天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初60019号原告（反诉被告）：赵江涛，男。委托诉讼代理人：董书敬，天津星聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯丽娟，天津星聚律师事务所律师。被告（反诉原告）：李虎成，男。委托诉讼代理人：王双喜，河南师大方正律师事务所律师。第三人：天津信为德房地产经纪有限公司。法定代表人：杨颂，公司经理。委托诉讼代理人：赵军，公司员工。委托诉讼代理人：张蹦，公司员工。原告（反诉被告）赵江涛与被告（反诉原告）李虎成、第三人天津信为德房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵江涛及其委托诉讼代理人董书敬，被告李虎成及其委托诉讼代理人王双喜，第三人天津信为德房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人赵军、张蹦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵江涛向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告签订的天津市滨海新区大港世纪花园*房屋买卖（置换）合同；2.请求判决被告退还原告定金20000元、赔偿原告中介费7200元、赔偿原告违约金36250元，以上合计63450元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年3月4日与被告通过第三人签订房屋买卖（置换）合同，被告将世纪花园104-1-502房屋以720000元出售给原告，原告当天支付定金20000元，约定通过贷款方式购买。根据合同约定双方应于2017年3月31日之前办理网签手续。原告通过第三人与被告沟通办理网签、银行贷款及相关手续，但被告因无法提供可以用于接收房款的银行卡，导致原告无法办理贷款手续，致使房屋买卖交易中断。此后，原告多次通过第三人向被告要求提供可以正常接收房款的银行卡，但被告因个人原因均未提供符合要求的银行卡，被告的行为导致房屋买卖合同无法进行，后原告不具备购房资格，故被告构成违约应承担违约责任。李虎成辩称，被告不存在违约，无需承担违约责任。原告以各种理由拒不支付合同价款，构成根本违约，应当驳回原告诉讼请求。双方通过第三人于2017年3月4日签订房屋买卖合同，约定于2017年3月31日之前开始办理协议，即原告应当在2017年3月31日之前履行支付合同价款的义务，被告同时履行交付房屋的义务，但原告并未在合同约定期间履行义务。合同签订后至2017年6月12日，三个多月合理期限内原告以银行不发放贷款、无力支付合同价款为由拒不履行支付合同价款义务。2017年6月13日，被告通过第三人工作人员张蹦催告原告，限原告及第三人于2017年6月19日之前履行合同义务，否则，自2017年6月19日起由原告及第三人承担不利后果。但至今原告仍未向被告支付一分钱的合同价款。李虎成向本院提出反诉请求：1.判决解除反诉原告李虎成、反诉被告赵江涛及第三人于2017年3月4日签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.判决不予退还反诉被告赵江涛所付购房定金20000元，并向反诉原告李虎成支付违约金36250元；3.案件受理费、反诉费等费用由反诉被告赵江涛承担。事实与理由：2017年3月4日，经第三人介绍，李虎成与赵江涛及第三人签订三方买卖合同，第三人收取原告中介费7200元，第三人工作人员张蹦收取中介提成费800元。之后，李虎成按照第三人指导多次到天津大港积极配合赵江涛办理过户手续，但赵江涛拒不按照合同约定履行支付房屋价款的义务。因此，李虎成多次催促第三人及赵江涛履行合同义务，赵江涛均以各种理由拒绝。据此，赵江涛所付购房定金20000元不予退还，还应向李虎成支付违约金36250元。赵江涛针对李虎成的反诉辩称，驳回反诉原告第二项诉讼请求，赵江涛不构成违约无需承担违约责任，双方在第三人处签订合同，赵江涛支付定金20000元并在第三人协助下开始办理网签相关手续，反诉原告李虎成作为出售人有义务提供为正常接收房款的银行账户信息，但李虎成经第三人多次催促均未成功办理一类银行卡用于接收房款，导致赵江涛丧失购房资格，故反诉被告认为李虎成的行为构成违约导致交易无法进行，反诉原告应自行承担损失。根据相关法律规定，反诉原告仅能就定金和违约金择一主张，故反诉被告认为李虎成的反诉请求不应得到支持。第三人天津信为德房地产经纪有限公司述称，同意原告的诉讼请求及事实理由，不同意反诉原告解除三方合同，我公司已尽义务，是李虎成不配合赵江涛办理相关手续。签订合同后，多次催李虎成办理网签手续，李虎成多次由于银行及自身工作的原因没有及时办理网签手续。后期由于房产交易火爆，李虎成认为房价卖低了，有涨价的想法，李虎成与我公司沟通，但我公司告知其双方已经签订合同，如涨价属于违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵江涛提交的证据二、收条，证据三、房产证复印件，证据五中的中介费收据，李虎成及第三人均认可，本院予以确认并在卷佐证。