江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4577号
上诉人（原审被告）：安志远，男，1977年2月22日生，回族。
上诉人（原审被告）：马海容，女，1976年9月24日生，汉族。
委托诉讼代理人:安志远（系马海容丈夫），住南京市建邺区莫愁湖东路**号*单元***室。
被上诉人（原审原告）：南京亿君物业管理有限公司，住所地南京市浦口区汤泉街道工业集中区1-155号，
法定代表人：吴文琴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王圆，南京亿君物业管理有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：秦文，南京亿君物业管理有限公司工作人员。
上诉人安志远、马海容因与被上诉人南京亿君物业管理有限公司（以下简称亿君物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁汤民初字第1177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
安志远、马海容上诉请求：一、判令被上诉人提供的《前期物业服务合同》无效；二、撤销一审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求；三、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：被上诉人亿君物业公司与南京华光房地产开发有限公司（以下简称华光房地�公司）签订的《前期物业服务合同》无效，对上诉人无约束力。1、华光房地产公司和江苏爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛物业公司）于2006年签订了《前期物业服务合同》，在上诉人与华光房地产公司签订的《商品房买卖契约》中有明确规定，该合同对上诉人具有约束力。而被上诉人和华光房地产公司签订合同的时候，华光房地产公司已经将其开发的南京银河湾花园全部交付完毕，银河湾花园的所有权已经从华光房地产公司转移到业主的名下。故华光房地产公司对于银河湾花园的物业地产已经不享有处置的权利。华光房地产公司和被上诉人签订的合同，为无权处分，该行为侵害了银河湾花园业主的权利，应属无效的民事行为。2、《物权法》只赋予业主选聘物业服务企业的权利，建设单位无权决定选聘物业服务企业。华光房地产公司解除和爱涛物业公司的合同，而和被上诉人签订合同，超出了法律赋予其的权利范围。如果要选聘新的物业服务企业，只能由全体业主召开业主大会表决确定。3、从2007年至2010年，虽然银河湾花园没有能够召开业主大会，也没有能够选举产生业主委员会，但是根据住房和城乡建设部于2010年1月1日实施的《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，可以由银河湾花园所在地的居民委员会与华光房地产公司签订前期物业服务合同。4、华光房地产公司没有经过合法的招标投标程序与其子公司即被上诉人签订合同，程序上违法。被上诉人在爱涛物业公司退出小区前七天才成立，在爱涛物业公司退出后不到十五天华光房地产公司就和被上诉人签订了合同，且未经过招投标程序，故华光房地产公司和被上诉人签订合同属恶意串通行为，损害了银河湾花园业主的利益，故该份合同无效。5、上诉人与被上诉�之间的纠纷属于物业出售之后至业主或业主委员会和物业服务人正式签订物业服务合同前的物业服务纠纷，上诉人和被上诉人之间并未有约定，也没有在原有的房屋买卖合同中重新约定，或者重新签订新的物业服务合同，根据《江苏省物业管理条例》的规定，上诉人的物业服务费用应当由华光房地产公司承担。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
亿君物业公司辩称，1、被上诉人原审请求法院判令上诉人缴纳物业服务费，上诉人要求确认物业合同无效，与本案无关。2、被上诉人能够提供物价部门的批文、前期物业合同原件以及相关会议记录证明相关政府部门、街道对被上诉人在银河湾花园小区提供物业服务予以认可。被上诉人公司台账也能证明被上诉人物业费收缴率达到75%以上，说明绝大多数业主认可被上诉人的管理，并缴纳相关费用。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
亿君物业公司向一审法院起诉请求：一、安志远、马海容立即支付2010年10月1日至2015年12月31日期间的物业费5342.8元（94.23平方米*0.9元/平方米/月*63个月）及滞纳金2439.92元（2010年10月1日至2015年12月31日）；二、安志远、马海容立即支付2015年1月—12月公摊电费201元；三、安志远、马海容立即支付其垫付的水费162.4元。
