江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏08执复72号
复议申请人（被执行人）：淮安市东峰置业有限公司，住所地涟水县涟城镇红日路东首北侧。
法定代表人：季宏冰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢林君，该公司员工。
委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。
申请执行人：胡凤英，女，1962年5月15日出生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：黄克权，江苏尚淮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡聪智，江苏尚淮律师事务所律师。
被执行人：季宏冰，男，1965年1月2日出生，汉族，住宿迁市泗洪县。
复议申请人淮安市东峰置业有限公司（以下简称东峰公司）不服涟水县人民法院（2018）苏0826执异58号异议裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
涟水县人民法院在执行胡凤英与季宏冰、东峰公司民间借贷纠纷一案中，异议人东峰公司对涟水县人民法院（2018）苏0826执26号执行裁定书（以物抵债）不服，提出书面异议。
东峰公司异议称：一、裁定不应当适用第一次评估的价格标准。第一次评估程序违法，鉴定结果和事实严重不符。第一次评估的10套房屋821.4㎡，评估价格为537.81万元，评估价格严重偏低，与实际市场价格相差50%以上，明显不合理，也远远低于担保时签订的商品房买卖合同的913.35万元价格。将房屋裁定给被申请人胡凤英，也应当依据第二次评估报告的评估价格折抵。二、在计算本息时，应当将2012年季宏冰给胡凤英一套大名38-102别墅，折抵30万元本金。（2018）苏0826执26号执行裁定书认定事实错误，适用违法的评估报告应予以撤销。
申请执行人胡凤英称：异议人提出的执行异议不成立，他如果把钱给我，我房子就给他。
被执行人季宏冰称：我不知道这些情况，两次评估我都不清楚，对于法院按照第一次评估价格，我也没有意见。
涟水县人民法院查明，胡凤英申请执行东峰公司、季宏冰民间借贷纠纷一案，因被执行人没有履行（2015）淮中商终字第00389号民事判决，胡凤英于2016年4月6日申请执行，执行法院对异议人的10套门面房屋进行评估，评估价为537.81万元，实地查勘期为2016年8月3日，异议人的10间门面房经在淘宝网上两次公开拍卖均无人竞买，申请执行人表示接受第二次流拍的面东两下两上的房屋，合计执行标的2418820元，面东四间（两上两下）108、208、109、209室商铺流拍价分别为666560元、358800元、755840元、734880元，合计2516080元，差价97260元。第二次流拍时间为2016年11月13日。商铺流拍后，法院依据申请执行人的请求，制作了（2018）苏0826执恢26号执行裁定书，将流拍的22号楼108、208、109、209室商铺归申请执行人胡凤英所有，申请执行人胡凤英在差价款97260元付清后，凭裁定办理相关过户手续。
另查明，异议人于2017年5月1日申请对已流拍22号楼10间门面进行鉴定，重新鉴定价格为902.43万元。2018年5月10日异议人认为，拍卖应以第二次评估的价格进行，重新拍卖严重违法，提起执行异议。
涟水县人民法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产规定》第六条第二款的规定，由于房地产价格评估的专业性，当事人对评估报告提出异议的，人民法院只能就评估程序是否合法、评估机构及人员是否具有法定资质、评估结果是否公正等进行审查。对于本案异议人提出的应以第二次评估价格进行拍卖，不能以第一次评估的价格进行拍卖。涟水县人民法院认为，异议人在第一次评估价格报告下发后，未能及时对评估报告提出异议。在法院委托淘宝网进行两次拍卖后，于2017年5月1日才提出重新鉴定申请书，并要求法院按照第二次的评估价格重新进行拍卖，要求依法撤销（2018）苏0826执恢26号执行裁定书，根据一事不再理原则，异议人的申请无事实和法律依据，不应支持。异议人对执行裁定书所提异议不能成立。另外，申请执行人胡凤英申请执行东峰公司、季宏冰民间借贷纠纷一案，执行法院从执行的实体上、程序上均严格依法进行，按照网上拍卖的程序进行，不存在违反实体法和程序法的相关规定，执行裁定书应予维持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定驳回异议人东峰公司的异议请求。
