上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初1758号
原告李海微，女，1979年9月16日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市。
原告何雅，女，1979年7月12日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市。
两原告共同委托代理人陈福康，男，1958年1月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被告上海瑞漾资产管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人戎国忠。
委托代理人戎菊瑛。
委托代理人孙杏蓉。
被告上海世博企业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人戎国忠。
原告李海微、何雅与被告上海瑞漾资产管理有限公司、上海世博企业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李海微、何雅的共同委托代理人陈福康、被告上海瑞漾资产管理有限公司、上海世博企业发展有限公司的共同法定代表人戎国忠及上海瑞漾资产管理有限公司委托代理人戎菊瑛、孙杏蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李海微、何雅诉称：原告于2005年1月18日出资向上海世博企业发展有限公司购买了位于上海市曹杨路XXX号XXX室具有独立产权商铺，当时被告即告知原告必须将购得的商铺指定租赁给其子公司上海曹杨灯饰市场经营管理有限公司(即被告前身)经营三年以上，并与原告签订了售后租房协议书和委托书，由被告承租经营至2015年2月27日止，并在乙方义务条款中承诺被告应努力通过市场流通渠道寻找租客，通过被告卓有成效的经营管理，使该市场在社会中产生良好形象，努力为原告创造升值空间。可是，被告不但没有履行其承诺和责任义务，现租赁期限已经届满，原告于2014年9月1日就发函给被告，提醒并要求被告按原有的规划设计功能修复和按期归还原告物业，可是原告在11月中旬与被告交涉时告知和第三方签订的租赁期未到，无法归还商铺，今后也很难归还，并要求原告不要收回商铺，与被告合伙整体转租。
原告认为，7年前被告就已经丧失经营能力，并不顾原告强烈反对于2009年10月强行整体转租含原告原有精装修的独立产权商铺在内的商场，将整个被拆成空壳的商场以最低廉的仓储物业价格强行转租给第三方，再由第三方转租并获利，不但使原告的商铺无论从物业价值和商用价值都受到重创和严重贬值，至今不但没有得到任何改善，还因无人顾及使得整个市场门面和结构破败和凌乱不堪，使原告财产损失惨重，单这7年造成的租金直接损失就达39万之多，而且还严重阻碍了原告对合法拥有的独立产权商铺的正常使某、出租和出售，早已违背了双方的约定和被告承诺的责任义务及相关法律规定。
如今被告在明知承租到期日的情况下擅自与第三方签订超越承租期限的转租合同，其行为再次明显违反了协议约定和相关法律规定，现在还要想再次用“既成事实”的卑劣手段相要挟，不愿意承担和赔偿由于被告自己不作为所造成原告的重大经济损失，并想再次诱导和逼迫原告就范，共同承担这种渺无终日的荒唐投机游戏所要继续发生的严重的财产和经济损失，这无论是原告的投资目的以及双方约定或相关法律规定都不允许的。原告现根据合同法的相关规定，请求法院判令被告按约修复和归还原告的物业。
鉴于目前被告的经营现状和意图及态度，根本无法按期完成原告物业的恢复和交付，肯定会造成相当期限延期或无期限延期归还的情况，更有可能会再次利用各种方法和手段逃避承担责任和义务，而且目前被告每月支付的所谓租金根本就是把一个空壳子市场整体以最低仓储物业价格转租后的租金按比例分配的数字强加给原告的，根本不符合我们精装修独立产权商铺的出租使某价值，是被告的严重不作为和霸道行为，完全违背了协议约定和被告原先所承诺的结果，更严重背离了目前周边类似成熟商场的铺位租金回报，况且目前合同已将到期协议中的任何条款的约定均将失效，所以延期占用的商铺使某费的核定和支付理应按照略高于周边类似成熟的底层商铺平均每天每平米8元左右的租金为参考依据，为方便综合考量我们认为以商铺购买价值的1%即10369.79元/月支付使某费，如超过一年未归还的按上年度的使某费标准每年提升5%要求被告支付商铺延期使某费的请求合情、合理、合法。
