广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终13664号上诉人（原审被告）：谢雨生，住广州市黄埔区。被上诉人（原审原告）：广州飞仕置业有限公司，住所地广州市黄埔区，统一社会信用代码：91440116078438213B。法定代表人：苏丹，经理。原审第三人：广东飞仕商城投资管理有限公司，住所地广州市黄埔区，统一社会信用代码：91440000669893154E。法定代表人：林晓辉，经理。被上诉人及原审第三人的共同委托代理人：王涛、潘蔚怡，广东经纶律师事务所律师。上诉人谢雨生因与被上诉人广州飞仕置业有限公司（以下简称置业公司）、原审第三人广东飞仕商城投资管理有限公司（以下简称商城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谢雨生上诉请求：1、撤销原审判决，查清事实，重新审理；2、以店内财物抵偿租金；3、解除合同，双倍返还各项保证金；4、置业公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：谢雨生无意赖掉租金，但对该向谁支付租金、是否付滞纳金和租金总额有异议。一、原审认定事实不清。原审法院无视两份互相冲突的租赁合同的存在，制造“一房两租”的法律谬误。置业公司的旧合同存在的情况下，又安排谢雨生与梁某签订新合同并呈交备案，两份合同的甲方不同，属于两个法律主体两种法律关系，“两个不同的人用不同的合同将同一间房出租”，即是“一房两租”。原审法院无视谢雨生的提交证据和事实，以“未提交相应的证据”为由拒绝谢雨生请求。置业公司不符合政府规定(萝20150203公文写明出租人梁某)又不告知谢雨生，其行为即欺诈，这就是证据。置业公司签了旧合同又安排梁某签新合同。如果旧合同有效则新合同无效，整个事件是欺诈；如果旧合同无效新合同有效，则置业公司构造法律陷阱将谢雨生装进去达到封铺赶人的目的，整个事件仍然是欺诈。租一间不能领牌的店给客从事必须行政许可的餐饮业，本身就是骗局，是欺诈。原审认定置业公司旧合同履行没有证据支持。置业公司及原审法院认定置业公司合同履行的证据是谢雨生使用该铺，然商铺并不是置业公司的，而是商城公司(开发商的)。商城公司又通过其员工与承租人签约，故事实应该是商城公司(房东)通过其员工(梁某)直接租赁给承租人使用。原审法院再度篡改证据：将萝20150203公文“出租人梁某”改为“梁某房屋”。置业公司炮制出“两个不同的人用不同的合同将同一间房出租”的事件，两边都向谢雨生索取租金。谢雨生有理由任何一方证明其合法性之前拒付租金(或如谢雨生要求的那样直接付给房东)。置业公司未备案置谢雨生于“使用即违法”，履行不能的困境，违约在先。虽然属于不同法律主体，但是原审法院明确表示不调解令人遗憾，谢雨生请求按商业惯例减免租金。鉴于置业公司违约在先并口头通知解约(倘旧合同有效)，请求先将各项保证金双倍返还冲抵债务再计算(倘有之)违约金。谢雨生实际使用商铺的时间是2015年4月l日，因置业公司之故导致实际交付延迟，应顺延免租期一月。二、原审适用法律不当。原审判决制造“两个不同的人用不同的合同将同一间房出租”都合法有效的法律谬误，原审法院解释此合同有效不表示彼合同无效，谢雨生无法找到法理依据。谢雨生认为两份合同只能一份有效，不可能允许“两个不同的人用不同的合同将同一间房出租”。原审法院制造“执行判决即造成违法后果”的法律谬误。鉴于萝20150203公文使旧合同无备案可能，履行即违法。谢雨生长期失业无社保无医疗，主要财产系店内财物，唯一经济来源系该店的经营，故已丧失支付能力和继续履行的能力，请求以店内财物抵偿债务并解除全部法律关系。被上诉人置业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回谢雨生的全部上诉，维持原判。原审第三人商城公司答辩称：同置业公司意见一致。置业公司向原审法院起诉请求：1、谢雨生向置业公司支付从2015年7月1日起至封铺之日2016年3月19日止的全部租金20106元（按照每月2234元计算9个月）；2、谢雨生向置业公司支付迟延履行违约金（按照每日千分之三的标准，以当月所欠租金为计算基数，从2015年7月6日计算到租金付清为止，暂计至2016年4月30日为10823.5元），以上共计30929.5元；3、谢雨生承担本案全部诉讼费。原审法院认定事实：商城公司系涉案商铺所在地的土地使用权人，涉案商铺所在的建设项目工程已通过行政主管部门的审核，取得建设工程规划许可证。2015年1月1日，商城公司出具《授权委托书》，载明：广东飞仕商城投资管理有限公司所开发建设的飞晟文汇项目现已竣工验收合格，为规范和提升管理特委托广州飞仕置业有限公司对该项目进行招商、运营、租赁等相关工作，委托期限为2015年1月1日至2019年12月31日。