辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）葫民终字第00033号
上诉人（原审被告）：孙献国。
委托代理人：冯树仁。
被上诉人（原审原告）：田惠山。
委托代理人：曹永哲。
被上诉人（原审被告）：钱洪林。
上诉人孙献国因与被上诉人田惠山、钱洪林合同纠纷一案，不服辽宁省建昌县人民法院（2014）建民初字第00591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月11日公开开庭审理了本案。上诉人孙献国及其委托代理人冯树仁，被上诉人田惠山及其委托代理人曹永哲到庭参加诉讼。钱洪林经本院传票传唤后，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审原告田惠山在一审诉称：我与被告孙献国系联合开发建昌城北（原法院旧址）处地块商品楼的合作者，双方在友好合作的基础上达成《合同书》一份。孙献国在履行合同中，于2013年亲笔书写“建北花园予留”房产（田惠山）证据一份。二0一四年三月四日，孙献国又作出《证明》一份，《证明》明确“我欠田惠山800平方米住宅楼……主体完工后交给田惠山”。（见《证明》）与该《证明》同时书写的还有：“所欠现金40万元，在二0一四年八月十日一次性还清。”为使证明合法性，孙献国又找被告钱洪林作为担保人。现主体楼已竣工，交付买楼户使用，但孙献国、钱洪林并未履行合同。现田惠山得知，孙献国正在对外卖商品楼。田惠山与孙献国协商，孙献国则拖词，拒绝履行合同。无奈，田惠山诉至法院，请求判令：一、要求被告按照《合同书》第九条履行，将田惠山使用的标的物《土地使用证》和《房产证》退还给田惠山；二、被告履行《合同书》第八项，将平均层正楼800平方米面积的楼房和车库一个交付给田惠山；三、给付田惠山现金计40万元；四、诉讼费用由被告承担。庭审中，田惠山变更诉讼请求，撤回要求被告履行《合同书》第九条之规定，将田惠山使用的标的物《土地使用证》和《房产证》退还给田惠山的诉讼请求。
原审被告孙献国在一审答辩称：一、双方签订的《合同书》无效。田惠山不具有物权，无权与孙献国签订合同，双方无开发房地产资质，订立合作开发房地产《合同书》无效。二、假设《合同书》有效，根据条款内容，确定性质不同合同中的权利义务，《合同书》不具有联合开发性质，《合同书》条款属于土地使用权转让合同。《合同书》约定有房屋买卖合同条款，田惠山未履行支付购房款义务，而主张给付房屋与法相悖，不应得到支持。三、孙献国与娄金权签订《协议书》应履行。四、按民事权利义务对等原则，田惠山要求权利，不承担义务不公平。故对田惠山的诉讼请求应予驳回。
原审被告钱洪林在一审答辩称：因建北花园开发，孙献国找我公司挂靠，我作为担保人，当时已说清是各自承担各自经济责任。
一审法院审理查明：2007年5月20日，娄金权受田惠山委托，做为竞买人，通过挂牌方式，竞得了位于建昌县红旗四段65号（出让宗地编号（2007）06号）的国有土地使用权，并与建昌县国土资源局签订了《成交确认书》。2007年5月30日双方签订《国有土地使用权出让合同》。2007年8月2日，娄金权办理了《国有土地使用权证》（证号为建昌国用（2007）字第14602370号）。田惠山于2009年5月6日将该宗地上的建筑房屋办理了《房屋所有权证》。2011年2月26日，孙献国欲开发该宗地块作为商品房销售，与娄金权签订了一份《协议书》，但因种种原因双方未履行该协议，该协议作废。2011年8月3日，田惠山与孙献国签订《合同书》，其具体内容为：甲方：田惠山，乙方：孙献国，双方经长时间的协商、考察、研究，决定联合开发建昌城北（原法院旧址）处地块作为商品房销售。双方本着自愿的原则，达成如下协议。原合同因违约作废。
一、项目名称：建北花园
二、项目地址：建昌县红旗街北段
三、乙方在项目所在地设立经营机构、组成人员。
四、甲方地产定价为四百万元整。
五、乙方在二零一一年八月二日前交付二百万元整；乙方在拆楼前交给甲方五十万元整，甲方将《土地使用证》和《房产证》交给乙方；甲方负责在二十至三十日内办理完拆迁手续及拆迁工作。如遇特殊情况可延期20天。拆楼清理后三日内交给甲方五十万元整；乙方在签订合同三个月内交给甲方最后的一百万元整。
六、开发建筑等一切费用及土地、房屋交易契税、营业税、增值税等一切费用由乙方承担。
七、此项目开发地面积以土地使用证面积为准，在土地标明的占地平方米范围内开发。
八、自合同签订日起，在一年零六个月内，乙方一次交付甲方楼房10户，每户平均80平方米，楼层为平均层正楼，车库一个。
九、违约责任：按合同规定，如甲方违约按银行贷款利息三倍赔偿乙方，五日内所有款项和利息退回乙方；如乙方违约，已交付给甲方的款项不予退还作为违约金归甲方，五日内甲方对此标的自行处理并收回已交付给乙方的《土地使用证》和《房产证》。
