福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第1661号
上诉人（原审原告）曾文庆，男，1963年12月19日出生，汉族，住石狮市。
委托代理人张东辉、韦宝斌，福建远东大成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）石狮市豪富华房地产开发有限公司，住所地石狮市九二路石狮宾馆内。
法定代表人吴为贡，该公司董事长。
委托代理人蔡晓辉、黄文卫，福建协进律师事务所律师。
上诉人曾文庆、石狮市豪富华房地产开发有限公司（以下简称豪富华公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服晋江市人民法院（2013）晋民初字第3077号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，原、被告于2007年10月19日签订商品房买卖合同两份，约定原告购买被告开发的位于晋江市新塘街道良种场宏德时代广场第4幢1层08-1及08-2号、2层08号房屋，总价款分别为657652元、283038元；于2007年10月28日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于晋江市新塘街道良种场宏德时代广场第4幢6及7层08号房屋，总价款为560511元。合同签订后，原告已支付第4幢1层08-1及08-2号、6及7层08号房屋的全部购房款1218163元，已支付第4幢2层08号房屋的购房款160721元，共计支付房款1378884元。2008年10月12日，被告向原告收取税费46364元。2011年12月27日，被告向原告收取水电分摊费22396元。被告所开发的房地产项目的手续合法，建设过程中因土地涉及纠纷，于2007年11月8日被石狮市政府责令停工，该责令停工行为自2008年7月30日起终结执行。原告于2012年1月1日实际接收诉争房屋。诉争房屋至今未经竣工验收合格。原告于2013年2月21日提起诉讼，请求判令：1.被告向原告交付经竣工验收合格、消防验收合格、具备水电等住宅使用条件的商品房，并支付原告逾期交房违约金362978元（按已付房款日万之二计算至2011年12月31日止）；2.被告将办理上述房屋权属登记需要由其提供的资料文件向产权登记机关备案，协助原告办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并立即支付原告逾期办证违约金1379元；3.被告退还原告水电分摊费22396元，并支付自2011年12月27日起计自判决确定的退还之日止以年利率6.15%计算的占用期间的利息（暂计至2013年2月1日为1517元）；4.被告退还原告税费46364元，支付自2008年10月12日起计自判决确定的退还之日止以年利率6.15%计算的占用期间的利息（暂计至2013年2月1日为12288元）。
原审判决认为，被告提供的国有土地所有权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证，可以证明被告所开发的房地产项目的手续合法。虽被告开发建设的过程中，石狮市国土资源局于2007年11月8日�该宗用地涉及土地纠纷，责令立即停止建设，但泉州市人民政府于2008年1月24日作出批复认为，该纠纷不属于土地权属争议调解处理范围，应通过行政复议或法律渠道解决。至今纠纷一方并未提起行政复议或诉讼，相关部门也未对纠纷作出处理。同时，从用地红线图及楼盘总平面图来看，被告的楼盘设计符合土地管理部门批准的用地范围，从现场勘查的情况看，实际施工建设的楼盘布局与总平面图相同。故从现有的证据来看，《建设用地规划许可证》不存在超范围规划许可的情况，被告不存在超许可范围开发建设的情况。
合同第八条第二款约定，被告可据实予以延期交房的有三种情形：一是遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；二是天气异常；三是施工中遇有异常困难或重大技术问题及其它非出卖人所能预测控制的延误。被告因其建设宏德时代广场的土地涉及纠纷，被石狮市政府责令停工。被告所开发的房地产项目的手续合法，被责令停建确属被告无法预测控制及施工中遇有异常困难的建设障碍，符合合同约定的可以延期交房的第三种情形，被告可以据实延期交房。土地纠纷双方于2008年7月30日达成地界纠纷谅解协议，并报石狮市国土资源局备案，被告继续基建。石狮市国土资源局出具的土地纠纷处理情况说明中也明确：“2008年7月30日，土地纠纷解决后，责令停工通知书已终结执行，我局不再另行行文通知。”可见，虽石狮市国土资源局一直没有正式通知被告恢复基建施工，但在2008年7月30日土地纠纷解决后已允许被告继续建设。2009年4月份港塘村部分村民再次阻扰被告建设的事实，也足可印证该责令停工行为自2008年7月30日起终结执行。故认定被告因石狮市国土资源局作出责令停止建设行为而导致的建�障碍已于2008年7月30日排除。2007年11月8日被告被责令停工至双方约定的交房日2008年3月31日期间共144天，从2008年7月30日起延期144天，被告的交房日期为2008年12月20日。虽继续建设过程中，被告与港塘村部分村民因道路铺设等问题产生纠纷，但石狮市相关主管部门并未就此纠纷再次要求被告停止建设，不应作为被告据以延期交房的理由。石狮市国土资源局出具的补充说明及石狮市人民政府出具的补充说明只是阐述了道路铺设等问题的纠纷情况，并没有再次责令被告停止建设的相关内容。
