成都市温江区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0115民初1103号原告：高源，男，汉族，1993年1月10日出生，住成都市温江区。委托诉讼代理人：康澜，四川泰仁律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：高明永（父子关系），男，汉族，1969年4月20日，住成都市温江区，特别授权代理。被告：曹棵杰，男，汉族，1989年6月7日出生，住成都市成华区。委托诉讼代理人：王玉婷，四川星奎律师事务所律师，特别授权代理。第三人：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：成都市武侯区龙腾路**号中海大厦*层。法定代表人：徐万刚。委托诉讼代理人：杨成娟（公司员工），女，汉族，1990年5月23日出生，住四川省达县，特别授权代理。第三人：中国工商银行股份有限公司成都滨江支行。住所地：四川省成都市锦江区滨江西路**号。法定代表人：钟鹰（支行行长），男，汉族，1966年1月8日出生，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：王月娟（公司员工），女，汉族，1982年1月18日出生，住成都市高新区，一般授权代理。原告高源与被告曹棵杰、第三人中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称工商银行滨江支行）、第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高源的委托诉讼代理人康澜及高明永、被告曹棵杰本人、被告曹棵杰的委托诉讼代理人王玉婷、第三人工商银行滨江支行的诉讼代理人王月娟、第三人链家公司委托诉讼代理人杨成娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高源向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《成都市存量房买卖合同》、《过户、按揭服务合同》、《居间服务合同》及《补充协议》；2、依法判令房屋所有权、两个固定车位所有权归原告所有，同时被告将房屋、固定车位过户给原告，并向原告交付该房屋及两个固定车位；3、依法判令第三人配合原、被告将该房屋、两个固定车位过户给原告；4、依法判令被告赔偿原告各项经济损失：中介费26040元、合理维权成本20000元、因过户办理注销抵押登记而产生的利息2337元、房屋占用使用租金12000元、两个固定车位占用使用租金2400元（以房屋月租金3000元计算，单个固定车位月租金300元计算、自2017年11月13日交房日起计算至被告实际交回房屋、固定车位之日止，暂计至2018年3月13日），合计62777元；5、判令被告按照合同约定向原告支付违约金200000元；6、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月15日原、被告与第三人链家公司签订了关于温江区涌泉同兴东路88号佳兆业丽晶港XXX号房屋的《成都都市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭服务合同》、《居间服务合同》等，该房屋成交价为1860000元，同时双方签订了《补充协议》，约定被告购买原告的两个固定车位，价值140000元，房屋与车位总价款合计2000000元，2017年10月25日，第三人链家公司通知原、被告贷款审批已通过，批贷金额100万元，并签订了《抵押贷款合同》（该贷款合同在第三人中国工商银行成都滨江支行处，以下简称工商银行滨江支行）；2017年10月26日，原告按照约定，在农业银行办理了提前还款和注销抵押登记；2017年11月10日，原告将房屋、两个固定车位过户给告；2017年11月13日原告将房屋、两个固定车位交付给被告。2017年11月21日，第三人链家公司通过微信向原、被告双方温馨提示：其中一项为“不可增加消费贷款”。2018年1月31日，工商银行滨江支行通知链家公司：“曹棵杰这户新增103万消费贷款，要结清了提供结清证明和还款凭证才放的到款”（才能放100万贷款到原告账户），链家公司后告知原告，在等待工商银行滨江支行放款的过程中被告又增加了新的消费贷103万元，现银行拒绝放款。综上，被告在明知不可增加贷款的情况下，新申请了笔消费贷，导致第三人工商银行滨江支行认为被告不符合放款条件，所以拒绝放款。被告在银行放款期无视第三人的提醒，恶意增加消费贷是直接导致被告无法按照合同第四条第4款第（3）项向原告支付尾款的根本原因，被告的行为已构成违约，后经过原告多次催促，被告一直未按照合同约定向原告履行支付房屋尾款的义务。