贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终370号上诉人（原审被告）：龙正发，男，1962年10月27日出生，苗族，贵州省锦屏县人，户籍所在地锦屏县，现住锦屏县。委托诉讼代理人（特别授权）：张德金，贵州洲联合律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：龙章权，男，1958年4月18日出生，苗族，贵州省锦屏县人，农民，户籍所在地锦屏县，现住锦屏县。上诉人龙正发因与被上诉人龙章权房屋买卖合同纠纷一案，不服锦屏县人民法院（2016）黔2628民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龙正发上诉请求：撤销锦屏县法院（2016）黔2628民初206号民事判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决超出当事人诉讼请求作出判决，程序违法。被上诉人一审诉讼请求是解除双方签订的《房屋转让协议合�书》，没有请求确认《房屋转让协议合同书》无效。一审法院判决该合同无效，明显超越职权。违反民事诉讼法第二百条第（十一）项规定精神，程序违法，应撤销并改判。2、一审判决适用《合同法》第五十二条第（五）项规定判决确认《房屋转让协议合同书》无效，适用法律错误。《房屋转让协议合同书》买卖的标的物被锦屏县住房和城乡建设局认定为违章建筑，违反哪部法律或者行政法规效力性条款规定，一审判决没有明确，其直接引用合同法第五十二条第（五）项规定判决《房屋转让协议合同书》无效，适用法律错误，应当撤销并改判。3、被上诉人直接向一审法院起诉解除《房屋转让协议合同书》违反合同法的规定，应驳回其诉讼请求。龙章权辩称，一、一审判决认定清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，答辩人请求解除《房屋转让协议�同书》符合法律规定。1、上诉人转让给答辩人的房屋为违章建筑。2、双方签订的合同违反法律规定。上诉人转让给答辩人的房屋属于未取得建筑许可证，属于无证状态，后来也未补办，是声音建筑，上诉人无权处分，买卖无效。3、因上诉人违约违法行为致使不能实现合同目的、上诉人转让给答辩人的房屋不仅是违章建筑，而且还是行政机关下令停建和限期拆除的房屋。上诉人明知是违法建筑还转让给答辩人，并承诺办理房产证，但答辩人交了购房款，却得不到居住，无法实现合同目的。因此，请求解除合同符合法律规定。二、上诉人存在严重违约，依法应当对答辩人遭受的损失承担赔偿责任。1、答辩人购房后的装修损失应当由上诉人承担。上诉人购买的房屋是用于居住，已支付人工、材料、安装变压器等费用，因该房是违章建筑，并限期拆除。造成答辩人不能再装修房屋，更不能居住使用。上诉人应承担违约责任。2、答辩人借款购房的利息损失应当由上诉人承担。答辩人贷款六万元用于支付购房款，至一审判决之日答辩人花筒银行支付利息1.6万余元，此项损失是上诉人造成的，应由上诉人承担。一审未予支持，要求二审支持。三、关于双方过错责任问题。上诉人将违法所建房屋转让给答辩人，答辩人在毫不知情下出资装修，导致行政部门阻止，造成合同不能履行，责任在于上诉人，答辩人即便有错也是审慎注意的过失，与上诉人相比，责任明显小得多。一审按双方各半显失公平。恳请二审纠正。龙章权向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告2014年10月1日签订的《房屋转让协议合同书》，由被告退还原告房屋转让费92880元；2、依法判令被告赔偿原告损失59433元(包括房屋装修损失57090元、支付变压费用损失2343元)；3、依法判令被告赔偿原告因被告过错给原告造成的利息6473.74元(从2014年10月22日至2016年3月10日共计408天，按银行同期贷款利率6.15％计算）。一审法院认定事实：2014年10月1日，原告龙章权、被告龙正发双方签订《房屋转让协议合同书》，合同主要内容为“甲方龙正发，乙方龙章权。一、甲方在排洞前新拱桥香焦洞外坎潘承超、吴恒贵、黄元镇等集资户楼房，龙正发在本楼负三楼，负四楼两层愿意转让给龙章权永久居住管理使用。二、双方一致同意议价为玖万贰仟捌佰元捌拾元整。(小写：92880.00元)三、乙方预付叁万贰仟捌佰捌拾元整。结余陆万元限期三十天内付清，如有纠纷由龙正发全权负责，不关乙方之事。四、办证及安装水电由甲方负责，费用由乙方支付。……”，原告以现金交付和银行转账的方式向被告支付了购房款92888元，被告龙正发于2014年10月22日向原告出具92888元购房款收条并注明“付清”二字，同日原告缴纳了变压器出资款2200元。2014年10月2日起，原告组织工人、材料对本案涉及房屋内空进行封砖等装修，对外空进行房屋结构外搭建工程施工。2014年12月25日，锦屏县住房和城乡建设局向原告下发《责令停止违法行为通知书》。2014年12月29日，锦屏县水利局向原告下发《责令停止违法行为通知书》。2015年1月19日，锦屏县住房和城乡建设局向原告下发《责限期拆除通知书》。同时查明，双方委托黔东南名阳价格评估司法鉴定所出具的《价格评估司法鉴定咨询意见书》认定原告对本案涉及房屋的内空工程费总额为44858元，外空工程费总额为8175元。另查明，锦屏县住房和城乡建设局于2012年7月11日对本案涉案房屋的责任人作出限期拆除违法建筑的《行政处罚决定书》。