上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第3901号
原告�反诉被告）ＸＸ宁，女，1981年2月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人李军，上海君拓律师事务所律师。
被告（反诉原告）周榕，男，1985年3月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人臧高韵，上海盛沃律师事务所律师。
原告（反诉被告）ＸＸ宁诉被告（反诉原告）周榕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序由审判员陈晓宇独任审判公开开庭进行了审理。审理中，原告（反诉被告）ＸＸ宁与被告（反诉原告）周榕均同意继续适用简易程序，本院依法延长适用简易程序的审理期限。原告（反诉被告）ＸＸ宁及其委托代理人李军，被告（反诉原告）周榕及其委托代理人臧高韵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）ＸＸ宁诉称，原、被告原系恋人关系，2012年年底双方�同出资购买了上海市杨浦区国科路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），产权登记为共同共有。双方分手后，经协商就系争房屋的处置达成一致意见，即原告将自己的50%份额转让给被告，房屋归被告所有。2015年4月14日双方签订《上海市房地产买卖合同》、4月15日签订《房屋买卖补充协议》。根据合同约定被告应向原告支付房款人民币（以下币种均为人民币）130万元，最后一笔房款15万元应于2016年2月8日前支付。2015年7月双方办理了房地产交易过户手续，后被告又向原告支付了5万元，尚余10万元房款未支付。嗣后，双方经过协商达成一致意见，即原告于2015年10月15日搬出系争房屋，同日被告即向原告支付尾款10万元，但是被告未按约履行，故原告诉至法院要求被告支付房款10万元并承担案件受理费。
被告（反诉原告）周榕辩称并反诉称，原、被告原系恋人关系。双方共同出资购买了系争房屋，之后双方结束了恋爱关系，经协商就系争房屋处置达成一致意见，即房屋产权归被告，被告向原告给付折价款。根据双方签订的补充协议约定，最后一笔尾款10万元应于2016年2月8日前支付，原告起诉之日尚未至房款支付的截止日。另外，经过被告统计被告向原告支付的房款已超过120万元，现仅欠原告房款56，915元，而非原告诉称的10万元，故不同意原告的诉讼请求。原告于2015年10月15日搬离系争房屋，被告入住后发现原告尚欠居住期间的天然气费，电费未交，现已由被告垫付上述费用，故反诉请求法院判令原告支付系争房屋2015年7月、9月天然气费685.60元，2015年8月至10月电费373.64元。
原告（反诉被告）ＸＸ宁针对反诉辩称，双方在签订《房屋买卖补充协议》后，于2015年8月21日通过发送信息的方式对支付尾款的时间、�件经协商重新达成一致意见，被告同意在原告于2015年10月15日搬出系争房屋当天支付原告剩余房款10万元。现原告已于2015年10月15日搬出系争房屋，被告未支付房款的行为违反了约定，侵犯了原告的合法权益。由于原、被告原系恋人关系，在恋爱期间经济上存在混同，被告曾多次借用原告的信用卡消费，所以被告所称的转入原告信用卡账户的钱款是偿还信用卡的欠款，而非支付原告房款。由于原告当时也需支付另行购房的款项，所以双方约定房款的支付方式是由被告将房款转入原告的工商银行借记卡账户，按照上述方式结算被告尚欠原告10万元房款未支付，对此被告在回复原告的短信中也予以确认。对于被告所称系争房屋尚有部分的天然气费，以及电费未支付，上述费用确系原告居住期间产生，但是原告曾于被告及其家人达成口头协议，即原告搬离后将自己购置的窗帘、微波炉等物品留在系争房屋由被告及其家人使用，以此抵扣欠付的公用事业费，故不同意支付上述天然气费与电费。
经审理查明，原告ＸＸ宁与被告周榕原系恋人关系，双方于2013年3月13日与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，共同购买上海市杨浦区国科路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋类型为公寓，建筑面积为76.97平方米，房屋总价为人民币1，960，000元，该合同对付款方式、期限、违约责任的承担均作出约定。同日，双方与案外人还签订了《附属设施、设备及室内装饰转让／搬迁协议》，约定系争房屋内的附属设施、设备及室内装饰转让／搬迁价为670，000元。双方认可系争房屋总价为2，630，000元，首付款1，800，000元双方各半负担，贷款部分以被告名义向银行贷款。双方签订合同后支付了全部房款，系争房屋于2013年6月21日登记为原、被告共同共有。
2015年4月14日原告ＸＸ宁（甲方）与被告周榕（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上海市杨浦区国科路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，乙方支付转让价款人民币980，000元。甲、乙双方确认在2015年7月26日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同约定乙方于2015年6月26日前支付人民币伍拾万元整，2015年7月26日前支付人民币肆拾捌万元整。
