贵州省贵阳市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0113民初833号
原告：贵阳品筑置业有限公司，地址：贵阳市白云区同心西路17号，法定代表人：周峻，职务：该公司总经理，联系、。
委托代理人：艾伦，男，贵州贵龙律师事务所律师，执业证号：15201199010736686，代理权限：特别代理。
委托代理人：刘小华，女，贵州贵龙律师事务所律师，执业证号：15201199811252052，代理权限：特别代理。
委托代理人：何琛，男，布依族，１９８４年５月１２日生，贵州省关岭县人，住贵州省关岭县，代理权限：特别代理。
原告贵阳品筑置业有限公司（以下简称贵阳品筑公司）诉被告孟亚龙商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贵阳品筑公司之委托诉讼代理人刘小华，被告孟亚龙及其委托代理人何琛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年9月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的优品新城XX栋XX单元XX层XX号房屋，总价款248132元。付款方式为被告支付首付款75132元，余款173000元由被告向银行以按揭贷款方式支付。合同签订后，被告支付了首府款。2014年10月31日，被告与建设银行签订了借款期限为20年的个人住房借款合同，约定每月还款1294.94元。随后银行将被告按揭贷款17.3元划到了原告账户上。2014年10月14日，原告为被告购买的房屋办理了商品房预售合同备案登记表。2013年1月11日，原告与建设银行贵州分行签订了《个人房屋销售贷款合作协议书》约定原告为每一个购房人提供无条件不可撤销的连带责任保证，被告在履行借款合同时屡屡违约，且置银行的提前收回个人贷款本息通知书不顾，银行向被告发出个人贷款履行保证责任通知书后，银行于2017年8月8日从原告的保证金账户上扣划了158834.21元偿还被告声誉银行贷款本息。此外，银行在2016年6月15日至2017年3月9日期间先后从原告在银行的保证金账户上扣划被告拖欠银行的贷款12556.5元。根据原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告已经构成根本性违约，造成原告为其承担保证责任，严重损害了原告的权益，原告有权解除原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求被告退还原告房屋，归还原告为其偿还的银行借款，承担原告为此支付的保全费、诉讼费、律师费等费用，故原告起诉至法院，要求依法判决：一、解除原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、撤销诉争房屋的预售备案登记；三、被告将优品新城15栋1单元10层4号房屋退还给原告；四、被告归还原告为其代偿的银行借款本息、违约金等158834.21元；五、被告归还原告为其代偿的银行贷款12556.5元及按照合同、补充协议约定承担资金占用费；六、被告支付原告违约金37219.8元；七、被告支付原告律师费25000元；
八、诉讼费由被告承担。
原告为证实自己的主张，向法院提供以下证据：1、营业执照、法定代表人证明、法定代表人的身份证复印件、被告的身份证复印件，证实原、被告诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》，证实被告孟亚龙于2014年9月20日就其购买申请人出售的住房与原告签订了《商品房买卖合同》，且合同载明了购买的住房明确信息，逾期付款责任的所有违约责任；3、《个人住房借款合同》，证实被告与中国建设银行贵州省分行签订了《个人住房借款合同》，该合同约定了借款金额、借款期限、还款金额、逾期还款违约责任等内容；4、贵阳商品房预售合同备案登记表，证实原告于2014年10月14日为孟亚龙购买的房屋办理了贵阳市商品房预售合同备案登记；5、《个人房屋销售贷款合作协议书》、《最高额保证合同》，证实：1、2013年1月11日以原告为甲方、中国建设银行股份有限公司贵州分行为乙方，双方签订了《个人房屋销售贷款合作协议书》；2、原告同意在乙方承诺贷款度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、补课撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的所有有关费用；6、提前收回个人贷款本息通知书，证实因被告违约，中国建设银行股份有限公司贵州分行向被告发出了提前收回个人贷款本息通知书，要求被告在2017年7月31日前归还贷款本金159235.36元及剩余全部利息（截止2017年7月26日利息478382元）；7、原告先后8次代被告向中国建设银行股份有限公司贵州分行支付借款的凭证，证实被告未按约还款，银行在申请人的保证金账户中分8次共划走12556.50元；8、银行通知原告履行保证责任通知书，证实因被告未按要求归还贷款，银行根据与原告签订的合作协议，通知申请人履行连带保证责任，代被告归还贷款；9、中国建设银行个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明，证实建设银行于2017年8月8日从申请人的保证金账户中划走158834.21元，该款系原告代被告向建设银行偿还被告所欠的借款本金、利息、违约金1588340.21元，建设银行与被告解除了借款合同，借款合同终止；10、委托代理合同、授权委托书、律师发票，证实原告聘请律师作为诉讼代理人产生律师费；11、个人住房借款合同，证实孟亚龙借款金额为17.3万元，每月还款1294.94元。
