浙江省绍兴市中级人民法院
民事�决书
（2013）浙绍民终字第1246号
上诉人（原审原告）袁甲。
委托代理人（特别授权代理）宋某某、陈甲。
上诉人（原审被告）某甲公司，住所地绍兴县柯桥镇滨河花园14幢。
法定代表人陈乙。
委托代理人（特别授权代理）李某某、杨某某。
被上诉人（原审被告）某乙公司城区分公司，住所地绍兴市鲁迅故里张马弄口。
法定代表人陈乙。
委托代理人（特别授权代理）李某某、杨某某。
上诉人袁甲、上诉人某甲公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省越城区人民法院（2013）绍越民初字第2416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明：2005年12月6日，原告与被告某甲公司签订商品房买卖合同1份，约定原告向被告某甲公司购买书圣故里地块1幢1单元01号房屋一套，总价款为2512328元，约定交房时间为2006年8月31日前。此后原告支付了部分房款，但被告一直未能交房。为此原告于2009年向该院提起诉讼。2010年4月30日，原告法定代理人袁乙与被告某甲公司签订调解协议1份，约定被告向原告支付逾期交房违约金159.5万元，原告应付被告房款822638元、逾期付款违约金269462.07元，相互折抵后被告尚某支付原告402899.33元，被告同意协议签订之日起7日内一次性支付38万元，余款原告自愿放弃。同时约定被告于协议签订之日起7日内向原告履行交房手续，原告同意办理房屋接收手续，交房后双方均不再追究任何因房屋逾期交付和逾期支付房款方面的违约金，其他事项（包括但不仅限于房屋质量和实际面积差错以及办理房屋权证等）仍然按照商品房买卖合同及其全部附件和使用权转让协议约定的条款执行。另被告保证在协议签订之日起一年内为原告办理�产权证，逾期原告依然可以单独起诉追究被告逾期办理房屋产权证的违约责任。同日，原告法定代理人袁乙在调解协议中签字确认“2010.4.30双方签订诉讼调解协议约定的差价款叁拾捌万元已收到”。并在《书圣故里商楼居民入住协议》中签字确认“收到书圣故里1幢101室钥匙一套”。此后因被告一直未能办理房屋产权某某，遂成讼。诉讼中，原、被告均表示讼争房屋现阶段尚不具备办理房屋产权手续的条件。
原审判决认为：原告与被告某甲公司之间的商品房买卖合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于被告是否已经按约交付房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告与被告某甲公司在调解协议中约定：被告于协议签订之日起7日内向原告履行交房手续，原告同意办理房屋接收手续，同时被告保证在协议签订之日起一年内为原告办理房产权证，此后原告法定代理人签订了《书圣故里商楼居民入住协议》，并确认收到讼争房屋钥匙1套。该院认为，从调解协议可以看出，原、被告对讼争房屋尚不能办理房产权证的事实均了解，双方约定的履行交房手续，指转移房屋的占有即交付房屋钥匙。被告某甲公司已于约定期限内向原告交付房屋钥匙，应当视为讼争房屋已交付，现原告要求被告履行交房义务及支付逾期交付的违约金的请求于某无据，该院不予支持。根据双方调解协议约定，被告某甲公司应当于协议签订后一年内为原告办理房产权证，被告至今未为原告办理房产权证，显属违约，但诉讼中原、被告均表示讼争房屋现阶段不具备办理�产权证的条件，故对原告要求被告某甲公司立即办理房产权证的请求，该院不予支持。原告可待办证条件具备时要求被告履行义务。关于逾期办理房产权证的违约责任及违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权某某的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该案中，原、被告对逾期办理房产权证的违约责任未做约定，原告也没有提供证据证明其实际损失，根据原、被告调解协议约定，被告应于2011年4月30日前为原告办理房产权证，故该院对原告主张的违约损失依法调整为讼争房屋总房价款按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2011年5月1日起计算至判决确定履行之日止。原告主张的违约金，缺乏合同依据，该院不予支持。被告某乙公司城区分公司非该案商品房买卖合同的相对方，原告要求其承担各项责任的请求，缺乏法律依据，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决：一、被告某甲公司向原告袁甲支付逾期办理房产权证损失（以房屋总房价2512328元按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2011年5月1日起计算利息至判决确定履行之日止），于判决生效之日起三十日内履行；二、驳回原告袁甲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9206元，由原告袁甲负担7222元，由被告某甲公司负担1984元，应由被告某甲公司负担部分，于判决生效之日起三十日内履行。