复议申请人东峰公司申请复议称，涟水县人民法院的第一次拍卖评估没有通知东峰公司，评估公司现场查看时也没有通知东峰公司，剥夺了东峰公司的实体权利，属于严重违反法定程序。第一次评估单价远远低于东峰公司实际销售的商铺单价，也远远低于担保时签订的商品房买卖合同的销售价。即使经过流拍，将房屋裁定给胡凤英，也应当以第二次评估报告的评估价格折抵。涟水县人民法院依据东峰公司申请，进行了第二次评估，实际评估时司法鉴定处人员、评估公司人员、胡凤英、东峰公司等四方人员共同查勘了标的房屋，程序合法，应予采纳，10套商铺第二次评估价格为902.43万元，和市场价以及让与担保签订的商品房买卖合同价基本相符，符合客观情况。胡凤英曾同意用大名城38-102别墅折抵30万元本金，在计算本息时，应当将季宏冰给胡凤英的别墅折抵本金。以物抵债裁定适用严重违法的评估报告，应当予以撤销。综上，请求撤销异议裁定。
申请执行人胡凤英辩称，异议裁定正确，应予维持。
本院对异议裁定查明事实予以确认。
另查明，胡凤英申请执行季宏冰、东峰公司民间借贷纠纷一案，涟水县人民法院于2016年4月16日立案执行，经涟水县人民法院委托，江苏苏信房地产评估咨询有限公司对被执行人东峰公司10套门面房进行评估，于2016年8月23日出具《房地产估价报告》（苏信房地估字[2016]淮安第010006号），该估价报告载明价值时点为2016年7月6日，报告自提交之日起一年内有效。拍卖标的第二次流拍后，涟水县人民法院于2016年11月28日作出（2016）苏0826执723号执行裁定，终结本次执行程序。裁定查明：“本院在执行过程中，查明被执行人季宏冰未能履行义务，申请人向本院申请拍卖淮安市东峰置业有限公司的10间门面房。本院依法委托对该10间门面房进行评估，评估价为5378100元，并将该10间门面房在淘宝网公开拍卖，因此房目前尚不能办理产权证，两次拍卖均无人竞买。申请执行人表示再与被执行人进行协调将10间门面房分开拍卖或变卖，同时根据不同的地段对价格进行调整。故该10间门面房暂时无法处置。还调查了被执行人的房产、土地、车辆、银行存款等财产状况，未发现有其他可供执行的财产线索。”经涟水县人民法院委托，淮安清华房地产评估与土地评估有限公司于2017年12月15日出具《房地产估价报告》（清华评[2017]字第S0067号），对10间门面房重新鉴定价格为902.43万元。其后，依据申请执行人胡凤英申请，涟水县人民法院于2018年1月5日作出（2016）苏0826执723-1号执行裁定：拍卖被执行人东峰公司的10间门面房。2018年1月26日，胡凤英向涟水县人民法院出具申请书，要求恢复执行，并且同意以第二次流拍的价格将之前所拍的房屋折抵给申请执行人。
再查明，胡凤英申请执行季宏冰、东峰公司民间借贷纠纷案，于2018年1月26日恢复执行，涟水县人民法院于2018年3月26日作出（2018）苏0826执恢26号执行裁定：一、东峰公司位于涟水县××楼××、××、××、××室商铺归申请执行人胡凤英所有；二、申请执行人胡凤英在差额款97260元付清后，凭此裁定办理相关过户手续。该裁定查明：“本院在执行过程中，查明被执行人季宏冰无财产可供执行，申请人向本院申请拍卖东峰公司的10间门面房。本院依法委托对该10间门面房进行评估，评估价为5378100元，并将该10间门面房在淘宝网公开拍卖，两次拍卖均无人竞买。申请执行人表示接收二次流拍的面东两下两上的房产。”申请执行人胡凤英于2018年5月14日签收上述抵债裁定书。
本院认为，胡凤英与季宏冰、东峰公司执行案件首次执行中，评估机构于2016年8月23日出具评估报告，该报告有效期为一年。后涟水县人民法院以第二次流拍价于2018年3月26日作出以物抵债执行裁定，而此时评估报告已过有效期，且现有证据材料显示以房抵债时市场行情已经发生重大变化，第一次评估价格已经不能客观反映标的物的实际价值，故涟水县人民法院以第一次评估价经流拍后形成的价格，将标的物作价抵债给申请执行人胡凤英，程序违法，侵害了被执行人的合法权益，相应执行裁定依法应予撤销。复议申请人东峰公司的复议请求成立，依法应予支持。异议裁定认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下：
一、撤销涟水县人民法院（2018）苏0826执异58号异议裁定；
二、撤销涟水县人民法院于2018年3月26日作出的（2018）苏0826执恢26号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 董国华
审判员 刘群英
审判员 庞海涛
二〇一八年八月七日
书记员 王 霄