辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终3963号
上诉人（原审被告）：张秋，女，1972年6月17日出生，汉族，住大连市沙河口区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李忠广，男，1971年2月4日出生，汉族，住大连市沙河口区。
被上诉人（反诉被告）：邵芸，女，1970年11月14日出生，汉族，住大连市沙河口区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：王滋楠，辽宁朋达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）:大连链家房地产经纪有限公司，住所地大连市沙河口区星河二街5号绿城深蓝国际大厦八层01、02、03、04单元。
法定代表人：单一刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：范月杰，该公司职员，住址大连市长兴岛临港工业区。
上诉人张秋因与被上诉人李忠广、邵芸、大连链家房地产经纪有限公司（以下简称”链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院于2017年2月7日作出的（2016）辽0202民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张秋上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判：1.驳回李忠广原审全部诉讼请求；2.李忠广腾退其占用的案涉房屋；3.支持张秋的反诉请求，判令李忠广、邵芸赔偿张秋租房损失48,000元；4.判令李忠广、邵芸签字，配合张秋给付房款；5.改判利息给付时间为自2017年6月1日开始计息；6.判决链家公司将购房合同履行完毕并交付房屋。事实和理由：一、一审判决无视李忠广、邵芸不交付房屋这一事实，错误判决上诉人给付房款及利息。二、案涉房屋的全额房款已经进行资金监管，一审判决无视李忠广、邵芸已实际控制房款三分之一签字权的事实，判决张秋二次付款错误。三、一审判决张秋从过户当日4月8日开始给付利息，损害张秋利益，李忠广拒绝交房，无故拖延以谋求利息，应承担相应的责任。四、购房合同第二条约定了房屋交付时间，交房当日结清房款，另有约定除外；贷款发放后3日内李忠广将签约房屋交张秋使用，但是房子至今由李忠广霸占，张秋多次催要李忠广仍拒绝腾退，导致张秋被迫另外租房，产生租金损失48,000元，对此李忠广、邵芸应承担赔偿责任。
李忠广、邵芸辩称，不同意张秋的上诉请求，同意一审判决。关于张秋要求交付房屋的上诉请求，在一审中没有涉及这方面内容，这属于新的诉讼请求，应该另行起诉。在上诉人完全履行给付房款和利息的情况下，我方同意将房子交付。
链家公司辩称，对上诉人提出的第6项上诉请求，如果买卖双方同意继续履行合同的情况下，我方同意履行。其他上诉请求与链家公司无关，链家公司不发表意见。
李忠广向一审法院起诉请求：1.判令张秋给付原告房款797,000元；2.张秋支付自2016年4月8日起至给付之日止按银行同期贷款利率计付的利息。
张秋提出反诉请求：1.解除双方签订的《房地产买卖合同》及银行资金监管；2.李忠广赔偿张秋房租损失人民币48,000元；3.李忠广向张秋进行书面赔礼道歉；4.李忠广赔偿张秋精神损失费3万元。
