嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0411民初00595号原告：吴秋平。原告：江雁（系吴秋平妻子）。原告江雁的委托代理人：吴秋平，男,1959年8月9日出生,汉族，公民身份证号码3304021959********,住杭州市西湖区翠苑新村五区**幢***室。被告：嘉兴万兴房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市中山西路****号丽晶广场****室。法定代表人：沈群明,系公司董事长。委托代理人：丁云、富颖，上海德尚（嘉兴）律师事务所。原告吴秋平、江雁诉被告嘉兴万兴房地产开发有限公司（以下简称“万兴公司”）商品房预售合同一案，于2016年2月15日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员封景适用简易程序独任审判。原告吴秋平（原告江雁的委托代理人）、江雁，被告万兴公司的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴秋平、江雁起诉称：2015年4月25日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的梦蝶花苑7幢3001室房屋，被告应在2015年7月9日前交房。合同签订后，原告于2015年5月13日付清了全部房款，被告于2015年5月27日通知原告办理房屋交付手续。后原告于同年5月30日到被告处办理房屋交付手续，原告按照被告“房屋交付指引”的步骤，先后办理了领取“房屋交付流程表”、缴纳维修基金、办理物业一卡通、缴纳物业费、水电更名、领取相关资料、钥匙、签署房屋交接单等事宜，但在最后一步验房过程中，原告及被告陪同验房的工程师发现涉案房屋存在卧室顶面渗水，客厅、房间顶面多处裂缝等严重质量问题，且房屋未通电。因被告交付房屋不符合交付条件，原告未在房屋交付流程表上签字，被告验房工程师承诺对存在的问题予以核查和处理。直到2015年8月29日，被告通知原告房屋已经修复完成，原告查看后发现房屋还是存在问题。原告还发现被告存在擅自变更小区平面布局及无规划施工的事实，且未书面通知原告。因被告拒绝承担违约责任，原告于2015年11月12日向被告发出解除买卖合同的书面通知。现起诉，要求法院确认原告与被告解除商品房买卖合同有效，由被告承担本案诉讼费用。被告万兴公司答辩称：一、双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效，且已经履行完毕。涉案房屋产证齐全，且原告实际于2015年5月30日领取了钥匙、门禁卡等物品，办理了入住手续，房屋已经转为原告占有。二、涉案房屋不存在影响交付的质量问题，该房屋确存在瑕疵，被告也已经履行了保修责任，只要在保修期内，被告愿意履行保修义务。三、关于房屋未通电问题，因被告已于2015年5月20日向嘉兴供电公司办理通电手续，已经完成被告应尽的通电义务，但电力公司实行“集中装表、分户接电”的政策，需要业主自行到供电部门办理通电手续，且涉案房屋于2015年6月3日起开始送电。四、关于原告诉称被告擅自变更小区平面布局及无规划施工未通知原告的情况并不属实，原告所购买的7号楼已验收合格，不存在规划变更问题。五、涉案房屋在2015年8月29日修缮完毕，达到交付条件，故不符合合同约定的延期交房可解除购房合同的条件。被告在2015年11月21日已经书面回复原告不同意解除解除合同的通知。故请求法院驳回原告诉请。原告吴秋平、江雁为证明其主张，举证如下：1、《商品房买卖合同》1份，证明原、被告之间存在房屋买卖关系及双方有关房屋交付、逾期交房违约责任等约定。经质证，被告对证据无异议。2、《房屋交付通知书》及《房屋交付指引》各1份，证明原被告双方变更房屋交付期限及房屋交接具体流程等事实。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议，被告没有变更房屋交付时间。3、原告与被告公司销售人员钱超的微信记录1份，证明被告变更房屋交付时间及涉案房屋质量不符合交付条件的事实。经质证，被告对对该证据真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，被告没有变更房屋交付时间。4、原告与被告验房（房修）工程师钟东升的短信往来记录1份，证明房屋不符合交付条件，存在逾期交付60天的事实。经质证，被告对证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，短信内容只是双方沟通房屋维修问题。5、房屋维修期间现场照片，证明房屋不符合交付条件，无法正常居住使用的事实。经质证，被告对证据的真实性无异议，对照片的形成时间有异议；且我方在2015年5月30日已经完成了房屋交付手续。6、照片2张，《前期物业服务合同、临时管理规约》、《阳光宣言》、《嘉兴市城乡规划建设管理委员会政府信息依申请公开告知书》及附件各1份，证明梦蝶花苑小区平面布局资料虚假及无规划施工的事实。经质证，被告对照片的真实性有异议。