广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4461号
上诉人（原审原告）：关晓瑜，女，1981年6月20日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：何秋晨，广东环宇京茂律师事务所律师。
委托代理人：张隽，广东环宇京茂律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：王烈，女，1968年11月20日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：张媛，广东润平律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：罗志忠，男，1960年6月12日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：赵登峰、刘佳佳，广东润平律师事务所律师。
原审第三人：广州合银广场发展有限公司，住所地。
法定代表人：程晶，职务总经理。
委托代理人：黄蔚，该公司职员。
上诉人关晓瑜因与被上诉人王烈、被上诉人罗志忠、原审第三人广州合银广场发展有限公司（以下简称合银公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2805号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年7月26日，王烈（乙方）与合银公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定由乙方向甲方购买其开发建设的越秀区环市东路370号399房，建筑面积19.75平方米，用途为商业；总金额为1082722元；甲方应当在2012年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方等。双方另行补充约定：2012年8月30日前交付使用的该商品房，乙方同意确认将该商品房交由商场管理公司进行委托租赁、经营，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议；乙方同意于2012年8月30日办理该商品房交付手续后不得以任何理由向甲方或商场管理公司索取任何租金及管理费用；商场管理公司负责于2015年12月31日前按本合同约定的装修标准，将该商品房交付乙方使用；乙方同意从该交付日期后开始正式行使该商品房的使用权和收益权等。该合同在房管部门办理了备案手续。
2012年5月25日，关晓瑜、王烈签订《房屋买卖合约》，订明：该物业由王烈向合银公司购买并签订了《商品房预售合同》（见附件1），王烈向合银公司支付了购房款1082722元，其中54万元办理按揭，按揭银行为中国工商银行股份有限公司广州天河支行；该物业成交价为601000元；双方同意王烈交付该物业予关晓瑜使用之日期为合银公司交付房屋之日；涉及该物业的王烈所有权利自关晓瑜按上述约定支付款项给王烈之日由关晓瑜享有；若非本合约双方任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约双方均同意有关交易日期相对顺延等。同年5月28日，关晓瑜向王烈支付了购房款8万元；同年7月3日，关晓瑜向王烈支付了购房款52.1万元。
王烈与罗志忠为夫妻关系。在本案审理过程中，罗志忠另行向原审法院起诉王烈，请求原审法院确认涉讼的399房为其与王烈共同共有。原审法院于2014年7月25日作出（2014）穗越法民一初字第1807号民事判决，认为王烈尚未取得该房屋的所有权，故罗志忠诉请确认该房屋为其与王烈共同所有，缺乏法律依据不予支持。一审驳回了罗志忠的诉讼请求。
关晓瑜于2013年10月30日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认关晓瑜与王烈于2012年5月25日所签订的《房屋买卖合约》合法有效。2、王烈及罗志忠继续履行《房屋买卖合约》，办理广州市环市东路370号399房的过户手续。3、王烈及罗志忠向关晓瑜赔偿损失，包括利息损失43566.18元（从2012年9月5日起暂计至起诉之日，以601000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计）、房屋过户手续费用、租金收益（按每月200元／平方米×19.75平方米，从2012年9月计至2013年10月）。
原审法院认为，关晓瑜、王烈在平等自愿的基础上签订的上述《房屋买卖合约》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。由于该合约并未明确约定办理交易过户的具体时间，且合银公司至今未将涉讼房屋的产权过户至王烈名下，故关晓瑜要求王烈及罗志忠办理过户手续并承担过户手续费用的诉讼请求，原审法院不予支持。
上述合约约定“双方同意王烈交付该物业予关晓瑜使用之日期为合银公司交付房屋之日”，而王烈与合银公司所签订的《商品房预售合同》约定“商场管理公司负责于2015年12月31日前按本合同约定的装修标准，将该商品房交付乙方使用；乙方同意从该交付日期后开始正式行使该商品房的使用权和收益权”，由于该《商品房预售合同》是作为上述《房屋买卖合约》的附件，故关晓瑜是明知王烈至2015年12月31日后才能对涉讼房屋行使使用权和收益权的，其现诉请王烈及罗志忠赔偿经济损失，欠缺依据，亦有违诚信原则，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原审法院于2014年10月16日作出判决：一、确认关晓瑜与王烈于2012年5月25日就广州市越秀区环市东路370号399房签订的《房屋买卖合约》有效。二、驳回关晓瑜的其他诉讼请求。
