北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5106号
上诉人（原审原告）：朱明宇，男，1973年7月1日出生。
委托诉讼代理人：王松丹，北京市泰德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：肖霞，女，1971年8月31日出生。
委托诉讼代理人：陈加奎，北京友恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。
上诉人朱明宇、上诉人肖霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初3998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人朱明宇及其委托诉讼代理人王松丹，上诉人肖霞之委托诉讼代理人陈加奎、周玉顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱明宇上诉请求：撤销原判，依法改判肖霞赔偿我违约金318万元。事实和理由：肖霞在离婚诉讼中称无房产，恶意隐瞒房屋真实状况。肖霞在一审几次开庭中并未提出违约金过高的问题，一审判决不应擅自作出减少违约金的判决，一审法院判决的违约金数额过低。
肖霞辩称，我在房屋交易过程中提供的材料足以证明产权是单独所有，排除了夫妻共同财产，我无违约行为。
肖霞上诉请求:撤销原判，请求查清事实，依法判决驳回朱明宇的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：合同签订后，朱明宇始终没有告知我购房资格是否取得，并且拒绝配合中介办理网签备案。按照买卖合同的约定，应在办理网签后5个工作日办理贷款。双方到南京银行咨询贷款相关事宜时尚未办理网签，还未到办理贷款的履行环节。双方的咨询行为应视为合同的履行准备，合同的履行准备期间的行为不能按照合同约定的标准去约束双方，更不能因此判定我违约。
朱明宇辩称，向银行申请贷款提前是由于肖霞不经常在国内，且不能随时回国履行合同义务造成的。在实际履行合同过程中，我与肖霞共同向南京银行申请贷款的行为说明双方改变了合同的履行顺序。对方主张我有300万元消费贷与事实不符，也没有证据证明。
朱明宇向一审法院起诉请求：1、请求依法解除《北京市存量房屋买卖合同》；2、肖霞退还购房款721万元；3、肖霞赔偿违约金318万元。
一审法院认定事实：2017年3月8日，朱明宇（买受人）、肖霞（出卖人）在中介公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：房屋坐落为海淀区402号（以下简称402号房屋），房屋成交价格为1590万元。商业按揭贷款：买卖双方确保本人及配偶（如有）应于网签后5个工作日内（日期或条件）办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为500万元。贷款由银行直接支付给出卖人。买卖双方确保本人及配偶（如有）积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》。出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20％向买受人支付违约金。（1）出卖人逾期履行超过十五个工作日；（2）出卖人配偶或其他共有权人不同意出售房屋……（6）出卖人提供的资料或信息不真实，不合法，不完整导致无法办理交易手续。合同签订后，朱明宇陆续向肖霞支付221万元，并以银行监管方式支付500万元。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.肖霞提交402号房屋产权证、（2012）海民初字第23535号民事判决书、2012年12月23日声明，证明自己现处于离异状态，402号房屋登记的是肖霞单独所有，前夫在2012年12月23日写下声明：自离婚之日起女方（肖霞）名下所有财产归肖霞本人所有。朱明宇对房产证的真实性认可,但表示402号房屋是肖霞与前夫婚姻关系存续期间取得的，但上述判决书中只字未提402号房屋的情况，在肖霞拒绝提供其他证明材料的情况下，该房屋无法确定有无其他共同权人，肖霞提供的其前夫的证明也无法确认真伪；2.朱明宇提供南京银行北京万寿路支行出具的证明一份，证明因肖霞不予配合提供相关材料，导致自己被拒贷，合同无法继续履行。证明上载明：……在面签过程中，工作人员发现……根据我行相关制度，判断此房产属于产权界定不清晰，并告知了买卖双方我行的信贷政策，要求卖方肖霞提供关于产权的相关证明材料，但肖霞迟迟无法提供我行要求的相关证明材料，我行因此拒绝了此笔业务的受理。肖霞对上述证明不予认可，主张上述证明不符合证明的形式要件。同时，肖霞主张朱明宇无法获得银行贷款是因个人信用问题，与房屋产权无关，就此，其申请北京麦田房产经纪有限公司中介人员黄某做为证人出庭作证，证人陈述：朱明宇个人的消费贷征信问题导致其无法通过与我公司合作的银行进行贷款，故其个人找到南京银行，南京银行要求肖霞的前夫出具涉案房屋相关公证书，否则贷款无法进行。朱明宇对证人证言不予认可，其进一步提供自己的个人信用报告，证明自己征信无任何问题，肖霞对该报告不予认可；3.