江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终2703号
上诉人（原审被告）：无锡网之星网吧，住所地无锡市滨湖区周新中路新东国际广场*楼。
投资人：浦振伟。
委托诉讼代理人：周鹏飞，上海君澜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：无锡馨居物业管理有限公司，住所地无锡市湖滨街15号蠡湖科研大厦13层1314室。
法定代表人：林淑云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杜娟，该公司职员。
委托诉讼代理人：陈艳华，江苏瑞莱律师事务所律师。
上诉人无锡网之星网吧（以下简称网之星网吧）因与被上诉人无锡馨居物业管理有限公司（以下简称馨居物业）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨太民初字第00586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
网之星网吧上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判按照2.1元/平方米的标准计算2013年7月15日至2014年8月5日期间的物业管理费。事实和理由是：1、其在一审中提供的《物业费用一览表》上的单价为2.1元/平方米，该表格是经过双方一致确认的，应当以该表格的收费标准为依据。2、联创物业为上诉人服务时，物业管理费的收费标准为2.5元/平方米，而馨居物业的服务质量严重下降，收费标准却调整为3.9元/平方米，缺乏依据，且关于该收费标准也并未通知上诉人，故应当以《物业费用一览表》上确定的2.1元/平方米的收费标准确定物业费。3、其虽较长时间未缴纳物业费，但是馨居物业在2015年7月14日才通过诉讼的方式主张物业费，2013年7月14日之前的物业费已经超过了诉讼时效，其仅应当支付2013年7月15日至2014年8月5日期间的物业费。请求二审法院依法改判。
馨居物业辩称，1、《物业费用一览表》仅是双方协商过程中形成的材料，当时双方并未达成一致意见，上诉人在庭审中也明确表示在协商时曾希望馨居物业在该表格的价格基础上进一步降低物业费，因此，不应当以该表格上载明的2.1元/平方米的标准确定物业管理费。2、其与宇达置业签订的《物业服务合同》中载明物业费的标准为3.9元/平方米，且该标准不需要经过备案，上诉人应当按照3.9元/平方米的标准向其支付物业费。3、其在2014年8月就已经通过诉讼方式向上诉人主张过物业费，之后撤诉又重新起诉，形成了本案诉讼，故其主张并未超过诉讼时效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
馨居物业向一审法院起诉请求：请求判令网之星网吧立即支付2012年10月至2014年7月期间的物业管理费196839元。
一审法院认定事实：网之星网吧于2003年12月22日核准开业，系个体工商户，经营者为浦振伟，2011年5月搬迁至新东国际广场，现登记住所为无锡市滨湖区周新中路新东国际广场三楼。网之星网吧至新东国际广场经营期间，无锡联创物业管理服务有限公司（下称联创物业）为其提供物业服务。后联创物业于2012年9月退场（2013年5月，联创物业为物业费纠纷起诉过网之星网吧，后联创物业撤诉），同时馨居物业进场为新东国际广场提供物业服务。2014年8月，馨居物业终止为新东国际广场提供物业服务。该期间网之星网吧分文未付物业费。为此，馨居物业诉至法院。
一审庭审中，馨居物业提供以下证据：2011年4月9日，联创物业与网之星网吧签订的《新东国际广场商铺管理合同》（复印件），约定网之星网吧租赁新东国际广场D栋188-3-3065、3066、3067、3068、3069、1093（3）号商铺，建筑面积2294.16平方米。证明网之星网吧为新东国际广场该商铺的实际使用者，网之星网吧应当支付物业费。网之星网吧认为该合同系复印件，不予质证。