黑龙江省北安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1181民初70号
原告李建忠，男，1971年2月13日出生，汉族。
委托代理人尚玉为，黑龙江剑桥律师事务所律师。
被告黑河市万通房地产开发有限责任公司。
法定代表人陈兆福，职务总经理。
委托代理人王文慧，黑龙江明鉴律师事务所律师。
原告李建忠与被告黑河市万通房地产开发有限责任公司（以下简称万通公司）确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李建忠及其委托代理人尚玉为，被告委托代理人王文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月17日，原、被告签订《北安市绿海家园房屋产权调换合同书》，约定被告将原告位于和平区106.8平方米房屋拆迁，以产权调换的方式进行安置，将绿海家园小区老5号楼一、二层商服13号房（现为新5号楼东数第1号位置）回迁给原告，面积205.28平方米（每层为102.64平方米）。2015年7月2日，被告突然告知原告，将原告回迁的房屋串（变更）到新5号楼东数第2号，由于原定（回迁）房屋是东、北两面均临街，况且原告被拆迁的房屋就是东、北两面均临街，而现在的房屋是原定房屋的西邻，只有北面临街。且被告在原告房屋拆迁后从未补偿过原告任何补偿费，合同书上的补偿数额也与现实极为不符，所以原告不能同意被告意见，故向法院提起诉讼，请求法院判令：一、依法确认原、被告签订的《北安市绿海家园房屋产权调换合同书》合法有效。二、从原告交付被告被拆迁房屋的日期2010年8月20日至被告答应交付房屋日期2016年8月20日，时间为6年整，去除施工期18个月，给原告造成的租赁损失：4年半6万元（每年租金）＝27万元人民币，应由被告补偿给原告。三、本案一切诉讼费用由被告承担。
原告对其诉讼请求及主张向本院提交了如下证据：
一、《北安市绿海家园房屋产权调换合同书》、收据、图纸各一份，旨在证实：1.2010年8月17日原、被告签订了产权调换合同，该合同为合法有效合同；2.证实产权调换的房屋为5号楼1、2层商服13号门市，这份图纸上盖公章的位置就是现在的新5号楼东数第一户的位置；3.按照合同约定被告应该在规划设计变更后10日内书面通知原告，但是被告没有履行义务；4.证实该合同中没有约定给付原告补偿费用的条款，只约定给原告临时安置补助费的条款；5.证实在合同中的第10条第1项是在有效施工期不超过18个月内交付房屋，原告是在2010年8月20日搬迁完毕的，扣除18个月的有效施工期，被告应给付原告赔偿款，即租赁损失27万元。
被告质证意见：对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。1.原告方提出的原5号楼1、2层商服13号门市房屋这个位置因设计单位及规划部门对该小区楼房进行了相应的变更调整，对应的户号也必然会随之调整，因变更以后相应的8号楼未施工，所以原5号楼的所有门市户号针对新的5号和8号楼而言位置暂时都不能确定；2.该合同书第10条约定甲方在小区拆迁工程全部完成后，而且在有效能施工期不超过18个月进行交房，仅就本案而言，小区拆迁全部完成的时间是2013年9月28日以后，这是最后一户签订拆迁合同的时间，与原告所说的时间不一致；3.该小区有效能施工期是从2014年2月18日开始到2014年10月30日是第一阶段，从2015年5月18日开始到2015年10月20日是第二阶段，2016年的施工期现在还没有开始，所以结合现在的实际施工期计算为13个月，没有达到原告所要证明的超过18个月施工期。
二、2010年6月，黑龙江寒地建筑勘察设计有限公司作出的工程设计图纸一份，旨在证实《北安市绿海家园房屋产权调换合同书》中13号房屋是现在的新5号楼东数第一户的位置，与第一组证据中的图纸能相互印证。
被告质证意见：对图纸的真实性没有异议，但该工程实际施工并未按图纸施工。
三、215年12月22日，谈话录音光盘一张及整理的书面材料一份。旨在证实被告在规划设计变更后，原告多次找被告沟通回迁房屋事宜，被告方不予配合，后原告找到建设局进行沟通的现场录像，在谈话过程中被告方陈兆福答复称“按他（指原告）的合同，他就是第一户”“每个角上肯定都是先签，在这个角上有人（东北角）”，袁局长要求被告解决“钉子户”动迁的问题。
被告质证意见：对录音本身的真实性无异议，但对证明的问题有异议，这段录音只是他们对变更以后的回迁房屋位置进行了协商，只有协商过程，没确定最终结果。
四、租赁合同复印件一份。旨在证实，原告方的第二项请求要求租金损失的间接证据。这份合同是李继新和孟祥成，二人达成一个3年的房屋租赁合同，该合同所涉房屋与本案的回迁房屋是地点相近，现在经营叫孟师傅饭店，面积为84平方米，每年租金2.4万元。原告方回迁的房屋是205平方米，我方参照这个租金标准主张每年6万元的租金损失是适合的。
被告质证意见：对该证据的真实性有异议。因为此证据为复印件，无法核对其真实性；即使此份证据是真实的，与本案也没有关联性，无法证实原告的主张。
被告辩称，对原告第一项确认合同有效的诉讼请求无异议，被告方也认为合同是合法有效的。对原告第二项诉讼请求被告方认为，原告请求的条件不具备，因为该工程实际有效施工期才13个月，尚不足18个月，所以对没有超过18个月的施工期，不存在赔偿或补偿的前提。对原告第三项案件受理费的诉讼请求被告不同意承担。对于事实理由部分，原告提出该合同5号楼1、2层商服13号房就是现在的新5号楼东数第一户的位置，这个提法是不正确的，该合同中5号楼1、2层商服13号房通过新的规划以后具体确定在5号楼还是8号楼现在看还不一定，并且被告方也没有告诉原告就要把他回迁到现在的新5号楼东数第二号位置，所以原告方的事实理由这部分是不正确的。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，请求依法予以驳回。
