山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终2132号
上诉人（原审原告、反诉被告）：山东杜克投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人：于海洋，经理。
委托诉讼代理人：陈玉昌，山东青大泽汇（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张盼盼，山东青大泽汇（济南）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东中商德铨物联网有限公司，住所地济南市。
法定代表人：杨乐，经理。
委托诉讼代理人：陈西阳，山东博睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周长秀，山东博睿律师事务所律师。
上诉人山东杜克投资有限公司（以下简称杜克公司）因与被上诉人山东中商德铨物联网有限公司（以下简称中商德铨公司）租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院(2017)鲁0191民初1064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杜克公司上诉请求：1、撤销一审判决第六项，改判驳回中商德铨公司的反诉请求；2、撤销一审判决第四项，改判以85.848万元为基数计算违约金；3、改判中商德铨公司赔偿杜克公司损失l71.696万元；4、一审诉讼费、反诉费及二审的诉讼费用均由中商德铨公司承担。事实与理由：一、中商德铨公司严重违约，理应承担赔偿责任。根据案涉《租赁合同》第二条约定，2016年12月27日案涉租赁房屋才达到可使用的状态，中商德铨公司无法按约定时间向杜克公司交付案涉租赁房屋，已构成违约。根据案涉《租赁合同》第八条第二款第二项的规定：中商德铨公司完成租赁物满足可供杜克公司使用标准的日期，延期超过六个月，杜克公司有权单方解除合同，并要求中商德铨公司按全部违约责任进行赔偿。《租赁合同》第九条第二款的约定：中商德铨公司应按合同第六条约定的时间节点完成工程，并向杜克公司交付租赁物，每个时间节点延迟一个月，中商德铨公司应以书面通知杜克公司，杜克公司可在租赁日期的基础上按相同月数推迟缴纳租金，不承担违约责任。延迟总时间超过三个月，中商德铨公司承担违约责任，每逾期一日支付三个月房屋租金的l‰作为违约金。在本案中，中商德铨公司均未向杜克公司履行合同约定的书面通知义务。并且在租赁房屋达到可使用状态后也未及时向杜克公司交付案涉房屋。应承担合同约定的违约责任。《租赁合同》第九条第三款约定：在杜克公司无任何违约行为的情况下，中商德铨公司不得单方终止本合同；合同期第一年至第五年，中商德铨公司因自身因素需解除合同，须赔付杜克公司装修所投入的总成本480万元，同时赔付杜克公司六个月租金171.696万元作为补偿。在本案中，杜克公司并无违约行为，中商德铨公司在租金上涨的情况下恶意解除合同，应当赔付杜克公司171.696万元。二、一审法院仅依据中商德铨公司质证意见对杜克公司提交的l4份证据不予认可，进而不支持杜克公司的损失是错误的；在这14份证据中，杜克公司支付装修保证金后，便开始为入住的装修及开展业务进行准备，2016年3月2日与案外人天桥区双荣办公家具黄台家居经销外签订了《双荣家俱销售合同》，并支付定金2万元；2016年2月3日与案外人山东东拓装饰工程有限公司签订了《室内吊铺踏步及铁艺家具制作合同》并支付了工程款35万元，且因中商德铨公司违约，杜克公司又与案外人签认了《补充协议》造成杜克公司将共计向案外人山东东拓装饰有限公司赔偿75万元；2016年3月24日与案外人济南恩诚装饰有限公司签订《觅柚公寓装修合同》并支付了251040元，制作样板间四间投入了l5万元等，所签的3份合同均是杜克公司为入驻租赁案涉房屋所作的准备工作，符合常理；而且合同签定的时间为2016年4月30日之前，且杜克公司为履行上述4份合同均支付了相应的款项。