上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0113民初3159号
原告(反诉被告)：王汝芳，女，1958年2月7日生，汉族，户籍地江苏省靖江市。
原告(反诉被告)：何松娟，女，1970年2月15日生，汉族，户籍地江苏省靖江市。
上列两原告共同委托诉讼代理人：周向军，上海浩锦律师事务所律师。
被告(反诉原告)：武道军，男，1972年7月7日生，汉族，户籍地安徽省。
委托诉讼代理人：葛冬平，上海禹众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王洪成，上海禹众律师事务所律师。
原告(反诉被告)王汝芳、何松娟与被告(反诉原告)武道军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王汝芳、何松娟及共同委托诉讼代理人周向军，被告(反诉原告)武道军及其委托诉讼代理人葛冬平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)王汝芳、何松娟(以下简称原告)向本院提出诉讼请求：1、自本判决生效之日起解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告搬出租赁房屋；3、被告支付拖欠的租金【2017年8月10日起至2017年11月9日，按每月人民币10,000元(以下币种均为人民币)计算；2017年11月10日起至本判决生效之日止，按每月11,000元计算】；本判决生效次日起至实际搬离之日止的使用费，按照每月11,000元计算(若被告持续延期搬离，使用费按合同约定递增计算)；4、被告赔偿原告3个月租金损失3万元。事�和理由：2016年11月，原、被告签订房屋租赁合同，原告将宝山区临江二村XXX号XXX室(含沿盘古路一侧天井搭建的房屋)(以下简称系争房屋)出租给被告，因为天井的外侧围墙上开设了门洞用于进出，故编号为盘古路XXX-
XXX号。合同约定，租金为每月10,000元，三个月一付，原告提前十天向被告收取。被告如有拖欠行为，原告有权终止合同，保证金不退。合同签订后，被告支付了10,000元保证金，并支付租金至2017年8月9日。原告在2017年8月初通知被告支付租金，但被告迟迟未付。综上，被告已严重违约，故原告起诉要求准如诉请。
被告(反诉原告)武道军(以下简称被告)辩称并反诉称，同意解除合同并搬离房屋。不同意支付租金及赔偿损失。系争房屋实际上是居住用房，有两个天井，原告在天井上进行了搭建，并在围墙上开了门。被告承租该房屋后用于经营，一间开面�，一间经营水果。原告原本就是将天井出租给他人开水果店的，被告为此还支付给原承租人48,000元转让费。被告承租后仅一年不到，从2017年8月开始系争房屋就被主管部门整改，不允许破墙开门，把围墙上开的门封了，还拆除了一间以前违章搭建的小房间(用于住人)，导致被告无法实际使用系争房屋用于经营，合同目的无法实现。以上的主要过错在于原告，被告在系争房屋内做了装修，原告还应赔偿。故被告反诉要求：1、原告退还被告保证金10,000元；2、原告赔偿被告装修损失60,000元；3、原告赔偿被告转让费48,000元。
本院经审理认定事实如下：
原告何松娟为上海市宝山区临江二村XXX号XXX室房屋的房地产权利人，宝山区盘古路XXX号、XXX号坐落在临江二村XXX号XXX室房地产权证范围内。原告对102室房屋的天井进行了搭建，拆除了盘古路一侧的围墙，被�记为盘古路XXX号、XXX号；原告还在102室房屋的东侧搭建了一间小房间。
2016年11月，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，主要约定，租赁物业为宝山区盘古路259、261号，租赁期自2016年11月10日起至2018年11月9日止，月租金10,000元，乙方首次付3个月租金和1个月保证金，以后按3个月支付，由甲方提前10天向乙方收取，每年租金递增10%。同年11月5日，甲乙双方又签署补充附加条款，内容为，盘古路259、261出租给乙方经营，如在经营过程中发生邻里纠纷，不能继续经营下去，所造成的一切经济损失都由租客自负，甲方不承担任何责任。合同签订后，由被告承租使用系争房屋，被告向原告支付了10,000元押金，并支付租金至2017年8月9日止。被告使用系争房屋的两间朝南房间连同打通的天井，分别用于经营水果店和面馆。
另查明，2017年9月5日，上海市宝山区城市管理行政执法局向原告何松娟发出责令改正通知书，载明，临江二村XXX号XXX室因破坏房屋外貌的行为，违反了《上海市住宅物业管理规定》第五十条第二款第三项的规定，依据《上海市住宅物业管理规定》责令于2017年9月6日17时前作恢复房屋原样的整改。随后，主管部门拆除了东侧违规搭建的房间并封堵了系争房屋的天井在盘古路一侧的围墙。
