四川省西昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川3401民初81号
原告西昌市泰达物业管理有限公司。
法定代表人：程占林，职务董事长。
被告冯素清，女，生于1963年10月11日，汉族，住西昌市。
委托诉讼代理人：龙江南,四川谦亨律师事务所律师(一般代理)。
第三人攀星花园第二届业主委员会。
负责人李保银，男，生于1971年4月19日，汉族，住西昌市。
委托诉讼代理人彭泽芳,系业委会成员(特别授权)。
原告西昌市泰达物业管理有限公司诉被告冯素清及第三人攀星花园第二届业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理，原告、被告及其委托诉讼代理人龙江南、第三人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告西昌市泰达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付20个月物业服务费17920.00元(2015年5月1日至2016年12月31日);2、依法判令被告向原告支付违约金16128.00元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由,原告与第三人签订了《物业服务合同》，从2015年5月1日至2016年12月31日期间在西昌市攀星花园小区提供物业管理服务，一楼商铺按建筑面积每月1.00元/平方米、二楼及以上商铺按每月0.70元/平方米收取服务费用。若逾期未交的，按3‰/天收取违约金。刘绍春作为该小区K幢2号门市业主，其将房屋租给冯素清经营新欣商务宾馆。从2015年5月1日至2016年12月31日的物业服务费一直没有向原告交纳,经多次催收,至今未交。被告房屋门市一楼面积141.30平方米、二楼及以上面积1077.08平方米，自原告进入该小区提供物业服务以来未交纳物业服务费。自2015年5月1日至2016年12月31日止，被告共欠物管费17920.00元，应承担违约金16128.00元。故提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。
被告冯素清辩称，答辩人所承租的房屋不属于原告所诉小区物业管范围,答辩人承租的房屋系单独独立于攀星花园所在房屋的。攀星花园小区内的公共物业设施，答辩人从来不曾享有和使用的权利。答辩人所承租的房屋大门系临街商铺，所承租的房屋并没有享受到居住小区的设备、共用设施、绿化、卫生、环境及安保服务等。答辩人与原告之间不存在实际的物业服务事实及关系。应答辩人所承租的房屋位置的特殊性，其排水、排粪管道均独立于小区物业内的公共管道，就连变压器也是单独分离的。当发生承租人所使用的物业化粪池堵塞后，均由答辩人自己花钱雇请专业人士处理，其并与专业人员签订了长期服务的合同。答辩人也不享受原告所述物业范围内的环境卫生，西昌市环卫所垃圾清运车经过答辩人的门市前时,答辩人的员工会将垃圾分类并投放于环卫所的车辆内清带走。所以答辩人并不会在小区内投放垃圾。答辩人承租房屋所使用的水电、电视、宽带收视等项目均是独立于攀星花园，产生的相关费用，全部由答辩人到提供服务的单位自行缴纳，原告未曾提供过代收代缴服务。答辩人及员工都未曾办理过小区进行门卡，日常生活也不会进入小区物业范围。既然不进入小区物业范围，自然不会使用公共通道等公共设施，包括小区公共照明、绿化、共用通道等。原告雇请的安保人员对进出小区的人员进行登记(实际上并未登记)或只对小区大门以内范围的公共区域进行巡逻。对答辩人房屋门前并不进行巡逻安保。答辩人系单独向西昌市元亨保安服务有限公司交纳巡逻费，由保安公司对其承租房屋周边进行安全巡逻等安保服务。而答辩人自己的车辆及经营场所的消费人员的车辆均是停在街道旁边的固定停车位内，而该停车位系答辩人自己出资向国资委支付车位使用费。即使是答辩人自己的车辆或是其他上门消费人员的车辆发生财产损失，也系由答辩人自己承担。综上,答辩人与原告之间未形成物业服务关系，至于业委会是否与原告签订合同，合同约定内容，与答辩人无关。答辩人与攀星花园其他业主之间不存在共用设施及服务的现状。权利义务对等，享受权利才承担义务，既然答辩人未曾享受过服务，当然也无需承担支付物业管理费的义务。
