上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初8782号
原告：李伟磊，男，1984年4月23日出生，汉族，户籍所在地山东省。
委托诉讼代理人：贾晓伟，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被告：郑维光，男，1976年5月10日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。
委托诉讼代理人：项滢漪，上海市雄风律师事务所律师。
第三人：青浦区朱家角镇新胜村村民委员会，住所地上海市青浦区朱家角镇沈砖路XXX号。
法定代表人：金苗良，主任。
委托诉讼代理人：袁阿根，上海市珠玑律师事务所律师。
原告李伟磊诉被告郑维光土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2017年8月10日第一次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人贾晓伟，被告郑维光及其委托诉讼代理人项滢漪到庭参加诉讼。依据原告申请，本院依法通知青浦区朱家角镇新胜村村民委员会作为第三人参加诉讼。本案于2017年11月10日第二次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人贾晓伟，被告郑维光及其委托诉讼代理人项滢漪,第三人的委托诉讼代理人袁阿根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李伟磊向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的合同于2017年4月20日解除；2、被告返还原告租金人民币115万元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告于2015年5月18日签订的协议书无效；2、要求被告返还原告转让费115万元、管理费12万元(每年6万元，已付2年)、租金48,000元(每年24,000元，已付2年)。事实和理由：2013年7月1日，被告与第三人签订《租赁什边地协议书》，约定第三人将青浦区朱家角原新胜六队台基东侧一块25.48亩土地租赁给被告，租期20年，自2013年7月1日至2033年6月30日。2015年5月18日，被告与原告就上述地块租赁事宜签署《协议书》，约定被告将上述地块的“土地合同及地面树木、围墙等设备一半转让给原告，约为12亩，转让费为115万元”。上述合同签署后，原告依约向被告分次支付了115万元转让费。2017年4月5日，青浦区朱家角人民政府在租赁地块现场检查，并向原告发出责令改正通知书，要求在“2017年4月12日24时前场地作如下整改：将未取得乡村建设规划许可证进行建设的建(构)筑物自行拆除”。2017年4月19日，青浦区规划和土地管理局向原告发出《责令停止土地违法行为通知书》，要求立即停止土地违法行为。系争土地为基本农田，不能用于非农业用途，而被告租赁后投入资金填土实际用于堆场，违反了法律法规的强制性规定，故被告将其中部分土地的使用权和相关设施设备转让给原告也违反了法律法规的强制性规定，应为无效，故原告起诉至法院。
被告郑维光辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的协议并非全部无效，如果土地部分无效，地上物部分应为有效，不同意退还所有钱款。政府并不禁止原告使用该地块，因原告在地块上违法搭建，改变了土地性质，如果在合理合法的情况下，土地仍可以使用。被告承租土地后，出资迁坟、建造围墙、种植树木、填埋鱼塘有大量资金投入，所以1,150,000元实际并非租金，实为转让款,包括将剩余期限内的使用权转让，还包括围墙、树木等。
第三人青浦区朱家角镇新胜村村民委员会述称：村委会与被告签订协议，出租给被告时土地是什边地，被告的确进行修整有所投入，金额第三人不清楚。第三人和被告签订的合同中约定，被告修整后可以以农作物为基础使用，村委会是知道被告转租土地，但并不清楚用途。原、被告之间的使用情况，第三人不知情。
本院经审理认定事实如下：2013年7月1日，第三人作为甲方、被告作为乙方签订《租赁什边地协议书》，约定甲方将位于青浦区朱家角镇原新胜6对台基东侧一块25.48亩地租赁给乙方使用，同意乙方在该土地上经营苗木等，合作期限自2013年7月1日至2033年6月30日；乙方负责地上物补偿、建桥、筑路、土地平整、基础设施建设、建造围墙并搭建活动板房等；乙方每年向甲方支付租赁税后每亩2000元；协议签订后，乙方负责对该土地青苗费、苗木等地上物的补偿，同时对通往该地造桥、筑路平整好土地，保证在2013年6月30日前由甲方交付给乙方使用等。
2015年5月18日，原告作为乙方、被告作为甲方，签订《协议书》，约定甲方将青浦区朱家角新胜村6队东侧一块25亩土地合同及地面树木、围墙等设备设施一半转让给乙方，约为12亩，转让费为115万元；乙方每年承担土地租金2,000元每亩，合同期内乙方应按甲方原合同日期提前一个月交付土地租金给甲方，若乙方违约，合同终止，转让费不退；备注：甲方负责乙方用电(30KW)、用水，电和水都接到乙方厂区内等。
