山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终2962号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙乐石，男，1964年12月28日出生，汉族，济南林海酒店管理有限公司经理，住济南市。
委托诉讼代理人：孙潍平，山东海扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵晓倩，女，1967年9月30日出生，汉族，建新人寿保险有限公司北京分公司内控管理部经理，住北京市。
委托诉讼代理人：历彦平，山东环周律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙毅，山东环周律师事务所律师。
上诉人孙乐石因与被上诉人赵晓倩房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙乐石上诉请求：1.请求法院依法撤销（2016）鲁0112民初6895号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2.请求法院依法判决解除双方于2016年7月4日签订的房屋买卖协议、2016年7月31日签订的二手房屋买卖合同以及2016年8月26日签订的济南市存量房屋买卖合同；3.请求法院依法判决赵晓倩向孙乐石支付违约金24.45万元；4.本案的一审、二审诉讼费用由赵晓倩承担。
事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决结果明显偏袒赵晓倩。一、导致协议及合同未能如约履行的根本原因在于赵晓倩违约在先，应当承担违约责任，双方签订的协议及合同应当予以解除。1、赵晓倩未按约定及时支付购房款。首先，双方口头约定了分期付款方式，赵晓倩也按照口头约定的分期支付的方式在支付购房款，但其逾期支付购房款，构成违约，根据合同约定，卖方有权解除合同。根据双方的口头协议，赵晓倩应当在网签后及时向孙乐石支付购房款款80到100万。本案中，双方办理网签的时间为2016年8月26日。协议第2条约定，首付100万元整，2016年8月15日之前交齐，同时办理过户手续即贷款，合同第四条第3款约定：贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的34.76%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。根据上述约定，双方约定的购房流程按照我们的通常理解是签订购房合同，支付首付款，办理网签和过户手续，然后办理抵押贷款，余款一次性支付。但事实上，赵晓倩并没有通过银行或公积金管理机构借款一次性支付剩余部分的购房款。2016年8月15日，赵晓倩向孙乐石发短信询问配合办理装修贷款的相关事宜，9月14日赵晓倩向孙乐石发短信要求孙乐石与赵晓倩的丈夫张德印签署装修合同，总金额不少于100万元。上述事实证明赵晓倩想要通过装修贷款来支付双方口头约定的第二笔款项。在赵晓倩提供的买卖合同文本中，赵晓倩之所以约定合同签订之日起60日内办理房屋登记手续，也是为第二笔付款争取筹款时间。网签之后，2016年8月29日，孙乐石催促赵晓倩付款，赵晓倩短信回复说“我周五已经办好贷款手续”。短信中的周五指的就是网签的时间，即2016年8月26日。也正是基于双方口头上有关于分期付款的约定，赵晓倩才会因为第二笔购房款的支付问题与其丈夫发生争吵。并且根据赵晓倩在起诉状中的陈述，其9月30日的100万元的付款为消费贷款，并非我们通常意义上的贷款方式付款中的银行抵押贷款。赵晓倩的行为表明双方约定的付款方式为分期付款，也印证双方存在网签后及时向孙乐石支付购房款80到100万的约定。赵晓倩于9月30日向孙乐石付款100万元（后将该款退回），此时，距离双方约定的第二次付款日期即网签后及时支付已经超过30天，达到35天。其次，根据双方在2016年7月14日签订的买卖协议第3条：“10月底前购方付清尾款。”但是赵晓倩没有按照协议约定履行付款义务，并于付款期限届满的第二天即2016年11月1日向法院提起了本案的诉讼。