福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0902民初5264号
原告:中国工商银行股份有限公司宁德蕉城支行，住所地福建省宁德市蕉城区八一五中路36号，组织机构代码70530365-0。
负责人：余福星，行长。
委托诉讼代理人：周路昀，男，1989年10月5日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，系公司员工。
被告：刘少林，男，1962年8月20日出生，汉族，住福建省寿宁县，
被告：胡冬姿，女，1965年1月20日出生，汉族，住福建省寿宁县，
原告中国工商银行股份有限公司蕉城支行（以下简称工商银行蕉城支行）与被告刘少林、胡冬姿金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行蕉城支行的委托诉讼代理人周路昀到庭参加诉讼，被告刘少林、胡冬姿经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工商银行蕉城支行向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告偿还借款本金225262.53元及按《个人购房借款/担保合同》约定标准计算至实际还款之日止的利息、罚息、复利，暂计至2016年8月12日为9649.69元，本息合计234912.22元；2.原告有权以被告抵押的宁德市蕉城区××大厦××室处房产予以拍卖、变卖，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权利。
事实和理由：被告刘少林因购置住房，于2009年向原告申请贷款。2009年10月27日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：原告向刘少林提供贷款，贷款金额为28万元，贷款期限为240个月，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额本息还款；借款人以位于宁德市蕉城区××大厦××室处房产向贷款人提供抵押担保；若借款人未按期归还贷款本息，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并对抵押房屋行使抵押权；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按本合同约定的利率基础上加收30%确定；贷款人为实现本合同项下债权及担保权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人负担。胡冬姿系刘少林配偶，并在合同“共同借款人”处签名。上述合同签订后，刘少林、胡冬姿于2012年1月6日向宁德市房地产管理中心办理了所抵押房屋的他项权证。原告依约于2009年11月20日发放了贷款28万元，但刘少林、胡冬姿违反合同约定，未按时足额偿还贷款本息。
刘少林、胡冬姿未作答辩。
经审理，本院查明事实与工商银行蕉城支行诉称一致。
上述事实，有工商银行蕉城支行提供的企业法人营业执照、金融许可证、法人�份证明、身份证、结婚证、《个人购房借款/担保合同》、共同偿还贷款确认书、个人借款凭证、还款计划表、个人贷款还款历史明细列表、房屋他项权证等证据予以证实，足以认定。刘少林、胡冬姿经本院合法传唤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告出示的上述证据来源、形式合法，内容真实可信，且与本案具有关联性，本院予以采信。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与刘少林、胡冬姿签订的《个人购房借款/担保合同》、共同偿还贷款确认书，系各方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同各方当事人均应依约履行合同义务。原告依约向刘少林发放贷款后，刘少林未按约定按期足额偿还借款，构成违约，应承担违约责任�原告根据合同约定要求刘少林偿还剩余的借款本金及相应利息、罚息、复利，于法有据，予以支持。胡冬姿以共同借款人的名义在合同上签名，依法应当对刘少林的上述债务承担共同还款义务。刘少林、胡冬姿以其所有的坐落于宁德市蕉城区××大厦××室房产为上述债务提供抵押担保，并已办理抵押登记，该抵押合法有效，原告对该抵押物享有优先受偿权。刘少林、胡冬姿经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条(?javascript:SLC(21651,8)?)、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条第（二）项、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第一百四十四条规定，判决如�：
一、刘少林、胡冬姿应于本判决生效之日偿还中国工商银行股份有限公司蕉城支行借款本金225262.53元及相应利息、罚息、复利（截至2016年8月12日,利息、罚息、复利合计9649.69元；之后至借款付清之日止的利息、罚息、复利仍按《个人购房借款/担保合同》约定计算）；
二、若刘少林、胡冬姿未能按期履行上述第一项判决确定的义务，中国工商银行股份有限公司蕉城支行有权以刘少林、胡冬姿名下坐落于宁德市蕉城区××大厦××室的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4825元，由刘少林、胡冬姿�担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 冯秀庚
人民陪审员 颜铭艳
人民陪审员 陈 清
二〇一七年三月六日
书 记 员 巫卫娜
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地�或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百�十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。