浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3647号
上诉人（原审原告）：杭坚强。
上诉人（原审原告）：杨妙云。
两上诉人的共同委托代理人：吴有水、郭淑丽。
被上诉人（原审被告）：赵伯良。
被上诉人（原审被告）：陆向阳。
原审第三人蔡文欧。
委托代理人：沈永水。
上诉人杭坚强、杨妙云因与被上诉人赵伯良、陆向阳、原审第三人蔡文欧房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2013）杭萧义民初字第331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。
原审法院查明，杭坚强、杨妙云于1991年8月16日登记结婚。赵伯良、陆向阳于2001年6月8日登记结婚。2001年7月10日，杭坚强、杨妙云因将其所购的集资建房（即现位于杭州市萧山区新湾街道新源路4-1幢2单元202室）出卖给赵伯良、陆向阳，由杭坚强与赵伯良出面，签订《卖房协议书》。该协议书约定：上述房屋（包括内部设施、空调一台、车库）以65000元的价格出卖给被告方，被告方于2001年7月10日付清购房款，而杭坚强、杨妙云于2001年7月10日交付上述房屋。同时，该协议书还约定：今后如需过户等，杭坚强、杨妙云均不负责；如有拆迁且无赔偿，均由杭坚强、杨妙云负责。该协议书签订当日，双方均根据上述《卖房协议书》的约定全面履行了交房、付款的义务。由于杭坚强、杨妙云出售上述房屋时，该房屋尚未能办理房产登记手续，但之后根据政府有关部门的文件规定，该房屋可以办理房产登记手续。为此，就关于办理房产登记、过户手续会产生的费用问题，杭坚强、杨妙云与陆向阳于2004年3月3日签订《关于代办房产证的协议》，该协议约定：1.在可办理房产证时，杭坚强、杨妙云要尽力、尽快为赵伯良、陆向阳办好房产证。赵伯良、陆向阳必须及时杭坚强、杨妙云支付有关费用。2.办理房产证产生的一切费用全部由赵伯良、陆向阳承担。3.办理房产证过户所产生的一切费用均由赵伯良、陆向阳承担。4.在有关教师住房补贴分配时，杭坚强、杨妙云因办理房产证而产生的经济损失（杭坚强、杨妙云办理房产证所享受的住房补贴与杭坚强、杨妙云不办理房产证所享受的住房补贴的差额部分全部由赵伯良、陆向阳承担）全部由赵伯良、陆向阳补偿给杭坚强、杨妙云。5.杭坚强、杨妙云享受房贴或确定房贴后，办理过户手续。6.其他不尽事宜，由双方商量解决。2009年4月7日，赵伯良与陆向阳办理离婚登记手续。2009年11月23日，赵伯良、陆向阳将上述房屋出卖给蔡文欧，并在原萧山区新湾镇司法所，由陆向阳出面与蔡文欧签订《买卖房屋契约》，书面约定：赵伯良、陆向阳将所涉房屋以138000元的价格出卖给蔡文欧，付款方式为当日付清；自签订之日起，房屋的有关权利和义务均归蔡文欧。该《契约》签订后，蔡文欧如数支付了约定的购房款并获得了相关的房屋。因申领住房补贴所需，2011年7月8日，杭坚强、杨妙云办理了上述房屋的产权登记手续并获得了《中华人民共和国房屋所有权证》（证号为杭房权证萧字第××号、第××号）。2011年8月27日、2011年10月30日，杭坚强、杨妙云先后向杭州市萧山区住房分配货币化领导小组申领住房补贴。经该领导小组审核确定：杭坚强、杨妙云所得的住房补贴面积标准各90㎡，扣除上述房屋作为已享受实物分房面积各60㎡，实际获得的货币住房补贴各按30㎡计算。据此，杭坚强、杨妙云先后于2012年3月1日、2012年3月29日从杭州市萧山区住房分配货币化领导小组领取了各自的住房货币补贴共计53800元。之后，杭坚强、杨妙云认为其因办理房产登记使其获得的住房补贴减少105696元，故要求对方当事人按照《关于代办房产证的协议》的约定补偿损失，但未果。为此，杭坚强、杨妙云于2013年8月12日向法院提起诉讼，要求：1.解除杭坚强、杨妙云与赵伯良、陆向阳签订的卖房协议书；2.蔡文欧将位于杭州市萧山区新湾街道新源路4-1幢2单元202室的房屋腾退给杭坚强、杨妙云。在第一次庭审前，杭坚强、杨妙云变更诉讼请求，要求赵伯良、陆向阳支付杭坚强、杨妙云因办理房产证而产生的经济损失105696元。在第二次庭审前，杭坚强、杨妙云再次变更诉讼请求，并最终要求：1.确认赵伯良、陆向阳与蔡文欧签订的房屋买卖合同无效；2.解除杭坚强、杨妙云与赵伯良、陆向阳签订的买房协议书；3.蔡文欧将位于杭州市萧山区新湾街道新源路4-1幢2单元202室的房屋腾退给杭坚强、杨妙云。
