江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终1096号
上诉人（原审原告）九江市亿庐物业服务有限公司，地址：九江市浔阳区怡康路9号，组织机构代码：56109412-3。
法定代表人：刘菁，该公司经理。
委托诉讼代理人钱钧，江西挚诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人付仅，江西挚诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）九江市桑田房地产开发有限公司，住所地：江西省九江县庐山南路6-22号。
法定代表人罗勇，该公司执行董事。
委托代理人张颖，男，九江县沙河法律服务所法律工作者。
上诉人九江市亿庐物业服务有限公司（以下简称亿庐物业）因与被上诉人九江市桑田房地产开发有限公司（以下简称桑田房地产）物业服务合同纠纷一案，不服江西省九江县人民法院（2015）九民二初字第305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人亿庐物业的委托代理人钱钧、付仅、被上诉人桑田房地产的委托代理人张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亿庐物业上诉请求：一、依法撤销九江县人民法院（2015）九民二初字第305号民事判决；二、依法对本案进行改判并在原诉讼请求范围内判准如下具体请求：（1）依法对原审判决第一项改判为被上诉人向上诉人支付上诉人管理物业期间（2015年7月1日至2016年6月8日止）的物业服务费281416.91元以及滞纳金170884.42元；（2）依法判准被上诉人向上诉人支付黄跃进个人管理物业期间的物业服务费（按照100%计算）188373.92元；（3）依法判准被上诉人向上诉人支付业委会自治期间的物业服务费（按照100%计算）190661.86元；（4）依法判准被上诉人向上诉人支付利民公司管理期间的物业服务费（按照100%计算）47665.47元；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院作出的有关黄跃进个人承包以及提供物业服务的行为系无效的认定和判决是错误的，不仅应予纠正，还应判令被上诉人承担黄跃进管理物业期间所发生的物业服务费188373.92元；二、一审法院作出的有关业委会实行自治期间收取“物业服务费”系无法无据的认定是错误的，被上诉人应该给付190661.86元物业服务费；三、一审法院作出的有关“业委会转让利民公司管理物业期间所产生的物业服务费47665.47元给上诉人的行为违法”的认定和判决，没有任何法律依据，是错误的，就予纠正；四、业委会将自治期间所产生的物业服务费和黄跃进管理期间所产生的物业服务费全部转让给上诉人收取，符合法律规定，应该得到支持；五、不论是利民公司管理期间还是黄跃进个人管理期间、业委会自治期间，直至上诉认管理期间，一审法院对物业服务费的计算和认定均存在以下几个方面的错误：（一）原审按照《江西省物业管理服务收费管理办法》的规定以50%的标准向上诉人缴纳物业服务费的认定，属法律适用错误，应予以纠正。（二）一审法院关于酒店系单独立项建设，且与小区分隔，属于事实认定错误，酒店的物业服务费应由被上诉人交纳。（三）一审法院作出的有关未出售的地下车位70位不应由开发商承担物业服务费的认定和判决是错误的。（四）一审法院将G07、G08房和L02房的物业服务费（25159.25元）予以扣减的认定和判决，是错误的，应由被上诉人交纳。六、一审判决对于上诉人管理物业期间所产生的物业服务费存在认定和计算错误的问题，其第一项判决上诉人不能接受，应予以纠正。上诉人管理物业期间，被上诉人应给付的物业服务费应该是281416.91元，滞纳金是170884.42元。
