贵州省盘县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔盘民初字第1078号
原告张某。
特别授权委托代理人何德忠，贵州忠章律师事务所律师，执业证号15202199910537680。
被告许某某。
第三人陈某某。
特别授权委托代理人许某乙，系第三人陈某某之继子。
原告张某诉被告许某某及第三人陈某某房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年3月5日向本院提起诉讼，本院受理后，由审判员董均康担任审判长、与审判员余华、王孝尧组成合议庭，于2014年4月21日第一次公开开庭进行审理，后变更由审判员余华担任审判长、与审判员王孝尧、余方竹组成合议庭，于2014年7月31日第二次公开开庭进行审理，原告及其特别授权委托代理人何德忠、被告许某某、第三人陈某某的特别授权委托代理人许某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某诉称，2010年7月2日，被告与原告口头协议，将其位于盘县红果经济开发区某地的刚建成的开发区某单位职工集资建房一套［该房屋坐落于盘县红果开发区某路（开发区住宅小区）26幢3-2号］及房屋土地使用权以610000元的价格转让给原告。同日，原告支付被告定金20000元。2010年7月8日，原被告签订房屋转让协议书，对前述房屋转让事宜进行了约定，被告承诺及时办理房屋转让的相关登记手续。同日，原告通过张乙的银行账户转款，将剩余购房款590000元一次性支付被告。被告实际交付原告房屋后，原告对房屋进行装修，于2011年入住至今已三年多，至今原告已实际管理房屋四年多。原告得知可办理房屋所有权证和土地使用证后，遂要求被告办理，但被告拒绝履行，并已于2011年将第三人登记为房屋共有人。被告在签订协议书后告知过原告第三人与被告系夫妻关系，虽第三人未在协议书上签字，但在被告使用房屋期间，被告及第三人均未提出异议，第三人应当知情，原告有理由相信被告向原告转让房屋属被告及第三人共同真实意思表示，且原告支付了被告高于同期购房价格的购房款，双方不存在虚假买卖行为，双方的房屋买卖合同关系成立，原告属于善意、有偿取得房屋。因被告违约，造成房屋登记在被告及第三人名下，导致房屋被法院查封，被告应承担继续履行协议的义务，被告还应按照协议约定承担办理房屋转让相关登记手续预计产生费用120000元的50%即60000元。请求：一、判令被告和第三人共同履行原被告签订的房屋转让协议书确定的办理房屋所有权转移登记在原告名下和土地使用权变更登记在原告名下的义务。二、判令被告承担办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更登记预计产生费用60000元。三、本案诉讼费用由被告承担。
为支持其主张，原告张某在举证期限内向本院提交了以下证据：1、房屋转让协议书、2010年7月2日的收条及2010年7月8日的收条复印件各一份，用以证明原被告签订房屋转让协议，原告已按协议约定支付被告全部购房款610000元。被告的质证意见为，因原告是盘县某担保有限公司负责人，被告需要得到原告同意由盘县某担保有限公司为贵州某房地产开发有限公司提供担保，从而使贵州某房地产开发有限公司能够向银行贷款，被告才与原告签订该协议书及向原告出具该收条；二份收条先后矛盾，内容不属实，被告未收到任何购房款。第三人的质证意见为，协议不是原被告双方真实意思表示；协议书上记载购房款为一次性支付，而原告提供的收条为二份，按常理，若被告出具第二份收条，应同时将第一份收条收回，不能证明原告已付购房款。2、房屋所有权证书、土地使用权证书复印件各一份及贵州红果经济开发区管理委员会证明原件一份，用以证明转让房屋及土地均已办理权属登记，具备过户条件。被告的质证意见为，是本案争议房屋的权属证书，但房屋已被法院查封，不具备过户条件。第三人的质证意见为，不能说明被告及第三人应过户房屋给原告，房屋已被法院查封，不具备过户条件。
