北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01880号
上诉人（原审被告）江苏北极皓天科技有限公司，地址江苏省宜兴经济开发区文庄路。
法定代表人杨佳业，总经理。
委托代理人毕锦宏，北京市和景律师事务所律师。
委托代理人昝东明，北京市和景律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局，地址北京市西城区景山西街48号院。
法定代表人李穆涛，局长。
委托代理人赵登升，男，1963年9月2日出生，中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局干部。
委托代理人陈必胜，北京首冠律师事务所律师。
上诉人江苏北极皓天科技有限公司（以下简称北极皓天公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第10556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2014年8月，中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局（以下简称总参服务局）起诉至原审法院称：2011年，我局与北极皓天公司签订《军队房地产租赁合同》，约定北极皓天公司承租我局所有的位于北京市东城区沙滩后街34号房屋，租赁期限自2011年10月1日至2016年10月1日，租金每年400000元，按季支付，每逾期1日，守约方按滞交金额的3‰向违约方收取违约金。合同签订后，我局将涉案房屋交付给北极皓天公司，但北极皓天公司自2012年12月开始拒绝继续交纳租金。我局多次找北极皓天公司协商解决租金事宜，北极皓天公司总是找各种理由拖延，故现诉至法院请求判令：1、确认《军队房地产租赁合同》于2014年10月22日解除；2、北极皓天公司支付自2012年12月15日起至2014年10月22日止的租金，租金标准按年租金400000元计算；3、北极皓天公司按每日千分之三的标准支付所欠各期租金的违约金；4、北极皓天公司交纳的50000元保证金归我局所有。
北极皓天公司辩称：我公司不同意总参服务局的诉讼请求，理由如下：1、《军队房地产租赁合同》第12条明确载明：本合同双方签字后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审批核准，并加盖合同审核专用章后生效，但双方所签《军队房地产租赁合同》虽有双方签字盖章，但却没有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，故双方签订的《军队房地产租赁合同》属于成立但未生效的合同，合同条款对双方均没有效力。因总参服务局未办理审核事项导致合同不生效，其应当承担缔约过失责任；2、合同约定涉案房屋建筑面积550平方米，场地面积72平方米，而根据总参服务局提供的房屋所有权证记载，该建筑面积合计只有374.78平方米，除去1号房我公司没有使用外，2、3号房屋虽有添附，也不应相差如此悬殊，且添附部分属于违章建筑，总参服务局出租违章建筑于法无据；3、合同约定的场地面积72平方米，但该场地系由沙滩后街进入34号主体建筑的唯一通道，也是与其他业主共同使用的共有空间。总参服务局曾承诺可以对该场地进行拆改扩建无法律依据，导致租赁目的无法实现；4、鉴于我公司曾经实际占有租赁物的事实，我公司愿意支付相应的房屋使用费，但我公司曾于2014年8月13日致函总参服务局请求中止合同，减免租金及相关费用，故占有时间应计算至上述发函日期更为合理，并且应当扣除2011年12月15日之前的装修时间；在确定租金计算标准时，应当以实际租赁面积计算；5、合同约定的违约金标准偏高，请求法院予以减少。
原审法院经审理认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，租赁房屋为北京市东城区沙滩后街34号院产权证载2、3、4幢房屋及在2、3幢上对应建造的2层。因在2、3幢上建造的2层未取得规划手续，故涉及该部分的租赁合同无效，但该部分无效，不影响合同其他部分的效力。关于北极皓天公司提出的合同因未经审批仅成立而未生效的抗辩意见，因双方所签订的《军队房地产租赁合同》系格式合同，双方并未就该合同须经何部门审批予以明确，且涉案房屋明确登记在总参服务局名下，北极皓天公司亦不能证明该合同未经审批对其承租使用该房屋造成任何不利影响，故北极皓天公司的该项抗辩意见，法院不予采纳。因本案租赁标的系经当事人双方认可的特定场所，合同约定的租金标准为固定数额，总参服务局依约交付租赁标的，北极皓天公司在合理期限内未提出异议，至2012年10月31日北极皓天公司仍在按双方合同约定标准支付租金，故现北极皓天公司以约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的抗辩意见，法院不予采纳。关于北极皓天公司提出的总参服务局未能满足承诺的停车场及不能对场地进行改造导致合同目的无法实现一节，因总参服务局否认有过相关承诺，而北极皓天公司未能举证，且其直到2014年8月13日向总参服务局发出《申请函》时仍未对租赁场地提出异议，故北极皓天公司的该项抗辩意见，法院亦不予采纳。因双方的《军队房地产租赁合同》部分有效，故北极皓天公司应就有效部分即涉及产权证载2、3、4幢房屋的部分向总参服务局支付租金；就合同无效部分即在2、3幢上建造的2层，因北极皓天公司实际占用该部分房屋，故北极皓天公司应向总参服务局支付房屋占用费，房屋占用费的标准应参照房屋租金的标准。