福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第471号
上诉人（原审被告）莆田市名成房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区学园路北段东侧，组织机构代码证代码79836878-6。
法定代表人林毅，董事长。
委托代理人郑新平、林丽香，福建众益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戴彩风，女，1980年12月4日出生，汉族，农民。
委托代理人卢琦峥、陈军，福建凌龙律师事务所律师。
上诉人莆田市名成房地产开发有限公司（以下简称“名成公司”）因与被上诉人戴彩风商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第2579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人名成公司的委托代理人林丽香、被上诉人戴彩风及其委托代理人卢琦峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告名成公司以出让方式取得位于莆田市荔城区学园北路的地块（莆国用（2008）第J01937号）的土地使用权。经批准，被告名成公司在该地块上建设商品房，名称为“名成佳园”，建设工程规划许可证号为建字第350300200908027号荔，施工许可证号为荔建管证（2009）093号，商品房预售许可证号为（2011）莆房许字第40号。2009年12月18日，“名成佳园”项目开工。
2012年7月27日，原告戴彩风与被告名成公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为MF-2007-01-№0410065）一份，约定原告以单价每平方米6460元（总金额704398元）向被告购买莆田市荔城区学园北路名成佳园第3幢11层1102房的套房。该合同第八条关于交付条件与期限的约定，被告名成公司应当在2012年9月30日前将符合合同约定条件的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按原告已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向原告支付已付款万分之四的违约金。合同第十一条关于交接的约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围之外的费用，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。同日，原、被告签订《合同补充协议》一份，第二条对交接进行了约定：“1、买受人应当在出卖人通知的交房期限内到指定地点办理房屋交接手续，交接前买受人应结清款项（含代收税费）。买受人未按时办理房屋交接手续的，出卖人可自通知的交接期限届满之次日起按日收取总房价款的0.1‰作为代保管费，超过60天仍不办理房屋交接手续，出卖人有权单方解除合同并要求买受人按房价款的20%支付违约金……2、买受人未如期办理房屋交接手续的，则自通知的交接期限届满之日起即视为出卖人向买受人履行了交房的义务，与该房产有关的一切风险或责任随之转移给买受人。买受人还应承担自交接期限届满之次日起所缴纳的物业管理费及其他相关费用。”合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了购房款704398元。
2012年10月，名成佳园的施工单位即福建省莆田市东风建筑工程有限公司提交竣工报告。2013年1月11日，福建省建设厅出具名成佳园项目竣工验收报告。2013年5月9日，原告戴彩风与被告名成公司办理房屋验收交接手续，但未按照合同约定安装阳台铝合金门（面积为宽1.8米×高2.4米=4.32平方米）。2013年7月18日，被告名成公司向莆田市公安消防支队提交建设工程消防验收申请并被受理。本案诉至本院后，案经调解，双方当事人对铝合金门的平方米的单价达成一致，但对逾期交房的违约金未达成一致意见，致调解无效。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。商品房买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。出卖人负有将符合约定的商品房交付买受人占有使用之义务。合同约定被告名成公司应于2012年9月30日前交付符合条件的商品房给原告使用，被告辩称因施工中出现技术问题，施工期增加二个月导致延期交房，但其申请延期的时间（2010年4月1日）发生在原、被告签订合同（2012年7月27日）之前，不属于双方签订的合同中可延期的事项，故对该辩称，不予采纳。被告名成公司亦辩称雨天因素及配电工程延误导致交房延期，但被告名成公司作为工程建设方在合同签订时应当预见在工程建设过程中会出现特殊天气情况，故不属于合同中约定的不可抗力，且被告提供的证据系单方出具的天气情况表，不属于合同中约定的不可抗力。根据合同相对性原则，配电工程延误系被告名成公司与第三方之间的关系，与本案无关联性，故对被告名成公司的上述辩称，本院不予采信。原告主张房屋的实际交接时间为2013年5月9日，被告辩称在2013年2月19日原告已领取房屋钥匙进行装修，但其提供的房屋承接验收表、业主情况登记表、装修许可证等证据可以证实房屋的实际交付的时间为2013年5月9日，故被告名成公司未按约履行构成违约，应承担违约责任。故被告名成公司应当向原告支付自2012年10月1日至2013年5月9日止按已付款704398元的日万分之四计算的违约金即704398元×0.4‰×221日=62268.8元。原告请求被告支付该时间段的违约金61705元，未超过合同约定的违约金，视为对自己权利的处分，本院予以支持。原告主张被告应支付未安装的阳台铝合金落地门的购置款及安装费5000元，在本案审理过程中，双方同意以每平方米200元计价，故被告名成公司应当支付给原告折价款200元／平方米×4.32平方米=864元。根据法律规定及合同约定，被告名成公司在交付商品房时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故原告请求被告名成公司交付房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》合理合法，本院予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定被告名成公司需向原告交付消防合格证书，且法律法规并未规定开发商应交付消防合格证书，故原告请求被告名成公司交付消防合格证书于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告莆田市名成房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告戴彩风逾期交房违约金人民币六万一千七百零五元；二、被告莆田市名成房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告戴彩风铝合金落地门折价款人民币八百六十四元；三、被告莆田市名成房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内将坐落于莆田市荔城区学园北路名成佳园第3幢11层1102号套房的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》交付给原告戴彩风；四、驳回原告戴彩风的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1468元，由被告莆田市名成房地产开发有限公司负担人民币1364元，由原告戴彩风负担人民币104元。
