上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第44762号
原告上海建工房产有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人李昇辉，总经理。
委托代理人陈应春，上海市建纬律师事务所律师。
被告胡国栋，男，1972年1月4日生，汉族，住上海市浦东新区。
第三人上海海锦娱乐有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人胡国栋，经理。
原告上海建工房产有限公司（以下简称建工公司）诉被告胡国栋及第三人上海海锦娱乐有限公司（以下简称海锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2016年1月15日公开开庭进行了审理，原告建工公司的委托代理人陈应春，被告胡国栋（兼第三人海锦公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建工公司诉称，2012年10月23日，原、被告签订了《上海市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租上海市浦东新区南码头路XXX号海博大厦地下室的房屋（以下简称系争房屋），系争房屋面积为542.73平方米，月租金为人民币（以下币种相同）6，000元。合同签订后，被告仅向原告缴付了三个月的租金。2013年2月1日至今的租金，被告一直没有支付。为此，原告根据合同约定行使合同解除权，向被告发函要求解除合同，但被告一直不同意返还房屋。被告是第三人的法定代表人，系争房屋实际由第三人在使用。故原告起诉请求：1、确认双方的《上海市房屋租赁合同》于2015年8月13日解除；2、判令被告返还原告系争房屋；3、判令被告支付拖欠的租金及使用费（标准为每月6，000元，从2013年2月1日起计算至被告实际返还房屋之日止）；4、判令被告支付逾期支付租金的违约金（以2013年2月至4月的租金1.80万元为基数，从2013年1月31日开始计算；以2013年5月至7月的租金1.80万元为基数，从2013年4月30日开始计算；以2013年8月至10月的租金1.80万元为基数，从2013年7月31日开始计算；以2013年11月至2014年1月的租金1.80万元为基数，从2013年10月31日开始计算；以2014年2月至4月的租金1.80万元为基数，从2014年1月31日开始计算；以2014年5月至7月的租金1.80万元为基数，从2014年4月30日开始计算；以2014年8月至10月的租金1.80万元为基数，从2014年7月31日开始计算；以2014年11月至2015年1月的租金1.80万元为基数，从2014年10月31日开始计算；以2015年2月至4月的租金1.80万元为基数，从2015年1月31日开始计算；以2015年5月至7月的租金1.80万元为基数，从2015年4月30日开始计算；以2015年8月1日至8月13日的租金2，600元为基数，从2015年7月31日开始计算；以2015年8月14日开始至被告实际返还房屋之日的房屋使用费为基数，从2015年7月31日开始计算；上述逾期付款的违约金均以日万分之五为标准计算，计算至被告实际清偿之日止）；5、请求判令原告没收被告的租赁保证金12，000元；6、判令第三人腾空并搬离系争房屋；7、本案诉讼费用由被告承担。
被告胡国栋辩称，不同意原告的全部诉讼请求。2013年2月开始的租金没有支付是有原因的，系争房屋的电力设备使用时间过长，电力设备有安全隐患，导致系争房屋不能正常使用，所以未支付租金。需要重新升级电力设备，但双方租期只有3年，为分摊成本，申请延长租期两年。原告方领导表示愿意协商，但是一直没有答复。原告方领导承诺过不起诉的，现在违反承诺起诉至法院。
第三人海锦公司述称，同意被告的意见，不同意搬离。
经审理查明，2012年10月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区南码头路XXX号海博大厦地下室部分（附图阴影部分）；出租房屋的建筑面积为542.73平方米，用途为商业，作KTV歌厅使用；租期从2012年11月1日起至2015年10月31日止；租赁期满，合同即终止，双方不再签订租赁合同；租金为每月6，000元；租金的支付方式为先付后用，每季度支付一次，首期租金于签订合同后三日内支付，以后各期租金于每年的3月、6月、9月、12月的25日前支付；逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的5%支付违约金；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方有权终止本合同；如果乙方提前终止合同或因乙方违约而导致甲方行使合同解除权，则乙方支付的保证金12，000元予以没收，且乙方仍须支付已实际发生的租金、水电费等；双方补充条款确认系争房屋以毛坯现状交付，乙方增设的附属设施和设备、装修归乙方所有，由乙方自行负责维修；租赁期满或租赁合同提前解除，乙方拆除其增设的设施和设备时，不得损坏该房屋结构；乙方须经甲方对该房屋验收认可，方可办理退租手续，且无论乙方是否拆除其增设设施和设备、装修，甲方均无须向乙方作任何补偿。
2012年10月23日，被告出具承诺书，系争房屋租期从2012年11月1日起至2015年10月31日止，合同期限结束即终止经营，保证在10天之内无条件退出该租赁物业。
因被告欠付租金，原告2013年4月至2013年12月分四次发函给被告催讨租金。2015年8月，原告以被告欠付租金为由发送《解除合同通知书》给被告。被告于2015年8月13日收到《解除合同通知书》。
另查明，上海市浦东新区南码头路XXX号地下室的面积共计797.86平方米，产权登记于原告名下。原告将部分地下室（即系争房屋）出租给被告使用。被告设立了海锦公司，注册地址位于系争房屋，且以海锦公司的名义办理了消防验收。
审理中，原告主张2015年8月13日之前的为租金，2015年8月14日之后的为使用费，使用费的标准参照租金标准。双方均认可2015年8月1日至8月13日的租金为2，600元；系争房屋的实际使用人为海锦公司。
