河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）唐民四终字第3号
上诉人（原审原告）刘文强，职工。
委托代理人谭化新，河北万春律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王静一，职工。
被上诉人（原审第三人）李超然，职工。
委托代理人祖正阳（系李超然女婿），男，1989年6月19日生，汉族。
原审第三人唐山市路北区龙富南道千家房地产经纪服务所，住所地：唐山市路北区龙富南道***号。
负责人许娅静。
委托代理人王亚军。
委托代理人赵文昊。
上诉人刘文强因房屋买卖合同纠纷一案，不服唐山市路北区人民法院（2013）北民初字第1957号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告刘文强与被告王静一于2013年4月8日签订一份《房屋买卖合同》，第三人唐山市路北区龙富南道千家房地产经济服务所（以下简称千家房地产经济服务所）是买卖双方的居间人。《房屋买卖合同》约定，王静一将其所有的唐山市路北区前后村颐祥园110楼2门201室房产以45万元的价格卖给刘文强，原告支付定金2万元，原、被告约定于2013年4月18日办理过户手续。现原告诉称，因被告王静一签订合同后，拒绝履行合同义务，构成违约，故根据《房屋买卖合同》第五条第2项之规定，被告王静一应向原告支付违约金45000元。被告王静一辩称，唐山市路北区前后村颐祥园110楼2门201室房产是自己与丈夫李超然的夫妻共同财产，李超然一直不同意卖房，自己在李超然不知道的情况下，擅自与原告签订的《房屋买卖合同》，之后自己才知晓该合同是无效合同，不存在违约的问题，不应该向原告支付违约金。原告刘文强起诉后，王静一丈夫李超然要求以第三人的身份参加诉讼，称唐山市路北区前后村颐祥园110楼2门201室是其与王静一的夫妻共同房产，被告王静一卖房并未经过自己的同意，应属无效行为。经查，唐山市路北区前后村颐祥园110楼2门201室确是李超然与王静一的夫妻共同财产，有房屋所有权证书和土地证为证。原告刘文强与千家房地产经济服务所也核实过该房产的相关证件，对此情况知情。原告刘文强与被告王静一签订的《房屋买卖合同》上没有第三人李超然的签字。原告刘文强与第三人千家房地产经济服务所均称，李超然虽未在合同上签字，但对王静一卖房一事是知情的，并且授权王静一签订的该合同。第三人李超然称自己一直不同意王静一卖房，王静一签订卖房合同一事自己确不知情。原告刘文强与第三人千家房地产经济服务所均未提交证据证实自己的主张。另查明，原告于合同签订当日将定金2万元交与第三人千家房地产经济服务所，被告王静一不同意卖房后，千家房地产经济服务所又将该定金直接退给了原告刘文强，被告王静一并未收到2万元定金。
原审法院认为，唐山市路北区前后村颐祥园110楼2门201室是被告王静一与第三人李超然的夫妻共同房产，被告王静一个人无权处分，且第三人李超然并不同意出卖该房产，故原告刘文强与被告王静一签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。原告主张第三人李超然知晓并同意王静一卖房一事证据不足。原告刘文强要求被告王静一支付违约金45000的诉讼请求于法无据，本院不予支持。遂判决驳回原告刘文强的诉讼请求。一审案件受理费925元，由原告刘文强负担。
刘文强不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销唐山市路北区人民法院（2013）北民初字第1957号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉请或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人王静一与被上诉人李超然系夫妻关系。在签订《房屋买卖合同》时，被上诉人李超然就在现场，只是当时着急去上班，没有在《房屋买卖合同》上签字。被上诉人李超然不仅知晓房屋买卖一事并且是同意出卖房屋的，这一情况原审第三人居间方千家房地产经济服务所开庭时也予以证实。二、一审法院因事实认定错误导致法律适用错误。二被上诉人同意涉案房屋出售给上诉人，因此签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。并且基于两被上诉人的夫妻关系，上诉人完全有理由相信被上诉人王静一完全能够代表被上诉人李超然对夫妻共同房产做出处分。上诉人的购房行为是善意的有偿的。因此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》认为《房屋买卖合同》无效是错误的。三、按照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，一审法院以被上诉人王静一无处分权认定合同无效违反法律规定。被上诉人应对其违约行为承担相应的违约责任。
王静一答辩主要称：一、上诉人不能就尚未生效的合同主张违约金。只有作为共有人的李超然也以当事人的身份在合同上签字，《房屋买卖合同》才能生效。但李超然一直没有签字，故合同至今尚未生效。上诉人就尚未生效的合同主张违约金，没有法律依据。二、上诉人关于签订合同时被上诉人李超然“就在现场，只是当时着急去上班，故没有在《房屋买卖合同》上签字”的说法，不是事实。如果当时李超然己经同意卖房，上诉人在起诉时不可能不把他列为被告。三、第三人千家房地产经济服务所说李超然同意卖房，是推卸自己应当承担的欺诈责任。作为专门机构，其行为违反应当依法依规指导包括李超然在内的双方当事人签订合同的准则，应当承担欺诈和误导当事人的责任。四、上诉人关于自己的购房行为是善意的说法不能成立。上诉人明知房屋权属为二被上诉人所有，却与一个人签订合同，不能说自己善意无过错。一审判决认定《房屋买卖合同》无效，符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条以及《合同法》第52条之规定。无效的合同不存在违约金的问题。希望上级法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
