重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终402号
上诉人（原审被告）：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地重庆市江北区建新东路243号3栋6-3，统一社会信用代码915001055721011811。
法定代表人：赖义福，该公司总经理。
委托代理人：何守兵，重庆元炳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：垫江县东方新天地业主委员会，住所地重庆市垫江县桂溪镇牡丹大道东方新天地小区。
负责人：孙金虎，该业委会主任。
委托代理人：王龙飞，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。
上诉人重庆凯逸物业服务有限公司（以下简称凯逸物业公司）因与被上诉人垫江县东方新天地业主委员会（以下简称东方新天地业委会）不当得利纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2016）渝0231民初5195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人凯逸物业公司上诉请求撤销一审判决，改判驳回东方新天地业委员全部诉讼请求。事实和理由：1、东方新天地业委会没有独立的民事权利能力，对外不能承担民事义务，不是独立的民事主体，其原告主体资格不适。2、本案已超过诉讼时效。3、案外人进入物业服务小区设立广告牌，增加了凯逸物业公司的管理成本，其缴纳的入场费，应归凯逸物业公司所有。
被上诉人东方新天地业委会辩称：东方新天地业委会经相关行政主管部门备案登记，系合法的民事主体；案外人租用东方新天地小区公共设施设立广告牌，其收入应归全体业主所有。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
上诉人东方新天地业委会向一审法院起诉请求：凯逸物业公司退还东方新天地全体业主广告摊位租金39349.32元及利息（利息从2013年6月9日按年利率24%计算至付清时止）。
一审法院认定事实：2013年1月，凯逸物业公司与案外人重庆吉冠房地产开发有限公司签订《“东方新天地”项目前期物业服务协议》，约定将垫江县“东方新天地”小区物业服务交由凯逸物业公司管理。
之后，案外人重庆南国鼎峰装饰工程有限公司与凯逸物业公司签订《垫江县东方新天地小区广告合作协议》，约定凯逸物业公司将东方新天地小区内的广告场地租赁给案外人作广告宣传，广告张贴时间为2013年6月20日至2015年6月19日。凯逸物业公司于2013年6月9日收案外人支付的小区入场费计人民币75000元，同时案外人缴纳入场费押金2000元和出入证费1000元。
2014年7月8日，因凯逸物业公司与小区业主发生纠纷，业主不允许摆放宣传广告，合同无法履行。重庆南国鼎峰装饰工程有限公司起诉要求判决解除双方签订的《垫江县东方新天地小区广告合作协议》，并要求凯逸物业公司返还租赁费用35650.68元，退还押金2000元和出入证费1000元。2014年11月5日，一审法院作出(2014)垫法民初字第03239号民事判决，判决由凯逸物业公司返还重庆南国鼎峰装饰工程有限公司2014年7月8日至2015年6月19日的场地租金35650.68元并退还押金2000元和出入证费1000元。凯逸物业公司不服上诉。2015年10月16日，重庆市第三中级人民法院作出（2015）渝三中法民终字第01133号民事判决，判决维持一审法院(2014)垫法民初字第03239号民事判决。之后凯逸物业公司履行了判决义务，返还了重庆南国鼎峰装饰工程有限公司场地租金35650.68元，退还押金2000元和出入证费1000元，共计38650.68元。
另查明，东方新天地业主委员会于2014年8月27日成立并备案登记。凯逸物业公司在收取重庆南国鼎峰装饰工程有限公司的场地租金时，未向小区业主进行公示，在小区业主委员会成立后亦未向业主委员会通告收取广告费事宜。东方新天地业主委员会于2016年10月28日向一审法院档案部门调取了重庆南国鼎峰装饰工程有限公司诉凯逸物业公司返还其广告租赁费用一案的相关证据。
一审法院认为，业主委员会是由物业管理区域内的业主选举产生，代表业主行使共同管理权的一种特殊形式，代表了小区业主利益的民间组织。因此，本案东方新天地业主委员会代表垫江县东方新天地全体业主行使权利，具有相应的法律主体资格且符合民事诉讼的受理条件，故对凯逸物业公司辩称东方新天地业委会主体不适格的请求，不予以采纳。
《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，基于上述公共区域内设立广告所取得的收益依法应当属于全体业主共有。
因收取的广告费用并不属于物业合同中约定的物业服务支出，凯逸物业公司在无业主委员会或者全体业主的同意的情况下，无权擅自使用该广告费用，故对东方新天地业委会返还广告费用的请求，予以支持。因凯逸物业公司实际收取的广告费为39349.32元，该费用应当返还东方新天地业委会。凯逸物业公司占用该广告费用获得了相关收益，可从实际获得次日起按人民银行同期同类贷款利率计算至付清时至。
凯逸物业公司称支出的诉讼费、管理费应从中予以扣除，因其诉讼费系由法律对败诉方或者不诚信方的费用负担规定，其本可以通过积极协调或主动履行债务而产生无必要的成本支出，因此，该费用应由凯逸物业公司自行承担。至于管理费用，凯逸物业公司未举证证明为管理广告牌的设立而导致的管理成本增加的证据，再次其与业主委员会及业主亦无相关的约定，故其请求扣除管理费的意见，不予以采纳。
本案是否超过诉讼时效的问题，因凯逸物业公司收取广告费并未向业主委员会或全体业主进行公告或告知其收到费用的具体情况，故即便业主在2013年7月8日发生争议亦不能以此认定其知道权利受侵害。东方新天地业委会于2016年10月28日查询到相关资料，确定了凯逸物业公司获得不当得利的具体金额，因此，该诉讼时效应当从2016年10月29日起计算两年。东方新天地业委会于2016年11月21日提起诉讼，未超过诉讼时效。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：
一、由凯逸物业公司在本判决生效后十日内支付东方新天地业委会广告费39349.32元及利息（利息从2013年6月10日起按人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止）。
二、驳回东方新天地业委会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费784元，依法减半收取392元，由凯逸物业公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。东方新天地业主委员会是由垫江县东方新天地全体业主依法选举产生的自治组织，并在行政主管部门备案登记，系合法的民事主体，其原告诉讼主体资格适格。凯逸物业公司关于东方新天地业委会诉讼主体资格不适格的上诉理由不能成立。
《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，绿地以及其他公共场所、公用设施，属于业主共有。凯逸物业公司将东方新天地的公共场所租赁给他人。获得的租金，属于使用不动产所产生的孳息，理应归属于不动产物权人即东方新天地全体业主所有。凯逸物业公司没有证据证明东方新天地全体业主同意凯逸物业公司对外出租公共场所所得收益归该公司所有，故凯逸物业公司占有本案讼争租金构成不当得利。一审判决凯逸物业公司将租金返还给东方新天地全体业主，符合法律规定。凯逸物业公司的该项上诉理由不能成立。
诉讼时效从当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起算。凯逸物业公司收取本案讼争租金并未告知东方新天地业主委员会或全体业主，故本案诉讼时效不能从凯逸物业公司收取租金之日起算。现有证据表明，东方新天地业委会于2016年10月28日才得知凯逸物业公司获得租金的具体金额，因此，本案诉讼时效应当从2016年10月29日起计算。东方新天地业委会于2016年11月21日提起诉讼，未超过诉讼时效。
综上所述，上诉人凯逸物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费784元，由上诉人重庆凯逸物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄镝鸣
审判员 王 利
审判员 蔡 伟
二〇一七年三月二十日
书记员 赵许梅