广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终19134号上诉人（原审被告）：曾火星，身份证住址广东省阳山县。委托代理人：莫荣标，广东合众之源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市增城新塘牛仔服装商贸城，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：林田有，该公司总经理。委托代理人：陈天军，广东穗益律师事务所律师。委托代理人：曾家祥，广东穗益律师事务所律师。上诉人曾火星因与被上诉人广州市增城新塘牛仔服装商贸城（以下简称商贸城）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人曾火星上诉请求：撤销一审判决第一项，改判曾火星向商贸城支付2015年9月至2015年10月的租金5960元；撤销�审判决第二项，改判曾火星向商贸城支付违约金(以当月欠付租金为基数，从每月5日起按月利率2％计至付清租金之日止，但违约金总额的上限不得超过租金总额的30％，即1788元)。事实理由如下：一、曾火星在2015年9月6日拒交租金，腾空涉案商铺，是以自己的行为表明不履行合同，即不承租商贸城的房屋，合同自此解除。考虑到给商贸城适当的时间，多给一个月，即2015年10月31日合同解除，这符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(二)项的规定。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定扩大的损失违约方不承担。二、如果曾火星上述行为不足以构成解除合同的违约，商贸城在2016年3月19日将该房屋另行出租给他人，反构成违约。三、违约金结算过高，应当降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审判决适用在补偿实际损失后加倍赔偿，违背该法律规定。房屋租赁合同中出租方的损失一般为租金，本案既然判决曾火星承担了全额租金，即商贸城的损失得到了补偿，虽然合同中约定违约金为每天5‰，但该违约金约定明显过高，一审判决为租金的一倍，也过高。因曾火星拖欠的租金属于价款的支付，商贸城的损失也是利息损失，应当参照借款利息计算。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条的规定，一审判决的违约金明显过高。综上所述，曾火星依法提起上诉，请求二审法院判如所请。被上诉人商贸城二审答辩称：同意一�判决，不同意曾火星的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。商贸城于2015年12月8日向一审法院提起本案诉请，请求判令：一、曾火星支付租金给商贸城，租金的计算标准为2980元/月，从2015年9月1日起计，计至将商铺交还商贸城之日止（暂计至2015年12月30日，租金暂计为11920元）；二、曾火星支付逾期交付租金滞纳金给商贸城，逾期交付租金滞纳金按5‰/日计，计付方式为从2015年9月起，从逾期之日即每月6日起计，计到全部租金付清之日止（暂计到2015年12月2日的逾期交付租金滞纳金为3196元）；三、曾火星缴纳的保证金9000元归商贸城所有。曾火星一审辩称：商贸城主张的滞纳金以及保证金的诉讼请求不合理。应以曾火星经营多久就支付多久的租金，曾火星从2015年9月1日起没有支付租金，原因是商贸�没有向曾火星主张租金，在2015年9月1日以前，商贸城会催收租金，但该日以后，商贸城仅以短信催收租金，并未亲自向曾火星催收租金。且商贸城管理不当，有人闹事打架，导致曾火星无法继续经营。商贸城之前一直声称要降租，但一直未落实，既不催收租金也不要求曾火星搬离。一审法院经审理查明：2015年4月29日，商贸城（甲方、出租方）与曾火星（乙方、承租方）签订一份《租赁合同书》，该合同约定“第一条甲方同意将新塘镇牛仔路211、212、213、214、215、216、217、218号第贰层第A1-2058号，合计1间商铺，租给乙方作为经营服装类或服装配套使用。……第二条签订本合同时乙方一次性向甲方缴付合同履约保证金每间商铺人民币玖仟元整，该保证金在合同期满时，在乙方不违反合同规定及商场管理规定，并付清应缴费用、交还租赁商铺后，由乙方凭合同�证金收据原件无息退回……第四条1、租赁期自2015年5月1日至2016年4月30日……第五条2015年5月1日至2016年4月30日，租金2980元/月租金及其他费用的缴交方法乙方必须在每月5号（含5号）前主动向甲方缴交当月租金。