上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2137号
原告（反诉被告）上海凌银实业有限公司。
法定代表人凌智健。
委托代理人龚震华，上海容和律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司。
法定代表人周旋。
被告周国祥。
两被告共同委托代理人金天立，上海泓盛律师事务所律师。
原告上海凌银实业有限公司（以下简称为凌银公司）与被告上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司（以下简称为旋捷公司）、被告周国祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李垚曜独任审判，于2013年10月10日组织各方进行了证据交换，审理中本院受理被告旋捷公司提起的反诉，并分别于2013年12月5日、2014年1月9日再次组织各方进行了证据交换。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年6月26日就本诉与反诉公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）凌银公司的委托代理人龚震华、被告（反诉原告）旋捷公司的委托代理人金天立（暨被告周国祥的委托代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审�终结。
原告凌银公司诉称，原告合法取得上海市闸北区芷江西路XXX-
XXX号房屋（以下简称为系争房屋）的使用权，并于2012年9月1日与被告旋捷公司签订了一份《租赁合同》，约定由旋捷公司向原告承租系争房屋，当日被告周国祥向原告出具《担保书》一份，承诺其就旋捷公司的合同义务承担连带担保责任。合同生效后旋捷公司屡屡拖欠房屋租金等应缴费用，虽经原告多次催讨始终未予清偿。原告遂于2012年12月7日向旋捷公司发出催告函，要求旋捷公司于2012年12月15日前付清欠款否则将于2012年12月15日解除合同，被告周国祥在该函件上签名。然而宽限期届满后旋捷公司仍未履行上述给付义务，原告遂依据合同约定于2013年3月1日通知被告合同于当日解除，并得到了两被告签字、盖章确认，但至今旋捷公司仍未向原告返还系争房屋及支付相应欠费。另外，旋捷公司在承租期间长时间欠付电费、物业管理费，甚至未经原告许可擅自对房屋进行了违法改造，严重破坏了房屋的建筑结构，由此遭到有关部门的处罚。期间被告周国祥甚至以伪造原告与房东的公章和同意转租的证明文件的方式，以旋捷公司的名义将房屋擅自分割成小间转租给第三人，周国祥的上述行为已构成犯罪并经法院刑事判决予以惩处。鉴于被告的上述种种违法、违约行为已对原告造成了严重损失，故原告诉至法院要求判令：1、确认原告与被告旋捷公司签订的《租赁合同》于2013年3月1日解除，并由被告旋捷公司搬离、返还系争房屋；2、被告旋捷公司支付自2013年3月2日起计算至实际返还房屋之日的房屋使用费（被告旋捷公司如于2014年8月15日前返还房屋，则按照每月734192元的标准计算至实际返还之日；如于2014年8月16日至2016年8月15日期间内返还，则从2014年8月16日起按照每月770902元的标准计算至实际返还之日；如于2016年8月16日至2018年8月15日期间内返还，则从2016年8月16日起按照每月809446元的标准计算至实际返还之日；如于2018年8月16日之后返还，则从2018年8月16日起按照每月849920元的标准计算至实际返还之日）；3、被告旋捷公司支付自2013年3月起至实际返还房屋之日止的物业管理费（其中2012年9月1日至2014年8月31日的物业管理费按每月10816元计算、2014年9月1日至2016年8月31日的物业管理费按每月11356.8元计算、2016年9月1日至2018年8月31日的物业管理费按每月11924.64元计算、2018年9月1日之后的物业费按每月12520.87元计算）；4、被告旋捷公司支付自2012年9月至实际返还房屋之日止的电费；5、被告旋捷公司支付解除合同违约金XXXXXXX元；6、被告旋捷公司承担本案诉讼费、保全费；7、被告周国祥就被告旋捷公司的上述支付义务承担连带保证责任。
