北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京民终18号
上诉人（原审被告）北京昆盛资产管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-6275室。
法定代表人张锐，总经理。
委托代理人刘莹，北京合韵律师事务所律师。
委�代理人李想，北京合韵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吕红英，女，1967年12月6日出生。
原审第三人北京长兴房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇大生庄西北京兴旺海平商贸有限公司院内1幢305室。
法定代表人张玉方，董事长。
委托代理人张鹏，男，1982年3月31日出生，北京长兴房地产开发有限责任公司职工，住北京市朝阳区。
上诉人北京昆盛资产管理有限公司（以下简称昆盛资产公司）因与被上诉人吕红英、原审第三人北京长兴房地产开发有限责任公司（以下简称长兴开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2015）二中民（商）初字第07309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成由法官李淑莱担任审判长，法官王肃、法官张力参加�合议庭审理本案。本院于2016年3月1日公开开庭审理了本案。昆盛资产公司的委托代理人刘莹、李想，吕红英，长兴开发公司的委托代理人张鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吕红英一审起诉称：吕红英于2005年1月24日与长兴开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区16号楼1908室房屋，吕红英依协议约定支付551421元购房款，双方办理房屋交接手续后，于2005年2月入住该房屋。吕红英认为，依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，自吕红英与长兴开发公司签订的房屋买卖合同成立时，涉案房屋所有权转让给吕红英，未办理物权登记并不影响所有权已转让的法律事实，吕红英已合法拥有涉案房屋所有权。即便是长兴开发公司在房屋出卖给吕红英之前进行了抵押登记，但由于吕红英对长兴开发公司的行为一无�知，应当认定为善意第三人。吕红英合法拥有涉案房屋的所有权，任何人不得剥夺。昆盛资产公司与长兴开发公司之间的债权债务纠纷与吕红英和其财产无关，法院不应强制执行其财产。昆盛资产公司强制执行涉案房屋的行为已严重损害了吕红英的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、终止对位于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区16号楼1908室房屋的强制执行，并解除查封；2、由昆盛资产公司承担本案诉讼费用。
昆盛资产公司一审答辩称：一、吕红英不是执行标的的合法权利人，对执行标的不享有实体权利，不符合案外人的主体资格，吕红英作为诉讼主体不适格。1、执行标的为不动产，已经过合法登记，产权人为长兴开发公司，吕红英不是执行标的的合法权利人。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，�依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十四条、第二十五条之规定，对于案外人提出的排除执行异议，人民法院首先应当审查案外人是否系权利人；对于已经登记的不动产，人民法院应按照不动产登记薄的登记事项为标准判断其是否系权利人。本案所涉及的执行标的已经登记在长兴开发公司名下，为长兴开发公司合法财产，吕红英不是执行标的的合法权利人。2、执行标的的产权为长兴开发公司合法财产的事实已经过生效判决予以认定，吕红英对执行标的不享有实体权利。（2005）二中民初字第11493号民事判决已经生效，并正在执行阶段，执行案件编号为（2006）二中执字第215号。上述生效判决中“经审理查明”部分认定事�：“长兴公司愿以所提供的财产或财产权利为主合同项下债权人的全部债权抵押担保”,“抵押物为长兴公司所有的位于北京市丰台区南顶路51号康泽园住宅小区二期2#、3#楼110套房产及土地使用权”。至此，上述生效判决已经认定：案件涉及的抵押物均为长兴开发公司名下的合法财产；该债权与一般金钱债权不同，其已经设定了合法的担保物权，抵押物已经成为特定的执行标的，债权人对抵押物的拍卖、变卖后的价款享有法定的优先受偿权。3、吕红英没有对执行标的享有实体权利的任何生效法律文书，也没有任何足以对抗已经生效的判决的确权文件。吕红英诉称2004年即购买了执行标的，在长达11年的时间内，吕红英并没有按照法律规定提出过任何确认权属的主张，从未通过诉讼等合法的方式形成任何生效的房产确权法律文书，或其他足以对抗（2005）二中民初字第11493号生效判决的生效法律文书。
