山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终5278号
上诉人（原审原告）：张建新。
上诉人（原审被告）：范金田。
委托诉讼代理人：兰文浩，山东（康桥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐珊，山东（康桥）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何雪婷。
上诉人张建新、上诉人范金田、被上诉人何雪婷因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初8113号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张建新上诉请求：请求依法撤销青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初8113号民事判决书第二项，并改判为：1、范金田、何雪婷应向范金田双倍返还定金10万元；2、请求法院判令范金田、何雪婷返还占用上诉人69万元的房款的利息10525.8元（以69万元未本金，按同期银行贷款利率计息从2016年11月18日计算至2017年3月27日共计129天）；3、请求判令被范金田、何雪婷承担张建新来黄岛（青岛）与之签订购房合同，解除合同和起诉、上诉产生的交通及食宿费5000元；4、一、二审诉讼费由范金田、何雪婷负担；5、请求法院根据查明的胁迫行为，判令范金田、何雪婷一定数额的惩罚性损害赔偿金。后张建新撤回第5项上诉请求。事实与理由：一审判决以“定金罚和违约金条款只能选择适用，原告既然选择了违约金，就不能再适用定金罚则为由，驳回原告关于双倍返还定金的主张及其他三项诉讼请求”，张建新依法不予认可。一审判决范金田、何雪婷向原告赔偿的31万元，不应是违约金，而是损失赔偿金。原告在一审起诉中的诉讼请求中，主张的是定金双倍返还和房屋溢价损失，并没有主张违约金。一审判决的31万元，只是将范金田、何雪婷的非法所得退回了张建新，范金田、何雪婷没有遭受实际上的金钱损失。而且由于房价上涨，范金田、何雪婷的恶意毁约不仅没受到经济惩罚，遭受经济损失，相反却获得更高利润，有违法律公平。因此，张建新主张上述31万元为损害赔偿金，�和定金罚并用，以视对违约方的惩罚。
范金田针对张建新的上诉答辩称：涉案房屋买卖合同，双方已经协议解除，本案应当按照双方解除协议书的内容确定权利义务关系，张建新的上诉请求违反了诚实信用原则，请求驳回张建新的上诉请求，支持范金田的上诉请求。
何雪婷未发表答辩意见也未提交书面答辩状。
范金田提出上诉请求：1、依法撤销青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁211民初8113号民事判决书；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审审法院以张建新在签署涉案解除协议书后曾报警的事实，推定上诉人以给付被上诉人5万元的补偿金作为解除协议、返还原告购房款的条件，进而认定解除协议书非系被上诉人的真实意思表示，并无任何证据支持，系认定事实不清，适用法律错误。张建新所提供的报警记录，不能证明其是在被胁迫的情况下签订的解除协议书，除此之外一审法院的认定也没有其他有效证据予以支持。张建新所提供的报警记录，仅能够证明张建新曾向公安机关报警。但并无公安机关对此事的调査结论，无法证明范金田在与被上诉人张建新签订解除协议书时，曾对其采取过胁迫或欺诈的行为。而事实上，根据一审查明的事实，双方解除合同、支付款项、张建新出具收条并且报警的全过程均是在光大银行的营业厅进行的。首先，这一公共环境中上诉人范金田不可能对张建新实施欺诈、胁迫行为；其次，如果张建新是被欺诈、胁迫后签订解除协议书的，为何不在签署协议之前报警，而选择在签订协议、收取了款项并且还出具了收据之后才突然报�？种种的迹象反而可以证明，恰恰是张建新诱使范金田解除合同后，又意图反悔并试图通过诉讼使范金田支付巨额的赔偿金，这也明显违背了诚实信用原则。