云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终752号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司昆明滇池国家旅游度假区支行。住所：云南省昆明市广福路中段广福商业中心A8独栋商务楼。负责人：杨海，行长。委托诉讼代理人：丁辰、谢玲艳，云南一诚律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：邓胜阳，男，汉族，1967年11月3日出生，身份证登记住址：湖南省邵东县，委托诉讼代理人：文景平、吴林山，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：云南中豪仓储服务有限公司，住址昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人刘卫高，职务董事长。委托诉讼代理人：李豪，公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：李顺燕，公司法务，特别授权代理。上诉人中国农业银行股份有限公司昆明滇池国家旅游度假区支行因与被上诉人邓胜阳及原审第三人云南中豪仓储服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初7609号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年1月26日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。经报本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。宣判后，上诉人中国农业银行股份有限公司昆明滇池国家旅游度假区支行不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人对上诉人的起诉；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间不存房屋租赁合同关系，上诉人不是本案适格主体。原审第三人与被上诉人签订了《昆明螺蛳湾国际商贸城4号写字楼112号商铺委托经营管理合同》，该合同对被上诉人及原审第三人具有拘束力，上诉人不是该合同的当事方，对被上诉人没有约束力，故被上诉人向上诉人主张租金无合同依据；二、一审判决适用法律错误。上诉人与原审第三人签订了《房屋租赁合同》，不存在不定期租赁的事实，且上诉人并不知晓被上诉人与原审第三人签订委托经营管理合同的期限，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，对转租期限超过剩余期限部分认定无效，该责任应当由第三人承担，并不能推定超过部分就是不定期租赁。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人邓胜阳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告的诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁意向书》；2、判令被告将占用的商铺归还原告，并支付房屋占用费418187元（自2017年1月7日起至2017年8月6日止7个月，按每月59741元标准计算至实际交还房屋之日止）并赔偿原告损失179223元（三个月房租收益），合计597410元；3、判令第三人对上述款项承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认事实如下：原告邓胜阳与第三人云南中豪仓储服务有限公司于2012年1月7日签订《昆明螺蛳湾国际商贸城4号写字楼112号商铺委托经营管理合同》，合同约定由原告将位于昆明螺蛳湾国际商贸城4号写字楼112号商铺委托第三人经营管理，合同期限为10年，自2012年1月7日起至2022年1月6日止，第1年至第5年的委托经营收益为每年716892元，第6年起至第10年需另签订补充协议，否则该合同终止。2017年1月6日前5年合同履行期限到期后，原、被告未补充签订协议，双方前5年合同履行无争议。2012年2月6日云南中豪置业有限公司与被告签订《房屋租赁合同》一份（该合同第三人云南中豪仓储服务有限公司当庭表示确认并追认），合同约定由云南中豪置业有限公司将位于昆明市官渡区新螺蛳湾二期四幢写字楼1-2层出租给被告，建筑面积为805.38平方米，租期自2012年3月1日起至2017年3月1日止，共5年，租金5年不变为每年1932912元。原告与第三人签订的合同5年租期届满且未续签补充协议后，原告与被告签订《房屋租赁意向书》一份，意向书载明原告将昆明螺蛳湾国际商贸城4号写字楼112号174.54平方米的商铺出租给被告，租期1年，自2017年3月1日起至2018年2月28日止，租金标准为586454.4元每年（含税），该意向书系双方就租赁事宜达成的初步方案，具体权利义务需以双方签订的正式房屋租赁合同为准。被告中国农业银行股份有限公司昆明滇池国家旅游度假区支行当庭认可昆明螺蛳湾国际商贸城4号写字楼112号商铺包含于昆明市官渡区新螺蛳湾二期四幢写字楼1-2层中，且截止庭审时仍由被告在实际控制，并未交付原告。一审法院归纳本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的《房屋租赁意向书》是否符合解除条件？2、被告是否应当腾退本案诉争铺面，租金应如何计算，由谁承担支付义务？3、原告主张的三个月租金损失是否具有事实和法律依据？一审法院认为，就焦点1、根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁意向书》载明该意向书系双方就租赁事宜达成的初步方案，具体权利义务需以双方签订的正式房屋租赁合同为准，在双方为协商一致签订正式合同之前，该协议书仅为双方的初步意向，对双方并无约束力，故未成立生效的合同不符合合同解除的基本条件，原告该项诉请一审法院不予支持。就焦点2、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案自2017年8月14日立案受理以来，截至2017年9月22日庭审被告仍未腾退铺面，故原告主张被告将占用的商铺归还原告的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。