浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉民三初字第679号
原告：潘杏菊。
委托代理人：陈海云。
委托代理人：陈意君。
被告：应善娣。
原告潘杏菊为与被告应善娣房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月6日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员袁雅雅适用简易程序独任审判，于2014年9月1日公开开庭进行了审理。原告潘杏菊的委托代理人陈海云、陈意君、被告应善娣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘杏菊起诉称：2011年4月25日被告及其子宋开封借
案外人周兴贤人民币50万元，2012年9月6日奉化市人民法院作出（2012）甬奉民商初字第442号民事判决，判决宋开封归还周兴贤借款50万元。法律文书生效后，奉化市人民法院对借款案件强制执行，于2012年12月17日至2014年5月10日由奉化市人民法院执行局做工作，经被告同意将坐落于奉化市锦屏街道上宋村房产证号为01-××号的房屋以238000元的价格出卖给原告，并于2014年5月10日，原、被告双方达成了房屋买卖协议，原告履行了协议的具体内容。2014年7月30日，原告要求被告腾房，但是被告拒绝，为此原告向法院起诉，要求判令：××、被告立即腾出坐落在奉化市锦屏街道上宋村房产证号为01-75589的房屋；二、被告协助原告办理房产过户手续；三、本案诉讼费由被告承担。
被告应善娣未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：房屋其没有卖给本案原告潘杏菊过，而且买卖协议上的签字也不是其本人所签，其儿子宋开封确实借了周兴贤的钱，借钱也应该还的，其有钱××定会还的，但是房子其是不卖的。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：
1、借条××份（复印件），欲证明被告应善娣的儿子宋开封借案外人周兴贤50万元，双方约定将涉案的二间房屋作还款抵押，到期不归还借款，无条件出售房屋，并经被告应善娣签字同意的事实。
2、调查笔录××份，欲证明2012年12月17日，奉化市人民法院执行局工作人员找被告应善娣作了笔录，在被告应善娣儿子宋开封在无力偿还借款的情况下，被告应善娣同意放弃涉案房屋中属于被告自己的继承份额，将涉案房屋评估拍卖后的价款用于归还申请执行人周兴贤的借款的事实。
3、死亡亲属关系证明书××份，欲证明坐落被告应善娣的丈夫宋常永在2002年7月12日因病去世，宋常永亲属有妻子应善娣及儿子宋开封的事实。
4、房屋买卖协议××份，欲证明被告应善娣将涉案房屋出卖给潘杏菊的事实。
5、房产证××本，欲证明涉案房屋登记在被告应善娣丈夫宋常永名下的事实。
6、奉化市人民法院证明××份，证明为了替儿子宋开封还债，应善娣同意将涉案两间房屋卖给潘杏菊的事实。
被告应善娣未向本院提供证据。
上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据3、5无异议，本院对该证据欲证明的事实予以确认。对原告提供的证据1，被告提出异议，认为刚开始写借条的时候是其儿子宋开封写的，其不在场不知道。后来这个名字是我签的，因为其儿子还不出借款，所以周兴贤和应善飞来找其讨债，其才在借条上签名的。本院认为，该借条所涉及的借款关系已经由奉化市人民法院（2012）甬奉商初字第442号民间借贷纠纷案件处理完毕，该案件的双方当事人分别为原告周兴贤与被告宋开封。周兴贤在该案件起诉时未将应善娣作为被告，要求其归还借款或承担相应的保证责任。故本院认为，该借条与本案无关。对原告提供的证据2，被告提出异议，认为其当时确实作过笔录，但笔录记载内容与当时其作笔录时所说的不符。其当时的意见是，两间房屋其答应只出卖××间，另外××间其要用来自己住的。本院认为，该调查笔录由本院执行局工作人员对应善娣所做，虽然被告认为记录与实际当时其说法不符，但是没有提供证据予以证明，故对被告的异议，本院不予采纳，确认该笔录中应善娣的意见为：涉案房屋登记在其丈夫宋常永名下，在其丈夫死后，该房屋作为遗产由其与其子宋开封继承。