福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽01民终2350号上诉人（原审原告）：詹杏容，女，1972年12月6日出生，汉族，住福建省寿宁县。委托诉讼代理人：蔡来宽，福建名仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张榕卉，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑标，男，1989年3月12日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：陈业业，福建世好律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡文惠，福建世好律师事务所律师。原审第三人：闽侯县上街庄园房产中介所，住所地福建省福州市闽侯县上街镇闽都大庄园店面***#。负责人：许俊武。原审第三人：福州东岸房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道福州国际金融中心（IFC）第19层02单元。法定代表人：郑希，执行董事。上诉人詹杏容因与被上诉人郑标、原审第三人闽侯县上街庄园房产中介所（以下简称上街房产中介所）、福州东岸房产代理有限公司（以下简称东岸房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。詹杏容上诉请求：1.将一审判决第四项改判为“郑标应于本判决生效之日起十日内支付詹杏容违约金500000元”；2.判令郑标承担詹杏容的二审律师代理费15000元。事实和理由：一、《房屋买卖合同》约定“守约方可以解除合同并有权要求违约方支付500000元，本合同另有约定从其约定”，该“另有约定”并不包含《声明书》的单方声明。《声明书》不属于“本合同”的条款。郑标的《声明书》是对其有权出售房屋权限的确认和愿意承担法律后果的承诺，詹杏容的《声明书》则是表示对郑标声明事实的认可。两份《声明书》都是单方作出的，并无将主合同违约责任的约定从500000元降为220000元的意思表示。二、《房屋买卖合同》约定违约金金额为500000元，郑标出具的《声明书》中也确认违约金金额等同于定金数额（即500000元），但一审法院将“约定”定金数额曲解为“实际”定金数额，从而认定“违约金与定金实际金额等同”，属于偷换概念，致使事实认定错误。三、双方均确认《房屋买卖合同》约定的定金数额等同于购房保证金数额即500000元，一审法院仅以东岸房产公司出具的《收款收据》与《告知函》认定定金数额为220000元，属于认定事实错误。四、一审法院认定郑标违约，但判决其仅承担220000元违约金，与合同约定相矛盾，且有失合同公平原则。五、詹杏容的二审律师代理费属于合同第九条第（三）项规定费用，应由郑标承担。郑标辩称，请求驳回詹杏容的上诉请求。一、郑标承担的违约责任应按《声明书》来确定。《声明书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的相关规定，合法有效。《房屋买卖合同》中的“本合同另有约定”是指关于讼争房屋买卖相关的所有合同约定，而不仅仅指合同文本形式上的本合同。《声明书》“……若产权人郑锦华不将该套房出售给詹杏容，确认上述事实当日本人自愿支付买方詹杏容等同于定金数额的违约金……”的约定，属于违约责任的另有约定，是对《房屋买卖合同》第九条违约金金额的变更。二、根据《声明书》的约定及本案定金实际交付情况，本案违约金应为220000元，一审判决认定正确，应予维持。三、詹杏容明知郑标未取得共有权人郑锦华的授权，仍放任郑标代郑锦华在《房屋买卖合同》上签字，且詹杏容在签订《房屋买卖合同》时明知讼争房屋未办理房屋所有权证，其自身也存在过错。四、詹杏容在二审中主张律师代理费，属于新增的诉讼请求，郑标不同意在二审中一并审理。上街房产中介所、东岸房产公司均未作陈述。詹杏容向一审法院起诉请求：1.判令郑标立即向詹杏容支付违约金500000元；2.判令郑标向詹杏容赔付律师费15000元；3.判令詹杏容与郑标、郑锦华、上街房产中介所、东岸房产公司签订的《房屋买卖合同》及其补充协议、《居间服务合同》及《交易服务合同》于2017年8月2日解除。一审法院认定事实：郑标与郑锦华系福州市闽侯县“雲亩天朗”VII-5-01幢房屋共有权人。