湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终3668号
上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北腾宇专用汽车制造有限公司，住所地武汉市江夏区经济开发区大桥新区龚家铺村18栋2单元501室。
法定代表人：卢训东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：詹靖明，湖北今天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李红，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市龚家铺众旺综合产业园建设管理有限公司，住所地武汉市江夏区经济开发区大桥新区龚家铺星光大道特1号。
法定代表人：杜清元，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李林，湖北谦顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高跃进，该公司执行总经理。
上诉人湖北腾宇专用汽车制造有限公司（以下简称腾宇公司）因与被上诉人武汉市龚家铺众旺综合产业园建设管理有限公司（以下简称众旺公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初2856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
腾宇公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审本诉请求及驳回被上诉人的反诉请求或发回重审；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定众旺公司违法改扩建冷库、厂房及办公楼等违章建筑不构成违约属于认定错误。二、腾宇公司依法享有合同解除权。三、一审判决腾宇公司退还代收租金199.38万元适用法律错误。
众旺公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定众旺公司改扩建冷库、厂房及办公楼等不构成违约正确，符合合同的事实。二、上诉人依据《中华人民共和国合同法》第219条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条的规定主张合同解除权，为适用法律错误。三、一审判决上诉人退还代收租金事实清楚，证据充分，适用法律正确。
腾宇公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2014年9月3日签订的《湖北腾宇综合产业园园区租赁合同》及相关补充协议；2、判令众旺公司及时腾退房屋并恢复原状，租金或房屋占用费应计算至房屋腾退完毕及原状恢复之日止；3、判令众旺公司赔偿腾宇公司违约金1000万元及律师费（已发生6万元）；违约金不足以弥补损失的，还应赔偿损失；4、判令众旺公司承担本案诉讼费用。
众旺公司向一审法院提出反诉请求：1、判令腾宇公司承担众旺公司未能抵扣税费的损失251.25万元，并支付相应的利息；2、判令腾宇公司返还代收的房屋租金1993879.2元（从2015年10月8日至2017年10月7日止），并支付相应利息；3、判令腾宇公司支付众旺公司垫付的正式用电报装费用42万元，并支付相应利息；4、本案反诉费由腾宇公司承担。
一审法院认定事实：2014年5月8日，腾宇公司与众旺公司签订《湖北腾宇汽车综合产业园移交确认书》一份，移交物主要有17栋主体建筑物、临时设施、道路及附属、景观、绿化、水电、管网、消防设施、高低压配电设施等。
