广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第367号
上诉人（一审原告、反诉被告）：广西XXX百货有限公司。
委托代理人：刘利华，该公司职员。
委托代理人：阮健，广西万益律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：玉林市XX房地产开发有限公司。
委托代理人：蓝庆球，广西金大地律师事务所律师。
上诉人广西XXX百货有限公司（以下简称XXX公司）、玉林市XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1351号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年10月13日立案受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，审判员邱汉荣和代理审判员邹丽娟参加的合议庭，于2014年11月20日公开开庭审理了本案。书记员梁伟成担任法庭记录。上诉人XXX公司的委托代理人阮健，上诉人XX公司的委托代理人蓝庆球到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，本院审判委员会进行了讨论并作出决定，现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年7月20日，原告XXX公司与被告XX公司签订一份《房地产租赁合同书》，合同约定原告XXX公司（乙方）承租被告XX公司（甲方）开发的位于玉林市白石桥路8号、建筑面积281188平方米、土地证编号为玉国用（2009）第01000516号房产。合同约定：“租赁房产租金按建筑面积计算为每月每平方米16.68元，每期应交纳租金为人民币938016.48元，合同签订后五日内乙方向甲方交纳三个月的租金，自免租期满后开始计算租金。租赁期间，自交房之日起免租期满开始租金每3年递增6%；乙方应在签定本合同后5日内向甲方支付2个月租金合计人民币938016.48元作为履约保证金；租赁房产移交日为2012年1月1日前；甲方移交的租赁房产应符合附件4《租赁房产技术要求》，如甲方未能按期交付符合上述要求的租赁房产，延迟交付90日以上，乙方有权解除本合同，甲方应双倍返还履约保证金。”。同时，原、被告双方在合同及合同附件中还明确约定了租赁房产交付标准。双方签订合同后，原告XXX公司按约定于2011年8月3日向被告XX公司预付了租金1407024.72元，并于2011年8月3日支付了履约保证金938016.48元。2011年9月19日，原告XXX公司由深圳总部员工谢宇通过QQ邮箱向被告XX公司提供了施工改造图纸，图纸中包括了天禾春城B区5号扶梯（一层上二层的5号扶梯）的位置确定标注。2011年9月21日，邯郸市XX建筑安装工程有限公司施工单位以函告知关于天禾春城B区5号商业电梯，如按照变更位置改造，势必将破坏现有的主次梁、板结构，影响整体结构安全；2011年9月22日，河北鸿泰工程项目咨询有限公司监理单位建议，重新调整B区5号商业电梯的位置，属于主体结构重大变更，应重新设计并通过审核，才能施工。2011年9月27日，深圳市粤鹏建筑设计有限公司发函告知被告XX公司，9月19日图纸上标注的5号梯位置调整经研究计算，此处设梯不符合建筑及结构设计规范要求，要求另选位置。2011年9月30日，被告XX公司与邯郸市XX建筑安装工程有限公司签订《建设施工合同》，工程名称：天禾春城商住楼（地下室一层二层商业部分改造），改造工程包干总价3509716元。被告XX公司分别于2011年10月9日、11月21日、12月15日、12月20日、12月26日、2012年1月10日陆续支付了约定的改造工程款共3509716元给邯郸市XX建筑安装工程有限公司。2012年1月6日，被告XX公司发函给XXX公司，告知“所确定的改造方案，我公司多数已完成，一层上二层5号扶梯及货梯位置（结构原因），望尽快明确，免得整体进度受到太大影响”。2012年1月20日，原告XXX公司向被告XX房地产公司发函催告交付租赁房产，2012年2月11日，被告XX公司再次发函给原告XXX公司，提出XXX公司的平面布置图应符合结构要求，并需要符合当地消防及规划要求。2012年3月20日，原告XXX向被告XX公司去函明确租赁房产货梯及一层上二层扶梯位置仍按照租赁合同附图标注位置为准，XX公司于2012年4月1日收到该函件。2012年4月9日，原告XXX公司发函给被告XX房地产公司，要求自2012年4月9日起提前解除《房地产租赁合同书》，并于接到本公函之日起5日内双倍返还履约保证金1876032.96元，同时全额退还已预付的租金1407024.72元。2012年4月12日被告XX公司向原告XXX公司去函，告知合同中租赁房产的一次性消防施工已经完成，正在调试验收，有望在4月底前取得一些消防验收证，为缩短工期，要求XXX公司尽快进场开始施工。2012年4月21日，被告XX公司再次去函通知原告XXX公司租赁房产已经通过消防验收，已具备室内外二次装修条件，请XXX公司尽快进场施工。2012年8月31日，被告XX公司发函给原告XXX公司，要求其于2012年9月10日前进场，否则自2012年10月16日解除租赁合同。至此，施工改造图纸5号扶梯安装位置并未修改，被告XX公司没有对原告XXX公司要求的5号扶梯及货梯进行改造，原告XXX公司也未接受被告XX公司的房产。
