江西省兴国县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0732民初2962号
原告：兴国县医药总公司，统一社会信用代码91360732160760201N。
住所：江西省赣州市兴国县潋江大道**号。
法定代表人：刘南海，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：邱剑，江西南芳（律师）事务所律师，执业证号13607201110369346，特别授权。
被告：李常春，男，1962年8月15日生，汉族，江西省兴国县人，个体户，住江西省兴国县，
被告：江西伦诚律师事务所。
住所：江西省赣州市兴国县潋江镇凤凰大道中段。
法定代表人：廖桂元，系该所主任。
委托诉讼代理人：钟仁周，江西伦诚律师事务所律师，执业证号码13607201010414707。
原告兴国县医药总公司与被告ＸＸＸ、江西伦诚律师事务所租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴国县医药总公司委托诉讼代理人邱剑，被告李常春，被告江西伦诚律师事务所委托诉讼代理人钟仁周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴国县医药总公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告损失328600元{1000元/月×（50年-19年）×12月/年-70000元÷50年×（50年-19年）＝328600元}；2、判令被告李常春向原告返还房屋租金43400元{70000元－（70000元÷50年×19年）＝43400元}；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1998年6月15日，原告兴国县医药总公司向被告江西伦诚律师事务所租赁位于县政府大门右侧的两间店面，双方达成合意并签订《房屋租赁合同》，约定租期50年，租金70000元。2001年9月1日，被告江西伦诚律师事务所在未事先告知原告的情况下，与江西赣南东方实业有限公司签订《房屋买卖协议》，将包括该两间租赁店面在内的房屋转让给江西赣南东方实业有限公司，并与被告李常春办理了房屋产权变更手续。2016年12月29日，被告李常春向法院起诉，要求解除原告与被告江西伦诚律师事务所签订的房屋租赁合同。2017年6月16日，赣州市中级人民法院（2017）赣07民终1359号判决维持兴国县人民法院（2016）赣0732民初3695号判决书关于“解除原告与被告江西伦诚律师事务所房屋租赁合同”的判决结果。原告认为被告江西伦诚律师事务所在未通知原告的情况下出卖房屋侵害了自己的优先购买权，理应承担赔偿责任。被告李常春购买房屋后作为该两间租赁房屋事实上的出租人，在租赁合同解除后，应赔偿原告损失和返还剩余租金。
原告就其主张事实和请求向本院提交证据有：1、营业执照（副本）复印件1份，证明原告的企业信息及诉讼主体资格。2、（2016）赣0732民初3695号民事判决书、（2017）赣07民终1359号民事判决书、（2015）赣中行终字第5号行政裁定书、房屋租赁合同复印件各1份，证明（1）1998年6月15日原告与江西伦诚律师事务所约定两间店面租赁期为50年，租金为70000元的事实。（2）江西伦诚律师事务所出卖租赁房屋时未通知原告。（3）法院判决解除原告与江西伦诚律师事务所房屋租赁合同的事实。3收条复印件1份，证明原告租赁的两间店面已交回被告李常春。4、租赁合同（2016.4.29）1份、兴国县医药总公司的收款收据2张，证明原告租赁给侯文华为每月租金2000元。
江西伦诚律师事务所辩称：一、江西伦诚律师事务所不是本案适格被告，李常春才是适格被告。（2017）赣民终1359号赣州市中级人民法院民事判决书已经确认李常春为事实上的出租人，判决认定兴国医药总公司就剩余租赁期间租金有权向李常春主张返还。律师事务所已经不是事实上的出租人，因此所产生的租赁合同纠纷的出租人的权利义务由李常春承担，李常春享有权利的同时也必须接受权利的限制和承担相应的义务和法律责任。二、被答辩人的第一项诉讼请求没有法律和事实依据，计算方式错误也没有法律依据。答辩人不是事实上的出租人，租赁合同被法院依法解除，原告在于被答辩人违反合同法规定，在未经房东同意情况下擅自转租，事实上的出租人李常春起诉要求解除合同。