湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民一终字第208号
上诉人（原审原告、反诉被告）覃伶，女，1969年8月28日出生，土家族，中技文化，居民。
上诉人（原审被告、反诉原告）张家界宏力置业有限公司。
法定代表人熊寿民，该公司董事长。
委托代理人蒋训民，湖南新川律师事务所律师。
上诉人覃伶与上诉人张家界宏力置业有限公司（以下简称宏力公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服湖南省张家界市永定区人民法院于二○一五年五月二十八日作出的（2015）张定民二初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月11日受理后，依法组成由审判员田洪山担任审判长，审判员郭辉，代理审判员王丽琴、盖景阳、向源参加的合议庭，于2015年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人覃伶，上诉人宏力公司的法定代表人熊寿民及其委托代理人蒋训民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：被告开发建设的时代港湾综合商住楼项目，位于西溪坪办事处彭家巷居委会，规划建设为8栋商住楼，其中二期四栋。2009年8月1日，被告作为甲方，与乙方张家界市永定区机关事务管理服务中心签订了《商品房团队订购协议书》，将被告开发的“时代港湾”二期当中的三栋481套商品房作为永定区直副科级以上行政机关和事业单位干部职工团购房。2010年2月8日，张家界市房地产管理局给被告颁发了编号分别为张房售许字（2010）第0019号、0020号两份商品房预售许可证，准许被告对其开发建设的时代港湾S-1、S-2栋商品房预售。2010年11月30日，张家界市房地产管理局给被告颁发了编号为张房售许字（2010）第0072号商品房预售许可证，准许被告对其开发建设的时代港湾坐南朝北（第）3栋商品房预售。
2010年2月9日，原先参与团购的胡军辉将其所购时代港湾房屋转让给原告覃伶，由原告覃伶按照《商品房团队订购协议书》的约定，与被告签订了《张家界市商品房买卖合同》，约定原告覃伶购买被告开发建设的“时代港湾”项目中的S-2栋3层A301号住宅商品房，合同约定建筑面积共160.26平方米，按建筑面积计算，单价为1957.31元／平方米，总价款为313678元，首付款94678元于2010年4月27日支付，剩余房款219000元采用银行按揭方式支付。彭俊强为共有人，共有情况为夫妻共有。合同第十条约定：被告应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按下列方式处理：出卖人按逾期每天50元向买受人收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。合同第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90日内完成整改。合同附件二对外墙、公共区域装修标准、室内装修标准、电梯配置进行了明确的约定。合同第十九条第二款约定：出卖人以聘请方式选聘张家界时代港塆物业服务有限公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自2010年8月1日至2015年7月31日，收费标准和起始时间为待定。其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容，详见《前期物业服务合同》。
因被告在原销售推荐时，首付款按总房价20%计算为63678元，后因提高首付比例，首付款调整为94678元。故原、被告在签订商品房买卖合同后，原告覃伶实交首付款63678元，并于2010年4月28日向被告出具承诺书一份，内容为“本人覃伶（身份证：430802196908280027）因房贷政策调整暂欠张家界宏力置业有限公司首付款（人民币）大写：叁万壹仟元整（小写：31000.00元）并承诺于房屋交付使用前接到开发商通知七日内一次性付清，否则视同违约”。2010年5月17日，被告给原告覃伶出具了预收购房款专用收款收据，载明收到原告覃伶购房首付款94678元。2010年6月25日，原告覃伶为借款人，被告为保证人，与贷款人中国银行股份有限公司张家界分行签订了《个人一手住房贷款合同》，原告覃伶贷款219000元，用途为支付购买时代港湾房屋的价款，贷款直接发放至被告专用账户。2010年11月15日，原告覃伶作为抵押人和债务人，以其所购时代港湾2A301号房屋作抵押，与债权人中国银行股份有限公司张家界分行签订了《张家界市房地产抵押合同》，并于同时在张家界市房地产管理局办理了抵押登记。该笔贷款原告覃伶正以贷款合同约定的方式每月偿还本息。
