广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1362号
上诉人（原审被告）：深圳市鑫亿莱贸易有限公司。
法定代表人：王惠金，总经理。
委托代理人：李铮，男，系该司职员。
委托代理人：王轶群，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳平安商用置业投资有限公司。
法定代表人：宋成立，董事长。
委托代理人：李霞，广东仁人律师事务所律师。
委托代理人：梁贇，广东仁人律师事务所律师。
上诉人深圳市鑫亿莱贸易有限公司（以下简称鑫亿莱公司）因与被上诉人深圳平安商用置业投资有限公司（以下简称平安置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第2216号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
平安置业一审诉讼请求为：1、确认平安置业解除《房屋租赁合同书》的行为合法有效；2、鑫亿莱公司向平安置业支付租金98894元、管理费19185.49元（计算至2013年4月18日），上述款项的滞纳金7045元（暂计至2013年4月18日）并继续按照日万分之五的标准支付至判决实际履行完毕时止，共计121897.49元（已抵扣鑫亿莱公司装修押金2482元及水电押金745元）；3、鑫亿莱公司支付电费人民币3062.27元；4、鑫亿莱公司支付登报费（解除合同）人民币599元；5、确认平安置业有权没收鑫亿莱公司支付的保证金人民币30722元；6、本案诉讼费由鑫亿莱公司承担。
原审法院查明，2010年7月20日，平安置业与鑫亿莱公司签订《房屋租赁合同书》，约定鑫亿莱公司承租平安置业位于深圳市福田区的某广场xx层xxx号房屋用于经营“casio”手表，建筑面积49.64平方米，租赁期限自2010年7月21日至2011年7月31日，保底月租金为12383元，租赁期限内租金按保底租金或扣点租金计算，取两者中较高者为当期租金，在扣点租金结算前，月租金暂按保底月租金计收；出租人负责城市广场全部物业管理事项，物业管理费按建筑面积每月每平方米60元收取，即每月2978元；租金及物业管理费应于每月5日前支付，逾期需以日万分之五为标准计算滞纳金。租赁保证金24766元，物业管理费保证金5965元。水电费为出租人统一代收并向供水、供电部门代缴，承租人应当按照出租人通知的金额及日期向出租人支付水电费。
上述合同签订前，平安置业已经于2010年7月16日将上述租赁物业交付给鑫亿莱公司，双方办理了交接手续，签署了《中信城市广场租户收楼交接书》。平安置业称鑫亿莱公司实际向其支付的租赁保证金、物业管理费保证金合计30722元（依照合同约定，两项合计本应为30731元）。
2011年7月20日，平安置业与鑫亿莱公司签订了第二份《房屋租赁合同书》，约定鑫亿莱公司继续承租上述租赁物业用于经营“casio”品牌产品，租赁期限自2011年8月1日至2012年7月31日。保底月租金调整至13622元。
2012年7月20日，平安置业与鑫亿莱公司签订了第三份《房屋租赁合同书》，约定鑫亿莱公司继续承租上述租赁物业用于经营“casio”品牌产品，租赁期限自2012年8月1日至2013年7月31日。保底月租金调整至14984元，物业管理费仍按建筑面积每月每平方米60元收取，即每月2978元；租金、管理费应于每月5日前支付，逾期仍以日万分之五为标准计算滞纳金。该合同未再约定物业管理费保证金，而是约定承租人应缴纳相当于两个月租金及管理费的租赁保证金合计35924元。承租人如拖欠租金、管理费及其他费用达到30日的，出租人有权单方面终止合同，收回涉案商铺；出租人行使该项权利的，应当书面通知承租人6日内迁离并交回商铺，逾期未交还商铺的，出租人有权自行收回商铺，并将该商铺内的一切动产搬离；如出现上述情形的，租赁保证金作为违约金赔偿给出租人。出租人因追讨租金或因行使本合同项下权利而引起的一切费用、开支，均由承租人负担。任何与本合同相关的通知、文件均需采用书面形式，并送达至双方指定地点；其中，出租人地址为深圳市福田区深南中路xxx号某大厦x楼东，承租人地址为深圳市南山区海岸时代公寓xxx室。任何文件、通知，如以邮寄方式，在寄出后第3个工作日将被视为已送达。
上述第三份合同签订后，平安置业称其认可鑫亿莱公司此前已交纳的租赁保证金、物业管理费保证金合计30722元直接转为第三份合同的租赁保证金，并不再补足差额。
2012年8月起，鑫亿莱公司开始间断性的欠付租金、管理费、电费。至2013年3月，已累计拖欠租金、物业管理费等费用达六个月。
2013年4月11日，平安置业向鑫亿莱公司在合同中指定的送达地址“深圳市南山区海岸时代公寓xxx室”邮寄了一份《关于提前终止合同的函》，载明，由于鑫亿莱公司已拖欠租金、物业管理费等费用达数月，根据《房屋租赁合同书》的约定，现通知鑫亿莱公司，平安置业于2013年4月15日解除双方签订的《房屋租赁合同书》，鑫亿莱公司应于该日期前向平安置业交清各项欠费并返还商铺，如未履行上述义务，则平安置业将根据合同约定收回该商铺。该函件已于2013年4月11日交中国邮政速递（ems）寄出。
