福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0702民初3106号
原告：中国人民解放军福建陆军预备役高射炮兵师后勤部，住所地福建省福州市梅峰路198号。
法定代表人：曾念军，负责人。
委托诉讼代理人：张上海，福建武夷律师事务所律师。
被告：南平市延平区新福饭庄,住所地福建省南平市延平区。
经营者：吴良清，男，1957年1月17日出生，汉族，住福建省闽候县。
原告中国人民解放军福建陆军预备役高射炮兵师后勤部与被告南平市延平区新福饭庄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军福建陆军预备役高射炮兵师后勤部（以下简称福建高炮后勤部）的委托诉讼代理人张上海及被告南平市延平区新福饭庄（以下简称新福饭庄）的经营者吴良清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福建高炮后勤部向本院提出诉讼请求：判令新福饭庄向福建高炮后勤部支付自2015年1月1日起至2016年1月1日止拖欠的租金合计人民币28800元，并支付应付租金按日千分之三计算的违约金38577.6元(暂计至2016年9月5日)。事实与理由：2011年7月28日，吴良清以南平市延平区新福饭庄（合同乙方）名义与福建高炮后勤部（合同甲方）签订《租赁协议》，甲方将位于南平市南福路18号预备役高炮团大门北侧第一、二、三间房屋出租给乙方使用。合同约定：租赁期限从2011年8月1日至2014年7月31日止，月租金2400元，每季度结算一次，乙方于每季度前五日交付甲方，租金自交付之日起计算。乙方逾期交付租金及相关费用的，每逾期一天，按滞交经费总额的千分之三计算违约金。合同签订后，福建高炮后勤部将房屋交给新福饭庄使用，新福饭庄按月支付租金，合同至2014年7月31日到期，新福饭庄继续按原合同缴纳租金，合同转为不定期租赁。自2015年1月起，开始拖欠租金，为此，福建高炮后勤部于2016年1月将租赁房屋收回。福建高炮后勤部多次催讨租金未果遂提起诉讼。
新福饭庄辩称，新福饭庄是1986年开始承租的，福建高炮后勤部原来的团长答应有战备需要时房屋收回，没有战备需要时可以长期承租，租赁房屋交付时没有阁楼，只是框架，新福饭庄就投资进去，把阁楼做好，磁砖贴起来，新福饭庄投资十几万装修要折旧返还充抵租金，福建高炮后勤部出租的房屋是没有产权的，对于福建高炮后勤部起诉要求新福饭庄支付拖欠租金28800元有异议，因为新福饭庄从2015年起就没有经营，2015年新福饭庄要求福建高炮后勤部继续签订租赁合同，如果同意继续承租，新福饭庄就可以把租金缴清。如果福建高炮后勤部不与新福饭庄续签合同，新福饭庄没有拖欠租金，冰箱等设备新福饭庄要搬走。故请求驳回福建高炮后勤部的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。新福饭庄对福建高炮后勤部提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。福建高炮后勤部对新福饭庄的证据有异议，本院认定如下：1、新福饭店造价表，福建高炮后勤部对其真实性有异议，认为造价表是新福饭庄自行制作的，投资多少钱装修无依据。本院认为，该造价表系新福饭庄自行制作，不具有证明力，不予采信；2、照片7张，福建高炮后勤部对其真实性、关联性均有异议，认为该照片是否房屋真实情况无法确认，且新福饭庄称房屋漏水无法继续经营，根据《租赁协议》第十七条第一项，维修费用应由新福饭庄自理。本院认为，该照片无法确认是否为本案租赁房屋，也无法确认是租赁房屋何时的状态，新福饭庄亦未因租赁房屋质量问题要求解除租赁合同，该证据不能单独作为认定本案事实的依据，且没有其他补强证据，不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年7月28日，吴良清以南平市延平区新福饭庄（合同乙方）名义与福建高炮后勤部（合同甲方）签订《租赁协议》，甲方将位于南平市南福路18号预备役高炮团大门北侧第一、二、三间房屋出租给乙方使用。合同约定：租赁用途为餐饮业，租赁期限从2011年8月1日至2014年7月31日止，月租金2400元，每季度结算一次，乙方于每季度前五日交付甲方，租金自交付之日起计算。乙方逾期交付房地产租金及相关费用，每逾期一天，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；第八条第（三）项约定“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，不得改变整体结构前提下，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除协议是，应当无偿移交给甲方”，该协议还约定了其他条款。《租赁协议》签订后，福建高炮后勤部将房屋交给新福饭庄使用，新福饭庄按月支付租金。《租赁协议》于2014年7月31日到期后，新福饭庄继续按原协议约定缴纳租金，自2015年1月1日起，新福饭庄开始拖欠租金，租赁双方均未通知对方要求解除合同，2016年1月1日，福建高炮后勤部将租赁房屋加锁收回，租赁房屋内现仍有新福饭庄的财产（3P空调1台、挂式空调3台、冰箱1个、冰柜4个、挂扇8台、桌椅若干、油烟机过滤器1台）。