一审宣判后，上诉人名成公司不服，向本院提起上诉。
上诉人名成公司上诉称：1、上诉人延期交房存在合同约定和法定的正当理由，不应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条约定“因施工涉及重大技术问题或地质灾害而造成停工的，或工期顺延的交房期限按停工期限及顺延的工期相应顺延”，工程施工单位因重大技术问题导致工期延误2个月，因雨天工期延误147天，上诉人提供的“晴雨表”为施工方挂在施工现场，并在诉讼时提供的，并非上诉人单方制作的天气情况表。同时因配电工程施工延期220天，第三方也提供了材料证实施工延期并非上诉人自身原因造成的，符合合同约定的顺延事由。虽然上诉人申请延期的时间发生在双方签订合同之前，但因《商品房买卖合同》系整个莆田市通用的统一格式合同，上诉人与被上诉人签订合同时，工程尚未竣工，尚有不可抗力因素不可预知，故上诉人与所有购房者都约定了在2012年9月30日交房，但延误工期逾期交房并非上诉人所愿。2、被上诉人于2013年2月19日已签收“收款收据”和“装修注意事项通知单”，可以证明被上诉人实际接收房屋的日期为2013年2月19日而非5月9日，原审法院判决自2012年10月1日至2013年5月9日计算上诉人延期交房的责任，不符合合同约定和实际情况。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，并由被上诉人负担本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人戴彩风辩称：1、上诉人没有证据证实其所谓的施工涉及技术问题属于重大技术问题，且其该主张发生在双方签订合同之前。2、上诉人主张雨天长达147天，一年中近半年时间都在下雨，不符合气象常理，且雨水天气要构成不可抗力因素，雨量起码要达到150毫米以上，而上诉人同样未提供证据证实，其上述上诉理由不能成立。3、上诉人主张因配电问题工程延期两百多天，系因第三方原因导致违约，上诉人可另案向对方主张违约责任，不能成为其延期交房的正当理由。4、被上诉人虽于2013年2月19日领取房屋钥匙，但实际交房的时间应以书面的交接单为准。原审法院查明的交房时间是符合客观实际的，是正确的。综上，上诉人上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人对原审法院查明的讼争商品房的交接时间有异议，认为上诉人交房的时间不是原审法院查明的2013年5月9日，而是在2013年2月19日就把房屋钥匙交接给被上诉人；上诉人对原审法院查明的其他事实没有异议。被上诉人对原审法院查明的事实没有异议。对原审法院查明的双方当事人均没有异议的事实，本院予以确认。
本院认为，本案双方二审争议的焦点问题是：1、讼争商品房延期交房是否具备合同约定和法定的正当理由；2、讼争商品房的实际交接时间即被上诉人于2013年2月19日领取房屋钥匙能否视为上诉人交付房屋的问题。关于上诉人延期交房是否具备正当理由的问题。上诉人名成公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应在2012年9月30日前交付符合条件的商品房给被上诉人使用，上诉人未按上述合同约定的期限交付房屋；上诉人称因工程施工中出现重大技术问题延期2个月、雨天147天无法施工及配电工程施工延期220天，导致其无法按期交付房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条的约定，上诉人延期交房有合同约定和法定的正当理由，认为其没有构成违约，不应承担逾期交房的责任。关于工程施工中出现重大技术问题的问题，因上诉人就工程施工中出现技术问题申请延期2个月的时间（2010年4月1日）发生在双方签订《商品房买卖合同》（2012年7月27日）之前，故上诉人上述所称理由不属于双方签订的合同中可延期的事项，本院不予采纳。关于雨天问题。一年四季轮换，晴雨交替，是生活常识。上诉人在与被上诉人签订合同时应当预见到在施工过程中不可避免会出现雨天等自然天气情况，其称因雨天延期不属于合同中约定的不可抗力，故不予支持。关于配电工程延期问题。根据合同相对性原则，配电工程延误系上诉人与第三方间的关系，与本案没有关联性，不属于其延期交房的正当理由，本院不予采信。关于被上诉人领取房屋钥匙能否视为上诉人交付房屋的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”及双方签订的《商品房买卖合同》第十一条规定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”。根据上述规定，在2013年2月19日上诉人未按合同约定向被上诉人提供合同项下商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被上诉人可以拒绝交接钥匙，但被上诉人并未拒绝，则被上诉人于2013年2月19日领取房屋钥匙应视为其同意接收房屋，并对房屋实际占有，而上诉人也履行了“房屋交付使用”的义务。故原审法院认定上诉人实际交付房屋的时间为2013年5月9日不妥，应予纠正。
综上所述，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。上诉人未按合同约定的时间交付符合条件的讼争商品房给被上诉人占有、使用，违反了合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。故上诉人应当向被上诉人支付自2012年10月1日至2013年2月9日止按已付款人民币704398元的日万分之四计算的违约金即704398元×0.4‰×142天=40009.8元。上诉人上诉有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第2579号民事判决第二、三、四项；
二、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第2579号民事判决第一项；
三、上诉人莆田市名成房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给被上诉人戴彩风逾期交房违约金人民币四万零九元八角；
四、驳回上诉人莆田市名成房地产开发有限公司的其他上诉请求。
本案一审案件受理费人民币1468元，由上诉人莆田市名成房地产开发有限公司负担人民币891元，由被上诉人戴彩风负担人民币577元；二审案件受理费人民币1468元，由上诉人莆田市名成房地产开发有限公司负担人民币891元，由被上诉人戴彩风负担人民币577元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈利强
代理审判员 黄珊珊
代理审判员 许秋红
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 吴恩华
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项：
二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……