十、甲、乙双方在合同上签字，合同生效。
十一、合同争议解决办法，由甲方所在地相关部门解决。
本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方：田惠山、乙方孙献国，二0一一年八月三日。
该合同签订后，截止到目前，孙献国共给付田惠山钱款360万元。2013年8月7日，孙献国与建昌县正兴房产地开发有限责任公司签订了一份《合同书》，将孙献国欲开发的位于建昌镇红旗街北段（地号为：38741，图号为：10，面积为：1672.9平方米）土地开发挂靠在具有房地产开发资质的建昌县正兴房地产开发有限责任公司名下，并办理了《国有土地使用证》（证号为建昌国用（2013）字第14608379号）及相关建设手续。而后孙献国进行施工建设，现主体工程已完工，已对部分门市及房屋进行销售。2014年3月4日，孙献国出据《证明》一份，其具体内容为：我欠田惠山800平方米住宅楼与我建北花园设施一样。属于清水房。主体完工后交给田惠山。竣工手续与建设单位竣工手续为准。（F116.8m21单元1003C105.65m22单元603），（A55.97m22单元801E76.177m21单元402、702除外剩余7户全部予留）最终以实际测绘为准。双方差价多退少补。所欠现金￥40万元在二0一四年八月十日一次性还清。我二人在没有项目中的经济往来。（如建车库有田昆鹏一个如不建车库不给车库）担保人钱洪林，孙献国，田惠山，田昆鹏代签二0一四年三月四日。
另查明，在孙献国的建筑工程中，共建7个门市楼（面积1100平方米），28个住宅楼，总建筑面积3400平方米，没有建筑车库一项。现主体工程已完工，孙献国未按约定交付给田惠山800平方米住宅楼和40万元欠款。本案在调解过程中，孙献国同意交付田惠山3户计220平方米住宅楼，田惠山未同意，调解无效。
一审法院认为，2007年5月20日，娄金权参加竞拍位于建昌县红旗街四段65号（出让宗地编号：（2007）06号）的国有土地使用权，有证据表明是受田惠山的授权的一种委托代理行为，田惠山为委托人，娄金权为被委托人。实际的竞买人及出资人是田惠山。实际的土地使用者也应是田惠山，此节得到了娄金权的充分认可，娄金权对此无任何异议。2011年8月3日，孙献国能够与田惠山签订《合同书》，也证明了孙献国同意并认可田惠山是土地使用权的出让方这一事实。该合同因约定田惠山做为提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，对于该合同应认定为土地使用权转让合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容也不违反法律禁止性规定，该合同应为有效。当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。此外，根据2014年3月4日，孙献国出据的《证明》，也证实了孙献国应交付给田惠山800平方米住宅楼和应给付所欠40万元现金的这一事实存在。故对于田惠山要求孙献国交付800平方米住宅楼和给付田惠山现金40万元的诉讼请求，本院应予支持。钱洪林做为担保人，依法对此应承担连带保证责任。因在孙献国的建筑工程中未建车库，对田惠山要求交付一个车库的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民人和国民法通则》第六十三条、第六十五条、第八十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）5号）第二十四条及相关法律政策之规定，判决：一、被告孙献国于本判决生效后三十日内将位于建昌县建昌镇红旗街北段建北花园处的平均层正楼面积总计为800平方米的住宅楼（共计10户，每户平均80平方米）交付给原告田惠山。
二、被告孙献国于本判决生效后十日内给付原告田惠山400000元欠款。三、被告钱洪林对上述一、二两项承担连带责任。四、驳回田惠山其他诉讼请求。案件受理费7，300.00元，保全费5，000.00元，由孙献国负担。
宣判后，孙献国不服一审法院判决，向本院提起上诉。
