广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终517号
上诉人（原审被告）:清远市华鸿投资有限公司。住所地：清远市新城。
法定代表人：孔应祥，董事长。
委托代理人：邝浩文，广东正鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:刘远平，女，住清远市。
委托代理人：叶碧桃，广东亨信律师事务所律师。
上诉人清远市华鸿投资有限公司（以下简称华鸿公司）因与被上诉人刘远平商品房销售合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初4029号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人华鸿公司上诉请求：1、撤销原审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人并没有在竣工验收后擅自改变规划进行改建，被上诉人未能办理房屋产权证并不是上诉人的原因，而是由于政策的改变和相关部门的拖延，一审判决上诉人承担延期发证的责任依法无据。l、根据上诉人所提供《竣工验收备案表》可知，涉案的房屋工程于2013年12月31日己经完成了竣工验收，设计单位盖章确认涉案工程按设计文件完成施工，施工质量符合设计要求。清远市住房和城乡建设局对该工程所提供的规划、施工等一系列文件没有异议并予以备案，即涉案工程于2013年12月31日己经完成了规划及工程的竣工验收。2、涉案的工程在2013年12月31日完成了规划及工程的竣工验收后，施工单位己经清场，上诉人根本不可能、更没有任何必要再对8、9#楼首层的房屋进行拆除及变更。而且，8、9#楼首层与10、11#楼根本没有任何关系，清远市城乡规划局在复函中认为拆改8、9#楼首层的房屋导致10、11#楼入户大堂的面积的改变，这更是完全违背事实的认定，一审判决据此判决上诉人承担延期发证的责任依法无据。3、上诉人在2014年1月21日将涉案工程竣工验收备案资料交给清远市住房和城乡建设局备案后，办证部门在收取资料后一直拖延，既不进行测绘亦一直不予回复，直至被上诉人等业主向办证部门上访后，清远市城乡规划局才在2015年12月17日致函要求上诉人整改;而且由于期间国家房屋产权证的改革，由办理房屋产权证改革为办理不动产权证，办证部门亦由住房和城乡建设局变更为国土管理部门；国土管理部门一方面对新的办证程序不熟悉，另一方面改革前后清远地区期间亦积聚大量未办证的楼盘，因此要求分期分批办证，致使涉案的房产证现在仍未发证。由于核发房产证是政府部门的具体行政行为，对此上诉人根本无法左右。一审判决上诉人承担因政策的改变和相关部门的拖延而导致的延期发证的法律责任，这既不公平、亦不公正，是错误的。二、上诉人于2014年1月21日已经将资料交由产权机关备案，上诉人并没有违约，一审判决以《商品房买卖合同》第15条第3点的约定判决上诉人支付逾期办证的违约金是完全错误的。根据《商品房买卖合同》第15条第3点的约定，上诉人承担违约责任的前提是:由于上诉人的原因未能按照合同的约定提交资料报产权登记机关备案。而根据上诉人所提供《竣工验收备案表》可知，上诉人于2014年1月21日已经将办证所需的16份工程竣工验收备案文件交由清远市住房和城乡建设局备案，上诉人已经完成合同义务，并没有违约，一审判决以《商品房买卖合同》第15条第3点的约定判决上诉人支付逾期办证的违约金是错误的。三、本案被上诉人未能按期取得产权证，并不是上诉人的原因造成的。在2014年1月21日完成工程竣工验收备案后，政府部门一直拖延不予测绘亦不予答复，而是在相隔1年11个月后的2015年12月17日才致函要求上诉人整改。而且期间国家房屋产权证的改革，由办理房屋产权证改革为办理不动产权证，在改革前后的几个月内政府部门根本不受理任何的办证申请，从而积聚大量的楼盘未办证，政府部门在成立新的办证部门后才分期分批接收申请。上诉人在收到函件后1个月内就完成了整改，但办证部门根本就不接收申请和资料，因此，被上诉人未能按期取得产权证，是由于政府部门拖延和政策改革延误所致。一审判决将政府部门拖延和政策改革延误的所有法律后果均由上诉人承担是违背公平原则的，本案的办证时间依法应当扣除政府部门拖延的1年11个月和政策改革延误的时间，并在此基础上再按照合同约定计算涉案的违约金。综上所述，请求二审人民法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘远平向一审法院起诉请求：1、华鸿公司立即为刘远平办理房地产权证；2、华鸿公司向刘远平支付逾期交楼违约金34956.40元；3、华鸿公司向刘远平支付逾期办证违约金（按已付房价款每日万分之一，从2016年2月25日起计至办理到房地产权证之日止）；4、本案诉讼费由华鸿公司承担。