签订合同后，原告向被告支付了转让费115万元、2年的土地租金48,000元及2年的管理费12万元。
2017年4月5日，上海市青浦区朱家角镇人民政府向原告发出责令整改通知书，告知原告在涉案土地上涉嫌未取得乡村建设规划许可证进行建设的行为，违反了《上海市城乡规划条例》第三十六条第二款的规定，要求原告在2017年4月12日24时前，将未取得乡村建设规划许可证进行建设的建(构)筑物自行拆除。
2017年4月19日，上海市青浦区规划和土地管理局向原告的承租人徐滔发出责令停止土地违法行为通知书，告知因擅自将涉案土地作为堆场，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十二条的规定，责令立即停止土地违法行为。
审理中，上海市青浦区规划和土地管理局对我院复函，载明：“自收到你院转来的关于调查位于青浦区朱家角镇新胜村6队台基东侧土地25.48亩的土地性质和类别后，经我局查实，以上土地位于基本农田保护区范围内，属于基本农田。”
对于当事人无争议的事实，由原告、被告、第三人的陈述、租赁什边地协议书、协议书、责令改正通知书、责令停止土地违法行为通知书、工作联系函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
原告认为：1、被告实际将土地用于堆场，故原告与被告签订协议是为了作为堆场使用。系争土地是基本农田，不得用于堆场，不得用于种植树木，故被告对系争土地进行填土并作为堆场，违反了法律法规的强制性规定，故原告与被告签订的协议以及被告于第三人签订的协议均无效，被告理应退还原告所有付款；2、原告承租后没有另行建造或种植过，涉案土地上集装箱和铁板在2017年8月19日全部运走，没有任何原告或者原告承租人的任何物品；被告认可涉案土地上已经没有原告的物品，但是不清楚何时运走。
被告认为：1、被告租赁土地原打算种植树木和用于堆场。如果系争土地仅能用于基本农田种植农作物使用，被告不愿意继续租赁土地，因为无法收回成本。被告承租土地后在涉案土地投入200多万元，包括迁坟、青苗补偿、建造围墙、填土等，被告将其中一半土地的使用权和地上设施设备转让给原告，故相关土地使用权和地上设施设备已经归原告所有，不同意退还钱款。为此，被告提供：花费清单、青苗费、树苗费、其他补偿款清单、补助款清单、收条等证据。原告对该组证据不予认可；2、目前原告使用的土地上确实没有原告的物品了，但是原告可以按照协议约定合法使用，不同意收回。
根据庭审查明的事实，本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，非农业建设不得占用耕地，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。涉案土地为基本农田，被告租赁土地后种植苗木、填土、搭建围墙并用于堆场等，显然被告投入资金改造土地并非作为农业用途使用。被告自己也表示如果仅能用于农业用途，其不愿意继续租赁使用，无法收回投入成本，故被告将部分土地使用权和地上设施设备转让给原告，原告受让的目的不可能是仅用于农业用途，故本院认定原告与被告签订的协议违反了法律法规的强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告已经将土地上的物品全部搬离，被告拒绝接收，由此扩大的损失由被告自行承担。原告支付被告转让费115万元，鉴于原告实际使用了系争土地，故本院综合租期、原告使用年限、双方过错程度，本院酌情确定被告退还原告转让费100万元。原告使用系争土地超过2年，故对原告要求被告退还土地租金、管理费的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十六条之规定，判决如下：
一、原告李伟磊与被告郑维光于2015年5月18日签订的《协议书》无效；
二、被告郑维光应于本判决生效之日起十日内退还原告李伟磊转让费100万元；
三、驳回原告李伟磊其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16,662元，减半收取计8,331元，由原告负担1,431元，被告负担6,900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金 艳
二〇一七年十一月二十七日
书记员 谭泓洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第三十六条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。
禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。
禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。