四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0792民初1333号
原告：中铁八局集团第四工程有限公司金路饭店。住所地：成都市火车北站西二路***号。
负责人：俸朝惠，经理。
委托诉讼代理人：涂勇，四川谦信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王瑞宇，四川合泰律师事务所律师。
被告：绵阳市寅华房地产开发有限公司。住所地：四川省绵阳市临园路西段*号花园景都。
法定代表人：李廷毅，董事长。
委托诉讼代理人：叶金学，绵阳市涪城区金锐法律服务所法律工作者。
原告中铁八局集团第四工程有限公司金路饭店（以下简称：中铁八局金路饭店）诉被告绵阳市寅华房地产开发有限公司（以下简称：寅华房产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁八局金路饭店的负责人俸朝惠、委托诉讼代理人王瑞宇，被告寅华房产公司的法定代表人李廷毅、委托诉讼代理人叶金学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中铁八局金路饭店向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间《房屋租赁合同》解除，判令被告退腾归还房屋；2.判令被告支付原告房屋租金395820元，承担违约金211969.8元；3.判令被告修复承租房屋、恢复原状。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求，明确2017年度之前的租金395820元，2017年1月1日后的租金按每日1489.3元（543593元÷365天）计算，超过2017年则年递增5%；2017年度之前共计违约金291917.25元，2017年1月1日后的未按期支付租金之违约金每日按照未付房租的万分之五支付违约金至实际付清房屋租金之日止，不腾退房屋之违约金每日按日租金的30%支付至完整归还房屋之日止。事实和理由：2015年10月19日，原、被告就原告受托管理的位于绵阳市高新区普明南路东段128号2号楼产权证号（绵房产证高字第xxxxxxx**号）所载房屋产权1-6层共3665平方米签订《房屋租赁合同》，约定1.租赁期限10年，2015年10月20日至2025年12月31日止；2.租金：按年递增，第一年租金527760元，前三年逐年递增3%，三年后逐年递增5%。3.租金支付时间：2016年4月1日前支付当年租金。4.租赁用途：商务酒店经营使用，2015年10月20日至2016年3月31日为被告装修筹备期，免租金。按照合同约定，被告应在2016年4月1日前支付原告2016年度租金395820元，但被告未按照合同约定履行支付义务。经原告多次催告，被告承诺在2016年6月全部支付，但到期仍未履行。2016年7月29日原告再次向被告送达房屋租赁费催缴通知书，限期2016年8月15日前支付所欠租金，仍然未果。2016年8月15日，原告无奈之下向被告通过公证送达房屋租赁合同解除通知书。现原告要求被告按照合同约定支付租金395820元，承担合同第十三条第一款违约金35623.8元、第二款违约金57600元、第四款违约金118746元，并恢复承租房屋原状，退腾归还原告房屋，被告至今不予配合。
被告寅华房产公司辩称：被告和原告是签订了《房屋租赁合同》，但是从原告提交的房屋租赁清单中可以看出房屋没有完全交给被告，我方租赁原告的房子是为了开酒店，而且案涉的房屋实际上原告也租给了其他人，6楼属于无法使用的房屋，5楼租给了其他人，被告无法收回全部房屋。原告现在要求解除合同，被告同意解除，但是原告应该将被告前期投入的费用退还给被告，被告不认可租金和违约金，房子没有全部收回，根本就无法用案涉的房屋来开酒店，原告应赔偿被告的损失。
当事人强围绕其诉讼请求提供了身份证明、《房屋租赁合同》、交接清单、房产证、催缴租金公证书、转租无效公证书、解除合同公证书、门面租赁合同、门面租赁协议等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年10月19日，出租人原告中铁八局金路饭店与承租人被告寅华房产公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将其受托管理的坐落地址为绵阳高新区普明南路东段128号房屋一栋1-6层，建筑面积3665平方米出租给被告使用。第二条约定：交付日期和租赁期限。2.1房屋的交付：2015年10月20日至2016年3月31日前陆续交付。交房时间先后不冲减装修免收租金时间。2.2第二层茶房租赁合同的解除由出租人委托本合同承租人与原承租人自行协商，费用由本合同承租人自行承担。2.3第五层房屋租期已于2015年5月31日到期，承租人为绵阳市锦顺建材有限公司无理拒绝腾退，由承租人协商处理，出租人予以配合。2.4房屋租赁期10年，即2015年10月20日至2025年12月31日止。其中2015年10月20日至2016年3月31日期间，出租人同意该段时间作为承租人筹备和装修时间，免收租金。第三条：租金。3.1租金的计算：第一年租金；12元/平方米.月×3665平方米=43980元/月×12月=527760元，前三年逐年递增3%，三年后逐年递增5%。