广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠中法民一终字第868号
上诉人(原审本诉被告、反诉原告)：严某某，女，汉族，1977年。
委托代理人：谢某，系广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告)：惠州市瑞某置业有限公司。
法定代表人：邓国卿，职务：董事长。
委托代理人：朱某，系广东凯扬律师事务所律师。
委托代理人：陈某，系广东凯扬律师事务所律师。
上诉人严某某与被上诉人惠州市瑞某置业有限公司（下称瑞某公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院(2012)惠城法民一初字第1219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年3月7日，原审原告瑞某公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令解除原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
主要事实和理由是：原告与被告于2007年8月27日签订了《广东省商品房买卖合同》合同编号为惠州(2007)00012544、《广东省商品房买卖合同（瑞嘉大厦）》补充协议书，以下简称（买卖合同)及《补充协议》，买卖合同第三条约定由被告购买原告位于惠州市江北16号小区瑞嘉大厦第15层的商品房(以下简称该房屋)，房屋总价为人民币227705元。买卖合同第六条规定的付款方式为：合同签订时交付首付款人民币68705元，余款人民币l59000元由银行按揭。其后经原告多次催告被告办理银行按揭手续，但被告一直拖延不办理，最终导致依据现行银行货款政策，银行不同意贷款给被告。被告已经无法按照买卖合同约定采用银行按揭的方式偿还购房款，买卖合同已经无法继续履行。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，被告拖延办理银行按揭手续的行为属于严重违约，且该等违约行为最终致使双方无法继续履行买卖合同。为维护原告合法权益不受侵害，特依据《民事诉讼法》规定，现特提起诉讼。
被告严某某辩称:合同合法有效，解除合同没有事实和法律依据。就原告的本诉，焦点问题是：没有办理银行贷款手续，是否已构成合同的约定或法定解除条件。答案是否定的。1、合同约定由原告通知，到其指定的银行办理贷款手续。签订合同至今，本人没有收到任何的通知，不清楚到哪家银行办理贷款手续，不清楚原告是否为本人提交了贷款申请，没有与银行签订贷款合同。2、本人没有收到原告催收剩余购房款的通知，原告催收剩余购房款也没有法律依据。瑞某公司没有证据证明本人不可贷款，在未确定可贷或不可贷时，其催收剩余购房款缺乏法律依据。3、合同没有约定支付剩余购房款的时间。按照常理：原告通知办理贷款手续一)递件申请一)银行同意贷款(成数)一)与银行签订贷款合同一)本人补足未批准的差额。因合同没有约定办理贷款手续的时间，故原告也可以现在通知办理贷款后续，按现行政策，本人现在可以贷款四成，然后按合同约定补足差额。4、没有办理银行贷款后续，不等同于本人拒付购房款。5、本人自签订合同后，积极履行付款义务。签订合同后，本人按约定缴纳了一切费用，等待原告通知办理贷款手续。在原告迟迟不通知办手续的情况下，本人曾经白行尝试去工行申请贷款，亦曾经与原告协商支付剩余购房款的方式，当庭表示同意继续支付剩余购房款。6、解除合同需要事实和法律依据。本案查明的事实，并没有达到合同约定的解除条件，也没有达到法律规定的条件，所以本人坚决不同意解除合同。7、原告主张解除合同，需要对解除合同的约定或法定事实进行举证。本案中，原告没有证据予以证实自己的主张。8、本人同意继续履行合同，继续支付剩余购房款。原告在调解时亦同意继续履行合同，双方已达成共识。付款方式可按合同的约定，向银行申请贷款，如果不获批准，可按约定补足差额。合同是可以得到全面履行的。如果判决解除合同，本人是坚决不同意的，且将导致退还首期购房款，申请退还物业维修基金，损失税费、公证费、办证费等一系列问题。违背了法律精神和最高院指导意见。综上所述，房屋买卖合同合法有效，原告以未办理银行贷款手续为由，偷换概念，转述为本人拒付剩余购房款，从而请求解除合同，缺乏事实和法律依据。
