福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终5243号
上诉人（原审原告）：杨章鸿，男，1947年5月10日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨建辉、郑华英，福建明鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：施忠国，男，1963年7月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：胡雨洁、杜凯瑞，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。
上诉人杨章鸿因与被上诉人施忠国物权纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨章鸿上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持杨章鸿一审全部诉讼请求。事实和理由：一、施忠国使用案涉虾池是双方确认的事实，争议的焦点是使用时间的起始时间和终止时间。1、施忠国在（2014）海民初字第2687号案件中自认自2008年起使用杨章鸿的虾池进行养殖，该事实也经过生效法律文书的确认。2、关于起始时间，无论是施忠国自认还是生效法律文书，均已确认自2008年开始进行养殖，故杨章鸿主张自2008年1月1日起算，是符合相关事实的。3、关于截止时间，首先，杨章鸿提供了现场照片，可以证实最迟在2015年6月18日，施忠国还在讼争虾池进行养殖；其次，杨章鸿提供了霞阳居委会的证明，证实了施忠国养殖时间直到2015年9月7日该虾池被强制拆除为止；根据（2014）海民初字第2687号判决书记载，施忠国在起诉时称“自2008年至今，施忠国实际经营该虾池”，其申请出庭作证的证人均作证其养殖去年及今年均有养殖，人民法院在认定事实时采信了施忠国的陈述及证人证言，故该事实应当作为本案认定事实的依据，进而认定施忠国的养殖时间直至2015年9月7日而非签订征地协议的2013年12月4日。故一审法院认定施忠国自2008年国庆后使用案涉虾池至2013年12月底征收前，仅是施忠国实际使用期间的一段。一审法院以杨章鸿在2687号案中辩称“其在签订协议后15日内将案涉虾池交出”属于当事人自认，但施忠国在该案中起诉也自称至起诉时仍由其使用，开庭时其证人亦作证当时施忠国还在养殖，但一审法院为何不认定也属于施忠国自认。一审法院在对待双方当事人的陈述中明显有所选择和偏颇，故在认定事实上严重脱离客观事实。
二、杨章鸿起诉未超过诉讼时效。本案中，杨章鸿与施忠国未就使用费的标准及付款期限进行约定，双方也未就使用费的金额进行结算，故不存在适用诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。由于双方未约定付款期限，诉讼时效应当自杨章鸿向施忠国提出主张之日起算，而在起诉之前，杨章鸿并未向施忠国提出支付使用费的要求，故诉讼时效起算点应自起诉之日起算，根本未超过诉讼时效。一审法院故意忽略诉讼时效起算时间，直接以起诉之日倒推一年作为诉讼时效起算，明显不符合法律规定。同时，双方尚未就使用费标准及数额达成一致，也不存在诉讼时效起算的问题。按照一审法院认定，杨章鸿与施忠国之间存在虾池租赁关系，故使用费应比照最类似的租金进行计算，而租金属于租赁合同一种，其付款时间应当按照双方合同约定，在没有明确约定的情况下，杨章鸿有权随时向施忠国主张，诉讼时效应在主张之日起算。故一审法院在诉讼时效上适用法律严重错误，应予纠正。
三、本案中杨章鸿根据法律规定申请法院对案涉虾池的使用费进行评估，法院依职权委托厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司（下称银晟估价公司）出具鉴定报告，其鉴定结论是科学、合法，应予采信。首先，评估程序合法，杨章鸿依法向人民法院提出申请，由人民法院依法委托有相应鉴定资质的评估机构按照法定程序进行评估，故评估程序合法。其次，一审法院认为应采用比较法进行评估，并且列举施忠国举证的虾池租金标准均是相邻虾池的租金标准，从而认为评估机构连一般性的周边调查均为采取而直接摒弃比较法有误，明显认定事实不清，施忠国提供的证据，撇开真实性不说，该部分证据并未作为检材提供给评估机构，而评估时间长达一年多，人民法院及施忠国均未补充提供鉴定检材，却要求鉴定机构要根据后续提供的材料进行评估，完全罔顾事实。