四川省大英县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0923民初636号原告曹明宇，男，生于1952年3月22日，汉族，四川省大英县人，农民。特别授权委托代理人袁雄兵，男，生于1951年11月7日，汉族，四川省大英县人，农民。被告刘明，男，生于1986年10月23日，汉族，四川省大英县人，农民。被告刘中有（系刘明父亲），生于1955年11月14日，汉族，四川省大英县人，农民。上述二被告共同委托的特别授权委托代理人刘安富，男，生于1949年6月17日，汉族，四川省大英县人，农民。原告曹明宇诉被告刘明、刘中有房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理。依法由审判员赵光华适用简易程序，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告曹明宇及其特别授权委托代理袁雄兵、被告刘中有及其与被告刘明共同委托的特别授权委托代理人刘安富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹明宇诉称，2012年4月3日，被告刘明与原告签订房屋租赁合同，将其所有的位于大英县卓筒井镇**街砖混结构三楼一底的商住房第一、二层租给被告刘明作为其经营副食品超市使用。合同约定：1、房屋租期三年，即从2012年4月3日起至2015年4月2日止。2、租金约定为：每年房租费人民币8500元，另交保证金1000元，共为9500元；房租和保证金逐年交付。未交来年房租费，甲方（出租人）有权收回房屋。3、乙方（承租人）所交1000元保证金，如果没有损坏房屋，甲方必须退还乙方。如有损伤，保证金不退，并损伤多少赔多少。4、违约金约定：如乙方违约，按三年租房费用总额百分之二十标准计算违约金支付甲方。5、经营期间的水、电、气费和城管费由乙方负责。签订合同当日，被告刘明向原告支付了当年的房租费和保证金共9500元，由原告出具收据给被告后，原告即于当日将出租的房屋交付给被告使用。交付房屋时，原、被告双方对该出租房屋墙体及屋内有破损的地方在租房协议上进行了记载确认。2013年7月，经协商，原、被告共同出资搭建出租房后墙侧边钢质楼梯，供被告使用，但被告至今未将其应承担的2750元支付给原告。2015年4月2日，租房协议到期，原告准备收回出租房时，被告刘明、刘中有愿意续租该房屋。经协商，我于当日与被告父子在原租房合同上又签了续租三年的租房合同，约定：租期三年，从2015年4月2日起至2018年4月2日止，租金每年11000元，双方权利义务均按原租房合同约定履行。续签合同后，被告将2015年房租费11000元交给了原告，原告出具了收款条给被告。合同约定保证金每年1000元，除2012年被告交了1000元后，二被告均未再向原告每年支付房屋保证金。2016年元月，原告发现被告未经出租人同意，又在出租房墙体上新钻多个大小不等的孔洞，卷帘门和楼上木门、屋内地砖均有严重损坏，于是先后多次书面通知被告退房，解除合同，遭到被告拒绝，由此导致纠纷发生。2016年3月24日，原告被损坏的出租房屋，经四川中益司法鉴定中心（2016）建鉴字第15号建筑工程质量鉴定意见书鉴定为：对出租房装饰损坏部位进行恢复处理，对破损的钢质卷帘门采取更换安装。被告损坏承租房屋的违约行为，造成原告各项损失共计人民币18075元。现要求：1、判令解除房屋租赁合同，即时退房给原告居住；并要求被告按协议约定标准支付退房前未支付的房租费，水、电、气等相关费用；2、判令被告赔偿原告修复被损坏出租房的各项损失共计人民币18075元（其中：卷帘门更换材料费3150元、地砖更换400元、装饰损坏部位变更安装工时费3000元、钢质楼梯安装费2750元、鉴定费4000元、违约金5100元、材料打印费75元）。被告刘明、刘中有共同辩称，该租房合同系双方自愿达成，是双方真实意思表示，合法有效。双方续租三年的租期截止2018年4月2日才到期。2016年3月10日，被告再次向原告缴纳翌年租金而原告拒收。同时，原告要求被告赔偿损失更是缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年4月3日，原告与被告刘明签订书面租房合同，该合同约定：“1、甲方（曹明宇）将（大英县卓筒井镇）大白街漫水桥头商住房一通二方门面连同二楼租与乙方（刘明）使用经营超市。租期三年。每年房租费捌仟伍佰元整，另外交押金壹仟元（即保证金）共计玖仟伍佰元。但未交来年的房租费，甲方有权收回房屋，乙方不得再经营。2、三楼未出租给乙方，乙方不得使用。如要使用另收费贰仟伍佰元。3、三年期满后，经甲方验收后方可退还甲方。