福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仓民初字第2641号
原告（反诉被告）中国银行股份有限公司福州市仓山支行，住所地福州市六一南路。
负责人田泳，行长。
委托代理人曹卫、张月红，福建闽天律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱斌（公民身份号码：3501031964********），女，1964年5月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托代理人吴丹、叶礼鑫，福建远东大成律师事务所律师。
被告福州德天房地产有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人郑德禄。
原告（反诉被告，下以本诉原告称）中国银行股份有限公司福州市仓山支行与被告（反诉原告，下以本诉被告称）朱斌、福州德天房地产有限公司（下称德天地产）金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张月红、被告委托代理人吴丹、叶礼鑫到庭参加诉讼，被告福州德天房地产有限公司经公告传唤，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年12月26日，被告朱斌与原告中国银行股份有限公司福州市仓山支行签订编号为20××××027《中国银行个人住房借款合同》（下称借款合同），约定被告朱斌向原告借款人民币叁拾陆万壹仟元（￥361000元），用于购买坐落于福州市仓山区展进路192号德天华宇1#楼（综合楼）8层14～17号房；该笔借款由原告转账至81×××01账户，借款期限为180个月，从原告第一次放款之日起算；贷款利率为月利率4.32‰，利息自贷款发放之日起算。如遇国家利率调整或计息方式变更，原告有权按有关规定执行，不再另行通知被告朱斌；被告朱斌采用月均还款形式偿还贷款本息，每期还款日为每月的20日等。同日，被告福州德天房地产有限公司与原告签订编号为BZ20××××027《中国银行个人住房借款保证合同》（下称保证合同），约定被告德天地产为被告朱斌借款合同项下债务的偿还承担连带保证责任。上述借款合同生效以后，原告依约于2003年1月2日向被告朱斌发放了贷款361000元（人民币，下同），履行了借款合同约定的义务，取得债权。根据借款合同的约定，被告朱斌应依约按期归还每月应还贷款本息，但自2013年3月20日起至2014年7月20日，被告朱斌已连续17期未履行还本付息义务，构成违约。按借款合同第八条、第十四条的约定，被告朱斌未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下的贷款本息全部提前到期，并有权对逾期贷款在逾期期间按年利率7.560000%计收罚息，还有权要求被告朱斌按贷款余额的5%支付违约金。截至2014年6月4日，被告朱斌共欠原告贷款本金150631.67元，利息11110.23元、罚息3929.67元及违约金7532元，合计173203.57元。该日之后至债务全部清偿之日止，新发生的利息、罚息按合同约定继续计收。至今，被告朱斌未履行还款义务，被告德天地产也未履行担保责任。按照借款合同第十五条的规定，因被告朱斌违约，原告为实现债权提起本案诉讼支出的律师代理费3864元、案件受理费等，也应由被告朱斌承担。被告德天地产公司作为保证人，按照保证合同的约定，应对被告朱斌的上述全部债务承担连带偿还责任，并向原告支付被告朱斌贷款金额5%的违约金18050元。被告的违约行为，损害了原告的合法权益，故原告诉至本院。
原告请求：1、判令被告朱斌偿还原告贷款本金150631.67元，利息11110.23元，罚息3929.67元及违约金7532元，合计173203.57元（其中利息、罚息暂计至2014年8月5日，此后按借款合同约定计算至债务全部清偿之日止）；2、判令被告朱斌赔偿原告因本案诉讼支出的律师代理费3864元；3、判令被告德天地产对被告朱斌的上述第1、2项债务承担连带偿还责任，并向原告支付18050元的违约金；4、被告承担本案诉讼费用。
原告向本院提供了下列证明资料：
1、编号为20××××027《中国银行个人住房借款合同》，证明（1）原告与被告朱斌存在借款合同关系；（2）被告朱斌因违约应向原告支付本借款合同项下贷款余额的5%违约金。
