广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民四终字第225号
上诉人（原审被告）茂名市德成有限公司，住所地：茂名市为民路3号大院1-3号之一908房。
法定代表人蔡丽梅。
诉讼代理人梁通，广东鸿基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）茂名市华达石化物业有限公司，住所地：茂名市茂南区车山路一号首层。
法定代表人谢木森，总经理。
诉讼代理人林银汝，广东诚挚律师事务所律师。
诉讼代理人罗洁，广东诚挚律师事务所律师。
�诉人茂名市德成有限公司（下称德成公司）因与被上诉人茂名市华达石化物业有限公司（下称华达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2015）茂南法民三初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年4月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》［下称《房屋租赁合同》］一份，约定：“乙方承租甲方位于茂名市健康路新1栋401号房，建筑面积为71.68平方米，用途为居住。租赁期限自2013年4月10日至2014年4月30日止。如甲方需将房屋收回分配使用，随时可以终止合同。房屋租金按每平方米月租金为人民币10元，每月716.80元。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。乙方有擅自将承租的房屋转租的，擅自�承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，拖欠租金累计达2个月，利用承租房屋进行违法活动的，故意损坏承租房屋的，甲方可单方终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定的，均以乙方缴交保证金的额度作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收违约金。逾期超过15天的，甲方有权从乙方交付的保证金中直接扣除当月租金，逾期超过2个月的，按该合同第十二条执行。”
原、被告签订合同后，原告将房屋交付给被告，被告已经支付租金至2014年4月。截止至2015年2月，被告尚欠原告房屋租金7168元（按照每月716.80元从2014年5月暂计至2015年2月），2015年2月之后的租金按照每月716.80元计至付清之�止，但尚未支付。原告据此诉至法院，请求判如所诉。
另查明，被告提供民事判决书、启动执行联动机制决定书、执行现场笔录、询问笔录、终止履行租赁合同通知书等，证实法院判令林新等人将计星路20号大院32-34号的房屋交还给被告，茂名市中级人民法院对计星路20号大院32-34号的房屋启动执行联动机制，茂名市茂南区人民法院在2013年4月11日采取强制执行措施将林新等人强制搬迁到涉案的房屋居住，被告在合同租赁期限届满前和届满后，向原告表明不续租涉案房屋，由原告自行处理涉案房屋。
原审法院认为：原、被告于2013年4月8日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，原审法院予以认定。被告在使用涉案房屋并已经支付租金至2014年4月后，逾期使用房屋至今，已构成违约，因此，原告请求被告立即搬离位于茂名市健康路新1栋401号房屋，原审法院予以支持。同理，原告要求被告支付所拖欠的按照每月716.80元从2014年5月暂计至2015年2月的房屋租金7168元，理由充分，于法有据，应予支持。被告至今无正当理由拖欠原告房屋租金，已构成违约，造成原告经济损失，应支付相应违约金。本案中，原告主张的违约金4358.14元（按照月租金2%从2014年5月暂计至2015年2月，余下部分从2015年3月计至付清之日止），原审法院予以支持。
至于被告抗辩涉案的临时租赁合同是被告根据法院的指令而签订，目的和用途是供法院对被执行人林新等人进行临时安置，其未使用并已付清租金，并无违约。原审法院认为，根据合同相对性原则，原、被告互为《房屋租赁合同》的合同相对方，被告在租赁期满后继续使用涉案房屋的情况下，拒绝支付租金及返还房屋，属违约行为，被告提供的证据不足以证明其主张，故被告的抗辩无理，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告德成公司于本判决生效后十日内立即搬离位于茂名市健康路新1栋401号房屋。二、被告德成公司于本判决生效后十日内支付房屋租金7168元（按照每月716.80元，从2014年5月暂计至2015年2月为7168元，2015年2月之后的租金按照每月716.80元计至付清之日止）给原告茂名华达石化物业有限公司。三、被告德成公司于本判决生效后十日内支付违约金4358.14元（按照月租金2%，从2014年5月暂计至2015年2月为4358.14元，余下部分从2015年3月计至付清之日止）给原告茂名华达石化物业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行�付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44元（原告已预交），由被告负担，限被告在本判决书发生法律效力之日起十日内径行支付给原告。原告已经预交的诉讼费用，原审法院不予退还。
