吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第100号
上诉人（原审被告）：吉林省延吉市建筑工程有限公司，住所吉林省延吉市公园街园纺胡同8-1号。
法定代表人：张红丹，该公司经理。
委托代理人：丁振恒，吉林敖联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜智慧，住吉林省延吉市。
原审被告：吉林省延边朝韩科技信息研究所，住所吉林省延吉市参花街***号。
法定代表人：李宗植，该所所长。
委托代理人：韩圣兰，吉林延大律师事务所律师。
上诉人吉林省延吉市建筑工程有限公司（以下简称建筑公司）因与被上诉人姜智慧、原审被告吉林省延边朝韩科技信息研究所（以下简称研究所）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院作出的（2013）延民初字第3630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
在一审中原告姜智慧诉称：2005年8月21日，原告以顶帐方式（顶被告建筑公司的帐），以344137元的价格购买了被告研究所位于延吉市河南街天池路北侧朝韩科技信息研究所综合楼1栋1单元6-7层东侧，面积173.76平方米的房屋。但该合同现无法履行，故原告诉至本院，要求二被告连带返还房款344137元及利息（利息从2005年8月21日起按照银行同期贷款利率计算至返还日为止）。
在一审中被告研究所辩称：原告的陈述与事实不符，被告研究所从未收取过原告的购房款，原告与被告研究所之间无任何债权债务关系，也就不存在以房顶账的事实。2007年6月6日，原告曾向本院提起诉讼，后于2009年5月8日以需要收集证据为由申请撤诉。此后，原告未向被告研究所提出过主张，本案已过诉讼时效。
在一审中被告建筑公司辩称：被告建筑公司既不是诉争房屋的开发单位，也不是施工单位，更不是房屋买卖人。顶账行为与被告建筑公司没有任何关系，且已过诉讼时效。原告起诉状中所述的购房合同如果是真实的，合同具有相对性。原告向谁顶账，就应该起诉谁。综上，原告与被告研究所签订的房屋买卖合同与被告建筑公司无关，原告把被告建筑公司作为被告不符合法律程序，被告建筑公司不应承担连带责任。
一审法院审理认定：2005年6月，被告研究所的综合楼建设工程经招标，被告建筑公司中标后，由该公司第六项目部负责施工，施工负责人为第六项目部经理孙立君（其2000年时就在被告建筑公司任项目经理）。原告从1999年起通过孙立君向被告建筑公司供应木材，被告建筑公司欠原告木材款未结清，经手人为孙立君。2005年8月21日，孙立君代表被告研究所与原告签订了购房合同，约定原告以被告建筑公司对原告的欠款344137元顶账支付被告研究所开发的位于延吉市天池路北侧综合楼1栋1单元6-7层东侧，面积173.76平方米的房屋的房款，房屋交付时间为2005年10月30日前。合同中加盖了被告研究所的公章。缴款收据的收款人则为被告建筑公司第六项目部。原告因未取得该房屋，于2007年6月16日向本院起诉了二被告。2009年5月8日原告以需要重新收集证据为由提出撤诉申请，本院以（2007）延民初字第1823号民事裁定予以准许。为解决纠纷，2010年以来原告一直到延吉市信访局等部门上访。2007年5月16日孙立君在接受公安机关的询问时曾供述被告建筑公司第六项目部的公章属于私刻。
一审法院认为：尽管孙立君在接受公安机关的询问时曾供述被告建筑公司第六项目部的公章属于私刻，但其2000年时就在被告建筑公司任项目经理，2005年6月代表被告建筑公司投标被告研究所的工程，对此被告建筑公司不可能不知情。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”被告建筑公司知道孙立君以被告建筑公司第六项目部经理的名义对外实施民事法律行为而不作否认表示，应视为同意。孙立君作为被告建筑公司第六项目部的经理，第六项目部不具有独立法人资格，不能独立承担民事责任，应由被告建筑公司承担相应的民事责任。孙立君代表被告建筑公司与原告约定将被告建筑公司的欠款转为购房款，以被告研究所开发的房屋顶账支付给原告。尽管由孙立君代表被告研究所与原告签订了购房合同，但该房屋为在建工程，没有办理商品房预售许可证的情况下进行买卖，违反了国家关于预售商品房的限制性规定，故该房屋买卖合同无效。原告的交款收据中的收款人为被告建筑公司第六项目部，不是被告研究所，根据原告所述，顶帐的木材只有很少部分用于被告研究所开发的房屋。故原告要求被告研究所承担返还房款的诉讼请求没有事实依据，不应支持。原告的木材款应由被告建筑公司承担。多年来原告通过诉讼及信访等程序主张权利，并未放弃过主张权利，故本案未超过诉时效。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”原告与孙立君在2005年8月21日对全部木材款确定后代表被告研究所与原告签订以房顶帐合同，该日应视为价款支付之日，原告要求从该日起按照银行同期贷款利率支付利息的主张本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百六十一之规定，判决：一、被告延吉市建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告姜智慧支付木材款344137元并支付相应利息（利息从2005年8月21日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的支付之日止。）。二、驳回原告姜智慧的其他诉讼请求。案件受理费6462元，减半收取3231元，其他诉讼费用80元，共计3311元（原告已预交6542元），由被告延吉市建筑工程有限公司负担。
