湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂09民终585号上诉人（原审被告）：孝感市城区永德久便利超市。住所地：湖北省孝感市城区广场街*号楼。统一社会信用代码：92420900MA4BUNBQ3T。经营者：魏海先，女，1981年10月28日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：魏云良，系魏海先父亲。代理权限：全权代理，有权承认、变更诉讼请求，进行和解等。委托诉讼代理人：夏同欢，湖北维思德律师事务所律师。代理权限：一般代理，可以送交、签收法律文书。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军湖北省孝感军分区。住所地：湖北省孝感市孝南区。负责人：何松利，该军分区司令员。委托诉讼代理人：高升，该军分区后勤处处长。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：黄河，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人孝感市城区永德久便利超市（以下简称永德久超市）因与被上诉人中国人民解放军湖北省孝感军分区（以下简称孝感军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初3167号民事判决，向本院提起上诉。本案于2018年3月14日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永德久超市上诉请求：1.撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初3167号民事判决，改判永德久超市与孝感军分区于2015年4月10日签订的《军队房地产租赁合同》继续履行或解除永德久超市与孝感军分区签订的上述《军队房地产租赁合同》后，孝感军分区应在湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初3167号判决第三项的基础上，追加补偿永德久超市因提前解除合同而造成的直接经济损失2736000元（庭审中，永德久超市在经济损失中增加30100元）；2.本案一审、二审案件受理费、鉴定费等费用均由孝感军分区承担。事实与理由：一、一审判决解除永德久超市与孝感军分区于2015年4月10日签订的《军队房地产租赁合同》证据不足。永德久超市与孝感军分区于2015年4月10日签订的《军队房地产租赁合同》，是经过招投标程序而签订的，其合同合法有效，该合同约定租赁期限从2015年4月11日起至2020年5月11日止。合同双方应该严格履行。孝感军分区以军队政策规定为由，要求提前解除上述合同，证据不足，在庭审中，孝感军分区作证据列举的《关于军队和武警队全面停止有偿服务活动的通知》[军发(2016)58号]中，并没有硬性规定要提前解除《军队房地产租赁合同》，而该《通知》在配套措施中明确要求：“对于空余房地产租赁，招接待和农副业生产等行业停止有偿服务后重难点问题的解决，待试点结束后，按照军委明确的政策执行”，而在一审的庭审中，孝感军分区并没有列举军委关于提前解除空余房地产租赁合同的明确政策。因此，本案涉及《军队房地产租赁合同》应继续履行。二、一审判决解除合同后的经济补偿不合理。如果孝感军分区坚决要求提前解除与永德久超市签订的《军队房地产租赁合同》，那么应该补偿因提前解除合同而给永德久超市所造成的全部直接经济损失。如果孝感军分区坚决要求提前解除本案所涉合同，永德久超市可以同意，但孝感军分区对因提前解除合同给永德久超市造成的直接经济损失给予合情、合理、合法的补偿。本案一审中，孝感军分区将永德久超市在诉前提供的《永德久便利超市投资清单》(以下简称“投资清单”)和诉状一并提交给法院，一审诉讼中，孝感军分区又只将投资清单中涉及建筑装饰方面的投资损失申请法院作司法鉴定，而对于其它投资损失如六台大空调柜机、商品货架、货柜、收银台系统、冰箱、冰柜、防盗门等价值约2736000元的投资，既没有申请司法鉴定，又没有在法庭上讲明不予认可的理由和证据，且二审期间，孝感军分区单方停电10天（2018年3月6日至2018年3月15日）造成永德久超市损失30100元亦应予以赔偿。综上，请求二审法院支持永德久超市的上诉请求。孝感军分区辩称，1.孝感军分区依据合同约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”为由解除合同，既符合军队改革建设的需要，也符合合同约定。现中央军委下发停止有偿服务的政策性规定，符合合同约定的解除情形，解除合同的条件成就，孝感军分区可以依约解除合同，并且该条款明确约定甲乙双方均不承担责任，孝感军分区没有违约过错，故不应当承担任何赔偿及补偿责任。不存在永德久超市所说的提前解除合同所应承担的违约责任。2.如严格依照合同约定，装修物应无偿移交给孝感军分区，考虑军民关系的融合及商户的实际困难，经征求上级领导的同意，在一审审理过程中，双方委托法院指定鉴定机构对永德久超市的装修残值进行了鉴定，依此判决并且另补偿2个月的租金作为永德久超市搬迁的费用，于法来说，依合同约定甲乙双方均不承担责任，这里的责任应扩大解释为赔偿责任和补偿责任，对这一点孝感军分区是有异议的。但为了停偿工作的顺利进行，更为了保障商户的利益，孝感军分区并没有上诉，于情于理都对永德久超市进行了充分的补偿。3.《停偿通知》中明确要求要在2017年年底前完成停偿目标，2018年组织验收，现在时间节点已过，中央军委的命令尚未完成，永德久超市要求继续履行合同已无可能，也无事实和法律依据。