广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠中法民一终字第217号
上诉人（原审被告）：徐伟兵，男，汉族，1971年6月12日出生，
诉讼代理人：黄辉，广东点津律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司。住所地：惠阳区淡水体育路市体育中心。
法定代表人：曾继雄。
诉讼代理人：江小芳、曾德涛，均系广东铸铭律师事务所律师。
原审被告：陈奕宏，男，汉族，1963年7月24日出生，
上诉人徐伟兵因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2012）惠阳法民一初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
被上诉人惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司于2012年6月19日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方于2007年3月23日签订的《惠阳体育中心综合楼、体育馆、旅业楼及广场租赁合同书》；2、被告将租赁标的物及全部装修物无偿归还给原告；3、被告支付租金3230144元及其滞纳金334780元(截止2012年6月5日)；4、被告继续支付租金至合同解除时止；5、被告承担本案诉讼费用。
主要事实和理由：2007年3月23日原告（甲方）与被告（乙方）徐伟兵签订《惠阳体育中心综合楼、体育馆、旅业楼及广场租赁合同书》。该合同对合同标的物、租赁期限、租金、租金的支付期限及违约责任进行了明确的约定。签约后，甲方及时将合同标的物交付给乙方，合同进入履行阶段。从履约伊始，乙方就经常性出现超期支付相应租金的违约现象。2011年11月22日双方结算，经原告同意减免部分滞纳金后被告共拖欠租金及滞纳金500万元整。由于被告自筹资金对旅业楼进行了重新改造和建设，在被告无力支付租金的情况下，原告同意以被告该部分投入作价465万元抵租，重置后的旅业楼由原告收回。至此，500万元-465万元=35万元双方认作余欠租金。从2011年12月至本案提起诉讼时止，被告未曾支付分文租金。综上，原告以合同、协议等证据材料为证，为保护正当权益不受侵犯，依照相关法律规定特具诉状，从2012年11月1日起，按每月22万元计算租金。
上诉人徐伟兵辩称，一、被告徐伟兵确实有拖欠原告租金，但是拖欠的金额还没有具体明确。希望双方尽快对被告徐伟兵所拖欠的金额进行对账、清算，被告徐伟兵尽快履行支付。二、滞纳金约定过高，违反了法律的相关规定，即使被告违约，也应当是以银行同期贷款利率计算拖欠金额的利息；原告提供的证据7中的抵偿协议书，双方约定以被告承建的物业作价465万元来抵偿其所拖欠的租金，该500万元租金和滞纳金没有明确区分租金和滞纳金，滞纳金约定过高，被告希望以多支付的滞纳金抵扣租金。三、被告向原告交纳了386900元的租金，有原告出具的《收据》为证；且据当事人陈述，在2012年11月份左右，原告有派人到金鼎前台代为收钱，具体的金额需要与原告协调。四、被告希望继续履行合同，也有继续向原告交纳租金，且原告也收取了租金，故，合同不应解除，双方应继续履行。尽快对账，被告徐伟兵会尽快履行支付租金。五、被告徐伟兵对标的物投入了几千万资金进行装修，被告完全有能力继续履行合同；若解除合同的话，对被告装修的赔偿将会产生更大问题。
原审被告陈奕宏未作答辩。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2001年8月18日，原告惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司与惠阳市体育局签订《合作经营合同书》一份，约定：“一、合作方式。甲方(惠阳市体育局)同意将位于淡水镇长安街北段，占地面积约6万平方米的惠阳市体育中心建设用地(包括现有临时建筑物用地等，以最新的体育中心建设用地规划红线图和体育馆建筑附图为准)及已完成了主体综合工程的体育馆一座(占地6500平方米，建筑面积5000多平方米，未装修，详见红线图、建设用地规划许可证、建筑设计附图及明细)，提供给乙方(原告惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司)投资建设经营体育及体育产业相配套的项目。建设项目主要包括体育馆的装修和配套设施完善、健身娱乐中心、水上乐园、体育宾馆、保龄球馆、网球场、桌球城、乒乓球训练中心、商业服务和其它与体育产业相关的娱乐、休闲项目。由乙方按建设项目进行总体规划，经规划局批准后由乙方实施建设。建成后由乙方实行“定额上交，自负盈亏”的方式独立核算、自主经营，甲方不参与经营和管理。二、合作期限。甲、乙双方合作经营从2001年12月18日甲方整体移交体育中心给乙方之日计起期限为五十年，即从2001年12月18日起至2051年12月17日止。……六、合作期间双方责任。……3．乙方在合作期间投资建设的建筑物具有拥有权、使用权和支配权……乙方的全部建设项目以甲方的名称报建。乙方建设的房产及配套设施建筑完善后，以甲方的名称在房产部门登记发证，房产证由乙方保管，国土证由甲方保管。……4。乙方在经营期间可与国内外合法企业或个人合作投资进行经营，在不违反本合同条款和双方主体关系不变的前提下，一些项目可部分或全部与他人合作、转让或承包经营，但须将情况向甲方通报后才能实施。该合同监证单位一栏盖有惠阳市人民政府印章。
