山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民初340号
原告（执行案外人）：胡宝华，女，1970年6月15日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：杜仁忠，山东博睿（淄博）律师事务所律师。
被告（申请执行人）:山东新森文化传媒有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张红霞，总经理。
委托诉讼代理人：丛姣姣，山东森信律师事务所律师。
第三人（被执行人）：济南市槐荫区危房改造服务中心，住所地济南市。
法定代表人：刘金荣，经理。
委托诉讼代理人：王伟，男，1974年3月13日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：司雪梅，女，1971年12月24日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
原告胡宝华与被告山东新森文化传媒有限公司（以下简称新森公司）、第三人济南市槐荫区危房改造服务中心（以下简称槐荫危改中心）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡宝华委托诉讼代理人杜仁忠，被告新森公司委托诉讼代理人丛姣姣，第三人槐荫危改中心委托诉讼代理人王伟、司雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡宝华向本院提出诉讼请求：1.确认济南市槐荫区道德商城2号楼2层西户1-6号房屋归胡宝华所有，胡宝华享有物权期待权；2.撤销济南市中级人民法院（2017）鲁01执恢7-2号执行裁定书、（2018）鲁01执异1号执行裁定书，不得执行位于济南市槐荫区道德商城2号楼2层西户1-6号房屋;3.由新森公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、2004年10月10日，胡宝华和槐荫危改中心签订房屋买卖协议书，约定将位于济南市道德商城2号楼2层西户1-6号6间房屋转让给胡宝华，每平方米1800元，面积460.73平方米，以槐荫危改中心欠胡宝华的工程款作为首付款。2005年5月1日，双方又签订补充协议，胡宝华一次性将剩余房款10万元交给槐荫危改中心。胡宝华多次催促槐荫危改中心办理房屋过户手续，槐荫危改中心一直以房屋土地手续没办下来为由，拖延至今。二、中国农业银行济南市槐荫支行（以下简称农行槐荫支行）与槐荫危改中心借款合同纠纷一案，农行槐荫支行诉至济南市中级人民法院。2005年4月11日，济南市中级人民法院作出（2005）济民四初字第46号查封令，查封槐荫危改中心位于道德街商城2号楼（房产证号槐038173号、槐0591**号）。2017年1月12日，济南市中级人民法院作出（2017）鲁01执恢字7-1号、7-2号执行裁定书，裁定变更山东森信投资公司为本案执行人，拍卖槐荫危改中心位于济南市槐荫区道德商城2号楼房产所有权。2017年12月11日，胡宝华对执行标的提出执行异议。济南市中级人民法院于2018年2月1日作出（2018）鲁01执异1号执行裁定书，驳回胡宝华的执行异议。综上，胡宝华在2005年4月11日济南中级人民法院查封前即和槐荫危房中心签订合法的购房协议，并交付全部购房款、占有房屋，未办理过户手续也非胡宝华的原因，请�院判如所请。
新森公司辩称，一、胡宝华与槐荫危改中心签订的房屋买卖协议书中涉及的房产,实际上是槐荫危改中心以房抵债给济南市长清区畅通设备安装工程处（以下简称畅通工程处）而放在胡宝华名下的,该抵债行为不必然地引起房屋权属变动，不属于物权期待权的保护范围。本案中，涉案房产来源于“槐荫危改中心应向济南市区域供热公司（以下简称供热公司）缴纳的管网工程费，从供热公司应向畅通工程处支付的03年度以后的工程款中抵扣，槐荫危改中心应向畅通工程处交付价值相同的房产”。槐荫危改中心与胡宝华签订的房屋买卖协议实际上为以房抵债协议，其中第三条交款方式中约定“甲方还欠乙方工程款作为乙方支付该宗房产的首付款；余款的支付：因甲方需向供热公司缴纳景绿苑3号楼供热配套费，由乙方负责协调，将剩余房款抵供热配�费、取暖费及乙方的将来工程款”，而并非单纯的书面买卖合同。