湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武昌民商初字第00241号
原告：武汉贝塔科技有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路28号长信大厦2004室。
法定代表人：武跃军，总经理。
委托代理人：肖建斌，湖北今天律师事务所律师。
被告：武汉广隆嘉信物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区江汉路129号14层4室。
法定代表人：吴燕莉，总经理。
委托代理人：李海。
被告：张宝玉。
原告武汉贝塔科技有限公司（以下简称贝塔公司）诉被告武汉广隆嘉信物业管理有限公司（以下简称广隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月7日受理后，广隆公司于2013年4月19日对管辖权提出异议；本院于2013年4月26日作出裁定：驳回广隆公司对管辖权提出的异议；广隆公司对裁定不服，提出上诉；武汉市中级人民法院于2014年1月22日作出裁定：驳回上诉，维持原裁定。2014年6月4日本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贝塔公司的委托代理人肖建斌，被告广隆公司的委托代理人李海到庭参加诉讼，被告张宝玉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贝塔公司诉称：2010年7月29日，贝塔公司与广隆公司及武汉鼎城伟业教育发展有限公司（以下简称鼎城公司）签订《转让合同书》，约定鼎城公司将其承租于广隆公司的位于武汉市武昌区武珞路28号长信大厦（以下称长信大厦）20楼2001室、2002室、建筑面积356平方米房屋以85000元转让给贝塔公司；如因广隆公司原因导致租赁物不能继续租赁时，广隆公司将支付贝塔公司85000元。张宝玉在该《转让合同书》上代表广隆公司签字。《转让合同书》签订后，贝塔公司向鼎城公司支付了转让费85000元。2010年10月1日，贝塔公司与广隆公司就承租房屋签订《租赁合同》，合同约定，租赁期自2010年10月1日至2011年10月1日，如广隆公司违约，则承担贝塔公司经济损失。嗣后，广隆公司对承租房屋进行装修，并支付装修费372802元，该装修价值于2010年12月28日经武汉国新房地产资产评估有限公司（以下简称国新评估公司）评估为190100元。2011年1月10日，贝塔公司收到美好物业长信大厦管理处（以下简称美好物业）的通知，告知尽快搬离。贝塔公司从美好物业了解得知，广隆公司承租的房屋于2000年因借款纠纷已抵押给湖北中天华昌房地产开发有限公司（以下简称中天华昌公司），并办理抵押登记。现经最高人民法院判决，房屋所有权人武汉市星王城市综合开发有限责任公司（以下简称星王公司）偿还中天华昌公司借款，因星王公司不履行还款义务，租赁房屋经法院拍卖流拍后作价抵偿债务。现因新的产权人不同意房屋继续出租，法院以公告方式通知所有租户迁出。贝塔公司于2010年12月因租赁物业停水停电，并经鄂州市中级人民法院（以下称鄂州中院）强制执行，已搬出租赁物业。另，经鄂州中院协调，广隆公司与中天华昌公司达成协议，中天华昌公司一次性赔偿广隆公司220万元。该220万元付至广隆公司后一天内被张宝玉转至自己个人账户。张宝玉将广隆公司220万元转至自己个人账户时并未缴纳税金，系非法占有，根据《中华人民共和国公司法》第一百四十九条第二款的规定，该220万元属于广隆公司所有，但该款项被张宝玉侵占。贝塔公司在承租房屋时，广隆公司并未告知该房屋存在抵押权，也未告知该房屋已被法院公告强制搬迁，致使贝塔公司支付高额转让费用，并花费高额装修费。故诉请法院判令广隆公司、张宝玉向贝塔公司退还转让费85000元并赔偿广隆公司装修费190100元。
