宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬海民初字第1414号
原告：陈慧撑。
委托代理人：杨斌。
被告：戴跃章。
委托代理人：杨高。
原告陈慧撑为与被告戴跃章房屋买卖合同纠纷一案，于2012年7月30日诉至本院，本院于8月3日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2012年12月6日、2013年4月27日二次公开开庭进行了审理。原告陈慧撑的委托代理人杨斌、被告戴跃章及其委托代理人杨高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈慧撑起诉称：原告因做生意需要，准备购置自住房屋一套。经客户小陈介绍，得知被告有房屋出售。2012年3月初，原、被告于海曙公园旁的锦江之星宾馆大堂见面协商购房事宜，后原、被告与小陈三人到被告处看房，因被告说不方便让原告进屋看房，也不方便让原告看房屋产权证原件，原、被告双方当日未达成合意。2012年3月4日，小陈电话联系原告称房屋买卖手续基本办好，并约好在锦江之星再次洽谈。被告向原告提供了房屋产权证复印件，因该复印件上的房屋所在地与原告之前去看过的小区地址一致，且被告年纪较大，较为可信，原告即相信房屋确系被告所有。原、被告通过协商将房价定为每平方米一万元，并依据被告提供的房屋产权证复印件上的建筑面积最终确定房屋总价为50万元。原告遂与被告签订了一份房屋绝卖协议，约定：被告将位于海曙区汪弄24号203室房屋（房屋建筑面积为50.22平方米）以50万元的价格出售给原告，原告于合同签订时先支付购房款30万元，待办理完房屋产权过户登记手续后再一次性支付余款20万元。协议签订当日，原告即依约向被告支付了30万元购房款。该笔购房款来源为：7万元为平时做生意的流动资金、8万元为银行取款，由原告在签订合同前一周分别从原告的工商银行账户和原告妻子陈雪飞农业银行账户各取出4万元组成，余下的15万元分别由原告向三位朋友借款而来，因原告与三位借款人关系较好，故未出具借条。合同签订一个月以后，原告联系小陈准备让其协助原告找被告办理房屋产权过户手续，后联系不上，直到2012年8、9月份原告通过电话首次联系被告要求办理过户手续，遭被告拒绝，原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判令被告继续履行房屋买卖合同，并协助原告办理房屋产权过户登记手续。
被告戴跃章答辩称：1.原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告并无出卖房屋的真实意思表示，该房屋绝卖协议无效；2.被告未向原告提供过房屋产权证复印件也未收到过30万元购房款；3.被告之所以会在房屋绝卖协议及收条上签字，系因被告为案外人庄彪毅担保引起。庄彪毅先后数次向某投资公司借款，均由被告为其担保，借款及担保事项均由罗姓老板出面负责，原告为罗姓老板手下一员。2012年3月4日，庄彪毅最后一次向该投资公司借款，因庄彪毅之前的借款尚未还清，该投资公司遂让被告以自己名义办理了借款手续。在办理借款手续之前，投资公司要求去被告处看房，在确定了房屋大致位置后，才开始办理借款手续。该投资公司让被告先后在两张纸上签字和捺手印，第一张纸的内容被告没有看，第二张是收条，被告提出质疑称收条上金额为30万元，与实际借款金额5万元不符，对此该投资公司解释称：这仅是借款的操作手续。被告即按照该投资公司的要求签字并捺手印。综上，原告所提供的房屋绝卖协议和收条上虽有被告签名和手印，但系因被告受原告等人欺骗所致，被告并无卖房的真实意思表示，该房屋买卖合同无效，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经被告当庭质证，本院作如下认证：
