浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0226民初3848号
原告：陈爱明，男，1946年6月1日出生汉族，住宁海县。
委托诉讼代理人：姜成林，浙江甬泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱慧，浙江甬泰律师事务所律师。
被告：宁波甬邦置业有限公司（统一社会信用代码：91330212688049119K）。住所地：宁波市鄞州区鄞县大道中段****号****室。
法定代表人：杨文彪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许华伟，浙江跃龙律师事务所律师。
原告陈爱明为与被告宁波甬邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2017年6月1日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员闫林花适用简易程序独任审判。2017年7月18日，本院第一次公开开庭审理了此案，原告的委托诉讼代理人姜成林、朱慧及被告的委托诉讼代理人许华伟到庭参加诉讼。依原告申请，本院于2017年8月21日依法作出司法鉴定的决定，宁波市中博房地产估价有限公司于2017年9月25日出具涉案房地产估价报告。因案情复杂，本院于2017年10月9日将本案裁定转为普通程序，并依法组成合议庭审理。2017年10月25日，本院第二次公开开庭审理此案，原告的委托诉讼代理人姜成林、朱慧及被告的委托诉讼代理人许华伟到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解60天，后双方未达成一致协议。本案现已审理终结。
原告陈爱明起诉称，2010年2月4日，原、被告双方在宁海县签订《联建协议》一份，双方约定：被告建成后的宁波甬邦大厦第九层（现为901室和902室）为原告所有，该层造价为0.62万元/㎡，该层建造面积约为1200㎡（建成后实际建筑面积为1203.27㎡），原告支付建造费744万元，具体支付方式为定金100万元，大厦基础完工时支付150万元，大厦建造至第13层时支付100万元，大厦结顶时付至房屋建造费的50%，并就余款办理银行按揭手续。交房时间为2013年8月，在宁波甬邦大厦建成并可取得房屋产权证书、国有土地使用权证书时，被告须积极协助原告办理各类产权证书或其他相关手续。若在此后三个月内，因被告原因致使原告无法取得房屋产权证及国有土地使用权证的，原告有权要求被告承担违约责任。如履行协议发生纠纷，可提交协议签订地的有管辖权的人民法院处理。协议签订后，经双方协商一致并根据宁波甬邦大厦的实际施工建设进度，原告共计向被告支付350万元购房款。宁波甬邦大厦实际于2016年完工，被告于2016年8月24日办理了房屋初始产权证书，但被告并未按约协助原告办理该大厦第九层房屋的过户登记手续，并一直拖延向原告交付房屋，原告因此也无法办理余款银行按揭手续。后原告一再催促，但被告均拒绝履行，亦不归还原告已支付的购房款。故原告诉至法院要求：1.判令解除原、被告双方于2010年2月4日签订的《联建协议》；2.判令被告返还原告已付购房款350万元；3.判令被告赔偿原告房屋差价损失202万元（946万元－744万元）。
为证明自己的主张，原告提供证据如下：
1.原、被告签订的关于宁波甬邦大厦第九层房屋事宜的《联建协议》一份，拟证明原、被告于2010年2月4日在宁海县就原告购买被告拟开发建设的宁波甬邦大厦第九层房屋事宜签订《联建协议》一份，并约定了各自的权利义务，且原、被告系房屋买卖合同关系的事实；
2.上海浦东发展银行公司业务现金解款单六份、宁波银行网上银行交易凭证两份、中国工商银行网上银行电子回单两份、上海浦东发展银行（浦发宁波宁海支行）贷记通知两份、邬胜出具的关于受托付款的说明及其身份证复印件各一份、胡庆江出具的关于受托付款的说明及其身份证复印件各一份，拟证明原告于2010年9月1日和2013年5月24日分别支付100万元和50万元购房款，后又委托胡庆江、邬胜代原告向被告支付200万元购房款的事实；
3.不动产登记查询申请书一份，拟证明被告于2017年5月11日将涉案房产的一半过户至案外人名下，故原、被告间的合同因被告违约已经无法履行的事实；
4.被告原公司会计严浓兰的银行卡交易记录、收款凭证、明细账共计九张，拟证明原告通过被告原会计严浓兰按约向被告支付450万元，其中350万元系涉案房屋购房款的事实；
5.宁波市中博房地产估价有限公司出具的房地产估价报告一份，拟证明因被告未能按期向原告交付涉案房屋，造成原告房屋差价损失为202万元的事实。
