湖北省鄂州市华容区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂华容民再初字第00001号
原审原告柯达。
法定代理人柯文兵，系柯达之父。
原审被告刘维征。
委托代理人刘义怀，男，系刘维征之父，代理权限为特别授权。
原审被告刘义怀。
原审原告柯达2008年8月21日诉原审被告刘维征、刘义怀买卖合同纠纷一案，本院于2008年11月5日作出（2008）华民初字第153号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2013年7月5日作出（2013）华民监字第1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年4月4日公开开庭审理了本案。原审原告柯达的法定代理人柯文兵、原审被告刘义怀（同时是原审被告刘维征的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2008年8月21日，原审原告柯达诉称，2008年2月28日，被告刘义怀以被告刘维征的名义将座落在鄂城区古楼街小南门兴仁公司综合楼由北至南第四间门面房（房产证号为鄂州私字第××号）卖给原告柯达，等原告柯达的父亲柯文兵将20万元购房款付给被告刘义怀时，刘义怀口头承诺，一个星期内办完该门面的过户手续。但门面房至今仍未过户，故诉请法院要求判令被告立即返还购房款20万元，并赔偿经济损失6万元及本案诉讼费用。
原审被告刘义怀及刘维征辩称，拖延办理产权过户实属原告所造成，所以请法院判令原告承担诉讼费及其相关费用；是原告提出要被告退购房款的，不存在损失问题。具体理由如下：1，在签订这个房屋买卖合同时，被告刘义怀已经表明这个门面房虽然是儿子刘维征的名字，但已被第三人实际占有。原告的父亲柯文兵说只要被告把产权过户过来，他有个哥哥在市公安局，分分钟可以搞定，并且他一次性把20万元购房款付清了。2，房产过户时，是因为原告柯达没有身份证，所以房产局不能及时办理，到后来过户时按新规又要办土地证，所以又等土地证办完后才去办理过户，故拖延过户不是被告的责任。
原审查明：2008年2月26日，原告柯达和被告刘维征签订了一份房屋买卖协议书，主要内容是被告刘维征将座落在鄂城区古楼街小南门兴仁公司综合楼由北至南第四间门面房（房产证号为鄂州私字第××号）出售给原告柯达，售价20万元，此款在所有手续齐全过户前一次性付清；该门面售出后，一切矛盾和纠纷由乙方（柯达）负责；过户手续费用由甲方（刘维征）负责。2008年2月27日，被告刘义怀出具收条，收到20万元的门面房购房款。2008年2月28日，双方签订了一份补充协议，其他内容不变，补充房屋过户的税费也由甲方刘维征负责。原、被告双方对以上事实均予以认可。
原审主持调解达成如下协议：1、二被告于2008年11月10日前将双方购买座落在鄂城区古楼街小南门兴仁公司综合楼由北至南第四间门面房（房产证号为鄂州私字第××号）的产权转移至原告柯达名下，并于2008年12月5日以前将该门面房的土地权属证书办理齐全给付原告，期间一切费用由被告自行负担，原告放弃其他诉讼请求。2、二被告如未在以上期限内将该门面房两证给付原告，二被告自愿承担违约金5000元，退还购房本金20万元，逾期未付则按月息3分承担利息。3、本案诉讼费用、保全费用5000元由原告负担。
本院再审过程中，原审原告诉称，该门面房虽是2008年2月26-27日签订的买卖合同并付清了购房款，但该房屋产权证和土地使用权证分别于2008年12月15日，2009年1月19日才过户至原告名下，且至今该房屋仍被第三人占有，原告多次申请法院执行未果。现要求被告立即退还购房款本金20万元，利息损失不仅仅是以前的6万元，而是按同期银行贷款利率计算。
原审被告在再审中辩称，该房屋买卖是原、被告双方的真实意思表示，房屋本身存在的瑕疵在签订合同前就已明确告知对方，是原告方自己认为只要产权能过户他就能搞定。现实是购房款已付清，房产已过户，达到了当初买卖合同的目的，所以不存在退钱退房的问题。至于房子没有被原告实际控制，那不是被告的责任。
本院再审查明，2008年2月26日，原告柯达和被告刘维征签订了一份房屋买卖协议书，协议约定被告刘维征将座落在鄂城区古楼街小南门兴仁公司综合楼由北至南第四间门面房（房产证号为鄂州私字第××号）出售给原告柯达，售价20万元；合同还约定门面售出后，一切矛盾和纠纷由乙方（柯达）负责；过户手续费用由甲方（刘维征）负责。原告的父亲柯文兵于2008年2月27日一次性付清了全款。被告分别于2008年12月15日、2009年1月19日将产权证和土地使用权证过户至原告，但至今该房屋仍被第三人实际占有，原告多次申请法院执行未果。
本案争议的焦点：1、原告的诉讼请求是退还购房款及赔偿损失，民事调解书的内容与之不符，如何处理？2、原审中原、被告双方明知该房屋本身存在瑕疵仍达成房屋买卖协议，该买卖合同是否有效？3、再审查明原告付清了全款并取得二项权属证书，但不能实际控制房屋，谁的责任？如何处理？
本院再审认为，1、原审民事调解书与原告的诉讼请求不相符，且其内容违背了法律的规定，损害了第三人的合法权益，应予撤销。2、合同效力问题：双方当事人明知房屋有瑕疵且交付不能而进行买卖，该买卖合同无效。该门面房是由第三人（易中树）的旧门面撤迁而来，被告刘义怀利用开发商的便利在没有与第三人达成拆迁补偿协议的前提下将该门面房产权证办理到其子刘维征名下。原、被告在买卖合同签订前明知该房屋权属存在争议却仍然达成房屋买卖协议，且该房屋在买卖合同签订前一直被有利害关系的第三人实际占有，根据《中华人民共和国合同法》第52条第二款的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。因该合同取得的购房款应予返还，同时房屋产权登记亦应予变更。3、责任分摊问题：原被告对这起纠纷应承担同等责任。被告刘义怀明知此房已被有利害关系的第三人实际占有并且不能向买受人交付，仍然与原告柯达签订了房屋买卖合同，直至产生纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第135条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提起标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。由此被告理应承担收到房款之后而不能实际交付该房屋的风险。虽然房屋二项权属证书过户给付原告，但原告不能实际占有该房屋，这种风险原告在在协议书签订之前就已知晓，这在协议书中第三条的内容也得到了印证。原告柯达的父亲明知这些瑕疵却坚决要求与被告达成房屋买卖协议并付清全款，且相信己方在产权过户后有能力实际占有该房屋，亦是造成这起纠纷的重要原因，原告理应同被告共同承担付款之后而不能实际占有该房屋的风险。原告要求被告承担房款交付之后至今为止不能实际占有房屋期间损失的诉讼请求，依法律规定不能得到全部支持。从2008年2月28日-2014年5月28日，即房款交付之日起至判决之日止（按中国人民银行同期存款利息计算）利息损失，合计63855元，应由原被告双方各自承担一半。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百零七条及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十五条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2008）华民初字第153号民事调解书。
二、被告刘维征于本判决生效之日起退还原告柯达购房款本金20万元，并赔偿原告经济损失31928元，合计231928元，被告刘义怀对此款承担连带清偿责任。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
本案受理费5000元，由原、被告双方各负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至鄂州市中级人民法院，开户银行：鄂州市建行营业部，户名：鄂州市财政局财政专户，账号：42×××61。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 魏某某
审 判 员 刘某某
人民陪审员 叶某某
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 廖某某