四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终10238号
上诉人（原审第三人）：李钧，男，汉族，1975年6月2日出生，户籍所在地：四川成都市金牛区。
被上诉人（原审原告）：重庆市脉金实业有限公司。住所地：重庆市大渡口区新山村街道钢花路***号第*层。
法定代表人：王贻勇，总经理。
委托诉讼代理人：郭政，重庆鉴韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）向可财，男，汉族，1966年9月18日出生，户籍所在地：重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：殷豪，男，汉族，1973年7月20日出生，住四川省邻水县。
上诉人李钧因与被上诉人重庆市脉金实业有限公司（以下简称脉金公司）、向可财房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第7337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案受理后，依法组成合议庭，因各方当事人均同意不开庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李钧上诉请求：1、撤销原判第一、二、三项；2、改判确定李钧不是本案适格主体；3、改判不由李钧承担本案诉讼费。
事实和理由：脉金公司要求向可财支付房租、解除合同，原审法院依照职权追加李钧作为第三人参加诉讼，李钧认为根据合同相对性原则，原审法院的做法不妥当，应当纠正。1、李钧和向可财关于《承包合同》处于诉讼状态，本着一事不再审的原则，原审法院不应追加李钧为本案第三人；2、李钧和向可财原有的《承包合同》并非是租赁合同，不能简单的进行合并审理；3、因为是向可财和家富健康产业公司签署的合同，根据合同相对性原则，所以应当由向可财主张抵扣房租并出示证据，原审判决认定“关于向可财、李钧提出家富公司违约，故无需支付房租的抗辩意见，因提交相关证据予以证明，不予采纳”，所以，向可财与李钧之间还有纠纷没有解决；4、李钧应当按照《承包合同》用房租抵扣79万余元或者判决确定由各原股东承担赔偿责任。在二审诉讼中，李钧补充上诉理由：如果需要审理案件，要么驳回对其的诉讼，要么追加其他股东和家富公司。
脉金公司答辩称，李钧的上诉请求无任何理由和证据。1、李钧要求家富健康产业公司参加诉讼，李钧可以另行向其主张权利，与本案无关；2、向可财作为承租人，李钧作为房屋的实际使用人，当时没有追加李钧作为第三人的原因是脉金公司不清楚实际使用人是谁，所以人民法院追加李钧作为实际使用人符合法律规定。原审法院判决解除脉金公司的租赁合同符合法律规定。李钧作为实际使用人有腾空房屋的义务。3、李钧支付租金的原因，其作为实际使用人没有向房屋所有权人支付租金，所以李钧和向可财构成共同债务的承担。向可财和李钧的内部关系，他们可另案解决。请求：驳回上诉，维持原判。
向可财答辩称：同意李钧的上诉请求，原判的第一项、第二项应当撤销，除了李钧应当承担的租金外，其他的均认可。脉金公司与向可财之间并未成立租赁合同关系，通过拍卖房屋取得的所有权和使用权，该所有权是带有瑕疵的。向可财也可就签订的租赁合同履行抗辩权，该合同明确约定向可财没有收回投资前有权不交付租金，且用租金抵扣投资款。本案应当发回重审，原审法院用物权法保护了脉金公司的所有权，但没有用合同法审查拍卖执行的基础事实，即向可财有权按照与家富健康产业公司签订的合同行使不交房租的权利。
脉金公司向一审法院起诉请求：1、解除脉金公司与向可财之间的房屋租赁合同，立即将房屋交还给脉金公司；2、向可财自2015年5月11日起按每月51300元的标准向脉金公司支付租金，并立即支付截至2015年10月10日止拖欠的租金256500元，同时按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息，利随本清；3、向可财赔偿脉金公司违约金10万元。后脉金公司明确其第二项诉讼请求为：判决向可财、李钧自2015年5月11日起按每月51300元的标准向脉金公司支付租金，并立即支付截至2016年5月10日止拖欠的租金615600元，同时按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息，利随本清。
一审法院认定事实：2015年5月11日，重庆市第五中级人民法院（以下简称重庆五中院）就申请执行人重庆市大渡口区同汇小额贷款股份有限公司与被执行人成都子午线商贸有限公司（以下简称子午线公司）、重庆家富健康产业有限公司（以下简称家富公司）、重庆市瑞珂赛置业有限公司、郭家富、周聆琳一案，依法作出（2013）渝五中法民执字第462—2号《执行裁决书》裁定被执行人子午线公司的位于成都市金牛区抚琴西路230号附1号1栋2层房屋（以下简称案涉房屋，建筑面积971.83平方米）的商业用房及房屋所分摊占用相应面积的土地使用权（室内外装修装饰、家具、空调、电视等经营所需配备的全部物件除外），以拍卖成效价932.9568万元的价格按现状带瑕疵归买受人脉金公司所有，上述房屋及其所分摊占用相应面积的土地使用权的财产权属自本裁定送达买受人脉金公司时起转移；等等。
