贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终642号上诉人（一审被告、反诉原告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司，住所地贵州省黎平县德凤镇。法定代表人：叶秀，女，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所执业律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：吴昌俊，男，1966年3月29日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人吴昌俊商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2017）黔2631民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日受理后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、依法判决撤销黎平县人民法院（2017）黔2631民初24号民事判决；2、判决驳回被上诉人提出的全部诉讼请求；3、依法判决支持上诉人在原审提起的反诉请求。事实和理由：一、上诉人抗辩、反诉提出的解除合同约定之中的逾期交房和逾期办理初始登记和转移登记的时间以及解除“违约责任”诉求事实清楚、证据充分，而原审法院对该事实认定明显不当，对上诉人提出的反诉请求不予支持也不当。首先，在合同履行过程中出现了“情势变更”和“不可抗力”的情形，有效合同的签订并不影响上诉人请求变更、解除原合同的部分义务内容的约定。其次，上诉人同时具备“情势变更”和“不可抗力”免责事由，已通过当面解释、电话告知等方式向被上诉人做出了解释。被上诉人已经明知不能交房的客观情况。该理由的证据均保存在黔东南州消防支队、黎平县政府及国土局、县供电局存档之中，上诉人向原审法院申请调查有关证据，原审法院不同意上诉人的申请，自然没办法举证该项“情势变更”和“不可抗力”证据。恳请二审调查该证据。其三，原审法院对不可抗力错误认定，对情势变更片面理解，上诉人在签订购房合同时是无法预见公共能源用电指标和电力设施安装期限的，是上诉人不可控制的客观因素，是无法预见的，该情况明显不属于商业风险。《商品房买卖合同》约定电力在交房时“同时交付使用”，不能简单推定修建房屋时应该预见。电力设施不能及时完成和不能保证用电指标能源建设供应是延期交房的重要原因之一。第四，本案消防工程不能验收，不单纯是政府行为，还有复杂的社会现象，征地、拆迁、移民等繁杂社会现象是上诉人根本不能预知的。二、政府机关无力征地，无力征收民房，造成小区设计建设的消防通道不能贯通，直接影响小区房屋的消防验收是导致逾期交房的重要原因，该种情形属于履约之中发生的“情势变更”，上诉人诉请解除逾期交房违约责任于法有据。因政府部门征地拆迁难度大，不能按时完成提供土地开发建设，导致消防验收不合格，从而造成上诉人不能按合同交付房屋给被上诉人使用。长期不能通过消防验收与严重影响交房存在必然因果关系。政府部门未能完成拆迁和征收集体土地所带来的直接影响属于不能预见、不能克服、不能避免、不能自行解决的问题，属于履行合同过程之中“情势变更”情形，具有不可抗力的情形。上诉人依法提出反诉解除逾期交房约定，并申请调查核实证据，原审法院不作调查研究，错误判决驳回反诉请求。三、原审法院没有履行好本案的审判责任，损害了上诉人的合法权益，其审判程序不当。原审法院没有依法调查证据，造成原审认定事实错误。原审法院审理本案时，少数审判人员没有公正、公平、维护正义的心态。个别审判人员对上诉人提出反诉抱有成见、心怀怨恨情绪，在制作判决文书时在判决书上指责上诉人“滥用诉权”，贬损上诉人。四、原审法院判决上诉人承担违约责任以及违约金缺乏证据。上诉人由于不可预见和不能自行克服的多重原因未能按照约定如期交房并未给被上诉人造成实际损失，被上诉人也没有举证因此造成损失的有效证据，一审法院判决上诉人赔付被上诉人24046.8元违约金难以让人信服。吴昌俊在法定期限内未向本院提交书面答辩意见。吴昌俊向一审法院起诉请求：1、要求被告办理好商品房房屋产权证交付给原告；2、依法判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金28524.06（184895.00元×0.01%×40天+484895×0.01%×573天=28524.06元）算至2016年9月4日止；3、判决被告赔偿原告经济损失11876.8元（房屋租金：8个月×148.46平方米×10元=11876元）算至2015年9月11日止。上述二项共计40400.86元。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十条中交付商品房时间和交付房屋竣工合格证明的约定；解除《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的约定；2、依法将反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记时间、违约金的约定变更为：（1）房屋交付买受人720日后，因出卖人的原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721日起，每逾期一日，出卖人将按买受人已付房款的0.001%向买受人支付违约金，直至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止；（2）由于买受人的原因，包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积误差结算、未按时交齐办理转移登记的税费及相关资料，或其他非出卖人原因，包括但不限于遭遇不可抗力，配合政府的法规政策和规范性文件，或因政府有关部门和机构的行为延误的，致使转移登记延期办理的，出卖人协助买受人办理转移登记手续的日期相应顺延，出卖人不承担违约责任。一审法院认定事实：被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在黎平县北门坡新区修建商品房出售，并办有商品房预售许可证。原告到被告处购买一套商品房，位于黎平县德凤镇××风情××单元××号商住房。