中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终12938号
上诉人（原审被告）：张毅强，身份证住址广东省广州市白云区。
委托诉讼代理人：谭中华，广东骏道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘瑞莲，女，汉族，住址USA。
委托诉讼代理人：项智辉，广东韬盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟华，广东韬盛律师事务所实习律师。
上诉人张毅强因与被上诉人潘瑞莲租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张毅强及其委托诉讼代理人谭中华、被上诉人潘瑞莲的委托诉讼代理人项智辉、钟华到庭参加诉讼。现已审理终结。
张毅强上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、五项；2、改判支持张毅强一审的反诉请求。事实和理由：1、潘瑞莲自2013年8月份从美国回来后，至2015年4月17日其断断续续非法盗走水表、电表，非法断水、断电共三十五次，导致承租商铺无法经营一直停业，造成我方严重经济损失。我方报警有19次，到xx街道办、综治办、司法所、派出所求助调解有16次。一审法院对潘瑞莲大部分非法侵权事实没有查证采信，并且只象征性判决赔偿我方经济损失1000元，这和我方实际经济损失差距极大。二、我方不同意交租，拒绝交租有充分法理依据。其一、从2013年8月至2015年4月17日承租合同解除，潘瑞莲的非法侵权行为导致承租商铺一直停业，造成我方严重经济损失，已完全丧失交租的条件。其二、潘瑞莲一直不提收租，到判决解除租赁合同二个半月后的2015年6月30日才起诉收租。依据相关法律规定，已超过法定诉讼时效。其三、我方虽到律师所提存租金，但潘某故意退回租金，这应视为潘瑞莲自愿放弃租金。
潘瑞莲辩称：张毅强的上诉主张均无事实依据，请求驳回张毅强的上诉请求，维持一审判决。
潘瑞莲向一审法院起诉请求判令：1、张毅强向其支付2013年8月至2015年4月的租金（按每月1300元计算）；2、张毅强向其支付2014年10月至2015年4月的电费794.43元。张毅强反诉请求判令：1、潘瑞莲赔偿其经营经济损失90000元；2、潘瑞莲支付其租赁商铺二层修缮费4000元；3、本案诉讼费用由潘瑞莲承担。
一审法院认定事实：潘瑞莲是位于广州市白云区xx村大街8号（下称“涉案房屋”）的宅基地使用权人。张毅强自2006年12月18日开始向潘瑞莲承租涉案房屋。2013年1月10日，双方继续就涉案房屋签订《租赁合同》，约定：租赁期2013年1月10日至2018年1月9日；每月租金1300元；承租方须交纳押金2600元；承租方在租赁期内需要转租房屋、铺位，必须征得出租方同意，方可办理相应转让手续，出租方收取手续费1300元；承租方如有需要任何改建，必须征得出租方同意方可动工，否则后果由承租方全部负责，承租方要保护房屋内外所有设施财物等。如有损坏一切费用由承租方负责等。
上述合同签订后，潘瑞莲将涉案房屋交付给张毅强使用。
2014年2月25日，潘瑞莲将张毅强诉至一审法院，以张毅强违反合同约定私自转租为由要求解除上述租赁合同。2014年8月25日，该院作出（2014）穗云民四初字第292号民事判决书，判决驳回潘瑞莲要求解除上述合同的诉讼请求。2015年4月17日，本院作出（2014）穗中法民五终字第4909号民事判决书，判决撤销一审判决，双方签订的上述租赁合同于该判决生效之日起予以解除。
另查，张毅强至今未向潘瑞莲支付2013年8月起的租金。
一审庭审中，双方确认张毅强于2015年4月17日迁出涉案房屋。潘瑞莲为证明张毅强欠付2014年10月至2015年4月的电费，提交广州市供电局发票一份，该发票显示计费时段为2015年4月2日至2015年6月2日，电费合计794.43元。张毅强为证明潘瑞莲多次断水断电的行为造成其损失和其为修缮涉案房屋二层支付了4000元的修缮费用，提交报警回执、照片、收据、自制营业状况表等证据证实，潘瑞莲对上述证据均不予认可，否认其对涉案房屋实施过断水断电的行为，并表示没有发生过涉案房屋被白蚁蛀空的问题，其收回涉案房屋后亦不存在该问题。
另张毅强向一审法院提出申请向广州市白云区xx司法所、广州市白云分局xx派出所调取2013年8月至2014年11月与潘瑞莲调解的调解笔录。该院依该申请向xx司法所、xx派出所调取了登记表、调查笔录、讯问笔录，并向xx司法所的相关经办人员询问了关于张毅强反映潘瑞莲对涉案商铺断水断电的情况。根据xx司法所相关经办人员反映，2014年期间，潘瑞莲曾三次拆卸和拔掉涉案房屋的水表和电线，张毅强随即报警，但因潘瑞莲回美国，故一直未能进行调解，后为了平息矛盾，在涉案商铺所在经济社的帮助下张毅强重新安装了水电。潘瑞莲对调取材料表示内容与本案无关，无法证实张毅强的主张，且因张毅强违约导致双方合同解除，其相应损失应由其自行承担。张毅强认为上述询问笔录真实反映了当时潘瑞莲多次通过断水断电干扰其经营的情况。
此外，张毅强表示在（2014）穗云民四初字第292号案审理过程中，其曾主动向律师事务所提存每月的租金，但在该案二审结束后又将提存的租金取出。潘瑞莲于2015年6月30日向一审法院提起本案诉讼。
