上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第1136号
原告（反诉被告）顾铭卫。
被告（反诉原告）上海康正生物科技研究所。
法定代表人戴时杰，所长。
委托代理人卫立民，上海市希望律师事务所律师。
委托代理人傅聿文，上海市希望律师事务所律师。
原告顾铭卫与被告上海康正生物科技研究所（以下简称“康正所”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。期间被告提出反诉，嗣后本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2013年12月19日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顾铭卫，被告（反诉原告）康正所的法定代表人戴时杰及其委托代理人傅聿文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾铭卫诉称，2010年11月22日，原、被告签订商铺租赁协议，由被告将本市某路某号西商铺租给原告使用。租赁协议签订后，原告向被告支付了三个月的房屋租金及押金。后原告对商铺进行了装修并向工商管理部门申请注册营业执照，在原告正式准备营业时，却被所在商铺地区的警署告知，该商铺因违法经营，已被责令整顿停业半年，期限自2010年8月至2011年2月，为此原告与被告联系，但被告一直不予理睬。直至2011年3月18日，被告的法定代表人带领一群人强行冲进原告租赁商铺，赶走原告员工、强行占有房屋，还拿走了原告商铺内的所有物品，使原告遭受严重损失。之后被告非但未通过法律途径解决纠纷，还再三上门向原告催讨租金，故起诉要求判令被告归还原告3个月的房屋租金及押金共计35200元，同时赔偿原告店内物品损失及装修费29634.90元。
被告康正所辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告于2010年11月22日签订商铺租赁协议一份，租期自2010年12月2日至2012年12月1日止，月租金8800元，每三个月支付一期，应提前15日支付下期租赁费。若原告欠付应付租金5日的，被告有权单方面终止合同，收回房屋。合同签订后，被告依约将租赁房屋交付原告，原告支付了首期租赁费26400元和押金8800元。按照合同原告理应在2011年2月15日支付下期租金，但原告拖欠未付，被告曾向其多次发函催讨，仍无结果，故被告于2011年3月18日至原告店铺告知双方租赁合同终止，并要求店内人员离场。至于店内物品被告未拿过，应该是原告的店员搬走的。对原告商铺装修情况不清楚。被告方也从来收到相关警署要求系争商铺停业整顿的通知，原告并无证据加以证明。由于原告违约致合同终止，故要求法院驳回原告的诉讼请求。同时被告提起反诉，要求判令：1，反诉被告支付反诉原告2011年3月2日至同年3月17日的房屋租赁费4688元；2，反诉被告支付反诉原告违约金17600元。
反诉被告顾铭卫辩称，是反诉原告违约在先，故反诉被告不同意反诉请求。反诉原告在反诉被告不在场的情况下，擅自进入租赁商铺，将店内人员赶走，强行锁门。当时店内人员不可能拿走店内物品，且反诉原告当时还报警110，有110警员在场，后反诉原告直接锁门的。
经审理查明，2010年11月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订商铺租赁协议，约定：甲方将所属商铺徐汇区某路某号西租赁乙方使用，乙方经营项目保健按摩，本合同仅对该项目有效。若该项目需前置审批，须征得甲方书面同意，一切手续均由乙方办理。但如果政府有关部门对前置审批或场地验收未予通过，或拖延审批时间，导致乙方不能合法经营，或延期经营，甲方对此不承担任何经济赔偿。……由乙方出资的资产除用于房屋装潢无法搬走外仍归乙方所有，乙方可带走包括空调、冰箱、办公设施等。由乙方出资用于房屋装潢的其余资产按来修去丢原则，无偿归甲方所有，包括……。乙方原所付的装让费与甲方无关。租赁期限两年，租赁期自2010年12月2日至2012年12月1日。免租期限为期10天，2010年11月22日至2010年12月1日止，若在协议期内，乙方提出终止协议，则免租期租金由乙方承担。每月租赁费第一年为每月8800元，付款方式为3＋1，第二年为暂定每月9500元，付款方式6＋2，如乙方遇经营困难，再协商。付款方式每3个月支付，每期26400元整。乙方提前15天支付下期租赁费。租赁押金1个月租赁费8800元整。