上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初24203号
原告：刘弟文，男，1962年2月3日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：吴书颉，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈英杰，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
被告：上海新龙社区经济合作社，住所地上海市闵行区。
负责人：王晓鸣，理事长。
委托诉讼代理人：张晓葳，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
原告刘弟文与被告上海新龙社区经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理。原告先将上海市闵行区七宝镇新龙村民委员会(以下简称：新龙村委会)列为被告提起诉讼，因新龙村委会已撤销建制，其权利义务已由上海新龙社区经济合作社承继，经原告同意，本院变更本案被告为上海新龙社区经济合作社(以下简称：新龙合作社)。本院依法适用简易程序，于2016年10月10日公开开庭审理了本案。原告刘弟文的委托诉讼代理人吴书颉、陈英杰，被告新龙合作社的委托诉讼代理人张晓葳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘弟文向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告上海市星站路XXX-
XXX号房屋屋顶修理费及防水处理费139,800元(人民币，币种下同)；2、判令被告支付原告对星站路XXX-
XXX号房屋疏通下水道和安装下水道费用18,000元；3、被告补偿原告因拆违而补贴次承租人所产生的损失90,000元；4、判令被告补偿原告星站路XXX-
XXX号房屋辅助房按600元/平米标准计算共500平米所得拆违补贴300,000元；5、判令被告向原告退还2015年12月电费13,130.52元、4,299.10元，2016年1月电费13,856.22元、2,963.70元、水费2,190.70元,以上水电费以36,440元计,并退还原告租金5,000元。
事实和理由：2014年7月30日，原告与原新龙村委会就本市星站路XXX-
XXX号房屋签订《星站路商铺租赁合同》一份，约定租赁期限为2014年8月1日至2016年7月31日止，年租金188,400元。2014年10月1日，原告与原新龙村委会就本市星站路XXX-
XXX号房屋签订《星站路商铺租赁合同》一份，约定租赁期限为2014年8月1日至2016年9月30日，年租金79万元。原告取得上述系争房屋后，将所承租的商铺进行转租，并正常收租、交租。2014年9月，原告经同意重铺本市星站路XXX-
XXX号房屋彩钢瓦屋顶并作防水，共花费26.4万元。原新龙村委会承诺续租时给予补偿，后仅支付124,200元，尚余139,800元未付。2015年3月，星站路XXX-
XXX号房屋下水道堵塞后进行疏通时影响商铺经营，原告赔偿各店铺4.2万元，被告承诺予以补偿；诉讼中经原告核实，被告确已支付，故不再主张。2015年5月，原告经同意疏通星站路XXX-
XXX号房屋下水道并排设下水道，被告承诺日后补偿1.8万元。2015年6月，原告在星站路XXX-
XXX号后面所建的辅助房作为违法建筑被拆除，原告赔偿次承租人9万元损失，新龙村委会承诺续租时就上述9万元予以补偿，但实际未补偿。2016年1月，租赁房屋被拆违，原告垫付2015年12月、2016年1月水电费，并从原告押金中扣除相应金额，后被告未退还该笔费用。原告认为，出租人应承担租赁房屋的维修义务，承租人自行维修的，维修费用应由出租人承担,现被告不积极承担维修义务和履行承诺,故要求法院判如所请。
被告新龙合作社辩称：双方签订有星站路商铺租赁合同属实。1、对被告要求支付房屋屋顶维修费及防水处理费139,800元不予认可，2014年11月5日原新龙村委会与原告就该问题签署了协议书，双方就该笔款项已处理完毕，该项诉请明显无事实根据。2、对于原告主张的星站路XXX-
