湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0903民初3330号原告：尹光玉。委托诉讼代理人：仇安德。被告：湖南益阳朝阳城市建筑工程有限公司。法定代表人：陈正德。委托诉讼代理人：薛周纯。第三人：益阳天峰置业有限公司。法定代表人：舒美华。委托诉讼代理人：舒怡苏。原告尹光玉（以下简称原告）与被告湖南益阳朝阳城市建筑工程有限公司（以下简称被告）、第三人益阳天峰置业有限公司（以下简称第三人）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人仇安德、被告的委托诉讼代理人薛周纯、第三人的委托诉讼代理人舒怡苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除对原告已合法购买的位于益阳市朝阳开发区康富南路229号天峰酒店公寓南栋第六层（面积503平方米）房产的查封，停止对该房产的执行；2.判决上述房产归原告所有。事实与理由：第三人开发了位于益阳市朝阳开发区康富南路229号天峰酒店公寓，该工程由不具备施工资质的自然人罗树中借用被告的名义承建。2009年8月9日，双方签订了《工程施工承包合同》，但该工程一直未经竣工验收。原告于2010年6月21日与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告以2200元/平方米的价格购买第三人本楼南栋第六层503平方米的房屋，购房款总价1106600元。并于2010年9月28日办理了房款交付手续，第三人也出具了收条。因该房屋一直未验收合格，故一直未交房，也未办理登记手续。后第三人与被告因工程款问题发生争议，被告向益阳仲裁委员会申请仲裁，2014年12月31日，该委制作（2013）第36号《仲裁裁决书》对该案进行了裁决。随后，益阳市赫山区人民法院接受被告的执行申请，依据该裁决书，对原告已经合法购买的上述房屋，仍作为第三人的财产进行查封冻结和评估拍卖，侵犯了原告的合法权利。2016年9月8日，原告依据民事诉讼法的相关规定向赫山区法院提出执行异议，要求解除上述查封和冻结，停止对该房屋的执行，而赫山区法院裁定予以驳回。原告认为，被告与第三人签订的《建筑工程承包合同》是无效的，该笔工程款不应支付，且被告的工程价款优先权不得对抗原告。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称，一、被告与第三人之间的《建筑工程承包合同》合法有效，罗树中是作为被告员工依法受被告委派处理与第三人之间的相关事宜，并不存在挂靠，被告与第三人之间的建筑工程施工合同纠纷已经由益阳仲裁委员会依法仲裁认定，益阳市中级人民法院也依法维持了益阳仲裁委员会的裁决书；二、被告与第三人之间的建筑工程施工合同纠纷属于另外的法律关系，与原告无关，不应成为本案的审理对象；三、原告涉嫌伪造证据，恶意诉讼。除收据和借据外，原告未提供其他客观证据证实资金往来，不符合交易习惯；四、原告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效。诉争的地上建筑物至今未办理报建手续，未办理商品房预售许可，第三人没有办理商品房预售登记，同时，位于益阳市康富南路明月村、面积为2799.54平方米、土地证号为D00115号【由益国用(2009)第D00136号土地证转让】的商业用地已由被告申请益阳市赫山区人民法院于2010年8月查封至今，根据相关法律规定，该土地的地上建筑物至今未办理产权登记，查封的土地的效力应及于地上建筑物，查封期间不得变卖、转让、过户。因此，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，自始不产生法律效力。第三人述称，一、原告起诉的事实属实。第三人一直是采取第三人出地、向他方借钱的方式来建设房屋，因此采取以房抵债的方式还清借款，因此，第三人与原告之间民间借贷关系客观存在，双方签订的购房合同也客观真实。原告已经支付了大部分款项（原借款抵扣购房款），原告作为购房者的优先权优于被告的工程款优先权；二、第三人的房屋至今没有竣工验收，第三人不应支付工程价款。整个建设工程的施工均由罗树中负责，因罗树中不是被告员工，无建设工程施工资质，所建设的房屋存在质量问题，且施工过程中发生两起伤亡事故未妥善处理，导致工程无法办理竣工验收手续，无法取得商品房预售许可证明；三、因罗树中在建设工程过程中，申请法院对涉案土地进行冻结，致使第三人无法出售房屋，无法结清工程款；四、益阳仲裁委员会违背客观事实，违反法律程序，作出错误裁决，侵犯了第三人的权益，也损害了原告的合法利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据《建筑工程承包合同》、《内部承包合同》、《不予执行仲裁裁决书申请书》、报纸摘要。