广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第276号
上诉人（原审原告）：江海忠。
上诉人（原审原告）：江敏玲。
上述两上诉人共同委托代理人：刘玉国。
被上诉人（原审被告）：广州新港机场实业有限公司。
法定代表人：姚坤金。
委托代理人：吴海滨。
委托代理人：梅聪颖。
上诉人江海忠、江敏玲因与被上诉人广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1020号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：新港公司是位于广州市花都区花东镇中国南方进出口商品交易中心所在楼盘的开发商。
2009年11月13日，新港公司（甲方、卖方）与江海忠、江敏玲（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：乙方向甲方购买广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处航空商住大厦（现地址为广州花都区白云机场北空港大道1号）1层1390房（以下简称涉案商铺），该商铺建筑面积22.07平方米，其中套内建筑面积12.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.38平方米，总房价款为667970元，付款方式为分期付款：第一期，自本合同网上签订之日起1日内，支付全部房价款的50%，金额333985元；第二期在2010年1月13日前，支付全部房价款的50%，金额333985元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条房屋交付约定：出卖人应当于2012年9月30日前，将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发生收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。合同第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》及备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。合同第十八条面积确认及面积差异处理约定：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）。合同第十九条规划、设计的变更约定：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款是日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。
合同附件一为《房地产平面层图》。合同附件七为补充协议，该补充协议对相关内容进行了约定。第14条约定：本合同第十八条所约定面积差异的处理，以广州市国土资源及房屋管理局下属或认可的测绘部门或机构，所测绘的结果为准。面积差异处理应在甲方向乙方交付《房地产权证》时进行，以甲方书面通知为准。由于面积差异而引起的专项维修基金的增减，甲乙双方须按照本合同第十八条结算房款的同时，一并按照多退少补的方法处理。第23条约定，本合同及本补充协议解除权行使期间，乙方对返还该商品房的约定如下：（1）法律规定或双方约定的乙方可以解除本合同及本补充协议的条件成就后，乙方应在知道或应当知道该事由发生后的10日内向甲方提出书面解除合同申请；如乙方在此期间不提出的，视为乙方放弃本合同及本补充协议解除权。乙方解除本合同及本补充协议的，应当于本合同及本补充协议解除10日内完成该商品房的返还手续，并向甲方支付因该商品房及其附属设施、设备产生的所有费用。第28条约定：乙方在签署合同及本补充协议前已经认真、全面的阅读全部条款，并与甲方进行了积极友好的磋商，双方对约定的内容均无异议，在公平自愿的基础上签订合同和本补充协议。本协议为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本协议之规定如与本合同之规定有不同、抵触或冲突的，以本协议之规定为准。此外，合同及补充协议还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。
2009年11月16日，江海忠、江敏玲与广州福地商务有限公司签订《中国南方进出口商品交易中心商铺租赁协议》，约定由该公司承租涉案商铺，租赁期限为2010年10月1日至2012年9月30日，租金为4453元／月。