法院依职权调取了肖霞与其前夫朱某在离婚诉讼中的起诉状、庭审笔录、判决书等相关材料，与本案有关的信息如下：法官问：双方财产状况？是否有婚前个人财产和共同财产？朱某答复：有共同财产，但愿意放弃，由法院处理。法官问：双方有无房产？朱某答复：没有。肖霞答复：没有。最终，法院判决双方离婚，但对相关财产未予涉及。本诉讼期间，法院试图联系朱某本人，未果。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点为肖霞作为卖方是否尽到了合同约定的“积极配合银行提交贷款所需的相关资料”义务，本案是否属于出卖人逾期履约超过十五个工作日及出卖人提供的资料或信息不完整，导致无法办理交易手续之出卖人根本违约之情形。庭审中，肖霞主张依据其提供的产权证、判决书及声明足以证明自己对房屋拥有全部的处分权，但肖霞确是在与前夫朱某婚姻关系存续期间取得的402号房屋所有权，而法院的离婚判决书中又未就该房产的归属作出判定，在此情况下，仅依据肖霞提供的书面材料考察，该房产的权属是存在瑕疵的，故肖霞作为出卖人有义务进一步提供材料证明该房产的权属情况以确保交易的顺利进行，但正是因为肖霞消极的怠于履行自己的义务，导致朱明宇未能如期取得银行贷款，进而使其对肖霞的房屋处分权产生合理怀疑。事实上，如果肖霞能积极的前往法院调取离婚案件的相关笔录以佐证朱某之声明或及时通过诉讼方式确认402号房屋的权属情况，前述房产权属瑕疵是可以消除的，上述补救措施对于肖霞来说也并非非分之要求，故本院认为，肖霞存在未尽到配合义务超过十五个工作日，提供材料不完整导致交易无法进行的违约行为，则朱明宇行使单方解除权要求解除合同，本院支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就朱明宇要求肖霞支付违约金并退还所交钱款一节，肖霞作为违约方理应退还朱明宇交付的相关费用并承担相关违约责任，就违约金的数额，本院综合考察合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。判决如下：一、确认朱明宇与肖霞于2017年3月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件及《补充协议》、于2017年6月12日签订的《补充协议》均已解除；二、肖霞于本判决生效后三日内退还朱明宇2210000元并配合朱明宇将朱明宇存入浦发银行账号为×××的监管账户内的存款5000000元取回；三、肖霞于本判决生效后三日内赔偿朱明宇违约金250000元；四、驳回朱明宇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理后对一审查明的事实予以确认。
二审中肖霞提交3份录音证据，证明朱明宇向中介公司工作人员明确表示不买房了，自身没有付款能力；朱明宇申请了300万元的消费贷，银行批贷但没有放款。朱明宇对录音证据的真实性、客观性和关联性都不认可。
二审中，朱明宇自述其在签订房屋买卖合同时不具备购房资格；其先后经历了离婚、复婚、离婚、复婚，现阶段为有配偶状态，不具备购房资质。2017年6月，肖霞将房屋交付给朱明宇。
本院认为，朱明宇与肖霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件及《补充协议》合法有效。办理网签手续是成功获取银行贷款的前提条件，截至到目前为止，朱明宇、肖霞均未主动提出办理网签事宜。肖霞仅收到221万元且房屋未过户之时即将房屋交付朱明宇充分说明了其履约诚意，其不会拖延自身取得剩余房款的时间，即其无拒绝办理网签的理由及必要，网签未办理的责任并不能归责于肖霞。肖霞提供的现有材料确实不能完全排除朱某的权利，其应当补充法律文书或是公证文书证明房屋排除了朱某的权益，归肖霞单独所有。如果网签手续办理完毕，进入贷款环节后，肖霞未能应相关银行的要求补足材料，其确实构成违约。本案的实际情况却是网签合同未签署，前一程序未完成且责任并不在肖霞，在此情形下，朱明宇以肖霞在后一程序中未履行配合义务为由要求法院认定肖霞违约不应得到支持。一审法院认定肖霞违约不当，本院予以纠正。因朱明宇主观上不愿购买房屋，而购房款的支付取决于朱明宇的经济状况及其筹集房款的努力程度，根据现有情况，房屋买卖合同继续履行存在困难，强制继续履行也不利于保护守约方的合法权益，故本院对一审判决第一、第二项予以维持，同时撤销原判第三项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初3998号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初3998号民事判决第三项、第四项；
三、驳回朱明宇其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费42070元，由朱明宇负担（已交纳）。
二审案件受理费126210元，由朱明宇负担86210元（已交纳84140元，余款于本判决生效后七日内交纳），由肖霞负担40000元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
审 判 员 赵 蕾
审 判 员 柳适思
二〇一八年七月二十七日
法官助理 李 想
书 记 员 舒 妍