广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第918号
上诉人（原审原告、反诉被告）张新平，男，1975年6月8日出生，汉族。
委托代理人伍国钊，广东厚诚律师事务所律师。
委托代理人吴敬贤，广东厚诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）广州市海珠区华颜建筑机械租赁经营部，住所地广州市海珠区凤和村鹭江南约大街4巷4号二楼自编之一。
负责人陈立颜。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈立颜，男，1977年6月24日出生，汉族。
上述两上诉人共同委托代理人翁春辉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人张新平与上诉人广州市海珠区华颜建筑机械租赁经营部（以下简称华颜经营部）、陈立颜因租赁合同纠纷一案，均不服广州市黄埔区人民法院（2013）穗黄法民三初字第198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：张新平是广州市黄埔区强胜汽配经营部（以下简称：强胜汽配）的个人经营者。华颜经营部是陈立颜投资的个人独资企业。2012年8月28日，张新平以强胜汽配的字号与广东省第四建筑工程公司（以下简称广东四建）签订《场地租赁合同》，约定广东四建将位于广州市黄埔区大沙西路97号大院外（市123中学旁）的场地和附属房屋按现状出租给强胜汽配作仓库或商铺、商业、办公用途使用，如强胜汽配对该场地进行转租、分租的，必须将相关情况及文件在行为发生之日前十五天内书面提交广东四建备案。2012年9月1日，强胜汽配与广州市黄埔区福庆汽配店（以下简称福庆汽配）签订《房屋租赁合同》，约定福庆汽配将坐落于广州市黄埔区蟹山西路（黄埔中医院旁）的旧房屋、空场地出租给强胜汽配作宿舍或仓库、厂房、办公等用途使用，如强胜汽配对该场地进行转租、分租的，必须将相关情况及文件在行为发生之日前十五天内书面提交福庆汽配备案。2012年9月10日，福庆汽配将转租情况向广东四建进行报备。2012年11月29日，强胜汽配与华颜经营部签订《场地租赁合同》，合同约定强胜汽配将从广东四建与福庆汽配处承租而来的上述两地块的现有场地和房屋出租给华颜经营部，租赁期限从2012年12月1日起至2020年1月31日止，每一年期满后，租金开始递增6%，其中2012年12月1日至2013年1月31日是免租装修期，2013年2月1日至2014年1月31日月租金额为33000元，2014年2月1日至2015年1月31日月租金额为34980元，租金由华颜经营部在每月的5号前交付，每拖延一天交纳租金，由强胜汽配每日按拖欠租金总额的2‰向华颜经营部收取滞纳金；华颜经营部向强胜汽配交纳66000元保证金，保证金退租时如华颜经营部没有违反本合同条款则无息退还，如因华颜经营部自身原因自行提前退租或违约的，则保证金不予退回；如发现华颜经营部擅自改变原房屋结构致使原租赁物建筑结构受到损害的，或者华颜经营部拖欠租金1个月以上的，强胜汽配可解除合同，收回场地，并要求赔偿损失；在租用期间内，华颜经营部的违法行为产生的法律责任由其自行承担，华颜经营部在场地租赁期间需搭设的临时建筑需经强胜汽配同意，由华颜经营部负责报建手续，如因国家征用造成本协议无法继续履行的，本协议自动解除，双方互不追究责任，华颜经营部应在30天内退场，强胜汽配退回押金，如有属于华颜经营部租赁后搭设的临建，需由华颜经营部负责取得合法的报建手续；因国家征收、市政规划道路建设需要拆除或改造租赁房屋或临建的，是双方造成损失，互不承担责任；强胜汽配已将租赁物的位置、可使用范围、土地性质等情况向华颜经营部进行了详尽的告知，华颜经营部已经对租赁物的状况进行了详细充分的了解，并已获得充分的知悉，双方在签订合同时已进行了充分考虑，不存在任何重大误解，是双方真实的意思表示。合同签订后，华颜经营部依约向张新平支付了66000元保证金。
