沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皇民二初字第1460号
原告沈阳市土产总公司，住所地沈阳市沈河区万寿寺16号。
法定代表人刘某，系该公司经理。
委托代理人王某，系该公司法律顾问。
委托代理人赵某。
被告苏某。
委托代理人李某，男，1970年10月26日出生，汉族，系沈阳伍克线缆有限公司员工，住沈阳市铁西区锦工二街114号。
第三人杨某。
委托代理人王某，系辽宁良友律师事务所律师。
原告沈阳市土产总公司诉被告苏某、第三人杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月6日受理后，依法由审判员卢萌担任审判长并主审，同审判员佟铃、人民陪审员尚大鹏组成合议庭，并于2014年9月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王长明、赵某，被告委托代理人李某，第三人委托代理人王某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：请求判令被告给付拖欠的房屋租赁款48.8万元（2005年2月26日起至2014年3月30日止）；请求依法解除被告与原告签订《房屋租赁合同》，并立即腾房；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：答辩人系被答辩人的员工，涉案有关合同内容涉及到答辩人如何安置被答辩人其他员工与答辩人如何为所安置的员工工资发放等问题；由此，涉案有关合同系不平等主体之间签订的，故法院对此案虽已受理，但涉案争议不属于人民法院受案范围，法院应依法驳回原告的起诉；如果法院对此案进行实体审理，那么，被答辩人以“答辩人将涉案房屋转租给他人，答辩人行为已经构成违约为理由，要求解除合同”无事实与法律依据。当年答辩人将涉案房屋转租给他人是经过被答辩人同意的，换言之，假使被答辩人现在对该事实予以否认，那么，被答辩人在6个月内未提出异议，由此，答辩人将涉案房屋转租给他人应当视为被答辩人知情与同意；被答辩人诉请与答辩人解除房屋租赁合同，并腾空涉案房屋，同时请求答辩人向其支付48.8万元的房屋租金仍无事实与法律依据。答辩人目前非涉案实际使用人，答辩人无法履行腾房的义务；其次，租金目前尚有386130元未支付，非被答辩人主张的48.8万元；针对剩余租金答辩人之所以未能支付非答辩人违约所致，相反系被答辩人违约所致。根据双方于2009年3月23日签订的《预付部分租金协议书》的约定，答辩人对涉案房屋使用期限至2032年3月31日，目前尚未到期；同时，被答辩人曾在2013年8月在答辩人不知情的情况下将此房直接出售给了案外人，被答辩人侵犯了答辩人依法享有的优先购买权。有部分租金已超过诉讼时效。
经审理查明：2005年2月26日原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方（本案原告）同意将位于沈阳市皇姑区华山路238号一门的363.06平方米的门市房租赁给乙方（本案被告）使用，租期为七年，从2005年4月1日起至2012年3月31日止；租金标准是2005年4月1日起至2007年3月31日止两年的每年度租金6万元，2007年4月1日起至2012年3月31日止，每年度租金8万元；租金支付方式为上打租，每个季度为一个租金交付期，乙方在每个季度租金交付期的前10天，交付该期的租金；乙方租赁甲方门市房经营，安置甲方4名员工（包括乙方本人）就业，负责支付3名员工（不包括乙方本人）工资。乙方为3名员工支付工资，也是乙方向甲方交付的部分租金，余下部分按季度交纳；甲方负责支付该门市房的采暖费、物业费，乙方负责支付水、电等费用；乙方在租赁期限内未取得甲方同意，不得对外转租。甲方同意对外转租，在租赁期限内，由此给转租的承租方造成损失，由乙方承担。
2005年3月9日，原、被告又签订了一份《补充协议》，协议约定：乙方在本租赁期内，应支付带去的3名职工工资标准为每月800元，如乙方与所带员工协商同意员工自愿离岗，乙方也必须保证该员工每月500元工资；乙方租赁期内所带去的3名员工中途如有退出，乙方不再为该员工开工资，乙方应把工资支出变为租金方式支付给甲方。
合同租期届满后，原、被告于2012年4月1日重新签订了一份《租赁合同》，合同约定：租期从2012年4月1日起至2014年3月30日，年度租金为8万元；安置甲方（本案原告）人员两人（不包括乙方本人），应付员工工资每月800元（员工开资后向甲方交纳个人应承担的养老保险、失业保险、医疗保险金），如员工不能按时向甲方交付个人应承担的三险，甲方有权停止向有关部门交纳该员工的三险，其后果自负；乙方（本案被告）在租赁期内所带员工中途如有退出，乙方不再为该员工开工资，乙方应将工资支出变为租金支付给甲方；自2012年4月1日起至2014年3月31日止，乙方负责支付该门市房的取暖费、物业费、以及水电等费用。