2015年5月12日，重庆五中院作出（2013）渝五中法民执字第462号《司法拍卖成交财产交付备忘录》载明：财产交付方1为子午线公司，财产交付方2为向可财（房屋财产承租人）、李钧（现该租赁房屋的承包使用人），财产交付方3为重庆五中院，财产接收方为脉金公司，根据重庆华信拍卖有限责任公司与脉金公司于2015年4月10日签订的《拍卖成交确认书》以及重庆联合产权交易所出具的《涉公资产交易情况证明》，财产接收方脉金公司通过参与司法拍卖，其按现状带瑕疵整体竞得买受了涉案房产被执行人子午线公司所有的位于四川省成都市金牛区抚琴西路230号附1号1栋2层建筑面积为971.83平方米的商业用房以及上述房屋所分摊占用相应面积的土地使用权（但室内外装修装饰、家具、空调、电视等经营所需配备的全部物件除外）；财产交付方、财产接收方在该房屋现场，依据《拍卖成交确认书》、重庆五中院作出的（2013）渝五中法民执字第462-2号《执行裁定书》、涉案房产相关的房地产权证等相关文件资料，进行交接，备忘如下：一、交付财产内容：交付拍卖成交的被执行人子午线公司所有的位于四川省成都市金牛区抚琴西路230号附1号1栋2层建筑面积为971.83平方米的商业用房以及上述房屋所分摊占用相应面积的土地使用权（但室内外装修装饰、家具、空调、电视等经营所需配备的全部物件除外），根据涉案房产相关的房地产权证、《拍卖公告》、《拍卖成交确认书》等相关文件资料载明的内容及现场情况，财产接收方验明房屋的位置、面积、用途、四至范围、现状情况及物理瑕疵、权利瑕疵等各种相关情况明确无误，财产接收方对于该房产所涉及的各种瑕疵问题和不利负担其应当按照《拍卖成交确认书》、《拍卖公告》等确定的内容进行处理清楚明了；二、财产交付方式：房产标的以带租赁并按现状（包括瑕疵）进行交付，由于该标的物房产在其抵押及被查封前已经设置了长期的租赁关系，故买卖不破租赁，由财产接收方自行与相关的利益主体进行协商妥善处理依法解决好可能的相关冲突问题，财产接收方并应按照《拍卖成交确认书》、《拍卖公告》等确定的内容妥善处理好各种的相关问题；三、交付财产相关文件：《拍卖成交确认书》、《涉讼资产交易情况证明》、《执行裁定书》、涉案房产相关的房地产权证等相关的资料；四、备注情况：1、在财产交付现场被执行人子午线公司法定代表人漆勇俊拒绝在本交付备忘录上签字；2、在财产交付现场向可财、李钧等人拒绝在本交付备忘录上签字。
2015年6月18日，脉金公司经登记取得案涉房屋《房屋所有权证》；2015年7月31日，成都市国土资源管理局向脉金公司制发案涉房屋《国有土地使用证》。
另查明，2009年4月10日，向可财与家富公司签订《房屋租赁合同》约定，家富公司将案涉房屋出租给向可财，租赁期共10年，月租金为51300元，若该店自开业后两年半内未能收回投资，则家富公司于到期后10日内补足向可财未收回投资，若家富公司未在前述期限内补足向可财投资，则向可财可拒缴租金，直至向可财投资收回为止；租赁期间，向可财拖欠房租连续2个月以上的，家富公司有权终止合同，收回该房屋，向可财应向家富公司支付违约金10万元；等等。
2013年2月，向可财与案外人向可喜等人（均为甲方）与李钧（乙方）签订《承包合同》约定，甲、乙方系成都市金牛区向可财保健健身服务部的全体股东；现经全体股东一致同意，决定家富富侨成都抚琴店由乙方经营；在家富富侨未承担清退返还全体股东投资款的义务前，各股东按投资比例分配每月房租51300元；乙方经营期限为5年；等等。原审庭审中，李钧自认其系案涉房屋实际使用人。
原审法院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，重庆五中院于2015年5月11日作出《执行裁定书》，裁定本案争议房屋归脉金公司所有，故脉金公司依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
在案涉房屋所有权人变更为脉金公司情况下，向可财与家富公司签订《房屋租赁合同》虽继续有效，但该合同的履约的对方当事人已变更为脉金公司，其应向脉金公司履行缴纳房屋租金等合同义务。但截止法庭辩论结束之日，无论向可财还是案涉房屋实际使用人李钧均未向脉金公司支付房屋租金，故脉金公司要求解除房屋租赁合同关系并腾退案涉房屋，支付房屋租金（51300元/月）的诉讼请求，符合《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第八条的规定，应予支持。关于房屋租金的支付起算日期，应从重庆五中院作出《执行裁定书》之日即2015年5月11日起算。关于向可财、李钧提出的因家富公司违约，故无需支付房屋租金的抗辩意见，因未提交相应证据予以证明，原审法院不予采纳。
