江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1633号
上诉人（原审第三人）：张某，女，1977年10月31日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：陆海荣，江苏禾东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李建生，男，1970年10月28日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：王成，江苏东疆律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：许海华，男，1975年1月2日生，汉族，住启东市。
被上诉人（原审被告）：沈建涛，男，1981年11月15日生,汉族，住启东市。
上诉人张某因与被上诉人李建生、许海华、沈建涛房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2017）苏0681民初3230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李建生的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由李建生负担。事实和理由：一、张某与沈建涛之间虽签订了拆迁证买卖合同，但在未取得房屋物权登记之前，不得行使讼争房屋的处分权，张某属于无权处分，故也没有代售委托权。一审认定张某委托许海华与李建生签订的房屋买卖合同有效错误。二、张某与许海华早在2015年7月已解除委托关系。2015年5月许海华主动向张某问起有无拆迁房卖，张某表示汇东小区有一处房屋可卖。事后，张某认为房价便宜表示不卖，依照《合同法》的规定，委托人或受托人可随时解除委托合同，张某表示“不卖”的表示是明确解除委托合同的行为，一审要求张某协助李建生产权过户明显违反法律规定，判决不当。
李建生答辩称，张某对委托许海华出售案涉房屋这一事实无异议，双方仅在房屋价格及张某是否知晓许海华与李建生签订房屋买卖合同上有分歧，但这不影响张某口头委托许海华出售案涉房屋的认定。且许海华与李建生签订房屋买卖合同后，许海华将出售房屋情况告知了张某，张某又委托许海华到启东市土地储备中心更改了房号，这进一步说明张某默许许海华的代售行为。沈建涛与张某购房指标的转让是财产性权利的让与，不违反法律法规强制性规定，张某取得了购房权后有权处分和转让。张某称其与许海华已解除委托关系，这是张某和许海华为逃避法律责任追究的托辞。张某和许海华都是启东小有名气的炒房人，他们名下有大量房产，在本案中的委托代售模式就是炒房人之间所谓的资源信息共享，以达到共同牟利的目的。他们低价收购拆迁证再高价将房屋转让给购房人，从中赚取利润。与本案类似的购房人起诉张某和许海华作为共同被告的案件有多起。为制裁张某和许海华的不诚信行为，维护购房人的合法权益，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
许海华、沈建涛未答辩。
李建生向一审法院起诉请求：1.判令许海华、沈建涛协助办理启东市汇龙镇北上海花园26号楼301室房屋的产权登记、过户手续并立即交房；2.本案诉讼费由许海华、沈建涛承担。
一审法院认定事实：2015年5月14日，在启东市润达房屋信息咨询服务部见证下，李建生作为乙方（买方）与许海华作为甲方（卖方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将座落在汇东小区9号301室的私有住房，建筑面积为117㎡，车库10㎡出售给乙方，房产总成交价为人民币柒拾壹万元。合同签订时，乙方付给甲方购房定金贰万元，买卖成交后，此定金转为购房款，2015年5月22日前付人民币贰拾万元，余款办理产证后贷款到位一次性付清。另，经双方协商交易税费、过户手续费、公证费全部由甲方承担。合同签订当日，李建生按约向许海华支付购房定金2万元，同年5月22日，李建生按约支付了房屋首付款20万元。
一审另查明，汇东小区9号301室房屋（施工编号）系沈建涛拆迁安置房，现公安编号为北上海花园26号楼301室。2015年6月24日，沈建涛作为甲方（转让方）与第三人张某作为乙方（受让方）签订购买定销房拆迁证协议书。协议书约定：一、甲方沈建涛自愿将其本人定销房拆迁证（计面积82.57平方）有偿转让给乙方张某所有，其转让金额为贰拾柒万伍仟元整。甲方必须协助乙方办理好各种购房手续，直至乙方领取定销房钥匙。在本协议签订时，甲方须将购房的协议书及原产权房的所有权证交给乙方保管。原甲方所留存的被拆迁房屋的所有权证所有复印件一律无效。二、定销房拆迁证转让后，该房屋的使用权及所有权均属乙方所有。甲方特此声明：该房屋以后的一切收益或损失均由乙方享受或承担，与甲方及其合法继承人无任何关系。三、在该房屋办理房屋所有权证时，甲方必须协助乙方办理好手续，所涉及的费用由乙方自理。……甲方沈建涛净要贰拾柒万伍仟元整，其余费用由乙方负责……。沈建涛、张某分别在转让方、受让方栏内签字确认。协议签订当日，张某支付定金1万元，同年7月23日，张某支付拆迁证款265000元。
