福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽06民终1409号上诉人（原审原告，反诉被告）：陈晓春，男，1975年2月12日出生，汉族，住福建省顺昌县。委托代理人：吴两龙，漳浦县绥安法律服务所法律服务工作者。上诉人（原审被告，反诉原告）：陈日明，男，1962年7月22日出生，汉族，住漳浦县。委托代理人：杨灿煌，福建达业律师事务所律师。上诉人陈晓春因与上诉人陈日明房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院（2015）浦民初字第408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈晓春及其委托代理人吴两龙，上诉人陈日明及其委托代理人杨灿煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明，2011年3月1日，陈晓春与陈日明签订《租店协议书》一份，约定陈日明将其所有的址在漳浦县旧镇镇旧城村富港路AB幢（与陈晓春陈述的旧镇镇税务所对面，陈日明陈述的旧镇镇卫生院对面均相同）的店面二间出租给陈晓春使用，租赁期限为5年，即自2011年3月10日起至2016年3月10日止，每年租金为42000元，合计租金210000元，租金分二期支付，陈晓春（以下特指乙方）应于2013年3月1日前第一次支付陈日明（以下特指甲方）租金105000元，2013年9月1日前第二次支付租金105000元。陈日明同意陈晓春对租用的店面进行装修，费用由陈晓春自付，待租赁期限届满后店内装修全部免费移交给陈日明。陈晓春安装水电设施所需的费用自付，陈晓春应与陈日明协商同意后才能简易搭盖店面后的空地；如一方违约，另一方有权要求违约方给予双倍的经济赔偿。在租赁期限内陈晓春有权将店面转租第三方，陈日明无权干涉。《租店协议书》签订后，陈晓春于当日（即2011年3月1日）支付陈日明租金105000元，陈日明也将出租的二间店面交付陈晓春使用，陈晓春交接租赁的店面后对店内进行装修，并对店面后的空地进行简易搭建，2011年9月1日陈晓春将其中的一间店面转租给案外人黄小伟使用，租期为2年，每年租金32000元。2013年4月6日，陈晓春又将另一间店面转租给案外人陈文堙，租赁期限为3年，第一年租金31000元，第二年租金比第一年租金递增15%为35650元，第三年租金比第二年租金递增5%为37432元。案外人陈文堙于签订合同时，交付陈晓春第一年租金31000元（陈文堙实际向陈晓春转租店面5个月）。2013年9月2日，陈晓春二次向陈日明发送手机短信，要求支付租金105000元，陈日明均未予以正面回复。2013年9月9日，陈晓春通过邮政快递向陈日明送达通知书，要求陈日明受领第二次应支付的租金105000元，陈日明于2013年9月11日收到陈晓春邮寄的通知书后，拒绝受领陈晓春要求支付的租金105000元。原审另查明，2013年9月1日，陈日明在未终止其与陈晓春签订的《租店协议书》情况下，私自将出租给陈晓春的一间店面出租给案外人陈文堙，租期为三年自2013年9月1日起至2016年8月31日止，第一年租金为40000元、第二年租金比第一年递增10%为44000元，第三年租金比第二年递增10%为48400元（陈文堙实际向陈日明租赁店面7个月）。2014年4月20日陈日明又将本案涉诉的二间店面分别出租给案外人王保家、陈干士，租赁期限为三年，自2014年4月20日起至2017年4月19日止，第一年的租金为合计为52000元，第二年的租金比第一年的租金递增10%为57200元，第三年的租金比第二年的租金递增10%为62920元。本案在审理过程中陈日明自愿放弃第四项诉讼请求，即请求判令陈晓明将店面后空地上的非法建筑物拆除并恢复原状的诉讼主张。