广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤2071民初2435号
原告：刘洋，女，1989年1月15日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区，
委托诉讼代理人：杨文华，广东粤正律师事务所律师。
被告：尹露，男，1989年12月19日出生，汉族，住湖南省常宁市，
委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁捷毅，广东千里行律师事务所律师助理。
第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。
法定代表人：李功镇，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈宇轩，该公司职员。
委托诉讼代理人：熊启明，该公司职员。
第三人：中山奥园房地产�发建设有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇云汉村兴港路1号金域世嘉花园2幢04卡，统一社会信用代码914420005797248759。
法定代表人：马军。
委托诉讼代理人：刘敏华，该公司职员。
委托诉讼代理人：谭倩婷，该公司职员。
第三人：中山农村商业银行股份有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路26号之一，统一社会信用代码914420006633583105。
法定代表人：马英文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑珊珊，该行职员。
原告刘洋与被告尹露，第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）、中山奥园房地产开发建设有限公司（以下简称奥园公司）、中山农村商业银行股份有限公司（以下简称中山农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，依法适用简�程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘洋的委托诉讼代理人杨文华，被告尹露及其委托诉讼代理人郑新佳、梁捷毅，第三人奥园公司的委托诉讼代理人刘敏华、谭倩婷，第三人中山农商银行的委托诉讼代理人郑珊珊到庭参加诉讼。第三人乐有家公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘洋向本院提出诉讼请求：1.判令由原告代被告清偿第三人中山农商银行债务消除抵押权，消除抵押权后判令被告协助原告办理房产过户手续；2.判令被告向原告支付违约金（从2017年5月19日起以转让成交价680000元为基数，按每日万分之五计算至上述房地产产权转移登记至原告名下之日止，截至起诉之日为80000元）；3.判令被告向原告支付因维权所支出的律师费5000元；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告通�第三人乐有家公司于2017年3月8日签订中山市二手房买卖及居间服务合同（编号：50301023946，以下简称买卖合同），约定被告转让位于中山市××花园××房给原告，合同转让价格为680000元，在签订合同当天支付定金70000元；买方须于2017年4月20日之前将房款（不含定金）610000元支付至买卖双方约定的银行监管账户；在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同，缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方（一次性付款）办理完银行资金监管后40个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产权证原件交予居间方。2017年3月10日，中山市土地房产产权档�馆出具房地产查封证明表载明：上述房地产在2016年3月31日被中山市第一人民法院查封，尚未解封。2017年4月7日，原告与被告签订补充协议约定“原合同约定买方于2017年4月20日将房款（不含定金）610000元支付至买卖双方约定的银行监管账户，现更改为在递件过户当天将房款(不含定金）610000元支付至买卖双方约定的银行监管账户。”买卖合同第十二条约定“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担”。第三人乐有家公司与被告于2017年5月14日的聊天记录以及原告丈夫与被告妻子于2017年5月18日的聊天记录均表明被告拒绝继续履行合同。原告多次催促被告尽快办妥相关手续，但被告却因房价大幅上涨，故意拖延办理，至今未筹集资金还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产权证原件交予居间方，协助原告办理房产过户手续。原告愿意一次性支付所有的房款包括抵押权外的剩余房款，代被告清偿第三人中山农商银行债务消除抵押权，消除抵押权后由被告协助原告办理房产过户手续。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法公正判决。
诉讼中，原告刘洋明确第1项诉讼请求如下：判令双方继续履行签订的合同，由原告代被告清偿第三人中山农商银行的贷款本息及相关费用后，由第三人协助注销抵押登记，再由被告协助原告办理涉案房屋的转移登记手续，同时由原告一次性向被告支付购房余款。
原告刘洋为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.身份证复印件；2.企业信用信息公示报告；3.中山市二手房买卖及居间合同、收据；4.补充协议；5.房地产查询证明表、中�市预售商品房抵押证明表、中山市商品房销售合同登记备案证明表；6.聊天记录、告知函、邮单；7.微信聊天记录；8.委托代理合同、发票；9.农业银行存折；10.不动产证明表；11.账户明细；12.不动产登记资料证明表。
