上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第503号
上诉人（原审原告）上海正商房地产经纪有限公司。
委托代理人朱晶晶，上海市华诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）布鲁斯特墙纸国际贸易（上海）有限公司。
委托代理人栾其文，上海和华利盛律师事务所律师。
委托代理人梁寓禹，上海和华利盛律师事务所律师。
上诉人上海正商房地产经纪有限公司（以下简称正商公司）因居间合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月13日受理后依法组成合议庭，于2014年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人正商公司的委托代理人朱晶晶、被上诉人布鲁斯特墙纸国际贸易（上海）有限公司（以下简称墙纸公司）的委托代理人栾其文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，墙纸公司欲租赁房屋。2013年1月24日，正商公司以电子邮件形式向墙纸公司工作人员赵燕推荐数套租赁房源，墙纸公司对其中本案系争的桂平路333号3A房屋较为认可。同年1月29日，正商公司以电子邮件形式向赵燕发送系争房屋资料。
墙纸公司确定系争房源后，正商公司、墙纸公司于2013年3月4日签订《委托书》一份，写明：墙纸公司全权委托正商公司为独家中介代理人，与聚科业主洽谈租赁办公房事宜。一、约定事项：1、正商公司接受墙纸公司委托所产生之差旅费及其他相关费用的支出均由正商公司自负，墙纸公司无需向正商公司支付居间服务费。2、签订本居间协议书后墙纸公司将不再另外委托第三者或自行与正商公司推荐之业主私下交易。3、双方任何一方单方违约，将支付对方相当于承租房屋之一个月房屋租金的费用。二、本委托书一式两份，双方签署即时生效（有效期一年）。落款处由正商公司、墙纸公司加盖公章。同时，正商公司、墙纸公司还签订《租赁意向书》一份，墙纸公司指定具体租赁房屋要求正商公司按照《租赁意向书》确定的租赁条件与出租方进行谈判，其中写明：“经出租方与承租方协商一致，现详列以下出租条件，以便日后形成正式的租赁合同及其有关补充条款：1、租户名称：布鲁斯特墙纸国际贸易（上海）有限公司；2、租用地点：上海市桂平路333号3A；3、建筑面积：1580平方米；4、租用期限：5年……；5、租金：3.25元平方米／天……；12、装修免租期……”该《租赁意向书》共列明12条具体租赁条件。该《租赁意向书》落款处：承租方、代理方分别由墙纸公司、正商公司加盖公章，出租方处为空白。《委托书》、《租赁意向书》均为正商公司处的格式合同。
2013年5月13日，布鲁斯特墙纸（中国）有限公司与上海桂林实业有限公司签订房屋租赁合同及补充协议，承租位于本市桂平路333号3号楼A1.2.3楼房屋，建筑面积为1487平方米，租金为3.85元平方米／天，合同及协议中明确出租方上海桂林实业有限公司不认可任何中介公司提供的居间服务。
2013年7月8日，正商公司向墙纸公司住所地本市外高桥保税区泰谷路207号第四层J1部位发送律师函一份，收件人为墙纸公司，内容为要求墙纸公司支付违反《委托书》的违约金，墙纸公司称收到该份律师函，但对其中内容不认可，亦未回复该函件。同日，正商公司向本案系争房屋所在地桂平路333号3A室发送同一份律师函，收件人仍为墙纸公司，经查询该快递由“王莎代收”，墙纸公司称未收到该份律师函。
另查明，墙纸公司成立于1999年3月29日，注册地为上海市外高桥保税区泰谷路207号第四层J1部位，法定代表人为KENNETHM.GRANDBERG，由外国法人BWCINTERNATIONALINC独资。布鲁斯特墙纸（中国）有限公司成立于2010年8月30日，注册地为江苏省苏州工业园区淞北路218号，法定代表人为KENNETHMARTINGRANDBERG，由外国法人BWCINTERNATIONALINC独资。两公司系关联公司。
2013年10月22日，正商公司诉至法院，要求判令：1.墙纸公司支付正商公司违反租赁中介服务协议书的违约金174，133元（2，089，596元／12个月）；2.墙纸公司赔偿正商公司未支付违约金造成正商公司的损失（以174，133元为本金，按银行同期贷款利率计算，自墙纸公司应付款之日即2013年7月1日至墙纸公司实际付清款项之日止）。
庭审中，正商公司提供其与出租方谭国兴的电话通话录音两份，以此证明出租方口头认可正商公司的居间行为。墙纸公司对此证据不予认可。法院审查后认为，仅通过该电话录音不能确认电话对方人员身份、不能确认通话的具体时间，即使对方确为出租方的员工谭国兴，也无法证明谭国兴电话所说内容可以代表出租方的意思，通话内容亦无法证明出租方委托正商公司出租房屋，正商公司亦无其他证据予以佐证，故正商公司该份证据法院不予采信。
庭审中，正商公司、墙纸公司确认，本市桂平路333号3号楼A1.2.3楼即为桂平路333号3A房屋，系同一地点。
墙纸公司称，2013年3月下旬，系争房屋出租方上海桂林实业有限公司联系墙纸公司称其不接受中介居间服务，要求与墙纸公司直接商谈租赁事宜，后出租方称墙纸公司不符合出租方的招租政策、纳税要求等，要求由布鲁斯特墙纸（中国）有限公司承租系争房屋，上述事实墙纸公司已告知正商公司。正商公司称，其与出租方之间并无书面委托或其他居间协议，但是出租方口头表示认可正商公司进行居间并表示会支付佣金，2013年3月之后正商公司再未能联系到墙纸公司，直至2013年7月正商公司通过其他途径得知墙纸公司已经自行与出租方签订租赁合同。
