辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽12民终112号
上诉人（原审被告、申请执行人）：贾桂英，女，1955年10月7日出生，汉族，农民，住铁岭市昌图县。
上诉人（原审被告、申请执行人）田玉昌，男，1952年4月23日出生，满族，农民，住铁岭市昌图县。
上诉人（原审被告、申请执行人）张国琴，女，1946年10月22日出生，汉族，铁岭市昌图县。
三上诉人共同委托诉讼代理人：陈胜男，女，1966年1月18日生，汉族，无职业，住辽宁�昌图县。
上诉人（原审被告、申请执行人）陈胜男，女，1966年1月18日出生，汉族，无职业，辽宁省昌图县。
被上诉人（原审原告、执行案外人）张晶，男，1962年9月29日出生，汉族，无职业，住昌图县。
委托诉讼代理人：刘斌，辽宁榆城律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：通榆县吉顺房地产开发有限公司，住所地通榆县。
法定代表人：刘凤平，该公司经理。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：昌图县建兴房地产开发有限公司住所地昌图县。
法定代表人：王德臣，该公司经理。
上诉人贾桂英、陈胜男、田玉昌、张国琴与被上诉人张晶、通榆县吉顺房地产开发有限公司、昌图县建兴房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服昌图县人民法院（2016）辽1224民初1410号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人贾桂英、陈胜男、田玉昌、张国琴的上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。张晶是松山雅居的会计，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，被上诉人是利害关系当事人是不争的事实，购房收据、合同、物业费收据、入住协议等都是伪造的。被上诉人有过错，没有办理预告登�，没有取得物权的期待权，没有正式购房发票，不能排除执行。上诉人认为，不能开具正式不动产发票及相关手续不完善的开发商所出卖的房产，买受人还执意购买，致使不能办理预告登记，后果当然由买受人自担或找开发商追责。况且双方在买卖合同中也明确约定，出卖人的原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。有约定从约定，无约定从法定，具体到本案，被上诉人要想维护自己的合法权益应找出卖人追责。基于以上理由，被上诉人没有取得法律认可的物权，不能排除执行。被上诉人既不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条第四款规定，其权利也不能够排除执行。也没有按照《物权法》第九条、第十四条、第十七条、第二十条的规定取得法律认可的物权。所以应支持上诉人的请求。
被上诉人张晶辩称:上诉人不能推论购买商品房的买卖合同、交款收据、入住协议就是伪造的。没有申请预告登记，过错并不在被上诉人方，松山雅居小区当年当时不能办理预告登记，是因开发商拖欠相应的费用造成。我方认为上诉人和开发商已经签订了商品房买卖合同，并且办理了装饰装修，我方认为是符合案外人的权利人。统一发票问题，没有正式发票过错不在于被上诉人方是开发商的问题。请求驳回上诉，维持原判。
第三人通榆县吉顺房地产开发有限公司、昌图县建兴房地产开发有限公司未到庭，未做书面答辩。
张晶向一审法院起诉请求：要求立即停止对位于昌图县“松山雅居”小区面积XX住宅楼的执行，并解除查封、扣押。由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院经审理查明：原告张晶于2014年8月25日向被告昌图县建兴房地产开发有限公司缴纳购楼款377530元，物业费6516元并于同日收到昌图县建兴房地产开发有限公司昌图县XX入住通知书一份，入住的楼房为昌图镇北街4组388幢122室。2015年1月10日原告与第三人昌图县建兴房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并于2015年1月12日在昌图县房地产市场管理处对商品房预售合同进行了备案登记。2015年1月13日，本院做出（2014）昌执字第214、215、217号民事裁定书，依法查封了被执行人通榆县吉顺房地产开发有限公司、昌图县建兴房地产开发有限公司在昌图镇XX的商品住宅楼两处。其中含原告所提异议之楼房（XXX号）。查封后，案外人张晶（本案原告）对执行标的物提出异议。本�于2015年4月5日受理了执行异议，并于2015年4月7日公开进行了听证审查。于2015年12月29日作出（2015）昌执异议字第9号执行裁定。以案外人张晶（本案原告）先办理入住手续，后签订购房合同违背了买卖的基本规律，且案外人没有实际占有、使用该房屋为由驳回了案外人张晶的异议申请。原告张晶于2016年3月16日向本院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，当事人争议的焦点为无过错不动产买受人物权期待权保护问题。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题司法解释》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已全部支付价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院额要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中原告于2015年1月10日与被执行人昌图县建兴房地产开发有限公司签订了商品房预售合同，并于2015年1月12日在昌图县房地产管理处进行了备案登记。依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同。除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故应认定为原告与被执行人昌图县建兴房地产开发有限公司签订的商品房预售合同有效。被告提出原告与第三人之间存在利害关系其买卖行为不具有真实性，没有提供充分证据加以证明，本�不予采纳。原告于2014年8月25日交纳了房款、物业费并收到入住通知，应视为对该楼房已经有事实上的管理权和支配权。关于原告是否消极行使登记权利，经查，原告未办理物权登记系因第三人欠税及未完善相关手续所致，故不可归责于原告。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题司法解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行坐落于昌图镇XX楼房。案件受理费100元，由被告贾桂英、崔德利、陈胜男、田玉昌、张国琴各负担20元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认�事实如下：一审法院认定的事实属实。另查明，原审被告崔德利已经去世，不应将其列为原审被告。
本院认为，结合经昌图县房地产市场管理处备案的商品房买卖合同（预售）、张晶交纳购房款的收款收据、入住通知书、办理装修入住的协议、物业费收据、政府关于松山雅居小区房照办理情况的会议纪要、昌图县不动产登记中心出具的张晶名下无房屋登记记录的查询单，表明在查封之前，张晶交纳了购房款、合法占有房屋、也签订了商品房买卖合同（预售）并备案，未办理房屋过户不是买受人自身原因。本案虽然未出具上诉人提供样式的收据，但不能以此认定被上诉人张晶未交付房款。上诉人主张张晶为被执行人的会计，认为存在利害关系，合同、收据有伪造的可能性证据不足，本院无法予以支持。当地张晶名下也没有登记的�他房屋。上诉人虽对此提出异议，但没有提供充分的证据加以反驳，根据优势证据规则，上诉人该项主张本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案的案情及法律规定，上诉人的主张没有事实和法律依据。
综上，上诉人的诉讼请求不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持，依照�中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 军
审 判 员 张 杰
代理审判员 徐铭泽
二〇一七年三月十七日
书 记 员 黄博超