广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终9614号
上诉人（原审被告）：深圳金海滩旅游度假俱乐部有限公司，住所地深圳市龙岗区葵涌镇溪涌村大吻堂金海滩别墅Ala7。
法定代表人：黎洁，董事长。
委托代理人：方腾，系公司员工。
委托代理人：邱俊宏，系公司员工。
被上诉人（原审原告）：深圳市华拓置业投资有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安南路1036号鼎丰大厦1505#。
法定代表人：华鸣，总经理。
委托代理人：赵兵，广东惠商律师事务所律师。
委托代理人：庄达鹏，广东惠商律师事务所实习律师。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市罗湖区深南东路5008号。
法定代表人：许锡龙，行长。
委托代理人：陈振杰，系银行员工。
委托代理人：王红玉，系银行员工。
上诉人深圳金海滩旅游度假俱乐部有限公司（以下简称金海滩公司）因与被上诉人深圳市华拓置业投资有限公司（以下简称华拓置业公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司深圳市分行（以下简称深圳农行）所有权确认纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第820号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
华拓置业公司原审诉讼请求：1、确认深圳市龙岗区葵涌镇金海滩旅游度假别墅A2a2、A2b1、A31、A41四套房产的产权为华拓置业公司所有，金海滩公司及深圳农行在一个月内将前述四套房产登记转移至华拓置业公司名下，并为华拓置业公司办理房产证；2、金海滩公司承担全部诉讼费及其他相关费用（包括但不限于保全费、公告费等）。
原审法院经审理查明，涉案金海滩旅游度假别墅系案外人深圳市葵涌双实物业发展有限公司（以下简称双实公司）、金海滩公司合作开发的房地产项目，两公司于1999年3月23日签订协议将金海滩旅游度假别墅A2a2、A2b1、A31、A41作价人民币2888.5万元（以下货币均为人民币）分给双实公司用于金海滩公司抵付双实公司的合作款。双方就上述别墅签订了房地产买卖合同并在深圳市龙岗区房地产交易中心做了备案登记。深圳农行与双实公司、金海滩公司于1999年签订协议，约定以深圳农行与金海滩公司直接签订买卖合同的方式将上述四套别墅抵偿双实公司欠深圳农行的债务26596308.18元。之后，深圳农行与金海滩公司签订了房地产买卖合同并在深圳市龙岗区房地产交易中心做了备案登记。
2007年10月11日，深圳农行与金磊拍卖公司签订《委托拍卖合同》，委托金磊拍卖公司公开拍卖上述四套别墅。深圳农行同时出具《关于待拍卖金海滩度假村四栋别墅存在瑕疵情况的说明》，对涉案四套别墅存在瑕疵情况及可能存在的风险进行了详细的告知说明。华拓置业公司于2007年10月20日在深圳农行提供的回执上盖章确认已收到该说明并确认：对于深圳农行说明的金海滩度假村四栋别墅瑕疵情况已确知明了，对该说明中提及的房产瑕疵风险及其他潜在风险由华拓置业公司自行承担。
2007年10月20日，华拓置业公司以33610500元价格竞得涉案四套别墅。此后因项目存在部分建筑物超红线、建筑面积超建、分割办理的土地证在抵押、查封状态等问题未完善或未解决而不具备办理初始登记的条件，华拓置业公司多次向有关部门递文请求办理上述四套别墅的产权证均未获许可。
