江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏1311民特6号
申请人江苏民丰农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区高宝湖路1号。
法定代表人魏礼亚，该行行长。
委托代理人许海，该行职工。
被申请人倪永军。
被申请人朱小凤。
申请人江苏民丰农村商业银行股份有限公司（以下简称民丰银行）与被申请人倪永军、朱小凤申请实现担保物权纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由代理审判员邓霞独任审判，于2016年3月17日公开听证了本案。本案现已审查终结。
申请人民丰银行向本院申请称：2012年6月14日，申请人与被申请人签订了《最高额抵押担保借款合同（个人）》一份，约定被申请人向申请人借款最高为36万元，合同期限至2017年6月13日。被申请人以其位于宿迁市宿豫区黄山佳园7号商铺为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。合同签订后，申请人于2014年1月4日向被申请人发放贷款30万元。借款到期后，被申请人未能履行还款义务。现请求：依法裁定拍卖、变卖被申请人倪永军、朱小凤名下的位于宿迁市宿豫区黄山佳园7号商铺以偿还申请人债权本金144000元、利息（以150000元为本金，按照年利率9.36%的1.5倍，自2015年2月17日计算至2015年5月30日；以144000元为本金，按照年利率9.36%的1.5倍，自2015年5月31日起计算至2016年3月17日止）及申请费、房屋评估费。
被申请人倪永军辩称：无异议。
被申请人朱小凤经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证，亦未向本院提交书面答辩状。
本院经审查查明与涉案抵押权有关的事实如下：
申请人民丰银行（贷款人、抵押权人）与被申请人倪永军（借款人、抵押人）、朱小凤（抵押人）签订《最高额抵押担保借款合同（个人）》一份，约定：“借款人向贷款人申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款。抵押人自愿为借款人自2012年6月14日起至2017年6月13日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过人民币叁拾陆万元整的借款提供抵押担保。借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准，但任何一笔提款的还款日不得迟于本条所确定的借款额度使用期限的终止日。在此期间和最高本金余额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、利率、还款方式、借款用途等以借款借据为准。借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。在本合同约定的期限和最高本金余额内，贷款人发放借款时无须逐笔办理抵押担保手续。本合同项下的借款利率以每笔借款借据载明的利率为准，自实际提款日起，按实际使用天数计息。借款人出现足以影响借款安全的重大不利情形，贷款人可以停止发放借款、提前收回已发放借款或采取其他资产保全措施，并提前行使抵押权。本借款的担保方式为最高额抵押担保。抵押人同意以下列财产宿豫区黄山佳园7号商铺（详见编号为47010151201206140001的抵押物清单）作为本合同项下借款的抵押物，上述抵押物清单为本合同组成部分；上述抵押物暂作价人民币柒拾贰万捌仟柒佰元整，抵押物最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物净收入为准。担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵／质押财产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用。抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、混合物、附合物、代位权、加工物和孳息。本合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。借款人未按本合同约定期限归还借款本金又未获准展期，贷款人对逾期借款从逾期之日起按照贷款借据利率基础上加收50%的利率计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。”同时，被申请人倪永军、朱小凤在个人贷款申请表、抵押人面谈记录、抵押物清单上签字（捺印）。2014年1月4日，申请人民丰银行向被申请人倪永军发放贷款300000元，到期日为2015年1月3日，每月21日结息，年利率9.36%。被申请人倪永军偿还原告利息至2015年2月16日，并于2015年2月16日向申请人偿还借款150000元，于2015年5月30日向申请人偿还借款6000元。
另查明：抵押物清单载明抵押物为商铺，房屋座落于宿豫区黄山佳园7号，房产证号09-37**，土地使用权类型及证号4773，土地使用权面积54.45㎡，建筑面积为112.58㎡，评估价值为72.87万元。2012年6月15日，被申请人倪永军、朱小凤将登记在倪永军名下的坐落于宿迁市宿豫区黄山佳园7#商铺抵押给申请人民丰银行，并办理了房屋他项权证。房屋他项权证上载明债权数额为360000元，房屋所有权证号09-3728，抵押期限自2012年6月14日至2017年6月13日。
上述事实，有《个人贷款申请表》、《最高额抵押担保借款合同（个人）》、房地产抵押清单、借款借据、房屋他项权证、房屋所有权证、抵押人面谈记录及当事人陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为：申请人民丰银行与被申请人倪永军、朱小凤之间签订的《最高额抵押担保借款合同（个人）》合法有效，申请人民丰银行对被申请人倪永军、朱小凤享有的债权及相应的抵押权真实。被申请人倪永军、朱小凤未依约偿还借款本息，已经构成违约，民丰银行有权要求倪永军、朱小凤承担违约责任，并有权依照合同约定行使抵押权。申请人民丰银行请求拍卖、变卖抵押物以实现抵押权的主张符合法律规定，本院予以准许。另外，申请人提供的房屋他项权证上载明的债权数额为360000元，故申请人申请拍卖、变卖抵押物以优先清偿借款本金、利息的数额应以360000元为限，超出部分申请人不享有优先受偿权。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
准予对登记在被申请人倪永军名下的位于宿迁市宿豫区黄山佳园7号商铺进行拍卖、变卖，所得价款在360000元限额内用以优先偿还申请人江苏民丰农村商业银行股份有限公司对被申请人倪永军享有的债权144000元及利息（利息分两期计算：第一期以150000元为本金，按照年利率9.36%的1.5倍，自2015年2月17日计算至2015年5月30日；第二期以144000元为本金，按照年利率9.36%的1.5倍，自2015年5月31日起计算至2016年3月17日止）、房屋评估费。
案件申请费100元，由被申请人倪永军、朱小凤负担。
本裁定书送达后即发生法律效力。
代理审判员 邓 霞
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 梁佳鑫
附录法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第6页／共8页