浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第687号
上诉人（原审被告）方坚。
上诉人（原审被告）ＸＸ友。
两上诉人共同委托代理人（特别授权）王禹钦，浙江近山（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）绍兴县荣幸服饰有限公司。
负责人高永清。
委托代理人（特别授权）喻磊、王卫兴，浙江越光律师事务所律师。
上诉人方坚、ＸＸ友因与被上诉人绍兴县荣幸服饰有限公司（以下简称“荣幸服饰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2014）绍柯民初字第1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月23日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月11日公开开庭审理了本案，上诉人方坚及两上诉人的共同委托代理人王禹钦、被上诉人绍兴县荣幸服饰有限公司的委托代理人喻磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告荣幸服饰公司与被告方坚于2006年5月1日签订一份《厂房租赁合同》，租赁合同约定：原告将坐落于绍兴市柯桥区柯岩街道原联谊村花厅畈3-25-0-18地号内西北首的钢结构车间1幢、传达室1间出租给被告方坚生产所需，租期自2006年5月1日起至2009年4月30日止，第一年年租金70000元、第二年开始年租金75000元等内容。合同签订后，原告将上述租赁物交付给两被告使用。租赁合同约定的租赁期间，两被告使用上述租赁物、付清租金。合同期满后的2009年5月1日起，双方未签订续租合同，两被告继续使用上述租赁物，原告未提出异议。自2009年5月1日起迄今，两被告仅付租金240000元。2013年6月，原告通知两被告返还上述租赁物，被告方坚承诺于2013年7月30日前腾空搬出，但两被告至今仍未将上述租赁物返还给原告。2014年6月27日，该院组织双方调解，因两被告不同意返还原告涉案租赁物而调解未成。
另查明：2014年3月25日，案外人绍兴市柯桥区国土资源局向该院提起民事诉讼，要求依法撤销其与绍兴县荣幸服饰有限公司于2005年11月18日签订的编号为（2005）317号《国有土地使用权出让合同》。该院经审理后于2014年9月14日作出（2014）绍柯民初字第1220号民事判决书，判决撤销绍兴市柯桥区国土资源局（原绍兴县国土资源局）与绍兴县荣幸服饰有限公司于2005年11月18日签订的编号为（2005）317号《国有土地使用权出让合同》。在该份民事判决书中同时载明，该案原告绍兴市柯桥区国土资源局向法院提供了用地单位为荣幸服饰公司的建设用地档案一宗（建设用地项目呈报材料“一书方案”、关于使用国有出让土地的批复、建设用地受让申请表、实地踏勘表、绍兴县建设用地审查意见表、具体建设项目用地预审意见书、建设用地规划许可证、关于同意补办厂房项目的批复、收回国有土地使用权补偿安置情况表、建设用地呈报表、供地方案、统一票据复印件、国有土地使用权出让合同、关于荣幸服饰公司享受企业并购重组扶持政策的综合意见复印件、企业并购重组政策享受协办单复印件、企业并购重组确认单复印件各1份），法院经审理后认为，补偿安置情况表应结合其他证据和该案的事实才能作出认定，对该组证据中的其他证据的真实性可予以认定。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，关于涉案《厂房租赁合同》的合同相对人主体问题，该院在证据分析1中已经作了详细的阐述，认定涉案《厂房租赁合同》的双方相对人为原告荣幸服饰公司与被告方坚，对此不再重复。被告ＸＸ友虽不是涉案合同当事人，但其系涉案租赁物的共同使用人，且在庭审中明确表示其愿与被告方坚共同承担因涉案《厂房租赁合同》产生的义务，符合法律规定，该院予以准许。根据本案当事人的庭审诉辩意见，该院认为双方争议的焦点有以下三方面：
一、关于涉案《厂房租赁合同》的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该条法条表明租赁合同标的物的违法，应当认定租赁合同无效，也即应当审查租赁合同标的物本身的合法性问题，并没有规定租赁合同标的物必须是出租人的合法财产。而本案原告出租给被告方坚的涉案租赁物，已经依法取得建设工程规划许可证，故应认定涉案租赁物具有合法性，且该份《厂房租赁合同》是签约双方当事人的真实意思表示，故应认定原告荣幸服饰公司与被告方坚于2006年5月1日签订的《厂房租赁合同》有效。