综上，本案双方解除协议书的签订，并不存在欺诈或胁迫的行为。二、范金田在解除合同后额外支付被上诉人张建新5万元系双方协商一致的结果，同样不能以此认定解除协议书非张建新的真实意思表示。本案中，5万元的补偿金系在中介斡旋下双方磋商的结果，一审认定范金田以5万元的补偿金作为解除协议、返还原告购房款的条件本就就无任何证据支持。张建新被限购之后，向上诉人范金田提出解除合同，并主张合同系因范金田违约被解除，要求范金田赔偿房屋差价损失。但范金田认为其履行合同并无违约行为，不过考虑到彼时张建新的过激态度，最终同意给予其5万元的额外补偿。在此情况下，双方就解除合�的事宜进行协商属于正常情形，而在双方未解除合同的情况下，基于合同所支付的监管资金自然不能返还，如张建新认为已经没有与范金田协商的可能，应通过诉讼由法院裁判解决双方之间的纠纷。这也完全符合法律规定及解决民事纠纷的惯常程序。并且在上述过程中，监管资金双方均无法动用，不会给张建新带来任何额外风险。而张建新已经不具备在青岛市购房的资格，双方房屋买卖合同解除与否对其并无任何影响，对其本人及其家庭成员的人身、财产安全也无任何现实或紧迫的威胁。张建新作为一个完全民事行为能力人，如果在协商中不同意上诉人所提出的条件，也完全可以通过诉讼的方式维护自身的合法权益，而完全无需违反其真实意思签订一份解除协议书。另外，既然双方通过协商解决纠纷，那纠纷双方自然都有权利提出自己的主张及条件，如果认定某�方在协商中提出条件就认定协议签订非基于相对方的真实意思表示，也会由此推导出所有在谈判基础之上产生的协议均没有法律效力的错误逻辑。综上，本案双方纠纷的过程中，也不构成显失公平或趁人之危的情形。三、本案一审认定范金田是否存在违约行为并没有任何意义，范金田也不认为自己存在违约行为。一审法院以范金田未按照《房地产认购合同》约定办理房屋撤押手续及房屋过户手续，认定范金田违约。但双方解除协议书中第一条就约定解除合同的原因为双方自愿解除，并就解除合同的后续事宜达进行了约定并且也履行完毕。在此情况下，再求证双方在履行合同的过程中是否还有违约行为已经没有任何意义。同时，该合同的补充条款里明确写明：因银行流程原因导致时间延长，不算卖方违约。范金田在签订合同后一直在积极与银行办理解除涉案房屋的抵押手续，由于银行流程等原因导致撤押手续办理时间延长，并不构成卖方违约。一审法院单凭上诉人的单方陈述就认定范金田违约同样也没有任何证据予以支持。综上所述，本案解除协议书的签订，既不存在欺诈、胁迫情形，也不构成显失公平、趁人之危的情形，解除协议书合法有效。张建新在诱使范金田解除合同并收取了范金田额外补偿金后，又提起诉讼要求范金田进行巨额赔偿，违反了诚实信用原则，依法应当驳回其诉讼请求。
针对范金田的上诉，张建新答辩称：第一，范金田拒不承认违约，是基于购房合同补充条款“因银行流程原因导致时间延长，不算卖方违约”。事实上，合同约定范金田向银行还款是在2016年年底，但直至2017年3月仍未还款完成，显然不符合常理。因此，范金田根本没有去银行申请还款而故意违约。第二，我与范金田是2016年11月15日签订房屋认购合同，2016年11月18日支付了包括定金在内的全额房款69万元，作为购房者我已完成了合同约定的义务。相反，范金田不仅没有在合同约定的2016年12月28日前履约，还故意拖延，直至2017年3月15日青岛市政府出台限购令，导致我丧失了在青岛购房的资格，造成了难以挽回的交易机会损失，按照常理，范金田应无条件返还我购房本金，并按照合同约定向我双倍返还定金才属正常，但结果却不是这样，依据解除协议，我仅能获得5万元的补偿金，作为违约过错方的范金田占尽了便宜，而作为守约方的我所应享有的权益被剥夺殆尽。从中不难看出，是违约方主导掌控了纠纷解决的过程和协议内容，协议的内容对我显失公平。第三，依据票证、微信截图、报警录音证据可以得知，范金田坚持将归还本金与签订《房地产认购合同解除协议书》捆绑处理，对我造成了无法取得购房本金的精神胁迫，因此上述解除协议书的签订并非我真实意思表示，也因此我在取得本金后立即报警声明，该协议并非我所本意。一审法院认定事实清楚，请求依法驳回范金田的上诉请求。
