湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0105民初1881号原告：罗萍，女，汉族，1988年7月4日出生，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：杨兵，湖北忠三律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：罗光寿（系原告罗萍父亲），男，汉族，1963年10月20日出生，住武汉市黄陂区，武汉市黄陂区司法局六指街司法所调解员，特别授权代理。被告：郑磊，男，汉族，1990年2月10日出生，住武汉市硚口区，委�诉讼代理人：施敏，湖北谦顺律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：樊厚春（未出庭），湖北谦顺律师事务所实习律师。特别授权代理。第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（*期）第*幢**层*号。统一社会信用代码：9142010355840037X8。法定代表人：黄月平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘容，该公司员工。特别授权代理。原告罗萍与被告郑磊、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司房屋买卖及居间服务合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月21日第一次公开开庭进行了审理，原告罗萍的委托诉讼代理人甘露、被告郑磊及其委托诉讼代理人施敏到庭参加诉讼。本案审理过程中，原告罗萍变更其委托�讼代理人为杨兵、罗光寿。经原告申请，本院依法追加武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称武汉链家公司）作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序于2017年10月20日第二次公开开庭进行了审理，原告罗萍及其委托诉讼代理人杨兵、罗光寿，以及被告郑磊的委托诉讼代理人施敏、第三人武汉链家公司的委托诉讼代理人刘容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗萍诉称：2016年7月31日，原告与被告通过武汉链家公司签订《武汉市存量房买卖合同》，由原告购买被告私有房产一套。合同约定，房产位于武汉市汉阳区，成交价为90万元。合同还约定了付款及房产过户方式，并在补充协议中特别明确了违约责任。合同签订后，原告按约支付了第一部分房款3万元作为定金。当原告继续要求按约支付第二部分房款20.5万元帮助被告解除银行抵押时，�告却迟迟拖延办理，原告及房屋中介多次找被告，要求其配合结清银行贷款和办理房屋过户手续，被告至今也未依合同办理，并于2017年3月22日明确表示毁约。原告认为，被告的行为属于根本违约，故向法院起诉，请求：1、依法判令解除原被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告退还原告3万元定金，并按照房屋总价款20%支付违约金18万元；3、判令被告承担原告支付的中介费13,500元（诉讼期间增加）；4、本案诉讼费由被告承担。被告郑磊辩称：本案是由于原告拖延支付首付款导致的纠纷，原告直到2016年10月3日武汉市限贷政策实施仍未支付首付款。被告并没有违约，且限贷政策属于不可抗力，原告要求被告支付违约金没有依据。原告没有实际损失，其要求赔偿标准过高。原告要求被告支付中介费的请求，不应在本案审理。第三人武汉链家公司述称：第三人为原被告双方提供房屋买卖居间服务，积极履行合同，尽职尽责，希望法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2016年7月31日，经第三人武汉链家公司居间介绍，原告罗萍与被告郑磊签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定郑磊将其购买的位于汉阳区×××房出售给罗萍，此时郑磊尚未还清该房屋的购房贷款。合同约定，房屋转让价格为90万元；郑磊在合同签订后120日内向原按揭银行申请提前还贷，在银行批准的提前还款期限内及时还款；罗萍在合同签订时支付定金3万元，作为第一部分购房款；第二部分购房款87万元支付方式为组合贷款，罗萍应在过户当天支付首期款21万元，贷款金额以银行承诺的金额为准，如罗萍已付的首期款金额少于第二部分购房款总额减去银行承诺贷款的金额，罗萍须于银行出具《贷款承诺函》（或贷款审批同意书）后7日内补足；合同对房屋过户、交付及逾期交房、逾期付款的违约责任进行了约定；双方在合同备注中又约定，罗萍提前向郑磊支付部分首付款20.5万元，用于郑磊结清银行贷款。同日，罗萍、郑磊和武汉链家公司签订了《居间服务合同》，约定由武汉链家公司为此次房屋交易提供居间服务，由罗萍向武汉链家公司支付佣金13,500元，并约定如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用；还约定罗萍、郑磊任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。同日，罗萍与郑磊就房屋交易的违约责任问题签订补充协议，约定若郑磊拒绝将房屋出售给罗萍，罗萍有权解除房屋买卖合同，并要求郑磊双倍返还定金或支付房屋总价款20%的违约金，同时要求郑磊退还已付购房款。补充协议还就《居间服务合同》第四条的违�责任作了补充约定：罗萍或郑磊若违反房屋买卖合同约定，导致合同无法继续履行的，对于守约方应向武汉链家公司支付的居间服务费及相关费用，武汉链家公司有权向违约方追偿。同日，罗萍按约向郑磊支付了定金3万元，并向武汉链家公司支付了佣金13,500元。合同签订后至2016年10月11日之前，罗萍一直未向郑磊支付20.5万元的首付款，郑磊通过武汉链家公司与罗萍协商，但未能确定该首付款支付的时间；郑磊又通过武汉链家公司与罗萍协商办理提前还贷的时间，约定三方于2016年10月11日到银行办理提前还贷。2016年10月11日上午，罗萍按约到银行等待郑磊，郑磊没有前往，并明确告知武汉链家公司及罗萍不再出卖涉案房屋。