广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂12民终1223号上诉人（原审被告）：广西好山水乡村产业投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。法定代表人：李益帆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢毅，该公司职员。被上诉人（原审原告）：陶亚虞，男，住南宁市。委托诉讼代理人：韦沁作，广西平道律师事务所律师。上诉人广西好山水乡村产业投资有限公司（以下简称好山水公司）因与被上诉人陶亚虞商品房预售合同纠纷一案，不服凤山县人民法院（2016）桂1223民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人好山水公司的委托诉讼代理人卢毅、被上诉人陶亚虞的委托诉讼代理人韦沁作到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好山水公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回陶亚虞的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由陶亚虞负担。事实和理由：一、解除合同或确认合同已解除是一项独立的权利，陶亚虞在一审时并没有提出该项诉讼请求，一审直接认定本案《商品房买卖合同》及补充协议已解除，违反了“不告不理”的基本原则。由于陶亚虞并未提出解除合同或确认合同已解除的诉讼请求，好山水公司没有必要提交合同不符合解除条件的相关证据，如合同约定的停水、停电等交房时间合理顺延等证据，在此情况下，一审法院既没有向陶亚虞作增加诉讼请求的释明，也没有向好山水公司作增加举证范围的释明，直接认定本案合同已解除，属程序违法。陶亚虞诉请退房并支付利息的诉讼请求缺乏前提条件，不能成立，应予驳回。二、好山水公司的答辩意见是“对于退还房款问题，陶亚虞诉请理由充分，我方可以退还房款，如果没有充分的证据与理由，我方就不退还房款。”根本没有对解除合同无异议的意思表示。一审判决曲解好山水公司的答辩意见，错误认定好山水公司对陶亚虞提出解除合同无异议。三、B3栋2单元802号房的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年4月30日，逾期超过360日的，陶亚虞有权解除合同。但该栋住宅楼已于2016年2月3日取得五方验收意见书，符合合同约定的交房条件，好山水公司已于2016年2月6日通知陶亚虞接收房屋。此时，好山水公司的违约行为已终止，解除合同的条件已消失，不存在陶亚虞合同目的无法实现的任何情形，陶亚虞的合同解除权已经丧失。陶亚虞未在好山水公司通知其接收房屋前行使合同解除权，而是在合同解除权丧失后的2016年2月23日才行使合同解除权，该解除不成立。E3栋存在合同约定的顺延交房的情形，由于陶亚虞未提出解除合同或确认合同已解除的诉讼请求，好山水公司并未提交该方面证据，一审法院直接判决确认合同已解除错误。陶亚虞辩称，一、双方签订的三份《商品房买卖合同》均约定好山水公司应于2014年6月30日前交房，逾期超过360日后，陶亚虞有权解除合同。因好山水公司迟延交房超过360日，陶亚虞于2016年2月23日通过邮政快递向好山水公司发出三份解除合同通知书，好山水公司于次日收到，自好山水公司收到通知之日起合同即已解除。根据合同约定，好山水公司须在收到解除通知之日起60日内退还购房款及支付违约金，因好山水公司不履行义务，陶亚虞遂提起本案诉讼，一审于2016年5月16日开庭审理，自好山水公司收到解除合同通知书至一审开庭审理之日已超过60日，故一审法院判决是正确的。二、一审判决没有曲解好山水公司的答辩意见。一审中，好山水公司对陶亚虞提出解除合同没有异议，符合法律规定也符合合同约定。三、B3栋2单元802号房的《商品房买卖合同》的解除条件并没有消失，陶亚虞有权根据合同约定依法解除合同。好山水公司不能在合同约定的时间交房，构成根本违约，陶亚虞有权依法依约解除合同，且陶亚虞已按照法律程序解除了合同。另外，法律上也没有“违约行为已终止”这一说法，违约就是违约，就算违约方事后又创造条件履行合同，也需要守约方的认可方可继续履行合同。本案中，陶亚虞依法解除合同并要求好山水公司退还购房款并支付违约金的请求合理合法，一审判决予以支持正确。