南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）建民再初字第1号
原审原告南京市建邺区茶南公房管理处，住所地在本市建邺区兴隆街道凤栖苑***号。
负责人程兵，南京市建邺区茶南公房管理处主任。
委托代理人陈恩泉，女，南京市建邺区茶南公房管理处副主任。
原审原告南京万华建设工程有限公司，住所地在本市建邺区水西门大街139-18号。
法定代表人葛良华，南京万华建设工程有限公司董事长。
委托代理人毛郁，男，南京万华建设工程有限公司经理。
两原审原告共同的委托代理人张纲，江苏创盈律师事务所律师。
原审被告南京瑞联贸易有限责任公司，住所地在本市鼓楼区萨家湾3号-7。
法定代表人黄小健，南京瑞联贸易有限责任公司董事长。
委托代理人厉佳，江苏钟山明镜律师事务所律师。
委托代理人黄远（系黄小健之父），六合区经济开发区总公司职工（已退休）。
原审原告南京市建邺区茶南公房管理处（以下简称茶南管理处）、原审原告南京万华建设工程有限公司（以下简称万华公司）诉原审被告南京瑞联贸易有限责任公司（以下简称瑞联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月14日作出的（2011）建民初字第3179号民事判决已经发生法律效力。因该案确有错误，本院于2012年11月8日作出（2012）建民监字第2号民事裁定，决定进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告茶南管理处的委托代理人陈恩泉、原审原告万华公司的委托代理人毛郁及其共同的委托代理人张纲，原审被告瑞联公司的委托代理人厉佳、黄远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年11月17日，原审原告茶南管理处、万华公司诉至本院称：其于2006年6月28日与瑞联公司签订“房屋租赁合同”一份，约定将本市建邺区云锦路122号房屋出租给瑞联公司，租期15年，租金前5年为每年80万元，自2010年起房租逐年递增5%，租金每半年支付一次，逾期支付的每日加收1%滞纳金等。按上述约定，瑞联公司应于2011年10月1日前向其交纳2011年10月1日至2012年2月29日的房租42万元。因瑞联公司未交纳租金，其以邮寄、登报公告等方式向瑞联公司发出过催缴租金通知，仍未果；又发出解除合同通知。故其请求法院依法判令确认双方签订的上述房屋租赁合同于2011年11月11日解除、本案诉讼费由瑞联公司承担。原审被告瑞联公司未到庭应诉，也未提交书面答辩。
本院原一审查明：茶南管理处、万华公司将其联建的位于本市建邺区云锦路122号房屋出租给瑞联公司，双方于2006年6月28日签订“房屋租赁合同”一份，约定：租期自2006年11月1日至2021年11月31日止，前5年租金为每年80万元，自2010年起逐年递增5%，租金为每半年支付一次，逾期支付的每日加收1%的滞纳金，一方如因特殊情况中止合同时，应提前三个月通知等。按此约定，瑞联公司应于2011年10月1日前向茶南管理处、万华公司交纳2011年10月1日至2012年2月29日的房租，因瑞联公司拖欠，茶南管理处、万华公司通过邮寄方式向瑞联公司发出催缴租金通知。在瑞联公司仍未能支付租金情况下，茶南管理处、万华公司于2011年11月11日登报公告以解除双方的“房屋租赁合同”。2011年11月17日，茶南管理处、万华公司诉至本院要求解除与瑞联公司签订的租赁合同。瑞联公司未到庭。以上事实有联建协议书、南京市建设工程规划许可证、租赁合同、催告函、江苏法制报公告、开庭笔录等证据证实。
本院原一审认为：出租人就取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同有效。茶南管理处、万华公司签订了联建协议，并取得了南京市建设工程规划许可证，故其与瑞联公司签订的“房屋租赁合同”合法有效，双方应当按该合同的约定履行各自的义务。茶南管理处、万华公司因瑞联公司拒不交纳租金，登报与瑞联公司解除该合同应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十七条的规定，判决：解除茶南管理处、万华公司与瑞联公司签订的“房屋租赁合同”；本案诉讼费用合计680元，由瑞联公司负担。
