河南省许昌市魏都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）魏民二初字第00247号
原告（反诉被告）刘电明，曾用名刘殿明，男，汉族。
委托代理人刘云，男，汉族。
委托代理人李新霞，许昌市魏都区西关法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）李玉卿，男，汉族。
被告（反诉原告）李洪涛，男，汉族。
被告李玉卿、李洪涛的共同委托代理人琚顺兴，河南世纪风律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘电明因与被告（�诉原告）李玉卿、李洪涛租赁合同纠纷一案，于2014年5月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘电明的委托代理人李新霞、刘云，被告（反诉原告）李玉卿、李洪涛的共同委托代理人琚顺兴及被告（反诉原告）李洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘电明诉称：2011年1月1日，原、被告签订租赁协议，约定由刘电明承租李玉卿、李洪涛位于延安路北段路西猪场一座，约1500平方米，九间平房，猪舍50圈，租赁期限为5年（时间从2011年1月1日至2016年1月2日），租金每年3000元整。同日，双方又签订一份补充协议，约定由李玉卿、李洪涛在租赁场院内建设场房和场院、打井（投资共计7万元），由刘电明进行道路硬化、猪舍扩建（投资共计10万元）。此外，双方在补充协议中明确约定，如拆迁，应先从拆迁赔偿款中返还双方场院设施硬件的投资款项，剩余款项三七分成，刘电明得三成，李玉卿、李洪涛得七成，领取赔偿款时双方同时在场，如一方违约，违约方赔偿100万元整。协议签订后，刘电明忠实履行合同约定义务，在租赁场院投入10万元用以道路扩建及道路硬化，并先后投入500多头生猪进行圈养，且如约交纳了租赁费。刘电明在所租赁场院内经营至2014年时，魏都区丁庄办事处对猪场拆迁，核定补偿拆迁费共计115万元，李玉卿、李洪涛给付了刘电明最初投入的10万元后，便找种种理由拒不履行合同，不按双方合同约定支付刘电明除投资外剩余赔偿款。2014年5月，李玉卿、李洪涛又对刘电明承包的猪场停水停电，造成刘电明所养生猪死亡53头，经核定，损失为5万元。双方协议约定领取赔偿款时应双方到场，李玉卿、李洪涛领款时未通知刘电明到场。李玉卿、李洪涛不履行双方应共同到场领取赔偿款的约定，也未按约定支付刘电明应得的30%的赔偿款项，属违约行为。请求判令：1、李玉卿、李洪涛履行双方于2011年1月1日签订的租赁合同中所约定义务，支付刘电明应得款项29.4万元；2、李玉卿、李洪涛向刘电明支付违约金共计20万；3、李玉卿、李洪涛向刘电明支付生猪死亡赔偿金5万元；4、本案的诉讼费用由李玉卿、李洪涛负担。后，因刘电明申请法院调取了李玉卿、李洪涛与拆迁部门签订的房屋拆迁附属物补偿协议，确认李玉卿、李洪涛获赔的拆迁款总额实际为121.8万元，故诉讼中刘电明将第一项诉讼请求变更为：要求李玉卿、李洪涛履行2011年1月1日的租赁合同中约定的义务，向刘电明支付应得款项31.44万元。
被告（反诉原告）李玉卿、李洪涛辩称：1、法院调取的《修正药业项目房屋拆迁附属物补偿协议》�的化粪池、杨树、葡萄的补偿项目不在猪场内，不属于猪场的赔偿范围，刘电明无权按三七分成；2、刘电明要求李玉卿、李洪涛支付20万元违约金违背客观事实。首先，李玉卿、李洪涛并未拒绝按照协议的约定向刘电明分成拆迁补偿款，现在还有41.8万元拆迁补偿款在丁庄办事处没有领取，剩余的补偿款远远超出刘电明应得30%的分成，并不是李玉卿、李洪涛已经把补偿款全部领完；其次，李玉卿、李洪涛已向刘电明支付了10万元拆迁款；此外，刘电明与李玉卿、李洪涛就分成问题进行了积极协商，因双方在计算方法上有分岐，没有达成一致，所以无法进行最终分配。