浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终55号
上诉人（原审原告）：杨西臣，男，1965年6月19日出生，回族，住嘉兴市秀洲区。
委托诉讼代理人：钱彬豪，浙江国傲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱圣杰，浙江国傲律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：嘉兴市绿源生态农业有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区洪合镇洪合村。组织机构代码：74904024-X。
法定代表人：徐炳兴。
委托诉讼代理人：黄伟，浙江子城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆雨辰，浙江子城律师事务所律师。
上诉人杨西臣、嘉兴市绿源生态农业有限公司（以下简称绿源公司）因租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2015）嘉秀王民初字第174号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭于2017年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人杨西臣的委托诉讼代理人钱彬豪、邱圣杰，上诉人绿源公司的委托诉讼代理人陆雨辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨西臣上诉请求：撤销一审判决第二、第三项并依法改判。事实和理由：绿源公司租赁给杨西臣的房屋全部都是临时建筑。绿源公司提供的《军队房地产承借合同》并不能证明杨西臣向绿源公司租赁的房屋在上述合同所涉的租赁土地之上，且该合同约定的租赁期限超过了杨西臣与绿源公司约定的房屋租赁期限，故杨西臣与绿源公司签订的《房屋租赁合同》无效。因《房屋租赁合同》无效，且杨西臣已经于2015年4月28日将房屋腾退，故不应由杨西臣承担此后的租金损失。一审认定杨西臣与绿源公司签订的房屋租赁合同中的简易厂房611平方米属于临时建筑，现绿源公司无证据证明该临时建筑系经批准建设，故涉及该部分的房屋租赁合同无效。上述部分合同因绿源公司的原因导致无效，故就该部分临时建筑的占有使用费不应由杨西臣承担。
绿源公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、涉案房屋租赁合同仅部分无效，绿源公司仅应对无效部分承担法律责任，对有效部分，不应承担责任。涉案租赁物分别为：190平方米标准厂房；10亩土地；611平方米简易厂房。涉案的611平方米简易厂房系未经批准的临时性建筑，绿源公司仅对该部分承担合同无效的法律责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，绿源公司与杨西臣之间房屋租赁合同所涉的611平方米简易厂房部分无效。对该部分厂房中已形成附合的装饰装修物，应由合同双方按照过错分担损失。但由于在签订合同时杨西臣明知该建筑物系临时性建筑，其对合同无效及产生的损失存在一定过错，故应与绿源公司分担已形成附合的装饰装修物损失。涉案的190平方米标准厂房及10亩土地，均属合法租赁物，该部分租赁物的租赁有效，绿源公司不应承担该租赁物中已形成附合的装饰装修物损失。一审对有效部分合同予以解除，绿源公司仅需承担合同解除的法律责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，对于已形成附合的装饰装修物，因出租人违约导致合同解除的，应赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失；因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿的不予支持，但出租人同意利用的应给予适当补偿。本案中，杨西臣单方解除合同，属于单方违约，其请求绿源公司赔偿剩余租赁期内的装饰装修物残值损失的不应予以支持。且装饰装修物拆除后，全部由杨西臣带走，不存在绿源公司同意利用的情形，故绿源公司不应对上述损失承担责任。再者，即使是绿源公司违约导致合同解除，绿源公司亦仅需对剩余租赁期内的装饰装修物残值损失承担责任，而评估报告所评估的价值是装饰装修物的全部现值损失。现值损失较残值损失而言有较大差距，一审判令绿源公司承担全部装饰装修物现值损失缺乏事实及法律依据。二、评估报告中有部分物品可以由杨西臣拆除、取回，绿源公司不应对该物品承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，对于未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。评估报告中包含了大量可由杨西臣拆除、取回的装饰装修物，如：水桶、手推车、水壶等，价值18259.98元。上述物品不属于已形成附合的装饰装修物，并非绿源公司应承担法律责任的客观受体。一审判令绿源公司承担该部分物品的赔偿责任缺乏事实及法律依据。