一审法院仅依据中商德铨公司不认可和中商德铨公司认为没有关联性而否定其真实性和关联性显属错误。关于工程进度延期确认函回执单上虽没有中商德铨公司的盖章但有中商德铨公司项目工程师孙克水的签字，而且上面的时间是2015年12月2日，正是因为中商德铨公司无法在合同约定的2015年11月20日让杜克公司入驻装修，才形成了上述回执单，并且结合杜克公司照片等证据及中商德铨公司自认延期完工的事实，可以证实回执单的真实性。一审法院仅凭回执单上没有中商德铨公司的公章直接否定回执单的效力是错误的。关于录音证据，录音中的两个人为杜克公司的股东张恒和中商德铨公司的员工张进，虽中商德铨公司不认可张进系中商德铨公司的员工，但在一审第一次庭审时张进与中商德铨公司代理人一起进入法庭，在法庭旁听了庭审，而录音中涉及的内容和本案的事实相吻合，一审法院以没有其他证据与之相互印证来否认其效力，是错误的。关于四个样板间的图片和室内的物品及花费清单的证据，一审法院也是以杜克公司自己制作无其他证据证明其关联性为由直接否定其效力。但一审法院不认可该证据，却又以杜克公司制作了四个样板间为由认定杜克公司实际使用了案涉租赁房屋，明显是自相矛盾。既然一审法院认定杜克公司只做了四个样板间，样板间的制作有合同为证，且样板间的装饰肯定要花钱购买的。一审法院否定该证据的效力明显是错误的。综上，一审法院否定上述证据的效力，无视杜克公司的实际损失，驳回杜克公司要求中商德铨公司赔偿171.696万元的损失是错误的。三、一审法院认定杜克公司实际占用了案涉房屋，并判决杜克公司支付租金错误。一审法院认定中商德铨公司于2016年12月27日通过竣工验收，具备了案涉租赁房屋的正常使用条件。又以杜克公司自认进行样板间装修为由认定杜克公司在2017年1月24日前实际占用使用了案涉房屋。进一步说明杜克公司应交纳租期之外的相应租金。一审法院的逻辑是：杜克公司做了四个样板间，就可以认定杜克公司已经实际占用使用了7840平的案涉房屋。并判令杜克公司按7840平米支付租金。如果按一审法院的逻辑，房地产开发商做了样板间，就可以认为房地产开发商就实际占用使用了正在建设的楼盘。很明显一审法院的逻辑有问题。样板间仅是经营者向消费者推销、展示自己的产品的一种最直观的方式，和实际的占用使用房屋没有关系，一审法院以杜克公司制作了四个样板间为由认定杜克公司实际占用使用案涉房屋7840平米明显错误，更何况，截止至起诉时，中商德铨公司也没有向杜克公司交付案涉房屋，假设中商德铨公司在2016年12月27日交付了案涉房屋，也应当从该日开始起算免租期，也不应当从该日起算租金，一审法院的判决与常理严重不符。四、一审法院计算违约金按71.54万元为基数错误，时间从2016年5月1日起计算至2016年12月27日止也错误。首先，根据《租赁合同》第九条违约责任第二款约定，甲方应按照合同第六条第一款第6条约定的时间节点完成甲方工程，延迟总时间超过三个月，甲方承担违约责任，每逾期一日支付三个月房屋租金的1‰作为违约金。三个月的租金是85.969万元，并不是71.54万元。并且计算时间也应当按合同约定的时间节点分别计算。一审法院仅按照一个时间节点计算明显错误。综上所述，请求二审法院查明事实，依法改判。
中商德铨公司辩称，一、杜克公司请求撤销判决第六项，驳回中商德铨公司的反诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法支持中商德铨公司一审时的反诉请求。二、杜克公司请求撤销一审判决第四项，改判以85．848万元为基数计算违约金。杜克公司主张上诉请求中第二项请求（一审民事起诉状中第三项诉讼请求）中商德铨公司违约的四个时间节点（一审法院判决书第五页所述杜克公司提交证据10、工程进度延期确认函回执单上载明的：2015年12月2日前，四、五层达到附件2交房标准；2015年12月2目前，六、七层达到附件2交房标准；2015年11月30日前，完成四层玻璃幕墙安装工程；2015年12月10日前，完成七层玻璃幕墙安装工程），并提供的证据是一审法院所述的证据十、工程进度延期确认函回执单（孙克水签字），该证据中的签字人孙克水既不是中商德铨公司员工，也不是中商德铨公司授权委托的人员，且没有中商德铨公司签字盖章确认，因此，杜克公司没有证据证明中商德铨公司在上述四个时间节点违约。