上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初21157号
原告倪玉民，男，1958年12月25日生，汉族，住上海市浦东新区。原告孙佩坤，女，1977年11月5日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告共同委托代理人易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。上述两原告共同委托代理人邹文，上海骏丰律师事务所律师。被告叶巍俊，男，1970年10月19日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市黄浦区。委托代理人虞志宝(系被告叶巍俊舅舅)。第三人虞志宝，男，1949年11月4日生，住澳门关闸大马路海南花园第一期18楼E座。原告倪玉民、孙佩坤诉被告叶巍俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法追加虞志宝作为第三人参加诉讼、本案适用简易程序，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告倪玉民、孙佩坤及两原告共同委托代理人易瑞京、邹文，被告叶巍俊及第三人虞志宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪玉民、孙佩坤诉称，原告与上海太平洋房屋服务有限公司于2015年6月15日签订《佣金确认单》，就上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖事宜达成协议。2015年6月27日，被告将系争房屋交付原告居住使用。2015年8月12日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总房价人民币(币种下同)245万元。因合同约定的是到手价，税费由原告承担，双方在2016年1月16日又签订了一份总价为145万元的买卖合同。2016年1月23日，双方签署补充协议，约定过户时间延迟至2016年3月15日，后房地产市场火爆，系争房屋价格上涨了100万元左右，被告反悔，明确表示2016年3月15日拒绝办理过户手续。现原告起诉来院，要求：1、判令被告继续履行合同，协助原告办理上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续；2、判令被告承担逾期过户违约金，按照日万分之五计算，自2016年3月16日算至过户之日止。被告叶巍俊辩称，不同意原告诉请。房屋产权人实际是虞志宝，被告仅是挂名。2015年8月12日的《上海市房地产买卖合同》是真实的，双方应以该份合同为准(履行)。2016年1月16日《上海市房地产买卖合同》和补偿协议是为了避税签订的虚假合同，没有效力。2015年6月15日，原、被告曾签订过一份《上海市房地产买卖合同》，根据该份合同，原告在2015年8月12日仅付过55万元，比合同约定少付了9万。根据2015年8月12日的合同，双方应在2016年1月30日前办理过户，但原告没有在该日过户，也没有支付房款，故原告已违约。2016年1月23日，中介人员在交易中心拿出事先准备的补充协议，被告并未在意，就签名了，但回去后才发现过户日期改为了2016年3月15日。第三人虞志宝述称，其为系争房屋实际权利人，参与了房屋买卖过程，但原、被告2016年1月16日签署的《上海市房地产买卖合同》、补偿协议和2016年1月23日补充协议，第三人不在场，也不知情。同意被告的答辩意见。经审理查明，2015年6月15日，原告倪玉民(乙方)与被告叶巍俊(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方购买甲方所有的上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋面积85.45平方米，房屋总价245万元。并约定：乙方于签约当日，支付房款10万元；于2015年8月10日前，支付64万元；于2015年10月10日前，支付97万元；以贷款形式支付74万元。在2016年1月30日前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，原告支付被告10万元房款，被告将房屋交付原告。2015年8月12日，原告倪玉民、孙佩坤(乙方)与被告叶巍俊(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(网签合同第三版)，约定乙方购买甲方上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX室房屋，面积85.45平方米，房屋总价245万元。乙方于签约当日，支付房款10万元；于2015年8月10日前，支付55万元；于2015年10月10日前，支付106万元；以贷款形式支付74万元。甲、乙双方确认，在2016年1月30日前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条：甲方未按本合同第四条约定期限交付房地产的，甲、乙双方同意按照下列第三款内容处理：……(三)甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。乙方于付清首付款后五个工作日内办理银行贷款手续，若自乙方申请贷款期满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续当日，现金补足不足部分，同日，原告支付被告55万元房款。2015年10月10日，原告支付被告106万元房款。2016年1月16日(合同打印时间为2015年12月15日)，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(网签合同第四版)，内容与2015年8月12日《上海市房地产买卖合同》(网签合同第三版)基本一致，不同之处在于：1、房屋总价145万元；2、附件三的付款协议：乙方于2015年8月12日支付10万元；于2015年10月10日前支付房款85万元；以贷款形式支付房款50万元。同日，原、被告签订补偿协议，约定双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定的成交价为145万元，未包括房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，现乙方同意就装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方100万元，支付方式为2015年10月10日前支付甲方76万元；于办理过户手续当日支付24万元。双方还于该日签署了房屋买卖交接书。2016年1月18日，原告支付被告24万元房款。2016年1月23日，原、被告前往房产交易中心办理审税手续，并签订了补充协议一份，双方同意于2016年3月15日之前共同到浦东交易中心办理过户手续。2016年3月14日，中介人员通知被告次日前往交易中心办理过户手续，并由原告支付现金50万元房款，被告拒绝。另查，2016年3月15日，原告孙佩坤交通银行卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户查询余额显示为500,005元。庭审中，被告提供承诺书一份，欲以证明系争房屋实际产权人为第三人，原告对此证据不认可，认为与本案无关,且在双方交易过程中对此并不知情。原告以现金方式支付被告购房款50万元，并交本院代管。本院认为，原、被告就系争房屋的买卖先后签署过多份买卖合同、补偿协议、补充协议。2015年6月5日和2015年8月12日签订的买卖合同均系双方真实意思表示，合法有效，且2015年8月12日的买卖合同系对2015年6月15日买卖合同的变更，双方应按2015年8月12日的买卖合同履行。被告及第三人认为原告未按2015年6月15日的买卖合同付款而构成违约，本院不予采信。2016年1月16日，双方签署的《上海市房地产买卖合同》和补偿协议，系为达到避税的目的而做低房价，该行为违反了国家相关税收规定，故该《上海市房地产买卖合同》和补偿协议中关于房屋价款的条款无效。虽然上述条款无效，但并不影响合同其他条款的效力，双方应当继续履行买卖合同，但实际成交价仍应认定为245万元，并应以该成交价申报缴税。无论是2015年8月12日还是2016年1月16日的《上海市房地产买卖合同》均约定双方应于2016年1月30日前办理交易过户手续。2016年1月23日，原、被告双方签订了补充协议，约定于2016年3月15日前办理过户手续，系对之前交易过户时间的变更，符合法律关于协商一致变更合同的规定，应属有效。被告抗辩称其签署时未注意事后才发现，无事实依据，本院不予采纳。据此，双方应于2016年3月15日前办理交易过户手续。虽然，原告在审理中没有提供证据证明其已经在约定过户时间前完成贷款审批手续，但现有证据可以证明原告已经明确表示在过户之日以现金形式支付剩余购房款，且当时其已经备足该款项，因此原告并无违约行为，被告拒绝过户的理由不成立。综上，原告要求被告协助过户，应予支持。原告要求被告承担逾期过户违约金，亦符合双方合同约定。此外，从在案证据来看，被告及第三人主张房屋实际产权人为第三人，证据并不充分。而且，即使系争房屋实际产权人确系第三人，也属于被告与第三人之间的内部关系，不影响原、被告之间的合同效力及履行。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告叶巍俊应于本判决生效之日起十日内协助原告倪玉民、孙佩坤办理将上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告倪玉民、孙佩坤名下的手续；二、被告叶巍俊应于本判决生效之日起十日内支付原告倪玉民、孙佩坤逾期过户违约金(以已付款195万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年3月16日起算至实际过户即取得收件收据之日止)；三、原告倪玉民、孙佩坤应于完成房屋产权过户之日支付被告叶巍俊房款50万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,400元，减半收取13,200元，保全费5,000元，合计18,200元,由被告叶巍俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一六年六月十三日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。