陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
陕01民终3861号
上诉人（原审被告）王小华。
委托代理人朱建国，西安市未央区二府庄法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）杨腾江。
委托代理人田向东，西安市交通运输局工作人员。
上诉人王小华与被上诉人杨腾江房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第08650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
杨腾江向原审法院诉称，其与王小华于2011年2月23日签订了房屋租赁合同，将其位于西安市未央区未央路115号恒佳首座11层的6套房屋租给王小华，双方对合同内容予以签字并认可，并由王小华提供担保人予以保证该合同的履行。2015年8月24日，杨腾江前往未央路115号恒佳首座11层向王小华索要租金时，王小华本应该于当日支付2015年9月至2015年12月的租金55680元，王小华只支付了15000元，并说准备于2015年9月15日、10月15日分两次将8月份之前的费用结清。后杨腾江索要时，王小华拒绝支付。现拖欠租金共计5个月，每月16000元。现诉至法院，请求判令：王小华支付杨腾江房屋租金8万元；王小华支付杨腾江违约金10万元；本案诉讼费由王小华承担。
王小华辩称，其于2012年3月8日将其经营的宾馆转让给王宁灵经营，王宁灵于2013年7月9日将宾馆转让给梁涛经营。根据合同法第224条第二款规定，承租人未经出租人转租的，出租人可以解除合同，为督促当事人及时保护合法权利，维护交易的稳定性，本条第一款规定，将出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，推定承租人同意转租。因此可以证明出租人在承租人转租期间未采取解除合同保护自己的合法权利，也并未在六个月内提出上诉，更何况其已经转租叁年零九个月了，因此推定承租人同意转租，与其无关。综上所述，本合同无效，杨腾江无权起诉。
原审法院经审理查明，杨腾江与王小华于2011年2月23日签订了房屋租赁合同，约定将杨腾江位于西安市经济技术开发区未央路115号恒佳首座11层（共计约420平方米）09、10、11、12、13、14共六套框架结构的房屋已改造为新编号为雅荷花园01号-雅荷20号自成一体并设有玻璃门的20间小型精装房及一个公共卫生间租赁给王小华使用。租赁期限为5年，自2011年2月24日起至2016年2月24日，每月租金为1.6万元人民币，第三年起，每年租金上调8%，甲方同意每年减免2000元房租，即在每年第四次付款日支付租金时扣除。付款方式为押一个月房租，每三个月支付一次房租，分别于每年的2月24日、5月24日、8月24日、11月24日支付。王小华将上述租赁房屋用于经营宾馆。王小华于2012年3月8日将宾馆转让给案外人王宁灵经营，王宁灵与2013年7月9日将宾馆转让给案外人梁涛经营。庭审中杨腾江将诉讼请求变更为请求王小华支付杨腾江租金96360元，违约金10万元，物业费13125.41元。王小华辩称其已经将房屋转租，但未提供其转租系经过杨腾江同意提供证据，仅辩称其当时电话通知了杨腾江，杨腾江说只要按时将房租交上就行了，且杨腾江2012年5月24日是从王宁灵手里收取的租金，所以杨腾江应当知道其将房屋转租。杨腾江称王小华转租并未通知其，并经过其的同意，其2015年9月20日给王小华打电话要租金时才知道王小华转租了，之前确实从王宁灵手里收过租金，但王宁灵说其与王小华系亲戚关系，并未告知其王小华将房屋转租给他，其以为是王小华委托王宁灵付租金，且其打的租金收条也是打给王小华的。本案杨腾江主张2015年8月24日至2016年2月24日的租金，共计6个月，每月18560元，共计111360元，王小华已支付15000元，剩余96360元未支付。另查明，双方签订的房屋租赁合同第十三条约定：上述房屋未经甲方书面同意，乙方不得私自作出转让、转借、转租等违约行为。第十七条约定：本合同以上条款甲乙双方必须遵守，违约方向对方赔偿壹拾万元违约金。杨腾江向本院提交了陕西恒佳物业管理有限公司出具的催费单主张物业费13125.41元。