李玉卿、李洪涛没有领取完拆迁补偿款，刘电明提出的此项请求不成立，应依法予以驳回。3、李玉卿、李洪涛从来没有对刘电明的猪场停水停电，猪场的供电设备不是李玉卿、李洪涛控制的，刘电明关于�玉卿、李洪涛对猪场停水停电的诉称是对李玉卿、李洪涛的诬告。因此，刘电明要求李玉卿、李洪涛支付生猪死亡赔偿款5万元，违背客观事实，应予驳回。4、6.8万元是李玉卿、李洪涛给付的猪场拆迁服务费用，拆迁实际数额是115万元，刘电明对此明知，不是刘电明当庭陈述的121.8万元，因此，刘电明应分得的数额也不是31.44万元。
被告（反诉原告）李玉卿、李洪涛反诉称：2011年1月1日，原、被告双方签订《协议书》及《协议书（附合同）》，李玉卿、李洪涛将自己建设的猪场租赁给刘电明，《协议》第二条约定：租赁期限为5年，时间从2011年元月1日至2016年元月2日，租金每年3000元整，每年2月1日前支付，合同执行期间，如因占地拆迁，自拆迁之日起合同自动终止。合同签订后，李玉卿、李洪涛按协议约定如期把养猪场交给刘电明租赁使用，2014年5月8日，因政府拆�，合同自动终止。签订合同时，刘电明支付了第一年的租赁费，2012年1月1日至2014年5月8日期间的租赁费共计7000元，经李玉卿、李洪涛多次催要，刘电明一直未予支付。此外，协议履行过程刘电明存在以下单方违约行为：刘电明没有按协议约定的付款时间、付款金额向李玉卿、李洪涛支付租赁费；刘电明的生猪投栏数只有373头，少于协议书规定的400头。综上，李玉卿、李洪涛请求：1、刘电明向李玉卿、李洪涛支付拖欠租金7000元，并按同期银行贷款利率支付逾期付款违约金；2、刘电明向李玉卿、李洪涛支付违约金20万元；3、本案全部诉讼费用由刘电明负担。
原告（反诉被告）刘电明针对被告（反诉原告）李玉卿、李洪涛的反诉辩称：李玉卿、李洪涛的反诉理由不成立，应当予以驳回。刘电明没有拖欠李玉卿、李洪涛租金，刘电明按照约定缴纳租金，其反诉事实不�实；李玉卿、李洪涛存在违约行为，刘电明并不存在违约行为。在占地赔偿前，刘电明的生猪数均在约定的数额之内，在占地赔偿中，李玉卿、李洪涛隐瞒刘电明赔偿数额，整个拆迁均是李玉卿、李洪涛自行操作，刘电明没有参与。综上，请求驳回李玉卿、李洪涛的反诉请求。
原告（反诉被告）刘电明为支持自己的主张，向本院提交的证据有：
第一组，《协议书》、《协议书（附合同）》各一份，用以证明双方对猪场的占地赔偿进行了约定，约定领取赔偿款时应由双方同时在场，并按照总赔偿数额进行分配，李玉卿、李洪涛存在违约行为，没有通知刘电明到场领取赔偿款。李玉卿、李洪涛发表质证意见为：对该组证据的真实性没有异议，但双方约定的总数额仅是对猪场的赔偿款。
第二组，照片25张及对村里电工王春生的录音证据一份，用以证明刘电明因猪场停电停水所受生猪死亡损失为5万元的事实。李玉卿、李洪涛发表质证意见为：25张照片中，其中9张照片显示的时间为2013年9月27日，11张照片的显示时间为2013年10月1日，5张照片的显示时间为2014年6月8日，均不是2014年5月份，且2014年6月8日的5张照片仅是对地面的照片，无法显示是哪里的地，没有猪和猪舍，其他照片不能证明是刘电明的猪舍，看不出猪是否是死亡的，不能证明刘电明的证明目的，与本案无关。对录音证据有异议，该证据并不是王春生的声音，王春生并不是李玉卿、李洪涛村里的电工，该录音不能证明是李玉卿、李洪涛将刘电明猪场停水停电的。
第三组，刘电明申请法院调取的《修正药业项目房屋拆迁附属物补偿协议》一份，用以证明李玉卿、李洪涛所获总拆迁数额为121.8万元，此外，该协议上仅有李玉卿、李洪涛一方签字，没有刘电明的签字。李玉卿、李洪涛发表质证意见为：对该组证据的真实性没有异议。
第四组，证人刘志伟的到庭证人证言，用以证明化粪池系由刘电明修建。李玉卿、李洪涛发表质证意见为：该组证据不能证明刘电明关于化粪池系由其修建的主张。
被告（反诉原告）李玉卿、李洪涛为支持自己的主张，向本院提交的证据有：
