河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1023民初1118号原告：北京青成山房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号-1353。法定代表人：桑春荣，公司执行董事。委托代理人：杨瑞楠，北京中勤（天津）律师事务所律师。委托代理人：王皓生，北京中勤（天津）律师事务所律师。被告：廊坊金鑫房地产开发有限公司，住所地河北省永清县武隆路108号。法定代表人：马长海，公司经理。委托代理人：刘汉辉，廊坊金鑫房地产开发有限公司法律顾问。委托代理人：张殿凯，廊坊金鑫房地产开发有限公司法律顾问。原告北京青成山房地产经纪有限公司（以下简称为北京青成山公司）与被告廊坊金鑫房地产开发有限公司（以下简称为廊坊金鑫公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案后，经审理作出（2015）永民初字第1567号民事判决，北京青成山公司、廊坊金鑫公司均不服提起上诉，廊坊市中级人民法院作出（2016）冀10民终960号民事裁定，撤销原判决并发回重审。本院于2016年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京青成山公司委托代理人杨瑞楠、王皓生，被告廊坊金鑫公司委托代理人张殿凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京青成山公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付销售酬金3394016元；2.判令被告给付延迟支付销售酬金期间的同期银行贷款利息，暂计算至2015年7月9日为319981.40元；3.判令被告给付已售房屋房款的20%的违约金为692140.80元。上述一至三项诉讼请求金额共计为4406138.20元。事实和理由：2010年2月10日，原、被告签订了《润鑫花园项目销售合作协议》。协议约定原告独家包销被告开发的润鑫花园项目，还约定了其他内容。2012年7月3日，原、被告签订了合作协议的《终止协议》，确认截止至签订《终止协议》之日，原告已销售合作协议项下的房屋368套且购房人已全部付清了房款；原告应计取的销售酬金总计为15917535元，被告已支付700万元，其他应扣除费用为154160元；履约保证金100万元未返还；全部款项支付完毕之前，被告如将还款保障中约定的房屋出售，应向原告支付已售房款的20%作为违约金。《终止协议》还约定了上述确认的款项的支付期限及其他内容。同日，原、被告还签订了《确认书》，双方确认扣除代缴税费2069359元后，被告还应向原告支付款项共计7694016元。2013年8月29日，原、被告签订了《协议书》，确认被告已于2013年2月向原告支付了200万元销售酬金；约定于《协议书》签订之日返还履约保证金100万元，以车抵销售酬金130万元。此外，《协议书》还约定被告应于2013年10月30日前一次性支付剩余销售酬金3394016元。如被告未按约支付剩余销售酬金，则应在支付期限届满之日起三日内配合办理约定的9套房屋的房屋备案登记事宜。然至原、被告约定的支付剩余销售酬金之日，被告并未依约支付，也未配合原告办理房屋备案登记手续。被告此间反而将约定房屋出售给他人。原告认为，被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。故原告依法起诉至法院。被告廊坊金鑫公司辩称，1.在合同履行期间原告多次违约，其中包括原告没有按照合同的约定，按期销售并完成销售任务，合同总约定原告应销售729套房屋，实际只销售了398套，明显违背了双方签订的销售合作协议当中第7条的规定，而且在合同履行期间，原告在被告方没有取得预售许可证的情况下擅自销售被告的房屋，导致被告被永清县房管局限期整改并交纳罚款，造成了被告在今后的销售和开发当中诸多的不利条件；原告在合同履行期间指派公司员工袁平平、崔阿莲领取了398套合同至今未还，致使被告公司不能在永清县房管局领取双方约定的销售小区的房屋合同，原告在履行合同期间向被告提供虚假的购房人员名单，至今仍有8户不能联系购房人员，致使房屋处于停滞状态。2.原被告虽然在合同履行完毕后多次达成协议，但就双方违约问题没有做出过明确的陈述，在合同履行期间原被告双方均存在违约，但原告的行为过错超出被告的过错，应对合同不能彻底履行承担相应的过错。3.双方虽多次核算销售酬金，但没有形成最终的欠款协议，双方之间没有对过错问题的承担作出明确的说明，故不应该承担借款利息。综上，被告请求依法驳回原告的诉讼请求，并要求原告就其违约行为承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的《润鑫花园项目销售合作协议》，被告对其真实性认可，故本院对该证据予以采信。该合作协议可以证实系原、被告双方于2010年2月10日签订，约定了由被告委托原告独家销售被告开发的润鑫花园项目的房屋约760套，同时就双方各自的权利、义务进行了明确约定。2.原告提供的《润鑫花园项目销售合作协议》终止协议，被告对其真实性认可，故本院对该证据予以采信。该终止协议可以证实原告与被告经协商一致后于2012年7月3日签订了该终止协议，其中明确该协议签订之日，原告已销售房屋368套，已付清房款；原告应计取销售酬金为15917535元，被告已支付700万元，其他应扣除费用为154160元；原告向被告支付的履约保证金100万元全部未返还。约定至2012年7月31日前，被告应向原告支付销售酬金6694016元，同时返还履约保证金100万元；被告承诺将该项目中的18套（建筑面积共1981.08平方米）房屋作为还款保障，在上述款项全部支付完毕之前，该部分房屋不得对外销售；如果对外销售，被告需将每套已售房屋的房款（3900元×该套房屋建筑面积）支付给原告，并且向原告支付该套房屋原告应得房款的20%的违约金。该终止协议就相关事项还进行了约定。3.原告提供的《确认书》，被告对其真实性认可，故本院对该证据予以采信。