张建新一审中提出诉讼请求：1、范金田、何雪婷向张建新双倍返还100000元；2、范金田、何雪婷向张建新支付占用张建新购房款利息10525.869元（以690000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息从2016年11月18日计算至2017年3月27日）；3、范金田、何雪婷向张建新支付因购房往返青岛的差旅费共计5000元；4、依法判决范金田、何雪婷赔偿张建新中介费5000元；5、范金田、何雪婷赔偿张建新购房房屋溢价损失，经评估后另行确定；6、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年11月15日，经黄岛区置屋源房产公司居间介绍，张建新与范金田、何雪婷签订了《房地产认购合同》，约定张建新购买范金田、何雪婷共同所有的胶南市灵山卫朝阳路2号海印长天小区x号楼x屋的房产，合同总价为69万元，定金10万元。张建新于2016年11月18日按照合同约定支付了全部购房款，范金田应于2016年12月28日前配合张建新办理房屋过户手续。但是范金田、何雪婷一直未履行过户义务，并不按照合同约定给予相应赔偿，在张建新多次要求履行合同的情况下，范金田、何雪婷仍恶意违约拒不履行过户义务。直到2017年3月15日，青岛市政府出台限购政策时被告也未履约，导致张建新现已无法在青岛市继续购房。范金田、何雪婷恶意违约行为严重侵害了张建新的合法权益。
被告范金田、何雪婷一审中辩称：一、2017年3月27日，范金田与张建新自愿签订《房地产认购合同解除协议书》，协商一致解除双方于2016年11月15日就青岛市胶南市朝阳路2号海印长天小区x号楼x单元x户房产签订的《房地产认购合同》，该《房地产认购合同解除协议书》合法有效，双方之间房屋买卖合同关系已经解除，双方已经就相关款项的返还与赔偿达成一致。二、范金田于《房地产认购合同解除协议书》签订当日，按照约定向张建新返还定金人民币10万元；协助张建新解除光大银行资金监管账户内的购房款，张建新已领回账户内全部购房款人民币59万元；向张建新支付因合同解除的补偿金人民币5万元。自此《房地产认购合同解除协议书》已经全部履行完毕，双方之间不存在任何纠纷。
一审法院查明：2016年11月15日，张建新与范金田、何雪婷签订房地产认购合同一份，约定张建新购买范金田、何雪婷位于原胶南市朝阳路2号海印长天小区x号楼x单元x号房，建筑面积108.41平方米，价格为69万元，付款方法：于签署本合同时付定金10万元，剩余房款一次性付款，办理产权过户之前支付全部房款，由光大银行进行资金监管，过户之后取得回执单，将剩余房款一次性支付给范金田、何雪婷。双方于2016年12月28日或之前办理房屋产权过户。交付时间：被告于全款到账将房屋交付原告。另补充条款如下：被告承诺收到监管资金后五日内办理此房撤押手续，如因银行或交易大厅（房管）工作流程耽误时间，不算被告违约。张建新向被告光大银行账户支付监管资金，过户后买方三个工作日内取证，取证后第一时间撤销资金监管，如因张建新原因取证耽误撤销监管，每天支付滞纳金1000元。双方约定违反合同：买方或卖方如不按照本合同所订之条款履行，则属违约。1、如买方违约，卖方除将买方定金�收外，并有权将该物业再行出售或其他用途，及后双方均不得追究对方任何责任。2、如卖方违约，卖方需立即退还定金于买方，并赔偿与定金相同之金额予买方作为补偿，及后双方均不得追究对方任何责任。3、违约之一方即时支付经济方在本买卖合同中应收之所有佣金作为补偿。张建新为此支付中介费5000元。合同签订当天，张建新支付给定金10万元，2016年11月18日，原告又支付给59万元，其中58万元交由光大银行托管。范金田、何雪婷收到托管资金后，并未按照约定对涉案房屋办理撤押手续，亦未办理过户手续。2017年3月15日，青岛市出台限购政策，张建新不符合在本市购买房屋的条件。