山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终1368号
上诉人（原审原告）：恽小英，女，1963年5月21日出生，汉族，住江苏省常州市新北区。
被上诉人（原审被告）：山东乳山嘉润实业有限公司，住所地山东省乳山市滨海新区旅游度假区。
法定代表人：戚纪伟，董事长。
被上诉人（原审被告）：上海临江控股（集团）有限公司，住所地上海市中山南路865号。
法定代表人：谈意道，经理。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：于乐胜，乳山信誉法律服务所法律工作者。
上诉人恽小英因与被上诉人山东乳山嘉润实业有限公司（以下简称“嘉润公司”）、上海临江控股（集团）有限公司（以下简称“临江公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2016）鲁1083民初3554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恽小英上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持恽小英的诉讼请求。事实和理由：1.嘉润公司、临江公司至今未办理案涉房屋所有权证，导致恽小英无法办理抵押贷款，恽小英要求解除房屋买卖合同，应得到支持。一审认为只要嘉润公司、临江公司具备了办理房屋权属证书的条件，无论经过多长时间购房者均不可要求解除合同，系对司法解释规定的错误理解；2.一审过程中，嘉润公司提交的颁发时间为2017年3月13日编号为鲁（2017）乳山市不动产权第0001893号不动产权证书（以下简称“1893号不动产权证书”）是虚假的，一审认定事实有误；3.双方在商品房买卖合同约定的房屋面积为78.62平方米，而房管局登记为82.25平方米，面积误差比绝对值超出3%，恽小英有权解除合同；4.本案一审适用简易程序，应在3个月内审结，但一审审理期限达9个月，严重超审限。
嘉润公司、临江公司辩称，1.双方签订的商品房买卖合同合法有效，应得到履行。恽小英未向嘉润公司支付购房余款454696元，存在违约行为，无权要求解除案涉房屋买卖合同。
2016年8月24日，恽小英向一审法院起诉请求：1.解除其与临江公司、乳山城基置业有限公司（以下简称“城基公司”）于2015年8月13日签订的商品房买卖合同；2.嘉润公司、临江公司退付购房款169487元、贷款保证金5400元并给付利息20000元（以已交纳的购房款、税费等为基数自2015年6月29日起至判决生效之日止按银行同期同类贷款利率计算）。
一审法院认定事实：城基公司已被嘉润公司吸收合并，城基公司的债权债务由嘉润公司承继。
2015年7月21日，恽小英与城基公司、临江公司签订了商品房买卖合同一份，约定，恽小英购买位于乳山市银滩旅游度假区长江路588-1号1A-215号房产，购房款618783元。合同中关于付款方式及期限约定：买受人按下列第2种方式按期付款：1、一次性付款。2、分期付款。3、其他方式：2015年5月30日支付定金5000元，2015年6月2日支付45000元，2015年8月20日支付268783元，剩余300000元办理银行按揭贷款；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2，……”。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，……；出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、……；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理初始登记的资料报送到产权登记机关。在商品房办理初始登记后90日内，向产权登记机关申请办理转移登记。如因出卖人的责任，未能在规定期限内申请初始登记，以及买受人不能在约定的期限内申请转移登记的，双方同意按下列第2种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同补充协议第二条约定：房屋交接时买受人还应同时交纳下列款项：1、住房专项维修资金按《乳山市住宅专项维修资金管理暂行办法》规定执行。2、办理产权证契税（按总房价的3.0%交纳）。3、办理产权证过程中所需的其他费用。关于交房期限，双方当事人在合同附件三中约定，出卖人实际把该房屋交付给买受人的时间：1、买受人选择一次性或者分期付款方式的，房屋交付时间为买受人全部房款支付给出卖人的第二天。2、选择银行贷款付款方式的，房屋交付时间为买受人选择的按揭银行把所贷金额房款划款到出卖人账户后的第二天。
恽小英向城基公司支付款项如下：2015年5月30日付定金5000元，2015年6月6日支付购房款69087元，2015年28月12日支付购房款90000元，2015年6月13日支付担保费5400元。
诉讼中，嘉润公司、临江公司提交了房屋交付确认书，主要内容为：恽小英购买的滴水湾国际养生堂1A-215号房屋交付手续办理完毕，落款时间为2015年12月26日，恽小英需要支付的费用：契税18563元、办理土地证费用105元，有线电视费300元、宽带200元，维修基金：2334元。嘉润公司、临江公司另提交一份确认函，内容为：恽小英拥有的银滩长江路588-1号1A-215号房屋，已完成法定的交付手续，现将房屋委托于乳山莱茵豪生酒店管理有限公司经营管理。具体事宜详见恽小英与乳山莱茵豪生酒店管理有限公司经营管理签订的委托经营管理合同。经质证，恽小英对房屋交付确认书和确认函的真实性没有异议，但主张虽然其接受了房屋，但嘉润公司、临江公司存在严重违约行为。
