江苏省南京市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）苏01行终984号
上诉人（原审原告）南京易天州商贸有限公司，住所地在南京市秦淮区金沙井1号一层。
法定代表人徐玉龙，南京易天州商贸有限公司总经理。
委托代理人孙乐，南京易天州商贸有限公司工作人员。
被上诉人（原审被告）南京市国土资源局，住所地在南京市鼓楼区中山路171号。
法定代表人许明，南京市国土资源局局长。
委托代理人刘顺禄，南京市国土资源局工作人员。
委托代理人陈贵荣，江苏镜湖律师事务所律师，执业证号13201198410598437。
原审第三人陈思武，男，1979年7月23日出生，汉族，户籍所在地南京市高淳区。
上诉人南京易天州商贸有限公司(以下简称易天州公司)因诉南京市国土资源局(以下简称市国土局)、原审第三人陈思武土地行政登记一案，不服南京铁路运输法院（2017）苏8602行初391号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。
一审法院经审理查明，涉案房屋所在地址为高淳区淳溪镇栗园路58号，原所有权人为ＸＸ。该房屋所在宗地原土地使用权证即168号土地证，证载涉案宗地坐落在高淳区淳溪镇栗园路南侧，使用权人为ＸＸ，使用权面积为891.1平方米。涉案宗地面积大于涉案房屋占地面积。
2011年1月30日，ＸＸ与江苏天华典当有限公司（以下简称天华典当公司）签订高淳县房地产抵押合同，将涉案房屋及其附着物、固着物抵押给天华典当公司。双方于2011年1月31日办理了涉案房屋抵押权登记。2011年9月1日，ＸＸ又与陈思武签订国有出让土地使用权抵押合同，将其168号土地证上的230.3平方米出让土地使用权抵押给陈思武，并办理了土地抵押登记。2011年9月7日，陈思武领取了编号为宁高201100097的他项权利证书。同年9月6日，ＸＸ还将168号土地证上的358.3平方米出让土地使用权抵押给杨平头并办理土地抵押登记。
2012年3月13日，天华典当公司对ＸＸ、李英借款合同纠纷提起诉讼，原江苏省高淳县人民法院调解后作出（2012）高商初字第56号民事调解书，载明ＸＸ、李英欠天华典当公司当金3500000元、综合费用及利息1494500元、律师代理费50000元、违约金1300000元，共计6344500元，定于2012年3月30日之前全部付清。调解书生效后，天华典当公司申请法院执行，高淳区法院于2016年5月6日作出461号执行裁定书，裁定将ＸＸ所有的位于栗园路58号房屋（即涉案房屋）的产权、位于高淳区淳溪镇栗园路南侧土地过户到天华典当公司的关联公司易天州公司名下，易天州公司可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。在原告易天洲公司申请办理不动产登记时，针对执行裁定中168号土地证上土地有抵押登记的情况，登记机关向高淳区法院发函确认。2016年7月6日，高淳区法院发给登记机关执行函，明确该院461号执行裁定书中请国土部门协助给“天华典当公司的关联公司易天州公司办理相关产权过户登记手续”的土地，是指位于淳溪镇栗园路58号房屋本身所占的土地面积，对于ＸＸ将院内土地分别抵押给陈思武、杨平头，由不动产登记部门依照有关规定处理。据此，2016年9月1日，高淳区不动产登记中心向易天州公司作出《关于高淳区淳溪镇58号不动产登记申请的函》，告知原告对其申请只能先办理涉案房屋及其所占土地（302.5平方米）的不动产登记，剩余土地待抵押权注销后再登记。
一审法院另查明，现168号土地证所载891.1平方米的土地中，涉案房屋占地302.5平方米（即A地块）土地使用权和房屋一起已过户登记至原告易天州公司名下；B地块230.3平方米登记的抵押权人为陈思武，C地块358.3平方米登记的抵押权人为杨平头。原告对B地块上抵押权人为陈思武的抵押登记有异议，向本院提起诉讼，请求判如所请。
