江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣民终535号上诉人（原审被告）：温华安，男，1975年出生，汉族，住江西省石城县。委托诉讼代理人：李冠霆，江西钨都律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖晓明，江西人民律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尼玉平，男，1960年出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：林传通，江西仁天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐黎阳，男，1972年出生，汉族，住江西省上饶县。被上诉人（原审原告）：江西新星房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市南康区芙蓉大道苏馨园小区。法定代表人：陈新民，该公司董事长。委托诉讼代理人：高品舜，该公司法律顾问。上诉人温华安、尼玉平、徐黎阳因与被上诉人江西新星房地产开发有限公司（以下简称新星公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江西省上饶市中级人民法院（2016）赣11民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。温华安的委托诉讼代理人李冠霆、肖晓明，尼玉平的委托诉讼代理人林传通，徐黎阳，新星公司的委托诉讼代理人高品舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温华安、尼玉平、徐黎阳上诉请求：1、依法撤销原判第一、二项内容，改判驳回新星公司的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由新星公司承担。事实和理由如下：一、原判认定事实不清、错误。1、《转让合同补充协议》约定了新星公司将其商品房和商铺转让给温华安等三人，但新星公司因其拖欠工程款而被施工人采取措施，至今仍未将其所有的商品房及商铺交付给温华安等三人，新星公司仍实际控制部分商品房和商铺，故新星公司构成违约。2、《转让合同补充协议》约定，温华安等三人支付转让价款的方式为销售房屋后再支付销售款给新星公司，款项全部先进入新星公司指定的个人账户再进入新星公司账户，温华安等三人在此过程中没有，也无法截留任何款项。新星公司主张合同销售金额为3913.8555万元，而其只收取了2523.7655万元，造成此差额的原因并不是温华安等三人截留或挪用，而是房屋受让人未能及时按约支付购房款，过错不在于温华安等三人。3、原判要求温华安等三人支付新星公司1390.09万元，而房屋受让人也拖欠新星公司1390.09万元购房款，可能造成新星公司双重获利。4、原审法院要求温华安等三人承担228万元的违约金，又要求温华安等三人承担1390.09万元自2014年12月24日起按中国人民银行逾期罚息利率标准计算利息，该利息与违约金性质相同，都属于补偿性，两者不能并存。5、温华安等三人以新星公司名义进行房屋销售的合法前提是新星公司“具有房屋销售及备案资质”，虽然本案各方当事人在《转让合同补充协议》中没有约定该项内容，但这显然是合同的附随义务。但新星公司在鄱阳县房地产管理局的备案资质已于2014年11月10日到期，导致温华安等三人无法继续进行房屋销售，进而导致无法按约完成《转让合同补充协议》约定的义务，其过错在于新星公司。二、原审法院严重违反法定程序及法律规定。1、原审法院对新星公司逾期提供的证据，组织各方当事人对此进行质证，违反法律规定。2、新星公司诉请温华安等三人归还1390.09万元及部分款项的利息，但原判决却以1390.09万元为基数计算利息，超出了新星公司的诉讼请求，违反“不告不理”的原则。