山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终7782号
上诉人（原审原告）：鲁能仲盛置业（青岛）有限公司。
法定代表人：杨志强，董事长。
委托诉讼代理人：盛雁，山东元鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王靓，山东元鼎律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：青岛海信房地产股份有限公司。
法定代表人：周厚健，董事长。
委托诉讼代理人：盛雁，山东元鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王靓，山东元鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛玺悦物业服务有限公司。
法定代表人：矫文青，董事长。
委托诉讼代理人：魏慎礼，北京市中银（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓亮，北京市中银（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛市市南区听海健身会所。
经营者：吕翠英。
委托诉讼代理人：张国权，山东亚和太律师事务所律师。
上诉人鲁能仲盛置业（青岛）有限公司（以下简称鲁能仲盛）、青岛海信房地产股份有限公司（以下简称海信地产）因与被上诉人青岛玺悦物业服务有限公司（以下简称玺悦物业）、青岛市市南区听海健身会所（以下简称听海健身）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院(2015)崂民一初字第607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年9月22日组织当事人进行了证据和事实核对，上诉人鲁能仲盛及海信地产的共同委托诉讼代理人盛雁，被上诉人玺悦物业的委托诉讼代理人王晓亮，被上诉人听海健身委托诉讼代理人张国权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲁能仲盛上诉请求：撤销（2015）崂民一初字第607号民事判决，改判支持其诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、鲁能仲盛是涉案房屋的产权人，听海健身经营者与玺悦物业签订合同时，无鲁能仲盛的授权或确认函，听海健身未尽审查义务，听海健身提供的录音证据不能证明其主张；2、一审判决以玺悦物业所谓有依附关系和所谓的鲁能仲盛与海信地产人格混同的观点确认玺悦物业并非无权处分人没有事实和法律依据，本案系确认合同效力纠纷，并不涉及公司法上的法人人格问题，一审法院擅自扩大审理范围；3、一审法院适用法律有误。本案争议的是合同效力，而一审法院应依据合同法第五十一条规定，认定玺悦物业与听海健身签订的租赁合同无效，同时，听海健身应支付租赁期间的使用费。
听海健身辩称，1、鲁能仲盛对涉案租赁合同明知且无异议，合同合法有效，一审法院始终围绕本案有关处分权的焦点审理，未超出审理范围；2、一审法院综合案件证据，经过严密分析确定案件事实，认定正确。而上诉人的上诉并未提出具体事实与证据，仅凭空洞语言攻击一审法院认定事实逻辑荒唐、认定事实错误毫无道理；3、即便本案不探究海信地产和鲁能仲盛之间的控制与被控制关系，鲁能仲盛在明确承认知道了该租赁合同后的合理期间内，不以适当方式维护自身权益，也等于以不作为的方式认可了涉案租赁合同。一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求合理合法。
玺悦物业辩称，认可鲁能仲盛的上诉请求和理由。
