河南省桐柏县人民法院
民 事 判 决 书
2015桐民重初字第00012号
原告桐柏县桐柏山农机厂，组织机构代码73133048-4.
法定代表人付鹏飞，任该厂厂长。
原告委托代理人张耀峰，该厂员工。
被告河南桐柏农村商业银行股份有限公司（原桐柏县农村信用合作联社）。组织机构代码X1533621—X.
法定代表人李彩霞，任该公司董事长。
委托代理人苗德群，河南通天路律师事务所律师。
第三人李宏伟，男，1971年8月生，汉族，个体。
第三人刘会跃，男，1969年7月1日生，汉族，个体。
第三人沈群显，男，1957年9月9日生，汉族，个体。
第三人共同委托代理人雷大理。
原告桐柏县桐柏山农机厂与被告河南桐柏农村商业银行股份有限公司（以下简称桐柏农商行）、第三人李宏伟、刘会跃、沈群显租赁合同纠纷一案，经本院审理后于2014年10月30日作出（2012）桐民初字第824号民事判决书，宣判后原告桐柏山农机厂及第三人李宏伟、刘会跃、沈群显不服判决提出上诉。南阳市中级人民法院作出（2014）南民终字第01332号民事裁定书，裁定撤销本院（2012）桐民初字第824号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人付鹏飞及其委托代理人张耀峰、被告桐柏农商行委托代理人苗德群、第三人李宏伟、刘会跃、沈群显共同委托代理人雷大理到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系由台湾商人刘培文与刘保文和付鹏飞共同投资兴建。多年来，原告投入大量资金，购置机械设备、建造厂房、改造设施，企业经营良好。自2001年10月至今，原告一直租赁被告下属城区信用社位于桐柏县恒雅鞋厂院内的车间、厂房及院落等。2012年6月9日，第三人纠集30余人闯进原告租赁的地方，并运来9车垃圾堵路、堵门，声称该处已被其买下，责令原告限期搬出，否则将采取强硬手段。原被告已形成租赁关系，被告在未通知原告的情况下，与第三人签订该处房地产买卖协议，将原告实际承租多年的车间、房屋、院落等转让给第三人，侵犯了原告的优先购买权。现请求1、被告转让给第三人的由原告租赁的原桐柏县恒雅鞋厂院内的车间、房屋及院落等，原告享有优先购买权，由被告赔偿原告经济损失16万元；2、被告及第三人赔偿原告其他各项经济损失14万元；3、诉讼费由被告负担。
原告为证明其主张，向法院提供了以下证据：
1、刘培文与付鹏飞分别于2001年12月26日、2009年12月20日签订的《关于合资兴办桐柏山农机厂的合同书》二份；2、刘培文往来大陆通行证；3、2001年12月26日桐柏县城关镇人民政府与桐柏县桐柏山农机厂签订的《关于为桐柏山农机厂提供良好生产经营环境协议书》一份；4、个人独资企业营业执照、组织机构代码各一份；5、2001年10月28日原被告签订的《租赁房屋协议书》一份及2005年9月22日、2010年11月15日签订的“租房协议”二份和“收条”一张；6、2012年6月18日付鹏飞写的“关于对破坏企业生产环境的情况汇报”一份；7、证人涂某、丁某和唐某、程某、魏用伟出具的“证明”各一份；8、照片14张；9、录音及记录一份；10、价格鉴定结论书一份；11、在建工程及固定资产投资总分类账2页；12、案例一份。13、桐柏县飞鹏机械有限公司2013年11月8日生产车间钢结构工程《施工合同》、《报价单》、《决算书》、桐柏县发改委（2013）00006号《企业投资项目备案确认书》、《桐柏县人民政府办公会议纪要》、向财政局产业区付款凭证、价格认证费条据、贺善猛等人施工的收条。
被告辩称，1、原告不具备诉讼主体资格。2005年9月22日被告的下属单位桐柏县城区信用社与刘保文签订了为期5年的租赁合同，将原桐柏县恒雅鞋厂抵偿给被告的抵贷资产出租给原告使用，合同期满后，又与付鹏飞签订了为期1年的租赁合同，合同于2011年11月15日到期，之后并没有给任何单位和个人签订租赁合同，被告也从没有给原告签订房屋租赁合同，因此原告不具备诉讼主体资格；2、原告没有给被告签订房屋租赁合同，双方不存在租赁关系，被告转让上述抵贷资产，原告不享有在同等条件下的优先购买权。
