上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民一（民）初字第1959号
原告吴林莹（反诉被告），女，1963年12月13日出生，汉族，住上海市。
委托代理人沈红平（原告丈夫），男，住上海市。
委托代理人顾文德，上海市东吴律师事务所律师。
被告宋亚林（反诉原告），男，1931年1月26日出生，汉族，住上海市。
委托代理人宋钢（被告之子），男，住上海市。
第三人杨小瑛，女，1960年2月4日出生，汉族，住上海市。
委托代理人王国方（杨小瑛丈夫），男，住上海市。
第三人张新民，男，1950年4月27日出生，汉族，住上海市。
第三人张国荣，女，1952年7月24日出生，汉族，住上海市。
原告吴林莹诉被告宋亚林相邻关系纠纷一案及被告宋亚林反诉原告吴林莹相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法通知杨小瑛、张新民、张国荣作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告吴林莹及其委托代理人沈红平、顾文德，被告宋亚林，第三人张新民，第三人张国荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴林莹诉称，其是上海市山阴路XXX弄XXX号底层北间和二楼北间房屋的产权人，2006年3月，原告和被告经居委会调解下达成协议，保留原告在底层厨房使用的权利。2013年，被告强行霸占原告所有的公用部位，擅自将原告在厨房的工作台、橱柜和灶具移走。居委会做了调解，原、被告又达成了一份人民调解协议，嗣后，被告又推翻协议，独占底层灶间，原告的房屋是产权房，因此原告对于底层灶间是有共同产权的，更有使用权。故原告诉讼要求被告恢复原告在上海市山阴路XXX弄XXX号底层厨房使用的灶具、工作台。
被告宋亚林辩称，原告的产权证并不能证明原告对底层的公用灶间的使用权利。山阴路XXX弄XXX号房屋4户居民原均系租赁使用18号房屋，底层厨房系4户居民公用，原告委托代理人沈红平的兄弟沈红星生前以非法手段购买底层北间和二楼北间的房屋产权，并抢占了18号的公用天井和门廊，改变房屋居住用途，开设咖啡馆，原告已经侵占了18号房屋的公用部位，还要继续占用公用厨房，故不同意原告的诉请。
被告宋亚林（反诉原告）反诉称，18号的底层天井和门廊都是公用的，但原告（反诉被告）在里面进行了拦隔，抢占了18号部分的公用天井和门廊面积，开设咖啡馆，故反诉原告要求反诉被告排除妨碍，恢复18号天井和门廊原公用状态。
原告吴林莹（反诉被告）对反诉辩称，反诉被告于2003年11月，通过法院拍卖，购买了山阴路XXX弄XXX号底层北间和二楼北间的房屋产权，购买后没有进行任何违章搭建。反诉被告的产证面积是66.07平方米，该面积是一楼北间和二楼北间的面积，在附记中公用部位分摊26.61平方米，其中9个平方是灶间的面积，其余分摊的是天井面积，天井面积已计算在反诉被告的套内面积中，反诉被告缴纳了该部分面积的契税，反诉被告对该部分面积有合法的使用权，故不同意反诉原告的反诉请求。
第三人杨小瑛、张新民均述称，同意被告宋亚林的辩称意见及宋亚林的反诉请求。表示根据租赁凭证，第三人杨小瑛、张新民对底层灶间均有使用权，因被告宋亚林居住房屋太小，同意将自己在底层灶间的使用权让与被告宋亚林使用；均认为18号天井和门廊为18号全体居民公用，未经全体居民同意不允许卖给反诉被告吴林莹；均表示如果反诉被告吴林莹排除对天井和门廊的妨碍，恢复强占的天井和门廊为公用，第三人愿意将底层灶间与反诉被告公用。
第三人张国荣述称，18号天井和门廊为18号全体居民公用，同意第三人杨小瑛、张新民的意见。
经审理查明，山阴路XXX弄XXX号房屋目前有5户居民，一楼北间、二楼北间为原告所有，一楼南间为被告承租使用，二楼南间为杨小瑛承租使用，三楼北间为张国荣承租使用，三楼南间为张新民承租使用。被告宋亚林、第三人杨小瑛、第三人张新民的租赁凭证上均载明公用部位：底层灶间。
原告所有一楼北间、二楼北间原亦为租赁使用权房屋，承租人为沈红星（原告委托代理人沈红平之兄），1995年5月、1996年12月，沈红星以承租人身份向所有权人上海川北物业公司申请购买房屋产权，并先后取得一楼北间（已取得产权证明）、二楼北间房屋的产权，2000年5月，沈红星以上述房屋及其他房屋作为上海星州房地产投资咨询有限公司（以下简称星州公司）注册资金的增资资产，投入星州公司，但未办理上述房屋的产权登记转移手续。沈红星用上述房屋并擅自占用山阴路XXX弄XXX号天井及底层部分面积开设咖啡馆。2000年8月，沈红星死亡，在其去世时上述房屋仍用于咖啡店经营。因星州公司有未履行的债务案件，2003年9月，法院对上述房屋进行拍卖，由原告（沈红平妻，沈红星弟媳）拍得上述房屋，并继续用于咖啡店经营。
