云南省宾川县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宾民初字第615号
原告宾川鑫宇市场服务有限公司。
住所：宾川县州城镇周官村委会周官营村。
法定代表人杨正宇，公司经理。
委托代理人时文军，宾川县司法局州城法律服务所工作人员，代理权限为特别授权代理。
被告杨坤川，男，1970年7月7日生，汉族，云南省宾川县人，农民。
委托代理人王成文，云南欣晨光律师事务所大理分所律师，代理权限为特别授权代理。
原告宾川鑫宇市场服务有限公司与被告杨坤川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告宾川鑫宇市场服务有限公司法定代表人杨正宇及其委托代理人时文军以及原告方申请的证人王某、张某某、杨某某，被告杨坤川及其委托代理人王成文以及被告方申请的证人杨某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告宾川鑫宇市场服务有限公司诉称：宾川鑫宇市场服务有限公司原为宾川县州城镇周官综合农贸市场。该市场始建于2000年1月，主要从事水果、蔬菜、农副产品购销，法定代表人为杨正宇，因政策变化农贸市场变更为宾川鑫宇市场服务有限公司，法定代表人仍然为杨正宇。2009年7月以前，原告方在农贸市场内投资建盖了十五间小平房，分别出租给被告四间（农贸市场大门进去右边坐南向北的四间）、朱光明二间、张某某一间、王某三间、曾学忠二间、杨某某三间。因为都是乡里乡亲的，均没有跟他们签订书面的租房合同，双方均以口头形式约定租房，以上各户租房时间从2009年7月15日起，租期为一年一租，房租费按市场价逐年增加，第一年的租金为每间每年1500元，十五间小平房的租金都是相同的，2011年的租金变更为每间每年2000元，2012年变更为每间每年3000元至今。被告按约定支付了2009年7月15日至2010年7月15日止一年的租金6000元，2010年7月15日后至今的租金44000元，被告今天推明天不履行义务，原告方每年向被告催要无数次，被告仍然不交拖欠的房租费。其余五户均按口头租房合同履行缴纳房租费的义务。2014年6月21日原告方工作人员王家兴再次向被告催要拖欠的房租费，被告无理取闹打伤了王家兴。被告违反合同约定给付租金的义务，请求依法判决解除原被告之间的租房合同（口头）；判令被告归还坐落在周官农贸市场内的四间小平房；判令被告立即支付拖欠四年的房租费44000元。
原告就自己主张的事实向本院提交了下列证据：
1、宾政办复（1999）1号宾川县人民政府办公室关于对州城乡人民政府申请新建周官农贸市场请示的批复复印件一份；
2、（2000）宾鉴证字第006号合同鉴证书一份（含土地使用权出租合同、土地使用权出租合同到户花名册各一份）；
3、2000年周官农贸市场土地出租兑现表一份；
4、二〇一三年周官农贸市场租用地承包费现金表一份；
5、注册号532924100007335营业执照一份；
6、2009年8月27日客户名称为杨坤川的收款收据复印件一份；
7、关于朱光明、王某、杨某某的收据复印件共十份；
8、宾川县州城镇周官村人民调解委员会调解记录复印件一份；
9、申请证人王某、张某某、杨某某到庭证言。
被告杨坤川辩称：原告的股东杨正宇和王家兴为了成立宾川县州城镇周官综合农贸市场（宾川鑫宇市场服务有限公司的前身）向答辩人的父亲张树杰等同村社员24户共租用承包土地20多亩，用于建盖农贸市场。当时曾经多次召开会议，口头约定租地时间为10年，自2000年起至2009年12月止，原告起诉隐瞒了这一主要事实。按当时口头约定，原告每年每亩支付土地租金1000元给答辩人。在原告搭建了15间简易房后，答辩人租用四间属实。但答辩人与其他承租户不同，朱光明、张某某、王某、杨某某等人不涉及租用土地问题，他们的租房条件与答辩人不同。2009年7月15日至2010年7月15日这一年的房租6000元交纳后，答辩人因10年土地租赁届满要求收回土地。但原告要求延长，答辩人不同意，现在原告却主张物价上涨要增加房租，不符合法律规定。2014年6月21日原告股东王家兴来收房租我坚持要收回土地，王家兴却无视国家法律将我打伤住院。综上所述，原告的房屋建盖在答辩人的土地上，答辩人在明确要求收回土地前提下，原告还要向答辩人收取高额房租，导致纠纷发生，过错责任在原告，为彻底解决双方之间的纠纷，在解决租房关系的同时，将租地问题也一并解决。因双方对租地租房过程中未形成有效的书面合同，依照相关法律规定只能视为不定期租赁关系，答辩人有权随时要求解除。本案所争执的租赁物属于违法建筑，应予以强制性拆除，理由是，第一、原告鑫宇公司在2009年搭建本案争议的四间简易房时，并未依法获得土地使用权；第二、该四间简易房属于未经批准的违法建筑，而且已超过使用期限，在被告坚持收回土地的情况下，该四间简易房屋只能拆除。原告的诉讼请求超过时效期间，不受法律保护，被告自2010年7月15日就明确拒付租金，所以自2010年7月15日起至2013年7月15日止的房屋租金不论是涨还是不涨都不受法律保护。综上，答辩人请求判令原告交回所承租的土地，判令原告自行拆除搭建的简易房四间。
被告杨坤川对自己辩称的事实提交了下列证据：
1、责任田经营授权说明一份；
2、现场照片一组七张；
3、申请证人杨某到庭证言。
