广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第1770号
原告：中山市嘉怡物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区，组织机构代码××。
法定代表人：李秀春，总经理。
委托代理人：曾璇、梁翠琼。
被告：李有强，男，汉族，住广东省中山市东区，公民身份号码×××2173。
原告中山市嘉怡物业管理有限公司（以下简称嘉怡物业公司）诉被告李有强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告嘉怡物业公司委托代理人梁翠琼到庭参加诉讼，被告李有强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告嘉怡物业公司诉称：2008年6月14日，原告与中山市比华利山住宅小区业主委员会（以下简称比华利山业委会）签订物业管理服务合同（以下简称物业合同），约定由原告对比华利山小区进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，物业服务费按每月每平方米0.78元收取，逾期交纳物业服务费等其他费用的按欠费总额每日千分之一的比例支付滞纳金。被告享受了原告提供的物业服务，却没有按时交费。故原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付2012年9月至2013年11月拖欠的物业服务费1470元、梯灯及二次供水电费分摊94.5元、水泵房维护费45元、2011年11月5日至2013年11月1日拖欠的水损费258元，以上共计1867.5元；2.被告向原告支付物业服务费及水泵房维护费的滞纳金79元（计算方法：从2012年9月起，以每月101元为基数，从每月的次月10日起按每日千分之一计至清偿之日止，现暂计至2014年12月31日为79元）；3.被告向原告支付水损费的滞纳金100元（计算方法：从2013年12月10日起按每日千分之一计至清偿之日止，现暂计至2014年12月31日为100元）；4.被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告变更诉求1为：被告向原告支付2012年9月至2013年11月拖欠的物业服务费1467.75元及水泵房维护费45元、2012年11月至2013年10月拖欠的梯灯及二次供水电费分摊50.11元、2011年11月5日至2013年11月1日拖欠的水损费258元；明确诉求2、3中的滞纳金应为违约金，并变更诉求2中违约金的计算基数为100.85元，变更诉求3中违约金起算之日为2013年12月31日；明确诉求4中的诉讼费胜诉后由被告迳付原告。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.物业管理服务合同；2.业委会证明；3.（2013）中一法民二初字第684号民事判决书及该判决的生效证明，；4.供水公司出具的发票4张；5.资质证书；6.通知；7.（2014）中一法民一初字第1912号民事判决书；8.梯灯及二次供水电费清单2张及发票10张。
被告李有强在法定期限内未提交书面答辩状，未提供证据，亦未到庭应诉、答辩。
诉讼中，本院依职权到中山市国土资源局调取涉案物业的档案资料证明表。
经审理查明：嘉怡物业公司系经营范围包括物业管理的企业法人，资质等级为三级。李有强及案外人蔡玉兰系中山市东区富湾南路42号致富街5号（云山阁）601房的登记产权人，该房位于比华利山小区，建筑面积125.45平方米，房产用途为住宅。庭审中，嘉怡物业公司明确不在本案向蔡玉兰主张权利
2008年6月14日，嘉怡物业公司与比华利山业委会签订物业合同，约定：由嘉怡物业公司为比华利山小区提供物业服务；服务期限自2008年6月14日至2011年6月13日；住宅的物业服务费每月每平方米0.78元；公共供水、公共照明电费，按实际摊分；水泵房维修费由嘉怡物业公司代收，按每月每户收取3元；小区内二次加压的电费、水损费，按物业使用人每月平均摊分；物业管理服务费按月交纳，业主或物业使用人应在次月10日前交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费等其他费用时，自逾期交纳之日起，按欠费总额每日千分之一的比例支付滞纳金。合同还约定了其他内容。嘉怡物业公司按照合同约定为比华利山小区提供物业服务。合同期满后，嘉怡物业公司与比华利山业委会未续签物业服务合同，但嘉怡物业公司继续按原合同约定为比华利山小区提供物业服务。2013年11月3日，比华利山业委会发出通知，载明“业委会同意与嘉怡物业公司在2013年11月30日终止物业服务关系”；通知还载明了其他内容。2013年11月8日，嘉怡物业公司就水损费事宜向比华利山小区全体业主发出通知，要求全体业主于2013年12月30日前交纳水损费258元。嘉怡物业公司陈述其管理至2013年12月15日。因被告于2013年9月至11月期间未向嘉怡物业公司交纳物业服务费及其他费用，嘉怡物业公司遂于2015年5月21日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2013年9月4日，本院立案受理中山市供水有限公司（以下简称供水公司）诉嘉怡物业公司供用水合同纠纷一案。经审理，本院于2013年10月10日作出（2013）中一法民二初字第684号民事判决，认为“嘉怡物业公司应承担比华利山小区内二次供水的水损费……，嘉怡物业公司承担该费用后，可将费用计入物业服务费成本，并依据与比华利山业委会签订的物业服务合同的约定，与比华利山业委会和各终端用水户协商解决……”，并据此判决嘉怡物业公司于本判决生效之日起五日向中山市供水有限公司缴纳截至2013年5月9日的水损费97459.42元、违约金45313.52元，合计142772.94元；及之后至本判决指定履行期限之日止的违约金（违约金以尚欠水损费金额按每日千分之二计算）。该判决于2013年11月4日生效。据嘉怡物业公司陈述，2013年11月15日，嘉怡物业公司与供水公司协商后确定嘉怡物业公司需向供水公司支付2011年11月5日至2013年11月1日期间的水费及违约金为132186.52元，嘉怡物业公司即于当天履行了支付义务。嘉怡物业公司就其诉讼请求中主张的水损费提供发票4张作为证据，该4张发票显示比华利山小区于2013年11月15日向中山市供水有限公司交纳水费16169.46元、9792.48元、24414.96元、8244.12元、50908.8元，违约金22656.7元，合计为132186.52元。
