上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第19354号
原告上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人唐娟。
被告肖腾飞。
委托代理人刘清洪，上海华尊律师事务所律师。
委托代理人陈佳，上海华尊律师事务所实习律师。
原告上海中原物业顾问有限公司诉被告肖腾飞居间合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托代理人唐娟、被告肖腾飞及其委托代理人人刘清洪、陈佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海中原物业顾问有限公司诉称，2014年10月9日，被告、案外人（出售方）在原告居间下就上海市浦东新区浦电路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称浦电路房屋）达成买卖意向，签订了《房地产买卖居间协议》。同日，双方签订了《房屋买卖合同》，就浦电路房屋的买卖条件达成一致意见，双方的买卖关系已成立。根据居间协议的约定，原告的居间义务已完成。根据被告签订的《佣金确认书》，被告应支付原告佣金人民币3万元。签约时原告工作人员已明确告知被告购房政策，被告在《限购政策告知函》上签字也表明被告是知晓限购政策的。后来，被告因为其父母无法支付首付款而与出售方协议解除了《房屋买卖合同》，不是因为被限购，故《房屋买卖合同》未实际履行系被告自身的原因导致，原告在居间行为中不存在过错。原告的居间义务已完成，有权收取佣金，但被告至今仍未予支付。故原告诉至法院，请求判令：一、被告立即向原告支付佣金3万元；二、被告承担本案诉讼费。
被告肖腾飞辩称，不同意原告的诉讼请求。虽然原、被告之间签署了《房地产买卖居间协议》，且买卖双方签署了简易版的《房屋买卖合同》，但《房地产买卖居间协议》第6条中约定的“《房屋买卖合同》”应当是指示范文本的《上海市房地产买卖合同》，但实际上双方并未就房屋买卖的重要环节达成合意，也因此未签署房地产交易中心认可的房地产买卖合同示范文本，故原告并未实际促成双方成功交易。《房屋买卖合同》后来因为多种因素而解除，一方面是因为被告在整个过程中都无法见到出售方本人，不知道原告说的是真是假，另一方面在办理后续手续时，发现被告系非上海籍单身人士，属于被限购的对象。在《房地产买卖居间协议》上居间方落款处盖章的经纪人高x并没有实际出面提供居间服务，全程只有一位叫印明福的人带着被告看房并填写了相应的文件，印明福也没有将房屋买卖的注意事项向被告明确说明，而是不负责任地诱导被告在同一天签署《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》并由印明福个人出具收款收据。原告在居间中存在失职，未对被告是否符合购房和贷款的条件等实质性的问题予以客观的分析和释明，原告提供的居间服务没有满足被告的实际需求，这是《房屋买卖合同》未实际履行的诱因，因此原告无权利按照《房地产买卖居间协议》或《佣金确认书》收取佣金。《房地产买卖居间协议》第6条和第7条约定的佣金数额不一致，《房地产买卖居间协议》约定居间成功收取房屋总价1%的佣金，在《佣金确认书》中佣金增至3万元，却没有明确原告应当提供哪些增值服务，故原告提供的文件之间相互矛盾、条款之间相互矛盾，导致诉请和证据相互矛盾，在逻辑上不成立。在签署《房地产买卖居间协议》时，被告向原告支付了5，000元的意向金，如果原告未将该意向金支付给出售方，则该5，000元的意向金应当返还给被告。综上，被告未达到成功购买浦电路房屋的目的，也没有跳单等让合同无法履行的行为，请求驳回原告诉请。
经审理查明，2014年10月9日，被告（买受方、乙方）与原告（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定：被告经原告居间向案外人冯某某（出卖方、甲方）购买浦电路房屋。总房价款为190万元。乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5，000元，作为与甲方洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。……五、居间义务：……撮合甲、乙双方买卖意向，促成甲、乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》……。六、居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按本协议第二条约定的总房价款的1%支付丙方佣金，……七、签约承诺：本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法成立、生效的，该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金，数额为本协议第二条所述总房价款的2%……。该《房地产买卖居间协议》的尾部各方签署内容的下方有如下内容：在签署上述协议时，我方已认真查阅了本协议的全部内容，且丙方已对协议第六、七、九条及其它条款内容进行了明确的提示，并已按我方的要求进行了详尽的解释和说明。我方需特别声明的内容（若有）详见第十条。我方对本协议约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行。被告在上述内容下方签名。2014年10月16日，案外人冯某某在该《房地产买卖居间协议》上签字署期。2014年10月9日，被告（买受方、乙方）经原告居间签订《房屋买卖合同》，约定：被告向案外人冯某某（出卖方，甲方）购买浦电路房屋，总房价款为190万元。为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后7天内前往居间方（指原告）签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。交易过户：甲、乙双方应于乙方贷款审批通过三日内，拿到过户贷款材料，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。并约定了付款方式等。2014年10月16日，案外人冯某某在该《房屋买卖合同》上签字署期。2014年11月12日，原告将5，000元款项转账至案外人冯某某名下的银行账户。
