山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终382号
上诉人（原审原告）杜志勇，太原市小店区坞城街办北张社区居民。
委托代理人杨俊红，山西文英律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）太原市小店区坞城街道办事处北张村村民委员会，住所地北张村东街。
代表人王虎林，改制工作组组长。
委托代理人常明中，山西晋一律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王增虎，太原市小店区坞城街办北张社区居民。
委托代理人毕文龙，山西承鸣律师事务所律师。
上诉人杜志勇与被上诉人太原市小店区坞城街道办事处北张村村民委员会（以下简称北张村委会）、王增虎因租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2015）小民初字第01669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。杜志勇及其委托代理人杨俊红、北张村委会的委托代理人常明中、王增虎的委托代理人毕文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，杜志勇与北张村委会签订的《租赁协议》，北张村委会将�自建的北张住宅小区D区3-6号楼北平房门面房出租给杜志勇用于经营，该房屋在一审法庭辩论终结前并未经过相关部门规划审批，没有合法手续，故该《租赁协议》应当认定无效。且北张村委会与杜志勇签订《租赁协议》时，该租赁物房屋已被王增虎以由其出资400000元购买为由占有，已产生了权属争议，北张村委会至今也未能将该争议处理并将该租赁物房屋交付杜志勇。虽然北张村委会提供了太原市城中村改造工作领导组办公室并城改划定通字（2014）1号《关于小店区北张村划定城中村改造用地的通知》，但该通知并非是规划审批手续，故对其该门面房经过规划审批的主张，证据不足，不予认定。因此，杜志勇要求北张村委会继续履行合同，赔偿逾期交付房屋的损失，以及要求王增虎直接将该房屋交付杜志勇的诉讼请求，不予支持。综上，经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审判决，“驳回原告杜志勇的诉讼请求。”
杜志勇不服原审判决，向本院上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误。根据庭审查明的情况为，杜志勇与北张村委会于2014年8月28日签订《租赁协议》后，王增虎一直占有该门面房至今，而原审法院在认为部分却认定“且北张村委会与杜志勇签订《租赁协议》时，该租赁物房屋已被王增虎以由其出资400000元购买为由占有，已产生了权属争议”。原审王增虎没有合同、收据等相关证据证明其已以400000元购买该租赁房，只是口头说他将400000元交给上届村委会负责小区管理的副主任申春胜�对此北张村委会当庭予以否认，王增虎的行为就是强行侵占的行为。杜志勇与北张村委会于2014年8月28日签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且北张村委会作为合法占有人有权出租房屋、场地，故该合同有效，双方应依约履行，北张村委会作为集体经济组织有本案所涉土地的合法经营、使用权，且已经将与其他村民签订的租赁合同交付并履行了租赁合同。综上所述，请求二审人民法院撤销原判后改判支持杜志勇的原审诉讼请求，并判令诉讼费用由北张村委会、王增虎承担。
北张村委会辩称，北张村委会认可与杜志勇2014年8月28日签订的《租赁协议》，认可收到杜志勇交付的房屋租赁款。北张村委会已经将租赁房屋交付给杜志勇，但是由于王增虎占用该租赁房屋导致杜志勇没有占有、使用，北张村委会愿意配合有关方面将租赁房屋交给杜志勇�有、使用。北张村委会不应当承担逾期交付责任，并且杜志勇请求的数额没有依据。
