四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0191民初14751号原告：郑素君，女，汉族，1985年12月25日出生，住四川省资阳市乐至县。委托诉讼代理人：周辉利，四川超卓律师事务所律师,特别授权代理人。被告：唐先刚，男，汉族，1958年4月4日出生，住四川省南充市嘉陵区。第三人：谭章洪，男，汉族，1970年11月26日出生，住成都市高新区。第三人：李丹，女，汉族，1979年8月3日出生，住成都市高新区,系谭章洪配偶。原告郑素君与被告唐先刚，第三人谭章洪、李丹案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月7日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员林旭担任审判长，与人民陪审员杨健、人民陪审员唐宪宪组成合议庭，于2018年4月20日、2018年5月10日、2018年5月17日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告郑素君及其委托诉讼代理人周辉利，被告唐先刚到庭参加诉讼，第二次开庭，原告郑素君及其委托诉讼代理人周辉利，被告唐先刚，第三人李丹到庭参加诉讼，第三次开庭，原告郑素君的委托诉讼代理人周辉利,被告唐先刚，第三人李丹到庭参加诉讼，第三人谭章洪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告郑素君向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即停止对原告购买的位于成都市高新区大源南一街120号31栋3单元6楼12号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.请求判令确认原告于2011年7月28日与第三人谭章洪签订达成的《房屋购销协议》及公证的《房屋预约合同》合法有效并确认成都市高新区大源南一街120号31栋3单元6楼12号房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回其第二项诉讼请求“确认成都市高新区大源南一街120号31栋3单元6楼12号房屋归原告所有”，明确其第二项诉讼请求为请求判令确认原告于2011年7月28日与第三人谭章洪签订达成的《房屋购销协议》及公证的《房屋预约合同》合法有效。事实和理由：2011年7月28日，原告经中介介绍购买第三人征地拆迁安置所得位于成都市高新区房屋一套，并签订《房屋购销协议》，对房屋价款、支付方式、违约责任等进行了约定，后原告依约支付了30000元定金。3日后，双方共同在成都高新区公证处对该协议进行了公证，原告当日委托其公司负责人高远平向第三人转款344200元，第三人在当日将房屋钥匙等交付原告，原告进行装修后入住至今。从2013年底约定的统征办两年办证期限届满后，原告多次询问第三人房屋产权办证事宜，第三人始终推诿，直至2016年原告自行到房管局查询方得知该房早在2013年就因被告唐先刚与第三人民间借贷纠纷一案贵院于2017年5月4日作出（2014）年高新民初字第1181号民事判决书，第三人未履行生效判决致使案涉房屋处于查封状态。2017年4月24日，原告依法向贵院提出书面执行异议，并提供购房协议、转款凭证等证据要求解除查封、中止执行。2017年10月17日，贵院作出（2017）川0191执异字第102号民事裁定书，裁定驳回原告异议。原告为维护自身合法权益故诉至法院。被告唐先刚辩称，1.我是谭章洪的债权人，经过法院的生效判决，谭章洪应当向我归还借款；2.我在和谭章洪的民间借贷纠纷当中，申请执行的过程中保全的是谭章洪的财产，既然是谭章洪应当向我归还借款，并且保全的就是谭章洪本人的房屋，所以我认为这个房屋就应当纳入执行。第三人李丹辩称，对《房屋购销协议》、《预约合同》真实性予以认可，对房款的具体收款事宜不清楚，自签订《房屋购销协议》、《预约合同》后其未再使用案涉房屋。第三人谭章洪未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明，2011年7月28日，郑素君与谭章洪、李丹签订《房屋购销协议》，约定：1.谭章洪、李丹将其共有的大源2期小区大源南一街120号第31幢3单元12号套型为两室一厅的房屋自愿出售给郑素君，售价为380000元。2.