湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0103民初7235号
原告：唐建华，男，1960年10月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，湖南人和律师事务所律师。
被告：长沙市韩旭商贸有限公司，住所地湖南省长沙市天心区涂家冲S区1，2栋167房。
法定代表人：陈新胜。
被告：湖南金润峰商贸管理有限公司，住所地长沙市天心区涂家冲金涂商住楼N3-4栋701房。
法定代表人：吴韬。
被告长沙市韩旭商贸有限公司、湖南金润峰商贸管理有�公司共同委托诉讼代理人：周宇，湖南燕宇律师事务所律师。
原告唐建华与被告长沙市韩旭商贸有限公司（以下简称韩旭公司）、湖南金润峰商贸管理有限公司（以下简称金润峰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员谭小松担任审判长，与人民陪审员张利纯、吴平组成合议庭，于2018年1月9日公开开庭进行了审理。原告唐建华的委托诉讼代理人ＸＸＸ、被告韩旭公司的法定代表人陈新胜及韩旭公司、金润峰公司的共同委托诉讼代理人周宇均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告唐建华向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告唐建华支付2014年6月1日至2017年10月31日所欠租金48257元、逾期违约金43693元以及自2017年11月1日至所欠租金全部支付完毕�日止期间的违约金；2、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告系位于长沙市天心区涂家冲N区3、4栋1096号商铺的所有人。2005年10月11日，原告与香港润峰商贸管理有限公司签订《委托租赁管理协议》，约定原告将该商铺委托给香港润峰商贸管理有限公司进行租赁、经营、管理，经营期限至2010年10月，香港润峰商贸管理有限公司每月向原告支付1177元作为经营保障金，支付时间为每个季度后第一个季度的5日前，并约定逾期支付经营保障金，应按商铺月租金的每天千分之五支付违约金。合同签订后，香港润峰商贸管理有限公司将商铺的租赁、经营、管理权利移交给被告金润峰公司。2014年6月23日，因欠付租金，原告起诉至长沙市天心区法院，后长沙市天心区人民法院、长沙市中级人民法院均作出民事判决书。2016年5月，两被告与湖南苏宁云商有限公司签�三方协议，被告金润峰公司将韩国街商铺的经营、管理权利移交给被告韩旭公司，且湖南苏宁云商有限公司向被告韩旭公司交付了自2015年12月1日以后的租金和其他费用。但至今，被告未向原告交付租金，经催讨无果，原告诉至本院。
被告韩旭公司、金润峰公司辩称：一、在本案起诉之前，原告以相同的事由多次向法院起诉并撤诉；二、因被告金润峰公司长期拖欠广大业主的租金，业主们进行维权，经社区及街道协调后，被告金润峰公司才同意退出，但湖南苏宁云商有限公司不愿意和每个业主签订租赁合同，故经广大业主开会讨论后，无奈之下推荐并授权成立了韩旭公司，统一对所有商铺的租赁进行管理，并由其与湖南苏宁云商有限公司签订租赁合同。但实际上，韩旭公司的性质类似于业主委员会，该公司并不具有盈利性，系为全体商铺业主服务的主体；三、因湖南苏宁云商有限公司承租的商铺租金一直不高，韩旭公司将收取来的租金已经全部发放给了广大业主，原告仍按最初的租赁合同中约定的租金标准主张租金，如果韩旭公司需要按该标准支付租金，也就意味着其他商铺的业主需要自行贴钱补偿给原告，必然损害其他商铺业主的利益；四、韩旭公司接手所有商铺后，与原告进行过沟通，但原告坚持要求按最初的标准计算租金，完全背离了公平公正的原则，也无视其局部利益应服从整体利益，故韩旭公司只好将其应分配的租金留放在公司账上，并非韩旭公司不愿意支付租金原告完全不接受真实的租金支付。
经审理查明：原告唐建华系位于长沙市天心区涂家冲N区3、4栋1096商业用房(以下简称涉案商用房)的所有权人，商铺面积为7.75平方米。2005年10月11日�唐建华与香港润峰商贸管理有限公司签订《委托租赁管理协议》，约定：唐建华将涉案商用房委托香港润峰商贸管理有限公司全权进行租赁、经营、管理；租赁期限自2005年10月至2010年10月，香港润峰商贸管理有限公司同意自2008年10月至2010年10月期间，每月支付唐建华1177元作为经营保障金；支付时间为每个季度后第一个月的5日前，香港润峰商贸管理有限公司如延期支付经营保障金，每天要支付本铺面月租金的5‰作为违约金。
