广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3558号
上诉人（原审原告、反诉被告）：伍碧爱，香港居民，住所地：香港九龙沙田。
委托代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。
委托代理人：钟玉婷，广东宏安信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵宇北，住所地：广东省广州市越秀区。
委托代理人：王小勤，广东同益律师事务所律师。
委托代理人：曾宪桦，广东同益律师事务所律师。
上诉人伍碧爱因与被上诉人赵某房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
伍碧爱于2013年4月向原审法院提起本案诉讼称：伍碧爱与赵某是亲属关系，伍碧爱是赵某的阿姨。2006年8月，赵某的母亲伍某壬找到伍碧爱以及伍碧爱丈夫何某甲，称由于赵某申请出国需要财产担保，而伍某壬的经济状况并不能提供足够的担保，故向伍碧爱申请帮助。伍某壬提出，希望由伍碧爱与赵某签订虚假的房屋买卖合同，将伍碧爱位于广州市荔湾区带河路德华坊13号（以下简称13号房屋）的房产先登记于赵某名下；希望何某甲与伍某壬签订虚假的房屋买卖合同，将何安位于广州市荔湾区龙津中路431号的房产（以下简称431号房屋）先登记于伍某壬名下。待伍某壬与赵某取得两间房屋的产权人地位，顺利为赵某出国提供财产担保后，伍某壬及赵某即将借用的两间房屋归还伍碧爱及何某甲。伍某壬又提出，为了证明自己没有吞占房产的想法，伍碧爱与赵某办理过户手续后房产证原件仍然由伍碧爱保管，赵某于办理完财产担保后即会将房产证过户回伍碧爱。由于考虑到双方是亲属关系，又考虑到伍某壬提出办理完财产担保后即会将借用的房产返还，且2007年2月伍某壬提议将伍碧爱的房屋过户给赵某后，伍碧爱丈夫可以在香港申请综援金，伍碧爱认为是一举两得的事情，伍碧爱即2007年4月9日即与赵某签订了虚假的房屋买卖合同并于同年4月24日办理了房屋过户手续。同时，为方便过户手续顺利进行，伍碧爱为赵某缴纳了过户必需的税费。但是因为双方是以签订虚假合同为手段来达到取得财产担保的目的，因此，伍碧爱一直没有收取合同中所列出的出卖房产价款。但是，办理了房产过户手续后，伍某壬并没有如当初承诺般为赵某的出国办理财产担保，赵某也一直没有申请出国。因此，伍碧爱夫妇二人开始向伍某壬及赵某追讨赵某向伍碧爱夫妇借用的两间房产。但赵某及伍某壬一直以房产过户未满五年，倘若又办理过户税费过高为由拖延时间，拒绝办理过户手续。直到房产办理过户时间满五年后，赵某及伍某壬依然没有将所借用的两间房产归还伍碧爱夫妇。2013年3月13日，伍某壬于广州日报A14版刊登公告，说其因遗失431号房屋的房产证，其将到房管局补领房产证。伍碧爱这时才知道赵某一直不打算归还房产，其一开始与伍碧爱提出借用房产就是希望以欺诈的方式签订虚假的房屋买卖合同并取得房产的所有权。伍碧爱在知道真实情况后立即采取行动要求赵某归还房产，并于同年3月23日与何某甲、兄长伍某丁等人去到431号房屋找到伍某壬，要求伍某壬与赵某立即办理房产过户手续归还房产。但此时伍某壬又狡辩称房屋已过户是自己所有，自己当初已经交纳了100万人民币作为房产价款。期间双方因争吵激烈发生冲突，伍某壬将何某甲推到在地致其受伤。赵某和伍某壬基于侵吞伍碧爱合法房产的目的，以虚假理由欺诈骗使伍碧爱相信双方签订的不是房地产买卖合同而是房地产借用合同。伍碧爱与赵某签订虚假《房屋买卖合同》及将讼争房屋过户给赵某的另一目的是为伍碧爱能顺利在香港申请综援金。因此，根据《合同法》第五十二条第三款规定，认定为无效合同。另外，赵某曾被判刑，没有经济能力购买房屋。伍碧爱的兄弟姐妹均可证明双方的买卖是虚假的。在房屋过户后，房屋的管理和收益仍归伍碧爱所有，赵某也没有支付房款的凭证，充分证明买卖是虚假的。故起诉请求判令：一、确认伍碧爱与赵某双方于2007年4月9日签订的《房地产买卖合同》无效。二、赵某向伍碧爱返还广州市荔湾区带河路德华坊13号房产并依法办理房产变更登记；三、本案全部诉讼费用由赵某承担。