该协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属变动。抵债协议只能产生债法上的效力，且抵债人为畅通工程处，胡宝华最多只能享有抵债房产的登记请求权和物的交付请求权，而并不受物权期待权的保护。物权期待权中，物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是为了消灭金钱债，不应优先于另一个金钱债权的实现，所以胡宝华并不属于物权期待权的保护范围。二、胡宝华并未将房屋价款支付完毕。本案中，案涉房屋2004年10月10日的价格共计829315元，胡宝华只于2013年6月8日支付了10万元的价款，且距离协议签订已有八年，这期间胡宝华一直未履行合同，同时未见其他收款凭证，故该房屋的价款并未支付完毕。《异议复议规定》第28条规定“对于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利都能够排除执行的，人民法院应予支持：…（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，《异议复议规定》第29条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：…（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故胡宝华不符合排除执行的情况。三、协议的签订时间在房屋被查封后,胡宝华并未合法占有该房屋。补充协议属于胡宝华与槐荫危改中心对房屋买卖协议书的一部分，补充协议的签订时间为2005年5月1日，法院已于2005年4月11日查封了该房屋，在法院查封期间签订补充协议属于无权处分，不发生物权变动的法律效力。《异议复议规定》第28条规定“对于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利都能够排除执行的，人民法院应予支持：…（2）在人民法院查封前已合法占有该不动产；”《异议复议规定》第29条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。很明显，人民法院查封前胡宝华并非用于居住且并未合法占有案涉房屋。四、公司法人非法占有转移公司财产，违法行为导致处置行为无效。王靖作为畅通工程处的法定代表人，将公司的抵债资产非法占有处置，违反法律规定，该违法行为涉嫌职务侵占刑事犯罪。胡宝华协助转移公司财产，行为违法。五、从公示的效果来看，槐荫危改中心仍为本案争议房产的所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中登记的房产仍登记在槐荫危改中心名下，对外公示的所有权人仍为槐荫危改中心，从公示的效果来看，槐荫危改中心仍为本案争议房产的所有权人。综上，在完成房屋变更登记之前，以物抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与槐荫危改中心之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。该案涉房屋为开发商槐荫危改中心开发的商品房，在法院查封之前，胡宝华并未付清全部款项，也并非胡宝华的居住用房，且房屋来源违法。所以，胡宝华对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。
槐荫危改中心述称，同意胡宝华的起诉意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
胡宝华提交的第一组证据，证据1、2004年10月10日，胡宝华和槐荫危改中心签订的《房屋买卖协议书》；
证据2、2005年5月1日，胡宝华和槐荫危改中心签订的《补充协议》。
以上证据证明胡宝华在2005年4月11日济南市中级人民法院查封涉案房屋前，已和槐荫危改中心签订合法的房屋买卖合同。根据《房屋买卖协议书》第三条，双方约定通过以资抵债方式支付购房款。槐荫危改中心以欠付胡宝华工程款作为房屋�卖的首付款，剩余购房款通过槐荫危改中心欠付供热公司的供热配套费用抵购房款等费用。《补充协议》第一条“一次性向甲方缴纳剩余房款，剩余二字也证明了胡宝华已交付其他房款，仅剩十万元”。
