广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）粤高法民一终字第66号
上诉人（一审原告）：钟嘉伟。
委托代理人：孙继刚，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：柳嘉利，广东法制盛邦律师事务所律师助理。
被上诉人（一审被告）：广州市平大有限公司。
法定代表人：邓齐福，该公司董事长。
委托代理人：张媛，广东润平律师事务所律师。
委托代理人：李卫东，广东润平律师事务所律师。
一审第三人：广州市景丰房地产开发有限公司。
法定代表人：钟敏，总经理。
委托代理人：黄卫东，该公司职员。
上诉人钟嘉伟因与被上诉人广州市平大有限公司（以下简称平大公司）、一审第三人广州市景丰房地产开发有限公司（以下简称景丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院（2011）穗中法民五初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。上诉人钟嘉伟的委托代理人孙继刚，被上诉人平大公司的委托代理人张媛、李卫东，一审第三人景丰公司的委托代理人黄卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人在一审的意见
2011年10月20日，钟嘉伟向一审法院提起诉讼，请求：1、停止执行广州市海珠区宝业路骏园东街41号商铺、骏园西街36号商铺（下称涉案物业或称涉案两物业），并解除对该物业的查封；2、判令平大公司及景丰公司协助钟嘉伟办理涉案物业的过户手续。主要理由：钟嘉伟与景丰公司于2008年1月5日签订《商品房买卖合同》两份，约定：钟嘉伟分别以人民币164748.1元、60661.7元购买涉案两物业；景丰公司应于2008年2月5日前将涉案物业交付钟嘉伟使用，并于物业交付使用后90日内办理权属登记。合同订立后，钟嘉伟向景丰公司支付了全部购房款，景丰公司将涉案物业交付钟嘉伟，后钟嘉伟将房屋租赁给广州市神画室内设计有限公司（以下简称神画公司）使用。期间，钟嘉伟多次向景丰公司要求办理房产证，然而，景丰公司因为物业维修基金问题至今未能为钟嘉伟办理房屋产权过户手续，现涉案物业被平大公司查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，钟嘉伟向法院提出执行异议，要求解除对涉案物业的查封。经过执行听证，钟嘉伟于2011年9月30日收到（2009）穗中法执字第319号裁定，认为钟嘉伟异议不符合上述司法解释的规定，理由是：一、房屋买卖合同并非房管部门核准的预售格式合同；二、不存在过户障碍，无证据证明钟嘉伟进行了相关权利主张，不能认定钟嘉伟对未办理过户登记手续没有过错；三、不能仅以发票认定钟嘉伟已足额支付房款。钟嘉伟认为，钟嘉伟与景丰公司签订的房屋买卖合同是房管部门核准的预售格式合同，钟嘉伟也多次要求景丰公司办理房产证，但由于景丰公司没有缴纳物业维修基金，房管部门未能办理过户登记手续，故钟嘉伟对于未办理过户登记手续不存在过错，钟嘉伟2008年以现金方式支付给景丰公司购房款，景丰公司开出收据，直到2009年景丰公司开出发票，钟嘉伟以收据换发票，故购房发票能证明钟嘉伟支付购房款的事实，由于钟嘉伟并非转账支付，所以不存在其他支付凭证的问题。本案之前的董建成、董建强执行异议属于同楼盘同类型案件，广州市中级人民法院（2009）穗中法执字第319-1号执行裁定已裁定予以解封。综上，根据相关法律规定提起执行异议之诉。
