宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石大民商初字第172号
原告石嘴山市荣达物业管理有限公司，住所地位于大武口区贺兰山南路怡心花园物业。
法定代表人薛效军，系石嘴山市荣达物业管理有限公司经理。
委托代理人王民社，男，1954年1月11日出生，汉族，住大武口区，特别授权代理。
委托代理人邹红谱，大武口区隆湖法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告石嘴山市开元房地产开发有限责任公司，住所地位于大武口区永乐南路209号。
法定代表人石冬红，系石嘴山市开元房地产开发有限责任公司董事长。
委托代理人张世新，宁夏宁正律师事务所律师，特别授权代理。
原告石嘴山市荣达物业管理有限公司（以下简称荣达物业公司）与被告石嘴山市开元房地产开发有限责任公司（以下简称开元房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理，由本院代理审判员宋娜娜公开开庭进行了审理。原告荣达物业公司的委托代理人王民社、邹红谱，被告开元房地产公司的委托代理人张世新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月1日，原告入驻怡心花园进行服务工作，并与业主委员会签订了物业服务合同，可业主石冬红一直拒交怡心花园开元＊区（解放东街＊-＊）（1274.66㎡）的物业费，欠费日期从2014年8月至2015年8月，欠费金额依据物业服务合同第六章第二条第一款和第二十一条计算得出所欠费用为6628.2元（1274.66×0.4×13个月=6628.2元），故原告诉至法院，请求判令：1、被告交纳拖欠的物业服务费6628.2元；2、被告交纳拖欠物业费的违约金3314元（欠费金额的50%），合计9942.3元；3、被告承担本案全部诉讼费。
被告辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求：1、被告不是原告的业主；2、作为开发公司在房屋开发没有销售之前依据石嘴山市物业管理实施细则第七条规定物业管理工作由建设单位负责，现在被告开发的房屋还没有销售出去，所以不存在支付物业费，该细则八十六条规定，已经销售的房屋空置期间物业服务费按照50%收取，本案房屋既没有销售出去所以不存在交物业费；3、实施细则第三条规定业主是指所有权人，即房屋记载登记的权利人。
原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交的证据、被告质证意见及本院的认证意见：
证据一、物业服务合同复印件三份、石嘴山市政府指导价备案呈报表一份、催费单三张，证明原告在怡心花园提供物业服务，原告的收费标准符合政府指导价规定，原告向被告催要过物业费。
被告的质证意见为，对物业服务合同的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，不能证明被告是涉案业主；对价格备案呈报表的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议；对催费单三张的真实性、合法性、关联性均有异议，系原告单方自制，并未送达给被告，也不应该送达给被告。
证据二、被告物业费缴费单复印件一份（2013年6至2014年7月被告向原告缴费单），证明缴费单所载的地址就是被告所有的房屋，并证明原、被告双方存在物业服务，被告向原告缴纳过物业服务费的事实。
被告的质证意见为，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，该单据是原告自己所写，没有被告的任何签字。
证据三、人民调解协议书一份（无原、被告签字），证明被告拖欠物业费的事项原告申请调解委员会对2010年10月至2013年9月期间的物业费达成调解协议，被告已经交纳。
被告的质证意见为，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。
证据四、人民调解协议书一份（编号：石大诉前人调（2014）第103号，来源于大武口区“诉前”人民调解委员会档案）中国建设银行客户专用回单一份，证明原、被告双方存在物业服务合同的事实，被告在本案诉讼的欠费之前曾按物业服务合同的约定向原告交纳过物业服务费。
本院对原告提交的证据的认证意见为，原告提交的证据一中物业服务合同虽系复印件，但被告认可其真实性，该证据可以证实怡心花园业主委员会代表怡心花园全体业主与被告签订物业服务合同，原告主张的物业费发生在物业服务范围内，故对该证据本院予以采信；原告提交的证据一中的石嘴山市政府指导价备案呈报表中有物价部门的盖章确认，同时结合原告提交的证据一可以证实原告按照市物价部门规定标准将物业费调整为住宅0.04元／㎡·月符合合同约定，故该证据本院予以采信；原告提交的证据一中的催费单与证据二、证据三无被告的签字确认，本院不予采信。原告提交的证据四与案件基本事实有关，本院当庭通知被告于2015年10月27日下午5时到本院第三审判庭质证，被告未到庭参加质证，视为其对原告提交的证据四质证权的放弃，该证据真实、合法，可以证实原、被告曾因涉案房屋欠缴物业费的问题在大武口区“诉前”人民调解委员会进行协商以及被告通过银行转账向原告缴纳物业费的事实，结合原告提交的证据一可以证实被告在原告物业服务的范围内，被告应向原告缴纳物业费，故对原告提交的证据四本院予以采信。
