上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第48号
上诉人（原审原告，反诉被告）上海浦东新区香格里拉酒店有限公司。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人路少红，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人王剑锋，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）徐静，＊生，汉族，住＊＊＊。
上诉人上海浦东新区香格里拉酒店有限公司（以下简称香格里拉公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第8745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年3月，徐静（甲方）与香格里拉公司（乙方）签订了《租赁合同》。合同约定，甲方将上海市A路333弄52号房屋出租给乙方使用；租期自2012年4月1日起至2013年3月31日止；租金为每月人民币（以下币种相同）2.50万元，乙方以银行转账形式支付甲方；租金一个月一付，甲方租金以银行回单为准，并每月20日前提供当月租赁房屋所在区税务局开具的正规房地产租赁发票；保证金5万元，除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方保证原有房屋及设施完好、迁空、点清、并付清所有应付费用后当天将保证金无息退还乙方；因乙方违反本合同的规定，而产生的违约金，损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可经乙方书面确认后在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知十天内补足；甲方同意乙方将保证金抵最后一个月房屋租金之用，剩余一个月保证金直至房屋交付后给付；甲乙任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止本合同，并具过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为5万元；合同另对其他事项作了约定。
2013年3月7日，双方签订了《续租协议》。双方对《租赁合同》的内容进行修改：1、租期顺延至2014年3月31日；月租金为2.50万元，保证金数额不变；甲方租金以银行回单为准，甲方同意乙方代为开具每月房屋租赁发票；甲、乙双方同意在本协议生效之后，双方可提前一个月以书面形式通知对方解除本协议；甲方同意乙方将租赁保证金抵作最后一个月房屋租金之用，剩余的一个月保证金直至房屋交付后给付；甲、乙双方同意本补充协议作为《租赁合同》之补充部分，与《租赁合同》具有同等效力。
2013年11月1日，香格里拉公司通过快递向徐静邮寄《房屋租赁终止通知书》称，将于2013年11月30日起不再租赁系争房屋。徐静于2014年11月4日收到该《房屋租赁终止通知书》。香格里拉公司于2014年11月4日还向徐静邮寄了《交接书》。
2013年11月30日，双方办理了房屋交接，香格里拉公司将钥匙退还徐静，并对水、电、煤进行了读表，确认了香格里拉公司未付清公用事业费。
2013年12月10日，香格里拉公司向徐静发送律师函，要求办理退租手续，退还保证金2.50万元，提供租赁发票或支付相应代开发票费1万元。
香格里拉公司诉至原审法院，请求：1、判令徐静退还香格里拉公司保证金2.50万元；2、判令徐静支付香格里拉公司代为开具租金发票的费用1万元。徐静于原审中提起反诉，请求：1、判令香格里拉公司支付2.50万元租金；2、判令香格里拉公司支付因其违约提前解除合同的违约金5万元；3、判令香格里拉公司支付欠付的水费328.80元、电费697.82元、煤费405元。徐静于原审中撤回第1项反诉诉请。
原审中，双方均认可租赁关系于2013年11月底终止。双方对租金进行了结算，确认徐静收取的5万元保证金中的2.50万元抵作了2013年11月份应付的租金；其中有两笔维修费（分别为1，260元、2，498元）抵作了租金；2013年11月份之前的租金除一笔150元有争议外，双方认可已经结清。
关于争议的150元。香格里拉公司主张，系争房屋的电话费应由徐静支付，但合同未约定；香格里拉公司曾与中介、徐静协商一致，香格里拉公司支付中介150元电话费，该150元从应付徐静的租金中抵扣。徐静否认有过上述约定，主张香格里拉公司少了150元的租金，要求从退还保证金中抵扣。
徐静称为避免损失，系争房屋在2013年12月份另租他人。因为香格里拉公司在使用中地板有损坏，只能将系争房屋便宜30%出租。
双方均认为租赁关系终止，除诉请外没有其他事项需要法院处理。
原审法院认为，香格里拉公司与徐静之间的《租赁合同》、《续租协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定可提前一个月以书面形式通知对方解除租赁合同。合同并未约定提前一个月通知解除合同就无需承担责任，况且香格里拉公司通知11月30日解除合同的函件徐静在2013年11月4日才收到，并未满一个月。因此，原审法院认为香格里拉公司提前解除合同构成违约，徐静要求香格里拉公司支付违约金5万元，符合合同约定，原审法院予以支持。关于香格里拉公司少付的150元租金，香格里拉公司主张徐静同意抵扣其支付的电话费，缺乏事实及合同依据，原审法院不予采信。徐静主张香格里拉公司欠付的150元租金从其愿意退还的2.50万元保证金中抵扣，并无不当，原审法院予以准许。扣除150元后，徐静应退还香格里拉公司保证金24，850元。徐静愿意支付香格里拉公司代开租赁费发票1万元，于法不悖，原审法院予以准许。香格里拉公司同意支付其欠付的水费328.80元、电费697.82元、煤费405元，于法不悖，原审法院予以准许。徐静撤回要求香格里拉公司支付2.50万元租金的诉讼请求，是对自己诉讼权利的处分，原审法院予以准许。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，于二O一四年八月十一日作出判决：一、徐静于判决生效之日起十日内返还上海浦东新区香格里拉酒店有限公司保证金24，850元；二、徐静于判决生效之日起十日内支付上海浦东新区香格里拉酒店有限公司代开租赁费发票费用1万元；三、上海浦东新区香格里拉酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付徐静违约金5万元；四、上海浦东新区香格里拉酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付徐静水费328.80元、电费697.82元、煤费405元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费675元，减半收取计337.50元，由徐静负担；反诉案件受理费837.5元，由徐静负担312.50元，上海浦东新区香格里拉酒店有限公司负担525元。
判决后，上诉人香格里拉公司不服，向本院提出上诉称：上诉人依约提前一个月向被上诉人发送快递，通知被上诉人解除合同，但由于被上诉人原因导致该通知于2013年11月4日才送达，而且被上诉人实际于一个月前即已知道解除合同事宜。被上诉人于2013年12月即将系争房屋出租给他人，上诉人解除合同的行为并未导致被上诉人任何损失。原审法院于原审中并未就是否需调整违约金数额问题予以释明。据此请求撤销原审判决第三项，依法改判上诉人不支付违约金5万元。
被上诉人徐静辩称：上诉人香格里拉公司并未履行提前一个月通知被上诉人解除合同，构成违约。上诉人提前解约使被上诉人不得不低价出租系争房屋，存在经济损失。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务，一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中双方签订书面协议约定香格里拉公司向徐静租赁系争房屋，租赁期限至2014年3月31日止。双方还明确约定任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止本合同，并具过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，违约金为5万元。现上诉人于租赁期限内提前终止租赁关系，且上诉人并无证据证明被上诉人对此表示谅解，故上诉人已构成违约，应按约定向被上诉人支付违约金5万元。双方书面约定提前解除协议的通知方式，但履行该通知义务并非等同于解除上诉人承担提前解约的违约责任，更何况上诉人履行通知义务时存在瑕疵。原审法院根据查明的事实所作判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，并无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，050元，由上诉人上海浦东新区香格里拉酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 方
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 毛 焱
二〇一五年十月十日
书 记 员 陈韫镠
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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