关于脉金公司要求向可财支付违约金的诉讼请求，原审庭审中，向可财、李钧虽未明确以“违约金过高”为由请求调整，但坚持其不构成违约的总体抗辩，可以推导出其有降低违约金的意思表示。因脉金公司未举证证明具体损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院酌情将违约金调整为以未支付房屋租金为计算基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准计算至租金实际支付之日止。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条，中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七、八条之规定，判决：一、解除脉金公司与向可财之间就成都市金牛区抚琴西路230号附1号1栋2层商业用房形成的房屋租赁合同关系；二、向可财、李钧于判决生效之日起15日将成都市金牛区抚琴西路230号附1号1栋2层商业用房自行腾空并交付给脉金公司；三、向可财、李钧于判决生效之日起15日内向脉金公司以51300元/月为标准，支付2015年6月18日起至2016年5月10日止的房屋租金，并支付相应违约金（违约金的计算方式为：以当月房屋租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，计算至租金实际支付之日止）；四、驳回脉金公司的其他诉讼请求。如果向可财、李钧未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6648元，由向可财、李钧负担（向可财、李钧于本判决生效之日起15日内履行）。
二审中，向可财向本院提交了以下证据：1、成都市金牛区向可财保健健身服务有限公司《营业执照》复印件一份，拟以此证明向可财的诉讼主体不适格，向可财是以个人名义签订的合同，但是受其他4个股东的委托签订，且向可财在签订合同时已向重庆家富健康产业有限公司进行了说明；2、《股东会记录》复印件一份，拟以此证明向可财等人没有收回投资款，不应当支付房租费；3、2012年7月2日重庆日报第八版公告复印件一份，拟证明重庆家富健康产业有限公司已被政府接管，在接管期间向可财无法向家富公司主张权利。
脉金公司发表质证意见称：上述证据没有在一审期间内提交；证据1与本案无关联性，本案的承租人是向可财；证据2无原件，故对该证据的真实性、合法性与关联性均不予认可；证据3与本案无关。
李钧发表质证意见称：证据1与本案无关联性；证据2系真实的，关联性由法院进行认定；证据3是复印件，且与本案没有关联性。
本院经审查认为：证据1的真实性本院予以确认，但在本案中与重庆家富健康产业有限公司建立房屋租赁合同关系的主体为向可财个人，故证据1与向可财提出的主张无关联性，本院对证据1不予采信；关于证据2，向可财并未提交原件供比对，也没有其他证据佐证该记录中数据的真实性，故本院对证据2不予采信；关于证据3，公告上并未载明案涉房屋的情况，向可财也未提交证据证明重庆家富健康产业有限公司与公告中的“重庆市瑞珂赛置业有限公司”之间的关系，故本院对证据3亦不予采信。
经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人李钧的上诉请求与脉金公司、向可财的答辩意见，本案的争议焦点为：一、脉金公司与向可财之间形成的房屋租赁合同关系是否应当解除；二、原审法院追加李钧作为第三人是否符合法定程序；三、李钧是否应当承担向脉金公司给付款项的责任。对此本院分述如下：
关于第一个争议焦点。本院认为，脉金公司依法取得案涉房屋的所有权后，其与向可财之间已形成了租赁关系，向可财应当按照合同约定向脉金公司交付租金。根据本案查明的事实，向可财及李钧并未及时足额交付租金或房屋使用费，故脉金公司请求解除案涉合同、腾退房屋、给付截止于合同解除前的租金具有合同依据和法律依据。原审法院对脉金公司的该项诉请予以支持符合法律规定，本院予以维持。李钧的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。李钧提出其与向可财之间存在《承包合同》关系，不应追加其作为本案第三人参加诉讼。本院认为，第一，根据本案查明的事实和李钧在原审庭审中的陈述，其与向可财等人之间签订了《承包合同》，李钧系案涉房屋实际使用人，在此情况下，李钧与向可财等人之间的承包合同关系可另案中解决，不在本案中处理，本案审理的法律关系应限于脉金公司与向可财之间的房屋租赁合同关系；第二，根据《承包合同》的约定，在案涉房屋开设的店铺由李钧经营、李钧按照比例分配房租、独立承担经营期间产生的所有费用及盈利，故李钧系案涉房屋的次承租人，且案涉房屋也由李钧实际使用。在此情况下，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”的规定，原审法院追加李钧作为第三人参加诉讼符合法律规定。李钧作为案涉房屋的次承租人和实际使用人，本案判决结果对其具有利害关系，故原审法院通知其作为本案第三人参加诉讼符合法律规定，本院予以确认。李钧的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
