江苏省泰州市姜堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1204民初1675号
原告：江苏浩隆包装有限公司，住所地泰州市姜堰经济开发区五金路508号。
法定代表人：纪国君。
委托诉讼代理人：宋亚梅，江苏佑远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周慧，江苏佑远律师事务所实习律师。
被告：艾姆精密机械泰州有限公司，统一社会信用代码91321204582300440Q，住所地泰州市姜堰经济开发区五金路。
法定代表人：任文华，公司总经理。
委托诉讼代理人：周网龙，江苏堰平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏伟，江苏堰平律师事务所律师。
原告江苏浩隆包装有限公司与被告艾姆精密机械泰州有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理，依法适用简易程序于同年4月27日、5月26日、6月17日公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于同年8月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋亚梅、被告委托诉讼代理人周网龙到庭参加诉讼，原告委托代理人周慧到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。
原告江苏浩隆包装有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2013年9月4日厂房租赁协议已解除；2、被告立即搬离租赁房屋并支付原告违约金349998元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：自2011年12月1日起，原告将其泰州市姜堰区五金路的厂房及办公用房租赁被告使用。2013年9月4日，双方签订厂房租赁协议，约定自2011年12月1日起租期五年，年租金70万元（首年为66万元），先付后租，被告于每年12月1日前付清下年度租金。但2015年12月1日后，被告仅给付房租50万元，未全额支付2016年度租金，原告催要未果，于2016年2月25日向被告发送律师函，催告其收函后7日内缴全租金，否则将解除合同；被告收函后未履行义务，原告于同年3月9日再次向被告发送律师函，声明已解除合同，要求被告立即搬离租赁厂房，支付租金及相关费用。被告亦未履行。
被告艾姆精密机械泰州有限公司辩称，1、被告自2011年12月1日起租赁原告房屋属实，但双方2013年9月4日所签厂房租赁协议未实际履行，该协议仅用于协助被告办理银行贷款，双方履行的是2012年12月1日厂房租赁协议及2015年8月15日补充协议，根据该两份协议，2012年至2014年期间，年租金仅为20万元，2015之后年租金为50万元，故被告不欠租金，甚至可能多付租金，被告不存在违约行为；即使认定被告违约，原告主张违约金亦过高，应当大幅降低；2、原告作为出租人，负有维修房屋义务，被告收到原告律师函后，回函要求原告维修房屋，原告未予维修，原告不应只享有合同权利，不履行合同义务，被告将保留另行主张原告承担违约责任的权利。请求依法判决。
针对被告答辩意见，原告补充陈述：落款时间为2012年12月1日、2015年8月15日的两份协议系用于减少开票金额以逃避税费，两份协议中租金金额不是双方真实意思表示，被告自2011年至今向原告交付租金的汇款记录可以证明原告主张。
经审理查明：自2011年12月1日起，原告将其位于泰州市姜堰区五金路的厂房及办公用房（面积7354.4M2）租赁给被告使用。双方签订了落款时间分别为2012年12月1日、2013年9月4日、2015年8月13日的三份协议。2012年12月1日协议载明，房屋年租金为20万元，租赁保证金为10万元，租赁期间自2012年12月1日起五年；2013年9月4日协议载明，房屋年租金为70万元（首年按66万元计），保证金为10万元，租赁期间自2011年12月1日至2016年12月30日五年（2016年12月租金另计），租赁期间承租方逾期支付租金三个月以上，出租方可单方解除合同，承租方应在15日内搬离，等；2015年8月13日协议载明，根据2012年12月1日租赁协议，自2012年至2014年原告收取被告年租金20万元，自2015年起年租金调至50万元，其他条款不变。
自2011年9月至2016年1月期间，被告累计向原告汇款339万元，具体列表如下：
时间
金额（万元）
备注
2011-9-9
房租
2011-11-21
租金
2011-11-24
往来
2011-11-25
租金
2011-12-1
租金
2012-1-30
租金
2013-2-7
2013-2-7
往来
2013-11-27
租金
2014-1-20
租金
2014-1-28
租金