在一审庭审过程中，先后四次开庭，直至2017年6月2日第四次开庭结束，赵晓倩均未向法院提存剩余部分的购房款，赵晓倩的上述行为表明其本身也是不想继续履行该合同的。《合同法》第94条第2款规定：在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。同时依据双方签订的合同第十条第二款第二项之规定，逾期付款超过30天的，孙乐石有权解除合同，并要求对方按照逾期应付款的5%支付违约金。一审法院对孙乐石的主张不予支持没有法律依据。2、未交税费的原因在赵晓倩。在合同履行过程中，孙乐石一直是积极配合赵晓倩办理各种手续。因为赵晓倩本人在北京不在济南，协议及合同签订后，孙乐石多次催促赵晓倩来济南办理网签手续，以便孙乐石早日拿到第二笔房款。直到2016年8月26日，赵晓倩才来办理网签，赵晓倩为了节省税费，孙乐石还应其的要求签订了一份房屋价款为150万元的济南市存量房网签合同用于办理网签。网签结束后，赵晓倩为了进一步节省税费，要求孙乐石出具无房证明。因孙乐石原有一处房屋已经拆迁但是因为相关单位的原因没有办理相关的注销手续，孙乐石费尽周折，于9月18日开出了无房证明。但因赵晓倩的代理人孙朋莉、颜凯想再次开具赵晓倩的历城区无房证明，以达到进一步减税的目的，后因缺少赵晓倩的户口本、结婚证等手续未能出具。后赵晓倩的代理人孙朋莉、颜凯与孙乐石约定9月20日继续办理完成纳税手续。但是9月18日晚上，孙乐石接到赵晓倩的丈夫张德印的电话，向孙乐石表示要求退房。鉴于介绍此次房屋买卖的中间人跟孙乐石是朋友，于是同意张德印的退房要求。通话结束后，孙乐石还发短信劝赵晓倩就退房问题要三思并再次向赵晓倩发短信确认其是否真的想要退房。赵晓倩短信回复说，夫妻二人因为贷款办得慢发生争执，“他（张德印）说要退房，让他看着办吧”。得到上述答复后，2016年8月19日上午，孙乐石再次与赵晓倩的丈夫张德印通电话，想确认其最终想法，再次得到他退房的明确答复。基于赵晓倩与其丈夫的答复，虽然合同签订的主体为赵晓倩，但考虑到赵晓倩与张德印系夫妻关系，孙乐石有理由相信赵晓倩的丈夫张德印是有权代理赵晓倩向孙乐石作出退房的意思表示的。另外赵晓倩向孙乐石发出的“他（张德印）说要退房，让他看着办吧”的短信也是对其丈夫张德印作出退房意思表示的追认。赵晓倩在一审庭审过程中，也认可其丈夫向孙乐石提出退房的主张，并向法庭陈述夫妻二人因买房问题发生争吵，其丈夫将家里的东西都砸了。正是基于赵晓倩的丈夫张德印提出退房主张的事实，孙乐石与赵晓倩的代理人未能在9月20日相约办理税费的缴纳手续。这才是双方未完成缴纳税费的真正原因也是唯一的原因。一审法院在判决书第14页第19行认定“孙乐石未提供其妻子的身份证原件是未能完成交税的原因之一；孙乐石在2016年9月19日之后不再配合办理交税手续致使一直未能交税”属于认定事实错误。综上，赵晓倩违约在先，应当承担违约责任。
二、双方签订的协议及合同已经解除，双方签订的济南市存量房屋买卖合同无效。第一，基于赵晓倩的丈夫张德印向孙乐石作出退房的意思表示以及赵晓倩对此作出追认的事实(前面已经详细阐述）根据双方之间的短信往来，足以证实合同已经解除。一审法院认为双方之间的短信往来不足以证实合同已经解除，系认定事实不清。另外，虽然双方签订的《二手房屋买卖合同》第十三条约定“对本合同的解除应当采用书面形式。”根据《合同法》第十一条规定：书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。双方之间的短信属于法律规定的书面形式，根据短信，完全可以确认双方之间的合同已经解除。根据一审法院的判决，赵晓倩解除合同，应当向孙乐石发出书面的通知，也就是让赵晓倩在向孙乐石明确自己违约，是需要承担巨大违约责任的。趋利避害是人的本性，所以要求赵晓倩在违约在先的情况下向孙乐石发出书面的通知，根本不可能实现。一审法院认定孙乐石未提供赵晓倩以书面形式通知其解除合同的证据属于认定事实不清，存在偏袒赵晓倩之嫌。第二、双方签订的存量房屋买卖合同无效。根据双方签订的协议及合同确定的房屋价格为302万。应赵晓倩要求，双方网签时确定的房屋价格为150万，相关交易登记依据150万元的价格计税。在双方约定相关税费由赵晓倩承担的前提下，如果赵晓倩按照150万元的价格交税，将会使得赵晓倩逃避纳税义务，严重损害国家的税收利益，根据《合同法》第五十二条第三款之规定，以合法形式掩盖非法目的的，合同无效。虽然双方办理了网签手续，但是双方签订的网签合同无效，依据该无效合同作出的网签登记亦应当认定为无效。
