辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）大民二终字第01286号
上诉人（原审原告）：李文。
委托代理人：韩业超，北京大成（大连）律师事务所律师。
委托代理人：李勇军。
被上诉人（原审被告）：大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。
法定代表人：张曦，该公司董事长。
委托代理人：康何，该公司法务专员。
委托代理人：杨朝晖，辽宁兴中律师事务所律师。
原审第三人：大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街**号。
法定代表人：于保和，该中心主任。
委托代理人：王东、赵展，该中心工作人员。
原审原告李文与原审被告大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称保利公司）、原审第三人大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院作出（2015）甘审民初字第7号民事判决，李文不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李文及其委托代理人韩业超、李勇军，被上诉人保利公司的委托代理人康何、杨朝晖，原审第三人公积金中心的委托代理人赵展到庭参加诉讼。
原告李文一审诉称：2012年8月，原告按被告提供的样板间及规划沙盘认购了甘井子区红南北园23号保利西山林语楼盘某商品房，并于2013年6月29日与被告签订了商品房买卖合同。按合同约定，原告在2013年8月20日前支付首付款797，646元整，并于2013年9月20日前办理了商品房公积金抵押贷款45万元整。原告严格履行合同，于2013年10月起开始按月偿还贷款，每月偿还2，357.91元，至今无逾期发生。2014年3月下旬，原告发现该套商品房存在问题，影响原告正常使用，而原告并未接到通知，遂准备与被告协商解决，被拒。2014年4月28日，原告找到被告，询问是否私自修改商品房户型，被告予以否认。2014年6月初，原告通过甘井子区建委得知被告修改商品房的设计修改通知单，再次与被告联系，协商如何履行合同，再次被拒。依原告与被告所签署《商品房买卖合同》第十条关于规划、设计变更的约定，“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人”，“出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”。被告私自变更户型，严重损害原告卧室以及卫生间使用功能，然而被告在做出损害原告卧室正常使用功能的规划、设计变更事项后，并未通知原告，且否认和隐瞒进行变更的事实，严重违反了合同相关约定，原告有权要求被告解除购房合同，并要求返还全部购房款以及所产生的利息支出和损失。依据原告与被告所签署《商品房买卖合同》附件四，即合同补充协议关于合同终止处理的相关约定，《合同》生效后，因出卖人原因导致《合同》解除，出卖人应按《合同》规定承担违约金，并依法承担所发生的相关费用。《合同》生效后，因买受人原因单方面要求终止《合同》，买受人应另行支付《合同》总房款30%的违约金等。根据权利义务对等原则，原告要求被告支付总房款30%的违约金，以及原告为购买该商品房支付的贷款利息等相关的全部费用。故请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，解除原告与第三人之间签订的《大连市住房公积金管理中心住房抵押借款合同》；2、被告返还收取的贷款本金45万元及利息（其中截止到2015年3月9日原告已偿还部分40，017.4元返还给原告；原告未偿部分及提前还款利息及其他费用支付给第三人）；3、被告将收取原告的首付购房款本金797，646元及利息（自2013年6月29日至其实际付清之日止按人民银行同期同类贷款利率计算）返还给原告；4、被告支付违约金374，293元，赔偿其他费用6，877.93元；5、诉讼费用由被告承担。
被告保利公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。因为本案不存在法定的解除情形，合同约定的解除情形也没有成就，原告要求解除合同、返还购房款及利息的诉讼请求不能成立。即便案涉合同被判令解除，原告所要求的支付违约金也没有相关的法律依据。双方在买卖合同当中第十条已经明确规定，如果本案的合同解除被告返还购房的本金利息按中国人民银行同期活期存款利息给付，原告也自认在双方签订的买卖合同和补充协议当中对此情形均没有约定，其关于违约金的计算方式是自己推导出来的。至于赔偿其他费用，对于前两项2，481元和200元，这些是原告在选择购房款支付方式时所发生的正常的费用，维修基金根据相关的法律规定是依法能够返还的，不存在赔偿问题。综上，被告对于原告的诉讼请求均不同意。
第三人公积金中心一审述称：在由原告负责向公积金中心提前一次性清偿尚欠的借款本金439，646.93元，利息155.71元（暂计算至2015年1月12日，共计439，802.64元）及至清偿日止的利息后，公积金中心同意解除大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同，并协助原告办理抵押房屋注销登记手续。被告对上述事项承担连带保证责任。公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。
经审理查明事实后，大连市甘井子区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告李文的诉讼请求。案件受理费19，460元，其他诉讼费50元，合计人民币19，510元，由原告承担。
李文的上诉理由及请求是：1.保利公司在收到解除通知后3个月内并未请求确认解除无效，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。2.保利公司在庭审中出示的设计变更通知单，标明B1-B10楼32层十几户相同户型均需要修改。然而在法庭上，李文申请出庭作证的证人证言证明保利公司并未针对该设计修改通知单进行实施，证明了案涉房屋本身存在设计不合格，违反设计规范问题。3.一审判决曲解《住宅设计规范》5.4.4条款中“卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室和厨房的上层”的规定。该条款规定的卫生间不应直接布置在卧室上方是从住宅功能角度说明的，只要楼下卧室的上方设计有卫生间，无论四壁是否完全重叠，都有可能渗漏在卧室，从而影响卧室的使用。现在案涉房屋卧室内通道全部被上层的卫生间覆盖，明显属于上层卫生间直接布置在卧室上。4.一审判决举证责任分配不当，要求李文举证证实“上层卫生间”的状况是错误的。无论是李文购买的房屋还是上层的房屋，均处于保利公司的实际管领之下，而且两层房屋的竣工图纸也均是保利公司制作和持有的。在李文陈述两层楼房屋格局违反设计规范的情况下，应当依据民事诉讼证据若干规定第七十五条要求保利公司提供证据。
本院认为，一审判决存在以下问题：本案中，李文要求解除合同的理由有二，一是设计变更未经通知已达到合同约定的解除条件，二是主卧上方直接布置有卫生间违反了国家设计规范的强制性规定。庭审中，双方当事人均陈述案涉房屋在建设过程中发生过两次设计变更，第一次更改了卫生间的布局，将合同中约定的主卧套内卫生间更改为了套外；第二次变更，又将设计重新更改回合同中约定的格局。而保利公司虽认可设计两次变更，但对于两次变更的原因始终未予以解释和说明。那么，两次变更具体因何事由，是否存在李文所主张的变更未经通知或违反设计强制性规范的情形，一审并未审查清楚。同时，保利公司在庭审中承认案涉房屋和楼上房屋的卫生间确存在错位，而上、下层卫生间实际如何错位、错位面积有多少，是否达到李文所主张的影响使用功能和违反设计规范的程度，对上述事实亦应当予以审查清楚。而对于本案双方争议的卫生间面积、位置、设计变更及是否存在违反强制性设计规范等专门性问题，可结合现场勘查和设计人员的说明予以审查，必要时亦可考虑根据民事诉讼法的相关规定，委托具备资格的鉴定人通过鉴定的方式予以查明。另外，保利公司二审中主张提交一组关于案涉房屋设计及验收、竣工备案等新证据，重审中，应组织双方当事人对证据进行质证，并结合重审查明的其他事实对案件结果作出判定。综上，本院将本案发回重审。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘审民初字第7号民事判决；
二、发回大连市甘井子区人民法院重审。
二审案件受理费19，460元（李文预交），退回上诉人李文。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年九月十八日
书 记 员 耿 艳