被告广隆公司辩称：1、原、被告及鼎城公司签订《转让合同书》之时，长信大厦已在鄂州中院强制执行过程中，鄂州中院于2010年7月和2010年11月在长信大厦张贴了公告，当时贝塔公司在长信大厦办公，对上述情况应当是知道的。广隆公司未履行合同是因为法院强制执行，属于不可抗力因素，过错不在广隆公司，广隆公司不应承担赔偿责任。2、转让费85000元是贝塔公司支付给鼎城公司，而非支付给广隆公司，故广隆公司不应承担退还转让费的责任。3、贝塔公司在装修时并未按照双方签订的《租赁合同》约定向广隆公司备案，且贝塔公司在租赁期限仅一年的情况下投入37万元的装修款，不合常理。4、中天华昌公司实际赔偿广隆公司200万元，广隆公司已经按照法院委托的评估机构作出的评估报告赔偿给了相应的租户；广隆公司转款张宝玉100多万元，是广隆公司申请法院将款项转到张宝玉账户，并不是张宝玉侵占广隆公司资金。故请求法院驳回贝塔公司的诉讼请求。
原告贝塔公司为支持其主张，举证如下：
证据一、2010年7月29日，贝塔公司与广隆公司及鼎城公司签订的《转让合同书》。拟证明1.广隆公司在明知长信大厦20楼2001室、2002室的房屋被抵押，且该抵押权面临被鄂州中院强制执行的情况下，仍欺瞒贝塔公司，导致贝塔公司支付鼎城公司转让费85000元。2.广隆公司违约导致贝塔公司不能继续承租租赁房屋，按照合同约定，广隆公司应当向贝塔公司支付转让费85000元。
证据二、2010年8月3日，鼎城公司向贝塔公司开具的收据。拟证明贝塔公司按照合同约定向鼎城公司支付租赁物转让费85000元。
证据三、2010年10月1日，贝塔公司与广隆公司签订的《租赁合同》。拟证明1.广隆公司将长信大厦20楼2001室、2002室的房屋租赁给贝塔公司，租赁期为2010年10月1日至2011年10月1日，如广隆公司违约，则承担贝塔公司经济损失。2.广隆公司未告知贝塔公司租赁物被抵押。
证据四、工商查询信息。拟证明广隆公司于2010年5月18日后处于不合法经营状态；张宝玉明知该公司处于名存实亡状态仍利用广隆公司名义与贝塔公司签订《租赁合同》，其行为属于恶意欺诈，应承担法律责任。
证据五、贝塔公司与武汉市汉阳区迪亚橱柜经营部签订的《装饰工程合同书》及国新评估公司于2010年12月作出的《房地产装修价值估价报告》。拟证明贝塔公司实际装饰装修长信大厦20楼2001室、2002室房屋的损失为190100元。
证据六、发票。拟证明贝塔公司最后向广隆公司交纳房租至2010年12月31日。
被告广隆公司为支持其主张，举证如下：
证据一、申请法院调取的如下证据：鄂州中院于2010年7月29日作出的（2009）鄂州法执字第15-1号公告、于2010年7月29日作出的（2009）鄂州法执字第15-4号执行裁定书、于2010年11月23日作出的公告及于2011年3月17日发出的通知。拟证明1.申请执行人中天华昌公司与被执行人星王公司借款合同纠纷一案，鄂州中院裁定将星王公司所有的长信大厦4-26层作价抵偿给中天华昌公司并责令星王公司及长信大厦4-26层的各租户于2010年8月15日前迁出房屋；到期仍不履行的，法院将依法强制执行。2.在执行过程中经法院多次协调，中天华昌公司同意对租赁期限未到的租户给予适当补偿；如租户逾期选择补偿方式又拒不搬迁的，法院将直接强制迁出，并酌情补偿方式。3.贝塔公司在明知该房屋将被法院强制执行的情况下仍租赁了该房屋；过错不在广隆公司。
证据二、鄂州中院于2011年7月13日发出的通知2份。拟证明长信大厦4-26层的商户最后经营至2011年6月16日。
证据三、鄂州中院委托国新评估公司于2011年4月8日至2011年5月11日作出的《房地产装饰装修估计报告》。拟证明本案诉争标的物的装修补偿的标准应以该份评估报告为准。
