安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）皖02民终697号
上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）：芜湖三阳建设开发有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区（芜屯路南侧）。
法定代表人：杨贵宝，该公司总经理。
委托代理人：杨从进，系该公司股东。
被上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：韦青，女，1963年12月28日出生，汉族，中国工商银行芜湖分行车站办事处员工，住安徽省芜湖市鸠江区。
上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）芜湖三阳建设开发有限公司（以下简称三阳公司）因与被上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）韦青商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2016年1月21日作出的（2015）鸠民一初字第01853号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭审理了本案。上诉人三阳公司的法定代表人杨贵宝及其委托代理人杨从进，被上诉人韦青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年3月26日，三阳公司与韦青签订《商品房买卖合同》一份，约定三阳公司将其建造的“三阳城市花园”第3幢028号住宅房出售给韦青，该住宅房按套计价为718800元；付款方式为首付40％计288800元（签订合同时付定金100000元，2006年4月11日前付188800元），余款60％计430000元自合同签订之日起一个月内办理好按揭，并将款项汇入被告账户；三阳公司应在2006年10月15日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付韦青使用。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人通知交房之日起，买受人补齐应缴的物业管理费：买受人必须在出卖人发出入住通知之日起10日内办理入住手续，逾期不办理，视买受人已验收该商品房，并按每延期一日收人民币20元的商品房保管费”。同日，双方还签订《补充协议》一份，约定：经双方协商，韦青除购房合同总额外另支付三阳公司代收、代建花园费按850元／平方米，交房时按实际面积（被告房屋前后围栏内的面积）计算的费用。合同签订后，韦青分五次支付了全部购房款718800元，三阳公司亦分四次向其出具了相应金额的收款发票。
2006年9月10日，讼争房屋经勘察、设计、施工、建设单位同意验收，监理单位工程质量评定为“合格”。同年12月28日，三阳公司取得《竣工验收备案表》，完成了讼争房屋的备案手续。2007年1月31日，三阳公司在《大江晚报》上刊登交房公告，要求购房户在2007年2月1日至11日期间办理房屋交接手续。同年2月15日，三阳公司经芜湖市法信公证处公证，以特快专递向韦青邮寄送达《联排住宅交房日期的通知》，并附前述交房公告。在此后的房屋交接过程中，因交接程序、花园的面积和建设标准等问题双方发生分歧，导致交接未能完成。韦青遂于2008年10月20日对三阳公司提起民事诉讼，三阳公司则提起反诉。2009年11月25日，芜湖市鸠江区人民法院作出了（2008）鸠民一初字第789号民事判决。宣判后，三阳公司及韦青均不服判决并提起上诉。芜湖市中级人民法院于2013年7月23日作出（2010）芜中民一终字第0145号判决，判决双方当事人按照合同约定，各自履行义务，自行办理所售房屋的交接手续，同时对双方的违约责任及其他诉请均依法作出了处理。判决生效后，三阳公司与韦青就房屋交接问题多次沟通。三阳公司要求韦青先行支付花园代建费、补齐物业管理费并按每日20元／标准向其支付房屋保管费，上述费用清偿后才能向韦青交付房屋。韦青则要求先验收房屋，验收合格后办理房屋交接手续，此后才能按照补充协议的约定结算花园代建费等。因双方就交接程序再次产生分歧导致房屋交付一直未能完成。三阳公司遂于2015年12月8日向法院提起民事诉讼，请求法院判令：1、韦青按约支付三阳公司花园代建费42670元（850元／平方米×50.2平方米）；2、韦青按照《商品房买卖合同》的约定给付三阳公司逾期收房的保管费19200元（20元／天×960天，自2013年2月计算至2015年11月，此后顺延至韦青实际收房之日）；3、韦青按照《商品房买卖合同》的约定提供2013年2月以前物业公司的无欠费证明；4、韦青限期支付三阳公司费用后，限期接收讼争房屋并办理产权登记；5、本案诉讼费用由韦青承担。韦青对此则提起反诉，请求法院判令：1、三阳公司于判决生效后15日内交付房屋给韦青，同时履行其在办理房屋产权登记手续中的责任与义务，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（含在申请办理产权证的相关表格中加盖公章、提供初始登记证、换取正式发票等）；2、本案诉讼费用由三阳公司承担。
