湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终2817号
上诉人（原审原告）：戴安娜，女，1994年5月31日出生，汉族，住湖北省红安县（镇政府），
委托诉讼代理人：戴安学，湖北首义律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张芳，女，1979年6月4日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：周鹏，武汉东湖新技术开发区豹澥镇法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：陆文新，广东格方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：汪成军，男，1979年12月25日出生，汉族，住湖北省武汉市汉南区，
委托诉讼代理人：周鹏，武汉东湖新技术开发区豹澥镇法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：陆文新，广东格方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈双，男，1993年12月14日出生，汉族，住湖北省神农架林区，
上诉人戴安娜因与上诉人张芳、汪成军及被上诉人陈双房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初2772号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人戴安娜上诉请求：1、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初2772号民事判决书判决第三项、第四项，依法改判张芳、汪成军、陈双赔偿戴安娜可得利益损失53.64万元，中介费、评估和担保费损失19948元。事实和理由：1、一审判决戴安娜可得利益损失明显不足。张芳、汪成军违反与戴安娜之间房屋买卖合同的约定，将案涉房屋再次卖给陈双（中介公司工作人员），给戴安娜造成可得利益损失。按照合同约定，房屋价款70.80万元，而涉案房屋2016年11月14日市场总价值为124.44万元，戴安娜可得利益损失应为53.64万元，一审判决的赔偿金额与戴安娜可得利益损失金额相比明显不足。2、戴安娜向中介公司支付中介费1万元、评估和担保费9948元，张芳、汪成军违约造成戴安娜此两笔费用损失，张芳、汪成军、陈双应予赔偿，一审判决该两笔费用本案不予处理，不符合法律规定，增加了当事人的诉讼成本。
上诉人张芳、汪成军上诉请求：1、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初2772号民事判决书；2、二审查清事实后依法改判；3、本案一、二审诉讼费用由戴安娜承担。事实和理由：1、一审法院认定戴安娜是本案适格主体，违反了合同相对性的原则。与张芳、汪成军签订房屋买卖合同的是郭再新，而非戴安娜，且房屋买卖合同中未记载相应的代理关系，也未将其所谓的委托代理关系告知张芳、汪成军且取得其认可。2、一审法院仅凭戴安娜签署按揭手续就认定其为本案的适格主体，没有法律依据。3、一审法院认定张芳、汪成军违约与事实不符。戴安娜并未提供银行贷款办理下来的任何证据，由于未能确保银行同意向戴安娜发放贷款，张芳、汪成军一旦签署房屋过户手续将面临巨大法律风险，在此情况下张芳、汪成军要求戴安娜一次性付款是合法正当的。4、戴安娜并不存在可得利益的损失，一审法院支持戴安娜的该条主张与法律规定不符。主张可得利益的损失必须要有证据证明该利益是确定的、可以预期的。5、张芳、汪成军将房屋过户给他人后并未获得额外利益，一审法院判决高额的赔偿不合理、不公平。
2016年9月，戴安娜诉至一审法院，请求：1、确认戴安娜与张芳、汪成军之间的房屋买卖合同有效并解除该合同；2、张芳、汪成军双倍返还定金40000元；3、张芳、汪成军、陈双赔偿损失，其中中介费10000元、评估及担保费9948元、房屋增值损失536400元；4、张芳、汪成军、陈双承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：张芳、汪成军系夫妻关系，张芳名下购买案涉房屋，建筑面积87.96平方米。2016年3月23日，案外人郭再新（合同乙方）与汪成军（合同甲方）经案外人武汉新环境房地产经纪有限公司金地艺境分公司（丙方，以下简称：新环境公司）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：第一条，房屋坐落；第二条，经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价708000元；第三条，甲乙双方约定具体付款方式：1、签订合同当天乙方向甲方支付定金20000元；2、乙方向银行申请商业贷款610000元，具体贷款金额以银行审批为准；3、过户当日，乙方向甲方支付首付款98000元，以银行审批为准，剩余款项由银行划至甲方指定账户；第四条，房屋交易税费承担方式，乙方承担所有过户费用；第五条，在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