海信地产上诉请求：依法撤销一审判决或发回重审。事实和理由：1、一审判决认定海信地产与鲁能仲盛存在混同经营错误，两个公司系独立的法人，不存在混同经营，更不是法人人格混同；2、一审判决认定海信地产同意玺悦物业将涉案房屋出租给听海健身错误，该公司非涉案房屋的所有权人，不具处分权，没有同意出租的权利，听海健身提供的其与玺悦物业相关人员的录音证据不能证明听海健身的主张；3、一审法院适用法律错误。
听海健身辩称，同对鲁能仲盛的答辩意见。
玺悦物业辩称，同对鲁能仲盛的答辩意见。
鲁能仲盛向一审法院起诉请求：1、依法确认听海健身、玺悦物业签订的《海信天悦项目健身会所租赁合同》无效；2、判令听海健身将鲁能仲盛的房屋恢复原状，支付占用房屋期间的房屋使用费144000元。
一审法院认定事实：玺悦物业（出租方、甲方）与听海健身（承租方、乙方）于2014年7月16日签订《海信天悦项目健身会所租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，载明：1.1甲方将位于青岛市崂山区东海东路5号海信天悦17号楼一层一单元及二单元中间部分商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方；2.2合同期限为五年，自2014年8月1日至2019年7月31日（含一个月装修改造期）；5.1乙方按照当月营业收入数值返点给甲方，做为当月商铺租金，第一年及第二年：不返点给甲方；第三年及以后：按乙方营业收入的10%返点给甲方；乙方按月于次月的10日前将甲方上月应得营业收入分成支付到指定账户；6.1签订意向书的同时，乙方向甲方支付人民币（大写）伍万元整（￥：50000）作为商铺装修押金，签订正式本合同时即转为租赁保证金；7.1甲方的权利及义务：1）提供场地及其它硬件设施；2）为乙方提供适量免费车位供VIP客户使用；3）统一规划会所灯箱广告牌以及小区内提供会所位置的指示牌；4）在天悦社区共同宣传推广乙方服务；5）保证乙方VIP客户出入天悦社区的方便、通畅；6）允许乙方根据运营需要对商铺进行小规模的调整改造，但不允许进行结构性改造。7.2乙方的权利及义务：1）运营所需的其它固定资产及易耗品的购置；2）根据会所运营所需的改造支出费用（隔断墙、男卫生间改为VIP客户饮料操作间）；3）员工招聘及团队建设；4）瑜伽课程安排；5）客户服务；6）组织会员活动；7）销售策划；8）定期缴纳运营所用水电费；9）其它运营投入；10）为海信天悦社区业主提供各种配套服务活动：瑜伽、养生、品茗、品香及其他丰富多彩的有益身心的活动；11）为夏季户外泳池开放期间的游泳业主提供冲澡服务，仅收取客人毛巾、洗护用品的成本费用；12）运营服务期间不得干扰天悦社区正常生活秩序，并只能允许少量外来VIP客户进入本社区；13）未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分。《租赁合同》签订后，听海健身占有使用该房屋至2015年4月28日。目前该房屋已被用作面向小区业主开放的“健身活动服务中心”。
鲁能仲盛提交青房地权市字第××号《房地产权属凭证》一份、《建设工程规划许可证》一份、房屋测绘报告书一份，欲证明涉案房屋所在项目麦岛居住区改造工程F区住宅系鲁能仲盛所开发，鲁能仲盛为涉案房屋唯一的房地产权利人；另外涉案房屋未计入分摊面积，房屋归鲁能仲盛所有。玺悦物业质证称，对证据真实性及证明事项均无异议。听海健身质证称，涉案小区开发商系鲁能仲盛，但鲁能仲盛所提交证据系复印件并不能证明涉案房屋所有权归属。海信地产质证称，对证据真实性及证明事项均无异议。