李钧作为案涉房屋的次承租人和实际使用人，亦负有向房屋所有权人腾退房屋的义务。虽李钧主张其未与脉金公司建立合同关系，其主张继续使用房屋，应当依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”的规定，行使法律赋予的代为清偿权，方可抗辩脉金公司主张的合同解除权。但本案诉讼中，李钧仍主张其不向脉金公司交付房屋，其放弃该代为清偿权的行为视为其放弃抗辩合同解除权，故本院对该项上诉主张不予支持。
李钧与向可财同时提出，向可财可根据其与家富公司签订的《房屋租赁合同》第五条第3款“若该店开业后两年半内未能收回投资，则甲方（家富公司）于到期后十日内补足乙方（向可财）未收回投资；甲方未在前述期限内补足乙方投资，则乙方可拒缴租金，直至乙方投资收回为止”。本院经审查认为，在脉金公司取得案涉房屋所有权后，向可财可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”的规定，向脉金公司提出该项抗辩主张。但在本案诉讼中，向可财与李钧均未提交证据证明根据《房屋租赁合同》第五条第3款的约定的内容，其开店所投入的资金数额以及开店后两年半内的收益情况，故依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，向可财与李钧应当承担举证不能的责任，本院对向可财与李钧的该项抗辩理由不予支持。
关于第三个争议焦点。李钧提出，其不应当承担向脉金公司支付租金的责任。本院经审查认为：案涉租赁权基于租赁合同关系产生，与脉金公司建立租赁合同关系的相对方系向可财，基于租赁合同关系产生的债权具有相对性系债的基本特征。脉金公司享有的收取案涉房屋租金的债权所指向的对象应为向可财，李钧并非脉金公司与向可财之间建立的租赁合同关系的合同相对方，故其不应被强制履行脉金公司与向可财合同义务。在本案中，向可财与脉金公司之间的租赁关系、李钧与向可财之间的合同关系相互独立，脉金公司与李钧之间并无合同法上的权利义务关系。在此情况下，脉金公司要求李钧向其支付租金并无合同依据和法律依据，对其该项主张本院不予以支持。李钧的该项主张本院予以支持。
综上，原判决认定事实清楚，程序合法，但对于李钧是否应当向脉金公司承担给付款项的责任认定错误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：
一、维持成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第7337号民事判决书第一项即：“解除重庆市脉金实业有限公司与向可财之间就成都市金牛区抚琴西路230号附1号1栋2层商业用房形成的房屋租赁合同关系”；
二、维持成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第7337号民事判决书第二项即：“向可财、李钧于本判决生效之日起15日内将成都市金牛区抚琴西路230号附1号1栋2层商业用房自行腾空并交付给重庆市脉金实业有限公司”；
三、撤销成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第7337号民事判决书第三项即“三、向可财、李钧于判决生效之日起15日内向重庆市脉金实业有限公司以51300元/月为标准，支付2015年6月18日起至2016年5月10日止的房屋租金，并支付相应违约金（违约金的计算方式为：以当月房屋租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，计算至租金实际支付之日止）”、第四项即“驳回重庆市脉金实业有限公司的其他诉讼请求”；
四、向可财于本判决生效之日起15日内向重庆市脉金实业有限公司以51300元/月为标准，支付2015年6月18日起至2016年5月10日止的房屋租金，并支付相应违约金（违约金的计算方式：以当月房租为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，计算至租金实际支付之日止）；
五、驳回重庆市脉金实业有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费6648元、二审案件受理费6648元，均由向可财负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 骥
审判员 赵 锋
审判员 龚 耘
二〇一七年一月六日
书记员 马先碧