广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂11民终208号上诉人(原审被告)：贺州市善居房地产开发有限公司。住所地：贺州市龙山南路**号。法定代表人：刘克顶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黎意芳，贺州市法律事务中心法律工作者。被上诉人(原审原告)：韦家叁，男，1974年7月8日出生，壮族，住贺州市八步区。被上诉人(原审原告)：罗丽萍，1975年9月1日出生，汉族，住贺州市八步区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓峰，广西宏民律师事务所律师。上诉人贺州市善居房地产开发有限公司（以下简称善居公司）因与被上诉人韦家叁、罗丽萍关于商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2017）桂1102民初1801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人善居公司的委托诉讼代理人黎意芳，被上诉人韦家叁、罗丽萍的共同委托诉讼代理人邓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。善居公司上诉请求：1.请求撤销贺州市八步区人民法院（2017）桂1102民初1801号民事判决;2.请求驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人韦家叁于2015年1月21日签订的《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》第四条约定：甲方具备销售条件后，通知乙方前来签订《商某》时，乙方需在接到通知后十日内到甲方指定地点办妥相关手续，已交付的意向金抵做购商铺款，否则视为乙方自动放弃，本意向书自行终止。但一审判决认为上述约定对乙方不签订本约合同的后果并不明确，是放弃购房资格还是放弃已付的意向金。上诉人认为意向书第四条“已交付的意向金抵作房款，否则视为乙方自动放弃”所指内容是明确的，这是针对意向金所做出的约定，“否则视为乙方自动放弃”明确指向是放弃意向金，即购房的，所交意向金抵作房款，不购房的，意向金不退还。另外，证人黄某证言也证实了上诉人以上的辩解主张。《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》的约定是双方真实意思表示，对双方具有约束力，被上诉人接到通知后，明确表示不签订《商某》，应视为被上诉人对其已交付的意向金自动放弃，被上诉人无权要求上诉人退回已交意向金。因此，两被上诉人请求退回意向金80000元应不予支持。二、一审判决适用法律错误。上诉人认为《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》是有效合同，对双方具有约束力，上诉人在房屋的建造投入了大量人力和资金，依法办理了商品房销售许可相关证照，完全具备了签订《商品房销售合同》条件，上诉人已全面履行了意向书约定的义务，双方应按意向书约定履行义务，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定判决上诉人向被上诉人返还意向金60000元是适用法律错误。韦家叁、罗丽萍辩称，一、上诉人的上诉请求无事实和法律依据。1、上诉人歪曲理解与被上诉人签订的《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》第四条的约定，该条文约定了被上诉人是否购买商铺的两种情形和后果，一种情形和后果是签订《商某》和购买商铺，已交付的意向金抵做购商铺款；另外一种情形和后果是自动放弃签订《商某》和不购买商铺，该意向书自行终止，并没有约定放弃意向金。上诉人有意断章取义，将“甲方在具备销售条件后，通知乙方前来签订《商某》时乙方需在接到通知后十日内到甲方指定地点办妥相关手续，已交付的意向金抵做购商铺款”与“否则，视为乙方自动放弃，本意向书自行终止”这两句话各取半句，将所表述的两种情形混在一起，只取“已交付的意向金抵做购商铺款，否则，视为乙方自动放弃”之意，歪曲理解上述约定。2、一审判决适用法律正确。被上诉人根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定行使合同约定解除权后，上诉人就应该根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定返还被上诉人于2015年1月21日支付的意向金。二、被上诉人要求上诉人返还意向金80000元具有事实和法律依据，一审法院只判决上诉人返还60000元是错误的。1、被上诉人于2015年1月21日支付给上诉人的是意向金，不是定金，不能适用“定金罚则”，上诉人应全部予以返还。2、被上诉人与上诉人在《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》中也没有约定，如果被上诉人不签订《商某》时，交付的“意向金”不予返还。从意向书第四条约定可知，被上诉人与上诉人在意向书中只约定被上诉人与上诉人签订《商某》时，已交付的意向金抵做购商铺款，没有约定支付意向金的一方如果不签订《商某》时，无权要求返还意向金。事实上，根据上述约定，上诉人赋予了被上诉人单方解除《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》的权利。被上诉人是基于其与上诉人约定了一方解除《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》的条件，现由于被上诉人没有按照意向书约定的条件与上诉人签订《商某》，应视为被上诉人自动解除了双方签订的《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，被上诉人有权要求恢复原状，即被上诉人不购买上诉人的商铺，上诉人返还被上诉人意向金80000元整。