赵某原审辩称：不同意伍碧爱全部诉讼请求。一、伍碧爱于涉案合同签订并履行完毕6年后主张合同无效，既不合常理，更无事实及法律依据，且早已过法定诉讼时效。二、涉案房屋买卖合同合法有效。1、涉案合同签订时，涉案荔湾区帯河路德华坊13号房的产权人为伍碧爱，伍碧爱有权转让其房产。2、卖方伍碧爱、买方赵某均为完全民事行为人，均具有完全民事行为能力，卖方伍碧爱、买方赵某均在该合同上亲笔签名，伍碧爱的配偶何某甲亦在场，买卖双方同时签订有内容相同的两份合同，一份交房管局备案，一份交买方赵某，足以证明该合同为买卖双方的真实意思表示。3、该合同的内容已经过政府房地产主管机关审查确认合法有效，并办理了房产过户的全部手续，涉案房产过户登记至买方赵某名下，赵某取得该房产权证并实际使用该房屋已达6年之久，买卖双方一直和睦相处，并无争议。该房屋至今由赵某出租收益。4、赵某用母亲伍某壬的钱以现金方式已向伍碧爱交付房款，基于亲属关系，伍碧爱没有向赵某出具收据。三、伍碧爱主张涉案合同无效的两个理由根本站不住脚。第一个理由是说，伍某壬教唆伍碧爱，骗取香港政府“综援”的目的。（1）首先，伍碧爱的配偶何某甲从上世纪70年代起就一直在香港生活，是香港永久居民。伍碧爱本人也于2001年定居香港，而赵某一直在广州生活，母亲伍某壬也是于1984年就已经从香港回到广州，并一直在广州居住生活，有没有外地人教“两个老香港”骗香港政府“综援”的道理呢？（2）其次，从伍碧爱、何某甲提交给法庭的证据《香港社会福利署申请获准通知书》可知，伍碧爱、何某甲一家人于2007年4月9日就已经开始领香港政府救济金，也即，伍碧爱、何某甲一定是在此之前就已经向香港社会福利署申请救济，并获得了批准。由此可见，2007年4月9日伍碧爱与赵某签订涉案房屋买卖合同与伍碧爱、何某甲向香港政府申请“综援”根本无关。（3）再次，伍碧爱说其与伍某壬、赵某串通签订虚假合同骗取香港政府救济金，伍碧爱并未提供任何有效证据证明，这只是伍碧爱的单方说辞罢了。第二个理由是说为帮了赵某出国留学，所以才与赵某签订虚假的房屋买卖合同。而该理由同样不能成立：（1）赵某2006年犯刑案，当时包括何某甲、伍碧爱、伍某辛在内的全家人都知道，犯有刑案的人公安机关不可能为其开具《无犯罪记录证明》，也即赵某2007年是不可能可以办到出国留学的，何某甲、伍碧爱不可能在此种情况下“与赵某签订虚假的房屋买卖合同”，帮赵某申请出国留学。（2）其次，在2007年期间，如要为赵某办理去英国留学，一定是由英国的亲人帮助办理相关手续，当时英国的亲人有伍某辛、伍某丙，她们均是本案证人，在本案中证人伍某辛未有提供任何可以证明其帮助赵某去英国留学的证据，而伍某丙于2006年及2011年亲笔手写寄回的家信，内容反映了伍某辛的经济能力差，根本没有能力帮助赵某出国。四、从2007年4月9日伍碧爱与赵某签订涉案合同后，赵某及其母亲伍某壬实际使用涉案13号房长达6年之久，期间何某甲、伍碧爱从未向赵某及其母亲伍某壬提出异议，即使伍碧爱、伍某壬等一众兄弟姐妹的母亲廖某于2011年2月去世，所有兄弟姐妹全部聚集在广州，何某甲、伍碧爱也未提出过异议，足见涉案合同的真实性。五、从另一角度说，如涉案合同真是伍碧爱为帮赵某留学而签订假转让合同，未收到赵某、伍某壬给付的房款，依伍碧爱的个性，伍碧爱早就会“大闹天空”，把赵某、伍某壬“撕成碎片”，哪会有耐心等上6年，到现在才来打什么官司！事实上，赵某及母亲伍某壬的银行存款已被伍碧爱提取，存款的数额足以支付房款。综上，请法院驳回伍碧爱的诉讼请求，并反诉要求：一、确认伍碧爱、赵某签订的买卖合同有效。二、反诉费由伍碧爱负担。
伍碧爱对赵某的反诉辩称：不同意赵某的诉讼请求，理由如本诉。
原审法院经审理查明：伍碧爱与赵某的母亲伍某壬是姐妹关系。广州市荔湾区带河路德华坊13号房屋（2－1／3层，建筑面积82.96平方米）在2006年9月登记在伍碧爱名下。
2007年4月9日伍碧爱、赵某签订了《房地产买卖合同》约定：伍碧爱将讼争房屋以9万元出售给赵某。房屋管理部门对上述合同进行了登记备案。合同签订后，双方办理的房屋的产权过户手续，2007年4月讼争房屋登记在赵某名下。广州市房地产交易登记所核定讼争房屋的价格为124000元。新房产证原件由伍碧爱保管。
现讼争房屋以赵某名义对外出租。
2005年12月26日至2013年12月26日，伍某壬在中国银行国际大厦支行海珠中分理处租用了保管箱（箱号3676），被授权开箱人为伍碧爱。
2006年8月赵某曾因故意伤害罪被本院判处拘役六个月。
2013年3月23日伍碧爱与伍某丁、伍某辛等人到431号房屋找伍某壬，双方就房屋归属问题产生争执，伍某丁报警。
原审法院受理的何某甲起诉伍某壬的房屋买卖合同纠纷案件与本案有关联，何某甲是伍碧爱的丈夫。
伍碧爱主张其与赵某双方签订的买卖合同是为了达到非法目的而签订的虚假合同，向原审法院提供了下列几组证据：
第一组：证据1、税收通用完税证原件；证据2、产权人为赵某的房地产权证原件；伍碧爱认为，房屋过户时的税费由伍碧爱交纳，因交易是虚假的，所以房产证原件由伍碧爱负责保管。
第二组：证据8、2013年3月23日的报警回执，证明伍碧爱到赵某母亲处要求归还房屋时双方产生冲突，伍碧爱等人报警。2013年9月28日及29日的报警回执，伍碧爱主张赵某冲占了赵某的房屋，伍碧爱到派出所报警。
第三组：证明房屋由伍碧爱实际管理和收租。证据11、2010年12月27日伍碧爱与租户詹某甲签订的房屋租赁合同、2012年7月10日伍碧爱与詹某甲的提前解约协议；证据10、2012年4月5日詹某甲的搬迁承诺书。