置业公司（甲方）与谢雨生（乙方）于2015年1月18日签订《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落在黄埔区（原萝岗区）彩文路166号148房号的房地产出租给乙方作餐饮用途使用，建筑面积13.9591平方米，分摊共用建筑面积2.5191平方米；2015年3月1日至2015年5月31日不用支付租金，2015年6月1日至2016年2月29日每月租金为2234元，2016年3月1日至2017年2月28日每月租金为2346元，2017年3月1日至2017年12月31日每月租金为2463元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或银行转账付款方式交付租金给甲方；乙方向甲方交纳6702元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金6702元退回乙方或抵偿租金；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。《房屋租赁合同补充协议》约定：本合同租赁期为：自2015年3月1日起至2017年12月31日止（租赁房屋交付日期以甲方发出的收铺通知书通知的收铺时间为准）；甲方同意在2015年3月1日前（含当日，下称“进场装修日”）将该商铺及钥匙按现状移交给乙方，届时双方应签署交接确认书；自进场装修日至2015年5月31日，为乙方的免租装修期，免租装修期届满后的次日为计租起始日，无论乙方届时是否开业；乙方应在签订本合同当日，交付首期租金2234元和租赁保证金6702元；乙方应在签订本合同当日向管理公司一次性交纳经营质量保证金3000元；在本合同租期内，如果乙方全面履行本合同的约定，甲方/管理公司应在租赁合同终止、乙方办理完费用、款项清结和商铺交还手续后的10日内，将租赁保证金、物业管理保证金余额无息返还，在租赁合同终止、乙方办理完费用、款项清结和商铺交还手续30日后，管理公司将经营质量保证金余额无息返还；乙方应自行取得在该商铺进行经营所需的所有证照，并承担相应费用，甲方可按政府法律法规要求向乙方提供其承租经营报批办证所必须由出租方提供的相关文件、图纸、资料等，协助乙方办理营业所需的工商、税务、消防、卫生、通讯、装修施工、增容（如有需要）及其它国家规定的申报手续或经营执照。2015年1月18日，谢雨生向置业公司支付商铺租赁保证金6702元、经营质量保证金3000元及首月租金2234元。2015年3月1日，置业公司将涉案商铺移交给谢雨生。2015年4月1日，萝岗街道办事处出具萝20150203号《临时经营场所使用证明》，主要内容为：谢雨生使用的彩文路166号148房梁栋房屋，可临时作为生产（经营）性场所使用，可以经营餐饮服务，证明的有效期限为三年（自发证之日起计算）。2015年1月18日，梁栋（甲方）与谢雨生（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定的内容与置业公司、谢雨生之间签订的《广州市房屋租赁合同》约定的内容完全一致。各方陈述梁某为商城公司的员工。商城公司认可该合同，认为梁某是代表商城公司签署该合同，该合同只为备案用，置业公司与谢雨生之间实际履行的系置业公司与谢雨生之间签订的合同。2016年3月10日，置业公司向谢雨生发出《欠费催缴函》，主要内容为：置业公司于2015年1月18日与谢雨生签订了房屋租赁合同及补充协议，出租位于黄埔区彩文路166号148号商铺给谢雨生用于经营餐饮，房屋租赁建筑面积为13.9591平方米，租赁期限自2015年3月1日起至2017年12月31日止。按照合同规定，自2015年6月1日开始谢雨生应向置业公司交纳每月2234元租金，自2015年3月1日起交纳每月488.60元物业管理费，但谢雨生自承租以来，并未按照合同约定按时交纳应缴租金及物业管理费，截止到2016年2月29日，谢雨生共计拖欠租金17872.16元，迟延交纳租金的违约金35049.2元，拖欠物业管理费2931.54元，迟延交纳物业服务费的违约金4516.8元，以上各项合计60369.70元。请谢雨生在收到该催缴函后五日内缴齐上述费用，否则将承担相应的经济与法律责任。案件审理过程中，置业公司陈述其未发过解除合同通知，不主张解除合同，主张合同继续履行；因谢雨生欠付租金，置业公司于2016年3月19日对谢雨生承租使用的商铺用上锁的形式对商铺进行封铺，双方产生争议，谢雨生向广州市公安局萝岗区分局萝岗派出所报警。谢雨生陈述涉案商铺于2016年3月19日封存，之后其无法进入，没有再使用。原审法院认为：置业公司受商城公司的委托对包括涉案商铺在内的飞晟文汇项目进行招商、运营、租赁等相关工作，置业公司依法可以与谢雨生签订租赁合同。置业公司与谢雨生签订的《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。