2015年4月15日原告ＸＸ宁作为出让人（甲方）与受让人被告周榕（乙方）签订《房屋买卖补充协议》约定：甲乙双方就有关国科路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖事宜现经双方协商一致，订立补充协议如下：1、甲乙双方约定，甲方将自己拥有的该房屋的50%的产权以人民币壹佰叁拾万元的价格转让给乙方。此价格不包括任何贷款及其他债务，原购房贷款由周榕负责归还，与ＸＸ宁无关。该房地产转让后，周榕拥有100%产权。2、甲乙双方约定，届时签署的《上海市房地产买卖合同》中申报的名义价格为人民币玖拾捌万元整，其余差价部分人民币叁拾贰万元整共计壹佰叁拾万元付款方式按照本协议第3条执行，甲乙双方协议2015年7月26日前房屋交易过户。3、甲乙双方约定付款日期：第一笔房款肆拾万元乙方于2015年4月26日前付给甲方，第二笔房款柒拾伍万元乙方于2015年6月21日前付给甲方，第三笔房款壹拾伍万元乙方于2016年2月8日前付给甲方。……6、本协议为《上海市房地产买卖合同》不可分割之部分，与《上海市房地产买卖合同》具有同等效力。7、本合同生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行主要义务，经另一方书面催告后任（仍）不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，违约方应按�合同第1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金。本条款独立发生法律效力。
2015年4月26日，被告通过其中国工商银行账户将40万元转入原告中国工商银行账户，给收款人留言：买房；2015年4月27日，被告通过其工商银行账户转入原告上海浦东发展银行账户5001.20（包括1.2元手续费）元，给收款人留言处未填写内容；2015年5月13日被告通过其招商银行账户将25，620元转入原告平安银行账户；2015年5月19日被告通过其中国工商银行账户将63万元转入原告中国工商银行账户，给收款人留言：买房；2015年5月23日被告通过其中国工商银行账户将1万元转入原告中国工商银行账户，给收款人留言：买房款；2015年5月24日被告通过其招商银行账户将7465元转入原告上海浦东发展银行账户；2015年5月25日被告通过其招商银行账户将5000元转入原告上海浦东发展银行账户；2015年6月7�被告通过其中国工商银行账户将10万元转入原告中国工商银行账户，给收款人留言：购房款；2015年7月6日，被告通过其招商银行账户将1万元转入原告中国工商银行账户，备注：买房；2015年8月17日被告通过其中国工商银行账户将23，000元转入原告中国工商银行账户，给收款人留言：购房；2015年8月21日被告通过其中国工商银行账户将27，000元转入原告中国工商银行账户，给收款人留言：购房。记载上述11笔款项的《中国工商银行电子银行回单》、《招商银行转账汇款电子回单》系由被告提供，原告对银行回单的真实性表示认可。被告认为上述款项即为被告支付原告的房款共计1，243，085元，现尚余56，915元购房款未支付。对此，原告认为除汇款凭证中载明用于购房的7笔款项之外，其余4笔款项即2015年4月27日、2015年5月13日、2015年5月24日、2015年5月25日的四次汇款均是汇入原�信用卡内，作为被告偿还刷用原告信用卡的欠款，而非向原告支付的购房款。对此，被告认可上述四笔款项系汇入原告信用卡，但坚持认为是向原告支付的购房款。原告认为扣除上述的四笔款项，被告实际已向原告支付购房款1，200，000元，被告尚欠100，000元购房款未支付。
2015年5月19日原告通过微信向被告发送原告中国工商银行卡号，被告回复称：“还有2W我爸转不过来，晚上给我现金”，原告回复称：“哦，那你存到卡里给我转过来。”，被告回复称：“好so”，原告回复称：“现在103万，还有27万”，被告回复称：“嗯”。审理中，被告认可原告提供的微信截屏系双方当时微信聊天的内容。
2015年8月21日原告向被告发出短信称：“如果你保证能在今年10月15日之前把剩余房款全部给我，我保证在这个时间把房子空出来给你，并且户口迁走。”被告回复称：“好的，我钱打过来了，你10月15日搬走，剩余房款10万元在你搬走当天转给你。”2015年10月11日原告向被告发出短信称：“你能先给我5万块吗？我13号一笔短期贷款到期，我贷了5万块。”，被告回复称：“我现在给你5W你15号搬出去，我16号给你可以发（吗）？”。审理中，被告认可原告提供的短信截屏系其发送的短信内容。
审理中，原告出示原、被告之间在2014年11月6日至11月7日的微信聊天记录，原告称：“你下月把我所有还清，卡给我，这个月平安的还了卡马上给我，不要再刷了。”被告回复称：“没钱，你去告我吧。”原告回复称：“你如果再刷我平安的卡我马上打电话挂失，报盗刷。”被告回复称：“我只还最低，不会再刷。”原告回复称：“不行”。2015年1月23日原、被告之间微信聊天记录被告问原告：“浦发几号还？”原告回复称：“25”。被告回复称“建行我先还6500”。原告回复称：“不够”。被告回复称：“平安还5000”。原告回复称：“还有利息”。被告回复称：“建行没多少利息”，原告回复称：“上次算下来就7000多”，被告回复称：“5800”，原告回复称：“你又坑我”。对上述微信聊天记录的真实性被告予以认可。另外，原告提交了2015年5月至2015年6月原告上海浦东发展银行信用卡账户对账单、2014年9月至2015年5月原告中国平安银行信用卡对账单，证明被告刷用原告信用卡未及时还款的事实，被告予以否认。
2015年7月14日系争房屋权利人核准登记为原告。《上海市房地产登记簿》显示系争房屋商业贷款1，090，000元，公积金110，000元。
