济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历商初字第1094号
原告（反诉被告）姜建昌，男，汉族，济南市中心医院医生，住济南市。
委托代理人李忠高，山东瀚高律师事务所律师。
委托代理人孟凡媛，山东瀚高律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）高敏，女，汉族，济南市住宅产业化发展中心财务人员，住济南市。
委托代理人侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。
原告（反诉被告）姜建昌与被告（反诉原告）高敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜建昌及其委托代理人李忠高、孟凡媛，被告（反诉原告）高敏及其委托代理人侯俊顶均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告姜建昌诉称，原告因孩子上学需要，欲购买被告高敏所有的位于济南市历下区文化东路38号嘉和园501室。原、被告双方于2014年3月15日签订了《房地产买卖契约》一份，同年3月18日又签订了《房屋买卖协议》一份。两份协议约定，原告姜建昌购买被告高敏位于历下区文化东路38号嘉和园501室房屋，总房款为1670000元，双方对付款方式、税费承担、过户等分别作了约定。2014年3月21日，原告姜建昌依约向被告高敏支付了首付款1002000元，被告高敏向其出具了收条一张。原告姜建昌付款之后，被告高敏一直未依约办理房屋过户手续。后经原告姜建昌调查得知，涉案房屋已经被抵押，在抵押未解除之前，涉案房屋无法办理过户手续，且被告高敏拒交银行服务费是导致原告贷款资格核准程序无法进行的主要原因，涉案房屋后续的解押、过户及银行放款均不得履行，房屋买卖交易停滞。被告高敏在房屋买卖过程中以合同诈骗手段骗取1002000元，并将此款挪用，故意隐瞒房屋抵押的情况，导致涉案房屋无法办理过户，原告购买学区房为孩子上学的合同目的无法实现。原告多次找被告还款，被告承诺还款，但实际拒不还款。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：解除原、被告之间签订的《房屋买卖协议》；被告高敏立即返还原告的房屋首付款1002000元及利息（从2014年3月21日起按照银行同期贷款利率直至实际偿付之日）；本案的全部诉讼费用由被告高敏承担。
被告（反诉原告）高敏辩称及反诉诉称：1、原、被告双方于2014年3月18日签署的《房屋买卖协议》以及同年3月21日签署的《房地产买卖契约》（原告姜建昌为节省中介费要求将落款时间写为3月15日）均系双方真实的意思表示，且不违背国家法律法规的强制性规定，合法有效。《房屋买卖协议》为双方在初步达成房屋买卖合意后的框架式协议，具体内容应以双方正式签署且时间在后的《房地产买卖契约》为准。2、双方实际于2014年3月21日签署的《房地产买卖契约》约定，房屋买卖行为所产生的所有税费由买房（即原告）承担，还约定到相关部门办理房产所有权转让手续以银行贷款审批通过为前提。但原告在履行合同过程中违反合同约定要求被告（反诉原告）高敏承担一部分税费未果后，不仅不去办理银行贷款审批手续，而且明确告知被告（反诉原告）高敏不再购买涉案房屋。因原告姜建昌的违约行为导致办理过户手续未成就。3、双方签署两份协议时，原告知道涉案房屋已经抵押的事实，被告（反诉原告）收到首付款的当日，即解除了房屋上的抵押权，以便能够及时的将涉案的房屋过户于原告。至于设定在涉案房屋上的抵押权人为工商银行济南经二路支行的另一他项权利，系因为公积金贷款，受济南市公积金贷款政策的限制，该公积金贷款只能在双方办理过户登记时才能解除。但原告姜建昌于2014年4月8日明确告知被告（反诉原告）要求退还首付款，不再购买涉案房屋，被告（反诉原告）为及时履行另行签署的购买位于历山路的房屋的付款义务，不得已以涉案房屋为抵押，重新办理了新的抵押手续，向他人高利借款，并因此导致了被告（反诉原告）的经济损失。原告姜建昌在诉讼中仅要求解除双方签署的《房屋买卖协议》，而没有要求解除双方签署的《房地产买卖契约》。该事实说明原告是同意继续履行《房地产买卖契约》的。只要原告及时履行并申请银行贷款审批手续，双方签署的两份协议能够履行，双方的合同目的均能实现。原告所述的以诈骗手段骗取首付款，故意隐瞒抵押情况，涉案房屋无法办理过户均不属实，反而恰恰是因为原告姜建昌的违约行为导致了合同的中止履行，并给被告（反诉原告）高敏造成了损失。为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院依法判令：反诉被告姜建昌赔偿被反诉原告高敏损失22000元，反诉费由反诉被告姜建昌承担。