二、原告请求被告方坚、ＸＸ友腾退并返还涉案租赁物之诉求是否应予支持？本案原告荣幸服饰公司与被告方坚于2006年5月1日签订的《厂房租赁合同》约定，租期自2006年5月1日起至2009年4月30日止。合同期满后，两被告继续使用涉案租赁物，双方没有签订续租合同，原告也未提供证据证明其提出过异议。我国合同法第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁合同履行中，出租人可以随时解除合同并要求承租人返还租赁物。原告荣幸服饰公司现要求两被告腾退并返还涉案租赁物，符合法律规定，该院予以支持。两被告辩称原告对涉案房屋没有合法使用权，不同意将涉案租赁物返还给原告。该院认为尽管原告持有的国有土地使用证所依据的（2005）317号《国有土地使用权出让合同》已被该院（2014）绍柯民初字第1220号生效民事判决撤销，但由于该份民事判决涉及的是土地使用权属问题，并非涉及到涉案租赁物的权属问题。即使原告荣幸服饰公司不是涉案租赁物的物权权利人，其也有权依据其与被告一天服饰公司签订的涉案《厂房租赁合同》，要求合同相对人即被告方坚主张合同权利。被告ＸＸ友自愿承担该合同的相关义务，该院予以照准。至于涉案租赁物的物权权利人与原告荣幸服饰公司间因涉案租赁物产生的民事纠纷，不属于本案审理范围，故该院不予理涉。据此，两被告继续占有使用涉案租赁物，缺乏事实和法律依据，故对两被告的该项抗辩意见，该院不予采纳。两被告主张其在房屋租赁合同期满后自行建造职工宿舍、食堂、杂间、浴室、厕所，因并非系本案审理范围，故在本案中该院不作认定。
三、原告请求两被告支付欠付的房屋租金损失是否应予支持？涉案《厂房租赁合同》的相对人在合同期满后的2011年1月1日起未签订续租合同，两被告继续使用涉案租赁物，原告也未提供证据证明其提出过异议，两被告仅付租金240000元。我国合同法第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该条法条表明租金应按原租赁合同计算。因此，两被告应当按原租赁合同约定的每年租金75000元计算，支付租赁合同期满后的房租金。原告请求按涉案出租房的建筑面积每月每平方15元计算房租金，以及申请评估按市场价计算涉案出租房的房租金，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于两被告支付涉案房租金的截止时间问题。该院认为，被告方坚虽承诺于2013年7月30日前腾空搬出，但其至今仍未将上述租赁物返还给原告，且在该院调解过程中，两被告仍坚持不同意返还原告涉案租赁物，故对支付涉案房租金的时间问题，应为租赁合同期满后的次日2009年5月1日起计算至该院判决确定返还租赁物之日止。若两被告在此日之前已实际返还，则计算至实际返还日止。综上，原告请求两被告支付租赁合同期满后的房租金，理由正当，应予支持，应当除已经支付的240000元。两被告另主张其在使用涉案租赁物期间因停电停水造成其损失请求赔偿，系非本案审理范围，两被告应依法另循救济途径，该院在本案中不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告方坚、ＸＸ友应于判决生效后十日内将坐落于绍兴市柯桥区柯岩街道原联谊村花厅畈3-25-0-18地号内西北首的钢结构车间1幢、传达室1间腾空并返还给原告绍兴县荣幸服饰有限公司；二、被告方坚、ＸＸ友应于判决生效后十日内共同支付给原告绍兴县荣幸服饰有限公司上述租赁物的租金，自2009年5月1日起至本判决主文第一项中确定返还租赁物之日止（具体计算公式为：75000元÷365天×上述期间天数-240000元；若被告方坚、ＸＸ友在判决主文第一项中确定返还租赁物之日前返还的，则租金计算截止日为实际返还日）；三、驳回原告绍兴县荣幸服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7969元，财产保全申请费2770元，合计10739元（预交），由原告绍兴县荣幸服饰有限公司负担5969元，被告方坚、ＸＸ友共同负担4770元，于判决生效后七日内向该院交纳。
上诉人方坚、ＸＸ友不服原审判决，提出上诉称：一、一审判决认定涉案租赁物具有合法性错误。1.一审判决认定涉案租赁物取得建设工程规划许可证的依据是（2014）绍柯民初字第1220号民事判决书，该案是撤销涉案租赁物《国有土地使用权出让合同》的案件，该判决书对涉案租赁物取得建设工程规划许可证的真实性不持异议，但认定被上诉人取得涉案国有土地出让手续时存在虚构事实、隐瞒真相以骗取国有土地出让手续的行为系欺诈行为，应予撤销。而涉案租赁物所对应的建设工程规划许可证也是被上诉人骗取国有土地出让手续中的一部分，因而具有明显的违法性，一审仅摘取部分事实，就断定涉案租赁物具有合法性，难免“一叶障目”。另依据《行政许可法》第六十九条第二款“被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的，应当予以撤销”的规定，明确了这类规划许可证应当予以撤销。