上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第974号
原告袁仲欢。
委托代理人周国涛，上海合勤律师事务所律师。
被告上海市水利工程集团有限公司。
法定代表人张光远。
委托代理人黄彪。
委托代理人官国琴，上海鼎添律师事务所律师。
原告袁仲欢与被告上海市水利工程集团有限公司（以下简称水利集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理。本案先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序分别于2014年11月21日及同年12月16日公开开庭进行了审理。原告袁仲欢的委托代理人周国涛、被告水利集团公司的委托代理人官国琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁仲欢诉称，原、被告于2011年7月21日签订《租赁协议》，约定原告向被告租赁位于XX区XX镇XX路XXX号的辅助场地（门面房屋共6间），租期7年零3个月，约定年租金为人民币（下同）18万元。自2011年12月1日起算，其后每3年年租金在原来的基数上递增5%。合同签订后，原告按约使用房屋，投入60余万元对该处房屋、场地进行了装修和地面浇灌铺平（其中装修、改造投入为22万元），营业场所命名为“城市车友”快修店。后因原告经营需要，与被告协商转租事宜，于2012年3月15日在征得被告书面同意后，原告于2012年9月24日将该处门面房转租给案外人戴某某，约定年租金为30万元，自2012年9月24日起算，其后每2年年租金在原来的基数上递增5%，直至合同租赁期限届满。2012年9月至今该营业场所改名为“上海A汽车服务有限公司”。原告按照租赁合同约定将租金支付至2014年2月28日。然被告突然于2014年2月21日向原告发送《合同终止通知书》，以被告从未向原告出具过转租的书面同意书为由向原告提出终止合同。原告不同意被告单方解除租赁合同，及时、依法与戴某某终止了租赁关系，而明确由承继戴某某经营权的蔡某某直接向原告支付租金。此后，原告多次主动与被告协商要求继续履行合同，却遭被告拒绝。而由于该租赁房屋经原告改造完毕和经营管理投入后生意红火，获得租金金额稳定，被告主要管理者利益熏心，不但以“擅自转租”等为借口向原告提出终止合同，且与该房屋的次承租人串通一气，造成了次承租人蔡某某不再向原告支付租金，被告的单方违约行为造成原告不能继续履行合同，原告对该房屋及场地投入大量资金用于装修、改造，并且原告在前期经营管理后不能获得预期收益，均给原告带来了巨大损失，原告遂诉诸法院请求判令：1、确认原、被告签订的《租赁协议》已于2014年5月5日解除；2、被告支付违约金10万元；3、被告赔偿装修费损失22万元；4、被告赔偿租金损失57.2275万元；5、被告返还租房押金1.5万元。
被告水利集团公司辩称，因双方签订的合同属无效合同，故被告不同意原告的上述第1、2、4项诉请，即被告不应该向原告支付违约金及租金损失。而即使双方签订的合同有效，也因原告拖欠房租构成根本性违约，被告也享有解除合同的权利，如果合同有效，被告同意解除合同；对于第3项诉请，双方签订租赁协议后，原告将房屋转租给案外人，原告的装修投入已从租金差价中得到补偿，且在原告与案外人的诉讼中，原告还从案外人处得到了16万元的补偿，原告已不存在相关损失，故不应再向被告主张装修损失；对于第5项诉请，被告认为，在合同无效或合同解除的情况下，被告同意向原告返还租房押金。
经审理查明，坐落于上海市XX区XX镇XX路XXX号房屋的权利人为案外人上海B有限公司。
2008年11月13日，上海市水利工程有限公司与上海B有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由上海市水利工程有限公司承租上海B有限公司的上述房屋（除西北角面积约260平方米的两层小楼），租赁期限自2008年11月1日起至2018年10月31日止。
2009年3月，上海市水利工程有限公司更名为水利集团公司。
