江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0581民初2640号原告：蔡勇，男，1981年7月27日生，汉族，户籍地江苏省盐城市，现住江苏省常熟市。被告：毛仁华，男，1950年6月19日生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：陈建东，江苏有言律师事务所律师。原告蔡勇与被告毛仁华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。之后，又依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡勇、被告毛仁华及其委托诉讼代理人陈建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡勇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告毛仁华继续履行《二手房买卖合同》；2、诉讼费由被告承担。审理过程中，原告又将诉讼请求变更为：1、判令解除原被告签订的《二手房买卖合同》；2、判令被告双倍返还原告购房定金6万元；3、判令被告赔偿原告因拒绝履行合同给原告造成的经济损失329900元（房屋评估价和合同价的差价）；4、诉讼费（包括评估费）由被告承担。事实和理由：原被告于2016年5月29日签订《二手房买卖合同》，被告并接受原告支付的定金3万元，之后，由于被告的房产证一直未办理下来，未能办理正式的过户手续。期间原告也催促被告尽快办理，但被告仍然未能办好，导致原告一直在等被告的消息，错过了最佳的购房时机。而被告在房产证即将办理之际，于2017年3月1日短信通知原告：被告要违约，房子不卖了。现房屋登记为毛仁华、邵瑞芬两人共有，邵瑞芬表示不同意卖房。因此，原告要求解除合同，被告应双倍返还原告定金并赔偿原告损失。被告毛仁华辩称，原被告签订《二手房买卖合同》以及被告收取原告购房定金3万元是事实，但本案所涉房屋并非被告所有，该房屋属于被告妻子邵瑞芬所有，该房屋的来源是邵瑞芬原有老房子搬迁由政府安置所得，由于邵瑞芬文化低，当时由被告具体出面办理搬迁手续，当时被告也认为该房屋属其所有，所以在与原告签订合同时，由被告作为卖方与原告签订合同。2017年1月份，拆迁部门通知被告办理房屋确权手续时，才发现该房屋实际为邵瑞芬所有，邵瑞芬一开始也认为该房屋是被告所有，尽管其对房屋转让有不同意见，但是基于对房屋产权的错误认识，也没办法发表不同意见。之后，邵瑞芬得知产权属于她时，就提出了不同意出售房屋的意见。邵瑞芬长期居住于乡下，搬迁所得的二套房屋中一套已经出售，本案所涉房屋邵瑞芬要居住使用。被告认为，涉案房屋是邵瑞芬所有，原被告签订合同始终未得到邵瑞芬的认可，邵瑞芬明确表示不同意转让房屋，故原被告签订的《二手房买卖合同》是无效合同，不存在解除合同一说。因主合同无效，定金合同也无效。由于合同是无效合同，本身并不能作为物权变动的合同基础，所以也不存在经济损失。所以，定金3万元应返还，原告的其余诉讼请求，请求法院驳回。原告在购买本案所涉房屋时，未尽到察看产权是否完整、房屋是否已经确权、是否具有上市交易资格等事项，导致无法完成房屋交易，原告本身存在很大过错，应自行承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：毛仁华与邵瑞芬系夫妻关系，于1973年4月27日登记结婚。原位于常熟市碧溪新区东张办事处南新村四组（后为新宅村21组）朱家巷8号的房屋登记所有权人为邵瑞芬，建筑面积267.96平方米。2016年2月18日，常熟市碧溪新区东张办事处（甲方）与碧溪新区21组毛仁华户主（乙方）签订《房屋搬迁补偿安置协议书》，约定乙方原有房屋实际主房建筑面积272.56平方米，附房建筑面积20.06平方米，现甲方安置给乙方公寓房面积为260平方米，乙方选择公寓房安置地点为聚和佳苑二期，并选择户型120+140平方米进行安置。之后，毛仁华户接收了安置房屋常熟市碧溪新区聚和佳苑44幢903、904室房屋。2016年5月29日，毛仁华（卖方、甲方）与蔡勇（买方、乙方）签订《二手房买卖合同》一份，合同主要内容为：“乙方同意购买甲方拥有的座落在常熟市碧溪区聚和佳苑二期44幢903室的商品房，建筑面积为125.62平方米（具体依土地房屋权证），上述房产的交易价格为65.5万元，甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）13万元给甲方，剩余房款52.5万元申请银行按揭，并于银行放款当日付给甲方。