江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初2826号原告：张芳。原告：徐傅捷，男，1976年7月31日出生，汉族。原告：徐某。法定代理人：张芳（系徐某母亲），自然情况同上。三原告共同委托诉讼代理人：汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。被告：南京复兴置业有限公司，住所地南京市鼓楼区姜家园20号。法定代表人：顾嵩，该公司董事长。委托诉讼代理人：高侠，该公司职工。委托诉讼代理人：方兴，北京大成（南京）律师事务所律师。原告张芳、徐傅捷、徐某与被告南京复兴置业有限公司（以下简称复兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张芳亦即原告徐某的法定代理人，三原告共同委托诉讼代理人汤莉，被告复兴置业公司的委托诉讼代理人高侠、方兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张芳、徐傅捷、徐某向本院提出诉讼请求：被告复兴置业公司继续履行与原告张芳、徐傅捷、徐某于2015年9月29日签订的南京市商品房预售合同，并依合同约定接收原告的剩余购房款39万元，给付原告买卖合同正本，并协助原告办理产权登记。事实和理由：2015年9月29日，原、被告签订了一份南京市商品房预售合同，约定被告将本市鼓楼区XX桥XX街项目中C-514室房屋出售给原告方，房屋总价款为78.5万元。原告于协议签订当天支付了第一期房款39.5万元，余下款项39万元办理商业贷款。原告根据被告的安排将贷款材料交给被告找来的南京银行工作人员，后一直未有音信。2016年3月18日，原告突然收到被告邮寄的催交剩余房款通知书，要求原告在接到通知之日起十日内支付剩余购房款39万元。原告考虑到房价上涨等原因，在接到催款通知后多方借款，并当即到被告通知的地点V时代广场售楼处欲缴纳剩余购房款，但被告却不同意接收，并称在两天后会给原告答复。2016年3月21日，原告未收到任何答复，遂向被告邮寄了《请立即接收房款39万元的通知书》，但被告依然不予理睬。现原告查询到，双方约定的房屋业已备案。为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告复兴置业公司辩称，原、被告双方在商品房预售合同中约定，原告先支付首付款39.5万元，剩余部分由原告自行办理按揭贷款。由于原告未能按时履行支付剩余房款义务,被告分别于2016年3月17日、4月30日两次向原告送达了催缴剩余购房款的通知，但原告在被告给予的宽限期内仍未履行义务，符合合同约定的解除条件，故被告于2016年5月11日向原告送达了解除商品房预售合同函，现合同已经解除，被告无需继续履行合同。而且2016年6月28日被告已将扣除房屋定金5万元后的剩余购房款退给原告。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本市鼓楼区东至热河南路、西至XX桥街的XX桥-XX街项目A、B、C地块B地块的商品房开发项目（边城V时代广场商品房项目）由被告开发建设，2015年被告取得该项目的《南京市商品房预售许可证》并对外销售。涉案房屋位于上述商品房开发项目中B地块514室房屋，建筑面积45.68平方米，房屋总层数为13层，规划用途为办公，丘权号为642085-II-37。2015年9月29日，被告（甲方、预售人）与三原告（乙方、预购人）签订了一份《商品房预售合同》（以下简称《商品房预售合同》），约定甲方将其开发建设的涉案房屋出售给乙方，房屋总价款为78.5万元；乙方于2015年7月8日向甲方支付定金5万元，签订本合同时抵充合同价款；乙方应于2015年9月29日前支付39.5万元，商业性贷款39万元；乙方于本合同签订之日提供完备的按揭所需资料并与贷款银行办理按揭贷款，乙方贷款申请不被接受等原因导致其无法获得贷款或无法获得足额贷款的，则乙方必须在接到甲方通知后15日内付清需补足的差额或合同全部价款；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后10日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，甲方有权解除本合同；甲方解除本合同的，应向乙方发出书面的解除通知书，本合同于解除通知书到达乙方之日起解除，本合同解除后，乙方须配合甲方共同向本合同的登记机关申请注销本合同的登记，注销登记所需费用由乙方承担，定金不返还，甲方于本合同解除、乙方协助甲方到登记机关注销本合同的登记后30日内将剩余已收房屋（不含定金）无息退还乙方；甲方应于2017年6月30日前向乙方交付该商品房；乙方在该商品房竣工前支付的合同价款由南京银行城东支行按商品房预收款监管的有关规定监管使用；本合同签订后10日内（