山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0602民初8540号
原告：桦林置业有限公司，住所地烟台市芝罘区世回尧路28号。
法定代表人：牟华芳，理事长。
委托诉讼代理人：扬琪，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：孙奉涛，男，该公司工作人员。
被告：陈晓凤，女，1988年5月16日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
第三人：中国建设银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街9号。
负责人：陈海东，分行行长。
委托诉讼代理人：姜东辉，男，该分行工作人员。
委托诉讼代理人：冯磊，男，该分行工作人员。
原告桦林置业有限公司与被告陈晓凤、第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人扬琪、孙奉涛，被告陈晓凤，第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行委托诉讼代理人姜东辉、冯磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告在2013年8月4日签订的编号为芝预字第130804020016号的《商品房买卖合同》，并由被告及第三人协助原告办理该《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续及涉案房屋的预抵押登记解除手续；2、解除原告与被告及第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、被告向原告代其偿还的首付借款37000元；4、被告偿还原告代其清偿的贷款本息25126.41元及违约金2512.64元（暂计算至2017年6月19日），同时自2017年6月20日起至判决确定的给付之日止，被告继续按原告代被告向第三人偿还的贷款本息数额（以实际发生额为准）10%标准向原告计付违约金；5、被告承担因解除《个人住房（商业用房）借款合同》需向第三人承担的全部责任。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原告与被告在2013年8月4日签订的编号为芝预字第130804020016号的《商品房买卖合同》及补充协议，并由被告及第三人协助原告办理该《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续及涉案房屋的预告登记和预抵押登记注销手续；2、解除原告与被告及第三人签订的《个人住房（商品用房）借款合同》；3、被告向原告代其偿还的首付借款37000元；4、被告偿还原告代其清偿的贷款本息33525.32元及违约金3352.53元（暂计算至2017年10月31日），同时自2017年11月1日起至判决确定的给付之日止，被告继续按原告代其向第三人偿还的贷款本息数额（以实际发生额为准）10%的标准向原告计付违约金；5、被告承担因解除《个人住房（商品用房）借款合同》需向第三人承担的全部责任。事实和理由：2013年8月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》以及补充协议，约定被告以378305元价格购买原告坐落于烟台市芝罘区付家旧村改造C地块38#住宅楼1单元第10层1003号房屋，首付款114305元，余款264000元以按揭贷款方式支付；被告逾期付款超过15日，则原告有权解除合同，被告按累计应付款的2%向原告支付违约金；若原告为被告的上述贷款、借款提供保证担保的情况下，被告未按期归还借款本息导致原告承担了相应的保证责任，被告应向原告清偿，并向原告代为清偿贷款本息及罚息之和的10%的违约金。上述合同签订后，被告仅支付购房首付款77305元，被告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向第三人举借了264000元按揭贷款，原告则为被告的上述借款提供连带责任保证。2013年8月4日，被告与烟台企远投资有限公司借款37000元，原告则为被告的上述借款提供连带责任保证。履约中，被告违约自2016年2月起再未向第三人归还借款本息，第三人则从原告的保证金账户内扣划款项，截止到2017年10月31日，累计扣划贷款本息及罚息33525.32元，首付款尚欠37000元。
被告孙琳琳辩称，原告诉请主张的数额均属实，其确实自2016年2月份开始未向第三人偿还贷款。庭审中，被告同意解除原告与被告在2013年8月4日签订的编号为芝预字第130804020016号的《商品房买卖合同》及原告与被告及第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并自愿承担相应的责任。
第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行述称，原告诉称的贷款情况属实，被告自2016年2月开始至今再未向第三人偿还贷款本息，第三人依约按期自原告的保证金账户内扣划贷款本息，但第三人不同意解除三方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，只有在被告和原告向第三人偿清了贷款合同项下的全部贷款本息及相关所有诉讼费用的情况下，第三人才同意协助原告办理涉案抵押房屋的解押手续。故请求：1、被告提前偿还尚未支付的贷款本息及罚息228738.92元（截止到2017年12月5日，具体以实际清偿日的发生额为准），并由原告承担连带保证责任；2、确认第三人对被告抵押的、坐落于烟台市芝罘区付家旧村改造C地块38#住宅楼1单元第10层1003号房屋经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。
原告针对第三人的独立请求辩称，第三人述称的欠款及扣款情况属实，原告同意为被告向第三人举借的贷款本息及发生的相关费用承担连带保证责任，但上述费用均应从原告向被告返还的购房款中予以扣除。
被告陈晓凤针对第三人的独立请求辩称，第三人述称的欠款及扣款情况属实，同意将上述费用在原告返还的购房款中予以扣除。
