广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终674号
上诉人（原审原告）：广州市第三建筑工程有限公司。
法定代表人：刘付亚福，该公司董事长。
委托代理人：喻玲，广东正大方略律师事务所律师。
委托代理人：谢敏。
被上诉人（原审被告）：四会市悦风房地产开发有限公司。
法定代表人：冯永光，该公司董事长。
被上诉人（原审第三人）：张景盛。
委托代理人：佘小莉，广东端庆律师事务所律师。
上诉人广州市第三建筑工程有限公司（以下简称广州三建公司）与被上诉人四会市悦风房地产开发有限公司（以下简称四会悦风公司）、张景盛因债权人撤销权纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2015）肇四法民二初字第293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月21日，广州三建公司与四会悦风公司签订《广东省建筑工程施工合同》，约定由广州三建公司承包四会悦风公司位于四会市城中街道高狮村委会的“华馨新城”的土建、基坑支护、土方、装饰装修、给排水等施工工程。2013年8月，广州三建公司、四会悦风公司再签订《华馨新城补充合同（一）》，将原合同工程名称“华馨新城”更正为“悦凯新城”。
2014年12月5日，四会悦风公司因欠张景盛借款2100多万元本金与张景盛签订了多份《广东省商品房买卖合同》，合同约定由张景盛向四会悦风公司购买四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层商铺3号至6号（建筑面积分别为69.04㎡、76.8㎡、81.24㎡、93.86㎡，套内面积分别为55.88㎡、62.16㎡、65.76㎡、75.99㎡，总房价分别为447040元、497280元、526080元、607920元，预售单价均为8000／㎡元）、11号至18号（建筑面积分别为80.37㎡、88.36㎡、136.17㎡、187.52㎡、90.84㎡、102㎡、94.03㎡、92.98㎡，套内面积分别为65.05㎡、71.52㎡、110.22㎡、151.78㎡、73.53㎡、82.56㎡、76.11㎡、75.26㎡，总房价分别为520400元、572160元、881760元、1214240元、588240元、660480元、608880元、602080元，预售单价均为8000／㎡元）、67号至82号（建筑面积分别为40.52㎡、40.52㎡、27.24㎡、29.06㎡、59.99㎡、18.31㎡、21.83㎡、21.83㎡、23.24㎡、20.78㎡、20.78㎡、20.78㎡、29.23㎡、21.13㎡、28.87㎡、22.88㎡，套内面积分别为32.8㎡、32.8㎡、22.05㎡、23.52㎡、48.56㎡、14.82㎡、17.67㎡、17.67㎡、18.81㎡、16.82㎡、16.82㎡、16.82㎡、23.66㎡、17.1㎡、23.37㎡、18.52㎡，总房价分别为131200元、131200元、88200元、94080元、194240元、59280元、70680元、70680元、75240元、67280元、67280元、67280元、94640元、68400元、93480元、74080元，预售单价均为4000／㎡元）、105号至109号（建筑面积分别为23.7㎡、25.88㎡、30.87㎡、35.96㎡、41.03㎡，套内面积分别为19.18㎡、20.95㎡、24.99㎡、29.11㎡、33.21㎡，总房价分别为76720元、83800元、99960元、116400元、132840元，预售单价均为4000／㎡元），共计三十三套商铺。上述商铺均在房产管理部门办理了预售合同登记备案手续。
2015年8月7日，广州三建公司以四会悦风公司拖欠工程进度款27780324元为由向该院起诉，该院于当日立案受理，案号为（2015）肇四法民二初字第148号，该案尚在审理中。在该案的审理过程中，广州三建公司认为四会悦风公司故意低价抛售商铺给张景盛，遂于2015年11月5日向该院提起债权人撤销权之诉，请求该院判令：1、四会悦风公司与张景盛关于位于四会市城中街道高狮村委会的“悦凯新城”项目的3-6、11-18、105-109号商铺（合计33套）的买卖合同无效，并撤销上述商铺在房管部门的预售登记备案；2、四会悦风公司承担本案的全部诉讼费用。
