赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0105民初4523号
原告武娜，女，汉族，1981年5月15日出生，无固定职业，现住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人曹东海，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。
委托代理人郭志刚，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。
被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司。住所地呼和浩特市赛罕区。
统一社会信用代码91150100736108495T。
法定代表人王然中，该公司董事长。
委托代理人张金来，内蒙古启安律师事务所律师。
原告武娜诉被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司（以下简称金汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法由代理审判员刘常欣适用简易程序，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告武娜及其委托代理人曹东海，被告金汇公司的委托代理人张金来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武娜诉称，2011年6月16日，原告武娜与被告金汇公司签订了《商品房买卖合同》，被告金汇公司将自己开发的位于呼和浩特市赛罕区新华东街南侧维多利摩尔城B座的商品房（建筑面积为13.86平方米），出售给了原告武娜，原告武娜首付了被告金汇公司342618元的购房款，剩余款项110403元原告武娜与被告金汇公司指定的内蒙古维多利摩尔成商业管理有限公司（现更名为内蒙古新汇商业管理有限公司）签订了三年期限的委托管理合同，用三年的租金抵顶剩余房款110403元。被告金汇公司向原告武娜先后出具了三份收据，总价款453021。现三年期限已于2015年5月届满，原告武娜又与被告金汇公司重新签订了委托经营合同，合同中也详细注明了该房屋价值为453021元。双方在合同中约定，被告金汇公司将商品房交付给原告武娜使用后于540日内办理相应的产权证明，但至今被告金汇公司也未给原告武娜办理下相应的产权证。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释》第十九条决定，原告武娜有权要求与被告金汇公司解除合同，并要求被告金汇公司退还购房款。经原告武娜与被告金汇公司多次协商，被告金汇公司不同意退房，原告武娜只好向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告武娜与被告金汇公司签订的《商品房买卖合同》。2、被告金汇公司返还原告武娜购房款共计453021元。3、被告金汇公司承担本案的全部诉讼费用。
被告金汇公司辩称，不同意解除双方签订的商品房买卖合同，理由如下：因为双方签订的商品房买卖合同已经履行完毕，也就是在双方签订商品房买卖合同中，被告金汇公司已经将房屋租赁给维多利摩尔城管理有限公司，且租金已经支付3年，正如原告武娜所说的到2015年5月租赁合同也已履行完毕，由于摩尔城退出，被告金汇公司又签订了返租租赁合同。而且在本案之前，摩尔城B座的将近300户商户起诉被告金汇公司，要求继续履行租赁合同及办理房本。办理房本的问题，法院已经判决要求我方向房产局进行网签备案，实际上B座已经具备了办理房本的条件，被告金汇公司正在接收所有业主的材料向房产局备案，同时根据原告武娜诉状所说，商品房交付后，在开业之日视为被告金汇公司交房之日，我们认为已经交付房屋，原告武娜也已交付房款，双方的合同已经履行完毕，不存在解除的条件，办理产权证书属于一个主合同的附随义务，合同的主要义务都已完成，我们的义务就是给原告武娜办理产权证书。如果未在540日内办理产权证书，上一批案子已经判决我方承担违约责任，原告武娜解除的约定条件不成就，法定条件也不成就，请求法院驳回原告武娜的诉讼请求。
原告武娜为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
一、商品房买卖合同、收款收据，拟证明原、被告金汇公司于2011年6月16日签订商品房买卖合同，原告武娜购买被告金汇公司开发的摩尔城XXXX号商业13.86平方米房屋，每平米24719.91元，原告一次性支付了342618元购房款，合同15条约定交付使用后540日办理产权登记手续，但至今未办理。被告金汇公司对第一组证据真实性认可，对证明的问题不予认可，认为合同已经履行完毕，
二、委托经营合同，拟证明原告委托经营三年期间的租金110403元抵顶购房款，原告实际支付被告购房款453021元。被告金汇公司对第二组证据的真实性认可，对总房款数额请求法院核实。
被告金汇公司未向本院提交证据。