原审法院另查明：1、2005年12月7日，三阳公司与芜湖安泰物业管理有限公司签订《三阳城市花园前期物业管理合同》，就三阳城市花园2005年12月18日起至业主入住达到50％以上或业主大会选聘物业管理企业时止的物业管理问题作出相关约定。2013年8月5日，三阳公司与芜湖嘉美物业管理有限公司签订《解除三阳城市花园前期物业管理服务协议》，约定双方均同意自2013年元月15日起物业公司退出小区物业管理，同时协议就其他事项也作出了相关约定。2、2006年8月25日，韦青与芜湖安泰物业管理有限公司签订《三阳城市花园前期物业管理服务协议》，双方就自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理等事项作出了详细的约定。3、2010年12月10日，三阳公司向韦青邮寄催款函一份，告知其花园建设费为42670元（50.2平方米×850元／平方米），并要求其接到函件之日起5日内付清逾期付款违约金、花园建设费及尽快办理房屋产权登记手续。
原审法院认为：一、三阳公司与韦青签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，应为有效协议，双方都应按照约定履行全面履行义务。二、本诉部分。1、关于花园代建费。双方签订的《补充协议》已明确约定花园按850元／平方米计算，交房时按实际面积（韦青房屋前后围栏内的面积）计算，即意味着双方在办理房屋交接手续时需首先对花园面积予以确认，固定面积后才能计算花园代建费数额。但时至今日，双方仍未能确认涉案房屋的花园面积，三阳公司在其向法院提交的几份催款函及花园面积测绘图中，亦出现了50.2平方米、55平方米、52平方米三种不同的面积表述，虽其在庭审中表示，韦青户的花园面积为50.2平方米，但并未提供充分证据予以证明。在此前提下，三阳公司要求韦青在收房前支付花园代建费42670元（50.2平方米×850元／平方米）不符合法律及合同约定，法院不予支持。2、关于逾期收房的保管费。导致涉案房屋至今未办理交接手续的原因并非双方不愿交接，而是双方在办理具体交接手续的过程中对交接程序及小区其他建设问题等产生争议所致。三阳公司要求韦青必须先行支付花园代建费、物业费、看房费（逾期收房保管费），上述费用清偿后，才同意向其交付房屋。而双方签订的商品房买卖合同及其补充协议均未约定上述费用清偿为三阳公司向韦青交付房屋的前提条件，三阳公司以此为由拒绝向韦青交付房屋显然违反了合同约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，由于买受人（被告）的原因导致房屋未能交接的，韦青才需按每日20元的标准向三阳公司支付房屋保管费，本案中并非韦青的原因导致房屋不能交接。三阳公司据此要求韦青向其支付自2013年2月起至2015年11月止的逾期收房保管费不能成立，法院不予支持。3、关于三阳公司要求韦青提供的物业公司出具的2013年2月以前的无欠费证明。同样，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，由于买受人的原因导致未能按期交房，自出卖人通知交房之日起，买受人补齐应缴的物业管理费。此条只约定了买受人补齐物业管理费的义务，即便缴纳物业管理费，根据韦青与芜湖安泰物业管理有限公司签订《三阳城市花园前期物业管理服务协议》，韦青亦应向芜湖安泰物业管理有限公司缴纳。三阳公司要求韦青向其提供物业公司出具的2013年2月以前的无欠费证明，并以此作为向韦青交付房屋的前提条件之一不符合法律规定及合同约定，法院不予支持。若韦青确实未能缴清其应当缴纳的物业管理费，并因其拖欠管理费的行为给三阳公司造成了损失，三阳公司在有证据证明其损失与韦青的欠费行为具有因果关系的前提下，可依据相关法律规定向法院提起诉讼。三、反诉部分。三阳公司本诉诉请的第四项“限期接收房屋”与韦青的反诉诉请中的“交付房屋”实为同一内容。涉案房屋早已具备交房条件，双方亦均愿意办理涉案房屋的交接手续，导致双方至今未能办理房屋交接的原因在于三阳公司要求韦青先行支付花园代建费、房屋保管费及物业费（或提供物业公司出具的无欠费证明），否则就不予办理房屋交接。因双方签订的《商品房买卖合同》并未约定上述三项费用的清偿为三阳公司向韦青交付房屋的前提条件，故三阳公司不能以此作为其拒绝交付房屋的理由。据此，双方均应根据《商品房买卖合同》的约定办理涉案房屋的交接。韦青诉请要求三阳公司于判决生效后15日内交付房屋合法有据，法院予以支持。四、关于三阳公司要求韦青限期办理产权登记及韦青要求三阳公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，因办理产权登记及提供资料备案系房屋交接后双方各自应负的义务，本案中的履行条件尚未成就，故本案不予处理。若双方房屋交接后因办理权属登记产生纠纷，可依据合同约定及法律规定另案起诉。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决：一、驳回三阳公司的诉讼请求；二、三阳公司于判决生效之日起15日内向韦青交付三阳城市花园联排别墅第10幢028号房；三、驳回韦青的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取743元，由三阳负担；反诉案件受理费减半收取40元，由韦青负担。