被告为证明其主张向法院提供了以下证据：
1、2005年9月22日刘保文与桐柏县城区信用社签订的《租房协议》一份；2、2010年11月15日付鹏飞与桐柏县城区信用社签订的《租房协议》一份；3、桐柏县城区信用社出具的证明；4、桐柏县声屏服务公司出具的“播出证明”及发票3张；5、河南瀚钰拍卖有限公司在大河报，南阳日报登载的拍卖公告；6、《拍卖成交确认书》一份。
第三人均述称，其得知被告公告拍卖位于桐柏县××××里岗原桐柏县恒雅鞋厂房地产后，便以沈群显名义参与竞买成交，2012年1月6日与拍卖人河南瀚钰拍卖有限公司签订了拍卖成交确认书，并先后交纳了房地产拍卖价款和佣金。而原告占用该宗房地产，导致第三人无法正常使用，为此被告于2012年3月20日，在该宗房地产张贴公告，通知原承租人所签订的租赁合同已到期，对外不再租赁，并限期搬出。之后，第三人等组织施工队对该院落进行平整、老房屋进行拆除，这是第三人对竞买的房地产行使物权，不存在侵权。原被告所签订的租房协议期限已届满，不存在租赁合同关系，原告与所有参与竞买人具有平等的权利，不存在对租赁物享有优先购买权，应依法驳回原告对第三人的诉讼请求。
第三人为证明其主张向法院提供了以下证据：
1、河南瀚钰拍卖有限公司于2012年1月6日制作的拍卖会资料7页；2、《拍卖成交确认书》一份及拍卖佣金“收据”一份和河南省农信记账凭证二份；3、《国有土地使用证》复印件一份；4、桐柏县信用联社城区信用社与刘保文、付鹏飞分别签订的《租房协议》复印件二份；5、2012年3月20日桐柏县农村信用联社发布张贴的“公告”一份；6、第三人李宏伟与杨新东签订的《施工协议》一份；7、2012年5月20日第三人与赵振保签订的《租赁合同》一份。
本院查明：刘培文、刘保文和付鹏飞共同投资成立了桐柏县桐柏山农机厂即本案原告，自2001年10月以来，原告一直租用被告的原桐柏县恒雅鞋厂后院的生产车间、房屋及院落从事生产经营，其中分别于2001年10月28日、2005年9月22日由刘保文代表原告同被告下属单位桐柏县城区信用社签订有《租赁房屋协议书》、《租房协议》，签订日期分别显示为2001年10月28日、2005年9月22日。合同显示租赁期分别为：2001年11月15日至2006年11月15日、2005年11月15日至2010年11月15日；由付鹏飞代表原告于2010年11月15日同被告下属单位桐柏县城区信用社签订租房协议一份，租赁期为2010年11月15日至2011年11月15日。2011年11月15日租房协议到期后，原告没有搬迁继续使用所租赁被告的上述房屋，被告也没有通知原告立即搬迁或续签合同。2011年12月28日，被告委托河南瀚钰拍卖有限公司对包含上述原告租赁房产在内的原恒雅鞋厂的房地产整体进行拍卖，分别在《南阳日报》、《大河报》及电视台发布公告。第三人得知后，便以沈群显的名义参与竞买成交，2012年1月6日，沈群显与拍卖人河南瀚钰拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，并先后交纳了房地产拍卖价款和佣金。2012年3月20日，被告对外发出公告，要求原告搬出租赁房屋，遭原告回绝。2012年6月9日，第三人组织数人运去垃圾堆放在原告租赁房屋的大门口，直到2012年7月26日被原告清理。原告雇人清理垃圾支付费用1500元，经桐柏县价格认证中心鉴定，原告在正常生产条件下的纯利润即影响生产期间每天的经济损失为2777元。庭审中原告明确表示选择合同违约之诉。本案在审理过程中，被告桐柏县农村信用合作联社更名为河南桐柏农村商业银行股份有限公司。
本院认为，本案三方争议的焦点为：第一，原告是否具备诉讼主体资格？第二，被告委托河南瀚钰拍卖有限公司对上述房地产进行拍卖时，原告是否对租赁房屋享有优先购买权？第三，原告主张的损失是否应予赔偿应由谁予以赔偿数额如何确定？
