北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第08864号
原告余乐，男，1960年2月14日出生。
委托代理人王梁，天津全唐律师事务所律师。
委托代理人杜锋钰，天津全唐律师事务所律师。
被告北京东信空间商业地产管理有限责任公司，住所地北京市东城区朝阳门内大街192号2层。
法定代表人艾明印，董事长。
委托代理人樊涛，北京市东方恒信律师事务所律师。
委托代理人陈鹏，北京市东方恒信律师事务所律师。
原告余乐诉被告北京东信空间商业地产管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余乐的委托代理人王梁、杜锋钰，被告北京东信空间商业地产管理有限责任公司的委托代理人樊涛、陈鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余乐诉称，原告于2013年4月25日与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告有经营管理权的北京市东城区东直门北大街×号房屋，租赁期限为2013年5月1日至2016年4月30日。合同签订当日，原告向被告支付了抵押金30000元和租金37500元，随后开始对房屋进行装修。2013年5月17日，周丽娟和北京奥士凯云龙旅游饭店有限公司强占涉案房屋，扣留原告物品，导致原告至今无法使用涉案房屋。原告认为，被告作为出租房屋的产权管理单位，与原告签约后，应当采取有效措施确保原告经营使用房屋。但被告至今未采取有效措施，致使原告订立合同的目的不能实现。故起诉要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告退还原告已支付的抵押金及租金共计67500元及同期银行贷款利息，并要求被告赔偿原告经济损失共计588896元，且本案诉讼费由被告承担。
被告北京东信空间商业地产管理有限责任公司辩称，被告出租给原告的房屋不存在任何权利瑕疵，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。原告已经履行了合同义务，没有违约行为。反倒是原告没有按期足额交纳租金，违反了合同约定。因此，被告同意解除合同，但不同意原告其他诉讼请求。
经审理查明，本市东城区东直门北大街×号房屋系北京东方信达资产经营总公司名下的房产，2010年9月10日，北京东方信达资产经营总公司将东直门北大街×号117.6平方米的房屋租给北京奥士凯云龙旅游饭店管理有限公司（以下简称奥士凯公司），租赁期限自2010年1月1日至2012年12月31日。同时，合同约定，未经甲方书面许可，奥士凯公司不得改变本合同约定用途，不得向第三人转租、转借该租赁房屋。
奥士凯公司与周丽娟签有《房屋租赁协议》，约定奥士凯公司将前述房屋租给周丽娟，租赁期限自2011年6月4日至2014年6月3日。同时，合同约定，周丽娟未经奥士凯公司同意不得以任何形式擅自将房屋转租、转借、转让、转包、合租等。
原告与案外人李亚莉准备合作开办口腔诊所，2012年11月16日，李亚莉与周丽娟签订《房屋租赁协议》，约定周丽娟将位于东城区东直门北大街×号使用面积144平方米建筑面积166平方米的房屋有偿提供给李亚莉使用，租赁期限为2012年11月16日至2015年11月16日，周丽娟须提供合法有效的房屋产权证明，如因周丽娟对房屋的出租权不完整导致李亚莉不能继续使用该房屋，周丽娟须对李亚莉赔偿由此而引发的全部经济损失。
该合同签订后，周丽娟向李亚莉交付了涉案房屋，李亚莉亦向对方支付了租金。庭审中，原告称为办理企业注册登记，李亚莉要求周丽娟提供房屋产权证明，进而得知涉案房屋为被告管理的北京东方信达资产经营总公司名下国有资产，北京东方信达资产经营总公司与奥士凯公司的租赁合同已到期，奥士凯公司和周丽娟均无转租权。在此情况下，原告于2013年4月25与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将东直门北大街×号建筑面积166平方米的房屋租给原告，租赁期限自2013年5月1日至2016年4月30日，第一年度的租金标准为150000元，按季度支付，2013年5月1日至6月30日为装修期，不计租金。此外，原告还应在签约之日向被告支付抵押金30000元。合同签订当日，被告收取了“北京安信口腔诊所”交纳的租金37500元和房屋押金30000元。