整栋楼建筑面积均按12元/平方米.月计算，包括第二层茶楼建筑面积。3.2租金总额：第一年租金527760元，第二年租金543593元、第三年租金559900元……。3.4租金的支付时间：2016年4月1日前支付当年租金；2016年12月20日前支付2017年上半年租金，2017年6月20日前支付下半年租金，以后每半年提前10天支付租金。出租人收到承租人所交的租金后，在七日内向承租人提供正式的租赁费发票。第七条：保证金。7.1出租人交付租赁房屋前，承租人应向出租人支付房屋租赁保证金壹拾万元正。第九条：转租、转让和交换。9.1承租人在租赁期内，需事先征得出租人的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。第十一条：承租人的责任。11.1依约按时交付租金，按时支付其应承担的费用。11.5不得擅自将租赁房屋转租、转借和调换使用。第十二条：出租人的违约责任。提前收回租赁房屋，必须提前两个月书面通知承租人解除合同，出租人应向承租人支付违约金，违约金为剩余租期内承租人应交租金总额的30%。第十三条：承租人的违约责任。13.1不交付或不按时交付租金，应向出租人支付每天万分之五违约金。13.2不按约定归还承租房屋，应向出租人支付1600元/天的违约金，违约金总额不超过租金总额的30%。13.4租赁期间，承租人未经出租人书面同意，将承租房屋转租、转借或调换使用的承租人应向出租人支付违约金，违约金为租金总额的30%。第十四条：解除本合同的条件。14.2出租人解除本合同的条件及处理。14.2.1承租人不交付或不按约定交付租金达30天以上。14.2.3承租人未经出租人书面同意，将承租房屋转租、转让、转借、抵押或调换使用。14.4因租赁期满或本合同约定的其他原因导致本合同终止，承租人必须在合同终止后5日内搬出自己的全部物件（承租人新增装修按本合同6.3约定处理）；逾期不搬，房屋里如仍有余物，视为承租人放弃所有权，由出租人处理，承租人并应赔偿出租人因此所受的损失及支出费用。第十七条：双方约定的其他事项：17.1为了使该房屋整体招租，提前终止原二楼茶房（李贤渊）的房屋租赁合同，因提前解除合同补偿由承租人承担，出租人在筹备装修免租金期限两个月房屋租金合理补偿承租人。此期限已包含在本合同2.4条期间内。此条仅作阐释说明。
2015年10月20日原、被告签订了《房屋（综合楼）交接清单》，原告将位于绵阳市普明南路东段128号1栋（综合楼）整栋交于被告，明确了水电气费止度和钥匙数量。钥匙数量为一楼1、2号铺面二把，三楼1-8号八把，四楼4-1,4-2,4-7三把。五楼5-1,5-8二把，六楼1-8八把，后面卷帘门一把。2016年3月18日被告向原告发出通知，内容为：“我单位已于2016年3月18日接收绵阳市高新区普明南路东段128号综合楼的三间房屋（403、404、405），该房屋的水电气等各项费用已结清。特此通知。”
合同签订后，被告向原告支付了保证金10万元。被告寅华房产公司接手该房屋后，将案涉一楼5、6号门面租给了绵阳交发汽车客运（集团）有限责任公司作售楼部，于2016年5月11日将二楼出租给了唐杜江作茶楼经营，于2016年8月9日将一楼2、3、4号门面租给了赖加勇用于汽车美容养护经营。2016年4月支付租金时间届至后，经原告多次催收租金，被告一直没有支付任何租金和费用。2016年7月29日原告通过公证向被告送达房屋租金催缴通知书，限期2016年8月15日前支付所欠租金。同日原告通过公证向二楼茶楼次承租人唐杜江、一楼洗车场、一楼售楼部送达了转租无效告知书。2016年8月16日，原告通过公证向被告送达房屋租赁合同解除通知。因被告寅华房产公司一直未支付租金，原告中铁八局金路饭店遂具状诉至本院，提出前述诉请。
庭审中，被告陈述原告没有完全交付房屋，二楼的茶楼一直没有收回，导致被告无法开酒店，陈述其通过做工作让五楼的原承租人搬到3楼，并按以前的租赁价格给租金。但对其陈述未提交证据证实，原告对此也不认可。同时，被告称其为开酒店改造水电气、前期装修等支出了很多费用，并在诉讼过程中提起反诉，请求判令被反诉人中铁八局金路饭店赔偿因解除合同给反诉人寅华房产公司造成的经济损失80万元人民币，因寅华房产公司未在限定时间交纳反诉受理费，为此，本院裁定按撤回反诉处理。
另查明：案涉绵阳高新区普明南路东段128号2号楼产权证号为绵房权证高字第xxxxxxx**号，所载房屋产权1-6层共3665平方米，产权单位为中铁八局集团绵阳水泥有限公司，水泥公司被中铁八局集团第四工程有限公司吸收合并，产权属四公司，四公司委托中铁八局集团第四工程有限公司金路饭店管理该房产。
本院认为：原告中铁八局金路饭店与被告寅华房产公司签订了《房屋租赁合同》，系双方当事人之间的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。被告租赁原告的房屋，应当支付租金。因被告寅华房产公司至今未按照合同约定向原告中铁八局金路饭店履行租金支付义务，且未经原告书面同意将承租房屋转租，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，结合《房屋租赁合同》第十四条14.2.1项、14.2.3项约定、原告通过公证送达房屋租金催缴通知书、房屋租赁合同解除通知，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，该通知在送达被告寅华房产公司时即具有解除合同的效力，故原告中铁八局金路饭店要求确认《房屋租赁合同》已解除的诉请，应予以支持。合同解除后，原告应当退还被告保证金10万元，根据《房屋租赁合同》的约定，被告寅华房产公司应在合同解除后5日内将房屋腾退归还给原告中铁八局金路饭店，对原告中铁八局金路饭店要求被告寅华房产公司腾退归还房屋的请求，予以支持。