桑田房地产辩称，一、首府小区业委会将小区交由黄跃进个人承包，并签订《物业服务合同》违背了法律强制性规定，合同当属无效，业委会委托上诉人代收其承包期间的物业服务费，属于无效行为；二、业委会自治期间的“物业费”应该不予认定；三、一审法院适用《江西省物业管理服务收费管理办法》规定的百分之五十标准收取物业服务费完全正确合法；四、小区酒店没有共用小区任何设施设备，独立下水、排污，上诉人也未对酒店提供任何服务，故上诉人要求酒店交纳物业费属无理取闹；五、地下停车位被上诉人并未有相应的产权，应由上诉人直接向实际使用人收取相应的服务费用，而不应由被上诉人承担该费用；六、G7、G8、L2房已交付业主使用且已入住，应由上诉人自行向业主收取，而不应由被上诉人承担；七、利民物业公司2014年1月1日至2月28日物业费已在法院调解下履行完毕，此部分物业费与上诉人无关。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2013年1月27日首府小区业委会与九江市利民物业发展有限公司签订《物业服务合同》，服务期限自2013年1月27日起至2014年2月28日止。后利民物业公司与桑田房地产公司因该期间物业服务费用问题，起诉至本院，经本院调解，二公司协商解决了自2013年1月27日至2013年12月31日的物业费用。2014年2月27日利民物业公司合同期限届满，遂与首府小区业委会签订协议约定：对业主从2013年1月至2014年2月28日所欠交的物业费，利民物业公司授权业委会收取。
2014年3月1日至2014年10月31日首府小区实行小区物业业主自治管理。2014年11月1日，业委会与黄跃进签订《物业服务合同》，合同约定：将小区物业管理工作承包给黄跃进团队经营管理，期限自2014年11月1日起至2017年10月31日止，并授权黄跃进收取首府小区自2013年1月1日之后业主应交未交的物业费。（另：2013年元月至2014年10月首府小区业委会主任为黄跃进，副主任张强。2014年10月14日黄跃进辞去业委会主任一职，张强任业委会主任，双方签订了该物业服务合同。）
2015年7月1日，业委会与亿庐物业公司签订《物业服务合同》约定：合同有效期自2015年7月1日起至2017年10月31日止。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，即：非电梯房住宅按建筑面积每平方米每月1.2元执行；电梯房住宅按建筑面积每平方米每月1.5元执行；商业门面、酒店、地下车库、地面车位等依照业主大会决定执行（2014年6月16日业主大会讨论通过首府小区物业费收取标准），即营业店面按建筑面积每平方米每月2元执行，酒店按建筑面积每平方米每月2.5元执行，地下车库每个车位每月50元，物业管理部门可根据实际情况在上述标准内确定减免优惠。（2015年8月4日经九江市物价局核准的亿庐物业公司服务的首府小区收费项目及标准：住宅物业服务费为：电梯住宅1.5元／月每平米、非电梯住宅1.2元／月每平米，停车服务费：地下停车（出售）30元／月辆）。合同还约定：首府小区自2013年1月1日之后（至2015年6月30日）业主应交未交的物业费业委会授权由亿庐物业公司收取使用。合同再约定：业主无正当理由逾期未交纳物业服务费的，亿庐物业公司可按欠费额每日千分之三的标准向欠费业主收取滞纳金。亿庐物业公司同意接受《首府小区物业业主自治目标责任制管理办法》中提出的全部要求……。
合同签订后原告亿庐物业公司于2015年5月1日正式入驻小区进行物业服务至今，因被告桑田房地产公司有部分未售、未交房及门面、酒店、停车位等一直未交物业费双方产生争议，故亿庐物业公司诉至法院。
原审另查明，桑田房地产公司开发的首府小区共有未售、未交房33套，面积6085.83平方米（亿庐物业公司提供数据显示未售、未交房36套共计6975.36平方米，因桑田房地产公司质证其中3户已交房，原告方未提出异议，故对此三户面积予以扣减，该三户分别是：G07房283.12平方米，G08房288.64平方米，L02房317.77平方米）。酒店一处，面积2650.37平方米，门面16间，面积2559.52平方米，未出售地下车位70位，开发商办公场所100平方米，游艇公司100平方米，负一楼会所549.36平方米。
