天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民一初字第4074号
原告刘宏山。
委托代理人陈洁，北京汇融（天津）律师事务所律师。
被告徐建国。
委托代理人谢玲，天津市天信律师事务所律师。
被告天津市凯立房地产开发有限公司。
法定代表人李建明，该公司总经理。
委托代理人张春雨，该公司职员。
委托代理人张铸，该公司职员。
第三人天津市西青区中北镇东姜井村村民委员会。
负责人宋佩明，该村民委员会主任。
委托代理人刘家祥，北京汇融（天津）律师事务所律师。
原告刘宏山与被告徐建国、被告天津市凯立房地产开发有限公司（以下简称凯立房地产公司）、第三人天津市西青区中北镇东姜井村民委员会（以下简称东姜井村委会）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法由审判员王连永担任审判长，与助理审判员郭建红、人民陪审员郭玉怀组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈洁，被告徐建国委托代理人谢玲，被告凯立房地产公司委托代理人张春雨、张铸，第三人东姜井村委会委托代理人刘家祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其于2003年12月26日从第三人还迁取得天津市西青区中北镇江东花园××-×-×××号房屋，该房屋系在第三人土地并由第三人建造完成，原告拥有该房屋所有权。武清区人民法院依据（2013）武民二初字第7594号民事判决书查封了该房屋后，原告才从武清区人民法院了解到该房屋竟然登记在凯立房地产公司名下。后原告向第三人询问得知，第三人与被告凯立房地产公司于2004年10月23日签订协议，将“江东花园”土地及其地上建筑物转让给凯立房地产公司，该协议第五条第七款约定：“对甲方原转让的三户别墅，乙方不负责办理产权手续，其三户今后纳入物业管理，并依规定交纳物业费，由甲方协助”。但原告自入住至今并未有凯立房地产公司和第三人的人员通知办理产权手续，凯立房地产公司也并未向原告收取过包括物业费在内的任何费用。被告凯立房地产公司在明知的情况下，并未通知原告办理产权手续，而是将房屋产权登记在该公司的名下，且没有为该房屋办理销售许可证，直接将诉争房屋占为该公司所有。在原告提出执行异议之时，更是推说不知情，明显是为了清偿债务恶意侵占他人合法所有权。故诉至法院，请求判令：1、请求法院依法确认天津市西青区中北镇江东花园××-×-×××号房屋为原告所有；2、请求法院判令不得对天津市西青区中北镇江东花园××-×-×××号房屋采取强制执行措施；3、诉讼费由被告承担。
被告徐建国辩称，本�诉争房屋系被告凯立房地产公司名下合法财产，原告在我方申请依法查封该房屋时主张房屋为其所有没有事实及法律依据。不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告凯立房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告虽自2003年一直占有使用该房屋，但不一定拥有该房屋。因为凯立房地产公司股权、法定代表人近年来发生多次变更，现在公司也不清楚也无法核实当时转让协议具体情况。之前公司比较富裕，没有重视办理产权证。现公司经济状况不好，诉争房屋作为公司的资产才于今年登记到公司名下。
第三人东姜井村委会述称，原告系第三人东姜井村委会村民，诉争房屋系原告拆迁安置所得。之所以形成本案完全是凯立房地产公司违反协议书约定将不属于其所有的房屋，在未向房管部门进行说明或提供证明材料的情况下办理的产权登记，是凯立房地产公司违反协议约定造成的。因此同意原告的诉讼请求。
经审理查明：
江东房地产公司于1998年6月26日获得天津市规划设计管理局颁发的西青区东姜井村南约35亩用地面积的建设用地规划许可证，准予办理征用划拨土地手续。2000年4月6日江东房地产公司与天津市土地管理局签订了关于“天津市西青区东姜井村南，面积为17714.5平方米，宗地编号为津西青东2000-015号”国有土地使用权出让合同。
原告刘宏山于2003年3月1日与东姜井村委会签订拆迁协议书，约定原告刘宏山以面积为280平方米的两所旧房，加五万元的现金置换江东花园别墅小区26号楼1门的房屋一套。原告刘宏山于2003年12月26日向东姜井村委会交纳五万元现金，注明为“江东花园别墅26-1门房款定金”，东姜井村委会出具了盖有其财务专用章的天津市财政�统一收据一张。原告自拆迁置换该房屋之后，又于2007年年底对外出租该房屋，并且一直以原告的名义为案涉房屋（即上文所称诉争房屋）缴纳水费、电费、取暖费、卫生费等。
