文书内容四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终2200号上诉人（原审原告）：司精兵，男，生于1978年10月11日，汉族，营山县双林乡社会事务服务中心工勤人员，住四川省营山县。委托诉讼代理人：李生明，四川红彤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：营山泰合商贸有限公司，住所地营山县西干道城市名门6栋第二层1单元1-2-2号。法定代表人：王艳林，董事长。委托诉讼代理人：游嘉，营山泰合商贸有限公司员工。上诉人司精兵因与被上诉人营山泰合商贸有限公司（以下简称泰合商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2016）川13民初1902号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人司精兵，被上诉人泰合商贸公司的委托诉讼代理人游嘉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。司精兵上诉请求：请求撤销一审判决，改判撤销司精兵与泰合商贸公司签订的《商品房买卖合同》，判令由泰合商贸公司退还已支付的房款及按同期银行贷款利率计算的利息，并由泰合商贸公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决忽视了合同关键条款的明确记载。1.合同明确约定该栋楼为地上4层、地下1层，一审判决强牵将司精兵所购商铺与离得很远的商场入口联系起来，从而认定商铺位于地上1层是错误的。2.规划平面图上有梯步进入到司精兵所购商铺的楼层，只能证明从下一楼到上一楼在此设计有梯步，而不能证明梯步的起始位置就在地平面，规划图让司精兵相信，所购商铺与合同条款一致，违约地上一层。3.从规划图上商铺开门是朝商场里面，商铺紧邻一环路那一面是封闭的推断合同没有显失公平不能成立。合同约定，楼栋的主体结构是框剪结构，外墙的墙体是不承重的，可以根据需要拆除。4.泰合商贸公司在签订合同中有明显的欺诈行为，对司精兵来说显失公平。该幢楼已经竣工验收，说明泰合商贸公司是按照规划设计进行的施工，而营山县一环路的规划早在2013年就通过规划评审，早于泰合商贸公司的规划设计，因此，对于一个专业从事商品房开发的企业来说，对商铺相对于一环路的位置是明知的，但其利用信息上的不对称，隐瞒重要事实，以欺诈的行为，混淆底层商铺的概念，以达到实现两次底层商铺价值的目的。5.因为泰合商贸公司的欺诈行为，使合同显失公平，让司精兵损失巨大。事实上，司精兵之所以购买这个商铺，就是看中商铺临一环路这一地理上的优势，即使泰合商贸公司在出售商铺时不知道一环路路面的标高，但泰合商贸公司并未作出提示，其制作的沙盘足以让买受人误解一环路与司精兵所购买的一楼地面持平，产生重大误解，否则，司精兵不会购买该商铺。司精兵购买的是不动产，其使用年限大大超过双方签订的《委托经营管理协议》约定的15年，其中一二楼的价值及收益差异随着时间的推移更会放大。泰合商贸公司辩称，请求驳回司精兵的上诉，维持一审判决。事实和理由：1.一楼及负一楼位置的表述，并不表明负一楼一定就在地下。司精兵所购买的是一楼商铺，泰合商贸公司交付的房屋也是约定的一楼，房管部门已经为部分购房户办理了房屋产权证书，给司精兵购买同层商铺的业主登记的也是一楼。2.一环路的标高是在2014年12月才确定，而泰合商贸公司开发的泰合.新天地项目的设计图早于一环路，泰合商贸公司并不知道一环路的标高，司精兵预交商铺定金在2014年8月，签订合同是在2012年11月，况且，沙盘的制作与实际存在差异系正常现象，泰合商贸公司不存在欺诈。3.司精兵与泰合商贸公司在签订《商品房买卖合同》的同时就签订《委托经营管理协议》，将其购买房屋返租，泰合商贸公司按其购房金额的一定比例支付租金，故司精兵不存在损失。司精兵向一审法院起诉请求：1，依法撤销双方签订的《商品房买卖合同》；2.泰合商贸公司退还司精兵已支付的购房款并按同期银行贷款利率支付购房款利息、赔偿受到的损失；3.泰合商贸公司承案诉讼费用。一审法院认定事实：泰合商贸公司于2014年开发建设了位于营山县朗池镇西干道“泰合·新天地博美居家MALL”商场。