无锡宇达置业有限公司（以下简称宇达公司）与无锡盛太商业有限公司于2013年1月签订的五份《商品房买卖合同》（复印件），约定无锡盛太商业有限公司购买新东国际广场D幢188单元3层3065（建筑面积36.04）、3066（建筑面积54.05）、3067（建筑面积54.05）、3068（建筑面积54.05）、3069（建筑面积54.05）号商铺；宇达公司与无锡安达物业管理有限公司于2013年1月签订的《商品房买卖合同》（复印件），约定无锡安达物业管理有限公司购买新东国际广场D幢188单元1093号房屋第3层（建筑面积2043.95）；其与宇达公司签订的《物业服务合同》，约定宇达公司选聘馨居物业对无锡市滨湖区太湖镇新东国际广场提供前期物业管理服务，物业名称为新东国际广场，商业物业管理公共服务费（含商业公共能耗费、商业电梯使用费）的标准为每月每平方米3.9元，物业服务费按年交纳，先付后用，该合同由馨居物业、宇达公司盖章，但无形成时间；2012年9月5日，宇达公司、联创物业、无锡天宇置业有限公司、无锡蠡湖房地产开发有限公司签订的一份《协议书》（复印件），约定宇达公司与联创物业签订的新东国际广场物业管理委托合同终止履行；2012年9月12日，馨居物业与联创物业签订的《物业管理资料移交明细表》，双方就新东国际广场物业管理涉及的充值卡、岗亭遥控器、用电（地下室）抄表及水表（其中5-8楼为网之星网吧）进行交接；2014年8月5日，其与宇达公司签订的《物业管理资料移交明细表》和《物业移交单》，馨居物业退出新东国际广场，其将物业办公用房及所有资料移交宇达公司。网之星网吧认为上述证据中2012年9月5日的《协议书》及2013年1月的六份《商品房买卖合同》系复印件，不予质证，对其他证据认为与本案无关联性。网之星网吧提供了其于2013年至2014年期间在新东国际广场拍摄的25组照片，反映新东国际广场公共区域卫生保洁不到位、处理不及时、广场绿化无人管理等，网之星网吧拟证明馨居物业在该期间未履行物业服务的职能。馨居物业对该组照片的真实性、合法性、关联性均不认可。网之星网吧提供一份《物业费用一览表》，载明“类别：网吧日期2014-1-1至2014-7-31面积2294单价2.1月数7合计33722……类别：网吧补差价日期2012-10-1至2014-4-30面积294单价2.1月数19合计-11731……”，馨居物业在该一览表上加盖无锡馨居物业管理有限公司新东广场物业服务中心的印章。网之星网吧拟证明之前双方已就物业费进行了协商确定，从该一览表可以看出2014年之前的物业费已结清。对此，馨居物业提出当时因为其公司要撤场，振林旅馆、网之星网吧一直不肯结清物业费，所以其公司想一次性解决，愿意做让步，在此过程中形成的该一览表。但是网之星网吧认为一览表中的价格过高，希望其公司继续让步，双方未就就此达成一致意见，为此，形成本次诉讼。网之星网吧提供了一份2011年1月的《房屋租赁合同》，约定无锡市滨湖区太湖街道糜巷桥社区作为出租方将坐落于无锡市周新中路与锡南路交叉东北角新东广场的第三层约2000平方米的房屋租赁给浦振林开设网吧等相关娱乐项目。网之星网吧拟证明该合同中并未对物业费进行约定。馨居物业对该合同的真实性不予确认。另外，网之星网吧称振林旅馆（另案诉讼中）已支付的25万元中有10万元系其支付。对此，馨居物业不予认可，其认为该25万元均为振林旅馆所支付的物业费，所开收据载明的缴款单位都是振林旅馆，该25万元与网之星网吧无关。
上述事实，由馨居物业举证的《新东国际广场商铺管理合同》、《商品房买卖合同》、《物业服务合同》、《协议书》、《物业管理资料移交明细表》，网之星网吧举证的25组照片、《物业费用一览表》、《房屋租赁合同》等证据及当事人陈述在卷佐证。
一审法院认为：物业企业提供的是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面。本案中，尽管馨居物业提供的2011年11月10日联创物业与浦振林签订的《新东国际广场商铺管理合同》、2012年9月5日宇达公司、联创物业、无锡天宇置业有限公司、无锡蠡湖房地产开发有限公司签订的《协议书》及2013年1月宇达公司与无锡盛太商业有限公司、无锡安达物业管理有限公司签订的六份《商品房买卖合同》系复印件，但结合馨居物业与宇达公司签订的《物业服务合同》、馨居物业与联创物业签订的《物业管理资料移交明细表》及馨居物业与宇达公司签订的《物业管理资料移交明细表》和《物业移交单》，可以认定2012年9月5日联创物业退场时馨居物业进场为坐落于无锡市太湖街道周新路与锡南路交汇东北处的新东国际广场提供物业服务至2014年7月底，网之星网吧承租该处D栋188-3-3065、3066、3067、3068、3069、1093（3）号商铺，应当作为业主之一在该期间接受了馨居物业的物业服务。