浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙05民终401号
上诉人（原审原告）：严新强，男，1970年12月31日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。
上诉人（原审原告）：钱建伟，男，1971年6月9日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。
二上诉人共同委托代理人：施伟伟、陆娟慧，浙江银湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：俞明良，男，1978年2月23日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。
被上诉人（原审被告）：白晋红，男，1973年10月3日出生，汉族，住山西省太原市。
被上诉人（原审被告）：王晓莉，女，1969年3月28日出生，汉族，住河南省郑州市。
三被上诉人共同委托代理人：沈丹，浙江南太湖律师事务所律师。
原审第三人：徐平，男，1981年10月1日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。
原审第三人：陆美丽，女，1986年8月22日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。
原审第三人：湖州酉丰商务酒店，住所地浙江省湖州市吴兴区织里镇利济中路**号。
投资人：严新强。
上诉人严新强、钱建伟因与被上诉人俞明良、白晋红、王晓莉，原审第三人徐平、陆美丽、湖州酉丰商务酒店确认合同效力纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院作出的（2015）湖吴环民初字第293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月15日受理后依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。
原审查明，2015年5月6日，严新强、钱建伟与徐平、陆美丽、湖州酉丰商务酒店签订了《承包经营协议》一份，协议约定：湖州酉丰商务酒店将该店经营权发包给严新强、钱建伟，承包期限自2015年5月6日起至2025年5月5日止；徐平、陆美丽将位于织里镇利济中路66、68、70号商业房及织里镇利济中路景程商业广场A幢303、403及二层房屋和相关附属房、场地等出租给严新强、钱建伟，租赁期限自2015年5月6日起至2025日5月5日止，每年的承包经营金及房屋租金合计50万元，支付方式为每年一付，上述经营金及房屋租金先行抵扣徐平结欠严新强、钱建伟的借款及欠款，严新强、钱建伟实际接管该酒店前所有债务与严新强、钱建伟无关，该协议同时对相关合同事项进行了约定。协议签订后，徐平、陆美丽未按约向严新强、钱建伟交付上述房屋，严新强、钱建伟亦未就经营金及房屋租金与徐平、陆美丽结欠的借款、欠款进行抵扣。2015年5月8日，严新强与徐平签订了《个人独资企业转让协议》一份，协议约定：徐平将个人独资企业湖州酉丰商务酒店（包括原有出资、依法应取得的收益及其他相关权利）转让给严新强，转让价格为1元，严新强应在本协议签订之日起十日内将转让款支付给徐平，第三人应配合严新强完成该个人独资企业投资人工商变更手续。协议签订后，严新强未按约定向徐平支付转让款。徐平、陆美丽分别于2015年6月3日、2015年6月4日将位于，织里镇利济中路66、68、70号转让给俞明良、白晋红、王晓莉，同时双方就上述房屋办理了房屋过户手续。现严新强、钱建伟认为根据买卖不破租赁之原则，俞明良、白晋红、王晓莉应根据严新强、钱建伟与徐平、陆美丽之间的《承包经营协议》向严新强、钱建伟交付涉案房屋，双方协商未果，以致纠纷成诉。另查明，湖州酉丰商务酒店负责人经湖州市工商行政管理局吴兴分局核准于2015年5月11日由徐平变更为严新强。严新强、钱建伟诉至原审法院，请求判令：一、严新强、钱建伟与徐平、陆美丽于2015年5月6日签订的《承包经营协议》中有关湖州酉丰商务酒店所占房屋（即湖州市吴兴区织里镇利济中路66、68、70号及湖州吴兴区织里镇利济中路景程商业广场A幢三层303、四层403及二层、共五层房屋）租赁约定对俞明良、白晋红、王晓莉及严新强、钱建伟继续有效；二、诉讼费用由俞明良、白晋红、王晓莉承担。
原审认为，所谓合同效力，是指依法成立的合同在当事人之间所产生的法律拘束力，合同效力反映了法律对当事人之间的合意的评价。严新强、钱建伟与徐平、陆美丽、湖州酉丰商务酒店之间所签订的《承包经营协议》以及徐平、陆美丽与俞明良、白晋红、王晓莉之间所签订的《湖州市房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表述，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应按照合同约定主张合同权利并履行合同义务。徐平、陆美丽与俞明良、白晋红、王晓莉签订《湖州市房屋买卖合同》后，双方当事人已按照房屋买卖合同履行了各自合同义务，且依法进行了产权变更登记，故俞明良、白晋红、王晓莉依法取得了上述房屋所有权。严新强、钱建伟与徐平、陆美丽、湖州酉丰商务酒店签订《承包经营协议》后，双方当事人均未按协议履行各自合同义务，协议所涉房屋已由徐平、陆美丽转让给俞明良、白晋红、王晓莉，但该协议不适用买卖不破租赁之原则，故该协议对俞明良、白晋红、王晓莉无法律约束力。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决：驳回严新强、钱建伟的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由严新强、钱建伟负担。
宣判后，严新强、钱建伟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《承包经营协议》签订之后，徐平协同严新强办理了湖州酉丰商务酒店工商登记变更手续，领取了营业执照。之后徐平、陆美丽一再回避，拖延严新强、钱建伟的进场时间，导致双方未能就承包金、租金与双方的欠款进行抵扣。协议中虽然明确承包金为50万元，但未明确约定支付时间。之后徐平、陆美丽在隐瞒严新强、钱建伟的情况下于2015年6月将案涉房屋过户至俞明良、白晋红、王晓莉名下，并拒绝向严新强、钱建伟交付房屋，严新强、钱建伟并不存在过错。二、严新强、钱建伟与徐平、陆美丽的房屋租赁法律关系成立在先，徐平、陆美丽与俞明良、白晋红、王晓莉的房屋买卖关系成立在后，应适用“买卖不破租赁”之原则。
俞明良、白晋红、王晓莉二审答辩称：严新强、钱建伟的上诉理由不能成立。承包经营协议中双方是否存在违约行为应当由协议双方另案解决，与俞明良、白晋红、王晓莉无关。俞明良、白晋红、王晓莉是善意买受人，合法取得了房屋所有权，在购买房屋的过程中不知道严新强、钱建伟与徐平、陆美丽存在承包经营协议。俞明良、白晋红、王晓莉已经占有房屋并使用，严新强、钱建伟并无占有行为，不应适用买卖不破租赁。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
徐平、陆美丽、湖州酉丰商务酒店二审中未作答辩。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，俞明良、白晋红、王晓莉与徐平、陆美丽签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，合法有效，且办理了房屋过户手续。俞明良、白晋红、王晓莉已经取得了案涉房屋所有权，且已经占有使用该房屋。严新强、钱建伟虽然在与徐平、陆美丽之间签订的《承包经营协议》中就案涉房屋的租赁问题作了约定，但租赁房屋尚未交付，严新强、钱建伟未曾占有该房屋。至于严新强与徐平办理湖州酉丰商务酒店的工商登记变更手续的行为，系双方履行2015年5月8日签订的《个人独资企业转让协议》的行为，与房屋租赁不属于同一法律关系。故上述《承包经营协议》中关于房屋租赁的部分并未实际履行，原审法院认为本案不适用“买卖不破租赁”之原则并无不当。严新强、钱建伟与徐平、陆美丽之间关于《承包经营协议》履行问题发生的争议，可以另行主张。
综上，严新强、钱建伟的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人严新强、钱建伟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 费思杰
代理审判员 周寅潇
代理审判员 葛奕超
二〇一六年六月八日
书 记 员 贾艳红