福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终2501号上诉人（原审被告）：林生仁，男，1976年7月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被上诉人（原审原告）：柯良荣，男，1964年8月18日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：洪继明、陈富如，福建臻永律师事务所律师。上诉人林生仁因与被上诉人柯良荣房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2015）台民初字第3902号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。林生仁上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回柯良荣的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由柯良荣承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。一、柯良荣同意降低讼争房屋的租金，且同意林生仁可以延缓交纳租金，现柯良荣诉请支付拖欠的租金，有违诚信原则，应予驳回。二、柯良荣不是适格的主体，其在转租房屋时未取得业主的同意，不具备转租的资格。三、柯良荣拒绝开具租金的发票或收据，无权要求林生仁支付租金。柯良荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、林生仁关于柯良荣同意降低租金的主张不是事实，且缺乏相应证据予以证明。双方应当按照《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》的约定履行合同义务。二、柯良荣是本案适格的诉讼主体，其是取得商铺产权人张吾俤同意转租的情况下，才与林生仁签订上述租赁合同。而且在整整五年的租赁期间，商铺产权人张吾俤从未就讼争租赁合同的履行提出过任何异议，由此也可以推定产权人张吾俤是同意转租的。三、双方签订的合同并未约定柯良荣有开具发票或收据的义务，现柯良荣依约向林生仁交付商铺，故林生仁亦应该按照合同约定向柯良荣支付拖欠的房租。综上，请求驳回上诉，维持原判。柯良荣向一审法院起诉请求：1.林生仁立即向柯良荣支付拖欠的房租316450元（2013年6月1日至2015年6月30日共25个月，少交租金：158050元；2015年7月至2015年12月租金共计26400*6=158400元）；2.由林生仁承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年9月20日，张吾俤为出租方（甲方），柯良荣为承租方（乙方），签订一份《商铺租赁合同》。合同约定：甲方是位于福州金融街万达广场（下称“广场”）室外步行街[1F-95]号铺（下称“该商铺”）的合法产权人。甲方拟出租、乙方拟承租该商铺。租期自2011年1月1日起至2015年12月31日止。2010年12月20日，张吾俤出具一份《同意转租确认书》，内容为：本人张吾俤（男，身份证号码：）同意柯良荣（男，身份证号码：）对本人出租给柯良荣的位于福州市金融街万达广场室外步行街1F-95号商铺转租，租期为2011年1月1日至2015年12月31日。2010年12月29日，柯良荣为出租方（甲方），林生仁为承租方（乙方），双方签订一份《商铺租赁合同》。合同约定：甲方将坐落于福州市金融街万达广场室外步行街（1F-95）号商铺出租给乙方使用，建筑面积71.84平方米。租赁期限伍年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止。乙方应自计租日起支付商铺租金、物业费及其他费用。该商铺租金2011年1月1日起至2015年12月31日，租金标准为25150元（贰万伍仟壹佰伍拾元整）。2013年1月1日至2014年12月31日，租金标准为26400元（贰万陆仟肆佰元）。2015年1月1日至2015年12月31日，租金标准为27720元（贰万柒仟柒佰贰拾元）。租金均不含物业服务费、能源费。自计租日起，每壹个月为一个交租期，乙方应在本合同签署日支付第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满10日前支付下个交租期租金，乙方需向甲方支付租赁保证金为75450元（柒万伍仟肆佰伍拾元）。2011年6月1日，以柯良荣为甲方，林生仁为乙方，双方签订一份《商铺租赁合同补充协议书》。协议约定：根据甲、乙双方就福建省福州台江区江滨大道万达广场室外步行街1F-95号营业面积，租赁面积71.84平方米商铺租赁长期合作之目的，就万达店租金调整事宜，签订租赁合同附件，甲方同意下调租金，具体如下：1、2011年6月1日至2013年5月31日，月租金下调人民币伍仟元整（￥5000元整），合计￥20150元/月。2、2013年6月1日至2015年12月31日，租金以每月人民币贰万伍仟壹佰伍拾元（￥25150元/月）。