江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬邗民初字第2729号
原告扬州京国实业有限公司，住所地在扬州市京华城路168号。
法定代表人骆俊福，董事长。
委托代理人孙静，江苏理华律师事务所律师。
委托代理人宗静，江苏理华律师事务所律师。
被告张某某。
委托代理人许慧明，江苏石立律师事务所律师。
委托代理人张颖，江苏石立律师事务所律师。
原告扬州京国实业有限公司（以下简称京国公司）与被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年11月25日、2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告京国公司委托代理人孙静、被告张某某委托代理人许慧明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告京国公司诉称，原、被告双方分别于2012年10月、2012年11月签订《租赁合同》及《补充协议》各一份，约定原告将位于扬州市京华城路168号京华城二楼25003区域出租给被告用于经营贵族世家牛排，实际使用面积约为514㎡。租赁期间自2012年11月1日起至2017年1月31日止。原告同意给予被告3个月免租期，综合费起付日以2013年2月1日为准。被告在第一租赁年度按562830元（3.0元/㎡/天，季度综合费为140707.5元）向原告支付综合费，第二年度综合费607856.4元（3.24元/㎡/天，季度综合费为151964.1元），第三年度综合费656484.92元（3.5元/㎡/天，季度综合费为164121.23元），第四年度综合费710964.2元（3.78元/㎡/天，季度综合费为177736.55元）。综合费含租金、物业管理费（水、电、燃气费另收）。综合费采用先付后用方式，每三个月向原告支付一期综合费，2013年1月1日前支付第一期综合费，以后每期综合费在上期综合费对应的使用期限到期日三十日之前支付。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁区域，但被告屡次拖欠原告综合费及水电费等费用。原告多次向被告催款，被告均以种种理由予以拖延，原告诉请判令被告立即向原告支付综合费585343.2元、水电费65294.16元、违约金27924元（其中违约金暂计算至2014年6月30日，请求判令至被告实际给付之日止）和律师费23700元。后原告变更诉讼请求为：1、解除双方签订的租赁合同；2、被告立即迁让出承租的位于扬州市京华城路168号京华城二楼25003区域；3、被告自合同解除之日起至被告实际迁让出承租区域之日止，按原租赁合同约定综合费标准向原告支付占用费；4、被告立即向原告支付2013年8月1日到解除之日的综合费，按照租赁合同3.1条的约定标准计算；5、被告支付拖欠的水电费123309.05元；6、被告支付自拖欠之日起至实际支付之日止的违约金（2013年7月1日、10月1日、2014年1月1日以此类推分段按照同期银行贷款利率标准计算）；7、被告支付律师费23700元；
原告京国公司提供的证据有：
1、被告身份证复印件，证明被告的主体资格；
2、租赁合同及补充协议，证明双方建立了租赁关系，租赁合同3.1.1条约定了综合费的计算标准及缴纳费用的时间，5.2条约定了原告有权在被告使用实际产生的水电费上加收管损、线损费用，7.13条约定如果被告逾期十天不交综合费或水电费等费用，原告有权单方解除租赁合同及相应的其它权利义务；
3、水电费的确认单及水电费单价，证明被告在2012年11月入场时并没有水费产生，直到2012年12月才有水费产生，被告场地内的水表是新表，2014年12月17日水表读数为2797吨、电表读数为10959度，还证明被告拖欠水电费的情况；
4、扬州市自来水水费缴费收费标准，证明商业经营用水的到户价3.53元每立方米；
5、江苏省电网销售电价表，证明一般工商业及其它用电的单价是0.882元每千伏；
6、照片一张，证明被告使用的是三相四线电子式电能表及电流互感器，该电流表是贵族牛排所使用的读数为10959，电流互感器的电流比明确为200/5即电流比值为40；
7、委托代理人合同及律师费发票、律师费收费标准各一份，证明原告为本案支出的律师费。
被告张某某答辩称：1、被告并非恶意拖欠原告租金，因此被告不同意解除合同，希望在法庭主持下进行协调，以解决相互之间的矛盾；2、被告承租原告的商场区域后投入了大量的资金进行装修，由于该商场二楼功能并非专用于餐饮经营，因此导致了被告所在的二楼经营牛排顾客少，且被告在经营中也希望通过广告等方式来增加顾客入店率，曾多次向原告申请发布摆放相关的广告、在相关区域设置导购，但都未获得原告的许可，被告的经营自主权受到约束，导致被告餐饮亏损，该亏损与原告有一定的原因；3、被告确实拖欠综合费，但在原告提供充分证据的前提下，被告愿意承担支付责任；4、关于水电费，被告所经营的门店都安装单独的水表电表，水电费计算应当按照水电表的读数扣减实际交纳的进行计算；5、关于违约金，被告确实有违约行为，但原告也有一定的过错，按照相关规定应当各自承担责任；6、律师费应当由委托人自各承担，原告如果能证明违约事项与合同约定的律师费相关，应当按照相关规定进行交纳律师费。综上，希望本案能在法庭的主持下调解。
