广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终791号
上诉人（原审被告）：钟树森，男，住桂平市。
被上诉人（原审原告）：桂平市车百度汽车用品店，住所地：桂平市西山镇。
经营者李珊珊，女，住桂平市。
经营者吴永刚，男，汉族，住桂平市。
委托诉讼代理人：张桂强，广西理维律师事务所律师。
上诉人钟树森因与被上诉人桂平市车百度汽车用品店（以下简称车百度汽车用品店）房屋租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2015）浔民初字第4341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人钟树森、被上诉人车百度汽车用品店的委托诉讼代理人张桂强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟树森上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人车百度汽车用品店的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院以上诉人违约为由判决解除上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》是错误的，在本案中，上诉人不存在违约行为，是被上诉人中途违约退租。一审法院认定上诉人未履行对房屋的维修义务是错误的，在上诉人与被上诉人于2015年3月30日因房屋二楼雨水渗漏问题出现纠纷后，被上诉人恶意不交钥匙给上诉人，致使上诉人无法继续对房屋进行装修，更无法处理雨水渗漏问题，被上诉人直到2015年11月才将钥匙交给上诉人。因此上诉人不存在违约行为，保证金依法不应返还。
被上诉人车百度汽车用品店辩称，一、一审判决正确，应予维持，上诉人的上诉事实和理由没有依据，应予以驳回。
车百度汽车用品店向一审法院起诉请求：一、解除车百度汽车用品店经营者吴永刚与钟树森签订的《房屋租赁合同》；二、被告返还租房押金1万元给原告。
一审法院认定事实：李珊珊与吴永刚系夫妻关系，为车百度汽车用品店的共同经营者。吴永刚因经营生意需要，于2012年9月4日与钟树森签订《房屋租赁合同》，向钟树森租赁其位于桂平市西山镇桂江西路新村小区30号房屋一楼，约定租赁期限自2012年11月15日至2018年11月15日止。吴永刚签订合同后交付了1万元租房保证金给钟树森，钟树森将房屋交付装修使用。车百度汽车用品店的共同经营者李珊珊、吴永刚于2012年9月25日到工商行政管理局以上述房屋为经营场所注册设立车百度汽车用品店，共同经营汽车清洗、汽车美容服务、汽车配饰品零售等业务。《房屋租赁合同签订》后，车百度汽车用品店已经履行了房屋租金交付义务至2015年11月15日。2015年3月30日，天降暴雨，雨水从车百度汽车用品店经营场所二楼楼梯门口的防水门槛渗漏至一楼浸坏车百度汽车用品店的物品，事发当日，桂平市西山镇派出所民警曾到现场处理，车百度汽车用品店经营者及钟树森均在场。同年5月6日，车百度汽车用品店的物品又因雨水渗漏致损，车百度汽车用品店经营者吴永刚再次到桂平市公安局西山派出所报警处理。车百度汽车用品店经营场所二楼门槛至今未被维修。2015年11月30日，钟树森立写《收条》给车百度汽车用品店的经营者吴永刚收执，《收条》载明“今收到吴永刚同志交给铺面三个大门锁匙水电费一个存折”。一审法院认为，一、关于车百度汽车用品店主体是否适格的问题。车百度汽车用品店是经依法登记成立的个体工商户，该店是由李珊珊、吴永刚夫妻两人家庭共同经营，虽然吴永刚与钟树森签订《房屋租赁合同》是以个人名义签订，但其承租的房屋实际是用于经营车百度汽车用品店，故车百度汽车用品店是本案的适格当事人。二、关于涉案的《房屋租赁合同》是否合法有效及车百度汽车用品店与钟树森是否形成合法的租赁关系的问题。车百度汽车用品店的经营者吴永刚与钟树森签订的《房屋租赁合同》属双方真实意思表示。根据一审法院依职权依法调取的《私人住宅建设工程规划审批单》、《建设工程规划许可证》，可以证实钟树森出租给车百度汽车用品店的经营者吴永刚的房屋经主管部门批准建设，没有违反法律的禁止性规定，故其就上述房屋出租签订的《房屋租赁合同》合法、有效。三、关于车百度汽车用品店与钟树森是否存在解除《房屋租赁合同》事由的问题。车百度汽车用品店与钟树森签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应该全面履行自己的义务。