2004年10月23日江东房地产公司与凯立房地产公司就将江东房地产公司名下的“江东花园”土地及地上建筑物整体转让给凯立房地产公司达成协议。其中协议转让内容为将位于天津市西青区东姜井村村南的土地使用权，“占地面积17714.5平方米，合26.572亩（以土地证为准）。转让地上建筑（联体别墅及附房）建筑面积8000平方米，其中联体别墅36栋见附图，以及给排水、电力、供热、煤气、有线、通讯等完好配套设施”。另外双方在转让协议书第三部分“双方责任”第五条“甲方责任”第七项中约定“对甲方（即江东房地产公司）原转让的三户别墅，乙方（即凯立房地产公司）不负责办�产权手续，其三户今后纳入物业管理，并依规定交纳物业费，由甲方协助”。
2004年10月29日天津市规划和国土资源局、江东房地产公司、凯立房地产公司签订了“津西青东2000-015地块《天津市国有土地使用权出让合同》补充合同”，协议约定天津市规划和国土资源局同意江东房地产公司交齐全部土地出让金后，将该地块转让给凯立房地产公司，天津市规划和国土资源局为凯立房地产公司换发《建设用地规划许可证》。除因签订本补充合同涉及《出让合同》中的相应条款进行相应调整，其余条款仍按《出让合同》执行。
天津市房地产登记簿查询显示江东花园××-×-×××房屋的权利人为天津市凯立房地产开发有限公司，登记日期为2015年1月30日。
另查明，被告徐建国与被告凯立房地产公司之间存在商品房预售合同纠纷，武清区人民法院作出�发生法律效力的（2013）武民二初字第7594号民事判决书。在申请执行人徐建国与被执行人凯立房地产公司就（2013）武民二初字第7594号民事判决书的强制执行过程中，武清区人民法院将西青区中北镇江东花园××-×-×××号房屋作为被执行人凯立房地产公司的财产予以查封（执行案号为（2014）武执字第1826号）。原告刘宏山依法提起案外人执行异议申请（案号为（2015）武执异字第16号），但法院审查后裁定驳回原告的异议申请。
上述事实，有原、被告陈述，书证等证据材料在案佐证。
本院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系徐建国申请执行凯立房地产公司名下的房屋，因案外人刘宏山对法院查封的登记在被执行人凯立房地产公司名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。所以本案的争议焦点在于，法院查封的案涉房屋是否属于凯立房地产公司的责任财产即凯立房地产公司对该房屋是否享有所有权。或者在凯立房地产公司对案涉房屋享有所有权的情况下刘宏山对法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。分析如下：
关于凯立房地产公司对案涉房屋是否享有所有权的问题。被告徐建国主张案涉房屋登记在被告凯立房地产公司名下，因此房屋所有权属凯立房地产公司。需要指出的是，我国物权法并未采用物权行为无因性原则，即物权行为的效力需要依赖其原因行为是否合法有效。也就是说通过买卖方式继受取得不动产物权的，不仅需向房地产权登记部门办理登记予以公示，还要求不动产买卖双方意思真实、买卖关系合法有效。若买卖合同关系不存在或者买卖关系无效、不生效，则不动产纵已登记，不动产物权也不发生变动。
本案中，案涉房屋已登记在凯立房地产公司名下，判断其对案涉房屋是否享有所有权还需审查其与案涉房屋原土地使用权人、案涉房屋建造者江东房地产公司之间是否存在案涉房屋的土地使用权或者案涉房屋的买卖关系。江东房地产公司与凯立房地产公司签订转让土地使用权协议书虽约定转让内容为东姜井村南土地使用权及地上建筑，但是双方在转让协议书第三部分“双方责任”第五条“甲方责任”第七项中约定“对甲方（即江东房地产公司）原转让的三户别墅，乙方（即凯立房地产公司）不负责办理产权手续，其三户今后纳入物业管理，并依规定交纳物业费，由甲方协助”。原告刘宏山与第三人东姜井村委会均主张该第七项约定已明确把江东房地产公司已转�出去的三户别墅排除在江东房地产公司与凯立房地产公司转让协议内容外。被告凯立房地产公司辩称公司法定代表人、股权发生多次变更，不清楚协议签订当时情况，现在也无法核实。被告徐建国辩称，两公司转让协议书中已转让的三套别墅不明确，并没有指明已转让的三户别墅就是包含案涉房屋。
