山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终177号
上诉人（原审被告）：威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司，住所地威海市环翠区张村镇东夼村。
主要负责人：丛术波，总经理。
委托诉讼代理人：张健、张晓静，山东弘誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马永华，男，1977年8月6日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。
委托诉讼代理人：周玉敏，山东中立达律师事务所律师。
原审被告：威海利都房地产开发有限公司，住所地威海市文化中路83号7楼。
破产管理人：山东东方未来律师事务所律师、山东英华会计师事务所有限公司。
委托诉讼代理人：邹健，山东东方未来律师事务所律师。
上诉人威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司（以下简称鸿安公司）因与被上诉人马永华及原审被告威海利都房地产开发有限公司（以下简称利都公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091民初1261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
鸿安公司上诉请求：撤销原判，改判继续对案涉房产予以执行。事实与理由：1、鸿安公司先于马永华与利都公司签订了案涉房产的买卖合同并以抵顶的方式支付了购房款，鸿安公司依约应对案涉房产享有权利，且该权利优先于马永华；2、马永华与利都公司签订的房屋买卖合同约定价款低于市场价，且双方并非真实的房屋买卖关系，双方签订的房屋买卖合同仅是为保障借款按时偿还的担保方式，该担保方式不符合法律规定，不足以对抗鸿安公司对案涉房产的权利。
马永华辩称，1、鸿安公司与利都公司之间不存在房屋买卖合同关系，双方签订的仅为认购协议，属于预约合同，即便鸿安公司存在购房行为，购房时间亦应以正式商品房预售合同签订之日为准，但鸿安公司此后并未签订正式合同，也未实际支付购房款，其不享有优先于马永华的权利；2、马永华与利都公司网签了商品房预售合同并予以备案，作为债务的担保，具有公示作用，在利都公司不履行债务时，马永华有权对案涉房产进行执行；3、鸿安公司未合法占有案涉房产，也未在具备网签的情况下签订正式预售合同，上述事实均系其自身过错所致，故其不享有足以对抗执行的合法权益。
利都公司述称，马永华及鸿安公司对案涉房产均不享有物权，案涉房产应归利都公司所有，且利都公司已经进入破产重整程序，依法应当终结案涉房产的执行。
2016年6月20日，马永华向一审法院起诉请求：准许对威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091执字581、582号执行裁定书中查封及作价偿债的位于威海市吉林路100号798大厦516、616、716房屋的继续执行。
一审法院认定事实：位于威海市吉林路100号798大厦516、616、716房屋系利都公司立项并投资开发建设的房屋，现工程尚未完工、未办理综合验收，也未交付使用。2013年1月18日，鸿安公司和周正宗签订了《商品砼购销合同》一份，约定被告鸿安公司向周正宗供应商品砼。2013年9月10日，鸿安公司和利都公司签订了三份《798大厦购房协议》，约定鸿安公司认购利都公司开发建设的798大厦516、616、716三套房屋。被告鸿安公司主张上述协议的签订系由于两被告和周正宗协商三方转账，并以转账抵顶的方式支付了全部购房款。至今，二被告尚未就涉案房屋签订商品房买卖（预售）合同，也未将涉案房屋交付使用。利都公司多次向马永华借款，为保证债权得以清偿，马永华和利都公司就包括涉案三套房屋在内的多套房屋分别签订《商品房买卖合同（预售）》，并于2015年10月19日办理了网签手续，以签订买卖合同作为债权的担保。因利都公司未按期偿还马永华的借款，马永华依据山东省威海市威海卫公证处（2016）威威海卫证执字第1号公证书向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2016年1月27日作出（2016）鲁1091执字581执行裁定，查封被执行人利都公司名下涉案三套房屋在内的55套房屋。经一审法院委托评估机构评估房屋价值为每平方米3420元。