另查明，四会市城中街道仓丰大道悦凯新城A栋首层1号商铺的建筑面积单价为25582.13元／㎡，四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层栋1层2号商铺的建筑面积单价为6475.54元／㎡。
以上事实有广州三建公司、四会悦风公司、张景盛提供的证据，该院依职权到房产管理部门调取的四会市城中街道仓丰大道悦凯新城A栋首层1号《商品房预售合同备案详细资料》，四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层栋1层2号《商品房预售合同备案详细资料》，四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层商铺3号至6号、11号至18号、67号至82号、105号至109号《商品房预售合同备案详细资料》等证据以及庭审笔录证实。
原审法院审理认为，广州三建公司依据《中华人民共和国合同法》第七十四的规定提起本案诉讼，故本案为债权人撤销权纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担”的规定，本案广州三建公司行使债权人撤销权需同时满足以下条件，1、广州三建公司对四会悦风公司拥有合法的债权；2、四会悦风公司以明显不合理的低价转让财产；3、四会悦风公司的转让行为对广州三建公司造成损害；4、张景盛知道上述情形。换言之，本案的争议焦点为广州三建公司行使撤销权是否满足上述四个条件。
第一，广州三建公司对四会悦风公司是否拥有合法的债权。广州三建公司虽然以四会悦风公司拖欠工程进度款27780324元为由向该院提起诉讼，但该案尚在审理阶段，四会悦风公司对该债权的具体数额也未予认可，因此在法院未作出生效裁决前，尚不能确定广州三建公司对四会悦风公司拥有合法的债权。
第二，四会悦风公司是否以明显不合理的低价转让讼争商铺。广州三建公司主张四会悦风公司出卖给张景盛的商铺单价与周边商铺相差较大，而且同一楼盘的1号和2号商铺单价均在30000元／平方米以上，但根据该院依法向四会市住房和城乡建设局调查所得的《商品房预销售合同备案详细资料》显示，1号商铺的建筑面积单价为25582.13元／㎡，2号商铺的建筑面积单价为6475.54元／㎡，即同一楼盘的两间商铺的交易价格也相差较大，又因商铺的价格与其地理位置、结构布局、市场波动等因素有着重大关联，在没有经过专业机构评估鉴定的情况下，讼争商铺的市场交易价难以确定。根据“谁主张，谁举证”的原则，广州三建公司所提供的证据无法证实张景盛受让的商铺价格过分低于交易时交易地的市场交易价，因此该院对广州三建公司主张四会悦风公司以明显不合理的低价转让讼争商铺不予认可。
第三，四会悦风公司的转让行为是否对广州三建公司造成损害。广州三建公司诉四会悦风公司建设工程施工合同纠纷一案［案号：（2015）肇四法民二初字第148号］中，广州三建公司向该院申请财产保全知悉四会悦风公司把其开发的楼盘部分商铺出卖给张景盛，据此认为四会悦风公司的转让行为对其造成损害，但由于该案尚未审结，广州三建公司是否对四会悦风公司拥有债权尚未能确定，而且该案也没有进入执行阶段，除了讼争商铺外，四会悦风公司所拥有的其他财产是否不足以抵偿其欠广州三建公司的债务也未能确定，因此广州三建公司主张四会悦风公司把讼争商铺转让给他人的行为对其债权的实现构成损害理据不足。
第四，张景盛是否存在知道四会悦风公司以明显不合理的低价转让财产并对广州三建公司造成损害的情形。广州三建公司诉四会悦风公司建设工程施工合同纠纷一案是在2015年8月7日立案受理，而张景盛受让讼争商铺的时间是在此之前，广州三建公司没有提供证据证明张景盛是在明知四会悦风公司未清偿债务的情况下恶意受让讼争商铺；而且讼争商铺在交易当时的市场交易价格没有经过专业机构评估鉴定，难以确定张景盛受让商铺的价格明显低于市场交易价格，因此也无法从张景盛的受让价格推定其当时的主观意愿。故广州三建公司主张张景盛是明知并且以明显不合理低价受让讼争商铺，没有事实和法律依据，不予支持。
