湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民终560号
上诉人（原审原告）：长沙市芙蓉区香格里嘉园业主委员会，住所地长沙市长岛路18号。
负责人：唐建中，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：杨曙，湖南琼武律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚斌，湖南琼武律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘兴军，男，1962年10月2日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：黄季春，男，1955年3月1日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：肖建春，男，1974年10月22日出生，汉族。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋林志，湖南唯楚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：凯达（湖南）房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区劳动路227号凯华大厦15楼。
法定代表人：乐根成，该公司总经理。
被上诉人（原审第三人）：湖南凯达实业发展有限公司，住所地长沙市天心区劳动路327号。
法定代表人：乐根成，该公司总经理。
被上诉人（原审第三人）：乐根成，男，汉族，1966年1月27日出生。
上诉人长沙市芙蓉区香格里嘉园业主委员会（以下简称香格里嘉园业主委员会）因与被上诉人刘兴军、黄季春、肖建春、凯达（湖南）房地产开发有限公司（以下简称凯达房产开发公司）、湖南凯达实业发展有限公司（以下简称凯达实业公司）、乐根成案外人执行异议之诉一案，不服湖南省邵阳市中级人民法院（2015）邵中民二初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
香格里嘉园业主委员会上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1、凯达房产开发公司在开发建设香格里嘉园小区之初，将小区所有房屋包括涉案房屋位置的架空层的产权全部登记在自己名下，办理了一份总的房屋产权证。规划报建设计图中规划涉案房屋所处位置为架空层，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，该架空层系香格里嘉园小区公共设施，其产权应属全体业主共同所有，且凯达房产开发公司已将该架空层交付给香格里嘉园业主委员会。本案所涉房屋系香格里嘉园小区业主委员会将架空层私自封闭搭建，香格里嘉园业主委员会亦将该房屋出租，租金用于全体业主，该房屋至今没有取得房屋产权证。一审法院认定涉案房屋属于凯达房产开发公司，事实认定错误。2、涉案房屋涉及到香格里嘉园300多户业主的利益，法院强制执行势必会遇到全体业主的抵制，也会造成社会不稳定。涉案房屋是香格里嘉园业主委员会未经合法批准私自改建的，亦可能会受到相应执法部门查处或香格里嘉园业主委员会自行改正和恢复架空层状况，涉案房屋具有不可执行的因素。刘兴军、黄季春、肖建春申请法院对涉案房屋进行查封，缺乏事实和法律依据。
刘兴军、黄季春、肖建春共同答辩称：本案所涉四套房屋并不属于架空层，且进行了商业使用。香格里嘉园业主委员会虽然自2005年以来一直对该房屋行使管理权及收取房屋租金，但涉案房屋产权登记在凯达房产开发公司名下。香格里嘉园业主委员会不享有阻却对涉案房屋执行的实体权利。虽然上诉人所代表的是全体业主的共同利益，人数众多，但同样，社会稳定需要法律公正实施才得以维持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
凯达房产开发公司、凯达实业公司、乐根成均没有进行答辩。
香格里嘉园业主委员会向一审法院起诉请求：1、撤销湖南省邵阳市中级人民法院作出的（2015）邵中执异字第23号执行裁定书；2、解除对凯达房产开发公司名下位于某处香格里嘉园小区内南侧门面108号、109号、110号、111号房产的查封措施，并确认该四套房屋属香格里嘉园小区公共设施，其产权属小区全体业主所有；3、撤销（2013）邵中执字第8号公告；4、案件受理费由刘兴军、黄季春、肖建春，凯达房产开发公司、凯达实业公司、乐根成共同负担。