宣判后，建筑公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一审法院审理本案程序违法，认定事实不清，证据不足，适用法律不当，采信证据和判决错误。一、一审法院适用简易程序审理本案错误，本案不具备适用简易程序的法定条件，独任审理是造成枉法判决滋生的土壤；二、认定事实不清，采信证据错误。恶意造成与同类案件终审判决相抵触，易造成社会不安定，引发同类案件当事人对延边州中院的终审判决不满；三、超出诉求审理，把一审法院审理职能变更为原告的代理人。一审案由确认为“房屋买卖合同纠纷”，原告诉请“判令二被告连带返还原告购房款344137元及利息”，主张的证据是“2005年8月21日原告与被告一签订的《房屋买卖合同》”，一审法院却判决上诉人“支付木材款344137元及利息”。四、适用法律不当，判决错误。首先，一审认定法律关系错误。本案一审案由与被上诉人一审主张都是房屋买卖合同纠纷，判决却是建材买卖合同纠纷。但是，该两份合同的相对人都不是上诉人。上诉人对两份合同的产生都不知情，判决没有事实依据。其次，一审法院审查的是被上诉人的购房主体资格，被上诉人所举证据也都是证明购房的事实成立。凭什么认定其为适格的建材买卖合同主体，又凭什么认定上诉人为建材买卖合同主体并承担责任。综上所述，一审法院审理本案程序违法，认定事实不清，适用法律不当，混淆法律关系，采信证据和判决结果错误，请求二审法院撤销（2013）延民初字第3630号民事判决，依法改判或发回重审。
被上诉人姜智慧辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
原审被告研究所辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
经本院审理查明：2005年6月14日，原审被告研究所拟建设综合楼，案外人孙立君（系挂靠上诉人建筑公司项目经理）与原审被告研究所协商并以案外人孙立君为报建单位负责人、联系人，向延边朝鲜族自治州建设工程招投标办公室申请邀标，经延边朝鲜族自治州建设工程招投标办公室同意，原审被告研究所为工程招标人委托延边宏远工程造价咨询招标有限公司以邀标方式代为招标。2005年6月23日，原审被告研究所与延边宏远工程造价咨询招标有限公司共同向上诉人建筑公司发出中标通知书。案外人孙立君以上诉人建筑公司的名义与原审被告研究所签订建设工程施工合同，并以上诉人建筑公司第六项目部的名义负责施工。2005年8月21日，案外人孙立君持加盖有被告研究所公章的房屋买卖合同文本，与被上诉人姜智慧签订房屋买卖合同，约定被上诉人姜智慧购买原审被告研究所建设的位于延吉市天池路北侧综合楼1栋1单元6-7层东侧，面积173.76平方米的房屋，房款以案外人孙立君赊欠被上诉人姜智慧的木材款233137元抵销，并以原审被告建筑公司第六项目部的名义向被上诉人姜智慧出具房款收据。后因被上诉人姜智慧因未取得该房屋，于2007年6月16日向延吉市人民法院提起诉讼。2009年5月8日，被上诉人姜智慧以需要重新收集证据为由提出撤诉申请，延吉市人民法院作出（2007）延民初字第1823号民事裁定予以准许。
后被上诉人姜智慧为解决此事，自2010年以来一直到延吉市信访局等部门上访。
2007年5月16日，案外人孙立君因涉嫌诈骗，在接受公安机关的询问时曾供述“延吉市建筑工程有限公司第六项目部公章是自己未经建筑公司同意私刻的。”
本院认为：本案系当事人基于《房屋买卖合同》提起的解除合同、返还房款之诉，在该合同中享有相关权利、负有相关义务的主体应当为房屋出卖人和房屋买受人。
本案中，案外人孙立君作为建设综合楼工程的实际负责人，持有建设单位原审被告研究所已加盖公章的《房屋买卖合同书》文本公开对外销售房屋，作为被上诉人姜智慧完全有理由相信案外人孙立君有权代表原审被告研究所对外销售房屋及收取房屋价款，因此，被上诉人姜智慧与案外人孙立君签订《房屋买卖合同》并约定用案外人孙立君赊欠被上诉人姜智慧的木材款冲抵房款并无不当，其产生的法律后果应当由原审被告研究所承担。原审被告研究所虽主张案外人孙立君对外销售房屋、收取房屋价款的行为未经授权，故不应当承担责任，但依照《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该行为有效。”的规定，孙立君的行为构成表见代理，原审被告研究所的抗辩理由不能成立。上诉人建筑公司不是房屋买卖合同的主体，不应承担房屋买卖合同的违约责任。
综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2013）延民初字第3630号民事判决书；
二、解除被上诉人姜智慧与原审被告延边朝韩科技信息研究所签订的《房屋买卖合同》；
三、原审被告延边朝韩科技信息研究所于本判决发生法律效力之日起十五日内向被上诉人姜智慧返还购房款344137元，并自2005年8月21日至实际支付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率承担债务利息；
四、驳回被上诉人姜智慧的其他诉讼请求。
一审案件受理费3231元，其他诉讼费用80元，二审案件受理费6462元，合计9773元，由原审被告延边朝韩科技信息研究所负担。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 刘晓娟
审判员 全智光
二〇一四年五月二十日
书记员 张 千