二、吕红英对执行标的不享有排除强制执行的民事权益。1、按照现行法律法规及相关规定，除吕红英自愿代长兴开发公司清偿债务以消灭抵押权之外，吕红英没有也不可能对执行标的享有任何民事权益。本案吕红英的购房时间在设定抵押登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。吕红英与长兴开发公司签订《商品房买卖合同》的行为未经抵押权人同意，明显违反了法律规定，吕红英不可能对执行标的享有合同约定的所有权。退一步讲，即使其签订的购房合同合法有效，其也不享有对执行标的的所有权或其他合法权利。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第八条之规定，出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，吕红英虽然与长兴开发公司签订了《商品房买卖合同》，但鉴于被执行标的已经设定抵押，未经抵押权人同意不得转让，因此双方之间的买卖行为系违法行为。根据目前法律法规的规定，除吕红英自愿代为清偿债务消灭抵押权外，吕红英不可能对执行标的享有所有权或其他民事权益。2、昆盛资产公司合法享有的抵押权不受任何限制及影响，吕红英不享有排除抵押权的民事权益。根据《执行异议规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。3、人民法院基于生效法律文书确认的特定的执行标的采取强制执行，有合法的执行依据，吕红英对执行标的不享有任何排除强制执行的民事权益。（2005）二中民初字第11493号民事判决已经确认债权人对抵押物享有优先受偿权，该债权区别于一般金钱债权，附有特定的执行标的，人民法院依法对特定的执行标的进行强制执行完全有合法的执行依据。4、对于吕红英提交的《商品房买卖合同》，凡出现不完整或有人为修改痕迹的，昆盛资产公司对真实性不予认可，吕红英仅提交了支付房款的发票并无实际付款的证据，应属举证不足。对吕红英提交的水费、电费、燃气费、物业费的收据或者发票一节，其时间点并不连续，无法证明吕红英实际入住并一直居住至今的事实，同时吕红英提供的水费、电费、燃气费、物业费的收据都是未经税务机关监制的收据，不是合法付款凭证，不能作为证据使用；更为主要的是上述收据和发票同吕红英没有必然联系，不能证明是吕红英缴纳的费用。因此，吕红英所享有的权利不具有真实性和合法性。
三、吕红英请求所依据的法律规定对本案不适用，同时吕红英的情况也不符合其提出的法律规定的要件�求，因此，吕红英的诉讼请求没有任何法律依据，吕红英所享有的权利不能排除昆盛资产公司对于执行标的的优先受偿权。1、吕红英依据《执行异议规定》第二十八条规定提出停止执行的诉讼请求，该规定不适用于本案的法律关系：第一，本案不符合第二十八条规定的适用前提。第二十八条规定仅适用于“一般金钱债权”的执行案件，即仅适用于主债权没有设定担保物权情形。在设定担保物权且生效判决已经确认债权人对担保人同时享有优先受偿权的情形下，该主债权与一般金钱债权在执行过程中有了本质的区别。也就是说，作为执行依据的生效判决已经将抵押物确定为特定的执行标的物。本案涉及的执行所依据的生效判决书已经确认了特定的执行标的，本案所涉及的主债权也并非“一般金钱债务”，该规定不适用本案。第二，适用第二十八条规定的另一前提条�是，买受人的“权利能够排除执行”。如前所述，无论从事实方面，还是从法律规定方面，吕红英作为买受人对执行标的均不享有任何能够排除执行的民事权益。2、吕红英的情况也不能满足该规定的要件要求。首先，吕红英与长兴开发公司签订的买卖合同的效力至今没有经过合法程序予以确认，不能直接认为该合同合法有效。第二，吕红英疏于履行应有的注意义务，怠于行使合法权利，对未办理过户登记的行为存在重大过错，并且对其可能遭受的经济损失及损失扩大的部分应当承担不可推卸的责任。从吕红英提交的《商品房买卖合同》证明，吕红英购买房产时，该房产已经被设定了在先抵押，而该房屋买卖合同并没有办理预售登记。