广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0705民初1070号原告（反诉被告）：梁景恒，男，1963年5月10日出生，汉族，住江门市新会区，委托诉讼代理人：张烈勤，系广东圭峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯北根，男，1948年10月20日出生，汉族，住江门市新会区，委托诉讼代理人：黄敢、黄俊韬，均系广东雅商律师事务所律师。被告：吴转，女，1954年4月17日出生，汉族，住江门市新会区，原告（反诉被告）梁景恒与被告（反诉原告）冯北根、被告吴转房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理后，依法由审判员张妙玲适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）梁景恒及其委托诉讼代理人张烈勤，被告（反诉原告）冯北根及其委托诉讼代理人黄敢、黄俊韬，被告吴转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梁景恒向本院提出诉讼请求：1、确认位于江门市××区××顷××村镇××楼301房屋的所有权归原告所有；2、被告向原告支付房屋占用费800元/月（自2018年1月18日起至被告搬离房屋之日止，暂计至2018年2月17日占用费为800元）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告的父亲和被告冯北根原属同一单位工作，双方由此认识。被告于2003年10月8日向原告出售位于江门市××区××顷××村镇××楼301房屋（下称“房屋”），房款共计48000元。原告于2003年10月8日将房款48000元以银行转账方式交付给被告，被告冯北根向原告出具了其手写的《收据》为证。自房款交付后，原告实际占有使用房屋，并将原登记在被告冯北根名下的电费、电视费存折变更至原告的名下，但双方一直没有办理过户手续。2009年11月，原告妻子冯秀荷的弟弟冯秀波因养殖鱼塘资金周转困难向新会农商银行大鳌支行申请贷款，但由于冯秀波自身条件所限，银行没有批准。为此，冯秀波请求原告及冯秀荷将房屋作为担保物，以原告和冯秀荷的名义作为担保人，再次向银行申请贷款。银行经审核后批准，并于2009年11月18日向冯秀波放款5万元。之后由冯秀波偿还贷款利息，并于2010年6月15日经冯秀荷的账户偿清了贷款本息。房屋自交付后，一直由原告支配使用、收益及处分。原告还将房屋出租给第三人，赚取房租收益。2017年底，被告突然向原告提出，要求收回房屋，退还48000元，并否认出售房屋的事实，原告对此予以拒绝。被告于2018年1月18日上门将房屋内的租客赶出来，并擅自换了新锁。原告接到租客电话后赶到，经与被告交涉，被告拒绝离开，并霸占房屋至今。原告认为，双方之间的房屋买卖合同关系于2003年10月8日成立并生效，原告也履行了交付房款的义务，实际上也一直占有使用房屋，依法对房屋已经享有所有权。现被告非法霸占房屋，严重损害了原告的合法权益。故此，为维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，恳请法院对原告的上述诉请予以支持。被告（反诉原告）冯北根辩称：一、该案并非房屋买卖，而是民间借贷纠纷，事情源于十多年前，当时中建集团正在建厂招工，很多工人都在外租房，而被告已经搬到中山居住，因此房子闲置，当时家里正好需要用钱，所以被告也想将房子出租用于补贴家用。而被告与梁景恒的母亲是多年的邻居和朋友，当时正好他们也知道被告需要用钱，于是双方一致协商同意由原告出借48000元给被告作为借款使用，并将房子的房产证作为抵押物交给原告，证明被告有意愿还款，并出具一张收据，证明被告已收到借款48000元。二、《收据》上当时并无“购”字存在，被告冯北根明确告知该收据上的“购”是后期添加，系虚假证据，被告从来没有出售房屋的意向，因此被告需要申请鉴定，以证明“购”字是否为被告书写及形成时间。