江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邳民初字第4662号
原告郭丽娜，居民。
委托代理人郭凤启，江苏好佳律师事务所律师。
委托代理人孙会，江苏好佳律师事务所实习律师。
被告邳州耀邦房地产开发有限公司，住所地邳州市经济开发区内。
委托代理人李新超，江苏大运河律师事务所律师。
原告郭丽娜诉被告邳州耀邦房地产开发有限公司（以下简称耀邦房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，依法由审判员董可伟独任审判，于2015年12月16日公开开庭进行审理。后依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行审理。原告郭丽娜及其委托代理人郭凤启、孙会，被告耀邦房地产公司委托代理人李新超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭丽娜诉称，2012年10月1日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的XX小区第46幢2单元XXX号商品房一套，依照国家和地方人民政府的相关规定，在该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，2013年12月31日前，被告将该房交付原告。经查，2014年4月22日，涉案第46幢楼竣工验收，2015年7月8日，邳州市住房和城乡建设局同意备案。至今，被告仍未取得商品住宅交付使用批准文件。2014年2月28日，被告虽然向原告送达了上房通知，但涉案房屋不符合房屋交付的实质要求，其上房通知无效。因此，被告的行为构成根本违约。原告有权依照商品房买卖合同第九条约定解除合同，并要求被告返还购房款、支付违约金并赔偿损失。2015年9月15，原告已向被告发出解除商品房买卖合同的通知，但被告在收到解除通知之日起30日内仍未退还购房款，侵犯了原告的合法权益。请求判决：1、依法解除原、被告签订的商品房买卖合同（合同号：PZXXXXX）；2、被告返还购房款431941元，支付违约金4319.41元，并赔偿利息损失76621元；3、被告承担诉讼费用。
被告耀邦房地产公司辩称，首先，被告至今未就涉案商品房取得交付使用通知书，有正当理由，不构成违约，原告并不享有解除商品房买卖合同的权利。一方面，根据合同第八条第二款第二项以及附件四补充协议第四条规定，如出现非因被告原因所导致的延期，除双方一致同意解除或变更合同外，被告有权据实延期交房。被告未及时取得商品住宅交付使用通知书，是因为相关的供电部门未能按时接通室外线路造成。另一方面，根据2015年8月25日徐州市政府第45次常务会议作出的废止徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法的精神，自2015年8月25日后，徐州市区范围内所有的房地产开发住宅项目都不需要领取商品住宅交付使用通知书。其次，即使原告享有合同解除权，也因超过解除权行使期间而丧失了解除权。根据商品房买卖合同第九条第二项以及附件四补充协议第六条的约定，原告应当于2014年7月10日前向被告发出解除合同通知书，同时与被告前述终止协议并协助被告办理注销商品房合同手续，否则应视为原告放弃解除合同的权利，根据商品房买卖合同司法解释，原告的解除权已经消灭。最后，涉案房屋的买卖合同是以担保贷款的方式付款，被告请求人民法院通知贷款人中国银行邳州支行作为有独立请求权的第三人参加本案审理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，涉案房屋位于邳州市XX小区第46幢2单元XXX室。2012年10月1日，被告耀邦房地产公司将涉案房屋售予原告郭丽娜，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：房款为431941元，买受人于2012年10月1日付首付款171941元，余款于2012年10月20日之前以现金或按揭方式汇入出售人账户；出卖人应当于2013年12月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用，但遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，或者由于非出卖人所能控制的其他因素（包括但不限于政策变化、政府作为）导致延期的，出卖人可据实延期交付房屋；出卖人逾期交房未超过180日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点三作为违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点三作为违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并出示商品住宅交付使用批准文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书，否则买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；等。同时，双方在附件四合同补充协议（一）第6条中约定：买受人按照合同约定解除合同的，应在约定的解除事项发生后10日内向出卖人发出书面的解除合同通知，同时到出卖人处签署终止本合同之协议及其他有关文件，并协助出卖人办理注销本合同或其他文件，否则视为买受人放弃解除合同的权利。合同签订后，原告支付首付款171941元并办理了按揭贷款。
