湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂襄城民二初字第00812号原告：陶明典，男，1964年6月2日出生，汉族，住南漳县。委托诉讼代理人：曾庆虎，南漳县城关镇法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：刘群波，男，1976年9月9日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：林宗善，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：范跟军，男，1977年4月1日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：刘华伟，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告陶明典与被告刘群波、范跟军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案后，由审判员王忠民适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶明典的委托诉讼代理人曾庆虎，被告刘群波及其委托诉讼代理人林宗善，被告范跟军的委托诉讼代理人刘华伟到庭参加诉讼。因本案必须以另一案的审理结果为依据，本案中止诉讼。恢复审理后，于2016年12月26日组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陶明典及其委托诉讼代理人曾庆虎，被告刘群波及其委托诉讼代理人林宗善，被告范跟军的委托诉讼代理人刘华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶明典向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告之间于2013年11月5日签订的房屋租赁合同为无效合同；2、判令被告范跟军立即腾空并退还其占用的房屋；3、判令两被告自2014年11月6日起至房屋腾空退还之日止按照房屋租赁合同约定的租赁费每月5833.33元的标准支付逾期腾房占用使用费（截止2015年8月5日为52499.97元，余后类推至腾空退还之日止）；4、因两被告行为致使原告违约，因此给原告造成的赔偿农业银行股份有限公司襄阳分行违约金等66816元的损失，由两被告对原告承担赔偿责任；5、因本案引起的一切诉讼费用由两被告承担。在诉讼过程中，原告将诉讼请求第四项撤回。事实与理由：2011年7月7日，原告与中国农业银行股份有限公司襄阳分行签订了一份房屋租赁合同，原告承租农行襄阳分行位于襄城区檀溪路16号房屋（面积96平方米）。合同期限为一年，原告取得房屋租赁使用权后，又于2011年10月20日将房屋转租给被告刘群波。合同约定：租赁期限至2013年11月5日，房屋年租金70000元。我与农行襄阳分行签订的房屋租赁合同到期后，我又续签至2013年12月30日。我与被告刘群波之间的房屋租赁期限期满后，我找其腾房、交房时，被告刘群波则告知，他于合同期满之日（2013年11月5日）将房屋转租给了被告范跟军，租赁期至2016年11月5日止。为此致使我无法按期将房屋退还给农行襄阳分行。在此情况下，农行襄阳分行于2014年12月8日向襄城区法院起诉，要求我腾房退房并承担违约损失等66816元。综上所述事实及理由，被告刘群波明知其承租的房屋期限已于2013年11月5日到期，本应在租赁合同到期后将房屋腾空退还给原告，却与被告范跟军签订房屋租赁合同，将无承租使用权的房屋承租给被告范跟军，两被告之间所签订的房屋租赁合同显然属无效合同。故根据合同法第52条之规定，请求法院确认两被告签订的房屋租赁合同无效，并依法对原告的其他诉讼请求作出判决。被告刘群波辩称：原告第1项诉讼请求不符合法律规定，我们签合同时不知道原告没有与农行续租；现房屋已经转租，无法腾退；租金已经支付到2015年9月；因原告违反其与农行合同约定，违法转租导致的损失其自行承担；诉讼费由原告承担。被告范跟军辩称：原告诉求无事实与法律依据，我与原告无合同关系，我是与刘群波签订的合同，交纳了租金；陶明典与刘群波是否有承租权我不知情，我已交纳了租金及转让金，对此损失保留追究权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年7月1日，中国农业银行股份有限公司襄阳分行（以下简称农行襄阳分行）作为出租方（甲方）、陶明典作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于襄阳市××城区××路××号，框架结构，面积96平方米房屋，租赁给乙方使用。房屋租赁期限为1年，自2011年7月1日至2012年7月1日止。房屋月租金为3840元，全年租金46080元，按季支付租金。合同还约定未经甲方书面同意，乙方转租、转借承租房屋的，甲方有权解除合同。合同签订后，陶明典即在该房屋内经营襄樊阿里山金酒百货商行。一年期满后，双方又于2012年6月28日续签了一份《房屋租赁合同》，租赁期限为1年，自2012年7月1日至2013年7月1日，合同其他内容同之前的《房屋租赁合同》。