证据四、1.2011年9月15日，中天华昌公司与广隆公司在鄂州中院见证下签订的《和解协议》。拟证明中天华昌公司补偿广隆公司200万元的装修损失；广隆公司负责将装修补偿款200万补偿给长信大厦14-26层租户。2.广隆公司于2011年9月20日向鄂州中院出具的委托书。拟证明广隆公司委托张宝玉代为收取装修补偿款。3、广隆公司于2011年9月26日作出的情况说明及26楼2401室租户沈祥军于2011年9月26日出具的收条。拟证明广隆公司同意鄂州中院将中天华昌公司赔付的房屋装修补偿款200万元中的22万元支付给沈祥军。4、武汉市地方税务统一收款收据。拟证明广隆公司收到鄂州中院178万元，系中天华昌公司支付长信大厦14-26层装修补偿款。
当事人对证据的质证意见及本院认证如下：
广隆公司对贝塔公司提交的证据一的真实性不持异议，但认为转让合同书第七条约定“广隆公司不得将该办公场所租赁给第三方”，实际上，广隆公司并未将租赁物租赁给第三方，而是将租赁物租给了贝塔公司，故广隆公司并未违约，不承担赔偿转让费的责任，房屋是否抵押不影响房屋的租赁，且鄂州中院在强制执行前在长信大厦整栋大楼都张贴了公告，广隆公司已经告知贝塔公司能租到何时就何时；本院对贝塔公司提交的证据一的真实性予以确认。广隆公司对贝塔公司提交的证据二认为该证据不是正规税务票据，不能证明贝塔公司向鼎城伟业支付了85000元转让费；本院认为，贝塔公司提交的证据二系其与鼎城公司之间的权利义务关系，在鼎城公司不持异议的前提下予以确认。广隆公司对贝塔公司提交的证据三的真实性不持异议，但认为双方均知晓租赁物被鄂州中院强制执行，双方均未违约，广隆公司不承担违约责任，租赁物有抵押权不影响租赁。广隆公司对贝塔公司提交的证据四的真实性不持异议，但认为广隆公司经营期限至2016年，公司还在正常经营，2011年没有年检是因为房屋被鄂州中院强制执行，公司没有住所地，且即使2011年没有年检也不影响公司的正常经营。广隆公司对贝塔公司提交的证据五的真实性不持异议，但对承接方装修资质存疑，且贝塔公司在租赁期仅1年的情况下投入37万元的装修款，不合常理，评估报告系贝塔公司单方委托，不具法律效力，另，该评估报告在前，而鄂州中院委托的评估报告在后，且评估公司、评估对象相同，应以鄂州中院委托的评估报告为计算装修损失的标准。本院对贝塔公司提交的证据三、四、五的真实性予以确认。广隆公司对贝塔公司提交的证据六不持异议；本院予以确认。贝塔公司对广隆公司提交的证据一的真实性不持异议，但认为裁定书及公告发出的时间不等同于向公众公示的时间，贝塔公司不是鄂州中院执行案件中的当事人，贝塔公司对租赁物被强制执行毫不知情，而广隆公司作为该执行案件的利害关系人，在明知法院即将强制执行租赁物的情况下欺瞒贝塔公司签订合同，广隆公司存在过错。贝塔公司对广隆公司提交的证据二的真实性不持异议，但认为2010年12月贝塔公司承租的房屋已经出现停水停电，无法继续经营。贝塔公司对广隆公司提交的证据三的真实性不持异议，但认为该证据中关于贝塔公司的装修明细与贝塔公司提交的评估报告中的装修明细是一致的，即装修价值应认定为190100元。贝塔公司对广隆公司提交的证据四的真实性不持异议，但认为广隆公司实际控制在张宝玉个人名下，张宝玉侵占广隆公司补偿款无法律依据，张宝玉应该承担连带赔偿责任。本院对广隆公司提交的证据的真实性均予以确认。
根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：
广隆公司原系长信大厦13-26楼的承租人；广隆公司将其承租的长信大厦20楼2001室、2002室、建筑面积356平方米房屋转租给鼎城公司。2010年7月29日，鼎城公司与贝塔公司及广隆公司签订《转让合同书》，合同约定，鼎城公司将其承租的长信大厦20楼2001室、2002室、建筑面积356平方米房屋转租给贝塔公司；并将上述房屋的前期装修、办公设施设备、未使用完的物业管理费一并转让给贝塔公司；鼎城公司与贝塔公司约定的转让费为85000元；广隆公司在未经贝塔公司同意时，不得将该办公场所租赁给第三方；如果广隆公司因其他特殊原因，确实不能将该办公场所租赁给贝塔公司时，广隆公司或者第三方需向贝塔公司支付转让费85000元。《转让合同书》签订前几日，鼎城公司将租赁物等交付给贝塔公司。