另查明，被告XX公司于2011年4月2日取得建设工程规划许可证（证号：建字450900200900108-1号），建设规模72139.02平方米，2011年10月，原告变更后的图纸已经玉林市住房和城乡规划建设委员会审核通过。
2012年11月26日，XXX公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告双方签订的《房地产租赁合同书》于2012年4月9日起解除；2、被告返还原告已向其预付的租金1407024.72元；3、被告双倍返还原告已向其支付的履约保证金1876032.96元。
2012年12月11日，XX公司向一审法院提起反诉，请求判令：1、解除XX公司与XXX公司就租赁玉林市白石桥路8号房产于2011年7月20日签订的《房地产租赁合同》；2、被反诉人赔偿因其违约给反诉人造成的经济损失7285626.5元（其中按被反诉人具体施工图纸施工造成的损失3509716元、招商代理费损失787300元、因解除合同造成的租金损失2814048元、商品房滞后销售的利息损失174562.5元）。案件发回重审后，XX公司变更第2项请求为：被反诉人赔偿经济损失11975710.3元给反诉人，包括：反诉人按被反诉人具体施工图纸施工造成的损失3509716元、招商代理费损失787300元、自2012年12月13日起计至2014年7月12日止，因解除合同造成的租金损失7504131.84元（已扣减被告反诉人已付的租金1407024.72元）、因解除合同致使商品房滞后销售造成反诉人的利息损失174562.5元。对2014年7月13日以后因解除合同造成的租金损失，由被反诉人按469008.24元／月继续支付给反诉人，直到判决生效为止。
一审法院审理认为：关于XXX公司与XX公司签订的《房地产租赁合同书》是否合法有效问题。XXX公司与XX公司签订的《房地产租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，且合同主体适格，合同内容符合有关法律规定，XX公司于2011年4月2日取得建设工程规划许可证，按租赁合同进行室内改造也已经报有关部门批准，租赁房产也通过了消防验收。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中的《房地产租赁合同书》属于有效合同。关于谁违约或谁先违约的问题。2011年7月20日XX公司与XXX公司签订租赁合同，约定XX公司按照附件4的技术要求对租赁的房屋进行改造后于2012年1月1日交付给XXX公司，但附件4的技术要求及图纸没有具体数据，不能进行施工，必须由XXX公司提供改造施工的图纸，XX公司才能按照XXX公司的要求把租赁房屋改造成大型超市商场并把租赁房屋交付给XXX公司。由于合同没有约定XXX公司必须提供改造施工图纸的义务及提供的时间，但实际履行过程中又必须由XXX公司在适当时间提供改造施工的图纸后XX公司才能及时施工，XXX公司在签订合同2个月后才向XX公司提供改造施工图纸，时间明显滞后，明显存在过错；鉴于合同没有约定XXX公司提供改造施工图纸的义务，不能认定XXX公司违约，但其没有及时提供改造施工图纸延误XX公司对工程改造施工，因此双方在合同中原约定交付租赁房屋的时间依法应当相应延迟，所以XX公司不存在违约行为。由于XX公司没有与XXX公司进行重新协商和约定明确XXX公司接收租赁房产的具体交付时间，XX公司在履行合同过程中同样存在过错，依法应当承担相应的过错责任。故双方当事人各自主张对方违约均不予采纳。关于合同解除及解除后的过错责任问题。由于5号扶梯已由设计部门确定无法按照原图纸位置改造，属于不能预见的客观法律事实，由于存在不可抗力的情况发生，而造成合同最终无法履行，双方对此均没有过错。XX公司没有违约行为，XXX公司提出于2012年4月9日解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，XXX公司要求确认与XX公司的房屋租赁合同于2012年4月9日解除不予支持。