原告张某当庭向本院提交了以下证据：1、2004年5月8日、2006年7月17日、2008年11月12日、2009年3月13日、2010年8月16日及2013年9月23日的集资建房交款票据原件六份，2006年7月14日的中国农业银行现金缴款单原件一份，用以证明原被告签订房屋转让协议后，被告交付房屋集资及转让的相关票据给原告，应视为向原告交付房屋，之后，原告于2013年9月23日自行向集资建房单位交纳集资建房款4316.79元，证实被告已将房屋交付原告。被告的质证意见为，票据及缴款单是真实的，但不能证明原被告之间存在房屋买卖合同关系。第三人的质证意见为，不能证明被告及第三人将房屋交付原告。2、储蓄（卡）业务凭证、账户查询记录复印件各一份，用以证明原告通过张乙的银行账户转款，已将购房款590000元一次性支付被告。被告及第三人的质证意见为，该款系许某乙向张乙所借借款。
原告张某在举证期限内申请证人张乙出庭作证，本院予以准许并通知证人张乙出庭作证。张乙陈述：张乙与张某是堂叔侄关系，与许某某只是认识，与陈某某不认识，与许某某、陈某某及许某乙均没有个人间经济往来。张某与许某某在张乙的办公室自愿协商签订购房协议，购房总款约610000元。张某存入款项到张乙银行账户，由张乙代张某汇给许某某购房款590000元。原告的质证意见为，能够证实原告支付被告购房款590000元。被告的质证意见为，汇款给被告的是张乙，被告没有收到原告支付的购房款。第三人的质证意见为，张乙与原告是亲属关系，其证言无证明力，该证言前后矛盾，与事实不符。张乙汇入许某某账户的款项是许某某、许某乙与张乙之间经济往来产生的。
被告许某某辩称，原被告签订房屋转让协议不是双方真实意思表示，双方不存在房屋买卖合同关系，是因原告是盘县某担保有限公司负责人，被告需要得到原告同意由盘县某担保有限公司为贵州某房地产开发有限公司提供担保，从而使贵州某房地产开发有限公司能够向银行贷款，才约定被告获得银行贷款时，将房屋送给原告作为感谢。2010年7月，原告为逃避税费，要求被告与其签订房屋转让协议书，将时价约800000元的房屋在协议书中定价610000元，并要求被告向其出具收到购房款610000元的收条，原告实际未支付被告任何购房款。因签订协议书时，被告尚未获得银行贷款，故被告未通知第三人签字，但之后原告拒绝签字同意同意由盘县某担保有限公司为贵州某房地产开发有限公司提供担保，使贵州某房地产开发有限公司不能向银行贷款。被告一直未实地查看房屋，直至2013年，被告才得知房屋被原告使用，因顾及原告的复杂社会关系，被告未敢主张相应权利。2013年，原告联系甚至威胁被告办理房屋转让的登记手续，直至2014年，原告得知房屋被法院查封，才诉至法院。原告实际未支付被告任何购房款，且房屋共有人第三人陈某某未在协议书上签字，原被告签订的协议尚未生效，原告应返还房屋。在法院查封房屋后，原告既申请执行异议，又提起本案诉讼，违反“一事不再理”原则，且该房屋现处于被查封状态，已不具备过户条件。
被告许某某当庭向本院提交（2014）黔盘执异字第3号执行裁定书副本一份，用以证明本案争议房屋现处于被查封状态，不具备过户条件。原告的质证意见为，真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。第三人无异议。
第三人陈某某述称，家里的事都是由被告及其继子许某乙处理，原被告签订房屋转让协议并未告知第三人，第三人是事后才有所了解，也没有就转让房屋向原告主张相应权利。原告从未要求第三人在协议书上签字或要求第三人办理房屋转让的登记手续。原被告之间不存在房屋买卖合同关系，而是因原告是盘县某担保有限公司负责人，被告需要得到原告同意由盘县某担保有限公司为贵州某房地产开发有限公司提供担保，从而使贵州某房地产开发有限公司能够向银行贷款，被告才与原告约定将房屋作为办事的酬劳送给原告，但原告未兑现提供担保的承诺，未支付被告任何购房款。原告不属于善意取得房屋。原被告签订的房屋转让协议应为无效合同，原告应返还房屋。在法院查封房屋后，原告既申请执行异议，又提起本案诉讼，违反“一事不再理”原则，且该房屋现处于被查封状态，已不具备过户条件。
第三人陈某某未提交证据。
为了查清本案事实，本院依职权调取了以下证据：1、婚姻关系证明原件一份。2、房屋查封登记情况查询记录原件一份；3、（2013）黔盘执查字第819号执行裁定书副本、（2013）黔盘协执字第216号协助执行通知书（回执）及送达回证各一份，（2013）黔盘执查字第819-1号执行裁定书副本、（2014）黔盘协执字第341号协助执行通知书（回执）及送达回证各一份，（2014）黔盘执字第670号执行裁定书副本、（2014）黔盘协执字第342号协助执行通知书（回执）及送达回证各一份。对前述证据，原告的质证意见为，真实性均无异议，但法院查封房屋违反法律规定，其将通过相关救济途径维护自身权益。被告及第三人无异议。
