广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深福法民三初字第78-80号
原告深圳市兴日生实业有限公司，
法定代表人邓荣星，该公司董事长。
委托代理人胡杰，广东冠杰律师事务所律师。
委托代理人凌颖莹，广东冠杰律师事务所实习律师。
被告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司。
法定代表李华，董事长。
委托代理人吕慧杰，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
委托代理人冯秀娟，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
被告深圳市皇岗实业股份有限公司。
法定代表人庄创裕，董事长。
委托代理人胡强，广东深大地律师事务所律师。
委托代理人刘红生，广东深大地律师事务所律师。
原告深圳市兴日生实业有限公司（以下简称兴日生公司）诉被告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）、深圳市皇岗实业股份有限公司（以下简称皇岗公司）商品房预售合同纠纷三案，三案原告诉请：两被告向原告赔偿延期办证违约金23886.8元及支付超期占用预交办证费的利息8821元（78号案）、延期办证违约金23886.8元（79号案）、延期办证违约金25048.8元（80号案）。本院受理后，依法进行了审理，现已审理终结。
本三案相关情况
一、三案房屋买卖合同的签订时间：2009年6月3日。
二、房产地点：深圳市福田区福华三路与金田路交汇处卓越
世纪中心3号楼2903号房（78号案）、2902号房（79号案）、2901号房（80号案）。
房屋面积：2903号房50.55平方米、2902号房46.44
平方米、2901号房50.58平方米。
购房总价款：2903号房1736233元（78号案）、2902
号房1694098元（79号案）、2901号房1776515元（80号案）。
五、楼盘取得竣工验收备案的时间：2009年12月30日。
六、合同约定交房时间：2010年2月28日前。
七、房地产交付时间：2010年1月20日至30日期间，卓越
公司向原告发出《入伙通知书》，通知原告在2010年1月28日至2月1日期间办理入伙手续，原告已于2010年1月30日前收到该《入伙通知书》，但并未按《入伙通知书》指定的时间内办理入伙手续，而是于2010年2月4日办理了入伙手续。被告据此认为三案房地产交付时间应为2010年2月4日，而原告则认为三案房地产交付时间应为2010年2月1日。根据合同约定，卖方通知以买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。因此，本院认定三案房地产的交付时间应为《入伙通知书》中的入伙期限届满之日即2010年2月1日。
八、合同约定的办证期限：房地产交付之日起240天内办证。
三案中，房地产交付时间均为2010年2月1日，则卖方应在2010年9月29日前办理完房地产证。
楼盘初始登记公告时间：2011年6月15日。
三案房地产证实际办妥时间：2011年9月7日。
十一、计付延期办证违约金的起始日期：2010年9月30日。
十二、计付延期办证违约金的截止日期：2011年9月7日。
十三、计付延期办证违约金的天数：47天［按实计算为343
天，但根据已生效的判决（2011）深福法民三初字第1156号等同类型系列案对涉案楼盘延期办证违约金计算天数的认定，应扣除296天免责期，343天-296天=47天］。
十四、合同约定的延期办证违约金标准：购房款总价日万分
之三计。
十五、延期办证违约金的数额：78号案（2903号房）违约
金为24481元，79号案（2902号房）违约金为23887元，80号案（2901号房）违约金为25049元（计算方式为：购房总价款×日万分之三×违约天数47天）。
十六、原告就涉案三套房地产办证事宜于2010年2月4
日向被告卓越公司交纳办证费合计156460.38元。
十七、原告就三案纠纷起诉至本院时间：2014年1月6日。
十八、需要说明的其他事项：被告认为，原告的起诉已经超过诉讼时效，三案房地产交付时间应为2010年2月4日，则办证期限应在2010年10月2日前，故原告应于2010年10月3日起知晓权利受侵害，原告最迟也应于2012年10月2日前起诉，但原告在2014年1月6日才提起三案件诉讼，已经超过诉讼时效。
针对诉讼时效问题，原告提交了2013年4月18日发给被告卓越公司的律师函，该函内容载明原告要求被告依据合同约定向其支付迟延办证的违约金，该函已于2013年4月22日通过EMS邮政快递送达被告卓越公司。
判决结果
