陕西省紫阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）紫民初字第00115号
原告覃某某，女，生于陕西省紫阳县，汉族，农民。
委托代理人权某某，男，生于陕西省紫阳县，汉族。系原告丈夫匡某寿单位同事。
被告匡某某，男，生于陕西省紫阳县，汉族，农民。
委托代理人匡某，男，生于陕西省紫阳县，汉族，教师。系被告匡某某之兄。
原告覃某某与被告匡某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月9日受理，于2013年6月5日公开开庭审理了本案。原告覃某某及其委托代理人权某某、被告匡某某及其委托代理人匡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃某某诉称：2009年1月1日原告与被告匡某某签订买卖房屋及转包土地协议书，协议约定：“卖方（原告）的房屋及包产地、自留山、荒山、护庄林等一切转卖给买方（被告），共计定价25，000元。”。付款时间为首付1，000元，被告可以入住房屋。2009年付款15000元，2010年农历6月30日全部付清。同时协议还约定：“土地及荒山四界、房屋契约待钱全部付清尚且履行”。协议签订时，被告支付了1，000元，原告按照约定交付房屋让被告入住，此后被告不按照约定时间付款，到约定的最终付款时限，被告分多次才又支付了7，000元，原告多次与被告联系并面谈两次未果，于是，原告于2011年3月10日通过邮政快递书面通知被告要求解除合同，返还房屋，但被告接到通知后通过电话谩骂原告，拒不腾出房屋。综上所述，被告不讲诚信，严重违约，现根据《合同法》的有关规定起诉，要求解除与被告的合同；判令被告返还房屋，并支付违约金3，000元；本案诉讼费由被告负担。
被告匡某某辩称：一、原告起诉所称付款金额与付款期限与事实不符。签订协议时，被告支付1，000元首付款，后交现金2，000元，2010年4月交现金5，000元。因被告要外出打工，经与原告丈夫匡某寿、执笔人匡某华商量，匡某寿同意被告将钱汇到匡某华的女儿匡某琼的账户上。后匡某寿又同意将付款期限延长至2010年农历年底。被告于2010年6月28日汇款5，000元，被告的哥哥匡某于2010年农历腊月26日交匡某华现金5，500元，2010年农历腊月28日被告又汇款5.500元，被告已交清全部价款。而且原告也从来没有联系被告要求解除合同。二、双方签订的协议合法、有效，应当继续履行。原告还存在违约行为，只交付了一间堂屋，还把承包土地转让外村人员，拖欠村组公路集资款3，500元。原告言而无信，借故毁约，请人民法院驳回原告的诉讼请求。
原告提供了下列证据材料：1.原告身份证复印件。用以证明原告的身份。2.宅基地使用证。用以证明原告对所出卖的房屋的具有合法产权。3.原告与被告2009年1月1日签订的买卖房屋及转包土地协议书。用以证明原告与被告签订房屋买卖合同的事实。4.解除协议通知及EMS详情单。用以证明原告已经通知被告要求解除合同。
被告匡某某提供了下列证据材料：1.原告与被告2009年1月1日签订的买卖房屋及转包土地协议书。用以证明原告与被告签订房屋买卖、转包土地合同的事实。2.原告丈夫匡某寿与被告谈话录音磁带1盒。用以证明原告同意延长付款期限至2010年农历年底。3.邮政储蓄银行汇款收据2张，金额分别为5，500元、5，000元。用以证明被告于2010年6月28日、2011年1月31日分别给原告汇款5，000元、55，00元。4.原告丈夫匡某寿2010年6月28日给被告所发手机短信2条内容的打印件。用以证明原告已经收到被告汇款。5.解除协议通知。用以证明原告在此前并未与被告联系。6.匡某的书面证言。用以证明被告通过匡某于2010年腊月26日向匡某华交付现金6，500元。7.新房村二组组长ＸＸ平的书面证明。用以证明原告未交纳村组公路集资款3，500元。
本院依职权调取了本院（2012）紫民初字第00418号原告覃某某与被告匡某某房屋买卖合同纠纷一案审判笔录中证人匡某华的证言（见案卷P15-P16、P36-P38）。
对原告提供的证据，被告均无异议；对被告提供的证据，原告均无异议；对本院调取的证人匡某华的证言，原、被告均无异议。
对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4，被告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据7，以及本院调取的证人匡某华的证言，双方均无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。对被告提供的证据6，因匡某作为被告的委托代理人，不能再以证人身份作证，其证据形式不符合法律规定，本院不予采纳。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的证据，认定下列事实：2009年1月1日原告与被告签订买卖房屋及转包土地协议书，约定原告将土木结构房屋两间出卖给被告，并将包产地、自留山、荒山、护庄林等“转包”给被告，共计作价25，000元；被告分期付款，首付1，000元，被告可以入住房屋，2009年付款15，000元，2010年农历6月30日全部付清。