湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一终字第533号
上诉人（原审原告）杨昌发，男，1948年6月17日出生，土家族，湖南省吉首市人。
委托代理人罗应峰，湖南金垣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）湘西自治州安跃房地产开发有限公司。
法定代表人郑云明，该公司董事长。
委托代理人罗兴福，湘西武陵法律服务所法律工作者。
委托代理人田鑫，男，1963年9月28日出生，土家族，该公司员工，湖南省吉首市人。
上诉人杨昌发因与上诉人湘西自治州安跃房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2014）吉民初字第972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨昌发及其委托代理人罗应峰、上诉人湘西自治州安跃房地产开发有限公司的委托代理人罗兴福、田鑫均到庭参加诉讼，上诉人湘西自治州安跃房地产开发有限公司的法定代表人郑云明经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原判认定，2009年被告湘西自治州安跃房地产开发有限公司承建吉首监狱经济适用房项目，同年7月22日，原、被告签订《吉首监狱经济适用房建房、预售协议书》约定甲方（被告）应该完成的项目有：1、甲方以870元每平方米完成设计图中的全部土建安装工程；2、弱电部分、水电开通、室内给排水；3、进户门为600元一个的防盗门；4、窗户为普通铝合金，配置纱窗，玻璃，其他门为空洞，楼地面为水泥地面，厕所、厨房墙面及地面为普通瓷砖（安装1.8米高），门为塑钢门，墙面为环保888等；室外给排水、弱电上户、水电上户由乙方（负责），乙方在接到搬迁通知后10日内支付工程款30000元等；工程期限为开工之日起300天完工，完工后正常情况下100天内办理产权证。合同签订后，甲、乙双方均不得违约，违约方应付给对方全部工程造价5%违约金。合同签订后，原告共缴纳购房款66000元，房款已经付清，被告于2010年5月12日开始进场施工，2011年7月12日竣工，2014年3月5日验收合格。被告于2011年5月将房屋钥匙交付给原告，原告装修后入住。原、被告之后就办证等问题发生争议，原告以被告没有按合同约定期限办理房产证、逾期交房、厨房未完工等为由，诉讼至该院，要求判令：1、被告立即为原告办理土地使用权、房屋所有权登记。2、被告按照合同约定给付原告工程造价5%违约金3396元。3、被告赔偿因厨房未完工损失2000元。4、被告补足原告搬迁租房费1200元。5、被告退还原告办证及水电开通费4219元。6、被告向原告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。7、被告支付延期办证的违约损失从合同约定办理之日起至办证时止。
原判认为，本案属房屋买卖合同纠纷，原告作为买卖合同法律关系当事人，在买卖合同法律关系中既享有权利也承担义务，争议法律关系的解决与原告存在法律上利害关系，被告辩解原告不具有诉讼主体资格的理由该院不予采信。
本案争议的焦点是被告是否违约。本案中原、被告签订的《吉首监狱经济适用房建房、预售协议书》，是双方真实意思的表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，被告至今未按照合同约定为原告办理产权证，应当为原告办理好房屋、土地权属证书，并承担违约责任。被告辩称没有办好证是没有依法享受经济适用房免税政策，这属于非正常情况，不是合同中违约条款中约定的正常情况下的违约，因被告未能提交相关证据加以证实，该院不予采信。但在本案中，被告承建的经济适用住房已经竣工并交付给原告，原告已经装修入住，仅仅是相关权属证书未能按照约定期限办好造成了违约，根据住建部等七部门颁布的《经济适用住房管理办法》规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润按不高于3%核定，而原、被告双方在《吉首监狱经济适用房建房、预售协议书》中约定违约方应付给对方造价5%的违约金。该约定远远高于被告承建经济适用住房3%的利润，显失公平，应予以调整，违约金该院酌定为购房价款3%为宜，具体金额为：66000×3%=1980元。
原告提出被告交付的房屋厨房未砌墙，未按照合同约定安装塑钢门，应当赔偿经济损失2000元的诉请，因房屋原告已经入住并且装修，其提交的照片是装修入住后的照片，不能真实反映房屋未装修前的初始状况，对该诉请该院不予支持。
原告提出被告补足原告搬迁租房费1200元的诉请。双方就租房费在《吉首监狱经济适用房建房、预售协议书》没有约定，原告也未能提交搬迁租房费应由被告承担的证据，对该诉请该院不予支持。
原告提出要求被告退还办证费及水电开通费4219元的诉请，本案原告作为接受供电、供水部门提供的用电、用水服务，享有权利，当然也应当承担由供电、供水主体开出的对价即支付水电开通费及水电使用费。对于办证费用的承担，依据《中华人民共和国契税暂行条例》规定房屋买卖过户契税由买方缴纳。而依据交易习惯房产过户的手续费、评估费、测绘费、房产证工本费等费用均是由买方交纳的，在双方不能就办证过户费用达成一致意见的情况下，应当依照契税暂行条例的规定和交易习惯由买方负责缴纳购买房屋的契税和其它过户手续费。故而对于原告要求被告退还办证费及水电开通费4219元的诉请，该院不予支持。
原告提出被告向申请人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉请，依据《经济适用住房管理办法》第十八条，经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。提供上述文件是房地产开发企业的义务，对于原告要求被告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉请该院予以支持.