被告�捷公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告违反了作为承租人应履行的法定义务，未及时向被告提供加盖房屋产权人公章的房屋产权证复印件、产权人同意原、被告签订合同的证明、产权人同意转租的证明以及产权人同意原、被告约定的合同租赁目的的证明，现被告不同意解除合同，并提起反诉要求判令：反诉原告与反诉被告签订的合同继续履行，反诉被告将盖有系争房屋产权人行政公章的房屋产权证复印件、产权人同意反诉原告按与反诉被告签订的租赁合同约定的租赁目的使用房屋的证明，以及产权人同意反诉被告转租的证明交付给反诉原告。如果法院认定合同应予解除的，被告则认为首先合同解除的责任在原告，因被告的租金已付至2013年3月15日，故不应以2013年3月1日作为合同的解除日期。原告未提供物业服务且不具备从事物业管理的资质，故无权向被告收取物业管理费。被告的电费实际已付至2013年9月，故不同意原告诉请中关于电费的起算点。关于原告要求按双倍租金标准计收房屋使用费的诉请显然不合理，而因合同的违约责任在原告，故原告无权向被告收取违约金，相反应赔偿被告损失，据此被告提出反诉请求要求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告直接损失XXXXXXX元；2、反诉被告赔偿反诉原告装修装饰固定资产折旧损失XXXXXXX元；3、反诉被告赔偿反诉原告可移动设备折旧损失206048元；4、反诉被告向反诉原告返还物业管理费118976元；5、反诉被告向反诉原告返还押金900000元。
被告周国祥辩称，同意被告旋捷公司的答辩意见及反诉请求。
反诉被告凌银公司辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求，双方签订的合同已于2013年3月1日解除，不存在继续履行合同的可能性。在合同履行过程中反诉被告已向反诉原告出示并提供了反诉被告与产权人签订的租赁合同及房屋产权证复印件，导致合同解除的责任完全在反诉原告方，故其无权要求反诉被告赔偿损失，而合同中关于物业管理费的收取已有明确约定，反诉原告应依约支付。
经审理查明，系争房屋的原产权人系上海市闸北区副食品公司（以下简称为闸北副食品公司），后于2012年5月24日变更为上海大宁资产经营（集团）有限公司（以下简称为大宁资产公司）。
2008年12月31日，原告与闸北副食品公司签订《上海大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》，约定闸北副食品公司将上海市芷江西路XXX-
XXX号1-2层房屋（建筑面积共1820平方米）出租给原告使用，租赁房屋的用途为商用、办公，租期为8年（自2009年2月10日起至2017年2月9日止），并同意原告可以招商引资为目的，将房屋全部或部分分租给他方等内容。
2012年9月1日，原告（甲方）与被告旋捷公司（乙方）就系争房屋签订《租赁合同》及相关附件，约定乙方承租系争房屋，签署本合同前甲方已告知乙方系争房屋类型或用途以及出租时的现状，乙方应进行核实与实地查看，充分了解并慎重考虑系争房屋是否能用于乙方从事宾馆及超市经营活动，而甲方对该房屋是否能用于上述用途不作任何承诺或担保，乙方签署本合同视为乙方有能力合法利用该房屋用于上述用途。双方约定合同的租期自2012年9月1日起至2020年8月31日止，装修免租期为2012年9月1日起至2012年12月15日止，乙方在装修免租期间仍需支付除租金之外的物业管理费、水费、电费等费用，若乙方提前终止本租赁合同，则装修免租期的租金乙方仍须按同期租金补交于甲方。租金标准为：2012年12月16日-2014年8月15日租金为367096元／月、2014年8月16日-2016年8月15日租金为385451元／月、2016年8月16日-2018年8月15日租金为404723元／月、2018年8月16日-2020年8月31日租金为424960元／月。物业管理费为：2012年9月1日-2014年8月31日为10816元／月、2014年9月1日-2016年8月31日为11356.8元／月、2016年9月1日-2018年8月31日为11924.64元／月、2018年9月1日-2020年8月31日为12520.87元／月。