杭州市下城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0103执异10号
案外人：陆志新，男，1971年6月10日出生，汉族,公民身号码330522197106100418，住浙江省长兴县。
委托代理人：陆建平，浙江湖兴律师事务所律师。
申请执行人：上海银行股份有限公司杭州分行。住所地：浙江省杭州市下城区庆春路***号。
负责人：梁建明，该行行长。
委托代理人：卢彤彤、郭梦园，浙江海浩律师事务所律师。
被执行人：浙江绿叶生态农业发展有限公司。住所地：湖州市织里镇绿叶大道*号。
法定代表人：潘建方。
被执行人：杭州禾诚投资管理有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区天目山路***号。
法定代表人：胡旭红，董事长。
委托代理人：周新宏，该公司职员。
被执行人：湖州瑞宇机械有限公司。住所地：湖州市八里店镇工业园区芳香路**号第*层1-1间。
法定代表人：金强强。
被执行人：潘建方，男，1972年2月8日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
被执行人：相彩萍，女，1969年1月1日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
被执行人：金强强，男，1974年7月25日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
被执行人：吴冬英，女，1975年11月8日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
本院在执行(2015)杭下执民字第2740号上海银行股份有限公司杭州分行（以下简称上海银行杭州分行）诉浙江绿叶生态发展有限公司、杭州禾诚投资管理有限公司（以下简称禾诚公司）、湖州瑞宇机械有限公司、潘建方、相彩萍、金强强、吴冬英金融借款合同纠纷案件中，案外人陆志新向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查。现已审查终结。
案外人陆志新向本院提出执行异议请求：对座落于浙江省长兴县雉城镇经三路762、764、766、768、804、806、808、810、812号房产不作强制腾空，依法保护案外人的租赁权。事实和理由：案外人陆志新与被执行人禾诚公司于2012年1月25日签订《商铺租赁协议》，禾诚公司将上述9间房产（毛坯房）全部出租给陆志新，由陆志新统一商业经营，租赁期限从2012年2月1日至2027年1月31日共15年，每年固定租金为12万元，每3年支付一次，先付后用。陆志新按协议支付了两期租金72万元，即租金已付至2018年2月1日。陆志新租得上述房产后，对毛坯房进行装修直至可作一般营业用房，特别是对764、766号商铺进行混凝土隔层浇筑，然后对外招租，招租情况为1、2012年2月1日，陆志新将经三路804、806、808、810、812号五间商铺租给鲍宣挺用于开超市，租赁期限从2012年2月1日至2020年1月30日，目前正常营业。禾诚公司将房产抵押时，该超市已经开张营业，上海银行杭州分行在设定抵押时已存在这一事实；2、2012年11月6日，陆志新将经三路762号商铺租赁给杨金堂用于开饭店，期限为4年，目前正常营业；3、2014年4月8日，陆志新将经三路764、766号商铺租赁给叶世锋用于开饭店，期限为5年，目前正常营业；4、2015年5月13日，陆志新将经三路768号商铺租赁给马林成用于开网吧，期限为3年，目前正常营业。上述四家经营户承租商铺后都按照各自的需要进行装修，特别是超市和饭店投资较大。陆志新向禾诚公司租得房产后，至2015年才全部招租出去，收取的租金不足于缴纳给禾诚公司的租金，目前仍处于亏损状态。如果此时让经营户腾空，陆志新还将承担经营户的各项损失，如此结果，陆志新将无力承受。根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
案外人陆志新为证明其主张提交了以下证据：
1.商铺租赁协议4份，证明陆志新分别将房产租赁给经营户鲍宣挺、杨金堂、叶世锋、马林成。
2.工商登记材料1份，证明鲍宣挺于2012年2月28日办理了营业执照。
3.商品房买卖合同1份，证明湖州复筑房地产开发有限公司将房屋卖给禾诚公司的事实。
4.付款凭证1份，证明禾诚公司付款给湖州复筑房地产开发有限公司的事实。
5.情况说明1份，证明禾诚公司购买房屋后租赁给陆志新的事实，湖州复筑房地产开发有限公司的情况说明只是为了方便办理营业执照。
6.水费清单，证明2012年2月起鲍宣挺的商铺已经在缴纳水费。
7.物业公司证明、管理费收据各1份，证明从2013年2月起物业公司收取物业管理费。
8.商铺租赁协议1份，证明在抵押前陆志新已经租赁案涉房屋。
9.中国工商银行长兴支行银行流水1份、禾诚公司情况说明1份，证明禾诚公司委托周新宏收取陆志新的房租。
申请执行人上海银行杭州分行辩称，依据抵押人禾诚公司于2013年5月16日出具的承诺函，业已证实涉案抵押房产在设立抵押时并无租赁。根据担保法司法解释第六十六条及物权法第一百九十条的规定，涉案抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权。案涉抵押权实现后，该租赁合同对受让人亦不具有约束力。据此，要求驳回案外人的执行异议。
