辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终6820号
上诉人（原审被告）：张高正，男，1983年4月15日出生，汉族，无职业，住广东省汕头市潮阳区。
委托诉讼代理人：单岱鹏，北京大成（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳五爱深港房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北翰林路149号。
法定代表人：杨立宏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑伟，辽宁盛恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏小飞，辽宁盛恒律师事务所律师。
上诉人张高正因与被上诉人沈阳五爱深港房地产开发有限公司（以下简称五爱深港公司）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初6928号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
张高正上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定双方《店铺租赁合同》合法有效错误。被上诉人未能提供涉案商铺的建设工程规划许可证，被上诉人提供的证据与涉案商铺分属于两处不同的房产，原审法院在没有查清事实的情况下做出了错误的一审判决。涉案租赁合同是无效合同，被上诉人主张“租金”失去了法律上的基础，被上诉人对于合同无效的后果负有主要责任。即便存在上诉人占有使用该涉案房屋并拖欠房租的情况，也应该参照合同约定的租金支付商铺的占有使用费，而不是被上诉人主张的“租金”。由于被上诉人招租不利，客源不足等客观原因，上诉人自2013年6月份持续亏损，因与被上诉人协商未果，上诉人于2013年7月28日自行撤场，被上诉人已于2014年6月将商铺实际收回，上诉人也不存在欠付被上诉人场地占用费的事实。二、由于《商铺租赁合同》属于无效合同，不能援引合同中约定的违约金条款主张违约责任，因此被上诉人向上诉人主张违约金于法无据。三、由于涉案合同无效，被上诉人向上诉人收取保证金没有法律依据，被上诉人应当将保证人支付的2万元保证金予以返还。
五爱深港公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人上诉理由均不成立，我方建设手续齐全。
五爱深港公司向一审法院起诉请求：1、判令张高正向五爱深港公司支付截至到2016年2月29日拖欠的租金171,105元、物业费103,253元以及违约金34,295元；2、判令张高正承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年2月28日五爱深港公司作为出租方（甲方）与张高正作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定五爱深港公司将坐落于美博广场三层C区69号商铺（编号3C069），商铺套内面积61.46平方米的商铺出租给张高正使用。租赁期限从2013年3月1日至2016年2月29日止。租金为第一年每月租金为11,431.6元人民币，年租金总额为137,179元人民币；第二年每月租金为11,431.6元人民币，年租金总额为137,179元人民币；第三年每月租金为11,431.6元人民币，年租金总额为137,179元人民币。租金的缴纳方式为商铺租金实行年缴费制，乙方应在每一租赁年度开始的前三个月内向甲方缴纳下一年度的商铺租金（上打租）。合同第五条约定，乙方在签订本合同时，需一次性向甲方缴纳租赁保证金20,000元人民币。合同期届满，乙方在不违反美博广场相关管理规定且无欠费的情况下，甲方无息全额返还租赁保证金。第十条第二款规定，乙方有下列情况之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并追究其违约责任，已交的各项费用不予退还，装修部分无偿归甲方所有。第十条第三款约定，乙方未能按照合同的约定，按时缴纳商铺租金及其他相关费用，每超过一日，乙方应按照该商铺月租赁费3%支付违约金；超过十五日，按乙方违约处理。
2013年6月1日，五爱深港公司向张高正出具两张收款收据，收据分别载明，收款单位（交款人）3C069张高正，收款事由租金2013年3月1日至2014年，费用137,179元，付款单位（交款人）3C069，收款事由保证金，费用20,000元。2015年5月12日，五爱深港公司以EMS邮寄的方式向张高正发出解约函，后邮件被退回，载明退回原因为拒收。2015年5月14日，五爱深港公司将张高正的档口清空，清空档口记录单上载明“档口号为3C069，姓名张高正，档口物品清单：2.4m高柜8个，1个包，两件衣服，1个固定电话机。”商贸公司工作人员胡淼，社区负责人方瑞、宫璐在清空档口记录单上签字。2016年3月31日，五爱深港公司在时代商报上登载沈阳五爱深港房地产开发有限公司租赁费及物业费催收公告，公告载明张高正档口号（3C069），身份证号440582198304154536。
一审法院认为，五爱深港公司、张高正所签订的《店铺租赁合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。五爱深港公司交付档口给张高正经营，已经履行了自身的合同义务。张高正也应该按照合同的约定，给付五爱深港公司租金。