证1、房屋绝卖协议及收条各一份，拟证明被告将位于海曙区汪弄24号203室房屋出售给原告的事实。经质证，被告对房屋绝卖协议和收条的真实性、合法性和关联性均有异议。对房屋绝卖协议，被告提出：该协议上虽有被告本人的签名和手印，但协议的内容并不真实，被告签名时，协议上并无“房屋绝卖协议”等字样，且协议上涉案房屋面积为50.22平方米，与涉案房屋实际建筑面积37.03平方米不符。对收条，被告提出：被告为案外人庄彪毅向原告所在的投资公司借款5万元进行了担保，而非被告收取购房款30万元，且收条为填空式，与常理不符。经审核，被告对房屋绝卖协议和收条上的本人签名无异议，故本院对证1形式上的真实性予以认定，对证1的待证事实，本院将结合原、被告陈述及其他证据作综合认定。
证2、涉案房屋产权证（复印件）一份，拟证明原告以该份复印件为根据确定房屋价格的事实。经质证，被告对该份证据的真实性有异议，提出：被告从未向原告提供过房屋产权证复印件，该复印件上所记载的事项与涉案房屋产权证书存在多处不实之处：1.该复印件上的建筑面积为50.22平方米，而实际房屋建筑面积为37.03平方米；2.该复印件上的房屋总层数为6层，而实际房屋总层数为4层，故该份复印件系原告伪造。经审核，该份证据系复印件，与原件所载明的建筑面积、房屋总层数、房产证号、附件内容及颁证日期等处均有不同，且原告未能提供有效证据证明该份复印件系被告向其提供，故对证2本院不予认定。
被告为证明其辩称主张，向本院提供了下列证据，经原告当庭质证，本院作如下认证：
证一、涉案房屋产权证及国有土地使用权证各一份，拟证明原告提供的房产证复印件系伪造的事实。经质证，原告对该证据真实性无异议。基于原告对该证据的真实性无异议，且证一具有合法性，与本案有关联，本院对证一予以认定。
证二、证人支某证言一份、支某提供的收条一份及银行付款凭单三份，拟证明原、被告之间不存在房屋买卖合同关系的事实。证人支某陈述称：证人的丈夫庄彪毅曾向某投资公司借款，均是由被告作担保，每次借款时证人均在场，借款手续均由投资公司的罗姓老板负责，原告为罗姓老板手下一员。2012年3月份，在海曙公园旁的锦江之星宾馆大堂，庄彪毅再次向投资公司借款用来偿还之前所欠利息，但因之前的借款尚未还清，投资公司的罗姓老板即要求被告以个人名义借款。在办理借款手续之前，投资公司要求去被告处看房，在确定了房屋大致位置后，才开始办理借款手续。办理手续时被告问：为什么借了5万元，要写30万元。对方称是手续问题，借款还清后，借条会归还。被告遂在借条上签名并捺手印。庭后经证人确认，庄彪毅先后两次向投资公司借款，第一次借款15万元，第二次借款5万元，利息为每月2.25万，先后共支付了5个月的利息及7万元本金，投资公司未归还之前的借条，罗姓老板向支某出具收条一份，写明：今收到庄彪毅、支某借款8万元，已还本金7万元，还有1万元20号还清，如还清一切作废。支某向本院提交了该份收条及三张支付利息的银行付款凭单，其中收条的出具人为罗阳赵，用来支付利息的银行账户的户名为沈勇。经质证，被告对证人证言及证人提供的收条及银行付款凭单均无异议，认为该证言与被告陈述基本一致，能够证明房屋绝卖协议及收条形成的真实过程。原告对证人证言的真实性有异议，提出证人与被告系多年朋友，证人与被告有利害关系，其证言不可信。原告对支某提供的收条及银行付款凭证的真实性与合法性无异议，但提出与本案无关联性。经审核，证人陈述的事实与被告陈述的事实基本一致，本院将结合原、被告陈述及其他证据对证二作综合认定。
证三、被告于2012年7月1日至2012年12月30日期间的通话记录详单一份，拟证明原告在此期间并未联系过被告的事实。经质证，原告对该证据真实性无异议，提出在此期间原告通过其他方式多次联系过被告。基于原告对该证据真实性无异议，且该证据具有合法性，与本案有关联，故本院对证三予以认定。
