辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终第2758号
上诉人（原审被告）：蔡建伟，男，1972年2月5日生，汉族，住址沈阳市于洪区。
被上诉人（原审原告）：辽宁恒泰物业发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区大西路118号。
法定代表人：孟庆魁，系该公司经理。
上诉人蔡建伟与被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司（以下简称“恒泰物业公司”）诉物业服务合同纠纷一案，不服（2014）于民二初字第3667号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员王虹组成合议庭开庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
恒泰物业公司在一审中诉称，其按合同约定进行了物业服务工作，蔡建伟所居住的房屋建筑面积为100.4平方米，但蔡建伟却拖欠2011年1月1日至2013年12月31日的物业费，故诉至法院，请求法院判令：1、蔡建伟给付拖欠的物业费3514元及滞纳金11227元及逾期利息；2、蔡建伟承担本案诉讼费用。
蔡建伟在一审中辩称，我要求驳回恒泰物业公司的诉讼请求，恒泰物业公司在本案起诉中明确表示给业主按照约定提供了服务，但是在法律程序上，恒泰物业公司无法举证其服务标准达到了要求。而且恒泰物业公司长期实施了质量不合格的服务，恒泰物业公司提供的证据我认为法律依据严重不足，所以为了我方的合法权益，请求法院依法驳回恒泰物业公司的不当的诉讼请求，同时根据我方所提供的证据和事实，依据物业服务不到位的实际情况，据实减免物业费。2011年我承认恒泰物业公司有资格在园区服务，但是我认为2012年之后恒泰物业公司没有资格，2011年恒泰物业公司就非法强占14号楼在一楼开超市，2011年的服务存在瑕疵，2011年11月，恒泰物业公司擅自一个礼拜不清运垃圾，造成业主出行困难。恒泰物业公司所述的情况需要提供相应的证据证明，没有证据证明的诉求没有法律效力。我提出的2012年3月2日至2013年12月31日物业服务合同终止，依据《中华人民共和国物权法》第十条规定，物业服务合同的权利和义务终止之后，物业服务企业拒绝退出移交，并以事实服务为由请求支付物业费的，人民法院不予支持。根据《合同法》的规定，在合同未终止之前，恒泰物业公司自行终止服务，解除了合同。所以请求法院判令恒泰物业公司于2012年3月2日至2013年12月31日的物业服务合同是无效的，恒泰物业公司所提出的要求是不合理的。
一审法院经审理查明：恒泰物业公司是具有合法经营资格的物业服务企业。2009年10月20日，恒泰物业公司与蔡建伟签订《前期物业管理服务协议》，约定服务收费标准为商品住宅：按产权面积，1.20元／月／平方米，商业网点：按产权面积，0.6元／月／平方米，电梯费：按年计算，144年／张。恒泰物业公司实际按照1元／月／平方米收取商品住宅物业费。蔡建伟系居住在由恒泰物业公司负责物业管理服务的小区业主，其住宅建筑面积为100.4平方米。
另查，蔡建伟拖欠恒泰物业公司从2011年1月1日至2013年12月31日（扣除2012年6月5日至2012年7月5日期间）的物业费3514元。再查，2012年3月3日，恒泰物业公司张贴《致恒泰骏景小区业主告知书》，写明：“业委会已于2012年1月31日将我公司解聘，现业委会不让我公司收取物业费，也不与我公司交接，让我公司处于尴尬局面。现园区所发生的相关各项费用我公司也无力支付，因此无法再继续为园区业主服务，从即日起停止服务。”2012年7月5日，沈阳市于洪区北陵街道办事处张贴通告，内容为：通告一，根据住建部（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条第三款规定，恒泰骏景小区业委会主任及两名委员资格终止。根据第五十八条规定，在第一届业委会产生之前由社区代行业主委员会职责。通告二，通过向沈阳市房产局小区物业主管部门查询获悉，沈阳朕豪物业公司由于在没有与原物业正式交接的情况下强行进驻恒泰骏景小区，被市房产局给予记20分的处罚，并禁止该企业两年内承接新的物业管理项目及参加各类评选活动，因此已丧失在恒泰骏景小区的物业服务资格。通告三，为了恒泰骏景小区居民的正常生活不受影响，经北陵街道与恒泰物业公司协商，恒泰骏景暂由恒泰物业公司提供临时物业服务，待新一届业委会产生后，再由业委会负责招聘物业。2012年10月11日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“在园区业主的积极支持、大力配合下，辽宁恒泰物业发展有限公司逐步提升服务品质，全心全意为全体园区业主服务。为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，直至新一届业主委员会成立为止，由业主委员会召开全体业主大会，再代表全体业主签订新的劳动服务合同。”