广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民二初字第3631号
原告：中国民生银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。
负责人：邱尚启。
委托代理人：邹菲依、周小鸣，均为国信信扬律师事务所律师。
被告：梁凤琴，住广州市越秀区。
被告：黄次军，住广州市越秀区。
原告中国民生银行股份有限公司广州分行诉被告梁凤琴、黄次军借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周小鸣到庭参加了诉讼。两被告经本院公告送达开庭传票期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国民生银行股份有限公司广州分行起诉称：2010年1月15日，原告与两被告签订了《个人购房借款合同》（编号个房贷字第103072010800815），合同约定两被告向原告借款280000元，借款期限240个月，自2010年1月15日至2030年1月15日止，以借款凭证载明的日期为准，借款用于购买两被告与广州市住房保障办公室签订编号穗经合字（2009）第01632号《经济适用住房买卖合同》项下位于广州市荔湾区中山八路42－2号504房屋，贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即年利率5.94%）下浮30%，确定为年利率4.158%，贷款发放后，如遇中国人民银行调整相应的基准利率，合同贷款利率按调整后的基准利率下浮30%确定贷款利率，并于次年1月1日开始适用，如两被告到期未付借款本金的，自逾期之日起按贷款利率上浮50%的逾期贷款利率计算逾期罚息，并对利息（含罚息）以逾期贷款利率按月在合同约定的结息日或还款日的当日计收复利，还款日为每月15日；被告梁凤琴以位于广州市荔湾区中山八路42－2号504房屋作合同贷款的抵押担保；如两被告连续三个月或者累计六个月未能按照合同约定还本付息，原告有权宣布已发放贷款提前到期，要求两被告提前偿还部分或全部借款，或依法处分抵押房产并优先受偿。
2010年1月26日，原告依约向两被告发放了贷款280000元。贷款发放后，两被告自2013年11月14日起未再履行合同约定的还本付息义务。截至2014年4月23日，两被告已连续160天未履行还本付息义务。
被告梁凤琴、黄次军是夫妻关系，其在婚姻关系存续期间为购买房屋而拖欠原告的未还借款属于夫妻共同债务，应共同清偿。现起诉请求判令：一、两被告向原告偿还借款231773.20元及利息、罚息（自本金、利息到期之日起按逾期贷款利率计至本息清偿之日止。暂计至2015年1月28日的利息、罚息合计360.31元）；二、原告对位于广州市荔湾区中山八路42－2号504抵押房产以折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。两被告承担本案诉讼费用。
被告梁凤琴、黄次军未答辩，未提供证据。
经审理查明：2010年1月15日，原告（贷款人、抵押权人、乙方）与两被告（均为借款人、抵押人、甲方）签订了《个人购房借款合同》（编号个房贷字第103072010800815），合同约定借款金额280000元，借款期限共240个月，自2010年1月15日起至2030年1月15日止，以借款凭证载明的日期为准；合同项下的借款仅用于购买穗经合字（2009）第01632号《经济适用房买卖合同》，该房屋坐落于广州市荔湾区中山八路42－2号504房；贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即年利率5.94%）下浮30%，确定为年利率4.158%；贷款发放后，如遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，合同贷款利率按调整后的基准利率下浮30%确定贷款利率并于次年1月1日开始适用；借款人到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起，按合同约定的逾期利率按实际逾期天数计收逾期罚息，对不能按时支付的利息（包括逾期罚息），按逾期贷款利率按月在合同约定的结息日或还款日的对日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算，逾期利率为贷款利率基础上浮50%；还款方式为按月等额本息还款；还款日为每月15日；借款人提供位于广州市荔湾区中山八路42号之二504房屋作为抵押担保，抵押担保的范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权和担保权利的费用（包括律师费）；如借款人连续三个月或者累计六个月未能按照合同约定还本付息，贷款人有权宣布已发放贷款提前到期，要求借款人提前偿还部分或全部借款，或依法处分抵押房产并优先受偿。
2011年8月27日，上述房产在广州市国土资源和房屋管理局办妥了抵押登记，房地产权属人为被告梁凤琴，抵押权人为原告。
2010年1月26日，原告依约向被告梁凤琴发放了贷款，《个人借款凭证》载明借款金额280000元，借款起始日2010年1月26日，借款到期日2030年1月26日，执行年利率4.158%，逾期利率按执行利率上浮50%，还款日为15日。
在本案中，原告提供被告梁凤琴的《还款计划信息》，证明被告梁凤琴于2013年11月当期还款日开始连续拖欠到期借款本息。截至2015年9月15日止，被告梁凤琴仍拖欠借款228079.16元（包括逾期借款3747.33元）、利息3899.82元、逾期利息45.15元、复利44.54元未清偿。《还款计划信息》中记载逾期利息为本金的罚息、复利为利息的罚息。
另查明，两被告于1989年8月26日登记结婚。
本院认为：原告与两被告签订的《个人购房借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方之间的借款、抵押合同关系依法成立且合法有效，双方均应依约履行。
两被告取得借款后未按合同约定归还借款本息给原告，已构成违约，应当依约承担违约责任。合同约定“如借款人连续三个月或者累计六个月未能按照合同约定还本付息，贷款人有权宣布已发放贷款提前到期，要求借款人提前偿还部分或全部借款，或依法处分抵押房产并优先受偿”。被告梁凤琴于2013年11月当期还款日开始连续拖欠到期借款本息，因此原告依约有权要求两被告偿还尚欠的全部借款本息。两被告应当清偿原告借款228079.16元及利息3899.82元、逾期利息45.15元、复利44.54元，并自2015年9月16日起，以231978.98元（228079.16+3899.82）为基数按合同约定的贷款利率上浮50%计收逾期利息（含复利）至清偿之日止。原告主张超过借款228079.16元部分，本院不予支持。本案诉讼的发生因两被告违约所致，因此，两被告虽在本案诉讼期间清偿部分借款债务，但诉讼费用仍应当由两被告负担。
两被告提供抵押担保的上述房产已办理了抵押登记，原告是抵押权人，依法对处分抵押财产所得的价款享有优先受偿权。
综上所述，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视其放弃抗辩的权利并依法作缺席判决。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告梁凤琴、黄次军于本判决发生法律效力之日起十日内清偿原告中国民生银行股份有限公司广州分行借款228079.16元，利息3899.82元、逾期利息45.15元、复利44.54元，并自2015年9月16日起231978.98元为基数按合同约定的利率上浮50%计付逾期利息至清偿之日止；
二、原告中国民生银行股份有限公司广州分行对位于广州市荔湾区中山八路42号之二504房产抵押物以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告中国民生银行股份有限公司广州分行其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5060元、财产保全费1770元、公告费1000元，均由被告梁凤琴、黄次军负担（原告已向有关单位预交公告费，两被告于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告公告费）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈绍基
人民陪审员 崔 萍
人民陪审员 尹丽艳
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 谢宜静