福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0102民初4240号
原告：中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行，住所地福州市鼓楼区鼓屏路一号，统一社会信用代码91350100854415779G。
负责人：潘敏，行长。
委托诉讼代理人：林花，女，该行职员。
被告：陈月明，女，1971年8月17日出生，汉族，住福建省平潭县。
被告：林庆旺，男，1970年6月11日出生，汉族，住福建省平潭县。
被告：福州东兴龙居房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇九一六西侧建行大厦七层，统一社会信用代码91350128724240018E。
法定代表人：卓新荣。
委托诉讼代理人：金麟，北京大成（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟彬，北京大成（福州）律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行(以下简称“工商银行鼓楼支行”)诉被告陈月明、林庆旺、福州东兴龙居房地产有限公司（以下简称“东兴龙居房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工商银行鼓楼支行的委托诉讼代理人林花、被告陈月明、被告东兴龙居房地产公司的委托诉讼代理人金麟到庭参加诉讼，被告林庆旺经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工商银行鼓楼支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除工商银行东街口支行与陈月明、林庆旺、东兴龙居房地产公司签订的编号A：[闽]字[营业部]行[东街口]支行[2011]年[一手房贷0592]号《个人购房借款/担保合同》；2.判令陈月明、林庆旺立即向工商银行鼓楼支行偿还全部借款本金637871.91元；3.判令陈月明、林庆旺向工商银行鼓楼支行支付自2017年8月2日起至款项还清之日止的利息、罚息、复息；4.判令东兴龙居房地产公司对陈月明、林庆旺的上述债务承担连带保证责任；5.判令工商银行鼓楼支行有权以陈月明、林庆旺提供的抵押物（平潭县某房产）折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；6.判令三被告承担本案诉讼费用（含案件受理费、公告费、财产保全费等）。
事实及理由：2011年12月26日，工商银行东街口支行与陈月明、林庆旺、东兴龙居房地产公司签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[营业部]行[东街口]支行[2011]年[一手房贷0592]号），约定工商银行东街口支行向陈月明提供贷款72万元，期限25年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。同时该《合同》约定：“借款人（即陈月明）未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人（即工商银行东街口支行)有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定。”“借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并且解除本合同。”此外还约定：“由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。”
为担保上述《个人购房借款/担保合同》的履行，陈月明、林庆旺以其位于平潭县某房产为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的相关费用和陈月明、林庆旺所有其他应付费用提供抵押担保，林庆旺与陈月明系夫妻关系，2011年12月2日，林庆旺签署了《共同还款确认书》，确认对案涉借款承担共同还款义务。
为担保上述《个人购房借款/担保合同》的履行，东兴龙居房地产公司自愿向工商银行东街口支行提供阶段性连带责任保证。保证期间为正式抵押登记手续已办理完毕，且工商银行东街口支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。2011年12月28日，平潭县综合实验区房地产交易中心对上述房产进行了预购商品房抵押预告登记（岚综实预购房字第××号），但至今未取得房屋他项权证书。
上述合同签订后，工商银行东街口支行依约于2012年1月1日发放了贷款72万元，借款到期日为2037年1月1日，贷款利率为年利率7.05%。
但陈月明、林庆旺违反合同约定，累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，经催收仍不偿还，东兴龙居房地产公司亦未承担连带保证责任，已构成违约。三被告的违约行为已严重侵害工商银行鼓楼支行合法权利，故诉至贵院，恳请依法判如所请。
工商银行鼓楼支行起诉后，陈月明、林庆旺结清截至2017年8月1日的月供及其利息、罚息、复利。故我方变更第二项诉请的金额，请求依法判令陈月明、林庆旺立即向工商银行鼓楼支行偿还全部借款本金637871.91元（截止到2017年8月1日）。
此外，2016年8月28日，中国工商银行福建省分行营业部下发关于《中国工商银行股份有限公司福州东街口支行等5家单一网点支行隶属关系整合的函》（工银闽营函【2016】2号），将中国工商银行福州东街口支行隶属关系划归中国工商银行福州鼓楼支行，后于2017年5月12日登东南快报A2版公告，公告载明中国工商银行福州东街口支行对外产生的权利义务（包括但不限于对外产生的债权、债务）统一后由调整后中国工商银行福州鼓楼支行承接。
陈月明辩称，本人确认工商银行鼓楼支行诉请的事实和金额，我希望与工商银行鼓楼支行调解，且之前逾期的款项都已经还清，我现在已有能力继续还款。
东兴龙居房地产公司辩称，一、工商银行鼓楼支行应当先就涉案抵押房产实现债权。根据《个人购房借款/担保合同》之约定，陈月明、林庆旺为本案债权提供了涉案房产抵押担保。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”之规定，本案债务人陈月明、林庆旺已提供了物的担保的，工商银行鼓楼支行应当先就该物的担保实现债权，工商银行鼓楼支行直接起诉东兴龙居房地产公司在法律程序上是错误的。二、东兴龙居房地产公司不应对本案债权全额承担担保责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”，东兴龙居房地产公司承担保证责任的范围为涉案房产以外的债权，而不对债权全额承担担保责任。