XXX号房屋疏通下水道和安装下水道费用18,000元，被告予以认可。3、对于原告主张的因拆违对次承租人的房租补贴9万元不予认可，原告理应拆除违法建筑，拆违也是合法合理的，不存在所谓补偿补贴。4、对原告主张的拆违补贴，根据本市政策,对违法建筑补偿对象是实际使用人，原告无权取得政府部门的补偿。5、对于要求返还水电费、12月份租金的诉请不予认可，至2016年1月28日实际拆违前，系争房屋一直在使用中,根据水电费谁使用谁负担的一般原则，房屋使用期间产生的水电费均应该由使用人负担,且被告亦未作出任何承诺,故该笔费用不应由被告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年7月30日，原告刘弟文与原新龙村委会就本市星站路XXX-
XXX号房屋签订《星站路商铺租赁合同》一份，约定租赁期限为2014年8月1日至2016年7月31日止，年租金188,400元。2014年10月1日，原告与原新龙村委会就本市星站路XXX-
XXX号房屋签订《星站路商铺租赁合同》一份，约定租赁期限为2014年10月1日至2016年9月30日，年租金79万元。上述两份合同均载明房屋无产证，以现状交付使用。
2014年10月13日，原告与案外人李某某、吕某某签订《星站路商铺租赁合同》，将上述星站路XXX-
XXX号房屋(一、二层)商铺进行转租，租赁期限自2014年10月1日起至2016年9月31日止，年租金25万元。后刘弟文另将上述星站路XXX-
XXX号房屋转租于案外人张某某，租赁期至2016年9月底，年租金108万元。
2014年11月5日，原新龙村委会(作为甲方)与原告刘弟文(作为乙方)签订《协议书》一份，约定：甲乙双方确认屋顶翻修工程范围为星站路XXX-
XXX号，面积为2,200平方米，所涉总价款为124,200元，由甲方承担全额费用，由乙方负责修缮后10年的保修，在保修期内该屋顶所产生的维修费用由乙方承担(因人为因素及自然因素破坏除外)。该工程费用由乙方向施工单位支付，并有权自应支付的2014年房屋租金中直接扣减。
2015年7月3日，原告与案外人张某某签订《免租房屋租金协议书》一份，载明：因政府方面需要拆除华海宾馆后面违章建筑的钢构房屋，当时新龙村委要求华海宾馆一定配合，经华海宾馆负责人张某某与刘弟文协商，将华海宾馆楼下商铺所有门面免去二个月房租，合计18万元，每人承担一半。
2016年2月4日，原告与被告进行相关费用的结算，《费用报销单》上载明“退星站路39—75号商铺押金65,833元，扣除2015年12月、2016年1月电费34,249.55元，扣除2015年12月剩余租金5,000元，应退26,583.45元”，原告刘弟文予以签字确认。
诉讼中，原、被告确认系争商铺未取得相关规划许可，亦未取得本市房地产权证。2016年1月，系争商铺作为违法建筑被相关部门实施强制拆除。庭审中，原告述称房租缴纳至2015年11月。
另查明，《七宝镇拆违和环境综合整治补偿办法》(闵七府﹝2015﹞78号闵行区七宝镇人民政府文件)对于配合按期拆除无证建筑的企业、村民给予一次性材料回购款补偿等事项制定办法，并对政府配套相关资金予以规定。
再查明，2015年10月12日，闵行区七宝镇人民政府批复同意新龙村委会撤销村建制后组建新龙合作社；同年10月29日，闵行区人民政府批复同意撤销新龙村委会的建制。
以上事实，有原告刘弟文与原新龙村委会签订的《星站路商铺租赁合同》一组、刘弟文就系争房屋进行转租的租赁合同、新龙村委会与刘弟文就屋顶翻修工程签订的《协议书》，刘弟文与张某某签订《免租房屋租金协议书》、原、被告进行费用结算的《费用报销单》、《七宝镇拆违和环境综合整治补偿办法》(闵行区七宝镇人民政府文件)关于撤销新龙村委会建制和组建新龙合作社的相关文件等证据及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，系争房屋未取得相关规划许可且已被相关部门作为违法建筑予以拆除，故原告与原新龙村委会签订的两份《星站路商铺租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还或折价补偿；过错方应赔偿对方因此产生的损失，均有过错的，应各自承担相应责任。原告的诉讼请求，涉及双方履行租赁合同过程中的相关事项，部分内容已超出合同本身所约定的事项范畴，故应遵循当事人意思自治、公平合理、诚实信用等民法基本原则予以厘定责任、妥善处理；原告亦应当对其提出的诉讼主张承担相应的举证责任。本院现根据查明的事实分述如下：
