广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）粤高法民一申字第222号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：清远市中裕置业有限公司。住所地：广东省清远市。
法定代表人：郑金树，该公司总经理。
委托代理人：黄韬，广东宸韬律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：朱杰梅，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省清远市清城区。
再审申请人清远市中裕置业有限公司（以下简称中裕公司）因与被申请人朱杰梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市中级人民法院（2014）清中法民二终字第399号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
中裕公司申请再审称：（一）庭审过程中，朱杰梅称其因中裕公司违约而遭受的损失，主要表现为失去房屋正常上市交易的机会。可见，朱杰梅本人认为其损失是可以确定的，但法院却作出相反认定，认定朱杰梅的损失难以确定，该认定没有任何事实依据，认定事实错误。（二）《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二审判决依据前述规定，认为朱杰梅的损失可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是，前述规定适用是有条件的，不仅要求合同没有约定违约金，还要求损失数额无法确定，而本案中朱杰梅主张的所谓失去房屋正常上市交易的机会损失是确定的，不符合前述规定的情形。（三）中裕公司未能依约提交案涉房屋资料报产权登记机关备案，确有过错，应当承担责任，但纠其原因是中裕公司法定代表人、最大的股东郑金树涉嫌刑事案件被羁押，公司长期无人管理所致，中裕公司对此深表歉意。案涉房屋虽未能办理产权登记证，但已经办理了鉴证备案手续，业主的基本权利已有保障，业主的居住也不受影响，业主并没有实际的损失。朱杰梅在本案中主张的丧失房屋正常上市交易的损失，可以参照清远市住建局对该地段同类型房屋的交易价来确定，相关举证责任在朱杰梅，在朱杰梅未履行举证责任的情况下，法院应驳回朱杰梅的全部诉讼请求。按照清远近几年的房地产市场，个别房产投资人根本赚不到钱。一、二审判决枉顾合同双方当事人约定的逾期办证违约金，过度行使自由裁量权将违约金标准调整得比朱杰梅起诉请求的标准还高，明显违背了当事人的约定。
本院经听证查明：中裕公司申请再审时，向本院提交了以下资料：（一）证明因政府规划调整，清远市国土资源局停止“金某花园”项目相关报批手续，要求规划修改，“金某花园”项目未能按约定时间提供买受人资料报产权登记机关备案，是因为项目规划调整造成的证据。一是形成于2012年5月28日的关于“金某花园”项目增容补缴土地差款的复函。清远市城乡规划局与清远市国土资源局在该文件中向中裕公司表示，“若贵公司认为拆迁困难，不再拆迁建设6-11#楼，保留现状，请贵公司尽快在通知书规定时间内重新报方案到我局审查，不同意贵公司提出‘在6-11#楼单体报建时再缴纳增容面积的土地差价款’的申请。请在规定的期限内尽快缴纳土地差价款，否则将根据市政府相关文件要求进行处理。”二是形成于2012年9月20日的行政决定书。清远市城乡规划局和清远市国土资源局在该文件中要求中裕公司“开发建设的金某花园项目必须于2012年8月27日前缴交14595247元土地差价款。由于2012年8月27日前贵公司未缴纳该项目土地差价款，现作出如下决定：停止办理该项目相关报批手续，开发强度按原批出规划设计条件（容积率3.0）执行，自本通知发出之日起二个月内到市城乡规划局完成规划修改。”三是形成于2012年8月17日的行政告知书。清远市城乡规划局和清远市国土资源局在该文件中告知中裕公司，其“开发建设的金某花园项目，根据清府办（2010）30号、清府办函（2011）86号文优惠政策及市政府工作会议纪要（19）和（79），截止2012年7月18日，需补交土地差价12769245元和滞纳金549078元。由于该公司7月18日前未能缴纳上述款项，根据2012年8月16日下午召开的市规划区经营性用地超容补交土地出让金工作会议精神，现减少优惠金额1276925元，即该项目总共需缴交14595247元，但必须于2012年8月27日前缴交完成。若2012年8月27日前还未缴纳，将停止办理报批手续，重新修改规划，开发强度按原批出规划设计条件执行。”