广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1101号
上诉人（原审原告、反诉被告）：谢志明，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××5473。
委托代理人：李宛容，内蒙古兴林律师事务所律师。
委托代理人：邓政威，广东大洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵丙全，男，汉族，住广东省惠州市惠城区，公民身份号码为×××7137。
委托代理人：梁智锐，广东陈梁永钜律师事务所律师。
委托代理人：陈有维，广东陈梁永钜律师事务所律师。
原审第三人：东莞市睿润五金制品有限公司（自然人独资）。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：徐少册。
原审第三人：徐少册，男，汉族，住广东省东莞市。
上诉人谢志明因与被上诉人赵丙全及原审第三人东莞市睿润五金制品有限公司（以下简称睿润公司）、徐少册房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月27日，谢志明向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、赵丙全支付谢志明厂房、宿舍转让款320万元，并自起诉之日起按银行同期逾期贷款利率计付利息。2、本案诉讼费由赵丙全承担。
赵丙全则于2014年4月8日提起反诉，请求法院判令：1、谢志明向赵丙全支付逾期交付厂房、宿舍的违约金100万元。2、谢志明向赵丙全支付逾期10个月交付厂房、宿舍的使用费50万元。3、谢志明赔偿赵丙全代垫的土地租金31248元。4、谢志明向赵丙全赔偿因其拆除破坏厂房、宿舍的装修、附属设施造成赵丙全的部分损失144968.5元。5、谢志明向赵丙全赔偿因本案委托律师支付的律师费160000元。6、谢志明向赵丙全赔偿本案付出的公证费2520元。7、本案诉讼费用由谢志明承担。
原审法院审理查明：睿润公司成立于2008年，成立时法定代表人徐碧随、注册资本50万元、公司类型有限责任公司（自然人独资）；后于2010年3月18日变更登记为法定代表人谢志明（执行董事、经理）、注册资本100万元、公司类型有限责任公司（自然人投资或控股）、监事徐少册。2012年3月23日，徐少册自谢志明处受让其对睿润公司50%股权。睿润公司现为徐少册持股100%的自然人独资有限责任公司。
2012年3月29日，谢岗经联社（甲方）、谢志明（乙方）、赵丙全（丙方）签订《厂房、宿舍转让合同》一份，约定谢志明自愿将其合法受让的位于东莞市谢岗镇榭港区坎里的宿舍、厂房（产权证号为：粤房地证字第××号、粤房地证字第18××68号，登记证号为：25070040、25070041号）及现有搭建的铁皮房、附属物按现状转让给赵丙全，转让总价款为560万元；谢岗经联社（甲方）同意将该厂房、宿舍及其他附属物所占面积为4200平方米的集体土地使用权出租给赵丙全使用，期限自2012年3月30日起至2060年1月30日止。该合同第4条约定谢志明同意赵丙全按如下方式支付转让对价：协议生效之日起3天内付240万元，协议生效之日30天内付300万元，付款至550万元时止，赵丙全保留10万元作为谢志明的履约保证金。第5条约定赵丙全按上述付款方式付清转让价款后，即取得转让房产的所有权，谢志明应在收到最后一期付款（即付至550万元）之日起5天内，将《房产证》原件2份、《土地证》原件1份、《见证书》原件1份、拍卖成交确认书原件1份、民事裁定书原件1份、协助执行通知书原件1份一次性移交给赵丙全。第6条约定赵丙全取得该房产的所有权后，同意谢志明继续使用该厂房、宿舍至2012年12月30日；厂房第三层使用至2013年6月30日。谢志明应在上述期限届满前办理好搬迁工作，确保在该期限内完成房产的交付。如谢志明未能在上述期限内完成交付，则自该期限届满次日起，应向赵丙全支付使用费。按整体厂房、宿舍的月使用费为5万元，厂房第三层的月使用费为1万元。如赵丙全不同意谢志明继续使用该房产，并经书面通知后，谢志明仍未能在2012年12月30日前交付厂房、宿舍（不含厂房第三层）的，谢志明应赔偿赵丙全违约金100万元；不能在2013年6月30日前交付厂房第三层的，由谢志明和徐少册赔偿赵丙全违约金100万元。第8条约定，对该房产交付前的土地租金由谢志明承担，交付后即2013年1月1日起的租金由赵丙全承担。第9条约定交付时，除谢志明的机器设备、原料、成品、半成品、展示品、办公设备等属于谢志明的个人财产由谢志明搬走，厂房现有的装修、门窗、消防设备、水电设备（含变压器）、照明设备、管线、地板瓷砖、展示柜、橱柜、保安门岗及其活动门等添附于建筑物、不可移动、不可拆除的物品按现状移交给赵丙全使用。
赵丙全主张因谢志明破坏厂房造成损失144968.5元，提交费用报销单、记账凭证共11份为证。经审查，该些证据形成于2010年4-6月间。赵丙全表示，厂房现场已变更，不就该项诉请申请鉴定。赵丙全主张因本案诉讼支付公证费2520元、律师费160000元，提交了公证费发票、民事代理委托合同、律师费发票为证。谢志明予以否认。