2015年7月27日，启东市土地储备中心作为甲方与沈建涛作为乙方（选房人）签订启东市城建中被拆迁户安置房选房、交款约定协议，约定甲方为乙方提供的房源位于汇东小区南侧高层（暂定名），乙方选定9楼301室，房源选定后不再更改……。许海华在乙方栏内签名。
一审又查明，2017年8月3日，沈建涛在启东市公安局的询问笔录中陈述：……问：你卖给张某的是哪套房子？沈：汇东小区1号楼705室。……问：你把拆迁证卖给张某后你有无给张某讲过你房子要涨价？沈：没有。问：汇东小区1号楼705室（后变成9号楼301室）房子权属人是谁？沈：是我，拆迁证和订房单上都是我的名字……。同日，第三人张某在启东市公安局的询问笔录中陈述：……问：当时你碰到许海华的时候和许海华是怎么讲的？张：许海华问我手上有无120平方左右的拆迁房，我讲有套拆迁房，房子是汇东小区的，这户人家要卖，许海华讲有人要买的话我帮你卖，我讲好的。其他的没有讲什么。……问：你当时有无让许海华帮你卖掉汇东小区9号楼301室这套房子？张：许海华讲有人要买的话我帮你卖，我讲好的……。同年10月20日，第三人张某在启东市公安局的询问笔录中陈述：……问：你来补充说明什么情况？张：许海华和对方签好合同后，许海华打我电话说汇东小区9号楼301室的房子他已经卖掉了，合同已经签好了，他把对方付的定金和首付款给我，我说卖了多少钱，许海华说卖了七十几万，我说谁让你这么便宜把房子卖掉的，这么便宜我不高兴卖的，钱我不会要的。后来许海华打了我好几次电话让我去拿钱，我都没有去拿。问：你和许海华当时是怎么讲起卖房子的事情的？张：我和沈建涛谈购买他拆迁证的这段时间里我碰到许海华，许海华问我手上有无120平方左右的拆迁房，我讲我这边有套拆迁房，房子是汇东小区的，这户人家要卖，现在挂在我这，许海华讲有人要买的话我帮你卖，我讲好的。其他的没有讲什么。问：许海华当时卖汇东小区9号楼301室有无和你商量？张：之前我根本不知道的。直到他和对方合同签好拿到一部分钱后他才告诉我房子他已卖掉了，合同已签好了……。问：你仔细想想是谁到拆迁办把1号楼705室改为9号楼301室的？张：我记得我让许海华帮忙给我去拆迁办改的……。同年10月27日，许海华在启东市公安局的询问笔录中陈述：……问：你把事情的经过详细讲一遍？许：我和张某认识好多年了，她是汇龙房产的老板。2015年的一天，具体几月份我忘记，我到张某门市上玩，我问张某手上有无拆迁房卖，张某说有的，有套120平方左右的，房子是汇东小区的，我问张某打算卖多少钱，张某说69万至70万之间，我讲那我帮你卖卖，张某讲好的。和张某讲好后我就把卖房子的信息告诉中源房产老板高红……定金拿到后我就打张某电话告诉张某那套房子卖掉了，张某问我卖了多少钱，我说71万，张某说卖的有点便宜，我说你当时给我讲69万到70万之间卖掉，现在我卖了71万怎么卖便宜了，我说把卖房的钱给她，张某说不急，让我先拿着。因为我知道张某买下的拆迁房是汇东小区1号楼705室，我们合同上签的是汇东小区9号楼301室，我就打张某电话让她和我一起到拆迁办把1号楼705室调换成9号楼301室……我讲了几次后张某同意去拆迁办调换房子的。2015年7月份，我和张某来到汇龙镇拆迁办把1号楼705室调换成9号楼301室，调换手续是我办理的，调换好把订房单给了张某。房子调换好后我给张某讲把卖房子的钱给她，张某讲房子卖的太便宜，她不卖了，钱她不要……后来我又多次找张某谈卖房子事情，张某都说房子卖的太便宜了，她不高兴卖了，卖房的钱她不要。
一审再查明，第三人张某尚未向启东市保障房建设投资有限公司交纳案涉房屋的购房款。李建生庭审中表示在办理案涉房屋过户的同时愿意一次性付清房屋余款。
一审法院认为，本案争议焦点为第三人张某有无委托许海华出售案涉房屋。本案中，沈建涛将案涉房屋拆迁证出售给第三人张某，根据第三人张某与许海华在公安询问笔录中陈述，双方均一致反映“许海华帮张某出售案涉房屋，张某讲好的”，说明张某对委托许海华出售案涉房屋这一事实无异议，双方仅在房屋价格及张某是否知晓许海华与李建生签订房屋买卖合同上有分歧，但这一分歧不影响张某口头委托许海华出售案涉房屋事实的认定。且许海华与李建生签订房屋买卖合同后，许海华将案涉房屋出售情况告知第三人张某，第三人张某又委托许海华到启东市土地储备中心更改了房号，说明第三人张某已默认了许海华的代售行为，现第三人张某否认委托而据此否认许海华与李建生签订房屋买卖合同的效力，于法无据，法院不予采信。根据相关法律规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故本案中许海华在合同中所享有的权利和承担的义务，应由第三人张某承担。李建生与许海华签订的《房屋买卖合同》及沈建涛与第三人张某签订的《购买定销房拆迁证协议书》系双方真实意思的表示，且未违反法律法规强制性规定，系有效成立的合同，双方当事人均受其拘束，应按照约定全面履行各自的义务。沈建涛辩称，案涉拆迁安置房系家庭共同共有，现家庭成员不愿意出售。一审法院认为，根据沈建涛在公安机关询问笔录中反映，案涉房屋的拆迁证和订房单均是沈建涛的名字，出售拆迁证后未向张某提出过涨价和反悔，其出售拆迁证的意思表示真实，故对沈建涛的该项抗辩，法院不予采纳。