三、原审法院适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，认定“原告新星公司于2015年9月28日及2015年12月12日向被告温华安等三人发出两份解除转让合同补充协议意见函，且通知到达后被告温华安等三人均未在三个月内……早已解除”错误。首先，适用上述法律规定的前提是只有在发生不可抗力或者一方当事人严重违约、根本违约、导致不能实现合同目的的情况下，当事人才享有合同解除权，但新星公司未能举证证明温华安等三人存在严重违约、根本违约导致不能实现合同目的情形，因此不能适用上述法律规定而认定新星公司单方解除合同的效力。且温华安等三人在收到新星公司《协议解除通知》后，及时向新星公司《复函》提出了异议，表明温华安等三人不同意解除合同。综上，请求二审法院判如所请。新星公司答辩称，一、原判认定事实清楚。1、温华安、尼玉平、徐黎阳根据双方签订的两份《转让合同补充协议》，以新星公司的名义对外出售房屋，双方之间形成的是商品房挂靠销售法律关系，一审认定本案兼具商品房转让合同和商品房挂靠销售合同性质正确。温华安、尼玉平、徐黎阳已对外销售商品房、商铺、车库、杂间，说明新星公司已根据合同约定交付房屋。2、关于房屋销售款的问题。本案中，温华安、尼玉平、徐黎阳负有支付合同转让金的义务，至于温华安、尼玉平、徐黎阳是否收取售房款、收取多少售房款、采取何种方式收取售房款与新星公司无关。对于已销售合同总价款3913.8555万元，新星公司只收取了2523.7655万元，仍有1390.09万元未收到，根据协议约定，支付该款项的第一义务人即是温华安、尼玉平、徐黎阳。3、温华安、尼玉平、徐黎阳存在未按约定将已售房屋款进账、未支付销售款、未按约定期限支付全部转让金等违约行为，新星公司不存在双重获利的问题。4、违约金与赔偿损失可以并存。根据我国《合同法》及相关司法解释的规定，二者可以并存，目的是为了弥补守约方的损失，惩罚违约方的违约行为。5、关于资质问题。房地产开发企业资质证书不是销售证书，新星公司在开发本案所涉项目时，已合法取得房地产开发企业资质证书，并依法取得了预售（销售）许可，且新星公司已提供证据证明自己的房地产开发企业资质证书时间至2016年6月8日。二、一审程序合法。1、新星公司提交的是补强证据，是为了详细查明本案事实，且温华安、尼玉平、徐黎阳在一审第二次庭审中对这些证据进行了质证。2、一审判决以1390.09万元为基数计算利息，符合新星公司的诉请和法律规定。温华安、尼玉平、徐黎阳未按约定将已售房屋款进账、未按约定期限支付全部转让金，存在根本性违约，应向新星公司支付1000万元违约金，原判参照上述情况进行计息，符合相关法律规定。三、原判适用法律正确。温华安、尼玉平、徐黎阳未按约在两年时间内归还合同转让金，已构成根本性违约，新星公司向温华安、尼玉平、徐黎阳发出解除协议的函件后，温华安、尼玉平、徐黎阳并未在三个月内向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同无效。合同解除权系形成权，一经作出即发生法律效力。综上，请求二审法院驳回温华安、尼玉平、徐黎阳的上诉请求，维持原判。新星公司向一审法院起诉请求：1、解除新星公司与温华安、尼玉平、徐黎阳于2012年12月14日及2012年12月23日签订的两份《转让合同补充协议》；2、温华安、尼玉平、徐黎阳立即给付新星公司已销售的商品房、商铺转让款计1390.09万元，其中的1206.09万元从2014年11月12日起按银行贷款月利率的四倍支付利息至付清款项之日止，息随本清；3、温华安、尼玉平、徐黎阳给付新星公司履约违约金1000万元；4、本案诉讼的全部费用由温华安、尼玉平、徐黎阳承担。一审法院查明，2006年，新星公司依法取得江西省鄱阳县新星丽湖星城地块的商住建设用地86.81亩，按出让时规划指标建筑面积约为115840平方米，已建造约90817.15平方米，尚余约18.767亩土地未开发，还可建造商住楼约25022.85平方米。2012年12月14日，新星公司与温华安、尼玉平就江西省鄱阳县新星丽湖星城地块的剩余商住建设用地约18.767亩签订了一份《转让合同》，新星公司同意该约18.676亩土地的使用权以3000万元的价格转让给温华安、尼玉平，双方在合同中就项目概况及开发建设的有关法律文书事项、转让价款、移交事项、债权债务、违约责任等权利义务进行了约定。