江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜中民四终字第58号
上诉人（原审被告）：李小平，男。
被上诉人（原审原告）：曾根仁，男。
上诉人李小平与被上诉人曾根仁租赁合同纠纷一案，不服江西省丰城市人民法院（2014）丰民二初字第355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2012年3月23日，曾根仁与李小平签订了一份《转让协议》，协议载明：李小平将位于剑邑大道457号门面的君悦宾馆转让给曾根仁经营（包括现有设施、设备、家具、家电等物品），转让费为210000元，租期为五年（从2012年3月24日至2017年3月23日止），租金一年一付，经营期间各种税、费等由曾根仁负担，合同期满曾根仁的相关权利、政府拆迁所赔偿装修费的处理等其他事项。合同签订当日，曾根仁交纳了转让费210000元、一年的租金75000元给李小平，李小平出具了收条。曾根仁也将君悦宾馆的营业执照等作了相应的变更。2012年9月16日，曾根仁接到河洲街道办事处下发的关于沪昆铁路立交桥改造拆迁的宣传单，得知该宾馆已被纳入拆迁范围。2013年3月2日，曾根仁将2013年3月24日至2014年3月24日的租金75000元支付给了李小平。2013年3月25日，曾根仁收到丰城市商贸物流园区沪昆铁路立交桥指挥部的通知，各被征收户需开始签订《房屋征收安置补偿协议》。2014年2月26日，指挥部下发通知拆迁范围内的门面暂停一切租赁行为。2014年4月11日，君悦宾馆门面被订上铁架，宾馆完全无法经营，曾根仁实际租赁君悦宾馆经营的时间为两年。曾根仁认为李小平隐瞒即将拆迁的重大事实，还与曾根仁签订转让协议，骗取曾根仁支付巨额转让费，属于欺诈行为。由于合同无法继续履行，致使曾根仁损失巨大，曾根仁找到李小平协商要求返还转让费，但李小平予以拒绝，特诉至法院。另在审理过程中，原审法院向河洲街道拆迁办调取了君悦宾馆征收补偿评估表和结算单，评估表显示评估是基于基本装修进行评估，未包含家具家电、可移动设施设备本身的估价，曾根仁已从拆迁指挥部领取了宾馆征收补偿款123286元（含附属拆除补偿费8642元、搬迁补偿费1164元、停产停业补偿费2539元、一半装修补偿费110941元）。曾根仁已将宾馆电脑、空调、电视机、热水器、部分被子、床等低价处理，共得款26700元，其中门锁、毛巾架处理得款400元，李小平对曾根仁处分这些财物清单情况无异议。
原审认为：曾根仁、李小平于2012年3月23日签订的《转让协议》系双方的真实意思表示，合同有效，受法律保护。但由于政府的强制征用行为，本案特定标的物不能继续使用，该合同无法继续履行，合同已自动解除。
曾根仁主张李小平隐瞒该门面即将被拆迁的事实与曾根仁签订转让合同属于欺诈，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十五条规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。曾根仁在2012年9月16日获知该宾馆已被纳入拆迁范围，并没有向李小平主张行使撤销权而是继续经营并且在2013年3月2日将第二年的房租交予李小平，曾根仁应是认可该合同继续履行，放弃撤销权；曾根仁也未提供其他证据来证实李小平在签订合同之前已经知道该宾馆会被征用，故李小平不存在恶意欺诈。曾根仁于2012年9月16日接到河洲街道办事处下发的关于沪昆铁路立交桥改造拆迁的宣传单，认为情势发生急剧变迁造成曾根仁的损失，李小平应退还转让费并赔偿其他损失。情势变更是在合同有效成立之后、履行完毕之前，出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果。情势变更须是当事人所不能预见的，且有不可预见之性质。但曾根仁、李小平在协商签订《转让协议》时充分考虑到自然灾害、政府拆迁这些因素，本案不适用情势变更原则。故对曾根仁以李小平存在欺诈和情势变更为由要求李小平返还全部210000元转让费的理由不予支持。
曾根仁、李小平于2012年3月23日所签订的《转让协议》实质上应为转让及租赁协议，双方对租赁协议约定具体详细，但对转让费却没有具体说明。李小平作为君悦宾馆门面的产权所有人，也是君悦宾馆原经营者，曾根仁是租赁君悦宾馆继续经营，曾根仁向李小平支付每年75000元的租金。《转让协议》中约定了租赁过程中出现自然灾害和政府拆迁致合同不能履行的责任分担和装修费补偿分配方案，即对签订协议时宾馆的装修价值与曾根仁在经营过程中对宾馆进行再装修的费用做了平均分配的处理，那么210000元转让费应该未包含装修费用，仅是曾根仁获得君悦宾馆五年的经营权转让费和协议时已有的设施、设备、家具、家电等物品的转让费。由于政府行为使得曾根仁、李小平之间的租赁合同不能继续履行，合同履行不能致使合同自动终止。《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。曾根仁未经营满五年却支付了五年的宾馆经营权费，现合同终止，曾根仁可以要求李小平返还未经营的三年的经营权转让费。但曾根仁、李小平在签订转让协议时没有设施、设备、家具、家电等物品及费用的清单，现在对当时宾馆物品的数量意见也不一致，无法对现存物品进行评估以确定在双方签订协议时家俱家电、设施设备的价格。《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条规定：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”故为维护交易的公平，本案转让费中的经营权费与物品费用应该对半进行分配，即五年的经营权费与物品费用各占210000元的一半即105000元。