辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终10838号
上诉人（原审被告)：兴业银行股份有限公司沈阳分行，住所地辽宁省沈阳市和平区文化路77号。
负责人：蔡斌，该行行长。
委托诉讼代理人：张建，辽宁华轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李新蕾，辽宁华轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张宝贵，男，1965年10月2日出生，汉族，沈阳市台北爱加爱酒店法定代表人，住吉林省梨树县。
委托诉讼代理人：廉昊，辽宁跃重合律师事务所律师。
上诉人兴业银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“兴业银行沈阳分行”）因与被上诉人张宝贵房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初238号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
兴业银行沈阳分行上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人给付被上诉人房屋租赁合同违约金278,353.9元；2.撤销一审判决第二项、第三项；3.判决被上诉人返还给上诉人空调8台或在违约金中扣除折价金额；4.判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、上诉人按照合同约定方式解除合同并提前三个月通知被上诉人，被上诉人有充裕的时间另行出租，上诉人仅应承担合同约定范围内的违约责任。二、上诉人在被上诉人成为房屋所有权人之前已经能就房屋装修获得原出租方同意并经相关部门验收合格，不存在违约、违规行为，且一审判决书中赔偿金额于理不明、于法无据，应予撤销。三、采暖费用属于合同解除后被上诉人可预期的损失，应当计算在上诉人赔偿的违约金数额内，不应当另行计算。四、上诉人所有的被被上诉人扣留的空调并未与房屋形成附合，被上诉人若继续使用应支付上诉人相应价值。补充意见：本案3个月的装修期不应计算在租金损失数额内。根据兴业银行与张宝贵签订的《房屋租赁合同》第八条第（二）款，空调折价的金额,应由张宝贵给付给兴业银行，或者在判决的违约金中扣除。
张宝贵辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一审判决认定违约责任期限及范围具有合理合法性。首先，本案争议租赁合同中约定的解除合同期限是30天，本案争议房屋面积共计约一万八千余平，合同签订之初，之所以将解除期限定30天是缔约双方在实际签署时达成了长达十年的租赁期限。我方基于上诉人作为金融机构有良好的信用，同意在合同解除期限问题上做出让步，缩短至30天，那么作为长期缔约条件而约定的明显少于合理租用期限惯例的时限。在合同顺利履行情况下不存在争议。因上诉人单方原因终止合同履行，导致我方对争议房屋的再次处分期间明显不足。一审判决对该问题查明并到现场核实，对该事实做的判决完全合理，应维持。上诉人租赁使用期间对原房屋主体结构改动，一审法院现场核实本案房屋主梁及消防楼梯与原该大厦的设计图纸不符，且该改动在被上诉人再次出租房屋的情况下由消防部门验收时表示不合格，对该部分赔偿有事实依据。采暖费是我国北方地区配套费用，该费收取以供暖季为单位，上诉人认为自本方提出解除合同之日，之后的采暖费不属于其承担范围，该理由硬性将供暖季进行拆分，将采暖费予以拆分，是单方无事实依据的说法。一审我方表示空调可以拆走，现场空调是6台不是8台。
张宝贵向一审法院起诉请求：1.兴业银行沈阳分行提前解除房屋租赁合同，赔偿租金166万元；2.印花税（2017年1月—2023年6月）已交金额22,713.67元；3.2016年度采暖费99,000元；4.恢复消防楼梯；5.房屋主梁修复费用人民币30万元。6.诉讼费由兴业银行沈阳分行承担。