赵丙全主张，涉案物业已由谢志明用于对睿润公司的出资，实际属睿润公司所有，本案物业转让的主体实为赵丙全与睿润公司、徐少册，其已向睿润公司、徐少册付清相应转让价款，提交了《合作经营协议》（复印件）、《厂房、宿舍及土地使用权转让协议书》、工商登记查档资料、《股权转让协议书》、收款收据、收条、收据、（2012）东中法民二终字第1127号民事判决书、《公证书》2份等为据。睿润公司、徐少册对赵丙全的主张及全部证据予以确认。
《合作经营协议》（复印件）由案外人徐碧随与谢志明于2010年2月1日签订，载明谢志明以东莞市谢岗镇新城工业区厂房与宿舍作价333万元（房地产权证号分别为：粤房地证字第××、18××68号）、现金投入103万元成为睿润公司的新合伙人。谢志明以《合作经营协议》属复印件为由，不予确认。
赵丙全于2013年8月21日向谢岗经联社交纳2012年7月-2013年6月土地使用补偿款20160元、于2013年12月16日向谢岗经联社交纳2013年7月-12月土地使用补偿款11088元。赵丙全提交收条1份、收据5份主张已于2012年3月26日付定金10万元、于2012年3月29日付100万元、于2012年3月30日付110万元、于2012年3月31日付30万元、于2012年4月14日付15万元、于2012年5月10日付285万元。上述收条、收据均有睿润公司的盖章及徐少册的签名。赵丙全述称后续的5次付款，4月14日15万元是现金支付给徐少册，在徐少册工厂支付，其他是转账支付至徐少册名下。收条除载明睿润公司、徐少册收取定金10万元外，并载明了转让标的物、价款、交付期限，实际是一份协议。全部收条、收据均有睿润公司盖章、徐少册签名，2012年3月29日收据并有谢志明签名。谢志明主张曾有书面委托徐少册收取首期款240万元，对2012年3月29日的收据予以确认。谢志明述称，因徐少册介绍他人买厂房，当时说好给徐少册2-3万元酬金，且当时证件因帮睿润公司融资故保管在融通公司，急需此款项去赎回证件，故委托徐少册收取首期款240万元。就徐少册的酬金及委托收款问题，谢志明表示无证据提交。
2012年12月27日，赵丙全向睿润公司、徐少册公证发出邮件，要求其按期交付物业；2013年11月7日，赵丙全以厂区交付前遭破坏为由，对厂区现状进行公证。赵丙全主张谢志明迟至2013年9月23日才交付厂房，并提交落款日期为该日的签收材料为据，但表示对签收材料上代表交付方签名的人员姓名及身份无法辨认，应该是谢志明的表弟。谢志明予以否认，主张厂房第三层在2013年6月30日交付，其余于2012年12月31日交付，但表示无证据提交。经辨认，2013年9月23日的交接材料有赵丙全签名，另一方签名为“铭伶：XXX”，具体落款因字迹潦草难以辨认，抬头为“厂房交接事宜赵履行完合同”，内容为：截止到9月23日铭伶厂使用电费为：①电表读数55056.8×40倍②电表读数009620.3×40倍③电表读数00389×40倍，截止到9月23日铭伶厂使用水表读数011702.6度。
赵丙全提交的电费单显示涉案物业的用电自2013年1月至11月登记开户名为东莞市铭伶铝制品有限公司；水费通知单、历月用水清单显示涉案物业的用水自2012年8月至2013年12月登记开户名为东莞市铭伶铝制品有限公司；工商登记内档显示东莞市铭伶铝制品有限公司于2012年6月登记成立，成立时法定代表人为谢志明，股东为谢志明、潘华，后于2013年7月变更股东为谢志明、莫杰良，现股东为莫杰良、莫小燕。谢志明对该些证据无异议，但主张与本案无关，不能证明赵丙全的主张。就厂房被破坏事宜，赵丙全述称当时有向谢岗派出所报案，并申请原审法院调查，但未能提交报警回执或报案号供审核，故原审法院未能开展相关调查。
各方当事人均确认，案涉物业土地使用权登记在谢岗管理区名下、证号为东府集建（1997）字第1900230700992号，房产登记在东宜（香港）有限公司名下，房地产权证号为粤房地证字第××、18××68号。该物业原由江立秋于2002年经法院拍卖买得。2010年3月5日，谢志明与案外人通过签订《厂房、宿舍及土地使用权转让协议书》（经谢岗镇法律服务所见证），自江立秋处受让该物业。赵丙全、睿润公司、徐少册确认已从担保公司处取回相应原件，现由赵丙全收执。
赵丙全证人王某（身份证号：××）出庭作证述称：1.当时徐少册有亲戚在我村开五金店，说有朋友要卖厂房，证人认识赵丙全，说想买，故介绍本案买卖。2.第二次去徐少册办公室时，谢志明说本来厂房是他的，如要买卖跟徐少册谈则可。3.付最后一笔款项证人在场，谢志明、赵丙全、徐少册及证人一起在广发行办理的付款。先去工厂，再共同去广发行。4.只知道是徐少册的厂房要卖，股权转让不知道。5.交易价格证人不参与，但交易过程全程跟踪。谢志明述称：1.确认该物业在转让之前由睿润公司占有及使用。2.睿润公司法定代表人2010年3月18日至2012年3月23日是谢志明，且谢志明是股东，占50%股份，故无偿提供物业给睿润公司使用。3.谢志明有书面委托徐少册代收240万元，但徐少册至今未交回此款，谢志明保留追究的权利。4.就剩余款项问题，有向赵丙全交涉，但都是口头和电话交涉，无实质性证据提交。
