江苏省常州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏04执异32号
案外人常州快高儿童卫生用品有限公司。住所地常州市天宁区虹阳路*号。
法定代表人盛奕胤。
委托代理人张忠，江苏德音律师事务所律师。
申请执行人江苏资产管理有限公司。住所地江苏省无锡市金融一街*号。
法定代表人华伟荣，该公司董事长。
委托代理人任晓力，江苏博爱星律师事务所律师。
被执行人常州康贝护理卫生用品有限公司。住所地常州市天宁区青龙街道虹阳路*号。
法定代表人叶正瑜，该公司总经理。
被执行人叶正瑜。
申请执行人江苏资产管理有限公司（以下简称资产公司）与被执行人常州康贝护理卫生用品有限公司（以下简称康贝护理公司）、叶正瑜金融借款合同纠纷一案，本院在执行过程中，常州快高儿童卫生用品有限公司（以下简称快高公司）向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。
快高公司提出异议称，常房xxxx、xxxx、xxxx号权证所对应的房屋均在被执行人抵押给银行前由承租人租赁使用至今。具体如下：一、常房xxxx、00××09号房屋系常州康贝纸业有限公司（以下简称康贝纸业公司）于2011年4月15日向被执行人承租，租期自2011年4月15日至2031年4月14日，年租金73.2万元。至康贝纸业公司转租给本公司前，其已支付房租111万元。2013年3月1日，康贝护理公司作为出租人与康贝纸业公司及本公司签订转租协议，约定由本公司承租该房屋。协议还约定本公司如于2013年4月1日前一次性支付170万元视为至2016年4月租金。另，本公司于2013年3月1日向康贝护理公司租赁东侧厂房8层，租期为2013年3月28日至2033年3月28日，年租金156万元；约定若本公司一次性支付330万元，视为3年租金。2013年3月13日，本公司支付500万元（含上述170万元）。由于康贝护理公司资金困难，书面请求本公司于6月1日前一次性支付1500万元，则视为支付上述房屋的全部剩余租金。2014年4月22日至5月26日，本公司共支付1520.26万元（含前期应付其他费用）。至此，本公司付清上述房屋全部租金并使用至今。二、常房xxxx号权证下的房屋系李先璃于2011年8月1日向被执行人承租，租期自2011年8月1日至2031年7月31日，年租金256620元。如一次性支付200万元，视为付至2024年计13年房租。李先璃于次日转账200万元到叶正瑜银行卡，后转入公司账户。2015年10月20日，被执行人作为出租人与李先璃及本公司签订房屋转租协议，由本公司租赁使用该房屋。2016年1月，李先璃迁出，本公司使用至今。综上，涉诉房屋系案外人自被执行人处租赁取得使用权，本公司作为次承租人享有与承租人相同的法律地位及权利，拍卖上述房屋将损害本公司的利益。故，请求在租赁期内阻止向拍卖受让人移交、占有上述房屋。
快高公司向本院提交了下列证据：1、康贝护理公司与康贝纸业公司于2011年4月15日签订的《土地房屋租赁合同》；2、康贝护理公司、康贝纸业公司、快高公司于2013年3月1日签订的《转租协议》；3、康贝护理公司、快高公司于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》；4、康贝护理公司、李先璃于2011年8月1日签订的《房屋租赁合同》；5、康贝护理公司、李先璃、快高公司于2015年10月20日签订的《房屋转租协议》；6、款项往来的凭证。
申请执行人资产公司答辩称，一、对于权证号为常房权证字第xxxx、00××09号的房屋，快高公司主张系从康贝纸业公司转租而来。但依其提供的材料，并非其主张的法律关系。而是，康贝护理公司于2013年3月1日终止与康贝纸业公司的租赁合同，与快高公司订立新的租赁合同。因为根据其提供的证据显示，康贝护理公司与康贝纸业公司结清了全部水电和房租等费用。此后的租赁关系直接发生于康贝护理公司与快高公司之间，房租由快高公司直接支付给康贝护理公司。可见，即使快高公司提供的材料是真实的，也是快高公司与康贝护理公司之间存在租赁关系，且发生于租赁房屋设定抵押之后，不能对抗抵押权人实现抵押权。二、对于快高公司主张的“东侧厂房8层房屋”，快高公司并未实际占有使用，整幢大楼至今为空置状态。因此，快高公司支付长达20年的巨额房租后而不使用，不具有合理性。显然是为了对抗执行，伪造租金交付证据。三、对于权证号常房权证字第××号的房屋，快高公司主张系其与李先璃之间有转租关系。但依其提供的证据，李先璃系将13年房租计200万元汇入叶正瑜的个人银行账户。是李先璃与叶正瑜之间的款项往来，而非支付李先璃租赁康贝护理公司房屋的租金。因此，对于快高公司主张的转租关系不予认可。四、根据工商登记资料显示，康贝护理公司、康贝纸业公司存在关联关系，有关联交易。二者有三个相同的股东。2012年度财务，康贝护理公司对康贝纸业公司有1900万余元的应收货款。综上，康贝护理公司、康贝纸业公司、快高公司、李先璃存在恶意串通、伪造证据、虚构租赁关系对抗执行的重大嫌疑。恳请通知相关人员出庭，并承诺提供证据的真实性。如果查明系恶意伪造证据，应追究相关人员的法律责任。
