乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙民三初字第918号原告：七一酱园高层商住小区业主委员会，住所地乌鲁木齐市。负责人：ＸＸＸ，该业主委员会主任。委托代理人：黄恒华，新疆伯仲律师事务所律师。委托代理人：陈胜，男，1972年8月30日出生，汉族，七一酱园高层商住小区业主委员会副主任，住乌鲁木齐市。被告：新疆七一酱园物业管理有限公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：赵小红，该公司总经理。委托代理人：张洪，新疆广翼律师事务所律师。委托代理人：崔建红，新疆天阳律师事务所律师。。原告七一酱园高层商住小区业主委员会（下称业主委员会）与被告新疆七一酱园物业管理有限公司（下称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月16日受理后，依法由代理审判员谷丽娜独任审判，于2014年6月17日、7月2日公开开庭进行了审理，原告业主委员会的委托代理人黄恒华、陈胜，被告物业公司的委托代理人张洪、崔建红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告业主委员会诉称，该小区入住以来，业主与被告多次发生各种冲突，造成业主的财产无故多次受到损害（如车辆及门锁等），全体业主经过几年的努力，于2012年6月15日正式成立业主委员会。业主委员会成立后，多次找被告洽谈，要求其按照国家法律规定提供物业服务，被告对业主的合理要求置若罔闻，并与全体业主对抗，被告对行政机关下达的成立业主委员会的通知也不予配合，被告在物业服务期间利用掌握卖水、电的工作刁难业主，对小区内开发商损害业主的行为置若罔闻，其行为严重损害了全体业主的合法权益。原告于2014年3月18日与乌鲁木齐鑫通瑞达物业服务有限公司（下称鑫通瑞达公司）签订物业服务合同，被告占据该物业服务区域始终不进行移交，原告数次向被告提出，被告均不理会，被告的行为损害了业主委员会及全体业主的合法权益，违反了国家法律、法规的规定，为保护原告的合法权益不受侵害，根据《物权法》、《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》等相关规定，现诉至法院，请求法院判令被告依法退出七一酱园高层商住小区的物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，移交物业服务所需相关资料，被告承担本案诉讼费和邮寄费。被告物业公司辩称，我方认为原告的诉讼请求无事实和法律依据，原告要求我方退出服务区域的条件不足，依据不足，解聘物业公司的决定不合法，需要半数以上业主同意，但是原告召集的业主大会违反程序，总人数未获半数业主同意，2014年3月16日原告召集的业主大会关于解聘物业公司的决定无效，原告要求解聘物业公司，但没有解除物业服务合同，直接要求我方退出物业服务区域程序不合法，根据最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第八条规定，业主委员会必须在解除物业合同后才能要求解聘我公司，原告是违反程序的，即便决议有效也应当先通知我方解除物业服务合同，等我方合同终止后，才能要求我方退出。业主委员会不能代表大多数业主的意见，在庭审现场，业主委员会带着公章来更换代理人，这是对业主意见的不尊重，通过我方查询的物业费交纳情况，实际交纳2014年全年物业费的是267户，表明大多数业主是愿意交纳物业费的，原告多次跟业主说有新的物业公司来会降低物业费，导致一些业主处于观望状态，我们也对业主进行了回访，一共有462户参加回访，均同意我方继续给其服务并不同意更换物业公司，说明我们的物业公司不具备更换条件，另其他外聘的物业公司对七一酱园的实际物业服务情况不了解，不能够为涉案小区提供更好的服务，我们共同委托了一家会计师事务作出的审计报告，报告表明我公司在2013年是亏损的，在业主委员会成立以后，我们每年的物业费都无法全额收回，尚欠200多万物业费未收回，新的物业公司是没有能力承受的，我方不同意退出该小区并移交相关设施和资料，我方提供的服务符合国家规定的服务标准，原告与鑫通瑞达公司签订物业合同，对小区提供的物业服务没有事实依据，现通过2014年新疆物业管理有限公司收入测算（七一高层）作如下分析和说明，各项分析和说明可以确定鑫通瑞达公司的各项服务报价不符合事实情况，报价虚高，被告作为新疆七一投资集团这个整体的一部分，物业服务不能由外部承担，所有的安保系统全是由我方提供，新聘的公司是没有这个能力承担这个安保义务的，根据城市管理相关条例，七一酱园综合购物中心门前广场不是完全服务于七一购物中心使用，它也服务于市政，从2014年3月开始，我们配合政府、市政无偿提供12个车位（150平方米）用于停放坦克装甲车，维护安保工作，我们夜晚在黄河路以东的65个车位供业主使用，原告的诉求违反物权法七十六条及物业管理条例第八条的法律规定，业主大会应当提前15日通知全体业主，经建筑物全体业主二分之一以上同意才可以决定，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，乌鲁木齐市黄河路396号七一酱园高层商住小区于2005年建成，该小区开发商新疆天阳房地产开发有限公司（下称天阳公司）于该楼建成当年将6-30层住宅及后院部分委托被告进行物业服务管理至今。