新森公司对该组证据的真实性无异议，但认为证据1的第三条交款方式证明《房屋买卖协议书》为以房抵债协议；证据2显示补充协议签订时间为2005年5月1日，济南市中级人民法院已于2005年4月11日对房屋进行查封，该补充协议无效。槐荫危改中心对该组证据无异议。
新森公司与槐荫危改中心对该组证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。
胡宝华提交的第二组证据，证据3、畅通工程处和济南捷通达实业有限公司（以下简称捷通达公司）签订的建筑安装工程合同；
证据4、2003年10月25日的工程签证单；
证据5、�通工程处2004年12月26日122000元收据一份。
以上证据证明胡宝华以工程款抵债方式交付购房款122000元。
证据6、畅通工程处和捷通达公司签订的建筑安装工程合同；
证据7、2004年12月16日的工程签证单；
证据8、2004年12月28日，畅通工程处出具的196241.02元发票一份。
以上证据证明胡宝华以工程款抵债方式交付购房款196241.02元。
证据9、2005年1月5日，供热公司、槐荫危改中心、畅通工程处三方签订协议书，供热公司付款明细、关于整合济南热力有限公司批复，以证明胡宝华以工程款抵债方式交付购房款472680元。
证据10、2013年6月8日，槐荫危房中心出具收款单一份，以证明胡宝华用现金方式交付最后购房款10万元。
证据11、胡宝华和王靖结婚证明一份；
证据12、畅通工程处营业执照副本一份；
证据13、2004年12月10日，畅通工程处、胡宝华、王靖签订的将涉案房产办理到胡宝华名下的证明一份。
以上证据证明胡宝华、王靖系夫妻关系，畅通工程处是王靖名下个体工商户，畅通工程处相关权益由胡宝华享有。
证据14、2014年6月27日胡宝华办理营业执照时，槐荫危改中心出具的证明一份。
该组证据综合证明，胡宝华根据相关合同约定，已全额支付了购房款，案涉房产归胡宝华所有。
新森公司对该组证据质证称，证据5、8、13为复印件，无法确认其真实性；对其余证据的真实性无异议；证据6、9证明涉案协议为以房抵债协议；2014年6月27日，涉案房屋已被查封，证据14无效。槐荫危改中心对该组证据无异议。
该组证据为原件或为原件核对无异的复印件，本院对其真实性予以确认。
胡宝华提交�第三组证据，证据15、2004年12月1日胡宝华和黄宝杰签订《房屋租赁合同》一份，以证明在2005年4月11日济南市中级人民法院查封前，胡宝华已合法占有涉案房产。
新森公司对该组证据的真实性无异议，该组证据证明涉案房屋并非用于胡宝华居住，不符合异议复议规定第29条的规定。槐荫危改中心称该合同为当事人之间的行为，槐荫危改中心不了解。
新森公司与槐荫危改中心对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
胡宝华提交的第四组证据，证据16、济南市槐荫区人民法院（2007）槐民初字第107号民事判决书；
证据17、2018年1月24日济南市中级人民法院对槐荫区危改中心工作人员所做的调查笔录。
以上证据证明胡宝华全额交付购房款后，非自身原因未办理过户登记手续，系槐荫危改中心土地有瑕疵所致。�绿苑小区系槐荫危改中心和捷通达公司共同开发，畅通工程处和捷通达公司签订建筑安装合同享有相关权益，槐荫危改中心和捷通达公司共同承担，胡宝华的购房款通过畅通工程处和捷通达公司签订建筑安装合同工程款抵偿。
新森公司对第四组证据质证称，对证据16无异议；证据17为复印件，无法与原件核对。槐荫危改中心称，槐荫危改中心和捷通达公司当时的经办人已无法联系，现出庭人员不了解情况。
新森公司与槐荫危改中心对证据16的真实性无异议；调查笔录有槐荫危改中心工作人员签字确认，新森公司与槐荫危改中心对证据17的真实性有异议，未提交反证，其异议不成立，对该组证据的真实性予以确认。
新森公司提交最高人民法院（2017）最高法民终356号民事判决书，以证明以房抵债行为不必然引起房屋权属变动，胡宝华对涉�房屋交不享有所有权。该证据来源于OPENLAW网络打印件。
胡宝华对该证据的真实性有异议，即使是真实的，我国并不适用判例法，该判决也不具有适用的依据。槐荫危改中心称对该判决书不了解。
