浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2263号
上诉人（原审被告）：吴秋红。
被上诉人（原审原告）：卢雅丁。
委托代理人：项锦程，系卢雅丁丈夫。
原审被告：潘丽梅。
上诉人吴秋红因与被上诉人卢雅丁及原审被告潘丽梅房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第895号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年7月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2014年3月7日，卢雅丁就其所有的位于下城区颜三路5号×单元×室的住房（建筑面积66.96平方米），在杭州我爱我家房地产经纪有限公司见证下，与吴秋红签订《杭州市房屋租赁合同》，合同约定：租赁期自2014年3月10日至2016年3月9日，每月租金2000元，租房保证金2000元；押壹季付，第一期付款于当日打款打入房东卡中6000元，第二次付款提前15天支付，以此类推；租赁期内，使用的水、电、煤气、电话、物业费等，由吴秋红负担并按时缴纳；吴秋红有拖欠租金累计一个月以上的，卢雅丁有权终止合同收回房屋；吴秋红未经卢雅丁同意中途退租，应向卢雅丁支付一个月租金作为违约金。2014年3月11日，卢雅丁收到7200元；2014年6月27日，卢雅丁收到6000元。因拖欠水电费，卢雅丁向相关单位支付218元；2014年10月25日，卢雅丁收回租赁房屋，11月卢雅丁将房屋出租他人。
卢雅丁于2015年5月8日向法院提起诉讼，请求判令：吴秋红、潘丽梅支付卢雅丁拖欠的房屋租金3419元、提前中止合同违约金2000元、水电费218元、卫生费80元、损坏门和门锁的修理费200元，扣除实际交付的押金1200元，合计还需支付4717元；本案诉讼费由吴秋红、潘丽梅承担。
原审法院认为，卢雅丁与吴秋红签订的《杭州市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均应按约履行。吴秋红第三期租金未按时交纳，并拖欠水电费，也不与卢雅丁办理租赁房屋退租交接手续，仅将钥匙交予他人离开。因此，卢雅丁主张吴秋红支付拖欠的租金、水电费并承担违约金2000元的请求，予以支持。卢雅丁主张潘丽梅与吴秋红共同承担合同义务，因潘丽梅并未在租赁合同上签字，卢雅丁也无证据证明潘丽梅系实际承租人，该请求，不予支持。卢雅丁主张卫生费80元、修理费200元，因卢雅丁未举证证明上述费用支出，不予支持。由于卢雅丁于2014年10月25日收回房屋，吴秋红应支付拖欠的租金为2800元、水电费为218元，上述费用扣除实际交付的押金1200元，吴秋红应向卢雅丁支付1818元。吴秋红、潘丽梅经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃诉讼权利的行为，因此产生的不利后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、吴秋红于判决生效之日起十日内向卢雅丁支付租金、水电费3018元；二、吴秋红于判决生效之日起十日内向卢雅丁支付违约金2000元；上述款项扣除押金1200元，吴秋红应向卢雅丁支付3818元。三、驳回卢雅丁其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由吴秋红负担。
宣判后，吴秋红不服，向本院提出上诉称：一审中由于吴秋红的取证难，未能及时提交证据以至法院对责任划分不正确，从而导致了错误的判决，经过艰难取证后，重新提交证据，请求改判。本案的事定是吴秋红与卢雅丁于2014年3月7日通过中介签约房屋租赁合同，租金为月租为2000元，三月一付，押金2000元，起租日为2014年3月10日，并于2014年3月7日晚上在中介人的陪同下至颜三路5号l单元×室做交接时发现油烟机与马桶均已不能使用，由中介人与卢雅丁口?头约定在第一期房租中扣下800元作为换油烟机及马桶之费用，入住后发现其门锁由于是出租房而频繁换锁，导致门框木头破损，根本无法有效固定门锁，其间多次催其修门都不与行动，在付第二期房租时也提及修门一事，卢雅丁还是一拖再拖，最终导致小偷得以轻易入室盗窃，在此情况下不得已于2014年9月24日搬离，搬离时将钥匙交给门卫（因整幢楼里只要有空房都会叫他给介绍看房）门卫上打电话给卢雅丁，卢雅丁也马上过去拿了钥匙，有门卫的视频录音为证。卢雅丁说是2014年10月25日自行到住房处查看，才从门卫处拿到钥匙纯属虚构，扭曲事实，以达到敲诈勒索之目的，押金2000元说是1200元，热水器被偷也是其为谋取不正当之利益，而故意扭曲事实之行为，以上均为事实，请求撤销原判，依法改判并由卢雅丁承担诉讼费。