一审法院认定事实：2006年10月10日，兴业银行沈阳分行与案外人沈阳波纹管制造集团公司（以下简称波纹管公司）签订房屋租赁合同，约定波纹管公司将沈阳市大东区津桥路4号1-3层（使用面积2530.49平方米）出租给兴业银行沈阳分行经营支行营业网点，约定兴业银行沈阳分行可在不改变房屋主体的情况下与波纹管公司协商同意后，按其特定需要进行装修，门脸装饰风格按兴业银行沈阳分行的设计方案进行。波纹管公司应于2006年10月15日前将租赁房屋交付兴业银行沈阳分行装修，装修期限为90天，期间不计租，租赁期限自2007年1月15日起至2023年1月14日止，租赁期限为15年，年租金为1,412,166元。兴业银行沈阳分行因装修需对房间和设施进行拆改时，应事先征得波纹管公司的同意，否则不得随意拆改。在本协议有效期内除不可抗力外，双方不得随意终止合同。任何一方要求解除合同，需提前三个月书面通知对方，征得对方同意后方可解除合同。合同签订后，波纹管公司如约将房屋交付兴业银行沈阳分行，兴业银行沈阳分行装修后投入使用，兴业银行沈阳分行将房屋原有在中间位置的1-3层楼梯拆掉，在房屋的东侧重建1-3层楼梯，另兴业银行沈阳分行将原有楼梯上方一处横梁切断。
2011年1月21日，案外人波纹管公司与张宝贵签订补充协议，波纹管公司将本案争议房屋抵顶欠付兴业银行沈阳分行债务（房屋产权证号603073**）。2012年2月10日，张宝贵与兴业银行沈阳分行重新签订本案争议房屋沈阳市大东区津桥路4号1-3层（使用面积2530.49平方米）的租赁合同。租期从2012年1月1日至2023年6月30日，年租金为2,783,539元，第六租赁年度起2017年1月1日至2021年12月31日上浮20%，即3,340,246.80元。兴业银行沈阳分行有权根据经营需要对该房屋进行装修、装饰或添置新物，兴业银行沈阳分行应保证装修、装饰或添置新物符合相关法律法规的规定，且不得影响房屋的主体结构及安全质量，因兴业银行沈阳分行的装修行为导致伤害房屋的主体结构或安全，兴业银行沈阳分行应承担赔偿责任。兴业银行沈阳分行承担该房屋的水费、采暖费、电费、电话费、网络费用，除此以外兴业银行沈阳分行不负责该房屋的其他任何费用。张宝贵应确保所有缴费凭证上的交款人应为兴业银行沈阳分行，兴业银行沈阳分行应保存相关缴费凭据。房屋租赁的相关税费由张宝贵承担。兴业银行沈阳分行保管不当或不合理使用，致使该房屋损坏或故障的，兴业银行沈阳分行应负责维修或承担赔偿责任。如兴业银行沈阳分行拒不维修或拒不承担赔偿责任，张宝贵可代为维修或购置新物，费用由兴业银行沈阳分行承担。租赁期内，兴业银行沈阳分行需提前退租的，应提前30日通知张宝贵，并按年租赁费的10%支付违约金。2012年2月10日，双方签订补充协议约定，兴业银行沈阳分行与波纹管公司于2006年10月10日签订的房屋租赁合同诸条款在2011年12月31前继续有效。2011年5月17日，波纹管公司向张宝贵出具承诺书写明，2006年出租合同中“乙方（兴业银行沈阳分行）责任第二条1、乙方因装修需对房间和设施进行拆改时，应事先争得甲方同意，否则不得随意拆改；2、因乙方管理使用不善造成房屋的损坏和维修费用，乙方负责赔偿损失。在该房产转让到你名下时，若乙方继续承租，你方继续享有这两方面对乙方的限制权利。”
2012年2月10日，张宝贵、兴业银行沈阳分行签订合同后，张宝贵将房屋继续交由兴业银行沈阳分行使用，兴业银行沈阳分行租金支付至2016年12月31日，2016年10月17日张宝贵通知兴业银行沈阳分行要求于2017年1月1日起解除双方房屋租赁合同，张宝贵未同意。2016年12月31日，兴业银行沈阳分行搬离争议房屋，兴业银行沈阳分行未缴纳2016年-2017年度采暖费99,000元。另张宝贵向税务机关缴纳了本案争议房屋2012年12月1日至2016年12月的印花税13,917.70元，2017年1月至2022年12月印花税16，701.23元，2022年1月至2023年6月印花税6012.44元。
2017年3月28日，张宝贵与案外人李岩签订房屋租赁合同，张宝贵将本案争议房屋的2-3层出租给李岩使用，租期从2017年4月1日至2020年6月30日止（包括3个月的装修期免收租金）。另查，张宝贵于2017年6月，将本案争议房屋1层出租给案外人使用。
一审法院认为，张宝贵、兴业银行沈阳分行之间签订房屋租赁合同合法有效，张宝贵、兴业银行沈阳分行应按照合同的约定各自履行各自的义务。首先，关于张宝贵主张兴业银行沈阳分行赔偿张宝贵6个月租金损失的诉请。兴业银行沈阳分行抗辩，双方在合同中约定，如兴业银行沈阳分行提前解除合同，应提前30日通知张宝贵，并按年租赁费的10%支付违约金。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。同时，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。