上诉人德成公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定“合同签订后，原告将房屋交付给被告使用”，属认定事实不清。上诉人与被上诉人签订临时租赁合同后，没有任何证据证明被上诉人将出租房屋交付上诉人，也没有任何证据证明上诉人使用涉案出祖房屋。本案《租赁合同书》具有其特殊性，原审判决机械地参照普通房屋租赁认定上诉人与被上诉人关系与事实不符，判决上诉人搬离房屋及支付合同期满后的房屋租金、违约金错误。原审判决查明“涉案临时租赁合同是上�人在法院对被执行人林新等人启动执行联动机制时应法院要求签订的，租赁房屋的目的和用途是供法院对被执行人林新等人进行临时安置，租赁房屋后，茂南区人民法院釆取强制执行措施将林新等人强制搬迁到涉案房屋居住。租赁期限届满前和届满后，上诉人多次向被上诉人表明不续租涉案房屋，由被上诉人自行处理涉案房屋。”根据上述查明，上诉人只是涉案房屋的名义承租人，并非房屋的实际租用人，房屋一直由林新等人居住使用。上诉人并无安置被执行人林新等人的义务，上诉人只是根据执行法院的指令为其垫付了一年期的房屋租金，上诉人已全部代为履行了本案《房屋租赁合同》的合同义务。合同期满后林新等人继续居住房屋的行为及所产生的租金与上诉人无关。原审明确查明上诉人与被上诉人签订的临时租赁合同不等同于一般租赁合同，却不顾已查明的事实，机械认为上诉人系涉案房屋实际租用人、合同期满后上诉人仍在继续使用涉案房屋与事实不符，原审判决判令上诉人搬离房屋及支付合同期满后的房屋租金、违约金错误。本案原审遗漏应当参加诉讼的当事人林新等人，程序不当如前所述，上诉人在本案中只是名义上的承租人，房屋实际租住人是林新等人，合同期满后林新等人继续居住房屋的行为与上诉人无关，被上诉人应向林新等人主张合同期满后的房屋租金和违约金。原审判决不支持上诉人申请追加房屋实际租住人林新等人作为本案被告的请求，明显遗漏诉讼主体，程序严重不当。综上，原审判决错误认定上诉人与被上诉人之间的房屋祖赁关系，遗漏诉讼当事人，程序不当，判决上诉人支付合同满后的房屋租金、违约金缺乏事实和法律依据，恳请二审法院撤销茂名市茂南区人民法院（2015）茂南法民三初字第173号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人华达公司答辩称：1、原审判决认定事实清楚，双方签订房屋租赁合同后，被上诉人已经依约将房屋钥匙交付给了上诉人，上诉人收到钥匙后也已安排人员入住，因此上诉人认为被上诉人没有把房屋交付给上诉人是没有依据的。2、本案签订租赁合同的主体是上诉人与被上诉人，上诉人在签订租赁合同时明确说明是给上诉人的员工居住的，被上诉人没有收到任何法院出具的相关文件告知被上诉人租赁房屋是租给其他人员居住的。合同期满后，上诉人没有把房屋退回给被上诉人，已经构成违约。3、本案不存在追加诉讼当事人的情形，签订本案合同的双方是上诉人与被上诉人，根据合同的相对性原则，上诉人承租了房屋，其应承担支付租金的义务，否�就应把房屋退还被上诉人，但是上诉人未履行其义务。综上，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点问题归纳如下：一、原审程序是否正当；二、德成公司应否支付涉案房屋租金给华达公司。
一、关于原审程序是否正当的问题。德成公司上诉称原审法院未追加涉案房屋的实际使用人林新等人参与本案诉讼，遗漏诉讼主体，程序不当。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，作为合同双方当事人的出租方华达公司与承租方德成公司已参与本案诉讼，主体适格，程序正当。至于德成公司在承租涉案房屋后是自行使用还是交给他人使用，并不影响其作为承租人应享有的合同权利和承担合同义务，且德成公司未提供证据证实本案的处理结果同林新等人存在法律上的利害关系。故德成公司该上诉意见理由不充分，本院不予采纳。
二、关于德成公司应否支付涉案房屋租金给华达公司的问题。德成公司上诉称原审判决认定其为涉案房屋的实际使用人且在合同期满后仍继续使用该房屋错误，其只是根据法院的指令作为名义承租人为实际使用人垫付一年的租金，合同期满后实际使用人继续居住房屋以及拖欠租金的行为与其无关。经查，华达公司与德成公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。德成公司在签订合同后已付清合同期内的租金给华达公司，但在合同期满后至今未交回涉案房屋以及支付租金给华达公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，上述《房屋租赁合同》继续有效，德成公司应按合同的约定支付房屋租金给华达公司。虽然德成公司认为其只是名义上的承租人，只负责为实际使用人垫付一年的租金，合同期满后实际使用人继续居住房屋以及拖欠租金的行为与其无关，但从涉案租赁合同的内容来看，承租人为德成公司，既未明确约定实际的使用人，亦未约定在合同期满后继续使用房屋的租金由他人支付。故德成公司该上诉主张理由不充分，本院不予支持。
综上所述，原审判决处理正确，本院予以维持。上诉人德成公司的上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费88元，由上诉人德成公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 春 何
审判员 江 剑 兵