可以证实原告与被告于2012年7月3日签订了该确认书，双方约定被告对原告已销售房屋应计取销售酬金的应缴税金予以代扣代缴，并确认被告应向原告支付剩余销售酬金为6848176元，扣除其他费用154160元后应支付的销售酬金为6694016元，同时应返还履约保证金100万元，两项应支付款共计7694016元。4.原告提供的《协议书》，被告对于该协议签订时间中的日期（29）为手填提出异议，对该协议其他部分的真实性认可。因该《协议书》中明确双方各执二份，然被告未提供相应证据加以证实，故本院对该证据予以采信。可以证实原告与被告于2013年8月29日签订了该协议，其中明确终止协议签订后，双方就18套抵账房屋中的17套签订了《商品房买卖合同》。另确认该协议签订之日，被告尚未向原告支付剩余销售酬金4694016元及未返还履约保证金100万元；约定该协议签订之日，被告向原告返还履约保证金100万元，并将被告合法所拥有的车辆以130万元的价格抵偿给原告；剩余销售酬金3394016元，被告应于2013年10月30日前一次性向原告支付。同时还约定若被告按约定返还履约保证金并办理完车辆的转让过户登记手续的，原告同意与被告解除上述18套抵账房屋中的8套房屋的《商品房买卖合同》；若被告按约定支付剩余销售酬金的，原告同意与被告解除其余9套房屋的《商品房买卖合同》；若被告未按约定支付剩余销售酬金的，被告还应在支付期限届满之日起三日内配合原告办理完剩余9套房屋的房屋备案登记事宜。并约定该协议履行完毕后，双方在《润鑫花园项目销售合作协议》项下不再存在任何债权债务关系；该协议自双方盖章且被告按协议约定返还履约保证金并办理完车辆的转让过户登记手续后生效。5.被告提供的永清县住房保障和房产管理局向被告作出的《建设行政处罚事先告知书》和《责令改正通知书》，原告以上述证据是复印件无法核实其真实性为由不予认可，因被告未能提交相关证据原件，故本院对被告所提供的上述证据效力不予采信。另查明，原、被告于2013年8月29日签订的《协议书》中所约定的9套房屋，业已由被告全部出售并进行了备案。本院认为，原告北京青成山公司与被告廊坊金鑫公司经过友好协商，在平等互利的基础上所签订的《润鑫花园项目销售合作协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合作协议合法有效。在履行过程中，双方又签订了《润鑫花园项目销售合作协议》终止协议及《确认书》，一致同意解除原合作协议，并就原告已销售房屋数量、被告应支付原告销售酬金数额及支付时间、方式等事项进行了约定和确认；之后，双方再次签订了《协议书》，就被告尚未向原告支付的剩余销售酬金以及未返还的履约保证金如何解决事宜，达成了一致意见。原、被告所签订的上述终止协议、确认书和协议书，均系双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，因此，双方当事人应当按协议的约定履行。截止至原告向本院起诉时，被告尚未向原告支付的销售酬金为3394016元，事实清楚，故对于原告第1项诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求判令被告给付延迟支付销售酬金期间的同期银行贷款利息的诉讼请求，考虑到被告延迟支付销售酬金的行为的确给原告造成了一定的损失，且原告的该项请求于法有据，故本院予以支持。关于原告请求判令被告给付已售房屋房款的20%的违约金的诉讼请求，根据原、被告双方所签订的相关协议来看，原告是基于《润鑫花园项目销售合作协议》终止协议的相关条款约定进行主张的；但是双方在该终止协议之后又协商达成了新的约定，即于2013年8月29日签订的《协议书》，且明确对于剩余销售酬金3394016元，被告应于2013年10月30日前一次性向原告支付；如果被告未按约定支付剩余销售酬金，被告还应在支付期限届满之日起三日内配合原告办理完剩余9套房屋的房屋备案登记事宜。因该协议书中并没有约定被告如果出售该9套房屋的违约责任，依据新的约定效力优先原则，原告关于要求被告给付违约金的诉讼请求，证据并不充分；同时原告在上述约定支付剩余销售酬金时间届满之后，理应及时依法主张权利，然而原告向本院起诉已经超过了所约定时间的两年多，因此其本身亦有一定的过错；本案中被告在没有向原告付清剩余销售酬金的情形下，将双方之间所约定的折抵剩余销售酬金的9套房屋予以出售的行为，违反了协议，也违背了诚实信用原则，故被告本身存在一定的过错，但由于原告并未提供被告该行为相对给原告造成了直接经济损失的相关证据，而且原告业已主张了延迟支付销售酬金的利息损失，故综合考量上述因素，对原告关于该项违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告关于在合同履行期间原告多次违约，原告在合同履行期间领取的合同一直未归还被告，原告在履行合同期间向被告提供虚假的购房人员名单且不能联系购房人员，致使房屋处于停滞状态；虽然在合同履行完毕后多次达成协议，但就双方违约问题没有做出过明确的陈述，双方均存在违约，被告应承担相应的过错；以及被告不应该承担利息的辩解意见，由于没有提供有力证据加以证实，因此，本院不予采纳。综上所述，原告关于要求被告支付所欠销售酬金以及给付延期支付利息的诉讼请求，证据充分，于法有据，故本院予以支持。原告要求被告承担违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告廊坊金鑫房地产开发有限公司给付原告北京青成山房地产经纪有限公司销售酬金3394016元，并支付延迟付款利息（自2013年10月31日起至2015年7月9日止，按银行同期贷款利率以3394016元为基数计算），于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告北京青成山房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42049元，由被告廊坊金鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  袁宏军审 判 员  徐 勇人民陪审员  韩义芝二〇一六年十一月七日书 记 员  韩 轩