江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）赣中民一终字第350号
上诉人（原审原告）廖晓兰。
委托代理人唐海彪，江西江龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龙南县农村信用合作联社，住所地：龙南县龙南镇龙泉大道。
法定代表人黄橙，该联社理事长。
委托代理人廖龙生，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）曾绍军。
上诉人廖晓兰因与被上诉人龙南县农村信用合作联社（下称龙南信用社）、曾绍军房屋买卖合同纠纷一案，不服龙南县人民法院（2011）龙民二初字第292号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2004年3月6日，被告龙南信用社下属城区农村信用社与被告曾绍军签订《关于投资续建“龙南县龙海大酒店”项目协议书》一份，约定：原龙南县城区农村信用社以座落于龙南县马牯塘金水大道与105国道汇合处旁“新世纪大酒店”未竣工房屋按6600000元出资，被告曾绍军投资该房屋的后期续建工程，并按三星级标准装修，以审计评估的造价为出资额，合资续建“龙南县龙海大酒店”；开业前进行工商注册，具备法人资格，酒店设立董事会，营业后，曾绍军自主经营，自负盈亏，龙南县城区农村信用社不参与经营，不承担风险，每年收取固定回报320100元。2004年3月11日，龙南县工商行政管理局预先核准龙南县龙海大酒店字号名称。后龙南县工商行政管理局将龙南县龙海大酒店登记为个体工商户，经营者曾绍军。
2004年10月15日，原告（乙方）与龙南县龙海大酒店（甲方，代表人曾绍军）签订《购买房产合同书》一份。合同约定：乙方以每套房屋7万元价格购买甲方位于龙南县迎宾大道中段酒店首二层复式商铺一套，占地面积81.844m2，建筑面积二层共180.77m2，左靠廖强中，右靠龙海大酒店，后靠龙海大酒店停车场，前靠迎宾大道（金水大道）；合同签订时乙方一次性支付房款40000元，甲方在30个工作日将房地产交付乙方，乙方在入伙开始，按年将余下房款分五年支付，每年6000元。乙方如能按规定履约，甲方不计乙方利息，如乙方不能按规定时间支付余下房款时，甲方有权按1%计收滞纳金到乙方付清房款为止，乙方付清房款，甲方将房地产权证交还乙方，合同自行终止。被告曾绍军作为龙南县龙海大酒店代表在合同书上签名并加盖了龙南县龙海大酒店的合同专用章。签订合同当日，原告支付了购房款40000元，2004年12月9日，原告支付了办证费用10000元给曾绍军。
签订合同后，原告要求被告曾绍军提供房屋产权证，被告曾绍军提供了一本龙南县房地产管理局于2004年11月12日颁发的龙南县房权证龙公字第0x**号房屋产权证（房屋所有权人登记为龙南县龙海大酒店，产别：公产）以及一本龙国用（98）字第0xx2号国有土地使用证（土地使用者为龙银公司）。经本院向龙南县国土资源局查询，龙国用（98）字第0xx2号国有土地使用证所对应宗地属于国有划拨土地使用权。
2005年11月16日，龙南信用社、投资商（曾绍军）、购房户（包括原告）在龙海大酒店办公室就购买龙海大酒店商业店铺一事签订会议纪要一份，内容：“1、同意为购房户尽快办理产权证过户手续。2、办好产权证后在三方在场的情况下交完剩余购房款。（县委办、农信社、曾绍军）3、土地面积按规定分摊。”2005年12月30日，龙南信用社下发了《关于处理“龙南县龙海大酒店”部分住房的批复》：同意将“龙海大酒店”现有9间住房按市场价格对外销售；按有关规定办好过户手续。
2008年6月30日，因龙南县龙海大酒店停业超过6个月，经营者查无下落，龙南县工商行政管理局注销了其个体工商户登记。
2011年8月30日，原告诉至法院，请求判令：1、被告将位于龙南县马牯塘边贸城龙海大酒店首二层复式商铺左（东）靠廖强中，右（西）靠朱吉周，后（南）靠龙海大酒店停车场，前（北）靠迎宾大道（金水大道）产权证号为龙南县产权证龙公字第0xx7号项下的商住房过户至原告名下，过户费由被告承担。2、请求责令被告承担原告装修部分开支10000元。3、请求责令被告返还原告已替被告垫付办证费用10000元及利息。4、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为：诉争房屋是原告与龙南县龙海大酒店买卖的公产房，其对应的国有土地使用权属于国有划拨土地使用权性质，故该诉争房屋属一种特殊的房产，应当根据该诉争房屋买卖的法律效力来认定房屋买卖合同是否继续履行。
关于该诉争房屋买卖的法律效力，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”从本案查明的事实来看，第一，争议房产是公产，其虽然登记为龙海大酒店所有，但其真正所有权人仍是被告龙南县农村信用合作联社，其产权并未真正变更为两被告拟共同出资成立的法人龙海大酒店所有；第二，本案争议房产证登记为“龙海大酒店”，而土地使用证的土地使用权人又为“龙银公司”，两个权属证书权属人并未为同一人，属权属不明；第三，争议房产为公产，其对应的国有土地使用权属于划拨国有土地使用权性质，在一审起诉前未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，故应当认定房屋买卖合同无效。
