湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民一终字第243号
上诉人（原审原告、反诉被告）李金踊，男，1985年10月25日出生，土家族，居民，本科文化。
委托代理人李汉章，男，1962年6月8日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区天门路*号，系上诉人李金踊之父。
委托代理人陶胜军，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）张家界宏力置业有限公司，住所地湖南省张家界市永定区永定办事处解放居委会教场路36号。
法定代表人熊寿民，该公司董事长。
委托代理人蒋训民，湖南新川律师事务所律师。
上诉人李金踊与上诉人张家界宏力置业有限公司（以下简称宏力公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于二○一五年八月十四日作出的（2015）张定民二初字第321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理后，依法组成由审判员郭辉担任审判长，代理审判员全建明、向源参加的合议庭，于2015年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人李金踊的委托代理人陶胜军、李汉章，张家界宏力置业有限公司的委托代理人蒋训民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：被告开发建设的时代港湾综合商住楼项目，位于西溪坪办事处彭家巷居委会，规划建设为8栋商住楼，其中二期四栋。2009年8月1日，被告作为甲方，与乙方张家界市永定区机关事务管理服务中心签订了《商品房团队订购协议书》，将被告开发的“时代港湾”二期当中的三栋481套商品房作为永定区直副科级以上行政机关和事业单位干部职工团购房。2010年2月8日，张家界市房地产管理局给被告颁发了编号分别为张房售许字（2010）第0019号、0020号两份商品房预售许可证，准许被告对其开发建设的时代港湾S-1、S-2栋商品房预售。2010年11月30日，张家界市房地产管理局给被告颁发了编号为张房售许字（2010）第0072号商品房预售许可证，准许被告对其开发建设的时代港湾坐南朝北（第）3栋商品房预售。
按照《商品房团队订购协议书》的约定，原告父亲李汉章从龚海雄处取得团购房资格后，于2010年2月9日与被告签订了《张家界市商品房买卖合同》。2010年10月20日，李汉章提出退房申请，要求将该商品房买卖合同的买受人改为其子李金踊，被告同意其退房申请，并协助其到房管部门办理了合同变更手续。合同约定：原告购买被告开发建设的“时代港湾”项目中的S-1栋3层B301号住宅商品房，合同约定建筑面积共159.99平方米，按建筑面积计算，单价为1960.61元／平方米，总价款为313678元，首付款157678元于2010年3月29日支付，剩余房款156000元采用银行按揭方式支付。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期未超过10日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之五的违约金。合同第十条约定：出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；3、该商品房经验收合格。如遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按下列方式处理：出卖人按逾期每天50元向买受人收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。合同第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90日内完成整改。合同附件二对外墙、公共区域装修标准、室内装修标准、电梯配置进行了明确的约定。合同第十九条第二款约定：出卖人以聘请方式选聘张家界时代港塆物业服务有限公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自2010年8月1日至2015年7月31日，收费标准和起始时间为待定。其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容，详见《前期物业服务合同》。
