广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂10民终2072号
上诉人（一审被告、反诉原告）：黄彩金，女，1994年3月15日出生，壮族，住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：罗安晟，广西中名律师事务所平果分所律师。
上诉人（一审第三人）：梁健星，男，1972年9月9日出生，汉族，住广西百色市右江区。
上诉人（一审第三人）：梁红，女，1973年7月15日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
共同委托诉讼代理人：黄雪琴，广西中名律师事务所靖西分所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：陈滢，女，1971年7月4日出生，汉族，住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：庞俊宁，男，1968年11月20日出生，汉族，住广西百色市右江区，系上诉人陈滢丈夫。
上诉人黄彩金、梁健星、梁红与被上诉人陈滢关于房屋租赁合同纠纷一案，不服右江区人民法院（2017）桂1002民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，于2018年1月31日通知双方当事人到庭进行法庭调查。上诉人黄彩金委托代理人罗安晟、上诉人陈滢委托代理人庞俊宁、一审第三人梁健星、梁红共同委托代理人黄雪琴到庭。本案因案情复杂，报请主管院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。
黄彩金上诉请求：一、撤销原判；二、改判支持上诉人在一审中的诉讼请求，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋被实现抵押权、上诉人取得涉案房屋的产权后，百色市第一修理厂与陈秋华德租赁合同已经失效。被上诉人未证明其未涉案房屋的产权人，被上诉人没有涉案房屋的承租、转租权，一审认定被上诉人继续享有使用权是错误的。二、被上诉人与严远新的租赁合同是无效合同。三、被上诉人在租赁期内，通过非法手段造成上诉人无法营业，而且被上诉人无涉案场地的产权，法院应当判决解除上诉人与被上诉人的租赁合同，由被上诉人返还租金及押金给上诉人。四、一审遗漏当事人，程序违法。被上诉人是从严远新转租而取得房屋承租权，而严远新是从陈秋华处取得承租权，转租合同中都约定下家要转租的必须经过上家同意，而这些合同因百色市第一修理厂丧失了对涉案房屋的所有权而失效，一审应追加严远新、陈秋华为被告。
梁健星、梁红上诉请求：依法撤销原判，改判驳回陈滢的一审诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋被实现抵押权、上诉人取得涉案房屋的产权后，百色市第一修理厂与陈秋华德租赁合同已经失效。被上诉人未证明其未涉案房屋的产权人，被上诉人没有涉案房屋的承租、转租权，一审认定被上诉人继续享有使用权是错误的。二、被上诉人与严远新的租赁合同是无效合同。三、一审遗漏当事人，程序违法。被上诉人是从严远新转租而取得房屋承租权，而严远新是从陈秋华处取得承租权，转租合同中都约定下家要转租的必须经过上家同意，而这些合同因百色市第一修理厂丧失了对涉案房屋的所有权而失效，一审应追加严远新、陈秋华为被告。
陈滢辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。
陈滢向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告将其所经营的56道疯味店搬离现所占中山一路104号一楼商铺，并将场地归还原告；2、判决被告赔偿从2017年2月16日至搬离时止的租金及滞纳金（按原合同计算）。
黄彩金向一审法院提出反诉请求：解除合同，由陈滢返还27000元的租金及20000元的押金。
