北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初31424号
原告：王维娟，女，1980年12月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：何启霞，北京君颜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：巩晓青，北京君颜律师事务所实习律师。
被告：匡淑兰，女，1937年2月28日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：江群，北京市中满律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法律顾问。
原告王维娟与被告匡淑兰、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王维娟之委托诉讼代理人何启霞、巩晓青与被告匡淑兰之委托诉讼代理人江群、第三人链家经纪公司委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王维娟向本院提出诉讼请求：1、解除我与匡淑兰于2016年2月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及我与匡淑兰、链家经纪公司于2016年2月18日签订的《补充协议》；2、匡淑兰赔偿违约金35万元；3、匡淑兰负担本案诉讼费用。事实与理由：2016年2月18日，我与匡淑兰签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，约定向我出售匡淑兰丈夫吴某1名下位于北京市海淀区×路×号×号楼×门102号房屋，房屋总价350万元。签订合同时，该房屋产权人登记为吴某1，但其已去世，匡淑兰的儿子吴某2及匡淑兰均称涉案房屋将由匡淑兰一人继承，称其他继承人均已放弃继承，并承诺按期办理继承手续。链家经纪公司工作人员告知我房屋继承手续一个月即可办理完毕。经商议后，我与匡淑兰签订《补充协议》，约定2016年4月20日前匡淑兰办理完吴某1的继承手续。链家经纪公司翠微中里店经理徐某及其翠微颐园居店工作人员向我及匡淑兰、吴某2明确告知，若未按约定时间办理继承手续，由匡淑兰承担违约责任，向我支付房款的20%。我基于对链家经纪公司的信任，签订了协议，并向吴某2以银行转帐的方式支付了定金5万元。在签订协议过程中，链家经纪公司工作人员称因涉诉房屋登记于吴某1名下，因此出卖人处要写吴某1，让匡淑兰在代理人处签名，匡淑兰按照链家经纪公司要求在出卖人处签了吴某1的名字，在代理人处签了自己的名字。2016年3月2日，吴某2称因吴某1、匡淑兰档案无法找到，无法在《补充协议》约定的时间前办理完继承手续，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，并以现金的方式退还我房屋买卖定金5万元。我不同意解除合同，表示愿意给匡淑兰一段的宽限时间，但吴某2表示继承手续完成时间不确定。我表示若不能履行合同，就要求匡淑兰按照合同约定承担违约责任，双方协商未果。2016年3月初，同地段、同户型、同面积的房屋基本均已溢价30万元至50万元，我无法以当时购房价格再购入相同类型的其他房屋，损失巨大，故诉至法院。
匡淑兰辩称，王维娟起诉书所述内容基本属实，但有两点需说明：第一、在合同签订后，我已和子女积极办理继承手续，但因办理继承公证必需提供当事人档案材料，但吴某1单位反馈称档案找不到，我没有工作、无档案，故无法办理继承公证。2016年2月20日左右我通过链家经纪公司，将情况告知王维娟，并希望与王维娟见面协商，但因王维娟没有时间，三方于2016年3月2日方才会面。我儿子吴某2代表我进行协商，当日，已将50000元定金退还王维娟，王维娟当时表示不想解除合同，可给一定时间办理继承手续，但因继承手续所需时间无法确定，双方未达成一致意见。我认为双方不存在房屋买卖合同关系，王维娟所依据的合同对我没有约束力，第一、涉诉房屋登记在吴某1名下；第二、我没有权利单方出售房屋，本案所涉合同仅系要约，现要约前提没有实现，所以现在王维娟出示的合同并非是我向王维娟出售房屋，我和王维娟之间没有任何房屋买卖合同关系。2016年3月2日，王维娟已经收回定金，说明我与其之间不存在任何关系，现王维娟要求解除合同，在不存在法律关系的前提下，没有事实依据，故我不同意王维娟的诉讼请求，不同意支付违约金。如果我有缔约过失责任，可以承担缔约过失责任，但我不应该承担违约责任。
链家经纪公司述称，我公司同意解除王维娟与匡淑兰间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，匡淑兰违反合同约定，其应该承担违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于北京市海淀区×路×号×号楼×门102号房屋（以下简称102号房屋）登记于吴某1名下，登记时间2000年12月27日。吴某1于2006年8月6日去世。匡淑兰与王维娟均表示吴某1与匡淑兰系夫妻关系，对此，链家经纪公司未提出异议。
2016年2月18日，匡淑兰以吴某1（甲方、出售人）名义与王维娟（乙方、购买人）、链家经纪公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议》，约定：“第一条房屋情况概述1、交易房屋座落于北京市海淀区×路×号×号楼×门102，产权人吴某1。2、甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵；无查封、异议登记、私塔乱建、债务纠纷等限制房屋过户之情形。第二条房屋交易1、乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以叁佰伍拾万整的总价款购买该房屋。第三条定金金额及支付1、乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金伍万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）…”。上述合同落款处出售人（签章）“吴某1”系匡淑兰代签，匡淑兰在代理人处签字。同日，匡淑兰以吴某1名义签署收据，收到王维娟定金50000元。
2016年2月18日，匡淑兰以吴某1（出卖人）名义与王维娟（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：“第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为北京市海淀区×路×号×号楼×门102号。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2860000元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为640000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。第五条房屋产权及具体状况的承诺（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任…”。上述合同落款处出卖人（签章）处记载为“吴某1（匡淑兰代）”，匡淑兰在法定代表人处签字。
