山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁09民终1706号
上诉人（原审原告）：泰安市阳光物业管理有限责任公司，住所地泰安市温泉路中段路东。
法定代表人：李千强,总经理。
委托诉讼代理人：申照杰，山东华林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周传新，女，1956年9月28日出生，汉族，住泰安市泰山区。
上诉人泰安市阳光物业管理有限责任公司（以下简称阳光物业公司）因与被上诉人周传新物业服务合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2017）鲁0902民初4857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
阳光物业公司上诉请求：1、依法改判支持阳光物业公司在一审中的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由周传新承担。上诉理由：一、一审判决认定事实错误，阳光物业公司就涉案小区提供的物业服务不存在瑕疵。涉案小区系老旧小区，阳光物业公司入驻小区后投入大量经费对小区进行整改，在整体环境等各方面都有了巨大的改善。反之，部分业主拒绝支付物业服务费，不但影响了阳光物业公司的正常经营，也侵害了守信业主的利益。本案中，一审法院依据周传新提供的照片及联合签名表认定阳光物业公司物业服务存在瑕疵，属认定事实错误。对于240位业主的联合签名表，一审法院在对该份证据未予认定的情况下，在“本院认为”部分却直接以此作为判决依据，显然是错误的。况且，庭后经阳光物业公司简单了解，有些签名是伪造的；而且，即使有部分签名是真实的，该部分业主本身就拖欠物业费，系与案件有利害关系，其证明效力极低。另外，该签名表中仅有签名并无实际内容，无法证实阳光物业公司服务存在瑕疵。因此，一审判决认定阳光物业公司物业服务存在瑕疵并无充分证据证实。二、周传新应支付违约金及阳光物业公司实现诉权的律师代理费。既然一审判决认定，《物业管理委托服务合同》对小区全体业主和物业公司均具有约束力，则作为业主的周传新逾期支付物业服务费应属违约行为，根据该合同第三十五条的约定理应支付违约金及实现债权的费用。阳光物业公司为依法维权提起诉讼而与山东华林律师事务所签订委托代理合同，该合同系诺成性合同，签订后即生效，华林律师事务所己依约履行代理职责，无论是否已实际支付，阳光物业公司都应依约支付代理费。阳光物业公司是否实际向律师事务所支付代理费，是阳光物业公司与律师事务所之间履行代理合同的问题，不应是本纠纷的审查范围，至于受托人是否开具发票或开具发票符不符合财务制度，也仅属行政管理的范围，与阳光物业公司依约承担的律师费不具有对等关系。因此，一审判决以“未提供代理费发票和支付凭证证实其实际支出”为由不予支持阳光物业公司主张的律师费错误。三、一审判决违反了诚实信用原则。《物业管理委托服务合同》中对违约责任有明确的约定。一审判决不支持阳光物业公司要求周传新承担违约责任无任何法律规定及合同约定。一审判决是对失信行为的纵容，不但侵害了阳光物业公司的合法权益，对同小区守约业主也是不公平的。综上所述，请求二审法院依法改判。
周传新辩称，2014年因为我没交物业费，与阳光物业公司争执了几句，家门口被放上了花圈。阳光物业公司未进入之前，我们院子非常安静。他们来了之后，就出现了电动车、摩托车丢失现象，有的汽车被放气、喷漆，而且只要一出事情，物业的监控就坏，所以阳光物业公司在安全方面没有达到要求。物业打扫卫生也不到位，楼梯一个月打扫不到一次，院子里的大坑也不修理，所以阳光物业公司提供的服务存在很多问题。物业合同不是我同阳光物业公司签订的，我不知情，所以我不存在违约行为。
阳光物业公司向一审法院起诉请求：1.周传新支付阳光物业公司物业管理费2961元（2014年度至2017年度）及违约金（暂计算至2017年5月31日为6150元）、律师代理费2000元；2.诉讼费由周传新承担。