华拓置业公司于2008年期间向原审法院提起诉讼，金海滩公司为深圳农行及金磊拍卖公司，诉讼请求为撤销华拓置业公司与金磊拍卖公司签订的关于此次竞拍的全部协议并返还已经支付的房款及佣金等全部款项。2009年10月8日，原审法院作出（2008）深龙法民初字第10179号民事判决，在判决书中认定深圳农行与金海滩公司就涉案四套别墅签订了正式的房地产买卖合同并在深圳市龙岗区房地产交易中心做了登记备案，其对涉案四套别墅以拍卖方式进行买卖的行为，合法有效。华拓置业公司竞得涉案四套别墅并已签订了拍卖成交确认书，其与深圳农行之间关于买卖涉案四套别墅的买卖合同关系依法成立，且是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，华拓置业公司与金磊拍卖公司就此签订的《竞买协议》、《拍卖成交确认书》及《代理办证及资金监管解付协议书》合法有效，双方应严格依约履行。（2008）深龙法民初字第10179号民事判决书另查明，涉案房产的名称不规范，其中A2a2、A2b1也称A2a-2、A2b-1，A31、A41也称A3-1、A4-1。
2013年7月24日，深圳市房地产权登记中心在《深圳商报》上发布登字20130258号深圳市房地产初始登记公告，申请人为金海滩公司，房地产名称为金海滩旅游度假村A1a-1～A1a-8、A1b-1～A1a-7、A2a-1～A2a-3、A2b-1～A2b-2、A3-1～A3-2、A4-1、B、C、D1～D4、D8～D16、H1～H2、J1～J2、L俱乐部（会所），共计44栋。2015年1月27日，华拓置业公司向金海滩公司发出律师函，要求金海滩公司配合华拓置业公司办理办理上述四套别墅的备案登记，但金海滩公司一直未予以配合办理，遂华拓置业公司向法院提出上述诉求。
金海滩公司在原审庭审中陈述，涉案房产曾经出现过重复备案登记等相关情况，后经各方努力已经解决，金海滩旅游度假村方能办理初始登记，现第三人为唯一的备案权利人。
原审法院审理认为，本案争议的焦点在于涉案四套别墅的所有权归属问题。深圳农行与金海滩公司就涉案四套别墅签订了正式的房地产买卖合同并在深圳市龙岗区房地产交易中心做了登记备案，其对涉案四套别墅以拍卖方式进行买卖的行为，合法有效。华拓置业公司竞得涉案四套别墅并已签订了拍卖成交确认书，其与深圳农行之间关于买卖涉案四套别墅的买卖合同关系依法成立，华拓置业公司因与深圳农行的买卖合同关系，取得涉案四套别墅的所有权。深圳农行作为买卖合同关系的卖方，且系经深圳市龙岗区房地产交易中心备案登记的权利人，应当协助华拓置业公司将涉案四套别墅转移登记至华拓置业公司名下并配合华拓置业公司办理房产证。金海滩公司作为涉案四套别墅所在项目的开发商，且为涉案四套别墅初始登记的申请人，应当协助华拓置业公司将涉案四套别墅转移登记至华拓置业公司名下并配合华拓置业公司办理房产证。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、确认深圳市龙岗区葵涌镇金海滩旅游度假别墅A2a2、A2b1、A31、A41（又称A2a-2、A2b-1、A3-1、A4-1）四套房产的产权为深圳市华拓置业投资有限公司所有；二、第三人中国农业银行股份有限公司深圳市分行及深圳金海滩旅游度假俱乐部有限公司应当于本判决生效之日起一个月内协助将上述四套别墅产权转移登记至深圳市华拓置业投资有限公司名下并办理房产证。一审案件受理费209853元，华拓置业公司已预交，由金海滩公司承担104926.5元，第三人深圳农行承担104926.5元。
上诉人金海滩公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：1、本案为涉案四套别墅房产的所有权确认之诉，实质上即需要法院审查当年被上诉人竞买别墅的拍卖过程。而一审法院并没有追加拍卖公司进入本案进行审理，尽管上诉人提出了异议。而关于被上诉人此前另案审理的（2008）深龙法民初字第10179号和（2010）深中法民五初字第1357号案件，虽然有关本案相关事实认定，但上诉人认为不能直接借用在本案中，因为被上诉人在另案的请求和本案的请求不仅不同，甚至是相反的，并且该两案的判项是关于拍卖佣金，如果本案没有将原拍卖公司追加进入案件的审理程序中，不利于查明事实，而且上诉人并没有参与到另案的审理当中。因此，上诉人认为，一审法院直接借用另案的事实认定，而不予追加拍卖公司进入案件的事实审理中，程序不公。2、一审法院在查明涉案四套别墅的流转过程中，忽视了一个重要事实，即在上诉人、农行、双实公司三方签订的合同中，三方已经确认了上诉人的义务为配合将涉案房产过户到农行名下。因此在涉案房产的流转过程中，上诉人的义务仅为将房产过户到农行名下，而非被上诉人名下。事实上根据涉案房产的现状，也必须先过户到农行名下，才有可能进行下一步的流转，国土部门不会同意而上诉人也没有办法直接将房产过户到被上诉人名下。因此，一审法院判决上诉人将四套别墅过户到被上诉人名下并办理房产证以及承担败诉案件受理费是不合理的。