2017年3月21日，在中国光大银行青岛崂山分行，张建新在被告范金田准备好的房地产认购合同解除协议书上签字，协议书内容如下：一、双方自愿解除于2016年11月15日就原胶南市朝阳�2号海印长天小区x号楼x单元x号房产签订的房地产认购合同。二、本合同签订后当日内，范金田返还张建新定金10万元。三、本合同签订后当日内，范金田协助张建新解除光大银行资金监管账户内张建新已支付的购房款，并由张建新领回该款项。四、本合同签订后当日内，范金田向张建新支付因合同解除的补偿金5万元。五、本合同签订后，双方之间就房地产认购合同解除所产生纠纷已经全部解决，除上述约定之外，任何一方无需再向对方支付任何违约金、赔偿金、补偿金及其他款项。六、本合同一式两份，双方各执一份。双方合同解除后，张建新收回购房款69万元以及范金田给付的补偿金5万元。后张建新在银行内向青岛市公安局崂山分局中韩边防派出所报警称：其和范金田刚才在光大银行内签订了一份房地产认购合同解除协议书，该协议书是在范金田以不解冻归还�购房本金相要挟的胁迫下，不得已签订的，签订该协议书是违背了本人的真实意愿。现双方均认可2017年3月27日涉案房屋的价值为100万元。
一审双方有争议的事实，1、解除合同协议书是否是张建新真实意思表示。张建新称，在2017年3月15日青岛市政府出台限购政策后，张建新要求被告退回房款，但是范金田不同意退还，要求张建新签订协议，否则不退还，其受被告胁迫才与之签订了解除合同协议书，张建新交了10万元定金，范金田、何雪婷违约，必须要双方返还定金，如果在没有外力胁迫的情况下张建新不会放弃这个要求，况且范金田至少在青岛还有8套海景房（即墨2套、薛家岛维多利亚湾1套、灵山卫海印长天2套、胶南香槟海岸3套），是位靠炒房起家的千万富豪，而张建新是工薪阶层，张建新没有必要更不会自愿向范金田在经济利益上作出让步。范金田认为，双方是在光大银行大厅签订的协议，在这种公众场合被告要胁迫原告签订协议是不符合常理的。2、张建新的损失。张建新要求被告双倍返还定金10万元、占用原告购房款利息10525.869元（以69万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息从2016年11月18日计算至2017年3月27日）、差旅费5000元、中介费5000元、房屋溢价损失31万元，上述共计430525.869元。范金田认为双方已经协商一致解除了合同，并且付给张建新赔偿金5万元，不应当再支付上述费用。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。张建新已经按照认购合同的约定向被告交付了定金10万元、押金1万元，交银行托管58万元，即总房款69万元已经全部付清，但是范金田、何雪婷并未按照约定办理房屋撤押手续以及房屋产权过户手续�已构成违约。到2017年3月15日，青岛市出台了限购政策，张建新不符合在本市内购买房屋的条件，因此与范金田、何雪婷协商解除合同事宜，范金田、何雪婷应当返还给张建新购房款。关于解除协议书是否是张建新真实意思表示。双方在光大银行营业大厅内签订解除协议书后，范金田将张建新的购房款解除监管，张建新在收回购房款以及范金田给付的5万元补偿金后，当场即报警，表示解除协议书是在范金田以不解冻归还其购房本金相要挟的胁迫下，不得已签订的，该协议书违背其本人真实意愿，可以看出，范金田仅以给付张建新5万元的补偿金作为解除协议、返还张建新购房款的条件，并非系张建新真实意思表示，故，现张建新要求变更赔偿数额，符合法律规定，依法予以支持。关于张建新主张的损失。虽然合同约定如果卖方违约，应当退还定金给买方，并赔偿与�金相同之数额予买方作为补偿，但是从本案来看，张建新交付的定金为10万元，而由于范金田、何雪婷的违约行为，不仅导致张建新丧失了在本市购买房屋的资格，并且范金田、何雪婷在返还房款时涉案房屋的价格已经上涨至100万元，溢价高达31万元，如果范金田、何雪婷仅赔偿张建新违约金10万元显然不足以弥补张建新的损失。现张建新要求范金田、何雪婷赔偿其房屋溢价损失31万元，符合法律规定，依法予以支持。