吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0602民初18号
原告（反诉被告）：白山市广泽商业管理有限公司。住所：吉林省白山市浑江区浑江大街***号*楼***室。
法定代表人：张丽红，该公司经理。
委托代理人：蔡衍文，吉林乾羽律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张旭，住吉林省白山市。
委托代理人：王文君，吉林审航律师事务所律师。
原告（反诉被告）白山市广泽商业管理有限公司（以下简称广泽商管公司）诉被告（反诉原告）张旭租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广泽商管公司委托代理人蔡衍文、被告张旭及其委托代理人王文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告诉称：2015年1月21日、2015年1月22日，原、被告签订两份《广泽国际购物中心租赁合同》，合同约定：原告将位于白山市浑江大街152号广泽国际购物中心物业3层39号、40号商铺租赁给被告用于经营，该商铺面积分别为136平方米、199平方米，租赁期限为1年（从2014年12月20日起至2015年12月19日止）；租金计算标准分别为20元/月/平方米，月租金总额2720元，以及12元/月/平方米，月租金总额2388元；物业费收取标准为35元/月/平方米，月物业费总额分别为4760元、6965元；商业服务费收取标准分别为5元/月/平方米、3元/月/平方米，月商业服务费总额分别为680元、597元；同时约定了被告若未按指定时间支付租金、物业费、商业服务费，原告有权收取滞纳金。现被告拖欠2015年6月至12月的商铺租金、物业费、商业服务费共计126770元整。而且，被告在原告不知情的情况下将40号商铺转租给他人，违反了双方合同的约定，原告有权解除合同。原告多次找到被告主张上述欠款，但被告却以多种理由拒不给付。故原告诉至法院，请求依法判令：解除原、被告分别于2015年1月21日、2015年1月22日签订的《广泽国际购物中心租赁合同》；被告向原告支付拖欠的商铺租金35756元、物业费82075元、商业服务费8939元、滞纳金28522元、违约金4436元，总计159728元。
本诉被告辩称：一、张旭在合同到期前已向广泽商管公司提出续签合同申请，广泽商管公司的负责人已承诺续签，因此广泽商管公司请求解除租赁合同没有依据。二、张旭不应支付商业服务费。广泽商管公司在合同中所体现的商业服务费是其为张旭经营所提供的策划、活动宣传以及相关促销方案的咨询及管理，从商场营业至今广泽商管公司从未提供过上述任何一项服务，并且在广泽商管公司的开业宣传画册中也没有张旭舞蹈教室的任何宣传资料和图片，该项服务费用并未实际发生，因此张旭不应支付。广泽商管公司与张旭所签订的商业服务费与其他商户相比标准过高。三、张旭不应支付租金。因广泽商管公司为张旭提供的经营场所冬天温度过低，夏天温度过高，导致张旭舞蹈教室的学员无法正常上课，为此张旭曾向广泽商管公司的负责人提出申请，广泽商管公司的负责人已承诺张旭不用交纳租金，因此张旭不欠广泽商管公司租金。四、广泽商管公司请求的物业费标准过高，张旭不应当支付。广泽商管公司依据35元/月/平方米的标准收取物业费违反法律法规规定的标准。广泽商管公司的物业资质为三级，根据白山市区非住宅物业管理服务政府指导价格的规定，商场物业费收取标准为每平方米2元至2.50元。因此，广泽商管公司按照35元的标准收取物业费没有法律依据。并且物业服务费中所包含的公共水、电费应按照实际发生的用量以水务和电力部门收取的数额据实结算。空调费和其他费用在商场运营过程中未实际发生，张旭不应支付。综上，张旭认为广泽商管公司收取的各项费用标准违反法律法规规定，并且部分费用未实际发生，张旭不应支付，请法院依法驳回广泽商管公司诉讼请求。