2.涉案租赁物被被上诉人侵占一案，经柯桥区公安局立案侦查，查实涉案租赁物相应土地使用权等系被上诉人的法定代表人方全法通过诈骗手段取得，该土地使用权显系“赃物”，该案因方全法去世而撤销。柯桥区公安局呈请柯桥区人民政府依据相关法律规定收回相应土地的使用权，柯桥区国土资源局在此基础上启动撤销土地使用权出让合同的诉讼。3、一审判决认定“赃物”合法，且可以根据“赃物”获得收益，事实上鼓励犯罪并肯定犯罪分子以赃起利。一审判决对犯罪所得仍认定具有合法性，显系适用法律错误。二、一审判决对上诉人应支付租金至判决书确定的返还之日或实际返还之日止的认定系错误判定。即使上诉人应当支付租金，那么截止时间应当是涉案租赁物被政府部门断水、断电事实上无法使用之日。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人荣幸服饰公司辩称：一、涉案房屋取得了建设工程规划许可证，相关的许可证并未撤销，且也被法院的判决书所认可，因此本案的租赁合同合法有效，上诉人应按照合同约定支付租金。二、上诉人认为本案房屋为赃物，没有公安机关的相关证据支持，与事实不符。三、上诉人至今都拒绝将房屋返还，所以其所陈述2013年8月断水断电造成其无法使用租赁物与事实不符，如果其无法使用租赁物，就应将租赁物返还给被上诉人。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人方坚、ＸＸ友在二审期间提交如下证据：
证据1、绍兴市柯桥区柯岩街道州山村村民委员会出具的证明一份，证明柯岩街道办事处、柯岩派出所等四部门于2013年8月16日进行联合执法，对涉案租赁物采取断电、断水的措施。
证据2、原绍兴县公安局的请示一份，证明涉案房屋所在土地的相关情形，同时因方全法死亡，案件被撤销的事实。
证据3、上诉人开办的绍兴县柯桥博蝉针纺织品厂2012年8月到12月的营业额、2013年1月到8月的营业额材料各一份，证明由于2013年8月16日的断电、断水措施因无法经营，上诉人因此产生的可得利益损失情况。
证据4、绍兴市柯桥区柯岩街道州山村全体村民的联合签名一份，证明被上诉人诈骗村集体土地民愤极大，现在集体上访的事实。
证据5、申请证人吴某甲、吴某乙出庭作证申请书一份，经本院准许，证人吴某甲、吴某乙出庭作证，证明：绍兴县荣幸服饰有限公司原法定代表人方全法代表公司通过欺诈手段取得涉案土地及其上建筑物，因方全法去世终结侦查的事实；涉案土地及其上建筑物于2013年8月16日起，被柯岩街道办事处、柯岩派出所、城建办、电管所等部门联合执法，对其以违章建筑名义实施断电、断水等措施的事实，该措施实施造成上诉人自行发电损失、搬迁损失等多种损失的事实。
被上诉人荣幸服饰公司经质证发表意见如下：对证据1，认为该证据并不是新证据，不属于二审定案依据；且对该证据的真实性无法确认，且村民委员会也无法对建筑是否是违章建筑进行认定，故对该证据的三性均有异议。对证据2，认为一审中上诉人已作为证据提交，同意一审质证意见。对证据3，首先认为不属于二审新证据，其次该证据系复印件，对其真实性有异议，最后该证据与本案没有关联性。对证据4，因该证据中没有任何能够反映与本案土地房屋相关情况的内容，故认为与本案没有关联性。对证据5，认为证人的陈述与事实不符，存在前后矛盾的情况，且带有猜测性，不应作为证据被采信。
本院对上述证据的认证意见如下：证据1，被上诉人经质证对该证据三性均有异议，本院经审查，结合证据5的证人证言，能够证明2013年8月16日柯岩街道办事处、柯岩派出所、城建办、电管所等部门对涉案房屋联合执法，采取断电、断水措施的事实。证据2，被上诉人对其真实性无异议，故对该证据的真实性予以认定。对证据3、证据4，被上诉人经质证对真实性及关联性均有异议，本院经审查认为证据3不能达到上诉人的证明目的，证据4与本案没有关联性，故对该两份证据不予认定。
被上诉人荣幸服饰公司在二审期间未提供新的证据。
本院除认定原审法院查明的事实外，另查明：2013年8月16日，绍兴市柯桥区柯岩街道办事处、柯岩派出所、城建办等部门对涉案房屋以违章建筑的名义进行断电、断水的联合执法。还查明：绍兴市柯桥区人民法院（2014）绍柯民初字第1220号民事判决已于2014年10月7日发生法律效力。
本院围绕上诉人的上诉请求与理由经审理认为，本案的争议焦点为双方当事人之间的房屋租赁合同效力如何判定的问题？最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由此可知，房屋租赁合同标的物即租赁房屋的合法性是判定房屋租赁合同效力的依据。本案中，被上诉人所持有的涉案房屋国有土地使用权证所依据的（2005）317号《国有土地使用权出让合同》已被（2014）绍柯民初字第1220号生效民事判决所撤销。对本案所涉房屋租赁合同的效力，本院作如下评判：