同日，新星公司（甲方）与温华安、尼玉平、徐黎阳（乙方）签订一份《转让合同补充协议》，约定：甲方前期开发尚有约26320.58平方米的商品房和商铺未销售，现双方同意打包转让给乙方，现就转让事宜达成如下协议；双方同意按甲方现行公布销售价的50%转让给乙方，转让具体面积及总价以双方移交时签字确认为准；乙方房屋销售后资金必须优先偿还甲方转让款，留小部分为销售办公费用；乙方销售房屋款的90%优先支付甲方转让款；乙方在转让土地所建工程未开盘前未经甲方同意不得随意变动销售价格，以免影响销售，但乙方必须采取强有效措施尽快促销；甲方按商品房买卖合同交易总额收取90%，乙方留用10%，各自缴交所得款的销售环节税；销售款按月结算，结算后甲方出具收回转让金的收据，直至收足转让金后所销售款才归乙方所有；在双方确认的转让价款范围内（未售商品房和商铺现行销售总价款的50%）税费由甲方承担，销售溢价部分的税费由乙方负担；甲方除了销售单价有权控制外，其他措施甲方不得干预；转让后工地所发生的任何纠纷由乙方负责协调解决，由于外来干扰所产生停工或其他意外甲方概不负责；乙方应对转让后销售的商品房和商铺负责（除工程质量问题，工程质量问题按转让协议第六条第一款执行），尤其是按揭购房的手续办理，特别约定由于销售环节所引起纠纷概由乙方负责；甲、乙双方如有一方根本性违约，违约方赔偿守约方违约金一千万元整；本协议与转让合同享有同等法律效益。未尽事宜，双方协商解决，管辖同转让合同。2012年12月23日，新星公司（甲方）与温华安、徐黎阳（乙方）又签订了一份《转让合同补充协议》，约定：甲方有前期未销售的面积约25728.56平方米，按公司现行公布的销售价款计12743.9459元，甲方按总价款的50%转让给乙方自行销售，折算实际总转让金为6371.9730元；销售的收入按原公司制度，所有购房定金、首付等一律先进入公司指定的个人账号后再统一转入公司银行专用账户，月清月结;结算时间定为每月3号为计算日，同时按补充协议条款中的10%转给乙方指定账户（1A2号楼销售款全部用于偿还甲方转让款）；乙方必须组织强有力的销售团队，全力抓好商品房和商铺的促销工作，两年内归还转让金；乙方要加强对物业公司的管理，彻底整顿物业工作人员的工作作风，打造好小区新形象，力争把小区办成安全第一、服务一流的模范小区；本协议与转让合同享有同等法律效益。一审法院认为，关于新星公司请求解除2012年12月14日及2012年12月23日签订的两份《转让合同补充协议》是否应予支持的问题。2012年12月14日及2012年12月23日签订的两份《转让合同补充协议》约定：新星公司将前期开发尚未销售面积约25728.56平方米的商品房和商铺按新星公司公布的销售价款12743.9459元的50%即6371.9730元打包转让给温华安、尼玉平、徐黎阳自行销售，新星公司按商品房买卖合同交易总额收取90%，温华安、尼玉平、徐黎阳留用10%，两年内归还转让金。合同签订后，温华安、尼玉平、徐黎阳对所受让的商品房和商铺以新星公司的名义进行了销售。基于上述约定和事实，温华安、尼玉平、徐黎阳实际是挂靠新星公司、以新星公司的名义对外销售所受让的商品房和商铺，双方之间形成了商品房挂靠销售关系。综上，新星公司与温华安、尼玉平、徐黎阳于2012年12月14日及2012年12月23日签订的两份《转让合同补充协议》兼具商品房转让合同和商品房挂靠销售合同性质。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”在本案中，按照两份《转让合同补充协议》的约定，温华安、尼玉平、徐黎阳须在两年内向新星公司归还转让金，但温华安、尼玉平、徐黎阳未在约定期限内归还，新星公司于2015年9月28日及2015年12月12日向温华安、尼玉平、徐黎阳发出两份《解除转让合同补充协议意见函》，且通知到达后温华安、尼玉平、徐黎阳均未在三个月内向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同无效，故双方于2012年12月14日及2012年12月23日签订的两份《转让合同补充协议》早已解除，新星公司无需再向法院请求解除该两份《转让合同补充协议》。