山东省武城县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1428民初663号
原告：齐河金铭置业有限公司武城分公司，住所地：武城县北方东街南侧浩天家园12号楼2单元301室。
负责人：李强，经理。
委托诉讼代理人：徐庆海，男，1951年3月24日出生，汉族，该公司员工，住山东省济南市市中区，代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：王娟，女，1988年12月19日出生，汉族，该公司会计，住山东省武城县，特别授权代理。
被告：杨金霞，女，1977出生，汉族，住山东省武城县。
委托诉讼代理人：张森，武城广运法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。
原告齐河金铭置业有限公司武城分公司与被告杨金霞商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐庆海、王娟，被告委托诉讼代理人张森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐河金铭置业有限公司武城分公司向本院提出诉讼请求:一、解除原、被告签署的“武城县商品房买卖合同”；二、被告赔偿因违约给原告造成的经济损失及违约金189616．82元；三、被告承担诉讼费用。庭审中明确诉讼请求中的第一项包括合同解除后收回交给被告的商品房。事实与理由：被告为购买金铭凤凰台13号楼1单元401室及12号配套储藏室，于2015年6月27日交付首付款5000元，同日签订首付款分期付款协议，约定自2015年9月27日起至2017年6月27日分八次付清剩余首付款102037元，同年6月29日原、被告签订“武城县商品房买卖合同”，7月15日在武城县房产管理局登记备案。由原告担保，同年7月13日被告在建行武城支行贷款249000元，8月26日被告入住所购房产。截止本案提起诉讼，被告未付约定分期交付的首付款。自2016年8月起16次未按期偿还贷款本金、利息。2017年10月31日建行武城支行向原告发出编号为：2017103101的“个人贷款履行保证责任通知书”，原告履行保证责任代被告缴纳贷款334.82元。原告现无法联系到被告，其逃避债务的失信行为属恶意违约。依照原、被告双方签订的“商品房买卖合同”第七条第一款1第（2）项、“补充协议”第一条第（一）项5（1）的约定：原告决定解除“商品房买卖合同”，收回交付被告的商品房。为维护原告的合法权益和社会正常的经济秩序，请贵院依法判决。
被告辩称，原告所诉应具备事实和法律依据，双方合同不应解除，原告主张的违约金过高，与实际损失不符，另我方已付款12755元，装修费用5万元，如中止合同应计算在内。如解除合同，被告保留向原告索要已付款、开口费等被告方出资的权利。
本院经审理认定事实如下：被告杨金霞为购买金铭凤凰台13号楼1单元401室及12号配套储藏室，于2015年6月27日，与原告齐河金铭置业有限公司武城分公司（下简称金铭置业）签订首付款分期付款协议，并交付首付款5000元，该协议约定自2015年9月27日起至2017年6月27日止分八次付清剩余首付款102037元，如杨金霞逾期付款每日按照当期首付款应还金额的5%向金铭置业支付违约金，如该协议与《商品房买卖合同》约定条款有不一致或冲突时，以本协议约定条款为准。2016年1月27日杨金霞向金铭置业缴纳首付款欠款12755元。
2016年6月29日原、被告签订合同编号为2015-002266“武城县商品房买卖合同”，在该合同的第六条付款方式及期限中，双方约定：总房款356037元，买受人于2015年6月29日交清首付款107037元整，余款249000元整到出卖人指定银行办理按揭，30天之内如因买受人原因（担保贷款记录、工作收入、地域、年龄等）被银行拒绝贷款的，买受人需要在得到通知后15天内交清剩余房款，否则，出卖人有权解除合同，且由买受人承担总房款5％的违约金（如有赠品、奖品者，在房款中扣除）。在该合同第七条买受人逾期付款的违约责任中双方约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。作为合同的附件四，原、被告签订合同补充协议，在第一条第一款第5项中双方约定：在房地产权证办理完毕之前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天后，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。
2015年7月13日，被告杨金霞与中国建设银行股份有限公司武城支行签订抵押担保借款合同，金铭置业为该合同的保证人。被告杨金霞以按揭方式贷款249000元，该款交付原告用于购买涉案房产，被告分252期偿还中国建设银行股份有限公司武城支行借款本息。2017年10月31日，因被告杨金霞未按期偿还借款，原告为被告杨金霞代偿贷款本息334.82元。截止2018年5月16日，被告累计拖欠中国建设银行股份有限公司武城支行贷款3期，本息合计4755.27元。2018年5月16日，中国建设银行股份有限公司武城支行向金铭置业发出履行担保责任通知书，要求原告在接到通知后3日内向被告催收或代为清偿，超过上述期限仍未还清贷款的，中国建设银行股份有限公司武城支行有权按照保证合同约定在“担保保证金”专户扣收。2018年5月22日，中国建设银行股份有限公司武城支行向原告发出扣款通知，该通知内容为：齐河金铭置业有限公司，根据我行与你单位签订的个人住房（商用房）最高额保证合同，我行于2015年7月16日向你借款人杨金霞发放贷款249000元，贷款账号：370010847401000000812999，该笔贷款截至2018年5月22日已累计拖欠四期，贷款五级分类为次级。鉴于客户杨金霞未能按时履行还款责任，依据《合同法》《担保法》之规定及借款合同／保证合同之约定，我行已于2018年5月22日扣划你单位在建设银行武城（支）行的存款资金账户（账号37×××17）中扣划235161.79元，用于清偿杨金霞贷款本金231，149.12元，累计拖欠利息4012.67元。