经审理查明，2013年8月4日，原告与被告在签订的编号为芝预字第130804020016号的《商品房买卖合同》及附件中约定，被告以378305元的价格购买原告开发建设的、坐落于烟台市芝罘区付家旧村改造C地块38#住宅楼1单元第10层1003号房屋，建筑面积68.52平方米，单价7619.44元/平方米；首付款114305元，余款264000元由被告于2013年9月4日前用按揭贷款支付；原告应于2015年12月31日前，将具备《建设竣工规划验收合格证》、《建设竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章需满足的其他事项的房屋交付给被告；若原告为被告的上述贷款、借款提供保证担保的情况下，被告未按期归还借款本息导致原告承担了相应的保证责任，则被告应在原告代为清偿贷款本息及罚息10日内偿还原告代为清偿的贷款本息及罚息，并向原告支付其代为清偿贷款本息及罚息之和10%的违约金；若被告在原告代为清偿贷款本息及罚息60日内仍未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息及违约金，原告有权持本合同及代为清偿贷款的手续自行办理预售登记注销手续，本合同被告享有的权利义务终止，原告可另行出售该商品房，或原告可诉至法院要求被告支付原告代为清偿的贷款本息及罚息，同时被告支付该商品房总价款20%的违约金。
合同签订后的当日，原告与被告至烟台市房产登记部门办理了该《商品房买卖合同》（编号：芝预字第130804020016号）的登记备案手续，回执编号1308040012。
2013年8月27日，原告与被告及第三人在签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及附件中约定：被告向第三人举借264000元用于购买坐落于烟台市芝罘区付家旧村改造C地块38#住宅楼1单元第10层1003号房，贷款期限240个月；采用浮动利率方式确定贷款利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率以及上浮下调幅度，在约定的每个利率调整日调整一次。如借款逾期，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；被告以贷款所购的、坐落于烟台市芝罘区付家旧村改造C地块38#住宅楼1单元第10层1003号房向第三人提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款合同项下所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用等。如被告未按合同约定履行还款义务，原告应为被告的提供连带责任保证担保，如借款合同项下的债务到期或者贷款人根据合同约定或法律规定宣布债务提前到期，被告未按时足额履行或者被告违反本合同的其他约定，原告应在保证范围内立即承担连带保证责任。
合同签订后，被告依约支付了首付款114305元，第三人依约向被告指定的原告账户内发放了贷款本金264000元。
2013年8月4日，被告与案外人烟台企远投资有限公司签订的《借款协议书》中约定，被告为购买被告开发建设的桦林颐和苑38#住宅楼1单元第10层1003号房屋向烟台企远投资有限公司借款，同时原告自愿为被告的借款提供担保。被告向烟台企远投资有限公司借款37000元，期限自协议签订之日起至2014年12月30日止。对此，2013年8月4日被告向烟台企远投资有限公司出具欠条。2014年6月4日，原告与烟台企远投资有限公司签订《吸收合并协议》，双方完成合并，在相关工商变更手续办理完成之日起，烟台企远投资有限公司所有财产和债权由原告享有，债务也由原告承担。
2013年8月30日，烟台市房产交易中心审批下发的烟房预芝抵字第30988号《房屋预告登记证明》载明：预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为被告，房屋坐落芝罘区付家旧村改造C地块38#住宅楼1单元第10层1003号，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。
另查，第三人依约向被告指定的原告账户内发放了贷款本金264000元。自2016年2月起，被告未按期归还贷款本息，第三人遂自2016年2月起分期扣划原告保证金账户内的款项，截止到2017年10月31日，第三人累计扣划了原告存款33525.32元。
本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、《个人住房（商业用房）借款合同》、登记备案回执证明、房屋抵押预告登记证、个人贷款凭证、贷款还款证明、中国建设银行个人贷款对账单、借款协议书、欠条、收据等为证，还有原、被告及第三人的陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经本院开庭审核，可以采信。
本院认为，（一）本案原告与被告在2013年8月4日签订的编号为芝预字第130804020016号的《商品房买卖合同》及附件和2013年8月27日原告与被告及第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，对原、被告双方均具有法律约束力。上述协议明确约定了被告在原告代为清偿贷款本息及罚息60日内仍未偿还的，原告有权持本合同（包括本附件）及有关代为清偿手续自行到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续，本合同被告享有的权利终止，原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究原告的违约责任。履约中，被告自2016年2月起未按期归还贷款本息，截至2017年10月31日原告代被告向第三人偿还贷款本息共计33525.32元，而被告至今未向原告清偿其代被告垫付的上述款项的事实清楚，现原告请求解除与被告在2013年8月4日签订的编号为芝预字第130804020016号的《商品房买卖合同》及附件，要求被告协助办理该《商品房买卖合同》登记备案注销手续及涉案烟台市芝罘区付家旧村改造C地块38#住宅楼1单元第10层1003号房屋预告登记撤销手续的主张，于约相符，本院依法予以支持。
（二）被告违反《商品房买卖合同》及附件的约定，被告应在原告代为清偿贷款本息10日内偿还原告代为清偿的贷款本息及罚息，并向原告支付其代为清偿贷款本息及罚息之和10%的违约金。现原告关于被告支付原告代其偿还的贷款本息33525.32元及逾期归还贷款本息的违约金3352.53元的主张，理由正当，本院依法予以支持。
