中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）民申字第00288号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：海口润源贸易有限公司。
法定代表人：李克惠。
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：天津港保税区南方国际贸易投资有限公司。
法定代表人：张会元。
再审申请人海口润源贸易有限公司（以下简称润源公司）为与再审申请人天津港保税区南方国际贸易投资有限公司（以下简称南方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院(2013）琼民一终字第59号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
润源公司向一审法院海口市中级人民法院起诉，请求：1、依法判令解除润源公司与南方公司签订的《汇宇金城大厦项目赁协议书》（下称《租赁协议》）及《补充协议》；2、判令南方公司向润源公司返还直接投资款1000万元（最终数额以造价鉴定部门鉴定结论为准）及利息（按一年期同期银行贷款基准利率上浮100％计算，自2007年元月起至2012年3月止，诉讼期间利息继续计算）;3、判令南方公司返还已付租金150万元及利息（按一年期同期银行贷款基准利率上浮100％计算，自2007年元月起至2012年3月止，诉讼期间利息继续计算）;4、判令南方公司向润源公司赔偿经营利润损失1887.732万元（按海口市同地段临街楼租赁市场同期平均价每平方米每月30元计算，最终数额以造价鉴定部门鉴定结论或评估报告为准）;5、本案全部诉讼费用及鉴定费用由南方公司承担。
南方公司提起反诉，请求：1、判令解除租赁合同后立即返还租赁物给南方公司；2、判令润源公司立即向南方公司支付其从2004年1月1日至2012年12月31日期间租赁南方公司汇宇金城大厦项目房屋的租金人民币275万元；3、判令润源公司承担本案的受理费。
一审法院审理查明：2003年10月8日润源公司（乙方）与南方公司（甲方）签署《租赁协议》，协议约定：一、甲方将汇宇金城大厦半拉子工程（地下一层地上主楼四层副楼三层半）项目整体出租给乙方，由乙方出资进行续建、封顶、装修，完善大厦设施和周围环境。有关手续及费用由乙方承担。二、乙方对大厦的总体规划和续建、装修所用材料，必须征得甲方书面同意。续建、装修过程中甲方参与施工监理。大厦完工后由甲乙双方会同质检部门共同验收。三、甲方保证在乙方对大厦的续建过程中给予积极配合，并及时完善有关手续；四、……。五、乙方的权利：……。3、项目完工后乙方有权自己使用或将部分房间出租给第三人使用，……但乙方出租给第三人时应征得甲方书面同意……。六、乙方的义务：乙方应按合同约定修建大厦，并向甲方支付租金。七、租赁期限自2004年1月1日至2013年12月31日。八、第1年免交租金。从第2年开始，即2005年1月1日至2013年12月31日，每年1月30日、7月30日前向甲方交付半年的租金25万元。九、甲方有义务积极配合乙方行使该项目的有关资料和施工图纸并积极配合乙方做好项目的规划报建工作，所需费用由乙方承担。……。十一、……。十二、若乙方没能按甲方要求施工或逾期壹个月未支付租金，则甲方有权终止本协议，收回大厦的一切权益，对乙方投入大厦的所有费用甲方不予承担。十三、大厦如因不可抗拒的原因及政策因素导致或造成双方损失的，甲乙双方互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。
该协议签订后，2005年4月，润源公司按南方公司要求将租金25万元转到海口南洋物业公司的帐户。2005年8月2日，润源公司以该项目不能投入使用等原因致函南方公司要求将合同延期至2018年12月31日。
