福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终5090号
上诉人（原审被告）：林爱钦，女，1967年12月16日出生，汉族，住平潭县。
委托诉讼代理人：谢贤云、柳子建，福建名仕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭南华，男，1967年1月16日出生，汉族，住福州市仓山区。
被上诉人（原审原告）：林亚萍，女，1972年1月5日出生，汉族，住福州市仓山区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：马腾铃，福建创元律师事务所律师。
原审被告：林明，女，1975年5月1日出生，汉族，住平潭县。
上诉人林爱钦因与被上诉人郭南华、林亚萍、原审被告林明案外人执行异议之诉一案，不服福建省平潭县人民法院(2016)闽0128民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人林爱钦及其委托代理人谢贤云、柳子建，被上诉人郭南华及其委托代理人马腾铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林爱钦上诉请求：1、依法撤销(2016)闽0128民初821号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费全部由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定原审被告林明与被上诉人签订的《二手房买卖合同》有效是错误的。《二手房买卖合同》约定的价款不仅为不合理的低价，且双方存在恶意串通损害了上诉人的合法利益，该合同应为无效合同。二、一审判决认定被上诉人在平潭县人民法院查封前已合法占有讼争房屋是错误的。三、被上诉人未支付讼争房屋的全部价款，也未依合同约定支付部分价款，且未将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行。四、被上诉人对讼争房屋不享有足以排除强制执行的权利。五、本案诉讼的发生系林明与被上诉人恶意串通，以看似合法的形式转移林明名下财产至被上诉人，其目的仍是为了逃避执行。闽侯县房产交易中心收件后，至今并没有核准登记，该房屋的权利人仍为林明。六、一审法院判决本案一审诉讼费由上诉人承担，缺乏事实、法律依据。
郭南华、林亚萍辩称,一审判决事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。1、上诉人的上诉没有事实和法律依据。（1）上诉人认为价格低，且恶意串通损害第三人利益的理由不成立。根据当时的价格，被上诉人出具的房价是相对合理，并不是低价。福州地区2016年3月份以后房价才开始猛涨，当时1月份房价并没有很高。且被上诉人与林明不认识，通过房屋出售的事情才认识林明，因此不存在恶意串通损害上诉人利益的情况。（2）林明与上诉人是亲戚关系，林明在2012年买讼争房屋的时候，上诉人已经知道林明有这套房子，在林明与上诉人的民间借贷案件中，上诉人已经申请财产保全，却没有对讼争房屋进行保全、申请查封。到了被上诉人要过户时，7日交易，8日被查封，仅差1天，平潭法院马上就对讼争房屋进行查封，当时还没有送裁定书至闽侯房屋交易中心，是通过传真裁定书。被上诉人也发现传真的裁定书与现在的裁定书不一致，传真的裁定书存在修改情况。林明知道当时被上诉人解冻房屋资金打入银行，第二天马上查封，可见是上诉人与林明恶意串通损害被上诉人的利益。（3）被上诉人在闽侯房屋交易中心进行过户，已经开出完税证明，且交付了款项，整个流程都完成了。2、关于房屋占有问题，上诉人的理由不成立。根据最高院司法解释，钥匙交付是一个界限，风险转移在这个节点发生。最高院的规定非常明确，钥匙交付了，被上诉人也着手进行装修，已经实际占有了该房屋。3、关于余款未支付的情况，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，并不是全部支付价款，被上诉人也愿意支付剩余的款项，符合法律规定。4、房屋买卖交易习惯来看，交付定金是很合理，而且350000元的现金并不是很大，被上诉人完全有支付能力，完全符合交易习惯和常理。5、关于诉讼费用承担问题，一审判令上诉人承担，完全符合法律规定，一审判决是正确的。
