温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第1685号
原告：吴小勤。
委托代理人：孙瑞森。
被告：温州世贸房地产开发有限公司。
法定代表人：陈永坤。
委托代理人：周光。
委托代理人：曾亮春。
原告吴小勤为与被告温州世贸房地产开发有限公司（以下简称世贸房开）商品房预售合同纠纷一案于2015年8月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序于同年11月3日公开开庭进行了审理。原告吴小勤及其委托代理人孙瑞森，被告世贸房开的委托代理人周光、曾亮春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴小勤诉称：被告系坐落温州市鹿城区解放南路改建区8#地块即“温州世贸中心大厦”开发商，原、被告于2008年3月11日签订《商品房买卖合同》二份，原告向被告购买商品房二处，即坐落温州世贸中心大厦××、××室，建筑面积分别为453.24㎡、26.39㎡，每平方米单价均为15792.5元，总房价7574557.075元（其中××室7157793元，××室416764元），交房期限：2010年12月31日前，双方在合同中对房屋交付的工程验收也明确作了以“该商品房经验收合格”为准的约定。另外还对与商品房买卖有关的即原告逾期付款、被告逾期交房的违约金的支付比例、计付期限及其他相关事项和权利义务均作了明确的约定。合同签订后，原告依约于2008年3月11日、3月25日分别支付了涉案商品房的购房款4804396元和2618670元合计7423066元（其中××室分二次付款7014637.38元?第一次付款为3月11日4395967元；第二次付款为3月25日2618670.38元；××室付款408429元），第二次即3月25日，因迟延几天付款，被告罚款原告16万元，原告的违约已做处理。经此，原告已全部完成了合同规定的付款义务。然而，被告在收取原告支付的房款后一直不予履行交房的义务，经原告及其他购房户向有关部门了解，终因被告违法和擅自改变涉案大厦增加建筑面积、原设计与布局即“未批先建少批多建”致使包括原告涉案商品房在内的整座大厦的建筑工程不能按期竣工验收，因此未能如期履约，逾期交房达四年之久，于2014年12月15日才通知交房。另外，经向温州市国土资源局、温州市城市管理与行政执法局、温州市城市建设档案馆等部门调阅涉案的大厦——温州世贸中心大厦存在严重的违法建设行为，被告在涉案大厦建设过程中未经任何报审和批准许可手续更无征得或告知过涉案大厦的任何购房业主包括原告，违反法律和合同的规定，擅自提高容积率、纯增加建筑面积41322.27平方米（2003年3月17日《温州市国有土地使用权出让合同书》规定建筑面积限于12.2818万平方米之内；2013年1月11日《国有土地使用权出让合同补充合同》净增加至16.414027万平方米）直接导致原告购置的涉案商品房土地面积拥有率大幅下降，即减少了18.6845平方米，按2013年1月11日《国有土地使用权出让合同补充合同》约定的政府补缴楼面地价款的每平方米3604.907元的规定，造成原告的国有土地使用权面积减少的损失高达581731.5元（1.4896295亿÷12.2818平方米=1212.875元×479.63平方米）。同时，由于被告延迟交房四年导致原告减少了土地使用权合法有效年限，按《商品房买卖合同》第一条第二款“……土地使用年限自2006年7月14日至2053年3月27日”之规定经换算原告购置的涉案商品房土地使用权使用年限为46年8个月，依原告总房价款7574557元分解每月使用费价值13525.99元，4年即48个月（46年8个月=560个月，7574557元÷560个月=13525.99元×48个月）等于649247.75元的损失。综上，被告的上述严重违法建筑行为导致不能依法按约履行《商品房买卖合同》约定义务，且已构成了严重违约。对此，原告曾通过律师函多次与被告协商，但被告均未理睬。故原告诉至法院，请求判令：1.被告按约支付逾期交房期间的违约金1717909.5元（违约金自2011年1月1日开始计算至2014年12月15日止，按已付房款的0.2‰／日计付）；2.被告赔偿原告因被告违法违约增加涉案大厦建筑面积导致原告对购置的涉案商品房土地使用权面积减少的损失581731.5元（1.4896295亿元÷12.2818万平方米=1212.875元×479.63平方米）；3.被告赔偿原告因被告延迟四年交房造成原告减少四年涉案商品房土地使用年限的损失649247.75元（757.4557075万元÷560个月=13525.99元×48个月）。
