安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1126民初1052号原告：王工仁，男，1971年4月20日出生，汉族，初中文化，个体工商户，户籍地安徽省蚌埠市禹会区，经常居住地安徽省蚌埠市禹会区，委托诉讼代理人：王款，安徽至达律师事务所律师。被告：凤阳中盛置业有限公司，住所地安徽省凤阳县板桥镇工业新区，统一社会信用代码913411266910534189。法定代表人：郭行航，该公司董事长。委托诉讼代理人：张萍，安徽皖淮律师事务所律师。原告王工仁与被告凤阳中盛置业有限公司（以下简称凤阳中盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月5日第一次公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年6月30日第二次公开开庭进行了审理。原告王工仁及其委托诉讼代理人王款、被告凤阳中盛公司的委托诉讼代理人张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王工仁向本院提出诉讼请求：1.判令解除王工仁与凤阳中盛公司签订的商品房买卖合同；2.凤阳中盛公司返还购房款75000元及违约金(自2013年11月1日起，以75000元为基数按年利率6.4%计算至款项付清时止，计算至2017年3月15日为16400元)；3.本案诉讼费用由凤阳中盛公司承担。诉讼过程中，王工仁变更诉讼请求为：1.判令王工仁与凤阳中盛公司签订的商品房买卖合同无效；2.凤阳中盛公司返还购房款75000元、赔偿金75000元及违约金(自2013年11月1日起，以75000元为基数按年利率6.4%计算至款项付清时止，计算至2017年3月15日为16400元)；3.本案诉讼费用由凤阳中盛公司承担。事实和理由：2013年10月2日，王工仁与凤阳中盛公司签订商品房买卖合同一份，约定：王工仁从凤阳中盛公司处购买中国凤阳国际水晶灯饰城13幢143号房屋一间，面积为16.32平方米；总价为75000元；交付期限为2013年10月31日之前；出卖人逾期交付超过90天，买受人有权解除合同，出卖人自交付期限第二天支付违约金。合同签订后，王工仁一次性支付了购房款75000元，但凤阳中盛公司至今未履行交付房屋义务，2016年11月5日承诺支付的租金也没有兑付。涉案房屋未取得商品房预售许可证，属违章建筑，双方签订的商品房买卖合同属于无效合同，凤阳中盛公司应当返还购房款及利息，并承担赔偿金。凤阳中盛公司辩称，依法驳回王工仁的诉讼请求。王工仁与凤阳中盛公司签订商品房买卖合同是事实，凤阳中盛公司已按合同约定将商品房交付给王工仁，双方合同已经履行，不存在无效。王工仁已于2013年11月1日将涉案商品房出租给凤阳中盛市场运营管理有限公司经营，王工仁已经使用房屋4年，并且也拿到了房屋租金，凤阳中盛公司不存在违约行为。2016年11月5日支付租金的承诺与凤阳中盛公司无关，应由凤阳中盛市场运营管理有限公司承担。涉案房屋的土地性质属于综合用地性质，双方在签订合同时没有进行网签，如果判决确认房屋买卖合同无效，王工仁也有过错，应该承担相应的过错责任。王工仁围绕其诉讼请求依法提交了证据1、王工仁身份证一份，证明王工仁的诉讼主体资格。凤阳中盛公司的质证意见为，无异议；2、凤阳中盛公司企业公示信息一份，证明凤阳中盛公司的身份情况。凤阳中盛公司的质证意见为，无异议；3、商品房买卖合同一份，证明王工仁与凤阳中盛公司之间存在商品房买卖合同关系，合同约定标的房屋为A-13幢143号，面积为16.32平方米，总价为75000元，交付期限为2013年10月31日之前，逾期交付超过90天，王工仁有权解除合同，凤阳中盛公司自交付期限第二天支付违约金。凤阳中盛公司的质证意见为，无异议；4、收据二份、置业清单复印件一份，证明王工仁已于2013年10月2日全额支付了75000元购房款。凤阳中盛公司的质证意见为，无异议；5、承兑书一份，证明凤阳中盛公司因违约行为没有交房，并承诺按房价百分之八向王工仁返还租金，但至今未兑现。凤阳中盛公司的质证意见为，真实性无异议。涉案房屋后期是出租给凤阳中盛市场运营管理有限公司经营的，该公司是独立法人。凤阳中盛市场运营管理有限公司法定代表人因交通事故意外死亡，致使该公司无力承担租金。为了缓和矛盾，凤阳中盛公司就向王工仁出具了承兑书，承诺的内容主要是办证的，但租金仍应由凤阳中盛市场运营管理有限公司承担；6、证明一份,证明凤阳中盛公司开发的中盛水晶灯饰城13幢楼没有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，属于违法建筑，所以也没有商品房预售许可证。凤阳中盛公司的质证意见为，真实性无异议。凤阳中盛公司围绕其抗辩意见依法提交了委托经营管理协议复印件一份，证明王工仁与凤阳中盛市场运营管理有限公司于2013年10月31日签订委托经营管理协议，将涉案房屋出租给凤阳中盛市场运营管理有限公司经营。王工仁的质证意见为，真实性无异议，但并不能证明凤阳中盛公司已经履行了交房义务。本院调取的凤阳中盛公司取得商品房预售许可证登记情况表一份，王工仁、凤阳中盛公司的质证意见为，无异议。本院经审查认为，王工仁提交的证据1、2、3、4，凤阳中盛公司无异议，上述证据的证明力，本院予以确认；王工仁提交的证据5的真实性，凤阳中盛公司无异议。该证据的真实性，本院予以确认。对该证据的证明目的，将结合本案其他证据及相关法律规定予以综合认证；王工仁提交的证据6，该证据与本院调取的证据之间能够相互印证，该证据的证明力，本院予以确认；凤阳中盛公司提交的证据的真实性，王工仁无异议。该证据的真实性，本院予以确认。对该证据的证明目的，将结合本案其他证据及相关法律规定予以综合认证；本院调取的证据，王工仁、凤阳中盛公司无异议，该证据的证明力，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月2日，凤阳中盛公司(出卖人)与王工仁(买受人)签订商品房买卖合同一份，约定：买受人从出卖人处购买中国凤阳国际水晶灯饰城第A-13幢一层143号房；层高为4.2米，建筑层数地上四层，地下0层；建筑面积共16.32平方米，其中套内建筑面积11.