河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民初字第1640号
原告（反诉被告）陈勇，男，1971年10月20日生，汉族，无业。
委托代理人夏永芝，女，1952年3月20日生，汉族，系陈勇母亲。
委托代理人翟静静，河南冠南律师事务所律师。
被告（反诉原告）张金河，男，1953年12月9日生，回族，个体户。
委托代理人涂田军，河南文赢律师事务所律师。
第三人杨雅丽，女，1970年9月8日生，汉族，系原告陈勇妻子。
委托代理人夏永芝，女，1952年3月20日生，汉族，系杨雅丽婆母。
委托代理人翟静静，河南冠南律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈勇与被告（反诉原告）张金河、第三人杨雅丽房屋买卖合同纠纷一案，信阳市中级人民法院于2012年5月14日指定本院管辖，本院2012年12月13日作出（2012）平民初字第1114号民事判决，宣判后被告不服判决提起上诉，信阳市中级人民法院于2013年6月8日以（2013）信中法民终字第360号民事裁定撤销原审判决，发回本院重审。重审过程中，原告变更诉讼请求，被告提起反诉，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈勇、第三人杨雅丽的委托代理人夏永芝、翟静静，被告张金河及其委托代理人涂田军，第三人杨雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈勇诉称，2003年9月23日我和被告张金河签订一份《套房买卖协议书》，把宝石山庄联体别墅1号楼8号房卖给张金河，价格23万元，付款方式为合同签订之日付5万元，当年12月31日之前付2万元，余款16万元在8年之内付清。协议签订后，我将房屋交给被告，被告居住至今，但仅付购房款5万元。该房屋系我与妻子杨雅丽在建行按揭贷款购买（张金河买房时知道房屋已抵押按揭贷款），卖房时我还没有取得房产证无处分权，也未告知杨雅丽私自处分共有房屋，所以我卖房行为无效。请求1、确认我和被告签订的《套房买卖协议书》无效；2、判令被告立即搬出房屋；3、判令被告支付房屋使用费。
被告张金河辩称，1、我买房时不知道房屋已抵押；2、我系合法占有房屋，不应当支付使用费。
被告张金河反诉称，陈勇卖房时隐瞒了抵押情况，2007年3月份在陈勇逾期还贷八个多月的情况下，银行通过抵押物找到我，我才知道房屋系陈勇按揭贷款购买。此时陈勇因职务犯罪服刑，银行要求收回房屋，无奈之下，我只好替陈勇还贷以保全房屋。从2003年购房到现在房价翻了几倍，陈勇隐瞒房屋抵押的事实致使合同无效使我损失巨大，现请求1、确认《套房买卖协议书》无效；2、判令陈勇返还我已付购房款152184.27元；3、陈勇赔偿我房屋装修的损失和房屋的增值损失。2003年9月购房至2007年3月我不知道房屋被抵押这期间的房屋增值全部归我所有；2007年3月至2011年11月我还房贷期间的增值绝大部分归我所有。
原告陈勇对反诉答辩称，1、同意确认《套房买卖协议书》无效；2、同意退还张金河已付购房款152184.27元；3、张金河购房时明知房屋已抵押，明知我没有取得房屋产权证尚无处分权，且其未按协议支付房款，所以张金河应负合同无效的全部责任，我不应当赔偿其损失。
第三人杨雅丽述称，我是房屋共有人，陈勇在我不知情的情况下将房屋卖给张金河，应当确认房屋买卖合同无效。
经审理查明，2000年8月22日原告陈勇、第三人杨雅丽夫妻以23万元购买了信阳市中天房地产开发公司开发的宝石山庄联体别墅1号楼8号房（共三层，又名雅轩阁1栋8号），首付4.6万元，余款18.4万元在建行信阳分行民权路支行办理按揭贷款，期限20年至2020年8月22日，2000年8月30日办理了他项权证。2003年9月23日陈勇未征得杨雅丽同意（张金河也明知未经杨雅丽同意）将该房屋转卖给张金河，两人签订了《套房买卖协议书》，转让价23万元，付款方式为当日付5万元，当年12月31日之前付2万元，余款16万元在8年之内（即2011年12月31日前）付清。协议签订后，张金河付5万元，陈勇将房屋交给张金河，张金河装修后入住至今，但下余房款18万元一直未付。2000年至2007年3月陈勇逐月还贷，共偿还房贷本息102715.25元，之后陈勇因涉案服刑未按时偿还贷款，建行工作人员找到居住房屋的张金河要求拍卖房屋，张金河提出代陈勇偿还房贷以保住房屋，建行同意，张金河即开始逐月还款直至2011年11月，共计还款102184.27元。此后陈勇出狱，由陈勇继续还贷款，2012年2月10日还1万元，2012年6月11日还57346.37元，提前还清按揭贷款本息。陈勇于2005年8月24日办理了《房产证》，所有权人为陈勇，证号为信房权证浉河区字第0471**号。另查明，陈勇转让房屋时未征得抵押权人建行的同意，未告知买房人张金河房屋已抵押，也未征得房屋共有人杨雅丽同意。2013年11月14日，本院决定对房屋装修现值进行评估，但张金河拒不配合，致使无法评估。
本院认为，原被告于2003年9月23日签订的《套房买卖协议书》违背了有关法律规定，《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者告知受让人的，转让行为无效。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其它共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”陈勇卖房未通知抵押权人建行，未告知买房人张金河抵押情况，未经共有人杨雅丽同意，依据上述规定，本案《套房买卖协议书》应属无效合同。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案房屋买卖合同无效，依上述法律规定张金河应当将房屋还给陈勇、杨雅丽，陈勇、杨雅丽应当将张金河已付房款5元及代陈勇偿还建行房贷款102184.27元还给张金河。陈勇要求张金河支付房屋使用费的请求及张金河反诉要求陈勇赔偿房屋增值损失的请求，因陈勇卖房未通知抵押权人建行，未告知买受人张金河房屋已抵押，也未征得共有人其妻子杨雅丽同意；张金河作为买房人疏于审查房屋权属、抵押情况，明知未征得共有人杨雅丽的同意，双方都有过错，应由各自承担自己的损失，故陈勇、张金河的上述请求本院均不予支持。张金河要求陈勇赔偿其房屋装修损失，但其拒不配合对房屋装修现值评估，致使无法确认赔偿数额，故其要求赔偿的证据不足，其该项请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈勇和被告（反诉原告）张金河于2003年9月23日签订的《套房买卖协议书》无效；
二、被告（反诉原告）张金河于本判决生效之日起20日内搬出其现居住的宝石山庄联体别墅1号楼8号房屋（又名雅轩阁1栋8号，房权证号为信房权证浉河区字第0471**号），将房屋返还给原告（反诉被告）陈勇和第三人杨雅丽；
三、原告（反诉被告）陈勇及第三人杨雅丽于本判决生效之日起20日内退还被告（反诉原告）张金河已付购房款5万元及代还建行款102184.27元，合计152184.27元；
四、驳回原告（反诉被告）陈勇要求被告（反诉原告）张金河支付房屋使用费的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）张金河要求原告（反诉被告）陈勇赔偿房屋增值损失、装修损失的诉讼请求。
本案受理费2300元、反诉费2900元合计5200元，由陈勇、张金河各负担2600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 郭向红
审判员 陈淑芳
审判员 王 飞
二〇一三年十二月三十日
书记员 李婷婷