广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初14184号
原告（反诉被告）：张义，男，1984年2月22日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：方俊，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琛晨，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄霖，男，1975年3月22日出生，汉族，身份证住址：河南省开封市禹王台区，
委托诉讼代理人：洪一方，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马屈玉，北京市中伦文德（深圳）律师事务所实习律师。
第三人：深圳市家运房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市南山区南山街道学府路康乐大厦裙楼BC区，统一社会信用代码：9144030035942423XH。
法定代表人：黄桂娣。
委托诉讼代理人：吕赛赛，男，1987年9月13日出生，汉族，身份证住址：湖南省鹿邑县，系公司员工。
委托诉讼代理人：郭峰，男，1977年6月16日出生，汉族，身份证住址：湖南省鹿邑县，系公司员工。
第三人：黄天亮，男，1945年11月29日出生，汉族，身份证住址：河南省开封市禹王台区，
委托诉讼代理人：洪一方，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马屈玉，北京市中伦文德（深圳）律师事务所实习律师。
原告张义诉被告黄霖、第三人深圳市家运房地产经纪有限公司（以下简称家运房地产公司）、黄天亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理，后依法适用普通程序于2017年3月6日公开开庭进行审理。原告张义及其委托诉讼代理人方俊，被告委托诉讼代理人洪一方，第三人家运房地产公司的委托诉讼代理人吕赛赛、郭峰，第三人黄天亮及其委托诉讼代理人洪一方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告在本诉中向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告购房款3万元；2、被告自2016年10月21日起，按照每日1705元的标准向原告支付延期交房违约金至被告实际交付之日止；3、诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告明确第3项诉求从2016年10月21日计至2016年12月31日，数额以42625元为准，实际计算超出的部分原告放弃。事实与理由：2016年6月30日，原告与被告的代理人（即第三人黄天亮）通过第三人深圳市家运房地产经纪有限公司居间介绍签署《房产买卖合同》，约定原告向被告购买深圳市南山区友邻公某房（以下简称涉案房屋），成交价为341万元。在合同的履行过程中，买卖双方达成协议，原告（买方）向银行高评估贷款，由此卖方收到的总金额会比双方约定的成交价多出39万元，该39万元由卖方退还给原告（买方）。此后，买卖双方办理了首期款监管以及递件过户，国土局亦办出了原告为新权利人的不动产证。2016年10月11日，被告亦收到了原告按揭银行发放的贷款尾款266万元。然而，对于上述39万元应退还的购房款项，被告方仅陆续退还了34万元便不愿再退还剩余的5万元。此外，依据双方约定，被告应当在10天内按合同约定交房；依据《房产买卖合同》第六条约定，被告应当结清该房的物业、水电等所有应付费用。但被告至今既未结清有关费用，又未交房给原告，导致原告不能及时入住或出租的损失。综上所述，原告诉至法院，请求法院依法判决。
被告黄霖辩称，1、张义无权要求黄霖退还购房款3万元。根据张义签署的《收条》内容，张义明确表示若其不能按期向黄天亮支付尾款266万元，则黄天亮不再向张义返还29万元。然而，根据上方签署的《办理物业流程》，双方约定8月3日左右张义拿到房产证，当天支付100万元首付款给黄霖，7个工作日后向银行放款280万元尾款至黄霖账户。即使考虑到拿证延期（2016年9月20日才拿证）那么余款266万元延后7个工作日支付，最迟也应当是2016年9月29日前支付，但张义直至2016年10月11日支付款项。由此张义根本未按期向黄霖支付尾款，黄霖根本无需向张义返还29万元购房款，相应其中3万元也无需退回。第二，原告明确表示3万元中的1.5万元系用于对被告及第三人黄天亮的补偿且根据原、被告签署的《房产买卖合同补充协议书》双方已经明确约定了本房产买卖合同项下被告由此产生的一切费用由原告承担，被告据此被告花费了6698元，以及中介费2万元，故该等费用均应从购房款3万元中抵扣。