河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）焦民二终字第00186号上诉人（原审原告）芦保金，男，1951年2月10日出生，住焦作市解放区。被上诉人（原审被告）苏有道，男，1960年3月3日出生，住焦作市解放区。被上诉人（原审被告）苏有福，男，1956年7月16日出生，住焦作市解放区。委托代理人张海良，河南尚领律师事务所律师。上诉人芦保金与被上诉人苏有道、苏有福返还财产纠纷一案，芦保金不服解放区人民法院作出的（2010）解民初字第500号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人芦保金，被上诉人苏有道、苏有福及其委托代理人张海良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，原告芦保金自有位于上白作乡小庄村西南住宅一套，用地面积168平方米，其中建筑面积121.2平方米。芦保金于1999年1月取得焦集建1999字第20246号集体土地建设用地使用证。1998年4月15日，芦保金经中间人申银矿见证，与苏有道、苏有福签订卖房协议，约定芦保金将上述房屋卖给苏有道、苏有福，价款30000元。同时还约定付款办法为1998年4月17日前支付22000元，余款在办理土地使用证后一次付清。如办理土地使用证后苏有道、苏有福不能按时付款，芦保金有权另行处理该房屋。协议签订后，苏有道、苏有福于1998年4月16日支付给芦保金22000元。交付房款后，苏有福购买薛万忠的旧砖，将该房屋的围墙加长，使之四周连接成一体。1999年1月26日，苏有福经申银矿向芦保金支付了20000元房款。1999年1月30日，被告苏有道退出该卖房协议，原告芦保金退还苏有道11000元。1999年11月23日，原告芦保金为苏有福出具证明，载明内容如下：“苏有福买芦保金的房，另外多收苏有福买房钱3000元，另外电表钱500元已给供电局营业部。现没有把表拿回，如谁买房谁拿表钱，售房后芦保金负责把表钱归还苏有福。归还日期2000年10月底还完。”另查明，被告苏有道、苏有福不是小庄村村民。苏有福的妻子柳新爱系小庄村村民，苏有福与柳新爱夫妇在小庄村居住。还查明，原告芦保金曾因该房屋在本院起诉，要求被告苏有道、苏有福归还该房屋。后芦保金于2010年4月19日向本院撤回起诉。同时还查明，原告芦保金于1999年1月27日与李慧萍签订买房协议书，约定芦保金以40000元的价格将房屋卖给李慧萍，先行支付20000元，剩余房款20000元于1999年12月前交房时付清。但芦保金并未向李慧萍交付房屋。原审法院认为，原告起诉要求撤销与被告苏有道、苏有福签订的卖房协议，根据《土地管理法》第六十三条就有“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，农村房屋买卖必然会涉及房屋下土地即农村宅基地使用权转让问题。农村宅基地使用权是农村居民为建造自住房屋，对农村集体土地所享有的一种占有、使用的权利，它是我国特有的一种用益物权形式。农村宅基地属于农民集体经济组织所有，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，而无处置权。农村宅基地使用权的流转按法律规定是受严格限制的。这些限制性规定，虽不是针对农村房屋能否出售作出的，但基于农村房屋与其所付着的土地紧密关联性和我国传统的房随地走、房地一体的习惯思维，农村房屋与农村宅基地密不可分。故此，原告与被告签订的协议效力处于无效状态。但由于苏有道随后退出了给卖房协议，与原告存在卖房协议的只有苏有福一人。而根据实际情况，苏有福的爱人柳新爱系房屋所在地小庄村的村民，其具有受让资格。且购得该房屋后，苏有福对该房屋进行了修缮和增建，并长期在该村居住生活，故此，可以认为苏有福与芦保金的卖房协议是为家庭生活所购置，属于夫妻共同的行为。故此，原被告之间的卖房协议合法有效，原告的诉讼请求不予支持。既然该协议效力得以确认，原告要求被告返还房屋的诉讼请求就缺少法律依据。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，判决如下：驳回原告芦保金的诉讼请求。本案诉讼费650元，由原告芦保金承担。