山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0402民初607号原告：枣庄市第三中学，住所地：枣庄市市中区建华西路***号。法定代表人：于卫东，校长。委托诉讼代理人：王正华，校总务处主任。委托诉讼代理人：李艾伦，山东龙头律师事务所律师。被告：枣庄市中天教育发展有限公司，住所地：枣庄市市中区解放中路2号。法定代表人：翟德连，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王思武，山东司杰律师事务所律师。原告枣庄市第三中学与被告枣庄市中天教育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告返还位于市中区解放中路2-8号原教育局招待所楼一至五层；2、判决被告支付租金321667元；3、判决被告支付承租期间产生的电费111366元、暖气费52638元（实际要求计算至被告返还占有的房屋之日）；4、判令被告支付第2项和第3项费用所产生的利息（以485671为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年1月30日计算至款项付清之日）；5、判令被告支付房屋占用使用费（从2018年1月28日计算至被告返还房屋之日，按照租金标准支付）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月28日，原、被告签订《教育局招待所租赁合同》，约定被告租赁原告管理的位于市中区解放中路2-8号原教育局招待所楼一至五层，租期五年，自2013年1月28日起至2018年1月27日止。年租金20万元，按季度支付；水、电费按月实际发生额交纳，取暖费每年一次性按标准交清。后合同于2018年1月27日到期，双方未续签，合同到期终止。经原告催收，双方确认截至2018年1月27日，被告共拖欠原告租金321667元、电费111366元、暖气费52638元，上述费用被告承诺积极筹措资金返还。另，房屋到期前，原告已通知被告合同到期终止，要求被告到期腾空并归还房屋。但房屋到期后，被告拒不归还房屋，也不向原告支付租金及电、暖等费用，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》等规定，向本院提起诉讼。被告辩称，1、原告一直没有给被告开过正规发票，致使被告受到了当地税务部门的罚款，请法庭及原告酌情给予减免租金和利息；2、建议将宾馆里的动产协商或者评估宾馆内物品价值折抵充当房租；3、被告出资所建的招待所楼后院内配套房屋以及沿街门市房屋外延部分、院电动门和保卫传达室，其所有权和使用权归被告我公司所有，希望原告对其予以回购或作价；4、被告在2008年设计并配置了合格的消防设施，并通过了消防部门的检查，现要求学校予以作价抵偿房租；5、被告要求同等条件下的优先租赁权；6、现公司将本案房屋钥匙交付给原告，请求租金及占有使用费计算至本日止。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、《山东省枣庄市城镇公房所有权证存根》、《枣庄市教育局关于对的复函》；2、《教育局招待所租赁合同》；3、《租金及水、电、暖费用催收函》、《更正函》及《回执》。被告发表质证意见认为：1、对证据1真实性无异议，复函的日期为2017年12月19日，原、被告最后一次签订合同是2013年1月，并不能证明签订合同时原告有资格出租该房屋；2、对证据2无异议，合同显示租赁范围为招待所一至五层，被告主张自己修建的范围应归被告所有；3、对证据3金额无异议，但原告并未提交代理人代理权限证明，胡勤忠并非本单位人员。被告为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：1、2008年3月签订的租赁合同；2、原告给被告开具的数据一宗，原告并没有给被告开具正式发票；3、被告修建院大门的票据；4、枣庄市市中区城市行政执法局出具的罚款2000元收据一份；5、公安消防处罚决定书和枣庄市盛唐工程消防有限公司开具的记账凭证和收据一宗；6、地税局出具的税收缴款书一份。原告发表质证意见如下：被告举证和本案无关，双方争议时间是2013年-2018年，双方已经建立了新的租赁合同关系，被告列举的证据发生在新的租赁合同之前。1、和本案无关，签订时间是2008年；2、发票虽然是复印件，真实性予以认可，被告证明目的只涉及到财务管理制度，和本案无关；3、不能反映修建的地址是原教育招待所所在的位置；4、可以反映被告扩建的部分是被告自行修建，没有办理规划许可，属于违章建筑，被告应及时拆除，如不及时拆除原告有权向有关执法机关反映，限期拆除；5、公安消防处罚决定书明确记载处罚主体是中天大酒店，因为酒店的装修消防不满足验收条件，和原教育局土建消防不存在关系；6、被告没交纳所得税，和原告无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于市中区文化路办事处解放路2号的院落一处，即本案涉诉房屋，系枣庄市教育局所有。