合同签订前，江海忠、江敏玲于2009年10月11日向新港公司支付定金20000元。合同签订当日，江海忠、江敏玲向新港公司支付首期房款313985元（含定金20000元）。2009年11月16日，江海忠、江敏玲向新港公司支付预告登记费550元。2010年3月4日，江海忠、江敏玲向新港公司支付第二期房款333985元、办证税费20995元。2010年9月28日，江海忠、江敏玲向新港公司支付专项维修资金2353.05元。
2010年10月21日，江海忠、江敏玲（乙方）与新港公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：江海忠、江敏玲。交接物业编号：首层1390号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《广州市商品房买卖合同（预售）》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。”
合同履行期间，新港公司按约定的装修标准对涉案场地的商铺进行装饰。
2010年10月8日，广州市国土资源和房屋管理局核发了房地产权属人为江海忠、江敏玲的涉案房屋的房地产权证，该产权证载明：商铺现地址为广州白云机场北出口空港大道1号1390商铺，权属人为新港公司江敏玲、江海忠，该房地产权证载明涉案商铺的建筑面积为22.41平方米。
2012年10月19日，新港公司和广州福地商务有限公司向江海忠、江敏玲的通信地址寄送告知书，要求江海忠、江敏玲于2012年10月30日前办理商铺接收手续。但江海忠、江敏玲拒绝办理接收商铺手续。该告知书于2012年10月20日妥投。
2014年3月12日，广州市国土资源和房屋管理局向广州市中级人民法院出具编号为穗花国房函2014136号的《关于航空商住大厦的商铺测绘、产权有关问题的复函》，该复函称：“……一、航空商住大厦一、二商铺记载的面积是实地测绘的面积，由申请单位依规划验收商铺位置实地设立界址钉，按照界址钉进行测绘。三层按照实地分隔墙进行测绘。二、1445、1133号商铺内有柱子，该柱子所占面积以《房产测量规范》GB／T17986.1-2000中B1.1和B1.3（详见附件），全部计入商铺套内面积，不作为公摊面积。……”
2014年4月27日，江海忠、江敏玲委托律师通过EMS向新港公司发出《关于解除商铺买卖合同并要求退款的律师函》，认为新港公司在合同签订及履行过程中存在严重违约行为，不能向江海忠、江敏玲提供合同约定的房屋交付资料；商铺至今没有完成消防验收，不符合开业经营的条件；交付的商铺与合同约定的商铺严重不符（商铺内无端多出一个柱子），导致《广州市商品房买卖合同（预售）》无法继续履行，委托人无法实现《广州市商品房买卖合同（预售）》目的，遂提出《广州市商品房买卖合同（预售）》自新港公司收到函件之日起解除，并要求新港公司退还已支付房价款、违约金、并赔偿因购铺所发生的实际损失。因投递不成功，邮件退回。
2014年6月11日，江海忠、江敏玲向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除江海忠、江敏玲与新港公司之间的《广州市商品房买卖合同》；二、新港公司立即向江海忠、江敏玲退还已交房款人民币667970元，预告登记费550元，暂住证综合税费20995元，维修基金2353.05元，总计691868.05元，并赔偿江海忠、江敏玲相应利息损失（以691868.05元为本金，从起诉之日起计至新港公司退还款项之日止，按中国人民银行计收逾期贷款利率标准计算）；三、新港公司承担本案所有诉讼费用。
新港公司在原审答辩称：一、双方在签订涉案合同前，新港公司已详尽告知江海忠、江敏玲涉案商铺的相关信息，江海忠、江敏玲对涉案商铺的现状、周边环境及交易条件已有充分的了解。1、根据双方签订的《认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》等，足以证实新港公司在出售涉案商铺时，已全面告知江海忠、江敏玲涉案商铺的全部信息。江海忠、江敏玲对涉案商铺的状况、交易条件及周边环境已经有了充分的理解和认识。江海忠、江敏玲正是基于对涉案商铺的了解，综合衡量投资风险后才自愿向新港公司购买涉案商铺的。2、涉案商铺的主体结构及承重柱的客观存在都是可以肉眼辨识的，在涉案商铺的销售现场已公示了包括《商品房预售许可证》、《平面图》等在内的相关证照和相关的规划建设图纸等。在此之前，新港公司与其他业主发生的诉讼中，部分业主在相关案件的庭审过程中也自认其在认购涉案商铺时看到了销售现场公示的商铺买卖合同、相关证照及图纸等，并到现场了解涉案商铺的相关信息和情况，这也可以印证新港公司是依法出售涉案商铺的，并没有任何隐瞒。