又查：嘉怡物业公司就其诉讼请求中主张的梯灯及二次供水电费提供由广东电网公司出具的电费清单2张及发票10张作为证据，上述证据显示中山市起湾比华利山物业管理有限公司向广东电网公司中山供电局交纳比华利山B1区梯灯自2012年11月30日起至2013年9月30日的电费498.27元，泵房电费（即二次供水电费）自2012年12月4日起至2013年10月7日的电费15029.41元。
再查：据嘉怡物业公司陈述，依据物业合同约定，二次供水电费、水损费是按小区住户数进行分摊，梯灯电费则按所在楼宇住户数进行分摊。对于对涉案小区住户，嘉怡物业公司主张共计512户，涉案楼宇住户，嘉怡物业公司主张共计24户，并提供比华利山业委会出具的证明作为证据，证明中注明“中山市比华利山住宅小区共有426户，其中……15栋B1区24户……因历史遗留问题，国、地税局、交警、凉果厂、龙井阁等单位（共86户）与本小区共用一个泵房，上述单位的二次供水由安装在本小区内的泵房进行加压”，其中所述15栋B1区即涉案楼宇所在区域。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。嘉怡物业公司与比华利山业委会签订的物业合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。嘉怡物业公司根据物业合同的约定为比华利山小区提供了物业服务，李有强作为比华利山小区物业的业主，应受合同的约束，履行向嘉怡物业公司交纳物业服务费、梯灯及二次供水电费分摊、水泵房维护费、水损费等费用的义务，其自2012年9月起拖欠物业服务费、梯灯及二次供水电费分摊、水泵房维护费、水损费等费用的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费、梯灯及二次供水电费分摊、水泵房维护费、水损费及违约金等违约责任，故对嘉怡物业公司要求李有强支付2012年9月至2013年11月期间的物业服务费、2012年11月至2013年10月期间梯灯及二次供水电费分摊、水泵房维护费、水损费的诉讼请求，本院予以支持。李有强房屋建筑面积125.45平方米，故每月应向嘉怡物业公司交纳97.85元（0.78元／平方米×125.45平方米）物业服务费，2012年9月至2013年11月期间李有强共计欠嘉怡物业公司物业服务费为1467.75元（97.85元／月×15个月），物业合同约定水泵房维护费为每月每户3元，故上述期间李有强共计欠嘉怡物业公司水泵房维护费45元（3元／月×15个月）。根据物业合同约定“公共供水、公共照明电费，按实际摊分；水损费按物业使用人每月平均摊分”以及已生效的（2013）中一法民二初字第684号民事判决关于“嘉怡物业公司承担该费用后，可将费用计入物业服务费成本，并依据与比华利山业委会签订的物业服务合同的约定，与比华利山业委会和各终端用水户协商解决……”的认定，故2012年11月至2013年10月期间李有强拖欠嘉怡物业公司梯灯电费为20.76元（498.27元÷24户）、二次供水电费分摊为29.35元（15029.41元÷512户），共计50.11元（20.76元＋29.35元）；2011年11月5日至2013年11月1日期间李有强拖欠嘉怡物业公司水损费为258元（132186.52元÷512户＝258元／户）。
关于滞纳金，性质为违约金，系合同双方的合意。本案中，物业服务合同约定按欠费总额每日千分之一计算违约金，现嘉怡物业公司未举证证明除利息损失外存在其他损失，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，合同所约定的每日按拖欠金额千分之一支付违约金的计算标准明显过分偏高，已经超出嘉怡物业公司利息损失的百分之三十，故结合本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法对合同约定的上述违约金标准予以适当调低，标准为按照欠费总额以中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于违约金的计算方式，物业服务费、水泵房维护费部分，由于上述费用是逐月产生，且合同约定物业服务费应在次月10日前交纳，故本院调整违约金计算方式为：2012年9月至2013年11月，以每月100.85元（物业服务费97.85元＋水泵房维护费3元）为基数，从每月的次月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止。对于水损费部分，由于嘉怡物业公司发出的缴费通知中已明确注明缴费期限至2013年12月30日，故本院认定李有强应以258元为基数，从2013年12月31日起，按中国人民银行同期贷款基准利率向嘉怡物业公司支付违约金至清偿之日止。
李有强经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，缺席判决如下：
一、被告李有强于本判决生效之日起七日内向原告中山市嘉怡物业管理有限公司支付2012年9月至2013年11月拖欠的物业服务费1467.75元、水泵房维护费45元及上述费用的违约金（计算方法：上述期间以每月100.85元为基数，从次月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至清偿之日止）；
二、被告李有强于本判决生效之日起七日内向原告中山市嘉怡物业管理有限公司支付2012年11月至2013年10月期间梯灯电费、二次供水电费分摊共50.11元；
三、被告李有强于本判决生效之日起七日内向原告中山市嘉怡物业管理有限公司支付2011年11月5日至2013年11月1日期间水损费258元及违约金（计算方法：以258元为基数，从2013年12月31日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至清偿之日止）；
四、驳回原告中山市嘉怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告李有强负担（被告李有强于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市嘉怡物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 丁向娜
审 判 员 梁泳诗
人民陪审员 黄丹民
二〇一五年十一月二日
书 记 员 谢雅怡
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