上诉人袁甲不服原审判决，提起上诉称：原审法院认定事实不清，同时未能全面正确理解与适用法律、司法解释关于商品房交房的前提条件和特定含义，致判决不当。本案所涉商品房始终未通过国家有关部门的验收，从而商品房买卖合同中约定的交房条件始终没有成就，原审法院仅以开发商或物业公司向购房者交付钥匙即草率视为房屋交付，从而免除开发商的严重违约责任，明显不当。综上，请求二审法院查清事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。
某甲公司答辩称：原审原告在调解协议第六条中明确承诺不再向对方即上诉人某甲公司主张任何逾期交房的承诺，该承诺合法有效，现原审原告再行主张逾期交房责任，无法律依据。原审原告在上诉请求中要求赔偿逾期办证损失，其属变更诉讼请求，该变更不属于二审法院审理范围。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人某乙公司城区分公司答辩称：原审判决分公司并非合同当事人，从而判决认定某乙公司城区分公司不是本案合同相对方是正确的。原审原告要求分公司承担相应法律责任是缺乏相应法律依据的。
上诉人某甲公司不服原审判决，提起上诉称：原审原告袁甲原审诉讼请求第四项某某为“判令被告承担逾期办理房产证的违约责任并支付相应违约金12.5万元”。原审判决适用法律错误，判决主文第一项超出被上诉人诉讼请求。
袁甲答辩称：关于诉讼请求的问题，我们在原审中已向法院作了相关说明，之前的数字12.5万只是大概估计，也是为了考虑缴纳的诉讼费用，因此我们认为上诉人某甲公司的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉请求。
被上诉人某乙公司城区分公司未作答辩。
上诉人某甲公司在二审中提供绍兴市规划局绍市规涵（2013）152号函件一份，要求证明绍兴市规划局同意按现状验收，验收后很快将具备办证的条件。上诉人袁丙证认为，对该份证据的真实性、合法性没有异议，该证据恰恰说明，上诉人原审被告在开发建设中存有违法行为，不具备验收条件。被上诉人某乙公司城区分公司未发表质证意见。本院经审查后认为，该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二项规定的“新的证据”，故本院依法不作认定。
上诉人袁甲、被上诉人某乙公司城区分公司在二审中均未提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院围绕上诉请求和理由审理认为，关于交房的问题。上诉人袁甲与上诉人某甲公司于2010年4月30日签订的调解协议第六条约定“被告同意于本协议签字之日起7日内向原告履行交房手续，原告同意办理房屋接收手续。交房后双方均不得再向对方追究任何因房屋逾期交付和逾期支付房款方面的违约金”。该协议签订后，上诉人某甲公司于同日依约支付协议约定的差价款38万元，上诉人袁甲之法定代理人袁乙，接收讼争房屋钥匙一套，同时签订书圣故里商楼居民入住协议一份。从以上调解协议的签订及履行情况看，上诉人某甲公司已依约履行了交房手续，且上诉人袁甲同意办理房屋接收手续。故原审法院认定上诉人袁甲要求上诉人某甲公司履行交房义务及赔偿损失的请求缺乏依据，应属正确、合理。关于逾期办理产权证违约责任的问题。上诉人袁丁原审中诉讼请�第四项为“判令被告承担办理房产权证的违约责任并支付相应的违约金12.5万元”。对此原审法院专就该诉讼请求，要求上诉人袁甲再次明某某诉讼请求，在此过程中，上诉人袁戊确请求法院依照《最高人民法院管理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定予以处理。故原审法院根据本案实际，判令上诉人某甲公司承担“讼争房屋总房价款按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2011年5月1日起计算利息至判决确定履行之日止”的违约责任，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二上诉人上诉理由均不足，本院依法均不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36824元，由上诉人袁甲负担18412元，由上诉人某甲公司负担18412元。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 艳
代理审判员 钟丽丹
代理审判员 冯 奇
二〇一三年十一月一日
书 记 员 叶 婷