大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第6885号原告：王某，女委托诉讼代理人：吴彦，辽宁新世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏芸，辽宁新世纪律师事务所律师。被告：大连广宇置业有限公司委托诉讼代理人：孙某，男委托诉讼代理人赵明，辽宁裕景律师事务所律师。原告王某与被告大连广宇置业有限公司（以下简称广宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人吴彦、被告广宇公司的委托诉讼代理人孙某、赵明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：请求确认原被告于2014年2月24日签订的《商品房买卖合同》无效。诉讼过程中，原告王某变更诉讼请求为：1.请求确认原被告双方于2014年2月24日签订的《商品房买卖合同》中约定的交付条件“经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”的约定低于法定交付标准；2.请求被告承担逾期交房的违约责任并支付违约金10000元；3.请求确认原被告于2014年2月24日签订的《商品房买卖合同》已解除。事实和理由：2014年2月24日，原被告双方就位于大连市甘井子区和美园钻石湾项目商品房买卖事宜签订合同，主要内容为，被告将其开发建设的位于钻石湾房房屋出售给原告，该商品房建筑面积为182.09平方米，单价18769.15元，总价为3,417,675元，出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起六十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。出卖人的交付期限应当在2015年10月30日前将商品房交付买受人，并约定经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告作为交付房屋的标准。合同签订后，原告依约交纳了全部房款。关于交付房屋的约定系格式条款且免除了被告的主要义务并违反建筑法第61条的规定，应认定为无效。被告广宇公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、合同中关于交房条件的约定合法有效，并没有违反效力性强制性规定，原告已实际收房入住，以其行为认可该交房条件，原告主张竣工备案的交房条件无事实和法律依据。1.法定的交房条件，从《建设工程质量管理条例》第十六条、《建设工程质量验收统一标准》2.0.3、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条可见，建设单位是工程竣工验收的组织者，建设、设计、施工、监理、勘察单位是工程竣工验收的实施者，而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。《中华人民共和国建筑法》第61条未经验收合格不得交付使用中的验收合格指的是五方验收，与合同约定一致，并非原告所指完成竣工备案，取得竣工备案表。2.被告的交房行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，原告在合同履行过程中以实际收房行为认可了被告的交房行为。自2000年开始，我国实行工程竣工验收制度改革，将竣工验收作为建设单位的企业责任，将竣工备案作为政府部门的行政责任。从2013年发布实施的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》可以看出，规划、环保、消防验收文件仅是办理竣工验收备案的前提条件，不属于工程竣工验收范围。案涉房屋经建设单位组织的五方验收合格即可交付使用，并不违反法律法规的强制性规定。3.法律规定及合同约定确认竣工备案非房屋验收合格的证明文件。《建设部办公厅关于对深圳市建设局的复函》明确答复，商品房经建设单位组织竣工验收后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验、核发竣工验收证书，因此，购房人认为房屋的主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测。在双方签订的补充协议第六条中进一步强调和解释，故原告知道在约定的交房时间，被告尚未取得竣工验收备案表，不要求以被告取得竣工验收备案表作为房屋的交付条件。由此可见，原告在签订合同时已经放弃了要求竣工备案的交房条件。4.原告引用的违法依据均非效力性强制性规定，不影响合同效力。即便交房有瑕疵，也并未给原告造成任何损失，亦不应支持原告的诉讼请求。原告引用的法律均属于取缔性强制性规定，若违反了仅涉及行政责任但不影响合同条款效力，原告所引用的违反《消防法》、《环保法》均非效力性强制性规定。依据消防法第十三条规定，消防审批划分为验收制和备案制，验收制是针对特殊工程及人员密集场所工程，如学校、医院等，而案涉工程属于备案制，消防部门不参与工程的竣工验收工程，完成消防备案即可，即使抽检不合格也不影响消防备案的效力，且可以通过整改进行补正，故不涉及合同条款的效力。被告已当庭提交证据已完成了相应备案，退一步讲，即便违反了消防法的规定，其法律后果仅为承担行政管理责任，但其不影响合同条款的民事法律效力。原告已按《商品房买卖合同》约定实际接受房屋，即便在交房时违反了相关规定，并未给原告造成任何损失。5.原告引用的最高人民法院批复意见属于适用事实基础和法律基础错误，该批复对本案不具备参考价值。（1）案情完全不同。该批复引用的案例是属于按当时必须依法经过消防验收的工程，与本案属于消防备案制，完全不同；（2）法律规定不适用。引用案例发生在2006年，适用的是2006年的相关法律规定,该批复虽为2009年作出的，但在案件审核过程中，适用的是06年的法规，而在2006年至2015年期间，包括《消防法》、《建设工程质量管理条件》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》均发生了重大变化，消防验收由验收制改为消防制和备案制，而本案恰恰属于备案制；竣工验收规定变更为竣工验收无需提交消防、规划、环保的验收文件;（3）该批复在理解适用时也阐明了不同的工程验收要求完全不同，要根据工程性质进行分析，不能机械化地照搬。由此可见，该批复实际上已经远远不能适用当前的法律规定及案件审理。