湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0106民初8536号
原告：管曙光，男，1968年12月24日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：闵利芳，湖北陈重名律师事务所律师。
被告：张朋飞，男，1983年2月10日出生，汉族，居民身份证住址湖北省仙桃市，
原告管曙光诉被告张朋飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月28日受理后，依法由审判员杨世庆适用简易程序于2018年7月11日公开开庭进行了审理。原告管曙光的委托诉讼代理人闵利芳到庭参加诉讼，被告张朋飞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告管曙光向本院提出诉讼请求：1、立即解除原被告就三角花园刘家河9-2-2806号房所签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾出2806号房，并恢复房屋租赁前的房屋结构；3、判令被告房屋占用期间的费用共计4230元（自2018年4月8日至起诉之日5月25日）；4、判令被告支付违约金5400元整；5、判令被告补齐被免的2806号房房租5400元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月8日，原告管曙光与被告张朋飞就三角花园刘家河9-2-2806房（以下简称“2806号房”）出租事项签订了《房屋租赁合同》，并对房屋租赁期限、租金、违约责任等进行了约定。在合同租赁期限内，被告多次未按期支付季度租金，经原告多次催收，2806号房第四季度的租金8100元未予支付。被告的行为严重违反了协议约定，损害了原告的合法权益，故诉至法院请求判如所请。
被告张朋飞未到庭，也未提交答辩意见。
经审理查明：
坐落于武汉市武昌区徐家棚街三角花园刘家河小区（6号地块）9栋2单元2806室房屋（建筑面积108.14平方米，2室2厅），系管曙光于2017年4月26日因拆迁还建所得，该房屋目前尚未办理产权证。
2016年11月1日，管曙光作为出租方（简称甲方）与张朋飞作为求租方（简称乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“1、本合同所出租房屋坐落在武昌区三角花园刘家河小区9-2-2806室，建筑面积108平方米，租赁期限三年，从2017年7月8日起至2020年7月8日。2、每月8日前，乙方需向甲方支付下个季度的租金。（如果乙方没按规定时间交付房租给甲方视为乙方违约，乙方需赔偿甲方200违约金）。租金标准为每月2700元，付款方式按季付款。第一季度房租3700元，2017年7月8日，第一季度减掉三年二个月免租后等于3700元，以后没有免租；第二季度房租8100元，2017年10月8日；第三季度房租8100元，2018年1月8日；第四季度8100元，2018年4月8日。合同签三年，第二年房租为每月2800元，第三年为每月3000元。经甲乙双方协商，如在合同租赁期间，甲方如不经乙方同意的情况下，如甲方要出售此房或因个人原因不能履行该合同，同时导致合同终止，视为违约，甲方应按月租金的3800元向乙方支付违约金，并退还剩余的原押金和剩余的租金，如乙方违约应按月租金3800元向甲方支付违约金，并不退还剩余的房租及租金，同时还原房屋原来的装修，不可抗力因素外如火灾、洪水、拆迁等，甲乙双方互不承担违约责任。”
合同履行过程中，管曙光认可张朋飞的房屋租金2018年1月8日前已交齐，2018年4月8日的以后租金未交。
还查明，张朋飞除了承租管曙光的本案涉案的房屋外，还承租管曙光的另一处武昌区三角路花园赵家墩1-1-502号房屋。
2018年4月23日，管曙光（甲方）与张朋飞（乙方）签订《协议书》，因乙方经营不善无法正常租赁甲方赵家墩502-1-1以及刘家河9-2-2806房屋，经过甲、乙双方协商确定，乙方退还房屋给甲方，甲、乙同意协商处理办法，之前乙方经手租户到期押金由乙方负责处理退还与甲方无关，两套房屋押金共6800元，乙方未付房屋15800元和乙方装修费2800元经甲、乙双方协商用乙方装修抵乙方所欠房租，乙方给甲方3000元。注明：乙方应付甲方3000元已支付1000元，余下2000元5月1日之前补齐，未补齐协议作废。