2、编号为BZ20××××027《中国银行个人住房借款保证合同》，证明（1）被告德天地产为被告朱斌在编号为20××××027《中国银行个人住房借款合同》项下所负的债务，包括借款本金及其利息、罚息和原告实现债权的费用等全部债务承担连带保证责任，保证期间为借款合同履行期限届满之日起两年止；（2）被告德天地产未履行连带保证责任的，应向原告支付被告朱斌借款合同项下贷款金额5%的违约金。
3、《个人消费贷款借款借据》，证明2003年1月2日，原告向被告朱斌发放了361000元借款，履行编号为20××××027《中国银行个人住房借款合同》约定义务，依法取得了债权。
4、《贷款已还款明细单》，证明自2013年3月20日至2014年7月20日，被告朱斌连续17期未履行还本付息义务，构成违约；截至2014年7月28日，被告朱斌欠付的借款本金、利息、罚息金额。
5、《委托代理合同》、发票，证明因被告违约，原告为实现债权委托律师提起本案诉讼而发生3864元的律师费，依约应由诸被告承担。
被告朱斌辩称，一、被告朱斌与被告德天地产签订的《商品房买卖合同》已于2009年11月9日解除；二、被告朱斌与原告签订的借款合同也应依法予以解除；三、借款合同项下的贷款本金、利息、罚息和违约金应由被告德天地产承担；四、原告主张的利率、本金罚息利率和利息罚息利率均错误。根据借款合同的约定应为月利息千万分之四点三二；五、原告在发放贷款过程中存在过错，也应承担责任；六、原告要求被告朱斌承担律师费没有依据，综上，要求依法驳回原告对被告朱斌的诉讼请求。
被告德天地产未答辩，未提交证据材料。
被告朱斌反诉诉称，2002年12月23日，被告朱斌和被告德天地产签订《商品房买卖合同》，约定：被告德天地产将福州市仓山区展进路192号地块上建设的第1#楼（综合楼）8层14至17号房（以下简称为该商品房）出售给被告朱斌；该商品房的建筑面积为216.98平方米，总金额为516412.4元；被告朱斌在合同签订时向被告德天地产支付定金50000元，在2002年12月30日前支付105412.4元，余款361000元通过银行按揭贷款支付；被告德天地产应当在2003年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的该商品房交付给被告朱斌；被告德天地产如未按合同规定的期限将该商品房交付被告朱斌使用，逾期超过30日后，被告朱斌有权解除合同。《商品房买卖合同》生效后，被告朱斌依约履行义务，并于2002年12月26日和原告签订《中国银行个人住房借款合同》（合同编号：20××××027），约定：被告朱斌向原告借款361000元整；借款用途只能用于购买德天华宇1号楼8层14至17号房即该商品房；借款由原告以转账形式划入81×××01即被告德天地产的账户，原告也于2003年1月2日将借款361000元汇入被告德天地产的账户。因被告德天地产开发的德天华宇1号楼的建设规划仅至7层，8层并未取得建设规划手续以及被告德天地产的其他原因，导致被告德天地产未能依约交付该商品房。被告德天地产于2006年9月3日向被告出具《承诺书》，承诺在2007年12月之前将验收合格的该商品房交付给被告朱斌，但到期被告德天地产未交付。被告德天地产于2008年8月27日向被告出具《承诺书》，承诺：在该商品房交付之前由被告德天地产承担被告因该商品房而发生的个人住房银行贷款361000元及其利息，被告德天地产保证在2008年12月20日之前提前还清全部贷款余额及其相应的利息并承担提前还贷违约金。鉴于被告德天地产无法交付该商品房，被告朱斌和被告德天地产于2009年11月9日一致同意解除《商品房买卖合同》。因《商品房买卖合同》已解除，导致被告和原告签订《中国银行个人住房借款合同》的合同目的无法实现，故被告朱斌要求解除《中国银行个人住房借款合同》。在《商品房买卖合同》和《中国银行个人住房借款合同》均解除的情况下，应由被告德天地产向原告偿还《中国银行个人住房借款合同》（合同编号：20××××027）项下的贷款本金、利息、罚息和违约金等。
被告朱斌请求：判令解除原告与被告朱斌于2002年12月26日签订的《中国银行个人住房借款合同》（合同编号：20××××027）；本诉与反诉诉讼费用均由原告承担。
被告朱斌向本院提供了下列证明资料：
1、《商品房买卖合同》，证明2002年12月23日，被告朱斌和被告德天地产签订《商品房买卖合同》，双方对权利义务进行了明确的约定；
2、《中国银行个人住房借款合同》，证明（1）被告向原告借款361000元整；（2）借款用途只能用于购买德天华宇1号楼8层14至17号房；（3）借款由原告以转账形式划入81×××01即被告德天地产的账户；