2012年12月1日，张新平将承租的上述两地块交付给陈立颜及华颜经营部使用。2012年12月3日，强胜汽配将上述两地块转租的情况分别向原出租方广东四建、福庆汽配进行报备，并提交了《关于大沙西路97号大院场地转租报备的函》、《关于黄埔蟹山西路场地转租报备的函》，该函件在2012年12月3日分别由广东四建的工作人员侯志强、福庆汽配的工作人员林叶梅进行签收。上述场地在交付后，华颜经营部对其所承租的黄埔区大沙西路97号大院外（市123中学旁）的场地和附属房屋进行改建，拆除了场地上原有的四个卫生间及冲凉房、一个简易工棚和化粪池，并在该场地上自行搭建两层楼的办公楼，进行办公楼钢筋、模板等基础工程的施工。由于其自行搭建的办公楼未向行政主管部门办理建设规划及施工许可手续，广州市城市管理综合执法局黄埔分局于2013年1月7日向其发出《广州城市管理综合执法责令限期改正通知书》，明确告知其进行违法建设的行为违反了《广州市城市规划条例》第二十八条的规定，责任其立即停止违法行为。后该局在2013年1月对该地块上搭建违法建筑进行了强制拆除。现该场地上仍余留由十二个水泥柱子。华颜经营部对其承租的黄埔区蟹山西路地块未进行改建、加建，仍维持承租时的原貌。
2013年10月18日，张新平以华颜经营部拖欠租金，并擅自拆除原建筑物，违法建设以及华颜经营部是陈立颜个人独资的企业，陈立颜应对华颜经营部承担无限责任为由向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除张新平与华颜经营部于2012年11月29日签订的《场地租赁合同》并判令华颜经营部立即向张新平交还租赁场地和房屋；2、华颜经营部按每月33000元的标准向张新平支付自2013年4月2日起至实际向张新平交还约定场地之日的全部租金；3、华颜经营部按逾期租金每天2‰的标准向张新平支付自2013年2月2日起至清偿全部租金之日止的全部滞纳金；4、华颜经营部向张新平支付清理场地、恢复原状的费用92350元；5、华颜经营部向张新平支付自2012年11月29日起至实际交还约定场地之日止的欠付水电费，暂计至2013年10月13日为3000元；6、华颜经营部向张新平支付因违约导致合同解除、场地空置发生的经济损失99000元；7、华颜经营部承担张新平支出律师费10000元；8、陈立颜对华颜经营部上述债务承担连带清偿责任。一审庭审中，因华颜经营部及陈立颜均表示不同意支付将承租场地恢复原状的费用，张新平当庭变更该项诉讼请求为要求华颜经营部、陈立颜将涉案场地恢复至租赁前的原状。
华颜经营部、陈立颜以张新平未提供涉案物业的权属证明不按《广州市房屋租赁管理规定》向相关行政机关申请租赁房屋登记，张新平在签订合同时存在明显的恶意与欺骗行径，侵害其合法权益为由向原审法院提起反诉，请求：1、确认张新平与华颜经营部于2012年11月29日签订的《场地租赁合同》无效；2、张新平向华颜经营部、陈立颜返还支付的保证金66000元及租金66000元，并自张新平收取之日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息；3、赔偿华颜经营部、陈立颜因不能实现《场地租赁合同》的目的造成的经济损失300000元。
在一审庭审中，华颜经营部确认承租后仅向张新平交纳了2013年2月份、3月份租金，自2013年4月份始再未交纳过租金，承租场地内产生的水电费从未交纳。为此，张新平分别于2013年5月21日，7月7日、10月15日通过邮政特快专递向华颜经营部及陈立颜发出函件，要求依约解除合同、交纳欠交的租金并将承租场地恢复原状交还。张新平未向原审法院提交其代为支付水电费的单据。