关于原告请求支付租金与违约金问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，对原告中铁八局金路饭店要求被告寅华房产公司给付从2016年度至实际腾退之日止的房屋租金请求应当予以支持。合同约定2016年4月1日前支付当年度租金，约定2016年度租金为527760元，故剩余2016年度租金为九个月租金，金额为395820元（527760元÷12月×9月）。故原告中铁八局金路饭店主张2016年度租金395820元应予以支持，品迭被告寅华房产公司已交纳的保证金10万元后，被告寅华房产公司实际尚应给付租金295820元；因被告寅华房产公司至今仍未返还房屋，故其应当按照约定标准支付从2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金，即2017年1月1日至2017年12月31日期间按照1489.3元/天（543593元÷365天）的标准计算，超过2017年则按照年租金逐年递增5%的标准支付。
被告违反《房屋租赁合同》的约定，不交付或不按约定交付租金，转租承租房屋、不按约定归还承租房屋的行为已经构成实际违约，原、被告双方签订《房屋租赁合同》第十三条约定了多项违约金的承担方式，但原告根据该条第一、二、四款的约定合并主张全部违约金，明显过高，且超过原告的实际损失，故本院综合衡量实际履行情况、当事人过错程度等因素，以原告中铁八局金路饭店因此可能造成的实际损失为基础，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，综合调减并确认被告寅华房产公司基于不交付或不按约定交付租金，转租承租房屋、不按约定归还承租房屋的行为，应按照应付租金总额（2016年度租金295820元、2017年1月1日起至实际腾退归还房屋之日止的应付租金）的20%给付违约金。
关于原告所提要求被告修复承租房屋、恢复原状的诉讼请求。本院认为，首先，原告并未提供证据证明承租房屋之原状，亦未提供证据证明被告的装修行为影响了房屋的整体结构和使用安全；其次，结合庭审中双方的陈述，鉴于目前被告因开酒店之用途对租赁房屋进行了部分装修，但并未影响到房屋的整体结构和使用安全。本案中修复房屋、恢复原状，已无实际必要。故对原告该项请求，本院不予支持。
关于被告寅华房产公司所提原告未交付全部租赁房屋的抗辩主张问题。本院认为，首先，原、被告签订的《房屋租赁合同》第二条2.2、2.3约定了租赁房屋第二层和第五层房屋的交付问题，且原告免收了部分租金；其次，根据庭审查明的事实，被告寅华房产公司接手后，对二楼茶楼等进行了转租，让五楼的原承租人搬到了3楼，收取了租金。故其该项主张与事实不符，本院不予采信。被告所提其为开酒店改造水电气、前期装修等支出了很多费用，要求原告赔偿的请求，系被告之反诉请求，但被告未在本院限定期限内交纳反诉的诉讼费用，应视为其放弃诉讼权利。至于被告所提原告未在举证期限届满前变更诉讼请求问题，虽原告在举证期限届满后变更诉讼请求，但被告在原告送达解除《房屋租赁合同》通知后，一直未腾退归还租赁房屋，故被告应当按照《房屋租赁合同》的约定向被告支付租金。为妥善化解矛盾争议，本院准许原告变更诉讼请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：
一、确认原告中铁八局集团第四工程有限公司金路饭店与被告绵阳市寅华房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月16日解除，被告绵阳市寅华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内将位于绵阳高新区普明南路东段128号2号楼腾退归还给原告中铁八局集团第四工程有限公司金路饭店；
二、被告绵阳市寅华房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告中铁八局集团第四工程有限公司金路饭店2016年度房屋租金295820元（已品迭保证金10万元）、2017年1月1日起至实际腾退归还房屋之日止的租金（2017年1月1日至2017年12月31日期间按照1489.3元/天的标准计算，超过2017年则按照年租金逐年递增5%的标准支付）、违约金（按照前述应付租金总额的20%计算）；
三、驳回原告中铁八局集团第四工程有限公司金路饭店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为4940元，保全申请费1240元，共计6180元，由原告中铁八局集团第四工程有限公司金路饭店负担1180元，被告绵阳市寅华房地产开发有限公司负担5000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 王晓明
二〇一七年四月十四日
书记员 孙 秋