综上所述，工商银行鼓楼支行应先就涉案抵押房产实现债权，且东兴龙居房地产公司不应对本案债权全额承担担保责任，应依法驳回工商银行鼓楼支行的诉讼请求，以维护法律的公正和东兴龙居房地产公司的合法权益。
工商银行鼓楼支行围绕诉讼请求，向本院提交了陈月明、林庆旺身份证、结婚证、东兴龙居房地产有限公司营业执照复印件、《个人购房借款/担保合同》、《共同还款确认书》、《预购商品房贷款抵押登记证明书》、中国工商银行借款凭证、个人贷款正常发放凭证、自营历史明细表、还款情况、东南快报等作为证据。东兴龙居房地产公司为支持其主张，向本院提交了《入伙会签单》、《业主交房验收表》《业主（住户）基本情况登记表》、《业主入住文、材料签收清单》及中国工商银行凭证作为证据。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经庭审调查及证据认证，确认工商银行鼓楼支行所述属实。
本院另外查明，案涉房产已具备办理产权登记的条件。但陈月明、林庆旺至今未办理相关房产的产权登记手续，亦未依照合同约定协助工商银行鼓楼支行办理案涉房产的抵押登记手续。《个人购房借款/担保合同》第二十九条约定，贷款人权利的转让应当通知借款人和担保人，通知可以通过书面通知或在公开媒体上发布公告等形式作出。2017年5月12日，中国工商银行股份有限公司福建省分行在东南快报上发布了《中国工商银行股份有限公司福建省分行营业部辖属部分支行机构调整公告》，确认工商银行东街口支行对外产生的权利、义务（包括但不限于对外产生的债权、债务）由工商银行鼓楼支行承接。此外，《个人购房借款/担保合同》第30.3条约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自主选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
本院认为，工商银行东街口支行、陈月明以及东兴龙居房地产公司共同签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。陈月明累计六次以上未依照合同约定按期足额还款已构成违约，合同解除的条件亦已成就。此外，鉴于合同明确约定债权转让通知可以通过书面或者公告的形式进行，而工商银行福建省分行已对辖属支行的业务（包括但不限于对外产生的债权、债务）调整事宜进行公告，债权转让法律关系成立。故工商银行鼓楼支行主张解除合同，宣布贷款全部到期，并要求陈月明还本付息的诉讼请求，本院依法予以支持。
林庆旺自愿出具《共同还款确认书》，并承诺与陈月明共同清偿案涉借款，故其应对陈月明的上述债务承担共同清偿责任。
陈月明、林庆旺自愿以讼争贷款所购买的房产为其借款设定抵押担保，并已办理了预购商品房抵押权预告登记。本案中，赋予工商银行鼓楼支行对案涉房产享有优先受偿权，符合立法原意，亦有利于维护交易安全。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，陈月明虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于陈月明、林庆旺的财产；其次，案涉商品房已具备办理办理产权证，并进一步办理抵押登记的条件，而陈月明怠于办理登记，本质上属于陈月明为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即工商银行鼓楼支行行使优先权的条件因陈月明恶意阻却而依法视为已成就；再次，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予工商银行鼓楼支行对不动产优先受偿权，并不违反物权公示要求。综上，尽管讼争房产仅办理了抵押权预告登记，并不直接产生设定抵押权的效力，但由于该预告登记使得被登记的请求权具有了排他性效力，可以对抗第三人。且工商银行鼓楼支行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，也非属于怠于行使权利的情形。故从利益平衡角度出发，在遵循物权法立法原意和依法维护交易安全的基础上，赋予工商银行鼓楼支行在抵押担保范围内对涉案房产享有优先受偿权。
东兴龙居房地产公司自愿为陈月明的上述借款提供阶段性连带责任保证。其担保的意思真实、范围明确，且案涉房产的他项权证并未办妥并交付工商银行鼓楼支行（免除保证责任的条件未成就）。尽管案涉贷款已存在由债务人提供的物的担保，但东兴龙居房地产公司已放弃针对工商银行鼓楼支行选择清偿顺序的抗辩权。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……。可见，在但东兴龙居房地产公司已明确放弃清偿顺序的抗辩权的情况下，工商银行鼓楼支行有权直接要求东兴龙居房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。东兴龙居房地产公司在承担保证责任之后，有权向陈月明追偿。
林庆旺经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，判决如下：
一、解除中国工商银行股份有限公司福州东街口支行与陈月明、林庆旺、福州东兴龙居房地产有限公司共同签订的编号为A：[闽]字[营业部]行[东街口]支行[2011]年[一手房贷0592]号的《个人购房借款/担保合同》；
二、陈月明于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行偿还借款本金637871.91元，并按照合同约定的标准，计付自2017年8月2日起至款项还清之日止的利息、罚息、复息；
三、林庆旺对本判决第二项确定的债务承担共同清偿责任；
四、中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行对陈月明、林庆旺提供的位于平潭县某房产有权以折价、拍卖、变卖所得价款，对本判决第二项确定的债权优先受偿；
五、福州东兴龙居房地产有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任之后，有权向陈月明追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10359元，由陈月明、林庆旺、福州东兴龙居房地产有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 赵 毳
审 判 员 任建坤
代理审判员 李佳佳
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 林 舒
附本案相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十条金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。