四川省乐至县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川2022民初918号
原告邓祖军，男，生于1981年3月13日，汉族，四川省乐至县人，村民，住四川省乐至县。
原告刘尚琼，女，生于1981年2月2日，汉族，四川省乐至县人，村民，住四川省乐至县。
二原告委托代理人陈东，四川精略律师事务所律师。
被告四川省乐至县天池藕粉有限责任公司。住所地四川省乐至县天池镇民营经济工业园区。统一社会信用代码：915120222066072383。
法定代表人周勇，总经理。
委托代理人周乐成，男，生于1962年8月19日，汉族，四川省乐至县人，职工，住四川省乐至县。
委托代理人许英，女，生于1978年12月20日，汉族，四川省乐至县人，职工，住四川省乐至县。
原告邓祖军、刘尚琼诉被告四川省乐至县天池藕粉有限责任公司（简称天池藕粉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月25日以简易程序立案受理，因案情复杂，2016年5月26日裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告刘尚琼及原告邓祖军、刘尚琼的委托代理人陈东，被告天池藕粉公司的委托代理人周乐成、许英到庭参加了诉讼。本案现审理终结。
原告邓祖军、刘尚琼诉称，2013年7月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告开发的位于乐至县天池镇迎宾大道天池龙庭苑小区商品房一套，预测建筑面积95.92平方米，房屋总价款为295402元。被告按合同约定于2013年12月31日前向原告交付了房屋，但至今未按约定为原告办理房屋所有权证及土地使用权证。该房屋存在质量问题：墙体多处裂缝、表面泡壳、脱层。原告多次要求被告办理房屋相关权属证明，并对房屋进行维修和赔偿未果。诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告所购买房屋办理房屋所有权证、土地使用权证，并从2014年6月1日起以房屋总价款295402元为基数按月利率7‰承担因延迟办理房屋权属证书给原告造成的资金利息损失；2、被告立即为原告所购买的房屋损坏处予以维修，并进行相应赔偿；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告天池藕粉公司辩称，原告所诉其购买被告开发的商品房并交纳了相应房款及被告至今未办理房屋所有权证、土地使用权证属实。被告未能办理房屋权属证原因系涉及到石油公司的房屋未拆迁，相关部门只对涉案房屋工程进行单项和主体验收，未作综合竣工验收；该小区房屋土地属商服用地性质，要办理土地使用证，需变更土地性质为商住用地。被告一直申请办理未果，造成未能办理涉案房屋权属证非被告主观原因，被告不应该承担违约责任。原告主张违约责任的资金利息按月利率7‰计算过高，银行贷款年利率为4.9％。
原告邓祖军、刘尚琼为证实自己的主张，举证如下：
证据材料1：原告身份信息。拟证明原告诉讼主体资格；
证据材料2：《商品房买卖合同》及《补充协议》、交纳购房款、契税、办证费、房屋专项维修资金收据。拟证明原被告间房屋买卖合同关系成立、房屋已交付原告使用、原告按合同约定交纳了相应房款、契税、办证费，被告未按约定为原告办理房屋所有权证及土地使用权证，应承担违约责任；
证据材料3：2016年银行存贷款基准利率表、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的规定。拟证明按照银行1-5年期的贷款利率为年4.9％，逾期利率，应在贷款利率基础上上浮50%，原告主张的按月利率7‰计算，符合规定；
被告天池藕粉公司对原告邓祖军、刘尚琼所举证据材料质证认为：对证据材料1、2、3的证据三性无异议。但对证据材料2、3的证明目的有异议，认为办理两证的时间应该以房屋买卖合同上记载的时间2015年12月31日为基础，在300日内办理，且双方签订的房屋买卖合同未对办理两证违约责任进行约定。
被告天池藕粉公司为证实自己的主张，举证如下：
证据材料4：被告营业执照、法定代表人身份信息。拟证明被告诉讼主体资格；
证据材料5：房屋买卖合同样本。拟证明合同约定在2015年12月31日之前办理产权证，主合同没有对逾期办证违约责任进行约定，被告不应该承担违约责任；
证据材料6：国有土地使用权证、出让合同、转让合同、成交确认书。拟证明被告取得开发天池龙庭苑小区土地情况、性质及用途；
证据材料7：建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、天池龙庭苑小区商品房预售许可证、竣工规划验收确认书。拟证明被告开发天池龙庭苑小区合法。
原告邓祖军、刘尚琼对被告天池藕粉公司所举证据材料经质证认为：对证据材料4、5、6、7的证据三性无异议。但对证据材料5的证明目的有异议，认为主合同约定2015年12月31日之前取得权属证明，是指被告整栋房屋的初始登记权属证，非原告分户的权属证。未竣工验收、土地未变更性质系被告原因所致，不能达到被告不承担违约责任的证明目的。
本院对原被告所举证据材料认证如下：证据材料1、4系国家行政部门颁发、核发，证明原被告基本信息，原被告对其证据三性无异议，本院予以采信；证据材料3系金融机构规定，被告对其无异议，本院予以采信；证据材料2、5、6、7均系原始书证，双方对其证据三性无异议，仅对证明目的及认识存在分歧，且与本案待证事实具有关联性，证据材料间形成有效锁链，能证明本案待证事实，予以采信。
经审理查明，被告天池藕粉公司成立于2003年10月22日，经营范围包括三级资质房地产开发经营。被告天池藕粉公司于2006年1月与乐至县房地产管理局通过协议转让取得位于乐至县天池镇农副产品加工园（318国道法院旁）土地，使用面积1995.35㎡，用途为商业住宅；2004年6月通过乐至县土地储备交易中心挂牌出让取得位于乐至县天池镇西郊四组土地，规划面积18666㎡，土地用途为商业。2010年7月21日因退让道路及公益用地面积，重新核发国有土地使用权证，载明：地类（用途）为商服，使用权面积16324.63㎡；2007年8月23日通过乐至县国土资源局拍卖取得位于乐至县天池镇迎宾大道旁土地，使用权面积为5700㎡，土地用途为商、住。
2009年8月19日乐至县规划和建设局核发建设用地规划许可证，建设项目天池龙庭苑工程：F型住宅及商业门市，G、J型住宅及商业门市，H型住宅，C、D、E型及会所；建设规模55034.16㎡。2011年4月14日乐至县住房和城乡规划建设局核发天池龙庭苑E、H幢商住楼建设工程施工许可证，同年12月21日办理了《商品房预售许可证》，共144套，预售面积为13120㎡。2014年5月6日E、H幢进行了竣工规划验收。