一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，易天州公司系申请执行人天华典当公司的关联公司，其本身与抵押给陈思武的B地块230.3平方米土地并不具有法律上的利害关系，其基于人民法院的执行裁定书要求被告办理土地使用权转移登记，而高淳区法院的执行函已经明确，该院461号执行裁定书中请国土部门协助给“天华典当公司的关联公司易天州公司办理相关产权过户登记手续”的土地是指栗园路58号房屋本身所占的土地面积，即不包含ＸＸ抵押给陈思武的栗园路南侧B地块土地面积，因而国土部门办理的抵押权人为陈思武的土地使用权抵押登记行为与原告不具有利害关系，故原告不具有提起本案行政诉讼的原告资格。一审法院遂依法裁定驳回原告易天州公司的起诉。
上诉人易天州公司上诉称，1.一审事实认定错误，易天州公司是利害关系人，具有合法的诉讼主体资格。判决书本院认为部分第六页：“天华典当公司的关联公司易天州公司办理相关产权过户登记手续的土地是指栗园路58号房屋本身所占的土地面积，即不包含ＸＸ抵押给陈思武的栗园路南侧B地块面积，因而国土部门办理的抵押给陈思武的土地使用权抵押登记行为与原告不具有利害关系，故原告不具有提起本案行政诉讼的原告资格。”是明显错误，与事实严重不符。因为法院回函的原文是：“天华典当公司的关联公司易天州公司办理相关产权过户登记手续的土地是指栗园路58号房屋本身所占的土地面积，你局函中的ＸＸ将该房院内的土地分别抵押给陈思武、杨平头，由你局依照相关规定处理。”针对此回函一审法院存在的错误如下：首先，一审法院没有分清回函的性质及效力问题，南京市高淳区人民法院（2012）高执字第461号民事裁定书是早已生效法律文书，而回函其性质最多是一份工作函，不具有法律文书的功能，其效力及证明力根本不能与裁定书相提并论，也没有发给易天州公司，此函的合法性也存疑。一审法院用此回函来否决早已生效的（2012）高执字第461号民事裁定书的效力，与法律规定严重不符。其次，一审法院断章取义，栗园路58号房屋本身所占的土地就是（2012）高执字第461号民事裁定书中所明确的土地证号：宁高国用（2010）第001**号土地，也只有这一个土地使用权证。再次，回函日期为2016年7月6日，而南京市高淳区不动产登记中心对易天州公司《关于高淳区淳溪镇58号不动登记申请的函》是2016年9月1日作出的，内容明确：“贵单位依据南京市高淳区人民法院（2012）高执字第461号协助执行通知书，申请办理高淳区淳溪镇栗园路58号不动产登记我单位收悉，经核实该宗地目前尚有两土地抵押未解，经我单位发函至法院告知该两抵押情况，法院回执行函说明（2012）高执字第461号协助执行通知书执行土地范围为高淳区淳溪镇栗园路58号房屋所占土地，两土地抵押由我单位按规定处理，由于两抵押至今未解押，贵单位目前申请办理不动产登记只能先办理房屋所占土地及高房权证淳转字第××号房屋，剩余土地待抵押注销后再登记。”高淳区不动产登记中心清楚地表明接到法院回函后只是因为有抵押未注销暂时不能办理剩余土地的登记，而非不能为作申请人办理登记。2.一审裁定适用法律错误。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条、第四十一条，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十二条等结合本案实际，易天州公司具有原告的诉讼资格，其对市国土局给陈思武、杨平头抵押登记具有法律上及事实上的利害关系，因此一审裁定适用法律错误。3.无论从法院回函还是《关于高淳区淳溪镇58号不动登记申请的函》都否认不了易天州公司具有原告的诉讼主体资格，在一审时市国土局也从未对易天州公司的主体资格进行过质疑或提出抗辩，因此一审裁定没有事实依据。