山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4751号
上诉人（原审被告）：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。
委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张海宾，男，生于1983年1月3日，汉族，无业，住济南市。
被上诉人（原审原告）：马玲玲，女，生于1984年10月14日，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：赵永涛，山东盛强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈玉蒙，山东盛强律师事务所实习律师。
上诉人山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生置地公司）因与被上诉人张海宾、马玲玲商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒生置地公司委托诉讼代理人王若宇、尹圆，被上诉人张海宾、马玲玲委托诉讼代理人赵永涛、沈玉蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒生置地公司上诉请求：1．撤销一审判决，并驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．本案的一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院错误的理解上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，且将双方意思自治、协商确定的交房条件认定为违反法律、行政法规的强制性规定，属于认定事实和适用法律的双重错误。上诉人与被上诉人双方协商确定的交房条件在《商品房买卖合同》之补充协议第五大条第1条，即商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，而并非一审法院理解的取得开发项目综合验收备案证明是双方约定的交房条件。商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件的该项约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。理由为：1．一审法院所依据的建设部于1993年12月1日颁布的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》确实确立了住宅小区工程进行竣工验收的模式,但是此时工程的验收主体和责任主体均为建设行政主管部门及有关职能部门。后来,为顺应政府职能转变需要,国务院进行了大规模的行政审批项目清理整顿工作,大量行政审批项目被取消或调整,竣工综合验收也在其中。2004年5月19日,国务院发布了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》。该决定第83项,明确将规定于《城市房地产开发经营管理条例》的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收取消。2．根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，经过竣工验收合格的房屋方可交付使用。建设工程应当有建设工程设计、施工、监理单位进行竣工验收，上诉人已经提交了工程竣工验收合格的证明文件，已经达到法律规定的交付条件。一审法院所依据的《城市房地产开发经营管理条例》是1998年7月发布的，而《建设工程质量管理条例》是2000年1月发布的，依据《立法法》第八十三条的规定“新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”，即应当适用《建设工程质量管理条例》的规定。3．一审法院所依据的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》中规定的综合验收备案仅为地方管理性规范性文件规定，不能构成商品房法定交房条件。因此上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定的商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件的约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人按照该约定向被上诉人交付房屋不构成违约，不应当承担违约责任。（二）一审判决完全忽视当事人意思自治原则，损害诚信原则，将产生严重的负面影响，应当予以纠正。1．被上诉人在交房时明知房屋已经工程设计、施工、监理单位进行竣工验收合格但尚未取得综合验收备案，仍然同意接收房屋，这是双方当事人意思自治，应当得到尊重，而不是强行进行司法干预。商品房买卖合同是当事人意思自治的合同，合同的签订、履行都应当遵行当事人意思自治原则。本案中的合同约定了明确的交房条件，被上诉人签署合同表明其是认可约定的交房条件的，而且约定的该交房条件不违反法律、行政法规的强制性规定；即使按照《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》中规定交房条件是综合验收备案，那么在上诉人通知被上诉人收房时，被上诉人完全可以拒不收房，没有任何人强迫或可以强迫被上诉人在此情况下收房。但是，被上诉人在交房时明知房屋已经工程设计、施工、监理单位进行竣工验收合格但尚未取得综合验收备案，仍然同意接收房屋，与上诉人办理了书面的房屋交接手续，这表明合同双方均同意在当时的条件下交接房屋，这是双方当事人意思自治，没有损害国家、集体或第三人的利益，因此，上诉人与被上诉人办理房屋交接手续，被上诉人同意按当时房屋状况接收房屋的意思自治，应当得到尊重，而不是强行进行司法干预，否定房屋交付的法律效力。2．