上海市浦东新区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0115执异103号
案外人上海九弘物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人唐志平，董事长。
委托代理人张汉勇，上海真凯律师事务所律师。
申请执行人华夏银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。
负责人史泽夫，行长。
委托代理人孙欢成，上海市远东律师事务所律师。
被执行人上海赐贤金属材料有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人张泽芳。
被执行人陈诗强，男，1973年8月24日生，汉族，住福建省建瓯市。
被执行人叶妍文，女，1976年11月24日生，汉族，住上海市松江区。
被执行人上海联鼎房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人周金波。
被执行人上海志展房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人张寿东，执行董事。
被执行人上海大创仓储管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈大嵩。
被执行人上海冠辉物资有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈志鹏。
被执行人上海标竿金属制品有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人黄梅英。
被执行人上海亘飞物资有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人黄梅玉。
被执行人陈志鹏，男，1977年2月4日生，汉族，住福建省厦门市。
被执行人林星华，女，1976年8月21日生，汉族，住福建省厦门市。
被执行人黄梅玉，女，1970年6月10日生，汉族，住福建省邵武市。
被执行人吴汉其，男，1969年3月18日生，汉族，住福建省邵武市。
被执行人黄梅英，女，1967年12月13日生，汉族，住福建省。
被执行人吴有茂，男，1966年5月25日生，汉族，住福建省。
被执行人张泽芳，男，1964年12月17日生，汉族，住福建省。
本院在执行申请执行人华夏银行股份有限公司上海分行(以下简称华夏银行上海分行)和被执行人上海锡贤金属材料有限公司、上海联鼎房地产有限公司(以下简称联鼎公司)等金融借款合同纠纷案件过程中，案外人上海九弘物业管理有限公司(以下简称九弘公司)对本案的执行标的提出异议。依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人九弘公司称，被执行人联鼎公司用执行标的上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室等14套商铺(以下简称系争商铺)为上海思毅国际贸易有限公司(以下简称思毅公司)向工商银行嘉定支行贷款做抵押担保，后思毅公司无力清偿上述贷款2,400余万元，联鼎公司拖欠上海嘉定联谊建筑装潢工程有限公司(以下简称联谊公司)824万元工程款未付，而联谊公司又欠九弘公司借款824万元而无力偿还，为解决几方之间的纠纷，在确定九弘公司代联鼎公司向工商银行嘉定支行归还上述贷款本金及利息的情况下，2014年10月12日九弘公司与联鼎公司、联谊公司、思毅公司签订了《三方抵冲协议》，约定联鼎公司用系争抵押商铺以及另外4间商铺共14间作价3,279万元一并出售给九弘公司，用以抵销上述债务。2014年12月5日联鼎公司与九弘公司先后签订了14份《商品房出售合同》，2015年2月27日九弘公司与联鼎公司签订了《房款协议》，双方确认九弘公司购买联鼎公司名下的系争商铺，2014年11月27日九弘公司已代思毅公司归还支付工商银行嘉定支行贷款利息235,204.37元和2015年2月26日支付工商银行嘉定支行贷款本金及利息24,312,273.05元，并与联谊公司的824万元工程款合并在一起以此冲抵系争商铺的购房款共计32,787,477.42元。2015年2月28日，九弘公司与联鼎公司就上述系争商铺签署了《房屋交接书》，并已于2015年1月起由九弘公司向系争商铺已有承租人收取租金，由此可见九弘公司已实际占有系争商铺。2015年3月3日，九弘公司向嘉定区房地产交易中心申请办理系争商铺过户手续，于同日上缴系争房屋契税、交易手续费和房产登记费，并取得上海市嘉定区房地产登记处出具的收件收据。因过户登记手续办理快慢进度不一，九弘公司取得14间商铺中的4间商铺的房产证，其余10间商铺在办理过户中被法院查封。因案外人九弘公司为系争商铺的合法所有权人，且系无过错善意的第三人，故要求解除对系争商铺中163室的查封。
案外人提供如下证据：三方抵冲协议、完税凭证、商品房出售合同、付款凭证、转账凭证、房款协议、上缴办证契税、房地产交易手续费、维修基金发票单据以及嘉定区房地产登记收件收据、租金收据、房屋交接书，证明上述主张。