合同签订后，原告唐建华向香港润峰商贸管理有限公司交付了涉案商用房，香港润峰商贸管理有限公司依约向唐建华支付了经营保障金。后被告金润峰公司取代香港润峰商贸管理有限公司继续履行该租赁合同。2010年3月25日，金润峰公司与湖南苏宁电器有限公司签订了一份《美景.韩国街商用房屋租赁合同》，将包括涉案商用房在内的美景.韩国街商铺即位于长沙市天心区涂家冲N区3、4栋商铺（面积为2096.66平方米）整体出租给湖南苏宁电器有限公司，租赁年限为8年，自2010年6月1日至2018年5月31日。现上述商用房被整合成空间中没有分割墙体的电器商场，由湖南苏宁电器有限公司统一经营。因金润峰公司未支付2011年5月1日以后的经营保障金,唐建华遂诉至本院，要求解除租赁合同，由被告金润峰公司返回涉案商用房，并支付原告自2011年5月1日至2014年5月31日期间的租金43549元及违约金40000元。2014年12月8日，本院作出（2014）天民初字第1736号民事判决书，认为从现在商场内的实际结构来看，包括涉案商用房在内的美景.韩国街北栋商铺已整合成一个整体的电器商场，业主间所购买的商铺之间在平面上紧密相连，在空间上也没有分割的墙体，处于交织状态，业主个体的利�与业主们整体的利益相关联，如果解除唐建华与金润峰公司之间的租赁合同，则无法实现该电器商场整体的使用价值，也导致金润峰公司与湖南苏宁电器有限公司之间的租赁合同无法继续履行，从而影响到其他业主的利益，故应当维持唐建华与金润峰公司之间的租赁合同关系，遂判决金润峰公司向唐建华支付自2011年5月1日起至2014年5月31日止的租金43539元及截至2014年5月31日止的违约金13983元（违约金按年利率24%计算），并驳回了唐建华的其他诉讼请求。因不服该判决，金润峰公司上诉至长沙市中级人民法院，该院于2015年4月28日作出（2015）长中民三终字第01783号民事判决书，判令金润峰公司向唐建华支付自2011年6月1日起至2014年5月31日止的租金42372元及截至2014年5月31日止的违约金13605元，并维持了原审的其他判决内容。
2016年5月，�告金润峰公司与被告韩旭公司及案外人湖南苏宁云商有限公司签订《三方协议》，约定因湖南苏宁云商有限公司与被告金润峰公司于2010年3月25日签订了由湖南苏宁云商有限公司承租美景.韩国街一层（面积为2096.66平方米）的房屋租赁合同，现湖南苏宁云商有限公司同意在保持原有合同内容不变且在不损坏湖南苏宁云商有限公司承租权益的情况下，由金润峰公司将其出租方的权利义务转让给韩旭公司，三方确认湖南苏宁云商有限公司的租赁费用已经支付至2015年11月30日，水电费已经支付至2016年5月13日，金润峰公司已经开具2015年9月1日至2015年11月30日期间的房屋租赁费发票，自2015年12月1日起由韩旭公司按原合同的相关约定向湖南苏宁云商有限公司收取租金和水电费，由韩旭公司向湖南苏宁云商有限公司开具5%的租赁费增值税发票、3%的物业管理费增值税发票、3%的水电费增值税发票。协议签订后，韩旭公司接手了美景.韩国街的管理。2017年7月24日，被告韩旭公司与湖南苏宁云商有限公司签订《续租协议》，约定因金润峰公司与湖南苏宁电器有限公司签订了《租赁合同》，金润峰公司将美景.韩国街第一层房屋（面积为2096.66平方米）出租给湖南苏宁电器有限公司（后更名为湖南苏宁云商有限公司）使用，租赁期限自2010年6月1日至2018年5月31日，现租赁期限将近届满，双方续租事宜达成如下协议：韩旭公司将美景.韩国街南栋一层建筑面积为1046平方米的区域、附属设备继续租赁给湖南苏宁云商有限公司，租赁期限自2017年8月1日起至2023年5月31日止，租金共计3269458元，湖南苏宁云商有限公司于2017年7月31日前将原合同北栋一层建筑面积1050平方米的区域、附属设备按使用后的现状退还给韩旭公司。2017年7月26日，韩旭公司与金尔嘉连锁超市签订《铺面租赁合同》，约定由韩旭公司将美景.韩国街北栋一层面积为1120.78平方米的铺面出租给金尔嘉连锁超市使用，装修期为4个月，租赁期限自2017年12月1日至2027年7月31日止，租期为10年，租金为800000元/年，前两年租金不变，以后每两年按3%递增。