3、双方在第一次办理商铺交接手续前，涉案商铺已进行了产权的独立分割，这一事实有国土房管部门出具的《关于航空商住大厦的商铺测绘、产权有关问题的复函》，《房地产权证》、产权查册表等证据可以印证上述事实，且根据登记在江海忠、江敏玲名下的产权查册表，均能显示出自墙、众墙等信息。4、承重柱作为整个建筑物的主体框架基础设施，是必然存在的客观事实，这属于江海忠、江敏玲购买商铺前应当预见或知悉的事实。对于二手买卖的业主，其购买的商铺是现铺，涉案商铺包括规划、施工报建、图纸等在内的相关信息都是依法公示的，江海忠、江敏玲购买商铺前只需要尽一般的注意义务就能获悉。综上，涉案商铺的买卖合同是买卖双方在对商铺的现状、价值、价格以及交易条件等进行综合考量，并在充分协商的基础上自愿签订的。
二、涉案商铺从未变更过规划、设计，且已通过规划和竣工验收，并经过了消防部门的消防验收合格。即使涉案商铺铺内存在承重柱的情况，也属于合理的情况，这不属于双方约定或法定的合同解除的条件。1、根据《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》以及相关的生效判决文书查明的事实等，涉案商铺已通过规划、竣工以及消防验收合格；涉案商场自报建至竣工验收，从未进行过规划、设计的变更，江海忠、江敏玲在诉状中的相关意见与客观事实不相符，江海忠、江敏玲也没有提供相应的证据予以证实。2、涉案商铺有承重柱属于合理的情况，江海忠、江敏玲作为买受人根据一般的生活常识是完全可以预见的。关于铺内柱子的情况，也是房地产交易市场中必然存在的情况，且部分涉案商铺内存在承重柱并不影响正常使用，更不至于导致江海忠、江敏玲的合同目的不能实现。3、根据双方签订的《认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》等，双方并没有就柱子问题约定行使合同解除的条件，法律也没有对此情形进行明确具体的规定。
三、新港公司已履行交付义务，江海忠、江敏玲实际上已在处分涉案商铺，其在诉状中的相关说法不是事实。1、在2010年10月份左右，双方已办妥商铺使用权的交接手续，并签订了航空商住大厦商铺《交接确认书》；办妥上述使用权交接手续后，江海忠、江敏玲将涉案商铺出租给案外人经营，并获取了租金收益或直接抵扣了相应的商铺购房款。2、在2012年9月份，案外人租赁期限即将届满时，涉案商铺的装修标准已符合双方约定的条件。新港公司及案外人福地公司便通知江海忠、江敏玲商铺前来办理租期届满后的商铺交接手续，后因部分江海忠、江敏玲拒绝前来办理上述手续，新港公司及案外人于2012年10月份再次催告其前来办理交接手续，这一事实有《通知书》、《告知书》、快递单据等证据可以印证。根据双方在合同中的约定，江海忠、江敏玲未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付江海忠、江敏玲；另根据相关法律的规定，经新港公司通知，江海忠、江敏玲仍拒绝收铺的，相关的不利的法律后果及风险由江海忠、江敏玲承担。3、退一万步来讲，即使江海忠、江敏玲在购买涉案商铺前没有谨慎了解商铺的状况，其自签订合同至江海忠、江敏玲提起本案的诉讼前，江海忠、江敏玲也从未就柱子的问题向新港公司提出过任何异议。至于江海忠、江敏玲自称无法前往商铺现场查看的说法，更是与客观事实不相符的，据向涉案商城所在的物业管理公司了解，相关人员只需要提供业主身份资料就能查看其商铺，另根据江海忠、江敏玲单方制作的商铺铺内的照片，也能印证这一事实。
四、关于本案，双方在合同中明确约定了行使合同解除权的期限，逾期不行使的，视为放弃解除合同的权利；此外，国家法律或相关司法解释也对行使合同解除权的除斥期间作出了相应的规定，超过期限不行使的，合同解除权消灭。根据双方提交的商铺买卖合同等证据，双方在合同中已就房屋的交付、验收，以及相关风险转移和法律责任的承担等进行了明确具体的约定。事实上，双方在2010年10月份左右已完成商铺使用权的交付手续，且涉案商铺在交付前已完成独立分割，铺内是否有柱子，江海忠、江敏玲应当知情，但江海忠、江敏玲却未在约定或法定的期限内就柱子问题提出解除合同。即使江海忠、江敏玲不认可上述事实，新港公司也于2012年9月份就租期届满后的交付，通知江海忠、江敏玲收铺；后因江海忠、江敏玲拒绝前来办理商铺交接手续，新港公司又于2012年10月份再次进行了相应的催告，由于江海忠、江敏玲单方原因拒绝前来收铺，相关风险及责任理应由江海忠、江敏玲承担。因此，江海忠、江敏玲至少在2012年10月份就知道或应当知道行使合同解除权的相关事由，而江海忠、江敏玲同样未在约定或法定的期限内行使合同解除权。根据《合同法》第95条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。因此，即使江海忠、江敏玲坚持认为解除合同条件成就，也应约定或法定的期限内行使合同解除权，否则视为放弃相关权利。
