江西省新干县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）干民二初字第342号
原告：周文娟，女，1982年5月23日出生，汉族，新干县人，住新干县。
原告：吴春勇，男，1978年11月16日出生，汉族，新干县人，住新干县。
委托代理人：吴小健，江西赣泰律师事务所律师。
委托代理人：周小平，系原告周文娟父亲。
被告：江西省飞鸿投资发展有限公司，住所地：峡江县新县城元阳路88号，组织机构代码：77883712-7。
法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。
被告：峡江县飞鸿投资发展有限公司新干分公司，住所地：新干县金川镇文家村委会下何村小组3号（城南新区站前西路鑫桂园项目部），组织机构代码：69848656-6。
负责人：曾发光，该分公司经理。
委托代理人：王华，该分公司法律顾问。
原告周文娟、吴春勇与被告江西省飞鸿投资发展有限公司（以下简称飞鸿公司）、峡江县飞鸿投资发展有限公司新干分公司（以下简称飞鸿新干分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理。依法由审判员曾翔飞适用简易程序，于2014年7月28日对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴小健、周小平和被告飞鸿新干分公司委托代理人王华到庭参加诉讼。被告飞鸿公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周文娟、吴春勇诉称：2011年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，被告将房屋卖给原告，建筑面积131.56平方米，房屋总价458200元整，双方约定被告应于2012年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，任何一方违约按已付房价款日万分之二的违约金向对方赔偿。合同签订后，原告依约将全部房款及相关费用支付给了被告，被告至今也没有交房。故请求法院判令被告向原告支付迟延交房违约金55717元（庭审中要求将违约金计算至2014年7月28日止），防水网费用2400元，共计58117元。
被告飞鸿新干分公司辩称：1、因不可抗力导致答辩人施工停工，新干县天气异常共下雨314天，这是造成延期交房的主要原因，下雨无法施工属于不可抗力，工期应当相应顺延314天；2、双方在《商品房买卖合同》第九条约定的违约金过高，请贵院根据法律规定将违约金降低到原告的实际损失范围内；3、原告有违规搭建行为，工具间地层加深，所以要求原告尽快拆除违章搭建，否则应承担相应的罚款；4、原告已实际收房，证明房屋没有质量问题，所以原告主张防水网费用没有事实和法律依据。综上，原告诉求没有事实和法律依据，请贵院依法驳回原告全部诉讼请求。
被告飞鸿公司未作答辩，亦未向本院提交证据。
原告周文娟、吴春勇和被告飞鸿新干分公司均向本院提交的相同证据有：
1、商品房买卖合同一份，用以证明原、被告之间商品房买卖合同法律关系事实存在，双方权利义务内容，对房屋交付条件、逾期交房的违约责任等均有明确约定。
2、收房确认书一份，用以证明原告周文娟、吴春勇于2013年11月26日收房。
3、竣工验收备案表，证实被告于2013年10月25日通过了单体验收。
对上述三份证据的真实性、关联性、合法性，原告周文娟、吴春勇和被告飞鸿新干分公司均无异议，故本院对上述三份证据均予以采信。
原告周文娟、吴春勇为其诉称还提供了下列证据：
1、支付购房款票据（一份）。证明原告已依约向被告支付首期购房款，不存在违约行为，收据号码：10113573，2011年4月8日，付款138200元。
2、证明一份，证明被告未按照约定安装防水网，导致原告花费3000元安装防水网。
被告飞鸿新干分公司对上述证据1的真实性、关联性、合法性没有异议，本院予以采信，对证据2的三性均有异议，认为原告已经收房没有提出异议，不能证实被告没有做防水网，原告该项诉求属于房屋装修范围。本院认为，原告该项证据仅为证人证言，且证人未依法出庭接受质证，其真实性、合法性、关联性均不充分，依法不予采信。
被告飞鸿新干分公司为其辩称还向本院提交了新干县气象局的降水证明一份，用以证明2010年10月到2012年10月，下雨天数为314天，被告可以顺延交房日期。原告质证后认为，该证据的真实性无异议，但与本案无关联，雨雾天气属正常的自然现象，不属于不可抗力情形。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，普通的下雨天气显然不属于法律规定的不可抗力情形，该证据也不能证明下雨造成了被告停工，被告可以顺延交房日期的理由不成立，故本院对该份证据的证明力不予确认。
综合本院采信的证据并结合原、被告的陈述，本院确认本案法律事实如下：
被告峡江县飞鸿投资发展有限公司新干分公司系原峡江县飞鸿投资发展有限公司下属的分公司，峡江县飞鸿投资发展有限公司后变更为被告江西省飞鸿投资发展有限公司。2011年4月8日，原告周文娟、吴春勇与峡江县飞鸿投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定的主要内容有：出卖人为峡江县飞鸿投资发展有限公司，买受人为周文娟、吴春勇；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（干）房预售证第2010004号；买受人购买的商品房为鑫桂园第10幢；该商品房建筑面积共131.56平方米；计价方式为按建筑面积计算，单价为每平方米3482.82元，总计458200元；付款方式为买受人于2011年3月付房款人民币138200元，余额320000元申请银行按揭贷款；出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件及商品房质量单体验收的房屋交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府因素造成工期延长，则交房时间相应延长，非出卖人主观原因造成工期延长，则交房时间相应延长；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自本合同规定的最后交付期限（即2012年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。
