天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0101民初2916号
原告：天津市历史风貌建筑整理有限责任公司，住所天津市河西区利民道27号。
法定代表人：冯军，董事长。
委托诉讼代理人：张卫星，天津天关律师事务所律师。
原告：天津市庆王府酒店管理有限公司，住所天津市和平区重庆道55号、59-73号（单号）、75-89号，重庆道三益里1-31号（单号）、4-22号、24-42号（双号）
法定代表人：颜亮，总经理。
委托诉讼代理人：张卫星，基本情况同上。
原告：天津市五大道资产管理有限公司，住所天津市和平区河北路288号二层。
法定代表人：朱一航，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：张卫星，基本情况同上。
被告：和厚斋（天津）文化传播有限公司，住所天津市和平区河北路308号。
法定代表人：周宝禄，总经理。
委托诉讼代理人：孙烨，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：宋胜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
原告天津市历史风貌建筑整理有限责任公司（下称历史风貌公司）、天津市庆王府酒店管理有限公司（下称庆王府公司）、天津市五大道资产管理有限公司（五大道公司）与被告和厚斋（天津）文化传播有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告历史风貌公司、庆王府公司和五大道公司的委托诉讼代理人张卫星，被告的委托诉讼代理人孙烨、宋胜，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市历史风貌建筑整理有限责任公司、天津市庆王府酒店管理有限公司、天津市五大道资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告五大道公司支付自2013年7月15日至2013年12月19日的物业费30689元，违约金13124元（因按照租赁合同第十五条第二项，其他费用逾期支付按迟延付款金额每日千分之五计算比例过高，故按照现行贷款利息两倍计算）；2.判令被告向原告庆王府公司支付自2013年12月20日至2017年4月14日的物业费236881元，违约金42172元（同前）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月8日，原告与被告签订租赁合同约定，原告作为出租人向被告出租位于天津市和平区河北路308号房屋（面积396.38平方米），原告于2013年4月15日将租赁场所交付给被告。还约定由原告五大道公司收取物业费。后双方于2013年12月20日达成补充协议，约定由原告庆王府公司收取物业费。
被告从2013年7月10日至今未向原告五大道公司和庆王府公司支付物业费，经原告多次催要，被告仍未支付。
综上所述，被告没有按照合同约定向原告支付物业费及违约金等项费用，给原告造成严重的影响。为维护原告合法权益，故起诉。
被告和厚斋（天津）文化传播有限公司辩称，1.讼争房屋自2013年7月1日起漏雨渗水，三原告没有予以妥善维修解决，导致地下一层无法使用。在双方沟通过程中，三原告也认可被告没有使用地下一层。三原告在向被告收取供暖费时也没有收取地下一层的费用，仅止收取地上两层的供暖费；2.地上一层消防管道跑水至今未予修复，讼争房屋至今存在安全隐患；三原告对讼争房屋南侧相邻建筑进行拆除重建施工产生噪声和粉尘，还导致墙体开裂，对被告的经营使用产生巨大影响；3.封堵后门，导致不能与先农大院互通，致使被告不能享受全面的物业服务，并直接影响到讼争房屋的使用功能。综上所述，被告不同意三原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年4月8日，原告历史风貌公司与被告签订租赁合同约定，原告历史风貌公司将座落于天津市和平区河北路308号单元房产出租给被告经营使用，建筑面积为396.38平方米，交付日期应在2013年4月15日或之前免租期为原告历史风貌公司交付租赁场所之日起4个月，免租期内被告无须支付租金，但仍应支付所有其他费用，包括但不限于物业管理费及市政设施费等费用。同时还在该租赁合同中就物业服务等问题进行了约定，运营管理公司指原告历史风貌公司选聘的并提供被告承租场所在内的天津××大道××历史文化街区运营管理服务的公司（原告五大道公司）及其工作人员，公用部分指在天津××大道××历史文化街区内，包括本合同确定的租赁场所内依法属于公用部分、租赁场所之外场所及其附属设施、设备，包括但不限于建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等基础结构部分，道路、通道、停车场等公共通行或使用部分，消防、公共照明、给排水以及其他附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分。物业费计算标准为15元/月/平方米，按照租赁场所建筑面积计算。每季度支付一次，被告于每个季度结束前5个工作日向运营管理公司支付下一季度物业管理费。被告逾期补交押金、逾期支付租金或其他费用，被告应以逾期押金金额、当月的租金金额或其他费用金额为基数，按照付款金额的每日千分之五，向原告支付滞纳金。
其后，原告历史风貌公司与被告于2013年12月20日签订物业费结算方变更协议约定，物业服务公司由租赁合同中约定的原告五大道公司变更为原告庆王府公司，物业费等相关费用亦变更为（向）原告庆王府公司（交纳）。
庭审中，双方当事人确认，被告自2013年7月10日至2017年4月14日未交纳物业费。其中，欠付原告五大道公司自2013年7月15日至2013年12月19日的物业费30689元，欠付原告庆王府公司自2013年12月20日2017年4月14日的物业费236881元。
三原告还曾就天津市五大道先农历史文化街北区的物业服务进行了约定，原告历史风貌公司为业主方，原告五大道公司为委托方，原告庆王府公司为受托方。
双方当事人存有争议的事实：
1、地下一层因漏雨渗水未能投入使用，被告是否应当交付物业管理费。
2、地上一层消防管道跑水至今未予修复、噪声和粉尘及墙体开裂、封堵后门不能与先农大院互通，是否应当交纳物业管理费。
本院认为，原告历史风貌公司与被告签订的租赁合同中关于物业管理服务方面的条款，以及物业费结算方变更协议是合同签订双方的真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告五大道公司和庆王府公司作为原告历史风貌公司指定的运营管理公司和物业服务公司，已经履行了对天津××大道××历史文化街区的服务义务，被告作为房屋使用权人是物业服务的相对方，理应受前述合同条款和协议的约束，承担支付物业费的责任。被告虽提出因地下一层漏雨渗水未能投入使用不同意给付物业费，但因三原告不同意被告的主张，并且根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持的规定，故本院对于被告的该项抗辩主张难于支持。
另因物业管理服务具有综合性，由于物业管理服务的质量标准在前述合同条款和协议约定和履行过程中缺乏量化的指标，且本案被告提出多个环节没有享受物业服务，原告亦未举证证明当事人列举的主要问题已经达到了合同约定的物业管理服务标准，故原告对此应当按照合同约定以及法律规定承担相应的责任，即以适当减免向被告收取物业管理服务费作为责任的承担方式。综合考虑，被告欠交的物业费应当予以适当减免，以一次性向原告五大道公司支付24551.2元作为了结为宜，以一次性向原告庆王府公司支付189504.8元作为了结为宜。因原告服务有不到位的情况，故原告要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告和厚斋（天津）文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告天津市五大道资产管理有限公司2013年7月15日至2013年12月19日的物业费24551.2元；
二、被告和厚斋（天津）文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告天津市庆王府酒店管理有限公司2013年12月20日至2017年4月14日的物业费189504.8元；
二、驳回三原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6143元，由原告天津市五大道资产管理有限公司承担272元，原告天津市庆王府酒店管理有限公司承担1817元；被告和厚斋（天津）文化传播有限公司承担4054元（于本判决生效后十日内直接给付原告天津市历史风貌建筑整理有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 侯振华
二〇一七年八月十一日
书记员 田文静
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。