中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8431号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张惠美，女，1962年10月3日生，中国台湾省居民，现住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：穆斐，上海金茂凯德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卫奕，上海金茂凯德律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：高ＸＸ子（英文名TAKAMARIKO），女，1965年8月13日生，日本国国籍，美利坚合众国国籍，现住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：潘东波，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
上诉人（原审第三人）：孙易兰，女，1956年1月11日生，中国台湾省居民，现住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
上诉人张惠美、上诉人高ＸＸ子、上诉人孙易兰因委托合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民一（民）初字第4246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张惠美上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持张惠美的一审诉请。事实和理由：1、张惠美与高ＸＸ子建立的是委托购房、代付房款和有关费用、代管房屋的法律关系，一审也已经认定张惠美有代付的契税和房款，有部分款项系由张惠美委托孙易兰、孙某1代张惠美为高ＸＸ子购房支付，对此孙易兰和孙某1均出具证词确认实际付款人就是张惠美，应该认定张惠美实际出资。委托他人代付款，实际付款人仍应是委托人，而不是受托人，因此本案的付款人仍然是张惠美。2、张惠美已经履行了委托合同约定的义务，但至今未收到高ＸＸ子的还款，一审判决将高ＸＸ子对孙易兰的债权抵销高ＸＸ子欠张惠美的代付房款债权，不符合合同约定和法律规定。3、高ＸＸ子与孙易兰之间有长期的业务往来，他们之间的往来张惠美未参与也不知情，即使高ＸＸ子要求孙易兰为其代付房款，在孙易兰未履行该代付义务情况下，张惠美仍可依法要求高ＸＸ子承担付款责任。
上诉人高ＸＸ子上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判驳回张惠美的全部诉请。事实和理由：1、张惠美和孙易兰系亲属关系，本案所涉房款与张惠美无关，张惠美向孙易兰等人借款代付房款的主张没有依据，实际上是高ＸＸ子直接委托孙易兰支付房款及税费。房款支付凭证载明的付款人是孙易兰等人，与张惠美无关，张惠美也从未向高ＸＸ子表示过房款系其向孙易兰、孙某1借款并代付的意思。2、张惠美提交的《补充协议》没有法律效力且存在多处矛盾，无法证明补偿费是真实存在的，该补偿款是在《补充协议》签订之前就已经支付，不符合常理。案外人冯某仅有代为收款的权利，无权签署《补充协议》，张惠美也从未告知高ＸＸ子关于该协议的任何内容，未征得高ＸＸ子同意，故该协议不具有效力。3、一审认定的居间费用证据明显不足，该笔费用是否发生的真实性存疑。4、张惠美未实际支付任何款项，一审认定高ＸＸ子应向张惠美支付逾期利息是错误的，在起诉前张惠美或孙易兰也从未向高ＸＸ子主张归还任何款项，故一审判令逾期利息从付款完成之日起算也没有事实和法律依据。5、高ＸＸ子委托孙易兰、张惠美购买的是上海市XX路XX号XX楼XX室房屋（以下简称603室房屋）及地下车位，车位款人民币15万元高ＸＸ子也已经通过孙易兰向卖家完成了支付。6、一审认定房屋租金收益仅为每月人民币（以下所涉币种如无特别注明，均为人民币）1万元与事实不符，张惠美提供的支付凭证所载信息与其陈述无法对应，房产中介人员的证人证言也无法反映当时的真实情况。