付款方式：郑素君第一次支付部分购房定金即30000元，第二次在产权监理所将此产权证交产权监理处受理同时（或者办理产权公证时）再支付340000元，第三次余款待办完过户手续后，郑素君拿到新产权证的同时付清计10000元，此合同圆满结束。2011年8月1日，案外人刘言华（谭章洪之母）、谭章洪、李丹向四川省成都市高新公证处申请就三方签订的《析产协议书》进行公证，四川省成都市高新公证处于当日出具（2011）成高证民字第3370号《公证书》，证明刘言华、谭章洪、李丹于2011年8月1日自愿签订《析产协议书》，并分别签字捺指印。《析产协议书》载明：位于成都市高新区房屋属于刘言华、谭章洪、李丹共有，刘言华、谭章洪、李丹就上述房屋达成分割协议，位于成都市高新区房屋分割给谭章洪、李丹夫妻共有。2011年8月1日，谭章洪、李丹（甲方）与郑素君（乙方）签订《预约合同》，约定：“一、房地产基本情况，1、甲方于二〇一一年六月二十一日与成都高新区建设用地统一征用开发办公室（以下简称统征办）签订了《安置房屋结算协议》，征地拆迁安置并析产取得了位于成都市高新区房屋一套【见编号：49《安置房屋结算协议》及（2011）高证民字第3370号《公证书》，具体地址、面积以房屋产权部门登记为准】。2、乙方知晓甲方拟转让的上述房屋权属状态为协议房并实地查看了上述房产。二、甲方承诺将该房屋按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待合法取得该房屋所有权证按本合同约定过户给乙方。届时双方应再行签订与本合同内容相符的过户使用的房地产转让合同（正式合同内容中对房地产转让价款、过户税费承担的内容不得作任何变更）。1、该房屋转让价款为人民币叁拾捌万元整（¥380000元）【特别强调：该价格系甲、乙双方的真实意思表示，且该价格为不变价格，不受市场价格的变化影响】，若今后房产证登记面积出现误差，仍以该价款为准，不作任何变更，双方互不多退少补。第一次付款：乙方已于二〇一一年七月二十八日向甲方支付定金人民币叁万元整（¥30000元），甲方表示已收到上述购房定金；第二次付款：乙方在本合同签订后以现金或转账方式向甲方支付部分购房款计人民币叁拾肆万元整（¥340000元）；第三次付款：在甲方协助乙方办理完上述房屋买卖过户的当日（领证后），乙方以现金或转账方式向甲方支付房屋的购房尾款计人民币壹万元整（¥10000元）。乙方支付给甲方的所有房款依据均以甲方出具的收条为准。2、甲方应按照与统征办签订的《安置房屋结算协议》的约定办理或督促统征办及时办理该房屋的产权登记手续，以确保甲方及时取得该房屋产权证。甲方领取上述的产权证（包括以后领取的国有土地使用证）后，甲、乙双方在三十日内必须到房管部门办理该房的产权过户手续和国有土地使用权过户手续（办理甲方产权时所产生的相关费用由甲方承担，产权过户到乙方名下时所产生的一切相关税费由乙方承担，但因出售继承所得房产份额增加的税收由甲方承担）。三、权利保证：甲方保证转让的房屋没有任何产权纠纷，如因此造成乙方经济损失的，该损失由甲方承担。统征办通知办理上述房屋产权登记达三十日以上时，甲方有义务督促统征办尽快办理。四、甲方在收到乙方支付的第二次付款当日，甲方将该房屋、房屋钥匙、业主卡交付给乙方，并同意乙方在房屋产权未过户之前有权在该房屋进行装修并使用该房屋，交付后相关房产物管费用、水、电、气等与使用房屋相关的费用均由乙方负责承担，交付后如因乙方管理、使用房产过程中产生的一切法律责任、经济责任均由乙方自行承担。若该房屋在未过户到乙方名下之前遇拆迁，则拆迁所赔付的所有款项或安置的房屋均由乙方享有。五、违约责任，如甲方有以下情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同；如合同被乙方解除，甲方应退还乙方所支付的全部购房款；并应向乙方支付陆拾万元整的违约金，给乙方造成经济损失的，甲方仍应予以赔偿（包括但不限于：乙方支付的房屋装修费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）：1、甲方取得该房屋产权后拒绝转让给乙方，包括拒绝签订正式转让合同或拒绝办理产权过户登记手续及其他任何拒绝转让的情形或在领取产权证后在约定的时间内未配合乙方办理产权过户；2、甲方将该房屋另行转让、抵押或赠与他人的，或甲方有其他除转让给乙方以外的处分房屋的行为；3、该房因甲方原因被人民法院查封或被强制执行的。