原、被告及第三人对江东房地产公司与凯立房地产公司土地使用权转让协议的争议点主要为：一、两公司土地使用权转让协议是否约定转让内容不包括已被江东房地产公司转让的三户别墅；二、在协议内容不包括已转让的三户别墅的情况下，案涉房屋是否属于已转让的三户别墅之一。
综合转让协议中转让内容、双方责任的条文可知凯立房地产公司在双方签订转让协议时至少是知晓且认可江东房地产公司协议签订前已转让出三户别墅的行为。虽未明确�出排除已转让的三户别墅包含在江东房地产公司和凯立房地产公司转让范围内，但是从原告刘宏山自2003年置换江东花园××-×-×××号房屋，并于2007年把案涉房屋对外出租至今已有十多年时间，期间被告凯立房地产公司对于原告刘宏山占有使用江东花园××-×-×××号房屋并未提出任何异议，也并没有把该栋房屋纳入其公司开发管理，而是由原告刘宏山为该栋房屋交纳物业费、水电费、暖气费等，足以证明江东房地产公司与凯立房地产公司在土地使用权转让协议中排除了已转让的三户别墅包含双方转让范围内。也能够印证原告刘宏山入住的江东花园××-×-×××号房屋就是江东房地产公司与被告凯立房地产公司土地使用权转让协议中提及的江东房地产公司已转让的三户别墅之一。
既已证明本案案涉房屋（即江东花园××-×-×××号房屋），就是江东房地产公司与被告凯立房地产公司协议中排除转让的三户别墅之一，那么双方就没有转让案涉房屋或案涉房屋土地使用权的意思表示，更没有转让案涉房屋或案涉房屋土地使用权的买卖关系。因江东房地产公司与凯立房地产公司之间不存在买卖案涉房屋或其土地使用权等原因行为，虽然案涉房屋已经登记到凯立房地产公司名下，但该案涉房屋的产权依然不发生变动，凯立房地产公司未取得案涉房屋的所有权，即案涉房屋的实际所有权人仍为江东房地产公司。既然凯立房地产公司未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋就不属于凯立房地产公司的责任财产，法院查封案涉房屋无事实和法律依据，对于原告刘宏山请求法院判令不得对案涉房屋（即天津市西青区中北镇江东花园××-×-×××号房屋）采取强制执行措施的请求，本院予以支持。
关于原告刘宏山主张其于2003年12月26日从第�人东姜井村委会处还迁置换取得案涉江东花园××-×-×××号房屋，拥有该房屋的所有权问题。该案涉房屋由江东房地产公司开发建设，原告置换的案涉房屋的实际所有权人应为江东房地产公司，第三人东姜井村委会只是江东房地产公司的最大股东。虽然原告是向第三人东姜井村委会交的置换房屋差价，第三人东姜井村委会也出具了盖其财务专用章的收款收据，但是从江东房地产公司与凯立房地产公司签订的土地使用权转让协议中可知江东房地产公司已经认可其与原告刘宏山存在的房屋置换协议。发生作为江东房地产公司股东的第三人东姜井村委会向原告刘宏山收取房屋置换差价、出具加盖其财务专用章收据的情形反映出江东房地产公司内部管理的混乱（凯立房地产公司支付给江东房地产公司的江东花园项目转让金也是由东姜井村委会收取，也印证了江东房地产公司内部管理的混乱），但这并不影响其认可的与原告刘宏山存在案涉房屋的房屋置换协议的效力，并且其已经通过第三人东姜井村委会收取房屋置换差价。既然原告刘宏山与江东房地产公司存在房屋置换协议且原告刘宏山已履行腾房并补齐差价的义务，那么江东房地产公司也应及时履行其交付房屋并协助原告刘宏山办理案涉房屋的产权手续的义务。对于原告刘宏山与江东房地产公司房屋置换协议纠纷，因不属于本案审查范围，本院不予审理。因此对于原告刘宏山基于房屋置换协议产生的债权债务关系，要求法院确认案涉房屋为其所有的主张，本院不予支持。
综上，本院依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、停止对天津市西青区中北镇江东花园××-×-×××号房屋的执行；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费7300元，由被告天津市凯立房地产开发有限公司担负。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 王连永
助理审判员 郭建红
人民陪审员 郭玉怀
二〇一六年一月十八日
书 记 员 付长镇
附本判决书引用具体法律条文：
一、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人�执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出判决。