庭审中，赵丙全明确买卖合同的主体是其与睿润公司、徐少册，但主张涉案合同既有物业转让的内容，也有过渡期使用厂房、宿舍各方的权利义务约定，有物业转让和租赁两部分内容，具有混合性质，其主要是依据租赁关系提起反诉。睿润公司、徐少册也确认涉案物业买卖发生于其与赵丙全之间。各方均同意反诉由原审法院依法处理。
另，谢志明曾因睿润公司的股权转让事宜于2012年6月将徐少册诉至原审法院，案号为（2012）东三法民二初字第1192号。该案中，谢志明诉称徐少册于2012年3月23日签约，约定由徐少册以5634943.85元受让其对睿润公司50%的股权，尚欠168万元股权转让款未付，诉请判令徐少册一次性支付。该案经审理查明：睿润公司成立于2008年11月7日，原有谢志明、徐碧随两名股东，各占50%股权。2012年3月23日，谢志明与徐少册签订《股权转让协议书》，约定谢志明将其对睿润公司50%股权作价5634943.85元转让给徐少册。协议第1.2条约定，徐少册应于合同签订后将3000000元分16期转到谢志明指定的谢杨满帐户，于2012年4月15日前支付1500000元，从2012年5月起到2013年7月，每月5号前支付100000元。徐少册直接将2634943.85元支付给睿润公司。协议第2.5条约定，徐少册承诺，谢志明之前经手的睿润公司债权债务及谢志明与该公司的关联债务全部消灭，所有债务由睿润公司及其工商变更后的股东承担。协议第4.2条约定如徐少册未依时足额支付任何一期股权转让款，应承担500000元违约金，第4.3条约定若谢志明延期未办理股权变更手续，则应承担500000元违约金。合同签订后，谢志明履行了股权变更登记手续，其股权已于2012年4月5日变更登记至徐少册名下。经审理，原审法院于2012年9月20日作出（2012）东三法民二初字第1192号民事判决，判令：一、徐少册于判决生效之日起十日内向谢志明支付股权转让款680000元及违约金500000元；二、驳回谢志明其它诉讼请求。徐少册不服，上诉至东莞市中级人民法院。东莞市中级人民法院经审理，于2012年12月17日作出（2012）东中法民二终字第1127号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。
本案中，赵丙全主张《合作经营协议》曾作为证据由徐少册在原审法院（2012）东三法民二初字第1192号案中提交。但经审查，该案实物卷中有该份材料复印件，但庭审中徐少册未将其作为诉讼证据出示。徐少册表示，2014年1月左右，其厂内因发生火灾，导致包括此材料在内的很多材料损毁，因此目前其也无法提交此材料原件。徐少册提交的东莞市谢岗镇消防队出具的《出警证明》显示，2014年2月8日，该队接到119指挥中心出警命令称睿润公司起火，接报后，该队派出3台消防车、15名消防员展开扑救。
以上事实，有《厂房、宿舍转让合同》、《房产证》、《土地证》、《见证书》、（2012）东三法民二初字第1192号民事判决书、《合作经营协议》、《厂房、宿舍及土地使用权转让协议书》、工商登记查档资料、《股权转让协议书》、收款收据、收条、收据、（2012）东中法民二终字第1127号民事判决书、《公证书》、2013年9月23日交接厂房和宿舍的签收材料、费用报销单、记账凭证、公证费发票、民事代理委托合同、律师费发票、银行交易流水单、电费单、水费通知单、历月用水清单、东莞市铭伶铝制品有限公司工商登记内档以及原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。各方当事人均应严格按约履行己方义务。现本案争议焦点为：1、涉案房屋买卖合同主体应如何确定。2、对谢志明的本诉诉请，赵丙全的反诉诉请应如何处理。关于上述争议焦点，原审法院分析如下。
关于焦点一。谢志明主张其是涉案物业的合法权属人，涉案房产买卖合同由其与赵丙全签订，其是合同卖方，赵丙全应向其付款。赵丙全、睿润公司、徐少册均主张涉案房屋实际已由谢志明于2010年2月用于对睿润公司的出资，房产买卖合同的卖方实际是睿润公司、徐少册，因物业在谢岗经联社登记的主体是谢志明，故直接由谢志明与赵丙全签约办理相关手续。
赵丙全、睿润公司、徐少册该项主张的主要依据是《合作经营协议》，该证据只有复印件，睿润公司、徐少册述称因2014年2月工厂失火，已无法提交该证据原件供审核。赵丙全主张徐少册曾于原审法院（2012）东三法民二初字第1192号案中将该材料作为证据提交，但经审查，该案卷宗中有该协议复印件，庭审笔录中没有徐少册曾将该协议作为诉讼证据提交的内容。赵丙全的该项证据确实存在一定瑕疵。谢志明亦以该证据属复印件为由，不予确认。