第四组：证明赵某及伍某壬名下的存款来源实际上是伍碧爱的姐妹伍某辛、伍某丙带回国的外汇，开始由伍碧爱代管，后转由赵某和伍某壬代管。赵某本人根本没有资金购买房屋。
证据17、1996年8月伍某丙写给伍碧爱的信件；证据15、1999年6月伍碧爱在中国银行广州市沿江支行的海外私人汇款证明书；证据16、1999年6月伍碧爱的中国银行外币储蓄存款单；证据19中伍碧爱名下的中国银行定期账号查询明细（账号分为47×××01－007000900－222442及47×××00－7000900－160825及476100－8880101－238774100），该账户内有多笔定期存款。伍碧爱主张伍某辛在1999年6月从英国寄了4.1万英镑、1996年8月伍某丙代伍某辛从英国寄3.15万元英镑给伍碧爱保管，用于给母亲治病。
证据19中2007年4月2日伍碧爱名下中国银行账号47×××00－7000900－160825的取款回单7张和伍某壬名下中国银行账号47×××09－007000900－148740存款回单一张，伍碧爱其中一张取款回单与伍某壬的存款回单的金额均是964.56元。伍碧爱主张是伍碧爱将钱提取后存入伍某壬的账户，这些汇款是属于伍某辛的，由于伍碧爱居住香港，不方便保管和提取这些款项，所以经伍某辛同意，2007年将代管的钱转给伍某壬保管。
证据20、伍某壬名下的中国银行存折三本（账号为47×××01－007000－900465587、4761008－007000－900211438、47×××09－007000－900148740），赵某名下的中国银行存折一本（账号为47×××01－007000－900465596）、赵宇南名下的中国银行存折二本（账号为47×××01－007000－900177304、4761008－007000－900207081）。伍碧爱主张2007年4月间伍碧爱将伍某辛的钱提取出来分别存入伍某壬、赵某、赵宇南的六本存折内，这六本存折是由伍碧爱开设的，原件由伍碧爱自行保管。这些款项是属于伍某辛的，不是赵某的购房资金。2012年伍碧爱已经将伍某壬、赵宇南、赵某这六本中国银行存折全部注销，并将存折内的款项提取归还给伍某辛。
经原审法院对上述证据19和20进行对比核查发现，在2007年4月3日至4月8日期间，伍碧爱中国银行存折的部分取款项目的数额与伍某壬、赵某、赵宇南中国银行存折的部分存款项目数额相同。
第五组：证据13、伍碧爱丈夫何某甲在香港申请综援金资料（申请获准通知书），拟证明伍碧爱及丈夫何某甲将名下的两房屋过户给赵某和伍某壬后，伍碧爱夫妇在2007年4月9日成功申请到综援金。
第六组：证人证言
伍某辛的证词主要内容：伍碧爱是我妹妹，伍某壬是我姐姐。2006年6月伍某壬在电话里向我反映赵某犯伤人案被追究刑事案，想向我借钱赔偿给他人，我就从我户口当中取1万元人民币给伍某壬赔偿给他人。2007年伍某壬电话向我说不需要向我借钱，已向伍碧爱、何某甲借了德华坊13号及431号房屋帮赵某、赵宇南逃难。在2011年我带母亲的骨灰回国，兄弟姐妹在迎宾馆相聚的时候，我见到伍某壬拿钱出来对伍碧爱说“将431号房屋的租金返还给你”，伍碧爱也收了租金。从上述的事可以证明13号及431号房屋是伍碧爱、何某甲借给伍某壬，并不是出售给伍某壬、赵某。我认为伍某壬和赵某是没有能力购买431号及13号房屋。伍某壬名下的中国银行尾数2683的存折里面的钱是属于我本人，不是属于伍某壬。2005年我曾回来广州，同年8月17日离开广州回英国之前交了42万多英镑给伍某壬，伍某壬将42万英镑存入尾数2683号的存折里面。
伍某丁的证词主要内容：431号房屋原是何某甲的房产，2009年之后伍某壬委托我办理431号房屋的工商登记手续的时候，我看到431号房屋的产权证复印件，发现房屋变更登记在伍某壬名下，我内心觉得奇怪，就向伍碧爱了解情况。伍碧爱说拿431号房帮伍某壬儿子办一些事，因为赵某犯事。我认为伍某壬是没有能力购买房屋的。伍某壬的家庭困难，丈夫在外省经营小卖部，伍某壬上山下乡到维修厂工作，之后下岗在社会上没有工作。13号房屋是伍碧爱的，伍某壬代伍碧爱办理出租手续，伍某壬办理13号房屋出租手续时，曾叫我一齐陪同见证，因此13号房屋的出租合同中有我的笔迹。在办理出租手续的过程中，我发现13号房屋的产权人变更登记在赵某名下。
伍某戊的证词主要内容：我是伍某壬、伍碧爱是姐姐。431号房的产权人是何某甲，13号房屋是何某甲和伍碧爱结婚时购买的，两房屋属于何某甲和伍碧爱共有。伍某壬向伍碧爱说儿子想出国，又没有资金，求伍碧爱借两间屋给伍某壬作担保，所以伍碧爱将两间转名给伍某壬。伍某壬一向没有工作，后来伍某壬向伍碧爱拿431号房一部分经营服装。有时我买菜经过431号房时，伍某壬叫我进去闲聊，我曾问伍某壬在431号房屋做生意，有无向伍碧爱交租，伍某壬说是有向伍碧爱交租的，每月3300元。2012年清明节拜山后聚餐，我见到伍某壬交了三个月的租金给伍碧爱共9900元。伍某壬与我聊天的时候向我说过向伍碧爱借两间房屋作担保。
