北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初23533号
原告（反诉被告）：中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第三综合服务保障中心，住所地北京市海淀区复兴路40号。
负责人石翔，主任。
委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆伟强，男，1974年6月4日出生，汉族，该中心后勤处副处长。
被告（反诉原告）：山西陆达建筑工程有限公司，住所地太原市学府街155号。
法定代表人：逯晓斗，总经理。
原告（反诉被告）中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第三综合服务保障中心（以下简称老干部中心）与被告（反诉原告）山西陆达建筑工程有限公司（以下简称陆达公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。老干部中心委托诉讼代理人武丽君、陆伟强、陆达公司法定代表人逯晓斗、委托诉讼代理人潘茂华到庭参加了诉讼。本案现已部分审理终结。
老干部中心向本院提出诉讼请求：1、要求陆达公司拆除租赁土地上所有建筑物；2、要求陆达公司腾退《承包协议》项下的土地并交还给老干部中心。
事实和理由：2001年8月7日，老干部中心与陆达公司签订了《承包协议》，约定陆达公司承包老干部中心位于北京市朝阳区金盏乡东窑村东的102.9亩农场用于种植、养殖业，期限自2001年3月1日至2024年3月1日止。承包期间，陆达公司擅自改变租赁性质，私自改建、新建厂房，严重违反协议约定。2014年10月10日，老干部中心向陆达公司下发《关于解除租赁协议的通知》，解除承包协议，之后又多次与陆达公司沟通，要求其腾退场地，但陆达公司拒不腾退。2016年中央军委要求全军全面停止对外有偿服务。老干部中心于2017年11月20日再次书面通知被告，要求2017年11月25日之前将承包场地内的房屋及物品全部清空，拆除违法建筑后将场地腾退给老干部中心，但陆达公司至今仍未腾退。
陆达公司辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，双方的协议仍在履行中，老干部中心已经收取了2018年度的租金。土地上的建筑是否违法，应由国家建设主管部门依法作出认定，老干部中心无权作出认定。其次，我公司未收到老干部中心发送的解除通知。并且我公司不存在违约行为，老干部中心无权单方解除合同。即便该合同因涉军停偿的通知可以解除，老干部中心也应对我公司进行合理补偿，我公司收到补偿之后才同意腾退土地。第三，涉案土地的使用权人为国营北京市朝阳农场，土地并非军产，且老干部中心是从土地使用权人处租赁而来，租赁期限在2015年12月31日之后超过了最长租赁期限20年，因此老干部中心已经丧失了合理合法的土地出租权，无权要求解除合同，也无权要求我公司腾退。
陆达公司提出反诉请求：要求老干部中心向陆达公司赔偿因无法继续履行租赁合同的地上物损失7700万元。
事实和理由：双方的《承包协议》系老干部中心从国营北京市朝阳农场处租赁而来，租赁合同的期限为30年，自1995年1月1日至2025年12月31日。该租赁合同超过了合同法规定的20年最长期限，超过部分应属无效。因此2015年12月31日起老干部中心已经无承租权，无权对外承包。老干部中心对外发包时隐瞒了其合法使用期限上的瑕疵，导致陆达公司在承包过程中的经营投入无法获得预期回报，故反诉要求老干部中心赔偿地上物损失7700万元。
老干部中心针对反诉辩称：不同意陆达公司的反诉请求。陆达公司在履行合同的过程中，存在严重违约行为，擅自改变土地使用用途、进行违建，我中心多次阻止，双方已经于2014年解除了合同。而且全军全面停止有偿服务，是政策原因，我中心不应当对其进行补偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
2001年8月7日，甲方中国人民解放军总政治部玉泉路离休干部管理处（现更名为老干部中心）与乙方陆达公司签订了《承包协议》，约定甲方将位于北京市朝阳区楼梓庄乡农场102.9亩由乙方承包，从事种植、养殖业及其他服务业，承包期限为23年，从2001年3月1日起至2024年3月1日止。合同第三条约定，承包费从承包合同生效起至2001年7月15日，每月1万元，2001年7月16日起每五年为一个承包段，第一个五年每年8万元，第二个五年每年10万元，第三个五年每年12万元，第四个五年每年13.2万元，第五个五年每年14.5万元，承包费半年结算，由乙方在每半年的第一个月内交付甲方。第八条约定，承包期内，乙方可根据养殖场的设施进行装修、改造。第九条约定，在承包期内的水、电费和房屋、设备、场地、围墙、道路的维修、改建、新建等费用均由乙方承担。
合同签订后，老干部中心将涉案土地交付给陆达公司使用，陆达公司按约交纳了租金，并在土地上建造了大量房屋。
老干部中心诉请陆达公司腾退的理由有两方面，其一，因陆达公司擅自改变租赁用途，并且在土地上私自改建、新建房屋，构成违约，其曾于2014年10月10日向陆达公司送达了解除函，单方解除了双方的租赁合同。其二，2016年，中央军委印发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（以下简称涉军停偿通知），要求军队和武警部队全面停止有偿服务，涉诉合同属于停偿范围，应予以解除。
