辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终5420号
上诉人（原审被告）：姜振福。
被上诉人（原审原告）：大连宜家物业管理有限公司。住所地：普兰店区幸福小区**号*单元*层*号。
法定代表人：隋世川，经理。
上诉人姜振福因与被上诉人大连宜家物业管理有限公司（以下简称宜家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2018）辽0214民初1971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜振福、被上诉人宜家物业公司法定代表人隋世川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜振福上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判由大连凯强房地产开发公司拖欠姜振福的违约金抵顶物业费。事实和理由：1.2010年10月8日，上诉人与大连凯强房地产开发公司签订了房屋买卖合同，并在该公司购买了一套商品房。由于卖方人延期交房，拖欠上诉人违约金8448元，卖房人承诺此欠款由每年上诉人应交的物业费抵顶直到违约金还清之日止。一审法院未考虑前述事实，直接判令上诉人支付物业费，属认定事实不清。2.被上诉人不具备收取物业费的资质，小区业户不知道被上诉人的存在。3.一审法院判令上诉人交纳从2013年11月14日至2018年11月14日的物业费，其中部分物业费还没有到期。
宜家物业公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。开发商逾期交房违约金与被上诉人无关，所以不同意抵顶物业费。物价局自2013年就不办理收费许可证，开发商委托被上诉人提供物业服务，已在原来1元/平方米/月的基础上，调整为0.7元/平方米/月。物业费每年应在9月30日前缴纳至下一年9月30日的物业费。所以一审法院判决正确，应当予以维持。
宜家物业公司向一审法院起诉请求：判令姜振福立即给付2013年11月14日至2018年11月14日物业管理费合计2456元（58.49平方米×0.7元/平方米/月×5年×12个月）及滞纳金（按照日千分之三计算），诉讼费由姜振福承担。
一审法院认定事实：2011年1月10日，建设单位大连凯强房地产开发有限公司，选聘大连一合物业管理服务有限公司为姜振福施物业服务，2016年6月10日，因大连一合物业管理服务有限公司一直处于亏损状态，无力经营，大连凯强房地产开发有限公司、大连一合物业管理服务有限公司与宜家物业公司三方签订了协议书约定物业管理相关事宜，重新选聘宜家物业公司为姜振福实施物业服务，并约定业主所欠的物业服务费由宜家物业公司收缴。2016年8月10日，大连凯强房地产开发有限公司重新与姜振福签订了大连安波国际温泉新城物业管理合同。姜振福于2011年11月13日签订的《承诺书》的内容为：本人为安波国际温泉新城的买受人，为维护本物业管理区域内群体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读大连凯强房地产开发有限公司制定的业主临时公约。二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约。三、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反临时规约的行为承担相应责任。四、本人同意转让该物业时取得物业受让人签署的临时公约承诺书并送交物业管理企业，物业管理企业收到物业受让人签署的承诺书之前，本承诺继续有效。《业主临时公约》中第四条，明确约定建设单位有权选聘物业管理企业。姜振福缴纳了2011年至2013年11月13日的物业费。2013年11月14日至2018年11月14日五年的物业费没有缴纳。姜振福房屋面积为58.49平方米，物业费的收费标准为0.7元每月每平方米。另查，该小区未成立业主委员会。
一审法院认为，合法的物业服务合同应受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故建设单位与大连一合物业管理服务有限公司、宜家物业公司签订的物业服务管理合同对姜振福均具有约束力，本案的宜家物业公司与姜振福均应该遵守合同的约定履行自己的权利义务。物业公司按照合同约定提供了物业服务，姜振福理应按照合同约定期限及标准交纳物业费。建设单位、大连一合物业管理服务有限公司和宜家物业公司签订的协议约定，由宜家物业公司向拖欠物业费的业主收缴拖欠物业费，该约定系债权的转让，合法有效，宜家物业公司提出诉讼之日应视为该债权转让通知了姜振福。故宜家物业公司要求姜振福支付拖欠的2013年11月14日至2018年11月14日五年的物业费2456元的诉请，于法有据，予以支持。庭审中姜振福所述开发商延期交房应给予其赔偿，宜家物业公司私自接水管给其造成的损失及返还购买太阳能热水器的费用，要求宜家物业公司拆除违章建筑等主张与本案并非同一个法律关系，不属于本案审理的范围，本案不予涉及。
