湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00175号
上诉人（原审原告）：夏继能，男，1962年9月5日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：刘春华（系夏继能之妻），1968年12月2日出生，汉族。
以上两上诉人的委托代理人：王文、方超，湖北多能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉楚天高信贸易有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区解放大道2020号天时厅628号。
法定代表人：熊涛，该公司经理。
委托代理人：赵燕萍，北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：秦筱，湖北森生律师事务所律师。
原审第三人：武汉市裕德物资发展有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区解放大道2020号丹水池生产资料市场交易商1-1098号。
法定代表人：胡小勇，该公司总经理。
委托代理人：张秋香（系胡小勇之妻），1964年9月8日出生，汉族。
原审第三人：胡小勇，男，1964年5月1日出生，汉族。
委托代理人：张秋香，身份情况同前。
原审第三人：张秋香，身份情况同前。
上诉人夏继能、刘春华因与被上诉人武汉楚天高信贸易有限公司（以下简称楚天高信公司）、原审第三人武汉市裕德物资发展有限公司（以下简称裕德物资公司）、胡小勇、张秋香案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民初字第00581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年2月，夏继能、刘春华向一审法院提起诉讼，请求判令：1、对武汉市江岸区新湖村500号秀泽园北区24栋3单元301房屋停止执行，并解除法院查封手续；2、确认夏继能、刘春华对执行标的（武汉市江岸区新湖村500号秀泽园北区24栋3单元301房屋）拥有所有权；3、本案全部诉讼费用由楚天高信公司承担。
一审法院查明：2012年6月19日一审法院经楚天高信公司申请，以（2012）鄂江岸保字第65号《民事裁定书》查封了胡小勇名下位于武汉市江岸区新湖村500号秀泽园北区24号3单元3层1室的诉争房屋。一审法院在执行楚天高信公司与裕德物资公司等企业借贷纠纷一案的（2012）鄂江岸民商初字第0286号《民事判决书》过程中，夏继能、刘春华对该院在诉前财产保全阶段查封的诉争房屋提出执行异议。一审法院经审查，作出（2014）鄂江岸执裁字第1号《执行裁定书》驳回了夏继能、刘春华的异议。夏继能、刘春华2014年1月13日收到该《执行裁定书》，因不服裁定结果，于2014年1月22日向一审法院递交了本案的起诉材料，2014年1月23日本案立案受理，2014年2月19日夏继能、刘春华缴纳诉讼费。
一审法院另查明：2012年3月6日裕德物资公司与武汉市旭通物资有限公司签订一份《借款协议》，约定裕德物资公司向武汉市旭通物资有限公司短期借款人民币1，000，000元，月息2.2%，借款期限2个月。并约定裕德物资公司以本公司法定代表人胡小勇与股东张秋香夫妻共有的诉争房屋作为抵押。胡小勇、张秋香承诺如到期不能还款付息，将无条件把上述房屋转给武汉市旭通物资有限公司的法定代表人夏继能及股东刘春华抵借款本金及利息。胡小勇、张秋香、夏继能、刘春华均在该《借款协议》上签字。2012年5月5日，武汉市旭通物资有限公司的股东刘春华（持股60%）、夏继能（持股40%）召开股东会，就武汉市旭通物资有限公司将对裕德物资公司的债权1，044，000元本息转让给股东夏继能所有、公司资金由夏继能在两年内归还公司一事进行表决，股东会就该事宜一致通过。2012年5月9日，胡小勇、张秋香与夏继能、刘春华签订一份《房屋买卖合同》，约定胡小勇、张秋香将诉争房屋作价1，044，000元出售给夏继能、刘春华。双方约定裕德物资公司2012年3月6日向武汉市旭通物资有限公司借款1，000，000元及利息44，000元，裕德物资公司不再向武汉市旭通物资有限公司偿还该款，此款1，044，000元作为夏继能、刘春华向胡小勇、张秋香支付的购房款。夏继能、刘春华在2012年6月10日一次性向胡小勇、张秋香支付现金80，000元用于装修补偿。2012年6月8日夏继能向张秋香支付装修补偿款80，000元，张秋香出具收条，并将诉争房屋钥匙交付给夏继能。刘春华缴纳了诉争房屋2013年、2014年两年的物业管理费。2012年10月起至2014年4月刘春华通过其工商银行账户（卡号6222083202002450480）按月以跨行汇款方式向胡小勇的民生银行房贷按揭还款账户（卡号6226220582292180）转入1，800元至2，000元左右不等的金额。
