湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第04247号
上诉人（原审被告）湖南海洋环球置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区四方坪栖凤路与东二环交汇处的东南角海洋半岛活动中心。
法定代表人王博文，董事长。
委托代理人吴绍文，湖南海川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）綦志强。
被上诉人（原审原告）李玉婷。
两被上诉人共同委托代理人钟果，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
上诉人湖南海洋环球置业有限公司（以下简称环球公司）与被上诉人綦志强、李玉婷房屋买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市开福区人民法院于2014年6月16日作出（2013）开民一初字第03663号民事判决。环球公司不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：綦志强、李玉婷（买受人）和环球公司（出卖人）双方签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201106852203）以及相应的合同附件，合同约定綦志强、李玉婷购买环球公司开发的位于长沙市开福区栖凤路与东二环交汇处东南角“海洋半岛花园”第9栋N单元22层2203号商品房，总金额499147元，建筑面积为88.69平方米；第六条，付款方式及期限约定：买受人以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）269147元，剩余房款230000元向中国建设银行股份有限公司长沙天心支行申请贷款，出卖人应协助办理……。第八条，交付时间及条件约定：（一）出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件，1、已经竣工验收备案，2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第九条，相关设施、设备的交付时间与使用条件约定：（一）城市基础设施。供水、供电、燃气在2013年7月30日达到接通条件……。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第3种方式处理。（1）……（3）出卖人承诺在一个月内进行完善，如仍未能达到交付条件的，出卖人从约定交付日期之后第31天起按日赔偿买受人房屋总价款万分之一的违约金。……。第十条，交接手续约定：（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。（二）查验房屋。1、买受人应在收到书面通知后3日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，经长沙市质量监督站确认一定要出卖人整改的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。天面渗水、滴漏；墙面、厨房、卫生间地面渗漏；墙面、顶棚抹灰层脱落；地面空鼓开裂、大面积起砂；门窗翘裂、五金件损坏；管道堵塞；卫生洁具开裂、漏水；灯具、电器开关失灵；防盗及对讲系统失灵；入户防盗门或防火防盗门的性能及安装具体位置，以出卖人提供的合法产品合格证（经政府权威认证部门通过）为准，安装位置以长沙市相关审批的施工图为准，买受人不得以此为理由要求赔偿或退房。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用；若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担……。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若买受人在出卖人通知规定的期限内，不办理收房手续或不签署商品房交接单，超过规定期限的一个月内，出卖人为买受人无偿保管房屋，一个月后出卖人可将该商品房移交物业公司管理，并视为出卖人已交付房屋，且买受人对商品房无异议，自约定交付之日起，与该商品房有关的权利、义务和物业管理费由买受人承担。第十一条，逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该时限应当第七条第1（2）项中的时限相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十三条，民用建筑节能措施约定：该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求，并向买受人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。……入户门采用防盗／防火防盗门……。第十七条，房屋质量的约定：（一）出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经长沙市质量监督站检测不符合中南标和设计要求的（两者缺一不可），买受人有权退房……。