2012年10月15日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，如家里有什么问题的可到恒泰物业进行报修备案，并希望恒泰骏景的广大业主积极配合物业公司工作主动交纳物业服务费，以保障园区物业服务工作能够平稳、有序地运转，给大家一个祥和温暖的家园。”2014年7月31日，于洪区陵西街道七彩阳光社区出具一份证明，内容为：辽宁恒泰物业发展有限公司2010年8月至2013年12月31日期间为恒泰骏景小区提供物业服务，期间，从2012年6月18日至2012年7月4日辽宁恒泰物业发展有限公司未对恒泰骏景小区提供物业服务。在庭审中，恒泰物业公司明确表示同意放弃2012年6月5日至2012年7月5日的物业费。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案蔡建伟签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司恒泰物业公司履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主蔡建伟享受了恒泰物业公司提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。关于蔡建伟主张的2012年之后物业费不应该交纳的问题，该园区所属社区及街道办事处张贴通告决定由原告继续提供物业服务，并结合社区证明可以认定原告为该园区提供物业服务至2013年12月31日，故对蔡建伟的该项主张，本院不予支持。关于蔡建伟提出的服务质量问题，其提供的证据不足以证明其主张，故本院不予支持。关于恒泰物业公司提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于蔡建伟提出的请求法院到沈阳市房产局小区物业管理办公室调取恒泰物业公司2012年6月24日被沈阳市房产局小区物业管理办公室扣20分，两年内禁止承接新的物业服务项目的证据的主张，因恒泰物业公司系在原物业服务项目提供物业服务，并非承接新的项目，该证据是否存在并不影响本案的实体审理，故对蔡建伟的该项主张，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告蔡建伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁恒泰物业发展有限公司交纳其拖欠的从2011年1月1日至2013年12月31日（扣除2012年6月5日至2012年7月5日期间）的物业费3514元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。
宣判后，蔡建伟不服一审法院判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：1、上诉人能够提供证据证明被上诉人承认被业主委员会解聘的事实，而且该公司还派出委托人参加了由业主委员会组织的新物业投标会，故被上诉人已不具备物业管理资格；2、一审法院判决由上诉人交纳2011年1月1日至2013年12月31日的物业费无事实法律依据，事实上，被上诉人从2011年10月起开始弃管小区，并于2012年3月3日正式发布停止物业服务的公告；3、被上诉人所提供的服务存在暇疵，园区存在脏、乱、差现象，不应收取物业费。综上，请求二审法院对上述事实予以查清，依法改判。或发回重审。
恒泰物业公司则辩称同意一审法院判决。
本院查明事实与一审法院认定事实一致。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述笔录及前期物业管理服务协议、通告、社区证明在卷为凭，经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，2009年10月20日，恒泰物业公司依据与“恒泰.骏景”小区业主签订的《前期物业管理服务协议》取得了该小区的物业服务权利，并也实际提供了相应的服务，蔡建伟作为小区业主也有义务交纳相应的物业服务费用。
关于蔡建伟主张2012年以后不应交纳物业费的问题，2012年7月6日，该园区所属社区及街道办事处张贴通告决定由恒泰物业公司继续提供物业服务，并结合社区证明可以认定恒泰物业公司为该园区提供物业服务至2013年12月31日，故本院对蔡建伟该项上诉请求本院不予支持；关于蔡建伟提出恒泰物业服务存在暇疵，不应支付物业费的问题，由于物业服务过程需求统筹安排，蔡建伟所提出的问题并非是拒交物业费的法定事由，故本院对其该项上诉请求本院也不予以支持。综上，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人蔡建伟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。