河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终2672号
上诉人（原审被告、反诉原告）：温县岳村街道办事处建设街居民委员会，原温县温泉镇建设街居民委员会。住所地：温县温泉镇建设街。
法定代表人郑太平，居委会主任。
委托代理人毛赞全，河南新潮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑雨坪，男，1962年8月17日出生，汉族，住河南省温县。
委托代理人刘胜利，河南剑源律师事务所律师。
上诉人温县岳村街道办事处建设街居民委员会（以下简称建设街居委会）因与被上诉人郑雨坪房屋租赁合同纠纷一案，不服温县人民法院（2016）豫0825民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建设街居委会的委托代理人毛赞全，被上诉人郑雨坪的委托代理人刘胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建设街居委会的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的反诉请求，由郑雨坪承担诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定郑雨坪只租赁王朝林2间、王双喜1间、中行6间门面房是错误的。原审法院未查清郑雨坪是否应该承租上诉人的房屋。原审法院认为补充协议包含了两层意思是错误的。根据双方签订的投资开发协议书约定，被上诉人的损失已经解决。从租赁合同签订补充协议后的七年间，被上诉人每年仅交纳5000元房租，而其转租的收入是2至4万元不等，郑雨坪赚取了巨额差价，已弥补了损失。原审判决认定《补充协议》有效是错误的。《租赁合同》已被解除，《补充协议》也就失去了存在的基础。该补充协议的签订违反了相关法律规定，未经过“四议两公开”的程序，侵犯了群众利益，应属无效。同时，原审判决认定《补充协议》未被解除是错误的。虽然上诉人给郑雨坪的通知内容是要求无效，但实际意思是解除合同，产生解除的法律后果。二、原判程序违法。原审判决违反了“一事不再理”的民事原则。郑雨坪曾于2015年1月起诉，后撤诉，时隔一年后再起诉，应予驳回。三、原审判决适用法律错误。因为认定事实错误，必然导致适用法律错误。综上，原审判决认定证据不足，判决不公，请求二审法院支持上诉人的请求。
郑雨坪辩称，双方签订的《补充协议》合法有效。上诉人一直在一房二租，不向郑雨坪交付租赁房屋，不履行合同义务。上诉人的上诉理由不能成立，应维持原判，驳回上诉。
郑雨坪向一审法院起诉请求：1、确认双方于2013年3月24日签订的房屋租赁合同及补充协议有效，并判令建设街居委会继续履行；2、责令建设街居委会将非法占有的全部房屋返还；3、判令建设街居委会赔偿租金损失1057500元及利息（租金计算至2016年2月底，以后租金按每间商铺4万元／年标准计算至实际交付之日，利息以当年租金为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至还款之日）或判令相应延长租赁期限（延长租赁期限自2013年4月1日起至建设街居委会实际交付之日止）。建设街居委会向一审法院反诉请求：判令郑雨坪将现中国银行使用的房屋六间及西边房屋3间、南边房屋7间予以返还。
一审法院认定事实：2004年4月29日，郑雨坪与建设街居委会签订《建设街综合楼投资开发协议书》一份。协议载明的主要内容为：甲方建设街居委会，乙方郑雨坪，根据城市规划要求，经建委规划部门批准，甲方拟在温县××与××交叉口西南角按城镇规划新建综合楼一栋，甲方因缺乏建房资金，经两委班子会议提案，党员群众代表会议通过，为明确双方的责、权、利，经双方协商达成如下协议：甲方提供土地，乙方负责全部投资，房屋建成后底层门面房归甲方所有，外立面所有广告位归乙方所有；二层以上房屋和后院附属房及配套用煤球房、车库的产权归乙方所有，由乙方自行支配处理；综合楼后院建造的配套用煤球房、车库，如乙方想改变原设计方案，将其建成商业用房与门面房贯通，必须与甲方另行协商。按甲方原方案，底层门面房产权归甲方所有，甲方应给乙方合理补偿。经协商不给乙方现金补偿，房屋建成后底层门面房由乙方优先优惠租用5年，5年租金计20万元，一次交清（预计应收租金50多万元，先按优惠价20万元收取，其余作为对乙方的补偿），具体租赁事宜在乙方交工后双方另行签订。