原判认为，根据陈晓春、陈日明于2011年3月1日签订的《租店协议书》约定，店面租赁期限为五年，自2011年3月10日起至2016年3月10日止，陈晓春应于2013年9月1日前第二次支付陈日明租金105000元，从陈晓春提供的公证书、通知书、EMS查询单、手机短信等证据的内容分析，陈晓春为了履行支付租金的义务，通过向陈日明发送手机短信、邮寄通知书，要求陈日明提供银行帐号或受领现金等内容，可证明陈晓春自愿向陈日明履行支付租金的行为，因陈日明拒绝受领致陈晓春未能履行支付租金的义务。另一方面，从陈晓春提供的《店面租赁协议书》看，该《店面租赁协议书》系陈日明于2013年9月1日与案外人陈文堙签订的租店合同，陈日明未经陈晓春的同意，将已出租给陈晓春的其中一间店面，以比较高的租金出租给陈文堙，陈日明拒绝受领陈晓春的租金符合常理，故应认定陈晓春对未履行支付租金的义务，不存在违约行为。其次，陈晓春租赁期间对店面后的空地进行简易搭盖，陈日明对此应该知道，陈日明对陈晓春的行为未曾提出异议，且该简易搭盖后的房子并未造成陈日明的实际损失，庭审中陈日明也自愿意放弃对上述简易搭盖的房屋予以拆除的诉讼主张。可认定陈晓春在履行租赁合同过程中不存在违约行为。根据陈日明提供《租赁店面合同》看，2014年4月20日，陈日明未经陈晓春同意，在未终止其与陈晓春于2011年3月1日签订的《租店协议书》的情况下，私自将已出租给陈晓春的二间店面，以比较高的租金出租给案外人王保家、陈干士，构成违约的事实，且造成陈晓春实际的损失，应承担违约责任。根据双方签订的《租店协议书》约定，如一方违约另一方有权要求违约方给予双倍的经济赔偿。对该约定条款的理解，庭审中经询问双方当事人，双方均表示系按违约时尚未支付租金数额的双倍计算赔偿金额，且与双方提出的本诉或反诉所主张的，以发生违约时尚未履行的租金105000元的双倍210000元，作为赔偿损失金额相吻合，该条款的约定可视为陈晓春、陈日明关于《租店协议书》的违约金条款，作为守约方向违约方主张违约金的依据。陈日明认为双方约定的违约金偏高，应予以调整，从陈晓春提供的《租赁店面合同》的内容看，陈日明违约主要造成陈晓春店面转租利益的损失，依据陈晓春与案外人陈文堙于2013年4月6日签订的《租赁店面合同》约定，第一年的租金为31000元、第二年的租金比第一年的租金递增15%为35650元，第三年的租金比第二年的租金递增5%为37432元，案外人陈文堙租用店面三年应支付的租金为104082元，平均每年租金为34694元，扣除陈晓春每年应支付陈日明的租金21000元，陈晓春仅一间店面每年转租利益的损失为：34694-21000=13694元，因陈日明未经陈晓春同意将出租的店面转租他人，造成陈晓春转租利益的损失为：13694×2.5年=34235元。另一间店面因陈日明于2014年4月20日出租王保家，应扣除7个月的转租利益，该店面造成陈晓春的转租利益的损失为：13694÷12月×23月=26246.80元，二间店面共造成陈晓春转租利益的损失为：34235+26246.8=60481.80元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金以不超过造成损失的百分之三十为限，本案陈晓春与陈日明约定的违约金已超过因违约方违约造成守约方经济损失的30%，故应根据违约方的主张予以调整，结合本案的实际情况及陈晓春提供的证据，可将本案的违约金调整为：60481.80元×130%=78626.34元。综上，陈晓春与陈日明签订的《租店协议书》系双方当事人真实意思表示，《租店协议书》合法有效，陈日明未经陈晓春的同意，擅自单方终止合同将店面另行租赁他人，构成违约的事实，现陈晓春请求陈日明支付违约金，有事实根据和法律依据，应予以支持。但陈晓春主张的违约金偏高，应予以调整。陈日明在庭审中自愿放弃请求陈晓春拆除店面后空地上的简易搭盖房屋的主张，系陈日明对自己讼诉权利的自由处分，不违反法律规定，应予以准许。陈日明提出主张解除双方于2011年3月1日签订的《租店协议书》，因陈日明系违约方，其以陈晓春构成根本违约为由解除合同，缺乏证据，不予支持。