福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0181民初3662号原告：林建，男，1980年3月17日出生，汉族，住福建省福清市。原告：陈吓芳，女，1979年6月24日出生，汉族，住福建省福清市。上述二原告的共同委托诉讼代理人：施宗朝、林守垚，福建格策律师事务所执业律师。被告：福清金福宝房地产开发有限公司，住所地福建省福清市阳下街道虎溪公园闽调大楼正对面。法定代表人：林勇。委托诉讼代理人：黄小良，福建名仕律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：潘海涛，福建名仕律师事务所执业律师。原告林建、陈吓芳与被告福清金福宝房地产开发有限公司（以下简称金福宝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林建、陈吓芳的共同委托诉讼代理人施宗朝与被告金福宝公司的委托诉讼代理人黄小良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林建、陈吓芳向本院提出诉讼请求：依法判令被告金福宝公司赔付其逾期办理涉案商品房不动产证书的违约金13382.6元（以已付购房总额为基数按每日0.001%自2014年9月30日起计算至2018年2月28日止）。事实和理由：2012年7月17日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：1.金福宝公司将位于福清市香溪美地8#2203单元商品房出售于林建、陈吓芳；2.金福宝公司应于2014年6月30日前将验收合格的商品房交付给林建、陈吓芳使用；3.金福宝公司应当在商品房交付使用后90日内，为林建、陈吓芳办理房屋权属证书；4.如因金福宝公司的原因，林建、陈吓芳不能在商品房支付使用后90日内取得房屋权属证书的，林建、陈吓芳不退房，金福宝公司自逾期之日起每日按林建、陈吓芳已付款的0.001%支付违约金等。该合同生效后，林建、陈吓芳已依约支付全部购房款1073184元。之后金福宝公司通知交房，林建、陈吓芳于2015年1月25日收房。但金福宝公司至2018年1月30日才通知办证，加上一个月的准备时间，林建、陈吓芳最早于2018年2月28日才能取得涉案商品房的权属证书。因金福宝公司存在逾期办证的违约行为，除应当继续履行协助林建、陈吓芳办理涉案商品房不动产权属证书的义务外，还应承担相应违约责任，即依约以林建、陈吓芳已支付的购房款1073184元为基数并按每日0.001%自2014年9月30日起计付违约金至2018年2月28日止。因协商无果，原告提起诉讼，请求判如所请。被告金福宝公司辩称，原告要求其承担逾期办理权属证书的违约责任，不能成立。理由如下：一、涉案商品房在交付使用后365日内已办理房屋所有权初始预登记，且可以办理房屋权属证书，被告已积极全面履行办理权属证书义务，不存在违约情形，不应承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告同意被告在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，并在商品房交付使用后的365日办理房屋权属证书，并约定在2014年6月30日前交房。该商品房已于2015年1月25日交付原告使用，被告也于2015年6月11日办理好房屋所有权初始预登记，并通知原告办证，且当时亦有其他购房户办理了房屋所有权证，《商品房买卖合同》第十四条约定的房屋权属证书仅指房屋所有权证，不包含土地使用证，故金福宝公司不存在逾期办证的违约行为，不应承担违约责任。二、因原告怠于办证，后因非金福宝公司所能控制的政策变化和政府原因，直至2018年1月25日方可办理不动产权属登记，金福宝公司不应承担逾期办证的违约责任。1.因房屋所有权登记变更为不动产权登记，政府将2015年6月11日发给被告的《初始预登记通知书》收回，产权登记部门进行变更、工作交接、衔接等暂停办理房屋权属证书一段时间，直至2016年9月12日才恢复受理不动产权登记；2.涉案商品房项目为福清市旧村改造项目，在2015年6月11日原告房屋所在的A区已经可以独立办证。后房屋权属登记部门又将该项目的A、B区合并在一起办证，而B区因当地政府没有及时对红线范围内房屋进行拆迁并将土地交付被告，以及村民阻挠B区红线范围内修建围墙封闭等原因，导致消防验收迟延暂时不能办证。A、B区合并在一起办证后，因B区暂时不能办证，造成A区也暂时不能办证。3.因涉案项目增加容积率，福清市人民政府对项目增加容积率补交土地出让金进行评估和研究讨论等，导致暂时无法办理《不动产权证书》，直到2017年11月8日福清市人民政府才处理好补交土地出让金相关事宜。2018年1月25日福清市不动产登记中心发给金福宝公司《开发项目首次登记证明》，可办理不动产权属登记。三、被告已将涉案商品房依约交付原告使用，原告并未因迟延办证遭受任何损失，其要求被告支付违约金，不应获得支持。四、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，诉讼时效期间为2年，若法院认定的逾期办证起算时间在2015年10月1日之前，因2015年10月1日之前的违约金已超过2年诉讼时效，不应获得支持。五、原告认为被告应给予一个月办证准备时间，违约时间应计算至2018年2月28日，没有依据，不应获得支持。