（三）原告吸收合并了案外人烟台企远投资有限公司并享有了该公司的全部财产和债权，该公司权利义务均由原告承继。本案中，被告为支付涉案房屋的首付款向烟台企远投资有限公司举借37000元之事实清楚，被告对此亦予以认可，现原告向被告主张该借款37000元，理由正当，本院依法予以支持。
（四）本案原告与被告及第三人在2013年8月27日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，未违反国家法律的强制性规定，且依法办理了涉案烟台市芝罘区付家旧村改造C地块38#住宅楼1单元第10层1003号房屋的预抵押登记手续，故该合同合法成立且生效，各方当事人均应依约全面履行。被告在收取了第三人发放的贷款264000元后，自2016年2月起至今未按期足额归还贷款本息，截止到2017年10月31日，第三人分期自原告处扣划了贷款本息共计33525.32元的事实清楚。依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告逾期归还贷款，第三人有权选择解除合同或宣布本合同项下的贷款本息全部提前到期，现第三人当庭表示不同意解除上述贷款合同，故原告请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，以及要求被告承担因解除合同产生的全部责任的主张，本院不予支持。第三人请求被告提前偿还剩余的贷款本金228738.92元（截止到2017年12月5日）和相应利息（以实际清偿日的利息额为准），由原告承担连带保证责任；并确认其对登记在被告名下的、坐落于烟台市芝罘区付家旧村改造C地块38#住宅楼1单元第10层1003号的房屋经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权的主张，于约相符，本院依法予以支持。
（五）鉴于被告违约，原告与被告于2013年8月4日签订的编号为芝预字第130804020016号的《商品房买卖合同》已解除，涉案烟台市芝罘区付家旧村改造C地块38#住宅楼1单元第10层1003号的房屋应归原告所有，被告应向原告返还上述房屋，原告应当返还被告已支付的房款。在被告及原告提前偿还了《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部贷款本息、诉讼费等相关费用之后，为了维护原告对涉案房屋的处分权，原告请求被告与第三人协助办理涉案房屋的预抵押登记解除手续的主张，本院予以支持；而被告已向原告支付的购房款378305元（114305元+264000元），原告应当在扣除其用于提前清偿《个人住房（商业用房）借款合同》项下的贷款本息、首付借款、诉讼费用及办理撤销登记的手续费用后，及时将剩余的房款返还给被告，具体数额以原告实际偿还额为准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告桦林置业有限公司与被告陈晓凤在2013年8月4日签订的编号为芝预字第130804020016号的《商品房买卖合同》，被告陈晓凤应于本判决生效之日起10日内协助原告桦林置业有限公司办理该《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和烟台市芝罘区付家旧村改造C地块38#住宅楼1单元第10层1003号的房屋的预告登记撤销手续；
二、限被告陈晓凤于本判决生效之日起10日内向原告桦林置业有限公司偿还借款37000元；
三、限被告陈晓凤于本判决生效之日起10日内向原告桦林置业有限公司支付原告代其清偿的逾期贷款本息33525.32元及违约金3352.53元（暂计至2017年10月31日，以实际发生额为准）；同时自2017年11月1日起被告继续按原告代其向第三人偿还的贷款本息及罚息数额（以实际发生额为准）10%的标准向原告计付违约金；
四、限被告陈晓凤于本判决生效之日起10日内向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行提前清偿剩余的全部贷款本金228738.92元及相应利息（暂计至2017年12月5日，以实际清偿日的发生额为准），并由原告桦林置业有限公司承担连带保证责任；
五、确认第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行对登记在被告陈晓凤名下的、坐落于烟台市芝罘区付家旧村改造C地块38#住宅楼1单元第10层1003号的房屋经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；
六、自被告陈晓凤和原告桦林置业有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行清偿了《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部贷款本息、诉讼费等全部费用之日起10日内，限第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行与被告陈晓凤协助原告桦林置业有限公司办理坐落于烟台市芝罘区付家旧村改造C地块38#住宅楼1单元第10层1003号房屋的预抵押登记撤销手续；
七、原告桦林置业有限公司应自编号为芝预字第130804020016号的《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和烟台市芝罘区付家旧村改造C地块38#住宅楼1单元第10层1003号房屋的预告登记撤销手续和预抵押登记撤销手续办理完毕之日起10日内，在已收取被告陈晓凤的购房款378305元中扣除其代被告向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行偿付的贷款本息和罚息、违约金、诉讼费及撤销登记的相关手续费用（具体数额均以实际发生额为准）、借款37000元后，将剩余的购房款退还给被告陈晓凤。
如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9391元，由被告陈晓凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 张 译 丹
人民陪审员 吕 其 杰
人民陪审员 于 永 红
二〇一八年五月十一日
书 记 员 郝经顺（代）