被告辩称：１、原、被告签订的《商品房买卖合同》中的《补充协议》整体无效，对被告无约束力，《补充协议》仅约定了买受人的义务和责任，很少提及出卖人的义务和责任，不符合《贵州省商品房买卖合同师范文本》行业规范范围，也违反了民法通则及合同法关于格式条款等相关法律规定。本案中，即使被告违反建设银行与被告签订的借款合同，该合同已经约定了违约责任，原告作为第三人无权要求原告再承担违约责任；
2、原告无权要求解除合同，并要求被告承担违约责任，被告已经向原告支付了首付款，并通过银行按揭方式向原告支付了购房尾款。原告无权要求被告退还其购买的房屋。即使被告违约，也是原告违约在先。根据合同相对性原则，被告违反其与建设银行签订的借款合同，未按期还款，要求被告承担违约责任的应该是建设银行，而不是原告。原告只能要求被告返还其代偿款，原告主张的违约金也过高，原、被告签订的《商品房买卖合同》明显不公平；
3、原告代被告归还银行贷款出于恶意，原告主张的违约金和律师费不应得到支持。被告从未收到建设银行的提前收回个人贷款本息通知书，原告仅是因为房价上涨，为利益驱动而代被告归还银行贷款，从原告代被告归还银行贷款的时间看，被告于２０１７年８月７日到建设银行咨询一次性还款事宜时，银行的工作人员给被告出具了个人贷款账单，并告知被告等几天再来办理，而原告于次日２０１７年８月８日就向银行还了贷款，不仅是被告，还有其他的房屋买受人也有类似的遭遇。被告是有归还贷款的意愿，被告与案外人签订房屋买卖协议，将房屋卖给案外人，并履行了协议内容，如果被告不想还贷款，也就不会卖房，故原告代被告归还银行贷款出于恶意，应属无效行为，其主张的违约金和律师费不应支持；
４、原告应向被告承担违约责任。《商品房买卖合同》约定了卖方人于２０１６年３月３１日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，而被告至今未履行，原告应当承担违约责任。被告有权要求原告承担违约金及因被告交房不能而支付给案外人的违约金，并赔付可得利益损失人民币８１８６８元。
被告为证实自己的主张，向本院提交以下证据：1、建设银行出具的对账单、交易明细、流水单，证实被告的还款情况；2、贵州省住建厅、贵州省工商行政管理局关于印发《贵州省商品房买卖合同师范文本》的通知，证实附件12补充协议一栏示范文本为空白，加重买房人责任的事实；3、《个人住房借款合同》，证实该合同中并无原告是借跨保证人的内容，被告履行了给付所有购房款的事实；4、建设银行交易明细，证实被告中断还款，建设银行也没有解除双方借款合同的事实，且案外人王艳梅向被告汇款10万元给被告，后被告无法履行合同返还11万元给中介公司，给被告造成了损失；5、录音资料，证实在被告不知情的情况下原告就代还了被告贷款，且事后原告要求被告支付给其25万元；6、购房合同、补充协议、收据，证实被告孟亚龙与王艳梅的购房交易，被告孟亚龙本来是想还款的，在被告不知情的情况下原告代偿了银行贷款，所以无法还款；7、对账单，证实被告在原告代偿之前就要提前归还贷款的，但银行告知要回去等几天；８、证人证言，证实原告与建设银行恶意串通代被告归还贷款。
根据原、被告的陈述和提供的证据，本院确认事实如下：2014年9月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的优品新城XX栋XX单元XX层XX号房屋，总价款248132元。付款方式为被告支付首付款75132元，余款173000元由被告向银行以按揭贷款方式支付，《补充协议》约定因买受人违反贷款合同约定的，贷款合同被解除，导致银行要求原告承担责任的，买受人必须在接到原告电话或书名通知之日起七日内归还原告为此承担的所有款项，并从原告承担责任起至买受人还款之日止向原告支付资金占用利息，同时向原告支付总房款１5％的违约金，主合同及附件继续履行；如果买受人违反前述规定，原告有权解除主合同及附件，买受人向原告支付为此承担的所有款项、总房款15％的违约金及其他损失及费用。合同签订后，被告支付了首付款。2014年10月31日，被告就购房余款173000元与建设银行贵州分行签订《个人住房借款合同》，约定被告向该银行借款173000元，借款期限为20年，每月还款1294.94元。随后建设银行贵州分行将被告按揭贷款173000支付给原告。2014年10月14日，原告为被告购买的房屋办理了商品房预售合同备案登记表。
