广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第1095号
原告：广州市中舜商贸有限公司，住所地：广东省广州市黄埔区。
法定代表人：蔡楚炎，系公司执行董事。
委托代理人：杜红丽，系广东盈隆律师事务所律师，授权期限自2014年10月8日起。
委托代理人：欧敬新，授权期限自2014年10月8日起至2015年12月28日止。
被告：佛山市南海万业置地有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：刘涛，系公司总经理。
委托代理人：胡令涛，系广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：范莉乔，系广东广信君达律师事务所律师。
原告广州市中舜商贸有限公司诉被告佛山市南海万业置地有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月11日受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于2014年11月27日公开开庭进行了审理。诉讼期间，本院依法委托鉴定。后于2016年1月19日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜红丽，被告委托代理人范莉乔到庭参加了两次庭审。原告委托代理人欧敬新到庭参加了第一次庭审。诉讼期间，双方申请和解未能达成一致。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月13日，原、被告签订了FXWY-
NHCHGC-K-××号《南海创鸿城商铺租赁合同》，约定原告租赁被告的商铺用于经营销售数码产品，租期四年，预计自2013年12月25日至2016年12月24日。原告依约支付了履约保证金54332元及首期租金33505元。同日，原告与案外人佛山创鸿商业发展有限公司签订了《物业服务合同》。2013年11月10日，原告与案外人广州市坤易装饰设计工程有限公司签订《建设工程施工合同》，对案涉商铺进行装修，原告为此共支出399809元。装修完成后，被告却称因其内部原因导致无法按合同期限开业。虽经原告多次交涉催促，但被告至今未能开业，致使原告一直无法使用案涉物业。原告认为，被告延期开业已有九个月，根据合同第17.3条“乙方（原告）逾期开业超过30个自然日的，甲方（被告）有权提前终止合同”的约定，结合权利义务对等原则，被告逾期开业的行为已构成根本违约，且给原告造成了巨大损失。请求判令：1、解除原、被告签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》；2、被告退还原告首期租金33505元及其利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2013年10月28日起计算至实际付清款项之日止，暂计算至2014年9月30日的利息为1928.9元）；3、被告向原告双倍返还履约保证金108664元；4、被告向原告支付逾期开业违约金（违约金按每逾期开业一日的日租金的50%的标准计算，自2013年12月25日起计算至涉诉合同解除之日止，暂计算至2014年10月8日止的违约金为129944元）；5、被告赔偿原告的装修损失395809元；6、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、不同意原告的诉讼请求，商铺租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应继续履行该合同，在合同签订后，被告一直积极履行合同义务，努力采取各项措施促使创鸿广场尽早实现整体开业，现涉诉物业正进行后续收尾施工，被告依据租赁合同第8.1条的约定，分别于2013年12月23日和2014年7月14日以及2014年9月20日向原告发函，通知广场延期开业事宜，原告当时均未提出异议，因此，原告主张被告违约和单方提出解除合同是没有依据的，被告请求继续履行合同。二、被告从广场整体开业后，才开始向原告计收租金，依据合同第5.1.3条的约定，因被告调整商业广场整体开业日期，原告预交的租金顺延，被告无需向其返还，待广场整体开业后，双方可就已经交纳租金协商解决。三、被告不构成违约，无需承担任何违约责任。同时，合同约定，被告有权另行择日开业，被告已经书面通知原告延期开业事宜，这不等于逾期开业，且双方未就逾期开业事宜的被告违约责任进行约定，原告向被告主张支付逾期开业违约金是没有事实和法律依据的。四、原告主张的装修费用也没有事实和法律依据。五、原告主张被告违约，要求被告承担违约责任的同时，又要求被告赔偿其损失，这对被告不公平，也无事实和法律依据。我方请求法院驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告举证如下：
