江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终6267号上诉人（原审被告）：刘静，女，1965年9月16日出生，汉族，舒雅养生会所业主，住本市。委托诉讼代理人：武跃建，江苏古彭大众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市鸿信达房产经纪有限公司，住所地本市泉山区王陵路65号（铜山信用联社5楼）。法定代表人：杜明超，总经理。委托诉讼代理人：董立帅，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：梁莉，女，1977年6月6日生，汉族，个体户，住本市泉山区。上诉人刘静因与被上诉人徐州市鸿信达房产经纪有限公司（以下简称鸿信达公司）、梁莉房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘静及其委托诉讼代理人武跃建，被上诉人鸿信达公司的委托诉讼代理人董立帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘静的上诉请求：依法改判或发回重审，并由被上诉人承担诉讼费。事实和理由：鸿信达公司存在过错，应当承担过错责任。上诉人刘静依法应享有对刘静的追偿权。被上诉人鸿信达公司答辩称，1、一审判决认定事实清楚，鸿信达公司不存在任何过错，不应当承担任何责任。2、上诉人和梁莉之间的关系，鸿信达公司不清楚。被上诉人梁莉未答辩。鸿信达公司向一审法院起诉请求：刘静、梁莉支付鸿信达公司2015年8月1日至2016年3月22日期间的房屋占用费70140元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月26日，鸿信达公司与刘静在王陵路65号签订《商务楼租赁合同》，约定由刘静承租王陵路65号商务楼二楼大厅用于经营，租期12个月，自2013年6月1日起至2014年6月1日止；租金按季支付17400元，年租金69600元，先支付租金后使用，以后均需提前10天预付下期租金，期满鸿信达公司同意下年度按此价格执行，第三年度按6000元/月价格计算；刘静逾期支付租金，按年租金的0.2%向鸿信达公司支付违约金，超过五天，鸿信达公司有权采取停止供应或使用，因此造成的一切后果由刘静承担；承租期内水电费由刘静承担；租赁期内，未经鸿信达公司书面同意，刘静擅自转租的，鸿信达公司有权终止合同，收回房屋，造成鸿信达公司损失的，刘静应予赔偿等。租赁合同签订后，鸿信达公司与刘静均依约履行。期满后，刘静继续承租，双方未签订书面续租合同。2014年12月1日，刘静、梁莉签订书面租房协议，约定刘静将位于王陵路65号百丽雅养生会所的房屋约250平方米租给梁莉，租期为2014年6月1日至2016年6月1日止，租金每季度17400元，所有按原租赁合同执行（刘静与鸿信达公司于2013年6月1日所签订），此租期结束后刘静放弃优先租赁权，梁莉享受优先租赁权，在此期间如因租房出现任何问题由刘静全权承担。刘静将房租交至2014年8月底，梁莉自2014年9月1日起以刘静的名义向鸿信达公司缴纳房租及水电费。刘静、梁莉自2014年12月1日起拖欠水电费，自2015年3月1日起拖欠房租。2015年6月9日，因鸿信达公司采取停电措施，迫使刘静、梁莉缴纳拖欠的房租及水电费，梁莉撬开电表箱，双方发生纠纷，鸿信达公司报警，梁莉停止经营至今。2015年7月8日，鸿信达公司的杜明超与梁莉通话，催促梁莉尽快将房屋内的物品搬出，梁莉向鸿信达公司提出赔偿装修款。2015年6月24日，鸿信达公司将刘静、梁莉诉至一审法院，要求解除与刘静之间的房屋租赁合同，由刘静、梁莉连带支付自2015年3月1日起至7月31日止的租金29000元、逾期违约金3200元，拖欠的水电费4125元。2015年9月15日，一审法院作出（2015）泉民初字第2632号民事判决，判决解除鸿信达公司与刘静之间的商务楼租赁合同，由刘静支付鸿信达公司2015年3月1日起至7月31日止的租金及损失21266元、水电费4125元。鸿信达公司与刘静均不服该判决提出上诉，2015年12月30日，我院作出（2015）徐民终字第04228号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年1月4日，梁莉将涉案房屋的钥匙交给鸿信达公司。因涉案房屋内有物品未能搬走，鸿信达公司遂以诉称理由诉至一审法院。直至2016年3月22日本案庭审时，涉案房屋内的物品仍未搬走。另查，2015年7月17日，梁莉因转让合同纠纷将刘静诉至一审法院，要求撤销双方签订的养生会所转让合同，由刘静返还转让费60000元。