广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第128号
上诉人（一审被告）：陈某某。
委托代理人：刘恩明，广西三益律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：玉林市XX公司。
法定代表人：林光华，经理。
委托代理人：许毅，男，1961年1月29日出生，汉族，该公司副经理。
委托代理人：李永秋，广西金大地律师事务所律师。
上诉人陈某某因土地租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第4145号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年2月26日受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，和审判员邱汉荣、代理审判员邹丽娟组成合议庭，于2014年3月20日公开开庭审理了本案。书记员钟广夏担任记录。上诉人陈某某的委托代理人刘恩明，被上诉人玉林市XX公司的委托代理人许毅、李永秋到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，本院审判委员会进行了讨论并作出决定，现已审理终结。
一审法院审理查明：2004年8月12日，玉林市XX公司与陈某某签订一份《土地租赁合同》，约定玉林市XX公司将政府划拨使用的玉林市城站路71号约7000平方米土地出租给陈某某使用，租赁期限为10年，自2004年12月1日起至2014年11月30日止。该合同还约定了租金的支付、双方的权利义务、违约责任等相关事项。其中该合同第七条第1点约定：合同期内如玉林市XX公司出让该土地须提前3个月通知陈某某；第4点约定：陈某某需转租房屋的，应事先征得甲方同意，否则视为违约。2004年9月12日，双方又签订一份《补充协议》，约定玉林市XX公司同意租赁期满后续租5年给陈某某使用。在签订租赁合同后，玉林市XX公司依约将上述土地交付给陈某某使用。2005年之后，自治区人民政府、玉林市人民政府以及玉林市XX公司上级主管部门均陆续出台了加快推进供销合作社改革的政策性文件，其中自治区人民政府作出的《关于加快推进供销合作社改革与发展意见》（桂政发（2005）XX号）明确提出了县级供销合作联社加快全面完成社办企业的产权多元化改造的要求。该文件在第四条“认真落实加快推进供销社合同社改革与发展的各项政策”中还明确提出：供销合作社社办企业、基层社可将依法使用的国有土地交回当地市、县两级人民政府，纳入国有土地收购、储备范围，政府依法出让该地块收取的土地出让金要返还给供销合作社，作为清退社员股金、安置职工和发展供销使用事业等。玉林市人民政府也专门下发了贯彻落实自治区人民政府上述文件的通知。2005年3月31日，玉林市玉州区人民政府批准玉林市XX公司进行产权制度改革。2010年9月开始，玉林市玉州区供销合作联社及玉林市土地收购储备与供应审批委员会下达文件和召开专题会议，批准玉林市XX公司将包括出租给陈某某在内的城站路71号国有划拨土地在玉林市有形市场由市国土局以公开交易方式转让。2012年8月15日，玉林市XX公司通知陈某某、广西玉林市启天药业有限公司：根据玉州区人民政府、玉州区供销合作联社有关指示精神，我公司将进行企业改制，盘活资产置换职工身份，于今年底公开拍卖城站路71号土地。
另查明，陈某某自2004年开始至2013年5月3日前系广西启天药业有限公司法定代表人及占60%股份的股东。2013年5月3日，陈某某将其在广西某药业有限公司的60%股份转让给江滨（受让40%）、黎小红（受让20%）。广西玉林市某药业有限公司系由广西某药业有限公司（占80%股份）和黎小红（占20%股份）出资设立。2011年7月29日，广西玉林市某药业有限公司与广西玉林市奥美房地产开发有限公司签订一份《临时使用闲置场地协议》，将承租玉林市XX公司东南面的闲置场地转给广西玉林市奥美房地产开发有限公司免费使用，期限二年，自2011年7月29日至2013年7月28日止。到期后，广西玉林市奥美房地产开发有限公司仍继续使用该土地。
2013年11月6日，玉林市XX公司向一审法院提起诉讼，请求判令：解除双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议》，终止双方的租赁关系。
一审法院认为：玉林市XX公司与陈某某于2004年签订的《土地租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，应当合法有效。关于是否应该解除双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议》。2005年之后，自治区人民政府、玉林市人民政府以及玉林市XX公司上级主管部门均陆续出台了加快推进供销合作社改革的政策性文件，其中自治区人民政府作出的《关于加快推进供销合作社改革与发展意见》（桂政发（2005）46号）明确提出了县级供销合作联社加快全面完成社办企业的产权多元化改造的要求。该文件在第四条“认真落实加快推进供销社合同社改革与发展的各项政策”中还明确提出：供销合作社社办企业、基层社可将依法使用的国有土地交回当地市、县两级人民政府，纳入国有土地收购、储备范围，政府依法出让该地块收取的土地出让金要返还给供销合作社，作为清退社员股金、安置职工和发展供销使用事业等。玉林市人民政府也专门下发了贯彻落实自治区人民政府上述文件的通知。2005年3月31日，玉林市玉州区人民政府批准玉林市XX公司进行产权制度改革。2010年9月开始，玉林市玉州区供销合作联社及玉林市土地收购储备与供应审批委员会下达文件和召开专题会议，批准玉林市XX公司将包括出租给被告陈某某在内的城站路71号国有划拨土地在玉林市有形市场由市国土局以公开交易方式转让。