湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘09民终214号
上诉人（原审原告）益阳中奇房地产开发有限责任公司，住所地益阳市。
法定代表人肖官清，该公司董事长。
委托代理人肖佰安，男，1984年11月10日出生，汉族，益阳中奇房地产开发有限责任公司员工，住湖南省南县。
委托代理人孙月明，湖南金顺达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱富贵，男，1966年8月6日出生，汉族，住益阳市。
委托代理人郭剑，湖南义剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蔡礼辉，男，1963年11月25日出生，汉族，居民，住益阳市。
被上诉人（原审被告）蔡友章，男，1955年8月14日出生，汉族，居民，住益阳市。
上诉人益阳中奇房地产开发有限责任公司（以下简称中奇公司）与上诉人朱富贵、被上诉人蔡礼辉、蔡友章房屋租赁合同纠纷一案，上诉人中奇公司与上诉人朱富贵均不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2015）益赫民二初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中奇公司的委托代理人孙月明、肖佰安，上诉人朱富贵及其委托代理人郭剑到庭参加诉讼，被上诉人蔡礼辉、蔡友章经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2013年5月28日，中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章签订《房屋租赁合同》，中奇公司将益阳大道东一号的中奇家世界商业大楼的第一楼至第五楼整体租赁给朱富贵、蔡礼辉、蔡友章，面积为23500平方米，租赁期限为15年（自2013年6月1日至2028年5月31日），中奇公司给予7个月的免租金期；第一年租金为388万元，以后每两年递增一次，递增幅度为每两年度基本租金递增3％，在合同签字之日，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章向中奇公司交付人民币100万元作为合同保证金，中奇公司将房屋腾空交付之日，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章一次性向中奇公司支付第一年租金388万元，以后年度租金每半年交纳一次，每一租赁半年度开始前15天内，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章向中奇公司支付下半年度的租金；朱富贵、蔡礼辉、蔡友章逾期支付租金，按欠交租金额每日处以千分之二的违约金，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章逾期支付租金超过一个月，中奇公司有权解除合同，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章交纳的100万元保证金不予退还，造成中奇公司其他经济损失的，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章应当赔偿中奇公司全部经济损失；关于违约责任，合同约定一方有导致本合同终止、解除的重大违约行为，将向对方支付违约金150万元，造成对方其他经济损失的，还应当赔偿对方经济损失。合同签订后，中奇公司将租赁房屋交付给朱富贵、蔡礼辉、蔡友章使用。双方于2014年1月1日开始计算租金，朱富贵按照合同约定交付了第一年租金388万元及保证金100万元（银行转账422万元，其余66万元是双方其他往来冲抵）。2014年12月15日，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章应交付下一年度的半年租金，但至今，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章一直未予交付租金给中奇公司。另查明，朱富贵、蔡礼辉及蔡友章的女儿案外人蔡婷于2013年6月13日成立了益阳市银晨百货有限公司。2013年8月12日，通过益阳市银晨百货有限公司股东决议，蔡礼辉退出该公司股份，并办理了工商变更登记。
原审法院认为，本案中有如下几个争议焦点：
