广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初2555号
原告（反诉被告）：邓锡信，男，1973年8月28日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。
委托诉讼代理人：邱成亮，广东ＸＸ海天（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄燕燕，广东ＸＸ海天（珠海）律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）：周远基，男，1963年11月10日出生，澳门特别行政区居民。
委托诉讼代理人：梁毅航，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯靖琪，广东保信律师事务所律师。
第三人：中山城市建设集团有限公司，住所地广东省中山市东区。
法定代表人：陶仕飞。
委托诉讼代理人：雷扬，该司员工。
原告邓锡信诉被告周远基房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，经被告周远基申请，依法追加中山城市建设集团有限公司（以下简称城建集团）为本案第三人参加诉讼，被告周远基提起反诉，本院决定合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓锡信及其委托诉讼代理人邱成亮，被告周远基的委托诉讼代理人冯靖琪，第三人城建集团的委托诉讼代理人雷扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓锡信向本院提出诉讼请求：1.判令终止原告与被告签订的《合作协议书》，且原告不需要退还保证金48000元予被告；2.判令被告支付2015年10月至2015年12月合计3个月的固定分成收益71994元予原告；3.判令被告承担本案诉讼费用；4.判令被告承担律师费8000元；以上合计127994元。事实与理由：2013年12月25日，原、被告签订《合作协议书》。合同约定，原告将承租的中山市凤鸣路8898号首层3卡建筑面积为167平方米的物业与被告合作经营餐饮服务，原告不参与经营管理，不承担任何经营亏损，被告自2014年3月1日起每个月支付固定分成收益23998元给原告，合作期限自2013年12月25日起至2020年1月31日止。合同签订后，原告按照约定将物业交付被告使用。被告自2015年10月1日起，无故拒绝交付每个月固定分成收益，期间，原告一直催缴，被告均以各种理由拒付，至今被告仍欠原告3个月的固定分成收益共计71994元。被告的违约行为，给原告造成极大的经济损失，根据双方签订的《合作协议书》第六条乙方的责任第五款的相关约定，原告有权终止合同，没收保证金，收回合作物及向被告追讨所欠费用。诉讼中，原告邓锡信明确诉讼请求二为：要求被告支付拖欠3个月的租金71994元（23998×3个月），依据合同第3条第2点约定。
被告周远基辩称：一、原、被告之间的租赁合同关系依法应为无效合同，原告是涉案标的物业的承租方，其将租赁物再向被告转租，形成了次租赁合同关系，然而，租赁标的两证不全，没有消防报建，也没有取得建设工程规划许可证；根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第2条规定，该物业的原租赁合同应属无效，因此，基于无效租赁合同的次租赁合同关系，依法亦为无效。与此同时，原告采用相同形式将租赁标的所处的商业中心多卡商铺出租给其他的承租人，其他的租赁合同依法亦为无效合同；二、原告基于无效合同所提出要求被告支付款项的主张依法应予驳回，且其已收取的固定收益款及租赁押金依法应予以返还，因此被告另行提起反诉。
第三人城建集团述称：一、我方与原告的租赁合同第5条约定不能转租，若转租需要经过我方同意，但我方并没有同意原告转租；二、本案纠纷属于原、被告之间的合伙纠纷，与我方无关。
反诉原告周远基向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人与城建集团签订的租赁合同无效；2.判令反诉人与被反诉人之间订立的合作协议（转租合同）无效；3.判令被反诉人退还押金48000元；4.判令被反诉人退还已经收取的款项共计284163.86元（已经扣除租用商铺期间的占用成本）。事实与理由：一、反诉人与被反诉人之间的法律关系应为转租合同关系而非合作关系；二、双方签订的租赁合同关系依法应为无效。被反诉人出租的涉案租赁物两证不全，没有消防报建，未取得建设工程规划许可证亦未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，根据法律规定该物业的原租赁合同应属于无效，从而反诉原、被告双方的转租合同作为原合同的从合同，因主合同无效而当为无效合同；三、被反诉人因无效租赁合同收取的款项应退还；四、即使双方是合作关系，被反诉人所收取的押金也违背合作合同的主要精神，违反公平原则，损害反诉人的合法权益，被反诉人应退还押金48000元。
反诉被告邓锡信辩称：一、反诉原告的第一项诉讼请求主张我方与第三人签订的合同无效没有合同及法律依据，合同有相对方，在本案纠纷里，合同的相对方是反诉原告，按照法律规定，第三人与本案没有关联，因此第三人与我方所签订的租赁合同与本案无关，不属于本案的审查范围；二、双方签订的合作协议效力问题，反诉原告反诉状中也确定双方签订的是租赁合同，双方签订合作协议的基础是双方充分认识客观事实，因为签订转租合同不合法，所以签订了合作协议，我方与城建集团所签订的合同已提交给反诉原告，对合同的现状，不能转租，以及按现状租赁给我方，反诉原告是明知的，在明知的情况下，反诉原告仍允许我方签订该租赁合同，合作协议是双方的真实意思表示，是有效的。在司法实践中，所有可以实现使用价值的租赁关系在司法解释中均是认可的，且均需要交付租金。反诉原告主张两份合同无效没有任何事实及法律依据，在双方的合同中明确写明为保证金，而非押金。根据双方所签订的合作协议书，反诉原告迟延支付租金长达3个月之久，按双方合同的约定，我方可以没收其押金；三、关于第四项诉讼请求，占用费是基于双方的合同约定，双方在合同中约定的租金就是占用费，即使认定合同无效，占用费也应按租赁合同约定的租金标准计算。综上，请求驳回反诉原告的所有反诉请求。