3、个人消费贷款借款收据，证明原告于2003年1月2日将借款361000元汇入被告德天地产账号为81×××01的账户；
4、承诺书，证明被告德天地产承诺在2007年12月之前将验收合格的商品房交付给被告朱斌；
5、承诺书，证明（1）被告德天地产承诺在该商品房交付之前由德天公司承担被告因该商品房而发生的个人住房银行贷款361000元及其利息；（2）被告德天地产保证在2008年12月20日之前提前还清全部贷款余额及其相应的利息并承担提前还贷违约金；
6、解除函，证明被告朱斌和被告德天地产于2009年11月9日一致同意解除《商品房买卖合同》。
原告针对反诉辩称，一、被告朱斌诉请解除其与原告签订的借款合同，不能成立。首先，被告朱斌与被告德天地产签订的《商品房买卖合同》与本案借款合同是两个独立的、不同的法律关系。购房合同的解除，并不影响被告朱斌与原告间借款合同的履行。购房合同的解除，并不构成被告朱斌与原告间借款合同关系解除的法定事由。其次，本案贷款已全额发放，而抵押物至今无法办理抵押登记，导致原告的抵押权落空，无法实现抵押担保物权，若随意因解除购房合同而解除借款合同，势必加大原告资金回收的风险，导致银行的系统性风险。再次，被告朱斌未按借款合同约定归还借款本息，已构成违约，而原告在借款合同履行过程中未存在违约行为，被告朱斌主张解除权，不符合法理。二、被告朱斌称被告德天地产向原告偿还贷款本息及费用，免除其还款责任，没有依据。购房合同解除，并不构成借款合同法定解除的法定事由，即使借款合同解除，按照合同相对性，原告已依约向被告朱斌全额发放了贷款，被告朱斌应向原告偿还已发放贷款并承担赔偿责任，被告朱斌的还款责任亦不能免除。综上，请求依法予以驳回被告朱斌的反诉请求。
被告德天地产未到庭参加诉讼，亦未提出异议，视为自愿放弃到庭质证的诉讼权利。经法庭质证和审查，被告朱斌对原告提交的第1、3、5号证据真实性，合法性，关联性均无异议，本院予以采纳；被告朱斌对原告提交的第4号证据认为系原告单方制作，本院认为，原告对被告还款的数据进行举证，被告对还款数额有异议，但未提交相应的反证，原告提交的第4号证据本院予以采纳；原告提交的第2号证据系原告与被告德天地产间签订的合同，因被告德天地产未提出异议，且原告提供原件核对，真实性本院予以确认。原告对被告朱斌提交的第1、2、3、4号证据真实性无异议，本院予以采纳；被告朱斌提交的第5号证据系被告朱斌与被告德天地产间对本案借款债务承受的约定，未经本案借款债权人原告同意，不能产生对抗效力，本院不予采纳；被告朱斌提交的证据6有被告朱斌签名及被告德天地产盖章，真实性本院予以认可。
根据本案现有证据，本院确认如下事实：
2012年12月23日，被告朱斌与被告德天地产签订《商品房买卖合同》，约定被告朱斌以总金额516412.40元购买被告德天地产开发建设的福州市仓山区展进路192号德天华宇第1#楼（综合楼）8层14－17号房；被告朱斌应于签订本合同时向被告德天地产支付50000元履行合同定金，第二次付款2002年12月30日前支付壹拾伍仟肆佰壹拾贰元肆角，余款叁拾陆万壹仟元向银行按揭贷款；被告德天地产应于2003年5月30日前将符合合同约定的商品房交付被告朱斌使用，逾期交房超过30天后，被告朱斌有权解除合同等等。
2002年12月26日，被告朱斌与原告签订编号为20××××027《中国银行个人住房借款合同》，约定被告朱斌向原告借款人民币叁拾陆万壹仟元（￥361000元），用于购买坐落于福州市仓山区展进路192号德天华宇1#楼8层14～17号房；该笔借款由原告转账至被告德天地产81×××01账户，借款期限为180个月，从原告第一次放款之日起算；贷款利率为月利率4.32‰，利息自贷款发放之日起算，在合同履行期间，如遇国家利率调整或计息方式变更，原告无需通知被告朱斌，合同项下贷款利息或计息方法也做相应调整；被告朱斌采用月均还款形式偿还贷款本息；被告朱斌从支用借款开始，按月偿还贷款本息，每月的还款日为20日，每月的还本付息金额按合同所附《还款通知书》确定；合同项下的贷款由被告德天地产作为被告朱斌的保证人，并由被告朱斌提供德天华宇1#楼8层14～17号房作为抵押物，若被告朱斌不能按期还本付息，原告有权处置抵押物并优先受偿；被告朱斌未按合同约定归还贷款本息，原告有权对逾期贷款在逾期期间按年7.560000%计收罚息，在合同履行期间，如遇国家利率调整或计息方式变更，原告无需通知被告朱斌，合同项下贷款利息或计息方法也做相应调整；被告朱斌连续六个月未按期如数归还贷款本息时，原告有权提前收回部分或全部贷款利息，包括有权直接从被告朱斌或者保证人的账户中扣收……；被告朱斌若违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付本借款合同项下贷款余额的5%违约金，违约金不足以弥补对方损失的，被告还应就不足部分予以赔偿。