中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2016）最高法民再151号
抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：假日酒店（中国）有限公司[HOLIDAYINNS(CHINA)LIMITED]，住所地中华人民共和国香港特别行政区皇后大道东183号合和中心54楼。
法定代表人：托马斯·哈恩（ThomasHahn）,董事。
委托诉讼代理人：万秋琴，北京市中伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雷，北京市中伦律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：北京龙城丽宫商贸中心（企业名称变更前为北京龙城丽宫国际酒店），住所地北京市昌平区回龙观镇龙城花园内。
法定代表人：张海燕，总经理。
委托诉讼代理人：孙文杰，国浩律师（北京）事务所律师。
被申诉人（一审第三人）：北京昌信回龙园别墅有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇二拨子村。
法定代表人：张玮，董事长。
委托诉讼代理人：周立，国浩律师（北京）事务所律师。
申诉人假日酒店（中国）有限公司[HOLIDAYINNS(CHINA)LIMITED]（以下简称假日酒店）因与被申诉人北京龙城丽宫商贸中心（以下简称龙城商贸）、北京昌信回龙园别墅有限公司（以下简称昌信公司）债权人撤销权纠纷一案，不服北京市高级人民法院（2013）高民终字第1651号民事判决，向检察机关申诉。最高人民检察院作出高检民监〔2015〕67号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院作出（2016）最高法民抗12号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。最高人民检察院指派助理检察员杨冬梅、书记员魏海彤出庭。申诉人假日酒店委托诉讼代理人万秋琴、张雷，被申诉人龙城商贸委托诉讼代理人孙文杰及被申诉人昌信公司委托诉讼代理人周立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年5月20日，假日酒店起诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）称，2011年3月，假日酒店向北京市国土资源局昌平分局（以下简称昌平国土局）调查得知，龙城商贸将其名下酒店的51957.82平方米的国有土地使用权以及74214.18平方米的房屋所有权无偿转让给昌信公司。龙城商贸的该无偿转让行为，严重损害了假日酒店作为债权人的合法权益，现假日酒店依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，提出以下诉讼请求：1、请求撤销龙城商贸无偿向昌信公司转让京昌国用（2002出变）第086号《国有土地使用证》（以下简称第86号《国有土地使用证》）项下土地使用权和转让京房权证昌股字第××号《房屋所有权证》（以下简称第30165号《房屋所有权证》）项下房屋所有权的行为（撤销权行使范围为4750911.71美元及其相应利息）；2、请求龙城商贸、昌信公司承担本案的诉讼费用。
一中院于2013年2月6日作出（2011）一中民初字第9061号民事判决。该院一审查明：
一、关于假日酒店对龙城商贸享有债权的事实。2001年10月18日，假日酒店与龙城商贸、昌信公司签署《管理合同》，假日酒店据此为龙城商贸、昌信公司管理位于昌平龙城花园的综合体。龙城商贸和昌信公司应向假日酒店支付相应的管理服务费。《管理合同》第1.2条约定，在该合同的有效期内，龙城商贸和昌信公司应始终维持对综合体的全部所有权或者其他法律上的专有使用和占有权利。
2002年8月18日，鉴于龙城商贸已单独获得综合体的国有土地使用证、房屋所有权证以及对综合体的唯一和排他的全部所有权，假日酒店与龙城商贸、昌信公司签订了《管理合同》的《修改协议》。约定《管理合同》中的“业主”由龙城商贸和昌信公司变更为龙城商贸，由龙城商贸承担《管理合同》中“业主”的全部义务。
后在履行《管理合同》期间，龙城商贸、昌信公司要求终止《管理合同》，双方因此产生纠纷。2005年6月13日，各方当事人就纠纷举行会议进行协商但协商未果。2005年12月9日，假日酒店将该纠纷提交中国国际经济贸易仲裁委员会（以下简称贸仲）仲裁解决。