被上诉人卢雅丁辩称：1、关于油烟机与马桶问题：吴秋红所说的交房时均已经损坏是不存在的，交房时是没有油烟机的，原来的油烟机早已经坏掉，被上任房客拆掉了，这次的租房就不包括油烟机，合同中也是没有的；上任房客走时马桶就是好好的，根本没有坏，所以不存在吴秋红所说的从住房押金中扣除800元作为更换油烟机和马桶的费用。2、关于门锁问题：上任房客搬离时门和锁是好的，这次的交接不存在木门已经损坏，如果损坏交接时就会修理好，如果门是坏的，她接收干什么？她能接收就说明门是好的，并且最后潘丽梅搬走时防盗门还是好的，不存在安全问题，即使木门是坏的，只要防盗门是好的也不存在安全问题，再说她东西被盗没有与我说过，连对门邻居和门卫都不知道有这事，也没有报警，完全是假话。3、关于我拿房门钥匙的时间问题：第一，我交给吴秋红有三套钥匙，潘丽梅搬走时交给门卫一套钥匙，至今还有二套钥匙在吴秋红手上，吴秋红没有向我房东提出退租也没有将钥匙交还房东，根本不能算已退租，如果我至今没有另行出租，房租还是可以向她结算的，所以这个租期应该算到我另行出租时为止；第二，潘丽梅逃走后把其中一把钥匙交给了门卫，门卫当时是告诉了我，我也与门卫一起看了房，当时觉得非常气，我不承认潘丽梅退租，打电话给潘丽梅，告诉过她房租还是要向她结算的，我当时没有接收钥匙，过了一个多月冷静下来了，觉得这样耗着也拿不到钱，对这种小人，即使打官司，官司肯定会赢，觉得赢了也是拿不到钱，没有办法过了一个多月才去拿了钥匙，再次出租。4、关于热水器问题：现在房中的热水器是老早之前的房客留下来的，是早已经坏掉的东西，以前这个地方地段不好，房价租不高，我是拆掉热水器出租的，房客自己配备的热水器，因为是旧热水器原房客走时没有带走，到前任房客时已经不能用了，吴秋红搬来时协议时间长又租金比以前的高，我配备了我的热水器，潘丽梅走后我看房时没有了热水器，现在在房中的热水器不是我的热水器，并且她还带走了我的热水龙头。吴秋红的上诉理由不能成立，请求维持原判。
原审被告潘丽梅同意吴秋红的意见。
原审被告潘丽梅在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人吴秋红向本院提交了1、房屋租赁合同，欲证明押金为2000元；2、热水器照片；欲证明热水器还在颜三路5号1—401；3、门卫视频录音；欲证明2014年9月24日房东拿到钥匙，及热水器仍在其房屋内；4、汇款凭证，欲证明房租交到2014年9月10日。被上诉人卢雅丁向本院提交了1、门卫视频，欲证明卢雅丁是2014年10月25日拿到钥匙；门在交给吴秋红的时候是好的，其离开的时候坏了；吴秋红离开时热水器没有了；2、修理费凭据，欲证明门确实坏了，我找人修理了；3、住房协议复印件以及电话录音，欲证明房屋交付给吴秋红时，木门和抽水马桶都是好的，油烟机本来就是没有的，在的热水器和油烟机本来就是坏的；4、交费凭据复印件，欲证明我帮吴秋红缴纳卫生费。经质证，对上诉人吴秋红提交的证据，原审被告潘丽梅无异议；被上诉人卢雅丁认为证据1真实性无异议，但关于押金，只收到了1200元，并不是2000元，至于吴秋红说800元是抵了修理费，但很多东西我是不配的，修理费是吴秋红自己的事；证据2，确实有热水器在租赁房屋内，这是前任房客留下的，是坏的，并不是我配的那个热水器；证据3，吴秋红的视频是偷拍的，不合法。并且吴秋红对录音进行了剪辑，并不完整；证据4，无异议。对被上诉人卢雅丁向提交的证据，上诉人吴秋红认为证据2，吴秋红租卢雅丁的房屋，门就应由卢雅丁修理好，这是其的义务；其他证据均与本案没有关联性。关于卢雅丁刚才所说的押金，确实是2000元，其中800元是经卢雅丁的同意抵扣的。作为马桶和油烟机的修理费，本来应是卢雅丁去买，由我们自己去处理，从押金中扣800元，这是卢雅丁同意的。原审被告潘丽梅同意吴秋红的意见。本院认为对于吴秋红提交的证据1，合同确约定押金为2000元，但吴秋红实际交付的押金为1200元，吴秋红虽认为800元是卢雅丁同意抵扣的，但未提交证据证明，故尚不能证明押金交付为2000元。证据2，与本案的处理无关联性，不予采纳。证据3，该视频录音可证实吴秋红将钥匙交给门卫，但并不能证明卢雅丁在2014年9月24日拿到钥匙。证据4，卢雅丁无异议，本院予以采纳。对卢雅丁提交的证据1，该视频录音可证明卢雅丁在2014年10月25日从门卫处拿到钥匙。证据2、3、4，与本案无关联性，不予采纳。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，卢雅丁与吴秋红签订的《杭州市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反国家的法律法规，应属有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按约履行。然吴秋红在租赁卢雅丁的房屋后，在未能按时交纳第三期租金，且拖欠水电费，以及未征得卢雅丁同意的情况下，即擅自解除合同，也未与卢雅丁办理房屋退租交接手续，仅将钥匙交予他人离开，显已构成违约。在解除合同后，租金应计算到房屋交付时止，吴秋红虽在2014年9月24日将钥匙交给门卫，但并不是交付给卢雅丁，卢雅丁亦没有委托门卫收取钥匙，因此，吴秋红提交的证据不足以证明2014年9月24日已将房屋交予卢雅丁，而卢雅丁在2014年10月25日从门卫处拿到钥匙且同意解除合同。故原审法院对吴秋红应向卢雅丁支付的租金计算至2014年10月25日并无不妥。且系吴秋红违约，由吴秋红向卢雅丁支付违约金2000元亦并无不当。综上，吴秋红的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由吴秋红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 赵瑞玲
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 项 琳