4.固定装修部分已经在装修鉴定中予以认定，永德久超市提交的《损失明细》皆是其正常经营性需要支出项目和可移动设备由其自行搬离处理，且该证据由永德久超市单方面出具，无其他证据相验证，另依合同约定解除合同，双方不承担责任，故孝感军分区不应当赔偿或补偿2736000元的投资。关于停电问题，永德久超市没有提供证据是孝感军分区停电，停电原因是线路临时故障，孝感军分区的租赁场所目前由永德久超市占有、使用、正常经营。由于时间紧迫，请求二审法院判决永德久超市立即腾退租赁房屋。孝感军分区向一审法院起诉请求：1.解除孝感军分区与永德久超市签订的《军队房地产租赁合同》（2015南⑤-⑧），责令永德久超市立即搬出；2.判令永德久超市承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。一审经审理查明，2015年4月10日，孝感军分区与永德久超市经营者魏海先签订《军队房地产租赁合同》，约定孝感军分区将其位于孝感市孝南区广场路7号楼1层南5-8号面积为132.67平方米的门面房出租给魏海先用于经营超市，租赁期限自2015年4月11日至2020年5月11日，租金总额3481614元。合同第十五条附加条款约定，租金逐年递增5%，第一年至第五年分别为630085元、661589元、694668元、729401元、765871元，每年4月30日前交纳。合同第九条第四项约定：“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；”合同第九条第二款附加约定：孝感军分区因非军事需要提前解除合同，除补偿当年两个月租金作为搬迁费外，双方委托有资质的评估公司，对房屋装修部分进行评估，孝感军分区按照评估价格据实支付永德久超市补偿金。合同第十二条约定，合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同签订后，魏海先向孝感军分区交纳了保证金62915元，孝感军分区将房屋交付魏海先经营永德久超市。永德久超市依约向孝感军分区交纳了第一年和第二年租金，于2017年4月24日交纳了第三年（2017年5月11日至2018年5月10日）租金694668元。2016年3月8日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》[军发（2016）58号]，要求2017年年底前军队和武警部队全面停止有偿服务活动。孝感军分区与永德久超市协商解除合同未果，遂诉至一审法院。在诉讼过程中，经孝感军分区申请，一审法院委托湖北大成资产评估有限公司对孝感市城区永德久便利超市内外装修的损失价值进行评估。2017年12月21日，湖北大成资产评估有限公司作出鄂大成评报字（2017）第163号资产评估报告书，结论为：合理损失价值为350295元。一审法院认为，本案合同虽然为孝感军分区与魏海先签订，但魏海先是作为永德久超市经营者的身份签订合同，因此，该合同的主体应为永德久超市。孝感军分区与永德久超市签订的《军队房地产租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，虽然合同约定须经相应军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后才能生效，但由于双方当事人已经实际履行，应当认定该合同生效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”孝感军分区、永德久超市签订的《军队房地产租赁合同》第九条关于合同解除事项第四项明确约定：“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；”将国家和军队政策法规重大调整约定为一方解除合同的条件之一，现中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求2017年年底前军队和武警部队全面停止有偿服务活动，孝感军分区根据军队政策调整提出解除租赁合同，既符合军队改革建设需要，也符合合同约定，一审法院院依法予以支持。从合同签订及实际履行情况可认定，合同第九条第（四）项约定的“甲乙双方均不承担责任”的责任为合同不能履行的违约责任，即孝感军分区不承担解除合同的违约责任，并未免除孝感军分区对永德久超市进行补偿的责任，因此合同第九条第四项不是对第九条第二项的排除，而是补充。因此，孝感军分区应依合同第九条第二项对永德久超市进行补偿。合同第九条第二款附加约定：孝感军分区因非军事需要提前解除合同，除补偿当年两个月租金作为搬迁费外，双方委托有资质的评估公司，对房屋装修部分进行评估，孝感军分区按照评估价格据实支付永德久超市补偿金。故孝感军分区应支付永德久超市搬迁费115778元（694668元÷12月×2月）、房屋装修补偿金350295元。永德久超市提出孝感军分区承担永德久超市已投入的可移动资产损失的抗辩主张，无合同约定和法律依据，一审法院依法未予支持，永德久超市可自行搬走。永德久超市腾退房屋后，孝感军分区应退还永德久超市多付的租金及保证金62915元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：1.解除孝感军分区与永德久超市于2015年4月10日签订的《军队房地产租赁合同》；2.永德久超市于判决生效后三十日内腾退房屋；3.孝感军分区于判决生效后七日内向永德久超市返还保证金62915元、支付搬迁费用115778元、补偿房屋装修补偿金350295元;4.