芦保金不服一审判决，上诉称：一、原审判决程序违法，应予撤销。原审法院于2010年5月10日受理本案，直到2014年12月才送达。审判程序长达四年多，严重违反民诉法规定，实属程序违法。二、原判认定事实错误。被上诉人苏有道不是买卖房屋所在地小庄村民，他和小庄村村民柳新爱没有办理结婚登记，不是夫妻关系。庭审中没有出示结婚证，原审法院仅凭一张小庄村委的一个错误证明，就认定其为夫妻关系，将原无效的协议判为有效协议，驳回上诉人的诉求错误。原审判决认定“1999年1月26日，苏有福经申银矿向芦保金支付两万元房款”。该事实无证据，仅凭沈银矿证言，属认定事实错误。原审判决还认定“1999年1月30日，被告苏有道退出该卖房协议，原告芦保金退还苏有道11000元。”这和事实不符。本案的买方是苏有道、苏有福，1999年1月30日，苏有道和苏有福共同向上诉人提出不买房，当天退给他们12000元，苏有道出具“退房款”条子，根本不是苏有道一人推出，而是苏有道和苏有福二兄弟共同退出，不再购买房子。上诉请求：1、撤销一审判决，判令房屋买卖协议无效，被上诉人返还小庄村宅院一所房屋四间；2、判令被上诉人返还上诉人房院出租净收入三万三千元；3、诉讼费由被上诉人承担。二审庭审中，上诉人芦保金放弃上诉请求第二项。被上诉人苏有道、苏有福答辩称：上诉人的上诉请求不能成立，应当维持原判。被上诉人苏有福与柳新爱存在法定的夫妻关系。1999年1月26日经中间人申银矿支付了2万元房款，申银矿作为上诉人亲属和中间人，证明了该笔款项交给了上诉人，期间存在苏有道退出买卖，由苏有福一个人购买，柳新爱属于该村村民，房屋买卖合法有效。根据各方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：一审判决驳回上诉人芦保金的诉讼请求是否正确。围绕争议焦点，上诉人芦保金提交小庄村的证明一份，证明柳新爱和苏有福没有办理结婚证。被上诉人的质证意见为：对该证据真实性、合法性有异议，根据相关规定，单位出具证明必须由经手人和法定代表人签字和加盖印章，小庄村委的证明仅有盖章，没有经办人和法定代表人的签名，该证据不具有合法性，该证据依法不应被采信。被上诉人苏有福提交结婚证一份，证明苏有福和柳新爱是合法的夫妻关系。上诉人芦保金的质证意见为：对该证据不清楚。被上诉人苏有道的质证意见为：对该证据真实性及证明指向均无异议。本院经审查认为，上诉人与被上诉人各自提供的证据相互排斥，本院从这两份证据的形式、来源及证明力等因素综合审查，对苏有福提交的结婚证予以采信，对芦保金提交的小庄村证明不予采信。针对争议焦点，芦保金的主张和理由与其上诉内容相同。被上诉人苏有道、苏有福认为，上诉人要求买卖协议无效及返还房屋的理由不能成立。上诉人和被上诉人之间签订书面的卖房协议，协议签订时苏有福已与柳新爱同居生活，双方均符合法定的结婚条件，依法当时属于事实婚姻的状态。2009年9月14日小庄村委出具了双方夫妻关系的证明，并证明双方同居生活，所以，苏有福与柳新爱共同购买的这套房屋在当时属于合法转让。现在土地的所有权性质变更为国有土地，双方买卖合同符合法律规定，应当予以支持。苏有道退出买卖是经过苏有道、苏有福、中间人申银矿和上诉人共同协商后，由苏有福支付了全部的购房款项，并由上诉人退还苏有道所交的房款，此后该房屋属于苏有福和柳新爱共同购买，1999年11月23日上诉人为苏有福出具的证明确认购买房屋的事实。经本院审理查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人芦保金与被上诉人苏有道、苏有福签订的卖房协议，均为双方的真实意思表示，合法有效。关于涉案房屋的宅基地使用权转让问题，一审认为苏有道退出卖房协议后，苏有福成为唯一买受人，其与芦保金的卖房协议是为家庭生活所购置，属于夫妻共同的行为。而苏有福的爱人柳新爱系房屋所在地小庄村的村民，其具有受让资格，并无不当，被上诉人苏有福取得涉案宅基地的使用权。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由芦保金负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾文宇代审判员 焦红萍代审判员 米新秀二〇一五年六月九日书 记 员 于俊杰