重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终1610号
上诉人（原审原告）：刘忠，男，1970年8月29日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。
委托诉讼代理人：高定重，重庆驰源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭白丽，重庆驰源律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：田成芳，女，1973年2月10日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。
委托诉讼代理人：高定重，重庆驰源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭白丽，重庆驰源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆市秀山城建开发有限责任公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县。
法定代表人：谭婕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘定刚，重庆春雨律师事务所律师。
上诉人刘忠、田成芳因与上诉人重庆市秀山城建开发有限责任公司（以下简称城建开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院（2016）渝0241民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日受理本案后，依法由本院审判员何庆华担任审判长，与审判员黄飞、代理审判员郑斌组成合议庭，于2016年11月23日公开开庭进行了审理，并由书记员吴遥祝担任法庭记录。上诉人刘忠、田成芳的委托诉讼代理人高定重、彭白丽，上诉人城建开发公司的委托诉讼代理人刘定刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘忠、田成芳上诉请求：一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2016）渝0241民初921号民事判决，改判支持刘忠、田成芳的一审诉讼请求；二、判令由城建开发公司负担本案一、二审诉讼费用。上诉事实和理由：原判认定事实错误，适用法律不当，以至于判决结果错误。原判以城建开发公司提交的智能钥匙时间为实际交房时间错误。城建开发公司2016年6月24日提交的补充证据《鼎盛财富天街违约金详情表》中已经证明双方实际交房时间为2011年10月10日；一审以实际交房时间为城建开发公司违约办证的起点适用法律不当，应当以合同约定的交房时间即2011年6月30日向后推60日作为城建开发公司逾期办证违约责任的起点。
城建开发公司针对刘忠、田成芳的上诉答辩称，双方在合同中对逾期取得受理单的违约责任已经用斜线划掉，即意味着对该违约责任已经作了特别约定,无论谁的责任均不予追究。即使要追究逾期办证违约责任，也应当以实际交房之后的一定期间作为起点，原判认定实际交房时间和计算违约金期间是正确的，刘忠、田成芳的上诉事实和理由不成立。
城建开发公司上诉请求：一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2016）渝0241民初921号民事判决，将本案发回重审；二、判令由被上诉人刘忠、田成芳负担本案一、二审诉讼费用。上诉事实和理由：一、原判适用法律错误。1.双方未在合同中约定房屋产权证书的交付期限，无论城建开发公司何时交付给刘忠、田成芳均不构成违约。2.本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，双方在合同中对逾期取得受理单的违约责任已经用斜线划掉，即意味着对该违约责任已经作了特别约定,无论谁的责任均不予追究。二、原审判决理由错误。1.原审判决以城建开发公司实际取得受理单的时间延后30日作为计算本案诉讼时效的起算点错误。刘忠、田成芳的诉讼请求超过了诉讼时效，其请求不应得到法院支持。2.双方在合同中明确约定逾期交房的违约责任为日万分之一，与逾期办证违约相比较，逾期交房的违约责任要严重得多，原审判决城建开发公司承担逾期办证违约金达每日万分之二显失公平，不符合当事人的真实意思。3.违约金在同期贷款利率上加收30%错误。原审法院对同类案件作出不同判决结果，严重违反公平正义。三、原审程序违法。刘忠、田成芳在一审中的诉讼请求是要求城建开发公司支付逾期办理房屋产权证的违约金70373.50元，而原审判决则是以城建开发公司逾期取得房屋登记机构出具的登记受理单为由，以总房款321646元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率加收30%计算违约金，其实质是变更了一审原告的诉讼请求，对此原审法院未向诉讼双方当事人进行释明，所作出的判决系无诉之判。