从客观生活经验考虑，作为房产的购买人（与购买一般财产有本质的区别），对于拟购买的房产的权属、抵押等法律状态及事实状态�应具备应有的调查和了解意识，尤其在其准备一次性全额付款购买房产、风险增大的情况下，更应超过一般的注意义务标准，吕红英知道并且应当知道拟购买的房产已经设定了在先抵押，并理应对购买房产后存在的风险有客观的认识。吕红英在长达十余年的时间内，始终未就房产的权属事宜进行有效的维权诉讼、获得有利的法律文书或通过其他合法的方式解决纠纷，其签订的《商品房买卖合同》的效力至今无法确定；同时吕红英从来没有对自身支付重大价款的行为负责，其对涉案土地及在建工程抵押的事实完全可以了解到而疏于注意，吕红英在主观上怠于行使自身的合法权利，对其可能遭受的经济损失及损失扩大的部分存在不可推卸的严重的过错。吕红英的行为客观上对执行工作造成了人为的故意的阻碍。吕红英自愿购买有抵押在先的房产，说明其对于将来可能�受的风险有预判性，吕红英理应承担被执行的不利后果。
四、本案应适用《执行异议规定》第二十七条。根据《执行异议规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。因此，执行法院在执行异议案件中，依据上述规定所作出的驳回吕红英异议请求的裁定完全是合法的。本案所涉及的执行标的权属清晰，作为执行依据的生效判决已经确认抵押物为特定的执行标的，昆盛资产公司对抵押物享有优先受偿权，已为生效的法律文书确认；吕红英对执行标的不享有足以排除强制执行的任何民事权益，吕红英的诉讼请求没有任何事实及法律依据。
长兴开发公司一审述称：对吕红英的诉讼请求表示同意，吕红英购买房屋是合理合法的。
一审法院经审理查明，2005年1月24日，吕红英作为买受人与长兴开发公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买由出卖人开发的，位于北京市丰台区南顶路51号的康泽园小区16号楼1908室房屋作为住宅，建筑面积141.39平方米，单价3900元，总金额551421元整；出卖人应当在商品房交付使用后390日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金；买受人选择一次性付款方式向出卖人支付购买房屋的全部房价款等。2005年2月20日，吕红英向长兴开发公司支付了全部房款551421元，并于2005年3月1日交纳了房屋维修基金、契税、代办费、印花税、有线电视费等费用，长兴开发公司向吕红英交付了房屋，吕红英还与北京华腾世纪物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》、与北京融乐物业管理中心签订《供暖协议书》，交纳了当年度物业服务费、供暖费，办理了入住手续。至本案诉讼前，吕红英一直在该房屋内居住。
根据（2005）二中民初字第11493号民事判决书，一审法院另查明，2004年8月16日，北京市丰台区农村信用合作联社（以下简称丰台农信社）与长兴开发公司签订2004年02字第0012号《借款合同》，约定丰台农信社向长兴开发公司提供1400万元短期贷款，用于支付工程款；双方并签订2004年02字0012号《抵押合同》，长兴开发公司将包括涉案房屋在内的北京市丰台区南顶路51号的“康泽园”住宅小区二期2#、3#楼110套房产及土地使用权作为抵押物，为上述《借款合同》项下的全部债权向丰台农信社提供抵押担保。丰台农信社与长兴开发公司在北京市丰台区国土资源和房屋管理局办理了�地产抵押登记，领取了《土地他项权利证明书》。该证书载明：房屋他项权人为丰台农信社；义务人为长兴开发公司；房屋座落于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区2#、3#住宅及配套商业，权利种类为土地使用权及在建工程抵押；权利价值1400万元；权利范围包括京丰国用（2003出）字第001721号《国有土地使用证》所载部分土地（为110套在建房屋所分摊土地使用权），抵押土地面积2763.23平方米，权利顺序为：1、丰台农信社2900万元；2、丰台农信社1400万元。合同签订后，丰台农信社向长兴开发公司发放了贷款1400万元。此后，因长兴开发公司未依约偿还借款本息，丰台农信社诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）。诉讼中，应丰台农信社申请，二中院对长兴开发公司裁定采取财产保全措施。经审理，二中院于2005年11月18日作出判决：一、长兴开发公司于该判�生效后十日内偿还丰台农信社借款本金1400万元及相应的利息（自2005年7月16日起至款项付清之日止，按日万分之三计算1400万元尚未偿付部分所生之利息，并计收复利）；二、丰台农信社对其与长兴开发公司签订的《抵押合同》中所涉抵押物在抵押担保范围内享有优先受偿权。该判决生效后，丰台农信社申请强制执行，二中院予以受理。