租金按月支付，每月的16日至次月的15日为一个支付周期，先付后用，除首期第一个月租金在合同签署当日支付以外，其余租金的付款最后截止期限为前个月的25日之前：即当月25日之前乙方应向甲方支付下个月的租金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金850000元及使用水电、物业管理保证金50000元，保证金不得作为乙方应当支付的租金和物业管理费等费用，在同时符合租赁关系终止、乙方无欠费、返还的租赁标的物和相关设施设备经甲方验收通过、乙方的营业执照、税务登记已迁移或注销的条件时，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外剩余部分无息退还乙方。租赁期间乙方不得向第三方部分或全部转租或以加盟、承包、联营等形式变相转租。合同第10-2约定：租赁期间有下列情形之一的，一方可在合同期限届满前书面通知另一方解除合同：……（3）乙方逾期不支付租金和物业管理费或甲方代收代付的公共事业费累计超过十日的……（7）乙方违反《二次装修安全责任协议书》或未征得甲方书面同意擅自施工或改变租赁标的物建筑结构或设施设备原状或超出甲方书面同意装修范围的。（8）乙方部分、全部或变相转租、转让、承包与他人交换承租权的。（9）乙方的装修、施工方案未到有关部门办理或未获准书面同意手续即擅自施工或装修施工后未经建管、安监、质监消防环保等部门审核、验收通过即开始使用标的物营业的……如乙方逾期支付租金、物业管理费等费用的，逾期一日，按拖欠费用�百分之五支付滞纳金，如违反合同10-2约定乙方除应付该付的房租、水、电、物业管理费以外，乙方付与甲方处租赁保证金及水、电、物业保证金作为违约金不再退还。如乙方在合同终止时逾期将房屋场地及附属设备移交给甲方的，每逾期一日，乙方应按日租金的两倍向甲方支付占用费。若乙方违约导致合同终止或解除，则乙方实施的包括但不限于装修、增设水电及其他与租赁场地无法分割或分割后破坏场地使用的设施或建造的房屋等固定建筑物的所有权归甲方，甲方无需给予补偿。一方违反合同第10-2条，另一方行使解除权的，违反合同的一方应向守约方支付金额为剩余租金两倍的违约金。合同尾部被告周国祥作为旋捷公司的委托代理人进行了签名。
同期，被告周国祥出具《担保书》，承诺自愿在原告与被告旋捷公司的租赁关系中为旋捷公司履行租赁合同中的义�承担连带担保责任，并承担就此责任引起的一切后果。
2012年9月19日，被告旋捷公司向原告支付了租金267096元、租赁保证金及水、电、物业保证金900000元。
2012年12月7日，原告向两被告发函称2012年11月29日之前曾就被告所欠租金、物业管理费、设备转让款合计183264元的费用及滞纳金向被告方寄发了催款通知，但被告至今仍未支付欠款亦未作任何说明，为此原告重申要求被告就所欠款项必须于2012年12月15日前还清，如被告未在2012年12月15日16时30分前将上述欠款交付原告的，原告将按合同约定于该日起终止执行双方就系争房屋签订的租赁合同，合同终止后原告即派员接管合同所指标的物。该函件由被告周国祥签收。
2012年12月20日，被告周国祥代被告旋捷公司向原告银行账户内转账133264元。
2012年12月27日，原告向被告旋捷公司开具了租金100000元、物业管理费（2012年9-12月�43264元的收据。
2013年1月18日，被告旋捷公司出具委托书，载明委托被告周国祥办理旋捷公司在上海的一切事宜。
2013年2月5日，被告周国祥代被告旋捷公司向原告账户上转款400000元。
2013年3月1日，原告向被告旋捷公司发出《通知书》，称因被告未按合同约定及时支付房租、物业管理费等款项，已构成合同违约，原告于2012年12月7日向被告发出关于催缴相关款项的公函，但被告仍未履约。2013年1月31日原告再次就上述情况通知被告并要求被告及时付清相关款项及违约金，但截止至2013年3月1日为止，被告仍未支付上述费用。原告据此告知被告解除双方就系争房屋签订的租赁合同，并要求被告将房屋清空归还给原告。该份《通知书》于当日送达两被告。
2013年3月11日被告周国祥代被告旋捷公司再次向原告账户上汇款410000元。
2013年4月18日，被告旋捷公司向原告发函要求原告接函后五日内提供系争房屋转租权的相关凭证，并承诺在收到相关凭证后被告旋捷公司即向原告支付所欠租赁款。同年4月22日，被告旋捷公司再次向原告发函催要系争房屋的权属来源证明，并告知旋捷公司已投入装修380余万元。后因原、被告就合同解除及违约责任的认定上存在争议，遂致讼。
另查明，2012年12月26日，被告旋捷公司与案外人蔡某某签订《房屋租赁合同》，约定旋捷公司将系争房屋中101-3室一间沿街房屋（约237.66平方米）出租给蔡某某经营中式快餐之用，租期自2012年12月30日至2020年11月29日等内容。