2006年5月1日，润源公司与南方公司签订《补充协议》，约定：一、延长租赁期限五年。二、乙方承诺将2014年1月1日至2018年12月31日五年的租金共计250万元分两次支付给甲方，本协议签署后七日内支付125万元，其余的125万元在扣减前期已支付的25万元租金后共100万元于2006年12月31日前支付完毕。三、甲方考虑到乙方在原协议签订后不久因不可抗拒的原因及政策因素导致停工至今的现实情况，同意减免2005年、2006年两年的租金。四、乙方保证：在该补充协议签订后即可解决报建审批的问题，办妥项目续建、改建的手续，10天之内重新动工，动工后3至4个月内部分投入使用，6个月内项目全部完工，整体投入使用。五、乙方承诺在本补充协议签订之日起两年内，把汇景大厦项目的全部产权证明办理齐全，并记入甲方名下。六、甲方负有全面配合乙方办理所涉产权手续的义务和责任，甲方在收到乙方发出的有关通知后，应在一周内提供有关该项目文件、表格、证明、凭证、票据的盖章等手续。若因甲方的原因延误，乙方负责办证的期限顺延。七、双方约定本补充协议未涉及的部分仍依原协议履行。八、乙方如违反本补充协议第二条、第四条、第五条之规定，原协议及本补充协议自动解除，由此造成的损失由乙方承担。该协议签订后，双方将该补充协议办理了《公证书》。2006年5月18日，润源公司将租金125万元电汇给南方公司，2006年7月4日南方公司给润源公司开具房租费150万元发票一张。一审法院另查明，2003年6月15日，南方公司给琼山区规划建设局《关于汇景大厦项目（即汇宇金城大厦）复工的报告》一份，要求补办汇景大厦各种报建手续和请求动工续建该项目，琼山建设局于2003年6月16日发出《工程复工通知书》批准南方公司复工。2003年10月24日，海口市处置积压房地产工作小组办公室给海口市建设局下发《关于受理“汇宇金城大厦”复工建设手续的函》（市处办[2003]225号），要求海口市建设局按规定办理该项目复工建设的有关手续。
南方公司于2003年12月30日和2006年8月分别与海南泓景建筑设计有限公司、海口市民用建筑设计院签订了汇景大厦《建设工程设计合同》。2003年10月18日，南方公司与湖南第三工程公司签订《建筑工程施工合同书》，双方约定，南方公司将汇景大厦原半拉子未完主体改造及室内、外装饰发包给湖南第三工程公司续建。2003年10月28日，南方公司（甲方）、湖南第三工程公司（乙方）、润源公司（丙方）签订《关于＜建筑工程施工合同的补充协议》，约定根据该项目办理施工报建和办房产证的需要，经三方友好协商同意丙方挂靠乙方公司作为名义施工单位。三方确认，甲、乙所订的《建筑工程施工合同书》不作为该项目施工续建的合同要件，合同书中所约定的各项条款对甲、乙双方无任何约束力。挂靠过程中的合作事宜由乙、丙双方另行书面约定，与甲方无关等。同日，湖南第三工程公司（甲方）与润源公司（乙方）签订《工程联营合同》，双方约定，甲乙双方就汇景大厦半拉子项目由乙方全权负责施工管理。润源公司进行施工，现在主楼部分工程未竣工，室内没有抹灰、装修，副楼进行了简装修，曾经使用过。但没有进行竣工验收。
润源公司称其于2007年将汇宇金城大厦项目续建及装修完工，由于南方公司资料缺失的原因，但未获得相关部门验收，导致该项目未能正常投入使用。此外，因办理汇景大厦产权证明和验收证件需要，2007年5月11日润源公司曾致函南方公司要求其提供办证相关材料，南方公司否认收到该函件。庭审中双方均承认未办理汇宇金城大厦工程竣工验收、消防验收等相关手续，润源公司诉讼中亦承认汇宇金城大厦项目2007年完工后，大厦一直在其管理之下。