原审法院认为，1.杭坚强与赵伯良于2001年7月10日、2004年3月3日所签订《卖房协议书》、《关于代办房产证的协议》是双方当事人真实意思表示。虽然在签订《卖房协议书》、《关于代办房产证的协议》时，所涉房屋尚未进过产权登记，但该房屋系杭坚强、杨妙云所购是事实，加之现已进行了产权登记，因此，《卖房协议书》、《关于代办房产证的协议》应认定为有效合同，对双方当事人均具有约束力。同时，鉴于双方根据《卖房协议书》的约定，早已全面履行了交房、付款等的义务，现杭坚强、杨妙云要求解除该《卖房协议书》的诉讼请求，不能成立，故不予支持。2.案涉《买卖房屋契约》系赵伯良、陆向阳与蔡文欧之间的真实意思表示，承上第1点所述和根据《关于代办房产证的协议》中关于“杭坚强、杨妙云应当在其享受房贴或确定房贴后，办理过户手续。”的约定、杭坚强、杨妙云申领住房补贴的事实认定，从目前情况来看，应当认定《买卖房屋契约》为有效合同。根据上述涉及房屋买卖合同的约定和履行情况看，目前案涉房屋仍登记在杭坚强、杨妙云名下的主要原因是未按照约定及时办理过户登记手续所致。因此，视目前状况，如果认定《买卖房屋契约》为无效，既不利于交易安全，也有悖诚实信用原则。综上，杭坚强、杨妙云要求确认《买卖房屋契约》无效和蔡文欧从案涉房屋中腾退等诉讼请求，事实理由和法律依据尚不充分，故不予支持。3.对杭坚强、杨妙云主张的其因办理房产证遭受损失的事实，根据法院向杭州市萧山区住房分配货币化领导小组领取了各自的住房货币补贴核实的情况和上述对杭坚强、杨妙云提供的证据2的认证，其主张的理由不能成立，故不予采信。杭坚强、杨妙云主张的理由成立的基础是，杭坚强、杨妙云的每人应当既可以享受60㎡的实物分房补贴，又可以享受60㎡的货币住房补贴，但是这显然不符合相关的规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回杭坚强、杨妙云的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由杭坚强、杨妙云负担。
宣判后，杭坚强、杨妙云不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决违反法律规定。上诉人与被上诉人的房屋买卖，共签订两个合同，第一次是2001年7月10日签订的《卖房协议书》。第二次是2004年3月3日签订《关于代办房产证的协议》。第二次的补充协议，其实是对第一次合同的变更，第二次变更的内容，主要就是对房屋的价款进行了变更，即在原有的价格基础上再加上该房屋享有的政府补贴部份的价值。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。因此，第二次双方对买卖合同的变更，是合法有效的。上诉人与被上诉人在补充协议中明确约定，上诉人因涉案房屋导致的不能享有的住房货币补贴由被上诉人予以补偿，被上诉人在上诉人履行自己的义务，且补偿金额明确，条件成就后，被上诉人拒绝履行付款义务，这就是对双方协议的根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”上诉人在被上诉人拒不履行合同主要债务的前提下，提出解除合同是有法律和事实依据的。而非原审判决所称的没有法律和事实依据。对于针对上诉人所请求的确认被上诉人与原审第三人签订的房屋买卖合同无效，也有其充分的法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”上诉人与被上诉人之间签认的买卖合同，因被上诉人至今未取得房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。”因此，涉案房屋的所有人在未变更登记之前，依然是上诉人，而非被上诉人。被上诉人将依法属于上诉人所有的房屋转让给第三人，而未经上诉人追认，在诉讼时被上诉人也未取得处分权。因此，其双﻿方签订的合同依法当然无效。因此，一审判决驳回上诉人要求解除合同并确认被上诉人与第三人签订的合同无效的诉讼请求，显然违反了上述的法律规定。需要说明一下的是，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（三）第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该规定是适用于买卖双方当事人的，而并不适用于标的物的所有权人。二、原审判决认定的事实与查明的事实相矛盾。原审判决称“原告主张的理由成立的基础是，原告方的每人应当既可以享受60㎡的实物分房补贴，又可以享受60㎡的货币住房补贴，这显然不符合相关规定。”