辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终11126号
上诉人（原审原告）：李跃星，男，1961年2月28日出生，汉族，住址广州市番禺区市。
委托诉讼代理人：李玉忠，辽宁仲达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：崔闯，男，1969年2月10日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：王素莹，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鸥，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王韫慧，女，1968年1月30日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：王素莹，北京大成�沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鸥，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人李跃星与被上诉人崔闯、王韫慧因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第01035号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员贾宏斌担任审判长，代理审判员史舒畅主审、代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李跃星上诉请求：撤销原审判决，认定涉案房产买卖协议无效，判决被上诉人返还涉案房屋并赔偿上诉人租金损失，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实不清，未对沈阳市东陵区公证处（98）沈东证民字第02540号公证书的真实性、合法性、关联性进行审查，该公证书是伪造的，经公证的合同也是无效合同，原审�院并未对此作出任何认定或论述。原审法院未追加李东奎，程序违法，适用法律错误，违反了当事人诉讼地位平等和民事诉讼的诚信原则认定被上诉人是善意取得错误。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
崔闯、王韫慧辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李跃星向一审法院起诉请求：1、认定沈阳市房产局关于沈阳市东陵区南塔东街26#411房屋的房产档案中经辽宁省沈阳市浑南公证处（原沈阳市东陵区公证处）公证的“李跃星”与被告崔闯间的房产买卖协议是虚假的、无效的；2、被告崔闯返还沈阳市东陵区南塔东街26#411房屋，如不能返还则按现在市场价作价赔偿；并赔偿原告自1998年3月12日至房屋返还之日期间的房屋租金损失（该损失以法院委托评估为准）；3.诉讼费由被告承担。
一审法�认定事实：1998年11月2日，沈阳市东陵区公证处出具（98）沈东证民字第02540号公证书，载明：“兹证明李跃星（男，一九六一年二月二十八日出生……与崔闯（男，一九六八年二月十一日出生……）于一九九八年十一月二日签订了前面的房屋买卖契约书。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；契约上双方当事人的签字印章属实；契约内容符合《中华人民共和国经济合同法》的规定。”。经过上述公证后，被告崔闯于同年11月25日办理了私有房屋产权登记，将位于沈阳市东陵区南塔东街26号411房屋（建筑面积58平方米）登记在被告崔闯名下。
另查，2012年12月7日，因离婚析产，上述房屋转移登记至被告王韫慧名下。
现原告李跃星以对上述房屋出卖并不知情为由起诉来院。
庭审中，被告崔闯陈述上述房屋是在尹艳明手中购买，从尹艳明处查看了身份证复印件、房屋的产权证、契证。尹艳明亦作为证人出庭作证，证明其于1998年5、6月份时自原告哥哥李东奎处购买了上述房屋，其将购房款给付李东奎，李东奎将房屋的所有证件向其交付，未办理过户手续，3、4个月后其将房屋卖给被告崔闯，并陪同李东奎一起到公证处办理了房屋买卖的手续。原告李跃星陈述1997年沈阳生意撤点的时候其在温州，当时是李东奎管理的房屋，李东奎卖房子的时候并没有跟其商量过，并且买卖合同并无原告授权，经过公证书公证的房屋买卖协议上的印章并非原告本人印章。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效�依照该条规定，行为人代理行为有效的条件是行为相对人为善意，而判断相对人是否善意的标准是相对人是否知道或者应当知道行为人有无代理权。根据原、被告的陈述可以看出，诉争房屋在被出卖给被告崔闯前，系由原告哥哥李东奎管理，故在1998年11月2日，原告哥哥李东奎作为卖方代理人，持原告名章、房证、契证等，通过公证的形式，将诉争房屋出卖给被告，被告基于上述手续取得诉争房屋的所有权，并持续、公开地占有、使用房屋至今，客观上足以使被告能够相信李东奎具有代理权，因此，李东奎以卖方代表名义签字捺印与原告签订《买卖房屋合同》的行为以及办理公证的行为具备表见代理的法律特征，构成表见代理。原告应当对李东奎的代理行为承担民事责任。被告崔闯在1998年购买诉争房屋后即接收了房屋，并将房屋所有权登记至其名下，此后享有完全�所有权权能，并于2012年12月7日房屋所有权从被告崔闯名下转移登记至被告王韫慧名下，并无他人加以阻碍。从被告崔闯购买房屋时，到原告起诉至本院为止，时间长达近二十年，原告称一直不知情房屋被出卖，不符合常理。故被告崔闯在房屋买卖合同签订过程中属善意行为人，依法应予保护。综上，原告请求判令经公证的“李跃星”与被告崔闯间的房产买卖协议虚假无效以及要求被告返还房屋、赔偿租金损失的诉求，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告李跃星的诉讼请求。案件受理费人民币1900元，由原告李跃星负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院审理查明的事实与�审法院查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中，涉案房屋系由李跃星哥哥李东奎管理，李东奎持李跃星名章、房证、契证等，将涉案房屋出卖给崔闯，并且双方通过公证方式办理了产权权属变更，崔闯有充分理由相信李东奎有权代表李跃星处分涉案房屋。在买卖涉案房屋时，崔闯已支付了合理的对价，并将房屋所有权登记至其名下，其购房行为符合前述法律规定，故买卖涉案房屋的合同合法有效。因崔闯取得了涉案房屋的所有权，系涉案房屋的所有权人，故李跃星无权要求崔闯返还房屋或赔偿其损失。本院对李跃星提出要求确认房屋买卖协议虚假、无效的上诉请求及要求崔闯返还涉案房屋或折价赔偿，并赔偿其房屋租金损失的上诉请求，基于前述理由，均不予以支持。关于李跃星提出原审法院未追加李东奎作为本案当事人，程序违法一节，无事实及法律依据，本院对此亦不予支持。
综上，李跃星的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1900元，由上诉人李跃星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
代理审判员 朱闻天
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十一月一日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。