广东省广宁县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤1223执异21号
案外人：董世政，男，汉族，住广东省广宁县，公民身份号码×××5052。
案外人：广宁县恒辉房地产咨询有限公司，住所地广东省（第十一层）A2。
法定代表人：林秀英。
案外人：伍鑫城，男，汉族，住广东省广宁县，公民身份号码×××5059。
案外人：王燕平，女，汉族，住广东省广州市增城区，公民身份号码×××5846。
案外人：伍海华，男，汉族，住广东省广宁县。
案外人：王伟忠，男，汉族，住广东省龙门县，公民身份号码×××4038。
案外人：广宁县顺荣园林绿化工程有限公司，住所地广东省。
法定代表人：伍海华。
案外人：林瑞萍，女，汉族，住广东省，公民身份号码×××0040。
案外人：陈英才，男，汉族，住广东省广宁县，公民身份号码×××0819。
案外人：曾海敏，女，汉族，住广东省广宁县，公民身份号码×××502X。
案外人：谢君隆，男，汉族，住广东省，公民身份号码×××0018。
案外人：董国成，男，汉族，住广东省广宁县，公民身份号码×××3512。
案外人：董发章，男，汉族，住广东省广宁县，公民身份号码×××3512。
案外人：黄德成，男，汉族，住广东省广宁县，公民身份号码×××0813。
案外人：徐松英，女，汉族，住广东省广宁县，公民身份号码×××2100。
案外人：李小娟，女，汉族，住广东省广宁县，公民身份号码×××3221。
案外人：陈庆传，男，汉族，住广东省，公民身份号码×××0035。
案外人：胡小文，男，汉族，住广东省，公民身份号码×××0418。
案外人：曾敏华，女，汉族，住广东省广宁县，公民身份号码×××5021。
案外人：江秋俭，女，汉族，住广东省，公民身份号码×××2327。
案外人：李卓皆，男，汉族，住广东省广宁县，公民身份号码×××2317。
案外人：蒋德育，男，汉族，住广东省广宁县，公民身份号码×××471X。
案外人：王秋萍，女，汉族，住广东省广宁县，公民身份号码×××1423。
案外人：陈勇瑞，男，汉族，住广东省，公民身份号码×××0430。
案外人：陈梅燕，女，汉族，住广东省，公民身份号码×××0486。
申请执行人：陈佩圆，女，汉族，住广东省普宁市，公民身份号码×××6742。
被执行人：欧梓雄，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××0036。
被执行人：广宁县悦景实业发展有限公司，住所地广东省（原广宁拼沙厂）。
法定代表人：董世豪。
被执行人：佛山市安鸿贸易有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：王国新。
被执行人：广东麦田食品有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇狮山科技工业园A区科技东路35号。
法定代表人：冯志云。
在本院执行申请执行人陈佩圆与被执行人欧梓雄、广宁县悦景实业发展有限公司（以下简称悦景公司）、佛山市安鸿贸易有限公司（以下简称安鸿公司）、广东麦田食品有限公司（以下简称麦田公司）借款合同纠纷一案中，案外人董世政等于2016年8月8日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人董世政等称，案外人陆续在2014年1月至12月间购买了被执行人悦景公司开发的御景湾E2、E3、E5幢的商品房，并通过广宁县住房和城乡规划建设局办理了网签手续，房屋价款也已付清。但由于悦景公司与申请执行人发生借款合同纠纷，普宁市人民法院于2014年12月26日以（2014）揭普法民二初字第265-1号民事裁定书查封了案涉土地使用权［证号为宁国用（2014）第000754号］，致使至今未能办理房产证。案外人认为，案外人与悦景公司签订合法有效的购房合同在前，法院的查封在后，案外人已拥有所属房屋的产权，亦相应占有案涉土地使用权的应有份额。法院将案涉土地使用权全部查封，侵害了案外人的合法权益。现普宁法院已将该案委托贵院执行，故特向贵院提出异议，请贵院解除对案外人应占土地使用权份额的查封。
本院查明，2014年12月25日，案外人董世政与被执行人悦景公司签订四份《广东省商品房买卖合同》（合同编号分别为20141119121000086870、20141215001000086871、20141215451000086872、20141215541000086873），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E2幢103房、105房、106房及107房出售给董世政；2、总价款为955627元；3、付款方式：合同签订时付清全部购房款；4、交房期限为2015年5月30日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订当日，董世政付清了购房款并与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年12月2日，案外人广宁县恒辉房地产咨询有限公司与被执行人悦景公司了两份签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号分别为20141202071000086874、20141202211000086876），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E2幢201房、203房出售给广宁县恒辉房地产咨询公司；2、总价款为677908元；3、付款方式：合同签订时付清全部购房款；4、交房期限为2015年5月30日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订当日广宁县恒辉房地产咨询有限公司付清了购房款并与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年12月2日、12月25日，案外人伍鑫城与被执行人悦景公司签订了六份《广东省商品房买卖合同》（合同编号分别为20141130311000086882、20141129491000086888、20141127381000086948、20141215561000083912、20141215041000083913、20141215241000083914），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E2幢303房、3A03房、13A03房及E3幢101房、103房、105房出售给伍鑫城；2、总价款为1916520元；3、付款方式：合同签订时付全部购房款；4、交房期限为2015年5月30日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。伍鑫城在合同签订当日付清了购房款，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年12月25日，案外人王燕平与被执行人悦景公司签订了八份《广东省商品房买卖合同》（合同编号分别为20140720091000086894、20141225151000086964、20141225321000086965、20141225381000086966、20141225141000086967、20141225071000086968、20141225551000086969、20141225041000084012），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E2幢503房、1701房、1702房、1703房、1705房、1706房、1707房及E3幢1707房出售给王燕平；2、总价款2278748元；3、付款方式：合同签订时付全部价款；4、交房期限为2015年5月30日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订当日王燕平付清了房款并与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年12月2日、12月25日，案外人伍海华与被执行人悦景公司签订了三份《广东省商品房买卖合同》（合同编号20141127351000086924、20141215481000083796、20141215221000083794），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E2幢1003房及E5幢1705房、1707房出售给伍海华；2、总价款为845491元；3、付款方式：签订合同时一次性付清；4、交房期限为2015年5月30日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