连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初2368号
原告：刘春林。
委托诉讼代理人：陆映彬，江苏韵律律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙利娟，江苏苍梧律师事务所律师。
被告：王欣。
委托诉讼代理人：薛尚美，江苏云台山律师事务所律师。
被告：惠志文。
被告：连云港温瑞假日宾馆有限公司。
法定代表人：王玉恩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：惠志文。
原告刘春林与被告王欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案后，经原告刘春林申请，追加惠志文、连云港温瑞假日宾馆有限公司（以下简称温瑞公司）作为被告参加诉讼，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘春林及委托诉讼代理人孙利娟，被告王欣的委托诉讼代理人薛尚美，惠志文作为被告及温瑞公司的委托诉讼代理人到庭加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘春林向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告王欣及实际使用人被告惠志文、温瑞公司之间的租赁合同关系；2.判令三被告共同向原告支付违约金114000元；3.判令三被告共同向原告支付从2016年5月1日起至2016年9月30日的租金共计147186元，以及从2016年10月1日起至实际搬离之日止的租金（均按每日租金962元计算）；4.三被告共同承担诉讼费用。事实和理由：2013年8月，原告与被告王欣签订《房屋租赁合同》，原告将租赁的房屋租给被告王欣使用，约定：合同期从2014年1月1日至2023年12月31日，前三年每年租金为260000元（另外还有房屋租金10000元，共计270000元），以后每年递增5%，从2015年1月起的房租，均在当年1月15日之前向原告交清，超过一个月不交，原告有权收回房屋，由此造成的损失由被告王欣承担。合同签订后，原告将房屋交付给被告王欣，被告王欣未在2016年1月15日之前足额交付2016年度租金270000元，原告多次要求其履行合同义务，才于2016年2月3日缴纳90000元租金，剩余180000元租金至今未缴纳。
被告王欣辩称，1.原告主体不适格，根据原告提供的房屋租赁合同约定，该合同的甲方是“民主路184号”，原告只作为甲方的代表与被告签订合同的，原告刘春林没有主体资格；2.根据原告变更的诉讼请求，已经确认该合同主体是原告和被告惠志文，与被告王欣无关；3.被告王欣不欠甲方的房租，相反甲方倒欠被告王欣14.5万元，被告王欣对此保留起诉的权利；4.关于违约金计算没有依据。
被告惠志文辩称，我与原告根本没有合同关系，被告王欣签订了“民主路184号”的租赁合同，甲方为“民主路184号办公楼”，该房的所有权人为连云港市化学工业公司，连云港市化学工业公司解散后，所有资产归重组后的江苏金海投资有限公司，所以此合同的甲方为江苏金海投资有限公司，原告不具备资格起诉被告。即使原告与被告王欣的房屋租赁合同成立，原告主张的违约金也不成立，被告王欣不存在违约，原告作为甲方代表签订合同，甲方应该给予乙方四个月的免租期，约等于86700元，合同中约定年租金为260000元，甲方代表2014年收取270000元，2015年收取270000元，每年多收取10000元，原告欠被告王欣为118400元，2015年欠147200元，按照银行贷款利率4倍计算利息，截止到2015年12月31日，原告欠被告王欣为147200元（多收租金）。原告存在违约，没有给予乙方装修装饰四个月的免租期，合同中第三条约定甲方应提供用水用电配套设施，甲方没有履行，存在违约行为。乙方与供电公司、自来水公司联络，完成了水电的配套设施施工，基本费用约30000元，2014年春季完成,30000元加利息为36720元，到2015年12月31日为44900元。综上，甲方截止2015年12月31日共计欠被告王欣192100元，如果计算房租，2016年只需要支付67900元租金。由于被告温瑞公司为合伙企业，2016年2月3日，我付给原告90000元，所以原告的起诉不能成立。
被告温瑞公司辩称意见与被告惠志文辩称意见一致。
本院经审理认定事实如下：位于连云港市××（××）民主街××＃的原房屋所有权人为连云港市化工集团有限公司，2005年，连云港市人民政府国有资产监督管理委员会报连云港市政府同意，决定对连云港市化工集团有限公司等三家公司重组，组建江苏金海投资有限公司，解散原三家公司，由新组建的江苏金海投资有限公司承担原三家公司的债权债务。2013年，江苏金海投资有限公司委托其下属企业江苏信和物业服务有限公司负责经营管理上述房屋。2013年7月1日、2014年7月13日，江苏信和物业服务有限公司与原告刘春林签订房屋出租合同，将连云港市海州区民主街民主路184#的房屋租赁给原告刘春林。
2013年，原告刘春林与被告王欣签订《房屋租赁合同》一份，租赁合同的甲方为“民主路184号办公楼”，乙方为王欣，约定：甲方将民主路184号办公楼租赁给乙方做快捷酒店使用，租赁期限从2014年1月1日至2023年12月31日止，前三年每年租金260000元，以后每年逐年递增5%，后两年按年租金350000元交纳。本合同签订之日，乙方先付甲方30000元订金。本合同生效后，甲方给予乙方装修装饰4个月的免租期，合同期限至2014年12月31日，从2015年1月起为第二个合同年度，第二个合同年度及以后每年度的房租，均在当年1月15日之前一次性向甲方交清。延期不交，每超过一天按每日平均租金额的2倍加付滞纳金，超过一个月不交，甲方有权采取任何方法无条件强行收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。租赁合同还对其他事项进行了约定。原告刘春林在甲方代表处签字，被告王欣在乙方代表处签字。
