黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民终字第871号
上诉人（原审被告、反诉原告）高焕智，住哈尔滨市道里区。
委托代理人刘洪明，住哈尔滨市道里区。
委托代理人苏兆志，哈尔滨市道里区一四八法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王翠萍，住哈尔滨市道里区。
委托代理人郭奕杉，黑龙江龙电律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）哈尔滨好来屋房地产置业发展有限公司，住所地哈尔滨市道里区建国街15号。
法定代表人郑学仕，总经理。
委托代理人张玉臣，住哈尔滨市呼兰区。
上诉人高焕志因与被上诉人王翠萍、哈尔滨好来屋房地产置业发展有限公司（以下简称好来屋置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2013）里民一初字第1901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高焕志的委托代理人刘洪明、苏兆志，被上诉人王翠萍及其委托代理人郭奕杉，好来屋置业公司的委托代理人张玉臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：王翠萍与高焕智、好来屋置业公司于2013年4月21日签定买卖居间合同，甲方（卖方）高焕智、乙方（买方）王翠萍、居间方好来屋置业公司。高焕智将坐落于哈尔滨市道里区群力新苑A区3栋2单元3层1号房产卖予王翠萍，双方买卖成交价格为305，000元。合同第三条甲方的权利及义务约定：1、甲方保证房屋情况真实，无产权债务纠纷，现未被查封且不在动迁范围之内，可以转让；中途不予反悔，否则视为甲方违约，支付居间服务费和代办费及双倍赔偿乙方的购房定金。2、甲方保证本人因故委托高月娥代理签订此合同，代签人的法律责任与本人同等有效，包括违约责任。3、采用现金交易方式的，甲方保证按照居间方的通知及时到国家相关部门办理产权交易手续，每逾期一日，向乙方赔偿全额房款的万分之三违约金，逾期十五日为自动放弃与违约，双倍赔偿合同中所约定的购房定金（包括居间服务费及代办费）。4、采用贷款交易方式的，甲方应配合乙方及居间方办理贷款手续并提供银行及各部门所需材料。5、房屋交接前发生的水、电、天燃气、数字电视、包烧、物业管理等费用由甲方结算，并将此房屋户口迁出。6、甲方应保证房屋内装修、固定设施与看房时状况一致，完好无损。保证赠送物品没有缺失，如有损失或缺失，由居间方负责从房款中扣除相应款额。合同第四条乙方的权利和义务约定：1、保证对所属房屋的一切情况和所属房屋所有权证的一切内容情况，均为自己亲眼看过和审核过，都予以充分的了解和全部认可，如违约，不予退还购房定金并从定金中支付居间方的服务费用及代办费，定金不足需乙方补齐。2、保证按照合同约定期限向居间方交付全额购房款或购房首付款，确保产权正常交易，每逾期一日向甲方赔偿全额房款万分之三的违约金，逾期十五日为自动弃权与违约，居间方不予退付其购房定金，其居间服务费及代办费从定金中扣除，不足补齐，剩余支付甲方。3、保证按照居间方通知及时到政府部门办理产权交易手续。每逾期一日向甲方赔偿全额房款万分之三的违约金，逾期十五日为自动弃权与违约，居间方不予退付其购房定金，包括居间服务费及代办费不足补齐，剩余支付甲方。4、保证银行贷款所需证件符合贷款条件其证明材料按期支付，并符合国家及银行要求，否则视为违约，导致房屋交易时间迟延的责任自负。5、保证亲自与甲方结清房屋的有关费用，签署《交易完毕合同》后，出现相关问题自行承担。6、保证按期接管房屋，保障甲方按期收取房款的合法权益，因乙方自身原因导致房屋交接时间延迟的责任自负。合同第五条居间方权利及责任约定：1、保证负责甲乙双方购房款项代收转付的安全保障责任，确保双方房屋产权置换的权益，如其房款在居间方保管期间出现差错、遗失等问题，由居间方承担全部的经济赔偿和法律责任。2、保证协助甲乙双方办理有关房屋产权更名，过户及房屋贷款所属事项中的相关业务工作。3、保证协助甲乙双方房屋交接之前所属各项费用的清理与结算工作。4、保证协助乙方及时得到房屋和协助甲方及时得到房款。5、保证公平公正、公开透明的履行居间方的义务。6、本合同签订后，即为居间服务和居间担保责任成立，甲乙双方可以按照法律规定，履行更名过户手续。