广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民二终字第135号
上诉人（一审被告）：广西贺州中和建筑工程有限公司，住所地：贺州市八步区旺城街73号。
法定代表人：黄文锋，该公司董事长。
委托代理人：张启清，广东天浩律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：刘柱积。
上诉人广西贺州中和建筑工程有限公司（以下简称中和建筑公司）因与被上诉人刘柱积租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第661号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭审理了本案。上诉人中和建筑公司的委托代理人张启清，被上诉人刘柱积到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年6月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告中和建筑公司向原告刘柱积承租贺州市建设东路旺城街73号房屋（四楼前东面的小房间留原告自用），租期从2013年6月26日起至2016年6月25日止。押金6600元。月租金3300元，被告于每月5日前将当月租金存入原告银行账户，每月水电费、电话费、电视费等费用由被告自行缴纳。签订合同后，被告依约支付押金6600元，原告依约将房屋交付被告使用。合同第六条约定“乙方（被告）在使用时如需装修或安装照明、电风扇、排气扇、空调等设备，须征得甲方（原告）同意后方可进行。乙方若不再租用时，可拆除其设备，但不得损坏甲方原有完整的水电设施及楼房结构。如有损坏，由乙方负责赔偿。”房屋内属于原告所有的物品为：1台功率为三匹的空调、2张电脑桌、1张电视柜、1张餐桌、8张餐椅、1台抽油烟机、1套木沙发（一长两短并配茶几）、4张1米单人床（床架＋床垫）、1张1.5米床架及配套梳妆柜、1把铝材人字梯。后被告长期拖欠房租和水电费，经原告与其交涉，所欠2014年2月至2015年1月房租共39600元和水电费116.2元至今未付。被告使用房屋后，未按约将特定房间（四楼前东面的小房间）交付原告使用，拒绝提供钥匙，导致原告发生住宿费538元。
一审法院审理认为：2013年6月26日原告刘柱积与被告中和建筑公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，其形式、内容合法，为有效合同，原、被告应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依约将房屋交付给被告中和建筑公司使用，被告中和建筑公司应按约定履行支付租金之义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，原告要求被告中和建筑公司支付租金39600元的诉讼请求，该院予以支持。对于水电费116.2元，双方合同约定由被告自行支付，原告代付后，被告应向原告予以返还；原告该项诉讼请求该院予以支持。被告辩称其没有支付租金是因为原告提出解除合同。该39600元租金为2014年2月至2015年1月发生，原告出具的《履约催促函》自认其于2014年7月30日曾要求解除合同。据此被告违约在先。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，被告长期拖欠租金并经原告催收拒不履行支付义务，属以实际行动表明不履行主要债务，原告要求解除合同的诉讼请求，该院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告交付房屋及原有物品的诉讼请求，该院予以支持。对于房屋原有物品，经审判人员当庭询问，被告表示不清楚，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“……对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。……”的规定，原告主张房屋内属其所有的物品为：1台功率为三匹的空调、2张电脑桌、1张电视柜、1张餐桌、8张餐椅、1台抽油烟机、1套木沙发（一长两短并配茶几）、4张1米单人床（床架＋床垫）、1张1.5米床架及配套梳妆柜、1把铝材人字梯。对该主张该院予以支持。被告已付给原告的押金6600元，性质为履约保证金，在被告业已严重违约之前提下，原告主张不予退还该保证金，该院予以支持。原告另请求被告支付原告违约金6600元，没有事实和法律依据，该院不予支持。双方《房屋租赁合同》第六条约定“乙方（被告）在使用时如需装修或安装照明、电风扇、排气扇、空调等设备，须征得甲方（原告）同意后方可进行。乙方若不再租用时，可拆除其设备，但不得损坏甲方原有完整的水电设施及楼房结构。如有损坏，由乙方负责赔偿。”该条涉及合同解除后租赁物的检验、赔偿问题，系一清理条款。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，基于目前被告拒不开门让原告进入房屋检验的客观事实，若房屋存在损坏情形，原告可另行通过诉讼主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条，判决：一、确认原告刘柱积与被告中和建筑公司之间《房屋租赁合同》已解除。二、被告中和建筑公司将贺州市建设东路旺城街73号房屋及房屋中以下物品交还原告刘柱积：1台功率为三匹的空调、2张电脑桌、1张电视柜、1张餐桌、8张餐椅、1台抽油烟机、1套木沙发（一长两短并配茶几）、4张1米单人床（床架＋床垫）、1张1.5米床架及配套梳妆柜、1把铝材人字梯。三、被告中和建筑公司支付原告刘柱积房租39600元、水电费116.2元、住宿费538元。四、被告中和建筑公司已付押金6600元，原告刘柱积不退还。五、驳回原告其他诉讼请求。一审案件受理费390元（原告已预交），由被告中和建筑公司负担。