1、营业执照复印件1份、组织机构代码证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。
2、企业机读档案登记资料复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。
3、南海创鸿城商铺租赁合同原件1份，用以证明原、被告于2013年9月13日签订商铺租赁合同并约定相关权利义务，合同约定因被告违约导致合同终止的，被告应向原告双倍返还履约保证金，被告延期开业，原告有权向被告主张逾期开业违约金，并解除合同。
4、收款收据原件2份，用以证明原告依约向被告支付了履约保证金54332元。
5、发票原件1份，用以证明原告依约向被告支付了首期租金33505元。
6、南海创鸿城物业服务合同原件1份，用以证明原告于2013年9月13日与佛山创鸿商业发展有限公司签订了物业服务合同，合同约定了装修服务费等相关内容。
7、建设工程施工合同原件1份、工程概预算书原件1份、装饰工程报价表原件1份、收款收据原件1份，用以证明原告于2013年11月10日与广州市坤易装饰设计工程有限公司签订了《建设工程施工合同》，由该装饰公司对涉诉商铺进行了装修，2013年11月12日，原告向该装修公司支付了277066.3元。
8、通知复印件1份，用以证明截止至2014年7月14日被告发出通知之日止，涉诉物业仍未开业，且被告确认因其内部原因导致未能如期开业，被告也未明确具体开业日，被告已构成违约。
9、中国工商银行网上银行电子回单打印件2份、汇款查询单打印件1份、汇款查询单原件1份、2014年12月1日出具的证明原件1份、陈雪玲身份证复印件1份，用以证明原告委托陈雪玲分别于2013年11月13日、2013年11月5日、2013年12月17日通过转账方式分四次向广州市坤易装饰设计工程有限公司支付了装修款共计161000元，陈雪玲出具了证明确认了上述付款事实。
10、2014年12月5日出具的证明原件1份，用以证明广州市坤易装饰设计工程有限公司出具证明确认其已经收到原告支付的两个涉诉物业合同总价款的70%，即451801元的装修费的事实（451801元的装修费包括中舜店的装修费277066.3元和三星店的装修费174734.7元），其中，广州市坤易装饰设计工程有限公司委托廖建国收取原告以现金方式支付的装修费290801元，委托陈连雄、廖建国、潘斌光、王留成收取原告以转账方式支付的装修费161000元。
经质证，被告对原告出示的证据1-2无异议。对证据3的真实性和合法性予以确认，对关联性有异议，被告依据合同第8.1条的约定，履行了书面通知义务，被告不构成违约，无需承担违约责任。同时，权利义务对等并不是权利义务相同或相等，合同约定的开业日暂定为2013年12月25日，被告有权另行书面通知，租赁合同并没有约定被告逾期开业的违约金的承担。对证据4-5无异议。对证据6有异议，该证据与被告无关。对证据7有异议，我方对其真实性、合法性和关联性均不予确认。其中的施工合同的盖章存在多处混乱，且合同的内容混淆，合同的首页的发包人和承包人的盖章位置明显不合理，第2页的发包人名称并非原告公司，其工程的名称和地点所对应的内容明显不符，第3页的发包人和承包人的盖章位置颠倒，不符合常理。在工程预算书中，原告在施工单位处盖章，而装饰公司在建设单位处盖章，这不合理，因此，被告对该组证据的真实性有异议。对于报价表，由于对施工合同的真实性有异议，也不确认报价表的真实性和关联性。对于收据，因该收据没有正规发票和汇款记录予以佐证，不予确认其真实性和关联性。若涉诉商铺的装修是真实的，被告认为原告没有证据证明装修工程的完工情况和工程量与工程质量及进度。原告主张的装修损失是没有事实和法律依据的。被告对其主张的装修损失金额不予确认。对证据8真实性和合法性无异议，对关联性有异议，被告已经依据合同约定，向原告送达了广场延期开业的通知，原告当时并未向被告提出异议，被告不构成违约，合同应继续履行。对证据9，该组证据非被告参与作出，且与被告无关，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。