原审认为，一、公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中首府小区业委会将小区物业交由黄跃进个人承包并签订《物业服务合同》违背了法律、行政法规的强制性规定，合同当属无效，基于黄跃进违法承包的事实，业委会委托原告亿庐物业公司代收其承包期间的物业服务费，属无效行为。同时因业委会实行自治期间收取“物业费”于法无据，故对原告请求被告支付业委会及黄跃进管理物业期间的物业费（即2014年3月1日至2015年6月30日），不予支持。2014年初利民物业公司因合同期限届满委托首府小区业委会收取其服务期间的物业费用，委托合法，故业委会有权收取桑田房地产公司自2014年元月1日至2014年2月28日未缴纳的物业费，但对业委会将相关权益转给黄跃进，继而再转给亿庐物业公司的违法行为不予认可，故本院对原告亿庐物业公司要求被告桑田房地产公司支付2014年元月1日至2014年2月28日的物业费用不予支持，如有必要，该费用应由业委会另行向被告索取。
二、业委会与原告亿庐物业公司2015年7月1日签订的《物业服务合同》，真实有效，且原告提供了相应物业服务，履行了主要的管理义务，被告作为业主实际获取了物业服务带来的便利，亦应根据合同的约定向原告支付自2015年7月1日至原告起诉的2016年6月8日的物业管理费（因物业费用按月计算，故以下物业费本院共按11个月计算至2016年5月31日）。根据《江西省物业管理服务收费管理办法》第二十条规定：业主或使用人在办完购房或租赁手续后（以交钥匙为准），物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，巳购买但未住的，业主交纳50%物业管理公共性服务费；未出售、出租、、使用空置房的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商按50%物业管理公共服务费交纳，未使用或入住的房屋，不交纳设备运行项服务费。被告方桑田房地产公司目前共有未售、未交房33套，面积6085.83平方米，根据九江市物价局核准非电梯住宅1.2元／月每平米，故末售、未交房所付物业服务费为：6085.83平方米×1.2元X1／2×11（月）=40166.48元（经四舍五入）。开发商办公场所100平方米，游艇公司100平方米，负一楼会所549.36平方米应付物业服务费为：(100+100+549.36)平方米×2元×11（月）=16485.92元。关于门面16间，面积2559.52平方米，是否应收费问题，虽门面暂未销售出去，且用砖墙堆砌封门，但其所有权属桑田房产公司，且最终由其受益，故应缴纳物业服务费，门面所付物业服务费为：2559.52平方米x2元×1／2×11（月）=28154.72元。关于酒店是否需交物业服费问题，因该酒店系单独立项建设，且与小区分隔开来，水电等均与小区单独立户，业委会对此无权行使相关权利，同时该酒店未投入使用，原告并未实际对此进行服务，故对原告要求收取酒店物业服务费的请求，不予支持。关于未出售地下车位70位收费问题，因地下车位均无产权，故不应由开发商承担该车位的物业管理费用问题。综上，2015年7月1日至2016年6月1日被告桑田房产公司应支付原告亿庐物业公司物业费共计：40166.48元+16485.92元+28154.72元=84807.12元。
三、关于违约金问题，因业委会与亿庐物业公司签订的“物业服务合同》中明确约定：业主无正当理由逾期未交纳物业服务费的，亿庐物业公司可按欠费额每日千分之三的标准向欠费业主收取滞纳金。”故原审对原告关于支付违约金的请求自2015年7月1日至2016年5月31日予以支持，违约金为：[(84807.12元÷11月)÷如天]×3‰x336天=259.05元（经四舍五入）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国物业管理条例》第三十二条、第四十二条第二款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、被告九江市桑田房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告九江市亿庐物业服务有限公司自2015年7月1日至2016年5月31日物业服务费84807.12元及滞纳金259.05元，共计85066.17元，之后的滞纳金从2016年6月1日起按合同约定日3%。