伍思源的证词主要内容：伍某壬与赵某购买德华坊13号和龙津中路431号房屋是不真实的。伍某壬一直没有工作，经济状况很差。伍某壬结婚时都是居住外家和伍某戊的单位宿舍。13号房屋是我的工友介绍伍碧爱购买的，上面有违建。该房屋地下是何某甲出租给他人居住，二楼是何某甲一家人居住，伍某壬则借住楼上的违建部分。由于伍碧爱被批准去香港定居，伍某壬担心何某甲今后不同意再给她居住，所以伍某壬要求该房屋加上她的名字。因此13号房屋伍某壬是没有出资购买的。赵某犯刑事案时要赔偿1万元，伍某壬也没有钱赔偿，是向伍碧爱借钱。伍某壬向伍碧爱承租431号房屋经营服装，月租金3300元，每季度支付租金。431号房屋首层分两部分，一部分伍某壬经营服装，一部分由伍碧爱出租给他人经营牛奶及鞋（承租人陈某）。陈某将租金存入伍碧爱以伍某壬名义开设的工商银行帐户，存折原件由我持有，由我帮伍碧爱取款，每次伍碧爱事先打电话给我，叫我帮她提钱。13号房屋首层是商业用途，有十几年时间是由我代伍碧爱将房屋出租给詹某甲，租赁合同有时是伍碧爱签名，有时是伍某丁签名，13号房屋早期的租金是现金收取，后期租金存入伍碧爱以伍某壬名义开设的工商银行帐户当中，租金是由伍碧爱使用，存折由我保管。伍碧爱夫妇将两房屋借名给赵某后，有要求赵某返还房屋，赵某都不同意，一直推托。现在香港人无法在大陆购买房，伍碧爱曾提出卖房，出售所得房款归伍碧爱所有，伍某壬当时是同意的。出售431号房是由我负责联系买家，找好买家通知伍碧爱回来，并且由伍碧爱带齐房产证原件给买家。大家在金龙船酒家协商，有伍某壬、伍碧爱、黄某乙、两位中介人员及我在场，协商好黄某乙支付1万元定金由伍碧爱收取。第二天在和业广场协商，晚上在食为鲜酒家签合同，在酒家支付9万元定金，伍某壬在合同上签名后，伍碧爱拿了9万元定金。第三天到产交所了解过户手续，伍某壬开始反悔，不同意办理过户。
谭艮开的证词主要内容：我与伍碧爱、伍某壬、何某甲、赵某以及伍碧爱的母亲是认识的，我与他们一家的关系比较密切，经常来往。伍碧爱结婚后就买13号房屋，花了20多万，楼上是她自己住，楼下出租，直到伍碧爱被批准到香港，才整栋楼出租。伍碧爱买了13号房屋以后，伍某壬一家人在伍碧爱的天台居住。我是住在13号房屋的隔壁街的龙华东街，所以比较了解情况。431号房屋是何某甲的祖屋，将楼下间开两部分出租。我曾介绍租户给何某甲，当时伍某壬也是在431号房屋楼下的另一部分经营。我介绍的租客觉得每月3500元的租金较贵，就不租了。当时我还和伍某壬交谈，伍某壬说她经营的部分是交了每月3300元的租金。
杨某的证词主要内容：我是伍碧爱的姐姐伍某己的朋友，认识了几十年，和他们的家人都熟悉。伍碧爱1992年结婚的时候，我也有参加。伍碧爱结婚后最初是住在431号房屋，后来伍碧爱买了德华坊13号房屋。伍某壬是伍碧爱的姐姐，她没有工作生活较困难，曾住在另一姐姐伍某甲馨在天平架的单位宿舍。伍某壬也曾经租住13号房屋，当时伍某壬的儿子们也还很小。伍某甲馨和伍碧爱都是出于姐妹的情谊来帮助没有房屋居住的伍某壬解决居住问题。伍某壬说是因为她的儿子要出国，所以就借用伍碧爱的两间房屋作担保，但伍碧爱确实没有向伍某壬收过钱，双方没有钱某的交割。我想证明伍碧爱是确实没有因为房屋收过伍某壬的钱。
赵某对伍碧爱提供的证据进行了质证认为：第一组证据只能证明当时买卖双方的合法性，按政府规定缴交了费用。由于伍碧爱与伍某壬原来的关系非常好，伍碧爱经常到伍某壬家，且双方有一个共同的保管箱，所以这些原件是被伍碧爱偷走的。
第二组证据2013年3月报警回执的真实性没有异议，但与本案买卖合同没有关联性，当时双方都有报警，双方都到了派出所，派出所对报警事项并没有做出认定处理。2013年8月的报警回执与本案无关。
第三组证据中2010年12月27日的时候产权人是赵某，伍碧爱与詹某甲签订的合同即使是真实的，也是无效的，因为伍碧爱没有取得赵某的委托，也没有取得赵某的追认，所以伍碧爱没有权利签定合同。詹某甲租住涉案房屋有5、6年，詹某甲只知道伍碧爱、伍某壬是一家人，原来也是居住一齐，詹某甲是不清楚涉案房屋的产权人是谁，并不能改变赵某从2007年4月7日是涉案房屋产权人的性质。詹某甲也与伍某壬签了很多租约。詹某甲书写的搬迁承诺书是写给产权人赵某，该承诺书被伍碧爱从赵某家中拿走。该证据只能证明当时的租客是詹某甲，不能证明当时涉案房屋的产权人是伍碧爱。