2011年5月10日，被告水利集团公司与上海B有限公司签订《房屋租赁补充协议》，约定由被告承租上海B有限公司坐落于上海市XX区XX镇XX路XXX号（包含西北角的面积约260平方米的两层小楼）的房屋。
2011年7月21日，原告袁仲欢（签约乙方，作为承租方）与被告水利集团公司（签约甲方，作为出租方）签订《租赁协议》1份，约定甲方将坐落于XX区XX镇XX路XXX号的辅助场地（门面房屋6间）共计150平方米出租给乙方作为汽车清洗、汽车维修、汽车装潢保养、汽车改装及汽车用品销售使用。租期为7年零3个月，自2011年8月1日起至2018年10月31日止，其中自2011年8月1日起至同年11月30日止为免租期。第一年租金18万元，首次租金从免租期期满之日起算。以后每三年在前一次租金基数上递增5%，直至租赁期限届满时止。租金实行先付后用的原则，每三个月支付一次，在每三个月开始前7日支付。首三个月租金及保证金应在合同签订之日付清，以后每三个月租金应在每年3月1日、6月1日、9月1日和12月1日前7个自然日内付清。合同签字生效之日，乙方向甲方交纳押金15，000元，押金不计息，于合同期限届满且乙方按合同要求完成交房后30日内归还乙方。租赁期间，乙方对该房屋及其附属设施的装饰装修需规范（以不破坏房屋主体结构为标准），费用由乙方承担。乙方装修或者增设附属设施、设备在房屋返还给甲方时，甲方不予任何补偿。乙方在租赁期内，在未征得甲方的书面同意前，不能将该房屋部分或全部转租给他人。乙方转租房屋，应按规定与受租方订立书面的转租合同，并交送甲方备案。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除合同。违反合同的一方，应向守约方偿付约定违约金10万元，若上述约定违约金不足抵付守约方财产损失的，还应赔偿守约方财产损失的不足部分。（一）甲方按约逾期交付乙方租赁房屋超过60日，并经乙方书面催告后30日内仍未交付的；（二）乙方擅自装修导致改变房屋结构的；（三）因乙方原因造成租赁房屋毁损的；（四）乙方擅自全部或部分转租租赁房屋的；（五）乙方逾期支付首次租金；（六）乙方逾期支付除首次租金外任何一期租金或水费、电费、通讯费等费用的全部或者部分超过30日的；（七）乙方违法经营，遭受行政机关的行政处罚或司法机关予以处罚的。经甲、乙双方协商决定，甲方同意乙方在租赁区域后方搭建临时仓库与卫生间，但是乙方搭建不可以阻挡甲方四层建筑的消防通道。合同还对其他内容作了约定。
上述合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告则向被告支付了租房押金15，000元及至2014年2月28日止的租金。
2012年3月15日，被告出具“XX路XXX号门面房6间同意转租”的书面材料。
同年9月24日，原告通过与案外人戴某某签订《租赁协议》将上述房屋转租给戴某某，转租期限至2016年10月。
2014年2月21日，被告向原告发送《合同终止通知书》，表示因原告在未经被告同意的情况下私自将被告门口洗车房5间店面房转租给戴某某，而后戴某某又私自将门口5间洗车房转让给蔡某某，违反合同不得转租和转让的约定，书面通知原告于7个工作日内办理退租相关手续，逾期不办理作原告自动退租处理。
原告于同年3月11日向被告回函称，因贵司单方提出终止与我的租赁合同，致使我至今未收回房屋租金，为了避免诉讼，减少损失，本人现积极履行与贵司签订的租赁合同，支付自2014年3月1日起三个月的房屋租金4.5万元。请将贵司开户银行及账号以手机短信的形式发至本人手机，手机号码XXXXXXXXXXX。
