河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第5340号
原告李心爱，女，汉族，1957年3月2日出生，住郑州市金水区。
委托代理人孙英豪，河南睿策律师事务所律师。
被告河南六合置业有限公司，住所地：郑州市金水区索凌路1号7号楼1层附1号。
法定代表人庞文涛，经理。
委托代理人朱亚娟、徐鹤，河南中州律师事务所律师。
第三人刘燕玲，女，汉族，1971年7月15日出生，住郑州市。
委托代理人霍正欣、刘东伟，金博大律师事务所律师。
原告李心爱（以下简称原告）诉被告河南六合置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2013）金民二初字第2009号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉，郑州市中级人民法院作出(2014)郑民四终字第1037号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。重审中，第三人刘燕玲以有独立请求权的第三人申请参加诉讼，并提交了参加诉讼申请书，本院予以准许。后本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙英豪、被告委托代理人徐鹤,第三人委托代理人刘东伟于第一次庭审时到庭参加诉讼,原告委托代理人孙英豪、第三人委托代理人霍正欣于第二次庭审时到庭参加诉讼，被告于第二次庭审时经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：郑州市正岩建设有限公司为被告开发建设位于北环路××以东××六合之家小区项目，项目结束后因被告欠郑州市正岩建设有限公司部分工程款未能支付，双方达成协议以该小区部分房屋作为抵偿郑州市正岩建设有限公司工程款的一部分。在此基础上，原告通过郑州正岩公司并向郑州正岩公司支付购房款后，购买了该小区8号楼1单元9层100室（原房号8-909）用于抵偿工程款部分的房屋，被告承诺交付房屋后便能办理房屋产权登记，原告之后交纳了天然气、有线电视、维修基金、物业等费用，被告也向原告交付了房屋，但被告交房后至今未将办理权属登记所需的资料报房屋产权登记机关备案，未履行为原告办理房屋产权登记证书的法定义务。虽经原告多次请求，被告至今未给原告办理。故依据《民事诉讼法》第119条的规定，向本院提起诉讼，请求判令：1、被告履行为原告办理房屋产权登记证书的法定义务；2、被告承担逾期办理房产登记证的违约金30368.19元（该违约金按照原告已交房款数额，参照人民银行计收逾期贷款利息的标准日万分之二点一计算，自2011年12月1日暂计算至2013年3月20日，以后违约金计算至被告为原告办理房产证之日）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告于第一次庭审时辩称:1、原告所购房屋系与第三方郑州市正岩建设有限公司有关，且原告是将购房款支付给了第三方，并未支付给被告。双方并非直接的房屋买卖关系；2、事实上，郑州市正岩建设有限公司诉被告的案件正在中级法院审理中，双方的债权债务关系尚未明晰，客观上无法确定本案所争议的事实；3、退一步讲，原告诉被告为其办理房产证的诉求于法无据，被告不是办理房屋产权证的主体，且原被告双方并无签订正式的《商品房买卖合同》，客观上也无法备案。综上所述，请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告诉请。
第三人辩称：1、第三人对本案诉争房屋依法享有商品房买卖合同权益，有权取得房屋产权登记。本案诉争的位于郑州市金水区××南、××东××小区××楼××单元××号房屋，建筑面积68.63平方米，被告以每平方米3497.01元，共计24万元出卖给第三人，双方于2010年4月23日签订了编号为10583784的《商品房买卖合同》，并在郑州市房管局进行了合同信息备案，备案号为10583784。第三人已于签订合同当日向被告支付了本案诉争房屋的全部价款。第三人与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方合同当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，并在房管部门进行了合同备案，合法有效。第三人刘燕玲对本案诉争房屋依法享有商品房买卖合同权益，有权取得房屋产权登记；2、原、被告主观上均存在过错，应当自行承担被告不能向原告办理房屋产权登记的后果。第三人签订商品房买卖备案合同、支付购房款在先，原告通过郑州市正岩建设有限公司购买本案诉争房屋在后。原告通过向郑州市正岩建设有限公司支付购房款以购买本案诉争房屋，其应当对该房屋的商品房买卖合同备案和权属登记情况进行查询、了解，其轻信原告、郑州市正岩建设有限公司对商品房买卖合同备案和权属登记情况作出的虚假介绍和承诺，主观上存在过错。被告在明知本案诉争房屋已经出卖给第三人并签订备案合同的情况下，将该房屋抵债给郑州市正岩建设有限公司，并交付给原告，主观上存在过错。原告和被告应当自行承担被告不能向原告办理房屋产权登记的后果。综上所述，第三人对本案诉争房屋依法享有商品房买卖合同权益，有权取得房屋产权登记，请求人民法院驳回原告对本案诉争房屋办理产权登记的诉讼请求。
