贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终4522号
上诉人(原审被告)：贵阳保利投资房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园。
法定代表人：王涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘元芳，女，1985年7月14日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。
上诉人(原审原告)：赖竞鸥，男，1988年9月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：潘自清，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201610297058
上诉人贵阳保利投资房地产开发有限公司（以下简称保利公司）因与上诉人赖竞鸥商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初2147号民事判决,向本院提起上诉。法院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人保利公司向本院提出上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回对方诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由对方负担。事实与理由：我方和对方签订的《商品房买卖合同》第十四条明确约定，只有在房屋主体结构、地基基础之外的质量问题或漏水问题属于保修范围，买房者不能因此拒绝收房。故我方已经履行完毕交房义务时间为2013年10月29日。至于房屋漏水问题不能成为拒绝收房的理由。上诉人赖竞鸥发表答辩意见：合同约定的交房条件属于格式条款，我方购买房屋的目的是装修后居住，根据原审的证据显示从2013年11月至2017年3月份经过8次维修均未完全解决漏水问题，房屋质量明显存在瑕疵而无法使用，我方拒绝收房是有法律依据的。
上诉人赖竞鸥向本院提出上诉请求：1、撤销原判第一、三项，改判对方赔偿我方损失882000元；2、诉讼费由对方负担。原审法院认定的损失计算日期、标准、面积均不恰当，无法满足我方的损失，我方要求按照我方的诉讼请求提供的标准予以调整。上诉人保利公司发表答辩意见：不存在逾期交房的情况，是对方自己放弃收房。对方没有提供证据证明房屋存在严重质量问题，故其无权拒绝收房，应当视为我方完成交房义务。原审认定我方支付赔偿金是错误的，计算标准没有合同依据。造成对方房屋的状况，我们认为有可能存在第三方侵权行为导致的。
上诉人赖竞鸥向原审法院起诉请求：一、判令被告继续履行合同义务，一个月内修复房屋渗水、烟道开裂等质量问题，达到房屋交付使用条件；二、判令被告提供房屋验收合格相关证明文件以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，签署房屋交接单。房屋交接后，相应顺延五年保修期；三、判令被告赔偿原告未能使用该房屋的损失882000元（暂按2012年12月19日至2017年8月19日止共56个月计算，每月损失15750元。请求计算至实际给付日）；四、本案诉讼费等费用由被告承担。
原审法院查明，2012年6月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告赖竞鸥购买被告贵阳保利公司开发建设的位于贵阳市乌当区航天路172号保利﹒公园2010第1-E-4栋1层10号房屋，该房屋共三层，建筑面积为213.93平方米，总价款1765942元，同时约定，被告应于2012年12月18日交付房屋。合同签订当日，原告按照合同约定支付了首期款885942元。合同签订后，原告按约定办理了剩余购房款880000元的银行按揭贷款手续，但其已于2015年5月7日、5月8日提前还款，银行按揭贷款已结清。2013年10月29日，被告在《贵阳晚报》刊登了包含涉案房屋在内的交房公告，通知原告等业主于次日收房。2013年11月4日，原、被告双方办理房屋交付使用手续时，原告以被告修建的房屋存在严重的屋顶漏水、墙体渗水以及地面空鼓开裂等严重的质量问题为由不同意收房。之后至2017年3月22日期间，原告先后8次向被告反映涉案房屋质量问题，被告亦针对原告反映的问题进行了修复。后原告认为被告未能提交质量合格房屋交付其使用，违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应对其因此遭受的损失进行赔偿，遂诉至法院，请求判决准予如前诉讼请求。另查明，签订《商品房买卖合同》当天，原告与重庆朋惠建筑劳务有限公司（以下简称重庆公司）签订《委托装修协议》，双方约定由原告委托重庆公司对指定房屋空间及房屋其他部分进行改造，装修改造设计为商品房买卖合同附件一的内容，装修改造由该公司包工包料，委托装修产生的费用作为被告给予原告的开盘签约优惠奖励，由被告与该公司进行结算支付。