北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初22777号
原告：冯涛，女，1948年9月13日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：孙丽业，北京市尚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈恒俊，北京市尚公律师事务所律师。
被告：张铁义，男，1973年6月29日出生，住北京市通州区。
被告：郑博宇，女，1982年7月28日出生，住北京市朝阳区。
被告：北京融正信用担保有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：李国红，执行董事。
被告：铁岭市忠鑫房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省铁岭市经济开发区。
法定代表人：赵立忠，总经理。
以上四被告共同委托诉讼代理人：周兵，北京乾成律师事务所律师。
原告冯涛与被告张铁义、被告郑博宇、被告北京融正信用担保有限公司（以下简称融正担保公司）、被告铁岭市忠鑫房地产开发有限责任公司（以下简称忠鑫公司）民间借贷纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯涛及其委托诉讼代理人陈恒俊、孙丽业，被告张铁义、被告郑博宇、被告融正担保公司、被告忠鑫公司共同委托诉讼代理人周兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯涛向本院提出诉讼请求：1、张铁义、郑博宇共同偿还冯涛借款本金25万元及利息、违约金（以25万元为基数，自2015年6月1日起至2015年7月5日止的利息，按年利率12%计算；自2015年7月6日起至2016年7月5日止的利息，按年利率12%计算，违约金按日万分之三计算；自2016年7月6日起至实际清偿之日止的利息和违约金，按年利率24%计算）；2、融正担保公司对张铁义、郑博宇的上述债务承担连带保证责任；3、忠鑫公司在位于辽宁省铁岭市银州区房产价值范围内承担担保责任；4、张铁义、郑博宇、融正担保公司、忠鑫公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月15日，冯涛与张铁义签订《民间借贷合同》，约定张铁义向冯涛借款25万元，借款期限为一年，利息每年12%，按月付息。郑博宇是涉案借款的实际收款人。融正担保公司为保证人，于2014年3月15日出具《保证函》，承诺对张铁义的借款本金、利息、违约金、实现债权的费用提供连带责任保证。2015年7月6日，冯涛与张铁义、融正担保公司签署《＜民间借贷合同＞补充协议》，约定将忠鑫公司开发的铁岭市第五大道房产作为冯涛债权的担保，同时约定还款最长期限为一年，自《＜民间借贷合同＞补充协议》签订之日起计算。张铁义在收到冯涛的款项后仅支付了部分利息即开始违约，至今全部借款本金及部分利息均未偿还。
张铁义、郑博宇、融正担保公司、忠鑫公司共同辩称：诉争借款的借款人是张铁义，借款用于公司经营以及房地产开发，郑博宇是张铁义的妻子，借款虽然发生在夫妻关系存续期间，但借款只是使用了郑博宇的账号。郑博宇是铁岭县兄弟房地产开发有限公司的股东，铁岭县兄弟房地产开发有限公司是忠鑫公司的股东之一，忠鑫公司的担保责任应当由相应的房产来承担，而不应由公司及其股东来承担，故张铁义的借款不属于夫妻共同债务，不应由郑博宇承担。
原告冯涛围绕诉讼请求依法提交了《民间借贷合同》、中国工商银行个人业务凭证、活期历史明细清单、《保证函》、《<民间借贷合同>补充协议》、婚姻记录表、融正担保公司工商登记资料、忠鑫公司登记资料等证据材料。被告张铁义、郑博宇、融正担保公司、忠鑫公司未向本院提交证据材料。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定如下事实：
2014年3月15日，冯涛与张铁义签订《民间借贷合同》，合同约定：借款金额为25万元，借款期限为一年，自2014年3月15日至2015年3月14日止，借款利息每年按12%计算，冯涛全款到账之日开始计息。张铁义向冯涛按月付息，在借款期限内不能按月付息，每逾期一日支付借款金额万分之五的违约金。借款期限届满，张铁义不能偿还本息的，借款利息按照银行同期贷款利率四倍计算。同日，融正担保公司又向冯涛出具《保证函》，保证已经认真阅读《民间借贷合同》文本并愿意提供连带责任保证，保证范围为：借款本金、利息、违约金、实现债权的费用（包括诉讼费、申请强制执行的费用、拍卖费、公证费、保管费、律师费、差旅交通费）。保证期间为二年，自《民间借贷合同》签订之日起直至借款人全部义务履行完毕时为止。
2010年3月31日冯涛向郑博宇账户转款10万元，2012年3月14日冯涛向郑博宇账户转款45万元，2012年3月15日冯涛向郑博宇账户转款15万元。2013年3月15日通过银行还款本金35万元，2013年4月1日通过银行还款本金10万元。当事人认定欠借款本金25万元。该笔欠款即《民间借贷合同》项下借款本金。
2015年7月6日，债权人冯涛与债务人张铁义、保证人融正担保公司签订《<民间借贷合同>补充协议》，约定鉴于债务人经营出现实际困难，暂时不能如约还本付息。经三方沟通达成如下共识：冯涛同意自2015年6月1日起，张铁义暂停向冯涛支付《民间借贷合同》中约定的收益，全力以赴保证冯涛的本金。待全部债权人收回所有出借本金后，再根据张铁义的资金状况考虑主张此期间的利息，具体数额届时由三方协商解决。冯涛同意“房产保全+还款”的解决方式：在保留《民间借贷合同》的前提下，将第五大道房产在当地房地局进行预告登记，将房产登记在自己本人或者自己委托人的名下作为质押物来保全资产，同时张铁义、融正担保公司通过多种来源还款。补充协议设定的还款最长期限为一年，自补充协议签订之日起计算。若到期后仍不能清偿债务，则冯涛有权要求张铁义、融正担保公司自补充协议签订之日起按照每日万分之三支付违约金。