三、赵晓倩没有购房资格，违反济南市现行的限购政策。根据济南市现行的房屋购买政策：济南户籍家庭限购2套住房。非本市户籍家庭限购1套住房,需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。赵晓倩根本不具备买房资格。2017年中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。赵晓倩夫妻二人不在济南工作，且非济南户口，并且两人距离退休时间尚早，所以赵晓倩此次买房，纯粹是为了炒房，与当前的房地产政策不符。
另，孙乐石在房屋交易过程中，一直积极主动配合赵晓倩办理的相关手续，未完成交税手续的责任在赵晓倩。赵晓倩在一审中没有提交证据证明由买方缴纳税费时，必须要同时提供卖方配偶的身份信息，一审法院仅凭证人颜凯的单方证言即确定孙乐石未提供其妻子的身份证原件是未能完成交税的原因之一，没有证据，与事实不符，该认定明显是在偏袒赵晓倩，涉案网签合同撤销具备法律依据。赵晓倩根本违约，孙乐石有权解除合同。《二手房屋买卖合同》是由赵晓倩提供的格式合同，《合同法》第39条的规定，赵晓倩没有履行提请孙乐石注意的义务，该条款无效。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，违背了法律的初衷，严重损害了孙乐石的合法权益。为了维护法律的尊严、体现法律的公平正义，维护孙乐石的合法权益，请求二审法院慎重考虑，支持孙乐石的上诉请求。
赵晓倩辩称，一、赵晓倩依约按时支付购房款，不存在任何过错，但孙乐石背信弃义、意图毁约，拒不配合赵晓倩办理税费缴纳及房产过户手续，最终导致纠纷发生。因此，本案纠纷发生的根本原因在于孙乐石违法合同约定及违背诚实信用所导致，孙乐石应依法承担相应违约责任。1、赵晓倩按照双方签订的《房屋买卖协议》、《二手房屋买卖合同》关于付款方式的约定按时支付购房款，不存在孙乐石所称的口头约定付款方式。双方于2016年7月14日签订的《房屋买卖协议》约定：“①房屋总价款302万元，预交5万元押金；②首付100万元整，2016年8月15日之前交齐，同时办理过户手续及贷款；③10月底之前购方付清尾款，卖方交房。”双方于2016年7月31日签订《二手房屋买卖合同》，（1）第四条成交价格及付款方式约定：“（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币3020000元（小写），叁佰零贰万元整（大写）。（二）买方采取下列第3中方式付款：3、贷款方式付款。买房人可以首期支付购房总价款的34.76%（计壹佰零伍万元整，1050000.00）,其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。”（2）合同最后载明“首次（2016年7月14日）签订的《房屋买卖协议》为本合同的组成部分。”赵晓倩在上述《房屋买卖协议》、《二手房屋买卖合同》签订后分别于2016年07月14日支付孙乐石5万元，于2016年07月27日支付孙乐石50万元，于2016年07月31日支付孙乐石50万元，此时赵晓倩所支付的购房款合计105万元，符合《房屋买卖协议》第②条及《二手房屋买卖合同》关于付款方式的约定，同时也足以印证赵晓倩是按照上述《房屋买卖协议》、《二手房屋买卖合同》约定的付款方式进行支付的购房款，不存在孙乐石所称的口头约定付款方式。另涉案《二手房屋买卖合同》第十三条约定：“.......双方可以根据具体情况对本合同中未约定，约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充......”。根据该条规定，双方对未约定，约定不明或不适用的内容均应通过书面形式。孙乐石所称的“双方另行口头约定，网签后支付80到100万元”的说辞，纯属子虚乌有，无任何事实依据。实际上是孙乐石在他处购买房产对方催其提前付款，孙乐石急需用钱，于是无视合同约定向赵晓倩过度催款，根本不存在孙乐石诉称的口头约定。按照上述《房屋买卖协议》第②、③条约定，在赵晓倩支付100万元购房款后，孙乐石应配合赵晓倩同时办理过户手续及贷款的相关手续，剩余购房款197万元【总房款302万元-
