沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）大东民二初字第1166号
原告（反诉被告）：王晓光，男，住址：赤峰市红山区。
委托代理人：张贵，住址：内蒙古赤峰市松山区。
被告（反诉原告）：沈阳市城建房地产开发有限公司，住所地：沈阳市铁西区。
法定代表人：杨丹明，职务：董事长。
委托代理人：高金，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告王晓光与被告沈阳市城建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年5月16日受理后，依法由审判员马壮担任审判长并主审,与审判员胥立昌、审判员王艳茹组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王晓光、委托代理人张贵及被告（反诉原告）沈阳市城建房地产开发有限公司的委托代理人高金均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王晓光诉称：我与顾凤芝系夫妻关系，顾凤芝已于2006年8月6日去世，2005年11月25日，由顾凤芝与被告签订商品房买卖合同，约定我们购买被告开发建设的位于沈阳市大东区小河沿路66－9号住宅楼房一套，建筑面积128.77平方米，约定价款511088元，签订合同当日，交付房款161088元，其他房款350000元办理按揭贷款。合同签订后，我依约向被告交付了房款161088元，并将办理按揭贷款的所有手续提供给了被告，但被告此后未办理按揭贷款，至2006年8月6日，顾凤芝亡故后，我要求由我继续履行商品房买卖合同，提出可不再办理按揭贷款，将其余房款350000元以现金交付，但遭到被告拒绝，被告称合同必须由签订人履行，否则被告有权解除合同，被告并始终拒收我交付的350000元房款。我认为，顾凤芝与被告签订商品房买卖合同时，我们系夫妻关系，顾凤芝系代表我们夫妻二人签订合同，履行该合同亦由我们夫妻二人共同履行。顾凤芝亡故后，依法应由我继续履行，被告提出由顾凤芝履行，可由已亡故的人履行合同被告应找出法律依据，被告显然为解除合同找借口，被告在签订商品房买卖合同时，约定办理按揭贷款，但合同签订后，未予依约履行，不予办理，在顾凤芝亡故后，又拒收原告交付的现金房款，拒绝原告继续履行合同，而无理要求已亡故的顾凤芝履行合同，被告的行为属违约行为，依法应承担违约责任，故要求被告与原告履行商品房买卖合同，交付房屋为原告办理房屋所有权证，并赔偿经济损失。
被告沈阳市城建房地产开发有限公司辩称:关于原告提到的已将办理案件贷款的所有手续提供给被告，这个与事实不符。据我们从贷款银行了解原告提供的办理案件贷款的手续不全，缺纳税证明。同时，依据办理案件贷款的手续，原告的妻子顾凤芝应当到银行接受银行对顾凤芝的询问。但是，原告没有如期履行该义务。因此，案件贷款无法办理。同时，原告也没有一次性依据合同的规定在2005年12月25日将全部房款的70%交给被告。依据双方签订的商品房买卖合同，原告已构成违约，被告有权解除合同。被告认为原告的诉讼请求不成立，请法院依法驳回。
反诉原告沈阳市城建房地产开发有限公司诉称：2005年11月25日，顾凤芝与沈阳市城建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定反诉人出售位于沈阳市大东区小河沿66－9号的住宅一套，建筑面积128.77平方米，总金额为511088元，付款方式，2005年11月25日支付全部房价款的30%即161088元，2005年12月25日支付全部房款的70%即350000元，买受人逾期付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，其后，双方又签订了合同补充协议与银行贷款房合同补充条款，在合同补充协议中约定：《商品房买卖合同》销售备案后，买受人要求更名或重新备案，视为买受人退房，出卖人扣留买受人已付款的10％作为违约金。在该合同补充协议中反诉人与顾凤芝还约定了出卖人与买受人之间的通知应以电话或邮寄的方式进行，并首先以电话方式通知，双方又在贷款购房合同补充条款约定，乙方顾凤芝以个人抵押贷方式购买的房屋，不能办理退换及更名，乙方需在签订《商品房买卖合同》之日起三日内，提供办理贷款所需的各种证件，证明等相关材料，并保证其真实有效，并配合贷款银行在其指定日期内到指定银行谈话，完成贷款行为，如因乙方原因致使贷款行为终止，甲方可将此房屋另行销售并扣除已交房款的10％，作为违约金。合同协议签订后，顾凤芝与2005年11月25日支付了全部房款的30％即161088元，按照合同约定顾凤芝应于2005年12月25日前办理完商品房按揭贷款手续，但由于顾凤芝没有提供纳税证明、没有按时去银行谈话等原因无法正常办理贷款，反诉人多次和顾凤芝联系无结果，2006年8月顾凤芝因病去世。之后反诉人与顾凤芝的儿子齐扬联系，齐扬说顾风芝有遗嘱，该争议房归他，但是他没有钱，需要等到遗产继承案完了再说，本案的原告王晓光想要，齐扬不同意。2007年6月之前由置业顾问催缴其所欠款350000元，但一直未交，2007年7月由客服专员田春玲通知房主的丈夫王晓光尽快补缴欠款，一直未到销售现场交清剩余房款。2007年12月29日，客服专员多次电话催促王晓光来售楼办理退房事宜，王晓光不同意，2008年4月中旬王晓光来售楼处对此事进行了面谈，双方没有达成合意。根据反诉人与顾凤芝签订的《商品房买卖合同》的约定，买受人逾期付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，根据《合同补充协议》中的约定：如因乙方原因致使贷款行为终止，甲方可将此房另行销售并扣除已交房款10％，作为违约金，因此反诉人有权解除合同，要求被申诉人支付违约金16108.8元。