广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）防市民一终字第364号
上诉人（一审被告）东兴鸿德房地产开发有限公司，住所地广西东兴市东盟大道工商局办公大楼对面喜盈门花苑。
法定代表人朱训满，该公司总经理。
委托代理人钟和斌，男，1956年10月20日出生。
被上诉人（一审原告）宗军。
被上诉人（一审原告）林小丽。
被上诉人共同委托代理人梁永余，广西北仑律师事务所律师。
上诉人东兴鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）因与被上诉人宗军、林小丽商品房销售合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2014）东民初字第326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月3日立案受理后，依法组成由审判员宋丞致担任审判长，审判员张小明、代理审判员何丽敏参加的合议庭，于2014年7月25日公开开庭审理了本案。书记员廖兰担任法庭记录。上诉人鸿德公司的委托代理人钟和斌，被上诉人宗军、林小丽的委托代理人梁永余到庭参加诉讼。本案经批准延长审限3个月。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年6月1日，宗军、林小丽向鸿德公司认购鸿德公司开发的喜盈门花苑17栋8层803号房并支付认购金2万元。2011年7月13日，双方签订《商品房买卖合同》，约定宗军、林小丽购买的商品房建筑面积为56.7平方米，每平方米3330元，总价款188811元，商品房交付时间为2012年3月30日。鸿德公司逾期交房超过90日的，宗军、林小丽有权单方面解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的万分之三向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。双方还约定在合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。合同签订当日，宗军、林小丽支付购房款168811元。次日，宗军、林小丽支付契税5664元。2013年2月，鸿德公司通过国内挂号信函的方式向宗军、林小丽发出收房通知，因住址不详无法送达。2014年3月12日，涉案商品房在东兴市房产管理局取得房屋产权证。鸿德公司没有按期交付房屋，宗军、林小丽多次催告交房未果。双方对合同约定的仲裁机构未达成补充协议，仲裁条款约定无效。
一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。宗军、林小丽按约支付了购房款。鸿德公司延迟近一年才通知收房，已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外。”宗军、林小丽请求解除合同符合法律规定，予以支持。关于宗军、林小丽请求按同地段同类房屋租金标准计算违约金的问题。《商品房买卖合同》第九条第1款第②项作了明确约定，但双方约定的违约金过分低于宗军、林小丽遭受的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。宗军、林小丽请求增加违约金符合法律规定，确定按中国人民规定的金融机构同期同类贷款基准利率计付违约金。关于利息、契税损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。宗军、林小丽主张增加违约金的请求，已予以支持，再请求赔偿税费、利息等损失，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、解除宗军、林小丽与东兴鸿德房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、东兴鸿德房地产开发有限公司返还宗军、林小丽购房款188811元及违约金（违约金以188811元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率分段计算，从2011年7月15日起计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；三、驳回宗军、林小丽的其他诉讼请求。案件受理费4828元，减半收取2414元，由东兴鸿德房地产开发有限公司负担。
鸿德公司不服一审判决，上诉称：一、鸿德公司与宗军、林小丽签订的《商品房买卖合同》合法有效。鸿德公司逾期交房是因客观原因造成，被上诉人无权解除合同。由于受天气、停水、停电等原因影响，项目未能顺利推进。根据相关部门的记录，2010年11月24日至2012年3月30日，东兴市降雨62天，台风13天，水厂采用自备发电机供水27次，水压偏低导致施工无法正常进行。一审以气象资料及停水停电资料无原件核对为由，认定鸿德公司存在违约行为，属于事实认定错误。二、鸿德公司已经实际将房屋交付给宗军、林小丽，并为其办理好房屋产权证书，鸿德公司已经履行了合同义务。2013年2月2日，鸿德公司向宗军、林小丽发出收楼通知书，告知其到售楼中心办理接收手续。鸿德公司员工多次电话通知被上诉人前来收房，宗军、林小丽并没有明确表示拒绝收房。2013年5月，林小丽向法院起诉，要求解除其向鸿德公司购买的另一房屋的商品房买卖合同，并没有要求一并解除本案涉及的买卖合同。鸿德公司有理由相信宗军、林小丽对交房不存在异议，鸿德公司遂将房屋产权证书办理到被上诉人名下。被上诉人在已经实际接收房屋并办理好房屋产权证书的情况下，要求解除合同，于法无据。三、按照双方签订的仲裁条款，在履行合同过程中产生争议的，宗军、林小丽应提请仲裁机构仲裁。宗军、林小丽违反仲裁条款的约定，直接向人民法院起诉，属于程序错误，应予纠正。四、2013年2月2日，鸿德公司通知宗军、林小丽收房。2013年5月，鸿德公司为宗军、林小丽办理好房屋产权证书，应视为宗军、林小丽实际接收房屋。2014年3月12日，宗军、林小丽起诉请求解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十五条的规定，宗军、林小丽的起诉已经超过诉讼时效，应驳回宗军、林小丽的诉讼请求。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人宗军、林小丽辩称：一、宗军、林小丽与鸿德公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照约定履行己方的义务。双方约定鸿德公司应在2012年3月30日前交付房屋，但其没有在约定的时间内交房，其行为构成违约，应当承担违约责任。鸿德公司没有与宗军、林小丽签署交房手续，也没有有效通知被上诉人收房。鸿德公司的商品房未达到交付条件。即使按照鸿德公司的主张，扣除下雨、台风等天气，鸿德公司逾期交房也超过90天，合同约定的解除权已经成就，被上诉人有权单方解除合同。上诉人在一审时积极应诉，应视为一审法院具有管辖权。宗军、林小丽的起诉没有超过诉讼时效。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
二审过程中，双方当事人在举证期限内均未提供新证据。
一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当严格按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方在《商品房买卖合同》第十八条约定，在履行合同过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。宗军、林小丽向一审法院起诉后，鸿德公司并没有就人民法院受理本案提出异议，而是积极应诉并提出答辩意见。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议……另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”的规定，东兴市人民法院继续审理本案并无不当。鸿德公司主张本案应当提交仲裁委员会仲裁，一审法院没有管辖权，于法无据，对其此项主张，本院不予支持。
鸿德公司主张宗军、林小丽的起诉已经超过1年的除斥期间，应驳回其诉讼请求。按照双方约定，鸿德公司应于2012年3月30日前交付房屋。鸿德公司逾期交房超过90日的，宗军、林小丽有权解除合同。鸿德公司没有在约定的时间内交房，而是延迟至2013年2月2日才通知宗军、林小丽收房，其行为构成违约。按照约定，宗军、林小丽享有的合同解除权于2012年7月1日条件成就。此时，被上诉人宗军、林小丽享有单方解除合同的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，鸿德公司没有催告宗军、林小丽行使合同解除权，故本案应当适用一年的除斥期间。但是，宗军、林小丽并未及时行使合同解除权。二人直到2014年3月12日才向人民法院起诉。宗军、林小丽的起诉并主张解除合同已经超过了一年的除斥期间，其解除权依法已消灭。一审法院支持宗军、林小丽的诉讼请求，属于法律适用错误，本院予以纠正。上诉人鸿德公司的此项上诉主张于法有据，本院予以支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当。鸿德公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销东兴市人民法院（2014）东民初字第326号民事判决；
二、驳回被上诉人宗军、林小丽的诉讼请求。
一审案件受理费2414元（被上诉人宗军、林小丽已预交），由被上诉人宗军、林小丽负担。二审案件受理费4828元（上诉人东兴鸿德房地产开发有限公司已预交），由上诉人东兴鸿德房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丞致
审 判 员 张小明
代理审判员 何丽敏
二〇一四年十一月五日
书 记 员 廖 兰