后当天，伍海华付清了房款，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年12月25日，案外人王伟忠与被执行人悦景公司签订了十二份《广东省商品房买卖合同》（合同编号20141225451000086932、20141225121000086936、20141225171000086937、20141215591000083916、20141225291000084007、20141225431000084008、20141225511000084009、20141225111000084010、20141225331000084011、20141225541000083929、20140517011000083948、20141215581000083791、20141215101000083793），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E2幢1106房、1203房、1205房和E3幢107房、702房、1701房、1702房、1703房、1705房、1706房、3A01房及E5幢1701房、1703房出售给王伟忠；2、总价款为3708941元；3、付款方式：合同签订时一次性付清购房款；4、交房期限为2015年5月30日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订当日王伟忠依约付清房款，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年12月2日，案外人广宁县顺荣园林绿化工程有限公司与被执行人悦景公司签订三份《广东省商品房买卖合同》（合同编号分别为20141202281000083917、20141202571000083919、20141202001000083922），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E3幢201房、203房、207房出售给广宁县顺荣园林绿化工程有限公司；2、总价款为958496元；3、付款方式：合同签订时一次性付清；4、交房期限为2015年5月30日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订当天广宁县顺荣园林绿化工程有限公司付清房款，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年2月26日，案外人林瑞萍与被执行人悦景公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号20140226421000083757），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E5幢1103房出售给林瑞薄；2、总价款为471881元；3、付款方式：合同签订时付236000元，2014年3月26日付142000元，4月26日付93881元；4、交房期限为2014年12月31日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后，林瑞萍于2014年3月18日、4月28日、6月24日付清房款471881元，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年1月25日，案外人陈英才与被执行人悦景公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号20140125041000083758），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E5幢1105房出售给陈英才；2、总价款为404729元；3、付款方式：合同签订时付129729元，余下275000元办理银行按揭；4、交房期限为2014年12月31日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后，陈英才于2014年3月18日、4月22日付清房款404729元，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年1月24日，案外人曾海敏与被执行人悦景公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号20140124041000083760），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E5幢1107房出售给曾海敏；2、总价款为406175元；3、付款方式：合同签订时付246175元，余下160000元办理银行按揭；4、交房期限为2014年12月31日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后，曾海敏于2014年3月18日、6月13日付清房款406175元，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年1月27日，案外人谢君隆与被执行人悦景公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号20140126131000083763），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E5幢1203房出售给谢君隆；2、总价款为474881元；3、付款方式：合同签订时付142881元，余下332000元办理银行按揭；4、交房期限为2014年12月31日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后，谢君隆于2014年3月18日、9月12日付清房款474881元。并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年8月1日，案外人董发章、董国成与被执行人悦景公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号20140304191000083764），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E5幢1205房出售给董发章、董国成；2、总价款为404729元；3、付款方式：合同签订时付224729元，余下180000元办理银行按揭；4、交房期限为2014年12月31日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后，董发章、董国成分别于2014年3月30日、8月8日、2015年1月6日付清房款，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年2月4日，案外人黄德成、徐松英与被执行人悦景公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号20140204551000083765），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E5幢1206房出售给黄德成、徐松英；2、总价款为327575元；3、付款方式：合同签订时付107575元，余下220000元办理银行按揭；4、交房期限为2014年12月31日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后，黄德成、徐松英分别于2014年3月18日、11月4日付清房款，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年1月25日，案外人李小娟与被执行人悦景公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号20140125121000083768），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E5幢1302房出售给李小娟；2、总价款为331181元；3、付款方式：合同签订时付101181元，余下230000元办理银行按揭；4、交房期限为2014年12月31日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后，李小娟于2014年3月18日、6月23日付清房款，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年2月11日，案外人陈庆传与被执行人悦景公