山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终4201号
上诉人（原审被告）：姜云公。
委托代理人:闫卓云、吕雅静（实习），山东谷源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：烟台三水物业管理有限公司，住山东省烟台市芝罘区大海阳路160号内1、2、3、4号。
法定代表人：曲直，总经理。
委托代理人：刘德亮、司森森，山东华宇通律师事务所律师。
上诉人姜云公因物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告系具备三级物业管理资质的法人公司。2005年3月20日，被告依据与烟台三水置业有限公司签订的《商品房预（销）售合同》，以1383168元的价格购买了坐落于烟台市芝罘区的三水佳苑（原名：三水高级公寓）1906、1907号房屋（建筑面积共计201.97平方米）。案外人庞彦娟代被告在该买卖合同上签字确认。2005年8月17日，被告在向原告出具的书面《授权书》中载明：“今授权庞彦娟女士代姜云公本人前往贵司售楼处领取所购房屋的钥匙，请予办理，为证。”2005年8月25日，原告与被告在签订的《前期物业管理服务协议》中约定：原告为被告位于三水佳苑小区6号楼的1906、1907号房屋提供物业服务，房屋建筑面积共计201.97平方米；前期物业管理期间自房屋出售之日起至开发商完全将小区整体移交给业主委员会且业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；原告应对房屋共用部位、共用设施、公共场所、园林绿化、环境卫生、安全护管等项目进行维护、修缮、服务与管理，有权依据本协议向被告收取物业服务费用；被告有权监督原告的物业服务行为，提出意见和建议，应遵守本物业的物业管理制度，依据本协议向原告交纳物业服务费用和本体维修资金；被告应按每月每平方米1.50元的标准于每月15日前向原告交纳物业服务费用，被告出租物业的，物业服务费用由被告负责交纳；被告转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用、水电费等各项费用。该协议第八条第四项另载明了“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之交滞纳金”的内容。在该协议的最后落款处，案外人庞彦娟代被告签字确认。同日，案外人庞彦娟代被告签字确认了《业主验楼确认书》。2006年3月1日，被告在向原告出具的书面材料中载明：“三水物业部：出租方（姜云公）现将三水6#楼19－6、19－7房间出租给承租方（山东鑫联信用担保有限公司烟台分公司作为办公用房，期限为3年（2005年10月1日－2008年9月30日），物业费、水电费由承租方自行承担；若承租方不按时交纳各种费用则可由出租方代为承担。”自《前期物业管理服务协议》签订后至2011年6月30日，被告及其承租人山东鑫联信用担保有限公司烟台分公司依约向原告交纳了三水佳苑小区6号楼1906号、1907号房屋的物业服务费用，自2011年7月1日起至今，再未交纳。2014年2月18日，坐落于三水佳苑小区6号楼1906号、1907号（正式门牌号分别为大海阳路155号1906号、1907号）的房屋所有权均转移登记至案外人张曦之名下。
原审法院认为，（一）被告作为坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号1906号、1907号房屋的业主，与原告在2005年8月25日签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，系有效协议，对原、被告双方均具有法律约束力。被告应依约按每月每平方米1.5元的标准于每月15日前向原告交纳上述两套房屋（建筑面积共计201.97平方米）的物业服务费用。（二）履约中，被告自2011年7月1日起至2014年2月18日将坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号1906号、1907号房屋所有权转让给案外人前，未向原告缴纳上述两套房屋在此期间的物业服务费，原告于2013年5月6日在上述两套房屋的房门张贴催费通知的事实清楚，现原告请求被告支付坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号1906号、1907号房屋自2011年7月1日至2014年3月1日间的物业服务费9995.70元及赔偿自2011年7月1日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，原审法院依法仅能支持其中自2011年7月1日至2014年2月18日间的物业服务费9573.39元（每月每平方米1.5元×201.97平方米×31个月又18天）及赔偿自2011年7月16日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，超出部分不予支持。被告针对原告提起本案诉讼已超过法定诉讼时效的抗辩，与证据事实不符，依法不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限被告姜云公于判决生效之日起10日内向原告烟台三水物业管理有限公司支付坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号1906号、1907号房屋自2011年7月1日至2014年2月18日间的物业服务费9573.39元，以及自2011年7月16日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率按月分段计算的利息损失。二、驳回原告烟台三水物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告姜云公未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92元，由原告烟台三水物业管理有限公司负担42元，被告姜云公负担50元。
宣判后，上诉人姜云公不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误：1、被上诉人在起诉前从未向上诉人书面催交过物业费，其所提交的2013年5月6日通知张贴打印件是一份随时可通过电脑打印的文件，无法证明其拍摄张贴时间的真实性，且此时上诉人已搬走三年之久，房屋一直处于空置状态，上诉人不可能见过此份通知。该打印件无法证明被上诉人履行了书面催交义务，也无法证明其存在诉讼时效中断的情形，原审法院予以采信错误。即使被上诉人2013年5月6日发过催交通知，但被上诉人主张的是到2014年2月28日上诉人房卖房时止的物业费，而该期间的物业费被上诉人同样没有进行过催告。2、被上诉人因与上诉人的其他纠纷，强行对涉案房屋停水断电，上诉人无法对房屋进行使用，所以才会出现物业费交至2011年7月，而2010年年底不得不搬走的情况，关于停水断电的证据，属于上诉人因客观原因不能收集的情况，应由被上诉人承担举证责任。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人烟台三水物业管理有限公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的案件事实同原审法院查明的一致。
本院认为，本案争执的焦点问题是上诉人应否交纳涉案的物业费。上诉人对于未交纳物业费的时间和数额没有异议，本院予以确认。上诉人主张被上诉人未依法进行书面催告，且被上诉人的起诉已过两年的诉讼时效期间，因此不应交纳物业费。原审中，被上诉人提交了书面催交物业费通知的照片打印件，上诉人对真实性不予认可，但未提供相反证据予以推翻，故原审法院对该证据予以采信并无不当。上诉人主张被上诉人2013年5月6日至2014年2月28日的物业费亦未进行过催告，该期间的物业费不应支持。本院认为，被上诉人已对上诉人未交纳物业费的行为进行过书面催告，现被上诉人主张上诉人经催告后仍连续未交纳的物业费并无不妥。上诉人交纳物业费至2011年7月，2013年被上诉人进行书面催告，导致诉讼时效中断，故被上诉人2014年2月起诉并未过两年的诉讼时效期间。上诉人又主张被上诉人强行对涉案房屋停水断电，上诉人无法对房屋进行使用，无法交纳2011年7月以后的物业费，上诉人的该主张于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉主张均不成立，本院不予支持。原审判令上诉人支付涉案物业费有事实和法律依据，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费92元，由上诉人姜云公负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 腾
审判员 郑 勇
审判员 罗春光
二〇一六年十一月十二日
书记员 杨风华