原、被告于2013年10月16日签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第二条约定房屋为预售商品房；第三条约定商品房建筑面积为148.46㎡;第七条约定了房屋总价款为484895元；第八条约定了付款方式和期限；第十条约定：出卖人应当在2014年12月31日前交付该商品房，交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十四条约定双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内，向另一方当事人提供证明。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款484895元。交房时间到期后，原告于2015年9月11日接收了房屋。一审法院认为，原、被告于2013年10月16日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，应继续履行。原告于2015年9月11日接收了购买的商品房，是原告对自己实体权利的处分，法院予以认定。原告请求被告向原告支付逾期交付房屋违约金28524.06元的诉讼请求，被告认为其逾期交房的原因，具有不可抗力的因素，是供电问题和消防不能及时验收造成，供电设施不能及时完成，才导致被告迟延交付，被告不应承担违约责任。本院认为，被告若要以不可抗力免除责任，必须同时具备如下条件：一、必须发生了不能预见、不能避免并不能克服的客观事件；二、不可抗力的免责事实必须是双方签约后发生的；三、被告必须将发生不可抗力的事实及时通知了购房者并出具证明。被告在举证期限内没有向本院提交具备不可抗力的三个必备条件的证据，不属不可抗力情形，被告不能以此为由行使抗辩权。建设部颁发的《商品房销售管理办法》第30条规定：因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。本案中，电力设施建设不能及时完成，对被告延期交房确实有一定影响。作为被告在进行商品房开发前，就应当预见相关设施建设对交房的影响，合理预计交房时间，确保按期交房，因此，供电部门电力建设滞后，不构成被告不可抗力的事由。双方签订的《商品房买卖合同》中已有约定，电力在交房时同时交付使用，被告在修建房屋时就应该预见，应及时向相关部门申报。被告提出消防工程不能验收，是政府行为造成，应当免除被告逾期交房的违约责任。消防验收，是被告房屋验收不可缺少的部分，消防验收是否合格，与原告没有因果关系，消防验收所需时间，被告应当合理计算时间，不属不可抗力的情形，被告的抗辩理由不能成立。因此，被告应当承担逾期交房的违约责任，支付给原告逾期交房违约损失。原告请求支付商住房违约金28524.06元，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付的时间为2014年12月31日起至2015年9月11日，逾期天数为251天，逾期违约金为：484895元×万分之一/天×251天=12170元；法院支持原告的请求逾期交房违约金为12170元，多出部分不予支持。原告请求支付逾期交房造成的租金损失11876.8元的问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据黎府发（2012年）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第（三）款第2项规定：临时过渡安置费，住宅房屋以每平方米每月10月标准计算。原告房屋租金可以参照该标准计算，即原告的房屋租金损失为：8个月×10×148.46=11876.8元，法院支持原告房屋租金损失11876.8元。被告反诉请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十条中交付商品房时间和交付房屋竣工合格证明的约定；解除《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的约定；2、依法将反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记时间、违约金的约定变更为：（1）房屋交付买受人720日后，因出卖人的原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721日起，每逾期一日，出卖人将按买受人已付房款的0.001%向买受人支付违约金，直至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止；（2）由于买受人的原因，包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积误差结算、未按时交齐办理转移登记的税费及相关资料，或其他非出卖人原因，包括但不限于遭遇不可抗力，配合政府的法规政策和规范性文件，或因政府有关部门和机构的行为延误的，致使转移登记延期办理的，出卖人协助买受人办理转移登记手续的日期相应顺延，出卖人不承担违约责任；3、判决反诉被告承担本案的诉讼费用。原告认为被告的反诉请求与本诉无关，不同意变更和解除。法院认为，双方当事人协商一致，可以解除合同，当事人单方解除合同，应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告请求解除合同的情形，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。被告请求解除《商品房买卖合同》中的第十条、第十二条及变更第十九条第三款，该《商品房买卖合同》是被告单方提供的格式合同，原告在签订合同时，属合同主体弱势一方，被告不能按时履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告违约后，以情势变更为由，请求解除和变更双方签订的《商品房买卖合同》中的第十条、第十二条及第十九条第三款，违反《中华人民共和国合同法》中的诚信原则，属滥用诉权的行为，被告的反诉请求，理由不充分，法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，判决：一、被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内协助原告吴昌俊将该房屋的房屋所有权证办理完毕，并将该证交付给原告吴昌俊。