对原告的第1项诉讼请求，关于星站路XXX-
XXX号屋顶翻修工程，已超出案涉租赁合同对应租赁标的范围。现原告主张被告已付124,200元仅系彩钢瓦屋顶费用，仍有139,800防水费用未付。但根据2014年11月5日原告与原新龙村委会签订的《协议书》，双方已就星站路XXX-
XXX号屋顶翻修工程费用事项作出明确约定，确认工程总价款为124,200元。原告提出的其与案外人马某的协议书，落款时间同为2014年11月5日，行文表述与前述《协议书》亦高度雷同，但涉及总价款却直接变更为264,000元，明显不合常理。且屋顶翻修工程通常作为一个整体，将彩钢瓦屋顶与防水处理分开计价，也不符合工程承揽、报价结算的一般交易习惯。如原告与新龙村委会所确认的124,200元仅是彩钢瓦屋顶部分的单一报价，亦不符合“总价款”的应有之义。据此，本院对原告提供的其与案外人马某的协议书及相关收据的真实性均不予确认，对原告要求被告支付139,800元屋顶修理费(防水处理费)的诉请，不予支持。
对原告的第2项诉讼请求，被告予以认可并同意支付星站路XXX-XXX号房屋疏通下水道和安装下水道费用合计1.8万元，于法无悖，予以准许。
对原告的第3项诉讼请求，原告认为因其拆除相关违法建筑，其与次承租人自行协商予以免租9万元。原告主张原新龙村委会已承诺就该9万元对其进行补偿，但并未提供相应证据证明，现被告明确否认曾经作出上述承诺，故该项诉请缺乏事实根据，本院不予支持。
对于原告的第4项诉讼请求，根据原告提供的有关政府部门的文件，对于拆除违法建筑和进行环境综合整治以及相应的补偿对象、补偿范围、补偿标准事项，均属于相关政府部门的行政行为范畴，相应资金亦由政府财政予以配套。有关无证建筑的补偿费用问题无涉本案租赁合同的权利义务，且对于原告是否符合政府补偿政策双方仍有分歧，原告的该项诉请不属于本案审查范围，故本院不予处理。
对原告的第5项诉讼请求，本院认为，对于占有使用房屋期间实际发生的水电费、房屋使用费理应由使用人自行负担，涉案房屋直至2016年1月仍产生水电费用，双方均确认房屋实际使用至2016年1月。根据2016年2月4日双方的《费用报销单》，双方结算过程中，被告在押金中扣除了原告2015年12月和2016年1月的电费34,249.55元，2015年12月部分租金5,000元，原告对此亦予以签字确认。现原告提出“被告负责人王晓鸣曾表示2015年11月30日前的房租、水电费由租赁人承担，2015年12月之后的房租、水电费由被告负担”，但该意见仅有案外人张某某的单方《证明》为证，在被告明确否认的情况下，不足以证明原告的前述主张。故原告要求被告退还2015年12月及其后的水电费用、相应租金的诉请，依据明显不足，本院不予支持。另关于被告当庭提出的有关押金、垫付部分电费等问题，双方可在实际计算时另行协商解决。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海新龙社区经济合作社于本判决生效之日起十日内向原告刘弟文支付疏通和安装下水道费用18,000元；
二、驳回原告刘弟文的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计4,846.20元，由原告刘弟文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘新慧
二〇一六年十二月三十日
书记员 吴国超
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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