但是，考虑到以下事实：1、睿润公司于2012年的登记注册资本100万元、谢志明与徐少册各占50%股权，2012年3月谢志明与徐少册签订《股权转让协议书》，约定由徐少册以5634943.85元受让谢志明该50%股权［协议并约定其中300万元分16期直接转至谢志明父亲谢杨满账户、直接将2634943.85元支付给睿润公司，谢志明之前经手的睿润公司债权债务及谢志明与睿润公司间的债务全部消灭，由睿润公司及工商登记变更后的股东承担，可见该时睿润公司对外有负债，且谢志明也欠睿润公司债务］。在睿润公司对外有负债，且谢志明对睿润公司也有负债的情况下，双方仍签约由徐少册以5634943.85元价格受让谢志明持有的睿润公司50%股权。按常理，双方认知的睿润公司资产应包括本案所涉不动产。2、谢志明述称因其曾是睿润公司的法定代表人、50%股权的股东，故于本案转让前无偿将该物业提供给睿润公司使用。但是，2012年6月谢志明曾因股权转让款问题将徐少册诉至原审法院，谢志明的述称与常理不合。3、与转让物业相关的房地产权证、土地使用权证、民事裁定书、协助执行通知书都保存在融通公司，由睿润公司、徐少册经手取回并直接交赵丙全收取，谢志明全程未参与。4、赵丙全证人王某陈述，其是涉案交易的介绍人，跟踪参与整个交易过程，最后一次付款时，谢志明、赵丙全、徐少册均在场。5、涉案物业总体转让价为560万元。签订于2012年3月29日的转让合同约定受让方需于协议生效日起3天内付款240万元，于协议生效日起30天内付款300万元。谢志明述称其委托徐少册收取首期款240万元，保留对该240万元的追讨权利，现又向赵丙全追讨余款320万元，也即谢志明至今实质上未收取到任何款项。其在未收取到分文款项的情况下，将价值高达560万元的物业交付给赵丙全，与常理不符。原审法院认为，赵丙全所提交的《合作经营协议》虽系复印件，有一定瑕疵，但该证据并非孤证，另有收据、原审法院（2012）东三法民二初字第1192号民事判决书、证人证言等多项证据相印证。谢志明的陈述，有诸多与常理不符之处，漏洞较多，应不予采信。对涉案《合同经营协议》应予以采信，确认谢志明曾于2010年2月与案外人徐碧随签约，将案涉物业用于其对睿润公司的出资。
《中华人民共和国公司法》第二十八条规定“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。”涉案物业至今未转移登记至睿润公司名下，依据上述法律规定，是否转移登记至睿润公司名下并不影响谢志明曾签约同意将该财产用于对睿润公司出资的事实。睿润公司、徐少册依据合同及相应法律享有要求谢志明继续履行出资义务，协助将该物业转移登记至公司名下的请求权。在该物业因历史原因，土地使用权仍登记在当地管理区名下，房产证仍登记在东宜（香港）有限公司名下，且存在前手买家江立秋亦未办理过户登记的情况下，睿润公司在对外签约出售时，直接以谢志明名义签订合同、办理相关手续，并未额外加重谢志明的负担，并无不妥。
综上，原审法院确认涉案物业买卖合同的交易主体应为赵丙全与睿润公司、徐少册。
关于焦点二。首先，关于本诉。如上所述，原审法院已认定涉案合同交易主体为赵丙全与睿润公司、徐少册，相关转让款的收取主体应为睿润公司、徐少册。现睿润公司、徐少册与赵丙全间就转让款问题并无争议。谢志明提起本案诉讼，主体不适格。故谢志明诉请赵丙全支付转让款320万元，于法无据，原审法院不予支持。
其次，关于反诉请求。原审法院认为，虽然谢志明依据买卖合同关系向原审法院提起本诉，赵丙全主张依据该合同中的相应交付、使用的内容提起反诉，本诉、反诉所对应的法律关系性质不同，但两方诉请都是基于同一份合同、同一宗事实。在各方均表示同意由法院依法处理的情况下，为切实避免当事人诉累、节约司法资源，本案应对反诉一并进行处理。
首先，关于迟延交付违约金。赵丙全反诉请求谢志明支付违约金100万元。如上所述，原审法院已认定涉案合同的实际卖方是睿润公司、徐少册。依据买卖合同的相对性，负有按约交付物业的主体也应是睿润公司、徐少册。赵丙全该项反诉请求，于法无据，原审法院不予支持。
其次，关于迟延交付使用费、土地租金（土地使用补偿款）。涉案合同除物业买卖的内容外，另有交付期限、逾期交付使用费、土地租金等的约定，实际是一份复合型合同。该合同约定涉案厂房三层以外区域由谢志明使用至2012年12月30日止，厂房第三层由徐少册使用至2013年6月30日止，逾期则应支付相应使用费等。关于案涉物业的交付事宜，谢志明主张是严格依约交付，但表示无证据提交。赵丙全主张厂房第三层以外部分实际于2013年9月23日交付，提交了签收材料、电费单、水费通知单等为据。虽然签收材料上代表交付方签名的人员因字迹不清无法辨认，但结合水费表、电费通知单可知，涉案物业至2013年9月时的用水、用电仍登记在案外人东莞市铭伶铝制品有限公司名下，谢志明至2013年7月止仍是该公司的股东，可见谢志明确实未依约及时交付厂房第三层以外的物业。对赵丙全主张的谢志明实际于2013年9月23日交付该物业应予采信，谢志明应按合同约定支付物业使用费及土地租金。合同约定逾期交付的，物业的整体使用费为每月5万元，厂房第三层的使用费为每月1万元，故厂房第三层以外物业的使用费为每月4万元，谢志明应向赵丙全支付使用费4×（9＋23／30）=39.08万元。赵丙全交纳了2012年7月-2013年6月土地使用补偿款20160元、于2013年12月16日向谢岗经联社交纳2013年7月-12月土地使用补偿款11088元，即涉案物业2013年6月前的土地使用补偿款为每月1680元，2013年7月至12月的土地使用补偿款为每月1848元，故谢志明应向赵丙全支付土地使用补偿款为1680×6＋1848×（2＋23／30）=15198.96元。对于赵丙全超出该金额的请求，原审法院不予支持。
