江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02106号
上诉人（原审被告）郭德群。
委托代理人吴建忠，南通市通州区竞翔法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）刘志群。
委托代理人蔡振丹，南通市通州区振兴法律服务所法律工作者。
上诉人郭德群因与被上诉人刘志群房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2015）通高民初字第00184号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年1月1日，郭德群与案外人季娟签订《房屋租赁合同》一份，约定季娟将景怡花苑门口门面房（即本案案涉店铺）出租给郭德群使用，租期一年，自2014年2月1日至2015年1月31日止，租金12000元。合同签订后，郭德群使用该店铺经营干洗店。2014年10月29日，刘志群、郭德群签订《商铺转让合同》一份，约定：郭德群同意将自己位于人民西路A5号店铺（原皇家干洗店）转让给刘志群使用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归刘志群所有，营业设备等动产归刘志群；刘志群在2014年10月31日前一次性向郭德群支付转让费118000元，上述费用已包括上述装修、装饰、设备及其他相关费用，此外郭德群不得再向刘志群索取任何其他费用。合同签订后，刘志群依约向郭德群支付了转让费，郭德群于2014年10月31日将店铺及其中的装潢、设备交刘志群使用继续经营干洗店生意。2015年1月，案外人季娟向刘志群索要房租，刘志群未同意，双方发生争执，案外人季娟遂在案涉店铺门上锁阻止刘志群继续经营。现刘志群诉至法院，认为本案存在重大误解，转让价格显失公平，请求法院判令解除或撤销双方之间的《商铺转让合同》。因刘志群认为案外人即案涉房屋的所有权人并未对双方之间的《商铺转让合同》进行追认，故变更请求为要求法院确认该合同无效，郭德群返还刘志群转让费118000元并赔偿刘志群损失6000元。
原审法院认为，从双方签订的合同内容看，双方明确约定将案涉店铺由郭德群转让给刘志群使用，未有将房屋所有权转让给刘志群所有的意思表示，而协议对店铺使用的期限、费用等一般房屋租赁合同应当载明的涉及出租人与承租人权利义务的内容均未提及，明显与常理不符，故对刘志群主张的在订立合同时并不知晓郭德群非案涉店铺房屋所有权人因此存在重大误解的意见，不予采信。关于转让价格118000元，郭德群认为包括店铺的装潢、设备及其与案外人季娟剩余租期的租金损失，刘志群认为店铺的装潢、设备实际价值远低于双方约定的金额，但未能提供相应的证据予以证实，故刘志群提出的合同存在显失公平的意见亦不能成立。
案涉店铺系郭德群从案外人季娟即出租人处承租，其与刘志群签订的合同实际包括店铺房屋的转租与装潢、设备的转让，因而同时存在转租合同及转让合同两种法律关系。因装潢依附于房屋，而刘志群签订合同的目的为继续经营干洗店，故本案两种合同关系不能割裂来看。关于《商铺转让合同》的效力，我国“合同法”第二百二十四条对于转租合同的效力没有作出直接具体的规定，但未经出租人同意的转租由于损害了出租人的利益，破坏了出租人与承租人现有的信任关系，为维护出租人及善意次承租人的利益，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据该规定，原则上承租人未经出租人同意其转租行为无效。
本案中，双方均认可季娟在知道转租后，在2015年1月有将案涉店铺上锁的行为，因此亦不能以出租人季娟在6个月内未提出异议推定其同意转租。郭德群在出租人不知情的情况下所作出的擅自转让及转租的行为在法律规定的期限内未能得到出租人追认，故本案双方间合同无效。郭德群收取的转让费118000元应予以返还，同时刘志群因合同取得的店铺亦同时予以返还。关于返还费用的金额，因刘志群在合同签订后实际占用店铺并经营，实际占用期间的租金已由郭德群实际支出，对刘志群使用期间的占用费应从转让费中予以扣除。根据郭德群与季娟的房屋租赁合同，年租金为12000元，故法院酌定刘志群应支付2014年11月起至2015年1月之间的占用费3000元。郭德群在未取得出租人同意的情况下，擅自将承租的店铺转租，存在过错，对于刘志群因此造成的合理损失应予赔偿。