李虎成提交的第一组证据中的《房屋买卖（置换）合同》，赵江涛及第三人均认可，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.赵江涛提供的证据一、《房屋买卖（置换）合同》（同上李虎成提交），证明赵江涛于2017年3月4日交付定金20000元，合同约定2017年3月31日之前办理网签。李虎成对该证据的证明目的不认可。本院认为，该证据客观真实，与赵江涛及第三人当庭陈述一致，本院该证据及其证明目的予以采信。2.赵江涛提供的证据四、评估报告，证据五中的评估费收据及证据六、天津市存量房屋买卖协议，以上证据证明赵江涛按合同约定履行了定金给付及办理房屋过户手续的前期义务，包括房屋评估、过户协议的签订，赵江涛按约积极履行相关义务，并不存在违约行为，同时证明双方应于2017年3月31日之前开始网签，李虎成未按约定时间履行义务构成违约，应承担相应责任。第三人对上述证据没有异议，被告对证据四的真实性认可，但认为不能作为支付房款的依据，对评估费收据真实性有异议，认为票据被涂掉，对证据六没有李虎成签字，故不认可。本院认为，赵江涛提交的评估报告、评估费收据均客观真实，且与本案有关联，本院对上述证据的真实性予以采信，赵江涛提供的天津市存量房屋买卖协议，双方当事人均未签字，本院不予采信。3.李虎成提交的第一组证据中第三人出具的收据及张蹦出具的收据，证明李虎成向第三人履行了合同义务，赵江涛没有异议，第三人对该组证据的证明目的不认可。本院认为，李虎成提交的该组证据涉及其与第三人居间合同关系权利义务，与本案不具有关联性，本院不予采信。4.李虎成提交的第二组证据中的农业银行存折、银行卡及2017年3月23日18:45其与第三人工作人员张蹦的微信聊天截图，证明李虎成为履行合同，于合同签订次日专门办理农业银行存折及银行卡，将该信息预留给第三人、专门告知赵江涛，并于2017年3月23日再次将银行卡信息发送给张蹦督促赵江涛及第三人履行合同义务。赵江涛不认可上述证据，认为其未收到中介转发的上述信息，第三人对该组证据也不认可。本院认为，该组证据真实客观，且与本案具有关联，本院对该组证据的真实性予以采信。5.李虎成提交的第二组证据中的建设银行存折、银行卡及2017年4月4日16:33其与张蹦的微信聊天截图，证明因赵江涛及第三人借口农业银行卡不方便转账，要求李虎成再办理建设银行卡，李虎成按照赵江涛及第三人要求办理建设银行卡后将银行卡信息预留给第三人、专门告知赵江涛，并于2017年4月4日通过微信将银行卡信息发送给张蹦督促赵江涛及第三人履行合同义务。赵江涛及第三人对上述证据均不认可。本院认为，李虎成提交的该组证据中建设银行存折与银行卡的卡号一致，均系6217开头，存折系2017年4月8日签发，而其与中介张蹦的微信记录时间系2017年4月4日，微信聊天截图中的建设银行卡卡号系4367开头与李虎成提交的上述存折和银行卡不一致，故本院对李虎成提交的上述证据及证明目的不予采信。6.李虎成提交的第三组证据2017年6月13日上午其与张蹦的微信聊天截图两张，证明李虎成限赵江涛及第三人于2017年6月19日之前履行合同义务，但赵江涛拒不履行。赵江涛及第三人对上述证据均不认可。本院认为，该组证据客观真实，与本案具有关联，本院对其真实性予以采信。7.第三人天津信为德房地产经纪有限公司提交的天津市不动产预约服务手机截图，证明第三人预约网签时间为2017年3月24日。赵江涛对该证据认可，李虎成对该证据的真实性认可，本院认为，该证据客观真实，且与本案具有关联，本院对该证据的真实性予以采信。结合当事人的当庭陈述及本院认定的证据，本院认定事实如下：2017年3月4日，李虎成（甲方）与赵江涛（乙方）经第三人天津信为德房地产经纪有限公司居间介绍签订《房屋买卖（置换）合同》，约定李虎成将其名下位于天津市滨海新区房屋出售给赵江涛，实际成交价格为720000元。合同第三条约定，乙方于2017年3月4日将定金20000元交付给甲方，房款以贷款方式支付，双方于2017年3月31日之前开始办理协议，交易时如评估价与实际成交价存在差额，过户当日多退少补。合同第五条约定，甲方承诺于过户当日将该房屋及钥匙交付给乙方。合同第七条第一款约定，甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋实际成交价5%的违约金。合同签订后，赵江涛于2017年3月4日向李虎成支付购房定金20000元。第三人为赵江涛、李虎成双方预约于2017年3月24日办理网签手续，当日李虎成因故未到场，双方未网签。后第三人约双方于2017年3月28日在第三人处进行网签，因李虎成提供用于收取购房款的银行账户并非一类账户，当日李虎成无法办理一类账户，故双方又未网签成功。2017年4月1日因限购政策，赵江涛不具备在天津市购房资格。2017年4月8日，李虎成办理建设银行的存折和银行卡，卡号为62×××86，第三人于当日打印《天津市存量房屋买卖协议》，约定李虎成以上述建设银行账户收取购房款。