江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终1154号
上诉人（原审被告）：李同斌。
上诉人（原审被告）：王凤莲。
两上诉人共同委托诉讼代理人：田竹。
被上诉人（原审原告）：吴中芹。
委托诉讼代理人：谷风林。
委托诉讼代理人：于中权。
上诉人李同斌、王凤莲因与被上诉人吴中芹房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院作出的（2016）苏0811民初字第5468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案受理后，依法组成合议庭于2017年5月8日公开开庭审理了本案，上诉人李同斌、王凤莲及其共同委托诉讼代理人田竹、被上诉人吴中芹及其委托诉讼代理人于中权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李同斌、王凤莲上诉请求：撤销原判，改判驳回吴中芹诉讼请求。事实与理由：一审判决李同斌、王凤莲违约没有事实依据。双方对于付款条件约定不明，且没有就新的付款条件达成一致。即使一审认定双方是在“委托公证”时付款，也属于以合法形式掩盖非法目的，不应得到保护。吴中芹在约定的期限内没有履行付款义务，构成违约。一审判决认定吴中芹损失没有事实依据，且适用法律错误，应当适用定金罚则，而不是判决赔偿损失。此外，本案双方签订的房屋买卖合同应为无效合同，一审判决认定该合同有效，并要求李同斌、王凤莲承担违约责任明显存在事实不清，适用法律不当。理由是：李同斌、王凤莲与吴中芹发生交易是通过房屋中介部门，但吴中芹的真实身份也是从事房屋中介工作，本次交易系吴中芹与房屋中介相互串通，欺诈李同斌、王凤莲所形成的，并不是真实房屋买卖合同关系，故根据民法通则第五十五条以及合同法第五十二条规定，双方签订的合同应为无效。
被上诉人吴中芹答辩称，一审认定事实清楚，证据充分。上诉人李同斌、王凤莲不仅存在违约行为，而且是恶意违约，吴中芹不存在违约行为。一审判决李同斌、王凤莲赔偿吴中芹13万元，远远没有弥补吴中芹的实际损失。此外，一审判决适用法律正确。李同斌、王凤莲与吴中芹之间签订的涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。李同斌、王凤莲的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。
吴中芹向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同，并要求李同斌、王凤莲赔偿房屋上涨损失26万元，并双倍返还定金4万元。2、李同斌、王凤莲承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：李同斌、王凤莲系夫妻，双方共同拥有淮安市清江浦区位于淮海南路与新民西路交叉口西南角2幢506室房屋（产权证号20××37）。2016年11月2日，吴中芹（乙方）、李同斌、王凤莲（甲方）与清浦区心家房产信息中心签订《房屋买卖合同》一份，双方约定李同斌、王凤莲将坐落于淮海南路与新民西路交叉口西南角房屋出售给吴中芹，房屋价格为61.5万元。付款方式为合同签订时吴中芹预付购房定金2万元整，剩余购房款59.5万元委托公证时付清。付款以李同斌、王凤莲收据为凭，并经中介签证有效。双方约定在2016年11月30日之前办理产权委托公证手续。合同第五条违约责任约定：李同斌、王凤莲违约赔偿吴中芹购房定金2倍的违约金，吴中芹违约购房定金不退。合同签订次日，吴中芹向李同斌、王凤莲支付了定金2万元。
2016年11月30日，吴中芹与王凤莲至淮安市政务服务中心，因王凤莲不同意办理委托公证，吴中芹遂要求李同斌、王凤莲办理过户手续，后因李同斌未出面致使过户手续未能成功办理。
2016年12月23日，李同斌、王凤莲与吴中芹及清浦区心家房产信息中心在清江派出所达成调解协议，约定由清浦区心家房产信息中心向王凤莲归还房屋产权证和土地证，王凤莲归还收取房屋产权证、土地证的房产信息中心收条，各方均同意依法维权，可以向人民法院提起诉讼，解决房屋买卖争议。
另查：李同斌、王凤莲已于2016年12月12日与案外人祝凤林、张军签订涉案房屋的买卖合同，但在2017年1月17日本案一审第一次开庭审理中并未提及。后吴中芹于2017年1月20日向一审法院申请保全，要求对涉案房屋禁止过户。而李同斌、王凤莲于2017年1月23日已将涉案房屋过户至祝凤林、张军名下。