关于温华安、尼玉平、徐黎阳是否应向新星公司支付已销售的商品房、商铺转让款1390.09万元本息的问题。《转让合同补充协议》约定：温华安、尼玉平、徐黎阳销售房屋款的90%优先支付新星公司转让款，温华安、尼玉平、徐黎阳留用10%，且必须在两年内归还转让金。截止2015年10月22日，根据新星公司提交的90份《商品房买卖合同》可以认定温华安、尼玉平、徐黎阳在履行《转让合同补充协议》中共销售商品房、商铺、车库、杂间140套，应得已销售合同总价款3913.8555万元，结合新星公司提交的中国工商银行对账单认定的新星公司实收已销售合同价款2523.7655万元，可以得出已销售房款未进新星公司账户款为1390.09万元。对于1390.09万元其中的1206.09万元，温华安、徐黎阳主张2014年10月12日由其出具的《付款承诺书》中，只体现其承诺如果江西省定华贸易有限公司（以下简称定华公司）未在约定的期限内给付新星公司购房款1206.09万元，其愿意担保赔偿购房款同期银行利息四倍的违约金，而无法得出温华安、徐黎阳承诺向新星公司支付1206.09万元。一审法院认为，《付款承诺书》属于温华安、徐黎阳单方承诺，未得到新星公司的认可，对其不产生法律效力，且结合《转让合同补充协议》约定其有支付房屋转让款的义务，故温华安、尼玉平、徐黎阳的该主张不能成立。因此，温华安、尼玉平、徐黎阳应向新星公司支付已销售但未付的房款1390.09万元。对于新星公司主张按照银行贷款月利率的四倍支付已售但未付房款的利息问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”虽然双方在2012年12月14日签订的《转让合同补充协议》中约定双方如有一方根本性违约，违约方赔偿守约方违约金一千万元整。但该违约金约定过高，且新星公司未明确其实际损失的金额，故以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准自2014年12月24日起计算至款项还清之日止。关于温华安、尼玉平、徐黎阳是否应向新星公司支付违约金1000万元的问题。《转让合同补充协议》约定，温华安、尼玉平、徐黎阳销售房屋款的90%优先支付新星公司转让款，温华安、尼玉平、徐黎阳留用10%，且必须在两年内归还转让金，即必须在2014年12月23日前归还，如有一方根本性违约，违约方赔偿守约方违约金一千万元整。合同签订后，截止2015年10月22日，温华安、尼玉平、徐黎阳仅向新星公司支付转让款2523.7655万元，与合同约定的6371.9730万元还差3848.2075万元，即温华安、尼玉平、徐黎阳本应在合同约定期限内向新星公司再支付3848.2075万元，但温华安、尼玉平、徐黎阳未在约定期限内支付，已经构成违约。温华安、尼玉平、徐黎阳辩称新星公司至今尚有1000多平商铺未予交付，且至2013年12月就停止为项目开发盖章，构成违约，对此，温华安、尼玉平、徐黎阳未向法院提供充足有效的证据予以证明，故不予采纳。温华安、尼玉平、徐黎阳辩称新星公司的房地产开发企业资质证书已于2014年11月10日到期，导致温华安、尼玉平、徐黎阳无法进行销售，新星公司构成违约，对此，虽然温华安、尼玉平、徐黎阳提交证据证明了新星公司的房地产开发企业资质证书已到期，但该项并未在两份《转让合同补充协议》予以确定，故对温华安、尼玉平、徐黎阳的该辩解，不予采纳。因此，温华安、尼玉平、徐黎阳应向新星公司赔偿损失，但由于合同约定的违约金1000万元明显过高且无具体计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，且鉴于已售未付款1390.09万元已经计算了利息，故违约金以未售未付款2458.1175万元为基础，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率且参照逾期罚息利率标准自2014年12月24日起计算至本判决生效之日止，酌定温华安、尼玉平、徐黎阳赔偿新星公司违约金损失228万