王增虎辩称，一、王增虎已经于2014年5月21日向时任北张村委会负责人申春胜支付400000元购买了北张住宅小区D区门3-6号楼北平房门面房东1号门面房，2014年5月底北张村委会已将该门面房交付给了王增虎。二、王增虎实际占有并使用该门面房至今。三、北张村委会无权将已经出卖的门面房出租给他人，且该门面房未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。故杜志勇与北张村委会2014年8月28日签订的《租赁协议》无效。四、原审判决驳回杜志勇原审时的诉讼请求适用法律正确。综上，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，杜志勇、王增虎及李国军、郭富有均系北张村委会的村民。
北张村委会面向本村村民，对北张住宅小区D区门�房通过一次性缴纳10年租赁费抓阄确定门牌号数的方式招租时，杜志勇作为北张村委会的村民取得了北张住宅小区D区门3-6号楼北平房门面房东1号的租赁权。2014年8月28日，北张村委会作为甲方，与作为乙方的杜志勇签订了《租赁协议》，约定甲方将其拥有的坐落于北张住宅小区D区3-6号楼北平房门面房出租给乙方用于经营；乙方租赁房屋为商业门面使用；合同租赁期限为10年，自2014年9月1日起至2024年10月1日止；租金一次性付清306432元。同日，北张村委会给杜志勇出具了收款收据，载明“今收到杜志勇付D区东1号门面，72.96㎡，人民币306432元。”
北张村委会2014年8月28日收取了杜志勇306432元租赁费、与杜志勇签订《租赁协议》后，因故，杜志勇并未实际占用北张住宅小区D区3-6号楼北平房东1号门面房，该门面房一直由王增虎占用至今。
北张村委会换届选举后的2015年5月6日，杜志勇作为原告，以北张村委会为被告、王增虎为第三人，以“《租赁协议》签订后，杜志勇完全按合同履行了义务，北张村委会却不能按合同约定于2014年9月1日将该门面房交给杜志勇，该房于2014年8月底一直由王增虎无理占着，经北张村委会协调，王增虎以种种理由占着，杜志勇有合法的手续，经过正当的途径取得该门面房的租赁权，却不能租赁经营，故诉至法院”为主要理由，向原审人民法院起诉，请求“一、请求人民法院判决北张村委会履行双方于2014年8月28日签订的《租赁协议》，将坐落于北张住宅小区D区3-6号楼北平房门面房东1号交给杜志勇租赁经营，并赔偿逾期交付给杜志勇造成的损失，损失按8500元每月计算，从2014年9月1日起直至交付杜志勇之日止，共计68000元。二、判令王增虎将正在占有的位于北张住宅小区D区3-6号楼北平房门面�东1号交给杜志勇，并对杜志勇的损失与北张村委会共同承担赔偿责任。三、诉讼费由北张村委会承担。”原审人民法院受理本案后，北张村委会的辩称意见主要如下：认可双方于2014年8月28日签订的《租赁协议》，并愿意协助杜志勇使用北张住宅小区D区3-6号楼北平房门面房东1号房屋，杜志勇的其他诉讼请求没有依据，不予认可。
王增虎的述称意见主要如下：杜志勇所列王增虎为第三人主体错误，法律关系混乱，杜志勇与王增虎之间无任何法律关系，应当驳回其对王增虎的起诉；杜志勇与北张村委会签订的《租赁协议》存在过错，由此造成的损失应由其自行承担，且杜志勇与北张村委会在签订《租赁协议》的同时，王增虎已经实际占有和使用争议房产三个多月，杜志勇与北张村委会明知无法交付，仍然签约，导致无法履行，损失和违约责任应当自行承担�与王增虎无关；杜志勇所持有的《租赁协议》是无效合同，法律不保护其合同权利；本案不属于人民法院受理范围，依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，杜志勇与北张村委会的《租赁协议》不是基于平等的民事权利义务形成，而是基于北张村委会的管理，将村集体单位所有的房屋面向村民抓阄而来，存在管理与被管理的关系，性质就是“单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷”不属于法院主管范围，应当驳回杜志勇起诉。
原审人民法院2015年8月12日公开开庭审理本案时，杜志勇与北张村委会均陈述在签订《租赁协议》时北张住宅小区D区3-6号楼北平房门面房东1号门面房并无人占有。王增虎陈述其在杜志勇与北张村委会签订《租赁协议》前三四个月就将400000元交给上届村委会负责小区管理的副主任申春胜，购买了本案诉争的门面房�并由其一直占有至今；北张村委会对王增虎的该陈述不予认可，王增虎没有提交证据佐证其陈述的事实。