2013年4月19日，平安置业在《深圳商报》上刊登了一则《通知》，载明，因鑫亿莱公司拖欠租金等费用已超过合同约定期限，平安置业决定根据合同约定于2013年4月19日解除双方签订的《房屋租赁合同书》。平安置业因此支出登报费599元。
上述函件及通知发出后，鑫亿莱公司未向平安置业支付尚欠的各项费用，亦未将涉案商铺返还平安置业。平安置业遂于登报后自行收回了涉案商铺。
自2012年8月至2013年4月18日，鑫亿莱公司尚欠的租金为：2012年8月、11月、12月、2013年1月至3月的租金89904元（14984×6），2013年4月1日至4月18日的租金8990元（14984÷30×18）；合计98894元。尚欠的物业管理费为：2012年8月2508.49元、2012年11月、12月、2013年1月至3月的物业管理费14890元（2978×5），2013年4月1日至4月18日的物业管理费1787元（2978÷30×18）；合计19185.49元。鑫亿莱公司尚欠的电费为：2012年9月633.78元，2012年10月674.02元，2012年11月623.72元，2012年12月362.16元，2013年1月363.17元，2013年2月405.42元；合计3062.27元。
另查明，平安置业称鑫亿莱公司向其交纳了装修押金2482元、水电押金745元，合计3227元；平安置业同意予以抵扣鑫亿莱公司应付的滞纳金。
再查，双方已按规定在深圳市福田区房屋租赁管理局办理了租赁备案登记。
原审法院认为：平安置业、鑫亿莱公司之间于2012年7月20日签订的《房屋租赁合同书》，主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力，双方应严格依约履行各自义务。平安置业已依约将租赁物业提供给鑫亿莱公司使用，鑫亿莱公司未能依约支付租金、物业管理费、电费，构成违约，应向平安置业支付尚欠的各项费用（金额见上述查明事实）；且应当按照合同约定，以日万分之五为标准，自每个欠费月的当月6日起，向平安置业支付迟延付款滞纳金至本判决确定的付款之日止。滞纳金暂计至2013年4月18日为7045元，由于平安置业同意以装修押金、水电押金作部分抵扣，原审法院予以确认，抵扣后该部分金额为3818元。同时，由于鑫亿莱公司未依约支付各项费用已达数月，合同约定的解除条件已经成就，平安置业因而有权依据合同的约定解除合同，合同自通知到达对方时解除。因合同明确约定，任何文件、通知，以邮寄方式向双方指定送达地点寄出的，在寄出后第3个工作日将被视为已送达；而平安置业已于2013年4月11日按照合同指定地点向鑫亿莱公司寄出解除合同的通知，依据合同的约定，该通知已于2013年4月16日视为送达。即，双方于2012年7月20日签订的《房屋租赁合同书》已于2013年4月16日解除，平安置业该项诉请，符合法律规定，原审法院予以支持。另，根据合同约定，如出现承租人违约导致合同解除情形的，租赁保证金作为违约金赔偿给出租人；出租人因追讨租金或因行使本合同项下权利而引起的一切费用、开支，均由承租人负担。因此，平安置业诉请要求鑫亿莱公司支付登报费599元，并要求确认其有权没收已经实收的租赁保证金30722元，具有合同依据，原审法院予以支持。鑫亿莱公司经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，需承担不利的法律后果。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认平安置业与鑫亿莱公司于2012年7月20日签订的《房屋租赁合同书》已于2013年4月16日解除；二、鑫亿莱公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向平安置业支付租金98894元、物业管理费19185.49元；三、鑫亿莱公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向平安置业支付电费3062.27元；四、鑫亿莱公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向平安置业支付上述租金、物业管理费、电费的滞纳金（以三项费用的每月欠费金额为基数，按日万分之五的标准，自每个欠费月的当月6日起，计至本判决确定的付款之日止，暂计至2013年4月18日为7045元，以装修押金、水电押金作部分抵扣后，该部分暂计至2013年4月18日的滞纳金为3818元）；五、鑫亿莱公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向平安置业支付登报费599元；六、平安置业有权没收鑫亿莱公司已交纳的租赁保证金30722元。如未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3426元（已由平安置业预交），由鑫亿莱公司负担。
