大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0291民初2023号
原告（反诉被告）：李威，男，1959年10月26日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：陈希望，辽宁晟大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张欣悦，辽宁晟大律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：大连德泰控股有限公司，住所地：大连经济技术开发区辽河西路128号工业团地管理中心北四楼。
法定代表人：单宗岭，董事长。
委托诉讼代理人：汪丽清，辽宁竞业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲁亮，辽宁竞业律师事务所律师。
原告（反诉被告）李威（以下称原告）与被告（反诉原告）大连德泰控股有限公司（以下称被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案后，依法适用普通程序审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈希望和张欣悦、被告的委托诉讼代理人汪丽清和鲁亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付房屋临界长度不足差价7330000元；2、要求被告给付回迁面积减少款4686600元（156.2平方米×30000元/平方米）；4、要求被告给付自2014年11月17日至2016年11月25日的延期回迁补偿差价款3579904元【（4292900元÷22个月×23.3个月-800000元）÷12个月×14.5个月】；5、要求被告给付回迁面积差额款1260元；6、评估费178572元由被告承担。事实和理由：2007年9月1日，原、被告签订了关于拆迁原告位于大连经济技术开发区华轻楼162号1-2层1683.56平方米房屋的《华轻大厦拆迁安置补偿协议》和《补充协议》。双方就该房屋的回迁方式、面积以及回迁房屋临街长度等进行了约定。被告于2014年10月17日发布回迁通告后，因被告提供的回迁房屋不符合前述协议的约定，经双方协商未果，故诉至法院。
被告称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、将大连经济技术开发区金马路172-1号房屋（面积为1527.13平方米）的产权办理至原告名下的前提条件是原告向被告支付办理产权证的费用和土地出让金；2、原告请求被告给付回迁房屋临街不足差价，因双方没有约定临街长度不足时，被告向原告支付差价补偿款，更没有约定差价款的计算方式，原告自行确定的差价款的单价并依此主张差价总金额没有法律依据；3、原告要求被告给付回迁面积减少款是其自行确定的单价，依此核算的总价不符合双方约定，且原告主张的156.22平方米面积，被告并没有该类型公建的开盘价，故对原告的诉讼请求不予认可；4、被告已经向原告支付过回迁期间补偿款，原告对回迁补偿款也予以确认，原告另行要求被告额外支付延期回迁补偿款没有事实与法律依据，被告在回迁公告发出后给付原告的966667元系被告因延期回迁赔偿原告的损失；5、应当按照原建筑总面积1683.56平方米计算并扣除土地出让金；6、对回迁面积差额款1260元予以认可。
被告向本院提出反诉请求：1、请求原告返还不当得利966667元；2、请求原告支付被告为其垫付的2014年11月1日至2015年12月30日的物业费共计50242.57元及2015年度、2016年度采暖费共计121782.30元，合计172024.87元。事实和理由：原告在既无约定理由也无法定理由的情况下，领取了2014年11月、12月133300元、2015年领取了800000元款项属于不当得利，应当予以返还。2015年12月11日、2016年9月7日，大连德泰房地产发展有限公司分别向物业公司支付大连开发区金马路172-1号房屋2014年11月至2015年8月、2015年9月至2015年12月物业费共计71775.10元。2014年10月30日、2015年11月3日，大连德泰房地产发展有限公司分别向物业公司支付172-1号房屋2014至2015年度、2015至2016年度采暖费共计121782.30元。后，大连德泰房地产发展有限公司将上述交付的物业费和采暖费债权转让给被告，并由被告于2016年11月28日当庭通知原告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告双方提交的二份《华轻大厦拆迁安置补偿协议书》，原告提交的《补充协议》、回迁通告、人信房估字（2016）164号《房地产估价报告》、人信房估字（2016）164-1号《房地产估价报告》，被告提交的《补充协议》、动迁补偿申领单，双方对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。