2013年5月17日，周丽娟和奥士凯公司将涉案房屋占有。此后，原告没有再按照合同约定的时间向被告交纳租金。
原告曾于2013年5月起诉周丽娟及被告，要求周丽娟停止侵权行为，腾退房屋，后撤诉。
2013年5月28日，李亚莉起诉周丽娟、第三人北京东信空间商业地产管理有限责任公司、第三人奥士凯公司房屋租赁合同纠纷一案，要求撤销李亚莉与周丽娟签订的《房屋租赁协议》，要求周丽娟返还李亚莉租金136327.5元并支付利息。该案经两级人民法院审理，北京市第二中级人民法院于2014年9月19日终审判决支持了李亚莉的诉讼请求。
庭审中，原告提交了一份署名余乐与李亚莉签署的《合伙协议》，协议载明二人自愿合伙经营口腔诊所，名称暂定为北京安信口腔诊所，总投资200万元，具体出资双方另行协商；本合伙依法组成合伙企业，由李亚莉负责办理诊所成立的全部事宜以及企业工商登记等全部手续，合伙企业由李亚莉负责实际管理，企业所需物品采购、房屋装修等事宜由李亚莉负责。企业盈余按照各自的投资比例分配。企业债务按照各自投资比例负担。
另查，“北京安信口腔诊所”已于2014年5月16日注册成立，目前处于开业状态，其企业类型为个人独资企业，投资人为李亚莉，住所为北京市东城区朝阳门内南小街6号楼首层103室。
本案诉讼期间，原告和李亚莉于2014年11月13日签订协议，协议书载明北京安信口腔诊所实际为双方合伙经营管理的企业，在企业注册过程中，因经营场所不断发生租赁纠纷，原告提出终止合伙协议，退出诊所的设立和经营。原告为开设诊所与被告签订了租赁合同，所交纳的租金和押金都是李亚莉以北京安信口腔诊所的名义代原告交纳；开设诊所过程中所支出的全部费用也均由李亚莉交纳，视作双方共同出资购买。上述费用由原告向被告主张赔偿，李亚莉不再另行主张赔偿责任。待原、被告之间的诉讼结束后，原告和李亚莉再进行合伙结算。
庭审中，原告称因房屋租赁合同无法履行，其要求被告赔偿的损失共6项，包括：1、“北京安信口腔诊所”退订采购的口腔设备所应支付的违约金225920元，原告提供了由署名李亚莉代表“北京安信口腔诊所”与供货方于2013年5月1日签订的《口腔设备采购合同》和供货方收取50%货款的收据。合同载明货款总计1129600元，送货地址为北京市东城区东直门北大街8号，合同任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定条件给对方造成损失，违约方需支付合同总价款20%的违约金。2、涉案房屋装修工程首付款278000元，原告提供了署名李亚莉与汤福松于2013年5月6日签署的《北京市建设工程施工合同》及署名汤福松收取“北京安信口腔诊所”装修工程首付款278000元的收条。3、辐射防护制作款72976元及辐射防护施工款3000元，原告提供了制作方与署名李亚莉于2013年5月9日签署的《北京市工业品买卖合同》及二份付款收据，合同书载明施工地点为北京市东直门北大街×号迤西，价款合计91220元，签约时付80%款项，即72976元，余款施工安装完成后支付。但合同未载明施工期限。辐射防护制作款的收据载明付款人为李亚莉，付款时间为2013年5月9日；辐射防护施工款的收据则载明收到“北京安信口腔诊所”交来上述款项，付款时间为2013年5月14日。4、“北京安信口腔诊所”验资报告费用4000元，原告提供了某会计师事务所于2013年5月9日出具的《北京安信口腔诊所（筹）验资报告》和李亚莉支付验资费用的收据，该验资报告载明“北京安信口腔诊所”的出资人为李亚莉，出资金额为2000000元，占出资总额的比例为100%。收据注明收取服务费4000元，之后有后添加的“（验资报告）”字样。5、建设项目职业危害放射防护预评价费用3000元，原告提供了署名李亚莉代表“北京安信口腔诊所”与某技术检测公司签订的《委托协议书》及付款发票，《委托协议书》签署日期为2013年5月17日，但没有载明检测地点和检测时间，其中有手写添加的“评价费已收3000元整，发票未开。2013.5.17”的内容。付款发票的开出日期为2013年12月30日。6、退订空调设备的损失2000元，原告提供了署名李亚莉订购空调设备的合同、付款凭证和退款凭证，订购合同载明送货时间为2013年6月1日，送货地点为东直门北大街×号迤西，退款凭证载明的日期为2013年5月24日，其中载明退货金额为37500元，5月11日上门测量一次，送货到现场，又返回库房；5月13日厂家库房转入（销售）公司库房，往返费用总计2000元。退款35500元。在“送货到现场”前有添加的“5月17日”数字。被告不认可原告就上述损失提供的证据的真实性。