嘉润公司、临江公司提交国有土地使用权证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，拟证实嘉润公司开发建设的房产项下土地为商业出让用地，经审核用地项目、建设工程符合城乡规划要求，建设工程符合施工条件。嘉润公司、临江公司另提交威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，拟证实嘉润公司开发的商品房经建设单位组织综合验收合格，准予备案。恽小英对上述证据的真实性没有异议，但主张其不能证实嘉润公司、临江公司可以为恽小英办理产权登记。
嘉润公司、临江公司提交1893号不动产权证书，拟证实其已经办理了案涉房产所属楼房的大产权证书，可为恽小英办理房屋所有权证书。恽小英主张，据了解嘉润公司、临江公司不具备为恽小英办理产权证书的条件，该不动产权证书记载的土地面积。使用期限与商品房买卖合同中记载的不一致；权利人记载为城基公司，该公司早已经更名为嘉润公司，故对该份证据的真实性无法确认；即使该份证据真实，根据合同约定，嘉润公司、临江公司严重超出了办证期限，恽小英要求解除合同符合法律规定。
另查，对于恽小英未以办理银行按揭贷款的方式支付剩余购房款的问题，恽小英称按照合同约定其支付首付款后，剩余购房款用银行按揭贷款的形式支付，但是城基公司告知恽小英，因城基公司为其办理虚假的贷款证明被银行发现，故不能办理贷款。嘉润公司称因恽小英没有依据合同付清购房款，首付款至今没付清，所以无法办理按揭贷款。
一审法院认为，恽小英与城基公司、临江公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应严格按合同约定履行义务。城基公司已被嘉润公司吸收合并，故恽小英与城基公司之间的债权债务应由嘉润公司承受。
本案争议的主要焦点是恽小英以嘉润公司、临江公司无法办证为由要求解除案涉商品房买卖合同的主张能否成立。首先应当确定商品房交付的起算日期，双方对此存在争议。双方签订的商品房买卖合同第八条及补充协议第三条均涉及房屋交付问题。补充协议作为主合同的组成部分，具有同等效力，应补充协议的约定确定商品房交付日期。双方该补充协议中约定，当事人选择的是银行按揭贷款方式支付剩余购房款，房屋的交付日期应是“把所贷金额房款划款到出卖人账户后的第二天”。根据查明事实，恽小英并未办理银行贷款，所以商品房的具体交付日期无法确定。合同第十五条约定，办理房产初始登记材料的期限应是在商品房交付使用后60日内，办理产权转移登记应在商品房办理初始登记后90日内。由于关键因素“商品房交付日期”无法确定，导致产权转移登记的具体日期就无法确定。故恽小英以逾期办证为由解除合同缺乏事实和法律依据，而导致此结果产生的根本原因系恽小英未按合同约定履行付款义务。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。具体到本案，合同第十五条约定，如因出卖人原因逾期办证，买受人不退房。此条款属于格式条款，排除了恽小英作为买受人在嘉润公司、临江公司逾期办证时所享有的退房的权利，故该条款无效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖司法解释”）第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据该规定，买受人可以请求解除合同的条件有三个：逾期办证超过一年、由于出卖人原因、导致买受人无法办理房屋所有权登记。具体到本案，“逾期办证超过一年、由于出卖人原因”这两个条件已经具备，但却不具备“导致买受人无法办理房屋所有权登记”这一条件，因为嘉润公司、临江公司提交的证据证实其已具备为恽小英办理产权转移登记的条件，而这也是履行商品房买卖合同的关键所在，出卖人交付商品房并协助办理产权登记才能使得买受人达到商品房买卖的主要目的。嘉润公司、临江公司虽然存在逾期办证的违约行为，但是已经具备了为恽小英办理产权登记的条件，在此情况下，恽小英可以要求嘉润公司、临江公司承担逾期办证的违约责任，而恽小英要求解除商品房买卖合同无法律依据，不予支持，其要求嘉润公司、临江公司退还购房款、担保金并承担相应利息的诉讼请求，自然亦不成立。同时，恽小英提交的单据可以证实其向嘉润公司支付的购房款为164087元，与其诉讼中所主张的169487元不相符。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回恽小英要求解除与嘉润公司、临江公司于2015年8月13日签订的商品房买卖合同、退付购房款169487元、贷款保证金5400元并支付利息的诉讼请求。案件受理费2099元，保全费1575元，由恽小英负担。
本案二审期间，因恽小英对嘉润公司、临江公司于一审中提交的1893号不动产权证书的真实性有异议并主张存在5325号不动产权证书，本院至乳山市国土部门调查了案涉房屋所在楼房的不动产权登记情况，该部门提供的登记信息显示，2017年3月13日、5月23日国土部门为城基公司办理了1893号、5325号不动产权证书，1893号不动产权证书标注已作废。嘉润公司、临江公司主张，2017年3月国土部门办理了1893号不动产权证书，但同年4月份乳山市人民政府进行工作检查时发现嘉润公司为办理不动产证书所提供的基础设施配套费等减免证明已过期，要求进行整改，嘉润公司重新向相关部门申请基础设施配套费减免并于同年5月18日获得相关部门的批复，故国土部门收回1893号不动产权证书并重新办理了5325号不动产权证书。