上诉人孙易兰上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持张惠美的相应诉请。事实和理由：1、高ＸＸ子对孙易兰并不存在合计446,930美元的债权，这一债权认定是错误的。高ＸＸ子委托张惠美购房前，并不存在高ＸＸ子已向孙易兰支付了购房款的事实。高ＸＸ子于2009年12月7日向孙易兰汇款269,800美元，并不是微信中所涉及的269,792美元，两者数额上并不一致。孙易兰在2008年4月3日起至2009年11月18日共向高ＸＸ子支付了合计291,306美元，故微信中所涉及的款项是有争议的。高ＸＸ子主张微信中所涉及的款项属于孙易兰支付高ＸＸ子的佣金，但其未能陈述该佣金产生的事实基础和计算方式。2、本案系高ＸＸ子与张惠美之间委托合同关系纠纷，与孙易兰无关，孙易兰不应成为本案当事人，一审没有正确释明，使得孙易兰未能就微信所涉及款项的争议进行进一步举证。3、孙易兰未收到高ＸＸ子支付的购房款，也没有向高ＸＸ子支付佣金的义务，故高ＸＸ子对孙易兰并不享有446,930美元的债权。
张惠美向一审法院起诉请求：请求判令高ＸＸ子：1、返还张惠美购房款4,590,500元；2、返还张惠美购房税费126,099元、公证费4,455元、居间费45,694元，合计176,248元；3、支付张惠美以4,766,748元为本金自2010年5月11日起至实际支付日止按照银行同期贷款利率计算的利息。审理中，张惠美增加以下诉讼请求，请求判令高ＸＸ子：1、支付张惠美垫付的物业管理费26,052元、电费1,444.07元、居间费22,850.10元，合计50,346.17元；2、支付张惠美以50,346.17元为本金自2011年5月11日起至实际支付日止按照银行同期贷款利率计算的利息。关于张惠美代收的租金，张惠美同意从上述费用中抵扣，并优先抵偿款项利息。
高ＸＸ子向一审法院提出反诉请求：1、张惠美及孙易兰返还高ＸＸ子603室房产证、买卖合同、完税证明、房屋钥匙；2、张惠美及孙易兰共同赔偿高ＸＸ子自2010年6月至2015年5月按照25,000元/月计算的租金差价损失，共计1,500,000元；3、张惠美及孙易兰返还高ＸＸ子地下101号停车位，并支付该车位自2010年6月至实际返还之日按照1,000元/月计算的租金损失，暂计60,000元。审理中，高ＸＸ子将其第三项诉讼请求中返还地下101室停车位的诉讼请求变更为：要求张惠美及孙易兰支付地下101号停车位市场差价损失250,000元。经法院当庭释明，高ＸＸ子明确其反诉请求指向的对象为张惠美，对于孙易兰的相应请求不在本案中主张。
一审法院认定事实：高ＸＸ子与孙易兰系朋友关系，两人曾有生意往来，张惠美系孙易兰弟媳。
2010年3月，张惠美与高ＸＸ子经孙易兰介绍相识。2010年3月16日，高ＸＸ子（委托人）出具《授权委托书》，载明：“委托人因故无法亲自办理购买（与×共同购买）坐落于上海市XX路XX号XX楼XX室房屋及×车位的相关事宜，特委托张惠美作为本委托人的代理人，在委托人的权利范围内就购买上述房产代表本委托人履行附录中的第贰、叁、陆至拾贰项共计玖项权利，受托人无转委托权。凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认。”《授权委托书》附录中列明的委托权限包括：代为签订房地产预售合同/房屋交接书/出售合同/买卖合同、代为办理房地产转移登记、办理有关合同公证、代为支付房价款、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费（包括支付物业管理费、维修基金等费用）、代为收楼、维修并管理房屋等。上海市静安公证处于当日对《授权委托书》上高ＸＸ子的签名进行公证，张惠美为此垫付公证费200元。
2010年3月17日，高ＸＸ子离开我国境内。张惠美代高ＸＸ子与案外人马某签订了合同编号为979978的《上海市房地产买卖合同》，约定双方经上海A有限公司（以下简称A公司）居间介绍，由高ＸＸ子受让马某自有的603室房屋；房屋转让价款4,154,000元，签约5个工作日内支付购房款1,150,000元（包含已支付定金50,000元），过户当日支付购房款2,904,000元；在交易过程中，双方交易税费各自承担；双方在2010年5月1日前备齐交易所需材料，共同办理过户手续。当日，上海市静安公证处对该《房地产买卖合同》进行公证，张惠美为此支付公证费4,255元。同日，马某出具《委托书》，载明马某就名下上海市XX路XX号XX楼XX室房屋（以下简称602室房屋）、603室房屋及地下101号车位买卖收款事宜委托案外人冯某全权负责收取相关款项。同年3月23日，冯某以马某名义，与高ＸＸ子（张惠美代签）订立《协议》，载明因双方此前签订的《上海市房屋买卖合同》未包含现有装潢、厨卫设备及附属设施、搬迁补偿费用等，故补充约定高ＸＸ子另行支付马某补偿费共计436,500元，双方确认本协议为《上海市房屋买卖合同》不可分割的一部分。