被告尹露辩称：1.原被告双方之间的转让行为因涉案房屋附有抵押权，在未告知抵押权人的情况下，转让行为无效；2.实际上双方签订的中山市二手房及居间服务合同及相关补充协议已自动解除，原告无权要求继续履行该合同的内容。2017年3月8日，双方签署了声明书，该声明书中明确双方同意若经居间方及买方核实该房产存在查封，则合同自动解除。定金监管在居间方处，居间方于5个工作日退还，双方互不追究责任。从原告提供的2017年3月10日房地产查询证明表中可见，该房产确实存在查封，居间方已告知买方，则双方合同已自动解除，因定金�居间方收取，应由居间方向买方退还；3.因居间方仅将3月10日查档证明表提供给原告，未向被告提供，导致被告不清楚合同解除的事实。为了可以促成双方的交易，一直与原告进行协商。最终，无法达成一致意见，故未能就涉案房产进行进一步交易。综上，实际上双方之间存在两个交易关系，第一个是双方之间签署的二手房买卖合同，该合同因涉案房产不具备交易条件，且符合双方声明的内容已自动解除。第二个因双方在协商过程中最终无法达成一致意见，而未能达成交易结果；4.关于原告主张的违约金，被告认为该违约金从原告主张的情况及计算的方法均无事实及法律依据。首先，按被告之前所述，双方之间的买卖关系已终止，双方互不追究。其次，退一步讲，即便法院认定双方合同未能解除，实际上2018年1月3日涉案房产才出具房产证，2018年1月19日才办理抵押证明表、他项证明书，从双方签署的商品房买卖合同看，因合同内容存在相悖的情况下，无法履行。合同第5条约定，买方把房款一次性转入银行监管账户，且卖方已取得房地产产权证原件，产权无抵押、查封，7个工作日内才办理递件手续。补充协议约定，在办理交件手续当日买方才把房款支付至银行的监管账号。合同第6条第2款约定，卖方在买方一次性付款办理完资金监管后40个工作日内才去办理还贷手续，把房产证原件交给居间方。三个条款相互冲突，现阶段因原告未把款项支付到银行监管账户中，被告无须办理注销抵押登记备案手续。按上述条款内容看，被告不存在违约行为，无须承担违约责任。综上，双方之间的合同已解除，定金在居间方处，应由居间方退还。
被告尹露就其辩解主张向本院提交的证据有：声明书。
第三人乐有家公司提交书面情况说明述称：2017年3月8日，在第三人乐有家公司协助下原告与被告签署了中山市二手房买卖及居间服务合同，约定转让价格为680000元，原告于签署合同当天支付了70000元定金。被告表示有抵押，等他提供房产证后让原告帮他赎楼，楼款监管在居间方，房产证（无抵押无查封）交到居间方托管再给他定金。后查档发现上述房产于2016年3月31日被中山市第一人民法院查封，尚未解封。第三人乐有家公司告知双方查封的风险，并让双方签署了声明书了解查封风险。2017年4月7日，双方签订了补充协议，约定“原合同约定买方于2017年4月20日将房款（不含定金）支付至买卖双方约定的银行监管账户，现更改为在递件过户当天将房款（不含定金）610000元支付至买卖双方约定的银行监管账户”。截至2017年5月16日，第三人乐有家公司再次查档，被告还未解封，亦未将房产证（无查�无抵押）托管在第三人乐有家公司，一直借故拖延，后第三人乐有家公司协助原告多次联系，表明身份后被告就直接挂电话，一直无法联系。第三人乐有家公司发催告函给被告，但被告一直不予回应。
第三人乐有家公司对其陈述意见未向本院提交证据。
第三人奥园公司述称：对于原告起诉的诉求及事实理由，第三人奥园公司不发表意见。第三人奥园公司可以提交涉案房产不动产证签收表、不动产权证的登记时间、被告递交办理不动产权证申请资料的时间的相关证据，说明涉案房地产已于2018年1月3日登记，签收时间是2017年1月24日，被告已取得涉案房地产的不动产权证。
第三人奥园公司对其陈述意见向本院提交的证据有：不动产权证复印件、不动产权证签收表复印件、契税完税办证联复印件。
第三人中山农商银行述称：作为抵押权人，被告转让房产时未告知第三人中山农商银行，所以原被告之间的转让行为无效。至于原被告的其他问题与第三人中山农商银行无关。若原告作为受让人代为清偿被告的按揭贷款本息，第三人中山农商银行同意解除与被告签订的按揭贷款合同并同意协助注销抵押登记。
第三人中山农商银行对其陈述意见未向本院提交证据。
本院经审理认定事实如下：2017年3月8日，尹露（卖方）与刘洋（买方）、乐有家公司（居间方）签订了中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号为50301023946），约定买卖双方交易的房地产位于中山市××花园××房，建筑面积为91.55平方米；该房产转让总价款为680000元，该房产交易定金共70000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金70000元，买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等�项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买卖双方协商一致约定买方按一次性付款方式支付房款（不含定金），卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续；买方须于2017年4月20日之前将房款610000元（不含定金）支付至买卖双方约定的银行监管账户。在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同、缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。买卖双方须�递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房地产证时将其交予居间方送至按揭银行，并于收到相关部门的通知后两个工作日内办理抵押登记手续，否则视为买方违约。该房产处于抵押状态，卖方承诺在办理完银行资金监管后40个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。买方应付税费：包括合同约定的除担保赎楼费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息外的全部税费。买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算。鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向居间方支付佣金19380元，若买卖双方有款项�管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额。若卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；合同还约定了其他事项。合同尾部所附收据载明，兹收到买方刘洋交付购房定金70000元。收款人�有尹露的签名捺印。