二、原告的解除合同通知在实体权利、送达程序均违法，不具有合同解除的法律效力。1.原告无合同的约定解除权。合同约定的交房条件合法有效，不存在违约行为也就不存在逾期交房的合同解除权。并且，原告代理人当庭认可被告不同意原告在内的10户业主退房请求，故原告没有任何合法解除商品房买卖合同关系的事实和法律基础。即便原告有合同解除权，原告也未能按补充协议第六条第3款约定要求行使解除权，即买受人未在第91日起第七日内提出书面解除《合同》要求的，视为买受人同意延期交房至房屋交付为止，不再要求解除《合同》。即原告应在合同约定的交房日期之后的第91日开始7天内行使解除权，而原告自述最早在2015年4月行使解除权，故解除权早已灭失。2.解除权的送达程序违法，无法律效力。即便解除权存在，但原告的解除合同通知在形式上存在多出自相矛盾的地方，如顺丰快递的底单上无人签收,通知书的函件名称与内容不符,函件为律师函，通知书上标明为通知书，自述发了3份但只有一份快递底单且无法说明具体时间，故该解除合同通知不具备任何法律效力。综上，原告诉请主张解除合同，支付解除合同违约金显然不具备任何事实和法律依据，故恳请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（买受人）王某与被告（出卖人）大连广宇置业有限公司于2014年2月24日签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的远洋钻石湾，建筑面积182.09平方米，单价18,769.15元，总金额3,417,675元，原告应于2013年10月9日前一次性付清。合同第八条约定，交付期限，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇合同约定的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，详见《商品房买卖合同》补充协议。原被告于2014年2月24日签订的商品房买卖合同补充协议约定，出卖人大连广宇置业有限公司，买受人王某，买卖双方就2014年2月24日签订的远洋钻石湾房屋的《商品房买卖合同》未尽事宜，经友好协商，达成如下补充协议。第五条关于合同解除的补充约定，第六条关于交付期限及出卖人逾期交房违约责任的补充约定，1.鉴于政府部门只在远洋钻石湾项目小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案表》，买受人同意按合同第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋的交付条件。2.如遭遇不可抗力，出卖人在房屋交付时根据买受人的要求予以说明，不再适用合同第八条约定。3.如出卖人逾期交房超过90日后，买受人未在第91日起七日内提出书面解除合同要求的，为买受人同意延期至房屋交付为止，不再要求解除合同。买受人在接收房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人直接放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利。4.如因出卖人原因导致合同解除，出卖人应按合同及本协议规定承担违约金。买受人不要求出卖人另行赔偿已付税费、贷款利息、保险费及其它办理产权的相关手续费用的损失以及间接损失。第八条关于交接的补充约定，1.买受人同意按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则，虽该房屋尚未实际交付，但有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担，买受人并应自合同约定的交房日或出卖人通知交房日承担因该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算该房屋的保修期。6.鉴于本小区购房者人数较多，买受人同意由出卖人安排购房者按一定顺序办理入住手续，因顺序在后出现的交付期超过合同约定期限的，不视为出卖人逾期交房。第十一条，关于基础设施、公共配套建筑的补充约定，买受人已知远洋钻石湾项目小区为分期建设、分期交付使用，相应的基础设施与公共配套建筑业将分期建成交付，该房屋交付买受人时远洋钻石湾项目其它工程可能仍在施工过程中，买受人理解并同意不就本项目后续建成的基础设施、公共配套的座落地点及对买受人可能造成的影响等问题，向出卖人索赔或退房。第十五条关于广告宣传的特别约定，本合同签订三十日前出卖人在报纸、杂志等公开发布的广告均对本合同的订立及房屋价格的确定没有重大影响，该说明和允诺不视为本合同内容。本合同签订三十日内的广告内容不一致的，以较近一期的广告内容为准。但无论何时发布的广告或宣传资料中记载的说明或承诺，如果本合同另有约定的，以本合同的约定为准。第十八条关于通知的约定，买受人确认以下地址为其通信地址，收件人王某。第二十条附则，本协议作为合同不可分割的组成部分，与合同有相抵触部分，以本协议为准。本协议自双方签字盖章之日起生效。大连广宇置业有限公司于2013年10月4日开具发票记载，付款方名称王某，收款方名称大连广宇置业有限公司，面积182.09平方米，单价18,769.15元，结算款3,417,675元。勘察文件质量检查报告记载，工程名称大化集团搬迁及周边改造B3、B5区项目B3区B3-1#楼B3-6#楼及B3-D1#地下车库，勘察单位辽宁水文地质工程地质勘察院，质量检查意见勘察文件内容符合要求，地基土承载力力符合要求，2015年8月30日。设计文件质量检查报告记载，工程名称大化集团搬迁及周边改造B3、B5区项目B3-1#B3-6#楼及B3-D1#地下车库，设计单位大连先锋建筑设计咨询有限公司，质量检查意见符合要求，2015年8月30日。工程质量评估报告记载，工程名称大化集团搬迁及周边改造B3、B5区项目B3区B3-1#楼B3-6#楼及B3-D1#地下车库，监理单位大连昕晔建设监理有限公司，工程质量评估意见质量合格，单位工程质量意见合格，2015年8月30日。工程竣工报告记载，工程名称大化集团搬迁及周边改造B3、B5区项目B3-1#楼B3-6#楼及B3-D1#地下车库，施工单位大连恒圣建设集团有限公司，施工单位结论意见质量合格，总监理工程师结论意见同意，2015年8月30日。工程竣工验收报告记载，工程名称大化集团搬迁及周边改造B3、B5区项目B3-1#B3-6#楼及B3-D1#地下车库，建设单位大连广宇置业有限公司，工程竣工验收意见结论工程竣工验收合格，2015年8月30日。