大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0203民初1989号原告赫梓涵委托代理人刘庆贺、李明昌被告大连恒隆地产有限公司法定代表人劳建亮委托代理人姜万成、毛晓涛原告赫梓涵与被告大连恒隆地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赫梓涵及其委托代理人李明昌，被告大连恒隆地产有限公司委托代理人姜万成、毛晓涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赫梓涵诉称，2015年9月21日，原告与被告签订一份房屋租赁合同,合同约定:原告租用大连恒隆广场商场461号铺位，面积约573平方米，租赁期限为72个月；被告于2015年度第四个季度开业，并在开业前90天将房屋交付到原告。原告在恒隆广场的整体招租期间，经被告工作人员的指定同时也得到被告的准许后与北京天意坊餐饮管理有限公司签订了特许经营合同，并在该商铺内经营“天意小馆”。原告依据合同的约定于2015年6月期间分别向被告支付了装修保证金、公用事业费押�、商品质量保证金。被告于2015年10月29日将商铺交付原告，原告原本计划2015年12月25日装修完毕，但由于被告的消防和燃气设备等问题造成装修拖延至2016年1月26日。后一直等待商场的整体消防验收检查及燃气、排风设施的配套，直到2016年7月19日才得到被告允许开业的通知。由于被告的原因造成原告175天的空闲，原告已实际发生损失共计1918115元，该笔损失费用原被告均无异议并予以确认。关于赔偿，被告提出在日后的租赁期内分期抵扣的方式，原告不予认可。原被告在协商抵扣上述损失款项之际，被告的工作人员曾多次催促原告缴纳相关的物业费及商铺租金。由于被告的招商项目不均及商场内部规划的管理不善，导致整个商场业态氛围极差，原告所在的楼层已有多家商铺被被告单方解约或强迫封门，导致整个商场的人流稀少，原告在已有的损失之余仍亏损经营。被�要求原告支付高达近30万元的物业管理费，原告要求物业费从被告确认给原告的损失额度抵扣，为此双方没有达成一致。2017年4月6日，被告的综合服务部向原告下发关于“厨房油烟系统存在未及时清理油烟施工未达标等问题的通知”并于当日22点单方强行对原告的商铺采取停电措施，导致原告无法正常经营。原告在与被告协商恢复供电事宜期间，被告于2017年4月14日，在未经原告的许可下，擅自多次将原告经营的“天意小馆”大门破锁而入并自行清理油烟机，擅自丢弃原告存放在店内的大量食物及物品，原告报警处理。鉴于被告上述的无理行为以及对商场管理、运营、规划失望，导致原告经营的“天意小馆”实属无法正常经营，合同目的不能实现。原告为开设‘天意小馆’前期投入3229675元。现请求判令：1、依法解除房屋租赁合同；2、赔偿原告损失5147790元（包括开业前期投入3229675元，被告影响原告开业发生的损失1918115元）。被告大连恒隆地产有限公司辩称，一、因原告违约，被告于2017年4月14日解除与原告之间的房屋租赁合同。原告租赁被告房屋后，未按照租赁合同约定向被告支付租金、管理费、公共事业费、推广宣传费等各项费用。被告多次催要，原告拒绝支付，已达到了合同解除的条件。被告于2017年4月6日向原告邮寄送达了《解除合同通知书》，告知原告租赁合同于2017年4月14日解除，并要求原告交还商铺，支付欠付的租金、管理费、违约金、滞纳金等费用。但原告至今未按照租赁合同约定交还商铺，也未向被告支付任何款项；二、恒隆广场的消防、燃气设施在被告向原告交付店铺前就已通过竣工验收，且符合租赁合同约定，原告主张因该事由导致其延期开业，无事实依据。2015年3月24日，恒隆广场燃气内线工程通过竣工验收，2015年8月26日已通过消防验收合格取得《建设工程消防验收意见书》。依照租赁合同附件二《现有装修设施清单》约定，答辩人提供煤气接驳口、提供消防栓系统、喷淋系统、烟感器、消防报警系统、排烟管道接驳口，原告负责向煤气公司申请供气，负责店铺内煤气设施的施工安装，负责店铺内消防设施改造的审批、施工；三、原告以恒隆广场客流稀少、经营不善为由，拒绝支付租金、管理费等费用，无法律依据。被告与原告之间系房屋租赁关系，租赁合同中并未约定被告负有保证商场客流量的义务，被告也无义务保证原告盈利，原告的经营风险应当由其自行承担。