广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终763号
上诉人（原审被告）广州市百盛房地产发展有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人陈巧芳。
委托代理人幸桂诗，广东品智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡志昇，住广东省从化市。
委托代理人刘彦君，广东海智律师事务所律师。
上诉人广州市百盛房地产发展有限公司（以下简称百盛公司）与被上诉人蔡志昇商品房预约合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，百盛公司是位于广州市南沙区大岗镇灵兴路蓝翠街123号大岗翡翠蓝湾北区六座的开发商，于2011年1月25日取得预售许可证。2013年10月13日，蔡志昇（认购方、乙方）与广州市百盛房地产发展有限公司（出售方、甲方）签订《翡翠蓝湾北区电梯洋房认购协议》，约定蔡志昇认购百盛公司开发的大岗翡翠蓝湾北区五街六座2梯1503房，套内面积为83.2694㎡，建筑面积为98.0464㎡，物业价值为745860元，物业维修基金10295元，订购方式为每间定金30000元（日后计入房款），乙方须在七天内交纳余下房款或办理按揭手续。物业于乙方交齐房款或银行放款后即交付使用，该楼房买卖合同登记、公证、交易契税等有关手续费用由乙方负责。乙方交付定金后，如果乙方提出取消本认购协议或不按期到甲方处交付房款及办理有关签约、解约手续，视作违约处理，甲方有权没收乙方已缴款项作违约金，并有权将该楼房另行出售。若甲方提出撤销认购协议书（不可抗力除外），视作违约，退还乙方已交款项，并赔偿已交款项的一倍作违约金，因国家政策原因造成不能成交，双方免责。同日，蔡志昇向某公司支付认购书约定的定金30000元。
在庭审中，双方当事人确认在签订《翡翠蓝湾北区电梯洋房认购协议》后，百盛公司未与蔡志昇协商商品房买卖合同的具体条款。百盛公司认为其在签订《翡翠蓝湾北区电梯洋房认购协议》时已经在销售中心大厅公示过商品房买卖合同的样本，但未提供证据证实。蔡志昇主张百盛公司未向其出示过商品房买卖合同的样本。百盛公司认为签订商品房买卖合同的时间是签订认购协议七天内，蔡志昇主张认购协议未明确约定签订商品房买卖合同的时间，协议只约定七天内缴纳余下房款或办理按揭手续，且未明确约定七天内的起算时间。
蔡志昇主张其因与百盛公司就首付款的比例未能达成一致意见，于2013年10月16日向某公司委托的中介公司销售人员提出解除认购协议；百盛公司主张认购协议因蔡志昇未能在2013年10月20日前支付购房款及签订商品房买卖合同而自动解除。
百盛公司与案外人陈光杰于2013年10月27日签订涉案房产的《翡翠蓝湾北区电梯洋房认购协议》，百盛公司与案外人陈光杰、陈灿芬于2013年11月6日签订涉案房产的《广州市商品房买卖合同》。
因本案纠纷，蔡志昇于2015年9月9日向原审法院上诉请求判令：一、百盛公司向蔡志昇退还购房定金30000元。二、本案的诉讼费用百盛公司承担。
百盛公司原审辩称：百盛公司不同意蔡志昇全部的诉请，理由是：一、双方签订的认购书合法有效，应依约履行；二、蔡志昇单方解除认购书，构成违约，百盛公司有权没收蔡志昇所交纳的定金30000元。
原审法院认为，百盛公司取得涉案楼宇的商品房预售许可证后，蔡志昇与百盛公司签订的《翡翠蓝湾北区电梯洋房认购协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。《翡翠蓝湾北区电梯洋房认购协议》是商品房买卖合同的预约合同，双方在认购书中未明确约定商品房买卖合同的签订时间、购房款支付方式及首付比例等条款，百盛公司未举证证明在签订认购书时向蔡志昇出示过《广州市商品房买卖合同》的样本，而在签订认购协议后双方未能协商一致确定商品房买卖合同条款，故未签订《广州市商品房买卖合同》的原因属不可归责于双方当事人的事由。蔡志昇向某公司提出解除认购书，且涉案房屋已经由百盛公司另行出售给案外人，故蔡志昇要求返还定金的诉请，于法有据，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，于2015年11月19日作出判决：被告广州市百盛房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡志昇退还购房定金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费275元，由被告广州市百盛房地产发展有限公司负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
