济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0102民初2961号
原告中海物业管理有限公司济南分公司,住所地济南市。
法定代表人潘立峰，总经理。
委托代理人高然然，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
被告张志忠，男，1963年9月28日出生，汉族，济南轻骑销售有限公司职工，住济南市。
原告中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海公司济南分公司）与被告张志忠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张兴欣独任审判，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司济南分公司的委托代理人高然然、被告张志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中海公司济南分公司诉称，中海公司济南分公司系中海紫御东郡的物业服务公司,张志忠是该小区的业主，房屋建筑面积为69.24平方米。2011年4月15日，中海公司济南分公司与张志忠双方签订物业服务合同,约定中海公司济南分公司为张志忠提供物业服务，张志忠每月每平方米交纳物业费3.5元，物业费首次一次性缴纳半年，以后每季度首月的1-15日缴纳当季物业管理费及相关费用。房屋交付后，张志忠一直享受中海公司济南分公司提供的物业服务，但并未按时支付物业费用。自2011年11月1日至2013年8月31日累计欠费5324元，滞纳金另计。其行为严重损害了小区其他业主的利益，更侵害了物业公司的合法权益。现诉至法院,请求法院判令：1、张志忠立即支付拖欠的物业费5324元，并自拖欠之日起每日按欠费总额的万分之五支付滞纳金。2、诉讼费用等由张志忠承担。
原告中海公司济南分公司向本院提交的证据有：济南市商品房买卖合同及2011年4月15日中海公司济南分公司与张志忠之间签订的《前期物业服务协议》各1份。
被告张志忠辩称，起诉状所述：“房屋交付使用后，张志忠一直享受中海公司济南分公司的物业服务，并未按时支付物业费用”这与事实不符。实际情况是，张志忠与中海公司济南分公司签订服务协议当日，在中海公司济南分公司没有任何服务的情况下，张志忠就先期预交了半年的物业管理费。但中海公司济南分公司收到物业费后，却没有按约履行协议合同以及未按相关规定对我的物业提供管理、服务，首先已造成违约。
一、协议、规约的相关规定。张志忠与中海公司济南分公司于2011年4月15日签订的《中海紫御东郡（临时）管理规约》（以下简称管理规约）和《前期物业管理服务协议》（以下简称服务协议），并于2011年4月26日交房时，向中海公司济南分公司缴纳了2011年5月1日至2011年10月30日半年的物业管理费1454元。《管理规约》和《服务协议》其中有如下约定：1、《管理规约》约定第三章第十二条第3项规定，（业主）禁止乱搭乱建，不得在户外安装衣架、雨棚、天线等影响他人居住、生活的设施。第二章、第九条规定，业主有权要求物业管理企业对本小区内发生的违反物业管理规定的行为予以制止、纠正。2、《服务协议》约定第四条一、6规定，（业主）不得擅自占用、损坏本物业的共用部位、公共设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、公用设施设备的，应事先通知乙方（物业），并在规定时限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。第四条二、乙方（物业）的权利义务1约定，（物业）依据本协议，对小区内的共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、消防、交通服务项目进行维护、修缮、服务与管理。第八条违约责任一、乙方（物业）违反本协议，甲方（业主）有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方（物业）承担相应的法律责任。
二、中海公司济南分公司的违约事实。交房后随着业主的不断入住，楼上业主开始在我的房顶（共用部位）建造花坛，填土种菜，对屋顶排水和防水层造成了严重损坏。发生问题后张志忠多次向中海公司济南分公司反映问题，要求中海公司济南分公司按《管理规约》的约定，对楼上业主的屋顶共用部位乱搭乱建、影响排水的违规行为予以制止、纠正。但中海公司济南分公司却置若罔闻、扯皮推诿、不作为，致使问题迟迟得不到解决。商铺的很多商品，都被漏水浸泡淋湿，给张志忠造成了很大的经济损失。期间一看到天气阴天，张志忠就心有余悸，给张志忠造成很大的精神痛苦。房屋及装修也受损严重，屋内墙皮大面积脱落，吊顶和吊灯也开始变形下坠，天花板和墙皮长出了绿毛，张志忠几乎每周都找中海公司济南分公司催促处理问题，但得到答复都是：“已经把情况反映给领导了，等待领导的处理”，但问题却始终得不到解决。商铺原租户也因屋顶长期漏雨、商品遭受损失，而愤然退租，使我蒙受了很大的经济损失。