2017年12月19日，枣庄市教育局出具一份《关于对的复函》，答复：“根据2014年1月15日局长办公会议精神，局招待所人、财、物、土地、建筑物等一并划归枣庄三中，由三中统盘规划使用”。2013年1月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《教育局招待所租赁合同》，该合同主要内容为：“第一条租赁范围市中区解放中路2-8号原教育局招待所楼一至五层，建筑面积2200平方米。”；“第二条租赁期限租赁期限为5年，自2013年1月28日起至2018年1月27日止。合同期满后，如原告继续将房屋对外出租，被告有优先承租权。”；“第三条租赁金额年租金20万元（大写：人民币贰拾万元），按季度交纳，即每季度初缴纳租金5万元。水、电费按每月实际发生额缴纳，取暖费每年一次性按标准交清。”；“第五条乙方职责1、合法经营，按时交纳各种费用。2、乙方在对房屋进行装修改造时不得破坏原有的土建结构。需进行装修改造时，须征得甲方同意并将装修改造方案交甲方备案后方可实施，装修改造的费用由乙方自行负担。合同期间，如因甲方原因提前终止合同，甲方需补偿乙方装修投资剩余年限的均摊费用；如因乙方原因提前终止合同，甲方不负担任何费用。合同到期，若乙方不能续租，甲方不再补偿乙方装修费用。3、租赁期内与经营相关的所有费用由乙方负担。”等。原、被告的法定代表人、委托代理人均在上述合同上签字、加盖单位公章。2018年1月30日、2018年2月1日，原告向被告发送《租金及水、电、取暖费用催收函》及《更正函》，函告被告合同现已终止，截至2018年1月27日，被告欠租金321667元、电费111333元、暖气费52638元。被告在上述催收函及更正函的两份《回执》中注明对上述欠款数额无异议，愿意积极筹措资金归还上述欠款。被告的代理人在上述两份回执中签字，并加盖被告单位公章。本院认为：市中区文化路办事处解放路2号的院落一处即本案涉诉房屋，系枣庄市教育局所有，该局将该房屋一并划归原告，由原告统盘规划使用，原告因此取得涉诉房屋的处分权利。原、被告于2013年1月28日签订的《教育局招待所租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定履行各自的义务。该合同第二条约定租赁期限自2013年1月28日起至2018年1月27日止，租赁期满后，原告分别向被告发送了《租金及水、电、暖费用催收函》及《更正函》，函告被告合同到期不再续签，合同现已终止，被告分别于2018年1月30日、2018年2月1日在上述函件的回执中表示无异议，因此，原、被告之间的租赁合同现已期满终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，因此原告诉请被告返还涉诉房屋，于法有据，本院予以确认。原告在上述催收函中同时函告被告尚欠原告租金321667元、电费111366元、暖气费52638元，被告在催收函的回执中加盖公章予以确认，但至今未支付上述费用，已构成违约，应承担相应的违约责任，因此，原告诉请被告支付租金321667元、电费111366元、暖气费52638元及上述费用利息（以485671为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年2月1日起计算至款项付清之日止）的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告诉请被告支付电费、暖气费和房屋占用使用费至被告实际返还房屋之日，因原告无法明确被告占用房屋的日期及金额，其诉请本院不予支持，原告可另行主张。被告抗辩原告没有开具正规发票，并不能免除被告交纳租金及其他费用的义务；被告要求将出租房屋内物品及扩建设施、消防设备等折价冲抵房租，合同并无约定，且原告不予认可；被告因将房屋钥匙交付给原告，请求将租金及占有使用费计算至交付钥匙之日，因被告现仍实际占用该房屋，因此，上述抗辩理由本院均不予采信。被告要求同等条件下的优先租赁权，不属于本案处理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告枣庄市中天教育发展有限公司于本判决生效后十日内将租赁房屋（房屋坐落：市中区文化路办事处解放南路2号）返还给原告枣庄市第三中学；二、被告枣庄市中天教育发展有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告枣庄市第三中学租金321667元、电费111366元、暖气费52638元及上述费用利息（以485671元为基数，自2018年2月1日至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告枣庄市第三中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8586元，减半收取4293元，由被告枣庄市中天教育发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 员  杨 斌二〇一八年四月二十七日法官助理  吴士伶书 记 员  刘丽莉