其后，贝塔公司与武汉市汉阳区迪亚橱柜经营部签订《装饰工程合同书》，合同约定，贝塔公司将其承租的长信大厦20楼的装修工程交武汉市汉阳区迪亚橱柜经营部施工；工程总价372802元；工期自2010年8月14日至2010年9月15日。之后，贝塔公司将租赁房屋交武汉市汉阳区迪亚橱柜经营部装修。2010年10月1日，广隆公司与贝塔公司补签《租赁合同》，合同约定，广隆公司将长信大厦20楼2001室、2002室、建筑面积356平方米房屋出租给贝塔公司；月租金6000元，按季度支付；租赁期自2010年10月1日至2011年10月1日止；广隆公司按房屋现状租给贝塔公司，在不破坏房屋整体结构和不破坏房地产物的前提下，贝塔公司可自行装修，装修费由贝塔公司自理；在实施装修前，贝塔公司须提供房屋方案报广隆公司备案；因广隆公司过错导致贝塔公司退房或解除合同的，贝塔公司应按合同租期内房屋年租金的万分之五处罚广隆公司。另查明，2010年7月29日，鄂州中院作出（2009）鄂州法执字第15-1号公告，主要载明：“关于申请执行人中天华昌公司与被执行人星王公司借款合同纠纷一案，本院于2010年7月26日对星王公司所有的位于长信大厦4-26层的房地产进行公开拍卖，由于无人竞买，该标的出现流拍。经申请执行人申请，本院裁定将被执行人所有的长信大厦4-26层作价抵偿给中天华昌公司。责令星王公司及长信大厦4-26层的各租户于2010年8月15日前迁出房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行”。同日，鄂州中院作出（2009）鄂州法执字第15-4号执行裁定书，主要载明：“……裁定如下：一、将被执行人星王公司所有的长信大厦4-26层的房地产作价5577072.41元交付申请执行人中天华昌公司，以抵偿所欠部分债务。二、中天华昌公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户手续”。2011年3月17日，鄂州中院发出通知，主要载明：“……本院裁定将被执行人所有的长信大厦4-26层作价抵偿给申请执行人，并于2010年7月29日和2010年11月23日两次张贴公告，责令长信大厦4-26层的各租户限期迁出房屋，现将有关事项通知如下：一、如你（公司）对本院责令迁出的执行行为不服，可于收到本通知之日起十日内向本院提出书面执行异议；二、在执行过程中，经本院多次协调，中天华昌公司同意对尚未到期的租户给予适当补偿，补偿方式（1）原租赁合同中约定的违约责任部分，未履行合同部分标的的10%违约金；（2）对室内装修（不可移动）部分进行评估，按评估价值进行补偿，请你在收到本通知之日起十日内自行选择补偿方式。三、如逾期选择补偿方式又拒不搬迁的，本院将直接强制迁出，并酌情决定补偿方式”。另，经鄂州中院协调，广隆公司与中天华昌公司于2011年9月15日达成《和解协议》，主要载明：“中天华昌公司补偿广隆公司200万元的装修补偿款；广隆公司装修补偿款200万元到位后，对长信大厦14-26层所有的纠纷一并解决，其中包含广隆公司对外出租的租户补偿问题，均由广隆公司负责处理”。《和解协议》签订后，鄂州中院于2011年9月26日将装修补偿款178万元支付给广隆公司；另22万元支付给2401室租户沈某某。再查明，因租赁房屋面临法院强制执行，贝塔公司于2010年12月10日通过湖北斯洋律师事务所委托国新评估公司对长信大厦20楼2001室、2002室、建筑面积356平方米房屋装修价值进行评估，国新评估公司于2010年12月28日作出房地产装修价值估价报告，确定估价对象在估价时点2010年12月10日的装饰装修市场价值为190100元，单价为每平方米534元。鄂州中院为强制执行于2011年4月8日委托国新评估公司对长信大厦14-26层、建筑面积10594.24平方米房屋装修价值进行评估，国新评估公司于2011年5月11日作出房地产装修价值估价报告，确定估价对象在估价时点2011年4月20日的装饰装修市场价值为3001700元，单价为每平方米283元。现贝塔公司以广隆公司并未告知租赁房屋存在抵押权，也未告知租赁房屋已被法院公告强制搬迁，致使贝塔公司支付高额转让费用，并花费高额装修费，造成贝塔公司经济损失等为由，诉至本院，诉请如前。
