北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终7852号
上诉人（原审被告）：梁某1，男，1975年1月9日出生。
委托诉讼代理人：李三勇，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京东方龙泉装饰砖有限公司，住所地北京市门头沟区。
法定代表人：姜振珠，总经理。
委托诉讼代理人：邵思，北京颐合中鸿（上海）律师事务所律师。
原审第三人：臧某，女，1975年1月20日出生。
原审第三人：赵某，女，1944年8月1日出生。
原审第三人：梁某2，男，2000年3月27日出生。
原审第三人臧某、赵某的委托诉讼代理人及第三人梁某2的法定代理人：梁某1，同上诉人梁某1。
上诉人梁某1因与被上诉人北京东方龙泉装饰砖有限公司（以下简称东方龙泉公司）、原审第三人臧某、赵某、梁某2合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2017)京0109民初579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁某1上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回东方龙泉公司一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、我与东方龙泉公司签订的房屋租赁合同是合法有效的。1.《房屋租赁合同》名为租赁合同，实质上是集资建房协议，是双方真实意思表达，是合法有效的；2.我已经居住该房屋多年，即该合同已经实际履行；3.集资建房是经过当地镇政府、村委会同意的；4.在本次诉讼之前多年间没有政府部门确认该房屋是违法建筑；5.根据行政处罚法第29条，即便是违法建筑，也已经超过行政处罚的2年时效。二、东方龙泉公司无权要求我腾退房屋。1.一审法院判令我腾退是基于合同无效的，因《房屋租赁合同》有效，故一审法院判令腾退是错误的；2.《房屋租赁合同》明确约定五年以后房屋归员工所有，因此东方龙泉公司无权要求房屋所有权人腾退房屋；3.本案涉及国家征地拆迁，龙泉公司无权要求我腾退，国家才有权要求腾退；三、即使《房屋租赁合同》无效，合同无效的后果也应当在本案中一并处理，而不能以所谓“释明”为由，认为我没有主张而拒绝对应返还的利益作出裁判。
东方龙泉公司辩称，因宿舍楼是在农村集体土地上建设的，属于违法建筑，故合同是无效的。我公司不认可一审法院关于合同性质的认定，我们认为双方之间是房屋租赁关系。
臧某、赵某、梁某2述称，同意梁某1的上诉意见。
东方龙泉公司向一审法院起诉请求：一、确认我公司与梁某1就，住北京市门头沟区303号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令梁某1及其共居人臧某、梁某2、赵某腾退303号房屋。
一审法院认定事实：2003年，东方龙泉公司（乙方）与北京市门头沟区滑石道村委会（以下简称滑石道村委会）（甲方）签订《协议书》，约定：乙方向甲方租赁约70亩土地，期限为2003年1月1日至2052年12月31日，每年租金为43万元；租赁期内，乙方随时有权按国家政策征用该宗地块，甲方应积极配合不得阻挠，并同意给予乙方国家政策范围内最低标准的土地补偿。协议签订后，东方龙泉公司在租赁土地上建设厂房开展经营。
2006年5月，东方龙泉公司向其上级公司请示，为了稳定员工队伍，留住人才，拟在厂区周边开发员工住宅，工厂提供建筑用砖，员工集资。2007年12月，宿舍楼建成并交付使用，共计28户，每户66.7平方米，宿舍楼未取得任何建房审批手续。
2007年9月19日，东方龙泉公司（甲方）与梁某1（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方系甲方单位职工，并与甲方签订了五年劳动合同；乙方承租甲方宿舍，坐落于厂区内东部，建筑面积为66.7平方米，宿舍用途为居住，宿舍性质为暂无产权，租赁期限自2007年12月起至2012年12月30日止；由于乙方原因提前解除劳动合同的（集团公司内部调转除外），甲方有权解除本合同，收回宿舍，乙方已支付甲方的租金按乙方未服务年限一年扣除1.6万元（不足一年的按一年计算），乙方按劳动合同约定期满后，宿舍的所有收益均归乙方所有。303号房屋现由梁某1与臧某、梁某2、赵某居住使用。