反诉原告诉称：反诉原告被反诉被告的招商宣传吸引到广泽国购购物中心经营舞蹈教室。反诉被告让反诉原告在空白租赁合同上签名后，称回公司盖章后再给反诉原告合同，到目前为止反诉被告未将合同给反诉原告。被反诉人起诉时，反诉人得知合同中的一些手写内容并未与反诉原告协商，是反诉被告单方填写，反诉原告认为合同第六条手写的物业管理费违反了法律法规规定的标准且显失公平。合同中所体现的商业服务费，由于从商场开业至今反诉被告从未提供过该项服务费，因此，反诉被告收取的该项费用应予以返还，且合同中约定的标准与其他商户相比过高。另外，反诉原告从开业进场，舞蹈教室的温度一直无法达到正常标准，造成学员无法正常上课。为此反诉原告多次找反诉被告协商要求返还已收取的费用，但反诉被告只承诺不再收取反诉原告的费用，已收取的费用尚未返还。因此，反诉原告提起反诉，请求法院依法判令：一、变更039号商铺和040号商铺合同第六条的物业费标准为每月每平方米2.50元，公共水费、公共电费据实结算；二、变更039号商铺和040号商铺合同第七项商业服务费标准为每月每平方米1.75元；三、反诉被告返还已收取的租金10108元、物业服务费6725元、商业服务费1277元，合计18110元；三、反诉被告返还保证金2万元和电表押金800元，合计20800元。
反诉被告辩称：一、反诉原告与反诉被告签订的租赁合同是基于真实意思表示，在平等自愿的情况下签订的，合同内容双方均知情，该合同合法有效。反诉原告已经向反诉被告缴纳了租金、物业费、服务费，并且有反诉原告张旭的签字认可，该合同已经实际履行；二、反诉原告反诉请求第一项只是政府的指导价格，但反诉原告与反诉被告已经签订租赁合同，并已经实际履行合同约定的物业费标准，是反诉原告的认可行为。况且政府的指导价格不属于本案审理范围，所以应当按照合同约定的标准支付物业费。白山市政府作出的指导价格并不是法律、法规、规章，也不属于其他规范性文件，只是作为白山市地区的参考价格。而本案中广泽与张旭已经签订了租赁合同，并且已经实际履行，张旭已经向广泽商管公司缴纳了物业费，是张旭对该合同的认可，是出于双方的真实意思表示，所以应按照租赁合同约定的物业费标准向广泽商管公司支付物业费，故张旭的主张没有法律和事实依据；三、反诉被告不应返还物业服务费和商业服务费，因为反诉被告按照合同约定为反诉原告提供了物业服务和商业服务，所以反诉原告请求返还该款没有事实和法律依据。反诉被告已经按照合同约定为整个商场提供了商业服务，比如说保洁、清理垃圾、雇佣保安维持商场秩序、使各商户正常营业。所以反诉被告已经按照合同约定履行了合同义务。反诉原告主张的商业服务费没有事实依据；四、本案中不存在显示公平的事实，也不存在商业欺诈、虚假宣传的行为，况且反诉原告所主张的此观点没有事实依据；五、张旭违反合同约定将三楼40号商铺未经广泽商管公司允许，在广泽商管公司不知情的情况下将该商铺私自转租他人，自己私自收取租金，每月收取租金3000元。张旭的此种行为已经违反了我国合同法关于租赁合同的相关规定，依据合同法的规定广泽商管公司依法有权单方解除合同；六、广泽商管公司与张旭签订了租赁合同，张旭未按照合同约定向广泽商管公司缴纳相关费用，而且存在转租行为，广泽商管公司有权解除该合同，并且依据该合同第14条第二项的约定，物业费、履约保证金、租金、商业服务费不予退还。
法庭审理过程中，广泽商管公司为证明其事实主张，针对本、反诉举证如下：
1、2015年1月21日原、被告签订的租赁合同书2份（三楼39号商铺、40号商铺），证明原告租赁给被告的39号商铺面积136平方米，用作舞蹈培训教室，租赁期限为一年，从2014年12月20日至2015年12月19日。租金每月每平米20元，月租金总额2720元。同时约定被告未按指定时间交付租金应向原告交纳滞纳金，滞纳金计算方式1-15天为应付金额的0.05%元/日，16-30天为应付金额的0.1%元/日。商业服务费每月每平米5元，月服务费总额为680元。同时约定被告未按指定时间交付商业服务费应向原告交纳滞纳金，滞纳金计算方式1-15天为应付金额的0.05%元/日，16-30天为应付金额的0.1%元/日。物业费每月35元每平方米，月物业费4760元，同时约定被告未按指定时间交付物业费应向原告交纳滞纳金，滞纳金计算方式1-15天为应付金额的0.05%元/日，16-30天为应付金额的0.1%元/日。