上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1715号
上诉人（原审被告）上海博正名荣包装机有限公司。
法定代表人王纯立。
委托代理人诸雪军，上海市诤正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海川银工贸有限公司。
法定代表人梅山蒿。
委托代理人王润华，上海志道律师事务所律师。
上诉人上海博正名荣包装机有限公司（以下简称博正名荣公司）因返还原物纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第269号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人博正名荣公司的法定代表人王纯立及其委托代理人诸雪军，被上诉人上海川银工贸有限公司（以下简称川银公司）的委托代理人王润华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：川银公司系坐落于上海市嘉定区马陆镇嘉新公路XXX号的房地产权利人，共建有四幢厂房。2006年11月23日，川银公司与案外人上海博正包装机械制造有限公司（以下简称博正公司）签订厂房销售合同，由川银公司将其中3号厂房（对应房地产权证记载的幢号为“688号1幢”，建筑面积2932.49平方米，即系争厂房）作价780万元出售给博正公司。博正公司实际使用的土地面积为6849.90平方米。后川银公司将系争厂房及场地交付给博正公司，博正公司亦支付川银公司购房款500万元。川银公司在向房地产登记部门申请办理系争厂房的产权分割登记手续时，被告知不予受理。故双方发生纠纷并涉讼。该案经原审法院一审后，双方当事人均提起上诉。2013年7月18日本院作出了终审判决。该判决的主要内容为：一、川银公司与博正公司签订的厂房销售合同无效；二、博正公司应于判决生效之日起二十日内将系争厂房返还川银公司；三、川银公司应于判决生效之日起二十日内返还博正公司购房款500万元；四、川银公司应于判决生效之日起二十日内支付博正公司厂房装修及机械设备搬迁补偿费1，462，575元；五、博正公司应于判决生效之日起二十日内自行拆除搭建的钢结构厂房、活动房及地坪搭棚搭建物；六、川银公司应于判决生效之日起二十日内支付博正公司赔偿款150万元。上述川银公司赔偿损失的范围包括了工厂用电变压器及变压器配电工程费等相关费用。因博正公司未履行生效判决确定的义务，川银公司向原审法院申请执行，要求博正公司返还系争厂房并拆除钢结构厂房、活动房及地坪搭棚搭建物。该案在执行过程中查明，系争厂房及场地系博正名荣公司的注册地和实际经营地，博正名荣公司自注册成立时起一直在此经营并实际使用至今。2014年2月19日原审法院裁定终结本次执行程序。川银公司遂于2014年2月21日向原审法院提起诉讼，请求判令博正名荣公司：一、携其财产从其使用的位于上海市嘉定区马陆镇嘉新公路XXX号3号厂房内迁出，并将该厂房返还川银公司；二、支付川银公司自2013年8月8日起至2014年2月7日止的房屋使用费486，000元；三、支付川银公司自2014年2月8日起至其将厂房返还川银公司之日止的房屋使用费（以建筑面积3000平方米为基数，按每平方米每日0.90元计算）；四、协助川银公司将坐落于嘉定区嘉新公路XXX号XXX幢厂房的相关电力设施用户名变更登记至川银公司名下。
原审审理中，川银公司表示嘉定区嘉新公路XXX号3号厂房在其房地产权证中登记为嘉定区马陆镇嘉新公路XXX号XXX幢，建筑面积为2932.49平方米。为此，川银公司将诉请一中“688号3号”调整为“688号1幢”；将诉请二房屋使用费金额调整为459，227.93元（以建筑面积2932.49平方米为基数，以每平方米每日0.87元计算6个月，每月平均按30日计算）；将诉请三的计算方式调整为以建筑面积2932.49平方米为基数，按每平方米每日0.87元计算。
原审中，博正名荣公司辩称，一、博正公司购买系争厂房目的是为了长期租赁给博正名荣公司使用，博正公司与博正名荣公司的股东相同。在博正名荣公司成立之前，股东代博正公司支付川银公司购房款500万元，该款系作为博正名荣公司支付给博正公司的房屋租金。博正名荣公司成立后使用系争厂房至今。现川银公司未按判决向博正公司履行债务，造成博正公司无能力赔偿博正名荣公司，因此博正名荣公司不同意搬离。二、对川银公司诉请从2013年8月8日起算至返还房屋之日支付使用费的期间没有异议，但川银公司主张的使用费过高，博正名荣公司认为使用费单价应在每平方米每日0.70元左右，请求法院参考市场评估价确定。三、变压器等电力设施费用在前案中未视作博正公司损失，故川银公司未支付相应对价，博正名荣公司不同意变更户名。
原审法院另查明，博正公司和博正名荣公司的股东同为王纯杰和王纯立。博正名荣公司于2007年4月16日注册成立。庭审中，博正名荣公司确认，其向博正公司租赁使用系争厂房及场地至今；变压器等电力设施用户名登记在博正名荣公司名下。另，上海富申房地产估价有限公司在前案审理中对系争厂房的房屋使用费作了司法鉴定，结论为：2007年度、2008年度、2009年度、2010年度及2011年1-8月的单位租金（每平方米每天）分别为0.86元、0.89元、0.81元、0.88元、0.9元，平均租金为0.87元。