综上所述，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，请�依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年9月21日，原告与被告签订一份房屋租赁合同,合同约定:原告租用被告大连恒隆广场商场461号铺位，面积约573平方米，租赁期限为72个月，被告于2015年度第四个季度开业，并在开业前90天将房屋交付到原告，于房屋交付之日起按月计算租金、营业租金、管理费等，（合同中另约定了各项费用的标准等）。2015年10月27日，被告将大连恒隆广场商场461号铺位交给原告，原告即对该场地进行装修。后原告因被告的消防验收和燃气配套拖延问题与被告多次协商损失赔偿事宜。2016年7月11日原告向被告事物部主任刘强发送电子邮件，内容为“提出消防相关证件问题和损失1918115元用免租期加损失扣减的具体方法”。2016年7月18日，被告事物部主任刘强用公司电子邮箱向原告回复�息，内容为：“经反复沟通讨论，我司大连恒隆广场最终确定对贵司的补偿协议按以下标准进行，如无异议，我司流程走完之后会与您签订相关补充协议，计租日期为2016年8月1日起，为避免影响开业日期，在我司流程提报的同时，也请尽快准备相应的开业前期手续。（该邮件中附有损失1918115元在以后的基本租金和管理费中分期抵扣的明细）”。被告方另向原告发送电子邮件“补充协议”，内容为：“被告商场开业日期为2015年12月18日，商铺交付日2015年10月29日，合同期自交付之日起至2022年7月31日，原告装修期自交付日起至2016年1月26日止，原告开业日2016年7月19日，（另附有给原告损失赔偿在基本租金、营业租金、管理费抵扣后的前后对照）”。后原被告就损失赔偿方式未达成协议。原告于2016年7月19日开始营业后未向被告支付租金等费用。2017年2月27日，被告向原告邮寄一份“催款及停水电函”，内容为“我司已于2016年12月20日及2016年12月27日先后向贵司送达《催款函》及《再次催款函》，催促贵司履行合同义务，如我司未于2017年3月3日下午17时之前全部收到贵司支付的全部欠款及产生的滞纳金，我司将于前述日期届满后中断该房屋水、电供应而不再另行通知；贵司如有任何问题请与我司刘强联系”。2017年4月6日，被告向原告邮寄一份“解除合同通知书”，内容为：“自2016年6月起贵司拖欠该房屋的应付费用，我司已先后向贵司送达《催款函》、《再次催款函》及《催款及停水电函》，但是贵司却置若罔闻至今拖欠未付，根据合同约定，贵司欠款的行为已构成违约�自本通知送达之日，即2017年4月14日起提前解除与贵司的合同。请贵司至迟于解除日与我司办理房屋移交手续并按合同的条件将房屋交还我司。否则我司有权依据合同相关规定，每迟延一日，收取每日租金三倍的占用费，并要求贵司赔偿我司因此而遭受的一切损失。并且，我司还有权在贵司不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除或任意处置贵司在该房屋内遗留的任何财物，视为贵司放弃该等财物的所有权，并将该房屋恢复原状。届时贵司应当承担由此发生的一切费用。贵司于解除日未履行交还义务的，我司将根据合同行使收回该房屋的权利，不再另行通知贵司。”当日，被告对原告店铺实施停电。2017年4月14日，被告方人员进入原告经营的店铺，双方发生纠纷，原告报警处理并从该店铺撤出至今。另查，原告�开办店铺的前期投入情况。1、2015年6月10日，与北京天意坊餐饮管理有限公司签订一份“特许经营合同”，合同约定：北京天意坊餐饮管理有限公司将“天意小馆”特许经营权授予原告，加盟店名称天意小馆.大连恒隆广场商场，特许经营期限6年，具体日期以恒隆开业日期为准，品牌使用权利金费用一次性支付50万元。双方另签订一份“餐厅管理咨询顾问服务协议书”，协议书约定：北京天意坊餐饮管理有限公司为原告提供餐厅管理、菜牌菜谱、员工工装、菜品设计制作、餐厅装饰装修、功能区域划分、员工招聘、营业方案、原材料采购等顾问服务，开业前顾问费5万元，开业后顾问费10万元，总计15万元。以上两份协议签订后，原告于2015年6月23日向北京天意坊餐饮管理有限公司转帐65万元，北京天意坊餐饮管理有限公司2015年7月2日开具两张分别为50万元加盟费、15元顾问费的收据。2017年6月28日，北京天意坊餐饮管理有限公司另向原告开具顾问费—培训延期费5万元的收据。2、原告与北京和合堂设计咨询有限公司签订有关店铺装修的“设计协议”，设计费10万元。原告分别于2015年6月23日、11月20日向北京和合堂设计咨询有限公司转帐6万元、4万元总计10万元，2015年11月27日，北京和合堂设计咨询有限公司向原告出具10万元设计费的收据。