一审法院认定事实：2013年6月7日，刘远平与清远市华鸿投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定刘远平向华鸿公司购买位于清远市新城××大道××号世纪花城x号楼x层x号房屋；商品房建筑面积141.87平方米，其中套内建筑面积108.97平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，每平方米5687.75元，总金额619794元；首期款189794元于2013年6月7日前交付，余额43万元办理银行按揭贷款；出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经清远市质监部门和规划部门竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；如买受人未付清应付款、税费或违约金，出卖人不承担逾期交房的违约责任；如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金，买受人应按出卖人通知的时间提供办理房地产权属证书所需资料及费用，逾期10天未全部提供的，出卖人不承担延期办理房地产权属证书的责任。合同还就双方的其他权利、义务作出约定。
《商品房买卖合同》签订后，刘远平付清了购房款，华鸿公司答辩时称，银行按揭贷款的放款时间为2014年3月4日。2014年3月6日，华鸿公司向刘远平交付了房屋。2014年1月21日，涉案房屋经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案。因未能及时取得房屋产权证书，世纪花城8栋至11栋业主向相关部门反映情况，清远市住房和城乡建设管理局于2015年12月10日作出《关于世纪花城部分楼房未办房产证问题的答复》，载明世纪花城8、9、10、11#楼于2013年底经市规划局办理规划验收后，华鸿公司擅自改变首层使用性质，拆除了8、9#楼首层公厕，减少了社区两委办公用房面积，扩大了8、9、10、11#楼入户大堂的面积，10、11号楼02户型2-26层南面阳台超出设计要求，使得我局办理房产测绘确权时无法按设计图纸测绘确权，导致办理不到房产证，在建设单位按市规划局要求整改完毕后，我局将重新测绘，达到测绘确权要求后方可凭相关资料到我局申请办理房屋产权登记手续。2015年12月17日，清远市城乡规划局向华鸿公司发出《关于要求对世纪花城8-11栋未按图施工部分进行整改的函》，要求华鸿公司在2016年2月15日前按该局批出的施工图对擅自改变规划的部分整改完毕，并由市勘察测绘院对整改部分重新进行测量。诉讼中，华鸿公司表示，其已按规划部门的要求整改完毕，其中8号、9号楼已通过测绘，10号、11号楼于2016年9月21日进行测绘。
另查明，2016年9月28日，一审法院就案件事实向清远市不动产登记中心查询时，清远市不动产登记中心复函称，世纪花城8号、9号楼已办理权利人为华鸿公司的房屋所有权登记，10号、11号楼尚未办理该所有权登记，至2016年9月28日尚未收到华鸿公司给世纪花城8号楼、9号楼、10号楼、11号楼业主办理不动产权证书的申请资料。
一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。刘远平向华鸿公司购买涉案房屋的事实，有刘远平与清远市华鸿投资有限公司签订的《商品房买卖合同》为凭，对此一审法院予以确认。对于刘远平主张逾期交楼违约金的诉讼请求。在银行未发放贷款尚未收齐购房款的情况下，华鸿公司有权不向刘远平交付房屋。并且，房屋的交付时间为2014年3月6日，刘远平起诉主张逾期交楼违约金时已超过两年的诉讼时效。对刘远平主张逾期交楼违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
对于刘远平主张华鸿公司办理房地产权证及承担逾期办证违约责任的诉讼请求。《商品房买卖合同》关于逾期办证的约定系双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对双方具有约束力。作为出卖人，华鸿公司因擅自改变规划被清远市城乡规划局发函要求整改，其未能在合同约定的期限将涉案房屋办理权属证书需由其提交的资料报产权登记机关备案，致使刘远平至今没有取得房地产权属证书，对此，应由华鸿公司承担逾期协助办证的违约责任。故对刘远平主张华鸿公司协助办理房地产权属证书及支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。华鸿公司辩称其已将办证资料报产权登记机关备案没有事实依据，对华鸿公司的辩驳观点一审法院不予采信。关于逾期办证违约金，应以总购房款619794元为基数，按每日万分之一，从2016年2月25日起计至将办理本案房屋权属证书的资料报产权登记机关备案之日止。判决：一、清远市华鸿投资有限公司于本判决生效之日起30日内，将办理清远市新城××大道××号世纪花城x号楼x层x号房屋需由其提交的资料报产权登记机关备案，并协助刘远平办理该房屋的权属证书；二、清远市华鸿投资有限公司于本判决生效之日起30日内向刘远平支付逾期协助办理房屋产权登记的违约金（违约金以619794元为基数，按每日万分之一，从2016年2月25日起计至清远市华鸿投资有限公司将办理涉案房屋权属证书需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回刘远平的其他诉讼请求。案件受理费435元，由刘远平负担356元，清远市华鸿投资有限公司负担79元。财产保全费448元，由清远市华鸿投资有限公司负担。
