吉林省和龙市人民法院民 事 判 决 书（2015）和民初字第251号原告：付旭光，男，1977年7月4日出生，户籍所在地：伊通满族自治县。委托代理人：李中山，吉林敖联律师事务所律师。被告：和龙市顺达房地产开发有限责任公司，住所：和龙市文化路22号。法定代表人：庞新利，该公司经理。委托代理人：朱辉，吉林华烁律师事务所律师。原告付旭光诉被告和龙市顺达房地产开发有限责任公司（以下简称“顺达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，由代理审判员孙世宇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付旭光及其委托代理人李中山、被告顺达公司的委托代理人朱辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付旭光诉称：原、被告于2014年9月25日签订房屋租赁合同，约定被告将位于和龙市人民南大街商业圆弧处，面积为5945.45平方米的商品房租赁给原告经营，合同期限为20年，房屋租金为每年50万元，每五年递增率为8％，合同签订时支付第一年度房屋租金。现原告已按合同约定支付第一年度租金，被告也将租赁房屋交付原告进行装修，装修过程中原告承租房屋始终没有热源，经了解，原告承租房屋未办理供热入网手续。在北方，取暖是生活经营必备的条件，原告承租的房屋没有暖气、存在瑕疵，无法保证原告的经营，应当认定被告违约，现要求与被告解除所签订的房屋租赁合同，并赔偿各项损失共计1585110元。原告向本院提交的证据有：一、房屋租赁合同一份，证明原、被告于2014年9月25日签订房屋租赁合同，同时约定租赁期限、租赁费等事宜；二、国电龙华和龙热力有限公司（以下简称“和龙热力公司”）证明一份，证明原告承租的房屋未办理供热入网手续，被告向原告提供的房屋没有热源，原告无法进行正常使用的事实；三、收据两份，证明原告按照合同约定向被告支付保证金100000元、租金500000元的事实；四、装潢设计费收据一份，证明原告为承租房屋花去装潢设计费40000元的事实；五、电梯设备合同、收据各一份，证明原告为承租房屋安装电梯花去275300元的事实；六、收条两份，证明原告改造玻璃花去87450元、花去混凝土工程款25000元的事实；七、销货清单、发票各一份，证明原告交纳水表安装费675元、管道配件费5320元的事实；八、商品销售明细清单一份，证明原告花去换锁费1320元的事实；九、销售凭证、收据等一组（共四十六张），证明原告购买水暖件20359元、电料费44500元、装饰材料费51922元的事实；十、收据三份，证明原告花去电费1746元、水费5075元的事实；十一、延明共咨鉴字（2015）019号鉴定书一份，证明原告花去各项费用936969元的事实。被告顺达公司辩称：被告顺达公司不同意与原告解除房屋租赁合同，原告要求解除的事由是基于法定解除权，本案不存在法定解除的事实及条件。被告顺达公司向原告交付的租赁物符合适租条件，不存在违约行为。租赁房屋之所以没有发生供暖，是因为原告没有交纳取暖费用，被告顺达公司在该事实中没有过错，故不同意原告的诉讼请求。被告顺达公司向本院提交的证据有：供热入网协议一份，证明供热公司供热的前提是原告足额交纳取暖费用，因原告没有交纳，故没有供暖的事实。经庭审质证，对于原、被告提交的全部证据，因其来源合法、内容真实、与本案有关联，相互可以证明案件事实，本院均予以采信。本院根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，综合认定如下事实：因原告付旭光欲经营和龙市顺达假日酒店，便于2014年9月25日与被告顺达公司签订房屋租赁合同，约定被告将位于和龙市人民大街商业圆弧处，面积为5945.45平方米的房屋出租给原告付旭光，合同期限为二十年；房屋租金为500000元/年，租金每五年递增，递增率为8％；付款方式为合同签订时支付第一年度房屋租金，在房屋租金到期之日前一个月内支付下一年度房屋租金；为确保原告合理保管和使用房屋，原告付旭光需向被告顺达公司交纳100000元房屋保证金；在原告付旭光使用该处房屋期间的取暖费由原告付旭光缴纳。同日，双方签订附加协议，约定原告承租房屋的电梯由原告付旭光自行安装，归原告付旭光所有。