湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0192民初1200号
原告（反诉被告）：湖北地龙天安物业管理有限公司，住所地：武汉市武昌区徐东大街迎宾华府B区（君临天下）3栋5层3室。
法定代表人：袁学军，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：李峰，该公司员工。
委托诉讼代理人：龚科，湖北羚圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宋军，男，1977年2月24日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：喻亚平，湖北瀛楚律师事务所律师。
原告湖北地龙天安物业管理有限公司（以下简称：物业公司）诉被告宋军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理，依法由审判员蔡丽红适用简易程序进行审理。被告宋军于2016年6月13日向本院对原告物业公司提出反诉。本院审查后决定本案的本诉与反诉合并审理，在双方当事人都同意的情况下，本院于2016年6月13日依法公开开庭审理本案。原告（反诉被告）物业公司的委托诉讼代理人龚科、被告（反诉原告）宋军的委托诉讼代理人喻亚平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）物业公司诉称：宋军是武汉市地龙·常青藤名苑Ⅱ期翰景苑B8-2号房屋的业主，双方于2005年3月10日签订《前期物业管理服务协议》，约定按建筑面积每月每平方米1.2元的标准收取物业费，每季度第一个月的1日-10日缴纳，并约定逾期交费的从逾期之日起按每天0.5%支付违约金。物业公司履行双方的协议至2015年6月，并一直按照协议约定为宋军所在的小区提供物业管理服务，但是宋军入住后，只交了部分的物业管理服务费。从2007年6月起至2015年6月30日止共计97个月的物业费，经物业公司多次催缴，宋军却以各种理由拒绝交纳物业费。为维护合法权益，物业公司诉至人民法院，请求判令：1、宋军支付拖欠的物业费10369.30元（从2007年6月至2015年6月30日，共97个月）、违约金3110.79元（从逾期之日起至本案判决之日止，暂计算至2015年6月30日止，按每天0.5%交纳违约金，因协议约定计算违约金的数额远大于物业公司主张的违约金金额，故物业公司在本案中只要求按照欠付物业费的30%来计算违约金，即3110.79元）；2、本案诉讼费由宋军负担。
被告（反诉原告）宋军辩称：一、物业公司提交的《前期物业管理服务协议》属实，宋军在2007年6月至2015年6月30日期间没有向物业公司交纳物业费，欠交物业费金额共计10369.30元。二、对于物业公司主张的违约金，宋军认为过高，且物业公司违约在先。宋军提出物业公司违反了双方签订的协议中第一条的第1、7、8款、第二条、第三条约定的服务内容，虽然物业公司提供了这些条款约定的服务，但是未能完全履行合同义务、质量，物业公司还以强行停电的方式逼业主交纳物业费，物业公司的前述行为构成违约，故宋军对物业公司提出反诉请求，请求判令：1、物业公司向宋军支付违约金4147.70元；2、物业公司承担反诉费用。双方协议中对于物业公司未能完全履行合同义务所应支付的违约金没有明确约定，宋军是按照其欠付物业公司物业费10369.30元的40%左右估算出来的违约金金额为4147.70元。
原告（反诉被告）物业公司针对反诉辩称：一、宋军主张的4147.70元违约金系其自己臆造出来的，既不是实际损失，也无合同约定。二、宋军从2007年6月至2015年6月均未交物业费，根据双方所签协议的约定，宋军的主要义务是支付物业费，由于宋军未能支付物业费，故宋军从2007年6月开始即构成违约。宋军在本案中提交的所谓物业公司违约的证据均发生在2007年6月以后，其主张物业公司违约在先的说法与事实不符。三、双方已经对欠交物业费的事实有过明确对账，宋军不顾对账之事实要求物业公司承担违约责任，实属想抵赖物业费。四、宋军提交的所谓事实和物业公司违约的条款均没有证据支持，实属不想交物业费的狡辩，请求法院不予采信。
经审理查明：2005年3月10日，物业公司（甲方，系地龙·常青藤名苑小区开发商选取的前期物业服务单位）与宋军（乙方，系地龙·常青藤翰景苑B8-2号房业主，房屋建筑面积89.06平方米）签订《前期物业管理服务协议》，约定由物业公司为该小区提供前期物业服务，约定了以下等内容：“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同（B）》生效时止的物业管理……第一条、双方的权利和义务……一、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；……7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目；……二、乙方的权利义务：……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……。第二条、物业管理服务内容……。第三条、物业管理服务质量……。第四条、物业管理服务费用……一、乙方交纳费用时间：2006年6月1日起；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.2元（此价暂定一年，以后以物价部门核定为准）……八、每次交纳费用时间：每季度第一个月的1日—10日。……第九条、违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金……”。
