福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0102民初3295号原告：张大辉，男，汉族，1988年10月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：高艳，福建知信衡律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈翔，福建知信衡律师事务所执业律师。被告：福建仁文建设有限公司，住所地：福州市鼓楼区。法定代表人：李雄虎，职务总经理。委托诉讼代理人：熊益彬，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：朱静，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。原告张大辉诉福建仁文建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高艳，被告委托诉讼代理人熊益彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张大辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期交房违约金145118.71元（自2014年7月1日起至2017年5月31日止，按照购房款1362617元的日万分之一计算）；2.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年8月8日，原告与被告福建仁文建设有限公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于鼓楼区仁文·大儒世家D与洪光小学置换地1#楼3405单元的房产。合同约定：该商品房建筑面积121.53平方米，计价方式为每平方米11212.19元，总金额1362617元。原告于2011年8月8日交付首付款人民币412617元，余款950000元原告以所购房产向银行办理按揭贷款偿还。根据《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用”，但被告未依约履行按期交房义务。根据《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金。2017年5月31日，原、被告办理了讼争房产的交接手续。故被告应当向原告支付违约金，并继续履行合同。为了维护原告的合法权益，特此依照合同约定以及相应的法律法规，提起诉讼，望判如所请。被告福建仁文建设有限公司辩称，1.近年来，因受到政府房地产调控因素及市场经济大环境不景气的影响，导致原告等业主购买的房屋不能按时交房，被告为此深表歉意。被告同意按《商品房买卖合同》约定的日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。2.逾期交房违约金属于一般债权，且本案逾期交房事实发生在《民法总则》施行之前，应当适用两年诉讼时效期间。原告在2017年8月29日前从未向被告主张过逾期交房违约金，即2015年8月29日前产生的违约金已超过诉讼时效期间，对超过诉讼时效部分的违约金被告不予认可。3.被告已通知原告于2017年5月2日办理交房手续，但因原告自身原因未及时办理交接手续。《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人无正当理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人入伙通知书载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。因此，本案房屋的交付时间应为2017年5月2日，违约金应计算至2017年5月2日，而非2017年5月31日。经审理，本院查明如下事实：2011年8月8日，原告张大辉与被告福建仁文建设有限公司签订《商品房买卖合同》及其相关附件，约定：1.原告向被告购买其开发的位于福州市鼓楼区仁文·大儒世家单元房产（以下简称讼争房屋），总价款为1362617元。2.合同第八条约定，被告应在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付原告使用。3.合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。4.合同附件六合同补充协议第二条约定：根据《合同》第六条的约定，买受人选择采用银行按揭贷款的方式支付购房款；第二条第1款、第2款约定：原告应于2011年8月8日付房款计50000元，于2011年8月8日前付房款计362617元，其余购房款950000元由原告在约定时间内向银行申请办理按揭贷款支付。关于合同的履行，本案讼争房屋于2011年8月19日办理了预购商品房预告登记，登记号为：榕房预YR第号。2011年8月8日，被告向原告出具了412617元讼争房屋的购房发票。2013年8月28日，原告与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订了借款本金95万元的《个人住房借款合同》，约定将95万元购房款一次划入被告的预售款监管账户。2017年4月25日，被告作出讼争房屋的《商品房交付通知书》，通知原告2017年5月2日办理交接手续，原告在该通知书上签字捺手印确认。2017年5月31日，原告缴纳了讼争房屋的物业费，入住讼争房屋。原告另于2017年8月29日向被告发出《请求福建仁文建设有限公司支付逾期交房违约金145118.71元》的函件。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，原、被告双方应当按约履行。原告已按合同约定履行其付款义务，被告未依约如期交房，其责任在于被告，被告应承担违约责任，依合同约定支付违约金。关于违约金的期间，依照合同约定，自最后交付期限（2014年6月30日）的第二天即2014年7月1日起计至实际交房之日止。关于实际交房之日，被告主张于2017年4月25日通过EMS特快专递向原告寄送交房通知书，通知原告5月2日办理交房手续。但该2017年4月25日的通知时间以及通知要求的5月2日的时间，均非《商品房买卖合同》第九条约定的“实际交付之日”，故实际交房时间应以原告主张的2017年5月31日为准。此外，被告逾期交房对原告造成的损害的事实，发生在民法总则实施之前，被告依照《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间取得了相应的抗辩权，该抗辩权不因民法总则的施行而消灭。故本案应依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的两年期间处理诉讼时效问题，原告2017年8月29日向被告主张违约金，而讼争房屋系2017年5月31日交房，故违约金的计算期间为2015年8月29日至2017年5月31日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告福建仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张大辉逾期交房违约金（违约金自2015年8月29日至2017年5月31日，每日按已付房款1362617元的万分之一计算）；二、驳回原告张大辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1601元（预收原告3202元），由被告福建仁文建设有限公司负担964元，由原告张大辉负担637元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  黄昌杰二〇一八年六月七日书记员  施倩莹附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。