被告在原销售推荐时，首付款确定为63678元，后因提高首付比例，在签订合同时确定为157678元。故原告实交首付款126678元后，于2010年9月17日给被告出具承诺书一份，内容为“本人李金踊（身份证：430802198510250054）因房贷政策调整暂欠张家界宏力置业有限公司首付款（人民币）大写：叁万壹仟元整（小写：31000.00元）并承诺于房屋交付使用前接到开发商通知七日内一次性付清”。2010年2月15日，原告父亲李汉章为借款人，被告为保证人，与贷款人中国银行股份有限公司张家界分行签订了《个人一手住房贷款合同》，贷款156000元，给被告支付了余下的购房款。2012年5月29日，原告补交了购房欠款10000元后，尚欠被告购房款21000元。
2011年5月16日，张家界市华顺监理有限责任公司时代港湾综合商住楼项目监理部对S-1栋楼盘主体进行了验收，并形成了分部（子分部）工程质量验收记录，监理结论为“符合要求”。针对该栋房屋再无其他验收记录或报告。
2011年6月30日，合同约定的交房期限到期后，被告通过打电话、发短信的方式，通知原告交齐首付尾欠款并接收房屋。因被告未按约定书面通知接收房屋，且水、电管线铺设及其他基础配套设施配置未到位，原告一直拒绝付款和接收房屋。同时不断有购房户网络发帖或组织上访，反映被告未按合同约定的期限、标准如期交房。
2011年9月21日，被告与张家界祥宇市政工程有限责任公司签订《供水施工合同》，约定被告将时代港湾小区室外生活用水及室外消防给水安装工程发包给后者，合同工期天数45天，合同价款1600000元等。但至2014年底才基本完成供水入户。2014年11月18日，被告完成对S-1、S-2、S-3栋居户线路铺设，全面通电，同时使用电卡计量，但其供电模式仍属于“二次供电”。
2013年8月16日，原告向被告交纳了水上户安装及材料费2800元、电上户安装及材料费1200元后，次日开始对其所购房屋进行了装修，另行花费1778元接通临时水、电。
另查明，被告开发建设的时代港湾综合商住楼项目二期的四栋当中，尚有一栋楼盘因所占用的土地原属张家界树人职业学校使用，由于土地及房屋征收活动迟延等相关原因，导致该栋商住楼至今未建成，是影响小区绿化及综合验收的原因之一。
原判认为：原、被告双方签订的《张家界市商品房买卖合同》和《区政府“时代港塆”团购房补充协议》，确为双方真实意思的表示，内容不违背法律法规，系合法有效合同。原告李金踊于2010年9月17日出具给被告张家界宏力置业有限公司付清购房余款的承诺书，系对该合同的关于付款方式和期限的补充约定，被告张家界宏力置业有限公司对此未提出异议，应视为被告张家界宏力置业有限公司对该补充约定的同意，原、被告双方均应按合同约定及补充约定履行各自的义务。本案原告李金踊已按合同要求履行了义务。而被告张家界宏力置业有限公司在交房期限届满并以短信方式发布交房信息时，不仅房屋尚未进行竣工验收，且供水、供电等相关设施远未达到合同约定的交房标准，对此，被告张家界宏力置业有限公司在2013年张家界树人职业学校不服张家界市房地产管理局城市拆迁补偿安置行政裁决一案中也已自认：“小区配套设施不完备而无法入住”，并在2014年先后两次在小区张贴告示，承诺完善，故可认定被告张家界宏力置业有限公司在合同约定的交房期限内未达到合同第十四条约定的交房标准。原告李金踊拒绝收房，理由正当。因此，被告张家界宏力置业有限公司的行为已构成逾期交房违约，并应按照合同约定承担违约责任。被告张家界宏力置业有限公司辩称其在交房期限届满时已达到合同约定的交房标准，其辩解观点与客观事实不符，合同第十条约定的交房条件是“该商品房经验收合格，并符合本合同约定”，同时第十四条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准”，而《附件二》对外墙及室内装饰标准均有约定。被告张家界宏力置业有限公司出具的房屋主体分部工程验收记录，并不能说明该商品房已经验收合格。同时水电管线的铺设，也不符合《附件二》关于装饰、设备标准的要求，因此被告张家界宏力置业有限公司的上述辩解观点，不予支持。被告张家界宏力置业有限公司辩称在其施工过程中遭遇了不可抗力，对此，因张家界树人职业学校征地拆迁工作的迟延，给该项目建设造成了一定影响，但只影响到另栋楼房的建设及整个项目的综合验收，并不对被告张家界宏力置业有限公司出售给原告的商品房建设、装饰及相关配套设施的施工造成阻碍，也不影响涉案商品房所在楼栋的分栋验收项目的进行，因此，对该辩称观点不予采信。原告李金踊要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，理由成立，符合合同约定，予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告李金踊并未提供任何证据证实因被告张家界宏力置业有限公司延期交房行为致其实际遭受损失的情况，故综合全案考量，原、被告双方在合同中约定的每日按已付房款万分之一的标准支付延期交房违约金酌情调整为万分之零点五。