四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川04民终313号
上诉人（原审原告）：杜龙军,男,1974年1月1日出生,汉族，攀枝花市创衡商贸有限责任公司总经理，住四川省攀枝花市东区。
委托诉讼代理人：杜龙平，四川省攀枝花市东区大渡口法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：陈旭，男，1970年9月3日出生，汉族，无业，住四川省攀枝花市东区。
委托诉讼代理人：段春梅，四川三才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王永先，四川三才律师事务所律师。
上诉人杜龙军因与被上诉人陈旭房屋租赁合同纠纷一案，不服攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初3517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭于2017年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人杜龙军的委托诉讼代理人杜龙平、被上诉人陈旭的委托诉讼代理人段春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜龙军上诉请求：请求撤销（2016）川0402民初3517号民事判决，依法改判由被上诉人支付上诉人房租费64000元，赔偿损失68600元，支付2016年1月1日起至2016年6月30日的商铺物管费、垃圾清运费、电梯年检费合计
1316元；一、二审的全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方在合同中对损失的计算有明确的约定,由于被上诉人擅自退租导致商铺空置，上诉人为了避免损失继续扩大，将租金降至8500元，每月3500元的损失是清楚的。并且，各项费用也提交了票据，总计1316元；2.一审法院以短信作为定案的依据，却忽视了短信是双方要约、协商，上诉人的约定是附带条件的，必须先交纳2015年12月的房租，否则先将房屋恢复原状；3.上诉人起诉的时候已将被上诉人缴纳的36000元的押金作为房租进行了抵扣，所以有3个月的房租是没有主张的。
陈旭辩称,原审法院认定事实清楚，请求驳回上诉人的所有上诉请求，维持原判。理由：1.2015年12月8日，上诉人通过短信表明其愿意收回房子，同时也以其收回钥匙的行为终止了双方的房屋租赁合同，因此双方是通过协议的形式解除了合同，并不是被上诉人擅自解除合同，所以被上诉人不应承担违约责任；2.上诉人称短信系要约行为，但没有得到被上诉人的认可，不能认为是附条件的约定。因此，其以被上诉人不支付2015年12月租金来主张被上诉人应承担其他相关责任没有事实依据和法律依据；3.上诉人称其在起诉时已将押金作为抵扣，这个没有相关依据和合同约定，也没有得到被上诉人的同意。
杜龙军向一审法院起诉请求判令：1.被告支付房屋租金64000元（自2016年3月1日-2016年8月10日止）；2.赔偿损失68600元（自2016年8月12日-2018年3月31日止，每月减少租金3500元）；3.被告支付2016年1月1日起-6月30日期间的物管费837元、垃圾清运费471元、电梯年检费8元，合计1316元；4.被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定的事实：2015年3月20日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，主要内容为：原告将其所有的位�攀枝花市东区金泰悦城1号商铺出租给被告，租期36个月（从2015年4月1日-2018年3月31日），每月租金12000元，每季度1日前支付。押金36000元。并约定了违约条款。原告按约将案涉商铺交付给被告，被告亦按约支付了从2015年3月20日-2015年11月的租金。
同时查明：１.2015年12月5日，被告向原告发短信，主要内容为:“已将案涉出租商铺的钥匙交与门卫，要求原告把案涉出租商铺收回，并表示自己已经交清物管费、水电费等费用，11月房租差4000元，下周交齐。同时表示，
12月份由于搬离耽误了几天，用一些物品作为补偿”。原告回短信主要内容为，“要求被告履行承诺支付今年（2015年12月）的租金，结清各项水电费用，其他的可以不追究”；12月8日，被告再次向原告发短信，主要内容为：“各项费用已经结清，要求原告收房，押金不退也就罢了”。原告回�信，主要内容为：“可以收房，但是，如果被告不交纳12月的租金，将按合同的约定要求被告履行合同并对房屋恢复原状”。12月10日，被告再次发飞信给原告，主要内容为：“由于经营不善，于2015年10月中旬已经将员工遣散，2015年11月的租金已经交齐”2.2015年12月，被告搬离案涉出租房，原告将案涉商铺钥匙收回。3.被告未交纳12月的租金，原告未退回被告交纳的押金。4.2016年8月，原告将案涉商铺另外出租，每月租金8500元。双方发生纠纷，原告遂诉至法院。
