山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终1492号
上诉人（原审被告）：吴红华，女，1964年12月25日出生，汉族，个体工商户，住烟台市福山区。
委托诉讼代理人：常红星，山东星河泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王帅兴，男，1974年8月20日出生，汉族，烟台市福山区道路运输行业协会秘书长，住烟台市福山区。
被上诉人（原审原告）：周宝家，男，1955年11月21日出生，汉族，个体工商户，住烟台市福山区县。
委托诉讼代理人：谢向阳，山东福阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何林，山东福阳律师事务所律师。
上诉人吴红华因与被上诉人周宝家房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2016）鲁0611民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴红华的委托诉讼代理人常红星、王帅兴与被上诉人周宝家的委托诉讼代理人谢向阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吴红华上诉请求：1、撤销烟台市福山区人民法院（2016）鲁0611民初734号民事判决；2、确认吴红华与周宝家于2009年5月28日签订的《房屋租赁合同》继续有效；3、驳回周宝家解除《房屋租赁合同》及腾迁、返还房屋的诉讼请求；4、案件受理费由周宝家负担。事实和理由：1、一审判决认定吴红华与周宝家签订的《房屋租赁合同》是不定期合同，当事人可以随时解除合同是错误的。一审判决忽略了吴红华租赁周宝家房屋的用途，上诉人为取得柒牌男装销售权，根据厂家的统一要求，投巨资对涉案房屋进行了大规模改造装修，为保证租赁合同的履行，吴红华与周宝家在合同中明确约定“未经吴红华同意，周宝家不得以任何理由终止合同。”因此，涉案租赁合同应为长期租赁合同，而不是不定期租赁合同。2、涉案合同履行中，双方就合同中约定的后期房租“随行就市”产生分歧，周宝家恶意提高房租，阻碍吴红华的正常经营，吴红华认可房租随行就市，但必须有证据支持。周宝家不能证明房租上涨情况，单方面要求吴红华交纳高额房租没有任何依据。
周宝家辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回吴红华的上诉请求。
周宝家向一审法院起诉请求：1、解除周宝家与吴红华于2009年5月28日签订的《房屋租赁合同》；2、判令吴红华立即腾迁并返还房屋，恢复原状；3、本案的诉讼费用由吴红华承担。
一审法院认定事实，2009年5月28日，周宝家（甲方）与吴红华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于福山区商业街福盛商场145号北3户一至二层门市房，从2009年5月28日开始租赁给乙方使用，租金按年交纳；二、租赁期内，福盛商场145号各门市年租金低于7万元时，乙方按7万元租赁，高于7万元时，随行就市，每年4月28日交纳定金1万元，5月28日租金一次付清；三、在租赁期内，乙方拆除隔墙、改造楼梯（交给甲方5000元押金），合同终止，恢复原样后，甲方退还给乙方5000元押金，未经甲方同意，乙方不得改造其他结构，未经甲方同意，乙方不得转让出租，未经乙方同意，甲方不得以任何理由终止合同；四、因不可抗力（拆迁、地震等）导致合同无法履行时，按租用时间折算租金；五、租赁期满后，所有固定装修不得拆走和损坏（楼梯地面等）。合同签订后，吴红华交付押金5000元，周宝家将房屋交付吴红华使用。吴红华承租房屋后，因涉案门市与吴红华自有的门市相邻，涉案门市在南、吴红华门市在北，吴红华为将相邻门市打通拆除了周宝家与吴红华门市一楼之间的隔墙，但在门市中间留有一段未拆除的原始隔墙作为标记，同时一楼现址有承重柱一段，该承重柱是原始隔墙的一部分，吴红华另将周宝家门市内的楼梯拆除，把涉案门市一楼的门改成了展窗，将涉案门市卫生间拆除，水电暖也进行了重新的规划，并且重新进行了装修，安装了中央空调、展柜，并在涉案门市与吴红华门市二楼中间的隔墙开了一扇门。现周宝家仅要求将门市一楼拆除的隔墙重砌、二楼隔墙所改造的门拆除并将隔墙恢复原状，并将一楼门改造成的展窗拆除。