故退一万步讲，即便要退回，也早已无余款可退。2、涉案房产已于2016年9月19日依约过户至张义名下，且涉案房屋也早已由张义实际占有与使用，另黄霖已经向中介支付5000元用于涉案房屋水电、物业费的结算，而因张义自身的原因，经黄霖多次催告，其实际在取得房屋却又拒不办理交房手续由此产生的物业费及水电费等一切损失应当由张义自行承担。此外，涉案房屋早已于2016年9月19日依约过户至张义名下，根据双方签署的买卖合同第十一条第一款的规定，张义作为买方完全有权依据合同约定，持有有效房产证直接前往管理处收楼，不存在收房不能的可能，因其自身原因拒不收房造成的物业费及水电费等一切损失应当由张义承担。3、因张义拒不履行收房义务，而非黄霖逾期交房，黄霖根本不存在逾期无交房的违约情形。涉案房屋已于2016年9月19日依约账户之张义名下，根据双方于2016年9月20日已签署的《深圳市二手房买卖合同》第十一条约定“卖方应当于收到全部房款30日内将该房地产交付买方”。黄霖虽然于2016年10月11日收到全部房款，但早在2016年9月19日将涉案房屋过户至张义名下，完成了涉案房屋所有权转让。且黄霖及其代理人黄天亮已经多次催告张义进行办理交房手续，但是张义拒不履行义务，故黄霖只能自行前往管理处办理结账交接手续，该费用直接由黄霖向中介支付的5000元保证金中支付。
第三人家运房地产公司：1、合同中仅仅约定了办理资金款监管时间，并未约定被告收到尾款的时间。2、原告、中介并没有串通银行，银行将款项打到了原告的账户，这是银行的事情，原告无法单方将款项取出。3、安排了两三次交房，原告、被告均到场，因为被告不愿意退还原告的5万元钱，所以被告不交房，期间还报警了，最后，无奈之下，我方用被告存放于我处的5000元的交房保证金结清了物业、水电费4967.44元。
第三人黄天亮：同被告的答辩意见一致。补充如下：1、中介是原告的第三方，不代表我方。2、合同第7条第1款中约定了7月31日之前交付首期款，但张义在2016年8月30日张义向才黄霖支付清了房款，原告违约。3、交房时，中介威胁我方，我方遂报警。
被告黄霖在反诉中向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期付款违约金682000元；2、被告向原告支付居间服务费20000元；3、由被告承担案件受理费、保全费等全部诉讼费用。2016年6月30日，原告与被告签订《房产买卖合同》，约定原告将位于深圳市南山区友邻公寓A栋2201号的房产一套出售给被告，转让价341万元，定金20万元，被告须于2016年7月31日前将购房款支付给原告。原告本打算在收到被告的购房款后购买另一套房产，但被告却迟至2016年9月20日才支付部分购房款94万元，2016年10月11日才支付剩余购房款227万元，迟延付款70余日，严重影响了原告的购房计划，给原告造成了损失。
原告针对被告的反诉辩称，1、原告不存在逾期付款的行为。双方在办理的过程中，协商一致更换银行办理首期款监管及按揭手续。被告要求20%的违约金，但合同明确约定只有在一方构成根本违约的情况下，守约方解除合同才有权诉求20%的违约金，本案不符合上述情形。被告反诉称原告应当于2016年7月31日前将购房款支付给被告，但根据合同约定，7月31日仅仅是办理首期款监管的期限。同理，被告反诉称2016年10月11日才收到原告的剩余房款266万元构成逾期，也不符合合同约定，原告在付款方面并未构成逾期。2、被告反诉的居间服务费与我方无关，我方对于被告向第三人承诺支付佣金一事，也并不知情，并且根据合同约定，原告并不需要承担被告向中介方支付的佣金。
第三人家运房地产公司：与本诉的答辩意见一致。
第三人黄天亮：与本诉的答辩意见、被告的反诉状一致。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和已查明的事实，本院认定如下：
2016年6月30日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房产买卖合同》一份，约定卖方将涉案房屋出售给买方；转让成交价341万元，买方同意在签订合同当日向卖方支付定金20万元，定金交由双方所约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入指定监管账户即视为卖方已收讫定金；买方向银行按揭贷款支付楼款，买方须于2016年7月31日前将除定金之外的剩余首期款以银行承诺为准支付至买方贷款的银行作资金监管；卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定交房条件如期向买方交付房产，为此卖方同意从定金中预留5000元作为交房保证金，此款托管于第三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，由第三方无息退还给卖方。