绿源公司针对杨西臣的上诉辩称，一、涉案《房屋租赁合同》仅属部分无效，绿源公司仅需对无效部分承担责任，对合同有效部分，绿源公司不应承担责任。杨西臣上诉称涉案的10亩土地已过租赁期限与事实不符，绿源公司向军队租赁的10亩土地有效期至2016年10月12日，而本案租赁合同是2014年9月4日签订，杨西臣是在2015年7月28日提起本案诉讼，绿源公司因本案诉讼才放弃与军队续签土地租赁合同，杨西臣称涉案10亩土地已过租赁期，涉及该土地部分的租赁合同无效缺乏依据。虽然涉及611平方米简易厂房部分租赁合同无效，绿源公司需承担责任，但由于在合同签订时，杨西臣对该建筑系临时建筑是明知的，故该部分损失应由杨西臣和绿源公司分担。二、杨西臣认为不应承担房屋占有使用费的主张，证据不足，不应予以支持。杨西臣主张其已经于2015年4月28日已将租赁房屋腾退，但未能提供证据证实。2016年1月8日评估公司进行评估时，杨西臣仍占据租赁房屋并保持冷库运行。事实上，杨西臣2016年10月28日才完全腾退。杨西臣主张因611平方米厂房系临时建筑，其对该部分厂房不应承担占有使用费与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定相悖，亦不应得到支持。综上，杨西臣的上诉主张缺乏依据，应予驳回。
杨西臣针对绿源公司的上诉辩称，611平方米简易厂房、190平方米标准厂房及10亩土地共同构成整体的房屋租赁合同，任何一块内容的缺失或瑕疵均会导致合同目的无法实现，而合同中的611平方米简易厂房属于违法建筑，10亩土地绿源公司的租赁期限至2016年10月12日，因此，是绿源公司的单方过错导致杨西臣牛羊养殖和屠宰的租赁目的不能实现，房屋租赁合同整体无效。绿源公司不能因此获益，即杨西臣不应承担房屋占有使用费及相关损失。至于绿源公司上诉提到的可以由杨西臣取走的物品，评估报告对该部分物品已经明确，一审法院也未将此计入杨西臣损失，绿源公司要求扣除该部分损失缺乏依据。
杨西臣向一审法院起诉请求：杨西臣与绿源公司于2014年9月4日签订的《房屋租赁合同》无效；绿源公司向杨西臣返还租金17500元（2015年8月1日至9月15日）；绿源公司赔偿杨西臣因租赁合同无效导致的各项损失541150元；本案诉讼费由绿源公司承担。
一审法院认定事实：杨西臣于2014年9月3日向绿源公司支付140000元。杨西臣与绿源公司于2014年9月4日签订《房屋租赁合同》一份，约定绿源公司将位于嘉兴市秀洲区洪合镇洪合村320国道北侧绿源公司内的土地10亩、简易厂房611平方米、标准厂房190平方米租赁给原告，租赁期限5年，自2014年9月15日至2019年9月15日止，租金每年140000元，其中土地10亩，每亩每年800元，简易厂房611平方米，每平方10元，标准厂房190平方米，每平方18元，每年提前一月现金或转账支付，租房用途为牛羊养殖与屠宰；绿源公司允许杨西臣对房屋进行装修或改善增设他物，事先须征得绿源公司同意，费用由杨西臣自理。合同签订后，杨西臣对租赁房屋进行了装饰装修、安装了冷库并进行了土地平整、挖沟等工程。因杨西臣认为绿源公司提供的租赁物违法，遂起诉要求确认其与绿源公司签订的《房屋租赁合同》无效，并由绿源公司返还杨西臣租金并赔偿损失。杨西臣自2015年11月起已停止牛羊养殖并搬离租赁土地及简易厂房，简易厂房内装饰装修物至2016年6月全部拆除，于2016年10月28日完全搬离租赁的标准厂房。
另，本案所涉的租赁土地系绿源公司租赁自中国人民解放军94754部队。
一审法院认为，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，本案当事人双方签订的《房屋租赁合同》中涉及的简易厂房611平方米属临时建筑，但现无证据证明该临时建筑系经批准建设，故涉及该部分的《房屋租赁合同》无效。《房屋租赁合同》中的其他租赁物中，标准厂房190平方米包含在绿源公司提交的房屋所有权证中，由其所有，土地10亩系绿源公司租赁自中国人民解放军94754部队，不存在无效情形，涉及标准厂房190平方米、土地10亩部分的《房屋租赁合同》应属合法有效，杨西臣在庭审中明确，若法院经审理认为合同有效，亦要求解除合同，绿源公司对此亦不持异议，故《房屋租赁合同》中有效部分于庭审当日解除。