对其他证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，被告认为二期房屋与本案无关，二期工程未规划，也就不存在变更的问题。7、原告于2015年11月11日发给被告的《解除合同通知书》复印件1份，原件已经寄给了被告，被告已经收到，证明原告已依法履行解除合同通知义务的事实。经质证，被告对证据的真实性没有异议，但原告不具备单方解除合同的权利，且被告在到该份通知书后，于2015年11月21日复函给原告表示不同意解除合同。8、照片2张，证明房屋现状，房屋还是存在渗水现象。经质证，被告对证据的关联性有异议，不能说明房屋存在严重质量问题。被告万兴公司为反驳原告的诉讼请求，向本院提供了以下证据：9、《房屋所有权登记证明》1份，证明案涉房屋于2014年12月22日进行初始登记，在原告与被告签订合同时，该房屋为产证齐全的现房。经质证，原告对证据的真实性没有异议，对被告要证明的内容有异议，无论是现房还是预售房，都必须办理验房手续。10、录音资料、《消费调解终止协议》各1份，证明原、被告签订商品房买卖合同之前查看过案涉房屋，房屋为现房。经质证，原告对录音的真实性无异议，但对合法性有异议，该录音未经过原告准许。对协议的真实性也无异议，但对被告的证明目的有异议，看房不等于验房。11、《竣工综合验收备案申请表》、《建设工程规划核实确认书》、《环境保护设施预验收申请表》、《建设工程消防验收意见书》各1份，证明涉案房屋符合合同约定的交付条件，且所有施工均符合规划，不存在原告所述的无规划施工。经质证，原告对证据的真实性没有异议，只能证明一期工程是按规划施工，但不能证明整个小区不存在无规划施工的事实，而且这些证据进一步证明了被告对交房时间进行了变更。12、金色梦想7#楼办证资料、房屋交接表、房屋交接流程表、物业维修资金缴纳单复印件、社区一卡通开户申请复印件各1份，证明原告已从被告处领取案涉房屋的钥匙、房屋产权证，并办理了一卡通等事宜，房屋实际控制权已交付于原告，被告完成了实际交付。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为以上证据不能证明房屋已经交付，原告拿房是按照被告的《房屋交付指引流程》来进行的，但被告将验房手续放在最后一步，被告无选择权，只能先拿钥匙、交物业费，被告也未在验房一栏签字。13、公函、快递面单、物流信息各1份，证明被告书面回复原告，表示拒绝解除合同。经质证，原告对证据的真实性无异议，但被告未在3个月内提起诉讼，视为被告认可解除合同。14、《浙江省电力公司业务受理操作规范》、低压批量用电登记表及清单、实际通电日期证明各1份，证明被告在交付之前已经完成通电，看房之日无电是由于电力部门过户政策导致。经质证，原告对《浙江省电力公司业务受理操作规范》、实际通电日期证明的关联性有异议，对用电登记表及清单的真实性无异议，该证据进一步证明了涉案商品房在2015年5月30日未通电，房屋交付没有完成。经审查，本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性均无异议，原告对被告提供的证据9、11、12、13、14的真实性也无异议，且证据与本案相关联，本院对此些证据予以认定。证据8，也是真实、有效，与本案相关联，本院予以认定。证据10与本案无关联性，本院不予认定。根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2015年4月25日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号为2015预0001879），约定：一、原告吴秋平、江雁购买被告开发建设的嘉兴市秀洲新区梦蝶花苑7幢3001室房屋，总价款为78万元；二、合同第九条约定了交付期限及条件：被告应当在2015年7月9日前将符合条件（具体条件为：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件）的商品房交付原告使用”；三、合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。出卖人应承担赔偿责任，赔偿金额为商品房总金额的15%；四、合同第十一条规定了规划设计变更的约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知买受人；五、合同第十二条约定了交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》…….六、合同第十七条约定了《消费者权益保护法》实施办法规定的退房情形：凡符合《浙江省实施办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。七、合同第十八条约定了保修责任：商品房实行保修制度……另合同附件八补充协议内容第八条约定了商品房的交付：在商品房交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成出卖人延期交房，但出卖人应在商品房交付后按合同相关约定承担相应的责任：质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外），装修和设备标准达不到合同附件四约定的标准，相关设备及配套设施不符合《住宅使用说明书》之约定。