期间，原告还对次承租人戴某某提起了诉讼，并于同年3月13日在闵行法院的主持下与戴某某达成了和解协议，其内容为：一、戴某某于本协议签署次日向袁仲欢支付涉案位于XX区XX路XXX号房屋六间的租金7.5万元，即自2014年1月8日计至2014年4月7日止的租金7.5万元（每月2.5万元）；二、戴某某于袁仲欢的租赁合同期内擅自将上述租赁房屋转租与蔡某某，并变卖袁仲欢的生产设备及该处三年经营权、加盟支持价款36万元，现戴某某向袁仲欢退还设备款16万元，此款由戴某某向袁仲欢开具同等金额支票一张，委托上海合勤事务所周国涛律师保管；因戴某某不愿继续维持与第三人蔡某某的租赁关系，要求自愿退出该租赁合同，并同意由袁仲欢直接与蔡某某自2014年4月7日起建立租赁关系，2014年4月7日前的租金由戴某某自行收取；戴某某同时将承租上述房屋后所做的装修投入包括已办证件等一并让与袁仲欢；三、袁仲欢承诺最迟于2014年3月25日前与涉案房屋的出租人水利集团公司及蔡某某协商一致，完成租赁合同手续；若逾期不能完成，袁仲欢直接领取上述戴某某退还设备款16万元，涉及该房屋租赁及经营权支持纠纷均与戴某某无关，由袁仲欢承担后续全部责任；四、若戴某某未完全履行上述协议或不能保证所交付的支票能够承兑时，愿承担本案起诉中的违约金10万元和另行赔偿剩余设备转让款20万元；五、无论袁仲欢与涉案房屋的出租人水利集团公司及第三人蔡某某是否建立租赁关系，袁仲欢收取戴某某押金2.5万元和戴某某收取蔡某某的押金2.5万元，变更为袁仲欢收取蔡某某2.5万元的押金关系，袁仲欢不再向戴某某退还，戴某某也不再向蔡某某退还；六、上述第五条约定的租赁关系建立后，戴某某应保证在合同期内继续向蔡某某提供加盟经营所需要的手续；若不能提供，视为戴某某未完全履行本合同；七、本协议签署经双方签字生效，袁仲欢向闵行区法院撤回起诉并承担相关诉讼费用。
2014年3月11日，戴某某向蔡某某发送函件称，本人与你于2013年7月3日签订的关于XX区XX路XXX号的《店面资产转让协议》，现就该合同的履行事宜通知如下：一、你拖欠自2014年1月8日起至4月7日止的租金7.5万元，请于收到本通知5日内向我支付；二、自2014年4月7日起至2016年10月7日止，本人退出该租赁合同，你应付的租金由该房屋的第一承租人袁仲欢向你收取；三、我与你转让合同的签订及已经履行的事实已得到了袁仲欢的同意与认可，自2014年3月12日，该转让协议中的原我方所有责任由袁仲欢接管，本人将不再就租赁合同主张任何权利也不再承担任何责任。四、若你拖欠上述租金不付，本人及袁仲欢将依法有权追讨租金直至解除上述协议。
2014年4月26日，被告向原告发送函件记载，我公司于2014年2月21日发的终止门口店面房合同通知书至今，你没来公司办理退租手续，也未交房屋租金及水电费。我公司于2014年3月8日发了催款通知书到你店里。2014年3月24日也当面告知你委托的律师周国涛要求你按照原来方式支付房租，你也没有理睬。为避免发生纠纷，减少诉讼，特致函郑重提示：我公司再次声明从未委托任何人办理授权袁仲欢转租门口6间店面房的事项，并且袁仲欢也从未递交转租合同备案到我公司。根据1、袁仲欢你违反房屋租赁合同9.2第六条约定，超过30天未支付房屋租金和水电费，我公司保留追责权利。2、经我公司上门检查，租赁区搭建的临时活动房材料不阻燃，有重大安全隐患，请立即停止使用。袁仲欢并在未告知我公司的前提下私自将临时仓库当作员工寝室在使用，请立即终止使用。3、相关书面和影音资料我公司都已备份。4、烦请周国涛律师转交你转告你的委托人袁仲欢，收到此函后立即来我公司处理相关事项，避免不必要的损失。
2014年5月28日，被告再次向原告发函载明，袁仲欢先生，你的回复已收悉，现告知你以下事项：1、我公司黄彪从未拉拢、唆使房屋实际使用人向你拒付房租。目前，房屋使用人拒不向你支付房租与本公司人员无关，是你与实际使用人之间的纠纷引起。因你未妥善处理与房屋实际使用人之间的关系，给我公司也造成了损失，我公司保留向你提起赔偿的权利。2、关于双方解除房屋租赁协议事宜，双方至今未能协商一致。在该合同没有解除前，您应履行合同中约定的支付房租和相关费用的义务，自2014年3月1日起至今你已逾期支付房租45，000元及水电费，虽经本公司多次催告，但至今未付。现再次致函与你，请接函后三日内按以往现金支付方式来我公司支付，或将以上款项汇入以下账户：上海市C建筑工程有限公司，XXXXXXXXXXXXXXXXXXX2建行XX路支行，如果你接函后仍拒绝履行，我公司将根据双方的租赁协议追究你的违约责任，包括并不限于解除租赁合同等。3、为了人员安全考虑，临时泡沫活动房里面的住宿人员请立即撤离。如果你方拒不撤离，临时泡沫活动房造成任何后果全部由你承担。