被告世贸房开辩称：1.被告未依合同约定时间交付房屋系因不能归责于被告的政府原因和建设中的技术问题导致，符合本案《商品房买卖合同》第八条第二款第二项的约定的可据实延期交付时间情况，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立。①本案被告开发的温州世贸中心大厦早于2008年9月结顶，2010年10月经综合验收合格，而征地红线中的马鞍池东路10号楼于2011年5月5日拆迁完毕并于同年10月17日才移交土地，导致桥梁驳坎、绿化建设延后；②受马鞍池10#楼迟延拆迁的影响，市政配套驳坎工程延迟至2013年12月1日验收合格才交付场地给被告施工，桥梁驳坎工程于2014年1月21日竣工验收备案；③早在2006年8月，世贸大厦裙楼广场项目在准备将排污总管接入w61时，发现该图纸上标明的“已建倒虹管”并不存在。2011年6月，经鹿城城管执法局（鹿城区市政公用管理处并入该局）核准同意被告将世贸中心大厦污水管接入马鞍池东路W1井。因水位过高，被告采用潜污泵抽排的方式进行临时排污。2012年11月21日，被告向市环境保护局提出环保竣工验收申请，该局以被告现有临时“排水方式不符合上述核准表审批要求的重力排水方式”不予准许。待马鞍池东路排污管网改建工程完工后，被告直至2014年8月24日才获得环保验收通过；2.世贸工程于2014年8月27日获得环保验收认可后，虽然在2014年12月15日实际交房，期间相隔三个半月，但因为被告停工的室外景观绿化工程在环保验收后才得以恢复施工。此三个半月应为上述免责事由的合理延续时间。尽管如此，被告还是可以将原告购房款的2%金额作为对其的补偿；3.因计算口径不同、深化设计原因调整、消防原因增加、公共事业需要、增加建筑面积导致土地出让金重新核算，上述行为已形成于原告购房之前，未侵害原告土地使用权，且原告要求计算提地使用权面积减少的损失无依据；4.延迟交房必然导致土地使用年限的相应减少，本案合同约定被告延迟交房违约责任，实际上已包括土地使用年限减少的违约责任，原告上述诉讼请求与其第一项诉讼请求重复。且房屋在土地使用年限届满后的使用，目前尚无法律法规规定，因此，原告计算土地使用年限的损失的方法缺乏法律依据；5.原告在2015年8月向法院提起诉讼，因此对2013年8月之前的诉讼请求显已超过二年诉讼时效。综上被告可以将原告购房款的2%金额作为对其的补偿，但对原告的其他诉讼请求，请法院查明事实予以驳回。
经本院审理查明：坐落于温州市鹿城区解放南路改建区8#地块“温州世贸中心大厦”由世贸房开开发建设。原告吴小勤（作为买受人）与被告世贸房开（作为出卖人）于2008年3月11日签订《商品房买卖合同》二份，约定由吴小勤购买世贸中心大厦××号、××室（房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）商品房（办公用房），建筑面积分别为453.24平方米、26.39平方米，单价均为15792.5元／平方米（毛坯房价格，包含了空调系统、智能化系统价格，单价为每平方米1475元，不包含房屋全装修价格），房款分别为7157793元、416764元，以上共计7574557元。合同第六条约定，买受人在签订合同时支付商品房总房款98%，交付使用前，房款结算并付清剩余房款。第八条约定，出卖人应当在2010年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如建设过程中，因技术等问题，致使不能按时交付的，由县级以上建设行政主管部门出具证明。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则（1）。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二点一的违约金。合同签订后，原告吴小勤依约支付了7423066.38元，其中××室房屋支付了7014637.38元，××室房屋支付了408429元，占购房款98%，被告亦开具了收款收据。后被告未在合同约定的交房期限履行交房义务，直至2014年12月发出《交房通知书》，通知其于12月15日交房，后涉案房屋已经交付原告使用。原告曾要求与被告协商逾期交房等违约事宜，被告未予理会，故原告诉至本院。
