河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民二终字第344号
上诉人（原审被告）徐恩妮，男，1946年2月9日出生，汉族。
上诉人（原审被告）徐连杰，男，1976年5月15日出生，汉族。
两上诉人共同委托代理人汪建钢，男，1966年4月10日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）徐春恒，男，1940年6月4日出生，汉族。
委托代理人李永强，河南信永律师事务所律师。
委托代理人赵杉杉，河南信永律师事务所律师。
上诉人徐恩妮、徐连杰与被上诉人徐春恒物权保护纠纷一案，徐春恒于2013年6月13日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求依法判令：被告停止侵害原告对编号为郑金宅字第012809号宅基地上的房屋所有权及对该宅基地的使用权，排除妨碍；被告将拆掉的原告的房屋恢复原状，或（考虑到被告需要拆迁房屋及其造成经济损失）请求将被告在郑金宅字第012809号宅基地上所建房屋判归原告所有，本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求为郑金宅字第012809号宅基地上的房屋归原告所有；二被告撤离该宅基地。庭审中调解时，原告同意补偿给二被告5、6万元人民币，庭审后，原告同意补偿给二被告8万元人民币。郑州市中原区人民法院于2014年1月22日作出（2013）中民一初字第1189号民事判决。宣判后，徐恩妮、徐连杰不服该判决，向本院提起上诉，本院于2014年3月5日受理后，依法组成合议庭于2014年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人徐恩妮、徐连杰的委托代理人汪建钢，被上诉人徐春恒及委托代理人李永强、赵杉杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告徐春恒与被告徐恩妮是兄弟关系。本案诉争的位于郑州市中原区大岗刘乡罗寨村二组的宅基地原登记在原告徐春恒与被告徐恩妮母亲王秀英名下。原告向该院提交的签订日期为2011年4月15日的“宅基地使用证改换名字协议”上显示：“我叫徐恩妮，郑州市中原区航海西路街道办事处段庄村委会二组村民。父亲徐青来，母亲王秀英。有宅基地二处（院）。西院归徐恩妮，宅基地证上的名字是徐青来。东院是空院，是我母亲的名字（宅基地证上的名字）归我哥徐春恒。我哥在1968年在东院空院盖房三间二层小屋楼（七高八低）。因二老人已去世，在换宅基地使用证时，我把宅基地使用证上的名字王秀英换成了我的名字。现在我哥回来了，我同意把宅基地名字改换成我哥徐春恒的名字。本来东院、房都是我哥的，也是父母在世时决定的，我们弟兄一致同意此协议”原告徐春恒和被告徐恩妮分别签上了各自的名字。1999年中原区人民政府为被告徐恩妮颁发了郑中原集用（1999）字第0946号集体土地使用证，将被告徐恩妮确定为本案诉争宅基地的土地使用者，2007年二被告未经原告同意擅自拆除了原告在本案涉案宅基地上1968年建造的房屋，被告徐恩妮2007年拆掉老房子时，老房子里面有原告的日常生活用品。1968年，原告在涉案宅基地上建造的二层小屋楼（七高八低），原告陈述上述两层小屋楼面积为142.38平方米，外加15平方米的厨房，共计157.38平方米，每层有3间房屋，每层面积是71.19平方米。小卧楼是七高八低的结构，第一层高2.7米，第二层高2.3米，楼梯在屋内。卫生间在屋里北头，大概花费9000元左右。二被告陈述2007年拆除的两层小楼房南北长10米，东西长5.7米，第一层高2.7米，总共一层，有3间瓦房，没有厨房，没有卫生间，总面积57平方米，当时的房屋是低梁高挂柱结构，上面高出1.1米，高出部分南北长10米，东西长5.7米，不能住人，没有楼梯，共花费1200元左右。2007年，二被告在涉案宅基地上建造了三层楼房，具体来讲，二被告是依据涉案宅基面积建的房屋，涉案宅基地面积为162.5平方米，南北长13米，东西长12.5米，每层面积162.5平方米，共盖了3层，三楼楼顶楼梯口处加盖了一个“小炮楼”，东西长5.6米，南北3.54米，高2.3米，“小炮楼”面积19平方米，上述三层房屋及“小炮楼”的面积经计算共计506.5平方米。2007年盖房共花费约19.6万元，装修共花费约1.6万元，以上共计21.2万元，上述款项均由被告徐连杰出资。原告对上述二被告陈述的506.5平方米予以认可，原告陈述其提供的录音证据显示被告盖房花费19万元。中原区人民法院于2012年12月24日作出的（2012）中行初字第219号行政判决书，该判决书载明：“撤销被告郑州市中原区人民政府为第三人徐恩妮颁发的郑中原集用（1999）字第0946号集体土地使用证。”被告徐恩妮不服一审判决提起上诉，郑州市中级人民法院于2013年4月26日作出（2013）郑行终字第48号行政判决书判决维持原判。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。本案争议的“东院”原系空地，原告徐春恒1968年在此投资建房，成为了“东院”房屋的所有权人和宅基地的实际使用权人，原告徐春恒作为房屋产权人，不因其户口迁移变动而受到影响，其户口迁出后，其仍是“东院”原有房屋的所有权人，被告徐恩妮、徐连杰未经原告徐春恒同意擅自拆除原告的房屋，侵犯了原告的合法权益。关于责任如何承担问题，2011年4月4日，原告徐春恒与被告徐恩妮签订了宅基地协议书一份，2012年4月15日，原告徐春恒与被告徐恩妮签订了宅基地使用证改换名字协议一份，上述两份协议均明确了历史上原告是“东院”房屋及宅基地的使用权人，并明确了被告徐恩妮愿意将“东院”现有房屋及宅基地使用权归还原告的意思，该协议符合历史事实和农村风俗习惯，故“东院”现有房屋应当归原告所有。关于被告辩称的原告户籍目前不在本村的问题，原告徐春恒原系本村村民，而且是“东院”原有房屋的所有权人，其不同于与本村集体毫无联系的人或“购买租赁”村集体土地建房的人，且《河南省实施﹤土地管理法﹥办法》第五十二条第（三）项的规定，亦不禁止外迁村民重新回乡落户，原告虽然外迁，但其房屋所有权仍应受到保护，原告向村集体申请回乡落户，村集体同意，只是因政策原因暂时无法办理，故对被告该抗辩意见，该院不予采纳。