原审判决完全将上诉人的诉讼请求所主张的事实的给弄反了!上诉人之所以通过变更合同的方式与被上诉人约定由被上诉人补偿政府住房补贴部份的差额，正是因为上诉人在享有涉案房屋的所有权后，就不会再享有货币补贴!因政府给予上诉人的政策性住房补贴，以实物的形式给予了上诉人。因此，涉案房屋上应含有政府给予的补贴，给补贴，双方以合同的形式约定，由被上诉人以货币的形式退补给上诉人。即原约定的房屋的价款是65000元，变更后的房屋价款应当是65000元加政府补贴部份。上诉人的诉讼请求所针对的对象是被上诉人，而不是政府部门。如果上诉人是向政府部门提出的请求，要求给予60㎡的住房货币补贴，那么，驳回上诉人的请求是有道理的，但上诉人所请求的依据正是因为享受了实物补贴后不再享受货币补贴的基础上的。所以，上诉人向被上诉人主张要求其支持涉案房屋中政府﻿补贴部份，是有充分的事实和法律依据的。综上所述，请求二审法院撤销（2013）杭萧义民初第331号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人赵伯良答辩称：因为上诉人享受过了实物补贴，货币补贴就不存在了。一审判决事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。
被上诉人陆向阳未进行答辩。
原审第三人蔡文欧答辩称：2009年11月23日两被上诉人将上述房屋卖给蔡文欧，并在原萧山区新湾镇司法所，由被上诉人陆向阳出面与蔡文欧签订“买卖房屋契约”，书面约定：被上诉人将所涉房屋以138000元的价格出卖给蔡文欧，付款方式为当日付清，自签订之日起房屋的有关权利和义务均归蔡文欧。该（契约）签订后，蔡文欧如数支付了约定的购房款并获得了相关的房屋，所以被上诉人与蔡文欧之间的卖买房屋合同是当事人的真实意思表示，属于善意买卖房屋的民事行为，需要指出的是上诉人与被上诉人所签订的“关于代办房产证的协议”中关于“两上诉人应当在其享受房贴或确定房贴后，办理过户手续的约定”，并且两上诉人已经申领住房补贴的事实，涉案房屋的交易，合情合理，合法有效。综上所述：蔡文欧与被上诉人之间的买卖房屋合同关系成立，这是当事人之间善意买卖房屋，公平交易，且符合相关法律的规定，双方买卖房屋关系合法有效，应当受到法律的保护。请求二审法院依法驳回两上诉人的上诉请求，维持一审法院的判决。
在本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院依据有效证据及各方当事人陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，2001年7月10日杭坚强与赵伯良签订《卖房协议书》，2004年3月3日杭坚强（杨妙云）与陆向阳签订的《关于代办房产证的协议》，均是双方当事人真实意思表示。根据《卖房协议书》的约定，赵伯良付清全部款项，杭坚强将房屋交付给赵伯良。在签订《卖房协议书》、《关于代办房产证的协议》时，所涉房屋当时尚不具备产权登记的条件。后在2011年7月8日杭坚强、杨妙云领取了所涉房屋的所有权证，现《卖房协议书》、《关于代办房产证的协议》应认定为有效合同。杭坚强、杨妙云主张赵伯良、陆向阳与蔡文欧签订的《买卖房屋契约》效力问题。蔡文欧与赵伯良、陆向阳签订《买卖房屋契约》是建立在《卖房协议书》、《关于代办房产证的协议》的基础上，且蔡文欧已经按约定将款项交付与赵伯良、陆向阳，并实际已经取得涉案房屋。且无法证明蔡文欧系非善意取得，如果支持杭坚强、杨妙云主张的《买卖房屋契约》无效，既不利于交易安全，也有违诚实信用原则。目前案涉房屋虽然登记在杭坚强、杨妙云名下，主要是杭坚强、杨妙云与赵伯良、陆向阳之间未按照《关于代办房产证的协议》的约定及时办理过户登记手续所致。鉴于《关于代办房产证的协议》中对有关教师住房补贴分配时，杭坚强因办理房产证而产生的经济损失具体数额约定不明，支付的期限也未约定，且赵伯良对此亦有异议。对此，杭坚强、杨妙云与赵伯良、陆向阳均有责任，现杭坚强、杨妙云对损失未主张，可另案处理。故本院对上诉人杭坚强、杨妙云上诉要求解除《卖房协议书》、确认《买卖房屋契约》无效和蔡文欧从案涉房屋中腾退的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人杭坚强、杨妙云负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 金瑞芳
审判员 张一文
二〇一四年四月十日
书记员 曹姝隽