2006年10月31日，双方签订了房屋租赁合同。合同约定的主要内容为：根据双方于2004年4月29日签订的《建设街综合楼投资开发协议书》中的约定，甲方（建设街居委会）将位于黄河路××××交叉口西南角新建综合楼底层门面房（全部）出租给乙方（郑雨坪）使用。租赁期限共计15年，自2005年10月1日起至2020年9月30日止，前五年租金共计20万元，由乙方此前交纳的风险抵押金20万元抵充。从2010年10月1日至2015年9月30日止，五年共计60万元，2010年9月1日前一次交清。如2010年后，房屋租赁市场价格发生重大变化，由双方协商调整租金。乙方在开发建房期间，处理与李明、周保群有关事宜所发生的费用支出由乙方自负，不得再以此为由向甲方提出任何附加要求。合同期内，如遇本合同未尽事宜，双方另行协商，签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
合同签订后，郑雨坪将租赁建设街居委会的22间房屋（中间6间、西边5间、南边11间）与其所有的附属房屋连通整体转租他人使用。其中，郑雨坪将中间六间门面房转租给温县国土资源管理局，期限15年（2020年9月30日到期）。温县国土资源管理局与中国银行温县支行签订互换协议，所租郑雨坪的房屋由中国银行温县支行实际使用。其余房屋与其他承租人李红军、郑启灵、孙明明、张现金、王朝林、王肖利、刘海莲、郑素花签订租赁合同，并收取租金。2010年12月1日，郑雨坪向建设街居委会交纳租赁费12万元（2010年10月1日至2011年9月30日）。建设街居委会出具了收款收据一份，载明：今收到郑雨坪租赁费12万元（2010年10月1日至2011年9月30日）。2012年3月月1日，建设街居委会向各租赁户下发了通知书，主要内容为：因郑雨坪违约，建设街居委会研究决定终止与郑雨坪签订的租赁合同，收回房屋。租赁费由建设街居委会直接向各租赁商户收取。各商户从2012年3月1日起到建设街居委会交纳租赁费并签订合同。否则，一切不良后果自负。同年4月17日，建设街居委会以郑雨坪未按约交纳下余租金480000元为由，向郑雨坪邮寄了解除合同通知，解除双方之间的租赁合同。建设街居委会向租户下达通知前，于2011年4月1日，收取租户孙明明的租金至今；于2011年6月15日，收取租户刘海连的租金至今。建设街居委会向租户下达通知后，于2012年3月22日，收取李发营2012年度度租金14000元。2012年3月24日，2012年4月1日，建设街居委会在解除租赁合同后，收取租户郑启灵2012年4月1日至2014年4月1日租金；收取租户李红军2012年4月1日至2013年8月28日租金；收取租户张现金2012年8月1日至2013年7月31日租金；收取租户申沙2012年7月1日租金。2012年4月30日石发根代表建设街居委会与王肖利签订了房屋租赁合同，将综合楼南边门面房1间租给王肖利使用，期限2年，收取租金18000元∕年。租户王朝林（2间）、王双喜（1间）、中行（6间）门面房由原告自租赁合同签订后收取租金至今。2013年3月24日，郑雨坪与建设街居委会签订补充协议一份。协议载明：甲方建设街居委会与乙方郑雨坪于2004年4月24日签订了《建设街综合楼投资开发协议书》，该协议在履行过程中由于城市规划的需要，甲方改变设计将整体规划由原址向后缩减数米，减少了建筑面积同时也使乙方已经完成的土建基础部分工程报废，造成乙方损失。协议履行结束后，双方于2006年10月31日签订了《房屋租赁合同》。合同对协议履行中的诸如上述乙方损失情况先予搁置未能涉及。为了更好的维护合同双方的合法权益，客观公平的处理善后事宜，促进双方形成合力，更好地履行协议及合同，双方本着诚信自愿、平等互惠、友好合作的原则精神，经协商达成以下协议，以资双方共同遵守：1、协议中涉及双方权益的部分长期有效，合同中除了与本协议不一致的部分以本协议为准之外，本协议不涉及的部分继续有效。2、租金交纳方式及时间：⑴合同中原定每五年交纳一次租金变为每年的9月1日前由乙方向甲方一次性交付下一年度的租金。⑵租金数额：2010年10月1日至2015年9月30日的租金每年按壹拾贰万元整（￥120000.00）交纳；2015年10月1日至2020年9月30日的租金每年按壹拾肆万元整（￥140000.00）交纳。合同到期后，同等条件下，乙方优先承租。⑶租金交纳方式的改变是甲方对乙方在履行开发协议过程中损失的补偿和救济，本协议签订后，乙方不再享有向甲方要求补偿因土建基础工程部分报废造成损失的权利。