2014年8月30日，因司精兵欲购买商铺，预交了购商铺定金15000元。2014年11月21日，双方签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：该商品房所在楼栋的主体建筑层数为5层，其中地上4层，地下1层。商品房位于项目中3幢第1层1-99号，用途为非住宅，建筑面积38.07平方米；商品房的交付时间为2015年9月30日前等。合同中附商品房规划平面图一份，根据平面图显示位置，司精兵所购商铺位于1层99号，商铺开门也是朝向商场里面的，商铺紧邻一环路那一面是封闭了的，从一环路上所购商铺，按规划平面图也必须经过梯步才能上去进入商铺。订立合同的当天，按泰合商贸公司对出售商铺实行包租（返租）并统一经营的模式，司精兵又与营山新天地商贸城有限公司订立了《委托经营管理协议》，将所购商铺委托给营山新天地商贸城有限公司统一经营管理，委托期限15年。司精兵所购商铺因未能办理银行按揭贷款，在订立合同当天及2015年3月6日，按购房价总额抵扣前三年返租租金后，司精兵先后四次共交付购房款236236元（含定金15000元在内），还差购房款55000元未付。2015年9月，司精兵准备接房时发现，合同约定的楼栋5层主体建筑全部位于地上，所购商铺实际位于地面2层，司精兵认为已严重影响了商铺的价值和使用功能。为此，多次找泰合商贸公司协商解决，泰合商贸公司考虑到司精兵的实际困难，愿意再给适当优惠，但协商未成。同时查明，泰合商贸公司所开发的“泰合·新天地博美居家MALL”商场即第3幢楼，按规划设计图施工建设，已于2015年12月16日通过竣工验收。根据《委托经营管理协议》约定，泰合商贸公司已将第3幢楼内1层商铺对外出租，现已装修并开张营业。审理中，经召集双方当事人一同去现场查看：司精兵所购3幢1层99号商铺，从泰合·新天地广场进入，确系地上1层；而商场的后面紧邻新建一环路，按规划因一环路路基下降，导致地下1层处于地面1层（地下1层只能从一环路方向进入，后面无出入口进入泰合·新天地广场），从一环路方向进入1层商场需走梯步上去。一审认为，司精兵与泰合商贸公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。本案中，司精兵无证据证明在订立合同时有重大误解或显失公平，其所购商铺位置按《商品房买卖合同》所附规划平面图表明，其商铺位于第3幢楼的1层99号，商铺开门也是朝向商场里面的，商铺紧邻一环路那一面是封闭了的，从一环路上司精兵所购商铺，按规划平面图也必须经过梯步才能上去进入商铺。足以说明在购买商铺订立合同时，是明知商铺开门只能朝向商场里面，商铺邻一环路那一面是不能开门的，同时从一环路方向进入商场也需要通过梯步上去。正是由于位置的特殊性，从泰合·新天地广场进入商铺，商铺确系地上1层；商铺的后面紧邻新建一环路，按规划设计平面图看，商铺已经位于地上2层了。同时，泰合商贸公司开发的“泰合·新天地博美居家MALL”商场即第3幢楼，已经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等于2015年12月16日出具了竣工验收报告。足以说明司精兵所购商铺已经验收合格，符合设计规范。所以，司精兵主张因其所购商铺实际位置为地上第2层而不是合同中的第1层，诉请撤销《商品房买卖合同》并由泰合商贸公司退还购房款、支付利息、赔偿损失的请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回司精兵的诉讼请求。案件受理费500元，由司精兵负担。本院二审查明：根据2014年6月经营山县规委会审查通过的泰和.新天地项目总平面图显示，司精兵所购买的3号楼规划有两个商业出入口，一个临泰合.新天地广场，一个临一环路。泰合商贸公司用于销售宣传的沙盘显示，3号楼的地上有四层，临一环路方向的一楼地面与一环路地面持平。司精兵所购买的3号楼，在修建前处于山坡上，在与泰合商贸公司签订《商品房买卖合同》时，3号楼尚未建成，一环路也未修建。现建成的3号楼负一楼与建成的一环路路面持平，与3号楼一楼的落差有一层楼的距离，泰合商贸公司建有楼梯作为进入3号楼的出入口，有26级梯步。