湖南省攸县人民法�
民 事 判 决 书
（2015）攸法民一初字第2146号
原告攸县新健物业管理有限公司，住所地湖南省攸县。
法定代表人刘新生，该公司总经理。
委托代理人黄基望，湖南华安律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人蒋四华，该公司员工。代理权限：特别授权。
被告江爱民，男，汉族，湖南省攸县人，农民。
原告攸县新健物业管理有限公司与被告江爱民物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理。依法由代理审判员苏湘慧适用简易程序于2015年11月10日、2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告攸县新健物业管理有限公司委托代理人黄基望、被告江爱民两次到庭参加诉讼，原告攸县新健物业管理有限公司委托代理人蒋四华到庭参加了第一次诉讼。本案现已审理终结。
原告攸县新健物业管理有限公司诉称：2012年8月6日，原、被告签订前期物业管理服务协议。双方约定了前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间。被告身为攸县圣雅园小区7栋404号住宅的业主（住宅面积为160.22平方米），其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用。从2013年8月6日至2015年8月6日，被告累计拖欠原告物业服务费4616元。期间经原告多次催收，被告仍未支付。故原告起诉至法院，请求判令被告立即向原告支付截止至2015年8月6日的物业服务费4616元。
原告攸县新健物业管理有限公司为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、润发圣雅园前期物业管理服务合同1份，拟证明原告系有资质的物业管理企业，有权在圣雅园小区进行物业管理的事实；
2、被告入住通知单、承诺书及前期物业管理服�协议各1份，拟证明被告入住时间及与原告签订了物业管理服务合同的事实；
3、株洲市城区物业服务收费实施意见、攸县物价局关于攸
县新健物业管理公司“润发·圣雅园”小区住宅物业服务收费标准的函、湖南省服务价格登记证各1份，拟证明原告向被告收取物业费有依据的事实；
4、攸县环卫处通知及湖南省通知各1份，拟证明原告向被告收取城镇生活垃圾处理费有法律依据的事实；
5、飘窗漏水渗水统计表1份，拟证明被告反映的飘窗渗水问题原告已进行处理的事实。
被告江爱民辩称：原告诉称被告拖欠物业服务费属实，但诉状部分不是事实。原告并未尽到物业管理职责，且造成被告的损失至今未予处理；被告拖欠物业服务费责任在原告方，原告存在多收物业服务费的情况；原告擅自关停被告家的用水，并致伤被�妻子。被告愿意在原告处理好被告损失的情况下交纳物业服务费。
被告江爱民为支持其答辩主张，向本院提供如下证据：
1、攸县商品房买卖合同1份，拟证明被告于2011年11月27日购买攸县火车站润发圣雅园小区7栋404房屋1套，建筑面积为160.04平方米的事实；
2、客户销售单及收条各1份，拟证明被告因房屋漏水而花
费装修材料费1850元及人工工资1600元的事实；
3、收款凭证2份，拟证明被告房屋面积是160.04平方米，
原告按照167.03平方米且是按照1.2元的标准收取而不是按照1元的标准收取物业服务费，存在多收被告物业服务费1187元的事实；
4、收款凭证复印件4份，拟证明株洲市润发置业有限公司与攸县新健物业管理有限公司实为一家的事实；
5、照片7张，拟证明被告房屋漏水情况，且该损失应由原告承担的事实。
本院在庭审中组织原、被告对各方当事人提供的证据进行庭审质证，各方的质证意见如下：
被告江爱民对原告提供的证据质证意见为：对证据1有异议，认为其并不知情；对证据2中的入住通知单有异议，认为系伪造，证据2中的承诺书是事实，但与其无关，对证据2中的前期物业服务协议有异议，合同落款处乙方的签名不是被告所签；对证据3的真实性无异议，但是原告的服务水平未达到文件中的标准，所以原告不能依照这些文件收取物业服务费；对证据4的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该份证据并未说明城镇生活垃圾处理费的收费标准；对证据5无异议，原告确实进行了处理，但是原告处理了两三次都没有解决问题，飘窗依然渗水。
原告攸县新健物业管理有限公司对被告提供的证据质证意见为：对证据1无异�，依据被告的合同可以证明被告知道原告与圣雅园小区签订了前期物业管理合同；对证据2的真实性及关联性有异议，不能凭此证据就说明房屋漏水，且因漏水花费的材料费及工资与原告无关；对证据3的真实性无异议，如果原告确实多收了物业服务费，原告愿意按照商品房买卖合同进行多退少补，被告入住的第一年确实是按1元的标准收取，但之后是按照物价局的标准收取物业服务费；对证据4的真实性无异议，对其证明目的有异议，被告可以到工商部门核实相关情况；对证据5的真实性无异议，但对其证明目的及关联性有异议，该损失不应由原告赔偿。
