天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民二初字第830号
原告孙建强，无职业。
委托代理人张超，天津星泽律师事务所律师。
被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司，住所地天津市津南区八里台工业园区。
法定代表人杨文杰，职务：经理。
委托代理人王亚东，该公司法务人员。
委托代理人钟辉，该公司法务人员。
原告孙建强与被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙建强及其委托代理人张超和被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司之委托代理人王亚东、钟辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙建强诉称，原、被告于2010年8月9日签订了商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇碧桂园蓝岸庭院114-2号商品房一套，原告依约履行了付款义务。双方约定被告应在2011年12月30日前交付给原告房屋。原告在约定的日期收房时发现诉争房屋存在大面积墙体开裂、墙面出鼓、地面起沙、房顶阴阳角不平等质量问题，导致原告对涉案房屋无法装修使用。原告多次要求被告予以维修，被告均拖延不予修理。2014年初，原告前往诉争房屋，发现上述问题仍未修复。故要求被告赔偿原告损失190553元，诉讼费由被告负担。
被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司辩称，涉案商品房在约定的交房期限届满前已取得《竣工验收备案书》及《准许交付使用证》，符合合同及法律规定的交房条件，可交付原告入住使用。原告未提供证据证明涉案房屋存在严重影响居住的质量问题和被告拖延保修的行为，未提供证据证明损失的存在。且该案原告起诉超过诉讼时效。故请求法院驳回原告全部诉请。
双方争议焦点：1、涉案房屋是否存在严重影响居住的质量问题及被告是否存在拖延维修的行为；2、被告应当如何承担赔偿责任；3、该案原告起诉是否超过诉讼时效。
围绕争议焦点，原告向法庭提供如下证据：
1、商品房买卖合同1份，证明双方存在买卖合同关系，且该合同中所列的住宅质量保证书明确约定原告所主张的房屋质量问题均属被告的保修责任，其应对房屋质量承担瑕疵担保义务，其交房时不应存在上述质量问题。
2、关于楼二层小卧室顶棚不平及三楼楼道墙面不平的处理方案（以下简称“处理方案”）1份及电话录音（附电话录音整理文字稿1份）1份，证明涉案房屋存在原告所述房屋质量问题。处理方案显示客户服务中心跟办人朱家辰签字确认的时间是2012年4月21日，说明在该日期原告主张过权利。2014年3月原告以房屋存在质量问题要求被告承担违约责任曾向津南区法院提起诉讼，故本案未超过诉讼时效。电话录音证明朱家辰承认2012年初与原告验房时，原告提出过房屋上述质量问题，被告也承诺给修复，但至2014年初仍在维修。
3、公证书1份（含公证录像）及被告客户管理部周鹏出具的说明1份，证明涉案房屋在2014年初仍在维修，至开庭日原告未得到修复完成的通知。
被告对原告提交的证据1真实性、关联性、合法性无异议，但不认可证明目的，理由为根据合同附件5第14条，即使房屋存在瑕疵，原告也不得以此拒绝收房，否则因此产生的法律后果由原告承担。对原告提交的证据2真实性无异议，但认为顶棚不平及楼道墙面不平，不影响房屋正常使用。对录音的合法性不认可，内容均系原告引导性问话，该录音取得的时间为2014年4月，而原告陈述朱家辰带其验房时间为2012年，存在矛盾。录音中朱家辰没有明确回应房屋存在的质量问题，根据录音内容，只能反映出涉案房屋存在“墙体开裂、墙体出鼓、地面起沙”三处质量问题。对证据3中公证录像内容真实性无异议，但现场并非被告公司施工。对“说明”的真实性予以认可，对于地面起皮及墙体开裂、空鼓问题，系物业公司在对未收房屋例行排查过程中发现的，报到被告处，被告安排施工人员进行的维修，且在2014年1月24日维修完毕。上述问题已过保修期，但为便于业主收楼，被告予以了维修。
被告向法庭提供如下证据：
1、商品房买卖合同1份，证明交房时间及交房标准。
2、竣工验收备案书1份及准交证1份，证明在合同约定的交房日期前，涉案房屋符合交房条件。
原告对被告提交的证据1的真实性无异议，对于被告援引的合同附件5的理由不予认可，原告不是不收房，而是被告未将该涉案房屋交付给原告。对被告提交的证据2真实性无异议，但不认可关联性。
