北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第03858号
上诉人（原审原告）冯力，男，1972年5月27日出生。
委托代理人郑军，男，1971年10月12日出生。
上诉人（原审原告）北京瑞华欣隆科技有限责任公司，住所地北京市海淀区玉海园二里7楼305号。
法定代表人冯金梅，董事长。
委托代理人冯力，同上诉人冯力。
上诉人（原审原告）北京大陆航星质量认证中心股份有限公司，住所地北京市海淀区玉泉路甲12号7层。
法定代表人韩海华，总经理。
上诉人（原审原告）梁东，男，1983年2月28日出生。
上诉人（原审原告）梁舰，男，1981年4月19日出生。
上诉人（原审原告）梁铁树，男，1955年2月1日出生。
以上四上诉人共同委托代理人王祥，北京秉道律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京海开倚源投资顾问有限公司，住所地北京市海淀区志新村16号楼二层203室。
法定代表人陈林，经理。
委托代理人朱晓东，北京市连纵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京海开房地产股份有限公司，住所地北京市海淀区海淀南路21号海开大厦三层。
法定代表人周有健，董事长。
委托代理人邸晓萌，女，1977年4月9日出生。
委托代理人邵长松，北京市恒达律师事务所律师。
上诉人冯力、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心股份有限公司、梁东、梁舰、梁铁树、上诉人北京海开倚源投资顾问有限公司（以下简称倚源投资顾问公司）因与被上诉人北京海开房地产股份有限公司（以下简称海开股份公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第2507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，冯力及其委托代理人郑军、北京瑞华欣隆科技有限责任公司之委托代理人冯力、北京大陆航星质量认证中心股份有限公司、梁东、梁舰、梁铁树之共同委托代理人王祥、倚源投资顾问公司之委托代理人朱晓东、海开股份公司之委托代理人邵长松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
冯力、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心股份有限公司、梁东、梁舰、梁铁树在原审法院诉称：我们均系玉海园综合楼业主。二被告明知玉海大厦（玉海园1#综合楼）地下车位（车库）在海淀区房管局登记为业主共有共用，海开股份公司没有产权，没有依法办理地下车位（车库）预售登记和产权登记，没有经过我们以及其他业主同意，仍与玉海大厦业主以外的倚源投资顾问公司于2012年9月28日签署使用权转让合同。二被告恶意串通，转让车位每个33065元价格极低且不合理，转让62个车位数量巨大利益输送明显，转让期至2052年12月16日明显违法。倚源投资顾问公司绝对控股的北京海开倚源物业管理有限公司（以下简称倚源物业公司）擅自改变物业区域内按照规划建设的地下车位（车库）公用建筑和公用设施用途，搭建多处违章建筑经营使用，不让我们使用地下车位（车库），与倚源投资顾问公司关联明显，系打击报复业主，以合法形式掩盖非法目的，非法收益，侵占共有共用地下车位（车库）。两被告的行为损害了我们的利益和社会公共利益，损害了国家利益，违反法律、行政法规的强制性规定，是无效合同。为维护我们的合法权益，现诉至法院请求：1、确认两被告签订的《玉海大厦（玉海园1#综合楼）地下车位（车库）使用权转让合同》无效。2、请求依法判令二被告承担全部诉讼费用。
倚源投资顾问公司在原审法院辩称：不同意原告的诉讼请求。原告起诉的情况与事实不符。原告没有证据证明业主对合同涉及的建筑物部分享有所有权也没有证据证明两被告之间签订的合同影响业主停放车辆。大厦业主至今都可以按照大厦物业服务公约和物权法第74条第二款的规定取得车库车位的使用权，业主使用地下车库没有受到影响。冯力曾提出在地下停车，我公司没有拒绝过，他无法停车的原因经查实，是他以业主名义要求免租或以低于大厦公约的标准停放车辆。按照物权法的规定，车位车库使用权的取得需要通过一定交易或赠与行为，而不是作为业主就对地下车库享有使用权、所有权。地下车库未计入大厦共有面积。地下一层是不计入分摊的，原告购买商品房时价格成本不包括地下室、车库。玉海大厦的开发建设单位为海开股份公司，该公司已经取得了大厦地下未分摊部分的所有权，故其有权与我公司签署合同。转让合同中表明地下车位中有7个车位已经转让给其他业主，这其中也包括了大厦9层业主郑军，海开股份公司是在大厦业主受让车位后，对业主没有受让的车位进行打包转让。合同是在满足业主需求的前提下进行的。业主在地下停车只要符合公约和法律规定，业主停车不会受到拒绝。