恽小英提交署名为钱锐的便条一份，主要内容是：“送全套家具家电……，文总同意帮忙做单身贷款”。拟证实销售商总经理文南同意帮助恽小英做单身贷款，因未办理产权证件贷款未成。经质证，嘉润公司、临江公司对该证据的真实性有异议，且钱锐系作为销售商的人员与恽小英约定如何办理贷款，与嘉润公司、临江公司无关。
另查，双方在商品房买卖合同中约定，商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意采取“多退少补”的方式处理。
再查，一审法院于2016年8月24日受理本案并适用简易程序，诉讼过程中变更为适用普通程序进行审理。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，恽小英与城基公司、临江公司签订商品房买卖合同，约定，恽小英应于2015年8月20日前给付购房款318783元，其余购房款30万元恽小英需通过贷款方式给付。城基公司、临江公司应于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付恽小英，同时双方在补充协议中对于交房期限中明确，以银行贷款方式给付房款的，交房时间为所贷款项给付城基公司、临江公司后的次日。上述约定表明，城基公司、临江公司交付房屋前，恽小英需给对全部购房款。恽小英至今仅给付16万余元的购房款，虽然双方对于恽小英因何种原因未能办理房贷各执一词，但是恽小英未按约给付除需贷款外的房款是不争的事实，城基公司、临江公司对于恽小英要求交房享有先履行抗辩权。双方于2015年12月26日办理了交房手续，应视为嘉润公司、临江公司放弃该先履行抗辩权，同意将房屋交付恽小英，双方的房屋交付时间应确定为2015年12月26日。
基于上述房屋交付时间及城基公司、临江公司将办理初始登记资料报送产权登记机关的时间，结合《城市房地产开发经营管理条例》的规定，城基公司、临江公司应于2016年3月26日前协助张晓青办理房屋产权登记。城基公司已由嘉润公司吸收合并，嘉润公司应承受城基公司的债权债务。双方在商品房买卖合同中约定，如因城基公司、临江公司的原因逾期办证，恽小英不退房。城基公司、临江公司在出卖房屋时对众多购房者普遍设定该条款，亦未作出特别的提示和说明，可以认定该条款属于格式条款，其排除了恽小英作为买受人在嘉润公司、临江公司逾期办证时所享有的合同解除权，应属无效。嘉润公司、临江公司未按照合同约定期限使得案涉房屋达到办理产权登记的条件，构成违约，应承担违约责任。双方未在合同中约定嘉润公司、临江公司逾期办理产权登记行使解除权的条件，则本案中需要考量的问题是：嘉润公司、临江公司逾期办理产权登记是否达到恽小英行使法定解除权的条件。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……，（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，……；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到商品房买卖合同案件中，商品房买卖司法解释第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。可以看出，如果房屋出卖人合同约定的期限内未履行协助买受人办理房屋权属证书的义务，买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任，而如果房屋出卖人在被允许推迟履行的合理期限内如期限届满后一年仍未履行，则构成根本违约，买受人的合同目的不能实现时可以请求解除合同。本案中，嘉润公司、临江公司应于2016年3月26日前协助恽小英办理房屋权属证书，从查明事实看，无论何种原因导致先后存在1893、5325号两份不动产权证书，国土部门已明确1893号不动产权证书已作废，应以5325号不动产权证书作为认定案件事实的依据，即至2017年5月达到包括恽小英在内的各购房者办理房屋权属证书的条件。结合商品房买卖合同司法解释第十九条的规定，恽小英于2017年3月26日起才可以逾期办证为由行使解除权。恽小英于2016年8月即提起本案诉讼，诉讼过程中，嘉润公司、临江公司已具备为恽小英办理房屋权属证书的条件，阻却合同完全履行的情形已经不存在，恽小英提起诉讼的主要理由赖以成立的基础事实已经消失，案涉房屋亦早已交付恽小英，故恽小英要求解除商品房买卖合同理由不当，本院不予支持。
商品房买卖司法解释第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的；按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……。本案中，双方对于商品房买卖合同约定的面积与嘉润公司、临江公司交付的房屋建筑面积有差异时约定“多退少补”，即以嘉润公司及临江公司退房款或恽小英补交房款的方式处理，现恽小英以合同约定面积与实际面积相差超过3%为由要求解除合同，理由不当，本院亦不予支持。
至于恽小英提及的一审超审限审理问题，经查一审对本案适用普通程序而非简易程序进行审理，且不属于严重违反法定程序的情形。考虑恽小英提起本案诉讼时嘉润公司、临江公司尚不具备协助恽小英办理房屋权属证书的条件，本案一审案件受理费由嘉润公司、临江公司负担为宜。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2099元，由山东乳山嘉润实业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司负担；保全费1575元，由恽小英负担；二审案件受理费2099元，由恽小英负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一七年九月二十八日
书记员 邓雯涛