再次，关于破坏厂房及公证费、律师费。赵丙全主张曾就厂房交付前被破坏的事实报警，但不能提交相应报警回执或报案号供调查审核。赵丙全所提交的相应现场公证书，仅能证明该时厂房的现状，但无法证明有关厂房受损行为确系谢志明所为。并且，赵丙全所提交的厂房被破坏损失金额的证据均是2010年厂房装修时的单据，与其主张不具关联性。赵丙全是否聘请律师进行本案诉讼，由其根据自身的法律知识水平、诉讼能力自行决定，并非进行诉讼行为的必要支出，与谢志明无必然关联。综上，原审法院认定赵丙全的该部分反诉请求，证据不足，于法无据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院2014年12月20日作出判决：一、驳回谢志明全部本诉诉讼请求。二、限谢志明于判决发生法律效力之日起十日内向赵丙全支付逾期交付厂房期间的使用费390800元。三、限谢志明于判决发生法律效力之日起十日内向赵丙全支付逾期交付厂房期间的土地使用补偿款15198.96元。四、驳回赵丙全其他反诉诉讼请求。本案本诉受理费32400元，由谢志明负担；反诉受理费10674元，由谢志明负担3695元，赵丙全负担6979元。
上诉人谢志明上诉称：（一）原审法院认定事实严重错误。1、原审以徐少册称《合作经营协议》因2014年2月工厂失火烧了原件为由认定伪造的《合作经营协议》这一证据为瑕疵是错误的。审理本案及（2012）东三法民二初字第1192号案件的为同一法官，并且查明认定该案的庭审笔录中没有徐少册曾将《合作经营协议》作为证据提交的内容，但该案卷宗中又有该协议复印件。《合作经营协议》是如何在卷宗出现，又由谁在本案审理过程中将加盖法院章的《合作经营协议》交给赵丙全而再次在本案提交，以及徐少册为何没有在（2012）东三法民二初字第1192号案中提交协议的原件均是令人疑惑。原审法院以这一伪造的《合作经营协议》复印件证据认定事实属于枉法裁判。2、赵丙全为了诉讼，将《厂房、宿舍转让合同》等许多证据经与徐少册补充、添加、修改、伪造后向法院提交。3、《合作经营协议》复印件的内容与事实相矛盾，2010年3月5日谢志明才与江立秋签订买卖案涉厂房、宿舍的协议书，而《合作经营协议》是2010年2月1日签订，从对价的合法性、合理性、可履行性以及协议形成的时间、内容方面均是相互矛盾，违背常例。原审法院认定《合作经营协议》复印件不是孤证，但本案中没有任何证据能证明该协议的真实性，谢志明也从未见过该份《合作经营协议》。4、谢志明根本不认识证人王某，证人证言乱七八糟，虽称有参与整个过程，但连交易价格都不清楚。5、原审以《股权转让协议》中“谢志明之前经手的债权债务全部消灭”认定睿润公司有债务，谢志明也欠睿润公司债务是错误的。谢志明之前是总经理肯定经手公司债权债务，而这种表述在很多法律文书中常见，仅是预防提示作用，明确双方权利义务关系全部终止的条款，并非一定有债权债务，同时股权转让价款是当事人意思自治。6、谢志明提供在工商行政管理部门登记用的出资证明书及其他记载谢志明出资份额相关材料均表明谢志明以500000元人民币取得睿润公司的50%股权，谢志明从没有以案涉房产作为实物出资。7、原审既然认为涉案厂房、宿舍是睿润公司，却又确认所有权是徐少册和睿润公司显然错误。公司财产不能归个人所有，徐少册也没有权利收取谢志明或睿润公司的款项。8、谢志明没有违约，无需支付赵丙全逾期交付厂房期间的使用费390800元和土地使用补偿款15198.96元。（二）原审法院没有遵循审理合同纠纷案件的基本原则进行。1、本案为房屋买卖合同纠纷，应要遵循合同的相对性，对合同的主体是否有效、合法以及合同权利义务的履行情况等要件进行审查。不动产买卖是要式法律行为，买卖房屋必须有书面合同，且需有效的权属证据，而不是依法官推测来决定。2、原审法院没有公正推理来否定伪造的《合作经营协议》是不当的。3、徐少册是有完全民事行为能力的人，不可能明知物业是睿润公司的仍协助谢志明卖该公司的物业。4、从《厂房、宿舍转让合同》内容来看，赵丙全是经过审查确认谢志明合法拥有案涉物业的所有权，并约定了制约谢志明和赵丙全的条款，主体非常明确合法，且徐少册均有参与。（三）原审法院违背证据规则，偏袒赵丙全。对于谢志明与赵丙全均认可的《厂房、宿舍转让合同》不予认定，却认定伪造的《合作经营协议》复印件，严重违背民事诉讼法的证明规则。原审认定的部分事实没有书面证据，更没有经过质证。（四）原审程序违法。1、原审违背不告不理的基本原则。睿润公司、徐少册在本案中没有作为有独立请求第三人提出涉案厂房、宿舍权属之争，更没有提起确权之诉。原审法院在本案中认为涉案厂房、宿舍是睿润公司的，但又怎么确认所有权是睿润公司、徐少册，公司财产怎么能够归徐少册？2、本案从法律关系上看，谢志明与赵丙全是合同关系；赵丙全与徐少册是不当得利关系；谢志明与睿润公司是确权关系，但原审法院超范围审理，混乱了法律关系。据此，谢志明请求本院：1、撤销原审判决，依法改判赵丙全支付谢志明厂房、宿舍转让款3200000元，并自起诉日起按同期逾期贷款利率计付利息。2、谢志明不用支付赵丙全逾期交付厂房期间的使用费390800元和土地使用补偿款15198.96元，驳回赵丙全的全部反诉诉求。3、本案一、二审诉讼费用由赵丙全承担。
