湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初2719号
原告：吴树平，男，1965年8月16日出生，侗族。
被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市。
法定代表人：邹明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李润奇(一般代理)，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈晶伦(一般代理)，湖南人和人（怀化）律师事务所实习律师。
原告吴树平诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月19日受理后，适用普通程序依法进行了审理。原告吴树平、被告的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴树平向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告承担《商品房买卖合同》的违约责任，向原告支付逾期交房违约金26806.49元、逾期办理产权登记证书违约金81962.90元（逾期办证违约金已计算至2016年9月5日，请求计算至被告公司为原告办理好产权登记证的当天为止）；判令被告立即为原告办理产权登记或立即办理总证为原告办理产权登记提供前提条件。2、本案案件受理费用由被告承担。事实和理由：013年6月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同标的为大汉龙城兴龙府3栋707室，单价为2641元/平方米，合同载明建筑面积为130.13平方米，总价款为343673元，合同约定交房时间为2013年12月31日、逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；当天，双方还签订了一份《补充协议》，该《补充协议》第九条约定“双方约定交房后180日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三违约金”。原告已于本次合同签订后，即向被告支付了全部购房款343673元。但被告公司未能如约，直至2016年6月13日才取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》。逾期至今，没有为原告办理房产登记证书，交房条件也刚刚取得，给原告造成一定损失。此外，（2015）怀鹤民一初字第536号民事判决书已判决支付原告473天逾期交房违约金。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”据此，回头看本案格式合同，被告私自设定的“办证期180天”超越法定办证期限200%后，至今仍未给予办证，应当依照合同约定的日万分之三承担逾期办证的违约责任。迟延交房违约期863天：从约定的交房日2013年12月31日至2016年6月13日被告依法取得在建设主管部门备案的《竣工验收备案表》，共计863天。逾期办证违约期794天：从合同约定的2013年12月31日后的180日（即2014年6月30日）起，至2016年9月13日，时至今日共794天。一、被告公司应当承担逾期交房违约责任（双方约定的标准为已付房款日万分之二违约金）。双方所签《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”；第九条逾期交房的违约责任约定“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。原告已如期付清购房款，但被告未能依约交房。时至2016年6月13日被告才取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》。就此，被告对于逾期交房应当承担违约责任。二、依照合同约定的违约金标准和计算方式，计算违约金。1、逾期交房违约金26806.49元。已构成违约863天。根据合同，违约金从合同约定的2013年12月31日起算至2016年6月13日被告在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》为止，共863天。已赔偿473天（（2015）怀鹤民一初字第536号民事判决书），尚未赔偿390天。390天X价款343673元X2/10000＝26806.49元。2、逾期办证违约金81962.90元，已构成违约794天时间（已计算至本案起诉日，请求计算至办证完结的当天为止）。根据合同，违约金从合同约定的2013年12月31日后的180日（即2014年6月30日）起，至今2016年9月13日共794天。阶段性逾期办证违约金=794天X343673元X3/10000＝81962.90元。综上所述，请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判令被告在合同约定的违约金支付方式和支付标准，向原告支付逾期交房违约金26806.49元、逾期办证违约金81962.90元；并请求将逾期办证违约金计算至本案房屋权属证书办理完结之日为止。维护原告合法权益。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、答辩人所售房屋已经消防验收合格，符合法定的交房条件。二、答辩人已经将房屋交付给被答辩人，之后不应当承担逾期交房责任。三、答辩人办证期间尚未届满，不应当承担逾期办证责任。四、即使认定答辩人违约，被答辩人请求的违约金过高请求法院酌情予以减少。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告提交的业主刘阳、张海燕、刘小香、李燕、罗春、佘伟军、彭燕等的《补充协议》复印件共六份，拟证明逾期办证违约金标准为已付购房款日万分之三的事实。上述证据与本案无关联性故本院不予采信。
2、原告提交的吴树平与国宏公司签订的《投资入股协议书》复印件各一份，拟证明吴树平曾于2014年9月需投资资金，未能以房抵押贷款的事实。上述证据与本案无关联性故本院不予采信。
3、原告提交的鹤城区长城法律服务所《证明》一份，拟证明该所曾需要以房产向人民法院提供财产担保，在因无产权证未能得到认可，不得不花去大量时间和大价钱租车前往新晃县取来产权证进行担保抵押的事实和曾经知晓吴树平个人与怀化国宏商贸公司合伙投资生意，因其房产证未能到位银行抵押贷款未果的事实。上述证据与本案无关联性故本院不予采信。
4、原告提交的大汉公司发给业主吴树平的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》复印件各一份，拟证明大汉公司在未取得竣工验收备案表，没有达到合同约定的交房条件的情况下通知业主收房，以《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》忽悠和欺骗业主签收房屋的事实。原告提交上述证据不能充分证明其想要证明的目的，故本院不予采信。
