福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2013）翔民初字第995号原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区水仙路海光大厦12层。法定代表人刘学峰，董事长。委托代理人李迎春、彭文灿，公司职员。被告刘秀芝，女，1960年3月24日出生，汉族。原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司（以下简称汇嘉物业公司）因与被告刘秀芝物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2013年4月23日立案受理后，依法组成由审判员吴建国担任审判长，审判员江自奋、人民陪审员张辉艺参与的合议庭进行审理。原告汇嘉物业公司的委托代理人彭文灿到庭参加诉讼。被告刘秀芝经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告汇嘉物业公司诉称，2007年9月8日，厦门经济特区房地产开发集团有限公司与原告签订了《“锦绣祥安一期工程”前期物业管理服务委托合同》。厦门经济特区房地产开发集团有限公司将其开发的坐落于翔安区锦绣祥安一期工程委托给原告管理，合同对委托管理项目、双方的权利义务、厦门物业管理服务费用、维修责任及费用划分、物业管理服务质量、合同期限，违约责任等内容进行了约定，原告依据合同的约定提供了物业管理服务。被告作为该锦绣祥安小区内的业主（厦门市翔安区马巷镇锦绣祥安五星六里××号，房屋建筑面积96.75平方米，物业管理费人民币（币种下同）1.0元／平方米／月，公共维修基金0.20元／平方米／月），本应依据合同的约定（每季交纳一次）及时向原告缴纳2011年7月1日至2013年3月30日的物业管理费2031.80元（21个月×1.0元／平方米／月×96.75㎡），2011年7月1日至2013年3月30日的房屋公共维修金406.40元（21个月×0.20元／平方米／月×96.75㎡），2010年5月1日至2012年11月30日的公摊水费293.50元、公摊电费401.80元，但被告却未按时交纳上述费用，已经欠缴上述费用累计3133.40元。同时，依据《“锦绣祥安一期工程”前期物业管理服务委托合同》第二章第十五条约定的附件一《业主临时公约》第五章第十一条的约定（逾期交纳应缴费用的每天按千分之三收取滞纳金）已产生滞纳金暂计1252.80元（滞纳金按日千分之三计算，业主拖欠时间跨度21个月，各种费用收取周期为每季一收）。以上各项合计4386.2元。原告多次多方式催讨，被告始终未缴纳上述费用。原告汇嘉物业公司请求1、判令被告立即向原告支付其所欠交的物业管理费2031.80元，应缴纳的房屋公共维修金406.40元，公摊水费293.5元，公摊电费401.80元及逾期交纳物业管理费滞纳金暂计1252.80元，以上各项合计4386.20元。2、本案诉讼费由被告承担。被告刘秀芝未作答辩。经审理查明，（1）2007年9月8日，厦门经济特区房地产开发集团有限公司与原告汇嘉物业公司签订了《锦绣翔安一期工程前期物业管理服务委托合同》。厦门经济特区房地产开发集团有限公司将锦绣翔安一期工程委托汇嘉物业公司实行物业管理服务。合同签订后，原告汇嘉物业公司为“特房·锦绣翔安”小区提供物业服务。（2）2010年5月15日，刘秀芝与汇嘉物业公司签订一份《“特房·锦绣翔安”前期物业管理服务协议》，约定汇嘉物业公司作为“特房·锦绣翔安”小区的物业管理服务单位，为该小区业主提供物业管理服务。该协议第四条第一款约定了物业管理服务费收费标准：高层住宅1元／平方米·月；房屋公共维修金：高层住宅0.2元／平方米·月；……。第八款约定甲方（刘秀芝，下同）每次缴纳物业管理服务费及其它费用的时间以乙方（汇嘉物业公司，下同）书面通知为准。第五条违约责任中第四款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交费用并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金”。该协议被告是马巷镇锦绣翔安五星六里15号504室（建筑面积为99.29平方米）的业主。（3）2008年4月8日，厦门市翔安区发展和改革局出具翔发价（2008）03号《厦门市翔安区发展和改革局关于核定“特房·锦绣祥安”、“特房·美地雅登”一期项目前期物业管理服务收费标准的通知》（以下简称《通知》），核定了“特房·锦绣翔安”小区物业管理综合服务费、房屋公共维修金、公共场所使用的水、电费用等的收费标准。汇嘉物业公司依据上述《“特房·锦绣翔安”前期物业管理服务协议》及《通知》向“特房.锦绣翔安”小区业主收取物业管理综合服务费、房屋公共维修金、公共水电费等其他费用。（4）被告刘秀芝自2011年7月份起未向汇嘉物业公司交纳物业管理服务费用。