南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）玄民初字第92号
原告南京先正电子有限公司（以下简称先正公司），住所地在江苏省南京市玄武区后宰门95号。
法定代表人沈建明，先正公司董事长。
委托代理人汪建栋、潘建武，江苏刘洪律师事务所律师。
被告王守平，1978年5月17日出生，汉族。
委托代理人陈晨，江苏衡鑑律师事务所律师。
委托代理人张文林，江苏国成律师事务所律师。
第三人孙启圣，男，1979年9月17日出生，汉族。
委托代理人张鹤军，男，汉族。
原告先正公司与被告王守平、第三人孙启圣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郑荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘建武，被告委托代理人陈晨，第三人委托代理人张鹤军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告先正公司诉称，原、被告于2006年10月25日签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的坐落于本市玄武区后宰门西村95号（以下简称西村95号）的门面房一楼门厅一间及二楼、三楼共计使用面积为428平方米的房屋出租给被告用于经营招待所，并对租赁期限及租金等内容进行了约定，其中特别约定如被告将二、三楼转租，原告可以解除合同。原告于2010年8月得知被告于2010年4月6日与第三人签订招待所转让协议，以转让招待所经营权的方式将承租房屋转租于第三人。原告有权依约要求与被告解除租赁合同，因房屋由第三人实际占有，故诉至法院，请求判令解除原、被告于2006年10月25日签订的房屋租赁合同；判令第三人立即返还原告所有的房屋，并自2010年11月18日起至实际返还之日起按每年172000元的房屋租金标准支付房屋占有使用费，被告对第三人的返还房屋及给付房屋占有使用费义务承担连带责任。
被告王守平辩称，承租原告房屋的是南京缘续招待所，并不是被告。被告将自己所有的南京缘续招待所的经营权整体转让给第三人，该转让系经营权的转让，并不存在原告所述的房屋转租事实。原告要求提前解除合同没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人孙启圣述称，原告错列第三人，第三人与被告之间的关于缘续招待所转让合同已经南京市玄武区人民法院民事判决书确定为无效合同。合同自始无效，因此第三人与本案无任何关系，原告不应将孙启圣列为第三人。自2010年4月6日，第三人即开始使用原告房屋实际经营缘续招待所。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第66条的规定，原告对被告的转租行为已经构成了默示同意，原告无权要求解除与被告的租赁合同，也就无权向第三人主张不同法律关系的权利。如果原告要求解除合同的诉请得到法院支持，原告也只能另案向第三人主张房屋迁让。即使第三人占据原告房屋的事实成立，原告也只能向租赁合同的相对方主张租金或使用费。第三人已向被告支付了相应的转让费，其中包括房屋租金，即使发生房屋的使用费，也应该从被告应向第三人返还的转让费中扣除。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告于2006年10月25日与被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告将南京市玄武区后宰门西村95号一楼临街门面房一间及二、三楼的全部、使用面积为428平方米的房屋出租给被告经营，租期自2006年11月18日至2011年11月17日，前三年每年租金170000元，后两年每年租金172000元；承租期内一楼可转租，二、三楼不得转租，如承租方转租，出租方可提前终止合同，收回房屋。被告承租该房后，在二楼、三楼开办了南京缘续招待所，并领取了个体工商户营业执照等经营所需证照，并将租金支付至2010年11月17日。
2010年4月6日，被告与第三人签订转让协议一份，约定：被告将位于南京市玄武区后宰门西村95号的缘续招待所一次性转让给原告经营（包括出租给他人的一楼门面房）；转让物品包括招待所内电器、家俱、床上用品和日用品；转让费700000元付清后方可经营，700000元中包括交给原告的房租（不包括被告收取的楼下门面5月5日房租28000元）。协议签订后，被告将缘续招待所交与第三人经营。第三人申办有关经营证照时，无法办理有关证照的更名手续。第三人遂向本院提起诉讼，请求判决被告与第三人签订的转让协议无效；被告返还第三人转让费680000元。2010年11月26日，本院判决2010年4月6日被告与第三人签订的关于南京缘续招待所的转让协议无效；被告返还第三人转让费480000元，同时第三人将其受让的南京缘续招待所的房屋、证件及设施设备返还被告。判决后，被告向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，该院于本案诉讼期间作出维持原判的判决。现第三人仍继续使用该房屋用于经营。原告与被告及第三人协商未果，遂诉至本院。
以上事实由房屋所有权证书、缘续招待所转让协议、租赁合同、南京市玄武区人民法院（2010）玄民初字第1774号民事判决书、（2011）宁民终字第125号民事判决书及本院庭审笔录所证实。
本院认为，原、被告于2006年10月25日签订的房屋租赁合同，系当事人双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。当事人应按照合同的约定全面履行义务。
原、被告于2006年10月25日签订的房屋租赁合同明确约定被告承租期内二、三楼不得转租，如承租方转租，出租方可提前终止合同，收回房屋。被告将承租原告的房屋以转让缘续招待所经营权的形式交与第三人使用，其收取的转让费中包括第三人支付的房屋租金，因此，被告将续缘招待所经营权转让给第三人实质包含房屋转租的行为。被告的转租行为已经违反原、被告双方的约定，原告据此提出解除合同，于法、于约有据，本院予以支持。被告主张其系经营权的转让，并不是房屋转租的抗辩理由，无事实依据，本院不予支持。因原告在知道被告的转租事实后，已通过向本院起诉的方式在法律规定的期间内对被告的转租行为提出异议，故第三人认为原告对被告的转租行为已经构成默示同意的观点，本院不予采信。
2010年11月18日至合同解除之前这段时间属原、被告租赁合同约定的租赁期限范围内，此期限内的租金原告只能向租赁合同的相对方即被告主张。原告与第三人之间没有租赁合同关系，原告要求第三人此述租赁期限内的租金，无法律依据，本院不予支持。
原、被告之间租赁合同解除后，被告负有向被告返还房屋的义务。在被告未返还房屋之前，仍应按照原租金标准向原告支付房屋占有使用费。
第三人与被告的转让合同已被生效判决确认无效，本案中原、被告之间的租赁合同解除后，第三人继续占有房屋没有法律依据，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，在第三人履行本院生效判决确定的交还房屋义务之前，第三人亦负有向房屋所有权人即原告支付房屋占有使用费的义务。被告与第三人对上述房屋占有使用费的支付互负连带责任。
本院生效民事判决书已经确定第三人应向被告履行返还房屋义务，现原告要求第三人向原告履行房屋返还义务，第三人不可能同时既向被告返还房屋，又向原告返还房屋，故原告只能向被告主张返还房屋的权利。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、自即日起解除原告南京先正电子有限公司与被告王守平于2006年10月25日签订的房屋租赁合同。
二、被告王守平于本判决生效之日起十日内向原告支付2010年11月18日至合同解除之日止的租金82896元（按年租金172000元计算）。
三、被告王守平于本判决生效之日起十日内将坐落于南京市玄武区后宰门西村95号的门面房一楼门厅一间及二楼、三楼腾空后返还原告南京先正电子有限公司。
四、原告南京先正电子有限公司与被告王守平关于南京市玄武区后宰门95号门面房的房屋租赁合同解除后，第三人孙启圣仍未向被告返还该房屋的，按年租金172000元的标准向原告支付原、被告合同解除后至实际返还房屋前的房屋占有使用费，被告王守平对该费用承担连带责任。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4330元，减半收取2165元，由被告负担。（原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 郑 荣
二〇一一年五月十二日
见习书记员 张佳佳