鄂托克旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂托民初字第240号
原告：王娟，女，1988年2月19日出生，汉族，个体户。
委托代理人：李旭坤，鄂托克旗法律援助中心法律援助律师。
被告：内蒙古鄂托克旗宏达房地产开发有限责任公司，住所地鄂托克旗棋盘井镇棋盘井规划街南侧。
法定代表人：杨亮英，该公司董事长。
委托代理人：戚光斌，该公司员工。
第三人：高兴强，男，1966年9月2日出生，汉族，个体户，现羁押于陕西省延安黄陵县店头镇红石岩监狱。
第三人：任向堂，男，1979年10月21日出生，汉族，个体户。
原告王娟与被告内蒙古鄂托克旗宏达房地产开发有限责任公司（以下简称宏达公司）、第三人高兴强、第三人任向堂商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王娟及其委托代理人李旭坤、被告宏达公司委托代理人戚光斌、第三人高兴强、第三人任向堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王娟向本院提出诉讼请求：1.被告尽快办理房产证；2.责令被告交付房屋；3.被告宏达公司承担从2013年12月30日至判决生效之日房屋价款万分之一的违约金；4.被告承担诉讼费。事实及理由：2013年9月25日，原告王娟与被告宏达房地产签订了商品房买卖合同，合同约定原告向被告交纳房款285126元，被告宏达公司将房屋出售并交付给原告，双方签订合同后，被告未履行合同约定，一直没有给原告办理房屋产权证，而房屋也没有实际交付给原告，经原告多次催办，被告宏达公司均推脱拒办。
被告宏达公司辩称，被告不出具办理房产证相关手续，也不能交付房屋，原告称给宏达公司交付285126元，公司没有收到该款项，宏达公司出具的是高兴强给付款项，该款项是高兴强给宏达公司做不锈钢楼梯，宏达公司欠高兴强的劳务费，后宏达公司与高兴强抵顶房屋，虽然与原告签订了合同，但合同不能履行，应按三种方式处理：变更合同、解除合同或者协商解决。2012年9月5日，第三人高兴强与宏达公司口头协商用宏达C区房屋抵顶欠款，2012年9月22日，任向堂将宏达C区10号楼3单元101室钥匙领走，任向堂于2012年11月20日装修入住该房屋。2013年9月22日，高兴强前往宏达公司办理C区10号楼3单元101室房屋手续，宏达公司给高兴强出具收据一支。2013年9月25日原告王娟拿着宏达给高兴强出具的收据，要求被告公司给原告出具办理房产证的相关手续，由于当时领导不知道情况，看到收据后给原告出具了商品房买卖合同，后财务核对账务，发现抵顶该房屋后，第三人高兴强仍欠宏达89413元，所以通知房管局、撤销对该商品房买卖合同的备案。对于原告请求的违约金不认可。
第三人高兴强述称，2005年开始给宏达公司干工程，宏达公司一直没有给第三人高兴强支付工程款，向第三人抵顶了4套房屋，一套过户在高兴强名下，一套过户在高兴强儿子名下，第三人高兴强将一套房屋抵顶给了吴玉山，一套房屋抵顶给了任向堂。对于宏达公司陈述高兴强尚欠工程款89413元不认可，因未与宏达公司对账，实际欠宏达公司30000至40000元。2012年，第三人高兴强用宏达C区10号楼3单元101作抵押，向原告借款150000元，约定月利率5%，扣除了15000元的利息，原告实际向第三人高兴强支付了135000元，该135000元包括用车辆抵押借到的70000元和65000元现金。借款后，第三人高兴强给王娟偿还过15000元的利息，第三人高兴强与原告王娟的关系是抵押借款关系而不是买卖关系。第三人高兴强与第三人任向堂是老乡，高兴强将房屋抵顶给任向堂是事实，任向堂向高兴强支付了47000元，并且抵付了高兴强欠刘竹林的欠款238000元，但是最终238000元欠款并没有核减，刘竹林将第三人高兴强起诉至安边法院索要该238000元，任向堂也没有向第三人高兴强支付238000元。
第三人任向堂提出独立诉讼请求，要求确认宏达C区10号楼3单元101室房屋归第三人任向堂所有。第三人任向堂在本案中有独立的请求权，而且经鄂托克旗人民法院（2014）鄂托民初字2057号判决书及鄂尔多斯市中级人民法院（2015）鄂民终字第425号判决书已确定宏达C区10号楼3单元1楼的房屋归第三人所有。
被告宏达公司不同意第三人任向堂的诉讼请求。
原告提供如下证据证明其主张，被告及第三人的质证：