在该案执行过程中，二中院于2012年1月18日作出（2012）二中执异字第00094号执行裁定书[执行案号为（2006）二中执字第215号]。其中，二中院查明：北京农村商业银行股份有限公司丰台支行（即原丰台农信社，以下简称农商行丰台支行）与中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称信达北京分公司）于2010年12月29日签订《分户债权转让协议》，将（2005）二中民初字第11493号民事判决确认的农商行丰台支行对长兴开发公司享有的债权，即2004年02字第0012号《借款合同》项下债权共计1笔转让给信达北京分公司。2011年2月1日，农商行丰台支行与信达北京分公司联合在《金融时报》上发布《债权转让暨催收联合公告》。2011年7月29日，信达北京分公司与中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司（以下简称信达天津分公司）签订《资产划转协议》，将上述债权转让给信达天津分公司。2011年8月24日，信达北京分公司、信达天津分公司联合在《金融时报》上发布《资产划转公告》。二中院基于以上事实，根据信达天津分公司提出的变更申请执行人的请求，裁定：农商行丰台支行依据（2005）二中民初字第11493号民事判决取得的对长兴开发公司享有的债权由信达天津分公司承受。
信达天津分公司在承受债权后，于2014年3月20日与本案昆盛资产公司签订编号为：信津-B-2014-011-1《分户�权转让协议》，确认信达天津分公司将其享有的该案执行债权转让给昆盛资产公司。2014年3月31日，信达天津分公司与昆盛资产公司在《金融时报》刊登债权及相关权益催收暨转让联合公告，对债权转让予以公示。昆盛资产公司遂向二中院申请变更其为申请执行人。二中院于2014年5月21日作出（2014）二中执异字第00489号执行裁定书，裁定：（2006）二中执字第215号执行案件的申请执行人信达天津分公司变更为昆盛资产公司。
此后，上述案件实际执行过程中，吕红英向二中院提出执行异议。2015年6月15日，二中院作出（2015）二中执异字第00617号执行裁定书，裁定驳回案外人吕红英提出的执行异议。
再查，昆盛资产公司提交的《土地他项权利证明书》载明：土地他项权利人丰台农信社；义务人长兴开发公司；座落北京市丰台区南顶路51号康泽园小区2#、3#�宅及配套商业；权属性质：国有；使用权面积：8214.35平方米；地类（用途）：住宅用地；使用权类型：出让；他项权利种类：土地使用权及在建工程抵押，范围：京丰国用（2003出）字第001721号《国有土地使用证》所载部分土地（为110套在建房屋所分摊土地使用权）；抵押土地面积2763.23平方米，权利价值：1400万元；设定日期：自2004年8月16日起至2005年8月16日止；权利顺序：1、丰台农信社2900万元；2、丰台农信社1400万元；存续期限：1年。北京市丰台区国土资源和房屋管理局于2004年9月14日颁发该证明书。经北京市国土资源局丰台分局备案的抵押物清单中，列明了作为抵押物的110套房屋的具体楼号和房间号，其中包括吕红英所购买的涉案房屋，并注明此表为截止2004年7月26日止未售出、未作预售登记之存量商品房表格。
对于出售房屋、解除抵押的过程和未办�住户的房屋产权证的原因，长兴开发公司称：长兴开发公司出售的是现房，买房交纳房款后就给钥匙，然后办理入住手续，项目开始是以工程和地抵押，有房屋之后是房产抵押，然后与银行达成协议，随卖房随解除抵押，目前小区大部分住户已办理了房屋产权证，只有这61户交了房价全款的和2户只交纳首付款没办下来贷款的住户，没能办理房屋产权证，是由于长兴开发公司未缴纳税款和房屋被抵押和查封的原因没能办理。
一审法院认为，根据已查明的事实，早在（2005）二中民初字第11493号民事判决的强制执行程序开始之前，吕红英即与长兴开发公司签订了《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。昆盛资产公司提出的吕红英与长兴开发公司之间的商�房买卖未经抵押权人同意，系违法行为的抗辩理由并不足以影响《商品房买卖合同》的效力，一审法院不予采纳。实际履行中，吕红英支付了全部房款，履行了《商品房买卖合同》项下的义务，长兴开发公司亦向吕红英交付了房屋。从吕红英提交的其支付物业费、供暖费等生活费用的发票和收据可以看出，吕红英收房后在涉案房屋内居住至今已达十一年有余，即有实际占有涉案房屋的事实存在。