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号20140211571000083769），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E5幢1303房出售给陈庆传；2、总价款为477881元；3、付款方式：合同签订时付277881元，余下200000元办理银行按揭；4、交房期限为2014年12月31日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后，陈庆传于2014年3月18日、6月23日付清房款，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年1月28日，案外人胡小文与被执行人悦景公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号20140128201000083770），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E5幢1305房出售给胡小文；2、总价款为404729元；3、付款方式：合同签订时付154729元，余下250000元办理银行按揭；4、交房期限为2014年12月31日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后，胡小文于2014年3月18日、4月22日付清房款，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年1月24日，案外人曾敏华与被执行人悦景公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号20140124461000083772），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E5幢1307房出售给曾敏华；2、总价款为406175元；3、付款方式：合同签订时付196175元，余下210000元办理银行按揭；4、交房期限为2014年12月31日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后，曾敏华于2014年3月18日、6月23日付清房款，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年9月2日，案外人江秋俭与被执行人悦景公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号20140216281000083773），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E5幢13A01房出售给江秋俭；2、总价款为466006元；3、付款方式：合同签订时付146006元，余下320000元办理银行按揭；4、交房期限为2014年12月31日前。该合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后，江秋俭于2014年3月18日、9月17日12月5日付清房款，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年9月1日，案外人李卓皆与被执行人悦景公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号20140124311000083774），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E5幢13A02房出售给李卓皆；2、总价款为322641元；3、付款方式：合同签订时付222641元，余下100000元办理银行按揭；4、交房期限为2014年12月31日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后，李卓皆于2014年9月17日、10月20日付清房款，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年2月5日，案外人蒋德育、王秋萍与被执行人悦景公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号20140205321000083777），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E5幢13A06房出售给蒋德育、王秋萍；2、总价款为321825元；3、付款方式：合同签订时付96825元，余下225000元办理银行按揭；4、交房期限为2014年12月31日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后，蒋德育、王秋萍分别于2014年3月18日、4月22日付清房款，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
2014年2月10日，案外人陈勇瑞、陈梅燕与被执行人悦景公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号20140209501000083779），约定：1、悦景公司将其座落在广宁县南街镇城东区御景国际御峰三期御景湾E5幢1501房出售给陈勇瑞、陈梅燕；2、总价款为456006元；3、付款方式：合同签订时付137006元，余下319000元办理银行按揭；4、交房期限为2014年12月31日前。合同经广宁县住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后，陈勇瑞、陈梅燕分别于2014年3月18日、11月25日付清房款，并于2014年12月25日与悦景公司办理了楼房交收手续。
被执行人悦景公司是房地产开发企业，御景国际御峰三期御景湾E2、E3、E5幢系该公司开发的商品房，建筑在土地使用权证为宁国用（2014）第000754号［原土地使用权证号为宁国用（2012）第2310282875号、宁国用（2012）第2310283652号，2014年10月8日后变更为现证号］地块上，商品房预售证号为宁预许（2014）03号。2014年12月26日，因申请执行人陈佩圆与被执行人欧梓雄、悦景公司、安鸿公司、麦田公司发生借款合同纠纷，经陈佩圆申请，普宁市人民法院以（2014）揭普法民二初字第265-1号民事裁定书查封了上述土地使用权，致案外人至今无法办理房屋产权证，遂向本院提出书面异议。
2015年6月20日，普宁市人民法院将申请执行人陈佩圆与被执行人欧梓雄、悦景公司、安鸿公司、麦田公司借款合同纠纷一案委托本院执行，同年7月3日本院立案执行。
本院认为，一、关于本案的管辖权和是否符合受理条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定，执行案件被委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理。因此本院对案外人提出的异议具有管辖权。虽然案外人受让的是商品房，本案查封的执行标的是该楼房占用范围内的土地使用权，但物权法第一百四十七条规定，建筑物转让的，建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此案外人提出的异议符合民事诉讼法第二百二十七规定的受理条件。
二、案外人的异议是否成立。根据本院查明的事实，案外人与悦景公司签订买卖合同、交楼均在法院查封之前、已付清全部价款，未办理产权过户登记是由于法院的查封而非买受人的自身原因。故案外人的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本院予以支持，宁国用（2014）第000754号土地使用权案外人应占的份额应中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对宁国用（2014）第000754号土地使用权案外人董世政、广宁县恒辉房地产咨询有限公司、伍鑫城、王燕平、伍海华、王伟忠、广宁县顺荣园林绿化工程有限公司、林瑞萍、陈英才、曾海敏、谢君隆、董国成、董发章、黄德成、徐松英、李小娟、陈庆传、胡小文、曾敏华、江秋俭、李卓皆、蒋德育、王秋萍、陈勇瑞、陈梅燕应占份额的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 周其文
审 判 员 陈国强
代理审判员 张 斌
二〇一六年八月十八日
书 记 员 梁冠航
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
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