万达百货公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。现商场已关停，双方无继续履行合同的合意，高卫萍请求解除合同的主张法院予以支持。合同一经订立，对双方均具有法律约束力，非经协商一致，不得擅自进行变更，当事人应按约定全面履行义务。万达百货公司在约定租赁期限尚未届满情况下关停商场，无论其前有否通知高卫萍，均不构成其免责的事由，致合同无法履行的责任在于万达百货公司，万达百货公司认为无须承担责任的主张法院不予支持。
合同解除，万达百货公司亦同意退还履约保证金5000元、装修保证金5000元，法院予以准许。高卫萍出示的证据17、18，万达百货公司对其真实性无异议，法院予以确认，虽高卫萍未能提供第三名工作人员参保缴费资料，但租赁合同约定高卫萍每日派驻2名以上人员进行销售等工作，结合商场工作时间及人员轮休，高卫萍主张三名工作人员及员工经济补偿金8516.5元合理，证据10、20法院予以确认。虽高卫萍与聘请的工作人员之间劳动关系与万达百货公司无涉，但因万达百货公司关停商场行为而导致，高卫萍请求万达百货公司赔偿该部分损失8516.5元的主张法院予以支持。万达百货公司支付予高卫萍150000元装修费用，无论该款项性质如何(赠予/进场补贴、优惠)，未能在约定租赁期间内使用、利用该装修，万达百货公司已承担最终的价值损失，高卫萍请求万达百货公司赔偿该部分损失的主张缺乏理据，法院不予支持。高卫萍在诉讼中已取回商铺及仓库内的货物，高卫萍请求万达百货公司对此予以赔偿的主张法院不予支持，高卫萍出示的证据8法院不再作认定。至于现留存在万达百货公司处的货架等物资，并非添附于建筑物上的附合物，由高卫萍自行取回处理更为恰当，该另行处理确存在一定的价值贬损；高卫萍出示的证据12，未经万达百货公司认可，亦无相应的协议、支付凭证，以现有的证据法院无法客观判定实际留存物资的价值及具体贬损。高卫萍出示的证据14-16，未经万达百货公司认可，高卫萍亦未能提供相应的支付凭证及加盟、订货协议确定其主张的款项最终处理，高卫萍请求万达百货公司赔偿该部分损失的主张依据不足，法院不予支持。虽万达百货公司于2015年9月15日撤走收银台，至2015年11月29日关停商场，但期间高卫萍仍继续经营涉讼商铺，高卫萍请求万达百货公司赔偿经营费用、部分租金、部分员工工资的主张法院不予支持。高卫萍提供报表（证据9）反映的营业收入情况，但未能反映高卫萍的成本支出，且该营业收入并不等同于经营收益，经营受周边环境、销售季节等各方面因素影响，并不能简单客观量化。万达百货公司在约定租赁期限内擅自变更经营关停商场致合同解除，行为恶劣，综合上述考虑，法院酌定万达百货公司支付违约金50000元予高卫萍，高卫萍请求超出部分法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除高卫萍与万达百货公司于2014年8月11日签订的《租赁合同》；二、万达百货公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金5000元、装修保证金5000元予高卫萍；三、万达百货公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿员工经济补偿金8516.5元予高卫萍；四、万达百货公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元予高卫萍；五、驳回高卫萍的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5923.87元，由高卫萍负担5167.41元，由万达百货公司负担756.46元。
上诉人高卫萍不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、首先，预期经营收益并非不可客观量化，事实上可以通过核算高卫萍的经营收入并减去成本计算，或者委托专业鉴定机构进行鉴定得出结论，现实司法判例中大量的出租人恶意违约高价转租都必须要赔偿预期经营收益损失，且该损失在价格鉴定学上具有客观性和可操作性。2015年11月30日起暂计至起诉日2016年8月1日，可得利益损失269931.6元，根据市场经验及交易习惯每月收益超过30000元符合生活及经济常识。其次，装修损失可以计算且应该纳入直接损失的范围，装修属于租赁合同期限内由高卫萍享有的财产权益，万达百货公司强行拆除直接造成损失，依法应当予以赔偿。该装修损失有高卫萍与万达百货公司的租赁合同、高卫萍与装修公司的装修合作协议予以佐证，装修的初始价值根据合同显示为150000元，其使用年限均可确定，依法折价或者依法鉴定都可以确定该损失。再次，营运用具损失客观存在且有高卫萍与品牌提供商签订的购置合同（购置价格58193元）予以佐证，万达百货公司应当赔偿。营运用具（展台、货架、沙发、电脑、展架、模特、电话、传真机、屏风等)价值50000元，该营运用具自2015年11月29日万达百货公司强行搬走至今已经7个多月，该营运用具本身就是为了承租场地经营使用，万达百货公司强行转租解除合同导致高卫萍无法经营，高卫萍客观上无法使用营运用具，且上述物品由于万达百货公司的粗暴强行搬迁及混乱堆放在仓库，事实上存在损坏了。