河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）冀民二初字第14号
原告：渤海国际信托股份有限公司。住所地：河北省石家庄市新石中路***号*座*****层。
法定代表人：李光荣，该公司董事长。
委托代理人：刘月强，河北冀华律师事务所律师。
委托代理人：苗立新，河北冀华律师事务所律师。
被告：河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司。住所地：河北省石家庄市高新区天山大街龙岗新村文化中心。
法定代表人：魏翰莹，该公司董事长。
被告：河北燕港（集团）房地产开发有限公司。住所地：河北省石家庄市东岗路**号。
法定代表人：魏茂鑫，该公司董事长。
被告：魏翰莹，女，汉族，1965年12月17日出生，住所地：广东省汕头市金平区。
以上三被告委托代理人：王时乐，太平洋世纪律师事务所律师。
原告渤海国际信托股份有限公司（以下简称渤海信托）诉被告河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司（以下简称富源城公司）、河北燕港（集团）房地产开发有限公司（以下简称燕港公司）、魏翰莹借款担保合同纠纷一案，本院受理后，富源城公司在答辩期间对本案的管辖权提出异议，认为本案纠纷应当由合同履行地河北省石家庄市中级人民法院管辖，请求将本案移送至该院审理。本院于2015年8月24日作出（2015）冀立民初字第8号民事裁定书，裁定驳回富源城公司公司对本案管辖权提出的异议。富源城公司不服，向中华人民共和国最高人民法院提出上诉，最高人民法院于2015年12月14日作出（2015）民一终字第373号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成由代理审判员张建岳担任审判长，代理审判员鲍立斌、刘璇参加评议的合议庭，由王斌任书记员，王晓蕊担任法庭记录，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。渤海信托的委托代理人刘月强、苗立新，富源城公司、燕港公司、魏翰莹的委托代理人王时乐，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
渤海信托诉称：2013年5月17日，渤海信托与富源城公司签订《特定资产收益权转让与回购合同》约定，渤海信托以“渤海信托·燕港富源城特定资产收益权集合资金信托计划”的资金受让富源城公司持有的以“御灏府项目”145737.7㎡的土地使用权及该土地上现有及新增的在建工程、建筑物为基础资产的特定资产收益权。转让期限为自渤海信托向富源城公司支付首笔转让价款之日起至支付最后一笔转让价款之日满24个月止，其中每笔转让价款期限为24个月。富源城公司转让标的资产收益权价格为不超过35000万元，渤海信托可分笔向富源城公司支付转让价款，以渤海信托实际支付金额为准，其中首笔转让价款金额不低于人民币15000万元。富源城公司在每笔转让价款支付日后24个月内溢价回购该批次标的资产收益权。同日，渤海信托与被告富源城公司签订《抵押合同》，与魏翰莹、案外人胡海涛签订《保证合同》，与燕港公司签订《保证合同》，约定由富源城公司以高新国用（2010）第00017号国有土地使用权为主合同项下全部债务提供抵押担保，由魏翰莹、胡海涛、燕港公司为主合同项下全部债务提供连带责任保证担保。
2013年6月9日，渤海信托向富源城公司支付转让款15600万元。2013年6月21日，渤海信托向富源城公司支付转让款19310万元。
富源城公司应于每笔转让价款支付之日后，依约支付相应的回购溢价款，并于合同到期日支付回购款本金。其中第一笔转让价款对应的回购溢价款共计9期，总金额50552888.9元，富源城公司已支付2013年6月9日至2014年12月8日的7期共计39034311.12元；第二笔转让价款对应的回购溢价款共计9期，总金额62664070.83元，富源城公司已支付2013年6月21日至2014年12月20日的7期共计48155983.33元。该两笔转让价款对应的第八期回购溢价款到期后富源城公司没有履行付款义务，也没有按照约定向资金监管账户划入回购保证金，已构成违约。渤海信托及委托的律师事务所多次致函，要求富源城公司限期支付回购溢价款及相应违约罚金、向监管账户划入保证金，并要求保证人督促被告富源城公司履行合同义务，富源城公司未予履行。2015年5月13日，渤海信托向富源城公司致函，宣布《特定资产收益权转让与回购合同》于2015年5月18日提前到期。综上，渤海信托请求判令：一、富源城公司向渤海信托支付回购价款本金34910万元及溢价款26026665.28元，并赔偿损失4654666.67元；二、富源城公司自2015年3月9日至回购价款付清之日止按照逾期金额以每年24%的标准向渤海信托支付违约罚金（至2015年5月18日为542721.12元）；三、渤海信托就一、二项诉讼请求对被告富源城公司“御灏府项目”145737.7㎡的土地使用权享有优先受偿权；四、燕港公司、魏翰莹对一、二项诉讼请求承担连带清偿责任；五、本案全部诉讼费由富源城公司承担。