四是2012年4月30日清远市人民政府办公室下发的《清远市城市规划区经营性用地超容积率管理暂行办法》，即清府办（2010）30号文件。（二）证明“金某花园1、2、3号楼”项目报建手续完备，符合规划要求，清远市城乡规划局于2012年1月2日同意验收，但由于政府要求重新调整规划，原有建设工程规划许可证、合格通知书及审定通知书被收回，案涉项目是因为按照政府要求重新修改规划，而未能如期提供买受人资料报产权登记机关备案，并非中裕公司故意拖延协助办证，而是情势变更所致的证据。一是清远市建设局在2009年6月8日颁发的建筑工程施工许可证，该证载明的金某花园1、2、3号楼建设规模是框剪30层53434.14平方米。二是清远市城市规划局在2010年1月20日颁发的建字第（20090029）号建设工程规划许可证，该证载明的金某花园1、2、3号楼建设规模是55813.14平方米，层数30。三是2012年1月2日清远市城乡规划局签发的建设工程规划验收合格通知书，该文件载明的金某花园1、2、3号楼建筑面积是54281.69平方米。四是清远市城乡规划局在2012年1月2日颁发的审定通知书，该文件载明“同意该项目名称调整为金某花园1、2、3号楼，重新核发建设工程规划验收合格通知书，原合格通知书及审定通知书收回作废”。五是清远市城乡规划局在2012年6月29日颁发的建字第（20090029）号建设工程规划许可证，该证载明的金某花园1、2、3号楼的建设规模是56305.57平方米、层数30。六是清远市城乡规划局在2012年6月29日颁发的审定通知书，该文件载明“同意以原证号核发《建设工程规划许可证》，旧证（建设项目名称为金某花园）收回作废”。（三）证明“金某花园”4、5号楼项目按照政府要求多次调整规划（原有建设工程规划许可证被收回两次，现有的建设工程规划许可证则是第三次发放的），该项目未能提供买受人资料报产权登记机关备案，是因为规划调整造成的，是情势变更所致的证据。一是清远市城乡规划局在2011年7月6日颁发的建字第（20100293）号建设工程规划许可证，该证载明金某花园第4、5号商住楼的建设规划规模是30998.39平方米、层数28。二是清远市城乡规划局在2013年8月27日颁发的建字第工程（20100293）号建设工程规划许可证，该证载明的金某花园4、5号商住楼的建设规模是31611.18平方米、层数28。三是清远市城乡规划局在2015年2月11日颁发的建字第工程（20100293）号建设工程规划许可证，该证载明的金某花园4、5号商住楼建设规模是31920.87平方米、层数28。四是清远市城乡规划局在2015年2月11日颁发的建筑审核意见书，该文件载明的金某花园4、5号楼总建筑面积是31920.87平方米。五是清远市城乡规划局在2015年2月11日颁发的审定通知书，该文件载明“同意按原证号重新核发《建设工程规划许可证》，旧证收回作废”。（四）证明虽然“金某花园”项目受规划调整影响，但中裕公司一直努力履行义务，案涉项目1、2、3号楼当前已具备提交资料报产权登记机关备案的条件，该项目4、5号楼相关手续也在办理中，中裕公司并非一直不履行提交资料备案义务的证据。一是2013年1月30日中裕公司组织五方验收的金某花园1、2、3号楼的竣工验收备案表，该表显示中裕公司在2013年1月30日组织五方验收、清远市住房和城乡建设局在2013年3月21日对该工程进行验收备案。二是清远市房产测绘所在2013年2月22日接受金鑫花园1、2、3号楼测绘委托的委托测绘收件回执。三是清远市城乡规划局在2013年12月5日颁发的审定通知书，该文件载明清远市城乡规划局同意金鑫花园1、2、3号楼验收合格。四是清远市城乡规划局在2013年12月5日颁发的建设工程规划验收合格通知书，该文件载明金某花园1、2、3号楼建筑面积2359.6平方米，经规划验收合格。五是清远市城乡规划局在2014年6月23日颁发的审定通知书，该文件载明“1、该项目（即金某花园，本院注）未在规定时限内补交增容土地差价，须按原规划条件执行。鉴于项目范围与规划条件（编号i20060105）相比增加了规划范围（增加西南角拆迁），且原规划用地红线范围内的现状建筑未全部拆除，须补充提供土地出让合同，并重新核实规划条件（容积率、建筑密度）有效性。2、规划条件重新核实后再调整总平面规划方案。调整后的总平面规划方案须明确是否拆除国土证范围内现状建筑，并完善场地设计”。六是清远市城乡规划局在2014年8月29日出具给中裕公司的申报回执，确认收到该公司递交的建设工程方案审查申请（建筑、小区市政）。