反诉原告严某某诉称，反诉人与被反诉人于2007年8月27日签订合同编号为惠州(2007)00012544号《商品房买卖合同》，买卖位于惠州市江北l6号小区瑞嘉大厦栋l524房的房屋(下称：涉案房屋)。合同第8条约定被反诉人于2008年10月31日前交付房屋，第9条约定逾期交楼的，每逾期一日支付已付房价款的万分之九的违约金。第15条和《补充协议书》第l2条约定被反诉人应当在商品房交付使用之日起24个月内为反诉人办理好房地产权证，逾期办证的，按已付房价款的l0％支付违约金。反诉人依合同约定于2007年8月20日向惠州市公证处缴交“代收二次抵押登记费”65元；于2007年8月27日向被反诉人指定的惠州市瑞某物业管理有限公司(下称：物业公司)支付了办证费735元，他项产权证费135元；于2007年8月27日向被反诉人支付了318元的土地分割使用证费；于2007年8月30日向物业公司支付了公共维修基金4554元；于2007年9月1目向被反诉人指定的广东百德律师事务所支付了“代收预购抵押登记费”145元，律师服务费200元；于2007年9月2日向被反诉人支付了68705元的首期房价款，余款l59000元由被反诉人通知并到其指定的银行办理贷款，但被反诉人至今没有依约定向反诉人发出通知，和没有为反诉人递交任何的按揭申请手续。合同约定被反诉人代反诉人向银行申请贷款，在实际收取了代为办理按揭手续所需要的二次抵押登记费、他项产权证费、预购抵押登记费、律师服务费等而没有办理的情况下，其应当承担损失赔偿责任。被反诉人明知交付房屋不以办妥银行按揭(全额付款)为前提，在实际收取了公共维修基金的情况下，其在合同约定的日期前没有交付房屋的，应当承担迟延交楼的违约责任，自2007年11月1日起暂计至2012年8月31日止共逾期1380天的违约金为68705元×0．0009×1380天＝85331．61元。被反诉人应在涉案房屋交付使用之日起24个月内(即于2010年11月1日前)办理好房地产权证，在实际收取了办证费、土地分割使用证费的情况下，至今没有办理房地产权证的，应当支付违约金，即68705元×10％＝6870．5元。
综上所述，反诉人的请求有合同依据，有事实和法律依据，请求，1、被反诉人立即交付位于惠州市江北l6号小区瑞嘉大厦栋l524房的房屋给反诉人使用。2、被反诉人支付自2008年11月1日至实际交付房屋之日止的违约金，暂计至2012年8月31日期间的违约金为85331.61元。3、被反诉人立即为反诉人办理位于惠州市江北l6号小区瑞嘉大厦栋l524房的房地产权证。4、被反诉人支付迟延办理房地产权证的违约金6870.50元。以上第2、4项合计92202.11元。5、被反诉人承担本案的所有诉讼费。
反诉被告（原告）惠州市瑞某置业有限公司辩称，一、答辩人不存在延迟交楼的情形，被答辩人要求答辩人支付延迟交房违约金的反诉请求，没有事实和法律依据。答辩人与被答辩人双方于2007年8月27日签订的编号为“惠州(2007)00012544的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议书》约定，答辩人应于2008年l0月31日前将被答辩人购买的房屋交付答辩人使用。事实上，答辩人开发的案涉房屋所在的惠州市江北l6号小区瑞嘉大厦已于2008年10月15日竣工，于同年10月23日开始交付。2008年10月21日，答辩人在《惠州日报》刊登了《瑞嘉大厦入伙通知》，正式通知各业主办理收楼手续，同时，并以电话通知的方式通知各业主办理收楼手续。但是，被答辩人迟迟不予收楼。显然，答辩人不存在延迟交楼的情形，而是被答辩人迟迟不予收楼。因此，被答辩人未能按期收楼的责任在于被答辩人。二、答辩人已履行了涉案房屋的产权登记义务，涉案房屋至今未办证的责任在于被答辩人。