本院二审期间，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人华鸿公司围绕上诉请求依法提交证据一《清远市房屋所有权首次登记告知书》3份，拟证明涉案的世纪花城8号、9号楼于2016年9月7日不动产权核准登记，世纪花城10号、11号楼于2017年2月16日不动产权核准登记；提交证据二房产管理中心提交商品房办证资料的登记册照片4张，拟证明现由新的房产管理中心办理不动产权，改革期间积累了大量未办证的楼盘，房产管理中心要求所有楼盘分期分批递交资料，上诉人在不动产权核准登记后，从2016年10月17日开始按房产管理中心要求将不动产权的办证资料分批递交；提交证据三不动产权的办证资料的递交清单，拟证明上诉人从2016年10月17日开始按房产管理中心要求将不动产权的办证资料分批递交（具体姓名和房号见清单）。有部分业主已经取得了房屋产权证，亦有部分由于业主的身份证过期而被退回；提交证据四《世纪花城三期起诉业主办理房屋产权属证的明细表》，拟证明上诉人提交资料取得的房产证回执编号的时间为2017年2月27日。被上诉人刘远平质证认为：对于证据一，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据无法证明上诉人已经履行办理房产证的义务；对于证据二，真实性、合法性、关联性均有异议，几张照片无法核查真实性，无法看出与本案有关；对于证据三，该清单是上诉人自行制作的表格，只有上诉人的盖章，真实性、合法性、关联性均有异议；对于证据四，予以确认，被上诉人办理不动产权的收件日期就是上诉人华鸿公司提供房产证回执编号。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人华鸿公司提交的证据一，可证明涉案的世纪花城8号、9号、10号、11号楼于2017年2月16日不动产权核准登记情况，但不足以证明其将办理本案房屋权属证书的资料报产权登记机关备案的情况，本院对该证据不予采纳；对于证据二，相关照片无法证明待证事实，本院对该证据不予采纳；对于证据三，该清单是上诉人自行制作的表格，无被上诉人方确认，本院对该证据不予采纳；对于证据四，被上诉人确认被上诉人办理不动产权证的收件日期就是上诉人华鸿公司提供房产证回执编号，可以认定上诉人华鸿公司于2017年2月27日将办理本案房屋权属证书的资料报产权登记机关备案。另外，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人华鸿公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人华鸿公司是否存在逾期协助办证的违约行为。
上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人在平等、自愿基础上达成，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，合同双方应当按照合同的约定履行权利义务。合同约定，如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。现上诉人华鸿公司于2017年2月27日才将办理本案房屋权属证书的资料报产权登记机关备案，未能依时依约履行合同约定的协助办证义务，且上诉人华鸿公司也未能举证证明其怠于履行协助办证义务系由于被上诉人或其他不能归咎于上诉人自身过错的原因所致，结合清远市住房和城乡建设局、清远市城乡规划局及清远市不动产登记中心等行政机关作出的相关复函，可以认定上诉人怠于履行协助办证义务已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。现双方当事人均确认上诉人华鸿公司已于2017年2月27日将办理本案房屋权属证书的资料报产权登记机关备案，故上诉人华鸿公司应承担的逾期办证违约金应以购房款619794元为基数，按每日万分之一，从2016年2月25日起计至2017年2月27日止。
一、维持清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初4029号民事判决第三项；
二、撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初4029号民事判决第一项；
二、变更清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初4029号民事判决第二项为：清远市华鸿投资有限公司于接到本民事判决书之日起三十日内向刘远平支付逾期协助办理房屋产权登记的违约金（违约金以619794元为基数，按每日万分之一，从2016年2月25日起计至2017年2月27日止）。
一审案件受理费及保全费，按一审判决执行，二审案件受理费870元，由上诉人清远市华鸿投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 何 燕
审判员 郑家驹
二〇一七年四月十八日
书记员 李慧玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。