福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0103民初1687号原告：刘孙全，男，1970年10月24日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：李延海、林丹娟，福建凯峰律师事务所执业律师。被告：福州台江区美高新天地商业管理有限公司，住所地福州市台江区后洲街道达江路8号第1-15#连接体地下一层341号店，统一社会信用代码9135010331069313XE。法定代表人：林宝光，董事长。委托诉讼代理人：潘祥灿，福建八闽律师事务所执业律师。原告刘孙全与被告福州台江区美高新天地商业管理有限公司（以下简称美高公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘孙全的委托诉讼代理人林丹娟、被告美高公司的委托诉讼代理人潘祥灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘孙全向本院提出诉讼请求：1、判决美高公司退还六个月店面押金127627元及水电周转金3056元，合计130683元；2、判决美高公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：其与美高公司于2013年9月1日签订《XX服饰批发城租赁合同》，租赁该商城XX#、XX#、XX#店面用于经营。随后其花费大量时间金钱装修准备营业，结果美高公司为拓展�多店面，将建筑主体结构承重梁破坏并违法搭建，将消防通道改造成店面，且消防器材设施不合格，严重违反了大型商业批发城的环境要求，2013年12月9日，该商场被台江区市容管理局责令整改（台市容责字第XX号）。2014年1月2日，因商场存在严重消防安全问题，被福州市公安局消防支队进行行政处罚（文号：台公（消）行罚决字【2014】XX号、台公（消）行罚决字【2014】XX号），并责令立即停产停业。在合同约定期内，出租的店铺不符合消防等多项安全要求，被有关部门行政处罚并责令停业，致使其无法办理营业执照进行营业。双方签订的租赁合同因美高公司的原因无法继续履行，签订合同的根本目的已无法实现，美高公司的行为已经构成合同的根本违约。在合同无法履行的情况下，其多次与美高公司协商要求解除合同，退还押金及水电周转金，美高公司均予以拒绝。为维护其合法权益，特向本院提起诉讼，请求依法支持其的诉讼请求。美高公司辩称：1、有关行政机关对其公司作出行政处罚的时间是在2014年1月，且该行政处罚并不是直接针对刘孙全作出的，行政处罚也未影响刘孙全实际使用讼争店铺，刘孙全对租赁店面占用使用至今，也可看出未受到相关影响；2、根据《租赁协议》第3条约定，刘孙全应在每月5日前上缴月租金，但刘孙全自2014年9月起即未向其公司缴交租金，根据《租赁协议》第7条的约定，其公司有权没收租赁押金127627元，刘孙全无权主张返还。截止2018年3月，刘孙全共欠电费1743.1元、水费848元，刘孙全所缴纳的水电周转金足以抵扣上述金额，对于剩余部分，其公司同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：美高公司在成立之前，即以XX服饰批发城招商管理中心的名义对外招租。2013年9月1日，以美高公司为出租方（甲方），刘孙全为承租方（乙方），双方订立了三份《XX服饰批发城租赁合同》(以下简称讼争租赁合同)，约定：甲方将其位于福州市台江区XX服饰批发城XX#、XX#、XX#店铺（以下称讼争店铺）出租给乙方作为经营女装使用，店铺面积分别为29.84平方米、77.76平方米和96.16平方米，押金分别为23275元、46656元和57696元，合计127627元；甲乙双方约定的租赁期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，其中，2013年9月1日至2014年8月31日为免租期，2014年9月1日至2016年8月31日期间235#、239#、244#店铺租金每月分别为1940元（65元/㎡/月）、3888元（50元/㎡/月）和4808元（50元/㎡/月），2016年9月1日至2018年8月31日期间店铺租金每月分别为3879元（130元/㎡/月）、7776元（100元/㎡/月）和9616元（100元/㎡/月）；；租金于每月5日前上缴，不得拖延，押金不抵房租及费用，期满结算后押金一次性无息退还乙方；物业管理费由乙方按月支付，暂定5元/㎡/月；水电周转金每平方米15元，235#、239#、244#讼争店铺分别为448元、1166元和1442元，合计3056元；乙方自用水费、电费、通讯费及租赁场所内的中央空调使用费等，由甲方根据实际使用量向乙方收取。