经双方当事人确认，作为被执行人的利都公司应给付马永华的债务总额为9282339.5元。一审法院于2016年4月22日作出（2016）鲁1091执582号执行裁定，裁定被执行人利都公司所有的位于威海市吉林路100号包括涉案516、616、716三套房屋在内的45套房屋，按每平方米3420元的评估价值计算作价7321228.2元抵偿给马永华，清偿马永华部分债务。鸿安公司以其系涉案三套房屋的买受人，其权利足以排除对涉案三套房屋的执行为由向一审法院提出执行异议，要求停止对涉案三套房屋的执行。一审法院于2016年6月13日作出（2016）鲁1091执字581、582号执行裁定，中止对位于威海市吉林路100号516、616、716房屋的执行。马永华对（2016）鲁1091执异271号执行裁定书不服并提起诉讼。
一审诉讼中，鸿安公司为证实其主张，提交三份证据：1、《商品砼购销合同》一份，拟证实鸿安公司和周正宗签订商品砼购销合同，约定周正宗从鸿安公司购买商品砼用于798大厦工程，付款方式部分以房抵顶；2、分户账一份，拟证实鸿安公司已做账以798大厦三套房屋转账抵顶了周正宗的部分债务；3、《798大厦购房协议》三份及购房款收据三份，拟证实周正宗抵顶给鸿安公司的房屋由二被告直接签订购房协议，约定涉案的三套房屋出售给鸿安公司，利都公司出具了涉案三套房屋购房款的收据。经质证，马永华认为：对证据1、2的真实性没有异议，但仅能证实鸿安公司和周正宗之间存在合同关系，按照合同相对性原则，该两份证据与本案不存在关联性。对证据3中三份协议的真实性没有异议，但该三份《798大厦购房协议》从内容看均系认购协议，属于预约合同，尚未签订商品房买卖（预售）的本约合同，故两被告之间尚未就涉案三套房屋形成房屋买卖合同关系；对三份购房款收据的真实性有异议，该收据与事实不符，按照鸿安公司所述系三方转账抵顶，故其并未实际支付购房款。利都公司对上述证据1、3的真实性没有异议，对证据2的真实性不发表意见，对上述证据所证明的问题不发表意见。
马永华为证实其主张，提交四份证据：1、（2016）鲁1091执字581、582号执行裁定书各一份；2、《商品房买卖合同（预售）》三份；3、收款收据三份；4、利都公司的法定代表人王秀文出具的《情况说明》一份。马永华主张上述证据证实：涉案的三套房屋系利都公司名下的房屋，利都公司多次向马永华借款，为了保证借款得以清偿，马永华和利都公司就涉案三套房屋分别签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于2015年10月19日办理了网签手续，利都公司为马永华出具了涉案三套房屋购房款的收据。因利都公司未按期偿还马永华的借款，马永华申请法院强制执行，在执行过程中，法院根据评估的价格裁定将涉案的三套房屋作价抵顶给马永华，抵偿部分债务。鸿安公司对涉案三套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。经质证，鸿安公司对上述证据的质证意见为：对上述证据1、2的真实性没有异议，但马永华和利都公司之间系民间借贷关系，双方之间所签订的买卖合同应作为担保方式看待，马永华通过强制执行手段达到以房抵债目的，抵顶价格明显低于市场价格，属于过低价格处分财产的行为，马永华对涉案房屋不享有物权效力。对证据3、4的真实性不予认可。利都公司对上述马永华所提交的证据1、2、3的真实性没有异议，对证据4的真实性未当庭予以确认。
一审法院认为，本案的争议焦点为鸿安公司对涉案的该三套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”本案涉案三套房屋所在项目系由利都公司立项并投资开发建设，该项目尚未竣工验收，尚未办理房屋登记，土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证件指向的权利人均系利都公司，鸿安公司所提交的证据尚不能证实其系涉案房屋的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述第二十八条是对一般买受人物权期待权保护的规定，第二十九条是对消费者物权期待权保护的规定。即一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时具备第二十八条规定的上述四种情形且其权利能够排除执行的才能终止执行；属于消费者的买受人对被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须同时具备第二十九条规定的上述三种情形且其权利能够排除执行的才能终止执行。