福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2014）安民初字第1908号原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司，住所地福安市。法定代表人林强，董事长。委托代理人刘春光，福建人文律师事务所律师。委托代理人刘玉晶，福建人文律师事务所实习律师。被告林晨，男，1972年9月4日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市。因涉嫌犯骗取银行贷款罪，现羁押于福安市看守所。第三人中国银行股份有限公司福安支行，住所地福安市。负责人许国栋，行长。委托代理人苏宏，男，1987年3月13日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市。原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司与被告林晨、第三人中国银行股份有限公司福安支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月30日公开开庭进行了审理。原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司的委托代理人刘春光、刘玉晶、被告林晨、第三人中国银行股份有限公司福安支行的委托代理人苏宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司诉称，原、被告于2010年11月25日签订一份《商品房买卖合同》，合同编号“MF-2007-01-NO026XXXX”，双方约定：原告将坐落于福安市阳头工业路“荣宏外滩”小区第X幢XX单元XXXX号的商品房出卖给被告，该商品房建筑面积86.51平方米，每平方米单价为6681元，房屋总金额为人民币577973元。上述《商品房买卖合同》第六条约定：被告按分期付款的方式支付购房款，即2011年11月25日前支付全部购房款的30%计177973元，第二期70%的购房款40万元的付款方式按合同附件六的约定以办理银行按揭贷款的方式支付；第七条约定：被告逾期付款超过15日后，被告在原告书面催告10日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的15%向原告支付违约金；《商品房买卖合同》附件六第二条约定：原告同意为被告的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准，在担保期间，如果因被告逾期归还按揭贷款而导致原告承担保证责任的，出卖人有权追偿，追偿及处理方式适用合同第七条的规定。2011年5月25日，原告、被告及第三人签订一份《个人一手贷款合同》，该《个人一手贷款合同》约定：第三人为被告购买“荣宏外滩”小区第X幢XX单元XXXX号商品房提供金额为40万元的购房贷款，被告按月等额本息还款，原告为被告提供阶段性连带责任保证。上述《商品房买卖合同》及《个人一手贷款合同》签订后，被告依约支付了购房首付款，第三人也按约将被告的购房贷款汇入原告的帐户。2011年5月27日，原告亦向被告交付了“荣宏外滩”小区第X幢XX单元XXXX号的商品房。2013年，由于被告连续多期未能按时向第三人偿还按揭贷款，导致第三人分别于2013年6月7日、2013年8月26日、2013年9月25日、2013年12月、2014年2月、2014年5月直接从原告保证金帐户划走人民币4376.64元、9620.84元、3177.01元、9617.48元、6389.17元、9608.81元，以上共计六笔十二期划走人民币42789.95元。原告于2013年10月12日向被告发出催款通知书，要求被告在收到催讨通知书之日起十日内返还原告被第三人划走的款项及相应利息，被告于2013年10月14日收到原告的催款通知书，但却未按催款通知书确定的付款期限还款。2013年10月26日，原告向被告发出《关于解除荣宏外滩第X幢XX单元XXXX号商品房买卖合同的通知书》，解除与被告签订的坐落于福安市阳头工业路“荣宏外滩”小区第X幢XX单元XXXX号的商品房买卖合同。被告于2013年10月27日通过福安市看守所值班室签收该解除合同的《通知书》后，未在三个月提出异议并向法院提出诉讼，已超过最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条所规定的异议期。基于以上事实，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第1项第（2）目、附件六合同补充协议第二条及《合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，原告与被告于2010年11月25日签订的坐落于福安市阳头工业路“荣宏外滩”小区第X幢XX单元XXXX号的商品房买卖合同（编号：MF-2007-01-NO026XXXX）已于2013年10月27日解除，且被告应向原告支付违约金2576.17元；另外，根据《合同法》第九十七条的规定，被告应返还原告已交付给被告的房屋。为此，请求依法判决1、确认原告与被告于2010年11月25日签订的坐落于福安市阳头工业路“荣宏外滩”小区第X幢XX单元XXXX号商品房买卖合同（编号：MF-2007-01-NO：026XXXX）已解除；2、被告将福安市阳头工业路“荣宏外滩”小区第X幢XX单元XXXX号商品房返还给原告；3、被告支付给原告违约金人民币6418.49元。被告林晨辩称，其对原告诉状中所诉事实以及原告为其代偿银行的贷款均没有异议。其买房时非仅买了诉争房屋，而是向原告一起购买了XXXX室和XXXX室，计160多平方米。