广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初1524号原告梁桂娇，女，1965年6月23日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。原告黄沃肖，男，1966年11月16日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。上述两原告的委托代理人沈小杰，男，41岁，住罗定市。被告罗定市龙宇置业发展有限公司。住所地：罗定市迎宾大道324国道324线旁（农信大楼侧）。法定代表人陈灿光。委托代理人阮永成，男，38岁，罗定市附城街道阳光美域售楼部工作人员。委托代理人邓秩正，男，41岁，罗定市附城街道阳光美域售楼部工作人员。原告梁桂娇、黄沃肖诉被告罗定市龙宇置业发展有限公司（下称：龙宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月21日受理后，依法由代理审判员梁炫独任审判，并于2016年8月26日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人沈小杰、被告龙宇公司的委托代理人阮永成、邓秩正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2012年10月8日与被告龙宇公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于罗定市附城街道新城区迎宾路的阳光美域商住小区4号楼2605号房，购房金额为人民币叁拾柒万柒仟肆佰壹拾玖元整，并已按照合同的约定履行付款义务。同日，原告向被告交付了办证所需的材料及费用，并支付该房屋契税款5661元，及办证费2700元，物业维修基金2789元，律师见证费300元，并敦促其按合同约定办理房屋所有权证。原告递交资料及费用后，被告至今仍未为原告办好房地产权属证书，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。按照合同第十五条的约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2013年10月25日，被告向原告发出《收楼通知书》，称“请阁下于2013年11月1日至2013年11月15日期间带齐相关的证件资料前来我公司办理收楼手续。……如果阁下未能于上述期限内前来收楼，我公司将视作已收楼处理”。但时至今日，被告仍未能为原告办理房地产权证，原告多次要求被告办理房屋产权手续，均未果。综述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起360日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当在30日内办理房屋产权证并支付违约金。现向人民法院起诉，请求判令：一、被告30天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、被告在30天内为原告办理房屋所有权证；三、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金3774.19元；四、被告承担本案的诉讼费用。原告向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同，证明原告方与被告方存在合同关系；2、原告的身份证，证明原告方的主体资格；3、购房发票，证明原告已经依约履行了合同约定的义务；4、办证费临时收据、物业维修基金收据、律师见证费收据，证明原告已经向被告交付办证费用、物业维修基金、律师见证费；5、银行放贷到账收据，证明被告已经收到了原告支付的购房款。被告辩称，一、原告未取得房屋权属证书的责任不在我方，我方不存在违约行为，不应承担违约责任，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，原告作为商品房购买人才是申领土地所有权变更和房屋所有权登记的法定义务人。二、我公司是办理房屋所有权证的代理人，但双方并没有明确约定代办产权证书的期限，所以，我公司虽然负有代为申请办理产权证的义务，但该项义务不是法定义务而是约定义务，即基于双方委托代理关系设定的义务，且因双方没有约定办理期限也就不存在逾期不履行办证义务的行为，我公司依法不承担违约责任。三、我公司已经将需由我公司提供的资料报产权机关备案，在合同中对备案的期限虽作原则性的约定，但对于逾期报备是否应当支付违约金并没有约定。四、合同约定：如因我公司的责任令原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，我公司按房价款1%向原告支付违约金，显然双方约定的违约金是固定的，为一次性债权，我公司在2013年11月已经向原告通知交付涉案房屋，原告即使单方认为没有取得产权证书是我公司的责任，根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”的规定，原告在收楼后第90天（2014年2月13日）即可向我公司主张他认为的“违约责任”，到2016年2月13日所谓索取违约金的诉讼时效已经届满，原告现在才提起诉讼要求支付违约金，又没有证据证实诉讼时效发生中止、中断的情形，故原告第二个诉讼请求已经超过法律规定的两年的诉讼时效，其一次性债权已经不受法律的保护，依法应予驳回。另外，关于办证为何迟延的问题，因为商品房的买卖，是需要一栋的商品房全部卖出去才能办证的，而且由于房地产部门的改革，拖延了很长的时间。被告向本院提交以下证据：1、营业执照、身份证明，证明被告身份情况；2、交楼验收表，证明房屋验收合格的事实；3、交楼确认协议书，证明原告已经收楼的事实；4、物业维修基金，证明原告已经交该款项的事实；5、契税完税凭证、报销单据封面，证明业主已经去地税局交了税，并且将完税凭证交回给被告；6、快件回执，证明被告已经向原告寄送《收楼通知书》；7、收件收据，证明被告向不动产登记局提交相关资料的事实。经审理查明，被告龙宇公司是位于罗定市迎宾大道324国道旁（农信大楼侧）的房地产开发商。2012年10月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称：《合同》），约定原告以387419元的价格购买被告开发的位于罗定市附城街道新城区迎宾路阳光美域商住小区第4号楼26层05号房的商品房，该《合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2,3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人须交清所有的款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证书时，必须本人持有效证件到出卖人的公司办理手续。”。合同签订后，原告向被告支付了房价款387419元以及相应的办证费用、代收物业维修基金、律师见证费等。另外，原告购房当时已经向被告交了契税，但后来被告又将所收取的契税退还给原告，原告办妥相关的契税手续后，将完税证明交给被告。2013年11月10日，被告将涉案房屋交付给原告使用。2016年8月31日，被告将办理产权登记需由被告提供的资料报产权机关备案。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、身份证、发票、收据、银行贷款用款凭证，被告提交的《交楼确认协议书》、《交楼验收表》、发票、收据、完税证明、收件收据、原、被告的陈述等证据证实。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依照该合同的约定全面履行自己的义务。对原告提出被告应支付逾期办理房屋所有权证的违约金3774.19元的主张，本院认为，原告向被告购买商品房时，已经向被告缴交了办证费，并将契税的完税证明交至被告处，原、被告之间在事实上就代理原告向房地产管理部门申办产权登记达成了委托代理的合同关系，基于这种委托代理关系，被告应当按照《合同》的约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案。被告于2013年11月10日交付房屋给原告使用，故被告应在2014年11月5日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，但被告于2016年8月31日才将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，导致原告迟延取得房产权证，明显违反了《合同》的约定，应由被告按照《合同》第十五条的约定按已付房价款的1%向原告支付违约金，即被告应支付违约金3874.19元（387419元×1%）给原告，现原告请求违约金3774.19元，本院予以支持。对原告请求判令被告30天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并为原告办理房屋所有权证，因被告已经于2016年8月31日将办理产权登记需由被告提供的资料报产权机关备案，被告代为办证的义务已经履行完毕，至于产权登记机关何时对房屋进行登记，属于产权登记机关行使职能的范畴，原告要求被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并办理房屋权属证书，没有事实和法律依据，本院不予支持。对被告提出原告起诉要求支付违约金的诉讼时效已超过的抗辩意见，本院认为，在交付商品房使用后360日内，即2014年11月5日前，被告并没有拒绝为原告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，故其迟延为原告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案的时间只能在被告提交资料给产权机关之日才能确定，本案被告提交资料给产权机关的时间为2016年8月31日，故本案起码要从2016年9月1日起计算诉讼时效，原告起诉请求违约金，并没有超过诉讼时效，被告提出的该抗辩意见，本院不予采纳。对被告辩称原告未取得房屋权属证书的责任不在被告方，该抗辩意见依法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告罗定市龙宇置业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3774.19元给原告梁桂娇、黄沃肖；二、驳回原告梁桂娇、黄沃肖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告罗定市龙宇置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员 梁 炫二〇一六年十月十七日书 记 员 陈丽华