承租后，关于吴红华各年度支付租金情况如下：2009年5月28日至2010年5月27日该年度吴红华支付租金7万元；2010年5月28日至2011年5月27日该年度吴红华支付租金7.5万元；2012年5月28日至2013年5月27日该年度吴红华支付租金9万元；2013年5月28日至2014年5月27日该年度吴红华支付租金9.5万元。2015年度、2016年度吴红华分别通过中国邮政储蓄银行向周宝家汇款7万元的房租，周宝家认可吴红华确实通过中国邮政储蓄银行汇款14万元，但其已经将上述两年度的房租予以拒收。关于2011年5月28日至2012年5月27日该年度租金支付情况，双方有争议，周宝家主张吴红华支付了8万元，吴红华主张其支付了7万元，吴红华提交2011年4月28日烟台市福山区老友茶庄出具的房租1万元的收条一张、加盖中国邮政储蓄银行烟台福山支行公章的邮政储蓄银行汇款单据两张，证明吴红华给周宝家两次汇款6万元。周宝家认可吴红华2011年度缴纳了7万元的房租，但是主张上述证据仅仅证明吴红华分期、分次付款，不能证明2011年的租金为7万元。对于以上租金的确定，周宝家主张是根据市场的行情，随行就市与吴红华方协商一致确定的上述租金价格，吴红华主张是周宝家擅自涨租金，到门市闹事，无奈支付了以上数额租金。
关于2014年5月28日至2015年5月27日该年度的租金，吴红华于2014年4月25日支付1万元，于2014年5月23日支付6万元，共计7万元。后周宝家于2014年6月5日向吴红华出具通知书一份，庭审中吴红华认可已收到，该通知书内容为：吴红华，根据我们双方签订的房屋租赁合同第二条规定，在租赁期间，福盛商场145号各门市租金低于7万元时，乙方按7万元租赁，高于7万元时，随行就市；现同地段同类型门市租金已涨到十万元以上，现通知你于2014年6月20日前将今年的租金十万元交付给我，逾期不交我方将中止房屋租赁合同，你方需于2014年7月28日前交还门市，并将2014年5月28日至2014年7月28日之间的租金按照去年租金比例交付给我。后吴红华并未按照周宝家要求支付剩余租金3万元。吴红华对上述通知的质证意见为：该通知书发出的时间为2014年6月5日，通知要求吴红华向其缴纳租金10万元，而事实上吴红华在2014年5月份缴纳了基准房租7万元，对于该通知书的10万元我方也不认可，这是周宝家单方主张的，而按照合同约定只有在各门市年租金高于7万元才随行就市。即使能调整，是否租金为10万元，吴红华也不认可。周宝家以此主张吴红华不交租金显然是不成立的，吴红华只有在周宝家有足够证据证明的情况下依法经法院确认，才能缴纳7万元以上的部分。对于2014年5月28日至2015年5月27日租金的确定，周宝家主张按照同地段、同类型门市租金市场价，吴红华应给付周宝家租金10万元；吴红华则认为，按照房屋租赁合同的约定“福盛商场145号各门市年租金低于7万元时，乙方按7万元租赁，高于7万元时，随行就市”，现福盛商城门市中仍有低于7万元的，故按照合同约定应支付周宝家租金7万元。
关于周宝家与吴红华就双方之间签订的房屋租赁合同中第二条“福盛商场145号各门市年租金低于7万元时，乙方按7万元租赁，高于7万元时，随行就市。”的约定的理解，周宝家主张第二条中“各门市”是指相同地段的、相同类型的房屋的租金，而不是指145号每一个门市的租金，福盛商场的门市共有15户门市，各门市的位置是不同的，呈“L”形排列。涉案房屋临近商业街，对面系福山区振华商厦，商业价值较高，而其他位置的部分门市靠近城里街，商业价值相对较低。此外，该商场的门市中面积也不一致，有50平方米、90平方米、110平方米、120平方米等多种类型，不同面积的门市租金必然不同，所以其理解的“各门市”是同地段同类型的房屋；吴红华主张从双方签订的合同来看，首先应本着合同条款以及字面的意思进行理解，而不能任意地做扩大解释和单方推测性理解，顾名思义：“145号各门市”即指145号的所有门市。至于各门市的价值情况与要求各门市租金均高于7万元并不矛盾，因为其与周宝家订立的合同租金本身就过高，而且在订立合同时，周宝家作为出租方、房主对各门市的价值具体情况、地理位置、平方数等等比任何一个承租户都了解，在该情况下仍然签订了该内容的合同，显然其对该意思的理解是明确的，也是自愿的。至于前几年房租的数额，有高于7万元或者有9.5万元的情况，这并不是意味着吴红华就认同周宝家坐地起价，擅自加价房租的行为，因为吴红华为了生产经营，又加之周宝家多次来闹事扰乱经营，而吴红华为自己的经营投资巨大，本着一个和气生财，和睦相处的方式，不得已才接受了一些并不合理的价格，但这并不等于以后每次都要按照周宝家这种霸道的方式去履行、去接受房租价格，周宝家与吴红华不能确认和操作，并不等于不能操作，正确的方式为周宝家和吴红华不能确认一致的情况下，可以向法院提起诉讼，请求确认年租金的金额，而不能单方确认一个数额，并以此确认结果，作为吴红华不履行给付房租的义务，从而作为解除合同的依据和理由。