除乙方自用的中央空调使用费以外的其余公摊中央空调使用费及公摊水电费、公共维修金，按乙方承租的租赁场所建筑面积与甲方租赁场所总建筑面积按比例进行分摊，由甲方向乙方收取。其他费用—甲方有权根据实际情况调整物业管理费和其他费用。合同第四条4.1还约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方均有权向乙方收取应付未付款项的3‰作为违约金；乙方逾期支付管理费及其他费用的，由乙方自行按其与甲方的约定承担违约责任，如由甲方代为支付的，甲方有权向乙方追偿；合同第四条4.3约定，租用店面期间，所有工商、税务等经营手续由甲方协助乙方办理。合同第五条5.1约定，乙方除应严格遵守甲方的公共管理制度外，还应严格遵守统一的作息制度和一系列经营管理制度。第五条5.3约定，乙方如擅自停业/不营业，每日乙方须付违约金500元人民币。此外，合同第七条约定以下情况将视为根本违约：其中7.2，乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费、空调费或其他费用，且乙方未能在15天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金。7.5，如有上述违约情况发生，乙方将丧失本合同中规定的所有权利，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方必须在五天内清空并撤出租赁场所，以及甲方有权没收履约保证金并依本合同向乙方追索其他赔偿。该合同落款处，乙方由刘孙全签字并按捺手印（未注明签约时间），甲方由美高公司于2014年8月16日盖章确认。2013年8月5日及2013年8月12日，刘孙全向美高公司交纳了上述讼争店铺的租赁押金127627元及水电周转金3056元，美高公司亦将上述讼争店铺交给刘孙全经营使用。另查，美高公司于2014年7月10日经工商登记注册成立。再查明，2015年3月6日，案外人陈勇辉将美高公司列为被告，向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉。美高公司应诉后，向本院提起反诉，本院予以准许并决定合并审理。该案审理期间，本院依陈勇辉的申请，向福州市台江区公安消防大队调取了台公（消）行罚决字第[2014]XX号、[2014]XX号行政处罚决定书，内容为：2013年12月29日，福州市台江区公安消防大队消防监督检查员吴甦、曹媛在检查福州市台江区XX服饰店、福州市台江区XX服饰店时，发现该单位存在未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为，故决定给予福州市台江区XX服饰店、福州市台江区XX服饰店责令停产停业并各处罚人民币三万元整的处罚。调查过程中，福州市台江区公安消防大队还向本院提供了《关于提请区政府对XX服装批发市场等十六家商场、市场予以停业整顿的请示》及《台江区商场、建筑物消防安全隐患排查表》。该安全隐患排查表中列有“XX服饰批发中心”，并标注XX服饰批发中心位于福州市台江区连体地下一层，商场面积4200㎡，存在未经消防安全检查擅自投入使用、营业；火灾确认后无法切断非消防电源、防排烟设施无法正常联动；防火卷帘被包裹在商场店面内；将作为疏散的防火门擅自更改为防火卷帘；主疏散通道被更改为商铺；部分排烟口被包裹在商业店面内；消防通道被占用等消防安全隐患。福州市台江区公安消防大队已就该消防安全隐患问题提请台江区政府对XX服饰批发中心予以停止营业、整改火灾隐患，待具备消防安全条件后方可投入使用。美高公司在该案诉讼中向本院提交了XX服饰批发城“商铺示意图”，并确认该“商铺示意图”所示范围即为讼争店面所在的XX服饰批发城范围，整个商场均系美高公司装修后对外招租。根据该示意图所示范围，本院曾于2015年8月13日向福州市台江区公安消防大队发出调查函，调查本案双方均已确认的XX服饰批发�“商铺示意图”所涉及的哪些场地已经消防安全检查可以投入使用，哪些场地属未经消防安全检查还不允许投入使用、经营的部分。