山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终4560号
上诉人(原审被告)：燕曙光，男，1963年6月7日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：党龙会，山东盈德律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：刘彦利，女，1975年9月7日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张海侠，山东博翰源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邸慧超，山东博翰源律师事务所实习律师。
上诉人燕曙光因与被上诉人刘彦利房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初8002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
燕曙光上诉请求：1.撤销一审判决，驳回刘彦利的诉讼请求。2.一、二审诉讼费均由刘彦利承担。事实与理由：一、一审判决认定刘彦利可单方解除合同显然是错误的。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据合同法九十三条的规定，解除合同的方式有两种，一是当事人协商一致解除，二是约定了解除合同的条件，在约定的条件成就时，一方可以单方解除。就本案而言，《房屋租赁合同》并未约定一方解除合同的条件，显然刘彦利无权单方主张解除合同。二、一审判决认定刘彦利单方要求解除合同，其将涉案房屋钥匙交付燕曙光，双方合同予以解除不能成立。刘彦利要求解除双方签订的《房屋租赁合同》时，因租赁合同未到期，燕曙光予以拒绝。同时为稳妥处理问题，兼顾各方的利益，燕曙光同意刘彦利将房子转租出去，并愿意为刘彦利转租房子提供便利。燕曙光接收涉案房屋钥匙，只是为了便于刘彦利转租看房方便，而非同意解除合同，对此双方的通话录音可以证实。涉案《房屋租赁合同》签订后，燕曙光在山东中住地产经纪有限公司的见证下将涉案房屋及室内设施、钥匙、车库出入卡等交付给刘彦利，并签署了《物业交割单》。刘彦利只是将钥匙交给燕曙光，并未办理涉案房屋及室内设施、车库出入卡的交接，不能仅凭燕曙光接收钥匙就认定双方就合同解除达成一致。三、一审判决适用法律错误。一审判决系依据《合同法》第六十条、第九十一条作出。上述法律规定与判决结果之间没有任何关联，显然适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误。请二审法院支持燕曙光的上诉请求。
刘彦利辩称，一、刘彦利提出解除房屋租赁合同的要求系基于情势变迁，而非故意或过失违约，亦不违反法律规定。刘彦利初因孩子上学就读便利承租燕曙光的房屋，后因学校调剂的客观原因未能在承租房屋附近的学校就读，该情势变迁因素致使刘彦利承租燕曙光房屋的根本目的不能实现。且燕曙光房屋租金高达1万元/月，如继续履行与燕曙光之间的租赁合同，则必将大大增加刘彦利的支出，对刘彦利显失公平。刘彦利不得已解除租赁合同实属情势变迁的客观情形，并非刘彦利的故意或过失违约，亦不违反法律规定。二、刘彦利已提前告知及多次联系燕曙光解除房屋租赁合同，并得到了燕曙光的同意，解除房屋租赁合同系双方合意的结果。1.对于涉案租赁房屋，刘彦利在提前及多次联系告知燕曙光的情况下，刘彦利在仅租住七天后即搬离了出租房屋。而在刘彦利搬离当天，燕曙光即派中介机构去收取房屋钥匙以及允许物业公司对刘彦利予以放行，均证明燕曙光对于刘彦利搬离出租房屋的原因及搬离的事实是明知和同意的。2.2017年9月19日，燕曙光与刘彦利双方对租赁房屋的钥匙进行了交接。自此，刘彦利对该房屋不再实际支配、占有和使用，双方合同即时解除。以上，燕曙光同意刘彦利搬离出租房屋及接收房屋钥匙的行为均是其真实的意思表示，也充分表明解除涉案房屋租赁合同是其与刘彦利双方协商一致的结果。三、刘彦利虽非故意违约，但出于对燕曙光利益的考虑，主动承担一定的违约责任，已尽到弥补燕曙光合理损失的要求；燕曙光迟迟不退还刘彦利近十万元的租金，严重侵害了刘彦利的合法权益。另，如燕曙光所述，涉案租赁房屋地处万达广场附近的繁华地段，出租涉案房屋并不困难。而燕曙光却对此一直放任、置之不理，故对于其主张的损失，依据《合同法》第119条第一款规定，其应当对交接钥匙后扩大的损失自行承担责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回燕曙光的上诉。