2018年2月11日，原告向被告发出催告函，限被告于2018年2月28日前按照合同第四条第4款第3项约定向原告支付尾款，但被告收到催告函后至今仍未履行义务。综上所述，原告按照合同约定，已经完成了过户登记和房屋交付的义务，被告在通过了贷款审批后，恶意新增消费贷103万，直接导致银行拒绝放款无法支付尾款，已构成成根本违约。原告作为守约方，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，及《房屋买卖合同》第四条第4项（3）项尾款的约定、第八条第1款第（2）项的规定；《过户按揭服务同》第三条第三款、第四条第一款的相关约定要求解除合同，并收回房屋及车位，并且要求被告赔偿因违约而造成的各项经济损失和违约金。原告高源2018年3月9日向本院提出变更第1、2、3项诉讼请求为：1、判令被告按照《成都市存量房屋买卖合同》的约定向原告支付购房尾款100万元；2、判令被告向原告支付100万元的资金占用利息至付清为止；3、依法判令被告向原告支付房屋上涨造成原告的直接损失50万元。被告辩称，1、对原告第一项请求予以认可，原被告双方签订的《成都市存量房买卖合同》依然在履行过程当中，被告有能力也有意愿向原告支付剩余的房屋尾款100万元。2、对原告第二项诉讼请求不予认可。双方所签订的《成都市存量房屋买卖合同》中对于尾款的支付期间并没有明确约定，并且按照合同约定，若在按揭贷款顺利办理得以放款的情况下，尾款亦是由工商银行滨江支行直接放款至原告账户，而工商银行滨江支行何时放款，本身也不属于被告可控的范畴。原告对该资金占有利息的计算时间也有误，工商银行滨江支行拒绝放款的时间是2018年1月28日，即使是正常放款，放款时间也不会早于该日，而原告从11月10日开始计算资金占有利息。3、对于原告的第三项诉讼请求不予认可。原告要求被告向其支付由于房屋上涨造成的损失50万元，我方认为该项主张纯属颠倒事实，恶意主张，该案所涉房屋在被告向原告支付了100万元的首付款后，便已过户到了被告名下，根据物权登记原则，被告才是该房屋真正的所有权人，因此，该房屋价值的涨跌皆与原告无任何关系。对方所称的原告本打算用尾款100万元购买新的房屋，这与本案无关，并且，预期收益本身也不受《中华人民共和国合同法》的保护。4、针对原告诉讼请求第四项，要求被告向其支付其维权成本，也就是律师费2万元，被告不予认可。首先，律师费并不是合同履行甚至维权当中所必须支出的费用；其次，双方在合同中也未对律师费这一项作出过任何约定。5、针对原告诉讼请求第五项，要求被告向其支付20万元的违约金，我方并不存在违约行为，我方不予认可。原被告双方之间的关系为房屋买卖关系，原告的义务是向被告交付房屋，并完成过户登记，被告的义务是向其支付全部房款。虽然被告在支付尾款的过程中，因自身的过失行为导致了工商银行滨江支行放款失败，但是并不影响该合同的顺利履行，被告在工商银行滨江支行通知放款失败后第一时间便与原告取得联系，同时提出了多个解决措施和方案，供原告选择。被告从未刻意的拖延和逃避过自身应有的付款义务，而导致该尾款迟迟不能支付的原因是在沟通协商的过程中，原告不予理睬、不予配合。并且，合同中关于尾款支付部分，也预见到了工商银行滨江支行审批失败的可能性，从而约定了补救措施，因此，并不能说一旦工商银行放款失败我方就得承担违约责任，我方在与原告的合同履行过程中，不存在任何违约行为。原告主张的20万元的违约金所依据的条款是合同第八条第一项第二款“合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”。而在本案中，原告主张要求被告继续履行合同，却又按照解除合同的条款来向我方追究所谓的违约责任，不应适用。第三人链家公司陈述，原、被告2017年达成交易，被告通过以银行按揭贷款方式支付尾款，2017年10月通过了审批，2017年11月房屋产权转移登记至被告，房屋变更过后办理了抵押登记，2018年1月13日，工商银行滨江支行目前告知被告增加了消费贷款，只有结清消费贷后才能放款，链家公司通知了被告。第三人工商银行滨江支行陈述，被告向我行申请贷款时已经有5万多的贷款，2017年10月19日已经结清，然后我行批准了被告的贷款申请，审批通过后被告又新增了消费贷103万元，故导致我行无法放款，需要被告清偿完毕消费贷103万元后才能向被告发放贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高源与曹棵杰于2017年9月15日签订了《成都存量房买卖合同》及补充协议，高源将其位于成都市温江区车位出售给曹棵杰。成都市存量房屋买卖合同约定房屋成交价为186万元，合同签订当日支付定金10万元，过户递件完成后当日支付首付款76万元，尾款100万元以曹棵杰向银行贷款方式支付。