江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1142号
上诉人（原审原告）：顾洪彬，男，1959年10月1日生，汉族，住南通市通州区。
上诉人（原审原告）：宋元香，女，1959年3月21日生，汉族，住南通市通州区。
两上诉人委托诉讼代理人：曹娟，南通市通州区城星法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：南通爱丽丝纺织品有限公司，住所地南通市通州区。
诉讼代表人：徐红兵，管理人负责人。
委托诉讼代理人：赵晶，江苏如一律师事务所律师。
上诉人顾洪彬、宋元香因与被上诉人南通爱丽丝纺织品有限公司（以下简称爱丽丝公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2017）苏0612民初3015号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人顾洪彬、宋元香上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判。理由如下：一、案涉钢结构房屋的权益归上诉人所有。上诉人的一审诉讼请求是在一审法院建议下变更，非当事人本意。二、一审法院将收取的40万元租金先抵扣工资、奖金，缺乏法律依据。三、钢结构房屋的价值应当按照评估意见1607500元确定，而不应以申报的80万元为依据。四、一审法院将80万元认定为普通债权不当，该款性质上属于工程款。破产管理人将钢结构房屋转让给第三人，变相转让了上诉人的合法权益。
被上诉人爱丽丝公司答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
顾洪彬、宋元香向一审法院起诉请求：确认顾洪彬、宋元香在南通爱丽丝纺织品有限公司所建的钢结构房屋工程款1407500元并确定为优先债权。
一审法院查明事实如下：顾洪彬、宋元香系夫妻关系。顾洪彬在爱丽丝公司担任生产厂长。爱丽丝公司以出让方式取得包括案涉钢结构房屋占用范围内的国有土地使用权，国有土地权属证号为通州国用（2002）字第287号。
2014年2月16日，顾洪彬（甲方）与爱丽丝公司（乙方）签订建房协议一份，内容为：一、乙方将公司空闲的土地腾空让与甲方使用，用于乙方补偿给甲方夫妻俩在乙方公司工作期间结欠的工资及奖金等72万余元。二、乙方同意在让与的空闲土地上由甲方出资建设不超过2000平方米左右的钢结构房屋，建筑物的造价为人民币70万元（2000平方米×350元/平方米）。建成后的房屋在约定期限内以75元/平方米出租给乙方使用，甲方享有对房屋的所有权（包括但不限于占有、使用、担保抵押、出租以及转让等各种处分权和收益权）。三、该房屋租金以乙方结欠甲方夫妻俩的工资及奖金72万元和建造该房屋的土建成本70万元以及利息8万元进行抵扣。租金抵清欠款后乙方有权收回房屋。四、该房屋在甲方使用期间，甲方有权与承租人签订合同，将该房屋出租给他人，乙方不得干涉。双方另约定了其他事项。协议签订后，顾洪彬即组织建造案涉钢结构房屋，约在2014年10月份全部完工。案涉钢结构房屋未取得相关部门的批复、许可及房屋产权证。
2016年10月9日，顾洪彬在法院谈话中陈述，其自2003年开始在被告公司工作，职务为副总经理。2013年底、2014年初自己出资在爱丽丝公司土地上盖了钢结构仓库对外出租收取租金，已收取40万元，租金抵爱丽丝公司结欠顾洪彬、宋元香的工资及奖金。盖仓库爱丽丝公司的法定代表人宋元菊是知道的。仓库盖了80多万元。其同意与爱丽丝公司的资产一起评估及一并放在破产资产中处理。宋元香同意顾洪彬的处理意见。
2017年1月10日，法院作出（2017）苏0612破申1号民事裁定书，裁定受理爱丽丝公司的破产清算申请。
2017年2月4日，顾洪彬在破产管理人处谈话时陈述，案涉标的由其2014年3月份出资建造，将近80万元，面积大概2000多平方米。已收取租金40万元。
法院在受理爱丽丝公司破产清算一案中，委托江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司对爱丽丝公司的土地房屋及附属设施进行资产评估。2017年2月27日，该评估公司出具苏莲估字[2017]司法第03号房地产司法鉴定估价结果报告，认定案涉钢结构房屋建筑面积为2072平方米，重置成新单价为468元/平方米，市场价值为96.97万元。评估方法为成本法。
2017年3月23日，爱丽丝公司管理人向顾洪彬出具“债权确认通知书”，对其申报的80万元债权确认为0元。