第四组证中伍某丙信件的真实性没有异议，但与本案没有关联。证据19是伍碧爱的银行流水单真实性没有异议，这是伍碧爱的存取款与赵某无关，与本案买卖合同没有关联性。证据20中六本存折的真实性没有异议，恰恰证明这些帐号里面登记的是赵某、赵宇南、伍某壬，所以这些财产是属于赵某、赵宇南、伍某壬，这些存折在伍碧爱是因为伍碧爱有保管箱钥匙，能拿到这些存折。
第五组证据的真实性没有异议，恰恰证明了伍碧爱、何某甲，是靠香港政府救济，经济状况比较差。伍碧爱从2007年4月9日伍碧爱开始领政府综援，但伍碧爱、赵某是2007年4月才签订买卖合同，所以伍碧爱的综援与本案没有关联性，赵某根本不知道伍碧爱骗取香港政府。
第六组的证词都是虚假的。
赵某为证明房屋真实买卖，向原审法院提供下列几组证据：
第一组：证据2－7、伍碧爱、赵某签订的《广州市房地产买卖合同》、交易税费单、产权人为赵某的房地产权证，拟证明双方交易的真实性。
第二组：房屋由赵某管理和收租。证据9、2008年1月8日2011年1月9日赵某母亲与租户詹某甲签订的讼争房屋的租赁合同；证据12、2012年7月5日赵某母亲与詹某甲签订的暂时搬迁协议；证据18、2013年9月24日赵某与租户詹某乙签订的房屋租赁合同；证据16、荔湾区行政执法队向赵某发出的维修《温馨提示》；证据10、赵某母亲伍某壬的工商银行存折（账号36×××91），该账号用于划扣讼争房屋的水电费，拟证明房屋由赵某管理。
第三组：证据11中2006年11月15日伍某丙写给赵某母亲的信件，里面提及伍某辛无固定工作，只靠领取福利金生活；伍碧爱在香港居住环境差，又不参加工作，两人没有能力帮助帮助伍某壬等。
第四组：伍兰謦的证词：伍某壬是我姐姐，伍碧爱是我妹妹。我是听母亲说伍碧爱、何某甲和伍某壬、赵某就这两间房屋的关系是买卖关系。我是在母亲去世后在2011年回国办母亲的身后事，在迎宾馆兄弟姐妹相聚时向伍碧爱询问为何要卖13号和431号房屋的。当时伍碧爱指着何某甲讲：他等着买花圈。我就不问什么了。而且当时另外两个亲属伍某己在打伍某戊，当时场面混乱我就没有再问了。当时伍某辛还在劝架。
伍碧爱对上述证据进行了质证认为：第一组证据是伍碧爱、赵某为了达到非法目的签订了买卖合同及办理了过户手续。
第二组证据中，对伍某壬与詹某甲签订的租赁合同有异议，因为伍碧爱与詹某甲在2010年12月27日也签订了讼争房屋的租赁合同，租赁期限至2013年1月10日，租金也是伍碧爱收取的，后来伍碧爱要求詹某甲提前搬迁，双方还发生了纠纷，经派出所调解，伍碧爱向詹某甲赔偿了3000元，詹某甲才肯搬迁。赵某与租户詹某乙签订的房屋租赁合同，因赵某不是房屋的真正产权人，无权与他人签订租赁合同。
第三组证据的真实性不予认可，是伍碧爱、赵某产生矛盾后由伍某丙补写的。
第四组证据是不真实的。
此外，根据伍碧爱、赵某的申请，原审法院向银行和公安局调取了一、伍某壬中国银行账号是47×××010070009000465587的《存折凭条查询明细》以及交易清单；赵某中国银行账号47×××01－007000900－465596的账户的2007年4月5日、6日存款凭条二张，上面的存款人签名显示是（伍某壬）金额均是GBP2500元；伍某壬中国银行尾数是5587的账户的2007年4月3、5.6日的存款凭条三张，金额均是GBP2500元，上面存款人的签名有一张显示是（伍碧爱），有二张显示是（伍某壬）。2009年4月3日，伍某壬尾数是5587的账户的取款凭条二张，金额为1957.10和2644.03，2009年4月3日，伍某壬尾数是5587的账户的存款凭条一张，金额为1201.59。2009年4月4日，伍某壬尾数是5587的账户的取款凭条二张，金额为1201.99和HKD39887.32。经办人的签名均显示是（伍某壬）。
二、2013年3月23日金花派出所对伍某壬、伍碧爱、何某甲、伍某丁的《询问笔录》，笔录内容主要是各人陈述何某甲是否被打及为何事产生纠纷。针对为何事产生纠纷问题，伍某壬陈述的主要内容为：2007年4月7日我以50万元价格向伍碧爱购买了431号房屋。但2013年伍碧爱要求去做公证证明房屋是她的，我不同意，伍碧爱说房价涨了很多，如果卖了房子要分给她100万元。当时伍碧爱带着伍某辛、伍某丁、何某甲等人到431号房屋，说我是诈骗犯，要我给钱，我不同意，双方就此产生纠纷。伍碧爱陈述的主要内容为：伍某壬五年前找借口要移民，要钱担保，找我要钱，我说没钱，伍某壬就要我把431号和13号房屋假卖过户给她用作担保。五年前我将房屋过户给她，没有收她房款。一年后我要求她返还房屋，但她借故推托。另伍某壬向伍某辛借了40万元英镑一直没有还，所以我和何某甲、伍某辛等人去找伍某壬，由于伍某壬不承认欺骗我方过户，故双方产生纠纷。何某甲陈述的主要内容为：我和伍碧爱、伍某丁、伍某辛、伍某戊等人到431号房屋，商量处理伍某壬与伍某辛之间的经济纠纷问题。进入档口后，伍碧爱和伍某壬吵了起来，我上前劝架，被伍某壬打到在地。伍某丁陈述的主要内容为：431号房屋是何某甲的产业，由于何某甲夫妇长期在香港生活，就委托伍某壬收租，后来伍某壬借口说将房屋过户到其名下会便于收租，就游说何某甲夫妇办理假过户，伍碧爱就按要求把房屋过户给伍某壬。后来伍碧爱想拿回房屋，但伍某壬坚决不同意，今天就是来协商此事的。