平大公司一审答辩称：（一）景丰公司与钟嘉伟之间签订的《商品房买卖合同》并未办理预告登记，依法不具有物权效力，不产生对抗第三人的效力。钟嘉伟仅与景丰公司签署《商品房买卖合同》，没有办理涉案房产的产权登记手续，钟嘉伟并非涉案房产的产权人，无权提出执行异议程序。根据广州市房管局网站显示，景丰公司内销房屋共279套，其契约号自2003011439起至2003011638止，自2004020114起至2004020192止。涉案商品房买卖合同契约号20080105001及20080105002为景丰公司自编号的合同，不在房管局预售监管认可的房产之内，显然不是房管局提供监管并认可的标准合同，双方为何签订房管局分配的预售合同号之外的合同，钟嘉伟缺乏合理解释，有理由怀疑这些合同是为逃避债务对抗执行而匆忙倒签的。（二）根据国家房屋限购政策和广州市国土资源和房屋管理局（以下简称广州市房管局）的相关规定，钟嘉伟无权同时购买涉案两套房产，其签订的合同不能引起物权变动的后果。现有的证据，既不能证明钟嘉伟满足在广州市购房的主体条件；也不能证明其在辖区范围内没有其他房产。所以，钟嘉伟不是适格的交易买方，其无论过去、现在或将来，都不能期待两套涉案物业的物权会确权至钟嘉伟名下。既然涉案物业的物权不会确权至钟嘉伟名下，其对涉案物业就不存在期待利益，所以法院的查封根本没有侵害到钟嘉伟的合法权益，其请求应予驳回。（三）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，首先，关于购房款是否已经支付的问题，因涉案商铺未经预告登记，不发生物权效力，故钟嘉伟与景丰公司因债权合同引起的款项纠纷与本案无关，不得对抗第三人，本案民事诉讼作为执行程序的派生诉讼，在钟嘉伟未在执行程序审查中出示的证据，本案应从严审查，对其是否全额付款的事实，不应轻率予以确认；其次，钟嘉伟未提供就其实际占有涉案两套房产的任何证据；再次，关于未能登记的过错问题，钟嘉伟自称其不存在过错，所以要求解封涉案车位，根据“谁主张，谁举证”的举证规则，其应当对其不存在过错承担举证责任。钟嘉伟没有证据证明已付清维修基金，对无法办证不存在过错，且根据《房地产登记簿查册表》，涉案楼盘已有小业主办理产权过户，因此钟嘉伟未能举证证明其无过错的情况下，应视为其举证不能。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第一款的规定，对涉案房产不予解封，应当继续执行。
一审第三人景丰公司述称：（一）关于有无办理预售登记的问题，董建成、董建强、罗东武和钟嘉伟等人购房时均为现楼，故没有办理预售登记，在2005年7月3日江南骏园办理大确权后就无须办理预售登记。涉案小区的业主有些有办预售登记，有些没有办理预售登记，即在预售阶段购买的就有办理预售登记，而在2005年7月3日后则无须再办理预售登记。（二）关于物业维修基金的问题，购房人和景丰公司均未缴纳物业维修基金，因为购房人（包括本案钟嘉伟在内）不愿意交纳，故房管部门以未缴纳物业维修基金为理由不予办理过户手续。钟嘉伟是在2008年12月要求景丰公司办理合同备案及过户的。涉案房产未办理过户手续，钟嘉伟与景丰公司均没有过错，房管部门不能以未缴纳物业维修基金就拒绝办理相关手续。景丰公司同意钟嘉伟的全部诉讼请求。
一审法院查明的事实
一审法院经审理查明：2005年7月6日，广州市房管局向景丰公司出具涉案物业的《广州市房地产权属证明书》。根据查册时间为2012年3月23日的《房地产登记簿查册表》显示，骏园东街41号、骏园西街36号等房产，广州市国土资源和房屋管理局于2008年3月12日来函（穗国房字（2008）150号公函），执行明细：该单位欠缴专项维修资金，限制办理相关业务。
钟嘉伟提供了其与景丰公司签订的《商品房买卖合同》（落款日期为2008年1月5日）两份，分别约定：钟嘉伟向景丰公司购买涉案物业，用途为商铺，建筑面积分别为29.9542平方米、11.0294平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5500元，总金额分别为164748.10元及60661.70元，买受人一次性付款须于合同签订后一个月内付清全部房款；出卖人应当在2008年2月5日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的1%向买受人支付违约金；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向广州市房地产交易管理部门申请登记备案。本案庭审中，景丰公司及钟嘉伟均称合同约定在房产交付使用后90天内办证。
2008年1月10日，景丰公司向钟嘉伟出具收到钟嘉伟涉案两物业购房款164748.10元及60661.70元的收据各一张。