XX公司虽于2012年8月31日发函给原告XXX公司，主要内容有：要求XXX公司于2012年9月10日前进场，否则XX公司将自2012年10月16日解除租赁合同；在庭审中，XX公司原委托代理人姚立斌承认XX公司于2012年10月6日同意解除合同，因此，双方对解除合同已协商一致，应确认XXX公司与XX公司的租赁合同于2012年10月6日解除。XXX公司及XX公司没有违约，解除合同后，XX公司应返还履约保证金938016.48元给XXX公司，XXX公司要求XX公司双倍返还履约保证金无法律依据，对超出938016.48元的部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，解除合同后，XX公司可以要求对方赔偿损失。XX公司已按合同约定及XXX公司提供的图纸改造租赁房产并已完工，支付了3509716元改造费用给施工方邯郸市XX建筑安装工程有限公司；解除合同后，由于XX公司按照XXX的要求对租赁房屋进行加高或降低楼面，改造成果对XX公司来说并不都能够利用，有的还可能被废弃重新建筑和清理，对于该部分损失，XXX公司应予赔偿，结合XXX公司和XX公司的过错原因和程度，XXX公司和XX公司应各自承担过错责任的50%为宜，XXX公司应当赔偿XX公司支出的改造费用3509716元的一半即1754858元。租赁合同是诺成双务有偿合同。XXX公司虽未进场，但从签订租赁合同后，XXX公司占用并使用XX公司房屋的权利就已经开始，XX公司根据XXX公司的要求进行房屋改造，房屋已经在XXX公司的管控之下，XX公司不能再另行取得房屋出租的收益造成了租金损失，双方虽约定了交付使用后有8个月的免租期，但双方并未实际履行双方约定的15年租赁期，8个月免租附条件民事条款在条件不成就时依法不应成立；XX公司2012年4月12日要求XXX公司接收房屋至合同解除期间的租金损失，XXX公司应予酌情赔偿；结合XXX公司和XX公司的过错原因和程度，XXX公司应当赔偿XX公司6个月的租金损失2814049.44元的一半即1407024.72元为宜；减除XXX公司已预付的租金1407024.72元，XXX公司请求XX公司退还预付租金1407024.72元依法不予支持。XXX公司与XX公司签订的租赁合同约定租赁时间是15年，每月租金是469008.24元，XX公司至签订合同至今的租金损失已经超过1000万元；由于XXX公司在履行合同中存在过错并首先提出解除合同的履行，应承担过错责任；XX公司根据XXX公司的要求对房屋进行了改造，对房屋的另行出租有一定影响，根据合同的租期、租赁房屋是否易于再行租赁，承租人的过错承担，确定XXX公司应赔偿XX公司解除合同后6个月的租金损失2814049.44元为宜。对于XX公司诉称要求XXX公司赔偿易木睿策管理咨询公司签订招商代理合同书所支出的招商代理费787300元，因XX公司并没有充足的证据证明本案原、被告双方签订的租赁合同是易木睿策管理咨询公司进行招商推荐，对XX公司这部分诉讼请求依法不予支持。XX公司请求XXX公司支付商品房滞后销售贷款利息损失174562.5元，与本案没有直接关联，不能认定为本案的损失，对XX公司的该项诉请予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条的规定，判决：一、确认原告广西XXX百货有限公司与被告玉林市XX房地产开发有限公司2011年7月20日签订的《房地产租赁合同》于2012年10月6日解除；二、被告玉林市XX房地产开发有限公司退还履约保证金938016.48元给原告广西XXX百货有限公司；三、反诉被告广西XXX百货有限公司赔偿施工改造经济损失1754858元给反诉原告玉林市XX房地产开发有限公司；四、反诉被告广西XXX百货有限公司赔偿租金损失2814049.44元给反诉原告玉林市XX房地产开发有限公司；五、驳回原告广西XXX百货有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告玉林市XX房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉受理费33064元（原告已预交），由原告广西XXX百货有限公司负担23618元，被告玉林市XX房地产开发有限公司负担9446元；反诉受理费46827元（反诉原告已预交），由反诉原告玉林市XX房地产开发有限公司负担32630元，反诉被告广西XXX百货有限公司负担14197元。