本院认为，福建高炮后勤部与新福饭庄签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。
关于福建高炮后勤部要求新福饭庄支付2015年1月1日至2016年1月1日租金28800元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，《租赁协议》约定的租赁期限于2014年7月31日届满后，新福饭庄仍占有并继续使用租赁物，福建高炮后勤部对此无异议，双方转为不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，新福饭庄仍需按《租赁协议》的约定履行支付租金的义务，新福饭庄从2015年1月1日起未支付租金，构成违约，故福建高炮后勤部要求新福饭庄支付2015年1月1日至2016年1月1日租金28800元（2400元/月×12个月）的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。福建高炮后勤部对租赁房屋享有合法使用权，其对案涉房屋是否享有所有权，并不影响新福饭庄依据合同约定向福建高炮后勤部履行缴纳租金义务，新福饭庄提出的福建高炮后勤部对租赁房屋没有产权不享有出租收益权的抗辩意见不成立，不予采纳；2015年1月1日至2016年1月1日期间，双方均未通知对方要求解除租赁合同，新福饭庄亦未将租赁房屋返还福建高炮后勤部，新福饭庄主张的2015年双方已没有租赁合同，且实际因租赁房屋存在漏水无法经营，其不应支付租金的抗辩意见亦不成立，不予采纳；《租赁协议》第八条第三项明确约定“新福饭庄改造、装修或者增扩设备的，租赁期满后或者解除协议时，应当无偿移交给福建高炮后勤部”，双方租赁期已届满，新福饭庄要求返还装修折旧充抵租金，没有事实和法律依据，不予采纳。
关于福建高炮后勤部要求新福饭庄支付应付租金按日千分之三计算的违约金38577.6元（2015年1月1日至2016年9月5日）的诉讼请求，《租赁协议》中约定“新福饭庄逾期交付租金的，每逾期一天，按滞交经费总额的千分之三支付违约金”，该约定违约金明显过高，根据本案双方纠纷的实际情况，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，酌情调整为违约金按月利率2%计算，即为8459元〔（2400元×2%+28800元×2%）×12个月÷2+28800元×24%/365天×249天〕。
综上所述，新福饭庄应支付福建高炮后勤部拖欠租金28800元及违约金8459元，福建高炮后勤部诉讼请求中超过部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时要求解除合同。福建高炮后勤部以其于2016年1月收回租赁房屋的行为表明解除合同关系，可以认定双方租赁合同已于2016年1月解除，新福饭庄应将租赁房屋内属其所有的财产搬出清退。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：
南平市延平区新福饭庄（经营者吴良清）应于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军福建陆军预备役高射炮兵师后勤部租金28800元及违约金8459元，并于本判决生效之日起十日内自行将租赁房屋内的财产（3P空调1台、挂式空调3台、冰箱1个、冰柜4个、挂扇8台、桌椅若干、油烟机过滤器1台）搬出。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费742元，由南平市延平区新福饭庄（经营者吴良清）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
代理审判员 庄晗玥
二〇一七年四月三日
书 记 员 李闽洲
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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