郭南华、林亚萍向一审法院起诉请求：1、依法判令郭南华、林亚萍与林明于2016年1月5日签订的《二手房买卖合同》合法有效；2、判令林明继续履行《二手房买卖合同》，即协助将坐落于闽侯县上街镇国宾大道2号金桥花园爱丁堡二期47#楼B联排住宅产权过户至郭南华、林亚萍名下；3、平潭县人民法院对上述房屋停止强制执行；4、本案受理费、公告费、保全费由被告林明承担。
一审法院认定事实：林爱钦与林明、施明民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年6月10日立案。在该案审理过程中，林爱钦于2015年6月29日向一审法院提出财产保全的申请，要求查封登记在林明名下的坐落于平潭县（房屋所有权证号）的房屋以及车牌号的小型轿车予以查封（查封限额为2600000元），并提供林爱钦名下坐落于平潭县（房屋所有权证号：榕房权证号）的房屋作担保。一审法院依法作出（2015）岚民保字第132号民事裁定书，对上述财产采取诉讼保全。林爱钦在林明购房时即知道案涉房产，但在申请保全林明财产时，未向一审法院提供该财产线索。2015年12月15日，林爱钦与林明、施明民间借贷纠纷一案经一审法院立案执行。2016年1月5日，郭南华、林亚萍与林明签订《二手房买卖合同》，约定林明将位于福州市闽侯县住宅，建筑面积362.84平方米，以总价3660000元转让给郭南华、林亚萍。双方协商一致，在合同生效当日支付购房定金350000元，合同生效后三日内，再支付人民币约2710000元（以实际解押所需款项为准）购房款作为银行解押款，并约定剩余购房款待房屋所有权过户手续办理完整后3个工作日内付清。2016年1月5日，林明向郭南华、林亚萍出具收条一张，该收条载明林明收到郭南华、林亚萍定金350000元。2016年1月7日由郭南华之弟郭南山汇入海峡银行福州杨桥支行过渡账户2724056.8元用于归还林明房屋抵押贷款本息。2016年1月7日，双方前往福建省闽侯县地方税务局办理房产使用权权属转移相关税费并向闽侯县房地产交易管理所申请房屋产权过户登记。2016年1月8日，一审法院发出（2015）岚执字第1165-1号执行裁定书，对福州市闽侯县住宅予以查封。郭南华、林亚萍遂于2016年1月27日提出执行异议。一审法院于2016年3月14日作出（2016）闽0128执异3号执行裁定书，驳回异议。郭南华、林亚萍不服上述裁定，于2016年3月28日向一审法院提出案外人执行异议之诉。另查明，林爱钦与林明系亲戚关系，郭南华、林亚萍与林明无亲属关系。林明于2012年8月23日以4300000元的价格向福建长滔建设开发有限公司购买诉争房屋。林明与施明于2014年12月31日登记离婚。2016年1月7日，林明取得诉争房屋的所有权，权属情况为单独所有，所有权证号。一审法院认为，一、关于林明与郭南华、林亚萍签订《二手房买卖合同》的效力问题。林爱钦抗辩，林明在收到执行通知书前提下，仍然与郭南华、林亚萍签订《二手房买卖合同》属于恶意转移财产的行为，应认定为恶意串通损害第三人利益，故该合同应当属于无效合同。《二手房买卖合同》是否属于无效合同应当依据合同法的规定进行判断。林爱钦主张《二手房买卖合同》属于恶意串通损害第三人利益的合同，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条规定，对恶意串通事实的证明，需要法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑。本案中合同签订及履行时间较短，合同履行过程中林爱钦获知该信息，要求一审法院查封讼争房产，但目前无证据证明恶意串通事实的存在，同时，合同无效应以双方恶意串通为前提，目前亦无证据证明郭南华、林亚萍与林明主观恶意串通。故林爱钦主张《二手房买卖合同》恶意串通损害第三人利益导致合同无效的主张，证据不足，不应当采信。而且《二手房买卖合同》约定的总价款为3660000元，本案中林爱钦亦未提供证据证明上述价款属于不合理的低价。综上，结合林明与郭南华、林亚萍到房地产管理部门办理过户等事实，《二手房买卖合同》未违反法律的强制性规定，属于合法有效合同。林爱钦还抗辩案涉房屋系林明与施明夫妻共同财产，林明属无权处分。但本案的证据可以证明林明在办理过户登记手续时诉争房屋系由林明单独所有，故上述抗辩，缺乏证据，不予支持。二、关于郭南华、林亚萍是否享有排除强制执行的民事权益的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，上文已经论述《二手房买卖合同》应认定为有效合同；其次，本案证据可以证明郭南华、林亚萍在查封之前已经合法占有诉争房屋。