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陶亚虞向一审法院起诉请求：l、好山水公司退还陶亚虞B3-2-802号房购房款229009元、违约金2290元、利息43518.92元（从2010年8月9日一次性付款起至2013年7月2日签订国家制式的商品房买卖合同日，按同期银行贷款利率计算利息为41397.61元；从2013年7月3日签订国家制式的商品房买卖合同之日起按同期银行活期存款利率计算至好山水公司公司接到解除合同通知之日利息为2121.31元）；2、好山水公司退还陶亚虞E3-1-103号房购房款288609元、违约金2886元、利息36162.31元（从2011年2月14日一次性付款起至2012年11月19日签订国家制式的商品房买卖合同日，按同期银行贷款利率计算利息为32866.24元；从2012年11月20日签订国家制式的商品房买卖合同之日起按同期银行活期存款利率计算至好山水公司公司接到解除合同通知之日利息为3296.07元）；3、好山水公司退还陶亚虞E3-1-105号房购房款296243元、违约金2962元、利息37118.85元（从2011年2月14日一次性付款起至2012年11月19日签订国家制式的商品房买卖合同日，按同期银行贷款利率计算利息为33735.59元；从2012年11月20日签订国家制式的商品房买卖合同之日起按同期银行活期存款利率计算至好山水公司公司接到解除合同通知之日利息为3383.26元）；4、本案诉讼费由好山水公司承担。一审法院认定事实：2012年11月19日，好山水公司与陶亚虞签订了2份《商品房买卖合同》，合同约定：陶亚虞购买好山水公司开发位于广西凤山县三门海镇（原名袍里乡）坡心村社更屯“世界寿源城”——三门海养生文化村内第E3号楼l单元103号及105号两套房，建筑面积均为58.72㎡，购房价款总额分别为288609元、296243元。两份合同第八条、第九条均作相同的约定，其中合同第八条约定：好山水公司应当在2014年6月30日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付陶亚虞；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，但因客观原因无法及时告知的除外。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，好山水公司如未按合同规定的期限将该商品房交付陶亚虞使用，逾期不超过360日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，好山水公司按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息向陶亚虞支付逾期应付款违约金，合同继续履行；逾期超过360天后，陶亚虞解除合同的，好山水公司应当自陶亚虞解除合同通知到达之日起60日内将陶亚虞已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还陶亚虞，并按陶亚虞已付款的1%向陶亚虞支付违约金。陶亚虞应配合好山水公司办理退房的有关手续。陶亚虞要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，好山水公司按日向陶亚虞支付已交付房价款万分之0.5的违约金。同日，好山水公司向陶亚虞出具E3栋1单元103房购房款288609元的收据及E3栋1单元105房购房款296243元的收据。针对上述两份合同，2013年7月23日，好山水公司与陶亚虞分别签订了两份《补充协议书》，协议内容作出相同的约定：1、自原项目合作开发协议或其所附的简易版附生效条件的《商品房买卖合同》约定交房时间之日（2012年12月31日）起至双方按国家制式文本签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间之前的实际交房之日，由好山水公司按银行活期存款利率计付利息给乙方。2、双方签订的国家制式的《商品房买卖合同》约定的交房时间之后如发生延期交房的，则按国家制式的《商品房买卖合同》的约定计付违约金。3、好山水公司按本补充协议书的约定应付给陶亚虞的利息从陶亚虞今后应支付给好山水公司的装饰装修款和物业管理费用中抵扣。4、双方之前所有关于利息、违约金的约定与本补充协议不一致的，均以本补充协议为准。2013年7月2日，好山水公司与陶亚虞签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，合同约定：陶亚虞购买好山水公司“世界寿源城”第B3号楼2单元802号房，建筑面积55.45㎡，购房价款总额为229009元。合同第八条及第九条的约定与上述两份合同一致。《补充协议书》约定：1、自原项目合作开发协议约定取得预售许可证之日（2011年12月31日）起至好山水公司实际取得陶亚虞所购房屋所在的本栋商品房预售许可证之日（2013年4月1日）止，原项目合作协议约定为按银行贷款利率支付利息的，好山水公司按该约定计付利息给陶亚虞。2、双方签订的国家制式的《商品房买卖合同》约定的交房时间之后如发生延期交房的，则按国家制式的《商品房买卖合同》的约定计付违约金。3、好山水公司按本补充协议书第一条的约定应付给陶亚虞的利息从陶亚虞今后应支付给好山水公司的装饰装修款和物业管理费用中抵扣。4、双方之前所有关于利息、违约金的约定与本补充协议不一致的，均以本补充协议为准。同日，好山水公司向陶亚虞出具B3栋2单元802房购房款229009元的收据。2016年2月3日，涉案B3栋房屋取得《建设工程质量竣工验收意见书》，经施工、勘察、设计、监理、建设等五方验收合格。