重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终3301号
上诉人（原审原告）：邓某。
法定代理人：赵婷婷。
委托代理人：李明元，重庆顺满律师事务所律师。
委托代理人：黄连英。
被上诉人（原审被告）：重庆河东房地产开发有限公司，统一社会信用代码915001095922793152。
法定代表人：俞尾银，总经理。
委托代理人：宋邓，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：邓磊。
被上诉人（原审第三人）：黄晓刚。
委托代理人：吴文龙，重庆智渝律师事务所律师。
上诉人邓某因与被上诉人重庆河东房地产开发有限公司（以下简称为河东房地产公司）、邓磊及黄晓刚确认合同效力纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院作出(2015)碚法民初字第08043号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员方剑磊担任审判长，与代理审判员陈洁婷，代理审判员吴学文（主审）共同组成合议庭，于2016年7月20日对本案进行了开庭审理。上诉人邓某的法定代理人赵婷婷，委托代理人李明元、黄连英，被上诉人河东房地产公司的委托代理人宋邓，被上诉人黄晓刚的委托代理人吴文龙到庭参加诉讼，被上诉人邓磊参加了二审询问，但经本院传票传唤无正当理由拒不参加庭审，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
邓某一审诉称：邓某监护人赵婷婷与邓磊均系邓某的监护人，2008年10月31日，赵婷婷与邓磊离婚。邓某与河东房地产公司于2013年8月29日签订了商品房买卖合同，购买河东房地产公司开发的位于重庆市北碚区歇马镇缙云大道111号13幢1-3号房屋。2014年4月3日，邓磊与河东房地产公司在未经赵婷婷同意的情况下擅自签订了退房协议，并于同日办理了预购商品房买卖合同注销登记。同日，河东房地产公司与黄晓刚又签订了该套房屋的买卖合同。河东房地产公司及黄晓刚的上述的行为侵害了邓某的合法权益，故请求法院判决：1、确认2014年4月3日邓磊以邓某的名义与河东房地产公司签订的《退房协议》无效；2、本案的诉讼费用由河东房地产公司和黄晓刚共同负担。
河东房地产公司一审辩称：一、邓磊代表邓某签订《退房协议》并不属于无权处分。邓某系未成年人，不具备民事行为能力，其监护人和法定代理人有权代为管理、处置其财产。邓磊与其前妻赵婷婷于2008年10月31日离婚，并约定邓某由邓磊抚养。2015年3月23日，邓某的监护权方转移至赵婷婷名下。因此，邓磊有权代表邓某签订《退房协议》，其行为并不属于无权代理。二、邓磊代表邓某签订的《退房协议》也未侵害邓某的合法权益。邓磊在与河东房地产公司签订《退房协议》的过程中，河东房地产公司已经尽到自身应尽的义务。衡量是否侵犯邓某的合法权益应该是邓磊应尽的义务。从客观上讲，邓磊将房屋转让给黄晓刚，并收取了1385000元购房款。该转让价格是2014年4月左右的市场价格，并高于涉案房屋庭审时的市场价，并不存在侵害邓某的合法权益。三、河东房地产与邓磊及黄晓刚并未存在恶意串通。综上，请求驳回邓某的诉讼请求。
邓磊一审未作答辩。
黄晓刚一审述称：一、邓磊有权代表邓某与河东房地产公司签订《退房协议》，且该行为亦未侵害邓某的合法权益。二、第三人亦未与邓磊、河东房地产公司存在恶意串通的事实。三、关于《退房协议》内容的适当性问题。虽然退房协议载明的涉案房屋为分期付款，该事实与庭审查明的事实不符。但邓磊申请退房，河东房地产公司同意退房的意思表示是明确的。邓磊退房、黄晓刚与河东房地产公司签订房屋买卖协议的过程，在事实上类似与二手房买卖，在法律关系上属于合同权利义务的概括转移。《退房协议》是合同权利义务概括转移的具体实施步骤，不能割裂的判断《退房协议》本身的适当性问题。从庭审查明的事实来看，第三人有理由怀疑被告邓磊与赵婷婷串通，想达到得钱又得房的目的。综上，请求驳回邓某的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2008年10月31日，邓磊与赵婷婷协议离婚，并约定婚生子邓某由邓磊抚养，邓磊负责承担一切费用，直至邓某能独立生活为止。2013年8月29日，邓磊作为邓某的法定代理人与河东房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由邓某以1619900元的价格购买河东房地产公司开发的位于重庆市北碚区缙云大道111号13幢1-3号房屋一套。邓某需于2013年8月29日一次性支付购房款1619900元。同日，河东房地产公司出具销售不动产统一发票，载明邓某缴纳了购房款1619900元。2013年10月12日，该合同办理了登记备案。之后，邓磊作为邓某监护人身份向河东房地产公司申请：因个人原因，与开发商协议退房，办理预售登记注销事宜。河东房地产公司收到申请后，表示同意退房。2014年4月3日，邓磊作为邓某监护人身份与河东房地产公司签订了《退房协议》，协议载明：“乙方邓某于2013年8月29日购买了河东房地产公司位于重庆市北碚区歇马镇缙云大道111号东原碧云天项目13幢1-3号房屋，以分期付款方式签订了购房合同，但由于个人资金原因，且无力支付剩余房款，所以申请办理退房手续。”同日，邓磊作为邓某的监护人身份与河东房地产公司一起办理商品房买卖合同的注销登记手续。
2014年4月9日，黄晓刚与河东房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定黄晓刚以1619901元的价格购买河东房地产公司开发的位于重庆市北碚区缙云大道111号13幢1-3号房屋一套，黄晓刚需于2014年4月9日一次性支付购房款1619901元。黄晓刚与河东房地产公司均陈述河东房地产公司已经于2015年6月27日将房屋交付给黄晓刚使用，但尚未将房地产权办理至黄晓刚名下。
2015年3月17日，赵婷婷向本院提起变更抚养关系之诉。该案经该院主持，双方达成如下调解协议：赵婷婷与邓磊的婚生子邓某从2015年3月23日起变更为由赵婷婷抚养；邓磊自2015年4月起每月支付邓某抚养费1000元。