原、被告在合同中约定，如遇“中大暴雨及六级以上台风、停电（以晋江市气象台、供电局提供的资料）造成无法施工”，出卖人可据实予以延期交房。从文字之意理解，“中大暴雨及六级以上台风、停电”只是罗列出“造成无法施工”的具体情形，只要出现上述各种情形，即可认为无法施工，可据予延期。2007年11月8日至2008年3月31日期间已因被责令停工据实延期，该期间发生的异常天气不再重复延期。对于第4幢1层08-1及08-2号、2层08号房屋，自合同签订之日2007年10月19日至2007年11月7日期间，遇六级以上大风天数9天，中大暴雨天数1天，扣除同时出现两种气象天数1天后，可延期天数为9天，从2008年12月20日起算，可延长至2008年12月29日；2008年7月30日至2008年12月29日为被告延期施工期间，该期间仍遇六级以上大风天数29天，中大暴雨天数7天，扣除同时出现两种气象天数4天后，可延期天数为32天，即可再延长至2009年1月30日；2008年12月30日至2009年1月30日期间，又遇六级以上大风天数5天，故被告因天气异常可再延长交房时间至2009年2月4日。对于第4幢6及7层08号房屋，自合同签订之日2007年10月28日至2007年11月7日期间，遇六级以上大风天数6天，中大暴雨天数1天�扣除同时出现两种气象天数1天后，可延期天数为6天，从2008年12月20日起算，可延长至2008年12月26日；2008年7月30日至2008年12月26日为被告延期施工期间，该期间仍遇六级以上大风天数29天，中大暴雨天数7天，扣除同时出现两种气象天数4天后，可延期天数为32天，即可再延长至2009年1月30日；2008年12月30日至2009年1月30日期间，又遇六级以上大风天数5天，故被告因天气异常可再延长交房时间至2009年2月4日。
被告主张其于2011年下半年将房屋交付给原告使用，但未能提供证据予以证明，原告自认其于2012年初实际接收该房屋进行装修，但未明确具体时间，故认定原告于2012年1月1日实际接收房屋。虽原、被告在合同中所约定商品房应经验收合格，被告所建设的商品房尚未经建设、地勘、设计、监理、施工单位等部门竣工验收合格，不符合合同约定的条件，但原告自愿接收房屋进行使用、收益，房屋已转移占有，应视为房屋交付使用，故原告再次要求被告交付房屋，不予支持。被告逾期交房，应支付自2009年2月4日起的逾期交房违约金。原、被告在合同中约定，被告逾期交房的，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。可见，双方约定逾期交房违约金应按日计算支付。原告于2013年2月21日起诉，故其请求的2011年2月21日前的逾期交房违约金已超过两年诉讼时效，不予支持。原告请求的自2011年2月21日起至2011年12月31日止的逾期交房违约金，未超过诉讼时效，予以支持。被告认为原告提供的金额为160721元的收款收据中，117803元用于支付第4幢1层08-1及08-2号房屋的购房款，已包含于该房屋的不动产统一发票中，但未能提供证据予以证明，不予确认。原告提供的销售不动产统一发票、收款收据及�人购房担保借款合同、进账单可以证明，原告已支付第4幢1层08-1及08-2号、6及7层08号房屋的全部购房款1218163元，已支付第4幢2层08号房屋的购房款160721元，共计支付房款1378884元。故被告应支付逾期交房违约金86594元（1378884元×0.0002×314天）。被告主张约定的违约金过分高于造成的损失，要求调整减少，但未能提供相应的证据证明，不予支持。
原、被告在合同第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。现商品房已实际交付使用超过365日，但被告未能举证证明其将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，故原告要求被告应履行上述协助办理土地使用权和房屋所有权登记手续�义务，及支付违约金1379元（1378884×0.1%），予以支持。被告实际交付诉争商品房的时间为2012年1月，则合同约定的被告履行上述协助义务的时间为2013年1月，自原告知道其权利受到侵害时起至原告起诉未超过两年，被告主张原告起诉逾期办证违约金超过诉讼时效，不予支持。
另外，原告已支付包括首付款在内的大部份房款，原、被告约定余款以银行按揭的方式支付，原告应在收到通知之日起10日内办理按揭贷款手续。被告提供的顺丰速运邮件存根未能体现被告邮寄材料的内容，也未能体现原告是否收到该邮件。被告未能证明其已履行上述通知义务，双方也没有约定其他付款方式，原告应支付购房余款的时间不明确，且被告所建设的房屋至今不符合合同约定的条件，故被告主张行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，理由不能成立。
原、被告在合同附件三中约定，小区用电变压申请及水电开户由出卖人申请代为办理，费用全部由买受人按购买楼盘的面积均分承担。该约定系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，双方均应依约履行。原告缴纳水电分摊费是履行上述合同义务，其要求退还该水电分摊费，不予支持。被告提供的承诺书可以证明原、被告对税款的承担进行约定，该约定未违反法律、法规的强制性规定。原告向被告支付税款46364元系自愿履行约定的义务，其要求退还该税费，不予支持。