另涉及的七一酱园高层分A、B座，A、B座6-30层每层各15户业主。庭审中，原、被告均认可6-30层的专有面积为83686平方米，此并不包括涉案小区的后院及1层区域，后者亦属于物业服务区域。2012年6月15日，原告七一酱园高层商住小区业主委员会成立。2014年1月21日，原、被告双方达成共识：为确保所有业主权益，由业主委员会依照相关法规，面向社会招聘新的物业服务企业。2014年3月18日，原告与案外人鑫通瑞达公司签订了2014年-2015年的《物业管理服务合同》。庭审过程中，原告向本院提交入户调查表若干，该调查表涉及两项调查内容（1、是否同意以公开竞标的方式聘请新的物业公司；2、本人能否参加业主大会）。同时，原告向本院提交了2014年3月16日作出的《关于七一酱园高层商住小区第一届二次业主大会会议决议》（涉及“业主大会审议并一致通过由业主委员会拟定并公开招聘新的物业服务企业的决定”）和同日由业主委员会主任ＸＸＸ签发的七一酱园高层商住小区业主委员会文件（涉及七一高层商住小区业主大会纪要，其中第二项内容为：“大会以全票通过并决定由乌鲁木齐鑫通瑞达物业服务有限公司作为本小区新的物业服务企业”）。以上查明的事实有《物业管理服务合同》、会议纪要、物业服务区域说明、入户调查表、《关于七一酱园高层商住小区第一届二次业主大会会议决议》、七一酱园高层商住小区业主委员会文件、当事人陈述及庭审笔录为证。本院认为，对建设单位即开发商聘请的前期物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换，但选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定并按照正当程序进行，业主成立业主大会，行使最高权力。本案原告业主委员会作为业主大会的执行机关，其本身没有独立决策的权利，业主委员会须经业主大会的授权方能代表全体业主行使权利。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案原告的诉讼请求能否成立，应审查原告的诉讼请求是否具有业主大会的授权并按照正当程序行使权利。另依照相关规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同即行终止，因原告系依据该规定提起本案诉讼，故原告的诉讼请求是否成立，应首先考虑选聘新的物业服务企业即鑫通瑞达公司的过程是否符合法律、法规的相关规定。虽然原告称出席会议的全体业主均同意更换物业公司，其亦向本院提交了入户调查表、录像资料、会议决议和会议纪要，但本院认为，录像资料、会议决议和会议纪要的载明内容均不能充分证实该业主大会的参会人员达到法定人数即物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，亦不能充分证实其通过的关于选聘鑫通瑞达公司的决议符合法定人数即物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而入户调查表（原告庭审中明确业主大会会议的形式以此为主）的两项调查内容亦不涉及选聘解聘物业公司的实质内容。另依据原告提交的2014年3月16日的会议决议内容，业主对“由业主委员会拟定并公开招聘新的物业服务企业”进行审议并一致通过，业主委员会又在同一天以文件形式确定的会议纪要中记载“大会以全票通过并决定由乌鲁木齐鑫通瑞达物业服务有限公司作为本小区新的物业服务企业”，并在3月18日与鑫通瑞达公司签订了为期一年的物业合同，对此本院认为，原告在同一天作出的业主大会决议和文件中记载的会议纪要本身存在矛盾之处，且依照庭审中原告明确的“以入户调查表为主”，其提交的大量入户调查表亦反映出广大业主系同意“以公开竞标的方式聘请新的物业公司”，而本案中原告提交的证据并不能证实鑫通瑞达公司系通过“公开竞标的方式”来选定，因此，原告举证不足。依据民事诉讼“谁主张谁举证”的规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告业主委员会未提供充分证据证实其按照正当程序代全体业主行使权利，故对其要求被告退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施以及相关材料的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款、《物业管理条例》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告七一酱园高层商住小区业主委员会要求被告新疆七一酱园物业管理有限公司退出七一酱园高层商住小区物业服务区域的诉讼请求；二、驳回原告七一酱园高层商住小区业主委员会要求被告新疆七一酱园物业管理有限公司移交物业服务用房和相关设施的诉讼请求；三、驳回原告七一酱园高层商住小区业主委员会要求被告新疆七一酱园物业管理有限公司移交物业服务所需相关材料的诉讼请求。本案案件受理费70元（原告七一酱园高层商住小区业主委员会已预交），因适用简易程序减半收取35元，由原告七一酱园高层商住小区业主委员会负担，余款35元本院退还原告七一酱园高层商住小区业主委员会。邮寄送达费20元（原告七一酱园高层商住小区业主委员会已预交），由原告七一酱园高层商住小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。代理审判员  谷丽娜二〇一四年八月十二日书 记 员  施群峰