原告租赁给被告的40号商铺面积199平方米，用作舞蹈培训教室，租赁期限为一年，从2014年12月20日-2015年12月19日。租金每月每平米12元，月租金总额2388元。同时约定被告未按指定时间交付租金应向原告交纳滞纳金，滞纳金计算方式1-15天为应付金额的0.05%元/日，16-30天为应付金额的0.1%元/日。商业服务费每月每平米3元，月服务费总额为597元。同时约定被告未按指定时间交付商业服务费应向原告交纳滞纳金，滞纳金计算方式1-15天为应付金额的0.05%元/日，16-30天为应付金额的0.1%元/日。物业费每月35元每平方米，月物业费6965元，同时约定被告未按指定时间交付物业费应向原告交纳滞纳金，滞纳金计算方式1-15天为应付金额的0.05%元/日，16-30天为应付金额0.1%元/日。被告于2015年6月至2015年12月尚欠原告租金、物业费、商业服务费，总计126770元。
2、收据1份，证明张旭向原告缴纳了租金、物业费及商业服务费4950元，证明原、被告签订的合同已经实际履行。
3、2015年1月13日广泽商业管理中心与马煜签订的垃圾清理临时合同1份、广泽商管公司与郭庆文、张鑫、田德森、朱文轩、邵宗宇签订的劳工合同书各1份及白山市人力资源和社会保障局对该五人签订的劳动合同备案名册2份、2015年2月1日吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司与芜湖优利吉保洁服务有限公司签订的日常保洁服务合同1份、芜湖优利吉保洁服务为被反诉人出具的5张发票、中国建设银行单位客户专用回单2份、中国建设银行电汇凭证1份，中国建设银行进账单及转账支票存根各4份，证明被反诉人按照合同约定为整个商场进行了清洁、为商场正常秩序提供保障、为商场进行了商业服务，被反诉人履行了合同义务。通过该组证据的票据及汇款凭证证明每月保洁费为63330元，共11个月，近70万元。如果按照每月每平方米2.5元收取物业费，将无法负担原告为其商户提供保洁所支出的近70万元巨额费用，显失公平。
4、原告为各商户提供相关活动宣传资料共20张及为被告提供商业服务的视听资料1份、播音业务承制单1份，证明原告按照合同约定为其商户及被告进行了商业宣传、策划、举办活动而且有相关宣传照片予以证明，同时根据播音业务承制单证明原告针对被告所经营的舞蹈教室对其单独进行宣传，所以向被告收取商业服务费有事实依据。
5、2015年12月11日被告与李红乐签订的租赁协议书1份，证明被告未经原告允许私自将原告租赁给被告的3楼40号商铺转租给李红乐，月租金为3000元，该租金由张旭自行收取，原告未收到该租金。张旭的此种行为违反了合同法的相关规定，原告有权单方解除合同，并且被告应当向原告赔偿相关费用。
张旭质证：对证据1有如下质证意见：一、该合同是原告单方制作，而且并没有跟被告进行协商，该份合同由原告起草后让被告签字，原告承诺对具体条款与被告协商并加盖公章后，将合同交给被告，但该合同在原告拿回后直到目前也没有将合同原件给予被告。二、原告在举证时称物业费为每月每平米35元，该项标准违反了国家物业管理条例第四十一条、吉林省物业服务收费管理实施细则第七条第三项和白山市商业商铺物业收费指导价格的规定，原告物业资质为三级，根据法律规定收费标准不得高于2.5元，原告所称的每平米35元违反法律规定且显失公平。原告所称的商业服务费每平米5元和3元显失公平，与原告同期起诉的妙思奇娱乐城收费标准分别为每月每平米1.75元。同一商场商业收费标准明显不同，被告的标准显然存在显失公平。并且原告所收取的三项费用种类和标准被告并不清楚，原告所称自认并不存在。三、原告所请求的商业服务费在合同中明确约定了是原告提供统一的活动策划、宣传以及经营服务和咨询服务所收取的费用，但从被告进场至今，原告频繁更换了四拨管理人员，造成合同中所承诺的各项服务并没有实现，目前整个商场处于半瘫痪状态。被告等商户的经营活动无法正常进行，也没有达到原告在招商时所承诺的效果，目前被告商铺从进场至今始终处于无正常收入状况，合同所约定的该项费用，因原告未履行合同约定义务、提供相应服务，被告不应支付。四、从2015年1月25日进场履行合同时起，原告并没有按合同约定和其宣传履行相关义务并提供服务，造成该合同从签订之后没有正常履行。现原告再次更换管理人员，要求被告履行合同义务。但原告应按合同约定和商场经营要求先行履行自身义务，使双方合同能正常履行。原告在违约在先的情况下，通过诉讼方式使被告履行缴纳租金义务没有相关的事实和法律依据。