另，在本案审理过程中，张新平向原审法院提出财产保全的申请，要求对华颜经营部、陈立颜名下价值512012元的财产采取财产保全措施，张新平以其名下位于广州市黄埔区广新路66号K梯603房，担保人张辉平自愿以其名下位于增城市新塘镇港口大道312号B12栋304房共同为张新平提出的上述财产保全申请提供担保。原审法院依法作出（2013）穗黄法民三初字第198-1号、第198-2号民事裁定书，查封了上述担保房产，并查封了陈立颜名下位于广州市海珠区新港西路鹭江西街109号504房、冻结了华颜经营部在中国工商银行股份有限公司广州大道支行开设的账户36×××23中的银行存款。
原审法院认为：张新平以强胜汽配的字号与华颜经营部于2012年11月29日自愿签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，对合同的当事人均具有约束力。华颜经营部、陈立颜反诉称该合同未经行政主管部门办理登记备案手续，应属无效合同。根据《合同法》及《合同法解释二》的相关规定，合同违反法律、行政法规中效力性强制性规定的，应当认定无效。华颜经营部、陈立颜诉称合同无效所依据的《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》均属于行政规范文件，不能作为认定合同无效的法律依据。且双方在《场地租赁合同》已明确约定张新平将租赁物的位置、可使用范围、土地性质等情况向华颜经营部进行了详尽的告知，华颜经营部已对租赁物的状况进行了详细充分的了解，不存在恶意欺骗及重大误解。华颜经营部、陈立颜反诉请求确认上述合同无效的理由不成立，原审法院不予支持。
张新平将涉案场地交付华颜经营部使用、收益，华颜经营部应当依约支付租金。华颜经营部从2013年4月份开始不交付租金，其行为已构成违约，张新平有权要求解除其与华颜经营部签订的《场地租赁合同》、收回其所承租的场地。现涉案场地仍由华颜经营部占有使用，华颜经营部应按每月33000元的标准向张新平支付自2013年4月起至实际交还场地之日止的租金。华颜经营部不履行合同义务，应当依约承担违约责任。《场地租赁合同》中约定了两种违约责任的承担方式：没收保证金或者支付滞纳金。张新平在诉请中要求支付租金滞纳金，视为其已选择适用该种违约责任承担方式，华颜经营部应以每月所欠付的租金总额为本金，每日按照欠付租金总额2‰的标准向张新平支付自2013年4月6日起至其清偿全部租金之日止的滞纳金，以不超过欠付租金总额的30%为限。《场地租赁合同》解除后，张新平基于双方租赁关系而收取的保证金应退还给华颜经营部。故对于华颜经营部、陈立颜要求退还保证金的反诉请求，原审法院予以支持。
华颜经营部未经出租人张新平同意，对其承租的黄埔区大沙西路97号大院外（市123中学旁）的场地和附属房屋进行改建并增设他物，根据《合同法》第二百二十三条第二款的规定，张新平可以要求华颜经营部恢复原状，即华颜经营部应当在交还场地之前将余留在该场地内的水泥柱子予以拆除，按照场地承租时的原貌对其已拆除的四个卫生间及冲凉房、一个简易工棚和化粪池予以恢复。同时，根据原审法院已查明的事实，华颜经营部自行搭建的办公楼被拆除的原因是未向行政主管部门办理建设规划及施工许可手续，其反诉称由于张新平未提供与原业主的租赁合同而导致投资损失，没有事实依据，原审法院不予采信。华颜经营部违反行政管理规定搭建违章建筑，其为搭建上述建筑投入的资金不得计入损失范围，故对于华颜经营部要求对搭建物现值进行评估鉴定的申请，原审法院不予接纳。
张新平主张华颜经营部尚欠水电费未付，但无法向原审法院提供其代为交纳水电费的单据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由张新平承担举证不能的法律责任。张新平主张的因合同解除而产生的场地空置费损失，是在本案诉讼中尚未发生的情况，该项尚未产生的费用不属于本案处理范围之内。张新平主张律师费由华颜经营部承担，双方在《场地租赁合同》并没有此项约定，也不是张新平为处理该纠纷所必须支付的费用。故张新平的上述主张，均没有事实依据，原审法院不予支持。