委托装修改造工程的施工期限在商品房买卖合同约定的交房期限届满之次日起计算，重庆公司应于2013年10月30日前装修改造完毕，由该重庆公司或者被告通知原告进行装修改造后的房屋接收；同时该协议还约定，基于原告装修改造要求，为便于重庆公司装修改造施工，在原告约定的交房期限届至时，原告须自行到被告处验收、确认该房屋具备交房条件，具备交房条件的，原告须即时进行房屋验收，若原告逾期未履行该行为，视为被告所交付房屋符合与原告约定的交房条件，被告已履行房屋交房义务，原告认同且由被告直接将房屋交付给重庆公司进行装修改造。诉讼过程中，法院于2017年11月24日下午组织原、被告双方进行了现场勘查。涉案房屋布局为地下一层、地面三层，其中地下一层（即负一层）有出入口与停车场连通。经勘查，涉案房屋负一层地面干燥，墙面干燥，但其中一面墙面有涂料色差，靠近楼梯的墙面右上角（靠玻璃门处）有涂料色差。一楼厨房未发现问题，客厅靠窗户左侧墙面有粉刷痕迹，现干燥，其余三面墙面均干燥。二楼未发现渗水问题。三楼主卧室墙体干燥，无明显渗水痕迹，但墙面有涂料色差，书房墙面亦有涂料色差，无明显渗水痕迹。法院制作了现场勘查笔录，原、被告及参与现场勘查的人员均在笔录上签了名。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应根据该合同的约定全面履行各自的义务。因原告在合同签订后已按约定支付了购房首付款，剩余购房款虽系按揭贷款方式支付，但其已提前偿还完毕，故被告应按该合同的约定向原告交付质量合格的房屋。但在合同履行过程中，被告于2013年10月30日通知原告收房时交付的房屋存在漏水、渗水及墙面开裂等质量问题，不符合交房条件，原告不接收房屋符合情理。在之后的修复过程中，被告修建的房屋经多次修复后仍未能达到交付条件，致使原告未能实际使用其所购买的房屋，根据公平原则，对于原告要求被告赔偿其因此遭受的损失的诉请，法院应予支持。对于原告遭受的损失如何计算的问题。原告主张以租金来弥补其损失符合客观实际，但其主张按35元/㎡的作为标准来计算并无法律依据，根据公平、合理原则，应参照贵阳市住房和城乡建设局2014年3月6日发布的《贵阳市房屋租金指导价的公告》中规定的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价作为计算损失的标准，其中乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为6-14元/㎡，结合本案中双方争议的房屋所处地理位置及2014年至今房屋租赁市场发展状况及物价上涨因素，法院酌情按贵阳市住房和城乡建设局发布的乌当区住宅租赁指导价14元/㎡上浮30%（即18.2元/㎡）作为计算原告租金损失的标准。对于原告主张按450㎡作为计算其损失的房屋面积，因双方签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋建筑面积为213.93㎡，而被告在实际交房过程中赠送的房屋面积并没有相应的规划和产权登记，故应以《商品房买卖合同》载明的房屋建筑面积计算为宜。对于原告的损失计算起止时间问题，虽然双方签订的商品房买卖合同中约定的交房时间为2012年12月18日，但在原告自愿签订的委托装修协议中，明确原告购买的房屋交由重庆公司进行装修改造，并约定重庆公司应于2013年10月30日前装修改造完毕，然后由该重庆公司或者被告通知原告进行装修改造后的房屋接收。根据该约定，房屋在具备由被告依据《商品房买卖合同》约定的交付给原告的条件后，需要再次装修改造才能最终交付给原告，事实上，原告在房屋装修改造期间无法使用该房屋。庭审中，原告对被告提交的委托装修协议不持异议，故法院对该委托装修协议予以采纳，因协议是原告自愿签订，而委托装修协议中约定该协议为《商品房买卖合同》的附件，并约定经装修改造具备原告委托装修协议中约定条件的房屋交付时间为2013年10月30日，由于被告已于2013年10月29日在报刊刊登了交房公告，故法院认定交房时间已变更为2013年10月30日，应以此作为计算原告主张损失的起始时间。本案中，被告对涉案房屋的最后一次维修时间为2017年3月22日，而经我院2017年11月24日组织原、被告对涉案房屋现场勘查后，未发现房屋有新的漏水、渗水及墙体开裂等现象，故应视为被告自2017年3月22日修复后涉案房屋已符合交付条件。故计算原告损失的时间应从2013年10月31日起计算至2017年3月22日止，法院按41个月计算，原告因未实际使用房屋遭受的损失为18.2元/㎡﹒月×213.93㎡×41个月=159634.57元。对于原告诉请被告向其提供房屋验收合格相关证明文件以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的请求。法院认为，签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在双方签订的《商品房买卖合同》中有明确约定，《商品房销售管理办法》第三十二条中对此也作出了明确规定，根据双方约定和法律规定，被告有此义务，故法院对原告的该项诉请予以支持。对于原告要求被告在一个月内修复房屋漏水、烟道开裂等质量问题，达到房屋交付使用条件的诉请。因经我院现场勘查后并未发现涉案房屋现在存在漏水、渗水及烟道开裂等现象，故对原告的此项诉请，法院不予支持。但若原告在房屋交付使用后发现有新的质量问题，可依据《商品房买卖合同》约定另行向被告主张修复。对于原告关于顺延五年保修期的诉讼请求，因没有法律依据，法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”、第一百七十九条第一款“承担民事责任的方式主要有：……（八）赔偿损失；……。”