（第2条，期限内按5%递增）合计：26400元。在合同附件限定时间内，双方按此履行福建省福州台江区江滨大道万达广场室外步行街1F-95号商铺租赁，甲方按以上之标准收取店铺租金。合同签订后，林生仁向柯良荣支付了租赁保证金75450元，柯良荣按合同约定时间将讼争商铺交付给林生仁使用，林生仁亦按照合同约定从2011年1月1日起按25150元/月标准向柯良荣缴纳租金至2011年6月1日。2011年6月2日起，林生仁按20150元/月标准向柯良荣缴纳租金至2013年5月31日。2013年6月至2014年6月林生仁在未征得柯良荣同意的情况下擅自降低租金标准仍按照20150元/月缴纳租金，2014年7月至2015年6月按20000元/月缴纳租金。从2015年7月份起至2015年12月31日林生仁就再未缴纳租金。柯良荣于2015年11月4日向林生仁发出《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，内容为“按照所签合同及其补充协议的约定，你自2013年6月至今已拖欠房租达290050元（2013年6月至2015年6月累计少交158050元；2015年7月至今分文未交：26400*5=132000）经我方多次催收仍拒绝支付，严重影响租赁合同的履行，属严重违约行为。……现我方通知你解除合同，同时限你在本通知寄出后3日内缴清拖欠的房租。”林生仁于2015年11月6日收到该份《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，仍未缴清拖欠的租金。柯良荣于2015年11月26日诉至一审法院。另查明，柯良荣对讼争商铺的转租权于2015年12月31日到期，林生仁已自行与讼争商铺产权人办理商铺交接手续。再查明，根据R1102722号《房屋所有权证》的记载，台江区鳌峰街道鳌江路8号（江滨中大道北侧、曙光路东侧）福州金融街万达广场二期C1-C4连接体095商铺即本案讼争商铺福州市台江区江滨大道万达广场室外步行街1F-95号商铺的产权人为张吾俤。一审法院认为，柯良荣在取得台江区鳌峰街道鳌江路8号（江滨中大道北侧、曙光路东侧）福州金融街万达广场二期C1-C4连接体095商铺的产权人张吾俤同意转租的情况下，与林生仁签订的《商铺租赁合同》及其《商铺租赁合同补充协议书》，系双方真实的意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。在未取得柯良荣同意降低租金标准的情况下，林生仁仍应按照该合同及补充协议书约定的租金标准支付租金，现双方《商铺租赁合同》已经解除，且柯良荣对讼争商铺的转租权亦于2015年12月31日到期，故柯良荣要求林生仁支付2013年6月至2014年6月少付的租金81250元（6250元/月*13个月），2014年7月至2015年6月少付的租金76800元（6400元/月*12个月）以及2015年7月至2015年12月未付的租金158400元（26400元/月*6个月）共计316450元的诉请，予以支持。林生仁提出柯良荣同意降低租金标准但未提供证据，且柯良荣否认，故该辩解一审法院不予采纳。双方签订的合同中并没有约定出租方开具收据的义务，故林生仁提出柯良荣未给其出具租金收据，以此作为不缴纳租金的抗辩，一审法院亦不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：林生仁应于本判决生效之日起十日内向柯良荣支付拖欠的租金316450元。一审案件受理费6046元，由林生仁负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定的事实属实。本院认为，柯良荣与林生仁签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，已依法成立并生效，且出租人柯良荣在转租讼争店铺时业已取得产权人张吾俤同意转租的确认，故双方均应按照合同约定履行各自的义务。林生仁主张柯良荣不是本案适格的诉讼主体，无权转租讼争店铺，缺乏事实依据，本院不予支持。林生仁诉称柯良荣已承诺其降低租金并延缓支付租金，但柯良荣在一、二审庭审中均予以否认，林生仁又无其他证据可以佐证，故一审认定林生仁应当按照合同的约定及时履行交纳租金的义务，并判令林生仁应支付拖欠的租金共计316450元（其中2013年6月至2014年6月少付的租金81250元，2014年7月至2015年6月少付的租金76800元以及2015年7月至2015年12月未付的租金158400元），并无不当，本院予以维持。另，双方签订的租赁合同中并没有约定柯良荣负有开具发票或收据的义务，故林生仁以柯良荣未给其出具租金收据为由拒绝支付相应期间的租金，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，林生仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6046元，由林生仁负担。本判决为终审判决。审 判 长  袁文伟代理审判员  陈秀瑜代理审判员  马 青二〇一七年二月四日书 记 员  章信淡