安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖03民终991号
上诉人（原审被告）：蚌埠市众和汽车销售服务有限公司，住所地安徽省蚌埠市迎宾大道1155号。
法定代表人：沈萌，该公司总经理。
委托代理人：段琼，安徽南山松律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蚌埠市奔达商贸有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮河路457号。
法�代表人：张弘，该公司总经理。
委托代理人：薛保安，该公司员工。
上诉人蚌埠市众和汽车销售服务有限公司（以下简称众和公司）因与被上诉人蚌埠市奔达商贸有限公司（以下简称奔达公司）抵押合同纠纷一案，不服蚌埠市蚌山区人民法院（2015）蚌山民二初字第00875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人众和公司的委托代理人段琼，被上诉人奔达公司的委托代理人薛保安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
众和公司上诉请求：依法撤销蚌埠市蚌山区人民法院作出的（2015）蚌山民二初字第00875号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。首先从上诉人与被上诉人签订《抵押反担保协议》本身内容上看，是上诉人因资金需要，向银行申请借款，被上诉人让上诉人用土地提供担保，后被被上诉人修改为是锦程汽车销售服务有限公司因资金需要，向银行申请借款，上诉人用土地提供反担保。被上诉人私自修改、添加《抵押反担保协议》的内容对上诉人无约束力。且被上诉人私自添加的锦程汽车销售服务有限公司的主体到底是谁也没有查清，不能想当然的就推定是蚌埠市锦程汽车销售服务有限公司。从被上诉人后来认可《抵押反担保协议》签订的时间并不是2015年10月20日，而是在2015年12月底来看，被上诉人为达到其让上诉人承担担保责任目的，擅自修改了合同内容及时间。上诉人的管理人员在未征得上诉人总经理或股东会同意的情况下，擅做主张将上诉人的近乎全部财产进行抵押，并在《抵押反担保协议》上盖章行为，超出了其职责范围，不是上诉人真实意�表示，对上诉人不具有约束力。二、一审判决程序错误。1、在上诉人与被上诉人审理期间，对涉案土地有利害关系的案外人请求作为第三人参加诉讼，一审以无关为由不同意第三人参加诉讼，违反了《民事诉讼法》关于第三人参加诉讼的规定。2、在本案审理期间，其中的一个案外第三人向蚌山区法院提起诉讼，请求确认上诉人与被上诉人的《抵押反担保协议》无效，并请求中止本案审理，也没有得到同意。综上，上诉人认为，一审法院认定事实错误，程序违法，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。
奔达公司辩称：1、沈萌是上诉人的法定代表人、也是锦程公司的法定代表人，交往时都是以众和公司的身份，锦程公司委托我公司进行反担保也是事实，签订反担保协议时，在内容上写的是甲方，意识到有问题就改成了锦程公司；2、此协议是2015年10月20日起�的，当时是沈萌来我公司要求起草，并提供众和公司的营业执照和土地证进行评估，所以该抵押担保协议是沈萌同意的；3、上诉人认可抵押担保协议公章是真实的，但提出没有股东会通过，这只是上诉人内部的流程。4、我们不知道第三人要求参加诉讼，一审程序是合法的，请求维持原判。
一审法院认定事实：2015年8月31日，奔达公司与徽商银行蚌埠分行签订《最高额保证合同》，为被告法定代表人沈萌另一企业蚌埠市锦程汽车销售服务有限公司向徽商银行蚌埠分行的贷款1300万元提供连带保证。2015年4月16日，蚌埠市锦程汽车销售服务有限公司向蚌埠市农商行贷款1000万元，安徽中海融资担保有限公司为保证人，为此，奔达公司与安徽中海融资担保有限公司签订《最高额反担保保证合同》，为蚌埠市锦程汽车销售服务有限公司向安徽中海融资担保有限公司提供反担保。经奔达公司、众和公司多次协商，众和公司同意以其所有的坐落于蚌埠市迎河路东侧土地使用权（蚌国用（出让）第2014172号）抵押给奔达公司作为抵押反担保，承诺到蚌埠市土地抵押登记部门办理抵押登记，并与众和公司签订了《抵押反担保协议》。但众和公司至今未予办理土地使用权抵押登记手续，从而引起纠纷。奔达公司一审诉讼请求：1、众和公司按抵押反担保协议履行义务，到蚌埠市国土资源局办理抵押登记手续；2、办理抵押登记后，奔达公司享有众和公司抵押的坐落于蚌埠市迎河路东侧蚌国用（出让）第2014172号土地优先受偿权；3、众和公司承担本案诉讼费费用。另查明，众和公司所有的蚌国用（出让）2014172号土地无抵押登记记录。
