贵州省江口县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江民初字第41号
原告李世菊，女，住贵州省遵义市。
委托代理人龙某某，贵州驰铭律师事务所律师。
被告江口民众房地产开发有限责任公司
法定代表人雷某某，该公司经理。
原告李世菊诉被告江口民众房地产开发有限责任公司（以下简称民众房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年01月06日受理后，依法适用简易程序于2013年02月27日上午9时00分公开开庭进行了审理。经本院传票传唤，原告李世菊及其委托代理人龙某某到庭参加了诉讼，被告民众房开公司法定代表人未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2008年7月6日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告开发位于江口县双江镇盐柳街的第2幢二层商用商品房A轴至G轴，建筑面积2383.71平方米，每平方米3800元，总价9058098元；2008年11月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于江口县双江镇盐柳街2号楼一层门面商品房（7-8、22-26号）共八间门面，建筑面积478.9平方米，每平方米7800元，总价3735420元，原告已经向被告支付购房款690万元，并依法在江口县住建局办理了商品房预售备案手续。据此，提出诉讼请求：一、依法判令被告继续履行与原告分别于2008年7月6日、2008年11月5日签订的两份《商品房买卖合同》，并依法责令被告为原告办理房屋所有权证及土地使用证；二、依法判决被告承担逾期为原告办理房屋所有权证及土地使用证以及逾期交付房屋的违约损失50万元（计算至办证完成之日止）。原告为支持自己的主张在庭审中提交了下列证据：
一号证，商品房买卖合同两份，拟证明：2008年7月6日原告与被告签订商品房买卖合同1份，约定原告购买被告开发的位于江口县双江镇盐柳街的第2幢二层商用商品房A轴至G轴，建筑面积2383.71平方米，每平方米3800元，总价9058098元；2008年11月5日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于江口县双江镇盐柳街2号楼一层门面商品房（7-9号，22-26号八间门面），建筑面积478.9平方米，每平方米7800元，总价3735420元
二号证，收款收据一份，拟证明：2008年11月6日，原告已经向被告支付购房款690万元。原告已经履行了合同主要的付款义务，依法享有合同权利。
三号证，《房屋所有权转移（预购商品房）预告登记申请登记表》一份，江口县房产事业局商品房预售备案通知书9份；拟证明：2009年7月23日原告向被告购买位于江口县双江镇盐柳路南段的商业用房2号楼1-22、23、24、25，1-7、8、9，在江口县住建局办理了商品房预售备案登记手续；2010年12月15日原告向被告购买位于江口县盐柳路南段的商业用房2号楼1-26、2-1，在江口县住建局办理了商品房预售备案登记手续；原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，依法应当继续履行。
四号证，贵州省服务业统一发票一份、贵州省行政事业收费通用票据一份；拟证明原告已缴纳办理商品房预售备案登记手续的相关费用。
五号证，协议一份；拟证明：2010年12月15日，原被告签订协议一份，约定：原、被告于2008年7月6日签订的商品房买卖合同中约定的第2幢二层商用商品房（建筑面积2383.71平方米），原告已支付580万元，鉴于被告需要收回该商品房，被告需要退换原告180万元购房款，余下的400万元从被告出售该商品房的售房按揭款中优先支付；被告未按照协议约定退还原告180万元购房款，被告至今未达到原告退还其所售商品房之付款条件，且该商品房之预售备案登记至今未解除，据此，本协议原、被告均未履行。
经庭审举证、质证，对原告所提交的上述五份证据，其内容客观真实，来源合法，且与本案有关联性，能证实本案相关事实，本院依法予以采信。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