1、答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人(答辩人，下同)应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《补充协议》第十二条约定：出卖人应在商品房交付使用之日起二十四个月内为买受人办理好房地产权证。2008年底，答辩人已将需由开发商提供的办证资料提供给了产权登记机关，履行了涉案房屋的产权登记义务。2、本案中，被答辩人是自愿委托答辩人办理房产证的，根据双方签订的《商品房买卖合同(瑞嘉大厦)补充协议书》第三条约定：房屋交付使用时，买受人(即被答辩人)应交付购买该房所需的一切费用，包括办理房产证的税费。2008年10月21日，答辩人通知被答辩人收楼时，又催促被答辩人缴交上述费用，但被答辩人至今未将上述费用支付给答辩人代交代付，也未将办证材料提供给答辩人以便办证。显然，延迟办证的责任不在答辩人。根据《补充协议》第六条关于“若买受人未及时提供办理房地产权证的有关资料或未及时交清办证费和其他相关的费用，造成办证时间的延误或其他不可预料的相关责任由买受人承担”的约定，涉案房屋未能及时办出房产证的全部责任应由被答辩人承担。三、被答辩人逾期支付购房款的行为己构成了违约，答辩人要求解除合同依法有据。合同约定，被答辩人支付购房款的方式及期限为：在签订本合同时支付总房款的首期款即68705，余款即人民币159000元整由银行按揭。《补充协议》第七条约定：“买受人购房采用银行按揭方式付款的，应在接到出卖人通知之日起七个工作内到出卖人指定的银行办理按揭手续。逾期办理者，按买受人逾期付款合同条款处理。逾期一个月不办者，出卖人有权将该房收回重新销售”。合同签订后，被答辩人支付了首付款68705元后，再没有向银行申请按揭贷款。答辩人多次催告，被答辩人亦未办理按揭手续。为此，答辩人于2011年3月2日向被答辩人发出律师函，要求被答辩人付清购房款；同年5月13日，答辩人再次向被答辩人催告未果。
综上，答辩人认为，被答辩人未能付清房产买卖余款，也未能办理银行按揭的行为，已经构成了预期的根本性违约，答辩人要求解除合同依法有据。被答辩人的反诉请求无任何事实和法律依据，请依法驳回被答辩人的反诉请求，以维护答辩人的合法权益。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2007年8月27日，原告惠州市瑞某置业有限公司与被告严某某签订了《广东省商品房买卖合同》合同编号为惠州(2007)00012544、《广东省商品房买卖合同（瑞嘉大厦）》补充协议书，合同约定，被告购买原告开发的位于惠州市江北l6号小区瑞嘉大厦栋l524房的房屋，【建筑面积为40.92平方米，套内建筑面积为30.57平方米】，房屋总价为人民币227705元。2007年9月2日，被告向原告支付了首期购房款68705元，剩余房款159000元由银行按揭。合同履行中，因被告的银行按揭申请迟迟未能批准下来，致使合同无法履行。为此，原告于2012年3月8日诉至本院，请求判如所请。
另查明，一、涉案房屋己在房屋产权管理部门登记备案，产权人为被告（反诉原告）严某某。二、被告（反诉原告）不同意解除与原告（反诉被告）于2007年8月27日签订了《广东省商品房买卖合同》。且反诉请求不同意退房，要求继续履行该合同。原告（反诉被告）坚持本诉之诉求。原、被告双方各持己见。经本院主持双方当事人进行调解，因原、被告双方各持己见未果。
以上事实，有《广东省商品房买卖合同》(合同编号为惠州(2007)00012544）、《收据》、惠州市房产交易中心信息查询结果、邮件查询记录及当事人陈述等证据在案佐证，并经本院庭审举证、质证核实，可以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案系商品房买卖合同纠纷，原告与被告在平等自愿、协商一致的基础上签订了《广东省商品房买卖合同》，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，在合同履行中，因被告（反诉原告）的购房按揭贷款申请，迟迟未得到银行批准的客观原因，造成无法预见的合同无法履行的客观情形，且本案的《广东省商品房买卖合同》第六条第三项对剩余购房款需办理银行按揭亦有约定，但对不能办理银行按揭的归责没有约定。