本院再审过程中，茶南管理处、万华公司仍坚持原审诉称：其于2006年6月28日与瑞联公司签订“房屋租赁合同”一份，约定将本市建邺区云锦路122号房屋出租给瑞联公司，租期15年，租金前5年为每年80万元、每半年支付一次，自2010年起房租逐年递增5%，逾期支付的每日加收1%滞纳金等。瑞联公司应于2011年10月1日前向其交纳2011年10月1日至2012年2月29日（有笔误，应为至2012年3月31日）的房租42万元。因瑞联公司未交纳该笔租金，其通过邮寄、登报等方式向瑞联公司发出催缴租金通知，又登报发出解除合同通知。故诉请法院判令确认双方于2006年6月28日签订的“房屋租赁合同”于2011年11月11日解除、诉讼费用由瑞联公司承担。
茶南管理处、万华公司提交证据：
1.联建协议及建设施工规划。证明诉争房屋由茶南管理处、万华公司共同建设，其有权出租该房屋。
2.其与瑞联公司于2006年6月28日签订的“房屋租赁合同”一份，证明双方存在租赁合同关系。
3.邮寄凭单、租金催告函一份，收寄邮戳时间是2011年10月20日12时，收件人为瑞联公司的法定代表人黄小健，催告函内容是要求瑞联公司支付拖欠的2011年10月1日至2012年3月31日房租。证明其向瑞联公司发出催交租金函，但瑞联公司工商登记的住所地（鼓楼区云南路44号）查无此人，邮件被退回。
4.茶南管理处、万华公司于2011年10月26日在江苏法制报刊登催交租金通知公告，内容是：按房屋租赁合同约定，瑞联公司应于2011年10月1日前交纳2011年10月1日至2012年3月31日期间租金42万元，限瑞联公司于本通知刊登之日起15日内交纳租金；否则其将依法解除该合同。证明其在无法通过邮件方式送达催缴租金函的情况下，通过报纸公告向瑞联公司发出催交租金通知。
5.茶南管理处、万华公司于2011年11月11日在江苏法制报刊登解除合同通知的公告，内容是：因瑞联公司欠付租金，现通知瑞联公司从即日起解除双方的房屋租赁合同。证明其因催交租金无果，登报公告向瑞联公司发出解除合同通知，并认为自登报之日起双方租赁合同已经解除。
原审被告瑞联公司再审辩称：双方签订房屋租赁合同属实。签完合同后瑞联公司支付了10万元订金，之后陆续交了几次房租，三年多的时间向茶南管理处、万华公司交房租超过300万元。因茶南管理处、万华公司应当为瑞联公司减免一笔40万元的租金，当时未冲抵结算，所以瑞联公司不欠42万元租金。租赁合同中并未约定房租需提前交。瑞联公司从未收到茶南管理处、万华公司邮寄的任何通知，邮件寄出的时间是2011年10月20日，此时瑞联公司的经营地址已变更为鼓楼区萨家湾3号-7。茶南管理处、万华公司的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
瑞联公司对茶南管理处、万华公司证据1、2的真实性、合法性无异议。但认为证据3、4、5的形式不合法：瑞联公司2011年9月29日已变更经营地址，所以未收到催交通知；证据4、5的公告中，15天解除合同不是合理时间，于法无据，解除无效，瑞联公司不予认可。
瑞联公司提交证据：
1.瑞联公司的营业执照，其现在是在业状态，2012已年检。证明其注册地址于2011年9月29日已变更为鼓楼区萨家湾3号-7；茶南管理处、万华公司的通知不是有效送达，不合法。
2.瑞联公司于2007年5月21日向茶南管理处、万华公司出具的申请报告一份，内容是：因租赁房屋门口的道路未开通，影响其房屋使用，要求茶南管理处、万华公司的领导酌情减免2006年度的房屋租金40万元。但这部分租金在此后一直未予结算，证明瑞联公司不欠租金。
茶南管理处、万华公司对瑞联公司两份证据的真实性均无异议，但认为瑞联公司营业执照的发证时间不能视为地址变更的时间；茶南管理处、万华公司已兑现租金减免，该申请与本案所涉拖欠的租金无关。瑞联公司未能履行交纳租金的主要合同义务，其主张解除合同，10月26日发出催交通知，过15天再发解除合同通知，留给瑞联公司的时间是合理的。瑞联公司在双方合同履行期间变更经营地址未主动告知出租人，是瑞联公司的过失。瑞联公司现在的地址也无人办公，无法收到邮件。登报公告的方式并不违反法律强制性规定，合法有效。
此外，茶南管理处、万华公司还陈述：2011年12月28日，其收到房屋实际使用人世绘缘公司支付的40万元（支票注明2011年10月至2012年4月），因双方没有租赁关系，故该费用应该是房屋使用费，但数额与所对应的时间不符。2012年9月10日收到南京国瑞宾馆有限公司2012年5月-10月的房屋租金44万元。南京国瑞宾馆有限公司于2012年10月31日（应为11月21日）、2013年4月19日（应为4月26日）汇来的两笔各44.1万元租金已被其退回，因其认为双方此时已不存在租赁关系了。
