福建省长乐市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0182民初4847号
原告中国工商银行股份有限公司长乐支行。
主要负责人：刘滨涛，行长。
委托诉讼代理人：陈苏，男，系该行工作人员。
被告：曹松，男，1978年12月27日出生，汉族，住长乐市。
被告：陈靖雯，女，1982年12月29日出生，汉族，住长乐市。
被告：福建中茂房地产开发有限公司。
法定代表人：张优航，董事长。
委托诉讼代理人：林愷，福建友泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛翠铃，福建友泽律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司长乐支行(以下简称工行长乐支行)与被告曹松、陈靖雯、福建中茂房地产开发有限公司(以下简称中茂公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案受理后，依法由代理审判员邢颖晶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈苏、被告中茂公司委托诉讼代理人林愷到庭参加诉讼，被告曹松、陈靖雯经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
工行长乐支行向本院提出诉讼请求：1.曹松、陈靖雯向工行长乐支行偿还借款本金1074389.37元及利息（含罚息、复利按合同约定计算至清偿全部借款本息之日，暂计至2016年10月21日利息为22293.69元）；2.工行长乐支行有权以曹松、陈靖雯名下位于长乐市首占新区海峡路东侧中茂·岱湖城6幢20层2005号房产及其占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿曹松、陈靖雯上述第一项债务；3.中茂公司对曹松、陈靖雯的上述债务承担连带保证责任；4.曹松、陈靖雯、中茂公司承担本案诉讼费用（含案件受理费、公告费等）。事实和理由：2013年9月12日，曹松、陈靖雯与工行长乐支行签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[营业部]行[长乐]支行[2013]年[一手房贷DH0212]号），约定曹松向工行长乐支行借款116万元，用于购置位于长乐市首占新区海峡路东侧中茂·岱湖城6幢20层2005号房产，借款期限为二十年，借款利率为基准利率，采用等额本息还款法按月归还贷款，借款逾期的罚息利率在贷款利率基础上加收50%确定。合同还约定，曹松、陈靖雯以前述房产及其占用范围内的土地使用权为抵押物担保还款，中茂公司为前述曹松、陈靖雯的债务提供连带责任保证担保。合同第十一条约定，合同争议的解决方式为向贷款人所在地人民法院起诉。合同签订后，工行长乐支行依约履行了贷款发放义务，长乐市房地产交易管理部门亦对上述房屋进行了房屋预告登记（航房预CL押字第13006709号）。但是，曹松、陈靖雯未按照合同规定的时间和金额还款，中茂公司亦未履行其连带保证责任。截至2016年10月21日，曹松、陈靖雯共拖欠本金1074389.37元，拖欠利息（含罚息、复利）22293.69元。
中茂公司辩称，案涉房产已经办理预告登记，中茂公司已经履行了通知交房的义务且已经办理房屋总登手续，因为曹松、陈靖雯怠于行使抵押权登记，应该推定为抵押权已成立，中茂公司应将曹松、陈靖雯所购得房屋进行拍卖，优先偿还工行长乐支行，另在房屋产权证办理之前中茂公司愿按合同约定承担责任，承担责任后，中茂公司有权向曹松、陈靖雯追偿。
曹松、陈靖雯未作答辩。
经审理查明：2013年9月12日，曹松（借款人、××）陈靖雯（××）、中茂公司（保证人）与工行长乐支行（贷款人）签订编号为A：[闽]字[营业部]行[长乐]支行[2013]年[一手房贷DH0212]号《个人购房借款/担保合同》。合同约定：曹松向工行长乐支行借款116万元，用于购买位于长乐市首占新区海峡路东侧中茂岱湖城6幢2005单元房产；借款期限自2013年9月12日至2033年9月12日；借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，无浮动比例；贷款发放后，如遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告中茂公司的账户（户名：福建中茂房地产开发有限公司，账号：35×××17，开户行：中国建设银行股份有限公司长乐支行）；还款方式为按月等额本息还款法，按月计息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率的基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，构成违约，贷款人有权停止发放本合同项下的贷款、宣布借款立即到期、解除本合同等；曹松、陈靖雯以其预购的位于长乐市首占新区海峡路东侧中茂·岱湖城6幢20层2005号房产设定抵押（房产权属证书：CL预售201303689号），抵押担保范围为上述借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2013年12月20日，长乐市房地产交易管理所对上述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续（房屋预告登记证号：航房预CL押字第13006709号）。2013年9月18日，工行长乐支行向曹松的账户发放贷款116万元。借款后，曹松未按约定期限足额偿还借款本息，2015年6月18日起出现连续三次逾期还款情况，截至2016年10月21日，尚欠工行长乐支行借款本金1074389.37元及利息（含罚息、复利）22293.69元。
另查明：1.长乐市房地产交易管理所于2015年12月29日向中茂公司发出《关于中茂·岱湖城（1—3#、5—11#、地下室A区、B区）开发项目初始登记办结证明》，案涉房地产开发项目初始登记事项已获批准，准予登记，案涉房产已具备办理物权登记条件；2.曹松尚未办理案涉房屋的交房手续，该房产未办理抵押登记手续，亦未取得房屋所有权证与他项权利证书；3.曹松与陈靖雯于2013年8月19日登记结婚。
