江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民再终字第0026号
原审上诉人（一审原告）：沙彦云。
原审被上诉人（一审被告）：徐州市实屹物业管理有限公司，住所地徐州市复兴北路建筑宿舍七排100-107#楼东单元303室。
法定代表人：白玉峰，该公司董事长。
委托代理人：王炳林，江苏泰信律师事务所律师。
原审上诉人沙彦云因与原审被上诉人徐州市实屹物业管理有限公司（简称实屹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第1138号民事判决和本院（2014）徐民终字第541号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2014年9月18日作出（2014）苏审二民申字第1050号民事裁定，驳回沙彦云的再审申请。沙彦云向本院提出申诉，经本院审判委员会研究认为本案审理适用法律确有错误，遂于2015年8月10日作出（2015）徐民监字第0001号民事裁定，对本案提起再审。案件受理后，本院依法公开开庭进行了审理，申诉人沙彦云，被申诉人实屹公司委托代理人王炳林到庭参加诉讼，现已审理完毕。
2012年8月6日，沙彦云诉至云龙区人民法院称：2011年3月20日，原、被告签订租赁合同，被告将金凯隆大厦3层600平方米租给原告（实际按500平方米）经营。2012年被告将进入原告租赁的经营场所的大门通道堵死租给他人经营，致使原告无法经营，虽经数次交涉未有结果，故诉至法院，请求依法判令解除合同，被告支付违约金40万元（按合同总价款的20%计算）。
实屹公司辩称：1、原告所诉对象不准确，被告是金凯隆商厦的物业管理企业，代理房东将营业房租给原告，租赁合同标明了租赁物的面积，并没有约定对其它地方的改造是否是被告的责任，因为其它地方是别的业主的，不是被告的，别的业主改造被告无权干涉，所以原告起诉被告事实上是错误的。2、双方确实有租赁合同，原告方违反了租赁合同的约定，将上述租赁物在租赁期间转租他人。3、原告至今还欠有未交纳的租赁费，对此被告保留对原告追诉的权利。4、本案所诉争的应是侵权行为，而不是违约行为。因此原告诉讼的理由也是错误的。
云龙区人民法院一审查明：2011年3月20日，沙彦云（乙方）与实屹公司（甲方）签订租赁合同一份，合同第一条约定：甲方出租给乙方的商场坐落在徐州市淮海东路201号徐州金凯隆大厦3层扶手电梯以南（不包括3楼网吧），该承租范围套内面积约为600㎡；金凯隆三楼业主代表作为该商场的权利所有人，甲方受金凯隆三楼业主代表的委托签订本合同，金凯隆三楼业主代表对本合同已了解无异议，并接受本合同的全部内容。第二条约定：乙方向甲方承诺，对所租赁场地的使用范围：必须合法经营（婚庆系列）。第三条约定：商场租赁期从2011年4月1日至2018年5月10日止。第四条约定：该商场的租金采取半年度支付方式，租金收取时间：2011年4月1日（须提前60日即2011年9月1日交付下半年度租金）；第一年年租金为28万元，第二年、第三年每年租金为28.3万元，第四年、第五年、第六年每年租金为30万元，第七年、第八年每年租金为32万元；每次应交租金须提前60天支付，逾期不交均按应交租金的日5%作为违约金并在保证金中扣除，逾期一个月不交租金甲方有权清场，按乙方违约处理。第八条约定：没有甲方的书面同意，乙方不得转租，如发现乙方转租，视为乙方违约，进场押金将不作退回。第九条约定：非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同，但有下列情形（1、甲方交付的场地无水、电等基础设施的；2、乙方利用商场从事非法活动的）之一的，除违约方承担合同总价款20%的违约金外，守约方有权解除本合同，合同自守约方发出书面通知之日起即行解除。双方当事人就沙彦云承租范围之外的周边通道状况等没有约定。