一审法院认定事实：2016年10月27日原告与被告签订《租赁合同》，甲方（原告）将中山一路104号原百色市中山客运站一楼商铺第8间面积约48平米出租给乙方（被告）使用。该合同关于租赁期限及租金的约定为：“租赁期限自2016年11月15日到2018年11月15日止，期限为2年；每年租金人民币大写壹拾捌仟元正（￥108，000.00）。”关于押金及租金的付款方式约定为：“乙方（被告）需于2016年10月30日前向甲方（原告）支付押金人民币20000元、及第一季度租金人民币27000元、在2017年1月30日前向甲方（原告）支付第二季度租金人民币27000元、在2017年4月30日前向甲方（原告）支付半年租金54000元、在2017年10月30日前向甲方（原告）支付1年租金人民币108000元。由于乙方（被告）原因不能及时支付的，需向甲方（原告）支付每日1%滞纳金，逾期5天仍未足额支付完费用的，甲方（原告）有权收回房屋使用权，清空房屋内物品，不退回乙方（被告）已交的费用，由此造成的损失由乙方（被告）负责。”合同签订后，被告黄彩金向原告陈滢交纳押金20000元及第一季租金27000元。2017年1月30日起被告开始拒付租金，为此，原告遂向法院提起诉讼。另查明，原、被告讼争的商铺场地原属于百色市第一汽车修理厂。2002年元月11日陈秋华与百色市第一汽车修理厂签订《场地出租合同》，由百色市第一汽车修理厂将原来百色市中山客运站候车室及停车场（包括车库、厕所）的场地租给陈秋华使用。2003年3月15日陈秋华与严远新签订《场地租赁合同》，将其获得使用权的位百色市百色中山客运站主楼的一楼120平方米，二楼约460平方米，三楼约400平方米，四楼约400平方米，五楼约310平方米，原停车场约400平方米，原车库约320平方米及新建二楼约210平方米的楼层及场地（按现状）租给严远新使用。期限从2003年3月15日至2023年3月15日止。2015年1月21日严远新与原告陈滢签订《协议书》，将百色市中山一路104号（原百色市中山客运站主楼1-5楼约1690平方米及新建部分及车场、车库约930平方米共2620平方米使用权归陈滢所有。2002年陈秋华申请在市中山一路104号原停车场地上进行框架结构改建。2012年7月，第三人梁健星、梁红通过公开拍卖，竞得座落百色市号综合楼的第一层、第二层，并办理相关所有权登记。经本院向百色市房产管理局查询，该房为混合结构。再查明，被告租赁讼争房屋后一直使用至今。
一审法院认为，关于原告对讼争的商铺是否享有使用权问题。2002年元月11日陈秋华与百色市第一汽车修理厂签订《场地出租合同》获得百色市中山客运站候车室及停车场（包括车库、厕所）的场地使用权，2003年3月15日陈秋华与严远新签订《场地租赁合同》，2015年原告与严远新签订《协议书》将其所享有使用权的场地租赁给原告。上述两份合同和《协议书》均属合法有效合同且尚未被依法撤销，原告依法享有使用权。《场地出租合同》所涉及的出租物不仅包含客运站的候车室，还包括停车场地，陈秋华与严远新签订的《场地租赁合同》亦印证了出租的场地包含客运站主楼及停车场、车库。现讼争的商铺系在陈秋华获得使用权后在停车场地场地进行改建，属框架结构，而非第三人权属证明所记载的混合结构，且该商铺的座落位置与第三人提供的中山一路104号1-2幢相关权属证书中房地产平面图的座落位置并不相符。故对第三人关于讼争商铺是其所有的抗辩，不予采信。原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原告与被告应按约履行。本案中，因被告仅支付了第一季度的租金而未支付其余租金，其行为已构成违约，现原告主张被告支付从2017年2月16日起至搬离时止的租金及滞纳金，予以支持。因第一季的房屋租赁合同已实际履行，故对被告反诉退回27000租金的主张不予支持。关于每日1%滞纳金的问题，因原、被告在合同中均未约定每日滞纳金是以何种金额为基数计算属约定不明，故一审法院按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金。对原告关于要求被告支付滞纳金的主张不予支持。关于被告的反诉退回押金问题。押金是承租人将一定的费用存放在出租人处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损失可以以此费用据实支付或另行赔偿。其性质是为了保证合同履行中造成对方损失可由此支付的费用。