针对第一个理由，老干部中心提交了2014年10月10日《关于解除租赁协议的通知》。通知载明因陆达公司擅自改变租赁性质，未经过老干部中心同意的情况下私自改建、新建厂房，老干部中心通知陆达公司解除租赁协议。陆达公司否认收到此份通知。此外，老干部中心还提交了以下证据：1、2015年8月6日，老干部中心向租户发布的《通告（一）》、《通告（二）》以及现场张贴照片。《通告（一）》通知租户配合其对安全隐患进行全面排查。《通告（二）》通知租户因陆达公司私搭乱建违章建筑，违反了合同约定，并且老干部中心与陆达公司所签署的合同期限超出了《军队空余房地产租赁管理规定》和《全军基本建设项目和房地产自愿普查工作实施方案》相关条款的规定，属于无效的合同，要求租户停止投入资金，停止在建的基建项目，近期予以拆除；2、2017年11月20日，老干部中心向陆达公司发布的《通知》，上有陆达公司法定代表人逯晓斗的签字及手写“建议通过法律处理”的字样。《通知》载明因陆达公司擅自改变租赁用途，擅自分租转租并擅自违规添建建筑物，严重违反了合同约定及法律规定，老干部中心已于2014年10月10日解除了双方的承包协议，故要求陆达公司清空全部物品，拆除违法建筑物，将场地腾空交还。3、2017年11月20日形成的《全面停止有偿服务谈判会议纪要》以及会议照片。会议纪要显示参会人有老干部中心人员以及逯晓斗，内容摘要中记载老干部中心要求陆达公司配合停偿工作，腾退土地，并再次指出陆达公司的违约行为。陆达公司对证据1的真实性不认可，称未曾收到；对证据2真实性认可，不认可通知所载内容；对证据3的会议照片认可，不认可会议纪要记载的内容。
关于老干部中心所主张的违约行为，陆达公司均予以否认。首先，陆达公司主张建房是老干部中心知情并同意的，其提交老干部中心出具的三份证明：1、2001年9月12日证明复印件，内容大致为从2001年3月1日起老干部中心将东坝养殖场的事务委托给陈守仁负责。陆达公司称陈守仁为其公司人员；2、2006年7月10日，老干部中心向金盏乡城管监察大队直属七分队出具的证明，载明委托陈守仁代为管理金盏乡东窑村东侧的后勤生产基地；3、老干部中心向金盏地区城管直属七分队出具的证明，内容大致为东窑村养殖场的鱼塘已经无实用价值，为了更好的为离退休老干部服务，需要附土回填。证明未签署日期。老干部中心称陆达公司建房未征得老干部中心的同意，其是在2013年、2014年才发现陆达公司建房的，之后便通知陆达公司单方解除了合同。老干部中心对证据1真实性不认可，对证据2、3真实性认可，但认为不能达到其证明目的。此外，陆达公司指出双方合同第九条对新建、改建房屋的费用进行了约定，可以证明老干部中心是同意陆达公司建房的。其次，老干部中心称合同约定的用途为种植、养殖及与种植、养殖相关的服务业，而陆达公司所建房屋多是用于工厂经营，违反了合同约定。陆达公司则认为合同中的“其他服务业”不一定要与种植、养殖相关，只要是国家不禁止的均可以。陆达公司否认地上房屋用于工厂经营，称现在房屋一部分闲置，一部分出租，也有部分在进行种植养殖。
针对第二个理由，陆达公司抗辩称涉案土地的使用权系老干部中心从国营北京市朝阳农场处租赁而来，不属于军产。陆达公司提交涉案土地的使用权证书以及《土地租赁协议》。使用权证显示土地性质为国有划拨农用地，登记在国营北京市朝阳农场名下。《土地租赁协议》系1995年3月21日国营北京市朝阳农场作为出租方与承租方老干部中心签订，期限为30年，从1995年1月1日至2025年12月31日止。老干部中心对使用权证及《土地租赁协议》的真实性均不持异议，但认为使用权证属于登记错误，已经向北京市朝阳区国土资源局提出了异议，协议的具体情况还在内部核查。
另查明，2014年10月10日之后，陆达公司仍然在向老干部中心交纳租金。老干部中心称2014年10月10日之后的租金是陆达公司擅自汇款，并不是老干部中心主动收取的。陆达公司予以否认，其提交若干租金发票，发票显示付款单位为陈守仁，其中最后一次发票开具的时间是2016年1月，对应租赁期限为2016年1月1日至2016年6月30日。老干部中心解释称主管租赁事宜的部门与开具发票的财务部门是两个部门，财务部门不清楚合同解除的情况，私自开具了发票。
本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。
老干部中心与陆达公司签订的《承包协议》，涉及国有土地使用权的流转，名为承包，实为租赁，因此，本案属于土地租赁合同纠纷。陆达公司对该协议的效力提出异议，本院认为，“租赁期限不得超过20年”首次规定于《中华人民共和国合同法》，而国营北京市朝阳农场与老干部中心之间的《土地租赁协议》签订于合同法施行之前，根据法不溯及既往的原则，合同有效期应自合同法施行之日起算，至2019年9月30日为20年，因此，《土地租赁协议》以及《承包协议》目前均为有效合同，本院对陆达公司的抗辩意见不予采纳。涉军停偿政策具有公共政策的性质,根据该政策的要求和精神，涉案合同属于停偿范围，因不可归责于双方当事人的原因事实上已无法继续履行，老干部中心有权解除合同。因此，老干部中心主张合同已解除，本院予以采纳。合同解除后，陆达公司负有将租赁标的返还给老干部中心的义务，故老干部中心要求陆达公司腾退并交还土地，合法有据，本院予以支持，并先行判决。老干部中心的其他诉讼请求以及陆达公司的反诉请求，待先行判决生效后，另行审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）山西陆达建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内腾退《承包协议》项下的土地，并交与原告（反诉被告）中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第三综合服务保障中心。
本诉案件受理费70元，由被告山西陆达建筑工程有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李瑶瑶
人民陪审员 赵雅筠
人民陪审员 王艳芬
二〇一八年七月三十一日
书 记 员 郝梦然