四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第260号
上诉人（原审被告）南充泰美置业有�公司。
法定代表人肖广瑜。
委托代理人张泽进。
委托代理人李莎。
被上诉人（原审原告）赵云。
委托代理人白中祺。
上诉人南充泰美置业有限公司（下称泰美置业公司）因与被上诉人赵云商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2013）高坪民初字第2384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：1、座落于南充市高坪区临江南路二段51号慢城八岛系被告泰美置业公司开发。
2、2011年11月2日，赵云作为买受人、泰美置业公司作为出售人签订编号为201111020289的商品房买卖合同，约定泰美置业公司将慢城八岛第2幢1层17铺号商品房（建筑面积为60.44平方米、套内建筑面积57.72平方米）出售给赵云；按套内建筑面积计算，单价为15，706.86元／平方米，总价款906，600.00元；签订合同时付500，000.00元，尾款406，600.00元，于2011年12月3日之前一次性向出售人付清；出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付房屋；商品房交付时应符合如下交付条件，商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，南充市房地产测绘所出具的商品房面积实测技术报告书；出卖人与买受人一致同意，该商品房所在楼栋只要具备商品房竣工验收报告、南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书及出卖人提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》即可进行该商品房的交付工作；逾期交房在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房90日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的0.1％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；按照南府令（2005）16号、南府办函（2009）244号文件规定，买受人应按建筑面积40元／平方米的标准交纳首次住宅专项维修基金，计2，417.60元。
3、2011年11月2日，赵云向泰美置业公司支付购房款500，000.00元及住宅专项维修基金2，417.60元。2012年2月2日，赵云为支付案涉商品房的房款及在泰美置业公司购买的其他商品房的房款，在中�银行股份有限公司广安分行贷款6，700，000.00元，约定利率为浮动利率，浮动周期为3个月，第一个浮动周期内，月利率为6.65‰。（此系合同签订日利率，实际放款日如遇中国人民银行调贷款基准利率，按实际放款日中国人民银行公布的相同档次的贷款基准利率上浮20％重新确定贷款利率），每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率上浮20％作为下一个浮动周期的适用利率。2012年2月3日，赵云在中国银行股份有限公司广安分行取得贷款6，700，000.00元。2012年2月6日，中国银行股份有限公司广安分行受赵云委托，将贷款6，700，000.00元转入泰美置业公司在南充市商业银行股份有限公司金泉支行帐号051100832000003815帐户，支付赵云在泰美置业公司所购包含案涉的慢城八岛第2幢1层17铺号商品房的房款。中国银行股份有限公司广安分�对赵云所涉借款合同实际执行贷款利率为7.38％。
4、2012年11月26日，泰美置业公司作为开发商与案涉房屋的勘察单位、设计单位、施工单位进行了规划验收。2013年1月14日，南充市房地产测绘所就慢城八岛1-2幢房屋面积进行了测绘，并出具了测绘报告。庭审中，泰美置业公司代理人称综合验收报告没有出来，只有规划验收报告。
5、2013年4月28日，泰美置业公司向赵云发出入伙通知，通知赵2013年5月10日前至售楼部领取《收楼通知书》后，到客户服务中心（2号楼商铺）办理相关手续。赵云认为泰美置业公司逾期交房，并提出按合同约定解除合同，双方酿成纠纷，赵云遂提起诉讼。
原审认为：双方签订的编号为201111020289的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，对双方当事人产生法律约束力。合同约定泰美置业公司应于2012年12月31日前将案涉商品房交付给赵云，泰美置业公司主张2013年1月15日前已通知赵云办理房屋交接手续，赵云予以否认，而泰美置业公司仅仅提交了2013年4月28日通知赵云办理房屋交接手续的入伙通知，依据合同约定，泰美置业公司交房应当书面通知赵云，其未提交2013年4月28日之前通知赵云交房的证据，故对其提出的已通知赵云交接房屋的主张，法院不予支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”被告举出的竣工验收报告是建设单位自行组织的初验收，不是建设主管部门正式的竣工验收报告，被告并未提供正式竣工验收报告，表明在庭审辩论终结时止，案涉房屋尚未经建设主管部门综合验收，案涉房屋尚不符合交付条件。再得，泰美置业公司于2013年4月28日向赵云发�书面通知办理交接手续，表明泰美置业公司逾期交房已逾118天，合同约定的超过9O日交房赵云享有解除权的约定解除条件已成就，赵云依约享有合同解除权，故对赵云要求解除编号为201111020289的商品房买卖合同的主张，法院予以支持。