江西省南丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第12号
原告龚水龙，男，汉族，南丰县人，农民，住南丰县桑田镇。
委托代理人龚国晴（系原告儿子），男，汉族，南丰县人，自由职业，住南丰县琴城镇，特别授权。
委托代理人刘良英（系原告儿媳），女，汉族，南丰县人，无固定职业，住址同上，特别授权。
被告南丰县盱江房地产开发有限公司，住所地南丰县琴城镇交通路220号。
法定代表人吴芳军，系公司经理。
委托代理人李君亚，系公司员工，特别授权。
原告龚水龙诉被告南丰县盱江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，我院于2014年12月23日立案受理后，依法由审判员彭微适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，因原告龚水龙提供被告的送达地址不详，致使相应的法律文书无法送达，本院于2014年12月31日裁定中止诉讼，后在2015年3月26日恢复案件审理。开庭时，原告委托代理人龚国晴、刘良英与被告委托代理人李君亚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告在2006年签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，原告向被告购买盱江花园36幢2单元302号商品房一套，面积约132.42平方米，房屋单价为1128.01元／平方米，房屋总价款计149371元。《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告支付了购房款，但被告在交付房屋后却未依约交付原告房屋权属证书。为此，被告于2011年7月11日作出了书面承诺，承诺于2011年12月31日前交付房屋权属证书，否则每逾期一日，加罚已交总房款的万分之五处罚直至交付产权证为止。事实上，被告并未依承诺交付房屋权属证书，而是在2013年9月15日才电话通知原告去领取相关的权属证明，逾期620天，为维护原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求法院判决：一、被告向原告支付因逾期交付房屋权属证书的违约金46305.01元（149371元×0.0005×620天）；二、本案诉讼费由被告承担。
原告提交了下列证据以支持其诉讼请求：1、编号为GF-2000-0171商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告于2006年签订了商品房买卖合同一份；2、丰国用（2013）第110054号国有土地使用权证及南丰县房权证琴城镇字第201201**号房屋所有权证的复印件各一份，证明原告的产权登记情况；3、关于20#楼至39#楼以及7#、8#楼产权证办理的承诺书复印件一份，证明原告的违约金请求是根据该承诺书来计算的。
被告南丰县盱江房地产开发有限公司辩称，1、我公司系2013年1月通知原告领取权属证书，并非在2013年9月15日通知的；2、房屋权属证书未能在2011年12月31日办好，责任不在我公司，而是政府相关部门，我公司无过错，不应承担责任；3、被告未能在承诺时间办好权属证书对原告没有造成任何损失，原告主张的违约金过分高于实际损失；4、原告诉请已过诉讼时效。
被告南丰县盱江房地产开发有限公司提交下列证据支持其辩称：1、南丰县监察局、南丰县国土资源局通知函一份，证明上述俩局要求我公司缴纳超容积率罚款；2、南丰县人民法院（2013）丰行初字第2号行政判决书一份、回复函一份，证明被告开发的楼盘并未超容积率，迟延办证是政府过错所致；3、南丰县房地产开发项目综合验收审批表一份，证明我公司提交办证材料并取得备案时间为2012年3月16日。
经庭审举证、质证，本院对原、被告双方提交的证据认证如下：
被告对原告提交的商品房买卖合同复印件、房屋所有权证复印件一份、土地使用权证复印件一份均无异议，本院予以确认。对承诺书复印件，被告质证认为其对承诺书不知情，且该承诺书系复印件，原告应提供原件。本院认为该承诺书系针对若干楼层业主所作出的承诺，每个业主均持有承诺书原件可能性不大，且该复印件经本院核对与原件无异，在本院审理的其他案件中，本院确认了被告出具承诺书的行为属实，现被告的质证意见与事实不符，本院不予采信。另该承诺书不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益且与本案具有关联性，本院依法予以采信。
对被告提交的证据1、2、3，原告质证认为被告提供的证据与本案无关。本院经审查认为，被告开发的“盱江花园”楼盘涉及土地面积较大，从证据本身记载的内容来看，不能直接证实行政诉讼所涉及的土地与原告购买的盱江花园第33栋2单元501室迟延办证具有关联性，庭审中被告亦未能合理阐明该组证据与迟延办证有必然的因果关系，故本院认为被告的举证不能达到其相应的证明目的。