第三人攀星花园第二届业主委员会辩称,1、冯素清与刘绍春签订的合同证明了案涉门市和攀星花园是一体的，在小区范围内，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对整个小区都有约束力，正当有效应该受到法律保护。2、案涉房屋宾馆的法人是冯素清，应该由冯素清缴纳物管费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,第三人未向本院提供证据。
经审理查明，2013年8月24日，原告西昌市泰达物业管理有限公司与第三人攀星花园第二届业主委员会签订了《物业服务合同》，为该小区提供物业管理服务。合同为一年一签。2014年8月31日双方续签合同，物业服务期限至2015年8月30日止。合同附件2《公司收费项目和标准》载明，一楼商铺以建筑面积每月1.00元/平方米收取费用，二楼以上商铺以每月0.70元/平方米收取。逾期未交纳的，按3‰/天收取滞纳金。被告刘绍春系该小区K幢2号门市业主。该门市建筑总面积为1346.35平方米，其中一楼建筑面积269.3平方米，二楼及以上有1077.08平方米。被告冯素清为该门市整体承租人，其将一楼中的128平方米转租给了卡普索灯饰，余下部分及楼上全部用于经营新欣商务宾馆至今。自原告于2013年9月1日进入该小区提供物业服务以来，被告冯素清就其经营新欣商务宾馆的物业部分未交纳物业管理服务费。故原告向本院提起诉讼：1、请求判令被告支付物业管理费
17920.00元；2、支付违约金16128.00元。元；3、承担本案诉讼费用。
另查明，刘绍春与冯素清于2009年10月5日签订的《门市租赁合同》载明，出租方（甲方）为刘绍春，承租方(乙方)为冯素清1人，租赁期限自2009年3月18日起至2018年3月17日止。第六条约定，租赁期内，该门市产生的水电费、税费及小区物管费等一切费用由乙方负责。第十条约定，房屋顶渗漏处理由甲方负责。庭审中，冯素清提出《门市租赁合同》的承租人还有蔡淑萍、王存存两人，是她们三人一起合伙经营新欣商务宾馆，不应只追加她一人为被告。本院要求冯素清提供合伙经营协议、新欣商务宾馆营业执照及蔡淑萍、王存存基本信息，冯素清拒绝提供。新欣商务宾馆自2009年12月10日成立至今，冯素清认可其为经营负责人。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条第二款“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”之规定，本案第三人代表业主与原告签订《物业服务合同》，符合以上规定，合法有效，本院予以确认。原告向被告提供物业管理服务，按照合同约定收取相应服务费的主张于法有据，本院予以支持。此外，关于原告请求支付违约金的主张，是根据《物业服务合同》附件2“逾期不交纳，按3‰收取滞纳金”之约定而提出，由于滞纳金的收取属国家强制征缴范畴，具有法定性、强制性、惩罚性特点，作为民事主体的原告向被告收取滞纳金的约定与我国法律规定不符，本院对该项主张不予支持。《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五款规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。物业开发、管理是一个系统工程,代收代缴水电费只是物业服务行为中的一小部分，冯素清以电费自交、未进小区大门、未享受物业服务进行抗辩的理由不能否定原告对小区进行整体管理维护行为的客观存在。其对原告计算物业费用所依据的物业面积有异议但又没有提供证据来证明，故对其反驳主张本院不予支持。被告冯素清作为该宗物业实际承租人，应当按照《门市租赁合同》之约定，按时向物业管理公司交纳物业管理费用。其提供的水电宽带交费发票及屋顶漏水照片与原告是否提供物业管理服务之间不具有法律意义上的关联性，本院不予采信。