一审中，法院根据润源公司的申请委托鉴定机构进行鉴定。海南中恒信工程造价咨询有限公司出具的[（2013）中恒信造鉴字第003号］《司法技术鉴定报告》，鉴定结论为工程造价：9530195.65元。其中，一、根据现场情况及图纸计列内容为：3812975.85元。1、A、B区部分：687156.59元；2、C区部分：955779.36元；3、室外部分：77639.38元：4、安装部分：2092400.52元。二、现场存在，属室内项目为：345621.85元。三、现场存在，属室外附属项目为：1735879.14元（其中，绿化工程为：776475元，＜工程造价分解汇总表＞“说明”：现场有种植被，无法确定是否由润源公司完成，根据证据资料计列）．四、项目应该发生，无被申请人签字项目为：903685.63元。五、项目可能易发生，无被申请人签字项目为：417925.66元。六、企业收费项目为：968414.24元（汇总表说明：企业收费，无相应票据，根据鉴定证据＜结算书＞计列）．七、行政许可及行政审批收费项目为：1345693.28元（汇总表说明：企业收费，无相应票据，根据鉴定证据＜结算书）计列）。海南瑞衡土地房地产估价有限责任公司出具的《司法技术鉴定报告》〔海南瑞衡房估报字（2012）第06402号〕，鉴定结论为：鉴定对象于2007年1月至2012年7月20日的总租金收入为13654939元。南方公司对以上二份报告不予认可。
一审法院认为：案涉《租赁协议》及《补充协议》有效。一、关于合同是否应解除及违约责任的问题。因润源公司、南方公司均主张解除上述合同，且润源公司主张经营利润损失计算至2012年7月20日，南方公司主张的租金计算至2012年12月31日，故应认定《租赁协议》及《补充协议》自2012年12月31日解除。本案合同签订后，润源公司已经履行了合同主要义务。因续建后的汇宇金城大厦项目至今没有办理工程竣工验收、消防验收等相关手续，而南方公司作为出租方，其向润源公司交付的租赁物因违反了合同法第二百七十九条第二款的规定，构成违约。润源公司依法行使先履行抗辩权不支付部分租金，不构成违约，不需承担逾期支付租金的违约责任。南方公司关于润源公司仅在2005年交纳了25万元，尚欠2007年1月1日至2012年12月31日期间的租金275万元构成违约的主张，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。二、关于租金的问题。《租赁协议》及《补充协议》约定2004年至2006年的租金免交，2007年1月1日起的租金每年50万元，交纳租金的时间为每年的1月30日和7月30日前交纳半年租金．经查，润源公司已向南方公司支付2014年1月1日之后的租金150万元．汇宇金城大厦项目续建完工后，南方公司已将租赁物交付给润源公司管理和使用，虽然润源公司认为南方公司交付的租赁物不符合约定用途，其不应支付租金。但在合同履行期间，润源公司从未提异议，本案合同有效，故润源公司应按合同约定向南方公司支付租金。合同解除后，润源公司原向南方公司支付2014年1月1日之后的租金150万元可以用于折抵2007年1月1日至2009年12月31日的租金，故润源公司还应按合同约定向南方公司支付2010年1月1日至2012年12月31日的租金150万元。南方公司反诉请求润源公司向其支付2004年至2012年12月31日期间租金的主张，有事实和法律依据，应当予以支持，但应当扣除润源公司之前已付的150万元。润源公司关于南方公司应向其返还租金150万元的主张，不应予以支持。三、关于租赁物的返还问题。合同解除后，双方负有返还财产义务。南方公司主张合同解除后润源公司向其返还租赁物的请求，于法有据，应当予以支持。四、关于赔偿经营利润损失的问题。因续建后的汇宇金城大厦未经有关单位验收合格，不具备交付使用条件，致使润源公司无法进行经营，不能实现合同目的，南方公司存在违约行为，故应承担相应的违约责任。