一审法院认为，原、被告间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应诚信履行。原告按约将案涉商铺交付被告，履行了出租人的义务；被告从2015年3月-2015年11月按约支付了租金，履行了承租人的义务。但是被告提前解除合同，显属违约，依法应承担相应的民事责任。关于原告提出的被告曾于2015年11�表示愿意用押金抵三个月的租金（2015年12月～2016年2月）并要求于2016年3月解除合同而原告不同意解除等主张，缺乏事实依据。首先，原告提出用押金抵扣租金的主张，未提供相关证据予以证明；其次，原告主张被告曾于2016年3月要求解除合同，亦未提供相关证据予以证明。而被告提供了双方之间往来的短信，证明双方于2015年12月初就对解除合同等相关事宜进行了协商，原告明确表示同意收回案涉出租商铺，但要求被告支付2015年12月份的商铺租金；再次，原告于当月收回案涉商铺（取走商铺钥匙），应视为原告以其行为表明同意解除合同。因此，本案合同于2015年12月已实际解除；又次，原告在明知被告未按时支付租金，和租赁房屋关闭未经营，就应在合理期限内催要租金或要求继续履行合同。但是，原告并未在合理期间内主张权利。基于此，对原告的上述诉讼主张不予支持。被告违约解除合同，应当承担相应的民事责任。本案原、被告在合同中并未约定解除合同及合同解除后损失的计算方法。因此，应当以原告实际产生的损失确定原告的合理损失。原告提出商铺空置期（2016年3月-2016年8月）未支付的租金、物管费、垃圾清运费、电梯年检费以及重新出租后租金降低的损失为实际损失，依据不足。原告在合同已终止履行的情形下就应当采取积极措施防止损失进一步扩大，而原告却在被告搬离承租商铺终止履行合同后并未采取积极措施，而导致损失扩大的部分应由其自行承担。根据本案实际，一审法院酌情支持2015年内12月份合理的租金损失12000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、陈旭于本判决生效之日起十日内一次性赔偿杜龙军租金损失12000元;二、驳回杜龙军的其他诉讼请求。案件受理费1489元，由陈旭承担。
经二审审理查明，一审时，被上诉人陈旭出示了2015年12月5日、8日、10日与上诉人杜龙军的短信来往内容。2015年12月5日11时41分陈旭发给杜龙军短信内容为：“杜总，今天把房子还给你。11月份的房租还差4000元，我下周二把钱凑齐转给你。水电物管费停业之前已交齐，后面半个月到今天的费用我也下周一并交完。12月这个月因搬东西耽误几天，房子里留了些东西给你算作补偿（具体见图片）。大门钥匙放在悦城宾馆旁洗车店余师傅那，你去时给我说一声。”杜龙军于当日12时35分回复短信，内容为：“你必须按你上次承诺的付清今年的房租，结清各项水电费用，其他违约金我可以不追究。”2015年12月8日17时12分陈旭发短信给杜龙军，内容为：“物管各项费用已结清，差你的11月份的4000元房租已转给你。请你去把房接了，上�信息中所列清单也留给你，算作12月份搬家占用几天的补偿。亏损无以为继，押金3.6万元你不退也就罢了。如果这样你还要逼我，那就随你。”2015年12月8日18时41分杜龙军回复短信，内容为：“希望你兑现你的承诺把12月房租交了，我不在（再）追究其他的，我可以去收房。如果你执意不兑现你的承诺，那就对不起了，我将按合同约定你履行合约并对房屋恢复原状。”18时47分，杜龙军再次回短信，内容为：“你回去看看合同约定条款吧，大家都没必要把事情搞复杂，当初你租房的时候已让你半个月的房租，你如果觉得我对不起你的话，大家按合同约定办就可以了。”2015年12月10日，陈旭向杜龙军发送飞信，内容为：“杜总：既然你心平气和地说，那我也跟你摆个长话。争来争去，焦点是12月份那1.2万元钱的事。我实话实说，现在是既没有钱了，同时我认为不该交！我虚长你几岁，尊你声杜总，那是你生意做得比我好，算盘打得比我精。我是一个从攀钢下岗的失业人员，靠着和几个兄弟伙在钢企承包点劳务累积点钱。今年因为企业非常不景气无利润才想着转行，希望能够维持生活。但经验不足，更糟糕的是遇到大环境的经济低迷。我可以不怕丢人的说句实话：短短7个月我亏进去不低于50万这个数！每个月固定成本4.5～4.7万之间，而营业额平均下来6万多点/每月，中餐40%的毛利就不错了，加上投资和押金，你算算就知道我给你说假话没有。