山东省高密市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0785民初3161号
原告：山东金孚隆股份有限公司。
法定代表人：巴连成。
委托诉讼代理人:邵林杰，律师。
委托诉讼代理人:邵德芳，律师。
被告：高密市明珠家俬城。
经营者:邓撰法。
委托诉讼代理人：李文杰，法律工作者。
原告山东金孚隆股份有限公司与被告高密市明珠家俬城租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邵林杰、邵德芳、被告委托诉讼代理人李文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山东金孚隆股份有限公司向本院提出诉讼请求：由被告支付原告房屋租金450556元、水电费88696.8元，共计449252.8元及违约金。事实和理由：被告系家具经销商，租赁原告德福店二楼和三楼场地从事家具经营。双方于2010年4月10日签订租赁三楼的合同，约定租赁原告三楼1900平方米，租期五年（2010年4月10日至2015年4月9日），租金140万元，双方约定先付租金后使用场地，每年租金于2月1日和7月1日两次支付。双方于2011年7月22日签订租赁二楼1500平方米场地的租赁合同，租期四年（2011年7月22日至2015年7月21日），租金130万元，双方约定先付租金后使用场地，于每年3月20日和9月20日支付租金。签约后，被告进入原告场地从事经营，并按约交纳租金及水电费。自2014年9月起，被告单方撤离租赁场地，累计欠租金450556元、水电费88696.8元。被告单方撤离并欠租金及水电费的行为，严重侵害原告合法权益，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告支付所欠租金、水电费并承担违约金。
高密市明珠家俬城辩称，原告所诉与事实不符，被告实际欠款391906.4元。原告所述被告擅自撤离场所与事实不符，该租赁场地非原告金孚隆公司所有，产权所有人为案外人范云，范云多次找被告要求重新签订租赁合同，在此情况下被告才撤离的租赁场地。
经审理查明，2010年4月10日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告德福店三层，面积1900平方米，用于掌上明珠系列家具经营，租赁期间五年，自被告在原告店内所租赁的店铺开业日起至2015年。租金计算及支付方式分五阶段，第一阶段2010年至2011年，年租金25万元，2010年7月1日前支付125000元，2011年2月1日前支付125000元；第二阶段2011年至2012年，年租金25万元，2011年7月1日前支付125000元，2012年2月1日前支付125000元；第三阶段2012年至2013年，年租金30万元，2012年7月1日前支付150000元，2013年2月1日前支付150000元；第四阶段2013年至2014年，年租金30万元，2013年7月1日前支付150000元，2014年2月1日前支付150000元；第五阶段2014年至2015年，年租金30万元，2014年7月1日前支付150000元，2015年2月1日前支付150000元。原告于2010年5月10日前将被告租赁的场地交付被告。同时合同第十一条违约责任部分第2款约定：“乙方（被告）如不按照合同规定时间和金额交付租赁费、水电费等，迟延时间按银行同期流动资金贷款利率两倍支付甲方（原告）滞纳金。”合同还约定了其他事项。
2011年7月22日，原被告双方又签订专柜租赁合同，约定：被告租赁原告德福店二楼，面积1500平方米，用于家具经营。租赁期间自2011年9月20日至2015年9月19日，约定的租金及付款方式为分阶段支付，第一阶段2011年9月20日至2012年9月19日，年租金30万元，2011年9月20日前付15万元，2012年3月20日前付15万元；第二阶段2012年9月20日至2013年9月19日，年租金32万元，2012年9月20日前付16万元，2013年3月20日前付16万元；第三阶段2013年9月20日至2014年9月19日，年租金32万元，2013年9月20日前付16万元，2014年3月20日前付16万元；第四阶段2014年9月20日至2015年9月19日，年租金36万元，2014年9月20日前付18万元、2015年3月20日前付18万元。同时合同第八条履约保证金部分第（三）款约定：“乙方（被告）如未经甲方（原告）同意于合约有效期间内中途撤柜，乙方同意将履约保证金做为违约金支付给甲方，如该保证金不足以赔偿甲方损失，甲方有权另行赔偿；甲方同意乙方于合约期间内中途撤柜的，乙方同意给付履约保证金（未履约期间）的百分比予甲方作为赔偿。”合同还约定了其他事项。
