广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终14986号上诉人(原审被告)：斜阳里养老产业投资有限公司。住所地：深圳市龙华区龙华街道景华东区**栋正点商务***室。法定代表人：黄国伟，董事长。委托诉讼代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邹顺英，女，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：吴翅文（邹顺英女儿），住广州市海珠区。上诉人斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称斜阳里公司）因与被上诉人邹顺英房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初1867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。斜阳里公司上诉请求：1.撤销（2018）粤0103民初1867号民事判决书第一项、第二项、第三项判决；2.依法改判驳回邹顺英的全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由邹顺英承担。事实与理由：广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初1867号民事判决书认定事实不清，适用法律不当，其中的第一项、第二项、第三项判决是错误的：一、在购买广州市荔湾区文昌南路xx号E74号房屋（以下简称涉案房屋）时，斜阳里公司已经明确告知邹顺英该房屋的产权是私人业主，邹顺英也明确清楚斜阳里公司有权对该房屋进行买卖。而事实上双方在签订《不动产买卖合同》后，该房屋的业主也与邹顺英在房管部门办理了网签手续，可见《不动产买卖合同》是完全可以正常履行的（同栋大楼中与邹顺英类似的交齐房款的购房者，很多已经成功过户）。但遗憾的是由于邹顺英交付了部分购房款后，就违约不交购房款了，在未收齐购房款的情况下，斜阳里公司不可能叫业主与邹顺英办理过户。因此，导致未过户的原因是邹顺英停交购房款的违约行为，而并非斜阳里公司不能履行合同。一审判决只凭邹顺英的表面证据就认定《不动产买卖合同》目的不能实现，从而错误判决解除合同以及斜阳里公司返还房款税费和支付违约金，这是缺乏事实依据的，是错误的。二、斜阳里公司与该房屋的业主黄丽容是合作关系，斜阳里公司买卖该房屋（包括其他相邻类似的数十件房屋）是业主同意的，而且业主也收取了购房款，故业主应当对邹顺英（包括其他购房小业主）承担合同责任。因此，本案必须将该房屋业主黄丽容追加为被告参加诉讼。斜阳里公司已经将相关的资料和追加申请向一审法院呈递，但一审判决对这个关键问题却避而不审不作决定，遗漏了当事人，这是错误的。邹顺英二审答辩：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决处理。邹顺英于2018年2月7日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令解除邹顺英与斜阳里公司于2017年2月10日签署的《不动产买卖合同》；2.判令斜阳里公司立即退还款项共700514元；3.判令斜阳里公司按每日千分之三的标准向邹顺英立即支付700514元的违约金至实际付清之日；4.本案受理费由斜阳里公司负担。一审法院经审理查明：2017年1月18日，邹顺英向斜阳里公司支付购买广州市荔湾区文昌南路xx号E74定金50000元。2017年2月10日邹顺英（乙方、买受人）与斜阳里公司（甲方、出卖人）签订编号：Y00074《不动产买卖合同》，约定：甲方将广州市荔湾区文昌南路xx号E74（建筑面积为23.13平方米、套内建筑面积为11.86平方米）不动产以928784元出售给乙方。乙方分9次向甲方支付楼款及税费29254元，乙方延期付款的，按每天需付金额的千分之三计算违约金，直至付款为止。甲方应当在2017年6月1日前且甲方收齐合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后3个工作日内（两者以时间居后者为准）书面通知乙方办理交付手续，并签署该不动产交接单，将该不动产交付给乙方。甲方延期交付的，合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交付为止。甲方应当在2017年6月1日前且甲方收齐合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后20个工作日内，完成办理该不动产交易过户手续。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得《不动产权证》，合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交易过户为止。甲方保证该不动产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该不动产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。2017年2月10日邹顺英向斜阳里公司支付首期购房款365000元。2017年4月6日邹顺英向斜阳里公司支付二期购房款85630元及税费29254元。2017年5月3日邹顺英向斜阳里公司支付购房款85630元。后邹顺英没有继续支付购房款给斜阳里公司。另查，广州市荔湾区文昌南路xx号E74登记产权人为案外人黄丽容。2018年2月27日上述房屋设定不动产抵押登记，权利人为案外人凌启鹏。在一审庭审中，邹顺英还提供在2017年2月10日向广州大牌信息技术咨询服务有限公司支付广州市荔湾区文昌南路斜阳里·星阁团购服务费85000元（其中2000元为换票）的收据，拟证实其支付该团购服务费给斜阳里公司。斜阳里公司对此不予确认。斜阳里公司提供2017年4月7日案外人黄丽容与邹顺英委托代理人庞毅签订的编号：穗存量房合字17040040033号《存量房买卖合同》，拟证实与邹顺英关于涉案房屋的买卖已经办理网签备案手续。邹顺英对该证据不确认，认为邹顺英没有委托庞毅作为代理人签约。斜阳里公司不能提供邹顺英委托庞毅委托代理合同。并当庭确认出售涉案房屋给邹顺英的主体是斜阳里公司。