本院认为，（2011）深福法民三初字第1156号生效判决查明并认定：涉案楼盘本应于各案房产交付之日起240天内办妥房地产证，但两被告迟至2011年9月7日才办妥房地产证，迟延天数为343天。原因在于，办理房地产证必须通过规划验收，而涉案项目在交房后却未能通过2010年6月25日申请的规划验收，根据市规土委的复函，未能通过本次规划验收的原因在于尚未完善规划变更后的用地手续。事实上，关于用地手续的完善，两被告在交房后的第二个月已申请补签用地协议，但直至2011年4月29日（已超过原定办证期限七个月）才完成规划变更的最后一步流程
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修改施工图审批，期间耗时408天，远远超过市规土委规定的正常办文时限（80个工作日，折算成自然日为112天），其中原因，根据市规土委的复函所称，是因深圳市大部制改革致政府相关部门审批及办文等行政行为迟延所致，因此，正常办文时限以外的迟延期间，并非两被告“自身原因”所致，依法可以免责，但是，上述审批流程耗时中的正常办文流程，仍属于开发商应当合理遇见的义务范畴，同时也包含在合同约定的办证时限240天内，不得免责，据此，两被告的可免责期间应为296天［完善规划变更之用地手续的实际耗时（408天）-正常办文流程所需耗时（112天）=行政审批迟延的耗时（296天）］。原告自行扣除上述生效判决认定的免责期296天计算违约金，本院予以认可。三案原告主张延期办证违约金数额并不超过本院认定的违约金数额，本院予以照准。
关于原告主张办证费的利息8821元的问题。根据合同约定
及上述已查明的事实，被告卓越公司是受原告的委托代为办理房地产证，双方形成委托代理关系，代理期限为房产证交付之日起的240天内，被告卓越公司作为代理人在代理期限内持有办证费用是受原告所托，无需向委托人支付利息；但其在代理期限过后，在办证条件尚未成就的情况下，应当先行退还或与委托人协商该笔款项的处置，被告卓越公司没有履行该项义务，应将超过委托期限的办证费用所产生的法定孳息退还给委托人，故被告卓越公司应以涉案办证费用为基数，自房地产交付之日后第240天起至实际办理房地产证之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，向原告支付超期占用办证费的利息。经核算，上述利息为8822元【预交办证费156460.38元×（年贷款利率6%÷365×343天】，原告要求被告支付超期占用办证费的利息8821元并不超过本院认定数额，本院予以照准。
关于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，通常情况下，当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。诉讼时效提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。被告应自房屋交付之日即2010年2月1日起240日内（2010年9月29日）为原告办妥房地产证。因规划调整过程中行政机关的迟延行为，本院生效判决已认定免责期296天，故被告最迟应于2011年7月22日为原告办妥房地产证。逾期，被告应从2011年7月23日开始计算违约金，诉讼时效应从2011年7月23日起计算两年，于2013年7月22日届满。因原告通过EMS邮政快递向被告卓越公司发送要求其承担延期办证违约责任的律师函已于2013年4月22日送达给被告卓越公司，至此，诉讼时效因原告提出要求而中断，该三案诉讼时效应自2013年4月22日起重新计算两年。故，原告于2014年1月6日诉至法院并未超过两年诉讼时效。被告关于诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
另，合同附件五第二十一条明确约定，合同中的卖方权利，义务将全部由卓越公司享有及履行，与皇岗公司无关，按此约定，被告皇岗公司无需对涉案延期办证违约金承担责任。原告请求皇岗公司与卓越公司在本案中承担共同责任，与合同约定不符，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市兴日生实业有限公司支付迟延办证违约金（78号案）23886.8元、（79号案）23886.8元、（80号案）25048.8元；
二、被告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市兴日生实业有限公司支付超期占用办证费的利息8821元（78号案）；
驳回原告深圳市兴日生实业有限公司的其他诉讼请
求。
如被告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
78号、79号、80号案件受理费分别为618元、397元、426元（均由原告预交），因适用简易程序审理，分别减半收取309元、198.5元、213元，均由被告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李 敏 通
二〇一四年四月八日
书记员 刘卓灵（代）
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