上诉人XXX公司不服一审判决，上诉称：一、本案是XX公司违约，XXX公司不存在过错，《房地产租赁合同》已于2012年4月9日解除，一审法院认定合同于2012年10月6日解除与事实不符且适用法律错误，根据双方签订的《房地产租赁合同》的约定，XX公司的合同义务是将符合技术要求的租赁房产交付XXX公司，当然包括XX公司为使租赁房产达到合同约定的技术要求而对房产进行的设计及施工，合同中并无任何条款约定XXX公司有提交施工图的义务及时间，且XXX公司并非租赁房产建设方，并不知晓房产的具体施工条件，根本不可能具备提供施工图纸的技术条件，当然也无法提供施工图纸，提供施工图并非上诉人的合同义务，上诉人是否提供图纸，何时提供图纸均不构成违约，且根据XX公司提供的《建设工程施工合同》，其中约定工程完工时间为2011年12月25日，而租赁合同约定的租赁房屋交付时间为2012年1月1日，即使XX公司必须依据2011年9月19日图纸（该图纸也并非施工图）施工，也不影响XX公司按约定时间交房，因此，即使XXX公司在2011年9月19日提供了图纸，也与XX公司未按约定交房不存在任何因果关系；二、双方在签订合同时，XXX公司根本不可能详尽知晓租赁房产的合法改造方式，租赁房产是由XX公司建设的，作为专业的施工商，对5号扶梯位置是否可以按照图纸位置改造XX公司在签订合同前是应该可以预见的，因此，5号扶梯位置无法按照原图纸位置改造应由XX公司承担过错责任，一审法院认定无法改造属于不可抗力是错误的，XX公司未按合同约定时间及交房条件向XXX公司交付租赁房屋已构成根本违约，根据合同的约定，上诉人于2012年4月9日向XX公司送达了合同解除函，《房地产租赁合同》已于该日解除，XX公司应向XXX公司返还预付的租金1407024.72元；三、因XX公司存在违约，XXX公司不存在过错，XXX公司无需赔偿XX公司施工改造损失1754858元及租金损失2814049.44元，且XX公司主张的1754858元施工改造损失为其支出的租赁房屋改造费用，因租赁合同已解除，房屋的改造成果是由XX公司所有而非XXX公司所有，该项支出不属于XX公司的损失；另外，2814049.44元也并非XX公司的租金损失，因双方在合同中约定有免租期，即使合同正常履行，XX公司在交房之日起8个月内也并无租金收益，亦即无租金损失，且XXX公司已于2012年4月9日向XX公司解除了合同，XX公司非但不依法采取措施止损，反而于2012年4月12日发函要求XXX公司接收房屋，属于XX公司未履行止损义务而扩大的损失，XXX公司无需就该扩大的租金损失承担赔偿责任，且一审法院对租金赔偿数额的认定也是前后矛盾。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1351号民事判决第一、三、四、五项，改判：1、确认双方于2011年7月20日签订的《房地产租赁合同》于2012年4月9日解除；2、XX公司向XXX公司返还预付的租金1407024.72元；3、驳回XX公司要求XXX公司赔偿施工改造经济损失、租金损失、招商代理费以及商品房销售贷款利息损失的请求。
被上诉人XX公司答辩称：一、XXX公司承租的不是XX公司按原设计施工完成的租赁物，而是在此基础上再经过施工改造、使之符合XXX公司商场使用要求的租赁物，XXX公司依理依法都负有提供改造施工图纸的合同义务，虽然合同没有明确XXX公司提供施工图纸的具体时间，但XXX公司却在签订合同后拖延提供改造施工图纸长达61天，导致XX公司不能及时开工，且XXX公司履行合同义务不恰当，提供不正确的施工图纸，又对履行合同义务不恰当的行为拖延答复且拒绝改正，导致XX公司无法施工，直接导致租赁房屋的交付延误，XXX公司已构成严重违约，而双方对改造工期并没有约定，XXX公司提出技术改造的工程量巨大，应按照实际施工工期据实顺延，XX公司在本案中没有违约行为，租赁房屋不能按时交付的责任在XXX公司，其无权于2012年4月9日单方强行解除合同，一审法院根据双方当事人协商一致确认双方签订的《房地产租赁合同》于2012年10月6日解除是正确的；二、2012年4月12日，XX公司就已要求XXX公司接收租赁房屋，应视为XX公司已于当日将租赁房屋交付给了XXX公司，至2012年10月6日解除合同之日止，XX公司共损失了六个月的租金2814049.44元，租金的损失是由于XXX公司的违约行为造成的，本应由其全部承担赔偿责任，一审酌情判决其以预付的租金支付XX公司三个月租金已是偏向XXX公司，XXX公司要求XX公司返还预付租金1407024.72元应当予以驳回；三、XX公司为了按照XXX公司在承租时提出的改造要求并由XXX公司提供房产改造施工图纸对租赁房产进行施工改造，于2011年9月30日于邯郸市XX建筑安装工程有限公司签订了《建设施工合同》，并支付了改造工程款3509716元，而改造成果只适合XXX公司使用，对XX公司来说并不能够利用，需要重新清理或废弃重建，现因XXX公司的违约行为和过错，导致合同无法继续履行，而XX公司要找到完全合适的承租对象几乎不可能，租赁房屋至今仍未能出租而空置，因此，XX公司所支付的3509716元改造施工损失应当由XXX公司全部承担赔偿责任，一审法院只支持XX公司改造经济损失的一半错误，应当予以纠正，而一审判决XXX公司赔偿合同解除后六个月的租金损失2814049.44元已是非常偏向XXX公司。综上，上诉人XXX公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回XXX公司的全部上诉请求。