2010年11月15日，原、被告签订了《区政府“时代港塆”团购房补充协议》。该补充协议约定：实测面积补差的面积以原团购合同面积155.44平方米为基础，单价以原团购合同所定单价2018元／平方米为基础，以房屋交付使用时张家界市房地产管理局的实测面积为准，据实结算补差金额。
2011年5月16日，张家界市华顺监理有限责任公司时代港湾综合商住楼项目监理部对S-2栋楼盘主体进行了验收，并形成了分部（子分部）工程质量验收记录，监理结论为“符合要求”。针对该栋房屋再无其他验收记录或报告。
2011年6月30日，合同约定的交房期限到期后，被告通过打电话、发短信的方式，通知原告接收房屋。因被告未按约定书面通知接收房屋，且水、电管线铺设及其他基础配套设施配置未到位，原告一直接收房屋。同时不断有购房户网络发帖或组织上访，反映被告未按合同约定的期限、标准如期交房。
2011年9月21日，被告与张家界祥宇市政工程有限责任公司签订《供水施工合同》，约定被告将时代港湾小区室外生活用水及室外消防给水安装工程发包给后者，合同工期天数45天，合同价款1600000元等。但至2014年底才基本完成供水入户。2014年11月18日，被告完成对S-1、S-2、S-3栋居户线路铺设，全面通电，同时使用电卡计量，但其供电模式仍属于“二次供电”。
另查明，被告开发建设的时代港湾综合商住楼项目二期的四栋当中，尚有一栋楼盘因所占用的土地原属张家界树人职业学校，由于土地及房屋征收活动迟延等相关原因，导致该栋商住楼至今未建成，是影响小区绿化及综合验收的原因之一。
原判认为：原、被告双方于2010年2月9日签订的《张家界市商品房买卖合同》、2010年11月15日签订的《区政府“时代港塆”团购房补充协议》，确为双方真实意思的表示，内容不违背法律法规，系合法有效合同，原、被告双方均应按合同约定及补充协议履行各自的义务。原告于2010年4月28日出具给被告付清购房余款的承诺书，系对该合同的关于付款方式和期限的补充约定，被告对此未提出异议，且在原告尚欠付31000元首付款的情况下，给原告出具收齐首付款的收据，应视为被告对该补充约定的同意，原、被告双方亦应按该补充约定履行各自的义务。本案原告覃伶已按合同要求履行了义务。而被告宏力公司在交房期限届满并以短信方式发布交房信息时，不仅房屋尚未进行竣工验收，且供水、供电等相关设施远未达到合同约定的交房标准，对此，被告宏力公司在2013年张家界树人职业学校不服张家界市房地产管理局城市拆迁补偿安置行政裁决一案中也已自认：“小区配套设施不完备而无法入住”，并在2014年先后两次在小区张贴告示，承诺完善，故可认定被告宏力公司在合同约定的交房期限内未达到合同第十四条约定的交房标准。原告覃伶拒绝收房，理由正当。因此，被告宏力公司的行为已构成逾期交房违约，并应按照合同约定承担违约责任。被告宏力公司辩称其在交房期限届满时已达到合同约定的交房标准，其辩解观点与客观事实不符，合同第十条约定的交房条件是“该商品房经验收合格，并符合本合同约定”，同时第十四条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准”，而《附件二》对外墙及室内装饰标准均有约定。被告宏力公司出具的房屋主体分部工程验收记录，并不能说明该商品房已经验收合格。同时水电管线的铺设，也不符合《附件二》关于装饰、设备标准的要求，因此被告张家宏力公司的上述辩解观点，不予支持。被告宏力公司辩称在其施工过程中遭遇了不可抗力，对此，原判认为，因张家界树人职业学校征地拆迁工作的迟延，给该项目建设造成了一定影响，但只影响到另栋楼房的建设及整个项目的综合验收，并不对被告宏力公司出售给原告的商品房建设、装饰及相关配套设施的施工造成阻碍，也不影响涉案商品房所在楼栋的分栋验收项目的进行。因此被告宏力公司在本案中辩称其在施工过程中遭遇了不可抗力的观点，不予采信。原告覃伶要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，理由成立，符合合同约定，予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告覃伶并未提供任何证据证实因被告宏力公司延期交房行为致其实际遭受损失的情况，故综合全案考量，原、被告双方在合同中约定的每日按已付房款万分之一的标准支付延期交房违约金酌情调整为万分之零点五。自2011年7月1日起至2014年12月1日止，间隔1249天，被告宏力公司应承担的违约金为17653元（282678＊1249＊0.00005）。