钟树森作为出租方应当确保租赁物符合约定用途，因车百度汽车用品店与钟树森未就维修义务作出约定，故钟树森应履行租赁物的维修义务。2015年3月30日，车百度汽车用品店因租赁房屋二楼雨水渗漏，协同桂平市西山派出所民警与钟树森共同处理，钟树森在明知房屋因损坏妨碍车百度汽车用品店正常使用的情况下，应当履行对房屋进行维修的义务，但至今未予维修，致使车百度汽车用品店无法对租赁房屋进行正常使用。事发后，车百度汽车用品店已实际搬离租赁房屋，并于同年11月30日将租赁房屋钥匙及水电费存折交还。一审法院认为，车百度汽车用品店已搬离租赁房屋，继续维系车百度汽车用品店与钟树森之间的租赁关系已无实际意义，故车百度汽车用品店请求解除与钟树森签订的《房屋租赁合同》，依法予以照准。钟树森主张其撬开出租给车百度汽车用品店的房屋二楼门槛砖块是应车百度汽车用品店的经营者要求所为，是车百度汽车用品店经营者的行为最终导致雨水渗漏至车百度汽车用品店经营场所，又未能提供充分证据予以证实，依法不予采信。四、关于钟树森应否返还租房保证金给车百度汽车用品店的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，为保证合同顺利履行，车百度汽车用品店向钟树森交纳了1万元的保证金，合同履行完毕时钟树森无条件返还给车百度汽车用品店，若车百度汽车用品店中途退租，保证金归钟树森所有。本案中，车百度汽车用品店按约定交付租金后，钟树森未履行房屋维修义务，致使车百度汽车用品店无法正常使用租赁房屋，钟树森的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，车百度汽车用品店主张解除合同的，应当通知钟树森，合同自通知到达钟树森时解除。但车百度汽车用品店未能提供充实证据证实其在应履行下一年度房屋租金交付义务前已向钟树森发出解除《房屋租赁合同》的通知，也未按照约定支付2016年度的房屋租金，车百度汽车用品店的行为也已构成违约。故车百度汽车用品店请求钟树森将租房保证金1万元全部返还车百度汽车用品店，依法不予完全支持。钟树森主张车百度汽车用品店的行为致使钟树森房屋现在无法出租，要求车百度汽车用品店经营者继续履行合同约定，并按每月50000元支付房屋租金给钟树森，于法无据，依法不予支持。一审法院判决：一、解除桂平市车百度汽车用品店的经营者吴永刚与钟树森签订的《房屋租赁合同》；二、钟树森应返还租房保证金5000元给桂平市车百度汽车用品店；三、驳回桂平市车百度汽车用品店的其他诉讼请求。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。在本院二审庭审过程中，车百度汽车用品店与钟树森均表示同意解除车百度汽车用品店的经营者吴永刚与钟树森签订的《房屋租赁合同》。
本院认为，本案的争议焦点为：上诉人钟树森是否存在导致合同解除的违约事由，应否返还房租保证金给被上诉人车百度汽车用品店。车百度汽车用品店与钟树森在二审期间均表示同意解除车百度汽车用品店的经营者吴永刚与钟树森签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，车百度汽车用品店的经营者吴永刚与钟树森在《房屋租赁合同》中，并未对租赁物的维修义务作出约定，故应由出租人钟树森承担对租赁物的维修义务。本案中的租赁房屋在2015年3月30日已经发生过一次二楼楼梯雨水渗漏事件，钟树森对此亦知情，但其并未及时履行对租赁物进行维修的义务，且至今未修好，以致在同年5月6日，租赁房屋的再次发生楼梯雨水渗漏事件，导致承租人车百度汽车用品店不能依约对租赁房屋进行正常使用、收益，钟树森的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。但车百度汽车用品店未能提供证据证实其在应履行支付下一年度房租义务前已向钟树森发出解除《房屋租赁合同》通知书，以解除双方的租赁合同，也未按照合同约定向钟树森交付下一年度即2016年度的房租，车百度汽车用品店的行为也构成违约，依法亦应当承担相应的违约责任。故一审法院根据双方当事人的过错程度，判决钟树森返还部分房租保证金5000元给车百度汽车用品店，并无不当。钟树森上诉称导致合同解除的是因被上诉人中途退租及恶意不交钥匙给上诉人进行维修所致，因其未能提供相关证据予以证实，本院依法不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人钟树森已预交），由上诉人钟树森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
代理审判员 陈燕霞
代理审判员 覃献军
二〇一六年九月十八日
书 记 员 周丽雅