2016年12月7日，营山县一环路工程建设指挥部办公室出具书面证明，证明：因一环路k13+080-k14+843.967段（泰合.新天地处于该路段）设计高程与西干道现有平交高层存在偏差，无法顺接，设计单位于2015年6月出具变更设计图纸，调整后的路面标高均比原设计路面标高高，该路段路面标高只作过此次调整。司精兵向泰合商贸公司支付房款共计236236元，其中2014年8月30日支付15000元、2014年11月21日支付101236元、2015年3月6日支付12万元。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是泰合商贸公司的行为是否构成欺诈，或司精兵是否构成重大误解，应否撤销双方当事人签订的《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”关于泰合商贸公司的行为是否构成欺诈的问题。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”根据营山县一环路工程建设指挥部办公室出具的证明，该路段的标高于2015年6月调整过一次，调整后的路面标高均比原设计路面标高高。但本案现有证据并不能证明临司精兵购买商铺所在3号楼所处的一环路的路面标高在司精兵购买商铺时已经确定，故不能认定泰合商贸公司存在故意告知司精兵虚假情况，或者故意隐瞒真实情况的事实，泰合商贸公司的行为不构成欺诈。关于司精兵的行为是否构成重大误解的问题。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”泰合商贸公司用于销售宣传的沙盘显示，3号楼的地上有四层，临一环路方向的一楼地面与一环路地面持平，而泰合商贸公司在司精兵购房时，也并未作出提示，足以让司精兵产生关于其购买商铺所处的一楼与一环路的路面持平的误解，司精兵投资购买的是商铺，而商铺所处的地段、环境、便捷等因素对其商铺的价值有重要的影响，营山县一环路刚刚建成，临司精兵购买商铺所在的3号楼的落差达到一层楼的高度，从一环路到3号楼需要登上26级的梯步。司精兵提出自己购买泰合商贸公司开发的案涉项目，正是看中了一环路的这一地理优势，但实际建成的一环路与其购买商铺的位置存在较大的落差，影响了进入的便捷性的上诉理由成立。尽管司精兵在与泰合商贸公司签订《商品房买合同》的同时，也签订了《委托经营管理协议》，委托泰合商贸公司进行经营管理，由泰合商贸公司向司精兵支付租金，但其期限仅有十五年，此后商铺是由买受人自营还是委托他方经营管理具有不确定性，故司精兵主张订立合同时构成重大误解的上诉理由成立，本院对其撤销合同的上诉请求予以支持。关于合同撤销后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以已返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，在订立合同时，泰合商贸公司制作的宣传沙盘且其未作必要的提示，使买受人司精兵产生误解，存在过错，除返还司精兵已交付的款项外，还应赔偿该款的利息损失。二审诉讼中，司精兵对要求赔偿损失的诉讼请求予以放弃，本院认可。综上，一审判决认定事实有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”规定，判决如下：一、撤销四川省营山县人民法院（2016）川13民初1902号民事判决；二、撤销司精兵与营山泰合商贸有限公司签订的《商品房买卖合同》；三、营山泰合商贸有限公司在本判决生效之日起十日内返还司精兵已交房款236236元，并赔偿司精兵已交房款236236元的利息损失，利息按中国人民银行规定的一年期贷款基准利率计算至其房款返还清时止，其中15000元从2014年8月30日起计息、101236元从2014年11月21日起计息、12万元从2015年3月6日起计息。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2421元，二审案件受理费4843元，共计7264元，由营山泰合商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 东审 判 员  任雅莉代理审判员  王婵轶二〇一六年十二月十三日书 记 员  范云荣