对于被告宏力公司要求原告覃伶支付购房款、违约金以及房屋保管费的反诉请求，原判认为，依照原告覃伶出具的承诺书，购房欠款31000元应于房屋交付使用前接到开发商通知七日内一次性付清，由于被告宏力公司未按合同约定通知原告覃伶接收房屋，且有逾期交房的违约行为，致使原告覃伶支付购房欠款的条件不成熟，因此，不能认定原告覃伶违约，被告宏力公司可待条件成熟后予以收取。按合同第八条约定，面积补差款以房屋交付使用时张家界市房地产管理局的实测面积为准，据实结算。原、被告双方签订的补充协议对此亦有约定，因此，被告宏力公司在张家界市房地产管理局尚未实测的情况下，就向原告覃伶收取面积补差款，缺乏依据且不符合该约定，被告宏力公司可于实测后另行计收。另外，原告覃伶拒收房屋，是因为被告宏力公司的交房行为及交房标准不符合约定所引起的，不属于原告覃伶违约。综上，被告宏力公司要求原告覃伶支付购房款、违约金以及房屋保管费的反诉请求均不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）张家界宏力置业有限公司每日按已付房款282678元的万分之零点五的标准向原告（反诉被告）覃伶支付2011年7月1日至2014年12月1日期间延期交房违约金17653元，限本判决生效后五日内履行完毕；并按相同标准继续支付延期交房违约金至实际交房之日止；二、驳回原告（反诉被告）覃伶的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张家界宏力置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费778元，反诉案件受理费1638元，合并审理减半收取819元，共计1597元，由被告（反诉原告）张家界宏力置业有限公司负担。
宣判后，上诉人覃伶、宏力公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
覃伶上诉称，双方当事人在一审庭审中均未主张调整违约金，且约定的违约金没有违反法律强制性规定，宏力公司也没有承担违约金过高的举证责任，原判决将违约金计算标准调整为日万分之零点五没有事实和法律依据。请求二审法院：1、依法撤销原判第一、二项，并依法改判被上诉人每日按已付房款的万分之一的标准向上诉人支付延期交房违约金35306元（从2011年7月1日计算至2014年12月1日），延期交房违约金计算期限从2011年7月1日起至实际交房之日止；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
宏力公司的答辩意见同其上诉意见。
宏力公司上诉称：1、原判认定涉诉房屋未进行竣工验收，供水、供电等相关设施未达到合同约定的交房标准的事实错误，涉诉房屋于2011年5月16日即验收合格，符合交房条件。2、原判认定“因被告未按约定书面通知接收房屋，且水、电管线铺设及其他基础配套设施配置未到位，原告一直拒绝付款和接收房屋。同时不断有购房户网络发帖或组织上访，反映被告未按合同约定的期限、标准如期交房”错误。（1）上诉人在房屋验收合格后以电话、短信方式通知被上诉人收房，短信是电子数据，应视为书面通知；（2）水、电管线等基础设施于2011年12月20日之前已全面完成，且上诉人于2011年11月16日以短信方式告知了被上诉人；（3）相关购房户组织上访，是因该小区没有达到综合验收标准而拒绝收房，而本案双方当事人并未约定需达到综合验收标准，且该小区无法综合验收是因张家界树人学校征地拆迁工作迟延（政府行为）。3、原判对小区通水、电的时间认定错误，小区供水、供电于2011年12月20日之前已全面完成。4、被上诉人给上诉人出具的承诺书，证实了被上诉人拖欠上诉人3.1万元房款的事实。原判认定该承诺书是一份补充约定，那么《商品房买卖合同》与承诺书不一致的地方，应当以后者为准，而承诺书并未要求上诉人必须书面通知。按照合同约定，被上诉人支付房款义务在先，上诉人交付房屋义务在后，被上诉人至今未付清房款已构成违约。因此，原判认定被上诉人履行了合同义务不能成立，认定事实自相矛盾。请求二审法院依法撤销原判决第一、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求；一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。
覃伶辩称：1、宏力公司至今未将具备经验收合格、符合合同约定条件的房屋交付答辩人使用，应当承担逾期交房的违约责任。2、原判决调整违约金没有事实和法律依据。3、原判决驳回宏力公司的反诉请求是正确的。