本院根据案件审理需要，依职权调取了原告的工商银行存取款明细单一份并对案外人庄彪毅制作询问笔录一份。对原告的工商银行存取款明细单，经质证，原、被告对该证据的合法性和真实性均无异议。该证据系本院依职权调取，来源于中国工商银行股份有限公司宁波市分行，与本案有关联，本院对该证据予以认定。在本院依法制定的询问笔录中，庄彪毅陈述称：庄彪毅曾向原告所在的投资公司借款，均由被告作担保。最后一次向投资公司借款是在海曙公园旁边的锦江之星宾馆大堂，借款用来偿还之前所欠的利息，因庄彪毅之前的借款尚未还清，对方即要求以被告名义借款。投资公司的人要求先去被告处看房，在确定了房屋大致位置后，才办理借款手续。被告签字时问：借的是5万元，为什么要写30万元。对方称这只是个手续问题。后庄彪毅先后连本金带利息共向投资公司支付约20万元，远高于所借的15万元本金，投资公司未归还之前的借条，仅向支某出具了一份收条，写明今后双方无任何关系。经质证，原告对案外人庄彪毅的询问笔录的合法性无异议，但提出原告并不认识庄彪毅，且庄彪毅与被告关系较好，其所作的证言不具有证明力。房屋买卖关系的成立及购房款的收取并非以第三人在场为生效要件，故庄彪毅的陈述与本案无关。被告对案外人庄彪毅的询问笔录无异议，认为庄彪毅的陈述与被告及证人的陈述基本一致，能够证明房屋绝卖协议及收条形成的真实过程。本院将结合原、被告陈述以及本案的其他证据对该笔录作出综合认定。
本院根据案件审理需要，委托宁波市人民检察院对被告进行了测谎鉴定，该院于2013年5月10日出具检技测（2013）05号心理测试检验意见书。对该份检验意见书，经质证，被告无异议，原告对该份证据的真实性无异议，对合法性与关联性有异议，提出：测谎鉴定不属七种法定证据范畴，测谎结论不能作为有效民事证据使用；原告的证据优势已然形成的情况下，未经双方当事人申请即启动测谎程序，对原告不公。对于该证据的合法性，本院认为，测谎鉴定属鉴定意见，为八种法定证据之一，在征得被鉴定人同意的前提下，法院可依职权启动该鉴定程序。本院在启动鉴定程序之前已征询过双方当事人意见，原告明确表示拒绝接受鉴定，被告表示同意鉴定，当事人有权遵循意思自治原则处分自己的权利，针对被告的测谎鉴定结论已经被告同意而成为约束被告的拟制事实，该证据合法有效，且该份证据来源于具有鉴定资质的宁波市人民检察院，与本案有关联，故本院对该证据予以认定。
综合分析上述证据及原告、被告的陈述，本院认定如下事实：
原告称经客户小陈介绍，得知被告准备出售其位于宁波市海曙区汪弄24号203室房屋一套。对于该介绍人小陈，原告未能提供其真实姓名、工作单位及工作地点。原告向本院提供的小陈手机号码经查为空号。原告与被告签订房屋绝卖协议之前，未进入涉案房屋内部实地察看过，也未见过该房屋的房屋产权证原件。原告向本院提交的房屋绝卖协议中约定：被告将位于海曙区汪弄社区24号203室房屋（房屋建筑面积为50.22平方米）以50万元的价格出售给原告，原告先支付购房款30万元，待房屋产权过户后后再一次性支付余款20万元。被告在该协议上签名并捺手印。原告还向本院提交收条一份，收条写明：今一次性收到向陈慧撑房款的人民币现金300000元整（RMB：叁拾万），以此为证。该收条主文部分的“陈慧撑房”、“30000”、“叁拾万”为手写，其余字体为打印。“陈慧撑房”四个字系原告手写，“房”字系经改动而来。被告在该收条上签名并捺手印。原告的工商银行账户明细单显示在2012年3月1日发生过一笔5万元的取款记录，签订合同前一周并无提取4万元的取款记录。在2012年7月至12月的被告手机通话记录中并无与原告所使用的号码有过通话记录的显示。
本院分别征询了原、被告是否同意做测谎鉴定，原告明确表示不同意测谎，被告表示同意。本院遂于2013年5月2日委托宁波市人民检察院对被告进行了测谎。鉴定共设置了四个测试问题，即（1）2012年3月4日，你与陈慧撑签订过房屋绝卖协议吗？（2）你收到过陈慧撑给你的30万元购房款吗？（3）你说你从未向陈慧撑提供过房产证复印件，是实话吗？（4）你已经把汪弄社区的房子卖给了陈慧撑了吗。该院于2013年5月10日出具检技测（2013）05号心理测试检验意见书，测试结论为：经对测试图表中的各参数反应强度及诚实、说谎概率进行自动、手工等综合分析，被测试人对设问的陈述真实。
本案的争议焦点为原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系。
原告主张原、被告之间签订有房屋绝卖协议，该协议是双方真实意思表示，合法有效，原告已按约支付了30万元房款，故被告应继续履行该合同项下义务。被告辩称该房屋绝卖协议上虽有被告本人签名及捺手印，但系因被告受原告等人欺骗所致，被告并无卖房的真实意思表示，双方并不存在真实的房屋买卖事实，该房屋买卖合同无效。