5、被告提交的消防验收意见书复印件一份，拟证明被告所售房屋于2015年1月26日消防验收合格。上述证据客观证明被告所售房屋已经消防验收合格的事实，故本院予以采信。
6、被告提交房屋交接书复印件一份，拟证明原告于2015年11月12日将房屋交付给原告。上述证据客观证明了被告向原告交付房屋的事实，故本院予以采信。
经审理查明：2013年6月18日，原、被告于签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房。合同约定：原告购买被告的第3幢7层07号商品房，房屋总价款343673元，合同签订日另付房款73673元，通过公积金贷款270000元；原告需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。
同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、吴树平须在大汉置业发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到大汉置业指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由吴树平承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由吴树平承担。吴树平未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于吴树平原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或吴树平未付清房款、有关税费、维修资金及合同约定的违约金等，大汉置业有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》大汉置业即通知吴树平办理交接手续。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。同时，吴树平必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续。吴树平须及时提供真实的联系方式，以便通知。吴树平自大汉置业通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；大汉置业在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，吴树平不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由吴树平承担的有关税费、按现行标准由大汉置业代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发出的（包括但不限于）通知等文件，吴树平同意大汉置业的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款1%支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告于2013年6月18日向被告交纳首付款73673元，于2014年2月27日向被告交购房余款270000元。原告于2015年11月12日收房。
另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区3号楼2013年12月14日工程质量经竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。
原告2015年起诉被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月15日作出（2015）怀鹤民一初字第536号民事判决，被告向原告支付逾期交房违约金16256元（343673元/天×0.0001×473天）。被告不服判决提出上诉，怀化市中级人民法院于2015年9月9日作出（2015）怀中民一终字第474号民事判决驳回上诉，维持原判。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告于2015年11月12日收房，但此时被告的房屋未取得《建设工程竣工综合验收备案书》，不符合合同约定的交房条件，被告已构成逾期交房之根本违约，应承担逾期交房的违约责任。根据合同第十条约定，如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告于2015年11月12日已收房，被告逾期交房的时间应计算至2015年11月12日止。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。根据本案具体情况，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。被告未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，原告于2014年2月27日才将购房款全部交清，大汉置业应于当天将房屋交付给原告，但大汉置业于当天未交付房屋，故其应于2014年2月28日起至2015年11月12日止按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金共计22407元（343673元/天×0.0001×652天），减去被告已付的16256元，被告还应支付原告违约金6151元。
关于被告是否承担逾期办证的违约责任，根据补充协议的约定，被告应在原告实际收房日后730日内为原告办理好房屋权属证书，原告已于2015年11月12日收房，办证期限届满之日为2017年11月12日，现办证期限尚未届满，故原告要求被告承担逾期办证违约金和立即办证或总证为原告产权登记提供前提条件的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:
一、被告怀化市大汉置业有限公司支付原告吴树平逾期交房违约金6151元，限本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告吴树平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2475元，原告吴树平负担2334元，被告怀化市大汉置业有限公司负担141元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 欧 侠
人民陪审员 舒小李
人民陪审员 陈新兰
二〇一七年三月十五日
代理书记员 曾 群
附：判决相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。