广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤01执异268号
案外人：广东粤华房地产开发公司，住所地广东省广州市德政中路312号三楼。
法定代表人：徐柏铭。
委托代理人：谢锦江，广东易春秋律师事务所律师。
申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（原名称中国东方资产管理公司广州办事处），住所地广东省广州市天河区庆亿街1号16、17楼。
负责人：吴颖桦。
委托代理人：徐伟，该公司员工。
委托代理人：郑金乾，广东法丞律师事务所律师。
被执行人：中国房地产开发广州公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路268号交易广场10楼1007-1012房。
法定代表人：韩志刚。
本院在执行中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东分公司）与中国房地产开发广州公司（以下简称中房广州公司）借款合同纠纷一案【（2000）穗中法经执字第958号】过程中，案外人广东粤华房地产开发公司（以下简称粤华公司）对执行广州市白云区广花三路6号201、202、401房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人粤华公司称，1992年12月28日，其司与中房广州公司签订购房合同，约定由中房广州公司向其司购买房屋。1999年1月25日，双方签订《补充协议》约定：双方签订的购房合同已明确购房面积暂定为2811.59平方米，按2000元每平方米计多除少补，现经市房管局测量实际面积为3064.6875平方米，比原面积多出了253.0975平方米。经协商后，将多出的面积退回给其司，即广州市白云区广花三路6号201、202、401房归其司自行处理。其司取得涉案房屋后已占有并处分了涉案房屋，分别于2000年3月28日与黄志新签订《订购房屋合同》，约定黄志新以152520元的价格向其司购买上述202房，于同月29日与陈新周签订《订购房屋合同》，约定陈新周以152520元的价格向其司购买上述201房，于同年4月5日与黄会燕签订《订购房屋合同》，约定黄会燕以152520元的价格购买401房。其司在收款后于2000年9月8日向上述三人交楼。后因中房广州公司资产被查封，未能再正常经营，无人办公导致涉案房屋无法办理登记给其司，其司也就无法履行对上述三人的房屋过户登记义务。以上事实，已在陈新周、黄志新、黄会燕三人在2016年以案外人身份向本院对涉案房屋被查封执行一事提出异议时查明。综合以上，涉案房屋原为其司所有，因重大误解登记至中房广州公司名下，后双方签订《补充协议》返还给了其司，只是因中房广州公司无正常经营导致未能办理相关手续。现本院执行涉案房屋损害了其司的合法权益，导致其司可能对第三人产生巨额违约赔偿，故请求中止对上述涉案房屋的执行，支持其司的异议请求，以便其司履行对第三人的合同义务。异议请求如下：1、中止对广州市白云区广花三路6号201、202、401房的执行；2、解除上述涉案房屋的查封；3、确认上述涉案房屋归其司所有。
申请执行人东方资产广东分公司答辩称，中房广州公司是三套涉案房屋的法定产权人。粤华公司没有取得涉案房屋的产权，《补充协议》不具有使涉案房屋产权人变更为粤华公司的效力，该协议几经修改，中房广州公司与粤华公司于2014年、2015年才最终确认了具体可由粤华公司处置的房产单元，该最终确认时间远在《订购房屋合同》签订之后，也在本案2011年查封涉案房屋之后，在中房广州公司没有具体确认可由粤华公司处置的房产单元之前，粤华公司私自处置中房广州公司名下的涉案房屋不妥且不合法。而且，粤华公司对涉案房屋没有及时办理过户登记存在重大过错，应承担相应的法律责任。粤华公司也没有实际占有使用涉案房屋。综上，粤华公司的异议缺乏事实及法律基础，粤华公司与中房广州公司之间的法律关系并不优先于或不足以对抗本案执行，其异议应予以驳回。
本院查明，中国建设银行广州白云支行与中房广州公司借款合同纠纷一案，本院于2000年6月19日作出（2000）穗中法经初字第204号民事判决。依据该判决，中房广州公司应于判决生效之日起10日内支付借款本金2000万元及相应利息给中国建设银行广州白云支行等。判决生效后，根据中国建设银行广州市白云支行的申请，本院于2000年10月31日以（2000）穗中法经执字第958号立案执行。本院于2008年10月8日，本院作出（2000）穗中法经执字第958号《民事裁定书》，裁定变更中国东方资产管理公司广州办事处为本案的申请执行人，原申请执行人中国建设银行广州白云支行的权利义务由中国东方资产管理公司广州办事处继受。在执行过程中，本院依法查封了中房广州公司名下的部分房产。2011年4月15日，本院查封了中房广州公司名下位于广州市白云区广花三路6号201、202-901、902房的房产。2016年11月9日，中国东方资产管理公司广州办事处在工商部门办理了名称变更登记，变更后名称为中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。
