广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂04民终772号
上诉人（一审被告）广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司。
法定代表人，陈国金。
委托代理人李煜，广西灵丰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）黄晓峰，公务员。
委托代理人黄柳先，广西柳先律师事务所律师。
上诉人广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司（下称新世纪公司）因与被上诉人黄晓峰商品房预售合同纠纷一案，不服蒙山县人民法院（2015）蒙民初字第977号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月27日受理后，依法组成合议庭，并于2016年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人李煜、被上诉人黄晓峰及其委托代理人黄柳先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人新世纪公司上诉请求：改判一审判决第二项为上诉人向被上诉人退回购房款，上诉人所收被上诉人的定金罚没。事实和理由：1.双方在签订认购书时没有约定层高作为归咎于上诉人无法律依据。2.被上诉人对层高的“误解”举证不足，一审认定被上诉人对层高存在“误解”属认定错误。3.本案明显不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”的情形。4.一审没有看见上诉人因为被上诉人的违约遭受到的损失。5.从本案的具体情况看案件事实其实并不复杂。
被上诉人黄晓峰辩称，1.法律对被答辩人应当告知出售的商品房的层高有规定，被答辩人不如实告知其出售给答辩人的商铺层高违反了法律规定。2.造成答辩人误认为认购的商铺层高是5米，这是被答辩人故意误导答辩人造成的，有充分的证据证实。3.一审没有按照被答辩人违约、而是“按照不可归责于当事人双方的事由”的原则判决，是照顾被答辩人的面子及利益。4.被答辩人的无理无据之谈是站不住脚的。5.一审判决认定事实清楚客观，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
被上诉人黄晓峰向一审法院起诉请求：解除认购合约，由上诉人全额退还被上诉人已交纳的定金和购房款，并按年利率6%支付资金占用费。
一审法院经审理查明：2014年1月4日，原告黄晓峰同被告新世纪公司签订《碧水居9#楼商铺认购书》，原告认购被告开发在建的碧水居9#楼33号商铺，认购约定商铺面积为25.10平方米、认购定金20000元，并约定认购单价、优惠折扣计算，折扣后商铺总价为270370元。原告在签订认购书当天交纳认购定金20000元和房款50000元，签订认购书后原告按认购书约定陆续向被告交纳房款，至2014年4月4日止，包括定金在内原告已交款共计250370元。2014年5月份，原告获悉被告在和原告同时认购碧水居9#楼35号商铺的其他购房户签订《商品房买卖合同》的过程中，被告将合同中约定的层高由5.1米改为3米，原告认为在签订认购书时被告没有告知其所认购商铺的层高，故使原告误认所认购商铺的层高与9#楼已建成其他商铺的层高同是5米，2014年6月原告向被告提出解除认购书，并要求退还定金和购房款。后因双方协商未果，原告向法院提起诉讼。另查明，被告新世纪公司开发碧水居9#楼一楼商铺共36间，除原告认购33号及相邻的32-40号（没有34号）8间商铺层高为3米外，其他商铺层高均是5米。
一审法院审理认为：原告黄晓峰与被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司签订的《碧水居9#楼商铺认购书》是独立预约合同，其目的是保证将来一定期限内就认购商铺达成买卖合同，故在签订预约合同时，双方应依法律规定遵循诚实信用原则。在商品房买卖中，商铺的层高是影响商铺价值的重要因素，本案被告新世纪公司在同原告黄晓峰签订《碧水居9#楼商铺认购书》时，未标明原告所认购碧水居9#楼33号商铺的层高，亦不能证实被告销售人员在签订认购书过程中已明确告知原告认购商铺的层高，故原告在磋商签订《商品房买卖合同》时，就认购商铺的层高提出异议，双方未能协商一致后，原告请求解除认购书，理由正当，该院予以支持。被告主张《碧水居9#楼商铺认购书》具备《商品房买卖合同》的主要内容，且原告已缴纳了大部分房款，认购书已属生效的商品房买卖合同。该院认为，原被告签订的《碧水居9#楼商铺认购书》是作为合同缔约过程中对双方利益保护的预约合同，其目的是为了订立本约，原告虽交纳大部分房款，但因该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故不能作为原、被告讼争房屋的商品房买卖合同，对被告《碧水居9#楼商铺认购书》属已发生法律效力的商品房买卖合同的辩解意见该院不予以采纳。被告没有如实披露认购商铺的层高致使原告在签订认购书后依约交纳购房款250370元（包括定金20000元），原告请求被告退还全部购房款并支付资金占用利息损失，符合法律规定，该院予以支持。利息损失应从2014年7月1日起计至还清全部房款日止，以250370元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条第（四）项及《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第四条之规定，判决：一、解除原告黄晓峰与被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司签订的《碧水居9#楼商铺认购书》；二、被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄晓峰购房款250370元并支付资金占用利息损失（以250370元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年7月1日起计至实际退还房款之日止）。案件受理费5432元（原告预交2716元），由被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司负担。由于上诉人与被上诉人均对一审判决查明的事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是一审判决在事实认定及适用法律方面是否有误。根据已查明的事实，上诉人与被上诉人签订的《碧水居9#楼商铺认购书》并没违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，是合法有效的合同；双方签订合同后被上诉人依约交付了20000元定金及购房款，由于该合同并非正式的商品房买卖合同，因此被上诉人黄晓峰交纳的定金应属于立约定金，即是为了保障后来双方能够签订商品房买卖合同而交付的定金。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金；该条规定了立约定金的罚则效力。由于双方在认购书中没有具体约定涉案的商铺层高是多少，因此在被上诉人全部交完购房款后准备与上诉人签订商品房买卖合同过程中，就涉案商铺的层高问题达不成一致意见，导致本案双方当事人未能订立商品房买卖合同，这是因为在订立房屋买卖合同过程中双方磋商未成造成的，不能归责于任何一方。故一审法院以《中华人民共和国合同法》第四十二条及第九十四条第一款第（四）项的规定认定上诉人存在违约行为与事实不符，适用法律错误，本院予以纠正。综上，上诉人新世纪公司在收取被上诉人黄晓峰购房款250370元（含购房定金20000元）后，由于双方在协商签订商品房买卖合同过程中未能达成一致意见而导致不能签订商品房买卖合同，致使合同不能签订的原因不能归责于任何一方，双方均没有过错，因此，被上诉人黄晓峰请求解除双方签订的认购书并要求上诉人新世纪公司返还被上诉人购房款250370元及利息的诉讼请求合理合法，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，本院予以纠正；但实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5432元，由上诉人广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 超
审判员 蒋鸣平
审判员 莫 芮
二〇一六年九月十九日
书记员 陈志恒
appoint