河北省保定市莲池区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0606民初480号原告：李凯，男，汉族，1980年2月16日出生，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：牛红普，北京市中银律师事务所律师。被告：河北香江房地产开发有限公司，住所地定州市中兴西路（香江大厦15层）。法定代表人：张建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘朝青，河北虹天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，河北虹天律师事务所律师。原告李凯诉被告河北香江房地产开发有限公司（以下简称香江房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告李凯的委托诉讼代理人牛红普，被告香江房地产公司的委托诉讼代理人刘朝青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凯向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行合同，按照合同约定条件向原告交付经竣工验收合格的房屋；2、依法判决被告赔偿原告因被告迟延交付房产的违约金166471元，（自2013年10月31日至2016年11月9日），并依法判决被告按日万分之三的标准支付违约金直至被告交付经竣工验收合格房产日止；由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2010年12月30日，原告与被告签订了商品房买卖协议，约定原告购买被告位于保定市北市区长城北大街与复兴路交叉口东南处香江·东湖印象小区13号楼1单元2001室的物业（建筑面积共92.94平方米），单价为5500元/平方米，总购房款为516670元，协议签订后，原告于2011年1月6日前向被告缴纳了256933元购房款。于商品房工程进度达正负零时向被告支付了154160元房款，于房款封顶时，向被告支付剩余房款105577元。原告与被告约定，被告应当与2013年10月31日将涉案房产交付原告使用。但时至今日，被告开发的涉案房屋仍不具备交房条件，被告至今仍拒绝向原告交付房屋。原告多次找被告协商解决交房事宜，被告在无正当理由的情况下予以无理拒绝。为此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判如所请。原告李凯向法庭提交以下证据：证据1、商品房认购协议，证明原告与被告签订的协议合法有效，原告履行了全部的付款义务，被告应当按照本协议约定于2013年10月31日之前将经竣工验收合格的涉案房产交付原告，但至今被告仍未履行交房义务，应当承担继续履行和违约责任；证据2、收据，证明原告按照协议约定时间缴纳了全部的购房款，被告也应当按照协议约定交付涉案房产；证据3、保定市住房和城乡建设局通告，证明直至2014年1月3日涉案房产仍未进行竣工验收，被告已经构成违约，应承担违约责任；证据4、预售许可证，证明涉案房产至2012年1月13日才取得预售资格。被告香江房地产公司辩称，对诉讼请求第一条认可，同意继续履行合同，被告方开发的房屋本来于合同约定的交房日前已经具备了交房条件，并且履行了相应的通知义务，原告无正当理由拒绝收房，不存在被告香江房地产公司拒绝交付房屋的情况，至今没有交付房屋，过错在于原告怠于行使权力；对第二条诉讼请求不予认可，原因同第一条答辩意见，并且原告所起诉的诉讼请求属于债权应当适用诉讼时效规则予以衡量，2013年10月31日至原告起诉时已超过诉讼时效期间，应当驳回其诉讼请求。被告香江房地产公司向法庭提交证据如下：证据1、商品房预售许可证；证据2、商品房买卖合同，第8条证明交房日期为2013年10月31日，交房条件为1该商品房验收合格；证据3、保定市建设工程竣工验收报告，该报告取得日期为2013年10月29日，证明被告于约定的交房日前已经具备了约定的交房条件；证据4、电话通知记录、保定日报、燕赵都市报，证明被告已经履行了电话通知义务，因为原告未在被告处留通讯地址，只留有两个电话号码，被告进行了电话通知，不仅如此，被告还通过保定晚报多次通知原告及其他未收房的业主前来领房屋钥匙，原告并未前来领取钥匙属于其自身原因导致未能交付房屋被告方不存在过错，晚报时间为2013年10月28日一次、2016年1月6日一次、2016年5月3日一次；证据5、保定市房地产开发项目联合审批领导小组办公室验收意见书。经当庭举证、质证，被告香江房地产公司对原告的质证意见如下：对证据1，签订了正式的购房协议之后，该认购协议已作废，应当依照正式的合同条款来衡量原被告之间的权利义务关系，正式合同约定的交房日期为2013年10月31日，交房条件为该商品房验收合格；对证据2真实性无异议；对证据3不予认可，该证据为复印件，城乡住建局没有权力下达该通知，并且2014年1月3日之前被告方所开发的房产已经取得了六方竣工验收证明，结论为合格，所以该通知与事实不相符，通告后没有后续结论更说明该通告是行政干预，根据法律规定，对房屋的验收合格房地产开发部门只需到住建局进行报备而不需要其审批，因此，是否验收合格住建局既没有能力又没有资格作出结论，因此该通告是非法的；对证据4真实性无异议，但是并不能证明被告香江房地产公司违约，恰能证明双方的买卖关系合法。原告李凯对被告香江房地产提交证据的质证意见如下：对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，被告一直未将该合同原件交付原告，合同签字为原告本人所签，商品房买卖合同约定与购房协议约定基本一致，恰能证明被告违约的事实；对证据3真实性不予认可，不符合法定形式，未到人民政府主管部门进行备案，因此恰能证明被告开发的涉案房产未进行竣工验收的事实；对证据4真实性不予认可，原告的联系方式一直是畅通的并且被告通知原告多次缴纳房款是能够通知到原告的，并不存在被告所称的无法通知事实，对《保定日报》通知和《燕赵都市报》通知不具有任何法律效力，该通知并不是双方约定或者法律强制规定的通知方式，对原告不具有任何效力，因此原告不予认可；对证据5真实性认可，但验收日期为2016年1月14日，该证据恰能证明被告违约的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月30日，原告李凯与被告达成购房意向并签订了《商品房认购协议》一份，由原告向被告认购其开发的香江·东湖印象第13幢2单元2001号房屋，该合同约定，上述房产建筑面积约93.94平方米，5500元/平方米，总房款516670元，原告付款方式为分期，原告于2011年1月6日前将总房款的50%即256933元汇到被告方指定银行账户，当商品房工程进度达正负零时，付款154160元，当商品房封顶时，付款105577元。