（二）出卖人承诺：1、交付的该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备……4、交付的该商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准；……具体装饰和设备标准的约定见附件六。第二十二条，物业服务的约定。1、出卖人依法选聘的物业服务企业为长沙半岛物业管理有限公司。2、前期物业服务期间，物业服务收费方式为业主委托银行代扣代缴或按季度在物业服务中心以现金方式交纳。物业服务期限：自2013年7月30日至小区业主大会成立止，物业服务收费价格为1.8元／月／平方米（建筑面积），收费起始时间为入住通知书中约定的交房日期。期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。合同附件六，具体装饰、设备标准的约定：入户门为安全门……电梯为国内一线品牌或合资品牌……。附件九，补充协议约定：一、关于联系方式及送达事宜。1、买受人地址及联系方式以《商品房买卖合同》记载的地址及联系电话为准，如买卖任何一方地址及联系电话变更，应在发生变更之日起5日内以书面形式通知另一方。买受人没有向出卖人预留通讯地址及联系方式、预留的通讯地址及联系方式有误或迟延书面通知地址及联系方式变更的，出卖人不承担任何责任。2、《商品房买卖合同》及本补充协议中的通知事项有下列情形之一的均视为已送达：（1）该通知已直接交付对方的；（2）该通知以特快专递方式发出后7日的；（3）以传真、电话或其他类似方式通知后，对方以书面形式确认的；（4）报纸公告刊登后3日的。以特快专递通知的，以收件人签收日为送达时间；收件人未签收的，同城以特快专递交寄日的第3日为送达日，异地以特快专递交寄日的第7日为送达日。六、关于房屋交付相关事宜。（一）房屋的交付。1、买受人签署房屋交接单，《长沙市商品房买卖合同》项下房屋即交付于买受人。2、出卖人的交房通知送达后或者《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担。3、房屋交付时，买受人认为房屋存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。（二）其他条款。1、出卖人在合同约定的房屋交付时间之前，按照合同约定方式通知买受人房屋交付事宜。出卖人以电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书。不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的时间截止日为交付日，以房屋所在地为交付地点。2、买受人须在出卖人发出的交房通知注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以房屋交接单上买受人签字的日期为该房屋的收房日期，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用由买受人承担。3、超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理收房手续，则以合同约定的交付期限届满之日即为房屋收房日，视为买受人验收合格，房屋风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始支付物业管理费等费用。……6、买受人为两人或两人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人。……8、《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的“该商品房经验收合格”是指经勘察、设计、施工、监理和建设单位完成的竣工验收合格。9、《长沙市商品房买卖合同》第十五条关于出卖人交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形。
签订合同后，綦志强、李玉婷已按合同约定时间履行了付款义务，但环球公司仅向綦志强、李玉婷开具了该商品房总价款首付款部分发票，尚有贷款部分的发票未开具。环球公司销售给綦志强、李玉婷的商品房在2013年8月30日经勘察单位、设计单位（湖南省建筑科学研究院）、施工单位、监理单位以及建设单位竣工验收合格，并于2013年12月27日进行备案。
环球公司在2013年7月28日通知綦志强、李玉婷进行收房，綦志强、李玉婷以未达到交房条件拒绝收房，后李玉婷于2013年9月23日领取涉案房屋的产品手册（住宅使用说明书）、质量保证书及进户门钥匙等，但未在交付手续书验房收房表格上签字。綦志强于2013年10月5日申请房屋装修。
另查明，李玉婷在业主基本情况登记表上登记两原告系夫妻关系。原审法院到涉案房屋入户门实地调查查明綦志强、李玉婷的入户门已经綦志强、李玉婷自行更换，綦志强、李玉婷亦向本院申请撤回对入户门的诉讼请求。
綦志强、李玉婷提供湖南省建设科学研究院建筑设备、设施工程对电梯的规范要求、电梯额定载重及人数信息、电梯内部尺寸照片、住宅设计规范拟证明环球公司交付的电梯不符合法律规定，环球公司应交付采用载重825Kg，额定人数为11人，速度为1.75m／s的电梯。环球公司认为商品房买卖合同只针对电梯的品牌作出了约定，对于规格大小、符不符合国家规范，都有相关部门把关，房子已经竣工验收，证明已经符合规范，綦志强、李玉婷提供的住宅设计规范（2003版）中是宜配置一台可容纳担架的电梯，并不是强制性规范。环球公司提供电梯合格证证明电梯是符合交付条件。