被上诉人赵丙全答辩称：原审判决虽然对部分有利于赵丙全的事实没有认定，没有保护到赵丙全的合法权益，但对于大部分事实的认定是清楚的，驳回谢志明诉讼请求的判项公正。（一）原审判决适用法律正确，依法应予维持。1、谢志明曾于2010年2月与案外人徐碧随签订《合作经营协议》，将案涉物业用于其对睿润公司出资，因此，《厂房、宿舍转让合同》的交易主体为赵丙全与睿润公司、徐少册，而非谢志明。原审判决对该事实认定清楚，适用法律正确。2、谢志明与徐少册另案股权转让合同纠纷（2012）东三法民二初字第1192号案件中，即使庭审笔录中没有徐少册曾将该协议作为诉讼证据提交的内容，但该案卷宗中有该协议的复印件，足以证明徐少册曾向法院提交了《合作经营协议》及其真实性。另，徐少册提交的东莞市谢岗镇消防队出具的《出警证明》显示，2014年2月8日，该队接到119指挥中心出警命令称睿润公司起火，并进行了扑救。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定，审判人员应当运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。可见，《合作经营协议》原件在后来的大火中烧毁符合逻辑推理和日常生活经验，实际上亦系事实。3、赵丙全提交的《合作经营协议》并非孤证，《股权转让协议书》、《收据》、（2012）东三法民二初字第1192号民事判决书、证人王某证言等已形成完整的证据链，证明《合作经营协议》的真实性和《厂房、宿舍转让合同》的交易主体为赵丙全与睿润公司、徐少册。相反，谢志明的陈述与常理不符，前后矛盾，完全是歪曲事实。4、2012年3月26日，赵丙全与睿润公司达成案涉厂房、宿舍转让的一致意见，睿润公司收取了赵丙全的定金人民币10万元并与赵丙全共同签订了《收条》。由于案涉厂房、宿舍是谢志明直接从前手买家江立秋中受让，并签订《厂房、宿舍及土地使用权转让协议书》，为配合赵丙全办理过户转让手续之需要，理顺案涉厂房宿舍的转让关系，睿润公司安排由赵丙全与谢志明签订《厂房、宿舍转让合同》。另外，2012年3月26日由睿润公司向赵丙全出具的《收条》约定案涉厂房、宿舍以人民币560万元转让给赵丙全等，《收条》约定的内容与随后赵丙全与谢志明签订的《厂房、宿舍转让合同》约定的内容完全一致。可见，原审法院关于睿润公司出售厂房、宿舍给赵丙全时，直接以谢志明的名义签订合同的事实认定清楚。5、基于以上，睿润公司属于有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第二十八条的规定，案涉厂房、宿舍是否转移登记至睿润公司名下，并不影响谢志明将厂房、宿舍作价入股睿润公司的事实。案涉厂房、宿舍的交易主体实际上为赵丙全与第三人，而非谢志明。谢志明提起本案诉讼，主体不适格，原审法院遵循合同相对性原则，事实认定清楚，适用法律正确。6、《厂房、宿舍转让合同》为复合型合同，谢志明于2013年9月23日才交付案涉厂房、宿舍给赵丙全，原审判决对此事实的认定清楚。（二）谢志明的上诉请求，无任何事实及法律依据，依法应予驳回。1、《合作经营合同》的真实性是经过充分论证，有大量事实和证据证明。2、法院认定谢志明与徐少册签订《股权转让协议书》时，睿润公司对外有负债和谢志明对睿润公司也负有债务的事实清楚。谢志明与徐少册签订的《股权转让协议书》第二条第5款明确约定，谢志明之前经手的睿润公司债权债务及谢志明与该公司的关联债务全部消灭，包括但不限于公司所欠广发银行贷款等。实际上，谢志明与徐少册在签订《股权转让协议书》时，睿润公司已将厂房、宿舍用于融资并拖欠广发银行巨额贷款。同时，《股权转让协议书》第一条第2款和第三条第2款明确约定，谢志明直接将2634943.85元支付给睿润公司。谢志明对其退股前公司所有的收益和债务，不承担责任亦不享有权益。若谢志明无拖欠睿润公司债务，不可能将2634943.85元直接支付给睿润公司。可见，法院认定谢志明与徐少册签订的《股权转让协议书》时，睿润公司对外有负债和谢志明对睿润公司也负有债务的事实清楚。3、原审法院对证人王某的证言予以认定亦有事实和法律依据。证人王某为案涉厂房、宿舍交易的介绍人，参与了交易的整个过程，了解熟悉案涉厂房、宿舍交易的情况，且与谢志明、徐少册无任何利害关系，其证言具有客观性。证人王某陈述最后一次付款时，谢志明、赵丙全、徐少册均在场也与事实相符。4、尽管《合作经营协议》签订早于《厂房、宿舍及土地使用权转让协议书》，但实际上二者并不矛盾，也符合交易习惯。睿润公司于2008年11月7日正式登记成立，公司成立时的股东为徐碧随。谢志明于2010年2月1日与徐碧随签订《合作经营协议》，约定以案涉厂房、宿舍作价入股睿润公司。谢志明于2010年3月5日与江立秋签订《厂房、宿舍及土地使用权转让协议书》，受让案涉厂房、宿舍，并交付睿润公司使用，履行以案涉厂房、宿舍作价入股睿润公司的合同义务。5、根据《中华人民共和国公司法》第二十八条的规定，案涉厂房、宿舍是否转移登记至睿润公司名下，并不影响谢志明将厂房、宿舍作价入股睿润公司的事实。睿润公司的工商管理部门登记备案资料中没有显示案涉厂房、宿舍，亦不影响谢志明将厂房、宿舍作价入股睿润公司的事实。（三）原审法院遵循合同相对性原则，驳回谢志明全部请求是正确的，应予以维持。1、如前所述，案涉厂房、宿舍的交易主体实际上为赵丙全与睿润公司、徐少册，而非谢志明。谢志明提起本案诉讼，主体不适格。2、赵丙全提交的《合作经营协议》并非孤证，《股权转让协议书》、《收据》、（2012）东三法民二初字第1192号民事判决书、证人王某证言等已形成完整的证据链，谢志明以案涉厂房、宿舍作价入股睿润公司的认定与事实相符。（四）谢志明称原审审理程序违法，无任何事实和法律依据。（五）谢志明因违约迟延向赵丙全交付厂房、宿舍，应按合同约定支付相应的使用费和土地租金。综上所述，请二审法院驳回谢志明的上诉请求，维持原判。