租赁合同签订后，被告王欣租赁房屋，分别于2014年给付租金270000元、2015年给付租金270000元。2015年10月11日，被告王欣等人与被告惠志文签订海友酒店转让（股份股权转让）合同一份，被告王欣等人将连云港海友酒店民主路步行街（民主路84号）转让给被告惠志文，此后被告惠志文成立被告温瑞公司，被告惠志文系实际经营人，但被告王欣没有与原告刘春林解除房屋租赁合同，被告惠志文也没有与原告刘春林重新签订房屋租赁合同。2016年2月3日，原告刘春林收到租金90000元，其余租金一直没有给付。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，以及原告刘春林提供的《房屋租赁合同》、房屋出租合同、律师函、邮寄凭证、证明、产权证书、连国资产[2005]17号文件，被告王欣提供的海友酒店转让（股份股权转让）合同、营业执照、手机转账交易明细，被告惠志文、温瑞公司提供的《房屋租赁合同》、连国资产[2005]17号文件、产权证书等证据予以证实。
本院认为，原告刘春林与被告王欣签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同双方当事人均应当按合同约定履行义务。被告王欣将经营的酒店转让给被告惠志文后，没有与原告刘春林解除《房屋租赁合同》，被告惠志文也没有与原告刘春林重新签订租赁合同，且2016年度之前即占有使用租赁房屋，故被告王欣、惠志文应当共同承担责任，被告温瑞公司在本案中的责任由被告惠志文承担。因被告王欣、惠志文没有按照《房屋租赁合同》的约定按期足额给付2016年之后的租金，故对于原告刘春林要求解除与被告王欣及实际使用人被告惠志文之间租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持。
关于租金的数额，原告刘春林与被告王欣签订的房屋租赁合同中约定，租赁期限从2014年1月1日开始，合同生效后，原告刘春林给予被告王欣装修装饰4个月的免租期，租金均在当年1月15日之前向原告刘春林交清。2014年、2015年被告王欣分别交纳租金270000元，故本院认定免租期应在租赁开始之前的4个月，而不是2014年1月1日之后，但对于原告刘春林所称的双方口头约定年租金变更为270000元，因没有证据证明，故本院不予支持。原告刘春林多收的20000元计入2016年的租金，2016年2月3日，原告刘春林收到租金90000元，被告王欣、惠志文还应当给付原告刘春林2016年的租金150000元（260000元-90000元-20000元），2017年按照年租金273000元计算（260000元×1.05），从2017年1月1日起计算至实际搬离之日止。
关于原告刘春林主张的违约金114000元，因约定过高，本院认定按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算，对于超过部分不予支持，2016年所欠租金150000元的违约金从2016年1月16日开始计算，2017年按照年租金273000元，以实际使用天数的租金为基础计算违约金，从2017年1月16日开始计算，均到实际给付之日止。
对于被告王欣所称的租赁合同甲方是“民主路184号”，原告只作为甲方的代表与被告签订合同的，原告没有主体资格，以及被告惠志文、温瑞公司所称的租赁合同的甲方为江苏金海投资有限公司。本院认为，虽然原告刘春林与被告王欣签订的房屋租赁合同中的甲方为“民主路184号办公楼”，但原告刘春林在甲方代表处签字，而且原告刘春林将涉案房屋租赁给被告王欣，房屋的所有权人江苏金海投资有限公司，以及负责经营管理的江苏信和物业服务有限公司没有异议，故房屋的出租方为原告刘春林。被告王欣还称该合同的甲方是“民主路184号”，在庭审中又称房屋租赁合同的甲方是江苏金海投资有限公司，但其没有提供相关的证据证明是与江苏金海投资有限公司之间形成租赁关系，而且从一般常识来看，“民主路184号”也不应是一方当事人，故被告王欣的辩称观点不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告刘春林与被告王欣、惠志文之间的租赁合同关系；
二、被告王欣、惠志文于本判决生效之日起十日内给付原告刘春林2016年的租金150000元，给付原告刘春林2017年的租金（按照年租金273000元、从2017年1月1日起计算至实际搬离之日止）；
三、被告王欣、惠志文于本判决生效之日起十日内给付原告刘春林2016年租金150000元的违约金（违约金按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算，从2016年1月16日开始计算，到实际给付之日止），给付原告刘春林2017年所欠租金的违约金（按照年租金273000元、以实际使用天数计算，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算，从2017年1月16日开始计算，到实际给付之日止）；
四、驳回原告刘春林的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5220元（原告刘春林已预交）由原告刘春林负担1000元，被告王欣、惠志文负担4220元，被告王欣、惠志文负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告刘春林。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5220元（江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94）。
审 判 长 胡 明
代理审判员 唐静娴
人民陪审员 赵 慧
二〇一七年一月十六日
书 记 员 朱 彤
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：江苏省连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行