吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉2401民初6228号
原告：李明根，男，朝鲜族，1960年1月10日出生，住汪清县。
委托诉讼代理人：田国君，吉林诚途律师事务所律师。
被告：延边桃园实业有限责任公司，住所延吉市白石村。
法定代表人：徐西庆，总经理。
委托诉讼代理人：李峰日，吉林常春（延边）律师事务所律师。
原告李明根与被告延边桃园实业有限责任公司（简称延边桃园公司）之间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，李明根的委托诉讼代理人田国君，延边桃园公司的委托诉讼代理人李峰日到庭参加诉讼。第二次开庭时，李明根的委托诉讼代理人田国君到庭参加诉讼，延边桃园公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李明根向本院提出诉讼请求：1.确认李明根与延边桃园公司之间成立事实上合法的房屋产权调换关系；2.判令延边桃园公司支付逾期交房违约金1543元（以已付购房款85744元为基数，从起诉立案之日起向前推3年，按每月违约金比例0.05%计算。具体为：85744元×0.05%×36个月）；3.本案诉讼费由延边桃园公司负担。事实与理由：2008年9月4日，李明根的妻子崔粉玉与延边恒祥房地产开发有限公司签订房屋拆迁产权调换协议书。2008年9月9日，李明根与延边恒祥房地产开发有限公司签订电梯综合楼买卖合同。房屋拆迁产权调换协议中约定：延边恒祥房地产开发有限公司将拆迁崔粉玉私有产权住宅用房，建筑面积34平方米，延边恒祥房地产开发有限公司总计补偿金额为65744元；延边恒祥房地产开发有限公司将坐落在烟集街桃花园作为产权调换的房屋，预计面积73.7平方米，产权调换房价款总额为155744元；被拆迁房与产权调换房的差价为90000元，由被拆迁人付给延边恒祥房地产开发有限公司，2008年9月6日预付20000元，11层封口时付30000元，主体封顶时付20000元，余款交钥匙时付清；该协议书与电梯综合楼买卖合同同属一个合同。电梯综合楼买卖合同不同于房屋拆迁产权调换协议，约定：如不能按期交钥匙，每逾期一个月，向李明根支付已付房款0.05%的罚金，交钥匙日期为2010年11月30日。李明根按照约定给付房款85744元，但至今未获得房屋钥匙。另外，延吉市房产局经调查向延吉市政府出具关于桃花园2号楼的情况说明，即该项目原为玄哲峰借用（挂靠）延边恒祥房地产开发有限公司的资质进行开发建设，于2008年8月玄哲峰对为集资户70多户（含回迁户）并收取集资款，2009年7月玄哲峰成立了延边桃园公司，通过项目变更协议延边桃园公司收购了延边恒祥房地产开发有限公司开发建设的河滨家园（桃花园）1、2号楼。因此，延边恒祥房地产开发有限公司对河滨家园（桃花园）1、2号楼的权利义务由延边桃园公司承继。
延边桃园公司辩称，李明根与延边桃园公司之间不存在房屋动迁、产权调换、房屋买卖关系。现任法定代表人徐西庆于2013年末成为公司的法定代表人。据此，延边桃园公司对于徐西庆担任法定代表人之前与李明根发生的房屋买卖合同不予认可，应当认定合同无效。另外，延边桃园公司未收到李明根给付的购房款。
经审理查明：崔粉玉系位于延吉市发展二队、产权证号71141、建筑面积33.79平方米房屋的所有权人。李明根与崔粉玉之间系夫妻关系，二人于1987年1月登记结婚。
2008年9月4日，玄哲峰以延吉市大发海绵厂的名义与崔粉玉订立房屋拆迁产权调换协议书，主要约定：拆迁崔粉玉私有产权住宅用房，建筑面积34平方米；产权调换房屋为桃花园房屋，预计建筑面积为73.7平方米；产权调换房屋的总价款155744元，被拆迁房屋与产权调换房屋差价款为90000元，该款于2008年9月6日付20000元，11层封口时付30000元，主体封顶时付20000元，交钥匙时付清余款20000元；预计在2010年11月前交付产权调换房屋。该协议中加盖了延吉市大发海绵厂的公章。
经查，延吉市大发海绵厂于2004年12月9日在延吉市成立，属于个体工商户，该厂已于2005年7月注销。