其同意放弃涉案房屋中属于其自己的份额，同意将房屋评估拍卖后，用于归还被申请人周兴贤的借款。对原告提供的证据4，被告提出异议，认为房屋买卖协议上的两个签名都不是其亲笔签字，协议书从来没有看到过。本院认为，被告对签名的真实性提出异议，但是未提供证据予以证明，本院不予采纳。而根据庭审调查，“潘杏菊”的名字是由其女儿代签。对原告提供的证据6，被告提出异议，认为其没有同意将房屋卖给原告。本院认为，该证明系本院执行局出具，对真实性本院予以确认，至于关联性应结合其他证据综合予以认定。
本院经审理，认定如下事实：2012年9月6日，奉化市人民法院作出（2012）甬奉民商初字第442号民事判决，判决宋开封在判决生效后五日内归还周兴贤借款50万元，并支付按中国人民银行同期贷款基准利率按本金50万元自2012年2月25日起至判决确定的履行之日的利息。该判决生效后，因宋开封未按期履行，故周兴贤于2012年12月4日向本院申请执行（案号（2012）甬奉执字第2510号）。2013年2月25日本院作出（2012）甬奉执字第2510-2号民事裁定，裁定该案终结执行。
涉案房屋坐落于奉化市锦屏街道上宋新村（房权证号：奉化市字第××号），1995年6月经宋常永（被告应善娣丈夫）依法审批建房，现登记在宋常永名下。宋常永已经于2002年7月12日因病去世，其与妻子应善娣育有××子即宋开封。该房屋房产证上登记建筑面积为186.40平方米，其中××间已经在早年卖给其他人，但是没有办理过户手续。
2014年5月10日，被告应善娣与原告潘杏菊（其签名由女儿代签）签订《房屋买卖协议》××份，约定被告将涉案房屋西边两间两楼出卖给原告，建筑面积为124平方米，房产证号码为01-××号。房屋成交价格为238000元，付款方式为原告在2014年5月10日××次性付清。
上述事实由原告提供的证据及双方当事人陈述为证。
本院认为，首先，需要指出的是本案与周兴贤、宋开峰之间的民间借贷纠纷及之后的执行案件属于不同的法律关系。本案仅考察原告潘杏菊与被告应善娣之间的房屋买卖关系是否符合法律规定。其次，涉案房屋登记在已故宋常永名下，在其死后作为遗产由被告应善娣及宋开封继承，属于被告应善娣与宋开封的共有财产。《房屋买卖协议》没有房屋共有人宋开封的签名，被告应善娣擅自处分该共有房屋属于无权处分行为。即使原告提出在宋开封借条中曾经承诺，将涉案的二间房屋作还款抵押，到期不归还借款，无条件出售房屋。但是本院认为，此为宋开封向周兴贤借款时所做的承诺，但是××桩房屋买卖关系的内容包括买卖双方的对象、房屋价款等其他主要条款，仅凭原告提供的《房屋买卖协议》不能证明宋开封对被告应善娣与原告潘杏菊之间的房屋买卖事宜是知晓或者追认的事实。再次，原告的行为不构成善意取得，因其未向被告支付约定的对价，而是将约定的购房款238000支付给了案外人周兴贤。即使宋开封欠周兴贤借款属实，借款关系与本案房屋买卖关系也属于两个不同法律关系，原告应将购房款直接支付给被告。综上，在被告卖房行为属于无权处分行为，而原告买房行为又不构成善意取得的情况下，原告要求被告腾房并配合办理过户的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十××条、《中华人民共和国物权法》第××百零六条的规定，判决如下：
驳回原告潘杏菊的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4870元，减半收取2435元，由原告潘杏菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时××律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
审判员 袁雅雅
二〇一四年九月二日
书记员 吴佳楠
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
2、《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。