3、协议中的综合楼后面的附属房及建造的配套用煤球房和车库，已经建成商业用房与门面房贯通，形成统一使用功能，双方对此认可，但各自产权归属不变，合同到期后建设街门面房主体建筑十米外的附属建筑面积必须无条件归还乙方。4、综合楼外墙立面的权益按《建设街综合楼投资开发协议书》中的第三条约定执行。5、合同期内，乙方对承担房屋的转租、其租期和租金由乙方自定，不受他人干涉，合同到期后同等条件下由乙方优先承租。6、甲方尚未收取的租金，自本协议签订时收取，由甲方给乙方出具收据。7、本协议自签订后即时生效，双方必须自觉遵守、严格履行。不得单方变更和解除合同，否则即为违约，承担违约责任。协议签订后，郑雨坪按约向建设街居委会交付租金240000元，并借给建设街居委会230000元，建设街居委会出具收据两张，载明“今收到郑雨坪人民币240000元，系付人民大街中行楼门面房2011.10.1—2013.9.10。”、“今收到郑雨坪人民币230000元，系付暂借款、无利息，2015年9月30日未还可做房租。”。该二张收据上均加盖了建设街居委会的“财务专用章”。
2013年10月22日，建设街居委会向郑雨坪邮寄了通知书，载明“郑雨坪：根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条“居民委员会是居民自我管理。自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。”。所以，我国执行的是居民自治原则，温泉镇建设街居民才是处分集体财产的真正主体，居委会印章和签名人的签字只是处分集体财产的公示手段，该手段根本不具有法人资格。综上所述，你与温泉镇建设街居委会在已被温县人民法院解除后的合同上又签订的2013年3月24日的“补充协议”已于2013年10月18日经群众代表会议决定：该“补充协议”未经群众代表会议讨论决定，属无效合同，并由建设街居委会行使其权利。至此，建设街居民委员会的权利即已实现。特此通知”。建设街居委会同时向房屋租赁户送达了通知书，要求租赁户与建设街居委会签订租赁合同，缴纳租金。
2014年6月23日，建设街居委会与刘海连又签订了租赁合同，租期2年，租金6万元∕年，并于2015年9月收取2014年度至2015年度租金788640元。2014年9月，建设街居委会将综合楼西边从西往东第1、2间门面房租给吴紫阳使用，并于2014年9月、2015年9月收取2013年度至2015年度租金108000元。2016年2月2日，建设街居委会收取李发营2013年、2014年度租金35000元。2015年1月，郑雨坪诉至原审法院，要求依法确认补充协议合法有效。同年，6月25日郑雨坪撤回起诉。2016年3月7日，郑雨坪再次诉至该院。
一审法院认为，双方对签订的《建设街综合楼投资开发协议》、《房屋租赁合同》的合法性均无异议，对房屋租赁合同已解除的事实亦无争议。双方争议的是补充协议的效力及是否解除的问题。
1、补充协议的效力问题。根据《合同法》第四十四条第一款的规定，依法成立的合同是指具备合同成立的要件的合同，即除了当事人之间的合意之外，还要求在合同主体、合同内容、合同形式等方面都合法。如合同依法成立，则合同自成立时生效。结合本案，从合同主体来看，建设街居委会与郑雨坪之间是平等合法的民事主体。从补充协议首部载明“双方签订的《建设街综合楼投资开发协议书》在履行过程中由于城市规划的需要，甲方改变设计将整体规划由原址向后缩减数米，减少了建筑面积同时也使乙方已经完成的土建基础部分工程报废，造成乙方损失。协议履行结束后，双方于2006年10月31日签订了《房屋租赁合同》。合同对协议履行中的诸如上述乙方损失情况先予搁置未能涉及。为了更好的维护合同双方的合法权益，客观公平的处理善后事宜，促进双方形成合力，更好地履行协议及合同，双方本着诚信自愿、平等互惠、友好合作的原则精神，经协商达成以下协议”的内容来看，该补充协议并非单纯的房屋租赁，而是包含了二层意思。其一，解决双方在房屋租赁合同解除后，为了解决郑雨坪在履行《建设街综合楼投资开发协议书》中经济损失补偿的遗留问题，双方再次通过协商，商定用租赁房屋的形式及原告少交租赁费的方式来弥补原告的损失。其二，是双方对投资开发协议中涉及郑雨坪的房屋产权（综合楼后的附属房）及租赁协议到期后的归属问题，通过协商予以重新确认。从协议的形式要件上来看，郑雨坪在协议上签名，建设街居委会在协议上加盖了温县温泉镇建设街居民委员会和温县温泉镇建设街村务监督委员会的印章，郑雨坪有理由相信补充协议的内容是建设街居委会的真实意思表示，是代表建设街居民行使权力。且签订补充协议是为了解决房屋租赁合同解除后的遗留问题，而采取恢复履行原房屋租赁合同的方式来实现。通过上述评析，故应认定补充协议自双方签字、盖章后生效。该协议对签约双方具有法律约束力。协议双方均应按照协议的约定履行各自的合同义务。
