湖北省广水市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1381民初2379号
原告；中国工商银行股份有限公司广水支行。住所地：广水市应山办事处东大街***号。
负责人：高教权，行长。
委托诉讼代理人：彭烨、徐勇军，法人金融部工作人员。代理权限：代表中国工商银行股份有限公司广水支行清收个人不良贷款依法诉讼的相关事项，受托人在委托权限内依法所作的一切行为，委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。
被告：龚红，女，1977年2月13日出生，汉族，湖北省广水市人，原住广水市，现住广水市。
被告：蔡德庆，男，1971年7月29日出生，汉族，湖北省广水市人，原住广水市，现住广水市，龚红之夫。
被告：随州市兴达置业有限公司。住所地：随州市曾都区解放路***号。
法定代表人：姜存海，经理。
原告中国工商银行股份有限公司广水支行（以下简称“工行广水支行”）与被告龚红、蔡德庆、随州市兴达置业有限公司（以下简称“兴达置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院在2017年9月25日受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》规定的简易程序，由本院审判员万敏审理，书记员程登峰担任庭审记录，于2018年5月25日公开开庭进行了审理，原告工行广水支行的委托诉讼代理人徐拥军到庭参加了诉讼，被告龚红、蔡德庆和随州市兴达置业有限公司经本院送达开庭传票没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行广水支行的诉讼请求：1、人民法院依法判决龚红、蔡德庆返还借款本金63857.33元（注：人民币，下同），并支付利息、罚息与复利（具体金额以起诉时计算为准，此后的利息、罚息、复息按合同约定的标准计付至被告还清全部资金本息日止）；2、工行广水支行对龚红、蔡德庆提供的抵押物享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿；3、兴达置业公司对上述债务承担连带保证责任；4、由龚红、蔡德庆和兴达置业公司承担本案的诉讼费。事实及理由：2010年7月，龚红与工行广水支行签订了广水支行（2010）年0000256号个人购房借款/担保合同，工行广水支行向其发放个人按揭贷款150000元，用于购买广水市城郊办事处南苑丽都房号1-1-1001号商品房。兴达置业公司作阶段性连带责任担保。
贷款发放后，龚红、蔡德庆根据合同向工行广水支行偿还了部分借款本息，两年后开始拖欠贷款月供，多次催要，仍拒不还款。2016年12月底，工行广水支行要求开发商兴达置业公司履行连带担保责任，扣收开发商保证金78762.26元，用于代偿其逾期不良贷款。至2017年7月底，尚欠工行广水支行贷款本金63857.33元。工行广水支行多次催收，龚红、蔡德庆和兴达置业公司仍不履行还款义务，累计逾期68期。现提出诉讼，要求判如所求。
被告龚红、蔡德庆和兴达置业公司没有答辩。
审理查明本案的事实如下：2010年7月1日，工行广水支行（贷款人）与龚红（借款人、抵押人）、兴达置业公司（保证人）签订了广水支行（2010）年0000256号《个人购房借款/担保合同》，合同约定：借款人向贷款人发放个人购置住房贷款150000元，用于购买坐落于广水市××山办事处××的住房一套，贷款期限十年。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率5.74%下浮20%，据此确定年利率为4.752%等；贷款发放前，基准利率调整后依约定重新确定利率；贷款发放后，遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年的最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将贷款一次划入兴达置业公司的帐户，利息自实际放款日起计算。借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息，龚红在贷款人处开立专门结算帐户作为还款帐户。借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定的利率基础上按加收20%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。抵押人自愿向贷款人提供了位于广水市××山办事处××单元××楼××号住房为抵押物，贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。抵押担保范围：本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有与其他应付费用。保证人的保证范围同前述抵押担保范围。保证方式：阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有与其他应付费用承担连带保证责任，如正式抵押登记手续已办理完毕及贷款人收记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在工行及其分支机构的所有帐户中扣收相应款项用以清偿等。2010年6月24日，涉案抵押房屋进行了登记，证号广水市房预应山字第201000110号，为商品房预售抵押预告登记。龚红之夫蔡德庆作为上述房屋的共有人在合同的相关处签字。合同签订之日，工行广水支行向龚红发放了150000元的贷款。