本案争议的焦点：广隆公司在与贝塔公司签订《租赁合同》是否存在欺诈行为，应否赔偿贝塔公司转让费85000元；贝塔公司对承租房屋进行装修的损失如何确定。
本院认为，我国法律并未禁止抵押物出租，本案租赁房屋设定抵押权后，租赁房屋可以出租。因此，原告贝塔公司与被告广隆公司于2010年10月1日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同生效后，广隆公司将租赁物交付给了贝塔公司，贝塔公司按合同约定向广隆公司支付租金，并对租赁房屋进行装修。在合同履行过程中，长信大厦4-26层被法院强制执行，其中包括贝塔公司租赁的房屋等，法院责令贝塔公司等租户迁出房屋，上述情况的发生，导致贝塔公司与广隆公司签订的《租赁合同》不能履行，过错不在广隆公司；广隆公司在与贝塔公司签订《租赁合同》不存在欺诈行为，故贝塔公司主张广隆公司赔偿其转让费85000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于贝塔公司对承租房屋进行装修的损失如何确定的焦点问题：因本案《租赁合同》不能继续履行，系不可归责于双方的事由导致，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。因贝塔公司在出现租赁房屋被法院强制执行时，未向广隆公司提出解除合同，也未将租赁物及装饰装修残值交付广隆公司，而是单方委托国新评估公司对长信大厦20楼2001室、2002室、建筑面积356平方米房屋装修价值进行评估，故该评估报告不能作为其装饰装修价值的依据。因双方均未通知对方解除合同，本案合同解除的时间难以确定，装饰装修估价时点也难以确定；根据公平原则，本院确定以鄂州中院委托国新评估公司对长信大厦14-26层、建筑面积10594.24平方米房屋装修价值进行评估所作出的评估报告，作为诉争房屋装饰装修价值的依据；即长信大厦14-26层、建筑面积10594.24平方米房屋装修价值为每平方米283元；则贝塔公司承租的长信大厦20楼2001室、2002室、建筑面积356平方米房屋装修价值为283元×356=100748元；该装饰装修损失，由双方按照公平原则分担。广隆公司收到鄂州中院支付的修补偿款后将装修补偿款转账至张宝玉账户，系广隆公司与张宝玉之间的关系，与本案无关，贝塔公司主张被告张宝玉承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。被告张宝玉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条、第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告武汉广隆嘉信物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告武汉贝塔科技有限公司装饰装修残值损失90000元。
三、驳回原告武汉贝塔科技有限公司的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费5426元，由原告武汉贝塔科技有限公司负担3326元、被告武汉广隆嘉信物业管理有限公司负担2100元（此款原告武汉贝塔科技有限公司已垫付，由被告武汉广隆嘉信物业管理有限公司于本判决生效后五日内径行给付原告武汉贝塔科技有限公司）。
被告武汉广隆嘉信物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 周 琪
人民陪审员 张 俊
人民陪审员 罗金菊
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 王 蕊