涉案房屋在交房后已经通过了包括消防验收在内的全部分项验收，表明被上诉人自愿接收房屋并没有损害其取得合法的质量合格房屋的权利，也没有妨碍实现合同的主要目的，且上诉人在2016年6月24已取得了房地产开发项目竣工综合验收备案证明。被上诉人在交房时明知房屋已经工程设计、施工、监理单位进行竣工验收合格但尚未取得综合验收备案，仍然同意接收房屋，与上诉人办理了书面的房屋交接手续，双方的自愿意思自治行为，并没有降低、减少上诉人确保房屋质量的义务。当前商品房各项验收涉及部门多、周期长，这是基本事实，上诉人积极的逐项完成了包括消防验收在内的各分项验收手续，且在2016年6月24日取得了房地产开发项目竣工综合验收备案证明。所以，上诉人交付的房屋完全符合各项质量要求，被上诉人自愿接收房屋并没有损害其取得合法的质量合格房屋的权利，也没有妨碍实现合同的主要目的。3．被上诉人在自愿收房后三年之久又要求逾期交房违约金，明显是违背诚实信用原则的恶意诉讼，如果一审判决得不到纠正，势必破坏交易稳定，势必破坏行业发展，产生严重不良影响。如前所述，被上诉人在交房时明知房屋已经工程设计、施工、监理单位进行竣工验收合格但尚未取得综合验收备案，仍然同意接收房屋，这是双方当事人意思自治，没有损害国家、集体或第三人的利益，因此，上诉人与被上诉人办理房屋交接手续，应当得到尊重，不能否定房屋已经交付的法律效力。然而被上诉人在收房三年之久后，再向上诉人主张逾期交房违约金，明显违背了诚实信用的合同法基本原则。北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第十二条商品房不符合交付条件的处理中规定：“买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持。”该规定虽然是北京高院的规定，但是对本案仍有直接的参考意义，即法院应当尊重当事人在交房时的选择权，应当尊重诚信原则，“禁止反言”应当得到坚持。如果当事人选择收房，就不应推翻其所作的选择，不应违反诚信原则。况且，在本案中涉案房屋已经完成了各专项验收，足以证明房屋质量符合各项规定且完全不影响其正常使用，被上诉人更不应当否定已经收房的事实及法律效力。如果都如被上诉人一样，在开发商向其交付房屋时明知未取得综合验收备案证明而自愿收房，认可了交房时的条件，收房后无论多长时间再行提起诉讼要求开发商承担逾期交房的违约责任，法院均支持该项请求并判决开发商赔偿较大数额的违约金，那么法院将引导产生大量的群体诉讼，开发商会面临着巨额的赔偿款。试问济南市有多少家房地产开发公司在向业主交付房屋时就已取得了综合验收备案证明，没有取得该证明的开发商在业主收房后都要向业主支付逾期交房违约金，那么这将产生恶性循环。更进而言之，如果按照一审判决，自交房次日至取得消防验收合格之日计算逾期交房违约金，那么在2014年10月23日以前应当视为没有交付，然而事实上这段时间里被上诉人已经实际占有、使用了房屋。从而引出以下问题，即如果判决上诉人承担逾期交房违约金，但是被上诉人是自愿收房的，被上诉人实际占有使用房屋是被上诉人自行选择造成的，被上诉人也应当向上诉人支付房屋使用费。因此，如果不纠正一审判决，势必导致如此荒唐的后果和严重不良后果。综上所述，一审法院的判决缺乏事实与法律依据，并未遵循促进市场交易、公平公正、诚实信用等基本法律原则，也不利于维护交易稳定和社会稳定，损害了上诉人的合法权益，恳请二审法院查明事实，依法改判。
张海宾、马玲玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，理由如下：（一）双方《商品房买卖合同》补充协议第五条中，关于房屋交付的约定，即商品房单体竣工合格后，作为商品房的交付条件的约定违反法律法规的强制性规定，是无效的。1．关于双方签订的《商品房买卖合同》中关于商品房的交付条件第八条约定商品房交付使用条件是取得项目综合验收备案证明或分期综合验收备案证明。该约定并未违法律、法规规定的商品房交付条件。而在补充协议第五条中关于房屋交付的约定，即商品房单体竣工验收合格后作为商品房的交付条件，违反了《城市房地产开发经营管理条例》、《城市住小区竣工综合验收管理办法》的规定，因此是无效的条款。2．补充协议与《商品房买卖合同》的签订日期为同一天，关于商品房交付的约定与《商品房买卖合同》的约定相悖，降低了商品房交付的条件，违反了法律法规关于商品房交付条件的强制性规定，因此为无效条款。3．针对上诉人所提一审法院所依据的国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》是旧的规定，根据“新的规定优于旧的规定”因此应当适用《建设工程质量管理条例》的观点，被上诉人不予认同。《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》都是由国务院颁布，但《城市房地产开发经营管理条例》是关于城市房地产开发的规定是特别规定，根据“特别规定优于一般规定”的原则应该适用《城市房地产开发经营管理条例》。（二）上诉人在交房时所交付的房屋不符合基本的使用条件既不符合单体竣工验收合格也不符合综合备案验收合格。上诉人在交房时小区内业主用电为临时用电并且一审庭审结束时仍为临时用电，电压极不稳，经常断电，曾经有业主在乘坐电梯时因突然断电而困在电梯里，夏天的时候曾停电一天一夜给业主的生活带来了极大的不便和困扰，交房时无燃气装置，小区内业主使用的燃气装置是2014年4月26日开通的。房屋交付时上诉人未向被上诉人提供具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件，在交房时上诉人曾向被上诉人发送告知书一份，告知业主业由于目前天气寒冷，若供水可能造成水表、供水管、管件、水嘴、坐便器等给排水设施损坏，建议入住后若非必要不要使用自来水等。由此可以看出上诉人所交付的房屋是不符合正常使用条件的。因此，即使本案是按房屋的交付条件适用补充协议第五条，即商品房单体竣工验收合格后作为商品房的交付条件，也是不合格的。因此，不管本案房屋的交付条件适用合同中第八条综合备案验收合格还是补充协议中第五条约定的单体竣工验收合格，本案的涉案房屋都不符合使用条件。因此，上诉人严重违反商品房买卖合同的约定，要依法承担违约责任。