综上，原、被告双方所签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其中未违反法律、行政法规强制性规定的条款合法有效，受法律保护。被告被责令停工及在施工期间遭遇天气异常符合合同约定的可以据实延期交房的事由，被告可以据实延期至2009年2月4日交房。虽被告建设的房屋至今不符合合同约定的条件，但原告已实际接收了房屋，原告再次要求被告交付房屋，不予支持。被告逾期交房，应支付逾期交房违约金。原告请求的逾期交房违约金，部分超过诉讼时效，不予支持。原告请求的自2011年2月21日起至2011年12月31日止的逾期交房违约金86594元，未超过诉讼时效，被告应予支付。被告应依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并支付逾期办证违约金1379元。原告要求被告退还水电分摊费、税费，并支付占用期间的利息，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的�干规定》第二条之规定，判决：一、被告石狮市豪富华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；二、被告石狮市豪富华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告曾文庆逾期交房违约金86594元及逾期办证违约金1379元；三、驳回原告曾文庆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费8004元，由原、被告各负担4002元。
宣判后，原告曾文庆、被告豪富华公司均不服，分别向本院提起上诉。
上诉人曾文庆上诉并答辩称，双方签订的�商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金的起止期间、计算方式及标准，并未约定支付期限，本案的逾期交房违约金属整体性债权，原判将其割裂为一天一个债权计算诉讼时效违背了合同双方的真实意思，违反法律规定；根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，本案一个违约行为产生的违约金债务被分期履行，诉讼时效期间也应从最后一期履行期限届满之日起计算；且本案诉争的房屋在合同约定的交付期限届满时，尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应当自诉争的房屋具备法定的交付条件之日起计算，而不是自当事人实际接收房屋之日计算。政府的责停行为不是合同约定的可以延期的理由，且争议地块及楼房未因责停行为而实际停工。天气原因只有造成具体楼房和工程确实无法施工，才可以作为据实延期的约定理由，而不能简单理解为只要出现天气原因就必然导致整个项目所有楼房的延期。交流电入户及自来水入户的相关工程及费用是商品房应当具备的基本条件，其成本属于商品房的价格构成。上诉人豪富华公司在商品房价款之外另行格式约定收取水电配套费，没有法律依据，应予退还并支付利息。退一步说，即使按照合同约定，也应进行据实结算收取，上诉人豪富华公司单方指定价格没有依据。上诉人豪富华公司收取应由其作为纳税义务人应缴纳的税款没有法律依据、合同依据，其收取的税款没有具体的税种、税率、税额，并且无正式完税凭证。买受人作为普通人客观上无法识别权利受侵害，经咨询专业人士后，对复杂的税法及不同税种的纳税义务人有了认识，知道权益受损，依法通过诉讼请求退还税款，并未超过诉讼时效。上诉人豪富华公司对违法收取税款有过错，应当退还税款并支付占用期间的利息。请求驳回上诉人豪富华公司的上诉，并撤销原判第二、三项，改判支持上诉人曾文庆一审逾期交房违约金和退还水电分摊费、税费及利息的诉求。一、二审诉讼费用由上诉人豪富华公司负担。
上诉人豪富华公司上诉并答辩称，之所以未能按合同约定时间交房，系存在合同允许延期交房的天气原因及政府责令停工听候处理且至今仍没有处理结果的事实，至今仍具有延期交房事由，约定交房期限尚未届满，相应的协助办证期限也未届满。购房人违反合同约定未及时办理银行按揭手续付清购房款，上诉人有权行使先履行抗辩权，可以不交付诉争的房屋，在买受人未付清购房款前，无权要求交付房屋。退一步说，即使如一审判决认定的存在逾期交房的违约行为，一审对本案买受人主张的违约金部分超过诉讼时效期间的认定也是正确�。本案买受人请求退还水电分摊费、税款及利息的上诉理由不能成立。原审判决错误，请求撤销原判，改判驳回对方的全部诉讼请求，诉讼费用由对方承担。
经审理查明，双方当事人争议的焦点为：1.豪富华公司是否存在逾期交房、逾期办证的违约行为；2.买受人请求支付逾期交房违约金是否存在部分超过诉讼时效期间的情形；3.政府责令停工及施工中出现的恶劣天气是否应顺延交房时间。4.豪富华公司是否应退还水电分摊费、税费及利息。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对双方无争议的事实予以确认。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，上诉人曾文庆已支付第4幢1层08-1及08-2号、6及7层08号房屋的全部购房款1218163元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，政府责令停工及在施工期间出�的恶劣天气应顺延交房时间，上诉人豪富华公司可以据实延期至2009年2月4日交房。但上诉人豪富华公司于2012年1月1日才交付诉争房屋。其中第4幢1层08-1及08-2号、6及7层08号房屋在2009年2月4日前上诉人已付清房款，不存在上诉人豪富华公司主张的先履行抗辩权的问题。上诉人豪富华公司关于至今仍具有延期交房事由及约定交房期限尚未届满的上诉主张，证据不足，不予采纳。