广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0403民初152号原告：邓子伦，男，1969年5月5日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。委托代理人：黄一平，广西展庞律师事务所律师。被告：钟健锋，男，1984年7月13日出生，汉族，户籍住址广西梧州市长洲区,现住广西梧州市长洲区。原告邓子伦与被告钟健锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日受理后，依法由审判员李棠在独任审理，于2017年2月14日，2017年4月7日公开开庭审理了本案。原告邓子伦的委托代理人黄一平、被告钟健锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓子伦向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》和《房地产买卖合同补充协议》；2、请求法院判决被告返还原告已经支付的购买商铺款250000元并支付利息100000元（从2015年5月1日至2016年12月底计算，按月利率2%计）。事实和理由：一、2014年5月22日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，原告购买被告梧州市****商铺，框架结构，建筑面积为39.89平方米，土地证�证号详见证件。约定被告以上述房地产成交价格为450000元，购买甲方房产。乙方分叁期付清给甲方。第一期房款：于2014年5月22日前，乙方付款100000元。第二期房款：于2014年7月22日前，乙方付款125000元。第三期房款：于2014年8月22日前，乙方付款225000元。并约定有甲方保证房产权属清楚、合同解除条件、违约责任、发生争议的解决方式等内容。二、2015年3月2日，双方补充签订《房地产买卖合同补充协议》，主要内容为：双方依据2014年5月22日签订《房地产买卖合同》：（1）原告在网银转账到甲方指定账户李燕群（被告母亲）的账户100000元，在2014年7月30日，原告在网银转账到甲方指定账户(李燕群)50000元；2014年8月28日，原告在网银转账到甲方指定账户(李燕群)50000元；2014年10月20日，原告在网银转账到甲方指定账户(李燕群)50000元，乙方支付甲方购商铺款共计250000元。以�方出具房款收据为准。（2）甲方在2015年3月31日前，不能配合乙方办理商铺过户，而且不能全额退还乙方所支付的购商铺款的，按每月1号按贰拾伍万元的2%利息支付给乙方，逾期支付达拾天或者拒绝支付的，乙方向法院起诉，乙方损失由甲方赔偿。三、原告已经按上述的补充协议支付商铺款四期共250000元给被告。（1）2014年5月22日，被告钟健锋给原告写下《收条》：今收到邓子伦（450****6）交来购买****商铺第一期房款人民币壹拾万元整。（100000.00）转账付款成功到中国工商银行账户（李燕群账号622****3），被告写下其身份证号450****X，原告有中国工商银行电子汇单一张。收款人为李燕群。李燕群为被告母亲，由被告指定原告汇款的账户。（2）2014年7月30日，原告在中国工商银行转账，有电子汇单一张，收款人为李燕群，转账金额伍万元（50000元）。（3）2014年8月28�，原告在中国工商银行转账，有电子汇单一张，收款人为李燕群，转账金额伍万元（50000元）。（4）2014年10月20日，原告在中国工商银行转账，有电子汇单一张，收款人为李燕群，转账金额伍万元（50000元）。四、原告同亲戚与被告约定在2016年7月到房产部门签订上述《房地产买卖合同》的鉴证，但不见被告到房产部门。原告经了解查询，被告出售给原告的上述商铺产权证号为60****0，所有权人是杨贻全，不是被告所有。原告多次打被告手机催促其退还已经支付的四期购买商铺款25万元，被告一直以各种理由推托，拒不办理产权的过户手续，因原告的25万元是向亲戚借的，被告也不退还原告支付购买商铺的25万元。根据双方签订《房地产买卖合同》和《房地产买卖合同补充协议》，原告已经按约定分4期支付25万元购买被告商铺款，且被告无权出售他人商铺所有权，属于�法。依照《合同法》第94条、第95条、第96条、第97条规定，被告无法实现合同目的，属于根本违约。按《房地产买卖合同补充协议》约定，被告应当赔偿原告利息损失共20个月×2500000元×2%月利息＝100000元（从2015年5月1日起至2016年12月底止）。原告请求支付利息符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的26条规定，且没有超过年利率24%的规定。综上所述，原告的诉讼请求事实清楚，被告违约的证据充分，依法有据。请求法院判如所请。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.原告和被告身份证信息复印件，拟证明原告和被告的身份情况；2.