被告在庭审中已指出，原告提供的与广州市坤易装饰设计工程有限公司签订的《建设工程施工合同》存有多次矛盾，原告补充的该组证据是基于前述合同作出。证据所体现的相关信息均与本案原、被告无关，不能直接证明当时收／付的款项确是因中舜创鸿城店装修造成，也无法证明被告委托付款或广州市坤易装饰设计工程有限公司收款的事实。陈雪玲出具的证明是事后补充作出，且内容也无法体现款项支付事由与本案存在关联。对证据10，是事后单方提供的书面证明，不属于证明收款的合法有效凭证，所体现的收款方式不符合常规交易和收／付款习惯。该证据与原告提供的施工合同及装修费收据存在矛盾，被告对其真实性有意见。对证据9、10，经被告向佛山创鸿商业发展有限公司调取资料显示，涉诉商铺经登记备案的装修公司为广州华吉宇展览有限公司，并非原告主张的装修公司，原告提交的装修施工合同等装修方面的证据材料不是真实的，无法证明装修的工程量及实际支出。
庭审中，被告举证如下：
1、佛山南海创鸿城装修人员登记表原件2份、南海创鸿城消防安全承诺书原件2份，用以证明被告向佛山创鸿商业发展有限公司调取资料显示，涉诉商铺经登记备案的装修公司为广州华吉宇展览有限公司，并非原告主张的装修公司，原告提交的装修施工合同等装修方面的证据材料不是真实的，无法证明装修的工程量及实际支出。
经质证，原告对被告出示的证据1真实性无异议，对该组证据的关联性不予确认，即使该组证据是真实的，也无法证明被告所称的原告所提交的装修证据不真实的说法，原告更换装修公司是正常的，只是原告未及时进行备案。
根据原告申请，本院依法委托鉴定：
1、《工程造价鉴定意见书》（编号：201512058）1份。
经质证，原告对本院出示的证据1中鉴定参考价的真实性、合法性、关联性有异议。原告提交的证据5报价表什项已明确写明，项目7.04即与大厦管理处指定的消防、风口，机电承造商的工程协调费为30000元。根据《2013年建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）2.0.2、6.2.5，工程协商费依法可由总承包方与分包方自主确定，鉴定参考价中13032.36元，按照总造价＊4%的方式来计算没有依据。原告提交的证据5已明确图纸设计费为40000元。根据《工程勘察设计收费管理规定》第五条，设计人可自主确定工程设计收费，只要经过合同双方当事人协商一致即可。而鉴定参考价中的24017.11元，其后所附的计算方式没有依据。原告同意的造价鉴定费用是243494.35元，不同意鉴定报告所说的209323.11元。
被告对本院出示的证据1鉴定机构和鉴定人员的鉴定资质没有异议。鉴定机构对存于装修公司仓库的装修材料进行评估是不符合规定的，鉴定意见不准确。开庭时，被告即主张原告装修合同中载明的装修公司与在商场物管处登记备案的装修公司主体不同，且原告未提交任何购买或存入装修材料的证据，被告也从未见过列入评估的原告已完未安装的材料，鉴定意见书附件2列明的“时尚店装饰工程（已完未安装材料）第1项至14项作出鉴定价85062.5元的鉴定结论，属违反法定程序，是不准确的。第15项协商费明显不符合工程实际情况，涉诉商铺的消防和空调工程均系被告施工的，原告仅需部分整改，涉及的工程量极少，被告认为该项仅值5000元，鉴定机构作出的13032.36元鉴定价款明显不合理。第16项图纸设计费没有事实依据，涉诉商铺仅97.02㎡，商铺的装修工程简易，鉴定机构就设计费作出24017.1元的鉴定结论费用偏高，被告认为按照同行业市场规律，涉诉商铺的设计应包含在施工合同中，不应单独计算。附件3现场照片，被告确认前4份为现场照片，但是剩余照片并非现场照片，被告未见过照片中的场景以及相关物品，不确认该部分照片的真实性及关联性，因此，被告认为该部分照片不应作为鉴定依据。综上，从涉扩商铺的现状看来，商铺距装修完毕仍有很大差距，涉诉商铺的实际装修情况应以装修现场为准，案涉商铺的鉴定应以现场的装修现状为准，鉴定结论不准确，不符合商铺的现场情况，被告认为对于存于装修公司仓库的装修材料的鉴定意见不应作为法院裁决的依据。
经审查，原告出示的证据1-5、8及被告出示的证据1因对方对其真实性无异议，本院予以确认。原告出示的证据6与被告出示的证据1相印证，本院予以确认。本院出示的证据1，鉴定机构、鉴定人员具有相关鉴定资质，鉴定程序合法，双方虽有异议未能举证推翻，本院予以确认。就店铺装修情况以本院出示的证据1反映的内容为准，原告出示的证据7、9、10不再进行认定。
经审理查明：2013年9月13日，原、被告签订编号为FSWY-