海开股份公司在原审法院辩称：不同意原告的诉讼请求。地下一层车位和通道所有权是我公司的，没有分摊到业主购房面积里。我公司有权处分自己所有的车位和通道。我们的合同是合法有效的，没有侵犯业主的权利。业主不是合同相对方，提出合同无效没有理由不能成立。
原审法院经审理查明：玉海大厦即玉海园1#综合楼。冯力、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心股份有限公司、梁东、梁舰、梁铁树均系玉海大厦业主。
2001年5月8日北京海开房地产集团公司（以下简称海开集团公司）就玉海园综合楼取得《建设工程规划许可证》。同年，海开集团公司作为建设单位取得玉海园综合楼《建筑工程施工许可证》。
2002年9月6日，海开集团公司与海开股份公司签订《关于项目变更的协议》。2001年初海开集团公司开始对本企业进行改制，2001年12月28日正式组建海开股份公司。海开集团公司今后将不再从事房地产开发事宜，将原开发项目转入海开股份公司。2002年11月18日，海开集团公司作为土地使用者，取得了玉海园综合楼的《国有土地使用证》。该土地使用证显示：土地使用者为海开集团公司，土地用途为综合，使用权类型为出让，使用权面积为1563.36平方米，终止日期为2051年6月24日。该国有土地使用证在备注部分，于2003年10月注明：本宗地土地使用者为海开股份公司。2002年12月16日海开股份公司作为建设单位，取得了玉海园综合楼的《工程竣工验收备案表》。
2012年9月28日，海开股份公司作为出让方（甲方）与受让方（乙方）倚源投资顾问公司签订《玉海大厦地下车位（车库）使用权转让合同》（以下简称涉诉合同）。涉诉合同的主要内容为：1、玉海大厦地下车位（车库）所有权归甲方所有，建筑面积2308.58平方米，规划车位69个，其中甲方已转让／出售7个。2、甲方同意将剩余62个车位使用权转让给乙方。3、地下一层面积中，除已转让／出售的7个车位以及已分摊部位外，甲方同意乙方无偿使用至合同终止。转让终止日期为2052年12月16日，使用权转让总价款为205万元，每个车位单价约33065元。4、转让期内，使用62个车位以及本合同所示区域，所发生的一切费用由乙方承担。乙方承担受让车位使用期限内发生的电费、保安、保洁、设备设施维修改造等所有费用。5、乙方不得擅自改变地下车位及配套设施及未分摊区域的用途。乙方承诺在使用该车位（车库）及配套设施和未分摊区域过程中遵守有关法律、法规的规定。
2012年9月28日，海开股份公司为倚源投资顾问公司出具证明，表明该公司在2012年6月1日至2052年12月16日期间，办理有关地下一层车场管理单位选定、物业管理、车位出租事宜。诉讼中，经法院询问，倚源投资顾问公司明确表示，该公司在受让地下一层车位（车库）后，继续承担优先保障业主停车需求的义务，不因车位使用权转让而影响业主对车位的使用。为此，该公司提交了注册地址为玉海大厦6层6201室的某企业（法定代表人梁东）与倚源物业公司于2014年2月21日签订的《地下停车管理服务合同》一份。并称倚源物业公司系由该公司授权负责地下一层车位（车库）管理的公司，业主与该公司签订管理服务合同就享有车位使用权。
根据原告提交的规划设计方案通知书稿（2000规审字709号）显示，玉海大厦建筑规模11996平方米，其中地上9631平方米，地下2365平方米；结构为地上9层，地下1层。地下停车位69个。玉海大厦《房屋土地测绘技术报告书》显示，玉海大厦建筑总面积11374.72平方米，其中地上主体面积8939.57平方米，地下面积2308.58平方米。全楼不参加分摊部分共2107.30平方米。对于地下面积的2308.58平方米，根据玉海大厦功能区共有共用建筑面积分层汇总表显示，地下一层有部分公用面积如楼梯间、洗手间、管井、强电、弱电、变配电室、风机房等合计面积约二百余平方米计入公摊面积。
就地下一层停车场所有权的归属，原告方还提交了2003年3月玉海大厦物业管理公约。该公约第一章第二条“物业共用设备设施及公共场所”部分中第2款显示：“其它共用配套：地下停车场”。