一审法院还查明：诉争房屋在房地部门登记的产权人为胡小勇。该房屋系胡小勇、张秋香夫妻关系存续期间于2004年购买，诉争房屋购房时办理了贷款抵押，抵押权人为中国民生银行武汉青山支行，抵押期限为2004年10月26日至2024年10月26日。中国民生银行武汉青山支行按月从胡小勇的民生银行按揭还款账户（卡号6226220582292180）扣划还贷款项。诉争房屋按揭贷款尚未还清。2012年5月9日胡小勇、张秋香与夏继能、刘春华签订的《房屋买卖合同》未在房地部门办理登记手续。该合同内容也未经过抵押权人同意。
一审法院认为：2014年1月13日，夏继能、刘春华收到（2014）鄂江岸执裁字第1号《执行裁定书》，于2014年1月22日向一审法院递交了本案案外人执行异议之诉的起诉材料。故夏继能、刘春华的起诉未超过《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的起诉期间。
《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”。根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产所有权的证明。我国对于房屋这一不动产类型实行物权登记公示原则，即不动产权属证书上记载的权利人被推定为所有人。由于诉争房屋登记产权人为胡小勇，该房屋购于胡小勇与张秋香婚姻关系存续期间，该房产应认定为胡小勇与张秋香共同共有。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案诉争房屋购买时设定了抵押权，抵押权人为中国民生银行武汉青山支行，现仍处于抵押期间内。本案中虽胡小勇、张秋香与夏继能、刘春华签订了《房屋买卖合同》，胡小勇、张秋香也将房屋交付给了夏继能、刘春华，但该转让行为未经过抵押权人中国民生银行武汉青山支行的同意，夏继能、刘春华也未代为清偿债务消灭抵押权。上述《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国物权法》的强制性规定，夏继能、刘春华对此存在一定的主观过错。夏继能、刘春华提出执行异议的事由不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封、扣押、冻结财产的情形，夏继能、刘春华提出的执行异议理由不成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条、第二百二十七条的规定，判决：驳回夏继能、刘春华的诉讼请求。案件受理费14，160元，邮寄费60元，由夏继能、刘春华自行承担。
判后，夏继能、刘春华不服，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由楚天高信公司承担。其上诉的主要理由为：一、一审认定“房屋买卖行为未经过抵押权人同意”，夏继能、刘春华也“未代为清偿债务消灭抵押权”的事实认定错误。一审经审理查明，夏继能、刘春华自2012年7月起，每月向胡小勇按揭贷款账户还款1，800-2，000元左右不等的金额。夏继能、刘春华每次帮胡小勇还贷款都是通过个人网银转账到贷款银行指定的按揭还款专卡上，抵押权人也知晓并同意我们的代偿行为。夏继能、刘春华的偿还行为实际上是在逐步消灭抵押权。二、一审适用《中华人民共和国物权法》的相关规定来否定夏继能、刘春华与胡小勇、张秋香之间的《房屋买卖合同》，并据此认为夏继能、刘春华对在买卖过程中存在过错属于适用法律错误。1、法律并未禁止对有抵押权的房屋进行买卖，因此夏继能、刘春华买卖房屋的行为无过错。我国现行的担保法、物权法虽然均规定抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但该规定并未否定抵押人转让抵押财产的合同效力，且该规定并不属于会导致合同无效的效力性强制规定。法律设立抵押权的目的是保护抵押权人的债权得以实现，因此在抵押权人权益不受影响的前提下，不应当轻易否定其他的交易行为，才有利于维护市场交易和善意第三人的正当权益。正因为此，目前在司法实务中，对于未经抵押权人同意转让抵押财产的合同效力并不予以否认，而仅仅是在因抵押权导致买卖合同无法实际履行时，要求抵押人（出让人）承担违约责任。2、夏继能、刘春华按照合同约定履行了义务，对房屋没有过户不存在过错。按照夏继能、刘春华与胡小勇、张秋香的买卖合同约定，按揭贷款应当由胡小勇、张秋香偿还，且在贷款还清后办理过户手续，夏继能、刘春华依约付清了全部房款，并在交房时向胡小勇、张秋香支付了装修补偿款，完全按照买卖合同履行了自己的义务，对房屋没有过户不存在主观过错。3、物权法调整因物的归属和利用而产生的民事关系。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定旨在一定条件下否定人民法院强制执行措施的合法性。