另查明：温州世贸中心大厦于2001年立项。2003年3月17日，温州市国土资源局与被告世贸房开签订《温州市国有土地使用权出让合同》（温土资合（2003）39号）一份，约定由被告世贸房开取得解放南路改建区8#地块的土地使用权，出让面积为19005平方米，总建筑面积不超过122818平方米（不含地下室）。3月28日，温州市规划局核发《建设用地规划许可证》。2003年4月8日，原浙江省发展计划委员会作出《关于温州世界贸易中心大厦初步设计的批复》（浙计设计（2003）74号），载明“温州世贸中心大厦。用地面积19005.48平方米。建筑面积174631平方米（含地下部分34128平方米）。原则同意设计的总平面布置，但应进一步完善设计”。5月20日，原温州市发展计划委员会发出《关于中外合资温州世贸房地产开发有限公司建设世贸中心大厦项目利用外资基建计划的通知》（温计外（2003）274号），载明“该项目占地面积19005平方米，总建筑面积140503平方米（不含避难层面积7316平方米）。地下室面积34128平方米。”2003年9月16日，温州市规划局原则同意该建筑施工图指标，并经市国土资源局批准补缴超面积土地款，原扩初设计时，幕墙未定位等原因，面积只计算至主体结构边。2003年9月19日，市规划局核发《建设工程规划许可证》，载明“地上建筑面积140503平方米”。被告世贸房开分别于2003年9月30日、2004年4月6日、4月30日取得世贸中心大厦桩基工程、±0.00以下（不包括打桩工程）及连廊工程、±0.00以上《施工许可证》并开始施工建设。2004年4月20日，被告世贸房开公司取得该地块《商品房预售证》。2005年10月，经被告世贸房开公司委托，同济大学科技开发有限公司出具一份《世贸中心大厦表面风荷载风洞试验研究》，世贸中心大厦玻璃幕墙定位。2005年12月27日，世贸中心大厦（±0.00以上）施工图设计文件经温州市建设局审查合格并已备案。2006年4月17日，温州市公安局消防支队出具《关于同意温州世贸中心解放南路8号地块工程消防设计的审核意见》，认为由上海建筑设计研究院有限公司设计的施工图及修改图基本符合规范要求，同意按图施工。上述施工图纸未经规划备案。2006年7月14日，温州市国土资源局核发了该地块《国有土地使用权证》，载明土地出让面积19005平方米（其中净出让面积14470平方米、道路负担4535平方米），总建筑面积不超过122818平方米（不含地下室），土地用途为商办综合用地，出让年限50年（自出让人提供土地之日起算），出让地价16580.92万元（含市政配套费），地上建设规划≤122818平方米（其中商场不分割转让）、地下室23294平方米，代建公建配套700平方米（包括物业用房）、地下机动车位70位及全部非机动车库、地上机动车位1000平方米。2008年9月，世贸中心大厦主体结顶，并于2010年10月组织竣工预验收。2011年7月，世贸房开与浙江亚厦景观园林工程有限公司（以下简称亚厦园林公司）签订《施工承包合同》一份，约定由亚厦园林公司对温州世贸洲际酒店项目·室外景观工程进行施工，工期为285个日历天。2013年1月9日，世贸中心大厦通过人防工程专项验收。2014年3月12日，温州市信达测绘有限公司出具《房屋建筑面积测绘成果书》，载明世贸中心大厦××室建筑面积463.96平方米、××室建筑面积26.80平方米。2014年8月27日，世贸中心大厦通过环保验收。同年10月14日，世贸中心大厦竣工验收合格，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于11月14日在《竣工验收备案表》上签署合格意见，并于11月25日提交温州市住房和城乡建设委员会备案登记，该委于11月26日同意备案。
关于8#地块连廊建筑面积的计算。2002年12月17日，温州市规划局核发《建设工程规划许可证》，载明“9#地块建筑面积37134平方米，其中8#地块2502平方米”。2012年4月20日，温州市勘察测绘研究院出具一份《计入容积率建筑面积测绘报告单》，载明“实测后地上面积汇总158021.94平方米，另避难层面积8192.78平方米；地下面积汇总37446.20平方米，实测总建筑面积203660.92平方米”。10月22日，该院重新出具一份《计入容积率建筑面积测绘报告单》，载明“实测后地上面积汇总160876.68平方米（包括8#地块连廊面积2854.74平方米），另避难层面积8192.78平方米；地下面积汇总37446.20平方米，实测总建筑面积206515.66平方米”。
