江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6501号上诉人（原审被告）：中都国际拍卖有限公司，住所地在北京市东城区安定门东大街28号1号楼A单元1507。法定代表人：王熙，该公司董事长。委托诉讼代理人：李胜，北京市北斗鼎铭(南京)律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中都国际拍卖有限公司江苏分公司，住所地在江苏省南京市五台山1-6号。负责人：程磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：李胜，北京市北斗鼎铭(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高山，该公司经理。被上诉人（原审原告）皇甫跃宁，男，1961年7月1日生。委托诉讼代理人：陈婷，江苏当代国安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海珉，江苏当代国安律师事务所律师。原审原告：戴均星，男，1963年6月22日生。委托诉讼代理人：陈婷，江苏当代国安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海珉，江苏当代国安律师事务所律师。原审原告：夏隽，男，1974年4月24日生，汉族。委托诉讼代理人：陈婷，江苏当代国安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海珉，江苏当代国安律师事务所律师。上诉人中都国际拍卖有限公司（以下简称中都公司）、中都国际拍卖有限公司江苏分公司（以下简称中都江苏分公司）因与被上诉人皇甫跃宁、原审原告戴均星、夏隽拍卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓商初字第2418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中都公司的委托诉讼代理人李胜，中都江苏分公司的委托诉讼代理人李胜、高山，被上诉人皇甫跃宁的委托诉讼代理人陈婷、陈海珉，原审原告戴均星、夏隽的委托诉讼代理人陈婷、陈海珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中都公司、中都江苏分公司共同上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回皇甫跃宁的全部诉讼请求；一、二审诉讼费均由皇甫跃宁负担。1、一审判决认定事实有疏漏。中都江苏分公司在拍卖前已通过拍卖图录、标的简介、拍卖规则等书面材料告知皇甫跃宁拍卖标的系划拨土地且存在法律限制，及存在可能无法过户的风险，皇甫跃宁已在每页材料上签字确认，表示其愿意自担风险并坚持参加竞买。2、一审判决适用法律错误，本次拍卖标的不属于禁止拍卖的范围，拍卖该房产不违反拍卖法及相关法律规定，亦不属于无效行为。依据《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条规定的审批条件，本次拍卖标的符合批准转让的条件。此外，本次拍卖采取先行拍卖成交后，由买受方与委托人共同办理产权转移手续并由买受人承担土地出让金的做法符合法律规定，并不违背《中华人民共和国拍卖法》（以下简称《拍卖法》）的规定。3、《拍卖法》第八条规定并非效力性强制性规范，而是属于程序性规范，不能据此认定拍卖无效。4、从交易本身来看，拍卖仅是标的房产交易程序的组成部分之一，不是交易的本身，更不是交易的全部，是为交易的要约及承诺提供一种更加有利于委托人发现价格的交易机制，不应拿房地产转让合同交易的自身性质去否定拍卖行为的效力。本案中拍卖标的在拍卖过程中无法进行审批，仅是完成竞价过程，其他手续尚需要拍卖后由交易双方继续完成。在竞价交易环节完成后，交易双方因审批程序，或者客观情况变化，或者双方协商一致变更，这些都不是拍卖过程的内容，也不应该影响拍卖的效力。就本案而言，拍卖行为不等于交易本身，只要不是法律禁止交易的标的物，均可进行拍卖；需要审批的拍品，可以事先申报审批，也可以事后申报审批，并不必然导致无效。