，《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”、第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。……”《商品房销售管理办法》第三十二条“销售商品住宅时，房地产企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”、第三十三条“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”之规定，判决如下：一、被告贵阳保利投资房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告赖竞鸥损失人民币159634.57元；二、被告贵阳保利投资房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内与原告赖竞鸥签署房屋交接单，向原告赖竞鸥提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；三、驳回原告赖竞鸥的其余诉讼请求。案件受理费人民币12620元，由原告赖竞鸥负担10000元，被告保利贵州房地产开发限公司负担2620元。
本案二审期间,上诉人保利公司提交如下证据：证据一8张验收表，证明2016年8月7日的表显示渗水原因是其他业主引起的，该验收表载明的质量问题达不到严重影响居住的程度，对方不能因此拒绝收房；证据二5分报告，时间从2013年12月份，是向五个不同的部门送达。证明1-E-4-8号业主存在违法乱建的行为，而该业主就是2016年8月7日验收表所指向的漏水的原因；证据三部分派工单共25张，时间从2013年到2015年，证明我方已经修复上1所提的问题，维修的项目不影响使用；证据四装修合同附件一，证明装修的目的是为了改造房屋的空间，而不是装修实体。上诉人赖竞鸥发表质证已经：证据一我方一审已经提交过，该证据可以佐证我方所称的房屋存在严重质量问题；证据二、三均不是新证据，且达不到对方所提的证明目的；证据四是真实的，但是装修合同是我方与其他主体签订，约定的装修时间与对方应当交房的时间没有关系，应当以《商品房买卖合同》约定交房时间为准。其他查明的事实与一审认定一致,本院予以确认。
本院认为,诚实信用原则要求民事主体在从事民事活动时应该诚实、守信，正当地行使权利和履行义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反效力性强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第十四条、补充协议2.2条约定，房屋主体结构和地基基础之外的房屋质量问题，买房者不得以此原因拒收房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，针对房屋主体结构质量不合格、房屋面积误差比例超过3%、房屋质量问题严重影响正常居住使用时，买受人可请求解除合同。举重以明轻，这三种情况买受人亦可以拒绝接受房屋。本案的争议焦点为：上诉人赖竞鸥是否有权拒绝收房。根据前述分析，买受人拒绝收房的情况为房屋主体结构质量不合格、房屋面积误差比例超过3%、房屋质量问题严重影响正常居住使用。本案中当事人双方关于交房问题的抗辩不涉及前两种情况，故本案应当解决的问题为上诉人保利公司交付的房屋的质量问题是否严重影响正常居住使用。根据双方均提供的验收表显示，从2013年11月至2017年3月期间，上诉人赖竞鸥在上诉人保利公司通知下前后8次验收房屋发现25处不同的质量问题，上诉人保利公司均对这些问题进行了修复。上诉人赖竞鸥没有入住的情况下就有如此之多的质量问题，说明房屋的质量问题已经超过一般的程度，原审法院据此判断上诉人保利公司交付的房屋的质量问题严重影响正常居住使用正确，上诉人赖竞鸥有权拒绝收房。2016年8月7日验收表记录房屋一处漏水的原因系其他业主违法乱建导致，该1处漏水情况与总计25处质量问题属于绝对少数，不足以推翻之前的判断。如果上诉人保利公司认为2016年8月7日漏水情况应当由他人负责，可以另案解决。上诉人保利公司在二审庭审过程中申请对房屋质量问题进行鉴定。由于其没有在原审提出，根据诚实信用原则对于上诉人保利公司在二审提出的鉴定申请本院不予同意。关于交房的时间，上诉人赖竞鸥与其他公司签订合同约定对购买房屋进行空间改造，房屋装修改造期间无法使用房屋上诉人赖竞鸥对此亦明知。故原审法院认定合同约定装修改造完毕时间为交房时间并无不当。赔偿损失的期间是综合考量之结果，至于赔偿损失的面积采用建设面积而非实际使用面积的作为符合双方《商品房买卖合同》关于面积之约定。上诉人赖竞鸥并未举证证明其实际损失，故赔偿损失采用当地宅租赁指导价上浮30%的标准亦没有调整之必要。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费25240元，由赖竞鸥负担12620元，由贵阳保利投资房地产开发有限公司负担12620元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗晓珊
审 判 员 田 勇
审 判 员 余 鑫
二〇一八年七月六日
法官助理 程 奕
书 记 员 黄 倩