同时作为建设单位宇达公司与馨居物业签订了《物业服务合同》，宇达公司选聘馨居物业对无锡市滨湖区太湖镇新东国际广场提供前期物业管理服务，该《物业服务合同》不违反国家法律、相关法规的禁止性规定，合法有效，对新东国际广场的业主具有约束力。网之星网吧辩称宇达公司与馨居物业之间签订的物业服务合同与其无关，不予采信。网之星网吧应按照该《物业服务合同》的约定标准“商业物业管理公共服务费（含商业公共能耗费、商业电梯使用费）的标准为每月每平方米3.9元”及承租新东国际广场D栋188-3-3065、3066、3067、3068、3069、1093（3）号商铺对应的面积交纳物业管理费用，即2012年10月至2014年7月期间物业费为197013【（36.04+54.05+54.05+54.05+54.05+2043.95）*3.9*22】元。现馨居物业按总面积2294.16平方米主张物业费196839元，系其对自己合法权利的处分，并无不当，予以支持。关于《物业费用一览表》，虽网之星网吧认为系双方已就尚欠的物业费进行了协商确定，但馨居物业不予认可，该一览表是在双方协商过程中形成的，不排除馨居物业为解决尚欠物业费事宜作出妥协或者让步，且网之星网吧未在该一览表签字，该一览表不能视为双方已就尚欠的物业费进行了协商确定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据”，故该一览表对双方不具有法律约束力。另外网之星网吧称振林旅馆已付款25万元中的10万元系其支付，但因馨居物业不予认可，根据馨居物业所开收据载明的缴款单位均为振林旅馆，该25万元应认定为振林旅馆所付，与网之星网吧无关。
综上，一审法院依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：网之星网吧于判决发生法律效力之日立即支付馨居物业2012年10月至2014年7月期间的物业管理服务费196839元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，宇达公司与馨居物业签订的《物业服务合同》中明确约定，馨居物业对无锡市滨湖区太湖镇新东国际广场提供前期物业服务，商业物业管理公共服务费的标准为3.9元/平方米，物业服务费按年缴纳，先付后用。该《物业服务合同》对业主具有法律拘束力，网之星网吧作为新东国际广场D栋188-3-3065、3066、3067、3068、3069、1093（3）号商铺的承租方，已经实际享受了馨居物业提供的物业服务，应当按照3.9元/平方米的标准向馨居物业交纳物业管理费。一审法院按照该标准计算物业管理费，依据充分，本院予以维持。上诉人网之星网吧虽认为应当按照《物业费用一览表》中载明的2.1元/平方米的标准计算物业管理费，但网之星网吧在一审中明确表示双方在协商时并未就《物业费用一览表》达成一致意见，而是其希望馨居物业在该表格确定的标准基础上进一步作出让步，且馨居物业在诉讼中亦明确表示不同意按照该表格上载明的金额收取物业管理费。因此，本院认为，双方在协商时并未就《物业费用一览表》上载明的2.1元/平方米的收费标准达成一致意见，网之星网吧无权要求馨居物业按照该标准计收物业管理费。
关于网之星网吧提出的诉讼时效问题，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。按照宇达公司与馨居物业签订的《物业服务合同》的约定，物业服务费按年交纳，虽然该合同并无形成时间，但馨居物业于2012年9月开始为新东国际广场提供物业服务，一直到2014年8月结束，而馨居物业于2015年7月向网之星网吧主张物业管理费，并未超过诉讼时效。此外，网之星网吧在一审中也并未提起诉讼时效抗辩。因此，网之星网吧关于馨居物业主张的部分物业服务费用超过诉讼时效的上诉主张，于法不符，本院不予支持。
综上所述，网之星网吧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4240元，由上诉人网之星网吧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 潘晓峰
代理审判员 李 飒
二〇一六年十月十四日
书 记 员 张 威