贵州省赤水市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0381民初2795号
原告：中国农业银行股份有限公司赤水市支行，住所地赤水市河滨中路201号。社会统一信用代码：915203812150108393。
负责人：张炜，副行长。
委托诉讼代理人：黄良华，该行风险管理部经理。
委托诉讼代理人：袁冰倩，该行员工。
被告：程永忠，男，1973年11月12日生，汉族，户籍地重庆市渝北区，现住贵州省赤水市。
被告：贾国银，女，1990年10月15日生，汉族，住贵州省赤水市。
被告：遵义市亚特华房地产开发有限公司，住所地赤水市河滨西路公主郡小区C栋1单元2楼，统一社会代码：91520381556613531Y。
法定代表人：罗永中，执行董事。
原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行（以下简称“农业银行赤水市支行”）与被告程永忠、贾国银、遵义市亚特华房地产开发有限公司（以下简称“遵义亚特华房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法由审判员曹正林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行赤水市支行的委托诉讼代理人黄良华、被告程永忠、遵义亚特华房开公司的法定代表人罗永中到庭参加诉讼。被告贾国银经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行赤水市支行向本院提出诉讼请求1、请求提前解除原告与被告程永忠、遵义亚特华房开公司签订的《个人购房担保借款合同》;2、请求判令被告程永忠、贾国银立即偿还（截止2017年9月25日）所欠原告贷款本息266,996.57元（其中：本金264,370.67元、利息2,625.90元）及以后的利息、罚息、复利按照双方合同约定计算直至借款本息结清为止;3、请求确认（房预赤水市字第xxx号）抵押权预告登记有效，原告享有优先抵押登记权;4、请求被告遵义亚特华房开公司承担连带保证责任;5、请求被告程永忠、贾国银和遵义亚特华房开公司承担本案诉讼费及其他实现债权的相关费用。
事实及理由：被告程永忠于2015年4月14日因购买遵义亚特华房开公司开发的赤水市“碧海蓝天”小区1号楼6-10号住房，向我行申请10年期住房按揭贷款320,000.00元。2015年4月21日，我行与被告程永忠、遵义亚特华房开公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号为：52020120150019137)，贷款用所购住房抵押担保，遵义亚特华房开公司提供阶段性保证担保，合同约定“阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的登记手续”。2015年4月22日在赤水市房屋产权登记服务中心办理了抵押房屋预告登记（房预赤水市字第xxx号），我行于2015年4月23日向被告程永忠发放贷款320,000.00元，贷款于2025年4月22日到期，还款方式：按月分期等额本息还款，截至2017年9月25日，被告程永忠尚欠我行贷款本息266,996.57元（其中：本金264,370.67元、利息2,625.90元）。过后，被告早期按约履行还款义务，直到2017年1月被告程永忠未按约履行还款义务，经催收后2月、3月、4月、5月继续还款，6月未还，7月还极少部分利息，我行于2017年5月25日从被告遵义亚特华房开公司保证金账户扣款6,279.22元还款2期（即还2017年6月、7月），至今已逾期2期（即2017年8月、9月），我行于2017年9月28日向程永忠送达了贷款提前到期通知书和债务逾期催收通知书，于2017年9月30日又向被告遵义市亚特华房地产开发有限公司送达了贷款提前到期通知书，现贷款已逾期，经原告催收未果。
被告程永忠辩称：原告诉状中所述是事实，同意提前解除合同，由于资金困难，不能履行还款义务。
被告遵义亚特华房开公司辩称：原告诉状中所述贷款320,000.00元是事实，尚欠的本金和利息也属实。为被告程永忠、贾国银提供担保也是属实，对于提前解除合同没有意见。
被告贾国银未到庭参加诉讼，也未提出答辩。
本院经审理认定事实如下:2015年4月14日，被告程永忠因购买遵义亚特华房开公司开发的赤水市河滨西路碧海蓝天1栋0单元6层6-10号住房，向原告申请10年期住房按揭贷款320,000.00元，贾国银作为（共同）申请人及配偶、抵押人（共有人）签字。2015年4月21日，原告与被告程永忠、贾国银、遵义市亚特华房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号为：52020120150019137)，主要约定：被告程永忠向原告借款320,000.00元，用于购买遵义亚特华房开公司开发的赤水市河滨西路碧海蓝天1栋0单元6层6-10号，期限为120个月，即从2015年4月21日起至2025年4月20日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。利率：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮21％后确定。还款方式：等额本息还款，还款周期为一个月，每期末月的借款发放日对应日。借款担保：阶段性保证+抵押。借款用被告程永忠所购住房（房屋地址：赤水市河滨西路碧海蓝天1栋0单元6层6-10号）作抵押担保，由阶段性保证人遵义亚特华房开公司提供阶段性保证担保。保证范围：包括本合同项下借款本金利息、罚息、复利、违约金顺和赔偿金损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。其他约定：本合同签订前贷款人与保证人于2015年2月27日签订的《一手房贷款业务银企合作协议》（合同编号为：赤农银按揭合作20150101号）继续有效，本《个人购房担保借款合同》项下贷款人的全部债权（范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。）用该合同协议中保证金专户（户名遵义市亚特华房地产开发有限公司，账号xxx）内的资金进行担保。违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。抵押（预告）登记：自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；自合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起730日内办妥当地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向当地产登记管理机构申请办理抵押登记。争议解决：由贷款人所在地人民法院管辖。原告农业银行赤水市支行、被告程永忠、被告贾国银、被告遵义亚特华房开公司盖章签名确认。
中国农业银行借款凭证载明：借款日期为：2015年4月23日，到期日期：2025年4月22日。执行利率：7.13900%，逾期利率：10.70850%。还款方式为：等额本息还款。
2015年4月23日，农业银行赤水市支行向被告程永忠支付借款320,000.00元。