合同签订后，原告于2011年4月8日向被告支付首期购房款138200元，余款320000元已办理了银行按揭。2013年10月25日，新干县建筑工程质量监督站出具竣工验收备案表一份，载明鑫桂园小区10号楼工程的竣工验收备案文件已在2013年10月25日收讫，文件齐全。2013年11月26日，被告飞鸿新干分公司将涉案房屋交付给了原告，原告在收房确认书上签名，收房确认书载明“本人系鑫桂园10幢，经本人现场勘查后，同意收房。业主签名：吴春勇，2013年11月26日”。此后，原告与被告因逾期交房违约金及防水网费用赔偿问题协商未果，遂向本院提起诉讼。
本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告周文娟、吴春勇与被告飞鸿公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的商品房买卖合同，体现了双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
结合原、被告双方的诉辩，双方对延期交房均无异议，但对被告是否违约及违约金约定标准、防水网费用负担主体等存在争议，即本案争议焦点主要为：1、被告延期交房是否构成违约；2、双方在合同中约定的逾期交房违约金是否过高；3、防水网费用应由谁承担。
关于被告延期交房是否构成违约问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。商品房交付使用的条件是项目竣工验收合格，其内容包括工程质量、规划、消防、人防等有关验收。2013年10月25日，新干县建筑工程质量监督站向被告出具竣工验收备案表，同年11月26日，被告将房屋交付原告，原告在收房确认书上签名确认，因此本案交房时间应认定为2013年11月26日。原、被告在合同中约定的交房时间为2012年6月30日前，被告迟延交房514天，其辩称建设期间雨天过多、天气异常属不可抗力，应顺延交房日期。本院认为，一般的雨雪天气属正常的自然现象，被告的抗辩于法不符，本院不予采信。被告迟延514天交房违反了合同约定，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于原、被告合同中约定的逾期交房违约金是否过高问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。一方当事人因对方违约，有权选择要求对方当事人承担赔偿损失或支付违约金，现原告依据双方合同约定，选择要求被告支付违约金，符合法律规定。原、被告在合同第九条明确约定出卖人逾期交房按已交付房价款日万分之二支付违约金，被告辩称违约金约定过高。本院认为，日万分之二之标准与中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率基本相当，不存在明显过高情形，综合衡量本案合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位能力、适用格式合同条款等多项因素，被告的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采信。本案逾期交房违约金为458200元×2／10000×514天＝47102.96元。
关于防水网费用应由谁承担问题。本院认为，原告在收房时已经对涉案房屋进行现场勘查，同意收房并在收房确认书上签名。现原告在收房后再行向被告主张防水网费用没有事实依据，依法不予支持。
被告峡江县飞鸿投资发展有限公司新干分公司系被告江西省飞鸿投资发展有限公司下属的分公司。根据我国《公司法》规定，公司设立的分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故本案民事责任由被告江西省飞鸿投资发展有限公司承担。被告辩称原告违规搭建，但未提起反诉，且违规搭建即使存在，亦属侵权法律关系范畴，被告可通过其他方式处理。综上，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江西省飞鸿投资发展有限公司应于本判决生效后三日内向原告周文娟、吴春勇支付逾期交房违约金47102.96元；
二、驳回原告周文娟、吴春勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1252元，减半收取626元（原告已预交），由原告周文娟、吴春勇负担126元，被告江西省飞鸿投资发展有限公司负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审判员 曾翔飞
二〇一四年九月九日
书记员 聂国文
法律链接：
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所或者被执行财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。