听海健身为证明《租赁合同》经第三人海信地产同意，提交如下证据：证据一，《合作意向书》、《租赁合同》、装修申请表及装修管理协议，欲证明玺悦物业对于租赁事宜非常慎重，各项管理程序也比较规范，不可能未经海信地产或鲁能仲盛的同意越权出租涉案房屋。鲁能仲盛质证称，真实性无法确认且未经过鲁能仲盛授权、追认。玺悦物业质证称，真实性无异议，《合作意向书》无审批手续，不能代表工作无疏忽。海信地产质证称，合同主体不是鲁能仲盛也不是海信地产，与海信地产没有任何关系。证据二，录音资料三份，欲证明玺悦物业自始至终都向听海健身声称涉案房屋是海信地产的，签订租赁合同是经过海信地产同意的。鲁能仲盛质证称，录音与鲁能仲盛无关。玺悦物业质证称，被录音人认为录音内容存在剪辑的情形，不是双方对话全部内容。海信地产质证称，被录音人与海信地产没有任何关系，不予质证。证据三，海信官网资料一宗、公证书及发票，欲证明海信地产在其官网、认证微博多次宣传听海健身活动，海信地产知悉并同意涉案房屋的租赁。鲁能仲盛质证称，真实性无法确认，形式不符合要求，且并非鲁能仲盛官网，海信地产与鲁能仲盛是两个独立法人，证据与本案无关。玺悦物业质证称，对海信官网材料的真实性有异议，公证书真实性无异议，证明事项与玺悦物业无关。海信地产质证称，网站资料没有经过公证不能作为证据使用，也无法证明是海信官网所载的内容；公证书不是海信官网，而且里面也没有“听海瑜伽”，结合鲁能仲盛提交的证据，该楼盘并非海信地产开发建设，海信地产不享有所有权，当然也不承担任何义务和责任，本案与海信地产没有任何关系。证据四，照片四张，欲证明房屋被强行收回后，鲁能仲盛和玺悦物业等公司自行添置健身器材，自行承担运营费用，免费供业主健身，收回涉案房屋后没有任何收益却还要支付运营费用更加证明鲁能仲盛及海信地产、玺悦物业强行收回房屋是因为与业主的矛盾。鲁能仲盛质证称，与本案无关，无法否认鲁能仲盛的所有权人法律地位，也无法证明本案的鲁能仲盛知道听海健身、玺悦物业签订的租赁合同。玺悦物业质证称，真实性无异议，证明事项有异议，涉案房产现有状态与本案无关。海信地产质证称，不能证明海信地产是涉案房屋的所有权人。
听海健身为证明海信地产对鲁能仲盛存在过度控制行为，鲁能仲盛在经营上丧失了独立的意志并进而丧失独立的法人人格，提交如下证据：证据一，工商登记公示资料、建筑主管部门公示资料、工商登记资料、海信地产官网资料、海信地产通讯录，欲证明：（1）海信地产法定代表人为刘浩、总经理（董事）为矫文青；鲁能仲盛变更前法定代表人为王飞、董事有杨志强、刘振顺，变更后法定代表人为杨志强、董事有矫文青、刘振顺；玺悦物业法定代表人为矫文青，刘浩、矫文青、王飞、杨志强、刘振顺均为海信地产高级管理人员，海信地产和鲁能仲盛在高层管理人员上混同，鲁能仲盛对海信地产完全不具有独立的意志；（2）海信地产是山东鲁能置业集团有限公司（以下简称鲁能置业）的唯一股东，鲁能置业持有鲁能仲盛51%股权，海信地产是玺悦物业股东之一；鲁能仲盛注册经营地址为临时租赁场所，电话889××××0111为空号，董事、总经理等高级管理人员的人事、劳动关系均不在鲁能仲盛，无独立经营能力迹象；玺悦物业经营场所由海信地产无偿提供使用，玺悦物业经营上依附于海信地产和鲁能仲盛。鲁能仲盛质证称，2005年的记载事项与本案无关，且证据无工商局印章；海信地产通讯录未知出处，没有盖章不符合证据要求；对于海信地产章程修正案，海信地产并非本案当事人；鲁能仲盛由鲁能置业和仲盛投资成立，与海信无关，矫文青在海信地产任职，并无法律禁止；玺悦物业设立登记的股东情况与鲁能仲盛无任何关系，海信地产租赁给玺悦物业办公用房也与本案无任何关系，都是独立法人主体；从听海健身的举证看，其将法人人格混同，以此证明关联公司是没有法律依据的。玺悦物业质证称，相关证据真实性不予认可，无法证明来源，工商登记材料与玺悦物业无任何关系，亦与本案无关，对证明事项有异议；鲁能仲盛申请注册材料真实性无异议，但不能证明听海健身的主张；对工商查询结果的真实性无异议，玺悦物业系合法注册成立的法人公司，听海健身的主张并不成立。