被告将其已取得预售许可的房屋于2008年7月6日与原告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告开发的位于江口县双江镇盐柳街第2幢二层商用商品房A轴至G轴，建筑面积2383.71平方米，每平方米3800元，总价9058098元，2008年11月6日原告按合同约定向被告支付了购房款580万元，余款325.8098万元于交房之日付清。该房定于2010年5月30日前经验收合格后交付原告使用，逾期交房按每日向原告支付已付房价款的万分之一违约金。2010年12月15日该合同中约定的房产在江口县住房和城乡规划建设局办理了预售备案登记时登记在李世菊名下。2008年11月5日，原告与被告再次签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于江口县双江镇盐柳街的2号楼一层门面商品房（7-8、22-26号）共八间门面，建筑面积478.9平方米，每平方米7800元，总价3735420元。2011年11月6日经原、被告双方协商，原告按合同约定向被告支付购房款110万元，约定2010年5月30日前交付原告使用，逾期交房按每日向原告支付已付房价款的万分之一违约金，并依法在江口县住建局办理了商品房预售备案手续。2010年12月15日，原告与被告签订《协议》一份，约定：原告与被告于2008年7月6日签订的《商品房买卖合同》中约定的第2幢二层商用商品房（建筑面积2383.71平方米），原告已经支付580万元，鉴于被告需要收回该商品房，被告需退还原告180万元购房款，余下的400万元从被告出售该商品房的按揭款中优先支付。至本案庭审终结时止，被告未按照《协议》约定履行，该商品房之预售备案登记至今未解除。
本院认为：被告将其已取得预售许可的房屋分别于2008年7月6日、2008年11月5日与原告签订《商品房买卖合同》，该合同中对房屋面积、价款、交房时间，违约责任等达成一致意见，体现了双方真实意思，应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告已履行合同约定的付款义务，向被告支付了690万元购房款，并在江口县住房和城乡规划建设局进行了商品房预售备案登记，按照合同约定已全面履行了自己的义务，从而享有在2010年5月30日前接受交付房屋的权利。但被告民众房开公司并未按合同约定向原告李世菊交付房屋，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《商品房销售管理办法》第三十条第一款“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”之规定，原告李世菊请求被告民众房开公司继续履行合同，按合同约定为其办理房屋所有权证及土地使用权证，并承担逾期交房的违约责任，本院予以支持。关于违约金计算问题，在2008年7月6日原被告签订的《商品房买卖合同》中，原告李世菊已向被告民众房开公司支付购房款580万元，按照双方当事人在合同中明确约定的出卖人逾期交房违约责任，被告民众房开公司应从交付房屋最后期限（2010年5月30日）的次日起按日向原告李世菊支付已交房价款万分之一的违约金，计算至房屋实际交付之日止；在2008年11月5日原、被告签订的《商品房买卖合同》中，原告已向被告民众房开公司支付购房款180万元，按照合同约定的出卖人逾期交房违约责任，被告民众房开公司应从交付房屋最后期限（2010年5月30日）的次日起按日向原告李世菊支付已交房价款万分之一的违约金，计算至房屋实际交付之日止。但原告直接请求判令被告支付50万元违约金，不符合约定，本院不予支持。
关于2010年12月15日原、被告之间签订《协议》问题，从涉案协议的约定内容来看，该协议约定被告为收回第2幢二层商用商品房。对原告已支付的580万元购房款，承诺退还原告180万元购房款，余款400万元从售房按揭款中优先支付。该约定应视为一个附生效条件的民事法律行为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件生效时生效”被告应退还原告180万元购房款后，双方之间的约定方产生效力，否则一旦认定该协议一经签订，不管被告是否履行付款义务，则原告必须将购买的商用商品房退还给被告，不利于保护原告的合法权益。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则”之规定，原告在被告未先行履行自己义务的情况下，请求不履行该协议的主张本院予以支持。故此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《商品房销售管理办法》第三十条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江口民众房地产开发有限责任公司继续履行与原告李世菊于2008年7月6日、2008年11月5日签订的两份《商品房买卖合同》，并按合同约定由被告江口民众房地产开发有限责任公司为原告李世菊办理房屋所有权证及土地使用权证。
二、驳回原告李世菊要求被告江口民众房地产开发有限责任公司支付50万元违约金的诉讼请求。
案件受理费78650元，减半收取39325元，由被告江口民众房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
审判员 杨小忠
二〇一三年三月二十五日
书记员 周熙然