广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2303号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄进宏，男，汉族，住所地：广东省汕头市濠江区。
委托代理人：罗文元，广东如智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ雄，男，汉族，住所地：广东省信宜市。
委托代理人：李明清，广东恒港律师事务所律师。
原审第三人：詹振宇，男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。
委托代理人：陈武南，广东宏泰律师事务所律师。
上诉人黄进宏因与被上诉人ＸＸ雄及原审第三人詹振宇房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法横民初字第1031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：涉案深圳市龙岗区尚景华园12栋x号商铺为商品房，产权人为詹振宇。ＸＸ雄主张其向詹振宇承租涉案房产，并转租给黄进宏，为此ＸＸ雄提交房屋租赁协议两份、房屋租赁合同一份，房屋租赁凭证一份及租金收据若干份。其中一份房屋租赁协议为吴某与蔡某签订，合同期限为2008年9月13日至2013年9月13日，ＸＸ雄主张吴某为ＸＸ雄的合伙人，蔡某为詹振宇的母亲，黄进宏对此不予认可。房屋租赁合同由詹振宇与ＸＸ雄签订，合同期限为2013年9月13日至2016年9月12日，房屋租赁凭证期限与此一致。租金收据为詹振宇向ＸＸ雄开具的涉案商铺自2013年9月至2014年2月的租金，黄进宏对此不予确认，主张已向詹振宇交纳了涉案商铺的租金，但未提供任何证据，詹振宇对ＸＸ雄的主张和证据表示认可，对黄进宏的主张表示否认。另一份房屋租赁协议为ＸＸ雄、黄进宏双方签订，租赁期限为2008年9月12日至2013年9月13日，每月租金2850元，ＸＸ雄已收取保证金2500元，双方约定协议终止时保证金退回，黄进宏违约保证金不退。租用期满后，黄进宏若要续租，由双方再协议。ＸＸ雄主张黄进宏自2013年2月起即未按约定交纳租金，但未提供证据予以佐证。黄进宏主张其向ＸＸ雄交纳租金至2013年8月，系现金交纳，无相关证据。黄进宏主张其与詹振宇签订租赁合同并交纳了租金，为此黄进宏提交了房屋租赁凭证一份，但未提交租赁合同、租金收据等予以佐证。ＸＸ雄、黄进宏双方均确认黄进宏于2009年对涉案商铺进行了装修，ＸＸ雄对此知情。为确定装修价值，原审法院根据黄进宏的申请委托深圳市世鹏房地产土地估价资产评估顾问有限公司进行了评估，评估结果为93957元，ＸＸ雄、黄进宏双方对评估结果均无异议。上述评估应收取评估费用3000元尚未交纳。
原审法院认为，ＸＸ雄、黄进宏之间的租赁关系合法有效，双方均应依约履行义务。关于ＸＸ雄的转租权，因涉案商铺业主詹振宇对此知情，且未进行反对，在庭审中亦表示支持ＸＸ雄的主张。而ＸＸ雄、黄进宏之间的租赁合同已得到双方长期的履行，黄进宏也不是抗辩ＸＸ雄转租权的合法主体，原审法院对黄进宏的该项主张不予支持。ＸＸ雄、黄进宏双方均主张与詹振宇成立租赁合同关系且时间重叠，ＸＸ雄提交了其与詹振宇的租赁合同、租赁凭证、租金收据，詹振宇在庭审陈述中也确认与ＸＸ雄的租赁合同关系，黄进宏仅提供租赁凭证一份，未能提交租赁合同、租金缴纳凭证等予以佐证，詹振宇当庭否认与黄进宏存在租赁合同关系。而租赁凭证仅为间接证据，并非租赁合同成立的要件。原审法院认为ＸＸ雄的证据证明力明显较优，黄进宏虽对ＸＸ雄的证据不予认可，但未提出任何反证。从情理上分析，如果黄进宏自2011年2月即与业主詹振宇签订租赁合同，与黄进宏陈述向ＸＸ雄交纳涉案商铺的租金至2013年8月显相冲突，综上，原审法院采信ＸＸ雄与詹振宇的主张，即ＸＸ雄与詹振宇的租赁合同关系合法有效，黄进宏主张与詹振宇成立租赁关系证据不足，原审法院不予支持。ＸＸ雄主张黄进宏自2013年2月起未交纳租金，但未提供催缴记录等证据，黄进宏辩称一直系现金交租，ＸＸ雄长期未开具收据，黄进宏自认交租至2013年8月。ＸＸ雄亦未能提供曾向黄进宏开具租金收据的证据。原审法院认为黄进宏的陈述较为合理，酌定黄进宏应自2013年8月12日起向ＸＸ雄交纳涉案商铺的租金。关于保证金，ＸＸ雄、黄进宏双方约定若黄进宏违约，保证金不予退还，而租赁协议明确约定“协议终止时，黄进宏应交回房屋……同时结清应由黄进宏承担的费用”，上述协议自2013年9月13日终止至今黄进宏仍未向ＸＸ雄交还房屋，存在明显的违约行为，故ＸＸ雄无须退还保证金，ＸＸ雄请求黄进宏返还涉案商铺，于法有据，原审法院予以支持，黄进宏在租赁合同终止后继续占用涉案商铺，ＸＸ雄请求其按原租金标准支付房屋使用费，符合法律规定，原审法院予以支持。