曾根仁经营了两年，那么应当支付两年的经营权费用42000元，其余三年的经营权费用63000元李小平应该返还给曾根仁。有关物品费用，《转让协议》第八条明确约定清楚了曾根仁有权处理的部分，曾根仁对这些物品作出的处理是合法的，但门锁及毛巾架应属门窗设施不应处理，故处理所得的400元应返还给李小平。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、李小平返还给曾根仁经营权转让费63000元，曾根仁返还给李小平门锁处理得款400元，两项相抵李小平返还给曾根仁人民币62600元，此款限李小平于本判决书生效后10日内付清；二、驳回曾根仁的其他诉讼请求。案件受理费4450元，曾根仁负担3123元，李小平负担1327元。
上诉人李小平不服上述判决，提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决中的第一项判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。理由是：1、原审判决认定事实错误，一审认定被上诉人低价处理的电脑等设备所得款为26700元是错误的，一审认定21万元转让费中由经营权费与宾馆内物品费用各占一半是错误的，没有证据支持该事实认定；2、根据协议第六条“互不赔偿”及第九条装修费各50％，被上诉人领取拆迁补偿款后，一审判决上诉人退还62600元转让费存在重复计算；3、被上诉人获取颇丰，不存在损失，上诉人损失惨重，上诉人为宾馆投入多大55万元之多，且被上诉人仍拖欠被上诉人3个月租金未偿还。
被上诉人曾根仁辩称：一审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉人李小平的上诉，维持一审判决。
本院经审理查明，原审查明事实基本属实，二审对一审查明的事实予以确认。另外，根据一审查明的事实，因争议宾馆被政府纳入拆迁范围，双方签订的《转让协议》已无实际履行的可能，且上诉人与被上诉人对该协议无法履行均无异议，一审判决在被上诉人曾根仁提出了终止《转让协议》的情况下，依法应当终止《转让协议》，判决驳回该项诉讼请求明显不妥。现因上诉人与被上诉人双方均未就该项判决提出上诉，本院依法不予处理。
本院认为，本案争议焦点：1、一审判决认定被上诉人曾根仁处理宾馆电脑、空调等设备所得款为26700元的是否合理、合法的问题；2、一审判决认定21万元转让费由经营权转让费及宾馆内物品转让费各占50％组成是否合理、合法的问题；3、一审判决上诉人退还转让费62600元是否违反《转让协议》第六条之规定，以及该62600元与被上诉人领取的拆迁补偿款是否重复计算的问题。
一、关于一审认定被上诉人曾根仁处理宾馆电脑、空调等设备所得款为26700元的是否合理的问题。根据《转让协议》第八条的约定被上诉人曾根仁有权处理宾馆内电脑、空调等物品，上诉人李小平在一、二审也认可协议中的该约定，上述物品处理价款无论多少均与上诉人李小平无利害关系。一审法院对收购上述物品的证人进行了询问、调查，并根据调查笔录认定被上诉人处理电脑、空调等物品价格为26700元，上诉人李小平也没有提供证据证明上述物品处理所得价款明显低于市场价格。故上诉人李小平主张一审判决认定的宾馆内电脑、空调等设备处理所得款26700元价格错误的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
二、关于一审判决认定21万元转让费由经营权费及宾馆内物品转让费各占50％组成是否合理、合法的问题。本案争议的21万元转让费由当事人双方在《转让协议》中自愿约定，不违反法律规定，但21万元转让费的用途及构成双方在协议中没有约定。一审法院根据《转让协议》中由被上诉人在经营期满后获得宾馆内物品处理权的约定及市场交易习惯，酌定21万元的转让费由经营权转让费及宾馆内物品转让费各占50％组成符合《转让协议》的约定，也不违反法律规定。故上诉人主张一审判决认定的21万元转让费由经营权费及宾馆内物品转让费各占50％组成属认定事实错误的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
三、关于一审判决上诉人退还转让费62600元是否违反《转让协议》第六条之规定，以及该62600元与被上诉人领取的拆迁补偿款是否重复计算的问题。被上诉人曾根仁在本案一审的诉讼请求是因经营期限未满请求退还21万元的转让费，并不是要求赔偿，故不适用双方《转让协议》第六条互不赔偿的约定，且被上诉人曾根仁领取的拆迁补偿款项目中并不包含转让费，故拆迁补偿与本案争议的转让费并不冲突；被上诉人曾根仁按照双方协议约定的5年宾馆经营时间，支付了21万元转让费（其中经营权转让费105000元），因政府拆迁原因，宾馆实际经营时间为2年。扣除2年经营权费42000元后，一审判决上诉人李小平退还剩余3年的经营权转让费62600元（扣除门锁400元），符合《中华人民共和国民法通则》第四条关于公平原则的规定。故上诉人李小平主张一审判决上诉人退还转让费62600元（扣除门锁400元）违反了《转让协议》第六条之规定且与被上诉人领取的拆迁补偿款重复计算的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人李小平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 刚
代理审判员 黄泰文
代理审判员 李星宇
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 罗武平