湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初5827号
原告武汉市规划研究院，住所地武汉市江岸区京汉大道****号。
法定代表人陈韦，该院院长。
委托代理人向清华（特别授权代理），北京大成（武汉）律师事务所律师。
被告李振国，男，1970年6月29日出生，汉族，湖北天方地圆商业投资有限公司总经理，住武汉市江岸区。
委托代理人徐子明（特别授权代理），湖北鼎力众邦律师事务所律师。
委托代理人张博（特别授权代理），湖北鼎力众邦律师事务所律师。
第三人郑理，男，1985年5月1日出生，汉族，住武汉市江岸区。
原告武汉市规划研究院诉被告李振国房屋租赁合同纠纷一案，2016年9月23日本院立案受理后，依法由审判员丁毅独任审判，于2016年10月28日公开开庭进行了审理。本院依法追加郑理为本案第三人参加诉讼，于2016年12月12日再次公开开庭进行了审理。原告武汉市规划研究院的委托代理人向清华，被告李振国的委托代理人徐子明，第三人郑理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉市规划研究院诉称，2012年，我院与李振国签订了一份《商业物业租赁合同》，约定：李振国承租我院所有的位于武汉市江岸区高雄小区8号楼、房屋所有权证号为武房权证岸字第××号、建筑面积为120平方米的房屋，作为茶室或咖啡厅经营用房，租赁期限为2年，自2012年11月1日至2014年10月31日。租金为42000元／年，采取先付后租的支付方式。合同签订后，我院按照合同的约定如期将房屋交付给李振国使用。在租赁期限内，李振国仅支付了2012年11月1日至2013年10月31日租赁期间的租金，2013年11月1日至2014年10月31日租赁期间的租金至今未付。2014年10月31日，租赁期限届满，双方未续签合同。我院曾多次敦促李振国腾空并返还房屋。2016年6月，李振国返还了部分房屋，剩余房屋至今未返还。
李振国长期非法占用我院所有的房屋的行为，严重地损害了我院的合法权益。为了维护自己的合法权益，现向法院提起诉讼，请求1、依法判令李振国立即将其占用我院的武汉市江岸区高雄小区8号楼1层3间70平方米的房屋房屋予以返还给；2、依法判令李振国立即支付拖欠的租金42000元及逾期支付租金的违约金20000元（违约金按照每逾期一日，按日租金的5倍的标准计算）；3、依法判令李振国支付自租赁期限届满之日起至返还房屋之日止期间的房屋占用费70560元（最终占用费计算至全部腾退房屋时止）；4、本案的诉讼费及为实现本债权的费用全部由李振国承担。
被告李振国辩称，合同期届满前，我多次找武汉市规划研究院协商续签合同，但遭到拒绝。我在签订合同之初，与武汉市规划研究院约定合同是三年一签，而武汉市规划研究院后反悔继续签订合同，我才暂停支付租金，是武汉市规划研究院内部政策的调整而决定的不续租，所以说我未违约合同约定。逾期违约金明显过高，希望法院适当调整，参照银行同期贷款利率。我已经返还部分房屋，且已经返还的房屋的租金超过诉讼时效，房屋占用费用应当按照未退还房屋的实际面积计算。
第三人郑理陈述，我方作为第三方，对武汉市规划研究院、李振国之间约定不能向第三方转租，我是不知情的。我目前使用了30平方米诉争房屋，使用期限也不长，我支付了80000元的转让费，我也是一个受害方，希望对我有一个合情合理的处理。能否达成调解意见，合同继续履行。如果无法达成一致意见，我也保留诉权来维护自身合法权益。
经审理查明，武汉市江岸区高雄小区8号楼1层建筑面积381.33平方米房屋属武汉市规划研究院（原名称武汉市规划设计研究院、武汉市城市规划设计研究院）所有。2012年，武汉市规划研究院与李振国签订了一份《商业物业租赁合同》，约定：李振国承租武汉市规划研究院所有的位于武汉市江岸区高雄小区8号楼、产权证号为武房权证岸字第××号、建筑面积为120平方米的房屋，作为茶室或咖啡厅使用；租赁期限为2年，自2012年11月1日至2014年10月31日；租金为42000元／年，采取先付后租的支付方式，支付方式系1年支付；如逾期支付租金，每逾期一日，则承租方须按日租金的5倍支付滞纳金；承租方不得私自向第三方转让门面房。合同签订后，武汉市规划研究院按照合同的约定如期将房屋交付给李振国使用。在租赁期限内，李振国仅支付了一年的租金42000元，2013年11月1日至2014年10月31日租赁期间的租金一直未付。2014年10月31日，租赁期限届满，双方未续签合同，但李振国未将租赁的房屋返还给武汉市规划研究院。2014年12月、2015年3月、7月，李振国以湖北天方地圆商业投资有限公司（李振国系该公司股东）的名义，采取承包、联营的形式，将租赁的房屋分三部分分别转租给了彭圣、胡伶、郑理。2016年6月7日，李振国向武汉市规划研究院返还了2间50平方米的房屋，未返还的房屋目前由郑理、胡伶在占有使用。
