北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终747号上诉人（原审被告、反诉原告）：熊伟，男，1967年10月21日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：段大勇，男。委托诉讼代理人：李晶，北京建卓律师事务所律师。上诉人熊伟因与被上诉人段大勇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初45783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人熊伟、被上诉人段大勇的委托诉讼代理人李晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。熊伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持熊伟的一审全部反诉请求；2.诉讼费由段大勇承担。事实和理由：一、一审判决认定是熊伟未继续交纳租金，导致合同不能因此顺延与事实不符。事实是段大勇恶意将房屋租金从4200元每月提高到5500元，并在电话中辱骂威胁熊伟，导致熊伟被迫打110电话报警。由于安全受到威胁，不能继续在房屋内居住。二、一审判决认定段大勇在将房子租给熊伟时没有去过自己的房子，不了解房屋的实际状态与事实不符。房东将房子出租时，如果不进入自己的房子如何给租房者钥匙？在什么地方签订租赁合同？三、一审判决采纳段大勇的观点，认为段大勇没有将沙发和床卖给熊伟，但一审法院没有调查沙发和床的现状。段大勇称床被熊伟卖了是撒谎，床还在屋内。一审法院遗漏了这些重要事实。四、一审庭审中，熊伟多次指出此案的重要事实是段大勇违反其多次同意的熊伟长期租赁房屋的口头承诺，恶意将房屋租金从每月4200元大幅上涨到每月5500元，但一审法院在判决中隐瞒此重要事实，只说涨房租。是段大勇要求熊伟腾房，是段大勇要求终止租赁关系。2017年7月底熊伟把电脑和书搬走了，书架是固定在涉案房屋内，所以没有搬走。涉案房屋的钥匙已经遗失，房屋事实上已经腾退，段大勇可以在开锁公司和派出所的面前打开房屋。五、2013年熊伟的朋友张晶与段大勇签订了租赁合同，事实上是熊伟支付的租金，在2013年的时候书架就安置在房屋内，法院可以向张晶调取证据，段大勇对安置书架的事情是知晓的。本案是2014年6月签订的租赁合同，交接房屋的时候段大勇也应该知道是有书架的。关于沙发和床，是张晶把沙发搬到其朋友那里的，是经过段大勇同意用的张晶的押金把沙发买下来的。2014年经过段大勇的同意，熊伟将购买床的钱1300元和租金一同支付给段大勇，法院可以调取段大勇的银行明细。现在床还在涉案房屋内。段大勇辩称，不同意熊伟的上诉请求，同意一审判决。自从2017年1月，熊伟就未再支付租金，段大勇多次催促，但熊伟拒绝交纳也拒不搬离房屋。由于熊伟拒绝交纳租金，并在合同已经到期半年以上熊伟拒不续签合同的情况下才通知熊伟搬离房屋，且给熊伟留出了必要的准备时间。熊伟对自己的诉讼请求和主张应提供证据，熊伟应提供支付床和沙发费用的证据。张晶是案外人，与本案无直接的关系。熊伟称2017年7月搬离房屋，段大勇并不知情，熊伟也没有提出交接房屋。合同到期是否能顺延是双方协商的，提高房租是房主的权利，熊伟不同意涨价的话可以搬离房屋不再续签。段大勇向一审法院起诉请求：解除段大勇与熊伟签订的《房屋租赁合同》；熊伟腾退北京市朝阳区×室房屋；熊伟支付2017年1月26日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照月4200元计算）。熊伟向一审法院反诉请求：要求段大勇赔偿书架损失2万元；熊伟退还沙发和床，段大勇退还熊伟1万元；段大勇赔偿熊伟信赖利益损失10万元。一审法院认定事实：2014年10月5日，段大勇与熊伟签订《房屋租赁合同》，约定段大勇出租案涉房屋与熊伟，房屋用途为租赁住房，除另有约定外，熊伟不得任意改变房屋用途；租赁期限自2014年6月25日至2016年6月25日；月租金4200元；租赁期满后，如熊伟要求继续租赁，段大勇则优先同意继续租赁；租赁期满后，如段大勇未明确表示不续租的，则视为同意熊伟继续承租。