一审法院认定事实：根据刘兴军、黄季春、肖建春申请，一审法院于2014年5月12日作出（2014）邵中民二初字第27号民事裁定，冻结凯达房产开发公司、凯达实业公司、乐根成银行存款660万元或查封其等值财产。2014年6月10日，一审法院依法查封了凯达房产开发公司所有的位于某处、房号为108、109、110、111房屋（查封期限为二年，自2014年6月10日起至2016年6月9日止）。2014年10月13日，一审法院作出（2014）邵中民二初字第27号民事判决，判决：一、凯达房产开发公司偿还刘兴军、黄季春、肖建春借款本金552.5万元，限判决生效后十日内一次性支付完毕；二、凯达实业公司、乐根成对上述债务承担连带偿还责任……。”判决生效后，刘兴军、黄季春、肖建春向一审法院申请执行，该院于2015年1月21日依法立案执行。在执行过程中，该院于2015年9月8日制发（2015）邵中执字第8号《公告》，内容如下：依据（2014）邵中民二初字第27号民事判决，在执行申请执行人刘兴军、黄季春、肖建春与被执行人凯达房产开发公司、凯达实业公司、乐根成借款合同纠纷一案中，凯达房产开发公司、凯达实业公司、乐根成未履行生效法律文书确定的金钱给付义务。一审法院据此查封了凯达房产开发公司名下位于某小区内南侧门面108号、109号、110号、111号房产，并将依法拍卖用于清偿被执行人所负债务，请占有使用上述房屋者在本公告之日起一个月内迁出。上述房屋查封期限内，非经一审法院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，将依法追究其法律责任。一审法院将上述《公告》张贴于香格里嘉园小区内的公告栏及上述4间房产的墙壁。2015年10月30日，香格里嘉园业主委员会向一审法院提交书面异议，请求解除对涉案房产的查封措施，撤销（2015）邵中执字第8号《公告》。一审法院经审查认为，香格里嘉园业主委员会主张涉案4间房产属小区全体业主所有，不能作为本案标的物执行的理由不成立，并于2015年11月9日作出（2015）邵中执异字第23号民事裁定，驳回香格里嘉园业主委员会的异议，并告知双方当事人如对上述裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向一审法院提起诉讼。
另查明，长沙市芙蓉区香格里嘉园小区由凯达房产开发公司开发，2004年11月3日经长沙市房地产测绘队勘测，该房屋建设符合规划审批图纸要求，房屋设计用途，其中地下1-4层为车库，地上01-05号户室为商铺，2-6层01号户室为办公用房，其余均为住宅。119、121-123号为物管用房。产权证号码为某某，产权面积为73757.93平方米，不确权面积为0平方米，分摊面积为9400.75平方米，所有权人为凯达房产开发公司。2005年1月4日，香格里嘉园业主委员会、凯达房产开发公司、凯达实业公司就香格里嘉园小区有关遗留问题召开会议，并形成了《会议纪要》，其中第一条关于南北一层房屋归属问题，北边一层维持房屋现状，并作为物业管理用房，南边一层为香格里嘉园小区公共设施，该两部分房屋的产权均属全体业主所有，并将严格按相关法律、法规程序办理。此后，香格里嘉园业主委员会将小区南边一层涉案的108-111号房屋安装了水电并出租给他人作为商业用途，由香格里嘉园业主委员会收取租金至今。
一审法院认为，本案的争议焦点是：1、香格里嘉园业主委员会是否享有阻却对涉案房屋执行的实体权利；2、本案所涉的房屋（108号、109号、110号、111号）产权是否属香格里嘉园小区全体业主。第一、香格里嘉园小区内南侧108号、109号、110号、111号涉案房屋其产权登记在凯达房产开发公司名下，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”是否为执行标的物权利人的规定，香格里嘉园业主委员会并非本案所涉房产的权利人，虽自2005年以来一直对本案所涉房屋行使管理权及收取房屋租金，但并不享有阻却对涉案房屋执行的实体权利。第二、根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，虽香格里嘉园业主委员会与凯达房产开发公司所形成的《会议纪要》中注明，南边一层为香格里嘉园公共设施，该部分房屋的产权均属全体业主所有，但并没有明确指向涉案房屋，且该《会议纪要》中也明确要求各方严格按相关法律、法规程序办理。香格里嘉园业主委员会至今并未办理任何变更登记手续，涉案房屋仍登记在第三人凯达房产开发公司名下，同时涉案的四套房产一直由业主委员会出租给他人作商业用途使用，并非公共设施。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：驳回香格里嘉园业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费80元，由香格里嘉园业主委员会负担。
本院二审期间，上诉人香格里嘉园委员会向本院提交了三份证据：证据1、香格里嘉园地上一层（上）、（下）层报建平面图。拟证明香格里嘉园地上一层（上）、（下）层为架空层，系公共设施，做休闲通风之用途。证据2、长沙市凯达物业管理公司证明（附本案案涉标的之照片）。拟证明涉案标的的现状；照片中的四个房屋系证据四《会议纪要》中所述的南边一层，该部分的产权属于全体业主，并自会议以后一直交由业主委员会占有使用收益处分。证据3、香格里嘉园地上一层架空层的照片。拟证明香格里嘉园一层南面涉案房屋位置在２００５年《会议纪要》形成之前系架空层，作为小区居民、业主休闲娱乐用途。
