江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1918号
上诉人（原审被告）胡明，男，1954年6月10日生，汉族，某厂退休职工。
委托代理人陈政、刘冲伟，江苏荆澜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京润居物业管理有限公司，组织机构代码68252345-7，住所地南京市白下区秣陵路117号403室。
法定代表人刘平贵，该公司经理。
委托代理人田行驷，男，1954年6月24日生，汉族。
上诉人胡明因与被上诉人南京润居物业管理有限公司（以下简称润居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2014）玄孝民初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月16日立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
润居公司原审诉称，双方于2011年10月1日签订租赁合同，约定润居公司将位于都市山庄16号4栋负一楼物业用房出租给胡明使用，租赁期限至2012年9月30日，合同到期后，胡明不与润居公司签订租赁合同且拒付租金，截止2014年8月，胡明共计欠付租金12500元，故诉至法院，请求：一、胡明支付自2012年4月至判决生效止的租金；二、解除与胡明的租赁合同，限胡明于判决生效后十日内腾空房屋；三、由胡明承担本案诉讼费用。
润居公司为证实其主张向原审法院提供了如下证据：1、租赁管理合同一份，拟证明其与胡明之间的租赁事实；2、收条一份，拟证明胡明租金付至2012年3月31日；3、催缴通知单一份，拟证明润居公司曾于2013年10月1日向胡明催缴房租；4、物业管理委托合同一份，拟证明润居公司对房屋具有使用权和支配权；5、2014年物业费收据，拟证明润居公司一直作为物业公司收取业主的物业费。
胡明原审辩称，润居公司没有与业主委员会签订合同，润居公司不是本案适格主体，房屋存在漏水，胡明没有使用那么多的面积。
胡明提交了租赁合同5份，拟证明其于2005年10月1日起即开始租赁案涉房屋，在2005年至2009年与南京润宏物业有限公司签订的租赁合同，自2009年10月1日起开始从润居公司处租赁案涉房屋。
原审法院经审理查明，胡明自2005年10月1日起开始租赁位于都市山庄16号4栋负一楼物业用房，2005年10月1日至2006年9月30日的租金为6000元，以后每年的租金均为5000元，自2012年4月1日起，胡明不再缴纳租金，2013年10月1日润居公司对胡明欠缴的租金进行了催缴，将催缴通知单张贴至胡明住处。
另查明：房屋自2005年胡明承租之日起就存在漏水问题，且因为该漏水自2006年10月1日起，胡明的年租金减少了1000元。
原审法院于开庭当日到案涉房屋处进行了勘验拍照，确认胡明使用该处房屋用于停放自行车，该房屋大部分面积都停满了胡明用于售卖的自行车。
上述事实有双方当事人提供的证据、当事人的陈述及法院的调查所证实。
原审法院认为，双方签订的租赁合同是真实意思的表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应诚实守信的履行，否则应承担相应的法律后果；胡明认为润居公司主体不适格，因为润居公司未与业主委员会签订合同，润居公司自2009年3月1日至2012年2月28日被南京市都市山庄住宅小区业主委员会委托为物业管理服务公司，并得到物业管理用房的使用收益权，事实上润居公司一直都是都市山庄住宅小区的物业管理公司并收取物业管理费用至今，润居公司也一直在对物业管理用房使用收益至今，且胡明自2009年从润居公司处租赁案涉房屋至今未有人提出异议，故对胡明的该项辩称，原审法院不予采信；胡明陈述因房屋漏水导致其使用面积减少，但胡明自2005年租赁案涉房屋开始，就一直存在漏水问题，也因为该问题，房屋租金也从6000元减至5000元，且事实上经过原审法院的勘验，房屋的绝大部分至今都用于堆放胡明售卖的自行车，胡明亦无证据证明漏水问题更加严重，已经影响到其对房屋的使用，故对胡明的该项辩称原审法院不予采信；因自2012年10月1日起，胡明未再与润居公司签订租赁合同，应视为不定期租赁合同，胡明欠缴租金长达2年多，且经过润居公司催缴后仍不缴纳，缴纳租金是承租人的主要义务，润居公司有权解除与胡明的租赁关系，原审法院确认双方当事人之间的租赁关系自胡明收到法院送达材料之日即2014年9月22日起解除，2014年9月22日之后，胡明占用房屋期间的使用费参照合同约定的5000元每年的标准执行。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、确认南京润居物业管理有限公司与胡明之间的房屋租赁关系自2014年9月22日起解除，胡明应于判决生效之日起十日内腾空房屋，将房屋交还润居公司。二、胡明应于判决生效之日起十日内按照年租金5000元的标准向南京润居物业管理有限公司支付自2012年4月1日起至判决确认返还之日的房屋占用使用费。一审案件受理费113元，由胡明负担。