为协助蔡某某办理相关营业执照，被告周国祥曾伪造大宁资产公司及原告的公章，以二者的名义分别出具了出租委托书及转租证明。周国祥为此被以伪造公司印章罪追究刑事责任。
2013年3月22日，上海市公安局闸北分局芷江西路派出所以被告旋捷公司在系�房屋内搭建临时建筑不符合防火安全要求为由，要求其整改，并对其作出了罚款3000元的行政处罚决定。
2013年4月18日，原告向蔡某某及其经营的公司寄送公函，称原告从未允许旋捷公司对系争房屋进行转租，也未提供过盖有公司印章的同意转租的相关证明，旋捷公司与蔡某某签订的协议应视为无效，并告知原告与旋捷公司签订的合同已终止等情况。
又查明，截止至2013年11月底，原告代被告旋捷公司支付了电费197516.59元。其中有42347.88元系原告、被告旋捷公司重复向电力部门支付。审理中，原告调整了关于电费的诉讼请求，表示本案中关于被告旋捷公司的电费欠费暂主张至2013年11月底，对于之后产生的电费欠费保留相应诉权，并同意将旋捷公司已支付的42347.88元从相应电费欠费中扣除。
原告曾向被告旋捷公司提供过未加盖大宁资产公司公章的系争房屋的产权证复�件。
大宁资产公司曾为案外人办理工商注册向上海市工商行政管理局闸北分局企登科出具《情况说明》，称芷江西路234、254号1幢房屋的权利人变更为大宁资产公司，原先场地分割情况不变，同意原先注册在该场地的企业继续使用、经营，对该厂房仍旧从事招商引资工作。
2014年3月27日，大宁资产公司就原告公司的转租权情况出具了说明一份，表示大宁资产公司认可闸北副食品公司与原告就系争房屋所签署的房屋租赁合同的全部条款，并在客观上完全按照租赁合同的约定履行出租方的所有权利义务。大宁资产公司确认原告公司对系争房屋享有转租的权利，原告有权根据自己的需要自行单方决定将房屋全部或部分转租给他方。对在该说明出具之日前原告将房屋全部或部分转租给第三方的转租行为及今后可能发生的转租行为，大宁资产公司均予以认可。
审理中，两被�提供了一份以原告为对象的《承诺书》，内容为被告旋捷公司已收到原告2013年3月1日发出的合同解除《通知书》，现承诺将在2013年3月10日前付清前期拖欠原告的所有款项，如逾期未能付清的则按合同相关约定，在2013年3月11日清空房屋将房屋及附属设施交还原告并移交钥匙，旋捷公司要求在其支付上述款项后继续履行合同。承诺书尾部打印有被告旋捷公司的名称，但未加盖任何公章。对此被告旋捷公司称该文件系原告于送交合同解除《通知书》的当天打印好让被告周国祥签字并收回的，两被告处均未保留，因2013年3月10日是星期日，故被告旋捷公司于3月11日及时将所有欠费都付清了。原告则表示该份承诺书非原告方提供，原告亦从未看到过。
关于被告旋捷公司提出的各项损失的组成，旋捷公司称直接损失XXXXXXX元中包括已支付的租金XXXXXXX元、宽带费10000元、水费16602元、电费33208元、有线电视费10530元、供热费60200元、员工工资310000元、设备转让费40000元、移站及图纸费41000元、电话费1099元；装饰装修固定资产折旧损失XXXXXXX元是按以下费用合计后除以租期8年乘以剩余租期6年的标准计算，包括：安装装饰工程费XXXXXXX元、消防工程费203154元、挖土运土填土费292980元、网络安装费26000元、铝合金窗、钢结构平台等订制费用70000元、煤气安装费30000元、吊顶、隔断等工程费40000元、设计费60000元、购门支出4490元、监控购买及安装费12000元、压力泵购买支出2900元、通讯费2800元；可移动设备折旧损失是按照购买电视机、床、柜、窗帘、空调、电脑、传真机、凳子等移动物品花费412096元按50%进行折价。为证明上述损失的存在，旋捷公司提供了建筑装饰工程施工合同、装修工程结算书、安装工程结算书、消防系统安装工程施工合同及预、决算书�若干发票、收据。
审理中，被告旋捷公司就系争房屋内装修残值、消防工程残值以及现场遗留的设施设备的现有价值向法院申请审价、评估。2014年6月10日，上海申威资产评估有限公司就系争房屋内被告旋捷公司留存的60台液晶电视、43台壁挂式空调、240件家具、60张床垫等物品的评估价值出具《评估报告》，载明以2014年3月10日为评估基准日，上述物品的评估价值为259320元。对上述评估结论原、被告均表示无异议，但原告表示因合同解除的责任在被告旋捷公司，故上述物品的价值与本案无关。而对于系争房屋内装修残值、消防工程残值，后因被告未按时缴纳审价费用，故最终未作审价，被告旋捷公司表示待今后有经济能力时再另案诉讼主张。