经审理查明，2011年6月16日，原告武娜（买受人）与被告金汇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人以出让方式取得位于呼和浩特市赛罕区新华东街南侧，编号为1-02-06-100的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为呼国用（2010）第00624号。该地块土地面积为32388.24，规划用途为商住混合用地，土地使用年限自2010年2月2日至2050年2月1日。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名维多利•摩尔城，建设工程规划许可证号为建字第150101201100014……。合同还约定，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为呼和浩特房地产管理处，商品房预售许可证号为呼房预销售证第20110022号。第2#3#【幢】【座】4【单元】【层】XXXX号房。该商品房的用途为商业，属框剪结构，层高为4.2M建筑层数地上25层，地下2层。该商品房合同约定建筑面积共13.86米，其中套内建筑面积7.33平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积6.53平方米。合同关于计价方式与价款约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米24719.91元，总金额（人民币）叁拾肆万贰仟陆百壹拾捌元整……。合同关于关于房产登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的赔款买受人的损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
2011年6月16日，原告武娜（甲方）与内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（乙方）签订《维多利•摩尔城委托经营合同书》，合同约定原告武娜将维多利•摩尔城B座4层XXXX号13.86㎡的商铺委托乙方经营，委托经营期限为3年，自商铺所在商业卖场开业之日（2012年5月28日）起算。合同还就收益金额及支付方式约定，乙方在签订本协议同时向甲方一次性支付三年收益，三年共计收益金额人民币壹拾壹万零肆佰零叁元整（人民币110403元）……。
2015年5月11日，原告武娜（乙方）与被告金汇公司（甲方）签订《金汇房地产委托经营合同书》，合同约定原告武娜将从被告金汇公司所购买4层XXXX号13.86㎡的产权式商铺委托被告金汇公司经营。合同第一条就委托经营期限约定，1、乙方同意将所购买的商铺委托甲方代为经营，甲方接受乙方委托。2、委托经营期限为3年，自2015年5月29日起至2018年5月28日为止；合同第二条就委托经营的回报及支付方式约定，1、回报标准及期限：甲、乙双方约定，甲方给予乙方在委托经营期限内以乙方购买该商铺合同总价款的8%计算年税前回报。乙方铺位的总价款肆拾伍万叁仟零贰拾壹元（￥453021元），按此计算年税前回报是：叁万陆仟贰佰肆拾贰元（￥36242元）……。
另查明，被告金汇公司所售涉案房屋已取得预售许可证。
本院认为，2011年6月16日原告武娜与被告金汇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案中，双方签订合同至今已有5年之久，原告武娜给付了购房款，被告金汇公司亦将房屋交付原告武娜，原告武娜购买涉案房屋后还与内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司签订过《维多利•摩尔城委托经营合同书》，该合同到期后还与被告金汇公司签订了《金汇房地产委托经营合同书》。由此可见，涉案房屋的《商品房买卖合同》内容已经得到基本履行。
关于原告武娜提出被告金汇公司在交付涉案房屋540日内后至今未能给原告办理产权证书，应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，要求解除合同及退还购房款的主张。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方选择的处理方式为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。根据上述约定，原告武娜与被告金汇公司选择以支付违约金的方式处理逾期办证问题，属当事人合意自愿订立的合同内容，对当事人均具有约束力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据上述规定，原告武娜需举证证明确系因被告金汇公司的原因，导致涉案房屋的所有权登记无法办理。本案中，双方签订的合同明确载明涉案房屋具有“呼房预销售证第20110022号”商品房预售许可证，原告武娜提供的证据又不能证明涉案房屋产权登记无法办理，现合同内容已基本履行，原告武娜可根据双方约定要求被告金汇公司继续办理房屋产权登记及赔付违约金。本院认为，合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人必须严格遵守、依约履行，不得擅自变更或解除，解除合同需要满足当事人约定的条件或法律规定的条件。本案中，原告武娜与被告金汇公司未就逾期办证解除合同作出约定，本案亦不满足法定解除的条件，故对原告武娜要求解除与被告金汇公司的《商品房买卖合同》及要求被告金汇公司返还购房款453021元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告武娜的诉讼请求。
案件受理费已减半收取4048元（原告已预交），由原告武娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 刘常欣
二〇一六年七月十四日
书 记 员 白美莉