江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2014）瑞民一初字第588号原告（反诉被告）许志源，男，1972年8月23日生，汉族，江西省瑞金市人，农民，住瑞金市。原告（反诉被告）杨庆华，男，1980年8月28日生，汉族，江西省瑞金市人，农民，住瑞金市。原告共同委托代理人高慧权，瑞金市金都法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）钟小军，男，1974年10月5日生，汉族，江西省瑞金市人，居民，住瑞金市。委托代理人刘善明，江西洪都律师事务所律师。原告（反诉被告,以下简称原告）许志源、杨庆华与被告（反诉原告,以下简称被告）钟小军确认合同无效纠纷一案，本院于2014年7月21日受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告许志源、杨庆华及其共同委托代理人高慧权，被告钟小军及其委托代理人刘善明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许志源、杨庆华诉称：原告与被告钟小军于2011年8月16日签订了一份《房屋宅基地转让合同》，该合同约定：被告将位于瑞金市象湖镇瑞明村马塅口小组的一块宅基地转让给原告，面积约400平方米，总价款526000元，其中于合同签订后支付476000元，余款50000元在建好房屋两层框架后支付。合同签订后，原告按约支付给被告476000元，并开始建设房屋基础（圈梁以下），为此花去92800元。后因被告无法提供土地使用证等合法建房手续，也没有处理好涉案土地相邻村民的关系，故相关政府部门明令禁止原告建房，相邻村民不让原告通行，最终导致原告无法实现合同目的，一直无法建房。综上，被告转让给原告的宅基地系农村集体土地，该转让行为违反了法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订的《房屋宅基地转让合同》无效，被告应承担全部过错责任。原告故诉至法院，请求：1、判决确认原、被告于2011年8月16日签订的《房屋宅基地转让合同》无效。2、判决被告返还原告宅基地转让款476000元，并承担利息损失89964元。3、判决被告赔偿原告建设房屋基础（圈梁以下）的损失92800元。4、本案的诉讼费用由被告承担。被告钟小军辩称：被告已按《房屋宅基地转让合同》的约定将涉案的一栋两层房屋和宅基地交付给原告占有使用，并把房屋原户主即被告的叔叔的建房缴费手续提供给了原告，并处理好了房屋相邻关系，让原告拆除被告原有的房屋并顺利地在宅基地上建设了房屋基础。根据《房屋宅基地转让合同》约定，被告交付房屋和宅基地给原告后，宅基地使用权和处分权归原告所有。原告在宅基地上建房，被告仅负有配合、协助的义务，相关建房手续应当由原告自行负责办理。原告一直无法建房的原因在于政府的政策，与被告无关。原告主张因本案合同目的无法实现导致的损失由被告承担全部过错责任，没有事实和法律依据。在合同协商、签订和履行的过程中，原告均知晓转让宅基地行为系违法行为，但从未提出异议。合同无法继续履行的过错在于原告，原告主张的利息及建设房屋基础的损失应由原告自行承担。本案合同如被确认无效，原告应将因合同取得的财产予以返还。另外，原告已将被告宅基地上的一栋两层房屋拆除，被告因此一直租房居住，原告应当赔偿被告的租房损失。反诉原告钟小军反诉称：被告与原告签订《房屋宅基地转让合同》后，被告依约将一栋两层房屋及其宅基地及交付给原告使用。原告拆除房屋后便开始重新兴建房屋，建好房屋基础后，因原告未取得建房的合法手续，故无法继续建房。根据合同约定，被告没有向原告提供建房所需相关手续的义务。合同签订如被确认无效，原告应将因合同取得的财产予以返还，还应当赔偿被告的租房损失。故被告提起反诉，请求：1、判决原告将被告交付的宅基地恢复原状，返还一栋两层房屋并赔偿房屋返还前被告租房损失50000元。2、本诉、反诉的诉讼费用全部由原告承担。针对反诉原告钟小军的反诉，原告辩称：被告不是原一栋两层房屋的所有权人，《房屋宅基地转让合同》约定被告向原告提供的缴费手续户主是钟海林，该房屋系违章建筑，拆除违章建筑依法不予补偿。原告拆除该房屋，取得了被告的同意和授权。另外，原告在该宅基地上建设房屋基础还增加了该宅基地的价值。综上，被告要求原告恢复原状，返还一栋两层房屋并赔偿租房损失无法律依据，也不符合客观事实。经审理查明：2011年8月16日，原告（反诉被告）许志源、杨庆华与被告（反诉原告）钟小军签订了一份《房屋宅基地转让合同》，该合同约定：被告将位于瑞金市象湖镇瑞明村马塅口小组的一块土地（该地块总面积约400平方米，其中建有一栋占地面积120平方米的两层砖混结构房屋，另有280平方米空地）转让给原告建房使用；合同总价款526000元，原告应于合同签订后支付476000元，余款50000元于房屋两层框架建好后付清；在建房期间，被告应提供该土地的土地使用权证和原户主的缴费手续给原告。