江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016�赣01民终1312号上诉人（原审被告）：南昌市江南道原生态餐饮管理有限公司。住所地：南昌市经济技术开发区庐山南大道江西运政信息服务中心*楼。组织机构代码：06079326-8。法定代表人：王建强，系该公司总经理。委托代理人：胡旭东，江西启东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南昌市青山湖区京东镇高兴村村民委员会。住所地：南昌市青山湖区京东大道世纪风情旁。组织机构代码：B3716949-1。负责人：谌国林，该村委会主任。委托代理人：尹蓉蓉，江西金凤华昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：涂伟红，男，汉族，1973年7月7日出生，住南昌市西湖区。原审被告：王建强，男，汉族，1971年8月13日出生，住南昌市西湖区。上诉人南昌市江南道原生态餐饮管理有限公司（以下简称江南道餐饮公司）与被上诉人南昌市青山湖区京东镇高兴村村民委员会（以下简称高兴村委会）、被上诉人涂伟红，原审被告王建强租赁合同纠纷一案，上诉人江南道餐饮公司不服南昌市青山湖区人民法院（2015）湖民三初字第110号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江南道餐饮公司委托代理人胡旭东，被上诉人高兴村委会主任谌国林及其委托代理人尹蓉蓉到庭参加了诉讼。被上诉人涂伟红，原审被告王建强经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审�终结。原审法院审理查明，2011年4月，涂伟红以江南道餐饮娱乐管理投资有限公司（暨南昌市江南道原生态餐饮管理有限公司）与高兴村委会签订了房屋租赁合同书一份。合同约定，江南道餐饮公司租用高兴村委会所属高兴村工业园内配套仓储1号楼2880平方米房屋，兴办江南道原生菜餐饮娱乐营业场所。租赁期为2011年5月1日至2021年12月31日止。2011年月租金按每平方米6元计算为17280元；2012年至2014年月租金按每平方米8元计算为23040元；2015年至2017年月租金按每平方米10元计算为28800元；2018年至2021年月租金按每平方米12元计算为345600元。租金支付方式为按季支付，在每季度前5日支付当季租金。合同违约条款还约定，江南道餐饮公司拖欠租金累计达三个月以上，高兴村委会有权终止合同并收回房屋，房屋所有装修资产及物品无偿归高兴村委会所有。2011年4月28日，被告王建强又以江南道餐饮娱乐管理投资有限公司的名义与原告签订了一份基本相同内容的房屋租赁合同书，二份合同的差异为被告涂伟红签字的合同第五条第6款关于合同乙方（江南道餐饮娱乐管理投资有限公司）需要交纳动工保证金10万元的约定，被告王建强与原告签订的合同无该条款，合同其他条款、内容完全一致。签订合同后，原告将房屋交付被告江南道餐饮公司使用，被告江南道公司在租用的房屋经营江南道餐饮投资东家八喜酒店，并于2011年5月30日、2012年7月28日、9月28日、10月9日、10月11日，分五次合计支付原告房屋使用费117200元，另以房屋装修款抵付5万元，共计支付给原告167200元房屋使用费。此后被告未再支付房租给原告，自2012年开始截止2014年12月31日，累计拖欠原告房屋租金800400元。同时查明：2011年4月28日签订合同时，江南道餐饮娱乐管理投资有限公司尚未工商登记。南昌市江南道原生态餐饮管理有限公司于2013年2月6日成立，被告王建强、涂伟红均为被告南昌市江南道原生态餐饮管理有限公司股东，被告王建强占公司股份37.5%，被告涂伟红占股份62.5%。被告涂伟红签订合同后，以合同需要公司盖章将四份合同文本带走，未返还合同文本给原告。之后被告王建强又与原告签订租赁合同。租用原告房屋经营的东家八喜酒店，实际由江南道原生态餐饮管理有限公司经营。另查明：原告出租的房屋，系经青山湖区人民政府同意建设的农村集体经济组织用房。本案经原审法院多次调解未果。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋是经过政府批准同意建设在农村�体土地上的房屋，不适用国家关于出租城镇房屋的管理规定，合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。被告江南道餐饮公司本应按合同约定交付房屋租金，但被告未按期支付；原告要求解除合同，按合同约定计算房屋使用费、解除合同收回租赁房屋的要求，符合法律规定，原审法院予以支持。原告要求三被告支付截止2014年12月31日的房屋使用费800400元，原审法院认为该房屋实际使用人为江南道餐饮公司，故拖欠的房屋租金应由江南道餐饮公司承担。