同月6日，好山水公司以短信方式向B3栋各业主手机发出交房通知。同月23日，陶亚虞通过邮寄方式，向好山水公司发出书面解除合同通知书，次日，好山水公司收到解除合同通知书。一审庭审中，好山水公司对陶亚虞提出解除合同无异议，双方对合同和协议约定的利息及违约金均无异议。再查明，好山水公司为自然人投资或控股的有限责任公司，具备房地产开发经营等资质。“世界寿源城”E3栋和B3栋住宅楼分别于2012年10月19日、2013年4月1日取得商品房预售许可证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。好山水公司与陶亚虞签订的三份《商品房买卖合同》及三份《补充协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同和协议，双方当事人应按合同和协议约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方签订的三份《商品房买卖合同》均约定，房屋交付时间为2014年6月30日，逾期超过360天后，陶亚虞解除合同的，好山水公司应当自陶亚虞解除合同通知到达之日起60日内将陶亚虞已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还陶亚虞，并按陶亚虞已付款的1%向陶亚虞支付违约金。但好山水公司至今未依约向陶亚虞交付第E3号楼l单元103号及105号两套房，至陶亚虞起诉时已逾期达一年十个月，对第B3号楼2单元802号房，虽然2016年2月份，好山水公司曾通知陶亚虞收房，但至好山水公司通知陶亚虞收房时已逾期交房达一年八个月，陶亚虞也未到好山水公司处办理交房手续。按合同约定解除合同的条件已经成就，陶亚虞可以提出解除合同，且好山水公司对陶亚虞提出解除合同无异议，合同自通知到达对方时（2016年2月24日）解除，好山水公司未按合同履行义务，已构成违约，陶亚虞诉请好山水公司退还陶亚虞房购房款、利息及违约金，有事实和法律依据，依法予以支持。根据原、好山水公司签订的三份《商品房买卖合同》及三份《补充合同》的约定，好山水公司应当退还陶亚虞三套房的购房款共计813861元，支付陶亚虞违约金8138元及利息，利息计算：以584852元为基数，按银行同期活期存款利率，从2012年12月31日起至2016年2月23日止；以229009元为基数，按银行同期贷款利率，从2011年12月31日起至2013年7月2日止，按银行同期活期存款利率，从2013年7月3日起至2016年2月23日止。陶亚虞诉请利息的起点时间及部分利息按银行同期贷款利率计算，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：好山水公司于本判决生效之日起十日内退还陶亚虞购房款813861元，给付陶亚虞违约金8138元及利息（利息计算：以584852元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率，从2012年12月31日起至2016年2月23日止；以229009元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2011年12月31日起至2013年7月2日止，按中国人民银行同期活期存款利率，从2013年7月3日起至2016年2月23日止）。本案依法减半收取受理费6594元，由好山水公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一审认定好山水公司与陶亚虞签订的三份《商品房买卖合同》有效正确，本院予以确认。本案二审争议的焦点为：双方签订的三份《商品房买卖合同》是否已经解除。本院认为，根据双方签订的三份《商品房买卖合同》的约定，好山水公司逾期交房超过360日后，陶亚虞有权解除合同。三份合同分别约定的三套商品房的交房期限均为2014年6月30日，而好山水公司均未能按期交房，至2015年6月25日逾期满360日，次日起双方约定的解除合同的条件成就，陶亚虞有权单方解除合同，且合同解除权并不因嗣后好山水公司能够交房而消灭。陶亚虞于2016年2月23日向好山水公司发出《解除合同通知书》，主张解除三份《商品房买卖合同》，好山水公司于次日收到通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，自好山水公司收到通知之日起双方签订的三份《商品房买卖合同》解除。好山水公司主张陶亚虞应以诉请解除合同或确认合同已解除为退还购房款并支付利息的前提条件，以及Ｂ3栋2单元802号房因于2016年2月6日已通知交房解除合同的条件消失，陶亚虞解除合同的通知不成立，没有法律依据，本院不予支持。综上，好山水公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12020元，由广西好山水乡村产业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长韦海平代理审判员  吴利萍代理审判员  陈一锋二〇一六年十一月××日书 记 员  张恒瑞