被告宁波甬邦置业有限公司答辩称：1.原、被告双方系代建法律关系，现同意解除双方签订的《联建协议》。2.被告并未收到过原告于2010年9月1日交付的100万元。3.因原、被告双方签订的是《联建协议》，并非房屋买卖合同，故双方约定的价格6200元/㎡并非市场价格，而是建造费用，不包含相应的配套费用，原告要求被告以现在的市场价格支付差价损失不合理，被告愿意承担自合同解除之日起按银行利率计算的利息损失。4.因原、被告双方签订的系《联建协议》，并非房屋买卖合同，故办理产权过户登记手续需要缴纳城建的配套费用、土地增值税等税费，但因原告不愿意承担税费致使产权过户手续无法办理；同时根据联建协议，原告应在大厦结顶时付至房屋建造费50%，即372万元，但原告支付的款项金额即使按其起诉的金额亦仅为350万元，故原告也存在违约行为。
为证明自己的主张，被告提供证据如下：
1.原、被告签订的关于宁波甬邦大厦第十层房屋事宜的《联建协议》、领付款凭证、网上银行转账凭证各一份，拟证明原、被告就被告拟开发的宁波甬邦大厦的第十层亦签订过一份《联建协议》，被告于2014年6月12日退还原告150万元的事实；
2.关于南部商务区10号地块地下室以房抵款结算协议一份，拟证明：第一、原、被告签订的《联建协议》约定的价款6200元/㎡不包含配套费用及土地增值税费用；第二、宁波建工股份有限公司是按6033.33元∕㎡向被告支付款项的，故原告按7864元∕㎡减去6200元/㎡计算差价损失是不合理的。
经庭审质证，本院对各方提供的证据认证如下：
一、原告提供的证据1，被告对其真实性、合法性无异议，但被告认为双方约定的价格6200元∕㎡只是房屋的建造价格，并未考虑到城建配套费用以及税费，故《联建协议》的性质并非是房屋买卖合同。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。
二、原告提供的证据2、4，被告对2010年9月1日的上海浦东发展银行公司业务现金解款单、明细账的真实性不予认可，被告认为其并未收到2010年9月1日的100万元；被告对2010年4月24日由被告出具的收款凭证、严浓兰的银行账户交易明细的真实性予以认可，但被告认为2010年4月24日的200万元进账依据是没有的。经审查，本院对原告提供的2010年9月1日的上海浦东发展银行公司业务现金解款单的真实性不予认可；对严浓兰的银行账户交易明细的真实性予以认可；对明细账的真实性不予认可；对原告提供的2010年4月24日由被告出具的收款凭证的真实性予以认可，且该证据可以证明原告陈爱明于2010年4月24日交付被告宁波甬邦置业有限公司房屋定金200万元的事实。
三、原告提供的证据3，被告对该证据的真实性无异议，但被告认为其将涉案部分房屋过户给案外人的时间为2017年，而致使涉案房屋不能过户给原告的原因是原告不愿意支付配套费、土地增值税等款项。本院对该证据的真实性予以认定，且本院认为该证据能够证明被告于2017年5月11日将部分涉案房屋过户至案外人名下的事实。
四、原告提供的证据5，被告对该证据的形式真实性、合法性无异议，但被告认为其是以房屋的造价出售给原告，原告应以房屋的现有市场价值扣除合同签订时的市场价值计算差价损失，而非房屋的现有市场价值扣除造价计算差价损失。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。
五、被告提供的证据1，原告对《联建协议》的真实性无异议，但原告认为该《联建协议》与本案无关；因领付款凭证及网银转账凭证系复印件，原告对真实性不予认可，且领付款凭证的领款人亦非原告，而系严伟飞，即使原告收到过该150万元，该款项亦是双方关于宁波甬邦大厦第十层房屋的款项往来，与本案无关。经审查，本院对被告提供该组证据的真实性均予以认可，其中因2010年6月12日的领付款凭证载明“陈爱明10层款项150万元（其中50万元是利息）”，故该领付款凭证可以证明被告退还原告10层款项100万元，并自愿支付原告利息50万元的事实。
六、被告提供的证据2，原告对其真实性无异议，但原告认为该证据是被告与案外人以房抵债所作的约定，故与正常的交易不同，故该证据并不能证明其证明目的，相反该证据可以证明被告将涉案房屋出售给原告的情况下又将涉案房屋出售给案外人，系被告的原因致使合同无法履行。本院对该证据的真实性予以认定。
