浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终3199号
上诉人（原审被告、反诉原告）：温州平阳万达广场投资有限公司，住所地平阳县鳌江镇新河中路68-70号。
法定代表人：齐界，董事长。
委托诉讼代理人：郑德荣、柯展，浙江平宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱书畅，男，1984年7月20日出生，汉族，住苍南县。
委托诉讼代理人：刘时俊，浙江横阳律师事务所律师。
上诉人温州平阳万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人朱书畅商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2017）浙0326民初1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案审限因情况特殊需要延长，经院长批准延长三个月。本案现已审理终结。
万达公司上诉请求：一、依法撤销浙江省平阳县人民法院（2017）浙0326民初1346号民事判决，改判支持万达公司的反诉请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由朱书畅承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院忽略朱书畅向案外人傅世郭付款本身构成严重违约的事实，并对朱书畅主观上明显过错未进行认定，直接认为向傅世郭个人付款行为是付款方式的变更系严重违背事实，应当纠正。一审认定事实错误，万达公司并不存在相关的购房优惠活动，本案系傅世郭盗取印章并伪造协议书的行为。在对傅世郭的讯问笔录中，可以看出案发当日几位业主发现被骗后于当天中午到农业银行门口要求傅世郭还钱。这一点也说明业主已意识到傅世郭的行为并非职务行为，不能代表万达公司。另外，一审法院对于双方约定交纳而朱书畅至今未交纳的物业管理费、维修基金、契税等事实没有调查核实或进行认定。2、在傅世郭骗取朱书畅款项的行为已被定性为个人诈骗的前提下，一审法院仍认定傅世郭利用公司购房优惠活动之机进行的系列行为系职务行为，属认定事实不当，应予以纠正。3、一审法院对傅世郭等人供述自力减损事实置于不顾，仍以证据不足对朱书畅已私下拿回部分被骗款项（6.9万元）的事实不予理睬，属于适用法律错误，应尽快移交公安处理。综上，原审法院认定事实和适用法律均有错误，应当予以纠正。
朱书畅辩称，一审认定事实正确，适用法律并无不当，应当驳回万达公司的上诉请求。1、针对上诉状第一点，虽然合同约定后续款项是办理按揭，但傅世郭后来给我们出示办理转售证并盖有公章，可以视为合同履行方式的变更。转售证上的公章经鉴定是万达公司的公章，万达公司之前也有使用过，与正式发票上的公章具有一样的效力。至于后续的物业管理费、维修基金、契税等费用属于附属费用，在朱书畅入住后可以相应办理，且一审审理并未涉及，不在二审审理范围。2、傅世郭的行为属于职务行为。万达公司有推出优惠活动，虽没有明示，但内部员工是知道的，正因为该优惠活动没有公开，才会被傅世郭利用。傅世郭是万达公司的员工，职位是置业顾问，客户一般都是通过置业顾问进行联系的，对于客户来说，置业顾问就代表万达公司。在朱书畅把款项交到公司相关人员手上，并收到公司盖有公章的相关凭证，就可以视为朱书畅已将款项交至了万达公司。3、至于万达公司称朱书畅私下已拿到傅世郭退回的部分款项的问题，万达公司并没有提供相关证据。如果其能提供相关证据，可以依据一审判决内容要求朱书畅支付。另外，朱书畅已尽到审慎义务，并不存在过错。温州中院（2016）浙03民终5066号朱加南一案已经生效，也是认定万达公司承担相关的责任，与本案一审判决结果相似。综上，请求二审法院维持一审判决。
朱书畅向一审法院起诉请求：万达公司立即将位于平阳县鳌江镇的温州平阳万达商业广场8幢2804号商品房交付朱书畅，并支付违约金（按同地段同类房屋租金标准，从2015年9月1日算至实际交付商品房之日止，至起诉之日止约30000元）。
万达公司向一审法院反诉请求：朱书畅继续履行2014年3月10日签订的《商品房买卖合同》（编号201390007040433），立即支付剩余购房款人民币1210000元及支付逾期付款的违约金363000元。
一审法院认定事实：2013年12月28日，朱书畅与万达公司签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定朱书畅向万达公司购买其开发建设的温州平阳万达商业广场8幢2804号商品房一间，建筑面积为141.93平方米，单价为12272.53元/平方米，总房价1741840元。双方在合同中还约定：“……买受方（朱书畅）应于本合同签订同时向出卖人（万达公司）支付30%以上购房款，计人民币531840元，……其余购房款人民币1210000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付，……出卖人（万达公司）应当在2015年8月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人（朱书畅）使用……”。此外，双方还就付款及房屋交付补充约定：“……在该房屋交付前，如乙方存在违反本条约定的行为，甲方有权不向乙方交房，直至乙方还清所有欠款为止，且甲方不承担逾期交房责任……”。合同签订后，朱书畅于当天向万达公司交纳了购房首付款531840元，万达公司出具一收款收据交朱书畅收执。之后，朱书畅一直未按约办理按揭贷款，万达公司亦未交付房屋。2015年6月23日，万达公司向朱书畅发函要求朱书畅于同年6月30日前支付剩余购房款1210000元。
