福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0581执异98号
案外人：林清伦，男，1972年3月15日出生，汉族，住石狮市。
申请人：兴业银行股份有限公司石狮支行，住所地石狮市金林路38号兴业大厦，统一社会信用代码913505818582240058。
负责人：黄连团，支行行长。
被申请人：石狮市狼道服饰贸易有限公司，住所地石狮市南洋路石狮服装城总部大厦9楼，组织机构代码66687789-6。
法定代表人：刘奕群，该公司负责人。
被申请人：石狮市嘉柏服饰织造有限公司，住所地石狮市香江路嘉裕工业园C栋6楼，统一社会信用代码91350581777549967M。
法定代表人：侯佳愉，该公司负责人。
被申请人：刘奕群，男，1971年4月4日出生，汉族，住石狮市。
被申请人：卢婷婷，女，1978年1月25日出生，汉族，住石狮市。
被申请人：侯佳愉，男，1978年10月30日出生，汉族，住石狮市。
被申请人：李春棉，女，1979年7月11日出生，汉族，住石狮市。
本院在审理原告兴业银行股份有限公司石狮支行与被告石狮市狼道服饰贸易有限公司、石狮市嘉柏服饰织造有限公司、刘奕群、卢婷婷、侯佳愉、李春棉金融借款合同纠纷一案中，原告兴业银行股份有限公司石狮支行向本院申请财产保全，本院查封登记在被告李春棉名下址于石狮市狮城帝苑2期8幢1单元1202室的房屋，案外人林清伦于2016年12月19日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人林清伦述称：一、法院查封石狮市狮城帝苑2期8幢1单元1202室商品房（以下简称商品房）的所有权属于案外人。该商品房原系李春棉于2006年4月28日向福建晋兴集团有限公司所购置，但李春棉、侯佳愉夫妇于2007年7月2日与案外人林清伦签订《商品房买卖合同》，将该商品房卖给案外人，合同约定转让价764947元，由于该商品房系银行按揭购置，案外人当日支付给李春棉首期款254947元，剩余的51万元按揭余款由案外人代替李春棉、侯佳愉夫妇来缴纳。双方成交后，案外人依照约定通过弟弟林清束的账号如期交纳银行全部按揭款（仅剩下最后两期5751.40元、5751.39元即全部交完），案外人收房后对该商品房进行装修，并于2008年搬入该商品房生活至今，同时在狮城帝苑购置车库一位。二、案外人要求解除对该商品房的查封依法有据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人认为根据该规定提出解除该商品房的查封依法有据，请求法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款的相关规定，解除对石狮市狮城帝苑2期8幢1单元1202室的查封。
经审查查明：原告兴业银行股份有限公司石狮支行与被告石狮市狼道服饰贸易有限公司、石狮市嘉柏服饰织造有限公司、刘奕群、卢婷婷、侯佳愉、李春棉金融借款合同纠纷一案，原告兴业银行股份有限公司石狮支行于2016年8月25日向本院申请财产保全，请求对被告石狮市狼道服饰贸易有限公司、石狮市嘉柏服饰织造有限公司、刘奕群、卢婷婷、侯佳愉、李春棉名下的财产采取查封、冻结等保全措施，价值以1050万元为限。兴业银行股份有限公司石狮支行以其本行出具的担保函提供担保。本院经审查后认为，兴业银行股份有限公司石狮支行的申请符合法律规定，而于2016年8月29日作出（2016）闽0581民初3044号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被申请人石狮市狼道服饰贸易有限公司、石狮市嘉柏服饰织造有限公司、刘奕群、卢婷婷、侯佳愉、李春棉名下的财产，价值以1050万元为限。2016年9月22日，本院向石狮市不动产登记中心送达（2016）闽0581执保407号协助执行通知书，请求协助办理：查封登记在被申请人李春棉名下址于石狮市狮城帝苑2期8幢1单元1202室的房屋，查封期限为三年等。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明该房产已于“中国工商银行股份有限公司石狮支行”设定抵押关系，查封的有效期至2019年9月21日。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。据此，可以认定本院所查封的登记在被告李春棉名下址于石狮市狮城帝苑2期8幢1单元1202室房屋的权利人为被告李春棉。案外人所购买的商品房因在办理银行按揭时已设定抵押权登记，在银行按揭款未还清之前，无法办理该商品房的过户登记。该商品房未办理过户登记是由于案外人自身对他人权利障碍的忽略所导致。案外人林清伦与李春棉、侯佳愉签订的《商品房买卖合同》是否真实有效，在执行异议程序中不能确定，案外人林清伦可通过其他法律途径予以确定。案外人林清伦主张其是本院查封的上述房产的所有权人，并据此提出的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人林清伦提出的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 曾文龙
审判员 何荣添
审判员 曾怡明
二〇一六年十二月二十六日
书记员 郑 涵
附：本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。