江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）扬邗民初字第2369号
原告夏某某。
委托代理人赵宏灯。
委托代理人周继兵。
原告夏某某。
委托代理人周继兵。
被告夏某某。
委托代理人包志华，江苏东宇律师事务所律师。
被告姜某某。
委托代理人林春华。
被告夏某某。
委托代理人顾兴云，江苏中立信律师事务所律师。
原告夏某某、原告夏某某与被告夏某某、被告姜某某、被告夏某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年2月20日、9月11日公开开庭进行了审理。原告夏某某、原告夏某某共同委托代理人周继兵、被告夏某某委托代理人包志华、被告姜某某委托代理人林春华、被告夏某某委托代理人顾兴云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏某某、原告夏某某共同诉称，两原告系父子，被告夏某某与原告夏某某系父子，被告夏某某与被告姜某某系夫妻。1983年原告夏某某与前妻赵永花结婚，1984年生育原告夏某某，1990年原告夏某某和赵永花在新城镇城东新村3号建房屋1幢（包括厢房两间、院墙、水井等）。1992年赵永花去世后，原告夏某某再婚并一直在日本工作生活居住。2000年10月，被告夏某某在未经原告许可也未告知原告的情况下，私自将原告位于新城镇城东新村3号的房屋卖给被告夏某某。原告回国探亲期间，被告夏某某一直称将该房屋租给被告夏某某居住，致使原告对该房屋买卖的事实完全不知情。直到2013年6月初，原告才得知被告夏某某将房屋卖给夏某某的事实。原告认为，被告夏某某私自将房屋卖给被告夏某某的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认被告夏某某与被告夏某某签订的房屋买卖合同无效；2、被告夏某某与被告姜某某返还原告位于仪征市新集镇城东新村3号的房屋1幢。后原告将第2项诉讼请求变更为，判令仪征市新城镇城东新村（建设新村）三号房屋的拆迁安置房两套和预付款27万元归原告所有（其中一套110平米的房屋登记在夏某某名下，一套160平米的房屋登记在姜某某名下）。
原告夏某某、原告夏某某提供的证据有：
1、结婚证、护照、居住文件，证明夏某某与赵宏灯于1995年登记结婚，原告夏某某从2000年以前就长期在日本大板居住，夏某某大学毕业后也去日本定居；
2、售房合同书、夏某某的调查笔录各一份，证明签订房屋协议时原告并不知情，该协议上夏某某的签名不是本人所签，被告夏某某的签名也不是本人所签，而是双方父亲所为，夏某某在签订协议后一直采用隐瞒的方法欺骗原告，没有将该房屋出卖的事实告知原告，在协议书上签名的行为是其私自作主；
3、证明、死亡证明各一份，证明夏某某与前妻赵永花育有一子，1992年9月27日赵永花死于交通事故，赵永花的父母分别于1991年12月27日、1986年1月13日去世；
4、产权证及村民委员会的证明，证明产权证上的所有权人是原告夏某某；
5、房屋拆迁协议及房屋搬迁估价分户报告，证明案涉房屋被拆迁，由被告夏某某和被告姜某某进行分户，并分别与新城镇人民政府签订拆迁协议。
被告夏某某辩称，1、原告夏某某对该房屋出售给被告夏某某是明知的，原告夏某某是在日本打工，并不定居在日本，且每年都有几次回家探亲的假期，夏某某回来祭祖时还到夏某某家借相关的工具；2、该买卖协议是有效的，被告在购买讼争房屋后其妻子姜某某及小孩已经将户口迁入该处；3、双方所讼争的房屋虽属于集体土地，但是新城镇政府将土地出售给原告，原告的户口也不在该集体土地范围内；4、被告是善意的第三人，如果人民法院确认该协议无效，原告及被告夏某某应当承担缔约过失责任；5、被告在购买案涉房屋后进行了装修并添加了附属设施，原来的房屋结构已改变。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告夏某某提供的证据有：姜某某的身份证及户籍证明，证明姜某某在签订协议后将户口迁入案涉房屋所在地。