全球邮政特快专递单记载，寄件人大连广宇置业有限公司钻石湾客服部，收件人王某，内件品名远洋钻石湾交付通知书等交付相关资料，备注B3区01#-1-901，寄件邮戳2015.10.20。本院认为，本案的争议焦点是原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条中约定的商品房交付条件是否符合法律及行政法规的强制性规定，是否合法有效；被告广宇公司交付涉案房屋是否构成违约。商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》中关于房屋交付约定为,出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇合同约定的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。上述约定的交付条件，符合法律及行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人责任、加重购房人审核义务的问题，合法有效。《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。上述行政法规是备案制度的法律依据，备案是告知性的，无须行政机关批准、回复；备案是竣工验收合格后进行的，备案与否不影响竣工验收合格的效力。验收合格是交付的法定条件，而备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。在双方当事人签订的《商品房买卖合同》未将备案约定为交付条件的情况下，亦不能以未将验收文件备案为由认定出卖人违约。本案中，原被告签订的商品房买卖合同约定交房时间为2015年10月30日，在此之前，2015年8月30日，对于包括原告购买的B3区第1幢楼在内的大化集团搬迁及周边改造B3、B5区项目B3-1#楼B3-6#楼及B3-D1#地下车库，勘察单位辽宁水文地质工程地质勘察院出具《勘察文件质量检查报告》记载，质量检查意见勘察文件内容符合要求，地基土承载力力符合要求；设计单位大连松岩建筑设计院有限公司出具《设计文件质量检查报告》记载，质量检查意见符合要求；监理单位大连昕晔建设监理有限公司出具《工程质量评估报告》记载，工程质量评估意见质量合格，单位工程质量意见合格；施工单位大连博源建设集团有限公司出具《工程竣工报告》记载，施工单位结论意见质量合格，总监理工程师结论意见同意；建设单位大连广宇置业有限公司出具《工程竣工验收报告》记载，工程竣工验收意见结论工程竣工验收合格。由此可见，在合同约定的房屋交付日期之前，涉案房屋已经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，符合原被告双方《商品房买卖合同》约定的交付条件，亦符合法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性规定。原被告于2014年2月24日签订的商品房买卖合同补充协议中第八条关于交接的补充约定，买受人同意按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则，虽该房屋尚未实际交付，但有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担，买受人并应自合同约定的交房日或出卖人通知交房日承担因该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算该房屋的保修期。第十八条关于通知的约定，买受人确认以下地址为其通信地址，大连市甘井子区天河路56-1-408，收件人王某。被告于2015年10月20日向原告确认的通信地址发出交付通知书等资料。原告没有在商品房买卖合同约定的房屋交付时间接收房屋，不应归责于被告。综上，被告交付涉案房屋不构成违约，原告请求确认原被告双方于2014年2月24日签订的《商品房买卖合同》中约定的交付条件“经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”的约定低于法定交付标准，系对合同条款的效力认定，并非具体的诉讼请求，故本院不予支持；原告要求被告支付违约金10000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告王某诉讼请求，确认原被告于2014年2月24日签订的商品房买卖合同已解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。当事人依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。非解约方逾期提出异议，只导致异议权消灭，解约方的解除权并不因此自动成立，解约行为不因此自动生效，必须满足《中华人民共和国合同法》规定的条件。原告虽称曾发出《律师函解除合同通知书（催告书）》，但在原被告双方约定的房屋交付时间，涉案房屋符合双方《商品房买卖合同》约定的交付条件，亦符合法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性规定。原告解除合同的通知不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条约定解除及第九十四条法定解除的规定，故不发生解除合同的法律效力。综上所述，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告广宇公司交付涉案房屋不构成违约。因此，原告请求1.确认原被告双方于2014年2月24日签订的《商品房买卖合同》中约定的交付条件“经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”的约定低于法定交付标准；2.被告给付原告逾期交房违约金10,000元;3.确认原被告于2014年2月24日签订的商品房买卖合同已解除的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费100元，其他诉讼费50元，合计150元（原告王某已预付），由原告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王晓晨人民陪审员  由舒莹人民陪审员  方 靖二〇一六年十月十八日书 记 员  王 健