三被告答辩称：违约的原因是2014、2015年以来房地产市场和政策方面的因素导致房地产行业不景气，出现违约情况属于不可抗力因素导致。违约金过高，且违约金是补偿性质的不是惩罚性质的，渤海信托第一项诉讼请求中要求赔偿损失4654666.67元以及第二项诉讼请求判令我方以每年24%的标准支付违约罚金不应支持。
经审理查明，2013年5月17日，富源城公司作为转让方（甲方）（暨回购方）与渤海信托作为受让方（乙方）签订了合同编号为bitc2013［or］-1712号的《特定资产收益权转让与回购合同》，主要约定：转让标的为甲方合法以“御灏府项目”145737.7㎡的土地使用权及该土地上现有及新增的在建工程、建筑物为基础资产的特定资产收益权；转让期限：自乙方向甲方支付首笔转让价款之日起，至乙方向甲方支付最后一笔转让价款之日满24个月止，其中每笔转让价款期限为24个月。甲方需要在每笔转让价款支付日后24个月内回购该批次标的资产收益权；转让价格及支付：4.1甲方转让标的资产收益权价格为不超过人民币35000万元，乙方可分笔向甲方支付转让价款，以乙方实际支付金额为准。首笔转让价款金额不低于人民币15000万元，首笔转让价款应于土地抵押手续办理完毕后一个月内支付；4.2乙方向甲方支付转让价款需满足以下条件：4.2.1、乙方设立的渤海信托·燕港富源城特定资产收益权集合资金信托计划具备成立条件，相应的信托资金已经划付至信托财产账户；4.2.2、保证人魏翰莹及其配偶已与乙方签署bitc2013［or］-1713号《保证合同》，并且已经生效；4.2.3、保证人河北燕港（集团）房地产开发有限公司已与乙方签署bitc2013［or］-1714号《保证合同》，并且已经生效；4.2.4、甲方与乙方签署的bitc2013［or］-1715号《抵押合同》已经生效，并已办理完毕抵押登记手续；4.3在满足本条第4.2款所规定全部条件后，乙方可以一次或分次向甲方支付转让价款。乙方设立的渤海信托·燕港富源城特定资产收益权集合资金信托计划分批次募集，每批次募集结束后三个工作日内，乙方将本次募集的信托资金支付给甲方；…；标的资产收益权的回购：在标的资产收益权转让期内，甲方应向乙方回购标的资产收益权，并按照本条约定向乙方支付回购款。5.1回购安排：5.1.1甲方应支付的回购价款包括回购本金及回购溢价款，回购本金等于转让价款，回购溢价率为16%／年。回购溢价款按以下约定支付：（1）每笔转让价款支付后5个工作日内一次性支付部分回购溢价款，金额=（每笔转让价款中A类委托人认购总额×2.5%＋每笔转让价款中B类委托人认购总额×1.5%＋每笔转让价款中C类委托人认购总额×1%）×2年；（2）每笔转让价款支付后每满3个月对应日及每笔转让价款到期日当日收取剩余溢价款。当期溢价款金额=每笔转让价款中A类委托人认购总额×13.5%／年×每笔转让价款当期实际存续天数÷360＋每笔转让价款中B类委托人认购总额×14.5%／年×每笔转让价款当期实际存续天数÷360＋每笔转让价款中C类委托人认购总额×15%／年×每笔转让价款当期实际存续天数÷360；A类委托人为认购金额大于100万元（含）人民币小于300万元（不含）的委托人；B类委托人为认购金额大于300万元（含）小于600万元（不含）的委托人；C类委托人为认购金额大于600万元（含）的委托人；5.1.2每笔转让价款转让期满当日，甲方支付该笔特定资产收益权回购本金；5.2回购价款支付：所有回购价款的支付应是净额支付，不含甲方应缴未缴的任何税费。乙方收取的标的资产收益，视同甲方支付的回购款；…；5.4对回购方支付回购价款的监管：乙方委托兴业银行石家庄广安支行对回购方进行资金监管。回购方应于每笔回购本金支付日前2个月内按照下表要求将回购资金划转至《资金监管协议》项下的监管账户内，作为支付回购价款的保证金，并于到期日当日将其由监管账户划付至乙方信托财产专户。每笔回购本金支付日前2个月，转入监管账户内资金最低金额为每笔回购价款本金20%；每笔回购本金支付日前1个月，转入监管账户内资金最低金额为每笔回购价款本金40%；每笔回购本金支付日前7天，转入监管账户内资金最低金额为每笔回购价款本金100%；甲方的义务和承诺：…；6.7甲方保证按期回购本合同项下标的资产收益权，并支付相应回购款项。