2007年3月24日，惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司(甲方)与徐伟兵(乙方)签订《惠阳体育中心综合楼、体育馆、旅业楼、设备楼、宿舍楼租赁合同书》一份，约定：“……第二条，合同标的物范围。一、本合同双方约定的租赁标的物范围：1、惠阳体育中心综合楼；2、惠阳体育中心体育馆(包括内设的运动比赛场地和歌舞厅KTV包房60间)；3、旅业部桑拿客房西幢二层；4、设备楼；5、宿舍楼；6、上列项目相配套的公用停车场、广场、道路、绿化等。二、合同标的物的基本概况：1、综合楼：位于体育中心南侧临体育路，体育中心大门东侧一幢八层，总建筑面积10400平方米；大楼北侧有公用停车场用地。2、体育馆：建筑面积8000平方米，内有2876座比赛场地(已配套音响、操控网络、可搬拆舞台设备等)一个和设有60间KTV房间的歌舞厅，包括西门出口处的简易大厅和西厨工作间。配有东面正门前的体育馆广场约5000平方米；南、北门前的各约1000平方米广场。3、旅业楼位于体育中心西南角，现有36间客房和休息大堂。4、设备楼：一幢二层，建筑面积600平方米，框架混凝土结构。主要配套市电供电、自备供电系统，体育馆及歌舞厅使用的两台7**冷吨中央空调系统，消防监测中心和消防自动灭火系统。5、宿舍楼一幢四层，建筑面积2400平方米，位于体育中心内西侧，南临设备楼，首层设有食堂大厅和厨房及厨房设备。另宿舍楼后面有保安宿舍约150平方米。第三条，租赁期限。本合同标的物为不分割总体。租赁期限为二十年，即自2007年3月24日起至2027年3月23日止，为合同有效期限。第四条，租金及租金支付。一、本合同标的物租金：本合同标的物的总租金前五年每月为40万元整。2、第六年起以：年为一个租金递增期，即：(1)第6-8年为第二期，每月租金44万元整；(2)第9-11年为第三期，每月租金为48．4万元整；(3)第12-14年为第四期，每月租金为53．24万元整；(4)第15-17年为第五期，每月租金为58.564万元整；(5)第18-20年为第六期，每月租金为64．428万元整。二、租金支付：本合同生效，双方按约定进行歌舞厅、旅业部交接时开始计算租金支付期。每月租金乙方在当月五日前向甲方一次性支付结清。三、由于综合楼乙方要进行大规模装修后方可经营，因此，双方同意综合楼自甲方按本合同第七条《综合楼有关约定》的标准完成并交付给乙方后起有6个月装修期。装修期本合同标的物租金以月总租金的50％计算，即每月总租金20万元整(甲乙双方签署交接证明书起计算)。第五条，合同保证金及合同生效条件。一、乙方向甲方租赁本合同标的物的合同保证金为100万元整。乙方须于本合同签订之同时向甲方一次性交付上述合同保证金。二、合同生效条件和相关约定：1、乙方合同保证全到位并经甲方确认即本合同生效。2、合同生效后，甲方应提供惠阳区体育局同意将本合同标的物租赁给乙方的书面文件；及综合楼的房产证复印件、KTV、旅业现有经营场所许可证件。3、合同生效后，甲方应保证将KTV、旅业等项目的经营权(营业执照)过户给乙方。第六条，歌舞厅、体育馆、旅业楼、设备楼、宿舍楼装修、设备投资款的转让及支付。一、歌舞厅、体育馆、旅业楼、设备楼、宿舍楼现有装修、设备投资转让款(俗称“顶手费”)为560万元整，由乙方向甲方支付。甲方应按转让清单全部向乙方转让设备、设施、乙方在接管时按清单清点。二、上述投资的转让和转让款的支付方式：1、本合同签订后，乙方支付合同保证金后，乙方即派出人员进驻，熟悉、监管经营业务及财务流程。期限不超过30天。2、乙方在2007年4月30日前支付投资转让款其中的200万元后，双方进行歌舞厅、体育馆、设备楼、宿舍楼、旅业整体交接。3、甲方按合同约定标准完成综合楼的施工竣工、验收合格后并经乙方确认交接后的20天内，乙方向甲方支付160万元。4、余款200万元，在综合楼装修期满后的一个月内，一次性支付完毕……第八条旅业楼、歌舞厅、设备楼、宿舍楼的相关约定。一、甲方现经营中的旅业部、歌舞厅以及设备楼、宿舍楼，于乙方支付100万元保证金和200万元投资转让款后，按转让清单及现状立即全部移交给乙方接管、经营及使用。二、旅业楼临体育路(自体育中心大门西侧空地临体育路至旅业楼西终至墙)为甲方商业楼规划建设用地(已报建审批中)。甲方未动工建设前由乙方使用，甲方动工建设开始，则以体育馆南梯南端墙直线为界，以南临体育路归甲方建设商业楼，以北西幢二层归乙方在租赁期内使用。第十条，其他条款……三、租赁期内，乙方应对投资经营的财产进行投保，产生灾险的赔款归乙方领取。不动产的投保由甲方负责，产生的权益由甲方享有。