昆盛资产公司提出，吕红英疏于注意与涉案房屋有关的抵押事实，怠于行使确认房屋产权的权利，对未办理房屋过户登记的行为负有过错。一审法院注意到，就涉案房屋办理产权登记一节，《商品房买卖合同》中约定有长兴开发公司的义务和违约责任，而吕红英已在签订《商品房买卖合同》之时即向长兴开发公司交付了全部代办费用，可以看出吕红英对房屋未能办理产权登记并无过错；而有关房屋抵押的事实过程是，长兴开发公司向丰台农信社贷款，签订《借款合同》和《抵押合同》，办理土地使用权及在建工程抵押登记，领取《土地他项权利证明书》，其发生时间与吕红英购买房屋和收房的时间大致相当，且抵押登记的“土地使用权及在建工程”的他项权利种类并未明确指向涉案房屋，没有证据表明吕红英在购买房屋时已经或能够知悉有关抵押状况。故一审法院对昆盛资产公司该项主张不予支持。
经查，昆盛资产公司对长兴开发公司享有的附担保物权的债权来源于贷款银行、资产管理公司处置债权后的转让，起因是长兴开发公司未能偿还银行贷款。同时，根据以上查明和认定，吕红英对长兴开发公司作为房地产开发企业享有商品房购房人的权利。正是由于长兴开发公司在有关行政主管部门办理抵押登记之时隐�了房屋已经实际出售或者即将出售的情况，且亦因长兴开发公司的原因未能办理房屋产权登记，造成了目前吕红英对涉案房屋所享有的稳定的合法居住权利，与昆盛资产公司在金钱债权案件中对特定标的物实现合法的担保物权之间的冲突，长兴开发公司负有全部过错。基于现已查明的全部事实和在吕红英的居住利益与昆盛资产公司的经营利益发生冲突之间权衡，一审法院认定吕红英对涉案房屋享有的权利应当优先于昆盛资产公司的权利，因此，吕红英的权利能够排除二中院对涉案房屋的执行。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决停止对北京市丰台区南顶路51号康泽园小区16号楼1908室房屋的执行。
昆盛资产公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、撤销一审判决；二、改判驳回吕红英的诉讼请求；三、诉讼费用由吕红英承担。昆盛资产公司的主要上诉理由为：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定吕红英购买房屋和收房的时间同昆盛资产公司办理土地使用权和在建工程抵押登记的时间大致相当是错误的。昆盛资产公司的抵押权的成立早于吕红英对涉案房屋的权利形成。吕红英对涉案房屋的权利无法排除昆盛资产公司对涉案房屋的优先受偿权。2、一审法院认定抵押登记的土地使用权及在建工程的他项权利种类并未明确指向涉案房屋是错误的，抵押物清单明确包括涉案房屋。3、一审法院认定没有证据表明吕红英在购买房屋时已经能够知悉有关抵押状况是错误的。二、一审判决适用法律有误。三、一审判决应予纠正。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有《商品房买卖合同》、支付购房款的相关凭证、居住情况证明、《土地他项权利证明书》、抵押物清单、涉案法律文书及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，长兴开发公司与吕红英签订了《商品房买卖合同》，吕红英提供了入住及实际占有的证明。长兴开发公司于一、二审审理期间对吕红英签约、购买房屋及长期居住等相关事实予以证实，故一审法院关于吕红英支付了全部房款，履行了《商品房买卖合同》项下的义务，长兴开发公司亦向吕红英交付了房屋，吕红英实际占有涉案房屋的事实认定并无不当，应予维持。现有证据不能证明吕红英对未能办理房屋产权登记负有过错，一审法院判决停止对涉案房屋的执行亦无不当，本院对此亦予维持。
综上所述，昆盛资产公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由北京昆盛资产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由北京昆盛资产管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李淑莱
审判员 王 肃
审判员 张 力
二〇一六年四月五日
书记员 王 峥