伍碧爱对原审法院调取的证据进行了质证认为：1、对尾数为5587的帐户（户名伍某壬）的交易流水帐的真实性、合法性及关联性均无异议。这反映了伍碧爱将这些钱分别于2007年4月3日至4月8日存入伍某壬、赵某、赵宇南的帐户上，这些钱是属于伍某辛所有，不属于伍某壬、赵某、赵宇南，也不是涉案房屋的购房款，仅仅是以伍某壬名义暂时保管，2012年8月伍碧爱已经将这些款项取出归还伍某辛。
2、伍碧爱对定期帐号查询明细和中国银行的六张存款凭条和四张取款凭条的真实性、合法性及关联性均无异议。在存款和取款凭条中存（取）款（代办人）签字一栏伍某壬的签名是由伍碧爱书写上去的，在2007年4月5日的存款凭条中有伍碧爱签名。是伍碧爱将这些钱分别于2007年4月3日至4月8日存入伍某壬、赵某、赵宇南的帐户上，这些钱是属于伍某辛所有，不属于伍某壬、赵某、赵宇南，也不是涉案房屋的购房款，仅仅是以伍某壬暂时保管，2012年8月伍碧爱已经将这些款项取出归还伍某辛。
3、伍碧爱对荔湾区分局金花派出所的情况说明的真实性、合法性及关联性均无异议。
4、对何某甲、伍碧爱、伍某丁询问笔录的真实性、合法性和关联性均无异议。对伍某壬询问笔录的真实性有异议。笔录部分内容有虚假，如其询问笔录中伍某壬两次称以50万元的价格购买431号房屋与其反诉状称以十万元价格购买431号房屋有矛盾。
赵某对原审法院调取的证据进行了质证认为：对中国银行《存款凭条》、《取款凭条》及明细的真实性、合法性没有异议。可以证明账号尾数为5587的中国银行存折是伍某壬的；账号尾数为5596的中国银行存折是赵某的；2007年4月9日前，伍某壬及赵某在上述中国银行账户内存入多笔款项；伍碧爱分别于2009年4月、2012年8、9月，将伍某壬及赵某的上述中国银行账户内的资金全部取走，伍某壬及赵某不可能欠伍碧爱、何某甲房款；伍碧爱于2012年下半年将伍某壬及赵某中国银行账户内的资金全部取走清空后，于2013年初起诉伍某壬及赵某，还想拿走伍某壬及赵某的房产。严格的说，这些证据与本案讼争的焦点《房屋买卖合同》是否有效没有关联性。
对广州市公安局荔湾区分局金花派出所《询问笔录》的真实性、合法性没有异议。该证据可以证明：伍某壬于2007年4月9日向何某甲、伍碧爱买受了431号房；即使在2013年3月23日当日，何某甲作为431号房的原产权人，其仍认可431号是伍某壬经营的店铺；何某甲的笔录可证明，何某甲等人去找伍某壬理论的并非为“房产问题”，而是“商量处理伍某壬与伍某辛之间的经济纠纷问题”。也即，何某甲作为涉案房屋的原产权人，其本人对伍某壬买受该房及伍某壬是该房产权人的事实没有异议；伍某壬准备将431号房屋卖出时，证人伍某丁曾经向伍某壬索要“办事好处费”；2013年3月23日431号房屋首层当时的状况是：部分面积由伍某壬正在经营服装店，其余面积由租户陈某经营鞋店；何某甲与伍某壬买卖涉案431号房时，证人伍某丁不在场，伍某丁对涉案房屋买卖的情况也毫不知情。但在其后的证言中却又说其知道转让的经过，前后矛盾；伍碧爱在询问笔录中的陈述，买卖房屋仅是因为“伍某壬要移民”，但在其后的证言中又说是“帮赵某出国留学”，而修改多次后的起诉状她又说是“为了串通骗香港综援救济金”，前后矛盾。严格的说，该《询问笔录》与本案讼争的焦点《房屋买卖合同》是否有效的问题，没有关联性。
原审诉讼中，原审法院对合同效力问题进行了释明，伍碧爱坚持原来的诉讼请求。
对双方争议的合同效力问题，原审法院认为：一、伍碧爱主张合同无效的主要理由是“伍碧爱、赵某合谋骗取香港综援金”和“通过签订虚假合同达到取得足够经济担保”，但伍碧爱提供的申请综援金资料仅反映了2007年4月9日香港政府批准其申请，通知其获得综援金数额的通知，无法反映伍碧爱、赵某合谋骗取综援金的意思表示；伍碧爱也没有提供证据证明赵某曾经利用房屋申请经济担保，因此，伍碧爱的上述主张缺乏事实依据，不予采信。二、对伍碧爱持有讼争房屋产权人为赵某的产权证原件问题，《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故房屋的权属以不动产权属证书的登记内容为依据，不能以谁持有产权证原件作为判定房屋权属人的依据；且本案中伍碧爱的妻子伍碧爱获得授权可以使用赵某伍某壬名下的保险箱，赵某称房产证原件是被伍碧爱在保险箱中取走，在此情况下伍碧爱的产权证原件来源存在多个可能性，因此，仅凭持有房产证原件不能充分证明伍碧爱是房屋的真正权属人。