一审法院认为，关于违约问题，李同斌、王凤莲认为吴中芹系中介，其买房系出于投资目的，购房时隐瞒该事实。一审法院认为，涉案房屋买卖合同系双方当事人自行协商签订，李同斌、王凤莲作为房屋出售人，应当对淮安地区的房屋价格具有一般的社会认知，其认可房屋成交价格为61.5万元并同意以委托公证形式将房屋出售给吴中芹属于权利处分，与吴中芹的工作职责并无关联。吴中芹即便存有低买高卖的打算，但该行为亦不违反法律禁止性规定。因此，李同斌、王凤莲以此为由拒绝履行房屋买卖合同，于法无据，应承担违约责任。至于李同斌、王凤莲所述系吴中芹不同意在过户前交付购房款致使合同履行不能，存在吴中芹违约的情形，吴中芹对此不予认可，一审法院认为，吴中芹的陈述与中介人陈述相互印证，而李同斌、王凤莲主张没有相关证据证明，且李同斌在约定日期未出面，亦有悖售房诚意，故一审法院对李同斌、王凤莲陈述不予采信，本案认定李同斌、王凤莲存在违约情形。
关于吴中芹主张双倍返还定金及赔偿损失的问题，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李同斌、王凤莲与吴中芹于2016年11月2日订立的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，对双方具有法律约束力，双方均负有按照合同约定履行的义务。合同签订后，李同斌、王凤莲作为出卖人未能按照合同约定协助吴中芹办理委托公证手续，并在此后将房屋另行出售给案外人，致使吴中芹签订合同的目的不能实现，吴中芹可以要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，现李同斌、王凤莲亦同意解除房屋买卖合同，该《房屋买卖合同》应当予以解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋买卖合同》解除后，李同斌、王凤莲应当返还已收取吴中芹的定金20000元，并应承担因其迟延履行合同义务导致买卖协议解除给吴中芹造成的损失。
在二手房买卖合同纠纷中，由于房价上涨、下跌原因，因一方当事人违约导致房屋买卖合同解除的，另一方当事人有权要求违约方当事人赔偿房屋差价损失，具体数额应以实际损失为基础。吴中芹主张房屋差价损失为26万元，对此提供同地段房屋的买卖合同及网上挂价，因买卖合同真实性无法核实，而网上挂价并非最终成交价，故对此不予采信。综合考虑李同斌、王凤莲的过错程度、房屋的涨跌情况、预期利益等因素，尤其是因买卖解除出卖人因房地产升值等原因所获取的经济利益，而买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，一审法院酌情确定房屋差价损失13万元。因吴中芹已主张因李同斌、王凤莲违约导致合同解除而产生的差价损失，故对吴中芹再行要求李同斌、王凤莲双倍返还定金的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、李同斌、王凤莲于本判决生效后十日内返还吴中芹购房定金2万元；二、李同斌、王凤莲于本判决生效后十日内赔偿吴中芹房屋差价损失13万元。三、驳回吴中芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元（已减半收取），保全费3595元，由吴中芹负担1450元，李同斌、王凤莲负担5045元。（诉讼费、保全费已由吴中芹预交，李同斌、王凤莲在给付上述判决款项时加付此款）
本院二审期间，上诉人李同斌、王凤莲未提交新证据。被上诉人吴中芹提交银行交易明细，证明在约定的过户日前，吴中芹已经准备足额资金用于支付房屋价款。上诉人李同斌、王凤莲质证称，涉案房屋是被上诉人和中介以及其他人合作进行炒房的，吴中芹本人并没有这么多资金，转账记录反映在2016年11月30日下午14时，即双方洽谈买卖事宜时，其账户余额不足以达到64万余元，钱都应该是双方发生纠纷无法达成交易后存入该账户的，以应付以后的诉讼纠纷。经审查，本院对吴中芹提交的银行交易明细的真实性、合法性、关联性予以确认。该证据能够反映出在2016年11月30日，吴中芹账户上已经存有超出涉案房屋价款数额的资金，能够履行付款义务，上诉人主张转账记录反映在当日14时账户余额不足64万元没有事实依据。
二审中，上诉人李同斌、王凤莲向本院申请调取淮安市公安局清江浦分局清江派出所处理吴中芹从事房屋中介工作过程中与买卖房屋的客户发生纠纷报警处理的材料，用以证明吴中芹一直从事房屋中介工作。本院认为，上诉人申请调取的证据与本案争议事项没有关联，没有调查收集必要，因此本院不予准许。
经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2016年11月30日，吴中芹账户分别汇入100000元、153750元和153750元，账户余额为646263.17元。