由于当初是由上海世博企业发展有限公司出售该物业时提出的(详见房地产买卖合同补充条款)指定其子公司(被告)承租经营并提供过担保，现在其子公司因无能力经营而造成的后果理应其母公司上海世博企业发展有限公司继续共同承担和提供担保的请求合情合理，而两被告的法定代表人都是戎国忠，并由上海世博企业发展有限公司出资成立的且在被告提供的格式化协议中有提出担保，不能因为在协议中没有盖章而可以逃避责任，故要求上海世博企业发展有限公司继续提供担保和承担连带责任的请求并不违法。期望法庭根据事实情况主持公道判令原告按原有的规划设计功能修复、归还原告物业和因延期归还所产生的使某费支付。
综上，原告认为被告的行为已经侵犯原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告按协议书要求在2015年1月19日前恢复并按期归还向原告租赁的位于上海市普陀区曹杨路XXX号XXX室商铺以及相关共有的商场公共通道、公共扶梯和公共卫生间，按原有设计要求修复自动扶梯、中央空调、消防喷淋、电力照明及通讯线路设备；二、被告在来不及恢复、归还原告商铺的超期占有期间按7011元/月支付商铺使某费，超过一年未归还的按上年度的使某费每年提升5%并要求上海世博企业发展有限公司提供担保；三、诉讼费由被告承担。
审理中，原告确认以物业总价的12%计算占用费。
被告上海瑞漾资产管理有限公司、上海世博企业发展有限公司辩称：原告所述购买商铺和出租的情况属实。被告是将商铺整体出租，统一进行管理，原先出租时，没有改变其中的状态。2006年起出租给国美公司后，根据国美公司的要求，将所有的商铺打通，所以改变了所有商铺的结构。2007年国美退租，此后为了与国美公司诉讼，商铺空关了两年。被告向国美公司主张了恢复原状的费用，经过评估后，法院确定了恢复原状的费用，这笔费用用于恢复原状远远不够。因此被告通知各商铺的业主，将费用退还给他们。此后，被告又将商铺出租给浙江中青商业地产发展有限公司，将租金按比例分摊给各个业主。其中，被告通过诉讼也主张过租金，并且垫付过给付业主的租金款。2009年12月前后，被告又将商铺出租给了上海稳顺实业有限公司，至今，租金也是按照合同约定金额支付给各个业主。在原告的合同租期届满后，被告也曾与原告进行过沟通，商谈续租事宜，但因为商铺是整体出租，大部分业主仍旧主张委托被告进行出租管理，商铺无法进行个体退还，一旦部分退还，不但导致与稳顺公司的合同己方构成违约，也会使大部分业主的利益受损。遂请求法院从大部分业主整体利益考虑的前提下，依法作出判决。
经审理查明：一、被告上海瑞漾资产管理有限公司于2014年12月30日经上海市普陀区市场监督管理局批准由原上海曹杨百货市场经营管理有限公司更名而来，上海曹杨百货市场经营管理有限公司原名上海曹杨灯饰市场经营管理有限公司，于2005年11月22日经批准更名。
原告为乙方与被告上海世博企业发展有限公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告向该被告购买系争房屋上海市普陀区曹杨路XXX号XXX层XXX室，房屋类型为商场，建筑面积54.27平方米，转让价格为738000元。
2006年2月17日，李海微(甲方)与被告前身上海曹杨灯饰市场经营管理有限公司(乙方)签订《售后租房协议书》，约定：甲方同意将该物业(曹杨路XXX号XXX层XXX室)出租给乙方，租赁期限自2005年3月5日至2015年1月19日，乙方保证甲方在租期前三年每年回报率为总房价的8%(含税由世博企业发展有限公司提供担保)，该物业总价为738000元，每年回报56088元。三年后根据实际租金收入85%回报业主，15%留于物业经营管理开支费用。租期内的第一年租金由乙方先付后用于抵冲甲方购房首付款，第二、三年后乙方按每月30日前把4674元直接汇入甲方提供固定账户。租赁期内，该物业由乙方负责经营管理。租赁期内，乙方有权根据市场变化，改变现有的装修格局，选择经营业态。租期结束后，双方可重新签订租赁协议。甲方如需产权转让，本租房协议由受让人继续履行，并会同受让人与乙方签订变更名称的租房协议。甲、乙双方如有一方违约，则按国家有关经济合同法的有关规定处罚。在合同第9条和签名及公章印鉴处有手写两条约定内容，如下：三年后，乙方在没有与他人签协议或与他人签协议到期后，甲方有权收回自行处理。本协议生效后，原甲方与灯饰公司签约协议自动失效。双方未在添加内容上签名盖章。
2005年3月29日，李海微、何雅登记为曹杨路XXX号XXX室的产权人，房屋建筑面积54.27平方米。类型为商场，用途为商业。
