北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00383号
上诉人（原审原告、反诉被告）宋海娜，女，1986年12月10日出生。
委托代理人刘树红，北京市奕明律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京顺全园农业有限公司，住所地北京市顺义区赵全营镇前桑园村园西路121号。
法定代表人王永贵，总经理。
委托代理人张怡华，女，1982年10月24日出生，北京顺全园农业有限公司职员。
上诉人宋海娜与上诉人北京顺全园农业有限公司（以�简称顺全园农业公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第35168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年9月，宋海娜起诉至原审法院称：2013年3月，我在北京市朝阳区来广营北路看到奶西市场在招商，经营方将市场定位为主营男女服装、童装、内衣、针织、鞋帽、箱包、饰品等百货。我就与顺全园农业公司签订了一份《北京市市场场地租赁合同》，承租门脸房第6号场地约定用于投资经营服装。合同签订后，顺全园农业公司并没有依约提供相关的配套设施和经营条件，仅仅只是用方钢围出了门脸房的范围，并且只有门口一侧安装有玻璃，其余三面没有墙面，甚至连屋顶都没有。在顺全园农业公司的同意下，我对房屋进行了装修。开业后经营不到三个月，顺全园农业公司在6月底突然清走了大部分服装摊位商户，将服装摊位承租给新的租户用于花鸟鱼虫经营，并且将市场的性质由服装百货市场改为花鸟鱼虫市场，致使客户根本就不再来市场购买服装，导致我无法经营，积压大量货物。我诉至法院，请求判决：1、解除我和顺全园农业公司签订的《北京市市场场地租赁合同（试行）》；2、顺全园农业公司退还我押金2000元；3、顺全园农业公司退还我三个月的租金7500元；4、顺全园农业公司赔偿我装修损失20268元、积压的货物损失17000元以及预期收益8640元。
顺全园农业公司辩称并反诉称：我公司不同意宋海娜的诉讼请求。在合同履行过程中，我公司没有任何违约行为，宋海娜单方面要求解除合同没有事实和法律依据，请求法院驳回宋海娜的全部诉讼请求。合同签订后，宋海娜仅向我公司支付了一个季度的租金，其他租金尚未支付。现我公司提起反诉，请求判决：1、继续履行我公司与宋海娜签订的《北京市市场场地租赁合同》；2、宋海娜向我公司支付自2013年7月31日至2014年2月28日期间的租金。
宋海娜针对反诉辩称：顺全园农业公司曾通知我从2013年5月22日开始免租金三个月，到我起诉之日，合同仍在免租期内，应当从2013年8月21日开始交纳第二个季度的租金。我已经交纳了第一个季度的租金。但在免租期内，顺全园农业公司改变经营范围，清退商户，而且还向我发了清退通知，因此是顺全园农业公司的违约行为致使合同无法履行。请求法院驳回顺全园农业公司的反诉请求。
原审法院经审理认为：依法签订的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，宋海娜与顺全园农业公司签订的《北京市市场场地租赁合同（试行）》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的相关规定，故宋海娜与顺全园农业公司应当按照合同的约定履行各自的义务。因在宋海娜承租涉案的门脸房时，该门脸房所在的市场主要经营服装、鞋帽等百货，宋海娜系在确定当时整个市场定位的情况下承租涉案门脸房用于经营服装。但在合同履行过程中，该市场的其他服装、鞋帽等百货的经营商户撤离市场，顺全园农业公司在未与宋海娜协商的情况下单方面将市场的主营范围变更为花鸟鱼虫，致使宋海娜原有的服装销售环境发生巨大变化，给宋海娜的经营造成困难，顺全园农业公司的该行为违反了合同第七条第3款中关于顺全园农业公司应当提供”经营条件”的约定，宋海娜据此要求解除合同，具有合同依据，法院予以支持，在合同解除后，顺全园农业公司应当退还宋海娜押金2000元。关于宋海娜要求顺全园农业公司退还租金7500元的诉讼请求，因宋海娜已经实际使用涉案门脸房进行了一段时间的经营，在宋海娜后来未继续经营的情况下，宋海娜要求使用奶西市场管理办公室所发的通知中规定的免租三个月的要求不符合该通知的精神，宋海娜不应享受该通知中载明的三个月免租期的优惠条件，宋海娜要求退还租金的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。因宋海娜曾对承租的门脸房进行过装修，顺全园农业公司变更市场经营范围致使合同解除，顺全园农业公司应当赔偿宋海娜的装修损失，法院将根据双方签订合同的租期、宋海娜使用承租房屋的情况酌定顺全园农业公司应当赔偿的装修费数额。关于宋海娜要求顺全园农业公司赔偿积压货物、预期收益损失的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。因合同解除，顺全园农业公司要求继续履行合同、支付租金的诉讼请求没有事实依据，法院不予支持。据此，原审法院于2013年10月判决：一、解除宋海娜与顺全园农业公司签订的《北京市市场场地租赁合同（试行）》；二、顺全园农业公司于判决生效之日起七日内退还宋海娜押金二千元；三、顺全园农业公司于判决生效之日起七日内赔偿宋海娜装修损失八千元；四、驳回宋海娜的其他诉讼请求；五、驳回顺全园农业公司的全部反诉请求。