山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第280号
上诉人（原审被告）鞠远军，男，汉族，1974年4月9日出生。
委托代理人尹晓静，荣成明天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）王军超，男，汉族，1985年3月30日出生。
委托代理人邵洪才，山东宏誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李晓梅，女，汉族，1974年3月1日出生。
原审第三人高君晓，男，汉族，1972年10月10日出生。
上诉人鞠远军因房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2013）荣崖民初字第290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告与被告之姑表妹于凡婷于2008年5月22日登记结婚，于2013年3月1日离婚。二被告系夫妻（于2001年4月28日登记结婚）。第三人与被告李晓梅之姐李晓静系夫妻。2009年8月24日，原告与被告鞠远军签订购房协议，约定：一、被告鞠远军自愿将位于曙光西区119号西单元305室（原编号为曙光西区119号西单元301室，以下简称诉争楼房），包括地下室一间卖予原告。二、房款共计326800元，交房时预付房款200000元，余款十年内还清。三、被告鞠远军于2010年8月将房权证过户至原告名下，过户费由被告鞠远军全部负担。原告与被告鞠远军均在该协议上签字，第三人高君晓未签字。协议签订当日，原告通过中国银行账户将预付款200000元汇至被告鞠远军名下，二被告收款后至今未交付第三人。2009年9月初，原告父母搬入诉争楼房内居住。后原告在该楼房内安装榻榻米、厨房吊柜等。
2013年3月，原告诉至原审法院，要求被告鞠远军与第三人高君晓协助办理诉争楼房的产权转移登记手续。原审法院于2013年7月作出（2013）荣崖民初字第159号民事判决，认定被告鞠远军将诉争楼房卖予原告系无权处分，判决驳回原告的诉讼请求。现原告诉至原审法院，请求确认诉争楼房的上述买卖协议无效、由二被告返还购房款200000元，并赔偿该房屋增值利益及装修损失。原审诉讼中，根据原告申请，原审法院委托威海方盛价格询证及机动车鉴定评估中心对原告装修部分的价值、2009年8月24日至2013年7月15日期间诉争楼房的增值价值进行了鉴定，鉴定意见为：1、诉争楼房室内装修于鉴定基准日（2013年9月4日）的价值约为17207元，包含项目有：铝合金门窗、玻璃推拉门、隔断墙、套装门、衣柜、柜门、造型隔断柜、厨房吊柜、卫生间隔断、卫生间储物架、花洒、浴巾架、暖炕、地板炕面、鞋柜，该鉴定报告中同时载明“其他有争议、不确定部分本次不予考虑”。2、2009年8月24日至2013年7月15日期间楼房增值价值约为77200元。原告为此支出鉴定费6000元。经质证，被告对装修部分价值的鉴定意见有异议，但未能提供其出售诉争楼房前室内装修状况的有效证据，第三人亦未提供证据证实其对诉争楼房装修的状况。对于装修问题，原告主张其于2009年10月左右给东阳间改的榻榻米，其他没动；西屋整个重新装修；洗手间整个重新装修；厨房西墙上重新装了吊柜。
另查，2013年11月2日，经被告通知，第三人在原告不知情的情况下对诉争楼房换锁，钥匙现由第三人保管。换锁时，原告父母已搬离诉争楼房，第三人与被告均认可当时诉争楼房内尚余原告的物资有：沙发床一组、榻榻米上床垫一个、鞋子若干。
对于被告出售诉争楼房时是否告知原告第三人对诉争楼房享有权益，原告主张出售时被告仅告知诉争楼房上有贷款未还清，从未告知过第三人对该诉争楼房享有权益，直到2012年元旦前后，被告要求原告先付清尾款再办理过户，原告不同意并要求一手交钱一手办证时原告才知晓诉争楼房登记在第三人名下。被告则主张其当时将第三人透露给原告前妻于凡婷，并主张虽然诉争楼房属于第三人，但因第三人系被告李晓梅之姐夫，于凡婷系被告鞠远军之亲姑表妹，彼此之间都是亲戚关系，被告能不能卖该房只是亲戚之间商量的事，当时是说卖给于凡婷才价格这么优惠。即使被告属于无权处分，原告作为成年人，不看证就付款，原告自身也有责任。
对于第三人要求原告支付房租及房屋折旧费之主张，原审法院向第三人进行了释明，告知其应当另案处理。
另查，诉争楼房登记在第三人高君晓名下，系通过第三人高君晓之住房公积金贷款从荣成市荣达房地产开发有限公司购买，贷款金额为190000元。购房发票于2007年5月30日开具，付款人为第三人高君晓，发票金额为265800元（含地下室）。第三人高君晓于2007年6月4日领取了房屋所有权证。现第三人高君晓主张该房权证已丢失，正在补办中。2008年，第三人高君晓将该诉争楼房借予被告鞠远军使用。
再查，原告与于凡婷系经本院主持调解后协议离婚【案号为（2013）荣民初字第132号】，当时双方约定位于荣成市三环北区38号楼503室楼房及室内物品归于凡婷所有，其他财产及债权债务均归原告所有。
原审法院认定以上事实有原、被告及第三人的陈述、（2013）荣崖民初字第159号、（2013）荣民初字第132号民事调解书、评估报告等相关证据在案为凭。