如乙方未对投资经营的财产投保，产生灾险的损失应由乙方承担……第十二条，乙方责任与义务。一、乙方必须依合同约定，向甲方承接本合同标的物以及附属场地、设备、物资及人员档案、管理档案，全部接管甲方营业和经营管理。二、在本合同期内，乙方应自行投资，自主经营、独立核算、自负盈亏，承担全部的经济及法律责任……第十三条，违约与责任。一、甲方违约与责任：1、乙方按期支付本合同约定的合同保证金、投资转让款后，甲方单方终止合同或因甲方无权出租本合同的相关财产或无法将相关经营权转让乙方，致乙方无法正常经营时，视为甲方违约。2、乙方在合同期内，因甲方隐匿债务情况或因标的物已进行抵押致使乙方经营受阻，视为甲方违约。3、乙方在合同期内，无违约行为且依法正常经营情况下，遭甲方干涉并造成损失，视为甲方违约。4、因甲方未能提供合同标的物的权属证明，致使乙方经营受阻，视为甲方违约。5、甲方违约，应负责承担乙方的全部经济损失(按乙方投资资金的两倍赔偿乙方的经济损失)并承担连带的法律责任，守约方同时有权终止合同。二、乙方违约与责任：1、乙方不依本合同约定向甲方支付合同保证金、设备、装修、投资转让款，视为乙方违约，甲方有权终止本合同。2、乙方不依本合同约定向甲方支付租金且逾期超过十天，甲方有权向乙方追缴租金并收取逾期滞纳金(每日按月租金总额千分之一计)。3、在乙方经营过程中可能出观的特定情况时，乙方应书面向甲方表述，经甲方认可后，甲方同意在租赁期内给予乙方不超过三个月交租金的宽限期(宽限期内不计滞纳金)。4、乙方不依本合同约定向甲方缴交租金且逾期三个月，视为乙方违约，甲方有权终止合同，有权利继续向乙方追缴租金和滞纳金(计算办法同前)。5、乙方违约致甲方终止本合同时，乙方必须无条件于五日内撤出。乙方在之前及当时发生的一切债权、债务及法律、经济责任由乙方承担与甲方无关。合同标的物范围内的一切财产及经营权无偿归还甲方。6、合同期限内，乙方在甲方无违反合同违约条款的情况下，单方终止合同必须承担已产生的债权、债务，投资的一切设备归甲方所有。7、合同期内乙方不得将租赁标的物用于借款和债务抵押，否则甲方将终止合同，收回标的物，并要求乙方负一切赔偿责任和承担法律责任(但乙方自行投资设备和装修部分及经营收益不受此限)。8、合同期内，乙方将本合同标的物综合楼配置中餐部的项目与他人合作经营的期限不能超过租赁期限(经甲方书面同意的除外)。否则视为违约，甲方有权终止合同，收回标的物。9、乙方凡有上述违约行为，已交付的保证金归甲方所有，乙方无权要求退回”。2007年5月，惠州市惠阳区体育中心有限公司出具《确认书》：“本公司由惠阳体育局工会与惠阳区鑫山商贸发展有限公司投资设立。本公司名下全部不动产(含地产、房产)依2001年8月18日惠阳体育局和惠阳鑫山商贸发展有限公司签订的《合作经营合同书》的约定均由惠阳鑫山商贸发展有限公司经营。据此，惠阳鑫山商贸发展有限公司与徐伟兵先生签订的《惠阳体育中心综合楼、体育馆、旅业楼、设备楼、宿舍楼租赁合同书》本司予以认可”。《惠阳体育中心综合楼、体育馆、旅业楼、设备楼、宿舍楼租赁合同书》签订后，被告徐伟兵向原告支付合同保证金100万元整，原告将涉案标的物交付被告使用。在合同履行过程中，被告未能按合同约定准时交租给原告；被告陈奕宏、徐伟兵于2010年6月22日订立《准时交付租金承诺书》(补充协议)一份交原告收执，该《准时交付租金承诺书》(补充协议)：“本人租赁惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司所属惠阳体育中心体育馆、综合楼，截止2009年12月初，欠租金265万元；滞纳金1872410元。对上述欠款，本人现作如下还款承诺：一、所欠租金265万元，于2009年12月30日前全部还清。二、滞纳金1872410元，经甲方同意减免736205元，于2009年12月30日前全部还清。双方结算清楚。三、鉴于本人与甲方签订《租赁合同》以来一直拖欠甲方租金。而甲方一直给予宽恕未按合同约定终止合同，并减免部分滞纳金，本人不胜感激。现特承诺，由2010年1月起，租金按主合同约定在当月5日前付清，不再拖欠。四、如遇特殊情况无法准时缴交租金，必须在当月5日前请示甲方书面同意后，可延迟在当月10日前一定付清，否则视为乙方违约，甲方有权关闭乙方经营场所大门，停水、停电、停业清租。并按双方签订的主合同《租赁合同书》违约责任处理。于2010年6月22日止，以上款项全部结清。承诺人：陈奕宏，许伟兵，2010年6月22日”。2011年3月9日，被告徐伟兵出具《还款计划》：下个星期五最少结伍拾万元正。2011年5月13日，被告徐伟兵出具《保证书》：“本人保证所欠鑫山公司房租款在5月17日下午六点前先支付肆拾万元正，月底前再交贰拾万元，6月20号前再交肆拾万元正，如贷款到位全部清数。如以上保证不能兑现，由鑫山公司关门处理”。2011年7月7日，被告徐伟兵订立《徐伟兵还款计划》：“总X租249万，7、8、9，付50万元=150万，其中每月还10万=30万；10、11、12、l付80万=320万，其中每月还40万=160万，249-160，徐伟兵还款计划，2011．7.7，保证计划人：徐伟兵”。