关于装修的费用，因ＸＸ雄、黄进宏之间的租赁合同已经到期，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”由于ＸＸ雄、黄进宏双方之间不存在其他约定，原审法院认定ＸＸ雄无须补偿黄进宏装修费用，相关评估费用3000元应由黄进宏承担。ＸＸ雄申请撤回对黄进宏应结清费用的诉讼请求，视其对自身权益的处分，原审法院予以准许。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第二百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、黄进宏应当于判决生效之日起五日内向ＸＸ雄返还深圳市龙岗区景华园12栋x号商铺；二、黄进宏应当于判决生效之日起五日内向ＸＸ雄支付租金及房屋占用费（自2013年8月12日起，以2850元／月标准计至返还房屋之日止）；三、驳回ＸＸ雄的其他诉讼请求；四、驳回黄进宏的全部诉讼请求。上述付款义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费940元（ＸＸ雄已预缴），由黄进宏负担740元，由ＸＸ雄负担200元；反诉受理费1074.22元，由黄进宏负担1074.22元。本案评估费3000元，由黄进宏负担。
上诉人黄进宏不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判ＸＸ雄向其返还保证金2500元，赔偿其装修损失93957元，并由ＸＸ雄承担本案上诉费。上诉理由：一、ＸＸ雄存在违约行为，应赔偿黄进宏装修损失并返还租赁保证金。2009年，黄进宏为发展生意，在ＸＸ雄同意的情况下，出资对承租店铺进行全面翻新装修，并购置了整套全新设备。2013年8月份，ＸＸ雄以业主自己需要商铺做生意为由，向黄进宏提出收回商铺，除非黄进宏同意提高房租。黄进宏随即表示要续租商铺并同意提高租金。然而，ＸＸ雄却出尔反尔，拒不按照合同的约定续租，单方面强令黄进宏搬出商铺，并无理拒绝退还保证金。为此黄进宏多次与ＸＸ雄进行协商，均遭ＸＸ雄拒绝。二、黄进宏和詹振宇之间存在合法有效的房屋租赁合同关系且租赁期限尚未届满。本案中，詹振宇系商铺业主，ＸＸ雄系商铺承租人，黄进宏为次承租人。黄进宏为更稳定地经营租赁商铺，与詹振宇达成协议承租该商铺，租赁期限自2011年2月1日起至2014年12月31日，并于2011年5月10日在深圳市龙岗区人民政府房屋租赁管理局办理房屋租赁合同登记手续，取得龙xxxxx号房屋租赁凭证，双方意思表示真实，存在合法有效的房屋租赁合同法律关系。故即使黄进宏与ＸＸ雄签订的《房屋租赁协议》期限届满，黄进宏也有权继续租赁使用该商铺。因此，原审法院认定黄进宏与詹振宇不存在租赁合同关系与事实不符，属认定事实错误。
被上诉人ＸＸ雄答辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，黄进宏的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回黄进宏的上诉请求。
原审第三人詹振宇述称，原审查明事实清楚，适用法律正确，希望二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据本案查明的事实，黄进宏与ＸＸ雄之间存在房屋租赁合同关系。该合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行合同义务。黄进宏主张其支付租金至2013年9月，但并未提交证据证明，原审法院采纳ＸＸ雄的主张，认定黄进宏自2013年2月起未再支付租金，认定正确。黄进宏未按约定支付租金，构成根本违约。因ＸＸ雄与黄进宏之间的租赁合同于2013年9月13日到期，原审法院判令黄进宏向ＸＸ雄交还房屋，支付拖欠租金，并按租金标准支付合同到期后至判决确定的交还房屋之日止的房屋占有使用费，有事实和法律依据。因黄进宏系违约方，按照合同约定，ＸＸ雄有权没收保证金2500元。原审法院判决ＸＸ雄无需向黄进宏退还保证金2500元，处理正确。
综上，上诉人黄进宏上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2211.43元，由上诉人黄进宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十二月四日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。