2、补充协议是否解除问题。从建设街居委会送达给郑雨坪通知的内容来分析，建设街居委会所要表达的意思是建设街的全体居民是处分集体财产的真正主体，经群众代表会议决定，认为“补充协议”未经群众代表会议讨论决定，属无效合同。并非建设街居委会认可补充协议的效力，而通过送达通知的方式表达解除协议的意愿。故对建设街居委会主张补充协议已解除的诉辫意见，该院不予采纳。建设街居委会按补充协议约定收取郑雨坪交付的租金后，理应按约履行其相应的合同义务。建设街居委会在协议履行中，又以协议未经民主议定为由主张协议无效为由，继续收取租金的行为，违背了诚实信用原则，其行为亦构成了违约，依法应承担违约的民事责任。本案中，郑雨坪租赁建设街居委会的综合楼门面房共计22间（综合楼中间6间、南边11间、西边5间）。郑雨坪对其中中行6间、王朝林2间、王双喜1间，共计9间，由其转租占用至今的事实予以认可，建设街居委会自2011年4月1日起，对其余房屋由其对外出租收取租金至今的事实予以认可。郑雨坪请求判令建设街居委会返还租赁房屋及以延长房屋租赁期限的方式赔偿郑雨坪损失的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。因建设街居委会未能提供有效证据，证明双方签订的补充协议已解除的事实，建设街居委会要求原告返还租赁房屋的反诉请求，没有事实依据和法律依据，该院不予支持。判决：一、确认郑雨坪与建设街居委会签订的补充协议合法有效。二、建设街居委会会应在判决生效后3日内将租赁给他人的房屋收回，交付给郑雨坪；并从2013年4月1日至实际交付租赁房屋，按照每间房屋不同的时间相应顺延租赁期限。三、驳回建设街居委会的反诉请求。案件受理费14350元，反诉费6900元，合计21290元，由建设街居委会承担。
二审中，建设街居委会提交证据一份：部分居民联名签单，证明居民不同意将房屋租给郑雨坪。郑雨坪质证后认为，上诉人提交的证据不具有关联性，签名人数多少不能否认合同的效力。本院认为，建设街居委会与郑雨坪签订的《补充协议》系双方真实意思表示，对各方具有约束力。建设街居委会代表全体居民对外签订合同的民事法律行为，是否召开村民会议以及程序是否违法，不影响合同效力，且该协议并未侵害村民集体利益，上诉人以此为理由对抗善意第三人、主张合同无效的理由不能成立，本院对该证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以认定。
本院认为，一、关于原审程序是否违法的问题。建设街居委会认为本案违反了“一事不再理”的民事诉讼原则，法院应驳回郑雨坪的起诉。郑雨坪曾于2015年1月起诉，后撤诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十四条规定：原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。另根据该法第二百四十七条的规定，郑雨坪撤诉后，再次以同一事实、同一理由起诉，但不属于重复起诉，法院应予受理。故故ing原审程序合法，上诉人的该上诉理由不能成立。二、双方签订的《补充协议》的效力问题。建设街居委会在明知双方已解除《房屋租赁合同》情况下，又与郑雨坪签订了《补充协议》，从补充协议内容上看，对租赁标的、期限、房租及双方权利义务等基本合同内容均有明确约定，签订该补充协议系双方真实意思表示，虽是“补充协议”，但完全具有独立合同的形式和效力，对双方当事人均具有约束力。建设街居委会上诉称，签订协议时未经居民大会或群众大会商议，违反了相关法律规定，侵犯了集体利益。本院认为，建设街居委会代表全体居民对外签订合同，合同相对人对居委会具有合理信赖，属于善意第三人，建设街居委会内部管理问题不能对抗善意第三人，建设街居委会主张协议无效的理由不能成立。建设街居委会一面称协议无效，同时又主张协议已经解除，相互矛盾。建设街居委会未正当履行补充协议的解除权，故《补充协议》合法有效，双方应继续履行协议内容。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21290元，由温县岳村街道办事处建设街居民委员会承担。
本判决为终审判决。
审判长 苏 凯
审判员 董翠果
审判员 朱 海
二〇一六年十一月二十四日
书记员 左梦娇