山东省青州市人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鲁0781民特95号
申请人：山东青州农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码：91370700579369025G1-1。
法定代表人：李全富，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许峰,山东点睛律师事务所律师。
被申请人：山东青州恒昌经贸发展有限公司。
法定代表人：杨伟，该公司董事长。
申请人山东青州农村商业银行股份有限公司（以下简称青州农商行）于2016年8月3日向本院提出实现担保物权的申请，本院受理后，依法由审判员马振春担任审判长，与人民陪审员张广利、冀洪昌组成合议庭进行了听证。本案现已审查终结。
申请人青州农商行申请称：请求依法核准对被申请人山东青州恒昌经贸发展有限公司（以下简称恒昌经贸公司）的担保财产采取拍卖、变卖等方式依法变价，对变价后所得款项首先扣除申请人实现债权的实际支出如诉讼费、财产保全费、律师代理费、评估费、拍卖费、公告费等；申请人对变价后所得的款项在最高额范围内【本金800万元，利息、罚息1487999.77元（计算至2014年4月30日），2014年4月30日之后的利息按照合同约定另计算至本金清偿之日】优先受偿。2010年10月27日，被申请人恒昌经贸公司与申请人青州农商行签订两份最高额抵押合同，自愿以其所有的房地产为2011年11月24日500万元、12月8日300万元两笔借款提供连带责任担保，分别于2010年10月29日、2010年10月30日到房产、土地部门进行了抵押登记，取得青房他项（2010）第00623号土地他项权证，青房他证益都字第201015**号房产他项权证。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、违约金、律师代理费及实现债权的一切费用。2011年11月24日、12月8日申请人与被申请人分别签订流动资金借款合同两份，其中，2011年11月24日借款500万元，期限至2012年11月15日；2011年12月8日借款300万元，期限至2012年12月5日。两份合同均约定利率为月利率8.2‰，逾期还款利率均为执行利率上浮50%。按月还息，每月20日付息，到期还本；借款人不按照约定期限还款，申请人按约定罚息计收逾期利息、罚息；因借款人违约导致贷款人采取诉讼、或其他方式实现债权的，借款人还应承担实现债权费用。签订合同后，申请人于2011年11月24日、12月8日将发放的贷款500万元、300万元存入被申请人指定的银行账户中。被申请人按借款合同约定的利率支付上述两笔借款利息至2012年12月20日。截止2014年4月30日，上述两笔借款合计欠利息、罚息1487999.77元。经申请人多次催要未果，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律的规定，提出申请实现担保物权，请予以准许。
被申请人恒昌经贸公司未答辩。
本院审查查明：2010年10月27日，恒昌经贸公司与青州农商行签订最高额抵押合同两份。青联农信高抵字2010第1027001号合同约定，恒昌经贸公司以其所有的青房权证益都字第2010034**号房屋所有权证项下的房产提供最高额抵押担保，抵押期间为2010年10月27日至2013年10月26日，抵押担保的最高债权额3224900元。同日，双方签订青联农信高抵字2010第1027002号最高额抵押合同，恒昌经贸公司以其享有权利的青国用（2010）第03086号国有土地使用权证项下的国有土地使用权提供抵押担保，抵押担保的最高债权余额为5086000元，抵押期间为2010年10月27日至2013年10月26日。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、违约金、律师代理费及实现债权的一切费用。后双方分别于2010年10月29日、10月30日到抵押登记机关进行了抵押登记，申请人分别取得青房他项（2010）第00623号土地他项权证，青房他证益都字第201015**号房屋他项权证。
2011年11月24日、12月8日，申请人与被申请人分别签订青农商行流借字（2011）年第1012003号《流动资金借款合同》、青农商行流借字（2011）年第1126002号《流动资金借款合同》。第1012003号《流动资金借款合同》约定，恒昌经贸公司向青州农商行借款500万元，期限2011年11月24日至2012年11月15日；第1126002号《流动资金借款合同》约定，恒昌经贸公司向青州农商行借款300万元，期限2011年12月8日至2012年12月5日。两份合同均约定：借款月利率8.2‰，逾期还款利率上浮50%。按月还息，每月20日付息，期满还本；借款人不按照约定期限还款，申请人按约定罚息利率计收逾期利息；因借款人违约导致贷款人采取诉讼、或其他方式实现债权的，借款人还应承担实现债权费用。两份合同均以青联农信高抵字2010第1027001号、第1027002号最高额抵押合同项下财产做担保。借款合同签订后，青州农商行分别于2011年11月24日、12月8日将发放的贷款500万元、300万元存入恒昌经贸公司指定的银行账户中。被申请人按借款合同约定的利率支付上述两笔借款利息至2012年12月20日。截止2014年4月30日，上述两笔借款合计欠利息、罚息1487999.77元
2014年6月18日，青州农商行向中院提出诉讼，要求恒昌经贸公司与保证人承担还款责任，潍坊中院于2014年12月5日作出判决，2016年6月3日公告送达该判决。申请人因本案支出申请费37420元。
本院认为，申请人青州农商行与被申请人恒昌经贸公司签订的最高额抵押合同、流动资金借款合同，主体适格，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，抵押权依法登记后设立。青州市国土资源局、青州市房地产管理局对涉案的最高额抵押合同项下的房产、国有土地使用权进行抵押登记后，申请人青州农商行作为抵押权人，对青房权证益都字第2010034**号房屋所有权证项下的房产、青国用（2010）第03086号国有土地使用权证项下的国有土地使用权拥有完整的抵押权，对依法变现所得价款享有优先受偿的权利。
《中华人民共和国担保法》第五十九条规定，本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。也就是说，最高额抵押权所担保的债权，以约定的最高额为限度。当决算期届至债权最终确定时，如果实际债权额超过最高额的，则以最高额为抵押权所担保的债权额。超出部分的债权额为普通债权，不受最高额抵押权担保，由债务人按一般债务负责清偿。从本案查明的事实可知，借款合同约定的还款期限已届满。根据双方的约定，最高债权额确定,青州农商行对恒昌经贸公司的债权为借款本金800万元及利息等。现其向人民法院申请实现担保物权，依法有据，本院予以支持。实现抵押权的费用系基于抵押关系而产生的，自应列入抵押权担保的范围之内，这是保护抵押权人利益所必须的。青州农商行已与恒昌经贸公司约定，实现抵押权的费用如诉讼费、律师费、评估费等，首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在最高余额内，此约定系双方真实的意思表示，符合抵押权设立的目的和法律规定，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
对被申请人山东青州恒昌经贸发展有限公司的青房权证益都字第2010034**号房屋所有权证项下的房产、青国用（2010）第03086号国有土地使用权证项下的国有土地使用权，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，对变价后所得款项，首先扣除申请人山东青州农村商业银行股份有限公司实现债权的实际支出申请费37420元、评估费等，申请人山东青州农村商业银行股份有限公司对变价所得其余款项，在借款本金800万元、利息、罚息1487999.77元（截止2014年4月30日所欠的利息、罚息，此后的利息按照合同约定计算至本息清偿之日止）范围内优先受偿。
申请费37420元，由被申请人山东青州恒昌经贸发展有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 马振春
人民陪审员 冀洪昌
人民陪审员 张广利
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 李燕国