云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云08民终798号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张应春，男，1956年2月10日生，住云南省宁洱哈尼族彝族自治县。
委托诉讼代理人：朱渝志，云南张思伟律师事务所执业律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨利晋，男，1960年3月26日生，住云南省昆明市五华区。
委托诉讼代理人：张新源，云南曲直律师事务所执业律师，代理权限为特别授权代理。
上诉人张应春因与被上诉人杨利晋建设用地使用权合同纠纷一案，不服云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院作出的（2017）云0821民初231号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。因双方当事人在举证期限内没有提出新的事实及证据，本院决定不开庭进行审理。现已审理终结。
张应春上诉请求：1.撤销一审关于反诉部分判决；2.判令杨利晋向张应春支付土地租金收益30万元。事实和理由：张应春对一审法院判决本诉部分、民间借贷部分不持异议。仅对张应春提出的30万元租金问题判处不服。一审法院对张应春提起的反诉请求（返还租金收益部分）的判决无事实和法律依据。一审庭审认定，诉争土地自2006年初起至2015年底一直由杨利晋使用收益，并认定其已收益租金6.45万元，但认为该租金用于补偿其建造建筑物的投资，张应春认为无论合同是否生效，杨利晋已使用诉争土地十年，现又返还其支付的土地使用款，则张应春在未获得任何利益的情况下丧失了对诉争土地十年的收益权，如此判令不符合权利义务相一致的基本原则。张应春认为，无论合同无效或被解除，杨利晋使用张应春上地十年是不争事实，应对张应春的损失进行弥补，张应春以此提出反诉请求完全符合法律规定，请二审法院公平判处。
杨利晋未进行答辩。
杨利晋向一审法院的起诉请求：1.判令解除杨利晋、张应春之间签订的土地买卖合同，并由张应春返还杨利晋购买土地的45万元；2.判令张应春向杨利晋支付2016年土地的租金4.5万元；3.判令张应春返还杨利晋为办理土地过户产生税费向张应春支付的11万元；4.判令张应春支付杨利晋为该土地建设地上附着物围墙及卫生间产生的7.6万元，以上合计68.1万；5.判令本案诉讼费由张应春承担。
张应春向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令杨利晋向张应春支付代偿还的银行贷款10万元；2.判令杨利晋返还诉争土地2006年初至2015年底的租金收益30万元；3.判令杨利晋向张应春支付资金占用期间的利息24.3万元，其中：（1）30万元贷款利息按年利率6%自2006年2月20日起计算至2017年2月20日止19.8万元（30万元×0.06×11），（2）25万元贷款利息按年利率6%自2013年11月15日起计算至2016年11月15日止4.5万元（25万元×0.06×3）；以上三项合计63.4万元（10万元+30万元+23.4万元）。4.判令杨利晋承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：杨利晋系昆明北郊金龙潭建材有限公司（该公司与昆明龙泉建材厂为同一家）法定代表人，张应春曾在昆明北郊金龙潭建材有限公司工作。2005年11月30日杨利晋和张应春双方口头订立土地买卖合同，由杨利晋出资45万元购买张应春名下的宁洱凤阳开发小区F-014土地，当日杨利晋向张应春支付了45万元。杨利晋自2006年至2015年间一直实际占有使用F-014土地，并且杨利晋投资建筑了围墙及卫生间，其间该土地一直未办理变更登记，土地证的所有人一直登记在张应春名下。杨利晋于2014年1月3日委托徐平帮助其租赁F-014土地，徐平接受委托后将该土地进行了出租，每年租金为3万元，每年递增15%，并实际收到了2014年至2015年的地租6.45万元。2015年12月30日张应春用F-014土地办理抵押贷款，该款交予昆明北郊金龙潭建材有限公司使用。由于贷款到期后张应春无力偿还，因此，张应春于2016年12月30日正式转让F-014土地给予第三人尹祖培。2017年1月11日杨利晋诉至一审法院要求确认与张应春买卖的土地所有权，经过一审法院开庭审理，张应春出示了存量房买卖合同登记备案表，反映F-014的土地及房屋以房屋买卖的方式出让给了尹祖培。杨利晋得知张应春已经转让了该土地后，故杨利晋向一审法院申请撤诉。后杨利晋认为，宁洱凤阳开发小区F-014土地已办理变更登记，但杨利晋、张应春之间签订的合同有效，张应春应当支付杨利晋土地买卖合同产生导致的违约责任，且杨利晋在实际控制期间对土地进行地上附着物的修建工作，及租赁土地的行为合法有效。张应春转卖给第三人的行为严重侵犯了在实际占有期杨利晋的合法权益。2017年4月19日杨利晋再次向一审法院提起诉讼，请求维护杨利晋的合法权益。
张应春于2017年5月26日提出反诉认为，张应春的确有将诉争土地转让予杨利晋的真实意思表示，也曾实际履行并将土地交予杨利晋使用，但履行过程中杨利晋一再违约并欺骗张应春，导致合意最终无法实现，且双方口头约定的土地使用权转让合同因违反国家强制性法律、行政法规规定而无效，故根据相关法律规定，杨利晋应将基于无效合同所得利益予以返还。同时本案系土地使用权合同纠纷，为节约诉讼成本，应将基于诉争土地所产生的民间借贷纠纷一并处理为宜。