审判员 陈 朝 通
二〇一五年十一月十三日
书记员 巫钊（代）
速录员 陈 颖
广东省茂名市中级人民法院
民事判决书
（2015）茂中法民四终字第225号
上诉人（原审被告）茂名市德成有限公司，住所地：茂名市为民路3号大院1-3号之一908房。
法定代表人蔡丽梅。
诉讼代理人梁通，广东鸿基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）茂名市华达石化物业有限公司，住所地：茂名市茂南区车山路一号首层。
法定代表人谢木森，总经理。
诉讼代理人林银汝，广东诚挚律师事务所律师。
诉讼代理人罗洁，广东诚挚律师事务所律师。
上诉人茂名市德成有限公司（下称�成公司）因与被上诉人茂名市华达石化物业有限公司（下称华达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2015）茂南法民三初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年4月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》一份，约定：“乙方承租甲方位于茂名市健康路新1栋401号房，建筑面积为71.68平方米，用途为居住。租赁期限自2013年4月10日至2014年4月30日止。如甲方需将房屋收回分配使用，随时可以终止合同。房屋租金按每平方米月租金为人民币10元，每月716.80元。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。乙方有擅自将承租的房屋转租的，擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，擅自拆改承�房屋结构或改变承租房屋用途的，拖欠租金累计达2个月，利用承租房屋进行违法活动的，故意损坏承租房屋的，甲方可单方终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定的，均以乙方缴交保证金的额度作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收违约金。逾期超过15天的，甲方有权从乙方交付的保证金中直接扣除当月租金，逾期超过2个月的，按该合同第十二条执行。”
原、被告签订合同后，原告将房屋交付给被告，被告已经支付租金至2014年4月。截止至2015年2月，被告尚欠原告房屋租金7168元（按照每月716.80元从2014年5月暂计至2015年2月），2015年2月之后的租金按照每月716.80元计至付清之日止，但尚未支付。原告据此诉至法院，请求判如所诉。
另查明，被告提供民事判决书、启动执行联动机制决定书、执行现场笔录、询问笔录、终止履行租赁合同通知书等，证实法院判令林新等人将计星路20号大院32-34号的房屋交还给被告，茂名市中级人民法院对计星路20号大院32-34号的房屋启动执行联动机制，茂名市茂南区人民法院在2013年4月11日采取强制执行措施将林新等人强制搬迁到涉案的房屋居住，被告在合同租赁期限届满前和届满后，向原告表明不续租涉案房屋，由原告自行处理涉案房屋。
原审法院认为：原、被告于2013年4月8日签订的《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》，系双方当事人的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，原审法院予以认定。被告在使用涉案房屋并已经支付租金至2014年4月后，逾期使用房屋至今，已构成违约，因此，原告请求被告立即搬离位于茂名市健康路新1栋401号房屋，原审法院予以支持。同理，原告要求被告支付所拖欠的按照每月716.80元从2014年5月暂计至2015年2月的房屋租金7168元，理由充分，于法有据，应予支持。被告至今无正当理由拖欠原告房屋租金，已构成违约，造成原告经济损失，应支付相应违约金。本案中，原告主张的违约金4358.14元（按照月租金2%从2014年5月暂计至2015年2月，余下部分从2015年3月计至付清之日止），原审法院予以支持。
至于被告抗辩涉案的临时租赁合同是被告根据法院的指令而签订，目的和用途是供法院对被执行人林新等人进行临时安置，其未使用并已付清租金，并无违约。原审法院认为，根据合同相对性原则，原、被告互为《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》的合同相对方，被告在租赁期满后继续使用涉案房屋的情况下，拒绝支付租金及返还房屋，属违约行为，被告提供的证据不足以证明其主张，故被告的抗辩无理，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告德成公司于本判决生效后十日内立即搬离位于茂名市健康路新1栋401号房屋。二、被告德成公司于本判决生效后十日内支付房屋租金7168元（按照每月716.80元，从2014年5月暂计至2015年2月为7168元，2015年2月之后的租金按照每月716.80元计至付清之日止）给原告茂名华达石化物业有限公司。三、被告德成公司于本判决生效后十日内支付违约金4358.14元（按照月租金2%，从2014年5月暂计至2015年2月为4358.14元，余下部分从2015年3月计至付清之日止）给原告茂名华达石化物业有限公司。如果未按本判决�定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44元（原告已预交），由被告负担，限被告在本判决书发生法律效力之日起十日内径行支付给原告。原告已经预交的诉讼费用，原审法院不予退还。