墙纸公司为证明其观点申请系争房屋出租方上海桂林实业有限公司出庭作证，上海桂林实业有限公司出具介绍信由物业经理陈玉明代表公司到庭作证。陈玉明陈述，上海桂林实业有限公司是徐汇区华泾镇的集体企业。上海桂林实业有限公司从未委托任何中介机构出租房屋，其通过自行发布招租广告形式进行出租，招租广告中也写明不接受中介服务。2013年3月，正商公司工作人员曾持墙纸公司的委托书与上海桂林实业有限公司下属单位工作人员商谈过租赁事宜，上海桂林实业有限公司得知后即表示：墙纸公司不符合出租方的招租政策，如有租赁意向，应由布鲁斯特墙纸（中国）有限公司前来商谈，且上海桂林实业有限公司不认可任何中介机构的居间服务，希望与承租人直接进行磋商。与墙纸公司本就认识，并非通过正商公司知晓墙纸公司的联系方式。后因墙纸公司不符合招商政策、纳税要求，故上海桂林实业有限公司选择布鲁斯特墙纸（中国）有限公司承租房屋。还称“如果收取佣金的中介服务，那么我公司不接待，如果是代表客户过来看房子的则接受”。正商公司认可身份的真实性，称“不接受中介服务”的意思是不同意支付佣金，而非不同意中介代表客户看房，而实际是上海桂林实业有限公司口头认可正商公司带墙纸公司前去看房并同意支付佣金。
原审认为，墙纸公司经正商公司推荐后欲租赁本市桂平路333号3A房屋，为此，双方签订了《委托书》、《租赁意向书》，《委托书》、《租赁意向书》明确了双方的权利义务，即墙纸公司委托正商公司按照《租赁意向书》的条件就租赁事宜与出租方洽谈，正商公司为墙纸公司和出租方进行居间，促成系争房屋的租赁。该合同兼具委托合同和居间合同的法律特征，合同前提是：正商公司受系争房屋出租方委托进行出租，有权向墙纸公司推荐该房源，有权接受墙纸公司商谈租赁事宜的委托；合同目的是：墙纸公司通过正商公司的洽谈居间，成功租赁系争房屋。
而本案中，正商公司并无证据证明其受系争房屋出租方上海桂林实业有限公司委托进行出租，亦无证据证明出租方认可正商公司的居间行为，而最终系争房屋租赁合同文本中明确出租方“不认可任何中介公司提供的居间服务”。正商公司接受墙纸公司委托并签订《委托书》的前提并不成立，正商公司却自行向墙纸公司推荐房源、接受墙纸公司委托洽谈租赁事宜，但根本无法为墙纸公司成功谈妥有关系争房屋的租赁问题，无法实现双方签订合同的目的。此情形下，墙纸公司若想成功租赁系争房屋只能自行与出租方商谈，而不可能按照《委托书》约定通过正商公司与出租方洽谈，而现在正商公司却主张墙纸公司该行为是“跳中介”应承担违约责任，实不合理。
《委托书》关于不得“跳中介”的违约责任条款本身虽非无效，但墙纸公司与出租方直接商谈是因为正商公司不具备签订该合同的前提进而导致不能实现签订合同的目的，若在签署委托书时正商公司告知墙纸公司其并无出租方的出租委托、出租方并不接受中介居间服务，那么按一般常理墙纸公司并不会委托正商公司处理租赁事宜更不会签订《委托书》。且“跳中介”一般是指委托人为逃避支付佣金而不正当交易的行为，而本案中，根据双方《委托书》的约定若墙纸公司通过正商公司居间租赁了系争房屋，墙纸公司无需支付正商公司任何居间费用或其他费用，因此墙纸公司根本不存在通过“跳中介”逃避支付佣金的主观恶意。
综上，本案墙纸公司并不构成违约，正商公司要求墙纸公司承担违约责任的依据不充分，法院不予支持。正商公司要求墙纸公司支付逾期支付违约金的利息损失，不具有法律依据，法院亦不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条的规定，于二一四年一月七日作出判决：驳回上海正商房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费3，782.66元，减半收取计1，891.33元，由上海正商房地产经纪有限公司负担。
判决后，正商公司不服，上诉于本院，诉称：双方签订的委托书明确约定了违约责任条款，原审也予以认定真实、有效，但对墙纸公司私下以其关联公司名义与出租方签订租赁合同的事实，没有认定为违约行为承担违约责任。正商公司具有居间服务的资格，向墙纸公司推荐了系争房屋、接受了洽谈租赁事宜的委托，原审认定正商公司不具备签订合同的前提条件而导致不能实现委托目的，事实是因为墙纸公司的违约行为才导致居间服务无法完成。该事实有电话录音为证，原审未予以采纳。要求二审法院撤销原审判决，改判支持正商公司的原审诉请。
被上诉人墙纸公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据本案查明的事实，系争房屋的出租方明确表示不认可任何中介公司提供的居间服务，可以推定正商公司无法完成委托书确定的委托事项：即与业主洽谈租赁办公房事宜，该委托书属于无法履行的合同。墙纸公司无法通过正商公司实现与业主签订租赁合同的目的，另寻签订租赁合同途径的行为没有过错。正商公司在自身无法完成居间服务的前提下，以违约条款限制墙纸公司另行签订租约的行为，有违诚信和公平原则，其要求墙纸公司承担违约责任的诉请，本院无法支持。且最后完成租赁合同签约的公司并非墙纸公司，虽为关联公司所为，但毕竟不是委托合同的相对方。因此，上诉人正商公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，782.66元，由上诉人上海正商房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 吴 瑛
二〇一四年四月八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……