刘彦利向一审法院起诉请求：1.燕曙光返还刘彦利房租113667元并赔偿利息损失（以113667元为基数，自2017年9月19日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款的基准利率计算）；2.燕曙光承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：一、2017年8月5日，刘彦利(乙方)与燕曙光(甲方)、21世纪不动产济南中住加盟店(山东中住地产经纪有限公司、丙方)签订房屋租赁合同，约定甲方燕曙光将其所有的位于济南市市中区魏家庄万达广场帝景苑l号楼2单元303室房屋(建筑面积：156.59平方米，权属证件号济房权证中字第2163**号)租赁给乙方刘彦利居住使用，租赁期限36个月，自2017年9月1日起至2020年6月15日；房屋租金为10000元／月，支付方式为年付。甲方违反本合同规定，提前收回房屋或甲方因房屋权属不清或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金并赔偿损失；在租赁期内，乙方擅自退租的，乙方应按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。同日，双方签署物业交割单。刘彦利向燕曙光支付房屋押金1万元，燕曙光向刘彦利出具房屋押金收条。2017年8月23日刘彦利向燕曙光的配偶张梅莉转账支付120000元。二、2017年9月8日，山东宏泰物业发展有限公司万达帝景苑项目给刘彦利出具放行条，内容为：房号1-2-303，租户姓名刘彦利，联系电话l8053100555，物品清单锅碗瓢盆、书桌、衣物、被子、床单，费用缴纳情况未结清，结算截止日未结算。三、刘彦利提交其与燕曙光的手机短信、微信聊天记录、录音录像资料载明，2017年9月8日刘彦利从涉案房屋搬走，2017年9月19日刘彦利将涉案房屋的钥匙还给燕曙光。
对于以下事实，刘彦利、燕曙光双方存在争议：刘彦利、燕曙光之间房屋租赁合同是否解除。刘彦利主张涉案房屋租赁合同已于2017年9月19日搬离涉案房屋时解除。刘彦利为证实自己的主张提交了房屋租赁合同、录音资料、视频资料、微信信息、短信信息。燕曙光对上述证据的真实性无异议，但燕曙光辩称刘彦利、燕曙光之间的租赁合同并未解除，燕曙光不同意解除合同，双方对涉案房屋未办理交接。一审法院审查认为，刘彦利提交上述证据真实合法，与本案有关联性，对上述证据的真实性一审法院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院对该争议事实认定如下：刘彦利通过微信和短信通知方式告知燕曙光不再租赁涉案房屋，并于2017年9月19日将涉案房屋钥匙交付燕曙光，刘彦利以自己的行为明确表明解除房屋租赁合同，燕曙光虽然不同意解除合同，但本案合同系双方当事人真实意思的表示，当事人依法享有订立、变更、终止民事权利义务关系的权利，故刘彦利可单方解除合同。刘彦利主张2017年9月8日搬离涉案房屋时为合同解除时间，但其于2017年9月19日将房屋钥匙交付燕曙光，该时间应视为房屋租赁合同解除时间。燕曙光虽辩称双方未对涉案房屋进行交接，但刘彦利将房屋钥匙返还燕曙光，不再实际占有、使用涉案房屋，房屋租赁合同解除不应以物品是否清点或水、电等费用是否结算为前提，本案房屋租赁合同已于2017年9月19日解除。燕曙光对涉案房屋内物品是否存在损失和水、电等费用的结算情况未提交据证实，本案不予处理，其可针对上述法律关系另行主张。综上，一审法院认为，房屋租赁合同系刘彦利、燕曙光双方真实意思示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同当事人应按约履行合同义务。刘彦利向燕曙光交付120000元租金和10000元保证金，燕曙光交付涉案租赁房屋，但因形势变更，刘彦利单方要求解除合同，其于2017年9月19日将涉案房屋钥匙交付燕曙光，双方合同予以解除。因刘彦利原因导致合同解除，依约保证金10000元燕曙光不予返还，刘彦利同时应依约向燕曙光支付违约金，虽合同约定按一个月租金额支付违约金，但基于本案涉案房屋地理位置的特殊性，该房屋系学区房，出租、承租具有一定的时效性，超过开学季后，燕曙光再次成功出租时间延长，故刘彦利赔偿燕曙光的损失应再顺延一个月租金，即刘彦利按两个月租金额20000元赔偿燕曙光的损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。燕曙光虽辩称其损失应为全部租赁期间的租金120000元，但其自认刘彦利交付其钥匙后未再对外出租涉案房屋，合同解除后燕曙光未及时止损，故燕曙光上述抗辩意见一审法院不予采信，超出合理期间的损失燕曙光应自行负担。上述款项抵扣后燕曙光应向刘彦利返还房租93667元(120000-10000÷30×19-20000)。