1、免租期是7个月还是12个月。朱富贵辩称双方对免租期的长短存在分歧，朱富贵主张12个月。根据合同，双方书面约定7个月。根据证人证言和庭审情况，双方就免租期有协商和交涉，但没有证据证明双方最后达成了12个月免租期的合意，因此，仍应按照合同约定确定免租期为7个月。
2、是否应支持中奇公司行使合同解除权。综合本案实际情况，对中奇公司要求解除合同的诉讼请求不予支持，理由如下：第一，本案中，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章应于2014年12月15日交付第二年房租，但于2015年2月6日中奇公司起诉时，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章超过1个多月没有支付租金，按照合同，中奇公司有权解除合同。但合同约定租赁的年限为15年（自2013年6月1日至2028年5月31日），延迟1个月即解除合同的条件相对严苛，对朱富贵、蔡礼辉、蔡友章来说，为15年的租期进行了较大的投资，解除合同的约定条款有失公平。第二，从该案的租赁门面经营情况来看，第一年朱富贵、蔡礼辉、蔡友章进行宣传、招商等前期工作，投入较多，收益较小，目前朱富贵、蔡礼辉、蔡友章将租赁门面已分租给多名经营户经营，解除中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章的租赁合同将不利于解决矛盾纠纷。第三，关于中奇公司权益保护的问题，中奇公司要求解除合同是因为朱富贵、蔡礼辉、蔡友章未按时缴纳租金，在朱富贵、蔡礼辉、蔡友章缴纳租金并赔偿相应损失后，中奇公司权益仍可以得到有效补偿。据此，对中奇公司要求解除合同的诉讼请求，应不予支持。
3、蔡礼辉是否应履行合同义务。蔡礼辉辩称，租赁合同签订后，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章成立了益阳市银晨百货有限公司运营本案中的租赁门面，法定代表人朱富贵。2013年8月12日，蔡礼辉要求退股，经股东决议，同意蔡礼辉退股，蔡礼辉不是本案的被告，不应承担相应责任。经查，蔡礼辉是本案房屋租赁合同的一方当事人之一，是本案适格被告，中奇公司起诉要求解除与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章的房屋租赁合同并无不当。但蔡礼辉在2013年8月12日后未参与租赁门面经营及盈利分配，在2013年8月12日之前的租金已支付给中奇公司，根据本案实际情况，蔡礼辉已实际退出租赁关系，不享受合同权利，也不应承担义务，蔡礼辉在本案中不承担给付租金及违约金的责任。
4、朱富贵、蔡友章应承担的责任。中奇公司要求朱富贵、蔡礼辉、蔡友章赔偿占用房屋的经济损失，即支付租金，根据双方合同约定，每一租赁半年度开始前15天内，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章向中奇公司支付下半年度的租金，逾期支付租金，按欠交租金额每日处以千分之二的违约金。朱富贵、蔡礼辉、蔡友章应于2015年1月1日，6月1日分别缴纳194万元，由于朱富贵、蔡礼辉、蔡友章没有按时缴纳，应赔偿违约金，每日千分之二的违约金标准过高，酌情调整为按月利率2％计算，即以194万元为基数，自2015年1月1日起按月利率2％计算至2015年5月31日，以388万元为基数，自2015年6月1日起按月利率2％计算至实际支付之日止。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、朱富贵、蔡友章于判决生效之日起十日内向中奇公司支付租金388万元及违约金（以194万元为基数，自2015年1月1日按月利率2％计算至2015年5月31日，以388万元为基数，自2015年6月1日按月利率2％计算至朱富贵、蔡友章实际支付之日止）；二、驳回中奇公司对蔡礼辉的诉讼请求；三、驳回中奇公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26600元及财产保全费5000元，共计31600元，由朱富贵、蔡友章负担。
宣判后，中奇公司和朱富贵不服上述判决，向本院提起上诉。