5、拍卖成交后，委托人和买受人履行了转让交易手续，拍卖人已经完成了全部交易中介工作，理应收取并保有该场拍卖会的拍卖佣金，一审判决不符合拍卖惯例。被上诉人皇甫跃宁辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、拍卖方在拍卖过程中存在重大过错，其主张的规避风险条款明显违反法律规定，属无效条约，本案拍卖明显违反了《拍卖法》第六条、第八条规定，本案涉案的拍卖标的土地属于划拨土地，按照中都公司、中都江苏分公司提到的《划拨土地使用权管理暂行办法》，以及《城市房地产管理法（修正）》第四十条都规定，划拨土地在经过二级市场交易之前必须经政府审批，案涉的土地就涉及到未经审批的情况，未经审批就进行拍卖，违反了《拍卖法》第八条的规定。本次拍卖给竞买人造成了重大财产损失，该损失在皇甫跃宁与江苏紫金农村商业银行股份有限公司房屋买卖纠纷案中做了认定，损失达几百万，且双方交易也落空。2、拍卖标的在拍卖时属于法律禁止拍卖的范围，根据《拍卖法》第六条规定，在未取得相应的处分权之前，出卖人无权处分本次拍卖中的房产，《拍卖法》第六条对拍卖公司的要求是当事人无处分权时，不应将拍卖标的进行拍卖。另外关于中都公司、中都江苏分公司提到的《拍卖法》第八条是管理性规范还是效力性规范，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十八条来判断，划拨地转让需要审批手续应为效力性规范，如未经审批直接导致的是房屋买卖土地民事行为无效，而本案中正出现了此问题，拍卖公司在拍卖时把未经依法审批的房产进行拍卖。本案虽然出现的问题在土地上，但是我国实行的是房地统一的标准，不能把土地和房屋隔离开看，房地是一体的，由于土地涉及到效力问题，也应当是作为整个交易无效的一个原因。3、拍卖除了帮交易当事人确定价格之外，还要帮助当事人在合法的情况下实现交易。由于中都江苏分公司拍卖行为不合法导致双方交易落空，一审法院在此基础上认定拍卖行为无效于法有据。4、本案中的拍卖违反了相应的法律规定，故案涉拍卖是违法违规的，也给当事人造成重大损失，法院如果对拍卖公司的行为予以支持，会给拍卖市场造成不利影响，故请求驳回上诉请求，维持原判。原审原告戴均星述称，同意皇甫跃宁的答辩意见。原审原告夏隽述称，同意皇甫跃宁的答辩意见。皇甫跃宁向一审法院起诉请求：2013年12月26日，皇甫跃宁、戴均星、夏隽与中都江苏分公司签订中都国际拍卖有限公司江苏分公司成交确认书，确认皇甫跃宁、戴均星、夏隽通过拍卖方式购买南京市江宁区东山街道莱茵达路7号1-2层商业房产，房屋面积为1678.3㎡，土地使用面积为477.3㎡，土地性质为划拨，成交总价2543万元，佣金1%为25.43万元（2014年1月3日支付）。之后，在办理涉案房产权属变更登记的过程中，因土地性质为划拨，未经政府审批依法不得转让，故皇甫跃宁、戴均星、夏隽将案涉房屋的产权人南京市江宁区农村信用合作联社及其总行江苏紫金农村商业银行股份有限公司诉至法院，经过一、二审法院的审理，生效的法律文书认定“涉案房屋的土地性质为划拨，直至起诉前，未能取得有批准权的人民政府审批，故双方签订的南京市江宁区房地产买卖契约应认定为无效，因此，皇甫跃宁、戴均星、夏隽与合作联社及紫金银行已就房屋及钱款进行了相互返还，但当皇甫跃宁要求中都江苏分公司返还拍卖佣金时，中都江苏分公司却予以拒绝。皇甫跃宁、戴均星、夏隽认为，中都江苏分公司在接受委托时，未能尽到对拍卖标的物进行严格审查的义务，将依法不得拍卖的房屋作为拍卖标的物进行拍卖，这是导致拍卖双方合同目的无法实现的直接原因。中都江苏分公司的此次拍卖行为违反了法律的强制性规定，应当认定为无效，其取得的佣金应当予以返还并承担相应的过错赔偿责任。中都公司作为中都江苏分公司的总公司，应当共同承担返还拍卖佣金及赔偿损失的责任。因此，皇甫跃宁、戴均星、夏隽诉至法院，请求确认案涉拍卖房地产行为及《中都国际拍卖有限公司江苏分公司成交确认书》无效；中都公司、中都江苏分公司向皇甫跃宁、戴均星、夏隽共同返还拍卖佣金25.43万元，并赔偿利息损失（自2014年1月4日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。