润源公司要求南方公司赔偿其经营利润损失属于可得利益损失赔偿范畴，根据海南瑞衡土地房地产估价有限责任公司出具的《司法技术鉴定报告》的鉴定结论为鉴定对象于2007年1月至2012年7月20日的。总租金收入为13654939元，润源公司要求南方公司赔偿经济损失13654939元所依据的事实和理由充分，一审法院予以支持。南方公司关于该鉴定报告造假的意见，未能提出证据，对其意见不应予以采纳。五、关于返还直接投资款9530195.65元及利息的问题。本案南方公司同意由润源公司垫资对汇宇金城大厦项目进行续建，并将该大厦项目建好后出租给润源公司使用。虽然双方在合同中约定续建项目费用由润源公司承担，办理该项目的全部产权手续及费用由润源公司负责，但由于该项目未经办理验收手续违反相关法律规定导致合同解除，合同解除后，南方公司作为出租方及续建工程项目的受益方应承担润源公司在该工程项目的投入费用。但由于双方约定租赁物使用的期限自2007年1月1日至2018年12月31日止共12年，合同期满后，润源公司出资续建、改建、增设、维修等在该大厦形成的权益归南方公司所有。一审法院认为，若合同继续履行至期限届满，扩建项目费按约定将不能返还给润源公司，本案合同至2012年12月31日解除时满6年，故扩建项目费应按使用年限予以扣除。以及根据海南中恒信程造价咨询有限公司出具的《司法技术鉴定报告》关于续建、装修工程造价鉴定结论为9530195.65元，但由于该鉴定报告第三项的“绿化工程”和第五项的“项目可能发生、无被申请人签字”中表述的不确定性及第六、七项中的“企业收费、行政许可及行政审批收费项目”中说明无相应票据证明，且南方公司质证不予认可，润源公司又未能提供其他证据予以佐证，一审法院对该部分项目的鉴定意见（共计3508508.18元，计算：776475元＋417925.66元＋968414.24元＋1345693.28元=3508508.18元）不予采信，对其他部分的鉴定意见予以采信。综上，南方公司应向润源公司支付扩建项目费（即直接投资款）3010843.74元【计算：(9530195.65元一3508508.18元）x6年＊12年＝3010843.74元』及利息（利息计算：以3010843.74元为本金，自2007年1月1日起至本判决限定给付之日止，按中国人民银行发布的同期一年期流动资金贷款利率标准计息）．对润源公司超出以上部分的主张，无事实依据，不应予以支持。遂判决：一、解除润源公司与南方公司签订的《汇宇金城大厦项目租赁协议》及《补充协议》；二、限润源公司于判决生效之日起十日内返还租赁物（汇宇金城大厦）给南方公司；三、限润源公司于判决生效之日起十日内向南方公司支付租金150万元；四、限南方公司于判决生效之日起十日内向润源公司支付扩建项目费3010843.74元及利息（利息计算：以3010843.74元为本金，自2007年1月1日起至本判决限定的给付之日止，按中国人民银行发布的同期一年期流动资金贷款利率标准计息）；五、限南方公司于判决生效之日起十日内向润源公司支付经营利益损失13654939元；六、驳回润源公司的其他诉讼请求；七、驳回南方公司的其他反诉请求。本诉案件受理费193686.6元，由润源公司负担87158.97元，南方公司负担106527.63元；反诉案件费14400元，由润源公司负担7920元，由南方公司负担6480元；鉴定费262071.5元，由润源公司负担73380.02元，由南方公司负担188691.48元。
南方公司不服一审判决，向海南省高级人民法院提出上诉，请求：1、依法撤销海口中院（2012）海中法民一初字第10号《民事判决书》第4、5、7项判决。2、驳回被上诉人一审诉讼请求。3、一、二审诉讼费鉴定费由被上诉人承担。