卖方拒不结清所欠费用或未按约定条件如期交付房产及家私家电的，买方有权要求将此款用于抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部分仍由卖方承担（如附有家私家电的，包括家私家电交付）；1、卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后3日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品暂保管七日，经买方通知后仍拒不领取的，视为丢弃物处理，如缺少应当交付的家私家电等设施、物品的，买方仍有追索权。如卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金；及其他条款。
2016年7月3日，原告（买方）、第三人的诉讼代理人郭峰以及黄天亮签订《买卖双方协议》，约定：买方向银行高评高贷，多贷出的39万元，卖方收到买方贷款尾款280万元整当日，卖方把剩余19万元整退给买方等。
2016年7月6日，被告向第三人黄天亮出具公证委托书。
2016年7月16日，原告、第三人的诉讼代理人吕赛赛以及黄天亮签订《补充协议书》，约定：涉案房屋价格为341万元，《深圳市二手房买卖合同》中房产转让总价按政府评估价填写，买方逾期付款的违约责任约定为拾天，卖方在收到交易全款后也应在拾天内交房，本协议自买卖双方和中介方签字盖章后生效等。同日，三人还签署了《办理业务流程》，约定8月13日左右，农业银行放款全部280万元尾款至黄霖农行账户。
2016年8月17日，原、被告办理了首期款资金监管手续。
2016年9月9日，原告取得涉案房屋的所有权。
2016年9月20日，原告名下浙商银行账号转出94万元，10月11日转出266万元。庭审中，被告确认收到上述款项，但认为原告迟延支付。
原、被告双方提交的原告与黄天亮之间的短信显示：2016年10月15日，原告表示29万元只需要给27.5万元，1.5万元作为补偿；10月22日，黄天亮通知原告交接房屋；10月25日，黄天亮通知原告交接房屋；10月26日，黄天亮表示忙，要求原告用5000元保证金去正规办理交接手续。
庭审中，原告表示2016年12月31日，第三人家运房地产公司用被告的交房保证金结清涉案房屋的物业费、水电费共计4967.44元（2014年12月份2016年12月份），并更换了门锁。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。根据庭审查明的事实，原告曾在2016年10月15日的短信中主动表示29万元只需要给27.5万元，1.5万元作为补偿，该承诺可视为赠与，具有诺成性，故对于原告诉求的3万元款项，本院仅支持1.5万元。因《补充协议书》载明本协议自买卖双方和中介方签字盖章后生效，由于该协议书没有第三人的公章，故尚未生效，因此原告据此认为被告应从2016年10月21日起支付延期交房违约金无法律依据。按照《房产买卖合同》的约定，如卖方拒绝交房，买方可凭房产证直接收房，而根据原告与黄天亮之间的短信往来，原、被告均多次提出交房，由此可见，原、被告未能及时交付房屋的责任并不完全在于被告一方，故对于原告主张的延期交房违约金，本院不予支持。关于被告反诉的逾期付款违约金，因《房产买卖合同》未约定被告收齐全部款项的时间，而《办理业务流程》约定的是在农业银行但办理贷款的业务流程，不能必然适用于双方最终办理业务的浙商银行，故对于该项反诉请求，本院不予支持。被告反诉的居间费用，因被告依据的《补充协议书》未生效，且协议书约定的是税费由买方承担，并不必然包含居间费，故对于被告的该项反诉请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄霖于本判决生效之日起十日内向原告张义退还1.5万元；
二、驳回原告张义的其他诉讼请求；
三、驳回被告黄霖的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1740.63元，保全费520元，共计2260.63元，由原告负担1823.63元，由被告负担元437元，原告多缴的500元，本院予以退还；反诉案件受理费5410元，保全费1520元，共计6930元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘湘
人民陪审员 张和
人民陪审员 张明
二〇一七年三月十日
书 记 员 黄笑
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。