上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2250号
上诉人（原审原告）王高潮，男，1956年6月25日出生，汉族，住上海市。
法定代理人汤美英（系王高潮之嫂），女，1939年11月15日出生，汉族，户籍所在地上海市。
委托代理人卢永年，男，1954年11月16日出生，汉族，户籍所在地上海市。
被上诉人（原审被告）许明，男，1963年11月6日出生，汉族，住上海市。
委托代理人万玉妹，女，1961年12月11日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审被告）上海宇政物业管理有限公司，住所地上海市。
诉讼代表人韩励贞。
委托代理人沈爱根。
委托代理人高明明。
原审第三人上海市虹口区卫生和计划生育委员会�住所地上海市。
法定代表人陆文，主任。
委托代理人吴双，上海市光大律师事务所律师。
上诉人王高潮因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第1759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年，王高潮因原居住的本市和田路XXX弄XXX号房屋拆迁，安置取得系争的本市丰镇路XXX弄XXX号XXX室房屋承租权。
2001年9月11日，汤美英（即王高潮法定代理人）与万玉妹就系争房屋买卖事宜进行协商，万玉妹支付购房款人民币（以下币种均为人民币）4万元，汤美英出具收条，载明，今收到国际房产收购丰镇路XXX弄XXX号XXX室房款4万元整（总房价8.5万元整）。同月16日，王高潮（甲方）与上海国际经纪有限公司（以下简称国际公司、�方）签订《委托售房协议》，约定，甲方委托乙方出售系争房屋；甲方到手价8.5万元；本协议同时代替乙方受（收）购系争房屋协议，签约当天乙方支付给甲方购房定金4万元；甲方有义务配合乙方办理上述房屋转让手续等。该协议落款处甲方栏由王高潮签字并加盖私章，案外人王兆园以王高潮监护人名义签字并加盖私章，乙方栏由万玉妹作为代表签字并加盖国际公司国际房产肇周分部印章。同月29日，万玉妹支付房款3.5万元，王高潮和王兆园共同出具收条，载明，已收到国际房产收购丰镇路XXX弄XXX号XXX室房款7.5万元整（其中包括原购房定金）。嗣后，万玉妹支付房款1万元，王高潮和王兆园再次出具收条，载明，已收到出售丰镇路XXX弄XXX号XXX室房屋余款1万元整，总房款已结清，户口近期迁出。
2002年7月31日，上海市虹口区卫生局（以下简称虹口卫生局）取得�镇路XXX弄XXX-
XXX号（单）、2-22号（双）的房地产权证。2002年8月29日，上海市虹口区卫生局住宅建设办公室（以下简称虹口卫生局住建办）向上海市虹口区房地局出具一份《委托书》，载明，今委托上海市宇政物业管理有限公司前来办理有关丰镇路151弄住宅市政部分的房屋产权证事宜。
2002年9月27日，许明与上海宇政物业管理有限公司（以下简称宇政公司）就系争房屋签订《上海市公有住房出售合同》，由许明购买系争房屋产权。次日，王高潮办理了退租手续，许明通过住房调配单（调配单位为上海深通房地产开发公司）形式，办理了系争房屋进户手续。2002年11月29日，王高潮户籍迁出系争房屋，迁至本市公兴路XXX弄XXX号XXX室。2003年6月27日，许明经登记成为系争房屋权利人。
2003年6月30日，许明与案外人汪某某签订《上海市房地产买卖合同》，由汪某某�许明购买系争房屋。2003年7月1日，汪某某经登记成为系争房屋权利人。2004年9月22日，汪某某与案外人高某某、李某签订《上海市房地产买卖合同》，由高某某、李某向汪某某购买系争房屋。2004年12月8日，高某某、李某经登记成为系争房屋权利人。
目前，系争房屋产权仍登记在高某某、李某名下，上海银行永康支行为系争房屋抵押权人。
原审法院另查明：1994年1月28日，虹口卫生局住建办与上海市政实业总公司房地产经营公司（以下简称市政公司）就开发江湾丰镇路、灵丘路基地、联合建造住宅事宜签订《联合建房协议书》。2001年2月19日，市政公司向虹口卫生局住建办出具《委托书》，载明，丰镇路151弄多层住宅有部分住户要求办理公房出售的有关手续，因该部分住宅物业的产权是虹口卫生局住建办，故委托虹口卫生局住建办代为办理公房出售的有�手续。
2004年1月6日，王高潮户籍迁回系争房屋。同年2月10日，王高潮与虹口卫生局住建办签订《上海市公有住房出售合同》，约定由王高潮向虹口卫生局住建办购买系争房屋产权。
2005年1月，王高潮向原审法院提起诉讼［案号为（2005）虹民三（民）初字第113号］，要求确认系争房屋产权归王高潮所有。该案审理中，经司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定，王高潮患有轻度精神发育迟滞，自2001年9月起具有限制民事行为能力，在该案中评定为无诉讼行为能力。原审法院于2006年8月22日裁定驳回王高潮的起诉。
2006年9月，王高潮再次向原审法院提起诉讼［案号为（2006）虹民三（民）初字第1294号］，要求确认系争房屋产权归王高潮所有。2006年12月6日，上海市虹口区江湾镇街道宝鸿居民委员会指定汤美英为王高潮监护人。该案经审理认为，王高�作为限制民事行为能力人，其与国际公司签订的《委托售房协议》，因未经其法定代理人追认，该协议不发生法律效力。系争房屋经多次交易后，产权登记在高某某、李某名下，已无法恢复原状，故于2007年4月23日一审判决对王高潮的诉讼请求不予支持。判决后，该案当事人未提起上诉。