上诉人豪富华公司已构成逾期交房违约，应承担逾期交房违约责任，即上诉人豪富华公司应支付逾期交房违约金76500.64元（1218163元×0.0002×314天）。根据双方《商品房买卖合同》第九条的约定，双方约定逾期交房违约金系按日以买受人已交付房价款万分之二计算支付，按日计付的违约金的诉讼时效期间应当分别每一日单独计算，上诉人曾文庆于2013年2月21日起诉，故其请求的2011年2月21日前的逾期交房违约金已超过两年诉讼时效，依法不予支持；其请求的自2011年2月21日起的逾期交房违约金，未超过诉讼时效，予以支持。上诉人曾文庆关于逾期交房违约金属整体性债权及未超过诉讼时效期间的上诉主张，依据不足，不予采纳。上诉人曾文庆系于2008年6月办理第4幢1层08-1及08-2号、6层08号房屋的按揭贷款手续，说明在此之前，上诉人豪富华公司已按约定通知其办理按揭贷款手续，但上诉人曾文庆仅办理该两处房屋的按揭贷款手续，未办理第4幢2层08号房屋的按揭贷款手续，该商品房购房款仅支付160721元，余款尚未付清，上诉人曾文庆在履行该商品房的买卖合同时未按约履行，存在逾期付款的违约行为，在上诉人曾文庆付清该商品房的房款前，上诉人豪富华公司有权不交房且不承担违约责任。双方虽然已实际交房，但上诉人曾文庆要求上诉人豪富华公司承担该房屋的逾�交房违约责任及支付逾期交房违约金，缺乏法律依据，不予支持。上诉人豪富华公司未能按合同第十五条的约定，在房屋交付使用后365日内将办理该房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成逾期办证违约，应支付逾期办证违约金。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。双方在合同附件三中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定因违反了《中华人民共和国价格法》第十三条中关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定而无效。故根据《中华人民共和国价格法》第四十一条关于“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分……”的规定，上诉人豪富华公司应退还上诉人曾文庆水电分摊费22396元，并支付自2011年12月27日起至本判决确定退款之日止按年利率6.15%计算的利息。上诉人豪富华公司于2008年10月12日向上诉人曾文庆收取税费46364元缺乏合同依据和法律依据，且上诉人豪富华公司也没有举证证明其代上诉人曾文庆代缴了相关依法应由上诉人曾文庆缴纳的税费，上诉人豪富华公司应退还上诉人曾文庆税费46364元及自2008年10月12日起至本判决确定退款之日止按年利率6.15%计算的利息。上诉人曾文庆、豪富华公司的上诉请求予以部分支持。原判错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国价格法》第十三条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持晋江市人民法院（2013）晋民初字第3077号民事判决的第一项；
二、撤销晋江市人民法院（2013）晋民初字第3077号民事判决�第二项、第三项；
三、上诉人石狮市豪富华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给上诉人曾文庆逾期交房违约金76500.64元及逾期办证违约金1379元；
四、上诉人石狮市豪富华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还给上诉人曾文庆水电分摊费22396元，并支付自2011年12月27日起至本判决确定退款之日止按年利率6.15%计算的利息；
五、上诉人石狮市豪富华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还给上诉人曾文庆税费46364元，并支付自2008年10月12日起至本判决确定退款之日止按年利率6.15%计算的利息；
六、驳回上诉人曾文庆原审的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他�务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审受理费人民币8004元，由上诉人曾文庆负担5597元，上诉人石狮市豪富华房地产开发有限公司负担2407元。二审受理费人民币8004元，由上诉人曾文庆负担5597元，上诉人石狮市豪富华房地产开发有限公司负担2407元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 黄有志
二〇一四年七月十日
书 记 员 张 萍
附：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国价格法》
第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。
经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。
第四十一条经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重�。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。