北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初11367号
原告(反诉被告)满懿金服(北京)投资管理有限公司,住所地北京市朝阳区东三环中路9号6层0702。
法定代表人孔鹏帅，总经理。
委托代�人李东霞，女，1987年4月15日出生，满懿金服(北京)投资管理有限公司员工，住上海市浦东新区。
被告（反诉原告）汤苍松，男，1983年2月9日出生。
原告(反诉被告)满懿金服(北京)投资管理有限公司（以下简称满懿投资公司）与被告汤苍松委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周昌昊独任审判，公开开庭进行了审理。满懿投资公司的委托代理人李东霞、汤苍松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
满懿投资公司诉称：2015年9月5日，汤苍松与满懿投资公司签订了房屋管理合同，将坐落于北京市朝阳区×的房屋（以下简称涉案房屋）委托满懿投资公司管理，租赁期限为2015年9月6日至2017年9月5日，合同约定，委托期限内，任何一方要求提前终止合同，应提前三十日以书面通知对方，并向另一方支付相当于两个月租金的解约赔偿金。2016�2月9日，汤苍松单方解约并强行换锁，导致合同无法继续履行，给原告造成严重损失，系恶意违约，应依约支付违约金。故满懿投资公司诉至法院，请求判令汤苍松支付违约金9036元并承担本案诉讼费用。
满懿投资公司向本院提交以下证据予以证明：1、房屋委托合同。
汤苍松辩称：不同意支付满懿投资公司的诉讼请求。第一、合同约定不得对房屋做合租、隔断，否则视为违约，但满懿投资公司违约对外合租涉案房屋。第二、2016年1月3日汤苍松发现涉案房屋的阳台窗户被改造，且合租问题仍未解决。事后，汤苍松得知该改造行为系市政保暖统一工程，业主可以自行选择样式，但满懿投资公司根本未事先通知。涉案房屋楼上、楼下阳台均与施工方协商采取了侧面开窗设计，但因汤苍松不知情，涉案房屋南北阳台侧面均采取了全封闭处理，导致通风不畅。该阳台20**年刚做过封闭保暖，满懿投资公司未妥善保管房屋，严重影响委托管理的可能性。第三、合同约定解除合同应书面提出解约要求，但满懿投资公司签合同时没有留下通讯地址，根据约定，一方未提供地址自行承担不利后果。2016年春节期间，汤苍松多次跟满懿投资公司业务员郑文吉沟通解除合同事宜，但满懿投资公司始终不做回应。由于无法书面通知解除，且当时租赁房屋空置，汤苍松当着满懿投资公司员工郑文吉的面将房屋换锁。此外，汤苍松还提起反诉，要求：满懿投资公司支付汤苍松因不当装修导致的整改合理费用3000元，并承担本案诉讼费用。
汤苍松向本院提交以下证据予以证明：1、房屋委托合同；2、证人李×；3、证人郭联营证词；4、西向窗户改造照片；5、汤苍松与郑文吉的微信聊天记录。
满懿投资公司针对汤苍松提出的反诉答辩称：房屋阳台不当安装属于政府行为，与满懿投资公司无关，汤苍松改善装修亦属于其自身行为，与满懿投资公司无关。
经本院庭审质证，汤苍松对满懿投资公司提供的证据1真实性、合法性、关联性均无异议；满懿投资公司对汤苍松提供的证据1、证据5真实性、合法性、关联性均无异议；故本院予以确认。双方对以下证据持有异议：
一、汤苍松提供的证据2李川的证词，证明房屋被满懿投资公司合租出去以及汤苍松曾与满懿投资公司业务员郑文吉联系，提出如不整改解除合同的事实。满懿投资公司对该证据的真实性不认可，并提出李川系汤苍松同学，二人存在利害关系。本院认为证人应当出庭作证，接受当事人的质询。本案中李川无正当理由未出庭作证，且其系汤苍松同学，与汤苍松存在利害关系，故本院对于该证据的证明力不予确�。
二、汤苍松提供的证据3装修工人郭联营的证词，证明合租事实的存在、阳台封装费用、阳台改造费用估算以及汤苍松与郑文吉联系，要求解除合同的事实。满懿投资公司对该证据真实性认可，但认为其将房屋出租时，签约另一方系夫妻，不存在合租。汤苍松自行装修房屋的费用应自行承担，阳台改造系政府行为，与满懿投资公司无关。本院认为证人应当出庭作证，接受当事人的质询。本案中郭联营无正当理由未出庭作证，故本院对于该证据的证明力不予确认。
三、汤苍松提供的证据4西向窗户改造照片，证明阳台封装改造及西向窗户改造的事实，以及上下邻居阳台侧面开窗改造与汤苍松房屋阳台封闭改造的对照。满懿投资公司对该证据真实性认可，但认为阳台窗户改造系市政行为，与其无关。本院认为汤苍松与满懿投资公司就涉案房屋签订了房屋委托管理合同，委托满懿投资公司代为办理与出租房屋相关事宜，该证据体现了涉案房屋在合同履行期内被改造的事实，故本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认。
本院经上述认证查明，2015年9月15日，甲方汤苍松与乙方满懿投资公司签订房屋委托管理合同，约定将涉案房屋委托乙方代为出租，租赁用途为居住。甲方授权乙方对委托房屋进行装修装饰的权限不包括对房屋进行打孔、穿孔，及在不改变委托房屋主体结构的情况下，小范围改造房屋格局；合同约定委托期限为2015年9月6日至2017年9月5日，甲方应于2015年9月6日前将委托房屋交付给乙方；房屋月租金为4518元，乙方应在2015年9月11日前支付首期租金9036元，第二期租金应于2015年12月6日前支付，计13554元，第三期租金应于2016年3月6日前支付，计13544元，第四期租金应于2016年6月6日前支付，计13544元。合同第八条合同的解除约定，经双方协商一致的，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；因政府拆迁或征收征用等情形，导致本合同无法继续履行的，本合同自动终止；乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.延迟支付房屋租金达十五日的；2.擅自改变房屋用途，且经甲方催告整改后仍拒不恢复原用途的；3、利用房屋从事违法活动、损害公共利益的；4、明知承租人存在上述行为而放任的；其他法定的合同解除情形，可以解除合同。除本合同第八条约定的情形外，委托期限内，乙方单方要求提前终止合同的，应提前三十日以书面通知对方，并向另一方支付相当于2个月租金的解约赔偿金。合同第十三条其他约定处，手写条款:“乙方不得对房屋座合租、隔断、保护房屋干净整洁，否则视为违约。”合同签订后，汤苍�依约向满懿投资公司交付了房屋。
