北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民初字第05411号
原告（反诉被告）李仲福，男，1966年3月18日出生。
委托代理人曾京辉，北京平北律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京筑邦投资发展有限公司，住所地北京市怀柔区怀北镇椴树岭北台子1号峪道河西侧。
法定代表人许宁，董事长。
委托代理人陈效良，男，1973年11月5日出生。
委托代理人张昱，内蒙古庆胜律师事务所律师。
原告（反诉被告）李仲福与被告（反诉原告）北京筑邦投资发展有限公司（以下简称筑邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵成杰独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）李仲福之委托代理人曾京辉、被告（反诉原告）筑邦公司委托代理人陈效良、张昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李仲福诉称，原被告经人介绍，被告租赁原告位于村内23-2的院落从事旅游开发，双方于2011年4月27日签订了房屋租赁合同，合同约定原告将位于村内×号的正房12间、西厢房10间、南侧大棚75平方米及院内设施出租给被告，租赁期限20年。合同签订后，被告催促原告立即腾出房屋。被告在租赁合同上约定由被告对院内房屋进行翻建，原告协助办理相关手续。被告在2011年5月将院内正房12间拆除，后又将大棚拆除，但被告自2013年10月撤出了全部工作人员并且未对拆除的院落进行任何施工，同时原告申请建房施工许可证作废。现被告将租赁的房屋拆除又未复建并且明确拒绝履行租赁合同。被告侵害了原告的合法权益。经怀柔区人民法院（2015）怀民初字第02061号和北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第09152号民事判决书认定了被告的违约行为，故应赔偿原告的损失。故诉至法院，要求：1、判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同。2、判令被告赔偿拆除原告房屋及大棚的价值损失703453.02元。3、判令被告赔偿原告因院内西厢房三间卫生间被砸毁损失6284元。4、判令被告赔偿原告屋内配套设施损失20000元。5、合理施工期为1年，建筑物修复期间营业损失100000元。6、诉讼费、鉴定费由被告承担。
被告（反诉原告）筑邦公司答辩并反诉称，1、被告不同意解除合同，被告从来没有表示过要解除合同，被告要求原告继续履行合同。2、房子是李仲福自己拆除的，不是答辩人拆除的，房子原告也没有移交给被告，原告没有提交被告拆除或者移交给被告的证据，其应该承担举证责任。3、答辩人要求原告继续履行合同，继续办理翻建12间房子的手续。其反诉请求为：1、判令被反诉人履行其移交房屋的义务，2、判令被反诉人继续履行合同并办理12间房屋的翻建手续，3、判令被反诉人承担本诉和反诉的诉讼费用。事实和理由：一、被反诉人违约，没有按照合同第二条第一款“乙方支付第一次租金，甲方腾退房屋并完成移交”的约定履行其移交房屋的义务。二、被反诉人违约，没有按照合同第四条第三款“甲方自收到第一次租金后45日内，甲方积极办理房屋翻建相关手续并交给乙方”的约定履行其义务。2011年5月27日反诉人支付了租金后被反诉人迟至2011年12月6日才办下来4间房屋的翻建手续，而需要办理翻建手续的房屋共有12间。三、被反诉人违约，没有按照合同第四条第八款“本合同内容确认经甲方家庭成员一致同意”的约定履行其义务，将已不是其家庭成员的前妻列入其中，使乙方误以为他们还没有离婚，误以为甲方有权签订合同，这种行为实质上是欺诈。四、被反诉人违约，没有按照合同第四条第一款“甲方保证该房屋和院落的出租无任何权属或债权、债务纠纷”的约定履行其义务，该房屋和院落已在离婚时分割给了其前妻，甲方应该无权签订相关出租合同。合同签订后，反诉人很快向被反诉人支付了10年租金共计54万元，履行了自己的义务，但被反诉人却没有履行交付的基本义务，擅自拆毁了12间房屋及大棚，且有上述诸多违约之处，致使反诉人无法翻建12间房屋。
原告（反诉被告）李仲福针对被告（反诉原告）筑邦公司的反诉答辩称，被告提出的反诉意见及反诉理由均不成立，其称关于建筑物没有移交是不存在的。在交付房租以后，被告的施工工人已经住到了院子里的西厢房，已经对院落进行了清理，村民和大队都知道这件事。在原案件中，被告也认可了人员已经入住里面了。鉴定机构去鉴定时候，明确是被告把门锁上的。被告拒绝打开门，被告还请示其法人许宁是否能开门，原二审也认可了我们已经移交。我们也没有违约，通过两个法院在恢复原状的案件中，被告确实明确提出了，合同不再履行了，判决已经生效了，已经有三中院的判决认定了这个事实，作为权属人是李仲福的，家庭成员是张桂香，不产生权属纠纷，本案不存在权属争议。翻建批准4间，有4间是属于原来的老住宅，其他属于新建作为民俗接待，村委会没有阻止翻建，翻建手续是合法的。是三中院9152号案件已经查明的事实。综上不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2011年4月27日，原告李仲福作为甲方，被告筑邦公司作为乙方，双方签订房屋租赁合同一份。双方约定原告将位于北京市怀柔区怀北镇椴树岭村八亩地自然村（原林海农家院）的正房12间、西厢房10间、院外配房3间及停车场地块出租给被告使用，租赁期限为20年，租金总计110万元，支付方式为2011年支付前10年租金50万元，2021年支付后10年租金60万元。