其以未与物业公司签订合同、未享受过任何服务、与刘绍春之间并未约定物管费交纳标准及向谁交纳为理由拒绝交纳物业管理费的主张于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告冯素清于本判决发生法律效力后10日内向原告西昌市泰达物业管理有限公司交纳2015年5月1日至2016年12月31期间的物业管理费:（141.3㎡×1.00元/㎡+1077.08㎡×0.70元/㎡）×20个月=17905.12元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费651.00元，由被告冯素清负担（此款原告已垫付，被告在履行以上义务时径直支付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
根据《中华人民共和民事诉讼法》第二百二十九条之规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。申请执行的期间为两年。
审判长 叶志凯
审判员 但 颖
审判员 刘云川
二〇一七年九月十三日
书记员 王宇航
附1：本案证据及证明目的目录
一、原告西昌市泰达物业管理有限公司提交证据及证明目的如下：
第一组：营业执照。证明原告是合法的物业公司，是合法进行攀星花园的物业服务；
第二组：房屋租赁合同。证明案涉房屋属于攀星花园，刘绍春购买后出租给冯素清，应该由冯素清缴纳物管费；
第三组：物业服务合同。证明原告和刘绍春签订过物业服务合同，具有法律效力，收取物业费是合法合理的。
二、被告冯素清提交证据及证明目的如下：
第一组：机打发票四张。证明被告自己向西昌市供排水总公司交纳用水水费及污水处理费，自己向西昌市电力公司交纳电费，原告并未提供代缴代收服务。
第二组：保安公司向被告出具的收据2张。证明被告物业周边治安安保由西昌市元亨保安服务公司提供服务，原告不曾对被告提供安保服务。
第三组：国资物业管理有限公司机打发票1张。证明被告因停车需要，向国资公司购买停车车位使用权，每年支付近6000元停车费用于自己和他人停车。被告从来不曾使用过原告管理物业范围内的车位，原告也不对被告购买的车位提供维护及指挥服务。
第四组：西昌市城市义务交通管理大队通知单2份。证明被告物业周边所使用的车位系取得城市交通管理大队准许临时停车，而被告停车都是由自己安排人员指挥车辆停放，原告雇请的保安不向被告提供指挥引导服务。
第五组：报处警登记表3张。证明在被告承租的房屋范围内即周边发生的财务损失等行为后，系由被告自己报警处理，原告没有对被告进行物业管理服务，原告的安保人员并未发现被砸、被盗事件。被告与他人发生争议后，原告的工作人员也从不进行登记或是协调处理。原告与被告之间未形成物业服务关系。
第六组：赔偿协议及修车派工单。证明被告物业周边发生的财物损失，均由被告自己赔偿，原告未提供服务，也未承担损失赔偿责任。
第七组：协议书及收条。证明被告自己委托专人对租赁房屋化粪池进行清运并自己支付费用，原告未曾提供化粪池清运工作，此点证人证言相吻合。
第八组：案涉房屋周边环境照片。证明被告所使用的物业不通过小区大门，小区内的公告栏设置在小区大门以内，被告无法享受广告栏、公告栏粘贴的公告事项等知情权服务，被告租赁的房屋化粪池在自家房屋范围内了，不在小区公共范围内，化粪池不予共用，小区的变压器与被告使用的变压器不属于同…个。以上均说明被告冯素清所使用的房屋不存在于其他小区非主共用设施的情形。被告生活及经营产生的垃圾均是通过环卫所定期车辆清运代理，不在被告服务范围内丢弃，原告也不处置被告的垃圾。
第九组：协议书一份。证明被告刘绍春的老公张文德与冯素清家人发生纠纷，后双方达成协议，刘绍春家已经将承租的房屋中部分给予收回。被告冯素清不是承租房屋的唯一承租人，原告起诉主体系错误，所谓的物业管理费计算错误。
第十组：照片两张,证明房屋背后的偏方是刘绍春搭建,检查井在该房屋内,未在公共区域,没有享受到物管服务。
三、第三人攀星花园第二届业主委员会未提交证据。
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物业管理条例》
第七条第五款业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。