重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝02民终1225号上诉人（原审原告）：谭承丽，女，1972年8月21日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：张守贵，重庆渝万律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张迁琼，女，1971年3月4日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：陈斌，重庆高山律师事务所律师。上诉人谭承丽与被上诉人张迁琼房屋租赁纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初11827号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月31日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭承丽向本院提出上诉请求：1、撤销原判，发回重审或者改判被上诉人张迁琼赔偿因违约给上诉人造成的损失701165元的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：1、一审认定事实不清。张迁琼没有按照协议向上诉人交付1050平方米的房屋，交付房屋时隐瞒了有60平方米的房屋有所有权争议的事实，交付的房屋是不完整的，有瑕疵的，张迁琼未完全履行租赁合同约定的义务，属于违约行为；2、相邻的自然咖啡占用了张迁琼房屋的所有权，应由张迁琼向其主张侵权行为；上诉人主张的是张迁琼的违约行为，这是两个不同的法律关系；3、因为60个平方米房屋存在所有权争议，导致上诉人在装修过程中被他人阻拦，致使酒店的消防不能通过，导致酒店的经营后延了3.5个月，经营损失应当由张迁琼赔偿。张迁琼答辩称，一审认定事实清楚，我交付给上诉人的房屋没有产权纠纷，且适用法律正确，请求维持。谭承丽向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告各项损失701165元（损失组成：1.2015年11月7日至2016年2月6日因延期通过消防验收造成酒店延期开业产生损失480865元；2、从2015年11月7日至2016年2月6日未使用的60平方米的经营损失30420元，按宾馆房屋均价289元/天计算；3、从2016年2月7日至2017年12月7日未使用的60平方米的经营损失220320元，按宾馆房屋均价289元/天计算）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月7日，原被告签订房屋租赁合同，被告将位于万州区x路x1、x2号商业用房（房屋建筑面积1050平方米）出租给原告，合同约定租赁期限十年。合同签订后，原告按合同约定支付了第一年的租金516600元，即开始对房屋进行装修，在装修过程中因被告出租的房屋与相邻房屋发生所有权与使用权争议而导致原告停工4个月，给原告造成巨大经济损失。期间原告一直催促被告按合同交付房屋面积未果。后为避免损失扩大，将有权属争议部分未装修即勉强进行试运行，至今未举行开业仪式。请求依法判决。一审认定事实如下：2014年12月17日，被告张迁琼与重庆市科友实业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于万州区x路x1号商场，建筑面积504.79平方米。同日，案外人黄选忠（被告张迁琼之夫）与重庆市科友实业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于万州区x路x2号商场，建筑面积545.91平方米。2015年7月7日，被告张迁琼（合同称甲方）与原告谭承丽（合同称乙方）签订《租赁合同书》，约定由甲方将位于万州区x路x1、x2号商业用房出租给乙方。合同第一条约定，出租的房产面积按红线所标建筑面积计算（约1050平方米）；租赁场所用途为餐饮、酒店、娱乐等经营场地；在乙方的租赁范围内，乙方根据需要和消防要求设计相应出入口，甲方需确保乙方出入口进出畅通；租赁场所及附属配套设施标准、条件均为现状出租。第二条约定，租赁期限为10年，自计租日计算；免租期及计租起算日，免租期为租赁场所交付给乙方装修之日起4个月，计租起始日为免租期满之次日；甲方应于2015年7月12日将符合本合同第一条约定的租赁物交付给乙方。第三条约定，租金及支付方式，自计租日起租赁期限内第一年按建筑面积计算租金为516600元，租赁期限内从第三年起每年递增上年度租赁费的7%；乙方在签订本合同当日乙方向甲方付清第一年租金，第二年至第十年租金在计租日前一个月内付清。合同第十条约定，合同双方应严格履行本合同约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的义务，给另一方造成损失的，应当承担违约责任。违约方应向对方支付5万元违约金，并赔偿对方因此而造成的经济损失，同时守约方有权解除合同。被告张迁琼于2015年7月5日将租赁房屋交付给原告谭承丽。