被告未向法庭提交证据。
根据原、被告的当庭陈述、答辩、举证、质证以及本院对证据的认证，确认以下事实：
被告系大武口区怡心花园的业主。原告系该小区的物业服务公司。2013年12月10日，怡心花园业主委员会代表怡心花园小区全体业主签订物业服务合同，约定委托管理期限为三年，自2014年1月1日至2016年12月31日。物业服务费标准的调整，按市场价部门规定标准进行调整。纳入物业服务范围的物业，其他物业服务费由业主和物业使用人全额交纳。物业服务费用每月20日前由业主或物业使用人主动到原告设在怡心花园的物业办公室交纳。业主和物业使用人逾期交纳物业服务和停车泊位费的，原告将按业主或物业使用人拖欠费用总额的百分之五十收取违约金。2014年9月22日，原、被告在大武口区“诉前”人民调解委员会达成协议，约定被告所属怡心花园开元＊区（解放东街＊-＊）共拖欠2013年6月至2014年7月的物业费7138元，于2014年9月22日在调解现场一次性全部缴清。2014年9月18日，被告通过中国建设银行向原告转账8400元物业费。现原告以被告拖欠2014年8月至2015年9月的物业费及违约金为由诉至法院，请求判如所请。
本院认为，原、被告之间形成了物业服务合同关系。根据原告与怡心花园业主委员会签订的物业服务合同的约定，由原告为被告所在小区即大武口区怡心花园小区提供物业服务，被告作为大武口区怡心花园小区业主，应当向原告履行缴纳物业费的义务，现原告主张被告拖欠其2014年8月至2015年9月的物业费6628.2元符合合同约定，本院予以支持。被告未按照合同约定在每月20日前向原告交纳物业费构成违约，原告要求被告按照合同约定支付拖欠费用总额50%的违约金3314元，虽然被告没有直接对违约金问题进行抗辩，但被告抗辩其不是业主，也包含了对违约金的抗辩，且原告主张的违约金过分高于损失，故本院依法调整违约金为1159元（后附违约金计算清单）。原告提交的证据可以证实被告在原告物业服务的范围内，故被告抗辩其不是原告业主的理由不能成立，本院不予支持。被告抗辩已经销售的房屋空置期间物业服务费按照50%收取，因其未提供证据证实2014年8月至2015年9月涉案房屋系空置房屋，且被告亦未举证证明向原告报备过房屋空置情况，故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告石嘴山市开元房地产开发有限责任公司向原告石嘴山市荣达物业管理有限公司支付物业费6628.2元、违约金1159元，合计7787.2元，于本判决生效后五日内付清；
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告石嘴山市荣达物业管理有限公司负担5元，由被告石嘴山市开元房地产开发有限责任公司负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
代理审判员 宋娜娜
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 吴俊梅
附违约金计算清单：
1、2014年8月违约金
509.86元×0.6%÷12个月×13个月=33元
2、2014年9月违约金
1019.72元×0.6%÷12个月×12个月=61元
3、2014年10月违约金
1529.58元×0.6%÷12个月×11个月=84元
4、2014年11月违约金
2039.44元×0.6%÷12个月×10个月=102元
5、2014年12月违约金
2549.3元×0.6%÷12个月×9个月=115元
6、2015年1月违约金
3059.16元×0.6%÷12个月×8个月=122元
7、2015年2月违约金
3569.02元×0.6%÷12个月×7个月=125元
8、2015年3月违约金
4078.88元×0.6%÷12个月×6个月=122元
9、2015年4月违约金
4588.74元×0.6%÷12个月×5个月=115元
10、2015年5月违约金
5098.6元×0.6%÷12个月×4个月=102元
11、2015年6月违约金
5608.46元×0.6%÷12个月×3个月=84元
12、2015年7月违约金
6118.32元×0.6%÷12个月×2个月=61元
13、2015年8月违约金
6628.2元×0.6%÷12个月×1个月=33元
以上违约金共计1159元
附：本案适用的法条
1、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
2、《中华人民共和国物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
4、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉费，逾期则视为放弃上诉。