经质证，原告方认为本方提交的证据来源合法、内容客观真实与本案有关联，应作为有效证据使用，本方申请的证人证言客观真实，与本案有关联性，应采信为有效证据。原告方认为被告方提交的责任田经营授权说明一份不符合证据的形式要件，是无效证据，认为被告方提交的照片七张来源不清，与本案无关，不应采信，认为被告方申请的证人杨某证言部分真实，部分不真实。被告认为本方提交的证据符合证据三性，应采纳为有效证据，本方申请的证人杨某到庭证言真实有效，认为原告方提交的证据批复一份三性无异议，对证明方向有异议，对原告提交的合同鉴证书三性均不认可，对原告提交的兑现表面积不是一亩，兑付时间有间隔，原告方提交的营业执照真实性认可，只对证明方向不认可，对客户名称为杨坤川的收款收据复印件一份认可，对其他收款收据真实性无异议但合法性和关联性不认可，对调解记录认可，对原告申请的三位证人证言陈述的真实性无意见，但对关联性和证明方向有意见。
本院认为：原被告双方提交的证据以及双方申请到庭的证人证言来源合法，与本案有一定的关联性，证据间相互印证的部分对本案事实具有证明力。
根据庭审和质证以及双方当事人一致的陈述，本院确认下列事实：宾川鑫宇市场服务有限公司成立于2014年5月20日，其前身为宾川县州城镇周官综合农贸市场，该农贸市场系经原州城乡人民政府申请新建并报宾川县人民政府办公室于1999年1月5日批复同意新建的农贸市场。1999年12月30日原宾川县州城乡周官村公所五队的杜品超为甲方代表将涉及本队20余户面积20余亩农户的耕地出租给乙方杨正宇、王家兴用作新建农贸市场。新建农贸市场租金以每亩每年1000元由乙方于合同签订之日起满一年时直接向各出租耕地的农户交清当年土地租金，乙方租用甲方耕地，每亩扣还贰分作经营用地。本案被告之父亲张树杰作为本户代表已向原告方领取其户出租的土地租金。2009年7月前，原告方在农贸市场内投资建盖了大小相近的十五间简易小平房，分别以口头方式出租给被告四间（农贸市场大门进去右边坐南向北的四间）、朱光明二间、张某某一间、王某三间、曾学忠二间、杨某某三间。被告杨坤川于2009年8月27日交纳了该四间小平房2009年7月15日至2010年7月15日的房租费6000元，之后年度被告杨坤川一直使用该四间小平房用于收购枣子，对房租费未交纳。2014年6月21日原告方人员王家兴到被告杨坤川家索要房租费，被告杨坤川以所租用的小平房占用的土地是他家的为由拒付房屋租金，双方产生争执。2014年7月15日宾川县州城镇周官村人民调解委员会对双方矛盾纠纷进行调解无果，原告宾川鑫宇市场服务有限公司诉至本院。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限6个月以上的应当采用书面形式，未采用书面形式的，不论当事人对租赁期限是否作了约定，都视为不定期租赁。本案原告在2009年7月15日至2010年7月15日将自己建盖的租赁物小平房四间交付给被告杨坤川经营，被告杨坤川作为承租人已支付全年租金6000元，该年度应视为双方已全面履行合同。自2010年7月15日至2014年7月15日期间，被告杨坤川客观上一直使用该租赁物，就有支付租金的义务。但由于被告使用租赁物的期间自2010年7月15日起至今长达四年以上，被告应当在每届满一年时支付租金。被告未按时依法支付租金的行为属于迟延履行，现被告方提出原告的诉讼请求超过诉讼时效期间的观点有事实及法律依据应予支持。由于原告主张的2010年7月15日至2012年7月15日期间支付租金的时间被告延付已超一年，此期间原告未提交催收租金诉讼时效中断的证据，故此期间原告请求支付租金的主张已超诉讼时效。在2014年6月21日由于有据证实原告催要租金的事实，故2012年7月15日至2013年7月15日本年度支付租金属诉讼时效中断，因此，原告请求被告支付2012年7月15日至2014年7月15日的租金的诉请未超诉讼时效，该两年租金应予支持，遵循公平原则，租金价参照当地同期其他房屋的租赁价格每间每年3000元为宜。另，双方属不定期租赁合同，被告亦未按时交付租金，故原告可随时要求解除合同。被告主张原告建盖出租的房屋属于违法建筑，土地租期已到期，应予强制拆除四间小平房并要求判令原告交还所租的土地，对此主张被告杨坤川未提交充分证据证实，且上述主张不属于本案审理范畴，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、解除原告宾川鑫宇市场服务有限公司与被告杨坤川就位于宾川鑫宇市场服务有限公司的四间简易小平房的口头房屋租赁合同；
二、被告杨坤川于判决生效后十五日内归还向原告宾川鑫宇市场服务有限公司租赁的四间简易小平房，并支付原告宾川鑫宇市场服务有限公司租赁费人民币24000元；
三、驳回原告宾川鑫宇市场服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币450.00元，由原告宾川鑫宇市场服务有限公司承担150.00元，被告杨坤川承担300.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 王 军
二〇一四年九月二十九日
书记员 杨汝江
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。