黑龙江省建三江农垦法院
民 事 判 决 书
（2018）黑8102民初1137号
原告(执行案外人)：彭大金，男，1967年1月20日出生，汉族，黑龙江省胜利农场农业种植户，住黑龙江省。
原告(执行案外人)：黄标琼(系彭大金之妻)，女，1967年12月26日出生，汉族，黑龙江省胜利农场农业种植户，住黑龙江省胜利农场学府小区*号楼*单元***室。
被告(申请执行人)：梁晓钢，男，1975年4月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。
被告(申请执行人)：杨淑丽(系梁晓钢之妻)女，1971年12月5日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。
第三人(被执行人)：单吉顺，男，1971年7月26日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。
委托诉讼代理人：于海霞（系单吉顺之妻），女，1973年9月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。
第三人(被执行人)：于海霞（系单吉顺之妻），女，1973年9月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。
原告彭大金、黄标琼诉被告梁晓钢、杨淑丽，第三人单吉顺、于海霞案外人执行异议之诉一案,本院于2018年5月16日立案后，依法适用普通程序于2018年7月24日公开开庭进行了审理。原告彭大金、黄标琼、被告梁晓钢、杨淑丽，第三人单吉顺委托诉讼代理人于海霞及第三人于海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭大金、黄标琼向本院提出诉讼请求：1、请求撤销建三江农垦法院（2018）黑8102执保50号执行裁定书和（2018）黑8102执异8号执行裁定书；2、解除对黑龙江省胜利农垦社区第二居民委二号商业街门市9903212号，产权证号1723房屋的查封，终止对原告所有的房屋的执行。事实与理由：2017年12月29日于海霞、单吉顺和彭大金、黄标琼签订房屋买卖协议，于海霞、单吉顺将其所有位于胜利农垦社区第二居民委二号商业街门市9903212号，产权证号1723，建筑面积25.12平方米的房屋转让给彭大金、黄标琼，转让价款100000元。合同签订后，彭大金、黄标琼交付给于海霞、单吉顺购房款100000元，于海霞、单吉顺将房屋和房屋所有权证交付给彭大金、黄标琼。买卖双方到胜利农场房产科办理房屋所有权过户手续时，房产科的工作人员以“该房屋的土地使用权证未办理分割手续”为由未给办理过户手续。2018年4月2日，于海霞、单吉顺和彭大金、黄标琼又到胜利房产科办理房屋过户手续，房产科的工作人员仍以“该房屋的土地使用权证未办理分割手续”为由，未给办理过户手续。2018年4月5日于海霞电话告诉黄标琼，房屋被法院查封了。依据以上事实，于海霞、单吉顺和彭大金、黄标琼在法院查封之前签订了合法有效房屋买卖协议，彭大金、黄标琼已经依据合同合法占有该房屋，已经支付全部价款并已向建三江地税局胜利分局缴纳契税2153.14元。房屋交付后也及时到胜利房产科办理房屋所有权的过户手续，但因胜利房产科的原因没有办理房屋所有权过户手续，非因买受人自身原因未办理过户登记，案外人对于未及时办理过户不存在过错。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记”。原告认为，原告对查封房屋享有的权利能够排除案件的执行，建三江农垦法院（2018）黑8102执保50号执行裁定书对原告购买的房屋采取查封和执行措施错误，应予撤销。综上所述，建三江农垦法院（2018）黑8102执保50号执行裁定书对胜利农垦社区第二居民委二号商业街门市9903212号、产权证号1723房屋的查封和执行是错误的，侵犯了彭大金、黄标琼的合法权益。2018年4月11日，二原告对执行标的提出书面异议。建三江农垦法院于2018年5月3日作出（2018）黑8102执异8号执行裁定书，驳回二原告的异议，也是错误的。因此，请求撤销建三江农垦法院（2018）黑8102执保50号执行裁定书和（2018）黑8102执异8号执行裁定书，解除对位于胜利农垦社区第二居民委二号商业街门市9903212号，产权证号1723房屋的查封，终止对原告所有的房屋的执行，起诉费由二被告承担。