一审法院要求高卫萍自行要回这些使用目的已经无法实现的物品并承担损失没有事实和法律依据，也不利于惩罚恶意违约方。最后，货物价值应当予以赔偿，本案店铺经营的是服装，属于快消品，其季节性、时令性非常明显，万达百货公司强行搬走货物且不及时返还，事实上经营场所被强行拆迁，高卫萍无法销售，时隔大半年即使拿回物品，但季节已经从冬季变换为夏季，涉案衣服根本无从销售。万达百货公司依法应当赔偿该部分货物损失46044.4元。二、万达百货公司单方面关停商场，应当赔偿未能提供正常租赁场地期间的直接损失及间接损失。2015年9月15日至2015年11月29日，高卫萍无法正常营业，损失部分租金4545.42元、损失部分员工工资8516元、损失营业利润43801.35元。上述情况既有本案证据予以佐证，亦有当地新闻报道予以证实。三、万达百货公司导致高卫萍无法继续经营，高卫萍已经向服装品牌供应商处支付的订货损失应当依法予以支持。高卫萍向品牌服装供应商支付了合同保证金50000元、品牌授权押金即加盟费50000元、订货定金72263元。租赁合同第五条第一款约定高卫萍经营的女装品牌为“声雨竹”，高卫萍与相应的品牌经销商签订的保证金收据、定金收据及加盟费收据，上述收据符合订货的交易要求，依法应当予以认定。结合当地同行业的市场交易习惯，并不能苛求加盟及订货必须要签订书面合同，对应品牌的收据也是订货合同的重要内容甚至是实践中的唯一书面证据。四、高卫萍仅领回部分货物，万达百货公司遗失或者毁损高卫萍的部分货物，该部分货物价值应当予以赔偿。高卫萍领回部分货物时曾声明要求返还剩下的货物，万达百货公司声称不存在，却拒绝提供当时强行搬走货物的视频，其依法应当承担举证责任，该部分货物价值120438.2元。上诉请求：一、解除高卫萍、万达百货公司签订的租赁合同，万达百货公司退还高卫萍交纳的履约保证金5000元、装修保证金5000元；二、万达百货公司赔偿2015年9月15日至2015年11月29日未能提供正常租赁场地期间的直接损失及间接损失合计61952.12元（直接损失包括经营费用5089.35元、部分租金4545.42元、部分员工工资8516元；间接损失包括营业利润损失43801.35元）；三、万达百货公司赔偿2015年11月30日强行拆除店铺造成的直接损失及间接损失合计395120.5元给高卫萍（直接损失包括装修损失65625元，员工经济补偿金8516.5元、营运用具含展台、货架、沙发、电脑、展架、模特、电话、传真机、屏风等价值50000元、货物价值46044.4元；间接损失包括可得利益损失290012.05元）；四、万达百货公司赔偿高卫萍订货损失合计172263元（合同保证金50000元、品牌授权押金即加盟费50000元、订货定金72263元）；五、万达百货公司赔偿高卫萍货物损失120438.2元；六、万达百货公司承担本案的诉讼费及鉴定费。
上诉人高卫萍在二审期间向本院提交了《合同解除协议书》一份，拟证明高卫萍与经营品牌的许可方及供货方广州市某实业有限公司达成合同解除协议，由于万达百货公司强行单方收回租赁物导致高卫萍无法继续经营店铺，品牌的许可方及供货方追究高卫萍的违约责任并依据合同没收了合同保证金50000元，品牌授权押金即加盟费50000元、订货定金72263元。因此，该项事由万达百货公司直接导致高卫萍损失172263元。
被上诉人万达百货公司答辩称：一、万达百货公司早已通知高卫萍需要提前关闭营业并清空场地，闭业后该场地不再由万达百货公司管理，高卫萍所称强拆逼走租户后高价转租没有事实依据。高卫萍一直占用场地，万达百货公司多次提醒，高卫萍仍然没有把场地交还万达百货公司，使万达百货公司无法按期处理场地，为安全起见，只能将高卫萍的相关货物进行清点登记封存。二、高卫萍所要求的赔偿项目及金额没有事实依据，理由如下：l、预期经营收益：经营收益受到周边环境、销售季节等各方面因素影响，并不能简单客观量化，不是合同履行后可以明确获得的实际利益，因此高卫萍要求的赔偿预期经营收益没有事实及法律依据。2、装修损失：万达百货公司为高卫萍支付了150000装修款，高卫萍根本不存在任何损失，高卫萍所要求赔偿其装修损失没有依据。此外，未能在约定租赁期间内使用、利用该装修，最终的价值损失已经由万达百货公司承担。3、运营用具：2016年5月10日，在一审法院主持下，双方对涉诉场所内所剩余物品进行勘验，高卫萍店铺内的物品均存放在万达百货公司的仓库中没有任何丢失，万达百货公司也愿意返还原物，财产原物本身还存在也并非添附于建筑物上的附合物，现由万达百货公司保管，高卫萍提出的金额为高卫萍单方计算的价格，没有考虑到己实际使用后的实际价值及具体贬损，因此应该返还原物而不是赔偿金额。4、货物价值：高卫萍已经取回存放在万达百货公司处的货物，并且就该货物部分在盘点表上双方确认签字，高卫萍实际上已经不存在损失。5、直接损失、间接损失：在通知关停商场期间，高卫萍仍继续经营涉诉商铺，高卫萍请求赔偿部分租金、部分员工工资、营业利润依法无据。