福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0781民初1095号
原告陈雯，女，1962年12月19日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。
原告黄芬香，女，1966年10月15日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。
两原告的共同委托代理人熊喜春，福建欣开元律师事务所律师。
被告陈敏，女，1986年11月27日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。
委托代理人陈乃恩（系被告陈敏的父亲），男，个体工商户，住邵武市。
原告陈雯、黄芬香与被告陈敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案受理，依法由审判员黄尚美适用简易程序，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人熊喜春、被告陈敏的委托代理人陈乃恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈雯、黄芬香诉称，2010年10月27日，被告因经营卫浴租赁两原告坐落于邵武市华光南路天润国际花园小区5幢A3店面及地下室，双方签订《店面出租合同》1份，合同约定：1、租期5年，自2010年11月1日至2015年10月31日止，前3年即2013年10月31日前的租金为6，210元／月，此后每年租金在前一年租金的基础上递增10%，租金于每月5日前支付至原告指定的银行账户；2、被告向原告交纳店面押金10，000元，若出现违约，则该押金转为赔偿违约金，其中拖欠租金累计达30天或擅自将承租房产转租、转借、转让等情形均视为违约，应承担违约责任；3、被告须依约支付租金，若无故拖欠，逾期日内应按日百分之一标准支付原告违约金；4、被告承租期间，应自行承担水电费、维修费、物业费、税费等等。合同签订后，两原告依约将店面交付被告经营使用，被告也支付了押金10，000元。租赁前期，被告尚能按约支付租金，但承租期间应交的水电费和物业费长期拖欠不付，自2014年11月以来便不能按合同约定支付租金，且2015年10月31日租期届满后，又不主动腾退，拖延至2015年11月20日才将店面移交给两原告。被告搬离后，两原告不断向其催讨所欠租金和费用，但被告置之不理。请求判令：1、被告支付两原告租金46，550元（即2015年1月份至4月份少交租金3，080元，2015年5月1日至2015年11月30日拖欠租金43，470元）；2、被告支付两原告代缴水费（垃圾处理费）3，461.60元；3、被告支付两原告违约金10，000元（以押金折抵）；4、案件受理费由被告负担。
被告陈敏辩称，1、虽其是2015年11月20日才搬离，但是原告口头答应租金只算到2015年10月31日，因此，所欠租金没有那么多。2、双方协商从2015年1月份起租金按5，434元／月计算，其已经支付到2015年4月底，目前只差原告6个月的租金32，604元。3、对原告代缴水费（垃圾处理费）3，461.60元没有异议，同意支付给原告。4、其在租赁期间经营卫浴亏本，不同意押金10，000元作为违约金，对拖欠的租金同意从2015年11月1日起按月利率1.5%支付利息。
两原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据1、《店面出租合同》、店面押金收据各1份，用以证明：2010年10月27日，两原告和被告签订《店面出租合同》1份，合同约定：1、被告承租原告坐落于邵武市华光南路天润国际花园小区5幢A3店面及地下室，租期5年，自2010年11月1日至2015年10月31日止，前3年即2013年10月31日前的租金为6，210元／月，此后每年租金在前一年租金的基础上递增10%，租金于每月5日前支付至原告指定的银行账户；2、被告向原告交纳店面押金10，000元，若出现违约，则该押金转为赔偿违约金，其中拖欠租金累计达30天或擅自将承租房产转租、转借、转让等情形均视为违约，应承担违约责任；3、被告须依约支付租金，若无故拖欠，逾期日内应按日百分之一标准支付原告违约金；4、被告承租期间，应自行承担水电费、维修费、物业费、税费等等。5、合同签订当日，被告支付了店面押金10，000元，作为其严格履约的保证。
证据2、承租店面现场照片2张，用以证明，2015年11月20日前，被告还在承租店面内正常经营，物品仍存放在承租店面内，没有及时将承租店面腾退交付原告。
证据3、中闽（邵武）水务有限公司收费单据24张，用以证明：两原告代缴水费（垃圾处理费）4，161.60元，扣除被告已支付的700元，还差3，461.60元。
被告陈敏质证称：对上述证据的真实性都没有异议，2015年11月5日原告已在店面张贴“出租告示”，并口头答应租金只算至2015年10月底，原告拍照片时其已基本搬走，店内只剩一些货架。
被告陈敏未向本院举证。
本院认证认为，两原告提供的证据1、2、3，经被告质证对真实性均没有异议，本院予以采纳。
根据上述本院采纳的证据及双方当事人在法庭上的陈述，对本案事实认定如下：