……租赁期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方2个月租赁费作为违约金：1，乙方擅自将房屋转租、转让、转包；2，乙方利用租赁房屋进行非法活动损害公共利益；3，在租赁期内，乙方不得以任何理由拒付或拖欠应交于甲方的租金，自付款日起拖欠达5天或对外债务超过押金，甲方有权单方面终止本合同，并保留乙方赔偿损失的权利，乙方需赔偿甲方2个月租赁费作为违约金。乙方同意甲方可停止水电供应，同时甲方有权追讨乙方欠交的租金及其他费用；4，……；5，……。合同另对权利义务、违约责任作了约定。合同签订后被告按约交付了房屋，原告支付被告3个月租赁费26400元、房屋押金8800元。同时原告以上海康正生物科技研究所某路经营部营业执照向工商管理部门申请增加经营范围，除原有的理发项目，增加了保健按摩项目。之后原告开张经营，不久原告以该营业场所已被警方违法经营、责令整顿停业为由，拒付下期租金，并向被告提出异议，对此被告发函要求原告给付租金，未果。2011年3月18日，被告方派人至系争商铺，要求店内人员离开，并将店铺锁门。为此原告以上述诉称理由起诉至本院，要求判如所请。被告则以辩称理由不同意原告的诉讼请求并提出反诉。
审理中，原、被告均确认双方签订的商铺租赁合同于2011年3月18日予以解除。另原告庭审中表示原要求被告赔偿经济损失及装修费29634.90元，考虑到部分物品及装修费无正规发票，故对赔偿数额予以变更，只要求赔偿两台空调机、饮水机的损失费5945元，对其他损失费予以放弃。反诉原告则要求按照合同约定支付2011年3月2日至同年3月17日的房屋租赁费4688元，并按2个月租金支付违约金，并表示房屋押金可以在应支付的租赁费中扣除后一并予以处理。由于双方意见不一，致调解不成。
上述事实，除双方当事人的陈述外，另由原告提供的商铺租赁协议、涉讼房屋产权证、营业执照、终止租赁法务公函、欠租明细单说明、申请保证书、律师函、发票，被告提供的租赁合同、租金收据、短信函、欠款明细单、终止租赁函、原告办理工商登记变更材料、被告与产权人沈志华签订的租赁合同、补充协议、续租协议等证据证实，经庭审质证，被告对原告提供的律师函表示未收到，原告则对被告提供的短信函表示未收到，对被告与产权人之间签订的协议表示不知情。双方对其余真实性无异议的证据本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的商铺租赁协议，系当事人真实意思表示，亦无违反法律、法规强制性规定，应合法有效，双方均应恪守履行。根据双方签订的协议内容，原告应提前15天支付下期租赁费，但原告未按约支付租金，显然违反了合同约定，构成违约，现双方均确认2011年3月18日已解除商铺租赁合同，本院予以准许。原告以系争商铺被相关部门责令整顿停业，但并未提供相关证据加以证明，故原告以被告违约，要求返还所付租金及押金的诉讼请求，本院不予支持。双方合同于2011年3月18日解除，而原告所付租金至2011年3月1日，故被告要求原告支付2011年3月2日至同年3月17日的房屋租赁费4688元，并按合同约定支付违约金的诉请，本院予以支持。对于被告在2011年3月18日至原告租赁店铺，擅自收回租赁房屋并锁门的行为明显欠妥，虽根据合同约定，原告未按时支付租金，被告可行使合同解除权，但应通过正当合法途径行使该权利。由于被告擅自收回房屋给原告造成相应损失，对此被告应承担民事赔偿责任，故原告要求被告赔偿经济损失5945元，本院予以支持。现被告同意在原告应支付的拖欠租赁费时将房屋押金一并抵扣，对此本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海康正生物科技研究所于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）顾铭卫经济损失费5945元；
二、原告（反诉被告）顾铭卫于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）上海康正生物科技研究所2011年3月2日至2013年3月17日的房屋租赁费4688元及违约金17600元（其中以顾铭卫支付的房屋押金8800元先行抵扣）；
三、驳回原告（反诉被告）顾铭卫其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费828.60元，由原告（反诉被告）顾铭卫负担778.60元，被告（反诉原告）上海康正生物科技研究所负担50元；反诉案件受理费357元，由原告（反诉被告）顾铭卫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 包 莉
代理审判员 张 敏
人民陪审员 严国华
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 陆怿婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。