甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民终字第13号
上诉人（一审原告）汪振鹏，男，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。
委托代理人何永福，甘肃峰和律师事务所律师。
委托代理人黄静，女，汉族，主甘肃省张掖市甘州区。
被上诉人（一审被告）张炬文，男，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。
被上诉人（一审第三人）田金，男，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。
上诉人汪振鹏为与被上诉人张炬文、田金房屋租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2014）甘民初字第4206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汪振鹏及委托代理人何永福、黄静，被上诉人张炬文、田金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理查明，2014年3月12日，原、被告达成口头转让协议，约定被告将位于甘州区北环路北关村委会楼下的新全福烤饼店一间转让给原告，约定转让价格为40000元。协议达成后，原告将转让费40000元支付给被告，被告给原告出具转让证明一份，并将店面交由原告经营。转让之前，被告告知原告，房屋所有权人即本案第三人田金有可能还要收取5000元转让费。转让当日，原告同被告一起向第三人缴纳2014年房屋租赁费18000元，第三人出具收到张炬文门面租金的收条一张。原告接手经营至2014年8月，因无房屋租赁合同，无法办理营业执照等相关手续，原告遂停止经营。2014年8月28日，原告自行打印一份限期搬离告知书，内容主要是第三人田金告知原告，不知道原被告之间的转让事宜，让原告2014年9月5日前搬离，第三人田金在该限期搬离告知书上签字。但庭审时第三人田金对限期搬离告知书质证时表示，限期搬离告知书是原告打印好，让我签的名字。但是我未说过要原告2014年9月5日搬离，我只是告诉原告我不会再和原告签订租赁合同。第三人田金在庭审中明确表明，租赁合同是和被告签订的。原、被告转租的事情不认可，也不同意原告继续在第三人的房子里经营，现在要原告搬走，要求被告继续履行合同。
另查明，原、被告在转让店面时，将店内的7.4千瓦的烤箱一个、60瓦的鼓风机一个、1.5千瓦的和面机一个、1.5千瓦的压面机一个、11层笼蒸一个、1.4米案板一个、放笼蒸用的炉子一个、烤箱炉子一个、1.5千瓦馒头机一个一并交付于原告。原告认为上述财产最多值5000元，被告认为店是一次性盘给原告的，财产不能分开算。双方对上述财产的价值均不申请评估。
上述事实，有原、被告陈述，被告出具的转让证明、第三人出具的收条等书证在卷，并经庭审质证属实，足以认定。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转让给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，承租人未经出租人同意的转租行为应属无效民事行为。原被告在转租时没有告知第三人即房屋所有权人，现第三人明确表示对原、被告转租的事情不认可，因此原告之间的转让应为无效。合同无效后，双方当事人各负返还责任，即双方因该合同取得的财产，各自予以返还。有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
对原告要求被告返还转让费40000元的诉讼请求，因原告在受让该店面时，被告告知原告，房屋所有权人即本案第三人田金有可能还要收取5000元转让费。转让当日，原告还同被告向第三人缴纳2014年房屋租赁费，因此，原告应该知道被告给自己转让门面的行为是转租行为。任何人对自己与他人的交易行为是否合法、是否有效、能否受到法律保护等事项负有高度的注意义务。转租必须经过原出租人的同意，是法律的规定，原告应该是明知的，而原告明知第三人即房屋所有权人要收取转租费，否则就有可能不认可转租行为，而原告在转租及向第三人即房屋所有权人缴纳房租时，不征求第三人的意见，放任对合同效力的注意，致使合同无效，因此对转让合同的无效原告有一定的过错。被告在转让时，不告知第三人真实情况，被告对合同的无效也有过错。因此，对原告要求被告返还转让费的诉讼请求本院部分予以支持。
对原告要求被告退还房屋租赁费10500元的诉讼请求，因转让之时即2014年3月12日，原告同被告一起向第三人缴纳了2014年房屋租赁费18000元，第三人出具的收条上也明确写明18000元系2013年12月13日至2014年12月13日的房租，此时，从2013年12月13日起算，被告已经营三个月，如原告所诉，此三个月的房租如果要有被告承担，则被告应给原告给付4500元，门面转让时原告给付被告转让费时没有扣除此笔房租，而是在门面转让以后另行再向被告追讨，这明显与常理不符，因此对原告要求被告返还此部分房租的诉讼请求本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，在原告占用期间的房租应有原告承担，至原告将门面交付于被告之日至。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、原告汪振鹏与被告张炬文之间的转让协议无效；二、原告汪振鹏将位于甘州区北环路北关村委会楼下的新全福烤饼店一间及店内财产：7.4千瓦的烤箱一个、60瓦的鼓风机一个、1.5千瓦的和面机一个、1.5千瓦的压面机一个、11层笼蒸一个、1.4米案板一个、放笼蒸用的炉子一个、烤箱炉子一个、1.5千瓦馒头机一个返还与被告张炬文；三、被告张炬文返还原告汪振鹏转让费12000元；四、被告张炬文退还原告汪振鹏自判决确定的履行之日至2014年12月13日按每月1500元计算的房屋租赁费；五、第三人田金不承担责任；六、驳回原告汪振鹏的其他诉讼请求。上述二、三、四项限于判决生效之日起十日内履行完毕。
案件受理费531元（已减半收取），由原告负担374元，被告负担157元。被告负担的157元直接给付原告，本院收取原告的受理费不再退还。
上诉人汪振鹏上诉称，请求依法撤销甘州区人民法院（2014）甘民初字第4206号民事判决第三、四项内容，依法改判。一审认定事实清楚，但对上诉人支付的转让费返还数额偏低，被上诉人隐瞒缔结合同的事实，不但要根据自己的过错行为返还上诉人所支付的转让费，还要对上诉人不能正常经营所收到的损失承担相应赔偿责任，一审判决返还转让费12000元不符合法律规定。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：一、二审查明，上诉人汪振鹏与被上诉人张炬文签订转让协议前，以及在达成转让协议时，汪振鹏向田金交纳2014年租赁费，张炬文也共同前往的事实，证明双方均明知被上诉人张炬文转让的新全福烤饼店的房屋所有权属被上诉人田金所有。被上诉人田金明确表示对上诉人汪振鹏与被上诉人张炬文转租的事情不认可，因此上诉人汪振鹏与被上诉人张炬文之间的转让协议无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致合同无效，上诉人汪振鹏与被上诉人张炬文双方均有过错，一审法院依据转让协议约定的期限、交纳租赁费和实际使用及占用的时间，判处返还财产、转让费和承担租金，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判处适当。上诉人以被上诉人隐瞒缔结合同的事实，一审判令被上诉人张炬文返还其转让费数额偏低的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1062元，由上诉人汪振鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 赖 鹰
审判员 陈 军
审判员 宋 睿
二〇一四年十二月三十一日
书记员 李晓凤
附本案适用的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。