上述二份租赁合同签订后，原告按约向被告交付租赁的房屋场地，由被告使用正常经营家具销售。被告于2012年10月8日向原告缴纳保证金5万元，由原告为被告出具了收款收据。
被告经营至2014年7月31日后，即退出租赁场地。在被告撤出场地后，金孚隆公司为被告出具了欠款明细，明细中载明：一、明珠家私付以下费用给金孚隆集团：1、2013年9月20至2014年7月31日二楼租金275556元，2014年1月1日至2014年7月31日三楼租金175000元。2、2013年9月至2014年10月水电费88696.8元。3、合计539252.8元。二、金孚隆集团付以下费用给明珠公司：大佛及两个小家具合计90000元。三、明珠家私最终交给金孚隆集团449252.8元。原告认可是被告主动找原告协商时，为便于计算把房租定于2014年7月31日。
被告对欠租金及原告欠其大佛及家具款9万元无异议，且同意抵顶，只是认为欠水电费88285.2元不属实，该电费数额是计算到2014年10月份，被告于2014年7月31日已经撤出，应为计算到2014年8月份，电费为81350.4元，并提交了金孚隆集团出具的各月用电、用水数量及费用明细。原告对此不予认可，称被告2014年7月31日虽停止经营，但部分货物尚在，后来搬离时又使用电梯等用电，但未提交证据证实。另外被告要求退保证金5万元，实际欠款为391906.4元，而原告认为被告违约，不同意返还保证金。
被告主张租赁房屋的实际产权人为范云，范云已购买了涉案房屋，要求被告在2012年9月19日前与其重新签订租赁合同，否则逾期视为放弃承租权，被告因此才撤离的租赁场地，但未提交有效证据证实。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、专柜租赁合同、被告提交的书面打印通知、照片，欠交租金及其他费用明细、水电费明细、保证金收据及当事人陈述等为证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的两份房屋租赁合同均意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，原、被告均应按合同约定履行自己的合同义务。合同约定被告租赁原告三楼于2015年4月9日到期，租赁二楼于2015年9月19日到期，被告若提前解除合同，应与原告协商一致。凭目前双方证据来看，被告系2014年7月31日前撤出，原告也认可被告去找过原告协商，并为原告出具了截止到2014年7月31日欠交房租及水电费明细，虽然双方无书面的解除合同协议，但可以认定原告已事实上同意与被告解除了租赁合同。因此水电费应计算到2014年8月份，为81350.4元。租金双方无争议，为450556元（275556元＋175000元）。原告欠被告大佛及小家具款9万元，双方均同意抵顶，故欠款中应扣除9万元。对于双方争执的保证金，根据合同约定被告应当给付原告未履约期间的履约保证金，即为14246.58元（50000元×未履约天数416天／1460天）。
被告辩称涉案房屋所有权人系案外人范云，因其要求与被告重新签订租赁合同及修缮房屋等事宜，才迫使与原告解除合同。本院认为一是被告未提交有效证据证明其主张的事实成立；二是即使原告主张的事实成立，根据《中华人民共和国合同法》二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被告的抗辩理由不能成立。故对被告的辩称意见本院不予采信。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告高密市明珠家私城支付原告山东金孚隆股份有限公司租金450556元、水电费81350.4元，共计531906.4元，与原告欠被告的家具款90000元相抵，被告尚欠原告款441906.4元；
二、原告山东金孚隆股份有限公司返还被告高密市明珠家私城保证金35753.42元（50000元-14246.58元）；，
上述一、二项相抵，被告高密市明珠家私城尚欠原告山东金孚隆股份有限公司款406152.98元，于判决生效后十日内付清；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8038元，减半收取4029元，由原告负担343元，由被告负担3686元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 马 森
二〇一六年九月三十日
书记员 单秋香