而中商德铨公司举证提供了一审法院认定的证据4、5、6、7（一审判决书第六页），证明中商德铨公司已按期完成工程施工，达到双方《租赁合同》约定的标准。中商德铨公司严格按照合同约定履行了合同义务，支付了合同约定的租赁楼层（租赁物），杜克公司并进行了部分装修，中商德铨公司并没有任何违约。杜克公司没有证据证明中商德铨公司违约。因此，请求二审法院驳回杜克公司的第二项上诉请求。三、杜克公司第三项上诉请求是请求改判中商德铨公司赔偿杜克公司损失171.696元。杜克公司未按合同约定时间、金额在2016年4月20日前交纳71.54万元，2016年7月21日前交纳71.54万元，2016年10月21日前交纳71.54万元，2017年1月21日前交纳71.54万元向中商德铨公司缴纳租金，杜克公司已构成根本违约。所以，杜克公司要求中商德铨公司赔偿l71.696万元无事实根据和法律依据。请求二审法院驳回杜克公司的第三项上诉请求。
杜克公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求解除杜克公司与中商德铨公司2015年10月29日签订的《租赁合同》；2、请求判令中商德铨公司向杜克公司返还改造保证金30万元及利息（以30万元为基数自2015年11月4日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算至判决生效之日止）；3、请求判令中商德铨公司向杜克公司支付违约金（以85.848万元为基数，从合同约定的四个时间节点分别计算至判决生效之日再按日1‰计算）；4、请求判令中商德铨公司向杜克公司赔偿171.696万元；5、本案的诉讼费用由中商德铨公司承担。
中商德铨公司向一审法院提出反诉请求：1、请求法院判决杜克公司支付中商德铨公司租金人民币2174424元；2、请求法院判决杜克公司支付迟延支付租金的违约金（按每逾期一日应付中商德铨公司迟延支付租金的1‰，暂计至2017年6月19日计718805.304元，自2017年6月20日起计算至判决生效之日止）；3、本案一切律师费、保全费、诉讼费等费用由杜克公司承担。
一审法院认定事实如下：2014年7月10日中商德铨公司开发建设中商物联网技术研发中心（以下简称中商物联网中心），办理了中华人民共和国国有土地使用证、中华人民共和国建设工程规划许可证、中华人民共和国建筑工程施工许可证、中华人民共和国建设用地规划许可证。2015年10月29日，中商德铨公司（甲方）与杜克公司（乙方）签订了《租赁合同》，合同第一条第一款约定“租赁房屋的位置和面积：乙方租赁甲方开发建设的位于济南市高新区新泺大街与崇华路交叉口东北角中商物联网中心的四至七层（以下简称“租赁物”），作为青年创业公寓、创业孵化器使用，合计建筑面积7840平方米（以下凡涉及面积的均以房管局实测为准）。”第二条租赁期限约定“1、乙方的租赁期为10年，自2016年5月1日起，至2026年4月30日止。2乙方于2015年11月20日后可以进场装修。”第三条租金及保证金的支付方式中约定“3、乙方应提前10天向甲方交纳下季度/下半年度租金。因首年（2016年5月1日至2017年4月30日）及第六年（2010年5月1日起至2022年4月30日止）乙方需支付较大金额的装修费用，经双方协商，甲方同意乙方上述两年的租金以季度方式缴纳，其他年限以半年度方式缴纳。4、乙方按以下约定向甲方支付租金：（以下租金按自测面积计算，实际以房管局测算的面积为准计算租金，如有误差，租金多退少补）第一年（2016年5月1日起至2017年4月30日止）租金为1.2元/日/㎡，年租金为343.392万元；甲方本年度按十个月收取乙方房租为286.160万元，其中：2016年4月20日前交纳71.54万元，2016年7月21日前交纳71.54万元，2016年10月21日前交纳71.54万元，2017年1月21日前交纳71.54万元；......5.1乙方应在本合同签订之日向甲方缴纳改造保证金30万元；”第四条装修免租期及其他相关费用的承担方式中约定“1、2016年4月30日前均为装修免租期，装修产生的所有费用由乙方自理。”