2015年12月3日，龙泉镇人民政府与北京市门头沟区龙泉镇滑石道村股份经济合作社（以下简称滑石道经济合作社）签订《北京市门头沟区非住宅房屋征收补偿协议》（以下简称《征收协议》），协议项下被征收范围包括门头沟区滑石道村东方龙泉装饰砖厂楼房2栋，建筑面积4121平方米，平房7间，建筑面积为14874.55平方米，房屋建筑面积共计18995.55平方米，空地营业损失最终认定面积为8107.28平方米。滑石道经济合作社依约获得工程配合奖37991100元（每平方米补偿2000元）、产业转型补助费28493325元（每平方米补偿1500元），停产停业损失费21682264元（每平方米补偿800元）、搬迁补助费474889元（每平方米补偿25元）、房屋重置成新价及附属物补偿价共计30269580元、大型设备拆移工程补助费2748356.02元。上述《征收协议》档案中的征收估价确认单中的3号房屋（面积共计1925平方米）即为诉争的宿舍楼。宿舍楼的重置成新价为1909600元。估价结果通知单未列明设备、装修及附属物具体的附属情况。
2016年10月28日，滑石道村委会（甲方）与东方龙泉公司（乙方）签订《解除承租合同协议书》，约定：棚户区改造非住宅房屋签约工作已全面启动，由于乙方承租的房屋位于门头沟区龙泉镇滑石道村拆除范围内，经甲乙双方协商一致，达成协议如下：乙方同意收到甲方书面解除承租协议通知及本协议约定的全部拆迁补偿之日解除双方租赁关系；甲方支付乙方各项拆迁补偿款7800万元（含税）；由于乙方在租赁土地内建有部分宿舍用于28户员工居住，甲方上述补偿款7800万元包含职工宿舍的补偿款。
东方龙泉公司主张其与梁某1之间系租赁关系，并同意租赁合同期满后，房屋所有的收益归梁某1所有。东方龙泉公司向一审法院提交了《房屋租赁合同》予以佐证。
梁某1主张双方系集资建房的关系，所建房屋应归梁某1所有。为证明其主张，梁某1向一审法院提交了如下证据：1.《开户申请》。申请显示东方龙泉公司于2007年9月17日向总公司财务部申请为集资建房款项目单独建户，单独核算。2.《关于龙泉公司处置独身宿舍楼资产的请示》。该证据显示东方龙泉公司于2014年11月27日向集团公司请示：在东方龙泉公司厂区内建设独身宿舍楼，于2007年12月20日竣工，根据审计师的意见，该资产已不归东方龙泉公司所有，需要处置该资产。3.《证明》的复印件。该证据显示东方龙泉公司于2015年12月1日书面证明2007年东方龙泉公司为稳定员工工作，经滑石道村委会同意，由员工出资8万元，公司承担建材，共同建造28户家属楼，每户面积为67平方米，单位与员工约定，员工在单位服务满五年后，房屋的所有收益归员工所有。经质证，东方龙泉公司对证据证明目的均不予认可。
在本案审理过程中，经法院释明，梁某1不同意在本案中主张《房屋租赁合同》无效的后果。
一审法院认为：
一、关于《房屋租赁合同》的性质。
从合同内容来看，诉争合同对宿舍楼的建造、使用、职工在公司服务满五年后对房屋的收益权等相关权益进行了一揽子的约定，其性质不同于一般的租赁合同，故法院对东方龙泉公司关于诉争合同系租赁合同的主张不予支持。根据《经济适用住房管理办法》的规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。即集资建房的企业应对房屋所在土地享有使用权，并取得相应的规划审批并经政府批准方可采取员工集资的方式合作建房，建房后员工对所建房屋享有物权。但本案东方龙泉公司未取得相关审批手续，对涉诉房屋所在的土地不享有物权，东方龙泉公司与梁某1之间并非集资建房的法律关系，梁某1对所建房屋亦不享有所有权。
二、关于《房屋租赁合同》的效力。
涉案房屋所在土地为农民集体所有土地。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”根据上述法律规定，东方龙泉公司并非符合《中华人民共和国土地管理法》规定的农民集体所有土地的合法用地主体。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”上述法律规定对农民集体建设用地使用权的流转范围进行了严格控制，明确了仅有符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形才可致使土地使用权依法发生转移。本案中，东方龙泉公司在土地建设宿舍楼，并未依法用于农业项目建设，因此，东方龙泉公司就建成的宿舍楼与梁某1签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，当属无效。