上诉人XX公司不服一审判决，上诉称：一、提供改造施工图纸是XXX公司应尽的合同义务，XXX公司不及时履行提供改造施工图纸的合同义务，并拖延数月逾期答复XX公司是否调整5号扶梯的位置，致使XX公司无法施工，直接导致租赁房屋的交付延误，XXX公司已构成严重违约，其向XX公司交付的履约保证金938016.48元具有定金性质，XX公司无需返还给XXX公司，而因XXX公司的违约行为导致合同无法履行给XX公司造成的损失，包括XX公司支出的招商代理费787300元、场地闲置租金损失以及商品房销售贷款利息损失也应由XXX公司承担；二、因XXX公司严重违约在先，XX公司具有先行抗辩权，有权相应顺延交付租赁房屋60天，XXX公司要求确认双方签订的房屋租赁合同于2012年4月9日解除无事实和法律依据，且XX公司自2012年4月12日始就多次明确向XXX公司提出交付租赁房产的请求，XX公司已按照合同的约定履行各项应尽义务，不存在任何过错；三、XX公司是按照XXX公司提供的施工图纸的要求，对租赁房产量身进行的施工改造，改造成果对XX公司来说一无用处，现因XXX公司的违约行为和过错，导致合同无法继续履行，XX公司所支付的3509716元改造施工损失应当由XXX公司全部承担赔偿责任。综上，请求：一、撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1351号民事判决第二项，改判XX公司不退还履约保证金938016.48元；二、撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1351号民事判决第三项，改判XXX公司赔偿XX公司全部装修改造经济损失3509716元；三、撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1351号民事判决第六项，判令XXX公司赔偿XX公司招商代理费787300元，商品房销售滞后的贷款利息损失174562.5元。
被上诉人XXX公司答辩称：一、提供施工图并非上诉人的合同义务，上诉人是否提供图纸，何时提供图纸均不构成违约，即使XXX公司在2011年9月19日提供了图纸，也与XX公司未按约定交房不存在任何因果关系；二、双方在签订合同时，XXX公司根本不可能详尽知晓租赁房产的合法改造方式，XX公司作为房产建设方，更应知晓5号扶梯位置的合理安置位置，即是否可以按照图纸位置改造XX公司在签订合同前是应该可以预见的，且XX公司是在XXX公司解除租赁合同后才要求向XXX公司交付租赁房产，XXX公司有权拒绝收房，XX公司无法按时履行交房义务的行为已构成根本违约，XX公司应退还XXX公司交付的履约保证金；三、XX公司主张其无违约行为，有权行使先履行抗辩权并主张顺延交房60天、要求XXX公司赔偿改造施工费用3509716元、招商代理费用、商品房销售滞后的贷款利息损失无事实和法律依据。综上，XX公司存在逾期交房的根本违约行为，XXX公司不存在违约行为，XX公司的上诉无事实和法律依据，请求二审法院驳回XX公司的全部上诉请求。
根据当事人的诉辩主张，本院归纳本案争议的焦点为：1、房地产租赁合同应认定为何时解除？2、合同双方在履行合同过程中是否有违约行为？是哪一方违约？导致合同被解除的责任应由谁承担？3、合同解除后对双方造成了什么损失？损失的责任应该如何承担？
双方当事人在二审举证期限内均未向法院提交新的证据。经本院组织勘验，合同附件4所确定的交房技术要求中除技术4外，其他技术要求已经达到交房条件。
经审理查明：一审判决查明事实除“…、建筑面积281188平方米、”“2011年9月19日，原告XXX公司由深圳总部员工谢宇通过QQ邮箱向被告XX公司提供了施工改造图纸，图纸中包括了天禾春城B区5号扶梯（一层上二层的5号扶梯）的位置确定标注。”有误外，其余事实属实，本院予以确认。
另查明：XX公司（甲方）与XXX公司（乙方）签订的《房地产租赁合同书》约定：甲方同意将玉林市白石桥路8号、建筑面积28118平方米（以现状施工图图示尺寸计算并经双方测量为准）、土地证编号玉国用（2009）第01000516号房产（简称“租赁房产”）出租给乙方使用，租赁房产之具体位置、使用范围以附件1所附规定红线图、房产平面图划定部分为准。甲方同意将租赁房产之配套设施包括广场、收货区、外墙广告位、招牌位置等无偿提供给乙方使用；乙方同意将租赁房产用于经营商场，乙方可自主确定及变更经营模式，有权将租赁房产分租，但分租面积超过乙方总租赁面积三分之一，要经甲方审核同意；租赁期限15年，自租赁房产移交之日且免租期满之日起计算，预计自2012年2月1日起至2026年12月31日止，其中，自租赁房产签订之日且租赁房产移交之日起8个月为免租期，但乙方实际使用产生的水费、电费由乙方承担；乙方经甲方同意可提前进入租赁房地产进行相关准备工作。