上述判决经本院核实，在OPENLAW上可以公开查询到，本院对该证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:
一、关于涉案房屋买卖情况：
2004年10月10日，槐荫危改中心（甲方）与胡宝华（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份。协议书主要内容有：胡宝华购买坐落于槐荫区道德商城2号楼2层西户1-6号，共计六间房屋，房屋面积460.73平方米。最终面积以房产证为准，多退少补。房屋价格为每平方米建筑面积1800元，合计829315元整。交款方式，甲方欠乙方工程款，所欠工程款作为乙方支付该宗房产的首付款；余款的支付，因甲方需向供热公司缴纳景绿苑3号楼供热配套费，由乙方负责协调，将剩余房款抵供热配套费、取暖费及乙方的将来工程款。办理房产证所需要的有关费用由甲方承担。由甲方负责让原租赁户搬出上述房产，同时负责水、电安装的协调工作。
2004年12月10日，畅通工程处出具证明，称畅通工程处法定代表人王靖与胡宝华系夫妻关系，王靖自愿将坐落于槐荫区道德商城2号楼2层西户1-6号共6间，房屋面积为460.73平方的房产办理到妻子胡宝华名下。王靖、胡宝华签字捺印，畅通工程处加盖公章。
2004年12月1日，胡宝华（出租人）与黄宝杰（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，黄宝杰租赁槐荫区经六纬十二道德商城2号楼2层西户，建筑面积约400平方米。租赁期限自2004年12月1日至2009年11月30日。租金每月3000元整，年租金36000元整。合同签订之日起三天内，出租人将租赁房屋钥匙交付承租人，并负责清理完自有物品。
二、关于涉案房款交付及工程款折抵情况：
2003年，畅通工程处与捷通达公司签订《建筑安装工程合同》。合同主要内容有：畅通工程处安装景绿苑小区热力管网，工程造价为竣工后，按实际工程量决算，审订值约20万元。施工期限定于2003年8月28日开工至2003年9月28日竣工。承包方式为包工包料。工程价款的支付与结算为工程签订合同后，先按预算付畅通工程处工程的45%，工程竣工后，按审订值结算，一年内工程款结清，保修一采暖期。合同自签章之日起生效，至工程竣工验收价款付清后失效。2004年12月26日，畅通工程处向捷通达公司出具收据一份，金额为122000元，事由为景绿苑热力管网施工工程款。
2004年，畅通工程处与捷通达公司签订《建筑安装工程合同》。合同主要内容有：畅通工程处负责西光明街槐荫区房管局宿舍土建安装工程，双方商定价格为196241.02元，此价格为最终价格，不做任何调整。施工期限定于2004年10月15日开工至2004年12月15日竣工。承包方式为包工包料。工程价款的支付与结算为工程竣工后，此工程款抵槐荫区道德商城2号楼2层1-6号房款，余额另计。合同自签章之日起生效，至工程竣工验收价款付清后失效。2004年12月28日，畅通工程处为捷通达公司出具发票（票号23709041105400035940）一份，发票项目为工程款，金额为196241.02元。
2005年1月5日，供热公司（甲方）、槐荫危改中心（乙方）、畅通工程处（丙方）签订协议书一份。协议书主要内容有：乙方所开发建设的槐荫区景绿苑小区3#楼，面积6060平方米，申请加入甲方的集中供热管网，应向甲方交纳管网工程费472680元。经甲、�、丙三方协商同意，乙方应向甲方交纳的管网工程费从甲方应向丙方支付的03年度（03年）以后的工程款中抵扣，乙方向丙方交付相同价值的房产（乙方与丙方有关房产交付问题按照双方另行签订的购房协议执行）。济南热力集团公司出具工程款明细，显示供热公司付畅通工程处工程款472680元，扣款抵账。
2005年5月1日，槐荫危改中心与胡宝华签订《补充协议》一份。协议主要内容有：胡宝华在本补充协议签订之日起，一次性向槐荫危改中心交纳剩余房款壹拾万元整。胡宝华所购的道德商城2号楼2层西户1-6号，共计六间房屋，房屋面积460.73平方米，按实测面积为准。2013年6月8日，槐荫危改中心向胡宝华出具收款单一份，交款事由为道德商城2号楼2层西户1-6号房款，金额为100000元。
2014年6月27日，槐荫危改中心向槐荫工商局出具证明一份，位于槐荫区�德商城2号楼2层1-6号房产属商业用房，房产归胡宝华所有。