2014年9月3日，腾宇公司（甲方）与众旺公司（乙方）签订《湖北腾宇综合产业园园区租赁合同》一份，约定的主要内容为：一、合同标的物：1、位于107国道以东与星光大道以南交汇处的腾宇产业园区域内12栋钢构房屋、4栋混凝土房屋及基础设施设备（道路、围墙、植被、水电、管网、线路等），建筑面积约10.6万平方米。2、在租赁物所有权人即甲方未进行腾宇汽车综合产业园二期建设时，二期范围可无偿提供乙方使用。如甲方对腾宇综合产业园二期进行建设，乙方承诺，在甲方腾退通知送达后15日内无条件无偿将二期范围的建筑物及场地返还甲方。二、租赁用途：乙方对租赁物的使用应符合国家、地方的法律、政策和规划，遵守政府职能部门的执法要求，依法纳税，不损害园区的声誉，爱护园区内外环境，保证园区可持续地健康发展。三、租赁期限：自2014年10月8日起至2034年10月7日止。租赁物交付后的头五个月（2014年5月8日至2014年10月7日）为装修期，免租赁费用，从2014年10月8日开始计租。四、首付款及租赁费用：首付款共5500万元，其中包括1000万保证金，乙方向甲方提供的借款4500万元（因甲方工程建设投资过大，此借款作为乙方优惠租赁园区的前置条件）。1000万元保证金及借款2000万元共计3000万元于本合同签订之日起5日内向甲方支付，剩余借款2500万元乙方在2014年10月31日前向甲方支付。租赁费用包括房租、仓储费用、场地使用费、设施设备使用费及服务费。自计租日起第一个五年（2014年10月8日至2019年10月7日），每年租赁费用1050万元，每年8月8日之前付清下一年度的租赁费用给甲方。依约定，以3150万元首付款抵扣第一年至第三年（从2014年10月8日至2017年10月7日）租赁费用……乙方支付租赁费用时间，以付清合同约定该期款项的最后一笔银行出账单为准。六、租赁物的施工：改扩建项目和重大装修工程，乙方应将工程设计方案提交甲方，由甲方提交政府相关主管部门批准之后方可施工，乙方予以必要配合，否则乙方不得擅自施工。装修及改扩建等任何二次工程办理竣工验收中的各项检测、验收手续，经由乙方报批，费用由乙方自理。甲方的审查不能取代法定的行政手续，也不代表甲方确认项目施工合法，包括但不限于项目施工的规划、许可、验收等按照政府部门的要求处理，如有政府行政部门干涉，乙方应予配合，甲方可以协调。本合同期满终止时，乙方投资的装修、改扩建等形成的建筑物、构筑物、附属物，乙方一概不得损坏、拆卸，应随租赁物一并无偿移交甲方。七、租赁物的使用管理：租赁期内，甲方只承认乙方为本合同承租方，乙方因经营需要可以将租赁物分租给第三方。八、违约责任：甲乙双方应信守合同，任何一方违约，应向守约方支付违约金1000万元……九、合同的解除与终止：乙方有下列情形之一的，甲方有权随时解除本合同，本合同另有约定的除外：1、乙方逾期缴纳租赁费用或逾期补足保证金达90日。2、乙方在未经甲方书面认可的情况下，擅自对房屋进行整体转租的。3、乙方不能按约支付首付款的。本合同终止时，乙方撤场移交时应保证园区处于良好状态，建筑物，设施设备具备正常的使用状况，如因乙方原因有损毁或不能正常使用，乙方应负责自行修复，乙方不予修复由甲方修复的，相关费用全部由乙方承担。其他事项：本合同签订前，甲方已经与部分商户签订租赁合同或租赁意向书。本合同签订后，甲方将除上海天纳克排气系统有限公司（以下简称天纳克公司）外的散租商户移交给乙方，由乙方负责统一管理。天纳克公司由甲方管理，其租赁费用由甲方代收代缴，甲方将代收税后租赁费用直接转入乙方或抵扣乙方应缴纳甲方的租赁费用。合同还约定了其他事项。
2014年9月5日，腾宇公司（甲方）与众旺公司（乙方）签订《湖北腾宇综合产业园园区租赁合同》及《园区租赁合同补充协议一》各一份，该租赁合同与双方2014年9月3日签订的《湖北腾宇综合产业园园区租赁合同》内容一致。补充协议的主要内容为：甲方同意乙方在本合同签订后开始对外招商，并与商户签订分租合同。
2014年10月30日，腾宇公司（甲方）与众旺公司（乙方）签订备忘录一份，双方就2014年10月31日前首付款支付涉及的事项进行友好磋商，达成以下意见：……经甲乙双方重新核定后，扣除整一年（即2014年10月8日至2015年10月7日）所有商户可抵扣租金2690070元及暂可抵扣税费61317.6元后，乙方应于2014年10月31日前支付甲方首付款22371247.6元。甲方同意乙方2014年10月31日前将应付首付款中的2000万元支付给甲方，余款2371247.6元在解决陈明租户问题后即时付款。2014年11月5日，腾宇公司与陈明解除租赁合同，并签订《解除协议》一份。