一审法院认定事实：泰安市公路局作为涉案小区的管理单位和建设单位，于2013年10月通过招标的方式选聘阳光物业公司为该小区提供物业服务。2014年阳光物业公司（乙方）与泰安市公路局（甲方）签订《物业管理委托服务合同》，合同约定：鉴于本合同涉及小区一直未能成立业主委员会，甲方作为该小区建设、管理单位，…甲方选聘乙方对公路局岱道庵三宿舍托提供前期物业管理服务事宜，…建筑面积32531.20平方米，…物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅服务费0.8元/月/平方米，该费用由乙方直接收取，业主应按时足额缴纳物业服务费用，…物业服务费每年度结算一次，在每年度第一个月1-10日前支付当年度物业服务费…本合同管理期限自2014年1月1日起至本小区成立业主委员会并由业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止…业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，如产生诉讼，乙方相应实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）由违约方承担；协议还就双方的其他权利义务及委托管理服务事项、物业管理服务质量标准等进行了约定。周传新自2014年1月1日开始一直未交纳物业服务费，截至起诉之日共拖欠阳光物业公司物业服务费2961元（2014年度至2017年度）。经查，阳光物业公司资质等级为二级。周传新提交小区其他业主缴纳物业费的收据两张，证明收据中加盖的是阳光物业公司公路局项目部的公章。阳光物业公司提交《2015年度物业费催收通知》、催费通知照片三张及本院（2017）鲁0902民督257号民事裁定书一份，证明曾向周传新催要物业服务费。阳光物业公司提交2017年6月16日与山东华林律师事务所签订的诉讼案件委托代理合同一份，证实阳光物业公司为向周传新主张权利，委托山东华林律师事务所律师代理案件，并为此支出律师费2000元。另查明，截止阳光物业公司起诉之日，涉案小区未成立业主委员会。周传新购买的房产位于泰安市温泉小区公路局宿舍7号楼3单元3层东户，该房产建筑面积为78.72平方米。一审法院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。涉案小区由泰安市公路局开发建设，涉案小区未成立业主委员会，故阳光物业公司与泰安市公路局签订的《物业管理委托服务合同》，对小区全体业主和物业公司均具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据法律规定，本案中阳光物业公司按照约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务，经阳光物业公司催要后，周传新应当按时交纳物业服务费，现阳光物业公司要求周传新支付拖欠的物业服务费2961元，符合法律规定，一审法院予以支持。物业服务合同虽对物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，但根据其他案件中业主提供的照片及小区240位业主的联合签名表，可以证实阳光物业公司就涉案小区所提供的物业服务存在瑕疵，这也是小区业主拒交物业费的主要原因，故对阳光物业公司要求周传新支付违约金的诉讼请求，因阳光物业公司提供的服务存在瑕疵，一审法院不予支持。如周传新认为阳光物业公司提供的服务存在瑕疵给自己造成了实际的财产损失，可另行向阳光物业公司主张权利。阳光物业公司虽提供了委托代理合同用以证明支付律师代理费2000元，但未提供代理费发票和支付凭证证实其实际支出，故对阳光物业公司要求周传新支付律师代理费2000元的诉讼请求，一审法院不予支持。周传新虽辩称阳光物业公司小区在小区内私自建设违章建筑、收费方式粗暴，但未提交证据予以证实，对周传新的该项辩称理由，一审法院不予采信。阳光物业公司向其他业主出具的物业费收据加盖的系阳光物业公司项目部的公章，足以证实涉案小区的收费主体系本案原告，周传新据此认为阳光物业公司未对涉案小区进行管理的辩称理由，无事实和法律依据，一审法院不予采信。同时指出，周传新作为业主，应当按照合同约定及时交纳物业服务管理费用，对在物业服务过程中出现的问题，应采取正当途径向物业服务企业反映。阳光物业公司作为物业服务企业，在进行物业管理服务过程中，需要提高自身管理水平，不断解决物业服务中出现的各种问题和瑕疵，加强与业主的沟通，虚心听取业主提出的合理建议，共同营造美好的小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、周传新于本判决生效之日起五日内支付泰安市阳光物业管理有限责任公司物业服务费2961元；二、驳回泰安市阳光物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费40元，由阳光物业公司负担15元，周传新负担25元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据阳光物业公司提交的本院作出的（2017）鲁09民终259号判决书，可以证实，类似案件中，本院曾支持了阳光物业公司关于物业费和违约金的主张；根据阳光物业公司提交的山东华林律师事务所出具的律师代理费发票一张，可以证明阳光物业公司为实现债权支付包括本案在内的共四个案子律师代理费2000元，其中周传新一案代理费为500元。