原审法院经审理认为，杨腾江、王小华双方出于自愿，签订房屋租赁合同，不违反法律的规定。杨腾江将租赁房屋交付王小华使用，王小华应当按照合同约定按时足额支付租金。双方约定租金为每年2月24日、5月24日、8月24日、11月24日支付，杨腾江起诉时虽未到2015年12月、2016年1月、2月租金的支付时间，但本案开庭审理时已过了此段时间租金的支付时间2015年11月24日，因此，杨腾江主张6个月租金，予以支持。王小华将其经营的宾馆的经营权转让给了案外人王宁灵，王宁灵又将经营权转让给了案外人梁涛，此两份店铺转让协议仅涉及宾馆的经营权转让，并未涉及房屋的转租，因此王小华应当继续履行房屋租赁合同，按期支付房租租金。双方在租赁合同中约定每年减免2000元房租，即在每年第四次付款日（即11月24日）支付租金时扣除。因此杨腾江主张的租金应扣除2000元。杨腾江依据合同约定主张10万元违约金，因合同约定的违约金过高，依据杨腾江的损失情况酌情将违约金调整为杨腾江损失的10%。杨腾江依据陕西恒佳物业管理有限公司出具的催费单主张物业费13125.41元，因此仅系催款单，杨腾江并未实际支出，其合法权益并未受到损害，因此，不予认可，杨腾江可待此项费用实际支出后另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告王小华于本判决生效之日起30日内支付原告杨腾江2015年8月24日至2016年2月24日租金94360元。二、被告王小华于本判决生效之日起30日内支付原告杨腾江违约金9436元。三、驳回原告杨腾江的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4440元，原告已预交，现由被告王小华承担，于上述款项给付之日一并支付原告。
宣判后，王小华不服上述判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，王小华将房屋转让给王宁灵，王宁灵又转让给梁涛，两份转让协议当中，明确约定“保证受让方同等享受转让方在原房屋租赁合同中享有的权利和义务”其中包括了按时支付房租的义务，而且杨腾江亦知道该房屋已经转让，并且从王宁灵手中收取了租金，故应该增加被告；原审法院对双方合同当中约定的“合同期满后杨腾江退还王小华16000元押金”的处理亦属不当，故请求二审法院撤销原判决，查清事实并追加被告后依法改判，一审二审诉讼费用由杨腾江承担。
杨腾江辩称，其与王小华签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表达，完全合法有效，在房屋租赁合同中明确约定王小华不得转让、转租、转借涉案房屋，王小华私自转让房屋，是违约行为，应当承担违约责任，对于其转让获得的不当得利，杨腾江将另案起诉维护权益，因为王小华的违约行为导致涉案房屋到现在还没有通水电，无法出租，杨腾江的诉请应该得到支持，另原审缩减违约金金额没有法律与事实依据，合同约定违约方向对方赔偿10万元违约金是双方真实意思的表示，且在原审当中，王小华没有就违约金过高向法庭主张适当减少，因此，原审法院不应该缩减双方的违约金。综上，请求二审法院维持原审判决。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚属实。
本院认为，王小华与杨腾江在2011年2月23日签订的房屋租赁合同当中，明确约定未经杨腾江书面同意，王小华不得私自转让、转借、转租涉案房屋，但王小华在未征得杨腾江书面同意的情况下将涉案房屋转让与第三人，租赁期满之后，王小华又与杨腾江办理了房屋交接手续，故王小华应当按照合同约定支付2015年8月24日至2016年2月24日的租金。至于王小华向杨腾江交付的16000元押金，按照合同约定，王小华在保证房屋基础设施及内部设备的各项使用功能完好并结清水、电、暖、物业、有线电视、网络等经营有关的费用后，杨腾江退还王小华，但王小华至今尚未结清截止退房之日的相关物业费用，原审判定正确。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2465元，王小华已预交，由王小华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 邢尖尖