五、如涉案合同被判决解除，趋于稳定的合同关系将会被打破，甚至可能会引发更多的纠纷。1、江海忠、江敏玲购买商铺的行为属于投资行为，投资有风险，这是众所周知的事实。双方就商铺买卖签订合同时，房地产交易市场正处于火爆时期，在涉案商铺的交易现场，部分买受人到现场查看商铺后，甚至为了争到心仪的商铺而大打出手，现在却自认为炒铺没赚到暴利就要求退铺，显然这是不可取的。法院的判决文书对市场有一定的引导作用，不应支持和鼓励此类不诚信的行为。2、因江海忠、江敏玲与新港公司之间的合同关系，产生了诸如银行按揭、购房税费、专项维修资金的缴纳以及客观存在的物业管理合同等问题，合同如被法院判决解除，势必会引发更多的纠纷或诉累，除银行按揭和物业管理可能会引发纠纷外，合同解除后，还可能会涉及到购房款的返还，以及产权转移等诸如此类的问题，浪费大量的人力物力，不利于市场交易的稳定。
六、关于江海忠、江敏玲提到的涉案商铺交付的事情，由于经新港公司通知及催告，江海忠、江敏玲拒绝前来办理交接手续，这种情况下，新港公司无法履行出示相关文件的义务。已有生效判决查明的事实，并认定涉案的商铺符合交接手续。关于消防问题，已有裁判文书生效证明查明了该事实，不再累述。据此请法院依法驳回江海忠、江敏玲的全部诉讼请求。
原审诉讼中，江海忠、江敏玲向原审法院提交一份广州市公安局花都区分局防火监督大队于2014年3月26日出具的《关于“中国南方进出口商品交易中心”查处情况回复》，该回复称：“一、基本情况：航空港物流商住大厦位于花都区花东镇三凤村花都大道边（花都区空港大道1号），该商住大厦于2003年7月7日建筑工程审核合格，文号：穗（花）公消审（2003）第628号，2009年11月30日建筑工程验收合格，文号：穗（花）公消（建验）（2009）第0390号。……二、实地核查情况：我分局的防火监督人员会同花东镇政府及辖区派出所相关人员于2014年3月24日下午到中国南方进出口商品交易中心作了专门调查。经检查发现：1、首、二层商场已停止营业。2、通过现场与资料对比，疏散通道、按期出口、防火分区未作改变。3、消防控制室火灾自动报警系统未保持完好有效。”江海忠、江敏玲提交该证据拟证明涉案商铺未通过消防验收查处的情况。
原审诉讼中，新港公司向原审法院提交一份广州市公安局花都区分局防火监督大队出具的《关于对航空港物流商住大厦建筑工程的消防验收合格的意见》，该意见称：“广州新港机场实业有限公司：你单位在花都区花东镇三凤村花都大道边兴建航空港物流商住大厦高层商住楼建筑工程已竣工，根据你单位的申请，按我分局防火科《建筑工程消防设计审核意见书》穗（花）公消审（2003）第628号和现行国家消防技术标准规范的要求，经检查验收，消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警系统、防排烟系统、防火卷帘动作基本正常，土建项目基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。……”新港公司提交该证据拟证明涉案商铺已经消防部门验收合格。
原审法院认为：江海忠、江敏玲和新港公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。江海忠、江敏玲和新港公司均应依约履行各自的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案的争议焦点在于涉案商铺是否具备法定或约定的解除合同的条件。
江海忠、江敏玲主张涉案商铺内存在柱子，与合同不符，属于新港公司擅自变更规划、设计，依合同第十九条约定要求解除合同。原审法院认为，现代钢筋混凝土结构建筑中存在柱子是正常且合理的。首先，涉案商铺已取得《建设工程规划验收合格证》，并于2009年12月31日通过了政府相关部门验收，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具的《关于航空商住大厦的商铺测绘、产权有关问题的复函》，涉案商铺记载的面积是由申请单位依规划验收商铺位置实地设立界址钉实地测绘的面积。其次，合同附件一《房地产平面层图》已明确标注涉案商铺所在位置，江海忠、江敏玲对涉案商铺可能存在柱子的情形应具有审慎注意义务。综上，本案中，新港公司并未擅自变更房屋规划、设计。虽然新港公司未将涉案商铺交付时可能存在柱子的情形主动明确告知江海忠、江敏玲，但新港公司未履行告知义务的行为不属于合同约定的解除条件，亦不属于法律规定的法定解除情形。故江海忠、江敏玲的上述主张，依据不足，不予采纳。