被告对其关联性有异议，本院认为，上述证据与本案无关，不予认定；2、原告提供的证据湖南省益阳市赫山区人民法院（2013）益赫仲保字第2号民事裁定书、益阳仲裁委员会益仲裁字（2013）第36号裁决书、湖南省益阳市赫山区人民法院（2015）益赫执字第269号执行裁定书、湖南省益阳市赫山区人民法院（2016）湘0903执异40号执行裁定书、湖南省益阳市中级人民法院（2015）益法民一仲撤字第2号民事裁定书，上述证据均系生效法律文书，予以认定；3、原告提供的证据《商品房买卖合同》、收据。被告认为涉案房屋没有取得预售许可证，不能对外进行买卖，且该房屋所涉土地已经依法被查封，第三人无权进行买卖，该合同依法无效。收据上所收款项金额过大，没有银行转账凭证及资金往来等其他辅助证据进行认证，不符合交易习惯，不能证实原告是真实的买受人，涉嫌恶意串通，逃避债务。本院认为，上述《商品房买卖合同》及收据能证明：2010年6月21日，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告以2200元／平方米购买第三人位于康富南路229号天峰酒店公寓南栋第六层西单元的房屋，并拥有彩光平台（本层）一半的使用权，建筑面积共503平方米，原告在合同签订之日付购房款定金90万元、交付使用付购房款的90%（包括预付定金90万元），产权两证交付付清全部款项。2010年9月28日，第三人向原告出具了金额为90万元的收据。本院仅对该事实经过予以认定；4.被告提供的证据湖南省益阳市赫山区人民法院（2010）益赫执字第330号民事裁定书及送达回证；继续查封申请书及湖南省益阳市赫山区人民法院（2010）益赫执字第330号协助执行通知书、送达回证；仲裁财产保全申请书、关于提交财产保全申请的函、湖南省益阳市赫山区人民法院（2013）益赫仲保字第2号协助执行通知书、送达回证、湖南省益阳市赫山区人民法院（2013）益赫仲保字第2号民事裁定书；湖南省益阳市赫山区人民法院（2013）益赫仲保字第2-1号民事裁定书及协助执行通知书；益国用（2010）第D00115号国有土地使用证。原告对该五份证据的真实性无异议，故对该五份证据均予以认定；5.第三人提供的证据《湖南益阳朝阳城市建筑工程有限公司内部承包协议书》；益阳天峰酒店支付表；收据（7张）；关于交纳容积率补差款的请示报告；益信纪[2014]37号接谈纪要、调查笔录；湖南省非税收入一般缴款书（2张）、借条及收条；请求申请自行调解的报告；委托书。被告对其关联性有异议，本院认为，《内部承包协议书》、收据（7张）、关于交纳容积率补差款的请示报告、接谈会议纪要、调查笔录、非税收入一般缴款书（2张）、借条及收条、请求申请自行调解的报告、委托书，上述证据与本案无关，不予认定；益阳天峰酒店支付表系第三人自行制作，不符合证据的形式要件，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人原名益阳天峰酒店有限公司，系座落于益阳市康富南路明月村、面积为2799.54平方米、土地证号：D00115号【由益国用(2009)第D001**号土地证转让】商业用地的使用权人。2009年8月9日，被告与第三人签订《工程施工承包合同》，由被告承建第三人在上述土地上投资开发的天峰酒店公寓住宿小区项目。“天峰酒店公寓”分南北两栋（面），其中天峰酒店公寓南栋为第三人实际所有，但未办理房屋产权登记，也未取得商品房预售许可证。2010年6月21日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以2200元／平方米购买第三人位于康富南路以南天峰酒店公寓南栋第六层西单元的房屋，并拥有彩光平台（本层）一半的使用权，建筑面积共503平方米；原告在合同之日付购房款定金90万元、交付使用付购房款的90%(包括预付定金90万元)、产权两证交付付清全部款项。2010年9月28日，第三人向原告出具了金额为90万元的收条。第三人至今未将上述房屋交付给原告，也未办理房屋产权登记手续。因建设工程施工合同纠纷，被告于2010年8月2日向益阳仲裁委员会申请仲裁并提出财产保全申请，该仲裁委将被告的财产保全申请提交本院，本院于2010年8月3日作出（2010）益赫执字第330号民事裁定书，裁定冻结上述座落于益阳市康富南路明月村、面积为2799.54平方米、土地证号为D001**号的土地一宗，并在益阳市国土局办理了相关冻结手续。