如乙方有以下情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同；如合同被甲方解除，甲方有权向乙方要求支付陆拾万元整的违约金，给甲方造成经济损失的，乙方仍应予以赔偿（包括但不限于：将房屋恢复原状的费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）：1、如乙方未能按照合同约定支付各次房款，任意一次逾期达十日以上的，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同；2、乙方怠于按照合同约定协助甲方办理产权交易过户手续并逾期三十日以上（包括交易过户完毕后未按照房管部门通知时间内前往领取乙方名下的产权证）。……”。同日，四川省成都市高新公证处作出（2011）成高证民字第3371号公证书，对《预约合同》进行公证。同日，郑素君委托案外人高远平向谭章洪的账户转款344200元，其中4200元为办理公证费用，340000元为支付的案涉房屋价款。又查明，案涉房屋于2013年5月24日登记于谭章洪、李丹名下。本院于2014年2月20日立案受理了唐先刚诉谭章洪民间借贷纠纷一案，并于2014年3月6日查封案涉房屋。审理后，本院作出（2014）高新民初字第1181号民事判决书，判决谭章洪偿还借款本金152000元及利息。2014年6月23日，唐先刚提交强制执行申请书，要求强制执行本院（2014）高新民初字第1181号民事判决书。2017年4月24日，郑素君向对本院查封案涉房屋提出异议，请求中止对案涉房屋的查封。2017年10月17日，本院作出（2017）川0191执异字第102号民事裁定书，认为“本案的主要争议焦点为郑素君提出的执行异议能否排除执行，现评判如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应审查郑素君是否在本院查封前签订合法有效的书面买卖合同、占有案涉房屋，是否支付或愿意支付价款，未办理过户登记是否为郑素君自身原因，如其中一项不符合法律规定，则不能排除执行。从现有材料来看，郑素君举示证明其于本院查封前已合法占有案涉房屋的证据不充分，尚不能得出郑素君已经占有案涉房屋的结论”。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院裁定驳回郑素君的异议请求。庭审中，法庭询问李丹何时将房屋交付给郑素君，李丹陈述因时间久远记不清楚，法庭进一步询问李丹何时最后一次进入房屋，李丹陈述双方签订《房屋购销协议》后其未再使用过房屋。诉讼中，郑素君申请证人王某出庭作证拟证明案涉房屋已由其郑素君占有、使用。王某陈述其于2016年底在郑素君处承租案涉房屋，租金1200元/月，租期2年，其按照通过微信转账方式向郑素君支付房租。王某向法庭出示了其与郑素君微信聊天记录及微信转账的明细，转款明细显示王某分别于2017年6月10日向郑素君转账7200元、于2018年2月22日向郑素君转账3600元、于2018年4月9日向郑素君转账2400元。还查明，郑素君就案涉房屋剩余10000元房款未支付，经法庭询问，郑素君表示愿意支付剩余房款，并根据本院要求于2018年5月15日交付执行。以上事实，有郑素君、唐先刚、李丹的当庭陈述及郑素君提交的房屋信息摘要、《房屋购销协议》、（2011）成高证民字第3370号公证书、（2011）成高证民字第3371号公证书、转账凭证、（2014）高新民初字第1181号民事判决书、（2017）川0191执异字第102号民事裁定书、证人证言、微信聊天截图、微信转账截图等证据在卷佐证。本院认为，本院在执行过程中对登记在被执行人谭章洪、李丹名下的案涉房屋进行执行，郑素君对执行标的提出执行异议，故郑素君是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益为本案争议焦点。所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。对此《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”从前述规定可知，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定的除外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让方才能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，案涉房屋一直登记在谭章洪、李丹名下，案涉房屋物权变动并未完成，故酿成本诉。