已付购房款105万元=197万元】于2016年10月底之前付清即可，也就是说赵晓倩支付剩余购房款的前提是办理完涉案房产的过户手续，不存在孙乐石所称的网签后支付80到100万元购房款的情况。然在办理房产过户手续过程中，涉案房产周边房价上涨，孙乐石为逐利意图毁约，遂违背合同约定和诚信，拒不配合办理房产过户手续，而办理贷款需要将房产进行抵押，正是由于孙乐石不配合过户导致了贷款手续进展受阻。赵晓倩基于上述《房屋买卖协议》、《二手房屋买卖合同》，享有先履行抗辩权与不安抗辩权，在孙乐石未先履行房产过户手续的情形下有权拒绝支付剩余房款。2、关于涉案房产过户税费未缴纳的原因，完全是由孙乐石违约和不诚信行为所导致。一审法院已经查明，2016年9月18日，赵晓倩委托孙朋莉与孙乐石前往办理涉案房产过户税费的缴纳，但孙乐石未携带其配偶的身份证原件，导致无法办理缴费事宜，此后孙乐石拒不配合办理涉案房产过户税费的缴纳事宜，致使过户税费无法缴纳。
二、双方签订的《房屋买卖协议》、《二手房屋买卖合同》合法有效，并未解除，双方应当依约继续履行。赵晓倩自始至终没有表示要退房，至于孙乐石称赵晓倩配偶在电话中提及退房的情况：首先，赵晓倩配偶并非涉案合同当事人，其无权代表赵晓倩解除合同，并且其已经及时短信回复明确告知要买涉案房产；其次，通过赵晓倩一审中提供的往来短信、证人证言等证据足以证明赵晓倩并没有退房的意思表示，且孙乐石的行动也表明涉案合同未解除，例如：在2016年9月20日孙乐石回复赵晓倩的委托代理人马平办理交税事宜的短信中写明“已经和她（孙乐石配偶）说了，我在外地出差，所有材料都放在她那，请直接联系她就是”等类似内容，以及2016年9月19日后孙乐石依然配合赵晓倩办理购房贷款的相关事宜等。第三，涉案《二手房屋买卖合同》第十三条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定，约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式”。根据该条规定，涉案合同解除应通过书面形式，并且该书面形式系指本条所称的签订书面形式。综上，赵晓倩自始至终没有表示退房，孙乐石断章取义诉称合同已经于2016年9月19日解除，无任何事实和法律依据。
三、双方签订的《济南市存量房屋买卖合同》效力问题。首先，双方签订的《济南市存量房屋买卖合同》与本案并不存在关联性，赵晓倩起诉孙乐石依据的是上述《房屋买卖协议》、《二手房屋买卖合同》，并且孙乐石在一审中并未请求人民法院对《济南市存量房屋买卖合同》的效力作出认定，现在二审中提出该请求无事实和法律依据。其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“......合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，单纯合同价款的效力问题，并不影响双方签订的《济南市存量房屋买卖合同》的效力。
四、赵晓倩依法享有购房资格。孙乐石诉称赵晓倩不具备购房资格，无任何依据，济南市限购政策于2016年10月3日实施，而涉案《房屋买卖协议》、《二手房屋买卖合同》均发生在2016年10月3日之前，并且在限购政策实施之前已经交付大部分购房款、并办理网签备案。因此，限购政策对赵晓倩不具有约束力。
五、赵晓倩不存在违约情形，不应支付违约金。如前所述，赵晓倩依约履行合同义务，不存在任何违约情形，孙乐石的诉求无任何事实和法律依据。
综上所述，孙乐石违反合同约定和诚实信用，最终导致涉案纠纷发生，给赵晓倩造成重大损失，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回孙乐石的全部诉讼请求，维持一审判决。
赵晓倩向一审法院起诉请求：1.孙乐石继续履行赵晓倩、孙乐石签订的房屋买卖合同；2.孙乐石协助赵晓倩办理涉案房屋的所有权证过户手续并将房屋交付赵晓倩；3.孙乐石向赵晓倩支付违约金30.2万元；4.诉讼费用由孙乐石承担。诉讼过程中，赵晓倩变更诉讼请求为：1.孙乐石继续履行房屋买卖合同，协助赵晓倩办理涉案房屋过户手续并交付房屋；2.孙乐石按合同约定支付赵晓倩违约金30.2万元；3.孙乐石按合同约定支付赵晓倩逾期交房违约金，计算方式为：自2016年12月1日起，以已付房款215万元为基数，按日万分之五计算至实际交房之日止；4.诉讼费用由孙乐石负担。