被告张某某提供的证据有：申请书及函件共七份，证明被告向原告发出要求设置广告、海报及指出被告在经营过程中受到原告行为的影响，针对这份函原告于2013年11月18日向被告回了一份函，对原告所提出存在的相关问题作了回复，其中承诺争取9月当月综合费减免。
经审理查明：
2012年10月19日，原告京国公司（甲方）与被告张某某（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：E120030H5）一份，约定：1、甲方将位于扬州市文昌西路京华城二楼25003区域出租给乙方使用，实际使用面积为514平方米，综合费以区域实际使用面积计算；2、甲方同意乙方将承租区域用于经营西餐牛排（贵族世家牛排）；3、租赁期限自2012年10月1日至2016年12月31日止，甲方同意给予乙方三个月免租期，综合费起付日以2013年1月1日为准；4、乙方租赁期间第一租赁年度按562830元（3.00元/㎡/天）向甲方支付年租综合费，第二租赁年度按607856.4元（3.24元/㎡/天）向甲方支付年租综合费，第三租赁年度按656484.92元（3.5/天）向甲方支付年租综合费，第四租赁年度按710946.2元（3.78/天）向甲方支付年租综合费，以上综合费含租金、物业管理费，乙方使用的水、电、煤气费等另收；5、综合费支付方式为先付后用，每三个月向甲方支付一期综合费，乙方应在2013年1月1日前向甲方支付第一期综合费，以后每期综合费在上期综合费到期前三十日前支付；6、乙方应于本合同签订后一周内交纳履约保证金93900元整；7、乙方经营实际发生的水、电等费用，按其自行挂表、独立安装的水电表度数和正值规定标准计算，按扬州市政府统一价格收取，在实际过程中因水、电会发生管损、线损，乙方同意另以乙方实际使用量3%计算加收水、电费，乙方应在每月10号之前向甲方或其委托的物业管理公司缴纳上月发生之水、电等费用；8、在合同履行期内，乙方无正当理由拖欠综合费及/或水、电费用……。乙方逾期10天不交综合费及/或水、电费等费用，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同；9、本合同约定的违约方应承担的损失赔偿范围，包括对方直接、间接损失和预期收入损失，以及诉讼费用、律师费用等。合同签订后，甲方向乙方交付承租区域，乙方向甲方支付履约保证金93900元。
2012年11月16日，原告京国公司（甲方）与被告张某某（乙方）签订《补充协议》一份，约定经双方友好协商，就双方签署的《租赁合同》（合同编号：E120030H5）之合同日期变更事宜达成如下协议：1、合同2.1条：“租赁期间自2012年10月1日起至2016年12月31日止”修改为：“租赁期间自2012年11月1日至2017年1月31日止”；2、合同2.2条：“自区域交付之日起，甲方同意给予乙方三个月的免租期，作为乙方的装修期。乙方最迟应于2013年1月1日正式开业。综合费起付日以2013年1月1日为准。”修改为：“自区域交付之日起，甲方同意给予乙方三个月的免租期，作为乙方的装修期，乙方最迟应于2013年2月1日正式开业，综合费起付日以2013年2月1日为准。”。
截止到庭审时，被告交纳综合费到2013年7月底。
被告主张水电费交纳到2013年8月，但未能提供已交纳水电费的发票。
2012年11月30日贵族世家牛排的本月用电确认单中记载上月电表读数5642.2元，本月电表读数5642.8，乘率（互感器变化）为40。该电表互感器显示的电流比为200/5A。2013年1月15日，宏轩餐饮店的本月用水确认但中上月指数为0，本院指数为139。2013年1月11日至2014年1月8日期间，被告交纳水电费9次，分别为21.8元、4666.14元、10970.9元、9019.46元、9455.51元、9361.02元、10554.63元、7136.77元、18878.34元，共计80064.57元。
2014年12月17日，经原、被告双方确认承租区域的电表读数为10959度，水表读数为2797吨。
庭审中，被告对用电确认单上的乘率不予认可。就电表乘率的问题本院向扬州市供电公司进行了了解，供电公司陈述对于电量负荷大、超过100安培的电表需要安装互感器，供电公司为京华城统一安装了一个互感器，各个商户是京华城自己安装的，倍率的计算是依据互感器上的电流比进行计算，商业用电价格是0.882元每度。另依据扬价工（2011）123号文件，商业经营用水到户价格为3.53元。
2014年6月30日，原告因本案支付律师费23700元。
另查明，2012年12月27日，张某某以新城西区宏轩餐饮店的名称领取了个体工商户营业执照，经营者为张某某，经营场所为京华城路168号二楼25008区域。
本案争议焦点为：1、原告要求解除双方间的房屋租赁合同有无有事实和法律依据；2、原告主张的各项费用应如何计算。