三、引述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
四、根据《中华人民共和国合同法》第67条，对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。
五、张志忠主张先履行抗辩权，在中海公司济南分公司纠正错误、赔偿损失、履约行为前，有权拒绝支付物业服务费。
综上所述，张志忠拖欠物业费是因为中海公司济南分公司首先不履行双方的合同协议约定，并给张志忠带来了很大的经济精神损失造成的。所以张志忠有权根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对中海公司济南分公司不履行物业服务协议，不履行服务义务给张志忠造成的损失，要求予以赔偿。有权根据《中华人民共和国合同法》第67条有关先履行抗辩权的规定，在中海公司济南分公司正确履行物业服务之前，张志忠有权拒绝支付拖欠的物业服务费用。因此，请求法院：1、驳回中海公司济南分公司全部诉讼请求；2、中海公司济南分公司赔偿因屋顶管理不善漏雨，造成铺内商品损失2460元（附商品损失清单一份）；3、中海公司济南分公司赔偿因屋顶管理不善长期漏雨，造成租户无法经营而退租，造成张志忠3.5个月（即2013年5月15日至2013年8月31日）房租损失：96800÷12×3.5=28233元（附商铺租赁合同一份）；4、中海公司济南分公司赔偿因屋顶管理不善漏雨，造成屋内装修损失10000元（详见所附照片）；5、中海公司济南分公司因屋顶管理不善，没有尽到管理服务义务，免除张志忠屋顶漏雨期间（2011年5月至2013年8月即28个月）物业管理费69.24×3.5×28=6786元；6、中海公司济南分公司采取有效措施阻止、纠正楼上业主在屋顶乱搭乱建，洗衣养花等影响屋顶排水、损坏防水层的行为，切实履行与张志忠签订的服务协议。
被告张志忠向本院提交的证据有：
证据1、中海紫御东郡（临时）管理规定一份、前期物业管理服务协议一份；
证据2、照片6张。
证据3、商品损失清单一张。
证据4、商铺租赁合同一份。
经审理查明，张志忠系中海紫御东郡的业主，2011年4月15日，张志忠与中海公司济南分公司签订《前期物业服务协议》，约定中海物业管理有限公司济南分公司为张志忠从事物业服务，房屋建筑面积69.24平方米，物业费为每月每平方米3.5元。物业费首次一次性交纳半年，以后每季度首月的1-15日交纳当季物业管理及相关费用，张志忠若不按照约定交纳费用，中海公司济南分公司有权要求张志忠补缴并从逾期之日起每日按照欠费总额的万分之五交纳滞纳金。中海公司济南分公司诉至法院，要求张志忠支付自2011年11月1日至2013年8月31日的物业费及滞纳金，由此形成诉讼。
本院认为，2011年4月15日，张志忠与中海公司济南分公司签订《前期物业服务协议》，系双方真实意思的表示，双方均应按照协议约定履行各自的义务。现张志忠未按约定支付物业费，已构成违约。中海公司济南分公司要求张志忠支付物业费，于法有据，本院予以支持。张志忠抗辩称其未缴纳物业费的行为系由于中海公司济南分公司未对楼上业主的屋顶共用部位乱搭乱建、影响排水的违规行为予以制止、纠正，其行使先履行抗辩权，本院认为，张志忠未按约定支付物业费的行为与中海公司济南分公司未对楼上业主的屋顶共用部位乱搭乱建、影响排水的违规行为予以制止、纠正的行为不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，张志忠可另行依法主张业主权利，故对张志忠的该抗辩意见，本院不予支持。张志忠自2011年11月1日至2013年8月31日未支付物业费，欠费合计22个月，结合物业费标准、《前期物业服务协议》约定的涉案房屋面积以及欠费时间，物业费应为3.5×69.24×22=5331.4元，中海物业管理有限公司济南分公司要求张志忠支付物业费5324元，未超过张志忠所欠金额，本院予以支持。对于滞纳金，考虑到中海公司济南分公司在小区内提供的物业服务存在一定的瑕疵，亦有违约行为，应承担相应的责任。故对于中海公司济南分公司要求张志忠支付滞纳金的主张，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告张志忠于本判决书生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司济南分公司支付拖欠的物业管理费人民币5324元；
二、驳回原告中海物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，由被告张志忠承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张兴欣
二〇一六年七月六日
书记员 张 琦