原告李金踊在2013年8月16日交纳水、电上户费用后对所购房屋进行装修的行为，应视为同意接收该商品房。因此，被告张家界宏力置业有限公司承担违约延期交房责任的期间应为2011年7月1日至2013年8月15日，被告应承担的违约金应为11203.5元（已付房款292678元×777日×0.00005-10000元×334日×0.00005）。原告李金踊接收该商品房后，亦应按其承诺于2013年8月23日前给被告张家界宏力置业有限公司支付欠款21000元，原告李金踊至今未付，亦构成违约，应按相同标准向被告张家界宏力置业有限公司支付违约金。原告李金踊交纳的水、电上户费4000元，属张家界时代港湾物业服务有限公司收取的，不应由被告张家界宏力置业有限公司承担责任，故原告李金踊要求返还该费用的诉讼请求，不予支持。原告李金踊在装修入住时，另行花费1778元接通水、电，该费用应由被告张家界宏力置业有限公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）张家界宏力置业有限公司支付原告（反诉被告）李金踊延期交房违约金11203.5元，安装水、电费用1778元；限本判决生效后五日内履行完毕；二、原告（反诉被告）李金踊支付被告（反诉原告）张家界宏力置业有限公司购房欠款21000元；限本判决生效后五日内履行完毕；三、原告（反诉被告）李金踊自2013年8月24日起，每日按购房欠款21000元的万分之零点五的标准向被告（反诉原告）张家界宏力置业有限公司支付延期付款违约金，至付清购房欠款之日止；四、驳回原告（反诉被告）李金踊的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张家界宏力置业有限公司的其他反讼请求。本诉案件受理费509元，反诉案件受理费163元，共计672元，原告（反诉被告）李金踊负担222元，被告（反诉原告）张家界宏力置业有限公司负担450元。
宣判后，上诉人李金踊、宏力公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
李金踊上诉称：当事人未主张调整约定的违约金，且约定的违约金没有违反法律强制性规定，原判擅自调整违约金为万分之零点五没有事实和法律依据，根据本案实际，应当适当调整增加违约金。请求二审法院：1、依法撤销原判第一项第一款、第二、三项，并依法改判被上诉人每日按已付房款的万分之一的标准向上诉人支付延期交房违约金22741元（从2011年7月1日计算至2013年8月16日）；2、判令被上诉人返还违规收取的上诉人水电上户费4000元，并赔偿由此造成的损失；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
宏力公司的答辩意见同其上诉意见。
宏力公司上诉称：1、原判认定涉诉房屋未进行竣工验收，供水、供电等相关设施未达到合同约定的交房标准的事实错误，涉诉房屋于2011年5月16日即验收合格，符合交房条件。2、原判认定“因被告未按约定书面通知接收房屋，且水、电管线铺设及其他基础配套设施配置未到位，原告一直拒绝付款和接收房屋。同时不断有购房户网络发帖或组织上访，反映被告未按合同约定的期限、标准如期交房”错误。（1）上诉人在房屋验收合格后以电话、短信方式通知被上诉人收房，短信是电子数据，应视为书面通知；（2）水、电管线等基础设施于2011年12月20日之前已全面完成，且上诉人于2011年11月16日以短信方式告知了被上诉人；（3）相关购房户组织上访，是因该小区没有达到综合验收标准而拒绝收房，而本案双方当事人并未约定需达到综合验收标准，且该小区无法综合验收是因张家界树人学校征地拆迁工作迟延（政府行为）。3、原判对小区通水、电的时间认定错误，小区供水、供电于2011年12月20日之前已全面完成。4、被上诉人给上诉人出具的承诺书，证实了被上诉人拖欠上诉人3.1万元房款的事实。原判认定该承诺书是一份补充约定，那么《商品房买卖合同》与承诺书不一致的地方，应当以后者为准，而承诺书并未要求上诉人必须书面通知。按照合同约定，被上诉人支付房款义务在先，上诉人交付房屋义务在后，被上诉人至今未付清房款已构成违约。因此，原判认定被上诉人履行了合同义务不能成立，认定事实自相矛盾。请求二审法院依法撤销原判决第一、五项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求；一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。
李金踊辩称：买卖合同是双方自愿签订的，合同第十条、第十一条都约定了房屋满足相应条件经验收合格才能交房，第十四条约定了通水、电的要求，被上诉人未达到约定条件；承诺书是无效的，上诉人已经缴费完毕。