经审理，本院对以下事实予以认定：2010年2月4日，原、被双方在宁海县就宁波甬邦大厦第九层、第十层房屋事宜各签订《联建协议》一份，约定：1.宁波甬邦大厦第九层、第十层房屋为陈爱明所有，房屋造价均为6200元/㎡，第九层、第十层建筑面积约各为1200㎡（以实际建造面积为准，公摊面积以有关规定为准）；2.陈爱明全权委托被告宁波甬邦置业有限公司建设宁波甬邦大厦，并各向被告支付房屋建造费用744万元，协议生效之日起三日内各向被告支付定金100万元，大厦基础完工时再各支付150万元，大厦建造至第十三层时各再支付100万元，大厦结顶时付足房屋建造费的50%，并就余款办理银行按揭手续；3.交房时间均为2013年8月；4.在宁波甬邦大厦建成并可取得房屋产权证书、国有土地使用权证书后，被告须积极协助原告办理各类产权证书或其他相关手续；5.在可以办理房屋产权证书及国有土地使用权证之日起三个月内，因被告原因致使原告无法取得房屋产权证及国有土地使用权的，原告有权要求被告承担违约责任；6.双方因履行该协议发生争议的，双方可以协商解决，协商不成的，提交协议签订地法院处理。
2010年4月24日，原告陈爱明交付被告宁波甬邦置业有限公司房屋定金200万元。2010年6月12日，被告宁波甬邦置业有限公司退还原告第十层房屋定金100万元，并支付原告利息50万元。
原告陈爱明于2013年5月24日支付被告宁波甬邦置业有限公司购房款50万元，案外人胡庆江、邬胜代原告陈爱明分别向被告宁波甬邦置业有限公司支付购房款150万元、50万元，共计250万元。被告宁波甬邦置业有限公司认可收到上述250万元。
2016年11月1日，被告与案外人宁波建工股份有限公司签订《关于南部商务区10号地块地下室以房抵债结算协议》，约定宁波甬邦大厦9楼整层（具体为901室、902室，合计1204㎡）与17楼半层（具体为1701室，计面积602㎡），以以房抵债的形式过户给宁波建工股份有限公司。
经评估，宁波甬邦大厦第九层房屋的单价为7864元/㎡。
另查明，原、被告已自愿解除双方签订的关于第十层房屋的《联建协议》。2017年5月11日，被告将涉案房屋中的901室过户至案外人名下，涉案房屋中的902室现处于司法查封状态。
本院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋的所有权交付于买受人，买受人支付价款的合同，而出卖的房屋，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分之物。涉案《联建协议》虽名为联建，但从《联建协议》的内容来看，原告陈爱明仅支付款项，被告建造好涉案房屋并予以交付。故从《联建协议》的实质看，该协议并非被告所称的“代建”法律关系，而符合房屋买卖合同的构成要件，故本院认为，原、被告间的法律关系为房屋买卖合同关系。
因原、被告双方均同意解除双方于2010年2月4日签订的关于宁波甬邦大厦第九层事宜的《联建协议》，故本院对原告要求解除该《联建协议》的诉讼请求予以支持。合同解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。故本案原告有权要求被告返还已付购房款，并赔偿损失。
关于原告已交付的涉案房屋购房款。因被告认可原告陈爱明于2013年5月24日支付购房款50万元，并认可案外人胡庆江、邬胜代陈爱明分别向其支付购房款150万元、50万元，共计250万元；另经本院查明陈爱明于2010年4月24日支付被告200万元，则原告共支付被告450万元购房款。被告宁波甬邦置业有限公司返还原告第十层购房款100万元。综上，本院认为，被告宁波甬邦置业有限公司共收到原告交付的第九层房屋的购房款350万元（450万元－100万元），现被告应予以归还。因被告原因致使原告不能按约取得涉案房屋，故原告有权要求被告赔偿房屋差价损失。由于原、被告约定的房屋价格为744万元，而原告仅向被告支付购房款350万元，结合评估报告显示涉案房地产现在的市场价值为946万元，故本院认为原告对于该房地产的损失为95.03万元[350万元÷744万元×（946万元－744万元）]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条、第二百六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告宁波甬邦置业有限公司应于本判决生效后十五日内返还原告陈爱明已付购房款350万元并赔偿损失95.03万元；
二、驳回原告陈爱明的其他诉讼请求。
如果被告宁波甬邦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费58183元，评估费17960元，合计76143元，由原告陈爱明负担14755.5元，由被告宁波甬邦置业有限公司负担61387.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36,开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 长 黄德义
代理审判员 闫林花
人民陪审员 陈其家
二〇一八年三月八日
代书 记员 章灵燕