2015年7月1日，冯涛、王文锦作为买受人与出卖人忠鑫公司签署《商品房买卖合同》，约定将第五大道房屋出售，出售价格为463471元。同日，忠鑫公司向冯涛出具加盖收款专用章的《专用收款收据》，收据金额为250000元，收款事由为3-1-303，收款项目为抵押借款。
2016年3月14日，张铁义偿还借款本金1000元。
另查，张铁义、郑博宇于2009年9月7日登记结婚。融正担保公司的投资人为郑博宇及北京融正房地产经纪有限公司。忠鑫公司投资人为铁岭县兄弟房地产开发有限公司（以下简称兄弟公司）及赵立忠，兄弟公司的投资人为郑博宇。
本院认为，冯涛与张铁义签订的《民间借贷合同》、冯涛与张铁义、融正担保公司签订的《<民间借贷合同>补充协议》、融正担保公司向冯涛出具的《保证函》，冯涛与忠鑫公司签订的《商品房买卖合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在导致合同无效的其他情形，应属合法有效。当事人应当按照合同约定，完全履行各自义务。
《<民间借贷合同>补充协议》约定冯涛同意自2015年6月1日起，张铁义暂停向冯涛支付《民间借贷合同》中约定的收益，全力以赴保证冯涛的本金。待全部债权人收回所有出借本金后，再根据张铁义的资金状况考虑主张此期间的利息，具体数额届时由三方协商解决。据此可以认定各方就借款本金、利息的还款顺序达成了新的一致意见，即自2015年6月1日起，先偿还本金再偿还利息、逾期利息、违约金。故张铁义于2016年3月14日偿还的1000元，应从本金中扣除。冯涛关于1000元系偿还违约金的主张，本院不予采信。
在还款期限已经届满后，张铁义应归还欠款。借款人应当按照约定的期限支付利息。借款人未按照约定返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。借贷双方约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人可以主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息。出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。故对于冯涛要求张铁义按照相应标准支付利息和违约金的诉讼请求予以支持。
诉争借款发生在张铁义与郑博宇婚姻关系存续期间。郑博宇知晓借款事实，款项也汇至其本人的银行账户。郑博宇系提供担保的融正担保公司及忠鑫公司的股东或投资人。冯涛与张铁义并未约定诉争借款系张铁义的个人债务，且张铁义与郑博宇亦未约定婚姻关系存续期间所得财产归各自所有，故本案诉争借款系张铁义与郑博宇的夫妻共同债务，郑博宇应当承担还款义务。关于诉争借款系张铁义个人债务的答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案中，冯涛与忠鑫公司签订《商品房买卖合同》并非为了购买商品房，在冯涛、张铁义与融正担保公司签订的《<民间借贷合同>补充协议》中，各方协商确定了“房产保全+还款”的解决方式：在保留《民间借贷合同》的前提下，将第五大道房产在当地房地局进行预售登记，将房产登记在债权人名下作为质押物来保全资产。忠鑫公司就其与冯涛签订的《商品房买卖合同》相关房产开具的专用收据中亦列明收款项目为“抵押借款”。考虑到忠鑫公司与张铁义、郑博宇、融正担保公司之间的关联关系，其与冯涛签订的《商品房买卖合同》是为了保障《民间借贷合同》民间借贷的履行，买卖商品房并非忠鑫公司与冯涛的真实意思。张铁义、郑博宇不履行还款义务的，冯涛可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。融正担保公司承诺为张铁义的借款本息、违约金等提供连带责任保证，冯涛在保证期限内向融正担保公司主张权利，其针对融正担保公司的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。融正担保公司承担保证责任后，有权向张铁义、郑博宇追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告张铁义、被告郑博宇于本判决生效后十日内偿还原告冯涛借款本金249000元及利息、违约金（以250000元为基数，自2015年6月1日起至2015年7月5日止，利息按年利率12%计算；以250000元为基数，自2015年7月6日起至2016年3月14日，利息按年利率12%计算，违约金按日万分之三计算；以249000元为基数，自2016年3月15日至2016年7月5日止，利息按年利率12%计算，违约金按日万分之三计算；以249000元为基数，自2016年7月6日起至实际清偿之日止的利息和违约金，按年利率24%计算）；
二、被告北京融正信用担保有限公司对本判决第一项确定的被告张铁义、被告郑博宇的给付金钱义务承担连带保证责任；
三、被告北京融正信用担保有限公司承担保证责任后，有权向被告张铁义、被告郑博宇进行追偿；
四、原告冯涛有权申请拍卖位于辽宁省铁岭市房产，用以偿还本判决第一项确定的被告张铁义、被告郑博宇的相关债务。
如果被告张铁义、被告郑博宇、被告北京融正信用担保有限公司、被告铁岭市忠鑫房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5953元，由被告张铁义、被告郑博宇、被告北京融正信用担保有限公司、被告铁岭市忠鑫房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费，视为放弃上诉权利。
审 判 长 张笑竹
审 判 员 赵 源
人民陪审员 刘海燕
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 曹源清