孙乐石向一审法院提出反诉请求：1.解除赵晓倩、孙乐石于2016年7月14日签订的协议及2016年7月31日签订的合同；2.赵晓倩支付孙乐石违约金20.1万元；3.全部诉讼费用由赵晓倩负担。诉讼过程中，孙乐石变更反诉请求为：1.解除赵晓倩、孙乐石于2016年7月14日签订的协议及2016年7月31日签订的合同；2.赵晓倩支付孙乐石违约金24.45万元；3.赵晓倩支付孙乐石逾期付款违约金93500元；4.全部诉讼费用由赵晓倩负担。
一审法院认定事实：2016年7月14日，赵晓倩委托案外人段作民，代其与孙乐石签订了涉案协议，载明“甲方：段作民代赵晓倩乙方：孙乐石①房屋总价302万元整，预交5万元押金；②首付100万元整，2016年8月15日之前交齐，同时办理过户手续及贷款；③10月底之前购方付清尾款，卖方交房。双方违约责任：2016年8月15日之前，若购方未交齐首付100万元整，则交予卖方额外5万元作为违约金；2016年8月15日之前，若卖方未经购方同意，将本房卖予其他购房者，则卖方交予购方10万元作为违约金。购房总价中不含活动家具。房号：35号楼2-102。2016.7.14”。协议签订当日，赵晓倩委托段作民支付孙乐石押金5万元。后赵晓倩分别于2016年7月27日和2016年7月31日各支付孙乐石购房款50万元，共计100万元。
2016年7月31日，赵晓倩（买方）、孙乐石（卖方）签订涉案合同，约定赵晓倩出资302万元购买孙乐石名下位于济南市历城区经十东路凤凰城凤鸣山庄三区11号楼2单元102室，房权证号为：济房权证历城字第0982**号，建筑面积223.4平方米。合同第四条约定，赵晓倩采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的34.76%，计105万元，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。合同第五条约定，自合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第六条房屋产权及具体状况的承诺中约定，孙乐石保证该房屋没有产权纠纷，因孙乐石原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，孙乐石应支付房价总款10%的违约金，并承担其他赔偿责任。合同第七条约定，卖方应当在房屋过户后2016年11月底以前，交付房屋。合同第九条约定，各项税、费由买方承担，因不按规定缴纳税费导致交易不能进行的，应向对方支付相当于房价总款5%的违约金。合同第十条对违约责任进行了约定，一是逾期交房责任。除不可抗力外，卖方未按合同第七条约定的期限和条件交付房屋的，逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应向买方支付已交房价款每日万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内支付，合同继续履行；逾期超过30日后，买方有权退房，卖方退还全部已付款，并支付违约金。二是逾期付款责任。买方未按合同第四条约定的时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方向卖方支付逾期应付款每日万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内支付，合同继续履行；逾期超过3日后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知之日起3日内按照逾期应付款的5%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。在合同的最后，有如下手写内容：首次（2016年7月14日）签订的《房屋买卖协议》为本合同的组成部分。孙乐石、赵晓倩分别在合同落款处签名、捺指印。