首先，（2005）317号《国有土地使用权出让合同》被撤销之前，被上诉人合法取得涉案房屋的土地使用权证，继而被上诉人的建设工程规划许可证亦为合法取得，即涉案房屋的合法性毋庸置疑，被上诉人对涉案房屋拥有完整的合法物权，在此基础上被上诉人荣幸服饰公司与上诉人方坚签订的房屋租赁合同应当认为是合法有效的，且双方当事人在签订合同当时均出于真实的意思表示，2006年5月1日至2009年4月30日期间双方的合同权利义务均已履行完毕，2009年5月1日起双方建立不定期房屋租赁合同关系，为了维护既定的社会经济秩序，保障交易安全，根据（2014）绍柯民初字第1220号民事判决已于2014年10月7日发生法律效力之事实，自2009年5月1日至2014年10月7日期间被上诉人享有依据双方所订合同向上诉人主张房屋租金的权利，经本院审核，上诉人应支付该期间的租金为407876.7元（75000元／年×5年＋75000元÷365天×160天），扣除上诉人已支付的240000元，尚应支付167876.7元。另上诉人提出绍兴市柯桥区柯岩街道办事处、柯岩派出所、城建办等部门于2013年8月16日对涉案房屋以违章建筑的名义进行断电、断水的联合执法，根据上诉人提交的证据及证人证言，本院认为联合执法系事实，虽当时涉案国有土地使用权证并未被撤销，但该联合执法确因被上诉人导致，而双方签订的是房屋租赁合同，保障能通电通水应是出租人的义务，且联合执法客观上对上诉人的生产、经营造成了一定的影响，故本院据此对上诉人的租金酌情扣减20000元；但上诉人并未提供充分证据证明涉案房屋从该时间起不再由其实际占有、控制，故对其自2013年8月16日起不支付房屋租金的主张，本院不予支持。综上，上诉人方坚、ＸＸ友应支付被上诉人绍兴县荣幸服饰有限公司租金147876.7元。
其次，（2005）317号《国有土地使用权出让合同》被撤销之后，该土地使用权的物权权属因法院的生效判决而发生变更，被上诉人不再是涉案房屋所在土地的合法使用权人，由于被上诉人荣幸服饰公司在取得涉案国有土地出让手续时存在虚构事实、隐瞒真相，以骗取国有土地出让手续的行为即欺诈的行为，因此涉案房屋由此获得的建设工程规划许可证的合法性基础便不复存在，因此该涉案房屋已不具有合法性。且该合同如继续有效将直接损害国家和社会的公共利益，故上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系在《国有土地使用权出让合同》被撤销之后应认定为无效。
最后，关于房屋租赁合同无效后如何处理的问题，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。房屋的物权价值不仅包括房屋内空间的使用价值，亦包括构成房屋本身的建筑材料的价值，本案中，涉案房屋租赁合同在涉案国有土地使用权出让合同被撤销后无效，但涉案房屋系被上诉人荣幸服饰公司出资建造，其虽不具有涉案房屋的合法所有权，但对构成该房屋本身的建筑材料仍应拥有相应的所有权，故上诉人应将涉案房屋腾退并返还被上诉人。另，无论涉案房屋性质如何，上诉人使用并非其所有的涉案房屋是事实，故其应当支付相应的对价即房屋占有使用费，房屋占有使用费的支付标准参照原房屋租赁合同关于租金的约定。但因被上诉人利用欺诈手段违法获得国有土地使用权和建设工程规划许可证，其行为已严重侵害了国家和社会的公共利益，故如仍由被上诉人获得该房屋占有使用费于法不符，不利于维护社会公共秩序，对自2014年10月8日起至上诉人实际腾退房屋日止的房屋占有使用费应视为非法所得，由原审法院依法予以处理，本院对此不予处理。
综上，上诉人提出的上诉主张，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持绍兴市柯桥区人民法院（2014）绍柯民初字第1625号民事判决第一项；
二、撤销绍兴市柯桥区人民法院（2014）绍柯民初字第1625号民事判决第二、三项；
三、上诉人方坚、ＸＸ友于本判决生效后十日内共同支付被上诉人绍兴县荣幸服饰有限公司自2009年5月1日起至2014年10月7日止房屋租金147876.7元；
四、驳回被上诉人绍兴县荣幸服饰有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7969元，财产保全申请费2770元，合计10739元，由上诉人方坚、ＸＸ友共同负担4770元，被上诉人绍兴县荣幸服饰有限公司负担5969元。二审案件受理费7969元，由上诉人方坚、ＸＸ友负担5000元，由被上诉人绍兴县荣幸服饰有限公司负担2969元。款于本判决生效之日起十日内向法院交纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 鸿
代理审判员 冯 奇
代理审判员 杜杭莉
二〇一五年七月十五日
书 记 员 叶 婷