三、该《收据》明显属于借款后的凭证，并不符合房屋买卖的交易习惯，正常的房屋买卖合同应该具备相应的格式条款，且该涉案房屋属于被告向政府购买的政策性公有房，根本不存在过户的条件。依据当时的政策，没有政府的批准，与向行政部门提出申请，是不能擅自出售的，出售该房屋需要相关的部门进行普查、评估后并出具相应的证明材料才能交易，针对这一重要事实，被告也希望法庭向相关国土部门核实该房屋所存在的交易障碍及手续，同时，当时被告冯北根是公务员，私自买卖该房屋将会受到严厉的行政处罚，所以被告是不愿意冒该风险交易该房屋的。四、涉案房屋属于夫妻共有财产，原告所称的房屋买卖事宜均由被告冯北根一人进行，并没有通过吴转的同意，属于无权处分夫妻共同财产，在2003年无权处分的买卖合同是无效的，即使买卖关系成立，双方的买卖合同也属于无效合同。五、涉案房屋属于公有住房，亦属于保障性住房，根据当时的相关法律法规，吴转系共有人，具有优先购买权，在吴转没有同意出售的情况下，该房屋是不具备出售条件的，同时，该房屋也属于政策性住房，买卖该房屋损害了国家、社会的公共利益，违反法律法规强制性规定，应属于无效。被告吴转辩称：被告吴转从来没有向原告表示过要出售该房屋，也不知道出售房屋的事情。被告（反诉原告）冯北根向本院提出反诉请求：1、梁景恒向冯北根支付房屋占用费137253元（以800元/月计算，从2003年10月8日计至2018年1月25日）；2、本案诉讼费由梁景恒负担。事实和理由：2003年10月8日，冯北根向梁景恒出具收据，确认已向梁景恒借款48000元。梁景恒为保证借款收回，要求将涉案房屋作抵押。收据出具后，梁景恒即将冯北根的房产证件全部收走，强行入住涉案房屋并将其出租。随后冯北根为收回房屋，筹集资金并多次要求将借款归还拿回房屋，但梁景恒均不予理会。无奈冯北根只能于2018年1月25日通过与案外人（租客）协商一致后将房屋收回。冯北根认为，冯北根是涉案房屋的所有权人，公民的合法财产受法律保护。梁景恒未经冯北根许可，强行占有房屋并将其出租给案外人，依法应承担返还原物、赔偿损失之责任。为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规之规定，特向法院提起反诉，望依法给予公正判决。原告（反诉被告）梁景恒针对冯北根的反诉辩称：一、双方之间不存在民间借贷关系，而是事实的房屋买卖关系，涉案的收据是由被告冯北根亲笔书写，并且在梁景恒提供的录音中，冯北根也承认该收据属于被告冯北根书写，根本不存在鉴定的条件。二、自双方交付房款以及房屋后，原告一直占有使用涉案房屋，并不存在被告所称强行入住及将其房产证件全部收走的情况，同样在梁景恒提供的录音中，冯北根明确承认收到梁景恒支付的48000元后，将房屋以及房产证交给梁景恒。三、据原告本人回忆，在2003年8月，由于冯北根在大鳌工商所工作出现违规而被拘留，其妻子即吴转为了筹集款项解救其丈夫冯北根，提出将涉案房屋出售给原告，并且原告当时的经济条件以及家庭状况，根本不可能向被告出借款项，因此被告所称双方之间属于民间借贷显然违背客观事实，且提醒法庭注意，自2003年10月8日至2018年1月18日，两被告从来没有向原告提出任何异议，而房屋一直由原告占有使用，从该事实也可以证明被告所称的民间借贷以及原告强行占有其房屋的陈述是违反日常逻辑的。对此，恳请法院依法驳回被告的反诉请求。被告吴转针对冯北根的反诉述称：吴转认为梁景恒支付的48000元属于借款，被告吴转用房产证抵押。庭审中，原告（反诉被告）梁景恒将诉讼请求变更为：1.两被告协助办理江门市××区××鳌镇××顷××村镇××楼301房屋的所有权变更登记在原告梁景恒名下;2.两被告立即搬离江门市××区××鳌镇××顷××村镇××楼301房屋；3.两被告向原告支付房屋占用费按800元/月计算，自2018年1月18日起至两被告搬离房屋之日止；4.本案诉讼费由两被告承担。