刘忠、田成芳针对城建开发公司的上诉答辩称，原判认定城建开发公司违约的事实清楚，逾期办证的违约金计算标准正确，但计算时间的起点错误，原判结果并没有超过一审原告的诉讼请求，刘忠、田成芳的诉讼请求没有超过诉讼时效适用法律正确，城建开发公司上诉理由不成立，请求二审法院驳回城建开发公司的上诉请求。
刘忠、田成芳向一审法院起诉请求：判令由城建开发公司支付刘忠、田成芳逾期办理房屋产权证的违约金70373.50元（以刘忠、田成芳支付的总房款为基数，按照中国人民银行同类同期贷款利率上浮30%计算，计算至城建开发公司为刘忠、田成芳办理房屋产权证为止）。
一审法院认定事实：刘忠、田成芳（乙方）与城建开发公司（甲方）签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定乙方在甲方处购买商品房一套，房屋位于渝秀大道西段鼎盛财富天街D幢X单元X楼X号，房屋总价款321646元。《合同》第七条第一款第二项约定：甲方交房屋时间为2011年6月30日前。《合同》十三条第二款约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构办理本商品房产权证的申请，提交相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单；该条第三款约定：甲、乙双方相互配合办理本商品房产权登记。乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；该条第五款约定：如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房产权证的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。在《合同》第十三条第4款第（1）（2）项中，就逾期办证的时间及违约金计算标准均用手写斜杠划掉。同日，双方签订补充协议载明：刘忠、田成芳委托城建开发公司办理产权登记和房地产权证，办理房地产权证的相关费用和契税由刘忠、田成芳支付。合同签订后，刘忠、田成芳按约支付了购房款，并向城建开发公司交纳了办证费和税费。2012年8月29日，城建开发公司向刘忠、田成芳交付了房屋。2014年5月5日，秀山土家族苗族自治县故土国土资源和房屋管理局（以下简称秀山县国土房管局）办理了涉案房屋产权受理登记单，城建开发公司为刘忠、田成芳办理了房地产权证。
一审法院认为，刘忠、田成芳、城建开发公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系签约双方协商一致的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。双方应依诚实守信原则完全履行合同义务。
依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。即买受人刘忠、田成芳的主要义务是支付价款，出卖人城建开发公司的主要义务是交付房屋并转移房屋所有权。刘忠、田成芳已经依约付清全部购房款。而城建开发公司在交付房屋后，未按照合同约定的期限向房屋登记机构提出办证申请并接交相关资料，取得登记受理单，由此应认定城建开发公司构成违约，应当承担违约责任。由于城建开发公司于2012年8月29日交付房屋，依照双方订立的合同第十三条第二款内容，城建开发公司应于2012年10月28日前向秀山县国土房管局提出申请，提交相关资料，为刘忠、田成芳所购房屋办理房地产权证，并取得秀山县国土房管局出具的登记受理单。城建开发公司在2014年5月5日才为刘忠、田成芳所购房屋取得登记受理单取得房产证。故城建开发公司承担逾期办证违约责任的时间从2012年10月29日起计，至2014年5月5日截止。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方对合同中有关申请时限及违约金计算标准空格处用手写斜线表示，仅只表明双方对申请时限及违约金计算标准没有约定或者约定不明确，而并不能得出双方约定免除城建开发公司违约责任的解释。综合考虑刘忠、田成芳的损失情况及城建开发公司的过错程度等因素，结合本案的具体情况，确认将城建开发公司逾期办理房屋产权证的违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率加收30%计算为宜。违约金计算方式应为：从2012年10月29日起至2014年5月5日止，以总房款321646元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率加收30%计算。