一审法院认定事实：被告安志远、马海容于2007年入住银河湾花园某幢310室至今，房屋建筑面积为94.23平方米。2010年9月15日，银河湾花园前期物业管理公司即爱涛物业公司撤出，同年10月1日，原告亿君物业公司与华光房地产公司签订《银河湾花园前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）1份并接管银河湾花园小区的物业服务管理工作至2015年12月31日。《前期物业服务合同》约定亿君物业�司为银河湾花园住宅小区提供物业管理服务，物业费收费标准为多层0.5元/月/平方米，高层0.9元/月/平方米；物业公共区域能耗费由全体业主按户分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊，电梯运行电费由有电梯楼房内1层及以上业主按户分摊；每月第5日缴纳物业服务费，如未能按时足额缴纳，须承担应缴数额日万分之五的违约金；上述合同期限自2010年10月1日起至业主大会召开，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时自动终止。2011年1月14日，南京市江宁区物价局向原告亿君物业公司出具江宁价字【2011】4号文件，对银河湾花园普通住宅前期物业管理公共服务费试行标准进行了批复，其中有电梯住宅每月每平方米（建筑面积）0.90元。2015年12月13日，南京市银河湾花园业委会向业主发出通知，载明自2016年1月1日起，银河湾花园将由吉庭物业�理有限公司进行物业管理。审理过程中，原告亿君物业公司自愿撤回要求两被告承担物业费滞纳金及代垫水费的诉讼请求。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告亿君物业公司与华光房地产公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对被告安志远、马海容具有约束力。原告亿君物业公司按约提供了物业服务，被告安志远、马海容应当支付相应的物业服务费即0.9元/月/平方米*94.23平方米*63个月=5342.8元。被告安志远、�海容认可2015年1月—12月期间的公摊电费201元，一审法院予以确认。被告安志远、马海容认为原告亿君物业公司应返还银河湾花园小区全体业主垃圾费，并由其代为转交业委会，该主张与本案无直接关联，且分属不同的法律关系，被告安志远、马海容可另循法律途径解决。判决：被告安志远、马海容于判决发生法律效力之日起10日内给付原告南京亿君物业管理有限公司物业服务费5342.8元、公摊电费201元，合计5543.8元。
本院二审期间，上诉人主张被上诉人提供的物业服务不到位，并提交了以下证据：1、银河湾花园秩序部接管清单及完整情况一览表，证明被上诉人向业主委员会交接的物品存在大量损坏。2、银河湾花园业主委员会督促被上诉人进行整改的函，证明银河湾花园业主委员会就小区公共区域设施设备存在的问题要求被上诉人进行整改。3、被上诉人对业主委员会函件的回复，证明该回复中被上诉人自认小区物业费缴费率只有34%，并自认其为开发商下属物业公司。4、南京市房产管理局《关于〈前期物业管理招标投标暂行办法〉的实施意见》及其《补充意见》，证明根据银河湾花园小区的规模，物业公司必须经过招投标程序才能在银河湾小区提供物业服务。被上诉人对上述证据的质证意见如下：1、该清单上列明的物品损坏问题，很多是爱涛物业公司移交给被上诉人时就存在的。2、对上诉人证据2的质证意见同证据1的质证意见。3、被上诉人2010年-2014年正常的物业费收缴率为75%。2015年被上诉人和业委会商谈准备撤出，许多业主知道了被上诉人要撤出，对物业费缴纳进行观望，2015年被上诉人的物业费收缴率仅有34%，此后被上诉人进行了催缴。4、被上诉人是通过招投标程序进场的，因为时间较长，未能找到�标备案表，但相关事实江宁区住建局物业科人员能够证实。被上诉人向本院提交《银河湾业委会关于缴纳相关费用的意见》，证明业委会对被上诉人的管理工作是认可的，并协助被上诉人向业主催缴物业费。上诉人对该证据的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。对上述证据的真实性，因上诉人与被上诉人均不持异议，本院予以认定，对上述证据的关联性结合案件的情况综合予以认定。
对一审查明的其他相关事实，本院予以确认。
本院认为，根据《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在爱涛物业公司撤出小区后，银河湾花园小区未成立业主大会选聘物业服务企业，华光房地产公司作为建设单位与被上诉人签订前期物业服务合同，符合法�规定，该前期物业服务合同，对上诉人具有约束力。上诉人应当按照该合同约定向被上诉人缴纳物业服务费。上诉人认为华光房地产公司无权选聘被上诉人并与之签订前期物业服务合同、被上诉人与华光房地产公司恶意串通，损害业主利益的上诉意见，本院不予采纳。上诉人还认为华光房地产公司与被上诉人签订合同未经过招投标程序。对此，本院认为，被上诉人虽未能提供中标备案表，但其提交了物价局的批复证明其经过合法程序进驻小区进行管理，且上诉人实际上接受了被上诉人提供的物业管理服务，其应当向被上诉人缴纳物业管理服务费。上诉人认为被上诉人提供的物业服务不到位，但其仅提供了被上诉人与业委会交接过程中设施设备情况的证据，不足以证明被上诉人提供物业服务本身存在重大瑕疵，上诉人以此为由拒绝缴纳物业管理服务费，本院不予支�。
综上所述，上诉人安志远、马海容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费54元，由上诉人安志远、马海容负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一六年八月三十日
书记员 王 慧