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.57平方米；单价为每平方米4595元，总金额为75000元整；买受人于签订合同之日即2013年10月2日已付清该房屋所有款项，共计人民币75000元整；出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的央行同期贷款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按央行同期活期借款利率支付给买受人利息。王工仁在买受人处签名、捺印，凤阳中盛公司在出卖人处加盖凤阳中盛公司合同专用章。王工仁于2013年10月1日交纳购房订金2000元，于2013年10月2日交纳购房款73000元，总计支付75000元。2013年10月31日，王工仁（乙方）与凤阳中盛市场运营管理有限公司（甲方）签订委托经营管理协议一份，约定：乙方将购买的位于本项目的编号为“A-13-143”的商铺，建筑面积16.32平方米委托给甲方全权出租和经营管理；本合同约定的委托出租及经营管理期为3年，自2013年11月1日至2016年10月31日止。2016年11月5日，凤阳中盛公司出具承兑书一份，内容为：“凤阳中盛置业向专业市场A13号楼143号商铺业主承诺，该房屋于2016年至办理房产证完毕期间内返租金按房价百分之八计算并支付，2016年11月1日起计算。”2017年6月5日，凤阳县城乡规划建设局出具证明一份，主要内容为:“经调阅安徽省城市规划许可管理系统(2011年启用)和安徽省工程建设监管和信用管理平台(2013年启用)，未查到凤阳中盛置业有限公司开发的中盛水晶灯饰城13号楼的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》信息。”凤阳中盛水晶灯饰城A-13号楼也未取得商品房预售许可证。为此，王工仁诉讼来院，要求判如所请。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。凤阳中盛公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与王工仁签订了商品房买卖合同，将凤阳中盛水晶灯饰城第A-13幢一层143号房屋出售给王工仁，至2017年6月30日本案第二次开庭审理之日，凤阳中盛公司仍未能取得涉案房屋的商品房预售许可证明。故王工仁要求确认其与凤阳中盛公司于2013年10月2日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。凤阳中盛公司认为其已按合同约定将商品房交付给王工仁、双方合同已经履行、不存在无效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》的五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故王工仁要求凤阳中盛公司返还购房款75000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，适用该条规定的前提条件是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。本案中，一方面，王工仁未提供证据证明凤阳中盛公司在签订合同时故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的事实，应由其承担举证不能的法律后果；另一方面，从案涉商品房买卖合同的内容来看，合同中并无房屋预售许可证等内容，且王工仁在签订案涉商品房买卖合同后又与凤阳中盛市场运营管理有限公司签订了委托经营管理协议，将案涉房屋委托给凤阳中盛市场运营管理有限公司全权出租和经营管理。综上，王工仁提交的证据并不足以证明凤阳中盛公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的事实。故王工仁要求凤阳中盛公司支付购房款一倍赔偿金75000元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。案涉商品房买卖合同因未取得商品房预售许可证明已归于无效，故王工仁要求自2013年11月1日起按年利率6.4%计算违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。同时，凤阳中盛公司系经营房地产开发的企业，应当熟知该行业的相关法律法规，凤阳中盛公司将未取得商品房预售许可证明的房屋向王工仁进行出售的行为存在明显的过错，应当赔偿王工仁因此所受到的损失。王工仁亦未能提交证据证明其受到损失的具体数额，故王工仁的损失可推定为凤阳中盛公司占用资金期间造成的利息损失。王工仁于2013年10月2日交清购房款75000元，结合本案具体情况，本院酌定利息损失自2013年10月2日起按年利率6%计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告王工仁与被告凤阳中盛置业有限公司于2013年10月2日签订的商品房买卖合同无效；二、被告凤阳中盛置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告王工仁购房款75000元及利息（利息自2013年10月2日起，按照年利率6%计算至购房款实际付清之日止）；三、驳回原告王工仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3628元，由原告王工仁负担1658元，由被告凤阳中盛置业有限公司负担1970元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  王 维审 判 员  邓书崎人民陪审员  陆承全二〇一七年八月二十三日代理书记员  王春阳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。