如延期缴交，乙方同意按欠费总额每日5‰计滞纳金并与所欠租金一次性同时交纳给甲方。该租金不含税……第七条……3、乙方不按时缴交或不足额缴交租金及各种费用的，甲方有权关闭乙方铺门或停止供应商铺内的用电，关闭铺门或停止供电期间，甲方对乙方的各项费用照常计收，……超过15日仍不缴齐的，视乙方根本违约，甲方有权解除合同，合同保证金归甲方，收回商铺。……5、如发生以下情形，乙方可以解除合同：甲方无正当理由在合同签订后约定的时间内超过三个月仍不能交付商铺给乙方使用的；商铺内主体结构如因自然损坏而甲方未能及时维修�导致乙方连续三个月无法使用商铺的……第九条……3、合同期满，乙方未与甲方办理合同续签手续，视乙方放弃续租权利，甲方有权在该合同逾期的第二天起租给他人使用。第十条1、合同期满，乙方需办理退铺手续的必须提前30天以书面形式告知甲方。2、合同期满，乙方不提出书面申请退铺，不办理签租赁合同书，却继续使用商铺的，乙方同意按原合同约定最后一年的每月租金、管理费及其他费等总费叁倍缴交给甲方。……5、合同到期后，乙方既不与甲方续签新的《租赁合同书》，又不办理退铺手续，继续在原租赁档口经营的，乙方同意缴交前合同最后一个月租金，管理费、空调费等一系列总费的三倍支付给甲方。……第十二条……7、本合同经甲方签字盖章及乙方签字盖章后生效，……甲、乙双方各执壹份……”。2015年4月29日，曾火星向商贸城支付�案商铺押金9000元。一审法院另查明，增城区新塘镇牛仔路211、212号房的权属人为麦满枝；增城区新塘镇牛仔路215号房的权属人为刘斯铭、林国寿；增城区新塘镇牛仔路216号房的权属人为刘凯铭、林国寿；增城区新塘镇牛仔路217、218号房的权属人为伍健良。上述权属人出具《情况说明》，内容为上述权属人将上述商铺租赁给刘茂川、林国寿，且刘茂川、林国寿对承租商铺有转租的权利；刘茂川、林国寿出具《情况说明》，内容为其两人以显名及隐名的方式成立商贸城，并由商贸城将牛仔服装商贸城间隔成若干独立商铺，商贸城享有转租权及使用权。2016年8月19日，一审法院至增城区新塘镇牛仔路牛仔城的涉案商铺进行勘查。经查看，涉案商铺已另行出租。商贸城表示，其已于2016年3月19日就该商铺签署新的租赁合同，合同租赁期限为2016年4月1日至2018年12月14日。在本案的审理过程中，一、商贸城主张涉案商铺并不涉及增城区新塘镇牛仔路213、214号房，曾火星对涉案商铺的地址及权属人情况不持异议；二、曾火星主张在2015年9月1日后，曾火星有收到商贸城的催租通知，但曾火星未缴纳第一个月的租金后，商贸城在第二、第三个欠租的月份并未停水停电，也没有要求曾火星搬离。三、对于曾火星提出涉案服装城闹事的陈述，商贸城主张，商贸城的管理是到位的。涉案服装城有约300户租户以市场经营困难为由请求商贸城降租，商贸城与租户间就租金调整一事未能达成一致意见，曾火星拒绝缴纳已产生的租金。后商贸城与服装城中一名租户就收铺事宜发生纠纷，后新塘镇政府介入调处，但未达成一致意见。商贸城还称，曾火星并未与商贸城办理商铺交接手续，四、曾火星主张其在2015年10月底就已经搬离涉�商铺，但其没有与商贸城办理交接手续，也没有将钥匙交还给商贸城。五、在法庭辩论终结后，商贸城经释明后明确其不增加解除涉案租赁合同以及要求曾火星返还租赁商铺的诉讼请求，商贸城撤回要求没收保证金的诉讼请求。一审法院认为：商贸城、曾火星于2015年4月29日签订的《租赁合同书》是双方的真实的意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。现商贸城、曾火星确认曾火星自2015年9月1日起未交纳租金，亦未办理商铺交接手续，虽曾火星抗辩其已经于2015年10月底搬离涉案商铺，但未提供相关证据证实，商贸城对此也不确认，故一审法院对曾火星该抗辩不予采纳。曾火星未依合同约定缴纳租金，其行为已构成违约。因商贸城于2016年3月19日已就涉案商铺另行签订新的租赁合同，故商贸城主张要求曾火星支付从2015年9月1日起至2016年3月18日的租金，理据充分，一审法院予以支持。经核算，曾火星应支付上述期间的租金为19668元[2980元/月×6个月+（2980元/30天）×18天]。至于商贸城主张要求2016年3月19日起之后的商铺占用费，缺乏依据，一审法院不予支持。至于租金滞纳金的问题。按《租赁合同书》“乙方必须在每月5号（含5号）前主动向甲方缴交当月租金。