上诉人覃伶在二审中提交了照片两张，拟证明宏力公司未达到交房标准就进行了交房。上诉人宏力公司在二审中提交了一组证据：1、张家界市自来水公司证明一份；2、2011年-2014年宏力公司给自来水公司缴费的明细表一份；3、张家界电力局出具的缴费证明一份；4、2011年-2014年宏力公司给电力公司缴纳电费的明细表一份，拟证明宏力公司时代港湾小区在2011年1月1日前就已经开通水、电，宏力公司代各购房户缴纳了水、电费。
经庭审质证，宏力公司认为覃伶提交的证据形式不合法，且与本案没有关联性。覃伶对宏力公司提交的证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为该组证据不能达到其证明目的，时代港湾小区通水通电不能证明各购房户家里通水通电，且该组证据不属于二审新证据范畴，应不予采纳。本院经审查认为，双方当事人提交的证据均不能证实本案涉诉房屋的情况，故不予采纳。
经审理查明：覃伶与宏力公司签订的《张家界市商品房买卖合同》附件二具体内容为：1、外墙：外墙漆。2、公共区域装修标准：①候梯厅为瓷砖铺贴；②公共区域内墙为仿瓷涂料；③公共过道为瓷砖铺贴；④消防楼梯、配电房等公共部位地面为水泥砂浆找平。3、室内装修标准：①进房门为普通防盗门，其余预留门洞，窗为塑钢窗；②墙面普通混合砂浆抹面、压光；③地面均为水泥砂浆找平；④顶棚为混凝土面天棚；⑤每户安装普通白炽灯一只；⑥自来水进户预留接口；⑦排水（除卫生洁具外）所有管理全部到位；⑧电话、宽带、有线电视等线路入弱电管道井。4、其他：电梯配置达到建筑设计要求并经质量技术监督部门验收合格。
2011年6月30日，合同约定的交房期限到期后，宏力公司通过打电话、发短信的方式，通知覃伶交齐首付尾欠款并接收房屋。覃伶认为房屋未达到交付条件，且宏力公司未按约定书面通知接收房屋，一直拒绝支付下欠房款和接收房屋。
宏力公司开发建设的时代港湾综合商住楼项目二期的四栋当中，尚有一栋楼盘因所占用的土地使用权原属张家界树人职业学校，由于土地及房屋征收迟延等相关原因，导致该栋商住楼至今未建成，是影响小区绿化及综合验收的原因之一。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人覃伶与上诉人宏力公司签订的《张家界市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方在合同第十条约定，出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。而宏力公司仅提交了涉诉房屋《分部（子分部）工程质量验收记录》，不符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”的规定，且涉诉房屋的供水、供电等配套设施也未达到合同约定的交房标准。故宏力公司未能按照合同约定将符合条件的房屋交付买受人使用，应当依照合同约定承担相应的违约责任。双方在合同第十一条约定，由于出卖人原因，未按合同约定的期限向买受人交付房屋，逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原判决在综合考虑本案的实际情况基础上，根据相关法律规定调整逾期交房违约金为每日按已付房款万分之零点五的标准支付并无不当。
如前所述，因宏力公司交付的商品房不符合合同约定的交房条件，覃伶作为买受人有权拒绝接收房屋，不应承担违约责任。宏力公司在本案中要求覃伶支付下欠房款、逾期付款违约金及逾期接收房屋的房屋管理费的诉讼请求，本院不予支持。双方在合同第八条约定以张家界市房地产管理局实测面积为依据进行面积确认及面积差异处理，因涉诉房屋的实际面积尚未经张家界市房地产管理局测量，故宏力公司在本案中要求覃伶支付房屋面积补差款的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原判决基本事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费778元，由上诉人覃伶负担389元，上诉人张家界宏力置业有限公司负担389元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田洪山
审 判 员 郭 辉
代理审判员 王丽琴
代理审判员 向 源
代理审判员 盖景阳
二〇一五年九月十八日
书 记 员 刘晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。