上诉人鑫亿莱公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，改判《房屋租赁合同》已于2012年12月15日解除；2、撤销原审判决第二项，依法改判租金仅需支付22234元，物业管理费4418元；3、撤销原审判决第三项，改判鑫亿莱公司仅须向平安置业支付电费985.94元；4、撤销原审判决第四项，改判鑫亿莱公司无须支付租金、物业管理费、电费的滞纳金；5、撤销原审判决第五项，改判鑫亿莱公司无须支付登报费；6、判决平安置业无权没收鑫亿莱公司已交纳的租赁保证金30722元、装修押金2484元和电费押金745元；7、本案诉讼费由平安置业承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律不当。2012年7月20日，鑫亿莱公司与平安置业签订了《房屋租赁合同书》，约定鑫亿莱公司继续承担上述租赁物业用于经营“casio”品牌产品，租赁期限自2012年8月1日至2013年7月31日止，合同生效后，深圳市出现了大规模的抵日货活动，鑫亿莱公司所租赁的物业受到了直接的冲击，业务无法正常运行，导致双方的租赁合同无法正常履行，鑫亿莱公司多次提出要求解除租赁合同并提出正式的书面申请书，平安置业也同意了鑫亿莱公司的解除申请书，但在2012年12月15日，在未通知鑫亿莱公司的情况下，将鑫亿莱公司的所租赁的物业封住，之后还取走了鑫亿莱公司的货物及pos机一台，价值约为30万元人民币，鑫亿莱公司认为平安置业此行为应视为其擅自解除双方的房屋租赁合同，故平安置业所主张的2012年12月15日之后的租金、物业管理费、电费等以及上述费用的滞纳金，应不予以支持的。另从鑫亿莱公司与平安置业之间的每月付款的银行流水记录，清楚可以看到2012年8月鑫亿莱公司是按时付清了费用的，平安置业主张2012年8月份的租金与物业管理费等费用是与事实不符的。应被驳回。房屋租赁合同是平安置业单方解除的，平安置业为违约方，故平安置业无权没收鑫亿莱公司已交纳的租赁保证金30722元、装修押金2484元和电费押金745元；综上所述，一审法院判决认定事实不清，判决不公，为维护鑫亿莱公司的合法权益，鑫亿莱公司不得不上诉至贵院，请贵院依法作出公正判决。
平安置业的主要答辩意见为：一审判决认定的事实清楚，证据充分，鑫亿莱公司的上诉请求无任何事实和法律依据。1、从鑫亿莱公司的上诉请求可以看出其确认拖欠平安置业的租金22234元，物业管理费4418元，电费900余元，而不是一审判决认定的拖欠租金物管费电费金额，但对于拖欠租金物管费的事实鑫亿莱公司是没有否认的，按照双方租赁合同的约定，鑫亿莱公司每月应缴纳的租金为14984元，而鑫亿莱公司确认其拖欠租金是22234元，按此金额换算，鑫亿莱公司拖欠租金超过一个月时间，根据双方租赁合同第16条约定，鑫亿莱公司拖欠支付租金物管费及其他费用之一或全部达到30日，平安置业有权单方终止合同，没收租金保证金，所以平安置业解除合同，没收租赁保证金的行为合法有效。2、双方同时在合同第16条约定，平安置业单方终止合同的应当书面通知鑫亿莱公司，在6日内签名并交回商铺，鑫亿莱公司拖欠租金达半年之久的情况下于2013年4月14日向平安置业发出了提前终止的函，鑫亿莱公司拒收，为了保障鑫亿莱公司的合法权益，平安置业又通过登报的方式向鑫亿莱公司发出解除合同的通知，至此平安置业已尽到了通知的义务。根据双方合同约定，在平安置业发出书面通知后第三个工作日视为送达，在送达之日解除，一审法院认定双方合同是在2013年4月6日解除事实清楚，鑫亿莱公司认为双方合同是在2012年12月15日解除但没有提供任何证据予以证明。3、在双方租赁合同解除前，鑫亿莱公司应当向平安置业支付租金、管理费、水电费及逾期缴纳上述费用的滞纳金，平安置业为了维护双方合法权益支出的登报费应由鑫亿莱公司承担，一审判决事实清楚，证据确实充分，鑫亿莱公司的上诉请求无任何事实和法律依据，请求二审法院依法驳回鑫亿莱公司的全部上诉请求，维持原判。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。鑫亿莱公司与平安置业于2012年7月20日签订的《房屋租赁合同书》未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认为合法有效正确。鑫亿莱公司承租涉案房屋，但未能按照涉案租赁合同的约定支付相应的租金等费用。鑫亿莱公司上述行为已经构成违约，应当依约支付租金等费用并承担相应的违约责任。涉案合同约定，如出现承租人违约导致合同解除情形的，租赁保证金作为违约金赔偿给出租人；出租人因追讨租金或因行使本合同项下权利而引起的一切费用、开支，均由承租人负担。因此，一审判令鑫亿莱公司支付平安置业相应的登报费599元，确认平安置业有权没收租赁保证金30722元是有合同依据的，应予维持。鑫亿莱公司在二审审理间才提交的材料不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的新的证据，本院不予采纳。鑫亿莱公司二审主ＸＸ安置业存在封住物业、取走货物等行为，该问题属于另一法律关系，当事人可另循法律途径解决。综上所述，鑫亿莱公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人鑫亿莱公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴思罕
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 王丹妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。