大连经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民初字第1162号原告：大连经济技术开发区恒益房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区松海里6栋-3-4-2号。法定代表人：关玉江，董事长。委托代理人：朱洪春，系原告单位员工。委托代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。被告：温功伟。原告大连经济技术开发区恒益房地产开发有限公司诉被告温功伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员刘建光独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人史晓丹、朱洪春，被告温功伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将自己所有的位于大连经济技术开发区黄海西路10号益海园3号楼3-3#号一至二层及地下公建出租给被告（乙方）使用，租期八年；地上部分租金0.86元／平／日，地下部分免费，第一至第二年年租金总额为253320元，房屋租金从第三年起每年递增3%，租金从房屋钥匙交接120天后开始计算，支付方式为每半年一付，先付后用；物业管理费24017元／年（2.48／平／月），支付方式半年一付。合同第10条第9款约定：“房屋租赁期间，乙方应持续经营。停止营业6个月以上的视同乙方违约，甲方有权在不返还剩余租金的条件下解除租赁合同，收回租赁房屋。乙方按合同剩余租期累计租金额的70%的额度向甲方支付违约金。”第10条第11款约定：“乙方逾期交付房租和物业服务费，每逾期一日，由甲方按租金额的千分之一向乙方加收违约金，逾期超过三十日，甲方有权解除租赁合同，收回租赁房屋，并要求乙方赔偿因此给甲方造成的损失。”2012年6月28日，被告领取了租赁房屋的钥匙，并交纳了第一期的租金126660元（自2012年10月28日至2013年4月27日）。自2013年4月28日起，被告一直未给付租金，共计欠缴租金452537元。截至2015年2月6日，被告应支付物业费60436元，被告已支付物业费22015元，尚欠物业费38421元。被告停止营业已6个月有余。原告于2015年2月3日向被告发出解除合同通知书，被告于2015年2月6日收到解除合同通知书。现请求判令解除原、被告于2012年3月28日签订的《房屋租赁合同》；判令被告腾退位于大连经济技术开发区黄海西路10号益海园3号楼3-3#号房屋；判令被告支付租金452537元，支付从2015年2月7日起至实际腾退之日止的占有使用费（按每天每平方米0.89元的标准计算）；判令被告按日千分之一标准支付从2013年4月28日起至实际给付租金之日止的逾期支付租金违约金；判令被告支付因停业6个月以上导致合同解除而产生的违约金975282元；判令被告支付物业费38421元及逾期给付物业费违约金38421元。被告辩称，欠缴租金数额属实，欠缴租金已超过30天，停业也超过6个月，但不同意解除房屋租赁合同，不同意腾退房屋，希望继续履行合同；物业费是否欠缴不清楚；逾期交付租金违约金不同意支付，希望原告免除；原告主张的违约金数额均过高，请求法庭进行调整。经审理查明，2012年3月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将自己所有的位于大连经济技术开发区黄海西路10号益海园3号楼3-3#号一至二层及地下公建出租给被告（乙方）使用，一至二层建筑面积807.01平方米；租期为八年；地上部分租金为0.86元／平／日，地下部分免费，第一至第二年年租金总额为253320元，房屋租金从第三年起每年递增3%，租金从房屋钥匙交接120天后开始计算，支付方式为每半年一付，先付后用；物业管理费为24017元／年（2.48／平／月），支付时间和支付租金时间相同。合同第10条第9款约定：“房屋租赁期间，乙方应持续经营。停止营业6个月以上的视同乙方违约，甲方有权在不返还剩余租金的条件下解除租赁合同，收回租赁房屋。乙方按合同剩余租期累计租金额的70%的额度向甲方支付违约金。”第10条第11款约定：“乙方逾期交付房租和物业服务费，每逾期一日，由甲方按租金额的千分之一向乙方加收违约金，逾期超过三十日，甲方有权解除租赁合同，收回租赁房屋，并要求乙方赔偿因此给甲方造成的损失。”合同签订后，被告向原告交付租金126660元及物业管理费22015元。2012年6月28日，被告领取了租赁房屋钥匙。截止2015年2月6日，被告欠缴原告租金452537元及物业费32615元（24017元／年×2年＋2.48／平／月×807.01平方米×3月＋24017元／年÷365天×9天-22015元）。2015年2月3日，原告向被告发出解除合同通知书。被告对于2015年2月6日收到解除合同通知书的时间未提出异议。自2014年夏天起，被告停止营业。本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、房屋产权证、照片、个体工商户信息查询卡及原、被告当庭陈述笔录等在案为凭，证据材料业经当庭质证和本院审查，能够证明案件事实，作为定案证据。本院认为，根据合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当恪守合同约定。原告向被告提供了案涉房地产，被告应当按照约定支付租金和物业费。被告未按照合同约定向原告支付租金和物业费已经超过三十天，且停止营业超过六个月，原告根据合同第10条第9款、第11款的约定行使合同解除权于法有据，应予支持。依据法律规定，解除合同通知书于送达对方之日起生效，因被告对于2015年2月6日收到解除合同通知书时间未提出异议，本院确认双方房屋租赁合同于2015年2月6日解除。合同解除后，被告应当将占有的案涉房地产返还原告，故原告请求被告腾退案涉房地产于法有据，予以支持。合同解除后，被告仍应当支付合同履行期间的房屋租金452537元及物业管理费32615元。合同解除后，被告占用案涉房地产期间应当支付占用费，因占用期间仍在原合同约定的履行期间，可参照合同租金标准计算占用费，自2015年2月7日起至实际腾退之日，被告应当按日715元（0.86元／平／日×807.01平×1.03）标准支付占用费。被告没有按照合同约定时间支付租金和物业管理费，根据合同第10条第11款约定应当承担违约金，但合同约定的日千分之一的违约金计算标准明显过高，被告提出异议并要求调整，本院综合考虑合同履行情况，被告的过错程度、原告的预期利益损失，兼顾违约金补偿为主，惩罚为辅的性质，并参照中国人民银行规定的同期贷款利率，酌定逾期支付租金违约金以150000元为宜，逾期支付物业管理费违约金以10000元为宜。被告停业营业超过六个月，根据合同约定应当承担违约金，但原告根据合同约定计算的违约金明显过高，被告提出异议并要求调整，鉴于被告停业属于运营中产生的问题，非被告主观追求之结果，被告本身没有过错，亦没有造成原告直接经济损失，本院酌定违约金以100000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告大连经济技术开发区恒益房地产开发有限公司与被告温功伟于2012年3月28日签订的《房屋租赁合同》解除；二、于本判决生效之日起三十日内，被告温功伟腾退位于大连经济技术开发区黄海西路10号益海园3号楼3-3#号房屋；三、于本判决生效之日起十日内，被告温功伟给付原告大连经济技术开发区恒益房地产开发有限公司房屋租金452537元、物业费32615元、逾期支付租金违约金150000元、逾期支付物业费违约金10000元、停业六个月以上违约金100000元，并自2015年2月7日起按日715元标准支付房屋占用费至实际腾退之日止。四、驳回原告大连经济技术开发区恒益房地产开发有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10171元，由原告负担5517元，由被告负担4500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  刘建光二〇一五年五月三十日书记员  王 嘉附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。