根据双方签订的《租赁合同》第四条约定，租金为第一年每月租金为11,431.6元人民币，年租金总额为137,179元人民币；第二年每月租金为11,431.6元人民币，年租金总额为137,179元人民币；第三年每月租金为11,431.6元人民币，年租金总额为137,179元人民币。本案五爱深港公司在诉讼请求中主张月租金为116元/平方米/月×61.46平方米即每月7129.36元，租金数额低于双方的合同约定，故对五爱深港公司的此项主张，一审法院予以支持，租金应认定为月租金7129.36，年租金85,552.32元。关于租金起止日期的计算，五爱深港公司向张高正出具的收据上载明五爱深港公司已收到张高正支付的租金2013年3月1日-2014年137,179元，且张高正在庭审过程中承认租金支付到2014年2月28日，故租金应从2014年3月1日起计算。张高正称其于2013年7月28日自行撤场，但其并未及时向五爱深港公司履行返还档口的义务，亦未就五爱深港公司实际收回档口向法庭举证，故对张高正的此项抗辩，一审法院不予采信。关于张高正主张五爱深港公司有将其经营不善的损失转嫁给张高正的主张，亦无证据予以证明，一审法院不予支持。2015年5月14日，五爱深港公司将张高正的档口清空，故双方的租赁合同实际已于5月14日解除，张高正应按照约定给付五爱深港公司2014年3月1日至2015年5月14日期间的租金，经计算为人民币104,326.3元（7129.36元÷30天×439天）。关于张高正主张五爱深港公司要求张高正支付房屋租金已过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。五爱深港公司、张高正之间签订的《租赁合同》中约定的租赁期限自2013年3月1日起至2016年2月29日，故诉讼时效应从2016年3月1日起计算。且五爱深港公司于2015年5月12日以EMS邮寄的方式向张高正发出解约函，于2016年3月31日在时代商报上登载沈阳五爱深港房地产开发有限公司租赁费及物业费催收公告，五爱深港公司积极的向张高正主张权利，故对张高正关于诉讼时效的抗辩，一审法院不予支持。
关于五爱深港公司要求张高正支付物业费103,253元的诉讼请求，由于五爱深港公司未向法庭提供证据证明双方对物业费有明确约定，故对五爱深港公司此项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于五爱深港公司主张张高正支付违约金34,295元的诉讼请求，根据双方签订的《租赁合同》第十条第三款的约定，乙方未能按照合同的约定，按时缴纳商铺租金及其他相关费用，每超过一日，乙方应按照该商铺月租赁费3%支付违约金；超过十五日，按乙方违约处理。现五爱深港公司仅主张张高正支付三个月的租金即34,295元作为违约金，故对五爱深港公司的此项诉讼请求，一审法院予以支持。
关于张高正主张返还保证金的问题，一审法院认为根据双方合同第十条第二款规定，乙方有下列情况之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并追究其违约责任，已交的各项费用不予退还。现本案张高正存在违约行为，故对张高正此项主张，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、被告张高正于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司2014年3月1日至2015年5月14日的租金人民币104,326.3元；二、被告张高正于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司违约金人民币34,295元；三、驳回原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5930元，由被告张高正负担。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，双方签订的《租赁合同》第十条违约责任第2条约定：乙方（张高正）有下列情况之一时，视为乙方违约，甲方（五爱深港公司）有权解除合同，并追究其违约责任，已交的各项费用不予退还，装修部分无偿归甲方所有。（2）未经甲方同意，
自开业之日起无故超过十日未开业经营的；开业后连续五日不营业或在合同期内任一个月有累计歇业超过十日的；把商铺当做库房使用的；但经甲方同意的装修的情况除外。（6）乙方拖欠商铺租金、管理费、赔偿金及滞纳金等其中任何一项超过十五日。（9）乙方在合同期内单方终止合同的。
本院认为，张高正与五爱深港公司签订了租赁合同，五爱深港公司依据合同约定向张高正交付了租赁的商铺，张高正应当按照合同约定支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”另据双方租赁合同第十条违约责任中关于乙方违约情形约定，本案中，张高正在合同履行期限内，于2014年3月1日起拖欠档口租金并撤离档口，以行为表明不再履行租赁合同，其行为既符合法定的合同解除情形亦符合合同约定的解除情形，故一审法院判决张高正支付2014年3月1日至2015年5月14日即五爱深港公司收回档口之日欠付的租金并无不当。依据双方租赁合同第十条第三款约定，张高正未按合同约定支付租金，应承担违约责任，五爱深港公司于一审中主张的违约金不高于合同约定的违约标准，一审法院据此判决五爱深港公司支付三个月的租金34,295元作为违约金亦无不当。
关于张高正上诉以涉案房屋无建设规划审批手续为由主张《店铺租赁合同》无效的问题。经审查，一审中五爱深港公司提供了涉案的美博广场的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建筑物门牌编号审批表、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、商品房预售许可证等材料，证明涉案商铺取得了相关审批手续，且租赁合同效力问题并不影响出租人按照合同约定的租金标准向承租人主张支付租金，故对上诉人的该项主张，本院不予采信。
关于张高正上诉主张其撤场时间为2013年7月28日的问题。张高正于租期内自行撤场，并未取得五爱深港公司确认，双方亦未对涉案商铺进行交接，故张高正以其单方撤场为由拒绝支付商铺使用费的主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费5930元，由上诉人张高正负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 妍
审判员 韩彩霞
审判员 姜会军
二〇一七年七月十八日
书记员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。