苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初4185号
原告：苏州市甪直陆巷湾集贸市场有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇长虹北路（陆巷湾集贸市场内）。
法定代表人：朱道泉，总经理。
委托诉讼代理人：李洪英、曾飞，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
被告王老土，男，1963年6月13日生，汉族，住苏州市吴中区。
原告苏州市甪直陆巷湾集贸市场有限公司（下称陆巷湾集贸市场）与被告王老土房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人曾飞、被告王老土到庭参加诉讼。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李洪英、曾飞到庭参加诉讼，被告王老土经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陆巷湾集贸市场诉称，2011年12月16日，原告与被告签订租赁合同书1份。合同明确被告承租位于苏州市吴中区甪直镇陆巷湾集贸市场2号冷库店面，租期为3年，从2012年1月1日起至2014年12月31日止。后双方同意2015年续租一年，但没有签订书面租赁合同。2015年11月25日，原告对市场内的店面房和摊位进行公开招租，被告没有参与竞租，故原告向被告发通知，要求租期届满后返还房屋。但被告不予理会，占用房屋至今。综上，请求判令被告立即向原告返还房屋，判令被告支付房屋占有使用费（从2016年1月1日起计算至房屋返还之日止，暂算至2016年6月30日为16000元）。
审理中，原告称，现其暂不要求被告返还房屋，故撤回要求被告返还房屋的诉讼请求，请求判令被告支付租金61300元（从2015年1月1日起按原租赁合同的年租金32000元计算至2016年11月30日）。
被告王老土辩称，双方之间曾签订过租赁合同，确实存在店面租赁关系。原告诉状所称大部分与事实不符。双方合同至2014年12月31日到期，后原告组织对2015年度的摊位及店面进行竞租，但原告没有对冷冻类摊位组织竞租。其多次询问，一直没有得到合理答复，仅告知让其继续使用原店面经营。如原告组织竞租，其会配合签订合同并交纳租金。原告未按预定方案开展竞租，错在原告，其要求原告继续按约组织竞租，并赔偿其摊位损失费。另原告按原合同确定的租金计算租金，不公平。
经审理查明，2011年12月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同书1份。合同载明，甲方将底楼冷库类2号房租赁给乙方，年租金为32000元。租赁期限为3年，自2011年1月1日起至2014年12月30日止。乙方不得擅自改建、扩建租赁房屋，如甲方有特殊情况必须改造的，乙方必须服从统一安排。合同签订后，被告按约支付了租赁期间的租金。
在2014年的租期届满前，原告决定对2015年市场里的店面房及摊位明码标价并以公开竞租的方式来确定市场内的原经营户续租的店面房及摊位。原告首先对市场进行摊位布局，再根据市场指导价确定每个店面房及摊位的价格，在市场里张贴公告，并向每个经营户发放报名通知书。想续租的经营户先向原告交报名费并签订招租规则协议书，再按照协议确定的时间进行竞租，竞租成功后再签订租赁合同。
2014年12月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订招租规则协议书。协议书载明，甲方按上级部门的规定对集贸市场内的摊位及店面房明码标价公示后出租，乙方自愿与甲方预定经营冷库类摊位（店面房）参与竞租或续租，该行业共有3个摊位（店面房）可竞租或续租。甲乙双方商定，乙方参与甲方续租或竞租抽签，按冷库类摊位最高价先交报名费45000元后拥有竞租、续租抽签资格。乙方竞租或续租成功后，已交付的报名费抵作年摊位房租，并于当天签订租赁合同。续租竞租日期：其中冷冻类经营户为2014年12月15日下午1点在陆巷湾市场二楼会议室。同日，被告交纳报名费45000元。后冷冻类经营户没有开展摊位竞租。被告使用原店面房至今，但未与原告签订租赁合同。
就冷冻类摊位没有开展竞租的原因。被告称，签订招租规则协议书后，其交了报名费，也按协议确定的竞租时间去现场了，当时市场里有人打架，原告就没有组织冷冻类摊位的竞租。其到镇政府反映情况要求解决摊位问题。后原告的负责人对其说让其继续在原店面房内经营，等镇政府来协调解决竞租摊位事宜。其就继续经营，没有签订租赁合同。之后镇政府有人来协商过，但一直没有解决。竞租前公布的2015年的摊位布局图标明了冷冻摊位有4个，但原告没有按此布局图进行竞租。据此，被告提供了摊位布局图，该布局图上设定冷冻摊位点的标价为23000元和21000元，被告经营的店面房没有标明价格。经质证，原告没有异议，原告称，当时布局时对市场内的摊位进行了调整。当时市场内有经营冷冻类食品的店面房3个，摊位点1个，被告在店面房内经营。2015年布局设定4个冷冻摊位点，之前经营冷冻类的三个店面房不再作为冷冻摊位。而设定冷冻摊位点的地方，原来有一个蔬菜点和净菜点，按布局，这两个经营户要移到其他摊位点经营。但布局图出来后，这两个经营户，一个要跳楼自杀，一个要上访，故冷冻摊位没办法按布局图进行竞租。竞租当天冷冻类经营户都没有到竞租现场，即使去了也只能就三个冷冻店面房进行竞租。后原告多次和冷冻类经营户协商，即继续在原来的店面房里经营，摊位费协商确定，但双方一直就摊位租金无法达成一致意见，故一直僵持着。经营户没交租金，报名费也没有退。
