淮安市清江浦区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0812执异88号
异议人（被申请执行人）：淮安某某房地产开发有限公司,住淮安市人民南路。
法定代表人：周某某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李靖，江苏安淮律师事务所律师。
申请执行人：黄某某,女,汉族,1982年5月27日出生，淮师附小教师，住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：蔡良川，江苏兴宇律师事务所律师。
本院在执行黄某某与淮安某某房地产开发有限公司(以下简称淮安某某公司)债权转让合同纠纷一案过程中，异议人淮安某某公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
异议人淮安某某公司向本院提出如下异议请求：请求对异议人所有的位于淮安市清江浦区解放西路北侧“润城一品花苑”1号楼011号商铺、015号商铺、2号楼1001室、2号楼1002室房屋要求中止拍卖行为，对已经拍卖掉的1号楼024号商铺第一次以70%底价拍卖违反法律规定，请求撤销该拍卖行为。事实和理由：黄某某与异议人及第三人郑兆文债权转让合同纠纷一案，经原清河区人民法院以(2015)河民初字第1956号民事判决书判决。现因异议人与案件第三人郑兆文之间还存在多笔资金往来，郑兆文以债权转让的方法，通过黄某某起诉异议人，现判决虽认定异议人应向黄某某归还145.5万元，但该判决同时确认，对双方及第三人之间的其他投资及往来事项均不予处理，双方可另行处理。现异议人已通过诉讼的形式要求郑兆文偿还各类款项195.5万元(扣减本案确定的145.5万元的情况下)，异议人就此向法院申请中止申请执行人提起的强制执行申请，但法院未予准许。另法院在执行上述案件时，查封了申请人三套商铺、两套住宅，并违法进行了评估和拍卖，而上述被查封财产是在建设过程中的不动产，本身并不具备评估和拍卖的条件。根据评估公司作出的评估报告，该公司系在接到法院不适当委托后，该报告连具体的不动产位置都无法肯定的情况下用一大堆假设来作为评估的依据，而这些假设在现实中很有可能是无法实现的。且法院在第一次拍卖过程中，是按照70%的底价成交了其中一套商铺，明显违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条的规定，严重侵害了申请人的合法权益。综上，请求支持异议人的异议请求。
申请执行人黄某某称，对异议人的请求事项不予认可，法院在执行过程中并不存在违法行为，（2015）河民初字第1956号民事判决书已经经过贵院及中院确认并未经法定程序撤销，依法应当得到执行，执行应当继续。异议人如认为实体权益受损，其已经与第三人郑兆文提起诉讼，目前案件正在审理中，审理的结果能否合法保障双方的权益，因此与本案无直接关系，本案应当继续执行；关于申请人认为法院委托评估程序违法问题，我们对法院委托的程序不清楚，所以对异议人的理由无法发表意见，但是我们认为评估报告是通过合法程序，并没有侵害异议人的权利，因此对异议人的申请应当依法予以驳回。
经审查查明：2015年7月16日，本院立案受理了原告黄某某与被告淮安某某公司、第三人郑兆文民间借贷纠纷一案。审理中，本院因黄某某申请，对淮安某某公司的财产予以保全，并于2015年7月20日作出(2015)河民初字第1956号民事裁定书，裁定查封、冻结郑兆文、淮安某某公司价值265万元的财产。同年7月20日，本院依法向淮安市住建局发出协助执行通知书，请求协助执行以下事项：查封淮安某某公司开发的位于淮安市清江浦区“润城一品花苑”1号楼011号、015号商铺、裙楼24号商铺、2号楼1001室、1101、1002、1102室住宅，查封期限为叁年。后该案经审理，本院于2016年6月17日依法作出(2015)河民初字第1956号民事判决书，判决：一、被告淮安某某房地产开发有限公司于判决生效后10日内归还原告黄某某借款本金145.5万元，并自2015年7月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付借款利息至款项还清之日止；二、驳回原告黄某某其他诉讼请求。后因被告不服，上诉于淮安市中级人民法院，该院经审理，认为上诉请求不能成立，并于2016年9月27日依法作出(2016)苏08民终2484号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