另查，2016年7月，陈新周、黄志新、黄会燕分别提出案外人异议，请求对广州市白云区广花三路6号201、202、401房予以解除查封并确认相应涉案房屋归其所有。本院于2016年11月分别作出（2016）粤01执异256、257、258号执行裁定，驳回案外人陈新周、黄志新、黄会燕的异议请求。其中：（2016）粤01执异256号执行裁定查明“2000年3月29日，陈新周与粤华公司签订《订购房屋合同》，约定陈新周按分期付款的方式向粤华公司订购涉案房屋，建筑面积76.26平方米，房价款为每平方米2000元，合计152520元。同日，陈新周向粤华公司支付购房款152520元。2000年8月8日，粤华公司向陈新周发出《入住通知书》，通知陈新周于2000年9月8日入住涉案房屋。”（2016）粤01执异257号执行裁定查明“2000年3月28日，黄志新与粤华公司签订《订购房屋合同》，约定黄志新按一次性付款的方式向粤华公司订购涉案房屋，建筑面积76.26平方米，房价款合计152520元。同日，粤华公司向黄志新开具金额为152520元的购房款发票。2000年8月8日，粤华公司向黄志新发出《入住通知书》，通知黄志新于2000年9月8日入住涉案房屋。”（2016）粤01执异258号执行裁定查明“2000年4月5日，黄会燕与粤华公司签订《订购房屋合同》，约定黄会燕按一次性付款的方式向粤华公司订购涉案房屋，建筑面积76.26平方米，房价款合计152520元。同日，粤华公司向黄会燕开具金额为152520元的购房款发票。2000年8月8日，粤华公司向黄会燕发出《入住通知书》，通知黄会燕于2000年9月8日入住涉案房屋。”
陈新周、黄志新、黄会燕对上述异议裁定结果不服，于2016年12月2日向本院提起案外人执行异议之诉，诉讼请求之一为确认广州市白云区广花三路6号201、202、401房归其所有。因陈新周、黄志新、黄会燕没有按规定交纳案件受理费，本院于2017年4月作出（2016）粤01民初541、544、550号民事裁定：本案按原告陈新周、黄志新、黄会燕撤回起诉处理。
粤华公司为证明中房广州公司将其司超面积销售的房屋退还给其司自行处理的事实，提供了《补充协议》、购房发票、黄桂锡（自述为已退休的粤华公司副经理）的身份证复印件及其书写的有关三套涉案房屋的证词、情况说明，以及中房广州公司于2015年12月14日出具的《房屋确权书》等证据。其中，购房发票显示付款人是中房广州公司，付款内容载明：购买广州市三元里远景村西北向2-9层住宅楼2811.59平方米，单价2000元。《补充协议》为粤华公司（为甲方）与中房广州公司（为乙方）于1999年1月25日签订，协议内容有“双方于1992年12月28日签订的购房合同已明确购房面积暂定为2811.59平方米，按2000元每平方米计多除少补，现经市房管局测量实际面积为3064.6875平方米，比原面积多出了253.0975平方米；乙方同意将多出的面积退回给甲方，由甲方自行处理；具体房号：广花三路4号802、6号501、901。”协议下方空白处有“经双方协商最后确定广花三路6号楼201、202、401号归甲方处理”的手写内容，但没有签字盖章。
本院认为，根据我国法律规定，物权的变动以登记为生效要件。中房广州公司至今未全部履行生效判决确定的义务，本院查封登记在中房广州公司名下的涉案房屋并无不当。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”粤华公司述称在1999年与中房广州公司协议收回多销售的三套涉案房屋自行处理，但粤华公司提供的《补充协议》中手写最后确定房号的内容没有注明日期、也没有双方盖章确认，不能证明粤华公司与中房广州公司于1999年已经达成退还三套涉案房屋的协议。中房广州公司于2015年12月14日出具的《房屋确权书》，黄桂锡的书面说明均属于一方当事人的陈述，不能作为证据使用。而且，目前没有证据反映粤华公司在本案查封前曾要求中房广州公司协助办理三套涉案房产的变更登记手续，对此存在过错，因此，中房广州公司主张对三套涉案房屋享有排除执行的实体权利缺乏事实依据。而且三套涉案房屋的使用人已另行向本院提出案外人异议及提起案外人异议之诉来主张权利。本院对粤华公司的异议请求，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（一）款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人广东粤华房地产开发公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审
审判长 赵 彤
审判员 黄晓清
审判员 叶洁靖
二〇一七年八月二十一日
书记员 罗翠君