温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0302执异260号
异议人：温州市鹿城区五马跃丹童装店，经营地：温州市鹿城区解放街*****号。
代表人：陈跃丹，女，1975年11月23日出生，汉族，温州市鹿城区五马跃丹童装店经营者，住温州市鹿城区。
委托代理人：陈婵娟，浙江中坚律师事务所律师。
申请执行人：温州银行股份有限公司大南支行，住所地：温州市鹿城区人民东路东联大厦南首1号。
代表人：吴君，行长。
被执行人：朱秀英，女，1952年2月1日出生，汉族，住温州市鹿城区。
被执行人：徐迅，男，1977年4月25日出生，汉族，住温州市鹿城区。
被执行人：陈思思，女，1985年11月30日出生，汉族，住温州市瓯海区。
本院在执行申请执行人温州银行股份有限公司大南支行（以下简称：温州银行大南支行）与被执行人朱秀英、徐迅、陈思思金融借款合同纠纷一案中，异议人温州市鹿城区五马跃丹童装店（以下简称：跃丹童装店）向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人跃丹童装店称：贵院在执行（2013）温鹿执民字第1615号一案中，作出公告，要求异议人腾空坐落温州市解放南路492号房产，异议人特提出执行异议。一、2007年4月，异议人与被执行人徐迅签订了《房屋租赁协议》，约定：徐迅将坐落温州市解放南路176号、174-1号、解放南路492号二楼房产出租给异议人。合同签订后，异议人按约支付租金，并对租赁房产进行了装修。2008年8月，异议人以租赁房产地址注册了温州市鹿城区五马贝贝宋童装店。自2007年4月开始，异议人一直持续租赁上述房产至今，故异议人在上述房产抵押之前的租赁合同对申请执行人应继续有效。二、2011年8月12日，异议人与徐迅、陈响丹再次签订了《房屋租赁协议》，约定：徐迅、陈响丹将解放南路174号、174-1号、176号、176-1号、解放南路492号房产整体出租给异议人，租期自2011年9月1日至2019年8月31日止，租金220万元一次性付清。同年8月15日，异议人付清租金220万元，并一直使用租赁房屋至今。异议人认为，贵院要求异议人腾空上述房产，损害了异议人的合法权益。请求中止对坐落温州市鹿城区解放南路492号房产的执行。
申请执行人温州银行大南支行称：一、申请执行人在贷款前进行调查时，未发现抵押物存在租赁的情况。申请执行人与被执行人签订的《最高额抵押合同》约定，抵押人保证抵押物不存在任何未告知抵押人的他项权利、租赁、托管或共有等情况。根据该约定，抵押人已经确认抵押物在设定抵押权时不存在租赁情况。异议人没有提供2007年两份《房屋租赁协议》支付租金的相应转账凭证，不能证明异议人已经实际履行该租赁协议。异议人提供的2007年两份《房屋租赁协议》存在诸多疑点，没有经过备案登记，也未经公证。异议人没有提供缴纳租赁税费的相关凭证。因此，异议人提供的2007年两份《房屋租赁协议》是虚假的。二、即使异议人提供的2007年两份《房屋租赁协议》是真实的，但该两份租赁合同的期限已经届满，因此，对抵押物的受让人已经不具有约束力。三、异议人与被执行人于2011年8月签订的《房屋租赁协议》时，坐落温州市解放南路492号房产已经办理了抵押登记。根据相关的法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。异议人的执行异议，没有事实和法律依据，请求予以驳回。
本院查明：2010年3月10日，被执行人徐迅与申请执行人温州银行大南支行签订《最高额抵押合同》一份，约定：徐迅以坐落温州市鹿城区解放南路492号房产作为抵押物，为温州银行大南支行与朱秀英在2010年3月10日至2015年3月10日内签署的所有主合同项下的各笔债权提供最高额抵押担保，担保的最高债权余额为360万元。同日，双方为上述房产办理了抵押登记手续。2011年3月25日，被执行人朱秀英向温州银行大南支行借款216万元，但未按约偿还借款本息，温州银行大南支行遂向本院起诉。本院于2012年7月13日作出（2011）温鹿商初字第2673号民事判决书，判决：朱秀英于本判决生效之日起三日内偿付温州银行大南支行借款本金216万元及利息、逾期利息；如朱秀英未在上述期限内偿付欠款本息，则拍卖或者变卖徐迅提供抵押的坐落温州市解放南路492号房产，所得价款由温州银行大南支行在360万元的范围内优先受偿；陈思思对上述债务在216万元的范围内承担连带责任。该民事判决书生效后，权利人温州银行大南支行于2013年3月15日向本院申请执行。本院于2016年6月18日发出（2013）温鹿执民字第1615号公告，责令被执行人徐迅或居住在该屋内人员于2016年9月4日前自行腾空坐落温州市解放南路492号房产，由本院予以拍卖、变卖或抵债。异议人跃丹童装店知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：被执行人徐迅（作为甲方）与异议人跃丹童装店的经营者陈跃丹（作为乙方）签订了落款时间为2007年4月8日的《房屋租赁协议》二份，约定：甲方将坐落温州市解放街176号、174-1号及二楼出租给乙方使用；租期为3年，自2007年4月1日至2010年3月31日止；年租金224000元，每年支付一次，先付款后用房。被执行人徐迅及其妻子陈响丹（作为甲方）与异议人跃丹童装店的经营者陈跃丹（作为乙方）签订了落款时间为2011年8月12日的《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将坐落温州市解放街174号、174-1号、176号、176-1号（一层）、解放南路492号二层至三层房屋出租给乙方使用；租期为8年，自2011年9月1日至2019年8月31日止；年租金275000元，共计租金220万元；乙方于合同签订之日付订金20万元，于2011年8月15日付清200万元。2011年8月12日，诸葛碎英通过银行转账向陈响丹支付了20万元。陈响丹签字确认收到陈跃丹租赁订金20万元。同年8月15日，诸葛碎英通过银行转账向陈响丹支付了200万元。被执行人徐迅及陈响丹出具了落款时间为2011年8月15日的《收条》一份，载明：收到陈跃丹租金200万元。
上述事实有异议人提供的个体工商户登记资料、房屋租赁协议、电信电话办理证明、税务登记证、个体户验照报告、税务纳税证明、银行转账凭证、收条，本院依职权调取的（2011）温鹿商初字第2673号民事判决书、（2013）温鹿执民字第1615号公告、房屋所有权证、房屋他项权证、最高额抵押合同，以及异议人、申请执行人的陈述等证据所证实。
本院认为，因被执行人未履行生效民事判决书确定的给付义务，本院对被执行人徐迅提供抵押的坐落温州市鹿城区解放南路492号房产采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。涉案房产于2010年3月10日办理了抵押登记手续，申请执行人温州银行大南支行依法享有抵押权。异议人提供的落款时间为2011年8月12日的《房屋租赁协议》是在抵押登记以后签订的，没有征得抵押权人的同意，该租赁合同关系也不能对抗申请执行人已登记的抵押权及本院对涉案房产采取的执行措施，对实现抵押权后的受让人不具有约束力。异议人提供的落款时间为2007年4月8日的《房屋租赁协议》，约定的租赁期限早已届满，亦不能对抗本院对涉案房产采取的执行措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本院要求异议人腾空涉案房屋，由本院予以拍卖、变卖或抵债，符合上述司法解释规定。异议人要求中止对涉案房产的执行，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人温州市鹿城区五马跃丹童装店的执行异议。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十日内通过本院，向温州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一六年十一月三十日
代书记员 季珊珊