二、2009年11月4日，李海微、何雅向本院提起(2009)普民三(民)初字第2035号民事诉讼，被告为上海瑞漾资产管理有限公司的前身上海曹杨百货市场经营管理有限公司及系争房屋的出售人被告上海世博企业发展有限公司，本院于2010年7月23日依法作出生效判决。
该案经审理查明认定事实如下：
1、“原告与被告曹杨公司曾签订售后租房协议书，约定被告向原告承租上海市曹杨路XXX号XXX室房屋(建筑面积为54.27平方米)，租期自2005年3月5日至2015年1月19日，前三年回报为每年人民币56088元，三年后根据实际租金收入85%回报原告,曹杨公司可根据市场变化改变现有的装修格局，选择经营业态。三年后曹杨公司在没有与他人签订协议或与他人协议到期后，原告有权收回自行处理。该协议书内有世博公司提供担保的内容，但世博公司未在该协议书上盖章。”
2、“2006年2月22日，被告曹杨公司与国美公司签订租赁合同，被告曹杨公司将上海市曹杨路XXX号一楼全部、二楼部分(含原告房屋)、三楼全部房屋出租给国美公司，总面积为4724.92平方米，日租金为2.4元/平方米，租期自2006年3月1日起至2014年11月30日止，免租期至2006年4月19日。因国美公司不愿继续履行租赁合同，曹杨公司于2007年5月22日起诉至上海市普陀区人民法院以追究国美公司的违约责任。该案经一审、二审，最终的判决结果为一、解除曹杨公司与国美公司就上海市曹杨路XXX号房屋签订的房屋租赁合同；二、国美公司给付曹杨公司租赁费用人民币396893.35元(每日人民币11339.81元；自2007年4月20日至2007年5月24日，计35天)；三、国美公司给付曹杨公司房屋使某费人民币XXXXXXX.10元(以每日人民币7937.87元计算；自2007年5月25日至2008年4月18日，计330日)；四、国美公司给付曹杨公司房屋恢复原状的费用人民币XXXXXXX.60元；五、国美公司给付曹杨公司房屋恢复原状期间的租赁费损失人民币XXXXXXX元(相当于三个月的租赁费用)；六、国美公司给付曹杨公司迟延履行违约金人民币31591.10元；七、国美公司赔偿曹杨公司电容扩容费用人民币100000元；八、国美公司给付曹杨公司水费人民币28730.10元；九、对曹杨公司其余的诉讼请求不予支持；十、曹杨公司配合国美公司将上海市曹杨路XXX号电表户名过户至曹杨公司名下；十一、曹杨公司给付国美公司电费人民币60622.95元；十二、对国美公司其余的诉讼请求不予支持；十三、曹杨公司给付国美公司履约保证金人民币344919元。”
“该案在审理过程中曹杨公司与国美公司交接了房屋，但曹杨公司以国美公司尚未对房屋恢复原状为由拒不认可房屋已收回，曹杨公司的此一主张未被法院采纳。”
3、“自2005年3月5日至2008年3月4日的三年租金，曹杨公司以年租金人民币56088元给付原告。”
4、“2009年10月10日，曹杨公司与浙江中青商业地产发展有限公司(以下简称中青公司)签订租赁合同，曹杨公司将上海市曹杨路XXX号一层全部(除已出租的约40平方米)、二层部分(含原告房屋)出租给中青公司，该合同现仍在免租期内。因涉案房屋中的部分业主与曹杨公司就国美公司给付的相关费用分配等问题难以协商一致，曹杨公司申请执行国美公司的款项现由本院代管。”
本院经审理后认为，“原告与被告曹杨公司就上海市曹杨路XXX号XXX室房屋签订的售后租房协议书是双方真实意思表示，系有效合同，双方均应恪守。根据合同的约定自2008年3月5日至2015年1月19日间，被告曹杨公司应根据实际收入的85%向原告给付租金。曹杨公司将含原告房屋在内的房屋出租给国美公司，国美公司违约后，曹杨公司即对国美公司提起诉讼，该案经一审、二审后生效，国美公司承担了相应的违约责任，曹杨公司未怠于行使权利。曹杨公司与国美公司交接房屋后，曹杨公司以国美公司未对房屋恢复原状为由拒不认可收回房屋，该主张最终未被法院采纳，曹杨公司此一主张是为了确保国美公司承担更多的责任，主观上并不愿损害原告利益。故原告以被告曹杨公司置原告利益于不顾的主张，本院难以采纳。因原告等与曹杨公司间就费用结算等问题无法达成一致，曹杨公司与国美公司案的执行款由法院代管，曹杨公司未向原告给付相关费用不能视为曹杨公司违约。曹杨公司与国美公司诉讼后，多次与众业主沟通协商商场经营业态，亦寻找多种途径对外出租包括原告商铺在内的整个商场，现曹杨公司已将商场分别出租于案外承租人，故在此情况下，本院对原告要求解除协议的诉讼请求难予支持。