中奇公司上诉称：1、中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，该合同明确约定，逾期支付租金超过1个月，中奇公司享有解除权。朱富贵、蔡礼辉、蔡友章应于2014年12月15日交付第二年租金，但中奇公司因朱富贵、蔡礼辉、蔡友章逾期交付租金提起诉讼后，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章至今未交付租金，甚至辩称自己没有违约。本案已符合合同解除条件，原审法院判决不予解除合同，法律适用错误。2、原审判决蔡礼辉不承担合同义务，法律适用错误。蔡礼辉是本案中《房屋租赁合同》的相对人，在对外关系上是共同承租人，应对租金承担连带责任，共同承租人解除合伙关系还是股权转让，不影响对外关系的责任承担。3、原审对朱富贵、蔡礼辉、蔡友章的责任认定严重违法。中奇公司起诉诉求的是房屋占有使用费和解除合同违约金150万元，而非诉求支付租金，更未主张逾期日千分之二的违约金，原审主动判决租金与逾期违约金违反了不告不理的原则。请求二审法院撤销原审判决的第一、二、三项，依法改判解除合同、交还房屋和设备，支付违约金150万元，支付房屋占有使用费，按合同约定的租金标准及递增标准计算至实际归还之日；由朱富贵、蔡礼辉、蔡友章承担本案一审、二审诉讼费用。
针对中奇公司的上诉，朱富贵答辩称：原审认定事实错误，朱富贵与中奇公司签订的第一次合同年租金是388万元，后经双方友好协商以188万元达成协议，免租期为12个月，各方重新签订了合同，原承租人蔡礼辉退出了租赁。中奇公司就本案起诉后，益阳市地税局对中奇公司进行了税务处理，中奇公司并未提出异议，足以证明中奇公司与朱富贵之间约定的合同年租金为188万元。如中奇公司存在避税行为，本案应中止审理移送公安机关追究刑事责任。如本案不存在避税行为，则本案中年租金应认定为188万元。请求二审法院驳回中奇公司的上诉请求。
针对中奇公司的上诉，蔡礼辉庭后书面答辩称：蔡礼辉已依法退出了益阳市银晨百货有限公司股份，不再是本案中的共同承租人，故不应被列为本案的被告，请求二审法院驳回中奇公司的上诉请求。
蔡友章未针对中奇公司的上诉予以答辩。
朱富贵上诉称：1、朱富贵没有违约，原审判决认定事实错误。2013年5月28日，中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章签订租赁合同约定年租金为388万元，免租期为7个月，同时口头协议，如没有租赁出去，免租期为12个月。经过一段时间招商引资，无人问津，中奇公司又与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章重新签订租赁合同约定年租金为188万元。此后，朱富贵投资数千万元，才将大部分商铺租赁出去，未料商场刚有起色，中奇公司即起诉至法院，要求解除合同并支付违约金。本案中，双方签订的第二份合同对第一份合同进行了修改，且双方签字盖章，并交益阳市赫山区地税局存档作为纳税依据。现中奇公司将第一份合同作为诉讼依据明显系恶意诉讼。2、原审中，朱富贵提交的从益阳市赫山区地税局调取的第二份合同系本案的关键证据，原审没有采信该证据，遗漏基本事实。请求二审法院撤销原审判决的第一项，并判决由中奇公司承担诉讼费用。
针对朱富贵的上诉，中奇公司答辩称：1、不存在朱富贵所称的免租期为12个月的说法，免租期只有7个月；2、朱富贵称“招商引资无人问津，所以重新签订租赁合同约定年租金为188万元”完全与事实不符；3、本案还有一个免租期12个月的合同，没有任何真实性可言，不能作为定案依据。请求二审法院驳回朱富贵的上诉请求。
蔡礼辉、蔡友章未出庭，均未针对朱富贵的上诉进行答辩。
二审中，中奇公司向本院提交了三组证据。第1组证据为益阳市银晨百货有限公司工商登记资料36份，拟证实与商户签订分租协议的出租方是益阳市银晨百货有限公司，朱富贵将成立的益阳市银晨百货有限公司解散清算，企图通过解散公司的方式转移资产、逃避债务，欺诈分租户和中奇公司。第2组证据为银晨国际家居广场全体商户联合申请，拟证实朱富贵以益阳市银晨百货有限公司的名义与商户签订分租协议，后又解散公司，导致分租户的权益没有保障，且朱富贵在承租期间施用暴力、胁迫方式管理分租户，大部分分租户愿意与朱富贵解除合同，而由中奇公司接管。第3组证据为2份租赁合同，证明目的与第1组证据相同。
朱富贵对中奇公司提交的证据质证如下：对第1组证据的真实性、合法性无异议，但对其证明目的及关联性有异议，朱富贵只是曾经提交过上述资料，但益阳市银晨百货有限公司并未进行清算，也未注销，不能证实朱富贵有逃避债务的行为；对第2组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证实朱富贵有逃避债务的行为，亦不能证实朱富贵采取过暴力行为；对第3组证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性与证明目的有异议，该组证据不能体现其证明目的。