同日，被告德天地产与原告签订编号为BZ20××××027《中国银行个人住房借款保证合同》，约定被告德天地产为被告朱斌与原告签订的借款合同项下的债务承担连带保证责任；保证担保的范围：借款合同项下的贷款金额本金及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金、质物保管费用及实现贷款债权和质权的费用（包括诉讼费、律师费等）；保证期限为借款合同履行期限届满之日起两年止；被告德天地产不承担保证责任或者违反本合同约定的其他义务的，应向原告支付被保证的借款合同项下贷款金额5%的违约金，因此给原告造成经济损失且违约金数额不足以弥补所受损失的，还应赔偿原告的实际经济损失。2003年1月2日，原告向被告朱斌发放贷款361000元。
2006年9月3日，被告德天地产向被告朱斌出具《承诺书》，确认因被告德天地产的原因，无法向被告朱斌交付位于福州市仓山区展进路192号第1#楼（综合楼）8层14至17号房，承诺于2007年12月前交付房产。
2009年11月9日，被告朱斌至函被告德天地产，要求解除与被告德天地产于2002年12月23日签订的《商品房买卖合同》；要求被告德天地产退还被告朱斌购房款361000元，支付违约金3610元。被告德天地产答复并盖章同意解除2002年12月23日与被告朱斌签订的《商品房买卖合同》等。
2014年6月10日，原告与福建闽天律师事务所签订《委托代理合同》，委托律师主张本案债权，支出律师代理费3864元。
另查明，2002年12月31日，原告与被告朱斌在福州市房屋登记中心办理位于福州市仓山区展进路192号德天华宇1#楼（综合楼）8层14#－17#房屋抵押登记，抵押合同号：20××××569。
本院认为，被告朱斌因购买被告德天地产开发的商品房而与原告签订按揭贷款合同，并就所购买的商品房办理了抵押担保登记手续，现因被告德天地产未能如期交付诉争商品房，被告朱斌与被告德天地产协商解除《商品房买卖合同》，致使被告朱斌与原告订立商品房按揭贷款合同时所期望利益不复存在，按揭贷款合同的存续对被告朱斌而言已毫无意义。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，商品房按揭贷款合同的当事人有权请求解除贷款合同，且作为按揭贷款合同的“目的不能实现”的原因并不限定于当事人一方的违约行为。故被告朱斌以借款合同的目的不能为由，反诉诉请解除其与原告间签订的借款合同，本院予以支持。对于原告诉请要求被告朱斌承担返还按揭贷款本金及利息等义务，因《商品房买卖合同》及借款合同均解除，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。原告向被告朱斌提供的361000元贷款已作为购房款实际支付给被告德天地产，依法应由出卖人德天地产向原告承担返还按揭贷款本金和利息的义务。庭审中，经本院释明，原告不予变更诉请，仍然要求被告朱斌偿还尚欠借款本息并由被告德天地产承担连带责任，依据不足，本院不予支持。被告德天地产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司福州市仓山支行与被告朱斌于2002年12月26日签订的编号2002-08-DTHY027《中国银行个人住房借款合同》；
二、驳回原告中国银行股份有限公司福州市仓山支行的诉讼请求。
本诉案件受理费4202元，由原告中国银行股份有限公司福州市仓山支行负担；反诉案件受理费3357元，由反诉被告中国银行股份有限公司福州市仓山支行负担。反诉被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳（户名：福州市仓山区人民法院分户会计核算中心，账号：13×××55，开户行：农行福州市仓山支行），逾期本院将依法予以强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 吴清云
人民陪审员 冯文龙
人民陪审员 张 力
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 龙红英