海信地产质证称，对于非工商局出具的注册登记情况，不符合证据形式，无法证明来源；海信地产是一个股份制企业，在其股东名册里面确实有刘浩、矫文青等内部职工股东，但是不能以此证明海信地产与鲁能仲盛是同一公司或法律主体，也不能证明海信地产与本案有任何关联性或是利害关系；王飞、杨志强、刘振顺是在最初海信内部职工集资入股时即为内部职工股东，公司法规定股东不能退股，所以王飞、杨志强离开海信地产后并未退股，且有很多职工股东离开后并未退股，并不能以此认定该人员即是海信地产人员；山东鲁能集团公司文件与本案没有任何关系；玺悦物业负责人为矫文青，但是法律不禁止其作为海信地产的股东又再担任物业公司负责人，也不能因为其负责人身份就认定玺悦物业与海信地产是共同承担责任的主体，双方作为两个独立承担责任的法人，不能等同。证据二，最高人民法院（2014）民四终字第10号民事裁定书一份、《中华建筑报》相关报道两份，欲证明鲁能仲盛的外方股东（仲圣投资）自2009年就因股东权纠纷诉诸山东省高级人民法院，海信地产、鲁能仲盛、鲁能置业均为案件当事人，诉讼尚未结束；仲圣投资曾调查并反映“青岛海信金岸地产项目”违法施工问题并要求撤销“海信地产”字样的全部户外广告牌，鲁能仲盛两股东之间矛盾尖锐，外方股东并不能实际参与公司经营管理；时任鲁能仲盛法定代表人王飞对于使用“海信”名义进行展示宣传，公开解释为“经营上的需要”。鲁能仲盛质证称真实性无法确认，形式不符合要求。玺悦物业质证称，真实性无法核实。海信地产质证称，即使假定裁定书已经生效，在该裁定书中鲁能仲盛与海信地产也是属于不同的法人主体；对报道的真实性无法确认，无法查明来源，而且这些报道也不是职能权力部门出具的相关文件，不具有证明作用，不符合证据形式和实质要件，不能作为证据使用。证据三，海信地产官方网站资料、海信天悦《商品房预售合同补充协议书》、海信天悦户外照片一宗、海信官网资料一宗，欲证明海信地产与鲁能仲盛在经营上存在混同，鲁能仲盛名下的项目主动冠名“海信”，做为海信地产的项目进行展示、宣传，处处隐藏、屏蔽鲁能仲盛自身的信息；鲁能仲盛在售房合同中注明的售后服务和投诉监督电话为海信地产客服热线400-860-6666；海信地产将鲁能仲盛名下的项目海信天悦、海信君汇及自有项目海信天玺合成“玺悦汇”平台，进行宣传，组织业主活动；海信天悦小区“HISENSE”(海信)中英文名称、海信的徽标、玺悦汇的统一电话880××××7777醒目突出；海信天悦小区被描述为海信地产20周年献礼项目。鲁能仲盛在经营上并不具有独立意志。鲁能仲盛质证称，海信地产官方网站资料真实性无法确认，形式不符合要求；《预售合同补充协议书》的甲方是本案鲁能仲盛，电话无法改变主体，也无法说明本案鲁能仲盛不是所有权人；海信的标志、电话、玺悦汇均不能否认本案鲁能仲盛是所有权人，鲁能仲盛具有独立的法人资格。玺悦物业质证称，真实性无法核实，有异议；《预售合同补充协议书》可以证明本案鲁能仲盛是涉案房屋的所有权人；标志及广告无法证明关联性。海信地产质证称，商品房出卖人是鲁能仲盛并非海信地产，海信地产与本案并无关联性，其他证据也不足以证明海信地产是涉案房屋的所有权人。
另查明，杨志强的社会保险投保单位为海信地产。
一审法院认为，鲁能仲盛主张玺悦物业自始至终未就涉案房屋取得处分权，且未获得鲁能仲盛追认，因此玺悦物业与听海健身间《海信天悦项目健身会所租赁合同》为无权处分合同，应归于无效；玺悦物业则辩称鲁能仲盛及海信地产对《租赁合同》明知且无异议，玺悦物业并非无权处分人，《租赁合同》有效。因此，本案的争议焦点应为玺悦物业是否属于无权处分人。一审法院认为，玺悦物业并非无权处分人，具体理由如下：（一）鲁能仲盛与海信地产存在关联关系，该两公司就涉案房屋所在的“海信天悦”项目存在混同经营的情况。