浙江省诸暨市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0681执异267号
案外人：诸暨市众诚针织袜业有限公司，住所地：浙江省诸暨市大唐镇文卫路46号。统一社会信用代码：913306817613246912。
法定代表人：王大军。
委托诉讼代理人：周辉，浙江靖光律师事务所律师。
申请执行人：浙江义乌联合村镇银行股份有限公司，住所地：浙江省义乌市稠州北路1399号。组织机构代码：06563970-2。
法定代表人：朱海荣。
委托诉讼代理人：章丽玲、金玲，浙江法校律师事务所律师。
被执行人：陈锡权，男，1961年6月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被执行人：石梅芳，女，1962年3月22日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被执行人：何金友，男，1968年12月10日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被执行人：蒋伟，女，1968年5月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被执行人：何卓坪，男，1968年9月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被执行人：何晓樱，女，1968年7月23日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被执行人：浙江豪邦袜业有限公司，住所地：浙江省诸暨市牌头镇祭祀村。组织机构代码：79095459-6。
法定代表人：何金友。
被执行人：诸暨市笑卓针织有限公司，住所地：浙江省诸暨市牌头镇大众村。组织机构代码：78184370-4。
法定代表人：何卓坪。
在本院执行申请执行人浙江义乌联合村镇银行股份有限公司（下称义乌村镇银行）与被执行人陈锡权、石梅芳、何金友、蒋伟、何卓坪、何晓樱、浙江豪邦袜业有限公司、诸暨市笑卓针织有限公司等金融借款合同纠纷一案中，案外人诸暨市众诚针织袜业有限公司（下称众诚公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年12月14日举行了听证。案外人众诚公司的法定代表人王大军及委托诉讼代理人周辉、申请执行人义乌村镇银行的委托诉讼代理人金玲参加了听证。现已审查终结。
案外人众诚公司提出异议，请求保护其对登记于诸暨市大唐颖颖袜厂（下称颖颖袜厂）名下、位于诸暨市××镇工业园区诸暨国用（2005）第4-748号土地上的厂房的租赁权。事实和理由：2011年3月6日，众诚公司与颖颖袜厂签订房屋租赁合同一份，约定将上述厂房租赁给众诚公司使用。众诚公司支付房租后，颖颖袜厂将厂房交付使用。嗣后，该厂房一直由众诚公司占有、使用和管理。
申请执行人义乌村镇银行辩称：首先，该租赁合同显示的签订时间为2011年3月6日，但根据工商登记信息，颖颖袜厂已于2006年9月16日注销，在签订合同时不具备民事主体资格，且其经营者陈锡权也未在合同上签字。因此，该租赁合同并未成立生效。其次，租赁合同约定的租赁期限、租金支付方式与交易习惯不符；约定的租金价格明显低于正常市场价格。申请执行人有理由怀疑被执行人与案外人恶意串通，以虚构租赁关系的方式规避债务、阻碍执行。因此，该租赁合同无效。请求驳回众诚公司提出的异议。
本院查明：2014年3月26日，浙江省义乌市人民法院受理义乌村镇银行诉陈锡权、石梅芳、何金友、蒋伟、何卓坪、何晓樱、浙江豪邦袜业有限公司、诸暨市笑卓针织有限公司等金融借款合同纠纷一案。同年4月2日，该院查封了登记于陈锡权投资开办的个体工商户颖颖袜厂名下、坐落于诸暨市××镇工业区的国有土地使用权（权证号：1200500400748，使用权面积：1115平方米；其地上房屋未经权属登记）。同年5月15日，该院作出（2014）金义商初字第1144号民事判决：一、解除义乌村镇银行与陈锡权于2013年6月5日签订的《借款合同》；二、陈锡权、石梅芳于判决生效后十五日内归还义乌村镇银行借款本金400万元，并支付相应利息；三、何金友、蒋伟、何卓坪、何晓樱、浙江豪邦袜业有限公司、诸暨市笑卓针织有限公司对上述债务及案件诉讼费用承担连带清偿责任。
