山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第480号
上诉人（原审原告）高成芬，女，1972年2月20日出生，汉族，无业，住济南市。
被上诉人（原审被告）高霞，女，1980年2月26日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人韩旭俊，济南高新明正法律服务所法律工作者。
上诉人高成芬因与被上诉人高霞房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第3983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，双方于2011年5月19日签订《沿街房租赁合同》，约定：一、甲方（高霞）将位于祝甸村沿街房一处租给乙方（高成芬）有偿使用，乙方自愿承租该沿街房进行合法经营使用。二、甲方出租沿街房总计798平方米。三、租金计算方法，每隔两年递增10%，每平方米0.5（元）／天。四、租赁期限为10年，自2007年6月4日至2017年6月3日止。五、租金交纳办法，本着先交租赁费后使用的原则，年总租金145635元……。《沿街房租赁合同》系在王桂霞与毕联合签订的《沿街房租赁合同》原件上对直接改动人员名称形成，该《沿街房租赁合同》签字盖章处有“同意转让王桂霞书”内容。2011年5月21日，双方签订《宾馆转让合同》，约定，一、丙方同意甲方将自己位于祝舜路2号宾馆及相关门头房转让给乙方（高成芬）使用，建筑面积798平方；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利与义务。二、宾馆现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方所有。三、乙方在2011年5月21日前向甲方支付转让费共计人民币22万元，上述费用包括甲方交给房东的房租、旅馆内所有物品，装修装饰设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。甲方剩余的房屋使用权归乙方所有。四、甲乙双方合同生效后，旅馆转让之前的债权债务由甲方承担，乙方接管旅馆后产生的债权债务由乙方承担。五、如果合同签订前政府已下令拆迁饭店，甲方退偿全部转让费，赔还乙方接手该饭店的装修损失费。产生的任何问题均由乙方负责。六、本合同一式三份，三方各持一份。自三方签字之日起生效。高成芬、高霞在落款处签名，该合同无丙方签名。高成芬于2011年5月21日支付高霞转让费22万元，高霞于同日交付涉案房屋。庭审中，高成芬称其曾向高霞支付2万元定金，后高霞替其将该2万元作为租金支付给了王桂霞。高成芬承租房屋后继续作为宾馆经营，2012年8月24日高成芬将宾馆转让给李亚宾。
涉案房屋系高霞系从毕联合、王春菊夫妇处承租，瑞锦宾馆登记的经营人系王春菊，毕联合与王春菊系从王桂霞处承租涉案房屋。济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会（以下简称祝甸居委会）提起诉讼的（2013）历城民初字第1201号案件中，被告为刘国明、王桂霞，第三人为王婷婷、王春菊、高成芬、济南历城区鸿腾三饼鲁菜房、济南历城区鸿腾三饼鲁菜房上海花园店。祝甸居委会的诉讼请求为要求确认2007年3月10日该居委会与高霞签订的沿街房租赁合同无效，并由第三人腾房等。刘国明与王桂霞在该案审理中称其两人曾为夫妻关系，于2009年离婚。其两人从祝甸居委会承租的涉案房屋又分别转租给了王婷婷、济南历城区鸿腾三饼鲁菜坊、王春菊。祝甸居委会在该案件中提供的证据显示其出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经有关主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因本案双方签订的《沿街房租赁合同》中涉及的房屋并未取得建设工程规划许可证，故双方于2011年5月19日签订的《沿街房租赁合同》为无效合同。双方签订的《宾馆转让合同》第一条内容为转让涉案祝甸路2号798平方米的房屋（宾馆、门头），根据前述法律规定，该约定内容无效。该《宾馆转让合同》除第一条涉及丙方权利义务外，其他内容均系对双方权利义务的约定，故该《宾馆转让合同》虽无丙方签字，但第二条至第七条约定的内容是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且双方已经实际履行了《宾馆转让合同》约定的权利义务，应为有效。故双方签订的《宾馆转让合同》为部分有效部分无效合同。因涉案房屋转租部分无效，《宾馆转让合同》的合同目的无法实现，高成芬要求解除该《宾馆转让合同》中有效部分的约定，高霞亦表示同意，原审法院确定双方签订的《宾馆转让合同》除第一条约定之外内容于本案起诉之日起解除。高成芬主张高霞返还其转让费22万元，因高成芬、高霞在签订合同时均未对涉案房屋的合法产权凭证进行审查各自存在一定过错，高成芬在经营承租的宾馆、使用宾馆内设施的同时，高霞亦收取了转让费，鉴于双方对于涉案房屋的转让均有过错，结合高成芬已经实际经营的期限、双方的过错程度，原审法院确定高霞返还高成芬转让费17万元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、高成芬与高霞2011年5月19日签订的《沿街房租赁合同》无效。二、高成芬与高霞2011年5月21日签订的《宾馆转让合同》第一条约定无效。三、高成芬与高霞2011年5月21日签订的《宾馆转让合同》第二条至第七条约定于2014年12月1日解除。四、高霞于判决生效之日起十日内返还高成芬转让费17万元。五、驳回高成芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4800元，由高成芬负担2400元，高霞负担2400元。
上诉人高成芬不服原审判决上诉称：一审法院认定事实清楚，但适用法律不当。一审法院认定双方签订的《沿街房租赁合同》无效，《宾馆转让合同》部分有效，部分无效，但没有支持被上诉人高霞全部返还22万元转让费，不符合法律规定。上诉人高成芬在履行《宾馆转让合同》时向被上诉人高霞交付了22万元，只是宾馆转让费，不包括其他费用（租赁费等），应判决被上诉人高霞返还22万元转让费。请求二审法院撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人高霞负担。
被上诉人高霞答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《宾馆转让合同》约定：“二、宾馆现有装修、装饰、设备在甲方（即被上诉人高霞）收到乙方（即上诉人高成芬）转让金后全部无偿归乙方所有。三、乙方在2011年5月21日前向甲方支付转让费共计人民币22万元，上述费用包括甲方交给房东的房租、旅馆内所有物品，装修装饰设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。甲方剩余的房屋使用权归乙方所有。”因宾馆转让的合同目的无法实现，上诉人高成芬提起本案诉讼，要求解除《宾馆转让合同》中有效部分的约定，被上诉人高霞亦表示同意，原审法院确定双方签订的《宾馆转让合同》除第一条约定之外内容于本案起诉之日起解除，各方对此均无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现上诉人高成芬主张被上诉人高霞返还其转让费22万元，因上诉人高成芬已经接受旅馆内物品、装修装饰设备，并实际经营一段时间，该时间段内上诉人高成芬对旅馆内物品、装修装饰设备进行了使用，原审法院结合上诉人高成芬已经实际经营的期限、双方的过错程度等实际情况，确定被上诉人高霞返还上诉人高成芬转让费17万元，比较公平合理。
综上，上诉人高成芬之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人高成芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 玉
审判员 刘学宽
审判员 王周江
二〇一五年六月二十三日
书记员 吴颖颖