另查明，原告承租的150平方米房屋中约28平方米房屋具有房地产权证，其余房屋均无房地产权证，且在建造过程中亦未取得建设工程规划许可证。
审理中，基于本案所涉150平方米租赁房屋中仅有28平方米房屋具有房地产权证，其余房屋无房地产权证，该无产权证房屋的建造亦未取得建设工程规划许可证，故涉案租赁合同属部分有效部分无效。基于上述情况，本院向被告进行释明，征求被告是否在本案中提起反诉要求原告返还房屋及追加次承租人蔡某某作为本案第三人参加诉讼。被告则已向法院明确表示对于房屋的返还问题及次承租人的搬迁问题均由被告自行解决，不要求在本案中处理上述问题，也不再申请追加次承租人为本案第三人。
现原告认为被告向其出具过允许转租的书面同意书，故原告将房屋转租符合双方约定，被告并不能以原告擅自转租为由要求解除合同，但被告不但于2014年2月21日向其发送《合同终止通知书》而且又阻挠次承租人向其支付租金，使其通过转租取得租金差价的租赁目的不能实现，故现以讼称理由诉至法院。
另外，庭审中原告提出其承租房屋后，于2011年对房屋装修投入22万元，被告认为该金额过高，其认可原告承租房屋时投入的装修费金额为18.5万元。现为节约诉讼成本，双方均同意对于原告的装修损失由本院结合本案实际情况酌情予以认定处理，不再委托相关司法鉴定机构予以评估。
上述事实，由原、被告共同提供的涉案房屋的《上海市房地产权证》，原告提供的原、被告签订的《租赁协议》、原告支付租金的《收据》、原告承租房屋后对经营场所命名为“城市车友”快修店的网页资料、被告同意原告进行转租的书面材料、原告将房屋转租并与案外人戴某某签订的《租赁协议》、被告向原告发送的《合同终止通知书》、原告要求继续履行租赁合同致被告的回函及邮寄凭证、原告与案外人戴某某签订的《和解协议》及法院通知书、戴某某通知实际经营人蔡某某其已退出租赁关系而由蔡某某直接与原告建立租赁关系的函件及邮寄凭证、原告对房屋进行装修改造投入22万元的《房屋装修施工合同》、预算书及《收据》、原告对房屋进行装修改造、添附并且2012年9月至今该营业场所改名为“上海A汽车服务有限公司”的现场照片、XX路XXX号房屋的登记申请书、产权转让协议、国有土地使用权出让合同、民事裁定书、国有土地使用证、房屋所有权证、房地产价值评估报告，被告提供的被告与房屋权利人上海B有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》、被告建造了涉案房屋的工程款结算书及支付审批表、涉案房屋照片、催款通知及邮寄凭证、被告向原告提供了支付租金账户的函及邮寄凭证以及双方当事人的庭审陈述所证实。
经庭审质证，被告对原告提供的同意转租的书面材料不予认可，对上面所加盖公章的真实性持有异议；对被告与案外人戴某某签订的《租赁协议》、《和解协议》、法院通知书及戴某某发送给蔡某某的函件，均认为与本案无关；对《房屋装修施工合同》、预算书及收据均不予认可，被告认为这些材料都可以后期制作，原告应提供所支付工程款的转账凭证或税务发票来证明实际发生的款项；对现场照片，被告认为公司名称变更不能证明被告知道原告的转租行为；被告对原告提供的其余证据的真实性均没有异议，但对原告要求继续履行租赁合同致被告的回函的证明目的不予认可，原告自2014年3月1日开始拖欠租金后，被告屡次与原告沟通催讨租金，并向原告发出通知函要求按以往的支付方式进行支付；对上海市房地产权证，是被告提供给原告的，但在签订租赁合同时被告已告知原告租赁房屋没有合法权证，此产证只用于办理营业执照；对XX路XXX号房屋的登记申请书、产权转让协议、国有土地使用权出让合同、民事裁定书、国有土地使用证、房屋所有权证及房地产价值评估报告的证明内容均不认可，第15栋房屋不是涉案房屋，涉案房屋在图中没有标识，是违章建筑（在15栋房屋的左边，右边是大门）。
原告对被告提供的上海市房地产权证及照片的真实性均没有异议，但认为被告提供给原告的产权证上标注的内容是被告书写不是产权人书写，被告陈述有虚假，涉案房屋在15号的东边，是15号的延伸，被告出租给原告的房屋，其中场地是合法的；对催款通知、函及邮寄凭证真实性有异议，原告没有收到；对被告与房屋权利人签订的《房屋租赁合同》，因被告未提供原件，对其真实性有异议，对《房屋租赁补充协议》，该份补充协议上公章为被告，而《房屋租赁合同》上公章是上海市水利工程有限公司，两者合同主体不一致；对工程款结算书及支付审批表因系被告自行制作故不予认可，且认为与本案无关。
