西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2013）雁民初字第02843号原告：秦翊晟，男，满族，1987年9月24日出生。委托代理人：王小涛，北京炜衡律师事务所西安分所律师。委托代理人：赵恩西，北京炜衡律师事务所西安分所律师。被告：和记黄埔地产（西安）有限公司。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托代理人：刘爽，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。原告秦翊晟诉被告和记黄埔地产（西安）有限公司（以下简称“和黄地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦翊晟的委托代理人王小涛、赵恩西，被告和黄地产公司的委托代理人刘爽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦翊晟诉称，2008年7月8日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的逸翠园·西安（一期）第2幢2单元1层20101号房。该商品房属钢混结构，层高3.0米，夹层高2.8米，建筑面积202.56平方米。该商品房单价为每平方米6134.48元，总金额124.26万元。根据附件一《房屋平面图》显示，房屋夹层长7200cm，宽4600cm。附件三《装饰、设备标准》显示，地面-客饭厅和卧室装置地辐射采暖系统，上设水泥砂浆保护层（不包括地库及夹层部分）；入户门不少于50mm厚（门扇）入户门配备门锁及小五金配件；地下室卫生间提供家用提升装置压力排污水系统。2010年9月4日，被告委托家利物业管理（上海）有限公司西安分公司向原告交付房屋，经原告验收时发现：房屋夹层实际高度仅为2.4米，低于合同约定的2.8米；地上一层地辐射采暖系统管道不通；地下夹层没有安装安全防卫入户门及门锁，夹层入户门高度只有1.82米，宽度只有0.75米；地下室卫生间没有安装排水电泵；没有安装安防设施、安全防护设施，没有设置空调室外机安装位置，楼梯狭窄。经原告多次要求，2012年5月23日，被告才安排施工人员对房屋一层大面积开挖5处，仅完成了地辐热采暖系统的整改，其他问题依旧没有解决，给原告装修使用房屋造成了严重影响。同时家利物业管理（上海）有限公司西安分公司不顾房屋夹层无法正常使用的事实，强行向原告收取物业费、电梯费、暖气费共计6200元。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付房屋层高不足的�偿金人民币50000元；2、被告对原告交付房屋夹层出口未安装房屋室外防盗门及门锁、室外门高度及宽度不足、无安防设施、无安全防护措施、无排水电泵和产生的排水电费补偿、楼梯狭窄进行整改，达到合同约定和国家规范标准要求，并赔偿上述整改事项完成之前给原告造成的经济损失人民币100000元；3、被告整改增加空调室外机安装位置，使此物业有足够的空调安装位置；4、被告赔偿上述事项并向原告支付整改完成之前的物业管理费、电梯费和暖气费共计人民币6200元。被告和黄地产公司辩称，首先，原告要求被告支付房屋层高不足赔偿金50000元诉讼请求，不能成立。商品房买卖合同中未约定夹层采用地幅热采暖，鉴定结论也说明夹层高度均是2.8米，地辐热的厚度是0.11米，现高度不足是由于安装地辐热所造成的。而原告从交房至今未对夹层安装地幅热提出异议，故双方对房屋夹层的高度已经进行了变更。并且，原告所购房屋是以建筑面积为计价依据，而非按层高或空间容量计价，双方合同也未约定层高不足的违约责任。其次，原告所购房屋夹层房门并不属于入户门，无需安装防盗门及门锁。合同附件三已经明确约定“地下室卫生间提供家用提升装置压力排污水系统”，涉案房屋的污水提升装置十分明显，而原告在验收房屋时没有提出该装置缺失，足以说明该装置在交房时已经配置。