三阳公司不服上述判决，向法院提起上诉称：（一）原审判决审判程序违法。2009年10月10日，韦青就涉案房屋交付等纠纷向芜湖市鸠江区人民法院提起诉讼。鸠江区人民法院为此作出（2008）鸠民一初字第789号民事判决，判决双方“应按合同约定，各自履行合同义务，自行办理房屋交接手续”，二审法院以（2010）芜中民一终字第0145号民事判决维持了上述判决内容。在此次诉讼中，韦青又将房屋交付作为反诉请求提起反诉，而原判对其请求予以支持，均违反了一事不再理的原则。（二）原判认定事实错误、适用法律不当。1、原审法院于2015年12月29日曾组织双方进行现场勘查，经实测花园面积为50.2平方米。原审法院未对此事实作出认定，致判决事实有误。2、2007年8月28日和2010年12月10日，三阳公司以特快专递的方式向韦青发催款函，明确告知“花园代建的结算费42670元（花园面积50.2平方米，按850元∕平方米计算）”，然直到诉讼前，韦青对此未提出异议，应视为默许该事实。3、前案判决后，三阳公司多次约韦青去物业公司拿钥匙、办理收房手续、确定花园面积以及给付物业费，韦青对此均不予理会。原审却确认“交付以支付花园代建费、补齐物业管理、房屋保管费为前提”，与事实不符。4、在前案判决中，两级法院均查明韦青提出的交房障碍业已消除，涉案房屋已符合交付条件，韦青应当支付自交房障碍消除后的保管费。2013年之后的物业费因物业公司退出由三阳公司收取，三阳公司要求韦青提供物业公司的无欠费证明符合合同的约定，而韦青以房屋未交接为由拒交相关费用，因其不当阻止条件的成就应视为条件已成就。本案原审判决驳回三阳公司的上述诉请系适用法律不当。5、办理房屋交接和办理产权登记并无前后之分。三阳公司已完成涉案房屋初始登记的所有义务，韦青却未履行合同约定的给付义务，原审法院以办理产权登记的履行条件尚未成就，对三阳公司“办理产权登记”的诉请要求另案诉讼不符合法律规定。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持三阳公司的诉讼请求。
韦青答辩称：1、韦青就代建花园与三阳公司达成了补充协议，但三阳公司未按规划设计及韦青的要求完成施工，致花园整体建设没有完成、花园面积无法确定。2、三阳公司称2015年12月29日曾组织双方现场勘查花园面积，我方没有接到通知，韦青也没有到现场。3、三阳公司坚持在韦青支付花园代建费、支付物业费和看房费的情况下才办理房屋交接手续，违反合同约定为交房设置障碍，致使涉案房屋无法完成交付，原判因此驳回三阳公司支付看房费、物业无欠费证明的诉讼请求正确。4、前案判决生效后，韦青曾多次要求三阳公司按照合同的约定和法院的判决交房，但三阳公司为交房设置障碍拒不履行交房义务，韦青为排除三阳公司设置的障碍才提出本案反诉，这与前案诉讼请求并不相同。原审判决支持韦青提出的该反诉请求并不违法一事不再理的原则正确。综上，请求二审法院驳回三阳公司的上诉请求。
二审中，当事人双方均未向法院提交新的证据。
二审另查明：2013年7月23日，芜湖市中级人民法院作出（2010）芜中民一终字第0145号民事终审判决后，韦青向鸠江区人民法院申请执行。鸠江区人民法院于2015年4月20日决定立案执行。法院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
法院认为，本案当事人双方在买卖合同第十一条中约定：商品房达到交付使用条件（即商品房经验收合格）后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。本案中，涉案房屋竣工后于2006年9月10日经验收合格。2007年1月31日，三阳公司就涉案房屋在《大江晚报》上刊登《交房公告》，要求购房户在2007年2月1日至11日期间办理房屋交接手续，并于同年2月15日向韦青邮寄了交房通知。在此后的交接过程中，当事人双方因交接程序等产生分歧，致交接未成，韦青遂于2008年10月20日向法院提起诉讼，其中诉请判令三阳公司按照规划设计、合同约定及广告允诺条件将房屋完工，并按合同约定交付。2009年11月12日，鸠江区人民法院作出（2008）鸠民一初字第790号民事判决，其中判决第二项为：双方当事人应按合同约定各自履行合同义务，自行办理所售房屋交接手续。2013年7月23日，芜湖市中级人民法院以（2010）芜中民一终字第0141号民事判决，维持了上述判决第二项内容。此后，韦青向鸠江区人民法院申请执行，鸠江区人民法院于2015年4月20日决定立案执行。由此可知，涉案房屋的交付已经两级法院判决且已被申请执行，当事人双方现仍未完成房屋交接，系因主观原因所致，并非发生可再次提起诉讼的新的客观事实所致，故双方在本案中分别提出的限期接收房屋、限期交付房屋的诉讼请求，均因构成重复起诉，人民法院应不予受理。原审就房屋交付再次作出判决不当，依法应予纠正。本案中，三阳公司提起的其他上诉主张，本院将另行作出判决。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2015）鸠民一初字第01853号民事判决第二项；
二、驳回上诉人芜湖三阳建设开发有限公司要求被上诉人韦青在支付相关费用后限期接收涉案房屋的起诉；
三、驳回被上诉人韦青要求上诉人芜湖三阳建设开发有限公司在判决生效后15日内交付涉案房屋的反诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 朱训明
代理审判员 蒋 磊
代理审判员 丁大慧
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 王文苑
附：本案适用法律条款
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。