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、温华安、尼玉平、徐黎阳于本判决生效后三十日内支付新星公司已销售的商品房、商铺转让款1390.09万元及利息（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准自2014年12月24日起计算至款项还清之日止）；二、温华安、尼玉平、徐黎阳于本判决生效后三十日内偿付新星公司损失228万元；三、驳回新星公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174813元，由新星公司负担55941元，由温华安、尼玉平、徐黎阳负担118872元。二审中，温华安、尼玉平、徐黎阳提交新证据一份：江西省赣州市阳明公证处出具的（2015）赣虔阳证内字第360号《公证书》，证明新星公司存在先行违约，造成温华安等人无法按时履行合同。新星公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，这是另案中的证据，与本案无关。本院认为，温华安提交了《公证书》的原件，故对该证据的真实性予以确认，该证据内容显示温华安对其与新星公司履行《转让合同》存在争议，但该《公证书》系温华安的单方行为，故对该证据的关联性结合本案事实和其他证据予以综合认定。二审另查明，温华安、尼玉平、徐黎阳同意解除与新星公司于2012年12月14日、12月23日签订的两份《转让合同补充协议》。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实，二审予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：1、本案《转让合同补充协议》的性质？2、温华安、尼玉平、徐黎阳是否应向新星公司支付已销售房款1390.09万元及利息？3、温华安、尼玉平、徐黎阳是否存在违约、是否应赔偿新星公司违约金？对此，本院评述如下：关于本案《转让合同补充协议》的性质问题。从协议约定的内容来看，2012年12月14日的《转让合同补充协议》约定，“甲方(新星公司)前期开发尚有约26320.58平方米的商品房和商铺未销售，现双方同意打包转让给乙方（温华安、尼玉平、徐黎阳）……双方同意按甲方现行公布销售价的50%转让给乙方”，“乙方在转让土地所建工程未开盘前未经甲方同意不得随意变动销售价格，以免影响销售，但乙方必须采取强有效措施尽快促销……在双方确认的转让价款范围内（未售商品房和商铺现行销售总价款的50%）税费由甲方承担，销售溢价部分的税费由乙方负担；甲方除了销售单价有权控制外，其他措施甲方不得干预；转让后工地所发生的任何纠纷由乙方负责协调解决……乙方应对转让后销售的商品房和商铺负责……尤其是按揭购房的手续办理，特别约定由于销售环节所引起纠纷概由乙方负责”；2012年12月23日的《转让合同补充协议》约定，“乙方必须组织强有力的销售团队，全力抓好商品房和商铺的促销工作……”。从上述约定内容可知，虽然协议中有“转让”房屋的内容，但协议内容中更多的是对温华安、尼玉平、徐黎阳组织销售团队，对外销售房屋的约定。从该协议目的来看，双方签订《转让合同补充协议》的目的并非是让温华安、尼玉平、徐黎阳获得房屋所有权，而是让温华安、尼玉平、徐黎阳组织销售团队，对外出售，以获取房屋销售款。从该协议的履行来看，温华安、尼玉平、徐黎阳并未从新星公司处获取房屋产权，而是对外销售，但其作为自然人，并无对外销售商品房的资质，故借用了新星公司的资质及名义，对外出售了商品房、商铺、车库等140套，所有购房合同均是新星公司作为出卖人。综上，本案《转让合同补充协议》的性质应是商品房委托代理销售合同。关于温华安、尼玉平、徐黎阳是否应向新星公司支付已销售房款1390.09万元及利息的问题，涉及本案合同解除后，对合同内容的处理。本案所涉2012年12月14日、2012年12月23日两份《转让合同补充协议》，温华安、尼玉平、徐黎阳与新星公司均同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，温华安、尼玉平、徐黎阳与新星公司解除上述两份《转让合同补充协议》后，对该协议中尚未销售的房屋，温华安、尼玉平、徐黎阳应予返还新星公司。