并且在原告向物业公司提出报修时，被告派员拍摄了现场照片，发现原告已经对污水提升泵的放置位置进行破坏拆除。同时，原、被告之间为合同关系，原告在2010年收房，于2013年4月起诉，已超过两年的诉讼时效期间，故原告认为无排水电泵并要求被告赔偿排水电费的主张不能成立。再次，双方在商品房买卖合同当中未约定夹层的室外�、楼梯、安防及安全防护问题，被告交付的房屋经专业机构设计和各方验收，符合设计规范要求。且鉴定意见中也未指出夹层室外门高度宽度存在违反规范之处，只是提及夹层门洞高度、宽度与图纸设计值存在差距。而施工图纸的设计值并不属于商品房买卖合同约定范围。因此，被告并不存在违约。至于原告提及的安防、安全防护设施、空调机位，均不是住宅建筑强制性规范要求，且空调机位之事经物业公司协调后已满足使用功能。故原告据此要求各项补偿金100000元的诉讼请求并无依据。最后，因原告已经办理了收房手续，故应当自行承担相关费用，且物业费并非被告和黄地产公司收取，此属于另一法律关系，故本案不应涉及。原告要求被告赔偿物业管理费、电梯费和暖气费6200元诉请不能成立。综上。原告诉讼求请缺乏事实与法律依据，请法院依法予以驳回。经审理查明，2008年6月28日，原告向被告交纳购房定金20000元。2008年7月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的逸翠园·西安（一期）第2幢2单元1层20101号商品房。合同第三条约定，该商品房的用途为成套住宅，属钢混结构，层高为3.0米，夹层2.8米，建筑层数地上18层，地下1层。第四条约定：该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6134.48元，总金额1242600元。合同附件一中夹层房屋平面图标示夹层为娱乐室、工人房、洗衣房、卫生间。附件三装饰、设备标准载明：客饭厅和卧室装置地辐射采暖系统，上设水泥砂泵保护层（不包括地库及夹层部份）；入户门不少于50mm厚（门扇）及户门配备门锁及小五金配件。附件七第八条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（合同附件三）的标准，但出卖人有�以同等质地或规格的建筑材料替代本合同约定的建筑装饰材料，但需确保达到本合同约定（合同附件三）的标准，如该商品房的装修、设备标准达不到附件三约定的标准，买受人应当在办理该商品房的验收交接时，要求出卖人进行整改，若整改以后，仍不达不到本合同附件三约定的标准，买受人有权要求出卖人补偿实际的装饰、设备与本合同附件三约定的标准的那部分的装修、设备之间的差价。在出卖人整改或补偿装修、设备差价的前提下，买受人不得要求解除本合同和或/拒绝办理该商品房交接手续。附件七第十二条约定，出卖人已于2006年8月22日与出卖人通过法律程序选聘的家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（以下简称“管理机构”）签署了《逸翠园·西安一期前期物业服务合同》（以下简称“管理合同”），出卖人已将管理合同出示给买受人，买受人�意并接受管理合同的全部内容。买受人同意在商品房交付之日或视为交付之日起按本协议第七条所约定之物业管理服务费的标准，向管理机构缴纳物业管理服务费及电梯费。合同签订同日，原告向被告支付购房款352780元，2008年8月10日，原告再次向被告支付购房款869820元。被告和黄地产公司于2010年6月18日取得涉案房屋所在楼栋的竣工备案登记。2010年9月4日，原告之母王国立代原告收房，并签署《逸翠园·西安交楼验收表》。该验收表载明“主卫玻璃破损、窗户少锁件、主卧窗户少锁件、夹层西房插座有问题、夹层东房有两个面砖需更换、花园少两块砖，除以上所列项目外，该单位设施设备情况良好，能正常居住使用”。