汤苍松称委托期限内，因市政保暖统一工程，涉案房屋南北阳台被改造，该改造工程系市政免费工程，可以选择做与不做无异议，满懿投资公司对此无异议。改造前，满懿投资公司未通知汤苍松。南北阳台改造前西向侧面有窗户，改造后西向侧面无窗户。汤苍松事后于2016年1月3日发现其房屋阳台窗户被更换，并在当日通过电话、微信要求满懿投资公司业务员郑文吉到现场解除合同。满懿投资公司认可汤苍松于2016年1月提出过解除合同，但表示具体日期已记不清，且当时并未同意汤苍松解除合同的要求。2016年2月，涉案房屋内已无租户，汤苍松将涉案房屋的门锁予以更换。
2016年2月24日，满懿投资公司业务员郑文吉向汤苍松发微信称：“哥，你这个情况我已经跟我的经理反映了。我们头的意思，既然里面租户都已经清走了，咱们这边就还是想继续合作。我们这边再给你找客户的时候，您也一起过来看，更严格的把控一下，您看怎么样？”汤苍松回复称“我和你沟通过了啊，我和家里人都不同意这样做了。”郑文吉回复称“是。咱这边不也是给客户清理了么？你说是不是。”汤苍松回复称“两码事。我提出过两次，也去过三次，我不想墨迹啦。你这周安排吧，不用再扯别的了。”
另查一，满懿投资公司按期向汤苍松支付房租至2016年3月5日。
另查二，涉案房屋南北阳台窗户西向侧面无窗，其楼上、楼下同位置阳台的西向侧面有窗，可以开窗透气。
上述事实，有双方当事人提交的前述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：满懿投资公司与汤苍松签订的房屋委托合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，�法有效，双方当事人应依约履行各自义务。现双方均认可2016年3月1日前合同已解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
本案的争议焦点为：一、汤苍松是否存在违约行为。本院认为，满懿投资公司依约向汤苍松支付了房租，汤苍松应依约将房屋交付给满懿投资公司委托出租。汤苍松对涉案房屋换锁系以行动作出了解除合同的意思表示。根据合同约定，除合同第八条约定的情形外，委托期限内任何一方单方提前终止合同，应支付相当于2个月租金的违约金，即9036元。汤苍松称满懿投资公司将房屋合租，系擅自改变房屋用途，且违反了合同第13条的特别约定，属于严重违约。但汤苍松仅就合租事实提供了不具有证明力的证词，证人未到庭接受质询，亦无其他证据予以佐证，故该答辩意见证据不足，本院不予采信。关于满懿投资公司未及时通知汤苍松市政府对于涉案房屋阳台的改造一事，满懿投资公司对事实予以认可。但该行为并非合同约定的单方解除合同的免责事由，亦非法律规定的可以行使法定解除权的事由，故汤苍松关于满懿投资公司未尽其保管义务，并一再消极回避其解除合同的正当要求，其不得已更换门锁，无需支付违约金的答辩意见，本院不予采信。鉴于满懿投资公司未及时通知汤苍松阳台改造一事确系违约行为，汤苍松亦是根据该违约情形决定解除合同，故对于汤苍松解除合同需要向满懿投资公司支付的违约金，本院根据双方的过错程度以及满意投资公司的实际损失情况酌情调整为三千元。
二、满懿投资公司是否存在违约行为。房屋委托管理合同约定，满懿投资公司代汤苍松管理房屋租后的事项，包括但不限于对委托房屋承租人进行监督，对委托房屋进行装饰装修的权限不包括对房屋进行打孔、穿孔，及在不改变委托房屋主体结构的情况下，小范围改造房屋格局；委托期限内房屋主体结构的维修维护，原有物品、设备因自然损耗或老化原因而产生的更换、维修由汤苍松负责；满懿投资公司需及时通知汤苍松。《中华人民共和国合同法》第六十条亦规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。涉案房屋南北阳台的改造一事，满懿投资公司作为涉案房屋的受托方未根据合同约定妥善保管房屋，亦未遵循诚实信用原则履行通知等附随义务，因此给汤苍松造成损失的，应赔偿其损失。汤苍松主张因满懿投资公司未履行保管、通知义务�导致其房屋阳台被不当改造造成损失，整改费用应由满懿投资公司承担的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。现整改尚未实际发生，双方均同意由法院酌定满懿投资公司应承担的损失，故本院根据整改内容酌情确定满懿投资公司应承担的损失金额为三千元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）汤苍松于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）满懿金服（北京）投资有限公司违约金三千元；
二、原告（反诉被告）满懿金服（北京）投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）汤苍松整改费用三千元;
三、驳回原告（反诉被告）满懿金服（北京）投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五十元，由原告（反诉被告）满懿金服（北京）投资有限公司负担二十五元（已交纳），被告（反诉原告）汤苍松负担二十五元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 周昌昊
二〇一六年四月二十五日
书记员 鲁雅清