湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2972号上诉人（原审被告）：刘娟。委托诉讼代理人：郝龙，系刘娟之夫。被上诉人（原审原告）：广州市时代物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道黄狮岭社区玫瑰园39#-40#。负责人：王胜，总经理。委托诉讼代理人：李幼德、杨寨，湖南坚铮律师事务所律师。上诉人刘娟因与被上诉人广州市时代物业管理有限公司长沙分公司（以下简称时代物业长沙分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本次诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间没有物业管理服务合同关系。建设单位与被上诉人签订的合同不是依法签订的，不具有法律效力。二、上诉人从未收到被上诉人的催缴通知书，被上诉人也未举证证明履行了催缴义务。三、因为被上诉人对前期开发商遗留的问题不予处理，我们才拒交物业费。四、被上诉人在一审提交的证据要么是假的，要么是复印件，但一审法院依然错误予以采信。而且被上诉人并未提交上诉人收到快递的回执，但一审法院却认定上诉人已收到，属于认定事实错误。五、一审法院适用法律错误，对前期物业服务合同签订主体的认定错误，根据《湖南省物业管理条例》的规定，前期物业服务合同也应由物业服务企业与业主签订。此外，一审法院将分公司认定为是其他组织，亦适用法律错误。六、一审法院认定被上诉人与开发商签订的合同对业主具有拘束力，违反了法律规定。时代物业长沙分公司辩称：一、被上诉人系涉案小区建设单位依法通过正规招投标程序选聘的物业服务企业，被上诉人与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，且对小区全体业主具有约束力。二、上诉人以被上诉人未履行法定程序催收为抗辩理由而拒绝交纳物业费不符合客观事实，更没有法律依据。被上诉人多次通过电话、短信、上门张贴催款通知、委托律师发函等形式进行催收。业主委员会催收并非起诉的前期条件。三、被上诉人作为分公司，在广州市时代物业管理有限公司授权的经营范围内具备从事物业服务工作的相应资质，具有诉讼主体资格。上诉人所称的湖南省有关物业管理的规定，与《物业管理条例》相矛盾，且最新的《湖南省实施办法》中并没有相关条文出现。综上，一审适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。时代物业长沙分公司向一审法院起诉，请求判令：一、刘娟向时代物业长沙分公司支付物业管理费6532.33元；二、刘娟向时代物业长沙分公司支付物业管理费滞纳金1035.25元（按每日欠缴费用的万分之五计算，暂计算至2016年12月31日），并按照《长沙玫瑰园前期物业管理服务协议》第四条的约定计算至实际清偿日；以上两项合计7567.58元；三、本案诉讼费由刘娟承担。一审过程中，时代物业长沙分公司放弃要求刘娟按照《长沙玫瑰园前期物业管理协议》第四条的约定继续支付违约滞纳金至实际清偿日止的诉讼请求。一审法院认定事实：2007年11月6日，刘娟与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定刘娟购买长沙玫瑰园房地产开发有限公司开发的长沙玫瑰园小区第15座10层08号房，合同约定的建筑面积为153.39平方米，并约定出卖人应当在2008年7月31日前向买受人交付该商品房。同日，刘娟与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订《长沙玫瑰园前期物业管理协议》，约定长沙玫瑰园房地产开发有限公司有权委托具有相应资质的物业管理企业履行本前期物业管理协议，并约定带电梯的高层住宅（7层及以上）物业收费标准为按建筑面积每月每平米1.68元收取，物业管理费暂按商品房买卖合同约定的建筑面积计算，长沙玫瑰园房地产开发有限公司取得商品房面积测绘报告书后，物业管理费按测绘报告中实际测绘的建筑面积计算；收取起始日期按《商品房买卖合同》约定，在开发商发出的《交楼通知书》中约定交付日期起计算，购房人（业主）无论是否收楼或入住均要遵守本规定交纳物业管理费。协议关于违约责任还约定，购房者未按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，除需补交清所欠费用外，还需从逾期之日起按欠费总额每天万分之五交纳违约滞纳金。时代物业长沙分公司系广州市时代物业管理有限公司依法设立并领取营业执照的分公司，其经营范围为在隶属企业范围内开展经营活动，并经政府主管部门依法核准准予开展物业管理服务活动。2014年10月30日，长沙玫瑰园房地产开发有限公司通过招投标的方式公开选聘物业管理公司，中标单位为广州市时代物业管理有限公司长沙分公司，并经过长沙市望城区住房保障局物业监督管理办公室备案，在望城区住房保障局望城房产业务平台上进行了公示。2014年10月31日，长沙玫瑰园房地产开发有限公司与佛山市玫瑰园物业管理有限公司长沙分公司解除《前期物业管理服务合同》，2014年11月1日，长沙玫瑰园房地产开发有限公司与时代物业长沙分公司签订《（长沙玫瑰园社区一）前期物业管理服务合同》，约定玫瑰园房地产开发有限公司选聘时代物业长沙分公司对长沙玫瑰园社区一提供前期物业管理服务事宜，高层住宅的收费标准为1.68元/月/平方米，业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳。物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度第二个月的10日前交纳，如业主逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应按欠费总额的3‰支付滞纳金。2014年11月1日起，刘娟一直未交纳相应的物业管理费，至2016年12月31日，共拖欠26个月的物业管理费。时代物业长沙分公司于2015年11月27日委托广东坤明律师事务所通过邮寄方式向刘娟发出律师函，催促刘娟履行交费义务，但刘娟至今仍未履行。另查明，刘娟居住的长沙玫瑰园小区暂未成立业主委员会。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。