解除合同后，泰美置业公司应当退还原告已支付的房款906，600.00元。案涉合同解除系泰美置业公司逾期交房的违约行为所致，故泰美置业公司应当向赵云支付违约金。双方约定逾期交房解除合同的违约金为已付房款万分之0.1，赵云的损失为已付房款的资金占用利息。赵云为购房向中国银行贷款，贷款利息利率为7.38％，双方约定的违约金低于造成的损失，赵云要求增加违约金的主张成立，法院对其主张予以支持。根据赵云主张的损失，违约金调整为按年利率7.38％的标准从支付房款的次日起至款清之日计算利息。综上，为维护正常的市场�济秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、解除赵云与南充泰美置业有限公司签订的编号为201111020289的商品房买卖合同。二、南充泰美置业有限公司于本判决生效后十日内退还赵云房款906，600.00元。三、南充泰美置业有限公司于本判决生效后十日内以按年利率7.38％的标准给付已付房款906，600.00元利息的方式向赵云支付违约金（其中500，000.00元的利息起算时间为2011年11月3日、406，600.00元的利息起算时间为2012年2月7日，计算至款清之日）。四、驳回赵云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，433.00元，由南充泰美置业有限公司负担。
宣判后，上诉人泰美置业公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。其理由：1、上诉人仅是通知被上诉人接收房屋的通知方式违反合同约定，被上诉人不享有合同的解除权，一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》不当，上诉人只应承担通知方式不符合合同约定的相应违约责任。事实上，上诉人在2013年1月就以口头和短信的方式多次通知被上诉人接收房屋，而被上诉人解除合同的真正原因是国家对房产的宏观调控，其对房产投资产生悲观所致。为维护交易的稳定性，对此类合同不宜轻易解除，应当通过调整违约金的方式解决纠纷，使合同得以继续履行。2、一审判决采用双重标准执行合同，既然认定上诉人与被上诉人约定的解除合同条件已成就，又不认定上诉人与被上诉人约定的解除合同应承担的违约金，判决上诉人按实际贷款利率支付违约金没有合同和法律依据。
被上诉人赵云辩称，一审判决判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。其理由：1、一审判决所确定案涉合同的解除的方式是约定解除非法定解除。依据上诉人与被上诉人签订的合同约定，上诉人迟延交房90天的，被上诉人有权选择解除合同或决定是否继续履行。2、上诉人主张在合同约定的期限内用短信通知了被上诉人，但其未能提供任何证据予以证明，其主张被上诉人对房产投产生悲观心情，也系其凭空想象，缺乏事实依据。3、被上诉人主张的竣工验收系备案后的报告，而非建设单位自行组织的验收。上诉人与被上诉人的合同解除后，不影响合同结算的效力。同时，合同中约定的违约金过低，不能弥补被上诉人的实际损失，依照合同法的相关规定，被上诉人调整违约金的请求，应当得到支持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人泰美置业公司与被上诉人赵云签订的《商品房买卖合同》是其真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应当按约定全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十三条第（2）项约定：“出卖人逾期交房90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”。基于上述约定，在上诉人逾期向被上诉人交房的情况下，被上诉人有权选择解除合同或者继续履行合同。结合本案查明的事实，上诉人应当在2012年12月31日前向被上诉人交付案涉房屋，但其在2013年4月28日才通知被上诉人办理房屋交接手续，上诉人交房逾期已超过了双方约定的90天。上诉人主张在约定的交付期间内采用了口头和短信的方式通知过被上诉人接收房屋，但被上诉人对该事实予以否认，上诉人在一、二审中均未提供有效证据证明该事实成立，故本院不予采信。被上诉人依据双方的约定，主张解除案涉《商品房买卖合同》，证据充分，故上诉人主张案涉合同不应解除，应当继续履行的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
关于违约金是否应当予以调整的问题。对违约金数额的认定，应当体现补偿守约方损失和惩罚违约方的违约行为的功能。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中的约定，被上诉人退房，上诉人应当按照被上诉人累计已付款的0.1%承担违约金。被上诉人为购买案涉房屋及上诉人开发的其他房屋在银行贷款支付购房款，其贷款利息应当认定为被上诉人的损失，而按双方约定的违约金标准计算，尚无法弥补被上诉人的利息损失。因此，一审法院按被上诉人在银行的贷款利率调整违约金，并无不当�本院予以维持。故上诉人主张应按约定计算违约金的上诉请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12，866元，由上诉人南充泰美置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨辉
代理审判员 田娟
代理审判员 郭锐
二〇一四年二月十三日
书 记 员 郑宇