黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终2882号
上诉人（原审被告）：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，住所地哈尔滨市南岗区人和街副102号。
法定代表人：马大鹏，职务总经理。
委托诉讼代理人：崔嵩涛，哈尔滨市南岗区振兴街2-8号和兴名家A栋7单元203室。
被上诉人（原审原告）：马秋林，现住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：马贵彬，现住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：郭凤起，黑龙江长锋律师事务所律师。
上诉人黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰公司）因与被上诉人马秋林房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南西民初字第697号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。被上诉人地泰公司的委托诉讼代理人崔嵩涛，被上诉人马秋林及其委托诉讼代理人马贵彬、郭凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
地泰公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法驳回马秋林的诉讼请求；2、全部诉讼费用由马秋林承担。事实和理由：1、原审判决认定事实错误，被拆迁房屋无所有权书，属于无证房。马秋林与案外人田子印签订的房屋买卖协议时间为1996年6月1日，见证书的见证日期为1996年6月1日。原审采集的2011年10月17日房屋买卖协议及公证书未经当庭法证，不能作为定案依据。2、原审判决适用法律错误。马秋林与案外人签订的房屋买卖协议是无效协议。首先，马贵彬不是“本村村民”，买卖农村集体土地及房屋属非法转让；其次，我国《民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付的转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等规定，不动产的所有权变动应登记才生效。因此，原审法院仅以该房屋买卖协议进行了公证且已交付作为合同生效和所有权发生转移的依据属于法律适用错误。原审判决认定双方签订的房屋拆迁协议有效适用法律错误。马秋林不是被拆迁房屋的财产所有权人，该协议应自始无效，依法不应当履行。
马秋林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回地泰公司的诉讼请求。
马秋林向一审法院起诉请求：判令地泰公司履行与马秋林签订的《房屋拆迁补偿协议》，将位于哈尔滨市南岗区鸿朗花园四期D01号高层2单元一、二层门市交付马秋林，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年5月前，涉案房屋所在区域由地泰公司进行开发建设实施拆迁。同年10月17日，马秋林之父马贵彬与案外人田子印、李桂芝夫妻签订《房屋买卖协议书》，并于当日办理公证，哈尔滨市南岗区公证处为此出具（2011）黑哈南证内民字第3098号公证书，证实双方在公证处签订了房屋买卖协议。《房屋买卖协议书》的主要内容是：一、甲方田子印与李桂芝系夫妻关系。甲方现将位于哈尔滨市南岗区跃进乡红旗村【南跃集建（95）字第07—1133号，图号：636—460，地号：02—07—1133，用地面积贰佰平方米，建筑占地贰佰壹拾壹点肆叁平方米】有房屋一处（具体位置见后附宗地图）。现我们夫妻自愿将上述集体土地建设用地使用证上的房屋转让给乙方马贵彬。二、甲方协议乙方将上述房屋更名为乙方，更名费用由乙方支付，并尽快办理更名手续。此后，双方实际履行协议，田子印夫妻将该房屋交付马贵彬实际占有使用。
2012年4月4日，马秋林作为乙方（标注原房主田子印），地泰公司作为甲方，双方签订《房屋拆迁补偿协议》（产权调换），主要内容是：一、乙方房屋位于：南岗区红旗村，房屋所有权人（或承租人）：田子印，产别：私产，用途：住宅，产权（承租）证号：02—07—1133号，有照建筑面积：400平方米，无照面积280平方米。二、经双方协商，乙方选择产权调换的房屋为未建筑面积400平方米四期D01号高层2单元一、二层门市，安置地点：鸿朗花园四期，进户时以确定的新房实际面积为准，房款多退少补，楼层差价另行收取。其余条款内容为:“乙方保证于2012年4月4日前完成搬迁验收，甲方给付乙方各种补助补偿费用1.8万元，并负责发放临迁补助费若干。”该协议甲方落款处加盖有地泰公司公章及原法定代表人宋彬的名章，乙方落款处由马秋林之父马贵彬代为签字捺印。签约当日，马贵彬家依约搬迁，地泰公司及拆迁承办单位哈尔滨市承天房屋拆迁有限责任公司盖章出具了第81号《搬迁验收单》，明确拆迁权利人为马秋林，并再次确认了房屋有照及无照部分的建筑面积情况。
2015年初，鸿朗花园四期建设完毕，绝大部分的拆迁户选取房号及办理进户手续等安置事宜，地泰公司已经妥善有序办理。