众旺公司支付首付款及腾宇公司出具正式发票、代收租金的情况如下：2014年3月25日付保证金1000万元，2014年5月30日付租金820万元，2014年9月12日付租金1180万元，2014年10月30日付租金2628752.4元，2014年10月31日付租金2000万元，2014年11月11日付租金200万元，2014年11月13日付租金371247.6元，共计5500万元。上述费用，腾宇公司就其中的2100万元出具了正式发票，余额3400万元尚未出具正式发票。腾宇公司对上述款项的数额及时间无异议，但认为2014年10月31日支付的2000万元系银行进账时间，而非合同约定的银行出账时间，故众旺公司支付首付款时在支付的时间上违约了。一审庭审中，双方均认可该2000万元的支付时间，即2014年10月31日确系银行进账的时间，该款项的银行出账时间为2014年11月3日左右。腾宇公司代收了上海天纳克排气系统有限公司应支付给众旺公司的2015年10月8日至2017年10月7日的租金1993879.2元。此款腾宇公司暂未向众旺公司返还。
众旺公司扩建厂房、办公楼情况：从2014年10月起，众旺公司就临建厂房及办公楼多次向腾宇公司发函征求意见，腾宇公司对此也多次回函，其中2014年11月17日回函内容为：“1、原则同意众旺公司临建办公楼及临建厂房申请。2、所有临建手续必须符合政府相关部门的法律法规要求，办理相关手续涉及所有费用由众旺承担，我司配合协调……”。2014年12月，众旺公司在涉案园区南面新建了钢构厂房和办公楼各一栋，面积分别约为3500平方米和400平方米左右。上述自建厂房及办公楼至今未办理相关手续。
众旺公司改建冷库情况：2015年7月，众旺公司将多层机加车间改为冷库租于湖北昌南冷链物流有限公司使用，并向腾宇公司发函征求意见，腾宇公司于2015年7月17日回函称：经武汉华阳宏创建筑设计有限公司分析、认证，其结论为：改变需求不可行。并要求众旺公司不得擅自进行任何改变，否则我司将依法追究贵司的责任。2015年7月24日，众旺公司向腾宇公司回函称：针对贵司提供的武汉华阳宏创建筑设计有限公司提出的论证意见，我司已通知冷库建设、设计单位对冷库设计方案进行了调整，并提供了调整后的冷库设计方案。上述冷库众旺公司于2015年8月改建完毕。2015年12月3日，该冷库的经营户即湖北昌南冷链物流有限公司完成了企业登记备案，同年12月20日涉案冷库通过了建设工程消防设计备案。2015年12月25日，腾宇公司向众旺公司发出通知函，要求众旺公司对上述冷库的改建部分进行拆除并恢复原状。腾宇公司认为，众旺公司改建冷库的行为违反了行政规划，且未经我公司同意，其行为已构成违约。一审庭审中，腾宇公司陈述未配合众旺公司办理上述改扩建项目的相关行政手续。
2016年8月25日，武汉市江夏区国土资源和规划局就上述扩建厂房、办公楼及改建冷库的行为向武汉市江夏区电力局、武汉市江夏区大桥新区办事处、江夏区城市管理委员会分别发出“抄告单”和“告知函”，要求相关部门整改，其陈述的主要违法事实为：湖北腾宇专用汽车制造有限公司擅自改变规划设计方案，建设大型冷库及多处厂房。截至一审庭审终结，双方均未提供证据证明上述改扩建的厂房、办公楼、冷库被相关行政部门定性为违法建筑。
变压器的情况：2015年4月2日，腾宇公司与众旺公司签订《备忘录》一份，主要内容为：双方就合同签订后，园区现状移交后遗留问题处理达成以下一致意见：园区目前使用的二台630**变压器由甲方负责完善到正式用电，后期与使用（包括但不限于设备维护、升级、园区电力增容、设施改造等）的一切事宜由乙方负责，费用由乙方承担，甲方协助提供相关资料。2015年7月17日，众旺公司与武汉世源电力工程有限公司签订《众旺产业园区供电合同》约定：1、武汉世源电力工程有限公司将园区的二台变压器630KVA转为正式用电，阶梯电价工业企业用电等工程所需箱变1与箱变2串联所需的电力工程设备的采购、安装调试、电缆敷设等。2、二台包干价为42万元。上述工程，武汉世源电力工程有限公司完工后，众旺公司于2015年10月8日向武汉世源电力工程有限公司支付工程价款42万元。2015年10月20日，国网湖北省电力公司武汉供电公司与腾宇公司签订《高压供用电合同》一份，将腾宇工业园区的受电总容量从原630千伏安增容为1260千伏安。腾宇公司与众旺公司均认为，依据上述《备忘录》的约定，变压器完善到正式用电的费用由对方承担。
