福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第3985号
原告林永健，男，1935年5月21日出生，汉族。
委托代理人曾福平，福建重宇合众律师事务所律师。
被告石磊，男，1976年10月1日出生，汉族。
委托代理人张美仁（系被告石磊妻子），女，1974年8月6日出生，汉族。
被告厦门市天世成商贸有限公司。
法定代表人张爱香。
委托代理人陈孙紧，职员。
原告林永健与被告石磊、厦门市天世成商贸有限公司（以下简称“天世成公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日受理后，依法由代理审判员黄晓玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林永健及其委托代理人曾福平，被告石磊的委托代理人张美仁，被告天世成公司的委托代理人陈孙紧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林永健诉称，2011年8月26日，原告与被告石磊、天世成公司（原厦门市天世成投资咨询有限公司）在厦门市海沧区兴万邦房产中介店的居间下签订了《房屋租赁合同书》（NO：0000473）及《补充合同》，约定：原告将自有的坐落在厦门市海沧区沧虹路xxx号xxx室房屋（以下简称案涉房屋）出租给两被告居住使用，租赁期自2011年9月10日至2016年9月9日，租金每月1900元（人民币，下同），缴纳方式为每季度交付一次，每次交付5700元，自第二次付款起应提前7天付清。拖欠租金每天按拖欠租金部分的3‰加收滞纳金，同时约定从2012年9月10日起租金每年在前一年的基础上增加100元。如违约需承担违约金每年递减式：第一年30000元、第二年25000元、第三年20000元、第四年15000元、第五年10000元。《房屋租赁合同书》第九条约定：租赁期间两被告应爱惜室内一切设备，如故意或过失造成该出租房屋及配套设施损害，应负责恢复房屋原状并赔偿由此造成的经济损失，两被告认为需要装修房屋时，须取得原告同意方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，两被告在交还房屋时应负责恢复原状。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给两被告使用。2015年5月初，原告接到物业管理处的电话，称案涉房屋的物业费没有缴纳。原告接到电话后，及时与两被告取得了联系，两被告称其不想继续租赁案涉房屋，欲将案涉房屋退还给原告，但没有告知原告房屋已被毁坏的情况。为处理退租事宜，原告到案涉房屋处进行检查，发现案涉房屋内脏乱不堪，经仔细检查发现案涉房屋内大部分家具已被白蚂蚁破坏，房屋已无法居住。原告及时与两被告联系并商量如何处理，两被告起先一直故意拖延与原告协商，后经原告多次催促，两被告才委托案外人陈先生与原告一起到案涉房屋确认房屋状况。后原告委托装修公司对案涉房屋内的损失进行评估，但两被告以评估损失过高为由恶意抵赖，原、被告未达成一致意见。原告认为，原告将案涉房屋交付给两被告使用时，房屋现状良好，在两被告使用近4年的情况下，目前房屋已根本无法居住，且大部分家具已被严重破坏。造成这样的后果，主要是两被告在使用房屋过程中，没有按合同约定尽到合理的管理和维护的义务，也未能及时处理或通知原告。因此，两被告应当对该损失承担全部的赔偿责任。同时，两被告从2015年6月10日起至今，没有按合同的约定向原告支付任何的房屋租金，已违反合同的约定，应当承担相应的违约责任。综上，两被告在承租期间，没有尽到基本的管理和维护义务，且没有按约定交付房屋租金、物业管理费、公共维修金、公用水电费，构成根本违约，严重侵犯了原告的合法权益。因此，原告诉至法院，请求判令：一、两被告向原告支付拖欠的房屋租金20400元及滞纳金9099元（2015年6月10日至2016年3月9日期间的租金，滞纳金暂计至2016年3月9日，实际计算至双方解除合同之日止）及拖欠的物业管理费、公共维修基金、公用电费、公用水费共计1476.9元（2015年6月至2016年3月）；二、两被告向原告支付违约金15000元；三、两被告向原告支付因房屋损坏造成的经济损失暂计60537元；四、本案鉴定费及诉讼费由两被告承担。