对原、被告有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《协议书》，该协议书没有原、被告的签名或盖章，且被告不予认可，该《协议书》不具有证明效力，本院不予采信；原告提交的二份《房屋买卖合同》及《房产租赁合同》，因上述证据系复印件，被告不予认可，本院不予采信；原告提交的大连昌业房地产评估师事务所有限公司和辽宁新华房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，因委托方不是本案被告，且被告对该二份报告不予认可，该二份评估报告对被告不具有约束力，故本院对该二份评估报告不予采信。被告提交的2014年至2015年物业费收据、2015年度和2016年度采暖费收据，因上述证据不能证明被告的主张，不具有证明效力，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2007年10月19日，原、被告签订《华轻大厦拆迁安置补偿协议书》，约定被拆迁房屋位于大连经济技术开发区华轻楼162号1-2层，建筑面积708.56平方米，该房屋的土地使用权证和房屋所有权证登记的所有人为原告李威，该房屋出租，回迁房屋面积为708.56平方米，被告一次性补偿原告18个月税后净利润，全部补偿金额1200000元(包括无产权面积补偿金额)；过渡期为24个月，新楼房建设完毕，具体回迁时间以回迁通告规定的日期为准。2007年10月19日，原、被告又签订《华轻大厦拆迁安置补偿协议》，约定被拆迁房屋位于大连经济技术开发区华轻楼162号1-2层，建筑面积975平方米，无土地使用权证和房屋所有权证，该房屋出租，回迁房屋面积为975平方米，被告一次性补偿原告10个月税后净利润，过渡期为24个月，新楼房建设完毕，具体回迁时间以回迁通告规定的日期为准，在回迁时，如回迁面积与本协议所标注的回迁面积不符，以双方签订的补充协议为准。
2007年10月19日，原、被告又签订《补充协议》，约定原告在本次拆迁中选择产权调换方式，如因规划设计要求被告不能满足原告现临金马路（以中行至东）长度28米，原告要求回迁时临金马路长度不低于26米，并按现结构将减少长度割舍面积156.22平方米，委托被告销售，被告按新楼商业网点的同等位置开盘价位计算，原告不承担税费，原告在回迁时一层建筑面积718.09平方米，二层建筑面积809.25平方米（以实际测量为准），并保证预留两个门。回迁时无产权所余面积在办理产权证时，原告承担1500000元，多余部分由被告承担，在原告领取钥匙前被告负责办理产权证交给原告。原告在回迁时，一次性缴纳土地出让金（按原建筑面积800元/平方米），被告负责给原告办理土地证。由于多方原因动迁之前所欠土地租赁费被告承担。
2009年9月9日，被告再次与原告签订《补充协议》，约定将动迁补偿时间延长至2010年8月31日，补偿标准每年80万元。2014年10月17日，被告发出回迁通告。协议签订后，原告领取了24个月动迁补偿款1200000元。原告自2009年9月1日起每年按800000元领取延期回迁补偿款至2015年12月31日止。
2015年7月28日、7月31日，案外人大连德泰房地产开发有限公司分别委托大连昌业房地产评估师事务所有限公司与辽宁新华房地产评估有限公司对172-1号公建（1-2层）的置换差价进行了评估，大连昌业房地产评估师事务所有限公司的估值为：该房屋现状条件下的单价为21238元/平方米，总价为32433187元；设定临街长度26米的单价为25486元/平方米，总价为38925787元；房屋置换差价为4248元/平方米，总价差为6492600元。辽宁新华房地产评估有限公司的估值为：该房屋现状条件下的单价为25394元/平方米，设定临街长度26米的单价为29894元/平方米，房屋置换差价为4500元/平方米。被告称该两份评估报告的委托未经其认可，对该两份评估报告不予认可。庭审中，原、被告双方确认将大连开发区金马路172-1号房屋作为本案的回迁房屋。原告申请对位于大连开发区金马路172-1号房屋的临街长度不足差价和该房屋在回迁通告后的租赁价格进行了鉴定，大连人信房地产土地评估咨询有限公司接受委托，并出具人信房估字（2016）164和164-1号的《房地产估价报告》，报告估值为：1、该房屋自2014年11月1日起至2016年9月1日止的市场租金价值为4292900元。2、该房屋现状条件下的单价为19000元/平方米，总价为29020000元；设定临街长度26米的单价为23800元/平方米，总价为36350000元；两种情况的单价差为4800元/平方米，总价差为7330000元。上述两份估价报告的评估费分别为90000元和88572元，由原告李威垫付。
在诉讼过程中，原告申请由其承担费用办理案涉房屋的产权事宜。原、被告于2016年11月25日对案涉大连开发区金马路172-1号房屋进行了交接。被告认为案涉房屋的土地出让金原告还应按照约定支付给被告。
2015年12月11日、2016年9月7日，案外人大连德泰房地产发展有限公司向物业公司支付大连开发区金马路172-1号房屋2014年11月至2015年8月物业费35887.55元、2015年9月至2015年12月物业费35887.55元。2014年10月30日、2015年11月3日，案外人大连德泰房地产发展有限公司向物业公司支付172-1号房屋2014-2015年度采暖费62794元、2015-2016年度采暖费58988.30元。