一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款规定：“不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”第十四条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。”第十六条第一款规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。”第七十条规定：“有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止：（一）被代理人取得或者恢复民事行为能力；（二）被代理人或者代理人死亡；（三）、代理人丧失民事行为能力；（四）指定代理的人民法院或者指定单位取消指定；（五）其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。”本案中，邓某在与河东房地产公司签订《商品房买卖合同》及《退房协议》时尚未满10周岁，属于无民事行为能力人，应由其法定代理人代理其从事民事活动。而邓磊与赵婷婷于2008年10月31日签订的离婚协议约定邓某由邓磊抚养。因此，邓磊作为邓某的监护人，也是其法定代理人，有权代为签订商品房买卖合同，故邓磊以邓某法定代理人身份与河东房地产公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，双方应按照合同约定各自履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”邓磊以邓某监护人身份与河东房地产公司签订的《退房协议》实际上是双方协商一致，解除商品房买卖合同。因邓某未满10周岁，邓磊作为其监护人有权代其签订《退房协议》，且亦无证据显示邓磊、河东房地产公司及黄晓刚存在恶意串通的事实。综上，邓某要求确认2014年4月3日邓磊以其名义与河东房地产公司签订的《退房协议》无效的请求，无法律依据，该院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款、第十四条、第十六条第一款、第七十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：“驳回原告邓某的诉讼请求。”
邓某不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1、撤销一审判决，依法改判确认2014年4月3日邓磊以邓某名义与河东房地产公司签订的《退房协议》无效；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。其主要事实及理由有：1、一审法院未查清事实，邓磊以邓某名义跟黄晓刚之间签订的非正式房屋买卖合同，无收据，无合同；2、邓某祖母向河东公司银行转账形式支付购房款，说明邓某祖母对邓某系赠与关系，且房款一次性付清，并办理备案登记，系合法有效的赠与，案涉房屋系邓某合法取得的个人财产；3、一审适用法律不当，本案应适用民法通则第18条第1款之规定，邓磊的行为非基于邓某利益，故其行为违反本条规定，河东公司及黄晓刚明知而配合邓磊处理案涉房屋，侵害未成年人权益，系过错方；4、退房协议系无效，退房理由系资金困难，无力支付房款，实际房款已全款支付完毕，故与事实不符，也无依据。故退房行为非当事人真实意思表示。
河东房地产公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、邓磊作为上诉人法定代理人有权代表邓某签订退房协议；2、无证据证明我方与黄晓刚等人存在恶意串通，故退房协议真实有效；3、邓磊将房屋转让给黄晓刚并收取138万元购房款，该价格系协议签订时的市场价，且高于案涉房屋庭审时市场价格，客观上维护了邓某的权利，故不存在损害邓某合法权益的情况。
邓磊二审答辩称：我认可邓某的上诉意见。
黄晓刚二审答辩称：同意河东房地产公司的答辩意见，另发表以下意见：1、本案不涉及表见代理，系法定代理行为；2黄晓刚与邓磊不存在高利息借贷关系，黄晓刚也并未明知邓磊处分涉案房屋的行为在事实上侵害了邓某的权益；3、河东公司系善意相对人，不清楚也无义务知晓邓磊作为邓某之法定代理人是否侵犯邓某的权益，且邓某提出该法律条款系管理性而非效力性规定，不构成合同无效的理由。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，因邓某在与河东房地产公司签订《商品房买卖合同》及《退房协议》时尚未满10周岁，属于无民事行为能力人，故应由其法定代理人代理其从事民事活动。邓磊作为邓某的监护人，亦是其法定代理人，故邓磊有权代理邓某与河东房地产公司签订《商品房买卖合同》及《退房协议》。
《中华人民共和国民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。”本案中，第一，邓磊作为邓某法定代理人签订退房协议的行为并不会直接侵害邓某的合法权益；第二，在邓磊代理邓某签订退房协议后，河东房地产公司是否退还购房款以及如何退还购房款，属于退房协议的履行问题，与退房协议本身是否有效无关；第三，虽然退房协议上载明的退房理由与事实有出入，但尚不足以证明河东房地产公司对此存有恶意；第四，市场经济环境下，商品价格在一定时期内出现波动属正常现象，邓某并未举证证明黄晓刚在邓磊签订退房协议后，以明显不合理低价购买涉案房屋；最后，即使邓磊作为邓某的监护人与河东房地产公司签订退房协议的行为，最终损害了邓某的利益，亦应由邓磊对邓某承担赔偿责任，民法通则规定监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产，不应属于效力性强制性规定，否则，不利于保护善意第三人的利益及市场交易安全。
综上，邓某的上诉理由不成立，对于其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人邓某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 剑 磊
审 判 长 方 剑 磊
审 判 长 方 剑 磊
代理审判员 陈洁婷代理 审 判员陈洁婷
代理审判员 吴学文代理 审 判员吴学文
二〇一六年八月十一日二〇一六年八月十一日二〇一六年八月十一日二〇一六年八月十一日二〇一六年八月十一日
书 记 员 陈紫薇书记员陈紫薇书记员陈紫薇