通过周传新提交的小区路面的照片，可以看出，阳光物业公司对小区路面维护存在不到位的情况。经查，一年至五年（含五年）的银行贷款利率为4.75%。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.阳光物业公司主张物业费用的违约金是否应予支持；2.阳光物业公司主张的因维权产生的律师费用是否应予支持。
对于第一个焦点问题。因泰安市公路局是涉案小区的建设单位和管理单位，故本案中泰安市公路局与阳光物业公司签订的《物业管理委托服务合同》应为前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，涉案小区由泰安市公路局开发建设，涉案小区至今未成立业主委员会，故该合同对周传新具有约束力。在该合同中，双方约定：“业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”本案中，周传新自阳光物业公司在其所住小区提供物业服务以来从未缴纳过物业费用，已经构成根本违约。依据常理，阳光物业公司在提供物业服务中必然需要人力、物力、财力的支持。因周传新拒缴物业费用，必然导致阳光物业公司在缺乏部分经费的情况下，无法正常运营并向广大业主提供良好的物业服务，而这也在一定程度上损害了其他守约业主享受良好物业服务的权益，故周传新理应按照合同约定承担因拒缴物业费用而导致的违约金。因阳光物业公司并无证据证明因周传新拒缴物业费导致的损失，本院认为关于违约金的标准可以参考本院（2017）鲁09民终259号判决书关于违约金的计算标准，即按银行同期贷款利率的四倍计算。通过本案和其他关联案件中业主提供的证据，可以证明阳光物业公司在物业管理中亦存在部分瑕疵，故本院酌定对阳光物业公司主张的违约金中的60%予以支持，即周传新应按每日万分之三（4.75%×4×0.6/365）的标准向阳光物业公司支付违约金。因合同约定，每年度的1月1-10日交付当年的物业费用，因周传新至今未予缴纳，且阳光物业公司起诉主张违约金计算至2017年5月31日。故周传新应支付的违约金为：2014年度物业费为740.25元，违约时间为自2014年1月11日起至2017年5月31日共计1237天，违约金应为274.7元；2015年度物业费为740.25元，违约时间为自2015年1月11日起至2017年5月31日共计872天，违约金应为193.6元；2016年度物业费为740.25元，违约时间为自2016年1月11日起至2017年5月31日共计507天，违约金应为112.6元；2017年度物业费为740.25元，违约时间自2017年1月11日起至2017年5月31日共计141天，违约金应为31.3元。以上违约金合计为612.2元。
对于第二个焦点问题。因泰安市公路局在与阳光物业公司签署的合同中明确约定，“如产生诉讼，乙方相应实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）由违约方承担”，以上条款对当事人双方均具有约束力，现周传新因为拒不支付物业管理费用，已经构成根本违约，阳光物业公司委托律师通过诉讼方式维护自身权益必定会产生相关费用，现阳光物业公司已经提供证据证明本案中实际支出律师费用为500元，故对该费用本院予以支持。
综上所述，阳光物业公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销泰山区人民法院（2017）鲁0902民初4857号民事判决；
二、周传新于本判决生效之日起十日内支付泰安市阳光物业管理有限责任公司物业服务费2961和律师费500元，共计3461元；
三、周传新于本判决生效之日起十日内支付泰安市阳光物业管理有限责任公司违约金612.2元；
四、驳回泰安市阳光物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费80元，由周传新负担50元，由泰安市阳光物业管理有限责任公司负担30元。
本判决为终审判决。
审判长 徐献武
审判员 屈玉涛
审判员 王 玥
二〇一八年七月二十四日
书记员 许安冉