第六条双方的权利和义务第一款中约定“6、甲方施工义务：（1）乙方缴纳改造保证金后一个月内，甲方保证该租赁物的四至五层达到附件2的标准；（2）乙方缴纳改造保证金后一个月内，甲方保证该租赁物的六至七层布局及交房标准改造后与四至五层相同，达到四至五层的标准（包括楼层的隔墙、上下水及电路改造，墙面、地面处理等）；......7、甲方确保2016年4月30前完成单体验收（四方验收），各项功能健全，确保投入正常使用；”第八条合同的变更、解除与终止第二项合同的解除中约定“（一）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，并没收租赁保证金，按全部违约责任进行赔偿：1、不按照约定支付租金达三十日的。......（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，并要求按甲方退还保证金，按全部违约责任进行赔偿：1、因租赁物所有权变更，导致乙方不能正常享有租赁物使用权。2、甲方完成租赁物满足可供乙方适用标准的日期，延期超过六个月。”第九条违约责任中约定“1、乙方逾期支付房屋租金的，每逾期一日支付甲方应付房屋租金1‰的违约金；2、甲方应按照本合同第六条第一款第6条约定的时间节点完成甲方工程，向乙方交付租赁物业，按照约定每个时间节点迟延一个月（不足一月按实际天数计算），甲方应以书面通知乙方，乙方可在租赁日期的基础上按相同月数（或实际天数）推迟交纳租金，不承担违约责任。延迟总时间超过三个月，甲方承担违约责任，每逾期一日支付三月房屋租金的1‰作为违约金。3、在乙方无任何违约行为的情况下，甲方不得单方面终止本合同；合同期第一年至第五年（2016年5月1日起至2021年4月30日止），甲方因自身因素需解除合同，需赔付乙方装修所投入的总成本480万元（每年按10％折旧进行计算），同时赔付乙方六个月租金171.696万元作为补偿。4、在甲方无任何违约行为的情况下，乙方不得单方面终止本合同；合同期第一年至第五年（2016年5月1日起至2021年4月31日止），乙方因自身因素需解除合同，需赔付甲方十二个月租金343.392万元作为补偿。合同期第六年至第十年（2021年5月1日起2026年4月30日止），乙方因自身因素需解除合同，须赔付甲方六月租金171.696万元作为补偿。”合同签订后，2015年11月3日杜克公司向中商德铨公司交纳保证金30万。2015年底杜克公司对四个样板间投入装修。2016年4月20日前杜克公司未向中商德铨公司支付首笔租金71.54万元。2016年8月23日中商德铨公司向杜克公司邮寄《房屋租金催收函》，催收杜克公司在2016年4月20日前应支付的首笔租金71.54万元，后续租金杜克公司亦未交纳。2017年1月17日中商德铨公司向杜克公司邮寄《解除函》，解除其与杜克公司2015年10月29日签订的《租赁合同》，收方客户拒收快件，快件被退回。2017年1月23日中商德铨公司在山东法制日报刊登《解除函》，解除其与杜克公司2015年10月29日签订的《租赁合同》。2017年1月24日中商德铨公司向杜克公司送达《解除函》、《清场通知》等，《清场通知》载明“请贵公司在收到本函之日起3日内清理租赁房屋内属于贵公司所有的物品（包括装修、装饰等），逾期我公司将对贵公司的上述物品进行清理”。2017年3月8日杜克公司向中商德铨公司邮寄催告函一份，催告中商德铨公司于2017年3月12日之前提供已完成消防、供电、给排水系统、电梯等所有涉及的公用设备已验收合格的证明文件，逾期不提供承担相应责任，杜克公司将行使如解除《租赁合同》等权利。另查，2017年9月21日济南高新技术产业开发区管理委员会出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》（编号：17-09-235）一份，该备案单载明中商物联网中心竣工验收日期为2016年12月27日。庭审中,杜克公司陈述案涉租赁物六、七层中商德铨公司已另行租赁了，中商德铨公司自认已经将杜克公司的部分装修清场。杜克公司、中商德铨公司均认可解除案涉《租赁合同》。中商德铨公司对杜克公司主张的违约金申请调低。