4、乙方在租房期不得转租他人，如要转租必须得到甲方同意，否则即为违约，甲方有权收回房屋。另外，按中华人民共和国有关合同法按违约法处理，按三年租房费总额的百分之贰拾的违约金付与甲方（不得违约）。5、壹仟元的保证金，如果没有损伤甲方房屋，甲方就必须退还乙方，但损伤多少赔多少。6、经营期间如水、电、气或其它人身伤损事故均由乙方自行负责，城管费由乙方负责。7、三楼未租给乙方，甲方有权出入使用，乙方不得干涉甲方。经甲、乙双方协议合同到此结束。本合同定于2012年4月3日起（即交费时间有效，共计人民币玖仟捌佰元正）。补充：如乙方在经营期间，甲方不得将三楼租借给任何人。本合同据有包括合同本议和收费了一年的捌仟伍佰元和壹仟元押金，共计人民币玖仟伍佰元有效凭证（即合同凭证和收费凭证）。”。同时，双方在合同上对出租房屋“玻璃4块有破损、厕所二个有破、地板砖无损、卫生比较好”进行了确认。合同签订当天，被告刘明将第一年的租金8500元及押金1000元交与原告，并由原告出具收条。嗣后，被告刘明在2013年4月、2014年4月分别支付了当年的租金8500元给原告。租期届满后，原告与被告刘明的父亲即被告刘中有在原合同上续订续租协议，载明：“有关合同续租三年，价格每年壹万壹仟元，其它内容照原有不变。时间从2015年4月2日开始至2018年4月2日止。原押金未动。”，由原告和被告刘中有分别在对方持有的租房合同上签名确认。嗣后，被告刘中有代被告刘明缴纳了续租第一年的租金11000元给原告。2016年1月24日，原告向被告表示不再将房屋出租给被告，要求被告腾退出租房。双方协商未果并发生争执。2016年3月10日，被告要求向原告缴纳第二年的租金，原告未收取，并于当日张贴书面通知，要求被告在2016年4月4日搬出出租房。2013年7月，原告请人在房屋外墙（靠河一边）安装了从底层直通三楼的钢质楼梯。2016年3月12日，原告自行委托四川中益司法鉴定中心对出租房屋的结构安全性进行鉴定。该鉴定中心于同月24日作出川中司鉴中心（2016）建鉴字第15号建筑工程质量鉴定意见书，鉴定意见为：“1、该商住楼1-2层出租房的装饰木条、铁钉锚固、安装有木质框玻璃窗、外墙正面和侧面挂有2张名称为‘信得过超市’广告牌、采用电锤钻孔铁质膨胀螺钉锚固和空调冷凝水管洞口只是影响外观的缺陷，未对房屋的结构安全造成影响；可采取措施对装饰部位进行恢复处理；2、对破损的钢质卷帘门采取更换安装。”上述事实有：原告提供的身份证复印件、户籍证明，房屋产权证复印件、租房合同、建筑工程质量鉴定意见书、证人代忠、邓彬、杨福、杨国、潘均、张勇、蔡芳、陈兵出具的书面证明，鉴定费票据、陈平书写的费用清单、收款收据、打印、复印费收据、原告申请的证人邓彬、杨福、杨国的当庭证言和被告提供的租房合同、照片3张、书面通知1张，以及原、被告的当庭陈述在卷为证。本院认为，原告与被告刘明自愿签订租房合同以及原告与被告刘中有签订续租合同，系双方真实的意思表示，未违反法律规定，合法有效。本案中，原告虽以被告未取得原告同意的情况下擅自在外墙上钻孔安装广告牌、空调，对房屋造成了损害为由认为违反了合同约定要求解除合同，但根据双方所签订的合同，原告明确知道被告租房用途是经营超市，而被告也实际是用于经营超市，双方在合同中并未约定不准安装广告牌和空调，同时，根据原告自行委托的四川中益司法鉴定中心的鉴定意见，被告安装广告牌和空调的行为并未对房屋的结构安全造成影响，仅是影响了外观，可以恢复处理，属于被告在租赁物外墙合理使用，故原告据此要求解除合同的理由不能成立。原告又以被告未按合同约定给付每年的保证金1000元为由要求解除合同，但从双方签订的合同内容和合同的实际履行来看，每年给付保证金不符合双方签订的合同本意，其理由亦不能成立。相反，被告在庭审中，明确表示愿意继续履行租房合同。综上，原告虽要求解除租房合同，但其并未提供充分证据证实存在合同约定解除或法定解除的情形，故其要求解除租房合同的诉讼请求，不予支持。原告虽主张要求被告承担安装钢质楼梯的一半费用，但其并未提供证实该楼梯系应被告要求进行安装，由被告使用，双方存在均摊费用的约定的证据，该项诉讼请求，不予支持。同时，原告虽主张要求被告给付违约金，但未提供被告存在违约行为的证据，该项诉讼请求，亦不予支持。对于原告要求被告赔偿修复房屋损坏的费用，因上述费用并未实际发生，本案不作处理，可待租期届满后，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告曹明宇的诉讼请求。本案案件受理费525元，减半收取262.5元，由原告曹明宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员  赵光华二〇一六年五月十七日书记员  余 洲