对此，福州市台江区公安消防大队复函福州市台江区幢连体地下一层XX服饰批发城室内装修工程于2013年通过消防设计审核合格，2013年、2014年该批发城分别向我大队申请了消防验收，均不合格。按照《中华人民共和国消防法》规定，工程未经消防验收合格，不得投入使用，故XX服饰批发城属擅自投入使用行为。2015年11月3日，本院作出（2015）台民初字第880号民事判决书，判决：一、解除陈勇辉与美高公司就福州市台江区XX服饰批发城XX#、XX#、XX#店铺签订的三份《XX服饰批发城租赁合同》；二、美高公司应于本判决生效之日起七日内向陈勇辉返还租赁押金116920元及水电周转金2439元；三、陈勇辉应于本判决生效之日起七日内向美高公司支付经济损失42091.10元；四、驳回美高公司的其他反诉请求。宣判后，美高公司不服，提出上诉。福州市中级人民法院经审理认为：二审中各方当事人均未提交新证据，根据本案现有证据，福州市中级人民法院对原审判决认定的事实予以确认。2016年3月31日，福州市中级人民法院作出（2016）闽01民终71号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，刘孙全和美高公司确认讼争店铺XX#、XX#、XX#坐落福州市台江区幢连体地下一层XXX服饰批发城商场内。庭审中，美高公司提出有关行政机关对其公司作出的处罚是在2014年1月，刘孙全至今占有使用讼争店铺，表明行政机关对于其公司的处罚，并不影响刘孙全对讼争店铺的使用，2014年8月底免租期满后，从2014年9月开始就要交租，刘孙全因自身经营原因，以消防问题为由不愿交租，但仍占有使用至今，直至2018年4月提起诉讼。刘孙全提出讼争店铺已被美高公司强制收回，且店内的物品被美高公司强制处理，并出租他人使用，但刘孙全对该主张没有提供证据证明。美高公司提出刘孙全的陈述不是事实，且刘孙全也无法明确讼争店铺何时被其公司强制收回，若其公司存在强制收回店铺以及将店铺另行出租他人使用的行为，刘孙全早已提起诉讼了，而不会等到2018年4月才提起诉讼。此外美高公司提出合同中第七条中的履约保证金与押金是同一性质。庭审中，刘孙全提出免租期满后，因美高公司擅自改动商场结构，导致消防验收无法通过，并被责令停业整顿，其也无法继续营业，经双方协商待商场经整改通过消防验收后双方再履行讼争合同约定的义务，因此其才没有支付租金。对此美高公司提出消防问题是从刘孙全承租店铺时就已存在，不是免租期满后才存在的。消防部门责令整改通知书是于2014年1月下发的，免租期从2013年9月1日至2014年8月31日届满，2014年9月开始就要缴纳租金，双方并未存在协商暂停履行讼争合同的事实，是刘孙全擅自不缴纳租金。庭审中，刘孙全当庭提出解除双方签订的讼争租赁合同，美高公司亦同意当庭解除讼争租赁合同。就讼争租赁合同解除后讼争店铺交接问题。刘孙全提出因讼争店铺内的物品已被美高公司强制清空并收回店铺出租他人，故不存在交接问题。美高公司提出其公司并未强制收回讼争店铺及另租他人，现鉴于刘孙全自认已没有相关物品遗留在讼争店铺内，其公司确认于讼争租赁合同解除当天即2018年6月12日收回讼争店铺，若刘孙全仍有物品在讼争店铺内，亦�为刘孙全的遗弃物，其公司有权自行处理。刘孙全表示同意。本院认为，刘孙全与美高公司签订的讼争租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。根据讼争租赁合同约定，刘孙全向美高公司承租XX服饰批发城XX#、XX#、XX#店铺是作为经营女装使用，因此美高公司作为出租方，应当依法保证所交付刘孙全承租使用的讼争店铺消防安全使用条件。现从上述生效判决书查明的事实来看，XX服饰批发城商场是美高公司装修后对外招租，依据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定未经消防验收或者消防验收不合格的禁止投入使用。美高公司装修的XX服饰批发城商场未经消防验收而投入招租使用已经是不争的事实，且上述《台江区商场、建筑物消防安全隐患排查表》列明XX服饰批发城商场存在消防安全隐患问题，如火灾确认后无法切断非消防电源、防排烟设施无法正常联动；防火卷帘被包裹在商场店面内以及消防通道被占用等等。