反诉人现向法院提出反诉请求，请求法院依法判决，请求法院判决本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告王晓光辩称：1、反诉原告有些解除合同的理由不能成立。关于贷款的问题，按照反诉原告的要求反诉被告已将办理贷款的手续全部交给反诉原告，没有办理成贷款完全是由于反诉原告的原因所致，所以反诉被告没有支付房款是因为反诉原告没有办成贷款所致，并不是反诉被告违约。2、反诉原告称与反诉被告没有联系上，但是于顾凤芝儿子联系，说明反诉原告还是能与原告联系，而且反诉原告没有联系。反诉被告与反诉原告签订商品分买卖合同之后，将所有贷款手续交给反诉原告后，反诉原告答复让反诉被告等着，但反诉被告一直没有等到反诉原告的电话。2006年顾凤芝去世后，反诉被告要求交纳房款，但反诉原告以不同意更名拒绝收取房款，致使反诉被告到现在也没有将房款交纳给反诉原告。这些都是由于反诉原告所致，而不是因此反诉被告的原因。3、反诉原告要求以去世的顾凤芝的名义交款，这显然是没有法律依据。怎么能以死去的人名义交款？反诉被告与顾凤芝是夫妻关系，这个合同顾凤芝去世以后，反诉被告理所当然有权利也有义务履行。反诉原告要求以去世的人名义交纳房款显然是无理的。4、反诉原告要求支付违约金是不成立的。反诉被告不存在违约问题，没有交纳房款完全是由于反诉原告的原因，反诉被告并没有违约。要求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：原告妻子顾凤芝于2005年11月25日与被告签定商品房买卖合同书一份,顾凤芝购买被告开发建设的位于沈阳市大东区小河沿路66－9号111室住宅一套,约定价款511088元，2005年11月25日首付房款161088元，剩余房款350000元于2005年12月25日前付清。合同同时约定买受人逾期30天不付款，出卖人有权解除合同。双方另签定了贷款购房合同补充条款，条款约定买受人以个人抵押贷款的方式购买的房屋，不能办理退换及更名。买受人须在签定商品房买卖合同之日起三日内提供办理各种证件、证明，并保证真实有效，并配合贷款银行到其指定银行进行谈话，完成贷款金额。如因受买人原因致使贷款行为终止，出卖人可将此房另行销售，并扣除已交房款的10%做为违约金，合同签定后，顾凤芝当时交纳了合同首付款161088元，但顾凤芝未配合银行，将购房余款借贷下来，也未按期交纳剩余购房款。
另查明，顾凤芝曾于2005年7月间因病住院治疗，2006年1月间顾凤芝因病门诊治疗，最后于2006年8月6日因病死亡，2007年9月21日赤峰市红山区人民法院制作民事调解书，约定顾凤芝购买的该处房屋过户到原告王晓光名下。
上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、补充条款、民事调解书、死亡证明、医药费收据等证实材料，经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原告妻子顾凤芝生前与被告达成的商品房买卖合同及补充条款，其内容系双方真实意思表示，合同条款不违反法律规定，故本院对此商品房买卖合同效力予以确认。合同中已明确约定买受人应当在2005年12月25日前将购房剩余款付清，如逾期30天未付清，出卖人可解除合同。顾凤芝未在合同约定的时间内在贷款银行取得贷款，也未按合同约定日期付清全部购房款，原告王晓光行为已违约，被告并表示不同意收取剩余购房款，不同意继续履行合同。被告的主张符合法律规定，应准予。故本院对原告要求被告继续履行合同及赔偿损失的主张不予支持。原告王晓光提出贷款未办下来是由被告的原因造成的，本院认为，买受人能否办理成银行贷款是贷款人与买受人之间能否达成贷款协议，由贷款银行审查贷款人的资质，贷款银行未批准顾凤芝贷款，说明贷款银行对顾凤芝提交的证明或顾凤芝本人的信誉情况有异议，而本案被告做为商品房开发商，并不参与贷款银行对买受人贷款资质的审查过程，所以，顾凤芝未办下银行贷款并非被告原因，故本院对原告这一主张不予支持。关于原告提出顾凤芝死亡后，要求以自己的名义一次性交纳购房款，被告不同意办理的主张，本院认为，原告要求被告办理更名及交付剩余款项的时间已超过合同约定的最后付款时间，被告不同意原告继续履行合同，符合双方的合同约定，故本院对原告的这一主张不予支持。
反诉原告在反诉被告违约，双方约定的解除合同条件成就时，反诉原告已明确表示不同意继续履行合同，故反诉原告要求解除合同应准予。反诉原告应将已付购房款返还给反诉被告。因顾凤芝首付购房款已在反诉原告处存放多年已产生利息，故反诉原告再主张违约金显失公平，因此，本院对反诉原告要求给付违约金的主张不予支持。
据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条、《中华人民共和国合同法》九十三条之规定，判决如下：
一、驳回原告王晓光的诉讼请求；
二、解除反诉原告沈阳市城建房地产开发有限公司与顾凤芝鉴定的房屋买卖合同；
三、反诉原告沈阳市城建房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还顾凤芝交纳的购房款161088给反诉被告王晓光；
四、驳回反诉原告沈阳市城建房地产开发有限公司其它诉讼请求。
案件受理费2000元，由原告王晓光承担。反诉案件受理费203元，由反诉被告王晓光承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 马 壮
审判员 胥立昌
审判员 王艳茹
二〇一〇年七月二十八日
书记员 冯 欣