广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终13094号
上诉人（原审被告）：广州市华惠隆物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：吴常平，总经理。
委托诉讼代理人：颜紫君，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟炳照，身份证住址广东省海丰县。
委托代理人：梁锡兼，广东三民律师事务所律师。
原审第三人：林子强，身份证住址广东省惠来县。
委托诉讼代理人：张威进，广东以泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹灵珊，广东以泰律师事务所实习律师。
上诉人广州市华惠隆物业管理有限公司（以下简称华惠隆公司）因与被上诉人钟炳照、原审第三人林子强租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华惠隆公司的委托诉讼代理人颜紫君、被上诉人钟炳照的委托代理人梁锡兼、原审第三人林子强的委托诉讼代理人张威进、邹灵珊到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人华惠隆公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回钟炳照的全部诉讼请求；2、本案一二审全部诉讼费用由钟炳照承担。事实和理由：一、一审法院认定事实、适用法律错误，应当予以改判。首先，本案的租赁合同并非无效合同。涉案场地从未有过有关部门关于违法建筑的定性，且我方本身也以涉案建筑物作为经营地点在工商局注册，依法办理了营业执照，我方在涉案场地的经营是经街道及工商局认可的，进而证明涉案场地不属于违法建筑，涉案租赁合同并非无效合同。其次，钟炳照存在过错，依法应当承担责任。第三，本案建筑物的装修及设备配置属于本案的损失，钟炳照存在过错，依法应当承担相应责任。由于我方曾根据钟炳照的要求，对其承租的涉案商铺所在的建筑物进行了整体装修及增加设施的改造，本案合同无法正常履行必然致使我方遭受严重经济损失，故钟炳照应当对建筑物整体装修及增加设施的改造所涉及的费用承担赔偿责任。第四，关于所谓的“进场费”是装修公摊的预付款，因已经全部用于涉案建筑物的公共部分装修，其价值已添附在涉案建筑物上，故属于法律上的不能返还，且也是本案所造成损失的一部分，钟炳照有义务承担。况且，因钟炳照存在过错，不但我方不应返还该预付款，还应向钟炳照索赔超出预付款部分的损失。二、一审判决林子强承担连带责任属于严重错误。三、一审法院对我方申请的商场装修司法鉴定及面积测绘不予采纳，存在程序违法的情形。四、钟炳照存在伪造证据的情形，依法应当追究其责任。在签订合同时，双方经协商同意该合同第八条关于商铺交付时间的约定留空，根据实际情况再另行确定商铺交付时间。但钟炳照在提交的证据中将留空的交付时间篡改为“2014年10月1日”，以此主张高额款项，该行为已构成刑事犯罪，应移送公安机关处理。
被上诉人钟炳照辩称：华惠隆公司的上诉请求没有事实和法律依据，二审法院应予以驳回。
原审第三人林子强述称：一审法院程序严重违法，认定事实错误，我方不应承担连带责任。
钟炳照向一审法院起诉请求判令：1、华惠隆公司向我方退还履约保证金（押金）10000元、消防保证金1000元、进场费20000元和2014年10月份租金1700元、管理费180元；2、林子强对上述第一项义务承担连带责任；3、本案诉讼费由华惠隆公司承担。
一审法院认定事实：2014年9月15日，钟炳照（承租方，乙方）与华惠隆公司（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将座落于广州市XX区XX镇XX路X号楼XX皮具城XX号铺（下称“涉案商铺”）按现状出租给乙方作为经营场地使用。租赁期间，乙方承租的商铺作为皮具经营场地用途使用。租赁期限为三年，从2014年9月起至2017年8月止。租金自2014年10月1日开始计租。签约时，乙方须向甲方缴付履约保证金10000元、防火保证金1000元等。
签订合同当日，钟炳照向华惠隆公司支付合同押金10000元、消防保证金1000元及涉案商铺2014年10月的租金1700元、管理费180元，进场费20000元。
另查，华惠隆公司系2013年5月3日由林子强成立的自然人独资有限责任公司。2015年9月11日，华惠隆公司变更企业主体类型为自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人变更为吴常平。另华惠隆公司注册资本原为10万元，后增资至500万元，但后又将注册资本变更至10万元。钟炳照于2015年10月23日向一审法院提起本案诉讼。
一审庭审中，华惠隆公司否认收到的20000元为进场费，并表示该费用是上述合同约定用于改善、提高商铺内部公共环境需提交的装修费用。
另华惠隆公司认为其对涉案商铺所在建筑物的公共部位进行了装修、空调、电梯等设备投入，故应当扣减相应损失后再退还相应费用，并向一审法院提出：1、司法鉴定申请，要求对涉案商铺所在建筑物的装修工程造价以及增设的设备价值进行评估；2、测绘申请，要求对广州市XX区XX镇XX路X号楼建筑物各楼层总面积和涉案商铺的面积进行测绘，以确定钟炳照承担的损失比例。
一审法院就涉案商铺所在的XX皮具城地块向广州市白云区国土资源和规划局发函查询该皮具城的规划报建情况，该局复函显示该地块暂未查到规划报建记录及历史用地红线手续。