兴业银行沈阳分行于2016年10月17日虽通知张宝贵要求解除合同，但兴业银行沈阳分行不让张宝贵对外悬挂出租广告，且兴业银行沈阳分行使用房屋至2016年12月31日才搬离，兴业银行沈阳分行亦将房屋租金交至2016年12月31日，故兴业银行沈阳分行实际上并未给予张宝贵对外进行出租的合理宽限期，故兴业银行沈阳分行的提前解约行为，给张宝贵造成了损失。关于损失的金额，一审法院认为，张宝贵出租给兴业银行沈阳分行的房屋共3层，使用面积2530.49平方米，面积较大，对外出租需要较长的磋商期限，张宝贵至2017年3月末，才将房屋的2-3层出租，张宝贵按照签订长期租赁合同的惯例给予承租人3个月装修期，并免除承租人3个月的租金，至2017年6月才将房屋的1层出租，故结合张宝贵收回房屋后继续出租的期限，房屋闲置、重新装修及租金的收取情况综合认定，张宝贵主张6个月的租金损失真实合理。另，张宝贵、兴业银行沈阳分行订立的是长期租赁合同，兴业银行沈阳分行履行至租期一半，便提出解除合同，按照违约金的约定，兴业银行沈阳分行仅按年租金的2,783,539元的10%向张宝贵支付违约金278,353.90元，近乎于一个月的租金，明显低于张宝贵主张的6个月租金损失，本案张宝贵以合同约定违约金的过低，主张按照实际损失计算违约金符合法律规定，故张宝贵主张兴业银行沈阳分行赔偿6个月租金的损失，一审法院予以支持。因双方合同约定，自2017年1月1日年租金标准为3,340,246.80元，半年租金为1,670,123.40元，故张宝贵主张6个月的租金损失166万元，于法有据，一审法院予以支持。
其次，关于张宝贵主张的印花税及采暖费损失能否支持的问题。张宝贵已向税务机关缴纳印花税至2023年6月，但双方合同未实际履行至2023年6月，故张宝贵可向税务机关主张尚未发生租赁费用的印花税。另，合同约定采暖费应由兴业银行沈阳分行承担，兴业银行沈阳分行使用房屋至2016年12月31日，因兴业银行沈阳分行提前解约，张宝贵在2017年1月至2017年4月采暖期间，房屋处于闲置状态，张宝贵将房屋对外出租并未成功，故2016年度-2017年度的采暖费99,000元，应由兴业银行沈阳分行承担。
再次，关于张宝贵主张兴业银行沈阳分行恢复楼梯及赔偿房屋横梁被破坏损失能否支持的问题。兴业银行沈阳分行与前出租人波纹管公司及张宝贵签订的房屋租赁合同均约定，不得改变房屋主体结构，而兴业银行沈阳分行在未有证据证明经原房主同意的情况下，对房屋楼梯及房屋横梁进行了拆改，虽兴业银行沈阳分行提供建设工程消防验收意见书欲证明其拆改合格，但该证据不能证明其遵守了征得出租人同意的合同约定，故兴业银行沈阳分行对其拆改行为应承担责任。考虑到房屋楼梯变动后，兴业银行沈阳分行已使用多年，现新的承租人仍按照现状使用楼梯，本着经济原则，如要求兴业银行沈阳分行恢复楼梯，势必造成诉累，增加当事人成本，产生新的纠纷，故兴业银行沈阳分行应赔偿张宝贵拆改楼梯及房屋横梁的损失，一审法院结合双方合同的履行情况，兴业银行沈阳分行的违约程度，房屋拆改破坏的程度，兼顾公平原则，给予张宝贵8万元的赔偿，较为适宜。另，关于兴业银行沈阳分行抗辩有部分空调留在张宝贵处，张宝贵未予返还，兴业银行沈阳分行主张张宝贵返还或折抵相关费用。经查兴业银行沈阳分行留在张宝贵处的空调非可拆卸的空调，如拆卸势必对张宝贵房屋造成破坏，故兴业银行沈阳分行提出的该项抗辩不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、《中华人民共和国物权法》第三十六条之规定，一审法院判决：一、被告兴业银行股份有限公司沈阳分行于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告张宝贵房屋租金损失166万元；二、被告兴业银行股份有限公司沈阳分行于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告张宝贵采暖费损失99,000元；三、被告兴业银行股份有限公司沈阳分行于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告张宝贵房屋拆改破坏损失8万元；四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,289元，由原告负担2949元，由被告负担22,340元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，2007年1月26日沈阳市公安局大东分局消防科为兴业银行沈阳分行出具涉案房屋第一层（860㎡）的《建筑工程消防验收意见书》，2007年2月7日沈阳市公安局大东分局消防科为兴业银行沈阳分行出具涉案房屋第二层（890㎡）的《建筑工程消防验收意见书》，2007年3月29日沈阳市公安局大东分局消防科为兴业银行沈阳分行出具涉案房屋第三层（986㎡）的《建筑工程消防验收意见书》。