根据原、被告方的举证、质证及法庭认证情况，结合当事人的陈述，本院查明以下事实：2006年12月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，（以下简称合同），原告为买受人，被告为出卖人。合同中与本案有关的主要约定如下：1、买受人购买的商品房位于盱江花园第36幢2单元302号房，按平面图注明为准；2、购房建筑面积约132.42平方米，实际面积按房产所有权证面积为准；3、房屋价款按每平方米人民币1128.01元计算，所购房屋合计人民币149371元；4、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，若由于房屋产权登记机关及其他政府有关部门或买受人原因导致房屋产权证延迟发放的，不属出卖人责任。合同签订后，原告依约支付给被告首付款共计45371元，余款104000元在银行办理了按揭贷款。但被告并未依约交付房屋权属证书给原告。在2011年7月11日，被告向各业主出具了关于20#楼至39#楼以及7#、8#楼产权证办理的承诺书一份，具体内容为：关于盱江花园20#楼至39#楼以及7#、8#楼产权证办理问题，因本公司原因，导致上述楼层的产权证迟迟未予办理，对此我们深表歉意，为了体现我们的诚意，维护业主的合法权益。我们在此郑重承诺上述342户产权证、房屋所有权证及土地使用权证交付时间为2011年12月31日之前，如违反此承诺每逾期一日，加罚已交总房款的万分之五处罚，一直算至办好交付产权证为止。在2012年3月15日，被告向南丰县房管局提交了位于南丰县盱江花园7#、8#楼及28#楼至39#楼的南丰县房地产开发项目综合验收审批表。上述房屋于2012年6月15日经登记办理了南丰县房权证琴城镇字第201201720房屋所有权证，房屋登记所有权人为龚水龙，附记载明：共有人姜水女，2013年1月16日经登记办理了丰国用（2013）第110054号国有土地使用权证。
以上事实有原告提供商品房买卖合同、房屋所有权证、土地使用权证、承诺书等证据及被告提供的综合验收审批表等证据在案为凭。经庭审举证、质证，结合当事人的法庭陈述，本院依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，依法应受到法律保护。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务，如一方违约应承担相应违约责任。
结合双方当事人诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效；二、被告南丰县盱江房地产开发有限公司是否存在违约行为；三、违约金如何确定。现就上述争议焦点评述如下：
一、关于原告诉请是否已过诉讼时效问题。本案系因合同产生的违约金请求权纠纷，适用二年普通诉讼时效，该二年从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案中，原告对被告承诺的履行办证及交付义务的期限届满日是2011年12月31日无异议，但双方对交付权属证书的时间有异议，原告主张被告于2013年9月15日通知其领取相关权属证书，被告则辩称其于2013年1月已通知原告领取，而根据被告作出的承诺被告负有房屋权属证书的交付义务，亦负有通知原告领取权属证书的义务，但被告并未举证证实其履行了相应的通知义务，应承担举证不能的不利后果，故本院认定被告履行交付权属证书的时间为2013年9月15日。据此，原告主张违约金的诉讼时效应从2012年1月1日开始计算，由于原、被告双方约定每逾期一日，需加罚已交总房款的万分之五计算违约金，违约金按天持续产生，原告于2014年12月23日向本院起诉，由此时间点倒推二年的违约金请求权未超过诉讼时效，应当受到法律的保护。
二、关于南丰县盱江房地产开发有限公司是否存在违约行为的问题。被告于2011年7月11日向盱江花园小区20﹟至39﹟以及7﹟、8﹟楼住户承诺在2011年12月31日前交付房屋权属证书，否则每逾期一日，加罚已交总房款的万分之五处罚，直至交付权属证为止。现南丰县盱江房地产开发有限公司对其未在承诺时间交付权属证书的事实无异议，且对其提出未按期办证系政府原因所致的抗辩意见，亦未充分举证证实，而从查明的事实看，抗辩理由是否成立与原告无关，原告作为购房户并无过错，故南丰县盱江房地产开发有限公司未按承诺履行交付义务，构成违约。
三、关于违约金应如何确定的问题。原告主张违约金46305.01，而被告提出违约金占房款比例过大且没有对原告造成损失，原告主张的违约金过高。本院认为，要确定违约金首先应明确被告的违约期间，结合本案案情，可以认定被告按约应支付违约金的起始时间应自2012年1月1日起算，终止时间为2013年9月15日。审理中被告提出原告诉请已过诉讼时效抗辩，但原告未举证证实本案存在诉讼时效中止、中断事由，且亦未举证证实其何时向本院起诉，因此从本院2014年12月23日受理原告起诉之日向前推两年，即2014年12月23日之前的违约金已超过诉讼时效，不予支持，对2012年12月23日至2013年9月15日的违约金予以支持。根据《最高人民法院关于﹤适用中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，原告未提供相应证据证明其实际损失也未提供证据证明其约定违约金合理，同时被告亦未举证证明违约金约定过高，本院对原告因被告逾期交付权属证书的损失难以确定。因此，本院以已付购房款总额，参照中国人民银行同期同类贷款利率标准，同时考虑被告在2012年6月15日便已经办妥房屋所有权证、2013年1月16已经办妥国有土地使用证，具备交付条件，并且原告房屋系按揭购买，房屋权属证书一经办妥按惯例是直接交由房产交易中心的档案室保管，不会给原告造成过大经济损失等因素，根据诚实信用原则和公平原则予以衡量，酌情减少被告应支付的违约金数额，部分支持原告要求支付违约金的诉讼请求。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告南丰县盱江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告龚水龙支付迟延交付房地产权证的违约金4000元。
案件受理费958元，减半收取479元，由被告南丰县盱江房地产开发有限公司负担41元，原告龚水龙负担438元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
当事人申请执行的期限为判决书确定的履行期间届满之日起二年内。
审判员 彭 微
二〇一五年六月十二日
书记员 程斯婧