双方合同第四条就甲方权利、义务进行了约定，内容为：“1、甲方保证该房屋和院落的出租无任何权属或债权、债务纠纷。2、签订合同之日起30日内，甲方将房屋院落交付给乙方。3、甲方自收到第一次租金后45日内，甲方积极办理房屋翻建相关手续并交给乙方，积极协助乙方协调好周边邻里关系。4、协议有效期内，甲方不得以任何理由干涉乙方经营管理及增加租金。乙方不能按时交纳租金时，甲方可一个月后收回租赁房屋及院落。5、原建房屋的材料和屋内的用品归甲方所有，并尽最大限度给予腾空；对甲方未腾空材料、物品，乙方有权使用或处置，并不另行通知或补偿。合同期满后，由乙方建设的房屋归属甲方。6、在租赁期内如遇国家政策调整被征占时，甲乙双方可各得征占款总额的百分之五十。7、合同履行期间，如甲乙双方发生争执不能解决的，双方可向当地怀柔区人民法院申请解决。8、本合同内容确认经甲方家庭成员一致同意。9、甲方有保密义务（租赁方、租赁期限、租金、及支付方式）。10、自甲方办理房屋翻建相关手续并交给乙方后，乙方18个月内完成翻建房屋的主体结构。”双方合同第五条第2项约定：乙方在租赁使用范围内进行翻建和房屋结构改造，费用由乙方负责。在双方合同最后部分，甲方处为李仲福签名并加按手印，在李仲福签名下方显示为家庭成员签名，包括张桂香、李玲、李静（母亲代签）。2011年5月27日张桂香、李仲福为筑邦公司出具收条一份，内容为：“今收到北京筑邦投资发展有限公司交来怀北镇椴树岭八亩地自然村林海农家院租金（2011.7月至2021.7）伍拾肆万元整”。2011年12月6日，经李仲福申请，北京市规划委员会怀柔分局为其出具《村民建房建设工程规划许可证》。该许可证载明：原有房屋：北房4间；长13.2米，宽5.99米。建筑面积79.07平方米。房屋四至：东至荒道、西至坎塄、北至街道、南至街道。批准建筑面积：北房4间，79.07平方米，该许可证有效期为两年。双方认可许可证所载明准许翻建房屋四至所对应的院落为双方租赁合同所描述的林海农家院。2011年5月，被告将承租院落内的正房12间及院内大棚拆除，截止到本案起诉时止，被告仍未按照约定将房屋重建。2015年3月20日，原告曾诉至本院，要求被告将拆除的正房和大棚恢复原状。被告不同意原告的诉讼请求，并向本院提起反诉，要求解除双方签订的租赁合同，并要求原告返还租金54万元及其利息。本院审理后依法作出（2015）怀民初字第02061号民事判决，驳回了原被告的请求，被告不服提出上诉，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第09152号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年9月14日，原告持前述理由及要求诉至本院，被告不同意原告的诉求并提出反诉，原告不同意被告的反诉请求。本院在审理中，依原告申请本院依法委托“北京建基业工程管理有限公司”对被告已拆除的院内北房12间及院内大棚等设施损失的恢复进行价格评估，结论为：鉴定工程造价为703453.02元。在庭审中，原告提交一份“乡村建设规划许可证”，该许可证系2015年6月19日由北京市怀柔区怀北镇人民政府为李仲福出具，批准的原址翻建房屋内容同北京市规划委员会怀柔分局为其出具《村民建房建设工程规划许可证》一致。
上述事实，有原、被告双方陈述及相关书证等证据在案佐证。
本院认为：北京市第三中级人民法院已认定原被告之间的房屋租赁合同有效，本院不再赘述。现原被告双方均认为对方违约，通过现有证据可以认定双方均有违约行为。原告未按照约定期限办理房屋审批手续应属违约，但其违约为一般性违约，该违约行为不影响实现合同目的。在原告办理完房屋审批手续后，被告直至今日未履行建房义务应属严重违约行为。原、被告双方约定翻建房屋的前提条件是原告办理房屋翻建相关手续，如果原告不能办理翻建房屋的审批手续，被告自无义务对房屋进行重建。被告主张原告应提供12间房屋的审批手续，因双方在合同中并未对此明确约定，故本院对此意见不予采纳。原告主张解除双方的房屋租赁合同本院予以支持。合同解除后，考虑到被拆除房屋与批准翻建的房屋不一致，结合双方的过错程度，被告已交付的租金应与其已拆除的院内北房12间及院内大棚等设施损失相抵，原告损失不足部分本院酌定被告赔偿原告被拆除的房屋及其他附属物的损失。原告的其他请求及被告的反诉请求证据不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、解除李仲福与北京筑邦投资发展有限公司于二〇一一年四月二十七日签订的房屋租赁合同。
二、北京筑邦投资发展有限公司于本判决生效后七日内赔偿李仲福房屋及附属物损失十六万元。
三、驳回李仲福其他诉讼请求。
四、驳回北京筑邦投资发展有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费四万八千二百元，由原告李仲福负担一万四千四百六十元（已交纳）；由被告北京筑邦投资发展有限公司负担三万三千七百四十元，于本判决生效后七日内交纳。
诉讼费六千九百元由原告李仲福负担二千零七十元（已交纳）；由被告北京筑邦投资发展有限公司负担四千八百三十元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉诉讼费二十五元由被告北京筑邦投资发展有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 赵成杰
二〇一六年一月二十九日
书记员 张 燕