重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）忠法民初字第01077号
原告吕小军，男，1978年1月17日出生。
原告肖鹃，女，1981年4月29日出生。
被告重庆天田建设开发有限公司，住所地重庆市江北区渝北三村6号14层B-3，组织机构代码781590102。
法定代表人杨继升，公司总经理。
委托代理人何东隆�重庆德普律师事务所律师。
原告吕小军、肖鹃与被告重庆天田建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月25日受理后，被告重庆天田建设开发有限公司对本案管辖权提出异议，本院于2014年4月22日裁定驳回了被告对本案管辖权提出的异议，被告提出了上诉，重庆市第二中级人民法院于2014年7月3日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由代理审判员刘洪斌独任审判，适用简易程序于2014年7月28日公开开庭进行了审理。原告吕小军、肖鹃和被告重庆天田建设开发有限公司的委托代理人何东隆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告吕小军、肖鹃诉称，2010年9月6日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告在忠县某镇某路开发的“某城”某幢29楼2号住房一套，房价款为232815元，合同约定交付房屋时间为2011年6月30日，交�条件为通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，如被告不能按时交付房屋，应当自合同约定交付房屋时间的第二天起，按日向原告支付已付房款的万分之二的违约金。合同还对办证事宜、房屋质量等事项要求进行了约定，并约定了相应的违约责任。原告已履行了合同约定交付购房款的义务，被告未能按时交付房屋，现原告起诉要求：1、判令被告向原告交付“某城”某幢29楼2号住房一套；2、由被告从2011年7月1日起至判决时期间按合同约定标准向原告支付逾期交房违约金；3、由被告承担本案诉讼费。
原告吕小军、肖鹃为证明其主张的事实，提供了《重庆市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《收据》。被告对原告方提交的证据无异议。
被告重庆天田建设开发有限公司辩称，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》属实，原告购买的房屋虽未取得竣工验收备案登记证及规划验收合格证，但房屋早已完工，该幢楼房的大多数业主均已接房入住，能够达到原告的合同目的即满足原告的住房要求，被告已尽到通知原告接房的义务，因原告拒不提供接房所需的相应材料，拒绝接房，双方均有违约行为，在2012年8月8日被告与部分业主代表达成了由被告为业主办理水卡，其费用与延期交房违约金相冲抵的协议。且本案已超过诉讼时效，如果法院支持原告的诉讼请求，则违约金约定过高，要求调整到万分之一进行赔偿。
被告重庆天田建设开发有限公司为证明其反驳原告诉讼请求所依据的事实，提供了证据：《重庆天田建设开发有限公司会议纪要》。原告对被告提交的证据无异议。
经审理查明，2010年9月6日，原告吕小军、肖鹃与被告重庆天田建设开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：甲方（被告）将座落于重庆市忠县某镇某路“某城”某幢29楼2号，建筑面积88.59平方米（套内建筑面积71平方米）的普通商品住房一套出售给乙方（原告），金额为232815元；甲方应当于2011年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；商品房交付时应符合的条件为通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。逾期交房，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之贰的违约金。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2010年9月9日首付购房款93815元，余款139000元向银行按揭。2011年9月，被告重庆天田建设开发有限公司通知原告吕小军、肖鹃接房，原告以该房屋未通过竣工验收备案登记，未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》为由拒绝接房。
另查明，被告重庆天田建设开发有限公司开发建设的“某城”共A、B、C三幢塔楼，原告购买的“某城”某幢29楼2号所属楼房至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》和《规划验收合格证》。
本院根据原、被告诉、辩称意见及其提供的证据材料和确认的事实，对本案争议问题作如下综合分析认定：
一、被告能否按房屋现状交付房屋问题
本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用条件。本案中原、被告约定交房条件为通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，双方签订的《合同补充协议》约定交房条件为房屋�规划验收并取得《规划验收合格证》，但被告至今未能取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》和《规划验收合格证》，应视为房屋未具备法定交付使用的条件，被告应当按符合双方约定和具备法定交付使用条件的房屋及时交付原告，原告拒绝接房并无不当。现鉴于原告同意按房屋现状接房，被告也同意交付房屋，故本院对原告要求被告交付房屋的诉讼请求予以支持。
二、关于本案诉讼时效问题
本院认为，逾期交房违约金请求权是基于开发商逾期交房的违约行为而承担相应的违约责任的请求权，该项债权请求权从属于交付房屋请求权。债权人请求交房虽适用诉讼时效的相关规定，但不具备法定交房条件的，应从其具备法定交房条件时开始计算诉讼时效，本案中被告应向原告交付的房屋至今不具备双方约定和法定的交房条件，即被告至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》和《规划验收合格证》，故本案原告要求被告交付房屋请求权及要求被告支付逾期交房违约金请求权并未超过诉讼时效，被告抗辩违约金诉讼时效应从起诉前倒推两年计算，超过两年的不应保护的理由不能成立，本院不予支持。
三、关于逾期交房违约金是否应予调整的问题
违约金是指合同当事人一方违约后，依照合同的预先约定或者法律的直接规定向对方支付一定数额的金钱，由于违约金数额是预先确定的，它在事先向债务人指明了违约后所应承担责任的具体范围，从而既能督促债务人履行合同，又有利于当事人在定约时计算风险和成本，从而也有利于促进交易的发展。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为�础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中被告虽要求对违约金予以适当减少，但未提供原告的实际损失的相关证据。即使不考虑原告是否存在其他损失的情形，仅按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定损失，即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准算，本案中当事人双方约定的迟延交房违约金标准为按日支付已付房价款万分之二并不过高。且原�已履行了交付购房款的主要合同义务，并无过错，故被告抗辩调整逾期交房违约金的事由不能成立，本院不予采纳。
被告抗辩其在2012年8月8日与部分业主代表达成了由被告为业主办理水卡，其费用与延期交房违约金相冲抵的协议。不应追究其迟延交房的违约责任，但至今并未办理水卡，且未提供已缴费用的充分证据，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原、被告双方于2010年9月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应受法律保护，对双方当事人均产生约束力。原告依约已履行相关义务，而被告不守信用，未依照合同约定时间交房，属于违约行为，故其依法应当承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条和《中华人�共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告重庆天田建设开发有限公司在本判决生效后十日内将位于重庆市忠县忠州镇某路“某城”某幢29楼2号住房一套交付给原告吕小军、肖鹃。
二、被告重庆天田建设开发有限公司在本判决生效后十日内向原告吕小军、肖鹃支付从2011年7月1日起至交房之日，按购房款总额232815元的日万分之二标准计算的逾期交房违约金。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5493元（原告已预交），减半收取2746.5元，由被告重庆天田建设开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费5493元（在本院领取《忠县人民法院预交上诉费通知书》，凭该通知书到忠县忠州镇红星小区日月酒店附近的重庆农村商业银行股份有限公司忠县支行民旺分理处交纳上诉案件受理费），递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘洪斌
二〇一四年八月二十三日
书 记 员 万林朋