本院认为，2012年2月10日兴业银行沈阳分行与张宝贵之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现兴业银行沈阳分行在合同履行期限届满前，提前搬离涉案房屋，要求解除双方的《房屋租赁合同》系属违约，应当承担相应的违约责任。
关于违约金的数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，双方在《房屋租赁合同》第十条第（五）项中约定，租赁期内，乙方（兴业银行沈阳分行）需提前退租的，应提前30日通知甲方（张宝贵），并按年租赁费的10%支付违约金。兴业银行沈阳分行于租期内提前退租，按照合同约定，应当承担年租赁费的10%违约金。张宝贵于诉讼中提出约定的违约金不足以弥补其实际损失而要求调高违约金至6个月租金。考虑到双方租赁合同约定的租赁房屋面积过大，不利于张宝贵另行出租房屋，故可适当增加违约金，但一审法院将张宝贵另行出租房屋后给予新承租人3个月的免租期认定为张宝贵的实际损失并增加违约金至6个月租金损失不妥，应适当增加兴业银行沈阳分行给付张宝贵的违约金数额，故本院酌定调整至按年租赁费的20%支付违约金即3,340,246.80×20%=668,049.36元。
关于上诉人主张不应承担房屋拆改损失8万元的主张。经审查，张宝贵购买涉案房屋之时，上诉人已经将涉案房屋装修完毕并处于使用中，张宝贵购买房屋之后，房屋状况未有改变。上诉人对涉案房屋的装修改造，原房屋权利人并未提出异议，且上诉人的装修改造亦取得了相关消防部门的验收，故上诉人不应承担该部分损失，一审法院对此认定不当，予以更正。
关于上诉人主张不承担采暖费99,000元的问题。上诉人搬离涉案房屋的时间为2016年12月31日，当时尚处于供暖期期限内，上诉人未能全部享受供暖系自身违约行为所致，故上诉人应当承担2016-2017年冬季采暖费用，故上诉人的该项上诉请求，不予支持。
关于上诉人要求被上诉人返还空调8台的问题，该主张系属反诉主张，上诉人并未在一审中提出反诉请求，且被上诉人于诉讼中表明对于可拆卸空调同意返还，故当事人可对此自行履行，本案对此不予审理。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初238号民事判决第二项，即：“二、被告兴业银行股份有限公司沈阳分行于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告张宝贵采暖费损失99,000元”；
二、撤销沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初238号民事判决第三项、第四项，即：“三、被告兴业银行股份有限公司沈阳分行于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告张宝贵房屋拆改破坏损失8万元”、“四、驳回原告其他诉讼请求”；
三、变更沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初238号民事判决第一项，即：“一、被告兴业银行股份有限公司沈阳分行于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告张宝贵房屋租金损失166万元”为：兴业银行股份有限公司沈阳分行于本判决发生法律效力之日起15日内给付张宝贵违约金668,049.36元；
四、驳回兴业银行股份有限公司沈阳分行、张宝贵其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25,289元，由兴业银行股份有限公司沈阳分行负担11,470元，由张宝贵负担13,819元；二审案件受理费25,289元，由兴业银行股份有限公司沈阳分行负担11,470元，由张宝贵负担13,189元。
本判决为终审判决。
审判长 李 妍
审判员 韩彩霞
审判员 姜会军
二〇一七年十一月十六日
书记员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。