经审查查明，中国农业银行股份有限公司常州天宁支行（以下简称农行天宁支行）与康贝护理公司、叶正瑜金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月29日作出（2014）常商初字第194号民事调解书。该调解书确认各方当事人达成如下协议：一、康贝护理公司应于2014年9月10日前向农行天宁支行归还借款本金3350万元及相应利息；二、诉讼费用合计110891元由康贝护理公司负担，并应直接支付给农行天宁支行；三、如康贝护理公司不能清偿上述债务，则农行天宁支行有权以康贝护理公司提供的抵押物，即坐落于常州市天宁区虹阳路2号的房屋（他项权证号为：常房他字第xxxx、xxxx、xxxx、xxxx、xxxx号）进行折价或者以拍卖、变卖后的价款受偿，优先受偿的范围以39511200元为限；……。
2014年9月25日，本院立案受理农行天宁支行申请执行上述民事调解书一案。由于农行天宁支行与资产公司就上述民事调解书所确认的债权依法进行了债权转让，本院于2015年8月17日作出（2014）常执字第00403-1号执行裁定书，变更资产公司为申请执行人。2016年5月30日，本院作出（2016）苏04执恢7号公告，拟对康贝护理公司所有的坐落于常州市天宁区青龙街道虹阳路2号的房地产（房屋所有权证号：xxxx、xxxx、xxxx、xxxx、xxxx；土地使用权证号：常国用[2013]第xxxx号、第xxxx号）进行强制拍卖。根据常房他证字第xx**号、第xxxx号、第xxxx号、第xxxx号证书的记载，康贝护理公司于2012年4月26日，将房屋所有权证号第xxxx号、第00××09号、第xxxx号、第xxxx号项下的房产抵押登记给农行天宁支行。
本院认为，快高公司对涉案房屋主张承租权，并请求阻止执行涉案房屋的执行异议依法不能成立。具体理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人不动产，需具备两个条件：一、在人民法院查封之前签订合法有效的书面租赁合同；二、占有使用该不动产。而本案中，首先，快高公司未提供占有使用所有涉案房屋的证据，特别是未提交康贝纸业公司、李先璃曾经占有使用相关房屋的证据，因此，无法确认在申请执行人取得涉案房屋抵押权前，康贝纸业公司以及李先璃与康贝护理公司之间存在客观真实的租赁关系，且已经合理占有使用了涉案房屋。其次，即使根据快高公司提供承租涉案房屋的证据，其也不能对抗申请执行人享有的抵押权。对于权证号为常房权证字第xxxx、00××09号项下的涉案房屋，快高公司主张系从康贝纸业公司转租而来的意见不能成立。因为从快高公司提供的证据来看，康贝纸业公司与康贝护理公司于2013年3月1日结清水电、房租后，快高公司直接向康贝护理公司缴纳房租，对康贝护理公司承担租赁义务。快高公司与康贝护理公司系发生了新的租赁关系，其租赁行为的发生迟于申请执行人抵押权的登记，依法不能对抗申请执行人的抵押权。对于快高公司主张的“东侧厂房8层”，从其提交的证据来看，其与康贝护理公司于2013年3月1日签订合同，迟于申请执行人抵押权的登记，亦依法不能对抗申请执行人的抵押权。综上，快高公司的主张不符合上述第三十一条第一款的规定，其对案涉房屋主张排除执行的承租权不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回常州快高儿童卫生用品有限公司的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原调解书错误的，应当依照审判监督程序办理；与原调解书无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 刘 冰
审 判 员 赵玉冰
代理审判员 李 峰
二〇一六年九月十八日
书 记 员 胡晓岚