根据林明出具的收条可以证明在2016年1月7日，林明已经将讼争房屋的钥匙交付给郭南华、林亚萍，一审法院亦对案涉房产进行现场勘查，郭南华持有钥匙并入户。虽然林爱钦对该收条及内容的真实性有异议，但其未提供证据予以反驳。房屋作为不动产，房屋钥匙的交付可以视为占有的转移。且《二手房买卖合同》第四条约定，房屋交付时间为房屋解押之日，根据闽侯县房管所受理单、权属转移涉税证明、税收完税证明及郭南山的汇款凭证可以佐证在2016年1月7日诉争房屋已经解除抵押。结合上述事实可以证明在2016年1月7日林明已经将诉争房屋交付给郭南华、林亚萍。综上，可以认定在查封之前，郭南华、林亚萍已经合法占有诉争房屋。再次，根据郭南山提供的汇款凭证等证据可以证明郭南山代郭南华、林亚萍向海峡银行杨桥支行账户中汇款2724052.8元，用于解除诉争房屋抵押的事实。根据郭南华、林亚萍的陈述及林明出具的收条可以证明上述款项系郭南华、林亚萍所支付的购房款。林爱钦抗辩该款项并非购房款，但其未提供证据予以反驳，对该抗辩不应当采信。另林明出具收条确认收到郭南华、林亚萍交付购房定金（现金）350000元，林爱钦抗辩该款项并未实际交付，但未提供其他证据证明其主张，考虑到本案的购房款总额以及郭南华实际付款能力，以现金方式交付350000元亦未与常理相悖。扣除上述已经支付的款项，现郭南华、林亚萍还剩585947.2元购房款尚未支付。若郭南华、林亚萍主张排除对诉争房屋的强制执行，则应当将剩余购房款585947.2元交付执行。最后，从闽侯县房管所受理单、权属转移涉税证明、税收完税证明等证据可以证明诉争房屋已经解除抵押权，买卖双方已经积极办理过户登记手续。诉争房屋未能办理过户登记系因为法院查封，并非买受人的自身原因。三、关于案外人执行异议之诉是否可以判决合同继续履行的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”案外人执行异议之诉的目的在于排除对执行标的的执行。依据上述规定，对案外人提出确权的诉讼请求可以一并审理。因案涉房屋已在闽侯县房管所办理产权过户登记，林明需履行的二手房过户配合义务已经完成，故郭南华、林亚萍其它诉求无依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、郭南华、林亚萍与林明于2016年1月5日签订的《二手房买卖合同》合法有效；二、若郭南华、林亚萍在本判决生效之日起十日内将剩余购房款585947.2元交付执行，则不得执行位于福州市闽侯县住宅；三、驳回郭南华、林亚萍其他诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均未提供新证据。根据现有证据，本院确认一审法院认定的事实。
本院认为，被上诉人郭南华、林亚萍与原审被告林明签订《二手房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。上诉人林爱钦未提交证据证明郭南华、林亚萍与林明存在主观恶意串通，其上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。依据二手房买卖合同约定交房时间及闽侯县房管所受理单、权属转移涉税证明、税收完税证明和郭南山的汇款凭证，林明出具《收条》可证明林明在2016年1月7日已将诉争房屋的钥匙交付给郭南华、林亚萍。一审法院据此认定在查封之前，郭南华、林亚萍已经合法占有诉争房屋并无不当。诉争房屋总价为人民币3660000元，郭南华、林亚萍已支付购房款人民币3074052.8元（含定金），剩余人民币585947.2元尚未支付。庭审过程中，郭南华、林亚萍同意将剩余未支付款项交付给法院执行，一审法院判决在收到剩余购房款后，则不得执行诉争房屋亦无不妥。综上，郭南华、林亚萍提出诉争房屋执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其权利能够排除执行。
综上所述，林爱钦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36080元，由上诉人林爱钦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞淑娟
代理审判员 吕德快
代理审判员 刘 瑜
二〇一七年一月十六日
书 记 员 张志灯
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。