朱富贵在二审中向本院提交了八组证据（其中三组为庭后提交）。第1组证据为直接损失说明23份，拟证明中奇公司对银晨家具广场封堵大门造成直接损失274201元。第2组证据为朱富贵以益阳市银晨百货有限公司的名义出具的控告材料，第3组证据为三湘都市报复印件，第4组证据为益阳市家具协会益家协字［2015］008号文件，该三组证据拟证实中奇公司采取了暴力手段破坏银晨家具广场的经营。第5组证据为益阳市地方税务局稽查局益地税稽处字［2014］10号税务处理决定书，拟证实朱富贵与中奇公司签订合同约定的年租金为188万元。第6组证据为银城市场竹艺城空闲地利用报告，拟证实益阳市银晨百货有限公司在银城市场竹艺城空闲地搭建的房屋经过了业主委员会的批准。第7组证据为益阳市银晨百货有限公司的企业登记基本情况表，拟证实益阳市银晨百货有限公司在工商部门的登记情况。第8组证据为银晨国际家居广场商户联合申请材料的说明材料14份，拟证实中奇公司以非法手段骗取商户签名，达到非法目的。
中奇公司对朱富贵提交的证据质证如下：对第1组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，证据上签字的人员无身份证明，证人亦未出庭作证，证明材料不能证明损失情况，且朱富贵欠款高达520万元，无权占用房屋，中奇公司不存在侵权；对第2、3、4组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，第2组证据系朱富贵的单方陈述，上面盖章的两个协会并未亲临现场，不能证明案件事实，第3组证据系由朱富贵请人所写，与客观事实不相符；对第5组证据的真实性、关联性不认可，税务处理决定书作出处罚的基础是虚假的逃税合同，仅是复印件，缺乏真实性，且虚假合同与双方之间房屋租金支付行为，证据催款通知书以及回函、录音资料等证实的内容相矛盾；对第6组证据的真实性、合法性、关联性有异议，该证据系朱富贵所控制的银晨百货公司所制作，内容不真实，且土地并非银城大市场共有土地，而是中奇公司的土地，建设工程需要向建设、规划等职能部门报批领证后才能合法施工，银城大市场业主委员会无权决定违章建筑的合法性；对第7组证据的真实性不持异议，但对其关联性有异议，且该证据并不完整；对第8组证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均有异议，该组证据来源不明，商户未到庭作证，亦无身份证明，证明内容虚假且与本案不具有关联性。
蔡礼辉、蔡友章因缺席审理，视为对中奇公司、朱富贵提交的证据放弃质证。
本院对中奇公司提交的证据经审查后认为：关于第1组证据，朱富贵对其证明目的与关联性提出异议，该组证据仅证实朱富贵曾向工商部门提交过注销益阳市银晨百货有限公司的相关材料，而该公司并未实际注销，因益阳市银晨百货有限公司并非本案中的合同相对方，故该组证据与本案不具有关联性，本院对该组证据不予采信；关于第2组证据，朱富贵对其真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据上的签名商户均身份不明，且本人未出庭作证，对证据内容的真实性无法核实，故本院对该组证据不予采信；关于第3组证据，朱富贵对其关联性与证明目的提出异议，该组证据不能达到中奇公司的证明目的，本院不予采信。
本院对朱富贵提交的证据经审查后认为：关于第1组证据，中奇公司对其真实性、合法性、关联性均不认可，该组证据上的签名商户均身份不明，本人亦未出庭作证，且朱富贵并未就本案提起反诉，该组证据证实的内容与本案不具有关联性，本院对该组证据不予采信；关于第2组证据，中奇公司对其真实性不予认可，该证据实为朱富贵的单方陈述，不符合证据的形式要件，本院不予采信；关于第3、4组证据，中奇公司对其真实性、合法性、关联性均不认可，该两组证据证明的内容与本案不具有关联性，本院不予采信；关于第5组证据，中奇公司对其真实性、关联性不予认可，该份证据虽与朱富贵在原审中提交的来源于益阳市赫山区地税局的租赁合同复印件能相互印证，证实朱富贵与中奇公司曾向税务机关提交过年租金为188万元的租赁合同，但因朱富贵无法提交该租赁合同的完整原件，且该两份证据证实的年租金为188万元的事实与中奇公司提交的催款通知书及回函、朱富贵提交的录音资料等证据证实的内容相互矛盾，故第5组证据达不到其证明目的，本院不予采信；关于第6组证据，中奇公司对其真实性、合法性、关联性均有异议，因银城大市场业主委员会并非建设工程的审批单位，该组证据不能证实朱富贵所建建筑物的合法性，本院对该组证据不予采信；关于第7组证据，与本案不具有关联性，本院不予采信；关于第8组证据，中奇公司对其真实性、合法性、关联性以及证明目的均有异议，该组证据上的签名商户均身份不明，本人亦未出庭作证，对证明内容的真实性无法核实，故本院对该组证据不予采信。
