山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奎开商初字第399号
原告：中国农业银行股份有限公司潍坊奎文支行。
负责人：张聿城，行长。
委托代理人：高玉章，该单位职工。
被告：张松波。
被告：周旋。
被告：潍坊高氏金城置业有限公司。
法定代表人：高钧，董事长。
委托代理人：杜辉，山东衡源律师事务所律师。
被告：山东龙楷投资担保有限公司。
法定代表人：苑青刚，董事长。
委托代理人：王文晓，该单位职工，
原告中国农业银行股份有限公司潍坊奎文支行与被告张松波、周旋、潍坊高氏金城置业有限公司、山东龙楷投资担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司潍坊奎文支行委托代理人高玉章，被告潍坊高氏金城置业有限公司委托代理人杜辉、山东龙楷投资担保有限公司委托代理人王文晓到庭参加了诉讼，被告张松波、周旋经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司潍坊奎文支行诉称：2011年5月10日，被告张松波向原告申请个人住房贷款48万元，期限240个月，利率执行固定年利率6.8%，到期日为2031日3月9日，还款方式为等额本息还款法。期间贷款�息偿还正常。但是自2014年7月之后不再还款，原告经办人员多次上门及电话催收，被告以各种借口为理由，拒不履行偿还义务。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告张松波、周旋偿还原告借款本金439262.55元及利息、复利、罚息等16471.79元（以上数额计算至2015年2月4日，以后产生的利息、复利、罚息等按合同约定另计）；2、被告潍坊高氏金城置业有限公司、山东龙楷投资担保有限公司对以上债务承担连带清偿责任；3、被告承担全部诉讼费用。
被告张松波、周旋均未到庭，亦未答辩。
被告潍坊高氏金城置业有限公司、山东龙楷投资担保有限公司辩称：借款担保属实，但是本案当中存在抵押物的担保，应当优先由抵押物清偿债务，具体的欠款数额待原告举证后再另行答辩。
经审理查明：2011年2月28日，被告周旋向原告出具共同还款责任承诺书一份，载明：本人与借款人张松波是朋友关系，因借款人购买位于奎文区胜利东街4889号的名苑小区8号楼1单元2002室的房屋，向贵行申请个人购房贷款肆拾捌万元。本人作为借款人的共同还款成员，向你行承诺当借款人不按期偿还上述贷款本息时，本人对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。
2011年3月28日，原告与四被告签订个人购房担保借款合同一份，约定被告张松波向原告借款48万元用于购买位于奎文区胜利东街××××小区8-1-2002房产，借款期限自2011年3月29日至2031年3月28日，还款方式为等额本息还款法，贷款发放账户为被告潍坊高氏金城置业有限公司，15414001040013359。被告潍坊高氏金城置业有限公司为上述借款提供阶段性保证+抵押担保，保证期间自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为�押权人的抵押登记手续之日止。被告山东龙楷投资担保有限公司为上述借款提供连带责任保证，保证期间为每期还款日起二年。被告张松波、周旋将登记在其名下的位于潍坊市奎文区东风东街××××小区8号楼1单元2002号房屋抵押给原告，并于2011年3月28日办理了预告抵押登记。合同1.7条约定，本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证不一致时，以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；合同第10.1.4条约定，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；合同第12.1条约定，逾期罚息利率在借款执行利率基础上上浮50%；合同第12.3条约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。
被告山东龙楷投资担保有限公司认为被告张松波欠款后，原告并未通知担保人，因此其仅认可偿还已欠付的部分，对于尚未到期部分不予清偿。
合同签订后，原告按约向约定账户发放借款48万元，借款借据中约定贷款年利率为6.8%，到期日为2031年3月9日，被告张松波在借款借据中签字予以确认。被告张松波自2014年7月未按约偿还借款。截止至2015年2月5日，尚欠原告借款本金439262.55元及利息、复利、罚息等16471.79元。原告主张以后的利息、复利、罚息按合同约定计算至被告实际还款之日止。
另查明，被告潍坊高氏金城置业有限公司称位于奎文区胜利东街××××小区8-1-2002房产已经具备办理房产证的条件，由于二被告联系不到被告张松波、周旋，因此尚未办理房产证。
以上事实，有原告提供的共同还款责任承诺书、个�购房担保借款合同、房屋预告登记证、个人借款凭证、账户明细、欠本息明细及当事人的陈述在案为证。
本院认为：原告与四被告签订的个人购房担保借款合同，被告周旋出具的共同还款责任承诺书，均系各方当事人的真实意思表示，依法成立、合法有效，各方均应按约履行合同义务。
合同签订后，原告按合同约定向约定账户发放借款48万元，被告张松波未按合同约定按期偿还原告借款本息，原告有权按照合同约定宣布借款提前到期，并要求担保人承担连带清偿责任。被告周旋出具了共同还款责任书，承诺其作为借款人的共同还款成员，故被告周旋应与被告张松波共同偿还原告欠付的借款本金439262.55元及利息、复利、罚息等16471.79元（以上数额计算至2015年2月5日，以后的利息、复利、罚息按合同约定计算至被告实际偿还之日止）。
被�潍坊高氏金城置业有限公司自愿为该笔借款承担阶段性连带担保责任，由于涉案房产尚未办理房产证，因此被告潍坊高氏金城置业有限公司应对以上债务在办理房产证之前承担连带清偿责任。被告山东龙楷投资担保有限公司虽主张被告张松波欠款后，原告并未通知担保人，因此其仅认可偿还已欠付的部分，对于尚未到期部分不予清偿。但因其自愿为该笔借款承担连带保证责任，亦应对以上债务承担连带清偿责任。被告潍坊高氏金城置业有限公司、山东龙楷投资担保有限公司承担清偿责任后，有权向被告张松波、周旋追偿。
由于涉案房屋位于奎文区胜利东街××××小区8-1-2002房产尚未办理抵押权登记，仅办理预告登记手续，因此原告要求被告对该房产实现优先受偿权的主张，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张松波、周旋于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司潍坊奎文支行借款本金439262.55元及利息、复利、罚息等16471.79元（以上数额计算至2015年2月5日，以后的利息、复利、罚息按合同约定计算至被告实际偿还之日止）；
二、被告潍坊高氏金城置业有限公司对第一项所述债务，在位于奎文区胜利东街××××小区8-1-2002房产办理房产证之前承担连带清偿责任；被告潍坊高氏金城置业有限公司承担清偿责任后，有权向被告张松波、周旋追偿；
三、被告山东龙楷投资担保有限公司对第一项所述债务承担连带清偿责任；被告山东龙楷投资担保有限公司承担清偿责任后，有权向被告张松波、周旋追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司潍坊奎文支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8136元，由被告张松波、周旋、潍坊高氏金城置业有限公司、山东龙楷投资担保有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 李方晓
人民陪审员 王海燕
人民陪审员 刘 敏
二〇一五年十二月三十一�
书 记 员 李 磊