判后，百盛公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、百盛公司和蔡志昇签订的《翡翠蓝湾高层洋房认购协议》（下称“认购协议”）内容约定清晰明确，合法有效，蔡志昇未能依照认购协议约定与百盛公司签订商品房买卖合同以及支付案涉房屋余下购房款，应当构成违约，百盛公司有权没收蔡志昇购房定金。1、认购协议在性质上是商品房买卖合同的预约合同，其签订的目的是就购买案涉房屋达成认购意向，而购房款支付方式等条款并不是认购协议的必要有效条款，只要缔约双方在认购协议上表达了真实合法的认购意向，则认购协议有效。
2、关于首付比例，认购协议上虽未明确案涉房屋的首付比例条款，但首付比例作为一项国家政策，即使认购协议上未明确，蔡志昇作为一名购房者，应当是有能力并且是有义务去知悉并清楚其具体规定。百盛公司并没有法定或约定的义务去告知蔡志昇该项国家政策。因为，百盛公司认为，蔡志昇因首付比例问题而提出解除认购协议，并没有合法依据。二、原审法院认为，百盛公司与蔡志昇因未能协商一致确定商品房买卖合同条款属于不可归责双方当事人的事由，故应向蔡志昇返还购房定金，百盛公司认为，原审法院认定事实的前提存在严重错误。1、蔡志昇已在签订商品房买卖合同前（2013年10月20日）的2013年10月16日向某公司提出解除认购协议，而蔡志昇提出解除认购协议的原因是因为“被告销售人员对房产政策方了解并不透彻，万一以后另有变数，自己再次陷入被动”，即被上述人并不是因为对商品房买卖合同的条款有异议而无法签订商品房买卖合同。2、既然蔡志昇已经提出取消认购协议，百盛公司认为已无必要再向蔡志昇送达商品房买卖合同样本并与蔡志昇协商商品房买卖合同的条款。因此，百盛公司与蔡志昇之间因蔡志昇提出取消认购协议，已不存在协商商品房买卖合同条款的前提及可能性。三、既然百盛公司与蔡志昇未能签订商品房买卖合同的原因并不是因为就商品房买卖合同的条款未能协商一致，而是因为蔡志昇认为百盛公司的销售人员不可信，担心再有变数，怕陷入被动，遂而提出解除认购协议，蔡志昇已经明确的表示不想购买案涉房屋了，蔡志昇的行为明显存在过错，不属于“不可归责于双方当事人”的行为。百盛公司上诉请求：撤销原审判决，改判百盛公司无须向蔡志昇退还购房定金30000元。
蔡志昇二审辩称认购书是购房人有购房意向并对房屋的认购事实而签订的协议，交付定金为缔约定金，一方面是督促当事人定约，另一方面是给予双方在签订合同之前保留自由缔约的权利。蔡志昇认为认购书的内容应当清晰明确，而本案中双方签订的认购书并没有约定签订正式合同的时间、签约的地点、购房款的支付方式、首付款的支付比例等条款，百盛公司也没有提供正式合同的样本全面细致的与蔡志昇就合同条款及其他重要事项进行磋商，因此蔡志昇无法确定签订的合同有无顺利履行的能力。之后双方也没有对以上的合同条款达成一致意见，涉案房屋被百盛公司另行出售已成为既定事实，因此，认购协议的解除因不可归责于任何一方的违约，双方均无违约，均无需承担违约责任，百盛公司收取的定金应当返还。综上，原审认定的事实清楚，适用法律正确，请二审维持，百盛公司的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院予以驳回。
本院经庭询确认一审法院查明事实。二审期间，百盛公司确认其与中原地产之间为委托销售关系。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对百盛公司的上诉请求和蔡志昇的答辩意见，分析如下：
百盛公司对于中原公司代理其出售涉案房屋的行为予以确认。根据蔡志昇的叙述可知，因代理销售人员向其解释首付比例时，存在首付3成变更为首付4成，后又变更为3成的情况，在首付比例不明确的情况下，蔡志昇表示不再购买涉案房屋，故蔡志昇不购买涉案房屋有一定的原因。另据蔡志昇叙述，百盛公司的代理销售人员亦曾表示可以退回30000元定金，虽然百盛公司对此不予确认。本案百盛公司要求没收蔡志昇30000元是依据《翡翠蓝湾北区电梯洋房认购协议》中的约定，而从蔡志昇与百盛公司所签订该协议的内容来看，除了约定七天内交纳余款和办理按揭手续外，对于商品房买卖合同具体的签订时间及地点均没有约定，且购房款的支付方式以及首付比例的条款也没有在该认购协议中予以体现，因此，双方此前约定存在约定不明的情况，就涉案房屋的买卖双方并未达成具体合意。百盛公司虽辩称《广州市的商品房买卖合同》样本按规定应放置于售楼部，但该司并无具体证据证明在签订认购书时曾向蔡志昇出示过。为此，原审法院认为未签订《广州市商品房买卖合同》的原因属于不可归责于双方当事人的事由并无不妥，百盛公司不同意退还定金3万元依据不足。因涉案房屋已另售，且蔡志昇仅请求退还3万元，一审法院判处百盛公司退还蔡志昇30000元并无不当，本院予以维持。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。百盛公司上诉、理由均不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由广州市百盛房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年三月九日
书 记 员 罗 涛