三、关于《房屋租赁合同》无效的后果。
合同无效后，东方龙泉公司有权要求梁某1返还房屋。梁某1的共居人臧某、梁某2、赵某继续在303号房屋居住没有法律依据，应一并腾退上述房屋。经法院释明，梁某1不在本案中主张合同无效的后果，故法院对此不予处理。但应指出，宿舍楼系东方龙泉公司在明知其租赁土地为农民集体土地的情况下为解决公司职工居住问题所建，在其内部文件中，亦将员工交纳的8万元称为“集资款”，故东方龙泉公司应就合同无效承担主要责任。梁某1可就合同无效的后果另案主张。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审法院判决：一、北京东方龙泉装饰砖有限公司与梁某1就，住北京市门头沟区宿舍楼303号房屋签订的《房屋租赁合同》无效。二、梁某1、臧某、梁某2、赵某于本判决生效之日起三十日内腾退303号房屋。
本院审理期间，各方当事人均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中的《房屋租赁合同》约定，梁某1劳动合同期满后，宿舍的全部收益均归梁某1所有，因此梁某1对于房屋并非只享有使用收益的权利，而是附条件的享有房屋的全部收益，东方龙泉公司的合同目的也不是以使用房屋的权利交换租金、在租赁期限届满后收回房屋，故《房屋租赁合同》虽名为租赁，但并不符合法律关于租赁合同的权利义务特征的规定。故对于东方龙泉公司主张《房屋租赁合同》为租赁性质的意见，本院不予采纳。梁某1上诉主张双方之间为集资建房的法律关系，但根据《经济适用住房管理办法》的规定，集资合作建房需要在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，并经市、县人民政府批准后，利用单位自用土地进行。本案中，东方龙泉公司未取得相关审批手续，对涉诉房屋所在的土地不享有物权，东方龙泉公司与梁某1之间并非符合法律规定的集资建房关系。梁某1所持房屋建设经过龙泉镇政府同意的上诉理由缺乏依据，本院对此不予采纳。
《房屋租赁合同》签订后，梁某1依约向东方龙泉公司交纳了8万元，东方龙泉公司建设诉争的宿舍楼时使用了该笔资金，双方的权利义务按照《房屋租赁合同》的约定已部分履行。但东方龙泉公司在集体土地上建设住宅房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，东方龙泉公司在未依法取得土地使用权、未经过规划审批的情况下建设宿舍楼，违反了法律的强制性规定，故《房屋租赁合同》应为无效。法院对于合同效力的确认，不以行政机关对于违法建筑的认定为前提。故梁某1上诉所持宿舍楼未经确认为违法建筑的上诉理由不能支持其要求确认合同有效的上诉请求，本院对此不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因《房屋租赁合同》无效，梁某1、臧某、梁某2、赵某占有使用303号房屋缺乏权利基础，其应当将因该合同取得的303号房屋腾退返还。梁某1虽主张其为303号房屋的所有权人，但因该房屋并非合法建设，不能因建造行为当然取得所有权，故梁某1的该项主张缺乏法律依据。一审法院判令梁某1、臧某、梁某2、赵某腾退303号房屋正确，本院予以维持。
因梁某1经法院释明后就《房屋租赁合同》无效的后果未提起反诉，在当事人未提出诉讼请求的情况下，法院不能进行裁判，故一审法院对于合同无效后的出资款返还、损失赔偿问题未予处理并无不当。对于梁某1要求一并处理的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，梁某1的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由梁某1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 徐 冰
审 判 员 范 磊
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 王 梦
法官助理 张 超
书 记 员 李 正
书 记 员 马子萌