广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第52号
上诉人（原审原告、反诉被告）：罗永安，1968年11月16日出生，布依族，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：邵梦烨，女，1985年12月12日出生，住广州市东山区。
委托代理人：孔锦涛，身份证住址：广州市番禺区。与邵梦烨关系。
上诉人罗永安因与被上诉人邵梦烨房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第836号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市番禺区大石镇建华路89号富庭东园5街6座601房（以下简称案涉房屋）原属于罗永安所有。
2013年2月21日，罗永安（作为甲方）、邵梦烨（作为乙方）及广州市中联房地产中介服务有限公司（作为丙方）签订了合同编号为no：000407的存量房买卖合同一份，约定：罗永安将案涉房屋出售给邵梦烨，成交价为人民币1038000元。上述合同第一条第8项（3）约定“户口未迁出，甲方应在半年迁出。”第四条第1项约定“甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。”第九条约定“各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任，合同未约定明确履行期限的，以丙方发出催促履行通知之日起五日为履行期限。”第十一条第一款约定“甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。”第二十一条约定“经买方双方协议甲方罗永安户口迁出半年负责迁出，由乙方邵梦烨监管人民币壹万元整。主人卧室空调赠送给买方邵梦烨。”上述合同还约定了其他条款。2013年3月21日，罗永安按合同约定向邵梦烨支付户口迁移押金壹万元，同日，双方前往广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局办理过户手续。2013年4月2日，邵梦烨支付完毕全部购房款。2013年4月22日，罗永安与邵梦烨签订交楼确认书，但罗永安在2013年4月28日才清空案涉房屋并实际交付邵梦烨。2014年3月25日，罗永安将落户在案涉房屋的户籍迁出。
另查明：证人证言证实在邵梦烨支付完毕全部购房款即2013年4月2日后，邵梦烨与罗永安曾就交付案涉房屋问题进行协商，邵梦烨要求罗永安最迟在2013年4月中旬交付房屋，罗永安亦表示同意，后因罗永安的原因未能按约定时间交付案涉房屋。
以上事实，有存量房买卖合同、户口押金收据、收款收据、交楼确认书、证人证言及当事人陈述等证据予以证实。
因本案纠纷，罗永安于2014年8月25日向原审法院起诉请求：1、退还罗永安押金壹万元；2、赔偿违约金壹万元。
邵梦烨原审辩称其不同意罗永安的诉讼请求，因为罗永安没有满足退回押金的条件。
邵梦烨原审反诉请求：1、罗永安支付迟延交付房屋违约金10380元及其利息至支付完毕之日（暂计至2014年8月22日的利息为851元）；2、罗永安支付迟延迁移户口违约金31500元及其利息至支付完毕之日（暂计至2014年8月22日的利息为735元）；3、罗永安承担本案诉讼费用。
罗永安原审辩称：1.我在13年已经交楼，不是邵梦烨诉状中说的14年；2、邵梦烨诉状中称“2013年3月20日，双方到房管部门办理标的房产过户手续。之后邵梦烨及其丈夫多次催促罗永安将其户口迁离标的房产，并多次到派出所查询能否将户籍迁入标的房产”不是事实，我曾多次向对方表示需要延迟交楼，双方是有口头承诺的。
原审法院认为：罗永安与邵梦烨于2013年2月21日签订的存量房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。1.根据合同约定，罗永安应在签订存量房买卖合同后半年内即最迟在2013年8月21日将落户在案涉房屋的户籍迁出，而罗永安在2014年3月25日才将户籍迁出，确已超出双方约定的期限。但罗永安与邵梦烨在合同中并未就罗永安超期未迁出户籍的违约责任作出约定，邵梦烨亦未举证证实罗永安未按约定期限迁出户籍造成其损失的实际情况，故对罗永安起诉要求邵梦烨返还押金10000元的诉讼请求，原审法院予以支持，而对邵梦烨要求罗永安支付迟延迁移户口违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。2.