一审庭审中，段大勇主张合同期满后，在2016年8月13日向熊伟提出合同已到期，需要增加租金，并同意熊伟使用房屋至其支付的租金用尽为止，并告知如果不同意增加租金，请尽快腾退，熊伟一再坚持使用，并支付了相应租金，双方没有签署新的合同，12月25日熊伟支付的租金已经用尽，支付的押金也于2017年1月25日到期，之后熊伟未再支付租金，其通知熊伟于1月28日前腾退，但熊伟未腾退，双方合同已于2017年1月25日解除。熊伟认可合同于2017年1月25日解除，但称系因为段大勇提高租金其不能接受，视为段大勇提出解除合同。熊伟认可房屋内其物品尚未搬离，称书架已固定，无法搬离，其他物品想等与段大勇协商后再搬走。段大勇主张熊伟支付的押金为4200元，熊伟称为4000元。熊伟在2016年9月22日支付了2016年9月25日至12月24日租金12600元，后又支付了1000元。熊伟主张出资1万元购买了房屋内的沙发和床，段大勇不予认可，称系熊伟擅自处置了其的沙发和床。熊伟主张书架固定房屋内，要求段大勇赔偿，段大勇不同意，称熊伟擅自安装。熊伟主张需长期租赁房屋，在房屋内办公，合同解除，导致其信赖利益损失。段大勇不予认可。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，段大勇与熊伟签订的《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。合同于2016年6月25日到期后，熊伟继续支付租金至2016年12月24日，按照合同约定，双方租赁合同顺延。之后，因熊伟尚有押金，段大勇顺延合同期限，主张合同自2017年1月25日解除，熊伟认可合同自2017年1月25日解除，该院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，熊伟应腾退案涉房屋交还给段大勇，并支付自2017年1月26日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，段大勇主张按照原合同约定租金标准支付，该院予以支持。熊伟已经支付的1000元，应当予以扣除。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。段大勇主张事前对熊伟安装书架并不知情，在知道后提出异议，熊伟未提交证据证明安装书架征得段大勇同意，且书架并非已形成附合的装饰装修物，熊伟要求段大勇赔偿，该院不予支持。熊伟主张购买了沙发和床，但未举证证明，且段大勇不予认可，故熊伟要求段大勇退还1万元，该院不予支持。双方合同到期后，并未立即终止合同，熊伟继续按照原租金标准支付租金至2016年12月，段大勇因此顺延合同期限，后因熊伟未继续支付租金，导致合同不能因此顺延，故熊伟要求段大勇赔偿信赖利益损失，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认段大勇与熊伟于2014年10月5日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月25日解除；二、熊伟于判决生效后15日内腾退北京市朝阳区×室房屋并交还给段大勇；三、熊伟于判决生效后15日内支付段大勇自2017年1月26日起至实际腾退交还房屋之日止的占有使用费（按照月4200元计算，已支付1000元）；四、驳回熊伟的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审审理补充查明以下事实：就熊伟主张的沙发的损失，熊伟称：在2013年时张晶向段大勇租赁涉案房屋，租金是熊伟支付的，押金是张晶支付的，因为做书架摆不下了，经过段大勇的同意，张晶搬走了沙发，钱从押金中抵扣了，因熊伟与张晶的钱放在一起，虽然扣的是张晶的押金，但实际上是熊伟的钱，所以在本案中予以主张，具体金额是4000元还是6000元已经记不清了，张晶的押金是多少就折抵了多少。就熊伟主张的床的损失，熊伟称：床现在还在涉案房屋中，是段大勇配的，因为放不下，熊伟说将床卖给其，段大勇同意了，现在床立起来放在屋里了，熊伟给了段大勇1300元。二审庭审中，熊伟称一审时记忆有误，现要求段大勇赔偿床和沙发的损失共计5300元，不再坚持1万元。熊伟和段大勇均认可房屋租赁合同到期后，双方对续租的条件和期限都没有达成合意。熊伟称2016年8月13日段大勇提出合同到期后若续约每月租金调至5500元，后双方没有达成一致。