第二十五条约定了小区平面布局变更：买受人同意出卖人可在对合同签订时小区内尚未施工区域的平面布局进行修改的情况下对小区平面布局进行变更，出卖人不构成违约，但该等变更对合同的订立以及房屋价格的确定有重大不利影响的除外。合同签订后，原告依照约定支付了房款。涉案工程于2014年11月20日经验收合格。被告也于2015年5月20日向原告发出房屋交付通知书，原告于2015年5月30日前往被告处，并按照被告制作的《房屋交付指引》办理房屋交付手续，交付指引的具体程序为：1、先去被告售楼处财务室办理房差款退款手续、购房发票换取手续、维修基金缴纳；2、再去小区物业办公室办理门禁一卡通、物业费缴纳、水电更名手续、钥匙领取、房产证、分户平面图、房屋分割凭证原件领取；3、最后由专业验房师带领看房。原告按照《房屋交付指引》完成了前两项手续，在验房师带领看房过程中发现涉案房屋存在房屋未通电、对讲机未安装、房顶渗水、墙面有裂缝等问题，故原告未在房屋交付流程表确认单上签名，被告承诺就房屋存在的房顶渗水、墙面裂缝问题进行保修。直到2015年7月29日，被告公司人员联系原告，表示房屋已经通电、但房屋还存在裂缝；后被告公司人员于2015年8月29日联系原告，表示房屋已经全部维修完毕。但原告因不满被告处理结果，于2015年11月11日向被告发出《解除合同通知书》，要求与被告解除商品房买卖合同，被告于次日收到，被告于2015年11月23日向原告发函，拒绝解除合同，原告于次日收到。另查明，嘉兴供电公司于2015年6月3日给涉案房屋送电。本院认为，原告吴秋平、江雁与被告万兴公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现原告提出了四点的事由：1、被告逾期交房超过60日，原告按合同第十条第二款规定有权单方解除合同；2、房屋存在质量问题；3、交房当天，房屋未通电；4、被告擅自变更小区布局，二期工程无规划施工，要求与被告解除房屋买卖合同，但本院认为以上四点事由并不能导致解除涉案商品房买卖合同的结果，理由如下：对第一个事由，双方存在的争议焦点为被告是否逾期交房超过60日。被告认为在2015年5月30日已经完成了房屋交付，不存在逾期交房；原告认为被告于2015年5月20日通知被告交房，应视为被告变更了交付时间，但被告并未交付房屋，已构成逾期交房。本院认为合同第九条约定的房屋交付期限是2015年7月9日前，所以被告只要在该日期前的任何一天交房均可，不应视为被告变更交房时间。另本院根据合同第十条第二款的全部内容认定双方约定的逾期交房日期起算点应该为2015年7月10日。故即使按原告主张房屋未在2015年5月30日交付，但被告在2015年8月29日再次通知原告房屋已经维修完毕，要求原告验房，因是原告拒绝与被告办理验房交接手续，故2015年8月29日以后的期间不能计算为被告逾期交房期间。综上，原告主张被告逾期交房超过60日的事由不成立。对于第二个事由，涉案房屋的确存在一些质量问题，但并不属于主体结构问题或其他严重问题，均可以修复。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，只有房屋主体结构质量不合格或者房屋存在严重质量问题的，买受人才能要求解除合同，对于其他质量问题，买受人可以要求出卖人承担修复责任并赔偿修复期间造成的其他损失。故原告主张的该项事由并不能导致合同的解除。对于第三个事由。因供电公司已在2015年6月3日前送电，故涉案房屋在交房截止日期前已经具备了用电的正常使用条件，故原告主张的该项事由并不能导致合同的解除。对于第四个事由。首先，原告提供的嘉兴市城乡规划建设管理委员会政府信息依申请公开告知书》中载明无梦蝶花苑二期建设工程许可信息，另原告提供的《前期物业服务合同》的规划平面图注明“规划如有变更，以政府主管部门最终审批的为准”，故原告提供的现有证据不能达到其证明被告变更未施工区域平面布局的目的。其次，合同的第十一条仅约定在商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，买受人可以退房；附件八补充条款的第二十五条也并未约定小区平面布局变更，必然导致合同解除。故原告主张的该项事由并不能导致合同的解除。另外，原告还提出被告在接到原告发出的解除合同通知书后没有行使3个月内向法院提出不解除合同的申请，故视为被告放弃抗辩的意见，无法律依据，本院不予支持。综上，原告要求与被告解除商品房买卖合同的事由不能成立，本院对原告要求确认商品房买卖合同解除有效的诉讼请求也不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吴秋平、江雁的诉讼请求。本案受理费减半收取40元，由原告吴秋平、江雁负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。代理审判员 封 景二〇一六年五月五日书 记 员 吴雪青