安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镜民二初字第00735号
原告：上海浦东发展银行芜湖分行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：曾少清，行长。
委托代理人�詹高，安徽天谛律师事务所律师。
委托代理人：伍云召，安徽天谛律师事务所律师。
被告：芜湖市喜客快捷宾馆有限责任公司，住所地芜湖市。
法定代表人：杜超，总经理。
被告：杜超，男，1987年3月24日出生。
被告：方园园，女，1988年3月3日出生。
被告：冯士兰，女，1963年10月19日出生。
原告上海浦东发展银行芜湖分行（以下简称浦发银行）与被告芜湖市喜客快捷宾馆有限责任公司（以下简称喜客宾馆）、杜超、方园园、冯士兰借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年2月17日公开开庭进行了审理。原告浦发银行的委托代理人伍云召到庭参加诉讼，被告喜客宾馆、杜超、方园园、冯士兰经本院公告送达出庭传票均无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告浦发银行诉称：2012年7月16日，原告与被告喜客宾馆签订了一份“开立银行承兑汇票协议书”，约定被告喜客宾馆在原告处开立票面金额为500万元的银行承兑汇票，敞口金额50℅，垫款罚息为日万分之五；同日原告与被告杜超、方园园签订了“最高额保证合同”，被告杜超、方园园自愿为上述债务承担连带担保责任；被告杜超、冯士兰以其所有的房产提供抵押担保，由于在该承兑汇票的约定到期日前，被告喜客宾馆未按时还款，应承担相应的垫款罚息，故诉请判令：1、被告喜客宾馆承担垫款罚息11.1万元（每日万分之五，暂计至2013年4月15日，并应付至实际清偿之日止）并承担原告律师费9000元；2、被告杜超、方园园承担连带还款责任；3、原告对被告杜超、冯士兰抵押的房产折价或者变卖、拍卖所得的价款在上述范围内优先受偿。
原告浦发银行为证明其诉讼请求，向本院提交下列证据予以证明：
1、银行承兑汇票申请书（复印件），证明：双方当事人之间的债权债务关系；
2、最高额保证合同（复印件）、公司授信业务保证核保书（复印件），证明：原告与保证人之间的权利义务关系以及保证范围包括利息、罚息、复利和实现债权费用；
3、房地产最高额抵押合同（复印件），证明：被告杜超、冯士兰设定抵押的事实；
4、银行承兑汇票（复印件），证明：原告发放贷款的事实；
5、股东会决议和承诺函（均为复印件），证明：被告贷款的合法性；
6、委托代理合同及律师费发票，证明：原告为实现债权委托律师提供法律服务所支付的费用9000元；
被告喜客宾馆、杜超、方园园、冯士兰均未答辩，也未向本院提交证据。
经审理查明：2012年7月16日，被告喜客宾馆因物料采购及宾馆设施维护等，向原告申请承兑汇票，汇票金额为500万元，双方签订了一份“开立银行承兑汇票协�书”，约定：出票人为被告喜客宾馆，收款人为芜湖市同利经济发展有限公司，汇票金额为500万元，出票日为2012年7月16日，到期日为2013年1月16日，保证金比例为50℅，在申请开立汇票时应按本协议的约定缴存保证金，保证金及由此产生的利息作为履行本协议的担保，客户构成违约的，融资行有权要求其立即归还任何款项或不足保证金，并要求客户赔偿融资行包括律师费在内的所有损失等；另约定客户未按融资行要求如期补足保证金的，自逾期之日起按需补足保证金部分金额的10℅向融资行承担违约责任，如因此导致融资行对外付款的，该付款构成融资行的垫款，客户应立即予以归还，并承担垫款罚息，罚息标准约定为万分之五；被告杜超、方园园分别与原告签订“最高额保证合同”，约定：被告杜超、方园园为原告与被告喜客宾馆在2012年7月16日至2013年7月15日期间内所发生的债权提供连带责任保证担保，保证范围包括主债权及利息、违约金、实现债权所产生的费用（包括但不限于律师费）等；同时被告杜超、冯士兰分别与原告签订了“房地产最高额抵押合同”，约定：被告杜超、冯士兰分别以其所有的房产为原告与被告喜客宾馆在2011年7月13日至2014年7月13日期间内所发生的债权提供抵押担保，抵押物分别为被告杜超所有的坐落于芜湖市源丰装饰城的房产及被告冯士兰所有的坐落于芜湖市源丰装饰城的房产、芜湖市新芜路中和新村房产，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、实现债权费用（包括但不限于律师费）等，前述主债权余额在债权发生期间内最高分别不得超过177万元、123万元，双方就上述抵押物办理了抵押登记。上述合同签订后，原告依约开具出票金额为500万元的银行承兑汇票一张，被告喜客宾馆也向原告交�了250万元保证金，之后原告依约承兑付款。汇票到期后，被告喜客宾馆并未按承兑协议将汇票款足额交存原告。