此后，原告惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司(协议甲方)与被告徐伟兵、陈奕宏(协议乙方)签订《重置物业抵偿租金协议书》一份：乙方自2007年承租甲方物业，至2011年10月底拖欠租金及滞纳金500万元。在此期间，乙方所租赁的物业中有旅业部分(俗称体育中心2号楼)，该部分物业占地1700平方米，两层混合结构房屋3400平方米。后乙方拆除重建，重建成占地1700平方米，三层框架结构房屋5200平方米。乙方负担了全部重建投入。现经双方协商一致，乙方将全部重建投入抵偿所欠甲方租金，充抵后，重建旅业物业(体育中心2号楼)归还给甲方。具体事宜如下：
一、按甲方双方2007年签订的《惠阳体育中心综合楼、体育馆、旅业楼及广场租赁合同书》(下称租赁合同书)的第十三条第；款“乙方违约与责任”的约定，乙方未支付租金的逾期月数已远超出终止合同的期限，属乙方严重违约。甲方本可以依照《租赁合同书》的违约处理办法，终止租赁合同，收回全部租赁场所。为考虑乙方遇到困境和实际情况，同意与乙方协商，接受乙方的投资转让，抵偿所欠租金。二、乙方转让给甲方的“体育中心2号楼”，是乙方在甲方的旅业楼原址上拆原新建增建的。乙方于2010年提出因经营业务需要，将原旅业楼(原旅业楼占地1700平方米、两层建筑共3400平方米)整体拆毁、自行投资重建。经甲方同意后，于2011年初完成“体育中心2号楼”的主体建筑。三、乙方拆旧建的“体育中心2号楼”座落于惠阳体育中心内体育馆西面，占地1700平方米，高三层，总建筑面积5200平方米，钢筋混凝土框架结构。第三条，“体育中心2号楼”的投资建设估价……二、本协议中转让物体“体育中心2号楼”的主体造价以每平方米830元计算，按总建筑面积5200平方米计，主体总造价为4650000元(不含室内部分装修、外墙漆、铝窗)。第四条，“体育中心2号楼”的投资转让、抵偿租金的生效时间。一、甲、乙双方对“体育中心2号楼”的转让达成协议，甲方即着手对“体育中心1、2号楼”进行招商。甲、乙双方签订本协议书，确立移交日期、结算所欠租金、滞纳金等转让结算有关事宜。二、关于乙方先期装修的部分另行协商……第六条，乒乓球馆2-4层的租赁。甲方的乒乓球馆(下称体育中心1号楼)2-4层(除左侧2-4层乒乓球馆面积)已与乙方签订租赁合同，乙方已将“体育中心1号楼”和“体育中心2号楼”2楼以上打通连成一体。如“体育中心2号楼”完成转让起，即本协议签订生效同时甲、乙双方终止一号楼相关租赁合同，“体育中心1号楼”归还甲方，租金按签字移交日期实时计算冲结……。2011年11月22日原告惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司(甲方)与被告徐伟兵、陈奕宏(乙方)签订《水疗2号楼造价顶租金移交甲乙双方确认表》：“一、主体4353350元；二、化粪池50000元；三、外墙天面伸缩缝43200元；四、外墙漆100000元；五、铝合金50000元；六、天面防水50000元；共4646550元”。后因被告不按期足额交付租金，原告遂于2012年6月19日向本院提起诉讼，案经受理，2012年10月31日原告惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司与被告徐伟兵签订《徐伟兵(金鼎)租金、滞纳金明细表2011年11月23日至2012年10月31日》：“4月9日至6月12日还57996元，换算为4月30日还款，2011年11月22日结余未还租金347844元，逾期160天，应计滞纳金128938元；2011年12月5日未还租金400000元，逾期331天，应计滞纳金132400元；2012年1月5日未还租金400000元，逾期300天，应计滞纳金120000元；2012年2月5日未还租金400000元，逾期269天，应计滞纳金107600元；2012年3月5日未还租金400000元，逾期240天，应计滞纳金96000元；2012年4月5日未还租金400000元，逾期209天，应计滞纳金83600元；2012年5月5日未还租金440000元，逾期179天，应计滞纳金78760元；2012年6月5日未还租金440000元，逾期148天，应计滞纳金65120元；2012年7月5日未还租金440000元，逾期118天，应计滞纳金51920元；工棚租金2012年1月至2012年8月80000元；2012年8月5日未还租金440000元，逾期87天，应计滞纳金38280元；2012年9月5日未还租金440000元，逾期56天，应计滞纳金24640元；2012年10月5日未还租金440000元，逾期26天，应计滞纳金11440元；至2012年10月31日止徐伟兵(金鼎公司)累计拖欠惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司租金5067844元、滞纳金938698元，合计6006542元；双方代表签字确认。惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司单位代表曾继雄，徐伟兵(金鼎公司)单位代表徐伟兵”。本案庭审时，原告坚持诉讼请求，并表示原告已于2012年10月20日收回体育中心综合楼和旅业部、桑拿客房西幢二层，从2012年11月1日起按每月22万元计算租金；被告表示，希望双方继续履行合同，并尽快对被告所拖欠的金额进行对账、清算，由被告徐伟兵尽快履行支付；但违约金约定过高，应以银行同期贷款利率计算拖欠租金数额的利息。原、被告双方确认原告已于2012年10月20日收回体育中心综合楼及旅业部、桑拿客房西幢二层；被告仍在使用惠阳体育中心体育馆(包括内设的运动比赛场地和歌舞厅KTV包房60间)、设备楼(办公楼)、宿舍楼(原合同定为员工宿舍楼，后被告因经营需要，已被被告改为金鼎国际会所)及上列项目配套的停车场、广场、道路绿化等。被告于2012年12月5日交纳租金386900元给原告。
原审判决理由和结果
原审法院认为，惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司与惠阳市体育于2001年8月18日签订《合作经营合同书》，原告惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司取得涉案租赁物的经营使用权。惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司与徐伟兵于2007年3月24日的签订《惠阳体育中心综合楼、体育馆、旅业楼、设备楼、宿舍楼租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定；且该合同于2007年5月取得惠州市惠阳区体育中心有限公司认可；为此，本院确认该《惠阳体育中心综合楼、体育馆、旅业楼、设备楼、宿舍楼租赁合同书》合法有效，受法律保护。被告徐伟兵未按合同约定准时足额交纳租金，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。2012年10月31日原告惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司曾继雄与被告徐伟兵签订的《徐伟兵(金鼎)租金、滞纳金明细表2011年11月23日至2012年10月31日》是双方当事人真实意思表示，系经双方结算确认签订，本院对该证据予以采纳。从该证据可见被告徐伟兵拖欠原告租金5067844元，被告拖欠原告租金达六个月以上；根据《惠阳体育中心综合楼、体育馆、旅业楼、设备楼、宿舍楼租赁合同书》约定“乙方不依本合同约定向甲方缴交租金且逾期三个月，视为乙方违约，甲方有权终止合同，有权利继续向乙方追缴租金和滞纳金；乙方违约致甲方终止本合同时，乙方必须无条件于五日内撤出。”和《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条“承租人有下列行为之一的，出租人有权要求赔偿因此造成的损失，并且可以解除租赁合同：……(四)拖欠租金达六个月以上的。”及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定；为此，原告请求解除合同的条件成就，符合法律、法规的规定，本院予以支持；解除惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司与徐伟兵于2007年3月24日的签订《惠阳体育中心综合楼、体育馆、旅业楼、设备楼、宿舍楼租赁合同书》；被告在本判决发生法律效力之日起七日内将租赁房屋交回给原告。原告请求判令被告将租赁标的物及全部装修物无偿归还给原告，原告请求判令被告将租赁标的物归还给原告，理由充分，本院予以支持；《惠阳体育中心综合楼、体育馆、旅业楼、设备楼、宿舍楼租赁合同书》约定“乙方违约致甲方终止本合同时，乙方必须无条件于五日内撤出。……合同标的物范围内的一切财产及经营权无偿归还甲方”，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；为此，被告对租赁房屋内已形成附合的装饰装修物不得拆除。原告请求判令被告徐伟兵支付拖欠的租金，证据充足，理由充分，应予支持；根据双方2012年10月31日结算签名确认的《徐伟兵(金鼎)租金、滞纳金明细表2011年11月23至2012年10月31日》，计至2012年10月31日，被告徐伟兵拖欠原告租金5067844元；被告于2012年12月5日交纳租金386900元应从中扣减，被告徐伟兵向原告支付合同保证金100万元应从中扣减。被告徐伟兵未按合同约定支付租金给原告构成违约，应承担相应的违约责任；《惠阳体育中心综合楼、体育馆、旅业楼、设备楼、宿舍楼租赁合同书》约定“乙方不依本合同约定向甲方支付租金且逾期超过十天，甲方有权向乙方追缴租金并收取逾期滞纳金(每日按月租金总额千分之一计)”，此约定违约金过分高于造成的损失；被告应从2011年11月23日起至付清欠款之日止，以当月拖欠租金数额为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计付利息作为违约金给原告。