一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争点在于，《房屋拆迁补偿协议》是否合法有效，应否依约履行。对此，第一，2011年5月前拆迁工作已经开展进行，在此情况下，被拆迁房屋原房主田子印、李桂芝夫妻同意将自有房屋有偿转让给马秋林之父马贵彬，并办理了公证，且已得到切实履行，可见房屋买卖合同是双方真实意思表示，足以认定田子印夫妻同意将该房屋的拆迁补偿安置等权利让与马贵彬，马贵彬全家支付对价承继享有相应拆迁安置补偿权利，不为法律明文禁止，应受法律保护。第二，地泰公司在《房屋拆迁补偿协议》和《搬迁验收单》中一再确认该房屋的有照及无照部分面积情况，其在诉讼中又辩解该房屋没有房屋所有权证，属违法私建房屋，与其出具的拆迁安置手续内容不符，也与实际情况不符，不予采纳。此外，对于马贵彬与田子印、李桂芝夫妻之间的房屋买卖合同，根据合同相对性原则，地泰公司属合同主体外的第三人，其在与马秋林签订《房屋拆迁补偿协议》后主张该买卖合同无效，不但于法无据，而且违背诚实信用原则，不予支持。第三，涉案《房屋拆迁补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。地泰公司抗辩主张协议内容不合理、显失公平，依法应属行使撤销权抗辩。对此，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款（二）项规定，合同内容显失公平的，当事人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十五条同时规定，如具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。根据拆迁补偿协议内容可知，地泰公司对于被拆迁房屋的产权情况，有照、无照建筑面积等内容应当充分知晓，由于行使撤销权的除斥期间为一年，不存在中断、中止、延长的法定情形，故此即使协议内容显示公平，撤销权也早已消灭，无法得到法律的支持。更何况，众所周知，拆迁事宜千头万绪错综复杂，开发建设单位出于开工建设进程、资金闲置使用、整体拆迁工作进展等诸多因素考量，就同一拆迁工程对所有拆迁户的补偿标准并非一视同仁，而是灵活处理有所侧重区别，难以认定拆迁补偿协议内容对任意一方来说显示公平。因此，地泰公司此项抗辩主张，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。基于上述事由，马贵彬代表其子马秋林签订《房屋拆迁补偿协议》，已得到其家庭内部确认，属委托代理行为，且诉讼中马贵彬对此予以追认，并作为马秋林的委托代理人参加诉讼，故马秋林应为被拆迁房屋的补偿安置权利人，其要求地泰公司履行《房屋拆迁补偿协议》，交付哈尔滨市南岗区鸿朗花园四期D01号高层2单元一、二层门市的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。判决：地泰公司于判决发生法律效力之日起七日内为马秋林办理位于哈尔滨市南岗区鸿朗花园四期D01号高层2单元一、二层门市的进户手续，并将该房屋交付马秋林。案件受理费100元，由地泰房公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
地泰公司举示了证人证言一份，证人唐某某出庭拟证明：涉案项目为第三发电厂与地泰公司联建，联建协议中涉及政府对第三发电厂的一笔欠款，后第三发电厂将该笔款作为联建款项转给了地泰公司，双方按照协议履行，整个工程的销售都由第三发电厂负责。
马秋林对该证据质证认为：联建协议是地泰公司与第三发电厂的内部协议，不应该也不能对抗马秋林与地泰公司的房屋拆迁补偿协议。马秋林在2012年4月4日已经支付了对价，并且对诉争房屋有优先权，该证人证言与本案纠纷无关联性。
本院认证：因该证据与本案无关联性，故对该证据本院不予采纳。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，地泰公司认为其不应诉争房屋更名并交付马秋林的主要依据为双方签订的《房屋拆迁补偿协议》，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为该《房屋拆迁补偿协议》是否有效。
关于地泰公司提出原审法院未对2011年10月17日《房屋买卖协议书》及公证书组织质证的主张。经审查，原审庭审笔录第六页中，马秋林举示了公证书一份，该公证书由三部分组成，分别为《房屋买卖协议书》、《公证书》及宗地图，证明原房主将涉案房屋转让给马秋林的父亲马贵彬。地泰公司对该证据的质证意见为：“对真实性无异议，对证明问题有异议，详见答辩意见。”因此，地泰公司对该公证书整体的质证意见应当包括对其中包含的《房屋买卖协议书》的质证意见。故对地泰公司提出的该项主张，本院不予支持。
关于地泰公司提出其与马秋林签订的《房屋拆迁补偿协议》应属无效合同的主张。地泰公司主张马秋林不是被拆迁房屋的所有权人因而没有签订合同主体的资格。但其在与马秋林签订《房屋拆迁补偿协议》与《搬迁验收单》时，两次确认房屋面积等具体细节，并在《房屋拆迁补偿协议》中乙方马秋林后标注“原房主田子印”，在《拆迁验收单》中亦将马秋林称为房屋所有人（承租人）。由此可见，地泰公司对田子印将房屋出卖给马秋林的事实明知并且认可，系其真实意思表示。另外，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因双方签订的《房屋拆迁补偿协议》不属于上述合同无效的情况，因此该协议应当认定为合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。因此，对地泰公司提出的该项主张，本院不予支持。
综上所述，地泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘松江
代理审判员 王桂玲
代理审判员 鲍载金
二〇一六年十月十二日
书 记 员 徐 翀