上诉人胡明不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉请，诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由如下：一、原审法院对被上诉人主体资格是否适格的事实认定错误；被上诉人提供的证据不能证明过半数小区业主同意委托被上诉人提供物业服务，因此2012年3月1日后被上诉人不是涉案物业用房的权利人，其无权对该房屋进行出租。二、被上诉人怠于履行房屋漏水的维修义务严重影响了上诉人对涉案房屋的使用，上诉人不应当需按照每年5000元支付租金，即使被上诉人有权出租涉案房屋，也应当按照实际使用面积降低租金。
被上诉人润居公司辩称，一、我们认为一审法院认定事实清楚，按照2012年11月29日江苏省物业管理条例第56条第5款规定，“物业服务期限届满，业主大会未作出选定或决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供原合同的权利义务，对双方均有约束力…”。涉案小区并没有业主委员会作出选定，到目前为止我们一直履行前合同的义务。二、从2012年2月合同期满至今，也没有上级主管部门，或者有任何组织要求我公司退出涉案小区，我们一直在履行合同。三、我们在履行合同过程中，履行责任和义务都很尽职尽责，没有任何的问题，而且业主都按时缴纳的费用，只有个别的业主始终不缴纳应交的费用。四、关于上诉状提到的漏水的问题，上诉人在2005年开始就租用了承租的房屋，由于漏水问题租金就减免了1000元。我们接手涉案小区物业后签订了物业合同，该合同期限是一年，该合同第4条注明该物业用房自本合同产生的维修项目由乙方处理，甲方协助。之所以这样约定，是因为上诉人清楚知道涉案房屋有渗水漏水的问题。关于使用面积问题，根据双方合同约定，涉案房屋是整体出租的，租金就是5000元，并没有约定每一平方是多少钱。综上，上诉人的理由和证据不足，没有提供新证据能证明上诉人的上诉主张成立，请求驳回上诉人在原审中的诉讼请求。
二审中，双方对原审查明的事实均无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
另查明，上诉人原审中提供了日期为2012年9月1日署名为“小卫街16号都市山庄小区维权小组”的《告知》打印件，内容为：因小卫街16号都市山庄润居物业于2012年2月底与小区业主委员会合同到期，至今未再续，请租用小区公共设施的租户慎重办事，恳请你们见小区业主委员会与物业签订的新合同为准行事。二审中上诉人以此主张被上诉人无权出租涉案房屋。
针对上诉人上述主张，被上诉人提交了其目前正在使用涉案小区物业用房的照片、涉案小区物业费收据和台帐、其最近与涉案小区开发商签订的委托其管理地下车库的合同、玄武区孝陵卫街道向其发送的活动信息、其收取其他物业用房租户租金的收据等，用以证明其一直在履行物业服务合同。上诉人对以上证据均不认可。
再查明，目前涉案小区尚未成立新的业主委员会。
上述事实，有上诉人在原审中提供的《告知》打印件，被上诉人提交的其使用涉案小区物业用房的照片、涉案小区物业费收据和台帐、其与涉案小区开发商签订的委托其管理地下车库的合同、玄武区孝陵卫街道向其发送的活动信息、其收取其他物业用房租户租金的收据，二审谈话笔录等在卷证实。
本院认为，物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。本案被上诉人与涉案小区原业主委员会签订的物业服务合同于2012年2月到期后，因涉案小区未成立新的业主委员会，致使涉案小区业主大会未与被上诉人续签合同、也未与新的物业服务企业签订新的物业服务合同，被上诉人一直在涉案小区服务至今，故原物业服务合同对双方具有约束力，该合同中业主委员会代表业主大会委托被上诉人出租涉案物业用房的约定对双方亦具有约束力，被上诉人据此拥有出租涉案房屋的权利。上诉人主张被上诉人无权出租涉案房屋，但其提供的证据不足以证明涉案小区业主大会已经作出选聘新的物业服务企业的决议或者反对被上诉人在小区服务的决议，故对上诉人该主张本院不予采纳。关于上诉人主张的涉案房屋漏水被上诉人未予维修故应否减少租金的问题，因涉案房屋自2005年起就存在漏水问题，涉案房屋的年租金因此减少了1000元，且双方在租赁合同中明确约定涉案房屋的维修由上诉人全额自理，故上诉人主张涉案房屋漏水被上诉人未予维修故应减少租金没有依据，本院对其该主张不予支持。本案被上诉人起诉要求上诉人支付2012年4月至判决生效之日的租金，因双方之间的合同已于2014年9月22日解除，故涉案房屋的租金自2014年9月23日起应转为房屋占有使用费，该使用费参照合同约定的每年5000元的标准执行，原审法院判决表述不当，本院依法予以更正。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持南京市玄武区人民法院（2014）玄孝民初字第472号民事判决第一项；
二、变更南京市玄武区人民法院（2014）玄孝民初字第472号民事判决第二项为：上诉人胡明应于判决生效之日起十日内按照每年5000元的标准向南京润居物业管理有限公司支付2012年4月1日起至2014年9月22日的租金和2014年9月23日起至判决生效之日的房屋占用使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费113元，二审案件受理费113元，合计226元，均由上诉人胡明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年五月十五日
书 记 员 罗程允