重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第07748号
原告蒋明才，男，1967年11月19日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人胡小平，重庆永登律师事务所律师，特别授权代理。
被告重庆宜佳置业有限公司，住所地重庆市綦江区三角镇向阳街，组织机构代码69394437－X。
法定代表人戴行，该公司总经理。
委托代理人傅建波，重庆言实律师事务所律师，特别授权代理。
原告蒋明才与被告重庆宜佳置业有限公司（以下简称宜佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案，由代理审判员黄建国独任审判，依法适用简易程序，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。审理当天，原告对讼争房屋墙体渗水问题提出司法鉴定申请，本院于同日移交鉴定。2016年1月6日，本院收到了鉴定机构重庆市建设工程质量检验测试中心出具的“未予受理司法鉴定委托情况说明”。2016年1月15日，双方申请庭外和解两个月，但仍未达成和解协议。审理中，原告蒋明才及委托代理人胡小平、被告之委托代理人傅建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋明才诉称，2011年4月1日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于綦江三角镇向阳街23号住房一套，建筑面积103.84㎡，成交金额257523元，由原告按揭支付；被告于2012年5月30日前将已竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用。合同签订时，原告向被告出具了委托书，委托被告办理该房产权登记、按揭相关事宜及代收大修基金。原告依约按期将办理产权证所需资料交付给了被告，并在约定的期间内向被告交付了购房款、大修基金等费用。2012年5月30日，被告将房屋交付原告，原告按实际面积补交了房款920元。但根据《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的记载，被告于2013年8月21日才取得该证，故被告在交房时并不具备交付房屋条件。根据商品房买卖合同约定，被告应当在交付房屋后60日内提交有关产权登记的资料给房屋产权登记部门并取得登记受理单。期限届至，被告并未将房地产权证交付给原告，原告遂多次要求交付房地产权证给原告，但被告均借故推诿。2015年5月初，被告才将房地产权证交付给原告。原告接房装修入住不久，发现房屋存在墙体渗水问题，渗水对装饰装修物也造成损害，经过至原告家查看，被告也认为房屋存在一定质量问题，并采取了一些措施，但被告并未赔偿原告损失。依照合同约定及相关司法解释之规定，特诉请判决被告向原告支付迟延交付房屋的违约金11579元、迟延办理房产证的违约金13620元及损失20000元。庭审中，原告将请求被告支付迟延办证违约金13620元的诉讼请求变更为请求被告以原告已付房款为基数，以每日万分之一为标准向原告支付2013年8月21日至2014年4月30日期间迟延办理登记受理单的违约金，以及2014年5月1日至2015年4月30日迟延交付房产证的违约金。2016年1月15日，原告撤回了请求被告赔偿损失20000元的诉讼请求。
被告宜佳公司辩称，原告于被告处所购买的商品房交付使用时间是2012年6月2日，综合验收时间是2013年8月21日，原告本案起诉时间为2015年9月25日，故原告请求被告支付迟延交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。被告于2013年8月取得综合验收备案后，即将相关办证资料交给办证机关，因与原告所签订的合同不是网签合同，但从2013年7月开始，办证机构要求签订的合同必须是网签合同，故需要对资料进行完善，国土部门给被告受理通知书上的时间是2014年1月15日。因原告所购房屋付款方式为按揭付款，房产证抵押给了银行，也未给原告造成相应损失，故不同意支付逾期办证违约金。
经审理查明，2011年4月1日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于重庆市綦江区三角镇向阳街23号A1－3－6号商品房一套，建筑面积103.84㎡。合同约定：房屋成交金额为257523元，建筑面积单价2480元/㎡。签订合同之日，原告支付总房款的3成（77523元），余款180000元由原告在银行申请15年按揭贷款支付。被告应当在2012年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。除合同约定的遭遇不可抗力情况外，被告如未按合同约定的期限交房，逾期在60日（含）之内，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按原告已付房价款百分之壹向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原、被告双方应当相互配合办理商品房产权登记，由原告委托被告办理的，原告应当在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由原告方提供的资料提供给被告。如因被告方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在90日（含）之内，双方同意自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之壹的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房价款百分之0.05向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，到被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之壹的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。合同签订前，原告已于2010年8月6日、2011年3月5日分别向被告支付了50000元、27523元款项；合同签订后，原告办理按揭贷款支付了剩余房款。2012年6月2日，被告将房屋交付原告使用。2013年8月21日，房屋所在工程取得建设工程竣工验收备案登记证。2014年4月30日，被告取得綦江区国土资源和房屋管理局出具的登记受理单。2015年5月，原告取得房屋产权证书。之后双方因房屋墙体渗水问题协商未果，原告遂提起本案诉讼。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、现金缴款单2张、发票3张、宜佳·华庭交接清单、《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《綦江区国土资源和房屋管理局业务受理通知书》及当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，已经庭审质证和本院审查，可以认定。
本院认为，原告蒋明才与被告宜佳公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效；双方均应依照合同约定履行自己的相应义务。根据合同规定，被告应当在2012年5月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用，而被告实际于2012年6月2日向原告交付的房屋未经建设工程竣工验收备案登记，不符合合同约定和法定（《建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”）的条件，并非有效交付，故原告于此时应当已知晓自己的权益遭受侵害；2013年8月21日，被告取得了建设工程竣工验收备案登记证，满足了合同约定和法定的条件，原告至迟应从此时计算主张迟延交房违约金的诉讼时效；2015年9月25日，原告起诉主张迟延交房违约金，已超过2年的诉讼时效，且原告亦未提供诉讼时效中止、中断的证据。因此，原告要求被告支付迟延交付房屋违约金的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。由于2013年8月21日被告取得了建设工程竣工验收备案登记证，房屋才符合合同约定与法定的交房条件，此时方能形成有效交房，故被告对原告实际交付房屋的时间应认定为2013年8月21日。按照合同约定，被告提交资料并取得登记受理单的时间为房屋实际交付之日起60日内。故被告取得登记受理单的时间最晚不应晚于2013年10月20日，而被告实际取得登记受理单的时间为2014年4月30日，故原告有权依照合同约定请求被告支付2013年10月21日至2014年4月30日期间迟延办理登记受理单的违约金。经审查，被告应当向原告支付迟延办理登记受理单的违约金为4944.44元（257523元×0.01%×192天）。审理中，原告请求被告支付2014年5月1日至2015年4月30日期间迟延交付房产证违约金的诉讼请求，因双方合同对此并未进行约定，也无法律强行性规定，故本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆宜佳置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告蒋明才迟延办理登记受理单违约金4944.44元；
二、驳回原告蒋明才的其他诉讼请求。
被告重庆宜佳置业有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费930元，由被告重庆宜佳置业有限公司负担（此费原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决书生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起算。
代理审判员 黄建国
二〇一六年四月十二日
书 记 员 李佳蔚