原告提出被告支付延期办证的违约损失从合同约定办理之日起计算至办证时止的诉请。因原、被告双方在《吉首监狱经济适用房建房、预售协议书》中对于包含未按期办证在内的违约行为已经约定了违约金，并且原告提出的第二项要求被告按照合同约定给付违约金3396元的诉请中已经包含了被告延期办证的违约损失，原告再次要求被告支付延期办证违约金属于重复计算，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、《经济适用住房管理办法》第十八条之规定，判决如下：一、被告湘西自治州安跃房地产开发有限公司为原告杨昌发办理好土地使用权、房屋所有权属登记；二、湘西自治州安跃房地产开发有限公司支付原告杨昌发违约金1980元；三、湘西自治州安跃房地产开发有限公司向原告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；四、驳回原告的其他诉讼请求。以上一至三项判决内容限在本判决生效后30日内履行完毕。案件受理70元，由被告湘西自治州安跃房地产开发有限公司承担。
宣判后，杨昌发不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方合同约定：违约金为工程造价的5%，原审法院按《经济适用房》3%的利润比例调整是错误的；二、《协议》约定，修建的厨房应是门窗等均齐备的完整独立间，而湘西自治州安跃房地产开发有限公司修建的与客厅连通，未有任何隔挡，属于严重的不完善；三、关于租金，湘西自治州安跃房地产开发有限公司在双方签订协议时就已认定每月300元的租金，且已将预计一年内可完工进住的租金予以给付，湘西自治州安跃房地产开发有限公司在不符合合同中约定的工期可顺延的几个方面的情况下，人为的将工期往后顺延，因此，湘西自治州安跃房地产开发有限公司应补足我多租的10个月的租金；四、本人已实际交购房款66130元，还有1800元是对方作为补付我6个月租金抵购房款，因为未付现金，所以没有收据，因此，我实际已交购房款应为67930元。故请求二审法院：一、撤销原判，依法改判；二、一、二审诉讼费由湘西自治州安跃房地产开发有限公司承担。
上诉人湘西自治州安跃房地产开发有限公司答辩称：一、本案诉讼时效已过；二、诉讼主体不符合；三、上诉人已经享受了权利，请求法院按照经济适用法管理办法，驳回其上诉请求。
上诉人湘西自治州安跃房地产开发有限公司也不服原审判决，向本院上诉称：原审法院适用法律错误，我国对《经济适用房》的建设，是政府政策性针对低收入无房户的福利性质的住房，根据《经济适用住房管理办法》第三条的规定，原审法院应当遵守特别法的特别规章来判决，故请求二审法院依法予以改判。
上诉人杨昌发答辩称：一、本案并未超过诉讼时效；二、我是合同当事人，买了房子应该享受权利，不存在主体不符合；三、根据湖南省经济适用房相关规定，开发、建设单位应承担保修责任，湘西自治州安跃房地产开发有限公司应该承担违约责任。
二审中，上诉人湘西自治州安跃房地产开发有限公司向本院提交了两组证据：第一组证据为：2015年4月20日吉首市房屋产权登记交易中心出具的关于吉首监狱经济适用房项目办证情况的说明，拟证明安跃公司不能办理房产证的原因。第二组证据：2011年3月19日其与户主签订的房屋装修协议，拟证明杨昌发在3月19日的时候就已经住进去了，已经享受了权利，杨昌发的诉讼时效已过。上诉人杨昌发质证认为，对以上两组证据的真实性无异议，但不能证明其待证目的，不能免除其办证的违约责任。本院认证认为，上诉人杨昌发质证意见合理，故对以上两组证据均不予以采信。
本院经审理查明的案件事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决认定的事实依法予以确认。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：一、上诉人杨昌发是否具有诉讼主体资格；二、本案是否超过诉讼时效；三、上诉人湘西自治州安跃房地产开发有限公司是否存在违约行为，应否承担违约责任；四、上诉人杨昌发提出的厨房未砌墙的经济损失2000元及搬迁租房费1200元的诉请应否支持的问题。
关于争议焦点一，上诉人杨昌发作为买方，在买卖合同法律关系中既享有权利也承担义务，上诉人湘西自治州安跃房地产开发有限公司上诉提出的杨昌发不具有诉讼主体资格的上诉理由本院不予采纳。
关于争议焦点二，上诉人湘西自治州安跃房地产开发有限公司虽已交房，但并未给上诉人杨昌发办理房屋产权证书，其违约行为一直处于连续状态，因此，上诉人杨昌发起诉并未超过诉讼时效。
关于争议焦点三，本案中双方当事人签订的《吉首监狱经济适用房建房、预售协议书》，是双方真实意思的表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，上诉人湘西自治州安跃房地产开发有限公司至今未按照合同约定为上诉人杨昌发办理产权证，应承担违约责任。但根据住建部等七部门颁布的《经济适用住房管理办法》规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润按不高于3%核定，而双方在《吉首监狱经济适用房建房、预售协议书》中约定违约方应付给对方造价5%的违约金。该约定远远高于上诉人湘西自治州安跃房地产开发有限公司承建经济适用住房3%的利润，显失公平，违约金原审法院酌定为购房价款3%，即具体金额为：66000×3%=1980元是恰当的，本院予以确认。
关于争议焦点四，上诉人杨昌发提出房屋厨房未砌墙，应当赔偿经济损失2000元的诉请，因房屋原告已经入住并且装修，其提交的照片是装修入住后的照片，不能真实反映房屋未装修前的初始状况，对该诉请原审法院不予支持正确。上诉人杨昌发还提出搬迁租房费1200元的诉请。双方就租房费在《吉首监狱经济适用房建房、预售协议书》没有约定，上诉人杨昌发也未能提交搬迁租房费应由上诉人湘西自治州安跃房地产开发有限公司承担的证据，对该诉请原审法院不予支持正确。
综上所述，上诉人杨昌发、湘西自治州安跃房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由两上诉人各承担35元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙鸥玲
审 判 员 龙少松
审 判 员 彭继武
二〇一五年九月九日
代理书记员 田娅蓝
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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