本案审理中，经本院释明后，武汉市规划研究院明确表示在本案中不向郑理、胡伶主张腾退返还房屋的请求。
以上事实有《商业物业租赁合同》、房屋两证、房屋退还交接说明、更名文件、现场照片、承包和联营合同及双方当事人的陈述在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，武汉市规划研究院与李振国签订的《商业物业租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力。合同到期后，双方未达成续租合同时，李振国应及时将租赁的房屋腾退返还武汉市规划研究院，并应结清拖欠的租金，李振国未经武汉市规划研究院同意，在合同到期后，仍将租赁的房屋转租他人，该行为违反法律规定。但是，经过审理查明，李振国租赁的房屋除已返还的50平方米外，另外70平方米房屋由郑理、胡伶占有和使用，故李振国无法完成腾退返还租赁房屋的义务，经本院释明后，武汉市规划研究院明确表示在本案中不向郑理、胡伶主张权利，对武汉市规划研究院要求李振国腾退返还房屋的请求，本院不予支持。2014年10月31日租赁期限届满，李振国即负有支付2013年11月1日至2014年10月31日租赁期间租金的义务，但武汉市规划研究院怠于行使权利，迟至2016年9月才通过起诉主张权利，已超过法定的一年诉讼时效，李振国关于已返还的50平方米房屋租金已超过诉讼时效的抗辩理由成立，李振国应支付未返还的70平方米房屋的租金24500元（70平方米÷120平方米×42000元／年）。合同届满后，李振国，未能及时返还房屋，应比照租金标准向武汉市规划研究院支付房屋占有使用费，其中2014年11月1日至2016年6月6日期间的房屋占有使用费为25200元（42000元／年÷365天×219天），从2016年6月7日起，按24500元／年（70平方米÷120平方米×42000元／年）的标准支付房屋占有使用费至房屋腾退返还之日止。此外，由于李振国在合同履行期间拖欠租金，还应根据合同约定承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院认为武汉市规划研究院的损失为逾期付款期间欠付租金的利息损失，双方合同约定“按日租金的5倍支付滞纳金”的约定过分高于因李振国违约所造成的武汉市规划研究院的损失。因此本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2014年11月1日起计算至腾退之日止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李振国于本判决生效之日起五日内向原告武汉市规划研究院支付2013年11月1日至2014年10月31日期间的房屋租金24500元；
二、被告李振国于本判决生效之日起五日内向原告武汉市规划研究院支付2014年11月1日至2016年6月6日期间的房屋占有使用费25200元；
三、被告李振国于本判决生效之日起五日内按24500元／年的标准向原告武汉市规划研究院支付2016年6月7日起至房屋腾退返还之日止的房屋占有使用费；
四、被告李振国于本判决生效之日起五日内向原告武汉市规划研究院支付违约金（以拖欠的租金总额24500元为本金计算，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%标准，自2014年11月1日起至腾退返还之日止）；
五、驳回原告武汉市规划研究院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2951元，由被告李振国负担，因此款原告武汉市规划研究院已预交，被告李振国在支付上述判决款项时，将所负担的受理费一并支付给原告武汉市规划研究院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 丁 毅
二〇一六年十二月二十一日
书记员 林慧娟