二审经审理查明，原审法院于2015年2月6日受理本案后，于2015年5月5日向朱富贵送达起诉书，于2015年5月20日向蔡礼辉、蔡友章公告送达起诉书。除此之外，二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案二审争议的焦点问题为：一、原审认定中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章约定的房屋年租金为388万元、免租期为7个月是否正确；二、中奇公司要求解除合同的诉求是否应当予以支持；三、本案中的违约责任应如何承担；四、蔡礼辉是否应当在本案中承担连带责任。
一、关于原审认定中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章约定的房屋年租金为388万元、免租期为7个月是否正确的问题
原审中，各方当事人共计提供了三份中奇公司与朱富贵、蔡友章等人签订的租赁合同，该三份合同的落款日期均为2013年5月28日。第一份租赁合同由中奇公司提交，系合同原件，该租赁合同每一页上都有中奇公司的盖章及朱富贵、蔡礼辉、蔡友章的签名，且由中奇公司加盖了骑缝章，该租赁合同约定房屋年租金为388万元，免租期为7个月。中奇公司、朱富贵与蔡礼辉对该租赁合同系本案最初签订的合同均无异议。第二份租赁合同由朱富贵提交，系复印件，来源于益阳市赫山区地税局，该租赁合同约定房屋年租金为188万元，免租期为7个月，其余情况与第一份租赁合同相同。朱富贵称该份租赁合同是双方在签订第一份租赁合同后，因原来引进步步高的计划失败，第一份租赁合同约定的租金过高，故双方经协商一致决定变更年租金的情况下所签订的合同，且该租赁合同已交税务部门备案。中奇公司不认可朱富贵主张的事实，称第二份租赁合同并非双方的真实意思表示，而是应朱富贵的要求，为了避税而向税务机关提供的虚假合同，合同原件已当场销毁。蔡礼辉称虽在该份租赁合同上签了字，但对具体情况并不清楚。第三份租赁合同由蔡礼辉提交，同样是复印件，该租赁合同第一页约定房屋年租金为188万元，免租期为12个月，但合同前4页均无任何人签名，仅在最后一页，即第五页有中奇公司的盖章及朱富贵、和蔡友章的签名。蔡礼辉称该份租赁合同复印件系其退出益阳市银晨百货有限公司之后，由朱富贵向其交付的，朱富贵认可该事实，并称该租赁合同系蔡礼辉退股后，其与蔡友章、中奇公司重新签订的，但中奇公司称对该份租赁合同并不知情。
本院对上述三份租赁合同审查后认为，原审采信中奇公司提交的租赁合同认定本案事实正确。理由一，三份租赁合同中，仅有中奇公司提交的租赁合同系合同原件，另两份租赁合同均为复印件，提交人均无法提供原件，对于年租金数百万元的租赁合同，租金若调整至不到原租金的一半，双方均不保留调整后的合同原件与理不合，尤其是调整后的合同有利方朱富贵等人都不能提供完整的合同原件（约定了租金内容的第一项为复印件），与正常的合同交易习惯不相符。理由二，合同签订人之一的蔡礼辉，对年租金变更为188万元的租赁合同，居然称具体情况不清楚，不符合客观实际。理由三，朱富贵一方已按约支付了2014年的房屋租金388万元，如此后房屋年租金变更为188万元，双方又未在变更后的合同中对第一年多交的租金进行任何约定不合常理。理由四，中奇公司在原审中提交的该公司催告函及益阳市银晨百货有限公司的复函（朱富贵对该两份证据的真实性均无异议）证实，2015年1月，中奇公司曾向朱富贵、蔡礼辉、蔡友章发函催告支付租金，益阳市银晨百货有限公司就该问题向中奇公司的复函中，并未提到第一年有多交的租金可用来充抵第二年租金的问题，而只是要求中奇公司将免租期延长为12个月；朱富贵在原审中提交的电话录音亦证实，中奇公司就本案起诉后，朱富贵曾与中奇公司的肖佰安电话沟通过，但在长达二十余分钟的通话过程中，朱富贵始终只是要求肖佰安延长免租期，推迟收租金的时间，而并未提到过用第一年多交的租金充抵第二年的租金，这与朱富贵在本案诉讼中辩称的其第一年已多交租金，第二年不用再交租金相矛盾，从该电话录音内容来看，朱富贵与肖佰安在通话时内心认可的租赁合同应当是中奇公司提交的年租金为388万元的租赁合同。
关于免租期是否有过变动的问题，朱富贵主张签订租赁合同之后，中奇公司曾口头同意免租12个月，但中奇公司并不认可该事实，而坚持根据租赁合同约定主张免租期为7个月，因朱富贵在原审中提供的证人尹国民的证言，仅能证实双方在签订书面合同之前就免租期问题曾有分歧意见，并不能证实中奇公司曾对朱富贵有过免租期为12个月的口头承诺，而朱富贵提交的电话录音资料亦证实，虽然朱富贵一直在与中奇公司沟通延长免租期的问题，但双方并未就此达成一致意见。故朱富贵提交的相关证据均不能证实双方在签订租赁合同之后，中奇公司曾口头承诺免租12个月，应由朱富贵承担举证不能的不利后果。