原告要求被告给付使某费的诉讼请求，因双方间的租赁合同尚在履行，故该笔费用的名目应为租金，数额应根据曹杨公司与国美公司案的判决结果及原告与曹杨公司间的约定予以核算，经本院核算，曹杨公司应给付原告2009年12月4日前的租金人民币13589.74元(按原告房屋面积占出租给国美公司房屋面积的比例，以2007年12月21日至2008年4月18日的使某费收入及恢复原状期间租赁费损失之和为基数计算，扣除15%)。原告要求被告给付2009年12月4日后租金的诉讼请求，因被告已明确表示有租金收入的，可按约将租金给付原告，仅因双方对租金数额未达成一致故未支付，且涉案房屋所在商场的其余业主所涉案件的租金计算截止日均为房屋另行出租、租金尚未发生之前，基于使原告与其他业主保持一致及诉讼便利的考虑，本院对原告诉讼请求中2009年12月4日后的租金不作处理。因原告要求曹杨公司对涉案房屋恢复原状、结清水电费、维修空调、电梯等设施的诉讼请求均基于解除租赁合同而提出，由于前述理由，本院对原告要求解除合同的诉请不予支持，故本院对原告基于解除合同而提出的上述诉讼请求一并不予支持。原告要求世博公司承担连带责任的诉讼请求，因世博公司并未在涉案合同中加盖公章，原告与曹杨公司间就世博公司承担担保责任的约定对世博公司无约束力，本院对此诉讼请求不予支持。”本院遂依法判决如下：
“一、被告上海曹杨百货市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告何雅、李海微2008年3月5日至2009年12月4日的租金人民币13589.74元；”
“二、对原告何雅、李海微其余的诉讼请求不予支持。”
上述判决书中所称本院已经生效的民事判决书为(2007)普民三(民)初字第1142号，原告为上海曹杨百货市场经营管理有限公司，即本案被告的前身；被告为上海国美电器有限公司。
2012年8月28日，上海曹杨百货市场经营管理有限公司即被告与案外人上海稳顺实业有限公司签订《商铺租赁合同》，约定：被告将曹杨路XXX号1-2层出租给该案外人使某，房屋建筑面积2508平方米，租期自2012年10月21日起至2024年10月20日止，年租金为XXXXXXX元整，每一个租赁年度按计算，房租按原始租金每两年递增一次，每次递增按5%的比例增幅。房屋每月租金152570元，每两个月为一个支付租金周期。同日，双方另签订《商铺租赁合同》一份，约定租赁位置为上述地址房屋的3层，房屋建筑面积680平方米，年度租金372300元，每一个租赁年度按计算，房租按原始租金每两年递增一次，每次递增按5%的比例增幅。房屋租金每月为31025元，每两个月为一个支付租金周期。合同订立后，含系争房屋在内的商场由上海稳顺实业有限公司承租并经营使某。
2015年1月27日，被告出具《有关曹杨路XXX号国美电器股份有限公司赔偿装修费的分配决议书》，言明：“经大部分业主要求，前国美电器股份有限公司赔偿拆除曹杨灯饰市场的装修费，业主们一致要求不再恢复装修，分配装修费，现决议如下：”“一、一致通过维持现状对外出租，不再恢复装修；”“二、按判决书的赔偿金额全部按面积分配；”“三、由上海曹杨百货市场经营管理有限公司通知，每个业主前来收取分配装修赔偿费，并在决议书上签字，收取分配款。”“以上决议书确立不再恢复装修，同意分配装修费。”在尾部，共有22名业主签名，原告未在该决议书上签名。随后，被告按比例将赔偿款逐步分发业主，部分业主已经领取，但原告未领取。
另查明，系争商场总面积5170.76平方米，原有86间房间，共计56户业主，被告也为业主之一，占有商场面积约为2198平方米。
本院认为，原、被告签订的《售后租房协议书》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同各方应恪守约定履行义务。合同成立后，原告按约交付了房屋，被告承租后，将房屋转租，并支付租金。现，双方合同已经期满，原告诉请要求解除合同显然已经失去意义，故本院不再予以判明。合同期满后，原告请求收回房屋，符合法律规定。然，经本院现已生效的(2007)普民三(民)初字第1142号民事判决书的认定，系争房屋已由案外人上海国美电器有限公司进行装修改造，在本院判决与该公司的租赁合同解除后，上海国美电器有限公司公司应当支付恢复原状的费用。嗣后，被告在得到大部分业主的同意后，又将房屋先后出租给次承租人，上述恢复原状的费用经申请执行后分发给部分业主。现次承租人案外人上海稳顺实业公司等租赁系争房屋后，为了自身业态经营需要，该房屋按现经营目的又进行了改造，故系争商场的状况已经发生了很大的改变。