2008年12月4日，景丰公司向钟嘉伟出具涉案两物业购房款164748.10元及购房款60661.70元的发票各一张。
2011年10月10日，景丰公司出具《证明》，内容为：钟嘉伟于2006年与我司签订房屋买卖合同，购买了广州市海珠区宝业路骏园西街18号、20号物业，钟嘉伟于2008年与我司签订房屋买卖合同，购买了广州市海珠区宝业路骏园东街41号、骏园西街36号物业，均已付清房款。期间，董建成、董建强、朱柏铭、罗东武、钟嘉伟等业主曾多次电话或当面向我司要求办理房产证，但由于房管局认为我司欠缴专项物业维修基金，不办理房屋买卖合同备案，也不办理房屋过户登记手续，所以至今未过户。罗东武、钟嘉伟的起诉状所述情形属实，我司无异议，特此证明。
关于购房款的支付情况。钟嘉伟述称其购房款以现金方式一次性支付，款项均来自钟嘉伟父母，无法提供提取现金的证据；购房款是直接交给景丰公司的财务，景丰公司开具了收据。景丰公司亦确认当时收取的是现金，其司收取该现金款项后没有存入景丰公司的开户银行账户，故无法提供款项存入银行的流水凭证，并称一般是在购房人要求换取发票时才将款项入账。为此，景丰公司提交了：1、景丰公司2008年11月30日《记账凭证》两张，摘要分别为：骏园西街36号钟嘉伟，总账科目：101现借方金额：60661.70，总账科目：经营收入贷方金额：60661.70；骏园东街41号钟嘉伟，总账科目：101现借方金额：164748.10，总账科目：经营收入贷方金额：164748.10。2、2008年12月12日打印的付款人为景丰公司的《广州电子纳税系统回单》，其上载明：营业税，所属期2008年11月1日，纳税金额42818.41元。平大公司质证认为，对于《记帐凭证》真实性、合法性、关联性不予确认，该凭证为景丰公司单方制作，且凭证上记载的款项收款和入帐时间，与钟嘉伟提交的相关证据严重不符，《记帐凭证》显示的时间是2008年11月30日，而钟嘉伟提供的发票显示开具日期为2008年12月4日，也就是说，景丰公司在对外开具发票之前已进行公司内部记帐，显然违背日常经验法则，不能反映钟嘉伟与景丰公司之间真实发生过相关购房款的资金往来；《记帐凭证》的形成时间已是被告与景丰公司发生纠纷，双方处于法律相关程序中；对于《广州电子纳税系统回单》的真实性、合法性、关联性不予确认，该电子回单上也没有体现缴税金额所反映的公司收入包括钟嘉伟交付的购房款，故该回单与本案没有关联。钟嘉伟对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
为证明钟嘉伟已接收使用涉案物业，钟嘉伟提交了：1、钟嘉伟与神画公司于2008年2月1日签订的《房屋租赁合同》，合同约定：钟嘉伟将涉案物业出租给神画公司使用；租赁期限为五年，自合同签订之日至2013年1月31日止，租赁期内该房屋所发生的管理费、水费、电费由；租赁期内租赁期内房屋发生或不可抗力事故造成的一切经济损失概由乙方负责等。2、广州市荔福物业管理有限公司出具的付款方为神画公司的水电费发票共5张，开票日期为2010年4月及其后。本案庭审中，钟嘉伟表示上述《房屋租赁合同》没有办理合同备案，也没有缴纳租赁税，且神画公司是以现金支付租金，故钟嘉伟没有交租证明，关于租赁合同中为何没有约定租金标准的问题，钟嘉伟解释称租赁标准没有在合同中书面约定，交租的期限和方式也是口头约定，双方签订的租赁合同不规范。景丰公司则称其对钟嘉伟出租商铺给神画公司这一情况不清楚。
为证明涉案物业已办理交接手续，钟嘉伟在本案第一次开庭后向一审法院提交了：1、广州市海珠区沙园街华苑社区居委会2012年6月13日出具的《证明》，证明内容为：钟嘉伟自2008年1月至今占有使用涉案物业。2、广州市荔福物业管理有限公司江南骏园管理处2012年6月13日出具的《证明》，证明内容为：钟嘉伟于2008年1月收楼交付使用，物业管理费、水电费自2008年2月开始缴交至今。景丰公司在本案第一次开庭后向一审法院提交了景丰公司于2008年1月10日向钟嘉伟发出的《收楼通知书》，通知书上有钟嘉伟于2008年1月12日加署“同意收楼，已领取钥匙”的意见。
