安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖13民终2175号上诉人（原审被告）：宿州市白马置业有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区。法定代表人：周观春，该公司董事长。委托诉讼代理人：左克亭，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张永忠，宿州市埇桥区永安镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:李晓红，女，1983年8月18日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：周步海，安徽步海律师事务所律师。上诉人宿州市白马置业有限公司（以下简称白马置业公司）因与被上诉人李晓红商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初4609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人白马置业公司的委托诉讼代理人左克亭、张永忠，被上诉人李晓红及其委托诉讼代理人周步海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白马置业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回李晓红的诉讼请求。事实和理由：1、按照李晓红与宿州吉泰物业管理有限公司（以下简称吉泰物业公司）签订的房屋返租协议，白马置业公司已向吉泰物业公司交付房屋，也即履行了向李晓红交付房屋的义务，不存在违约行为。并且按照约定及法律规定，李晓红应在2014年9月30日前行使解除权，而其于2016年4月12日才向白马置业公司发出解除通知书，其解除权已经丧失。2、李晓红在一审诉状中承认已经收到2012年至2015年房屋租金，一审判决重复判令白马置业公司给付利息违反法律规定。李晓红与吉泰物业公司签订商铺委托经营管理协议，李晓红请求2012年至2015年利息与此三年租金重合，应将吉泰物业公司列为本案被告方能查明案件事实。李晓红辩称，1、其与白马置业公司就房屋交付问题一直进行协商，直至2015年白马置业公司出具书面承诺书，本案不存在超过一年解除权行使期间的问题，并且起诉前李晓红向白马置业公司发出解除合同通知书，该公司并未提出异议；2、白马置业公司违反约定，未交付房屋亦未办理房地产权证，即便是租金，第四、五年度也未支付，并且涉案房屋已经成为烂尾楼，白马置业公司以实际行为表示不再履行合同；3、白马置业公司根本违约导致合同解除，李晓红主张的利息损失以实际交纳购房款为基数计算，至于2012年至2015年返租金也是李晓红的购房款，不存在重复计算；4、李晓红要求解除与白马置业公司之间签订的商品房买卖合同，吉泰物业公司系案外人，与本案不具有关联性，一审未将其列为被告并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李晓红向一审法院起诉请求：1、解除其与白马置业公司签订商品房买卖合同；2、白马置业公司返还购房款289298元及利息98257.57元（其中按照月利率0.9%，自2012年10月6日至2014年12月5日止期间的利息损失67695.73元；按照月利率0.6%，自2014年12月6日始至2016年5月5日止期间的利息损失30561.84元）；3、由白马置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李晓红购买白马置业公司开发的坐落于宿州市埇桥区外环南路与西昌路交叉口处白马商城西区工程项目商铺房屋18#楼145室。2012年5月5日，李晓红以现金支付方式向白马置业公司支付购房款68300元，使用银行POS上以刷卡方式、通过银行转账支付购房款30998元，后分别于2012年10月6日、12月20日使用POS机刷卡方式、通过银行转账支付购买商铺房屋定金140000元和购房款50000元，合计289298元。2015年9月21日，双方补签合同编号为201208986号的商品房买卖合同一份，约定：李晓红购买西区18#幢一层145号商铺房屋，该商铺房屋的用途为商业，按合同约定建筑面积为28.09平方米，其中套内建筑面积为20.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为7.69平方米；单价为每平方米10298.97元，总金额289298元；李晓红一次性支付购房款；白马置业公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格且符合本合同约定的房屋交付给李晓红使用；逾期交付房屋未超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付两间商铺房屋价款万分之壹的违约金，合同继续履行；对于逾期交付房屋超过30日如何处理未做约定。合同签订后，李晓红与白马置业公司共同向宿州市房地产管理局提出办理商品房备案登记手续申请，2015年12月11日，宿州市房地产管理局在宿州市商品房购销合同登记备案表上加盖商品房预售备案专用章予以确认。2013年9月21日，李晓红与吉泰物业公司签订一份商铺委托经营管理协议，委托吉泰物业公司经营管理涉案房屋；商铺经营管理期限为5年，从2012年10月6日至2017年10月5日；2012年10月6日至2016年10月5日期间，吉泰物业公司无需支付该商铺所有收益；吉泰物业公司应在2015年10月6日至2017年10月5日，二年间依次支付租金等。