本院认为，原、被告签订的二份《华轻大厦拆迁安置补偿协议书》和二份《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照约定全面履行各自的义务。按照协议约定，原告在本次拆迁中选择产权调换的方式，因调换的房屋在面积及临街长度等处不符合约定，故原告要求被告支付相应不足部分的价款于法有据，本院予以支持。
关于原告主张的房屋临界长度不足差价款7330000元，被告予以认可，对此本院予以确认。关于原告主张的回迁面积减少款3718036元（156.22平方米×23800元/平方米），回迁面积减少的156.22平方米是案涉回迁合同约定临街长度28米减至26米所减少的房屋面积，故应按房地产估价报告中设定临街长度26米的单价23800元/平方米来计算房屋面积减少款项为宜，原告的该项主张合理，本院予以支持。关于原告主张的回迁面积差额款1260元（1527.34平方米-1527.13平方米×6000元），被告认可，本院予以确认。
关于原告主张的自2014年11月17日至2016年11月25日延期回迁补偿差价款3579904元，鉴于原告已按每年800000元的标准领取了2014年11月至2015年12月31日期间的延期回迁补偿款，原告再行要求被告按照案涉房屋租金标准支付补偿款差价无事实和法律依据，对此不予支持；原告主张的2016年1月1日至2016年11月25日期间的延期回迁补偿款，鉴于被告已支付延期补偿款至2015年12月31日，被告庭审中已明确要求原告接受案涉房屋，且双方对案涉房屋进行了交接，原告主张的该期间延期回迁补偿款无事实和法律依据，不予支持。
关于被告要求原告返还不当得利966667元的反诉请求，被告于2014年10月17日发出回迁通告后，因被告所提供给原告的回迁房屋不满足安置补偿协议和补充协议约定的房屋交付条件，双方一直对此进行协商未果，后被告向原告支付了2014年11月至2015年12月31日的延期回迁补偿款966667元，原、被告的行为应视为双方以实际履行的方式将回迁日期顺延至2015年12月31日，被告认为该款项属于先行赔付原告的损失或属于不当得利的意见显然与事实不符，被告的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告给付垫付的物业费和采暖费的反诉请求，鉴于原、被告于2016年11月25日才完成对案涉回迁房屋的交付，被告要求原告给付案涉回迁房屋2014年11月至2015年12月的物业费及2014年至2015年度、2015年至2016年度采暖费无事实和法律依据，被告的该项反诉请求本院不予支持。
关于被告主张扣除的土地出让金部分，原告原有的两套房屋，其中708.56平方米有土地使用证和产权证，975平方米没有土地使用证和产权证。土地出让金应由政府依法向土地的使用单位或个人收取，本案原告已经有土地使用证和产权证部分，不应让其再行缴纳，至于没有土地使用证和产权证部分，原、被告已对此做过约定，故原告应按照约定向被告支付该部分房屋的土地出让金780000元（975平方米×800元/平方米）。被告主张按1683.56平方米计算土地出让金的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于评估费178572元，结合本案实际，本院确定其中90000元由原告承担、88572元由被告承担。
上述被告应支付原告的款项包括回迁房屋临街长度不足差价7330000元、回迁面积减少款项3718036元、回迁面积差额1260元、评估费88572元，扣除原告应交付被告的土地出让金780000元，被告还应支付原告各项款项为10357868元。
综上所述，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：
一、被告大连德泰控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李威回迁房屋临街长度不足差价7330000元、回迁面积减少款3718036元、回迁面积差额款1260元、评估费88572元，扣除原告应支付被告的土地出让金780000元，合计为10357868元。
二、驳回原告李威的其它诉讼请求。
三、驳回被告大连德泰控股有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费116460元，由原李威告负担40000元，被告大连德泰控股有限公司负担76460元；反诉费7524元，由被告大连德泰控股有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院，
审 判 长 崔洪梅
人民陪审员 王者安
人民陪审员 徐 忠
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 白璐璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。