关于合同（编号：ｍｍ100001194488）的补充协议约定案涉房屋两个固定车位总价为14万元，在车位过户取证当日支付14万元。《成都存量房买卖合同》第八条第一款第一项约定：“乙方（曹棵杰）逾期未超过15日并于实际付款之日起3日内向甲方支付预期违约金，该合同继续履行（违约金的计算方式为：约定的应付款项期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日按本合同成交价的千分之零点五支付违约金）”。第八条第一款第二项约定：“逾期超过15日的，甲方有权单方解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还全部已付购房款”。高源及曹棵杰与链家公司签订的《居间服务合同》第二条关于佣金及支付方式约定：“甲方（出售方）应在本合同签订当日向丙方支付佣金26040元，乙方（购买方）应在本合同签订当日向丙方支付佣金29760元”。2018年2月27日高源与四川泰仁律师事务所签订《委托代理合同》，高源委托四川泰仁律师事务所代表高源与曹棵杰房屋买卖合同纠纷一案，四川泰仁律师事务所出具高源一张2万元的增值税普通发票。2018年2月11日高源向曹棵杰发出催告函，催告函中载明：“限你于2018年2月28日前，按照合同约定，通过银行贷款的方式向我支付尾款”。截至法庭辩论终结前，曹棵杰未支付购房尾款100万元。另查明，案涉房屋及固定车位已经交付给曹棵杰，房屋及车位的不动产权已于2017年11月17日转移登记至曹棵杰名下，且在《成都市存量房屋买卖合同》中，高源和曹棵杰对房屋尾款100万元的支付时间并未作明确约定。以上事实，有当事人陈述、《成都市存量房屋买卖合同》《关于合同（编号：ｍｍ100001194488）的补充协议》《居间服务合同》，增值税普通发票、催告函、委托代理合同、微信截图、房屋信息查询记录等证据在卷予以佐证。本院认为，高源与曹棵杰签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。本案的争议焦点在于：1、曹棵杰是否应当向高源支付剩余购房款100万元及资金占用利息；2、曹棵杰是否应当负担向高源赔偿中介费26040元、房屋及车位使用租金、因过户办理注销抵押登记产生的利息2400元、房屋涨价损失50万元的义务；3、曹棵杰是否应当负担向高源支付违约金20万元的责任；4、曹棵杰是否应当负担向高源赔偿本案律师费2万元的损失。关于曹棵杰是否应当向高源支付剩余购房款100万元及资金占用利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百零九条关于“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”之规定。根据双方签订的合同约定尾款100万元以贷款方式支付给高源，庭审中，曹棵杰同意随时以自有资金支付剩余尾款。因此，本院对高源主张曹棵杰支付剩余尾款的诉讼请求予以支持。另，对于高源主张曹棵杰支付剩余房款100万元的资金占用利息的问题。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，违约金和利息是不同的概念，违约金是以合同的约定为前提，就算没有损失，仍需依约支付；逾期利息属于资金占用造成的损失，多在借款合同中使用，且高源与曹棵杰在合同中约定了逾期付款的违约金，违约金本身就有弥补损失的功能，高源在本案中同时主张逾期付款的违约金及利息，由于高源与曹棵杰在合同中明确约定了违约金及其计算方式。故高源在房屋买卖合同纠纷案件中主张赔偿未付购房款100万元的利息的诉请缺乏法律依据。关于曹棵杰是否应当负担向高源赔偿中介费26040元、房屋及车位使用租金、因过户办理注销抵押登记产生的利息2400元、房屋涨价损失50万元的义务的问题。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条第二款的规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”高源认为曹棵杰违反合同约定，应当赔偿其房屋涨价损失，高源提交的成都市温江区涌泉同兴路88号XXX号房屋同等地段房屋价格现状信息截图，以此证明自己的损失。本院认为高源提供的只是案涉房屋在互联网上的截图信息，不是经专业的评估机构评估的价格，不具有权威性。本院对该证据不予采信，另，高源作为出售方在房屋买卖合同中的权利是债权请求权，即获得房屋的购房款，而非房屋的所有权，故，高源诉请曹棵杰赔偿50万元房屋涨价损失的诉求缺乏请求权基础。此外，高源及曹棵杰与链家公司签订的《居间服务合同》第二条关于佣金及支付方式约定为：“甲方（出售方）应在本合同签订当日向丙方支付佣金26040元，乙方（购买方）应在本合同签订当日向丙方支付佣金29760元”。