2017年6月28日，北京天意坊餐饮管理有限公司另向原告出具现金收到设计费-加项费用10万元现金的收据。3、原告与北京蓝犀装饰工程有限公司签订“产品定制合同”，合同约定：北京蓝犀装饰工程有限公司提供工厂道具定制、餐椅定制、艺术品及艺术灯具定制，总计定制费用50万元，付款户名施其宏。合同签订后，原告于2015年11月、12月、2016年1月通过银行转帐向施其宏账户支付定制费总计51万元，2016年1月20日，北京蓝犀装饰工程有限公司向原告出具51万元制作费的收据；2017年6月28日，北京蓝犀装饰工程有限公司另向原告出具收到定制加项费用17万元现金的收据。4、原告与大连合鑫佳美装饰工程有限公司签订“建筑装饰工程施工合同”，合同约定：大连合鑫佳美装饰工程有限公司为原告大连大连恒隆广场天意小馆进行装修改造，总价款51万元，合同签订后付总工程款60%即30万元，工期自2015年10月27日至2015年12月12日。合同签订后，原告于2015年10月26日用POS机刷卡付款30万元，大连合鑫佳美装饰工程有限公司于同日开具30万元的收据，原告另于2015年11月25日、12月13日、12月30日向大连合鑫佳美装饰工程有限公司法定代表人王鹤帐户转款11万元、5万元、8万元总计53万元，5、2015年11月，原告与北京城建天宁消防有限责任公司签订“消防改造工程施工合同”，合同约定：由北京城建天宁消防有限责任公司包工包料对461店铺进行消防改造，总价款51570元，汇款至指定的银行帐户。合同签订后，原告于2015年11月30日向北京城建天宁消防有限责任公司转款51570元，2016年6月13日，北京城建天宁消防有限责任公司开具51570元的增值税普通发票。2016年6月13日，北京城建天宁消防有限责任公司开具22650元的增值税普通发票，2016年10月9日，原告向曲圣爱帐户转帐22650元。6、2015年10月，�告向人保大连分公司购买施工保险支付20255元。7、2015年11月30日,原告与大连天华富丽酒店用品有限公司签订“合约书”，内容为原告购买大连天华富丽酒店用品有限公司各式锅、刀具、餐车、料理机等餐厅用品，总货款273000元，交货日期2015年11月3日，大连天华富丽酒店用品有限公司开户银行持卡人隋金卉。合同签订后，原告于2015年11月11日、12月18日、12月27日、2016年5月11日分别向隋金卉帐户转帐8万元、48000元、32000元、23000元、17000元合计20万元。2016年4月20日，大连天华富丽酒店用品有限公司开具两张分别为273000元、83700元的收款收据。8、2015年10月29日，原告与大连金搏机电设备有限公司签订“空调安装施工合同”，合同约定：大连金搏机电设�有限公司为原告空调末端风机盘管安装调试、冷热水管路及配套风管安装，设备由大连金搏机电设备有限公司提供到场，总价款158490元，大连金搏机电设备有限公司法定代表人仇伟。合同签订后，原告分别于2015年11月11日、2016年3月7日向仇伟帐户转款8万元、2万元合计10万元，2016年5月6日，大连金搏机电设备有限公司出具158490元的收款收据。9、2015年12月15日，北京太谷广告有限公司向原告开具菜谱制作费10800元的收据。10、2016年7月3日，原告向徐建军帐户转款8300元，2016年7月5日，大连圣达厨具城新博旺酒店用品商行出具57000元的餐具收据。11、2016年1月16日，原告向常金光帐户转款8600元，2016年1月1日，大连机电五金批发市场新凯浦水泵经销处开具8600元的污水提�器的收款收据。12、2016年7月1日，原告与大连奥林匹克电子城华瀜科技电子商行签订“收银系统合同”，合同约定由大连奥林匹克电子城华瀜科技电子商行提供点菜、收银等系统电子硬件设施，总价款20700元。合同签订后,原告分别于2016年7月15日、7月27日向张峰帐户转款20700、1500元合计22200元。2016年7月8日，大连奥林匹克电子城华瀜科技电子商行开具58500元的收银系统设备的收款收据。13、原告在大连奥林匹克电子城购买监控系统，于2015年12月8日、12月26日、2016年3月5日分别向门立平帐户转款8650元、5190元、3205元合计17045元。2016年12月7日，大连奥林匹克电子城敏视通科技产品商行开具价款43600元的销货清单。14、2015年11月9日，原告与大连�中山区世纪灯光音响经销处签订购买音响、灯光、舞台系统供货安装调试合同，合同约定总价款3万元，大连市中山区世纪灯光音响经销处法定代表人王金广。