贸仲于2007年4月20日作出（2007）中国国际经济贸易仲裁委员会第0140号裁定书（以下简称2007年裁决书）后，龙城商贸、昌信公司分别向北京市第二中级人民法院申请撤销2007年裁决书。就龙城商贸申请撤销的案件，2008年6月16日，北京市第二中级人民法院作出（2007）二中民特字第09911号民事裁定书，驳回龙城商贸要求撤销2007年裁决书的申请。就昌信公司申请撤销的案件，2008年6月16日，北京市第二中级人民法院作出（2007）二中民特字第09919号民事裁定书，裁定中止撤销程序。2008年6月25日，北京市第二中级人民法院作出（2007）二中民特字第09919号民事裁定书，认为仲裁案件可以由贸仲重新仲裁，故于2008年6月16日裁定中止撤销程序，并已书面通知贸仲。贸仲在收到通知后于2008年6月20日书面答复同意对该仲裁案件重新仲裁，据此，裁决终结撤销程序。
贸仲于2010年3月15日作出了（2010）中国国际经济贸易仲裁委员会第0114号《裁决书》（以下简称2010年裁决书），认定龙城商贸终止《管理合同》的行为不符合《管理合同》的条款和条件，违反了《中华人民共和国合同法》第八条的规定，构成实质性违约，并裁决龙城商贸应向假日酒店支付拖欠款项、预期损失及相关损害赔偿金等共计4750911.71美元；龙城商贸应于2010年4月13日前予以支付，如逾期违约，即应从2010年4月16日起按照每日0.02％的利率向假日酒店支付利息。由于龙城商贸未履行2010年裁决书项下的付款义务，假日酒店于2010年6月向一中院递交了《执行仲裁裁决申请书》，申请强制执行2010年裁决书。2010年6月25日，一中院受理了假日酒店的强制执行申请。假日酒店认为截至2011年7月15日，龙城商贸应向假日酒店支付本金及逾期利息合计人民币33523596.05元。但经一中院执行法官调查，龙城商贸除在中国工商银行北京分行沙河分理处一账号内存有人民币700余元款项外，其名下已无任何其他可供执行的财产。在此情况下，假日酒店的债权至今无法得到清偿。
二、关于涉案房屋所有权和土地使用权的变更情况。1999年3月11日，昌信公司通过拍卖取得昌平县回龙观镇二拨子村北36001.8平方米的土地使用权，土地规划用途为住宅（公寓），土地使用权出让金人民币540万元，并与昌平县土地管理局签订了京昌地出合（99）字第009号《国有土地使用权出让合同》。同日，双方还签订了京昌地出合（99）字第010号《国有土地使用权出让合同》。约定的出让方式为协议，昌信公司取得180675.7平方米的土地使用权，土地使用权出让金人民币2625万元，土地规划用途为办公楼、会馆、绿地用地。
1999年9月2日，昌平县土地管理局颁发了京昌国用（1999出）字第023号《国有土地使用证》（以下简称第23号《国有土地使用证》），载明土地使用者为昌信公司，使用权面积为216666.7平方米。
2001年12月24日，龙城商贸获得了北京市国土资源和房屋管理局颁发的第30165号《房屋所有权证》，房屋坐落于龙城花园内，建筑面积为74214.18平方米。
2002年7月16日，昌信公司、龙城商贸、北京博纳电子有限公司共同向昌平国土局提交《关于北京昌信回龙园别墅有限公司三期土地使用证划分的请示》。请示中提到：在第23号《国有土地使用证》项下土地上由昌信公司投资兴建了龙城商贸，为便于经营，委托六州酒店管理集团管理，因该公司属国际管理公司，委托其管理需市经贸委审批。市经贸委需要酒店的土地和房屋必须明确划分给龙城商贸，所以申请土地也划分到酒店名下，才能给批准。
2002年8月2日，昌平区政府作出京昌政地字[2002]113号《关于将北京昌信回龙园别墅有限公司土地使用证分割变更登记的批复》（以下简称第113号《批复》），同意将第23号《国有土地使用证》项下土地相应分割成三部分，由三个独立企业分别使用。其中龙城商贸用地51957.82平方米，用途为商业。请据此复到区国土房管局办理土地使用权变更登记手续。
2002年8月5日，昌平区政府向龙城商贸颁发了第86号《国有土地使用证》。土地坐落于龙城花园内，宗地面积为51957.82平方米。
2005年6月14日，龙城商贸、昌信公司共同向昌平国土局递交了《变更土地申请》。申请中提到以下情况：龙城商贸建设用地是昌信公司于1999年通过北京市土地局拍卖取得，并于1999年8月22日取得了第23号《国有土地使用证》，取得土地使用权面积325亩，用途为住宅、办公、会馆。2000年，昌信公司向北京市发展计划委员会申请建设北京龙城花园三期工程，其中建设住宅25500平方米，会所等配套设施68000平方米，取得了北京市发展计划委员会的批复（京计基字[2000]第0780号）。2001年北京市昌平规划局批准昌信公司建设会所及附属设施，建筑面积71542平方米，并下发了建设工程规划许可证（2001-昌规建字-0183）。2002年该项目取得了建筑工程施工许可证[11（建）2002-1176]。会所建设完工后为了便于经营，当时昌信公司的董事长及法定代表人张振东先生，出资组建了龙城商贸，并且成为龙城商贸的法定代表人。由于当时两公司对国家有关政策不太了解，经双方确认，在没有经过买卖的情况下，将1999年取得的325亩土地中分拆出51957.2平方米变更到龙城商贸名下，并办理了第86号《国有土地使用证》；并且将会所的产权也办理到了龙城商贸名下，并办理了第30165号《房屋所有权证》。龙城商贸和昌信公司提出，为了规范公司的资产管理，认为昌信公司出资购买了目前龙城商贸所拥有的土地使用权，就应该拥有这部分土地的所有权。同时，昌平建委下属的房管部门也同意将龙城商贸的产权办理到昌信公司名下。为此申请将这部分土地的所有权登记在昌信公司名下。