因为销售可得利益是不可预见的，不是合同履行后可以获得的实际利益，因此高卫萍要求的间接损失没有任何事实及法律依据。6、订货损失：高卫萍未能提供相应的支付凭证及加盟、订货协议确定其主张的款项最终处理，高卫萍要求赔偿该部分损失的主张依据不足。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人万达百货公司在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人万达百货公司对高卫萍提交证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为高卫萍提交的上述证据未有相关合法的票据予以证明。由于《合同解除协议》的签订方广州市某实业有限公司并未出庭对上述协议的真实性作出说明，且高卫萍亦未提交合法有效的票据证明上述费用的支出，高卫萍提交的上述证据无法证明其想要证明的内容。
经审查，本院对原审法院认定的案件事实予以确认。
本院认为：高卫萍、万达百货公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。万达百货公司在合同期限尚未届满的情况下单方关停商铺，终止合同，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原审法院根据案涉商铺已关停，双方均无继续履行合同的合意为由，对高卫萍诉请解除案涉合同的诉讼请求判决予以支持妥当，本院予以维持；案涉合同由于万达百货公司的违约行为而解除，高卫萍请求退还履约保证金5000元、装修保证金5000元理由充分，应予支持，原审法院判决万达百货公司返还该款项予高卫萍妥当，本院予以维持；高卫萍提交的员工失业补偿金领取表、佛山市社会保险参保缴费证明、工资表等证据，能够证明高卫萍主张的其向员工补偿失业补偿金8516.5元的事实可信，由于高卫萍向员工支付的该失业补偿金系因万达百货公司的违约行为所致，原审法院据此判决万达百货公司赔偿高卫萍该损失金额8516.5元妥当，本院予以维持；关于高卫萍诉请的2015年9月15日至2015年11月29日期间的直接损失和间接损失赔偿金额，对此，万达百货公司在该期间内搬走收银台，其行为显属不当，但因该不当行为并未严重影响到高卫萍使用案涉租赁场地进行正常经营，高卫萍也未举证其因万达百货公司的该不当行为而受有具体损失，是故，原审法院对高卫萍的该项诉讼请求判决不予支持亦无不当，本院亦予以维持；关于高卫萍主张的案涉租赁场地装修损失，由于案涉租赁场地的装修费用系万达百货公司支付而非高卫萍支出与负担，即使由于万达百货公司的违约行为导致高卫萍不能在合同约定的期限内使用装修后的租赁场地，高卫萍因并未投入案涉场地装修资金而因此遭受损失，故其主张万达百货公司赔偿装修损失理据不足，原审法院对其该项诉讼请求不予支持正确，本院亦不予支持；关于高卫萍主张的营运用具、货物价值损失，由于高卫萍已取回部分货物，对仍留存在万达百货处的货架等物，高卫萍亦可取回处理，故对其该项诉讼主张，依法应不予支持。高卫萍上诉称其有部分货物丢失，但并未举证证明丢失货物的名称、品牌与价值，故其诉请万达百货公司向其赔偿该损失的主张理据不足，本院亦不予支持。关于高卫萍所主张的可得利益损失269934.6元（2015年11月30日至2016年8月1日），由于其所举证据不足以证明其主张的该可得利益金额合理可信，原审法院对此不予支持并无不当，本院亦不予支持；关于高卫萍所主张的订货损失172263元（合同保证金50000元、品牌授权押金即加盟费50000元、订货定金72263元），由于高卫萍并未提交相关合同，以证明其合同相对方在高卫萍违约情形下有权不予退还上述合同保证金、品牌授权押金（加盟费）及订货定金，其于二审期间虽提交《合同解除协议》，以证明其与合同相对方已达成一致意见由合同相对方不予退还上述款项金额，但由于一方面，高卫萍并未提供合同相对方证人证言，以证明该协议的真实性；另一方面，即使该协议真实，其也只能证明高卫萍自愿放弃请求合同相对方退还上述款项金额，而并不能证明高卫萍必然应向合同相对方赔偿上述款项金额，故高卫萍诉请万达百货公司向其赔偿上述款项金额172263元依据不充分，原审法院对此判决不予支持妥当，本院予以维持。由于案涉合同履行过程中，万达百货公司违约明显，双方于案涉合同中无明确约定违约金，万达百货公司的违约行为又极易导致高卫萍受有损失，原审法院在此情形下，综合本案实际情况，酌定万达百货支付高卫萍违约损失50000元并无不当，本院亦予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。高卫萍的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11397.74元，由上诉人高卫萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 张雪洁
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年二月八日
书 记 员 黄结仪