关于房屋买卖合同无效后的其他问题，依据合同无效的处理原则，双方因无效合同而取得的财产应当互相返还。原告因无效合同取得的房屋应当返还给被告，被告因无效合同取得的购房款项等应当返还给原告。原告因购买房产合同无效导致的可得利益损失，可以另循途径解决。
原告主张由被告办理过户手续及依照有效买卖合同承担过户相关费用，违反法律规定，不予支持。原告请求被告承担原告装修部分开支10000元，由于原告提供的装修费用支出证据仅为两张个人写的清单和收条，不能以此证明与合同相关的装修费用，故不予支持。原告可以在主张因购买房产合同无效导致的可得利益损失的时侯一并解决装修费用问题。原告请求被告返还原告已替被告垫付办证费用10000元并支付利息，符合法律规定，予以支持。被告龙南信用社辩称，龙海大酒店是农信社与曾绍军的联营企业，应当以营业执照登记的为主要被告。因两被告并未依照合同约定将龙海大酒店登记为法人，且因龙南县龙海大酒店停业超过6个月，经营者查无下落，龙南县工商行政管理局注销了其个体工商户登记，故原告以合作人曾绍军、农信社为被告符合法律规定，对被告龙南信用社的抗辩不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，作出如下判决：一、驳回原告关于责令被告将位于龙南县马牯塘边贸城龙海大酒店首二层复式商铺左（东）靠廖强中，右（西）靠朱吉周，后（南）靠龙海大酒店停车场，前（北）靠迎宾大道（金水大道）产权证号为龙南县产权证龙公字第0xx7号项下的商住房过户至原告名下，过户费由被告承担的诉讼请求。二、驳回原告关于责令被告承担原告装修部分开支10000元的诉讼请求。三、由被告曾绍军、龙南县农村信用合作联社于判决生效后10日内共同返还办证费用10000元给原告，并自2004年12月9日起按银行同类同期贷款利率计付利息至付清款止。案件受理费400元，由被告曾绍军、龙南县农村信用合作联社负担。
上诉人廖晓兰不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉理由及请求为：一、两被上诉人通过签订《关于投资续建“龙南县龙海大酒店”项目协议书》，组建了联营企业龙南县龙海大酒店，涉案房屋产权证已登记龙海大酒店为所有权人。被上诉人之间因为联营产生纠纷，导致工商登记的变更或注销，改变不了房产权属已经登记的效力，也不能否定上诉人与龙海大酒店签订的《购买房产合同书》的有效性。二、原审判决认定涉案房屋土地使用权为国有划拨土地使用权，明显证据不足。即使涉案房屋用地为国有划拨性质，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，只要被上诉人及时向当地县级人民政府补交了土地使用权出让金，是可以办理房产过户手续的。但是，双方签订合同后，由于被上诉人之间产生了联营纠纷，导致在长达六、七年的时间内未办好相关手续。三、被上诉人在原审过程中未对房屋买卖合同的效力提出异议，原审判决却以合同无效为由不支持上诉人房产过户的请求。四、关于装修费用的问题。依据双方签订的《购买房屋合同书》第二条的约定，曾绍军对房屋质量要求进行了书面补充，即：“地面铺水泥地，二楼批白，卫生间设施搞好，墙体需拆开的要拆开，排水预留，水电到门口，报户业主自报，后面开门，砌围墙”，并承诺“20天之内完成以上设施”。但是被上诉人却迟迟未完成上述设施，上诉人为了安全和居住的需要，只好自己垫付费用进行装修，该费用被上诉人应予返还。上诉人原审过程中已提供了泥水师傅等人书写的清单和收条，在被上诉人没有提供相反证据的情况下，原审对此不予认定明显错误。
综上，请求二审法院撤销原审判决第一、二项，改判由被上诉人将位于龙南县马牯塘边贸城龙海大酒店首二层复式商铺左（东）靠廖强中，右（西）靠朱吉周，后（南）靠龙海大酒店停车场，前（北）靠迎宾大道（金水大道）产权证号为龙南县产权证龙公字第0xx7号项下的商住房过户至上诉人名下，过户费由被上诉人承担，改判由被上诉人承担上诉人装修部分开支10000元，二审案件受理费由被上诉人承担。
针对上诉人廖晓兰的上诉理由及请求，被上诉人龙南信用社辩称：一、原审判决认定事实清楚。原审当庭查证了曾绍军提供了龙国用（98）字第0xx2号国有土地使用权证交由上诉人持有的事实。关于装修费用，上诉人原审提供证据有关证人没有到庭接受质询，且无法确认其关联性。同时，双方房屋买卖合同无效，上诉人要求答辩人承担其装修费用的开支不符合法律规定。二、原审判决适用法律正确。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》均明确规定，划拨土地使用权未经有批准权的政府批准是禁止转让的，本案房屋转让涉及的土地时划拨土地，因此转让合同违反了法律强制性规定，为无效合同。同时，房屋所有权人和土地使用权人登记不一致，属权属不清晰，转让合同也应为无效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人曾绍军未作答辩。