故本诉原、被告在履行合同中不存在不履行约定的行为。但是，本诉被告在应当知晓其办理银行按揭未被批准的情形下，仍然不采取其它付款方式向本诉原告支付尚欠购房款，本诉中，被告坚称不同意解除合同，要求继续履行合同，且本诉被告亦未选择退房。按照法律公平原则，本院将根据结合本案案情和本诉原告诉讼请求，酌情确认本诉被告应当支付本诉原告剩余房款159000元。本诉原告诉讼请求部分符合法律规定，本院应予支持。关于被告（反诉原告）反诉称，反诉被告（原告）未按合同约定，向其交付房屋及迟延办理房地产权证，要求本诉原告（反诉被告）支付迟延交付房屋及迟延办理房地产权证的违约金合计92202.11元的诉求；本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在本案中，对银行按揭未被批准的情形下该如何承担责任未有约定，被告（反诉原告）对尚欠原告（反诉被告）购房余款159000元事实亦没有异议，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）迟延交付房屋及迟延办理房地产权证为由，抗辫尚欠原告（反诉被告）购房余款的反诉请求理由不成立，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第九十九条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）严某某应在本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）惠州市瑞某置业有限公司支付购房款159000元。
二、驳回原告（反诉被告）惠州市瑞某置业有限公司的其它诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）严某某的反诉请求。
本案受理费100元（本诉原告己预交），由原告（反诉被告）惠州市瑞某置业有限公司负担50元；被告（反诉原告）严某某负担50元。本案反诉费2105元（本诉被告己预交），由被告（反诉原告）严某某负担。
当事人二审的意见
上诉人严某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2012）惠城法民一初字第1219号民事判决书第一、第三判项，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、依法支持上诉人一审反诉的全部诉讼请求。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：一审判决存在以下错误:
一、一审法院在被上诉人没有证据证明的前提下主观臆断上诉人违约，更在被上诉人未提交任何证据的前提下，就错误认定上诉人无法获得银行贷款之事实，不仅与事实不符，也违反了民事诉讼“谁主张谁举证”原则。
房屋买卖合同明确约定由被上诉人通知，到其指定的银行办理贷款手续。签订合同至今，上诉人没有收到任何的通知，不清楚到哪家银行办理贷款手续，更加不清楚被上诉人是否为上诉人提交了贷款申请，正是因被上诉人的违约行为而导致上诉人至今未完成向银行进行按揭贷款。
在被上诉人没有任何证据证明其履行了通知上诉人办理银行贷款义务的前提下，一审法院仍然主观地推定为上诉人“在应当知晓其办理银行按揭未批准的情形下，仍然不采取其它付款方式向被上诉人支付尚欠购房款”。上诉人认为一审法院没让举不出证据的被上诉人承担不利的后果，违背了民事案件遵循谁主张谁举证的原则。
二、一审作出的民事判决第一判项超出了被上诉人及上诉人的诉讼请求，违背了民事诉讼“不告不理”这一基本原则。
被上诉人的诉讼请求为要求解除房屋买卖合同，上诉人反诉请求要求被上诉人支付逾期交房和办理房产证违约金，均与第一判项“要求上诉人在判决书生效之日起十日内支付向被上诉人支付房款159000元。”无任何关联，而法院在当事人没有提起诉求的情形下，而作出该判决，显属违背了民事诉讼“不告不理”这一基本原则，不仅超出了被上诉人、上诉人诉讼请求，且是违法越权裁判。