对证据的分析与认定：1、房屋转让协议书，2004年5月8日、2006年7月17日、2008年11月12日、2009年3月13日、2010年8月16日及2013年9月23日的集资建房交款票据六份，2006年7月14日的中国农业银行现金缴款单以及2010年7月2日的收条、2010年7月8日的收条，储蓄（卡）业务凭证、账户查询记录，证人张乙的证言，符合证据“三性”规定，且能够相互印证，可以作为认定原被告签订房屋转让协议，被告将集资建房交款票据交给原告，原告向集资建房单位交纳集资建房款4316.79元及原告向被告支付购房款610000元的依据。2、房屋所有权证书、土地使用权证书及贵州红果经济开发区管理委员会证明，符合证据“三性”规定，可以作为认定本案争议房屋及土地权属的依据。3、（2014）黔盘执异字第3号执行裁定书副本，（2013）黔盘执查字第819号执行裁定书副本、（2013）黔盘协执字第216号协助执行通知书（回执）及送达回证，（2013）黔盘执查字第819-1号执行裁定书副本、（2014）黔盘协执字第341号协助执行通知书（回执）及送达回证，（2014）黔盘执字第670号执行裁定书副本、（2014）黔盘协执字第342号协助执行通知书（回执）及送达回证，符合证据“三性”规定，可以作为认定本案争议房屋现被人民法院查封的依据。4、婚姻关系证明，符合证据“三性”规定，可以作为认定被告与第三人存在婚姻关系的依据。
通过对以上证据的分析与认定，结合当事人的陈述，本院查明如下事实，2010年7月2日，原告张某与被告许某某达成口头协议，被告将其职工集资建房转让原告，同日，原告支付被告定金20000元，被告向原告出具了一份内容为“今收到张某购买许某某在某地开发区聚资房订金贰万元整（20000.00），面积约260㎡，协商总价陆拾壹万元整（610000.00）”的收条。2010年7月8日，原被告就前述转让职工集资建房事宜签订房屋转让协议书，约定“甲方许某某自愿将其拥有独立产权的位于盘县红果经济开发区某地的开发区某单位职工集资建房的房屋（建筑面积约260平方米）以人民币陆拾壹万元整（
￥610000.00元）转让给乙方张某，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房”，协议还约定有被告保证对出售房屋拥有独立产权、原被告均需及时办理各种转让手续及因此产生的费用高于10000元时，由原被告各自承担费用的50%等内容。同日，原告通过张乙的银行账户转款，将剩余购房款590000元一次性支付被告，被告向原告出具了一份内容为“今收到张某交来购房款陆拾壹万元整（610000元）”的收条。被告与第三人陈某某系夫妻关系，于2008年7月1日登记结婚。第三人未在前述房屋转让协议书及收条上签字。之后，被告将房屋的集资建房交款票据五份及现金缴款单一份交给原告，原告在对房屋进行装修后入住该房屋至今。第三人自原被告签订房屋转让协议书之日起，至原告提起本案诉讼时止，未就原被告转让房屋事宜向原告提出过异议。
上述房屋于2011年5月18日在盘县住房和城乡建设局登记，房屋所有权证号为盘房权证盘县字第000135**号，房屋坐落于盘县红果开发区某路（开发区住宅小区）、幢号为26、房号为3-2、所在层数为3-4、建筑面积为250.92平方米，房屋所有权人为许某某、共同共有人为陈某某。该房屋的土地使用权证书编号为红土国用（2012）第006-96号，土地位于红果开发区某路王家山开发区职工住宅小区26幢3-2号，土地使用权人为许某某，使用权面积为313.74平方米。
自2013年12月10日起，本院先后以（2013）黔盘执查字第819号执行裁定、（2014）黔盘执字第670号执行裁定对上述房屋及房屋的土地使用权和附属设施进行查封，在查封期间，原告作为案外人针对该房屋及房屋的土地使用权和附属设施被查封提出执行异议，本院于2014年7月8日以（2014）黔盘执异字第3号执行裁定裁定驳回原告的异议。现该房屋及房屋的土地使用权和附属设施处于被查封状态。
