山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终2293号
上诉人（原审被告）：山西畅通达红龙汽车连锁销售有限公司，住所太原市小店区平阳路385号（刀剪厂西100米处）。
法定代表人:白青平，总经理。
委托诉讼代理人：周晓青，山西文鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司太原市分公司，营业场所太原市迎泽区迎泽大街1号。
法定代表人：张俊卿，总经理。
委托诉讼代理人：韩丹英，山西黄河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔盼有，山西黄河律师事务所律师。
上诉人山西畅通达红龙汽车连锁销售有限公司与被上诉人中国邮政集团公司太原市分公司因租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2015）迎商初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人山西畅通达红龙汽车连锁销售有限公司的委托诉讼代理人周晓青，被上诉人中国邮政集团公司太原市分公司的委托诉讼代理人乔盼有、韩丹英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉请求：请求撤销原判，改判双方合同不能解除，上诉人依约增设的楼体投资费用应在租金中抵扣。
事实和理由：原判认定事实不清，证据不足，请求撤销原判。一、纠纷的起因。双方签订房屋租赁合同及补充协议，合作甚好。在事后由于对增设他物的租金抵扣问题产生意见分歧，发生了拖欠租金的情况。被上诉人要求上诉人支付租金，否则解除合同，上诉人认为，增设他物-
钢结构楼的费用应在租金中抵扣，被上诉人一开始也同意可以适当折价抵扣，但后来又称不能抵扣，双方发生纠纷。二、双方合同不应解除，应当继续履行。一审判决依据合同法第96条规定解除合同。但上诉人认为，原审法院未查清本案的全部事实，且本案应适用合同法第227条的规定，即承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以解除合同。上诉人拖欠租金并不是无故拖欠，是因为双方在合同中约定，在租赁期间，被上诉人允许上诉人对租赁物装修、改善增设他物，由上诉人具体施工和垫付费用，垫付费用在上诉人支付被上诉人第一年租金中抵扣。但因钢结构楼的建设期较长，没有在租赁期第一年内完成，故双方未能在第一年租金中扣减相关费用，但这并不意味着永远都不需要扣减，上诉人拥有要求扣减租金的请求权。增设他物是经被上诉人同意的，上诉人理应向被上诉人要求增设他物的投资从租金中扣减，因此，本案中上诉人未支付租金是有正当理由的，故根据法律规定，不应解除合同，且由于合同尚未到期，双方应当继续履行合同。三、本案违约方为被上诉人。一审判决认定，上诉人违约，应支付违约金。但上诉人认为，被上诉人在合同未到期时擅自解除合同，且未按合同约定扣减增设物的费用，才是真正违约一方。此外，上诉人不交租金是行使同时履行抗辩权的行为，由于被上诉人违约在先，因此，上诉人拒绝了被上诉人要求上诉人履行合同的请求，这完全是符合法律规定的，不存在违约一说。四、增设他物的投资应当在租金中予以扣减。首先，涉案标的房屋中所增设的他物
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钢结构楼是经被上诉人同意修建的，完全符合合同法第223条的规定，对此，上诉人投资近300万元，何况双方也约定了增设他物的费用从第一年租金中扣减，由于建设期较长，在第一年未及时扣减。但后来被上诉人与上诉人就此问题谈判了数次，被上诉人也同意可以考虑适当折价，诉讼期间和解时，被上诉人也表示同意折价，只是数额不能达成一致，因此，一审法院才进行判决。其次，根据合同约定，租赁期满后，全部固定建筑物留给出租方，但对于合同解除后的归属没有约定，一审判决在认定合同解除的同时，判决无须抵扣租金完全没有考虑上诉人此时并未充分利用增设物，是蒙受了相当大的损失，一审认定不抵扣租金是没有任何事实和法律依据的。上诉人认为增设钢结构楼层不是一个小工程，是整个增加了一层楼体的工程，投资较大，且对被上诉人日后也有一定的作用，减少了被上诉人再投资兴建的工作，扣减多少双方可以协商，一分钱也不予扣减，显然有失公平。折价数额不清，可以发回重审，进行评估后判决，否则本案并未解决根本矛盾。五、一审判决超出被上诉人起诉时的请求。被上诉人起诉是索要租金，并未索要房屋使用费。而一审法院却超诉求判决上诉人承担所谓的房屋使用费，这一超诉求的判决，判非所请，当事人未提出请求，却作出实体判决，违反了不告不理、告什么审什么的原则。违反了民事诉讼法第13条的规定。何况，被上诉人在一审中索要租金数额是截止起诉时，而一审法院却确认2015年7月6日之后仍向上诉人索要租金说明还是将房屋租给上诉人的，双方仍在继续履行合同，否则就不应索要租金。既然被上诉人都承认索要租金，将房屋租给上诉人，一审法院却非要认为合同解除时间为2015年7月6日，显然与事实不符。综上所述，一审超诉求判决，程序违法，哪方违约的事实没有查清，增设物应适当折价从租金中扣减，扣减多少一审并未查清事实，应发回重审，进行评估，本案合同不应确认解除。
