山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁03民终1483号上诉人（原审原告）：刘守祥，男，汉族，1966年6月5日出生，现住山东省淄博市淄川区。委托诉讼代理人：张晓军，淄博博山亚泰法律服务所�律工作者。被上诉人（原审被告）：毕建博，男，1970年4月12日出生，汉族，现住山东省淄博市博山区。委托诉讼代理人：毕耜强，山东颜山律师事务所律师。上诉人刘守祥因与被上诉人毕建博租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院(2018)鲁0304民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘守祥及其委托诉讼代理人张晓军、被上诉人毕建博的委托诉讼代理人毕耜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘守祥上诉请求：依法撤销山东省淄博市博山区人民法院(2018)鲁0304民初47号民事判决，改判支持上诉人的上诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人�担。事实和理由：一审法院认定王志国与上诉人签订房屋买卖合同时王志国对涉案房屋无所有权和处分权是错误的。上诉人与王志国签订的房屋买卖合同有效，王志国也已经把购房收据等材料交付上诉人，上诉人是善意的并支付了合理对价，而被上诉人既没有合同买卖关系也没有支付合理对价，也没有办理过户登记手续，被上诉人对房屋没有所有权，上诉人有权利要求被上诉人搬出房屋。毕建博答辩称，被上诉人十年前取得涉案房屋所有权并实际入住至今，上诉人明知涉案房屋是被上诉人的房屋而胁迫王志国签订该房屋顶账协议是无效的，即使一房两卖，被上诉人先于上诉人付款并实际占有该房屋。刘守祥的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。刘守祥向一审法院起诉请求：判令被告搬出并返还原告位于博山区××单元××号的房屋。一审法院认定事实：2006年10月20日，案外人王志国与博山区长城房地产建设开发公司签订购房协议书一份，购房协议书载明，王志国购买博山区长城房地产建设开发公司新建住宅楼房屋一处及储藏室一个，位置为博山区××楼××单元××西户，金额共计109592.60元。2006年10月20日，博山区长城房地产建设开发公司还为王志国开具数额为109592.60元的收据一份，认可收到王志国交纳的全部购房款。该房屋至今未办理不动产登记手续，该房屋在公安部门登记地址为博山区××单元××号。原、被告现因该房屋发生纠纷。原告刘守祥主张，案外人王志国因向其借款无力归还，为此将该房屋转让给其以清偿债务，此后其又将该房屋出租给王志国，王志国再将房屋交付给被告毕建博使用，现租赁期限已经届满，为此要求被告搬出并返还该房屋。原告为证实其主张，向一审法院提交了2015年11月7日其与王志国签订的房屋转让协议复印件一份，该房屋转让协议约定，王志国将涉案的位于博山区××楼××单元××西户的房屋转让给原告，以原告出借给王志国的221600.00元款项抵顶购房款。此外，原告还向一审法院提供了2016年3月1日其与宗加久共同与王志国又签订的协议复印件一份，该协议约定，原告与宗加久将包括涉案的位于博山区××楼××单元××西户房屋在内的两套房屋再租赁给王志国使用，租赁期限为十个月，每套房屋每月租金1000.00元。原告与王志国另在房屋转让协议及协议中约定其他相关事宜。此外，原告还向一审法院提交了王志国购买涉案房屋的购房协议书原件及交款单据原件，主张系王志国在签订房屋转让协�时向其所交付。原告据此主张涉案房屋应归其所有，被告无权占有使用该房屋，为此要求被告搬出并返还该房屋。被告则主张涉案房屋其早在2003年即已从王志国处购买，并于2006年交纳了全部购房款，自2005年起其一直居住使用该房屋，故该房屋在其购买后即应归其所有，不存在其又从王志国处租赁该房屋的情况，王志国此后与原告签订房屋转让协议再将该房屋转让给原告以清偿欠款，其本人既不知情亦不同意。被告为证实其主张，向一审法院提交了2003年11月26日其与王志国、淄博同迈复合材料有限公司共同签订的购（住）房协议书、淄博同迈复合材料有限公司2006年9月16日为其开具的收据各一份，上述证据载明，被告作为淄博同迈复合材料有限公司职工，以内部福利价格购买了涉案的位于博山区××楼××单元××西户的房屋及地下室一个，被告并于2006年9月16日交纳了�部的购房款及暖气开户费共计61676.00元。此外，被告还向一审法院提交了其本人的户籍登记卡及博山区城东街道青龙山社区居民委员会出具的证明，上述证据载明自2005年12月2日，被告的户籍地址即已××在××楼××单元××西户房屋中。被告还进一步提交了多份暖气费交款收据，该暖气费交款收据亦显示自2009年至2015年期间一直系由被告为涉案房屋交纳暖气费，被告在居住使用该房屋。此外，居住于博山区青龙山小区53号楼2单元201号的宋道玲亦作为被告邻居出庭作证，证实被告自2005、2006年左右搬入涉案房屋后一直居住使用该房屋至今。为进一步落实涉案房屋相关情况，一审法院还分别对王志国、石绍年作调查笔录一份，王志国在一审法院对其所作调查笔录中陈述，其作为淄博同迈复合材料有限公司法定代表人，于2003年左右以个人名义从博山区长城房地产建设开发公司购买了包括涉案房屋在内的五套住房，后其为稳定单位职工，以优惠价格出售给包括被告在内的三人（另两套由其自用），王志国认可涉案房屋其早在2003年即已出售给被告，应归被告所有，此后因其向原告借款无力归还，为此系在原告逼迫下又与原告签订了房屋转让协议和协议，并将其此前购买该房屋时的购房协议书原件和交款单据原件给付原告，其目的仅在于暂时用该房屋为其借款提供担保，王志国并认可，其就涉案房屋与原告签订房屋转让协议及协议，被告均不知情。