临建房的情况：该房系腾宇公司前期产业园建设工程施工过程中建于园区二期土地上的活动板房，后因失火已被公安机关拆除。
关于植被，众旺公司表示，零星植被改菜地已恢复，并提供了恢复后的照片若干，同时否认在涉案园区自搭了第三台变压器。
一审审理中，双方对二期土地的归还达成一致意见：由众旺公司向腾宇公司归还二期土地，土地上面的附着物腾宇公司均有权处理。
一审法院认为，腾宇公司与众旺公司签订的《湖北腾宇综合产业园园区租赁合同》、补充协议及《备忘录》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。双方当事人应依约履行各自义务。
关于首付款的问题。依上述合同的约定，首付款5500万元应在2014年10月31日前付清，且以银行出账单的时间为准。2014年10月30日，腾宇公司（甲方）与众旺公司（乙方）签订《备忘录》一份，约定：“甲方同意乙方2014年10月31日前将应付首付款中的2000万元支付给甲方，余款2371247.6元在解决陈明租户问题后即时付款”。该《备忘录》应视为双方对剩余首付款的重新约定，故众旺公司依约于2014年10月31日向腾宇公司支付首付款2000万元并未违反约定。
关于改扩建冷库、厂房和办公楼的问题。依据双方签订的租赁合同第六条“租赁物的施工：……改扩建项目和重大装修工程，乙方应将工程设计方案提交甲方，由甲方提交政府相关主管部门批准之后方可施工，乙方予以必要配合，否则乙方不得擅自施工……装修及改扩建等任何二次工程办理竣工验收中的各项检测、验收手续，经由乙方报批，费用由乙方自理。甲方的审查不能取代法定的行政手续，也不代表甲方确认项目施工合法，包括但不限于项目施工的规划、许可、验收等按照政府部门的要求处理，如有政府行政部门干涉，乙方应予配合，甲方可以协调……”的约定，首先，腾宇公司并不禁止众旺公司在园区内进行“改扩建项目”，且其也应预测到“改扩建项目”会在一定程度上超出原租赁物的使用范围。其次，通过双方的往来函件可知，众旺公司改扩建冷库、厂房及办公楼时均向腾宇公司函告并提供了工程设计方案，而冷库已有合法经营权且通过了消防验收。第三，上述改扩建项目虽欠缺相关行政手续，但并不影响合同目的的实现，第四，双方并未约定“改扩建项目”必须完善相关行政手续，且腾宇公司庭审中明确表示，其未配合众旺公司办理改扩建项目的相关行政手续。综上，众旺公司的上述行为并未构成违约。
关于自搭临时变压器问题。一审法院认为，众旺公司自搭临时变压器不属于租赁合同的标的物，不涉及租赁合同效力问题，如果认为存在行政违法行为，可以通过向有关主管政府部门反映解决，在本案中不予审理。
关于临建房的问题，双方均认可，该临建房因失火后已被公安机关拆除。腾宇公司认为系众旺公司使用过程中灭失的，要求众旺公司承担赔偿责任。由于临建房已灭失，且腾宇公司未提供任何证据证明该临建房的物权及价值，故其该项诉请，因无证据证实，不予支持。
在本案的一审审理过程中，众旺公司已将部分菜地恢复为植被，并提供相关照片予以证明，对该项事实，予以认可。双方对二期土地的归还达成的一致意见，系双方当事人对自己民事权利的处置，且未违反相关法律规定，予以准许。
综上，众旺公司的上述行为并未构成违约。腾宇公司要求解除合同、腾退租赁物并赔偿损失的诉请，于法无据，不予支持。
关于众旺公司提出的开具发票的问题。腾宇公司的合同义务为交付租赁场地，众旺公司的合同义务为给付租金，而开具发票系腾宇公司的附随义务，腾宇公司应按照众旺公司已经支付的租金数额开具发票，其未开具发票的行为，并不构成对众旺公司的对待给付。故众旺公司要求腾宇公司支付损失的诉请，不予支持。