被上诉人中国邮政集团公司太原市分公司辩称，一、一审认定事实清楚，证据充足，请求维持原判。二、上诉人主张不解除合同没有事实法律依据。三、关于钢结构问题，上诉人未提出反诉，其诉求已过诉讼时效，对该主张不认可。租赁协议及补充协议都没有约定钢结构，合同第九条明确全部固定可摘除和移动的物品归乙方，显然没有规定可抵扣。请求法院维持一审判决。
中国邮政集团公司太原市分公司向一审法院起诉请求：确认双方签订的租赁合同、补充协议于2015年7月6日解除；支付违约金3.84万元；支付截止起诉时的租金178.96万元；返还租赁房屋。
原审查明，2005年4月18日，原、被告签订《租赁合同》，约定：出租方即原告将其所有的位于太原市迎泽大街1号的邮政大楼南翼一、二层及楼体前临街广场出租给承租方即被告，租赁期限从2005年4月18日至2015年6月17日，租赁面积一层1285.47平方米，年租金为821962.85元，二层面积1523.52元，年租金为528280.5元，合计年租金为1449820.48元。出租方承诺租金标准在2008年6月17日前保持不变，2008年6月18日至2010年6月17日租金升降幅度控制在标准租金的5%以内，2010年6月18日至本合同期满租金的升降控制在标准租金的15%以内。承租方于当年合同执行之日提前一个月向出租方支付次年租金。租赁期间的水、电费、取暖费由承租方负担。出租方允许承租方对租赁物进行装修或者增设他物，改善增设他物的范围是租用楼层所有工程包括拆迁（费用由出租方负责）、土建、装修统一由承租方实施，实施方案需报备后方可实施，承租方具体施工，垫付的费用在承租方支付出租方第一年的租金中抵扣。租赁合同期满后，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理方式为：全部固定建筑物留给出租方，可摘除及移动物品归乙方。承租方不交付或者不按约定交付租金达2个月以上，或者所欠各项费用达5万元以上，出租方有权单方解除合同，收回房屋，承租方应按月租金的30%向甲方支付违约金。合同签订后，原告按约向被告交付租赁房屋，被告于同年在租赁物内增设他物。
2008年5月8日，原、被告双方又签订《租期延长补充协议》，约定：租赁合同期满时间为2016年6月17日，延长期租金按照2014年6月18日至2016年6月17日的年租金标准执行，租金的交纳时间为2016年5月18日前。
合同履行中，原告分别于2014年6月20日、2014年12月23日、2015年4月27日向被告发出三份通知，通知内容大致一直：你公司至今欠交我公司2014年6月17日至2015年6月16日的租金153.39万元及违约金，请你公司立即支付所欠租金和违约金，同时交纳2015年6月17日至2016年6月16日的租金，两年租金为306.78万元。请你公司给予明确答复。2015年4月28日，被告给原告发出承诺书，称：贵公司于2015年4月27日发出的通知已收悉，我公司承诺在2015年5月15日前支付你公司租金306.78万元，否则承担一切法律责任。由于被告未能履行支付租金的承诺，原告于2015年7月6日向被告发出《解除合同通知书》，称：贵公司至今尚欠我公司租金153.39万元，由于贵公司自2014年6月18日以来一直未支付我公司所欠租金，根据双方合同约定，我公司提出书面通知，正式解除租赁合同及补充协议。审理中，被告表示收到原告该通知。
另查明，涉案租赁房屋所有权人为原告。
上述事实有双方签订的《租赁合同》、《租期延长补充协议》、原告给被告发出的三份通知及《解除合同通知书》、被告给原告发出的承诺书、房屋所有权证、当事人陈述为证，予以认定。
审理中，被告还提供：1、双方关于租赁房屋有关消防检查的往来函件（记载有二层网吧、宜家宾馆、加州牛若面饭店等进行消防整改等内容），以此证明原告对被告承租房屋后又进行转租的行为明知，而且对被告就租赁房屋进行改造增设他物不持异议。原告认为该证据不能证明被告是在原告同意的情况下对租赁房屋进行改造增设他物。2、2015年8月3日的函件一份，主要内容为：在收到贵方的通知和《解除合同通知》后，我方认为合同尚未到期，不能单方解除合同。在经过你放同意后，我方对租赁房屋进行了改造增设他物（时间为2005年），花费近300万元，能否考虑该费用折抵租金。该函件中有“可以考虑适当折价李益民”字样。被告认为该证据进一步证明原告明知被告就租赁房屋进行改造增设他物，双方对此进行过协商。原告认为按照合同约定，对此事的协商应当是原告方的负责人进行，李益民没有资格与被告进行协商。对该证据有异议。
原审判决认为，原、被告签订的《租赁合同》和《租期延长补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，真实有效。双方均应履行合同和协议约定的权利义务。合同签订后，原告按约将房屋交付被告租用，已履行了合同约定的义务。被告应按约定支付原告租金。从原告给被告发出的通知和被告于2015年4月28日原告回复的承诺书内容，可以看出，被告至该承诺书发出的时间即2015年4月28日，已欠原告2014年度至2015年度的租金153.39万元。根据合同关于“承租方于当年合同执行之日提前一个月向出租方支付次年租金”的约定，2014年至2015年的租金交纳时间应该为2014年租期开始前一个月，被告至2015年4月仍未交纳2014年度至2015年度的租金，已构成合同约定的“承租方不交付或者不按约定交付租金达2个月以上，或者所欠各项费用达5万元以上，出租方有权单方解除合同，收回房屋，承租方应按月租金的30%向甲方支付违约金”的情形，据此，原告有权单方解除合同，收回房屋，并向被告主张违约金。