二、被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付给原告（反诉被告）吴昌俊逾期交房违约金12170元及逾期交房造成的租房损失11876.8元，共计24046.8元。三、驳回原告（反诉被告）吴昌俊的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的全部反诉请求。二审期间，当事人在法定举证期内均未向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点：1、政府征地、征收民房不能造成消防通道不能贯通影响消防验收是属于“情势变更”、“不可抗力”还是商业风险；2、贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出的抗辩及反诉请求解除合同约定的逾期交房和逾期办理售房初始登记和转移登记的时间及“解除违约责任”的约定等条款是否应当支持；3、原审法院是否审判程序不当；4、判决贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司承担违约责任以及违约金是否有依据；5、一审判决支持逾期交房造成的租房损失是否妥当。1、关于政府征地、征收民房不能造成消防通道不能贯通影响消防验收是属于“情势变更”、“不可抗力”还是商业风险的问题。经审理认为，本案《商品房买卖合同》签订于2013年10月16日，而贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在一审时提交的《招商引资兴建侗族风情园合同书》，其证明目的明确为：2008年12月9日黎平县政府与贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司签订《招商引资兴建侗族风情园合同书》，县政府书面承诺合同签订之后六个月之内，完成本项目范围内的拆迁征地工作，协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作。该合同第四条责任构成第（一）项甲方责任（县政府）第4目还明确约定“满足该项目的开工建设要求”。足以证明在《商品房买卖合同》签订前的2008年就明确要由黎平县政府完成征地、征收民房工作，并且要达到“满足该项目的开工建设要求”。然而，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在上诉状中明确提出“政府机关征地不能、征收民房不能，造成小区设计建设的消防通道不能贯通”的上诉意见，正好证明在其明知拆迁、征地没有达到“满足该项目的开工建设要求”的情况下，就匆忙进行开工建设。显然，上述未能完成的拆迁、征地，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司不仅是明知的，也不是在《商品房买卖合同》签订以后才发生的无法预见的客观情况，即“情势变更”情形，而是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为，属于完全的商业风险情形。首先，“征地、拆迁、满足该项目开工建设要求”不仅是贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司与黎平县政府在《招商引资兴建侗族风情园合同书》中约定完成的事项，也是房地产开发企业能够进行商品房开发建设的前提条件，黎平县政府能否按约定按时完成征地、拆迁，向贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司交付开发土地，是平等主体之间约定完成的商业义务行为，完全属于商业风险情形。其次，早在2008年12月9日签订的《招商引资兴建侗族风情园合同书》中就已经明确约定兴建“侗族风情园”需要完成拆迁、征地工作，才能满足该项目的开工建设要求。因此，在2013年10月16日订立《商品房买卖合同》时，不仅已经明知拆迁、征地没有完成，不能满足该项目开工建设要求。同时，也就发生了应当预见“拆迁、征地”能否完成的客观情况，而不是在订立合同后才发生需要拆迁、征地的情况。故贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出“政府征地、征收民房不能”属“情势变更”情形的意见，不符《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”和《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条“本法所称的'不可抗力'，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定情形，本院不予支持。2、关于贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出的抗辩及反诉请求解除合同约定的逾期交房和逾期办理售房初始登记和转移登记的时间及“解除违约责任”的约定等条款是否应当支持的问题。经审理认为，首先，如前所述贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司以“情势变更”和“不可抗力”为由提出解除合同约定的逾期交房和逾期办理售房初始登记和转移登记的时间及解除逾期交房时间及“解除违约责任”的约定请求，不符合法律和司法解释规定对“情势变更”和“不可抗力”的规定情形；其次，在双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房、逾期初始登记、转移登记时间、逾期交房及“解除违约责任”等条款并没有约定解除的条件，在履行合同过程中，也没有发生符合法律规定的解除情形。故贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出的该上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3、关于原审法院是否审判程序不当的问题。经审理认为，对于贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出没有依法调查证据的问题，其申请事项不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条的规定情形。