保证交易的安全性，本合同签订之日，乙方须按宗向丙方支付经纪代理费10000元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%；第六条，本合同签订之日，甲、乙方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙方提供相关证件齐全后100个工作日内协助办理过户手续；第九条，甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.4%向乙方支付违约金，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的0.4%向乙方支付违约金；第十七条，附加条款：此价格是甲方负责办房产证，乙方承担所有过户费用；等内容。该合同中，由汪成军作为甲方签字捺印，郭再新作为乙方签名捺印。当日，郭再新向汪成军交付定金20000元，汪成军出具定金收条“今收到买方郭再新购买位于金地艺境26-2-202的房屋定金20000元……”；郭再新向新环境公司支付中介费10000元。2016年5月30日，郭再新向新环境公司交付评估费和担保费共9948元。
2016年6月3日，戴安娜就案涉房屋向中国工商银行申请办理二手房按揭贷款，张芳、汪成军配合其办理贷款手续，在银行留存的《武汉市存量房买卖合同》上签字，该合同中，买方姓名为戴安娜。就此合同，戴安娜提出，此前系委托表姐郭再新代为看房、签订买卖合同，实际以戴安娜为买受人，并申请郭再新出庭作证，郭再新陈述：1、郭再新与戴安娜相约一起在武汉买房，案涉房屋系由戴安娜购买，郭再新代签；2、2016年5月31日，中介公司带同张芳、汪成军、戴安娜前往中国工商银行提交了贷款申请并签了银行贷款文书；3、2016年7月12日，中介公司通知，汪成军要求一次性付清全款；同日戴安娜接到银行贷款通过的通知；2016年7月19日，戴安娜与汪成军、张芳到武汉光谷政务服务中心办理过户手续，汪成军要求先一次性付清余款，待银行贷款支付到张芳名下后再返还给戴安娜，戴安娜提出自己风险太大要求担保，双方就此未能达成一致意见，未完成过户。张芳、汪成军对此陈述：1、房屋是郭再新本人要买，当时其银行贷款批不下来，才让其表妹戴安娜出面办理银行按揭；2、当时因为汪成军缺钱付款买别墅，所以不管是郭再新还是其表妹都可以卖；当时质疑了戴安娜的身份，但因缺钱购置他房，所以没有计较；3、2016年7月汪成军说要付全款，自己可以打欠条，所以双方没有达成交易；4、因为急着卖房，所以后来将房屋卖给了陈双，并为了规避契税，在房管局完成交易时压低了交易价格。
一审法院另查明，2016年7月，双方因付款方式等问题未完成过户。2016年7月21日，汪成军与案外人刘晓红、赵家兵签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定以700000元出售案涉房屋，过户当天付全款700000元，收到全款后配合办理过户手续，等内容。在诉讼中，陈双陈述：陈双也是新环境公司的工作人员，参与了诉争房屋买卖合同居间事务，刘晓红、赵家兵系其小姨和小姨夫，新环境公司经纪人刘政威系其表舅，该房系陈双购买，实际成交价格为720000元，当时市场价格在850000元以上，并提供了刘政威向汪成军转账700000元的转账凭证、张芳出具的收刘晓红、赵家兵720000元房款的收条。2016年7月22日，张芳、陈双在房管部门签订了售房合同，签约成交价为351800元，并办理过户登记手续；陈双于2016年8月6日取得了案涉房屋不动产权登记。戴安娜在2016年9月7日，对该房屋申请了异议登记，并在起诉本案后要求撤销三方之间的房屋买卖合同，并将案涉房屋变更登记至戴安娜名下。2016年11月14日，武汉市人民政府办公厅发布《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》【武政办（2016）159号】，要求：非本市户籍居民家庭在限购区域内购买首套住房的，应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明，对补缴的社会保险或者个人所得税不予认定；自2016年11月15日起实施。案涉房屋属限购区域。戴安娜认为，因自己为非武汉市户籍且社保不足2年，据该新政策属于限购人群不能在武汉市购房，则案涉购房合同在新政实施之日不能继续履行，申请变更诉讼请求并申请对案涉房屋在限购政策实施时的市场价值进行评估鉴定。一审法院于2016年12月15日将戴安娜变更后的诉讼请求内容告知了张芳、汪成军、陈双。
经一审法院委托，武汉益欣成土地房地产估价经纪有限公司于2017年2月13日出具估价报告书，其意见为：以2016年7月22日为价值时点，案涉房屋市场总价值1026800元；以2016年11月14日为价值时点，案涉房屋市场总价值1244400元。为鉴定，戴安娜用去评估费8200元。张芳、汪成军、陈双认为因戴安娜不是本案适格主体，该估价报告书与本案无关联性，不予认可。