江海忠、江敏玲主张新港公司未按合同向江海忠、江敏玲出示交楼文件的原件，因此江海忠、江敏玲一直未能收楼。原审法院认为，原、新港公司于2010年10月21日签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，新港公司又于2012年10月19日寄送《告知书》。根据合同第十六条约定，江海忠、江敏玲并未提交证据证明其在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出异议，按照合同约定视为江海忠、江敏玲同意接收涉案商铺。故江海忠、江敏玲的上述主张，没有理由和依据，不予采纳。
江海忠、江敏玲主张根据广州市公安局花都区分局防火监督大队于2014年3月26日出具的《关于“中国南方进出口商品交易中心”查处情况回复》，证明涉案商铺完成独立分割后，并没有通过消防验收合格。原审法院认为，根据江海忠、江敏玲和新港公司提交的证据证明，涉案商铺已于2009年11月30日经消防部门验收合格，且涉案商铺已于2009年12月31日取得竣工验收备案表，证明涉案商铺是经竣工验收合格的。江海忠、江敏玲提交的广州市公安局花都区分局防火监督大队于2014年3月26日出具的《关于“中国南方进出口商品交易中心”查处情况回复》是消防部门对涉案商铺进行的日常检查，并非涉案商铺的消防验收情况。因涉案商铺所在商住大厦已经取得建筑工程消防验收合格，商住大厦首、二层已经申请了商场消防安全检查并经公布合格，符合合同约定的交房条件。涉案商铺现已取得产权人登记为江海忠、江敏玲的房地产权证，江海忠、江敏玲进行实际使用、出租和经营等所需要的消防义务，应由其自行负担，江海忠、江敏玲现以此为由主张解除涉案商铺买卖合同，缺乏充分依据，不予支持。
综上，涉案商铺既不具备法定解除合同的条件，也不具备合同约定的解除条件。江海忠、江敏玲要求解除合同的理由均不成立，因此江海忠、江敏玲要求解除双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》并要求新港公司退还房款及相关费用的诉讼请求，依据不足，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年10月20日作出如下判决：驳回江海忠、江敏玲的全部诉讼请求。案件受理费10718元，由江海忠、江敏玲负担。
判后，上诉人江海忠、江敏玲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决漏查如下重大事实：1、本案商铺内存在一个近2个平米的柱子，与双方在涉案合同对商铺的约定（无柱子）严重不符。2、对商铺内柱子面积是计入公摊面积还是计入套内面积，没有查明。根据2014年3月12日广州市国土资源和房屋管理局向广州中院出具的穗花国房函2014136号《关于航空商住大厦的商铺测绘、产权有关问题的复函》内容“1445号、1133号商铺内有柱子，柱子所占面积全部计入商铺套内面积，不作为公摊面积”，根据此复函可以判断出：本案1390号商铺的柱子面积也应该属于全部计入套内面积情形。二、一审判决对于上述《复函》中的回复内容有选择性的进行认定，只认定对新港公司有利的内容“商铺记载的面积是由申请单位已规划验收商铺位置实地设立界址钉实地测绘的面积”，而对复函中关于“1445号、1133号商铺内有柱子，柱子所占面积全部计入商铺套内面积，不作为公摊面积”内容和本案1390号商铺内的柱子面积全部计入商铺套内面积，不做公摊面积的内容却没有认定。三、一审判决对《广州市商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》事实认定错误，导致适用法律错误。首先，涉案商铺是预售房，签订合同时是封闭的施工场地，新港公司没有带我方看过现场并且我方根本无法进入实地查看。其次，新港公司向我方出示了《房地产平面图》并作为合同附件列入合同，新港公司对自己所出售的商铺内是否存在一个大柱子是知情的，且新港公司有义务如实告知和提醒我方，否则就属于隐瞒和欺诈，新港公司应对此负责；再次，一审判决将应当由新港公司在签约、履约过程中应尽的诚信义务和披露合同标的物真实信息的义务，转嫁到我方“应具有审慎注意的义务”，不符合法律逻辑。四、一审判决对“原告未在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出异议，按照合同约定视为原告同意接受涉案商铺”所依据的事实错误。首先，新港公司隐瞒商铺内有大柱子的事实一致持续到一审开庭之日。