湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00670号
原告（反诉被告）：朱新州，男，1966年5月6日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：曹艺，湖北万泽律师事务所律师。
被告（反诉原告）:何隽华,女,1977年11月24日出生,汉族，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：杨基华，武汉市德信法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：吕汉洲，武汉市德信法律服务所法律工作者。
原告朱新州与被告何隽华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月15日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年3月25日及2016年10月24日两次公开开庭审理了本案。原告朱新州及其诉讼代理人曹艺，被告何隽华及其诉讼代理人杨基华、吕汉洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱新州向本院提出诉讼请求：1.被告归还租赁房屋；2.解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；3.被告向原告支付欠付的租金56,000元；4.被告向原告支付合同约定的违约金16,000元及本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年12月13日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于武汉市汉阳区汉阳大道591号朝阳星苑7号门面出租给被告，被告不得转租等条款。原告于2014年7月得知被告于2013年1月1日即将房屋转租给案外人吴铁用于开办幼儿园的情况，原告即要求被告归还房屋，经协商，双方签订补充协议上调了租金标准，在补充协议履行三个月后，被告未按补充协议约定的租金标准向原告支付房租，并从2015年4月开始至今没有向原告支付房租。被告于2015年9月自行从租赁房屋中搬走，故原告起诉至法院，要求判如所请。
被告何隽华辩称，被告一直按约定向原告缴纳房租，直至2014年11月底房东王晓芳来租赁房屋内不允许被告继续承租，其向被告出示了购房合同及与原告签订的租赁合同，被告才发现原告的承租期限已到期，故被告自2015年4月开始没有继续向原告缴纳房租，被告的行为不是违约行为，不应当承担违约责任。被告的转租行为是经过原告允许的，合同中有相应的约定。原告与被告丈夫签订的补充协议没有经过被告的认可，该补充协议被告不知情，故被告不应按照补充协议的约定向原告支付租金。原告在其承租期限已届满的情况下继续向被告出租租赁房屋，导致被告不能继续经营，被告同意解除合同，但原告应当赔偿被告相关损失。
被告何隽华向本院提出反诉请求：1.判令原告赔偿被告房屋装修损失150,000元及经营损失50,000元；2、判令原告向被告支付违约金16,000元；3、本案全部诉讼费用由原告承担。反诉事实与理由：2012年12月13日，被告与原告签订《房屋租赁合同》一份，合同签订后，被告一直按照合同约定向原告支付房屋租金。2014年11月房东王晓芳开始来出租房屋内要求被告向其缴纳租金并提高租金标准，否则就要收回房屋，被告和房东王晓芳经多次协商未能达成一致，导致被告无法继续在出租房屋内经营幼儿园，房东王晓芳和原告恶意传统的行为导致被告经营损失巨大，故被告要求法院判如所请。
原告朱新州对被告何隽华的反诉辩称，被告主张的装修损失没有事实和法律依据，装修并非被告完成，而是原承租方装修完成。根据相关司法解释规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的不予支持。被告主张的幼儿园经营损失是被告自身未能正常经营以及市场风险导致的，与原告无关。被告主张的违约金既无合同依据也无法律依据。综上，请求驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告朱新州认为被告何隽华提交的双方于2012年12月15日签订《房屋租赁合同》第九条中手写的“允许乙方和优实教育合作”条款不是其所写，手印也不是其按捺，但原告朱新州未提交其他证据予以证明，故本院对被告何隽华提交的《房屋租赁合同》第九条中手写的“允许乙方和优实教育合作”字样为原告朱新州所写的事实予以确认。2.原告朱新州对被告何隽华提交的其丈夫彭建社与原告朱新州于2012年2月12日签订的《房屋租赁合同》的真实性有异议，认为该合同条款中有明显的修改痕迹，但其认可该合同尾部空白处书写的“同意彭建社转让给武汉优实教育中心，武汉优实教育中心不得转让其他人经营”字样为原告朱新州本人书写，故本院对原告自认的该事实予以确认。3.原告朱新州对被告何隽华提交的短信记录的真实性有异议，但其认可因被告未缴纳租金，所以其通知房东王晓芳向被告追缴租金的事实，结合被告何隽华提交的出警证明，本院对房东王晓芳于2014年12月初向被告何隽华追缴租金的事实予以确认。4.原告朱新州与被告何隽华签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋地址为武汉市汉阳区汉阳大道591号朝阳星苑8号门面系笔误，租赁房屋实际地址为武汉市汉阳区汉阳大道591号朝阳星苑3号楼7号商铺。5.案外人王晓芳于2006年4月20日购买了位于武汉市汉阳区汉阳大道591号朝阳星苑3号楼7号商铺，其与原告于2006年10月17日签订《房屋租赁合同》一份，约定将上述房屋出租给原告使用，租赁期限为2007年1月1日至2010年1月1日。上述合同到期后，案外人王晓芳和原告之间形成不定期租赁关系，其对原告将上述房屋转租给被告的行为予以追认。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应全面履行该合同。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告应按约定向原告支付房屋租金。案外人彭建社作为被告的配偶向原告出具的《协议书》因未取得被告的追认，故该协议书的效力不足以约束被告，原、被告双方均应按《房屋租赁合同》的约定继续履行合同。现租赁期限尚未届满，原告起诉要求解除合同，被告亦同意解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因在本案诉讼期间，原告已自行收回租赁房屋，故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院不宜再做处理。被告自2015年4月开始没有向原告支付租金，故原告要求被告支付自2015年4月自起诉之日（2015年10月28日）的租金的诉讼请求本院予以支持，被告应按约定向原告支付欠付的租金56,000元（8,000元/月*7个月）。房屋权利人王晓芳于2014年12月初向被告追缴租金，双方经协商未能达成一致，被告有理由相信原告有丧失或可能丧失履行《房屋租赁合同》约定的义务的情形，故被告自2015年4月开始没有向原告支付租金系行使不安抗辩权的行为，故被告不应承担逾期缴付租金的违约责任。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中约定了被告可以和“优实教育”合作，故被告和案外人吴铁签订《房屋租赁合同》用于开办“优实教育”的行为不应当承担相应的违约责任。关于被告反诉主张原告赔偿其装修损失的诉讼请求，被告应对此承担举证责任，因被告未及时提供对租赁房屋的装修残值鉴定所需资料，导致对租赁房屋的装修残值鉴定被退回，应视为被告未完成其举证责任，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。被告反诉主张原告赔偿其经营损失，因被告未提交充分证据予以证明，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉主张原告承担相关违约责任的反诉请求，虽租赁房屋的权利人向和被告发生过争执，但被告在此期间内仍在继续经营，该行为没有导致被告不能使用租赁房屋，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）朱新州与被告（反诉原告）何隽华于2012年12月15日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）何隽华于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）朱新州支付租金56,000元；
三、驳回原告（反诉被告）朱新州的其它诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）何隽华的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2,577元（原告已预交），由原告朱新州负担1,000元，被告何隽华负担1,577元，反诉案件受理费2,645元（被告已预交），由被告何隽华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 戴 猛
人民陪审员 李 静
人民陪审员 张文艺
二〇一七年四月十四日
书 记 员 王秋蔚