现反诉原告黄彩金主张退回押金予以支持，本案中予以抵扣。按合同约定，“逾期5天仍未足额支付完费用的，原告有权收回房屋使用权。”现原告以被告未支付租金而收回房屋使用权的主张，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告黄彩金定于本案判决生效后十日内搬离其租赁的百色市中山一路104号（原百色市中山客运站）一楼商铺；二、由被告黄彩金支付原告陈滢尚欠租金及滞纳金（租金计算：从2017年2月16日起计至被告黄彩金搬离该商铺时止，按年租金108000元计算；滞纳金计算：以所拖欠的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率分段计算。上述款项扣除应返还被告黄彩金的押金20000元）；三、驳回原告陈滢的其他诉讼请求；四、驳回被告黄彩金的其他反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元，反诉费100元，减半收取50元，合计100元，由原告陈滢负担30元，被告黄彩金负担70元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行举证、质证。陈滢向法庭提交以下证据：右江区法院判决书及补充协议书，判决书证明梁健星的产权证范围，不包括黄彩金租用的商铺。补充协议书证明陈滢有第一修理厂租给陈秋华的明确范围，包括涉案商铺和网吧。
黄彩金质证认为，判决书不能证明陈滢对本案商铺有使用权，该商铺已经转租多次。对证据2有异议，其不清楚补充协议内容。
梁健星、梁红对陈滢所提交证据的质证意见：对证据一无异议，判决书内容是陈滢起诉38度网吧使用权，一审已经驳回其诉讼请求，证明陈滢对涉案商铺没有使用权；对证据2有异议，第一汽车修理厂对104号房已经没有所有权，所签订的补偿协议无效。
梁健星、梁红向法庭提交以下证据：右江区人民法院（2017）桂1002民初437号民事判决及（2017）桂1002民初3306号民事裁定，证明陈滢、陈秋华对涉案商铺无使用权。
黄彩金质证认为，认可一审第三人梁健星、梁红提交的两份判决书。
陈滢质证认为，对右江区人民法院（2017）桂1002民初437号民事判决不予认可，其已针对该份判决书上诉，该判决未生效。法院驳回其主张的理由是修理厂签订的租赁合同未明确具体四至界范围，但并未质疑其所提交证据面积的四至范围。对（2017）桂1002民初3306号民事裁定有异议，与本案无关。
黄彩金无新证据向法庭提交。
本院认为，关于陈滢提交的证据，其在一审已经提交，不属于二审新证据，本院不予质证；关于梁健星、梁红提交的证据，属于人民法院生效法律文书，对该证据真实性，本院予以确认。
二审查明的事实与一审认定事实一致。
本案争议焦点：一、被上诉人陈滢是否对涉案商铺享有使用权；二、一审法院应否追加严远新、陈秋华为本案被告。
本院认为，关于争议焦点一，本案中，梁健星、梁红所持有的中山一路104号1-2幢楼房相关权属证书并不包含原百色市中山客运站候车室及停车场（包括车库、厕所）的场地范围，而涉案商铺系陈秋华在获得该停车场使用权后进行改建，属框架结构，而非第三人权属证明所记载的混合结构，陈滢通过转租获得涉案商铺使用权属实，本院予以确认。
关于争议焦点二，根据一审查明事实，被上诉人陈滢享有涉案铺面的使用权。其与黄彩金签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，合同双方均应依约履行。黄彩金认为陈滢隐瞒对涉案租赁房屋是否有实际使用权的真实情况，在交纳押金2万元及第一次租金后暂停交租，陈滢以其未按时交租为由要求黄彩金停止经营、交还铺面，双方产生纠纷。根据合同相对性，陈滢基于租赁合同诉请黄彩金搬离租赁房屋并支付租金及逾期腾房占有使用费，合法有据，一审认定本案当事人适格，并未遗漏其他与本案有利害关系的当事人，对上诉人的上诉理由，本院不予采信。
综上所述，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费416元，由上诉人黄彩金负担100元，由上诉人梁健星、梁红负担316元。
本判决为终审判决。
审判长 凌文楼
审判员 凌 除
审判员 黄小萍
二〇一八年五月八日
书记员 劳 慧