反诉被告姜建昌针对反诉原告高敏的反诉辩称，1、反诉被告姜建昌之所以与反诉原告高敏谈税金问题，是因为反诉原告隐瞒涉案房屋存在两项他项权利的事实，导致一开始中介计算的税金与实际产生的税金存在严重的差异。2、反诉被告姜建昌不履行申请商业贷款的义务，是因为反诉原告高敏隐瞒抵押事实，给银行一直拒不提交房产证。3、反诉原告高敏并未如其诉述解除了涉案房屋上的他项权利，该房屋在工行银行济南市经二路支行办理的期限为2012年12月20日至2042年12月20日的抵押一直未解除。4、反诉被告姜建昌未明确陈述不购买涉案房屋。5、反诉原告高敏没有用反诉被告交付的首付款1002000元解除涉案房屋上的全部抵押，而是挪用该款后，利用房产证在其手中的机会办理了新的抵押，构成了合同欺诈。反诉被告姜建昌购买房屋的合同目的无法实现，反诉原告高敏主张的高利贷损失与本案没有关系，请求驳回其反诉请求。
原告姜建昌为证明自己的本诉诉称及反诉辩称观点，向本院提供的证据有：
1、原告姜建昌身份证复印件和被告高敏户籍证明信各一份，旨在证明原、被告主体适格。
2、原、被告于2014年3月15日签署的房地产买卖契约和于2014年3月18日签署的房屋买卖协议各一份，旨在证明原、被告之间存在买卖合同关系。因为第一份协议约定的太笼统，因此双方在2014年3月18日重新签订一份协议，细化了付款方式，在第二条中约定一切税金由买方承担，银行贷款服务费由卖方承担；在第四条中约定买方支付首付，由卖方过户给买方，双方办理银行贷款等事宜。
3、2014年3月21日收条一份、银行打款凭证、业务汇单、汇款申请书等一宗，旨在证明原告姜建昌已经支付房款共计1002000元，被告高敏已经收到。原告姜建昌严格依据3月18日的买卖合同履行了付款义务。
4、短信记录一宗，旨在证明原告购房目的为孩子上学，原告姜建昌曾要求被告高敏退款，被告高敏同意退款，尽快筹钱退还并表示愿意分担利息。
5、2012年12月21日被告高敏向工行经二路支行的借款合同一份，2014年5月19日和2014年7月8日的房屋权属状况信息各一份，旨在证明涉案房屋一直存在工行和郭文帝两个他项权利，无法办理过户手续。
6、房屋抵押权登记申请书一份，旨在证明被告高敏在2014年3月21日解除了一个到2014年1月20日就应解除的抵押，其以此证据欺骗法院说他项权利全部解除。
被告（反诉原告）高敏为证明自己的本诉辩称及反诉诉称的观点，向法院提供的证据有：
1、2014年4月8日、2012年4月14日、2014年5月4日原、被告之间的电话录音各一份，旨在证明（1）原告姜建昌认可由于资金紧张，未进入贷款审批程序。要求被告（反诉原告）高敏承担部分费用，否则，因税费过高而不购买涉案房屋。银行未办理贷款审批手续的原因也是在于双方没有商量好，而非其他的原因；（2）原告姜建昌知道涉案房屋存在公积金抵押贷款；（3）原告姜建昌知道被告（反诉原告）高敏转让房屋的原因是急需用钱；一直要求原告抓紧进入贷款审批程序，支付剩余房款。被告高敏有损失存在。（4）双方认可2014年3月18日签署的房屋买卖协议系定金协议，在此基础上后来签订的合同即契约；（5）被告（反诉原告）高敏明确告知原告姜建昌不会对其承担评估费及中介费，原告姜建昌认可剩余房款不到位的原因在于原告姜建昌。（6）原告姜建昌的无理要求和违约行为已严重影响了被告（反诉原告）高敏的正常工作和生活。
2、被告（反诉原告）与案外人郭文帝借款合同一份，旨在证明因原告姜建昌的购房款不到位，被告（反诉原告）急需用钱，不得不与案外人郭文帝签署借款合同，该合同中所约定的利息管理费及咨询服务费系被告（反诉原告）的损失，共22000元（包括预扣利息8000元以及2014年6月8日支付的14000元的利息及服务费用）。
3、个人转账汇款凭证及银行交易明细各一份，旨在证明因原告姜建昌的违约给被告高敏造成的损失22000元。
4、证人张伟的证人证言一份，旨在证明原、被告签订的房地产买卖契约是2014年3月21日签署的，为了省中介费，将日期倒签到了2014年3月15日。