据此，合同并无赔偿佣金的约定。该合同是双方当事人真实的意思表示，双方应当按照合同约定履行，故，高源要求曹棵杰承担中介费的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。另，高源主张曹棵杰支付案涉房屋及车位的使用租金及因过户办理注销抵押登记产生的利息2400元的问题，本案中案涉房屋及车位于2017年11月17日已转移登记至曹棵杰名下，且双方签订的合同对因过户办理注销抵押登记产生的利息由谁负担未作约定。故高源的此项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。关于曹棵杰是否应当负担向高源支付违约金20万元的责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条第一款关于：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，高源与曹棵杰在《成都存量房买卖合同》第八条第一款第一项约定：“乙方（曹棵杰）逾期未超过15日并于实际付款之日起3日内向甲方支付逾期违约金，该合同继续履行（违约金的计算方式为：约定的应付款项期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日按本合同成交价的千分之零点五支付违约金）”。第八条第一款第二项约定：“逾期超过15日的，甲方有权单方解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还全部已付购房款”。该约定符合《中华人民共和国合同法》一百一十四条第一款的构成要件。本案中，高源与曹棵杰在《成都存量房买卖合同》中没有约定购房尾款100万元的支付时间，故债权人高源可以随时主张曹棵杰履行，2018年2月11日高源向曹棵杰发出催告函，要求其在2018年2月28日之前支付尾款，但曹棵杰在经高源催告后于2018年2月28日之前未支付剩余购房款违反合同的约定。本院确认曹棵杰应当承担违约责任给付高源违约金，违约金的计算起始日期应从2018年3月1日开始计算。高源主张按照《成都存量房买卖合同》第八条第一款第二项约定：“逾期超过15日的，甲方有权单方解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还全部已付购房款”支付违约金，但该条违约金适用的前提是合同被解除的情况下适用。本案中，高源主张要求曹棵杰支付尾款，即主张合同继续履行并要求曹棵杰按照合同成交价的10%向其支付违约金没有事实依据。综上，本院以实际损失为基础，综合各方当事人的过错程度，确认曹棵杰向高源按照《成都存量房买卖合同》第八条第一款第一项约定的“每逾期一日按本合同成交价的千分之零点五支付违约金”的约定支付违约金。关于曹棵杰是否应当负担向高源赔偿本案律师费2万元的损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条第一款关于：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”之规定，律师费2万元的支出，并非高源主张权利必然发生的费用，在当事人对此并无特别约定的情况下，高源亦未充分证明该损失额与曹棵杰违约行为之间的直接因果关系。故，高源此项诉讼请求没有法律依据和事实依据，本院不予支持。关于高源请求由曹棵杰承担本案诉讼费用的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第四十三条的规定，案件诉讼费的负担问题属于法院裁判的范畴，不属于当事人因人身权、财产权引起的实体权利请求范畴，当事人对人民法院关于诉讼费用的决定有异议的，可以向作出决定的人民法院院长申请复核，不得对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。故，高源此项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、曹棵杰于本判决生效之日起十五日内向高源支付剩余购房尾款100万元；二、曹棵杰于本判决生效之日起十五日内向高源支付违约金（违约金的计算方式为：以1860000元为基数，按照每日千分之零点五，从2018年3月1日计算至实际支付尾款之日止）；三、驳回高源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11400元，7000元由曹棵杰负担，4400由高源负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  魏义欢二〇一八年四月四日书记员  龙治儒