第一组，双方签订的《协议》、《协议（附合同）》各一份，用以证明刘电明租赁李玉卿、李洪涛的是猪场，而不是其他场地的设施；上述协议上对租金及支付方式作出明确约定；上述协议约定刘电明经营猪场的生猪投栏总数不得少于400头。刘电明发表质证意见为：对该组证据的真实性没有异议，刘电明租赁的是猪场场院，但约定的是按照总的赔偿款进行分配，此外，在赔偿前生猪总数并没有少于400头。
第二组，租赁场地及周边现状照片4张、《修正药业项目房屋拆迁�属物补偿协议》一份、丁庄办事处袁庄社区修正药业项目部出具的证明一份，用以证明补偿协议中所包含的葡萄地、杨树、化粪池的拆迁款不属于猪场的范畴，系李玉卿、李洪涛自己所有的，该部分赔偿刘电明不能分得。刘电明发表质证意见为：对补偿协议的真实性没有意义，但没有分类赔偿，是在一起进行赔偿的，化粪池和猪场是一体的，也是由刘电明修建的。对证明的真实性没有异议，但事实是对养猪场的整体拆迁。
第三组，2014年5月18日刘电明向李玉卿、李洪涛出具的收条一份，用以证明李玉卿、李洪涛已向刘电明支付10万元的拆迁补偿款。刘电明发表质证意见为：对该组证据没有异议。
第四组，魏都区丁庄街道办事处袁庄社区居民委员会的证明一份，用以证明李玉卿、李洪涛系父子关系。刘电明发表质证意见为：对该组证据没有异议。
第五组，2014年5月9日曹新卯向李玉卿、李洪涛出具的收到条一份，用以证明李玉卿、李洪涛因猪场拆迁支付劳务费68000元。刘电明发表质证意见为：对该组证据的真实性有异议，曹新卯在该收到条上的签名与在2014年5月18日刘电明收到10万元补偿款出具的收到条上的签名不一致。
经审核，本院认为：刘电明提交的第一、三、四组证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。刘电明提交的第二组证据不能证明猪场生猪死亡系由李玉卿、李洪涛造成，故对该组证据的证明目的本院不予支持；李玉卿、李洪涛提交的第一、三、四、五组证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。李玉卿、李洪涛提交的第二组证据具有真实性，本院对其真实性予以确认，但对李玉卿、李洪涛关于化粪池的拆迁款系李玉卿、李洪涛自己所有，刘电明不能分得的证明目的，本院不予支持。
根据上述有限证据及庭审笔录，本院确认如下事实：
2011年1月1日，刘电明与李玉卿签订《协议书》一份，约定李玉卿、李洪涛将其在延安路北段路西的猪场一座（约1500平方米，九间平房，猪舍50圈）租给刘电明，租赁期间为5年（自2011年1月1日起至2016年1月2日止），租金为每年3000元整，并约定合同执行期间，如因占地拆迁，自拆迁之日起合同自动终止。
同日，刘电明与李玉卿签订《协议书（附合同）》一份，对上述《协议书》的内容作出如下修改补充：一、李玉卿、李洪涛建场房和场院、打井投资7万元整，刘电明进行道路硬化，猪舍扩建，投资10万元；二、占地赔偿前，刘电明生猪投栏总额不得少于400头；三、领取赔偿款时，双方同时在场；四、如占地拆迁赔偿分配办法为：（1）首先从总赔偿款总数中返还双方硬件投资款；（2）剩余款应按三七分成，即李玉卿、李洪涛�七成，刘电明得三成；（3）赔偿款分配完毕后，生猪应当归刘电明所有；五、协议签订后，双方均不得反悔，如单方违约，赔偿100万元整，由违约方承担。
上述协议签订后，刘电明按照约定进行道路硬化、猪舍扩建，共投资100000元，李玉卿、李洪涛按照约定对建场房和场院、打井，共投资70000元。后，刘电明在租赁猪场内进行经营，直至2014年5月猪场被魏都区丁庄办事处袁庄社区修正药业项目指挥部拆迁。该猪场占地拆迁的范围包括养猪场院一个以及院子外道路两旁的闲置土地上的杨树、化粪池、葡萄地。2014年5月8日，李洪涛与修正药业项目指挥部签订拆迁补偿协议，协议对猪场建筑物及其它赔偿项目的数额进行了确认，总计补偿款为1218000元，其中化粪池补偿37800元，杨树补偿15300元，葡萄补偿90000元。2014年5月9日，李洪涛因拆迁支付拆迁劳务费68000元。2014年5月18�，李洪涛向刘电明返还100000元投资款，刘电明出具收条一份，内容为：“收到李红涛拆迁款壹拾万元整（100000）收款人刘电明证明人曹新卯。”经查明，收条中的“李红涛”即被告李洪涛。对于剩余补偿款，李玉卿、李洪涛未按照合同约定按照三、七分成的方式向刘电明给付补偿款，引起纠纷，刘电明诉至本院。