2013年12月31日，被告耀邦房地产公司向原告郭丽娜送达验房及上房通知书，后于2014年2月28日再次送达上房通知书，原告一直未接收房屋。2014年4月22日，涉案工程竣工验收，2015年7月8日在有权机关进行竣工验收备案。因房屋延期交付问题双方产生矛盾，原告多次与被告进行协商，并于2015年9月11日向被告送达了解除合同通知书。因被告不同意解除商品房买卖合同，原告诉至本院。
上述事实，有当事人庭审陈述及商品房买卖合同、首付款发票、房地产抵押合同、个人一手住房贷款合同、零售贷款借款借据、还款明细清单、上房通知书、竣工验收备案表、解除合同通知书、EMS回执单、证人证言、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告郭丽娜与被告耀邦房地产公司之间商品房买卖合同关系成立。其内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。本案争议焦点为：一、原告是否依据商品房买卖合同约定取得合同解除权？二、如取得，原告行使合同解除权时是否已超过行使期限？关于焦点一。商品房买卖合同约定，出卖人应当于2013年12月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用，出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。由此可知，如被告于2014年6月30日前仍未向原告交付符合合同约定条件的房屋，则原告有权选择解除商品房买卖合同。被告虽于2013年12月31日、2014年2月28日向原告发出上房通知，但该房屋所在工程实际于2014年4月22日竣工，2015年7月8日才进行竣工验收备案，即被告发出上房通知时乃至2014年6月30日时，涉案房屋并不具备上房条件，应视为被告未按约交付房屋，原告自2014年6月30日后已取得合同解除权。
关于焦点二。商品房买卖合同司法解释第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”由此可知，合同解除权的行使期限，有约定的从约定，没有约定或法律规定的，且对方当事人未催告的，解除权行使期限为一年，逾期则解除权消灭。本案中，双方当事人在附件四合同补充协议（一）第6条中约定：“买受人按照合同约定解除合同的，应在约定的解除事项发生后10日内向出卖人发出书面的解除合同通知，……，否则视为买受人放弃解除合同的权利。”可见双方约定的合同解除权行使期间为解除事项发生后10日内，且解除方式为书面解除通知，而原告提起本次起诉的日期为2015年11月6日，已超出上述期限，诉讼过程中其提供的证据亦不足以证明在上述约定的期限内向被告发出了书面解除合同通知，根据约定，原告逾期未行使合同解除权，其解除权已经消灭。原告认为该条约定符合合同法第四十条之规定之情形，属无效条款，因商品房买卖合同所涉标的对合同双方的影响一般较大，为明确双方权利义务，保护交易稳定，双方对合同解除权行使期限作出约定实属正常，原告签署协议时，该附件四第6条约定就已存在，原告既然在合同上签名，就应推定为其已经阅读并认可了该合同及附件内容，且该条款内容并无明显排除对方主要权利的情形，故原告关于附件四第6条约定属无效约定的主张，根据现有证据依据不足，本院不予支持。退一步讲，即使附件四第6条的约定无效，那么双方对于合同解除权行使期限属未约定之情形，根据商品房买卖合同司法解释第十五条之规定，其解除权行使期限为一年，至原告向被告发出书面解除通知书之时即2015年9月11日，仍然超出了解除权法定行使期限，其解除权消灭。综上，原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同，以及要求被告返还购房款及利息的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于违约金。根据商品房买卖合同约定，合同继续履行情形下出卖人逾期交房的，出卖人应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之零点三作为违约金，本次诉讼原告仅主张4319.41元，未超出上述约定，本院予以支持。对于本次主张数额之外的违约金，原告可另行主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条之规定，判决如下：
一、被告邳州耀邦房地产开发有限公司给付原告郭丽娜违约金4319.41元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
二、驳回原告郭丽娜的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8929元，由原告郭丽娜负担8879元，被告邳州耀邦房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 董可伟
代理审判员 郭依楼
人民陪审员 郑思德
二〇一六年七月十五日
书 记 员 尚露瑶