被告石磊辩称，原告林永健的诉讼请求不合理。案涉房屋本来就存在白蚂蚁，导致被告石磊、天世成公司无法居住使用。因此，并不是两被告要违约，而是案涉房屋有白蚂蚁无法居住，两被告也不应支付违约金。原告将案涉房屋交给两被告使用时已经装修完十几年了，因为无法鉴定白蚂蚁产生的时间，原告也无法证明是两被告的原因造成了案涉房屋的损失，因此两被告对原告主张的损失不承担赔偿责任。
被告天世成公司辩称，被告天世成公司事先已告知原告林永健提前解约，原告也同意提前解约，后来交房的时候产生问题才没有继续交房。因双方的租赁合同已于2015年6月10日解除，因此房租只应当交到2015年6月10日，在此之前的房租以及未结清的费用被告天世成公司愿意承担。2015年6月10日之后，被告天世成公司已经没有实际使用案涉房屋，东西也已经全部搬走。被告天世成公司愿意向原告支付15000元违约金，且对因白蚂蚁产生的损失的评估价格60537元没有意见，但白蚂蚁产生的损失可能多年前就已经存在，只是在被告天世成公司租赁案涉房屋期间才被发现，过错不全在被告天世成公司，被告天世成公司愿意承担百分之十的责任。后在案件审理过程中，被告石磊申请对案涉房屋被白蚂蚁损坏的房屋装修及家具价值进行鉴定，因鉴定机构对申请的鉴定事项无法进行鉴定，因此被告天世成公司对原告主张的白蚂蚁产生的损失金额不予认可。
经审理查明，2011年8月26日，原告林永健（出租方，甲方）与厦门市天世成投资咨询有限公司、被告石磊（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》（编号：0000473），约定原告将其所有的案涉房屋出租给两被告居住使用。《房屋租赁合同书》约定：二、租赁期限从2011年9月10日起至2016年9月9日止，每月租金为1900元。三、付款方式：乙方应每季度向甲方交付5700元。第2次起付款应提前7天付清。……五、在租赁期间，乙方负责交付水电费、煤气费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用。六、租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的3‰加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。如乙方拖欠租金达五天以上，视为乙方违约，需承担违约责任。七、租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前壹个月通知对方，经双方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。……九、租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状并赔偿由此造成的经济损失……备注：甲乙双方协商如下：……（2）每年的租金以递增方式计算（2011年9月10日至2012年9月9日租金为每月1900元，2012年9月10日至2013年9月9日为2000元每月，2013年9月10日至2014年9月9日为2100元每月，2014年9月10日至2015年9月9日为2200元每月，2015年9月10日至2016年9月9日为2300元每月）。（3）双方如违约需承担违约金每年递减式计算（第一年30000元，第二年25000元，第三年20000元，第四年15000元，第五年10000元）。同日，原告与厦门市天世成投资咨询有限公司、被告石磊签订一份《补充合同》，约定：1、室内固定装修及家具（包括玄关、客厅餐厅、吊顶、所有壁橱、主卧双人床、书房电脑桌、橱柜、客厅电视矮柜、鱼缸柜、厨房灶台柜及吊柜、复合强化地板、卫生间洗脸台及卫生间洁具等），乙方应妥善使用及维护不得拆除，如有损坏，乙方应恢复原样，以附件照片为主（照片合计八张）……合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原、被告双方即开始履行合同。2013年4月22日，厦门市天世成投资咨询有限公司变更为被告天世成公司。