结合当事人质证意见，现就本案证据分析认定如下：原告提供的证据1、5，均符合证据的有效要件，能够证明案件的基本事实，本院均予以采信；原告提供的证据2，被告虽有异议，但该份证据符合证据的有效�件，能够证明案件的基本事实，本院予以采信；原告提供的证据3、4，被告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，但本院经审查，该两份证据均符合证据的有效要件，故均予以采信。被告提供的证据1、3，因原告无异议，本院均予以采信；被告提供的证据2，原告有异议，且不符合证据的有效要件，故本院不予采信；被告提供的证据4，原告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，本院对其真实性予以采信，对其证明目的不予采信；被告提供的证据5，本院结合庭审查明情况予以综合认定。
经审理查明：2011年11月27日，被告江爱民与株洲市润发置业有限公司签订1份攸县商品房买卖合同，由被告购买攸县润发·圣雅园小区7栋4层404号房屋。合同中约定株洲市润发置业有限公司以协议的方式选聘原告攸县新健物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。2012�8月6日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订1份前期物业管理服务协议。协议的内容为：“一、物业的基本情况：乙方购置的房屋位于圣雅园7栋404号，房屋建筑面积为160.22平方米……三、服务期限：自乙方入伙“圣雅园”之日起，至“圣雅园”业主成立并选聘新的物业管理服务企业之日止；四、服务费用：采服包干制，物业服务费用由乙方按照其拥有的物业的建筑面积缴纳。具体标准为（该标准可以根据政府指导价的调整做相应调整）：电梯房：1.2元／月·平方米……”。签订协议的当日，被告入住圣雅园小区7栋4层404号房屋，并缴纳了1年的物业服务费。后被告未按约交纳物业服务费，双方因此酿成纠纷，故原告诉至本院。
另查明，至目前为止，攸县润发·圣雅园小区一直未成立业主大会，亦未选举产生业主委员会。
本院认为：本案系�业服务合同纠纷。原、被告双方签订了前期物业管理服务协议，该协议系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，对双方均有约束力，双方均应按约履行。被告享受了原告提供的物业服务，应当按照协议约定履行支付物业服务费的义务。本案中被告拖欠物业服务费的行为系违约，应当承担本案的全部责任。被告辩称原告未尽到物业管理责任，一直未处理被告房屋漏水问题。本院认为，被告房屋漏水问题是房屋质量问题还是因原告的违约行为所致，因被告未提供有效证据予以证明，本院根据双方提供的证据无法就漏水原因做出认定，现有证据不能认定原告存在违约，故本院对被告该辩称主张不予采纳。被告还辩称原告存在多收物业服务费的情况，应按被告房屋面积160.22平方米和1元／月·平方米的标准支付物业服务费，而且城镇生活垃圾处理费应包含在物业服务费范围内。经本院审查，原、被告签订的前期物业管理服务协议中注明被告的房屋建筑面积为160.22平方米，支付物业服务费的标准为1.2元／月·平方米，被告应按此协议支付物业服务费。根据被告提供的收款凭证，原告确实是按167.03平方米的房屋建筑面积收取物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费，存在多收取93元的情况。攸县环卫处的通知和湘政办发（2010）27号文件中明确规定物业服务费不包含城镇生活垃圾处理费，故本院对被告该辩称主张予以部分支持，原告多收取的93元应在被告拖欠的物业服务费中核减。至于被告提出拒付物业服务费的其它理由，因与本案不属于同一法律关系，在本案中不宜一并处理，被告可另案主张。故原告要求被告支付截止至2015年8月6日止的物业服务费4616元的诉讼请求，本院予以部分支持。经计算截止至2015年8月6日止，被告应向原告支付物业服务费4614元，扣除前期多支付的93元，被告还应向原告支付物业服务费4521元。
综上所述，被告江爱民应向原告攸县新健物业管理有限公司支付截止至2015年8月6日止的物业服务费4521元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告江爱民于本判决生效后十日内向原告攸县新健物业管理有限公司支付截止至2015年8月6日止的物业服务费4521元；
二、驳回原告攸县新健物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百�十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告江爱民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲市荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
代理审判员 苏湘慧
二〇一六年一月四日
书 记 员 杨镕涛
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履
行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉�法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。