《房地产买卖合同》复印件，拟证明2014年5月22日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，原告购房被告梧州市枣冲路58-1号1号楼一层5号商铺，框架结构，建筑面积39.89平方米。约定被告以上述房地产成交价格为450000元，购买甲方房产。乙方分叁期付清给甲方。第一期房款：于2014年5月22日前，乙方付款100000元。第二期房款：于2014年7月22日前，乙方付款125000元。第三期房款：于2014年8月22日前，乙方付款225000元。并约定有甲方保证房产权属清楚、合同解除条件、违约责任、发生争议的解决方式等内容；3.《房地产买卖合同补充协议》复印件，拟证明2015年3月2日，双方补充签订《房地产买卖合同补充协议》，主要内容为：双方依据2014年5月22日签订《房地产买卖合同》：（1）原告在网银转账到甲方指定账户李燕群（被告母亲）的账户100000元，在2014年7月30日，2014年8月28日，2014年10月20日，原告在网银各转账50000元到甲方指定账户，乙方支付甲方购商铺款共计250000元。以乙方出具房款收据为准。（2）甲方在2015年3月31日前，不能配合乙方办理商铺过户，而且不能全额退还乙方所支付的购商铺款的，按每月1号按贰拾伍万元的2%利息支付给乙方，逾期支付达拾天或者拒绝支付的，乙方向法院起诉，乙方损失由甲方赔偿。（3）原告已经按约定分4期支付25万元购买被告商铺款，被告违反约定且被告无权出售他人商铺所有权，也不退还原告支付25万元购买商铺款，属于违法，依照《合同法》第94条、95条、96条、97条规定，被告无法实现合同目的，属于根本违约，依法应当解除合同和协议；4.《收条》、《交易已被受理记录》复印件，拟证明2014年5月22日，被告钟健锋给原告写下《收条》：今收到邓子伦（450****6）交来购买****商铺第一期房款人民币壹拾万元整。（100000.00）转账付款成功到中国工商银行账户李燕群账号（622****3），被告写下其身份证号：450****X，原告有中国工商银行电子汇单一张。收款人为李�群，是被告母亲；5.中国工商银行电子汇单复印件，拟证明2014年7月30日，原告在中国工商银行电子汇单一张。收款人为李燕群。李燕群账号（622****3）转账金额伍万元（50000元）。李燕群是被告母亲；6.中国工商银行电子汇单复印件，拟证明2014年8月28日，原告在中国工商银行电子汇单一张。收款人为李燕群。转账金额伍万元（50000元）。李燕群账号（622****3）；7.中国工商银行电子汇单复印件，拟证明2014年10月20日，原告在中国工商银行电子汇单一张。收款人为李燕群。转账金额伍万元（50000元）。李燕群账号（622****3）；8.2014年7月7日的收据，拟证明涉案铺面登记在杨贻全的名下。被告钟健锋辩称，双方签订的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，答辩人已经履行了交付房屋的手续，也积极配合原�办理房屋的过户手续，是原告违反合同约定，不再购铺，并且原告也没有按照合同的约定分期支付购铺款。被告钟健锋为其上述辩解，举证如下：1.2014年5月22日收件回执复印件一份，拟证明原告已经收取了被告的房产产权证原件；2.2014年5月22日交易已被受理复印件一份，拟证明原告转款10万至被告指定账户时，被告将房产证原件交付原告；3.2014年5月22日收条复印件一份，拟证明被告已经收到原告的购铺款10万元；4.2014年5月22日《房地产买卖合同》复印件一份，拟证明合同中双方约定的分期付款的情况，原告应当按照该份《房地产买卖合同》的约定履行付款义务，由于原告没有按照约定的时间交付购铺款，构成违约；5.2006年8月22日梧州市转让无形资产、销售不动产发票复印件一份，拟证明被告已从杨贻全处购买了涉案商铺。经开庭质证，被告对原告提供的证据1-8无异议，认为双方签订的买卖合同是真实的，商铺是登记在杨贻全的名下，但房产证件已经全部交付给原告，并配合原告办理过户手续，是原告没有按照合同的约定按时交付购铺款。原告对被告提交的证据1-4真实性认可；对证据5真实性不予认可，并与本案无关。本院经审理认定事实如下：2014年5月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：一、甲方自愿将其所有的座落在梧州市****商铺（框架结构，建筑面积为39.89平方米，土地使用证号详见证件）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲、乙双方议定上述房地产成交价格为450000元，分叁期付清给甲方。三、第一期房款：于2014年5月22日前，甲、乙双方签署买卖合同后乙方付款100000元给甲方。四、第二期房款：于2014年7月22日前，乙方付款125000元给甲方。五、第三期房款：于2014年8月22日前，乙方付款225000元给甲方。七、甲方保证上述房产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并保证无条件配合乙方办理过户手续、权属转移到乙方或乙方指定的名下。