本院经认证分析，原告提交的证据1、3符合民事诉讼证据的相关规定，对其证明效力，本院予以确认。对原告提交的证据2真实性予以确认，该录音谈话可以证明2012年初原告验房时向被告提出房屋质量问题。被告提交的证据1、2符合民事诉讼证据的相关规定，对其证明效力，本院予以确认。
本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：
原、被告于2010年8月9日签订了商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇八二路以南碧桂园蓝岸庭院114-2号商品房一套，价格为2428650元。被告应于2011年12月30日前将房屋交付给原告。涉案房屋于2011年10月20日取得天津市建设工程竣工验收备案书，2011年11月10日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。后被告依约向原告寄发了收楼通知书。原告于2012年初至被告处收楼，发现房屋存在质量问题，未办理收房手续。同时，原告口头要求被告对房屋存在的质量问题予以维修。2012年4月21日，被告售后服务中心跟办人朱家辰与原告就“涉案房屋中楼二层小卧室顶棚不平及三楼楼道墙面不平的维修方案”（以下简称“维修方案”）予以签字确认。2014年1月7日，原告至涉案房屋处，现场有工作人员在对地采暖进行维修，原告即对该情况由公证处以拍摄现场录像的形式进行证据保全公证，公证内容为“津南区八里台镇碧桂园蓝岸庭院114-2号商品房现状及细节”，公证录像中可以看出涉案房屋一楼墙面裂缝已进行了修补，一楼地面全部挖开。2014年2月24日，原告至被告处，被告客户关系管理部周鹏为原告出具说明一份，内容为“原告房屋1、2、3层室内墙体多处开裂、空鼓；首层地面起皮，2014年1月10日开始修，于2014年1月24日修好”。2014年3月13日，原告曾起诉至本院，要求被告承担因维修房屋质量问题逾期交房的违约责任，后于2014年5月27日撤诉。
本院认为，原、被告双方是在平等、自愿的基础上签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，双方均应按照合同约定全部履行。原告依约履行了付款义务，被告应当按照合同约定按时向原告交付合格的商品房，对于房屋存在的质量问题，被告有及时维修的义务。原告虽未办理收房手续，但原告于2012年1月即向被告要求对涉案房屋质量问题予以维修，该事实有被告职员朱家辰的谈话记录与“维修方案”予以证实，被告直至2014年1月24日方维修完毕，造成原告延期使用房屋。从本院审理查明的事实来看，涉案房屋虽并无主体结构质量问题，但在维修期间对原告的居住和使用存在一定的影响，应当承担原告该期间的损失。因原告未提供证据证实其损失数额，故本院酌情考虑原告损失宜按照相应的房屋租金标准计算为妥。由于天津市国土资源和房屋管理局并未出具天津市别墅的租赁市场指导租金，故本院酌定原告的损失按照2012年津南区八里台板块高层建筑房屋租赁市场指导租金价格16元／月／建筑平米计算。由于原告仅能够向本院证明其于2012年初验房，故本院认为原告损失起算日期宜从2012年1月15日计算，截止至2014年1月24日（24.3个月），涉案房屋面积为261.63平方米，原告损失应为101721元。由于原告至今尚未收房，涉案房屋仍在被告的管理支配中，故对被告认为公证录像现场维修工作人员并非被告公司人员的说法，本院不予采信。从原告提供的证据来看，原告已知晓涉案房屋于2014年1月24日维修完毕，故对于原告要求其损失计算至2014年6月9日的诉讼请求，应予以驳回。关于诉讼时效，双方约定涉案房屋应于2011年12月30日前交付，原告提供的证据可以证实涉案房屋于2014年1月仍在维修，故原告于2014年6月向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。对于原告主张被告赔偿2011年度至2014年度的暖气费及2011年12月30日至2014年6月9日的物业费，该费用原告尚未缴纳，在本案中要求被告予以支付无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于本判决书生效后15日内赔偿原告损失101721元。
二、驳回原告孙建强其他诉讼请求。
案件受理费2056元，由原告承担959元，被告承担1097元，此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告1097元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 孟庆颖
代理审判员 王 昆
代理审判员 侯 敬
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 王梓璇