截至2012年11月30日，原告汇嘉物业公司为被告刘秀芝代缴公共电费401.80元，公共水费293.50元。（5）原告汇嘉物业公司于2012年1月份起在被告刘秀芝所有的“特房·锦绣翔安”五星六里××号单元门上张贴《物业管理费等费用催缴函》，并在小区宣传栏等处张贴小区业主物业管理费欠费情况公示表。上述事实，有原告提供的《锦绣翔安一期工程前期物业管理服务委托合同》、《“特房·锦绣翔安”前期物业管理服务协议》、《厦门市翔安区发展和改革局关于核定“特房·锦锈祥安”、“特房·美地雅登”一期项目前期物业管理服务收费标准的通知》、厦门电业局翔安供电分局马巷供电所出具的证明1份，物业管理费等费用催缴函照片、宣传栏照片各一组及到庭当事人在法庭上的陈述笔录等证据予以证明，因被告刘秀芝未到庭质证，亦未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告提供的证据与其陈述能够互相印证，本院予以确认。本院认为，原告汇嘉物业公司是具有合法资质的物业管理公司，其与厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订的《“锦绣祥安一期工程”前期物业管理服务委托合同》及与被告刘秀芝签订的《“特房·锦绣祥安”前期物业管理服务协议》均为双方的真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，合法有效，双方当事人均应履行合同约定的义务。且根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，因此汇嘉物业公司作为“特房·锦绣祥安”小区前期物业管理服务单位，在履行了“特房·锦绣祥安”小区的物业管理服务义务后，有权依据《“锦绣祥安一期工程”前期物业管理服务委托合同》、《“特房·锦绣祥安”前期物业管理服务协议》的约定及翔发价（2008）03号《通知》核定的收费标准向业主及使用人收取相应的物业管理服务费等费用。刘秀芝作为该小区的业主，在接受汇嘉物业公司提供的相关物业管理服务的同时，应当根据物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用。刘秀芝未依约向汇嘉物业公司支付自2011年7月1日起的物业管理服务费用，违反了合同的约定，故原告汇嘉物业公司要求被告刘秀芝支付自2011年7月1日至2013年3月30日的物业管理服务费的请求应予支持。被告《商品房买卖合同备案证明》建筑面积是99.29平方米（翔安五星六里××号），原告要求按96.75平方米计算物业管理服务费，本院予以准许。根据合同的约定，刘秀芝应向汇嘉物业公司支付的自2011年7月1日至2013年3月30日的物业管理服务费为2031.80元（1元／平方米·月×96.75平方米×21月），房屋公共维修金406.4元（0.20元／平方米·月×96.75平方米×21月）。另，公共水、电费是业主使用房屋所形成的费用，汇嘉物业公司代刘秀芝垫付2010年5月1日至2012年11月30日的公用水费293.50元、公用电费401.80元后，刘秀芝有义务向汇嘉物业公司支付该费用。据此，上述物业管理服务费共计3133.40元。被告刘秀芝未按合同约定的时间支付物业管理服务费用，应承担相应的违约责任。根据原、被告双方签订的《“特房·锦绣祥安前期物业管理服务协议》第五条违约责任第四款的约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交费用并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金”。故被告应向原告支付滞纳金，该滞纳金按季度计算，以232元为基数，按每日3‰的标准计算，自被告逾期支付物业管理服务费用之日起计算。原告要求被告支付自2011年10月起至2013年3月止的滞纳金1252.80元，本院予以支持。被告刘秀芝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告刘秀芝于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付物业管理服务费人民币2031.80元、房屋公共维修金人民币406.4元、公用水费人民币293.50元、公用电费人民币401.80元、滞纳金人民币1252.80元，以上共计人民币4386.20元。被告刘秀芝如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，由被告刘秀芝负担，款限于本判决生效之日交纳。公告费（按实际金额）由原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审  判  长 吴建国审  判  员 江自奋人民 陪 审员 张辉艺二〇一三年九月十八日书记员（代） 林惠梅附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。