李超然答辩主要称：一、上诉人关于王静一与其签订《房屋买卖合同》时，被上诉人李超然“就在现场”的说法，没有事实根据。二、上诉人关于《房屋买卖合同》合法有效的说法，没有法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”不得转让。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”。本案一审已经查明，被上诉人既未在《房屋买卖合同》上签字，也从未就出卖房屋出具过书面意见，而是毫不知情。故王静一与上诉人签订的《房屋买卖合同》依法应当认定为无效。三、上诉人关于自己的购房行为是善意的说法不能成立。上诉人通过查验房屋权证，明知该房为二被上诉人的共同财产，王静一一人没有处分权且没有代理权，但仍然与其签订《房屋买卖合同》，且事后不找被上诉人进行补签，其主观恶意明显，没有任何善意可言。恳请二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理，除对原审判决查明的事实予以确认外，另查明：上诉人刘文强与被上诉人王静一在2013年4月8日签订的《房屋买卖合同》第五条第1项约定“甲方（即王静一）保证所提供的房屋资料齐全、真实且权属清楚无任何纠纷，同时承诺拥有该房屋产权的其他共有人或者其他共有人的委托人、第三人（其他权利人）同意出售该房屋的证明，对该房屋享有完全支配处理的权利，如因甲方原因引起与买方，该房屋共有人或者第三人（其他权利人）权属和债务纠纷，由甲方负责赔偿给乙方（即刘文强）造成的损失并承担一切法律责任”，该条款第2项中约定“如甲、乙双方任何一方不履行合同或无故解除本合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金并赔偿对方居间费”。
本院认为，本案涉及的《房屋买卖合同》，系经居间方千家房地产经济服务所介绍，由上诉人刘文强与被上诉人王静一双方自愿协商签订，双方意思表示真实，合同内容不违反法律和社会公共利益。因此，该合同应属于依法成立的合同。《中华人民共和国合同法》第8条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。尽管作为涉案房产共有人的被上诉人李超然不同意出卖该房产，致使本案买卖合同的不动产物权无法变动，但该事由并不能导致本案合同归于无效。订立房屋买卖合同是当事人对双方债权债务关系的设定，应归于债权属性。债权合同的效力应独立存在，不受物权能否变动的影响。只要合同依法成立，即使物权不能变动，债权合同仍然有效。《中华人民共和国物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。因此，基于本案事实和上述法律规定，本案合同应为有效合同。
被上诉人王静一在合同条款中承诺，“甲方（即王静一）保证所提供的房屋资料齐全、真实且权属清楚无任何纠纷，同时承诺拥有该房屋产权的其他共有人或者其他共有人的委托人、第三人（其他权利人）同意出售该房屋的证明，对该房屋享有完全支配处理的权利，如因甲方原因引起与买方，该房屋共有人或者第三人（其他权利人）权属和债务纠纷，由甲方负责赔偿给乙方（即刘文强）造成的损失并承担一切法律责任”。此外，双方合同还约定，“如甲、乙双方任何一方不履行合同或无故解除本合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金并赔偿对方居间费”。据此，上诉人要求王静一承担违约责任的理据充分。对于共有人不同意出卖房屋致本案合同不能履行的法律后果，被上诉人王静一应当承担违约责任。鉴于本案合同订立时间很短即因出卖方拒绝履行而实际解除，相对于由此所造成的损失，上诉人要求按双方约定成交价格450000元的10%给付违约金，该数额明显过高。此外，上诉人在订立合同前亦明知该房产系二被上诉人共同所有，在此情况下，上诉人仍与王静一单独签订合同，本身存在缔约过失。基于上述因素，本院将本案逾期付款违约金酌定为5000元。
综上所述，上诉人的上诉主张部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第8条、第114条，《中华人民共和国物权法》第15条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条和《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第（2）项之规定，本院判决如下：
一、撤销唐山市路北区人民法院（2013）北民初字第1957号民事判决；
二、王静一于本判决送达后10日内给付刘文强违约金5000元；
三、驳回刘文强其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费925元，由刘文强负担822元，王静一负担103元。二审案件受理费925元，由刘文强负担822元，王静一负担103元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宝兴
审 判 员 刘庆武
代理审判员 王国聚
二〇一四年三月六日
书 记 员 李卓函