2016年2月18日，匡淑兰以吴某1（甲方、出卖方）名义与王维娟（乙方、买受方）、链家经纪公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：“鉴于双方经丙方居间就坐落于北京市海淀区×路×号×号楼×门102号的房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：第一条成交价格甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计叁佰伍拾万元整，此价格为甲方净得价，不含税…第四条违约责任2、甲方若出现下列情形之一，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的…甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收入乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方…其他约定：此房现在办理继承；原房主吴某1（身份证号：×××），现继承人为匡淑兰（身份证号：×××）。甲方承诺在2016年4月20日之前办理完继承手续。”上述合同落款处甲方（出卖人）处“吴某1”系匡淑兰代签，匡淑兰在委托代理人处签字。
2016年2月18日，匡淑兰以吴某1（甲方、出卖方）名义与王维娟（乙方、买受方）、链家经纪公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，合同落款处甲方签字处记载为“吴某1（匡淑兰代）”，匡淑兰在代理人处签字。
2016年2月18日，匡淑兰以吴某1名义出具《房屋无瑕疵声明》，载明：“本人吴某1…系102号房屋所有权人。本人郑重申明：1、上述房屋产权无任何债权纠纷，未被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利、无任何意外情况发生…”。声明落款处声明人处“吴某1”系匡淑兰代签，匡淑兰在代理人处签字。匡淑兰以吴某1名义出具《声明》，声明102号房屋无抵押。声明落款处声明人（签字）载明“吴某1（匡淑兰代）”。匡淑兰称因上述2份声明非原件，真实性无法确定。链家经纪公司对上述证据真实性无异议。
2016年3月2日，王维娟出具收条，载明：“今收到吴某2伍万元整”。匡淑兰称王维娟收取了定金，代表其认可双方间再无任何法律关系。对此，王维娟表示上述收条所指5万元非双方解除协议的定金，只认可收取了5万元现金，不认可双方已解除合同关系。链家经纪公司表示系匡淑兰单方强行退还定金。
庭审中，王维娟表示现要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，因匡淑兰违反约定，未在2016年4月20日前办理完毕102号房屋继承手续；其损失主要为房屋价格上涨差价损失。王维娟提交网页查询资料，证明房屋上涨情况。匡淑兰对上述查询资料不予认可。
经法庭询问，匡淑兰表示2016年2月20日在知晓继承手续无法办理后立即告知链家经纪公司，链家经纪公司安排与匡淑兰于2016年3月2日会面协商。链家经纪公司表示签订买卖合同后两周时间，匡淑兰称办理贷款耗时较长，要求变更付款方式，后表示继承手续无法办理。
庭审中，匡淑兰提交吴某3、吴某4、吴某5、吴某6、吴某2身份证复印件和吴某3、吴某4、吴某5、吴某2签字及吴某4代吴某6签字的说明1份，载明：“我们是吴某1、匡淑兰的子女：吴某3、吴某4、吴某5、吴某6、吴某2。102号房屋是我父亲吴某1名下房产，父亲去世后，该房产权还一直登记在父亲名下。2016年全家准备把房子卖了，并找到链家做中介，2016年2月的一天，我们分别接到吴某2电话，说中介要求卖房要先办继承，由母亲匡淑兰一人继承房产，其他人放弃继承，出于对中介的信任，我们都在电话里表示放弃继承之后，我们很快就去做继承公证，但由于父母的档案材料找不到了，公证无法办理，这个情况我们及时反馈给中介了。现在我们还是同意房子由母亲继承并由她自行处理。”王维娟称对上述证据真实性无法核实，但表述的内容与签订买卖合同时一致。链家经纪公司对上述证据真实性无异议。
庭审中，匡淑兰表示不能提供证据证明吴某1子女情况，现主张《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》应属无效合同，称自己非102号房屋产权人，无权卖房，属于无权代理；现也无法证明全体继承人同意，代理行为无效。其虽为无权代理，但系因客观上无法取得办理继承所需文件，且已及时告知王维娟及链家经纪公司，不应承担违约责任，双方已于2016年3月2日终止法律关系。
王维娟提交2016年8月20日、8月21日其与链家经纪公司工作人员徐某的通话录音及徐某名片，证明徐某确认签订合同时，匡淑兰承诺继承手续可以办理，并知晓如果不能办成，需要赔偿合同总价款的20%违约金。后在双方沟通时，匡淑兰单方将合同撕毁，将5万元现金退还，但双方之间并未就违约责任、合同解除事宜达成一致。匡淑兰称对上述录音真实性无法确定。链家经纪公司对上述证据真实性无异议。
本院认为，被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（一）代理人不知道并且不应当知道被代理人死亡；（二）被代理人的继承人予以承认；（三）授权中明确代理权在代理事务完成时终止；（四）被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理。作为被代理人的法人、非法人组织终止的，参照适用前款规定。本案争议焦点系确定本案合同当事人及合同是否已经有效成立。根据现有证据及庭审中当事人陈述，匡淑兰以其配偶吴某1名义与王维娟订立《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，但吴某1已于2006年去世，匡淑兰未提交证据证明吴某1在其去世前委托匡淑兰出售其名下不动产，亦未提交证据证明《中华人民共和国民法总则》第174条第一款规定之情形，因此吴某1与匡淑兰间不存在合法、有效的代理关系，因此匡淑兰不能以已去世吴某1之名义签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，由于买受人王维娟签订合同时已明知吴某1已去世，因此吴某1非《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》当事人，从而《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》并未成立，对王维娟与匡淑兰无法律约束力，故王维娟诉请解除2016年2月18日《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及匡淑兰赔偿违约金35万元之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十三条、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回王维娟全部诉讼请求。
案件受理费三万四千八百元（王维娟已预交一万七千四百元），由王维娟负担一万七千四百元，已交纳；由匡淑兰负担一万七千四百元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 许 暘
人民陪审员 张占春
人民陪审员 刘媛媛
二〇一七年十二月三十日
书 记 员 魏明玮