广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终10365号
上诉人（原审被告）：深圳市迪比科电子科技有限公司。
法定代表人：吴国清，执行（常务）董事。
委托代理人：黄权辉，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市金源实业有限公司（原名深圳市宝安金源实业有限公司。
法定代表人：杨自义，执行（常务）董事。
委托代理人：潘向宁，广东逸生律师事务所律师。
上诉人深圳市迪比科电子科技有限公司（以下简称迪比科公司）因与被上诉人深圳市金源实业有限公司（以下简称金源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初2718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、合同签署情况：2009年12月31日签订了书面的《房屋租赁合同》。
二、租赁期限：2010年1月1日至2015年12月31日。
三、租赁标的：深圳市宝安区龙华街道华联社区某某路北侧金源公司龙华工业园第1栋某层，权利人为金源公司。
四、合同约定的条款：《房屋租赁合同》第二十条约定：本合同终止后，乙方应于五日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理相关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。
五、诉讼请求：1、迪比科公司立即迁离位于深圳市宝安区龙华街道华联社区某某路北侧金源龙华工业园第1栋1-5层的租赁房屋，并将上述租赁房屋完好返还给金源公司；2、请求判决迪比科公司自2016年1月起按330528.84元（165264.42×2）向金源公司支付逾期迁离双倍租金的赔偿金，直至迪比科公司实际返还租赁房屋之日；3、请求判决迪比科公司承担本案诉讼费、保全费等相关费用。
原审法院裁判意见：金源公司与迪比科公司之间签订的《房屋租赁合同》真实有效，应受法律保护，双方当事人均应恪守合同约定履行各自权利义务。租赁合同到期前金源公司通知迪比科公司要求迪比科公司在租赁期满后返还涉案房屋，迪比科公司在租赁期满后仍占用涉案房屋，迪比科公司的行为已构成违约，金源公司要求迪比科公司返还涉案房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。金源公司依照合同的约定要求迪比科公司承担逾期归还房屋双倍租金的诉讼请求，原审法院予以支持。但双倍租金的起算时间为2016年1月6日至2016年4月6日即庭审辩论终结之日止。至于2016年4月6日后的违约责任，由金源公司另行起诉。因迪比科公司租金已实际缴纳至2016年4月份，故迪比科公司应向金源公司支付逾期归还房屋双倍租金违约金差额495793.26元，计算方式为165264.42×3个月。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、迪比科公司应于本判决生效之日起十日内向金源公司归还深圳市宝安区龙华街道华联社区某某路北侧金源公司龙华工业园第1栋1-5层房屋；二、迪比科公司应于本判决生效之日起十日内向金源公司支付违约金495793.26元；三、驳回金源公司的其他诉讼请求。案件受理费3129元，由迪比科公司负担。
迪比科公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法庭已查清迪比科公司拥有优先承租权的事实。（一）双方约定了迪比科公司拥有对租赁物业的优先承租权。2009年12月30日，双方签订了包括厂房和宿舍的整体租赁合同，双方在合同第二十二条明确约定：本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的应于租赁期届满之日前叁个月向甲方提出续租要求；在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权。《补充协议》第十一条再次约定“合同期满，乙方有优先承租权”。同时，在双方签订的备案合同（宝HB016132号）第二十一条也约定了优先承租权。双方对合同期满后优先承租权的约定，具有合同权利义务性质，也就是承租人的权利和出租人的义务。
（二）金源公司没有理由不保证迪比科公司的优先承租权。金源公司以“经营发展需要”为由拒绝与迪比科公司续租，但一审法庭调查时，金源公司表明并没有任何经营发展计划，“经营发展需要”只是一个说辞。租赁物业的规划用途为厂房和宿舍，建成仅几年，短期不会纳入旧城改造项目范畴，规划用途没有改变。金源公司的员工告知，租赁物业仍将用于出租经营，其经营使用方式没有改变。金源公司是以物业出租为主业的企业，排除了自用的可能。截至目前，也没有其他人要求承租的信息。
（三）迪比科公司提出了优先承租要求，双方已实际履行。金源公司向迪比科公司送达了《龙华金源厂区租赁期满不再续租通知书》，称因经营发展需要，合同期满后不再与迪比科公司续约。2015年9月28日，迪比科公司向金源公司提交了《关于厂房租赁延期申请说明》，提出优先承租的要求，希望续签五年租赁合同。一审庭审时已经查明，虽然原租赁合同于2015年12月31日期满，但至本案开庭时迪比科公司一直按月向金源公司交纳租金，金源公司并未反对，双方已实际继续履行。
二、一审法庭对查清的事实未予认定属认定事实错误。一审法庭已查明迪比科公司与金源公司于2009年12月30日签订的整体租赁合同中约定了优先承租权，2009年12月31日签订的备案合同中也约定了优先承租权，法庭调查金源公司没有经营发展计划，没有其他人要求承租涉案租赁物业。当庭调查核实，迪比科公司一直履行交纳租金的义务，金源公司没有反对并接收租金。一审法庭在查清上述事实的情况下，却未对查清的事实进行认定，甚至在判决中对于优先承租权的相关事实和迪比科公司抗辩的理由只字未提。因此，属于认定事实错误。