经法院询问，本案双方当事人对于地下一层停车位（车库）面积未进入公摊面积均予以认可，但对未计入公摊面积的地下车位（车库）的所有权归属各方当事人仍坚持各自主张。
诉讼中，经原告方申请，法院向北京市海淀区房管局调取玉海大厦房屋产权情况及房屋用地情况的相关信息。根据北京市海淀区房管局向法院提供的北京市房屋登记表等材料显示，现玉海大厦一层及六至九层在房屋登记表中登记为有证房屋，大厦其余部分未在房屋登记表中显示。
另查：一、根据原告提交的2013年3月5日做出的《海淀区房屋管理局信访事项答复意见书》（海房管信（2013）X-21号）中的内容，冯力曾与倚源物业公司签订《地下停车租赁协议》，约定租赁期限自2012年1月16日起至2013年1月15日止。而在2012年6月25日，冯力所在公司法人冯某某已与出租方签订车位退租协议，合同解除。该信访答复意见书中还提到“目前69个车位已全部售出”。为此，冯力还曾向北京市住房和城乡建设委员会提出信访申请，要求获得69个车位售出证明，但根据2013年7月9日做出的《海淀区房屋管理局信访事项答复意见书》（海房管信（2013）X-157号）有关内容，载明“开发商于2012年9月份已经将此停车位租赁给北京海开倚源投资顾问有限公司”。该意见书同时答复申请人冯力，海淀区房屋管理局无权要求企业或单位、人员提供车位出售证明。
二、2012年3月海淀区房管局接到冯力等人提交的《举报北京海开倚源物业管理有限公司违法情况》材料。根据调查情况，海淀区房管局于2013年2月向倚源物业公司送达行政处罚决定书。认定倚源物业公司存在擅自利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的违法事实，对该公司处以20万元罚款。由于上述违法事实的存在，北京市人民政府于2014年2月24日做出京政复字（2013）308号行政复议决定书，决定撤销北京市住房和城乡建设委员会于2013年5月24日为倚源物业公司核发的《物业服务企业资质证书》。为证明违法建设情况，原告方还提交有部分照片。
上述事实，有双方当事人陈述及双方当事人提交的证据材料、法院调取的证据材料等在案佐证。
原审法院审理后认为：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，原告方主张涉诉合同无效，主要基于三个方面的理由。一是地下车位的出让方海开股份公司对地下车位不享有所有权，地下车位系属业主共有部分；二是两被告之间签订的涉诉合同侵害了业主对建筑区划内，规划用于停放汽车车位、车库的优先使用权；三是倚源投资顾问公司在受让地下车位后，存在违法建设的情况。
首先关于本案涉诉地下车位所有权归属。根据我国物权法及相关司法解释的规定。建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。具体条件为：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。根据本案中涉诉地下车位规划审批情况以及建成竣工后的实际情况，涉诉地下车位应属于建筑物的专有部分而非共有部分。就专有部分，业主是否享有所有权应根据相应买卖合同或出售、赠与等合同关系或交易关系确认。本案中，双方当事人及证据材料均显示，涉诉地下车位并未以公摊方式包括在业主享有的物业专有部分转让范围之内。虽然经法院调查取证，海开股份公司尚未就地下车位（车库）部分取得所有权登记证书，但海开股份公司作为开发建设单位，并不因涉诉地下车位（车库）尚未进行所有权登记就丧失对地下车位（车库）作为专有部分的所有权。对此物权法第74条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。由于本案涉诉地下车位（车库）在规划时已明确，因此该地下车位（车库）并不属于物权法第74条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的情况。因此本案涉诉地下车位（车库）作为建筑物的专有部分，在开发建设单位海开股份公司未向业主进行转让的情况下，所有权不属于业主共有。