一审法院认为，杜克公司与中商德铨公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，杜克公司、中商德铨公司均应当依照合同约定履行自己的义务。
关于本诉，一审法院认定如下：一、关于杜克公司主张的解除与中商德铨公司于2015年10月29日签订的《租赁合同》的诉讼请求，双方均认可已解除该《租赁合同》，一审法院应予确认。因杜克公司存在延期支付租金的情况（反诉论证中详述），根据《租赁合同》第八条中的杜克公司不按约定支付租金达三十日中商德铨公司有权单方解除合同的约定，一审法院应确认双方2015年10月29日签订的《租赁合同》已于2017年1月24日中商德铨公司通知杜克公司解除该合同之日解除。二、关于杜克公司主张中商德铨公司向其返还改造保证金30万元的诉讼请求：2017年9月21日济南高新技术产业开发区管理委员会出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》（编号：17-09-235）一份，该备案单载明中商物联网中心竣工验收日期为2016年12月27日，该备案单为有权机关出具的文书，一审法院依法予以采信。双方在《租赁合同》中约定“甲方（中商德铨公司）确保2016年4月30日前完成单体验收（四方验收），各项功能健全，确保投入正常使用”，双方在《租赁合同》中约定甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，并要求按甲方退还保证金：“1、因租赁物所有权变更，导致乙方不能正常享有租赁物使用权。2、甲方完成租赁物满足可供乙方适用标准的日期，延期超过六个月。”案涉租赁物竣工验收的时间为2016年12月27日，此时案涉租赁物才具备正常使用条件，超出《租赁合同》约定的确保投入正常使用的时间（2016年4月30前）6个月以上共计241天，杜克公司有权单方解除合同，并要求中商德铨公司退还保证金，双方均认可解除《租赁合同》且中商德铨公司存在逾期完成验收，故一审法院依法支持中商德铨公司向杜克公司返还30万元保证金。三、杜克公司要求中商德铨公司支付保证金利息的诉讼请求，有事实及法律依据，亦不违反法律的强制性规定，因杜克公司于2015年11月3日交纳保证金，一审法院依法支持中商德铨公司向杜克公司支付保证金利息：以30万元为基数自2015年11月4日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。四、关于杜克公司主张中商德铨公司向其支付违约金的诉讼请求，前文所述，中商德铨公司未按照合同约定的时间在2016年4月30前确保案涉租赁物投入正常使用，案涉租赁物能够投入正常使用的时间比合同约定的时间逾期六个月以上共计241天，中商德铨公司存在违约行为。双方在《租赁合同》第八条第二款中约定“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，并要求按甲方退还保证金，按全部违约责任进行赔偿：......2、甲方完成租赁物满足可供乙方适用标准的日期，延期超过六个月。”《租赁合同》第九条违约责任第2款约定甲方应按照合同第六条第一款第6条约定的时间节点完成甲方工程，延迟总时间超过三个月，甲方承担违约责任，每逾期一日支付三月房屋租金的1‰作为违约金。中商德铨公司于2016年12月27日通过竣工验收，案涉租赁物才具备正常使用条件，按照合同约定中商德铨公司应向杜克公司支付违约金，庭审中中商德铨公司对该违约金申请调低，双方在合同中约定三个月租金为71.54万元，故一审法院根据中商德铨公司逾期交付的情况、过错程度、给杜克公司造成的实际损失，依法支持中商德铨公司向杜克公司支付违约金：以71.54万元为基数，从2016年5月1日起至2016年12月27日止共计241天，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。五、关于杜克公司主张中商德铨公司向其赔偿171.696万元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”杜克公司与中商德铨公司已在合同中约定了违约金的计算方式，杜克公司在主张违约金的同时再主张损失赔偿于法无据，故杜克公司主张中商德铨公司向其赔偿171.696万元的诉讼请求一审法院依法不予支持。
