安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）淮民一终字第00089号
上诉人（原审被告）：丁兰芳，女，1966年6月5日出生，汉族，居民，原住安徽省淮北市相山区，现住安徽省濉溪县。
上诉人（原审被告）：余兰超，又名余强强，男，1986年7月29日出生，汉族，居民，住址同上。与丁兰芳系母子关系。
上列二上诉人共同委托代理人：张少春，淮北市烈山区烈山镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：赵敬云，又名赵萍，女，1970年9月7出生，汉族，居民，现租住安徽省濉溪县。
原审被告：余芝泉，又名余红生，男，1969年10月9日出生，汉族，居民，原住安徽省濉溪县。
上诉人丁兰芳、余兰超因与被上诉人赵敬云、原审被告余芝泉房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2010）濉民一初字第00404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人丁兰芳及其与上诉人余兰超的共同委托代理人张少春，被上诉人赵敬云到庭参加诉讼。原审被告余芝泉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：余芝泉系赵敬云之夫，丁兰芳系余芝泉三嫂，余兰超系丁兰芳之子。涉案房屋位于濉溪县濉溪镇西关下院巷014号，登记所有权人为余芝泉之父余德田，其1989年7月28日领取的房屋所有权证书载明，南屋平房4间、北屋平房4间。1996年，余德田搬到其次子余芝安处居住，将上述房屋西半部南、北屋各两间给其三子余保安、丁兰芳夫妇居住，东半部南、北屋各两间给四子余芝泉、赵敬云夫妇居住，但均未办理所有权变更登记。2006年5月，赵敬云在上海打工，余芝泉找到其姐余晓英欲卖房，余晓英未同意购买。后经余晓英推荐并介绍，余芝泉同意将房屋卖给丁兰芳，并于5月31日在刘敏家执笔给丁兰芳写下卖房证明：“今有余德田之子余红生房产两间堂屋、两间过庭。前后一草一木都属于余兰超所有。经过赵萍同意，现金伍仟元整。2006.5.31”。该证明有“证明人曹仲敏、余晓英”签字“属实”。卖房款5000元当场交付。余兰超不在现场。
此后，丁兰芳对涉案房屋进行修缮并使用。2007年9月，赵敬云从上海回家，发现房屋由丁兰芳使用，即以排除妨害为由提起诉讼，要求丁兰芳腾出房屋，原审法院判决驳回其诉讼请求。赵敬云申请检察机关抗诉后又撤回起诉。
赵敬云于2009年5月19日诉至原审法院，请求依法确认丁兰芳、余兰超与余芝泉的房屋买卖行为无效，并由丁兰芳、余兰超返还堂屋和“过底”各两间（1万元）。原审法院于2009年11月5日作出（2009）濉民一初字第0865号民事判决。赵敬云不服提出上诉后，本院于2010年2月4日作出（2010）淮民一终字第0040号民事裁定，以事实不清为由将本案发回重审。重审中，赵敬云表示放弃原起诉状诉讼请求部分括号中的1万元诉讼请求。
原审法院认为：《中华人民共和国婚姻法》规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。即夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案当事人赵敬云与余芝泉系夫妻，余芝泉与丁兰芳系叔嫂，赵敬云与丁兰芳系妯娌，两家相邻而居。鉴于此种关系，在房屋买卖之时，丁兰芳理应知道赵敬云在外地打工的事实。其作为实际买房人，有义务对赵敬云是否知道卖房之事加以考察，而不应轻信余芝泉当时写下的“经过赵萍同意”的一面之“词”。故不能以余芝泉当时在卖房证明上写有“经过赵萍同意”的字样，认定丁兰芳“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”。同时，余芝泉未能举证证明其卖房系为生活需要。所以，丁兰芳、余兰超与余芝泉之间的房屋买卖协议，违反了“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”的强制性规定，应为无效。丁兰芳、余兰超依据无效合同所取得的赵敬云、余芝泉共有的堂屋两间、过底两间应当予以返还。余芝泉卖房时在没与赵敬云协商一致的情况下，谎称“经过赵萍同意”，致使丁兰芳予以轻信，对此，余芝泉具有明显过错。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条之规定，原审判决：一、余芝泉与丁兰芳、余兰超于2006年5月31日签订的房屋买卖协议无效。二、丁兰芳、余兰超返还赵敬云位于濉溪县濉溪镇西关下院巷014号的堂屋两间、“过底”两间。赵敬云、余芝泉返还丁兰芳、余兰超卖房款5000元。限判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费130元，由丁兰芳负担30元、余芝泉负担100元。
宣判后，丁兰芳、余兰超不服，向本院提起上诉称：1、余芝泉卖房时赵敬云是知情并同意的，当时赵敬云正在上海给其子看病，丁兰芳、余兰超已经尽到了充分注意的义务，所以才明确要求余芝泉写上“经过赵萍同意”的字样。2、原审判决认定买卖房屋协议无效，依据不足。该协议的内容和有关卖房声明足以证实赵敬云对于卖房是知情的，不应要求丁兰芳、余兰超举证证明余芝泉卖房是不是为了生活需要。3、涉案房屋的所有权人是余德田，不是赵敬云和余芝泉的夫妻共同财产。据此，请求二审依法改判。
赵敬云答辩称：1、涉案房屋是赵敬云和余芝泉的夫妻共同财产。该房屋是余德田夫妻在世时交给赵敬云夫妻所有，在其去世后6年多的时间内也没有其他子女提出过异议。2、赵敬云对于卖房一事当时的确不知情。3、根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，卖房合同在形式上不合法，且不具备合同的生效要件。据此，请求二审维持原判。
原审被告余芝泉未作答辩。
各方当事人二审均未向本院提交新证据。
经审理，本院二审查明：丁兰芳、余兰超称，当时余芝泉卖房时时间紧急，××筹款，整个买卖的协商过程前后不到一个小时。二人还称，对于涉案房屋，并无余德田的其他子女主张过权利。
除上述事实外，本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为：本案双方二审的争议焦点是，涉案房屋买卖合同是否有效。丁兰芳、余兰超上诉称，赵敬云对余芝泉卖房是知情并同意的，其已经尽到了充分注意的义务，但是对此并未提交充分证据证实。二人在与余芝泉交易时虽然明确写明“经过赵萍同意”，但是基于丁兰芳、余兰超与余芝泉夫妻之间的亲属关系，以及赵敬云当时不在场的事实，仍然难以认定二人已经尽到审慎的注意义务，故本院对其该项上诉主张依法不予支持。丁兰芳、余兰超上诉主张不应由其举证证明余芝泉卖房是否是为了生活需要，但本案并无充分证据证明余芝泉卖房时的确是为了生活需要。涉案房屋对于赵敬云及其家庭生活意义重大，本案买卖双方又存在有特定亲属关系，丁兰芳、余兰超二人对买房行为对赵敬云的影响不仅应当有充分的了解，而且在买房时要比亲友之外的他人更加谨慎，但基于其与余芝泉协商购买过程，包括在约定内容和实际履行上的草率，不应认定其为善意买受人。因此，本院对其该项上述主张依法不予支持。丁兰芳、余兰超还上诉主张涉案房屋的所有权人不是赵敬云和余芝泉，但因并无余德田的其他子女对本案房屋主张权利，且其二人的该项上诉主张与其购买房屋的行为明显矛盾，本院亦不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担按照一审判决执行；二审案件受理费130元，由上诉人丁兰芳、余兰超共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 文
审 判 员 张少丽
代理审判员 朱晓瑜
二〇一一年二月十八日
书 记 员 王冬宁
附法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条
第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。