甲乙双方中的任何一方违约，居间方有权收取居间服务费。合同第六条房款的代收、转付方式及违约责任约定：1、乙方交付房款。合同签订当日，乙方必须交付全额房款10%的定金30，500元，其中包括居间服务费成交价的2%即4500元。乙方必须在2013年10月31日之前将其全额房款交付给居间方暂存管理，以便保证对甲方代收转付的责任。合同补充条款约定：1、甲方保证此房屋无任何抵押及债务纠纷并在家人知情同意的条件下签订此合同。2、乙方以实际看房为准，信息以核实为准。3、甲乙双方如出现争议起诉至道里区人民法院。4、乙方将全款打入居间方，甲方与乙方办理公证手续，在产权办理过程中，甲方必须积极配合协调家人，如甲方不能配合协调，系甲方违约。高焕智出售的房屋系回迁住房，私产部分建筑面积27.82平方米，上靠经济适用住房米数部分建筑面积23.99平方米。双方签订买卖居间合同书时，高焕智未取得房屋产权证，其向王翠萍、好来屋置业公司出示的系房屋拆迁补偿协议，用以证明其为房屋所有权人。王翠萍于签订合同当日，向好来屋置业公司交纳了购房定金30，500元，余款及居间服务费至今未付。高焕智将房屋拆迁补偿协议、群力新苑回迁居民房屋结算单原件存放在好来屋置业公司。至开庭日，涉案房产仍未取得房屋产权证。
王翠萍诉称：2013年9月21日，王翠萍与高焕智、好来屋置业公司签订房屋买卖居间合同。王翠萍系买方、高焕智系卖方、好来屋置业公司系居间方。房屋坐落于哈尔滨市道里区群力新苑A区3栋2单元301室，建筑面积51.81平方米，成交价格为305，000元。签订合同当日，王翠萍向好来屋置业公司交付定金及居间服务费30，500元。合同签订后，王翠萍发现其购买的房产系经济适用住房。根据《经济适用住房管理办法》第30条规定，“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。”好来屋置业公司工作人员已证实高焕智在向居间方介绍房屋情况时隐瞒该房未按商品房补交差额款仍属经济适用住房的情况。如办理商品房手续，王翠萍还需补交房价差额4万余元并缴纳土地出让金。在签订合同之前，好来屋置业公司的工作人员明确告知王翠萍诉争房产系私产商品房，不是经济适用住房，致使王翠萍受到好来屋置业公司的误导，认为是商品房才与高焕智签订的合同。高焕智的行为明显属欺诈行为。现诉请判令：一、撤销王翠萍与高焕智、好来屋置业公司签订的房屋买卖居间合同；二、高焕智、好来屋置业公司返还王翠萍购房定金及居间服务费用30，500元；三、按银行同期贷款利率计算给付2013年9月至2014年6月30日的利息损失。
高焕智辩称并反诉称：2013年9月21日，高焕智委托其女高月娥与王翠萍在好来屋置业公司签订房屋买卖合同，同时王翠萍交纳了定金30，500元，余款双方约定于2013年10月31日前全部给付，购房款及定金交由好来屋置业公司暂存。高焕智于2008年前居住于哈尔滨市道里区工农二道街64号，房产建筑面积27.20平方米，私有产权。2008年，群力新区开发建设管理办公室依法对高焕智的房屋征迁，房屋拆迁补偿协议约定高焕智将原27.20平方米的产权调换成房屋建筑面积50平方米回迁房，如选择高层需补交差价。通过此房屋拆迁补偿协议可以认定，高焕智所售之房系拆迁安置房，并非经济适用住房。高焕智虽未取得房屋所有权证，但王翠萍同意到公证处采取公证的方式证明房屋权属问题。王翠萍系完全行为能力人，在高焕智的委托代理人高月娥履行告知此房全部信息的义务前提下，双方自愿公平的签订了房屋买卖合同，双方均系真实意思表示，故该合同有效，要求驳回王翠萍的诉讼请求，判令王翠萍承担违约责任，好来屋置业公司返还高焕智房产手续原件，给付定金26，000元。
好来屋置业公司辩称：好来屋置业公司并未隐瞒房屋真实情况，签订合同当日，已告知王翠萍该房系回迁房。双方签订的合同真实有效，故不同意王翠萍的诉讼请求，要求其给付居间服务费。