对已销售的房屋，由于购房人已取得房屋所有权，温华安、尼玉平、徐黎阳无法返还新星公司，只能采取支付房款等其他补救措施。根据一审查明的事实，温华安、尼玉平、徐黎阳已售《转让合同补充协议》范围内的商品房、商铺、车库、杂间140套，应收销售款3913.8555万元，已收销售款为2707.7655万元，未收销售款为定华公司尚未支付的购房款1206.09万元。对于定华公司未付的购房款1206.9万元，本案中，新星公司和温华安、尼玉平、徐黎阳均称未收到该剩余房款。如上所述，《转让合同补充协议》的本质是商品房委托代理销售合同，购房合同系新星公司和定华公司签订，根据合同相对性原则，该款应由新星公司向定华公司另案主张。关于已收销售款2707.7655万元如何分配，温华安、尼玉平、徐黎阳与新星公司于2014年12月14日签订的《转让合同补充协议》约定，“双方同意按甲方（新星公司）现行公布销售价的50%转让给乙方（温华安、尼玉平、徐黎阳），转让具体面积及总价以双方移交时签字确认为准；甲方除了销售单价有权控制外，其他措施等甲方不得干预”；2012年12月23日的《转让合同补充协议》约定，“甲方有前期未销售面积约25728.56㎡（详见未售明细表），按公司现行公布的销售价款……甲方按总价款的50%转让给乙方自行销售”。从上述协议内容可知，双方约定新星公司将未售房屋以总价款的50%转让给温华安、尼玉平、徐黎阳。故对已收房屋销售款2707.7655万元，也应按该协议内容执行。鉴于《转让合同补充协议》约定“按公司现行公布的销售价款……甲方按总价款的50%转让给乙方自行销售”，而实际销售过程中，价格可能产生上下浮动，综合考虑房屋价格差异及税费等其他因素，酌定新星公司应获得已收销售款2707.7655万元的60%即1624.6593万元，温华安、尼玉平、徐黎阳应得40%即1083.1062万元。新星公司诉请1390.09万元包括两部分，一部分是定华公司未付的购房款1206.9万元，如前所述，新星公司应向定华公司另案主张；另一部分是温华安、尼玉平、徐黎阳扣留的10%销售费用184万元，由于新星公司已得房屋销售款2523.7655万元，故其不能再向温华安、尼玉平、徐黎阳主张该款。关于温华安、尼玉平、徐黎阳是否存在违约，是否应赔偿新星公司违约金的问题。根据《转让合同补充协议》的约定，“甲乙双方如有一方根本性违约，违约方赔偿守约方违约金1000万元”。温华安、尼玉平、徐黎阳未在《转让合同补充协议》约定的两年期限内向新星公司支付合同打包转让款6371.9370万元，显然存在违约，其应向新星公司承担违约责任。温华安、尼玉平、徐黎阳主张违约金约定过高，结合本案所涉协议解除的原因系温华安、尼玉平、徐黎阳未按约付款及新星公司的预期利益损失等因素，温华安、尼玉平、徐黎阳应按约向新星公司支付违约金1000万元。综上，新星公司应得房屋销售款1624.6593万元及1000万元违约金，共计2624.6593万元，由于新星公司已收取房屋销售款2523.7655万元，故温华安、尼玉平、徐黎阳还应向新星公司支付100.8938万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、撤销江西省上饶市中级人民法院（2016）赣11民初字第10号民事判决第一项、第二项、第三项；二、温华安、尼玉平、徐黎阳于本判决生效之日起十五内支付江西新星房地产开发有限公司款项100.8938万元；三、驳回江西新星房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费174813元，二审案件受理费131602元，共计306415元，由江西新星房地产开发有限公司负担153207.5元，温华安、尼玉平、徐黎阳负担153207.5元。本判决为终审判决。审 判 长  彭海鹏代理审判员  李 平代理审判员  陈 慧二〇一六年十二月二十二日书 记 员  张 英附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。