综上，原审根据中奇公司提供的租赁合同认定中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章约定的年租金为388万元，免租期为7个月并无不当。朱富贵提出，原审判决认定事实错误，本案中的房屋年租金应为188万元，免租期应为12个月的上诉意见无事实依据，本院不予采纳。
二、关于中奇公司要求解除租赁合同的诉求是否应当支持的问题
中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》约定，中奇公司给予7个月的免租金期，年度租金每半年交纳一次，每一租赁半年度开始前15天内，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章向中奇公司支付下半年度的租金，逾期支付租金超过一个月，中奇公司有权解除合同。根据上述合同约定，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章应于2014年12月17日至2014年12月31日交清2015年上半年的租金，但朱富贵、蔡礼辉、蔡友章未能及时履行交纳租金的合同义务，中奇公司虽根据合同约定，待朱富贵、蔡礼辉、蔡友章逾期支付租金超过一个月（2015年2月6日）即向法院起诉要求解除合同略显仓促，但朱富贵等人在应诉之后并未表示出积极履行合同义务的诚意，在长达一年多的诉讼中，朱富贵始终辩称年租金为188万元，其未违约，其不欠中奇公司租金，至本案二审时，朱富贵等人已拖欠中奇公司房屋租金500余万元，而朱富贵等人仍无按约缴纳租金的诚意。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章逾期支付租金超过一个月，双方《房屋租赁合同》约定的解除条件已成就，中奇公司行使合同解除权，符合双方之间的合同约定。即使双方在合同中约定的合同解除条件相对严苛，但朱富贵、蔡礼辉、蔡友章在原审长达八个多月的诉讼中始终没有依合同约定向中奇公司支付2015年的房屋年租金388万元，无继续履行合同的诚意，应当视为不能在合理的期限内支付租金。在此情况下，原审对中奇公司要求解除合同的诉求不予支持不当，本院予以纠正。中奇公司提出，其与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章签订的《房屋租赁合同》约定的合同解除条件已成就，原审法院判决不予解除合同错误的上诉理由符合客观事实，本院予以支持。
三、关于本案中的违约责任应如何承担的问题
中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》系依法成立的合同，对合同各方均具有法律约束力，各方均应按照合同约定全面履行自已的义务，一方当事人不按合同约定履行义务的，应当向对方当事人承担违约责任。本案中，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章逾期支付房屋租金超过一个月，中奇公司根据合同的约定向法院起诉行使合同解除权，中奇公司的该项诉求符合双方合同的约定以及法律的规定，应予支持，但中奇公司未按《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，通知朱富贵、蔡礼辉、蔡友章解除合同，而是于2015年2月6日通过向法院起诉的形式要求解除合同，因原审法院于2015年5月5日向朱富贵送达起诉书，于2015年5月20日向蔡礼辉、蔡友章公告送达起诉书，公告经过60日即2015年7月19日视为送达，故本案的《房屋租赁合同》于2015年7月19日依法解除。朱富贵、蔡礼辉、蔡友章于2015年7月19日之前拖欠的房屋租金，应当向中奇公司支付。朱富贵、蔡友章于2015年7月19日之后，仍对租赁房屋占有使用，应当支付占有使用费直至房屋交还给中奇公司时止，占有使用费标准可参照原租赁合同约定的租金标准。另本案合同解除系朱富贵、蔡礼辉、蔡友章逾期支付租金这一违约行为所致，根据租赁合同约定且考虑本案的实际情况，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章交纳的100万元保证金不予退还，且朱富贵、蔡礼辉、蔡友章应向中奇公司支付违约金150万元。综上，中奇公司提出，要求朱富贵、蔡礼辉、蔡友章支付房屋占用费及150万元违约金的上诉请求，本院予以支持。
四、关于蔡礼辉是否应当在本案中承担连带责任的问题