鉴于“东院”现有房屋是二被告翻建后形成，对原有房屋进行了增值，房屋归原告徐春恒所有后，其应当对二被告予以折价补偿。2007年二被告建造房屋和装修共花费212000元，212000元均由被告徐连杰出资，共建设房屋面积为506.5平方米，经计算，每平方米成本价418.56元。原告主张1968年建造房屋面积为157.38平方米，但未提交充分的证据予以证明。二被告陈述1968年房屋只有一层57平方米，但二被告陈述1968年建设房屋是低梁高挂柱结构，上面高出1.1米，高出部分南北长10米，东西长5.7米，不能住人，没有楼梯，故该院认定原告1968年建造房屋为两层，且每层57平方米，两层共计114平方米。上述2007年的建设面积506.5平方米减去1968年建设的114平方米，经计算面积为392.5平方米，392.5平方米×每平方米成本价418.56元=164284.8元，故原告应折价补偿二被告共计164284.8元。关于原告主张原告的6间房及院每年租金1万元，6年6万元出租收益及原告的房屋及屋内的部分生活用品价值5万元应从折价补偿中扣除的问题，原告1968年建设的房屋价值在上述计算原告支付二被告折价补偿过程中已经扣除过，不应重复计算。因原告房屋已经被二被告拆掉，原告主张的租金收益实际上并未发生，且二被告是在取得政府颁发宅基地后建房，又因当事人之间系亲属关系，而且原告未提交证据证明原告房屋内的部分生活用品价值，故对原告该主张，该院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、郑金宅字第012809号宅基地上所建房屋归原告徐春恒所有，原告徐春恒于本判决生效之日起十日内支付二被告徐恩妮、徐连杰折价补偿款共计164284.8元；二、二被告徐恩妮、徐连杰于本判决生效之日起三十日内从郑金宅字第012809号宅基地上房屋内搬出。案件受理费1050元，由原告徐春恒负担814元，二被告徐恩妮、徐连杰共同负担236元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人徐恩妮、徐连杰上诉称，原审判决郑金宅字第012809号宅基地上所建房屋归被上诉人所有是错误的，被上诉人至今没有取得该宅基地合法的使用权，上诉人所建房屋是在合法的前提下进行的，对房屋享有所有权。原审判决对双方房屋折抵的面积，补偿价款的认定显失公平，但就房屋折抵问题，上诉人认为如果确有需要的话，应当综合考虑公平、公正处理，2007年所建房屋是徐连杰独自建造，建造房屋时，土地的使用权是徐恩妮，因此该房屋建造合法，权属清楚。被上诉人所主张的1968年的房屋并非两层楼房，而是单层瓦房。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人徐春恒答辩称，上诉人的宅基地使用权证已经被法院取消，足以证明上诉人获取宅基地所有权证是非法的，在侵权的前提下，上诉人要求其所建房屋按市场价估量是错误的。被上诉人是楼房，并非单层瓦房。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，一、关于原审判决将宅基地上所建房屋归徐春恒所有是否错误的问题。2011年4月4日，被上诉人徐春恒与上诉人徐恩妮签订了宅基地协议书一份，2012年4月15日，被上诉人徐春恒与上诉人徐恩妮签订了宅基地使用证改换名字协议一份，上述两份协议均明确了被上诉人徐春恒是“东院”现有房屋及宅基地使用权人，也明确了上诉人徐恩妮愿意将“东院”现有房屋及宅基地使用权归被上诉人徐春恒的意思，该协议符合历史事实及农村风俗习惯，故原审人民法院把双方争执宅基地上所建房屋判归被上诉人徐春恒是正确的，应予维持。上诉人徐恩妮、徐连杰上诉认为原审判决将宅基地上所建房屋归徐春恒所有是否错误的上诉理由不足，不予支持。二、关于原审判决对双方房屋折抵的面积，补偿价格是否显失公平问题，本案争议的“东院”原系空地，被上诉人徐春恒1968年在此投资建房，成为了“东院”房屋的所有权人和宅基地的实际使用权人，被上诉人徐春恒作为房屋产权人，不因其户口迁移变动而受到影响，其户口迁出后，其仍是“东院”原有房屋的所有权人，上诉人徐恩妮、徐连杰未经被上诉人徐春恒同意擅自拆除被上诉人徐春恒的房屋，侵犯了被上诉人徐春恒的合法权益。原审人民法院依据上诉人陈述的价格对房屋折价补偿是有依据的，应予维持。上诉人徐恩妮、徐连杰上诉认为原审判决对双方房屋折抵的面积，补偿价格是否显失公平，并要求对房屋价值进行评估鉴定的上诉理由不足，亦不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人徐恩妮、徐连杰承担。
本判决为终审判决。
审判长 王献斌
审判员 李 静
审判员 柴雅琳
二〇一四年六月二十四日
书记员 陈秀娟