综上，广州三建公司要求行使债权人撤销权的条件不成就，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回广州三建公司广州三建公司的诉讼请求。本案收取受理费100元，由广州三建公司负担。
上诉人广州三建公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求法院判令：1、撤销原审法院判决。2、四会悦风公司与张景盛之间就位于四会市城中街道高狮村委会的“悦凯新城”项目的3-6、11-18、67-83、105-109号商铺（合计33套）签订的买卖合同无效，并撤销上述商铺在房管部门的预售登记备案。3、四会悦风公司、张景盛承担本案的全部诉讼费用。事实和理由如下：一、原审判决只关注我方撤销权而忽略审查涉案合同效力问题。涉案合同名为房屋买卖合同实为借贷担保和债权转让，且这种物权取得的形式是否合法有效尚待查实。诉争商铺是并非四会悦风公司与张景盛的真实交易，只是四会悦风公司提供给张景盛作为借款的抵押担保。原审法院对我方要求变更本案案由为“确认合同无效”置之不理，现上诉请求法院确认涉案的买卖合同无效，撤销预售登记备案。撤销权条件成就与否需以另案的审理结果为依据，本案应中止审理。原审法院判决驳回我方诉讼请求是对当事人权利的剥夺。二、原审法院认定事实不清，证据不足。四会悦风公司与张景盛之间的借贷关系不清晰，张景盛是否实际履行了买卖合同，如何付款，原审法院均未查明。原审法院不审查涉案合同的合法性及其履行情况，属于遗漏事实。原审法院以债权人撤销权纠纷审理本案，既未审查诉争商铺价格是否合理，也未聘请第三方专业机构评估鉴定，原审法院直接以举证不能驳回我方诉求欠妥。三、原审法院明知存在虚假、不公平的交易行为而不予矫正，体现不出法律对诚实守信原则的保护和尊崇。张景盛与四会悦风公司之间的到底存在借贷关系房屋买卖关系，原审法院均未进一步查证，本案有可能涉及的“债务担保”或“以房抵债”是不符合法律规定的，四会悦风公司与张景盛之间关于不能清偿债务则转移房屋所有权的意思表示是不真实的，引起该物权变动的真实原因是以物抵债的约定而非买卖合同，违反《担保法》的相关规定。原审法院在回避该问题的基础上作出的判决不当。四、关于张景盛的定位问题。张景盛得到涉案房产是通过债务担保或抵偿方式而非真实的商品房交易，故张景盛提出根据《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，消费者购买房屋在交付全部或者部分房款后，承包人的工程款优先受偿权不得对抗买受人。上述条款不适用于本案，张景盛用以物抵债方式取得涉案房屋，并非交付房屋款项的消费者，张景盛在本案中是一般债权人而不是房屋买受人。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求法院查清事实，依法改判，支持我方的上诉请求。
被上诉人四会悦风公司口头答辩称：涉案商品房买卖合同是基于我公司与张景盛的借款合同而产生，双方不是真正的买卖合同交易，商品房合同买受人张景盛并未履行付款义务。一审判决偏离了广州三建公司的诉讼请求。我方认为涉案资产和广州三建公司的诉讼都与我司债权债务有关，我司不是真正出让涉案资产给张景盛，故应共同处理解决债权债务关系。本案重点应查明张景盛资金款项来源，确认我司与张景盛是房屋买卖关系还是借贷关系。
被上诉人张景盛书面答辩称：一、本案是撤销权纠纷，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。广州三建公司依据《中华人民共和国合同法》第七十四的规定提起本案诉讼，故本案为债权人撤销权纠纷。广州三建公司欲撤销该商铺的登记抵押，只能依据上述法条规定承担举证责任。本案中，广州三建公司既不能证实四会悦风公司以明显不合理的低价转让财产，更不能确认自己是否拥有与四会悦风公司的合法债权及受到损害的事实，更因四会悦风公司与张景盛签订买卖商铺合同在先而无法知晓广州三建公司与四会悦风公司是否有纠纷的事实，广州三建公司均无法完成各项举证责任。