证据一,2013年9月25日《商品房买卖合同》，证明原、被告签订商品房买卖合同，被告将棋盘井宏达C区10号楼3单元101室卖给原告，价款是285216元，付款方式是一次性付款。
被告宏达公司对合同的真实性予以认可，证明问题不认可，认为商品房买卖合同是原告拿着高兴强的买房收款收据，被告公司看到收据后就出具了商品房买卖合同，在合同出具及备案后，发现高兴强尚欠被告公司89413元，于是被告公司告知房管局撤销备案，这份合同最终没有在房管局备案。
第三人高兴强对宏达公司与王娟签订合同清楚，但第三人的真实意思是拿该房屋抵押贷款而不是买卖。
第三人任向堂不认可证据，因为房屋的所有权和居住权由第三人任向堂所有。
证据二,2013年9月22日收款收据一份，证明双方争议房屋的钱款已经给付了，三方合意下签订了合同，被告同意将房屋抵顶给高兴强，又同意高兴强将此房屋抵顶给原告，在三方合意基础上，原、被告签订了商品房买卖合同。
被告对该证据的真实性认可，收据是被告公司出具的，2012年9月5日，高兴强和被告公司协商，宏达公司将位于宏达C区10号楼3单元101室房屋与高兴强的工程款相抵，由于高兴强一直在给宏达公司施工，所以双方没有办理任何书面协议，后来公司财务给高兴强出具了收款收据。商品房买卖合同虽然签订，但是是由于公司领导不清楚情况，才与原告签订，因高兴强还欠公司89413元，所以合同没有在房管局备案。
第三人高兴强对收据的真实性和证明问题认可。
第三人任向堂不认可证据，因为房屋的所有权和居住权由第三人任向堂所有。
证据三,2013年9月29日《房屋买卖协议书》一份，证明配合原告第一份证据，原、被告与高兴强三方合意下，原告向高兴强支付150000元房款，有偿取得房屋，高兴强同意将本案被告抵顶的房屋卖给原告，为了进一步明确房屋的产权，高兴强与原告签订了详尽的房屋买卖协议。
被告宏达公司对协议的真实性、合法性、关联性不认可，因为高兴强将本案房屋卖给了别人，再卖给原告，其行为属于诈骗。
第三人高兴强对房屋买卖协议书的签字认可，但对协议内容不清楚，第三人的真实意思是抵押房屋而不是买卖房屋。
第三人任向堂不认可证据，因为房屋的所有权和居住权由第三人任向堂所有。
证据四，收条一支、高兴强身份证、结婚证一支、高兴强与韩世玲常驻人口登记卡一份（均为复印件），证明高兴强收到原告购房款150000元，并向原告提供了相关证据，且复印件上均有高兴强签字，并写明与原件相符的字样，说明高兴强自愿将房屋卖给原告。
被告宏达公司对收条没有异议，对其他证据不清楚。
第三人高兴强对收条认可，是高兴强签的字，收条内容均为自己书写，其他证件系高兴强用车辆向原告抵押贷款时提供的，与本案无关。
第三人任向堂对该组证据没有异议。
被告宏达公司提供如下证据证明其主张，原告及第三人的质证：
被告宏达公司提供高兴强付款往来情况及收款清单18支（复印件），证明经被告公司核算，高兴强尚欠被告公司89413元，所以不给原告出具办理房产证的相关手续。领取钥匙单（复印件），证明2012年9月22日，第三人任向堂在宏达公司领取过涉案房屋的钥匙。
原告对证据的真实性无异议，对证明问题不认可，以上证据是被告宏达公司与原告高兴强的经济往来，和本案无关。对领取钥匙单不认可，因该证据是复印件。
第三人高兴强认为与被告宏达公司有一部分账目还没有算清，实际尚欠被告宏达公司30000至40000元.第三人高兴强同意任向堂领取钥匙，但领取单上的字不是高兴强签的。
第三人任向堂认为对账单与其无关，不认可该证据。认可领取钥匙单，是高兴强和宏达公司的康光武同意后由任向堂领取的。
第三人任向堂提供如下证据证明其主张，原告及被告的质证：
第三人任向堂提供（2014）鄂托民初字第2057号判决书一份、（2015）鄂民终字第425号判决书一份（复印件，原件经核对无异议后退回）、收费凭证3支（原件），证明涉案房屋宏达C区10号楼3单元101的所有权归第三人任向堂。
原告对证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，只能证明第三人任向堂占用房屋，对房屋有使用权，第三人任向堂没有所有权。
被告宏达公司对该证据的真实性、合法性认可，但不能证明房屋归任向堂所有。
第三人高兴强对证据不清楚，但认可房屋抵顶给任向堂。
原告王娟提供的证据形成了完整的证据链，本院对其提供的证据均予以采信；第三人任向堂提供的生效判决书、供热费票据，并不能证明其对案涉房屋具有所有权，故对其证明问题不予认定；对被告宏达公司提供的往来明细予以采信；对被告宏达公司提供的钥匙领取单予以采信，证明被告宏达公司曾将房屋交付给第三人任向堂。