一审法院认为：关于戴安娜是否为本案适格主体的问题。民事行为可以代理。案外人郭再新以自己名义与汪成军签订2016年3月23日《武汉市存量房居间（买卖）合同》，但在该合同履行过程中，系戴安娜申请办理银行按揭，并要求过户，汪成军、张芳配合办理和银行按揭申请并签字，双方只是因后续房款支付方式争议未能完成过户；戴安娜认可郭再新的代理行为，郭再新已出庭陈述该合同权利义务归属戴安娜；汪成军、张芳对戴安娜身份有异议，在戴安娜就案涉房屋申请贷款时就应当提出，其在贷款资料上签字等行为，已认为对戴安娜买方身份的认可。故，戴安娜系双方房屋买卖合同法律关系的买方，属本案适格主体，且据双方签约时的真实意思，应当以2016年3月23日《武汉市存量房居间（买卖）合同》的有关约定为准。按双方合同约定，系以过户后贷款银行放款方式支付余款，汪成军、张芳要求过户时一次性支付尾款，增大了戴安娜的资金风险，张芳、汪成军不愿提供相应担保，双方对此变更未能达成一致，则仍应当按照原约定条款执行。汪成军、张芳因自身资金需求等原因，另行将房屋出售，导致戴安娜无法取得房屋实现合同目的，已构成违约，应当承担违约责任。陈双系新环境公司工作人员，参与了诉争房屋买卖合同居间事务，明知戴安娜与汪成军、张芳已签订有房屋买卖合同尚在过户期间内，为自身利益购买该房屋，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋”等规定，损害了戴安娜的合法利益。因张芳、汪成军、陈双之间已完成房屋过户登记，且戴安娜现属限购对象，2016年3月23日《武汉市存量房居间（买卖）合同》在事实上已难以履行，对戴安娜解除该合同的诉讼请求，予以支持。双方合同约定有定金，对戴安娜要求张芳、汪成军双倍返还定金40000元的诉讼请求，予以支持。关于戴安娜主张赔偿损失的诉讼请求。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。戴安娜因履行合同缴纳的中介费、评估费及担保费，系案外人新环境公司收取，涉及该单位的居间法律关系，而本案主要处理房屋买卖合同法律关系，在本案中对此不予处理，可另行处理；案涉房屋在争议区段市场价值增幅较大，汪成军、张芳不诚信履约行为造成戴安娜可得利益损失，且该损失明显已超出定金数额，故对戴安娜的赔偿要求酌情处理，并根据双方履约、违约情形，戴安娜已支付的费用，房屋价值增幅等因素，酌情由汪成军、张芳在双倍返还定金40000元外，赔偿戴安娜损失180000元。综上，为保护当事人合法权益，维系正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认戴安娜以郭再新名义与汪成军、张芳于2016年3月23日就武汉东湖新技术开发区康魅路1号金地褐石庄园五期26栋2单元2层2室房屋签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中房屋买卖法律关系内容已于2016年12月15日解除；二、张芳、汪成军于本判决生效之日起十日内向戴安娜双倍返还定金40000元；三、张芳、汪成军于本判决生效之日起十日内向戴安娜赔偿损失180000元；四、驳回戴安娜的其他诉讼请求。本案案件受理费4782元，评估费8200元，共计12982元，由戴安娜负担2982元，张芳、汪成军负担6666.67元，陈双负担3333.33元。
本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2016年3月23日,案外人郭再新以自己名义与汪成军签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，该合同履行过程中，系戴安娜申请办理银行按揭并要求过户，汪成军、张芳配合戴安娜办理贷款手续，同时在银行留存的《武汉市存量房买卖合同》上签字，表明汪成军、张芳认可戴安娜买方身份，故戴安娜与汪成军、张芳之间形成房屋买卖关系。按双方合同约定，戴安娜支付定金后的购房款以过户后贷款银行放款方式支付，但汪成军、张芳要求过户时一次性支付剩余购房款，增大了戴安娜的资金风险，双方对变更付款方式未能达成一致的情况下，合同原约定条款对双方均有约束力。之后，汪成军、张芳因自身资金需求等原因，另行将房屋出售导致戴安娜无法取得房屋实现合同目的，汪成军、张芳构成违约理应承担违约责任。戴安娜基于合同事实上难以履行，合同目的不能实现而主张解除合同于法有据。
关于合同解除后如何确定违约责任的问题。1、双方合同约定有定金，依照定金罚则张芳、汪成军应向戴安娜双倍返还定金40000元；2、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。诉讼中，双方一致确认诉争房屋市场总价值增幅较大，汪成军、张芳违反诚实信用原则给戴安娜造成可得利益损失，一审法院参照房屋评估市场价值，并根据双方履约、违约情形及戴安娜已支付的费用酌情确定汪成军、张芳赔偿损失180000元并无不当。另，戴安娜因履行合同缴纳的中介费、评估费及担保费，系新环境公司收取，涉及案外人的居间服务行为，而本案主要处理房屋买卖合同法律关系，故本案中不予一并处理。
综上，上诉人戴安娜与上诉人张芳、汪成军的上诉理由及请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13963.5元，由戴安娜负担9363.5元，张芳、汪成军负担4600元。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 骆朝辉
审判员 李斌成
二〇一七年七月十二日
书记员 舒 渲