河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信浉民初字第2200号
原告梁其坤，男，汉族，1954年7月12日出生。
委托代理人张家峰，河南国基律师事务所律师。
被告王邵晶，女，汉族，1981年7月3日出生。
原告梁其坤与被告王邵晶因建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年9月15日作出（2014）信浉民初字第1505号民事裁定书，2014年11月18日信阳市中级人民法院作出（2014）信中法民终字第1827号民事裁定书，裁定撤销信阳市浉河区人民法院作出的（2014）信浉民初字第1505号民事裁定，发回信阳市浉河区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁其坤委托代理人张家峰到庭参加了诉讼，被告王邵晶经本院合法传票传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告梁其坤诉称，2008年10月26日原告与被告的丈夫赵伟签订《土地转让合同》一份，该合同主要约定，被告将其所有的位于信阳市工区路西圆盘东侧的房屋11间及土地约3.5亩一同转让给原告，转让费130万元；原告应付被告预付款20万元，如一方违约按转让费的20﹪赔偿对方违约金等。合同签订后，原告按约定支付了预付款20万元，被告也按约定交付了国有土地使用证及部分房屋。原告花费了大量的资金办理了相关的土地手续。2010年12月，被告以合同不是其本人所签为由诉至法院，要求确认合同无效。后经两审法院审判，认为合同有效。原告认为，被告违反合同约定，违反法律规定，侵害了原告的合法权益，其应当继续履行合同，并按约定赔偿违约金。请求法院判令被告继续履行双方签订的《土地转让合同》，并为原告办理土地使用证变更手续；支付违约金26万元；承担原一审、二审及本案诉讼费。
被告王邵晶辩称，一、原告起诉状的诉讼请求不成立：其诉讼请求在2013年11月的诉讼中就已向浉河区法院提出了，被法院驳回［见（2013）信浉民初字第806号判决书］，二审法院维持了一审判决。所以，原告的诉讼请求不成立，请依法驳回。二、2008年10月26日，原告与被告的丈夫赵伟签定的《土地转让合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，是无效合同。其一、《城市房地产管理法》第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”。因为被告虽取得了土地使用权证书，但取证前并没有向政府支付土地使用权出让金（2013）信师民初字第806号判决书中，经审理查明：该宗土地出让金未缴纳，所以，被告的丈夫赵伟法盲，虽然此合同被法院认定为“表见代理成立”，以被告的名义与原告签定的《土地转让合同》却违反了法律强制性规定，仍是无效的合同。其二、本案争议的土地性质是“工业用地”，原告欲改变土地的性质搞房产开发，必须变更土地的性质。工业用地已告别协议出让的历史，必须以“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）的方式通过市场公开取得土地，私下转让国有土地是非法的。也就是说，协议出让取得的国有土地，现在要改为商业住宅用地的，依据法律法规，必须收回其土地使用权后再经招拍挂出让，否则是无效的（2002年7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌放方式出让）。所以，这份《土地转让合同》也违反了国家行政法规禁止性规定，是不合法的，也是无效的。其三、2012年11月22日，国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合发出紧急通知，要求各省国土资源、住房城乡建设主管部门全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。原告梁其坤的私下转让土地，“以职工单位职工集资建房为名义”，建楼房销售行为，违反了国家政策及《合同法》第52条第五项（法律、行政法规的强制性规定），正是国家遏制打击的对象。事实证明，正是因为原告的行为不合法，才导致数年来，尽管其煞费苦心、东奔西跑，其所谓“报建和办理房产证各种手续”的美梦一点进展都没有。三、原告、被告之间就本案的《土地转让合同》经历了二级法院4次开庭审理，法院依法驳回了原告、被告的诉讼请求，只能说明争议又回到了5年前，法院根本没有认定此《土地转让合同》是否有效（虽然此合同被法院认定为“表见代理成立”），打太极式的把诉讼请求“打回原形”，并不能说明是原告梁其坤赢了官司。况且，被告的丈夫赵伟在冒名与原告签定该《土地转让合同》之后，误认为是合法有效的合同，已履行“把土地证交给原告办理申报手续”、“以公司名义向区发改委提交建房申请”等行为，只是因为原告的违法行为、逆势而为，数年未完成报建手续，未得到政府的批准，未履行完毕合同。综上，请贵院在准确认定事实的基础上依法驳回其诉讼请求。