上述判决作出及《三方协议》签订后，被告金润峰公司、韩旭公司仍然未向原告唐建华支付自2014年6月1日起至今的租金。2017年11月16日，原告再次诉至本院，要求被告金润峰公司、韩旭公司支付自2014年6月1日至2017年10月31日期间的租金48257元、违约金43693元以及自2017年11月1日起的租金、违约金。
另查明，因被告金润峰公司均未向原告及美景.韩国街商铺其他业主支付租金，被告金润峰公司与美景.韩国街商铺的业主遂产生纠纷，美景.韩国街商�的部分业主遂出具《授权委托书》，委托陈新胜、孙宏华、彭立军、曾敬伯等人成立韩国街业主委员会，召开业主大会，对外以筹备小组名义开展工作，并授权其与金润峰公司解除委托合同后，参与与湖南苏宁云商有限公司在商业谈判、签订后续租赁合同，还授权筹备小组与湖南苏宁云商有限公司签约后收取、分配租金事宜。2016年4月11日，部分商铺业主再次出具《授权委托书》，委托由业主授权成立的韩旭公司对外招商、招租并根据租赁合同向业主本人支付相应租金。2016年4月22日，韩旭公司注册成立，登记股东为陈新胜、曾敬伯、董跃华、张诚雨、刘超男，法定代表人为陈新胜。2016年5月5日，曾敬伯、孙宏华、董跃华、陈新胜等人以韩国街业主委员会筹备小组的名义与被告金润峰公司签订《韩国街运营权限及权益移交协议》，约定因金润峰公司系韩国街商业实体的实际运营人，于2010年期间陆续接受业主委托对外招商，现韩国街约2096平方米的商业面积已出租给湖南苏宁云商有限公司经营，现韩国街业主委员会筹备小组受韩国街全体业主的委托，欲与金润峰公司解除之前的委托，双方达成以下协议：双方一致同意解除韩国街全体业主与金润峰公司的授权委托，并致函湖南苏宁云商有限公司告知解约一事，方便韩国街业主委员会筹备小组与湖南苏宁云商有限公司对接；协议生效后，金润峰公司放弃韩国街商业实体全部权利、义务，之前经营产生的对外债务全部由金润峰公司自行承担，与韩国街业主委员会筹备小组无关，韩国街商业体所承接的运营管理权限和权利义务由韩国街业主委员会筹备小组授权成立的韩旭公司全部负责承接。但是，原告唐建华自始至终并未向陈新胜、孙宏华、彭立军、曾敬伯等人或韩旭公司出具过《授�委托书》。庭审中，被告金润峰公司与被告韩旭公司共同确认被告韩旭公司自2016年5月5日起接手对美景.韩国街商铺的管理，双方协议2016年5月31日之前的债务由被告金润峰公司负担，自2016年6月1日起的权利义务由被告韩旭公司承担。
还查明，原告唐建华所有的1096商铺位于美景.韩国街北栋一层。韩旭公司接手美景.韩国街一层商铺的管理后，根据美景.韩国街各个商铺业主购买其商铺时的价格在所有商铺业主购买商铺的总价格中所占的比例，在扣除相关的税费和其他开支后，对其向湖南苏宁云商有限公司、金尔嘉连锁超市收取的租金向每个商铺业主进行分配，目前韩旭公司已经向部分业主发放了截至2018年1月的租金，但唐建华并不同意该分配方案，故韩旭公司并未向其发放租金。根据韩旭公司制作的《租金分配表》，因唐建华的商铺�于美景.韩国街北栋一层，该北栋一层于2017年7月26日出租给金尔嘉连锁超市，装修期为4个月，租金自2017年12月1日起开始支付，故唐建华每季度的租金分配标准为1234元，2017年12月、2018年1月的租金分配额共计822元。
上述事实，有原告唐建华、被告韩旭公司、金润峰公司提交的房屋所有权证、《委托租赁管理协议》、《美景.韩国街商用房屋租赁合同》、（2014）天民初字第1736号民事判决书、（2015）长中民三终字第01783号民事判决书、《三方协议》、《韩国街运营权限及权益移交协议》、《授权委托书》、《租金分配表》、《铺面租赁合同》、《续租协议》、当事人陈述等证据予以证实，经庭审核实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，唐建华与香港润峰商贸管理有限公司�订的《委托租赁管理协议》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，后被告金润峰公司取代香港润峰商贸管理有限公司对原告所有的涉案商用房进行管理，双方形成事实租赁合同关系，且双方均同意按照《委托租赁管理协议》的内容履行权利义务，本院作出的（2014）天民初字第1736号民事判决书以及长沙市中级人民法院作出的（2015）长中民三终字第01783号民事判决书均对该事实予以了认定，并判决被告金润峰公司向原告唐建华支付自2011年6月1日起至2014年5月31日止的租金、违约金，因此，被告金润峰公司应当继续按照《委托租赁管理协议》的约定向原告唐建华支付自2014年6月1日起至双方合同终止并返还租赁物之日止的租金，现被告金润峰公司至今未向原告唐建华支付自2014年6月1日起的租金，其构成违约，应当承担相�的违约责任。