原审第三人睿润公司、徐少册在法定期限内均未向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明：谢志明在二审审理过程中，向本院提交了如下的复印件：1、广东发展银行个人汇款凭证。2、核准变更登记通知书。3、公司变更登记审核表。4、睿润公司2010年度验资报告、验资事项说明。5、银行询证函。6、有限责任公司变更登记申请书。7、新增清册资本实收情况明细表。8、注册资本变更前后对照表。9、睿润公司股东出资信息。10、东莞市智和会计师事务所有限公司营业执照及睿润股东决定（2010年3月4日）。11、睿润公司章程。上述证据谢志明认为能证明在2010年其出资50万元受让睿润公司50%的股权，并没有以涉案的厂房、宿舍折价入资睿润公司。赵丙全对谢志明提供的上述证据真实性无异议，但对证明的内容有异，认为工商登记的入股记录是完全按照注册资本折算股东的出资金额，并非实际的出资额。为此，赵丙全二审亦提供了：1、企业机读档案登记资料。2、核准变更登记通知书。3、公司变更登记审核表。4、睿润公司股东决定（2010年3月4日）。5、睿润公司2010年度验资报告、验资事项说明。6、银行询证函。7、睿润公司股东出资信息。8、新增清册资本实收情况明细表。9、注册资本变更前后对照表。10、广东发展银行个人汇款凭证。11、核准变更登记通知书（2012年4月5日）。12、公司变更登记审核表。13、睿润公司变更登记申请书。14、睿润公司股东决议（2012年3月29日）。15、睿润公司股东转让出资协议（2012年3月29日）。16、睿润公司股东出资信息等为证。赵丙全认为上述证据证明谢志明以其入股睿润公司工商登记记录的出资额50万元证明没有将案涉厂房、宿舍作价入股睿润公司的理由是不成立的。工商登记的入股记录是完全按照注册资本折算股东的出资金额的，并非实际的出资额。实际上，谢志明以560多万元的价格转让股份给徐少册并退出睿润公司，工商登记显示其转让50%的股权的价格也是50万元，而非实际的560多万元。谢志明对上述证据的真实性无异议，但坚持其无将案涉厂房、宿舍作价入股睿润公司。在谢志明与赵丙全于2012年3月29日签订《厂房、宿舍转让合同》前，睿润公司与赵丙全对赵丙全受让厂房、宿舍转让进行了协议，赵丙全向睿润公司出具的收条，徐少册在收条中作为见证人签名。收条内容主要有：一、兹收到赵丙全先生交来购买东莞市谢岗镇谢岗区坎里面积为6951.58平方米的厂房（两栋，登记字号为：25070040、25070041）的定金人民币壹拾万元整）。二、双方协定的交易总价为人民币伍佰陆拾万元。整体交付的时间为2013年12月30日前，办公楼第三层交付时间为2013年6月30日前。……双方约定的签约时间为2012年3月30日前，……等内容。该收条由睿润公司作为出让方（收款方）盖章确认，徐碧随签名，徐少册作为见证人签名。对原审查明的其余事实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据谢志明上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：1、谢志明主张原审程序违法理由是否成立。2、谢志明诉求赵丙全支付厂房、宿舍转让款3200000元，并自起诉日起按同期逾期贷款利率计付利息能否支持。3、赵丙全反诉谢志明支付逾期交付厂房期间的使用费390800元和土地使用补偿款15198.96元能否支持。对此，本院分析如下：
对焦点一。谢志明以原审法院审理本案违背不告不理的基本原则及超范围审理混乱了法律关系而主张程序违法。本院认为，在审理本案过程中，原审法院对当事人提供的证据已给予当事人质证，并根据当事人的质证意见结合相关证据予以认定本案的法律关系并不无当。谢志明主张原审程序违法的理由不成立，本院不予采信。
焦点二。案涉当事人对本案争议买卖的标的物厂房及宿舍原由谢志明从案外人处购得无异议，本院予以认定。赵丙全主张谢志明购得案涉厂房及宿舍后，已将厂房及宿舍作价入股睿润公司，提供了睿润公司与谢志明于2010年2月1日的《合作经营协议》为据，该事实亦得到第三人睿润公司及徐少册的确认。虽然该协议是复印件，但结合赵丙全提交的《股权转让协议书》、《收据》、（2012）东三法民二终字第1192号民事判决书、证人王某证言等证据，本院认为可与《合作经营协议》形成完整的证据链，足以证明谢志明以案涉厂房、宿舍作价入股睿润公司的事实，故对《合作经营协议》复印件的真实性予以确认。谢志明认为赵丙全伪造了《合作经营协议》缺乏依据，本院不予采信。