2013年1月11日，原告与建设银行贵州分行签订了《个人房屋销售贷款合作协议书》，约定建设银行贵州分行为符合条件的购房人购买原告开发的优品新城的商品房发放个人住房贷款，原告为每一个购房人提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括）罚息及建设银行贵州分行为实现债权而发生的所有费用，在保证期间，如借款人未能按合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，不管是否已经行使其他担保物权，均有权直接要求原告对借款人的全部债务承担保证责任。保证期间，发生借款期间借款人累计三个月未偿还贷款本息和相关费用的情况，建设银行贵州分行有权解除《个人住房借款合同》，提前收回已发放贷款本息，并要求原告按照本协议的约定承担保证责任，在原告履行保证责任后，建设银行贵州分行有义务支持、协助原告向借款人追索原告代为支付的贷款本息和费用。
被告于2014年12月至2016年4月按期归还按揭贷款，2016年5－7月、2016年９月－2017年３月共十期被告未还款，在此期间原告分多次代原告向建设银行贵州分行支付贷款12556.5元。2017年５月－８月开始建设银行贵州分行又从被告的账户中按照合同约定的金额扣款。建设银行贵州分行向原告发出个人贷款履行保证责任通知书后，建设银行贵州分行于2017年8月8日从原告的保证金账户上扣划了158834.21元偿还被告剩余的银行贷款本息及违约金。
原告认为根据原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告已经构成根本性违约，造成原告为其承担保证责任，严重损害了原告的权益，故原告起诉至法院，诉请如前。
本院认为，本案争议焦点为原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力问题及原告主张解除上述合同是否具有合法依据。
原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效。被告辩称上述合同无效但未提供证据证实上述合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对被告的辩解不予采纳。就原告诉请解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，依据上述合同的约定，被告作为房屋买受人在支付首付款并与建设银行贵州分行签订《个人住房借款合同》办理完按揭贷款手续后，被告的支付房款义务已经全部履行完毕。在履行《个人住房借款合同》中，被告未按期履行还款义务，被告构成违约，原告虽提供提前收回个人贷款本息通知书，证实建设银行贵州分行向被告发出提前收回个人贷款本息通知书，要求被告提前归还剩余贷款本息，但未提供证据证实该通知书已经送达给被告，且在2017年５月－８月期间建设银行贵州分行依旧从被告的账户中按照合同约定的金额扣款，同时，《个人住房借款合同》、《个人房屋销售贷款合作协议书》均约定，解除借款合同的权利人系建设银行贵州分行，而该银行至今未与被告解除借款合同，从而原告依据《补充协议》约定的因买受人违反贷款合同约定导致贷款合同被解除，导致原告承担责任的，原告有权解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定无事实和法律依据，应依法驳回原告的诉请。同时，原告诉请撤销诉争房屋的预售备案登记及要求被告退还房屋、支付违约金、律师费均无法律依据，应依法驳回原告的诉请。
原告以其代被告向建设银行贵州分行代偿剩余本息、违约金158834.21元主张解除合同也无事实和法律依据，原告的该行为应视为原告对其自身利益的处置，原、被告之间形成代偿债权债务法律关系，原告主张被告归还该款符合法律规定，本院予以支持。原告代被告向建设银行贵州分行代偿逾期本息12556.5元，原、被告之间形成代偿债权债务法律关系，原告主张被告归还该款符合法律规定，本院予以支持。对原告主张被告支付代偿款12556.5元的资金占用利息合同并无约定，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定,判决如下:
一、被告孟亚龙于本判决生效之日起十日内退还原告贵阳品筑置业有限公司为其代偿的银行借款本息、违约金等118601.88元；
二、被告孟亚龙于本判决生效之日起十日内退还原告贵阳品筑置业有限公司为其代偿的银行贷款29826.12元；
三、驳回原告贵阳品筑置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5354元，减半收取人民币2677元，由被告孟亚龙负担1９６4元，原告贵阳品筑置业有限公司负担713元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 胡晓芳
审 判 员 李政发
人民陪审员 杨永兰
二〇一八年六月二十一日
书 记 员 王 黎