但是，因曾敬伯、孙宏华、董跃华、陈新胜等人以韩国街业主委员会筹备小组的名义与被告金润峰公司于2016年5月5日签订《韩国街运营权限及权益移交协议》，约定金润峰公司放弃韩国街商业实体全部权利、义务，2016年5月31日之前经营产生的对外债务全部由金润峰公司自行承担，与韩国街业主委员会筹备小组无关，韩国街商业体所承接的运营管理权限和权利义务由韩国街业主委员会筹备小组授权成立的韩旭公司全部负责承接。后被告金润峰公司与被告韩旭公司及案外人湖南苏宁云商有限公司又于2016年5月签订《三方协议》，约定湖南苏宁云商有限公司同意在保持原有合同内容不变且在不损坏湖南苏宁云商有限公司承租权益的情况下，由金润峰公司将其出租方的权利义务转让给韩旭公司，但根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，而被告金润峰公司将其权利义务全部转让给被告韩旭公司并未获得原告唐建华的同意，故被告金润峰公司签订《韩国街运营权限及权益移交协议》、《三方协议》的行为属于无权处分，原告唐建华也未对被告金润峰公司的行为予以追认，加之原告唐建华未授权韩国街业主委员会筹备小组或被告韩旭公司对涉案商铺进行管理，并认可韩旭公司的租金分配方案，但原告又向被告韩旭公司主张权利，导致本院在《韩国街运营权限及权益移交协议》、《三方协议》、韩国街业主委员会筹备小组的主体资格以及韩旭公司制定的租金分配方案等的效力未予确认之前，无法认定涉案商铺自2016年6月1日起的租金是否应由被告金润峰公司承担，或者转由被告韩旭公司负担及其应当负担的数额，故本院确定由被告金润峰公司按照每月1177元的标准向原告唐建华支付自2014年6月1日起至2016年5月31日止的租金28248元，并由被告金润峰公司按照年利率24%的标准计算自其逾期之日起至其付清所欠租金28248元之日止的违约金，暂计算至2017年10月31日为12444.19元，对于原告唐建华主张的后续租金，本院暂不予处理，原告唐建华应首先就《韩国街运营权限及权益移交协议》、《三方协议》、韩国街业主委员会筹备小组的主体资格以及韩旭公司制定的租金分配方案等的效力问题另行提起诉讼。
关于被告韩旭公司是否应当向原告唐建华承担截至2016年5月31日止的租金支付义务的问题，本院认为，被告韩旭公司与原告唐建华并无租赁合同关系，双方并非租赁合同的相对方，且被告韩旭公司于2016年5月31日之前并未对涉案商铺进行管理，故原告唐建华�被告韩旭公司主张截至2016年5月31日的租金及违约金的支付义务，于法无据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、限被告湖南金润峰商贸管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐建华支付自2014年6月1日起至2016年5月31日止的租金28248元；
二、限被告湖南金润峰商贸管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐建华支付截至2017年10月31日止的违约金12444.19元；
三、由被告湖南金润峰商贸管理有限公司以欠款28248元为基数，按年利率24%的标准向原告唐建华支付自2017年11月1日起至付清所欠租金之日止的违约金；
四、驳回原告唐建华的其他诉讼请求。
如被告湖南金润峰商贸管理有限公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2620元，由原告唐建华负担620元，由被告湖南金润峰商贸管理有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谭小松
人民陪审员 张利纯
人民陪审员 吴 平
二〇一八年五月十四日
代理书记员 邓双莹
附相关法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、�益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。