湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂汉阳民一初字第00438号
原告：房县人民政府驻武汉办事处，住所地武汉市汉阳区玫瑰园西村31号。
法定代表人：徐超珍，系该办事处主任。
委托代理人：黄俊，北京大成（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：吴艳芬。
委托代理人：陈汉俊，湖北诚智成律师事务所律师，一般授权代理。
原告房县人民政府驻武汉办事处与被告吴艳芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，被告吴艳芬在提交答辩状期间提出管辖权异议，经本院裁定驳回其管辖权异议申请，被告上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院以（2015）鄂武汉中立终字第00027号民事裁定书裁定“驳回上诉，维持原裁定”后，本案依法由审判员叶凌芳独任审理，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告房县人民政府驻武汉办事处的委托代理人黄俊、被告吴艳芬的委托代理人陈汉俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告房县人民政府驻武汉办事处诉称：原、被告于2013年12月28日签订房屋租赁合同，合同约定，原告将位于房县人民政府驻武汉市办事处一楼门面招待所大厅左起第五间共2间面积约45平方米房屋交由被告承租，被告每月支付租金2，200元，被告应于2014年4月支付租金13，200元，于6月30日前一次性支付7-12月租金13，200元，违约则需赔偿原告全年总租金20%的违约金。原告依合同约定将房屋交由被告承租，截至目前，被告拖交及应交房屋租金26，400元未付。原被告签订的房屋租赁合同依法成立并生效，合同履行过程中，原告依约履行了合同的主要义务，按时将房屋交由被告承租，被告拒绝向原告支付租金的行为依合同构成违约，经原告多次催收被告仍拒绝履行，故起诉请求判令被告支付租金26，400元、违约金5，280元及合同到期后按原租赁合同租金标准计算的实际占用费，被告腾退房屋，并承担本案诉讼费用。
原告房县人民政府驻武汉办事处为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、房屋所有权证、土地证，证明原告有权出租讼争房屋。
2、房屋租赁合同，证明原被告有房屋租赁关系，诉争房屋总价值，违约金是20%。
3、律师函、顺丰快递单，证明原告多次向被告催要过租金。
被告吴艳芬辩称：1、被告不是故意拖欠租金，是原告违章施工导致房屋结构破坏，导致裂缝，漏水严重。房间无法使用，空置，原告若同意与被告延长租期，被告愿意维修；如原告维修，被告愿意支付租金；2、现在形成不定期租赁关系，被告愿意租；3、依据合同第6条，原告有维修义务。
被告吴艳芬为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
一、房屋租赁合同，证明原被告有租赁关系，合同第6条约定房屋维修保养由原告承担。
二、告租户书，要求租户提供最后一次租金收条复印件，原告要收回房屋不对外招租。
三、通知，原告发给各租户，原告要改造房屋，要求租户搬离。从2013年4月30日起免收租金。
四、通知，原告发给租户续租的通知。
五、照片9张，证明房屋漏水渗水的情况。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、5的真实性没有异议，对证据的证明目的有异议，对原告提交的证据4的真实性有异议，表示从未收到该律师函，但结合顺丰速运寄件公司存根及回执查询单显示该件已签收，故本院对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性予以确认。原告对被告提交的证据一、二、三、四真实性无异议，但对其证明目的、关联性有异议，对证据五真实性有异议，无法看出是在被告租赁的房屋内，只能看出渗水的痕迹，看不出漏水的过程，与本案无关。因原告对证据一至四真实性均无异议，故本院对被告提交的证据一至四的真实性予以确认，仅凭照片无法确认房屋的具体座落，本院对证据五的真实性及关联性不予认可。
经庭审质证、认证及双方当事人陈述，查明以下事实：
位于武汉市汉阳区玫瑰园西村x号第2栋土地使用权面积为727.34平方米、建筑面积为3850.39平方米房屋所有权人为湖北省房县人民政府驻武汉办事处（即本案原告）。2013年12月28日，原告为出租方（甲方）与被告为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、房屋出租地点房县人民政府驻武汉办事处一楼门面、招待所大厅左起第五间，共2间面积约45平方米；二、租赁期限为壹年，从2014年元月1日至2014年12月31日；三、租房用途，乙方所租房只限于经营美发行业，不得进行其它行业经营；四、租金及支付方式，乙方按每月2，200元价格向甲方支付房屋租金，元-6月份按季度支付，6月30日前一次性支付7-12月份租金，即签订合同之日起向甲方交纳一个季度的租金，并按一个月的租金交纳履约保证金，下一年度若续租，租金按本年度标准执行；五、乙方所租房屋，不得擅自转租、转让给任何单位和个人，亦不得借给他人使用，若乙方确需转让，需书面报甲方同意；六、租赁房屋的维修，甲方负责公共场所的房屋、设备设施的维修和保养，一切费用由甲方承担，乙方负责其租赁范围内的房屋、设备设施的维修保养，一切费用由乙方承担；七、-十三、（略）；十四、违约处罚，乙方在合同期内违约及要求提前终止合同需赔偿甲方全年总租金20%的违约金，并直接从乙方所交保证金中扣除，不足部分乙方必须在提前终止合同之日起十日内支付，逾期另处千分之五的滞纳金。甲方有权从违约之日起停止供水、供电，并有权收回所租房屋。甲方违约，甲方赔偿乙方全年总租金20%的违约金；十五-
十八（略）。甲方在合同上盖章，乙方在合同上签名、捺手印。本案诉争房屋交由被告使用。2014年7月4日，原告方律师至函被告，请被告收函后及时支付拖欠房屋租金合计26，400元。2014年12月31日，合同到期后，被告以房屋漏水为由未支付拖欠的房屋租金26，400元，并继续使用讼争房屋至今。现原告起诉来院请求判令被告支付欠交的房屋租金26，400元、违约金5，280元及合同到期后按原租赁合同租金标准计算的实际占用费被告腾退房屋，并承担本案诉讼费用。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。
本院认为：原、被告于2013年12月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应切实履行。合同签订后，原告方依约履行合同将讼争房屋交付被告使用，被告实际使用房屋却未交纳2014年房屋租金。根据双方所签订《房屋租赁合同》第四条及第十四条约定，被告应当按季度交纳元-6月房租，6月30日前交纳下半年房租13，200元，原告有权从违约之日起停止供水、供电，并有权收回所租房屋，被告在合同期内违约需赔偿原告全年总租金20%的违约金即5，280元。双方所签房屋租赁合同已于2014年12月31日到期，因双方未续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，被告应当于2015年1月1日将其占用的原告房屋返还原告，故对于原告要求被告支付拖欠的租金26，400元、违约金5，280元及合同到期后按原租赁合同租金标准计算的实际占用费，被告腾退房屋的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第七十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告吴艳芬于本判决生效之日起十五日内腾退出所占用的原告房县人民政府驻武汉办事处房屋；
二、被告吴艳芬于本判决生效之日起十五日内支付给原告房县人民政府驻武汉办事处房屋租金26，400元、违约金5，280元及自2015年1月1日至实际腾退之日止的房屋占用费（以2，200元每月为标准）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为人民币296元（原告房县人民政府驻武汉办事处已预交）由被告吴艳芬负担（被告吴艳芬应于本判决生效之日起十五日内将应负担款项直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶凌芳
二〇一五年四月七日
书记员 李玉荣