另，陈立颜作为华颜经营部的投资人，根据《个人独资企业法》第二条的规定，应当以其个人财产对华颜经营部的债务承担无限责任，即陈立颜应当对华颜经营部欠付的上述租金及滞纳金承担连带清偿责任。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年12月24日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，解除张新平与广州市海珠区华颜建筑机械租赁经营部于2012年11月29日签订的《场地租赁合同》；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市海珠区华颜建筑机械租赁经营部将广州市黄埔区蟹山西路（黄埔中医院旁）的旧房屋、空场地交还给张新平；同时，自行拆除余留在广州市黄埔区大沙西路97号大院外（市123中学旁）的场地内的十二条水泥柱子，按照该场地承租时的原貌对其已拆除的四个卫生间及冲凉房、一个简易工棚和化粪池予以恢复，并将该场地在恢复原状后交还给张新平；三、自本判决发生法律效力之日起二十日内，广州市海珠区华颜建筑机械租赁经营部按照每月33000元的标准向张新平支付自2013年4月起至实际交还上述场地之日止的租金；四、自本判决发生法律效力之日起二十日内，广州市海珠区华颜建筑机械租赁经营部向张新平支付逾期交纳租金的滞纳金，滞纳金以每月所欠付的租金总额为本金，每日按照欠付租金总额2‰的标准，自2013年4月6日起计至清偿全部租金之日止，以不超过欠付租金总额的30%为限；五、陈立颜对广州市海珠区华颜建筑机械租赁经营部的上述债务承担连带清偿责任；六、自本判决发生法律效力之日起二十日内，张新平向广州市海珠区华颜建筑机械租赁经营部退还保证金66000元；七、驳回张新平的其他诉讼请求；八、驳回广州市海珠区华颜建筑机械租赁经营部、陈立颜的其他反诉诉讼请求。本案一审本诉受理费4265元，反诉受理费3395元、诉讼保全费3080元，共计10740元，由张新平负担1762元，广州市海珠区华颜建筑机械租赁经营部、陈立颜负担8978元。
判后，张新平与华颜经营部、陈立颜均不服原审判决，向本院提起上诉。
张新平上诉称：1、原审认定《场地租赁合同》约定了两种违约责任的承担方式：没收保证金或支付滞纳金，张新平在诉请中要求支付租金滞纳金，视为其已选择适用该种违约责任承担方式，这是事实认定错误。合同第四条约定保证金在对方无违约时才返还而违约则不退，而对方除欠租外，还违反合同第六条第3款的擅自拆除原有工棚和卫生间等损害原有建筑行为，及违反第七条第1款约定的擅自建设违法建筑未经我方同意及报建的违约行为，按合同约定我方有权没收保证金。而滞纳金则属于逾期支付租金导致资金损失的违约责任，两者并不存在重复或者冲突。因此，华颜经营部、陈立颜应承担合同解除的违约责任以及逾期支付租金给我方造成资金损失责任，故华颜经营部、陈立颜应当向我方支付约定的滞纳金，同时，我方无需返还保证金。2、合同约定乙方违约的，甲方可以解除合同，收回场地，并要求赔偿损失，损失包括直接损失和预期利益损失两方面，故对于场地空置这一预期利益损失，我方按照三个月租金主张是完全合理的。3、华颜经营部自接收场地至今未缴交任何水电费，这始终会由我方支付，由我方另行起诉必然会增加我方的讼累及浪费司法资源，因此应当得到全部支持或酌情处理。张新平上诉请求判令：1、撤销原审判决第六项；2、华颜经营部、陈立颜向张新平支付合同解除后场地空置期损失，按三个月租金99000元计算；3、华颜经营部、陈立颜向张新平支付自2012年11月29日起至实际交还约定场地之日止的欠付水电费，暂计至2013年10月8日为3200元；4、华颜经营部、陈立颜承担本案一、二审诉讼费。