2008年9月9日，玄哲峰以延边恒祥房地产开发有限公司（出卖人甲方）名义与李明根（买受人乙方）订立电梯综合楼买卖合同，主要约定：乙方购买的房屋为延吉市河滨家园，面积73.7平方米；总价款155744元，本合同签订后3日内支付85744元。付款方式中，又注明其中房屋作价款65744元，现金20000元；交钥匙日期为2010年11月30日，如不能按期交钥匙，每逾期一个月，由甲方向乙方支付已付房款0.05%的罚金。该合同中加盖了延边恒祥房地产开发有限公司的公章。同日，李明根称，其给付现金20000元后，由玄哲峰出具加盖延边恒祥房地产开发有限公司财务专用章的收据(房款85744元，交款单位为李明根，收款方式中写明系回迁户)。
签订房屋拆迁产权调换协议书及电梯综合楼买卖合同后，李明根至今未付剩余房屋差价款70000元，也至今未取得约定的房屋。
另查，延边恒祥房地产开发有限公司于2008年7月2日在延吉市成立，法定代表人为林海龙。本院对林海龙进行调查时，其称对于上述电梯综合楼买卖合同及收据的真实性无异议，但提出其公司与桃花园2号无关，从未以本公司名义真正对外出售桃花园2号的房屋，也未收取过房款。另外，林海龙还陈述因玄哲峰当时尚未成立延边桃园公司，所以就借用延边恒祥房地产开发有限公司名义签订购房合同，并出具收据。延边恒祥房地产开发有限公司与本案无关。
再查，延边桃园公司于2009年7月1日在延吉市成立。该公司成立至2009年11月16日前，法定代表人为玄哲峰，徐西庆于2013年10月份成为延边桃园公司的法定代表人。目前，徐西庆与玄哲峰均为延边桃园公司的股东。此外，在延吉市房屋产权管理中心处登记的延吉市桃花园2号楼的建设单位为延边桃园公司，该公司于2014年1月份办理了桃花园2号小区的商品房预售许可证。
另外，徐西庆在接受本院调查时，陈述：如果玄哲峰认可房屋的相关权利义务应由延边桃园公司承担的话，其没有意见。
玄哲峰在接受本院调查时，陈述：延边桃园公司成立之前，其是桃花园2号楼建设的实际管理人和控制人，当时为了负责任，所以借用了延吉市大发海绵厂和延边恒祥房地产开发有限公司名义签订了合同，并出具过加盖延边恒祥房地产开发有限公司公章的收据，但延吉市大发海绵厂以及延边恒祥房地产开发有限公司与本案无关，延边恒祥房地产开发有限公司也未实际收取房款，而是由其收取房款。另外，玄哲峰还表示虽未直接与延边桃园公司签订合同，但房屋的相关权利义务应当由延边桃园公司负责处理。
认定上述事实的证据有：李明根身份证复印件一份、延吉市房屋权属登记信息查询结果证明复印件一份、结婚证复印件一份、房屋拆迁产权调换协议书复印件一份、电梯综合楼买卖合同复印件一份、收据复印件一张、个体户注销情况复印件一份、调查笔录三份以及当事人陈述。
本院认为，根据当事人举证情况及本院调查情况，综合考虑房屋拆迁产权调换协议书、电梯综合楼买卖合同以及收据的实际内容，能够认定李明根与延边桃园公司之间成立事实上的房屋拆迁安置补偿合同关系，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按照有关内容履行。本案中，延边桃园公司未在指定期限内交付房屋的行为已构成违约，其公司应按合同约定承担相应的违约责任。关于李明根主张的逾期交房违约金1543元（以85744元为基数，从起诉立案之日起向前推3年，按每月违约金比例0.05%计算。具体为：85744元×0.05%×36个月），认为合法合理，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、确认原告李明根与被告延边桃园实业有限责任公司之间成立事实上合法的房屋产权调换关系；
二、被告延边桃园实业有限责任公司于本判决发生法律效力后5日内向原告李明根支付逾期交房违约金1543元（以85744元为基数，从起诉立案之日起向前推3年，按每月违约金比例0.05%计算。具体为：85744元×0.05%×36个月）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，财产保全费1520元，以上共计1570元（原告已预交2040元），由被告延边桃园实业有限责任公司负担。余款470元，退还给原告李明根。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 林大海
审 判 员 尹永杰
人民陪审员 历建芝
二〇一八年七月二十七日
书 记 员 焦 雷