山东省五莲县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1121民初2652号原告：李宝霞。委托诉讼代理人：陈善文，山东扶平律师事务所律师。被告：山东莲海置业有限公司，住所地五莲县济南路9号。统一社会信用代码91371121079684395X。法定代表人，李业光，总经理。委托诉讼代理人：冯展锋，男，该公司项目经理。原告李宝霞（以下简称原告）与被告山东莲海置业有限公司（以下简称被告）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈善文，被告委托诉讼代理人冯展锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商铺招商协议》，被告双倍返还定金973809.4元，并按同期银行贷款利率计算至实际还款日的利息；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年5月3日签订《莲海假日商铺招商协议》两份，原告预约被告开发的莲海假日商铺两处，并向被告支付定金550000元，但是协议签订后被告至今未能开工建设该项工程，也未与原告签订商品房买卖合同。被告辩称，收取原告定金550000元属实，被告同意原额退还并给付一定的利息损失，不同意定金双倍返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年5月3日，原告与被告前身山东莲海假日酒店有限公司签订《莲海假日商铺招商协议》两份，其中第一份约定：原告预约被告开发的莲海假日商铺4号楼107室，暂测建筑面积132.79㎡，招商单价5390元，合计房价715738元，上述招商物业建筑面积以正式商品合同注明的建筑面积为准，总房价多退少补；原告定购被告商品房，签定本协议时，先付定金300000元整；本招商协议签定后，原告须于年月日前持本协议及身份证到被告指定地点签定《预售协议书》，并支付房屋预售招商款；本协议自双方签字、盖章且原告交付定金后生效。第二份约定：原告预约被告开发的莲海假日商铺4号楼108室，暂测建筑面积154.88㎡，招商单价4500元/㎡，合计房价696960元，原告先付定金250000元；其他内容与第一份协议一致。同日，原告交纳定金合计550000元。上述两份协议签订后，被告因资金问题至今未能开工建设，也未通知原告到指定地点签定《预售协议书》。对于诉求数额973809.4元。原告主张4号楼107室总价款715738元，原告已交定金300000元，按总价款30%符合条件的定金为214721.4元，4号楼108室总价款696960元，原告已交定金250000元，按总价款30%符合条件的定金为209088元，因被告违约应双倍返还定金847618.8元，剩余款项126190.6元亦应返还原告。同时，原告主张以550000元为本金，自付款之日按同期银行贷款利率计算利息至实际还款日。被告辩称同意返还550000元，并承担一定的利息损失，其余数额不予承担。同时查明：被告原名为山东莲海假日酒店有限公司，2015年11月26日变更为山东莲海置业有限公司。经本院到五莲县房地产管理中心查询，被告至今未就涉案商铺办理预售登记业务。本院认为，一、关于《商铺招商协议》的法律性质及效力。原告与被告前身签订《莲海假日商铺招商协议》，载明了双方当事人、商铺位置、暂测面积、招商单价、总价款、定金数额等，但并未就交房期限、双方的权利义务、面积误差、违约责任等合同其他主要条款达成一致意见，且该协议签订后，原告只交纳了定金，并未支付购房款。原告与被告前身双方仅就购买涉案商铺达成初步意向，原告交纳的定金也只是担保其将来与被告前身签订正式的《预约协议书》，该《商铺招商协议》符合认购书的特征，是一种预约合同，并非正式的商品房预售合同，故本案的案由应更改为商品房预约合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人预售商品房必须取得商品房预售许可证明，未取得预售许可证明的商品房买卖合同应依法认定为无效，而本案《商铺招商协议》是一种预约合同，是双方当事人为将来签订作为本约合同的商品房买卖合同所作出的一种承诺，并非正式的商品房预售行为，出卖人未取得商品房预售许可证明，不影响商品房认购书的法律效力，故应认定双方签订的《商铺招商协议》合法有效；二、关于双方签订的《商铺招商协议》能否解除。原告与被告前身签订的《商铺招商协议》中虽未约定订立《预约协议书》的时间，但该时间应在合理预期内。原告订立《商铺招商协议》目的就是尽快签订预约协议，进而签订正式的商品房买卖合同。但自《商铺招商协议》签订至今已有两年之余，被告尚未开工建造涉案工程，也未通知原告到指定地点签定《预售协议书》。符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，且被告同意返还原告交纳的定金款，故双方签订的《商铺招商协议》可以解除。三、关于被告应否双倍返还定金及支付利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案招商协议未能履行的原因在于被告，被告应当承担违约责任。本案原告预约被告前身开发的两处商铺合计价款1412698元，按20%计算定金应为282539.6元，被告构成违约行为应返还原告双倍定金款565079.2元，对不符合定金条件的剩余款项267460.4元（550000元282539.6元）被告亦应返还原告。同时《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据本案《商铺招商协议》预约合同的性质，为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑本地区近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况，原告履约的支出及其信赖利益的损失等因素，被告仅仅双倍返还符合规定的定金款，不足以弥补原告信赖利益损失，故对不符合定金条件的剩余款项267460.4元可从交款之日（2014年5月3日）按同期银行贷款利率计算利息至本判决生效之日。山东莲海假日酒店有限公司于2015年11月26日变更为山东莲海置业有限公司，其权利义务应当由变更后的公司承受，即上述定金返还及利息支付应当由山东莲海置业有限公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、解除原告李宝霞与山东莲海假日酒店有限公司于2014年5月3日签订的《莲海假日商铺招商协议》两份；二、被告山东莲海置业有限公司返还原告李宝霞双倍定金款565079.2元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告山东莲海置业有限公司返还原告李宝霞267460.4元并支付利息（自2014年5月3日起按同期银行贷款利率计算至本判决生效之日），于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告李宝霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13538元，由原告李宝霞负担1538元，被告山东莲海置业有限公司负担12000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  杨 杰审 判 员  王义江人民陪审员  厉承海二〇一六年十二月二十五日书 记 员  崔 鹏