湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民一初字第283号
原告朱荣华，女，1975年1月10日出生，汉族。
委托代理人莫声培（特别授权），湖南清园律师事务所律师。
被告李志权，男，1982年11月30日�生，侗族。
被告杨明，男，1964年4月17日出生，汉族。
原告朱荣华诉被告李志权、杨明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。代理书记员黄莉担任记录。原告朱荣华及委托代理人莫声培，被告李志权、杨明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱荣华诉称：2014年6月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，由甲方将坐落于怀化市河西舞水名居一期201的二楼场地房屋出租给乙方作为经营KTV餐饮娱乐使用，出租房屋建筑面积为1100平方米。合同第三条约定租赁期为10年，自2014年7月10日起至2024年7月10日止。合同第四条、第五条、第六条约定房屋租金：从合同签订之日起后三个月开始计算房租（即甲方给予乙方三个月免租期），第1年至第2年的年租金为38万元；第3年至第5年的年租�每年上涨5%，即每年租金39.9万元；第6年至第10年的年租金及税金按周边二楼行情随行就市，以上租金均不含租赁房屋有关税费，如需缴纳由乙方负责。签订合同后乙方先交半年租金，此后一年一交，并提前1个月交清下一年度的租金。合同第三十一条约定逾期支付租金的违约责任：乙方逾期向甲方支付租金的，每逾期一日，应按所欠付金额的5‰向甲方支付违约金；逾期达30日的，每逾期一日，应按所欠付金额的6‰向甲方支付违约金，且甲方有权解除合同。合同第二十一条、第三十五条约定：在合同履行过程中，有关合同内容的增加、减少或修改，均须双方协商一致，订立签订补充协议，否则不生效。《房屋租赁合同》经甲乙双方签字生效后，原告（甲方）依约将出租房屋交给了被告（乙方）使用，被告亦按合同约定先交纳了半年的房屋租金计人民币19万元（至2015年4月10日止），并开始使用租赁房屋进行经营。按照合同约定，被告应于已交清租金的半年租赁期限届满前一个月（即2015年3月10日前）交清下一年度的房屋租金38万元整。为此，原告在租金交纳期届满之前几次通过电话和信息提醒催促被告按期交纳租金，2015年3月10日晚，原告由丈夫陪同、无利害关系第三人王鹏见证下，亲自登门找到被告催交房屋租金，被告均以原告将自己所有的处于被告所租房屋楼下的另一房屋门面租赁给他人经营超市，影响了被告的经营为由，不肯按期交纳房屋租金，要求与原告就此“协商”并修改合同，被原告拒绝。逾期后，原告委托律师给被告发送了一份催交租金《律师函》，被告仍以同样理由拖延交纳。此外，被告还在对租赁房屋装修时，背着原告，擅自改变房屋重大结构，将原告紧邻被告上楼通道的一门面立柱移位近1米，缩小了门面的�际使用面积，严重侵害了原告的合法权益，原告知情后，立即到现场指责了被告这一严重侵权行为，并要求其恢复原状，可被告不仅不恢复原状，还连夜强行装修，企图迫使原告接受已形成的“现状”，实属欺人太甚，对此，原告将保留另案起诉的权利。我国《经济合同法》规定：经济合同经双方签字生效后，必须自觉依照合同的各项约定全面履行，任何一方如有违反，均应按合同之约定承担违约责任。原告与被告签订《房屋租赁合同》后，已履行了自己的合同义务，没有违约行为。在合同履行中，被告没有按《房屋租赁合同》约定的期限交纳房屋租金，已明显构成违约。其提出的拖延交纳租金事由，在《房屋租赁合同》中没有相关约定，双方也未就此协商一致并签订过任何补充协议，因此，被告以该事由拖延交纳房屋租金，既无合同依据，更无法律依据，被告应立即交清拖欠的房屋租金，并按照合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告要求被告按合同约定期限交清房屋租金，合情、合理、合法，应得到法律的保护和支持。为了维护法律的严肃性，保障公民的合法财产权益，根据我国《民法通则》、《合同法》、《民事诉讼法》的有关规定，请求人民法院：1、判令二被告立即支付原告房屋租金38万元整；2、判令二被告向原告支付逾期交纳房屋租金的违约金（按每逾期一日支付违约金1900元，自2015年3月11日起至房屋租金交清之日止）；暂记至起诉日止违约金为57000元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告李志权、杨明辩称：被告欠原告房屋租金38万元（计租期间2015年4月10日至2016年4月10日）是事实，但被告并不是故意拖欠租金不交，在双方签订《房屋租赁合同》时就口头�定了原告应保证不得在其所属的被告经营场所楼下一楼门面经营超市，现原告将该一楼门面出租给他人经营超市，严重影响了被告的KTV经营生意，双方就此进行了几次商谈，均无结果，只要双方就此问题协商后，被告愿意按合同约定支付租金。由于原告出租一楼门面给他人经营超市而影响了被告的KTV经营生意，且双方正在协商之中，故被告没有构成逾期交付原告租金的违约行为，被告不应支付原告逾期交付租金的违约金。同时，《房屋租赁合同》中关于被告逾期支付原告租金的违约金约定过高，依法应予调整减少，应以逾期支付租金的金额为基数按同期银行存款利率的30%计算违约金。