合同签订后，原告付旭光按照合同约定向被告顺达公司交付了第一年度的房屋租金500000元及保证金100000元，被告顺达公司将房屋交付原告付旭光使用，原告付旭光随即开始对房屋进行装修。2014年冬，原告付旭光发现承租房屋不能取暖，致使原告无法合理使用房屋，经到和龙热力公司咨询得知其承租的房屋没有办理供热入网手续，并于2015年3月3日向原告出具书面材料加以证明，原告付旭光便与被告顺达公司协商，但经多次协商未果。2015年2月2日，和龙热力公司与被告顺达公司签订供热入网协议，约定被告顺达公司需自协议签订五日内对涉案房屋一次性向和龙热力公司缴纳135037.8元管网建设费，待被告顺达公司提交的材料齐全、管网建设费足额缴纳之日起六个月后可以入网，入网后足额缴纳首期热费后可开栓供热。另查明：被告顺达公司虽与和龙热力公司签订供热入网协议，但因被告顺达公司始终并未对原告承租的房屋向和龙热力公司缴纳管网建设费，和龙热力公司至今无法对原告承租的房屋开栓供热。2014年10月4日、2014年10月21日，原告付旭光向延边尚品空间装饰工程有限公司支付10000元设计费；2014年10月12日，原告在和龙市老杜开锁店花去换锁费1320元；2014年12月，原告为承租房屋交纳电费5075元、水费1746元。2015年11月26日，延边明正工程招标造价咨询有限公司出具延明工造咨鉴字（2015）019号鉴定书，评定原告付旭光承租的房屋室内装饰费、电梯设施及安装费、玻璃改造费、自来水安装、消防设施及安装费等工程造价为936969元，其中电梯设施及安装费275300元。本院认为：原告付旭光为经营和龙市顺达假日酒店，与被告顺达公司签订房屋租赁合同，约定了各自的权利、义务，是其双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该合同有效，双方应当各自履行合同约定。原告付旭光承租房屋用于经营和龙市顺达假日酒店，并向被告顺达公司支付了房屋租赁费，被告顺达公司作为出租人有义务向原告付旭光交付一个适宜居住、经营的房屋，但被告顺达公司向原告付旭光交付承租房屋时，该房屋并未在和龙热力公司处办理入网手续，经原告发现承租房屋无法取暖并协商后，虽与和龙热力公司签订供热入网协议，但因未缴纳管网建设费而导致房屋始终无法取暖，说明被告顺达公司向原告付旭光出租的房屋存在重大瑕疵，原告付旭光在此期间对承租房屋投入了大量的人力、物力、财力，致使原告承租房屋用以居住、经营的目的不能实现，被告顺达公司的行为构成根本违约，本院对原告付旭光要求解除与被告顺达公司签订的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。因被告顺达公司的违约行为导致了房屋租赁合同的解除，故对原告付旭光要求被告顺达公司退还房屋租金500000元，返还保证金100000元，赔偿原告为使用房屋花去的对已形成附合的装饰装修物的费用938289元【936969元+1320元（换锁费）】，水、电费6821元（1746元+5075元），装潢设计费10000元，共计1555110元的诉讼请求予以支持。对于原告付旭光要求被告顺达公司赔偿额外的装潢设计费30000元的诉讼请求，本院认为，因原告付旭光对此并未向本院提交证据加以佐证，致使无法核实其主张的该事实，故对原告付旭光的该项诉讼请求不予支持。对于被告顺达公司反驳称因双方合同约定承租房屋的电梯部分由原告付旭光自行安装，归原告付旭光所有，故不同意赔偿电梯设施及安装费275300元。本院认为，双方虽在合同中约定了电梯的安装及归属，但因被告顺达公司的根本违约，致使原告付旭光承租房屋的目的无法实现，且原告安装的电梯已经与承租房屋形成了附合，故对被告顺达公司的该项反驳不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、解除原告付旭光与被告和龙市顺达房地产开发有限责任公司签订的房屋租赁合同；二、被告和龙市顺达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内一次性向原告付旭光支付各项费用1555110元。三、驳回原告付旭光的其他诉讼请求；案件受理费19271元，减半收取9636元，由被告和龙市顺达房地产开发有限责任公司负担。如果被告和龙市顺达房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。代理审判员  孙世宇二〇一五年十二月二十五日书 记 员  姜明姬