一审法院另查明：2014年10月，万达公司作为促销手段推出了“商铺置换”的优惠活动，即客户可将手中的商铺置换成自己相中的其他商铺，但该商铺现价不能低于客户手中原购商铺合同价的80%，置换后由万达公司就新旧商铺的差价开具一收款收据，该差价款可用来抵价购买万达公司其他商品房或商铺，也可向他人转让，如需转让的，转让方和受让方须到万达公司售楼处确认，并由万达公司出具代付款申请书由出让方签名，受让方取得该申请书就可抵价购房。2015年5月上旬，朱书畅通过其堂叔朱诗清打听到万达公司正在推出的购房优惠措施，遂向时任万达公司售楼部置业顾问傅世郭接洽相关购房事宜。傅世郭在得知朱书畅购房并想获得相关优惠的信息后，便虚构了通过其购买万达公司开发的商品房可享受折扣的事实，并利用自制的房款转售证明骗取了朱书畅的信任，朱书畅先后从其本人账户向傅世郭个人账户打款共计786140元。傅世郭在收到上述款项后，向朱书畅出具了三张其伪造并由其偷盖有万达公司营销专用章的房款转售证明，该些转售证明上记载的客户商铺置换所多余的房款总金额为1210000元。傅世郭对收到的朱书畅上述款项并未上缴万达公司账户，而是全部用于个人赌博挥霍。至其案发时傅世郭用相同方法共计诈骗包括本案朱书畅在内的21位购房户购房款1213.2563万元，均未归还。公安机关于案发后追回赃款71.79万元。2016年3月22日，温州市中级人民法院以诈骗罪判处傅世郭无期徒刑，并责令其退赔赃款。
一审法院认为，原、被告就万达商业广场8幢2804号商品房买卖而签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按约履行相应的义务。在合同履行过程中，原告因受被告前员工傅世郭的诈骗而致交纳的786140元购房款未能支付给被告，本案的争议在于原告的付款行为能否认定为履行合同义务。在本案中，傅世郭系利用其担任被告公司售楼部置业顾问的身份，并借被告公司推出相关购房优惠活动之机，利用其伪造的盖有被告公司营销专用章的房款转售证明，骗取原告信任而导致诈骗成功。在这一过程中，被告公司对其印章监管失职是傅世郭诈骗行为得以成功的重要因素。在本案合同履行过程中，原告作为一名普通的购房者没有办法辨别被告公司购房优惠活动的真假，也无法识别被告公司相关印章的真假，原告有理由相信被告公司前员工即傅世郭利用公司购房优惠活动之机所进行的系列行为系职务行为，原告在向傅世郭交纳786140元购房款后收到盖有被告公司印章的房款转售证明，原告有理由相信被告公司已认可其对付款方式的变更，应可认为原告在继续履行合同义务。综上，参照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》〔法释（1998）7号〕第五条第二款关于“行为人私刻公章或擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，应当承担赔偿责任”的规定，确定原告已交纳给傅世郭的786140元视为已向被告万达公司交纳，鉴于生效刑事判决已责令傅世郭向原告退赔赃款，故原告在获得退赔赃款后应将之转交被告万达公司。在本案中，原告除购房首付款外实际上交纳了786140元购房款，其主张可充抵购房款1210000元系傅世郭虚构的事实，原告没有证据证明被告万达公司存在此优惠活动，故原告尚需按合同约定支付购房款423860元。根据双方合同约定，原告至今未能支付剩余购房款显属违约，依法应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”。在本案中，根据双方合同约定的违约金计算方法得出的违约金数额已远超原告未付购房款金额，被告要求原告支付违约金363000元亦依据不足，一审法院酌情确定违约金以原告未付款项为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计，从2015年7月1日起算至判决确定履行之日止。原告在支付完毕相应购房款的前提下，被告应交付涉案商品房。被告提出原告在傅世郭案发前已拿回了部分被骗款项的主张，因证据不足且与温州中院相关刑事判决认定事实不符，一审法院对此不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、朱书畅继续履行与温州平阳万达广场投资有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号201390007040433），于本判决生效之日起十日内支付温州平阳万达广场投资有限公司购房款423860元及违约金（以423860元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计，从2015年7月1日起算至本判决确定履行之日止）；二、温州平阳万达广场投资有限公司继续履行与朱书畅签订的商品房买卖合同（合同编号201390007040433），应于收到本判决第一项确定的款项后一个月内向朱书畅交付温州平阳万达商业广场8幢2804号商品房；三、驳回原告（反诉被告）朱书畅其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）温州平阳万达广场投资有限公司的其他反诉诉讼请求。如原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，减半收取275元，由朱书畅承担；反诉案件受理费18957元，减半收取9478.50元，由朱书畅承担5649.50元，由温州平阳万达广场投资有限公司承担3829元。
在二审期间，双方当事人均无新的证据提交。经过阅卷、调查和询问当事人，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，傅世郭在其担任万达公司售楼部置业顾问职务期间，利用盖有“温州平阳万达广场营销部认筹专用章”的房款转售证明向朱书畅推行购房优惠活动，朱书畅作为一名普通的购房者，对其不应过于苛求，应认定其有合理理由相信傅世郭推行的购房优惠活动系代表万达公司，故傅世郭向朱书畅收取款项亦系代表万达公司收款，一审判决认定朱书畅除购房首付款外实际上交纳了786140元购房款，并无不当。至于万达公司二审时提出的请求朱书畅缴纳物业管理费、维修基金、契税、房屋登记费、产权印花税、土地登记费、房屋预告登记费，房屋抵押登记费、银行印花税的上诉主张，因其一审时没有提出，可以另行解决。
综上，万达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8208元，由上诉人温州平阳万达广场投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘伟达
审判员 刘宏杰
审判员 蔡蓓蓓
二〇一七年十月十三日
书记员 姜岳良