洛阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛开民初字第890号
原告（反诉被告）：洛阳市坚固达包装有限公司，住所洛阳高新开发区孙辛路。
法定代表人：候建荣，该公司董事长。
委托代理人：徐要魁、武阳阳，河南丽恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）：洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡前五龙沟村民委员会。
负责人：潘纪年，该村委会主任。
委托代理人：高楠，河南洛城律师事务所律师。
本院受理原告洛阳市坚固达包装有限公司诉被告洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡前五龙沟村民委员会租赁合同纠纷一案后，被告提起反诉，本院依法组成合议庭，对本诉和反诉一并进行了公开审理。原告的委托代理人徐要魁和武阳阳，被告的委托代理人高楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年11月27日，原告租赁被告的一处不完整厂房，约定的租赁期限为三十年，从2004年12月1日至2014年12月1日，年租金5000元。2008年11月起，补村一队地块租金1000元，由被告转交，共计6000元。每年12月30日前一次性交清。按照约定，被告应当保证原告的电力供应、道路畅通，使原告有安全的经营环境，协助原告处理有关事项，违约按租金总值的5%处罚违约方。租赁期满后，续订租赁合同租金不变。合同签订后，原告即重新建设厂房，绿化厂区，花费400余万元。2015年年初，被告换届后，通知原告要提高年租金。原告不同意，双方协商未果。2015年3月10日上午10时许，村一队队长安排大货车将原告工厂大门堵死，致使原告的车辆无法出入，造成原告产品无法运出交付给用户。原告与被告协商未果，报警并向乡政府反映，被告于3月14日才将车开走，影响原告生产经营4天之久。2015年7月9日，原告从许昌购进胶合板材料的汽车又被堵在村口。被告又提出涨房租，原告无奈只好将材料存放他处。7月10日，被告又不让从山东运木材来的货车进厂。原告只好将木材卸在孙辛路边，每天派四人值班看守，直到7月18日才将木材运走。孙旗屯乡社会法庭在调解无果的情况下，建议通过诉讼解决纠纷。原告认为双方签订的租赁合同不违反法律规定，是有效的民事行为。被告因换届而要求提高租金，没有法律依据。且多次堵车、堵门，阻挠原告的正常生产经营，给原告造成了不可挽回的损失，故状诉请求：（一）判令被告继续履行双方租赁合同约定的年租金标准；（二）判令被告支付违约金及损失共计24200元。
被告口头辩称，（一）被告在租赁合同的履行上无任何过错，故应依法驳回原告的诉求。（二）村委会于2014年12月8日张贴公告，禁止5吨以上的货车进村。
被告反诉称，2003年11月27日，双方签订租赁合同。近年来，原告未经被告同意，不但私自有偿使用相邻村民的土地，还侵占被告的耕地7.8亩。原告私自改变土地用途，破坏耕地和土地环境，违反了法律法规的强制性规定，村民就此多次向被告反映。被告负有监督、贯彻和落实法律法规的职责，并多次警告原告恢复土地原状。但原告无视法纪，严重影响和损害了集体利益，故反诉请求：判令原告立即停止侵权，将侵占的7.8亩土地恢复原状，排除妨害。
原告针对反诉书面辩称，（一）原告与村民签订的承包土地合同，被告作为见证方盖章并签字，其是同意的。（二）原告是与村民签订的承包合同，如果构成侵权也只有合同的相对方可以起诉，被告无权提起诉讼。（三）原告和村民签订的承包合同明确约定为建厂房等各类建筑，并没有约定土地用途为耕地。被告作为见证方在合同中签字并盖章，不存在原告私自改变土地用途的问题。（四）本案争议的土地是否是耕地，是否破坏耕地，不属于人民法院审查的职权范围，依法属于土地行政部门的职责。
经审理查明，2003年11月27日，原被告签订一份《租赁合同》，主要约定如下：（一）租赁物。1、名称：不完整厂房一处；2、数量及相关配套设施：石棉瓦房九间（全无瓦），无大门，无完整院墙；3、质量状况：小瓦房五间，空地1262.50平方米，质量状况极一般。（二）租赁期限三十年，自2004年12月1日至2034年12月1日。（三）租赁物的用途或性质：生产经营使用。租赁物的使用方法：由承租人自行安排。（四）租金、租金支付期限及方式。1、租金：年租金5000元整。2、租金支付期限：每年12月30日前一次性交清5000元。3、租金支付方式：现金或转账。（五）租赁物交付的时间、地点、方式及验收：2003年12月1日由承租人接受建设完整，2004年12月1日正式交接验收使用。（六）租赁物的维修。1、出租人维修范围、时间及费用承担：全部维修由承租人负责，费用由承租人承担。2、承租人维修范围及费用承担：同第六条第一款。（七）因租赁物维修影响承租人使用的，出租人应相应减少租金或延长租期。