2017年6月13日，李虎成联系第三人工作人员张蹦要求第三人协助解约，张蹦回复需等待赵江涛决定是否办理完税。后双方发生争议，赵江涛于2018年1月2日提起诉讼，后李虎成提起反诉。另查明，2016年12月1日起，个人开立银行结算账户的，同一个人在同一家银行只能开立一个一类账户。一类与二类户的主要区别在于，二类户不能存取现金、不能向非绑定账户转账，单日转账限额10000元，每年转账限额200000元。商业银行贷款通常要求开设一类户。本院认为，赵江涛与李虎成签订的《房屋买卖（置换）合同》，系双方真实意思表示，双方均应恪守。现赵江涛与李虎成均诉请解除《房屋买卖（置换）合同》，本院对此不持异议，予以准许。赵江涛与李虎成签订的房屋买卖合同，系因限购政策出台导致合同目的不能实现，属于“不可规则于当事人双方的事由”解除合同。双方的争议焦点为，双方在履行合同过程中是否存在违约行为导致合同未按时履行，以及合同解除的后果应如何处理。关于哪一方违约致合同未按时履行的问题。李虎成反诉主张，其与赵江涛签订合同的目的是获取购房款，双方约定一次性支付房款，赵江涛支付定金后以各种理由拖延支付房款，限购政策出台后导致无法办理过户，系赵江涛违约。根据双方合同，仅约定房款支付方式为贷款，并未约定支付期限，李虎成提供的证据不足以证明赵江涛存在违约，故对李虎成主张赵江涛支付违约金的反诉请求，本院不予支持。至于李虎成的行为是否构成违约，因双方合同约定贷款购房，二手房按揭流程为：签订正式房屋买卖合同（即网签）、支付首付款、申请贷款后银行与买受人签订抵押借款合同、办理过户及他项权证、银行放贷至指定收款账户、交付房屋、支付尾款。从合同的实际履行情况看，房屋买卖未按约履行的症结在于，李虎成提供的银行卡不符合二手房按揭贷款要求，导致双方未成功网签。合同约定双方于2017年3月31日之前开始办理协议，即自合同签订之日起至2017年3月31日之前，双方可自行约定网签日期。第一次约定2017年3月24日网签时，因李虎成未到场而未网签，第二次约定2017年3月28日网签时，因李虎成提供的银行卡不符合贷款要求，当日又无法办理一类账户，进而未网签。在合同履行过程中，双方虽未约定银行账户类别，但提供符合贷款条件的银行账户是出卖人李虎成应尽的协助义务。根据赵江涛及第三人当庭陈述，李虎成于2017年3月23日向中介张蹦发送农业银行卡信息，经赵江涛及第三人核实不符合贷款条件后，李虎成应当积极提供符合贷款条件的银行账户。李虎成因自身原因导致双方不能按约网签，系李虎成违约致房屋买卖合同未按时履行，后天津市出台限购政策进而导致合同根本不能履行，李虎成对合同履行不能存在过错，应承担相应后果。关于合同解除后应如何处理的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，李虎成理应返还赵江涛购房定金20000元，李虎成诉请不予返还定金，本院不予支持。因李虎成对合同解除存在过错，由此所导致赵江涛之损失，李虎成应予以赔偿。根据双方合同约定，违约方应向守约方支付相当于合同约定房屋实际成交价5%的违约金，即36000元。鉴于能否办理符合贷款条件的银行账户需由买受人赵江涛申请贷款的银行决定，并非李虎成主观可以控制，且限购政策出台后，李虎成催告第三人解约，而赵江涛并未积极采取止损措施。因此，本院结合合同实际履行情况、过错程度及产生的实际损失等综合因素考量，根据公平原则，酌定由李虎成支付赵江涛违约金10000元。对赵江涛其他诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赵江涛与被告（反诉原告）李虎成于2017年3月4日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告（反诉原告）李虎成于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）赵江涛购房定金20000元；三、被告（反诉原告）李虎成于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）赵江涛违约金10000元；四、驳回原告（反诉被告）赵江涛其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李虎成其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1386元，减半收取693元（原告已预交），由原告赵江涛负担365.3元，被告李虎成负担327.7元（于判决生效后五日内一并给付原告）；反诉案件受理费1206元（反诉原告已预交），由反诉原告李虎成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  薛淑霞人民陪审员  刘卫东人民陪审员  房四利二〇一八年八月十七日书 记 员  于立云附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。