北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初17070号
原告：张亚玲，女，1948年5月13日出生。
委托诉讼代理人：李国成（原告之夫），1948年3月11日出生。
委托诉讼代理人：李绍君，北京市泽韬律师事务所律师。
被告：赵克慧，女，1927年9月21日出生。
委托诉讼代理人：闫会东，北京在明律师事务所律师。
被告：曹霖，男，1961年9月6日出生。
二被告委托诉讼代理人：梁红丽，北京在明律师事务所律师。
原告张亚玲与被告赵克慧、被告曹霖房屋买卖合同纠纷一案，系二审发回重审案件，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告张亚玲及其委托诉讼代理人李绍君、李国成，被告赵克慧、曹霖的委托诉讼代理人梁红丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张亚玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告继续履行2005年3月23日的房屋买卖合同；2、判决二被告将位于北京市丰台区育仁里2号院××号房屋的产权过户到原告名下；3、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2005年3月23日，被告曹霖经其父亲曹增祥委托与原告签订《房屋租赁合同》和《房屋买卖合同》。《房屋租赁合同》第十三条约定，在房屋租赁期内，甲方（曹增祥）必须主动向房管单位申请办理房屋所有权证，以便执行本合同附件条款。若在租赁期内未能办理房屋所有权证，租赁期满后，乙方（原告）享有永久性无偿使用及处理此房屋的权利。本合同未尽事项见附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》。该合同约定：“甲乙双方就丰台区四合庄育仁里9号楼××号全套房屋由租赁转换为买卖订立如下合同：一、租赁期内，甲方所有上述房屋的房管单位一旦办理房屋所有权证时甲方必须立即办理，并在房屋所有权证办理完毕后即将上述房屋卖给乙方，不得转卖给他人，并与乙方共同办理房屋产权过户手续”，同时约定房屋售价为25万元，其中20万元以原告交给曹增祥的租金折抵，余款50000元在双方办理完毕过户手续支付。合同签订后，原告支付给被告20万元购房款，曹增祥将房屋交付给原告居住使用。2005年10月4日曹增祥去世，上述房屋由二被告继承。2014年6月4日，二被告取得上述房屋的房屋所有权证，但二被告却拒绝履行房屋买卖合同。为了维护自身的合法权益，原告诉至人民法院，请求人民法院依法判决。
赵克慧、曹霖辩称，涉案房屋是赵克慧和曹增祥夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，根据庭审中原告出具的租赁及转换为买卖的合同，上面均没有赵克慧的签字。赵克慧对该买卖合同不知道，有2008年交付房款收据为证，当时曹增祥已过世，可以看出赵克慧并不知道本案房屋的出售事实。对于曹增祥给曹霖的授权委托书，第一曹增祥在授权委托书上的签字不是本人签字，已经有了鉴定结论。第二，赵克慧没有签订授权。曹霖存在无权处分的情形。因此，涉案合同是无效合同。曹霖对无权代理的情形做出处分之后，赵克慧没有对代理行为进行追认，也没有曹增祥的事后追认，曹霖没有经过合法授权处置房屋。根据合同法的相关规定，对被代理人不发生效力。曹霖没有曹增祥和赵克慧的授权，事后也没有追认，属于无权代理。第三，目前房屋产权已经登记在赵克慧名下，本案的买卖合同已经构成了法律上的履行不能。虽然房屋已经交付，但是没有办理过户，因此原告不符合善意取得的法律要件，应当驳回原告全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：赵克慧与曹增祥于1951年12月3日登记结婚，双方婚后生一子曹霖。2002年12月4日，曹霖代理其父曹增祥（乙方）与北京市宣武区教育委员会（甲方）签订《购买房屋合同书》约定，北京市宣武区教育委员会以成本价40000元将位于北京市丰台区四合庄育仁里3号楼××号房屋1套出售给曹增祥。2004年8月28日，曹增祥与北京市宣武区教育委员会就坐落在丰台区花乡四合庄育仁里2号院××号房屋的买卖事宜再次签订了《房屋买卖合同》。
2005年3月23日，曹霖代理其父曹增祥（甲方）与张亚玲（乙方）就涉案房屋同时签订了《房屋租赁合同》及附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》。《房屋租赁合同》约定，租赁期20年，自2005年4月1日至2025年3月31日止；年租金为10000元；乙方应向甲方支付人民币共计20万元；在房屋租赁期内，甲方必须主动向房管单位申请办理《房屋所有权证》，以便执行本合同附件条款。若在租赁期内未能办理《房屋所有权证》，租赁期满后，乙方享有永久性无偿使用及处理此房屋的权力。附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》约定，甲方所有的上述房屋的房管单位一旦办理《房屋所有权证》时甲方必须立即办理，并在《房屋所有权证》办理完毕后即将房屋转卖给乙方，不得转卖给他人，并与乙方共同办理房屋产权过户手续；房屋售价为人民币25万元整（售价固定，不受市场时价影响），其中20万元整以乙方原付给甲方的20万元租赁费抵冲，剩余的50000元在双方办理完房屋产权过户手续后，由乙方一次性付给甲方；房屋产权过户手续费及其他手续办理过程中的一切费用由甲方承担。上述合同签订过程中，曹霖向张亚玲出示了其代理曹增祥与北京市宣武区教育委员会就涉案房屋签订的《购买房屋合同书》原件、曹增祥与北京市宣武区教育委员会就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》原件、曹增祥、赵克慧、曹霖一家的《常住户口登记卡》、曹增祥、曹霖的身份证及处理房产事宜的《委托书》。合同签订后，张亚玲按合同约定支付购房款20万元。同年4月，甲方将涉案房屋交付给张亚玲居住至今。同年10月4日，曹增祥因病死亡。2006年3月26日，涉案房屋经房屋权属部门核发《房屋所有权证》，房屋所有权为曹增祥。2008年12月，赵克慧向产权单位补交购房款15146元。