该案审理过程中，对百丽雅养生会所装修工程进行了司法鉴定，2016年2月23日，徐州市建设工程监理有限公司出具了司法鉴定报告书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，鸿信达公司与刘静签订的《商务楼租赁合同》合法有效。合同期满后，因未续签书面租赁合同，双方之间的租赁关系由定期变为不定期。依照法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。经生效的（2015）泉民初字第2632号、（2015）徐民终字第04228号民事判决书判决，支持了鸿信达公司解除与刘静之间的商务楼租赁合同的诉请，对该事实刘静是明知的，作为租赁合同的相对人，刘静应当及时将诉争房屋腾空后向鸿信达公司交付，并应及时按各自的约定支付鸿信达公司逾期腾空房屋前的占有使用费。刘静辩称其已经于2015年6月与鸿信达公司解除租赁合同，但并未提供证据证明其已经实际向鸿信达公司交付房屋。且刘静、梁莉签订的书面租房协议约定，在双方约定的租期内如因租房出现任何问题由刘静全权承担，故刘静仍应按照合同约定履行交付房屋的义务，并应对由此给鸿信达公司造成的损失承担民事赔偿责任。对刘静辩称应由梁莉承担占用涉案房屋的相关损失问题，因系刘静与梁莉因转租而产生的纠纷，应由刘静、梁莉之间另行解决。梁莉已于2016年1月4日在（2015）徐民终字第04228号一案作出判决后向鸿信达公司交付了涉案房屋的钥匙，此时鸿信达公司即应采取催促梁莉限期搬离室内物品等相应措施以避免损失扩大，而鸿信达公司未积极采取措施致使损失扩大，故对鸿信达公司主张的2016年1月4日之后的损失，酌定支持鸿信达公司至同年1月14日起诉前的合理清理时间的费用，对此后的损失应属鸿信达公司扩大的损失，不予支持。关于鸿信达公司主张损失的计算标准，根据鸿信达公司与刘静签订的《商务楼租赁合同》及刘静、梁莉签订的租房协议约定，月租金为5800元。在租赁合同到期后，双方并未重新签订租赁合同，故仍应按该标准计算鸿信达公司的损失。鸿信达公司以其于2015年对房屋装修而使得租金提高为由，要求刘静按二层的同等房屋租赁价格计算损失，不符合合同约定，不予支持。经分别计算，自2015年8月1日至2016年1月4日的房屋占有使用费为29773元，自2016年1月4日至1月14日的房屋占有使用费为1933元，予以确认。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、本判决生效后十日内，刘静赔偿鸿信达公司2015年8月1日至2016年1月14日期间的房屋占有使用费31706元；二、驳回鸿信达公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人刘静向本院提交：补充说明复印件一份及鸿信达公司的杜明超给梁莉打电话的通话记录文字复印件一份，证明鸿信达公司知道涉案房屋的占有使用人是梁莉，应由梁莉承担占有使用费。鸿信达公司质证认为，对两份证据的真实性没有异议，但鸿信达公司是把房屋租给上诉人的，上诉人是鸿信达公司的合同相对人，应支付占有使用费用。梁莉未质证。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，关于鸿信达公司应否就涉案房屋的占有使用费承担过错责任的问题。上诉人主张因鸿信达公司在房屋租赁期间曾停水、停电并阻止被上诉人梁莉搬出涉案房屋，对房屋占有使用费应承担过错责任。在已生效的（2015）泉民初字第2632号民事判决中，对因鸿信达公司采取停水、停电措施的行为，已经在其主张租金损失时进行了酌减少。故在上诉人未提供证据证明鸿信达公司仍进行停水、停电行为影响其经营的情况下，对本案中鸿信达公司主张的2015年8月1日之后的占有使用费不再次进行酌减。上诉人还主张鸿信达公司存在不让梁莉搬走的行为，但从查明的事实看，鸿信达公司的杜明超亦曾催促梁莉尽快搬走，梁莉至2016年1月4日才将房屋钥匙交付鸿信达公司，而一审法院也考虑了鸿信达公司在梁莉搬离涉案房屋前存在导致损失扩大的过错因素，仅支持了2014年1月14日之前的占有使用费，故对一审法院支持的占有使用费的期间，本院予以确认。对上诉人的上诉意见不予采纳。关于上诉人主张的对梁莉的追偿权问题。本案中，鸿信达公司的合同相对人系刘静，双方租赁合同解除后，因涉案房屋被继续占有使用所产生的费用，刘静应向鸿信达公司支付，鸿信达公司对一审判决刘静向其支付占有使用费亦未提出异议。刘静与梁莉之间因转租关系而产生的占有使用费纠纷，可另行解决。综上，上诉人刘静的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费593元，由上诉人刘静负担。本判决为终审判决。审判长  李存生审判员  史善军审判员  程 叶二〇一七年三月六日书记员  金宇婷