2016年8月26日，赵晓倩、孙乐石为办理网签，就上述房屋另行签订济南市存量房屋买卖合同一份，将上述房屋的价款定为150万元，但双方均未按该合同履行，实际履行的合同是上述协议和合同。当日，赵晓倩、孙乐石在房管部门办理了涉案房屋的网签手续。现涉案房屋合同备案在赵晓倩名下。后赵晓倩分别于2016年9月7日、2016年9月12日各支付孙乐石5万元，共计支付10万元。
2016年9月30日，赵晓倩通过银行转账支付孙乐石100万元，后孙乐石于当日将该100万元退还赵晓倩。本案审理期间，赵晓倩向一审法院交付余下房款187万元。
上述交易期间，赵晓倩多次通过手机短信就相关问题与孙乐石进行过磋商和联系，孙乐石自2016年9月21日之后，除于2016年10月25日回复“请和我对象联系吧”之外，未再回复赵晓倩。关于因违约造成的损失问题，赵晓倩、孙乐石除其单方陈述外，均未提供其他证据予以证实。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、双方是否口头约定分期付款问题。孙乐石主张除协议和合同约定的付款方式外，双方还曾口头约定，对于余下房款，由赵晓倩分期支付，即2016年8月15日之前交齐首付100万元，网签后即支付80到100万元，剩余部分以银行贷款方式于2016年10月底前付清。赵晓倩对此不予认可，称付款方式应按协议和合同约定进行。为证实其上述主张，孙乐石申请证人潘洪鹏出庭作证。证人潘洪鹏的证言主要内容如下：潘洪鹏曾在涉案房屋内居住过。2016年7月14日，赵晓倩的代理人段某带人到涉案房屋看房，在协商好价格后，签订了涉案协议；当时商定的付款方式是首付100万元，第二笔是80至100万元，第三笔是公积金贷款；2016年7月31日，签订了涉案合同，当时潘洪鹏在场；2016年8月28日，赵晓倩及其丈夫去看涉案房屋，赵晓倩的丈夫因光线问题，对房子不太满意。孙乐石对潘洪鹏的证言无异议。赵晓倩对潘洪鹏证言中付款方式的内容有异议，称并未口头约定付款方式，对其他内容无异议。关于口头约定付款方式的主张，孙乐石除其单方陈述和潘洪鹏的证言外，未提供其他证据予以证实。对赵晓倩和孙乐石均无异议的潘洪鹏证言内容，一审法院予以采信。对于潘洪鹏证言中关于口头约定付款方式的内容，因无其他证据与之印证，且与协议和合同约定内容不一致，一审法院不予采信。因此，一审法院对孙乐石关于口头约定付款方式的主张，不予认定。
2、未交纳税费的原因问题。赵晓倩主张系因孙乐石未带齐证件，才导致无法交税。孙乐石主张系因赵晓倩的丈夫张德印在2016年9月18日晚上打电话告知孙乐石退房，赵晓倩对此予以认可，孙乐石认为合同已经解除，才未完成交税。为证实其主张，赵晓倩提供手机短信打印件三张，并申请证人颜凯、马平、孙朋莉出庭作证。证人颜凯的证言如下：颜凯和赵晓倩原是同事关系；颜凯在陪同赵晓倩办理完涉案房屋的网签手续后，赵晓倩委托颜凯办理交税手续，因查到孙乐石另有一套拆迁房，当时未能交税；2016年9月18日，颜凯和孙朋莉一同陪同孙乐石去办理交税手续，在交税过程中，因孙乐石未带其妻子的身份证原件，而未能交税；赵晓倩、孙乐石约定在第二日再行交纳，但第二天均未到。
证人孙朋莉的证言如下：孙朋莉和赵晓倩原是同事关系；赵晓倩称因孙乐石急需用钱100万元左右，便让孙朋莉帮助筹划买房款项，并将其身份证和银行卡交给孙朋莉；2016年9月18日，孙朋莉配合孙乐石去交税，因没有孙乐石妻子的身份证原件，未能交税。当时约定到2016年9月20日再去办理，但因孙朋莉需在2016年9月19日出差，孙朋莉又把该事项委托给同事马平。
证人马平的证言如下：马平和赵晓倩原是同事关系；2016年9月19日，孙朋莉因需出差，便将赵晓倩的身份证和银行卡交给马平，委托马平配合孙乐石办理交税手续。2016年9月20日，马平给孙乐石打电话，孙乐石说已出差，并委托其妻子办理交税事宜；马平直到2016年9月21日才联系上孙乐石的妻子，孙乐石的妻子说她手里的资料不全，交不了税；2016年9月22日，孙乐石的妻子说回老家处理急事，无法交税；之后马平就将身份证和银行卡还给了赵晓倩。