沙彦云在租赁期间把所租场地分租给十几个业户从事婚庆系列的经营活动。2011年10月11日沙彦云向实屹公司交付租金3万元。2012年9月3日实屹向沙彦云发出催款函，催促其及时交付2012年下半年租金（原应于2012年9月1日交纳）。沙彦云开始经营时，从徐州金凯隆大厦面向徐州市复兴北路的一楼大厅通道及北面隔壁的电梯均可以到达其所租场地。租赁期间，徐州金凯隆大厦面向徐州市复兴北路的一楼至三楼的扶手电梯被拆除，拆除时实屹公司派员在场。徐州金凯隆大厦面向徐州市复兴北路的一楼大厅通道被改造分别出租给叶寿伟经营云龙区大食客快餐店、王建平经营云龙区韩林轩自助烤肉城使用，但沙彦云仍可通过电梯到达其所租场地。现实屹公司对沙彦云要求解除合同不持异议。
原告以被告将进入原告租赁的经营场所的大门通道堵死租给他人经营，致使原告无法经营为由主张解除合同并支付违约金，但其提供的证据不足以证实被告存在违约行为。被告认为其不存在违约行为并认为原告没有依约定支付租金存在违约行为，原告认为其依约定交纳了租金不存在违约行为，双方各执一词。
云龙区法院一审认为：沙彦云与实屹公司之间的租赁协议依法成立，且合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应按照约定履行自己的义务。庭审中，双方均同意解除合同，且不违反相关法律规定，应予以准许。沙彦云主张实屹公司将进入其租赁的经营场所的大门通道堵死租给他人经营致使沙彦云无法经营从而存在违约行为，要求解除合同并支付违约金。但沙彦云提供的证据仅能证明其开始经营时从徐州金凯隆大厦面向徐州市复兴北路的一楼大厅通道及北面隔壁的电梯均可以到达其所租场地，后大厦面向徐州市复兴北路的一楼至三楼的扶手电梯被拆除、面向徐州市复兴北路的一楼大厅通道被改造出租，但从面向徐州市复兴北路的一楼北面隔壁的电梯仍可以到达沙彦云所租场地，不足以证实实屹公司存在违反双方于2011年3月20日签订的租赁合同约定的违约行为，应由沙彦云承担举证不能的不利后果，故沙彦云要求实屹公司支付违约金40万元的诉讼请求没有事实和法律依据。遂判决：一、判决生效之日，双方当事人于2011年3月20日签订的租赁合同解除。二、驳回沙彦云的其他诉讼请求。
沙彦云不服上述判决，向本院上诉称：1、一审法院错误认定事实，导致错误适用法律。上诉人与被上诉人签订租赁合同时，该商场坐落于三层扶手电梯以南，在合同中，三层扶手电梯应视为被上诉人提供给上诉人的商场通道。事实上上诉人租赁该商场也是因为有这个便利条件。电梯可以改造，但是不能消除此处通道，上诉人的经营用房在三楼，因三楼以下的扶手电梯被拆除后堵死，改成门面房给他人经营，顾客找不到路而无法进入上诉人经营的场所，导致上诉人无法经营，因此被上诉人的行为应为违约。2、原审查明，从面向复兴北路的一楼电梯仍然可以到达上诉人所租赁的场地，但是实际上该一楼电梯不存在，一审判决不考虑客观事实。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人要求违约金的诉讼请求。
被上诉人实屹公司答辩称：1、被上诉人是一家物业管理公司，受业主委托行使物业管理权力，期间也代业主向外出租房屋，在此过程中被上诉人与上诉人之间签订的租赁合同没有发生违约行为。2、上诉人所述内容是租赁合同之外的因他人行为导致的，与被上诉人无关。请求法院二审法院维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。
二审中经现场查看，租赁房屋使用现状为：1、该场地现在仍然有部分经营婚庆用品的商铺在经营。2、面对复兴北路原通往三楼的扶手电梯，现在被改造成楼梯，且在二楼至三楼之间增加一道防火门，平时为关闭状态。三楼现在由旅馆和婚庆用品商铺共同使用。在东站广场和复兴北路的拐角处有直达该三楼经营场所的客梯可以使用。
2012年12月13日，上诉人名称由徐州市实屹企业管理服务有限公司变更为徐州市实屹物业管理服务有限公司，但是上诉人公章名称为徐州市实屹物业管理有限公司。