燕曙光未及时返还刘彦利租金，刘彦利要求其赔偿利息损失的诉讼请求，不违反法律规定，但应以93667元为基数，超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、燕曙光于判决生效之日起十日内返还刘彦利房屋租赁费93667元并赔偿利息损失(以93667元为基数，自2017年9月20日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算)。二、驳回刘彦利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2570元，由刘彦利负担500元，燕曙光负担2070元。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
燕曙光提交房屋租赁合同及佣金确认单、兴业银行借记卡交易明细，拟证明2018年1月16日燕曙光将涉案房屋租赁给贺莉，贺莉于2018年1月18日支付租金、押金共113500元，佣金确认单证实中介机构收取燕曙光佣金4500元。由于刘彦利的违约行为给燕曙光造成的实际损失为租金及佣金损失。刘彦利质证称，对三份证据的真实性及证明目的均不予认可。房屋租赁合同约定的年租金为108000元，押金为20000元，但兴业银行借记卡明细显示113500元，数额不相符。佣金确认单无法证明是燕曙光支付，根据租赁行情，房屋佣金一般由承租人承担，应有相应的转账凭证相对应。
经审理本院认定：一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，刘彦利与燕曙光签订的房屋租赁合同为当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务，不得擅自解除合同。合同签订后，燕曙光将涉案房屋及室内设施等交付给刘彦利，履行了合同约定的义务。在燕曙光未违反合同约定的情况下，刘彦利并不具备法定或合同约定的单方解除权。但刘彦利单方要求解除合同，于2017年9月8日搬离涉案房屋，构成违约。根据刘彦利与燕曙光签订的房屋租赁合同第五条约定，合同期满，如刘彦利无违约行为，燕曙光在合同到期当日将保证金无息退还给刘彦利。因刘彦利违约，故该10000元保证金，燕曙光不予返还。同时，双方签订的房屋租赁合同第八条的约定，在租赁期内，刘彦利擅自退租的，刘彦利应按本合同一个月租金额向燕曙光支付违约金并赔偿损失。关于燕曙光的损失问题，燕曙光提交了与贺莉的房屋租赁合同、兴业银行借记卡明细，证明其于2018年1月16日以每月9000元的租金将涉案房屋租给贺莉，产生了租金损失、4个半月的延期租赁损失、中介费损失。对此，本院认为，第一，燕曙光提交的兴业银行借记卡交易明细中贺莉支付金额与房屋租赁合同约定不一致。燕曙光主张借记卡中支付金额为年租金108000元加上保证金10000元减去4500元应由贺莉负担的中介佣金。但是，保证金10000元与合同约定的20000元保证金不一致，燕曙光未提供证据证明另外10000元保证金的支付情况；贺莉未向燕曙光支付应由贺莉负担的4500元中介佣金不符合合同约定及常理，燕曙光也未提交证据证明该主张。第二，兴业银行借记卡账号与刘彦利提交的银行转账记录中收款人账号一致，但姓名分别为“张梅丽”与“张梅莉”，姓名不一致。综上，燕曙光提交的证据不能证明其再次出租的租金为9000元。燕曙光提交的佣金确认单没有转账凭证予以佐证，故该证据不足以证明燕曙光支出的中介佣金数额。燕曙光于2018年1月16日将涉案房屋再次出租，故本院认定燕曙光的损失为4个半月的租金损失45000元。燕曙光应向刘彦利返还房租65000元（120000元-10000元-45000元）。刘彦利虽主张燕曙光故意拖延出租，但其未提供证据证明，故对该主张，本院不予支持。刘彦利主张的利息损失，以65000元为计算基数，符合法律规定，应予支持。
综上所述，燕曙光的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初8002号民事判决；
二、燕曙光于本判决生效之日起十日内返还刘彦利房屋租赁费65000元并赔偿利息损失(以65000元为基数，自2017年9月20日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算)。
三、驳回刘彦利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2570元，由刘彦利负担1100元，燕曙光负担1470元。二审案件受理费2570元，由刘彦利负担1100元，燕曙光负担1470元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭维敬
审 判 员 陈 勇
审 判 员 赵玉兰
二〇一八年八月三日
法官助理 宋文华
书 记 员 李 杨