三、迪比科公司的优先承租权应当予以保护。（一）合同期满前，金源公司同意迪比科公司投资装修。2014年至2015年间，也就是原租赁合同期满前，迪比科公司决定投资对租赁物业进行装修，迪比科公司将此事报告金源公司，金源公司并未反对。在租赁期限届满的情况下，金源公司如已决定在合同期满后不再续租给迪比科公司，明知迪比科公司无法收回装修投入，金源公司却未提醒和向迪比科公司明确。装修历时近一年，期间金源公司从未向迪比科公司表明不续租的问题，直到2015年9月才向迪比科公司发函表明，金源公司明显是不讲诚信。
（二）迪比科公司对租赁物业投入巨大。租赁物业2011年5月31日竣工，2012年3月20日才取得房地产证，而双方合同的期限是2010年1月1日至2015年12月31日。迪比科公司在2010年初接收租赁物业时，物业尚未竣工验收，连同消防等重要设施都不完善，迪比科公司投入巨资，对租赁物业进行装修和完善设施，使之成为一个完善合规的工业园区，共投入资金人民币6，184，096.35元。迪比科公司是龙华新区乃至深圳市电子行业的重要企业，在同行业及区域内具有较大影响力，通过迪比科公司的努力，租赁物业的价值得到较大提升。行业和区域对迪比科公司的认同，已传递到租赁物业上，人们联想到迪比科公司就想到了租赁物业，迪比科公司与园区已融为一体。
（三）迪比科公司由于不能续租将遭受巨大损失。在租赁物业上，迪比科公司申领取得了大量的无形资产，包括逾千项知识产权和各种认证（包括产品认证、实验室认证、管理体系认证、客户认证、专利认证等）等，是迪比科公司作为高新技术企业长期努力的成绩，记载的地址都是在租赁物业。要将这些数量庞大的无形资产进行地址变更和重新认证，需要时间和大量的申报工作，有些认证和资质可能由于搬迁将会失去。同时，迪比科公司被深圳市政府授予了高新技术企业称号，迪比科公司现有员工2000多名，短期内在龙华新区范围找到合适的安置场所困难较大，若不续签租赁合同、住所搬迁，迪比科公司将面临巨大的财产损失和人才流失，企业甚至面临较大的生存风险。因此，保障迪比科公司的优先承租权既维护了契约精神，也体现了法律的正义。
四、续签租赁合同并不损害金源公司的利益，甚至更有利于金源公司双方续签合同，租赁物业没有空置期，没有装修期，金源公司的利益得到稳定、持续的保护。同时，对于租金问题，迪比科公司并不执意要求按原合同租金标准，双方可以协商，金源公司的利益是完全可以保护的，甚至续签租赁合同更有利于金源公司。特别是迪比科公司非常善意地使用租赁物业，15000多平方米的园区没有转租，从未拖欠租金，并一直努力完善园区配套。迪比科公司可以向金源公司承诺，在租赁物业规划变更、或金源公司找到更好的合作方或经营变化的情况下，迪比科公司一定会积极配合，不影响金源公司的经营发展。
据此，迪比科公司上诉请求：1、撤销(2016)粤0306民初2718号民事判决，改判驳回金源公司的诉讼请求；2、由金源公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
金源公司答辩称：一、迪比科公司主张优先承租权，我方认为迪比科公司对优先承租权的法律概念理解片面。本案不存在优先承租权的问题。只有在我方将房屋租给第三方的情况下，才有优先承租权可言，但现在的实际情况是合同到期，我方依照合同终止，要求收回租赁房屋用于自身发展，不存在优先承租权的问题。
二、合同到期后，迪比科公司逾期不搬离，应当支付双倍的占用费。我方已提前三个月告知迪比科公司合同到期不续租，而且多次发律师函，还提起本案的诉讼，已经表明不续租的态度，我方继续收取租金并不表明同意续签。
三、关于合同签订问题，双方实际履行的是厂房与宿舍两个租赁合同，这两个合同是经过备案登记的，根据当时租赁办的要求这么来操作的，实际履行的也是这个合同。迪比科公司上诉称一审法院未查清事实，我方不予认可。
四、关于装修投入问题。迪比科公司从未向我方报告装修事宜。迪比科公司主张其投入巨大，我方认为合同到期终止是双方租赁合同约定的，租赁期限届满是可以预见到的后果，该后果只能由其自己承担，与我方无关。
五、关于物业的适租性，租赁合同已经载明双方经过共同勘察租赁现场，确认房屋现状为新建，配套设施均为全新，消防设施符合要求，可见双方在签约时，对房屋的现状是否达到租赁的要求，还有消防设施是否完善，都已经做了确认，租赁的厂房和宿舍都是处于适租状态的。
六、迪比科公司主张续租更有利于我方的发展是不成立的。实际上租赁房屋我方意向中是自己使用，由于迪比科公司不搬离，已经影响到我方的发展。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
二审期间，迪比科公司向本院提交：中国银行国内支付业务付款回单，以证明其向金源公司支付了5、6月份租金。金源公司向本院提交：1、深圳市公安局宝安分局消防大队建筑工程消防验收合格意见书，以证明租赁物业符合消防要求；2、租赁资料交接单，以证明交接了消防验收意见书；3、交接书，以证明租赁物业处于适租状态。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。双方当事人的租赁合同关系合法有效。基于合同约定，涉案租赁合同于2015年12月31日终止。迪比科公司主张其对涉案房屋享有优先承租权，本院认为，涉案租赁合同虽约定了在同等条件下迪比科公司对租赁房屋有优先承租权，但本案中涉案租赁合同期满后，租赁物业仍由迪比科公司占用，本案亦无证据证明金源公司再行将涉案租赁房屋对外出租，因此，本案并不存在优先承租权的适用条件。在租赁合同终止且金源公司不同意续租的情况下，迪比科公司应向金源公司返还租赁房屋。现迪比科公司在合同终止后仍占用租赁房屋，欠缺事实与法律依据，原审法院判令其向金源公司返还租赁房屋，并依约支付逾期归还房屋期间的双倍租金差额495793.26元，并无不当，本院予以维持。
综上，迪比科公司的上诉不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8737元，由迪比科公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 琛
审判员 唐 林 波
审判员 庄 齐 明
二〇一六年七月四日
书记员 邹俊辉（兼）