第三人诉称：2010年4月23日，第三人与被告签订了编号为10583784《商品房买卖合同》一份，并在郑州市房管局进行了合同信息备案，备案号为10583784。第三人购买了被告开发建设的位于郑州市金水区××南、××东××单元××号房屋，建筑面积68.63平方米，单价每平方米3497.01元，共计24万元。第三人已于签订合同当日向被告支付了全部房屋价款。第三人多次催促被告六合公司办理房屋产权登记，但至今未予办理。后原告提起民事诉讼，诉称被告将该房屋抵债给郑州市正岩建设有限公司，并交付给原告。第三人签订备案商品房买卖合同在先、支付购房款在先，原告以房抵债在后，故不能对抗第三人的在先备案商品房买卖合同效力。被告应当依约向第三人办理房屋产权登记。第三人特具状提起民事诉讼，诉请判令被告为第三人办理郑州市金水区××南、××东××单元××号房屋产权登记并承担诉讼费用。
针对第三人之诉，原告辩称：第三人所述与事实不符，第三人和被告不是真实的商品房买卖关系，其与被告签订的商品房买卖合同系名为房屋买卖，实为民间借贷关系，其签订的买卖合同约定是2009年10月31日，其所谓买卖合同签订日期却为2010年4月，明显自相矛盾，且原告在此房屋已实际居住六年之久，第三人也从不主张权利，且第三人与被告签订的买卖合同约定放弃预告登记。即使第三人与被告系买卖关系，根据最高院民事审判工作会议纪要规定，在未取得物权变动的情况下，应当按照合法占有房屋的顺序将本案房屋登记至原告名下。
原告向本院一并提交证据如下：
证据一、正岩公司房源确认单一份；
证据二、房款收据一份；
证据三、商品房认购协议一份；
证据四、天然气初装费、暖气初装费、维修基金、有线电视初装费、物业费收据各一份；
证据五、备忘录、判决书各一份。
被告未提交证据。
第三人向本院一并提交证据如下：
证据一、商品房买卖合同、收据、转款证明各一份；
证据二、合同信息备案摘要一份；
证据三、上海浦发银行业务凭证回单一份。
经审理查明：2010年5月11日，原告与被告签订《商品房认购协议书》，主要载明：认购物业为8号楼1单元9层9××号房，建筑面积68.63平方米，单价4436元／平方米，总房款304443元；签订《商品房买卖合同》后本协议自行作废。
2010年5月12日，被告向原告出具收据一份，载明：兹收到李心爱交来房款（8-909）人民币304443元。
2010年5月14日，原告与河南轩合物业服务有限公司签订前期物业管理服务协议，并提交自2012年7月12日之后的部分物业费收据及发票。
重审中，第三人提交了其于2010年4月23日与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号10583784）一份，主要载明：刘燕玲购买被告建设的商品房六合苑小区，位于金水区××东、××单元××房，户型为一室住宅，建筑面积为68.63平方米，每平方米3497.01元，买受人一次性付款，约定金额为24万元。第三人另提交了一份由被告出具的《收据》，载明：收到刘燕玲房款2573000元。
经向郑州市房产档案馆查询，该档案馆出具的《郑州市房屋登记信息查询证明》显示：位于金水区××东、××楼××单元××909户的成套住宅，合同号为10583784，联网商品房预售合同备案权利人为刘燕玲。
本案重审中，本院向郑州市住房保障和房地产管理局核实，被告与第三人签订的合同号为10583784的《商品房买卖合同》未经该房管部门备案确认。
原、被告及第三人因上述房屋买卖合同发生纠纷，酿成诉讼。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告自认通过郑州市正岩建设有限公司并向该公司支付购房款后，购买了用于抵偿工程款的涉案房屋。因被告与原告签订了《商品房认购协议书》，被告又向原告出具了房款收据。被告以行为表明其认可并接受原告支付房款的方式，可以认定原、被告之间构成房屋买卖合同关系。双方签订的《商品房认购协议书》约定了原告购买房屋的位置、建筑面积、单价、总价等，该协议书应当认定为商品房买卖合同。第三人虽与被告签订了《商品房买卖合同》，但从第三人提交的收据来看，不能认定第三人已实际交纳涉案房屋的购房款。且经本院向郑州市住房保障和房地产管理局核实，被告与第三人签订的合同号为10583784的《商品房买卖合同》未经该房管部门备案确认。综合原告与第三人提供的证据，被告向原告出具了房款收据，被告也实际履行了向原告交付房屋的义务，且涉案房屋现由原告实际占有、使用。在此情况下，被告应向原告履行办理涉案房屋产权证的合同义务，综上，原告要求被告协助办理涉案房屋的产权证书，有据合法，本院予以支持。第三人的诉请，本院不予支持。原告诉请违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：
一、被告河南六合置业有限公司于本判决生效后十日内将位于金水区北环路南、劳动路东六合苑小区8号楼1单元9层9××号的房屋产权证办理至原告李心爱名下；
二、驳回原告李心爱的其他诉讼请求；
三、驳回第三人刘燕玲的诉讼请求。
原告缴纳的案件受理费659元，由原告负担559元，被告负担100元；第三人缴纳的案件受理费100元，由第三人负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 贾 威
人民陪审员 牛根法
人民陪审员 周月玲
二〇一七年五月十六日
书 记 员 谢志远