关于城建开发公司抗辩称刘忠、田成芳的起诉已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《合同》第十三条第四款第（2）项约定，“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，城建开发公司于2014年5月5日取得登记受理单，其诉讼时效的起算时间应为2014年6月4日。刘忠、田成芳于2016年4月27日提起诉讼请求支付违约金，该请求未超过诉讼时效，故城建开发公司就刘忠、田成芳的违约金请求超过诉讼时效的辩解理由不成立。
综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告重庆市秀山城建开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告刘忠、田成芳违约金（计算方式为：以总房款321646元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率加收30%计算，从2012年10月29日起至2014年5月5日止）；二、驳回原告刘忠、田成芳的其他诉讼请求。案件受理费1559元，减半收取计779.50元，由被告重庆市秀山城建开发有限责任公司负担。
二审中，双方当事人未均未提供新的证据。
本案的事实争点在于：城建开发公司是何时将本案诉争商品房交付给刘忠、田成芳。对此，城建开发公司主张以其提供的《财富天街业主物资发放一览表》所载明的领取钥匙时间即2012年8月29日为交房时间，而刘忠、田成芳主张以《鼎盛财富天街违约金详情表》中双方约定计算交房违约金时间即为2011年10月10日为实际交房时间。而两份关键的证据即为《财富天街业主物资发放一览表》、《鼎盛财富天街违约金详情表》。以上两证据经本院审查认为，首先，关于《鼎盛财富天街违约金详情表》。由于双方在此之前就逾期交房违约金问题存在争议，后经双方私下和解解决，在解决该问题时，城建开发公司单方拟定了该《鼎盛财富天街违约金详情表》，但该详情表用途是解决逾期交房违约金问题，而磋商过程本身即为双方相互协商的过程，其最终达成的和解也是相互让步、相互妥协的结果，故该详情表并不能客观地反映出实际交房时间即为约定交房时间后的第102天，故该证据的合法性、客观性本院予以采信，但对其关联性不予采信。其次，关于《财富天街业主物资发放一览表》。该一览表虽系城建开发公司制作，其上有各购房业主领取钥匙时的签名，刘忠、田成芳虽辩称其领取的钥匙是可视门钥匙，而不是接房钥匙，该证据不能证明实际交房时间，但没有举示证据佐证该事实。该证据的合法性、客观性、关联性本院予以采信。
综上，由于城建开发公司提供了钥匙由业主刘忠、田成芳领取的时间2012年8月29日，在刘忠、田成芳没有提供充分证据证明实际交房时间在2012年8月29日之前，原判根据现有证据认定城建开发公司2012年8月29日将本案诉争商品房交付给刘忠、田成芳并无不当。
本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点：一、城建开发公司是否应承担逾期办证的违约责任；二、一审判决结果是否属无诉之判；三、原判认定逾期办证的起算之日是否正确；四、刘忠、田成芳的诉讼请求是否超过诉讼时效。
一、关于城建开发公司是否应承担逾期办证的违约责任问题。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，上诉人城建开发公司与上诉人刘忠、田成芳之间所订立的《合同》第十三条对办理产权登记的时间作了明确约定，是在商品房交付使用之日起六十日内申请办理，并取得登记受理单，逾期即为违约。城建开发公司未在合同约定时间内提交涉案商品房《房地产权证》的申请及相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单，其行为已经构成违约，依法应承担逾期办证的违约责任。
关于合同中违约金计算标准空白处用手写斜线表示，是表示放弃违约金还是表示没有约定或约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合本案，首先，依据订约目的解释。订立合同的目的旨在受领涉案商品房并获取其所有权，如果免除城建公司逾期申请商品房产权转移登记的违约责任，那么，获取商品房所有权的订约目的因无法律上的保障而难以实现。其次，依据交易习惯解释。依常情常理，若双方商定免除城建公司的违约责任，就应当将涉案合同第十三条第四款第（1）、（2）的内容全部划掉，而不只是划掉其中的申请时限及违约金计算标准空格处。再次，依据诚实信用原则解释。就免除合同当事人一方违约责任这一涉及另一方当事人重大利益的事项，应当由该方当事人作出明确表示，如果采用合同书形式签订合同，就应当在合同书中用具体确定、明确无争的文字表明免责约定，而不能在一方提供的事先拟定的合同文本中不易引起另一方注意的部位用手写斜线表示，事后发生争议时，在并无确凿证据证明的情况下，简单地推定该划掉行为即为免除违约责任的约定。由此可见，对合同中有关申请时限及违约金计算标准空格处用手写斜线表示，仅只表明双方对申请时限及违约金计算标准没有约定或者约定不明确，而并不能得出双方约定免除城建公司违约责任的解释。原判参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判令城建开发公司承担违约责任并无不当。
