成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0107民初3658号原告：成都罗浮物业服务有限公司。法定代表人：徐钟。委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵庆，四川尚上律师事务所律师。被告：缪卫杰。原告成都罗浮物业服务有限公司与被告缪卫杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告成都罗浮物业服务有限公司的委托诉讼代理人覃方云、赵庆到庭参加诉讼。被告缪卫杰经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都罗浮物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业服务费12666.26元；2.被告支付延期违约金3799.88元。事实和理由：2002年1月，原告与成都罗浮世家小区开发商签订了《罗浮世家前期物业管理委托合同》，约定原告为成都罗浮世家小区提供前期物管服务，服务期限至罗浮世家小区业主委员会聘请新的物业服务企业止。2004年10月23日，原告与被告签订了《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务。2008年1月，罗浮世家小区依法成立业主委员会，但由于各种原因未重新选聘新的物业服务企业，亦未与原告重新签订《物业服务协议》，原告按照《罗浮世家前期物业管理委托合同》约定继续为罗浮世家小区提供物业管理服务，该服务亦被广大业主接受。前述《罗浮世家前期物业管理委托合同》和《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》均约定了原告所有的住宅物业服务费标准为每月1.5元/平方米，被告应在每季度第一月15日前交纳物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日按逾期金额的1‰向原告支付违约金。由于经济发展、人员工资、材料设备、设备老化维修等成本的大幅增长，原物业服务费标准已不能维持原物业服务标准。2012年6月，广福桥社区居委会在武侯区双楠街道办事处指导下依法组织召开“罗浮世家”小区书面形式的业主大会，该大会依法形成了将物业服务费标准调整为每月1.85元/平方米的决议。原告依照《罗浮世家前期物业管理委托合同》的约定全面谨慎履行全部合同义务，但被告从2012年7月1日起拒不向原告物业服务费，截止2017年3月31日累计拖欠12666.26元；根据合同约定应支付的违约金过高，原告根据被告欠款时间按欠款本金的30%即3799.88元主张违约责任。被告缪卫杰未做答辩。本院经审理认定事实如下：原告是位于成都市武侯区高升桥路9号的罗浮世家小区的物业服务企业，被告是位于高升桥南街8号罗浮世家小区6栋1单元18楼2号房屋的业主，该房屋的建筑面积为120.92平方米。2002年1月15日，原告与罗浮世家小区的开发建设单位成都达义物业有限责任公司签订《罗浮世家前期物业管理委托合同》，约定原告为罗浮世家小区提供物业管理服务，合同期限为5年，从2001年5月26日至2006年5月30日，物业服务费标准为带电梯住宅按建筑面积每月1.5元/平方米，一方违约的，应给付守约方合同总额30%的违约金。2005年11月2日，原告与成都达义物业有限责任公司签订《补充协议》，约定《罗浮世家前期物业管理委托合同》继续有效，该合同期限为住宅部分（罗浮世家小区一、二期）、商业楼宇部分（罗浮广场）分别至业主大会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。2012年6月5日，广福桥居委会发布《关于召开业主大会会议的公告》，载明：“……确定于2012年6月19日至2012年6月23日在罗浮世家小区，以书面形式召开业主大会会议”。2012年6月18日，广福桥居委会发布《关于召开罗浮世家业主大会投票表决的公告》，载明：“……确定于2012年6月19日在本建筑区划，以书面形式征求全体业主意见形式召开罗浮世家业主大会会议；投票表决《维持住宅物业一级服务标准》、《上调物业管理费》等二个事项”。2012年7月20日，广福桥居委会发布《关于罗浮世家业主大会表决结果公告》，公告本次业主大会的表决结果为专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意小区物业服务费涨价至每月1.85元/平方米或2元/平方米。原告从2012年9月1日起按建筑面积每月1.85元/平方米的标准向罗浮世家小区业主收取物业服务费，被告自2012年7月1日至2017年3月31日未交纳物业服务费。原告通过每年在涉案物业门上张贴《欠缴告知函》以及向被告邮寄《欠费催缴告知函》的方式向被告催收了物业服务费。另查明，1.2007年11月15日，经成都市工商行政管理局审批成都达义物业管理有限公司名称变更为成都罗浮物业服务有限公司。2.罗浮世家小区第一届业主委员会于2008年1月1日成立，任期至2011年12月31日，其成立后一直未与原告签订物业服务合同，而原告为该小区提供物业管理服务至今。在2012年6月至2013年7月21日期间，罗浮世家小区尚未成立新一届业主委员会。第二届业主委员会于2013年7月21日成立，任期至2017年7月20日。3.本院受理的（2014）武侯少民初字第32号成都罗浮物业服务有限公司诉李悦霜、李松物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月15日作出（2014）武侯少民初字第32号民事判决，判决李松自2012年9月1日至2013年12月31日按每月1.85元/平方米的标准缴纳物业服务费并支付违约金。李松不服一审判决，上诉至四川省成都市中级人民法院。四川省成都市中级人民法院作出（2015）成民终字第7376号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李松不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院作出（2016）川民申1037号民事裁定，裁定驳回李松的再审申请。现（2014）武侯少民初字第32号民事判决、（2015）成民终字第7376号民事判决均已生效。以上事实有，《罗浮世家前期物业管理委托合同》、《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》、《关于召开业主大会会议的公告》、《关于召开罗浮世家业主大会投票表决的公告》、《关于罗浮世家业主大会表决结果公告》、《成都市业主大会业主委员会换届备案记录》、（2014）武侯少民初字第32号民事判决书、（2015）成民终字第7376号民事判决书、（2016）川民申1037号民事裁定书、企业名称变更核准通知书、房屋信息摘要、欠缴告知函、EMS快递单、照片等证据收集在案予以佐证。本院认为，原告从2001年5月26日起进入该小区后一直对涉案小区内提供物业服务至今，被告接受了原告提供的物业服务，双方之间建立了物业服务合同关系，被告应当履行其支付物业服务费的义务。关于物业服务费标准，根据已有生效裁判查明认定的事实，原告自2012年9月1日起按1.85元/月/平方米的标准向罗浮小区业主收取物业费符合法律规定，2012年9月1日之前的物业费仍应按照合同约定按1.5元/月/平方米收取。经本院核算，2012年7月1日至2017年3月31日的物业费为12666.37元（120.92平方米×1.5元/月/平方米×2个月＋120.92平方米×1.85元/月/平方米×55个月），故本院对原告要求被告支付物业费的诉讼请求在12666.37元范围内予以支持。关于违约金，被告逾期交纳物业服务费已构成违约，原告有权依据《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》的约定要求被告支付违约金，但合同约定的逾期交纳物业服务费的违约金计算标准过分高于被告违约给原告带来的损失，而被告逾期交纳物业服务费给原告造成的损失实际是资金利息的损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则对原告主张的违约金予以调整，酌定按被告欠交物业服务费的10%计算违约金，即12666.37元×10%=1266.64元，对原告主张的违约金予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下：一、被告缪卫杰于本判决生效之日起十日内向原告成都罗浮物业服务有限公司支付物业服务费12666.37元；二、被告缪卫杰于本判决生效之日起十日内向原告成都罗浮物业服务有限公司支付违约金1266.64元；三、驳回原告成都罗浮物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，公告费260元，均由被告缪卫杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  李 军审 判 员  翟辉容人民陪审员  薛 峰二〇一七年十月二十八日书 记 员  董慧敏