吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民初83号
原告：中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司（原中国长城资产管理公司长春办事处）。住所：吉林省长春市。
负责人：汪国良，总经理。
委托诉讼代理人：朱万成，该公司法律顾问。
被告：杨杰，住吉林省长春市南关区。
委托诉讼代理人：臧海涛，吉林昱诚律师事务所律师。
第三人：通化甬通粮储物流有限公司。
第三人：通化大通房地产开发有限公司。
原告中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称吉林长城资产公司）与被告杨杰、第三人通化甬通粮储物流有限公司（以下简称甬通物流公司）、通化大通房地产开发有限公司（以下简称大通房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吉林长城资产公司的委托诉讼代理人朱万成、杨杰及其委托诉讼代理人臧海涛到庭参加诉讼。第三人甬通物流公司、大通房地产公司经本院合法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉林长城资产公司向本院提出诉讼请求：撤销本院（2016）吉05执异296号执行裁定，判决由该公司继续对位于通化市锦绣家园小区第2栋连体1－2层1号门市房进行执行；诉讼费由杨杰负担。事实及理由：该公司受让中国建设银行股份有限公司通化分行（以下简称建行）贷款债权，享有对借款人甬通物流公司贷款债权，大通房地产公司为甬通物流公司提供担保，该公司享有对大通房地产公司享有包括位于通化市锦绣家园小区第2栋连体1－2层1号门市房在内的房屋抵押权。因甬通物流公司未履行偿还借款义务，大通房地产公司未履行抵押担保义务，该公司根据已经生效的法律文书向法院申请执行，在执行过程中，杨杰提出执行异议，法院作出执行裁定，中止对本案诉争房屋的执行。该执行裁定所依据证据均为复印件，未经其质证，不能作为证据使用；通化市东昌区人民法院（2011）东民二初字第47号民事调解书确定大通房地产公司为本案诉争房屋办理产权手续，但该调解书仅确定了杨杰对大通房地产公司享有债权，不能对抗该公司抵押物权。
杨杰辩称，应驳回吉林长城资产公司的诉讼请求。
第三人甬通物流公司、大通房地产公司未到庭，也未提交答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。吉林长城资产公司向法庭提交了如下证据：1、（2014）通中民初字第64号民事调解书，证明建行享有对通化甬通物流粮储有限公司56559257.43元贷款债权，并对本案诉争房屋享有优先受偿权；2、（2016）吉05执异296号执行裁定书，证明该公司已经受让债权并作为债权人申请强制执行；3、2012年12月26日签订的人民币流动资金贷款合同和与之配套的两份抵押合同；4、债权转让移交书，证明该公司于2014年受让甬通物流公司债权；5、吉房他证通字第177**号房屋他项权利证，证明本案诉争房屋已于2012年12月28日抵押给建行并办理了抵押登记。杨杰质证认为：对于原告提供的以上证据的真实性、合法性均无异议，但对其关联性有异议。原告提供的证据只能证明其与大通房地产公司之间的债权关系和抵押关系，但是抵押合同和抵押登记的时间都是2012年12月，此时其已经占有并实际使用此房屋，故原告提供的证据不能继续执行。杨杰向法庭提交如下证据：1、其于2008年12月22日签订的商品房买卖合同，证明其对诉争房屋合法占有；2、通化市东昌区人民法院（2011）东民二初字第47号民事调解书、诉讼费收费票据，证明诉争房屋于2011年9月16日经法院以调解书的形式确认给其；3、房屋测绘报告及销售不动产发票，证明诉争房屋为其所有；4、商品房业主入住缴费明细单（0002431），证明其已于2011年1月26日入住诉争房屋；5、房屋租赁合同3份，证明其一直对诉争房屋合法占有使用；6、物业费交费收据1张、水费缴费发票1张、电费交费凭证1张、取暖费交费发票2张，证明其一直对诉争房屋合法占有使用。吉林长城资产公司质证认为：1、对合同的真实性无异议，但对证明的问题有异议。该份合同只能证明2008年12月22日，被告与大通房地产公司签订了买卖合同，但不能证明房屋已经交付，也不能证明合法占有。