赵晓倩对上述证人颜凯、马平、孙朋莉的证言均无异议。孙乐石对证人颜凯、孙朋莉证言中因缺少其妻子的身份证原件而未能交税内容有异议，称已将身份证拍照后通过手机微信发给颜凯，未能交税的原因是因为赵晓倩未开具无房证明；2016年9月19日之后没再办理交税手续，是因为2016年9月18日晚上赵晓倩的丈夫说不再买房了。孙乐石对证人颜凯、孙朋莉证言的其他内容无异议。孙乐石对证人马平的证言真实性不清楚，但认可马平给他本人和他的妻子打过电话，孙乐石已在电话中告知马平，赵晓倩已退房的事实。
赵晓倩提供的短信打印件，是证人马平与孙乐石及其妻子的短信往来，主要内容是马平主动与孙乐石之妻就交税事宜进行联系，但孙乐石之妻未予回应，马平又联系孙乐石，孙乐石称材料都在其妻子处，让和其妻子联系。孙乐石对上述短信打印件中马平与其本人的短信无异议，对马平与其妻子的短信不清楚。一审法院认为，赵晓倩提供的上述证据，能够相互印证一致，符合法律规定，一审法院予以采信。根据上述证据，足以认定如下事实：孙乐石未提供其妻子的身份证原件是未能完成交税的原因之一；孙乐石在2016年9月19日之后不再配合办理交税手续，致使一直未能交税。
3、合同是否已解除问题。孙乐石主张赵晓倩的丈夫张德印于2016年9月18日晚上已明确提出退房，基于夫妻关系，张德印的行为构成表见代理，且赵晓倩于第二日也进行了确认，因此，孙乐石主张合同已经解除。赵晓倩对此不予认可，称其丈夫张德印可能向孙乐石说过退房的事，但张德印不是合同主体，不能代表赵晓倩解除合同，况且也不符合合同关于需以书面形式解除合同的约定，因此，合同未解除。孙乐石提供其与赵晓倩2016年9月19日的短信往来，拟证实其与赵晓倩已就合同解除达成一致意见，合同已解除。短信往来内容：孙乐石于2016年9月19日9时32分发出“您好赵总：昨晚张总说要退房的事是不是真的？请您确定一下。我好安排”，赵晓倩回复“他会跟你联系”、“你也可以直接联系他1860067****”；孙乐石于当日11时26分发出汇福山庄的催款通知，赵晓倩回复“收到，孙总！我们晚上商量一下答复您！昨晚上有些激动，不好意思！”孙乐石再回复“没事，请尽快决定好了！我也是被逼无奈了！”孙乐石又于当日11时30分发出汇福山庄的催款通知，赵晓倩回复“孙总，知道你那边的情况，我也一直努力加快办理贷款。但银行毕竟不是咱家开的，昨晚我怨老公办得慢，发生争执他说要退房，不是针对你的。让他看着办吧”。赵晓倩认可上述短信内容的真实性，但对其证明内容有异议，称并不能证明合同已解除。上述短信记录，符合法律规定，一审法院予以采信。上述短信往来中，并没有赵晓倩明确表示要求或同意解除合同的内容，不足以证实合同已解除的事实。涉案合同第十三条对合同解除的形式进行了明确约定，即应当采用书面形式。孙乐石也未提供赵晓倩以书面形式通知其解除合同的证据。因此，孙乐石关于赵晓倩要求退房，并已主动解除合同的主张，证据不足，一审法院不予认定。
一审法院认为，赵晓倩、孙乐石签订的房屋买卖协议和二手房买卖合同均是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。孙乐石关于协议和合同已由赵晓倩解除的主张，证据不足，一审法院不予采信。孙乐石关于双方已口头约定分期付款的主张，证据不足，一审法院不予采信。孙乐石以赵晓倩未在网签后三十日内交付口头约定的80至100万元房款为由，要求解除协议和合同并由赵晓倩支付违约金的反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。根据合同第五条、第七条的约定，双方应在合同签订之日起60日内办理房屋转移过户手续，孙乐石应2016年11月底前交付房屋，且赵晓倩已将余下房款187万元交至一审法院，因此，赵晓倩关于要求孙乐石交付房屋并协助办理房屋过户手续的诉讼请求，有合同及法律依据，一审法院予以支持。合同第六条系双方对房屋产权及具体状况的承诺的约定，系对卖方违反关于房屋没有产权纠纷的保证时，应当承担的违约责任进行的约定。赵晓倩未提供证据证实涉案房屋存在该条款约定的违约事项，其依据合同第六条约定要求孙乐石支付房价10%的违约金，证据不足，一审法院不予支持。关于逾期交房问题，因赵晓倩直到2016年8月26日才由北京回到济南办理网签手续，又出于减税的考虑，未在网签当日交税，对涉案房屋未及时办理过户和交付具有一定过错。孙乐石在未得到书面解除合同通知的情况下，单方拒绝履行合同，具有过错。赵晓倩和孙乐石对逾期交房均有一定过错，且赵晓倩也未就其实际损失提供充足证据予以证实。