审理中，被告认可于2015年7月6日收到原告给其送达的《解除合同通知》，根据我国合同法的相关规定，该通知自到达对方时解除，故原告要求法院确认双方签订的租赁合同、补充协议于2015年7月6日解除的诉讼请求，予以支持。被告应按照合同约定的租金计算标准（年租金153.39万元），支付原告自租赁合同解除之前的租金161.79万元，并按照约定按月租金的30%支付原告违约金38346元。被告自合同解除后至今仍未将租赁房屋交付原告，应比照租金标准支付原告房屋使用费。本案中，原告只主张至起诉时的费用17.17万元（从2015年7月6日合同解除之日计算至2015年8月19日，按年租金153.39万元计算），予以尊重。根据合同法的相关规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状。根据原、被告双方关于消防往来函件记载的内容，可以确认被告承租房屋后又进行转租，现租赁房屋由案外人使用，案外人具有腾房义务，原告对该事实明知。因此原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，应予驳回。关于在租赁期间被告在租赁房屋增设他物所花费用是否应当折抵租金的认定，双方在合同中约定，出租方允许承租方对对租赁物增设他物，相关费用在承租方支付第一年的租金中扣减，审理查明，被告增设他物的时间为2005年，增设他物的费用未在第一年租金中扣减。现被告向原告主张该费用应在所欠租金中扣减，不符合合同约定，且原告不同意，故被告该主张，不予支持。在被告给原告发出的关于增设他物所花费用300万元能否考虑折抵租金的函件中，有“可以考虑适当折价李益民”的签写字样，原告认为李益民没有资格与被告进行协商，原审判决认为，即使李益民有资格对此作出决定，也只是就增设他物产生的费用可以考虑，而并非与被告就折价达成一致，因此，该证据不足以证明原告同意被告以增设他物的费用折抵租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼费》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告中国邮政集团公司太原市分公司与被告山西畅通达红龙汽车连锁销售有限公司签订的《租赁合同》以及《补充协议》于二0一五年七月六日解除。二、被告山西畅通达红龙汽车连锁销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国邮政集团公司太原市分公司租金人民币一百六十一万七千九百元：支付原告房屋使用费人民币十七万一千七百元；支付原告违约金人民币三万八千三百四十六元。三、驳回原告中国邮政集团公司太原市分公司的其他诉讼请求。
二审中，双方未提供新的证据。二审查明事实与一审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》和《租期延长补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，真实有效。双方均应履行合同和协议约定的权利义务。合同签订后，被上诉人按约将房屋交付上诉人租用，上诉人应按约定支付租金。从被上诉人给上诉人发出的通知和上诉人2015年4月28日回复的承诺书内容，可以看出，上诉人至该承诺书发出的时间即2015年4月28日，已欠被上诉人2014年度至2015年度的租金153.39万元。2015年7月6日上诉人收到被上诉人给其送达的《解除合同通知》，根据合同约定和法律规定，被上诉人作为出租方，有权单方解除合同，收回房屋，并向上诉人主张违约金。
原审判决确认双方签订的租赁合同、补充协议于2015年7月6日解除，并判决上诉人按照合同约定的租金支付被上诉人自租赁合同解除之前的租金、违约金及至起诉时的房屋使用费是正确的。租赁合同解除后，上诉人一直在使用租赁房屋，应支付相应的房屋使用费，房屋使用费和租金只是称呼不同，金额是比照合同约定的租金收取的，结果是一样的，不存在超越当事人诉求判决的情形。上诉人的该理由不能成立。
关于在租赁期间上诉人在租赁房屋增设他物所花费用是否应当折抵租金的问题。双方在合同中约定，出租方允许承租方对租赁物增设他物，相关费用在承租方支付第一年的租金中扣减，审理查明，上诉人增设他物的时间为2005年，增设他物的费用未在第一年租金中扣减。现上诉人向被上诉人主张该费用应在所欠租金中扣减，不符合合同约定，且被上诉人不同意，故上诉人该主张，在本案中不予支持。上诉人给被上诉人发出的关于增设他物所花费用300万元能否考虑折抵租金的函件中，有“可以考虑适当折价李益民”的签写字样，李益民出具意见是否有权代表被上诉人单位，以及如何折抵，需通过双方协商或鉴定后才能确定，上诉人可另案处理。上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21252元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦跃峰
审 判 员 雷 晨
代理审判员 王笙太
二〇一六年九月十九日
书 记 员 赵梓余