对证据2的真实性没有异议，但是被告所缴纳的费用共三笔，分别为4950元、5000元、8160元，共计18110元。
对证据3有如下质证意见：一、原告所提供的该组证据所证明的内容全部是针对物业服务方面的相关义务，该项内容在原告提供的合同第六条有明确约定，但对该项费用合同中没有约定，被告反诉请求是针对合同第七条商业服务费，原告没有为被告及商场提供任何策划、宣传、咨询等服务义务，致使被告没有缴纳该项费用，并不是因为原告物业服务不到位而不缴纳该项费用。二、原告提供的两份保洁合同为事后制作，商场经营初期并不存在该两家保洁公司。五份劳动合同是2015年8月1日签订，岗位是保安，也就是说在2015年8月1日前该商场无保安服务，并且五名保安对于16万平方米的商场根本达不到物业服务标准，原告提交的该组证据与被告反诉内容没有关联性。对于原告商场16万平方米，物业服务费按1元每平方米标准收取每月就高达16万元，原告在合同中单方写明35元每平米每月，与其提供的每月支出6万余元的费用完全不成比例，所以原告按照吉林省和白山市规定的物业收费标准完全可以支付原告的费用支出。原告所定的物业费标准应按国家标准规定。三、被告进场装修时，原告向被告收取了垃圾清运费1005元，原告所称进场前为被告商铺提供物业服务及垃圾清运支付了大笔费用与被告无关，原告已向被告收取了该笔费用。
对证据4，因原告在招商及商场开业前所做的宣传画册及相关广告均没有被告舞蹈培训宣传，因被告多次找商场负责人要求提供宣传服务，但原告始终没有答复。后期被告单独与播音员协商，才对被告的经营项目进行了短时间的播放，原告所称在商场运营中已经提供商业服务与事实不符。原告提供的宣传画册上没有被告的舞蹈培训项目，只是三份播音视频体现了相关内容。
对证据5的真实性及证明内容均有异议，该证据仅是李红乐单独作出的说明，并不是协议，上面没有被告的签名。被告所租赁的商铺始终用于舞蹈培训，并未转租，李红乐只是被告短期聘用的舞蹈培训教师。
张旭针对本、反诉提供如下证据：
1、租赁合同2份，证明如下问题：一、合同第七条约定的商业服务费是原告为被告提供统一的策划、宣传、咨询等收取的费用，原告自商场运营以来从未向被告等商户提供该项服务，被告不应支付该项费用，且该费用标准与其他商户相比过高。合同约定的租金因原告于2015年1月25日通知被告等商户正式营业，租金计算日从2015年1月25日起算，但因原告违约且提供的设施服务不符合约定，被告不应支付租金。二、合同第九条约定被告进场装修需按原告指定要求装修，装修方案由原告审批。装修保证金5000元；合同第十条约定原告应统一进行广告宣传和商场促销等业务并提供综合配套设施满足消费者和被告的需求。以上合同约定条款原告均未履约，原告违约在先。三、合同第六条约定的物业服务费标准违反法律法规规定的标准，依据原告的物业资质等级物业费标准应为每平方米2元－2.5元。
2、白山市广泽物业服务有限公司注册登记表1份、白山发改收管联字[2005]235号文件1份，证明依据原告的物业管理服务等级三级，对于被告所承租的商场应收取的物业服务费为每平方米2元至2.50元。原告在合同第六条中约定的物业费每平方米35元超出政府指导价格，属于不合理收费，物业费应按政府指导价收取。其他水电等费用按实际发生结算。因此原告所要求的物业费数额没有法律依据。
3、收据7份，证明被告已交纳租金、物业服务费和商业服务费18110元，抵押金20000元和电表押金800元，以上费用及押金原告应予以返还。
4、原告开业前的招商宣传广告1份、商户联名信访申请书1份、商户联名的广泽国际购物中心商户证明信1份，证明原告在招商前进行的宣传和承诺，在开业后无一兑现，原告的行为已构成虚假宣传和欺诈。被告被蒙骗进商场经营，投入大量资金无法回收，造成巨大经济损失，原告应承担赔偿责任。