本院认为，本案的争议焦点是：1、原告张某与被告许某某之间是否存在房屋买卖合同关系；2、被告及第三人陈某某应否将本案争议房屋及房屋的土地使用权过户登记在原告名下。
关于原被告之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。本案中，原告向本院提交了其与被告签订的房屋转让协议书、被告向其交付的集资建房交款票据及现金缴款单以及其向集资建房单位交纳集资建房款的收据，还提交了被告出具的购房款收条，该收条有储蓄（卡）业务凭证、账户查询记录及证人张乙的证言予以佐证，证实了原告与被告于2010年7月2日达成口头协议，并于2010年7月8日签订房屋转让协议书的同时，原告即向被告支付了全部合同价款，被告也向原告交付了集资建房交款单据，双方就此形成买卖房屋的合意，协议是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效，故原被告之间形成买卖合同关系。被告及第三人对其提出的被告是因原告是盘县某担保有限公司负责人，被告需要得到原告同意由盘县某担保有限公司为贵州某房地产开发有限公司提供担保，从而使贵州某房地产开发有限公司能够向银行贷款，被告才与原告约定将本案争议房屋作为办事报酬送给原告，才与原告签订虚假的房屋转让协议及向原告出具虚假的购房款收条，双方不存在房屋买卖合同关系的辩解意见，未能提供相应证据予以证实，不予支持。自2010年原被告签订房屋转让协议起，至2014年原告起诉时，原告占有、使用房屋已近四年，第三人称其不知情有悖常理，且期间，被告及第三人均未就原被告转让房屋事宜向原告提出过异议，本案中，第三人亦自认其事后知晓房屋转让事宜，因此，第三人对被告将其共有房屋转让原告之事是明知的，原被告之间签订房屋转让协议，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故被告及第三人提出的第三人未在协议书上签字，对原被告转让房屋不知情，协议尚未生效，应属无效的辩解意见理由不能成立，不予支持。对被告及第三人提出的原告既申请执行异议，又提起本案诉讼，违反“一事不再理”原则的辩解意见，本院认为，原告针对本案争议房屋提出执行异议，与本案中原告诉请被告及第三人共同履行办理房屋所有权转移过户登记在原告名下和土地使用权变更过户登记在原告名下，并非基于同一事实和理由，诉讼请求内容亦不相同，故对被告及第三人的前述辩解意见，不予支持。
关于被告及第三人应否将本案争议房屋及房屋的土地使用权过户登记在原告名下的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，被告在与原告签订房屋转让协议后，应当按照协议约定全面履行合同义务，即在办理房屋所有权证及房屋的土地使用权证后，应及时将房屋及房屋的土地使用权过户登记在原告名下，但在履行义务过程中，房屋及房屋的土地使用权被人民法院查封，现仍处于被查封状态，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，房屋现已不具备所有权转移登记的条件，相应房屋的土地使用权亦不具备使用权变更登记的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，前述义务现已不能履行。原告请求被告及第三人共同履行办理房屋所有权转移过户登记在原告名下和土地使用权变更过户登记在原告名下，属于要求被告及第三人按照原被告签订的房屋转让协议约定继续履行合同义务，因该义务现已不能履行，故对原告请求被告及第三人共同履行办理房屋所有权转移过户登记在原告名下和土地使用权变更过户登记在原告名下以及由被告承担办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更登记预计产生费用60000元的主张，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条第（一）项及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告张某的诉讼请求。
案件受理费1300元，由原告张某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。
审判长 余 华
审判员 王孝尧
审判员 余方竹
二〇一四年八月四日
书记员 陈江宁