二审中，宏力公司向本院提交了一组证据：1、张家界市房地产管理局复函一份；2、张家界市建设工程检测中心的咨询复函一份。拟证明宏力公司递交的《分部（子分部）工程质量验收记录》是指该房屋建筑主体竣工验收备案的证明书，宏力公司已经按照合同约定将商品房达到了交付条件。
经庭审质证，李金踊认为这组证据只能证明房屋主体竣工验收，且需要经过相应部门验收才能确定合格，该证据不能达到对方证明目的；本院经审查认为，上诉人宏力公司提交的两份复函并非规范性文件或解释，不具有普遍适用性，应视为单位作出的证明材料，复函中均无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，证据形式不合法，故对该两份复函依法不予采纳。
经审理查明：李金踊与宏力公司签订的《张家界市商品房买卖合同》附件二具体内容为：1、外墙：外墙漆。2、公共区域装修标准：①候梯厅为瓷砖铺贴；②公共区域内墙为仿瓷涂料；③公共过道为瓷砖铺贴；④消防楼梯、配电房等公共部位地面为水泥砂浆找平。3、室内装修标准：①进房门为普通防盗门，其余预留门洞，窗为塑钢窗；②墙面普通混合砂浆抹面、压光；③地面均为水泥砂浆找平；④顶棚为混凝土面天棚；⑤每户安装普通白炽灯一只；⑥自来水进户预留接口；⑦排水（除卫生洁具外）所有管理全部到位；⑧电话、宽带、有线电视等线路入弱电管道井。4、其他：电梯配置达到建筑设计要求并经质量技术监督部门验收合格。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人李金踊与上诉人宏力公司签订的《张家界市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方在合同第十条约定，出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。而宏力公司仅提交了涉诉房屋《分部（子分部）工程质量验收记录》，不符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”的规定，且涉诉房屋的供水、供电等配套设施也未达到合同约定的交房标准。故宏力公司未能按照合同约定将符合条件的房屋交付买受人使用，应当依照合同约定承担相应的违约责任。双方在合同第十一条约定，由于出卖人原因，未按合同约定的期限向买受人交付房屋，逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原判决在综合考虑本案的实际情况基础上，根据合同法的相关规定调整逾期交房违约金为每日按已付房款万分之零点五的标准支付并无不当。双方在合同第十条中约定的最后交房期限为2011年6月30日，李金踊在2013年8月16日交纳水、电上户费用，并对所购房屋进行装修，应视为同意接受房屋，故逾期交房违约金计算期间应当为自2011年7月1日至2013年8月15日，宏力公司应当支付李金踊逾期交房违约金11203.5元。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定，商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各种基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。宏力公司在购房价款外另行收取李金踊水、电安装费1778元，违反了该规定，应予退还。李金踊的水、电上户费用由张家界时代港湾物业服务有限公司收取，宏力公司并未收取，且本案为李金踊与宏力公司商品房预售合同纠纷，故李金踊要求宏力公司承担该费用的诉讼请求不予支持。
如前所述，因宏力公司交付的商品房不符合合同约定的交房条件，李金踊作为买受人有权拒绝接收房屋，不应承担违约责任。宏力公司在本案中要求李金踊支付下欠房款、逾期付款违约金及逾期接收房屋的房屋管理费的诉讼请求，本院不予支持。李金踊同意接收房屋后，未能按其承诺支付宏力公司欠款21000元，应当承担逾期支付房款的违约责任，即按照21000元的万分之零点五的标准向宏力公司支付逾期付款违约金，自2013年8月24日起计算至付清购房欠款之日止。
综上，原判决基本事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费509元，由上诉人李金踊负担254.5元，上诉人张家界宏力置业有限公司负担254.5元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 郭 辉
代理审判员 向 源
代理审判员 全建明
二〇一五年十月十九日
书 记 员 覃晓雪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。