2012年3月30日，原告向被告提出房屋存在质量问题，并以此为由拒绝交纳物业费用。2012年4月，原告对房屋开始进行装修。2012年12月18日，原告之母与被告就房屋维修问题签订《承诺书》，接受被告以4个月物业管理费（含电梯费）的补偿，在该承诺书中载明“确认该补偿足以弥补本人及所有相关权利人就该房屋相关维修事宜引起的实际损失”。此外，原告自收房后向物业公司缴纳物业费及采暖费共6200元。审理中，原告申请对以下4项内容进行鉴定：涉案房屋的房屋夹层高度、夹层是否应当安装入户门、楼梯梯段是否符合国家标准及房屋施工图纸是否已经为每层住户设计预留了空调安装位置。2014年1月20日，陕西省建筑工程质量检测中心出具《原告秦翊晟诉被告和记黄埔地产（西安）有限公司开发建设的逸翠园-西安（一期）第2栋2单元一层20101号房商品房买卖合同纠纷案房屋相关质量问题鉴定报告》（陕建筑检（2014）委鉴字第001号），鉴定意见为：1、房屋夹层高度：房屋夹层原设计层高2.8米，满足了《合同》的2.8米约定要求。但因在地下室夹增设了地辐热采暖地面，地面标高提高了0.11m，故现有地下室实际层高仅为2.69米，不满足《合同》的约定要求。现在地下室夹层净高为2.353m，不符合GB50096-1999（2003年版）第3.6.2条的规定：“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m”；但符合了GB50352-2005第6.2.3条的规定：“地下室、局部夹层、走道等有人员正常活动的最低处的净高不应低于2.0m”的要求；2、夹层是否应当安装入户门、夹层入户门高度、宽度、材质是否符合国家标准和合同约定标准。夹层门不是涉案房屋的入户门，是涉案房屋户主从-0.020标高平台下到-2.950标高下沉式花园出入地下室夹层的外门，所以不应当安装入户门。《合同》附件三对入户门有约定标准，但对内门及外门无约定标准要求。现有夹层门在建施2#（8#）-0202-3图的2#住宅地下室夹层平面图中示为M-2-2，�建施2#（8#）-0201-3图的门窗表中，M-2-2为洞口尺寸为2400mm×2200mm、90系列铝合金毛玻璃推拉门，未注明有任何防护设施。现场用钢卷尺测得该门洞的洞口尺寸为2377mm×1930mm，推拉门扇可开启宽度仅为690mm。因此，被告应对现有地下室夹层门M-2-2按GB50352-2005第6.10.4条款6“全玻璃门应选用安全玻璃或采取防护措施，并应设防撞提示标志”的规定要求进行整改，同时对洞口高度差距过大及推拉门可开启宽度偏小的问题也一并进行整改。3、楼梯段净宽度是否符合国家标准：涉案房屋的T2-1楼梯房是房屋户主从-0.020标高平台下行到-2.950标高下沉式花园的套内楼梯，其一边临空的，并设置了栏杆的梯段实测净宽为1.005m-1.010m，符合GB50096-1999（2003年版）第3.8.3条的规定。4、房屋施工图纸是否已经为每层住户设计预留了空调安装位置，请标示施工图纸所示申请人一层房屋空调安装的具体位置。涉案工程建筑专业施工图纸已为每层住户设计预留了空调安装位置，涉案一层房屋的空调的具体安装位置也已清楚地标示在建施2#（8#）-0203-3图的2#住宅一层平面图中，问题在于各层（含一层）住户的空调安装位置均被对应的上层安装空调时占用了。因此，问题不是要在施工图纸重新标示原告一层房屋空调安装的具体位置，而是要被告或物业尽快与原告在现场协商解决好该一层房屋的空调安装具体位置问题。之后，被告和黄地产公司对该鉴定意见提出异议。2014年8月20日，陕西省建筑工程质量检测中心出具书面异议回复载明：一、GB50096-1999（2003年版）是涉案工程设计施工直到交付使用后两年时间里均为有效而适用的国家标准；二、设计图纸中该地下室夹层用作娱乐室、工人房、洗衣房，在该商品房买卖合同中未见到将该夹层部分作为住宅使用功能的表述；三、�入这样一个下沉式花园旁的地下夹层附属用房，对该户来说是不应该再设置一个入户门的。