孙献国上诉称：一、一审判决认定双方签订的合同为土地使用权转让合同，但却判决孙献国向田惠山交付800平方米的住宅楼，交付800平方米的住宅楼属于何种合同应当予以确定。一审判决孙献国给付住宅楼所依据的事实不清，判决结果违反民事活动的公平、等价有偿原则。二、2014年3月4日所谓孙献国的《证明》“差价多退少补”，孙献国已作解释，但一审法院毫不理会，只按照田惠山的解释意见作出偏袒其一方的判决。三、一审判决将民事活动中的娄金权委托代理行为与土地物权权利人两种不同的法律关系相混淆，从而得出“实际土地使用者也应是田惠山”的错误结论，判决有违《物权法》相关规定。四、孙献国提出田惠山收取360万元土地转让费应出具正式收据，但一审对此未提及，有意在规避税费缴纳问题，显然一审法院利用审判权在损害国家行为予以掩盖。五、一审认定孙献国与娄金权签订的《协议书》“因种种原因双方未履行该协议，该协议作废”是一审法院偏见，无事实根据认定。六、一审判决不能全面反映孙献国的意见，明显偏袒另一方当事人。且娄金权是本案必要诉讼当事人，与本案有利害关系，应当追加娄金权参加本案诉讼，一审程序违法。综上，请求二审法院依法改判，驳回田惠山在一审中的诉讼请求。
被上诉人田惠山答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，孙献国的上诉请求和理由缺乏事实依据，不能成立。理由如下：一、2011年8月3日，孙献国与田惠山签订的《合同书》，明确约定了双方的权利和义务，田惠山亦履行了合同约定的义务，即完成地上物拆迁及交付土地使用证等手续，因孙献国未全面履行合同义务，2014年3月4日，孙献国又为田惠山出具了一份《证明》，表示孙献国继续履行2011年8月3日所签订的合同义务。孙献国对双方于2011年8月3日签订的《合同书》及2014年3月4日孙献国给田惠山出具的》证明》是认可的，双方系在平等自愿的基础上签订，不存在违反公平等价有偿原则。故一审法院基于本案事实作出的判决符合法律规定。二、关于履行合同涉及的税款，合同第六条有明确约定，应依约履行。三、关于交付800平方米房屋面积，孙献国在《证明》中已写明“最终以测绘为准，双方差价多退少补”，故其上诉理由不能成立。
被上诉人钱洪林未向本院提交书面答辩状。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，一、田惠山在一审起诉的主要依据是孙献国与田惠山于2011年8月3日签订的《合同书》和孙献国于2014年3月4日给田惠山出具的《证明》。从《合同书》的内容中看，其实质是土地使用权转让合同，孙献国向田惠山支付对价款，取得建北花园的开发权。在一审审理中，双方对合同的定性并无异议，本院予以确认。合同价款为在《合同书》第四条、第八条的约定，即人民币400万元及自合同签订日起一年零六个月内，孙献国向田惠山一次交付楼房10户，每户平均80平方米，楼层为平均层正楼，车库一个。双方签订合同后，孙献国以建昌县正兴房产地开发有限责任公司的名义实施了开发行为，并向田惠山支付了360万元人民币，签订合同及履行合同的一方主体均为田惠山。2014年3月4日，孙献国给田惠山出具了《证明》一份，钱洪林作为担保人在该《证明》上签字确认，该行为进一步明确了当事人的权利义务关系及《合同书》的履行情况。孙献国以《证明》中的“预留户数、最终以实际测绘为准、双方差价多退少补”等内容，上诉主张其向田惠山交付的10户800平方米的住宅楼双方约定的是成本价的房屋买卖关系，并非无偿给付田惠山。本院对此节认为，双方在《合同书》及《证明》中均未对所交付的住宅楼价格进行约定，“预留户数、最终以实际测绘为准、双方差价多退少补”，应理解为是双方对10户住宅楼多出或少于800平方米部分约定的“差价多退少补”，不足以证明孙献国所主张的房屋买卖关系，该主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。二、孙献国与田惠山并未在合同中约定孙献国交付合同价款，田惠山收取相应价款的收据形式，且双方在合同中约定一切税费均由孙献国负担，故孙献国要求田惠山出具正规发票，无事实依据，依法不依支持。三、案外人娄金权在一审审理中已出庭充分地证明了涉案土地的实际合法使用者为田惠山，孙献国与田惠山签订了合同双方并已履行了合同，原孙献国与娄金权签订的合同已在孙献国与田惠山后签订的合同中约定作废，上述事实证明当事人在涉案的土地使用权问题上不存在争议，且不违反《物权法》的有关规定，故一审法院并未漏列当事人娄金权，程序合法。综上所述，孙献国的上诉请求和理由没有事实依据和法律依据，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7，300.00元，由孙献国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 瞳
审 判 员 唐宏博
代理审判员 朱 丹
二〇一五年三月十三日
书 记 员 韩馨慧
本判决书援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审
人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。