应当不超过10日），甲方应按规定通过南京市网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案，在本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案后，且在本合同签订后30日内（应当不超过30日），甲、乙双方应按规定办理商品房预售合同登记备案手续；该商品房交付后90日内，甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记；本合同经双方签署并盖章，在南京市房产管理局产权市场处备案后生效；本合同一式三份，其中甲方一份，乙方一份，乙方另执“乙方办理登记手续专用”文本一份等等。上述合同订立后，三原告依约向被告支付了首付购房款39.5万元（含2015年7月8日支付的定金5万元），被告于2015年9月29日向原告方开具了相应金额的发票。同时，原告按照要求向南京银行递交了有关贷款资料。2015年10月19日，《商品房预售合同》在南京市房地产管理部门办理了商品房买卖契约备案登记。在南京市房地产管理部门的预购商品房预告登记簿中，涉案房屋登记的权利人为三原告，无权利限制等。2016年3月16日，被告向原告方发出《关于催交商品房剩余购房款的通知》，称根据双方签署的《商品房预售合同》约定，原告所购买的商品房未按时付清购房款项，请收到本通知后10天内到被告处付清全部款项，逾期付清合同价款的，被告将按照合同约定处理等等，办理地点为V时代广场售楼处（本市鼓楼区中山北路与热河南路交汇处）。原告方收到上述通知后，联系被告方交纳款项未果。2016年3月21日，原告向被告发出《立即接收商品房剩余购房款39万元的通知》，称原告方2016年3月18日收到被告的催款通知后，当天即到通知的办理地点（V时代广场售楼处）欲办理交款事宜，但被告的孟经理称不能接收房款并承诺二天后回复，但至今未回复，原告方及其他业主再次于2016年3月21日到通知地点，要求交剩余房款39万元，但无人接待、无人收款，大门紧闭，故通知被告，合同约定业主贷款未获通过时的缴款期限，是被告发出通知后的十五天而不是十天，对于贷款未获通过一事，原告至今未接到被告的任何通知；请被告在收到本通知之日起十日内依合同的约定接收原告交付剩余房款39万元，并开具发票，给付原告买卖合同正本；如被告售楼处无法办理接收款事宜，请书面回函告知被告接收剩余房款的开户行、账号，原告在收到后即时付款；如被告接到此通知后，依然不接收原告的剩余房款39万元或是不提供回函告知接收房款的开户行及账户，系被告违约，与原告无关，相关法律后果由被告承担等等。2016年3月22日，原告方与其他情况类似的部分业主前往被告指定的地点交纳剩余房款时，与被告方的工作人员产生争执。南京市公安局鼓楼分局中山桥警务服务站处警后，询问被告的边城地产销售部负责人孟宪丽相关情况，孟宪丽称自己无法核实过来要交钱的业主是否有能力支付剩余购房款，另外因公司出纳不在，无法收取业主交纳的购房款等等。2016年3月25日原告方再次到被告售楼处，称已经筹齐剩余购房款，要求被告收取剩余购房款，但被告方售楼处工作人员称因故无法收款等等。2016年3月28日，原告方诉至本院，要求判如所请。被告于2016年4月9日收到原告的起诉状等诉讼材料后，提出管辖异议，要求将本案移送南京市中级人民法院审理。2016年4月25日，本院组织质证之后，裁定驳回了被告的管辖异议。被告不服提出上诉。2016年6月22日南京市中级人民法院作出终审裁定，驳回被告的上诉请求，维持本院原裁定。在处理上述管辖权异议期间，被告另于2016年4月28日向原告发出《关于再次催交商品房剩余购房款的通知》，称被告于2016年3月16日向原告发送一份催款通知，至今已逾15日，原告仍未付清剩余房款，现再次书面催告，请原告收到本通知后10日内，备足合同约定款项前往被告售楼处付清剩余房款并洽谈合同履行相关事宜，逾期未办理的，将按合同约定承担相应法律后果等等。2016年5月5日，原告等购房人再次与被告发生争执，南京市公安局鼓楼分局阅江楼派出所处警经过及结果为：“业主唐金花、沈冬梅等8人接开发商通知于2016年5月5日到热河路渡江纪念碑旁边城时代广场售楼处交购房余款，现开发商负责人陈明称有其他原因不愿意收款，现业主和开发商到我所自行协商处理。”2016年5月11日，被告向原告方发出《解除的通知》，称原告经被告屡次函件催告，仍未履行合同相应义务，现被告依据合同约定，通知原告解除双方签署的《商品房预售合同》，请原告于收到本函后5个工作日内到指定地点办理合同解除后的退款手续，并履行撤销登记等相关手续，逾期未办理的，被告将按照合同予以处理等等。2016年6月28日，被告单方扣除房屋定金5万元，将剩余首付款34.5万元退还原告。2016年7月25日，复兴置业公司另案诉至本院（案号为2016苏01**民初7155号），诉讼请求为：1.