江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0602民初1081号原告（执行案外人）：戴建祥，男，1986年10月3日出生，汉族，住上饶市余干县。原告（执行案外人）：戴婉慧，女，1986年1月5日出生，汉族，住址同上。以上两原告委托诉讼代理人：许春林、王智春，江西赣鹰律师事务所律师。被告（申请执行人）：朱丽红，女，1962年2月18日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。第三人（被执行人）：刘国才，男，1973年12月04日出生，汉族，住鹰潭市余江县。第三人（被执行人）：叶金秀，女，1973年9月8日出生，汉族，住址同上，系第三人刘国才的配偶。第三人：易名东，男，1978年9月15日出生，汉族，住鹰潭市余江县。第三人桂林忠，男，1971年12月30日出生，汉族，住鹰潭市余江县。原告戴建祥、戴婉慧（以下简称两原告）与被告朱丽红（以下简称被告）、第三人刘国才、叶金秀、易名东、桂林忠案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人王智春，被告朱丽红到庭参加诉讼，第三人刘国才、叶金秀、易名东、桂林忠经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判决不得对两原告所居住、购买的位于余江县锦江镇××社区××室（余房权证锦江镇字第××号）房屋进行强制执行，并解除对该房产的查封、终止对该房产的拍卖；2、本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。位于余江县对面刘家村商品房系第三人刘国才、易名东、桂林忠合伙投资建造的，该商品房的房地产产权登记于第三人刘国才名下。原告戴建祥于2009年11月24日与第三人刘国才、易名东、桂林忠签订了一份《购房合同》，约定：第三人刘国才、易名东、桂林忠以108000元的价格将坐落于锦江镇对面××单元××住房（余江县××社区××室的房屋，面积为130㎡，房地产产权证号：余房权证锦江镇字第××号）出售给了原告戴建祥。合同签订后，原告戴建祥向第三人刘国才、易名东、桂林忠支付了购房款8万元，剩余2.8万元的购房款，约定在该房屋的产权证办理至两原告名下时付清。第三人刘国才、易名东、桂林忠将该房屋交付给了原告戴建祥，两原告对房屋进行了装修，并与2010年12月间入住、使用该房屋，至今有近六年的时间。期间，两原告多次要求第三人刘国才、易名东、桂林忠将该房屋的产权证办理至其名下，第三人总以种种理由搪塞，且至今未能办理。两原告就上述房屋的产权证纷争于2016年3月31日向鹰潭市余江县人民法院提起了诉讼，该院现已受理，并安排近期开庭审理。月湖区人民法院因被告与第三人刘国才、叶金秀夫妻俩民间借贷纠纷强制执行一案，已对两原告所居住、购买的位于余江县锦江镇××社区××室（余房权证锦江镇字第××号）的房屋进行了查封，且对该房屋进行拍卖之中。因此，两原告于2016年6月7日向月湖区人民法院提出了书面执行异议，2016年6月17日，月湖区人民法院作出（2016）赣0602执异5号执行裁定，驳回了两原告的异议。鉴于上述事实，两原告认为，本案执行标的系两原告在2009年间依法购买的。购买后对执行标的进行了装饰，且居住至今。两原告依法对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。且本案执行标的余江县人民法院也正在审理之中。故两原告为维护自身的合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告辩称，两原告提出执行异议的事实和理由不能成立，月湖区人民法院（2016）赣0602执异5号执行裁定书符合事实，程序合法，应予以支持。首先，《最高人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第25条规定，人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否为权利人。经法院核定诉争房产以于2015年4月7日登记在第三人刘国才名下，第三人刘国才就是该房的权利人；根据第26条的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。两原告在被告申请查封该房产并进行执行中以余江县人民法院已受理并立案为由要求解除查封并终止对该房产的拍卖是与本解释相悖的，人民法院应不予支持。