广西壮族自治区灵川县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0323民初1557号原告桂林市锦基物业服务有限责任公司。住所地桂林市民主路**号。法定代表人李爱华，该公司总经理。委托代理人梁娟，女，1969年5月27日出生，汉族，住广西桂林市象山区，桂林市锦基物业服务有限责任公司员工。被告吴秀华，女，1984年9月23日出生，住广西桂林。原告桂林市锦基物业服务有限责任公司（以下简称锦基物业公司）与被告吴秀华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月24日受理后，依法由审判员侯兴荣独任审理，于2017年9月20日公开开庭进行了审理,书记员李颂薇担任庭审记录。原告锦基物业公司的委托代理人梁娟到庭参加诉讼。被告吴秀华经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告锦基物业公司诉称,原告为具有合法经营资格的物业服务公司，根据2013年9月22日与桂林灵川县八里街“七彩小康城”业主委员会签订的《灵川县彩小康城物业管理服务合同》，自2013年10月22日起对七彩小康城小区实施专业化物业服务管理，并按照《物业管理服务合同》确定的标准：整改期（三个月）：多层住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.5元（以下币种同），电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.66元，正常期：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.55元，电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.72元，正常期后的第二年：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元，电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.8元按季度收取物业服务费。多层住宅公摊电费按每户每年60元、电梯楼公摊电费按每户每年100元收取，生活垃圾处理费根据环境卫生管理站委托按每户每月6元收取。被告吴秀华所有住宅面积112.42平方米，属多层住宅，经原告多次催交被告均不予交纳。根据原告与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》第七部分第三十二条：物业管理服务费应于每季度向乙方交纳，逾期仍不交纳的从逾期之日起按每天1.00元的标准收取滞纳金。为此原告依法向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告立即支付2014年7月1日至2016年12月31日拖欠的物业服务费1922.34元及滞纳金810元（滞纳金的计算从2014年10月1日起至2016年12月31日止）、公摊电费150元、生活垃圾处理费180元，共计3062.34元；2、本案的诉讼费由被告承担。原告锦基物业公司在举证期限内对其主张提供的证据有：1、营业执照、法定代表人职务证明及身份证（复印件），证明锦基物业公司具备诉讼主体资格及物业服务资格，其法定代表人是李爱华；2、灵川县彩小康城物业管理服务合同书，证明2013年9月22日，锦基物业公司与灵川县彩小康城业主委员会签订的《物业管理服务合同书》合法有效，合同对物业服务期限、内容、收费标准以及公摊电费等进行了约定，并对生活垃圾处理费代收代交，同时约定逾期交纳物业管理费用的从逾期之1日起按每天1.00元的标准收取滞纳金；3、灵川县彩小康城业主委员会出具的通知书，证明2013年10月18日，锦基物业公司进驻灵川县彩小康城小区履行物业管理服务；4、关于延期物业管理服务的函，证明锦基物业公司与灵川县彩小康城业主委员会约定：由锦基物业公司对灵川县彩小康城小区进行物业管理的时间延期至2017年12月31日止，收费标准按2016年的收费标准执行；5、工作联系函，证明锦基物业公司进驻七彩小康城做了大量的工作后，经小区业主委员会同意物业管理于2014年2月1日开始进入正常期；6、七彩小康城物业保安巡逻记录表、保洁楼道签到表、七彩小康城物业保洁登记记录、来访登记表、绿化整修养护记录、照片六张，证明锦基物业公司对七彩小康城小区提供了物业服务；7、委托代收生活垃圾处理费协议书三份，证明2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月28日，锦基物业公司受灵川县县城环境卫生管理站委托，以灵价费字（2005）57号灵川县垃圾处理费标准，按每户每月人民币6元（每年人民币72元）向七彩小康城业主收取当年度的生活垃圾处理费合法有效；8、七彩小康城收费一览表，证明被告拖欠2014年7月1日至2016年12月31日的物业管理费、公摊电费及生活垃圾处理费的事实；9、催交物业服务费通知六份，证明锦基物业公司于2015年1月16日，2016年1月23日、27日及同年12月29日、31日，2017年5月31日向被告及包含被告在内的小区欠费业主催收了物业管理费用等。被告未答辩未举证。本院依职权调取的证据：灵川县房屋权属登记信息查询结果，证明吴秀华是涉案房屋即桂林八里街开发区“七彩小康城”10幢1单元1-2号房屋的所有人即业主，其住房建筑面积112.42平方米，于2013年购买所得。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告吴秀华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告锦基物业公司提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告的证据予以采信。综合本案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2013年9月22日，具备物业服务企业资质的原告锦基物业公司与灵川县彩小康城小区业主委员会签订了《灵川县彩小康城物业服务合同书》，约定自2013年10月3日起至2016年10月2日止，由原告对灵川县彩小康城小区房屋的公用部位及配套设施设备和相关场地等进行养护、管理、维护小区的环境卫生和相关秩序，并明确了双方的权利及义务。