2017年9月17日，爱丽丝公司（甲方）与南通听么纺织科技有限公司（乙方）签订房地产转让合同一份，合同第一条约定甲方所变卖房产建筑面积共7806.453平方米，该房产上添置的附属设施以及装饰装修（不含另行评估价为29585元设备、低耗品）随房产一并转让。第二条成交价格和付款方式中约定该房地产成交的最低保底价格为1800万元。第四条第（二）项交付的范围约定，甲方须向乙方交付的范围包括：1、本合同第一条第（一）项列明的房产、装修装潢及附属设施；2、本合同第一条第（二）项列明的土地；3、附着于上述交付土地上、建筑面积约2072平方米的轻钢结构房屋。双方另约定了其他事项。
法院根据顾洪彬、宋元香的申请，委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对案涉钢结构房屋的成本价进行价格评估。2017年8月18日，该评估公司出具（苏）苏地行NT（2017）房估字第08-18号房地产司法鉴定估价报告，评估报告中载明：案涉房屋建筑面积为2074.24平方米，建筑单价775元/平方米，建筑总价160.75万元。估价方法选用重置成本法，建筑物重置单价=建安工程费+专业费+管理费+利息。顾洪彬、宋元香支出评估费9700元。
2017年10月11日，爱丽丝公司法定代表人宋元菊在法院谈话中陈述，公司内的彩钢瓦仓库由顾洪彬出资建造，因为顾洪彬的工资没给，建好彩钢瓦仓库后对外出租，收取租金抵扣欠顾洪彬与宋元香的工资，具体收到租金数额不清楚。建房协议由公司与顾洪彬签订。
2017年10月23日，江苏苏地行土地房产评估有限公司评估人员钱光明在法院谈话中陈述，案涉标的采用成本法，包括建安工程费、专业费、管理费及利息，不清楚是否有法律、法规、部门规章、行业规范或其他方面的规定，该计算公式是其公司总公司给的对应的模板。单价775元/平方米包括建安费715元、专业费21.45元、管理费22.09元、利息16.5元。在其公司出具的评估报告前半年的案涉标的价格应该略高，因为标的要考虑折旧。
爱丽丝公司在审理过程中陈述，评估机构对包括案涉钢结构房屋在内的公司资产一并进行了评估，拍卖时，会在拍卖公告中作出说明，案涉钢结构房屋会在除权说明中列出。
一审法院认为，本案争议焦点：一、建房协议的效力；二、顾洪彬、宋元香主张的案涉钢结构房屋工程款数额及是否为优先债权；三、顾洪彬已收取的租金是否在本案中抵扣。
一、关于建房协议的效力。爱丽丝公司陈述位于其公司内的案涉钢结构房屋非其公司出资建造，据此，法院根据证人证言及宋元菊的陈述，确认案涉钢结构房屋系顾洪彬出资建造。顾洪彬与爱丽丝公司签订的建房协议中加盖有公司公章，宋元菊亦认可该协议的真实性，因此，建房协议系双方真实意思表示。但因所建钢结构房屋未取得相关部门的批复、许可及房屋产权证，故建房协议违反法律、法规的强制性规定，应属无效。
二、关于顾洪彬、宋元香主张的案涉钢结构房屋工程款数额及是否为优先债权。1、江苏苏地行土地房产评估有限公司出具的评估报告中，案涉钢结构房屋价格为160.75万元。该评估公司现场评估人员钱光明陈述，该评估价格系采用成本法，包括建安工程费、专业费、管理费及利息，不清楚是否有法律、法规、部门规章、行业规范或其他方面的规定，该计算公式是其公司的总公司给的对应的模板。在其公司出具的评估报告前半年的案涉标的价格应该略高，因为标的要考虑折旧。法院认为，评估公司在进行资产评估时，在评估依据的采用方面应有相关的规定。根据评估人员的陈述，该评估公司在进行案涉钢结构房屋评估时，并不清楚采用的成本法评估方法是否有相关的规定，而仅根据其总公司给予的模板进行评估。同时，顾洪彬在管理人处陈述案涉房屋建造成本在八十万元左右，其向管理人申报的债权也为八十万元。因此，该评估公司评估的案涉钢结构房屋价格明显畸高，且评估价格超出约半年前由江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司亦采用成本法的评估价格，故法院对该评估公司出具的评估报告不予采纳。顾洪彬、宋元香对江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司出具的评估报告的真实性不持异议，法院采纳该评估公司出具的评估报告，确认案涉房屋的评估价格为96.97万元。审理过程中，顾洪彬、宋元香要求爱丽丝公司承担其支付的评估费9700元，法院认为，江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司对爱丽丝公司的土地房屋及附属设施进行资产评估后出具评估报告的时间为2017年2月27日，系在本案起诉之前，爱丽丝管理人在明知公司资产（包括本案所涉钢结构房屋在内）已经过评估公司评估的情况下，在审理过程中不予提供，且在顾洪彬申请对案涉钢结构房屋进行评估之时，仍不向法院提供相应的评估报告，在评估报告出来后，又向法院举证江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司出具的评估报告，爱丽丝公司对此具有过错，已支付的评估费9700元，由双方各半承担较为合理。