关于反诉，一审法院认定如下：本诉中查明中商德铨公司未按照合同约定的时间在2016年4月30前确保案涉租赁物投入正常使用，中商德铨公司在履行案涉《租赁合同》过程中存在迟延竣工行为。但中商德铨公司于2016年12月27日通过竣工验收，具备了案涉租赁房屋的正常使用条件。杜克公司自认其于2015年11月就进住该租赁房屋进行样板间装修，在2017年1月24日中商德铨公司向杜克公司送达《解除函》前杜克公司实际占用使用了案涉房屋，故杜克公司应交纳免租期之外的相应租金。《租赁合同》第九条违约责任中第2款约定“甲方应按照本合同第六条第一款第6条约定的时间节点完成甲方工程，向乙方交付租赁物业，按照约定每个时间节点迟延一个月（不足一月按实际天数计算），甲方应以书面通知乙方，乙方可在租赁日期的基础上按相同月数（或实际天数）推迟交纳租金，不承担违约责任。”因中商德铨公司2016年12月27日竣工比合同约定的2016年4月30日达到使用条件延迟了241天，故杜克公司应自合同原约定的支付首笔租金日（2016年4月20日）延迟241天即2016年12月17日起支付，至2017年1月24日中商德铨公司通知杜克公司解除租赁合同并将杜克公司装修清场之日止共计38天的租金。故一审法院依法支持杜克公司向中商德铨公司支付1.2元/天/平×7840平方米×38天=357504元租金。《租赁合同》第九条违约责任约定有中商德铨公司工程延迟交付，杜克公司相应推迟缴纳租金不承担违约责任，故中商德铨公司主张杜克公司向其支付迟延支付租金违约金的反诉请求无事实及合同依据，一审法院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、山东杜克投资有限公司与山东中商德铨物联网有限公司2015年10月19日签订的《租赁合同》于2017年1月24日解除。二、山东中商德铨物联网有限公司于本判决生效之日起十日内向山东杜克投资有限公司返还改造保证金30万元。三、山东中商德铨物联网有限公司于本判决生效之日起十日内向山东杜克投资有限公司支付保证金利息：以30万元为基数,自2015年11月4日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。四、山东中商德铨物联网有限公司于本判决生效之日起十日内向山东杜克投资有限公司支付违约金：以71.54万元为基数，从2016年5月1日起至2016年12月27日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。五、驳回山东杜克投资有限公司的其他诉讼请求。六、山东杜克投资有限公司于本判决生效之日起十日内向山东中商德铨物联网有限公司支付租金357504元。七、驳回山东中商德铨物联网有限公司对山东杜克投资有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22936元，由山东杜克投资有限公司负担17136元，由山东中商德铨物联网有限公司负担5800元。反诉费14973元，由山东中商德铨物联网有限公司负担8310元，由山东杜克投资有限公司负担6663元。
二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，2015年10月29日，杜克公司与中商德铨公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当依约履行。合同存续期间，由于杜克公司迟延支付租金，符合合同中约定的中商德铨公司有权单方解除合同的情形，中商德铨公司享有合同的解除权，《租赁合同》自2017年1月24日中商德铨公司向杜克公司送达《解除函》、《清场通知》之日解除。
