浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终1701号
上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼，现住所地：金华市劳动路248号金佛手小区。
法定代表人：杜玮草，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：章玉群，女，1980年11月5日出生，汉族，住金华市婺城区，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：贾建茹，女，1960年8月5日出生，汉族，住金华市婺城区。
上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）因与被上诉人贾建茹物业服务合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初18259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
恒定物业公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由贾建茹承担。事实和理由：一审以诉讼时效为由，截取合同债权的一部分，不符合诉讼时效制度的法律精神；前期物业期间应当执行政府指导价，指导价调整则应当随之调整，业委会成立后双方没有达成协议期间仍属于前期物业期间，应执行政府指导价，原判让恒定物业公司执行一个被废弃的文件收费标准错误。
贾建茹辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
恒定物业公司向一审法院起诉请求：1、贾建茹立即支付拖欠物业服务费8115元（2009年8月1日至2015年6月30日）；2、贾建茹支付逾期付款利息损失（自2015年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际履行之日止）；3、本案诉讼费用由贾建茹承担。
一审法院认定事实:2003年，金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业公司）进驻位于金华市婺城区柳湖花园从事前期物业服务。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确辛迪物业公司服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中明确住宅小区多层三级收费中准价为0.30元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.45元/平方米/月，别墅三级收费中准价最高不超过0.54元/平方米/月，上浮幅度为30%等内容。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］64号“关于印发金华市物业服务收费管理实施办法的通知”，在《金华市物业服务收费管理实施办法》中规定，物业服务收费可采取包干制或酬金制计费方式，前期物业管理期间的物业服务收费实行包干制，业主委员会成立以后的计费方式由业主委员会与物业服务企业约定。该办法中也明确已办理交房手续但业主未居住的、居住后又空置且时间在半年以上的物业，经物业服务企业核实后，物业服务收费按应收标准的70%交纳，房屋装修期间不属于房屋空置，其物业服务费用应按规定标准全额缴纳等内容。同日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，通知要求等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由价格主管部门会同物业主管部门并邀请相关部门和单位组成的考评组认定，对“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，不满意率30%及以上的降低等级，通知自2010年8月1日起执行，同时在附件1中明确金华市区住宅小区前期物业服务收费标准，多层三级收费中准价为0.50元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.75元/平方米/月，上浮幅度不超过20%等内容。事后，辛迪物业公司未在业主中开展满意度测评。案外人王樟球原系柳湖花园36幢1单元101室高层住宅（建筑面积为163.45平方米、车库面积为20.65平方米）的业主，其曾对该房屋进行装修，后于2009年8月5日将该房屋转让给贾建茹。贾建茹受让该房屋后除将车库交由他人使用外一直未使用、居住该房屋。因贾建茹对物业公司服务不满，其一直未向物业公司交纳相关物业服务费。另查明，金华市柳湖花园小区第一届业主委员会于2010年6月25日经选举产生。该届业主委员会和辛迪物业公司因故一直未签订物业服务合同。2015年3月16日，金华市柳湖花园小区第二届业主委员会经选举产生。该届业主委员会与辛迪物业公司仍未签订物业服务合同。同年6月23日，该届业主委员会以辛迪物业公司未能落实物业管理整改方案等为由向该公司发送书面通知，要求其限期撤离。事后，辛迪物业公司于2015年7月1日撤离柳湖花园小区。2016年1月27日，辛迪物业公司更名为恒定物业公司。2016年3月14日，辛迪物业公司向该院提起诉讼，要求王樟球支付相关物业服务费。同年5月17日，该院以辛迪物业公司已更名为恒定物业公司，其原告诉讼主体资格不符为由驳回了辛迪物业公司的起诉。2017年12月26日，恒定物业公司向该院邮寄诉状，再次提起诉讼。
一审法院认为：恒定物业公司的前身辛迪物业公司作为柳湖花园前期物业管理公司，已对柳湖花园实际从事物业服务工作，其虽未与各业主或业主委员会签订物业服务协议，但其仍有权要求该小区的业主根据政府主管部门审核确定的三级服务企业标准向其交纳相关物业费。鉴于辛迪物业公司系因多数业主对其服务不满，且未能及时整改后被柳湖花园业主委员会强行要求其撤离的，其所提供的物业服务水平可见一斑，业主拒绝交纳物业服务费也是一种自我救济手段，情有可原，故该院对其主张的逾期付款利息损失的诉请不予支持。由于该小区自2010年6月25日起已成立业主委员会，物业服务收费需要实行市场调节价管理，而辛迪物业公司未经协商、结果公示等程序，也未在小区业主中开展满意度测评工作，而直接要求各业主按政府新的指导价交纳物业服务费，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。另关于本案诉讼时效问题，贾建茹提出恒定物业公司的诉请已满两年诉讼保护时效，故要求驳回恒定物业公司的全部诉讼请求。该院认为，由于物业服务费按惯例是按年度收缴，属于定期给付债务，故当年的物业服务费的诉讼时效以次年1月1日开始起算，恒定物业公司的前身辛迪物业公司自2015年7月1日撤出柳湖花园小区，其主张的2013年度物业费诉讼时效应自2014年1月1日起算，2014年度的物业费应自2015年1月1日起算，2015年的物业费应自2015年7月1日起算。因辛迪物业公司曾于2016年3月14日提起诉讼，虽然最终因企业名称名更造成原告诉讼主体不符被法院驳回起诉，但提起诉讼这一行为仍可产生诉讼时效中断的法律效果，其诉讼时效可从被驳回起诉之日即2016年5月17日起重新起算两年。由于恒定物业公司未有充分证据证实其前身辛迪物业公司在提起该起诉讼前曾向贾建茹催缴过物业服务费，且贾建茹对物业费催缴事实也未予认可，故截至2016年3月14日，其对2013年度及其此前的物业费的权利主张已超过两年诉讼保护时效，虽然自2017年10月1日起正式实施的《民法总则》规定诉讼保护时效为三年，但适用该法的前提是截至该法施行之日应是尚未满两年诉讼时效的权利，对于该法实施之日已满两年诉讼保护时效的权利，其免于履行的诉讼时效抗辩权已确定成立，不能因该法的实施而作废。故贾建茹诉讼时效的抗辩意见部分成立。同时，贾建茹购得相关房屋后一直未居住使用，属空置房，相关物业服务费可按应收标准70%交纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条、第四十条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、贾建茹于判决生效之日起三日内给付恒定物业公司2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费926.77元；二、驳回恒定物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，依法减半收取25元（恒定物业公司已预交），由贾建茹负担，限于判决生效之日起三日内向该院交纳。
二审期间，双方当事人均未提交证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为,二审争议焦点在于收费标准及诉讼时效问题。在柳湖花园业主委员会成立之前，小区物业属于前期物业，前期物业合同由建设单位与物业公司签订，本案前期物业服务系按三级收费资格标准即高层按0.45元/平方米/月计。按《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，柳湖花园业主委员会在2010年成立后未与当时的辛迪物业公司签订物业服务合同，而物业公司之后继续在从事柳湖花园的物业服务，只能视为原合同条款延续，故一审法院按原前期物业收费标准，即高层0.45元/平方米/月计算物业费并无不妥。恒定物业公司主张按现行政府指导价执行，未获得合同相对方同意，其理由不能成立。关于诉讼时效问题，贾建茹在原审答辩时已提出诉讼时效抗辩，原审根据市场规则或习惯，按照自然年份确定2014年1月1日前的物业服务费已过诉讼时效，并无不当。
综上所述，恒定物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 亮
审 判 员 徐 磊
审 判 员 李 敏
二〇一八年六月十一日
代书记员 郑可卿