对此福州市台江区公安消防大队于2014年1月作出台公消[2014]3号《关于提请区政府对XX服装批发市场等十六家商场、市场予以停业整顿的请示》中明确提出待具备消防安全条件后方可投入使用。根据《中华人民共和国消防法》第七十条第三款规定“被责令停止施工、停止使用、停产停业的，应当在整改后向公安机关消防机构报告，经公安机关消防机构检查合格，方可恢复施工、使用、生产、经营”。庭审中美高公司提出其公司对XX服饰批发城商场消防进行了整改，但美高公司对该主张没有提供公安消防部门出具的消防整改检查合格依据，因此美高公司没有证据证明其公司进行的消防整改达到了具备消防安�条件，据此应认定处于XX服饰批发城商场内的讼争店铺仍然不具备作为店铺使用条件而依法不得经营。现刘孙全当庭提出解除讼争租赁合同，美高公司对解除讼争租赁合同亦无异议，双方确认讼争租赁合同于庭审当天即2018年6月12日解除，本院予以照准。关于刘孙全提出返还租赁押金的诉请。现再从福州市台江区公安消防大队《关于提请区政府对XX服装批发市场等十六家商场、市场予以停业整顿的请示》内容来看，其中明确提出“鉴于……等十六家商场、市场存在的火灾隐患无法及时整改，且经营的服装及小饰品大多为易燃品，商场火灾荷载量大，一旦发生火灾，必然导致火灾蔓延，难以控制，造成人员、财产重大伤亡。现根据《中华人民共和国消防法》第七十条之规定，提请台江区人民政�依法责令……XX服饰批发中心……等十六家商场、市场停止营业，整改火灾隐患，待具备消防安全条件后方可投入使用”。据此被责令停止营业，整改火灾隐患的是整个XX服饰批发城商场，而处在XX服饰批发城商场之内的作为经营女装的讼争店铺依法亦处于被责令停止营业之列，等待美高公司对XX服饰批发城商场消防隐患进行整改。但上述美高公司没有证据证明XX服饰批发城商场经过整改达到消防安全使用条件并通过公安消防部门验收，因此相对本案讼争租赁合同仍处于依法不能履行状态，故美高公司提出有关行政机关对于其公司的处罚，并不影响刘孙全对讼争商铺的使用以及提出刘孙全没有缴纳租金，其公司依照讼争租赁合同第7条约定有权没收租赁押金的主张无理，且上述同类案件生效判决书已经�决美高公司应返还租赁押金等，本案对美高公司提出没收租赁押金的主张亦不予采纳。现基于上述讼争租赁合同解除以及美高公司确认收回讼争店铺，因此刘孙全提出返还租赁押金的诉请于法有据，本院予以支持，美高公司应将所收取的租赁押金计127627元返还刘孙全。此外美高公司提出刘孙全已实际占用讼争店铺，其公司保留向刘孙全主张房屋占有使用费的权利，本案中不予主张。现鉴于美高公司没有提出反诉，本案不予审理和评判。关于刘孙全提出返还水电周转金3056元的诉请。对此美高公司提出刘孙全共欠电费1743.1元、水费848元，其所缴纳的水电周转金足以抵扣上述金额，对于剩余部分，其公司同意退还。刘孙全提出水电周转金是用于垫付周转，不做他用，美高公司只是代收，最后交由物�公司，即使其有欠水电费，也是其与物业公司结算，美高公司无权抵扣。对于美高公司主张的其所欠的水电费情况，其不予认可，其都有按时足额缴纳水电费。因水电费是美高公司代收代缴，水电费缴纳的票据应在美高公司处保存。本院认为，根据谁主张谁举证的原则，美高公司应对其主张刘孙全尚欠水电费共计2591.1元负举证责任，但美高公司没有提供证据证明其主张，因此本院不予采信，基于讼争合同解除，美高公司应当退还刘孙全水电周转金3056元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：福州台江区美高新天地商业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向刘孙全返还租赁押金127627元及水电周转金3056元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2913元，由福州台江区美高新天地商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  黄敬宏人民陪审员  陈玉琼人民陪审员  杨 榕二〇一八年六�二十八日法官助理曾琦书记员马艳珍附：一、本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规�分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。