针对张新平的上诉请求和理由，华颜经营部、陈立颜答辩称：第一、原审判决保证金应当予以返还正确。我方签订租赁合同后，对方没有完整交付场地给予我方。第二、在我方使用涉案场地进行必要维修时，对方拒绝提供方便及予以配合，因此我方认为对方存在严重违约行为。第三、关于水电费的问题，同意原审判决的认定。
华颜经营部、陈立颜上诉称：张新平称拥有涉案两处物业，可以出租给我方使用，并邀请我方一起到现场确认了拟出租的两处物业的位置及其面积。签订合同时，我方多次要求其提供上述物业的权属证明书作为合同附件，但张新平多次推辞并声称在签订合同租赁房屋及场地时一并提供，在此情况下我方遂与原告签订了合同。签订合同后，我方依约支付了合同保证金以及相应月度的物业租金，但张新平一直拒绝提供上述物业的权属证明书，也一直不按《广州市房屋租赁管理规定》向相关行政机关申请租赁房屋登记，更为严重的是，当我方开始对上述物业进行使用前的必要维修与加固时，先后被黄埔区综合执法局与黄埔区道路扩建办勒令停工，并告知上述地段属道路建设红线范围内，未经政府批准，根本不允许使用。于是我方多次与张新平协商处理，并继续要求张新平提供上述物业的权属证明书，最后张新平于2013年8月提供了一份遮蔽了部分内容的《场地租赁合同》复印件。但该合同复印件只对应承租的上述第一处物业，而至今，张新平也不能向我方提供第二处物业的相关文件。直至张新平提起本案诉讼后，我方从人民法院送达的诉讼材料中获知本案两处物业的业主情况。张新平的上述行为明显违反合同第五条约定的“甲乙双方应当履行《民法通则》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律的规定和义务”的规定，双方所签订的《场地租赁合同》应属无效，更由于张新平在签订合同时存在明显的恶意与欺骗行径，侵害了我方的合法权益并造成了我方的利益损失。而且，张新平出租给我方的是97号大院和现有房屋，但张新平与广东四建签订合同承租的则只有1500平方米，远小于上述面积，张新平根本无可能将场地完整交付我方使用。华颜经营部、陈立颜上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、认定张新平、强胜汽配与华颜经营部于2012年11月29日签订的《场地租赁合同》无效；3、张新平向我方返还支付租金66000元，并从张新平收取款项之日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息；4、张新平赔偿我方因不能实现《场地租赁合同》的目的造成的经济损失300000元；5、张新平承担本案一、二审的诉讼费。
针对华颜经营部、陈立颜的上诉请求和理由，张新平答辩称：1、对方从2013年4月开始欠租，欠租满两个月后我方共6次发函，对方不理会，故对方违约事实清楚。2、对方对租赁物已经进行详细充分了解并获得充分知悉，并在这个基础上对方接收了租赁物，我方已按照合同的约定交付场地给对方。
经审查，一审查明的事实无误，本院二审予以确认。
二审中，张新平表示经慎重考虑，当庭放弃其第二项上诉请求。华颜经营部、陈立颜提交广东四建办公室于2013年4月17日发出的《关于对黄埔大沙地住户收取住房租金的通告》，拟证明双方于2012年签订合同，广东四建于2013年还继续向场地内租户收取租金，故张新平并无完整交付场地给予其使用。该证据是一审判决后才在现场发现张贴有此《通告》。张新平称：对方称该证据是2013年4月17日现场粘贴，而我方起诉时间是2013年10月13日，该证据已不能作为二审新证据使用。另外，租户与租赁场地是两回事，涉案租赁合同的租赁物是97号大院外，并无包括大院内的租户部分。华颜经营部、陈立颜认为涉案《场地租赁合同》无效的依据是：第一、合同约定对方要向原业主备案，而对方并未备案。第二、在签订合同时，我方一直要求对方提供其对涉案场地有出租权属的证明，但对方当时并无提供，签合同时，对方称有该证明，但一直未提供，后来对方才提供与原业主的合同，该事实其一直未作说明，我方认为对方已违约。