段大勇对此予以认可，并称2016年9月25日熊伟仍按照4200元的标准支付了三个月的租金，因熊伟坚持要继续使用房屋并支付了租金，所以允许熊伟使用至2016年12月25日，由于还有1个月押金，就允许熊伟使用到了2017年1月25日。熊伟认可2016年支付完最后一笔租金后没有再支付，该租金使用到2016年12月25日。熊伟认可其搬离房屋时未通知段大勇，亦未进行房屋交接。熊伟称因段大勇打电话威胁熊伟，熊伟担心段大勇捣乱才没有通知段大勇。关于书架，段大勇不同意继续使用，并称熊伟安装的时候其并不知情。段大勇于二审庭审中明确表明只要求熊伟将房屋恢复原状，不要求赔偿损失，熊伟可以将书架拆走。熊伟称书架在2013年就已经安装，《房屋租赁合同》所附物品清单中不存在书架是因为物品清单上都是段大勇的物品，书架是熊伟的所以没有写。二审庭审中，熊伟和段大勇均明示表示对于一审判决第一项无异议。熊伟表示其是受害一方，房屋占有使用费应由段大伟自己承担。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，熊伟与段大勇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。熊伟与段大勇均应当依约履行自己的义务。熊伟、段大勇均认可涉案《房屋租赁合同》到期后熊伟继续按原租金标准支付租金至2016年12月24日，根据双方的合同约定，一审法院认定双方租赁合同顺延并无不当。二审过程中，熊伟与段大勇均表示对涉案《房屋租赁合同》于2017年1月25日解除无异议，本院对此亦不持异议。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，在涉案《房屋租赁合同》解除后，熊伟作为承租人应当将涉案房屋交还给出租人段大勇。熊伟主张其已经腾退涉案房屋，但其未能提供房屋交接的证据，故本院对其该项主张不予采信。因熊伟支付的租金截至2016年12月25日，另有一个月押金，而熊伟尚未腾退涉案房屋，故一审法院参照涉案《房屋租赁合同》约定的租金标准，判令熊伟需支付涉案房屋自2017年1月25日《房屋租赁合同》解除后至实际腾退之日止的占有使用费，并无不当，本院予以维持。熊伟认为占有使用费应当由段大勇自行负担，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于熊伟主张的其退还沙发和床，段大勇退还相应款项的上诉请求。首先，熊伟认可其主张的沙发系段大勇与案外人张晶的租赁合同关系中所涉及的财物，且其未提交证据证明购买沙发的钱与熊伟及本案所涉《房屋租赁合同》有关，故熊伟关于段大勇应退还沙发款项的上诉请求，本院在本案中不予处理。其次，熊伟未能举证证明其曾向段大勇支付了用于购买床的款项，双方在《房屋租赁合同》中亦未有关于床的处置的约定。另外，如果双方成立关于床的买卖合同关系，该法律关系与本案租赁合同纠纷亦属不同的法律关系，在双方无明确约定的情况下，熊伟关于段大勇应退还床的款项的上诉请求，本院在本案亦不予处理。综上，本院对于熊伟要求段大勇退还沙发和床的相应款项的上诉请求均不予支持。关于熊伟主张的书架损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因熊伟未举证证明具体的损失数额，亦未举证证明其安装书架经过了段大勇的同意，且书架并非已经形成附合的装饰装修物，故熊伟关于要求段大勇赔偿书架损失2万元的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。双方于涉案《房屋租赁合同》所约定的期限内已经履行了双方的权利义务，熊伟未举证证明双方存在长期租赁的约定，故熊伟关于段大勇应支付10万元信赖利益损失的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院对此亦不予支持。综上所述，熊伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2316元，由熊伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  巴晶焱代理审判员  徐 晨代理审判员  王天水二〇一八年二月七日法官 助理  李 惠书 记 员  胡 潇