同时，一审法院又认定2013年12月讼争虾池及周边虾池已被征收，周边虾池早已无人养殖，又要评估机构如何进行周边调查。一审法院上述认定不但前后矛盾，而且错误加重杨章鸿及评估机构的举证责任，认定事实实属错误。其次，一审法院认定评估机构将标准上浮20%，没有相应依据。同时一审法院并非专业鉴定机构，如果一审法院认为其可以直接认定虾池租金标准，直接由人民法院认定就好了，也不需要在委托鉴定鉴定机构进行鉴定了。虽然施忠国在一审中举证的一部分虾池租金，但根据租赁合同上当事人，均具有一定得人身关系，因合同具有相对性，即使合同为真，其它虾池的租金也仅是个例而不具有可比性。法律并未规定何种情况下应当以何种发发进行评估鉴定，鉴定机构根据实际情况，从中选择一般公认的鉴定方法进行鉴定，并无不当。鉴定机构作为专业鉴定机构，其鉴定结论具有专业性和科学性，在没有相反证据推翻的情况，应当予以采信。
被上诉人施忠国辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。一、2013年12月之后，讼争虾池地块已被征收，杨章鸿无权要求施忠国返还讼争虾池及向施忠国收取租金。征地协议书约定应在收到征地补偿款后15天内将讼争虾池地块交付给厦门土地开发有限公司。双方租赁合同关系自此因失去权利来源而终结。杨章鸿在（2014）海民初字第2697号案件庭审当中自认，其已在征地协议书签订之后15天内就交出讼争虾池，至此，讼争虾池的合法使用权人已是厦门土地开发有限公司。之后无论施忠国是否继续占用讼争虾池，杨章鸿均无权向施忠国提出返还讼争虾池或支付租金的主张。一审法院以杨章鸿非合法权利人为由驳回其相关主张并无不妥。
二、杨章鸿向施忠国主张使用费已超过诉讼时效，一审法院适用法律正确。（2014）海民初字第2687号案判决书确认施忠国与邱武生2008年向杨章鸿承包讼争虾池。由此可知，杨章鸿与施忠国就讼争虾池形成了租赁关系，即杨章鸿向施忠国主张的使用费是租金。那么，在双方就租金没有约定履行期限的情况下，根据合同法第226条规定，杨章鸿应在租赁期间每届满一年后的一年内行使租金给付请求权。鉴于2013年12月起双方租赁合同终止，根据民法通则第136条规定，即使施忠国确实存在拖欠租金的情况，杨章鸿已应于2014年12月之前向施忠国提出主张。而杨章鸿怠于行使权利，至5015年4月才提起诉讼，已超过诉讼时效，一审法院以超过诉讼时效为由驳回杨章鸿一审诉讼正确。
三、案涉估价报告的评估方法不科学、不合理，不应作为定案依据。一审法院对此进行的认定正确。
杨章鸿向一审法院提起诉讼，请求判令：1、施忠国将杨章鸿所有的虾池（东至杨亚华虾池、西至杨升池虾池、南至杨亚母虾池、北至杨亚华虾池，以下简称案涉虾池）交还给杨章鸿；2.施忠国向杨章鸿支付使用费487566.02元（共23.978亩，从2008年1月1日起，经鉴定为每年每亩2645元标准计算，计算至2015年9月7日）；3.本案诉讼费、保全费、鉴定费由施忠国承担。
一审法院认定事实：施忠国、杨章鸿对以下事实没有异议，一审法院予以确认：一、位于厦门市海沧区霞阳社区的案涉虾池原系杨章鸿投资围建。2008年国庆后，施忠国即开始使用案涉虾池。2013年12月4日，厦门海沧土地开发有限公司（甲方，用地单位）与霞阳社区居委会（乙方，被征地单位）会同征地拆迁组织单位厦门市海沧区人民政府新阳街道办事处、征地拆迁实施单位厦门新阳征地拆迁有限公司及确认方厦门市海沧区土地房屋征收办公室，签订了一份《征地协议书》，就包括案涉虾池在内的国有滩涂征地补偿事宜进行约定。《征地协议书》载明：根据厦府［2002］地11号文件的批复及厦国土房海［2006］24号关于马銮湾南岸四期开发用地的补偿通告，需要征收新阳工业区的国有滩涂（属霞阳社区居民委员会代管及经营）658710.7平方米（折合988.066亩），作为马銮湾南岸四期开发用地。乙方支持甲方建设用地需要，同意在收到征地补偿款后15天内按时交地。2014年1月，马銮湾四期开发用地征地（包含案涉虾池）的青苗补偿款及滩涂开发维护费付至霞阳社区居委会。2015年9月7日，新阳街道办组织人员，霞阳居委会派人现场见证，强制对案涉虾池进行拆除。2015年11月9日，海沧区新阳街道霞阳居委会出具《证明》，载明：施忠国一直占有案涉虾池进行养殖，导致迟迟无法交地，严重影响工程进度。施忠国在案涉虾池养殖直到被强制拆除为止。施忠国自2008年国庆后至庭审时从未向杨章鸿交付案涉虾池租金或使用费。