审理中，原、被告均确认被告旋捷公司共计向原告支付XXXXXXX元的款项，其中的40000元为设施设备转让费，原、被告均同意将�此之外的款项XXXXXXX元按合同约定的标准在租金与物业管理费中间进行分摊。另外，原告表示根据合同约定因被告旋捷公司违约，故对被告支付的共计900000元的租赁保证金及水、电、物业保证金作为违约金不再退还。同时表示，根据合同约定，因被告违约导致合同解除的，应向原告支付剩余租期租金两倍的违约金，现原告自愿调整违约金金额，以六个月的租金标准（367096元／月）主张违约金。
以上事实，由房屋租赁合同、协议书、上海市房地产登记簿、担保书、委托书、公函、通知书、周国祥伪造公章出具的委托书、转租证明、情况说明、电费发票、银行付款凭证、网上银行电子回单、行政处罚告知笔录、行政处罚决定书、罚款缴纳通知书、消防监督检查意见通知书、询问笔录、银行个人业务凭证、贷记凭证、租金、物业费、保证金缴费发票及收据、节能服务合同、建筑装饰工程施工合同、装饰工程决算书、安装工程决算书、消防系统安装工程施工合同、预算书、决算书、工资发放表及付款凭单、物品购买及费用支付的收据、发票等证据以及各方当事人的陈述证明。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告旋捷公司就系争房屋租赁事宜签订的《租赁合同》及附件系双方真实的意思表示，内容于法不悖，合法有效。本案的争议焦点为：一、合同是否应予解除及解除日期的确定。对此本院认为，被告旋捷公司逾期支付租金、物业管理费等费用，已构成违约，经催告后原告有权依约行使合同解除权。鉴于原告已于2013年3月1日将解除合同的通知书送达被告旋捷公司，故对于双方签订的《租赁合同》已于该日解除的事实本院予以确认。合同解除权系形成权，一经作出即为生效，故即便事后被告旋捷公司出具过《承诺书》，并于2013年3月11日将410000元的款项汇入原告的账户，但在无证据证明原告对此予以认可的情况下，仅应视为旋捷公司的单方行为，而无法改变合同已解除的事实。在合同已解除的情况下，旋捷公司反诉要求原告提供相关办证材料的请求，本院难以支持。
争议焦点二：合同解除的责任归属及旋捷公司能否主张相应损失。旋捷公司称由于原告未提供协助其办理工商登记注册所需的材料，导致旋捷公司无法实现房屋的租赁目的，故合同解除的责任应在原告。对此本院认为，首先，旋捷公司未提供证据证明在原告发函要求解除合同前曾要求过原告提供上述材料；其次，在本案起诉与审理阶段，原告已先后提供了系争房屋产权证复印件、与闸北副食品公司签订的转租协议、大宁资产公司向闸北工商局出具的《情况说明》，以及大宁资产公司同意原告对系争房屋进行转租的�明，以上材料已充分证明大宁资产公司认可原告对旋捷公司的转租行为。在此情况下，原告客观上具备提供旋捷公司所称材料的条件，按常理，为实现租金收益原告无理由故意拒绝提供；再次，因旋捷公司欲在系争房屋内从事的宾馆经营活动属特种行业经营，需办理特种行业行政审批、公共卫生许可证后方可办理营业执照，故在旋捷公司未办妥上述审批、许可的情况下，将未能办理出营业执照的责任归咎于原告，本院难以支持。而合同履行期间，旋捷公司确实存在逾期付费的违约行为，故导致合同解除的责任应在旋捷公司。在此情况下，旋捷公司主张直接损失、可移动设备折旧损失均于法无据，本院难以支持。对于装饰装修固定资产折旧损失中的装修残值、消防工程残值的损失赔偿，因旋捷公司保留另案起诉的权利，故本院在本案中暂不作处理，而对于被告主张�装饰装修固定资产折旧损失中的其余诉请内容，基于前述理由，本院同样难以支持。
争议焦点三：合同解除后所涉款项如何结算。合同解除后，旋捷公司理应向原告返还房屋，并依合同支付房屋使用费及欠付的物业管理费、电费。根据双方的确认，旋捷公司就租金、物业管理费共计向原告支付了XXXXXXX元，双方均同意将该款按合同约定的标准在租金及物业管理费之间进行分摊，本院予以准照。因双方签订的租赁合同已于2013年3月1日解除，故应以该日作为计算旋捷公司已付租金、物业管理费的截止日，对于余款原告要求作为房屋使用费并进行相应抵扣，本院认为并无不妥，可予支持。关于物业管理费，双方就原告是否有权收取存有争议，对此本院认为，考虑到出租人对出租物业需进行必要的管理、维护，确存在一定的成本损耗，故在合同中约定原告向被告收取一定的管理费用并无不妥，其性质亦有别于物业公司因提供专业的物业管理服务活动而收取的物业管理费，故无论对旋捷公司要求退还已付物业管理费或以原告不具备物业管理资质为由拒绝支付物业管理费的意见，本院均难以支持。