另根据第三人与原告签订的《昆明螺蛳湾国际商贸城4号写字楼112号商铺委托经营管理合同》名为委托经营管理合同实为租赁合同，且该合同实际履行的租期为自2012年1月7日起至2017年1月6日止，租金为每年716892元，故2012年2月6日云南中豪置业有限公司与被告签订《房屋租赁合同》（第三人云南中豪仓储服务有限公司当庭表示确认并追认）所约定的租期自2012年3月1日起至2017年3月1日止，该期限已超过转租期限，故第三人云南中豪仓储服务有限公司应向原告承担自2017年1月7日起至2017年3月1日止按照年租金716892元标准计算的租金，即716892元÷365天×54天＝106061元。对2017年3月2日起至被告实际腾退商铺之日，系原告与被告之间存在的事实上的租赁关系，双方未订立正式合同，但被告亦应当承担租金支付义务，租金支付标准一审法院结合原告与第三人之间已履行完毕的租金标准及本案诉争铺面地段的预期收益值上涨因素认为，原告以与第三人之间的租金结算标准向被告主张租金并无不妥，故一审法院支持原告预期被告支付以年租金716892元为标准自2017年3月2日起至被告实际腾退铺面之日止的租金。就焦点3，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告就主张被告赔偿三个月房租收益179223元的诉请，既未提交证据佐证，亦无法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、被告中国农业银行股份有限公司昆明滇池国家旅游度假区支行于本判决生效之日起五日内将昆明螺蛳湾国际商贸城4号写字楼112号商铺退还原告邓胜阳；二、被告中国农业银行股份有限公司昆明滇池国家旅游度假区支行于本判决生效之日起五日内支付原告邓胜阳以年租金716892元为标准自2017年3月2日起至实际腾退铺面之日止计算的租金；三、第三人云南中豪仓储服务有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告邓胜阳自2017年1月7日起至2017年3月1日止的租金106061元；四、驳回原告邓胜阳的其他诉讼请求。二审期间，上诉人提交《都市时报》一份，证明租赁期满后，因找不到接房人，上诉人于2017年12月2日在《都市时报》登载公告，要求向云南中豪置业有限公司交付房屋。原审第三人云南中豪仓储服务有限公司质证认为，租赁合同中交付不包含公告的方式；其二，上诉人在2017年3月1日就已知晓被上诉人邓胜阳是所有权人，并进行了租房事宜的初步磋商，故该公告不具备向第三人交付房屋的证明力。被上诉人邓胜阳质证认为，同意云南中豪仓储服务有限公司的质证意见，且一审判决已经明确上诉人是向被上诉人邓胜阳腾房，上诉人在明知实际房屋所有权人的情况下登载公告向第三人云南中豪仓储服务有限公司腾房存在恶意。本院对上诉人提交的《都市时报》刊载公告的真实性予以确认，至于证明效力本院将在说理部分予以阐述。经本院审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。另补充查明：中国农业银行股份有限公司昆明滇池国家旅游度假区支行于2017年7月28日向昆明中豪置业有限公司发《农行昆明度假支行关于停止租赁国际商贸城二期商铺的函》的函件，明确双方租赁合同于2017年3月1日到期，不再续租，并就以下事项提请商洽：①、租金及其他相关费用结算、房屋交接事项；②、明确银行租赁房屋的实际产权人为4自然人，中豪公司应妥善处理好租金支付等相关事宜。2017年8月1日，云南中豪置业有限责任公司复函，明确双方之间签订的《房屋租赁合同》于2017年3月1日到期，由于中豪公司与4-110、4-111、4-112业主签订的委托经营管理合同到期且未续签，故4-110、4-111、4-112的所有权及使用权归原业主，中豪公司无权处置及收取相关租金费用，由中国农业银行昆明滇池度国家旅游假区支行与原业主处理相关租金事宜。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是:1、上诉人是否是本案适格主体；2、上诉人应向谁腾还房屋；3、应按何种标准支付房屋占用费？本院认为：关于上诉人主体是否适格问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，原审第三人与被上诉人邓胜阳就涉案房屋的租期约定为自2012年1月7日起至2017年1月6日止，且实际履行完毕，而上诉人与原审第三人约定涉案房屋租期自2012年3月1日起至2017年3月1日止，该期间超过承租人与出租人约定的租赁期间，该部分约定无效，亦即自2017年1月7日起上诉人无权占有使用涉案房屋，而至诉讼期内，上诉人仍为争议房屋的实际管领控制人，上诉人于该房屋无权占有为不争事实，被上诉人作为该不动产所有权人有权要求上诉人支付房屋占用费，并腾还房屋。故中国农业银行股份有限公司昆明滇池国家旅游度假区支行系本案适格被告主体，上诉人主张主体不适格的上诉理由不成立，本院不予支持。关于涉案房屋腾还问题。上诉人对应当腾还房屋无异议，但认为应向本案原审第三人腾还，而不是本案被上诉人邓胜阳。经一、二审查明，上诉人与原审第三人约定的租期届满后，上诉人与被上诉人就涉案房屋租赁问题进行过协商，并签订《房屋租赁意向书》，该意向书虽未就房屋租赁权利义务达成一致，但从上诉人与被上诉人就具体租赁事宜进行磋商来看，对被上诉人系涉案房屋所有权人是知晓的；另，从上诉人发给原审第三人云南中豪仓储服务有限公司商洽停止涉案房屋租赁函第四条可看出，上诉人明知涉案房屋的实际权利人并非原审第三人，云南中豪置业有限责任公司复函也明确其并非涉案房屋的权利人，无权收取租金、办理房屋交接，上诉人应与实际权利人协商处理，然一审宣判后，上诉人仍通过《都市时报》刊登公告的方式，要求向中豪公司交付房屋应视为系罔顾无权占有之事实状态的非善意行为，上诉人仍应向房屋所有权人，即被上诉人邓胜阳腾还房屋。关于房屋占用费的计算问题。如前所述，因上诉人实际占有管领涉案房屋，其应支付占有期间涉案房屋作为有使用价值商品的收益损失。一审判决综合租金标准及涉案房屋预期收益情况等因素，按照716892元/年标准计算房屋占用费趋于合理，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7337元，由上诉人中国农业银行股份有限公司昆明滇池国家旅游度假区支行负担。本判决为终审判决。审判长  李宏智审判员  李 鸿审判员  符圆圆二〇一八年六月二十五日法官助理李德江书记员王希辰