贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终2393号
上诉人（原审原告）许光芬。
委托代理人聂万荣。
被上诉人（原审被告）贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾路C区15栋。
法定代表人肖春明，该公司总经理。
委托代理人黄思铭，系该公司员工。
委托代理人王涛，系该公司员工。
上诉人许光芬与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称贵阳宏益房开）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2016年3月21日作出（2016）黔0102民初639号民事判决，上诉人许光芬对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2012年5月3日原告许光芬（××）与被告贵阳宏益房开（××）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的本市南明区花果园五里冲项目T2区1栋1单元42层02号商品房，建筑面积99.4平方米，总价款为393624元，首付款为119624元，余款274000元以银行按揭的方式支付，被告应于2014年10月31日前向原告交付该商品房，逾期超过90工作日，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限（2014年10月31日）届满之次日起至实际交付之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向××支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付首付购房款119624元，之后办理银行按揭贷款。2015年7月8日，被告在《贵州都市报》上刊登公告，通知包括原告在内的T2区1栋业主收房。原被告双方在办理房屋交接过程中对违约责任承担发生争议，原告于2015年7月13日诉至法院，请求判决《商品房买卖合同》第十三条、第十四条第二款及《补充协议》第七条、第十九条第四项为无效条款。2015年8月11日，原被告双方签订《交房协议》，约定原告暂不领取违约金4920.3元，并将协议第三条“本协议签订后，除逾期交房违约责任外，甲方以后不再承担因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任，双方因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任即告全部终结”划掉，注明不承认此条款。同日，原被告双方签订《房屋交付验收表》，被告将该商品房交付原告。原被告双方对逾期交房违约金未能协商一致，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金21813元；2、案件受理费由被告承担。
原判认为，本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2014年10月31日前交付房屋，但被告2015年7月8日才通知原告收房，被告延迟交房的行为构成违约，依法应承担违约责任。关于被告逾期交房的时间，原告认为应从约定交房的次日计算至实际交房之日（即2015年8月11日），共计283天，被告认为应从约定交房的次日计算至2015年7月8日公告交房之日，共计249天，实际交房时间从2015年7月8日推迟至8月11日的原因系原被告双方在办理房屋交接过程中对违约责任承担发生争议，因违约责任承担不是房屋交付的前提，若原告不同意在交房过程中一并处理，被告不能以此为由拒绝交房，故本案逾期交房时间应从约定交房时间（2014年10月31日）计算至实际交房之日（2015年8月11日），共计283天。关于《商品房买卖合同》约定的违约金是否应予调整的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金的调整，应当结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、预期利益等因素综合考虑。本案中，原告因被告逾期交房而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的租房损失，本案原告购买的房屋位于南明区花果园五里冲项目T2区，根据《贵阳市住房和城乡建设局》相关文件规定，该区域土地级别为住宅五级，2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价南明区五级地段住宅类为7
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15元／平方米／月，综合考虑现阶段本案所涉房屋的周边环境、配套设施等因素，法院酌定按7元／平方米／月计算，故被告应按照7元／平方米／月向原告支付逾期交房283天的违约金，计算为7元／平方米／月÷30天／月×283天×99.4平方米=6563.71元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许光芬逾期交房违约金6563.71元。二、驳回原告许光芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费346元，减半收取173元，由原告许光芬负担103元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担70元。
原审宣判后，上诉人许光芬不服该判决，向本院提起上诉称：原判决认定事实不清，适用法律错误。首先，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对于逾期交房的违约责任有约定，上诉人一审诉请系要求增加违约金赔偿数额，因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及贵州省高院制定的相关规定，违约金应当参照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但原判决却按照双方合同对此未作约定的情形，适用同类地段租金标准来计算违约金，并适用合同法解释中有关减少违约金的条款作为裁判依据，应属适用法律错误；其次，即使本案违约金按照同类地段租金标准确定，但是，根据2014年贵阳市相关政府部门发布的租金指导价标准，因上诉人所购房屋位于川黔铁路内，属于租金指导价标准中规定的四级地段，但是原判决却适用五级地段租金指导价的下限来计算本案违约金也属错误。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人贵阳宏益房开答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，上诉人许光芬向本院提交其自行下载打印的2015年贵阳市地图截图一张及其自称贵阳宏益房开销售房屋时向其提供的花果园T区总平面图一张，用以证明其所购花果园T区房屋位于川黔铁路内，应当属于租金指导价标准中的四级地段。被上诉人贵阳宏益房开质证后对上述证据的真实性、客观性、关联性均不予认可。但认可四五级地段应以川黔铁路为界，铁路以东为四级地段，铁路以西为五级地段。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，上述证据经过质证核实，本院予以采信。
本院认为，根据本案查明的事实及双方的诉辩情况，本案的争议焦点为贵阳宏益房开逾期交房违约金应以何标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十七条第二款：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，许光芬因贵阳宏益房开逾期交付房屋而造成的实际损失应为其无法按期得到房屋使用而产生的同地段同类型房屋的租房损失。因此，许光芬诉请要求以银行贷款利率为标准计算该项违约损失于法无据，本院不予采信。原判按照房屋建筑面积参照政府部门发布的指导价即贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中的租金标准对违约金予以调整并无不当。根据前述指导价中关于贵阳市住宅土地等级划分的四至，划分四级地段的西面以川黔铁路为界，在川黔铁路以西的房屋所在地段等级为五级，以东为四级，而根据涉案房屋的规划图，涉案房屋位于川黔铁路以西，故该房屋所处地段属于租金指导价中的住宅类五级地段。上诉人许光芬二审提交的证据材料因与客观事实不符，本院不予采信。根据上述租金指导价标准，五级地段住宅类指导租金为7-15元／平方米／月，许光芬上诉主张即使按照该租金范围对违约金予以调整，也不应采取7元／平方米／月的最低标准，因为该标准不足以弥补其损失，但本案系法院在许光芬未能举证自身实际损失的情况下对违约金酌情进行的调整，故应在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑当事人的损失以及现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素后进行调整较为适宜。综合本案实际，原判酌定按照7元／平方米／月的标准调整违约金并未超出政府部门公布的租金指导价范围，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费181元，由上诉人许光芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 勇
代理审判员 邱翠雪
代理审判员 石 敏
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 张 莹