对于焦点一，原告法定代表人付鹏飞与刘培文、刘保文合伙共同投资兴办桐柏县桐柏山农机厂，有三人签订的《关于合资兴办桐柏山农机厂的合同书》二份为证，刘保文和付鹏飞系桐柏县桐柏山农机厂的合伙人与被告所签的《租赁房屋协议书》均代表原告的真实意思表示，因此，原被告之间形成房屋租赁关系，原告具备本案的诉讼主体资格。
对于焦点二，被告委托河南瀚钰拍卖有限公司对上述房地产进行拍卖时，原告是否对租赁房屋享有优先购买权。原告租赁被告的房地产从事生产经营，虽然租赁协议已于2011年11月15日到期，但作为出租人的被告在拍卖房地产之前，并没有通知租赁人即原告解除租赁关系。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原被告的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，即出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人的规定，被告应当在拍卖5日前通知承租人即原告，被告委托拍卖公司在有关媒体发布公告针对的是不特定受众，不能视为通知了原告，被告并未提供相关证据来证实其已尽到通知义务，因此被告委托河南瀚钰拍卖有限公司对上述房地产进行拍卖时未通知原告，侵害了原告对租赁房屋的优先购买权。在庭审中原告明确表示不主张优先购买权而要求赔偿。
对于焦点三，原告主张的损失是否应予赔偿应由谁予以赔偿数额如何确定？按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案原告不要求优先购买，但要求赔偿损失，被告桐柏农商行侵害了原告优先购买权；但对于原告损失数额的确定，应由原告举证证明。原告向本院提供其固定资产及在建工程总分类账，不能作为确定其损失的依据，其提供的桐柏县飞鹏机械有限公司有关用地、基建费用不能说明与原告的丧失优先购买权之间存在因果关系，该费用不属原告损失；原告请求被告赔偿其因厂房、设备搬迁支出的损失，但未能证明具体损失数额，本院不予支持。原告向法庭提供的由其法定代表人签字的书面合同载明的租赁期限为2010年11月15日至2011年11月15日，有原告法定代表人亲笔签名，原告主张的合同期限与此书面合同不一致，应以此书面合同为准。2012年3月20日，被告对外发出公告，要求原告搬出租赁房屋，遭原告回绝。该公告应视为原被告之间的不定期租赁合同已解除，原告应在合理期限内搬出租赁房屋，其拒不搬迁构成违约；但被告明知原告拒绝搬迁，本应该通过合法手段主张权利，却仍将租赁物交付第三人，故因第三人2012年6月9日拉运渣土堆放原告工厂门口，影响原告的正常生产经营，被告也存在一定过错，给原告造成的损失应由被告予以相应的赔偿。经桐柏县价格认证中心鉴定，原告在正常生产条件下的纯利润即影响生产期间每天的经济损失为2777元。原告的生产经营损失为2777元／天×48天=133296元，原告2012年7月26日雇人清理其厂房门口垃圾所支出的费用1500元也应在损失之列。因双方均有过错，原告和被告的责任比例为4：6为宜。原告请求的合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百三十条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告桐柏县农商银行股份有限公司（原桐柏县农村信用合作联社）于本判决生效后10日内赔偿原告桐柏县桐柏山农机厂停工损失80877.6元。
驳回原告桐柏县桐柏山农机厂的其它诉讼请求。
被告应按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5900元，由原告负担1900元，被告负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 刘淮生
审 判 员 田 天
人民陪审员 李 密
二〇一六年八月二十日
书 记 员 刘 奇