为支付603室房屋购房款之目的，张惠美于《上海市房屋买卖合同》签订前支付定金50,000元。2010年3月17日，张惠美委托孙易兰以银行转账方式向冯某支付补偿费436,500元。同年3月30日，张惠美委托孙易兰以银行转账方式向冯某支付购房款700,000元。同年5月28日，张惠美委托孙易兰的姐姐孙某1以银行转账方式分两次向冯某分别支付购房款1,000,000元及2,404,000元，以上合计支付4,590,500元。在办理603室房屋产权过户登记过程中，张惠美代高ＸＸ子缴纳购房契税124,620元、交易手续费及图纸费合计1,314元、产权登记费160元及印花税5元，以上费用合计126,099元。2010年5月25日，603室房屋产权被核准登记于高ＸＸ子名下。
2010年6月至2011年5月，张惠美代高ＸＸ子向上海B有限公司支付603室房屋的物业管理费26,052元及电费1,444.07元。自2011年5月开始，张惠美在上海C有限公司（以下简称C公司）的居间下，将603室房屋以10,000元/月的租金标准出租给案外人周某。周某将部分租金陆续汇付至张惠美名下交通银行账户。张惠美为此向C公司支付居间费22,850.10元。
2014年11月11日，孙易兰向高ＸＸ子通过社交软件“微信”沟通，孙易兰称：“买房总价￥4,590,500,购房过户等税费￥216,274元，合计￥4,806,774=US＄781,589。Kelly自有款项：＄269,792+＄177,138=US＄446,930（占购房总价的57.18%）。目前大陆政府打压房地产，所以房子仍在挂售中……”随后，孙易兰通过微信表示，将会把房产证扫描后通过电子邮件发送给高ＸＸ子，并提供购房价格明细表、历年来租金收入明细表、购房款付款时期各时段汇率明细表，同时建议高ＸＸ子前来上海亲眼查看房子、房客及中介。同年11月17日，张惠美向高ＸＸ子发送主题为“太阳广场#603购房成本及收入明细”的电子邮件，列明自2011年5月至2014年11月603室房屋租金总计430,000元，扣除“房屋租赁管理费用5%”，租金净值408,500元。该邮件另附有603室房屋产权证扫描文件。2015年3月2日，张惠美向高ＸＸ子发送主题为“太阳广场#603室之事宜”的电子邮件，称“由于太阳广场#603的房屋租期已快到期，想问一下您要续租？或是您想出售此房产？麻烦您告知一下”。该邮件另附有一份张惠美代高ＸＸ子签订的《租赁合同》，承租人落款为周某。同年3月4日起，高ＸＸ子通过电子邮件告知张惠美，请其转告孙易兰停车位将收回自用。张惠美回复称已告知603室租客不再续租，并确认“603室是没有停车位的”。对此，高ＸＸ子表示：“603室是带停车位的，我有原屋主房地产资料……我只有委托你签购买合同，为何你把603室的停车位写到孙易兰的房下？我从未委托你篡改购房合同内容。”后高ＸＸ子返回我国境内，并实际占有603室房屋。
另查明，2010年2月23日，孙易兰（张惠美代签）与马某（冯某代签）签订《协议》，载明双方已于2013年3月16日就602室房屋的买卖事宜签订《上海市房屋买卖合同》，鉴于该合同未包含现有装潢、厨卫设备及附属设施、搬迁补偿费用等，故补充约定孙易兰另行支付马某补偿费共计275,000元。同年6月11日，孙易兰、案外人孙某2与马某签订网上《上海市房地产买卖合同》，约定孙易兰、孙某2以2,600,000元的价格受让马某自有的602室房屋。同日，孙易兰、孙某2与马某另签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定孙易兰、孙某2以150,000元的价格购买地下101号车位。同年7月6日，602室房屋及地下101号车位产权核准登记至孙易兰、孙某2名下。