甲方移交的租赁房产应符合附件4《租赁房产技术要求》，移交房产时，双方派代表在现场确认，并签署《房地产交付确认书》，乙方接房后允许甲方继续对部分工程及设备待穿插施工。如甲方未能按期交付符合上述要求的租赁房产，相应顺延计租日及合同期限。延迟交付90日以上，甲方有权解除本合同，甲方应双倍返还履约保证金；甲方保证租赁房产符合国土、规划、环保、卫生、消防、建设待法律法规及技术规范的强制要求。甲方应当于合同签订后向乙方提供租赁房产设计施工文件图纸、土建、一次消防验收合格意见书；按照本合同要求由一方发给另一方的书面通知或其他文件应以专人递交、挂号信件、邮政快递等形式发送到另一方法定地址；补充条款约定：甲方保证租赁房产的设计、施工完全符合技术标准，建筑物的主体工程保证能安全使用，提供由当地质监站出具的主体质量验收合格书，在本合同约定的租赁房产移交日，提交有资格的设计、施工、监理单位的联合验收文件。附件4《租赁房产技术要求》对承重、层高、室外招牌、外墙装饰、电梯、主供电系统、通信系统、新风口、供、排水系统、排油烟系统、散热系统、消防系统、房产验收等19个技术要求进行了约定。其中技术4电梯约定：电梯（按双方确认的图纸由甲方XX公司提供）（1）扶梯：提供上下扶手电梯共10台，平板梯1台，单梯踏步宽：1.2＿m（2）载货电梯：提供1台承重2吨，货梯桥箱尺寸为1.8米（w）＊2.5m（L）。”；技术12约定：消防系统甲方负责一次消防验收合格的批文，相关费用由甲方承担；技术19约定：房产验收租赁物通过土建、安装、消防验收，并取得主体竣工验收合格报告。环保已向有关部门申报验收。”双方确认了由设计单位深圳市粤鹏建筑设计有限公司制作的租赁房产（地下室、一、二层）平面图纸三张作为合同附件2，该三张图中标注了须由XX公司提供的电梯、扶梯的具体位置（包括存在争议的5号扶梯的位置）。其中说明部分明确：二层建筑面积8772平方；一楼有2部电梯上二楼，2部电梯下一楼，一楼提供商场收货通道与平台，负载2吨货梯一部（从负一楼至二楼，建筑面积8430平方；负一楼有5部电梯下，1部电梯上一楼，一部平梯上一楼，建筑面积10916平方。2011年9月19日，XXX公司因现场勘查时发现部分地面不平整，由深圳总部员工谢宇通过QQ邮箱向XX公司提供了三层租赁房产的平面示意图，标注要求对二楼一处区域原楼板打掉，降到与其他区域地板同高。一楼四处区域填充轻质材料，保证与其他区域在同一平面上。地下一层中间的扶梯（并非5号扶梯）和平板梯位置稍作变动。
还查明：天禾春城住宅小区房屋建筑由深圳市粤鹏建筑设计有限公司于2010年设计，在其制作的该小区地下一层、B区一、二层平面图中，均有电梯、扶梯设计，数量与双方当事人确认图纸标明的一样；2011年7月13日，施工单位邯郸市XX建筑安装工程有限公司（以下简称XX建筑公司）向XX公司提供了XXX改选工程清单，工程共16项。2011年9月21日，XX建筑公司向XX公司及天禾春城施工监理单位河北鸿泰工程咨询有限公司发出《关于天禾春城B区5号商业电梯变更位置的施工意见》，称其公司接到XX公司关于天禾春城B区5号商业电梯变更位置的通知后，经技术人员分析目前按原设计已施工完毕，如按变更后的位置改造，势必将现有的主次梁、板结构破坏掉，影响整体结构安全，且在破坏梁板结构前需做加固处理。要求XX公司与设计部门协商后交给相关结构变更施工图及加固处理方案，再安排施工；同月22日，监理单位河北鸿泰工程咨询有限公司致函XX公司，提出与施工单位相同意见；同月27日，设计单位深圳市粤鹏建筑设计有限公司向XX公司发出《关于玉林市关于天禾春城B区商业电梯位置调整的意见》，称经研究计算，此处设梯不符合建筑及结构设计规范要求，请另选位置。XX公司收函后，没有与XXX公司协商；2011年9月30日，XX公司与XX建筑公司签订《建设工程施工合同》，约定：工程名称天禾春城商住楼（地下室一层二层商业部分改造），工程内容及承包范围根据XXX2011年9月19日提供的地下室及一层二层图纸进行土建、电气改造，共16项，承包方式包工包料。包干总价3509716元（5号扶梯改造待重新出图后，按实际另行结算），付款方式签订合同后预付总价的20%，以后根据每月施工进度付款，工程完工后半月内付清所有工程款，工期自2011年9月25日开始，至2011年12月25日完成共计90天，合同还约定了其他条款。合同签订后，XX建筑公司依约完成了工程施工项目，XX公司亦支付了工程价款。百佳公款公司要求抬高或降低的楼板、地板已经改造完毕。除5号扶梯外，其他已经改造有电梯口或扶梯口，但均没有安装电梯或扶梯。