永德久超市腾退房屋后，孝感军分区按照合同约定与永德久超市结算至实际搬离租赁场地之日止的租金，前期已支付租金予以抵扣，多付租金由孝感军分区予以返还。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费500元，减半收取250元，由孝感军分区负担。本院二审期间，永德久超市为支持其上诉请求向本院提交了两份证据，孝感军分区未向本院提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。永德久超市提交的证据一为《提前解除给永德久超市造成损失明细》，拟证明孝感军分区提前解除合同给永德久超市造成直接经济损失2736000元。永德久超市提交的证据二为《停电情况说明》及购买二台发电机发票，拟证明孝感军分区在判决书未生效之前，提前断电给永德久超市造成的直接经济损失30100元。孝感军分区对永德久超市提交证据的质证意见为：因损失中固定装修部分已经在装修鉴定中予以认定，证据一皆是其正常经营性需要支出项目和可移动设备由其自行搬离处理，且该证据由永德久超市单方面出具，无其他证据相验证，另依合同约定解除合同，双方不承担责任，故孝感军分区不应当赔偿或补偿2736000元的投资。因证据二只有收据没有正式发票，对证据二的真实性有异议，与本案无关，不能达到证明目的。本院对永德久超市的两份证据认证如下：因证据一系永德久超市单方制作，无其他证据予以佐证，且孝感军分区对该份证据不认可，故对该份证据本院不予采信。因证据二系永德久超市单方制作的停电说明及购买收据，无正式发票，亦未提交证据证明停电行为由孝感军分区实施，且孝感军分区对此不认可，故对该份证据本院不予采信。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，一审中孝感军分区的诉讼请求为：“1.解除孝感军分区与永德久超市签订的《军队房地产租赁合同》（2015南⑤-⑧），责令永德久超市立即搬出；2.判令永德久超市承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。”永德久超市在一审中未提出反诉。本院认为，本案系因孝感军分区与永德久超市签订的《军队房地产租赁合同》的履行而引起，故应定性为房屋租赁合同纠纷。虽然合同约定双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后合同生效，但双方当事人签字盖章后已实际履行，且上述合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合同依法成立、有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。本案二审争议的焦点问题：一、永德久超市与孝感军分区签订的案涉《军队房地产租赁合同》应否解除。二、因为解除合同，孝感军分区应否赔偿或补偿永德久超市的损失。关于焦点问题一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，案涉合同第九条第四项约定国家和军队政策法规重大调整导致合同无法继续履行的合同解除，现中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求2017年年底前军队和武警部队全面停止有偿服务活动，孝感军分区根据该通知精神，请求解除合同符合合同约定；中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求2017年年底前军队和武警部队全面停止有偿服务活动，是为了保障人民军队更好地履行保卫祖国、保卫人民的使命，是为了维护国家最高利益和社会公共利益的需要，《中华人民共和国合同法》第七条规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”孝感军分区根据该通知精神，请求解除案涉合同符合法律原则。故永德久超市与孝感军分区签订的案涉《军队房地产租赁合同》应当解除，关于永德久超市的案涉合同继续履行的上诉请求，本院不予支持。关于焦点问题二，本院认为，永德久超市在一审中未就案涉门面的装修费用、人员培训费用及停电损失等损失提出反诉，二审提出该项诉讼请求但未提交有效证据予以证明，孝感军分区亦不同意在二审中一并审理，按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，本院对其该上诉理由不予审理，永德久超市可另行主张权利。至于孝感军分区请求判令永德久超市立即腾退租赁房屋，因一审法院作出判决后，孝感军分区未提出上诉，视为其认可一审判决。孝感军分区的该项主张本院不予支持。综上，永德久超市的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审中永德久超市未就装修费用提出反诉，一审法院根据永德久超市的答辩理由判决孝感军分区向永德久超市返还保证金、支付搬迁费用、补偿房屋装修补偿金、退还多收房租，孝感军分区未提出上诉，视为其认可一审判决。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人孝感市城区永德久便利超市负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  代绍娟审判员  胡 红二〇一八年三月二十二日书记员  潘 洁附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。