2015年5月初，原告林永健联系被告石磊、天世成公司时，两被告称其想退租房屋。2015年6月26日，原告到案涉房屋内查看房屋状况时，发现大部分家具被白蚂蚁破坏无法使用，两被告已经不在案涉房屋居住。2015年7月22日，两被告委托陈孙紧与原告共同查验案涉房屋，并制作《关于租房家具及装修被白蚂蚁毁坏调查记录（附工程量）》。2015年9月4日，原告委托案外人厦门宝成瑞丰工程有限公司对案涉房屋清理修复工程进行报价，厦门宝成瑞丰工程有限公司出具《报价单》，认为案涉房屋清理修复工程的总造价为60537元，该总造价不含税点。在本案审理过程中，被告石磊向本院申请对案涉房屋因被白蚂蚁损坏的房屋装修及家具的价值进行鉴定。本院依法委托厦门天亚工程项目管理有限公司进行鉴定，厦门天亚工程项目管理有限公司于2016年1月20日出具《关于司法鉴定有关问题的函》，称因我司业务范围为工程造价咨询，是根据委托方提供的施工图进行工程量计算，根据承发包双方签订的合同书，依据现行的定额、政府文件规定进行价格确定，因需评估的家具、房屋装修为已使用物品，存在折旧率的计算，此项业务不在我司的经营范围内，现把资料退回。后，本院依法委托厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司进行鉴定，厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司于2016年3月4日出具《回复函》，称由于存在评估对象部分已损毁灭失的情况，且需要我们对损毁灭失的情况做出估价。根据评估准则，我司无法对已灭失的评估对象进行评估，不能履行评估准则相应的评估程序，故无法对评估对象进行鉴定出具评估报告。本院依法委托厦门大成资产评估土地房地产估价事务所（普通合伙）进行鉴定，厦门大成资产评估土地房地产估价事务所（普通合伙）于2016年4月7日出具《退司法鉴定委托书》，称因案涉房屋装修及家具已被白蚂蚁损坏，无法鉴定损坏程度，无法评估房屋装修及家具的损耗贬值，无法对委评标的物进行评估，故申请将司法鉴定委托书退还。
2015年11月21日，案外人厦门海投物业有限公司向原告林永健出具《欠费通知单》，载明案涉房屋欠缴2015年7月至12月的物业管理费、2015年4月至10月的公用水费及公用电费、2015年7月至12月的公共维修基金的情况，原告已缴交上述欠费。其中案涉房屋2015年4月公用水费为2元、2015年6月公用水费为1.2元、2015年6月公用电费为4元。被告石磊、天世成公司已支付案涉房屋的物业管理费至2015年6月，支付租金至2015年6月9日。
以上事实有原告林永健提供的《房屋租赁合同书》、《补充合同》、照片、《报价单》、《欠费通知单》、发票，厦门天亚工程项目管理有限公司出具的《函》、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司出具的《回复函》、厦门大成资产评估土地房地产估价事务所（普通合伙）出具的《退司法鉴定委托书》以及当事人陈述、庭审笔录佐证，足以认定。
本院认为，原告林永健与被告石磊、天世成公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案房屋租赁合同纠纷应首先确定案涉《房屋租赁合同书》是否解除。原告认为案涉《房屋租赁合同书》一直未解除，被告石磊、天世成公司主张《房屋租赁合同书》已于2015年6月10日解除。本院认为，两被告已告知原告其要解除租赁关系并将案涉房屋退还原告，原告知晓两被告的上述意思表示，且两被告已搬离案涉房屋，亦未缴交此后的租金及物业管理费等，两被告以实际行为表明其与原告的租赁关系已经解除。因此，虽然原告未同意解除租赁关系，但两被告实际上已经单方解除了租赁关系，即解除了双方签订的《房屋租赁合同书》。至于《房屋租赁合同书》解除的时间，两被告主张为2015年6月10日，但未提供证据证明，本院不予采信。在本案庭审时，原告确认其于2015年6月26日到案涉房屋时两被告已经不在里面居住了，本院据此认定原、被告双方解除《房屋租赁合同书》的时间为2015年6月26日。
关于原告林永健请求的各项费用的认定：
1、租金及滞纳金。因原、被告之间的《房屋租赁合同书》于2015年6月26日解除，被告石磊、天世成公司仅支付案涉房屋的租金至2015年6月9日，故两被告尚欠原告林永健2015年6月10日至6月26日期间的租金，根据《房屋租赁合同书》约定，2014年9月10日至2015年9月9日的租金为2200元每月，故2015年6月10日至6月26日期间的租金共计1246.7元（2200元／月÷30天×17天）。原告要求两被告支付自2015年6月27日以后的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求两被告支付自2015年6月10日起至双方解除合同之日止的滞纳金，因双方签订的《房屋租赁合同书》约定“租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的3‰加收滞纳金”，故本院对原告主张的滞纳金予以支持，滞纳金计算为63.58元（1246.7元×3‰×17天）。