现白马置业公司开发的白马商城西区工程项目商铺房屋主体工程已竣工，但水电未通和其他附属设施仍未有全面竣工，尚未达到竣工验收交付使用条件，导致无法按照约定于2013年6月30日前履行交付商铺的义务。李晓红等众多业主多次与白马置业公司交涉交付商铺房屋和支付商铺房屋返租费用事宜。2015年4月20日，白马置业公司及其代表左克亭、周观春、张峰、周文良与众多业主（包括本案李晓红）代表张勇、王峰签订编号为BMYZ2015001号业主代表与白马置业对接洽谈备忘录，内容为：“……三、业主代表就白马商城西区逾期交房的问题进行了征询，白马置业相关负责人就西区业主关心的问题答复如下：一是因房管局迟迟未能进行面积实测，尚缺少白马西区的实测面积，致使西区产权暂未办理，白马置业将加快推进各项工作，于2015年5月30号开始办理产权登记所必备的相关手续，购房合同约定时间未能履约交房，董事会将于交房前研究解决违约金支付方式……”2015年5月15日，业主代表张勇、王峰在上述备忘录上签名予以确认。2016年4月11日，李晓红等人委托安徽步海律师事务所向白马置业公司发送关于“白马西区业主致开发商和物业公司解除购房合同的法律函”，内容为：“宿州市白马置业有限公司、宿州市吉泰物业管理有限公司：贵二公司同我方（具体户数见签名）签订的购房合同、商铺委托经营管理合同，由于贵方从签订合同时便预谋欺诈我方，在购房合同上设置陷阱，并且不善意、不完全履行合同义务，除了长期不交房之外，也不给我方办理房屋所有权证书，除了工程的水电及配套均未完善，形成烂尾楼，我方经数次上访及上门催告贵方履行合同义务，并提出解除合同要求，贵方仅仅做了记录，并于2015年4月20日给我方书面备忘录，答应于2015年5月30日办理房产证，并承诺西区已经招商12000平方米，2015年面向社会营业，我方选择临时相信贵方，但是贵方丝毫无履行合同诚意，至今无履行合同之举措，为此我方已据《合同法》、《房地产管理法》及最高院相关司法解释告知贵方如下：自即日起解除与贵方的《买卖商铺合同》和《商铺委托经营管理合同》，我方将依法提起诉讼索赔损失（注：房款退回前合同备案依法有效）”。2016年4月12日，李晓红等人通过EMS向白马置业公司邮寄上述律师函，2016年4月16日，白马置业公司收到上述邮件。一审法院认为，双方签订购买商品房合同时，李晓红已全面履行支付购房款289298元的义务，白马置业公司未按约定履行交房义务，亦未按备忘录和其承诺期限内履行交付房屋和办理产权证的义务，虽白马商业城西区商铺房屋主体工程项目已竣工，但该工程项目水电未通和其他附属设施尚未竣工，未有达到验收交付使用的条件，且白马置业公司于2015年5月30日承诺办理房屋产权证和交付房屋至今仍未实现。由于白马置业公司原因，导致李晓红无法办理房屋所有权登记，其有权请求解除合同和赔偿损失。白马置业公司在履行合同过程中存在欺诈行为，违反诚实信用原则，构成根本违约，李晓红在法定期限内发出律师函请求解除合同，故双方签订合同符合解除条件，依法应予解除。合同依法解除后，白马置业公司应当向李晓红返还购房款289298元。对造成白马置业公司占用李晓红购房款期间的利息损失，应承担赔偿责任。由于李晓红是分笔支付购房款，应按照不同的起始时间分别计算利息损失，因最后一次付款时间为2012年10月6日，其请求以2012年10月6日作为计算利息损失的起始时间，不违反法律规定，予以准许。李晓红请求分别按照不同月利率0.9%和0.6%标准计算分段利息损失，并未超出法律法规规定的标准，予以确认。以289298元为基数，白马置业公司应赔偿自2012年10月6日始至2014年12月5日时止计26个月期间的利息损失为67695.73元（289298元×0.9%/月×26个月）；自2014年10月6日始至2016年5月5日时止计19个月期间的利息损失为32979.97元（289298元×0.6%/月×19个月），合计100675.7元。李晓红自愿表示请求98257.57元，并不违反法律规定，予以确认。虽白马置业公司于2013年6月30日未履行交付房屋义务，但当时并未出现解除合同法定或者约定情形。后经过业主代表与白马置业公司交涉，该公司承诺于2015年5月30日为购买商铺业主办理房地产权证书和交付商铺房屋，而白马置业公司未能履行其承诺义务，且当时白马商业城西区工程项目房屋仍未达到验收交付条件，李晓红行使解除权期间应从2015年5月31日始至2016年5月30日止，李晓红于2016年4月12日向白马置业公司发出解除通知书，其解除合同权利并没有消灭，白马置业公司此项抗辩于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十八条第一款第（一）项、第十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：一、对李晓红与白马置业公司于2012年9月26日签订的房屋编码为3413020935000200160145和合同编号为201208986号的商品房买卖合同予以解除；二、白马置业公司向李晓红返还购房款289298元；以李晓红支付的购房款289298元为基数，分别按照月利率0.9%和月利率6%的标准，白马置业公司向李晓红赔偿自2012年10月6日始至2014年12月5日止期间和自2014年12月6日始至2016年5月5日止期间占用购房款的利息损失合计98257.57元，于判决发生法律效力之日起30日内履行完毕。