我给你说这些不是想博取哪个同情，只是阐述过程，告诉你我把这几年的一点小积累基本亏光的事实。第二点，关于12月份退房的过程：因为生意一直不好，在10月20几号我就联系58同城打广告求转让，但是一直无人接招。迫不得已，我不得不在11月20日就把员工工资清算辞退了，因为手里已无多的钱支付他们满月工资了。这之后我仍然积极联系转让或租赁经营，但来看的人都没有人敢接。直到11月30日我实在无奈，只能接受现实搬家退房、无转让费，我曾经是跟你说过坚持到12月份，这也是你要收12月份房租的理由之一。可是所谓兵败如山倒，福不双至、祸不单行。原本指望能够还账的劳务款因为拿的是钢企的商兑汇票而情形大变，贴息变现的行情你是知道的。一分钱难死英雄汉，接近20%的贴率也只有咬牙吞下。唉！尽管如此，我把11月所欠余款以及物业各项款仍是想办法交齐。该是我应交的费用，我不会赖掉。同样，不该我交的，我也不会去认同。12月份我已退房，兄弟，你不应该再收我的房租了。以上，是我基于“多个朋友多条路”的原始想法，我尽可能详细的把我的真实情况给你说明白。不是我耍无赖或跟你争个脸面的事，我也不想因为一些误解�结一个仇家。话摆到这，我不知道你能不能理解和通融。如果你觉得还要试试我这究竟还有没有油水可榨，那你可以不用试了，我已经回到解放前。抑或你觉得你要赌口气按合同条约办，那我劝也劝不住，我能做就是等着你起诉，至于什么结果、法院会支持你到哪一步我不知道，但我会应诉的，反正现在我也是闲着了。当然还有其他你采取的种种可能，我不多说了，兄弟，如果要结梁子那不是因我而起。”
二审过程中，双方当事人就本案事实均未提供任何新证据。二审庭审后，证人余家良到庭陈述：“2015年12月5日，陈旭把商铺钥匙交给了我，过了几天，小杨（洗车场的店长）给我说房东来拿钥匙，我才会将钥匙拿出来，房东在我手上拿走了钥匙。”上诉人杜龙军质证认为,中间陆续有几个人来看房子，我们中间没有拿过钥匙，是客人去小杨那里直接拿的�匙。余家良将钥匙交给了一个女人，实际上是看房子的客人，余家良误认为是杜龙军的老婆，客人来看房子签订了合同后我们才将钥匙拿回来。
本院认为，证人余家良的证言能够证明本案的基本事实，与本案具有关联性，其证言真实、合法，本院予以采纳。
本院经审理查明的本案其他事实和证据与原审法院查明的事实和证据一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人杜龙军与被上诉人陈旭于2015年3月20日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违背国家法律和行政法规的规定，合法、有效。上诉人杜龙军依约将商铺交予被上诉人陈旭，被上诉人陈旭亦依约缴纳了2015年3月至11月的房屋租金。从2015年12月5日、8日、10日双方当事人来往的短信内容可以看出，被上诉人陈旭提出退还商铺，要求上诉人杜龙军收回商铺，将商铺钥匙交予门卫，并已搬离商铺。上诉人杜龙军同意收回商铺，但希望被上诉人陈旭兑现承诺把2015年12月的房租交了，上诉人杜龙军不再追究其他事项。短信的内容还表明双方对陈旭交纳的押金36000元也进行了协商，被上诉人陈旭明确表示同意该押金不予退还。从上诉人杜龙军对证人余家良证言的质证意见可以看出，上诉人杜龙军在被上诉人陈旭将商铺钥匙交给门卫后几天就另行联系承租人，由承租人自行去门卫处拿钥匙看房，其行为表明收回商铺，并欲将商铺另行出租。因此，上诉人杜龙军、被上诉人陈旭的行为足以证明双方签订的《房屋租赁合同》于2015年12月已经协商解除。上诉人杜龙军要求被上诉人陈旭支付2016年3月1日至2016年8月10日的房租64000元和2016年1月1日至6月30日的物管费837元、垃圾清运费471元、电梯年检费8元，没有事实依据和法律依据，该上诉理由不成�，对其上诉请求本院不予支持。
根据本案《房屋租赁合同》第五条第3款的约定，结合本案的具体情况，本院认定，由被上诉人陈旭向上诉人杜龙军支付2015年12月的房屋租金12000元。原审法院判决由被上诉人陈旭赔偿2015年12月的房屋租金损失12000元不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初3571号民事判决的第二项，即“驳回杜龙军的其他诉讼请求”；
二、撤销攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初3571号民事判决的第一项，即“陈旭于本判决生效之日起十日内一次性赔偿杜龙军租金损失12000元”；
三、陈旭于本判决生效之日起十日内支付杜龙军2015年12月房屋租金12000元。
一审案件受理费负担不变。二审案�受理费2738元，由上诉人杜龙军负担。
本判决为终审判决。
审判长 万伟
审判员 董敏
审判员 熊疆
二〇一七年四月二十四日
书记员 苏颖