一审法院认为：奔达公司与众和公司的《抵押反担保协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。因众和公司未按约定履行办理抵押登记手续，构成违约，奔达公司有权请求众和公司承担继续履行合同义务的违约责任，故本院对奔达公司的诉请予以支持。众和公司虽辩称该份《抵押反担保协议》系受胁迫、欺诈所签订的，不是其真实意思表示，但仅提供彭健、金明春的证言予以佐证，因彭健、金明春均为众和公司员工，与众和公司有利害关系，其二人的证言不能单独作为认定案件事实的证据，故本院对众和公司的抗辩不予采信。判决：众和公司于判决生效之日起十日内协助奔达公司到蚌埠市不动产登记机构办理蚌国用（出让）第2014172号土地抵押登记手续。办理抵押物登记后，奔达公司在《抵押反担保协议》范围内对上述抵押物享有优先受偿权。
本院二审期间，众和公司以2016年5月9日安徽实达融资担保公司起诉请求确认本案抵押反担保协�无效为由，要求中止审理。众和公司围绕上诉请求依法提交了证据：禹会区法院于2016年3月11日作出的（2016）皖0304财保24号民事裁定书查封案涉土地，证明该土地已被法院查封，被上诉人一审要求办理抵押手续是不可能的。奔达公司进行了质证，对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
对双方当事人争议的事实本院认定如下：关于抵押反担保协议是否是众和公司的真实意思表示。抵押反担保协议是奔达公司（乙方）与众和公司（甲方）签订的，该合同贷款方是锦程汽车销售服务有限公司（手写），众和公司不能举证还有其他公司与锦程汽车销售服务有限公司名称一致，应认定锦程汽车销售服务有限公司即是蚌埠市锦程汽车销售服务有限公司；从协议内容看，作为贷款人的锦程汽车销售服务有限公司向相关银行借款的事实，与奔达公司提供的借�证据一致，故从协议的内容上也应认定贷款人是蚌埠市锦程汽车销售服务有限公司而非众和公司；故协议手写部分锦程汽车销售服务有限公司即是蚌埠市锦程汽车销售服务有限公司，众和公司认为手写部分是奔达公司私自修改的理由无事实依据，不能成立。抵押反担保协议加盖了众和公司的公章，抵押是否经众和公司股东会同意，是其公司内部管理事宜，不能以此否定抵押合同对外的效力。故该抵押反担保协议系双方真实意思表示，合法有效。众和公司认为抵押反担保协议不是其真实意思表示的上诉理由，不能成立。关于抵押反担保协议签订的时间，奔达公司认可是2015年12月签订并加盖的公章，本院对此予以认定。
经审理查明，一审判决认定事实属实，予以认定。
另查明，2016年2月24日，依奔达公司申请，一审法院查封了涉案土地，且为首封。2016年3月11日，蚌埠市禹会区人民法院审理其他案件，作出民事裁定书查封了案涉土地。
本院认为：依法成立有效的合同，双方应严格遵守履行。依据《抵押反担保协议》，众和公司作为抵押人，以自己位于蚌埠市××路东侧土地使用权提供抵押反担保，根据诚实信用原则，其负有将抵押物进行登记的义务，故众和公司应按合同约定继续履行办理抵押登记的义务。抵押反担保协议签订后至今，涉案土地未向他人抵押登记，一审法院也采取了保全措施且为首封，众和公司继续履行办理抵押登记的义务也是可行的，故一审法院判决履行办理抵押登记正确，应予维持。二审中众和公司以2016年5月9日安徽达实融资担保公司起诉请求确认本案抵押反担保协议无效为由，申请中止审理。因本案无须以安徽达实融资担保公司起诉的案件审理结果为依据，不符合中止审理的情形，故对众和公司要求中止审理的理由，不予采纳。众和公司无证据证明，本案在一审审理期间，有案外人要求参加诉讼及向法院申请中止审理，故本院对众和公司此上诉理由不予审查。一审判决认定事实清楚，审判程序合法。但奔达公司作为保证人，应以承担担保责任的数额向反担保抵押人主张权利，因奔达公司承担保证责任数额尚未确定，一审判决主文“办理抵押物登记后，奔达公司在《抵押反担保协议》范围内对上述抵押物享有优先受偿权。”具有不确定性，故一审法院对此判决不妥，应予以纠正，本院对奔达公司此诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销蚌埠市蚌山区人民法院（2015）蚌山民二初字第00875号民事判决；
二、蚌埠市众和汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内协助蚌埠市奔达商贸有限公司到蚌埠市不动产登记机构办理蚌国用（出让）第2014172号土地抵押登记手续；
三、驳回蚌埠市奔达商贸有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，减半收取40元；二审案件受理费各80元，均由蚌埠市众和汽车销售服务有限公司、蚌埠市奔达商贸有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 刁 小 健
审判员 唐 红 旭
审判员 王 国 强
二〇一六年十月十七日
书记员 黄克松王亚楠
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；