案件受理费3556.5元，财产保全费2770元，由白马置业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，李晓红与吉泰物业公司签订的商铺委托经营管理协议约定2012年10月6日至2016年10月5日期间无需支付该商铺所有收益，李晓红与白马置业公司庭审中均认可该部分收益已在签订商品房买卖合同及支付购房款时予以扣除。本院认为，归纳当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、李晓红对涉案合同解除权是否消灭，一审判决认定涉案合同符合解除条件及白马置业公司返还购房款、利息是否适当；2、一审判决是否违反法定程序。（一）关于李晓红对涉案合同解除权是否消灭，一审判决认定涉案合同符合解除条件及白马置业公司返还购房款、利息是否适当的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消失”。按照合同约定白马置业公司应于2013年6月30日前交房，对于白马置业公司逾期交房的责任承担，双方在合同中约定逾期交房不超过30日如何承担违约责任，对于逾期交房超出30日如何处理，双方并未作出约定。白马置业公司与业主代表签署的洽谈备忘录内容显示双方当时就西区房屋逾期交付及租金返还问题一直进行协商，白马置业公司于2015年4月20日在备忘录中表示购房合同约定时间未能履约交房，董事会将于交房前研究解决违约金的支付方式。此后至李晓红向白马置业公司邮寄书面解除合同通知书前，白马置业公司未能履行交房义务，导致涉案商品房买卖合同目的无法实现，该公司虽主张在2016年10月25日前所有验收手续办理完毕，但在本院指定期限内，该公司未能提供涉案房屋符合约定交付条件的证据。因此，按照上述法律规定，李晓红有权解除合同。因双方对于逾期交房的违约责任未予明确约定，李晓红解除权的行使期间应自业主代表与白马置业公司签署备忘录之日起开始计算，其于2016年4月12日向白马置业公司邮寄解除合同通知书，并未超出法律规定的一年行使期间，白马置业公司认为李晓红解除权已经消灭的上诉理由于法无据，本院不予支持。另，按照法律规定，有解除权的一方当事人主张解除合同的，合同自通知到达对方解除，白马置业公司于2016年4月16日收到解除合同通知书，也未在法定期限内提出异议，涉案商品房买卖合同已于2016年4月16日解除，一审再行判令合同解除不当，本院予以纠正。合同解除后，李晓红交纳的289298元购房款白马置业公司应当返还，因该公司存在违约行为，亦应当支付给李晓红造成的利息损失。因双方在签订商品房买卖合同时，就涉案房屋自2012年10月6日至2016年10月5日收益已经在李晓红交纳购房款时予以扣除，之后至涉案商品房买卖合同解除之前，李晓红与案外人吉泰物业公司签订商铺委托经营管理协议对双方之间权利义务另有约定，故，白马置业公司支付利息损失应自合同解除之日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，也即自2016年4月16起计算至李晓红主张的2016年5月5日止。一审判决自2012年10月6日起计算不当，本院予以纠正。（二）关于一审判决是否违反法定程序的问题。李晓红与白马置业公司签订涉案商品房买卖合同，其以白马置业公司未能交付房屋，存在根本违约为由，要求解除合同、返还购房款及利息，而李晓红与吉泰物业公司签订的是商铺委托管理协议，与本案不是同一法律关系，且李晓红也未就商铺委托管理问题在本案中予以主张。因此，一审法院未将吉泰物业公司列为本案被告并无不当。白马置业公司关于一审法院程序违法的上诉主张无事实依据，本院不予支持。综上，白马置业公司关于利息的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初4609号民事判决第一项，即“对李晓红与白马置业公司于2012年9月26日签订的房屋编码为3413020935000200160145和合同编号为201208986号的商品房买卖合同予以解除”；二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初4609号民事判决第二项，即“宿州市白马置业有限公司向李晓红返还购房款289298元；以李晓红支付的购房款289298元为基数，分别按照月利率0.9%和月利率6%的标准，宿州市白马置业有限公司向李晓红赔偿自2012年10月6日始至2014年12月5日止期间和自2014年12月6日始至2016年5月5日止期间占用购房款的利息损失合计98257.57元，于判决发生法律效力之日起30日内履行完毕”为“宿州市白马置业有限公司于本判决生效后30日内返还李晓红购房款289298元及利息（自2016年4月16日起至2016年5月5日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算）”；三、驳回李晓红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3556.5元，财产保全费2770元，由宿州市白马置业有限公司负担；二审案件受理费7113元，由宿州市白马置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁 伟审 判 员  吴昊彧代理审判员  曹 志二〇一六年十一月二十五日书 记 员  夏春秋附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。