北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0108民初13446号
原告（反诉被告）：刘雪梅，女，1991年12月1日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：魏延明，男，中国人民大学法律援助中心志愿者。
委托诉讼代理人：梁艺鸣，女，中国人民大学法律援助中心志愿者。
被告（反诉原告）：徐东东，男，1992年1月10日出生，汉族，住河南省新蔡县。
原告（反诉被告）刘雪梅与被告（反诉原告）徐东东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘雪梅及其委托诉讼代理人魏延明、梁艺鸣，被告（反诉原告）徐东东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘雪梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方租赁合同；2、判令徐东东支付提前收回房屋的违约金8000元；3、判令徐东东退还2017年12月至2018年2月的租金12000元；4、判令徐东东退还押金4000元；5、本案诉讼费由徐东东承担。事实和理由：2017年5月26日，我与徐东东签订《北京市房屋租赁合同》，承租了北京市海淀区北三环中路34号院×房屋（以下简称×房屋）。2017年12月初，×房屋的房东以未收到12月之后的租金为由要求我搬离。由于房东宽限了时间，我2017年12月30日搬离了×房屋。故请求法院判如所请。
徐东东辩称，我确已收到刘雪梅交纳的2017年12月至2018年2月的租金12000元、押金4000元。我已向×房屋的房东交纳截至2017年12月1日的租金，加上押金，可以居住使用×房屋至2017年12月31日。刘雪梅2017年12月30日搬离×房屋，提前搬离的原因系其将房屋分租多人后派出所要求整改，房东获悉后不愿继续出租。现我同意解除合同。但合同无法履行系刘雪梅违约所致，其应就此支付违约金。合同约定的租金是5000元，我因疏忽按每月4000元收取了租金，而刘雪梅每次交纳租金均存在迟延，应向我补足拖欠的租金并交纳逾期滞纳金。就此，我提起反诉请求：1、判令刘雪梅支付提前退租的违约金10000元；2、判令刘雪梅补交房租7000元；3、判令刘雪梅按照月租金的2%即每日100元的标准支付迟延交纳租金的滞纳金3000元。
刘雪梅就徐东东的反诉辩称，双方合意确定的租金就是4000元，书面合同中将租金标准填写为5000元系为方便我进行分租，并非双方的真实意思表示。我支付租金的方式与时间均事先征得了徐东东同意。徐东东知晓并帮助我分租了×房屋，接到减员通知后我已及时将其他承租人清退，徐东东未向房东履约致使房东收回房屋才是我提前搬离的原因,故不同意徐东东的全部反诉请求。
本院经审理认定事实如下：×房屋系徐东东于2017年5月12日自案外人白某处承租。徐东东与白某的合同约定：租期自2017年6月1日至2018年5月31日，租金为每月3000元，半年一付，2017年12月1日支付下半年租金；房屋可转租，居住人数为3人，最多不超过4人；未按约定付租金达十日以上的，出租方有权单方解除合同。签约后，徐东东向白某交纳了相当于一个月租金的押金及截至2017年12月1日的租金，但未如期交纳2017年12月2日至2018年5月31日的租金。
2017年5月26日，徐东东（甲方）与刘雪梅（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租×房屋，该房屋建筑面积40平方米，租金5000元/月，租赁期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止，付款方式为季付，分别于2017年6月1日、2017年8月1日、2017年11月1日、2018年2月1日支付15000元；租赁期间，如甲方确需收回房屋自住，必须提前一个月书面通知乙方，解除合同，甲方应付给乙方房屋月租金200%的违约金；乙方如果拖欠租金，每日应按月租金的2%计算项甲方偿付违约金；租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前一个月书面通知甲方，解除合同，应付给甲方房屋月租金的200%违约金；“乙方不得从事违反法定法规及扰民情况”，一经发现则立即腾房按照违约处理。签约后，刘雪梅向徐东东交纳了押金4000元，并按每月4000元的标准向徐东东交纳了2017年6月1日至2018年2月28日的租金。