一审法院认定事实：2016年3月22日，原告（反诉被告）李忠广（卖方）、被告(反诉原告)张秋（买方）及居间方大连好旺角房屋经纪有限公司签订了《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过居间方出售及购买卖方所有的位于大连市中山区解放路*号的房屋，权属为国有产权，该房屋权属证号*，建筑面积约50.03平方米；经买卖双方协商一致，案涉房屋成交价格为人民币797,000元；买受人应于本合同签订之日支付定金人民币2万元，余额需于本合同签订后三日内补齐，定金以实际支付数额为准并由居间方代为保管，余款以公积金贷款方式支付；买方于本合同签订之日起10日内，备齐首付房款人民币317,000元，由三方将该款项存入银行做资金监管，如买方贷款额度不足或无法办理，买卖双方同意买方选择现金付款；买卖双方在交接房屋时交接房款，买卖双方另有约定除外；因房屋过户发生的税费，按国家现行买卖双方涉税有关政策规定各自承担；卖方在签订本合同当日需将房屋所有权证及权属证明原件放于居间方处，且买卖双方均于签订本合同起十日内，备齐过户及贷款文件交于居间方，在双方备齐所有过户及贷款手续且贷款经审核通过后当日，到大连市房地产交易所递交过户手续；卖方需在银行发放贷款后三日内负责将房屋以签约现状交付买方使用，交付之前卖方需将与本房屋相关户口迁出且将相关费用结清；如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方需双倍返还定金给买方作为违约赔偿。当日，原告（反诉被告）李忠广（甲方）与被告(反诉原告)张秋（乙方）签订《承诺书》，约定：双方协商一致，因甲方与现任租客就案涉房屋的租赁合同期限至2016年7月30日，甲方收取的租金不予退还乙方，乙方对此表示认可；如租客续约，乙方同意继续出租给租客。甲、乙双方协商认可。上述协议签订后，被告（反诉原告）张秋将人民币317,000元存入中国工商银行大连黄河街支行做资金监管。
同年4月7日及4月12日，上述三方又签订了两份《合同变更协议》，约定：买方支付的房屋首付款由人民币317,000元变更为人民币383,000元，其中人民币317,000元已存入银行做资金监管，剩余首付款人民币66,000元继续存入银行做资金监管；案涉房屋家具家电及固定装修属于买方，物品以卖方2015年对外的租房合同为准。上述协议签订后，被告（反诉原告）张秋于2016年4月7日将人民币66,000元存入中国工商银行大连黄河街支行做资金监管，原告（反诉被告）李忠广将案涉房屋过户至被告（反诉原告）张秋名下。
查，2016年9月1日，大连好旺角房屋经纪有限公司进行注销登记，其债权债务由被告（反诉被告）大连链家房地产经纪有限公司继承。
一审法院认为，合法有效的房屋买卖合同应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为：是否应当解除三方签订的《房地产买卖合同》。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告（反诉被告）李忠广、被告(反诉原告)张秋及被告（反诉被告）大连链家房地产经纪有限公司达成的了《房地产买卖合同》及两份《合同变更协议》系三方真实意思表示，不与法相悖，均应恪守履行。对于被告（反诉原告）张秋请求解除《房屋买卖合同》，解除银行资金监管的诉请，因三方签订的《房地产买卖合同》及两份《合同变更协议》并未约定解除合同的条件且在履行上述协议的过程中并未出现《合同法》第九十四条规定的法定解除事项，故对于被告（反诉原告）张秋该项诉请不予支持。现原告（反诉被告）李忠广已按照合同约定将案涉房屋过户至被告(反诉原告)张秋名下，被告(反诉原告)张秋也应当按照协议约定及时支付案涉房屋购房款。故原告（反诉被告）李忠广请求被告(反诉原告)张秋给付案涉房屋购房款人民币797,000元及利息的诉讼请求，证据充分，一审法院予以支持。
关于被告（反诉原告）张秋要求原告（反诉被告）李忠广赔偿反诉原告赔偿房租损失人民币48,000元一节，因该损失并非原告（反诉被告）李忠广违约所致，不应由其承担责任，故此节诉讼请求不予支持；关于被告（反诉原告）张秋要求原告（反诉被告）李忠广进行书面赔礼道歉及精神损失费人民币3万元一节，于法无据，亦不予支持。
