湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂03民终2244号
上诉人（原审被告）：郭波。
委托诉讼代理人：汪浩，湖北献真律师事务所律师。代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
被上诉人（原审原告）：湖北汇城物业服务有限公司。住所地：湖北省十堰市。
法定代表人：程幸吉。
委托诉讼代理人：秦吉芬。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：徐海涛，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。代理权限为：一般代理。
上诉人郭波因与被上诉人湖北汇城物业服务有限公司（以下简称：汇城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2013）鄂茅箭民二初字第00573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成由审判员胡韧担任审判长并主审，审判员刘占省、郭雯参加的合议庭审理了本案。经阅卷和询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
郭波上诉请求：撤销原判，改判驳回汇城物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.原审判决认定事实错误。郭波从未与汇城物业公司签订过《物业管理服务协议书》，双方未形成物业服务关系。原审判决既然认定是十堰市鱼飞食品连锁有限公司与汇城物业公司签订的协议，汇城物业公司应当向物业使用人连锁公司主张权利。郭波承租后并未使用物业，也未接受汇城物业公司的物业服务。郭波从未向汇城物业公司缴纳过物业费，双方未形成事实上的物业服务关系。2.原审判决适用法律错误。郭波仅是名义上的承租人，并未实际使用物业且不是业主。业主委员会所订立的协议，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，对业主汇城物业公司具有约束力。3.原审判决审判程序违法。依据《物业管理条例》第四十二条规定，业主湖北汇城置业有限公司应负有连带交纳物业费的责任，应当通知其参加诉讼，原审法院拒不通知其参加诉讼，遗漏当事人，程序违法。
汇城物业公司辩称：1.郭波是汇城物业公司所在小区的物业使用人，与汇城物业公司存在事实上的物业服务合同关系，是本案适格主体。2.郭波是物业使用人，不能以承租后未使用物业而拒绝交物业费，一审判决适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，郭波的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判、
汇城物业公司向一审法院起诉请求：判令郭波支付自2010年6月30日起至2013年8月31日止的物业管理费25935元及逾期违约金3108元，共计29043元。
一审法院认定事实：2008年1月1日，湖北汇城置业有限公司（以下简称：置业公司）授权汇盈（十堰）商业管理有限公司（以下简称：汇盈公司）全权代理置业有限公司将位于十堰市北京中路1号的香格里拉小区所有商业用房的招商、租赁、管理事宜。2008年10月8日，汇盈公司作为甲方与乙方郭波签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于香格里拉小区城市花园北京路99＃、面积332.65㎡的商铺租赁给乙方经营餐饮，租赁期限为2009年1月1日至2013年12月31日。双方约定：合同期内，郭波需遵守物业管理和商业管理的统一规定，缴纳的物业管理费、治安费、卫生费、电、水费及物业所收取的其他费用由郭波与物业公司另行签订协议。2013年7月22日，汇盈公司与郭波签订《终止房屋租赁合同协议》。
2009年6月23日，郭波经营的十堰市鱼飞食品连锁有限公司与十堰汇成物业管理有限公司（后更名为湖北汇城物业服务有限公司即本案的原告汇城物业公司）签订《商户物业管理服务协议书》一份，约定甲方（郭波）租赁经营的香格里拉小区城市花园北京路99＃、面积332.65㎡的商铺，与乙方（汇城物业公司）构成物业服务合同关系，双方约定物业费收取标准为每平方米每月2元，从2009年6月1日收取，一年一次性缴清。双方还约定了该协议的有效期自2009年6月1日起至2012年9月30日止。之后，郭波缴纳了2009年6月至2010年5月的物业费1983.60元。2010年6月以后的物业费，郭波拒交，引起诉讼。