陈日明请求陈晓春支付店面占用期间的占用费14700元，因陈晓春、陈日明双方签订的《租店协议书》尚未解除，陈日明的上述主张，缺乏证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二、三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告陈日明应于本判决生效后十日内支付原告陈晓春违约损失78626.34元。二、驳回原告陈晓春的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告陈日明的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4450元，适用简易程序减半收取为2225元，反诉受理费2335元，合计4560元，由陈晓春负担1342元，陈日明负担3218元。原审宣判后，陈晓春、陈日明均不服，向本院提起上诉。陈晓春上诉称：陈日明拒不接收我方缴交的租金，并在我方租赁期间将讼涉店面高价转租他人，已构成违约。根据双方《租店协议书》的约定，陈日明应按照尚未履行租金的双倍即210000元，向我方支付违约金。原判认定违约金数额为78626.34元，明显偏低。综上，请求撤销原判，依法改判。陈日明答辩称：我方不存在高价转租的行为，陈晓春违约在先，无权要求我方支付违约金。综上，请求驳回陈晓春上诉请求。陈日明上诉称：1.陈晓春一审所提供的手机短信、《公证书》、《EMS查询单》等证据仅能证明陈晓春有邮寄行为，我方并未实际收到该邮件，原判对该事实的认定错误。陈晓春拖欠租金，构成违约；2.陈晓春于2013年4月6日向我方出具保证书，保证讼涉店面只能由其自己经营，不得转租。但其却于同日将讼涉店面转租案外人，已构成违约，我方有权单方面解除租赁合同；3.陈晓春在未经我方同意的情况下，对讼涉店面后面的空地进行简易搭盖，也构成违约。综上，陈晓春拖欠租金，擅自对讼涉店面进行搭盖并转租，已经构成根本违约，其应依法承担违约责任。请求撤销原配，依法改判。陈晓春答辩称：1.我方提交的《公证书》、《EMS查询单》、手机短信的证据，内容均是与陈日明商讨缴交租金的事宜，经向邮政局查询，陈日明本人签收了我方邮寄的信件。陈日明辩称未收到该信件与事实不符；2.根据本案《租店协议书》第五条约定，我方有权将讼涉店面转租第三方，但我方向案外人陈文堙收取租金时被告知租金已经被房东陈日明收取，并向我方提供一份陈文堙与陈日明签订的《店面租赁协议书》，因此该合同我方没有原件，但据此可以认定陈日明系恶意不收取我方租金而将讼涉店面高价转租；3.我方对讼涉店面后面的空地进行搭盖，是经过陈日明同意的，现陈日明也将该搭盖的房屋出租他人。综上，陈日明拒收我方租金并在我方租赁期内将讼涉店面转租他人，构成违约并给我方造成严重经济损失，其请求我方支付违约金不能成立，请求驳回陈日明的上诉请求。本院查明，对原审查明认定的事实，上诉人陈日明对”2011年9月1日，陈晓春将一间店面转租给案外人黄小伟使用，租期为二年，每年租金32000元”有异议，主张第一年的租金是24000元，第二年租金32000元；对”2013年9月2日，陈晓春二次向陈日明发送手机短信，要求支付租金105000元，陈日明均未予以正面回复”有异议，主张陈日明未收到上述手机短信；对”陈日明于2013年9月11日收到陈晓春邮寄的通知书”有异议，主张陈日明并未收到上述通知书；对”2013年9月1日，陈日明在未终止其与陈晓春签订的《租店协议书》的情况下，私自将讼涉店面出租给案外人陈文堙”有异议，主张其并未将讼涉店面出租给陈文堙。除上述争议外，双方当事人对原判查明认定的事实均无争议，本院对无争议的事实予以确认。另查明,陈晓春分别于2011年9月1日、2012年9月1日与案外人黄小伟签订两份《租赁店面合同》，租期各一年，第一年租金为24800元，第二年租金为32000元，故陈日明对黄小伟租金的异议成立，予以确认。