梁景恒向本院提供《收据》、梁景恒银行存折、电费缴费记录、电视费缴费记录、证明、梁景恒结婚证、江门市新会区大鳌镇安生村民委员会出具的证明、冯秀荷银行存折、冯秀波银行存折、不动产档案详细资料、职工购买公有住房交款登记表、新会县职工购买公有住房合同、新会县住房制度改革出售公有住房专用发票、新会市干部、职工按商品价购买公有住房合同、广东省新会市出售公有住房专用发票、录音光盘、翻译内容文字稿作为证据。冯北根向本院提供冯北根身份证、房屋所有权证遗失（灭失）声明及附件、《收据》作为证据。吴转没有向本院提交证据。经庭审辩证、质证，本院对原、被告提交的证据认定如下：因冯北根、吴转对梁景恒提交的银行存折、电费缴费记录、电视费缴费记录、证明、梁景恒结婚证、江门市新会区大鳌镇安生村民委员会出具的证明、不动产档案详细资料、职工购买公有住房交款登记表、新会县职工购买公有住房合同、新会县住房制度改革出售公有住房专用发票、新会市干部、职工按商品价购买公有住房合同、广东省新会市出售公有住房专用发票、录音光盘、翻译内容文字稿的真实性予以认可，梁景恒对冯北根提交的冯北根身份证、房屋所有权证遗失（灭失）声明及附件的真实性予以认可，本院予以确认并在卷佐证。对于梁景恒提交的《收据》，冯北根确认除“购”字外均为其亲笔书写，从语言的表达来看，“购”字的存在使得收据的文字表达语言流畅、意思表示清晰。如果按冯北根所称“购”字原为逗号，反而显得语句不通，且“购”字所处的位置与收据其它文字的字距相当，并无显得突兀。另外，冯北根、吴转抗辩《收据》所涉款项为借款，但该《收据》中从未提及“借”字，不符合一般人在借款后出具《借据》或《借条》的书写习惯，即使《收据》没有“购”字存在，也完全表达不到借款的意思表示。同时，冯北根还抗辩《收据》上书写房屋地址是由于以房屋作抵押，但《收据》上也从未出现“抵押”二字及提到抵押的意思表示。故本院根据日常的生活经验，采纳梁景恒提供的《收据》，不采信冯北根的抗辩主张。对于冯北根提交的《收据》，全由其本人后期书写，其无法提供证据证明是完全按照原《收据》的内容抄写，故本院对梁景恒提交的《收据》予以采信；对冯北根提交的《收据》不予采信。因此，综合上述分析，对于冯北根申请对《收据》中“购”字进行笔迹鉴定，从节省司法资源方面考虑，本院认为没有必要性，故对其鉴定申请不予准许。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：冯北根与吴转为夫妻关系。冯北根于1992年以11890.26元向大鳌镇人民政府购买坐落于江门市××区××鳌镇××顷××村镇××楼301的公有住房。2000年3月22日，冯北根、吴转按商品价补付房价款12080.61元购买上述公有住房，房屋建筑面积为126.83平方米，并于2000年9月27日取得该房屋的产权证书，由冯北根与吴转共有该房屋。后冯北根、吴转因资金周转困难，于2003年10月8日向梁景恒出售该房屋，价款48000元，梁景恒通过银行转账方式支付购房款，冯北根亲笔书写《收据》，《收据》内容为：今收到梁景恒购冯北根大鳌镇卅六顷新村镇府1号楼301款项为48000元大写肆万捌仟元正。冯北根随后将房产证和钥匙一并交给梁景恒。同年，梁景恒对上述房屋的电费、电视费变更为由梁景恒名下的银行帐户扣费。冯北根声称此后多年没有回过该房屋，直至2017年11月3日才首次回到涉案房屋向梁景恒主张房屋权利。2018年1月18日，冯北根将涉案房屋的租户赶走并入住涉案房屋。2018年2月27日，冯北根将该房屋的电费变更为由冯北根名下的银行帐户扣费。2018年3月2日，梁景恒以房屋买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼；后冯北根以民间借贷纠纷为由于2018年4月2日提起反诉。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1.双方当事人之间的房屋买卖行为是否合法有效？2.冯北根、吴转应否按每月800元向梁景恒支付自2018年1月18日起的房屋占用费？