2015年1月1日以后被告所欠租金，因原告未在本案提出诉请，不予审理。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决一、解除原告与被告南昌市江南道原生态餐饮管理有限公司签订的租赁合同；二、被告南昌市江南道原生态餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内将所欠原告房屋租赁费800400元支付给原告南昌市青山湖区京东镇高兴村村民委员会；三、驳回原告南昌市青山湖区京东镇高兴村村民委员会其他诉讼请求。案件受理费11804元、保全费4620元（原告已预交），共计：16424元，由被告江南道原生态餐饮管理有限公司承担。宣判后，江南道餐饮公司不服提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，改判租赁合同继续履行，上诉人只承担800400元×70％责任；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人江南道餐饮公司认为，一审法院无视被上诉人高兴村委会一房两租、给上诉人经营造成严重阻碍的客观事实，片面判令上诉人违约，属认定事实不清，适用法律错误，�依法予以改判。根据一审法院查明的事实，高兴村委会与被上诉人涂伟红签订租赁合同在前，与上诉人签订租赁合同在后，属于典型一房两租。因为两被上诉人的上述违法行为，给上诉人的正常经营造成了严重阻碍，涂伟红经常以其签订在前租赁合同为据，要求上诉人给予其额外的补偿，长此以往，致使上诉人管理层矛盾重重，无法全心投入经营，最终导致上诉人严重亏损，连房租都无力支付，因此，根据我国相关法律规定，两被上诉人的违法行为致使上诉人经营严重亏损，应向上诉人承担相应的法律责任，一审法院仅以被上诉人涂伟红系上诉人股东，就认其签订的租赁合同为公司行为，于法无据，于理不合；根据公司法的相关规定，未经授权，股东的个人行为不能当然视为公司行为，涂伟红非上诉人法人，不能构成法律意义上的表见代�，涂伟红也未经上诉人合法授权，其行为系个人行为，与上诉人无关，上诉人不应为股东的个人行为承担法律责任。被上诉人高兴村委会辩称，被上诉人只将房屋租给了上诉人，上诉人股东为涂伟红和王建强，涂伟红占股份62.5％，王建强占股份37.5％，涂伟红是公司实际控制人，王建强是登记的法定代表人。2011年3-4月份，涂伟红代表上诉人，到高兴村委会洽谈租赁2880平方米房屋，兴办江南道原生菜东家八喜餐饮，被上诉人在租赁合同上盖好章后，涂伟红提出将一式四份合同文本全部带回其公司盖章后再返回二份给被上诉人，后涂伟红未将其带走盖章的合同文本返回给回给被上诉人，并通知王建强来与被上诉人签订一份同样内容的合同。王建强来签订合同时，称他是上诉人的法定代表人，合同由他来签。因此,2011年4月28日，由王建强代表上�人与高兴村委会签订了房屋租赁合同，合同文本一式四份，王建强签字、高兴村委会盖章后，王建强带走二份合同文本，高兴村委会留存二份，高兴村委会只将房屋租给了上诉人，合同乙方是上诉人而非个人，合同内容和实际履行都是上诉人的江南道东家八喜餐饮，只不过先由上诉人大股东、实际控制人涂伟红签字，后又由小股东、法定代表人王建强签字，王建强与高兴村委会重新签订同样内容的租赁合同时，上诉人就已经舍弃了涂伟红签字的合同文本，如果说本案有二份合同文本，也是上诉人造成的。上诉人股东之间或其股东与公司管理层之间的矛盾，造成经营亏损，不是拒交房屋租金的理由。上诉人经营亏损拖欠房租不交又不解除合同是有意扩大损失，高兴村委会多次向上诉人提出，为避免损失扩大，双方解除合同，上诉人曾要求给其时间转让酒店，高兴村委会给了上诉人一年的时间，上诉人毫无诚意，多次承诺先补交10万或20万元租金，却分文未补交，也未见其转让酒店，上诉人经营亏损拖欠租金不交又不解除合同的行为，扩大了房租损失，严重侵害了村集体的合法权益。请二审人民法院查明事实，驳回上诉。二审查明的事实与一审相同。本院认为：上诉人江南道餐饮公司与被上诉人高兴村委会签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。上诉人股东之间或其股东与公司管理层之间的矛盾，造成经营亏损，不是拒交房屋租金的法定理由。江南道餐饮公司未按期交付房屋租金，构成违约，高兴村委会要求解除合同，按合同约定计算房屋使用费、解除合同收回租赁房屋的要求，符合法律规定，予以支持。上诉人�南道餐饮公司要求承担800400元×70％的房屋使用费，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11804元，由上诉人南昌市江南道原生态餐饮管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  吴建平代理审判员  曹 渊代理审判员  邓 晖二〇一六年九月二十七日书 记 员  王 倩