同日，双方签订声明书，载明现买卖双方经居间方的居间介绍意向交易位于中山市××花园××房物业，并签署中山市二手房买卖及居间服务合同。鉴于签约时未在国土局档案馆查档，无法核实上述房产的产权状态，双方仍愿意签署中山市二手房买卖及居间服务合同，三方就本次交易达成以下声明：1.由于在房产查封状态下交易存在无法顺利过户、卖方违约买方难以追回已付楼款等风险。因此，在未向不动产权登记中心查档确认该房产的产权状态之前，买方须将定金全部监管在居间方，且不得私自向卖方支付任何购房款，否则买方须自担风险。2.买卖双方同意，若经居间方或买方核实该房产存在查封，则合同自动解除，卖方应于收到买方或居间方通知之日起3日内将已收讫的定金返还给买方（监管在居间方的，由居间方于5个工作日内退回买方），卖方、买方、居间方互不追究责任。
2017年4月7日，尹露（卖方）与刘洋（买方）签订补充协议，约定买卖双方通过居间方于2017年3月8日签订了关于中山市××花园××房××二手房买卖及居间服务合同，合同编号为50301023946，为进一步明确各方权利义务，经双方协商一致，作如下补充：1.原合同约定买方于2017年4月20日将房款（不含定金）610000元支付至买卖双方约定的银行监管账户，现更改为递件过户当日将房款（不含定金）610000元支付至买卖双方约定的银行监管账户。2.其他未尽事宜，双方协商解决。协商不成的，任何一方可依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。
2018年1月24日，刘洋出具催告函一份，载明刘洋与尹露于2017年3月8日签订中山市二手房买卖及居间服务合同，又于2017年4月7日签订补充协议，根据合同及补充协议的约定需要尹露筹资�清贷款，注销抵押登记手续，办理并领取不动产权证提交居间方，但尹露至今未给予办理相关手续，导致合同后续事项无法进行。请尹露在收到本函之日起三日内办理上述手续，配合刘洋继续履行合同。否则，刘洋有权按照合同约定要求尹露承担违约的法律责任。刘洋提交的快递单显示其已寄出上述催告函。尹露经催告仍未履行，刘洋遂于2018年1月29日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：刘洋（甲方）与广东粤正律师事务所（乙方）于2018年1月24日签订委托代理合同，约定甲方应向乙方支付律师服务费5000元。刘洋提交的广东增值税普通发票显示，刘洋向广东粤正律师事务所支付律师费5000元。
又查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，2012年11月7日，出卖人奥园公司与买受人尹露办理涉案房地产的备案登记，合同业务编号为HTN2012056137。�山农商银行以已生效的（2015）中一法沙民二初字第777号民事判决向本院申请强制执行，本院依法查封涉案房地产。中山市土地房产产权档案馆于2017年3月10日出具的房地产查封证明表显示，本院于2016年3月31日查封涉案房地产，申请执行人为中山农商银行。2017年3月29日，中山农商银行与尹露达成执行和解协议。本院于2017年6月21日作出（2016）粤2071执1275号之二执行裁定书，载明中山农商银行与尹露、奥园公司金额借款合同纠纷一案，本院作出的（2015）中一法沙民二初字第777号民事判决已发生法律效力。根据申请执行人的请求，本院于2016年2月17日依法立案执行。在执行过程中，本院依法查封被执行人尹露所有的位于中山市××花园××房的房地产。双方当事人自行达成执行和解协议，申请执行人同意被执行人仍按双方签订的购房（一手楼）按揭贷款合同继续履行。上述�行情况均已告知申请执行人，申请执行人申请本案终结本次执行程序。裁定如下：本院（2016）粤2071执1275号案终结本次执行程序。中山市不动产登记资料证明表载明，涉案房地产登记的权利人为尹露，登记时间为2018年1月3日，不动产权证书号为粤（2018）0001790；以中山农商银行为抵押权人的抵押于2018年1月19日设立，抵押金额为280000元；本院依刘洋的申请以（2018）粤2071民初2435号/（2018）粤2071执保1567号民事裁定于2018年4月16日查封了涉案房地产。
再查：刘洋提交的中国工商银行股份有限公司中山沙溪星宝支行借记卡账户历史明细清单显示，截至2018年4月13日，刘洋卡号为62×××76的账户余额为664000元。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。刘洋、尹露及乐有家公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号：50301023946），是各方当事人的真�意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。本案的争议焦点在于：一、涉案违约责任可归责于哪一方，违约责任如何承担；二、涉案房屋买卖合同是否具备继续履行的条件。
