呼和浩特市回民区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）回民一初字第00715号
原告贾某，男，汉族，住呼和浩特市回民区。
被告柴某，女，汉族，住呼和浩特市赛罕区。
原告贾某与被告柴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月25日公告送达，于2015年6月26日公开开庭进行审理。原告贾某到庭参加诉讼，被告柴某经法院公告送达传票无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理，本案现已审理终结。
原告贾某诉称，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于呼和浩特市海拉尔西路20号的门面房三楼租给原告从事宾馆住宿业务，租期从2013年7年19日至2021年6月18日止，按照合同约定，年租金逐年递增，2014年7月19日，开始租金为19万元整，2014年9月28日，原告的天荷宾馆收到呼和浩特市合盛商贸有限责任公司元和分公司的通知，称原告宾馆正使用的房屋属于被告租用其房屋又转租给原告，且租期至2014年10月18日终止，要求原告退房，呼和浩特市合盛商贸有限责任公司元和分公司多次找到原告宾馆催促，致使原告的生意无法正常经营，造成了很大的损失。原告多次找到被告，要求被告退还房租费、履约保证金并支付违约金。为维护合法权益，现原告诉至法院，请求：1、解除原告与被告签订的房屋合作合同。2、被告返还原告房屋租金143000元及履约保证金2万元。3、被告支付原告违约金57000元。4、本案诉讼费、保全费由被告承担。
为证明自己的主张，原告向法庭出示如下证据：房屋合作合同、通知、租赁意向协议、收据、银联票据。证明：贾某与柴某签订的合同真实有效；柴某未按期给付元和集团租金，导致房屋合作合同违约，存在欺骗行为，原告收到通知前并不知情被告柴某与元和集团的租赁行为；贾某向元和公司重复交纳租金。
被告柴某经本院依法传唤未到庭应诉亦未提交书面答辩意见及证据。
本院对原告出示证据的认证意见：对证据的真实性予以认定。
经审理查明，2013年7月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋合作合同，约定：甲方借给乙方使用的房屋位于呼和浩特市海拉尔西路20号。房屋楼层三楼面积900平米（包括一楼40平米）。房屋使用期限自2013年7月19日至2021年6月18日止。该房屋第一年度使用费18万元整，第二年度使用费19万元整，第三年度使用费205200元整，第四年度使用费222000元整，第五年度使用费24万元整，第六年度使用费259200元整，第七年度使用费28万元整，第八年度使用费303000元整。房屋付款方式：按年一次性支付，第一年度使用费签订合同日一次性支付，下一年度使用费在前一年度使用费到期前两个月全部支付。如乙方不按期交付房租，需对甲方按首年度使用费（即18万）的5倍赔偿甲方。签订本合同乙方向甲方支付2万元整作为合同履约金，直到合同终止，甲方无息退给乙方。在乙方使用期间（即2013年7月19日至2021年6月18日），甲方不得以任何理由将甲乙双方约定房屋收回，如违约，甲方需承担赔偿责任，按首年度使用费（即18万元）的5倍赔偿给乙方。在乙方使用期间（即2013年7月19日至2021年6月18日），甲方必须保证乙方所借用房屋能正常使用，如违约，甲方需承担赔偿责任，按首年度使用费（即18万元）的5倍赔偿给乙方。
合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告将所租赁的房屋以天荷宾馆名义对外营业。原告于合同签订当日向被告交纳房屋履约保证金2万元。合同履行至第二年，原告于2014年6月3日向被告交纳2014年7月19日至2015年7月18日的房租19万元。
2014年9月28日，呼和浩特市合盛商贸有限责任公司元和分公司通知天荷宾馆，内容为:“柴某已通知我公司，呼和浩特市合盛商贸有限责任公司元和分公司与柴某的租赁合同于2014年10月18日提前终止，鉴于您与柴某的合作关系，现以书面形式告知您，您如有任何异议，请与元和家居建材城提前沟通，逾期视为您主动放弃。公司将于合同提前终止日停水停电，房屋将另行出租。”2014年10月24日，原告与呼和浩特市合盛商贸有限责任公司元和分公司签订租赁意向协议，呼和浩特市合盛商贸有限责任公司元和分公司将呼和浩特市回民区海西路20号，建材商城1号三楼及一楼门厅，面积约680平方米的房屋租赁给原告，租赁日期自2014年11月1日至2021年8月30日，双方同时就房屋租金及支付方式等进行了约定。原告于合同签订当日向呼和浩特市合盛商贸有限责任公司元和分公司支付了租金10万元。
上述事实，有房屋合作合同、通知、租赁意向协议、收据、银联票据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，原、被告签订的房屋合作合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效。但由于被告柴某与呼和浩特市合盛商贸有限责任公司元和分公司就涉案房屋的租赁合同已于2014年10月18日提前终止，致使原告与被告的房屋合作合同不能继续履行，被告无法按照合同约定继续向原告提供该房屋，被告的行为已构成违约，原告与被告订立合同的目的不能实现。依据《中某人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故对原告要求解除双方房屋合作合同的诉讼请求依法予以支持。依据《中某人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于被告与呼和浩特市合盛商贸有限责任公司元和分公司的租赁合同于2014年10月18日终止，因此被告自此后丧失对房屋的合法转租权，故被告应将2014年10月19日至2015年7月18日的房租142500元（19万元÷12个月×9个月）及履约保证金2万元退还原告。对于原告主张的违约金57000元，因合同约定：被告在租赁期间必须保证房屋能正常使用，如违约，被告按首年度使用费（即18万元）的5倍赔偿给原告。由于在原、被告约定的租赁期限内，原告租赁的房屋即被呼和浩特市合盛商贸有限责任公司元和分公司收回，故被告应按照合同约定支付违约金，原告主张的违约金低于双方约定的标准，本院予以支持。现依照《中某人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中某人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告贾某与被告柴某签订的房屋合作合同。
二、被告柴某于本判决生效后十日内一次性返还原告贾某房屋租金142500元及合同履约金2万元。
三、被告柴某于本判决生效后十日内一次性支付原告贾某违约金57000元。
四、驳回原告贾某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中某人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元、保全费2220元，由被告柴某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 阿拉坦其其格
审 判 员 纪 啸 飞
人民陪审员 潘 云
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 陈 永 海
附：相关法律条文
《中某人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中某人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中某人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中某人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。