协议签订后，被告从2005年4月1日起至2012年4月1日，被告交纳的采暖费、物业管理费共计137310元，按照协议扣除后尚拖欠房屋租金382690元未付。2012年4月1日起至今未付租金，按照2005年3月9日原、被告签订的《补充协议》及2012年4月1日签订的《租赁协议》约定，租金并不包含安置职工工资，2012年4月1日起至2014年3月31日止该门市房的取暖费、物业费、以及水电等费用由乙方负责支付。
另经审理查明，被告于2011年1月1日起将本案租赁房屋转租给第三人，租期从2011年1月1日起至2013年12月31日止。2013年8月7日原告将本案租赁房屋转让给沈阳鲲鹏房屋开发有限责任公司。
上述事实，有当事人陈述和《房屋租赁合同》、《补充协议》工资发放表、采暖费物业费收据等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》符合法律规定，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照协议约定履行各自的合同义务。
合同履行过程中，被告拖欠租金不付，属于违约行为，应当承担违约责任。被告辩称原告部分诉请超过诉讼时效，经庭审调查，原告没有证据证明向被告主张给付拖欠租金的事实，故根据相关法律规定和原、被告之间的合同约定，对原告最后一个房屋年度租金（80000元），本院予以支持。
被告主张原、被告之间的房屋租赁合同实质属于内部承包行为。本院认为，内部承包是指企业作为发包方与其内部的生产职能部门、分支机构、职工之间为实现一定的经济目的，而就特定的生产资料及相关的经营管理权所达成的双方权利义务的约定就企业内部行政管理的角度而言，承包方还要接受发包方的行政管理，遵守其规章制度。本案中被告虽是原告职工，但双方签订《补充协议》以及2012年4月1日续签的《租赁合同》均约定租赁期内所带员工中途如有退出，乙方不再为该员工发放工资，乙方应将工资支出变为租金支付给甲方，该约定表明为所谓的安置职工发工资只是被告以应向原告交纳的租金代原告向安置职工发放工资的一种民事行为，并不属于企业内部承包经营关系，故对被告该主张本院不予支持。
原告要求解除原、签订的《租赁合同》，并立即腾房。经庭审调查，原、被告2012年4月1日签订的《租赁合同》约定租赁期限至2014年3月31日届满，租期届满后，双方没有续签合同，原、被告之间应当属于不定期租赁关系，原告可以随时解除合同。现原告原告要求解除合同并要求被告腾房符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
被告辩称双方曾经签订《预付部分租金协议书》一份并已经预交租金30万元，合同约定租期到2032年3月31日止，合同尚未到期，不符合解除条件。经庭审调查，被告不能提交《预付部分租金协议书》原件，复印件上签订时间是2009年3月23日，如果该份协议有效且在履行过程中，那么被告就没有必要在2012年4月1日再与原告签订《租赁合同》，并且收款收据上收款事由是借款，与被告主张的预交租金不符，故从现有证据并不能证明被告主张的租赁事实真实存在，对被告该项辩论主张本院不予支持。
被告主张原告转让租赁房屋损害其优先购买权属另一法律关系，在本案中不予一并审理。
综上所述，依据《民法通则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告沈阳市土产总公司与被告苏某2012年4月1日签订的关于位于沈阳市皇姑区华山路238号一门的363.06平方米的门市房的《租赁合同》；
二、被告苏某于本判决生效后10日内一次性给付原告沈阳市土产总公司房屋租金80000元（2013年4月1日至2014年3月31日）；
三、被告苏某于本判决生效后10日内将承租的位于沈阳市皇姑区华山路238号一门的363.06平方米的门市房腾空并交付给原告沈阳市土产总公司；
四、第三人杨某协助被告苏某将承租的位于沈阳市皇姑区华山路238号一门的363.06平方米的门市房腾空；
五、驳回原、被告其他诉讼请求。
上述款项如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18995元，由被告苏某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 员 卢 萌
审 判 员 佟 铃
人民陪审员 尚大鹏
二〇一四年十一月十日
书 记 员 刘 理