一审法院认为：邹顺英与斜阳里公司虽然签订编号：Y00074《不动产买卖合同》，斜阳里公司也提供案外人黄丽容与邹顺英委托代理人庞毅签订的《存量房买卖合同》，邹顺英对该证据的邹顺英代理人身份不予确认。在合同签订后涉案房屋产权人黄丽容，将涉案房屋又另行设置抵押登记。斜阳里公司也不能提供证据证实涉案房屋产权人黄丽容同意将涉案房屋继续交易过户给邹顺英，导致邹顺英与斜阳里公司签订的《不动产买卖合同》目的不能实现。故邹顺英要求解除与斜阳里公司签订的《不动产买卖合同》及退还房款、税费共615514元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于违约金的问题，邹顺英与斜阳里公司在签订《不动产买卖合同》时，对涉案房屋产权情况的认知均存在有过错，故邹顺英要求斜阳里公司按已付房款的每日千分之三的标准计算违约金，一审法院不予采纳。邹顺英主张的违约金应按已付房款分段参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算，违约金总额以不超过已付房款本金为限。关于团购服务费85000元斜阳里公司应否退还的问题。因邹顺英的证据不能证实为斜阳里公司收取。且该团购服务费属另一法律关系，邹顺英应另寻途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2018年6月28日作出一审判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除邹顺英与斜阳里养老产业投资有限公司签订编号：Y00074《不动产买卖合同》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，斜阳里养老产业投资有限公司返还购房款及税费共615514元给邹顺英；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，斜阳里养老产业投资有限公司支付购房款及税费共615514元的违约金（违约金分段计算：1、以50000元为本金，自2017年1月19日起计算至2017年5月3日止；2、以365000元为本金，自2017年2月11日起计算至2017年5月3日止；3、以85630元及税费29254元为本金，自2017年4月7日起计算至2017年5月3日止；4、以615514元为本金自2017年5月4日起计算至返还购房款及税费之日止）给邹顺英；四、驳回邹顺英的其它诉讼请求。斜阳里公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费11200元，由斜阳里养老产业投资有限公司负担9848元，邹顺英负担1352元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：一审诉讼中，斜阳里公司提供的穗存量房合字17040040033号《存量房买卖合同》没有卖方黄丽容的签名，该合同文本载明涉案房屋存在抵押、本次交易与涂销抵押一并办理；斜阳里公司为证明其有权销售房屋并收取房款，提供了一份日期为2017年3月27日的担保协议，载明叶鉴洪（甲方）、黄丽容（乙方）、斜阳里公司（丙方）、杨少辉（丁方），但其上并无黄丽容的签名。二审诉讼中，斜阳里公司称业主黄丽容因债务原因将房屋抵偿欠款，原拟由业主先过户给斜阳里公司，再由斜阳里公司进行销售，但因二手房买卖政策取得产权后2年内不得出售，所以改为由斜阳里公司出面签订买卖合同，网签手续由业主黄丽容出面办理；涉案房屋所在4楼已全部打通按养老院规格重新装修间隔，但因消防未能通过验收已暂停装修。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：斜阳里公司与邹顺英所签《不动产买卖合同》是否应予解除。现有证据表明，涉案房屋的产权登记人为黄丽容。本案诉讼中，斜阳里公司未能提供证据证实黄丽容同意将涉案房屋出售给邹顺英，斜阳里公司本案诉讼中提供的《存量房买卖合同》并不能构成黄丽容对斜阳里公司与邹顺英签订《不动产买卖合同》、收取款项的追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，本案所涉《不动产买卖合同》产生的法律后果由行为人斜阳里公司承担。上诉人所提本案应追加黄丽容为被告的主张，本院不予支持。依斜阳里公司所提供的证据，本案并不构成业主黄丽容与邹顺英成立房屋买卖合同关系，斜阳里公司与邹顺英签订《不动产买卖合同》不能作为黄丽容与邹顺英发生房屋买卖合同关系权利义务关系的正当内容，斜阳里公司主张邹顺英应继续交齐房款，法律依据并不充分。一审判决解除斜阳里公司与邹顺英所签《不动产买卖合同》的处理，本院予以维持。需要明确的是，一审判决第三项确定的违约金在《不动产买卖合同》解除的情况下，应为斜阳里公司退还款项需依中国人民银行公布的利率标准计付的利息。综上所述，斜阳里公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，除对第三项判决内容由本院予以调整外，一审判决结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初1867号民事判决第一、二、四项。二、变更广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初1867号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，斜阳里养老产业投资有限公司支付购房款及税费共615514元的利息（利息依中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准分段计算：1、以50000元为本金，自2017年1月19日起计算至2017年5月3日止；2、以365000元为本金，自2017年2月11日起计算至2017年5月3日止；3、以85630元及税费29254元为本金，自2017年4月7日起计算至2017年5月3日止；4、以615514元为本金自2017年5月4日起计算至返还购房款及税费之日止）给邹顺英。二审案件受理费9848元，由斜阳里养老产业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一八年八月二十七日书记员  杨仁义熊盈颖