辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0114民初11968号原告：杨艳，女，1968年10月25日出生，满族，户籍地沈阳市沈河区教场路**号，现住沈阳市皇姑区宁山中路****号1-7-3。委托诉讼代理人：冯苏言，系北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪昌，系北京市中唐律师事务所律师。被告：辽宁城置地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路60—10号（1门）。法定代表人：王岩，系公司董事长。委托诉讼代理人：韩姝男，系辽宁正直律师事务所律师。原告杨艳与被告辽宁城置地产开发有限公司(以下简称“城置公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯苏言、张洪昌，被告城置公司委托诉讼代理人韩姝男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《黄河府商品房认购书》及《补充协议》；2、判令被告返还已付购房款200672元及银行利息（自2014年1月9日起，以人民币200672元计息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；3、判令被告支付违约金（以200672元为本金，按日万分之二自2015年8月16日计算至实际给付之日止），并赔偿原告损失5万元（暂定房屋差价）；4、判令确认原告购房款返还请求权在处置被告开发建设该项目时优先于承包人的建设工程价款优先权、抵押权人的抵押权及其他债权；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月9日，原、被告签订《黄河府商品房认购书》，原告认购被告开发的位于黄河府项目商业11号楼316室商品房，暂定建筑面积共37.24平方米（最终以政府相关部门测定面积为准），该商品房按套销售。总房款为人民币200672元，被告取得商品房预售许可证后双方签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告支付全部的购房款给被告，2014年12月17日原、被告双方签订补充协议。根据双方签订的补充协议，被告应于2015年8月15日前交房。但被告至今未交付房屋，至今未取得商品房预售许可证，且该项目一直处于停工状态。被告城置公司辩称：1、被告认可双方签订的商品房认购书及补充协议的效力。按照补充协议的约定，如果原告选择退房，被告只同意退还原告交付的购房本金及违约金。原告，现要求既给付购房本金的同期银行贷款利率又要求给付违约金，同时该要求给付房屋差价赔偿，其对被告的违约行为共有三项违约处罚措施，依据商品房买卖合同解释的规定，被告多倍赔偿的情况只属于该合同解释中8、9、14条规定情形，而被告不能如期交房的原因，并不在该规定之列。因此，原告只能按照协议约定要求我方退还购房本金；2、关于违约金的规定，因补充协议中关于退房如何计算违约金及违约金的计算期限及方式并没有明确规定，依照合同法的相关规定，没有明确规定视为规定不明，因此该条无法律效力。在此种情况下，我方只同意退还购房本金或是按照法律规定给付银行利率。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月6日原告向被告交付定金1万元。2014年1月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《黄河府商品房认购书》，约定乙方自愿认购甲方开发的黄河府项目商业11号楼316室商品房，暂定建筑面积为37.24平方米，总房款为200672元；约定乙方在签订本认购书当日，交纳房款200672元，乙方应在收到甲方通知的三日内持本认购书原件、收据、身份证原件到黄河府销售中心签署商品房买卖合同；如遇不可抗力因素（包含国家政策的调整），致使本认购书无法履行的，受影响一方有权解除本登记书。约定解除后，甲方将乙方缴纳的购房款无息退还给乙方，双方保证互不追究对方责任；本协议签订后，乙方不得无故解除。如违约乙方应向甲方支付本协议总房款的20%违约金。2014年1月9日，原告向被告交纳11号楼316房屋的房款190672元。2014年12月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定甲乙双方同意，交房时间延期至2015年8月15日前，甲方保证乙方届时可以正常办理入住手续，保证水电正常开通，园林景观工程预计在2015年10月底前分区块全部完成；甲方同意，因甲方原因造成延期交房，甲方应承担起全部的违约责任，由于原《黄河府商品房认购书》没有约定的违约金，特此约定至日万分之一，同时甲乙双方同意违约金可以以物业费、采暖费、甚至停车位等形式抵顶，并在乙方入住前计算清楚；甲乙双方同意，若甲方未能按本协议约定时间交房，延期30天内违约金仍按本协议约定的日万分之一执行；超过30天甲方同意全部违约金提高至日万分之二，同时乙方可以选择退房，甲方需退还乙方所交购房本金及违约金；甲方双方同意，在2015年1月底前，签订正式《商品房买卖合同》同时完成合同备案；本协议是甲方双方签订的《黄河府商品房认购书》的补充协议，与原《黄河府商品房认购书》具有同等法律效力，与原《黄河府商品房认购书》冲突部分，以本补充协议为准。另查明，至本案庭审之日，案涉房屋仍没有竣工验收，被告未能向原告交付房屋。本院认为，原、被告于2014年4月16日所签订的《黄河府商品房认购书》及《补充协议》体现了双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人的合法权益，为合法有效的合同。原告已完全履行协议约定，被告至今未能交付房屋，致使原告无法实现合同目的，被告已构成根本违约，原告有权解除合同。合同解除后，被告应返还购房款，并赔偿原告损失。关于原告要求利息损失的问题。本院认为，原告已按合同约定全额支付了购房款，而被告未能按约定时间向原告交付房屋，原告的购房款由被告长期占用必然给原告造成损失，故利息应从2014年1月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于原告主张的解除合同违约金问题。因原、被告双方在《补充协议》中已经约定，如原告选择退房，则按已付购房款的日万分之二的标准由被告承担违约金。现原告诉请解除与被告的合同关系，即属于选择了退房，原告按照该项约定主张违约金，符合合同约定，同时亦不违反法律规定，本院予以采纳。关于原告要求被告赔偿房屋差价损失的问题。原告在诉讼中提出该差价损失属于可得利益损失，故被告应予赔偿。本院认为，商品房的价格受市场因素所调整，价格的涨落属于不确定因素，原告以可得利益损失的法律规定要求被告赔偿现阶段房屋差价损失的主张理由不充分，不予支持。关于原告要求确认优先受偿权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本院认为，适用上述法律规定的前提条件应是存在合法有效的合同关系。而本案中，原告主张解除与被告的合同关系，在解除合同关系的情况下，原告即不再属于上述法律所规定的买受人，与其他债权人处于平等的法律地位，不再符合适用法律规定的优先权的情形。另，原告在本案中主张的优先受偿权的法律关系与本案商品房预售合同纠纷亦不属于同一法律关系，尚不存在诉讼对象，待实际发生纠纷后另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、解除原告杨艳与被告辽宁城置地产开发有限公司于2014年1月9日所签订的《黄河府商品房认购书》以及2014年12月17日签订的《补充协议》；二、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力后3日内返还给原告杨艳购房款200672元；三、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力后3日内支付原告杨艳购房款200672元的利息，从2014年1月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力后3日内支付原告杨艳购房款200672元的违约金，自2015年8月16日起至履行完毕时止，按日万分之二的标准计算；五、驳回原告杨艳的其他诉讼请求。如果被告辽宁城置地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5060元，诉讼保全费1773.36元，由被告辽宁城置地产开发有限公司负担。如不服判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  金京玉审 判 员  刘 佳人民陪审员  郝佳欣二〇一八年六月十五日书 记 员  张明明