三、对伍碧爱主张在签订买卖合同后房屋仍由其实际管理和收租问题，因伍碧爱、赵某均提供了与承租人詹某甲签订的租赁合同，双方的证据互相矛盾，伍碧爱又无法提供詹某甲作为证人到庭说明情况，因此仅凭上述证据不能充分证明签订买卖合同后房屋仍由伍碧爱实际管理和收租，对伍碧爱的主张不予采信。四、对赵某是否有能力购买房屋问题，伍碧爱提供的第四组证据虽然证明了伍碧爱在2007年4月9日之前的一周曾将自己名下的中国银行存折存款提取出来后部分转入了以伍某壬、赵某、赵宇南名义开设的银行账号，但赵某的母亲在另案中［（2013）穗荔法民三初字第609号］提供了证据证明伍某壬在1996年－1998年期间已经有经济能力购买白云区新达路37号302房，有能力为儿子交纳昂贵的学费，且在2003年－2006年期间的其它银行账号中有多笔存款、基金，因此，伍碧爱提供的第四组证据无法证明赵某没有经济能力购买讼争房屋。五、对于伍碧爱的证人证言问题，伍碧爱提供的众多证人均称赵某没有能力购买房屋，且房屋一向由伍碧爱出租、收租，但证人均没有亲自参与伍碧爱、赵某洽谈签订买卖合同、交易过户的过程，该证言属于间接证据，证明力较弱，故对伍碧爱的证人证言不予采信。六、伍碧爱、赵某签订合同的交易价格低于广州市交易登记中心核定的价格大约30%，该交易价格是否影响合同效力问题，根据《合同法》第五十三条规定，合同的效力不以合同的交易价格为判定标准，因此，仅以交易价格主张合同无效的理由不符合法律规定，不予采信。七、赵某没有支付凭证是否影响合同效力问题，根据《合同法》规定，支付凭证属于合同是否履行问题而非合同效力问题，因此，仅以合同没有履行主张合同无效的理由不符合法律规定，不予采信。
根据法律规定，当事人对自己主张的事实有责任提供证据，伍碧爱主张买卖合同无效应由其进行举证。本案中，伍碧爱没有直接证据证明“伍碧爱、赵某合谋骗取香港综援金”和“通过签订虚假合同达到取得足够经济担保”，从而证明双方利用买卖合同损害第三人利益、掩盖非法目的，属于无效的情形。伍碧爱仅从交易价格过低、赵某没有履行合同支付房款、赵某没有履行能力、房屋在买卖合同签订后仍由伍碧爱管理等方面来反证买卖合同无效，但因交易价格、合同是否有实际履行均不影响合同的效力，且伍碧爱在赵某没有履行能力、房屋仍由伍碧爱自行管理等问题上举证不足，因此，对伍碧爱的主张不予采信，认定双方签订的合同为有效合同，对伍碧爱要求返还房屋的请求不予支持。赵某在本案的陈述中虽有不合常理之处，如房款是现金交割等，但鉴于根据法律规定本案的举证责任在于伍碧爱，在伍碧爱的证据不足的情况下，由伍碧爱自行承担举证不利的后果。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条的规定，于2014年6月20日作出如下判决：一、驳回伍碧爱的全部诉讼请求。二、确认伍碧爱与赵某于2007年4月9日签订的《房地产买卖合同》有效。本案本诉受理费2880元由伍碧爱负担，反诉受理费100元由赵某负担。
判后，上诉人伍碧爱不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、双方于2007年4月9日签订的《房地产买卖合同》明显是无效合同。我方之所以会与赵某签订该合同，纯粹是因赵某的母亲伍某庚称需协助赵某办理出国而需提供虚假的经济担保，加上我方认为在协助赵某母子的同时，也对自己申请香港政府的综援金有利。二、正是由于双方签订的《房地产买卖合同》是虚假的、无效的，因此该合同既不具备履行的基础，也没有实际履行。赵某母子的经济能力极差，而赵某当时尚未工作，并无购买房屋的能力。而交易款项明显畸低，虽然不能作为判断合同效力的唯一依据，但结合其他证据，是具有一定证明效力的，该证据充分说明合同明显不符合生活常理。三、根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。我方与赵某签订的《房地产买卖合同》并非双方的真实意思表示，我方并无转移涉案房屋所有权于赵某的意思表示，赵某亦无支付合同价款的意思表示。该合同不具备引起民事法律效力的意思要素，自始没有法律约束力。原审法院忽略了两个由赵某自己提供的关键证据，分别为：（1）伍某壬一直否认儿子赵某存在出国打算的事，事实上，伍某壬在原审中提交的《伍某丙家信》，内有：“关于彩群话帮你仔办留学的事”，足以证明伍某壬当时打算送儿子出国的事实。（2）赵某原审中的证据称伍碧爱将广州市白云区新达路37号房产转给赵某、赵宇南，另其在原审证据交换笔录中自认“伍某壬为办理儿子留学，曾于2006年3月6日将该房过户至伍碧爱名下”。（3）伍某壬的录音也证明，房屋确实属于赵某。四、从合同履行的情况来看，双方签订的《房地产买卖合同》是虚假合同，并未实际履行。（一）赵某根本没有经济能力购买案涉房屋，房屋价款未真实支付。（二）赵某直到纠纷发生时从未实际占有案涉房屋，案涉房屋一直由我方实际管理及收取租金。综上，上诉请求：1、撤销原审判决；2、确认伍碧爱与赵某于2007年4月9日签订的《房地产买卖合同》无效；3、判令赵某向伍碧爱返还广州市荔湾区带河路德华坊13号房产并依法办理房产变更手续；4、驳回赵某的全部反诉请求；5、判令赵某承担本案一、二审所有诉讼费用。
