上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第2485号
原告（反诉被告）曹德明，男，住安徽省濉溪县。
委托代理人荣金良，远闻（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄旭志，男，台湾省人，住上海市。
委托代理人李悦，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原告（反诉被告）曹德明与被告（反诉原告）黄旭志房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹德明及其委托代理人荣金良，被告（反诉原告）黄旭志及其委托代理人李悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹德明诉称，2013年9月12日，原告与被告就本市长宁区华山路某房屋即涉讼房屋签订房屋租赁合同，约定被告将涉讼房屋转租给原告，合同写明涉讼房屋的用途为商用。合同签订后，原告向被告支付了租金人民币12万元及押金8万元，并对涉讼房屋进行了装修。但原告在准备开始经营之时，得知涉讼房屋的用途为居住，进出涉讼房屋的阶梯系属违章，应予拆除，通向涉讼房屋的门也属违章，应予封闭。故原告无法将涉讼房屋用于经营。原告认为，被告以欺诈手段，导致原告重大误解。涉讼合同是在被告隐瞒真相，欺骗原告的情况下签订的，属于可撤销合同。被告具有完全的过错。被告应当返还原告已支付的租金及押金，并赔偿原告损失。原告的损失包括：装修损失（室内固定装饰装修损失233，530元、户外广告及防腐木外墙饰面装饰装修损失29，400元、装修设计费6万元）、店员就近租赁住房押金4，200元及中介费1，400元、空调购置费16，400元、空调安装费2，080元、家具购置费5，100元、电信费3，007元、热水器购置费14，000元，共计369，117元。故请求判令：一、撤销原告与被告就涉讼房屋签订的租赁合同；二、被告返还原告租金12万元及押金8万元；三、被告赔偿原告损失369，117元；四、鉴定费、案件受理费及财产保全费由被告负担。
被告黄旭志辩称，原告承租本市华山路某房屋即涉讼房屋前，已实地看房，明知涉讼房屋为住宅。被告没有隐瞒真相，欺骗原告。合同应为有效。故不同意原告的诉讼请求。
反诉原告黄旭志诉称，反诉被告未按约履行合同，于2013年12月20日搬离涉讼房屋，属提前解约。反诉被告应当承担违约责任。押金应抵作违约金。故请求判令：反诉被告向反诉原告支付违约金8万元（以押金作抵）。
反诉被告曹德明辩称，合同应予撤销，反诉被告不存在违约行为。反诉原告应当返还押金。故不同意反诉原告的反诉诉讼请求。
经审理查明，本市长宁区华山路某房屋的产权登记在案外人李荣平名下。房地产登记簿记载，上述房屋的类型为公寓，用途为居住。
被告向案外人承租上述房屋后，对102室房屋（以下简称涉讼房屋）进行了改建，将临公共绿地的阳台改为门，并在公共绿地部位增设进出该门的阶梯。
2013年8月15日，上海市长宁区城市管理行政执法局向被告发出谈话通知书。该通知书记载，被告在本市华山路1635号因建成的绿地不得擅自占用的行为，涉嫌违反了《上海市绿化条例》的规定。此后，涉讼房屋所在地的居民委员会会同相关部门召集被告召开了本市华山路某房屋装修违章沟通会。
2013年9月12日，原告（乙方）与被告（甲方）就涉讼房屋签订商铺分租使用合同。原告在签订合同前，对涉讼房屋进行了实地查看。合同记载，被告为分租方，原告为承租方；房屋使用面积约220平方米，门口走道及花圃为公共空间不得使用；租期自2013年9月15日至2018年9月14日；租金为每月4万元；免租期为一个月；租金按三个月支付一次，自2013年9月15日第一次支付12万元；押金为两个月租金，总共8万元，如有违约情事则甲方可以依照情节不退还押金；如有装修相关执行必须经过甲方监管人员及物业管理人员双方书面同意使得进行；电话使用费：每月固定200元，超过部分以电信公司单据为依据另外计算支付；物业管理费：每月固定2，000元；无线上网费：每月固定200元，不限流量；执照使用费：每月固定1，000元。
2013年9月14日，原告向被告支付第一期租金12万元及押金8万元。
2013年9月23日，原告与案外人上海欧德建筑装饰工程有限公司（以下简称欧德公司）签订室内设计合同，约定原告委托欧德公司进行室内设计，设计费为6万元。
2013年9月24日，案外人汪超以本市华山路某房屋为装机地址，订购了电信服务，支付电话装机手续费、装机工料费、来电显示开户费及押金计748元，宽带月租费、拨号手续费、拨号安装调测费及押金计2，259元。
2013年9月28日，原告（发包方）与欧德公司（承包方）签订装饰工程施工合同，约定涉讼房屋室内装修项目由欧德公司负责施工；工期为2013年9月25日至2013年10月28日。
上述工程开工后，原告将被告在公共绿地部位增设的阶梯拆除，并在原处重新搭建了木质台阶。
2013年10月，有关部门对涉讼房屋改建开展执法活动，原告搭建的木质台阶被拆除。
此后，原告在涉讼房屋内安装空调。2013年10月28日，原告对涉讼房屋装修工程进行了验收。2013年12月，欧德公司向原告开具涉讼房屋装修款及设计费收据。
2013年11月7日，原告向本院提起本案诉讼。审理中，原告将安置于涉讼房屋内的空调、热水器、家具等可移动物品搬离，并于2013年12月20日将涉讼房屋交还被告。
审理中，原告申请对涉讼房屋内形成附合的装饰装修物进行工程造价鉴定。经法院委托，上海联合工程监理造价咨询有限公司出具鉴定意见书，鉴定结论意见为：涉讼房屋内形成附合的装饰装修物工程造价为233，530元。
审理中，原告自述其在涉讼房屋上安装的户外广告及防腐木外墙饰面已在有关部门开展的执法活动中被拆除。
另查明，2012年9月29日，上海花子美容美发有限公司注册成立，注册地为本市黄浦区云南中路某号底层部分，法定代表人为原告。