2009年10月，王高潮向原审法院提起诉讼［案号为（2009）虹行初字第70号］，要求上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局确认许明取得的沪房地虹字（2003）第013145号房地产权证违法、确认汪某某取得的沪房地虹字（2003）第014500号房地产权证违法、撤销颁发给高某某、李某的沪房地虹字（2004）第027656号房地产权证。该案经审理认为，王高潮诉讼请求涉及三个具体行政行为，不符合行政诉讼受案条件，且王高潮要求确认系争房屋产权归王高潮所有的民事诉讼经法院生效判决不予支持，故上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局对系争房屋所作的颁证行为与王高潮不具有法律上的利害关系。原审法院于2009年11月裁定驳回王高潮的起诉。
原审法院再查明：2009年7月，宇政公司的法定代表人沈爱根向上海市金山区人民法院申请对宇政公司强制清算。同年8月3日，上海市金山区人民法院指定宇政公司原股东沈爱根、周道来、潘建中，宇政公司原工会主席熊海根，上海汇同清算事务有限公司韩励贞组成清算组，韩励贞任组长。2010年9月30日，上海市金山区人民法院裁定终结宇政公司的强制清算程序。目前宇政公司尚未注销。
2013年7月，上海市虹口区人民政府组建上海市虹口区卫生和计划生育委员会（以下简称虹口卫计委），不再保留上海市虹口区卫生局、上海市虹口区人口和计划生育委员会牌子。上海市虹口区卫生局的职责、上海市虹口区人口和计划生育委员会的计划生育管理和服务职责整合划入上海市虹口区卫生和计划生育委员会，上海市虹口区人口和计划生育委员会的研究拟定本区人口发展中、长期规划等职责划入上海市虹口区发展和改革委员会。
2014年8月26日，王高潮诉至原审法院，要求确认许明与宇政公司就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效。原审审理中，王高潮称本案中王高潮仅要求确认许明和宇政公司就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，合同无效后的法律后果，不要求在本案中处理。
原审法院认为：宇政公司虽非系争房屋产权人，但虹口卫生局住建办于2002年8月29日向虹口区房地局出具的《委托书》载明，其委托宇政公司办理有关丰镇路151弄住宅市政部分的房屋产权证事宜，故宇政公司有权代虹口卫生局办理系争房屋产权出售事宜。许明在王高潮办理系争房屋退租手续后，通过相关手续取得系争房屋承租权，并取得系争房屋产权。虽然在之后王高潮起诉要求确认系争房屋产权归王高潮所有的案件中，王高潮与国际公司签订的《委托售房协议》因王高潮为限制民事行为能力人且该协议未经王高潮法定代理人追认，而被认定为不发生法律效力，但王高潮要求确认系争房屋产权归其所有的请求，未获法院支持。而且，在许明取得系争房屋产权后，系争房屋又几经转让至案外人高某某、李某名下。现王高潮要求确认许明、宇政公司就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，法院不予支持。王高潮可另行向相关过错方主张赔偿损失。
原审法院审理后作出判决：王高潮要求确认许明与上海宇政物业管理有限公司就上海市丰镇路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效的诉讼请求，不予支持。
王高潮不服原审法院判决，向本院提起上诉称：系争房屋原属虹口卫生局，虹口卫生局仅委托宇政公司出售丰镇路151弄内属于市政公司那部分房产，未委托宇政公司出售系争房屋。王高潮与国际公司签订的《委托售房协议》因王高潮属于限制民事行为能力人，且该协议未经王高潮的法定代理人追认而不发生法律效力。因此王高潮出售系争房屋给许明，许明通过上海深通房地产开发公司出具的住房调配单办理系争房屋进户手续均无效，更何况上海深通房地产开发公司根本不存在。因此许明取得的系争房屋的承租权亦属无效，许明就没有购买系争房屋的资格。综上，许明与宇政公司就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》应属无效，请求二审法院依法改判，支持王高潮在原审中的诉讼请求。
被上诉人许明辩称：许明依据合同已将房款全部给付王高潮，王高潮对系争房屋已无任何权利，故许明与宇政公司就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》是有效的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人宇政公司辩称：就许明购买系争房屋的售后产权事宜，宇政公司是按照正常程序操作的，故《上海市公有住房出售合同》有效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人虹口卫计委辩称：同意原审法院判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用原则。宇政公司虽非系争房屋产权人，但虹口卫生局住建办曾于2002年8月29日向虹口区房地局出具《委托书》，委托宇政公司办理有关丰镇路151弄住宅市政部分的房屋产证事宜。故宇政公司有权代为出�系争房屋产权。况且，虹口卫生局的职责已被整合划入虹口卫计委，而虹口卫计委系本案第三人，在诉讼中亦认可许明与宇政公司就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》的效力，因此王高潮上诉称宇政公司没有出售系争房屋的资格，本院不予采信。虽然在王高潮起诉要求确认系争房屋产权归其所有的案件中，王高潮与国际公司签订的《委托售房协议》因王高潮为限制民事行为能力人且该协议未经其法定代理人追认，故被认定为不发生法律效力。但宇政公司在王高潮退租并将其户籍迁出系争房屋后，才与许明办理系争房屋产权登记手续，因此王高潮上诉要求确认许明与宇政公司就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，本院不予支持。综上，原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币369.90元，由上诉人王高潮负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……