嗣后，龚红返还了部分本金及相应的利息，工行广水支行扣划兴达置业公司保证金专用帐户内的存款78762.26元，至2016年11月1日后龚红没有及还款，下欠逾期本金63857.33元。
另查明：龚红购买并抵押的房屋位于广水市应山办事处，小区名称南苑丽都，为1幢1单元13楼1306号住房。2010年2月4日，工行广水支行（甲方）与兴达置业公司（乙方）就南苑丽都项目开发及销（预）售的按揭贷款办理签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定：为保证项目预售款和工程款不被挪用，甲方根据乙方提出的申请，同意作为乙方销售南苑丽都项目的按揭银行，乙方在甲方开立专用帐户，为购买该项目的借款人提供按揭贷款等。在《房屋他项权证》及《土地使用权他项权证》未办妥之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款的阶段性连带责任保证，并在甲方指定帐户上存入相当于全部按揭贷款余额5%-10%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。借款人若在乙方担保期内连续三个付款期（三个月）或累计六个付款期（六个月）未按时偿还甲方贷款本息，甲方可要求乙方履行借款人所购房屋的回购义务，乙方应在接到甲方书面通知后10日内完成回购完毕，并以回购款或担保帐户资金清偿借款人剩余贷款本息。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的帐户中扣收。对甲乙双方签订按揭贷款业务合作协议项下所有个人住房按揭贷款，乙方应协助甲方和借款人办理房屋及土地抵押登记手续，并将《房屋他项权证》及《土地使用权他项权证》等交由甲方保管后，乙方才能免除阶段性连带保证责任。工行广水支行发放涉案贷款后，至今没有收到位于广水市××山办事处四贤路××小区××单元××楼××号住房的《房屋他项权证》及《土地使用权他项权证》。
本院认为：
工行广水支行与龚红之间的借贷及担保行为，双方均具有民事行为能力，为双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定，“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理的期间内返还。”借款人龚红在2010年7月1日向工行广水支行借款150000元，工行广水支行于同日向龚红出借了现金，但至2016年11月1日后，龚红没有依约定向工行广水支行还本付息，下欠本金63857.33元，因工行广水支行与龚红之间有“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用”的约定，至今未履行还款义务一年以上。所以，龚红应当依约定向广水支行返还全额借款本金余额63857.33元。《中华人民共和国合同法》第二百零七条还规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”因此，龚红应按合同约定向工行广水支行支付逾期利息（含利息、罚息和复利）。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”蔡德庆与龚红系夫妻，合同约定二人对上述借款承担共同偿还责任，蔡德庆应共同返还借款、支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日生效。”涉案抵押合同已经房地产管理部门预告登记，合法有效。因此，工行广水支行对广水市××山办事处××单元××楼××号的抵押住房享有优先受偿权。
《中华人民共和国担保法》第十八条规定，“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”兴达置业公司与工行广水支行签订的合同表明，兴达置业公司为龚红的借款提供了阶段性连带责任担保，且至今没有向工行广水支行交付涉案房屋的《房屋他项权证》及《土地使用权他项权证》，依合同约定，兴达置业公司应承担连带保证责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告龚红返还原告中国工商银行股份有限公司广水支行借款本金63857.33元、支付自2016年11月1日后的约定逾期利息（含利息、罚息和复利）。
二、原告中国工商银行股份有限公司广水支行与被告龚红签订的抵押合同合法有效，原告中国工商银行股份有限公司广水支行对抵押物广水市应山办事处四贤路1幢1单元13楼1306号住房享有优先受偿权。
三、被告随州市兴达置业有限公司对前述第一项承担连带保证责任。
上述判决内容在本判决生效之日起十五日内履行。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1396元，由被告被告龚红、蔡德庆、随州市兴达置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
审判员 万 敏
二〇一八年六月十三日
书记员 程登峰