关于滞纳金一节，因姜振福未能及时按照合同约定交纳物业费，理应支付相应的滞纳金，但考虑到按宜家物业公司主张滞纳金的数额应与逾期交费所造成的损失大体相当，按照宜家物业公司主张的计算滞纳金方法计算出的滞纳金数额明显过高，同时考虑到本案是物业服务合同纠纷，当事人双方是物业服务公司及业主，为了有效缓和双方间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，故一审法院将滞纳金计算标准调整为五年所欠物业费2456元的30%即736.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告姜振福于判决生效后十日内支付原告大连宜家物业管理有限公司2013年11月14日至2018年11月14日五年的物业费合计人民币2456元，并支付滞纳金736.8元；二、驳回原告大连宜家物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人提交案涉小区内其他业主交纳物业费的收据四张的复印件，用以证明被上诉人为小区内的其他业主就开发商违约金抵顶了物业费。被上诉人对此予以否认，并认为与本案无关。上诉人还提交了证明两份，拟证明案涉小区物业公司的更换未进行公示，小区其他业主与开发商之间的违约金已抵顶了部分物业费。被上诉人对证明不予认可，且对证明事项亦不予认定。本院认定如下：上诉人所提交的收据复印件，在被上诉人未确认真实性的情况下，本院不予采信。且前述物业费收据是小区其他业主的，不当然适用于本案上诉人物业费的缴纳。关于证明书的问题，该两份材料应当属于证人证言，出具证明的证明人未到庭出庭作证，所以前述两份证明材料的真实性无法确定，本院亦不予采信。经审理，本院对一审法院已查明事实予以确认。
本院认为，本案二审的焦点问题是上诉人所主张本案欠付物业费应否由大连凯强房地产开发公司以其欠付上诉人的逾期交房违约金抵顶。上诉人与大连凯强房地产开发公司之间系商品房买卖合同关系，基于该法律关系，大连凯强房地产开发公司逾期交房所承担的违约金，属于前述合同双方之间履行商品房买卖合同所产生的债权债务。在本案中，上诉人与被上诉人之间系物业服务合同关系，且被上诉人与大连凯强房地产开发公司并不是同一主体。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。但是，上诉人在本案中所主张的到期债务抵销，其中的逾期交房违约金并非由被上诉人负担的债务，在上诉人、被上诉人及大连凯强房地产开发公司三方未达成一致意见的情况下，上诉人单方主张抵销，不具有约束力。故上诉人的此节主张，本院不予支持。上诉人仍应基于与被上诉人之间的物业服务合同关系，向被上诉人支付欠缴物业费。但是，鉴于上诉人未缴纳物业费的原因，是认为逾期交房违约金应抵顶物业费，所以上诉人未缴纳物业费不存在严重的主观故意，且一审法院酌定按未缴物业费的30%的比例支付滞纳金，与本案实际情况不符。鉴于缓和业主与物业服务公司之间的关系，滞纳金一节本院予以酌情免除。
关于上诉人所提及的被上诉人物业资质等问题，被上诉人已向一审法院提交了收费许可证、营业执照、资质证书、三方协议书及物业管理合同，前述证据能够证明被上诉人具有本案诉讼主体资格，依照合同约定有权向上诉人主张其欠缴的物业费。上诉人关于此节的抗辩观点，本院不予采纳。关于物业费是否缴纳到2018年11月14日的问题，因双方当事人均认可按照之前交纳方式，该小区物业费是实行预交收费方式，即至2017年11月14日止，上诉人应承担物业费缴纳义务至2018年11月14日，未在2017年11月14日交纳即违反物业费交付义务。所以一审法院判令上诉人支付至2018年11月14日的物业费，并无不当。
综上所述，姜振福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销大连市普兰店区人民法院（2018）辽0214民初1971号民事判决；
二、上诉人姜振福于本判决生效之日起十日内支付被上诉人大连宜家物业管理有限公司2013年11月14日至2018年11月14日五年的物业费合计人民币2456元；
三、驳回被上诉人大连宜家物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由姜振福负担；二审案件受理费50元，由姜振福负担35元，由大连宜家物业管理有限公司负担15元。
本判决为终审判决。
审判长 于长浩
审判员 王家永
审判员 崔耀天
二〇一八年八月九日
书记员 黄月妍