石绍年在一审法院对其所作调查笔录中陈述，包括涉案房屋在内的五套住房，是由当时其担任法定代表人的博山区长城房地产建设开发公司出售给王志国，王志国在2003年春房屋建设之初即预定了五套住房，2003年年底房屋建成后，王志国交纳了部分购房款，博山区长城房地产建设开发公司于2004年下半年将包括涉案房屋在内的五套住房交付王志国，王志国此后于2006年交纳完毕全部购房款，博山区长城房地产建设开发公司是在王志国付清全部购房款后才与其签订了购房协议书并重新开具了交款单据。另查明，原告刘守祥此前曾于2017年7月18日向一审法院提起诉讼，要求确认其与王志国2015年11月7日所签订的房屋转让协议有效，一审法院于2017年9月12日作出（2017）鲁0304民初1923号民事判决书，判决刘守祥与王志国2015年11月7日所签订的房屋转让协议有效。该判决现已发生法律效力。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原�刘守祥主张其系涉案的位于博山区××楼××单元××西户房屋的所有权人，要求被告搬出并返还该房屋，则原告首先应对其就该房屋享有物权权利承担相应的举证责任。但原告诉讼过程中提供的拟用于证实其对涉案房屋享有物权权利的证据仅系王志国2015年11月7日与其所签订的房屋转让协议及向其交付的购房协议书原件和交款单据原件。虽然原告与王志国2015年11月7日就涉案房屋所签订的房屋转让协议经一审法院认定为有效，但根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故合同是否有效与出卖人对标的物是否享有所有权或者处分权并不具有必然的因果关系，亦即原告与王志国签订的房屋转让协议经一审法院认定为有效并不能当然的证明王志国在与原告签订房屋转让协议时对涉案房屋仍享有�有权或者处分权，而王志国交付给原告的购房协议书原件及交款单据原件亦仅能证实王志国曾购买过涉案房屋的情况，亦不能证实王志国在与原告签订房屋转让协议时仍对涉案房屋享有所有权或者处分权。而被告毕建博提供的购（住）房协议书、××收据、户籍登记卡、××城东街道青龙山社区居民委员会出具的证明、淄博市博山区热力公司收据、证人证言等证据与一审法院依职权对王志国、石绍年所作调查笔录相互印证，能够证实被告作为王志国担任法定代表人的淄博同迈复合材料有限公司职工，在王志国与原告签订房屋转让协议多年之前即已交纳购房款从王志国处购买了涉案房屋，并长期在该房屋中居住生活。故原告系在王志国将涉案房屋出售并交付被告使用后才与王志国签订房屋转让协议，此时被告已成为该房屋合法的物权权利人，王志国在就涉案房屋与原告签订房屋转让协议时已对该房屋不再享有所有权或者处分权，故原告和王志国虽签订了有效的房屋转让协议，但并不能因此取得涉案房屋的物权权利，其亦无权要求对涉案房屋享有合法物权权利的被告搬出并返还该房屋。故对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。原告的相关损失，可另案向王志国主张权利。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告刘守祥的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告刘守祥负担。本院二审期间，上诉人刘守祥提交和王志国在2014年4月3日签订的协议书一份，证实王志国将涉案房屋抵押给上诉人，被上诉人质证认为对协议书的真实性不清楚，协议中并未明确抵押的是哪套房屋，王志国没有权利将被上诉人的房屋进行抵押处理。本院认为，上诉人提交的协议书与本案待证事实无关联性，对其证明效力本院不予确认，对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人之间是否存在租赁合同关系，上诉人要求被上诉人搬出房屋是否有事实和法律依据。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。刘守祥和王志国签订的房屋转让合同虽然有效，但王志国并未向刘守祥实际交付房屋�也未办理不动产权属证书，刘守祥不能基于该合同直接取得房屋的所有权，只能依据该合同要求王志国承担相应的违约责任。其次，根据被上诉人提供的证据，被上诉人自2006年左右一直在该房屋居住，上诉人与被上诉人之间以及王志国与被上诉人之间未曾签订过任何租赁协议，被上诉人是基于与王志国、淄博同迈复合材料有限公司签订的购房协议占用该房屋，并不是基于与上诉人之间的租赁合同占有该房屋，上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系，没有权利要求被上诉人搬出房屋。综上所述，刘守祥的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回�诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人刘守祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 禚慧聪审 判 员 孟庆红审 判 员 倪玲玲二〇一八年七月十六日法官助理 张德忠书 记 员 尹衍羚