甲方回购义务是无条件的，不因标的资产本身及其收益的变化而发生任何变化；…；税费缴纳：因标的资产收益权转让而发生的税、费，均由甲方承担。…；违约责任：13.1.1甲方违约：13.1.1.1未按期支付特定资产收益权回购款；…；13.1.4乙方违约：未足额支付转让款，但因甲方条件未能满足的情形除外；13.2违约救济措施：13.2.1甲方出现本合同“13.1.1”项下规定的违约事件，乙方有权行使下述一项或几项权利：13.2.1.1要求甲方限期纠正违约事件；13.2.1.2甲方未在乙方限定的合理期限内纠正违约行为的，乙方有权宣布本合同立即到期，要求甲方支付剩余的全部特定资产收益权回购款，此款项金额等于每笔转让价款对应的剩余特定资产收益权回购款之和。并以标的特定资产收益权转让价格总金额为基础，按每年16%的溢价率向乙方支付1个月的损失；13.2.1.3如甲方未按时支付回购款（包括标的特定资产收益权回购本金、回购溢价款）即构成逾期。甲方逾期的，从逾期之日起，以逾期数额为基础（随着逾期数额的支付，此基数相应递减），按照每年16%×（1＋50%）的利率向乙方支付罚金，直至逾期的回购款全部支付完毕。如甲方从逾期之日起10个工作日内未按上述约定支付回购款及相应的罚金，乙方有权提前终止合同并处置甲方抵押给乙方的抵押物；13.2.1.4行使担保权利；13.2.1.5法律法规和本合同及从合同规定的其他措施。
2013年5月17日，渤海信托作为债权人与魏翰莹、案外人胡海涛作为保证人签订了合同编号为bitc2013［or］-1713号的《保证合同》，主要约定，为确保河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司（以下称债务人）与债权人签订的编号为bitc2013［or］-1712号的《特定资产收益权转让与回购合同》（以下称主合同）的履行，保证人愿意为债务人在主合同项下的债务提供保证。保证的范围为主合同项下全部债权，包括但不限于全部转让价款、回购溢价款、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、债权人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证方式为承担连带责任保证。保证期间自本合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止。…宣布债务提前到期的，保证期间至债权人宣布的债务提前到期日后两年止。无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、债权人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担保证责任。
2013年5月17日，渤海信托作为债权人与燕港公司作为保证人签订了合同编号为bitc2013［or］-1714号的《保证合同》，主要约定，为确保河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司（以下称债务人）与债权人签订的编号为bitc2013［or］-1712号的《特定资产收益权转让与回购合同》（以下称主合同）的履行，保证人愿意为债务人在主合同项下的债务提供保证。保证的范围、方式、期限等条款与bitc2013［or］-1713号《保证合同》相同。
2013年5月17日，渤海信托作为抵押权人与富源城公司作为抵押人签订了合同编号为bitc2013［or］-1715号的《抵押合同》，主要约定，为确保河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司（以下简称债务人）与抵押权人签订的编号为bitc2013［or］-1712号的《特定资产收益权转让与回购合同》（以下称主合同）的履行，抵押人愿意为债务人在主合同项下的债务提供抵押担保。抵押财产为以本合同“抵押财产清单”所列财产设定抵押，如果“抵押财产清单”的记载与权利证书或登记机关的登记薄相关记载不一致，以权利证书或登记机关的登记薄相关记载为准；抵押担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部转让价款、回购溢价款、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、债权人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；主合同债务履行期限届满或按主合同约定主合同债务提前到期，债务人不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务，或债务人违反主合同的其他约定，抵押权人有权处分抵押财产。