一审法院认为：潘瑞莲、张毅强签订的《租赁合同》已经生效法律文书判决予以解除，张毅强亦于2015年4月17日迁出涉案房屋，但张毅强仍有将租赁期间拖欠的租金支付给潘瑞莲的义务。现张毅强至今未支付2013年8月至2015年4月17日的租金，故潘瑞莲要求张毅强支付2013年8月至2015年4月17日的租金合理合法，予以支持。根据合同关于每月租金1300元的约定，张毅强应向潘瑞莲支付上述期间的租金共计26737元。潘瑞莲主张2015年4月18日后的租金予以驳回。
潘瑞莲主张张毅强拖欠2014年10月至2015年4月的电费，并提供电费发票拟予以证实，但根据该发票显示计费时段为2015年4月2日至2015年6月2日，且张毅强已于2015年4月17日迁出涉案房屋，该发票亦无法区分张毅强尚在涉案房屋期间所欠电费具体的数额，故潘瑞莲的上述主张依据不足，不予支持。
关于张毅强反诉要求潘瑞莲赔偿因断水断电的经营经济损失9万元的问题。首先，根据一审法院向广州市白云区xx司法所相关经办人员询问的情况反映，潘瑞莲在2014年确实实施过对涉案商铺拆卸水表和剪断电线的行为。因双方签订的租赁合同在（2014）穗中法民五终字第4909号案生效前前尚未解除，双方在该判决生效前关于租赁合同中的权益亦应受到保护，故张毅强作为承租人在合同解除前仍有权占用涉案商铺。现潘瑞莲在与张毅强的租赁关系存续期间对张毅强采取拆卸水表和剪断电线的行为属于对张毅强合法权益的侵犯，应当承担张毅强因此所遭受损失的赔偿责任。张毅强提交自制营业状况表证明其所受损失，因该表属于张毅强自行制作，故对该证据不予采纳。结合潘瑞莲对涉案商铺进行过约三次断水断电和张毅强在停水停电后又重新安装了水电的情况，且张毅强亦未能举证停水停电对涉案商铺经营的影响状况，故酌情判定潘瑞莲向张毅强赔偿损失1000元。
关于张毅强反诉要求潘瑞莲支付涉案房屋二层修缮费4000元的问题。潘瑞莲作为出租人，当租赁物需要维修的时候，有维修租赁物的义务。张毅强举证证实涉案房屋因被白蚁驻空需要维修，并因自行维修而花费了4000元，对此，潘瑞莲虽否认涉案房屋存在上述问题，该抗辩理由并不足以削弱张毅强的举证，故对张毅强的上述意见予以采信。张毅强作为承租人为维修涉案房屋先行支出了4000元，但该费用实际应由出租人承担，故张毅强要求潘瑞莲支付上述维修费用4000元的诉请合理合法，予以支持。
关于张毅强抗辩潘瑞莲主张2014年6月30日前的租金已超过诉讼时效的问题，因张毅强确认在（2014）穗云民四初字第292号案审理期间，其主动向律师事务所提存每月的租金，该行为应视为张毅强同意履行支付租金的义务，该行为构成潘瑞莲向张毅强主张租金诉讼时效的中断，前案于2015年4月17日才作出终审判决，潘瑞莲于2015年6月30日向一审法院提起诉讼，未超过诉讼时效，故张毅强的上述抗辩意见欠理，不予采纳。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十八条的规定，判决：一、本判决生效之日起五日内，张毅强向潘瑞莲支付2013年8月至2015年4月17日的租金共计26737元；二、本判决生效之日起五日内，潘瑞莲向张毅强赔偿损失1000元；三、本判决生效之日起五日内，潘瑞莲向张毅强支付维修费用4000元；四、驳回潘瑞莲的其他本诉请求；五、驳回张毅强的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费535元，由潘瑞莲负担67元，张毅强负担468元；反诉受理费1075元，由潘瑞莲负担50元，张毅强负担1025元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，张毅强向本院提交报警时间为2013年8月15日及8月20日的两份《报警回执》，拟证明潘瑞莲对此对涉案房屋进行断水断电。经质证，潘瑞莲表示上述证据不属于民事诉讼法规定的新证据，不能作为本案的审判依据。
本院认为：关于潘瑞莲一审要求张毅强支付租金的问题。潘瑞莲、张毅强双方签订的《租赁合同》约定租赁期至2018年1月9日，张毅强自2013年8月起没有支付租金，此后双方的合同至2015年4月17日才经生效法律文书判决予以解除，张毅强亦于当日迁出涉案房屋，故一审法院判决张毅强向潘瑞莲支付2013年8月至2015年4月17日的租金共计26737元，合理合法，本院予以认可。关于张毅强抗辩潘瑞莲主张2014年6月30日前的租金已超过诉讼时效的问题，因张毅强在一审中确认在（2014）穗云民四初字第292号案审理期间，其主动向律师事务所提存每月的租金，该行为应视为张毅强同意履行支付租金的义务，已构成诉讼时效的中断，故一审法院认定潘瑞莲本案诉讼请求未超过诉讼时效，并无不当，本院予以确认。
关于张毅强一审反诉要求潘瑞莲赔偿因断水断电的经营经济损失9万元的问题。根据一审法院向广州市白云区xx司法所相关经办人员询问的情况反映，潘瑞莲在2014年双方租赁合同履行期间确实实施过对涉案商铺拆卸水表和剪断电线的行为，侵害了张毅强合法的租赁权益，应当承担相应的损失赔偿责任。对于赔偿金额问题，由于张毅强自行制作的营业状况表不足以单独证明其所受损失，一审法院结合潘瑞莲断水断电的具体情况，酌情判决潘瑞莲向张毅强赔偿损失1000元，是可行的，本院予以维持。至于张毅强在二审诉讼期间向本院提交的《报警回执》，因已超过举证期限，且不属《民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定的“新的证据”，故本院对此不予采纳。
综上所述，张毅强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1493元，由张毅强负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一六年十一月四日
书记员 邹凌青