本院认为，房屋买卖合同不同于一般货物买卖合同，该类合同的标的额通常较大，对买卖双方均具有重大意义，双方均会持谨慎态度。本案中，原、被告就双方是否存在房屋买卖合同关系意见不一，故本院应就双方之间是否存在房屋买卖合意、合同具体履行等情况作综合审查。根据经验法则，任何理性的购房人在购房前通常会进入房屋内部实地察看该房屋的整体质量，以确定房屋的合理价位及是否适合自住，至少购房前应确保卖方真正拥有合法产权，原告称购房用于自住，但未进入该房内实地察看，也未见过该房屋产权证原件，仅凭对连真实姓名都不知的客户小陈的信任，即签订了房屋绝卖协议，有悖于一般生活常理；原告向本院提交的房屋产权证复印件上的房屋建筑面积比实际房屋建筑面积多13.19平方米，甚至连最基本的房屋总层数都有误，原告称该份复印件系被告向其提供，但被告并无理由提供连颁证时间、附件内容、房屋楼层数均有误的复印件，且原告未能提供有效证据证明该复印件系被告向其提供，原告以该份来源不明的复印件确定房屋总价为50万元，亦有悖于一般生活常理；原告称一次性以现金形式付清30万元购房款，其中8万元为银行取款，由原告在签订合同前一周（即2012年3月4日前一周）分别从原告的工商银行账户和原告妻子陈雪飞农业银行账户各取出4万元组成，但原告的工商银行账户在原告所称的时间并未发生过有4万元取款的记录，仅在2012年3月2日发生过一笔5万元的取款记录。其余购房款或为原告做生意的流动资金或为未出具借条的借款，均无可供核实的直接证据，原告也未能提供其配偶陈雪飞的农业银行取款记录，故本院无法核实30万元购房款的真实来源，鉴于原告陈述与事实不符，且一次性支付30万元现金亦与一般交易习惯不符，故对原告以现金形式支付30万购房款的事实，本院无法形成合理确信；在签订完购房合同后，原告称于2012年8、9月份才首次联系被告要求办理过户手续并遭被告拒绝，但原告于2012年7月30日即向本院提起诉讼请求判令被告继续履行合同，原告在未能确认被告不履行合同的情况下即先行起诉，同样有悖于一般生活常理，且证据显示原告并未在其所称的时间联系过被告。原告向本院提供的房屋绝卖协议及收条，虽在证据形式上具备完整性，但该组证据并不能与原告的陈述形成合理印证，也无法消弥原告在购房合意的产生及合同实际履行中的诸多不合常理之处，且原告未能提供其他有效证据对该组证据加以佐证，因此，该组证据不足以证明原、被告之间确实存在房屋买卖合同关系的事实。
案外人庄彪毅及证人支某的陈述虽在首次借款金额、还款数额及其他部分细节问题上与被告的陈述有出入，但未涉及到证言欲证明的核心内容，不影响本院对该组证据的认定。通过对原告身份证复印件的辨认，被告、案外人庄彪毅、证人支某三人均能确认原告即投资公司罗姓老板手下一员，三人对最后一次借款的时间、地点、用途、经过以及被告的质疑、投资公司人的回复等事实表述一致，三人的陈述与支某提交的收条、银行付款凭证以及对被告的心理测试检验意见书等证据之间，能合理印证，并形成完整的证据链。
综上分析，被告的辩称从证明程度上讲更具有合理性。在原告未能提供其他有实质意义的证据予以反驳的情况下，本院对被告的抗辩意见予以采纳。因此，本院认定房屋绝卖协议虽有原、被告的签名，但原、被告之间并未形成房屋买卖的真实意思表示，故原、被告之间的房屋买卖合同关系并未成立，对原告要求被告继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第73条之规定，判决如下：
驳回原告陈慧撑的诉讼请求。
案件受理费8800元、保全费2020元，均由原告陈慧撑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为810060143738093001，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 朱淑君
代理审判员 何解放
人民陪审员 张慧英
二〇一三年五月二十一日
代书 记员 王 璐