本院查明以下事实：第三人高兴强给被告宏达公司做工程，经双方结算，被告宏达公司通过以抵顶房屋的方式支付所欠工程款，共给第三人高兴强抵顶房屋4套，其中本案所涉房屋一套抵顶了285126元工程款，该房屋未办理过户手续。2013年9月22日，被告宏达公司才向第三人高兴强出具了”今收到高兴强C区10311#95.68㎡×2980，人民币大写贰拾捌万五伍仟壹佰贰拾陆元正285126元，交款人高兴强，收款人任雅丽”收据一支，该收据实际是被告宏达公司抵顶欠第三人高兴强的工程款，将其转为购房款，被告宏达公司在其往来明细账务中也核减了该工程款285126元，现该收据由王娟持有。2013年9月25日，原告王娟、被告宏达公司、第三人高兴强三方协商一致同意，由原告王娟与被告宏达公司签订《商品房买卖合同》。2013年9月28日，原告王娟与第三人高兴强就该案涉房屋补充签订了《房屋买卖协议》，约定”一、第三人高兴强愿将自有坐落在鄂尔多斯市棋盘井镇鑫通街南、宏达路西10#3-101号房屋，建筑面积：95.68平米售卖给原告王娟。二、双方协定价款为人民币150000元，由第三人高兴强售卖给原告王娟。三、房屋价款由原告王娟分三期付给第三人高兴强或一次性付清，第三人高兴强收到后出具收据，以收据为准。四、第三人高兴强应自本合同签订日起1天内将房屋腾空，连同房屋所有权等有关证件，点交王娟，由王娟出具收到凭证。五、在办理房屋产权移转过户登记时，第三人高兴强应出具申请房屋产权移转给原告王娟的书面报告。如需要高兴强出面处理的，无论何时，价额应予以协助。如因高兴强的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由高兴强负责赔偿责任。六、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税，费用，概由高兴强负责。本合同发生的过户登记费、契税，估价费，印花税由高兴强负担。其他税费按有关法律规定各自承担。”同日，第三人高兴强给原告王娟出具了收到150000元购房款的收条。被告宏达公司因第三人高兴强尚欠其工程款为由，单方撤销了与原告王娟的合同备案，不同意继续履行与原告王娟的合同，也未将房屋过户给任向堂，该房屋仍登记在宏达公司名下，该房屋已经竣工验收并具备办理房屋过户手续的条件。
2012年9月，第三人高兴强让第三人任向堂在被告宏达公司领取了案涉房屋的钥匙，后第三人任向堂装修入住宏达C区10号楼3单元101室，水、电、暖等费用也由第三人任向堂缴纳，2014年9月1日，第三人任向堂因为原告王娟将房屋的门锁换掉，致其无法居住，起诉至本院要求原告王娟停止侵害，鄂托克旗人民法院以第三人任向堂于2012年9月居住使用涉案房屋，故判决原告王娟停止侵害、排除妨碍、恢复原状。后王娟不服上诉至鄂尔多斯市中级人民法院，鄂尔多斯市中级人民法院以第三人任向堂对案涉房屋具有占有的事实，认为一审法院使用居住权及使用权不准确，但不影响本案的判决结果，驳回原告王娟的上诉，维持原判。
本案的争议焦点为：1.原告王娟与第三人高兴强签订的《房屋买卖协议书》的效力如何认定？原、被告签订的《商品房买卖合同》效力如何认定？2.原告的诉讼请求是否成立？3.第三人任向堂的独立诉讼请求是否成立？
关于《房屋买卖协议书》、《商品房买卖合同》效力如何认定的问题。本案中，2013月9月22日，被告宏达公司向第三人高兴强出具了案涉房款285126元的收据一支，与被告宏达公司出具的往来明细相符合，被告宏达公司将欠第三人高兴强的工程款转化为购买案涉房屋的购房款并入账。2013年9月25日原告王娟、第三人高兴强、被告宏达公司三方合意下，第三人高兴强将被告宏达公司抵顶其工程款的案涉房屋转卖给原告王娟，于是由原告王娟与被告宏达公司签订了《商品房买卖合同》。2013年9月29日，原告王娟与第三人高兴强就案涉房屋补充签订了《房屋买卖协议书》，并将150000元购房款支付给第三人高兴强，合同的签订系三方当事人真实意思表示，被告宏达公司明知原告王娟与第三人高兴强对案涉房屋进行买卖，并同意王娟作为合同当事人购买涉案房屋，也准备协助原告王娟办理房屋相关手续。本院认为，《商品房买卖合同》、《房屋买卖协议书》系三方当事人真实意思表示，未违反法律规定，故两份合同成立并生效。第三人高兴强辩称其仅是向原告办理抵押贷款，买卖房屋不是其真实意思，但第三人高兴强可以独立阅读收据内容并且明知签订的是房屋买卖合同，故本院对其辩称理由不予采信。