一审法院认定事实：南京市江宁区农村信用合作联社（以下简称合作联社）委托中都江苏分公司对江宁区莱茵达路7号1幢1-2层商业房产进行拍卖，中都江苏分公司于2013年12月17日在扬子晚报刊登公告，内容为：“拍卖标的为江宁区莱茵达路7号1幢1-2层商业房产，建筑面积为1676.84㎡，国有土地使用权面积为447.3㎡，标的参考价为2543万元，相关瑕疵详见拍卖规则，竞买人须交保证金1000万元，以款到指定账户为准。”2013年12月26日，皇甫跃宁填写了竞买人登记表，并签字确认“已认真阅读拍卖会竞买须知、拍卖规则、标的简介，并认同之相关规定，登记参与竞买。”拍卖规则规定：“如竞买人不能亲自参加拍卖会、需要委托代理竞买的，除上述资料外还应提交有效的授权委托书原件及代理人身份证原件及复印件；拍卖人应将标的的已知情况告知竞买人，竞买人亦应自行调查落实拍卖标的的相关情况，例如拍卖标的的品质、是否存在法律纠纷、是否存在欠费、能否办理证照变更、产权过户等相关手续（或相关手续的完善）及可能存在的瑕疵等，委托人、拍卖人对此不作任何保证，亦不承担瑕疵担保责任。竞买人应自行了解国家及标的所在地的房地产相关法律、法规、政策文件中对房地产交易的规定及限制，拍卖成交后，买受人不得以不了解相关规定、无法办理过户手续、不能办理抵押贷款等各种理由要求退还成交价款及拍卖佣金。”关于标的的简介为：“标的自拍卖成交之日起产生有关房屋的一切费用由买受人承担，拍卖成交后，买受人自行办理该标的产权转移登记手续并承担在标的产权转移登记过程中产生的全部税、费、公共维修基金及土地出让金，具体缴纳方法及标准按标的所在地相关部分政策执行。拍卖成交前标的如有物业费及相关水、电、气等欠费均由委托人承担。”皇甫跃宁竞买成功，签订成交确认书，其在买受人处签署“皇甫跃宁等”，土地性质为划拨，成交总价为2543万元，拍卖佣金为1%即25.43万元。中都江苏分公司出具收据并开具发票。2014年7月4日，合作联社与皇甫跃宁、戴均星、夏隽签订南京市江宁区房地产买卖契约，约定合作联社将其所有的南京市江宁区东山街道莱茵达路7号1幢商业房产出售给皇甫跃宁、戴均星、夏隽。合同签订后，皇甫跃宁、戴均星、夏隽付清全部房款，2014年1月8日，合作联社向皇甫跃宁交付了房屋。2014年7月15日，案涉房屋登记在皇甫跃宁、戴均星、夏隽名下，因案涉土地性质为划拨，土地使用权未能办理过户手续，仍登记在合作联社名下。皇甫跃宁以案涉土地未能办理过户为由，诉至法院，请求判令房地产买卖契约无效；合作联社与江苏紫金农村商业银行股份有限公司共同返还售房款2543万元；合作联社与江苏紫金农村商业银行股份有限公司共同赔偿因合同无效给皇甫跃宁造成的各项损失8101582.87元，其中包括佣金25.43万元。南京市中级人民法院判决合作联社与皇甫跃宁、戴均星、夏隽签订的南京市江宁区房地产买卖契约无效；合作联社和江苏紫金农村商业银行股份有限公司返还皇甫跃宁、戴均星、夏隽房款2543万元，皇甫跃宁、戴均星、夏隽同时返还南京市江宁区东山街道莱茵达路7号1-2层房屋；合作联社与江苏紫金农村商业银行股份有限公司赔偿皇甫跃宁、戴均星、夏隽佣金损失25.43万元、房屋过户税费损失3382536.92元及利息损失。皇甫跃宁、戴均星、夏隽不服，提起上诉后，双方达成调解，江苏省高级人民法院作出民事调解书，认为根据《最高人民法院》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，故案涉南京江宁区房地产买卖契约应认定为无效，调解协议内容为：一、皇甫跃宁、戴均星、夏隽于调解协议生效后2日内与合作联社、紫金银行办理南京市江宁区东山街道莱茵达路7号1-2层房屋的交接手续；二、皇甫跃宁、戴均星、夏隽于调解协议生效次日到房产登记部门办理涉案房屋返还变更登记手续，合作联社、紫金银行予以配合，房产登记部门接收办理变更登记的材料后第3日，由合作联社、紫金银行向皇甫跃宁、戴均星、夏隽支付2543万元；三、涉案房屋产权变更登记至合作联社名下后第3日，合作联社、紫金银行向皇甫跃宁、戴均星、夏隽支付70万元补偿款；四、涉案房屋在转让至合作联社、合作联社取得产权证书之日起5日内双方当事人按规定办理退税手续，合作联社、紫金银行在收到税务机关、房屋登记部门退还的涉案房屋税费的次日将税费退还给皇甫跃宁、戴均星、夏隽；五、皇甫跃宁、戴均星、夏隽已支付的佣金254300元，由皇甫跃宁、戴均星、夏隽自行主张权利；六、如一方当事人未按约定期限及方式办理房屋交付及付款，则以2543万元为基数按日万分之五向守约方支付违约金；上述相关款项汇入皇甫跃宁提供的账户。