七是清远市城乡规划局在2014年9月28日颁发的审定通知书，该文件载明经审查案涉建筑、小区市政建设方案，清远市城乡规划局认为“1、须在容积率指标不突破规划条件要求前提下，重新核实车位数量是否满足要求；2、在车位满足要求前提下，应尽量减少二期车库占地面积，扩大与周边不拆建筑的间距（不小于与原学校教学楼的距离）；3、须完善与现状建筑之间的道路与绿化设置，此外道路与绿化须敞开共享；4、不同意报来方案7#楼布局。按上述要求修改后再送审”。八是清远市城乡规划局在2014年10月11日出具的金某花园建筑、小区市政申报回执。九是清远市城乡规划局在2014年10月28日出具的金某花园建筑、小区市政审定通知书，该文件载明“报来总平面规划已按上次审批意见要求修改并满足容许指标范围，并经公示无异议，同意总平面规划方案修改并重新入库。须按规划尽快完善场地设计，同时完善项目用地西南角866.19平方米的用地手续后方可办理整体规划验收手续”。十是清远市住房和城乡建设管理局在2015年2月12日颁发的金鑫花园1、2、3号楼清远市房地产初始登记告知书，该文件载明金某花园1、2、3号楼总建筑面积51448.26平方米。十一是清远市城乡规划局在2015年3月3日出具的4、5号商住楼建设工程规划验收申报回执。（五）中裕公司为李某甲、李某乙办理的房产证。（六）证明中裕公司法定代表人郑金树被判处有期徒刑十年，致中裕公司在较长一段时间内无人管理，也导致中裕公司未能在一、二审诉讼中提供相关资料的证据，即（2013）清英法刑初字第296号刑事判决书，该文件载明郑金树在2013年5月25日被立案侦查、2013年5月26日被批准逮捕、2014年2月13日因犯行贿罪被判处有期徒刑十年、剥夺政府权利一年并处没收财产人民币十万元。
本院认为：2011年7月20日，中裕公司与朱杰梅签订案涉《商品房买卖合同》，约定朱杰梅向中裕公司购买金某花园五号楼5层04号商品房。该合同第八条约定，中裕公司应于2012年12月31日前，将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付给朱杰梅使用；该合同第十五条约定，中裕公司应在该商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中裕公司提供的资料报产权登记机关备案，如因中裕公司的责任使朱杰梅不能在规定期限内取得房地产权属证书的，朱杰梅不退房，中裕公司按已付房价款0.1%向朱杰梅支付违约金。该合同签订后，朱杰梅足额支付了案涉购房款550218元；中裕公司在2012年8月1日将案涉商品房交付给朱杰梅使用至今。根据案涉《商品房买卖合同》的前述约定，中裕公司最迟应于2013年4月1日前，将案涉商品房办理权属登记需由中裕公司提供的资料报产权登记机关备案，但至本案二审判决作出前，中裕公司都没有履行前述合同义务。中裕公司申请再审时提供的资料表明，案涉商品房所在的金某花园5号楼未能及时进行建设工程竣工验收备案，进而影响案涉商品房办理权属登记，是金某花园项目欠缴土地增容差款、调整容积率等中裕公司自身原因导致的。因此，二审判决认定中裕公司逾期未协助朱杰梅办理权属登记，已经构成违约，有事实依据；中裕公司申请再审时提供的资料，不足以推翻本案二审判决认定的前述事实，不足以支持中裕公司关于二审判决认定事实错误应当进行再审的主张。
根据案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定，中裕公司如因自身原因，不能在案涉商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中裕公司提供的资料报产权登记机关备案的，应按朱杰梅已付房价款0.1%支付违约金。朱杰梅已付购房款总额为818821元，依据前述约定可得违约金为818.821元。但是，截至二审判决作出时，案涉商品房仍不具备办证条件，中裕公司此时违约已逾三年，严格执行案涉《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金条款，不仅不能实现该约定担保和督促合同义务履行的功能，也不足以弥补朱杰梅因长期不能对案涉商品房行使法律上的处分权所受的损失。二审判决支持朱杰梅关于调整案涉《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。原审判决按同期同类贷款利率计算逾期办证违约金，低于案涉合同约定的朱杰梅逾期付款的违约金标准日万分之二，并无明显不当。中裕公司申请再审主张二审判决调整逾期协助办证违约金不当，理据不足。
综上所述，中裕公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回清远市中裕置业有限公司的再审申请。
审 判 长 黄秋生
代理审判员 王红英
代理审判员 饶礼凤
二〇一五年六月二日
书 记 员 彭 群