山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋11民终868号
上诉人（原审原告）：山西东方紫光房地产开发有限公司，住所地山西省太原市五龙口街北一巷9号B1号楼E2-1802。
法定代表人：任金彪，董事长。
委托诉讼代理人：张俊，该公司副总经理。
被上诉人（原审被告）：刘甲。
委托诉讼代理人：黄腓力，江苏东晋律师事务所律师。
上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司因与被上诉人刘甲案外人执行异议纠纷一案，不服山西省柳林县人民法院（2015）柳民初字第511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张俊、被上诉人刘甲及其委托诉讼代理人黄腓力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。最高院、国土资源部、建设部“关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知”第15条3款之规定：对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。请注意，对于未进行房屋所有权登记的房屋人民法院可以预查封，而不可以查封。综上，一审法院适用法律错误，应予改判。
被上诉人刘甲答辩称，一审法院适用法律正确，最高院、国土资源部、建设部2004年5号通知不仅为一审法院进行查封和预查封提供了法律依据，而且明确了预查封的效力等同于正式查封。本案为案外人执行异议之诉，审查重点应为上诉人是否享有排除强制执行的实体权利，一审法院对此进行了阐明，上诉人的上诉没有任何依据，应予驳回。
上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令停止对案涉房产的执行；2、本诉费被告负担。
一审法院认定事实：本案被告刘甲与柳利军、吴文芳因民间借贷纠纷一案向柳林县人民法院提起诉讼，法院作出判决后，刘甲提出执行申请。柳林县人民法院根据（2014）柳执字第177号执行裁定书执行被执行人柳利军与其妻子吴文芳的财产时，查封了柳利军与其妻子吴文芳共同所有登记在吴文芳名下位于太原市五龙口街北一巷9号府东公园六栋第一幢3单元0701号房屋一套。此后，山西东方紫光房地产开发有限公司向柳林县人民法院提出执行异议申请，主张对上述查封房屋享有产权。一审法院2015年5月26日作出（2015）柳执异字第1号执行裁定书，裁定驳回山西东方紫光房地产开发有限公司的异议申请，山西东方紫光房地产开发有限公司不服上述裁定，遂提起诉讼，请求判令停止对案涉房产的执行。
一审法院认为，案外人执行异议之诉需审查和判断当事人是否享有足以阻止对执行标的物强制执行的实体权利。本案原告称其与吴文芳、柳利军之间的房屋买卖合同经过了备案登记，根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”合同登记备案是依据《城市商品房预售管理办法》的规定进行的备案登记，这种备案登记是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施，属于债权性质，该种备案登记并不能产生物权的效力，原告仅有权依据合同请求柳利军、吴文芳承担责任。原告作为担保方，在吴文芳、柳利军违约后，原告即承担相应的担保责任，原告提供的证据只能证明其依据担保行为向银行履行担保责任，担保的形式是保证，不具有物权效力，不具有足以排除本案被告对标的物申请执行的权利。至于原告主张涉案房屋尚未确定物权，并原告行使合同解除权后，吴文芳、柳利军不能取得案涉房屋的物权，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三款“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封”的规定，查封该套房屋并不违反法律的规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本案原告并不享有足以排除本案被告对标的物申请执行的权利，应驳回其诉讼请求。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决：驳回原告山西东方紫光房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理300元，由原告山西东方紫光房地产开发有限公司承担。
二审期间，上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司提供太原市杏花岭区人民法院（2015）杏民初字第01524号民事判决书一份，拟证明吴文芳与我公司的商品房买卖合同及补充协议已判令解除，该判决已生效。
被上诉人刘甲质证称，对该证据的真实性没有异议，该判决第三项金额应该作为法院执行的标的给我们。
经审理查明，本案被告刘甲与柳利军、吴文芳因民间借贷纠纷一案向柳林县人民法院提起诉讼，法院作出判决后，刘甲提出执行申请。柳林县人民法院根据（2014）柳执字第177号执行裁定书执行被执行人柳利军与其妻子吴文芳的财产时，查封了位于太原市五龙口街北一巷9号府东公园六栋第一幢3单元0701号房屋一套。此后，山西东方紫光房地产开发有限公司向柳林县人民法院提出执行异议申请，主张对上述查封房屋享有产权。柳林县人民法院2015年5月26日作出（2015）柳执异字第1号执行裁定书，裁定驳回山西东方紫光房地产开发有限公司的异议申请，山西东方紫光房地产开发有限公司不服上述裁定，遂提起诉讼，请求判令停止对案涉房产的执行。
另查明，2012年6月14日，上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司与吴文芳签订商品房买卖合同及补充合同，约定吴文芳购买上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司住房一套（位于太原市五龙口街北一巷9号第1幢3单元0701号房屋），面积225.98平方米，总价1454407元，并约定首付款为444407元，余款由银行按揭贷款支付。补充合同约定，若按揭贷款银行终止借款合同，并要求出卖人承担保证责任的，自出卖人履行保证责任之日，房屋买卖合同及补充合同解除，买受人承担违约责任，还必须承担诉讼费、律师费等。买卖合同签订后，吴文芳向上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司交付首付款444407元、维修基金20338.2元、契税58176.28元，上诉人将涉案房屋交付吴文芳使用。2012年7月18日，上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司、吴文芳与中国银行股份有限公司太原平阳支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房房贷款合同》，由吴文芳向中国银行股份有限公司太原平阳支行借款990000元人民币，贷款期限为30年，还款方式为等额本息，上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司为吴文芳的上述借款提供保证担保。2012年7月至2014年12月，吴文芳向银行支付本金25708.24元，偿付利息152256.87元。2015年1月28日，中国银行股份有限公司太原平阳支行向上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司发出催收逾期贷款通知书，写明：截止2015年1月26日，吴文芳尚欠贷款本金1026.63元、利息5259.08元，未到期本金963265.13元，合计969593.84元。银行宣布借款人在借款主合同项下的债务提前到期，并于2015年6月25日从上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司的保证金账户中扣收1000995.12元用于偿还吴文芳所欠的贷款余额及利息。
还查明，2015年11月13日，太原市杏花岭区人民法院作出（2015）杏民初字第01524号山西东方紫光房地产开发有限公司诉吴文芳房屋买卖合同纠纷一案民事判决，判决解除了上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司与吴文芳签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。
本院认为，关于本案讼争房屋的权属问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，根据上述法律规定可以看出，物权行为与债权行为有着本质的区别，上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司虽与吴文芳订立《商品房买卖合同》及《补充协议》，但并没有证据显示位于太原市五龙口街北一巷9号府东公园六栋第一幢3单元0701号讼争房屋已登记在吴文芳名下，柳利军、吴文芳并未享有上述房屋所有权。
预查封是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房产所采取的控制性措施，其目的是限制相关房产进行转移或设定房产他项权利，预查封针对的对象实际上仅是被执行人将要取得的财产，是被执行人的预期权利，并不意味着可以对相关房产进行处理。本案中，柳利军、吴文芳并未享有讼争房屋的权属，且取得物权期待权的债权原因
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上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司与吴文芳签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》业已因解除而消失。上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司作为讼争房屋所有权人，享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一项之规定，判决如下：
一、撤销柳林县人民法院（2015）柳民初字第511号民事判决；
二、不得执行位于太原市五龙口街北一巷9号府东公园六栋第一幢3单元0701号的房屋。
一审案件受理费300元，由被上诉人刘甲负担；二审案件受理费17400元，由被上诉人刘甲负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓瑜
审判员 张晓玮
审判员 吕 烜
二〇一六年九月十二日
书记员 雷姗姗