之后，上述土地一直被法院继续查封、冻结至今。2014年12月31日，益阳仲裁委员会就被告与第三人的建设工程施工合同纠纷一案作出益仲裁字（2013）第36号裁决书，裁决第三人向被告支付工程款和逾期付款利息违约金，该裁决书已发生法律效力。后第三人未履行上述裁决书，被告遂于2015年3月31日向益阳市中级人民法院申请强制执行，该院于同年4月7日指令本院执行，本院于同年11月7日作出（2015）益赫执字第269号执行裁定书，裁定评估、拍卖第三人所有的坐落于益阳市康富南路、土地证号：D00115号【由益国用(2009)第D00136号土地证转让】商业用地一宗（面积为2799.**平方米）及地上建筑物16410平方米。原告得知后向本院提出执行异议，本院于2016年9月20日依法作出（2016）湘0903执异40号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议，原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案争议的焦点为：原告对涉案天峰酒店公寓南栋第六层、建筑面积503平方米的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，因涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《商品房买卖合同》应认定为无效，且原告至今未实际合法占有涉案房屋，亦未办理产权过户手续，所以，原告要求判令益阳市朝阳开发区康富南路229号天峰酒店公寓南栋第六层（面积503平方米）房屋归其所有的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。被告基于与第三人的建设工程施工合同纠纷一案向人民法院申请强制执行，在执行过程中，本院依法裁定将执行标的即坐落于益阳市康富南路、土地证号：D00115号【由益国用(2009)第D00136号土地证转让】的商业用地一宗（面积为2799.**平方米）及地上建筑物16410平方米进行评估、拍卖。现原告以其购买了涉案房屋、为房屋实际所有权人为由，要求停止对上述地上建筑物中天峰酒店公寓南栋第六层、面积503平方米房屋的执行，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，原告应就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故原告提出的执行异议只有符合上述司法解释规定的情形，且其权利能够排除执行的，才能阻却涉案房屋的执行。根据本案现有有效证据和查明的事实来看，坐落于益阳市康富南路、土地证号：D00115号【由益国用(2009)第D00136号土地证转让】商业用地的土地使用权自2010年8月3日被法院查封、冻结至今，该土地的使用权人及地上天峰酒店公寓南栋房屋的所有权人均为第三人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，本院对上述土地使用权的查封效力及于该地上建筑物。虽然原告与第三人之间的《商品房买卖合同》签订在法院查封之前，但因该《商品房买卖合同》为无效合同，且原告在签订上述合同后，至今未实际合法占有涉案房屋，故原告对涉案天峰酒店公寓南栋第六层、面积503平方米的房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。所以，对原告要求停止对益阳市朝阳开发区康富南路229号天峰酒店公寓南栋第六层（面积503平方米）房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求解除对益阳市朝阳开发区康富南路229号天峰酒店公寓南栋第六层（面积503平方米）房屋查封的诉讼请求，本院另行处理。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告尹光玉要求停止对益阳市朝阳开发区康富南路229号天峰酒店公寓南栋第六层（面积503平方米）房屋的执行，判令益阳市朝阳开发区康富南路229号天峰酒店公寓南栋第六层（面积503平方米）房屋归其所有的诉讼请求。案件受理费500元，由原告尹光玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长 王 姣人民陪审员 颜 琼人民陪审员 夏克军二〇一七年二月二十三日书 记 员 邹安迪附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。