鉴于双方并未就户籍迁移的违约责任作出明确约定，且双方就是否应退还户口押金问题产生的争议系因罗永安未按约定期限迁出户籍导致，故罗永安要求邵梦烨就此赔偿违约金明显缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。3.按照双方的合同约定，罗永安应在2013年4月2日交付案涉房屋，但双方直至2013年4月22日才按合同要求签订房地产交接确认书，虽然邵梦烨在2013年4月2日后曾口头要求罗永安最迟在2013年4月中旬，罗永安亦口头表示同意，但双方并未就延期交房的违约责任作出明确的重新约定，邵梦烨的上述要求显然不能视为其对此期间违约责任的放弃，故罗永安应按照双方的合同约定，从2013年4月3日起每日按总房款0.05%的标准向邵梦烨支付违约金至2013年4月22日，违约金共10380元（1038000元×0.05%／天×20天）。在没有证据证明违约金低于造成的损失时，按合同约定支付违约金已是违约方承担违约责任的全部方式，邵梦烨要求罗永安支付迟延给付上述违约金的利息缺乏法律依据，原审法院不予支持。罗永安、邵梦烨的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款，第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十八条的规定，于2014年12月8日判决：一、邵梦烨在本判决发生法律效力之日起十日内返还迁移户口押金10000元给罗永安；二、罗永安在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金10380元给邵梦烨；三、驳回罗永安的其余诉讼请求；四、驳回邵梦烨的其余反诉请求。如邵梦烨未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由罗永安负担75元，邵梦烨负担75元；反诉案件受理费443元，由邵梦烨负担337元，罗永安负担106元。
判后，罗永安不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：既然房屋交易买卖双方同意就延退交搂一事进行协商解决，并已定于2013年4月中旬交楼达成协议，对原有合同进行了变更，并有证人证言，既成事实。而双方是于4月22日签订交楼确认书，故本人实际逾期7天（按4月15-22日计）交楼，应该支付违约金3633元给邵梦烨。罗永安请求改判罗永安支付逾期交楼违约金3633元给邵梦烨。
邵梦烨二审答辩称：双方在履行买卖合同过程中没有对买卖合同进行变更。罗永安上诉状中陈述双方对4月中旬交楼已达成协议，但是在罗永安及其证人在一审三次庭审中均证实双方签订合同之后没有变更合同的行为，也没有重新签订协议更改原来的合同约定，仅是在罗永安违约延迟交楼的情况下，邵梦烨要求其继续按照合同的约定交房。对此，罗永安当时是同意的。邵梦烨当时也多次告知罗永安要承担合同中约定违约责任，这也是罗永安知道的。罗永安违约以来，邵梦烨从未放弃对其违约行为追责。本案罗永安违反合同约定，拖延了半月之久才迁出户口，该事实中介人员也证明了该点。
对一审法院查明的事实，本案双方均无异议，本院予以确认。
二审期间，本案双方均无新的证据提交本院。
本院认为：原审法院对罗永安与邵梦烨所签订的《土地租赁合同》认定为合法有效论述清楚，理据充分，不作赘述。罗永安的上诉，评析如下：
根据本案证据及当事人的陈述可知，按合同约定罗永安应于2013年4月2日履行交房义务，但其直到2013年4月22日才实际将案涉房屋交付邵梦烨，故按合同约定已构成违约。罗永安以邵梦烨曾同意延长其至2013年4月中旬交房而主张邵梦烨已对其放弃了2013年4月3日至4月15日的违约金，但邵梦烨仅认可其曾同意罗永安于2013年4月中旬交房，并未免除罗永安该时间段的违约责任。现证人证言虽证实双方协商延长交房时间至2013年4月中旬，但本案无证据证明双方已就延期交房的违约责任（即上述时间的违约金）作出明确的重新约定，故罗永安二审主张其仅应负担2013年4月15日至4月22日的违约金3633元依据不足，本院不予采纳。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。罗永安上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人罗永安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年一月××日
书 记 员 张永亮