审理中，案外人Z公司向一审法院出具《情况说明》，载明该司于2014年3月12日与案外人上海D有限公司签订租赁合同，承租涉案的603室房租，租赁期限自2014年3月22日至2015年3月21日止，租金20,000元/月。
一审法院认为，张惠美与高ＸＸ子之间订立有《授权委托书》，明确载明合同当事人及委托事项，双方就此形成委托合同关系。现本案争议的焦点问题为：1、高ＸＸ子的委托事务中是否包括购买地下101号停车位？2、张惠美处理委托实务中支出及收取的费用是多少？3、高ＸＸ子辩称的446,930美元预付款能否在涉案购房款中抵扣？
关于第一个争议焦点。本案双方就高ＸＸ子委托张惠美购买603室房屋时是否同时委托购买地下101号停车位，持截然相反的主张，并陈述了各自的理由。法院认为，关于委托事项的判断，双方在达成委托合意时签订的书面《授权委托书》系最直接有效的证据。在《授权委托书》中，双方明确约定了委托事项并逐项填写相应事项编号，划去不属于授权范围内事项，可见双方在拟定《授权委托书》时较为审慎。但就共同购买人、停车位等事项则在相应填写位置均以“×”符号表示，显然系否定或排除该事项的意思表示。地下101号停车位具有独立产权，高ＸＸ子亦表示有无停车位系其购房时的重要考虑因素，故根据一般常理不会在《授权委托书》中轻率处理该问题，更不会就此做出与委托人本意相反的书面表述。基于此，法院认为，《授权委托书》约定的委托事务并不包括购买停车位，高ＸＸ子也未举证证明双方嗣后一致同意增加或变更委托事项，故对高ＸＸ子的该项辩称不予采纳。高ＸＸ子基于张惠美未按约代其购买地下101号停车位而提出支付该停车位租金以及市场差价损失的反诉请求，缺乏事实依据，法院依法不予支持。
关于第二个争议焦点，涉及购房成本、租金收益及管理性支出三方面问题。首先，关于购房成本，双方对于《房地产买卖合同》约定的转让价款4,154,000元均无异议，且张惠美也提供了充分的证据证明付款事实，法院予以确认。关于购房契税等费126,099元、公证费4,455元、购房居间费45,694元，张惠美已提供相应证据证明上述费用已为购买603室房屋而实际支出，且上述费用的项目及金额均在二手房买卖过程中属正常合理范围，故法院予以确认。至于双方争议的补偿费436,500元，张惠美提供了其与马某（冯某代签）订立的《协议》以及相应的汇款凭证予以佐证。法院经审核认为，冯某系马某书面委托的收款人，该笔补偿费已按约支付，且张惠美陈述双方另行签订《协议》约定补偿费系为了做低房屋售价减少交易税费，该种操作在二手房交易过程中的确并不鲜见。因此，法院认为，张惠美就该节事实提供的证据已达到高度盖然性的证明标准，法院对此予以支持。另需指出的是，张惠美作为受托人代为垫付603室房屋的购房费用并获得预期效果，即603室房屋已完成购买过程并过户登记至高ＸＸ子名下。故在委托合同项下，张惠美对高ＸＸ子享有垫付费用偿还请求权。
其次，关于租金收益。张惠美主张《授权委托书》赋予其代为管理房屋的权限，且高ＸＸ子迟迟未向其偿还垫付费用，故其将603室房屋以10,000元/月的价格出租给周某，后由周某转租给他人。高ＸＸ子虽认可房屋出租事实，但对实际承租人及租金水平均持有异议。法院认为，张惠美就其主张的租赁关系提交了银行账户交易信息以及证人证言等证据，高ＸＸ子就其辩称的事实却并未提供任何有效证据，本案中也无证据表明张惠美就603室房屋另与他人签订过租赁合同。案外人Z公司提交《情况说明》中载明的租赁期限及租金标准，亦可从侧面印证603室房屋存在被转租的可能。因此，即便在张惠美主张的租赁期限内603室房屋的实际居住人并非周某，亦不能当然地推定出张惠美主张的租赁关系不实。故本院对高ＸＸ子的该项辩称不予采纳。同时，将603室房屋出租并收取租金，最终是使高ＸＸ子受益的行为。该房屋租赁关系开始于数年以前，获取稳定的租金收益往往以放弃租金上涨的可能利益为代价，而近年来房屋租金水平基本处于不断上涨的状态。因此，以603室房屋目前的租金市场价格与2011年5月约定的租金标准进行比较，缺乏合理性。即便10,000元/月的租金标准在当时租赁市场上处于偏低水平，以此换取嗣后四年的稳定收益亦难谓明显不当。此外，张惠美与高ＸＸ子之间并未约定委托报酬，张惠美系无偿的受托人。根据在案事实，张惠美出租603室房屋的行为并不构成故意或重大过失。现高ＸＸ子反诉要求张惠美赔偿租金差价损失，缺乏相应的事实及法律依据，法院不予支持。