二原告系夫妻关系。2013年7月1日原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同》约定：买受人所购商品房的基本情况，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：框架，建筑层数为18层，其中地上18层，地下0层。原告购买被告开发的天池龙庭苑商品房成套住宅，预测建筑面积为95.92㎡，单价3079.67元∕㎡，合计房款295402元。原告采取贷款方式付款，首期支付购房款的30％，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司乐至县支行或住房公积金管理机构借款支付。交付条件约定：出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；产权登记约定：（一）初始登记。出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起X日内向买受人支付。（二）转移登记约定：1、双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还买受人全部已付款，并按照X利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起X日内由出卖人支付。《补充协议》约定：买受人房款的支付方式：按揭。原告在2013年7月1日付清按照房屋预测建筑面积计算的房屋总价款的首付款95402元，其余部分的房款200000元原告以向农业银行申请房屋抵押贷款方式支付。权属办理的特别约定：出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后300日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的1年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。如因买受人原因导致未在房屋交付时办理上述委托手续和提供代办费用，买受人除自合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之一作为违约金外，出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任。
原告于2013年6月28日、30日两次分别向被告交纳购房定金5000元、25000元，合同签订当日向被告交纳购房款65402元及房屋维修基金。，2013年7月15日通过农业银行以房屋抵押贷款方式（按揭）支付房款200000元，2014年1月27日原告向被告预交契税、办证费6500元。原被告双方认可被告于2013年12月31日向原告交付房屋，至今未办理该房屋所有权证、土地使用权证。
另查明：商住楼所占土地用途现为商服性质，至今未竣工验收。中国人民银行发布从2015年10月24日起的贷款利率标准为6个月年利率为4.35％，1年期年利率为4.75％，1-5年期为4.9％。
庭审中，原告以对房屋质量问题与被告达成协议并实际履行为由，自愿放弃要求被告对房屋损坏处予以维修，并进行相应赔偿的诉讼请求。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对双方当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方在平等自愿基础上形成，属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。
原被告签订《商品房买卖合同》，仅对被告办理初始登记时间即2015年12月31日前进行了约定，对给原告办理房屋所有权证即转移登记未约定时间，亦未约定违约责任计算标准。《补充协议》对办理权属进行特别约定：出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后300日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的1年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。《补充协议》对办理权属进行特别约定不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定的办证程序。现商住楼未能办理权属证的原因系所占土地用途现为商服性质，至今未竣工验收所致，系出卖人的原因。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对办证期限的认定。原被告签订《商品房买卖合同》约定：初始登记出卖人应当在2015年12月31日前取得。办理权属转移登记，必须以办理初始登记为前提，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定精神，故应认定被告办理初始登记后90日内即被告在2016年3月30日前完成为原告办理权属登记行为，逾期即构成违约。故原告要求被告为其所购买房屋办理房屋所有权证、土地使用权证并由被告向原告给付延迟办理房屋权属证所造成的资金利息损失的请求成立，本院予以支持。
对于违约损失的计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告已付购房款总额为295402元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，在贷款利率基础上加30％-50％，按中国人民银行6个月至1年期贷款年利率4.75％为基础上上浮40％即年利率6.65％，原告主张按月利率7‰（年利率为8.4％）计算，不符合法律规定，超过部分，不予支持。
庭审中，原告自愿放弃要求被告对房屋损坏处予以维修，并进行相应赔偿的诉讼请求，系对自己民事权益的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。
综上理由，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
由被告四川省乐至县天池藕粉有限责任公司在本判决书生效后30日内为原告邓祖军、刘尚琼办理涉案房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证；并从2016年3月31日起以原告邓祖军、刘尚琼已付购房款总额295402元为基数，按年利率6.65％计算逾期办理权属证书违约金至被告四川省乐至县天池藕粉有限责任公司向原告邓祖军、刘尚琼交付涉案房屋国有土地使用权证和房屋所有权证之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费885元，由被告四川省乐至县天池藕粉有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 薛建明
审 判 员 唐 军
人民陪审员 任全祥
二〇一六年九月三日
书 记 员 李 丹