北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9683号
上诉人（原审被告）：汪传海，男，1967年1月16日出生。
委托诉讼代理人：石金平，北京市玖典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑东翔，男，1965年7月4日出生。
委托诉讼代理人：樊羽生，北京市中允律师事务所律师。
原审被告：高红，女，1982年5月16日出生。
委托诉讼代理人：石金平，北京市玖典律师事务所律师。
上诉人汪传海因与被上诉人郑东翔、原审被告高红房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第68523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汪传海及原审被告高红之委托代理人石金平、被上诉人郑东翔之委托代理人樊羽生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪传海上诉请求：1.撤销（2015）朝民初字第68523号第一项判决，发回重审或直接改判；2.上诉费由郑东翔承担。事实和理由：汪传海与北京市华夏盛世担保有限公司员工来强签订的《委托合同》存在欺诈，系无效合同，不可以作为来强代为出售房屋的依据。来强与郑东翔签订的《北京市存量房屋买卖合同》系恶意串通，将汪传海的房产私下售卖，损害了汪传海的合法权益，应属无效合同。
郑东翔辩称，同意一审判决，不同意汪传海的上诉请求。理由为：一审判决认定事实正确，汪传海与郑东翔之间的房屋买卖合同为有效合同，郑东翔依法取得房屋所有权。
高红述称，不同意一审判决，同意汪传海的上诉请求。事实和理由同汪传海。
郑东翔向一审法院起诉请求：1.判令汪传海、高红支付违约金200925元；2.判令汪传海、高红支付物品占用费28500元；3.判令汪传海、高红支付迟延交房导致郑东翔垫付的搬家费1600元；4.判令汪传海、高红支付郑东翔垫付的房内物品仓储费16458元。
一审法院认定事实：2013年8月19日，汪传海，高红作为委托人与受托人案外人来强签订《委托合同》，合同约定委托人汪传海与高红系夫妻关系，委托人在北京市朝阳区望京西路50号院×号楼×层×单元×（建筑面积：158.6平方米，房屋所有权证号码：X京房权证朝字第8152**号，以下简称涉案房屋）有房产一处，现汪传海、高红、来强就上述房产的相关事宜自愿达成委托合同：1、办理向个人、银行、典当行等借款及抵押登记手续，代签相关法律文件，领取他项权利证、房屋所有权证、土地使用证等文件；2、办理向个人、银行、典当行等提前还款手续；3、领取他项权利证、房屋所有权证、土地使用证等文件；到房屋管理部门办理上述房产资信的查询事宜，调取原购房合同等法律文件，代为开具房屋上市证明；4、办理解押登记手续，代签相关法律文件；5、签订房屋买卖合同；办理网上签约手续及解除网签手续；6、办理产权过户登记手续；办理土地使用证过户登记手续；7、代缴相关税费；8、代收房价款；代为确定上述房产的出售价格；9、协助买方办理购房贷款手续；10、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续；11、其他与上述房产有关的一切事宜。上述委托条款须在法律规定允许的前提下进行。受托人在上述权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予承认，并由委托人承担一切法律责任。受托人有转委托权。委托期限：自签字之日起两年内。委托人与受托人不得单方终止合同。本委托合同一式六份，合同双方共持五份，北京市国立公证处存档一份。2013年9月9日，北京市国立公证处对上述《委托合同》进行公证。
2015年5月5日，郑东翔（买受人）与汪传海（出卖人）代理人来强签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，主要约定郑东翔以705万元的价格购买建筑面积158.6平方米的涉案房屋，签约当日支付定金5万元，抵押权人一为民生总行营业部，抵押金额为330万元，抵押权人二为孙铁锋，抵押金额为250万元，出卖人应于2015年6月20日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后10个工作日内申请办理抵押登记注销手续，出卖人同意将购房款5万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕后当日支付。买受人以银行资金托管方式于银行解押前支付出卖人购房款100万元，买受人以银行资金托管方式于交税前支付出卖人购房款575万元，买受人以资金托管方式于交房前支付出卖人购房款20万元，出卖人应于2015年7月31日前将房屋交付买受人，买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。
签约后，郑东翔于2015年5月5日向案外人郭洪学尾号5969账户转账5万元，郑东翔称系来强要求其将款项支付给郭洪学，来强于当日向郑东翔出具5万元定金收据；2015年6月23日，郑东翔向交通银行监管账户转账100万元；2015年7月10日，郑东翔向来强转账375万元；2015年7月10日，案外人林祥政向来强转账220万元，郑东翔称该款系向中介公司借款直接支付来强，并提供郑东翔与配偶向林祥政借款的公证借款合同；2015年7月17日，郑东翔向案外人康佳硕转账物业保证金、物业费及供暖费共计56740.5元，康佳硕于2015年7月17日向郑东翔出具5万元物业保证金收据。针对上述付款情况，郑东翔均提供了银行转账凭证及收条等证据证明。