关于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。根据租赁合同的约定“综合费支付方式采用先付费后使用的原则，被告每三个月向原告支付一期综合费…每期综合费在上期综合费对应的使用期间到期日三十日前支付”、“被告逾期10天不交综合费及/或水、电费等费用，视为被告根本违约，原告有权解除合同”，现被告自2013年8月1日起开始拖欠租金，已经构成根本违约，原告据此要求解除原、被告之间《租赁合同》及《补充协议》于法有据，依法应予支持。合同解除后，被告应将租赁物返还原告，故原告要求被告将扬州市京华城路168号京华城二楼25003区域返还给原告的诉讼请求亦应支持。同样，合同解除后，原告京国公司应将被告张某某交纳的保证金93900元返还给被告。
关于争议焦点二，（一）原告主张的综合费及违约金。根据租赁合同的约定，第一租赁年度综合费为562830元/年、第二租赁年度综合费为607856.4元/年、第三租赁年度综合费为656484.92元/年…”、“综合费起付日以2013年2月1日为准”，故被告应支付原告2013年8月1日至2015年10月31日期间的综合费为1381635.1元（562830元/年÷12月×6月+607856.4元/年+656484.92元/年÷12月×9月=1381635.1元）。因被告拖欠综合费，被告违约，原告有权要求被告按照同期银行贷款利率计算逾期支付的利息损失。2015年11月1日至实际返还房屋之日止的综合费按租赁合同及补充协议约定的年综合费计算。（二）原告主张的律师费。依据租赁合同的约定，违约方应承担包括律师费用在内的各项损失，现原告支付律师费23700元并未超出律师收费标准，原告要求被告支付律师费23700元有事实和法律依据，本院予以支持。（三）原告主张的水、电费。原告主张被告接手承租区域时电表的示数为5642.2，就此举证了2012年11月30日的承租区域的本月用电确认单，虽被告不予认可，但结合双方签订租赁合同的时间2012年10月19日，该电表确认单为首次电量的产生具有一定的合理性，故本院依法确认被告接手承租区域时电表时数为5642.2。因被告使用的电表的电流比为200/5A，虽然张某某并不认可该电表乘率，但经本院咨询电力公司，京国公司安装互感器的做法并无不妥，该电表读数应当乘以40（200/5A）。因此截止到2014年12月17日，被告应支付的电费为193204元〔（10959-5642.2）×40×1.03×0.882）〕。原告主张被告接手承租区域时水表的示数为0，就此举证了2013年1月15日宏轩餐饮店的本月用水确认，因宏轩餐饮店系被告以承租区域注册登记的个体工商户，故本院确认该确认单即为被告承租区域的用水确认单。因商业经营用水到户价格为3.53元，故被告应支付的水费为10169.61元（2797×3.53×1.03）。现因被告已交纳水电费80064.57元，扣减后被告尚需支付水电费123309.04元（193204元+10169.61元-80064.57元）。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告扬州京国实业有限公司与被告张某某于2012年12月19日签订的《租赁合同》、2012年11月16日签订的《补充协议》于2015年10月31日起解除，被告张某某于本判决生效后十五日内，将承租的扬州市文昌西路京华城二楼25003区域返还给原告扬州京国实业有限公司；
二、被告张某某于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告扬州京国实业有限公司2013年8月1日至2015年10月31日期间的综合费1381635.1元及逾期付款违约金（自逾期之日即补充协议约定的每期综合费给付之日起至实际给付之日止，以所欠综合费为基数，按同期银行贷款利率计算）、给付原告扬州京国实业有限公司2015年11月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费（房屋使用费按租赁合同及补充协议约定的年综合费计算），被告张某某支付上述费用的同时，原告扬州京国实业有限公司应返还被告张某某保证金93900元；
三、被告张某某于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告扬州京国实业有限公司水、电费合计123309.04元；
四、被告张某某于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告扬州京国实业有限公司律师费23700元；
五、驳回原告扬州京国实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20292元,由被告张某某负担（原告已垫付，原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 李 五
人民陪审员 丁久祥
人民陪审员 姚盛雨
二〇一五年十月三十一日
书 记 员 孟 婷