被告杨金霞认可于2018年5月14日接到本院邮寄送达本案的相关诉讼材料。
本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。金铭置业与杨金霞签订的“首付款分期付款协议”“武城县商品房买卖合同及其补充协议”是双方真实意思的表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。原告主张与被告解除商品房买卖合同并要求被告赔偿损失，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告基于商品房买卖合同及其补充协议的约定享有解除权，系本案的解除权人。在商品房买卖合同中原、被告约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。”在补充协议中，原、被告约定“在房地产权证办理完毕之前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任30天后，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”因此，金铭置业可以依据上列约定要求解除与杨金霞签订的房屋买卖合同，因金铭置业在出现约定的情形时既可依据买卖合同的约定、也可依据补充协议的约定享有解除权，那么，原告享有解除权到底可以依据哪个约定，还是二个约定同时适用来解除合同，是本案要解决的问题之一。按照金铭置业与杨金霞签订的首付款分期付款协议，杨金霞应该自2015年9月27日起至2017年6月27日止分八次付清剩余首付款102037元，而买卖合同约定杨金霞于2015年6月29日交清首付款107037元整，二者产生冲突，按照双方约定，应该以首付款分期付款协议的约定为准，首付款分期付款协议并没有约定杨金霞逾期付款时，金铭置业享有合同解除权，且杨金霞逾期付款后，金铭置业又收取了杨金霞的首付款欠款12755元，故原告不再享有依据买卖合同约定而产生的约定解除权。依据补充协议的约定，金铭置业享有的解除权在2017年10月31日产生，因被告杨金霞未按期偿还银行借款，金铭置业为被告杨金霞代偿贷款本息334.82元，后于2018年5月22日中国建设银行股份有限公司武城支行扣划金铭置业235161.79元，用于清偿杨金霞贷款本金231，149.12元，累计拖欠利息4012.67元。因此，金铭置业享有依此项约定产生的解除权。解除权是单方意思表示，合同自享有解除权的一方解除通知到达对方时生效。原告要求判决解除合同诉讼请求本质上仍为确认解除合同效力之诉，法院并非依职权解除合同。本案中，金铭置业的要求解除合同的通知于2018年5月14日送达给杨金霞，因原告享有约定解除权，因此本院确认原告解除合同的行为有效，合同已于2018年5月14日解除。
合同解除后，不影响合同中结算和清算条款的效力，金铭置业与杨金霞在补充协议中约定：金铭置业有权收回该商品房，杨金霞所交的全部款项不予退还。该约定系合同解除后的清算条款，因此，合同解除后，杨金霞负返还原告涉案房屋的义务，杨金霞依据合同缴纳的首付款17775元金铭置业有权不予返还。被告主张的装修、开口等费用，因未提交相应证据，可以与金铭置业协商或另行主张，双方依据与中国建设银行股份有限公司武城支行借款合同所产生的权利义务与本案不是同一法律关系，可另行主张。金铭置业依据房屋买卖合同要求杨金霞赔偿因违约给原告造成的经济损失及违约金189616．82元无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定。判决如下：
一、本院确认原告齐河金铭置业有限公司武城分公司解除合同的行为有效，原告齐河金铭置业有限公司武城分公司与被告杨金霞于2016年6月29日签订的编号为2015-002266“武城县商品房买卖合同”已于2018年5月14日解除；
二、被告杨金霞于本判决生效之日起三十日内将金铭凤凰台13号楼1单元401室及12号配套储藏室返还给原告齐河金铭置业有限公司武城分公司;
三、被告杨金霞于2015年6月27日、2016年1月27日缴纳的首付款17775元原告齐河金铭置业有限公司武城分公司不予返还；
四、驳回原告齐河金铭置业有限公司武城分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2046元由原告齐河金铭置业有限公司武城分公司负担1754元，被告杨金霞负担292元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。
审判员 吴广辉
二〇一八年六月二十六日
书记员 杨 宁