原告作为两套来出卖，其全额支付XXXX室购房款并将XXXX室和XXXX室打通连体装修、入住。现原告要求收回XXXX室，那其已装修咋办？其因涉及骗贷的事情，被羁押一年一个月，其同意偿还原告帮其代偿给银行的按揭贷款。其不同意解除合同，因其XXXX室和XXXX室的两套房屋已经连体装修了，以后会将房屋变卖。为此，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人中国银行股份有限公司福安支行述称，第三人同意原告解除与被告于2010年11月25日签订的坐落于福安市阳头工业路“荣宏外滩”小区第X幢XX单元XXXX号房屋买卖合同（编号MF-2007-01-NO：026XXXX）。第三人请求法院1、解除就第三人与被告及原告于2011年5月25日三方共同签订被告的《个人一手贷款合同》；2、原告返还第三人在解除上述《个人一手贷款合同》时止被告尚未支付到2014年5月30日的按揭贷款本金余额人民币372500.92元。经审理查明，一、2010年11月25日，原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司与被告林晨签订一份编号为“MF-2007-01-NO026XXXX”的《商品房买卖合同》，双方约定：原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司将坐落于福安市阳头工业路“荣宏外滩”小区第X幢XX单元XXXX号的商品房一套出卖给被告林晨；该商品房建筑面积86.51平方米，其中套内建筑面积71.37平方米，公摊建筑面积15.14平方米；每平方米单价6681元，房屋总价款为人民币577973元。上述《商品房买卖合同》第六条约定：买受人按分期付款方式支付购房款，即2010年11月25日前支付全部购房款的30%计177973元，第二期2010年12月25日前支付全部购房款的70%计40万元；上述第一期付款方式为现金支付，第二期付款方式按合同附件六的约定以办理银行按揭贷款的方式支付。上述《商品房买卖合同》第七条约定：买受人逾期付款超过15日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第2条约定：关于按揭担保：出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准。在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权追偿，追偿及处理方式适用合同第七条的规定。2011年5月25日，原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司、被告林晨及第三人中国银行股份有限公司福安支行签订一份编号为FAHBZFJ2011XXXX号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，三方约定：第三人为被告购买“荣宏外滩”小区第X幢XX单元XXXX号商品房提供金额为人民币40万元的购房贷款；被告按月等额本息还款；原告为被告提供阶段性连带责任保证；贷款期限20年。二、2010年11月26日，被告林晨依约向原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司支付了购房首付款人民币177973元。2011年6月3日，第三人中国银行股份有限公司福安支行按约将被告林晨的购房按揭贷款人民币40万元汇入原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司的帐户，即被告林晨以向第三人按揭贷款的方式向原告支付购房款40万元。2011年5月27日，原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司向被告林晨交付了“荣宏外滩”小区第X幢XX单元XXXX号商品房。至今，该商品房尚未办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。三、2013年，被告林晨因涉嫌经济犯罪，被羁押于福安市看守所。因被告林晨连续多期未能按时向第三人中国银行股份有限公司福安支行偿还按揭贷款，第三人中国银行股份有限公司福安支行遂分别于2013年6月7日、2013年8月26日、2013年9月25日、2013年12月、2014年2月、2014年5月直接从原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司的保证金帐户划走人民币4376.64元、9620.84元、3177.01元、9617.48元、6389.17元、9608.81元，以上六笔十二期共计人民币42789.95元。2013年10月12日，原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司向被羁押于福安市看守所的被告林晨发出《催款通知书》，要求被告林晨在收到《催款通知书》之日起十日内返还原告被第三人划走的款项及相应利息。被告林晨于2013年10月14日收到上述《催款通知书》后未还款。2013年10月26日，原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司向被告林晨发出《关于解除荣宏外滩第X幢XX单元XXXX号商品房买卖合同的通知书》，正式书面通知并解除与被告林晨签订的坐落于福安市阳头工业路“荣宏外滩”小区第X幢XX单元XXXX号的商品房买卖合同，要求被告林晨将该商品房返还给原告。被告于2013年10月27日通过福安市看守所值班室签收上述《通知书》后，在三个月内未提出异议也未向人民法院提出诉讼。