判决生效后，义乌市人民法院以（2015）金义执民字第5420号立案执行。后因该院委托本院执行，本院于2016年9月5日以（2016）浙0681执6613号立案执行。现本院拟依法处置上述国有土地使用权及地上建筑物。案外人众诚公司提出异议。
另查明：2004年11月9日，陈锡权设立个体工商户颖颖袜厂；2006年9月16日，颖颖袜厂被注销。2011年6月27日，陈锡权重新设立颖颖袜厂。
上述事实，由（2014）金义商初字第1144号民事判决书、查封财产信息、委托执行函、执行案件立案审查信息表、诸暨市国土资源局不动产登记查询证明、个体工商户登记基本情况等证据所证实。
众诚公司为证明其异议主张，向本院提供下列证据：
1、颖颖袜厂与众诚公司于2011年3月6日签订的《房屋租赁合同》1份，载明：颖颖袜厂将位于涉案土地上的房屋（建筑面积3242平方米）出租给众诚公司；租期19年，自2011年3月8日至2030年3月7日；租金人民币3566200元：第一期2011年3月8日至2014年3月7日为648400元；第二期2014年3月8日至2030年3月7日为2917800元，该期租金于2014年3月8日前付清。
2、汇款凭证3份，载明：2014年3月3日、4日、6日，候天琴（王大军之妻）向石梅芳（陈锡权之妻）汇款三笔，金额分别为490000元、1160000元、1267800元，合计2917800元。
3、2015年4月大唐镇“六大专项整治”复工验收审批表1份，载明：众诚公司在诸暨市××镇××号的厂房（即涉案土地上的房屋）经整治验收合格。
4、电费增值税发票若干，载明：2011年1月至2016年8月众诚公司的电费缴纳情况。
5、财产保险综合险保险单、保险费增值税发票各2份，载明：2016年10月、2017年10月，众诚公司为诸暨市××镇××号的房屋、机器设备及存货投保。
本院认为，案外人众诚公司主张的租赁权要获得保护，必须具备两个基本前提：一是其与颖颖袜厂签订的《房屋租赁合同》合法有效；二是该《房屋租赁合同》客观、真实。但在本案中，此两个前提条件并不具备。
首先，涉案土地上的房屋未依法进行权属登记，而众诚公司又未能证明颖颖袜厂就租赁房屋的建设已经取得建设工程规划许可证，或者租赁房屋是按照已经取得的建设工程规划许可证的规定建设而成，故即使《房屋租赁合同》是真实的，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院也不能确认该合同合法有效。
其次，《房屋租赁合同》虽然约定了具体的租金数额，但对于如此具体的租金数额却未有具体的计算方法。众诚公司法定代表人王大军解释，第一期租金是按40来元每平方米计算出来的；第二期租金支付时，陈锡权因经营不好，就与其商量，当时其有钱，就一次性付了。但第一期如按每平方米40元计算，其结果与合同记载的648400元金额完全不符；第二期租金若是因陈锡权当时经营不好，经过商量众诚公司才一次性支付，也就无法解释2011年3月6日签订《房屋租赁合同》时，该租金数额及一次性支付的方式为何早已约定。同时，一次性支付16年290余万元的租金，也明显与租赁交易习惯相违背。因此，本院有理由怀疑，所谓的《房屋租赁合同》，只是根据某笔并非租金性质之款项发生的时间节点虚构而成。当然，根据众诚公司提供的相关证据，其实际使用颖颖袜厂房屋的事实应予认定，但不定期租赁、名为租赁实为房屋使用权抵债、双方履行的是其他真实的租赁合同，等等，都会导致该公司实际使用他人房屋的情形。
综上，众诚公司提出的执行异议，理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人诸暨市众诚针织袜业有限公司提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周钢杰
审 判 员 周海戈
人民陪审员 赵伯明
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 吴 洒