综上所述，一审法院裁定没有事实与法律依据并且适用法律错误，随意驳回易天州公司的起诉，严重违反法律规定，应予纠正，为了维护法律尊严和维护法律公平，请求二审法院依法撤销一审裁定；指令一审法院进行实体审理；本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人市国土局辩称，1.上诉人提出的上诉请求不能成立。上诉人认为其具有诉讼主体资格，也是案涉土地的利害关系人缺乏事实根据。上诉人仅仅对于案涉南京市高淳区淳溪镇栗园路58号土地上的房产以及所涉房产下面的土地办理了抵押登记手续，对于其他空余部分的土地并没办理抵押登记手续。事后,案涉土地的权利人通过民事借贷,将案涉土地抵押给了本案的原审第三人陈思武。被上诉人对原审第三人陈思武办理抵押登记手续并不违反法律规定。故上诉人与案涉土地没有任何利害关系，一审法院裁定的事实正确。2.在本案争议的过程中，高淳区人民法院（2012）高执字第461号民事裁定书裁定将涉案的土地过户登记到上诉人名下,我们知道这个裁定书以及协助执行通知书后，把涉案的土地有部分已经抵押给原审第三人的情况向高淳区法院出具了书面函告知。高淳区人民法院于2016年6月回函给被上诉人，认为裁定书中所涉及到的土地，跟抵押给原审第三人无关。那时上诉人已取得房产,因此被上诉人没有义务为上诉人办理房产以外土地的登记手续。一审法院在查明上述事实后，适用我国行政诉讼法的相关规定，对上诉人所提出的诉讼裁定予以驳回，适用法律正确。综合上述两点意见，被上诉人认为一审法院所作出的裁定认定事实清楚，适用法律正确,程序合法。因此请二审法院依法裁定驳回上诉人的上诉。
上诉人易天州公司向一审法院提交了如下证据：证据有1.关于高淳区淳溪镇第58号不动产登记申请函；2.南京市高淳区人民法院协助执行通知书及461号裁定书；3.江苏省高淳县人民法院（2011）高民初字第1105号民事裁定书；4.高房他证淳字第××号他项权证；5.涉案第168号土地使用权证及第××号房产证；6.房地产抵押合同；7.关于印发《南京市规范土地使用权典当融资的有关规定（试行）》的通知、国家土地管理局1997年国土籍字第2号文、2012年国土资源部国土资发（2012）134号文；8.现在国土资源局不动产登记中心告知要求办理不动产登记申请时所提交的申请材料的说明网站下载打印件、抵押登记收件单。
被上诉人市国土局向一审法院提交了如下证据、依据：第一组证据（陈思武他项权利登记材料）：证据1.借款合同及作价协议；证据2.国有出让土地使用权抵押合同；证据3.土地抵押登记申请书、土地登记审批表、土地登记卡、抵押登记签收簿；第二组证据:证据4.南京市高淳区人民法院执行函(2012)高执字第461号。依据是《土地登记办法》。
上诉人易天州公司向本院提起上诉后，一审法院将上述证据连同卷宗材料一并移送本院。
本院经审查认为，一审法院认证准确，程序合法。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，不符合行政诉讼法第四十九条规定的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。本案中，2011年1月30日，ＸＸ将涉案房地产及其附着物、固着物抵押给天华典当公司。双方于2011年1月31日办理了涉案房屋抵押权登记。利害关系人应是天华典当公司，而非上诉人易天州公司。上诉人易天州公司取得涉案房地产权利的基础是基于天华典当公司向南京市高淳区人民法院申请将涉案房地产过户至其关联公司易天州公司名下，故上诉人易天州公司本身与被告市国土局办理的抵押权人为陈思武的土地使用权抵押登记行为之间不具有法律上的利害关系。一审法院据此依法驳回原告易天州公司的起诉正确。上诉人易天州公司要求撤销一审裁定；指令一审法院进行实体审理的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下:
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 李 兵
审判员 汤 权
审判员 赖传成
二〇一七年十一月二十七日
书记员 陈晓君