润源公司不服一审民事判决，提出上诉，请求：1、依法撤销一审判决的第三项；2、依法改判一审判决第六项，改判为南方公司向润源公司返还已付租金150万元及利息（自2007年元月起至给付之日止，按一年期同期银行贷款基准利率上浮100％计算）;3、依法改判一审判决第四项，改判为南方公司向润源公司支付续建项目费（直接投资款）9530195.65元及利息（以9530195.65元为本金，自2007年1月1日起至给付之日止，按一年期同期银行贷款基准利率上浮100％计算）;4、依法改判一审判决第五项，改判为南方公司向润源公司支付经营损失19976000元（自2007年1月1日起至2012年7月20日，仅按租金计算；此后租金至二审诉讼期间顺延止给付之日。按海口市同地段临街楼同期平均租赁价格每平方米每月30元计算；5、依法改判为本案全部诉讼费用及鉴定费用由南方公司承担。
本案二审期间，润源公司提交了两份证据：1、关于润源公司与洋浦鑫利咨询顾问公司之间的《委托协议书》，拟证明在本案《房屋租赁合同》签订之前，涉案房产两次土地过户的税费都是由润源公司交纳。2、关于监理的《委托书》，拟证明一审提交的监理评估报告是真实的。南方公司对润源公司提交的证据的真实性没有异议，但对证明力有异议。认为证据1不属于新证据，且润源公司交纳的税费与南方公司没有关系，如润源公司认为其缴纳了相关税费，应出示缴费凭据予以佐证。认为证据2仅是关于装修部分的监理委托证据，并未看到土建方面的监理证据。二审法院认为：以上证据在一审期间已经存在，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款的规定，上述两份证据不属于二审新证据，应不予采信。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，应当予以确认。
二审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一审中承租方润源公司和出租方南方公司均认可合同有效，均向法院请求解除租赁合同，一审法院判决解除合同，由润源公司向南方公司返还租赁物汇宇金城大厦，润源公司和南方公司均未对此判项提起上诉。故一审法院对合同性质及效力的认定和解除的处理应予维持。二审双方的争议焦点为：一、造成涉案项目未能验收的原因是什么，哪方应对此承担责任。二、关于租金问题。三、关于涉案项目改扩建投资费用及利息的问题；四、关于赔偿经营利润损失的问题。
一、造成涉案项目未验收的原因是什么，哪方应对此承担责任。南方公司主张，虽然润源公司一审时出示了一份《施工单位工程竣工报告》，但该报告只有南方公司的盖章，而施工单位、监理单位、总监理工程师都没有签字盖章同时润源公司也未向南方公司递交完整的施工技术档案和管理材料及主要建筑材料、建筑构配件进场试验报告，仅凭上述材料涉案项目无法进行工程竣工验收。润源公司则主张，由于南方公司未履行组织竣工验收的约定义务和法定义务，致使汇宇金城大厦项目至今未办理工程竣工验收．本案证据表明：首先，根据《汇宇金城大厦项目租赁协议》及《补充协议》约定，南方公司作为建设单位和业主单位负有组织竣工验收的义务。其次，南方公司亦承认，已在润源公司出示的《施工单位工程竣工报告》上盖章，这表明南方公司已知且认可涉案项目已处于完工状态。再次，南方公司未提供其曾要求润源公司提供启动项目验收所需材料的证据。综上，造成涉案项目未进行竣工验收的责任在于南方公司，故一审法院认为南方公司构成违约，并无不当。南方公司上诉主张未办理工程竣工验收的责任由润源公司承担无事实证据和法律依据，本院不予支持。润源公司抗辩主张依照法律法规规定，办理工程竣工验收是建设单位南方公司的法定义务，未组织验收系南方公司违约的理由，有事实根据和法律依据，本院予以采纳。