计算继续支付至款项付清日止；二、驳回原告九江市亿庐物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费12590元，由原告九江市亿庐物业服务有限公司负担11372元，被告九江市桑田房地产开发有限公司负担1218元。
本院二审期间，上诉人亿庐物业向本院提交以下证据材料：
一、车位认购协议一份及收据三份，证明被上诉人已将车位以6-7万元的价格出售给了30余名业主，已取得了收益，因此被上诉人应承担未出售车位的物业服务费；
二、授权委托书一份，证明黄跃进将其在管理期间应收未收的管理费交由业主委员会收取使用；
三、首府小区业主委员会证明一份，证明：1、业委会已良好的完成了其自治管理期间的物业服务并投入了12万元为小区建设了南大门及体育设施；2、黄跃进团队管理期间，除良好完成合同约定的服务之外还投资了10万元用于数字监控系统和北大门建设。
被上诉人桑田房地产质证意见：证据一认购协议的真实性无异议，但协议第二条明确约定了车位是没有产权的，只有使用权，我方销售的只是使用权，产权并没有转移产生收益。三份收据中其中一份写的是对讲系统，与本案无关，且其他收据只是盖了桑田房地产的财务章，并没有桑田房地产开具的发票，故销售的只是使用权，此组证据不能达到其证明目的。证据二真实性无异议，关联性合法性有异议，此授权书系违法取得授权的个人团队出具，系违法授权，故合法性关联性均不能成立。证据三，我方有证据证明该证明上所说的投入均使用的是房屋维修基金而没有真正的投入。
被上诉人桑田房地产在二审期间提交以下证据材料：
一、（2013）九中民二初字第194号民事调解书一份，以及75000元发票一张，证明2013年1月27日至2014年2月28日利民物业与被上诉人的物业费经法院调解，已全部履行完毕；
二、照片六张，证明：1、酒店独立与小区之外，且根本没有营业，上诉人对其没有任何服务。2、上诉人在小区服务期间，完全不作为，导致小区护堤溃散，绿化苗木死亡，服务质量低劣；
三、房屋租赁合同，证明桑田房地产租赁给黄跃进的房屋租金可抵扣黄跃进管理期间应缴纳的物业服务费3000元；
四、收据三张，证明桑田房地产代缴的有限电视费、垃圾箱费等20898元可抵扣其应缴纳的物业服务费；
五、交房流程表，证明被上诉人所诉未交房的两户房屋L2、G8已交付使用，应由上诉人自行向业主收取物业费；
六、收条一份，证明上诉人收到被上诉人提供的垃圾桶共7个，价值估算2000元，应抵扣应缴纳的物业费；
七、九江县住宅专项维修资金使用表。证明业主自治期间、黄跃进团队承包期间、上诉人服务期间，首府小区维修、添设的项目全部使用的是维修基金，个人或公司并未投入任何资金。
上诉人亿庐物业质证意见：证据一真实性无异议，但该案起诉时间是2013年10月21日，我方起诉要求被上诉人支付的是2014年1月1日至2014年2月28日之间的物业费；证据二真实性无异议，但该照片不足以反映酒店是独立建设项目，且因首府小区七月份下过暴雨，照片反映的是当时我们与小区居民一起抗洪的情形；证据三无异议，应按照协议履行；证据四无异议；证据五真实性无法确认，被上诉人应该将业主买房交房的相关资料全部移交，该证据无法达到证明目的；证据六真实性无异议，但不能反映出可抵扣物业服务费，价值也无法确认；证据七真实性无异议，但对小区进行投入不可能使用的全部都是维修基金，维修基金只是一小部分，还要自行投入一大部分，且该表系申请表，是否批准，审批了多少钱都无从证明，故不能达到其证明目的。