被上诉人刘兴军、黄季春、肖建春质证认为：证据1竣工图无法证明本案涉案房产属于架空层。对于证据2、3，不动产物权的界定不是以占有使用为依据，上诉人以现状及实际用途来证明房屋所有权没有法律依据。
被上诉人凯达房产开发公司、凯达实业公司、乐根成没有发表质证意见。
本院审查认为，证据1虽系复印件，但经过本院核对原件后，与原件一致，与本案存在关联性，本院对该证据予以采信。证据2与证据1可证明涉案房产状态，可相互印证，予以采信。证据3系涉案标的现状照片，经过本院实地察看，客观真实，可以从侧面反映出涉案房屋原貌及用途，予以采信。
被上诉人刘兴军、黄季春、肖建春、凯达房产开发公司、凯达实业公司、乐根成均未向本院提交证据。根据双方当事人提交的证据、庭审情况和实地勘察，本院另查明以下事实：香格里嘉园小区由凯达房产开发公司开发建设，于2003年6月竣工。涉案108号，109号，110号，111号房屋位置原来设计为以四根承重梁隔开的非密闭空间，作为通风和全体业主休闲娱乐之用。2005年1月4日，凯达房产开发公司、香格里嘉园业主委员会及凯达实业公司共同协商，将小区南边一层（即上述非密闭空间）确定为香格里嘉园公共设施，产权属于全体业主。其后，香格里嘉园业主委员会在没有获得房屋报建批准手续的情况下，自行将上述非密闭空间封闭，形成了现状下的涉案房屋。该涉案房屋未取得房屋产权登记。
香格里嘉园小区建成后，凯达房产开发公司将包括涉案房屋位置在内的非密闭空间及所有房屋建筑办理了总的房屋产权证，将产权全部登记在其自己的名下。
除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：香格里嘉园业主委员会是否享有阻却对涉案房屋执行的实体权利。凯达房产开发公司向长沙市房产局备案了香格里嘉园小区规划设计、竣工验收图纸，从上述资料看，涉案房屋位置为四根承重梁隔开的非密闭空间，位置编号为108号、109号、110号、111号，作为通风和休闲之用。根据《民用建筑设计通则》对架空层的定义，仅有结构支撑而无外围护栏的开敞式空间层为架空层。因此，规划设计和竣工标注的编号为108号、109号、110号、111号的位置属于架空层，与本院实地勘查结果一致。香格里嘉园小区建成后，开发商凯达房产开发公司于2005年1月4日将该上述架空层明确为香格里嘉园小区公共设施，产权属于全体业主，符合小区规划设计，亦符合《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，该架空层属于小区公共区域。涉案房屋系香格里嘉园业主委员会在未取得规划设计和报建批准时，自行将上述架空层封闭所形成，且自2005年起一直由业主委员会对外出租和收取租金，至今已有十余年。尽管涉案房屋的架空层位置登记在凯达房产开发公司的名下，但其后凯达房产开发公司已将该架空层交由香格里嘉园业主委员会，对于封闭架空层所形成的涉案房屋，既非凯达房产开发公司承建，也未在房产部门办理产权登记，且未取得规划及建设部门的许可，认定涉案房屋系凯达房产开发公司的资产，并作为其偿还债务的执行标的，没有法律依据。同时，对于涉案房屋的存在状态，不排除香格里嘉园业主委员会自行拆除该房屋，恢复架空层原状,使执行仍无法进行的情形。涉案执行裁定将涉案房屋作为偿还刘兴军、黄季春、肖建春债务的执行标的不当，应予以撤销，同时应解除对涉案房屋的查封及撤销一审法院作出的（2013）邵中执字第8号公告。香格里嘉园业主委员会对此上诉理由成立，本院予以支持。尽管涉案房屋的区域系架空层，属于小区公共区域，但在此区域自行修建的房屋至今未取得相关部门报建许可，上诉人香格里嘉园业主委员会请求确认涉案房屋属小区公共设施及产权属于小区全体业主的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，一审法院认定涉案房屋系凯达房产开发公司资产，事实认定错误，导致裁判结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省邵阳市中级人民法院（2015）邵中民二初字第117号民事判决；
二、撤销湖南省邵阳市中级人民法院（2015）邵中执异字第23号执行裁定书；
三、撤销湖南省邵阳市中级人民法院（2013）邵中执字第8号公告；
四、解除对长沙市五一东路香格里嘉园小区内南侧108号、109号、110号及111号房产的查封措施；
五、驳回长沙市芙蓉区香格里嘉园业主委员会的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由长沙市芙蓉区香格里嘉园业主委员会负担80元，由刘兴军、黄季春、肖建春共同负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓小明
审 判 员 马崇国
代理审判员 李 娟
二〇一六年九月十二日
书 记 员 刘沁雯