关于代收的租金返还问题。依双方的约定，上海天纳克排气系统有限公司的租赁合同由腾宇公司管理，租金由腾宇公司代收代缴后直接转入众旺公司或抵扣众旺公司应缴纳的租金。腾宇公司也认可代收了截止2017年10月7日的租金1993879.2元未向众旺公司归还。众旺公司的该项诉请，符合双方的约定，本院予以支持。腾宇公司认为，该租金应冲抵电费的问题，由于腾宇公司未提出该项诉请，不予审理，如确有垫付可另行追偿。
关于二台变压器转为正式用电的费用承担问题。双方2015年4月2日签订《备忘录》中就二台变压器的用电问题达成如下协议：“园区目前使用的二台630**变压器由甲方负责完善到正式用电，后期与使用（包括但不限于设备维护、升级、园区电力增容、设施改造等）的一切事宜由乙方负责，费用由乙方承担，甲方协助提供相关资料”。事后众旺公司与武汉世源电力工程有限公司签订《众旺产业园区供电合同》中约定的工程款42万元为包干价，该价格包括了正式用电及维护、增容等费用。依据上述事实，双方达成上述协议的真实意思表示为：由腾宇公司负责完善到正式用电，众旺公司负责维护、增容等一切事宜，费用由众旺公司承担。即腾宇公司负责完善到正式用电而不承担完善到正式用电的费用，故众旺公司要求腾宇公司支付该项垫付款42万元的诉请，理由和证据均不充分，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、九十四条的规定，判决：一、武汉市龚家铺众旺综合产业园建设管理有限公司于一审判决生效之日起向湖北腾宇专用汽车制造有限公司返还《腾宇工业园》的二期土地。二、湖北腾宇专用汽车制造有限公司于一审判决生效之日起十日内向武汉市龚家铺众旺综合产业园建设管理有限公司返还代收的租金1993879.2元。三、驳回湖北腾宇专用汽车制造有限公司与武汉市龚家铺众旺综合产业园建设管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费16432元，一审反诉受理费8216元，共计24648元，由湖北腾宇专用汽车制造有限公司负担16432元，武汉市龚家铺众旺综合产业园建设管理有限公司负担8216元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
上诉人腾宇公司向本院提交以下证据：证据—，1、2015年9月至2016年9月电费发票26张；2、2015年9月至2016年9月天纳克公司用电量统计表13张；3、电费往来函件4份及快递单1份；4、众旺公司拖欠电费统计单两份(按1.5元/度及供电公司收费标准分别统计)，上述证据拟证明截至2016年9月腾宇公司起诉时，按1.5元/度的标准计算，众旺公司拖欠腾宇公司电费1414011元，即使按照供电公司的收费标准，众旺公司拖欠腾宇公司电费也达738113.71元。证据二，1、汇总表1份；2、临时活动板房损失及作为计算依据的图纸；3、道路、散水破坏恢复费用及作为计算依据的图纸；4、园区绿化、苗木恢复费用及作为计算依据的图纸；5、违法建筑（办公楼、钢构厂房）拆除恢复费用及图纸；6、冷库拆除恢复费用及图纸；7、二期土地占用费计算，上述证据拟证明众旺公司给腾宇公司造成损失18305061元。
被上诉人众旺公司向本院提交未改建的其他机加车间的照片3张，拟证明改建成冷库的机加车间原貌仅为框架。
经质证，被上诉人众旺公司对上诉人腾宇公司提交的证据的质证意见为：对证据一，1、26张发票的真实性、合法性无异议，确系腾宇公司缴纳。2、用电量统计表的真实性、合法性无法核实，是腾宇公司与天纳克公司之间的行为，众旺公司不予认可。3、对2015年1月17日《工作联系函》的真实性无异议，但函件内容与腾宇公司的证明目的相矛盾，函件载明：“腾宇公司电费代缴，电费标准是国家相关部门核定，腾宇公司不存在经营盈利性质……众旺公司应于每月的20日之前将腾宇公司垫付的水电费用交纳给腾宇公司”；对2015年2月5日《说明》的真实性无异议，当时是根据腾宇公司的要求进行说明，目的是准备按1.5元/度的标准向天纳克公司收取电费，后经协商，2015年2月至今均是按照1.26元/度的标准向园区（包括天纳克公司）收取电费；对腾宇公司发布的《催缴电费通告》不予认可，事实上除天纳克公司之外的园区其他租户的电费至今仍由众旺公司收取；对2016年6月14日《催款函》的真实性无异议，众旺公司已支付电费72585元是事实，但对《催款函》中的电费标准和应缴电费金额不认可。