该合同签订当日，原告付给被告476000元。合同签订后，原告将上述的房屋拆除后，并于2012年重新砌筑了房屋圈梁等基础工程，后因该土地未能办理建房的相关手续，原告中止了建房。另查明，上述土地性质为瑞金市象湖镇瑞明村的集体土地，其该土地原有的一栋两层砖混结构房屋（尚未办理相关权属证书）系由案外人钟海林兴建后转让给被告。本院依照原告的申请，依法委托赣州东升会计司法鉴定所对原告砌筑的房屋圈梁等基础工程的工程造价进行了鉴定，经鉴定，原告砌筑的房屋圈梁等基础工程的工程造价为92214.79元。原告为此支付鉴定费4000元。本院依照被告要求对其被拆除房屋的价值进行鉴定的申请，依法委托了鉴定机构进行鉴定，后被告撤回了鉴定申请。再查明，根据《瑞金市集体土地及地上房屋征收与补偿实施办法（修订）》的规定，砖混结构房屋征迁补偿标准为540元／平方米。以上事实，有经与原件核对无异的原告和被告的身份证复印件、《房屋宅基地转让合同》、收条、中国邮政储蓄银行转账回单、瑞金市农村合作经济组织收款专用收据、江西省行政事业型收费（通用）票据、赣州东升会计司法鉴定所出具的司法技术鉴定书、鉴定费发票各1份，照片6张，以及原、被告的陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为，本案中，原、被告明知所交易的土地是农村集体所有的土地仍然进行交易，虽然双方签订《房屋宅基地转让合同》出于自愿，原告也支付了部分转让款，但该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的效力性强制规定，故原告与被告签订的《房屋宅基地转让合同》无效，因该合同取得的财产，依法应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，依法应当折价补偿。被告在未取得合法手续的情况下，对外转让集体所有的土地，原告应知不符合转让条件的土地仍然接受转让，双方过错程度相当，依法应当承担同等的过错责任。所以，被告已收取的土地转让款476000元应当返还给原告。关于利息损失的问题，原告付给被告476000元转让款后已丧失对该资金的使用收益权，收益的损失应为可预见利益损失，即利息损失，本院认为，利息应按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算，从转让款交付之次日即2011年8月17日起算至款清之日止较为合理。另外，原告在该土地上砌筑的房屋圈梁等基础工程花费92214.79元，属因《房屋宅基地转让合同》无效产生的损失。原告所受让的一栋两层砖混结构房屋，已被拆除，该房屋未取得合法批建手续，无法恢复原状，但该房屋拆除确因《房屋宅基地转让合同》无效产生的损失，又因被告未提供该房屋价值的相关证据，故本院参照瑞金市现行砖混结构房屋征迁补偿标准每平方米540元计算上述房屋的价值，即129600元（540元/平方米×120平方米×2）。综上所述，原、被告对上述利息损失、原告为砌筑房屋圈梁等基础工程花费的92214.79元损失、被告因房屋被拆除而产生的129600元损失，依法应各自承担50%的责任。至于被告反诉要求原告赔偿其在外租房居住期间的租金损失，因其未提供相关证据予以证明，故对被告的这一反诉诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告许志源、杨庆华与被告钟小军于2011年8月16日签订的《房屋宅基地转让合同》无效。二、被告钟小军应当于本判决生效之日起十日内返还给原告许志源、杨庆华土地转让款476000元。三、被告钟小军应当于本判决生效之日起十日内赔付给原告许志源、杨庆华为砌筑房屋圈梁等基础工程的损失92214.79元的50%，即46107.4元四、被告钟小军应当于本判决生效之日起十日内赔付给原告许志源、杨庆华以476000元为基数，自2011年8月17日起算至款清之日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的50%计算的利息。五、反诉被告许志源、杨庆华应当于本判决生效之日起十日内偿付给反诉原告钟小军房屋被拆除的损失64800元。六、驳回反诉原告钟小军的其他诉讼请求。如原、被告（反诉原、被告）未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10388元，由原告许志源、杨庆华承担967元，被告钟小军承担102421元。反诉案件受理费425元，由反诉原告钟小军承担325元，反诉被告许志源、杨庆华承担100元。鉴定费4000元，由原告（反诉被告）许志源、杨庆华承担2000元，被告（反诉原告）钟小军承担2000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  宋 英代理审判员  周亮亮代理审判员  杨 涛二〇一五年八月二十日书 记 员  毛远聪