北极皓天公司自2012年12月15日起未继续向总参服务局支付租金，构成违约，且双方于诉讼中签订了《关于解除租赁合同的备忘》并实际办理了租赁标的的交接，故总参服务局要求解除租赁合同，法院准许，合同解除时间应以双方办理交接的日期即2014年10月22日为准。北极皓天公司应继续向总参服务局支付自2012年12月15日起至2014年10月22日止的房屋租金及房屋占用费，租金及占用费的比例由法院结合有效部分及无效部分所涉的面积予以酌定。就有效部分所涉的租金，因北极皓天公司迟延履行，构成违约，北极皓天公司应向总参服务局支付违约金，但《军队房地产租赁合同》约定的日千分之三的违约金计算标准过高，法院酌情予以调整。另，总参服务局要求北极皓天公司交纳的保证金50000元归总参服务局所有，符合双方合同之约定，法院予以支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局与江苏北极皓天科技有限公司所签订的《军队房地产租赁合同》于二Ｏ一四年十月二十二日解除；二、江苏北极皓天科技有限公司于判决生效后七日内向中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局支付自二Ｏ一二年十二月十五日起至二Ｏ一四年十月二十二日止的房屋租金及房屋占用费七十四万一千九百三十五元；三、江苏北极皓天科技有限公司于判决生效后七日内向中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局支付逾期支付租金的违约金，即租金七万三千元自二Ｏ一二年十二月二十五日起至实际支付之日止的违约金，及租金七万三千元自二Ｏ一三年三月二十五日起至实际支付之日止的违约金，及租金七万三千元自二Ｏ一三年六月二十五日起至实际支付之日止的违约金，及租金七万三千元自二Ｏ一三年九月二十五日起至实际支付之日止的违约金，及租金七万三千元自二Ｏ一三年十二月二十五日起至实际支付之日止的违约金，及租金七万三千元自二Ｏ一四年三月二十五日起至实际支付之日止的违约金，及租金七万三千元自二Ｏ一四年六月二十五日起至实际支付之日止的违约金，及租金三万零六百一十二元自二Ｏ一四年九月二十五日起至实际支付之日止的违约金，上述违约金均按中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准计算；四、江苏北极皓天科技有限公司所交纳的保证金五万元归中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局所有；五、驳回中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，北极皓天公司不服，上诉至本院称：双方在租赁合同中明确约定了合同生效的条件，即由具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，合同才生效，而本案合同并未经过有军队房地产管理部门审核批准，应属成立但未生效；双方合同中约定的涉案房屋建筑面积远远超过涉案房屋房屋所有权证上载明的实际面积，租金标准应以实际面积为准，故请求撤销原判，依法改判。总参服务局同意一审判决。
经审理查明：总参服务局系位于北京市东城区沙滩后街34号房屋的所有权人。根据房屋产权证的记载，该房屋为相连的1、2、3、4幢，其中1幢为一层、建筑面积42.79平方米，2幢为一层、建筑面积28.61平方米，3幢为一层、建筑面积94.38平方米，4幢为二层、建筑面积209平方米，共计374.78平方米。在房地平面图中，除包括上述1、2、3、4幢房屋外，还包括位于34号院西北角的一片场地。
2011年9月，总参服务局作为甲方与乙方北极皓天公司签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方自愿将北京市东城区沙滩后街34号房屋，房屋建筑面积550平方米，场地面积72平方米，出租给乙方使用，租赁期限自2011年10月1日起至2016年10月1日止，年租金400000元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方。自本合同签订后10日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币5万元。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期1日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同签订后，总参服务局于2011年10月1日前将涉案房屋及场地交付于北极皓天公司，北极皓天公司于2011年9月30日向总参服务局交纳租赁保证金50000元，于2012年1月21日交纳租金200000元，于2012年10月31日交纳租金200000元。
2014年8月13日，北极皓天公司向总参服务局发出《申请函》，内容为：“一、同意中止贵局与我司于2011年10月签订的房屋租赁合同（北京市东城区沙滩后街34号），房屋装修等保持现状交给贵局，由贵局另行处置。二、鉴于我司目前尚未投产及资金十分困难，同时租用贵局房屋已投入100多万元（装修60多万，租金40万元，押金5万元），对我司造成较大损失，而我司一直并未使用过该房屋这一客观事实，请求减免目前尚欠房屋租金和合同规定的一切罚金和其他费用。特此申请”。
2014年10月22日，总参服务局与北极皓天公司自行签订《关于解除租赁合同的备忘》，内容为：“2011年9月，双方在自愿平等的情况下签订了《军队房地产租赁合同》，所涉及标的为北京市东城区沙滩后街34号院房屋和场地。因纠纷，该合同已无法正常履行。经双方协商，于本备忘录签字之日起解除租赁合同。北极皓天公司已将属于自己的资产清理完毕，并将房屋和场地归还总参服务局管理。对于此前合同存续期间所产生的合同纠纷，双方另订协议解决或依法院判决执行”。