2015年7月10日，原告向被告缴纳租金516600元。原告承租房屋后，用于开设酒店。2015年7月4日，王承义（原告谭承丽之前夫）委托重庆巴图装饰工程有限公司对北滨华府二楼酒店装饰工程进行装修设计。2015年7月8日，王承义委托重庆市万州区翰臣装饰工程有限公司对案涉房屋进行装修，约定装修期限90天，从2015年7月10日至2015年10月9日，装修价款245000元。2015年7月30日，王承义与重庆黑马消防工程有限公司一分公司（以下简称重庆黑马消防公司一分公司）订立《消防改造工程施工合同》，约定由重庆黑马消防公司一分公司对北滨华府朗琴酒店进行消防改造，开工日期2015年8月3日，工期45天，合同价款58000元。原告在装修过程中，与之相邻的自然咖啡厅（位于北滨华府商业2层2号商场）也于2015年8月进行再次装修，原告认为自然咖啡厅在装修时占用原告的租赁面积，双方发生争议。原、被告与自然咖啡厅多次协商未果，原告对装修方案及消防方案进行了调整。2016年1月19日，原告向重庆市万州区公安消防支队提出申请，对万州区义菲酒店（地址万州区x路x1、x2号商业用房）进行投入使用、营业前消防检查。消防验收通过后，义菲酒店开业经营。租赁期限第一年届满后，原告并未向被告缴纳第二年租金。2017年7月，被告张迁琼因其他债务问题，案涉房屋被查封并拍卖，案外人陈光祥拍得案涉两套房屋，并于2017年12月6日取得房屋产权证书。2017年12月6日，原告谭承丽与陈光祥签订《租赁合同书》，约定由陈光祥将位于万州区x路x1、x2号商业用房出租给原告，租赁期限8年，从2017年11月6日至2025年7月6日。诉讼中，被告张迁琼提起反诉，要求原告支付第二年度租金及滞纳金，后又撤回反诉。庭审中，原被告均认可租金起算时间为2015年11月7日，原告实际未使用的面积约为60平方米。原告举示重庆黑马消防公司一分公司于2015年10月8日及2016年1月8日出具的《义菲酒店非施工方原因影响消防验收问题汇总表》，证明义菲酒店因与自然咖啡厅的产权问题，导致其消防验收延迟，被告应赔偿损失。被告对其真实性不予认可，不能证明系因被告原因导致消防验收不合格。一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告谭承丽与被告张迁琼签订书面租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，原被告均应按照约定履行义务。被告张迁琼作为出租人，在签订租赁合同时已将产权清晰的租赁房屋交付原告，在原告因装修问题与相邻的自然咖啡厅发生争议后，也出面与自然咖啡厅进行协商处理，虽然协商未果，但被告已履行合同约定的义务，并不存在违约行为，原告也未举证证明消防延期验收与被告存在关系，因此，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，不予支持。若原告在合同履行过程中因案外人侵权造成损失，可另案向案外人主张权利。综上所述，遂依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告谭承丽要求被告张迁琼赔偿损失701165元的诉讼请求。案件受理费10812元，减半收取5406元，由原告谭承丽负担。二审中上诉人提交证据如下：1、现产权人陈光祥与上诉人签订的租赁合同一份，证明因存在60平方米待处理，租金在原来的基础上减少了10万元；2、装修图纸，证明原来的设计中包括争议的60平方米，后因发生争议，没有按照原图纸装修；3、申请法院调查所涉房产的物管公司解决纠纷记录，证明张迁琼因产权纠纷，没有将租赁房屋完整交付给上诉人。张迁琼发表质证意见：首先，这些均不是新证据。陈光祥与上诉人签订租赁合同价格跟本案无关；装修图纸不能证明有产权争议；一审中张迁琼已经认可双方与案外人自然咖啡店一起曾到物管公司解决问题，上诉人一直主张是产权纠纷，但实际上张迁琼认为并不存在产权纠纷问题。双方均认可对此事进行过协调，本院不再调取笔录。二审中查明双方签订租赁合同、因自然咖啡店装修造成争议等事实同一审法院查明，本院予以确认。本院认为，张迁琼和上诉人签订了租赁合同后，将租赁房屋交付给上诉人，从房产登记来看，张迁琼没有和其他人有产权纠纷，上诉人接受房屋时，也没有提出交付面积不够或者有瑕疵，而是在租赁期间，行使占有、使用过程中，与相邻的案外人自然咖啡店，因装修发生了纠纷。上诉人在二审中举示的证据，均不能证明张迁琼的产权与他人有纠纷，交付的房屋有瑕疵。二审中上诉人提交的证据跟本案争议的产权纠纷没有关系，本院均不予采信，上诉人称张迁琼违约，要求其赔偿的上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、审判程序合法、处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10812元，由上诉人谭承丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽苹审 判 员 程 杨审 判 员 李迪云二〇一八年六月二十八日法官助理 蒋大威书 记 员 闫东东