关于杜克公司是否违约及责任负担问题，根据《租赁合同》第九条违约责任中第2款约定“甲方应按照本合同第六条第一款第6条约定的时间节点完成甲方工程，向乙方交付租赁物，按照约定每个时间节点迟延一个月（不足一月按实际天数计算），甲方应以书面通知乙方，乙方可在租赁日期的基础上按相同月数（或实际天数）推迟交纳租金，不承担违约责任。”因中商德铨公司延迟竣工验收241天，故杜克公司亦相应推迟缴纳租金，依据合同约定杜克公司不承担违约责任，中商德铨公司主张杜克公司向其支付迟延支付租金违约金没有依据，无法支持。自中商德铨公司通过竣工验收之日起，案涉租赁房屋即具备正常使用条件，至中商德铨公司通知杜克公司合同解除并将杜克公司装修清场之日，共计38天的租金，杜克公司应当支付。
关于中商德铨公司是否违约及责任负担问题，基于涉案租赁物竣工验收时间为2016年12月27日，比合同约定的确保投入正常使用的验收时间逾期241天，中商德铨公司在合同履行中已构成违约，依据合同中有关违约责任的约定，杜克公司有权要求中商德铨公司退还保证金，对于杜克公司主张的保证金利息，以保证金数额为基数，中国人民银行同期同类贷款利率为标准，计算至判决生效之日符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。关于合同约定甲方逾期完成竣工验收的违约金数额，计算期限为实际逾期的天数241天，计算基数应认定为第一年实际履行的三月房屋租金数额，一审认定该计算基数与期限适当，计算标准为每逾期一日支付三月房屋租金的1‰作为违约金，该约定的标准过高，应予调整，一审认定按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算符合法律规定，应予确认。关于中商德铨公司是否应向杜克公司支付171.696万元的问题，本院认为，中商德铨公司在自身逾期241天才交付租赁物的情况下，又以杜克公司延迟交付租金（前已论述，依约无需承担责任）为由，要求解除双方之间签订的合同，应视为“因自身因素解除合同”的情形。根据双方签订的《租赁合同》第九条第三款的约定：“合同期第一年至第五年（2016年5月1日起至2021年4月30日止），甲方（中商德铨公司）因自身因素需解除合同，须赔偿乙方（杜克公司）装修所投入的总成本480万元（每年按10%折旧进行计算），同时赔偿乙方六个月租金171.696万元作为补偿。”该约定系中商德铨公司因自身因素需解除合同而向杜克公司支付的补偿，而非双方履约过程中因违约所应承担的违约金，中商德铨公司因自身因素解除合同，杜克公司仅主张中商德铨公司支付六个月的租金171.696万元作为补偿，符合双方的约定，应予支持。
综上所述，山东杜克投资有限公司上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南市高新技术产业开发区人民法院(2017)鲁0191民初1064号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项；
二、撤销济南市高新技术产业开发区人民法院(2017)鲁0191民初1064号民事判决第五项；
三、山东中商德铨物联网有限公司于本判决生效之日起十日内向山东杜克投资有限公司支付补偿171.696万元；
四、驳回山东杜克投资有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费22936元，由山东杜克投资有限公司负担936元，山东中商德铨物联网有限公司负担22000元；反诉费14973元，由山东中商德铨物联网有限公司负担8310元，山东杜克投资有限公司负担6663元；二审案件受理费22936元，由山东杜克投资有限公司负担6663元，山东中商德铨物联网有限公司负担16273元。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年六月十四日
书记员 徐 敏