由于谢志明以案涉厂房、宿舍作价入股睿润公司后未办理产权过户手续，后谢志明于2012年3月23日将其占睿润公司50%的股权转让给徐少册，且谢志明与徐少册因股权转让发生的纠纷已经由本院作出（2012）东中法民二终字第1127号民事判决处理，该判决认定谢志明与徐少册于2012年3月23日签订的《股权转让协议书》是有效的。《股权转让协议书》反映谢志明占睿润公司50%的股权转让价为5634943.85元，谢志明对该份协议书是无异议的。如果按谢志明所述其于2010年只用50万元受让睿润公司50%的股权，并在入股睿润公司二年后又将其持有睿润公司的50%股权以5634943.85元的价值转让给徐少册，谢志明应举证证明其入股睿润公司后，其股权可增值10倍以上的证据，但谢志明对此未能提供。另外，从（2012）东中法民二终字第1127号民事判决查明的事实来看，谢志明入股睿润公司期间睿润公司对外有负债和谢志明对睿润公司也负有债务。在本案中，睿润公司及徐少册均确认谢志明入股睿润公司时是以案涉厂房、宿舍作价受让睿润公司的50%股权的，结合赵丙全提供与睿润公司、徐少册于2012年3月26日签订《收条》所约定的内容，该收条反映转让案涉厂房、宿舍的主体应为睿润公司，故本院认为案涉的厂房、宿舍自2010年2月2日起已不属于谢志明，谢志明已将案涉的厂房、宿舍作价入股到睿润公司。谢志明二审提供的工商登记有关材料虽然可证明谢志明于2010年入股睿润公司投入现金50万元，但不足以证明睿润公司当时的资产总额就是100万元。结合谢志明以560万元的价格转让给徐少册时在工商行政管理部门变更登记的材料反映亦是以50万元转让，但实质是需徐少册支付560万元的事实，本院采信赵丙全的抗辩意见，认定工商登记的入股记录是完全按照注册资本折算股东的出资金额的，并非实际的出资额。谢志明于2012年3月29日与赵丙全、东莞市谢岗镇谢岗经济联合社签订的《厂房、宿舍转让合同》，可视为谢志明代表睿润公司与赵丙全、东莞市谢岗镇谢岗经济联合社签订，原审法院认定该合同出买方实质为睿润公司并无不当，本院予以维持。综上分析，谢志明主张是该合同的出卖方缺乏依据。即使根据合同相对性原则认定谢志明可代表睿润公司请求赵丙全支付转让款，但赵丙全提供的证据足以证明其已按合同约定支付了550万元给睿润公司，在谢志明未能提供证据证明睿润公司或徐少册无权收取赵丙全转让款的情况下，谢志明再要求赵丙全支付厂房、宿舍转让款3200000元，并自起诉日起按同期逾期贷款利率计付利息缺乏依据，本院不予支持。
对焦点三。首先，谢志明于2012年3月29日与赵丙全、东莞市谢岗镇谢岗经济联合社签订的《厂房、宿舍转让合同》内容既有转让案涉厂房、宿舍的所有权条款，亦有逾期交付厂房、宿舍使用的条款。虽然前述认定该《厂房、宿舍转让合同》的出让方为睿润公司，但谢志明入股的公司东莞市铭伶铝制品有限公司一直在使用案涉厂房三层以外区域的面积，而谢志明与赵丙全在《厂房、宿舍转让合同》约定谢志明对案涉厂房三层以外区域面积使用至2012年12月30日止，逾期则应支付相应使用费。因此，本院认为谢志明于2012年3月29日与赵丙全、东莞市谢岗镇谢岗经济联合社签订的《厂房、宿舍转让合同》是一份复合型的合同，即谢志明既代表睿润公司签订转让案涉厂房、宿舍给赵丙全，又代表东莞市铭伶铝制品有限公司占用案涉厂房第三层以外的面积在逾期交付时，使用费如何处理的情况。再结合赵丙全提供的签收材料、电费单、水费通知单等证据，已证明谢志明对厂房第三层以外的部分实际使用至2013年9月23日。因此，谢志明在该段期间的使用费应为40000×（8＋23／30）＝350667元，原审法院对此计算有误，本院予以纠正。对于土地使用补偿款，根据赵丙全提供已缴款的证据，可证明赵丙全向谢岗经联社缴纳了2012年7月至2013年6月的土地使用补偿款，但赵丙全同意案涉物业由谢志明使用至2012年12月30日，故土地使用补偿款应从2013年1月1日起由谢志明负责。原审法院认定谢志明应向赵丙全支付逾期交付厂房期间的土地使用补偿款并无不当，且赵丙全对此亦无提起上诉，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第257号民事判决第一、三判项。
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第257号民事判决第四判项。
三、变更广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第257号民事判决第二判项为：限谢志明于本判决发生法律效力之日起十日内向赵丙全支付逾期交付厂房的使用费350667元。
四、驳回赵丙全其他的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费32400元，由谢志明承担。反诉受理费10674元，由谢志明承担3000元，由赵丙全承担7674元。二审案件受理费32400元，由谢志明承担31000元，由赵丙全承担1400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟满福
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年一月十九日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
……。