关于原告王娟的诉讼请求是否能够成立的问题。本案涉及以房抵顶工程款以及房屋买卖两个法律关系，被告宏达公司明知抵顶的涉案房屋又由第三人高兴强出售给王娟，并且同意与原告王娟签订合同，应视为宏达公司认可第三人高兴强出售房屋，被告宏达公司应当承担由此产生的法律责任，被告宏达公司也将该合同到房管局网签备案。被告宏达公司单方再次核对账务后发现第三人高兴强尚欠其89413元工程款，私下撤销了该合同在房管局的备案。原告王娟、被告宏达公司、第三人高兴强是基于真实意思表示签订该合同，三方主体之间就两个法律关系已经形成了共同合意，各自具有相应的权利义务，对于由被告宏达公司给原告王娟办理房屋手续达成了真实的意思表示。在房屋买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，原告王娟基于其与第三人高兴强签订的《房屋买卖协议书》，被告宏达公司也对第三人高兴强的处分行为以合同形式确认，原告王娟对案涉房屋享有物权的期待权，在相信可以取得房屋所有权的情况下，将房款支付给第三人高兴强，现案涉房屋也未被被告宏达公司另行出售，被告宏达公司应当履行协助原告办理房屋过户手续的合同义务。被告宏达公司辩称，被告宏达公司超额支付第三人高兴强89413元工程款，所以不给原告办理过户手续，被告单方结算工程款不能成为其不履行合同义务的理由，故其辩称理由不能成立。从三方形成交易的事实来看，房屋买卖关系成立于原告王娟与第三人高兴强之间，被告宏达公司作为所有权人对于第三人高兴强的售卖进行了确认，也是为了方便办理房屋手续所出具的，故按照合同约定应当由第三人高兴强履行交付房屋的义务，且房屋现由第三人任向堂实际占有，故对原告王娟要求被告宏达公司交付房屋的诉讼请求不予支持。原告王娟要求被告宏达公司承担违约金是基于被告宏达公司迟延交房，交付房屋的义务应当按照合同约定由第三人高兴强履行，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
对于第三人任向堂要求确认该房屋所有权的诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三人任向堂主张对案涉房屋具有所有权，其就应当承担相应的举证责任。本案中，第三人任向堂提供的两份判决书均没有判决案涉房屋的所有权归第三人任向堂所有，仅能证明第三人任向堂占有该房屋。第三人任向堂于2012年9月领取了宏达c区10#3单元101房屋的钥匙并装修居住该房屋，但第三人任向堂与被告宏达公司之间并不存在任何合同关系而受领该房屋。第三人任向堂陈述是通过与第三人高兴强协商抵顶案涉房屋取得房屋所有权，但第三人高兴强与第三人任向堂之间是否存在债权债务关系，是否存在抵顶协议，抵顶协议是否履行，第三人均没有提供任何证据证明。而以物抵债系实践合同，除双方当事人意思表示一致外，只有物权转移给债权人，债务方可消灭。在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。本案中，第三人高兴强、第三人任向堂、被告宏达公司并未形成任何书面的抵顶协议，也未对抵顶事项约定，三方并没有形成合意，第三人任向堂仅基于被告宏达公司与第三人高兴强的债权债务关系领取钥匙，无法证明其取得了涉案房屋的所有权，故本院对第三人任向堂仅以其占有该房屋的事实要求确认房屋所有权归其的诉讼请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，判决如下：
一、被告内蒙古鄂托克旗宏达房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内协助原告王娟办理宏达C区10号楼3单元101室的过户手续；
二、驳回原告的其他诉讼请求；
三、驳回第三人任向堂要求确认房屋归其所有的诉讼请求。
案件受理费5576元，由被告宏达公司负担5576元。有独立请求权第三人任向堂参加诉讼受理费5576元，减半收取2788元，由第三人任向堂负担2788元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付
迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中
级人民法院。
申请执行期限：二年。
审判长 韩 飞
审判员 武 凤
审判员 赵倩玉
二〇一六年十月二十一日
书记员 郝向龙