本案的争议焦点为：1、涉案房屋买卖合同的效力如何；2、上诉人李同斌、王凤莲与被上诉人吴中芹是否存在违约行为；3、一审判决返还定金2万元以及赔偿房屋差价损失13万元的数额是否正确？
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，合同双方均应依照合同履行义务，非依法律规定或者对方当事人同意，不能擅自变更或解除合同。依法成立的合同，自成立时即生效。非依法律规定，当事人不能任意主张合同无效。
一、关于涉案合同效力，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。该法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定。本案中，上诉人李同斌、王凤莲主张涉案房屋买卖合同是因为吴中芹与房屋中介机构互相串通欺诈李同斌、王凤莲所形成的，不是真实的房屋买卖合同关系，故涉案房屋买卖合同无效。并且，合同约定的“委托公证”的内容也是无效的，约定的目的就是少缴税，属于以合法形式掩盖非法目的情形。但是，上诉人未能提供证据证明吴中芹与房屋中介机构串通欺诈的事实，更未提供证据证明其因欺诈陷入错误认识而作出相反意思表示以及欺诈行为损害了国家利益，故上诉人主张合同无效没有事实依据。并且，即使存在被上诉人隐瞒了其工作性质和买房用途的事实，也对上诉人决定销售房屋不产生决定性影响，该行为亦不构成欺诈。此外，上诉人主张吴中芹与房屋中介机构存在恶意串通行为，该行为即使成立，也仅对吴中芹与房屋中介机构之间的居间协议效力产生影响，亦不能导致涉案房屋买卖合同无效。关于上诉人主张的合同约定的“委托公证”的内容属于以合法形式掩盖非法目的，故合同无效。对于约定委托公证事宜，被上诉人吴中芹主张买房是为了给亲戚家小孩上学用的，为了避免一房二卖，才选择公证，后来吴中芹通过中介与李同斌、王凤莲多次协商并未坚持要求公证。本院认为，以合法形式掩盖非法目的的行为应当具备以下条件：1、行为表面合法；2、合法行为仅是表象，还存在被掩盖的非法的隐匿行为；3、当事人对于表象行为和隐匿行为不一致是明知的。本案中，上诉人与被上诉人对于办理委托公证的理由陈述不一致，上诉人主张约定委托公证是为了逃税，但未能提供证据证明，本院对此不予确认。此外，即使上诉人主张的事实存在，该买卖合同本身亦不符合合同法第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的情形。
二、关于违约行为，依法成立的合同，自成立时生效，非依法律规定或者取得对方同意，不能擅自变更或解除。本案中，双方当事人签订房屋买卖合同后，上诉人李同斌、王凤莲未能按照合同约定履行协助办理过户手续的义务，且在本案一审诉讼过程中，将房屋擅自出售给他人，导致合同不能继续履行，构成违约，应当承担民事责任。上诉人主张被上诉人吴中芹未在约定的期限内履行付款义务，构成违约，但吴中芹在二审中提供的证据能够证明其已经为支付价款做好准备，结合一审认定事实，本案中，被上诉人吴中芹不存在违约行为，相反，上诉人李同斌、王凤莲在签订合同后，未能按照约定履行协助办理过户义务，构成违约。
三、关于赔偿责任，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被上诉人吴中芹在一审第一次开庭时对诉讼主张进行了变更，后因李同斌、王凤莲将房屋出售给他人并办理过户手续，致使合同履行不能，在一审第二次开庭时，吴中芹又将诉讼请求变更为：解除合同，并要求李同斌、王凤莲赔偿房屋上涨损失26万元，并双倍返还定金4万元。被上诉人吴中芹上述变更诉讼请求行为不违反法律规定，应当予以准许。对于损失数额，依照法律规定，赔偿损失数额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，被上诉人吴中芹的损失应当包括合同实际履行后扣除成本费用外的可得利益损失，结合被上诉人一审提供的买卖合同、网上销售房屋的挂价以及证人证言，一审酌情确定被上诉人损失为13万元不违反法律规定。上诉人李同斌、王凤莲作为违约方，其无权继续收取定金，而应当予以返还，故一审判决上诉人返还定金2万元符合法律规定。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉请求没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人李同斌、王凤莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋同宝
审 判 员 孙 艳
代理审判员 刘玉娟
二〇一七年七月十二日
书 记 员 徐 丹