2、对调解书的真实性无异议，但该调解书无法证明本案诉争房屋为杨杰所有，该调解书仅确认了被告与大通房地产公司之间的债权债务关系，并没有确认本案诉争房屋的所有权归属；3、对房屋测绘报告及销售不动产发票的真实性无异议，但对证明的问题有异议。房屋测绘只能证明房屋的面积，不能确认房屋的权利人，不动产发票只能证明杨杰与大通房地产公司形成了房屋买卖关系，并形成了债权债务关系，不能证明诉争房屋归杨杰所有；4、对商品房业主入住缴费明细单的真实性无异议，但对证明的问题有异议，办理了入住手续不能证明被告真实入住；5、对租赁合同的真实性无异议，对证明的问题有异议，不能证明被告直接使用该房屋；6、缴费票据单位是会名堂，与被告无关，物业费收据反映不出是诉争房屋的物业费，对真实性无异议，但不能证明被告实际使用该房屋。因被告杨杰与原告吉林长城资产公司对对方提交的证据的真实性均无异议，故本院予以采信。
本院审理查明：建行与甬通物流公司、大通房产公司金融借款合同纠纷经本院作出（2014）通中民初字第64号民事调解书，确认建行享有对甬通物流公司56559257.43元贷款债权，并对本案诉争房屋享有优先受偿权；该案进入执行程序后，因建行将该债权转让长城公司长春办事处，故变更长城公司长春办事处（吉林长城资产公司）为该案申请执行人，本院于2016年5月3日作出（2014）通中执字第130号执行裁定，对包括位于通化市锦绣家园小区第2栋连体1-2层1号门市房在内的大通房地产公司24套房产查封，因此杨杰向本院提出异议申请，请求对查封的坐落在锦绣家园小区第2栋连体1-2层1号门市房（产权证号：SXX**）予以解封。本院于2017年5月15日作出（2016）吉05执异296号执行裁定，中止对位于通化市锦绣家园小区第2栋连体1-2层1号门市房（房产证号：SXX**、面积250.98平方米）的执行。
另查明，大通房地产公司就涉案房屋已经取得了《商品房预售许可证》（通化市房许第20070017号），杨杰与该公司于2008年12月22日签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），购买了位于通化市锦绣家园小区第2栋连体1-2层1号门市房，并向大通房地产公司全额缴纳购房款100392元。因大通房地产公司原因小区至今未整体验收，产权手续一直未能办理。大通房地产公司于2010年以此房抵押向建行办理了贷款。大通房地产公司于2016年4月13日为杨杰开具了正式的销售不动产统一发票（发票号码00030535）。该房屋交付后一直由杨杰占有使用。
以上事实有本院（2014）通中民初字第64号民事调解书、（2016）吉05执异296号执行裁定书、（2016）吉05执异296号执行裁定书及杨杰提供的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）、销售不动产统一发票（发票号码00030535）、商品房业主入住缴费明细单（0002431）、房屋租赁合同、物业费交费收据、水费缴费发票、电费交费凭证、取暖费交费发票为证。
双方当事人争议问题：是否许可对本案诉争房屋的执行？
本院认为，大通房地产公司就涉案房屋已经取得了《商品房预售许可证》，杨杰与该公司于2008年12月22日签订的《商品房买卖合同》合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。争议的房产系该执行案件的抵押物，吉林长城资产公司对该抵押物享有优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，杨杰符合该规定的四项条件，故吉林长城资产公司对争议房产虽然享有优先受偿权，但不能对抗杨杰对争议房产享有的相关权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故本案应判决驳回吉林长城资产公司的诉讼请求。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款之规定，判决如下：
驳回原告中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司的诉讼请求。
案件受理费100元,由原告中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 郭丽萍
审判员 崔红霞
审判员 王文立
二〇一八年一月三日
书记员 于 诗