2013年10月21日，綦志强、李玉婷诉至原审法院，请求：1、环球公司立即向綦志强、李玉婷交付位于长沙市开福区栖凤路与东二环交汇处东南角符合交接条件的“海洋半岛花园”第9栋N单元22层2203号商品房并提供全额购房款发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；2、环球公司赔偿綦志强、李玉婷违约金4142.92元（暂计算至2013年10月21日，如之后未交付符合交接条件的商品房，违约金则计算至交房之日止）；3、环球公司向綦志强、李玉婷交付的商品房应设置一台规格为轿厢长边不小于1.60m，且轿厢长边加轿厢短边不小于3.10m的电梯；4、环球公司向綦志强、李玉婷交付的商品房入户门配置为安全门；5、环球公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：一、关于綦志强、李玉婷要求环球公司交房及支付违约金4142.92元（暂计算至2013年10月21日，如之后未交付符合交接条件的商品房，违约金计算至交房之日）的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，双方达成房屋买卖合意并签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。双方应当全面履行合同义务。合同签订后，綦志强、李玉婷依约向环球公司交纳了全部购房款及相关费用，按合同约定，环球公司应在2013年7月30日前将已经竣工验收备案，并满足合同第九条约定相关设施、设备条件的商品房交付给綦志强、李玉婷。本案中，本案涉案房屋在2013年8月30日经竣工验收合格，在2013年12月27日进行验收备案。环球公司于2013年7月28日通知綦志强、李玉婷收房，李玉婷于2013年9月23日到环球公司处领取了钥匙，但未收房，而在2013年9月23日，本案涉案商品房未达到合同约定的交付条件。综上，环球公司未按合同约定进行交房，构成违约，应承担相应的违约责任。但本案中，涉案房屋系綦志强、李玉婷共同购买，李玉婷领取了房屋的钥匙，根据附件九中补充协议第六条关于房屋交付相关事宜（二）其他事宜的约定：买受人为两人或两人以上联名购房的，收房时一人收房行为视为其他联名购房人同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人。在本案中，綦志强未提出异议，并申请对房屋进行装修，故綦志强对李玉婷领取钥匙的行为视为认可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。綦志强、李玉婷领取钥匙并进行装修的行为视为房屋的交付使用。故原审法院对綦志强、李玉婷要求环球公司将本案房屋交付给綦志强、李玉婷的诉求不予支持。綦志强、李玉婷向原审法院主张违约金损失，但未提交相应的证据证实其实际损失，根据本案实际情况，原审法院认为合同约定的违约金计算标准过高，酌情调整为日万分之零点七。由于本案涉案房屋在2013年12月27日进行验收备案，故违约金应计算到2013年12月27日止。环球公司认为应从约定交付日期之后第31天起按日支付违约金，原审法院认为环球公司的该项抗辩系依据合同第九条中关于相关设施、设备的交付时间中的约定，本案中綦志强、李玉婷依据的是未达到竣工验收备案条件主张违约金，故此原审法院对环球公司的抗辩不予采信。综上所述，根据合同约定，环球公司从2013年7月31日起至2013年12月27日止，每日按綦志强、李玉婷已交购房款499147元的万分之零点七支付违约金，该违约金经计算为5241.04元，超过部分不予支持；
二、关于綦志强、李玉婷要求环球公司提供全额购房款发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的问题。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条的规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票。环球公司未开具发票属于行政违法行为，不属于人民法院受理的民事诉讼范围。由于綦志强、李玉婷在交付物品清单上签字已经领取了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故此原审法院对綦志强、李玉婷的上述诉求不予支持；
三、关于本案争议电梯的问题，綦志强、李玉婷依据《湖南省建筑科学研究院建筑设计说明》和《住宅设计规范》要求被告设置一台符合上述文件规格的电梯。原审法院认为，根据商品房买卖合同的约定，双方仅对电梯的品牌进行约定，并未约定电梯的规格等进行约定。由于本案涉案建设工程适用的是2003版的《住宅设计规范》，根据该文件的内容是宜配置一台可容纳担架的电梯，并非强制性要求设置一台可容纳担架的电梯。湖南省建筑科学研究院虽在设计说明中对规格进行设计说明，但是湖南省建筑科学研究院在2013年8月30日对本案涉案建设工程认为符合设计要求，并同意竣工验收，故此环球公司所设置的电梯并不存在违反合同约定和法律强制性规定的情况，原审法院对綦志强、李玉婷的该项诉求不予支持；