经庭审质证，被告（反诉原告）高敏对原告姜建昌提交的证据1无异议。对证据2中2014年3月15日房地产买卖契约签署时间有异议，应为2014年3月21日，支付了1002000元房款的时间也为2014年3月21日。两份协议的约定不一致，原告姜建昌在履行其首付款义务时是按照房地产买卖契约的约定来履行的，也是对该契约效力的认可。说明该契约是双方真实意思的表示。对证据3真实性无异议，对证据4中短信内容的真实性无异议。但其内容不能证明原告购买学区房的合同目的，也不能证明在原告违反契约要求被告（反诉原告）承担部分费用，否则不再购买房屋的情况下，被告（反诉原告）已经同意退款。此外短信内容还证明了被告（反诉原告）高敏明确要求原告姜建昌尽快交评估费进入贷款审批程序，原告的违约已经影响到了被告（反诉原告）的资金使用。另外，原告姜建昌多次到被告单位的行为已经影响到被告（反诉原告）高敏正常的工作生活。对证据5的真实性无异议，2012年12月21日的为公积金贷款，2014年4月9日的抵押系原告于4月8日明确表示不购买涉案房屋后所做的抵押。双方协议所约定的办理过户的前提系原告银行贷款审批通过，双方约定的过户条件并未成就。对证据6的真实性无异议，该证据证明了被告（反诉原告）高敏在收到首付款后解除了抵押权人为牟亚利的他项权利，目的就是为了涉案房屋买卖契约的履行。
原告姜建昌对被告（反诉原告）高敏提交的证据1电话录音的真实性不予认可，对录音证据的制作目的有异议，认为从正常的角度讲一个真实的房屋交易不会给买房人录下录音，反而证明了卖方是为了骗取买方的钱款而制作的录音。对证据2被告（反诉原告）高敏与案外人郭文帝借款合同的真实性有异议，对合同中的甲方乙方的签字是一人所为，原告认为此合同是伪造的。假如该笔借款存在，也与本案无关。对证据3个人转账汇款凭证及银行交易明细，个人转账汇款凭证上的公章不清楚，上边显示的用途是被告（反诉原告）还款，无法证明被告（反诉原告）的证明目的。招商银行的交易明细系复印件，不予质证。
经庭审质证，法院查明的事实如下：
2014年3月份，原告姜建昌欲购买被告（反诉原告）高敏所有的位于济南市历下区文化东路38号嘉和园501室房屋。原、被告双方签订了《房地产买卖契约》一份，落款时间为2014年3月15日，契约约定：房屋成交价为1670000元，具体支付方式为买方于2014年3月15日支付卖方首付款1002000元，剩余房款668000元以银行商业贷款形式支付；房屋交易过程中所有相关的税费由买方即原告姜建昌承担。案外人张伟作为见证人在见证方处签字并按手印。2014年3月18日原、被告双方又签订了《房屋买卖协议》一份，协议中约定房屋总价款167万元，一切税金由买方即原告姜建昌承担，银行贷款服务费由卖方即被告（反诉原告）高敏承担。付款方式约定：2014年3月18日付款50万元；2014年3月21日付款50万元；余款买方由银行贷款，银行放款给卖方；买方支付首付后，由卖方过户给买方，双方办理银行贷款等事宜。
根据被告（反诉原告）高敏提供的原、被告双方的短信往来可看出，被告（反诉原告）高敏当时同意承担银行贷款服务费是因为可以找到自己在银行的朋友帮忙，这样也可以减轻原告姜建昌的负担。原告姜建昌于2014年3月21日向被告（反诉原告）高敏支付的购买房屋的首付款1002000元人民币，被告（反诉原告）高敏向其出具了收条一张在收条上被告高敏注明收到原告的首付款1002000元，余款由银行贷款发放。
被告（反诉原告）高敏收到首付款后于2014年3月21解除了涉案房屋以牟亚利为抵押权人的一项他项权利，但此时该房屋在工商银行济南市经二路支行办理的期限为2012年12月20日至2042年12月20日的公积金贷款48万元抵押一直未解除。
原告姜建昌随后向济南市工行银行经二路支行提交了核准贷款资格的相关资料，但银行未进入核准程序，原因是核准贷款资格之前需要交纳涉案房屋评估费并提交房产证。针对买卖双方由谁交纳银行房屋评估费问题双方发生争议。直到2014年5月份，原、被告双方就上述争议的问题反复进行磋商，具体争议是：被告（反诉原告）高敏认为《房地产买卖契约》中约定一切税费由原告承担，起初同意承担银行的服务费完全是出于帮忙，现在不愿再帮忙，一切费用应该由作为购房人和贷款人的原告姜建昌承担；原告姜建昌则认为，《房屋买卖协议》签订时间后于《房地产买卖契约》，协议上明确约定，银行服务费由卖方即被告（反诉原告）高敏承担。因为银行评估费迟迟未交纳，导致原告姜建昌一直未进入贷款资格的核准程序，后续的解押、过户、放款程序均未履行，房屋买卖交易就此停滞至今。
在此次房屋买卖交易的过程中，被告（反诉原告）高敏又购买了另一处房产。为及时履行另一支付房款的义务，被告（反诉原告）高敏自述为此高息借款，产生了利息损失，并利用目前依然持有的涉案房屋的房产证于2014年4月9日在银行办理了新的房产抵押，金额为40万元。至此，该房屋上已存有公积金贷款48万元和2014年4月9日办理的贷款抵押40万元两项他项权利。
被告提供的2014年5月4日原、被告之间的电话录音显示，原告要求被告向银行提供房产证和房屋评估费，因被告未按协议约定向银行交纳房屋评估费和房产证致使银行贷款审批程序无法进行。
双方当事人有争议的问题：1、原告请求解除涉案房屋买卖协议是否应予准许？2、原告的诉讼请求有无事实及法律依据？反诉原告的反诉请求有无事实及法律依据？