上述合同签订后，谢雨生向置业公司交付了商铺租赁保证金、经营质量保证金及首月租金，置业公司向谢雨生移交了涉案商铺，由此看出置业公司、谢雨生已实际履行其双方之间签订的合同，至2016年3月19日双方因租金的交纳产生争议并封存商铺前谢雨生一直使用商铺，理应按照合同约定支付相应的租金及迟延交纳租金的违约金。双方签订的补充协议明确约定从2015年3月1日至2015年5月31日为谢雨生的免租装修期，因此谢雨生应自2015年6月1日起向置业公司支付租金，谢雨生已向置业公司交纳首月租金，因此置业公司主张谢雨生支付从2015年7月1日起至2016年3月18日的租金有理据，予以支持，谢雨生应向置业公司支付租金19169.16元（8个月×2234元/月+2234元/月÷31天×18天）。关于置业公司主张谢雨生支付迟延交纳租金的违约金问题。谢雨生主张置业公司诉请的违约金过高，由于置业公司未能举证证明其实际损失，考虑谢雨生违约给置业公司造成的损失，兼顾合同的履行情况、合同履行的预期利益等综合因素及公平原则和诚实信用原则，酌定谢雨生按每日万分之五的标准支付违约金，因此谢雨生应向置业公司支付迟延交纳租金的违约金（以当月拖欠的租金金额为基数，按每日万分之五的标准，从应交纳租金的当月6日起计至实际支付之日止，违约金以不超过拖欠的当月租金金额为限）。谢雨生抗辩其与置业公司签订的租赁合同及补充协议已撤销、置业公司涉嫌欺诈等，但其未提交相应的证据证实其主张，因此谢雨生据此抗辩不应支付租金及迟延交纳租金的违约金无理据，不予支持。谢雨生应向置业公司支付租金19169.16元及迟延交纳租金的违约金（以当月拖欠的租金金额为基数，按每日万分之五的标准，从应交纳租金的当月6日起计至实际支付之日止，违约金以不超过拖欠的当月租金金额为限），置业公司其他诉讼请求缺乏依据，依法予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年7月28日作出判决：一、谢雨生于判决生效之日起十日内向广州飞仕置业有限公司支付租金19169.16元和迟延交纳租金的违约金（以当月拖欠的租金金额为基数，按每日万分之五的标准，从应交纳租金的当月6日起计至实际支付之日止，违约金以不超过拖欠的当月租金金额为限）；二、驳回广州飞仕置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费287元，由广州飞仕置业有限公司负担13元，谢雨生负担274元。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对上诉人谢雨生的上诉请求进行审理。关于谢雨生以置业公司“一房两租”为由认为有权拒付租金。经查，涉案商铺属于商城公司开发的建设项目，已经取得建设工程规划许可证，租赁标的物合法。《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》为双方当事人自愿签订，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同及补充协议合法有效依据充分。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用的合同，置业公司出租涉案商铺经过商城公司的同意，在合同签订后，置业公司已经将涉案商铺交付给谢雨生，谢雨生也向置业公司交付了租赁保证金、经营质量保证金及首月租金，合同已经开始履行，出租人履行了其基本的义务，故谢雨生作为承租人也应履行其交纳租金的合同义务。关于谢雨生与梁栋签订《广州市房屋租赁合同》对上述合同履行的影响。对于谢雨生与梁栋签订《广州市房屋租赁合同》的原因双方各执一词，因两份合同的出租人不同，判断其实际履行哪份合同需以当事人的实际行为予以认定。谢雨生与梁栋签订《广州市房屋租赁合同》后，并无实际交接商铺、交纳租金的行为，故谢雨生主张其与梁某的合同已经取代了其与置业公司的合同依据不足，本院不予认定。置业公司有无办理租赁合同的备案登记手续、用哪份合同办理、在办理《临时经营场所使用证明》过程中是否违反有关规定，均不影响对合同效力的认定及对履行合同的认定。谢雨生如认为置业公司未能履行合同义务而导致合同无法履行，其可行使解除合同的权利，无权既占有租赁物又不交纳租金。对于谢雨生辩称实际使用商铺的时间为2015年4月1日，而双方签订的验房交接表为2015年3月1日，故对于谢雨生的辩称不予采信。原审法院支持置业公司要求谢雨生支付租金及逾期交纳租金违约金的诉讼请求理据充分。谢雨生要求以店内财物冲抵租金，实质是希望以物抵债，对此应由双方协商一致才可行，现置业公司对此未表示同意，故对于谢雨生的该项上诉请求，本院不予支持。至于谢雨生上诉提出解除合同、双倍返还各项保证金的请求，其在原审中并未提出反诉请求，本院对此不予审查。上诉人谢雨生的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费573元，由上诉人谢雨生负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一六年十一月二十三日书记员  徐毅敏