鉴定报告中根据现场的具体情况，将该M-2-2全玻璃推拉门按外门来对待是合情合理的，并在鉴定报告中建议按GB50352-2005第6.10.4条款6“全玻璃门应选用安全玻璃或采取防护措施，并应设防撞提示标志”的规定进行整改，并建议对M-2-2设计洞口尺寸为2400mm×2200mm，而实际洞口尺寸仅为2377mm×1930mm（洞口高度差距过大）等问题一并进行适当的整改（只能进行适当的整改，因为该地下室地面由于施工地辐热采暖，其标高已经提高了110mm的事实无法改变）。因原告对鉴定结论提出异议，并申请要求鉴定人员出庭接受质询。鉴定人员出庭时说明：地下层夹层设计层高是2.8米，是满足要求的，只是增加地幅热，导致净高缩0.11米；地下夹层不属于住宅范围；《鉴定报告》中“现场测得的门洞与�计宽度相关230mm”属于笔误，应为23mm；《鉴定报告》中引用规范“全玻璃门应选用安全玻璃或采取防护措施，并应设防撞提示标志”中选用安全玻璃或采取防护措施是二选一。庭审中，原告将其诉讼请求明确变更为：一、要求被告整改项目为以下4项：1、增加空调室外机安装位置；2、一层外窗安装安防设施，增加安全玻璃；3、夹层出口安装安全防护设施；4、为夹层安装排水系统（排水泵）；二、要求被告赔偿的项目为以下5项：1、因房屋夹层高度不足，要求依据《合同》第三条及《住宅设计规范》3.6.2条赔偿50000元；2、参照同小区房屋出租价格即每月4000元，主张原告自收房日2010年9月4日至2012年5月23日（采暖系统整改完毕之日）期间的房屋使用损失共计80000元；3、要求被告赔偿原告收房后向物业公司缴纳的物业费、采暖费6200元；4、排水泵产生的额外电费补偿，以每年2000元主张5年，共计10000元；5、夹层门洞尺寸不足，依据鉴定结论酌情主张10000元。原告对整改期间房屋的使用损失80000元及计算电费补偿的标准及期限，并未提供相应证据予以证明。以上事实，有《商品房买卖合同》、《竣工备案登记表》、《鉴定报告》、《发票》、《逸翠园·西安交楼验收表》等证据及庭审笔录、谈话笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，系有效合同，具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，被告作为商品房出卖人，其所售房屋在交付前已取得竣工工验收备案，在交付时亦向原告提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，符合合同约定的交付条件。经过法庭调查�可以确认的事实是被告于2010年9月4日向原告交付了原告，双方办理了交房手续。本案的争议焦点为：涉案房屋是否需要对原告提出的4项内容进行整改、被告是否存在违约情形以及是否造成实际损失。首先，本案在审理过程中，由原告提出申请，经本院依法提请西安市中级人民法院委托专业的鉴定机构即陕西省建筑工程质量检测中心，对原告提出的多项房屋质量问题进行司法鉴定，鉴定程序合法，依据充分，故该鉴定意见书依法予以采信。其次，对于原告主张要求被告进行整改的诉请：1、原告要求增加空调室外机安装位置的问题，鉴定意见已经明确指出，涉案工程建筑专业施工图纸已为每层住户设计预留了空调安装位置，现在存在的问题是各层（含一层）住户的空调安装位置均被对应的上层安装空调时占用。故该问题解决的关键并非要在施工�纸重新标示原告一层房屋空调安装的具体位置或增加空调室外机安装位置，而是由被告或物业尽快与原告在现场协商解决好该一层房屋的空调安装具体位置问题。而本案系原告与被告作为买受人和出卖人之间的商品房买卖合同纠纷，原告与物业公司之间就空调安装位置的问题，与本案属不同法律关系，故本案不予处理；2、对于原告要求的第2、3项整改内容，依据鉴定意见，被告安装的夹层玻璃门未注明有任何防护设施，故被告应对现有地下室夹层门M-2-2按GB50352-2005第6.10.4条款6“全玻璃门应选用安全玻璃或采取防护措施，并应设防撞提示标志”的规定要求进行整改。