本院再审查明：茶南管理处、万华公司为将其联建的、位于本市建邺区云锦路122号的三层整幢房屋出租给瑞联公司，双方于2006年6月28日签订一份“房屋租赁合同”，其中约定：租期自2006年11月1日起至2021年11月31日止；租金前5年为每年80万元、每半年支付一次，逾期则每日按1%加收滞纳金；双方均不得借故解除合同，一方如因特殊情况中止合同时，应提前三个月通知等。后，双方开始履行合同。
2010年6月29日，茶南管理处、万华公司向本院起诉瑞联公司，要求解除上述租赁合同并追缴租金、滞纳金等。审理期间南京国瑞宾馆有限公司（以下简称国瑞宾馆）被追加为第三人参与诉讼。2011年3月9日，该案经南京市中级人民法院二审审理认定：诉争房屋未办理房屋所有权证及土地使用证，诉争房屋土地受让人为建元公司。2000年7月17日，建元公司与茶南管理处就建元公司所建鹭鸣小区存在的有关问题召开会议并形成会议纪要：建元公司将涉案地块（空地）无偿转让给茶南管理处使用，自建管理用房和其它房屋，相关资料由建元公司负责提供等。2004年4月12日，建元公司以其名义领取了涉案地块物业管理综合楼的建设工程规划许可证。2004年5月，茶南管理处、万华公司签订联合建房协议书，就综合楼联合建设的相关事宜达成协议。故茶南管理处、万华公司对诉争房屋享有相关权益，有权出租等。
南京市中级人民法院二审还认定：2006年6月28日，茶南管理处、万华公司与瑞联公司在签订了房屋租赁合同后，茶南管理处与瑞联公司又签订了一份“补充协议”。2009年4月26日，瑞联公司与国瑞宾馆签订“租赁合同”，其将承租的上述房屋的大部分转租给了国瑞宾馆。该两份合同均有效。国瑞宾馆作为次承租人代瑞联公司向茶南管理处、万华公司交纳过租金等。遂作出驳回茶南管理处、万华公司的诉讼请求的终审判决。该判决已发生法律效力。
此后，2011年4月13日，茶南管理处、万华公司向本院起诉要求瑞联公司及国瑞宾馆支付租金、滞纳金及使用费并迁出租赁房屋，同年7月5日撤诉。2011年9月29日，瑞联公司的住所地由鼓楼区云南路44号变更为萨家湾3号-7。2011年10月26日、11月11日，茶南管理处、万华公司在江苏法制报先后刊登了向瑞联公司催交租金及解除房屋租赁合同的两份通知。2011年11月17日，茶南管理处、万华公司诉至本院，要求确认其与瑞联公司签订的房屋租赁合同于2011年11月11日解除。
因涉案房屋已被划入拆迁范围，本案再审过程中虽经调解，双方未达成一致意见。现该房屋已被拆除。
以上事实，有当事人的陈述，原审原告提交的联建协议书、南京市建设工程规划许可证、租赁合同及江苏法制报公告等，原审被告提交的申请、营业执照，南京市中级人民法院（2010）宁民终字第5092号民事判决书，本院（2010）建民初字第1870号、（2011）建民初字第1074号、（2011）建民初字第3179号和（2012）建民监字第2号等案件的卷宗材料，在卷佐证。
本院再审认为：茶南管理处、万华公司与瑞联公司签订的“房屋租赁合同”及其“补充协议”均已被生效的判决认定为有效。茶南管理处、万华公司虽然向瑞联公司催交租金未果，但次承租人国瑞宾馆一直在使用涉案房屋并多次向其交纳过租金，茶南管理处、万华公司并非不能实现合同目的。茶南管理处、万华公司登报公告，通知瑞联公司于2011年11月11日解除上述房屋租赁合同，该通知能否在当天有效到达瑞联公司，其对此无法证实，且瑞联公司不予认可；故茶南管理处、万华公司该单方面解除合同的行为，因证据不足，本院不予确认。综上，茶南管理处、万华公司据此提出的确认2006年6月28日其与瑞联公司签订的“房屋租赁合同”、于2011年11月11日解除的诉请，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2011）建民初字第3179号民事判决。
二、驳回南京市建邺区茶南公房管理处、南京万华建设工程有限公司的诉讼请求。
本案受理费80元、公告费900元，合计980元，由两原审原告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判长 陈 潇
审判员 金泰文
审判员 陈丽霞
二〇一四年四月十八日
书记员 吴丽丽