其中还约定向业主收取物业服务费的收费标准为整改期（三个月）：多层住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.5元（以下币种同），电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.66元，在合同签订之日起一个月内交清；正常期：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.55元，电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.72元；正常期后的第二年：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元，电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.8元。进入正常期后的物业管理费按季度交纳，在每一季度的第一个月月初15日内交付。逾期不交纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天1.00元的标准收取滞纳金。向业主收取公摊电费的标准为：多层住宅按每户每年60元、电梯楼按每户每年100元收取。生活垃圾处理费根据环境卫生管理站的委托按每户每月6元收取。公摊电费及生活垃圾处理费一年收取一次。另还约定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业区域内已竣工但尚未出售的物业，因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业按照相关规定向建设单位收取物业服务费。之后，原告依约进驻七彩小康城对小区进行管理，并于2014年1月1日与灵川县县城环境卫生管理站签订了按每户每月6元收取2014年度的生活垃圾处理费的协议。同时原告还按合同约定的小区前期遗留问题的整改要求对小区进行了整改。2014年2月1日，经小区业主委员会同意，物业管理开始进入正常期。在管理期间的2015年1月1日和2016年1月28日，原告均与灵川县县城环境卫生管理站签订了按原收费标准收取当年度生活垃圾处理费的协议。2016年10月21日，与灵川县彩小康城业主委员会依据原合同第二十六条：“本合同期满，甲方（七彩小康城）没有将续聘或解聘乙方（锦基物业公司）的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续”的规定，约定由原告对灵川县彩小康城小区进行物业管理的时间延期至2017年12月31日止，收费标准按2016年的收费标准执行。被告吴秀华系桂林灵川县八里街开发区“七彩小康城”10幢1单元1-2的房屋的所有人及业主，其住房建筑面积112.42平方米，属多层住宅。在原告提供物业服务期间，被告吴秀华一直拖欠2014年7月1日至2016年12月31日的物业服务费1922.34元、公摊电费150元、生活垃圾处理费180元。原告多次催讨未果，并于2015年1月16日，2016年1月23日、27日及同年12月29日、31日，2017年5月31日向被告及包含被告在内的小区欠费业主发出催交通知，被告仍未交纳。为维护其合法权益，原告诉至本院。本院认为,灵川县彩小康城小区业委会是业主大会决议的执行机构，其与原告锦基物业公司签订的《灵川县彩小康城物业服务合同书》是双方的真实意思表示，未违反相关法律的强制性规定，内容合法有效，对业主具有约束力，合同双方及小区业主均应依约履行。原告依约为灵川县彩小康城小区业主提供了物业服务，并接受了灵川县县城环境卫生管理站的委托，依约按相应标准向小区业主代为收取生活垃圾处理费，被告吴秀华作为居住在灵川县彩小康城小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，其作为城镇居民又有义务交纳生活垃圾处理费，但其自2014年7月1日起至2016年12月31日止未按合同约定向原告交纳物业管理费费、公摊电费，也未向原告及委托单位灵川县县城环境卫生管理站交纳该时间段的生活垃圾处理费，违反了业主应当履行的约定义务。原告要求被告支付2014年7月1日起至2016年12月31日物业管理费1922.34元【正常期：建筑面积112.42平方米×0.55元/平方米/月×18月（2014年7月1日至2015年12月31日）；正常期后的第二年：建筑面积112.42平方米×0.6元/平方米/月×12月（2016年1月1日至2016年12月31日）】、公摊电费150元、生活垃圾处理费180元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金，本案中原告与被告所在小区业委会签订的《灵川县彩小康城物业服务合同书》既对物业服务费的收费标准、交费时间进行了约定，又约定了逾期不交纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天1.00元的标准收取滞纳金。该滞纳金的约定是对违约行为的适用，是违约的责任形式，其实质上就是违约金。被告未及时交纳所欠物业管理费，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。但原告诉请的自2014年10月1日起至2016年12月31日止的滞纳金810元，比例过高且该违约金的约定大大超过了原告的实际损失，本院依法酌情予以降低，违约金的收取标准应以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算为宜，故原告主张的违约金810元，其超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴秀华支付原告桂林市锦基物业服务有限责任公司自2014年7月1日至2016年12月31日拖欠的物业服务费1922.34元并支付逾期付款违约金（违约金的计算：自2014年10月1日起，以实欠的物业费逐月累计为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至本院生效法律文书确定的履行期限最后之日止）；二、被告吴秀华支付原告桂林市锦基物业服务有限责任公司自2014年7月1日至2016年12月31日公摊电费150元及生活垃圾处理费180元；三、驳回原告桂林市锦基物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告吴秀华负担。上述应付款项义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  侯兴荣二〇一七年九月二十日书记员  李颂薇