其次2010年10月21日的《航空商住大厦商铺交接确认书》并不是交接确认书，2012年10月19日的《告知书》，我方并没有收到，新港公司提供的邮件回执单是复印件，并没有邮政部门的盖章，庭审中我方已对该《告知书》的真实性合法性关联性予以否认，一审法院在新港公司没有提供邮政部门邮件妥投的证明原件的情况下，就认定邮件妥投，违反证据规则。再次，新港公司至今也不符合合同约定的交付条件，也不能向我方提供合同约定的交房证明文件，可见，新港公司不符合交铺条件的违约状态持续至今。另外，一审法院混淆了建筑工程消防验收合格就等同于商铺符合交付条件。2014年3月26日的消防《查处情况回复》，是针对涉案商铺完成独立分割和装修即2012年10月以后的消防情况所进行的检查和验收，消防检查不合格交付商铺是违反消防法强制性规定的，我方某拒绝收铺。五、一审判决认定本案不能适用《广州市商品房买卖合同》第十九条的约定错误。《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》是行政机关对涉案商铺所在整个建筑物的进行行政管理范畴，新港公司向规划局提供的规划设计图纸并没有向我方提供，我方也不清楚该图纸是否标明本案1390号商铺内有柱子。六、一审判决适用法律错误。首先：本案符合合同约定的解除条件。本案商铺内存在的大柱子，根据《广州市商品房买卖合同》第十八条面积确认及面积差异的处理，根据法院现场勘查结果，面积误差比达到13.7%，完全属于符合合同约定的解除条件。我方自知道商铺内存在柱子10日内向新港公司发出书面解除合同的《律师函》，符合合同中关于行使合同解除权的约定。其次：本案符合法定的解除权情形。因新港公司在销售、签约、履约过程中的隐瞒商铺内存在大柱子的事实等重大违约行为，导致我方无法取得与合同约定相符的商铺，无法实现合同目的。且根据《最高人民法院关于﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。据此上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持江海忠、江敏玲的诉讼请求；2、案件受理费由新港公司负担。
被上诉人新港公司答辩认为：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。二、江海忠、江敏玲的上诉请求没有事实和法律依据，相关理由不能成立；其也没有提供充分的证据支持其主张。1、买受人购买商铺前，对涉案商铺的具体位置、现状、周边环境及交易条件已有充分的了解。这一事实有双方签订的《认购书》第四条、《商铺买卖合同》第一条、第二条等内容，以及合同附件《房屋平面图》等证据可以证实。2、部分买受人，在此前诉讼纠纷的一、二审期间曾明确表示购买商铺时到过现场查看涉案商铺；另在再审案的庭审过程中也自认曾在购买商铺的现场拿到一份宣传图纸，并当庭提交法庭质证，根据该图纸，能清晰显示每个商铺及柱子的详细位置。3、涉案商场在2009年已通过竣工验收合格，可以证明买受人在购买商铺时，涉案商铺的承重柱、主体、框架等设施已经建成并完工；即使根据合同中的附图，每个商铺的位置也已具体、明确。买受人在一审期间也明确表示购买商铺时凭图纸能够判断涉案商铺的位置、形状，面积大小等。这至少可以说明其凭该图纸就能轻易找到自己的商铺并了解柱子的情况，其同意购买，视为其对柱子问题没有异议。4、关于商铺的交付问题，卢某甲、卢某乙的相关说法与事实不相符。在2010年9、10月份，双方已办妥商铺使用权的交接手续，并签订了航空商住大厦商铺《交接确认书》；买受人也从中获取了租金或抵扣购房款的收益。此外，双方在合同中对商铺的交付、验收、买方提异议的方式及期限等，已有明确的约定，国家法律法规对此也有相类似的规定。2012年9、10月份，我方及案外人福地公司通过电话及书面方式，多次通知买受人前来办理租期届满后的商铺交接手续，这一事实有《通知书》、《告知书》、快递单据或公证书等证据可以印证。根据双方在合同中的约定，对于未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人；另根据相关法律的规定，经出卖人通知、催告后，买受人仍拒绝收铺的，相关的不利的法律后果及风险由买受人承担。5、自签订合同至买受人提起本案的诉讼前，其也从未就柱子的问题向我方提出过任何异议，更没有要求主张解除合同，根据双方的约定，或者法律的规定，视为其对商铺现状无异议。此外，部分买受人甚至还以出具《确认书》的方式确认我方全面履行了合同义务。三、即使涉案商铺铺内存在承重柱，也属于房地产交易市场中的合理现象，这不属于双方约定或法定的合同解除的条件，且人民法院在审理同一楼盘相类似的案件中作出的生效裁判文书均判决合同继续履行，部分案件也已执行结案；江海忠、江敏玲理应尊重人民法院作出的判决文书，即使其坚持认为柱子问题属于合同解除的条件，也应当通过法定程序推翻原来的生效的裁判文书，否则，其解除合同的诉求不应得到支持。