大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0204民初2083号
原告：吴海若，女，汉族，1967年5月27日出生，无职业，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：夏瑀，北京德恒（大连）律师事务所律师。
被告：张学仁，男，汉族，1976年11月8日出生，无职业，住大连市甘井子区。
原告吴海若与被告张学仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告吴海若的委托诉讼代理人夏瑀，被告张学仁均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的涉案房屋租赁关系；2.被告腾退其占有的大连市沙河口区※※※房屋（建筑面积153.13平方米）并归还给原告；3.判令被告向原告支付2017年9月1日至2018年3月31日租金7万元；4.判令被告向原告支付合同解除之日至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费（按约定的房租标准每月1万元计付）及逾期支付的利息。事实与理由：2016年9月1日，案外人方德鑫与被告张学仁签订《房屋租赁合同》，约定将其所有的位于大连市沙河口区※※※房屋出租给被告，租金每年12万元，支付方式为一年一付，被告应提前一个月一次性付清年租金，并约定如果在承租期内，一方有违约行为，应赔偿另一方的所有损失，并终止合同。2017年7月6日，原告吴海若从案外人方德鑫处签署《二手房买卖合同书》，约定原告从案外人方德鑫处购买案涉房屋。2017年8月16日，原告取得案涉房屋的不动产权证书，成为案涉房屋所有权人，在原告成为案涉房屋的所有权人后，原告多次要求被告支付自2017年9月1日起的租金，被告均拒绝支付。故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。我与原告没有合同关系，不存在法律上的债务关系，对原告的主张不予认可。我与原房主方德鑫之间的租赁合同在没有解除之前，我方的合同合法有效。对原告主张不予认同。原告曾向我发过通知书，我已明确回执。在回函中已经陈述清楚，其应与方德鑫交涉，损失也应与方德鑫交涉，其与方德鑫之间的买卖关系交割与我无关。我与方德鑫签订的合同时间是2016年8月31日至2019年9月1日止。买卖不破租赁，方德鑫与我的合同没有到期，方德鑫卖房之前没有通知我，我应有优先购买权，也没有与我签订解除合同协议，我的租赁合同合法有效。我与方德鑫之间的房租问题是有原因的，因方德鑫没有与我解除租赁合同的情况下卖房，也没有通知我，在此期间我交房租有风险，我们的合同也存在不安履行的事实，我暂缓交付房租，并非拖欠房租。等问题解决后，我所欠的房租会交付方德鑫，与原告无关。我与方德鑫有14年的合作关系，关系非常好，签订合同时一次性交付8万元，因我资金困难，剩余4万元租金方德鑫同意暂缓交付。2017年后四个月房租按月支付，直接以店内的营业额支付，每够2000元通知方德鑫来取，所以不存在拖欠之说。2017年7月5日我突然接到方德鑫的电话，通知我三日内搬出房屋，腾退房屋，以方便其卖房。方德鑫说我在经营影响其卖房，我搬出去他好卖，他还要挂横幅打广告，我不能接受。我的合同没有到期，方德鑫也没有提出因其想卖房与我提前解除合同的要求，在这种无条件下让我腾房，我不予认可。在签订合同时对该房屋进行了装修投入，总费用27至28万元，还有设备投入，14年经营会员2000多，如果无条件搬走，被告会有巨大的经济损失，被告不予认可。方德鑫没有提出给予被告任何赔偿就要求我无条件搬走，被告认为不合理。方德鑫没有正确解决问题，多次带人到店里砸店，对被告的现场进行破坏，导致被告不能正常经营，影响特别大，以暴力手段逼迫被告腾房，几次砸店造成被告损失7-8万元，会员退卡有6-7万元。我们的合同也存在不安履行的事实，我暂缓交付房租，并非拖欠房租。等问题解决后，我所欠的房租会交付方德鑫。
经审理查明，案外人方德鑫曾系※※※房主。2016年9月1日，方德鑫（出租方甲方）与被告张学仁（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将※※※房屋出租给乙方使用，房屋结构钢混；出租年限为三年，自2016年9月1日将此房交予乙方使用至2019年9月1日终止；年租金十二万元整，交付方式一年一付，并提前一个月一次性付清年租金，合同期满后，若乙方继续承租或不租要提前三个月通知甲方，否则甲方有权终止合同并收回房屋，若还要续租，乙方享有优先权；如果在承租期内，甲乙双方若有一方违约，对方应赔偿所有损失，并终止合同。
案涉房屋租金被告交至2017年8月31日，由方德鑫收取。
另查，方德鑫将案涉房屋出售给原告吴海若。2017年8月16日，原告取得案涉房屋不动产权证书。
2018年3月2日，方德鑫向被告邮寄了《关于※※※房屋所有权变更等事宜》，内容：1、吴海若女士已于2017年8月16日成为大连市沙河口区※※※房屋合法的所有权人；2、根据相关法律规定，吴海若女士作为出租人就该房屋已经与你建立房屋租赁关系，你应当按照《房屋租赁合同》的约定向吴海若女士支付2017年9月1日至2019年9月1日的房屋租金；3、截至2018年3月1日，你尚拖欠吴海若女士2017年9月1日至2018年2月28日的租金共计6万元，你应当在2018年3月12日前将所拖欠的款项支付给吴海若女士，否则你将承担相应法律责任。