六、假设上述观点不被法院采纳，因林建、陈吓芳怠于办证也有过错，且因政府原因（行为）和政策性因素等影响导致迟延办证，并非金福宝公司所能控制，该旧村改造项目金福宝公司也多交了增加容积率土地出让金14596.5702万元，被告本身也是受害者，应适当减轻被告责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原、被告提交的相关证据材料经对方质证对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。据本案现有证据并结合当事人陈述，本院认定如下事实：2012年7月17日，原告林建、陈吓芳与被告金福宝公司订立《商品房买卖合同》，约定金福宝公司将位福清市元商品房出卖给林建、陈吓芳，并于2014年6月30日前交付符合约定条件的商品房；关于产权登记，双方经协商同意选择[1]:[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：[2]因开发商无法按照[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房支付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同订立后，林建、陈吓芳依约支付了全部购房款1073184元。2015年1月25日金福宝公司向林建、陈吓芳交房。2015年6月11日金福宝公司取得案涉商品房所在楼幢的初始预登记，但当时未具备办理商品房土地使用证条件。后金福宝公司补交案涉开发项目因容积率变更及用途改变而增加的土地出让金，2018年1月25日金福宝公司取得案涉商品房所在楼幢的不动产首次登记，2018年1月30日金福宝公司通知林建、陈吓芳办理案涉商品房的不动产权属登记。本院认为，原告林建、陈吓芳与被告金福宝公司之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效，双方应按合同约定全面履行各自义务。林建、陈吓芳已依约支付购房款1073184元，金福宝公司除交付房屋外，还负有在约定的期限内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记以便让林建、陈吓芳及时取得房屋权属证书的义务。根据商品房买卖合同中产权登记的约定，应认定双方约定的办证期限为商品房交付使用后90日内，金福宝公司主张双方协商的办证期限为365日，但未能提供相应证据证明，依法应负举证不能的责任，对该主张依法不予采信。金福宝公司于2015年1月25日向林建、陈吓芳交房，案涉商品房的办证期限应为2015年4月25日前。金福宝公司于2015年6月11日取得案涉商品房所在楼幢的初始预登记通知书，但未能举证证明其当时向林建、陈吓芳履行了办证通知义务，且金福宝公司亦认可当时只能办理房屋所有权证，而不能办理土地使用证。综合相关情况，应认定林建、陈吓芳并未怠于办证，相反系金福宝公司未于2015年4月履行商品房买卖合同所约定的产权登记义务。此后确有存在产权登记政策变化因素，但金福宝公司并非因该政策变化导致无法及时办理房屋权属登记，故该因素不能成为金福宝公司的免责事由。另外，开发项目确因消防验收障碍及因增加容积率、改变用途而补缴土地出让金等事宜而导致办证延迟，但金福宝公司不能据此减轻或免除逾期办证的违约责任：其一，迟延办证相关原因与金福宝公司存在密切关联，金福宝公司在项目开发时理应合理判断旧村改造项目可能存在的问题及因变更容积率、改变用途补缴土地出让金所需的时限，故相关因素不属于不可抗力的范畴，金福宝公司不能免除责任；其二，即使如金福宝公司所述系因政府补交土地出让金的程序冗长导致迟延办证，因该事由不可归责于林建、陈吓芳，据合同法第一百二十一条的规定，金福宝公司因第三人的原因造成违约的，亦应向合同相对方即林建、陈吓芳承担违约责任。金福宝公司于2018年1月30日通知林建、陈吓芳办证，结合实际情况本院酌定办理房屋权属证书的合理期限为15日，故金福宝公司逾期办证的期间确定为2015年4月26日至2018年2月14日。据商品房买卖合同约定，逾期办证违约金系按日计收累计产生的，故其诉讼时效期间分别计算，其中2015年9月30日之前的逾期办证违约金的诉讼时效期间在2017年9月30日前已届满，金福宝公司已经确定取得不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭，故林建、陈吓芳主张2015年9月30日前的逾期办证违约金，依法不予支持。自2015年10月1日起至2018年2月14日止的逾期办证违约金，依约确定为9305元（1073184元×0.001%×867天），金福宝公司依法应当支付，对林建、陈吓芳超过该部分的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十一条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告福清金福宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林建、陈吓芳支付逾期办理加州·巴厘香溪小区8号楼2203单元商品房权属证书的违约金9305元；二、驳回原告林建、陈吓芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135元，由原告林建、陈吓芳负担41元（已交纳），被告福清金福宝房地产开发有限公司负担94元（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林文挺人民陪审员  吴善德人民陪审员  林友清二〇一八年六月二十五日书 记 员  李 昕