北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0116民初2557号
原告杜×1，男，1955年2月1日出生。
委托代理人王久玲，女，1954年12月27日出生，农民，住北京市怀柔区。
原告杜×2，男，1958年7月16日出生。
委托代理人席建华，女，1960年7月5日出生，居民，住北京市怀柔区。
被告杜×3，男，1934年10月18日出生。
被告杜×4，女，1964年3月7日出生。
二被告委托代理人孙芳芳，北京郭旭律师事务所律师。
原告杜×1、杜×2与被告杜×3、杜×4分家析产纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王燕军独任审判，公开开庭进行了审理。原告杜×1及其委托代理人王久玲，原告杜×2及其委托代理人席建华，被告杜×3、杜×4的委托代理人孙芳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜×1、杜×2诉称，杜×3与于×系夫妻关系，共生育子女三人，长子杜×1、次子杜×2、女儿杜×4。杜×3夫妻原有坐落于北京市怀柔区下元一条×号房屋及院落，院内有正房三间（以下称诉争房屋）。1988年1月18日，在怀柔县城关镇下元村民委员会的调解下，一家人达成了分家及赡养调解书。2016年3月17日，于×去世。后家人对其遗产继承事宜发生争议，杜×3一直占用上述院内东数正房三间，并立下遗嘱指定该三间正房归杜×4所有，原告无法获得相应的权益。故起诉至法院，请求判令坐落于北京市怀柔区下元一条×号房屋及院落（院内有正房三间）归二原告所有。
被告杜×3辩称，诉争房屋是由杜×3与于×在1984年前建造的。2015年6月1日，杜×3与于×将诉争房屋赠与杜×4，同日又书写了遗嘱，指定由杜×4一人继承。后杜×3将诉争房屋及《集体土地建设用地使用证》交给了杜×4，房屋所有权已经转移。因此，不同意二原告的诉讼请求。
被告杜×4辩称，2015年6月1日，父母将诉争房屋赠与杜×4，且父母于同日又立下遗嘱，指定由杜×4一人继承。后杜×3将诉争房屋及《集体土地建设用地使用证》交给了杜×4，且杜×4现居住在该房屋。因此，赠与行为已经完成，诉争房屋应归杜×4所有，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：杜×3与其妻于兰明共育有三名子女，即杜×1、杜×2、杜×4。坐落于怀柔区下元一条×号院内正房三间系由杜×3、于兰明于1983年3月所建。1988年1月18日，在原怀柔县城关镇下元村民委员会的调解下，杜×3、于兰明与杜×1、杜×2就房屋分割及赡养问题达成协议。其中，关于房屋约定为“全家共有新旧瓦房九间，其中由东向西数六间为新房，西头三间为旧房，父母、奶奶由东向西占用三间。老人在世时旁人无权占用或处理，中间三间新房归杜×2，西头三间旧房归杜×1，由杜×2补给其兄新旧房差价一千元。三位老人百年之后，老人所占用的三间房产权归杜×2、杜×1共有，但杜×2付给其兄一千五百元后，便全部归杜×2所有，而杜×1不得以涨价货币贬值或以其他理由不要钱而占有此房产权。”关于赡养问题约定为“父母在有劳动能力的情况下，生活自负，粮食还家，但需每月每人给母亲生活费十元。在老人生活不能自理时，兄弟二人共同尽赡养义务。实行轮流侍奉，……。医药费及父母百年后事的安置，均由兄弟二人共同担负。”上述协议签订后，各当事人均按照协议约定履行各自义务。
2015年6月1日，杜×3、于兰明（甲方）与杜×4（乙方）签订赠与协议，其中约定：“一、甲方自愿将其所有的位于北京市怀柔区怀柔镇下元村一条×号三间正房、三间厢房赠与乙方，赠与该院《集体土地建设用地使用证》（证号为怀集建（93）字第1-7-148号），乙方自愿接受该房屋；二、该赠与房屋的相关权益随该房屋一并赠与，……；三、甲乙双方一致同意自甲方将赠与房屋的《集体土地建设用地使用证》（怀集建（93）字第1-7-148号）交付给乙方时起即视为该房屋赠与完成。乙方同意甲方继续在该房屋居住生活至百年之后。”同日，杜×3与于×再立下遗嘱，指定由杜×4继承上述房屋。后杜×3将诉争房屋及《集体土地建设用地使用证》交付于杜×4。杜×4现居住在该房屋。2016年3月17日，于×因病去世。2016年4月，杜×1、杜×2以继承纠纷为由诉至本院，请求判令坐落于怀柔区下元一条×号院内正房三间归其所有。庭审中，杜×1、杜×2明确表示其确认之诉的依据为1988年1月18日“分家及赡养调解书”，并非继承于×的遗产。经本院释明，杜×1、杜×2同意将本案案由变更为分家析产纠纷。