2016年10月13日，因淮安某某公司未履行本院生效的(2015)河民初字第1956号民事判决书所确定的义务，致黄某某向本院提起强制执行申请。本院在强制执行过程中，于2017年4月11日，对审理中查封的被执行人淮安某某公司开发的位于淮安市清江浦区解放西路北侧“润城一品花苑”1号楼011号商铺、015号商铺、裙房024号商铺、2号楼1001室、2号楼1002室房屋依法对外委托司法鉴定，要求对上述房屋价格进行评估。2017年7月24日，评估人江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司(以下简称江苏德道公司)接受本院委托后，依法作出苏德道天诚HA房估字(2017)第060602号房地产咨询估价报告，对淮安某某公司所有的上述房屋的市场价值进行评估，估价对象在估价时点2017年5月19日可能实现的公开市场价值为504.6万元，其中润城一品花苑”1号楼011号商铺总价为165.2万元、015号商铺总价为176.6万元、裙房024号商铺总价为62.8万元、2号楼1001室总价为54.8万元、2号楼1002室总价为45.2万元。且载明：1、本次估价结果为房地产市场价值(是指估价对象经适当的营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额)，具体为期房价格(是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占有范围内的土地使用权为交易标的房地产价格)；2、估价结果包含：房屋价值(含分摊的土地使用权价值)。2017年6月28日，本院依法作出(2016)苏0802执2092号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人淮安某某房地产开发有限开发的润城一品花苑1号楼011、015号商铺及裙房024号商铺。经拍卖，其中润城一品花苑裙房024号商铺拍卖成功，起拍价为43.96万元，成交金额为43.96万元。
本案在执行过程中，被执行人淮安某某公司虽认为本院查封的财产属于建设过程中的不动产，本身并不具备评估和拍卖的条件，且认为本院第一次拍卖按照70%的底价成交其中一套商铺违反相关法律规定，但被执行人对其上述主张均未能举证予以证明。
本院认为，被执行人应按生效法律文书所确定的内容履行其义务，如未履行的，人民法院有权查封、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，被执行人淮安某某公司未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人黄某某有权向人民法院申请强制执行，并依据生效的法律文书确定的内容进行查封、变卖被执行人淮安某某公司的财产。现本院依据(2015)河执字第1956号民事判决书所确定的内容，对被执行人淮安某某公司开发的位于淮安市清江浦区“润城一品花苑”1号楼011号、015号商铺、裙楼24号商铺、2号楼1001室、1101、1002、1102室住宅进行查封，并对其中裙楼24号商铺进行拍卖的执行行为并无不当。现异议人以其与申请执行人及案外人还有其他经济纠纷为由，要求本院中止该案的强制执行措施，于法无据，本院依法不予支持。
关于异议人认为拍卖的涉案房屋不具备拍卖条件，且以本院按照70%的底价拍卖裙楼24号商铺违反法律规定为由，要求予以纠正问题。本院经审查后认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中规定，网络拍卖应当确保保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定，起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。本案中，评估人江苏德道公司作出的苏德道天诚HA房估字(2017)第060602号房地产咨询估价报告，该估价结果系以当前房地产市场价值，具体为期房价格进行的评估，涉案房屋目前虽尚未建造完成，但已充分考虑在将来建造完成后的建筑物及其占有范围内的土地使用权为交易标的房地产价格，并包含了房屋价值(含分摊的土地使用权价值)。同时本院对其中裙楼24号商铺进行拍卖的起拍价系依据该套房屋的市场价值的70%进行起拍，并未违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》关于起拍价不得低于市价的百分之七十的规定，现异议人以上述理由向本院提起执行异议请求，无事实和法律依据，故本院依法认定其提起的执行异议请求不成立。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回异议人淮安某某房地产开发有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向淮安市中级人民法院申请复议。
审 判 长 杨新红
代理审判员 陈 斌
人民陪审员 张桂珍
二〇一七年十月十七日
书 记 员 胡欢欢
附：裁定所依据的法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》
第十条网络拍卖应当确保保留价，拍卖保留价即为起拍价。
起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见，起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情况，分别处理：
(一)异议不成立的，裁定驳回异议；
(二)异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
(三)异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
(四)异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。