本案系案外人执行异议之诉，并非不动产确权之诉，亦非房屋买卖合同纠纷，因此在法律适用上应当适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。本案中，夏继能、刘春华的合同相对人是房屋出卖人即胡小勇、张秋香，根据合同相对性原则，其只要向胡小勇、张秋香支付了全部价款，就应认定夏继能、刘春华已经履行了全额付款义务，且夏继能、刘春华在领取房屋钥匙后就进行装修，构成实际占有房屋，虽然在法院查封时其尚未办理过户登记手续，但主观上并无过错。因此，本案符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封的构成要件，一审法院对涉案房屋采取的查封措施不当，依法应当予以解除。三、法律应当追求实质正义，保护善意相对人的居住权利和物权期待权，本案诉争房屋如被强制执行，将产生更大社会矛盾。虽然我国规定不动产物权以登记为准，但在现实生活中买卖双方常常因为这样或者那样的原因，在入住后多年都没有办理过户登记，且民间习惯大多以入住视为买房主要工作的完成，如果在司法工作中，单纯的死扣法律规定的登记原则，必然会导致许多善意的实际权利人的利益受损，正因为此，才有了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的产生。对于已经支付全部购房款，实际入住，且对未过户不存在过错的，要求人民法院不得查封对应房产。此规定既是保障了善意第三人对相应物权的期待权，也维护了其居住权利。在本案中，夏继能、刘春华作为善意相对人，如果继续强制执行，要求其搬出房屋，必将产生新的社会矛盾。
被上诉人楚天高信公司答辩则要求维持原判。
原审第三人裕德物资公司、胡小勇、张秋香，均同意上诉人夏继能、刘春华的意见。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2012年3月7日，裕德物资公司向武汉市旭通物资有限公司转账支付1，000，000元，武汉市旭通物资有限公司的对账单证明用途为“货款”。该份对账单上还记载有同月2日双方之间的转账金额200，000元，用途为“借款”。
二审审理期间，根据夏继能、刘春华的申请，本院到中国民生银行武汉青山支行，对本案诉争房屋的转让是否经过抵押权人的同意及诉争房屋的还贷情况进行了调查。该行表示，银行的贷款没有结清，是无法更名或增减姓名的，必须结清贷款，房屋才能交易并办理过户手续。经质证，双方当事人对本院调查笔录的真实性均不持异议。对调查笔录的内容，夏继能、刘春华认为，只要还清了贷款，银行并不反对房屋买卖的交易行为。楚天高信公司则认为，一、夏继能、刘春华在二审期间申请调查，超过了举证期限；二、银行的表态与本案没有直接的关联性；三、银行没有明确表态同意房屋转让。本院对楚天高信公司的质证意见，予以认可。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中关于案涉房屋的价款是否支付的问题。对此夏继能、刘春华认为其与胡小勇、张秋香双方签订的《房屋买卖合同》中作出了明确的约定，即裕德物资公司在2012年3月6日向武汉市旭通物资有限公司借款1，000，000元及利息44，000元，裕德物资公司不再向武汉市旭通物资有限公司偿还该款，此款1，044，000元作为夏继能、刘春华向胡小勇、张秋香支付的购房款。但是，夏继能提供的中国工商银行客户存款对账单即2012年3月7日，由武汉市旭通物资有限公司账户转入裕德物资公司账户1，000，000元，存款对账单的摘要中明确注明是“货款”，而非如双方于2012年3月2日发生的转帐所记载的“借款”。在二审庭审中，夏继能陈述其受让于武汉市旭通物资有限公司借款1，000，000元，本人通过向亲戚借款已经偿还，但对此没有提供相应证据证实，故夏继能、刘春华认为其已经实际支付案涉房屋价款的理由不能成立。关于案涉房屋未办理过户登记手续，夏继能、刘春华是否存在过错的问题。审查所购房屋是否存在抵押权等他项权利，是房屋买受人的一项基本注意义务。夏继能、刘春华明知案涉房屋已设立抵押权，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”但在未经抵押权人同意或清偿债务的情况下，却仍然与胡小勇、张秋香签订《房屋买卖合同》，因此，夏继能、刘春华在购房过程中存在过错。且夏继能、刘春华与胡小勇、张秋香签订的《房屋买卖合同》约定案涉房屋的按揭贷款及物业、水电等相关费用由胡小勇、张秋香承担，在履约过程中却是由夏继能、刘春华实际承担，这既有违合同约定，也与一般常理相悖。故夏继能、刘春华上诉请求停止对案涉房屋的执行，解除法院查封手续，缺乏事实与法律依据，对该上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14，160元，由夏继能、刘春华共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 王 阳
审判员 张文霞
二〇一五年四月二日
书记员 赖瑞文