本院认为：上诉人提交的证据一中的认购协议可以证明被上诉人以6-7万元的价格销售车位使用权的事实，与本案相关联，予以采信；证据二可以证明黄跃进团队将其应收未收的物业费委托给业委会收取的事实，与本巡查相关联，予以采信；证据三，仅凭该证据不能达到证明业委会自治期间及黄跃进团队管理期间投入资金的证明目的，应有其他的证据予以佐证，故对该证据不予采信。被上诉人提交的证据一可以证明利民物业公司与被上诉人在九江县法院的调解下，对2013年2月1日至利民物业终止在首府小区服务期间的物业费用一并解决的事实，与本案事实相关联，予以采信；证据二照片因无法证明其拍摄的时间、地点，证据形式不合法，不予采信；证据三可以证明被上诉人租赁给黄跃进的房屋租金可抵扣黄跃进管理期间应缴纳的物业服务费3000元的事实，该证据经上诉人确认，与本案事实相关联，予以采信；证据四可以证明被上诉人代缴的有限电视费、垃圾箱费等20898元可抵扣其应缴纳的物业服务费的事实，该证据经上诉人确认，与本案事实相关联，予以采信；证据五中L2房业主刘家瑞于2015年10月25日签字认可收到房屋及车库钥匙，与本案事实相关联，予以采信。G8房屋业主高云虽也已签字认可收到车库及房屋钥匙，但未注明签收时间，不能证明交房时间，不予采信；证据六既不能证明该批垃圾桶的实际价值，亦不能证明上诉人同意予以抵扣物业费，不予采信；证据七不能证明房屋维修基金的实际使用情况，亦不能证明小区设备改建的实际花费，不予采信。
二审查明，2014年4月21日，在九江县人民法院的主持调解下，桑田房地产支付7.5万元，作为九江市利民物业发展有限公司自2013年2月1日始至终止在首府小区服务期间的全部物业费用，2014年5月5日，该款已支付。
另查明，2015年3月20日，被上诉人与黄跃进签订房屋租赁协议，被上诉人将Ｂ栋地下层三间房产及附属设备租赁给黄跃进，年租金叁仟元，可从被上诉人应支付的物业费中抵扣；2014年7月3日、2015年1月6日、2015年1月26日，被上诉人三次替上诉人支付建垃圾箱费、有线电视费等共计20898元，上诉人同意在物业费中予以抵扣。
还查明，首府小区L2房已于2015年10月25日交付给业主刘家瑞，G07、G08房屋尚未有证据证明交房时间。
二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为：一、关于利民物业服务期间物业费问题。经查，2014年4月21日，在九江县人民法院的主持调解下，桑田房地产支付7.5万元，作为九江市利民物业发展有限公司自2013年2月1日始至终止在首府小区服务期间的全部物业费用，2014年5月5日，该款已支付。故利民物业服务期间，被上诉人桑田房地产的全部物业费用已缴清，上诉人请求判令被上诉人支付利民公司管理期间物业服务费的上诉请求依法不能成立，不予采纳；
二、关于小区业委会自治管理期间物业费问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案中，首府小区可以实行业主自行管理物业的模式。但根据服务合同的性质，业委会并非是服务合同的另一方当事人，而实际提供物业服务的人或者企业，才享有收取物业费的权利。故业委会请求业主给付物业服务费，没有法律依据和合同依据，上诉人请求被上诉人支付业委会自治期间的物业服务费的上诉请求依法不能成立，不予采纳；
三、关于黄跃进团队管理期间物业费问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案中，首府小区业委会有权委托个人团队进行物业服务。黄跃进团队虽未取得物业服务的相关资质，但被上诉人亦享受了黄跃进团队的物业服务，在无证据证明其管理期间物业服务质量存在问题的情况下，黄跃进团队有权请求被上诉人支付物业服务费。在黄跃进团队退出后，已将其应收未收的物业服务费授权给业委会收取使用，业委会又将该部分应收未收的物业服务费授权给上诉人亿庐物业收取使用，故上诉人亿庐物业请求被上诉人支付黄跃进团队管理期间的物业服务费的上诉请求于法有据，予以支持；
四、关于酒店物业费收取问题。经查，酒店系独立于小区之外，自建成起尚未营业，上诉人亿庐物业无证据证实其为酒店提供了物业服务，故其请求被上诉人支付酒店物业服务费的诉讼请求于法无据，不予支持；