原审法院认为：川银公司未经行政管理部门批准，擅自将位于嘉定区马陆镇嘉新公路XXX号的四幢厂房分割转让，违反了法律、行政法规的强制性规定，故其与博正公司签订的厂房销售合同应认定无效。川银公司与博正公司间纠纷已另案处理，与本案无涉。本案主要争议在于博正名荣公司是否有权占有系争厂房及场地。博正名荣公司确认其占有系争厂房及场地的依据是其与博正公司间的租赁关系。由于川银公司与博正公司间合同无效，故博正公司无权将系争厂房及场地出租给博正名荣公司使用；且博正名荣公司与博正公司间股东相同，应完全知晓川银公司与博正公司间订立合同及纠纷发生情况，因此，其无权占有使用系争厂房及场地。川银公司作为系争厂房及场地的房地产权利人，要求博正名荣公司返还系争厂房及场地，符合法律规定，应予支持。博正名荣公司辩称川银公司未向博正公司履行付款义务，造成其未得到相应补偿而不同意返还的理由不成立，不予采信。原审审理中，博正名荣公司对川银公司诉请要求其支付2013年8月8日起至返还房屋之日止的实际使用费没有异议，予以支持。对于使用费支付标准，博正名荣公司虽提出异议，认为单价应在每平方米每日0.70元左右，但未提供相应证据，难以采信。而川银公司主张的使用费标准，系川银公司与博正公司案件中的司法鉴定结论，博正名荣公司对该证据真实性也不持异议，虽然该鉴定报告所反映的估价时段较早于川银公司主张的起始日期，但按该鉴定报告记录的价格走势及目前本地房屋租赁市场的实际情况判断，川银公司主张的使用费标准尚属合理，应予采纳。川银公司对于工厂用电变压器及变压器配电工程费等相关费用已在前案作了赔偿，且博正名荣公司继续占用相关电力设施户名显然不妥，川银公司要求博正名荣公司协助将电力设施用户名变更登记至其名下的请求，应予支持。至于博正名荣公司因返还厂房及场地后造成的经济损失，可依照租赁合同关系向博正公司主张。
据此，原审法院作出如下判决：一、博正名荣公司应于判决生效之日起二十日内携其财产从其使用的位于上海市嘉定区马陆镇嘉新公路XXX号XXX幢厂房及周边场地内迁出，并将该厂房及场地返还川银公司；二、博正名荣公司应于判决生效之日起二十日内支付川银公司房屋使用费459，227.93元（自2013年8月8日起算至2014年2月7日）；三、博正名荣公司应支付川银公司自2014年2月8日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（以建筑面积2932.49平方米为基数，按每平方米每日0.87元计算）；四、博正名荣公司应于判决生效之日起二十日内协助川银公司将位于上海市嘉定区马陆镇嘉新公路XXX号XXX幢厂房的用电设施用户名变更登记至川银公司名下。
原审法院判决后，上诉人博正名荣公司不服原审判决，向本院上诉称：第一，一审法院认定事实错误，导致判决错误。一审法院置上诉人已支付了五百万元的对价而获得的系争厂房永久使用权的事实于不顾，而判决上诉人承担自2013年8月8日至今的房屋使用费，明显与事实不符，必然导致错误的判决。第二，判决上诉人按每平方米每日0.87元计算使用费缺乏事实依据。按照目前市场价格应在0.70元左右，一审判决依据的司法鉴定结论明显高于该地区市场的平均水平。第三，一审法院判决上诉人在20日内搬出，是违背常理的判决。作为一个在正常运作和生产的企业的搬迁，在20日内是完全不可能完成的。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉请或发回重审。
被上诉人川银公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。被上诉人是系争厂房的所有权人，上诉人现拒绝搬离是没有依据的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点在于，上诉人继续占有使用系争厂房及场地是否具有合法理由。上诉人认为博正公司为购买系争厂房支付了500万元的购房款，而博正公司购买系争厂房的目的即是交由上诉人使用，而且实际上该500万元是由上诉人支付的，故基于上诉人与博正公司的租赁关系，上诉人享有使用系争厂房及场地的合法权利。可是，博正公司与被上诉人订立的厂房销售合同已经法院生效判决确认为无效，博正公司自始丧失对系争厂房的支配权利，负有向被上诉人返还系争厂房的义务。因此，上诉人认为其基于与博正公司之间的租赁关系，可以继续合法占有使用系争厂房的主张，不能成立。被上诉人作为系争厂房的所有权人，有权要求上诉人返还系争厂房及场地。上诉人未及时搬离系争厂房及场地，应当向被上诉人支付至搬离之日止的房屋使用费。至于房屋使用费的计算标准，被上诉人主张参照相关司法鉴定结论确定为每平方米每日0.87元，尚属合理。此外，原审法院判令上诉人于判决生效之日起20日内搬离系争厂房及场地，已经给予了上诉人合理、适当的搬离时间，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8，188.42元，由上诉人上海博正名荣包装机有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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