首先，申请到州消防支队“调查消防验收没有合格过关的有关情况”的问题，属于贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司直接与消防部门直接办理消防验收的程序流程问题，既然“消防验收没有合格过关”，说明消防验收事项还没有完成，应该是由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续完成的事项，不属于证据由国家有关部门保存，当事人无权查阅的情形。同时，也无证据证明因客观原因不能与消防部门联系办理消防验收。因此，该项申请既不符合由法院调取的证据，也不符合当事人因客观原因不能自行收集的证据的情形。其次，申请到县政府和国土资源局调查征地、拆迁及不能按期完成交付土地开发使用的有关情况的问题，如前所述，征地、拆迁完成情况属于合同相对人履行合同的约定义务事项，靠履行合同义务实现，不是通过调查收集就证据能确定完成的事实。且其已经明知、自认拆迁、征地没有完成，也无需调查。同样属于申请既不符合由法院调取的证据，也不符合当事人因客观原因不能自行收集的证据情形。再次，申请到黎平供电局调查2013年至2016年期间“侗族风情园”供电指标不能安排有关情况的问题，如前所述，同样属于在《商品房买卖合同》签订之前在《招商引资兴建侗族风情园合同书》中就明确约定“甲方在施工过程中，协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等事宜（所有费用由乙方承担），满足该项目的开工建设要求”，显然属于合同约定履行义务事项。且明知、自认未能供电的事实。故供电问题，如前所述，既不属于《商品房买卖合同》订立之后才发生的无法预见的非商业风险的重大变化客观情况，而是属于明确约定的合同履行义务商业风险情形，亦不是通过调查才能确定的未完成的事实。同样属于申请既不符合由法院调取的证据，也不符合当事人因客观原因不能自行收集的证据情形。对于贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出的滥用诉权的问题。一审判决书理由部分确实使用了“属滥用诉权的行为”的表述，属认定不当，本院在此予以纠正。但不足以认定审判人员没有公正、公平、维护正义的心态。4、关于判决贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司承担违约责任以及违约金是否有依据的问题。经审理认为，吴昌俊依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，请求贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任并支付违约金，且该约定没有违反法律行政法律强制性规定，吴昌俊的该项请求不仅有约定依据，而且约定合法。虽然贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出违约金过高的意见，但没有提交证明违约金过高的证据，其应承担举证不能的不利后果。5、关于一审判决支持逾期交房造成的租房损失是否妥当的问题。经审理认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，是为了解决商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，法院以什么标准认定逾期交房造成买房人损失的问题，本案中，对于逾期交房造成买受人损失的问题，双方已经在《商品房买卖合同》第十二条约定了“自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款万分之一违约金”，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司逾期未交付房屋，构成违约，按照双方约定的违约金计算方法赔偿即可，并不存在适用上述规定的情形。同时，违约金具有弥补损失、惩罚违约的功能，一审已经按双方约定支持了逾期交房违约金，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司逾期交房给吴昌俊造成的损失已经得到填补，即使吴昌俊认为约定违约金过低、不足以填补其损失，也是请求法院根据其实际损失增加违约金的问题，而不是单独请求房屋租金损失，但诉讼中吴昌俊并未请求增加违约金，故一审法院按合同约定支持了逾期交房违约金后，又根据吴昌俊的请求支持租金损失不当，本院予以纠正，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出其违约不应赔偿吴昌俊24046.80元的上诉请求部分成立，本院予以支持。综上所述，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黎平县人民法院（2017）黔2631民初24号民事判决第一项即被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内协助原告吴昌俊将该房屋的房屋所有权证办理完毕，并将该证交付给原告吴昌俊；第四项即驳回被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的全部反诉请求；二、撤销黎平县人民法院（2017）黔2631民初24号民事判决第三项即驳回原告（反诉被告）吴昌俊的其他诉讼请求。三、变更黎平县人民法院（2017）黔2631民初24号民事判决第二项为贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付给吴昌俊逾期交房违约金12170元。四、驳回吴昌俊的其他诉讼请求。一审案件受理费810元，减半收取405元，由吴昌俊负担255元，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担150元，反诉诉讼费60元，减半收取30元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担；二审案件受理费810元，由吴昌俊负担200元，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担610元。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一七年四月二十日书记员 杨海萍