其次，月湖区人民法院在（2016）赣0602执异5号执行裁定书中对两原告的异议已经进行了详细的阐述，并最终驳回了两原告提出的异议申请。综上所述，两原告的诉求无事实与法律依据，应当予以驳回。第三人刘国才、叶金秀、易名东、桂林忠未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告在本案举证期间提交的证据为：证据一、户口本复印件、常住人口登记表各1份，证明原、被告及第三人的诉讼主体资格。证据二、购房合同及收条若干，证明1、位于余江县对面刘家村商品房系第三人刘国才、易名东、桂林忠合伙投资建造的，该商品房的房地产产权登记于第三人刘国才名下；2、原告戴建祥与原告戴婉慧系夫妻，2009年11月24日与第三人刘国才、易名东、桂林忠签订了一份《购房合同》，约定了第三人刘国才、易名东、桂林忠以108000元的价格将诉争房屋出售给了原告戴建祥，原告戴建祥向第三人刘国才、易名东、桂林忠支付了购房款8万元，剩余2.8万元的购房款，约定在该房屋的产权证办理至两原告名下时付清；第三人刘国才、易名东、桂林忠将该房屋交付给了两原告，两原告对房屋进行了装修，并与2010年12月间入住、使用该房屋，至今有近六年的时间。期间，两原告多次要求第三人刘国才、易名东、桂林忠将该房屋的产权证办理至其名下，第三人刘国才、易名东、桂林忠总以种种理由搪塞，且至今未能办理。证据三、民事起诉书、案件受理通知书，证明两原告就房屋的产权纷争于2016年3月31日，向余江县人民法院提起了诉讼，法院均已受理，并安排近期开庭审理。证据四、鹰潭市月湖区人民法院（2016）赣0602执异5号执行裁定书，证明鹰潭市月湖区人民法院因被告与第三人刘国才、叶金秀夫妻俩民间借贷纠纷强制执行一案，已对两原告所居住、购买的位于余江县锦江镇××社区××室（余房权证锦江镇字第××号）房屋进行了查封，且对该三套房屋进行拍卖之中。两原告提出书面执行异议，月湖区人民法院作出（2016）赣0602执异5号执行裁定驳回了两原告的异议。证据五、余江县人民法院判决书，证明其他类似房子余江县人民法院已经作出判决，判决第三人刘国才协助办理房产证。被告质证后认为，证据一、四无异议。证据二购房合同真实性有异议，这份合同不是原件，即使第三人刘国才签了字也是无效的合同，诉争房产在2015年以前都是属于小产权的房子，不可以出让的，签的合同都是无效的，且房产所有权是刘国才，2015年以后才具备转让条件，在2015年以前签的任何合同都是无效的合同，原告诉称是交了8万元的，没有刘国才的签字，即使有收据，原告应当提供转账凭证。证据三、真实性、合法性无异议，关联性有异议，与我方的执行无关。证据五，与诉争房产无关。本院认为，证据一、四，被告无异议，本院予以采信。证据二、有第三人刘国才、易名东、桂林忠的签字，结合收条及第三人桂林忠的询问笔录，可以认定原告购房并支付7万元购房款的事实,且2015年2月10日第三人刘国才办理了诉争房产的国有土地使用证，因此不存在合同无效的情形，故该证据本院予以采信。证据三、五，系法院的相关文书，但与本案的处理无关。被告在本案举证期间提交的证据为：房产证、《国有土地使用证》、第三人刘国才的复议申请书、法院的询问笔录、（2015）月民一初字第474-2号民事裁定书、（2015）月民执字第484-2号民事裁定书、（2016）赣0602执异5号执行裁定书，上述证据均证明涉案房屋系刘国才所有。两原告质证后认为，被告提交的证据的真实性、合法性均无异议，关联性有异议，1、该产权证是注明在刘国才名下，但是房子是本案第三人刘国才、易名东、桂林忠合伙建造的，为了方便挂在刘国才名下，事实上是三个人共同所有的，不能证实房子就是刘国才所有的；只能证明法律上是刘国才所有，事实上不是刘国才所有。询问笔录刘国才说房子是他自己的，不能证明涉案房子是他的。本院认为，被告提交的证据的真实性、合法性两原告均无异议，两原告提供的证据足以排除诉争房产的所有权人为第三人刘国才，因此，被告提供的上述证据，本院不予采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，2009年11月24日，原告戴建祥（购房方，乙方）与第三人刘国才、易名东、桂林忠（售房方，甲方）签订了一份《购房合同》，合同约定了乙方购买甲方坐落于余江县对面刘家村商品房，第2单元第3层住房一套，该住房面积约130平方米。价格为人民币108000元，付款方式为首付2万元，2009年年底付4万元，拿房产证余款付清等内容。