广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民初字第559号软，女，1980年9月16日出生，壮族，住河池市。被告河被告河池嘉联房地产开发有限公司，住所地：河池市南新东路159号，组织机构代码：78843975-5。法定代表人黄玉波，该公司董事长。特别授权委托代理人李柳生，该公司员工。委托代理人申立新，该公司员工。原告韦小软与被告河池嘉联房地产开发有限公司（以下简称“嘉联公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员梁聪独任审判，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。书记员黄耀浪担任法庭记录。原告韦小软，被告的委托代理人李柳生、申立新到庭参加诉讼。诉讼中，在申请的庭外和解期限内，双方最终未能达成和解协议；因被告嘉联公司以原告计算的违约金过高，向本院提出请求依法对违约金进行调整，本院据其申请依法启动了相应的司法评估程序。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2010年12月9日签订商品房买卖合同，约定：1、被告将河池市南新东路159号“金碧湾”小区6栋1单元1-1号房预售给原告，建筑面积104.27平方米，房屋总价款239821元。2、被告于2012年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告。3、如被告不能按期交付，逾期超过90日的，如原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同对其他相关事项也进行了约定。合同签订后，原告依约支付了全部房款。但被告未能在合同约定的时间将验收合格的商品房交付给原告，至2013年4月9日原告领房，被告已违约282天。请求法院判令：1、依法判决被告支付原告延期交房违约金6762.95元；2、诉讼费由被告承担。被告嘉联公司辩称，被告延期交房是有客观事实的，根据合同的约定，遇到政府原因要求停工、高考中考要求停工、连续两天的雨天停工，均可以顺延交房；原告诉请的逾期交房违约金计算比例过高，请求人民法院依法调整。明，2010年12月9日，原告韦小软（××）与被告嘉联公司（××）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：韦小软向嘉联公司购买其开发的位于河池市南新东路159号“金碧湾”小区6栋1单元1-1号房屋一套，建筑面积为104.27平方米，总价款239821元。××应当在2012年6月30日前，将经验收合格的商品房交付××使用，但××因下列情形可据实延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、××变更联系电话、地址、没有及时通知××的除外；供水、供电部门连续停水、停电四小时以上；3、气象部门的气象记录有连续两天的风雨天；非××能控制因素（如政府部门有关通知等）造成工期延误；××住房购买款仍有余款未向××付清的。除上述情形外，××未如期将商品房交付××使用，合同继续履行的，自合同约定商品房最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。××应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，××不退房的，××按已付房价款的0.1%向××支付违约金。如因政府行为或××原因，造成该商品房不能在规定期限内取得房屋权属证书的，不属于××违约。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2012013年4月25日，经施工、勘察、设计、监理、建设五方单位签章，认可“金碧湾”小区5﹟、6﹟楼工程质量合格。次日，嘉联公司在《河池日报》刊登交房公告，“定于2013年4月26日正式交房，请业主携带本人身份证、购房合同及收据，前往金碧湾售楼中心办理交房手续”。原告认为，被告逾期交房，已构成违约，故向本院提起本案诉讼。另查明，2010年12月9日至2012年6月30日期间，气象部门的气象记录，金城江城区连续两天以上的风雨天共计有211天，“金碧湾”小区所属片区因线路故障抢修停电超过4小时以上有3天（同为雨天的未重复计入）。2013年4月9日，原告韦小软提前入住，并在“入户声明”及“业主入住验房表”上签字确认。在审理过程中，被告嘉联公司请求依法对原告计付的逾期交房违约金予以调整，本院据其评估申请依法委托了广西鑫正资产评估有限责任公司对涉案商品房租金价格进行司法评估。该评估机构于2015年12月29日作出了鑫正评字（2015）第073号《房屋租金资产评估报告书》，本案关联之评估结论：“金碧湾”小区6栋1单元1-1号房2012年平均月租金为6.7元／㎡，2013年平均月租金为7.1元／㎡。上述法律事实，有《商品房买卖合同》、《房屋租金资产评估报告书》、购房款交款凭证、建设工程质量竣工验收意见书、交房公告、气象凭证、庭审笔录等在卷为证。本院归纳本案的争议焦点为：一、本案违约金计算的起止期间应如何确定；二、被告主张约定的违约金过高并请求人民法院调整是否有相应的事实和法律依据，被告应承担的违约金如何确定。本院认为，原告韦小软与被告嘉联公司签订《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。被告嘉联公司未能在合同约定的交房期限内交付符合合同约定的商品房给原告韦小软，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告请求被告支付逾期交房违约金的理由成立，本院予以支持。一、关于本案违约金计算的起止期间应如何确定的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2012年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，自2010年12月9日签合同之日起至2012年6月30日期间，根据气象部门的气象记录，施工期间内连续两天以上的风雨天共计有211天，停电超过4小时以上有3天，依照合同的相关约定，被告可以顺延交房共计214天，由此计算被告可以延期至2013年1月30日交房。原告认为风雨天要达到足以影响工程施工进度的才应扣减，但根据双方签订的《商品房买卖合同》，对于可以顺延交房的情形已作了明确约定即：“气象部门的气象记录有连续两天的风雨天”，该约定是合同双方当事人的合意，约定明确，合同当事人应当遵循，故原告的观点本院不予采纳。被告主张每年的高考、中考期间应政府通知停工待考，期间应予减除，但被告未能提供相应的证据证实，且工程施工场地周边亦无中、小学校，故本院不予支持。原告于2013年4月9日签领涉案商品房，由此计算被告逾期交房的时间为2013年1月31日起至2013年4月9日共计69天。二、关于被告主张约定的违约金过高并请求人民法院调整是否有相应的事实和法律依据，被告应承担的违约金如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条对约定的违约金能否调整，如何调整作了具体的规定，被告嘉联公司请求调整依法有据，如原告认为约定的违约金未过分高于其实际损失的，原告应对此负举证责任。结合本案实际，被告嘉联公司逾期交房使原告遭受的实际损失，客观上表现为该房屋在逾期交房期间的使用价值，而该价值以相应的市场租赁价值予以量化确定较为公平合理。故此，据上述租金评估结论量化原告的实际损失为：1703元（69天×（7.1元／㎡÷30天）×104.27㎡），则该损失上浮30%后为2214元（1703元×130%）。原告主张的逾期交房违约金6762.95元，已超过该实际损失的百分之三十，故被告嘉联公司请求适当调整降低违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。依法调整后，被告嘉联公司应承担的逾期交房违约金为2214元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、由被告河池嘉联房地产开发有限公司向原告韦小软支付逾期交房违约金2214元；二、驳回原告韦小软的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告韦小软承担17元，被告河池嘉联房地产开发有限公司承担8元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状及副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代代理审判员 梁 聪二〇一六年二月一日书 记 员 黄耀浪