审理中，原、被告均认可原告于2015年10月15日搬离系争房屋，原告居住使用系争房屋期间欠付2015年7月、9月天然气费共计685.60元，欠付2015年8月至10月电费共计373.64元，上述费用由被告垫付。原告称双方曾达成口头协议将原告遗留在系争房屋内物品抵扣原告居住期间产生的天然气费用、电费等公用事业费，被告予以否认，原告未提交证据予以证明。
另查，原告户籍已经迁出系争房屋。
审理中，被告坚持认为已支付原告房款1，243，085元，剩余房款为56，915元，并在审理期间向原告支付了上述款项。对此，原告表示被告应支付原告剩余房款10万元，扣除已支付的56，915元，被告还应向原告支付房款43，085元，故变更诉讼请求要求被告支付房款43，085元。庭审中，原告表示放弃追究被告逾期支付房款的违约责任。
上述事实，有原告（反诉被告）提交的《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、原、被告之间发送信息和微信聊天的截屏、《牡丹灵通卡账户历史明细清单�、《上海市房地产登记簿》，被告（反诉原告）提供的《中国工商银行电子银行回单》、《招商银行转账汇款电子回单》、系争房屋2015年7月、9月天然气发票与2015年8月至10月的电费发票以及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。
本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。双方在履行上述合同、协议的过程中，对系争房屋尾款的支付金额、时间等重新达成了协议，根据协议约定原告已经于2015年10月15日搬离了系争房屋，被告亦应当遵守承诺于当日向原告支付剩余房款，而被告未按约履行义务，构成违约。被告辩称根据《房屋买卖补充协议》被告应于2016年2月8日前支付房屋尾款的意见与双方重新达成的协议不符，本院不予采信。
关于被告应当向原告支付的房款数额，本院认为，原、被告双方所签订的《房屋买卖补充协议》对房款支付的数额、支付时间等均做了明确约定，根据该协议约定被告于2015年4月26日将40万元款项转入原告中国工商银行账户，并注明用途为买房，截止2015年8月21日被告又向原告相同的银行账户分6次共转入款项80万元，且每笔款项用途均注明为购房，被告支付注明用途为购房的款项共计120万元。根据上述事实，应当认定原、被告之间对房款的支付方式作了特别约定，并按约履行。根据约定的付款方式计算被告尚欠原告房款10万元，对此被告在2015年8月21日回复原告的短信中也自认剩余房款为10万元。
关于被告辩称其支付的房款数额超过120万元，仅有56，915元房款未付的意见。本院认为，首先，原、被告原系恋爱关系，根据查明的事实，在恋爱期间存在被告刷用原�信用卡，偿还信用卡欠款的情况，因此被告通过汇款方式向原告支付的钱款并非均为房款，而被告所称超过120万元的四笔款项均是汇入原告的信用卡账户而非原告的中国工商银行账户，也未注明款项的用途，此与双方之间约定的房款支付方式不符。其次，上述四笔汇款均发生在2015年8月21日最后一笔房款支付之前，按照常理如上述四笔款项系被告所称的房款，被告应当将其算入已支付的购房款中，而被告却是将上述四笔款项排除后在2015年8月21日回复原告的短信中自认剩余房款为10万元，显然有悖常理。最后，需要指出的是，2015年10月11日，双方往来短信中原告向被告提出要求被告于10月15日之前支付房款5万元时，被告亦未对剩余的房款数额为10万元提出任何异议。故应当认定上述四笔款项并非被告向原告支付的房款，被告的辩称意见缺乏事实依据，本院不予采信。
综上，结合原、被告之间原有的人物关系、经济往来情况、双方对系争房屋房款支付方式的约定及履行情况，以及被告自认的剩余房款的数额，应当认定被告尚欠原告10万元房款未支付。审理中，原告表示被告已经支付房款56，915元，变更诉请要求被告支付剩余的房款43，085元，并放弃追究被告逾期付款的违约责任，系原告对自己权利的处分，与法不悖，本院予以准许。关于被告反诉要求原告支付由被告垫付的系争房屋的天然气费以及电费的主张，本院认为，由于上述费用系原告居住使用系争房屋期间所产生的，所以应当由原告支付，至于原告所称双方曾达成口头协议以原告遗留在系争房屋内的物品抵扣上述费用，被告予以否认，原告亦未提交证据予以证明，故对原告的意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）周榕应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）ＸＸ宁房款人民币43，085元；
二、原告（反诉被告）ＸＸ宁应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）周榕上海市杨浦区国科路XXX弄XXX号XXX室房屋2015年7月、9月天然气欠款共计人民币685.60元，2015年8月至10月电费欠款共计人民币373.64元。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币877元，减半收取计人民币438.50元，由被告（反诉原告）周榕负担人民币438.50元。反诉受理费人民币25元，由原告（反诉被告）ＸＸ宁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈 晓 宇
二〇一六年二月二十九日
书记员 张占平黄蔷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。