抵押人同意抵押权人有权选择折价、变卖、拍卖等方式处分抵押财产。合同附件标的资产清单记载抵押财产名称为土地使用权，权属证书为高新国用（2010）第00017号，所在地为石家庄高新区75号地。抵押面积为145737.7㎡。《抵押合同》签订后，双方于2013年5月24日在石家庄高新技术产业开发区国土资源局办理国有土地使用权抵押登记。
2013年5月17日，渤海信托作为甲方（债权人）、兴业银行股份有限公司石家庄分行作为乙方（监管银行）与富源城公司作为丙方（出让人／回购人）签订了编号为bitc2013［or］-1716号的《资金监管协议》，主要约定：丙方应根据信托文件及本协议的约定划拨与使用信托计划资金，甲方、丙方委托乙方利用其结算功能，根据信托文件相应条款对丙方使用信托计划资金情况及回购进行监管；丙方应在乙方开立监管账户，甲方应将信托计划资金由信托财产专户划入资金监管账户，乙方确认资金转入监管账户后，正式开始履行监管职责；合同还对监管内容及方式等进行了约定。
上述《特定资产收益权转让与回购合同》、《抵押合同》、《保证合同》与《资金监管协议》签订后，渤海信托设立“渤海信托?燕港富源城特定资产收益权集合资金信托计划”募集信托资金。共募集资金二期，第一期募集资金总额为15600万元，其中A类委托人17人，金额总额为2360万元，B类委托人16人，金额总额为5240万元，C类委托人12人，金额总额为8000万元；第二期募集资金总额为19310万元，其中A类委托人14人，金额总额为1690万元，B类委托人11人，金额总额为3420万元，C类委托人16人，金额总额为14200万元。渤海信托于2013年6月9日向富源城公司支付第一笔转让价款156000000元，于2013年6月21日向富源城公司支付第二笔转让价款193100000元，二笔转让款共计34910万元。渤海信托认可截至2014年12月8日富源城公司向其支付了第一笔转让价款对应的前七期回购溢价款共计39034311.12元。截至2014年12月20日富源城公司向渤海信托支付了第二笔转让价款对应的前七期回购溢价款共计48155983.33元。渤海信托分别于2015年3月10日、3月24日富源城公司发出违约通知函，要求富源城公司在2015年3月13日、3月27日前支付拖欠的回购溢价款12831125元（其中第一笔转让款对应的2015年12月9日至2015年3月8日的回购溢价款为5696000元，第二笔转让款对应的2015年12月21日至2015年3月20日的回购溢价款7135125元）及罚金。2015年4月15日渤海信托又向富源城公司发出违约通知函，要求富源城公司于收函后五天之内支付拖欠的回购溢价款及罚金。2015年5月13日，渤海信托向富源城公司发出通知函，宣布《特定资产收益权转让与回购合同》于2015年5月18日提前到期，要求富源城公司立即支付全部特定资产收益权回购款、罚金及赔偿款。2013年导致成讼。庭审时，渤海信托主张富源城公司欠付其34910万元回购本金及26026665.28元回购溢价款，富源城公司对此事实予以认可。
以上事实，有渤海信托提交的bitc2013［or］-1712号《特定资产收益权转让与回购合同》、bitc2013［or］-1713号《保证合同》、bitc2013［or］-1714号《保证合同》、bitc2013［or］-1715号《抵押合同》、bitc2013［or］-1716号《资金监管协议》、高新他项（2013）第08981967号《土地他项权利证明书》、渤海信托?燕港富源城特定资产收益权集合资金信托计划文件、燕港富源城集合信托项目认购人统计表、兴业银行汇款回单、《关于河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司提供解决方案、落实还款来源的通知函》、《关于御灏府项目的回函》、《违约通知函》、《律师函》、《通知函》、特快专递存根及庭审笔录记录在卷佐证。