本院认为：刘电明租赁李玉卿、李洪涛的猪场进行经营，因该猪场占地面临着拆迁，双方在签订租赁协议时对日后该猪场占地拆迁的相关事宜也作出了明确约定。因李玉卿、李洪涛系猪场的所有人，且为拆迁补偿款的直接获得者，故李玉卿、李洪涛应当按照合同的约定向刘电明支付其应得部分的猪场占地拆迁补偿款。
根据《修正药业项目房屋拆迁附属物补偿协议》，本案猪场占地拆迁补偿款共包括建筑物及其它赔偿项目，共计121.8万元。因双方在协议中�租赁范围及应由双方共同分得拆迁款的占地拆迁范围是否包括猪场院外道路两旁闲置土地约定不明确，应视为租赁范围不包括该部分闲置土地，但刘电明租赁李玉卿、李洪涛的猪场进行经营，化粪池为刘电明经营猪场的必要设施，且诉讼中，刘电明举证证明了化粪池系由其修建并使用，因此，刘电明有权按照三七分成的约定分得化粪池补偿款（37800元）。对于猪场院外道路两旁闲置土地上的杨树及葡萄地补偿款（90000元＋15300元=105300元），刘电明不能证明该部分土地属于其租赁范围，亦不能证明杨树、葡萄系由其投资种植，故对于该部分补偿款（105300元），刘电明无权分得。此外，在猪场占地拆迁过程中，李玉卿、李洪涛花费68000元劳务费，应当从占地补偿款中予以扣除。对于刘电明进行道路硬化、猪场扩建投资的100000元，李玉卿、李洪涛已经向刘电明支付，对于李玉卿、李洪涛建场房和场院、打井投资的70000元亦应按照双方协议的约定向李玉卿、李洪涛返还，从占地补偿款中予以扣除。综上，李玉卿、李洪涛应当按照三七分成方式共同向刘电明支付补偿款262410元［（1218000元-170000元-105300元-68000元）×30%］，原告刘电明的过高请求，本院不予支持。
刘电明要求李玉卿、李洪涛支付生猪死亡赔偿金5万元及违约金20万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
李玉卿、李洪涛要求刘电明支付拖欠租金7000元并按照同期银行贷款利率支付逾期付款违约金的反诉请求，没有证据，本院不予支持。李玉卿、李洪涛关于刘电明生猪投栏数不足400头，要求刘电明支付违约金20万元的反诉请求，证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告（反诉原告）李玉卿、李洪涛于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘电明共同支付猪场占地补偿款262410元；
驳回原告（反诉被告）刘电明的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）李玉卿、李洪涛的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9240元，由原告（反诉被告）刘电明负担4004元，由被告（反诉原告）李玉卿、李洪涛共同负担5236元；财产保全费3320元，由被告（反诉原告）李玉卿、李洪涛共同负担；反诉费用2200元，由被告（反诉原告）李玉卿、李洪涛共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级�民法院。
审 判 长 杜 捷
人民陪审员 李献甫
人民陪审员 刘 华
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 贺晓凯