2018年1月24日，槐荫危改中心的工作人员杨延兵、段雪宛在本院36号法庭接受本院调查时称，目前只有大证在槐荫危改中心名下，但小证不符合规定，一直没办下来。庭审中，槐荫危改中心称道德商城的手续是特批的，没有交纳土地规划出让手续，故营业房无法办证。
三、关于涉案房产被执行情况：
2005年3月30日，农行槐荫支行与槐荫危改中心、济南市槐荫房屋建设综合开发总公司（以下简称槐荫开发公司）借款合同纠纷一案，本院作出（2005）济民四初字第46号民事裁定书，裁定冻结槐荫危改中心、槐荫开发公司在银行的存款4450000元或查封、扣押其相应价值财产。2005年4月11日，本院作出（2005）济民四初字第46号查封令，查封槐荫危改中心位于道德商城2号楼，面积1865.18㎡，房产�号槐038173号及2号营业楼，面积1352.14㎡，证号为槐059145号房产。
2017年1月12日，本院作出（2017）鲁01执恢7-1号、7-2号执行裁定书，分别裁定变更山东森信投资发展有限公司为本案的申请执行人、拍卖被执行人槐荫危改中心位于济南市槐荫区道德商城2号营业楼（产权证号为槐038173、槐059145号）房产所有权。案外人胡宝华提出执行异议，认为道德商城2号楼2层1-6号房屋归其所有。本院以“案外人胡宝华称其购买涉案房屋款项通过槐荫危改中心所欠工程款抵偿，但其提供的证据不能证明其已向被执行人槐荫危改中心抵扣支付全部购房款。案外人胡宝华要求排除对涉案房屋的执行，证据不足，本院不予支持”为由，于2018年2月1日裁定驳回案外人胡宝华的异议。胡宝华遂向本院提起案外人执行异议之诉。
四、涉案相关主体情况：
畅通工程处的类�为个体工商户，经营者为王靖，组织形式为个人经营，胡宝华与王靖系夫妻关系。
2017年12月25日，山东森信投资发展有限公司名称变更为山东新森文化传媒有限公司。
2007年10月9日，济南区域供热公司合并济南开发区热力公司及济南热力工程公司分离的供热财产，改制设立国有独资济南热力有限公司。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，《房屋买卖协议书》签订时间在涉案房产被人民法院查封之前，同时约定涉案房产价格合计829315元。胡宝华分别以景绿苑热力管网工程款122000元、槐荫区房管局宿舍土建安装工程款196241.02元、工程款462680元、现金100000元的方式，共计交付购房款及相应费用890921.02元，证明胡宝华已经支付涉案房产的全部价款。胡宝华与黄宝杰的《房屋租赁合同》证明胡宝华已经合法占有涉案房屋。根据槐荫危改中心的陈述，因其未交纳土地规划出让手续，无法办证，故涉案房产未能办理物权变更登记，胡宝华对此并无过错。胡宝华所提异议符合上述规定，其对于涉案房产享有的权利可以排除新森公司对涉案房产的执行。胡宝华与槐荫危改中心签订《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，协议书约定的将工程款作为购买�案房产的首付款和相关房款是购房款的交纳方式，不违反法律、行政法规的禁止性规定，且房屋已经交付。因此，双方存在真实房屋买卖关系且合同已实际履行。新森公司关于上述协议为以房抵债协议，不能对抗其债权的主张，本院不予支持。本案中，槐荫危改中心、胡宝华及新森公司对涉案房屋当前的权属登记状态没有争议，胡宝华可基于其与槐荫危改中心之间关于买卖房屋的约定，要求槐荫危改中心履行合同义务，为其所买房屋办理产权过户，故本案对胡宝华关于确认涉案房屋权属的诉讼请求不予审理。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、停止对位于济南市槐荫区道德商城2号楼（房产证号为槐038173号）2层西户1-6号房屋的执行；
二、驳回胡宝华的其他诉讼请求。
案件受理费12094元，由胡宝华负担6000元，由山东新森文化传媒有限公司负担6094元。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
本院（2018）鲁01执异1号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 刘学宽
审判员 刘彦亭
审判员 赵 雯
二〇一八年六月七日
书记员 杨 燕