从上述情况分析，玉林市XX公司进入产权制度改革、转让出租的划拨土地使用权是政策所致，属于玉林市XX公司签订合同时所不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定的“不可抗力”之情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故玉林市XX公司主张解除其与陈某某签订的《土地租赁合同》及《补充协议》，事实清楚、理由充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第一百一十七条第二款之规定，判决：一、解除玉林市XX公司与陈某某于2004年8月12日签订的《土地租赁合同》；二、解除玉林市XX公司与陈某某于2004年9月12日签订的《补充协议》。受理费9600元，减半收取即4800元，由陈某某负担。
上诉人陈某某不服一审判决，上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同》及《补充协议》合法有效，被上诉人以其要进行改制，需要对土地转让为由要求解除，没有法律依据。根据法律规定的买卖不破租赁原则，土地使用权在租赁期间可以转让，租赁合同的继续履行，并不影响被上诉人的改制，不存在可以解除合同的情形，转让也并不影响存在于土地使用权之上的租赁合同的效力。被上诉人改制需要转让合同项下的土地使用权，租赁合同是完全可以履行的，是可以克服的，并不符合不可抗力的要件。一审认定被上诉人要进行改制属于不可抗力，属于认定错误，认为可以解除合同，是没有事实和法律依据的。上诉人要求继续履行合同。二、现在场地的使用者是广西玉林市某药业有限公司及广西玉林市奥美房地产有限公司，上诉人已申请追加此两公司作为第三人参加诉讼，一审不予追加属程序违法。请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人玉林市XX公司辩称：一、被上诉人根据各级政府陆续出台的政策性文件，对公司改制以及上诉人存在违约的事实等客观情况，提出解除双方签订的租赁合同及补充协议，符合法律的规定和合同约定。二、一审不存在程序违法问题，因本案仅是就双方之间的租赁合同及补充协议应否解除进行审理，上诉人所提出的广西玉林市某药业有限公司及广西玉林市奥美房地产有限公司不是本案合同的主体，此外公司应否返还现使用的土地属于另一法律关系。请求维持一审判决，驳回上诉。
上诉人、被上诉人在二审举证期限内均没有提交新的证据。
本院在庭审后从玉林市国土资源局获知被上诉人位于玉林市城站路71号的土地使用权已挂牌交易后，向被上诉人提取了2014年4月1日的《玉林市国有建设用地使用权挂牌交易成交确认书》一份。
上诉人对上述成交确认书的真实性无异议，但表示不知被上诉人的土地使用权已交易成交，原来未见过该成交确认书，按租赁合同的约定上诉人有优先购买权。
本院认为：上述《玉林市国有建设用地使用权挂牌交易成交确认书》经玉林市国土资源交易中心盖章确认和玉林市公证处公证员签字确认，属真实证据，可作为认定事实的依据。
经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：双方签订的《土地租赁合同》第七条第1点约定的内容为：合同期内如玉林市XX公司出让该土地须提前3个月通知陈某某。在同等条件下陈某某享有优先购买权。陈某某购买土地，地上附着物不计价，如陈某某未能购买得的，地上附着物按出卖所得交还陈某某。玉林市XX公司并要按照以下办法赔偿陈某某违约金：（1）租期8年以上不足10年的，按本合同约定支付违约金壹万元；（2）租期6年以上不足8年的，赔偿违约金5万元；（3）租期3年以上不足6年的，赔偿违约金10万元；（4）租期不足3年的，按实际累计收取的租金的50%给陈某某。
还查明，2012年12月18日，玉林市土地收购储备与供应审批委员会同意玉林市XX公司将位于玉林市城站路71号的国有划拨土地，在玉林市土地有形市场，由市国土资源局组织以公开交易方式转让。之后，在本案审理过程中，玉林市XX公司将包括本案合同约定出租给承租人的土地在内的上述面积共9069.58平方米国有划拨土地使用权交予玉林市国土资源交易中心进行公开挂牌转让，并于2014年4月1日交易成交，当天玉林市XX公司作为委托人与竞得人玉林市宏源资产经营有限责任公司签订了一份《玉林市国有建设用地使用权挂牌交易成交确认书》，确认该土地使用权已由竞得人买受。
本院认为，玉林市XX公司与陈某某经协商一致签订的本案《土地租赁合同》及《补充协议》，是合法有效的合同，双方均应按合同履行。玉林市XX公司根据政府及上级主管的文件要求进行改制，将其所使用的国有划拨土地交予公开交易进行转让，并已出让成交。在双方签订的合同中，已约定合同期内玉林市XX公司可出让土地使用权，并明确了相关的出让处理内容，玉林市XX公司在出让土地使用权前，也已按合同约定通知了陈某某，将该土地使用权转让，符合合同的约定。由于租赁的土地使用权已经转让，本案合同无法再履行，应当予以解除，故应对玉林市XX公司诉请解除《土地租赁合同》及《补充协议》的请求予以支持。一审判决解除合同的理由虽有欠妥，但判决结果正确，本院予以维持。对于解除本案合同后双方之间的权利义务，当事人可依法另行主张处理。陈某某上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9600元（上诉人已预交），由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 坚
审 判 员 邱汉荣
代理审判员 邹丽娟
二〇一四年七月十日
书 记 员 钟广夏