（三）本案中的商品房买卖合同的签订、履行是在当事人意思自治的原则下进行的，但是合同的订立、履行应当遵守法律、行政法规，并且当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人将不符合使用条件的房屋交付给被上诉人使用严重违反了诚实信用原则。因此，一审法院判决并非是对意思自治的司法干预，而是对当事人的合法权益的保护。（四）被上诉人在自愿收房后三年之久要求逾期交房违约金并未违背诚实信用原则。1．被上诉人主张违约金是在法律规定的诉讼时效内提出的，并没有违反法律规定，因此是权利的合法行使。2．本案涉案房屋所在的小区业主曾多次找上诉人协商解决，但上诉人一直拖延未解决，并且拖三年之久，因此被上诉人是在万般无奈之下才提起的诉讼，以此来维护自己的合法权益。3．一审法院的判决并没有将责任完全归责于上诉人，而是鉴于被上诉人已实际收房，主动降低了交房条件，适当减轻了上诉人的违约责任，判决双方当事人分阶段按比例来承担责任，因此一审判决是合理合情又合法的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
张海宾、马玲玲向一审法院起诉请求：1．恒生置地公司支付逾期交房违约金67475.12元（2013年1月1日至2015年10月31日，共计1034天），剩余逾期交房违约金另行主张。2．本案全部诉讼费用由恒生置地公司负担。
一审法院认定事实：2012年2月，恒生置地公司与张海宾、马玲玲签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：出卖人（恒生置地公司）经批准建设商品房，定名恒生伴山。买受人（张海宾、马玲玲）购买涉案房屋，出卖人应当在2012年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期不超过30日（含30日），自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。双方补充协议(附件五)约定：商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。买受人须持本人身份证、商品房买卖合同、购房全额发票或收据办理房屋交接手续。“以上内容出卖人已经向买受人作出了详细合理的解释，买受人予以确认。”张海宾、马玲玲签字予以确认。合同签订后，张海宾、马玲玲按合同约定支付了购房款653318元。2012年12月10日，涉案楼宇经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收，取得了单位工程竣工验收报告。2013年1月15日，恒生置地公司将合同约定的商品房及地下室交付张海宾、马玲玲，张海宾、马玲玲收到涉案房屋后入住。2014年10月23日，济南市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定恒生伴山1－6＃、10＃楼消防验收复验合格。
一审法院认为，本案争议的焦点为恒生置地公司是否构成逾期交房违约。关于商品房交房条件，合同有约定的，按合同约定，但不能违反法律、法规的强制规定；无合同约定的，按照法律、法规的规定确定交房条件。本案中，双方在合同第八条约定商品房交付条件为取得开发项目综合验收备案证明或分期综合验收备案证明，该约定未违反法律、法规规定的商品房交付条件。恒生置地公司所开发建设的房地产项目共一期工程，应认定恒生置地公司恒生置地公司取得开发项目综合验收备案证明作为涉案商品房的交付条件。恒生置地公司辩称应按补充协议第五条关于房屋交付的约定即商品房单体竣工验收合格后作为认定涉案商品房的交付条件。一审法院对恒生置地公司的该辩称不予采信，理由为：首先，1993年12月1日建设部颁布实施的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布实施的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度，特别是2009年6月《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》明确要求在山东省城市规划区范围内，从事房地产开发经营的，应执行房地产开发竣工综合验收备案制度，并明确规定了综合验收及备案的内容，详细列举了开发项目综合验收报告应附有的相关材料。国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商提供由行政机关监制的《商品房买卖合同（示范文本）》，本案双方签订的商品房买卖合同中也列出了取得开发项目综合验收备案证明作为商品房交付的条件。其次，本案补充协议与商品房买卖合同的签订日期为同一天，关于商品房交付条件的约定与商品房买卖合同的约定相悖，降低了商品房交付的条件，违反了法律法规关于商品房交付条件的强制性规定，为无效条款。应以商品房买卖合同第八条约定的交付条件作为涉案房屋的交付条件。恒生置地公司在法庭辩论终结前未取得开发项目的综合验收备案证明，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。张海宾、马玲玲主张自2013年1月1日至2015年10月31日按所交房款的日1‰0计算的违约金请求，一审法院认为，因张海宾、马玲玲已实际接收房屋，主动降低了交房条件，应适当减轻恒生置地公司的违约责任。逾期违约金的计算标准应结合张海宾、马玲玲收房后因涉案商品房未取得相关部门验收证明，对张海宾、马玲玲居住是否构成重大安全隐患、是否影响到张海宾、马玲玲的正常生活等综合确定。自合同约定应交房之次日即2013年1月1日起至涉案商品房所在楼宇取得消防验收合格意见书之日即2014年10月23日止的违约金，因张海宾、马玲玲已收房，主动降低了交房条件，恒生置地公司在交付张海宾、马玲玲涉案商品房时未取得济南市市政公用事业局出具的建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表，未取得供水、供气、供热验收证明材料，不具备正常供水、供气、供热的条件，张海宾、马玲玲无法实现购买商品房合同目的，同时所购商品房也未取得消防验收合格意见书，涉案房屋没有达到消防安全条件，一审法院酌定按已交房款653318元的日1‰0的80%计算。