另，原审法院进行现场勘验，勘验结果为：房屋产权证上所载的1、2、3、4幢房屋相互连接为一体。总参服务局实际交予北极皓天公司的房屋为2、3、4幢及在2、3幢上对应建造的2层；租赁标的为整体2层结构，一、二层外墙完全对应，一、二层面积一致，一层房屋外墙范围与产权证标注一致；北极皓天公司对涉案房屋进行了工程改造，处于停工状态；在租赁房屋西南侧为34号院的空地，该空地长约11.5米，宽约6米。在该空地的东北角，有一自建小房，该自建小房不属于租赁范围。
原审法院审理中，就未交租金的理由，双方各执一词。北极皓天公司称其在接收房屋后即开始改造、装修，并且将改造装修方案报给了总参服务局，因总参服务局承诺的停车场条件没有满足，且不能对场地进行改造，合同目的无法实现，所以中途停工；总参服务局则称其同意北极皓天公司进行改造装修，但并未收到北极皓天公司的方案，且总参服务局没有承诺过给北极皓天公司提供停车场，北极皓天公司停止施工、不想继续使用房屋并拒交租金系其自身原因所致，与总参服务局无关。北极皓天公司还主张其支付工程设计费、工程承包款损失共计530000元，并提出反诉，总参服务局对此不予认可。经法院释明，总参服务局表示不申请进行评估，同时表示不对北极皓天公司形成的改造装修继续利用。北极皓天公司曾申请进行工程造价评估，后又主动放弃评估申请。后，北极皓天公司撤回反诉。
本院审理中，北极皓天公司认可其在签订《军队房地产租赁合同》时去现场实地考察过，了解其承租房屋及场地的四至范围，但未实际测量面积。总参服务局提交总参谋部房地产管理局出具证明，主要内容为：“2011年，我部所属服务局与江苏北极皓天科技有限公司签订了《军队房地产租赁合同》，将该局所属的北京市东城区沙滩后街34号院出租给该公司，合同期限自2011年10月1日至2016年10月1日，共5年，年租金40万元。此合同签订后，因服务局上报减免总参房地产租赁管理费的文件还在审批当中，未能及时缴纳管理费，故当时我局未在双方合同上加盖‘合同审核专用章’，上级减免租赁管理费文件下达以后，由于种种原因，该局一直未到我局加盖印章。经审查，该合同符合《军队空余房地产租赁管理规定》，为有效合同”。北极皓天公司对该证明的真实性认可，但否认其证明目的。
上述事实，有双方当事人的陈述及房屋所有权证，《军队房地产租赁合同》，勘验笔录，《申请函》，《关于解除租赁合同的备忘》等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方均应履行合同约定的各项义务。根据本案查明事实，《军队房地产租赁合同》系总参服务局与北极皓天公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规之强制性规定，应属合法有效。北极皓天公司上诉主张双方所签合同中约定附生效条件条款，即合同第12条约定：“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，因涉案合同未经审批，故北极皓天公司认为合同尚未生效。对此，本院认为，首先，涉案房屋及场地系登记在总参服务局名下，根据《物权法》之相关规定，总参服务局对其所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，且法律、行政法规亦无关于军队房地产出租特殊生效要件的强制性规定，故总参服务局有权对涉案房屋及场地进行出租，总参服务局出租涉案房屋及场地的行为系有权处分，非无权处分之效力待定行为；其次，双方所签《军队房地产租赁合同》已实际履行，北极皓天公司在合同履行过程中未就合同效力提出异议，也未有他人对该合同提出异议，合同未经审批并未对北极皓天公司承租使用涉案房屋及场地造成不利影响，故北极皓天公司上诉提出《军队房地产租赁合同》尚未生效，合同条款对双方均不适用的主张，本院不予采信。
关于北极皓天公司上诉称《军队房地产租赁合同》所载面积远超过涉案房屋及场地实际面积，租金标准应以实际面积为准，总参服务局应承担相应缔约过失责任的主张。本院认为，根据本案查明事实，北极皓天公司在签订租赁合同时即知晓其所承租房屋及场地的四至范围，因本案租赁标的系经当事人双方认可的特定场所，合同中关于租金标准的约定亦系针对租赁标的整体，而非按单位面积来计算租金；且北极皓天公司在2012年10月31日前一直按双方合同约定的标准支付租金，在一审起诉前也未就租赁面积提出异议，故现北极皓天公司以约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金，总参服务局应承担缔约过失责任的上诉请求，本院不予支持。
综上，北极皓天公司的上诉请求和理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院根据双方当事人签订的《关于解除租赁合同的备忘》，确认《军队房地产租赁合同》于2014年10月22日解除，判决北极皓天公司支付所欠的租金、房屋使用费，并支付相应的违约金，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10783元，由中国人民解放军参谋部管理保障部服务局负担2783元（已交纳），由江苏北极皓天科技有限公司负担8000元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费11720元，由江苏北极皓天科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年三月十一日
书 记 员 王若净