本院认为，对于已经签订买卖合同但未进行不动产登记的情况而言，即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的物的物权期待权进行保护，其原因在于物权期待权从性质上仍然属于债权范畴，但该债权不同于一般债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权的对价等义务，预期物权将确定无疑的变动到其名下，在与申请执行人的一般债权实现发生冲突时，法律选择优先保护案外人的物权期待权。至于物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出了明确规定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，郑素君是否有权要求排除执行，须从是否订立书面合同、是否支付购房款、是否于查封前合法占有房屋、并非买受人原因未办理过户登记等方面进行审查。首先，郑素君与谭章洪、李丹签订的《房屋购销协议》及《预约合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同约定履行义务。虽然郑素君与谭章洪于2011年8月1日签订的合同名称为《预约合同》，但该合同中已经涵盖了当事人名称、标的、价款违约责任、争议解决办法等合同内容，其内容明确具体并已部分履行，故应当认定为该份《预约合同》实质为郑素君与谭章洪、李丹就案涉房屋签订的本约合同，故应当认定郑素君与谭章洪、李丹在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，郑素君依约支付了第一、二笔房屋款项，结合《预约合同》第四条“谭章洪、李丹收到郑素君支付的第一次付款当日，谭章洪、李丹将该房屋、房屋钥匙、业主卡交付给郑素君，并同意郑素君在房屋产权未过户之前有权在该房屋进行装修并使用该房屋，交付后相关房产物管费用、水、电、气等与使用房屋相关的费用均由郑素君负责承担。”的约定以及李丹称其在签订合同后未再实际使用房屋的陈述能够认定在双方于2011年8月1日签订《预约合同》并办理公证后已经将房屋交由郑素君合法占有。再次，郑素君已经支付了房屋价款370000元并按照法院要求将剩余的10000元交付执行。最后，从《房屋购销协议》及《预约合同》履行过程来看，郑素君已经多次催促谭章洪、李丹协助办理案涉房屋过户登记手续，而谭章洪、李丹一直未能予以配合，现有证据无法证明系郑素君原因导致不能办理过户登记。因此，原告郑素君对案涉房屋享有合法权益，能够排除他人对案涉房屋的执行，对其诉讼请求，本院予以支持。对郑素君要求确认其于2011年7月28日与第三人谭章洪签订达成的《房屋购销协议》及公证的《预约合同》合法有效的诉讼请求，本院认为，郑素君与谭章洪、李丹签订的《房屋购销协议》、《预约合同》合法有效系本院认定郑素君对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的基础，郑素君的第一项诉讼请求其实质已经涵盖了该项请求且本院已在前文中予以认定，故对于该项诉讼请求本院不予处理。综上，郑素君请求停止对案涉房屋进行执行的诉讼请求，本院予以支持，而（2017）川0191执异字第102号民事裁定于本判决生效后失效。本判决生效后，郑素君可向本院执行机构申请解除对案涉房屋的财产保全措施。据此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）款之规定，判决如下：本院在（2014）高新执字第774号案件执行过程中不得对原告郑素君购买的位于成都高新区大源南一街120号31栋3单元6层12号房屋（权证号：监证3648187号、监证3648188号、建筑面积72.43平方米）进行执行。本案案件受理费6550元，公告费300元，由第三人谭章洪、李丹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。本院（2016）川0191执异字第102号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 林 旭人民陪审员 杨 健人民陪审员 唐宪宪二〇一八年五月十七日书 记 员 王炼石