重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0233民初3019号原告：重庆市星海物业管理有限责任公司，住所地重庆市忠县忠州街道红星路28号第三层，统一社会信用代码915002337842419366。法定代表人：周顺勇，系该公司经理。委托诉讼代理人：谭祥军，重庆泰源（忠县）律师事务所律师，一般代理。被告：罗德军，男，生于1985年10月12日，土家族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：刘秀兰，女，生于1963年3月14日，土家族，住重庆市忠县。系被告罗德军之母，一般代理。被告：谭翠军，女，生于1987年3月15日，土家族，住重庆市石柱。原告重庆市星海物业管理有限责任公司与被告罗德军、谭翠军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭祥军、被告罗德军委托诉讼代理人刘秀兰到庭参加了诉讼；被告谭翠军经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭应诉，本院依法予以缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告重庆市星海物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付截止2018年5月31日拖欠的物业服务费3976元，能耗费350元，违约金4251.81元，共计8577.81元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年1月13日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对该房地产开发公司开发的X小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定并报忠县房地产管理所备案。因X小区一直未成立业主委员会，所以在合同期限届满后，双方在2016年1月30日续签了《前期物业服务合同》。被告于2011年3月15日与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了关于X小区房屋的商品房买卖合同，被告于2014年2月5日接房，同日签订了《承诺书》，明确了已经详细阅读《X管理规约》，并同意履行各物业使用人的所有责任和义务，同意承担违反规约的法律责任。被告作为小区的业主，享受了原告提供的物业服务，但从2015年7月至2018年5月31日，被告拖欠物业服务费3976元，能耗费350元，违约金4251.81元，共计8577.81元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由拖延，原告遂提起本案诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告谭翠军未到庭置辩，但被告罗德军的委托诉讼代理人刘秀兰到庭辩称，原告物业服务不到位，小区公共厕所卫生维护不到位，小区公共区域垃圾未予及时清理，小区绿化被业主私占不予处置，车辆停放管理混乱，安保人员不能提供相应的安保服务，小区休闲设施配置不够，对小区业主的意见建议不予处理，电梯故障频发不予彻底解决，小区停电时原告没有发电，路灯等设施没有维护好，禁止安保、保洁人员与业主交流，消防通道堵塞不予处理，小区公共财产被原告转卖，电梯维修存在重复收费等。被告不认可原告与开发商于2016年1月30日续签的《前期物业服务合同》。本院经审理认定事实如下：原告重庆市星海物业管理有限责任公司系物业管理企业，被告罗德军、谭翠军系忠县X小区住房的业主，该房屋建筑面积为113.60平方米。2014年1月13日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆皇华文典房地产开发有限公司开发的X小区进行前期物业管理。物业服务费用实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），住宅物业服务费用标准（按建筑面积计算）为1元/月•平方米（含电梯费），共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分计收。合同期限自2014年1月13日起至2016年1月14日止或者业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向原告支付违约金。合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应当就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，双方应当在合同届满后三个月内继续履行本合同，并对物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2016年1月30日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司再次签订了《前期物业服务合同》，合同内容与前述合同一致，但将合同期限确定为2016年1月30日至2019年1月31日止。截止2018年5月31日，上述《前期物业服务合同》合法有效。经原告书面催交，被告尚拖欠原告2015年7月至2018年5月31日的物业服务费3976元（1元/月·平方米×113.60平方米×35个月）、能耗费（共用的专项设备运行的能源消耗）350元，共计4326元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。被告作为涉案小区业主理应受上述合同约束，原、被告双方应按合同约定计收物业服务费用。从《前期物业服务合同》签订后，原告依约对X小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告却未依约向原告支付物业服务费、能耗费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。在庭审过程中，被告对原告提交的业主信息表（欠费明细）未提出异议。故对原告主张要求被告支付物业服务费、能耗费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告应当支付违约金的诉讼请求，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告罗德军主张小区公共财产被原告转卖，电梯维修存在重复收费等，与本案非同一法律关系，且被告罗德军未提交充分的证据予以佐证，被告可另案主张。关于被告罗德军主张不认可续签的《前期物业服务合同》效力，因截止2016年1月30日X小区未成立业主大会或业主委员会，且被告罗德军未提出充分的证据予以佐证，故本院对该抗辩主张不予支持。被告罗德军主张原告没有尽到物业服务义务，但未提交充分的证据予以证实，被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围的服务，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告在本案中不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费用的理由。综上，被告罗德军的抗辩意见不能成立，本院不予支持。被告谭翠军经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告罗德军、谭翠军于本判决生效之日起十日内向原告重庆市星海物业管理有限责任公司支付自2015年7月起至2018年5月31日的物业服务费3976元、能耗费350元，共计4326元；二、驳回原告重庆市星海物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告罗德军、谭翠军负担。本判决为终审判决。审判员  方志锴二〇一八年六月二十一日书记员  谭建欢