四、关于买受人行使合同解除权的条件及期限的问题，我方坚持一审期间发表的相关意见，此处不再赘述。综上，江海忠、江敏玲的诉请没有事实和法律依据，恳请二审法院驳回江海忠、江敏玲的全部上诉请求。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，按照原审法院经办人和江海忠、江敏玲在现场勘查结果（新港公司没有参与现场勘查，并坚持应以测绘部门测绘数据为准），双方均确认，涉案商铺内柱子上小下大（新港公司表示柱子下面更大些是因为外面包了一个灯箱装饰物，该装饰物可以随时拆除），其中柱子上面面积是1.545平方米，占涉案商铺房产证建筑面积（22.41平方米）的6.89%，占套内面积（12.95平方米）的11.93%，柱子下面面积是1.736平方米，占建筑面积的7.75%，占套内面积的13.4%。
双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十四条约定“由于乙方（江海忠、江敏玲）原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自甲方（新港公司）向乙方发出《收楼通知书》后的第2天，即视为甲方已经履行了交付房屋的通知义务，由此产生的一切风险和责任由乙方承担；……3、由于乙方原因造成未能按期实际交付房屋的任何情况，甲方均不承担逾期交楼的违约责任。另外甲方并可要求乙方承担由此产生的其他责任、损失和费用”。
二审中，江海忠、江敏玲确认涉案商铺的柱子在门口对着的墙角，商铺在转角，柱子在两个门夹着的墙角，靠近门，没有挡着门。
本院认为，本案争议的焦点是江海忠、江敏玲能否主张解除涉案商铺的《广州市商品房买卖合同（预售）》。
江海忠、江敏玲以涉案商铺存在柱子，导致涉案商铺与买卖合同附件一《房屋平面图》中标注的商铺货不对板，且无法实现合同目的为由提起本案诉讼，主张解除涉案买卖合同。对此，本院分析如下：其一，江海忠、江敏玲与新港公司签订涉案商铺的买卖合同后，涉案商铺已经由江海忠、江敏玲出租给广州福地商务有限公司并收取租金，涉案商铺亦已登记过户至江海忠、江敏玲名下。涉案商铺存有柱子一节，只能证明交付的商铺存有瑕疵，江海忠、江敏玲在无其他证据证明新港公司交付的商铺并非其买卖合同中约定商铺的情况下，其以此要求解除合同，理据不足。关于涉案商铺存在柱子是否导致合同目的不能实现的问题。涉案商铺内有柱子的确会影响商铺的经营，但考虑到涉案商铺内柱子的面积大小、所占商铺面积的比例以及位置，该柱子尚不足以导致涉案商铺无法使用，导致合同目的不能实现，江海忠、江敏玲以此要求解除合同理据不足。其二，双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十四条约定“由于乙方（江海忠、江敏玲）原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自甲方（新港公司）向乙方发出《收楼通知书》后的第2天，即视为甲方已经履行了交付房屋的通知义务，由此产生的一切风险和责任由乙方承担；……3、由于乙方原因造成未能按期实际交付房屋的任何情况，甲方均不承担逾期交楼的违约责任。另外甲方并可要求乙方承担由此产生的其他责任、损失和费用”。新港公司已经于2012年10月19日向江海忠、江敏玲寄送了告知书，要求江海忠、江敏玲在2012年10月30日前办理商铺接收手续，该告知书已经妥投。根据上述约定，应合理认定江海忠、江敏玲从此时其知晓涉案商铺的情况。同时根据双方合同附件七补充协议第23条约定，“法律规定或双方约定的乙方（江海忠、江敏玲）可以解除本合同及本补充协议的条件成就后，乙方应在知道或应当知道该事由发生后的10日内向甲方（新港公司）提出书面解除合同申请；如乙方在此期间不提出的，视为乙方放弃本合同及本补充协议解除权”江海忠、江敏玲如认为其就商铺内存在柱子的情况享有合同解除权，亦应在知晓涉案商铺情况后的10天内主张解除合同，但江海忠、江敏玲并未在此期间主张合同解除，依约已丧失合同解除权。综上，江海忠、江敏玲以涉案商铺内有柱子为由，主张合同解除，理据不足，本院不予支持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人江海忠、江敏玲的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费10718元，由上诉人江海忠、江敏玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年四月八日
书 记 员 邹文芳