2010年10月27日，两原告和被告签订《店面出租合同》1份，合同约定：原告出租的商铺坐落于邵武市华光南路天润国际花园小区5幢A3店面及地下室；租期5年，自2010年11月1日至2015年10月31日止；租赁期满，被告需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向原告提出续租书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同；2010年11月1日至2013年10月31日的租金为6，210元／月，2013年11月1日至2014年10月31日的租金在前三年的基础上递增10%，2014年11月1日至2015年10月31日的租金在前一年的基础上递增10%，在每月5日前交清；被告必须依约缴纳租金，如有无故拖欠，原告有权向被告加收滞纳金，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付欠款1%的违约金，超过30日，原告有权采取措施，收回房屋；被告向原告交纳经营押金10，000元，经营期满退回，若被告违约，则押金转为赔偿违约金；水电费由被告负责缴纳，使用该房屋进行商业活动产生的各项税费均由被告缴纳（其中包括营业税、物业费及被告安装有线电视、电话等各种税费）；被告有下列情形之一的，原告可以终止合同，收回房屋：1、未经原告同意，被告擅自将房屋转租、转让或转借的；2、被告利用承租房屋进行非法活动的，损害公共利益的；3、被告拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订的当日，被告支付两原告押金10，000元，两原告将店面交付被告使用。合同履行过程中，双方口头约定从2013年11月1日至2015年10月31日止的租金亦按6，210元／月支付。合同履行前期，被告尚能按约支付租金，但自2015年1月份起被告未按约支付租金，即2015年1月份至4月份未按约定的数额足额支付租金，从2015年5月1日起未支付租金。2015年11月5日，两原告在店面张贴“出租告示”。2015年11月20日，被告将店面腾空返还两原告。
另查明，2016年3月29日，两原告为被告代缴2013年12月至2015年11月的水费（垃圾处理费）3，461.60元（扣除了被告已支付的700元）。
本院认为，两原告和被告于2010年10月27日签订的《店面出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，两原告已将店面交付被告使用，被告亦应依约支付租金和水费（垃圾处理费）3，461.60元。被告辩称双方口头约定从2015年1月份起租金按5，434元／月支付，两原告对此不予认可，而被告并没有提供证据证明，本院对被告该抗辩意见不予采纳。被告辩称其虽是2015年11月20日搬离店面，但两原告口头答应租金只算到2015年10月31日，两原告现对此虽不予认可，但本院从被告未向两原告提出续租书面要求、两原告在2015年11月5日即在店面张贴“出租告示”等行为，并考虑原、被告建立租赁合同关系达5年之久，在两原告未联系到新的承租人前店面是闲置的，继续给被告无偿使用并不会造成原告的经济损失，且亦符合日常人情和习惯做法，故对被告该抗辩意见予以采纳。综上，被告欠两原告租金40，340元（即2015年1月份至4月份少交的租金3，080元，2015年5月1日至2015年10月31日拖欠的租金37，260元），该租金被告应支付两原告，对两原告多主张的租金不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告从2015年1月至4月份未按约定的数额足额支付租金，从2015年5月1日起拖欠租金，构成违约，应当支付两原告违约金。双方签订的《店面出租合同》虽约定“被告向原告交纳经营押金10，000元，经营期满退回，若被告违约，则押金转为赔偿违约金”，本院考虑被告拖欠租金的数额、时间及民间借贷利率等因素，认定上述约定的违约金过高，且被告也要求调整，故将违约金调整为8，500元，即被告应支付两原告违约金8，500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈敏应支付原告陈雯、黄芬香租金40，340元、违约金8，500元，合计48，840元，该款于本判决生效后十日内给付；
二、被告陈敏应支付原告陈雯、黄芬香代缴水费（垃圾处理费）3，461.60元，该款于本判决生效后十日内给付；
三、驳回原告陈雯、黄芬香的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，318元，减半收取659元，由原告陈雯、黄芬香负担105元，被告陈敏负担554元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 黄尚美
二〇一六年五月三十日
书记员 吴建辉
本案依据的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一、二款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。