泸州市龙马潭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0504民初1956号
(以正式加盖法院印章的裁判文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途)
原告周大伟。
委托代理人林延江，四川蜀泸律师事务所律师。
被告四川新大三友置业有限公司。
法定代表人包元欣，该公司董事长。
委托代理人代玉，四川康乾律师事务所律师。
原告周大伟与被告四川新大三友置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理。依法由审判员韦勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林延江和被告的委托代理人代玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：因生活居住的需要，于2013年12月6日购买了被告开发的位于龙马潭区迎宾大道二段2号“新大·香格里拉”项目的商品房。合同第二十条约定“买受人应当在出卖人交付商品房之日365天内取得房屋所有权证书”，即被告应当在2015年4月30日前向原告交付房屋所有权证。但被告于2015年10月20日才向原告交付房屋所有权证，依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定“……被告应当按日计算向买受人支付已付房款的万分之五的违约金”。原告多次向被告提出违约索赔请求，被告以各种理由拒绝支付，由此发生纠纷。为此诉请判令被告向原告支付违约金损失52000元（600706元×0.0005×173天），并承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告诉称不是事实，权属证书的迟延办理是由于国家政策和行为措施的调整变化导致的，并不是被告方造成的，不属于双方合同约定中的“出卖人的责任”，被告不应当承担迟延办证的违约责任，请依法驳回原告的诉讼请求；同时，原告诉请的违约金标准过高，根据《中华人民共和国合同法》以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》解释（二）的相关规定，违约金不应超过守约方受到损失的百分之三十，本案原告方没有因为产权证的迟延遭到损失，所以其违约金的主张依法也不应得到支持。
经审理查明：原告周大伟与被告四川新大三友置业有限公司于2013年12月7日签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于泸州市龙马潭区期房，双方就房屋的位置、价格、建筑面积、交房时间、产权的初始和转移登记、土地使用权证的办理等内容进行了约定；其中合同第十一条第一款约定：“出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房”、第二十条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”、《商品房买卖合同补充协议》第四条对合同第二十条补充约定：“1、合同第二十条约定的初始登记和转移登记期限仅指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限。2、买受人委托出卖人代办房屋所有权证和分户国有土地使用证时，出卖人不收取任何代办费……3、买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续……买受人在出卖人通知期限内提交齐全办理房屋所有权证所需资料及相关费用后，出卖人自房屋交付之日起365日内协助买受人办理房屋所有权证。如因买受人原因导致未在通知期限内向出卖人提交齐全办理房屋所有权证所需资料及相关费用，则出卖人协助办理房屋所有权证的起始时间变更为买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日。4、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后4年内，由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，按全部已付房款的3%向买受人支付违约金。”
同时查明，被告于2014年4月30日将原告所购买的商品房实际交付给了原告；原告于2013年12月7日向被告预交购房款605201.00元，被告于2015年1月5日向原告出具了销售不动产统一发票金额为600706.00元，并于2015年8月5日向原告退还房款差价4495元；原告于2015年8月5日缴纳该商品房的契税、维修基金等费用给被告；该商品房的不动产权证书登记的日期为2015年8月7日；被告于2015年10月20日向原告交付不动产权证书与契税发票。
