广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2738号
上诉人（原审原告）：王靓，女，汉族，1986年2月17日出生。
委托代理人：董润生，广东华科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴秋玲，女，汉族，1968年12月29日出生。
委托代理人：杨波泰，广东瑞嘉律师事务所律师。
委托代理人：刘国丽，广东瑞嘉律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市金楚原房地产投资顾问有限公司（原公司名称为深圳市楚源居房地产投资顾问有限公司）。
法定代表人：陈俞霖，总经理。
委托代理人：何浩良，男，汉族，1985年9月8日出生，系该公司员工。
上诉人王靓因与被上诉人吴秋玲及原审第三人深圳市金楚原房地产投资顾问有限公司（以下简称金楚原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法平民初字第344号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王靓在原审中的诉讼请求为：1、判令双方终止履行编号为NO：0011382的《二手房买卖合同》；2、吴秋玲向王靓返还定金10000元并支付违约金78000元；3、吴秋玲承担诉讼费。
原审法院审理查明：王靓、吴秋玲于2013年3月7日签订了编号为NO：0011382的《二手房买卖合同》，合同约定：1、王靓购买吴秋玲位于A园二期7栋C座18层05单位的房产（建筑面积为67.85平方米）房地产证号：60××05。2、卖方自愿将该物业转让给买方转让成交价为780000元。3、买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金10000元，在本合同生效两日内（含当日）再向卖方支付定金40000元。本条所约定的定金交由双方约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。11、如卖方未按照本合同约定的期限履行合同，…如卖方逾期义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订后，王靓于2013年3月7日的向吴秋玲交纳了定金10000元，吴秋玲也向王靓出具了收据。2013年3月7日、2013年3月8日王靓向金楚原公司分别交纳购买A园二期7栋C座18层05单位保证金10000元、30000元，收据上备注：该笔保证金为洽谈下述物业，洽谈价格为业主实收人民币780000元，洽谈成功，业主签收即转为定金。
王靓提起本案的诉讼后，金楚原公司已将其收取王靓的40000元退回王靓。
原审法院认为，王靓、吴秋玲所签订的《二手房买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方的争议焦点是合同第三条，该条约定如下：买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金10000元，在本合同生效两日内（含当日）再向卖方支付定金40000元。本条所约定的定金交由双方约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定……虽然该合同已生效，但是一方面王靓、吴秋玲双方在合同中没有进一步详细约定如何签订监管协议或类似文件及拒不签订的责任；另一方面，双方在合同生效后也没有另行签订监管协议或类似文件来对定金的给付方式及监管方式、放款、退款条件作出详细约定，从而导致合同第三条约定的内容不明确。对于王靓给付金楚原公司40000元的行为，因收据上写明是给付保证金，且合同中没有约定这一给付行为，故原审法院认为这一行为在性质上不属于王靓给付吴秋玲定金的行为。虽然王靓、吴秋玲双方互相指责对方违约，但在双方对于定金的给付方式及监管方式、放款、退款条件作出明确约定前，原审法院依据现有的事实和证据无法确认何方违约，故吴秋玲无需支付王靓违约金。由于王靓要求解除合同，吴秋玲亦未表示异议，原审法院确认王靓、吴秋玲双方解除《二手房买卖合同》。吴秋玲确认收到王靓10000元定金，合同解除后，吴秋玲应将该定金退还王靓。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除王靓与吴秋玲之间的《二手房买卖合同》；二、吴秋玲应于本判决生效之日起三日内退还王靓定金10000元；三、驳回王靓的其他诉讼请求。本案一审受理费2860元（王靓已预交），由王靓负担2634元，由吴秋玲负担226元。
上诉人王靓不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法改判吴秋玲给付违约金78000元；2、维持原审判决第一、二项；3、依法改判吴秋玲承担本案的一、二审的诉讼费用。事实与理由：原审法院认定的部份事实不清，适用法律错误。合同签订第二天，王靓将余下四万定金交给金楚原公司，金楚原公司通知吴秋玲领取余下四万元定金，但吴秋玲明确表示房子不卖了。金楚原公司多次通知吴秋玲，王靓也发函给吴秋玲，但吴秋玲仍不履行合同，却假借合同第三条约定不明为由不履行已生效的合同。因王靓不知道吴秋玲的联系方式，在涉案合同没有签订第三方监管协议前，王靓只能将定金交给双方信任的金楚原公司。合同第三条的监管协议是主合同签订生效后，在合同履行中另行签订的。王靓在原审中多次表示仍愿购买涉案房产，如吴秋玲愿意履行合同，但吴秋玲因涉案房产涨价不愿意出售涉案房产。吴秋玲收到王靓的一万元定金既不退回王靓，也不履行涉案合同，却借涉案合同第三条来抗辩不履行合同，是没有法律依据也不符合事实的。合同已签订，原审法院认定有效，吴秋玲不履行合同，就应承担违约责任。
被上诉人吴秋玲答辩称，吴秋玲不存在违约情形，王靓要求吴秋玲返还定金及支付违约金，没有事实和法律依据。1、吴秋玲从未收到王靓定金5万元。2、王靓未支付定金给吴秋玲违约在先，王靓有先支付吴秋玲定金的义务，是基于双方签订的涉案合同第三条的约定。在王靓未先履行支付定金义务的前提下，吴秋玲可行使后履行抗辩权。因此，原审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人金楚原公司答辩称，没有意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于定金的支付，涉案合同约定，在本合同生效两日内买方王靓再向卖方吴秋玲支付定金40000元，定金交由双方约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定。依该约定，定金义务的履行，双方应进一步协商签订监管协议或类似文件约定定金由第三方进行监管。但根据查明的事实，双方并未签订监管协议或类似文件，王靓在本案中没有提供证据证明其实际已向吴秋玲支付了定金40000元或因吴秋玲单方的原因导致监管协议或类似文件无法签订，其主张吴秋玲构成违约缺乏事实依据，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。综上，王靓的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1750元，由上诉人王靓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年三月十二日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。