河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1726民初776号原告：杨某，男，1980年4月7日出生，汉族，住河南省泌阳县。被告：杜某某，女，1969年6月15日出生，汉族，市民，住正阳县。被告：朱某某，男，1957年7月20日出生，汉族，市民，住西平县。被告：邓某，女，1968年11月17日出生，汉族，市民，住平舆县。被告：周某某，女，1964年3月15日出生，汉族，市民，住驻马店市驿城区。被告：赵某某，女，1971年12月9日出生，汉族，市民，住确山县。第三人：驻马店市海天置业有限公司，统一社会信用代码91411726071363538H，住所地河南省泌阳县铜山湖大道西段路北。法定代表人：毛达峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨明华，男，1951年11月22日出生，汉族，住河南省泌阳县。系该公司工作人员。第三人：泌阳县房地产管理所，统一社会信用代码12412822418865220B，住所地河南省泌阳县泌水镇东方红街。法定代表人：李金成，任所长职务。委托代理人:赵保群，河南广义律师事务所。原告杨某与被告杜某某、朱某某、邓某、周某某、赵某某、第三人驻马店市海天置业有限公司（以下简称海天置业公司）、第三人泌阳县房地产管理所（以下简称泌阳县房管所）案外人执行异议之诉一案，原告于2018年1月31日起诉来院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某、第三人海天置业公司的委托诉讼代理人杨明华、第三人泌阳县房管所的委托诉讼代理人赵保群到庭参加诉讼。五被告杜某某、朱某某、邓某、周某某、赵某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某向本院提出的诉讼请求：一、请求泌阳县人民法院停止执行，并解除对原告杨某所购买的泰联国际X号楼XXXX号房产；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月3日，泌阳县人民法院向第三人驻马店海天置业有限公司一案发出了（2016）豫1726执XXX号执行裁定书，对泌阳县泰联国际广场X号楼XXXX号房产进行了查封。该房产是原告于2015年12月12日善意购买的，已经签订了完善的商品房买卖合同，按照合同约定支付了房款。在泌阳县房地产管理所进行了网上备案（备案编号为：BY1500XXX），原告所购买的商品房合同书上加盖由泌阳县房管所的备案专用章。泌阳县泰联国际广场X号楼XXXX号房产已经属于原告所有。依据上述理由，原告提出了执行异议申请，泌阳县法院于2018年1月18日作出了（2018）豫1726执异X号执行裁定，驳回了原告的申请，为维护自己的合法权益，特向贵院提出执行异议之诉，望判如所请。五被告杜某某、朱某某、邓某、周某某、赵某某经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，也未在规定期限内提交证据和答辩状。第三人海天置业公司述称，原告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效，原告已经支付了全部商品房的价款，并将该房屋委托泰联物业管理有限公司代为管理，办理了交房手续，已经实际占有了该房屋，并已进行了网上备案。原告没有办理过户登记属于非自身原因造成的，原告在人民法院查封之前已经合法的占有了该不动产，原告申请人民法院解除对其房屋的查封，符合法律规定，应当得到支持。第三人泌阳县房管所述称，一、本案将泌阳县房管所列为第三人无法律依据，属于主体错误，应当裁定驳回原告对泌阳县房管所起诉。二、原告与第三人海天置业公司签订的商品房买卖合同系有效合同，法院应依法解除查封。三、原告的权利属于物权范围，同时又属于生存权范围，优于其他债权，属于第一受偿序位，应当优先予以保护。四、五被告据以申请执行的调解书和执行程序存在问题，应当予以纠正。综上，人民法院应当支持原告请求解除查封的诉讼请求。经审理查明，2015年12月12日，原告杨某与第三人海天置业公司签订了编号为11XXXX商品房买卖合同，购买了泰联国际广场X单元X层XXXX号房屋。原告杨某于2015年1月5日与泌阳县泰联物业管理有限公司签订了商铺委托管理协议。根据泌阳房管所提供的相关材料显示：被告海天置业公司所开发的泰联国际广场于2015年12月23日取得了商品房预售许可证。另查明，五被告杜某某、朱某某、邓某、周某某、赵某某根据本院作出的（2015）泌民初字第01XXX-01XXX号民事调解书规定的款项，申请本院执行局对海天置业公司予以执行。本院执行局于2016年7月27日作出（2016）豫1726执XXX号执行裁定书和于2016年8月3日作出（2016）豫1726执XXX号协助执行通知书，对海天置业公司开发的泰联国际广场1号楼、2号楼、3号楼的全部房产予以查封。本院所查封的房产中，有原告杨某所购买的泰联国际广场X号楼XXXX号房产。原告杨某知道自己所购买的房产被查封后，于2018年1月17日提出书面异议。本院执行局于2018年1月18日作出（2018）豫1726执异X号执行裁定书，驳回原告杨某的异议。原告杨某不服该裁定，于2018年1月31日向本院提起案外人执行异议之诉，请求本院判令所求。上述事实，有原告及第三人提交的证据和案件当事人的陈述佐证，相互印证，本院足以认定。本院认为，原告杨某诉被告杜某某、朱某某、邓某、周某某、赵某某案外人执行异议之诉一案中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告杨某与海天置业公司所签订的商品房买卖合同的时间是2015年12月12日，而海天置业公司取得商品房预售许可证的时间是2015年12月23日，原告杨某起诉的时间是2018年1月31日，所以，根据上述条款规定，原告杨某与被告海天置业公司所签订的商品房买卖合同应该为有效合同。其次，是考虑本院查封原告所购买的泰联国际广场X号楼XXXX号房产是否正确，合法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，原告在本院查封之前已与海天置业公司签订了合法有效的购房合同，并将所购买的商品房泰联国际广场X号楼XXXX号房产的价款支付完毕。所以，根据上述条款的规定，本院对原告杨某所购买的商品房泰联国际广场X号楼XXXX号房产的查封不妥，应予以解封。五被告杜某某、朱某某、邓某、周某某、赵某某未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权利。关于泌阳县房管所关于“泌阳县房管所被列为第三人无法律依据，属于主体错误”的述称理由，为了便于查明案件事实，列其作为本案的第三人并不违反法律禁止性规定，此项述称于法无据，本院不予采纳。第三人海天置业公司和泌阳县房管所述称“人民法院对原告所购买的房产查封不对，应予以解除查封”的请求，符合有关法律规定，本院予以采纳。综上所述，原告要求“泌阳县人民法院解除对泌阳县泰联国际广场X号楼XXXX号房产查封”的诉讼请求，于法有据，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：停止对原告杨某购买的坐落在泌阳县泰联国际广场X号楼XXXX号房产的执行。案件受理费5590元，由被告杜某某、朱某某、邓某、周某某、赵某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。本院（2018）豫1726执异X号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  常文涛审 判 员  田永伟人民陪审员  李浩东二〇一八年六月十九日书 记 员  王 昆