以上事实，有当事人当庭陈述及成交确认书、收据、发票、民事判决书、民事调解书、拍卖公告、竞买人登记表、国土局审批文件等证据予以证实。一审法院认为，首先，关于主体问题，皇甫跃宁虽在成交确认书中买受人一栏签署“皇甫跃宁等”，但其在竞买过程中并未按照拍卖规则的要求提交有效的授权委托书原件及代理人身份证原件、复印件，中都江苏分公司出具的收据及发票也仅载明了皇甫跃宁，故即使买受人为皇甫跃宁、戴均星、夏隽三人，皇甫跃宁也并未向中都江苏分公司作出有效披露，成交确认书的相对方应当认定为皇甫跃宁一人。其次，关于案涉拍卖房地产行为及《中都国际拍卖有限公司江苏分公司成交确认书》的效力。拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。根据《最高人民法院》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，故案涉南京江宁区房地产买卖契约应认定为无效。中都江苏分公司的拍卖行为系受合作联社与紫金银行委托进行，目的系通过公开竞价方式将标的转让给最高应价者，在南京江宁区房地产买卖契约被确认无效后，拍卖成交确认书也应认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。据此，中都江苏分公司应当将其所获得的佣金25.43万元返还给皇甫跃宁。对于皇甫跃宁所主张的利息部分，因无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国拍卖法》第八条规定，判决：一、中都国际拍卖有限公司江苏分公司于判决生效之日起十日内返还原告皇甫跃宁24.53万元；二、中都国际拍卖有限公司对上述一项债务承担补充清偿责任；三、驳回皇甫跃宁、戴均星、夏隽的其他诉讼请求。本案受理费5513元，由中都国际拍卖有限公司江苏分公司、中都国际拍卖有限公司共同承担。如未按判决指定的期间履行还款义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提供新证据。对于一审法院查明的事实部分，各方当事人均无异议，本院予以确认。经各方当事人同意，归纳本案二审争议焦点为：案涉成交确认书的效力。本院认为，根据《城市房地产管理法》第四十条之规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。根据《最高人民法院》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。此外，《拍卖法》第八条第一款还规定，依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。本案中，讼争土地使用权类型为划拨，转让应报有批准权的人民政府审批同意。在另案诉讼中，因未能取得有批准权的人民政府审批，导致江苏紫金农村商业银行股份有限公司与皇甫跃宁之间的买卖契约已归属无效。中都江苏分公司在讼争土地未取得有审批权的人民政府审批的情形下，将讼争土地进行拍卖的行为及因此而产生的成交确认书，因违反法律强制性规定而应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因中都江苏分公司与皇甫跃宁之间的成交确认书无效，根据法律规定，中都江苏分公司理应返还相应的佣金。综上，中都公司、中都江苏分公司的上诉请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5513元，由中都公司、中都江苏分公司负担。本判决为终审判决。审判长 荣 艳审判员 张 静审判员 黄建东二〇一六年十月二十七日书记员 唐姮鑫附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国拍卖法》第八条依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。委托拍卖的文物，在拍卖前，应当经拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可。