2014年5月4日，太原市小店区人民政府作出小店区政[2014]6号《太原市小店区人民政府关于撤销北张村民委员会设立北张社区居民委员会的批复》，“经区政府2014年4月23日第六次政府常务会研究，同意撤销北张村民委员会，设立北张社区居民委员会。”“撤村建居后，原北张村民委员会自治组织职能由北张社区居民委员会行使，其经济职能由该集体经济组织改制成立的股份制有限公司行使。”原审庭审时，北张村委会陈述北张社区居民委员会于2015年4月前已经成立，但公章尚未变更，使用的仍然是北张村委会的。原审庭审时，北张村委会提交了太原市城中村改造工作领导组办公室2014年12月3日作出的并城改划定通字[2014]1号《关于小店区北张村划定城中村改造用地的通知》复印件，欲证明涉案门面房经过了规划认可。王增虎对该通知的真实性、合法性与关联性均不认可，认为该证据是否与原件一致无法确认，通知只是改造用地范围的通知，而不是建设工程规划许可证；该通知的制作单位依法不享有土地行政许可的任何权利，没有审查、批地、用地的法定权利，不认可其合法性；该通知的落款时间是2014年12月3日，而杜志勇与北张村委会的《租赁协议》是2014年8月就已经签订，涉案房屋在文件发出之前已经违章建设，根据最高院司法解释的规定，违建租赁是不予保护的；改造用地范围内，没有任何位置标识出本案的涉案房屋，与本案的关联性不予认可。
原审人民法院2015年11月27日作出上述判决后，杜志勇不服上诉。
李国军、郭富有与杜志勇情况相同。李国军以北张村委会为被告、刘海林为第三人向原�人民法院提起民事诉讼后，原审人民法院2015年12月7日以（2015）小民初字第01670号民事判决书判决“驳回原告李国军的诉讼请求。”郭富有以北张村委会为被告、史海君为第三人向原审人民法院提起民事诉讼后，原审人民法院2015年12月18日以（2015）小民初字第01671号民事判决书判决“驳回原告郭富有的诉讼请求。”宣判后，李国军与郭富有均未上诉。
诉讼过程中，杜志勇与北张村委会均没有提交2014年8月28日的《租赁协议》约定出租的房屋取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据。
经本院主持调解，因彼此各持己见，没有达成调解协议。
上述事实，主要有原审正卷所附2014年8月28日的《租赁协议》、2014年8月28日的收款收据、起诉状、小店区政[2014]6号《太原市小店区人民政府关于撤销北张村民委员会设立北张社区居民委�会的批复》、并城改划定通字[2014]1号《关于小店区北张村划定城中村改造用地的通知》、当事人陈述及二审正卷所附、（2015）小民初字第01670号民事判决书、（2015）小民初字第01671号民事判决书、当事人陈述在案佐证。
本院认为，杜志勇与北张村委会的《租赁协议》2014年8月28日签订，北张村委会为证明涉案门面房经过了规划认可原审时提交的并城改划定通字[2014]1号《关于小店区北张村划定城中村改造用地的通知》2014年12月3日作出，原审判决认定“该通知并非是规划审批手续，故对其该门面房经过规划审批的主张，证据不足，不予认定。”并无不当。
因诉讼过程中杜志勇与北张村委会均没有提交2014年8月28日的《租赁协议》约定出租的房屋取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁�同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原审判决认定杜志勇与北张村委会2014年8月28日签订的《租赁协议》无效，亦无不当。
综上，杜志勇的上诉请求，证据不足，不予支持。原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费1500元，由上诉人杜志勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建明
审 判 员 李 峻
代理审判员 李 晨
二〇一六年三月一日
书 记 员 王慧玲