甲方应于收到乙方全额房款之日起2天内将交易的房产全部交付给乙方使用。甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在2日内将乙方的已付款不记利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起2日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。”当天，蔡勇支付毛仁华定金3万元，毛仁华出具收条一份，载明收到蔡勇购房定金3万元。2017年2月21日，碧溪新区聚和佳苑44幢903室房屋办理了不动产登记，登记所有权人为毛仁华、邵瑞芬。2017年2月22日，毛仁华与蔡勇电话联系时表示，房子肯定是他的，但因为自己父亲要来住等原因，房子肯定不卖了，让蔡勇找另外的房子，自己愿意退还蔡勇定金3万元再双倍赔偿6万元，蔡勇表示考虑考虑。之后，双方未果。审理过程中，邵瑞芬到庭陈述，当时毛仁华与蔡勇签订《二手房买卖合同》是在其兴隆九里家中，其也在场的，但是当时其不知道原房产证上是自己的名字，当时其在旁边一句话也没有说，现在其坚决不同意出卖该房屋。审理过程中，经蔡勇申请，本院委托苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司对聚和佳苑44幢903室房屋在起诉时的房地产价值进行评估，该公司于2018年3月9日作出《房地产估价报告》，确定估价对象聚和佳苑44幢903室房地产的市场价值为984900元。蔡勇支付评估费10730元。本院认为，常熟市碧溪新区聚和佳苑44幢903室房屋系搬迁安置原常熟市碧溪新区东张办事处新宅村21组朱家巷8号的房屋所得，原房屋所有权人虽登记为邵瑞芬，但应属毛仁华、邵瑞芬的夫妻共同财产，之后搬迁安置所得的聚和佳苑44幢903室房屋也应为毛仁华、邵瑞芬夫妻共同财产。毛仁华就聚和佳苑44幢903室房屋与蔡勇签订《二手房买卖合同》，没有得到房屋共有人邵瑞芬的明确授权，事后也没有得到邵瑞芬的追认。因此，毛仁华系无权处分。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，毛仁华主张《二手房买卖合同》无效，本院不予采纳。现蔡勇要求解除《二手房买卖合同》，符合法律规定，本院应予支持。根据法律规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，蔡勇主张损害赔偿，又主张双倍返还定金，不符合法律规定，本院对其双倍返还定金不予支持，仅支持返还定金3万元。关于蔡勇主张的损害赔偿，双方签订《二手房买卖合同》时，买卖标的物聚和佳苑44幢903室房屋尚未办理不动产登记，蔡勇在购房时未能审慎核实房屋产权情况，其对合同无法履行存在一定过错，故应自行承担部分损失，根据本案具体情况，本院确定蔡勇应自负百分之二十的损失，毛仁华应承担百分之八十的损失。参照评估报告，聚和佳苑44幢903室房屋在起诉时的房地产市场价值为984900元，蔡勇因毛仁华不能履行合同导致的损失，可由该市场价值与原合同价65.5万元之间的差额确定，即为329900元，上述损失，由毛仁华赔偿百分之八十即263920元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十六条、《最高人民法院》第三条的规定，判决如下：一、解除原告蔡勇与被告毛仁华于2016年5月29日签订的《二手房买卖合同》。二、被告毛仁华返还原告蔡勇定金3万元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告蔡勇指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：10×××62）。三、被告毛仁华赔偿原告蔡勇263920元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告蔡勇指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：10×××62）。四、驳回原告蔡勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7149元，评估费10730元，合计17879元，由原告蔡勇负担4401元，由被告毛仁华负担13478元（原告预交的案件受理费剩余部分由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  毛建新人民陪审员  张华英人民陪审员  薛 萍二〇一八年三月二十二日书 记 员  谭怡佳