再查明：2011年10月16日、11月25日、12月15日，天禾春城住宅小区5#楼、6#楼、7#楼主体结构部分工程质量通过了施工单位、设计单位、监理单位及建设单位验收，质量符合要求；工程竣工后，玉林市公安局消防支队对天禾春城住宅小区5至7栋1、2层及地下一层B区、A区第一至第三防火分区建设工程进行了消防验收，2012年5月16日，该支队出具了建设工程消防验收意见书（玉公消验（2012）第28号），综合评定该工程消防验收合格。
本院认为：XXX公司与XX公司签订的《房地产租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，应认定为合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于双方当事人是否违约的问题。认定当事人是否违约，应当根据合同的约定进行确认。一、XXX公司是否存在违约行为的问题。首先，按照合同的约定，XXX公司的主要义务（责任）为支付履约保证金、按时交纳租金。签订合同后，XXX公司已经向XX公司预付租金1407024.72元及履约保证金938016.48元，履行了合同义务，没有违反合同约定，本院认定该公司没有违约行为；其次，在双方签订合同的协商过程中，已经就租赁房产的交房条件达成了一致意见，确定了19个技术要求，并没有约定XXX公司提供施工图等义务，因此，XXX公司是否提供施工图纸并不能作为其是否违约的认定依据。对如何使租赁房产达到交房条件、是否需要进行施工设计，完全属于XX公司的责任，由其自行作出决定。XXX公司通过其员工提供的图纸，仅是XXX公司对商场布局的说明，该份图纸除了XXX公司重新标注要求对地面五处因与其他地面高度不一致的地方抬高或降低，地下室上一楼中间的扶梯和平板梯位置稍有变动之外，与《房地产租赁合同书》中所附的三张房屋平面图图基本一致，不能认定为工程施工图纸。根据该图纸的要求，如果XX公司认为是新增加的交房条件，不能在合同期限内完成的，其可以与XXX公司协商延长交房时间。事实上，XXX公司提出图纸后，XX公司与XX建筑公司签订了《建设施工合同》，并在交房时间前完成了施工项目，并未影响XX公司按期交付房屋。XXX公司提供图纸与XX公司未能按约交房不存在因果关系。XX公司主张提供施工图纸为XXX公司应尽义务、XXX公司不及时履行义务致使租赁房产延期交付，XXX公司已构成违约没有事实依据，本院不予认定。一审判决认定XXX公司迟延提供施工图纸存在过错，应顺延交房时间没有依据，本院予以纠正；第三，本案租赁房屋技术要求的电梯在房屋建筑设计单位进行规划设计时已有设计要求，双方确认的租赁房产平面图纸亦为设计单位制作，作为建筑设计和建设单位，完全清楚房屋主体结构及是否能够安装电梯，因此，在双方协商确定电梯位置时，XX公司完全可以避免此类问题的产生，造成5号扶梯位置需要变更的责任在于XX公司。一审判决认定5号扶梯无法按照原图纸位置改造属于不能预见的客观法律事实没有事实依据，本院予以纠正。XX公司在接到建筑施工、监理、设计等单位的关于交付结构变更施工图及加固处理方案和另选位置的通知后，并没有将该问题及时告知XXX公司，并协商重新确定电梯位置，直至超过约定的交房期限后，才于2012年1月6日致函联系XXX公司，要求XXX公司确定5号扶梯的调整问题，此后双方对该电梯位置并未达成一致意见，导致无法进行5号扶梯位置改造，责任亦在于XX公司。由于合同未约定对于变更合同内容的请求的答复时间，XX公司的请求又是在合同约定履行期限之后，因此，XX公司上诉称XXX公司拖延数月逾期答复是否调整5号电梯位置，致使租赁房产无法按约定交付没有事实依据，本院亦不予认定；二、XX司是否存在违约行为的问题。根据合同的约定，XX公司应在2012年1月2日前交付符合双方约定技术要求的租赁房产。经查，至交房日时，未达到合同约定的为没有提供由当地质监站出具的主体质量验收合格书，不符合交房技术要求的有未安装电梯、未通过消防验收，责任均在于XX公司。因此，应认定XX公司逾期交房，属于违约行为，应依约承担违约责任。XX公司上诉称其不存在任何过错或违约行为，不应承担过错或违约责任，本院不予采纳。一审判决认定XX公司没有违约行为，没有事实依据，本院予以纠正。
关于《房地产租赁合同书》何时解除及合同解除后的责任问题。
由于XX公司未依约交付租赁房产，经XXX公司催告后仍未能在合同约定合理的期限内交房，根据《房地产租赁合同书》第六条6.3款“如甲方未能按期交付符合上述要求的租赁房产，延迟交付90日以上，乙方有权解除本合同，甲方应双倍返还履约保证金。”的约定，XX公司已超过90天未能交房，已构成根本违约，解除合同的条件已经成就，XXX公司有权解除合同，其根据合同约定去函通知XX公司解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，由于XX公司未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，本院对XXX公司要求确认双方于2011年7月20日签订的《房地产租赁合同》于2012年4月9日解除的请求予以支持。因XX公司从未交付租赁房产，XXX公司在履行合同过程中不存在过错，其上诉请求XX公司返还预付租金1407024.72元及履约保证金938016.48元合理合法，本院亦予以支持。一审判决XX公司退还履约保证金事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。但一审判决确认《房地产租赁合同书》于2012年10月6日解除、驳回XXX公司返还租金的诉讼请求没有事实依据，本院予以纠正；XX公司请求驳回XXX返还预付租金的请求没有依据，本院不予以支持。