申请执行人上海银行杭州分行为证明其主张提交了以下证据：
承诺函1份，证明抵押人禾诚公司承诺截止2013年5月16日案涉抵押房产不存在任何租赁事实，即抵押办理当时2012年5月没有租赁情况。
经审核，本院认为：案外人陆志新提供的证据1中承租人为鲍宣挺的商铺租赁协议与证据2、5、6、7相印证，本院予以采信；证据3、4、8、9的真实性，本院予以采信。
申请执行人上海银行杭州分行提供的证据形式、来源合法，本院对其真实性予以采信。
案经审查查明：上海银行杭州分行为与浙江绿叶生态发展有限公司、杭州禾诚投资管理有限公司（以下简称禾诚公司）、湖州瑞宇机械有限公司、潘建方、相彩萍、金强强、吴冬英金融借款合同纠纷一案，于2015年3月3日向本院起诉，并申请财产保全。本院受理后，于2015年3月9日作出（2015）杭下立预字第863-1号民事裁定书，查封了被告禾诚公司名下座落于浙江省长兴县雉城镇经三路762、764、766、768、804、806、808、810、812号房产。进入审理程序后，本案案号为（2015）杭下商初字第1817号。案经本院审理，于2015年9月1日作出（2015）杭下商初字第01817号民事判决书，判决：一、被告浙江绿叶生态农业发展有限公司于判决生效后十日内归还原告上海银行股份有限公司杭州分行借款本金7992417.68元、利息58333.33元；二、被告浙江绿叶生态农业发展有限公司于判决生效后十日内支付原告上海银行股份有限公司杭州分行罚息148435.77（罚息暂计算至2014年6月23日，自2014年6月23日至判决确定履行日的罚息以上述第一项借款本息之和为基数，按银行同期一年期贷款利率上浮87.5%另行计算）；三、被告浙江绿叶生态农业发展有限公司于判决生效后十日内支付原告上海银行股份有限公司杭州分行律师代理费32000元；四、被告浙江绿叶生态农业发展有限公司不履行上述债务时，原告上海银行股份有限公司杭州分行有权以被告杭州禾诚投资管理有限公司抵押的坐落于长兴县雉城镇经三路762、764、766、768、804、806、808、810、812号的房产折价或变卖、拍卖所得的价款优先受偿；五、被告湖州瑞宇机械有限公司、潘建方、相彩萍、金强强、吴冬英对被告浙江绿叶生态农业发展有限公司的上述债务承担连带责任；六、驳回原告上海银行股份有限公司杭州分行的其他诉讼请求。判决生效后，因上述被告未自动履行（2015）杭下商初字第01817号民事判决确定的义务，上海银行杭州分行向本院申请强制执行。本院立案执行后，被执行人仍未履行还款义务。本院在执行涉案抵押房产过程中，案外人陆志新向本院提出异议。
另查明，2012年1月6日，禾诚公司与湖州复筑房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。禾诚公司购房后委托周新宏（原湖州复筑房地产开发有限公司法定代表人）代为处理经三路九间商铺的租赁管理事宜。2012年1月25日，禾诚公司与陆志新签订商铺租赁协议，约定禾诚公司将座落于长兴县雉城镇经三路762、764、766、768、804、806、808、810、812号长期统一出租给陆志新作商业用，租赁期限从2012年2月1日至2027年1月31日止，年租金为120000元，不递增，每三年支付一次，先缴后用；等等。2012年2月1日，陆志新与鲍宣挺签订商铺租赁协议，约定鲍宣挺租赁经三路804、806、808、810、812号五间商铺，租赁期限从2012年2月1日至2020年1月30日，租期为八年；等等。同日，为尽快办理营业执照，湖州复筑房地产开发有限公司又与鲍宣挺签订商铺租赁协议，约定鲍宣挺租赁经三路804、806、808、810、812号五间商铺，租赁期限从2012年2月1日至2017年1月30日，租期为五年；等等。2012年2月28日，鲍宣挺将上述租赁房产作为经营场所，注册成立长兴雉城宣挺副食商行。2012年2月16日，禾诚公司办理房屋产权登记。
再查明，2013年5月16日，禾诚公司与上海银行杭州分行签订最高额抵押合同，并出具承诺函，承诺截止抵押人签署本承诺函之日止，上述抵押房地产不存在任何租赁事实。
本院认为，人民法院生效法律文书应当得到执行。本案中，因被执行人未履行还款义务，上海银行杭州分行对其中的被执行人禾诚公司抵押的座落于浙江省长兴县雉城镇经三路762、764、766、768、804、806、808、810、812号房产有优先受偿权，本院据此强制执行并无不当。本案案涉抵押房产抵押登记的事实清楚，但案外人陆志新提出关于涉案抵押房产在办理抵押登记之前，其与禾诚公司存在租赁关系的异议，有相应的证据予以印证，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，案外人陆志新提出的异议成立，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款（四）项的规定，裁定如下：
案外人陆志新的异议成立。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向杭州市下城区人民法院提起执行异议之诉。
审 判 长 戴晓阳
人民陪审员 陈 齐
人民陪审员 高 俊
二〇一八年七月十二日
代书 记员 陈丽阳