2015年11月，原告又向经营户发布2016年度店面房及摊位的竞租公告，被告没有报名亦没有交报名费。对此，被告称，2015年11月，市场方面通知2016年度摊位竞租还要交报名费，其之前交过报名费45000元，是原告未开展竞租，故其当时拒绝再交报名费。其去了竞租现场，原告说其没有交报名费，没让其参加竞租。其想与原告签订租赁合同，继续在市场内经营，但其不要租现在用的店面房，其现在用的店面房旁边是厕所，且店面前面堆了很多东西，环境差，原告应该按2015年的摊位布局图来提供冷冻摊位，其要求换摊位。另，之前没有竞租，错在原告，原告应补偿损失。如不补偿，租金应下降。对此，原告称，2016年冷冻类的竞租只能在店面房里经营冷冻食品的经营户之间进行，只有1号经营户交了报名费，没有办法开展竞租，故与在1号店面房内经营的经营户签了租赁合同。现市场内没有空的摊位点，因涉及到太多经营户，无法重新布局，故无法给被告更换摊位。
另查明，甪直镇陆巷湾集贸市场所占土地的使用权人是苏州市吴中区甪直镇集体资产经营公司，该公司出资在该土地上建造房屋，并交付给原告经营集贸市场，目前未取得房屋产权证。苏州市吴中区甪直镇集体资产经营公司委托原告对集贸市场内的店面和摊位进行招租和管理。
以上事实，由原告提供的租赁合同、付款凭证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、招租规则协议书、被告提供的摊位布局图及当事人陈述予以证实。
另，被告称，2011年其与原告签订租赁合同1份，约定租金为22000元。当时冷库是放在外面的，与现在一样。2012年起的租金是32000元，冷库在店里面的，拿东西方便。现在冷库又搬出去了，故租金也应该22000元。据此，被告提供了2011年1月17日原、被告签订的租赁合同书，该合同载明租期自2011年1月20日至2011年12月31日止，租金为22000元。对此，原告称，2011年市场刚开业，租金上有优惠。2012年起正常收费。2014年底将冷冻店面里的冷库统一搬到边上的房屋内，是为了店面竞租时能流转，而且被告店面的使用面积亦增大了。
就租金及报名费的结算问题，原告称，其起诉时要求被告返还房屋，即终止双方间的租赁关系，故将被告之前交纳的报名费一并结算并抵作2015年的租金，起诉时要求支付的租金从2016年1月起算；现暂不要求被告返还房屋，双方间还存在租赁合同关系，故报名费不在本案中一并结算，被告应支付2015年1月1日起的租金。如被告想报名参加2017年度摊位竞租，付清结欠的租金，该45000元可抵作该年度的竞租报名费。对此，被告称，其想要参加2017年度的摊位竞租，45000元作为2017年度的报名费，不要在本案中抵租金。
本院认为，原、被告签订的租赁合同至2014年12月31日期满，虽之后原、被告未签订租赁合同，但原告允许被告继续使用，被告亦使用店面房经营至今，故原告要求被告支付租金，应予支持。
关于租金金额问题。2015年起双方就摊位及租金问题一直未能达成一致意见，故双方未签订租赁合同。原告称，2015年度摊位竞租，被告租用的店面房不作为竞租摊位故未标价，2016度竞租时该店面房标价32000元。对此，被告未持异议。因此，现原告主张租金按双方于2011年11月26日签订的租赁合同明确的年租金32000元计算，本院予以采纳。被告以冷库搬出店面为由主张租金应按双方于2011年1月17日签订的租赁合同明确的租金计算，缺乏法律和事实依据。合同约定有特殊情况原告需改造房屋的，被告必须服从统一安排。因竞租后方便店面流转，原告将冷冻类经营户店面房内的冷库搬到店外面。另，冷冻类摊位未开展竞租，原告作了解释，确有客观原因，并非原告擅自不开展，对此被告亦应知晓。现被告以原告不开展冷冻类摊位竞租为由主张原告应赔偿损失或减少租金，缺乏依据，本院不予采纳。经核算，自2015年1月1日起至2016年11月30日，被告应支付租金61333.33元，原告主张61300元，本院予以确认。被告交纳的报名费45000元，双方一致要求不在本案中一并结算，故对此不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：
被告王老土于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市甪直陆巷湾集贸市场有限公司租金人民币61300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1333元，由被告王老土负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 王丽芳
审 判 员 鲁 超
人民陪审员 王叶红
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 杨珺如