一审法院另查明：2008年1月7日，置业公司与十堰汇城物业管理有限公司签订了一份《香格里拉城市花园物业管理委托合同》，约定：置业有限公司将其建设的香格里拉城市花园小区委托汇城物业公司进行物业管理，非住宅房屋由汇城物业公司按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；逾期交纳物业费按每天应交费用的万分之四交纳滞纳金；委托管理期限为2年，自2008年1月7日起至2010年1月7日止，如小区业主委员会成立，与某一管理单位订新管理委托合同则本合同自动失效；合同期满后若汇城物业公司全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
2009年6月12日，十堰市香格里拉城市花园业主委员会与汇城物业公司签订了一份《协议书》，约定由汇城物业公司继续为十堰市香格里拉城市花园小区提供物业管理服务，并同意在签订正式物业服务合同之前对涉及小区物业管理服务费等各项费用的收费标准、缴纳时间及违约责任，暂参照前期物业建设单位与汇城物业公司签订《香格里拉城市花园物业管理委托合同》的标准履行，协议自签订正式《物业管理委托合同》后自动失效。
一审法院认为：汇城物业公司依据香格里拉城市花园小区业主大会选聘物业服务企业前，房地产建设单位与其订立的前期《香格里拉城市花园物业管理委托合同》及业主委员会与其签订的《物业服务管理委托合同》，对香格里拉小区进行了物业服务，其有权向香格里拉城市花园小区业主与物业使用人收取物业服务费。郭波与业主签订的《房屋租赁合同》及双方因租赁合同诉讼后的民事判决书，均证实了郭波是香格里拉小区城市花园北京路99＃商铺的实际承租人和实际使用人。郭波在租赁期间，应当向汇城物业公司缴纳物业费用。2013年7月22日，双方虽然签订了《终止房屋租赁合同协议》，但租赁期间的物业费郭波仍应缴纳，故郭波辩解的理由不予支持。本案缴纳物业费的标准及起、止时间和计费标准，双方在《商户物业管理服务协议书》已经约定，应从其约定。汇城物业公司诉请郭波应从2010年6月30日起至2013年8月1日止向其缴纳物业费共计25935元及缴纳滞纳金3108元的主张，部分予以支持，郭波应支付的物业费应从郭波逾期缴纳的时间即2010年6月30日计算至双方约定的2012年9月30日止，共计27个月，按照建筑面积332.65㎡，每平方米每月2元计算，共计17963.10元。汇城物业公司与郭波在《商户物业管理服务协议书》里虽然约定了逾期缴纳物业费应支付滞纳金，但考虑到郭波在房屋承租后并没有实际经营等因素，对汇城物业公司主张滞纳金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、郭波于判决发生法律效力之日起十日内支付汇城物业公司物业服务费17963.10元；二、驳回汇城物业公司的其他诉讼请求。如未按照上述指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费526元，由郭波负担。
二审中，郭波和汇城物业公司在二审规定的举证期限内均没有向本院提交新证据。
二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：郭波租赁香格里拉小区城市花园北京路99＃商铺的事实，有郭波与业主签订的《房屋租赁合同》及双方因租赁合同纠纷诉讼后本院于2014年12月19日作出的生效判决认定的事实佐证，可以认定郭波是香格里拉小区城市花园北京路99＃商铺的实际承租人和实际使用人。
2009年6月23日，郭波经营的十堰市鱼飞食品连锁有限公司与十堰汇成物业管理有限公司（后更名为汇城物业公司）签订《商户物业管理服务协议书》一份，约定所租赁物业的面积及物业费的收取标准，双方物业服务合同关系成立，郭波在租赁期间，应当按照上述约定向汇城物业公司缴纳物业费用。郭波上诉称虽然租赁了该物业，但没有实际使用物业，不应当交纳物业费的理由，不符合双方约定，亦于法无据，不予支持。郭波是诉争物业的实际承租人和实际使用人，并与汇城物业公司签订有物业管理服务协议，是本案的适格主体，故其上诉称一审漏列主体，审判判程违法的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，郭波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由郭波负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 韧
审判员 刘占省
审判员 郭 雯
二〇一六年十二月二十三日
书记员 黄 霞
：本案适用的法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；