本案中，鸿安公司作为法人分支机构明显不属于消费者，其就涉案房屋签订协议是基于三方转账抵顶，系以物抵债，并非是为了用于居住；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当具备的主要内容。从两被告就涉案房屋所签订协议的内容看，系认购协议，不具备商品房买卖合同的主要内容，所形成的系商品房预约合同关系，而非商品房买卖（预售）合同关系，两被告尚未就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同；涉案房屋所在项目尚未完工，尚未经过竣工验收，涉案房屋尚不能交付使用，鸿安公司在房屋查封之前并没有合法占有涉案房屋。因此，鸿安公司主张其系涉案房屋的买受人其权利能够排除执行的抗辩不能成立。
马永华和利都公司之间存在民间借贷法律关系，利都公司将包括涉案三套房屋在内的多套房屋预售给马永华，并办理了网签手续，为借款合同作担保，符合法律规定。按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款之规定，利都公司作为借款人不履行确定的金钱债务，马永华作为出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。马永华依据具有强制执行力的公证债权申请强制执行，依法有权对作为被执行人的利都公司所有的涉案房产采取强制执行措施。在执行过程中，一审法院已委托评估机构对涉案房产的价值进行了评估，根据评估的价格裁定将涉案的三套房屋作价抵顶给马永华抵偿部分债务，不存在明显低于市场价格处分财产的情形，符合法律规定。故以利都公司为被执行人的案件中依法可以执行位于威海市吉林路100号516、616、716房屋。
综上所述，鸿安公司对位于威海市吉林路100号516、616、716三套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。马永华请求对位于威海市吉林路100号516、616、716三套房屋继续执行，理由正当，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：准许威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091执字581、582号执行裁定书中对查封及作价偿债的位于威海市吉林路100号516、616、716房屋的继续执行。案件受理费100元，由鸿安公司负担。
本院二审期间，当事人均未提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，本院于2016年12月12日作出（2016）鲁10破4号民事裁定，裁定利都公司重整，同时指定山东东方未来律师事务所律师、山东英华会计师事务所有限公司作为共同管理人。
本院认为，根据已查明的事实及双方当事人的陈述，鸿安公司向周正宗提供建材用于利都公司的工程，后鸿安公司、利都公司及周正宗以三方转账的方式完成以房抵顶材料款，据此可以认定周正宗分别与利都公司和鸿安公司形成两个建材买卖的法律关系，虽然鸿安公司与利都公司签订了案涉房产的认购合同，但根据合同相对性原则，鸿安公司应向周正宗主张合同债权，上述认购合同仅为三方以房抵顶建材款的一种方式，不宜认定鸿安公司与利都公司之间为真实的房屋买卖合同关系。同时，即便鸿安公司与利都公司之间构成房屋买卖关系，在签订认购协议时，案涉房产尚未建设完毕，而此后在具备网签条件的情况下，鸿安公司怠于行使自身权利，既未与利都公司签订正式商品房买卖合同，案涉房产也未实际交付鸿安公司，反之，马永华与利都公司网签了购房合同，对外具有一定公示作用，马永华的上述行为自身并无过错，且马永华系以行使债权的方式主张权利，无论其与利都公司之间的真实法律关系系民间借贷抑或商品房买卖合同关系，均不影响其作为债权人对利都公司名下的财产行使申请执行权利。另，利都公司在执行过程中鸿安公司提出执行异议之后被裁定重整，不影响执行，不符合中止执行的法定要件。综上，本院认为鸿安公司不享有足以阻却案涉房产执行的民事权益，其上诉请求理由不当，本院不予支持。一审正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由威海市鸿安建筑集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 涛
代理审判员 郭林涛
代理审判员 孟佳宁
二〇一七年三月十日
书 记 员 江嘉鑫