这种损失没有实际发生，被答辩人主张一个月1000元损失没有事实和法律依据，任何经营均存在风险，有能赢利也有可能血本无归。被答辩人认为还有31年租期和房屋使用权，自己在31年内可能产生收益328600元，其理解本身就站不住脚，毫无逻辑道理与法律依据。租赁合同解除原因在于被答辩人擅自转租违反了合同法规定，应驳回其请求。三、如剩余租金必须返还，应由李常春承担。李常春购房时知晓租赁的全部情况，在法律层面李常春必须接受房屋租赁合同的权利限制，权利义务的概括承受人已经变成了李常春。租赁合同解除也是李常春行驶和向法院提出解除的，权利行驶者是李常春，义务履行者也应当是李常春。法院生效判决已经认定被答辩人可以另行向李常春主张剩余租金。综上，请求法院依法驳回被答辩人对答辩人的起诉。
江西伦诚律师事务所就其主张事实和请求，没有向本院提交任何证据。
李常春庭审中口头答辩：兴国县医药公司先违约，因为医药公司把房屋转租给侯文华，医药公司转租后通过诉讼才把房屋收回。因为法律规定租期最长不超过20年。伦诚律师事务所是一次性收取医药公司50年的租金，要返还租金也是伦诚律师事务所返还。
李常春就其主张事实和请求，没有向本院提交任何证据。
本院经审理认定事实如下：
1998年6月25日，江西伦诚律师事务所（甲方）与兴国县医药总公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容有一、甲方将地处新县政府大门座身右侧的（靠进县政府宿舍第二、第三间）自由店面两间（每间深6.8米×3.3米，中线到中线）租赁给乙方使用，租赁期限为50年，自甲方交付乙方使用之日起计算。二、租赁期五十年租金共计柒万元，付款期限：合同签订之日起十五日以内乙方应付甲方租金4万元，工程竣工甲方交付店房时，乙方应全部付清租金。如不按时付款，乙方应承担伍仟元违约金。乙方在五十年租赁期内对承租店房有使用权受益权。甲方不得再增收其他任何费用。三、乙方在租赁期内应合法经营，租赁期满应将承租店面交回甲方。如需续租，乙方有优先承租期。四、租赁期内如属甲方原因，不能保证租赁合同履行，甲方应赔偿乙方因此而造成的全部损失。此后，原告开始在租赁店面销售保健品。
2001年1月17日，赣南东方实业有限公司（乙方）与江西伦诚律师事务所（甲方）签订房屋买卖协议，协议约定甲方在兴国××××大道有房屋壹栋及店面五间（占地207.8平方米）（医药公司的已除外）出售给乙方。赣南东方实业有限公司法定代表人李常春与江西伦诚律师事务所法定代表人廖桂元在该协议签名。2001年6月7日，江西伦诚律师事务所取得上述土地《国有土地使用权证》，2001年9月1日，江西伦诚律师事务所与李常春签订了上述房产的《房屋买卖协议》。2010年10月23日，李常春取得上述房产的《国有土地使用权证》，10月26日李常春取得上述房产的《房屋使用权证》（包括兴国县医药总公司承租的二间店面）。江西伦诚律师事务所曾以兴国县国土资源局为被告、李常春为第三人提起过土地行政管理纠纷的行政诉讼，被法院驳回起诉。
2015年3月30日，原告兴国县医药总公司将其承租的两间店面转租给侯文华，2016年4月29日又续租一年到2017年4月30日，并签订了租赁合同，合同约定每月租金（二间店面）2000元。被告李常春对侯文华承租店面提出异议，2016年12月29日，李常春以兴国县医院总公司、候文华为被告，江西伦诚律师事务所为第三人提起确认合同效力纠纷诉讼，侯文华于2017年3月1日已搬离租赁房屋。本院于2017年4月7日下达（2016）赣0732民初3695号民事判决书，其中判决解除江西伦诚律师事务所与兴国县医药总公司的房屋租赁合同。
兴国县医药总公司、江西伦诚律师事务所均对3695号判决提起上诉，赣州市中级人民法院下达（2017）赣民终1359号民事判决书，其中包括维持一审法院解除租赁合同的判决。1359号判决书认为“1998年6月25日，江西伦诚律师事务所（甲方）与兴国县医药总公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，乙方承租甲方案涉两间店面，租期50年，租金70000元分两次付清。该协议签订于《中华人民共和国合同法》实施之前，该协议内容合法有效。李常春受让包括案涉两间店面在内的整栋房屋时，知晓并同意接受该租赁合同的权利限制，根据买卖不破租赁的原则，李常春受让后，取得出租人的权利与义务。