本院认为，渤海信托与富源城公司签订的《特定资产收益权转让与回购合同》，与魏翰莹、案外人胡海涛及与燕港公司签订的《保证合同》，与富源城公司签订的《抵押合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效合同。上述合同当事人均应按照各自合同约定履行各自的合同义务。渤海信托依约向富源城公司履行了支付合同约定的转让款的义务，富源城公司应当按照合同约定履行按期偿还回购款本金及溢价款的义务。其不依约还款属违约行为且未在渤海信托限定的期限内纠正违约行为，依据合同约定渤海信托有权宣布合同提前到期，要求富源城公司立即支付回购款本金及溢价款。鉴于三被告对渤海信托主张富源城公司拖欠其本金34910万元及回购溢价款26026665.28元不持异议，本院对渤海信托的该请求予以支持。
本案争议的焦点是：1.富源城公司未按合同约定的期限支付回购款，是不可抗力导致还是违约行为；2.渤海信托所提赔偿损失4654666.67元应否支持；3、逾期金额以每年24%的标准支付违约罚金是否过高。
关于第一个焦点问题。法律上所指的不可抗力系自然灾害、战争等情形，并不包括富源城公司所提的房地产市场的变化和国家政策扶持与否。市场行情的变化系商业投资行为经常面临的风险，而国家政策对房地产市场的调控是为了该行业更加健康的发展。富源城公司之所以未能按时偿还回购款系其自身经营导致，不属于不可抗力的范畴。对三被告主张其违约是因房地产市场和政策方面因素导致房地产行业不景气，属不可抗力，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
关于第二个焦点问题。渤海信托要求富源城公司赔偿其损失4654666.67元的诉请，从《合同法》第二百零一条第一款“贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失”的规定可以看出，借款合同的借款人因出借人的违约是可以向对方主张赔偿损失的。而纵观整个《合同法》有关借款合同出借人的权利，仅仅是向对方主张返还本金和支付约定的利息。如果借款人违约，未按期偿还本金及支付利息，出借人还可以向对方要求支付逾期利息，而不能再重复主张赔偿损失。渤海信托要求以转让价格总金额为基础，按每年16%的溢价率计算一个月的损失属重复计算，本院不予支持。
关于第三个焦点问题。渤海信托系非银行类的金融机构，其主张的罚金具有违约金的性质。三被告抗辩主张违约金是补偿性质不具有惩罚性质，按照合同约定的16%／年的溢价率完全可以弥补渤海信托的损失，该项违约金约定过高，请求法院予以调整。富源城公司逾期付款的违约行为导致渤海信托未能收回34910万元回购款本金和26026665.28元回购溢价款以及从合同到期日至实际给付之日按照16%／年的溢价率计算的占用资金损失。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案违约金约定为年息24%，不属于过高的情形，三被告的抗辩本院不予采信。
富源城公司以其证号为高新国用（2010）第00017号的土地使用权提供抵押担保，并办理了抵押登记，渤海信托依法享有该宗土地的抵押权。渤海信托在富源城公司未能按期付款的情况下，有权依照抵押合同对抵押财产享有优先受偿权。魏翰莹、燕港公司作为本案主合同连带责任保证的保证人，应对被告富源城公司全部债务承担连带清偿责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告渤海国际信托股份有限公司偿还特定资产收益权回购款本金349100000元及回购溢价款26026665.28元；
二、被告河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告渤海国际信托股份有限公司支付罚金（自2015年3月9日起至2015年5月18日止的罚金以5696000元为基数；自2015年3月21日起至2015年5月18日止的罚金以7135125元为基数；自2015年5月18日起至实际给付之日止的罚金以375126665.28元为基数。均按照24%／年的标准计算）；
三、原告渤海国际信托股份有限公司对双方所签抵押合同项下的土地使用权（土地证号为高新国用（2010）第000**号）享有优先受偿权；
四、被告河北燕港（集团）房地产开发有限公司、魏翰莹对本判决第一项的特定资产收益权回购款本金及溢价款，第二项的罚金承担连带清偿责任。
五、驳回原告渤海国际信托股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1943420元、保全费5000元，由被告河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 张建岳
代理审判员 鲍立斌
代理审判员 刘 璇
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 王 斌