山东省青州市人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）鲁0781民特98号
申请人程某某。
委托诉讼代理人：王佳炜，山东闻法律师事务所。
委托诉讼代理人：鞠晨昊，山东闻法律师事务所。
被申请人焦某某。
被申请人王某某。
申请人程立欣与被申请人焦来贵、王协俊申请实现担保物权一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用特别程序进行了审查，现已审查终结。
申请人程立欣称：2014年4月25日，被申请人与山东青州农村商业银行股份有限公司（以下简称青州农商行）签订个人借款合同，合同约定被申请人向青州农商行借款130万元，借款期限自2014年4月25日自2016年4月20日，借款利率按同期同档次贷款基准利率基础上上浮50%，利率调整以12个月为一个周期，逾期加收50%罚息。同日，被申请人与青州农商行签订最高额抵押合同两份，约定被申请人以其所有的位于青州市北环路西段南侧的3处房产（青房权证益都私字第2004****号、青房权证益都私字第2004****号、青房权证益都私字第2004****号）和国有土地使用权【青国用（2004）第0****号，青国用（2004）第0****号，青国用（2004）第0****号】提供抵押担保，抵押人所担保的主债权为2014年4月25日至2016年4月20日青州农商行对被申请人的债权，最高抵押额分别为595000元、935000元；抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息复利、违约金、损害赔偿金以及实现第一期的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现中扣除，而不包括在最高余额内。2014年4月30日，被申请人与青州农商行到抵押登记进行了抵押登记，青州农商行取得了青房他证益都字第2014****号房屋他项权利证书。2014年5月4日，青州农商行将发放的贷款130万元存入被申请人焦来贵的账户。
2014年5月12日，被申请人焦来贵与青州农商行签订个人借款合同，约定被申请人焦来贵向青州农商行借款88万元，期限自2014年5月19日至2016年4月20日，借款利率按同期同档次贷款基准利率基础上上浮50%，利率调整以12个月为一个周期。逾期加收50%罚息。同日，被申请人与青州农商行签订最高额抵押合同，约定被申请人以其位于丽榭小区14#别墅东户的房产（青房权证益都私自第20120****号）和国有土地使用权【青国用（2012）第0****号】提供抵押担保，抵押担保的主债权为2014年5月12日至2016年4月20日青州农商行对被申请人的债权，最高额抵押额为104万元；抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息复利、违约金、损害赔偿金以及实现第一期的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现中扣除，而不包括在最高余额内。2014年5月20日，双方到抵押登记机构进行了抵押登记，青州农商行取得了青房他证王府字第2014****号房屋他项权利证书。2014年5月21日，青州农商行将发放的贷款88万元存入被申请人的账户。
2014年5月19日，被申请人与青州农商行签订个人借款合同，合同约定被申请人向青州农商行借款91万元，借款期限自2014年5月19日至2016年4月20日，借款利率按同期同档次贷款基准利率基础上上浮50%，利率调整以12个月为一个周期。逾期加收50%罚息。同日，被申请人与青州农商行签订最高额抵押合同，合同约定被申请人以其未与丽榭小区14#别墅东户的房产（青房权证王府字第20091****号）和国有土地使用权【青国用（2010）第0****号】提供抵押担保，担保的主债权为2014年5月19日至2016年4月20日青州农商行对被申请人的债权，最高额抵押额为130万元；抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息复利、违约金、损害赔偿金以及实现第一期的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现中扣除，而不包括在最高余额内。2014年5月20日，被申请人与青州农商行到抵押登记机关进行了抵押登记，青州农商行取得青房他证王府字第2014****号房屋他项权利证书。2014年5月22日，青州农商行将91万元贷款存入被申请人焦来贵的账户。
2017年9月14日，申请人与青州农商行签订债权转让协议，协议约定，青州农商行将对被申请人的3笔抵押借款本金3050279.56元及相应利息的主债权及担保物权，以3857423.41元的价款转让给申请人。申请人已于2017年9月15日向被申请人履行了告知义务。后申请人多次向被申请人催要，被申请人拒不履行还款义务。请求：1、依法核准对被申请人的担保财产采取拍卖、变卖等方式用以偿还申请人的债权（本金3757423.41元，利息自2017年9月14日按合同约定利率计算至本息付清之日止）。2、本案代理、评估、拍卖等各项费用在拍卖价款中优先扣除。