2017年6月4日，郑标与詹杏容经上街房产中介所提供居间服务，双方就买卖位于福州市闽侯县“雲亩天朗”VII-5-01幢房屋签订房屋买卖合同。双方约定：“甲方：郑锦华、郑标，乙方：詹杏容，一、房屋基本情况：甲方的房屋位于福州市闽侯县“雲亩天朗”VII-5-01幢，建筑面积267.98㎡，地下室97.12㎡，车库36.08㎡；二、房屋成交价格：房屋按套计价，双方约定成交价为7200000元；三、费用承担：办理该房屋所有权过户登记所需缴纳税费由乙方承担；……八、交易保证：乙方应在本合同签订时支付购房保证金220000元，另应在本合同签订后冻结首付款当日支付购房保证金280000元。购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管。九、房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按合同约定的成交价格万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金500000元整，本合同另有约定的从其约定。前述违约金的认定及支付不应作为终止之后继续履行本合同的前提。交易过程中，因一方违约引发的诉讼，守约方有权要求违约方支付因该主张所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。守约方意见支付居间服务费，交易服务费的，在本合同解除时，有权要求违约方做出赔偿。……补充协议：甲方应于本合同签订壹拾伍日内，向交易服务方提供委托郑标签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关文件的授权确认函或委托郑标出售该房屋的公证委托书。同日，郑标、郑锦华与詹杏容及上街房产中介所三方订立《居间服务合同》，三方就居间服务事项、保证内容、居间服务费、违约责任等事宜达成一致意见。随后，郑标、郑锦华与詹杏容及东岸房产公司订立《交易服务合同》，三方就交易服务范围、房屋交易服务费用、履约保证、违约责任等事项达成一致意见。以上三份合同相对方均在合同落款处签字盖章，郑标以郑锦华的代理人身份在代理人落款处签字盖章。合同签订后，郑标与詹杏容为明确双方职责共同出具声明书，载明：“位于闽侯县上街镇沙堤村闽江花园新城一期D区“雲亩天朗”VII-5-01幢住宅产权人郑锦华因个人原因无法到场签订出售给詹杏容的《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》，现由本人郑标持身份证原件代为签订上述合同，由此引发的一切经济和法律责任均由本人承担。若产权人郑锦华不将该套房出售给詹杏容，确认上述事实当日本人自愿支付买方詹杏容等同于定金数额的违约金，由此产生的一切经济和法律责任与中介方（东岸房产公司）无关，本声明独立于主合同。声明人：郑标，2017年6月4日。”詹杏容表示知悉该情况，并自愿订立合同，并表明由此产生的责任与中介无关。随后，詹杏容支付款项220000元，东岸房产公司向其出具收款收据载明：“物业地址沙堤村闽江花园新城一期D区“雲亩天朗”VII-5-01幢，收款项目定金，合计220000元。”2017年6月21日，东岸房产公司因郑标、郑锦华未到开发商处办理不动产权证的材料应詹杏容要求向其发出催告函督促其履行合同义务。2017年7月25日，詹杏容、东岸房产公司向郑标、郑锦华发出告知函，向其告知解除《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》，支付滞纳金、违约金50000元及支付中介服务佣金80000元，并由东岸房产公司返还詹杏容定金220000元。该告知函于2017年8月2日妥投后詹杏容为维护自身权益，委托福建名仕律师事务所就其与郑锦华、郑标房屋买卖合同纠纷一案向一审法院起诉，并支付律师费15000元。一审法院认为，上街房产中介所、东岸房产公司经传票传唤拒不到庭参加诉讼，一审法院予以缺席审理。詹杏容与郑标及上街房产中介所、东岸房产公司于2017年6月4日订立的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，以上合同虽未得到共有权人郑锦华的确认，但郑标作为共有人，共有人系亲属关系，故其所订立的合同，不应完全视为其系无权处分人，应视为合同有效。