被告陈奕宏未在《惠阳体育中心综合楼、体育馆、旅业楼、设备楼、宿舍楼租赁合同书》和2012年10月31日的《徐伟兵(金鼎)租金、滞纳金明细表2011年11月23日至2012年10月31日》上签名确认，被告陈奕宏无须对《徐伟兵(金鼎)租金、滞纳金明细表2011年11月23日至2012年10月31日结算确认的未付租金、违约金承担责任。被告陈奕宏经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，按缺席论处。本案庭审时，原、被告双方确认原告已于2012年10月20日收回体育中心综合楼及旅业部、桑拿客房西幢二层；被告仍在使用惠阳体育中心体育馆(包括内设的运动比赛场地和歌舞厅KTV包房60间)、设备楼(办公楼)、宿舍楼(原合同定为员工宿舍楼，后被告因经营需要，已被被告改为金鼎国际会所)及上列项目配套的停车场、广场、道路绿化等。原告主张从2012年11月1日起按每月22万元计算租金，本院予以支持；被告徐伟兵应从2012年11月1日起至交回租赁房屋之日止，按每月22万元计算交租给原告；被告徐伟兵并从2012年11月1日起至交回租赁房屋之日止，以当月拖欠租金数额为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计付利息作为违约金给原告。
综上，依照《民法通则》第八十四条、第一百零八条和《合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二款、《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条第一款第(四)项及《民事诉讼法》第一百三十条、最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：
一、解除原告惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司与被告徐伟兵于2007年3月24日的签订《惠阳体育中心综合楼、体育馆、旅业楼、设备楼、宿舍楼租赁合同书》；被告徐伟兵于本判决发生法律效力之日起三十日内将租赁房屋交回给原告惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司。
二、被告徐伟兵于本判决发生法律效力之日起三十日内支付租金5067844元及违约金(从2011年11月23日起至付清欠款之日止，以当月拖欠租金数额为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计付利息)给原告惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司。被告于2012年12月5日交纳租金386900元应从中扣减，被告徐伟兵向原告支付合同保证金100万元应从中扣减。三、被告徐伟兵于本判决发生法律效力之日起三十日内支付从2012年11月1日起至交回租赁房屋之日止的租金(按每月22万元计算)及违约金(从2012年11月1日起至交回租赁房屋之日止，以当月拖欠租金数额为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计付利息)给原告惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司。四、驳回原告惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费35319元，由被告徐伟兵承担。
当事人二审意见
上诉人徐伟兵不服原审判决上诉称，一、原审判决遗漏当事人，严重违反法定程序，导致认定基本事实不清，依法应发回原审法院重审。
1、原审判决未追加租赁物权属人参加诉讼，违反法定程序。因涉案租赁物权属人不是被上诉人，土地使用权人是惠州市惠阳区体育中心有限公司，被上诉人取得租赁物经营使用权而与其签订《合作经营合同》的当事人是惠阳市体育局。在此情形下，为便于查清案件事实，惠州市惠阳区体育中心有限公司与惠阳市体育局应作为本案第三人参加诉讼。因原审法院未追加租赁物权属人参加诉讼，导致无法查清租赁物的权属状况、规划报建手续是否合法、是否具备交付使用条件等案件事实。依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第(四)项之规定，本案应发回重审。
2、原审判决在未查清租赁物的报建手续是否合法、工程质量及消防是否验收合格、是否具备交付使用条件的情况下，认定《租赁合同书》合法有效，是认定基本事实不清。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。因原审法院根本就没有查清涉案的房屋是否取得建设工程规划许可证以及是否按照建设工程规划许可证的规定建设，也没有查清涉案的临时建筑是否经批准以及是否按照批准内容建设，同样没有查清租赁期限是否超过临时建筑的使用期限，更没有查清工程质量和消防是否经验收合格、是否具备交付使用条件等案件事实。原审判决在未查明案件基本事实的情况下，仅根据被上诉人与惠阳市体育局签订《合作经营合同》取得租赁物经营使用权，就草率认定合同合法有效，显然证据不足，并缺乏事实依据，是认定基本事实不清。依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，本案应发回原审法院重审。