二、关于租金的问题。润源公司主张，其无需向南方公司支付租金，南方公司应向润源公司返还已支付的租金及利息。理由在涉案租赁物符合约定用途之前，润源公司享有先履行抗辩有权，不支付租金，且南方公司主张租金的请求已超过诉讼时效。南方公司抗辩称，一审判决润源公司向南方公司支付150万租金正确，且南方公司主张租金的请求，在合同的履行期内，并未超过诉讼时效。本案证据表明：对《汇宇金城大厦项目租赁协议》及《补充协议》的效力双方当事人均无异议，在上述协议有效的情况下，涉案项目续建完工后，南方公司将租赁物交付给润源公司管理与使用，且润源公司交付了相应的租金，在协议的履行过程中润源公司亦未对此提出异议。故一审法院判令润源公司应按合同约定向南方公司支付2010年1月至2012年12月31日的租金150万元，并无不妥。同时，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，南方公司主张润源公司支付租金的请求并未超过诉讼时效。润源公司上诉主张南方公司请求支付租金已超过1年的诉讼时效期间无事实和法律依据，二审不予支持。南方公司抗辩未超过诉讼时效期间有事实和法律依据，本院予以采纳。
三、关于涉案项目改扩建投资费用及利息的问题。润源公司上诉主张“绿化工程”、“企业收费、行政许可及行政审批收费项目”都是在工程建设过程中正常发生的费用，也是必然发生的费用，属于根据已知事实可合理推定的免证事实，且有工程现场的绿化和工程建设、规划许可证等行政批文予以佐证，应予支持。本案证据表明：在润源公司未提供相应证据予以证明的情况下，一审法院不采纳润源公司的上述请求，并无不妥。南方公司主张，海南中恒信工程造价咨询有限公司出具〔2013〕中恒信造价鉴定第003号《司法技术鉴定报告》存在超范围鉴定及采纳未经法院认定的证据作为鉴定依据，但未提出充分证据证明其主张。润源公司上诉主张的绿化工程等费用应予计算的理由，无事实证据和法律依据，二审不予支持。南方公司上诉主张鉴定机构造假的理由，无事实证据，其要求重新鉴定无法律依据，二审不予支持
四、关于赔偿经营利润损失的问题。润源公司上诉主张，海南瑞衡土地房地产估价有限公司出具的《司法技术鉴定报告》对涉案房产租金的评估过低，应参照每平方米每月30元计算租金。南方公司上诉主张，海南瑞衡土地房地产估价有限公司出具的《司法技术鉴定报告》存在部分造假，但未提供充分证据证明。故润源公司上诉主张的租金标准无事实根据和法律依据，二审不予支持。南方公司上诉主张的估价机构造假的理由，无事实根据和法律依据，二审不予支持
综上所述，一审认定事实清楚，证据充分确实，适用法律准确，程序合法，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
润源公司不服一、二审判决，向本院申请再审称：（一）本案两审判决书已经认定“续建后的汇宇金城大厦不具备交付使用条件，致使润源公司无法进行经营”。润源公司没有使用租赁物，要求承担租赁物6年的折旧费用没有理由；（二）根据2003年10月28日南方公司、湖南第三工程公司和润源公司的《关于<建筑工程施工合同>的补充协议》约定，整个工程项目的续建施工依据润源公司与湖南第三工程公司签订的《工程联营合同》实施。该合同明确润源公司来负责项目续建和封顶的施工，工程量应当由润源公司签字确认。因此，只要是湖南第三工程公司出具并经润源公司签字确认的工程量，就应该予以认定。两审法院扣除《司法技术鉴定报告》中第三、五、六、七项中的“绿化工程”和“项目可能发生、无南方公司签字”款项350.850818万元没有依据。故上述《司法技术鉴定报告》鉴定的直接投资款9530195.65元应该予以全部认定，不应该扣减。（三）润源公司已经完成了《汇宇金城大厦项目租赁协议》和《补充协议》的主要义务，即将汇宇金城大厦的续建、封顶、装修工程竣工完毕。而南方公司因为拒绝提供办理项目竣工所必备的文件，导致汇宇金城大厦至今不能投入使用，因此，南方公司要么保证润源公司使用汇宇金城大厦15年，要么按照市场价向润源公司赔偿同等地段、同等价值、同等面积的经营场所租赁15年的租金。并非是截止到2012年7月20日的租金。