刘志群主张损失6000元过高，法院调整按银行同期贷款利率计算，超出部分法院不予支持。据此，对于刘志群诉请中合理部分，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，原审判决：一、刘志群与郭德群于2014年10月29日签订的《商铺转让合同》无效。二、郭德群于判决生效之日起十日内向刘志群返还转让费115000元并赔偿损失（自2014年10月31日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。三、刘志群于判决生效之日起十日内在郭德群返还转让费的同时返还人民西路A5号店铺给郭德群。四、驳回刘志群其他诉讼请求。案件受理费2780元，由刘志群负担25元，郭德群负担2755元。
宣判后，上诉人郭德群不服，向本院提起上诉称：1、刘志群居住在案涉房屋同一小区，其对案涉房屋权属情况应当知悉。从转让价格来看，118000元仅包含装潢、设备，商铺的价格远高于此。在签订《商铺转让合同时》，刘志群肯定会了解门面房的相关租赁事实和期限，应当认定刘志群在签订合同时是知道租赁情况的。2、案涉房屋租金为每年12000元，故商铺转让的118000元转让款主要为装潢和设备款，该合同应当认为是装潢和设备的转让，而不应认定为兼有房屋转租。3、案外人季娟向刘志群索要房租而非就转租行为提出异议，表明其对转租行为认可。因刘志群拒不交纳房租，才导致季娟对店铺上锁，可见季娟上锁的原因是刘志群不交房租而非其不同意转租。4、我国“合同法”对合同无效的情况进行了明确的规定，同时也规定在承租人擅自转租时，出租人可以解除合同。江苏省高级人民法院的意见也规定出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。承租人进行转租只是房屋的占有、使用权发生了变化，对出租人的所有权不产生影响。故承租人转租并不是无权处分，是对自己取得的占有、使用、收益权利的处分，转租合同应当认为有效。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回刘志群的全部诉讼请求或将本案发回重审。一、二审诉讼费用由刘志群负担。
被上诉人刘志群答辩称：郭德群没有向本人告知房屋租赁情况，案外人季娟到本人处一是要房租，二是直接表达出不同意转租行为。季娟到本人处立即采取锁门的做法，其已经用自己的行动表明不同意转租行为。如果季娟到本人处是要房租，应该给予本人一定的期限。双方的转租合同也损害了第三人的合法权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，郭德群与刘志群签订的合同虽然名为商铺转让合同，但刘志群并不是只需获得装饰、装修及设备的所有权，其更重要的是取得案涉店铺的经营权，因此案涉商铺转让合同实质上是一份租赁合同，即转租合同。该转租合同是无效的，理由如下：一、该转租合同未经出租人同意，在出租人知道后即在门上上锁，以其行为表示不同意转租，对于该转租由于其损害了出租人的利益，破坏了出租人与承租人之间的信任关系，原则上应当将此种行为认定为无效。二、刘志群并非仅是要取得店铺装修、设备的所有权，其签订商铺转让合同的目的是要经营干洗店，而郭德群与季娟签订的房屋租赁合同于2015年1月31日到期，这与郭德群与刘志群签订商铺转让合同仅三个月左右，虽然郭德群认为到期之后的房屋租赁事宜由刘志群和季娟商谈，但刘志群不予认可，且双方的商铺转让合同也未对此有所约定，从装修、设备转让的金额来看，刘志群经营案涉干洗店一般不会只有三个月，因此郭德群将干洗店转让给刘志群使用必然超过其与季娟签订的租赁时间，该转让合同因超过出租人与承租人的租赁期限也是无效的。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错一方应当赔偿对方的损失。一审对返还数额以及赔偿损失的处理并无不当。综上，上诉人郭德群的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2730元，由上诉人郭德群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 陆炜炜
代理审判员 张峥嵘
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；