二、本案在审理过程中，杨章鸿申请对施忠国价值120000元的财产进行保全，本院作出（2015）海民初字第1096号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结施忠国价值120000元的财产。杨章鸿花费保全费1120元。杨章鸿申请对案涉虾池的使用费进行评估。2016年6月26日，银晟估价公司出具厦银晟（2016）估字F201505海0019号《房地产估价结果报告》，报告认为估价对象为虾池，目前厦门经过征收以后，类似项目已经不多，且类似项目基本不存在交易行为，因此不适用比较法。该报告采用成本法求取估价对象的市场价格，再运用收益法，将其还原围年租金，再乘以估价对象的租期，即可求得评估总价。对案涉使用费的评估结果为：自2008年7月1日至2013年12月4日，总租赁使用费343746元，年租赁使用费2645元／年／亩。施忠国占有养殖时间直到被强制拆除为止。杨章鸿花费评估费6600元。
施忠国、杨章鸿有如下争议事实，一审法院结合双方的证据进行分析、认定：
关于案涉虾池的征收时间问题
施忠国认为案涉虾池被征用后，杨章鸿在2013年12月就将案涉虾池交出。举证：（2014）海民初字第2687号《民事判决书》第2页：杨章鸿辩称中“签订协议后15日内杨章鸿就将案涉虾池交出”。杨章鸿认为，征地协议书有约定收到征地办补偿款后15日交地，但实际上并没有履行，到2015年，施忠国还在使用虾池。举证：（2014）海民初字第2687号《民事判决书》第5页证人邱某证言中“购买虾苗，今年还有送……”。本院认为，杨章鸿作为案涉虾池的原投资人，在该案的辩称中陈述其在签订协议后15日内将案涉虾池交出，属于当事人自认。因此，案涉虾池在2013年12月即被征用。至于施忠国在此后继续使用虾池，属于擅自使用厦门海沧土地开发有限公司的土地。
以上事实有杨章鸿提供的《证明》一份、《民事判决书》一份、照片十四份、《房地产估价报告》一份、《鉴定评估费发票》一份、保全费票据一份，施忠国提供的《征地协议书》一份、《证明》一份、《霞阳村属虾池养殖承包合同》二份、《虾池租赁合同》一份、《收款收据》三份、《民事判决书》二份及法庭笔录为证。
一审法院认为，本案系物权纠纷。案涉虾池属国有滩涂，由杨章鸿投资围建，被征收前由施忠国经营使用，双方对此无异议。关于案涉虾池的返还问题。案涉虾池于2013年12月4日被征用，杨章鸿也表示在签订协议后15日内即将案涉虾池交出。因此，案涉虾池自2013年12月底即属于征收方厦门海沧土地开发公司所有。杨章鸿自2013年12月底后即对案涉虾池没有相应的使用权，无权要求施忠国返还案涉虾池。杨章鸿请求施忠国返还案涉虾池，没有事实依据，不予支持。
关于使用费问题。施忠国自2008年国庆后使用案涉虾池至2013年12月底被征收前，施忠国未向杨章鸿交付使用费，已是双方明确的事实。关于案涉虾池使用费收取的法律适用问题，应当比照最相类似的有关租金的法律规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。杨章鸿于2015年4月9日起诉至法院，案涉虾池的使用费在诉讼时效内的是自2014年4月9日后的使用费。而案涉虾池自2013年12月底起即被征用，被征用后相应的使用权也归属于征收方厦门海沧土地开发公司。案涉虾池2013年12月底前的使用费收取虽然归属于杨章鸿，施忠国以杨章鸿主张使用费的诉讼请求超过诉讼时效为由进行抗辩，符合法律规定，法院予以支持。杨章鸿要求施忠国支付案涉虾池使用费487566.02元，不予支持。
关于保全费问题。杨章鸿要求施忠国支付案涉虾池使用费的诉讼请求不予支持，相应的保全费1120元由杨章鸿自行负担。关于评估费问题。对虾池租金标准的评估，应首先采用比较法进行分析。《房地产估价报告》以厦门的虾池已经不多，且不存在交易行为为由，不适用比较法。而施忠国举证的虾池租金标准均是相邻虾池的租金标准，这些虾池都在作为检材的测绘图里直接标注，直接询问当事人就可得知，足见评估人员连一般性的周边调查均未采取，而直接摒弃比较法，属于适用评估方法错误。其次，评估采取的基础数据有误。首先，地上附着物补偿标准自厦门市政府2011年颁布至今未改变，《房地产估价报告》将上述标准自行上浮20%进行计算，没有文件依据，应为错误。其次，评估将砖石结构的虾池参照砖木结构进行评估，砖石结构的耐腐蚀程度远高于砖木结构，在腐蚀环境中使用年限也比砖木结构要长，评估报告采用的砖木结构耐用年限20年，明显属于参照错误。再次，租赁期限20年是所有租赁合同最长租赁期限的法律规定，与砖石结构的使用年限并无任何关联，以租赁期限20年代替使用年限，数据采用错误。综上，《房地产估价报告》无论从评估方法的选择，评估基础数据的采用，均发生错误，其所评估的结果租金每亩每年2645元，依据不足。