据此，一审法院判决：一、被告（反诉原告）张秋于判决发生法律效力之日起十五日内给付原告（反诉被告）李忠广购房款人民币797,000元及利息(自2016年4月8日起至本判决确定给付之日止，按同期中国人民银行贷款利率计算)；二、驳回被告（反诉原告）张秋的反诉请求。案件受理费12,620元（本诉费11,770元，反诉费850元），由被告（反诉原告）张秋负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院补充查明：1.二审庭审中，负责案涉房屋买卖的链家公司经纪人张书源出庭作证，陈述如下事实：张秋的贷款2016年5月9日到帐后，因张秋当时不在大连故双方未按合同约定的银行发放贷款后三日内交接，双方首次交接是在5月17日，当日案涉房屋的费用链家公司已经结清，但因买方张秋要求卖方将房屋交付后才能支付房款，而当时案涉房屋处于出租状态，卖方拿出双方签订的《承诺书》，要求将租户一并交给买方，但买方不同意，故双方未交接成功。双方均同意在2016年7月末租户搬走后再做交接。2016年7月27日，买卖双方第二次交接房屋，当时张书源未在现场，据链家公司店长梁洪恋讲，双方对于先交钥匙还是先交房存在争议，又未交接成功。链家公司店长梁洪恋出庭作证称，双方的签约过程梁洪恋参与了，合同约定的贷款放款后，因张秋对梁洪恋有意见，不接电话，此后的事情由张书源协调。2.在二审庭审中，双方当事人均认可案涉房屋的交付方式为交付钥匙即视为交接。案涉房屋的钥匙至今仍由李忠广持有。张秋自认除案涉房屋外，还有其他住房。3.张秋在签订合同后支付了三万元定金，该定金现在中介链家公司处保存。张秋贷款的384,000元，现已存入张秋账户。4.2016年3月24日，张秋、李忠广与中国工商银行股份有限公司大连黄河街支行签署《二手房交易资金监管协议》，约定房产过户和抵押登记手续完成，中国工商银行股份有限公司大连黄河街支行凭张秋、李忠广共同签署的《二手房交易监管资金划转付款委托书》，将存折解冻，并将监管资金划入李忠广在该行开立的下列指定账户：户名李忠广，账号×××。
本院认为，张秋在上诉状及二审庭审中均明确表示同意继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，解除资金监管，向李忠广支付购房款，表明其对一审判决驳回其要求解除合同的反诉请求并无异议，但对于一审判决未支持其要求李忠广、邵芸赔偿其租房损失，以及对一审判决确定的购房款利息的给付时间有异议,提起上诉。而能否支持张秋的前述上诉请求，需认定案涉房屋及房款未能交接系因谁的原因所致。双方当事人签订的《房地产买卖合同》约定，卖方需在银行发放贷款后三日内交付房屋，交接房屋时交接房款。由此可见，卖方交付房屋的义务和买方支付房款的义务应当同时履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方当事人均认可案涉房屋的交付方式为交接钥匙，而案涉房屋的钥匙至今仍在李忠广手中，其既未将钥匙交给张秋，亦未交付给链家公司保管，由此表明案涉房屋现仍由李忠广实际控制。在李忠广未履行交付房屋义务的情况下，要求张秋支付房款及利息，没有充分的事实和法律依据。但鉴于张秋在二审中明确表示同意解除资金监管，向李忠广、邵云给付房款，并自愿给付自2017年6月1日起计付的房款利息，此系张秋对自身权利的处分，本院予以照准。据此，对于李忠广要求张秋支付房款的诉请，以及自2017年6月1日起算的利息，本院予以支持。
关于房款的支付方式，因案涉房屋的房款共分为三个部分，一是张秋在签订合同时支付的三万元定金，该定金现在中介链家公司处保存，应由链家公司向李忠广支付；第二部分是首付款383,000元，张秋已将该部分款项存入中国工商银行大连黄河街支行做资金监管，李忠广应配合张秋解除监管资金，以取得该部分房款，对于该资金监管账户中的活期利息，应属于房款的法定孳息，应一并由李忠广收取；第三部分是张秋贷款的384,000元，该贷款现已存入张秋账户，应由张秋直接向李忠广支付。因上述购房款张秋已存入资金监管账户或由链家公司保管，故一审法院判令张秋再行支付全额房款欠妥，本院依法予以纠正。