其次关于涉诉合同的签订是否影响对业主停车需要的满足。同样根据前文涉及的物权法第74条相关规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。本案原告方提出的相关主张，具有法律依据。但根据本案审查情况，地下车位的实际数量远远超过业主数量且在海开股份公司与倚源投资顾问公司签订涉诉合同时，已经扣除了部分已经转让的车位。同时涉诉合同约定受让方并非独自占用地下车位，而是对地下车位享有使用收益的权利。作为受让方，倚源投资顾问公司亦表示继续承担法律所规定的，应由开发建设单位即出让方承担的保障业主停车需要的义务。根据被告提交的证据显示，倚源投资顾问公司在受让地下车位后，也的确与大厦业主就地下车位使用签订服务协议。根据信访答复文件，地下车位租赁使用问题并非因本案涉诉合同而造成实质障碍。故根据现有证据材料，不足以证明涉诉合同影响了对玉海大厦业主停车需要的满足。故原告方以涉诉合同的签订影响对业主停车需要的满足为由，主张涉诉合同无效的诉请，缺乏事实依据，法院不予支持。
关于原告方主张的使用权转让期限过长并超出海开股份公司取得的相应国有土地使用权期限问题。涉诉合同约定的使用权转让期限确实超出了海开股份公司依法取得的国有土地使用权期限，上述约定内容确实存在瑕疵。但上述内容的瑕疵并不必然导致合同整体无效。
关于倚源投资顾问公司在受让地下车位后，存在违法建设的情况。根据原告方提交的有关行政处罚决定书、行政复议决定书、照片等证据材料，倚源投资顾问公司在受让涉诉地下车位后，确实存在违法建设情况。但上述情况与本案诉争的合同效力问题无关。根据本案涉诉合同的约定，海开倚源顾问公司的上述行为若涉及违约或侵权，应另案处理，或由相应行政机构予以处理。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回冯力、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心股份有限公司、梁东、梁舰、梁铁树的全部诉讼请求。
判决后，冯力、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心股份有限公司、梁东、梁舰、梁铁树与倚源投资顾问公司均不服，均向本院提起上诉。冯力、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心股份有限公司、梁东、梁舰、梁铁树的上诉请求为：撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求，确认海开股份公司与倚源投资顾问公司签订的涉诉合同无效。上诉理由为：1、包括地下车库在内的地下未分摊建筑面积经房屋土地主管部门的测绘，登记为共有共用部分，故应当属于全体业主所有，不属于海开股份公司所有，一审法院认定地下车库为专有部分而非共有部分错误；2、依据海开股份公司与购房业主的物业管理公约，地下停车场属于“其他共同配套”，该约定表明双方通过约定方式明确停车场属于业主共有，海开股份公司无权再次处分；3、车位数量应当与房屋套数匹配，在海开股份公司转让62个车位后，车位数量远少于房屋套数，无法满足业主需要，而且倚源投资顾问公司并非大厦业主，该合同违反法律强制性规定，应为无效；4、海开股份公司转让属于全体业主所有的地下未分摊面积，属于无权处分，该转让合同应为无效；5、海开股份公司转让不属于自己的财产，构成欺诈，损害了包括海淀区政府在内的业主利益，也就是损害了国家利益，转让合同应为无效；6、海开股份公司与倚源投资顾问公司以极低的价格转让车位，构成恶意串通，损害了广大业主利益以及国家利益，应当认定转让合同无效；7、车位转让后，导致一个物业区域内出现了两个物业公司，损害了公共利益和公共秩序，故应当认定转让合同无效；8、一审审理时间超出法定审限，存在程序违法的问题。
倚源投资顾问公司对此答辩称：现有证据能够证明地下车库的车位未经分摊，属于海开股份公司所有，不属于业主共有；我公司受让车位使用权后，一直都在保证业主的优先使用，不存在拒不满足业主需要的情况；转让合同不存在无效情形。同意一审法院对于合同效力的认定，不同意冯力等上诉人的上诉请求及理由。
海开股份公司对此答辩称：我公司通过合法建设取得对地下一层车库的所有权。地下一层没有计入公摊的面积我公司未向业主转让，属于我公司所有，我公司有权转让使用权。冯力等六上诉人主张的合同无效的情形均不存在。同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。
倚源投资顾问公司的上诉请求为：改变原审判决关于我公司存在违法建设的事实认定。上诉理由为：行政处罚决定书、行政复议决定书认定存在违法建设的主体为倚源物业公司，与我公司无关。且冯力等六上诉人在一审期间提交的证据所涉及的违法建设是海开股份公司建设的水泵机房，与我公司无关。