四、关于入户门的问题。綦志强、李玉婷已经向原审法院申请撤回对入户门的诉讼请求，原审法院予以准许。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、被告湖南海洋环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告綦志强、李玉婷支付违约金5241.04元；二、驳回原告綦志强、李玉婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费350元，由被告湖南海洋环球置业有限公司承担。
上诉人环球公司不服判决，上诉称：1、双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条、第九条约定了房屋交付条件，即水电气于2013年7月30日达到接通条件，通信、网络、有线电视于交付时铺设到户，如在上述约定期限内未达到交付使用条件，“出卖人承诺在一个月内进行完善，如仍未能达到交付条件的，出卖人从约定交付日期之后第31天起按日赔偿买受人房屋总价款万分之一的违约金”。到了约定的交房时间即2013年7月30日时，上诉人除了未达到竣工验收备案条件之外，也没有达到相关设施的交付使用条件，按上述约定可以延长一个月，应从2013年8月31日起计算违约金，原审判决于2013年7月31日起开始计算延期交房违约金不当；2、被上诉人在2013年9月23日已经收房，延期交房违约金应仅计算至实际交房时即2013年9月23日，原审判决计算延期交房违约金至2013年12月27日不当；3、李玉婷于2013年9月23日收房时，向上诉人出具了《申请书》，申请上诉人赠送六个月物管费，并承诺自愿放弃追究上诉人不具备交房条件的违约责任，故被上诉人无权起诉上诉人要求延期交房违约金。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人綦志强、李玉婷答辩称：1、上诉人未按合同约定的时间向被上诉人交付达到合同约定交付条件的房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。涉案房屋交付需达到两个条件，一是在2013年7月30日前房屋已经竣工验收备案，二是在2013年7月30日前满足合同第九条中约定的设施设备标准，且该两条件应同时满足。被上诉人因上诉人开发的房屋在2013年7月30日未经竣工验收备案提起诉讼主张违约金，事实上涉案房屋在2013年7月31日已存在违约事实；2、虽被上诉人在2013年9月23日已收房，但涉案房屋直至2013年12月27日才达到合同约定的交付条件，上诉人应当承担违约交房时间段内的延期交房违约金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
为支持其上诉请求，上诉人在二审过程中提交了李玉婷于2013年9月23日向上诉人出具的《申请书》，载明了“申请物业管理费自贵司办理竣工验收备案之日算起，且申请贵司赠送本人半年物管费，并承诺（1）自愿放弃追究贵司不具备条件交房的违约责任……”，物业公司负责人陈高飞在该申请书上签署了同意意见。被上诉人认为，该《申请书》上诉人在一审中没有提交，不能作为二审新证据，且该《申请书》系上诉人提供的格式文本，显失公平。本院认为，该《申请书》虽系上诉人在二审过程中提交，但能够反映真实案件情况，且对本案的处理具有重大影响，故予以采信。
本院二审查明，2013年9月23日，李玉婷向上诉人出具了《申请书》，向上诉人申请物业管理费自办理竣工验收备案之日算起，且申请上诉人赠送半年物管费，并承诺自愿放弃追究上诉人不具备条件的违约责任，物业公司负责人在该《申请书》上签署了同意意见。本院二审查明的其它事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，系合法有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。根据双方合同约定，上诉人应当在2013年7月30日前向被上诉人交付经竣工验收备案并满足合同约定相关设施、设备标准的房屋，虽上诉人在2013年7月28日通知被上诉人收房，但涉案房屋当时未竣工验收备案，未达到合同约定的交付条件，上诉人构成违约交房。但根据二审查明的事实上，被上诉人在实际收房的2013年9月23日，向上诉人出具《申请书》申请物业管理费自上诉人办理竣工验收备案之日算起，且申请上诉人赠送半年物管费，并承诺自愿放弃追究上诉人不具备条件交房的违约责任，物业公司负责人签字表示同意。本院认为，该《申请书》系双方当事人的真实意思表示，无法定无效情形，合法有效，根据被上诉人在《申请书》中的承诺，被上诉人已放弃要求上诉人承担延期交房违约责任的权利，故其要求上诉人支付延期交房违约金的诉讼请求应当予以驳回。综上，原审判决认定部分事实不清，判处不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2013）开民一初字第03663号民事判决；
二、驳回綦志强、李玉婷全部诉讼请求。
本案一审受理费350元，二审受理费350元，共计700元，由被上诉人綦志强、李玉婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李浩波
审 判 员 刘 英
代理审判员 周 卓
二〇一四年九月十五日
书 记 员 陈 天
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。