周宝家与吴红华双方关于房屋租赁合同第二条中“福盛商场145号各门市”的理解分歧较大，无法达成一致意见，但周宝家与吴红华双方均无法提交证据证明“福盛商场145号各门市”现行的房租价格。
关于涉案房屋的房租价格是否评估的问题，周宝家不同意就涉案房屋的房租进行评估，吴红华在庭审中表示不能确定本案涉案房屋是否评估，其主张本案系解除合同纠纷，而不是确认租金的诉请，如果属于确认租金的诉请，其再确定是否评估。
一审法院认为，根据法律规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照合同法的相关规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。周宝家与吴红华签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于租赁期限问题，本院认为，从双方所签合同来看，租赁期限并没有明确的约定，仅约定租金按年交纳，但对每年的租金数额也没有明确约定，只约定了大概的核算框架，而且双方对核算框架本身也有争议；从双方的合同履行情况来看，每年的租金数额有所不同，均是在双方每年一协商的基础上继续履行合同，而且租金数额基本呈上涨趋势，因此，对于租赁期限无论是根据合同条款或是交易习惯均不能确定，周宝家与吴红华对此又不能达成一致，故本案房屋租赁合同应视为不定期房屋租赁合同。现周宝家与吴红华对2014年5月28日至2015年5月27日年度租金数额达不成一致意见，因此周宝家通知吴红华如不能接受其租金价格将解除租赁合同，并预留了合理的时间，符合《中华人民共和国合同法》对不定期租赁的法律规定，故周宝家诉请要求解除合同，于法有据，本院予以支持；吴红华主张根据涉案房屋租赁合同第三条约定未经吴红华同意周宝家不得以任何理由终止合同，故周宝家无权解除，对该主张本院认为，对涉案房屋租赁合同第三条约定不能作绝对化理解，在符合法律规定的情况下周宝家当然享有合同解除权，吴红华该主张于法无据，本院不予支持。
法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故在合同解除后，周宝家不仅有权要求吴红华腾迁并返还房屋，而且根据双方租赁合同约定，“在租赁期内，吴红华拆除隔墙、改造楼梯，合同终止，恢复原状后，甲方退还乙方5000元押金”，故合同解除后周宝家有权要求吴红华恢复原状。周宝家要求的恢复原状为：将门市一楼拆除的隔墙重砌、二楼隔墙所改造的门拆除并将隔墙恢复，将一楼门市门改造成的展窗拆除。该要求符合双方合同约定，本院予以支持。
综上所述，周宝家与吴红华之间的房屋租赁合同依法解除且吴红华将涉案房产腾出、恢复原状，并返还周宝家。经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除周宝家与吴红华于2009年5月28日签订的房屋租赁合同。二、吴红华于本判决生效后三十日内将位于烟台市福山区商业街福盛商城145号北3户租赁房产腾出、恢复原状，并返还周宝家。案件受理费100元，由吴红华负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院查明事实同原审。
本院认为，民事法律行为是公民、法人设立、变更或者终止民事权利和民事义务的合法行为。吴红华与周宝家签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，依法应为有效。吴红华与周宝家在合同中没有约定租赁期限的事实清楚，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条和第二百三十二条之规定，涉案租赁合同为不定期租赁合同，吴红华认为涉案租赁合同为长期合同的主张，于法无据，本院不予采纳。现吴红华与周宝家对涉案房屋的租金标准发生争议，本案诉讼过程中，双方既不能提供证据证明涉案房屋租金的市场行情，也不同意对涉案房屋租金的市场行情进行评估，但吴红华交纳的租金数额在2013年5月已提高至95000元的证据充分，虽然吴红华称其交纳租金数额提高系受周宝家胁迫所致，却未能提供证据佐证，故周宝家以吴红华未按约定足额交纳房租为由，要求解除租赁合同的主张，于法有据，本院予以支持。吴红华认为涉案房租不应进行调整的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，吴红华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吴红华负担。
本判决为终审判决。
审判长 王云龙
审判员 樊 勇
审判员 李 安
二〇一七年五月五日
书记员 辛婷婷