冯力、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心股份有限公司、梁东、梁舰、梁铁树对此答辩称：倚源投资顾问公司是倚源物业公司的关联公司，两公司关系密切。违法建设情况与倚源投资顾问公司有关。不同意倚源投资顾问公司的上诉请求和理由。
海开股份公司对此答辩称：我公司与倚源投资顾问公司相互独立，是否存在违法建设的问题与我公司无关，我公司对此不发表意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：冯力等六上诉人主张涉诉合同无效，主要有以下理由：1、地下一层车库为全体业主共有，涉诉合同因侵害其权利而构成无效；2、转让导致车位数量远少于房屋套数，无法满足业主停车需要，涉诉合同因违反物权法第74条规定而构成无效；3、涉诉合同存在欺诈和恶意串通的情形，损害了国家利益、社会公共利益以及业主利益。据此，本案应当首先判定地下一层车库是否属于全体业主共有。
冯力等六上诉人主张共有的主要依据为，在《房屋土地测绘技术报告书》中，地下一层的面积2038.58平方米均登记在“三、本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表”项下，且在《玉海园办公楼物业管理公约》中，地下停车场作为“其他共用配套”，被约定为全体业主所有，故该地下一层面积应为全体业主共有。但该测绘报告书仅系为办理所有权登记而进行的面积测绘的结果，并非所有权归属的证明，而《玉海园办公楼物业管理公约》中关于“其他共用配套：地下停车场”的约定独立于“全体产权人共有部位及设备设施”的相关内容之外，亦未明确约定地下车库所有权属于全体业主，故冯力等六上诉人所持地下车库归全体业主共有的主张依据不足。在地下一层未进行所有权初始登记的情况下，无法确认全体业主对该区域享有共有权益，冯力等六上诉人主张海开股份公司构成无权处分、涉诉合同侵害其共有权益的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于冯力等六上诉人主张转让合同签订后车位数量远少于房屋套数，无法满足业主需要的问题，本院认为，倚源投资顾问公司签订涉诉合同的目的并非独自占用全部车位，而是享有对车位使用、收益的权利。事实上，倚源投资顾问公司受让车位后，业主可以通过签订服务协议等方式取得使用车位的权利，倚源投资顾问公司亦明确承诺继续承担保障业主停车需要的法定义务。因此，倚源投资顾问公司受让车位使用权并不导致车位的性质、用途发生变化或可用车位数量的减少，亦不必然导致业主的停车需要无法得到满足。涉诉合同亦不存在其他违反法律、行政法规的效力性强制性规定之处。对于冯力等六上诉人所持涉诉合同因违反法律强制性规定应为无效的上诉理由，本院不予采纳。
冯力等六上诉人虽主张海开股份有限公司与倚源投资顾问公司就转让车位存在恶意串通，海开股份公司处分不属于自己的财产构成欺诈，并同时损害了公共利益、国家利益以及全体业主的利益，但并未就国家利益以及公共利益受到损害的事实提供充分证据，且仅凭使用权转让价格无法证明恶意串通的存在，故对于冯力等六上诉人的相关上诉理由，本院不予采纳。另经本院审查，一审审理程序并无不当之处。
本案现有证据显示，在倚源投资顾问公司受让涉诉地下车位使用权后，地下一层车库确实存在违法建设的事实，行政处罚决定书、行政复议决定书的处罚对象为倚源物业公司而非倚源投资顾问公司，本院对此事实予以确认。但因倚源物业公司系经倚源投资顾问公司授权负责地下一层车位（车库）的管理，至于倚源投资顾问公司与违法建设行为是否有关，或对于违法建设行为是否应当承担责任等问题，应当由相关行政主管部门做出认定，或另案处理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由冯力、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心股份有限公司、梁东、梁舰、梁铁树负担三十五元（已交纳），由北京海开倚源投资顾问有限公司负担三十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由冯力、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心股份有限公司、梁东、梁舰、梁铁树负担三十五元（已交纳），由北京海开倚源投资顾问有限公司负担三十五元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 徐 冰
二〇一五年七月八日
书 记 员 叶康喜