三、一审法院无视上诉人提出的证据，武断地判令上诉人一次性支付购房款有违公平原则
首先，合同在订立时上诉人与被上诉人虽然约定了银行按揭方式支付剩佘房款，但是没有约定支付剩余购房款的时间;但合同明确约定了被上诉人交付涉案房屋和办理房产证的时问，以及逾期的违约责任。合同没有约定房屋的交付以全额支付购房款为前提，即交付房屋与是否支付了剩余购房款没有关联性。因此，被上诉人违反合同约定延迟交付涉案房屋和办理房产证应该按照合同约定承担相应的违约责任。上诉人认为一审法院判令上诉人一次性支付购房款违背合同精神和公平原则。
其次，上诉人积极履行义务，在合同约定交付房屋有效期间内，上诉人按合同的约定履行了支付首期购房款、物业维修基金、各项税费、办证费等等;在签订合同后，上诉人按照被上诉人的要求和安排，缴纳了办证的相关费用。
综上所述，一审判决存在错误，请二审法院撤销一审判决的第一、第三判项，并依法支持上诉人一审的反诉请求，改判被上诉人支付上诉人违约金92202.11元以及承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人瑞某公司答辩称:一、答辩人履行了通知被答辩人办理按揭的附随义务，被答辩人无法办理按揭系因其个人信用问题，一审判决认定事实清楚，证据确凿。
(一)答辩人已通知被答辩人办理按揭的事实证据充分。
答辩人提交的该楼盘交楼公告、多户业主的交楼情况及证人证言等证据，以及被答辩人在一审中承认:被答辩人在与答辩人签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议后，曾去工商银行申请办理了银行按揭贷款。如果不是答辩人的通知，被答辩人怎么知道去哪家银行申请按揭贷款?以上证据真实有力，足以证明答辩人已履行了通知被答辩人及时办理银行按揭贷款的附随义务。
(二)未办理按揭的原因是被答辩人个人信用问题造成的。
被答辩人《个人信用报告》证明，因为其隐瞒已经购买三套房的事实而不符合申请办理银行按揭的条件，故贷款申请未被批准的责任完全在于被答辩人。被答辩人无法举证证明自己个人信用问题，应当承担自己举证不力的后果。一审证据真实有力，足以认定被答辩人无法获得银行贷款系其个人信用问题的事实。
(三)被答辩人在知悉无法办理贷款的情况下，至今从未以其他任何方式支付购房余款，其行为已构成根本性违约的事实清楚、证据充分。
答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》合同约定，被答辩人支付购房款的方式及期限为:在签订本合同时支付总房款的首期款即68705，余款即人民币159000元整由银行按揭。
但被答辩人支付了首付款后，经答辩人多次催款都未再支付余款。为此，答辩人于2011年3月2日向被答辩人发出律师函，要求被答辩人付清购房款;同年5月13日，答辩人再次向被答辩人催告未杲。因答辩人己履行了通知被答辩人及时办理银行按揭贷款的附随义务，因此未能办理银行按揭贷款手续，并不能对抗支付房款。而被答辩人在明知自己因为个人信用问题无法办理按揭贷款及答辩人多次向其催收余款的情况下，其既未再办理按揭手续，亦未以其他任何方式支付剩余房款。
被答辩人至今都未支付购房余款的事实及以上证据证明，被答辩人系有意不履行支付余款，该行为为已构成根本性违约。
二、一审法院作出的民事判决第一判项系结合本案事实与证据、按照公平公正原则作出的判决，该判项未违背“不告不理”原则。
“不告不理”原则，即法院对审理民事纠纷的内容与标的由当事人确定范围。本案诉争内容涉及购房合同的解除还是继续履行问题。针对合同的履行情况，在被答辩人多次要求履行合同的情况下，法院根据公平公正原则判令被答辩人一次性支付购房余款的判项合法合理。
(一)一审庭审中，、被答辩人坚决要求履行购房合同，并明确表示愿意按约定补足差额。
(二)一审法院判令被答辩人在判决生效后十天之内一次性付清购房余款是公平合理的。既然被答辩人多次要求积极履行购房合同，又同意变更支付方式，那么法院根据原合同的约定作出判项一系公平合理的。