案涉虾池周边租金每亩每年1000元，有《霞阳村属虾池养殖承包合同》、《虾池租赁合同》、《收款收据》等书证以及证人证言加以证实，证人且到庭经过双方质证，足以证实案涉虾池所在地的虾池租金价格为每亩每年1000元。因此，《房地产估价报告》评估结果本院不予采信。同时，评估报告的目的是支持杨章鸿的使用费诉求，使用费诉求不予支持，相应的评估费用6600元也应由杨章鸿自行负担。杨章鸿要求施忠国支付评估费及保全费的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：驳回杨章鸿的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费8256元减半收取4128元，由杨章鸿负担。
二审审理期间，杨章鸿提交2份证据：1、杨章鸿领取补偿款的证明；2、（2015）集民初字第3014号民事判决，证明本案的评估价并不高。
施忠国质证认为，1、对证明的真实性没有异议，但关联性有异议。讼争虾池已收归政府，杨章鸿就失去“物权”，与其何时领取补偿款没有关联性。2、判决书无原件，不知是否生效，且与本案无任何关联，故对真实性、合法性、关联性均不予认可。
施忠国于二审中未提交新证据。
二审经审理查明，双方对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
因一审法院在双方对案涉估价报告看法不一的情况下，未通知鉴定机构对报告内容接受质询，直接认定该报告评估错误，不予采信。二审中，本院就此发函征询银晟估价公司。银晟估价公司于2017年3月3日函复本院，对其未采用比较法进行评估、为何要上浮20%以及虾池耐用年限的认定等进行了说明。双方当事人对该复函进行质证。杨章鸿认可该复函的内容，施忠国坚持认为该评估报告错误，不应采纳。
本院认为，施忠国认可其租用讼争虾池至虾池被征收之日止。因此，2013年12月4日虾池被征收后，施忠国租用虾池的期限即届满，其应将虾池交还杨章鸿。但施忠国一直占用虾池进行养殖，致使杨章鸿无法交地，直至2015年9月7日新阳街道办组织人员强制对虾池进行拆除。该事实施忠国予以认可，新阳街道办霞阳居委会出具证明加以证实，因此，在有相反证据足以推翻杨章鸿答辩中所自认的“签订协议后15日内杨章鸿就将案涉虾池交出”情况下，原审法院仍以当事人自认为由不认定杨章鸿因施忠国占用虾池致使其无法交地的事实，属于认定事实错误，应予纠正。虾池虽已被人民政府决定征收，但杨章鸿未实际交地，作为虾池的承包人，其仍享有占有、使用、管理虾池的权利，施忠国占有使用虾池，杨章鸿要求施忠国支付占有使用费合理合法，应予支持。但是杨章鸿明知施忠国一直占有使用虾池，却至2015年4月9日才提起诉讼主张权利，故2014年4月9日之前的占有使用费已超过诉讼时效，该部分请求不应予以支持。杨章鸿主张双方未就使用费的标准及付款期限进行约定，未进行结算，故不存在适用诉讼时效问题，缺乏法律依据，不能成立。关于使用费的计算标准问题。关于虾池耐用年限，银晟估价公司综合考虑砖石结构虾池的实际情况、租赁的法律规定等来确定并无不妥。关于评估方法，银晟估价公司考虑居委会出租给本村村民可能不一定达到市场租金水平、口头咨询所得信息不能作为评估依据等而未采取比较法进行评估，合理合法。但是，银晟估价公司又以口头咨询的信息为依据上浮厦门市政府2011年颁布的征收补偿标准，明显不妥，其将评估采取的基础数据上浮20%，本院不予采纳。因此，在银晟估价公司估价报告的基础上，综合考虑杨章鸿、施忠国的意见，本院确认讼争虾池每亩年租金为2204元。综上，杨章鸿的上诉请求部分有事实依据，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第1096号民事判决；
二、施忠国应于本判决生效之日起十日内支付杨章鸿2014年4月9日起至2015年9月7日止的使用费（按虾池面积23.978亩，每亩年租金2204元的标准计算）；
三、驳回杨章鸿其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4128元，由杨章鸿负担1651元，施忠国负担2477元。二审案件受理费8256元，由杨章鸿负担3302元，施忠国负担4954元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一七年三月二十日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。