2、法院认定案涉钢结构房屋评估价格为96.97万元，但因案涉钢结构房屋未取得相应的批复、许可及房屋产权证，因此，应以实际建造成本确定工程款数额。顾洪彬向爱丽丝公司管理人申报债权金额为80万元，其系实际出资建造人，理应清楚案涉钢结构房屋的建造成本。顾洪彬在申报债权时已自认案涉钢结构房屋的建造成本为80万元，所以，顾洪彬、宋元香主张的案涉钢结构房屋的工程款数额应以其自行申报的80万元为准。《合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”根据该规定，主张工程款优先权的权利人为承包人。本案中，顾洪彬、宋元香主张案涉房屋系其出资建造，但不是案涉房屋的承包人。因此，顾洪彬、宋元香主张优先债权，无事实与法律依据，法院不予支持。
三、关于顾洪彬已收取的租金是否在本案中抵扣。法院认为，顾洪彬在法院谈话及管理人谈话中均认可已收取租金40万元，现又认为仅收取租金20万元，推翻以前的陈述，毫无事实依据，故法院认定顾洪彬已收取租金为40万元。爱丽丝公司辩称，顾洪彬已收取的租金40万元，应当先抵扣职工债权部分，剩余的方可抵扣该普通债权，顾洪彬、宋元香认为，其已收取的租金应先行抵扣工程款而不是先抵扣职工债权。法院认为，建房协议中虽然约定顾洪彬收取的租金用于抵扣工资及奖金及建房成本及利息，但协议中没有约定抵扣的顺序。根据建房协议，爱丽丝公司同意顾洪彬在其公司拥有国有土地使用权的土地上建造案涉钢结构房屋的目的，是为了偿还结欠的工资及奖金，顾洪彬、宋元菊在法院谈话中均陈述，收取的租金抵扣结欠顾洪彬、宋元香的工资及奖金，因此，根据建房协议及顾洪彬、宋元菊的陈述，法院认为顾洪彬已收取的租金40万元应先抵扣工资及奖金，法院对爱丽丝公司的该辩称予以采信。
综上，根据爱丽丝公司与南通听么纺织科技有限公司签订的房地产转让合同，已将包括案涉钢结构房屋在内的资产一并转让给南通听么纺织科技有限公司，顾洪彬收取的案涉钢结构房屋租金亦为了偿还工资及奖金。因此，顾洪彬、宋元香主张确认债权的诉讼请求有事实与法律依据，法院予以支持，债权数额为80万元，为普通债权。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百八十六条的规定，判决：一、确认顾洪彬、宋元香在南通爱丽丝纺织品有限公司内所建的钢结构房屋在破产财产中享有普通债权80万元；二、驳回顾洪彬、宋元香的其他诉讼请求。案件受理费17468元、鉴定费9700元，合计27168元，由顾洪彬、宋元香承担12390元，由爱丽丝公司承担14778元。
经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，顾洪彬提供的与爱丽丝公司于2014年2月16日签订的《建房协议》，协议上未有宋元菊本人的签字，仅有公司印章。根据法院与宋元菊的谈话笔录，顾洪彬也能接触印章，在协议上加盖印章在其能力所及范围之内。虽然诉讼中宋元菊认可《建房协议》，但其与顾洪彬具有亲属关系，双方对案涉房屋不具有利益的对立性。故《建房协议》非但因违反法律的强制性规定无效，且证明力较弱，在无其他证据佐证的情况下，协议所载内容不能单独作为认定事实的依据。因爱丽丝公司在答辩中对顾洪彬建造案涉房屋不持异议，本院对此事实予以认定。
顾洪彬未经规划部门审批，在爱丽丝公司的土地上建钢结构房屋，顾洪彬、爱丽丝公司对该房屋均不能享有物权。顾洪彬出租房屋获取租金收益，爱丽丝公司提供土地供顾洪彬使用，爱丽丝公司不对顾洪彬负有债务。因此，就顾洪彬在爱丽丝公司土地上兴建房屋的事实，顾洪彬既不享有物权，对爱丽丝公司也无债权。该房屋本不属于爱丽丝公司的资产，但在法院为破产事宜与顾洪彬谈话时，顾洪彬、宋元香自愿将钢结构房屋列入公司资产一并处置，并明确为对公司的债权。爱丽丝公司的管理人将钢结构房屋与公司资产一并评估，出售给了第三人。因此，顾洪彬、宋元香对爱丽丝公司的债权来自于双方的合意。该债权为普通债权，不能优于其他债权。
对于债权的数额，双方无明确的意思表示，因该房屋未领取合法的建房手续，不应超过顾洪彬所投入的成本。江苏苏地行土地房产评估有限公司鉴定的工程成本价明显与事实不符。顾洪彬在谈话笔录中自称建筑成本80多万，申报债权时申报80万元，因此原审法院确认顾洪彬、宋元香的债权为80万元并无不当之处。顾洪彬已收取的40万元租金，因其在公司经营困难时，利用特定的身份所取得收益，相较于其他债务人已获有利的地位，故应优先抵偿工资，方为公平。顾洪彬、宋元香工资、奖金的数额尚未确定，如抵销后还有剩余部分，再与本案的债权抵销。虽本案确认债权为80万元，但在实际履行时，应以抵销后的数额为准。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17168元，由上诉人顾洪彬、宋元香负担。
本判决为终审判决。
审判长 季建波
审判员 罗 勇
审判员 杨 盛
二〇一八年七月三日
书记员 施惠惠