本院认为，本案二审争议的焦点为华颜经营部、陈立颜主张涉案《场地租赁合同》无效能否得到支持以及涉案保证金66000元应否返还的问题。综合双方的上诉、抗辩意见，本院认定如下：
关于合同的效力问题。经本案查明的事实，首先，涉案大沙西路97号大院外的场地、附属房屋和蟹山西路的旧房屋、空地均为广东四建的物业，其中，蟹山西路的旧房屋、空地原由福庆汽配向广东四建承租，福庆汽配向张新平转租该物业时，已经按照合同约定向广东四建报备。张新平将上述两地块及附属房屋转租给华颜经营部后，也将转租的情况分别向广东四建、福庆汽配报备。因此，华颜经营部、陈立颜上诉称张新平未将转租的情况按照约定向原业主报备，与事实不符，本院不予采纳。其次，涉案《场地租赁合同》第十条特别声明约定：甲方已将租赁物的位置、可使用范围、土地性质等情况向乙方进行了详尽的告知；乙方已经对租赁物的状况进行了详细充分的了解，并已获得充分的知悉。双方在签订合同时已进行了充分考虑，不存在任何重大误解，是双方真实的意思表示。华颜经营部、陈立颜于本案反诉时也确认在签订合同前其与张新平一起到现场确认了拟出租的两处物业的位置及其面积，故上述情况与合同特别声明的约定是吻合的。而且，涉案租赁合同约定的租赁物之一为大沙西路97号大院外（市123中学旁河涌对面）的现有场地和现有房屋，故华颜经营部、陈立颜上诉认为租赁物包括97号大院的房屋以及张新平未将租赁场地完整交付的意见，无事实和合同依据，本院不予采纳。最后，涉案《场地租赁合同》虽未向行政机关办理租赁的登记备案手续，但不能以此作为合同无效的依据。综上，原审认定涉案《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容与形式没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，并无不当，本院予以维持。华颜经营部、陈立颜上诉认为《场地租赁合同》无效，并由此要求退回已支付的租金66000元，赔偿损失300000元，缺乏依据，本院不予采纳。
关于保证金的问题。《场地租赁合同》第三条约定：租金由乙方在每月的5号前交付，乙方每拖延一天交纳租金，甲方则每日按拖欠租金总额的2‰向乙方收取滞纳金；第四条约定：保证金在乙方退租时，没有违反本合同条款规定的，甲方无息返还给乙方。如因乙方自身原因自行提前退租或违约，则保证金不予退回。经本案查明的事实，华颜经营部从2013年4月份开始不交付租金，经张新平发函催告仍不履行缴纳租金义务，并且，华颜经营部未经张新平同意，对其承租的场地及附属建筑进行改建，未经行政主管部门许可搭建办公楼，其违章建筑已经执法机关强制拆除，因此，原审认定华颜经营部的行为构成违约，张新平有权解除合同，并无不当，本院予以维持。故华颜经营部应依约向张新平支付逾期缴纳租金的滞纳金以及承担因其违约导致合同解除的违约责任，根据上述合同约定，因华颜经营部违约的，保证金不予退回，故华颜经营部、陈立颜无权要求退回保证金。因此，原审法院认为张新平在诉请中要求支付租金滞纳金，视为其已选择适用该种违约责任承担方式，故支持华颜经营部、陈立颜要求退回保证金的反诉请求不当，本院予以纠正。
关于水电费的问题。张新平无法提供其代交涉案场地水电费的证据，应承担举证不能的不利后果，故原审法院不予支持其该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
至于华颜经营部、陈立颜二审提交的《关于对黄埔大沙地住户收取住房租金的通告》，因不属于《最高人民法院关民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新证据，本院对该证据不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，唯对保证金的处理不当应予纠正外，其余处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持本案