四川省德阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川06执复14号
复议申请人（申请执行人）：德阳市明源电力（集团）有限公司罗江分公司。
负责人：杨逊，经理。
委托代理人：高波，四川心精诚律师事务所律师。
异议人（案外人）：潘世金，男，汉族。
被执行人：德阳市阳光伟业房地产开发有限公司。
法定代表人：潘李，经理。
委托代理人：谢贤平，四川三目律师事务所律师。
案外人：张敬，男。
案外人：肖小华，男。
案外人：韩兵，男。
委托代理人：张敬，男。
委托代理人：吴芳，四川君唐律师事务所律师。
复议申请人德阳市明源电力（集团）有限公司罗江分公司（以下简称明源电力）不服罗江县人民法院（以下简称罗江法院）作出的（2016）川0626执异11号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
罗江法院查明，被执行人阳光伟业房产公司（甲方）与案外人韩兵（乙方）于2013年7月22日双方签订了《商品房买卖合同补充协议》。同日，被执行人阳光伟业房产公司向案外人韩兵出具了《委托书》，该委托书的内容为：韩兵先生：您购买了阳光伟业房产公司开发的位于罗江县工业集中开发区罗蟠路口的［芙蓉溪苑］6套住房(合同编号582#，房号5-2-5-1；合同编号583#，房号5-2-5-2；合同编号584#，房号5-2-6-1；合同编号585#，房号5-2-6-2；合同编号586#，房号5-2-7-1；合同编号587#，房号5-2-7-2)。首付款为人民币2108780.00元。现我公司委托您将该购房首付款转入以下账户：开户行：德阳银行旌阳支行，户名：毛俊，该购房首付款转入上述委托账户后，我公司即承认收到您的购房款。案外人韩兵根据该《委托书》于2013年8月1日通过德阳银行股份有限公司营业部向被执行人转款2100069元。2013年7月25日被执行人阳光伟业房产公司向罗江住建局办理了［芙蓉溪苑］5-2-7-2号商品房预售合同备案。2014年10月10日，被执行人阳光伟业房产公司与案外人韩兵就2013年7月22日购买的位于罗江县万安南路西侧［芙蓉溪苑］5-2-7-2号住宅交房事宜达成如下协议：1、2014年10月10日前交付该套住宅的钥匙及购房发票等相关手续。2、阳光伟业房产公司承诺若交房后购房者需办理合同更名手续，我公司予以全力配合办理并不收取任何费用。3、购房相关税费及维修基金由购房者自行缴纳。4、其他未尽事宜双方另行协商解决。2014年10月14日，案外人韩兵向德阳欣荣物业管理有限公司交纳了5-2-7-2房屋的电梯维护费20元/月×6=120元及2014.10-2015.3半年的物管费877元。2014年12月26日，案外人张敬、肖小华、韩兵(甲方)与被执行人阳光伟业房产公司(乙方)签订协议书，该协议书内容为：“甲方于2014年12月26日委托乙方代其销售位于四川省德阳市罗江县万安南路469号芙蓉溪苑住房19套(5-1-4-1、5-1-4-2、5-1-5-1、5-1-5-2、5-1-6-1、5-1-6-2、5-1-7-1、5-1-7-2、5-1-8-1、5-1-8-2、5-2-4-1、5-2-4-2、5-2-5-2、5-2-6-1、5-2-6-2、5-2-7-1、5-2-7-2、5-2-8-1、5-2-8-2)甲乙双方达成以下协议：1、甲方同意将19套房屋，委托于乙方销售，销售房屋房款由甲方亲自收取。2、甲方同意按每套房价39万元(含39万)以下，付给乙方每平米50元代售费；39万元以上付给乙方每平米100元代售费。3、本协议一式肆份，甲乙双方各持贰份，签字盖章生效”。案外人张敬、肖小华、韩兵还委托被执行人阳光伟业房产公司收取19套房屋的钥匙。2015年10月22日案外人韩兵(甲方)、异议人潘世金(乙方)签订《房屋买卖合同》，该合同的主要内容为：“1、甲方自愿将位于罗江县万安南路(芙蓉溪苑)5幢2单元7楼2号的住宅(以下简称该房屋)出售给乙方，该房屋建筑面积177.76平方米。2、该房屋成交价格为人民币320000元，该房屋权证过户费用由乙方承担。3、付款方式及期限：首付款120000元，尾款卖方通知买方领取《房屋所有权证》后一周内支付。若逾期支付按逾期金额3%天支付违约金。异议人潘世金与案外人韩兵还就产权过户与相关费用、物业交割、违约责任等事宜进行了约定。同日，异议人潘世金向案外人首付房款120000元。同日案外人韩兵到罗江住建局撤销了合同编号581#商品房（房号5-2-4-2）预售备案。当天异议人潘世金与被执行人阳光伟业房产公司签订了《商品房买卖合同》(合同编号1005#)，被执行人阳光伟业房产公司将其开发的芙蓉溪苑5-2-7-2号商品房出卖给异议人潘世金，约定了房屋价款付款方式，规划变更、设计变更、交付条件，市政基础设施和其他设施的承诺，逾期付款、逾期交房责任，交接手续、商品房质量、装饰、设备标准、住宅保修责任、使用承诺、共有权益、附属建筑物、构筑物、前期物业服务、专项维修资金等事项作了约定。当天被执行人阳光伟业房产公司向罗江住建局办理了该套商品房预售合同备案。2016年2月3日异议人潘世金转给案外人张敬购房款150000元。2016年4月14日，异议人潘世金向被执行人阳光伟业房产公司交纳400元的代为办证费用（因异议人潘世金系征地拆迁货币安置户自愿购买商品房）。2016年4月15日，异议人潘世金到罗江县地税局办理了契税（免征）手续，2016年4月18日，异议人潘世金向罗江住建局交纳住宅专项维修资金6400元。2016年4月22日异议人潘世金向四川金苹果物业服务有限公司交纳2016年5月1日-2017年4月30日的住宅物管费、楼道能耗费2313元，还签订了《治安、消防安全责任书》。