而根据《商品房买卖合同》及施工设计图纸，对于一层外窗及夹层出口并未约定安装专门的安全防护设施。故原告要求一层外窗安装安防设施，增加安全玻璃的诉请并无合同依据，本院不予支持；3、原告�求被告安装排水泵一节，原告就该房屋自始无排水泵的主张现仅提供一名证人作证，未提交其他相关证据予以佐证，且证人与原告家系多年朋友及邻居，与本案原告有利害关系，故证人证言本院依法不予采信。而从原告在收房时填写的收房验收表的内容可以看出，在收房时涉案房屋并未出现缺少排水泵的问题，故本院依法不予支持该诉请。再次，对于原告主张的各项赔偿项目：1、对于原告因房屋夹层高度不足要求赔偿50000元的诉请，《商品房买卖合同》中约定房屋夹层层高为2.8米，经鉴定也确定房屋设计层高确为2.8米，因增加原本没有的地辐热采暖系统导致房屋夹层现在实际层高为2.69米，缩减0.11米。虽双方签订的合同中并未约定房屋夹层有地辐热采暖系统，但被告于2010年9月向原告交付房屋时，原告已明确知晓房屋夹层增加了地辐热采暖，而增设地辐热采暖必然会增加地面厚度从而降低层高，同时使房屋的使用功能得到提升，且原告对此一直未提出异议，由此可见，原、被告双方对于房屋夹层增加地辐热及造成层高变化达成了新的合意。现原告在已认可使用新增地辐热的同时，又主张被告因夹层层高不足构成违约，要求赔偿50000元，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持；2、关于原告主张房屋采暖系统维修期间的房屋损失及产生的物业费、电梯费，原告对于2010年9月4日收房之日至2012年5月23日采暖系统出现问题并维修的事实并未举证，也无证据证明因其房屋维修无法正常使用产生了损失，故该两项诉请证据不足，本院依法不予支持；3、关于其主张要求被告赔偿排水泵额外电费的补偿，经法庭调查，并无证据证明被告在收房时未提供安装排水泵的事实，该诉请缺乏事实依据，故本院依法不予支持；4、关于原告因夹层门洞尺寸不足主张10000元赔偿的诉请，依据鉴定意见，涉案房屋夹层M-2-2设计洞口尺寸为2400mm×2200mm，而交付时实际洞口尺寸仅为2377mm×1930mm，与设计确实不符，的确给原告生活带来不便，结合本案涉案房屋原告已实际入住及整改存在困难的情况，本院酌情认定赔偿10000元。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告和记黄埔地产（西安）有限公司于本判决书生效之日起三十日内对原告秦翊晟所购房屋地下室夹层门M-2-2按GB50352-2005第6.10.4条款6“全玻璃门应选用安全玻璃或采取防护措施（对选用安全玻璃或采取防护措施是二选一），并应设防撞提示标志”的规定要求进行整改。二、被告和记黄埔地产（西安）有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告秦翊晟购买房屋的地下室夹层门洞尺寸与设计不符的赔偿金10000元。三、驳回原告秦翊晟其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3500元，由原告秦翊晟承担1750元，由被告和记黄埔地产（西安）有限公司承担1750元。鉴定费30000元，由原告秦翊晟承担15000元，由被告和记黄埔地产（西安）有限公司承担15000元，因原告已预交，被告和记黄埔地产（西安）有限公司应于支付上述款项时一并支付原告秦翊晟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当�人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  王荣梅人民陪审员  何 赫二〇一六年一月十四日书 记 员  王 甜打印：相丽华校对：王甜2016年月日送达