同时，两审法院对同等地段经营场所的租金市场价认定错误。对《汇宇金城大厦项目租赁协议》和《补充协议》内容认定不全面。因此，南方公司赔偿润源公司的损失应该是2004年1月至2018年12月共计15年的租金。（四）两审法院判决南方公司已经构成违约，润源公司依法行使先履行抗辩权不支付部分租金，两审法院又判令润源公司向南方公司支付150万元租金显然与其认定的上述事实相违背。请求：1、撤销海南省高级人民法院（2013）琼民一终字第59号民事判决书和海南省海口市中级人民法院（2012）海中法民一初字第10号民事判决书第3项；2、依法改判海南省海口市中级人民法院（2012）海中法民一初字第10号民事判决书第4项为被申请人向申请人支付汇宇金城大厦续建和装修项目费（直接投资款）9530195.65元及利息；3、依法改判海南省海口市中级人民法院（2012）海中法民一初字第10号民事判决书第5项为被申请人向申请人支付因为不能提供租赁场地造成的损失18877320元。
：南方公司亦申请再审称：（一）有新证据足以推翻二审判决。南方公司向海南省海口市琼州公证处申请证据保全，对涉案的汇宇金城大厦进行了拍照录像，制作了公证书。证明案涉工程没有竣工，本案0640号司法技术鉴定报告不具备客观、真实性。（二）一审法院认定南方公司构成违约与事实不符，也没有证据证明。1、《汇宇金城大厦项目租赁协议》和《补充协议》约定，涉案项目的续建、改建的手续由润源公司办理，费用由润源公司承担，而润源公司在没有办理施工许可证的情况下，擅自开工，汇宇金城大厦续建、扩建工程是违章建筑；2、润源公司所用材料没有征得南方公司同意，无法取得海南省建筑工程质量检测中心颁发的检测报告；无法提供建筑工程竣工验收的相关检验材料，无法向质监部门申请涉案工程竣工验收；无法提供有总监理工程师签字的竣工报告。润源公司的上述行为导致汇宇金城大厦不能进行竣工验收，已构成违约。（三）0640号《司法技术鉴定报告》存在大量造假情况。1、一审组织鉴定机构和双方当事人勘查现场，见到汇宇金城大厦主楼没有任何装修，基本土建工程没有完工；且拒绝作出现场勘查笔录。2、二审再次勘查现场并录像，见到主楼没有任何装修，附楼全部用于经营，不是闲置状态，但不采信影像资料；3、鉴定机构陈述《鉴定书》有声明，鉴定结论是以“假设”为前提的。法院仍采信该鉴定报告不当。（四）003号《司法技术鉴定报告》存在大量造假情况。1、鉴定依据的2003年版结构图纸、结算书，一审法院没有认定上述材料为有效证据，鉴定机构人员无权据此作出鉴定意见；2、鉴定报告依据的湖南省第三工程公司海南分公司出具的《工程（决）算》文件上没有南方公司的签字盖章，监理单位和施工单位也没有签字盖章，该结算书只是用来办理产权证明和报建手续的，对南方公司没有约束力。3、一审中双方当事人对现场进行勘查，对润源公司续建、改建的工程量双方进行了签字确认，鉴定报告的内容与现场勘查笔录矛盾。实地勘测根本没有假山和绿化工程存在，大部分工程量是鉴定机构根据假设情况作出的。4、《海口市人大常委会关于加快停缓建工程处置的决定》规定，规划报建审批费、国土报建审批费、建设报建审批费、质量监督报建审批费、环保卫生报建审批费、消防报建审批费、检测费、环境卫生报建审批费、建设安全保险费、工程管理费等费用均属于免征范围，鉴定报告列出了上述费用明显不当。（五）0640号《司法技术鉴定报告》和003号《司法技术鉴定报告》在一审中没有进行质证。（六）原审判决适用法律错误，南方公司与润源公司之间是项目租赁关系，而非简单的房屋租赁关系。（七）二审法院合议庭对该案没有进行集体合议，别正军法官和郑唐的法官的签名是后补签的。（八）二审判决遗漏了润源公司的上诉请求和南方公司的答辩意见部分。
请求：1、撤销海南省高院（2013）琼民一终字第59号《民事判决书》和海口中院（2012）海中法民一初字第10号《民事判决书》第4、5、7项判决。2、一、二审诉讼费、鉴定费由再审被申请人承担。