上述事实，有原、被告签订的《房屋租赁合同》，“北京安信口腔诊所”向被告交纳租金和押金的收据，原告与李亚莉签订的《合伙协议》及《协议》，本院（2013）东民初字第07826号《民事判决书》，北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第07395号《民事判决书》，北京安信口腔诊所的工商注册资料，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据已查明的事实，原告的合伙人李亚莉在原、被告签约前，已经依据其与周丽娟订立的房屋租赁合同占有涉案房屋，原、被告在签约时均明知可能会与他人就房屋的使用问题发生纠纷。被告作为出租人，负有保证承租人能够正常使用房屋的义务。而在合同免租期内，涉案房屋即被他人强占，导致原、被告订立的租赁合同不能继续履行，原告订立合同的目的无法实现，故原告要求解除合同、退还押金和租金并支付利息的诉讼请求，理由正当，应予支持。关于原告索赔的经济损失，虽然其主张的各项费用支出均为李亚莉经手，但原告和李亚莉于诉讼期间已经达成协议，由原告向本案被告主张，李亚莉不再另行主张赔偿责任。故本院对原告索赔的主体资格不持异议。但是，当事人提出的诉讼请求应当具有明确、充分的事实依据。本案中，原告索赔的退订口腔设备的违约金尚未发生，房屋装修工程没有进行结算，无法确定具体损失金额，辐射防护制作和施工费用一项，原告没有举证证明工期和工程进展，也没有进行结算，同样无法确定损失的具体金额。因此，原告主张的上述几项经济损失，均属证据不足，本院不能支持。关于验资报告的费用，原告提供的收据上仅注明是服务费，验资报告的字样为事后添加，该证据的真实性存疑，在原告没有提供其他有效证据的情况下，该项请求本院不能支持。同样，退订空调设备的损失的证据《退款凭证》中，也存在后添加日期的痕迹，其中所记载的送货时间也与订购合同所约定的送货时间明显不符，原告于庭审中也没有对此予以合理解释，因此，难以认定李亚莉退订空调设备与租赁合同不能继续履行之间存在必然的因果关系。故原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于建设项目职业危害放射防护预评价的费用，原告于诉讼中没有举证证明进行预评价的地点和时间，不能证明此项费用与涉案房屋租赁合同不能履行有关，故原告此项请求，本院亦不能支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，本院判决如下：
一、解除原告余乐与被告北京东信空间商业地产管理有限责任公司于二○一三年四月二十五日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告北京东信空间商业地产管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内于退还原告余乐押金三万元，并自二○一三年五月十八日起按同期中国人民银行公布的贷款利率支付利息至本判决生效之日止；
三、被告北京东信空间商业地产管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还原告余乐租金三万七千五百元，并自二○一三年五月十八日起按同期中国人民银行公布的贷款利率支付利息至本判决生效之日止；
四、驳回原告余乐其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10364元，由原告余乐负担9689元（已交纳5182元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由被告北京东信空间商业地产管理有限责任公司负担675元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅兵
审 判 员 钟 梅
人民陪审员 顾 兵
二〇一四年十二月四日
书 记 员 刘 晶