二、诉争商铺价格是否合理的举证责任在于广州三建公司。广州三建公司以“低价转让财产”来诉求，自然应当承担证实低价的证明责任，从四会悦风公司提供的证据看，涉案商铺与其他案外人商铺的价格是一致的，符合市场情况。广州三建公司未完成自己的举证责任，依法应当承担举证不能的责任。三、四会悦风公司与张景盛签订买卖商铺合同，经双方协商自愿签订且在房管部门备案，该合同合法有效。四会悦风公司在原审中陈述为“抵押担保”并未提出任何事实和法律依据。广州三建公司提起的是撤销权之诉，法院理应审查广州三建公司是否具有撤销权的法律事实及依据。四、涉案商铺买卖合同是买卖合同关系还是民间借贷关系、抵押担保关系，法院应否需要启用释明权的问题。首先、在民间借贷关系和抵押担保关系中，根据合同相对性原则及民事诉讼法第119条第（一）项关于“原告必须是与本案有直接利害关系公民、法人和其他组织”的规定，这是对行驶起诉人的资格要求，是提起诉讼人能够成为原告的条件。因此，广州三建公司与四会悦风公司在是否存在有效债权，在没有生效文书确定的状态下，广州三建公司无任何依据证明自己能作为提出确认合同无效的诉讼主体。其次、广州三建公司称原审法院未行使释明权。广州三建公司并无确认合同无效的原告诉讼主体资格，且该涉案商铺已经很清楚是买卖合同关系，原审法院无须启用释明权。再次、在这种三种法律关系中，案由不同，诉讼权利地位及举证责任义务不同，在本案中法院无权审理当事人主张的多种法律关系。五、涉案商铺买卖合同不适用于广州三建公司所述的流担保约款。涉案商铺买卖合同是因四会悦风公司欠张景盛2100万元，在已到清偿期的情况下，四会悦风公司才将涉案商铺卖于张景盛以清偿借款。该行为一先一后发生，虽发生民间借贷关系及买卖合同关系，但不违反法律规定，均为合法有效。综上所述，广州三建公司诉讼请求无任何事实及依据，请求二审法院查明事实，驳回广州三建公司的上诉请求，维持原审判决。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审期间各方当事人没有提供新证据证实自己的主张。
案经本院主持调解，各方当事人未能达成一致意见。
本院认为：广州三建公司依据《中华人民共和国合同法》第七十四的规定提起本案诉讼，请求法院判决四会悦风公司与张景盛签订的商铺买卖合同无效，并撤销上述商铺在房管部门的预售登记备案。根据广州三建公司提起诉讼的根据及其请求，原审法院确定本案案由为债权人撤销权纠纷正确，广州三建公司上诉主张本案案由应为确认合同效力纠纷与事实不符，本院对广州三建公司该上诉请求不予支持。债权人提起撤销权诉讼的前提条件是债权人对债务人享有合法债权。结合本案，广州三建公司以债权人身份提起撤销权之诉，先要审查广州三建公司对四会悦风公司是否拥有合法债权。经查证，广州三建公司以四会悦风公司拖欠其工程进度款项为由向四会市人民法院提起诉讼【案号：（2015）肇四法民二初字第148号】，该案件目前尚未判决，无法确定广州三建公司与四会悦风公司是否存在合法的债权债务关系以及债权数额的多少。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第二款的规定，撤销权的行使范围以债权人的债权为限，而广州三建公司在一、二审诉讼期间均无法提供合法有效的证据证实四会悦风公司欠其债务的事实，广州三建公司请求法院确认四会悦风公司与张景盛签订的商铺买卖合同无效，并撤销上述商铺在房管部门的预售登记备案缺乏事实和法律依据，原审法院判决驳回广州三建公司诉讼请求合理合法，本院依法予以维持。待广州三建公司对四会悦风公司拥有合法债权后，广州三建公司可另循途径主张其权利。广州三建公司上诉要求中止本案诉讼，理据不充分，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当，本院依法予以维持。广州三建公司的上诉请求理据不充分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人广州三建公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁碧媛
审 判 员 蔡红茂
代理审判员 吕翠华
二〇一六年八月三十日
书 记 员 何桂好