2015年7月17日，郑东翔取得涉案房屋所有权证书。
2015年8月18日，买方郑东翔（委托代理人樊羽生）与卖方汪传海、高红（委托代理人来强）签订《交房协议》，协议主要约定鉴于卖方汪传海委托来强为其办理房屋买卖事宜并已在北京市国立公证处进行了公证，2015年5月5日，买方与卖方委托人来强签订了《北京市存量房屋买卖合同》，买方已依合同约定向卖方委托人支付了全部房款及相关费用，且双方办理了水、电及物业等交接手续，但卖方未能依约按期向买方交付房屋，经双方协商就房屋的交接日期、房屋内的物品的处置等达成协议：1、卖方应于2015年8月31日前将房屋按约定腾空后交付买方。2、若卖方未能在2015年8月31日前将房屋腾空，除向买方支付105750元（705万*0.05%*30天）违约金外，还应按房屋现状交付该房屋。3、卖方按第一条约定执行的，买方承诺不再收取卖方迟延交付房屋的违约金。4、卖方按第二条约定执行的，双方按以下约定执行：双方共同清点房内物品、制作清单并由双方签字确认。买方同意卖方将清点所列的房内物品暂存在该房屋内，但卖方应向买方支付占用费（每日500元）。5、卖方应于2015年9月30日前，将清单所列物品搬出该房屋，否则买方有权处置，处置费用由卖方承担，卖方无异议。
2015年9月16日，现房主郑东翔代理人樊羽生与来强代理人康佳硕签订《交房协议》，主要内容为由于原房主汪传海违反三方在派出所签订的协议，私自换锁（已报警），现郑东翔换锁并按现状交房，双方对房屋进行了录像证明，并对房屋物品进行清点，现房中因有一间房屋上锁，未能完成交付，同意向现房主郑东翔支付占用费，具体费用按市场价另行商议，协议附物品清单。
关于搬家费，郑东翔提交北京今凯旋商贸有限公司分别于2015年9月16日及2015年9月23日出具的收据两张，金额共计1600元。
关于仓储费，郑东翔提交甲方北京万福金安仓储有限公司与乙方康佳硕签订的《租赁协议》、客户服务确认单、付款明细。
郑东翔称产权证于2015年7月取得后，关于交房事宜发生纠纷，听说汪传海不愿意卖房，在涉案房屋的楼道里安装了摄像头，有人去汪传海就报警。2015年9月26日，郑东翔将涉案房屋内的物品全部提存，期间汪传海又报警了，涉案房屋现价值至少涨了100多万元。
上述事实，有《委托合同》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。汪传海及配偶高红与来强签订公证的《委托合同》。汪传海辩称因《委托合同》约定委托人与受托人不得单方终止合同而合同无效，首先该约定并非合同无效的法定情形，此外基于《委托合同》出售涉案房屋的委托合同已履行完毕，该条款的效力并不影响其他委托事项的效力，故汪传海的抗辩意见法院不予采信。
来强依据《委托合同》取得了代理汪传海出售涉案房屋、解除抵押、收取购房款、办理交割手续等与涉案房屋有关的权利，来强作为汪传海的代理人与郑东翔签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。来强作为代理人已收到了郑东翔交付的购房款，汪传海称未收到购房款，其可另行解决。
关于郑东翔要求汪传海支付逾期交房违约金一节，综合本案案情，汪传海迟延交房的违约行为虽然造成了涉案房屋买卖合同交房履行的延迟，但考虑到涉案房屋已大幅升值，汪传海的违约情形对郑东翔形成的实际损失并不严重，汪传海亦提及违约金过高主张酌减，法院综合案情及郑东翔提存收房的实际损失情况酌定违约金数额4万元。郑东翔主张的搬家费1600元，法院已在违约金的考量中一并处理，不再另行支持。
通过郑东翔庭审中关于汪传海拒绝交房的陈述可知，郑东翔代理人与来强代理人康佳硕签订的《交房协议》并不能对汪传海产生拘束力，郑东翔基于该协议主张的物品占用费，法院不予支持。
关于仓储费，郑东翔提交的证据无法显示该费用系其实际损失，且法院在考虑违约金时已对提存情况进行了考量，故对该主张法院不予支持。高红并非买卖合同的相对方，郑东翔针对高红的起诉，法院不予支持。
一审法院判决：一、汪传海于判决书生效之日起十日内支付郑东翔违约金四万元；二、驳回郑东翔之其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5012元，由郑东翔负担4212元（已支付），由汪传海负担800元（于判决生效后七日内支付）。
二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明的事实，双方无争议，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人二审陈述在案佐证。
本院认为，本案二审的争议焦点在于汪传海与郑东翔之间的《北京市存量房屋买卖合同》是否真实有效。
据已查明的事实，汪传海及配偶高红与来强以公证的方式签订《委托合同》，授予来强出售涉案房屋、解除抵押、收取购房款、办理交割手续等与涉案房屋有关的权利，来强作为汪传海的代理人与郑东翔签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效。现《委托合同》已履行完毕，汪传海也未提供有效证据证明该合同存在无效情形，故其以此作为基础要求认定来强代其与郑东翔签订的房屋买卖合同无效，于法无据，本院对其此项上诉意见不予采信。有关汪传海上诉主张来强与郑东翔存在恶意串通损害汪传海利益一节。因汪传海就此未能提供任何证据加以佐证，故本院不予采信。
综上所述，汪传海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由汪传海负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 吴强兵
代理审判员 陈文文
二〇一六年九月十四日
书 记 员 孙亚男