再次，关于603室房屋的管理性支出。张惠美主张在出租603室房屋前曾代高ＸＸ子垫付物业管理费26,052元、电费1,444.07元，并为出租房屋支付居间费22,850.10元。法院认为，关于物业管理费及居间费，张惠美已提供相应证据予以证实，且上述费用的支付具有必要性。至于张惠美主张的电费1,444.07元，因双方均确认该时段内603室房屋始终处于空置状态，根据一般常理不会产生或极少产生电费，张惠美也未能说明该笔电费产生的合理理由，故法院对此不予支持。
关于第三个争议焦点。高ＸＸ子及孙易兰均确认双方曾有业务往来。从2014年11月孙易兰向高ＸＸ子发送的“微信”信息可以看出，孙易兰确认高ＸＸ子有合计446,930美元的款项且可用于折抵房款。现高ＸＸ子辩称该款项应从603室房屋购房款中抵扣，张惠美则表示该款项系孙易兰与高ＸＸ子之间的法律关系，与其无涉，且若从中抵扣将损害其利益。法院认为，张惠美与孙易兰系亲属关系，其经孙易兰介绍而接受高ＸＸ子委托办理购房事宜。孙易兰实际出资垫付603室部分购房款，而张惠美本人在此过程中未实际出资。根据在案证据，孙易兰先行向高ＸＸ子报告购房支出等各项信息，并言明高ＸＸ子的“自有款项”情况以及将提供的购房资料及凭证，可以看出孙易兰清楚地知晓603室房屋的购买及使用情况。随即，张惠美根据孙易兰安排向高ＸＸ子告知603室房屋出租等信息。因此，结合上述事实，高ＸＸ子有理由相信孙易兰具有作出以446,930美元折抵购房款的意思表示之权限，而张惠美对此也应知晓。并且，孙易兰本人已支付603室部分购房款，孙易兰与张惠美关系密切且具有相应资金能力，故该446,930美元在折抵购房款后再由两人之间进行结算更为公平合理。基于此，法院对高ＸＸ子关于以446,930美元自有款项折抵购房款的辩称予以采纳。至于该笔款项的折算，孙易兰在其发送的信息中按照1美元折算6.15元人民币的汇率进行折算，随后表示将向高ＸＸ子提供购房款付款时期各时段汇率明细表。高ＸＸ子则主张应依据房款付清之时，即2010年5月1美元对人民币汇率6.8274折算。法院认为，该446,930美元系高ＸＸ子与孙易兰之间此前结算的款项，且从“微信”沟通过程来看，孙易兰具有按照房款支付的相应时段确定汇率的意愿，故此依据房款支付时的汇率进行折算更为合理。603室购房款自2010年5月28日付清，具备相应结算条件，而当日美元对人民币外汇中间价为1美元兑换6.8279元人民币。高ＸＸ子主张的汇率未超出上述范围，法院予以准许，据此446,930美元应折算为人民币3,051,369.88元。
关于高ＸＸ子应偿还给张惠美的费用。根据法律规定，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。如前所述，张惠美垫付603室购房款4,590,500元、购房税费126,099元、公证费4,455元、居间费45,694元，合计4,766,748元。高ＸＸ子自有款项3,051,369.88元经抵扣，尚应支付的购房费用为1,715,378.12元。关于利息的计算。张惠美主张购房款利息自2010年5月11日起按照银行同期贷款利率计付，因张惠美垫付的购房款系陆续支付，持续至2010年5月28日。高ＸＸ子自有款项的折抵亦确定该日作为结算日，故购房款利息自该日起算为宜。据此，高ＸＸ子应支付自2010年5月28日起至实际清偿之日止以1,715,378.12元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。另根据在案事实，张惠美代收603室房屋租金合计480,000元，双方均同意该款项在高ＸＸ子应偿还给张惠美的款项中抵扣，张惠美主张优先抵扣款项利息，于法有据，法院予以准许。另经法院认定，张惠美垫付物业费26,052元及出租房屋支付居间费22,850.10元，合计48,902.10元。张惠美要求高ＸＸ子偿还该笔费用并支付自2011年5月11日起计付的利息，于法有据，法院予以支持。