关于电费，原告同意将旋捷公司已支付的42347.88元从相应电费欠费中扣除，本院予以准照。另外，根据合同约定如因旋捷公司违约致合同解除的，原告有权不予退还租赁保证金、水、电及物业保证金，并有权主张剩余租期租金的两倍作为违约金，现原告自愿调整违约金金额，以六个月的租金标准主张违约金，尚属合理，本院可予准照。因被告周国祥曾承诺就被告旋捷公司对原告所负的租赁合同义务承担连带担保责任，故被告周国祥应对旋捷公司的相应款项给付义务承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海凌银实业有限公司与被告（反诉原告）上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司就上海市闸北区芷江西路234、254号房屋签订的《租赁合同》于2013年3月1日解除；
二、被告（反诉原告）上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司应于本判决生效之日起十五日内搬离上址房屋，将该房屋返还给原告（反诉被告）上海凌银实业有限公司；
三、被告（反诉原告）上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）上海凌银实业有限公司支付自2013年3月2日起计算至实际返还房屋之日止的房屋使用费（其中2014年8月15日前的使用费标准为734192元／月、2014年8月16日-2016年8月15日间的使用费标准为770902元／月、2016年8月16日-2018年8月15日间的使用费标准为809446元／月、2018年8月16日起的使用费标准为849920元／月，上述使用费中应扣除上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司已支付的237724元）；
四、被告（反诉原告）上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）上海凌银实业有限公司支付自2013年3月2日起至实际返还房屋之日止的物业管理费（其中2014年8月31日前的物业管理费标准为10816元／月、2014年9月1日至2016年8月31日间的物业管理费标准为11356.8元／月、2016年9月1日至2018年8月31日间的物业管理费标准为11924.64元／月、2018年9月1日起的物业管理费标准为12520.87元／月）；
五、被告（反诉原告）上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）上海凌银实业有限公司支付电费155168.71元；
六、被告（反诉原告）上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司应于本判�生效之日起十五日内向原告（反诉被告）上海凌银实业有限公司支付违约金XXXXXXX元；
七、被告周国祥应就上述第三项至第六项判决主文中确定的被告（反诉原告）上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司的支付义务承担连带责任；
八、驳回被告（反诉原告）上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司的全部反诉请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费69161.1元、财产保全费5000元（原告上海凌银实业有限公司已预缴），反诉案件受理费23557.18元、评估费4000元（反诉原告上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司已预缴），共计101718.28元，由原告（反诉被告）上海凌银实业有限公司负担700元，由被告（反诉原告）上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司负担101018.28元�
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 李垚曜
人民陪审员 金 艳
二〇一四年七月十七日
书 记 员 方 芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围
内承担保证责任。