一�法院认为，一、关于涉案房屋买卖合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，双方当事人交易的房屋被锦屏县住房和城乡建设局认定为违法建筑，双方所签的涉案房屋买卖合同显然违反了我国土地管理法及合同法的相关规定，应属无效合同。二、关于合同无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告应将已经收取的购房款92888元返还给原告。被告对于本案涉案房屋属于违法建筑之重要事实应属明知，却依旧将其出售，�反了诚实信用原则；作为购房人的原告对于涉案房屋权属及其合法性亦未审慎注意，仍与被告签订房屋买卖合同，故双方对合同无效存在同等过错。由于原告在违法建筑内空装修，锦屏县住房和城乡建设局已于2012年7月11日给予该违法建筑限期拆除的行政处罚，因此内空装修不属于折价补偿的范畴，应认定为损失。因合同无效造成的损失即房屋内空工程费总额为44858元、变压器出资款2200元合计47058元应由原、被告各承担50%，即47058元×50%=23529元，则被告应赔偿原告23529元。原告在违法建筑外空进行搭建工程施工，锦屏县住房和城乡建设局、锦屏县水利局认定原告行为违法，故原告进行房屋外空工程费8175元应自行承担。三、关于原告主张被告赔付利息的请求。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，目前证据尚不能证明原告因向被告购买房屋遭受利息损失；结合公平公正原则，原告购买违法建筑房屋存在一定过错。故原告主张被告赔偿因被告过错给原告造成利息的请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告龙章权与被告龙正发于2014年10月1日签订的《房屋转让协议合同书》合同无效；二、限被告龙正发于本判决生效之日起十日内返还原告龙章权购房款92888元；、限被告龙正发于本判决生效之日起十日内赔偿原告龙章权损失23529元；四、驳回原告龙章权其他诉讼请求。案件受理费三千四百七十六元，鉴定费九千元，由原告龙章权负担六千二百三十八元，被告龙正发负担六千二百三十八元。二审期间，龙章权向本院提交：身份证、贵州农村信用社借款借据、贷款结算凭证等证据。因其提交主张利息损失一审判决不予支持，其并未上诉，视为服判。故二审对该证据不予组织质证认证。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：1、一审判决是否程序违法；2、一审判决是否适用法律错误；3、龙章权直接起诉解除《房屋转让协议合同书》是否违反合同法的规定。1、关于一审判决是否程序违法的问题。经审理认为，一审法院在判决理由部分对《房屋转让协议合同书》进行效力审理认定，并判决该合同书无效，同时驳回龙章权的其他诉讼请求，并不属于超出当事人诉讼请求情形。对于合同纠纷无论是解除合同，还是继续履行合同，都是针对有效合同而言。因此，首先要解决的也就是合同的效力问题，只有合同有效才存在解除或继续履行问题。本案《房屋转让协议合同书》转让的标的物不仅是违章建筑，而且行政机关已经作出行政处罚决定要“限期拆除”。因此，本案转让的违章建设的房屋情形，并不属于《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正”的情形，而是属于本条“无法采取改正措施消除影响的，限期拆除”的情形。因本案房屋行政主管部门已经要求“限期拆除”，故也不属于龙正发提交最高人民法院（2014）民提字第216号民事判决书在判决理由中认定的“城乡规划主管部门并未采取要求限期拆除，该加盖部分应属于''尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的''保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效”的情形。所以，一审判决认定合同无效的同时驳回龙章权的其他诉讼请求自然包含了其解除合同的请求和其他没有支持的诉讼请求，显然判决结果既不超出也没遗漏当事人诉讼请求，程序合法。2、关于一审判决是否适用法律错误的问题。经审理认为，本案双方2014年10月1日签订的《房屋转让协议合同书》明确转让的房屋是早在2012年7月11日就被锦屏县住房和城乡建设局作出行政处罚决定：限期自行拆除违法建筑。而该违法建筑无法采取改正措施消除对规划实施的影响。显然违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，并有生效的《行政处罚决定书》决定限期拆除。因此，双方的买卖行为违反法律的强制性规定，一审判决适用合同法第五十二条第（五）项规定，并无不当。3、关于龙章权直接起诉解除《房屋转让协议合同书》是否违反合同法的规定的问题。经审理认为，龙章权直接向法院起诉，通过法院向龙正发发出起诉状，将龙章权请求解除合同的意思表示通过送达诉状的形式通知龙�发，并不违反合同法第九十六条的“通知”规定。对于龙章权在答辩状提出请求在一审未获得支持的事项，因其没有上诉，视为服判。一审判决未违反法律禁止性规定，也未损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，故本院不予审理。综上所述，龙正发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3476.00元，由龙正发负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一七年三月二十四日书记员 杨海萍