江苏省泰州市姜堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏1204民初2757号
原告（反诉被告）：陈爱华，男，1982年11月6日出生，汉族，住泰州市姜堰区。
委托诉讼代理人：袁星星，江苏伟程律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张强，江苏伟程律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵国宝，男，1955年5月3日出生，汉族，住泰州市姜堰区。
委托诉讼代理人：周冬林，江苏睿恒律师事务所律师。
原告陈爱华与被告赵国宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，陈爱华在审理过程中提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）陈爱华及其委托诉讼代理人袁星星、被告（反诉原告）赵国宝的委托诉讼代理人周冬林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失8000元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告租赁被告房屋经营饭店，房屋三层屋面经常漏水，双方就此问题曾多次沟通协商。2017年8月6日，双方签订协议一份，协议中写明被告保证在2017年9月6日前将屋顶修好，保证不漏水；如果被告做不到，则赔偿原告8000元。现被告仍迟迟不予修理，原告已经无法经营。现被告对赔偿问题一直置之不理,双方多次矛盾.
被告辩称，8000元是预计损失，原告实际发生的损失远低于8000元，因原告从2017年下半年饭店就不再经营，而且从现场照片看漏水并不严重，不同意原告的诉讼请求。
审理中，赵国宝向本院提出反诉请求：判令1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.反诉被告将房屋返还给反诉原告，并恢复原状；3.反诉被告给付房屋租金1333元（暂计算至2018年2月6日，以后按年租金8000元为标准，计算至实际交付房屋止）并赔偿房屋租金损失4000元。4.反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2012年12月6日签订租房协议书一份，约定反诉原告将房屋出租给反诉被告，租期6年，年租金8000元，每年年头上付款。现反诉被告不但拒不支付租金，擅自将房屋结构改变，而且还起诉要反诉原告赔偿漏水损失8000元。
反诉被告辩称，其于2018年1月16日将房屋交还反诉原告，但反诉原告拒收；就恢复原状问题，反诉被告经反诉原告同意装修房屋且已使用5年，在5年期间，反诉原告并未提出任何异议，仅在反诉被告诉讼要求反诉原告赔偿损失后才提出这一无理要求；对反诉原告要求反诉被告支付租金不予认可，房屋不能使用是反诉原告导致的，反诉被告早已不再使用房屋，无任何理由支付租金；对反诉原告要求解除租赁合同的诉讼请求表示同意。
本院经审理确认如下事实：
（一）陈爱华与赵国宝于2012年12月6日签订《租房协议书》一份，约定：赵国宝（甲方）将位于沈高镇夏北村派出所往南路西紧靠河边的两套住房租给陈爱华（乙方）经营饭店，租期六年，即2018年12月6日止；年租金为8000元整，付款方式为每年年头上付款；本协议未见事宜由甲乙双方协商解决；等等。至起诉之日，陈爱华已缴纳2012年12月6日至2017年12月6日的房租。
（二）该房屋在使用过程中，双方多次因房屋屋顶漏水发生纠纷。2017年8月6日，双方签订《协议书》一份，约定：赵国宝（甲方）将房屋租赁给陈爱华（乙方），乙方于2017年8月6日缴纳剩余房租（即2017年下半年的房租）。因该出租房屋顶漏水，给乙方经营造成损失，甲方保证在2017年9月6日前将屋顶修好，并保证不漏水；以2017年9月6日双方签字不漏水为证；若甲方到时做不到，赔偿乙方一年的房租费8000元作为赔偿乙方的损失；此协议一式两份，双方签字生效。赵国宝与陈爱华均在该协议书上签字并按了指纹。
（三）2018年1月，陈爱华将房屋腾空，并交还钥匙，给赵国宝，赵国宝拒收。
（四）赵国宝出租房屋为两套层楼房，面积约300平方米，出租时房屋状态为毛坯；租赁期间，陈爱华在征得赵国宝同意的情况下，对房屋进行了改造和装潢，地面铺设瓷砖，且将房屋西面卷帘门封死，改设为窗户。
（五）经本院现场勘验，该出租房屋屋顶多处存在漏水痕迹，楼梯处地面瓷砖有少部分损毁。