对于双方存在争议的各项损失承担问题，对于未形成附合的装饰装修物，绿源公司不同意利用，依法在合同无效或合同解除情形下，均可由杨西臣拆除，杨西臣无权要求绿源公司承担损失。对于形成附和的装饰装修物，绿源公司亦不同意利用，依法在合同无效情形下，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，在合同解除情形下，因出租人违约导致合同解除，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内的残值损失，本案《房屋租赁合同》部分无效、部分解除，但装饰装修系统一进行、统一使用，难以亦不宜将无效部分与解除部分装饰装修分割，合同部分无效后，牛羊养殖与屠宰的合同目的已无法实现，装饰装修均已失去使用价值，而合同部分无效、部分解除均源于绿源公司提供的部分租赁物即简易厂房611平方米未经批准建设，过错在于绿源公司，故就所有形成附和的装饰装修物，绿源公司应承担现值损失。绿源公司辩称杨西臣进行装饰装修未经其同意，对此一审认为，杨西臣与绿源公司订立租赁合同时杨西臣已明确租赁用于牛羊养殖于屠宰，显然需进行一定程度的装饰装修，且租赁物均系敞开式，绿源公司不可能对杨西臣的装饰装修行为不知情，现未有证据证明绿源公司曾对杨西臣的装饰装修提出异议，故绿源公司称装饰装修未经其同意，不予采信。
对于绿源公司应承担损失的具体数额，杨西臣诉请中主张541150元，并就损失申请了司法鉴定，根据嘉兴信昌资产评估事务所出具的评估报告，无争议部分第（一）项冷库拆除及重新安装费用43760元，冷库安装虽不属于具体的装饰装修物，但系杨西臣为实现合同目的所作支出，现《房屋租赁合同》部分无效、部分解除，冷库需拆除并重新安装，该部分费用可参照形成附和的装饰装修物现值损失的处理方式，由绿源公司承担；无争议部分第（二）项装修费用现值249426.17元，所列均属形成附和的装饰装修物，绿源公司应承担该部分现值损失。绿源公司认为其中包括可拆除、取回的装饰装修物，不应计入损失，对此一审认为，绿源公司主张的可拆除部分，拆除会大大降低装饰装修物的价值或产生较大拆除成本，不宜拆除，故对绿源公司的主张不予采纳；无争议部分第（三）项土地挖沟平整费用现值40769.39元，可比照形成附和的装饰装修物，由绿源公司承担该部分现值损失；无争议部分第（四）项其他物品，均属可移动取走物品，可由杨西臣自行取走，杨西臣称部分物品遭绿源公司损毁，但未能对此举证予以证明，不予采信；有争议部分共4项，其中1、3项属可移动取走物品，可由杨西臣自行取走，第4项双方均认可与杨西臣无关，无需计入，第3项涉及的水沟挖深是否由杨西臣实施双方存在争议，对此一审认为，杨西臣提交的证据4《协议书》中载明了挖沟2条，鉴于该《协议书》涉及工程内容与评估报告能相互印证，现无足以反驳的相反证据，应属真实，据此可推定水沟挖深系由杨西臣出资实施，绿源公司应承担该部分现值损失1275元。综上，绿源公司应承担杨西臣损失合计43760元+249426.1元+40769.39元+1275元=335230.56元。
杨西臣另要求绿源公司返还租金17500元，绿源公司则认为即使合同无效，杨西臣亦应支付占有使用费，要求与绿源公司应付款相抵。对此一审认为，《房屋租赁合同》有效部分，杨西臣应按约支付租金，对于无效部分，绿源公司依法有权请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费。对于杨西臣应支付的租金及占有使用费的具体数额，按双方合同约定租金为每年140000元，占有使用费亦按此标准计算，计至杨西臣完全腾退之日2016年10月28日为296876.71元，扣除杨西臣已支付的首年租金140000元，余156876.71元。但杨西臣虽至2016年10月28日方完全腾退，但双方均认可租赁物中的土地10亩、简易厂房611平方米，杨西臣在此前已停止牛羊养殖，不再使用并搬离，鉴于此，仍要求杨西臣按每年140000元支付租金及占有使用费显然并不合理，应根据其实际使用情况予以酌减，双方对杨西臣搬离的具体时间存在争议，杨西臣称其于2015年4月即搬离，仅余冷库未拆，但杨西臣未能就此举证予以证明，应承担举证不能的不利后果，对此不予采信，绿源公司认可杨西臣已于2015年11月停止牛羊养殖并搬离租赁土地及简易厂房，简易厂房内装饰装修物至2016年6月彻底拆除，故予以认定。结合杨西臣实际占有使用各部分租赁物的期间及双方对租金计算的约定，酌定扣减杨西臣应支付的租金及占有使用费40000元，故杨西臣尚应支付116876.71元。