关于兴国县医药总公司与次承租人侯文华签订租赁合同的法律效力及转租租金收益的处理问题。首先，该合同系双方真实意思的表示。其次，没有法律规定，承租人未经出租人同意不得签订转租合同，或者未经出租人同意签订转租合同的，转租合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，未经出租人同意转租的，出租人仅是可以解除出租人与承租人之间的租赁合同即第一手租赁合同。在第一手租赁合同被解除以后，承租人丧失了对租赁物的占用使用权，势必因无法履行转租合同无法交付租赁物而面临解除。本案中，李常春在知晓兴国县医药总公司与次承租人侯文华的转租合同后，向侯文华提出了异议。买卖不破租赁的原则是基于承租人对租赁房屋的使用需求。承租人将租赁物进行转租，以此获取转租利益，说明其对租赁物的需求不是使用需求，不存在保护的必要性。本案中，虽然侯文华在2017年3月初已经搬离案涉租赁店面，转租行为已经得到纠正，但因兴国县医药总公司的转租行为已经发生，说明其不存在对租赁物的使用需求，且没有法律或司法解释规定，在承租人的转租行为得到及时纠正后，出租人即不得主张解除出租合同。故侯文华在2017年3月初已经搬离案涉租赁店面，不能成为江西伦诚律师事务所与兴国县医药总公司继续履行《房屋租赁合同》的合法理由。第三，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”之规定，承租人转租所产生的溢价收益应归属于承租人所有。本案中，李常春主张的房屋租金是兴国县医药总公司出租给次承租人侯文华所产生的租金，该主张没有法律依据。另外，江西伦诚律师事务所与兴国县医药总公司的《房屋租赁合同》约定的租金70000元已经全额支付完毕。因李常春购买房屋时已经接受了案涉房屋租赁合同的权利限制，成为了事实上的出租人，故在该合同被解除以后，就剩余租赁期间的租金，兴国县医药总公司有权向李常春主张返还。因兴国县医药总公司在本案中未提起反诉，其可另行主张。”2017年7月10日，兴国县医药总公司基于上述生效判决，将其承租店面钥匙交给李常春，李常春随即接管该店房。庭审中，被告李常春陈述同一地段相邻店面的租金有的100元有的200元每间每月。
本院认为，1998年6月25日，江西伦诚律师事务所与兴国县医药总公司签订《房屋租赁合同》在《中华人民共和国合同法》实施之前，该协议内容合法有效。被告李常春知晓已经出租事实，在该租赁合同履行期间与江西伦诚律师事务所签订房屋买卖协议，并成为原告承租店面的所有权人，被告李常春理应接受房屋租赁合同的权利限制。原告一次性支付50年的店面租金，订立合同目的在于租赁期内能使用店面获取收益。被告李常春接受权利限制后，有义务在原告未能违约情况下，不能对原告正常使用承租店面给予限制。众所周知，临街店面出租产生租金收益属大概率事件，原告尚余31年店面租赁期限，正常使用完全可以获取同地段的预期收益。合同解除后，原告存在预期利益损失，原告主张按每月1000元计算，被告李常春认为同地段店面租金标准不一。租赁合同的解除，在于原告转租店面给候文华，被告李常春对其转租行为不予认可而造成的，其主要过错在于原告。原告转租店面行为对被告并未造成直接利益损失，在租赁合同解除后，被告李常春对原告预期利益损失应承担一定的赔偿责任。结合原告转租给候文华的合同约定每间店面每月租金1000元的事实，本院确认被告李常春赔偿原告100000元的预期利益损失，并返还原告剩余31年租赁期限的租金43400元。原告主张被告江西伦诚律师事务所在未通知原告的情况下出卖房屋侵害了自己的优先购买权，应承担赔偿责任，未能提供证据证实其优先购买权受到侵害，对其请求本院不予支持。
综上所述，合同被依法解除后，对损失赔偿应根据当事人过错程度予以确认，并返还剩余租赁期限租金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告李常春在本判决生效后十日内赔偿原告兴国县医药总公司损失100000元；
二、被告李常春在本判决生效后十日内返还原告兴国县医药总公司租金43400元；
三、驳回原告兴国县医药总公司其余诉讼请求。
案件受理费，本院已减半收取3440元，原告已预缴，由被告李常春承担1600元，其余原告承担。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 员 刘富铨
二〇一八年一月十九日
代理书记员 康玲英