本院审查期间，组织双方当事人听证，当事人双方均反映一、二审法院曾经组织双方到现场勘查，制作了影像资料。庭审笔录证明，鉴定单位认可案涉鉴定结论是建立在假设案涉工程已竣工装修完毕的前提下作出的。一、二审卷宗中的照片均表明案涉工程主楼没有装修、完工。
本院认为，（一）、案涉工程验收必须符合法定条件，而本案案涉工程是否竣工的事实尚需进一步查清。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他施工条件。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格的，方可交付使用。其中验收的条件包括五项：完成建设工程设计和合同约定的各项内容；有完整的技术档案和施工管理资料；有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；有施工单位签署的工程保修书。”本案当事人润源公司称工程已竣工，南方公司称案涉工程并未竣工，在双方争执不下的情况下，原审并未查明案涉工程是否具备法定的五项验收标准。因润源公司提供的《竣工报告》无施工单位、监理单位签字。法院委托鉴定机构作出的《鉴定结论》是建立在假设工程竣工的前提下，故原审法院认定工程竣工证据并不充分。因此，案涉工程是否竣工的事实尚需进一步查清。
（二）案涉工程竣工验收责任方应予进一步查清。《补充合同》约定：“乙方（润源公司）保证：在该补充协议签订后即可解决报建审批的问题，办妥项目续建、改建的手续，10天之内重新动工，动工后3至4个月内部分投入使用，6个月内项目全部完工，整体投入使用。在本补充协议签订之日起两年内，把汇景大厦项目的全部产权证明办理齐全，并记入甲方名下。”根据该协议，润源公司与南方公司之间存在委托报建、办理产权证关系。该《补充合同》约定的上述内容对案涉工程的竣工验收是否有影响，即竣工验收主要责任应当由南方公司还是润源公司承担，需进一步查明。
（三）关于租金问题，案涉《租赁协议》及《补充协议》为有效合同。南方公司将涉案项目交付给润源公司，润源公司亦交付了相应的租金，在协议履行过程中润源公司对缴纳租金并未提出异议。在配楼建好后，润源公司经营配楼的事实客观存在，故原审判令润源公司按照合同约定向南方公司支付租金并无不当。如具体数额需要调整，可在再审中一并查清，予以解决。
（四）关于涉案项目改、续建费用认定的问题，根据《租赁协议》和《补充协议》约定，合同履行至期限届满，润源公司出资续建、改建、维修等在该大厦形成的权益归南方公司所有。因合同未履行完毕即解除，故扩建费用应按使用年限予以扣除，原审法院按使用年限扣除改、续建费用，判决受益方南方公司向润源公司支付部分费用并无不当。至于润源公司主张项目改、续建费用的利息，理由是否成立可一并查明。
（五）关于润源公司主张可得利益损失问题。对于润源公司是否可主张可得利益损失，需结合合同的约定和履行的情况，进一步查明事实后作出判定。此外，海南瑞衡房估报字[2012]第0640号《房地产估价鉴定报告》中其他需要特殊说明事项之2.4记载，本次估价鉴定假定估价对象于2007年1月已完成并达到出租条件，且装修等级为中档装修。因该鉴定报告所假设的评估对象情况与涉案项目的实际情况不符，故原审法院依据0640鉴定报告认定润源公司的损失依据不足。
综上，再审申请人南方公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条之规定，裁定如下：
一、指令海南省高级人民法院再审本案；
二、再审期间，中止原判决的执行。
审 判 长 杨国香
审 判 员 张 娜
代理审判员 李振华
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 柳 珊