申请执行人华夏银行上海分行辩称，案外人购买的系争房屋系开发商名下的商铺，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称规定)的第二十九条的规定，案外人购买房屋系非居住用房，故应驳回案外人申请。
现查明，本院在审理(2015)浦民六(商)初字第2864号案件过程中，根据申请执行人的申请于2015年3月14日对系争商铺采取了保全查封措施。
又查明，2014年10月12日，甲方九弘公司、乙方联鼎公司、丙方联谊公司、丁方思毅公司签订《三方冲抵协议》一份，协议约定：一、乙方现有曹安路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号以及曹安公路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室共计14套房产作抵押，以丁方为主贷方向工商银行嘉定支行贷款。14套房产工商银行嘉定支行评估价值为3,279万元，贷款余额为2,455万元，差额824万元作为支付丙方的工程款。甲方代丁方归还贷款后，该款作为房款即14套产权由甲方所有。二、丙方将以上房产的差额作为归还向甲方的借款。三、甲方同意应支付乙方的房款代丁方归还工行嘉定支行的贷款，差额824万元作为收到丙方的还款。以上14套房产归甲方所有。四、乙方有义务配合甲方办理所有事宜，直至甲方产证全部办出……。
2014年12月5日，甲方联鼎公司、乙方九弘公司签订《上海市商品房出售合同》10份，约定：乙方分别向甲方购买系争商铺116、117、118、119、126、145、163、181、183、185室；甲方出售的该房屋仅作为店铺使用……。2015年2月28日，联鼎公司、九弘公司签订《房屋交接书》，确认联鼎公司已经将系争商铺交付给九弘公司。2015年3月3日，九弘公司、联鼎公司就系争商铺共同向上海市嘉定区房地产登记处递交了《上海市房地产登记申请书》、《上海市商品房出售合同》等有关过户资料。当天，九弘公司缴纳了系争商铺的相关税款。
2015年2月27日，九弘公司代思毅公司归还工商银行嘉定支行贷款本金以及利息XXXXXXXX.05元。2014年11月27日，上海雯婕传媒(集团)有限公司(以下简称雯婕公司)代思毅公司归还工商银行嘉定支行235204.37元。当日,甲方联鼎公司、乙方九弘公司签订《房款协议》一份，就关于九弘公司购买联鼎公司开发的曹安路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号以及曹安公路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室商铺的房款付款事宜达成如下一致协议：一、乙方于2015年2月27日支付人民币24,312,273.05元是支付给联鼎公司的购房款。二、甲方要求并同意乙方购房款由乙方支付支付给上海工商银行嘉定支行代思毅公司归还银行贷款本金和利息。三、雯婕公司于2014年11月27日支付235,204.37元是思毅公司欠上海工商银行嘉定支行2014年10月11日的利息，现该款项是雯婕公司代乙方支付甲方的房款……
2015年3月9日，案外人就《三方冲抵协议》约定的14套房产中的曹安路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号4套房屋办理了房屋产权证。
2013年2月1日至5月28日期间,案外人转账联谊公司共计800万元。2013年5月27日，联谊公司出具收条，言明收到案外人借款现金24万元。
上述事实，有(2015)浦民六(商)初字第2864号民事判决书、三方抵冲协议、完税凭证、商品房出售合同、付款凭证、转账凭证、房款协议、上缴办证契税、房地产交易手续费、维修基金发票单据以及上海市嘉定区房地产登记收件收据、租金收据、房屋交接书及本案听证笔录等证据在案佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，根据案外人提交的证据及当事人的陈述，可以认定在本院对系争商铺采取查封措施之前，案外人已和系争商铺的产权人联鼎公司签订《上海市商品房出售合同》，就系争商铺的买卖转让达成一致意见，同时案外人以代联鼎公司清偿债务的方式支付了全部房款，目前案外人已实际占有房屋，缴纳了商铺转让涉及的契税、交易手续费等并提交了过户申请，没有证据证明是因案外人自身原因导致商铺没有过户。而且在履行整个合同过程中，案外人已经就其中的4套商铺办理了房屋产权证。故案外人的异议可以支持。申请执行人关于适用《规定》的第二十九条的辩称本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定裁定如下：
中止(2015)浦执字第23462号案件对上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室商铺的执行。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 盛爱琴
人民陪审员 梁爱萍
人民陪审员 刘鼎康
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 石 杨
附：相关法律条文
附：相关的法律规定
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。