广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初17836号原告：黄国洪，男，1981年10月29日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，委托诉讼代理人：刘燕锋，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽华，广东洋三律师事务所实习律师。被告：潘伟明，男，1968年4月18出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，原告黄国洪与被告潘伟明土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄国洪的委托诉讼代理人刘燕锋到庭参加诉讼。被告潘伟明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告黄国洪向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告与被告2017年7月13日签订的《土地承包合同》无效；二、判令被告立即向原告返还租金300000元及押金50000元及利息（以350000元为本金，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还之日止）；三、判令被告立即赔偿原告经济损失291750.2元及利息（以291750.2元为本金，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还之日止）。事实和理由：原告系驾校业务负责人，被告主要从事房地产、土地租赁业务。原告因经营的驾校需要搬迁，为租赁新场地经营驾校，与被告协商租赁场地事宜。双方经协商，于2017年3月15日签订《土地承包合同》（合同落款日期为2017年7月13日），约定原告承包被告位于中山市西区沙××社区××股份经济社沙××与港口交界处4300平方米的土地（以下简称涉案土地）；使用期限从2017年3月13日至2019年4月30日；签订合同当日支付租地押金50000元，租金150000元/年，两年合计300000元，需于2017年3月15日前全额缴交给被告。合同签订后，原告已按约定向被告支付了租金及押金合计350000元，被告将已经平整好的涉案土地交付给原告，并承诺会配合原告办理驾校地址变更事宜，原告因此对涉案土地投入装修。但2017年8月18日，被告以国土部门查处为由，将原告租赁场地进行填土，原告方得知该土地为农用地，非建设用地，根据法律规定，该合同属无效合同。被告应返还原告支付的租金及押金350000元，并赔偿原告投入的经济损失391750.2元。原告曾多次要求被告返还租金、押金及赔偿损失，但均未果。鉴此，为维护合法权益，原告特诉至法院，请判如所请。原告向本院提交证据如下：1.土地承包合同；2.收据；3.工程结算单、网银详情、收据；4.证明；5.银行流水；6.通话录音（记录、说明、光盘）；7.施工、装修图片。被告潘伟明在法定期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：潘伟明（甲方）与黄国洪（乙方）签订落款日期为2017年7月13日的土地承包合同一份，约定甲方涉案土地租给乙方，土地面积为4300平方；租赁期限为2017年3月15日至2019年4月30日；双方签订合同当日给租地押金50000元；租金每年计150000元，两年租金合计300000元，两年的租金乙方需于2017年3月15日前全额缴交给甲方，从第三年起乙方每季度交租金37500元；押金不能当做租金使用，合同还约定其他事项，并附上甲乙双方的身份证复印件及截图后的土地红线图，该红线图未能显示权利人及土地位置信息。同日，潘伟明出具收据，记载其已收到黄国洪交付的租地押金50000元及两年租金300000元。黄国洪主张收到上述租赁土地后进行装修并做驾校使用，于2017年8月份受中山市国土资源局查处，已无法使用涉案土地至今，找潘伟明协商无果，遂向本院起诉。黄国洪就其主张的装修损失提交有收据为证，另提交：广东一新驾驶培训有限公司沙朗分公司于2017年9月19日出具的证明，证实黄国洪为该公司业务负责人；银行转账记录显示，2017年3月28日黄国洪向何晓东支付50000元、2017年3月27日黄国洪向梁丽欣转账15418元；微信记录显示向何晓东转账工程款31000（12000+9000+10000）元。黄国洪提交其与潘伟明通话录音内容，其有询问“那块地有什么情况啊”“当初你给我做驾校的时候，你又说有证，有这样、那样，那现在能不能拿到证呢？交通局又来找我了。”“我现在每个月亏几万块啊”等内容，对方回复内容包括“交通局那里不怕，现在先搞定（国土局）卫星监控先”“交通局不怕，几万块我赔给你”。诉讼中，黄国洪向本院申请调取涉案土地的土地档案资料，本院向中山市国土资源局调取座落为中山市西区沙朗社区的土地证号分别为：集有（2013）200029、200065的土地档案资料，并将上述资料向黄国洪出示，黄国洪表示无法确认涉案土地是否在上述二块土地中，亦无法明确涉案土地的具体位置及界标。黄国洪明确其在与潘伟明签订合同的时候并未看过任何能证明潘伟明为权利人或其他有权出租的材料。本院认为：本案系土地租赁合同纠纷，结合原告诉求分析如下。关于合同效力问题。根据原告黄国洪提交的合同内容，其与被告潘伟明之间为土地租赁合同关系，合同所涉租赁物属于案外人所有，双方对于被告有权出租该租赁物无从举证，不能证明本案合同有效，本院依现有证据认定原、被告签订的落款时间为2017年7月13日的土地承包合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于返还租金、押金的问题。本案中，因原告自认签订合同后已实际开始使用租赁场所，故原告应基于实际使用向被告支付占有使用费，对于其余租金及押金50000元，被告应予以退还。关于实际占有使用费，原告主张其与被告口头约定涉案土地起算租金的时间为2017年7月13日，与合同约定不符，原告亦未就其上述主张进行举证，应承担举证不能的法律后果，故其上述主张，本院不予采信。原告主张2017年8月18日中山市国土资源局对涉案土地进行查处，涉案土地自此不能实际使用，被告未就原告上述主张抗辩，应承担举证不能的法律后果，故本院采信原告关于涉案土地自2017年8月18日起不能使用的主张。原告在2017年3月15日至2017年8月18日期间实际使用涉案土地，应基于实际使用向被告支付占有使用费64112.9元（计算方式：150000元/年÷12个月/年×4个月+150000元/年÷12个月/年÷31日/月×17日+150000元/年÷12个月/年÷31日/月×18日）。扣减后，被告应予返还租金235887.1元（300000元-64112.9元）。关于赔偿损失的问题。原告主张其为装修涉案土地共计支出291750.2元，并提交相关的银行转账记录及收据、送货单等证据。原告提交的银行转账记录显示其为装修涉案土地共计支付65418元、微信转账记录显示其支付工程款31000元，合计96418元。鉴于本案中，原告在被告未向其出示相关权利凭证的情况下与被告签订涉案合同，并投入资金进行装修，其对合同无效及其自身遭受的经济损失有过错，结合本案现查明的情况，本院酌情认定原告对其自身的损失承担50%的过错。综上，被告应依法赔偿原告的经济损失48209元[计算方式：（65418元+31000元）×50%]。对于超出部分，因原告提交的收据、送货单等证据并未显示交款人为原告，亦未能显示相关款项的支出系用于涉案土地的装修，故本院不予支持。对原告要求对装修损失再行计算利息损失的请求，因并无法律依据，本院不予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十七条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告黄国洪与被告潘伟明所签订的落款时间为2017年7月13日的土地承包合同无效；二、被告潘伟明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄国洪返还租地押金50000元及支付利息损失（计算方式：以50000元为本金，自2017年9月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际返还之日止）；三、被告潘伟明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄国洪返还租金235887.1元及支付利息损失（计算方式：以235887.1元为本金，自2017年9月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际返还之日止）；四、被告潘伟明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄国洪赔偿经济损失48209元；五、驳回原告黄国洪的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10218元（原告已预交），由原告黄国洪负担4898元，被告潘伟明负担5320元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  高 尚人民陪审员  刘爱诗人民陪审员  陈明玉二〇一八年五月十五日书 记 员  郭小琪钟金花