因此，赵晓倩关于逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。根据赵晓倩与孙乐石在协议和合同中的约定，赵晓倩应于2016年8月15日之前交付押金5万元和首付100万元，双方于2016年9月29日之前办理房屋过户手续，赵晓倩应在2016年10月底之前付清尾款，孙乐石应于2016年11月30日之前交付房屋。根据上述约定，双方应先行办理过户手续，再由赵晓倩付清尾款。赵晓倩于2016年8月15日之前已支付105万元，未违反合同约定。截至2016年9月30日，赵晓倩已向孙乐石支付过215万元。在赵晓倩付清首付款后，双方即应按约定办理房屋过户手续。孙乐石自2016年9月18日之后即不再配合办理房屋过户手续，又于2016年9月30日单方将100万元房款退回。根据赵晓倩提交的短信往来记录，能够证实赵晓倩在2016年9月30日之后多次就继续履行合同事宜联系孙乐石及其妻子的事实。在未办理房屋过户手续、孙乐石单方退款且未得到相应答复的情况下，赵晓倩有权拒绝支付余下房款。因此，孙乐石关于赵晓倩未在2016年10月底之前付清房款，构成违约的主张，证据不足，一审法院不予采信。孙乐石依据合同第十条第二款，要求赵晓倩支付逾期付款违约金的反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。孙乐石未提供其妻子的身份证原件是未能完成交税的原因之一，孙乐石在2016年9月19日之后即不再配合办理交税手续。对于未能完成交税的后果，孙乐石自身有过错。因此，孙乐石依据合同第九条，要求赵晓倩支付违约金的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。鉴于赵晓倩已将187万元房款交至一审法院，孙乐石可在本判决生效后予以领取。判决：一、限孙乐石于判决生效之日起十日内，协助赵晓倩办理坐落于济南市历城区经十东路凤凰城凤鸣山庄三区11号楼2-102号房屋（房权证号为：济房权证历城字第0982**号）所有权转移登记手续；二、限孙乐石于判决生效之日起十五日内，将坐落于济南市历城区经十东路凤凰城凤鸣山庄三区11号楼2-102号房屋（房权证号为：济房权证历城字第0982**号）交付赵晓倩；三、驳回赵晓倩的其他诉讼请求；四、驳回孙乐石的反诉请求。案件受理费33376元，由孙乐石负担30960元，赵晓倩负担2416元；保全费5000元，由孙乐石负担；反诉案件受理费16284元，由孙乐石负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为:孙乐石主张解除《房屋买卖协议》、《二手房屋买卖合同》、《济南市存量房屋买卖合同》应否支持。
赵晓倩、孙乐石签订的《房屋买卖协议》、《二手房屋买卖合同》均是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，一审认为合法有效并无不当，本院予以确认。孙乐石主张双方口头约定，赵晓倩于网签后及时向孙乐石支付购房款80万元至100万元，赵晓倩未按该约定付款，构成违约，但未提供有效证据予以证实，且赵晓倩对此不予认可，故孙乐石该主张证据不足，本院不予支持。孙乐石主张赵晓倩之丈夫张德印于2016年9月18日晚上已明确提出退房，基于夫妻关系，张德印的行为构成表见代理，赵晓倩于第二日也进行了确认，双方合同已经解除。对此，赵晓倩不予认可。一审中虽然孙乐石就此主张提供短信记录，但从短信内容来看，并没有赵晓倩明确表示要求或同意解除合同的内容，不足以证实合同已解除的事实。且双方亦明确约定，合同解除应当采用书面形式。涉案房屋并已经办理了网签备案，一审法院对孙乐石关于解除涉案《房屋买卖协议》、《二手房屋买卖合同》的主张未予支持，并无不当。
关于孙乐石主张解除2016年8月26日签订的《济南市存量房屋买卖合同》问题，系二审中新增加的诉讼请求，赵晓倩对此亦不予认可，故孙乐石该主张，本院不予处理。
综上所述，孙乐石的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33376元，由孙乐石负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一八年六月五日
书记员 刘 琳