本院二审认为：上诉人沙彦云主张被上诉人实屹公司违约，但是双方当事人在租赁合同中约定沙彦云租赁的房屋为三层扶手电梯以南，并未对该租赁房屋的通道使用情况作出约定，也未约定该扶手电梯为必须提供的租赁通道。从现场情况看，除面对复兴北路的楼梯外，另有电梯可以到达三楼经营场地，并非不能通行。上诉人沙彦云认为该扶手电梯的改造行为违反了双方的合同约定证据不足。故原审判决驳回上诉人沙彦云以此为由要求实屹公司支付违约金的诉讼请求并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，遂判决驳回上诉，维持原判。
上述判决生效后，沙彦云向江苏省高级人民法院申请再审称：一、原审判决认定事实错误。1、沙彦云与实屹公司在签订租赁合同时有商场平面图作为附件，实屹公司出租给沙彦云的经营用房坐落在三层扶手电梯以南。三层扶手电梯应视为实屹公司给沙彦云经营提供的商场通道。沙彦云也正是因为这个便利条件，才愿意签订租赁合同，支付较高租金。沙彦云可以允许电梯改造，但不能消除此处通道，因楼下三层扶手电梯被拆后堵死，改成门面房出租，顾客找不着路而无法进入沙彦云的经营场所，致使沙彦云无法经营。实屹公司的行为构成违约，应承担违约责任。2、案涉租赁合同明确约定实屹公司有义务保证水、电等基础设施正常，实屹公司有义务保证租赁时房屋原有状态及环境。但实屹公司拆除扶手电梯并对一楼大厅改造出租，改变了沙彦云的经营环境，对沙彦云的经营造成严重影响。3、二审判决中查明的房屋使用现状为：面对复兴北路原通往三楼的扶手电梯，现在被改造成楼梯，与事实不符。原通往三楼的扶手电梯被拆除，未改造为楼梯。二、原审判决明显不公。一审庭审录像证明商场扶手电梯及一楼门面改造均是实屹公司所为。庭审中法官否认调查韩林轩老板和实屹公司法定代表人白玉峰签订租赁合同一事。因沙彦云提供谈话录音，法官才承认调查的事实。一、二审法院法官掩盖事实真相，偏袒实屹公司，作出错误判决。综上，请求依法再审本案。
被申请人实屹公司提交意见认为：1、实屹公司是一家物业管理公司，受金凯隆大厦部分业主委托，从事物业管理和代为出租商铺。2、实屹公司履行租赁合同无违约行为。3、电梯改造事项发生在该大厦2楼，该大厦1、2楼商铺多数为自主经营，并未委托实屹公司进行物业管理。综上，沙彦云要求实屹公司承担所谓的因经营环境改变而造成的损失没有事实和法律依据，请求依法作出裁决。
江苏省高级人民法院审查认为，沙彦云的申请再审理由不能成立。理由是：1、案涉租赁合同关于对场地的交付部分约定实屹公司向沙彦云交付使用时，保证水、电路等基础设施正常，但并不能因此得出金凯隆大厦不得改造其设施的结论，且案涉租赁合同只是约定沙彦云租赁的场地为金凯隆大厦3层扶手电梯以南，并未对该租赁场地的通道使用情况作出约定，也未约定金凯隆大厦的扶手电梯为实屹公司必须提供的通道。2、从金凯隆大厦现场查看情况看，三楼现在由旅馆和婚庆用品商铺共同使用，在东站广场和复兴北路的拐角处有直达该三楼经营场所的客梯可以使用。本院审查期间，沙彦云亦陈述从一楼到三楼有2个电梯可直达。即现在仍有电梯可以到达三楼经营场地，沙彦云认为扶手电梯被拆除致使沙彦云无法经营的申请再审理由不能成立。3、沙彦云租赁期间，因金凯隆大厦一楼至三楼的扶手电梯被拆除、一楼大厅通道被改造出租，沙彦云为此提出解除案涉租赁合同，现租赁合同已经提前解除。对沙彦云要求实屹公司支付40万元违约金的请求，因其该项主张缺乏合同依据，且未能提供证据证明其存在损失的数额，一、二审判决驳回沙彦云以此为由要求实屹公司支付违约金的请求并无不当。遂裁定：驳回沙彦云的再审申请。