被上诉人华拓置业公司口头答辩称：一审程序上没有瑕疵，而且在审理过程中根据一审、二审生效的法律文书确定的事实对本案进行审理没有任何过错，涉案四套房产因被上诉人与第三人的买卖合同关系已经取得了四套房产的所有权，作为出让方的第三人一直予以配合协助办理房产证，但之前因为涉案的房产不具备办证条件，所以没有办理，直到2013年在具备办理房产证的情况下，被上诉人以及第三人也多次协商要求办理房产证，但上诉人一直未予配合办理，因此华拓置业公司认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法驳回上诉人的诉求。
原审第三人深圳农行口头答辩称：1、深圳农行坚持一审判决的意见，履行产权登记至被上诉人名下的协助义务，但深圳农行重申目前四套房产并没有登记在我行名下，只有转移登记至深圳农行名下，深圳农行才有可能进行下一步的操作，配合产权登记。2、上诉人所述深圳农行承担直接合同义务，深圳农行并不赞同。根据一审判决深圳农行与上诉人因共同协助办理产权登记转移手续，离开任何一方的协助都无法完成此项操作。3、正如被上诉人所述，对上述涉案四栋别墅的产权登记事宜深圳农行一直履行应尽的积极的协助义务。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”因此，原审法院以已发生法律效力的（2008）深龙法民初字第10179号判决所确认的事实为依据，符合法律规定，上诉人金海滩公司以未追加拍卖公司为本案当事人为由，认为原审法院依据生效判决认定案件事实有瑕疵，但又没有提出相反证据予以证明，上诉人该主张没有事实和法律依据，本院不予采信。但是根据（2008）深龙法民初字第10179号生效判决，该判决只是确认深圳农行与金海滩公司就涉案四套别墅签订的房地产买卖合同以及华拓置业公司与深圳农行之间关于买卖涉案四套别墅的买卖合同关系合法有效，而根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须经依法登记才发生效力，由于深圳农行和金海滩公司未依合同履行转移登记，故华拓置业公司还未实际获得涉案房屋的所有权。根据不动产物权登记生效原则，人民法院不宜直接判决确认权属，原审法院直接予以确认实为不妥，本院予以纠正。
至于产权登记转移手续的办理，原审法院并没有判决上诉人独自办理相关手续，而是判处与原审第三人深圳农行共同协助办理相关手续，因涉及行政审批程序及相关行政规定，原审法院也并没强制规定办理程序，只是确定了上诉人协助办理产权转移登记的义务和期限，因此上诉人的该项主张与原审判决不符，本院予以驳回。
综上，上诉人金海滩公司的上诉理由不成立，但上诉主张部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第820号民事判决第二项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第820号民事判决第一项；
三、驳回深圳市华拓置业投资有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回深圳金海滩旅游度假俱乐部有限公司的其他上诉请求。
基于诚实信用原则，本案一审案件受理费209853元，华拓置业公司已预交，由金海滩公司承担104926.5元，第三人深圳农行承担104926.5元；本案二审案件受理费209853元，由金海滩公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 宁
审 判 员 聂 效
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年八月一日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。