①控股、控制方面存在混同：海信地产为鲁能置业的唯一股东，鲁能置业占鲁能仲盛51%的股权，相当于海信地产享有鲁能仲盛51%的股权；仲圣投资虽占另外49%的股权，但从双方诉讼及相关报道来看，仲圣投资对“海信天悦”项目并无控制经营权；②高管方面存在混同：鲁能仲盛现任法定代表人杨志强的社会保险等均由海信地产缴纳，鲁能仲盛的董事矫文青同时也是海信地产的总经理兼董事，鲁能仲盛的原法定代表人王飞、现任法定代表人杨志强、董事矫文青、董事刘振顺均为海信地产内部职工股东，并在海信地产官网新闻中做为管理人员出现；③业务宣传方面存在混同：“海信天悦”项目建设、销售阶段均以“海信”名号宣传，相关买卖合同预留电话也为海信所有；已建成的“海信天悦”项目楼宇刻有海信中英文标识、海报宣传留有“海信”字样、海信客服电话；海信地产官方网站多次发布“海信天悦”项目相关信息，进行宣传，并组织业主活动；目前，社会公众对“海信天悦”开发商的一般认识为海信地产。（二）海信地产同意玺悦物业将涉案房屋出租给听海健身。①海信地产在其官网、官方微博向“海信天悦”业主宣传推广听海健身在涉案房屋内的活动，相关配图也取自听海健身，由此可见海信地产对《租赁合同》知情且同意；②相关通话录音显示，玺悦物业相关人员也在与听海健身就涉案房屋问题进行交涉的过程中，多次提及海信地产在事件中的决定性作用；③玺悦物业的法定代表人矫文青同时为海信地产的总经理兼董事、鲁能仲盛的董事，另考虑到物业公司对开发商（业主）在业务经营上的依附关系及玺悦物业管理规范化程度，玺悦物业在未征得海信地产或鲁能仲盛同意的情况下擅自出租涉案房屋的可能性几乎不存在。综上，虽然“海信天悦”项目登记开发商为鲁能仲盛，但海信地产与鲁能仲盛在该项目的经营上界限模糊、人格混同，违背了法人制度设立的宗旨，违背了诚实信用原则，因此海信地产在该项目上的相关决策对鲁能仲盛亦具有法律上的约束力，又因相关证据显示海信地产对《租赁合同》是明知且同意的，所以玺悦物业并非无权处分人。综上，对于鲁能仲盛要求确认《海信天悦项目健身会所租赁合同》无效的诉讼请求，法院不予支持。对于鲁能仲盛要求听海健身将房屋恢复原状并支付占用房屋期间的房屋使用费144000元的诉讼请求，法院亦不予支持，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回鲁能仲盛的诉讼请求。案件受理费人民币3180元，由鲁能仲盛承担。
本院二审查明，本案系确认玺悦物业与听海健身之间签订的租赁合同效力纠纷，一审法院在审理本案时针对海信地产与鲁能仲盛二公司在涉案房屋的开发建设上，公司高管及股东存在关联关系正确，但仅凭一审证据不足以认定二公司人格混同，本院二审对此不予确认。
二审中，当事人没有提交新证据，一审查明其他事实属实，本院二审予以认定。
本院认为，本案争议焦点是玺悦物业与听海健身签订的涉案《租赁合同》是否有效。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，虽然涉案房屋系鲁能仲盛所有，玺悦物业无处分权，但鲁能仲盛为小区的开发商，其将涉案房屋交由玺悦物业管理，玺悦物业将涉案房屋出租给听海健身后，听海健身在涉案房屋内进行装修，在小区外部设置相关标志，并且海信地产在其微博中予以推广，根据上述事实，结合鲁能仲盛、玺悦物业及海信地产三公司之间存在的高度关联关系，本院认定鲁能仲盛对玺悦物业与听海健身签订涉案房屋租赁合同应当明知且认可，鲁能仲盛关于涉案房屋租赁合同无效的上诉理由不能成立。
综上所述，鲁能仲盛、海信地产的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定鲁能仲盛、海信地产二公司存在混同关系证据不足，对其他事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计人民币6360元，由鲁能仲盛置业（青岛）有限公司、青岛海信房地产股份有限公司各负担3180元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李军玲
代理审判员 蒲娜娜
代理审判员 徐友仁
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 钟新海
书 记 员 胡晓东