关于办理买卖合同备案、产权过户的情况。景丰公司述称：钟嘉伟在签订合同后两周内即催促景丰公司办理合同备案和过户，景丰公司在两周内已向房管部门申请办理合同备案，但房管部门以未缴纳物业维修资金为理由不予办理；2008年12月钟嘉伟再次催促景丰公司办理合同备案及过户，景丰公司也是在2008年12月再次去申请办理，但房管部门以未缴纳物业维修资金为由不予办理。
另查明，2008年初，平大公司以景丰公司为第一被申请人、钟国权为第二被申请人向广州仲裁委员会提起仲裁，请求：（一）裁决景丰公司向平大公司支付欠款本金610万元以及违约金183万元，钟国权对景丰公司的上述责任承担连带清偿责任；（二）裁决景丰公司向平大公司支付因本案而产生的支出，包括本案仲裁费、律师费60000元、工商查档费60元，钟国权对景丰公司的上述责任承担连带清偿责任。在仲裁第一次开庭后，平大公司申请将第一项仲裁请求的欠款本金由610万元增加到710万元，违约金由183万元增加到213万元。广州仲裁委员会于2008年4月8日成立仲裁庭，并于2009年1月15日作出（2008）穗仲案字第137号裁决，裁决：（一）景丰公司向平大公司支付欠款本金610万元以及欠款违约金（违约金以610万元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，从2007年6月26日起计算至裁决之日止）：（二）景丰公司向平大公司支付律师费60000元、工商查档费60元；（三）对平大公司的其他仲裁请求不予支持；（四）本案仲裁费78000元，由平大公司承担15600元，由景丰公司承担62400元。
平大公司依据已经发生法律效力的广州仲裁委员会作出的（2008）穗仲案字第137号裁决向一审法院申请执行，一审法院于2009年2月5日立案执行。期间，景丰公司向该院申请撤销该仲裁裁决。一审法院于2009年6月30日作出（2009）穗中法仲审字第37号民事裁定，驳回景丰公司撤销广州仲裁委员会（2008）穗仲案字第137号仲裁裁决的申请。
在执行本案过程中，一审法院于2009年11月17日以（2009）穗中法执字第319号民事裁定和协助执行通知书查封了包括涉案房产在内，登记在景丰公司名下的房产。
钟嘉伟以涉案物业是其购买的房产为由向一审法院提出异议。一审法院经审查认为：钟嘉伟仅以现有证据主张对涉案物业有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的理由不足，于2011年9月20日作出（2009）穗中法执字第319号执行裁定，裁定驳回案外人钟嘉伟的异议。裁定送达后，钟嘉伟不服上述裁定，向一审法院提起本案诉讼。
一审法院判决理由和结果
一审法院认为，钟嘉伟主张其于2008年1月购买涉案物业、支付全部购房款及接收使用，为此提供了其与景丰公司签订的落款时间为2008年1月5日的《商品房买卖合同》，以及景丰公司出具的2008年1月10日的《收款收据》、2008年1月10日景丰公司发出的《收楼通知书》，由于这些证据材料均发生在钟嘉伟与景丰公司内部，钟嘉伟未能提供其现金来源及提取现金的证据，景丰公司亦未能提供当期银行入账记录予以佐证，反而从景丰公司提供的其司内部记账凭证、发票、电子纳税回单等显示款项的收取发生在2008年11月，即景丰公司与平大公司发生纠纷，广州仲裁委员会正就双方纠纷进行仲裁裁决程序之中，因此不足以证明双方在2008年1月发生交易及已有真实的款项来往。
关于办理合同备案、过户登记的问题。景丰公司一方面陈述房屋为现楼，无需办理预售登记，另一方面又述称在签订合同之后多次向房管部门申报办理合同备案，因欠缴物业维修资金而无法办理，陈述相互矛盾。此外，景丰公司辩称在房管部门2008年3月12日向交易登记部门送达公函之前，已限制其办理相关业务，缺乏证据支持，不予采信。景丰公司及钟嘉伟均确认合同约定的办证期限为合同签订后三个月内，但是自2008年1月5日签订后至一审法院2009年11月17日实施现查封行为的很长时间里，涉案物业并不存在办理产权过户的障碍，景丰公司却未履行相关义务，作为购房者钟嘉伟应主张权利。但是无证据证实钟嘉伟进行了相关权利主张，故不能认定钟嘉伟对未办理过户登记手续没有过错。