本案中，与中奇公司于2013年5月28日签订租赁合同的合同相对方系朱富贵、蔡礼辉、蔡友章三人，虽然朱富贵、蔡礼辉、蔡友章三人在租赁房屋之后，是以朱富贵、蔡礼辉及蔡友章的女儿蔡婷共同成立的益阳市银晨百货有限公司的名义实际使用租赁房屋，但仍不能改变本案租赁合同中承担租金支付义务的主体为朱富贵、蔡礼辉、蔡友章三人。2013年8月12日，蔡礼辉退出益阳市银晨百货有限公司，在此之后，蔡礼辉虽然并未再参与对租赁房屋的使用，但仍未改变其为租赁合同中共同承租人的地位，其支付租金的义务因合同未到期而并未当然免除。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。根据上述法律规定，蔡礼辉若要退出租赁合同，将其支付剩余年度租金的义务转移给合同的其他两位承租人朱富贵与蔡友章，从而免除自己的合同义务，应当取得租金权利人中奇公司的同意。然而本案中，蔡礼辉虽退出益阳市银晨百货有限公司，在2014年之后不再参与对租赁房屋的使用，但其未能提供证据证实其退出租赁合同已获得中奇公司认可，故蔡礼辉与益阳市银晨百货有限公司其他股东进行结算后，退出对租赁房屋使用的行为，只能在其与朱富贵等内部成员之间产生免除租金份额承担的效力，而不能用以对抗中奇公司支付租金及承担违约责任的请求，蔡礼辉对朱富贵、蔡友章拖欠中奇公司的房屋租金及因违约行为而承担的违约责任仍应承担连带责任。原审认定蔡礼辉已实际退出租赁关系，不应承担合同义务不当，本院依法予以纠正。但2015年7月19日之后，中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章签订的《房屋租赁合同》因中奇公司行使合同解除权而解除，虽朱富贵、蔡友章仍占有租赁房屋使用至今，但蔡礼辉并未再对租赁房屋占有使用，故蔡礼辉在2015年7月19日合同解除之后，已无需向中奇公司承担支付占有使用费的责任，亦无需对朱富贵、蔡友章于2015年7月19日之后需支付的占用使用费承担连带责任。中奇公司提出，蔡礼辉应当对朱富贵、蔡友章在本案中的支付义务承担连带责任的上诉理由部分符合法律的规定，对该项上诉请求，本院部分予以支持。
综上，中奇公司的上诉请求部分成立，对成立的部分，本院予以支持；朱富贵的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2015）益赫民二初字第232号民事判决；
二、益阳中奇房地产开发有限责任公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章于2013年5月28日签订的房屋租赁合同于2015年7月19日予以解除，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章于本判决生效后一个月内将租赁房屋返还给益阳中奇房地产开发有限责任公司；
三、朱富贵、蔡友章向益阳中奇房地产开发有限责任公司支付2015年1月1日至2015年7月19日的房屋租金2138170元，支付2015年7月20日至2016年5月31日的房屋占用费3358491元（2016年5月31日之后，按每月323333元的占用费计算至房屋实际交付之日）；
四、朱富贵、蔡友章向益阳中奇房地产开发有限责任公司支付违约金150万元；
五、蔡礼辉对朱富贵、蔡友章向益阳中奇房地产开发有限责任公司支付的房屋租金2138170元及违约金150万元承担连带责任；
六、驳回益阳中奇房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
上述金钱给付义务，限本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费26600元，二审案件受理费29700元，财产保全费5000元，合计61300元，由朱富贵、蔡友章负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 喻 宁
审 判 员 黎 娜
代理审判员 刘觅琼
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 方赛兰
附则：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一、三款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
《最高人民法院关于〈中华人民共和国诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。