又查明，2013年4月6日，陈晓春向陈日明出具一份《保证书》，其中记载：”保证旧镇呵南（陈日明）一间店面由自己开，不得转让给他人”。本院认为,陈日明与陈晓春于2011年3月1日签订的《租店协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于在本案《租店协议书》履行的过程中，双方何者违约的问题。根据陈晓春一审提供的《公证书》、《通知书》、《工作记录》、《EMS查询单》等证据，可以认定陈晓春于2013年9月9日通过邮政特快专递，向陈日明邮寄了要求缴交讼涉店面第二期租金105000元的《通知书》，陈日明也于2013年9月11日签收了该特快专递。陈日明主张其未收到陈晓春寄送的《通知书》，与事实不符，其亦未能举证证明该主张，故对该主张不予认可。根据上述证据，可以认定陈日明拒收讼涉店面租金的事实，故其关于陈晓春拖欠租金的上诉主张缺乏证据支持，不予采纳。陈日明关于其并未收到陈晓春要求缴交租金短信的异议，对本案实体结果并无影响，不予认定。关于陈晓春一审提供的陈日明与案外人陈文堙的《店面租赁协议书》，虽然该《店面租赁协议书》系复印件，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，复印件仅是不能单独作为认定案件事实的依据，而非绝对不具有证明案件事实的效力。结合本案已查明的事实，陈日明于2013年9月拒收陈晓春欲缴纳的租金，以及自2013年9月至2014年4月陈日明将讼涉店面另租他人的长达七个月期间，均未向陈晓春催讨租金的事实，从高度盖然性的角度可以认定，陈日明于2013年9月1日将讼涉店面中的一间另行出租给案外人陈文堙的事实，原判对该事实的认定正确，陈日明对该事实的异议不能成立，不予采纳。关于陈日明上诉主张陈晓春未经其同意将讼涉店面转租他人的问题。虽然陈晓春辩称其2013年4月6日向陈日明出具的《保证书》所记载的系不得”转让”，即不得将讼涉店面出卖他人，而非不得”转租”，但由于陈晓春并非讼涉店面的所有人，客观上并不存在将讼涉店面出卖他人的可能性，因此，上述《保证书》中的”不得转让”应认定为陈晓春向陈日明承诺不将讼涉店面转租他人，即双方于2013年4月6日变更了本案《租店协议书》中关于同意陈晓春转租讼涉店面的约定。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本案中，陈日明未能举证证明其在法定期间内，就陈晓春的转租行为提出过异议，故陈日明关于陈晓春擅自转租讼涉店面，构成违约的上诉主张与法不符，不予采纳。并且《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，陈日明上诉主张陈晓春擅自将讼涉房屋转租，其有权解除本案租赁合同，但陈日明却未履行法定的告知义务，而是在本案《租店协议书》尚未解除的情况下，自行拒收陈晓春的租金，并将讼涉店面转租他人，已经构成了违约。因此，陈日明上诉请求陈晓春支付违约金，其理由均不能成立，不予采纳。关于陈晓春上诉主张的原判认定的违约金数额过低的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，陈日明的违约行为主要造成了陈晓春的转租租金损失，原审综合考虑了合同履行的情况及双方的过错程度，以租金损失的30%确定违约金数额并无不当。陈晓春上诉主张原判认定的违约金数额过低，却未能举证证明该违约金数额过分低于自身损失，故该上诉主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上，陈晓春、陈日明的上诉请求与理由均不能成立，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6785元，由上诉人陈晓春负担4450元，上诉人陈日明负担2335元。本判决为终审判决。审 判 长  花 絮审 判 员  翁艺晖代理审判员  黄 兴二〇一六年八月三十日书 记 员  黄倩茹