关于张秋上诉请求，李忠广交付房屋一节，本院认为，根据双方签订的合同约定，张秋和李忠广应同时履行交付房屋和支付购房款的义务，现本院已判定张秋向李忠广支付购房款，显然李忠广应履行向张秋交付房屋的义务。但鉴于张秋在一审中并未提出该项诉请，仅在二审上诉中提出，而二审的上诉请求不能超出一审的诉请请求，故对于张秋要求李忠广交付案涉房屋的上诉请求，本院不予处理。
关于张秋上诉请求李忠广、邵芸赔偿其租房损失一节，本院认为，因案涉房屋未能交接系因双方当事人对于交接房款和交付房屋的先后顺序存在争议，未能达成一致，双方对此均存在过错，并非李忠广的单方原因所致。并且张秋除案涉房屋外，还另有住房，不足以证明其租房费用产生的必要性和合理性，故张秋的该项上诉请求没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
关于李忠广诉请，案涉房屋和房款未能交接系张秋的原因所致，要求张秋自案涉房屋产权过户之日起向其支付利息一节，本院认为，链家公司组织双方当事人共进行了两次交接，一次是2016年5月17日，由于案涉房屋当时被李忠广出租，无法直接交付给张秋，故张秋拒绝支付购房款，双方未能交接成功。虽然双方签订了《承诺书》，李忠广将案涉房屋有租客，租期至2016年7月30日的情况告知了张秋，张秋同意李忠广收取的租金不予退还，但该《承诺书》仅约定了租金处理方式，双方当事人在二审庭审中均陈述《承诺书》并未变更交付房屋的时间。故在李忠广未将案涉房屋钥匙交付给张秋的情况下，张秋拒绝支付房款有相应的合同依据。并且据链家公司的经纪人张书源陈述，双方当事人均同意在2016年7月末租户搬走后再做交接，故对于第一次交接失败并非张秋的单方原因所致。第二次交接是在2016年7月27日租户搬离后，张秋对案涉房屋进行了验收，但双方对于应该先交钥匙还是先支付房款产生争议，未能达成一致，导致又未交接成功。虽然链家公司的经纪人张书源出庭作证陈述了当天交接的经过，但张书源当日并未在交接现场，其自认第二次交接的情况是听链家公司店长梁洪恋所讲，而梁洪恋出庭作证称案涉房屋的贷款放款后，因张秋对其有意见，此后的事情其均未参与，故根据现有证据无法确定张书源所述的情况真实，仅凭张书源一人的传来证据亦不足以认定第二次交接失败是张秋的单方原因所致。并且李忠广亦未能提供在第二次交接后其要求向张秋交付房屋的相关证据，故李忠广在未交付房屋的情况下要求张秋按照中国人民银行同期同类贷款利率支付房款利息并无充分的事实和法律依据，对于李忠广主张张秋自认支付利息以外的利息本院不予支持。一审法院对本案的处理欠妥，本院依法予以纠正。
综上所述，张秋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初625号民事判决；
二、张秋于本判决发生法律效力之日起十五日内给付李忠广购房款384,000元；
三、张秋、李忠广于本判决发生法律效力之日起十五日内到中国工商银行股份有限公司大连黄河街支行签署《二手房交易监管资金划转付款委托书》，解除资金监管，将监管资金及孳息划入李忠广在该行的账号×××；
四、大连链家房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向李忠广支付定金30,000元；
五、张秋于本判决发生法律效力之日起十五日内向李忠广支付自2017年6月1日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息；
六、驳回李忠广的其他诉讼请求；
七、驳回张秋的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12,620元（本诉受理费11,770元由李忠广预付，反诉费850元由张秋预交），由李忠广负担100元，张秋负担12,520元；二审案件受理费1000元，由李忠广负担100元，张秋负担900元。
本判决为终审判决。
审判长 董凯
审判员 吕瑛
审判员 刘畅
二〇一七年七月六日
书记员 王亮