本院认为，上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院均予以确认。
本院认为，原、被告签订的租赁合同中，所涉150平方米租赁房屋中仅有28平方米房屋具有房地产权证，涉及该部分租赁为有效，其余房屋因不具有房地产权证，且在建造过程中亦未取得规划许可证，属无证建筑。因此，上述合同属部分有效，部分无效。合同无效部分则自始无效。根据法律的规定，部分无效的合同，不影响有效部分的法律效力。本案中，原、被告签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，合同内容中所涉28平方米的房屋因具有产权证，故对该部分租赁的约定于法不悖，应视为有效。合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但鉴于双方签订的租赁合同中无效部分占了主要比重，导致该28平方米的房屋亦不能单独继续履行，只能一并解除。由于涉案房屋中除28平方米外的其余房屋均系无证建筑，被告将该无证建筑出租给原告，具有过错。而原告在签订租赁合同时，未能仔细审核房屋的产权状况，亦有过错。因此，对于合同部分无效及合同解除的损失，应由双方根据各自过错大小进行分担。
在本案中，对于原告所诉请的对房屋所投入的装修费损失，原、被告均表示为节约诉讼成本，同意由本院结合本案的实际情况酌情予以处理。现根据庭审中原告提出的其承租房屋后对房屋装修费投入金额22万元及被告认可的18.5万元，本院根据本案的实际情况酌定原告对房屋装修费投入金额为21万元，而结合原告承租房屋后又使用了将近3年半之事实，本院最终确定上述装潢的现值为20万元。而根据双方在本案中导致合同无效的过错责任大小，本院确认对于原告的装修费损失由原告承担15%，被告承担85%。至于原告主张的合同解除违约金及租金损失的诉请，因租赁中所涉标的物绝大部分属无证建筑，导致合同无效。因此，原告要求按照合同约定追究被告违约金及赔偿租金损失之诉请，本院均不予支持。另外，依据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于被告在本案中已明确表示不要求原告返还房屋，故本院对于房屋返还一节不作处理。此外，考虑到双方的租赁合同已实际终止，原告应在与被告结清相关费用后将收取被告的租赁押金予以返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告袁仲欢与被告上海市水利工程集团有限公司于2011年7月21日签订的《租赁协议》中涉及28平方米的租赁合同部分为有效，其余租赁合同部分为无效；
二、原告袁仲欢与被告上海市水利工程集团有限公司于2011年7月21日签订的《租赁协议》有效部分予以解除；
三、现位于上海市XX区XX镇XX路XXX号的辅助场地（门面房屋6间）内的装饰装修现状归被告上海市水利工程集团有限公司所有，被告上海市水利工程集团有限公司支付原告袁仲欢装修损失补偿款170，000元；
四、被告上海市水利工程集团有限公司返还原告袁仲欢租赁押金15，000元；
五、驳回原告袁仲欢其余诉讼请求。
上述第三、四项条款的履行期限均为于本判决生效之日起十日内。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13，029.42元，由原告袁仲欢负担10，373.42元，被告上海市水利工程集团有限公司负担2，656元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
审 判 员 陈 洁
人民陪审员 陈务宁
二〇一五年二月五日
书 记 员 陈晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。