如顺全园农业公司未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，宋海娜、顺全园农业公司均不服，上诉至本院。宋海娜认为：顺全园农业公司擅自变更市场经营范围，强迫商户撤离，主观恶意明显；顺全园农业公司为了稳定市场商户发出的免租通知是给予包括宋海娜在内的老商户的优惠，宋海娜应当享受；由于顺全园农业公司违约给宋海娜造成货物积压、逾期收益损失，属于合理损失范畴，顺全园农业公司应当予以赔偿；宋海娜的装修损失应当按照租期、装修费用总额、使用时间进行确定，原判确定的装修损失过低。综上，请求二审法院撤销原审判决第三、四项，改判顺全园农业公司向宋海娜退还租金7500元，赔偿装修损失20268元、积压货物损失17000元、预期收益8640元。顺全园农业公司认为：原审认定事实不清，适用法律不正确，判决无法律依据，请求二审法院撤销原审判决第一、二、三、五项，改判双方继续履行原签订的租赁合同；宋海娜向顺全园农业公司支付2013年7月31日至2014年2月28日的租金17500元。
经审理查明：2013年初，顺全园农业公司为奶西综合市场招商，在市场悬挂有”服装百货”的招牌。2013年3月，宋海娜作为乙方与甲方顺全园农业公司签订了一份《北京市市场场地租赁合同（试行）》，约定由宋海娜承租顺全园农业公司出租的位于北京市朝阳区奶西综合市场6号门脸房，租赁期限从2013年3月30日至2014年2月28日，租金每季度7500元，第一季度租金从2013年3月30日至2013年7月30日。该合同第七条”甲方权利义务”第3款约定：”应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。”合同签订后，宋海娜向顺全园农业公司支付了2013年3月30日至2013年7月30日期间的租金7500元，支付押金2000元，并出资对承租的门脸房进行了装修。至2013年6月底，顺全园农业公司出租给宋海娜的门脸房所在的市场绝大多数经营服装、鞋帽的商户不再在该市场经营。此后，顺全园农业公司将该市场的经营范围改为花鸟鱼虫市场，并在市场上悬挂”花鸟鱼虫市场”的招牌。2013年5月22日，奶西市场管理办公室在市场张贴市场通知，告知对老商户试行免租金三个月，但所有商户务必实行�点开营到点歇业。截至宋海娜起诉之日，门脸房由宋海娜控制，宋海娜已经不在其承租的门脸房中经营。
原审中，宋海娜为证明其装修损失20268元，提供了北京市建设工程施工合同、工程预算书、概算表、装修费用收据等证据予以佐证，顺全园公司对宋海娜提供的证据不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市市场场地租赁合同（试行）》、租金及押金收据、奶西市场的宣传材料、照片、装修协议、销售合同书、进货单等证据在案佐证。
本院认为：宋海娜与顺全园农业公司签订的《北京市市场场地租赁合同（试行）》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。宋海娜承租涉案房屋时，奶西综合市场的市场定位为主要经营服装、鞋帽等百货，该市场定位对宋海娜签订合同具有一定的影响作用。合同履行过程中，奶西�合市场其他经营服装、鞋帽等百货的商户撤离市场，顺全园农业公司在未与宋海娜协商的情况下单方面将市场的主营范围变更为花鸟鱼虫，致使宋海娜原有的服装销售环境发生巨大变化，给宋海娜的经营造成困难，顺全园农业公司的行为违反了双方合同中关于顺全园农业公司应当提供经营条件，保障宋海娜正常经营的约定，宋海娜据此要求解除合同，具有合同依据，其诉讼请求应当予以支持。顺全园农业公司上诉要求继续履行合同，并要求宋海娜支付2013年7月31日至2014年2月28日期间的租金，缺乏依据，本院对其上诉请求不予支持。合同解除后，顺全园农业公司应当退还宋海娜押金2000元。关于宋海娜要求顺全园农业公司退还租金7500元的上诉请求，因宋海娜已实际使用涉案房屋进行了一段时间的经营，且经审查，宋海娜并不符合奶西市场管理办公室所发通知中涉及享�免租三个月的条件，故本院对其此项上诉请求不予支持。宋海娜曾对承租房屋进行过装修，因顺全园农业公司变更市场经营范围致使双方合同解除，顺全园农业公司应当赔偿宋海娜的装修损失。原审法院根据双方签订合同的租期、宋海娜使用承租房屋的情况酌定装修损失数额并无不当。宋海娜主张原判数额过低，依据不足，本院对其上诉意见不予采纳。关于宋海娜要求顺全园农业公司赔偿积压货物、预期收益损失一节，因宋海娜就上述损失未能提供有效证据予以证实，故本院不予采信。
综上，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费579元，由宋海娜负担554元（已交纳），由北京顺全园农业有限公司负担25元（宋海娜已预交，北京顺全园农业有限公司于本判决生效之日起7日内给付宋海娜），一审反诉案件受理费119元，由北京顺全园农业有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费2412元，由宋海娜负担1135元（已交纳），由北京顺全园农业有限公司负担1277元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 闫 慧
代理审判员 贾 旭
二〇一四年二月二十日
书 记 员 周艳雯