关于租赁关系终止的后果，被告表示，如果法院认定租赁关系终止，原告应当赔偿被告装修损失；原告表示除诉请以外没有其他后果需要法院处理，按合同约定原告不需要补偿被告装修损失，且现在租期已经届满，被告要求赔偿装修损失没有依据。
以上事实，由经庭审质证的《上海市房屋租赁合同》、《承诺书》、上海市房地产权证、租金催缴通知函、解除合同通知书、消防安全检查意见书、企业法人营业执照等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。电力设备系被告自行安装，被告以升级电力设备为由要求延长租期，缺乏依据。在被告延长租期的要求没有获得原告同意的情况下，被告拒付租金构成违约。合同约定，乙方（即被告）逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方（原告）有权终止本合同。现查明，被告逾期支付租金远超过一月，原告发函解除合同，符合合同约定。被告于2015年8月13日收到解除合同的通知，原告要求确认双方的合同于2015年8月13日解除，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
关于合同解除后果。（一）关于房屋返还。合同解除后，被告应当将系争房屋返还原告。第三人作为实际使用人继续占有使用系争房屋缺乏依据，应当腾空并搬离系争房屋。（二）关于租金及使用费支付。2013年2月1日开始的租金被告没有支付，原告要求被告支付2013年2月1日至2015年8月13日的租金182，600元，本院予以支持。原告主张被告参照租金标准支付2015年8月14日至被告实际返还房屋之日的使用费，并无不当，本院予以支持。（三）关于逾期付款违约金。合同约定，租金先付后用，每季度支付一次，首期租金于签订合同后三日内支付，以后各期租金于每年的3月、6月、9月、12月的25日前支付；逾期支付租金的，每逾期一日，则被告需按应付租金的5%支付违约金。按照约定，被告应当支付逾期支付租金的违约金。原告自愿将逾期支付租金的起算日期后延，逾期支付租金的违约金标准下调（从日百分之五下调为日万分之五），系对自身权利的处分，本院予以准许。但是，2015年8月14日至被告实际返还房屋之日的房屋使用费，原告主张按日万分之五的标准要求被告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。（四）关于保证金的处理。因被告违约，原告行使解除权，据此，原告要求没收保证金，符合合同约定，本院予以支持。（五）关于装修补偿。现租期已经届满，合同约定原告无需补偿被告装修损失。而且，被告违约导致合同解除，被告要求赔偿装修，缺乏依据。被告要求原告赔偿装修损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、确认原告上海建工房产有限公司与被告胡国栋于2012年10月23日签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年8月13日解除；
二、被告胡国栋应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区南码头路XXX号海博大厦地下室内被告胡国栋租赁的房屋返还原告上海建工房产有限公司；
三、第三人上海海锦娱乐有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾空并迁出上海市浦东新区南码头路XXX号海博大厦地下室内被告胡国栋租赁的房屋；
四、被告胡国栋应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海建工房产有限公司自2013年2月1日起至2015年8月13日止的租金182，600元；
五、被告胡国栋应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海建工房产有限公司房屋使用费（标准为每月6，000元，从2015年8月14日起计算至被告胡国栋实际返还房屋之日止）；
六、被告胡国栋应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海建工房产有限公司逾期付款违约金（以2013年2月至4月的租金1.80万元为基数，从2013年1月31日开始计算；以2013年5月至7月的租金1.80万元为基数，从2013年4月30日开始计算；以2013年8月至10月的租金1.80万元为基数，从2013年7月31日开始计算；以2013年11月至2014年1月的租金1.80万元为基数，从2013年10月31日开始计算；以2014年2月至4月的租金1.80万元为基数，从2014年1月31日开始计算；以2014年5月至7月的租金1.80万元为基数，从2014年4月30日开始计算；以2014年8月至10月的租金1.80万元为基数，从2014年7月31日开始计算；以2014年11月至2015年1月的租金1.80万元为基数，从2014年10月31日开始计算；以2015年2月至4月的租金1.80万元为基数，从2015年1月31日开始计算；以2015年5月至7月的租金1.80万元为基数，从2015年4月30日开始计算；以2015年8月1日至8月13日的租金2，600元为基数，从2015年7月31日开始计算；上述逾期付款的违约金均以日万分之五为标准计算，计算至被告实际清偿之日止）；
七、原告上海建工房产有限公司收取被告胡国栋的保证金12，000元不予退还。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，169元，减半收取计2，584.50元，由被告胡国栋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨立转
二〇一六年一月二十五日
书记员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条??当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条??当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条?合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。