同时还查明，根据国土资源部《不动产统一登记示范建设工作方案》确定在泸州市开展不动产统一登记示范建设，于2014年11月开始实行不动产统一登记的基础建设，在2015年年底完成相关示范建设工作。泸州市人民政府于2015年1月3日发布《关于开展不动产统一登记示范建设工作的实施意见》，实施意见要求根据中央编办《关于整合不动产登记职责的通知》文件精神，逐步推进市、区县国土、住建、农业、林业等部门的不动产登记管理职责整合，由国土资源行政主管部门统一行使全市不动产登记的指导监督职责，市本级先行对城市规划区范围内的国有土地使用权及房屋所有权的登记进行整合，明确市本级和三区事权职责分工，按照国家、省的安排部署，逐步整合林业、农业等不动产登记职责。原告周大伟所取得的不动产权证书登记内容包含：权利人，共有情况，坐落，不动产单元号，权利性质，权利类型为国有建设用地/房屋所有权，用途为城镇住宅用地/住宅，面积为（土地使用权面积12.16平方米、房屋建筑面积122.95平方米），使用期限等。
上述事实，有原、被告提交的《营业执照》、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《中华人民共和国税收缴款书》、编号为0338393、8404051、8404052的收据三张、《不动产权证》、《入住手续书》、《不动产权证及税票领取签字单》、2014年12月5日的《华西都市报》、《泸州市人民政府关于开展不动产统一登记示范建设工作的实施意见》—泸市府函[2015]2号以及当事人的陈述等证据在案佐证。并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及合同附件，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效。而本案的争议焦点在于（一）、被告方实际交付的不动产权证与双方合同约定的房屋所有权证是否为同一权证，即合同中关于“房屋所有权证”的约定是否适用于“不动产权证”；（二）、逾期办理是否属于可归责于“出卖人”（即被告）的原因；（三）、逾期办理是否造成原告损失。现结合争议焦点，本院作如下评述：
一、双方合同约定被告自房屋交付之日起365日内（即2015年4月30日前）须协助原告办理的证件为“房屋所有权证”；2015年8月7日被告方实际为原告办理的权证为“不动产权证”。首先，房屋所有权证与不动产权证都是登记机构颁发的具有特定形式外观与特定内涵意义的专用名称，二者在名称上完全不同；其次对比二者记载的内容可以发现，二者并不仅仅是名称的变化，不动产权证的内页内容包括权利人、共有情况、证件号、不动产坐落、权利类型、用途、面积（含土地使用面积、房屋建筑面积）、使用期限等。原房屋所有权证的内页内容包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况、土地状况。总的来说，不动产权证相比较于房屋所有权证来说，其记载的内容更详尽，包含了双方合同中另行约定的“分户国有土地使用权证”的内容，由于取得不动产权证，被告现已无须也无法按照合同的约定另行为原告办理分户国有土地使用权证，可以认为，被告已经提前为原告办理了“国有土地使用权证”。从这一侧面也可以印证，不动产权证与房屋所有权证并不是同一个权证，二者不能当然地划等号。所以，双方合同关于“房屋所有权证”的约定不能扩大范围适用于“不动产权证”。
二、根据双方合同的约定，被告具有协助原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证的义务，该协助义务的履行依赖并取决于第三方不动产登记机构，由于登记机构颁发的“不动产权证”替代了原有的“房屋所有权证和国有土地使用权证”，导致双方合同目的不能实现，这是被告本身所不能避免的。
三、原告购买该商品房的目的在于取得该房屋，2014年4月30日，被告已按照合同约定向原告交付了房屋，原告已经取得了该房屋的实际占有、使用、收益、处分的权利，仅仅只是其中部分权利未得到法律层面上的确认而已。并且原告也没有举证证明因为逾期办理给其造成的实际损失。
综上，由于原、被告签订的合同并没有对“不动产权证”的办理进行约定，双方应当协商处理，现由于双方未能协商一致，人民法院将依照相关法律法规的规定，同时遵循公平、诚实信用原则予以考量。虽然办理“不动产权证”的时间（2015年8月7日）超过了双方合同约定办理“房屋所有权证”的时间（2015年4月30日）99天，但比合同约定办理“国有土地使用权证”的时间（取得房屋所有权证后4年内）提前了4年，本院认为由于2014年11月开始至2015年底办理土地、房屋权属证书的登记机构、部门进行整合，所需提交的办证材料、办证流程都发生了一系列的调整，该政策的调整是被告方所不能避免、不能克服的，应当考虑给予被告一定合理期限的延展，综合本案具体情况，原告延迟取得不动产权证书，不属于被告自身行为导致；考虑到本案约定的办证期限具有上述特殊情况，同时，原告庭审中并没有举证证明由于权属证书的迟延取得给其造成的具体损失，故原告的诉讼请求缺乏事实依据予以支撑，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告周大伟的诉讼请求。
案件受理费本院减半收取350元，由原告周大伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 韦 勇
二〇一六年七月二十八日
书记员 陈治坤