原审判决认为：房屋所有权转移登记是房产买卖的主要合同义务。本案中，高焕智所出售的房产系按房屋拆迁补偿协议取得的部分私产、部分上靠经济适用住房米数房产，其性质为混合产权。至开庭日止，高焕智出卖的房产仍未取得房屋所有权证。由此，王翠萍虽与高焕智签订了房屋买卖居间合同，但事实上该房因未取得房屋所有权证必然导致无法办理房屋产权更名过户手续，买方购房目的无法完全实现。王翠萍以高焕智欺诈为由主张撤销合同，因高焕智卖房时已出示房屋拆迁补偿协议，故高焕智的行为不构成欺诈，原告的请求本院不予支持。关于王翠萍主张的利息损失、高焕智主张的违约责任，因合同目的无法实现，系该房产的性质及相关政策、法律规定所致，不可归责于双方，故对该两项主张不予支持，双方的房屋买卖合同应以解除为宜。好来屋置业公司明知高焕智出卖的房产未取得房屋所有权证而违规操作，促使双方买卖合同的签订，对此，应负返还定金及相关证明材料的义务。据此判决：一、本判决生效之日起，王翠萍、高焕智、哈尔滨好来屋房地产置业发展有限公司于2013年4月21日签订的买卖居间合同书解除；二、本判决生效后十日内，哈尔滨好来屋房地产置业发展有限公司退还王翠萍购房定金30，500元；三、本判决生效后十日内，哈尔滨好来屋房地产置业发展有限公司退还高焕智房屋拆迁补偿协议（协议乙方高焕智）、群力新苑回迁居民房屋结算单（结算单房号A区3栋2单元3层1号）原件；四、驳回王翠萍其他的诉讼请求。五、驳回高焕智其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费550元，由王翠萍负担100元，高焕智负担450元。
高焕志不服原审判决，向本院提起上诉称：一、王翠萍购买经济适用住房后（混合房产）以合同违反强制性规定及损害社会公共利益、欺诈为由，对自己做出的民事行为效力进行自我否定，其行为并非出自善意，其实质是以合同行为损害社会公共利益为名，行恶意抗辩之实，这其实违背了诚实信用及公序良俗的原则。本案合同目的可以实现，只不过是需要补交一定的费用即可。此外，高焕智的房产系2008年的动迁房产，至王翠萍提起诉讼已经过去5年多，因此本案的合同目的可以实现。原审判决以合同目的不能实现为由，解除双方签订的房屋房卖合同没有法律根据；二、王翠萍的诉讼请求系撤销购房合同而非解除购房合同，原审法院不能依职权解除合同。本案双方均没有提出解除合同的时候，法院不能超出当事人的诉讼请求判决解除合同。综上，原审判决适用法律错误，请求查清事实，撤销原审判决第一、二、五项，改判王翠萍给付高焕智违约金26，000元。
王翠萍辩称，一、高焕志称本案合同目的可以实现，不符合事实。至今未止，高焕智都没取得诉争房产的产权证，导致无法办理过户更名手续，自然是不能实现合同目的。另外，《物权法》第十五条，虽然规定未办理物权登记的，不影响合同效力。但适用该条的前提是高焕智在向王翠萍出售房产时已经办理了产权证。在这种情况下，双方签订的合同才能适用该条的规定。在高焕智都没取得诉争房产的所有权的情况下，是不能出售诉争房产的，当然也不能适用《物权法》。二、高焕智称王翠萍请求撤销合同，一审法院不能依职权解除合同。这一观点是错误的。根据《合同法》司法解释二第二十六条规定，本案中，王翠萍是在签订合同后才发现诉争房产是经济适用房，无法继续履行并实现合同目的，虽然诉请撤销合同，但一审法院是结合案件的实际情况并根据公平原则判令解除合同，并不违反法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回高焕智的上诉请求。
好来屋置业公司辩称，同意高焕智的上诉请求和理由。
二审期间，双方当事人均未举示新的证据。
本院经审查确认原审判决认定的事实。
本院认为，王翠萍与高焕志及好来屋置业公司签订的房屋买卖居间合同出售的房屋为高焕志拆迁补偿取得，该房产有高焕志部分私产、部分经济适用住房米数，现该房仍未取得房屋所有权证，致双方合同签订后无法办理更名过户手续，合同目的无法实现。王翠萍起诉虽请求确认双方签订的居间合同无效，但原审判决结合案件情况，判令解除合同并由好来屋置业公司分别返还王翠萍、高焕志交付的购房定金、房屋拆迁补偿协议、回迁居民房屋结算单原件并无不当。高焕智主张王翠萍请求撤销购房合同而非解除购房合同，原审法院不能依职权解除合同的上诉理由不成立；高焕志虽以王翠萍购房时知道该房有部分经济适用住房为由主张购房合同不应予以解除、王翠萍应承担违约责任，但其并未举示相应证据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人高焕志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨凤云
审 判 员 王爱军
代理审判员 郑兴华
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 王梦薇