如延期缴交，乙方同意按欠费总额每日5‰计滞纳金并与所欠租金一次性同时交纳给甲方”的约定，现曾火星拖欠支付租金，故商贸城要求曾火星从每月拖欠租金之日即6日起每日按5‰计至付清租金之日止的滞纳金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。但每月滞纳金金额不得超过当月欠付的租金，滞纳金的上限不得超过租金总额19668元。商贸城自愿撤回没收保证金的诉讼请求，是其对其权利的自行处分，不违反法律法�的规定，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，一审法院于2016年8月22日作出判决如下：一、被告曾火星于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市增城新塘牛仔服装商贸城支付2015年9月1日至2016年3月18日的租金共19668元；二、被告曾火星于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市增城新塘牛仔服装商贸城支付滞纳金（每月滞纳金以当月欠付的租金为基数，从每月6日起每日按5‰计至付清租金之日止，但每月滞纳金金额不得超过当月欠付的租金，滞纳金的上限不�超过租金总额19668元）；三、驳回原告广州市增城新塘牛仔服装商贸城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费700元，由原告广州市增城新塘牛仔服装商贸城负担175元，被告曾火星负担525元。本案二审期间，曾火星向本院提交了《合同终止通知函》（载明曾火星提出自2015年8月开始，由于商城二楼和三楼大部分商户搬走，客流量大大减少，致使其生意一落千丈、无法维持继续经营，全部经营收入都无法支付昂贵的档口租金……本人不敢继续留在贵商场从事经营活动，且已于2015年12月5日搬离并将商铺交回贵方，贵方已接收商铺并重新出租，故现通知贵方，双方《租赁合同》及《管理合同书》自2015年12月5日起已解除，�方不再存在任何租赁合同关系及责任。告知人曾火星，2015年12月5日）、《快递详情单》及《邮政查询投递情况》，拟证明其于2015年12月27日通过快递方式向商贸城邮寄合同终止通知函。商贸城二审质证称：曾火星二审期间提交的证据已超过举证期限，且对其真实性无法确认，对合法性、关联性不予确认；商贸城实际上也没有收到过上述邮件。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，一审法院对于涉案双方签订的《租赁合同》效力的认定，合法有据，双方均无异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对曾火星的上诉主张，本院认定如下：一、曾火星上诉主张其仅应向商贸城交付2015年9月至10�的租金5960元的问题。因曾火星一、二审均确认其与商贸城并未办理涉案商铺的交接手续，且其没有证据证明其催促商贸城收回商铺被拒绝。另外，本案系曾火星未依约交付租金违约在先，其无权主张单方解除合同，并且曾火星主张其已于2015年10月底搬离涉案商铺与其自行提供的《合同终止通知函》亦自相矛盾，且对于合同终止通知函载明的内容，曾火星亦没有证据证明。因曾火星违约在先，商贸城为减少损失扩大，在多次催促曾火星缴纳租金无果的情况下，在一审诉讼期间将涉案商铺于2016年3月19日另行出租给他人，并无不妥。因此，一审法院判令曾火星应向商贸城交付2015年9月至2016年3月18日止的租金，公平合理，本院予以维持。曾火星该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、曾火星上诉主张违约金标准过高的问题。因涉案《租赁合同�真实有效，对双方均具有约束力。曾火星作为具有完全民事行为能力的自然人理应对逾期付租的行为后果有所预期，其经对方催促仍不付清租金，一审判令其依照合同“乙方（曾火星）必须在每月5号（含5号）前主动向甲方缴交当月租金。如延期缴交，乙方同意按欠费总额每日5‰计滞纳金并与所欠租金一次性同时交纳给甲方”的约定承担违约责任，合法有据。另外，一审法院已经限定滞纳金标准不超过租金本金，亦公平合理。曾火星现上诉主张调低违约金标准为参照借款利息计算，于法无据，本院不予支持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人曾火星的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾火星负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一七年三月九日书记员  璩方慧