梁晓钢、杨淑丽辩称，于海霞、单吉顺为了逃避债务，将胜利农垦社区第二居民委二号商业街门市9903212房产转移，以买卖方式卖给了彭大金、黄标琼，于海霞、单吉顺与彭大金、黄标琼之间的买卖关系不真实。1、案外人在异议申请中陈述，该房产不能办理不动产权证，当然也就不能办理不动产权转籍过户手续，更不可能提前交税。如果于海霞、单吉顺与彭大金、黄标琼之间是真实房屋买卖关系，依据不动产登记办法，现在房产必须先行办理不动产权证，也就是于海霞、单吉顺首先就该房产应当依据法律程序办理自己的不动产权证，之后于海霞、单吉顺和彭大金、黄标琼向不动产部门共同申请不动产的变更登记，将房产变更登记到彭大金、黄标琼名下，不动产中心依据申请进行审查，房产是否属于能够办理不动产权证的房子。如果能够办理不动产权证，于海霞、单吉顺和彭大金、黄标琼就该房产进行评估，评估后，于海霞、单吉顺和彭大金、黄标琼依据评估价格和交税证明分别到税务部门交纳房产契税等各项税金，才能为彭大金、黄标琼办理不动产权转籍过户手续。彭大金、黄标琼和于海霞、单吉顺在没有办理不动产权证的情况下直接交纳了税金，这与办理不动产权证的程序不符，是违反法律规定的。彭大金、黄标琼虽然交纳了税金，但这只能说是人为因素造成的，目的是为了协助于海霞、单吉顺转移财产。2、于海霞、单吉顺与彭大金、黄标琼之间所谓的“房屋买卖”为了证明真实性，书面内容做的很充足：有房屋买卖协议，有付款收条，有评估报告，有缴税票据。但答辩人也很疑问，既然彭大金、黄标琼买了房子，该房产为什么却没有真正的实际交付彭大金、黄标琼，仍然在空着。另一方面房款到底是如何支付的，支付方式是什么？答辩人不得而知。3、2018年4月2日，答辩人申请法院采取保全措施，查封房屋，而同一天彭大金、黄标琼却交纳了税金。这只能说明答辩人、于海霞、单吉顺和彭大金、黄标琼都是胜利农场的人，于海霞、单吉顺知道了该情况，于海霞、单吉顺为了转移财产，与彭大金、黄标琼串通，通过人为关系预先交纳了税金。因此，于海霞，单吉顺与彭大金、黄标琼之间的买卖关系不真实，法院应当驳回案外人彭大金、黄标琼的异议申请。另外，2018年3月30日第三人就想把房子卖给王红梅。本人告诉王红梅，这个房子被他申请法院保全了，所以王红梅就没有买成。之后,就出现了房子卖给彭大金的事情，很明了，第三人就是为了转移财产，躲避债务。
于海霞、单吉顺辩称，于海霞是2018年3月24日接到法院的判决书，之前开庭的事情不知情。本人知道以后，于2018年3月30日就领着王红梅去询问这个房屋过户的事情，当时不是卖给王红梅，王红梅也想要买这个房子，因为本人欠她70000元钱，是本人的责任。本人也领彭大金的儿子也去过房产科问房子能不能过户，房产科的人说现在都是不动产过不了户。问邻居的为什么能过户，他说只是手续做了，说让年后去看看情况。2018年3月30日，星期五下午两点钟左右去做的房屋评估，4月2日去税务局办理的税务。这房子没有土地使用证，20多家都没有。不动产机关告诉这是大证，没单独给个人办证。契税交完后找过房产科姓宋的办事人员，问是否能先办过户手续，她说做不了。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证（原告证据3、证据4、证据5）。对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告证据1即房屋买卖合同1份，证明原告与第三人双方之间买卖成立。被告梁晓钢、杨淑丽对该份证据的真实性及证明的问题均提出异议。认为从纸张和字迹形成证明是最近刚刚形成的，第三人就是为了转移财产，躲避债务。第三人于海霞对该份证据的真实性及证明的问题均无异议；原告证据2即收据1份及银行交易记录1份，证明于海霞收到原告的购房款100000元。被告梁晓钢、杨淑丽对该份证据的真实性及证明的问题均提出异议，认为现在这个房子的实际价值卖80000元都是高价了，不可能花100000元买这个房子。第三人于海霞对该份证据的真实性及证明的问题均无异议；原告证据6即本院根据原告申请调取黑龙江省胜利农场房产科有关原告与第三人办理房产转移登记情况介绍。原、被告对此证据均无异议，第三人提出异议，认为她与出具材料的工作人员存在矛盾。