被告承诺于2013年10月31日前将该协议约定的房屋交付原告使用，若被告迟延交付，将承担日万分之三的违约金。同日，原告向被告交付256933元购房款。本协议签订后，原告应在约定时间内到被告指定的地点与被告签定正式的《商品房买卖合同》，并承诺在与被告签定《商品房合同》时，原告将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。原告确保其通讯地址及联系电话正确无误，如因原告原因致被告方不能联系到原告而产生的损失由原告负责，前述地址或电话如有变更，原告需书面通知被告。原告在上述协议留存的电话号码为：136××××4486/138××××1700。2011年7月20日原告向被告交付第二期购房款154160元。2012年5月18日，原、被告签订编号为GF20120030531的《商品房买卖合同》，该合同约定，原告李凯购买被告香江房地产公司开发的座落于长城北大街香江·东湖印象第13幢2单元2001号房，建筑面积93.94平方米，5500元/平方米，总金额为516670元，分期付款，首付款256933元，当商品房工程进度达正负零时，付款154160元，当商品房封顶时，付款105577元；同时合同约定，被告香江房地产公司应当于2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件，并符合本合同约定的商品房交付原告：“1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、改商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。”逾期交房的违约责任为，逾期超过60日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。同日，原告交纳剩余购房款105577元。被告香江房地产公司主张在房屋约定的交付期限到期前电话通知了原告李凯交付房屋。原告称未接到上述电话。2013年10月28日被告香江房地产公司通过《保定日报》刊登通知，通知香江·东湖印象小区业主，14#、15#、16#、17#、13#、11#、19#、20#、12#、18#自2013年10月28日起开始发放钥匙。2016年1月6日被告在《保定晚报》刊登通知，通知包括原告在内的业主于2016年1月25日前到被告售楼部办理房产交接手续。2016年5月3日，被告在《燕赵都市报》再次刊登办理房产交接事宜的通知。2014年1月3日保定市住房和城乡建设局发出通告“河北香江房地产开发有限公司开发建设的香江东湖印象小区未竣工验收，现责令河北香江房地产开发有限公司停止一切交房行为，否则将依法从重处罚。”，并于2014年1月6日在《燕赵都市报》刊登。另查明，2012年1月13日被告香江房地产公司取得保定市长城大街与复兴路交叉口东南角，省监狱正北面，香江·东湖印象13#、20#楼（不含公建及配套设施）的《保定市商品房预售许可证》，2013年10月29日取得香江·东湖印象13#楼的《保定市建设工程竣工验收报告》，工程验收为合格。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并没有违反法律的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。原告李凯依约交纳了全部购房款，被告香江房地产公司在合同约定的交付时间（即2013年10月31日）之前取得《建筑工程竣工验收报告》，并以登报的方式通知原告李凯办理交付手续，被告香江房地产公司履行了相应的通知义务，不存在迟延交房的行为。保定市住房和城乡建设局向被告下发的《通告》中称：“河北香江房地产开发有限公司开发建设的香江东湖印象小区未竣工验收”。本院认为，关于被告在报纸上刊登通知，通知原告收房时涉案商品房有无达到交付使用条件的问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“该商品房经验收合格”，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》相关规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。且国务院已分别先后取消了《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发项目竣工验收的行政审批项目和有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，因此，本案涉案合同中的“验收合格”可以认定为质检机构确认的勘察、建设、监理、设计、施工的五方竣工验收合格；住建部门要求的香江东湖印象小区项目的联合验收（国土局、规划局、住建局等单位）系行政备案的要求。原告李凯未能举证证明其曾前往被告处办理交房手续，并要求被告香江房地产公司当场出示相关文件，故对原告关于被告按照合同约定的交房条件交付房屋，并依法承担逾期交付房违约金166471元（自2013年10月31日至2016年11月9日），并依法判决被告按日万分之三的标准支付违约金直至被告交付经竣工验收合格房产日止的主张，不予支持。原告主张被告按合同约定条件向其交付房屋，被告表示已通知原告受领房屋，原告可以自行到被告处办理收房事宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李凯的诉讼请求。案件受理费3630元，减半收取1815元，由原告李凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长 师 坤二〇一七年四月十四日书记员 贾艳阳