关于接收使用的问题。钟嘉伟提供其与神画公司签订的《房屋租赁合同》主张将涉案物业出租给神画公司使用，因该《房屋租赁合同》除了约定租赁期限外，既无约定租金标准，也无约定租金缴纳时间和方式，明显有悖常理，且钟嘉伟也未能提供租赁合同备案记录、缴纳租赁税或已收取租金的其他证据，故对钟嘉伟的主张不予采信。钟嘉伟提供水电费发票记载神画公司为付款方，仅能证明神画公司缴纳水电费，不能证明神画公司缴纳了涉案商铺的水电费，更不能证明神画公司系基于钟嘉伟的出租而使用涉案商铺，因此不足以证明钟嘉伟已接收使用涉案商铺。钟嘉伟提供的广州市海珠区沙园街华苑社区居委会《证明》、广州市荔福物业管理有限公司江南骏园管理处《证明》，仅有出具单位的印章，没有单位负责人签名或盖章，不符合有关单位出具证明的形式要求，且了解情况的相关人员亦未出庭作证，对该两份《证明》的证明力难以采信。
综上，钟嘉伟主张其已于2008年1月购买涉案房屋及支付全部购房款、接收使用的证据不足，其提出的对未办理过户登记手续没有过错的主张亦依据不足，其据此主张对涉案物业享有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的理据不足，对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，一审法院于2013年6月6日作出广东省广州市中级人民法院（2011）穗中法民五初字第33号民事判决：驳回钟嘉伟的诉讼请求。本案一审受理费4681元，由钟嘉伟负担。
当事人二审的意见
钟嘉伟不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.判决停止执行涉案物业，并解除对涉案物业的查封；3.判决平大公司和景丰公司协助钟嘉伟办理涉案物业的过户手续。4.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：（一）一审法院对同楼盘类似案件采用双重标准，做出了违背事实的不公正判决，依法应予改判。本案之前的拆迁户董建成、董建强执行异议属于同楼盘同类型案件，其提出执行异议时，提供的证据基本与钟嘉伟的一致，一审法院依法认定其为所争议的物业的实际所有权人并实际接收使用该物业，并认定董建成、董建强的异议成立。一审法院以（2009）穗中法执字第319-1号执行裁定，对董建成、董建强的物业予以解封。（二）钟嘉伟及景丰公司提供的证据完全可以证明钟嘉伟是涉案物业的实际产权人，并实际支付了购房款。1.钟嘉伟提供的购房发票，平大公司也对该发票的真实性予以确认。2.钟嘉伟提供的景丰公司盖章的收据也证明了景丰公司实际收到了款项。3.景丰公司还应一审法院的要求提交了财务入账单和税单，也印证了钟嘉伟实际支付款项的事实。本案是现金付款，一审法院认为发票、收据、财务入账单、税单都不能证明付款，唯有提供银行记录才能证明付款，显然超出本案认定事实范围的，无法得出正确的事实结论。（三）钟嘉伟提供的水电费发票、景丰公司提供的收楼通知书等证据以及居委会、物管公司出具的《证明》已充分证明了钟嘉伟实际占有并使用涉案物业的事实。（四）本案提供的证据证明钟嘉伟对涉案物业未办理过户不存在过错。景丰公司以及平大公司提供的查册表均显示欠缴物业维修基金，限制办理相关业务，也印证了过错责任不在钟嘉伟。且平大公司主张钟嘉伟对涉案物业未办理过户存在过错需承担举证责任，而平大公司对此未能举证证明。（五）一审法院对钟嘉伟和景丰公司存在偏见，并非站在客观的立场上分析事实，而是带有不合理的猜疑。涉案物业的买卖关系发生在景丰公司与钟嘉伟之间，证据材料在钟嘉伟与景丰公司之间形成是很正常的，一审判决却说成这些证据均形成在景丰公司内部。此外，即使款项的收取或记录的时间恰巧发生在景丰公司与平大公司发生纠纷期间，这也不能证明钟嘉伟与景丰公司没有真实的款项往来，更不能证明钟嘉伟与景丰公司串通，转移财产。综上所述，一审法院认定事实不清，处理不当。钟嘉伟作为涉案物业的合法产权人，恳请二审法院在查明事实的基础上做出公正判决，依法维护钟嘉伟的合法权益。