自2014年10月24日起至取得房屋建筑工程竣工验收备案单之日即2015年2月10日止的违约金，因此期间商品房配套设施已基本达到使用条件，恒生置地公司违约事项对张海宾、马玲玲的正常生活影响较小，一审法院酌定按已交房款653318元的日1‰0的60%计算。自2015年2月11日起至2015年10月31日止的违约金，因此期间恒生置地公司违约事项已基本不影响张海宾、马玲玲正常生活，一审法院酌定按已交房款653318元的日1‰0的30%计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条第一款第（五）项、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决:一、限山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起10日内支付张海宾、马玲玲逾期交房违约金44032元。二、驳回张海宾、马玲玲的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒生置地公司提交：1．《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，证明2016年6月24日，恒生置地公司取得了恒生伴山项目的综合验收备案证明；2．恒生伴山小区电梯注册信息表一套及有机房电梯监控检验报告，证明恒生置地公司在向业主交付房屋前后很短的时间内，已经取得了电梯的验收合格手续；3．房地产开发项目园林绿化、小区道路、照明工程验收证明，证明恒生置地公司在向业主交付房屋前已经取得了小区的园林绿化、道路和照明的验收合格证明。恒生置地公司认为，结合一审过程中提交的涉案房屋所在小区各项验收手续以及房屋所在楼座单体验收竣工报告，可以证明涉案房屋在交付时符合合同约定的交付条件，且能够正常安全合理使用。张海宾、马玲玲质证认为，对恒生伴山小区电梯注册信息表一套及有机房电梯监控检验报告，房地产开发项目园林绿化、小区道路、照明工程验收证明真实性不认可；《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》没有附备案内容，没有附件，证据不完整，备案证明时间是2016年6月24日，可以证明恒生置地公司没有在约定的时间交付竣工验收合格的房屋。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方所签《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第×种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2．该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。双方所签补充协议第五条约定：1．商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。
本院认为，本案系恒生置地公司与张海宾、马玲玲之间因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，双方并未选定《商品房买卖合同》第八条载明的《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》，而是在补充协议约定：商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。双方这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款合法有效。但是，出卖人向买受人交付的商品房仍应符合《中华人民共和国消防法》等法律、行政法规的强制性规定，否则买受人有权拒绝接受房屋；买受人接受房屋的，出卖人仍应承担逾期交付符合强制性规定商品房的相应法律责任。《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。鉴于涉案房屋所在的楼宇属于《中华人民共和国消防法》规定的未经消防验收禁止投入使用的建设工程，恒生置地公司在消防验收前向买受人交付涉案房屋，买受人实际接收了房屋，且涉案楼宇在2014年10月23日已经过消防验收，本院酌定恒生置地公司以买受人已付购房款为基数，按日万分之0.3承担自2013年1月1日至2014年10月23日期间逾期向买受人交付符合《中华人民共和国消防法》强制性规定商品房的责任。鉴于买受人已经实际接受房屋，消防验收合格后，出卖人向买受人交付的房屋已符合双方合同约定的条件并符合法律的强制性规定，买受人再要求出卖人承担逾期交房违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，恒生置地公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初730号民事判决；
二、上诉人山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起10日内支付被上诉人张海宾、马玲玲逾期交房违约金12936元；
三、驳回被上诉人张海宾、马玲玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1487元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担387元，被上诉人张海宾、马玲玲负担1100元；二审案件受理费1487元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担387元，被上诉人张海宾、马玲玲负担1100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 许海涛
代理审判员 王立强
二〇一六年十月十七日
书 记 员 张 强