被告对其诉讼请求及主张向本院提交了如下证据：
一、《房屋拆迁产权调换合同书》一份。旨在证实，原、被告签订的合同标明的是原5号楼1、2层商服13号门市，但并没有标明必须是拐角的特殊位置，由于后期的设计变更必然导致编排号码与原5号楼的相应位置不对应。
原告质证意见：对该证据的真实性无异议。1.通过原告方向法庭提交的盖有拆迁公司公章的图纸复印件和图纸原件显示13号房就是东北角这个位置；2.设计变更后虽然顺序号与原图纸不对应，但是被告公司陈兆福总经理在建设局已经明确认可原告的合同就是位于东北角东数第一户，谈话是有结果的，不是协商。
二、北安市发改委文件（北发改字【2009】154号、北发改字【2010】112号、北发改字【2013】90号）复印件三份、建设工程规划许可证复印件一份。旨在证实，被告开发的北安市绿海家园商住小区建设项目经过相关政府部门批准对设计规划进行了变更。
原告质证意见：对该证据的真实性无异议，对设计变更的事实认可。但按合同约定，被告方应履行告知义务，被告方没有履行义务，也未履行与被拆迁人达成变更设计的相应补充协议，就房屋逾期交付约定明确的补偿方式，所以被告公司已构成违约，应支付原告方房屋补偿款及经济损失。
三、开工报告一份（复印件）、停工报告二份（复印件）、复工报告一份（复印件）。旨在证实，经批准的开工时间是2014年2月18日，停工时间是2014年10月30日，复工时间是2015年5月18日，停工时间是2015年10月20日，2016年拟定开工时间是4月15日，复工报告还未被审批，有效的施工期共13个月。
原告质证意见：对该证据的真实性无异议，不同意被告的证明意见。如果被告方不进行规划变更，就不会产生从2010年至今6年之久未交付房屋的后果，况且双方在合同中没有约定补偿费的具体条款，视为约定不明，应按法律规定的公平、公正的原则解决原告补偿费的合法权益。
四、被告与马子朋签订《房屋拆迁产权调换协议书》（复印件）一份。旨在证实，被告对协议书内容本身并不认可，但该协议书能够证实由建设局协助拆迁最后一个拆迁户签订协议的时间是2013年9月28日。
原告质证意见：对该证据的真实性无异议，但这只是被告拆迁情况的反映，被告在2013年7月25日作了规划设计变更，应与原告重新达成回迁安置合同，但是被告没有履行义务，故应本着公平、公正的原则给予原告补偿。
经审理查明，被告万通公司开发建设北安市绿海家园商住小区项目，因原告位于和平区106.8平方米房屋处于绿海家园商住小区项目规划用地范围内，需进行拆迁。2010年8月17日，原、被告协商签订《北安市绿海家园房屋产权调换合同书》一份，合同第四条第一项约定，甲方（被告）用于产权调换的房屋为期房。被拆迁人选择5号楼一、二层商服13号，建筑面积为205.28平方米（最终以产权登记部门测绘面积为准）。第五条约定，经市规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知乙方（原告）。乙方在接到通知之日起15日内有权作出退房的书面答复，乙方在接到通知之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。甲方未在规定时限内通知乙方的，乙方有权退房。第十条第一项约定，甲方在绿海家园小区拆迁工程全部完成后，在有效能施工期不超过十八个月内将调换房屋交付乙方使用。如在施工过程中遇到人力不可抗拒的自然灾害、遇到不可克服的障碍，按有效解决上述问题所延误时间向后顺延，不能视同甲方违约。根据2010年6月黑龙江寒地建筑勘察设计有限公司作出的北安绿海家园商住小区5号楼一层平面图及承办单位北安市建北拆迁事务所有限公司在一层平面图复印件上盖章确认的位置，原告回迁房屋位于5号楼东数第一户，具体位置为东临北京路（原战备路），北临西平安街（原七道街）。
另查明，北安市发展和改革局（原称北安市发展和改革委员会）于2009年10月26日发出北发改字【2009】154号文件，同意万通公司建设绿海家园商住小区项目，该小区建筑面积为54400平方米；于2010年7月27日发出北发改字【2010】112号文件，同意万通公司将绿海家园商住小区建筑面积调增至69383平方米；于2013年7月25日发出北发改字【2013】90号文件，同意万通公司将绿海家园商住小区建筑面积调增至162357平方米。
本案审理过程中，原告明确表示放弃主张第二项诉讼请求。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋拆迁产权调换合同书》系双方真实意思表示，该协议不违反法律强制性规定，应认定合法有效，原告请求确认《房屋拆迁产权调换协议书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。原告放弃向被告主张租赁损失27万元的诉讼请求，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，判决如下：
原告李建忠与被告黑河市万通房地产开发有限责任公司签订的《北安市绿海家园房屋产权调换合同书》为有效合同。
案件受理费100.00元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
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审 判 长 刘 亮
审 判 员 许 蕊
人民陪审员 杨海鹰
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 冯 涛