平大公司答辩称：（一）平大公司查封了景丰公司的财产，景丰公司与案外人钟嘉伟恶意串通，导致执行案件无法执行，经平大公司反映后，广东省高级人民法院就此向一审法院发出督办函，要求该院慎重处理解封一事，并就案外人执行异议一案进行严格审查。（二）钟嘉伟提及的董建强一案，平大公司认为对该案是否申请再审是平大公司的权利，平大公司暂未申请再审不代表平大公司对该裁定没有异议，更不表示该裁定是正确的。（三）本案是因平大公司与景丰公司的欠款纠纷一案所引起的，该案中景丰公司的委托代理人与本案钟嘉伟的代理人是同一律师，这也可证明。综上所述，一审判决适用法律正确、认定事实清楚，处理公正无误，应予维持。钟嘉伟的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
景丰公司述称：（一）景丰公司与钟嘉伟存在真实的款项往来，景丰公司在收到钟嘉伟的现金后开出收款收据。该款项并未存入银行和入账，而是在后来开具发票申报纳税时才入账，这种做法在很多财务不规范的私企是广泛存在的。景丰公司提供的记账凭证、发票、电子纳税回单等显示的时间是入账扣税的时间，并非收款的时间。一审法院对此存在明显的误解。景丰公司与平大公司的纠纷是另外的诉讼案件，一审法院从时间上找两个事件之间的联系纯属主观揣测，没有任何依据。（二）景丰公司提交的广州市房管局穗国房群字（2007）1969号公文《信访复函》载明：“2003年，我局曾向广州市景丰房产开发有限公司下发了《关于缴交专项维修资令的通知》，2006年，我局再次向该公司发出《关于限期缴交专项维修资金的通知》”。也就是说，欠缴物业维修资金的问题从2003年就存在，房管部门在2008年3月12日前就因物业维修资金的问题限制景丰公司办理业务。综上所述，景丰公司与钟嘉伟的买卖关系是真实发生的，钟嘉伟的上诉有事实和法律依据，景丰公司同意钟嘉伟的上诉请求。
本院查明的事实及判决理由、结果
经审查，一审查明事实基本无误，本院予以确认。
二审期间，各方当事人均未提供新证据。
本院认为，钟嘉伟在本案中提出的诉请能否得到支持，关键是审查其是否支付涉案物业的全部价款并实际占有涉案物业。
关于钟嘉伟是否支付全部价款的问题。在本案中，钟嘉伟称其以现金形式向景丰公司支付225409.8元（164748.1＋60661.7），但其对此仅提供了载明其与景丰公司签订的落款时间为2008年1月5日的《商品房买卖合同》、载明出具人为景丰公司的2008年1月10日《收款收据》，而未能提供其现金来源及提取现金的相关证据，景丰公司亦未能提供当期银行入账记录予以印证。同时，景丰公司提供的记账凭证、发票、电子纳税回单等显示款项的收取发生在2008年11月，而此时广州仲裁委员会正就景丰公司与平大公司发生的纠纷进行仲裁裁决程序。由此可见，对于钟嘉伟是否付清购房款一节，钟嘉伟与景丰公司提供的证据未能构成完整的证据链，各个证据亦不能相互印证，不足以证明钟嘉伟于2008年1月向景丰公司购买涉案物业，并付清全部款项。
关于钟嘉伟是否实际占有涉案物业的问题。钟嘉伟主张已经接收涉案物业，并出租给神画公司使用。但钟嘉伟提供其与神画公司签订的《房屋租赁合同》，除了约定租赁期限外，既无约定租金标准，也无约定租金缴纳时间和方式，明显有悖常理，钟嘉伟也未能提供租赁合同备案记录、缴纳租赁税或已收取租金的其他证据予以佐证。钟嘉伟提供的水电费发票，亦不能证明神画公司系基于钟嘉伟的出租而使用涉案物业。至于钟嘉伟提供的载明由广州市海珠区沙园街华苑社区居委会出具的《证明》及载明由广州市荔福物业管理有限公司江南骏园管理处出具的《证明》，因没有单位负责人签名或盖章，且了解情况的相关人员未出庭作证，故该二份《证明》缺乏足够的证明力。因此，根据现有的证据不足以证明钟嘉伟已接收涉案物业并出租给神画公司。
综上所述，根据钟嘉武和景丰公司提供的证据，不足以证明钟嘉伟所主张的2008年1月购买涉案物业及支付全部价款等事实，故其提出停止涉案物业的执行等诉讼请求难以得到支持，一审判决予以驳回并无不当。钟嘉伟上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币4681元，由上诉人钟嘉伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申良洪
代理审判员 洪望强
代理审判员 郭尔绚
二〇一四年七月一日
书 记 员 范怡倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。