合同到期后，陶明典继续承租该房屋并交纳房租，但未签订书面租赁合同。2011年10月20日，陶明典作为出租方（甲方）、刘群波作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定第一条：甲方将檀溪路16号门面房租给乙方作为商业经营使用。第二条：房屋租赁期为24个月，甲方从2011年11月6日起将出租房屋交付给乙方使用至2013年11月5日止。第三条：房屋租金为每月4000元。房租交费方式为一年一次性交清。房屋在租赁期间，甲方不得以任何理由、任何借口上涨租金。第五条：乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋：乙方擅自将房屋转租、转让或转借他人的；乙方利用承租房进行非法活动、损耗公共利益的；使用非法手段造成房屋危及他人安全利益的。否则，出现的一切事故、经济责任和法律责任由乙方负责承担。第六条：乙方应在合同到期前20天向甲方提出续租事宜，到期确实无法找到房屋，甲方应当酌情延长租赁期限。房租按天实际计算，如乙方逾期不搬迁，甲方有权向当地人民法院起诉和申请执行，因此所受损失由乙方负责赔偿。合同期满后，如甲方仍然继续出租房屋的，同等条件下，承租方享有优先权。如果乙方不继续租用房屋，必须无条件退还给甲方，严禁私自转租。合同还对其他事项进行了约定。之后，刘群波在该房屋经营襄城区群程超市。2013年11月5日，刘群波作为出租方（甲方）、范跟军作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》约定第一条：甲方将檀溪路16-3号门面房租给乙方作为商业经营使用。第二条：房屋租赁期为36个月，甲方从2013年11月6日起将出租房屋交付给乙方使用至2016年11月5日止。第三条：房屋租金为年租金70000元，房租交费方式为一年一次性缴清，甲方将租金及超市一次性转让给乙方，转让费200000元，货物480000元，共计750000元，乙方一次性付清。房屋在租赁期间，甲方不得以任何理由、任何借口上涨租金。合同还对其他事项进行了约定。之后，范跟军支付了刘群波房屋租金、转让费、货物款，刘群波将襄城区群程超市及货物交由范跟军，范跟军经营超市。另查明，2011年10月16日，刘群波支付陶明典2011年11月6日至2012年11月5日的租金48000元及门面转让费100000元；2012年11月6日支付2012年11月6日至2013年11月5日的租金48000元；2013年11月5日支付租金40000元，2013年11月6日支付租金30000元，以上共计266000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告陶明典将从案外人农行襄阳分行处承租的房屋转租给被告刘群波，双方签订有《房屋租赁合同》，且农行襄阳分行对此没有提出异议，双方签订的《房屋租赁合同》是合法有效的。双方在合同中约定的租赁期限为两年，被告刘群波已经按照合同约定支付了房屋租金。2013年11月5日，农行襄阳分行与陶明典签订的《房屋租赁合同》已经到期，双方虽未续签书面租赁合同，但陶明典仍在承租该房屋并交纳租金，应当视为原告与农行襄阳分行形成不定期租赁合同关系。原告陈述被告刘群波将房屋转租给被告范跟军未经其同意，请求确认二被告签订的房屋租赁合同无效。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告在诉状中陈述，其在与被告刘群波签订的《房屋租赁合同》到期后（2013年11月5日）要求刘群波腾房时，即已知道刘群波将房屋转租的事实，但其对此没有提出异议，且继续收取了刘群波2013年11月6日之后的房屋租金70000元，故本院对原告主张二被告签订的房屋租赁合同无效的请求不予支持。因被告刘群波与被告范跟军签订的房屋租赁合同的期限至2016年11月5日，现租赁期限已届满，原告也不同意被告刘群波再转租，故被告范跟军应当在租赁期满后将房屋腾空并返还给原告陶明典。对于原告主张的被告占用房屋期间的费用，原告主张按照年租金70000元计算。本院认为，原告与被告刘群波签订的房屋租赁合同约定的房屋年租金为48000元，租期届满后被告刘群波又支付原告70000元租金，原告认为系一年租金，被告刘群波不予认可，因原告无证据证明双方对租金进行了调整，本院认定被告刘群波仍按年租金48000元向原告支付房屋租金（即支付至2015年4月20日），故本院仍按照年租金48000元计算被告占有房屋期间的租赁费损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第十八条之规定，判决如下：一、被告范跟军于本判决生效之日起十日内将租赁房屋腾退给原告陶明典；二、被告刘群波于本判决生效之日起十日内支付原告陶明典占用费（自2015年4月21日至实际腾房之日止，按照每月4000元的标准支付）；三、驳回原告陶明典的其他诉讼请求。案件受理费4246元，由原告陶明典负担1500元，由被告刘群波、范跟军负担2746元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  王忠民代理审判员  张剑伟人民陪审员  檀小寅二〇一六年十二月二十六日书 记 员  刘 佳