但是定金罚则和违约金条款只能选择适用，张建新既然选择了违约金，就不能再适用定金罚则，因此张建新的损失为31万元，扣除范金田、何雪婷已经支付的5万元，尚有26万元未付，范金田、何雪婷还应赔偿张建新支出的中介费5000元。张建新主张的其他损失没有事实和法律依据，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条�第五十四条第二款、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、范金田、何雪婷于判决生效之日起10日内支付张建新溢价损失260000元、中介费5000元，共计265000元。二、驳回张建新的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期限履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7758元，由张建新负担2483元，由范金田、何雪婷负担5275元。
二审期间各方均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合�，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使合同权利，履行合同义务，应当遵循诚实信用原则，违反合同约定的，违约方应赔偿守约方损失。本案中，争议焦点在于合同违约责任的认定及解除协议效力的认定。范金田主张，合同约定“因银行流程原因导致时间延长，不算卖方违约”，因此范金田并非违约方，不应承担违约责任，对此本院认为，双方于2016年11月签订房屋买卖合同，且张建新交纳全部房款，在合理的期限内范金田、何雪婷应完成撤押手续并向张建新交付房屋、办理过户手续。但直至2017年3月，范金田也未完成撤押手续，已远远超过办理撤押手续的合理期限，且范金田也未提交证据证明，其积极办理了撤押手续，系因银行原因导致撤押无法完成，故对范金田的该主张，本院依法不予认可。关于违约后的责任承担问题。一审中张建新主张双倍返还定金及房屋溢价款的损失，对此，法律规定买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，守约方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额综合不应高于因违约造成的损失，据此法律精神，守约方所获得的赔偿应为弥补性的，而非惩罚性的，即守约方不应因违约方的违约行为而额外获利。因此，一审法院判决范金田、何雪婷承担房屋溢价损失，未并处定金罚，符合法律规定，应予维持。关于张建新主张的其他费用，缺乏事实及法律依据，其上诉理由不成立，本院依法不予支持。
范金田主张双方签订的《房地产认购合同解除协议书》并非在胁迫情况下签订，对此本院认为，胁迫，是指以给他人的人身或财�造成损害为要挟，迫使对方作出不真实的意思表示的行为。胁迫可以是物理上的，也可以是精神上的，可以是给人造成身体上的损害，也可以是给人造成财务上的损害。因此，范金田主张在光大银行的场所不可能构成胁迫，理由不成立。本案中，从《房地产认购合同解除协议书》内容来看，明显不符合常人做法；且协议明确约定，在本合同签订当时，范金田协助张建新取回光大银行监管账户内的购房款，结合双方之间的信息往来及张建新的报警行为，可以认定，范金田的行为使得张建新认为不签订协议就无法取回应退回的购房款的压迫感是现实存在的，因此，原审法院认定该协议并非张建新真实意思表示于法有据，范金田的上诉请求依法不能成立。
综上，范金田、张建新的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清�，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，张建新交纳2611元，由张建新负担，范金田交纳5275元，由范金田负担。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 于 梦
审判员 张晓华
二〇一八年七月三十一日
书记员 赵 帅