由于世贸房开公司在建设过程中存在未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，温州市城市管理与行政执法局（以下简称行政执法局）2012年10月12日作出《行政处罚决定书》（温城法处字（2011）第105-008号），载明“该项目第一层增加中空等建筑面积减少，第五十三层与五十四层避难层对调，大厦玻璃幕墙按照市住建委备案的施工图建设导致造型改变，属尚可采取改正措施消除对规划实施的影响，不予行政处罚；该项目增加第六十五层夹层违法建设面积为975.817平方米，第五十二层违法超高建设面积1829平方米，第六十七层违法超高建设面积830平方米，地上建筑工程建筑面积超建17518.94平方米，避难层面积超建876.78平方米，避难层中设备空间3263.59平方米，世贸中心大厦和广场地下室在非机动车库整改完成后超建面积1690.66平方米，责令五日内恢复地下室非机动车库面积，十五日内补办规划许可手续，并处罚款2158783元”。
经市政府会议纪要决定，世贸房开与温州市国土资源局于2013年1月11日签订了一份《补充合同》（温土资合（2003）39号补），双方约定将该合同项下国有建设用地使用权建设规模进行调整，其中地上建筑面积≤164140.27平方米，受让人应补缴国有建设用地使用权因用地超范围和建设规划超建造成的地价差148962950元，受让人应在解放南路改建区9#地块竣工验收完成并取得房产证之日起三个月内（以房产证颁发之日起计），缴纳43550575元，受让人应在解放南路改建区9#地块竣工验收完成并取得房产证之日起一年内，全额缴清剩余应补缴地价款105412375元。后世贸房开于6月6日缴纳了第一期地价款43550575元，第二期地价款至今未缴纳。2013年12月12日，温州市规划局补发了《建设工程规划许可证》，载明建设规模164140.27平方米，另地下室面积37446.2平方米。同日，温州市规划局核发《建设工程规划核实确认书》，确认建设规模为170438.18平方米，另地下室面积为33961.15平方米。《建设工程类规划核实附表》上载明“原许可建筑面积164140.27平方米，经核实为164140.27平方米；原许可容积率7.04，经核实为8.636；原许可建筑高度323.3米，经核实为332.931米；地上工程建筑面积164140.27平方米，规划核实房屋面积为170438.18平方米。”
关于马鞍池路10#楼拆迁工作。马鞍池路10#楼位于涉案工程征地红线范围内。该地块拆迁立项于2004年立项并批复，因安置房源落实问题，一直未进行动迁。原温州市旧城改建指挥部（以下简称市旧城改建指挥部）于2006年6月14日出具《关于马鞍池路10#楼拆迁时间的承诺》，载明“计划于2007年底前拆除马鞍池路10#楼”。2007年7月13日，温州市人民政府专题会议纪要（（2007）75号）第三条载明，因城市规划建设需要，马鞍池东路10#楼已纳入城市拆迁范围，由市国土资源局负责公告收回该地块，该用地范围内的房屋纳入大南街区拆迁，由市旧城改建指挥部负责实施，拆迁安置费用纳入大南街区统筹。同年9月30日，市旧城改建指挥部取得马鞍池东路10#楼《房屋拆迁许可证》，并于2007年12月28日开始动迁，后因与部分拆迁户就拆迁安置政策无法达成一致意见，一直未完成拆迁工作，直至2011年5月，马鞍池路10#楼拆迁完毕。同年10月17日，温州市工务局旧城改建办公室（原旧城改建指挥部并入该机构）才将10#楼地块移交给被告世贸房开。
关于驳坎南线工程。2007年7月13日，温州市人民政府专题会议纪要（（2007）75号）第一条第2点载明，“蝉河世贸中心段驳坎和景观平台建设由市旧城改建指挥部负责实施，7月中旬进场，工程南、北两段分期实施；为确保蝉河整治工程和世贸中心施工的顺利进行，由温州世贸中心有限公司负责于7月15日前将公司的食堂、售楼处和办公楼（位于河道北段）先行搬迁，北段河岸驳坎工程完成后转入南段驳坎施工。市旧城改建指挥部实施河岸驳坎工程时要加强工作衔接，注意穿插进行，保证在11月底前完成整个工程。”2011年9月，台州市环宇市政工程有限公司（以下简称台州环宇公司）承包坐落于温州市鹿城区解放南路中心商贸区卖麻桥北侧驳坎南线（0K＋545.11至0K＋612.31）工程（重），合同工期150天。该工程于2011年10月4日开工，2012年1月3日完工，后因监理单位对台背回填材料提出异议，同年5月18日，五方主体对驳坎台背回填进行分析后建议加固，台州环宇公司于同年9月对驳坎台背注浆加固进行施工，同年10月建设单位联合五方主体对该工程组织验收，并于10月17日在工程质量竣工验收记录表上盖章确认。2013年11月11日，温州市名城建设开发有限公司就该工程召开竣工验收会议，同意通过验收，评定为合格。后名城集团于同年12月1日在竣工验
收记录上盖章确认。