二、原审判决解除双方签订的《租赁合同书》，违反《合同法》基本原则，导致双方权利义务严重失衡，判决结果显失公平。
1、原审判决解除双方签订的《租赁合同书》，违反合同法鼓励交易基本原则。我国《合同法》的宗旨是鼓励交易，稳定既存的交易秩序。因为合同解除，意味着交易失败，将会给市场交易带来沉重的交易成本，并给市场交易秩序和安全带来冲击和破坏。解除合同本身只是当事人为了防止合同在违约情形下给自己造成更大的经济损失而采取的一种补救措，如果通过继续履行合同等补救措施，能足以挽回合同当事人的损失，保障合同目的的实现，就没有必要解除合同。本案中，上诉人已向被上诉人支付保证金100万元，并投入5000多万元对租赁物进行了建设、装修、购置附属配套设施，旅业楼可正常营业，上诉人完全有能力继续履行合同。上诉人5000多万元的投资附值在被上诉人的租赁物上，远远超出所欠租金的数倍，对所欠被上诉人的租金具有保障，双方合同目的完全可以实现，无经济损失继续扩大的风险。所以，本案中的《租赁合同书》依法不应解除。根据《广东省高级人民法院关于(合同法)施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》“不要将可以继续履行的合同随意解除或撤销，……并在不违反法律、行政法规的前提下，促成当事人实现合同目的。”之规定，原审判决解除双方签订的租赁合同，违反合同法基本原则。
2、解除《租赁合同书》将导致上诉人与被上诉人基于合同的权利义务明显失衡，严重显失公平，造成上诉人巨额经济损失。《租赁合同书》约定的租赁期限为20年，至2027年3月23日止，还剩余14年。为履行合同，上诉人已向被上诉人支付保证金100万元、租金2000多万元、装修、设备转让款560万元，对租赁物建设、装修、购置设施投入了5000多万元资金，并将造价465万元的水疗2号楼抵偿给被上诉人，上诉人期待在余下14年的经营中得到回报。现被上诉人通过诉讼解除合同，欲谋取上诉人5000多万元投资，无偿取得租赁物装修、附属配套设施等，获取巨额不当得利。原审判决解除合同，严重显失公平，导致上诉人与被上诉人双方之间基于合同的权利、义务和客观利益严重失衡，双方的权利与义务明显违反公平公正、等价有偿原则，造成上诉人巨额经济损失，严重损害上诉人的合法权益。
三、原审判决上诉人支付被上诉人租金5067844元，是认定错误并导致判决结果错误。
上诉人与被上诉人签订租赁合同后，被上诉人一直没有将体育馆二楼交付上诉人使用，由被上诉人自行办公使用；体育馆大门左侧保安亭也由被上诉人另行出租给他人经营酒庄，造成上诉经营损失。另外，上诉人已向被上诉人支付2000多万元租金，被上诉人至今未开具发票给上诉人，使上诉人2000多万元经营成本不能抵扣，造成300多万元税金损失，被上诉人应相应扣减上诉人支付的租金。另，被上诉人提供的租金明细表是其单方计算的租金金额，双方尚未最终对账确认，上诉人要求与其对账时，被上诉人却借故拖延。尤其是被上诉人采取停电、锁住配电房、会所大门等违法措施后，上诉人暂时已无法提供财务凭证，导致双方至今无法对账确认所欠租金具体金额。租金明细表中5067844元与被上诉人在民事诉状中请求的租金3230144元自相矛盾。原审判决仅凭被上诉人单方提供的租金明细表，认定上诉人欠被上诉人租金5067844元，证据明显不足，显然认定事实错误。因被上诉人请求的租金为3230144元，而原审判决在认定事实错误的基础上，超出请求范围判决上诉人支付租金5067844元，判决结果错误。
为此，请求二审法院依法判令：1、撤销原审判决，发回原审法院重审，或依法改判；2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人惠州市惠阳区鑫山商贸发展有限公司答辩称，第一，原审判决公平，公正，请二审法院维持一审判决。第二，针对上诉人的上诉，上诉人认为，上诉状里的内容，大部分是无中生有，强词夺理。比如按照第一点，关于诉讼主体的问题，请求合议庭参阅被上诉人在原审中原审法院的提交的证据四中的可以证明被上诉人是拥有合法的出租权。第三，上诉人一味强调显示公平，如果说被上诉人在无法收取上诉人的租金的情况下，将租赁物持续租给上诉人，在这情况下，被上诉人造成很大的经济损失，对被上诉人来说不公平。第四，关于诉讼请求的问题，一审起诉状中写清楚了，不存在原审法院超额判决的问题，我方会将有关事实和相关的证据呈现给法庭。
原审被告陈奕宏未作答辩。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的基本与本院查明的事实基本一致，本院予以确认。本院另查明，被上诉人出租给上诉人的房屋（包括体育馆）已办理《建设工程规划许可证》。