现第三人张某已经向沈建涛履行了付款义务并已选定案涉房屋，李建生也按约支付了定金2万元和购房款20万元并在庭审中表示愿意一次性支付余款，故本案并不存在法律上或者事实上不能履行之情形。现李建生要求许海华、沈建涛继续履行合同，协助李建生办理案涉房屋产权登记、过户手续并交付房屋，属于许海华、沈建涛应承担之义务，许海华、沈建涛应依约予以配合。基于前述查明的事实，许海华承担的案涉房屋协助、过户等义务应由第三人张某承担。因案涉房屋尚未办理房屋初始登记，故沈建涛应在取得案涉房屋的初始登记后方可依约将房屋逐级过户至李建生名下。鉴于案涉房屋房款尚未向启东市保障房建设投资有限公司支付，李建生应先行向启东市保障房建设投资有限公司支付房款，待取得产权登记条件后，再根据合同约定与相对方结算。办理案涉房屋产权登记及过户所产生的税、费等费用根据合同约定及法律规定承担。第三人张某经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，系其对自身诉讼权利的处分，不碍法院在查明事实的基础上，对案件依法作出相应的裁决，同时对其不到庭参加诉讼可能带来的不利法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、沈建涛应于判决发生法律效力之日起十五日内办理启东市汇龙镇北上海花园26号楼301室（施工编号为汇东小区9号301室）房屋（含车库）的产权登记手续并协助过户登记至第三人张某名下；二、第三人张某应于取得上述房屋权属后十日内协助李建生将案涉房屋产权转移登记至李建生名下并交付房屋；上述一、二项产权登记及过户所产生的税、费等费用根据合同约定及法律规定承担。三、启东市汇龙镇北上海花园26号楼301室房屋（含车库）的房款由李建生先行向启东市保障房建设投资有限公司支付，待取得产权登记条件后，再根据合同的约定与相对方结算。本案受理费10900元，保全费4170元，合计15070元，由第三人张某负担。
二审中，各方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
经双方一致确认，本案二审中的争议焦点为：张某与许海华之间是否成立委托出售关系？张某是否需承担许海华与李建生订立房屋买卖合同的相应后果？
本院认为，根据张某、许海华在公安机关的询问笔录，许海华询问张某手上有无120平方的房屋，张某就向其介绍了案涉房屋，许海华讲有人要买的话帮张某出售，张某表示同意。其后，许海华以自己的名义与李建生订立房屋买卖合同，将汇东小区9-301出售给李建生，并收取了李建生的定金和首付款。再后，许海华将房屋出售给李建生的情况告知张某，并要求将定金和首付款交给张某。张某虽未接受款项，但其委托许海华至启东市土地储备中心办理了房号变更手续。结合两人的自述以及许海华与李建生买卖房屋的经过，足以认定张某、许海华之间成立口头委托出售关系。
张某上诉称其未办理房屋产权登记故无权处分房屋，更无权委托他人出售，对此本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。张某与沈建涛订立定销房拆迁证协议书，约定沈建涛将其名下的拆迁证转让给张某，实际上是沈建涛将其拆迁权益转让给张某，该转让合法有效。张某与沈建涛虽未办理房屋登记或过户手续，但基于债权行为与物权行为的相对独立性，这并不影响张某委托许海华对外出售房屋，也不影响许海华与李建生签订的房屋买卖合同的效力。关于房屋价格是否有明确授权的问题，张某与许海华的说法不一。张某在公安机关笔录中称“房子要卖多少钱他从来没有问过我…卖掉后才给我讲卖了多少钱”，许海华则称“我问张某打算卖多少钱，张某说69万至70万之间”。但鉴于张某委托许海华更改房号是在许海华向张某告知房屋售价之后，可以据此推定张某默认了许海华的代理出售行为，张某称因售价过低已解除许海华委托的主张不能成立。退一步而言，即便张某有解除委托的意思表示，一方面，其解除是在许海华与李建生订立房屋买卖合同之后，不具有溯及力；另一方面，张某未举证证明其向李建生作了披露，其解除对李建生无约束力，因此，许海华在解除委托之前的代理行为仍有效。
根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，民事主体可以委托代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内实施的代理行为，对被代理人发生效力。代理人可以自己的名义也可以受托人的名义从事代理行为。许海华受张某的委托，以自己的名义与李建生订立房屋买卖合同，该合同的法律后果应由委托人张某承担。一审判决沈建涛、张某分别过户正确。
综上，张某的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10900元，由上诉人张某负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢 丽
审判员 王建勋
审判员 吴 风
二〇一八年七月六日
书记员 汤婷婷