罗萍通过武汉链家公司与郑磊协商未果。2016年10月21日，武汉链家公司向郑磊发出履约催促函，要求郑磊继续履行合同，在3个工作日内配合罗萍办理相关手续。此后，郑磊仍然坚持不再向罗萍出售房屋。另查明，2016年10月2日，武汉市人民政府办公厅印发了《市人民政府办公厅关于在我市部分区域实行住房限购限贷措施的通知》（武政办〔2016〕131号），规定在武汉市无住房的居民家庭在汉阳区购买首套房申请商业贷款的最低首付款比例为25%；2016年10月8日，中国人民银行武汉分行、湖北省银监局联合发布通知，规定在武汉市无住房的居民家庭在汉阳区购买首套房申请商业贷款的最低首付款比例上调至30%。原告罗萍具有武汉市户籍，在上述限贷政策出台时在武汉市尚无住房。经本院组织调解，原告罗萍与被告郑磊未能达成调解协议。本院认为：原告罗萍与被告郑磊签订的《武汉市存量房买卖合同》，以及原、被告双方与第三人武汉链家公司签订的《居间服务合同》，都是各方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护，各方应当按照合同的约定履行合同义务。本案的争议焦点在于原告罗萍是否存在拖延支付首付款的违约情形、被告郑磊拒绝出售房屋是否构成根本违约。关于原告罗萍支付首付款的问题，本院认为，原告罗萍不存在逾期支付首付款的情形。按照原、被告双方的房屋买卖合同的约定，原告罗萍应在过户当日向被告郑磊支付首期款21万元，并提前支付20.5万元用于郑磊结清银行贷款，此外合同对罗萍支付首付款的时间没有其他具体约定，罗萍最迟可以在银行批准郑磊提前还贷的期限届满之前向郑磊支付20.5万元首付款。在履行合同过程中，被告郑磊通过与武汉链家公司工作人员微信沟通，与原告罗萍约定了于2016年10月11日共同到银行办理提前还贷，罗萍按照该约定的时间在银行支付首付款，�合双方当事人的约定，亦不违反合同约定。其次，郑磊提出依2016年10月2日和10月8日出台的限贷政策将首付款比例提升至购房款的30%，该主张系其对限贷政策的错误理解，没有法律依据。限贷政策中“在武汉市无住房的居民家庭在汉阳区购买首套房申请商业贷款的最低首付款”，是指在银行贷款数额之外应当由购房者个人承担的购房款，该笔款项可以按照当事人约定一次性支付，也可以按照当事人的约定分期支付，但不应当解释为本案中合同约定的罗萍在过户当天支付的“首期款”或者罗萍提前支付的“首付款”。罗萍要求按照合同约定的20.5万元的数额支付用于郑磊提前还贷的“首付款”，符合合同的约定，亦不违反限贷政策的规定；至于剩余的不能获得银行贷款支持的部分购房款，罗萍可以按照合同约定，于银行出具《贷款承诺函》（或贷款审批同意书）后7�内补足。因此，原告罗萍不存在拖延支付首付款的违约情形。被告郑磊拒绝出售房屋的理由有两点：一是其称担心原告的履行能力，二是其认为限贷政策的出台使本案房屋交易发生情势变更，属于不可抗力。关于原告的履约能力，原告罗萍按约于2016年10月11日到银行协助被告郑磊办理提前还贷，已经表现出了积极的履约行为，被告郑磊没有证据证明原告无力履行合同。关于限贷政策，其并不属于不可抗力，亦不影响本案中当事人约定的首付款的支付及提前还贷、注销抵押登记、房产过户等合同履行手续的办理，仅仅对罗萍向银行贷款的数额作了一定限制，不属于情势变更。因此，被告郑磊不应当拒绝出售房屋。被告郑磊拒绝出售房屋的行为，导致本案房屋交易的合同目的不能实现，构成了根本违约，原告罗萍因此要求解除双方的房屋买卖合同的诉讼请求�符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定的合同法定解除情形，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，对于已经支付的定金，原告罗萍有权要求被告郑磊如数返还，对于原告罗萍要求被告郑磊退还3万元定金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告郑磊根本违约，原告罗萍有权要求其承担赔偿损失的违约责任。对于违约责任，原告罗萍选择按照补充协议的约定要求郑磊支付购房总价款20%即18万元的违约金，被告郑磊认为约定的违约金过高；对此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，综合考量被告郑磊根本违约情形及原告罗萍根据武汉市房地产市场发展情况的预期利益，�院认为原、被告双方在补充协议中约定的购房总价款20%的违约金并未过分高于因被告违约造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则，对于原告罗萍要求被告郑磊按照房屋总价款20%的标准支付违约金18万元的诉讼请求，本院予以支持。至于原告罗萍要求被告郑磊承担居间服务费13,500元，因第三人武汉链家公司向原、被告双方提供了居间服务，促成原、被告签订房屋买卖合同，第三人应当获得居间服务费用。三方当事人在居间服务合同中约定，居间服务费先由罗萍支付，最终由违约方承担，而本案中被告郑磊是违约方，原告罗萍有权按照约定向郑磊追偿，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告罗萍与被告郑磊于2016年7月31日签订的《武汉市存量房买卖合同》及补充协议；二、被告郑磊于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告罗萍支付的定金3万元；三、被告郑磊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗萍支付违约金18万元；四、被告郑磊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗萍偿付居间服务费13,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,450元，减半收取2,225元，由被告郑磊负担。此款�告罗萍已预交，被告郑磊应于本判决发生法律效力之日起十日内将此款直接支付给原告罗萍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 李 乐二〇一七年十一月二十四日书记员 龚子英