本院审查查明：2014年4月25日，被申请人王协俊、焦来贵青州农商行签订最高额抵押合同各一份。合同分别约定，被申请人王协俊以其所有的位于青州市北环路西段南侧的青房权证益都字第2004****号房屋所有权证项下的房产，被申请人焦来贵以其所有的位于青州市北环路西段南侧的青房权证益都字第2004****号、青房权证益都字第2004****号房屋所有权证项下房产提供抵押担保，抵押人所担保的主债权分别为自2014年4月25日至2016年4月20日抵押权人依据与被申请人焦来贵签订的借款合同、银行承兑协议及其他融资文件而享有的对债务人的债权；最高抵押额分别为595000元、935000元；抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在最高余额内。2014年4月30日，被申请人王协俊、焦来贵与青州农商行在抵押登记机关对上述抵押财产进行抵押登记，青州农商行取得了抵押登记机关颁发的青房他证益都字第2014****号房屋他项权证，该他项权证注明，青国用（2004）第0****号、青国用（2004）第0****号，青国用（2004）第0****号国有土地使用证项下的国有土地使用权一并抵押。
同日，被申请人焦来贵与青州农商行签订个人借款合同一份。合同约定，被申请人焦来贵向青州农商行借款130万元，借款期限自2014年5月4日自2015年5月3日，月利率7.5‰；按月结息，借款到期利随本清；借款人不按本合同约定的还款期限偿还到期应付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%的利息。2014年5月4日，青州农商行将发放的贷款130万元存入被申请人焦来贵在青州农商行开立的存款账户。该笔借款到期后，被申请人焦来贵偿还青州农商行借款本金39720.44元，尚欠青州农商行借款本金1260279.56元及利息336136.76元（利息计算至2017年9月14日）。
2014年5月12日，被申请人王协俊与青州农商行签订最高额抵押合同一份。合同约定，被申请人王协俊以其位于青州市驼山路北首的青房权证益都字第20120****号房屋所有权证项下房产提供抵押担保，抵押担保的主债权为自2014年5月12日至2016年4月20日抵押权人依据与被申请人焦来贵签订的借款合同、银行承兑协议及其他融资文件而享有的对债务人的债权，最高额抵押额为104万元；抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息复利、违约金、损害赔偿金以及实现第一期的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现中扣除，而不包括在最高余额内。2014年5月20日，被申请人王协俊与青州农商行在抵押登记机关对上述抵押财产进行抵押登记，青州农商行取得了抵押登记机关颁发的青房他证益都字第2014****号房屋他项权证，该他项权证注明，青国用（2012）第0****号国有土地使用证项下的国有土地使用权一并抵押。
2014年5月4日，被申请人焦来贵与青州农商行签订个人借款合同一份。合同约定，被申请人焦来贵向青州农商行借款88万元，借款期限自2014年5月21日至2015年5月20日，月利率7.5‰；按月结息，借款到期利随本清；借款人不按本合同约定的还款期限偿还到期应付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%的利息。2014年5月21日，青州农商行将发放的贷款88万元存入被申请人焦来贵在青州农商行开立的存款账户。就该笔借款，被申请人焦来贵尚欠青州农商行借款本金88万元及利息231555.06元（利息计算至2017年9月14日）。
2014年5月19日，被申请人王协俊与青州农商行签订最高额抵押合同一份。合同约定，被申请人王协俊以其位于青州市丽榭小区的青房权证王府字第20091****号房屋所有权证项下房产提供抵押担保，抵押担保的主债权为自2014年5月19日至2016年4月20日抵押权人依据与被申请人焦来贵签订的借款合同、银行承兑协议及其他融资文件而享有的对债务人的债权，最高额抵押额为130万元；抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息复利、违约金、损害赔偿金以及实现第一期的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现中扣除，而不包括在最高余额内。2014年5月20日，被申请人王协俊与青州农商行在抵押登记机关对上述抵押财产进行抵押登记，青州农商行取得了抵押登记机关颁发的青房他证益都字第2014****号房屋他项权证，该他项权证注明，青国用（2010）第0****号国有土地使用证项下的国有土地使用权一并抵押。
2014年5月19日，被申请人焦来贵与青州农商行签订个人借款合同一份。合同约定，被申请人焦来贵向青州农商行借款91万元，借款期限自2014年5月22日至2015年5月15日，月利率7.5‰；按月结息，借款到期利随本清；借款人不按本合同约定的还款期限偿还到期应付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%的利息。2014年5月22日，青州农商行将发放的贷款91万元存入被申请人焦来贵在青州农商行开立的存款账户。就该笔借款，被申请人焦来贵尚欠青州农商行借款本金91万元元及利息239451.09元（利息计算至2017年9月14日）。