经本院审查，对以上证据分析、认证如下：原告证据1即房屋买卖合同1份、证据2即房款收据及银行交易记录各1份，原告证据1系于2017年12月29日签订，原告并于当日履行全部付款义务。原告在未实际占有房屋并取得房屋产权证书的情况下，即支付全部购房款项，不符合一般交易规则；该房屋评估报告显示评估价45216元，原告以100000元购买，明显不符合市场行情。该银行交易记录系原告收款和支取的凭证，不具备给付第三人的唯一性，并不能证明与第三人的收款存在关联性；故原告的证据1、证据2不具备证据的关联性、客观性、合法性，本院不予采信。原告证据6系本院根据原告申请调取的黑龙江省胜利农场房产科工作人员对原告、第三人及相关人员在该房屋办理产权登记期间的情况介绍。原告、被告对此证据均无异议，第三人仅以与出具该证据的工资人员存在矛盾而提出异议，其理由不成立，故本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告与第三人存在债权、债务关系，2018年4月2日，本院根据被告申请作出（2018）黑8102执保50号执行裁定书，将第三人所有的位于黑龙江省胜利农垦社区第二居民委二号商业街门市9903212号、产权证号1723房屋予以查封。2018年4月11日，原告对执行标的提出书面异议，本院于2018年5月3日作出（2018）黑8102执异8号执行裁定书，驳回原告的异议请求。
另查明，第三人将该房屋出租给王红梅经营，租赁期至2018年4月20日止。2018年3月30日上午第三人与王红梅共同到房产部门咨询该房屋产权交易事宜，王红梅具有购买该房屋意向，因被告告知王红梅其已经对该房屋申请诉讼保全，王红梅未购买该房屋。同日下午，第三人对该房屋进行了评估，评估价45216元。2018年4月2日，原告与第三人到黑龙江省胜利农场房产科办理产权登记，因当事人未提供土地使用证及离婚证明，未予办理产权转移登记；同日，原告与第三人共同到税务部门缴纳了房产交易税。该房屋出租合同到期即2018年4月20日后仍空闲至今。
本院认为，本案的争议焦点是:1.原告与第三人房屋买卖合同成立时间；2、原告是否在法院查封该房屋前合法占有该房屋；3、原告是否全部支付了价款；4、房屋未办理产权登记转移是否因系原告的原因造成。
关于原告与第三人房屋买卖合同成立时间的问题。本院认为，案涉房屋合同落款时间为2017年12月29日，该房屋系第三人对外租赁给王红梅经营，租赁期至2018年4月20日结束，同等条件下王红梅享有优先购买权，2018年3月30日上午第三人与王红梅共同到房产部门咨询过该房屋产权交易事宜，王红梅具有购买该房屋意向，由于被告的原因，王红梅未购买该房屋。同日下午，原告与第三人依据所谓“2017年12月29日签订的房屋买卖合同”对该房屋进行了交易评估，明显存在弄虚作假行为，其合同成立时间应为2018年3月30日下午；
关于原告是否在法院查封该房屋前合法占有该房屋的问题。本院认为，该房屋系第三人对外租赁给王红梅经营，租赁期至2018年4月20日结束，一直由承租人王红梅占有使用。原告自认该房屋钥匙自2018年4月20日以后取得，且该房屋一直空闲。因此，原告在法院查封该房屋前未合法占有该房屋；
关于原告是否全部支付了房屋价款的问题。本院认为，该房屋评估报告显示评估价45216元，原告以100000元购买，明显不符合市场行情。且该房屋在未交付、房产未转移登记的情况下，原告一次性给付第三人100000元购房款不符合一般交易规则。且原告2017年12月28日、29日的银行交易记录只能证明原告收到过他人（王庆海，与本案无利害关系）转入其账户150000元，及原告第二天取出150000元的情况，不能证明原告将取出的现金给付第三人。故本院对原告全部支付房屋价款的事实不予认定；
关于房屋未办理产权登记转移是否因为原告原因造成的问题。本院认为，2018年4月2日上午，原告与第三人到房产机关办理产权转移登记时，工作人员明确告知没有土地使用证不能办理产权转移登记，原告也明知该房屋没有土地使用证。房产登记机关根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定不予办理产权转移登记，符合法律规定。故该房屋未办理过户系原告的原因造成。
综上所述，原告与第三人之间就案涉房屋的交易存在诸多不合常理之处，原告提供的证据证明该房屋买卖关系未发生法律效力，亦不足以证明其已支付了全部购房款项，且已基于房屋买卖合同实际占有案涉房屋，即没有起到物权变动的公示与公信作用。原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，主张其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，判决如下：
驳回彭大金、黄标琼的诉讼请求。
案件受理费1150元，由彭大金、黄标琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审 判 长 韩 卫
人民陪审员 陈红铭
人民陪审员 于洋洋
二〇一八年七月三十日
书 记 员 王加佳