因张朋飞未在2018年5月1日前补齐2000元，管曙光认为上述协议无效，故诉至法院，由于张朋飞不是实际房屋占有人，自愿放弃第二项诉讼请求，其他诉请不变。
张朋飞未到庭，视为其放弃举证及质证权利。
审理中，管曙光陈述涉案房屋系其简单装修后租赁给被告，后被告进行了隔断转租给他人，张朋飞本人未在涉案房屋内居住。另在2018年4月23日签署的协议中表述的差欠3000元指的是15800元减去12800元（两处房屋张朋飞装修费用),因张朋飞只支付了1000元，还有2000元未在2018元5月1日前给付，故2018年4月23日所签协议未能生效。
以上事实有《入住证明》、《房屋租赁合同》、微信交易记录、《协议》及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告管曙光与被告张朋飞签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定，各自履行相应的义务。
关于合同的解除，双方于2018年4月23日签订《协议书》，系双方对所涉两套房屋协商一致后的处理意见，合法有效，也对合同解除后的权利义务进行了约定，只是因张朋飞未按约履行相关义务，故该协议没有正式生效，但该协议书对合同的解除双方达成一致共识，故本案合同的解除时间应参照协议书认定为2018年4月23日。
关于原告要求判令被告立即腾出2806号房，并恢复房屋租赁前的结构的诉讼请求，因原告认为被告不是房屋租赁的实际占有人，自愿放弃此项诉讼请求，本院予以照准。
结合解除的时间，及双方合同约定按季支付的交易习惯以及诚实信用原则，张朋飞从签订合同的当日即2017年7月8日到2018年1月8日的租金已交齐，因按季度交纳，2018年1月8日的租金租期到2018年4月8日止，因双方合同解除时间为2018年4月23日，故2018年4月8日至2018年4月23日应交纳租金为1350元（2700÷30×15）未付。
关于支付违约金，管曙光依据《房屋租赁合同》中第九条“如乙方违约应按月租金的200%向甲方支付违约金”的规定，要求张朋飞向管曙光支付5400元（2700元×2）的违约金，张朋飞在履行期届满之前，明确表示因经营不善无法正常租赁，表明不履行主要债务，与管曙光协商签订《协议书》要求解除合同，并未存在明显违约的情形，合同的解除应视为双方协商认可后的结果，但考虑到张朋飞逾期支付租金的事实，故对管曙光主张的支付5400元的违约金的诉讼请求予以部分支持，酌情由张朋飞承担500元的违约金。
关于补齐被免房租5400元事宜。管曙光依据《房屋租赁合同》中第四条“第一季度房租3700元，2017年7月8日，第一季度减掉三年二个月免租后等于3700元，以后没有免租”的约定，认为张朋飞未租满三年，故免租5400元应予补齐。根据查证的2017年7月8日第一季度房租所交纳的3900元，即使补齐也应为4400元（8100元-3900元）而不是5400元，对于免租事宜在合同中也没有明确规定，且该免租约定系双方友好协商后原告给予被告的额外优惠，合同也未约定该免租期在合同解除后应予折价返还，故对管曙光的此项诉讼请求，因无事实和法律依据，本院对此不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
原告管曙光与被告张朋飞签订的《房屋租赁合同》于2018年4月23日解除；
被告张朋飞应于本判决生效之日起十日内向原告管曙光支付房屋租金1350元；
被告张朋飞应于本判决生效之日起十日内向原告管曙光支付违约金500元；
四、驳回原告管曙光的其他诉讼请求。
本案案件受理费676元，减半收取338元，由原告管曙光负担238元，被告张朋飞负担100元（此款原告管曙光已垫付，由被告张朋飞连同上述款项一并支付给原告管曙光）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 杨世庆
二〇一八年七月三十日
书记员 庞海丽