关于排污管网工程。2011年6月，被告世贸房开提交《城市排水入网接管核准表》一份，同年6月21日经区行政执法局核准，该工程室外已实施雨污分流，雨水就近排入河道，污水接入马鞍池东路污水管，接入点为W1（见附图）。施工过程中，由于水位过高等原因致使W1污水井未投入使用，世贸房开将其排污管道与W1接口封闭，并通过水泵等临时排水措施排放污水。2012年11月21日，世贸房开曾向市环保局提出环保竣工验收申请，因其临时排水方式不符合“重力排水”要求，故未验收通过。2012年10月，温州市排水有限公司负责马鞍池东路污水管改建工程，第一阶段施工日期为10月15日起至12月20日止，第二阶段施工日期为2013年3月3日起至6月25日止。后该工程于次年8月投入使用（尚未通过竣工验收），世贸房开将世贸大厦排污管重新接入改建后的市政排污总管，并于同年8月27日通过环保竣工验收。
以上事实有原、被告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划核实确认书》及附表、《建设工程竣工（预）验收意见表》、媒体报道、律师函及邮政详单、《通知函》及邮寄详单、《关于温州世界贸易中心大厦初步设计的批复》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《单位工程质量竣工验收记录》、《竣工验收备案证明》、《土地出让合同》、《温州市征用土地勘测定界图》、《土地使用权证》、《关于马鞍池路10#楼拆迁时间的承诺》、《拆迁许可证》、媒体报道、《地块交接单》、（2007）75号《专题会议
纪要》、《关于做好招商引资后续工作改善投资环境的答复函》、批示、《建设工程施工合同》、管线施工图、《城市排水入网接管核准表》、《情况说明》、《关于温州世贸中心排水入网接管核准的说明》、《关于温州世贸中心大厦环保验收中污水排放情况说明》、《建设项目阶段性竣工环境保护验收申请登记卡》、《解放南路中心商贸区驳坎南线工程竣工报告》、《交房通知书》及邮寄详单、《室外景观工程施工承包合同》、《解放南路中心商贸区驳坎南线工程竣工验收报告》及附件、《人防工程专项验收意见书》、解除通知书及邮寄详单，本院调取的《房屋分户（套）面积明细表》、《建设工程建筑面积测绘报告单》、《关于转呈报特福隆房开与世贸房开公司报告并建议同步批复温土资（2012）223号文的请示》及批示、《国有土地使用权出让合同补充合同》（温土资合（2003）39号补）、缴款通知书及缴款凭证、《关于要求尽快缴纳地价款的函》（温土资函（2014）18号）、《行政处罚决定书》（温城法处字（2011）第105-008号）、《计入容积率建筑面积测绘报告单》以及双方当事人的庭审陈述等予以证实。
本院认为，原、被告于2008年2月22日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方当事人应依约全面履行合同义务。现原、被告双方争议焦点主要在于：一、被告是否存在逾期交房的行为及违约责任确定问题；二、原告主张因被告违法增加建筑面积导致其土地使用权面积减损的违约责任有无法律依据；三、原告主张因被告逾期交房行为导致其土地使用年限减损的违约责任有无法律依据。
针对第一项争议焦点，经本院组织，原、被告在自愿、平等的基础上已就逾期交房违约金达成一致调解协议，本院已于2016年1月14日制作《民事调解书》，双方当事人亦已签收确认。
针对第二项争议焦点，由于涉案工程规划许可地上建筑面积140503平方米，实测面积158021.94平方米，超建17518.94平方米，涉案工程建筑面积增加导致涉案房屋的土地使用权面积减少，但因涉案房屋至今未办理国有土地使用权属证书，无法明确涉案房屋实际减少的土地使用权面积，且涉案房屋享有的国有土地使用权面积系概念上的分摊，与独幢房屋占地面积不同，原告主张的计算方式，依据不足，本院不予支持。
针对第三项争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。被告世贸房开公司的逾期交房行为导致原告使用涉案土地使用权年限减少，鉴于建设用地使用权期间届满后如何处理，尚无明确的法律规定，且原告主张的损害后果目前尚无法确定，故原告要求被告承担因土地使用权年限减少导致损失的违约责任，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
驳回原告吴小勤的诉讼请求。
本判决涉及的案件受理费19412元，减半收取9706元，由原告吴小勤负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 孙晓琳
二〇一六年一月十九日
书记员 周泱鸯
附本判决引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。