三、答辩人不存在延迟交楼的情形，被答辩人要求答辩人支付延迟交房违约金的反诉请求，没有事实和法律依据。
答辩人与被答辩人双方于2007年8月27日签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议书》，涉案的房屋应当于2008年10月31日前将房屋交付。该房屋已经在2008年10月15日竣工，于同年10月23日开始交付。2008年10月21日，答辩人在《惠州日报》刊登了《瑞嘉大厦入伙通通知》，同时以电话通知的方式通知业主办理收楼手续。但是，被答辩人迟迟不予收楼。
四、答辩人已履行了涉案房屋的产权登记义务，涉案房屋至今未办证的责任在于被答辩人。
答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:出卖人(答辩人，下同)应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《补充协议》第十二条约定:出卖人应在商品房交付使用之日起二十四个月内为买受人办理好房地产权证。2008年底，答辩人己将需由开发商提供的办证资料提供给了产权登记机关，履行了涉案房屋的产权登记义务。
综上，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判决。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本案经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：严某某是否应当一次性全部支付剩余的房款。
瑞某公司作为涉案房屋的出卖人，依法有权收取房屋的价款。对于付款方式，双方可以通过合同约定。当合同约定的付款方式不能履行，且不能达成补充协议时，严某某作为买受人应当及时支付剩余的价款。同时，根据当前商品房买卖活动中办理按揭贷款的一般做法，开发商只是选择办理按揭贷款的合作银行而不负责具体的贷款手续，购房的业主作为按揭贷款的主体自行向合作银行申请贷款、提交资料。本案中，根据已经查明的事实和现在的客观情况是：在2007年8月27日双方签订房屋买卖合同6年多的时间过去了，至今严某某没有成功办理涉案房屋的按揭贷款手续。因此，一审法院推定严某某就涉案的房屋无法获得按揭贷款的做法正确。严某某作为买受人，如果已经积极履行申请按揭贷款等义务，则必然已经知晓为何不能取得按揭贷款的原因。在本案诉讼中严某某仍然没有取得按揭贷款且坚决要求购买涉案房屋买卖合同的情况下，应当改为直接支付剩余的购房款。
关于本案一审判决要求严某某一次性支付剩余购房款的问题，一审法院是在否决了瑞某公司要求解除涉案的房屋买卖合同的情况下，对涉案的合同认为应当继续履行作出的处理；同时，也是针对本案一审中严某某提出反诉主张继续履行合同、办理产权证件请求作出的一种回应――因为只有严某某付清全部购房款，才可能得到房屋交付、产权办理等。因此，一审法院的该项判决不属于超出诉讼请求进行判决。至于支付的方式问题，严某某坚持购买房屋的，且涉案的房屋买卖合同已经签订长达6年之久，其坚持的请求应当是建立在一定的经济基础之上的。严某某既可以继续自行申请按揭贷款以一次性支付剩余的房款，也可以以自有资金一次性支付。
关于本案一审中严某某反诉提出的违约金等问题，一审法院已经查明是严某某没有履行付款义务在先，瑞某公司依法享有抗辩权，因此一审法院没有支持其该部分反诉请求正确。严某某支付全部房款后，瑞某公司应当依法交付涉案房屋、为其办理房屋产权登记手续的是其合同义务。瑞某公司拒绝交付房屋或者办理相关产权手续的，严某某可以另循法律途径主张权利。
综上所述，上诉人严某某的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2205元，由上诉人严某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 池志勇
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一四年一月十日
书记员 彭科梅