履约中，刘雪梅与徐东东通过微信沟通变更了历次租金的支付金额和支付时间，除2017年9月7日曾延期6天支付2000元的租金外，刘雪梅按双方的新约定如期支付了剩余租金。
刘雪梅承租×房屋后将该房屋分租给四名案外人，与该四人共同居住于×房屋。2017年12月6日，北太平庄派出所及海淀区房管局第三房管所联合下发整改告知书，以×房屋违反了北京市出租房屋相关限制条件，存在重大消防、治安等隐患为由，要求×房屋的业主/中介/二房东即日按照每间居住不超过两人的要求减少居住人数，并要求×房屋的租户马上停止续租，即日搬离。当日，徐东东通过微信向白某发送了上述告知书的照片，次日，徐东东询问白某“如果住三个人还可以继续租吗”，白某回复称不愿继续出租房屋，要求解除合同。
2017年12月30日，刘雪梅自×房屋搬离。次日，刘雪梅与白某办理了房屋交接手续。
另，刘雪梅与徐东东的微信聊天记录显示：签约前徐东东曾介绍称×房屋可以住下4人，如果放上下铺，可以住10个人；刘雪梅担忧找不到次承租人时，徐东东曾主动提出“我能帮你找人，北邮师大难道还找不到四个女生”；签约后，徐东东曾主动为刘雪梅提供上下铺；接到整改告知书后，徐东东曾与刘雪梅商议如何躲避检查或减员。
庭审中，刘雪梅称分租房屋的四名案外人已于2017年12月9日前搬离×房屋，并提供与案外人的微信聊天及转账记录为证，显示刘雪梅2017年12月9日向四名案外人退还了租金及押金。徐东东认可上述微信聊天及转账记录的真实性但不认可其证明目的。
刘雪梅另主张合同约定的滞纳金标准过高，请求法庭予以酌减。而徐东东未就其所受实际损失提交证据。
本院认为，一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以请求解除合同。本案中，案外人白某2017年12月7日提出解除与徐东东的租赁合同，12月31日收回了×房屋，则刘雪梅请求解除与徐东东的租赁合同具备事实及法律依据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现刘雪梅请求徐东东返还尚未使用的2017年12月31日至2018年2月28日的租金，具备事实及法律依据，本院予以支持，对其主张返还已使用的租金的诉请，本院不予支持。
庭审中，徐东东主张刘雪梅应向其补交租金，但现有证据显示双方履约中一贯采用每月4000元的租金标准，而徐东东未就此作出合理解释或提交反证，则应认定双方已在履约中变更了对租金标准的约定，故对徐东东的该项诉请，本院不予支持。
徐东东另主张刘雪梅应支付提前退租的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。
现已查明双方履约中变更了租金支付的方式和时间，刘雪梅仅迟延支付2000元租金6日，则徐东东仅可请求刘雪梅支付该笔租金的滞纳金，对徐东东超出该部分的滞纳金的请求，本院不予支持。至于滞纳金的标准，双方合同约定明显过高，本院将予以酌减。则徐东东应在抵扣滞纳金后向刘雪梅返还剩余押金。
徐东东未能保证刘雪梅在租期内居住使用×房屋的权利，确已构成违约，但双方并未就此违约情形约定违约金，故对刘雪梅请求支付违约金的诉请，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除徐东东、刘雪梅与2017年5月26日签订的《北京市房屋租赁合同》；
二、徐东东于本判决生效后7日内退还刘雪梅2017年12月31日至2018年2月28日的租金8000元；
三、徐东东于本判决生效后7日内退还刘雪梅押金3990元；
四、驳回刘雪梅的其他本诉请求；
五、驳回徐东东的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费200元，由徐东东负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费150元，由徐东东负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭文成
二〇一八年五月二十二日
书记员 刘丽学