经审理查明，2008年10月26日，经案外人马富国介绍，在王邵晶所有的公司办公室，王邵晶的丈夫赵伟以王邵晶名义与梁其坤签订《土地转让合同》一份。合同约定，王邵晶将座落在信阳市浉河区工区路圆盘东侧土地房屋一处卖给梁其坤，土地面积约3.5亩，有房屋11间，建筑面积400平方米，土地转让费130万元，包括土地房屋及本院地块的现有建筑物及水电设施及手续。付款方式为梁其坤自合同签订之日付给王邵晶人民币20万元为预付款，余款110万元待梁其坤办完相关建设手续后，准备进场动工前一次性付清。王邵晶保证本地块以土地证为准的四周界限清楚，梁其坤必须按照合同如期支付土地及房价款，自己办理一切建设手续，负责一切建筑费用。本项目以王邵晶职工集资建房为名办理各项手续，所有办证费用由梁其坤支付。本合同自签订之日王邵晶将此土地的土地证交付梁其坤办理建设相关手续所用，在梁其坤未付完全款，本土地及土地使用证还归王邵晶所有。本合同违约金为转让金的20%；合同同时约定了其他事项。在合同履行过程中，双方发生争议，诉至法院。2013年11月27日，信阳市浉河区人民法院做出（2013）信浉民初字第806号民事判决书，判决驳回原告王邵晶要求被告梁其坤立即停止侵权行为，赔偿因其诉讼期间多次实施侵权行为给原告王邵晶造成的直接租金损失220元／天（从2013年5月30日起算）及其他财物损失（包括承租人报案登记的财物损失）并恢复原状；由此引发的诉讼费、保全费及其他实际费用均由被告承担的诉讼请求。该判决书同时判决驳回被告梁其坤反诉请求，即要求依法判令王邵晶与梁其坤继续履行双方签订的《土地转让合同》，并为梁其坤办理土地使用权变更手续；判令王邵晶赔偿梁其坤违约金26万元（诉讼中，被告变更违约金数额为4万元，其余违约金部分被告另案起诉）。宣判后王邵晶、梁其坤均提出上诉，2014年6月4日，信阳市中级人民法院作出（2014）信中法民终字226号判决书，认定赵伟与梁其坤之间的土地转让行为符合表见代理的特征，王邵晶与梁其坤之间的土地转让合同应属有效合同，判决驳回上诉维持原判。2014年8月12日，梁其坤以同样事实起诉来院，要求法院判令被告王邵晶继续履行双方签订的《土地转让合同》，并为原告办理土地使用证变更手续；支付违约金26万元；承担原一审、二审及本案诉讼费。2014年9月15日，信阳市浉河区人民法院作出（2014）信浉民初字第1505号民事裁定书，认为原告梁其坤的诉讼请求已经人民法院生效的判决书处理，原告梁其坤以同一事实起诉，没有法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项的规定，裁定依法驳回原告梁其坤的起诉。宣判后，梁其坤提起上诉，2014年11月18日，信阳市中级人民法院作出（2014）信中法民终字第1827号民事裁定书，以原审判决认定基本事实不清，程序违法为由，裁定撤销信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第1505号裁定，发回信阳市浉河区人民法院重审。
本院认为，公民、法人的合法权益应受到法律保护，王邵晶与梁其坤诉争的土地虽是王邵晶婚前财产，但赵伟作为王邵晶的丈夫，与王邵晶的父母、中间人马富国一起经多次协商后将该宗土地转让给梁其坤，合同签订人及参与人的身份让梁其坤有理由相信此份土地转让协议是王邵晶的真实意识表示，且在合同签订后，梁其坤如约将20万元预付款汇入王邵晶所有的晶鑫公司账户，赵伟亦将土地使用权证书交给梁其坤，赵伟与梁其坤之间的土地转让行为符合表见代理的特征，故赵伟与梁其坤之间的土地转让合同应属有效合同；且土地管理部门已向王邵晶颁发了土地使用权证书，虽然诉争的土地王邵晶没有支付土地出让金，但这并不影响合同的效力。办理土地使用权证变更的前提应当遵守法律、行政法规及部门规章规定，办理程序及周期均应符合土地管理部门办证规定，故双方合同约定涉及办证事项均应遵守土地管理部门相关规定，法院不宜对此做出实体裁决。原告梁其坤此次起诉虽同上次起诉请求基本一致，但在本次诉讼中提供有新的证据，不属于“重复起诉”。依法成立的合同应受保护，双方均应按照合同约定履行相应义务，原告梁其坤要求被告王邵晶赔偿违约金26万元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，缺席判决如下：
一、原告梁其坤、被告王邵晶应当继续履行双方签订的《土地转让合同》，双方应按照合同约定及法定程序履行各自相应的合同义务。
二、驳回原告梁其坤的其他诉讼请求。
本案受理费5200元，由原、被双方各负担2600元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向信阳市中级人民法院提出上诉，并按对方当事人人数提交上诉状副本。
审判长 彭 威
审判员 杨丽华
审判员 高海波
二〇一五年二月十五日
书记员 霍端楠