一审法院认为：钟炳照与华惠隆公司就未取得规划报建许可的建筑物签订《商铺租赁合同》，违反了法律法规的强制性规定，该合同应为无效。因钟炳照未曾进入涉案场地经营，根据无效合同财产相互返还的原则，华惠隆公司应当将钟炳照已支付的履约保证金10000元、消防保证金1000元、2014年10月的租金1700元、管理费180元。故钟炳照要求华惠隆公司返还上述费用的诉请合理合法，予以支持。关于钟炳照要求华惠隆公司支付上述费用的利息无据，不予支持。
关于钟炳照要求华惠隆公司退还另收取的20000元问题。华惠隆公司抗辩该费用属于合同约定租赁期间为改善、提高商场内公共环境费用的意见。因上述租赁合同约定属于租赁期间支出费用的问题，而钟炳照支付的该费用是双方在签订合同时所支付，且华惠隆公司向钟炳照开具的收据亦显示该费用为进场费等费用，故华惠隆公司的上述抗辩依据不足，不予采纳。由于钟炳照支付该20000元后，租赁合同未实际履行，现租赁合同无效，华惠隆公司应当将该费用予以返还，故钟炳照要求华惠隆公司返还已向华惠隆公司支付的20000元合理合法，予以支持。
关于钟炳照要求林子强对华惠隆公司应承担的义务承担连带责任的问题。钟炳照与华惠隆公司签订租赁合同时，华惠隆公司属于林子强出资成立的自然人独资有限责任公司，虽然在本案起诉前企业类型发生了变更，但因钟炳照与华惠隆公司之间的债权债务关系发生在变更之前，企业类型的变更涉及华惠隆公司及其股东对债务的责任承担主体问题，意味着华惠隆公司作为债务人主体的变更，该变更应当经债权人同意，现有证据无法显示华惠隆公司企业类型的变更已经作为债权人的钟炳照同意，故该变更对钟炳照并不发生法律效力，华惠隆公司应当以原企业类型的性质对本案债权债务承担相应责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现有证据未能证明华惠隆公司财产独立于林子强的个人财产，故现钟炳照要求林子强应当对华惠隆公司应承担的责任承担连带责任于法有据，予以支持。
关于华惠隆公司认为其对涉案商铺所在建筑物的公共部位进行了装修、空调、电梯等设备投入，故应当扣减相应损失后再退还相应费用，并提出司法鉴定申请和测绘申请的问题。华惠隆公司作为出租方，为承租方提供基本的公共经营环境是其义务。现双方签订的租赁合同无效，双方均有过错，应当各自承担为履行合同所造成的损失，且公共部位的装修和设备在租赁合同无效的情况下，华惠隆公司亦有权继续支配使用，故华惠隆公司的上述意见欠理，不予采纳。
本案属租赁合同纠纷，合同相对方为钟炳照和华惠隆公司，华惠隆公司申请其上一手出租方为本案第三人的意见缺乏依据，不予采纳。至于华惠隆公司与其上一手出租方之间的租赁关系，属于另一法律关系，华惠隆公司可另案主张权利。
林子强下落不明，经一审法院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满未到庭参加诉讼，视为其放弃自身抗辩权利，依法缺席判决。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第八十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、本判决生效之日起五日内，华惠隆公司向钟炳照退还履约保证金10000元、消防保证金1000元、2014年10月租金1700元、管理费180元、进场费20000元，上述费用共计32880元；二、林子强对华惠隆公司应承担的上述第一项判决义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费622元，由华惠隆公司负担。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：华惠隆公司与钟炳照签订的涉案《商铺租赁合同》约定的租赁标的物为未取得规划报建许可的建筑物，违反了法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该租赁合同为无效合同正确，本院予以确认。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，华惠隆公司基于该无效租赁合同而收取钟炳照的款项应予返还，一审判决第一项处理并无不当，应予维持。关于华惠隆公司所述的装修及配置设备问题，其一，华惠隆公司未能提交确切证据证明该装修及配置设备行为是受承租人钟炳照的委托或应钟炳照的要求而进行，钟炳照亦否认有要求华惠隆公司对建筑物进行装修，故该装修及配置设备行为应属华惠隆公司的自主行为；其二，在合同无效及没有收铺的情形下，钟炳照并无现实地享受该装修利益；其三，装修物附着在涉案建筑物之上，华惠隆公司称其非涉案建筑物的产权人，其在他人建筑物上装修及配置设备，由此与他人产生添附的债权债务关系，非属因本案租赁合同无效造成的后果，华惠隆公司是否“有权继续支配使用”装修及配置设备，应由华惠隆公司与他人另行解决，现华惠隆公司并无证据证明因本案租赁合同无效导致该装修及配置设备灭失或丧失价值。因此，华惠隆公司主张其装修及配置设备费用为其因本案租赁合同无效而受到的损失，证据不足，其主张由钟炳照承担所谓该项装修及配置设备的费用损失，亦缺乏法律依据。鉴此，华惠隆公司申请鉴定装修造价、设备价值以及申请测绘与本案处理结果没有关联，一审法院不予接纳并无不当。至于华惠隆公司主张一审法院判决林子强承担连带责任有误的问题，鉴于林子强并未就此提出上诉，故本院对此不予审查。
综上所述，华惠隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费622元，由广州市华惠隆物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一六年十二月七日
书记员 邹凌青