上述事实由原被告提交并经庭审核实的曹松身份证、陈靖雯身份证、曹松与陈靖雯结婚证、共同还款确认书、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》（编号为：A：[闽]字[营业部]行[长乐]支行[2013]年[一手房贷DH0212]号）、借款凭证、预告登记证、自营历史明细列表、房屋登记收费核定单、对公或其存款交易简要明细报表、发票、交房通知书及原告、被告中茂公司在庭审中的陈述等证据材料佐证。
本院认为，工行长乐支行与曹松、陈靖雯签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同履行各自的义务。合同签订后，原告已按约向曹松发放了贷款，履行了贷款人的义务。曹松作为借款人，未按约定期限足额偿还借款本息，已构成违约，原告有权根据合同的约定提前收回借款。原告主张要求曹松偿还尚欠的借款本金并按约计收利息、罚息、复利之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。陈靖雯系曹松的配偶，上述借款发生于曹松与陈靖雯婚姻关系存续期间，原告主张要求曹松与陈靖雯共同偿还上述借款本息，符合法律规定，本院亦予以支持。
曹松与陈靖雯以其预购的案涉房产对本案借款设定抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续，原告诉请要求以该抵押房产折价，或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。本院认为，由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人曹松、陈靖雯怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人负有协助办理抵押登记的义务，中茂公司应督促其办理。本院确定曹松、陈靖雯应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。
购房人曹松、陈靖雯若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人工行长乐支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，曹松、陈靖雯尚未办理案涉商品房产权证也未办理交房手续，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于曹松、陈靖雯的财产，客观上应作为曹松、陈靖雯的责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人工行长乐支行有权处分购房人曹松、陈靖雯于商品房买卖合同项下的合同权利，而曹松、陈靖雯取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故工行长乐支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人工行长乐支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。工行长乐支行主张要求就上述房产相应范围内的土地使用权折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，但案涉房产使用范围内的土地使用权未办理预告登记手续，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
因贷款人工行长乐支行与保证人中茂公司约定的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止，在抵押权未能依登记而设立情况下，中茂公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，保证人中茂公司在承担保证责任后，有权向债务人曹松、陈靖雯追偿。曹松、陈靖雯经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
曹松、陈靖雯于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司长乐支行借款本金1074389.37元及利息（含罚息、复利，暂计至2016年10月21日为22293.69元，之后按《个人购房借款/担保合同》约定计付至借款还清日止）；
福建中茂房地产开发有限公司对曹松、陈靖雯应偿还的上述借款本息承担连带清偿责任，其承担保证责任后，依法有权向曹松、陈靖雯追偿；
三、曹松、陈靖雯应于本判决生效之日起三十日内协助中国工商银行股份有限公司长乐支行办理不动产（位于长乐市首占新区海峡路东侧中茂·岱湖城6幢20层2005号房产）抵押登记手续，福建中茂房地产开发有限公司应督促曹松、陈靖雯并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福建中茂房地产开发有限公司的保证责任终止；
四、长乐市首占新区海峡路东侧中茂·岱湖城6幢20层2005号房产抵押登记办妥后，或曹松、陈靖雯逾期仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司长乐支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14670元，减半收取计7335元，由曹松、陈靖雯、福建中茂房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
代理审判员 邢颖晶
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 郑宇丽
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。