上诉人德成公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审查明认定“合同签订后，原告将房屋交付给被告使用”，这一查明认定事实不清。上诉人与被上诉人签订临时租赁合同后，没有任何证据证明被上诉人将出租房屋交付上诉人，也没有任何证据证明上诉人使用涉案出祖房屋。本案《临时租赁合同书》具有其特殊性，原审机械参照普通房屋租赁认定上诉人与被上诉人关系与事实不符，判决上诉人搬离房屋及支付合同期满后的房屋租金、违约金错误。原审法院查明“涉案临时租赁合同是上诉人在法院对被执行人林新等人启动执行联动机制时应法院要求签订的，租赁房屋的目的和用途是供法院对被执行人林新等人进行临时安置，租赁房屋后，茂南区人民法院釆取强制执行措施将林新等人强制搬迁到涉案房屋居住。租赁期限届满前和届满后，上诉人多次向被上诉人表明不续租涉案房屋，由被上诉人自行处理涉案房屋。”根据上述查明，上诉人只是涉案房屋的名义承租人，并非房屋的实际租用人，房屋一直由林新等人居住使用。上诉人并无安置被执行人林新等人的义务，上诉人只是根据执行法院的指令为其垫付了一年期的房屋租金，上诉人已全部代为履行了本案《临时租赁合同》的合同义务。合同期满后林新等人继续居住房屋的行为及所产生的租金与上诉人无关。原审明确查明上诉人与被上诉人签订的临时租赁合同不等同于一般租赁�同，却不顾已查明的事实，机械认为上诉人系涉案房屋实际租用人、合同期满后上诉人仍在继续使用涉案房屋与事实不符，原审判决上诉人搬离房屋及支付合同期满后的房屋租金、违约金错误。本案原审遗漏应当参加诉讼的当事人林新等人，程序不当如前所述，上诉人在本案中只是名义上的承租人，房屋实际租住人系林新等人，合同期满后林新等人继续居住房屋的行为与上诉人无关，被上诉人应向林新等人主张合同期满后的房屋租金和违约金。原审不支持上诉人申请追加房屋实际租住人林新等人作为本案被告的请求，明显遗漏本案应当参加诉讼的当事人林新等人，程序严重不当。
综上，原审机械错误认定上诉人与被上诉人的房屋祖赁关系，遗漏诉讼当事人，程序不当，判决上诉人支付合同满后的房屋租金、违约金缺乏事实依据和法律依据，上诉人对原审判决诚难信服，恳请二审法院撒销（2015）茂南法民三初字第173号判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人华达公司答辩称：1、原审判决认定事实清楚，双方签订房屋租赁合同后，被上诉人已经依约将房屋钥匙交付给了上诉人，上诉人收到钥匙后也已安排人员入住，因此上诉人认为被上诉人没有把房屋交付给上诉人是没有依据的。2、本案签订租赁合同的主体是上诉人与被上诉人，上诉人在签订租赁合同时明确说明了是给上诉人的员工居住的，被上诉人没有收到任何法院出具的相关文件告知被上诉人租赁房屋是租给其他人员居住的，合同期满后，上诉人没有把房屋退回给被上诉人，已经构成违约。3、本案不存在追加诉讼当事人的情形，签订本案合同的双方是上诉人与被上诉人，根据合同相对性，�诉人承租了房屋，其应承担支付租金的义务，否则就应把房屋退还被上诉人，但是上诉人未履行其义务。综上，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点问题归纳如下：一、德成公司应否支付涉案房屋租金。二、本案是否遗漏诉讼主体。
一、关于德成公司应否支付涉案房屋租金的问题。德成公司上诉称原审判决认定其为涉案房屋的实际使用人且在合同期满后仍继续使用该房屋，属于认定事实错误，其只是根据法院的指令作为名义承租人为实际使用人垫付一年的租金，合同期满后实际使用人继续居住房屋的行为以及所拖欠的租金与其无关。经查，华达公司主张德成公司在双方签订的临时租赁合同期满后继续使用涉案房屋且未按时交付租金，构成违约，请求解除�同并请求德成公司支付拖欠的租金，提供有租赁合同、缴费收据等证据，事实清楚，证据充分，本院予以确认。从涉案租赁合同的内容来看，签订合同的主体是德成公司与华达公司，并未约定实际使用人为他人，亦未约定合同期满后对房屋的使用以及租金由他人承担责任，因此德成公司应根据合同的约定履行合同即支付拖欠的租金。德成公司该上诉主张没有依据，本院不予支持。
二、关于本案是否遗漏诉讼主体的问题。德成公司上诉称原审遗漏涉案房屋的实际使用人林新等人参与本案的诉讼，程序不当。经查，华达公司与德成公司是涉案房屋租赁合同的出租方与承租方。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，德成公司作为承租人参与本案诉讼，主体适格。至于德成公司在承租涉案房屋后将房屋交给何人使用，并不影响其作为承租�的主体地位。故本案并未遗漏诉讼主体。德成公司该上诉意见理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，原审判决处理正确，本院予以维持。德成公司的上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费88元，由上诉人德成公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈春何
审判员江剑兵
审判员陈朝通
二○一五年十一月十三日
书记员巫钊（代）
速录员陈颖