经审理查明：2014年6月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的坐落于怀化市河西舞水名居一期201的二楼场地房屋出租给被告作为经营KTV餐饮娱乐使用，租赁期10年（自2014年7月10日起至2024年7月10日止）；从合同签订之日起后三个月开始计算房租（即原告给予被告三个月免租期），第1年至第2年的年租金为38万元，第3年至第5年的年租金每年上涨5%即每年租金39.9万元，第6年至第10年的年租金及税金按周边二楼行情随行就市，以上租金均不含租赁房屋有关税费，如需缴纳由被告负责；签订合同后被告先交半年租金，此后一年一交，并提前1个月交清下一年度的租金；被告逾期向原告支付租金的，每逾期一日，应按所欠付金额的5‰向原告支付违约金，逾期达30日的，每逾期一日，应按所欠付金额的6‰向原告支付违约金，且原告有权解除合同。
合同签订后，原告将合同约定的房屋交付被告使用，并依约免除了被告三个月房租，被告依约交清了半年租金（即2015年4月10日前的租金）。2014年12月份，原告将其所属的被告经营场所楼下一楼门面出租给他人经营超市，被告认为影响了其KTV的生意经营，双方就此发生争议，经过协商但未能达成一致意见，被告因此未能依约交付原告租金（计租期间2015年4月10日至2016年4月10日）38万元，2015年3月10日，湖南清园律师事务所律师受原告委托向被告发送了《律师函》，要求被告依约交付租金，但被告至今仍未交付原告租金。
另查明，2015年3月1日中国人民银行公布执行的短期（一年以内）贷款基准年利率为5.35%。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、原、被告身份证明，证实原、被告诉讼主体资格身份情况；
2、房屋租赁合同，商品房买卖合同，预告商品房预告登记审批表，证实原告将自已购买的房屋出租给被告使用，以及双方就房屋租赁所约定的内容；
3、律师函，证实原告催促被告交付租�的事实；
4、庭审笔录1份，证实本案事实。
本院认为：被告欠付原告租金38万元（计租期间2015年4月10日至2016年4月10日），双方均无异议，本院予以认定。合同约定每年度租金一次交清，且应提前1个月交清下一年度的租金，故被告欠付原告租金38万元（计租期间2015年4月10日至2016年4月10日）应于2015年3月10日之前交清，且原告于2015年3月10日委托湖南清园律师事务所向被告发送了律师函催交租金，但被告至今未依约交付原告租金，已构成违约，被告依约应支付原告逾期交付租金的违约金。
被告提出《房屋租赁合同》中约定的违约金过高，请求予以减少。本院认为，被告逾期交付原告租金，原告客观损失了相应的贷款利息，最高人民法院﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥》第6条规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实�情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”同时，参照被告应该支付原告租金期限的最后期日，当时人民银行公布执行的基准年利率为5.35%，因此，原告的利息损失为每日226元（38万元×年利率5.35%÷360天×4），而根据《房屋租赁合同》中约定及原告的诉讼主张，被告应支付原告违约金每日1900元（380000元×0.005），《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第�百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，《房屋租赁合同》中约定的违约金计算标准明显过高，应予以调整减少，综合本案案情，考虑双方的利益均衡，本院酌情调整被告按民间借贷利率的最高限额再上浮30%即每日293.8元（226元＋226元×30%）标准支付原告逾期交付租金的违约金，从被告应交付租金的最后期限之次日（2015年3月11日）起开始计算，计算至被告付清原告所欠租金之日止。
被告以原告将一楼门面出租他人经营超市影响其KTV经营生意为由而拒绝支付原告租金，因没有合同约定原告不可以将一楼门面出租他人经营超市，故被告据此抗辩拒交原告房屋租金的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告李志权、杨明交付原告朱荣华房屋租金380000元，于本判决生效之日起7日内付清；
二、被告李志权、杨明支付原告朱荣华逾期交付房屋租金的违约金，按每日293.8元的标准从2015年3月11日计算至被告交清所欠房屋租金之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7855元，由被告李志权、杨明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 粟多海
人民陪审员 舒友德
人民陪审员 丁 伟
二〇一五年六月十一日
代理书记员 黄 莉
附法条：
中华人民共和国民法通则
第五条公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
中华人民共和国合同法
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高�造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百�之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
中华人民共和国民事诉讼法
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。