关于焦点一。双方于2017年3月8日签订的声明书中约定“买卖双方同意，若经居间方或买方核实该房产存在查封，则合同自动解除”。根据房地产查封证明表反映，该涉案房地产于2016年3月31日被查封，则双方合同应自动解除。但尹露于2017年3月29日与中山农商银行达成执行和解协议，并于2017年4月7日与刘洋签订了补充协议，约定“原合同中约定的买方于2017年4月20日将房款610000元支付至买卖双方约定的银行监管账户，现更改为递件过户当日将房款支付至买卖双方约定的银行监管账户”，说明继续履行合同并不违背双方的真实意思表示，�同应当继续有效。买卖双方在中山市二手房买卖及居间服务合同约定“卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同、缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管”，根据中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产的登记时间为2018年1月3日，不动产权证书号为粤（2018）0001790，即尹露已于2018年1月3日取得涉案房地产的不动产权证书,则尹露应于2018年1月12日前办理房产过户等手续，但尹露并未按约定在取得不动产权证后办理产权过户递件手续，其行为已构成违约。
根据涉案中山市二手房买卖及居间服务合同“若卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工�日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担”的约定，结合前述分析，尹露未按合同约定于取得涉案房地产不动产权证书之日起七个工作日内即2018年1月12日前办理房产过户等手续，故违约金应从2018年1月13日起算。刘洋主张尹露支付按转让总价款680000为基数按每日万分之五计算至上述房地产产权转移登记至刘洋名下之日止的违约金，符合双方的约定，且未违反相关法律规定，本院予以支持。诉讼中，刘洋提交了委托代理合同和律师费发票，证明其为本案纠纷支出律师费5000元，并主张尹露赔偿，因符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
关于焦点二。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的�应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有以下情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本案中，尹露未按约定在取得不动产权证后协助办理产权过户递件手续，是导致涉案合同未能继续履行的根本原因。根据中山市不动产登记资料证明表显示涉案房产以中山农商银行为抵押权人的抵押于2018年1月19日办理抵押登记，抵押金额为280000元，本院根据刘洋的申请查封了涉案房地产，现刘洋诉请继续履行合同，表示其愿意代尹露向中山农商银行清偿涉案的抵押债务，并出具中国工商银行股份有限公司中山沙溪星宝支行借记卡账户历史明细清单证明其支付能力并愿意一次性支付剩余的购房款，该行为符合公平原则及法律规定，且有利于促成合同目的实现，本院予以支持。故不存在法律上或者事实上不能履行之情形；另涉案房产亦不属于不适于强制履行或者履行费用过高之情形。综上所述，涉案房屋买卖合同具备继续履行的条件，刘洋要求尹露继续履行涉案合同并完成过户的主张，本院予以支持。根据刘洋的主张，刘洋应向第三人中山农商银行代为清偿涉案房产的抵押贷款，并由第三人中山农商银行配合刘洋代为清偿并注销涉案房产抵押以消除抵押权，后尹露应配合刘洋完成上述房地产的产权转移过户手续，刘洋应向尹露支付剩余的购房款，该款支付前应向第三人中山农商银行代为清偿涉案房产的按揭贷款本金、利息及相关费用（贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准），�清偿第三人中山农商银行的贷款本息后向尹露支付剩余购房款。至于在交易中产生的税费问题，根据合同的约定，应由刘洋自行负担。若双方在履行中还发生新的争议的可就具体履行内容另行主张权利。
乐有家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、原告刘洋与被告尹露继续履行于2017年3月8日签订的买卖位于中山市××花园××房的中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号：50301023946）的房屋买卖合同部分；
二、原告刘洋于本判决发生法律效力之日起十五日内代被�尹露向第三人中山农村商业银行股份有限公司清偿位于中山市××花园××房的尚欠贷款本金、利息及相关费用（贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准）；
三、第三人中山农村商业银行股份有限公司于原告刘洋清偿前述贷款本金、利息及相关费用后七日内协助办理注销前述房地产的抵押登记手续；
四、被告尹露于原告刘洋清偿前述贷款本金、利息及相关费用后七日内协助将中山市××花园××房[不动产证书号：粤（2018）000××××]过户至原告刘洋名下；同时，原告刘洋向被告尹露支付购房余款（购房总价款680000元扣减已支付定金70000元及前述贷款本金、利息及相关费用）；
五、被告尹露于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘洋支付违约金（以680000元为基数，从2018年1月13日起至前述房地产完成过户之日止，按日万分之五计算）；
六、被告尹露于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘洋支付律师费5000元；
七、驳回原告刘洋的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11450元，诉讼保全费4395元，合计15845元（原告刘洋已预交），由被告尹露负担（被告尹露负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告刘洋）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 董爱民
审 判 员 吴胜杰
人民陪审员 张子锋
二〇一八年五月三十一日
书 记 员 邹安妮
杨平丽