安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终1697号
上诉人（原审被告）：朱贺，男，1976年2月15日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：朱继明（朱贺之父），男，1958年10月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
被上诉人（原审原告）：宿州市恩信物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市环宇银河绿苑小区会所1楼。
法定代表人：夏雷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王永振，安徽皖光大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李腾飞，安徽皖光大律师事务所实习律师。
上诉人朱贺因与被上诉人宿州市恩信物业管理有限公司（以下简称恩信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民一初字第06448号，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱贺的委托诉讼代理人朱继明、被上诉人恩信物业公司的委托诉讼代理人王永振、李腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱贺上诉请求：撤销一审判决，改判驳回恩信物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.朱贺有权拒付物业服务费。自2008年以来，朱贺的房屋出现了墙皮返潮、家具发霉等问题，给其造成了严重损失，虽然其数次向恩信物业公司反映，但一直没有得到解决；由于恩信物业公司管理不到位，致小区内监控设施不能使用，道路、路灯损坏严重，偷盗、破坏事件屡发，卫生状况较差，等等。2.朱贺的物业服务费已经交到2009年6月份，但恩信物业公司至今未退还开发商补助的2009年、2012年采暖费。
恩信物业公司辩称，恩信物业公司是该小区业主委员会选择的物业服务企业，其与该小区业主委员会签订的物业委托管理合同合法有效。恩信物业公司在日常管理中尽到了相应义务，一审判决朱贺交纳服务费正确。
恩信物业公司向一审法院起诉请求：1.朱贺支付物业服务费5994元及滞纳金614.5元，合计6608.5元；2.本案诉讼费由朱贺负担。
一审法院认定事实：朱贺系宿州市同科城市花园21#107、207业主，该房屋面积为242.07平方米。2008年11月11日，宿州市同科城市花园业主委员会与恩信物业公司签订了同科城市花园小区移交协议，同日还签订了物业委托管理合同，将同科城市花园小区物业委托恩信物业公司管理，物业服务费按照物价局文件执行，合同至2018年11月9日有效……朱贺未支付2009年7月1日起至2014年8月31日物业服务费6003元。一审法院认为，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，恩信物业公司与宿州市同科城市花园业主委员会签订的委托管理合同系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。朱贺作为同科城市花园小区业主，该合同对其有约束力。在恩信物业公司提供物业服务期间，朱贺应及时支付物业服务费。恩信物业公司要求朱贺支付物业服务费的请求，合理合法，予以支持。由于朱贺认可物业服务费价格为0.40元/平方米/月，其房屋面积为242.07平方米，故朱贺拖欠的物业服务费为6003元（0.4元/平方米/月×242.07平方米×62个月）。因此，对恩信物业公司要求朱贺支付物业服务费5994元的请求予以支持。朱贺辩称房屋返潮造成财产损失、物业公司违规接收暖气管道、路灯等公共设施维修、采暖费返还及占用公共场合经营收益等问题，与本案不属同一法律关系，本案不予审理。关于恩信物业公司要求朱贺支付滞纳金的问题，因滞纳金具有惩罚性，只能发生在双方法律地位不平等，国家行使公共权力的过程中，而恩信物业公司为经营性服务企业，无收取滞纳金的权利，故对其主张滞纳金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、朱贺于判决生效后十日内给付恩信物业公司物业服务费5994元；二、驳回恩信物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由朱贺负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对朱贺提供的证据，本院认为该证据能反映恩信物业公司在物业服务期间，没有完全按照委托管理合同的约定，尽到物业管理之责，本案予以认定。一审判决认定基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，至本案中，恩信物业公司与宿州市同科城市花园业主委员会签订了同科城市花园物业委托管理合同，且朱贺签字确认的业主（临时）公约载明，业主应执行和服从业主委员会或业主大会的决议、决定，因此，恩信物业公司与宿州市同科城市花园小区业主委员会签订的物业委托管理合同，对该小区业主及恩信物业公司具有约束力，双方应严格履行。因恩信物业公司与宿州市同科城市花园业主委员会在委托管理合同中约定对公用设施、市政设施、附属配套建筑和设施等负有维修、养护、管理及对公用环境有清洁卫生、收集、清理垃圾的义务，现朱贺提供的证据显示因恩信物业公司管理不善致共有设施、附属配套设施损坏及公用环境存在不卫生等情形，违反了合同约定的部分义务，给朱贺造成了生活不便，朱贺请求减少（折扣）物业服务费不违反合同约定。综合本案具体情况，以朱贺减少应付物业服务费5994元的40%即2397.6元为宜，朱贺以恩信物业公司未尽管理义务为由拒付全部服务费不当。因此，朱贺应支付恩信物业公司物业服务费3596.4元（5994元-2397.6元）。另，朱贺提出的取暖费等问题与本案不是同一法律关系，其一、二审亦未提供相应证据，本案不予处理。
综上所述，朱贺上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民一初字第06448号民事判决第二项，即“驳回宿州市恩信物业管理有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民一初字第06448号民事判决第一项“朱贺于判决生效后十日内给付宿州市恩信物业管理有限公司物业服务费5994元”为“朱贺于判决生效后十日内给付宿州市恩信物业管理有限公司物业服务费3596.4元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由宿州市恩信物业管理有限公司负担10元，朱贺负担15元；二审案件受理费50元，由朱贺负担30元，宿州市恩信物业管理有限公司负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁伟
代理审判员 李震
代理审判员 ＸＸ
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 张猛
附：本案适用相关法律条文
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。