被告姜某某辩称，1、在卖案涉房屋之前，原告夏某某就与被告夏某某共同居住在该房内，自原告夏某某的妻子去世后，夏某某认为风水不好要求出卖该房屋，被告夏某某在接受原告夏某某的委托后就将房屋卖给被告夏某某，当时有公证人张某、姜某、童某在场并在售房合同上签字，后被告夏某某将案涉房屋、房屋产权证交给了被告夏某某、被告姜某某。期间，原告夏某某有一次回家为前妻上坟时还跟被告夏某某借过铁锹，其对所卖的房屋也没有提出异议，被告夏某某与被告夏某某签订的买房合同构成了表见代理，应为合法有效；2、被告夏某某、被告姜某某在取得房屋后分别于2001年、2008年、2012年对该房屋进行了三次装修，同时在院内建造了两间门面房约75平米，花费46万元。综上，原告的请求无事实和法律依据，请求依法驳回。
被告姜某某提供的证据有：证人姜某的证言，证明原告夏某某委托其父亲卖房屋，原告夏某某对卖房屋的事是知情的。
被告夏某某辩称，夏某某在出售房屋时，由于夏某某和妻子一直在日本打工，卖房屋的事没有告诉原告夏某某，事后也没有告诉他，但被告夏某某确实支付了购房款，因此请求法院协调处理。
被告夏某某未提供证据。
经审理查明：
原告夏某某、原告夏某某系父子关系，被告夏某某、被告姜某某系夫妻关系，被告夏某某系原告夏某某的父亲。
2000年4月25日，仪征市新城镇城东新村房屋所有权人登记为“夏乐红”，建筑面积层一为32.30㎡，层二为158.07㎡。2013年12月25日，仪征市新城镇新北村村民委员会出具证明一份，主要内容为“兹有我村居（雎）二组村民夏某某，原房产证姓名为夏乐红，该户名同属一人，此房屋于2012年8月份已拆迁，情况属实，特此说明”。
2000年10月15日签订的《售房合同书》中甲方为原告夏某某，乙方为被告夏某某，合同约定：1、甲方同意将新城城东新村三号三上三下楼房、厨房一间、围墙、天井出售给乙方，共计人民币捌万陆仟元正；2、房屋将在2000年12月20日交给乙方；3、房款乙方已交付四万五千六百元正，剩余款必须在12月20日前交清，甲方将钥匙交给乙方，同时房屋产权归乙方。该合同的落款为“甲方夏某某，代理人父亲夏某某；乙方夏某某，代理人父亲夏恒太”、“公证人张某、姜某、童某”。落款“夏某某”、“夏某某”的签名分别由夏某某、夏恒太代签。公证人姜某为被告姜某某的父亲。协议签订后，被告夏某某收到购房款并交付案涉房屋及房屋产权证。
被告姜某某及其子夏云峰于2011年8月22日将户口迁至案涉房屋所在地。
2013年9月，被告姜某某与其子夏云峰（乙方）与新城镇人民政府（甲方）签订《城市规划控制区农民集中安置项目房屋搬迁安置协议书》一份，主要内容为：1、需对乙方座落于新城镇新北村城东新村的房屋及附属设施实施搬迁；2、乙方各类房屋建筑面积为282.81㎡，其中合法产权面积为230㎡，确认安置面积为230㎡；3、乙方选择产权调换安置方式，选择复式160㎡左右的住房壹套；4、甲方应予乙方搬迁补偿费用为340660元；5、乙方搬迁补偿费用与预定的安置房房款相抵，甲方暂应支付乙方人民币188660元。同时被告夏某某（乙方）与新城镇人民政府（甲方）签订《城市规划控制区农民集中安置项目房屋搬迁安置协议书》一份，主要内容为：1、乙方选择产权调换安置方式，选择高层110㎡左右的住房壹套；2、甲方应予乙方搬迁补偿费用为157870元；3、乙方搬迁补偿费用与预定的安置房房款相抵，甲方暂应支付乙方人民币68870元；4、该协议为姜某某、夏云峰协议的附件协议。
2013年7月1日，仪征市新城镇新北村村民委员会出具证明一份，主要内容为：夏某某系新北村睢二组居民与前妻赵永花于1983年12月16日结婚，1984年3月4日生一儿子，取名夏某某。1992年赵永花死于车祸，死亡前一直与夏某某带儿子夏某某居住在新城镇城东新村3号。