2014年5月9日，赵克慧、曹霖向北京市精诚公证处提出申请，要求对曹增祥的遗产办理继承权公证。同年5月13日，经北京市精诚公证处出具（2014）京精诚内民证字第1249号《公证书》载明，兹证明被继承人曹增祥的房遗产份额即涉案房屋由赵克慧继承。同年6月4日，赵克慧持上述《公证书》将涉案房屋产权人变更为赵克慧名下。2015年，赵克慧诉至本院，要求解除曹霖与张亚玲之间签订的房屋租赁合同。丰台法院以二人之间不存在租赁关系为由，裁定驳回赵克慧起诉。
原审案件审理中，曹霖称其与张亚玲签约时向张亚玲出示的签有“曹增祥”字样的《委托书》系其找人代签，曹霖向本院提出鉴定申请，要求对曹增祥于2005年3月17日出具给曹霖的丰台区四合庄育仁里9号楼3门101号房产买卖《委托书》中的曹增祥签名进行笔迹鉴定。2016年5月20日，北京法源司法科学证据鉴定中心对本院委托的上述鉴定事宜出具《司法鉴定意见书》载明，检材左下方委托人处的“曹增祥”签名字迹与样本上的“曹增祥”签名字迹不是同一人所写。
针对本案争议焦点，曹霖出售房屋事宜，赵克慧是否知情并同意，本案审理期间，张亚玲之妹张和平、邻居韩淑敏到庭作证。张和平称买房商谈之时，赵克慧曾亲自接过张亚玲的电话，另二人均证明，2007年时曾经陪同张亚玲去找过赵克慧催促办证事宜，赵克慧亦同意办理。另原审案件开庭审理期间，原告亦请证人沈海根出庭作证，证明2008年5月曾陪同张亚玲找过赵克慧商谈过户事宜。被告对上述证人证言均不予认可。另庭审期间，被告赵克慧亲自到庭，称她和曹增祥从来不知道卖房一事，只知道房子是被儿子租出去了。她一直居住在马家堡角门西里，从没有人找过她。
本院认为：曹霖与张亚玲签订的合同，虽名为房屋租赁合同，但实为房屋买卖实质，故双方之间的合同性质应为房屋买卖性质。针对本案争议焦点，本院认定如下：
一、合同效力问题。本案中，曹霖持曹增祥的授权委托书与张亚玲签订合同，虽经鉴定授权委托书上签字非曹增祥所签，曹霖的代理行为为无权代理。但是，作为曹增祥与赵克慧所生之子的曹霖在与张亚玲就涉案房屋的买卖事宜签订合同过程中，向张亚玲出示了其代理曹增祥与北京市宣武区教育委员会就涉案房屋签订的《购买房屋合同书》原件、曹增祥与北京市宣武区教育委员会就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》原件、曹增祥、赵克慧、曹霖一家的《常住户口登记卡》、曹增祥、曹霖的身份证及处理房产事宜的《委托书》，对此，张亚玲有理由相信曹霖对其父曹增祥拥有的涉案房屋的出售具有代理权。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，曹霖的上述行为构成表见代理，其与张亚玲签订的合同为有效合同。
二、曹霖对赵克慧拥有的房产份额部分的出售是否构成无权处分，是否对合同效力产生影响？该涉案房屋系曹增祥与赵克慧婚姻存续期间取得，应为夫妻共同财产。曹霖出售房屋时，未出具赵克慧的授权委托书，即以曹增祥的名义对外出售，故其出售行为应属无权处分。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故曹霖对赵克慧拥有的房产份额部分的出售虽构成无权处分，但不构成对合同效力的影响。
三、原告方出示的证据能否证明赵克慧对出售房屋一事明知，且同意出售？本院认为，根据《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>司法解释》第一百零八条的规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。现原告方对赵克慧明知且同意提交的证据均为证人证言。被告对上述证人证言的真实性均不予认可，因双方分歧较大，本院亦很难根据双方陈述及证人证言还原事物本来面目。但考虑到赵克慧长期未在涉案房屋居住，房屋协议签订整个过程赵克慧及曹增祥均未与原告谋面，原告与曹霖签署的协议又以租赁协议为名，故赵克慧称一直以为房屋对外出租亦有可能性。另若如原告所言赵克慧知道且2007年、2008年曾明确表示同意出售房屋，理应就补缴房款问题与原告进行协商，并在2008年补缴完剩余购房款取得产权证后的合理期限内有相应继续履行的行为，而非在具备过户条件且同意过户的情况下一直不办理过户。故综合考虑，本院认为原告出具的证人证言虽具备一定可信度，但不具备高度盖然性，本院无法就此得出赵克慧明知且同意出售房屋的必然结论。
综合上述情况，本院认为，处分共有财产，应当经全体共同共有人同意。庭审中原告提交的证据不足以表明赵克慧知道且同意出售该涉案房屋，故曹霖以曹增祥名义出售涉案房屋的行为，侵害了共有权人赵克慧的利益，属无权处分。现赵克慧明确表示不同意出售房屋，故原告起诉要求继续履行合同办理过户的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：
驳回原告原告张亚玲的诉讼请求。
案件受理费5050元，保全费5000元，均由张亚玲负担（已交纳），鉴定费6000元，由曹霖负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 魏亚南
审 判 员 魏敬贤
人民陪审员 田 磊
二〇一八年五月二十二日
书 记 员 阚 爽