本院再审过程中，原审上诉人沙彦云称：双方签订租赁合同后，租赁物交付时，包括一楼大厅以及扶手电梯等基础设施是处于正常使用状态，该基础设施的良好状态为原审上诉人的经营提供了良好的便利条件，同时这也是原审上诉人签订租赁合同的重要原因。后原审被上诉人将租赁经营场所的大门、大厅改造出租他人经营、将坐落在大厅内1-3层的观光双向扶手电梯拆除，严重改变了原审上诉人的经营环境，致使合同目的无法实现，应承担违约责任。此外，扶手电梯及一楼大厅均属于该大厦的公共设施，是设计图纸中的一级消防通道，对于该部分的改造事关全体业主的利益，应当经过业主委员会的讨论通过，并予以公示以使全体业主和承租户明白该状况，但事实上原审被上诉人并没有实施以上行为，而是为了谋取更多的经济利益的私自行为、该行为不仅对原审上诉人的经营造成了严重影响，还严重影响了该大厦全体使用人员的安全。请求：1.解除合同、赔偿合同违约金40万元；2.赔偿水电押金、场地押金合计2.3万元；3.墙体广告费1万元；4.市场前期投资、招商、媒体宣传费15万元；5.律师费、上诉费合计2.6万元；6.经营损失费33万元。
本院再审查明的事实与原审一致。
本院认为：首先，关于原审被上诉人是否构成违约的问题。
原审被上诉人实屹公司作为出租方，负有保证租赁房屋使用功能持续、正常发挥的合同附随义务。本案双方所签租赁合同虽未明确约定涉案房屋的通道使用情况及1-3层的扶手电梯为必须提供的租赁通道，但本案涉案房屋为商业用房，从常理来讲，商业用房对通道的通达、畅通较一般居住用房的要求要高。本案承租人沙彦云将涉案房屋用于婚庆系列的经营，对此双方知晓，涉案房屋所在的商场1-3层扶手电梯拆除后，虽另有电梯可以到达三楼经营场地，但用于商业经营的房屋通达性势必受到影响，对客流量及经营状况造成不利，实屹公司作为出租人对此负有严格责任。2、1-3层的扶手电梯拆除虽非出租人所为，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故实屹公司对因第三人拆除1-3层扶手电梯的行为，仍应对承租人沙彦云承担违约责任。
其次，关于违约金的认定问题。双方当事人签订的租赁合同第10-1规定：甲乙双方违反上述条款中规定内容的违约方应向守约方支付合同总价款20%的违约金。依据上述规定，原审被上诉人实屹公司应向原审上诉人沙彦云偿付涉案租赁合同总价款20%的违约金。考虑到涉案合同并未履行完毕及当事人的实际损失情况，本院依职权将违约金确认为涉案合同已履行部分的20%。根据双方当事人的当庭确认及提交了缴费收据，沙彦云共缴纳了自2011年4月1日至2013年11月1日的租金共计60万元，以此计算实屹公司应承担的违约金为12万元。
最后，关于原审上诉人沙彦云提出的水电押金、场地押金、.墙体广告费、市场前期投资、招商、媒体宣传费、经营损失等费用，因其未在原审中提出以上诉讼请求，依法不属于本案再审审理范围。
综上，原审上诉人沙彦云的申诉理由部分成立，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）徐民终字第0541号民事判决；
二、撤销云龙区人民法院（2013）云民初字第1138号民事判决书第二项，即“驳回沙彦云的其他诉讼请求”；
三、维持云龙区人民法院（2013）云民初字第1138号民事判决书第一项，即“判决生效之日，双方当事人于2011年3月20日签订的租赁合同解除”；
四、徐州市实屹物业管理有限公司自本判决生效后十日内向沙彦云支付违约金120000元；
五、驳回沙彦云的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费7380元，由沙彦云负担5166元，徐州市实屹企业管理有限公司负担2214元。二审案件受理费7380元，由沙彦云负担5166元，徐州市实屹企业管理有限公司负担2214元。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛 文
代理审判员 杜有刚
代理审判员 王 青
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 唐 诚