上诉人中和建筑公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》解除是错误的。双方当事人协商一致签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，没有违反国家法律强制性规定，双方应全面实际履行。上诉人租用被上诉人的房屋是作为设立公司并用于公司办公用房，上诉人为了公司荣誉、诚信，不想经常换办公场所。一审庭审时，上诉人明确表示希望继续履行租赁合同，将尚欠租金结给被上诉人，被上诉人却一味地要求解除合同。这明显就是被上诉人违约，上诉人不应承担违约责任。二、被上诉人出具的《履约催促函》系被上诉人自己制作，上诉人从未见过，一审判决却作为证据使用，导致适用法律不当。三、一审判决上诉人支付住宿费538元是错误的。本案合同约定“四楼前东面的小房间留甲方自用”。根据双方的约定，该小房间是留给被上诉人用于存放退休、社保等相关资料，并不是居住之用且签订合同后被上诉人也未居住过。一审判决上诉人支付住宿费，与实际情况不相符。四、有关押金问题。上诉人不支付租金，是因被上诉人强烈要求解除租赁合同，上诉人并没有违约反而是被上诉人违约，一审判决支持被上诉人的诉讼请求没有依据。五、被上诉人单方提出解除租赁合同，被上诉人同意上诉人对所承租的房屋添置的附着物、装饰装修物、宽带、宣传广告牌、办公桌和电脑等如何处置，损失如何赔偿，一审判决不予处置，侵害了上诉人的合法权益。综上，上诉人要求继续履行租赁合同，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人刘柱积答辩称：一、上诉人的上诉理由不成立。双方当事人签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方当事人应恪守约定。上诉人自2014年2月份起未依约支付租金，违背了承租人的基本义务，在被上诉人多次催讨的情况下，上诉人仍然拒付租金，而且已经远远超过合同约定一个月的期限，其行为已经构成根本性违约。上诉人声称为公司荣誉、诚信不想常换办公场所，却毫无诚信的长期拖欠租金，累计到2015年5月份，拖欠租金已经长达16个月，共计52800元。故上诉人要求继续履行合同，没有任何理由和依据。二、一审法院认定事实清楚，判决得当。上诉人长期拖欠租金，拒不履行合同义务，被上诉人可以解除合同。《房屋租赁合同》中已明确写明上诉人在租用被上诉人房屋后将四楼前东面的小房间留给甲方自用，但上诉人在使用房屋时没有给被上诉人提供大门钥匙，致使被上诉人在返回贺州市后无处居住，只能到旅店住宿，由此产生了住宿费。上诉人签订合同时交付的6600元押金，是合同能够依约履行的一种保障机制，上诉人没有按时支付房屋租赁费用违约在先，押金应由被上诉人扣除。综上，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有如下争议：上诉人未将四楼前东面的小房间交付被上诉人使用并拒绝提供大门钥匙，是否导致被上诉人发生住宿费538元？
上诉人对争议事实的意见：小房间是被上诉人存放东西用的，不是住宿所用，本案发生有关住宿费的事实与双方争议的租赁合同纠纷无关。
被上诉人对争议事实的意见：一审判决认定事实清楚，上诉人未将四楼前东面的小房间及大门钥匙交给被上诉人，导致被上诉人花费额外的住宿费538元是客观事实。
本院对当事人争议事实的分析和认定：对于上诉人未将四楼前东面的小房间及大门钥匙交给被上诉人，以及被上诉人花费了住宿费538元的事实本身，双方当事人其实并无异议。上诉人认为以上情况与本案没有关联性，本院认为，上述争议事实事关本案房屋租赁合同的履行情况和赔偿责任如何认定的问题，与案件有直接关联，一审判决对该部分事实予以认定是正确的。
综上，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于本案违约责任如何认定的问题。双方当事人于2013年6月26日签订《房屋租赁合同》后，被上诉人依照合同约定将房屋交付上诉人使用，上诉人在实际租用房屋后应当依照合同约定，在每个月的5日前将当月租金3300元存入被上诉人提供的银行账户，并由上诉人自行负担每月的水电等费用。一审认定上诉人从2014年2月起拖欠被上诉人房屋租金，至2015年1月共拖欠被上诉人房租合计39600元，水电费116.2元，二审中双方当事人对此事实并无异议，上诉人也表示愿将尚欠租金结付被上诉人，一审判决上诉人支付拖欠的2014年2月至2015年1月期间的房租合计39600元和水电费116.2元是正确的。本案《房屋租赁合同》明确约定：出租房屋四楼前东面的小房间留被上诉人自用。上诉人违反合同约定，未将该小房间及大门钥匙交被上诉人使用，导致被上诉人从外地回到贺州后无法在该小房间居住而发生了额外的酒店住宿费用共计538元，本院认为，该费用是由上诉人的违约行为给被上诉人造成的直接经济损失，一审判决由上诉人予以赔偿并无不当。鉴于上诉人从2015年2月至本案二审诉讼终结前仍然使用被上诉人的房屋，该期间所发生的租金、水电等费用上诉人一直没有付给被上诉人，故上诉人在签订《房屋租赁合同》时交付被上诉人的押金6600元，被上诉人依法有权暂不予退还，并得以该押金优先受偿上诉人尚欠的租金。
被上诉人要求上诉人继续支付从2015年2月至5月份的租金，因被上诉人在一审时未提出该诉讼主张，二审过程中双方对此又未能达成一致意见，被上诉人对此可另行通过法律途径解决。
二、本案《房屋租赁合同》解除的条件是否成就以及合同解除后有关事宜的处理问题。上诉人没有正当理由，拖欠被上诉人房屋租金、水电费达一年多时间，在本案一、二审诉讼期间上诉人仍然未支付拖欠的租金、水电费给被上诉人，上诉人违反租赁合同基本义务的行为，已构成根本性违约，被上诉人有理由相信上诉人已无继续履行合同的诚意，故被上诉人有权依法单方解除合同。虽然上诉人在诉讼中主张继续履行租赁合同，但在本案一、二审诉讼期间仍未能支付拖欠的租金和水电费，其以自己的行为表明不履行支付租金的基本义务，故对上诉人的上诉主张，本院不予采纳。本案《房屋租赁合同》依法解除后，上诉人继续占用房屋以及房屋中原属于被上诉人所有的由上诉人保管使用的部分设施和物品，没有法律与合同依据，一审判决上诉人予以退还，符合合同解除效力的有关法律规定，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人的诉讼请求，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费390元（上诉人已预交），由上诉人广西贺州中和建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚智文
审 判 员 严永茂
代理审判员 黄义奎
二〇一五年六月十日
书 记 员 贺昌盛