5、照片22张，证明：一、原告在商场开业后对于被告经营的项目，没有在商场通道、门口等处为被告作任何指引和提示标志，造成进入商场的顾客根本不知道被告经营场所的存在。二、原告在商场正常运营期间无故在商场内进行拆卸，造成被告承租的教室无法正常上课。三、原告对于被告承租的两个房间棚顶未给予整体装修，被告进场后原告又不允许自行装修，无法安装灯饰，严重影响被告的正常教学使用。
6、光盘1张（影像），证明原告在商场正常运营期间进行拆除房间，造成垃圾随意堆放等混乱场面，严重影响被告学员的正常上课。
7、被告书写的申请1份，证明原告提供给被告的经营场所从商场开业至今室内温度无法达到正常标准，造成被告学员不能正常上课。为此被告曾多次向原告提出整改要求，原告一直未能整改，被告无法按合同约定交纳租金及费用。
8、录音资料及光盘各1份，证明因原告未按合同约定履行义务，给被告造成损失，原告承诺给被告减免费用，同时原告承诺合同继续履行。
9、原告开业时的宣传画册，证明原告在开业时（2015年1月25日）所制作的对外宣传画册中没有对被告经营项目的宣传和介绍，原告对于被告的经营从未提供过任何商业服务和宣传策划。
10、收据1份，证明原告向被告收取了垃圾清运费1005元。
广泽商管公司质证：对证据1真实性没有异议，原告已经向被告提供了相关的物业服务和商业服务，通过原告的证据4足以证明原告已经为被告进行了商业宣传和提供了物业服务。被告在原告的商场进行经营应当向原告缴纳租金，根据合同第7条第1项的约定，原告是为整个商场进行宣传活动，而并不是仅对某个商铺进行宣传。但是本案中原告已经为被告单独的进行了商业服务宣传，所以原告收取被告租金、物业费、商业服务费有事实依据。被告所要证明的内容不能成立。
对证据2真实性没有异议，该组证据只是白山市政府对物业收费情况的指导价格，该指导价格并不是法律和行政法规的强制性规定。原告按照合同约定向被告收取物业费是基于双方真实意思表示，也是被告自愿向原告缴纳该费用，况且已经缴纳了物业费，合同已经实际履行。该政府指导价格不具有强制力，只是作为白山市地区相关行业的参考价格，况且该参考价格并不能认定原告收取物业费是违法行为，该指导价格并不是法律或行政法规。同时物业管理条例及吉林省物业管理收费办法中并没有明确规定物业费的具体标准。因此原告依据合同收取物业费合法有效。
对证据3真实性没有异议，但原告没有义务返还相关费用，因被告的行为违约在先，私自转租，不向原告缴纳相关费用，所以根据合同约定原告无义务返还被告相关费用，广泽商管公司不存在违约责任。
对证据4真实性没有异议，原告商场成立不到一年，仍在规划完善之中，原告也积极争取所作宣传的各种项目，在将来会将宣传各项活动落实，不存在虚假宣传及欺诈。各商户所作的信访并未得到相关部门的决定，只是各业户反映的诉求，无法证明原告给被告造成相关损失。
对证据5、6真实性有异议，该组照片没有具体的日期，也无法证明是广泽商管公司的商场，也无法证明是在被告门前留置的垃圾，无法证明被告主张的内容。被告经营的场所是由被告自行装修，并不是原告为其装修。
对证据7、8真实性有异议，该申请书是被告单方制作，没有得到原告相关负责人的认可，原告不知情。该谈话录音所证明的内容并未提到原告是否为被告减免相关费用问题，无法证明被告的主张，也没有明确所谓的相关费用指的是何种费用。
对证据9本身没有异议，通过原告出示的视听资料及宣传画册均体现出为被告所经营的舞蹈教室进行单独宣传，原告履行了合同义务，原告为其进行了商业服务。所以被告主张没有为其进行宣传与事实不符。
对证据10真实性没有异议，但与本案无关。
关于本案证据，本院认证如下：
对于广泽商管公司所举的证据1，张旭虽有异议，主张租赁合同系广泽商管公司单方制作，合同内容未与张旭协商，但张旭并无证据证明上述主张，且该合同系张旭本人签字捺印，故对证据1本院予以确认。对于证据2，张旭对其真实性无异议，本院经审核予以确认。对于证据3，虽然张旭认为保安、垃圾清运和保洁等物业服务均是在商场开业后进场并陆续进行的，物业服务不合格，且广泽商管公司收取物业费标准过高，但该组证据均能够证明广泽国际购物中心提供物业服务，与本案有关，故本院予以确认。对于证据4，张旭对其真实性不持异议，本院经审核予以确认。对于证据5，张旭对其真实性有异议，且该份协议没有张旭本人签名，系李红乐单方出具，而李红乐未出庭接受质询，无法核实该证据的真实性，故对该证据本院不予确认。