一审法院审理后作出判决：一、高ＸＸ子于判决生效之日起十日内支付张惠美人民币1,715,378.12元，并支付张惠美以人民币1,715,378.12元为本金自2010年5月28日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息（租金人民币480,000元自该项利息中先行抵扣）；二、高ＸＸ子于判决生效之日起十日内支付张惠美物业费人民币26,052元、居间费人民币22,850.10元，并支付以人民币48,902.10元为本金自2011年5月11日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、张惠美于高ＸＸ子履行判决第一项、第二项确定的付款义务后十日内，向高ＸＸ子交付上海市XX路XX号XX楼XX室房屋《上海市房地产买卖合同》、房地产权证、房屋钥匙、销售不动产统一发票、契税缴款书（代完税证）、非税收入一般缴款书（收据）、上海市房地产交易登记专用收据各项原件；四、驳回高ＸＸ子的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费人民币5,000元，由张惠美与高ＸＸ子各半负担。本诉案件受理费人民币56,722.50元，由张惠美与高ＸＸ子各半负担。反诉案件受理费人民币23,200元，因与本诉合并审理，减半收取计人民币11,600元，由高ＸＸ子负担。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、高ＸＸ子系与张惠美还是孙易兰形成委托合同关系；二、高ＸＸ子的委托事项中是否包括购买地下车位；三、购买603室房屋所实际支出的费用及该房屋的出租收益是多少；四、孙易兰在微信中所称的446,930美元可否抵扣高ＸＸ子所应支付的购房款。
关于第一个争议，虽然孙易兰与张惠美系亲属关系，且孙易兰与高ＸＸ子原本系朋友且有经济上的往来，但经孙易兰的介绍，高ＸＸ子向张惠美出具了《授权委托书》并公证，委托张惠美购买603室房屋及代为办理相关事项，而张惠美事后亦根据该委托书的授权以高ＸＸ子代理人的名义与案外人马某签订了涉案买卖合同及协议、委托孙易兰及孙某1进行付款并最终将603室房屋过户登记至高ＸＸ子名下，之后，又以高ＸＸ子的名义与案外人签订租赁合同将房屋出租收取租金，故本院认为高ＸＸ子系与张惠美之间建立了委托合同关系，孙易兰并非该法律关系的当事人，本案委托合同项下所产生的费用应在高ＸＸ子与张惠美之间进行结算。高ＸＸ子上诉主张张惠美未实际支付购房款，孙易兰才是本案实际的受托人，与张惠美无涉，但本院认为，张惠美已经以高ＸＸ子的代理人的名义完成了委托事项，其支付购房款的来源并不能否认其受托人的身份，孙易兰及孙某1的出资仍应属张惠美为高ＸＸ子所垫付的费用。高ＸＸ子并无相反的证据或事实推翻经公证的授权委托书，故本院对其主张不予采信。
关于第二个争议，高ＸＸ子的委托事项中是否包含了购买地下车位。根据《授权委托书》中的相关记载，高ＸＸ子并未在停车位一栏进行勾选，一审根据一般常理认定《授权委托书》中的委托事项不包括购买停车位，具有事实依据，本院予以支持。高ＸＸ子上诉辩称根据美国书写习惯，“×”符号即表示勾选而非排除，但本案授权委托书系由中国公证机关进行公证，其排版和格式均应适用我国书写习惯，且高ＸＸ子中文听读能力良好，不存在重大误解的情形，故对其要求张惠美赔偿停车位租金及市场差价损失的反诉请求，本院不予支持。
关于第三个争议，涉及购房成本、租金收益、管理性支出三个方面。就此，张惠美提供了相关的合同及付款、收款凭证等充分证据证明了上述费用的实际发生，除电费外一审法院均予以采信，并无不妥，本院亦予以支持。而高ＸＸ子对《协议》中所涉的436,500元补偿款及居间费用的真实性存疑，但其并未能提供反证予以反驳，应承担举证不利的责任。一审根据二手房交易习惯认定603室房屋真实价款为《房地产买卖合同》约定的转让价与《协议》中约定的补偿款相加所得，具有事实依据，本院予以支持。而对于租金收益，高ＸＸ子同样未能提供证据以反驳张惠美提交的租赁合同、银行账户信息及证人证言的效力，故一审采信张惠美的主张认定603室房屋的租金标准为10,000元/月，并无不妥，本院同样予以支持。高ＸＸ子应将上述张惠美履行委托事项所垫付的费用返还给张惠美，并在其中抵扣四年的租金收益480,000元。
关于第四个争议，前已述及，本案委托合同项下费用的结算应在高ＸＸ子及张惠美之间进行，与孙易兰无涉。孙易兰与高ＸＸ子在二审审理中也均确认孙易兰在发给高ＸＸ子微信中所涉及的446,930美元系由该两位当事人之前经济往来的佣金所构成，从现有事实看，并无证据证明张惠美知晓并同意对该笔款项在其支出的购房款中予以抵扣，张惠美已经按约完成了受托事项，全额向案外人支付了购房款，高ＸＸ子以其与孙易兰之间的债权债务主张抵扣其与张惠美委托项下的费用，缺乏法律依据，本院不予支持。一审以孙易兰与张惠美系亲属为由判定该446,930美元折抵购房款，似有不妥，本院予以纠正。高ＸＸ子对于该笔美元的结算可另向孙易兰进行主张。