另查明，2014年10月9日，被告肖腾飞还分别签署《佣金确认书》和《限购政策告知函》各一份。原、被告签订的《佣金确认书》约定：被告因成交浦电路房屋应于《房屋买卖合同》成立时向原告支付佣金3万元，支付时间为：《房屋买卖合同》成立时。《限购政策告知函》载明如下内容：“……现请您在本市购买住宅时重点注意如下规定：一、……对在本市已经拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市购房。……本人已知晓上述政策，并对本人此次购房家庭成员及名下住房情况作如下陈述”，该内容下附的表格中，被告肖腾飞勾选了户籍为外地，配偶一栏为空。案件审理中，原告表示，原告的工作人员曾口头告知被告只有非上海籍人士需已婚才可以在上海购房，也曾向被告确认其婚姻状况，被告称其有配偶，《限购政策告知函》中的表格是被告自己填写，所以不知其为何没有填写配偶一栏。被告则称，被告告诉原告其系非上海籍单身人士，但是原告只让被告填写了《限购政策告知函》，没有口头上的告知和提示。
再查明，2015年2月7日，冯某某（出卖方、甲方）、被告（买受方、乙方）签订《解约协议》，约定：甲方已经收受乙方支付的定金5，000元，现由于乙方明确表示不再继续购买该房地产，经双方协商，因乙方违约，居间协议及《房屋买卖合同》解除，乙方同意甲方将已收执的定金5，000元不予返还，待上述事项履行完毕后双方就本次房地产交易再无其他争议。同日，被告出具《确认书》一份，内容如下：“本人肖腾飞曾在上海中原物业顾问有限公司的居间介绍下，就购买浦东新区浦电路XXX弄XXX号XXX室以及／号车位（下称“该房地产”）与该房地产之出售方于2014年10月16日签订了《房屋买卖合同》（下称“该合同”）。现本人在此确认：由于本人自身原因，将不再购买该房地产，本人亦不会再继续履行该合同。本人确认以上为本人真实意思表示。”审理中，被告表示，《确认书》系原告诱导被告而签署，被告并没有实质上理解“由于本人自身原因”这句话就签署了该文件。2015年4月1日，浦电路房屋的产权人经核准变更登记为案外人刘xx、张xx。
以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、《限购政策告知函》、《解约协议》、《确认书》，被告提供的房地产登记信息，以及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告称被告因为其父母无法支付首付款而协议解除了《房屋买卖合同》，对此未提供相应证据予以证明，且该说法遭被告否认，故对原告该主张，本院不予采信。根据本案《房屋买卖合同》签订时的上海市相关购房政策规定，非上海籍单身人士不具备在上海购房的资格，故被告称系因为被限购而未实际履行《房屋买卖合同》，具有合理性。关于在明知上述政策规定的情况下原告仍居间促成被告与案外人签订本案《房屋买卖合同》的原因，被告主张系因原告未明确提示和告知限购政策，原告则是主张系因被告隐瞒单身情况。原、被告对上述对方主张之原因均予以否认。对此，本院认为，被告系非上海籍单身人士，购房意愿真实，其并不存在向原告隐瞒身份情况而签订《房屋买卖合同》的动机，且在被告填写的《限购政策告知函》中“配偶”一栏未予填写或勾选，说明原告对被告的单身身份亦有所知晓。故原告主张被告在签约时向其隐瞒了单身状况，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，根据已查明事实可以推定，原告在签约时已明知被告为非上海籍单身人士。原告作为专业中介机构，在明知被告不具备上海购房资格的情况下，仍为被告居间签订《房屋买卖合同》，现原告主张其在居间行为中不存在过错，缺乏依据，本院不予认可。且客观上原告确未实际促成买卖双方签订该《房屋买卖合同》中约定的《上海市房地产买卖合同》，并继而也未履行相应的协助产权过户、交房等相关义务，原告要求被告按《佣金确认书》约定金额支付佣金，缺乏法律依据，本院不予准许。被告作为成年人，在购房前应了解相关购房政策，故对本案房屋买卖合同解除，被告本人亦存有一定过错。鉴于原告作为居间方已促成双方签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》已成立且已具备了房屋买卖的主要条款，原告就此次交易提供了一定的居间服务，本院综合考虑双方过错程度并结合原告提供的居间服务的具体内容和相关中介收费的规定，酌定被告应支付原告服务费4，000元。关于被告支付的5，000元意向金，原告已经举证证明其已经将意向金5，000元支付给案外人冯某某，该意向金已转为定金，故原告无需将该5，000意向金元返还给被告。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条的规定，判决如下：
被告肖腾飞于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司服务费4，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，减半收取计275元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担240元、被告肖腾飞负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张倩晗
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 周 阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。