本院判决理由和结果
本院认为，上诉人与被上诉人对原审判决认定上诉人拖欠租金达六个月以上，均不持异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的《惠阳体育中心综合楼、体育馆、旅业楼、设备楼、宿舍楼租赁合同书》（下称《租赁合同书》）是否有效；2、《租赁合同书》是否应予解除；3、上诉人拖欠的租金数额是否已确定。
关于上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》是否有效的问题。上诉人与被上诉人于2007年3月24日签订的《租赁合同书》，约定将惠阳体育中心内的房屋（包括体育场馆、楼房）出租给上诉人，2007年5月，本案涉及的出赁房屋的土地使用权人及房屋建设单位惠州市惠阳区体育中心有限公司出具一份《确认书》，对上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》予以追认。且被上诉人经营涉案租赁物在2001年8月18日就已取得惠阳区体育局的同意，并签订了《合作经营合同书》，因此，可以认定被上诉人已取得租赁物的经营使用权。在取得租赁物的经营使用权后，被上诉人享有对外出租涉案房屋的权利，虽然涉案的房屋并未办理房产证，但涉案的房屋兴建时均已办理《建设工程规划许可证》，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故被上诉人与上诉人签订的《租赁合同书》应认定合法有效，双方均应遵守履行。上诉人认为原审判决遗漏当事人和《租赁合同书》因未取得工程质量及消防验收合格而无效的理由不成立，本院不予采纳。
关于《租赁合同书》是否应予解除的问题。从查明的事实看，上诉人在租赁经营过程中，存在经常拖欠租金的情况，2012年10月31日，上诉人与被上诉人订立一份《徐伟兵(金鼎)租金、滞纳金明细表》，确认上诉人拖欠了从2011年11月23日至2012年10月31日共十一个月多的租金，数额达5067844元。根据上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》的约定，上诉人应按时缴交租金，如上诉人逾期超过三个月未缴交租金，被上诉人有权解除租赁合同，包括租赁物在内的全部财产应归还被上诉人。因上诉人拖欠被上诉人租金超过11个月，已远远超过《租赁合同书》约定的逾期缴交租金不能超过三个月的期限，上诉人的行为严重失信，已导致合同目的无法实现，因此，原审判决根据当事人的合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，确定被上诉人请求解除租赁合同的理由成立，判令解除双方签订的《租赁合同书》正确，本院依法支持。另外，因《租赁合同书》约定，如上诉人逾期超过三个月未缴交租金，被上诉人有权解除租赁合同，包括租赁物在内的全部财产应归还被上诉人，据此，原审判决判令上诉人将租赁物及附属装修物无偿归还被上诉人恰当，本院亦予以支持。上诉人认为其承租后投入5000多万元对租赁物进行装修、购置配套设施等，但并未提交任何证据证明，因此，上诉人认为解除合同显失公平、合同不应解除的理由不成立，本院不予采信。
关于上诉人拖欠租金数额的是否已确定问题。如上所述，上诉人与被上诉人在被上诉人向原审法院提起本案诉讼后，于2012年10月31日订立一份《徐伟兵(金鼎)租金、滞纳金明细表》，在该表中，上诉人与被上诉人签名确认上诉人拖欠了从2011年11月23日至2012年10月31日的租金，数额为5067844元。该明细表是上诉人与被上诉人经结算后自愿订立的，应作为认定上诉人拖欠租金事实及数额的依据。上诉人认为该表是被上诉人单方制作、不应采信的理由不成立，本院不予支持。另外，虽然，被上诉人在向原审法院起诉时，请求的租金数额为3230144元，但被上诉人请求的该数额只是暂计至2012年6月5日，其诉讼请求中还要求上诉人支付租金到合同解除时止的租金，且原审判决判令支持的租金5067844元是被上诉人在向原审法院提起诉讼后，由双方结算确认的，因此，原审判决按双方最后签名确认的租金数额5067844元，确定上诉人拖欠的租金数额，并无不当，本院予以支持。上诉人认为原审判决超出诉讼请求，判决错误，理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费35319元，由上诉人徐伟兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 赖锦荣
审判员 沈 巍
审判员 邓耀辉
二〇一三年二〇一三年七月三十日
书记员 彭科梅
附相关法律条文
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
《中华人民共和国民法通则》第八十四条“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。”
“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”