确认原、被告之间签订的商品房预售合同自2016年5月11日起解除；2.复兴置业公司有权没收张芳、徐傅捷、徐某支付的50000元定金；3、张芳、徐傅捷、徐某立即支付迟延付款违约金1482元；4、张芳、徐傅捷、徐某支付迟延办理商品房预售合同注销手续违约金。2016年9月30日本院对该案作出一审民事判决书，以《商品房预售合同》合法有效，复兴置业公司系拒绝受领购房款，其发送的解除合同通知不能导致合同解除，其所提出的诉讼请求无事实及法律依据等为由，判决驳回了复兴置业公司的诉讼请求。关于涉案房屋竣工及交付问题，被告表示涉案房屋已经封顶，但尚未办理竣工验收手续。原告表示该事实不影响合同继续履行。关于合同继续履行问题。原告方表示合同应当继续履行，可以随时将有关购房款给付被告，但被告在原告起诉要求继续履行合同的情况下，擅自将款项退还原告，责任不能归结于原告。原告对此提供了银行账户明细等证据，以证明其有付款能力。被告则认为商品房预售许可证上有被告的银行监管账户，原告可以直接付至该账户，现合同已经解除，不同意继续履行合同。关于合同文本交付问题，被告表示由于合同解除，故被告现在无需给付原告。原告则要求被告给付合同正本，以便在今后办理过户手续。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解结案。上述事实，有当事人陈述；原告提供的《商品房预售合同》、购房款发票、接处警记录、书函、视听资料、银行账单资料等；被告提供的《商品房预售合同》、书函、商品房预售许可证等；以及本院开庭笔录予以证实。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告就涉案房屋买卖事宜所签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告是否存在拒收原告购房款的问题。根据《商品房预售合同》的约定，由于原告贷款申请不被接受等原因导致其无法获得贷款或无法获得足额贷款的，则原告必须在接到被告通知后15日内付清需补足的差额或合同全部价款。本案中，被告称得到银行关于原告贷款申请未获批准的口头通知，故向原告发函催缴剩余购房款。但被告对此并未提供充分的证据证明，应当承担举证不能的不利后果。而根据原告提供的接处警记录、视听资料等证据，可以认定在被告未提供银行是否同意贷款证据的情况下，原告仍在接到被告的催缴通知之后积极联系被告，按照被告的要求到被告售楼处准备支付剩余购房款，但被告方却明确拒绝接收不履行配合、协助等义务，导致原告未能支付合同剩余价款，被告行为已经构成违约，对此应承担相应的法律责任。对于原告主张的被告存在拒收购房款的事实，本院予以认定。关于合同是否解除的问题。被告以原告方未按约支付剩余购房款为由，发函要求解除合同。但根据本院查明的事实以及前述分析，被告存在拒收原告购房款的事实，故被告发函要求单方解除合同，无事实根据，不符合法律规定，本院不予支持，双方应按照合同约定继续全面履行。关于合同继续履行问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据本院查明的事实，原、被告签订的《商品房预售合同》可以继续履行，无其他履行障碍，故原告方要求被告继续履行双方签订的《商品房预售合同》、接收剩余购房款并给付合同正本的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告以合同已经解除故不同意交付合同正本等抗辩理由，不符合法律规定，本院不予采纳。在本案诉讼过程中，被告未与原告协商而将收取的首付款退还原告，原告对此并无责任，现原告要求继续履行合同并同意及时支付购房款，本院予以确认。由于涉案房屋现尚未竣工验收，不具备办理产权过户条件，故对原告要求现在办理产权登记的诉讼请求，本院不予支持。但在涉案房屋经过竣工验收具备过户条件之后，被告方应及时按照合同约定，协助原告办理产权登记等事项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京复兴置业有限公司继续履行2015年9月29日与原告张芳、徐傅捷、徐某就本市鼓楼区东至热河南路，西至XX桥街XX桥-XX街项目A、B、C地块B地块514室房屋所签订的南京市商品房预售合同；二、被告南京复兴置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将上述合同正本交付原告张芳、徐傅捷、徐某；并在原告张芳、徐傅捷、徐某支付剩余购房款时，予以接收；三、驳回原告张芳、徐傅捷、徐某的其他诉讼请求。案件受理费7150元，减半收取3575元，保全费2470元，合计6045元，由被告南京复兴置业有限公司负担（原告已预付，被告在本判决生效后十日内将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  杨向涛二〇一六年十月十八日见习书记员  庄 妮