郑标举证证明限购政策也仅说明合同履行不能，不应作为合同无效的抗辩理由，但因房屋未交付且未办理产权登记，房屋买卖合同构成法律上的履行不能，詹杏容也向其发出解除合同的告知函并于2017年8月2日妥投，其解除符合合同约定，故对詹杏容主张合同《房屋买卖合同》及其补充协议、《居间服务合同》及《交易服务合同》于2017年8月2日解除，一审法院予以支持。关于违约金部分，詹杏容主张《房屋买卖合同》中约定违约责任应支付违约金500000元，郑标认为违约金过高应予以调整。合同中虽约定解除合同违约金为500000元，但该条款中表述另有约定从其约定。郑标在声明书中表示，若产权人郑锦华不将该套房出售给詹杏容，确认上述事实当日本人自愿支付买方詹杏容等同于定金数额的违约金，本案中的争议焦点转化成定金的数额多少，从东岸房产公司向詹杏容出具收款收据载明收取定金220000元和告知函中表述我司将退还定金给詹杏容220000元以及詹杏容在该告知函上签字确认的行为，均可以确认定金实际数额为220000元。因违约金与定金实际数额等同，故一审法院将违约金部分调整为220000元。关于律师费部分，詹杏容主张律师费15000元，该主张有律师费发票在卷佐证和《房屋买卖合同》的约定，一审法院予以支持。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条规定，判决：一、确认詹杏容与郑标于2017年6月4日签订的《房屋买卖合同》于2017年8月2日解除；二、确认詹杏容、郑标、闽侯县上街庄园房产中介所三方于2017年6月4日签订的《居间服务合同》于2017年8月2日解除；三、确认詹杏容、郑标、福州东岸房产代理有限公司三方于2017年6月4日签订的《交易服务合同》于2017年8月2日解除；四、郑标应于本判决生效之日起十日内支付詹杏容违约金220000元；五、郑标应于本判决生效之日起十日内支付詹杏容律师费15000元；六、驳回詹杏容其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费62200元，减半收取计31100元，由郑标负担。二审中，詹杏容向本院提交如下证据：1.转账凭证、2.律师费发票,共同证明詹杏容支出二审律师费15000元，依约应由郑标承担。本院经审查认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”詹杏容关于郑标应向其支付15000元二审律师费的上诉请求，属于新增加的诉讼请求，现郑标不同意由本院一并审理，故本院对上述证据不予审查，对詹杏容的该上诉请求不予审理，詹杏容可另行起诉。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉《房屋买卖合同》及其补充协议、《声明书》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郑标未依照补充协议约定向交易服务方提供郑锦华的授权确认函或公证委托书，其在一审中亦确认案涉合同无法继续履行是因郑标、郑锦华对案涉房屋的处理意见不一致。故郑标已构成违约，应承担违约责任。关于郑标违约金的数额认定问题。案涉《房屋买卖合同》第九条约定，一方违约导致合同解除的违约金为500000元，本合同另有约定的从其约定。此条款中的“本合同”应泛指各方当事人关于讼争房屋买卖事宜的所有合同约定。因郑标在其出具的《声明书》中表示，若产权人郑锦华不将该套房出售给詹杏容，郑标自愿支付詹杏容等同于定金数额的违约金。詹杏容在该《声明书》下亦确认已知悉该情况，可以认定詹杏容对郑标上述声明中载明的责任承担并无异议。故郑标因未获得郑锦华授权而应承担的违约责任，应以《声明书》为准。詹杏容和郑标在一审庭审中均确认《声明书》中的定金数额为《房屋买卖合同》中的购房保证金数额，因詹杏容实际支付了220000元购房保证金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；”规定，故一审法院确认定金实际数额为220000元，并无不当。因违约金与定金数额等同，一审法院判决郑标应向詹杏容支付违约金220000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，詹杏容的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5725元，由詹杏容负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 薇审 判 员  黄 锋审 判 员  陈碧珍二〇一八年五月四日法官助理  刘玲玲书 记 员  张华真