4、对表（一）中2015年9月至2016年9月园区总用电量2695784度（其中天纳克公司用电量1704720度，天纳克公司用电量之外的园区其他用电量991064度）没有异议，但单价不应按1.5元/度来收取；表（二）中2015年11月的单价应为0.85元/度。对以上电费相关证据众旺公司综合认为：2015年9月至2016年9月腾宇公司支付供电部门总电费的金额为2209095.57元，天纳克公司在此期间已缴纳电费2147947.2元，根据双方租赁合同约定、2015年1月17日腾宇公司所发函件及2015年9月之前腾宇公司均将收取的天纳克公司的电费全额返还众旺公司的惯例，对超过供电部门收取电费标准而向天纳克公司及园区其他租户收取的电费差价应由众旺公司享有，腾宇公司在2015年9月至2016年9月期间按照1.26元/度的标准多收天纳克公司的电费809187.61元应返还众旺公司或冲抵众旺公司应缴纳的园区电费，故众旺公司应缴纳的电费已经冲抵结清，不存在欠腾宇公司电费的事实。对证据二，众旺公司认为该组证据均系腾宇公司单方制作，不符合证据要求，对上述证据均不予认可，其中临时活动板房已经烧毁不存在；道路、散水、绿化及苗木根据双方租赁合同约定，在合同履行期限届满后由众旺公司负责恢复原状；关于临建办公楼、钢构厂房，如需要拆除由众旺公司自行拆除，相关费用也是由众旺公司自行承担；改建冷库的机加车间原本就是框架结构，用做冷库使用并不会损害其主体结构，不会对房屋造成损害，不存在拆除费用。
经质证，上诉人腾宇公司对被上诉人众旺公司提交的证据的质证意见为：该证据与本案缺乏关联性，无法达到其证明目的，冷库是特种房屋，改建冷库影响机加车间的使用寿命和安全。
本院认为，对于腾宇公司提交的证据一，因该组证据内容均未显示众旺公司认可超过供电部门电费标准而向包括天纳克公司在内的园区租户收取的电费差价应由腾宇公司享有，故该组证据本身不能达到其证明目的，本院依法不予采信。对于腾宇公司提交的证据二，因均系腾宇公司单方制作，众旺公司对此不予认可，且不能达到其证明目的，本院依法不予采信。对众旺公司提交的照片3张，因与本案无关，且不能达到其证明目的，本院依法不予采信。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。
二审另查明，《湖北腾宇综合产业园园区租赁合同》第八条“违约责任”约定：“8.2任何一方的违约行为给对方造成损失的，应当赔偿守约方直接损失并承担守约方因此而产生的合理开支，包括但不限于律师费……”。
本院认为，腾宇公司与众旺公司签订的《湖北腾宇综合产业园园区租赁合同》、补充协议等系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行义务。关于众旺公司在园区空地上新建临时办公楼及厂房，腾宇公司、众旺公司均认可上述厂房、办公楼未办理相关手续。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”及第六十六条“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：(一)未经批准进行临时建设的；(二)未按照批准内容进行临时建设的；(三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的”相关规定，对于上述欠缺手续的新建办公楼及厂房的认定处理，属于相关行政管理部门的职能范畴，不属于人民法院主管范围。关于众旺公司将机加车间改建为冷库，依据双方签订的租赁合同第六条“租赁物的施工”约定：“6.1……改扩建等任何二次工程，众旺公司应将工程设计方案提交腾宇公司，腾宇公司按照对租赁物不造成损害的原则审核，给出书面同意意见……”，众旺公司在腾宇公司于2015年7月17日明确回函不同意将多层机加车间改为冷库的情况下，仍进行冷库改建的行为构成违约。但综合本案租赁标的物系12栋钢构房屋、4栋混凝土房屋及基础设施设备（道路、围墙、植被、水电、管网、线路等），建筑面积约10.6万平方米，以及双方约定的租赁期限为二十年的事实，现腾宇公司虽主张解除合同，但其提供的证据不能证明众旺公司存在符合《中华人民共和国合同法》第二百一十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定的足以导致合同解除的情形，亦不足以认定众旺公司的行为已严重影响本案租赁合同目的之实现。故对腾宇公司要求解除双方租赁合同及相关补充协议，并要求众旺公司腾退房屋、恢复原状、支付至房屋腾退完毕及原状恢复之日止的租金或房屋占用费的上诉请求，本院不予支持。