四、截至2014年5月30日，被告林晨未偿还第三人中国银行股份有限公司福安支行的按揭贷款本金人民币372500.92元。目前，被告林晨因涉嫌犯骗取银行贷款罪一案，已由福安市人民检察院向本院提起公诉，该刑事案件尚在审理阶段。上述事实，有原、被告、第三人在法庭上的陈述，及原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司向本院提交的以下证据，1、福安市三泰嘉美房地产开发有限公司的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明》、法定代表人的《居民身份证》；2、《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六；3、《福安市三泰嘉美房地产开发有限公司“荣宏外滩”项目预（销）售房款及按揭款资金监管协议书》；4、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一、二；5、《贷款还款凭证》3张、原告保证金账户扣款明细表11张、《扣款通知书》3张、林晨逾期还款记录2张；6、《催款通知书》、105400017XXXX号《EMS详单》、EMS查询记录单；7、《关于解除荣宏外滩第X幢XX单元XXXX号商品房买卖合同的通知书》、EE357135224CS号《EMS详单》、EMS查询记录单；8、《“荣宏外滩”交房流转汇签单》；9、《销售不动产统一发票》2张，以及第三人中国银行股份有限公司福安支行向本院提交的以下证据，1、中国银行股份有限公司福安支行的《营业执照》、《组织机构代码证》、《负责人身份证明书》、负责人的《居民身份证》；2、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一、二；3、《扣款通知书》、逾期偿还按揭贷款的清单14张等上列证据予以证实。上列证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，可以采信。本案的争议焦点问题为：关于原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司与被告林晨之间签订的《商品房买卖合同》是否符合解除条件的问题。围绕双方争议的焦点问题，本院查明、分析并认定如下：原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司认为，被告向中国银行福安支行贷款后，未依约偿还贷款，违反了《商品房买卖合同》第七条及附件六《合同补充协议》第2条规定的内容，已构成根本违约，依法应予解除合同。被告林晨认为，其同意偿还原告帮其代偿给银行的按揭贷款，但不同意解除合同，因其XXXX室和XXXX室的两套房屋已经连体装修，以后会将房屋变卖，将卖房款用于偿还开发商的代垫款。第三人认为，同意原告解除与被告于2010年11月25日签订的上述房屋买卖合同并请求法院解除就第三人与被告及原告于2011年5月25日三方共同签订被告的《个人一手贷款合同》，原告返还第三人在解除上述《个人一手贷款合同》时止被告尚未支付到2014年5月30的按揭贷款本金余额人民币372500.92元。本院认为，经查，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定“买受人逾期付款超过15日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。”以及《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第2条约定“...出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准。在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权追偿，追偿及处理方式适用合同第七条的规定”。据此，首先，从原告提供的保证金账户扣款明细表、《扣款通知书》、林晨逾期还款记录、逾期偿还按揭贷款的清单来看，能够证明被告向第三人按揭贷款后从2013年6月至2014年5月止就连续有12期未第三人按揭贷款计人民币42789.95元，原告为此为被告代垫按揭贷款人民币42789.95元。可见，被告逾期付款超过15日后，在原告书面催告10日后仍未支付按揭贷款，被告林晨的行为已构成根本违约，且原告已经履行解除合同的通知义务，被告在收到解除合同通知书后亦未在三个月法定异议期内提出异议并向法院提出诉讼，故原告提出解除商品房买卖合同的条件业已成就具备，现原告提出解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。被告应将福安市阳头街道工业路“荣宏外滩”小区第X幢XX单元XXXX号商品房返还给原告。被告提出不同意解除合同的抗辩理由，不能成立，本院不予支持。其次，原告已为被告代垫按揭贷款人民币42789.95元，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第2条约定，被告应按累计应付款42789.95元的15%向原告支付违约金人民币6418.49元（42789.95元×15%）。第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，因原、被告之间签订的商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故担保权人中国银行股份有限公司福安支行作为有独立请求权第三人提出解除商品房担保贷款合同之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。