本案双方当事人主要争议焦点是：1.陈爱华要求赵国宝赔偿8000元损失有无事实和法律依据；2.陈爱华提前交房行为是否违约；3.赵国宝要求陈爱华给付1333元租金和4000元租金损失有无事实和法律依据；4.赵国宝要求陈爱华返还房屋并恢复原状有无事实和法律依据。
本院认为，关于争议焦点一，根据合同法相关规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。根据双方当事人的陈述，案涉房屋自2016年起就已经出现屋顶漏水的情况，双方当事人也就此多次沟通协商以及进行修缮，双方多次发生纠纷。直至2017年8月6日双方签订《协议书》时，屋顶漏水问题仍未解决。出租房屋的质量不符合约定时，应当按照当事人的约定承担违约责任。该协议的签订是双方真实意思的表达，且明确约定了赵国宝无法将房屋修缮好的违约责任，双方应当按照协议的内容履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陈爱华要求赵国宝赔偿8000元损失有事实和法律依据，本院予以支持。赵国宝辩称“其签订协议时受胁迫和欺骗，该协议的签订显失公平”的意见，并无相关证据证明其在签订协议时受到胁迫和欺骗，本院不予采信。对被告辩称8000元过高的意见，本院认为，当事人约定的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，考虑到合同的履行情况、餐饮行业的行业标准以及社会经济状况等因素，8000元的违约金数额并非过高，故对赵国宝的以上抗辩不予采纳。
关于争议焦点二，根据合同法相关规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，地砖、楼梯栏杆等设施均为陈爱华装修所为，该承租房屋屋顶漏水情况由来已久，且一直没有修好，陈爱华承租该房屋是为了经营饭店，因屋顶漏水情况严重，导致无法实现租房目的，故其提前搬离出租房屋并交付钥匙的行为属于提前解除合同，其并不构成违约。
关于争议焦点三，陈爱华搬离承租房屋并交付钥匙的时间为2018年1月16日，在此之前，陈爱华应继续履行合同，支付租金；按年租金8000元计，赵国宝要求陈爱华给付1333元租金（自2017年12月6日计算至2018年2月6日）的诉讼请求不违背法律的规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，应当终止履行，陈爱华提出解除合同后，赵国宝应当采取适当措施防止损失的扩大，但其拒绝接受钥匙且没有采取措施防止损失扩大，而是将房屋继续空置，对其此后的房租损失，本院不予支持。
关于争议焦点四，根据合同法相关规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。陈爱华利用承租房屋经营饭店的行为符合双方约定，陈爱华在承租房屋时，房屋为毛坯状态，在征得赵国宝的同意下，陈爱华对房屋进行装修，并铺设地砖，加设楼梯栏杆，将卷帘门封住。因其租赁时间较长，地砖损耗、不锈钢门等损耗在所难免，虽因其拆除栏杆时损坏了小部分地砖，但并不会影响其房屋的后期正常使用，对于赵国宝要求陈爱华修复不锈钢大门、修复地砖、恢复卷帘门状态等诉讼请求，无疑加重了承租人的风险和负担，本院不予支持。
对于被告应赔偿原告的违约金8000元与原告应支付的房屋租金1333元相抵后，被告尚应给付原告6667元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十八条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百三十一条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、解除原告陈爱华与被告赵国宝于2012年12月6日签订的《租房协议书》；
二、原告（反诉被告）陈爱华于本判决生效后五日内将位于泰州市姜堰区沈高镇夏北村被告（反诉原告）赵国宝的二层楼房两套返还给赵国宝；
三、被告赵国宝于本判决生效后五日赔偿原告陈爱华6667元；
四、驳回反诉原告赵国宝的其他反诉请求；
案件受理费50元，减半收取计25元，由陈爱华负担，反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由赵国宝负担。
如被告及反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元。
审 判 员 赵 勇
二〇一八年七月十二日
法官助理 孙佳乐
书 记 员 魏 韦
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。