同时协议还约定：“土地及荒山四界、房屋契约待钱全部付清尚且履行”。协议签订时，被告支付了首付款1，000元，原告按照约定交付堂屋一间让被告入住，后被告又交付原告现金2，000元。因被告外出务工，经与原告丈夫匡某寿协商，匡某寿同意被告将转让款汇款到匡某华女儿匡某琼的银行账户后由匡某华转交。被告于2010年6月28日通过邮政储蓄银行汇款5，000元，匡某华将此款转交原告。被告后经与匡某寿协商，匡某寿同意将付款期限延长至2010年农历年底。被告的哥哥匡某于2010农历腊月26日交付匡某华现金6，500元要求转交原告，匡某华于当日将钱款交付原告覃某某时，原告以被告付款逾期为由拒收。被告于2010年腊月28日（2011年1月31日）通过邮政储蓄银行汇款5，500元给匡某华以支付原告房价款，因此前原告拒收，所以匡某华未再将此款转交原告。原告于2011年3月10日向被告邮寄通知，要求解除双方之间的协议。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：一、原、被告之间土地承包经营权流转类型认定问题，即原、被告之间土地承包经营权流转类型是转包还是转让？二、原、被告之间的房屋买卖合同是否生效？关于焦点问题一，本院认为，转包是指土地承包经营权人把自己承包期内承包的土地，在一定期限内全部或者部分转交给本集体经济组织内部的其他农户耕种；而转让是指承包方将未到期的土地承包经营权全部或者部分一次性转移给第三方，原承包关系消灭，由发包方与与第三方重新签订新的承包合同。从本案原被告签订合同的目的、交易习惯和双方真实意思表示来分析，双方之间的合同属于当地农村“卖房子搭地”的交易方式，即原告将房屋出卖与被告，同时将土地承包经营权、林地承包经营权一次性转让给被告，所以原、被告之间签订的协议虽名为“转包土地协议书”，但是原、被告之间土地承包经营权流转内容符合转让的特点，其流转类型应属于转让，由于未经发包方同意，其违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条的规定，故双方土地承包经营权转让合同部分的内容应为无效。关于焦点问题二，本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同部分的内容，由于农村房屋的土地使用权属于宅基地使用权，在用地条件方面受到《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的管理和条件限制，办理审批手续应当由乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准，所以农村房屋买卖合同的效力取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权，虽然被告与原告属于同一集体经济组织成员，被告符合取得宅基地使用权的条件，但依照《中华人民共和国最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》的第九条的规定，当事人在一审法庭辩论终结前仍未办理批准、登记手续，人民法院应当认定该合同未生效。所以原、被告之间订立的房屋买卖部分的合同仍未生效，原告要求与被告解除合同并返还房屋的诉讼请求，本院应予以支持；对被告已经支付原告的价款，原告也应返还被告。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原、被告之间的土地承包经营权转让合同无效，对无效部分内容涉及的违约金约定内容也无效，且房屋买卖部分合同未生效，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国和合同法》第四十四条第二款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款、《中华人民共和国最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条的规定，判决如下：
被告匡某某于本判决生效后十五日内返还原告覃某某土木结构房屋二间。原告覃某某于本判决生效后十五日内返还被告匡某某价款8，000元。
驳回原告覃某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原告覃某某负担50元，被告匡某某负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 叶作毅
审 判 员 孙 华
人民陪审员 王永富
二〇一三年七月四日
书 记 员 龚世琼
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：
双方当事人的姓名、住所；
流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；
流转的期限和起止日期；
流转土地的用途；
双方当事人的权利和义务；
流转价款及支付方式；
违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）
第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。