2014-2-28
往来
2014-4-2
租金
2015-1-28
租金
2015-2-11
往来
2015-4-30
租金
2015-12-17
租金
2016-1-11
房租
2016-1-25
租金
合计
原告于2013年4月23日、2014年12月10日、2015年8月27日向被告开具租金发票各20万元，于2015年11月25日向被告开具租金发票30万元，于2015年12月30日向被告开具租金发票20万元，于2016年1月13日开具租金发票30万元。
2016年2月25日，原告委托江苏佑远律师事务所向被告发送律师函，通知被告须收函后7日内缴全欠付的2016年度租金249483元，否则原告将解除合同，被告于次日收取函件；因被告未履行，同年3月9日，原告再次委托江苏佑远律师事务所向被告发送律师函，声明已解除租赁合同，要求被告立即搬离租赁厂房，支付欠付租金及相关费用，等；被告于次日收取函件，同年3月21日回函原告，要求原告解决房屋维修及房屋配套的道路、草坪问题，就原告两份律师函中提及的欠付租金问题，被告未予回复。
现因原告主张租赁合同已解除并要求被告搬离租赁房屋、承担违约金，双方产生纠纷，引起诉讼。
以上事实，有当事人陈述及厂房租赁协议及补充协议共3份、被告向原告汇款凭证19份、房租发票6份、原告律师函2份及送达记录、被告回函1份等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。原、被告之间因房屋租赁分别形成了三份协议，对租金标准、租赁期限等主要合同条款约定不一。原告主张实际履行2013年9月4日协议，被告主张实际履行2012年12月1日、2015年8月13日协议。原告提交被告自2011年9月至2016年1月期间汇款339万元的交易凭证，陈述该款项系被告租赁期间累计交付的租金329万元及保证金10万元，印证2013年9月4日协议年租金为70万元的约定，且交易凭证反映交付租金起始时间为2011年，亦与2013年9月4日协议内容吻合；被告对其向原告累计交付339万元真实性无异议，主张该339万中部分系双方借款往来，但被告对借款往来的存在未提供证据证明；2015年12月1日之后，原告向被告发函要求补交租金、解除合同，被告回函中对欠付租金未予直接回复，仅就房屋维修及配套的道路、草坪等问题提出异议。基于上述事实及理由，本院确认原、被告之间实际履行2013年9月4日厂房租赁协议，双方权利义务应当依据该协议予以确定。被告依约应当在2015年12月1日前付清2016年度租金70万元，被告仅支付50万元，构成违约，原告发函催告后，被告在通知期间未履行，依据协议第五条第6项，原告单方解除协议的条件成就，原告再次发函解除租赁协议，符合法律规定及双方约定。租赁协议自被告收到原告第二份律师函之日（2016年3月10日）起即已解除。原告关于确认原、被告2013年9月4日签订的厂房租赁协议已解除的诉讼请求，本院予以支持。
协议解除后，尚未履行的，终止履行，已履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。被告应当搬离租赁房屋。原告主张被告支付违约金的诉讼要求，因租赁协议第四条第三项违约金仅以一方违约终止协议为适用条件，协议未对逾期支付租金的违约行为设定违约金，该项请求本院不予支持。关于被告辩称的房屋维修问题，根据合同法规定，租赁物需要维修的，承租人可要求出租人维修，出租人未维修的，承租人可自行维修后由出租人承担费用，故房屋维修不应作为拒付租金的理由，合同现已解除，若被告确因房屋维修产生损失，依法可另行主张权利。被告搬离后，其之前向原告缴纳的保证金10万元以及合同解除后被告继续占用房屋期间产生的费用，双方另行结算，本案不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告江苏浩隆包装有限公司与被告艾姆精密机械泰州有限公司2013年9月4日签订的厂房租赁协议于2016年3月10日解除；
二、被告艾姆精密机械泰州有限公司于本判决生效后十五日内搬离原告江苏浩隆包装有限公司位于泰州市姜堰区五金路的厂房及办公用房；
三、驳回原告其余诉讼请求。
如被告未按本判决确定的期间履行义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。
案件受理费6550元，由原、被告各半负担（原告同意其预交案件的受理费3275元由被告向其直接支付，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费6550元（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：农行泰州海陵支行，账号：10×××68）。
审 判 长 俞 春
代理审判员 黄倩云
人民陪审员 李林山
二〇一六年九月九日
书 记 员 梁 晖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。