被上诉人赵某答辩称：我方同意原审判决，不同意伍碧爱的上诉意见。具体答辩意见如下：一、本案争议的焦点是涉案合同是否有效。我方认为涉案合同合法有效。1、涉案合同是于2007年4月9日签订，该合同签订并履行完毕至今已6年有余。伍碧爱在合同履行完毕6年后主张合同无效，闻所未闻，不符合常理。2、签订合同的当事人均为完全民事行为能力人，均亲笔签名确认，为真实意思表示。且经房管局审核确认涉案合同合法有效，并缴交税费，房管局核发产权证至今已7年有余。3、从2007年4月签订涉案合同，到2013年4月原审法院受理本案纠纷，期间有6年之久，赵某一家一直依靠涉案房屋养家度日，合同双方从无争议，足见涉案合同为双方的真实意愿。4、伍碧爱主张涉案合同无效的理由是“为帮赵某留学，或为伍碧爱骗取香港综援”，但此理由根本站不住脚，也没有任何证据支持。5、假如涉案合同为无效合同，那么从2007年至今已7年有余，期间已经履行的房屋买卖合同及众多租赁合同该如何处理，房管局及法院已经作出的生效行政及司法文书又该如何处理？综上，请求二审法院维持原判。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，伍碧爱向本院提交了以下证据：证据一、2013年3月5日赵宇南与何某乙的对话录音，拟证明赵某的哥哥承认其母伍某壬打算一分钱都不要地将涉案房屋返还给伍碧爱。证据二、街坊谈话的录像内容，拟证明街坊证实涉案房屋是伍碧爱的。证据三、中国银行存取款回单三张和取款凭条两张，拟证明赵某无经济能力支付房款。证据四、中国银行流水查询和取款凭条，拟证明所涉存折的钱均为伍某辛所有，并由伍碧爱管理资金和保管存折，所有资金均由伍碧爱存入。证据五、银行卡三张和银行存取款凭条，拟证明涉案房屋用于收租的银行卡的密码都是由伍碧爱掌握，存取也是由伍碧爱办理，可反映是伍碧爱实际管理涉案房屋。对于上述证据，赵某认为证据一是本案受理前产生的，至二审才提交已超过法律规定的举证期限，不属于民事诉讼法规定的新证据，故不同意质证；认为证据二中陈述的人员对涉案房屋的交易过程是不清楚的；认为证据三、四在原审中已质证；对证据五的真实性、合法性、关联性没有异议，该证据恰恰证明涉案房屋的出租人为赵某。
二审另查明，权属人为赵某的涉案房屋《房地产权证》载明登记日期为2007年4月24日。
本院认为：本案中，伍碧爱与赵某于2007年4月9日就买卖广州市荔湾区带河路德华坊13号房屋签订了《房地产买卖合同》，并办理了过户登记手续。现伍碧爱提出“赵某要求签订虚假买卖合同以取得出国经济担保”和“伍碧爱能顺利申请香港综援金”的理由，主张双方上述《房地产买卖合同》无效。对此本院认为，首先，伍碧爱未能提供证据证明赵某曾向伍碧爱提出帮助提供房屋作出国经济担保的要求，也无证据证明赵某曾经利用涉案房屋申请出国经济担保；其次，伍碧爱提供的申请综援金资料仅反映了2007年4月9日香港政府批准其申请，未能证实伍碧爱、赵某存在合谋骗取综援金的意思表示，且伍碧爱夫妇在涉案房屋办理过户登记前已成功申请香港综援金，该事实与伍碧爱所称欲通过房屋过户骗取综援的主张不符。因此，伍碧爱提出的上述无效事由缺乏事实依据，原审法院对此不予采信并无不当。
关于伍碧爱依据其提供的证人证言主张涉案房屋买卖不真实的问题，因其证人均没有亲自参与伍碧爱、赵某洽谈签订买卖合同、交易过户的过程，均为转述当事人言辞的证言，属传来证据，证明力较弱，且双方在本案诉讼中均就自身主张提供了证人证言，故伍碧爱在缺乏确切证据的情况下，单凭其证人证言并不能证实其主张。关于伍碧爱在二审中提交的录音录像，因赵某并未在录音录像中确认涉案买卖为虚假，故亦不足以证实伍碧爱的主张。
至于伍碧爱提出交易价格过低、赵某并未支付购房款、合同签订后房屋仍由伍碧爱管理和出租、房屋产权证原件由伍碧爱持有、赵某无购房经济能力等问题，原审法院已一一进行了合理充分的分析论述，本院予以认同。且上述问题均不属合同无效的法定事由，伍碧爱如主张合同可变更、撤销或要求赵某承担违约责任，可另循法律途径解决。
综上，因伍碧爱未能提供确切证据证明涉案《房地产买卖合同》具有法律规定的合同无效情形，其应承担举证不能的法律后果。伍碧爱的上诉理由不充分，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2880元，由上诉人伍碧爱负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年六月十五日
书记员 仪文娟