2、物业管理费、公共维修基金、公用电费、公用水费。因原告林永健与被告石磊、天世成公司签订的《房屋租赁合同书》中约定“在租赁期间，乙方负责交付水电费、煤气费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用”，且原告已经支付案涉房屋2015年7月至12月的物业管理费、2015年7月至12月的公共维修金、2015年6月至10月的公用电费、2015年4月至10月的公用水费，因此原告要求两被告支付案涉房屋上述费用，本院予以支持，但两被告仅应支付其租赁期间产生的上述费用。根据案外人厦门海投物业有限公司于2015年11月21日出具的《欠费通知单》及原告当庭确认的两被告已支付2015年6月的物业管理费，两被告租赁期间案涉房屋所欠的费用为2015年6月的公用电费4元、2015年4月的公用水费2元、2015年6月的公用水费1.2元，共计7.2元。
3、违约金。原告林永健要求被告石磊、天世成公司支付违约金15000元。根据双方签订的《房屋租赁合同书》约定“违约一方需承担违约金每年递减式计算（第一年30000元，第二年25000元，第三年20000元，第四年15000元，第五年10000元）”，因两被告于双方签订《房屋租赁合同书》后第四年单方解除租赁合同，构成违约，故原告要求两被告支付违约金15000元，具有合同依据，本院予以支持。
4、房屋损失费。根据双方确认的照片，可以认定原告林永健在将案涉房屋交付给被告石磊、天世成公司使用时，房屋内的装修及家具均完好，而两被告在解除租赁合同、退还案涉房屋时，案涉房屋内装修及家具被白蚂蚁损坏严重，根据上述情况可以认定案涉房屋内装修及家具系在两被告租赁期间被损坏。虽然两被告对案涉房屋内白蚂蚁产生的时间存疑义，但未提供证据证明白蚂蚁产生于两被告租赁房屋之前，且两被告在发现案涉房屋存在白蚂蚁后未及时通知原告，导致房屋损失扩大，因此两被告应对案涉房屋损失承担赔偿责任。同时，因案涉房屋装修及家具损毁系白蚂蚁蛀蚀所致，并非两被告人为损坏，因此两被告仅存在发现白蚂蚁后未及时通知原告致房屋损失扩大这一过错。本院认为，根据两被告的过错，两被告应对案涉房屋损失承担50%的赔偿责任。关于房屋损失数额的认定，两被告对原告提供的案外人厦门宝成瑞丰工程有限公司出具的《报价单》有异议，并由被告石磊向本院申请鉴定，但本院依法委托的鉴定机构均退回了鉴定，未能出具鉴定结论。在鉴定机构退鉴，且房屋确实存在损失的情况下，本院根据案外人厦门宝成瑞丰工程有限公司出具的《报价单》确定房屋损失为60537元。两被告承担50%的赔偿责任，即两被告应赔偿原告30268.5元。
综上，被告石磊、天世成公司应向原告林永健支付2015年6月10日至6月26日期间的租金1246.7元及滞纳金63.58元，支付公用水电费7.2元，支付违约金15000元，支付房屋损失费30268.5元，共计46585.98元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告石磊、厦门市天世成商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林永健支付租金1246.7元及滞纳金63.58元、公用水电费7.2元、违约金15000元、房屋损失费30268.5元，上述款项共计46585.98元；
二、驳回原告林永健的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2180元减半收取1090元，由原告林永健负担533元，由被告石磊、厦门市天世成商贸有限公司负担557元，被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 黄晓玲
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 章先攀
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。