河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫05民终字1281号
上诉人（原审原告）安阳市铜城物业服务有限公司。
法定代表人孟昭洪，该公司经理。
委托代理人徐海莲、宋会光，大沧海律师事务所（安阳市）律师。
上诉人（原审被告）李滨，女，1968年3月7日出生，汉族。
上诉人安阳市铜城物业服务有限公司因与上诉人李滨物业服务合同纠纷一案，均不服河南省安阳市文峰区人民法院（2015）文民二初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人安阳市铜城物业服务有限公司（以下简称铜城物业公司）的委托代理人徐海莲、宋会光，上诉人李滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2011年9月28日，安阳市铜城置业有限公司与原告铜城物业公司签订了一份阳光嘉苑前期物业管理委托合同，双方约定由原告对阳光嘉苑小区提供前期物业管理服务事宜，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层建筑按1.35元／月／平方米标准计算，委托管理期限：2011年10月1日至2016年9月30日止。被告李滨在安阳市阳光××小区××楼××单元××号居住，房屋面积152.88平方米。另查明，被告李滨欠缴2014年2月28日至2016年2月28日的物业服务费。诉讼中，被告李滨向原审法院提交了阳光嘉苑小区内现场照片，以此证明环境差、公共设施损坏未修缮、车辆乱停乱放。原告对此不予认可。
上述事实，原告铜城物业公司向原审法院提交的证据为：阳光嘉苑前期物业管理委托合同、物业费缴费票据、水费缴费票据、照片15张；被告李滨向原审法院提交的证据为：照片63张。以上证据经当庭举证、质证，结合当事人庭审陈述，可以作为认定本案案件事实的依据。
原审法院认为，原告与安阳市铜城置业有限公司签订了物业管理委托合同，确认原、被告之间存在物业服务关系。原告提供了物业服务后，被告应依约支付相应物业服务费。对于原告主张被告欠缴2014年2月28日至2016年2月28日期间的物业服务费，被告李滨予以认可，但辩称原告未尽到物业服务义务。根据被告提供的证据，可以证明原告未完全尽到合同约定的物业服务义务。原告对被告提供的证据虽予以否认，但其提交的证据不足以证明其主张，故原告诉称其已按合同约定履行了全部物业服务义务的意见，不予采纳。因原告未按合同约定履行全部物业服务义务，故相应的物业服务费应予以酌减。结合本案案情，酌定被告应按1.25元／月／平方米标准支付欠缴原告物业服务费，即被告应支付原告2014年2月28日至2016年2月28日期间的物业服务费为1.25元／月／平方米×152.88平方米×24个月=4586.4元。原告要求被告支付其逾期滞纳金的请求，依法无据，不予支持。依照《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李滨于本判决生效后十日内支付原告铜城物业公司2014年2月28日至2016年2月28日期间的物业服务费人民币4586.4元；二、驳回原告铜城物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由原告铜城物业公司负担10元，被告李滨负担40元。
宣判后，铜城物业公司不服上诉称，铜城物业公司依约提供了物业服务，不存在未按合同约定履行全部物业服务义务的情形，原审判决降低物业服务费收费标准没有法律依据。原审判决降低收费标准且不支持滞纳金显失公平。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人支付物业服务费4953.3元和逾期滞纳金5040.2元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
李滨针对铜城物业公司的上诉答辩及不服原审判决上诉称，首先，《阳光嘉苑前期物业管理委托合同》违反了《物业管理条例》24条及《中华人民共和国合同法》第52条第三项的规定，以合法的形式，掩盖非法目的，因此，《阳光嘉苑前期物业管理委托合同》确认无效。原审被告已缴纳的费用是因为2011年9月28日安阳市铜城置业有限公司与原审原告的前期物业管理委托合同，双方之间不存在物业服务合同关系。其次，即便原审原告提供了物业服务，也达不到他本身的收费标准，也没有按照规定履行物业服务义务。原审原告在没有预收证和没有与业主协商的情况下，物业公司自主要求业主预交一年的物业费不当。因上诉人长期不在阳光嘉苑居住，其住房应归为空置房，对物业费应当做相应的减免。综上，请求二审撤销原审判决，驳回铜城物业公司的上诉，并确认2011年9月28日安阳市铜城置业有限公司与铜城物业公司的前期物业管理委托合同无效，判令铜城物业公司返还李滨已经交纳的费用；一、二审诉讼费用由铜城物业公司承担。
铜城物业公司针对李滨的上诉答辩称，李滨的上诉无事实及法律依据，二审应依法予以驳回。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。
本院认为，1、关于合同的效力及双方之间是否存在物业服务合同关系的问题。本案系物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，建设单位安阳市铜城置业有限公司在业主、业主大会选聘物业服务企业之前有权选聘物业服务企业，并应当签订书面的前期物业服务合同。铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司签订的《物业服务管理合同书》属于前期物业服务合同，该合同对阳光嘉苑小区的全部业主均有约束力，铜城物业公司与李滨之间是存在物业服务合同关系。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司签订的《物业服务管理合同书》，对李滨具有约束力，铜城物业公司为阳光嘉苑小区业主提供了物业管理服务，李滨作为业主，在接受物业管理服务的同时，应当承担物业费交纳的义务，李滨称与铜城物业公司之间不存在合同关系，主张本案《物业服务管理合同书》无效的理由不能成立，本院依法不予支持。2、关于铜城物业公司是否按合同约定履行全部物业服务义务，是否应降低物业服务费收费标准的问题。从李滨提交的证据来看，铜城物业公司实施物业服务管理期间，因其在物业服务中确实存在一些瑕疵及不到位的情形，由此给李滨生活带来了不便，原审法院鉴于上述情形对铜城物业公司诉请中的管理服务费中适当予以扣减并无不妥。对李滨上诉称长期不在阳光嘉苑居住，其住房应归为空置房，对物业费应当做相应的减免，因物业管理的主要内容是对物业管理区域的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域的环境卫生和相关秩序，是对物业管理区域的业主及物业使用人提供的公共、整体服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，因李滨住房位于铜城物业公司物业服务范围内，李滨是否在该小区居住，该责任不在物业服务企业，不在此居住不能构成免除业主交纳物业费义务的理由，对于李滨的该项主张，本院不予采信。3、关于是否支持滞纳金的问题。铜城物业公司主张的滞纳金应属合同违约金范畴，其要求李滨支付逾期交纳物业费的滞纳金的诉请系基于其与安阳市铜城置业有限公司签订的临时托管合同之条款，因其在实施物业服务管理期间，存在一定瑕疵，李滨不能按约定支付物业费有一定的原因，其也未能提出证据证明其曾向李滨催讨过物业费，故铜城物业公司要求李滨支付逾期支付物业费滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人安阳市铜城物业服务有限公司负担25元，上诉人李滨负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫学海
审 判 员 毛晓燕
代理审判员 秦现华
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 张文科