另查明，2015年4月7日，被告程永忠与被告遵义亚特华房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015002224）一份，被告程永忠购买被告遵义亚特华房开公司开发的赤水市河滨西路碧海蓝天第1幢6层6-10号住房一套，建筑面积137.06平方米，套内建筑面积113.52平方米，金额为463,000.00元。该《商品房买卖合同》于2015年4月8日进行登记备案。2015年4月22日，被告程永忠购买的赤水市河滨西路碧海蓝天第1幢6层6-10号房屋在赤水市房屋产权登记服务中心办理了预购商品房抵押权预告登记（房预赤水市字第xxx号）。
过后，被告程永忠按照约定偿还了部分本金及利息，自2017年1月起，被告程永忠未按约定还款，经催收后还款至2017年5月，后未正常还款。2017年5月25日，原告农业银行赤水市支行从被告遵义亚特华房开公司保证金账户扣款6279.22元，还款2017年6月、7月两期的还款。截至2017年9月25日，被告程永忠尚欠原告贷款本息266,996.57元（其中：本金264,370.67元、利息2,625.9元）。
2017年9月28日，原告向被告程永忠送达债务逾期催收通知书和贷款提前到期通知书，于2017年9月30日向被告遵义亚特华房开公司送达贷款提前到期通知书。
上述事实，有当事人的陈述，身份证复印件、营业执照、金融机构许可证、谈话记录、贷款申请书、《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同》、收据、发票、商品房备案登记表、《房屋预告登记证》、借款凭证、业务凭证、债务逾期催收通知书、贷款提前到期通知书等证据在卷佐证，经庭审质证，可以认定。
本院认为：一、《个人购房担保借款合同》的效力问题。原告与被告程永忠、贾国银、遵义亚特华房开公司签订的《个人购房担保借款合同》，且原告已向被告程永忠支付320,000.00元贷款。该《个人购房担保借款合同》是双方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应该按照合同的约定履行自己的义务”的规定，均为有效合同，对双方当事人具有约束力。
二、《个人购房担保借款合同》解除问题。现被告程永忠、贾国银从2017年6月起至今，未按约定向原告还本付息；且向被告程永忠、保证人被告遵义亚特华房开公司送达了贷款提前到期通知书，且被告程永忠也在庭明确表示不能继续履行合同，现原被告双方对解除合同也无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告要求解除《个人购房担保借款合同》的请求，本院予以支持。
三、《个人购房担保借款合同》的履行和违约责任问题。原告与被告程永忠、贾国银、遵义亚特华房开公司签订的《个人购房担保借款合同》，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条关于“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，在合同解除前，被告程永忠、贾国银应按合同约定以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮21％的利率还款付息，并按约定支付复利；在合同解除后，被告程永忠、贾国银应按合同约定从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，并按约定支付复利。
四、房屋抵押权预告登记的效力问题。在原告与被告程永忠、贾国银、遵义亚特华房开公司签订的《个人购房担保借款合同》中，被告程永忠、贾国银以在被告遵义亚特华房开公司开发购买的赤水市河滨西路碧海蓝天第1幢6层6-10号住房一套（建筑面积137.06平方米，套内建筑面积113.52平方米，金额为463,000.00元）作商品房抵押权预告登记，并在赤水市房屋产权登记服务中心办理了预购商品房抵押权预告登记（房预赤水市字第xxx号）。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，抵押权预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。农业银行赤水市支行作为该案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登机前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可以排他性地对抗他人针对该房屋的处分。故在赤水市房屋产权登记服务中心办理的预购商品房抵押权预告登记合法有效，原告对抵押权预告登记的商品房享有优先抵押登记权。
五、被告遵义亚特华房开公司的保证责任问题。在原告与被告程永忠、遵义亚特华房开公司签订的《个人购房担保借款合同》中，被告遵义亚特华房开公司为《个人购房担保借款合同》提供阶段性保证担保的连带责任保证，并用在原告开户的保证金专户(户名遵义市亚特华房地产开发有限公司，账号xxx)提供担保。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定，被告遵义亚特华房开公司故其应在被告程永忠、贾国银的借款所欠本息及有关费用之内承担连带清偿责任。被告遵义亚特华房开公司在承担清偿责任后，有权向被告程永忠、贾国银追偿。
审理中，被告贾国银经传票传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案适用缺席判决。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行与被告程永忠、贾国银、遵义市亚特华房地产开发有限公司2015年4月21日签订的《个人购房担保借款合同》。
二、被告程永忠、贾国银于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行借款本金264,370.67元及利息2,625.9元（截至2017年9月25日前）；从2017年9月26日至《个人购房担保借款合同》解除之日止，以借款本金264,370.67元为基数，按照本合同约定的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮21％的利率标准计算支付利息，并按约定支付复利；从《个人购房担保借款合同》解除之次日起至借款清偿止，以借款本金264,370.67元为基数，按照本合同约定的借款执行利率基础上上浮50％标准计算支付罚息，并按约定支付复利。
三、被告遵义市亚特华房地产开发有限公司对本判决主文第二项被告程永忠、贾国银的债务承担连带清偿责任；
四、确认赤水市河滨西路碧海蓝天第1幢6层6-10号（房预赤水市字第xxx号）抵押权预告登记有限，原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行享有优先抵押登记权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
已减半收取的案件受理费2,652.00元，由被告程永忠、贾国银、遵义市亚特华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审判员 曹正林
二〇一七年十一月六日
书记员 唐昌谋