2014年3月7日，仪征市新城镇新北村村民委员会及仪征市公安局新城派出所出具证明一份，主要内容为：赵久春系新城镇城北村村民，其和陈兆英于1943年2月16日结为夫妻，婚后共同生育儿子赵永祥、女儿赵永花。赵久春于1991年12月27日因病去世，陈兆英于1986年1月13日去世，赵永花于1992年去世。
根据原告申请，本院依法调取原告夏某某、被告夏某某的出入境记录，因公安机关处2007年前的出入境记录查询不准确，故仅调取2007年至2014年期间的出入境记录。其中原告夏某某分别于2007年2月13日、2008年2月12日、2010年4月1日、2011年2月26日、2013年2月2日、2014年1月31日从日本回国；原告夏某某分别于2008年1月7日、2008年8月26日、2009年3月8日、2011年8月8日、2014年8月6日从日本回国。
被告姜某某申请的证人姜某当庭陈述在签订售房合同时，姜某问夏某某，夏某某不在家夏某某能否作主，夏某某说家里已经商量好了，夏某某上半年为了卖房子回来办好房产证交给夏某某，全部委托夏某某办理，还说售房合同会传真到日本给夏某某看。
庭审中，被告夏某某、被告姜某某陈述在购买案涉房屋后，对案涉房屋进行了扩建，被告夏某某对此予以认可。被告夏某某陈述2003年其在仪征市解放路购得商品房一套，回国后居住在该房屋内。被告夏某某陈述其于2002年8月去日本。
本案争议焦点为：被告夏某某就案涉房屋签订的《售房合同书》是否有效？
本院认为，被告夏某某就案涉房屋签订的《售房合同书》有效。虽然原告夏某某主张其并不知道被告夏某某出卖案涉房屋，被告夏某某对此亦予以认可，但从案涉房屋买卖的商谈、时间跨度及被告夏某某、被告姜某某占有、使用、扩建案涉房屋的状况，并结合证人姜某的证言，夏某某的父亲夏恒太在签订合同时有理由相信被告夏某某有代理权，理由为：1、被告夏某某、被告姜某某在买房后一直居住并使用案涉房屋，并且在2000年至2013年期间对案涉房屋进行了扩建，虽原告夏某某在2000年签订房屋买卖协议时在日本工作，但根据夏某某陈述及本院依法调取夏某某的出入境记录，夏某某每隔一年或两年回国一次，其对案涉房屋的现状应当明知，即应当知道被告夏某某、被告姜某某对案涉房屋进行了扩建，而其并未提出异议。另原告夏某某在2000年至2002年期间一直与被告夏某某生活，当时已满16周岁，虽为限制民事行为能力人，但其应当知道夏某某出卖房屋且具有一定的认知能力，而夏某某于2002年即去日本，因此在夏某某去日本后，夏某某也应知道案涉房屋被卖的事实，而其也未提出异议，综上，夏某某陈述对夏某某买房完全不知情不符合常理；2、签订售房合同的代理人是原告夏某某的父亲即被告夏某某，且自签订售房合同书后，被告夏某某收到购房款并交付案涉房屋及产权证，同时证人姜某的证言也证实被告夏某某在签订售房合同时陈述家里已经就卖房的事商量好，夏某某全部委托夏某某处理，夏某某会将售房合同传真到日本给原告夏某某看。虽证人姜某与被告夏某某、被告姜某某有利害关系，但结合上述第1点理由，应认定被告夏某某的代理人夏恒太有理由相信被告夏某某出卖案涉房屋是经过原告夏某某的授权，因此被告夏某某签订的《售房合同书》有效。
综上，因被告夏某某签订的《售房合同书》有效，故原告夏某某、原告夏某某要求被告夏某某、被告姜某某返还仪征市新城镇成东新村（建设新村）三号房屋的拆迁安置房两套和预付款归两原告所有的诉讼请求无事实和法律依据，依法应不予支持。对于两原告主张夏某某系城镇户口不可以买案涉房屋，对此本院认为，因夏某某与赵宏灯的户口均非新城镇城东新村的户口，案涉房屋虽系原告夏某某自建，但案涉房屋性质区别于农村宅基地，故对两原告的该主张本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告夏某某、原告夏某某的诉讼请求。
案件受理费13800元，由原告夏某某、原告夏某某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 李 五
人民陪审员 邵国庆
人民陪审员 姚盛雨
二〇一四年九月十六日
书 记 员 孟 婷