最后，关于张惠美所主张的利息损失，本院认为，高ＸＸ子虽负有向张惠美偿还其处理委托事务所垫付的费用，但在张惠美完成委托事项至本案起诉的四年间，未有证据证明张惠美或孙易兰曾向高ＸＸ子主张过垫付费用，从2014年11月开始，孙易兰及张惠美均向高ＸＸ子发送关于603室房屋受托事项的微信及邮件可知，本案当事人就委托合同项下的结算本欲通过其他方式协商解决，高ＸＸ子并没有拖欠垫付费用的故意，该期间扩大的损失不能要求高ＸＸ子赔偿。故本院认为本案的利息应从一审受理之日起算较为合理，一审以张惠美支付相关款项的时间节点作为利息的起算之日，缺乏合理性，本院予以调整。张惠美代收的租金收益同样优先抵扣上述利息。
综上所述，高ＸＸ子的上诉请求不能成立，应予驳回；张惠美、孙易兰的上诉请求具有事实及法律依据，本院予以支持。一审判决对购房款的抵扣及利息的认定不妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条、第三百九十八条、第四百零四条、第四百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2015）长民一（民）初字第4246号民事判决第四项；
二、撤销上海市长宁区人民法院（2015）长民一（民）初字第4246号民事判决第一项、第二项、第三项；
三、高ＸＸ子于本判决生效之日起十日内支付张惠美人民币4,766,748元，并支付张惠美以人民币4,766,748元为本金自2015年6月12日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息（租金人民币480,000元自该项利息中先行抵扣）；
四、高ＸＸ子于本判决生效之日起十日内支付张惠美物业费人民币26,052元、居间费人民币22,850.10元，并支付以人民币48,902.10元为本金自2015年6月12日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
五、张惠美于高ＸＸ子履行本判决第三项、第四项确定的付款义务后十日内，向高ＸＸ子交付上海市XX路XX号XX楼XX室房屋《上海市房地产买卖合同》、房地产权证、房屋钥匙、销售不动产统一发票、契税缴款书（代完税证）、非税收入一般缴款书（收据）、上海市房地产交易登记专用收据各项原件；
六、驳回张惠美的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币56,722.50元，由张惠美与高ＸＸ子各半负担。反诉案件受理费人民币23,200元，减半收取计人民币11,600元，由高ＸＸ子负担。财产保全费人民币5,000元，由张惠美与高ＸＸ子各半负担。二审案件受理费人民币130,744.46元，均由上诉人高ＸＸ子负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年四月二十八日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
三、《中华人民共和国合同法》第三百九十八条
委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。
四、《中华人民共和国合同法》第四百零四条
受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
五、《中华人民共和国合同法》第四百零六条
有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。
受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。
六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
七、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条
在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。