对于张旭所举的证据1、2、3，广泽商管公司对其真实性无异议，本院经审核予以确认。对于证据4，其中的招商宣传广告与本案无关，其中的信访申请书和商户证明信仅是商户出具的，其中反映的问题是否存在，其诉求是否被受理并解决无证据证明，故对于该组证据本院不予确认。对于证据5、6，广泽商管公司对其真实性有异议，该组证据的实际拍摄时间及地点无法确定，其与本案的关联性亦无法确定，故本院不予确认。对于证据7，广泽商管公司对其真实性有异议，该申请系张旭单方制作，上面并没有广泽商管公司工作人员签字也没有加盖广泽商管公司公章，故对该证据本院不予确认。对于证据8，广泽商管公司对其真实性有异议，因录音中的人物身份无法确定，故本院不予确认。对于证据9、10，广泽商管公司对其真实性无异议，本院经审核予以确认。
根据当事人的起诉、答辩、举证、质证、辩论和本院认证，本院对以下案件事实予以确认：
2015年1月21日，原告（反诉被告）广泽商管公司与张旭签订两份《租赁合同》，约定：张旭向广泽商管公司承租位于白山市浑江区浑江大街152号广泽国际购物中心三层039、040号商铺；039号商铺面积为136平方米，040号商铺面积为199平方米；张旭承租商铺所经营商品或服务品类为舞蹈教室，经营内容为民族、国际；租赁期限为1年，从2014年12月20日起至2015年12月19日止，如果开业延迟，则租赁期限时段顺延；039号商铺的租金为20元/月/平方米，物业管理费为35元/月/平方米，商业服务费为5元/月/平方米。040号商铺的租金为12元/月/平方米，物业管理费为35元/月/平方米，商业服务费为3元/月/平方米。合同还约定若张旭未按指定时间支付上述费用，则广泽商管公司有权收取滞纳金，具体标准均为：1天-15天为应付金额的0.05%/日，16天-30天为应付金额的0.1%/日，若超过30天未付上述费用，广泽商管公司有权单方面解除合同，并扣除履约保证金用于上述费用的补偿，并有权将商铺另行出租；为担保张旭按约履行本合同项下的全部义务和责任，张旭应在签订正式合同时向广泽商管公司支付履约保证金2万元；张旭因单独使用所产生的水、电费单独计量，张旭同意按1.24元/千瓦时的标准承担电费，张旭缴纳电表押金共800元，张旭每月所发生的独立水费、电费、燃气费以当月实际抄表数据为准，当月结算；张旭按37元/平方米的标准交纳店铺内取暖费；张旭需按广泽商管公司指定的《装修管理规定》所规定的程序和要求组织装修施工，在办理相关装修进场施工手续同时要交纳装修保证金及其它款项，装修保证金为5000元，张旭在装修竣工经广泽商管公司验收合格后方可经营，同时办理装修保证金返还手续；广泽商管公司应统一进行广告宣传和商场促销，提高商场的形象和知名度；广泽商管公司应提供综合配套设施，为张旭提供经营所需的水、电、通讯、暖气、空调、消防等物业必备设施，以满足消费者和张旭交易需要，为消费者提供舒适的购物环境。张旭于2015年1月21日向广泽商管公司交纳了第一个月的租金5108元、物业管理费6725元、商业服务费1277元及电表押金800元、履约保证金2万元。2015年2月2日张旭又向广泽商管公司交纳了租金5000元。广泽商管公司同意免除张旭从入场第二个月至2015年5月末的费用。从2015年6月开始正常收费。张旭尚欠广泽商管公司2015年6月至2015年12月的租金35756元、物业管理费82075元、商业服务费8939元，合计126770元。