一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理登记、批准等手续后生效的，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第一百三十五条规定“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”第一百四十五条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”本案中，杨利晋和张应春口头自愿协商订立土地使用权转让合同，杨利晋履行了交付全部土地转让金，张应春履行了交付所转让的土地给杨利晋使用，该转让合同己成立生效，但双方尚未履行土地使用权权属变更登记行为，由于杨利晋尚未取得土地使用权证书，因此尚未实现物权变动的效力。况且杨利晋在使用争议土地10年中未及时要求张应春协助办理土地变更登记手续，杨利晋对张应春用争议土地办理银行抵押贷款一事是明知的，且是张应春帮杨利晋的厂上贷的款，尔后张应春为偿还逾期贷款而将争议土地转让第三人，并且向登记机构办理了土地变更登记手续，致使杨利晋的土地转让合同目的难以实现，因此，对杨利晋要求解除合同的主张，一审法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”第十条第（四）项规定“……未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，对杨利晋诉讼主张由张应春返还购买土地款45万元，依法予以支持；对杨利晋占有、使用土地期间建造建筑物的投资，一审法院认为，杨利晋投资后已收益租金6.45万元，因此认定该费用得到相应补偿，一审法院不再另外支持；对杨利晋主张张应春应向杨利晋支付2016年土地的租金4.5万元，因杨利晋自身存有一定过失责任，一审法院不予支持；对杨利晋主张张应春应返还支付办理土地过户费11万元，因杨利晋的证据不足以证明系办理土地过户产生的费用，一审法院不予支持；而对张应春辩解该土地使用权转让合同无效，一审法院不予认定。针对张应春的反诉请求，其第1项诉请要求杨利晋支付代偿还的银行贷款10万元，因与本案处理不属于同一个法律关系，一审法院不予审查处理；第2项诉请要求杨利晋返还诉争土地2006年初至2015年底的租金收益30万元，由于张应春反诉主张土地使用权转让合同无效，其理由不能成立，且张应春存在违约行为，故一审法院不予支持；第3项诉请要求杨利晋向张应春支付资金占用期间的利息24.3万元。其中：（1）30万元贷款利息按年利率6%自2006年2月20日起计算至2017年2月20日止19.8万元（30万元×0.06×11）。（2）25万元贷款利息按年利率6%自2013年11月15日起计算至2016年11月15日止4.5万元（25万元×0.06×3），因系民间借贷关系与本案无直接关联，故一审法院不予审查处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百四十五条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第十条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：本诉部分：一、解除杨利晋与张应春口头订立的宁洱凤阳开发小区F-014土地使用权转让合同；二、由张应春于本判决生效后七日内向杨利晋返还宁洱凤阳开发小区F-014土地转让金45万元；三、驳回杨利晋的其他诉讼请求。本诉案件受理费计10610元，由杨利晋负担2560元，张应春负担8050元。反诉部分：驳回张应春的反诉请求。反诉案件受理费计10140元，由张应春负担。
在二审期间，双方当事人未提交新证据。
二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于张应春请求杨利晋返还诉争土地租金收益30万元是否应得到支持的问题。本案中，诉争土地自2006年年初起至2015年底由杨利晋使用，杨利晋实际收到了2014年至2015年的租金6.45万元，同时张应春在2006年年初起至2015年底一直使用杨利晋支付的土地转让金45万元。此期间，杨利晋未及时要求张应春协助办理土地变更登记手续，有一定的责任；张应春于2016年12月30日将争议土地转让第三人尹祖培，亦存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，张应春在一、二审中均未提供证据证实合同解除后的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，张应春应承担举证不能的责任。张应春的上诉请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，张应春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人张应春负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 荣
审判员 赵 键
审判员 张劲松
二〇一七年十二月一日
书记员 杨 芳