鉴于绿源公司应赔偿杨西臣损失335230.56元，与杨西臣应支付绿源公司租金及占有使用费116876.71元基于同一法律关系，且均为金钱给付之债，绿源公司主张抵销，可予以支持。两者抵销后，绿源公司尚应赔偿杨西臣损失335230.56元-116876.71元=218353.85元。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第九条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、杨西臣与绿源公司于2014年9月4日签订的《房屋租赁合同》中涉及租赁简易厂房611平方米部分无效；二、杨西臣与绿源公司于2014年9月4日签订的《房屋租赁合同》中涉及租赁土地10亩及标准厂房190平方米部分于2016年8月12日解除；三、绿源公司赔偿杨西臣损失218353.85元，于判决生效之日起十日内支付；四、驳回杨西臣的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4693元，由杨西臣负担2860元，绿源公司负担1833元，司法鉴定费5500元，由杨西臣负担2750元，绿源公司负担2750元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，绿源公司与杨西臣签订的《房屋租赁合同》中涉及的611平方米简易厂房系未经批准建设的临时建筑，故一审认定该部分租赁合同无效正确。《房屋租赁合同》中的其他租赁物，不存在无效情形，故杨西臣认为《房屋租赁合同》整体无效的上诉意见不能成立。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，《房屋租赁合同》有效部分，杨西臣应按约支付租金，对于无效部分，绿源公司依法有权请求杨西臣参照合同约定的租金标准支付占有使用费。杨西臣虽在2016年10月28日方完全腾退，但双方均认可租赁物中的土地10亩、简易厂房611平方米，杨西臣在此前已停止牛羊养殖，不再使用并搬离，故一审根据本案实际情况酌定扣减杨西臣应支付的租金及占有使用费40000元并据此认定杨西臣尚应支付绿源公司租金及房屋占有使用费116876.71元并无不当。杨西臣上诉称其在2015年4月28日即搬离租赁的房屋，其无需支付无效合同项下房屋占有使用费的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。
租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由合同双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失；租赁合同解除时，因出租人违约导致合同解除，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内的残值损失。本案中，杨西臣因合同部分无效，其牛羊养殖与屠宰的合同目的无法实现而要求解除合同的有效部分，故本案合同有效部分的解除属于法定解除。《房屋租赁合同》部分无效、部分解除均源于绿源公司提供的部分租赁物即611平方米简易厂房未经批准建设，故一审认定《房屋租赁合同》无效和解除的过错均在于绿源公司正确。绿源公司认为杨西臣单方解除合同，属于单方违约，其不应承担合同有效部分装饰装修物损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案所涉租赁房屋的装饰装修均为牛羊养殖和屠宰目的统一进行，难以亦不宜将无效部分与解除部分进行分割，在绿源公司不同意利用的情形下，所涉装饰装修物均已失去使用价值，因此，一审判令绿源公司承担租赁房屋已形成附合的装饰装修物的现值损失并无不当。绿源公司上诉要求对装饰装修损失加以区分，本院不予支持。
另外，嘉兴信昌资产评估事务所出具的评估报告中可以由杨西臣拆除、取回的物品，一审已经要求杨西臣自行取回，该部分物品的价值并未计入房屋已形成附合的装饰装修物损失范畴。
综上，上诉人杨西臣、绿源公司的上诉理由均不能成立，两上诉人的上诉请求均应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9386元，由上诉人杨西臣负担3058元，由上诉人嘉兴市绿源生态农业有限公司负担6328元。
本判决为终审判决。
审判长 金富祥
审判员 杨海荣
审判员 王世好
二〇一七年三月十日
书记员 赵婉沁