出租人的责任是保证承租人电力供应，道路畅通，使承租人有安全的经营环境，必要时协助承租人处理相关事项。（八）租赁物的改善或增设他物。出租人允许承租人根据需要进行规划重建，新建厂房在租赁期间所有权归承租人所有。租赁合同期满时，仓库、车间无偿交村使用（前提是承租方不使用时）。如承租方继续使用，出租方无任何理由收回。（九）出租人允许承租人转租租赁物，租赁期间由承租人自由安排。（十）违约责任：按租金总值的5%罚违约方，任何一方法人改变或名称改变不影响合同的继续执行。（十一）合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，依法向人民法院起诉。（十二）租赁期届满，现承租人可在租赁期满前30日续订租赁合同。（十三）租赁期满时间为2034年12月1日（续订租金不变）。（十四）其他约定事项。1、因特殊情况，承租人不能经营时需提前30日向出租人提出。2、2003年11月27日至2004年11月30日为建设厂房时间，房租金和使用时间从2004年12月1日起算。3、以前合同作废。（十五）本合同未作规定的，按照《中华人民共和国合同法》的规定执行。2009年12月20日，双方在合同上方添加了一条《补充合同内容》：从2008年11月1日起，因用一队土地（老通道一条，长50米，宽4米）每年增加租金1000元，由村转交一队，其他要求同村所签合同内容要求。
另查明，2014年12月8日，被告在村中张贴公告：为了推动村容村貌建设，改善我村生活环境，经村两委共同研究决定，对村容村貌及环境重点整治，具体措施如下：（一）即日起对三个进村口设置值班岗，专人24小时值班。（二）禁止一切建筑垃圾、生活垃圾进村。（三）禁止一切建筑材料进村。（四）禁止5吨以上重车进村。（五）如遇特殊情况要过岗，须到村委会说明情况，同意后由村委会开具通行证方可进村。（六）本公告自公布之日起实施。
另查明，2015年3月10日，原告的厂大门口停放了一辆卡车，导致原告的车辆无法通行。原告报警后，其工作人员向公安机关的出警人员称，堵门的原因是被告要涨租金。但是，公安机关对此事实没有最终予以确认。原告诉称的另外两起车辆被阻拦事件，仅有自己拍摄的车辆照片和制作看护费单据，以及第三方取消合同的证明。2015年7月17日，孙旗屯乡社会法庭出具《调解建议书》，载明：关于涨租金一事，经社会法庭调解，无法达成一致，建议双方诉讼解决纠纷。
又查明，原告自行委托河南驰丰测绘地理信息技术有限公司对目前厂房所属地块进行了测绘，结果显示厂房的总面积为9.57亩（6384.40平方米）。被告也自行委托进行了测绘，结果显示总面积为11.18亩（7454.62平方米），但该测绘没有测绘单位的公章。
本院认为，原被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，但30年租赁期限的约定超出了租赁期限不得超过20年的法律规定，依法超出部分无效。其他约定不违反法律强制性规定，合同成立有效。有效的合同对合同双方均有约束力，双方均应当按照约定全面履行义务，非经双方协商变更，不得擅自变更合同的约定，故原告要求被告继续按照约定的租金标准履行租赁合同，本院予以支持。原告在起诉状中自诉，3月10日的堵门系前五龙沟村一队队长安排实施的，并非被告。另外，进入原告厂区的道路属于被告所属的村集体所有，被告为加强管理对所有进入村中的5吨以上货车做出一定的限制，并不是完全的禁止。原告诉称被告是因为上涨租金才阻拦车辆的主张，没有任何依据。综上，原告有关支付违约金、赔偿损失的诉求，本院不予支持。关于被告的反诉，因违法占用耕地和改变土地用途的认定和处理，属于土地行政管理部门的职责，不属人民法院审理的范围，故被告的反诉应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款和第二百一十四条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第六十六条第一款和第六十七条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（四）项和第一百二十三条第（三）项之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告（反诉原告）洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡前五龙沟村民委员会继续履行2003年11月27日双方签订的《租赁合同》约定的年租金标准；
二、驳回原告（反诉被告）洛阳市坚固达包装有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡前五龙沟村民委员的反诉。
本诉受理费505元，原被告双方各承担252.50元。反诉受理费50元，由被告承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 马 杰
人民陪审员 王艺博
人民陪审员 张识博
二〇一五年十二月二十六日
书 记 员 蔡惠娥