上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第836号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第836号
原告（反诉被告）彭某。
委托代理人熊思，上海恒杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）周某某。
委托代理人郭颖。
原告（反诉被告，下称原告）彭某与被告周某某（反诉原告，下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，并公开开庭进行了审理。审理中，被告周某某提出反诉，本院依法予以受理。原告彭某及其委托代理人熊思、被告周某某及其委托代理人郭颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告租赁被告所有的嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋。2013年11月18日就被告诉原告房屋租赁合同纠纷作出判决，解除原、被告的房屋租赁合同。原告在租赁期间经被告同意对房屋进行了装修，花费5万余元，故现原告起诉要求：判令被告赔偿原告折旧后的装修费28000元。
被告辩称，法院生效判决已确定因原告违反合同约定将房屋转租而解除合同，原告系自愿装修，被告对于原告的装修不同意利用，故不同意补偿，要求原告将房屋恢复原状。因原告拖欠物业费、有线电视费、电费，且原告在租赁期间拆除了被告的热水器、油烟机，丢弃了彩电和双人床，故被告提起反诉，要求：1、判令原告支付2014年9月的电费204.60元、10月的电费76.10元、2013年1月1日至2014年9月15日的有线电视费266.27元（按156元／年计算）、物业费954.60元（自2014年1月1日至9月15日，按3.7元／天计算），并要求原告以1765元为本金，按银行同期贷款利率给付2014年1月1日至9月15的利息损失；2、判令被告赔偿原告热水器、油烟机、彩电和双人床的损失5000元；3、判令原告给付入住时的水费储值140元、煤气费储值200元；4、判令原告将房屋恢复原状。
原告针对被告的反诉辩称，对物业费的标准没有异议，但合同解除后被告不能正常使用房屋，故不同意支付物业费；有线电视从未使用过，合同中也未约定过该项费用，房屋内没有有线电视设施，故不同意支付；电费同意支付；入住时的水费储值、煤气费储值已给付被告，交付房屋时的水费、煤气费余额被告应给付原告。装修后改善了房屋的状况，不同意恢复原状。5000元损失没有依据。
经审理查明，2012年12月6日，原、被告在上海德钰房地产经纪事务所的居间下签订了一份《不动产租赁合同》，约定：被告将其所有的嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告使用；租赁期限自2013年3月1日至2018年2月28日止，每月租金人民币2000元，先付后用，半年一付，由原告直接汇至被告指定账户；保证金2000元，租赁期满，原告交还房屋并结清费用后三天内无息返还；原告在租赁期内，未经被告书面同意不得将承租房屋部分或全部转租给第三方或与第三人互换房屋使用或其他变相方式供第三人使用；原告未经被告同意擅自提前解约或其他严重违约的，致合同无法履行，原告无权请求返还保证金，若给被告造成损失的，原告还应负责赔偿；原告应依房屋交接时之现状使用，如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得被告的书面同意，租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，原告必须恢复原状；租赁期内，房屋内所有的公用事业费，如水、电、煤气、电话费等由原告使用而产生之费用均需由原告负担，物业管理费由原告负担，若原告逾期交付电话费、水、电、煤气费用，则每逾期一天，按上述费用的征收部门的规定支付滞纳金。合同同时约定：因原告承租房屋需装修，起租日期暂定为2013年3月1日。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告依约支付了首期租金和押金，并对房屋进行了装修。2013年3月底，被告发现原告通过中介公司将系争房屋转租给案外人唐晓虎使用，被告告知次承租人原告转租未经其同意，要求次承租人搬离。唐晓虎搬离后，被告在4月中下旬发现原告将系争房屋再次转租他人使用，遂要求次承租人搬离。后原告与被告协商合同解除事宜未果。自称原告舅舅的李胜正等人于2013年5月4日至被告处为装修补偿款与被告发生纠纷，被告报警。数日后，社区民警至系争房屋走访，居住人称系沈某通过中介租赁该房屋，月租金三千元，共三人居住，均为单位同事，已准备另找房屋搬离。被告认为原告未经其同意多次擅自将房屋转租他人违反了合同约定，遂起诉要求解除租赁合同。本院受理后，于2013年11月18日作出（2013）嘉民三（民）初字第1023号民事判决，判令解除双方的租赁合同、原告搬离系争房屋并支付自判决生效之日至实际返还房屋之日止的房屋使用费。嗣后，原告对判决不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后，于2014年2月21日作出（2014）沪二中民二（民）终字第95号民事判决：驳回上诉，维持原判。因双方对于装修损失等存在争议，遂涉讼。
另查，被告向原告交付房屋时，双方签署室内物品清单一份，列明系争房屋内有电视1台、双人床3张、热水器1台、脱排油烟机1台等物品，并列明煤气费200元，水费50字140元，共计340元。原告于2014年9月15日搬离系争房屋。双方确认原告搬离时的水表余量为4.5立方米，单价为3.45元／立方米，煤气表余额为192.50元。
审理中，原告确认被告要求其赔偿的热水器、油烟机、彩电和双人床因不能正常使用，原告进行了更换，原物已丢弃，是经过被告同意的。搬走时拆走的热水器、油烟机是原告自己的。
以上事实，有原、被告签订的不动产租赁合同、室内物品清单、民事判决书、电费账单、当事人的陈述等证据证实，本院依法予以认定。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现生效判决已确定因原告违约而解除租赁合同，且被告不同意对原告的装修进行利用，故原告主张赔偿装修费损失缺乏依据，本院不予支持。原告使用房屋期间，理应按照合同约定支付物业管理费、水电煤等费用。因系争房屋的水、煤气均为预先充值，应按照现有余额及物品清单所列交付房屋时的余额进行结算，原告称物品清单所列水费、煤气费余额当时已经结清缺乏依据，且不符合交易习惯，本院不予采信。对于被告主张的利息损失，因合同约定逾期支付公用事业费，按征收部门的规定支付滞纳金，现被告未举证证明征收部门收取了滞纳金，故对于电费的利息损失本院不予支持。合同中未约定物业费的支付方式或期限，被告主张逾期利息缺乏依据，本院不予支持。对于双方争议的有线电视费用，因合同中未列明有该项费用，被告也未举证证明其在交付房屋前后缴纳过该费用，故本院对于原告的抗辩予以采信，对被告主张的该项费用不予支持。从租赁合同的约定来看，原告装修房屋是经过了被告的同意的，现房屋符合正常使用后的状态，且合同中对于应予恢复原状的情形约定不明，故被告要求对装修恢复原状缺乏依据，本院不予支持。对于被告主张的物品损失，原告已确认该四件物品确系随房屋一并交付，系其在租赁期间进行了更换，现原物已丢弃，鉴于原告现已将更换后的热水器、油烟机拆走，且被告否认原告丢弃原物征得其同意，故本院酌情确定原告应赔偿被告物品损失1500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、原告彭某应于本判决生效之日起十日内给付被告周某某2014年1月1日至2014年9月15日的物业管理费人民币954.60元；
二、原告彭某应于本判决生效之日起十日内给付被告周某某水费人民币124.47元、电费人民币280.70元、煤气费人民币7.5元；
三、原告彭某应于本判决生效之日起十日内赔偿被告周某某物品损失人民币1500元；
四、驳回原告彭某全部诉讼请求；
五、驳回被告周某某其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费500元，减半收取250元，由原告彭某负担。本案反诉受理费25元，由原告彭某负担。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 方 靖
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。