关于XXX公司应否赔偿XX公司租金损失、装修改造经济损失、招商代理费、贷款利息损失的问题。
双方签订《房地产租赁合同书》的目的，XX公司在于交付房产，获取租金，XXX公司在于支付租金、使用房产、取得收益。如前所述，由于本院确认双方签订的合同已于2012年4月9日解除，XXX公司在合同履行过程中不存在过错，不能交付租赁房产的责任在于XX公司。XXX公司依约交纳了履约保证金及预付租金，却从未使用或占有过租赁房产，XX公司要求XXX公司赔偿租金损失无事实和法律依据，本院不予支持；交付符合条件的房产是XX公司的合同义务，其中包括房屋基础设施的完备、相关证照的办理以及对租赁房产的改造，均是XX公司的责任，而这些改造的投入可以通过合同的履行获得回报，但是因为XX公司在合同履行中构成了根本违约，导致合同解除，租赁房产至今未符合交付条件，改造工程也并未完成，改造部分的损失并非XXX公司造成的，应由XX公司自行承担。同时，5号扶梯的位置能否确定，决定着XX公司能否交付合格的房屋，如果不能确定，而双方当事人又不能达成新的交房技术要求，将决定XX公司的租赁房产的改造是否符合交房条件。因此，为避免损失，XX公司应在确定5号扶梯位置后再投资进行房屋施工改造，但是XX公司明知5号扶梯位置不符合建筑及结构设计规范要求的情况下，未与XXX公司协商确定新的位置，就与XX建筑公司签订合同，进行了施工改造，在施工项目完工、超过交房日期后才去函联系XXX公司，协商扶梯位置的确定。在XXX公司于2012年4月9日明通知解除合同后，却在不符合交付条件的情况下要求XXX公司接收租赁房产，对损失的造成有不可推卸的责任。现XX公司因未能如期交付租赁房产，导致合同无法继续履行，却以XXX公司违约为由，要求XXX公司承担赔偿责任，明显违背法律规定和公平的原则。XX公司主张该损失应由XXX公司承担，本院不予支持。一审判决由XXX公司赔偿XX公司的施工改造损失及租金损失没有事实和法律依据，本院予以纠正；XXX公司与XX公司签订的是房屋租赁合同，至于房屋是否由贷款进行建设而成、XX公司通过何种方式获得了与XXX公司签订租赁合同的机会并付出的招商费用，与租赁合同无关，属于其自行承担的业务成本。XX公司请求XXX公司赔偿商品房滞后销售贷款利息损失174562.50元招商代理费787300元，没有事实和法律依据，本院予以驳回。
综上所述，XXX公司的上诉请求符合法律规定，本院予以支持。XX公司的上诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回。《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1351号民事判决第二项；
二、变更玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1351号民事判决第一项为：确认广西XXX百货有限公司与玉林市XX房地产开发有限公司2011年7月20日签订的《房地产租赁合同》于2012年4月9日解除；
三、撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1351号民事判决第三、四、五、六项；
四、上诉人玉林市XX房地产开发有限公司返还预付租金1407024.72元给上诉人广西XXX百货有限公司；
五、驳回玉林市XX房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求。
本案一审本诉案件受理费33064元，反诉案件受理费46827元，二审案件受理费64270元（其中：上诉人玉林市XX房地产开发有限公司预交37000元，上诉人广西XXX百货有限公司预交27270元。）共计144164元，由上诉人玉林市XX房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 坚
审 判 员 邱汉荣
代理审判员 邹丽娟
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 梁伟成
附：有关法律法规
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。