五、关于停车位物业费收取问题。经查，首府小区地下停车位属人防工程，依据《中华人民共和国国防法》第37条的规定，国防资产归国家所有。而人防工程亦属于国防资产，因此，本案人防工程所有权归国家所有。依据《人民防空法》第5条，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，人防工程管理部门和作为使用权人的被上诉人没有就人防工程物业事宜委托业主委员会与被上诉人签订物业合同，故即使本案中业委会分别与黄跃进团队、亿庐物业签订的《物业服务合同》对人防工程物业费进行了约定，但因业主委员会无权代理和未得到所有权和使用权人事后追认，该物业合同关于人防工程物业费的约定，对被上诉人无约束力。上诉人也未提供证据证实其对人防工程进行了实际物业管理，故上诉人被上诉人支付地下停车位物业服务费的上诉请求于法无据，不予支持；
六、关于G07、G08、L02房屋物业服务费问题。经查，二审中，被上诉人桑田房地产已举证证明L02房屋已于2015年10月25日交房，且上诉人在一审起诉时计算该套房屋的物业费至2014年12月31日截止，故自2015年1月1日起该套房屋的物业服务费被上诉人不再承担。G07、G08号房屋被上诉人未能举证证实其已交房的具体时间，应承担举证不能的后果，上诉人请求被上诉人支付G07、G08号房屋物业服务费的上诉请求于法有据，予以支持；
七、关于未入住、未交付房屋物业服务费支付比例问题。经查，原审适用了2003年9月1日施行的《江西省物业管理服务收费管理办法》为依据，判令被上诉人交纳未交付房屋50%的物业服务费。而依据2012年10月1日施行的《江西省物业管理条例》第五十五条规定：未交付业主的房屋，物业服务费用由建设单位承担。由于本案诉争的物业管理费发生在黄跃进团队管理期间（即2014年11月1日至2015年6月30日）和亿庐物业管理期间（即2015年7月1日至2016年6月8日），依据法律适用时效性原则，本案应适用2012年10月1日施行的《江西省物业管理条例》，上诉人请求原告按照100%标准支付物业服务费的上诉请求于法有据，予以支持；
八、关于B8-101号房屋物业服务费问题。上诉人诉称该房屋系售楼部用房，被上诉人未提出异议，应视为对该事实的认可，原审按照商品房标准1.2元/平方计算物业服务费属计算不当，应予调整；
九、关于滞纳金计算问题。经查，首府小区业委会与上诉人亿庐物业于2015年7月1日签订的《物业服务合同》第八条约定：业主应当按季度交纳物业服务费。第二十四条约定：业主无正当理由逾期未交纳物业服务费的……乙方可按欠费额每日千分之三的标准向欠费业主收取滞纳金。故上诉人亿庐物业有权请求被上诉人桑田房地产支付违约金。原审法院以未支付金额除以365天乘以违约天数再乘以3%的计算方法有误，应予以调整。上诉人与业委会签订的物业合同约定的违约金每日3%过高，明显超过其实际损失，本院酌情调整为每月2%。
综上，本案被上诉人桑田房地产应支付的物业服务费为：
黄跃进团队管理期间（2014年11月1日至2015年6月30日）共计8个月，应缴纳物业费合计为118863.74元，具体计算如下：
未交付住宅：共计34套（除B8-101、L02以外），合计6461.23平方米，应缴纳物业费为6461.23平方米×1.2元/平方米/月×8个月=62027.81元，L02房物业服务费为317.77平方米×1.2元/平方米/月×2个月=762.65元，合计62790.46元；
门面：共计16间，合计2559.52平方米，应缴纳物业费为2559.52平方米×2元/平方米/月×8个月=40952.32元；
营业场所：办公场所100平方米、游艇公司100平方米、负一楼会所549.36平方米、B8-101售楼部195.7平方米，合计945.06平方米，应缴纳物业费为945.06平方米×2元/平方米/月×8个月=15120.96元。