3.梁景恒应否按每月800元向冯北根支付自2003年10月8日起的房屋占用费？关于房屋买卖行为效力的问题。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”的规定，房屋买卖双方应当采用书面形式签订合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，梁景恒已履行支付房款的义务，冯北根也履行了房屋的交付义务，梁景恒已实际占有使用房屋多年，梁景恒提供的《收据》可证明房屋买卖合同中一些基本信息，如房屋的地点、购房金额和购买时间，故梁景恒与冯北根之间依法成立房屋买卖合同关系。对于冯北根、吴转认为涉案房屋属于政策性公有住房，不存在过户条件的问题。冯北根和吴转在涉案房屋出卖给梁景恒前已按商品价补付房价款，该房屋在按商品价补付房价款后可进入市场流通交易，故冯北根、吴转的抗辩没有法律依据，本院不予采信。而对于吴转认为其对出售房屋一事概不知情，也从未表示同意出售该房屋，冯北根的出卖行为无效的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有决定权。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，综合梁景恒与冯北根、吴转之间的关系，吴转自始知道梁景恒转账的事实，而吴转也未能提供证据证明涉案房屋买卖成交价格明显低于市场价格，且梁景恒已实际使用、管理、收益涉案房屋多年，在此期间，吴转均未提过异议，吴转现以其作为房屋共有人不知情、冯北根无权处分为由抗辩，本院不予采信。因此，梁景恒与冯北根、吴转之间的房屋买卖行为合法有效。梁景恒已履行支付房款的义务，但多年未办理过户手续，其请求冯北根、吴转协助办理涉案房屋过户登记手续，依法有据，本院予以支持。关于房屋占用费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，冯北根、吴转与梁景恒之间的房屋买卖合同关系已于2003年10月8日成立且合同合法有效，房屋也已实际交付给梁景恒使用多年，现冯北根、吴转占有涉案房屋属于无权占有，据此，梁景恒请求冯北根、吴转搬离涉案房屋依法有据，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，冯北根、吴转从2018年1月18日起无权占有涉案房屋，其行为已经构成侵权，依法应向梁景恒赔偿经济损失。涉案房屋面积是126.83平方米，梁景恒请求按每月800元计付涉案房屋占用费，符合当地市场价格，本院予以支持。而对于冯北根反诉请求梁景恒支付房屋占用费，依法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冯北根、被告吴转应自本判决发生法律效力之日起三十日内协助办理江门市新会区大鳌镇卅六顷新村镇府1号楼301房屋过户登记至原告（反诉被告）梁景恒名下。二、被告（反诉原告）冯北根、被告吴转应自本判决发生法律效力之日起十日内搬离江门市新会区大鳌镇卅六顷新村镇府1号楼301房屋。三、被告（反诉原告）冯北根、被告吴转应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）梁景恒支付江门市新会区大鳌镇卅六顷新村镇府1号楼301的房屋占用费（从2018年1月18日起暂计至2018年6月1日止为3600元，往后按每月800元计至实际搬离之日止）。四、驳回被告（反诉原告）冯北根的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费910元、保全费820元合共1730元，由被告冯北根、吴转共同负担；反诉受理费1522.53元，由被告冯北根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  张妙玲二〇一八年六月一日书记员  林淑英