对于腾宇公司主张的违约金、律师费及赔偿损失，因众旺公司在租赁合同履行过程中确实存在违约行为，依约应支付违约金。双方租赁合同第八条“违约责任”约定：“甲乙双方应信守合同，任何一方违约，应向守约方支付违约金1000万元”。二审中，众旺公司抗辩违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。结合腾宇公司现提供的有关损失的证据系其单方统计制作，且主要为恢复原状所需费用，并未实际发生，本院以腾宇公司的实际损失为基础，考虑众旺公司认可在相关部门认定违建需要拆除或合同终止时，恢复原状由众旺公司负责并负担相应费用，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定众旺公司按照三个月的租金标准向腾宇公司支付违约金，即10500000元÷12个月×3个月=2625000元。双方租赁合同约定：“8.2任何一方的违约行为给对方造成损失的，应当赔偿守约方直接损失并承担守约方因此而产生的合理开支，包括但不限于律师费……”，腾宇公司在一审中已提供代理合同及律师代理费发票，其要求众旺公司承担已发生的律师费60000元具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于代收租金的返还问题。依双方约定，天纳克公司的租赁合同由腾宇公司管理，租金由腾宇公司代收代缴后直接转入众旺公司或抵扣众旺公司应缴纳的租金。腾宇公司也认可代收了截至2017年10月7日的租金1993879.2元未向众旺公司返还。一审判决腾宇公司返还代收租金1993879.2元并无不当。关于腾宇公司认为该租金应冲抵电费的问题，双方事实上是对超过供电部门电费标准向包括天纳克公司在内的园区租户收取的电费差价的归属产生争议，本案二审调查中，腾宇公司、众旺公司均认可对于电费差价的归属双方并未明确约定，故对于电费差价的归属问题双方应进一步协商确定，不宜在本案中进行冲抵，如协商不成，双方均可另行主张权利。
综上所述，腾宇公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初2856号民事判决第一、二项；
二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初2856号民事判决第三项；
三、武汉市龚家铺众旺综合产业园建设管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖北腾宇专用汽车制造有限公司违约金2625000元；
四、武汉市龚家铺众旺综合产业园建设管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿湖北腾宇专用汽车制造有限公司律师费60000元；
五、驳回湖北腾宇专用汽车制造有限公司的其它诉讼请求；
六、驳回武汉市龚家铺众旺综合产业园建设管理有限公司的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16432元，一审反诉受理费8216元，共计24648元，由湖北腾宇专用汽车制造有限公司负担15332元，武汉市龚家铺众旺综合产业园建设管理有限公司负担9316元。
二审案件受理费16432元，由湖北腾宇专用汽车制造有限公司负但12046元，武汉市龚家铺众旺综合产业园建设管理有限公司负担4386元。
本判决为终审判决。
审判长 胡丹丹
审判员 李 瑜
审判员 黄 更
二〇一七年九月五日
书记员 肖 华