如果少部分业主收回房屋，势必导致系争商场目前的经营状况受阻，且如将商场内的房屋和设施再行恢复至出租的状态，其恢复费用也是巨大的。同时，根据双方在《售后租房协议书》的约定内容分析，原告就出租后将会根据经营业态改变房屋状态这一经营模式的风险是明知的，同时也与被告达成了同意的合意。根据法律规定，如果非金钱债务在法律上或事实上不能履行，或者履行费用过高的，则不宜以履行约定义务的方式承担责任。原告在明知商铺存在改变的前提下，在被告履行义务经营商场获得利益并支付对价后，商场已被改变成现有状况，致使返还房屋和恢复原状无法履行，故原告的诉讼请求，本院难以支持。关于原告诉请要求在空置期每月按物业总价12%的金额支付租金的诉请，因缺乏法律依据，目前，被告以出租给次承租人的租金按面积比例计算支付原告租金至今，故对原告的该项诉讼请求，本院亦难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
又查明，根据(2007)普民三(民)初字第1142号认定，上海国美电器有限公司改变房屋状况后恢复费用高达160余万元。现案外人上海稳顺实业有限公司承租房屋后，系争房屋又被按照公寓和宾馆的经营模式进行了改变，原通道、公共设施、电扶梯等等已经不复存在。
本院认为，原、被告签订的《售后租房协议书》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同各方应恪守约定履行义务。合同成立后，原告按约交付了房屋，被告承租后，将房屋转租，并支付租金。在原告起诉时，双方合同已经期满，原告诉请要求解除合同显然已经失去意义，故本院不再予以判明。租赁合同期满后，原告作为出租人请求收回房屋，符合法律规定。但能否实际在恢复原状后收回，须根据个案的具体情况而定。经本院现已生效的(2007)普民三(民)初字第1142号民事判决书的认定，系争房屋已由案外人上海国美电器有限公司进行过装修改造，在本院判决与该公司的租赁合同解除后，上海国美电器有限公司公司应当支付恢复原状的费用。嗣后，被告在得到大部分业主的同意后，又将房屋先后出租给众多次承租人，上述恢复原状的费用经申请执行后分发给部分业主。现次承租人案外人上海稳顺实业公司等在租赁系争房屋后，为了自身业态经营需要，对该房屋按现经营目的又进行了改造，故系争商场的现况与出租时房屋的状况已经发生了很大的改变，不仅仅是个体商铺的格局发生变化，而且一些公共设施发生了重大的调整。如果是恢复原状后收回房屋，不仅仅涉及到个别业主的房屋要从目前的整体安排中分离出来，而且很多公用设施的恢复更加困难，其恢复费用也是巨大的。同时，根据双方在《售后租房协议书》的约定内容分析，原告就出租后将会根据经营业态改变房屋状态是明知的，同时也与被告达成了同意的合意。根据法律规定，如果非金钱债务在法律上或事实上不能履行，或者履行费用过高的，则不宜以实际履行的方式承担责任。当然在履行不能情况下，原告可以主张金钱损失，但现原告坚持要求恢复原状，本院难以支持。关于原告诉请要求在空置期每月按物业总价10%的金额支付租金的诉请，因缺乏法律依据，目前，被告也以出租给次承租人的租金按面积比例计算支付原告租金至今，故对原告的该项诉讼请求，本院亦难以支持。原告要求世博公司承担连带责任的诉讼请求，因世博公司并未在涉案合同中加盖公章，而连带责任的担保取决于担保人和非担保人间的合意是否达成，原告与曹杨公司即瑞漾公司间就世博公司承担担保责任的约定对世博公司无约束力，故本院对此诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、对原告李海微、何雅要求被告上海瑞漾资产管理有限公司按协议书要求在2015年1月19日前恢复并按期归还向原告租赁的位于上海市普陀区曹杨路XXX号XXX室商铺以及相关共有的商场公共通道、公共扶梯和公共卫生间，按原有设计要求修复自动扶梯、中央空调、消防喷淋、电力照明及通讯线路设备的诉讼请求不予支持；
二、对原告李海微、何雅要求被告上海瑞漾资产管理有限公司在来不及恢复、归还原告商铺的超期占有期间按房屋总价的12%支付费用、超过一年未归还的按上年度的使某费每年提升5%并要求被告上海世博企业发展有限公司提供担保的诉讼请求不予支持。
本案受理费人民币50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 王 俭
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 张敏娴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。