时代物业长沙分公司具备从事物业服务工作的相关资质，时代物业长沙分公司、刘娟分别与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订的前期物业管理合同（协议）系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，刘娟作为长沙玫瑰园小区的业主，应当依据相关协议约定履行支付物业服务费的义务。现时代物业长沙分公司依约提供了物业服务，而刘娟未按约支付物业管理费，故对于时代物业长沙分公司要求刘娟支付拖欠物业管理费的诉讼请求，依法予以支持。刘娟房屋买卖合同约定的建筑面积为153.39平方米，时代物业长沙分公司主张按前期物业管理服务协议约定的每平方米每月1.68元收取，予以支持，据此计算出刘娟自2014年11月1日起至2016年12月31日止共计26个月拖欠的物业管理费为6700元（153.39m²×1.68元／m²／月×26个月=6700元），但实际上时代物业长沙分公司是按照产权面积149.55平方米向周杏娟主张物业管理费6532.33元，符合合同约定，对此予以支持。按照时代物业长沙分公司与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订的《（长沙玫瑰园社区一）前期物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起按每天欠费总额的3‰支付违约滞纳金，但时代物业长沙分公司于起诉时自愿按每天欠费总额的万分之五计算违约滞纳金，只主张1035.25元，予以准许。本案在诉讼过程中，时代物业长沙分公司自愿放弃要求刘娟按照《长沙玫瑰园前期物业管理协议》第四条的约定继续支付违约滞纳金至实际清偿日止的诉讼请求。经审查，时代物业长沙分公司自愿放弃该项诉讼请求系对自身权利的依法处置，不违反有关法律规定，予以确认。刘娟在答辩中提出：一、时代物业长沙分公司属于分公司，不具备法人资格，不是适格的诉讼主体。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。时代物业长沙分公司虽然是广州市时代物业管理有限公司的分公司，但其依法设立并领取了营业执照，可以作为其他组织参加诉讼，具备诉讼主体资格，故对刘娟的该点抗辩意见不予采纳。二、刘娟与时代物业长沙分公司之间没有直接的合同或协议关系，不应向时代物业长沙分公司承担支付物业管理费的责任。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故对刘娟的该点抗辩意见不予采纳。三、时代物业长沙分公司进驻玫瑰园小区服务违反了刘娟与开发商签订的《长沙玫瑰园前期物业管理协议》第一条第6点甲方（即开发商）委托的物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。开发商委托的物业管理公司原为佛山市玫瑰园物业发展有限公司，现时代物业长沙分公司作为第三方入驻违反了该协议内容。一审法院认为，根据这条协议内容，开发商委托的物业公司可将物业的专项管理与服务业务委托专业公司来做，但不得将物业的整体管理责任转让给第三方，现开发商在与原物业公司解除合同后，于2014年11月1日起另行委托的物业公司为时代物业长沙分公司，实际在2014年11月1日起履行物业管理服务的也是时代物业长沙分公司，时代物业长沙分公司并未将物业管理服务责任转让给第三方，故并没有违背协议内容。且根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业服务由建设单位选聘物业服务企业，现刘娟居住的该小区尚未成立业主委员会，前期物业应当由建设单位进行选聘。时代物业长沙分公司通过招投标程序获得服务长沙玫瑰园社区一的资格，并经过有关主管部门备案公示，与建设单位签订了书面的《前期物业管理服务合同》，并非作为第三方入驻该小区，故对刘娟的该点抗辩意见不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：限刘娟于本判决生效后十日内向时代物业长沙分公司支付自2014年11月1日起至2016年12月31日止的物业管理费6532.33元，违约滞纳金1035.25元，合计7567.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由刘娟负担。本院二审查明，时代物业长沙分公司之前提供的物业服务在绿化保养、卫生等方面存在瑕疵。刘娟在二审中提交的工商登记信息及涉案房屋内的照片与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，前期物业服务企业的选聘主体应当是建设单位。本案中，建设单位长沙玫瑰园房地产开发有限公司与被上诉人签订的《（长沙玫瑰园社区一）前期物业管理服务合同》合法有效，且对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。被上诉人已经长沙市物业监管部门备案，有权在长沙市开展物业管理服务活动，且实际为上诉人提供了物业服务，并向上诉人邮寄了催费律师函，故对被上诉人在本案中要求上诉人交纳相应物业管理费的主张，本院予以支持，但考虑到被上诉人之前提供的物业服务存在瑕疵，故本院酌定上诉人按照合同约定的交费标准的80%向被上诉人支付2014年11月1日起至2016年12月31日止的物业管理费5360元（153.39m²×1.68元／m²／月×26个月×80%=5360元），同时对被上诉人要求上诉人支付滞纳金的诉讼请求不予支持。另，被上诉人系广州市时代物业管理有限公司依法成立的分公司，领取了营业执照，具备诉讼主体资格，是本案的适格当事人。综上所述，刘娟的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初3880号民事判决；二、刘娟于本判决生效后十日内向广州市时代物业管理有限公司长沙分公司支付自2014年11月1日起至2016年12月31日止的物业管理费5360元；三、驳回广州市时代物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费50元，二审受理费50元，共计100元，由上诉人刘娟负担50元，被上诉人广州市时代物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  ＸＸ审判员  刘英二〇一七年八月四日书记员  刘璇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。