因被执行人阳光伟业房产公司下欠申请执行人明源电力工程款，申请执行人便向德阳仲裁委员会申请仲裁。2015年6月12日，德阳仲裁委员会作出(2014)德仲字第440号裁决书，裁决：一、被执行人阳光伟业房产公司于本裁决送达之日起十日内向申请执行人明源电力分公司支付工程欠款2989400元；二、被执行人于本裁决送达之日起十日内向申请执行人支付违约金145296元；本案仲裁费35068元、财产保全费5000元由被执行人承担。”由于被执行人未履行生效仲裁裁决书的义务，申请执行人便于2015年6月29日向德阳市中级人民法院申请执行。同年7月10日，德阳市中级人民法院又将该案指定该院执行。该院于同年7月20日受理明源电力的执行案件。该院在执行中，根据申请执行人提供的执行线索和要求，于2016年5月4日依法查封了被执行人阳光伟业房产公司开发的位于罗江县芙蓉溪苑5栋2单元4-1；4-2；5-1；6-2；7-2；8-1；8-2；5栋1单元5-1；5-2；6-1；7-1；8-1；8-2房屋13套，并向罗江住建局（县房管所）发出“在该院查封期间，停止办理(上述房屋)产权变更、抵押等权利行为。”的协助执行通知书。异议人潘世金等知道其所购买的房屋被查封后，遂于2016年8月18日提出执行异议，请求法院解除查封。
罗江法院认为，案外人韩兵与被执行人阳光伟业房产公司经协商签订《商品房买卖合同》，购买了被执行人开发的位于罗江芙蓉溪苑5栋2单元7-2房屋，按约定付清了房屋价款，并到罗江住建局办理了商品房预售备案，支付了部分物管费和电梯维修费。后案外人韩兵又将其购买的该套商品房卖给异议人潘世金，案外人韩兵与异议人潘世金签订了《房屋买卖合同》，异议人潘世金支付部分房屋价款，约定了房屋尾款的支付时间。案外人韩兵到罗江住建局办理了撤销该套商品房预售备案。同时异议人潘世金与被执行人阳光伟业房产公司签订了《商品房买卖合同》，并向罗江住建局办理该套商品房预售备案，交纳了住宅维修金，向罗江县地税局交纳了房屋契税，向物业公司交纳了物管费，到罗江县地税局办理了契税（免征）手续，现异议人潘世金所购买房屋的产权登记手续正在办理中。
综上，异议人潘世金在购房过程中并没有与被执行人阳光伟业房产公司发生直接的债权债务关系，同时被执行人阳光伟业房产公司也认为所查封的房屋所有权转移与自己没有关系。虽然异议人潘世金购买的该套商品房登记在被执行人阳光伟业房产公司名下，但在人民法院查封之前，被执行人阳光伟业房产公司已将该套商品房卖与案外人韩兵，后案外人韩兵又将该套商品房卖与异议人潘世金且已签订有效的房屋买卖合同，占有该不动产。故异议人潘世金提出解除查封的理由成立。据此，罗江法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定解除对异议人潘世金购买的位于罗江芙蓉溪苑5栋2单元7-2号房屋的查封。
明源电力向本院申请复议称：一、按照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条的规定，异议审查应由原执行法院，即德阳市中级人民法院审查。二、罗江法院适用法律错误。异议人和案外人请求解除对涉案房产的查封，应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，依法裁定驳回。
异议人潘世金在本院指定的期限内未提交答辩意见。
案外人张敬、肖小华、韩兵称，罗江法院为执行法院，其对执行异议审查符合法律规定。涉案房产系异议人购买，属其所有，罗江法院查封该房产违反法律规定，应该解除查封，请求驳回复议申请人的复议申请。
本院查明的基本事实除2015年10月22日案外人韩兵到罗江住建局撤销了合同编号587#商品房（房号5-2-7-2）预售备案外，其余与罗江法院查明的事实一致。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定：“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理;受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。”、“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。”，该执行案件虽为本院指定罗江法院执行，但查封涉案房产的执行行为系罗江法院实施，并不是本院作出的执行行为，故罗江法院作为执行法院对执行异议审查，符合上述规定。但异议人潘世金主张涉案房产属其所有而请求罗江法院解除对涉案房产的查封，系基于其主张的对执行标的之实体权利而提出的排除执行异议，故罗江法院应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，不应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定。由此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(五)项之规定，裁定如下：
一、撤销罗江县人民法院作出的（2016）川0626执异11号执行裁定；
二、发回罗江县人民法院重新作出裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 程 鹏
审判员 邓一凡
审判员 杜 芳
二〇一六年十月二十一日
书记员 王 兰