2017年9月14日，原告程立欣（乙方）与青州农商行（甲方）签订债权转让协议一份。协议约定，甲方将其对被申请人焦来贵的不良借款本金3050279.56元及相应利息享有的权利（包括主从权利在内的一切合法权利）转让给乙方，转让价款为3857423.41元。2017年9月15日，青州农商行向被申请人焦来贵送达债权转让通知书，被申请人焦来贵在债权转让通知书上签字捺印确认。
2018年3月10日，申请人程立欣（甲方）与山东闻法律师事务所（乙方）签订委托代理合同一份。合同约定，乙方接受甲方的委托，指派律师参加甲方实现担保物权一案的一审诉讼代理人，甲方向乙方交纳律师费4万元，于合同签订后一次性付清。上述合同签订后，申请人程立欣支付山东闻法律师事务所律师费4万元。
本院认为，青州农商行与被申请人焦来贵、王协俊签订的最高额抵押合同，与被申请人焦来贵签订的个人借款合同、与申请人程立欣签订的债权转让协议，申请人程立欣与山东闻法律师事务所签订的委托代理合同，均系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，均合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，青州农商行将上述借款合同、最高额抵押合同的全部权利转让给申请人，并通知了债务人，该债权转让合法有效。
依据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条的规定，青州市房地产管理局对最高额抵押合同项下的房地产进行抵押登记后，申请人程立欣对青房权证益都字第2004****号、青房权证益都字第2004****号、青房权证益都字第2004****号、青房权证益都字第20120****号、青房权证王府字第20091****号房屋所有权证项下的房产、青国用（2004）第0****号，青国用（2004）第0****号，青国用（2004）第0****号、青国用（2012）第0****号、青国用（2010）第0****号国有土地使用证项下的国有土地使用权，拥有完整的抵押权，对依法变现所得价款享有优先受偿的权利。现申请人向人民法院申请实现担保物权，即是对该权利的实际行使。同时，最高额抵押担保的债权已确定，实现抵押权的条件成就，其申请于法有据，本院予以支持。
《中华人民共和国担保法》第五十九条规定，本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议在最高额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。也就是说，最高额抵押权所担保的债权，以约定的最高额为限度。当结算期届至债权最终确定时，如果实际债权额超过最高额的，则以最高额为抵押权所担保的债权额。超出部分的债权额为普通债权，不受最高额抵押权担保，由债务人按一般债务负责清偿。具体到本案，抵押物变现后的责任额度应在387万元这一最高限额内，超出该限额的债权，申请人在抵押物上没有优先受偿权。实现抵押权的费用基于抵押关系而产生，自应列入抵押权担保的范围之内，这是保护抵押权人利益所必须的。青州农商行与被申请人约定，实现抵押权的费用如诉讼费、律师费、评估费等，首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在最高余额内，此约定系双方真实的意思表示，符合抵押权设立的目的和法律规定，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第八十条、《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国担保法》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
一、对被申请人焦来贵、王协俊所有的青房权证益都字第2004****号、青房权证益都字第2004****号、青房权证益都字第2004****号、青房权证益都字第20120****号、青房权证王府字第20091****号房屋所有权证项下的房产、青国用（2004）第0****号，青国用（2004）第0****号，青国用（2004）第0****号、青国用（2012）第0****号、青国用（2010）第0****号国有土地使用证项下的国有土地使用权，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，对变价后所得款项，首先扣除申请人程立欣实现债权的实际支出如律师费4万元、鉴定费、拍卖费、公告费等；申请人程立欣对变价后所得款项，在387万元范围内，对借款本金3050279.56元及利息(2017年9月14日前的利息为807142.91元；之后利息的计算：以借款本金3050279.56元为基数，自2017年9月15日至实际给付之日，按照合同约定的逾期月利率7.5‰的150%计算）优先受偿。
二、驳回申请人程立欣的其他请求。
申请费20487元，由被申请人焦来贵、王协俊负担。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内向本院提出异议。
审判员 冯 伟
二〇一八年四月十八日
书记员 李培坤