金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0702民初3052号
原告：中国建设银行股份有限公司金华分行，住所金华市。
负责人：赵军，金华分行行长。
委托代理人：张国华，浙江宾虹律师事务所律师。
委托代理人：娄晓燕，浙江宾虹律师事务所实习律师。
被告：徐小海，男，1975年3月15日出生，汉族，住浙江省永康市。
被告：周淑云，女，1978年12月15日出生，汉族，住浙江省永康市。
被告：浙江正方置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城新区。
法定代表人：施利民。
委托代理人：曹兆明，浙江八婺律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司金华分行为与被告徐小海、周淑云、浙江正方置业有限公司金融借款合同纠纷一案，于2018年3月15日向本院起诉。原告中国建设银行股份有限公司金华分行诉请：1.判令被告徐小海、周淑云共同归还借款本金人民币479450.29元，并支付利息（含罚息）人民币19532.32元（利息已计算至2018年2月22日，之后利息按照合同约定计算至还清之日止）；2.判令被告徐小海、周淑云承担原告为实现债权而支付的律师费人民币6480元；3.判令被告浙江正方置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；4.判令原告对被告徐小海所有的位于金华市婺城新区华龙南街1008号37幢1-1801室（金房预婺字第00046831号）的房产享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由三被告承担。本院于当日受理后，依法适用简易程序，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司金华分行的委托代理人张国华、娄晓燕到庭参加诉讼。被告徐小海、周淑云、浙江正方置业有限公司经本院合法传唤，仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理认定，原告与三被告于2011年1月14日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告徐小海发放贷款人民币59.5万元，用于购买位于金华市婺城新区的房屋。借款期限为240个月，即2011年1月14日至2031年1月14日，采用等额本息还款方法，每月归还本息4180.79元，还款日为按户定日(按放款日时间还款)，贷款利率为月利率，初始利率为5.94％，采用浮动利率，即在基准利率水平下调10％，并于每年1月1日调整一次，贷款逾期的，罚息利率为贷款利率上浮50%；约定被告徐小海未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权解除借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求被告徐小海立即清偿借款本息及相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；约定被告徐小海以自己预购的位于金华市婺城新区的房产作为抵押，抵押担保范围包括但不限于本合同项下全部借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告徐小海应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费、律师费等）；如被告徐小海未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，原告有权行使抵押权利；约定由被告浙江正方置业有限公司对被告徐小海上述债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下全部借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告徐小海应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费、律师费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；第九条第十一款约定借款人所购房屋用于抵押担保本合同项下债务的，借款人应当按贷款人要求及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书以及相应的抵押登记手续。2011年1月5日，被告周淑云签订了《还款承诺书》，承诺本人系被告徐小海妻子，为原告和被告徐小海签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，从该贷款发放之日起，本人自愿与借款人共同还款，对所欠款项承担连带还款责任，直至贷款本息全部还清。2011年4月2日原告按约向被告徐小海发放借款人民币59.5元；2011年1月19日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记手续（金房预婺字第00046831号）。
被告徐小海于2017年5月22日开始未按期归还本息，截止2018年2月22日，被告徐小海尚欠借款本金人民币479450.29元，并支付利息（含罚息）人民币19532.32元。
另原告就本案委托律师代理按协议支付人民币6480元。被告徐小海、周淑云于2001年4月18日登记结婚，对涉案抵押房屋为共同共有。
证明以上事实的证据，由原告中国建设银行股份有限公司金华分行提交：1.个人住房（商业用房）借款合同1份，证明原告与被告徐小海签订借款合同、约定借期、利率、违约处理以及浙江正方置业有限公司对被告徐小海上述债务承担连带保证责任的事实；2.还款承诺书1份，证明被告周淑云承诺为徐小海的借款还本付息义务承担连带还款责任的事实；3.个人贷款支付凭证1份，证明原告已向被告发放借款人民币59.5万元的事实；4.房屋预告登记证明1份，证明被告徐小海以预购房产为借款提供抵押担保并已办理预告登记的事实；5.本息清单1份，证明截止2018年2月22日，被告徐小海未归还借款本金479450.29元及利息（含罚息）19532.32元的事实；6.代理合同及律师代理费发票各1份，证明原告为实现债权支付律师代理费情况。庭后原告提交被告徐小海、周淑云的夫妻户口本、结婚证复印件。
本院认为，涉案的《个人住房（商业用房）借款合同》、《还款承诺书》，系当事人的真实意思表示，符合法律规定，具有法律约束力。被告徐小海未按期支付本息已违约，原告可按约定宣布借款合同到期，要求提前收回本金，并支付利息及实现债权的律师代理费用。被告周淑云因参与借款且发生在两被告夫妻关系存续期间，故本案的债务系其夫妻共同债务，应共同清偿，且被告周淑云也出具了《还款承诺书》。被告浙江正方置业有限公司为被告徐小海向原告借款提供的是阶段性保证。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办产权登记手续。现被告浙江正方置业有限公司已完成涉案房屋的开发建设，并已完成产权初始登记，不存在怠于建设、办理产权过户建设、积极协助办理产权过户等情形。应当认定被告浙江正方置业有限公司的阶段性保证责任已经免除。至于预购商品房抵押权预告登记的效力问题，尽管涉案商品房只办理抵押权预告登记手续，至今未办理商品房他项权证，由于该预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，且尚无证据加以证明原告对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记存在过错，对此，原告对本案所涉抵押登记的标的物，在折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。被告徐小海、周淑云、浙江正方置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃抗辩权，依法缺席判决。原告的诉请，合理合法部分，予以支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等之规定，判决如下：
一、被告徐小海、周淑云应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司金华分行的借款本金人民币元，并支付利息人民币479450.29元，并支付利息（含罚息）人民币19532.32元（已计算至2018年2月22日，之后利息按照合同约定计算至还清之日止）。
二、被告徐小海、周淑云应于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司金华分行律师代理费用人民币6480元。
三、原告中国建设银行股份有限公司金华分行对被告徐小海、周淑云所有的位于金华市婺城新区的房产，经折价或者拍卖、变卖的价值享有优先受偿权。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司金华分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4427元（已减半收取）、保全费3048元，合计人民币7475元（由原告预交），由被告徐小海、周淑云共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 冯志坚
二〇一八年四月二十八日
代书记员 廖甜甜