第三人城建集团述称：关于反诉原告请求判令反诉被告与我方签订的租赁合同无效的诉求，租赁合同是我方与反诉被告签订的，若没有相应法律依据，合同应是有效的；其余诉求是反诉原、被告之间的纠纷，与我方无关，我方也不清楚。
本院经审理认定事实如下：原告邓锡信（甲方）与被告周远基（乙方）于2013年12月25日签订《合作协议书》一份，约定甲方将承租的中山市凤鸣路8898号首层3卡建筑面积共167平方米的物业与乙方合作经营餐饮服务；合作期限自2013年12月25日起至2020年1月31日止；合作方式：甲方提供场所和协调各个部门的工作，甲方收取每月固定分成收益，乙方经营好坏不影响此收益；乙方负责该场所的除场地外的所有设备设施的投资和装修，以及管理和经营，甲方不得参与经营与管理，不承担任何经营亏损；乙方从2014年3月1日起开始支付甲方固定分成收益23998元/月，该收益分成为税后收益（所有税费包括甲方收入的所有税均由乙方承担缴交），每月10日前付清；从2017年1月1日起，乙方向甲方支付的固定分成收益每年递增5%，乙方不予缴纳，视为乙方违约；乙方在合同生效即日内向甲方交纳48000元作为项目保证金，同日预交一个月的固定分成收益23998元。合作期间保证金不计利息，在合作期满后或依法解除合同时，若乙方在没有违约的情况下，甲方应将保证金返还给乙方，中途出于乙方的原因提前结束经营的保证金不退；乙方必须依时交付合同约定给甲方的固定分成收益，如乙方不能按时支付，每逾期一日，按每日分成收益的1%向甲方支付滞纳金，逾期超过30天的，即视为乙方违约，甲方有权终止本合同、没收保证金、收回合作物业及项目并向乙方追讨所欠费用，由此引起的一切费用由应支付分红款的一方承担，包括但不限于合作方委托律师的律师费、查档费、诉讼费等。《合作协议书》还约定了其他事项。
双方确认被告于2014年1月入场。被告主张于2015年9月退场，依据是租赁物的水电费在2015年9月未实际发生，而原告认为被告是直到2015年12月才退场。双方确认被告缴纳租金至2015年9月，被告于2015年12月底将涉案租赁物钥匙交还给原告。
另查：2012年2月6日原告（承租方、乙方）与中山市公建物业投资管理有限公司（出租方、甲方）签订租赁期限为自2012年2月1日至2018年1月31日止的《租赁合同》一份，约定有乙方承租甲方位于凤鸣路8898号3卡的首层物业，月租金为7200元；甲方的责任条款第3条约定：如需转让、转借、抵押及改造所出租物业的，须提前一个月书面知会乙方；合同第五条约定，转租、转借：所有租赁物业如乙方需转租、转借的，均需经过甲方同意，向甲方如实申报并办理相关转租、转借备案登记手续。其中，通过公开竞投而取得承租权的物业，必须经甲方书面同意。合同还约定了其他事项。
再查：中山市公建物业投资管理有限公司于2012年7月13日变更为中山市公建集团有限公司，中山市公建集团有限公司于2013年12月11日变更为中山城建集团有限公司，中山城建集团有限公司于2015年2月13日变更为中山城市建设集团有限公司（第三人）。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据原、被告双方签订的《合作协议书》所约定的内容，可认定该《合作协议书》名为合作关系，实为转租关系。根据原告与中山市公建物业投资管理有限公司签订的《租赁合同》，约定原告转租，需经过出租人（即第三人）同意，向出租人如实申报并办理相关转租、转借备案登记手续。本案中，第三人主张一直只知道原、被告双方是合作关系，且不同意原告的转租行为。庭审中，原告也承认只告知第三人原、被告是合作关系，租金一直以原告名义去缴纳。本院认为，未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，损害了原出租人的合法权益，本院认定原、被告签订的《合作协议书》为无效合同。被告抗辩主张原告与中山市公建物业投资管理有限公司签订的《租赁合同》无效的问题，涉及历史遗留问题，本院不作判断。
关于保证金48000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告应退还被告保证金48000元。
关于被告要求原告退还已经收取的款项，原告把涉案租赁物业交付给被告使用，被告用于经营中山市石岐区周远记美食店，被告已实际使用了涉案租赁物，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，在房屋租赁合同无效时，出租人可以参照合同约定向承租人主张房屋占有使用费。占有是一种事实状态，双方确认被告缴纳租金至2015年9月，被告要求原告退还已收取的费用，本院不予支持。原告要求被告支付2015年10月至2015年12月的固定分成收益，实为房屋占有使用费，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，被告于2015年12月底将涉案租赁物钥匙交还给原告，故被告应向原告支付占有使用费71994元（23998元×3个月）。
由于双方签订的《合作协议书》为无效合同，原告要求被告承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告邓锡信与被告周远基于2013年12月25日签订的《合作协议书》无效；
二、被告周远基于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓锡信支付占用使用费71994元；
三、原告邓锡信于本判决发生法律效力之日起七日内向被告周远基退还保证金48000元；
四、驳回原告邓锡信的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告周远基的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2860元（原告已预交），由原告邓锡信负担；反诉费6282元、减半收取3141元（反诉原告已预交），由反诉原告周远基负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 高 尚
人民陪审员 陈晓莹
人民陪审员 邓杏妹
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 郭小琪
许晓丹