3月5日，被告送到上述材料后，以短信形式回复方德鑫，内容：我与你签署的2016年8月31日至2019年9月1日※※※公建《房屋租赁合同》是合法有效的。因你在租赁期卖房子，没有通知我方，也没有与我签署《解除租赁协议》，所以我们的合同是合法有效的。我现在只与你存在合同租赁关系，与吴海若没有合同关系也不存在法律责任与债务关系。至于你向我发函所说的我方不予认可。你想让我方在你卖方之前腾退房屋应该在与吴海若签署买卖合同之前先与我方协商签署《解除租赁合同协议》给予我相应的经济补偿后再与吴海若签署买卖合同。而事实是你与吴海若签买卖合同时和8月份房屋过户你也没有通知我与我方协商解除合同赔偿我方经济损失。在此期间你不但没有找我协商而且还多次来店里砸店强行收回房屋导致我方损失巨大。你与我的合同关系解除后我与新房主吴海若之间租与不租与你无关，我方对你于2018年3月2日发来的函所主张的说法不予认同等。
2018年3月14日，原告向被告邮寄了《关于立即支付※※※的房屋租金等事宜通知书》，内容：1、你务必在2018年3月22日前支付你所拖欠的房屋租金（租金标准为每月壹万元，每年壹拾贰万元整）；2、如果你在2018年3月22日前未结清你所拖欠的房屋租金，则我将解除与你之间的房屋租赁关系，要求你承担相应的违约责任，并要求你腾退房屋。
3月17日，被告以短信形式回复原告，内容：我与方德鑫是2016年8月31日签署的《房屋租赁合同》租赁期限为2016年8月31日至2019年9月1日。买卖不破租赁我与方德鑫的租赁关系并没有解除，所以我们的《租赁合同》是合法有效的。我与您吴海若没有任何合同关系和法律责任关系，也不存在经济和债务关系。至于你在通知书里所主张的事宜我不予认可。你与方德鑫之间的房屋买卖交接问题，你应该与方德鑫解决，跟我方无关。
又查，2017年10月，原告曾短信要求被告支付租金以及解除合同，被告至今亦未向原告支付租金。2017年8月，被告得知案涉房屋更换房主。
上述事实，有原告提供的起诉状、房屋租赁合同、房产证、通知书两份、快递记录，被告提供的短信记录及当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，本案主要争议焦点为：一、房屋买卖后租赁合同履行主体;二、被告逾期未交纳2017年9月1日后的房屋租金是否构成违约；三、租赁合同是否应当解除。
一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告取得案涉房屋所有权后，根据买卖不破租赁原则，概况承继了与案外人方德鑫之间签订的房屋租赁合同，变更后的房屋所有权人按照租赁合同约定继续履行相关权利义务，案涉房屋租赁合同虽未更名重新签订，但合同履行的主体应为原告吴海若与被告张学仁。
二、被告逾期未交纳2017年9月1日后的房屋租金是否构成违约。按照《房屋租赁合同》约定，租金年付，提前一个月付清年租金，即2017年9月1日后的租金在2017年8月1日前就要付清，被告自认在2017年8月已得知案涉房屋更换房主，原房主方德鑫已拒收2017年9月1日后的房屋租金的情况。2018年3月，无论原房主方德鑫还是新房主原告都已明确告知被告及时交纳房租及未交纳房租的后果，被告在2017年8月1日至今，如此长时间内，既没有向原告或又未向方德鑫交纳房租，应当认定构成违约。
三、租赁合同是否应当解除。现原告以被告未按租赁合同约定及时交纳房屋租金为由主张解除合同，根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，本案中被告作为承租人，及时交纳房租是其主要合同义务，原告在书面通知函中已经给予被告一定的催告时间，被告仍未履行交纳房租义务，符合法定合同解除条件，其与案外人方德鑫是否存在砸店等行为，与原告无关，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应及时按合同约定的每月一万元补齐房租，腾退房屋，返还原告。关于房租租金利息，租赁合同中对此并无约定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告吴海若与被告张学仁对大连市沙河口区※※※房屋租赁合同关系；
二、被告张学仁于判决生效之日起三十日内将大连市沙河口区※※※房屋腾退给原告吴海若；
三、被告张学仁于判决生效之日起十日内向原告吴海若支付2017年9月1日至2018年3月31日租金7万元；
四、被告张学仁于判决生效之日起十日内向原告吴海若按每月1万元标准支付自2018年4月1日至被告实际腾退之日止的房屋租金；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费1595元（原告已预交），减半收取，退回原告797.5元，被告负担797.5元，于判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 付雯楠
二〇一八年六月二十七日
书记员 王 璐
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。