3、一审法院认为双方在《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》第四条的约定中没有明确被上诉人不签订本约合同时的法律后果是错误的。该意向书第四条约定的其中一种情形和后果是，自动放弃签订《商某》和不购买商铺，该意向书自行终止，非常明确是放弃购房资格，并没有约定放弃意向金。4一审法院认为被上诉人不签订《商某》的行为违反了预约合同的约定并因此给上诉人造成损失是错误的。如前所述，被上诉人行使的是合法的合同约定解除权。即使上诉人有损失，也是上诉人在签订《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》时同意承受的，不应当由被上诉人承担，更何况现在我市的房价在不断上涨，上诉人并没有任何证据证明存在任何损失。有损失的应该是被上诉人，而不是上诉人，上诉人无息占用被上诉人交付的80000元意向金至今已近3年，造成了被上诉人利息损失。综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，被上诉人要求上诉人返还意向金具有事实和法律依据，请求人民法院查清事实，依法驳回上诉人的上诉请求。韦家叁、罗丽萍向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告意向金80000元；2、判令被告向原告支付利息（计算方法：以80000元为基数，从2015年1月21日起至本案生效判决规定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月21日，原告韦家叁、罗丽萍（乙方）与被告善居公司（甲方）签订了《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》，约定：甲方同意以8408.4元/平方米将甲方开发建设的锦绣家园小区2号楼2-1-15号商铺销售给乙方，该商铺建筑面积约71.38平方米，总价约600192元；乙方在签订本意向书的同时向甲方支付80000元作为意向金；甲方承诺不变更本意向书所定的商铺单价，并保证在约定期限内此物业仅售予乙方；甲方在具备销售条件后，通知乙方前来签订《商某》时，乙方需在接到通知十日内到甲方指定地点办妥相关手续，已交付的意向金抵做购商铺款，否则视为乙方自动放弃，本意向书自行终止。2017年1月20日，被告就其开发的贺州市锦绣家园小区取得商品房预售许可证。2017年4月8日，被告善居公司向二原告发出律师函，载明：“原告收到律师函之日起20日内与被告签订《商某》等相关手续,否则善居公司将视情况解除《贺州市锦绣家园小区购房意向书》，已经收取的购房意向金不予退还。”2017年4月23日，原告到售楼部与被告的工作人员进行案涉房屋买卖合同的磋商，因对约定的2018年6月30日的交付日期未达成一致意见，双方并未签订《商某》。双方对是否退还意向金产生分歧，由此涉诉。一审法院认为，诉辩双方争议的焦点是：1、《贺州市锦锈家园小区购商铺意向书》的性质；2、原、被告对合同的履行是否存在违约行为？3、《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》应否解除，合同解除的后果应如何认定？一、《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》的性质。原、被告双方签订的商铺意向书，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的大部分的主要内容，仅是商品房买受人与出卖人对双方交易房屋有关事宜的初步确认，目的是为了将来签订本约合同即商某，性质应为商品房预约合同。上述意向书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人应诚实信用地按照合同约定自己的义务。二、双方对合同的履行是否存在违约行为。依据《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》的约定，双方当事人负有本着诚实信用的原则就合同具体内容进行磋商，订立正式的商某的义务。本案中，一是被告善居公司在取得商品房预售许可证暨具备签订商某的条件时，向原告发出了签订本约合同的要约，已经履行了预约合同的义务。二是商品房交付必须满足一定的标准，故交付时间系由多种主客观因素共同决定，存在不确定的因素，销售现场的合同范本中商品房的交付时间为2018年6月30日，系工程建设的合理期间，被告亦明确对交房时间做了合理解释，并希望通过进一步的协商以促成双方签订商某，但原告未对要求被告提前交付商品房作出合理解释，并未提供充分证据证明对其合同细节与被告进一步进行磋商，原告无促进本约订立的积极行为，并未按照诚实信用原则履行善意磋商的义务，存在违约行为。三、《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》应否解除，合同解除的后果应如何认定。本案中：一是原告向被告主张返还意向金，实际是要求解除《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》，亦明确表示无法缔约本约合同；二是《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》约定“甲方在具备销售条件后，通知乙方前来签订《商某》时，乙方需在接到通知十日内到甲方指定地点办妥相关手续，已交付的意向金抵做购商铺款，否则视为乙方自动放弃，本意向书自行终止”，上述约定对乙方不签订本约合同的后果并无明确，是放弃购房资格还是放弃已付的意向金。三是原告违反预约合同的行为导致商某无法订立，作为守约方的被告亦因此丧失了在市场上以同等价位与其他购房者签订商某的交易机会，必然存在一定的损失；如果放任原告这种非善意磋商的行为，不利于维护市场的诚信体系，也给贺州市商业地产带来负面影响。