合同签订后，原告分别于2015年11月11日、2016年1月9日向王金广帐户转款2万元和1万元。2016年1月6日，大连市中山区世纪灯光音响经销处开具38460元的灯光音响收据。15、2015年12月20日，大连隆兴鱼缸向原告开具12000元的鱼缸制作费收款收据。本院所确认的上述事实，有原被告签订的房屋租赁合同及、被告给原告的函件、双方之间的电子邮件、公安部门接警记录、被告原工作人员刘强、张浩宇证人证言、原告开业投资材料、照片及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,且不违反法律规定,应认定为有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。鉴于被告在诉讼前已对合同进行了解除，原告现又请求解除合同，故本院对此予以照准。关于店铺的占有问题。2017年4月6日，被告在对原告店铺实施停电后，原告不再经营。4月14日，被告方人员进入原告店铺与原告发生冲突，原告从该店铺撤出，根据现场照片及原告的店铺位于被告商场内的事实，应认定被告自此控制了该店铺，原告不再占有该店铺。关于被告解除合同的责任及损失问题。根据被告事物部主任刘强的证人证言及双方在2016年7月的邮件内容，可以认定被告存在消防和煤气配套问题致使原告延期开业并造成损失的事实，且双方认可损失1918115元。因原告在该时间欠付被告各项费用未超出上述损失1918115元，故被告以原告不支付租金等费用为由对原告店铺实施停电并控制店铺致使原告不能经营已构成违约，应承担违约责任，由此给原告造成的损失应给予赔偿。被告赔偿损失范围除上述双方确认的延期开业损失1918115元外，还应包括原告为开办店铺投入的费用损失。关于原告为开办店铺发生的费用问题。原告陈述付款方式有银行转帐和现金支付,并提供了部分合同、收款收据和银行转帐记录，因大数额的现金支付不符合现实交易习惯和常理，故本院对大额现金支付部分不予认定；另外部分转帐支付收款人没有证据证明与本案具有关联性，本院亦不予认定。包括北京天意坊餐饮管理有限公司5万元现金的延期培训费、北京和合堂设计咨询有限公司10万元现金设计加项费、北京蓝犀装饰工�有限公司17万元现金的定制费、大连合鑫佳美装饰工程有限公司282000元现金的装修费、大连天华富丽酒店用品有限公司113000元和43700元现金的厨具款、大连金搏机电设备有限公司现金58490元、北京太谷广告有限公司菜谱制作费10800元、大连圣达厨具城新博旺酒店用品商行现金57000元、大连奥林匹克电子城华瀜科技电子商行现金58500元、大连奥林匹克电子城敏视通科技产品商行现金43600元、大连市中山区世纪灯光音响经销处现金8460元、大连隆兴鱼缸支付12000元的鱼缸制作费，共计1007550元。另北京城建天宁消防有限责任公司发生的18950元费用包含在延期开业损失1918115元内。对原告提出其他的费用本院予以认定，总计2203175元。关于原告为开办店铺发生的费用的赔偿数额问题，原告主张应对其全部投入予以赔偿。鉴于原告实际经营使用一段时间，故对其主张的投入费用不能全部支持，可按实际经营时间进行折算。原告自2016年7月19日开业至2017年4月14日撤出共经营9个月，占合同期限72个月比例12.5%，按2203175元折算275396元，被告应赔偿原告投入损失部分为1927779元（2203175元减去275396元）。综上，被告应赔偿原告损失3845894元（1927779元加1918115元），依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告赫梓涵与被告大连恒隆地产有限公司签订的房屋租赁合同。二、被告大连恒隆地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赫梓涵损失3845894元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46213元（原告已预交），由原告赫梓涵负担11688元，被告大连恒隆地产有限公司负担34525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本两份，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行期间二年。审 判 员  刘维权人民陪审员  高 岩人民陪审员  刘晓虹二〇一七年八月十五日书 记 员  陈慧宁