签约后，宋军向物业公司交纳了物业服务费至2007年6月止，其后再未交纳物业费。
2015年7月1日，物业公司与宋军所在的武汉市常青藤名苑二、三期小区第一届业主委员会办理小区内业主拖欠物业管理费的交接手续，确认宋军在2007年6月至2015年6月期间共欠交物业费10369.30元。宋军对前述欠交物业费一事及欠交物业费的金额均无异议。
宋军为支持其主张的物业公司违约一事，向本院提交了2011年8月30日关山街派出所接受案件回执单原件一份、2009年4月17日蔡进在关山街派出所的报案材料复印件一份、2011年6月2日陈靖波在关山街派出所写的案情说明复印件一份、2015年12月29日段端阳在关山街派出所的报警材料原件一份、2015年12月29日连克静在关山街派出所的报警材料原件一份、告物业通知书及申请书、照片打印件若干张及视频资料、2013年8月10日楚天都市报关于小区物业管理及纠纷的报道一份，拟证明物业公司在提供物业服务期间，小区内被盗案件不断发生，导致业主财物受损，物业公司未履行定期披露管理账目的义务，物业公司在提供物业服务期间日常管理混乱，大热天停电逼费，物业公司的前述行为均表明其未履行物业合同约定的义务，应承担相应的违约责任。物业公司对宋军提交的前述证据发表以下质证意见：对宋军提交的前述证据材料的真实性、举证目的均有异议，对照片、报纸新闻报道的关联性有异议。
本院对宋军提交的前述证据材料中有原件的证据，因可以核实证据的真实性，又证据内容显示了物业公司在为宋军所在的小区提供物业服务期间存在提供的物业服务有瑕疵的地方，与本案相关，本院依法予以采信；对宋军提交的前述证据材料中没有原件或原始载体的证据，本院依法不予采信。
以上事实，有《前期物业管理服务协议》、当事人陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：物业公司与宋军签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，应为有效合同，对双方均有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。在本案中，物业公司提供了物业服务，宋军应按照前述协议的约定向物业公司支付物业费，故对于物业公司要求宋军支付拖欠的2007年6月至2015年6月期间的物业费10369.30元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于宋军提出物业公司虽提供了物业服务，但是没有完全履行合同义务、质量，还以强行停电的方式逼业主交物业费，物业公司的这些行为构成违约，而应向宋军承担违约责任的意见，因宋军提交的物业公司违约的证据不足证实物业公司在小区管理和服务上存在重大缺陷或有严重违约行为，另双方对于物业公司的履约质量标准及相应的违约责任没有明确约定，则宋军要求物业公司向其支付违约金4147.70元反诉请求，无依据，本院依法不予支持。如果物业公司履行合同与约定或法定标准确有明显差距，或造成业主损失的，业主可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”等规定依法主张权利。虽然宋军提出物业公司提供的物业服务存在违约行为的意见，本院未采纳，但是考虑到宋军所在的小区多年来小区业主与开发商、物业公司围绕履约等问题发生争议未能妥善解决，客观上物业公司为案涉小区提供物业服务期间存在不同情形的服务瑕疵问题，故对物业公司主张违约金3110.79元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宋军于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北地龙天安物业管理有限公司交纳2007年6月至2015年6月30日期间的物业服务费10369.30元；
二、驳回原告（反诉被告）湖北地龙天安物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）宋军的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费69元（已减半收取），反诉案件受理费25元（已减半收取），共计94元，由被告（反诉原告）宋军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一六年十二〇一六年十一月一日
书记员 郑 昕