白山市广泽商业管理有限公司于2014年9月24日与北京山川秀美保洁有限公司签订了《白山市广泽国际购物中心开荒保洁服务合同》，约定北京山川秀美保洁有限公司从2014年11月20日起至2014年12月20日白山市广泽商业管理有限公司验收并确认合格之日止为白山市广泽国际购物中心的约定区域提供开荒保洁服务。白山市广泽商业管理有限公司于2015年1月13日与马煜签订了《垃圾清理临时合同》，约定马煜为白山市广泽商业管理有限公司挖埋国购西北角临时卫生间及地面垃圾。吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司于2015年2月1日与芜湖优利吉保洁服务有限公司签订了《日常保洁服务合同》，约定芜湖优利吉保洁服务有限公司为吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司管理的白山广泽国际购物中心提供日常保洁、垃圾清运等服务。合同签订后，吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司按约定向芜湖优利吉保洁服务有限公司支付保洁费。吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司于2015年8月1日分别与郭庆文、张鑫、田德森、朱文轩和邵宗宇签订了《劳动合同书》，约定上述5人担任保安员，合同期限为2015年8月1日起至2016年8月1日止。上述劳动合同均在白山市人力资源和社会保障局备案。
另查，白山市广泽国际购物中心于2015年1月25日开业，张旭经营的舞蹈教室也于同日开始营业。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。张旭无证据证明其与原告（反诉被告）于2015年1月21日签订的两份《租赁合同》违反其真实意思表示，因此，对于张旭的该主张本院不予支持。上述合同有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。针对本诉部分，广泽商管公司以张旭欠交租金、物业管理费、商业服务费为由请求解除合同符合《租赁合同》的约定，本院予以支持。合同解除后，张旭应当将欠交的租金、物业管理费、商业服务费合计126770元支付给广泽商管公司。对于广泽商管公司主张的滞纳金28522元，因不违法律规定及合同约定，故本院予以支持。因张旭未缴纳相关费用负担了滞纳金，已经承担了违约责任，故对广泽商管公司主张的违约金4436元，本院不予支持。针对反诉部分，张旭关于变更物业费收取标准的诉讼请求，因《租赁合同》约定的物业管理费、商业服务费标准是双方当事人签订合同时的真实意思表示，双方均应当按约定履行，且张旭已经按照约定交纳了一个月的物业管理费和商业服务费，该行为系其对物业管理费和商业服务费标准的认可。虽然合同约定的物业管理费收取标准高于政府指导价格，但关于物业管理费的政府指导价非效力性强制性规定，并不能否定当事人自愿订立的合同的效力。故对于张旭请求变更物业管理费和商业服务费收取标准的诉讼请求本院不予支持。对于张旭交纳的抵押金2万元和电表押金800元，因双方的租赁合同已经解除，故广泽商管公司应予以返还。对于张旭要求广泽商管公司返还租金、物业管理费、商业服务费的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）白山市广泽商业管理有限公司与被告（反诉原告）张旭于2015年1月21日签订的两份《租赁合同》。
二、被告（反诉原告）张旭于本判决发生法律效力后立即向原告（反诉被告）白山市广泽商业管理有限公司支付租金35756元、物业管理费82075元、商业服务费8939元、滞纳金28522元，合计155292元。
三、原告（反诉被告）白山市广泽商业管理有限公司于本判决发生法律效力后立即返还被告（反诉原告）张旭履约保证金2万元、电表押金800元。
上述第二、三两项相抵充后，被告（反诉原告）张旭应于本判决发生法律效力后立即向原告（反诉被告）白山市广泽商业管理有限公司支付134492元。
四、驳回反诉原告张旭的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1418元，由本诉被告张旭负担。反诉案件受理费178元，由反诉原告张旭负担100元，反诉被告白山市广泽商业管理有限公司负担78元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 孙玉霞
代理审判员 于青平
人民陪审员 孙秀芝
二〇一六年七月十一日
书 记 员 宋 凯