商品房买卖合同和商品房担保贷款合同均被解除后，出卖人福安市三泰嘉美房地产开发有限公司应当将收受的购房贷款本金余额人民币372500.92元返还担保权人中国银行股份有限公司福安支行，同时将购房款的本金即首付款人民币177973元、已付按揭贷款27499.08元（40万元﹣372500.92元）计205472.08元（177973元﹢27499.08元）及利息返还买受人林晨。至于原告已为被告代垫的按揭贷款人民币42789.95元的返还问题以及被告投入的装修款折旧计算问题和原告应支付给被告装修款计算问题，均由原、被告另行处理，本案不予一并判决。综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司与被告林晨签订商品房买卖合同后，双方应依约履行，但被告林晨在向第三人中国银行股份有限公司福安支行按揭贷款后，自2013年6月起连续12个月未偿还银行按揭贷款，致使作为阶段性担保的原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司在承担了保证担保责任，为被告林晨垫付了银行贷款本息42789.95元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条、附件六《合同补充协议》第2条的规定，被告林晨的行为已构成根本违约，故原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司主张解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，理由成立，予以支持。被告林晨应将位于福安市阳头街道工业路“荣宏外滩”小区第X幢XX单元XXXX号商品房返还给原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司。被告提出不同意解除合同的抗辩理由，不能成立，不予支持。原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司已为被告代垫按揭贷款人民币42789.95元，被告林晨应按累计应付款42789.95元的15%向原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司支付逾期付款违约金人民币6418.49元。因原、被告之间签订的商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故第三人中国银行股份有限公司福安支行提出解除商品房担保贷款合同之诉讼请求成立，予以支持。商品房买卖合同和商品房担保贷款合同均被解除后，原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司应当将收受的购房贷款本金余额人民币372500.92元返还第三人中国银行股份有限公司福安支行，同时将购房款的本金即首付款人民币177973元、已付按揭贷款本金27499.08元计205472.08元（177973元﹢27499.08元）及利息返还被告林晨。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十七条、第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司与被告林晨于2010年11月25日签订的《商品房买卖合同》（编号为MF-2007-01-NO026XXXX）。二、解除原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司、被告林晨及第三人中国银行股份有限公司福安支行于2011年5月25日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号为FAHBZFJ2011XXXX号）。三、被告林晨应于本判决生效之日起十日内将福安市阳头街道工业路“荣宏外滩”小区第X幢XX单元XXXX号商品房返还给原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司。四、被告林晨应于本判决生效之日起十日内支付给原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币6418.49元。五、被告林晨偿还第三人中国银行股份有限公司福安支行截至2014年5月30日的按揭贷款本金余额人民币372500.92元。此款应由原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内从收受的被告林晨购房贷款中直接支付给第三人中国银行股份有限公司福安支行。六、原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告林晨购房首付款177973元及购房按揭贷款27499.08元共计人民币205472.08元及利息（利息按中国人民银行同期活期存款利率计算，其中本金177973元的利息从2011年6月3日计算至判决确定还款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费人民币9580元，由被告林晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  王梓安审 判 员  张仲琅人民陪审员  郭爱斌二〇一四年八月十五日书 记 员  阚 娟附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。附注：义务人未履行法院判决确定义务，权利人可以向法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。