二审查明：被上诉人龙南信用社因替龙银公司清偿银行贷款后获得涉案房屋所处原“新世纪大酒店”未竣工房产的所有权，后以该房产与被上诉人曾绍军合资合作经营“龙南县龙海大酒店”，土地使用权证未进行更名，仍为龙银公司。
2004年10月15日，上诉人与龙南县龙海大酒店签订的《购买房产合同书》中就房屋过户费用的承担未作约定。同日，曾绍军向上诉人出具了一份书面材料，内容为：“地面铺水泥地，二楼批白，卫生间设施搞好，墙体需拆开的要拆开，排水预留，水电到门口，报户业主自报，后面开门，砌围墙。20天之内完成以上设施。”
二审过程中，本院依职权向龙南县房地产管理局交易所、龙南县国土资源管理局就涉案房屋交易有关事项进行了调查，并制作了三份调查笔录。龙南县房地产管理局交易所认为，涉案房产虽然房屋所有权证登记产权类别为公产，但并不代表该房产为国有资产，该分类系房管部门对房产类别进行了老旧分类；按照龙南县的现行有关规定，涉案房屋交易只要当事人提供了交易资料和相应的过户资料是允许办理过户的，并未作限制性规定。龙南县国土资源管理局认为，房屋转让涉及房屋占用范围内国有划拨土地使用权一并移转的，应当报经国土部门批准，补办出让手续，补缴土地出让金，龙南县在2009年之前可以办理此类房屋转让涉及的土地使用权过户手续，2009年之后因国家政策的调整，对于补办出让手续、补缴出让金操作层面的具体问题没有解决，龙南县至今停办了此类房屋转让涉及的土地使用权过户手续。上诉人认为如果2009年之前此类房屋用地可以办理过户，现在也应当可以办理过户，对上述笔录的其他内容没有异议。被上诉人对龙南县国土资源管理局调查笔录没有异议，对龙南县房地产管理局交易所调查笔录表示不清楚有关规定。
另查明，双方当事人至今尚未就涉案房产交易事项报请当地有批准权的人民政府审批。
二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为：一、关于涉案《购买房产合同书》的效力问题问题。诉争房产占用土地的使用权虽然仍然登记为龙银公司，但该宗土地及其地上未竣工建筑物早已债务纠纷一并抵偿给了被上诉人，被上诉人后又以该土地及其地上未竣工建筑物作为出资，与被上诉人曾绍军合资建设经营龙南县龙海大酒店，故在上诉人与龙海大酒店签订涉案《购买房产合同书》时，该宗土地使用权实际已归龙海大酒店享有，不存在土地使用权人与房屋所有权人不一致、权属不明的情形。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人在转让划拨土地上的房屋时，不适用该司法解释对合同效力的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。虽然上诉人与龙海大酒店签订涉案《购买房产合同书》时未经过政府部门批准，但依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十条第（五）规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定属于管理性强制性规定，不能作为直接认定涉案《购买房产合同书》的法律依据。而且本案中，龙南县房地产管理部门表示按照龙南县的现行有关规定涉案房屋交易允许办理过户手续；龙南县国土部门也表示2009年之前可以办理房屋转让涉及的国有划拨土地使用权的过户，2009年之后因国家政策的调整，暂停了办理；龙海大酒店转让涉案房屋不改变土地使用性质，仍为商业而使用房屋和土地，故不涉及国家利益和公共利益。综上，原审认定涉案《购买房产合同书》无效错误，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法，未违反效力性强制性法律规定，应为有效。二、关于涉案房产产权过户问题。因涉案房产交易事项至今尚未经有批准权的人民政府批准，房产能否过户以及过户前是否应先办理其他行政手续尚未确定，上诉人当前要求被上诉人为其办理房屋产权过户手续的前提条件尚不具备，故对上诉人在本案中就涉案房屋诉请办理过户手续的主张，本院不予支持。上诉人可在双方就涉案房产交易事项办完相关行政审批手续后，另行主张。被上诉人曾绍军收取上诉人10000元办证费用后，一直未办理涉案房屋的产权过户手续，该款应由两被上诉人共同返还上诉人，并自收取之日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息。涉案房产过户过程中涉及的税费承担问题，由双方当事人在政府批准同意办理过户手续后再另行解决。三、关于上诉人主张的装修费用支出10000元的问题。由于上诉人就装修费用的支出仅提交了两份案外人书写的清单和收条，无其他证据予以佐证，同时亦未提交有关证据证明其对诉争房屋实际进行了本应由被上诉人完成部分的装修，故上诉人要求被上诉人承担该费用的主张，证据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定诉争合同效力有误，但处理结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费400元，由上诉人廖晓兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年三月十二日
书 记 员 王 佳