关于双方争议的问题1，本院认为，双方当事人就买卖房屋问题签订了《房地产买卖契约》和《房屋买卖协议》，约定内容存有差异。被告（反诉原告）高敏主张落款为2014年3月15日的《房地产买卖契约》实为2014年3月21日倒签形成，目的是为了替原告姜建昌节省中介费，并通过提交的一宗电话录音和证人张伟的证言予以证明。原告姜建昌对电话录音的真实性不予认可，经法院审查，从被告（反诉原告）高敏提交的电话录音内容中并不能推断出被告（反诉原告）高敏所主张的合同倒签。被告主张原告在电话录音中自认合同倒签的事实，依据的是被告提供的2014年5月4日原、被告之间的电话录音中，原告曾说“咱那个定金上面都有啊，咱要没这个基础，后来签不了合同”，被告以此推断原告自认合同倒签的事实，本院认为，从该陈述得不出被告主张的结论，因为从标注时间为2013年3月18日的房屋买卖协议中看不到“定金”（合同）等的内容；至于被告提供的证人张伟的证言，本院认为，证人张伟系被告高敏的朋友，双方有利害关系，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”，对其证言的证明效力不予认定，在有书面证据证明的情况下，仅靠一与被告有利害关系的证人的证言不能认定被告（反诉原告）高敏合同倒签的主张。基于此判断，本院对涉案房地产买卖契约和房屋买卖协议签订的时间按上述证据记载的时间予以认定。两份先后签订的合同，后合同与前合同不一致的地方，视为双方又重新达成了合意，应按照后合同的约定进行履行。在本案中，签订在后的合同为2014年3月18日签订的《房屋买卖协议》，原、被告双方应当按照《房屋买卖协议》的约定履行，即银行的房屋评估服务费应该由被告（反诉原告）高敏承担。根据被告（反诉原告）高敏提交的电话录音证据可以看出，被告（反诉原告）高敏拒交银行服务费导致贷款资格核准程序无法进行，后续的解押、过户、放款程序均不能履行，房屋买卖交易因此停滞。另外，被告（反诉原告）高敏为履行新的购房合同购买房屋，不仅使用了原告姜建昌支付的房款首付，而且用尚在自己手中的涉案房屋的房产证办理了新的抵押贷款，在涉案房屋他项权未予解除的情况下，即使原告的银行贷款审批通过，涉案房屋也无法办理过户，导致房屋过户和银行放款无法履行，由此可以看出，被告高敏的行为符合合同法规定的“当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的”的合同解除的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”，原告姜建昌要求解除合同的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。对被告高敏认为原告姜建昌要求解除《房屋买卖协议》，未要求解除《房地产买卖契约》，《房地产买卖契约》应该继续履行的主张，本院不予支持。
关于双方争议的问题2，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，结合上述对争议问题1的认定，反诉被告姜建昌要求反诉原告高敏返还房屋首付款1002000元及支付利息的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。反诉原告高敏反诉称为购房借高利贷并支付高额利息22000元，该损失与本案无直接因果关系，且因反诉原告高敏的违约行为导致合同无法履行，因此，反诉原告高敏要求反诉被告姜建昌赔偿高敏损失22000元的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、第六十九条第（二）项、第七十七条第（三）、（五）项的规定，判决如下：
一、解除原告姜建昌与被告高敏于2014年3月18日签订的房屋买卖协议。
二、被告高敏于本判决书生效之日起十日内向原告姜建昌返还购房首付款人民币1002000元。
三、被告高敏于本判决书生效之日起十日内向原告姜建昌返还购房款利息（以应返还的购房首付款人民币1002000元为基数，按同期银行流动资金贷款利率计算，自2014年3月21日起计算至本判决书生效之日止）
四、驳回反诉原告高敏要求反诉被告姜建昌赔偿其经济损失22000元的反诉请求。
如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币14600元、诉讼保全费人民币5000元由被告高敏负担；反诉费人民币180元，由反诉原告高敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 温进才
人民陪审员 陈桂芳
人民陪审员 李 靖
二〇一四年九月五日
书 记 员 袁秀贞