另查明，原告浦发银行为主张其权利实际发生实现债权费用9000元。
本院认为：原告浦发银行与被告喜客宾馆、杜超、方园园、冯士兰签订的“开立银行承兑汇票协议书”、“最高额保证合同”、“房地产最高额抵押合同”均系双方真实意思表示，合同内容合法、有效，本院予以确认。合同签订后，原告浦发银行依约开具了银行承兑汇票，并进行了承兑付款，被告喜客宾馆应当按照合同约定将汇票款足额交存原告，但截止汇票到期，被告喜客宾馆未能足额交存汇票款，显已构成违约，应承担相应的民事责任，原告主张要求被告喜客宾馆承担自2013年1月16日起至实际清偿之日止的按日万分之五的标准计算罚息的诉请不违反法律规定，本院予以支持；关于实现债权费用，因被告喜客宾馆违约还款，原告的该项诉请本院予以支持，但标准过高，本院酌情调整为5000元；被告杜超、冯士兰与原告签订了最高额抵押合同，在被告喜客宾馆违约的情况下，原告主张要求对被告杜超、冯士兰提供的抵押物折价变卖后的价款在上述由被告喜客宾馆应承担的罚息、实现债权费范围内优先受偿的诉请本院依法予以支持；被告杜超、方园园与原告签订了保证合同，自愿为被告喜客宾馆向原告的借款提供连带责任保证，且双方并无关于实现担保物权的特别约定，在被告喜客宾馆违约的情况下，原告主张要求被告杜超、方园园对被告喜客宾馆的上述应承担的罚息、实现债权费承担连带清偿责任的诉请本院依法予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告芜湖市喜客快捷宾馆有限责任公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告上海浦东发展银行芜湖分行自2013年1月16日起至本判决确定的还款之日止的罚息（按合同约定的标准和方式计算）并赔偿原告上海浦东发展银行芜湖分行实现债权费用5000元；
二、原告上海浦东发展银行芜湖分行对被告杜超所有的房产（坐落于芜湖市源丰装饰城、最高额为177万元）、被告冯士兰所有的房产（坐落于芜湖市源丰装饰城、芜湖市新芜路中和新村，、最高额为123万元）变卖后的价款在上述第一项债权范围内享有优先受偿权（分别以各最高抵押限额为限）；
三、被告杜超、方园园对被告芜湖市喜客快捷宾馆有限责任公司的上述第一项�务在抵押物清偿不足部分承担连带清偿责任（以最高保证限额250万元为限），其承担保证责任后，有权向被告芜湖市喜客快捷宾馆有限责任公司追偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取1550元、公告费560元，合计2110元，由被告芜湖市喜客快捷宾馆有限责任公司负担（因原告已预付，被告芜湖市喜客快捷宾馆有限责任公司负担的上述费用于判决生效后十日内给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 王晓明
人民陪审员 陈 安
人民陪审员 徐孝红
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 奚文君
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条：
借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》：
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十八条第一款同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权�债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。