亿庐物业服务期间，因双方物业服务合同约定的交费期间为一个季度，故2016年4月1日至2016年6月30日的交费时间应为2016年7月1日，本案一审原告变更诉讼请求计算物业服务费截止日期为2016年6月8日，故2016年4月1日至2016年6月30日的物业服务费本院不予计算，上诉人诉请被上诉人支付上诉人物业服务费的期间应为2015年7月1日至2016年3月31日共计9个月，应缴纳物业费合计为132863.72元，具体计算如下：
未交付住宅：共计34套（除B8-101、L02以外），合计6461.23平方米，应缴纳物业费为6461.23平方米×1.2元/平方米/月×9个月=69781.28元；
门面：共计16间，合计2559.52平方米，应缴纳物业费为2559.52×2元/平方米/月×9个月=46071.36元；
营业场所：办公场所100平方米、游艇公司100平方米、负一楼会所549.36平方米、B8-101售楼部195.7平方米，合计945.06平方米，应缴纳物业费为945.06平方米×2元/平方米/月×9个月=17011.08元。
亿庐物业服务期间（2015年7月1日至2016年3月31日）共计9个月，被上诉人应缴纳的滞纳金为13994.97元，具体计算如下：
2015年7月1日至2015年9月30日物业费为：(6461.23平方米×1.2元/平方米/月×3个月)+(2559.52平方米×2元/平方米/月×3个月)+(945.06平方米×2元/平方米/月×3个月)=44287.91元，按月2%利率计算至2016年6月8日滞纳金为7322.27元；
2015年10月1日至2015年12月31日物业费为(6461.23平方米×1.2元/平方米/月×3个月)+(2559.52平方米×2元/平方/月×3个月)+(945.06平方米×2元/平方米/月×3个月)=44287.91元，按照月2%利率计算至2016年6月8日滞纳金为4664.99元；
2016年1月1日至2016年3月31日物业费为(6461.23平方米×1.2元/平方米/月×3个月)+(2559.52平方米×2元/平方米/月×3个月)+(945.06平方米×2元/平方米/月×3个月)=44287.91元，按照月2%利率计算至2016年6月8日滞纳金为2007.71元；
综合计算，被上诉人桑田房地产应支付上诉人亿庐物业黄跃进团队管理期间物业服务费118863.74元、亿庐物业管理期间物业服务费132863.72元、滞纳金13994.97元，合计265722.43元。扣除上诉人认可的由被上诉人代缴的建垃圾箱费、有线电视费等20898元、房租3000元，被上诉人还应支付上诉人物业服务费及滞纳金241824.43元。
综上所述原审判决认定事实不清，证据不足，处理不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，拟判决：
一、撤销江西省九江县人民法院（2015）九民二初字第305号民事判决；
二、被上诉人九江市桑田房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向上诉人九江市亿庐物业服务有限公司支付黄跃进团队管理期间物业服务费118863.74元、九江市亿庐物业服务有限公司管理期间（自2015年7月1日至2016年3月31日）物业服务费132863.72元、截止到2016年6月8日滞纳金13994.97元，之后的滞纳金按照合同约定的交款期限按照2%的月利率计算至上述款项付清之日止；
三、上诉人于本判决生效之日起七日内向被上诉人支付代缴的建垃圾箱费、有线电视费等20898元、房租3000元；
四、以上二、三项相抵，被上诉人九江市桑田房地产开发有限公司还应支付上诉人九江市亿庐物业服务有限公司物业服务费及滞纳金241824.43元；
五、驳回上诉人九江市亿庐物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费25180元，由上诉人九江市亿庐物业服务有限公司负担18253元，被上诉人九江市桑田房地产开发有限公司负担6927元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 猛
审 判 员 晏纯贵
代理审判员 桂 桂
二〇一六年十二月一日
书 记 员 余 程