二、关于一审判决结果是否属无诉之判成导致程序违法问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二项之规定，当事人提起诉讼，必须有具体的诉讼请求和事实、理由。在民事诉讼中，诉讼请求是一个案件予以审理的基础和核心。“不告不理”原则是我国民事诉讼的一个重要原则，在民事诉讼中实行“不告不理”原则是尊重当事人的自主处分行为的重要表现，依据“不告不理原则”，法院审理民事纠纷的范围（诉讼内容和标的）由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。案件在审理过程中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不主动审理。本案中，刘忠、田成芳在一审中所提出具体诉讼请求是，要求判令由城建开发公司支付刘忠、田成芳逾期办理房屋产权证的违约金70373.50元（以刘忠、田成芳支付的总房款为基数，按照中国人民银行同类同期贷款利率上浮30%计算，计算至城建开发公司为刘忠、田成芳办理房屋产权证为止）。虽然一审判决结果没有对城建开发公司应予承担的违约金数额予以具体明确，而是以涉案商品房售价作为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍予以计算，但其计算结果明显没有超出刘忠、田成芳一审所主张的70373.50元。原审判决结论并没有超过刘忠、田成芳的一审诉讼请求，无需向刘忠、田成芳、城建开发公司进行释明，城建开发公司上诉称一审法院突破一审原告的诉讼请求，违反不告不理诉讼原则，有违程序法的理由不成立，对其相应的上诉请求不予支持。
三、关于原判认定逾期办证的起算之日如何确定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”由此可知，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实负有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，由于履行交付房屋的义务在于城建开发公司，故城建开发公司对于交付房时间承担举证义务。由于其举示了《财富天街业主物资发放一览表》，证明至迟在2012年8月29日已经将涉案房屋交付给刘忠、田成芳，故城建开发公司已经完成了举证义务。现刘忠、田成芳对城建公司的该证明事实提出质疑，认为实际交房时间在此之前，应当承担举证义务，即此时证明责任转由刘忠、田成芳承担。由于刘忠、田成芳举示的《鼎盛财富天街违约金详情表》并不能证明实际交房时间，故刘忠、田成芳仍然应承担举证不能的法律后果。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第二款约定，逾期办证的违约金起算之日为本商品房交付使用之日起60日，并不是刘忠、田成芳上诉主张的合同中约定的交房期满之日起算，刘忠、田成芳该上诉理由不成立，本院不予支持。
四、关于刘忠、田成芳的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，……”迟延办理产权登记的违约金是根据违约行为持续发生的状态而“累加计算”，对于购房者来讲，主张自合同约定的实际交付房屋之日起六十日后开始申办产权登记，至实际取得产权登记或者产权登记受理单之日止的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。在双方未约定违约金的支付期限的情况下，债权人可以随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才可依法起算。本案中，双方在《合同》第十三条第4款第（2）项中明确约定，城建开发公司于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向刘忠、田成芳支付违约金。城建开发公司于2014年5月5日取得登记受理单，其诉讼时效的起算时间应为2014年6月4日。刘忠、田成芳于2016年4月27日提起诉讼请求并未超过诉讼时效。城建开发公司上诉称应当自实际交付房屋后第61日作为计算本案逾期办证违约金的诉讼时效起点，本案诉讼超过诉讼时效的理由不成立。
综上，上诉人刘忠、田成芳与上诉人城建开发公司的上诉理由均不能成立，其相应的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1559元，由上诉人重庆市秀山城建开发有限责任公司负担元779.50元，刘忠、田成芳负担779.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何庆华
审 判 员 黄 飞
代理审判员 郑 斌
二〇一六年十二月十七日
书 记 员 吴遥祝