审理中，原告表示，厨房与卫生间的装修都是原告所做。东侧房间约6个平方米是被告用于居住的，被告贴了墙纸；客厅地砖是原告所做，被告贴了墙纸，客厅内的两个冰柜、两张餐桌和若干桌椅是被告的；两间房间与天井打通和搭建都是原告所做，其中东面天井房开面馆，吊顶和地面是原告所做，墙纸是被告所贴；西面天井房开水果店，地板砖是原告所做，两侧固定的货架、一个保鲜柜�一个立式冷藏箱、一个榨汁机是被告的；两个天井房的南头和北头由被告用板材进行了隔断。屋内属于被告的生产经营、生活设施、设备及家具等可移动的物品被告都可以搬走。原告认为与系争房屋相同地段同类型房屋出租的月租金价格为3,700元。
被告提供装修收据及预算表，表示装修共计花费了71,065元，西边天井房的吊顶原告以前做过，被告装修时拆除了重做，并制作了店铺门面；东面天井房内的家具是被告的；原告提供的厨房煤气灶坏了，现在的煤气灶是被告重新安装的，其他装修及设施如原告所述。如果用于封堵天井的围墙可以打开，被告搬离时可以将屋内可移动的物品都搬走，包括水果货架。被告认为与系争房屋相同地段同类型房屋出租的月租金价格为2,300元。
原告不认可被告主张的装修金额。另外，除保证金外，原告也不认可被告的其余反诉请求。
原、被告均表示，上海市宝山区临江二村XXX号XXX室与租赁合同中的盘古路XXX号、XXX号系同一租赁标的物，2017年8月居委通知过房东进行整改，导致被告已无法正常开展经营。双方对于装修的具体价值不要求评估，由法院酌情确定。
以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁合同、补充附加条款、证明、责令改正通知书、装修收据、预算表及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系真实意思表示，双方均应恪守履行。双方在补充附加条款中载明系争房屋出租给被告用于经营，且双方约定的月租金标准远高于该地段同类型普通住宅，故可以认定原告对被告承租系争房屋用于经营的目的是明知的。2017年8、9月间，系争房屋因破坏房屋样貌被执法部门整改，整�措施包括对天井围墙进行了封堵、拆除了东侧被告原用于居住的构筑物，故原告已无法继续提供合同约定用途的租赁物供被告使用，被告合同目的无法实现，双方租赁合同应当解除。合同解除后，被告应当将己方物品搬离并将系争房屋腾让给原告。2017年8月房屋通知整改后，被告虽仍占用系争房屋，但无法按原约定用途正常进行经营活动，故双方不宜仍按原标准结算租金，而应根据实际情况进行调整，本院考虑市场租金水平和本案实际情况，兼顾公平诚信的民法原则，酌情确定被告按每月2,800元标准向原告支付租金及房屋使用费，原告收取的保证金10,000元可用于折抵租金等相关费用。被告正常支付租金至2017年8月9日，此后因接整改通知，被告无法按照约定用途正常使用，以及双方对租金进行磋商等原因导致被告未能正常支付租金，不宜认定为被告违约，原告要求被�赔偿违约损失3万元的主张，于法无据，不予准许。关于反诉，鉴于双方均不要求对装修价值进行评估作价，本院根据装修内容及材质，以及原告的违约程度等因素，酌定由原告补偿被告装修费12,000元。被告反诉要求原告赔偿转让费48,000元，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)王汝芳、何松娟与被告(反诉原告)武道军就上海市宝山区临江二村XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同；
二、被告(反诉原告)武道军于本判决生效之日起十五日内，从上海市宝山区�江二村XXX号XXX室房屋搬离并将该房屋腾让给原告(反诉被告)王汝芳、何松娟；
三、被告(反诉原告)武道军于本判决生效之日起十五日内，按每月2,800元的标准支付自2017年8月10日起至实际搬离之日止的租金及房屋使用费【被告(反诉原告)武道军已支付的10,000元房屋保证金可用于抵扣】；
四、原告(反诉被告)王汝芳、何松娟于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)武道军装修补偿费12,000元；
五、驳回原告(反诉被告)王汝芳、何松娟其余诉讼请求；
六、驳回被告(反诉原告)武道军其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取为275元，由原告(反诉被告)王汝芳、何松娟负担155元，被告(反诉原告)武道军负担120元；反诉案件受理费减半收取为1,330元，由原告(反诉被告)王汝芳、何松娟负担230元，被告(反诉原告)武道军负担1,100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 汤宇军
二〇一八年五月十一日
书记员 董程程
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能�现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。