2014年5月6日，上海耀世代咖啡馆注册成立，注册地为本市长宁区华山路某房屋。
上述事实，有谈话通知书、商铺分租使用合同、银行业务单、发票、房地产登记簿、企业档案机读材料、照片、鉴定意见书以及当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然双方签订的合同载明涉讼房屋为商铺，但涉讼房屋登记用途与实际用途不一致并不影响合同效力。不动产登记簿具有公开性，原告并无证据证明被告对涉讼房屋登记用途作了虚假陈述。根据企业档案材料，本市华山路某房屋现登记为企业的住所地。原告在签订合同前，已实地查看房屋，对房屋结构及周边环境应已有所了解。合同亦记载门口走道及花圃为公共空间不得使用。根据一般常理，原告对涉讼房屋改建应有一定辨识。故原告认为被告以欺诈手段，导致原告重大误解，从而订立合同，依据不足。原告请求撤销租赁合同，本院不予支持。
被告将涉讼房屋出租给原告时，已将涉讼房屋改建。因有关部门对房屋改建开展执法活动，致使经公共绿地进出涉讼房屋的通道被封闭，从而在客观上造成涉讼房屋的格局发生改变，无法保持约定的状态。鉴于原告承租涉讼房屋系用于商业经营，房屋格局对于实现合同目的具有重要影响，故在此情形下，原告可以解除合同。鉴于原告实际已于2013年12月20日将涉讼房屋返还给被告，被告亦予以接收。故可以认定双方签订的合同于该日解除。合同解除后，原告对于其损失，可依法提出相应主张。
关于装修损失，原告对涉讼房屋进行装修后，即因与被告发生纠纷而提起诉讼，并于2013年12月20日将涉讼房屋交还被告，故涉讼房屋内形成附合的装饰装修物工程造价应与剩余租赁期内的装饰装修残值大致相当。装修设计费的金额系由原告与案外人协商确定。鉴于原告在承租涉讼房屋时对房屋改建应有一定辨识，且公共绿地不得占用应属常识，在此情形下，原告仍投入资金对涉讼房屋进行较大规模的装修，亦有不当，客观上造成了损失的扩大。对于原告所主张的室内固定装饰装修及装修设计费损失，本院酌定被告向原告赔偿170，000元。户外广告及外墙装饰因涉及房屋的共用部分及小区的整体环境而受到一定的限制。根据原告自述，户外广告及防腐木外墙饰面已在有关部门开展的执法活动中被拆除。原告请求判令被告赔偿户外广告及防腐木外墙饰面装饰装修损失，缺乏依据，本院不予支持。
关于店员就近租赁住房押金及中介费，原告并未提供证据证明原告实际发生了该项损失，若损失发生，亦非被告所能预见，故原告请求判令被告赔偿该项损失，本院不予支持。
关于空调、家具及热水器购置费，因上述物品可以移动，且原告已经将其搬离涉讼房屋，原告请求判令被告赔偿上述物品的购置费，缺乏依据，本院不予支持。
关于空调安装费，原告在涉讼房屋内安装空调发生于有关部门对涉讼房屋改建开展执法活动之后，原告在明知房屋格局发生改变的情况下，仍继续在涉讼房屋内安装空调，应属不当。故原告请求判令被告赔偿该项损失，本院不予支持。
关于电信费，双方在合同中约定了电话费及上网费的负担方式。原告本人并未在涉讼房屋处订购电信服务，且电信用户对已订购的电信服务亦可办理相关变更、退订手续，故原告请求判令被告赔偿该项损失，本院不予支持。
虽然涉讼房屋的格局发生改变，但并未从根本上丧失使用价值。原告在租赁期间实际占有了涉讼房屋，故仍应当支付相应的租金，但租金金额可予减少。根据合同约定，原告享有一个月免租期，原告现已支付2013年10月15日至2014年1月14日的租金120，000元。本院酌定2013年10月15日至2013年12月20日期间的租金减为54，000元。被告应向原告返还租金66，000元。
合同解除并非因原告违约，被告请求判令原告支付违约金，并以押金作抵，于法无据，本院不予支持。原告请求判令被告返还押金，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄旭志应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）曹德明返还租金人民币66，000元；
二、被告（反诉原告）黄旭志应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）曹德明赔偿损失人民币170，000元；
三、被告（反诉原告）黄旭志应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）曹德明返还押金人民币80，000元；
四、驳回原告（反诉被告）曹德明的其余诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）黄旭志的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费人民币16，500元，由原告（反诉被告）曹德明与被告（反诉原告）黄旭志各半负担。财产保全费人民币4，870元，由原告（反诉被告）曹德明负担人民币2，770元，被告（反诉原告）黄旭志负担人民币2，100元。本诉案件受理费人民币9，491.20元，由原告（反诉被告）曹德明负担人民币4，221.25元，被告（反诉原告）黄旭志负担人民币5，269.95元。反诉案件受理费减半收取计人民币900元，由被告（反诉原告）黄旭志负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，原告（反诉被告）曹德明在十五日内，被告（反诉原告）黄旭志在三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
审 判 员 马浩波
人民陪审员 杨耀丰
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 刘彬华
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。