原审法院认为，（2013）荣崖民初字第159号生效判决对被告鞠远军出售诉争楼房之行为已认定为无权处分，据此原、被告之间签订的买卖诉争楼房之协议当属无效合同，诉争楼房应当归物权登记所有人即第三人所有。依据《中华人民共和国合同法》第五十八之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告应当将诉争楼房返还给合法所有人即第三人，现第三人已换锁实际控制了楼房，故原告目前无需再行返还。但第三人在就楼房返还问题未做出明确判决前即擅自换锁，确为不妥。同时第三人应当配合原告搬离诉争楼房内原告尚余的物资。被告鞠远军系在婚姻存续期间对诉争楼房进行了处分收益，且从庭审陈述来看，被告李晓梅对出售事宜明显知情且赞同，故对于合同无效后产生的法律责任，应当由二被告共同承担。据此，二被告应当共同返还原告已付款20万元，同时对原告因合同无效造成的损失承担过错赔偿责任。对于原、被告各方的过错程度，二被告在出卖时明知自己并非诉争楼房合法所有权人，但存有亲戚间好商量的侥幸心态，在未取得所有权人同意的情况下，先行擅自将诉争楼房出售，且将售楼收益据为已有。原告系基于亲戚之间一定程度上的信任，才在未到房屋管理和土地部门确认楼房权属的情况下购买诉争楼房。两者相比，无论在楼房信息的掌控上还是对处分物应承担的瑕疵担保责任上，被告行为之过错程度均较为明显，考虑到原告购买时间以及装修的事实，以二被告共同承担原告损失70％，原告自负30％为宜。
对于原告的损失问题，原告因合同无效而丧失了以同样价格从权利人处购买同类房屋的机会利益，或者购买房屋期待的信赖利益，其具体表现形式即为诉争房屋的增值利益，即诉争房屋之现价与购买时之对价款的差额部分。本案中，从原、被告签订的协议内容来看，原告尚未全额付清房款并非违约行为，且从合同目的和交易习惯来看，在未明确约定所有权保留或合同解除条件的情况下，原告作为买受方自签订合同之日起即依法享有交付整个不动产之请求权，故应当认定原告之期待利益系以诉争楼房整体为载体。被告以原告未付清余款为由进行抗辩，理由不当，不予采纳。现评估机构已对该增值损失作出鉴定意见，该鉴定意见的形成程序正当，依据充分，可以作为定案依据。至于被告所述诉争楼房实际卖予原告前妻于凡婷之主张，该楼房系在原告与于凡婷婚姻存续期间购买，在没有充分证据的情况下，应当认定该楼房属于原告与于凡婷之共同财产，现二人离婚时将诉争楼房归入其他财产，并约定归原告所有，故应当认定因该楼房产生的相应损益均归原告个人所有。据此，原告诉请被告赔偿诉争楼房增值利益，理由正当，应予支持。
对于装修部分，被告与第三人作为出售前楼房实际管理与所有者，其对楼房装修状况通常且应当持有证据。现被告与第三人虽主张在出售前诉争楼房已进行了装修，但均未提供证据证实出售前诉争楼房的装修状况，故应当推定原告陈述的装修行为属实。现评估机构仅对原告陈述的装修部分进行鉴定，故装修部分的鉴定意见可以作为定案依据。本案中，第三人作为楼房所有人，其因原告的装修行为而受益，但装修系对不动产物的添附，一般已与不动产物浑然一体，强行拆除往往会损害不动产物的价值，故该装修部分以折价归第三人所有为宜，由第三人按鉴定的装修价值金额补偿原告相应价款。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、第七十五条之规定，判决：一、二被告共同返还原告购房款20万元。二、二被告共同赔偿原告房屋增值利益损失54040元（77200元×70％】。以上一至二项共计254040元，二被告于本判决生效之日起十日内付清。三、第三人补偿原告装修价值17207元，该款于判决生效之日起十日内付清。案件受理费2150元，保全费1520元，由二被告负担2569元，原告负担1101元；鉴定费6000元，由原告负担1800元，二被告共同负担4200元。
宣判后，上诉人鞠远军不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人王军超认可在2012年元旦时即知晓诉争楼房系原审第三人所有，应立即采取措施防止损失扩大，因其怠于履行义务导致的损失扩大责任不应由上诉人承担；原审判决上诉人承担房屋增值部分的损失超出了上诉人可预见的范围，不应支持；被上诉人王军超应返还上诉人占有诉争楼房期间的租金损失。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人王军超答辩称，原审判决正确，请求维持。
被上诉人李晓梅未予答辩。
原审第三人高晓君未予述辩。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，虽然被上诉人王军超于2012年元旦时知晓诉争楼房归原审第三人所有，但其有理由相信诉争楼房之买卖合同仍可以继续履行，并于2013年3月向原审法院提起诉讼，要求上诉人及原审第三人协助其办理诉争楼房的产权过户手续，故不能认定被上诉人王军超此时已确定知晓诉争楼房之买卖合同无效且怠于采取措施导致损失的进一步扩大。诉争楼房买卖合同于2013年7月才由原审法院（2013）荣崖民初字第159号生效民事判决确认无效，被上诉人王军超此时才确定知晓诉争楼房买卖合同无效并于当月即提起本案诉讼，表明被上诉人已及时主张权利，不存在放任损失扩大的过错，故上诉人主张被上诉人王军超怠于采取措施及主张权利导致损失扩大，与事实不符，本院不予采纳。因诉争楼房之买卖合同无法履行的原因系上诉人无权处分导致，上诉人作为无权处分人存在主观恶意，理应预见合同无法履行后的损失赔偿后果，该不利后果当然包含因房屋增值而给被上诉人王军超造成的可期待利益损失，被上诉人王军超诉请上诉人赔偿房屋增值利益损失，并未超过上诉人可预见的合理范围，合法有据，本院予以支持。至于上诉人主张的被上诉人王军超占有房屋期间的租金损失，因原审诉讼中上诉人未曾提出该项诉讼请求，本案中不予审查。综上，上诉人之上诉请求，与事实不符，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2150元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 侯善斌
代理审判员 蒋 涛
二〇一四年九月十一日
书 记 员 王红云