判后，关晓瑜不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院查明的事实有错误，有遗漏。（一）原审法院没有查明案涉房屋产权人。根据广州市房地产档案馆出具的《广州市房地产产权情况表》，已经列明案涉房屋的产权人是王烈。此外，罗志忠对王烈出卖案涉房屋完全知情，其夫妻两人还共同委托了案外人叶启华处理案涉房屋一切事宜。因此，关晓瑜是基于王烈是产权人的事实，且王烈有权出卖案涉房屋，才向王烈购买案涉房屋。（二）原审法院没有查明王烈已将案涉房屋所有权利转给关晓瑜的事实。关晓瑜与王烈在《房屋买卖合约》第二条第4款中约定“涉及该物业的卖方所有权利自买方按上述第1款支付款项给卖方之日起由买方享有”，由于关晓瑜已按照合约第二条第1款的约定，全额支付了购房款，故王烈所有的对于案涉房屋的权利都应由关晓瑜享有，王烈应当继续履行合约，办理案涉房屋的过户手续。（三）原审法院查明事实错误，混淆了第三人合银公司交付房屋与商场管理公司交付房屋的时间。原审法院根据《房屋买卖合约》和《商品房预售合同》中的有关约定，认定关晓瑜“明知”王烈至2015年12月31日后才能对案涉房屋行使使用权和收益权，是查明事实错误。首先，原审法院没有查明合银公司和商场管理公司的关系，二者并不是同一单位，不能混同。其次，合银公司应向王烈交付的是案涉房屋的“产权”，而商场管理公司是在王烈已取得案涉房屋产权后，向王烈交付“使用权和收益权”。原审法院混淆了合银公司交付房屋与商场管理公司交付房屋的概念。关晓瑜与王烈是于2012年5月25日签订合约。关晓瑜是根据王烈出具的《商品房预售合同》中的约定，基于诚实信用和信赖原则，认为合银公司能够在2012年8月30日之前将案涉房屋交付给王烈。关晓瑜无法预见合银公司会拖延至今尚未交付房屋给王烈，更不可能是原审判决中认定的“明知”王烈没有使用权和收益权而要求赔偿损失。可见原审法院查明事实错误，应予以纠正。二、原审法院适用法律错误，违背法律公正，应当予以纠正。原审判决已经认定，关晓瑜依照合约约定全额支付了购房款的事实，也全面履行完毕合同义务。依据权利义务的对等性原则，王烈应当依约履行完毕其应承担的义务，关晓瑜也因全面履行义务而享有合同权利。但是，原审法院不仅判决驳回关晓瑜的诉请，剥夺了关晓瑜的合法权利，还免去了王烈的合同义务。事实上，原审法院适用的《中华人民共和国民法通则》第四条“规定民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”及《中华人民共和国合同法》第八条关于依合同履行义务的规定，正好说明了关晓瑜是完全按照合约的约定全面履行了义务，且王烈有违等价有偿和诚信原则，王烈应当继续履行合约约定。三、原审法院在判决《房屋买卖合约》有效的前提下又驳回关晓瑜的其他诉请是前后矛盾，又因不可归责于关晓瑜的原因而判决由关晓瑜承担不利后果，显失公平公正。原审法院确认，关晓瑜积极、全面地履行完毕所有的合同义务，已经按照合约约定向王烈全额支付了购房款，并且依法判决该合约合法有效。但因合银公司迟迟未办下大产权，王烈怠为继续履行合同义务，即因不可归责于关晓瑜的原因，造成案涉房屋无法过户。关晓瑜是诚意购买，且没有过错，却要承担不利后果。依法成立的合约，结果对王烈却没有法律约束力。可见，原审法院在判决合约有效的前提下又驳回关晓瑜的要求王烈继续履行的诉请前后矛盾。此外，根据合约第二条第4款的规定，王烈收取关晓瑜购房款后，不能按照合约约定将案涉房屋的所有权利给关晓瑜，那么王烈理应赔偿关晓瑜的损失，包括利息损失等。可见，原审法院认定关晓瑜主张赔偿损失有违诚信原则，判决驳回该项诉请显失公平。综上所述，原审判决查明事实不清，适用法律错误，有失公平公正，依法应当予以纠正。据此请求：1.撤销原审判决第二项；2.判令王烈、罗志忠在具备过户条件时，继续履行《房屋买卖合约》，办理广州市环市东路370号399房的过户手续；3.判令王烈、罗志忠向关晓瑜赔偿损失，包括利息损失人民币43566.18元（暂计至起诉之日）、房屋过户手续费用、租金收益等；4.本案全部诉讼费用由王烈、罗志忠承担。
王烈二审答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
罗志忠答辩：不同意关晓瑜的请求，我对王烈卖房的行为不知情，也不影响本案的处理结果。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
合银公司答辩：关晓瑜与王烈的纠纷与我方无关。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，关晓瑜一审期间提交广州市房地产产权情况表，显示案涉房屋确权状态为未确权，合同状态预告，产权人为王烈。
二审期间，关晓瑜明确其诉讼请求赔偿损失是基于王烈迟延交付案涉房屋。关晓瑜与王烈均确认《房屋买卖合约》约定的交付是指将案涉房屋交付关晓瑜实际控制。
本院认为，二审争议焦点之一为王烈是否应当办理过户。由于案涉房屋尚未办理大确权，王烈仅为预告登记权利人，并未取得产权，尚不具备办理过户条件，而王烈与关晓瑜签订的《房屋买卖合约》亦未约定过户时间，故关晓瑜可在具备办理过户条件时再行主张，关晓瑜在本案中请求判令王烈办理案涉房屋过户手续，本院不予支持。
二审争议焦点之二为王烈是否逾期交付案涉房屋。王烈与关晓瑜签订的《房屋买卖合约》约定“双方同意王烈交付该物业予关晓瑜使用之日期为合银公司交付房屋之日”，双方均确认上述约定的交付是指将案涉房屋交付关晓瑜实际控制。由于王烈与合银公司所签订的《商品房预售合同》约定“商场管理公司负责于2015年12月31日前按本合同约定的装修标准，将该商品房交付乙方使用；乙方同意从该交付日期后开始正式行使该商品房的使用权和收益权”，而该《商品房预售合同》是作为王烈与关晓瑜签订的《房屋买卖合约》的附件，故关晓瑜明知王烈至2015年12月31日后才能对案涉房屋行使使用权和收益权，在此之前合银公司并未将案涉房屋实际交付王烈。因此，关晓瑜在本案中主张王烈逾期交付案涉房屋，理据不足，本院不予支持。
综上所述，关晓瑜的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10659元，由上诉人关晓瑜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一四年十二月九日
书 记 员 李宪琼