若由于甲方不能正常办理土地证或债权纠纷等问题而导致无法办理过户手续的，甲方保证全数退还乙方所支付的购房款，以乙方出具的房款收据单为准。双方对合同解除条件、发生争议的解决方式等内容也作了约定。2015年3月2日，双方补充签订《房地产买卖合同补充协议》。补充协议内容：一、甲乙双方于2014年5月22日就购买位于梧州市****商铺签订房地产买卖合同。乙方依据合同于2014年5月22日网银转账到甲方指定账户李燕群（被告母亲）的账户100000元，2014年7月30日网银转账甲方指定账户（李燕群）50000元；2014年8月28日网银转账甲方指定账户（李燕群）50000元；2014年10月20日网银转账甲方指定账户（李燕群）50000元，以上合计支付甲方购商铺款共计250000元。二、由于甲方原房产权属未完善，经协商签订补充协议：1、甲方于2015年3月31日前，配合乙方办理商铺的过户手续、权属转移到乙方或乙方指定名下。2、若该商铺发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责处理。3、若该商铺由于甲方不能正常办理土地证或债权纠纷等问题而导致无法办理过户手续的，甲方全额退还乙方所支付的购商铺款，以乙方出具的房款收据单为准。4、甲方2015年3月31日前不能配合乙方办理商铺过户，而且不能全额退还乙方所支付的购商铺款的，按每月1号按贰拾伍万元的2%利息支付给乙方，逾期支付达拾天或者拒绝支付的，乙方向法院起诉，解决《房地产买卖合同》，《房地产买卖合同补充协议》发生的争议。庭上，被告对原告提交的证据没有异议，认可合同的真实性和收到原告的房款。双方对买卖的房屋仍登记在杨贻全名下没有异议，经庭后询问杨贻全房屋的状况，杨贻全确认梧州市****商铺虽登记在其名下，但已抵偿给钟健锋，并已知道该商铺在原、被告间的买卖行为。房屋仍由被告占有使用且房屋没有办理土地使用权证。因房屋产权证无法按约定时间办理到原告名下而成讼。本院认为，梧州市****商铺虽登记在杨贻全名下，但其已将该商铺抵偿给钟健锋，钟健锋再与邓子伦协商达成《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》，二份合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。原告没有依《房地产买卖合同》约定的时间支付购房款45万元给被告，�被告因没有协调好与杨贻全的买卖关系致其无法将房屋转至原告名下，双方均存在违约的事实。原告在支付了购房款25万元后，且在《房地产买卖合同补充协议》签订后约定的2015年3月31日前仍没有得到转至其名下的房屋产权证，原告购买房屋的目的已无法得到实现，故其请求解除双方签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告依《房地产买卖合同》收取原告的购房款25万元，应当返还给原告。对原告请求按月利率2%由被告支付从2015年5月1日至2016年12月底的利息10万元给原告的诉讼请求。原告在诉讼中请求被告支付的违约金是以《房地产买卖合同补充协议》对违约金的约定作依据，但并没有提供因被告违约而造成的实际损失的依据，且房屋不能过户到原告名下，原告也应当预见到仍登记在杨贻全名下的房产有可能在过户时存在的风险，有一定的责任。因此原告请求按《房地产买卖合同补充协议》约定的月利率2%支付违约金的请求明显偏高，应予调整。可依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，对双方约定过高的违约金作调整。根据以上司法解释的规定，被告应按年利率6%的1.3倍计息给原告为妥，从2015年5月1日至2016年12月底止，为250000元×6÷100×1.3×20÷12＝32500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、解除原告邓子伦与被告钟健锋签订的《房地产买卖合同》和《房地产买卖合同补充协议》；二、被告钟健锋返还购买商铺款250000元并支付利息32500元给原告邓子伦。本案案件诉讼费6550元，减半收取为3275元（原告已预交），由被告钟健锋负担2643元，原告邓子伦负担632元。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内�向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内，预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李棠在二〇一七年四月八日书记员  黄金灿附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的�失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可�认定为合同法合同法第一百一十四条一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。