湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0111民初2149号
原告：长沙湘宁物业管理有限公司，住所地在长沙市开福区芙蓉中路一段59号建鸿达现代公寓1818房。
法定代表人：易泽圣，董事长。
委托诉讼代理人：孙永飞，湖南云天律师事务所律师。
被告：张新正，男，1989年3月27日出生，汉族，户籍地在湖南省平江县。现住长沙市雨花区。
原告长沙湘宁物业管理有限公司（以下简称原告）与被告张新正（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，于2018年3月26日起诉至本院。本院受理后，依法适用简易程序，于2018年5月21日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人孙永飞与被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湘宁物业向本院提出诉讼请求，1、判令被告支付物业费5145元及滞纳金8118元，共计13263元；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由，被告一直享受物业服务，但一直拖欠物业服务费至今，经原告多次催促，被告仍拒绝支付，被告的行为已构成违约。
被告辩称，1、原告起诉主体不符，购房合同与物业合同约定的前期物业为株洲银源物业管理有限公司（以下简称银源物业），银源物业于2015年8月无故退场。开发商未经过招投标、未经过业主同意与原告签订合同，原告的资质与服务水平与购房合同明显不符，致使后期物业管理极度跟不上，物业费用不应等同于合同约定的金额。2、原告维权的时效只有2年。3、原告起诉前未及时催缴物业费用，仅仅在门上张贴催费通知单，无电话、上门等方式催缴。4、原告因物业服务不到位致使被告造成人身攻击及财产损失。
经审理查明，被告系华银天际小区A区5栋802房业主，房屋面积95.27平方米。2015年11月10日，原告与湖南力能置业有限公司签订《华银天际前期物业服务合同》，约定：1、原告为华银天际小区提供前期物业服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆的停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等等。2、前期物业服务费标准为：住宅物业服务费1.5元/平方米/月，商铺物业服务费2.5元/平方米/月。3、业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应于每年度首月15日前交纳当期物业服务费，逾期交纳，每逾期一日，应缴纳欠费总额的1‰作为滞纳金。对于拖欠费用的行为可以采取电话通知、上门催缴、寄送挂号信、公布欠费业主名单直至向人民法院起诉等方法进行催缴。
被告从2015年1月起未交纳物业服务费，共计欠缴物业费5145元。原告于2016年6月19日和2016年11月5日、2017年6月2日登门张贴了收费通知。
另查明，被告购买房屋时，开发商湖南力能置业有限公司提供了与株洲银源物业管理有限公司长沙分公司签订的《华银·天际C区前期物业服务合同》，约定小高层住宅物业费1.5元/月/平方米。株洲银源物业管理有限公司长沙分公司于2015年8月退出该小区。该小区至今未成立业主委员会。
以上事实，有《华银天际前期物业服务合同》、华银·天际业主情况登记表、催缴物业费照片、《华银·天际C区前期物业服务合同》以及原、被告陈述等在卷佐证,足以认定。
本院认为，虽然被告在购买房屋时与开发商签订前期物业服务合同的是株洲银源物业管理有限公司长沙分公司，但原被告双方均陈述株洲银源物业管理有限公司长沙分公司已于2015年8月退出该小区。开发商于2015年11月10日与原告签订了前期物业服务合同，原告入驻该小区进行物业服务，被告作为业主享受了原告提供的物业服务，应该按照前期物业服务合同约定的标准交纳物业费。被告房屋面积95.27平方米，按照1.5元/平方米/月的缴费标准，每月应缴物业费为142.9元。
关于物业费欠缴情况，原告签订前期物业服务合同的时间为2015年11月10日，对于此前的物业费，原告无权收取，原告又未提供证据证明承接了株洲银源物业管理有限公司长沙分公司在该小区的债权并通知了业主，因此，原告主张2015年3月至2015年11月10日期间的物业费，本院不予支持。从2015年11月11日起至2017年12月31日，被告共欠物业费3667.8元（142.9元/月×25个月+142.9元/30×20）。
关于违约金问题，被告未能按约及时缴纳物业费，构成违约。虽然前期物业服务合同约定了按每日1‰计算滞纳金，但该标准明显过高，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度、物业费催缴情况以及原告所受的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金以被告应当支付的物业费3297元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自原告起诉之日即2018年3月26日计算至实际清偿之日止为宜。
关于被告认为原告物业服务存在的问题，被告可直接与原告沟通，要求原告改善服务质量，加强小区管理。如果原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，侵害了被告的权益，被告可以要求原告承担相应责任，但不能以此为由拒交物业服务费。另外，被告欠缴物业费，原告多次进行了催缴，诉讼时效中断。对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（一）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告张新正于本判决生效之日起三日内支付原告长沙湘宁物业管理有限公司物业费3667.8元并支付违约金（以3667.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2018年3月26日起计算至实际清偿之日止）；
二、驳回原告长沙湘宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费132元，因适用简易程序，减半收取66元，由被告张新正负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 吴香玲
二〇一八年六月六日
书记员 李 帅
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民法总则》
第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
（一）权利人向义务人提出履行请求；
（二）义务人同意履行义务；
（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；
（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。