为支持其诉讼请求，杜×1、杜×2向本院提交了1984年“调解纠纷登记表”、1988年1月18日“分家及赡养调解书”（系复印件），拟证明诉争房屋建于1982年，在1984年分家时，因建房所产生的债务系由杜×1、杜×2负责偿还；1988年1月18日，全家人就房屋分割及赡养问题达成协议。经质证，杜×3、杜×4对“调解纠纷登记表”的真实性不持异议，认为该协议是为解决暂时居住问题，并不涉及分家析产，且无法证明所涉债务系因建房而产生，对其关联性及证明目的不予认可；因“分家及赡养调解书”系复印件，无法与原件核实，对其真实性不予认可；即使真实，该协议载明老人在世时旁人无权占用或处理，待三位老人百年之后，诉争房屋产权归杜×2、杜×1共有。由此表明，该协议约定是附条件的，如果条件没有成就，该处分不发生效力。
为反驳原告的诉讼请求，被告杜×4向本院提交了以下证据材料：
1、《集体土地建设用地使用证》（怀集建（93）字第1-7-148号，土地使用者登记为杜×3）、赠与协议，拟证明杜×3与于×依照赠与协议已将《集体土地建设用地使用证》交予杜×4，赠与行为已经完成。经质证，杜×1认为《集体土地建设用地使用证》不应该登记在杜×3的名下，对赠与协议不认可；杜×2认为《集体土地建设用地使用证》系由杜×3私自办理，而本应登记在杜×2的名下，赠与协议也是私下签订的，其他家人并不知情，对此不予认可。
2、杜×3与于×于2015年6月1日订立的遗嘱，拟证明杜×3与于×赠与房屋的意思表示真实，为避免日后因房屋问题产生纠纷，二人又同时订立该遗嘱。经质证，杜×1认为该遗嘱不公平，对此不予认可；杜×2认为自己赡养父母已三十二年，订立遗嘱未与其协商，对此不予认可。
3、（2016）京0116民初1838号民事判决书，拟证明在于×患病期间，杜×3、于×因赡养问题将杜×1、杜×2诉至法院；判决后，杜×1、杜×2未主动履行义务，后杜×3申请强制执行，表明杜×1、杜×2未妥善尽到赡养老人的义务。经质证，杜×1、杜×2称其按照判决主动给付赡养费时，而杜×3拒收，现在已经履行完了。
4、于×生前自述录音资料，拟证明杜×1、杜×2对杜×3、于×未尽到“分家及赡养调解书”约定的赡养义务。经质证，杜×1、杜×2对录音资料的真实性不予认可。
上述事实，有当事人陈述、“分家及赡养调解书”、赠与协议、遗嘱、（2016）京0116民初1838号民事判决书及其他相关书证等证据在案佐证。
本院认为：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，杜×3一家在当地村委会的主持下所达成的“分家及赡养调解书”，实际包含了家庭财产的分割、对父母的赡养以及遗嘱内容。众所周知，分家对家庭而言系十分重要的大事，杜×3一家按照此协议履行了近三十年，结合我国农村现实和风俗习惯，即使协议订立时有关当事人未签字确认，鉴于诉争房屋的有关利害关系人均参加了诉讼，且均未对“分家及赡养调解书”提出异议，故本院可以认定上述协议系各当事人的真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。
依照继承法的有关规定，公民可以立遗嘱处分个人财产，指定由法定继承人的一人或者数人继承，并可以指定遗嘱执行人。本案争议的焦点在于赠与合同及遗嘱的效力问题。“分家及赡养调解书”对于房屋分割及处分问题作出了明确约定，即杜×3、于×及其母占用诉争房屋，老人在世时他人无权占用或处理；三位老人去世后，上述房屋产权归杜×2、杜×1共有，再由杜×2补偿杜×1一千五百元后，房屋产权终归杜×2所有。由此可知，杜×3、于×及其母对诉争房屋保留所有权，如当事人无其他约定，则在杜×3、于×及其母均去世后，诉争房屋由杜×2、杜×1共同继承所有。而于×生前与杜×3将诉争房屋赠与给杜×4，该赠与合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。现诉争房屋已完成交付，故房屋所有权已转移至杜×4。对于杜×3、于×签订赠与合同后再立遗嘱的效力问题，因此时房屋所有权已经转移，杜×3、于×就此再立遗嘱，构成无权处分，故不发生法律效力。土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。据此分析，杜×2、杜×1主张诉争房屋及院落归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国继承法》第十六条，《中华人民共和国土地管理法》第十三条第三款之规定，判决如下：
驳回原告杜×1、杜×2的诉讼请求。
案件受理费二十五元，由原告杜×1、杜×2负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 王燕军
二〇一六年五月三十日
书记员 周 丽