合同签订后，两原告分三次共支付了7万元房款，第三人易名东、桂林忠分别出具了收条。2010年12月，两原告收房后对该房屋进行了装修，并入住。2017年2月6日，余江县自来水厂出具证明一份，内容为“兹有锦江镇居民戴建祥在开发区民主刘家刘国才开发的房产处购买了一套住房，并在2010年在本公司开通自来水，属锦江镇自来水用户”。两原告庭后提供了余江县自来水厂水费发票一张，缴费时间为2014年12月15日，缴费户名为戴建祥，金额为100元。2017年2月15日，国网江西余江县供电有限责任公司锦江供电所出具证明一份，内容为“用电户主戴建祥，住房位于刘国才开发商住房第二单元三楼，在2010年12月1日申请开户用电，户标识号为0164451465，至今累计用电694度，每月电费结清。情况属实，特此证明。”在本案审理过程中，两原告出具书面《承诺书》，承诺在扣除第三人刘国才应支付的办理房产证费用后将剩余购房款按照本院的要求交付执行。另查明，本案诉争房屋系第三人刘国才、易名东、桂林忠共同建造，2015年2月10日办理国有土地使用证，土地使用权人为第三人刘国才，房屋所有权人登记为第三人刘国才，房屋坐落于余江县锦江镇××社区××室（即《购房合同》中所售房屋，房产证号：余房权证锦江镇字第××号，建筑面积131.69平方米）。第三人桂林忠在本院对其询问时称，诉争房屋系第三人刘国才、易名东、桂林忠合伙建造，所建房屋都登记在第三人刘国才名下，第三人刘国才出售了一套房子给原告戴建祥，原告戴建祥已经支付了大部分购房款，还剩3万元左右没有付。另查明，因被告与第三人刘国才、叶金秀民间借贷一案，本院查封了登记在第三人刘国才名下的本案诉争房产，并决定对诉争房产进行评估、拍卖。2016年6月7日，两原告向本院提出执行异议，要求依法中止或终止对该房屋进行拍卖。2016年6月17日，本院作出（2016）赣0602执异5号执行裁定书，驳回两原告的异议，两原告不服该裁定，遂提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为两原告是否对诉争房屋享有所有权，是否享有排除强制执行的民事权益？根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。两原告与第三人刘国才、易名东、桂林忠签订《购房合同》，购买位于余江县锦江镇××社区××室，系各方真实的意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，根据现有证据，两原告支付了诉争房屋的大部分款项，并实际占用、使用该房屋，因此，可以认定两原告对诉争房屋已享有实体性权益，足以排除本院对该房屋的执行，且两原告书面同意将剩余购房款按照本院的要求交付执行，因此，两原告诉求不得执行该诉争房屋，于法有据，本院予以支持。被告辩称，诉争房屋产权证登记的所有权人为第三人刘国才，应当认定诉争房屋即为第三人刘国才。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本条法律的立法本意为：登记系不动产物权的公示方法，并非指不动产物权由登记赋予，不动产登记公示的权利状态并不一定意味着该权利人真实享有该物权，因此，被告的辩驳意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，经合议庭评议决定，判决如下：不得执行坐落于余江县锦江镇锦安社区303室房屋，本院（2016）赣0602执异5号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费计2460元，公告费600元，合计人民币3060元，由第三人刘国才、叶金秀、易名东、桂林忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。在上诉期满七日内未交上诉费的按自动撤回上诉处理（交纳上诉费的开户行为：中国农业银行鹰潭市分行梅园分理处；收款单位为江西省鹰潭市中级人民法院；账号为：14×××58）。审 判 长  刘智勋审 判 员  汪生权审 判 员  朱 玲二〇一七年四月一日代理书记员  刘 璇附：本案适用的有关法律条文1、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）……。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记3、《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。