2006年2月、3月原、被告曾就底层灶间使用达成协议，2013年在山二居委会主持下，双方再次达成协议，后被告认为原告占用天井及底层门廊面积远大于被告使用的底层灶间面积，不同意原告在灶间放置煤气灶、水斗等，原告遂诉至本院，被告相应提起反诉。
以上事实，有原告提供的房地产权利证明，拍卖成交确认书、缴纳契税证明、原、被告间的调解协议；被告及第三人提供房屋租赁凭证，本院自执行案卷中调取的资料、川北物业提供的资料及各事人陈述等为证。
本院认为，本案本质是原、被告及第三人就公用灶间、公用天井等使用产生的纠纷，应适用相邻关系，被告亦有反诉权利。不动产的相邻各方，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神正确处理相邻关系。
山阴路XXX弄XXX号底层灶间为公用，被告及第三人杨小瑛、张新民的房屋租赁使用凭证上均载明公用部位：底层灶间，故可以确认，被告及第三人杨小瑛、张新民在底层灶间有使用权。被告与第三人杨小瑛、张新民就底层灶间的具体使用达成一致，本院不予干预。而原、被告于2006年2月、3月就底层灶间使用达成的协议，因底层灶间非原、被告两家公用，涉及其他权利人，其他权利人未予追认，该协议无效。
原告所有的底层北间和二楼北间房屋，在原沈红星承租使用时，房屋租赁使用凭证上亦载明公用部位：底层灶间，但1995年5月、1996年12月，沈红星向公房所有权人上海川北物业公司申请购买房屋产权，根据规定，只有完成厨、卫公建改造，独立成套的公有房屋才可以买卖，沈红星购买上述原公有房屋的产权，可以推定其取得房屋产权后的底层北间和二楼北间房屋有沈红星自用的、独立成套的厨、卫部位。
沈红星取得上述房屋产权后将其作为星州公司注册资金的增资资产，投入星州公司，并实际作为咖啡馆的经营场地，系沈红星擅自改变了上述房屋的居住使用用途。沈红星死亡后，因星州公司涉及债务案件的执行，上述房屋以现状被司法拍卖，根据《拍卖法》等相关规定，竞买人参与拍卖，应对拍卖房屋权属情况进行调查，如被拍卖房屋存在各种违章，司法拍卖行为本身并不会使得违章合法化，反而买受人可能在竞买成交权利转移后承担违章涉诉甚至被拆除的风险。原告丈夫系沈红星兄弟，原告作为竞买人参与拍卖对上述房屋情况司法拍卖前及司法拍卖时的状况应该予以充分了解。因上述房屋系产权房，拍卖成交后，权属发生变更，买受人（原告）应该根据房屋成交价款及相应税率缴纳契税等过户费用，但缴纳契税并非违法占用公用面积合法化的依据。
根据房地产登记常识，产权人自用的房间、客厅、厨房、卫生间面积均登记在产权人房地产权证的建筑面积内，房地产权证上的公摊面积指产权人分摊楼道、天井、门厅、承重结构、墙面等公用部位面积。公摊面积部位为整幢房屋全体权利人共用。18号底层灶间不在原告公摊面积内。
综上所述，原告所有的山阴路XXX弄XXX号底层北间和二楼北间房屋作为产权房，自有其配套独用的房间、客厅、厨房、卫生间，原告对被告及第三人杨小瑛、张新民所公用的18号底层灶间不享有产权及使用权利，原告要求被告恢复原告在上海市山阴路XXX弄XXX号底层厨房使用的灶具、工作台，缺乏事实依据，本院不予支持。原沈红星擅自占用18号的公用天井和门廊，改变房屋居住用途，用于经营咖啡馆，不具有合法性，原告辩称上述房屋系其拍卖所得，拍卖时现状即部分天井和门廊在咖啡馆内，其已支付价款、契税等，其产证上标注公摊面积为其所有，其可以合法使用的反诉辩称意见不符合法律规定，公用天井、门廊为18号全体权利人公用，应在全体权利人意见一致情况下合理使用，不应由原告分割独占，反诉原告（被告）反诉要求原告排除妨碍，恢复18号天井和门廊原公用状态，有法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决如下：
一、原告吴林莹要求被告宋亚林恢复原告在上海市山阴路XXX弄XXX号底层厨房使用的灶具、工作台的诉讼请求不予支持；
二、原告吴林莹应于本判决生效之日起30日内排除妨碍，恢复上海市山阴路XXX弄XXX号天井和门廊原公用状态。
本案本诉受理费80元，反诉受理费40元，均由原告吴林莹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 桑 静 华
人民陪审员 田 永 生
人民陪审员 濮 汝 平
二〇一五年三月十六日
书 记 员 徐贇、卫洁
附：相关法律条文
第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。