NHCHGC-K1-×××《南海创鸿城商铺租赁合同》，约定被告将创鸿城商业广场负一层20、21号商铺出租给原告；租赁期限为三个租约年，从2013年12月25日至2016年12月24日止；免租装修期至2013年12月24日结束；其中2013年12月25日至2014年12月24日月租金为27166元；首期租金为2013年12月25日至2014年3月31日期间租金总额33505元，原告应于合同签订后7个自然日内支付，如因整体开业日导致计租日变更，双方于计租日确定后7个自然日内书面确认首期租金期间及金额，如存在多付情形，以多付租金直接结转为原告应付的下一期租金；签订合同当天原告支付54332元作为履约保证金；商业广场的整体开业日暂定为2013年12月25日，原告开业日暂定为2013年12月25日，被告另行书面通知开业日的，以书面通知为准；原告未能在开业日开业，除应按本合同约定支付租金等费用外，每日应向被告支付相当于届时日租金50%的逾期开业违约金，直至该房屋正式开业经营之日为止；原告逾期开业超过30个自然日的，被告有权提前终止本合同；因原告违约而提前终止合同，被告有权没收租赁保证金，因被告违约而提前终止合同，被告应无息双倍返还履约保证金；等等。
原告向被告支付首期租金33505元及租赁保证金54332元。
原告已进场装修。
2014年7月14日，被告发出通知，预计工程将于2014年10月全面完工，争取商业广场在年底前整体开业。
2014年10月11日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告陈述暂无法确定具体开业时间。
经鉴定，涉讼商铺装饰装修工程造价鉴定参考价为209323.11元（包含已完未安装材料鉴定价款85062.5元、工程协调费13032.36元、设计费24017.11元）。
本院认为：原、被告签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。约定商业广场的整体开业日为2013年12月25日，虽该日期为暂定日期，被告可另行书面通知开业日，但至本案诉讼仍未确定开业日，已超出合同签订时的合理预期，致合同目的无法实现，原告请求解除合同的主张本院予以支持。原告请求返还首期租金33505元及双倍返还履约保证金108664元的主张本院予以支持。合同并未约定被告逾期开业的具体违约责任，且原告已选择适用解除合同方式主张权利，原告请求被告支付逾期开业违约金的主张缺乏理据，本院不予支持。租赁合同因被告违约解除，涉讼场地尚未开业经营，附合于场地的装修部分由被告予以赔偿。工程协调费、设计费为整体工程造价组成部分，本院纳入计价依据。商铺尚在装修施工中，存在一定的物料未安装的可能，但双方对已完未安装材料是否为涉讼商铺的装修材料存在争议，且该部分材料为未实际附添于商铺而无须附随转移，由原告自行处理更为恰当，考虑到另行处理存在一定价值贬损及上述因素，本院酌定参照鉴定价按50%进行折算。套用鉴定相应的计算标准，被告应赔付165067.86元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。本案被告向原告支付的各项款项为合同解除涉及的款项返还及相应违约责任处理，本院已判定被告违约行为承担支付违约金、赔偿损失等责任，原告请求对款项计付利息的主张缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、解除原告广州市中舜商贸有限公司与被告佛山市南海万业置地有限公司于2013年9月13日签订的编号为FSWY-
NHCHGC-K1-×××《南海创鸿城商铺租赁合同》。
二、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还首期租金33505元予原告广州市中舜商贸有限公司。
三、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还履约保证金108664元予原告广州市中舜商贸有限公司。
四、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失165067.86元予原告广州市中舜商贸有限公司。
五、驳回原告广州市中舜商贸有限公司的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取5249.25元（原告已预交），由原告负担2294.97元，被告负担2954.28元。鉴定费7000元（原告已预交），由被告负担。被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二０一六年二月二十六日
书记员 谭国敏