综上，原告认为全额返还意向金的主张，被告认为不应返还意向金的抗辩，均不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，结合近年来商品房价格变化的差价以及被告为签订本约合同所付出的成本，该院酌定被告的损失为20000元，在被告返还二原告的意向金中扣除。综上，被告善居公司应向原告韦家叁、罗丽萍返还意向金60000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、第九十七条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告贺州市善居房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告韦家叁、罗丽萍返还意向金60000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向该院申请执行。案件受理费1800元（原告已预交)，由原告韦家叁、罗丽萍承担450元，被告贺州市善居房地产开发有限公司承担1350元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交有符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的新证据。上诉人善居公司与被上诉人韦家叁、罗丽萍对一审认定的事实均无异议。经审理查明，一审认定的事实正确，应予以确认。本院认为，综合诉辩各方的意见，归纳本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人不签订本约合同的后果应如何理解；二、上诉人应否返还被上诉人意向金。上诉人善居公司与被上诉人韦家叁、罗丽萍签订的《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同的目的是为了将来签订本约合同即商某，应定性为商品房预约合同。一审判决对于合同的性质和效力的认定是正确的。一、关于上诉人与被上诉人不签订本约合同的后果应如何理解的问题。上诉人善居公司认为一审判决对于意向书第四条约定的内容认定为对韦家叁、罗丽萍不签订本约合同的后果并不明确，是放弃购房资格还是放弃已付的意向金，认定错误。对此，本院认为，应根据意向书的全文来认定。意向书第四条约定：“甲方具备销售条件后，通知乙方前来签订《商某》时，乙方需在接到通知后十日内到甲方指定地点办妥相关手续，已交付的意向金抵做购商铺款，否则视为乙方自动放弃，本意向书自行终止。”单从该条的内容来理解，确实可以存在不同的解读，既可以理解是放弃购房资格，也可以是放弃已付的意向金。结合第六条约定“……乙方在接到甲方通知后十日内没有到甲方指定地点办理相关手续的本意向书失效。”的内容分析，意向书失效意味着对双方当事人都没有约束力，理解为放弃购房资格更符合当事人的真实意思表示。善居公司认为意向书第四条“已交付的意向金抵作房款，否则视为乙方自动放弃”的所指内容是明确的，这是针对意向金所作出的约定，“否则视为乙方自动放弃”明确指向是放弃意向金，即购房的，所交意向金抵作房款，如不购房的，意向金不退还。本院认为，意向书中所规定的意向金，应理解为“立约诚意金”，没有担保功能，不具有定金的担保性质，缺乏担保性质的意向金不是定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”除明确约定定金条款外，包括意向金在内的其他表述只有明确约定定金性质才能适用定金罚则。就本案而言，双方既未约定定金条款，也未明确约定意向金具备定金性质，因此，不适用定金罚则。此外，由于本案中意向书系善居公司提供的格式文本，在双方对意向金条款的理解产生分歧时，法院可以做出不利于提供格式条款一方的解释。对于善居公司认为证人黄某证言也证实不签订《商某》，已交付的意向金视为自动放弃。黄某的证言是其对意向书内容的理解，不应作为认定本案事实的证据。上诉人善居公司主张一审认为意向书对韦家叁、罗丽萍不签订本约合同的后果并不明确的认定错误的上诉理由不成立，本院不予支持。二、关于上诉人应否返还被上诉人意向金的问题。上诉人善居公司认为其已履行了意向书约定的义务，一审判决其返还意向金60000元适用法律错误。本院认为，当事人应承担就未决条款进行谈判的义务，需要通过协商达成正式买卖合同应具备的部分条款。因此，合同双方均应按照诚实信用原则全面履行谈判、缔约义务。如果依诚实信用原则谈判后仍无法就本约合同达成一致，或因不可归责双方的事由导致无法签订正式合同，不能认定当事人违反了谈判义务。如果当事人对预约合同中的内容反悔、未尽诚信义务谈判或恶意谈判、或有其他违背诚信原则的行为导致买卖合同未能订立的，则构成对预约合同的违反，应承担相应的法律责任。本案中，韦家叁、罗丽萍收到善居公司发出的律师函后，在规定的期限内到售楼部与善居公司的工作人员进行案涉房屋买卖合同的磋商，因对约定的2018年6月30日的交付日期未达成一致意见，双方并未签订《商某》。被上诉人韦家叁、罗丽萍没有构成违约。现上诉人与被上诉人已无法缔约本约合同，上诉人善居公司应当返还被上诉人韦家叁、罗丽萍意向金。一审判决认为韦家叁、罗丽萍未对要求善居公司提前交付商品房作出合理解释，并未提供充分证据证明对其合同细节与善居公司进一步进行磋商，没有促进本约订立的积极行为，并未按照诚实信用原则履行善意磋商的义务，存在违约行为不当，本院予以纠正。但被上诉人韦家叁、罗丽萍并未上诉，故本院对此不予处理。综上所述，上诉人善居公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人贺州市善居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁 文审 判 员  陈立峰审 判 员  严永茂二〇一八年五月三十日法官助理  杨 蕾书 记 员  袁 巧