2005年8月25日，昌平区政府作出第55号《批复》，主要内容为：同意将你公司下属龙城商贸使用的国有土地[土地证号：京昌国用（2002出变）字第0**号]，土地使用者变更为昌信公司，并据此到区国土局办理土地变更手续。
2006年4月17日，昌信公司向昌平国土局递交了《土地登记申请书》。申请登记依据是第55号《批复》和第86号《国有土地使用证》。
2006年5月8日，龙城商贸和昌信公司又共同向昌平建委递交了《变更房屋申请》。申请中提到以下情况：龙城商贸建成初期，昌信公司董事长兼法定代表人张振东出资组建了龙城商贸，并且成为了该公司的法定代表人。由于当时两企业对国家有关政策不太了解，产权概念不清，即将昌信公司投资建设的会所酒店房产所有权登记在龙城商贸名下，并办理了第30165号《房屋所有权证》，应属错误登记。经昌平区政府批准，土地现已变更为昌信公司名下，为便于企业正常发展，便于企业资产正确管理，明晰产权关系，经双方认可，现申请对龙城商贸房屋所有权登记予以纠正，即将第30165号《房屋所有权证》登记的房屋财产所有权人更正登记为昌信公司。
2006年4月26日，昌平区政府颁发了京昌国用（2006出变）字第221号《国有土地使用证》（以下简称第221号《国有土地使用证》），涉案土地登记在昌信公司名下。
2006年5月17日，北京市建设委员会颁发了京房权证昌股字第××号《房屋所有权证》（以下简称第309771号《房屋所有权证》），将坐落于龙城花园内的建筑面积为74214.18平方米建筑登记至昌信公司名下。
三、关于假日酒店申请执行和提起诉讼的情况。2007年9月1日，假日酒店向一中院申请强制执行2007年裁决书，并同时申请财产保全。在2007年11月13日的《执行前财产保全申请书》中提到：龙城商贸未履行任何支付义务，但是却加紧对公司股权结构和资产进行变更和运作，有明显规避执行的意图和行为，请求人民法院查封龙城商贸名下的第86号《国有土地使用证》。
2007年11月20日，一中院根据2007年裁决书向昌平国土局发出（2007）一中执字第1380号《协助执行通知书》，请该局协助查封、冻结龙城商贸名下的位于北京市昌平区回龙观镇二拨子村北龙城花园内的国有土地51957.82平方米的使用权及所有权[土地证号：京昌国用（2002出变）字第0**号）]。2007年12月3日，昌平国土局向一中院发出京国土昌函[2007]107号《关于一中院协助执行的复函》，称龙城商贸于2006年在该局办理了国有土地使用权名称变更登记手续，变更内容为：土地使用者名称变更为昌信公司，土地证号变更为京昌国用（2006出变）第2**号，面积为53596.276平方米。2008年3月8日，一中院向昌平国土局发出（2007）一中执字第1380号《协助执行通知书》，请该局解除查封。
2010年3月15日，2010年裁决书作出并生效。该裁决书确定龙城商贸应于2010年4月13日前予以支付相应款项。
2010年6月25日，一中院向假日酒店发出（2010）一中执字第1112号受理执行案件通知书，决定对2010年裁决书立案执行。
2011年4月14日，假日酒店向一中院提出撤销权诉讼。
一中院一审认为，关于本案的法律适用问题。本案系债权人撤销权纠纷，属于《最高人民法院民事案由规定》中第四部分“合同、无因管理、不当得利纠纷”项下的合同纠纷的一种。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中双方当事人未协议选择适用的法律，因此应当适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中被申请撤销的一方当事人龙城商贸和昌信公司的住所地均在中华人民共和国境内，假日酒店起诉时依据的亦是《中华人民共和国合同法》第七十四条，故应当以中华人民共和国法律作为审理本案的准据法。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。行使撤销权首先要求债权人与债务人之间有债权债务关系。本案中，2010年裁决书已经明确裁决了假日酒店对龙城商贸享有债权，确定了龙城商贸应履行的义务，龙城商贸应及时全面地履行自己的义务。但龙城商贸至今未支付相应款项，因此假日酒店享有对龙城商贸的合法债权。行使撤销权要求债务人实施了一定的处分财产的行为，包括实施了无偿转让、以明显不合理的低价转让财产的积极行为或者实施了放弃到期债权的消极行为。本案争议的焦点在于债务人龙城商贸将涉案土地和房屋从其名下变更登记到昌信公司名下是否构成无偿转让财产。从权属登记情况来看，第86号《国有土地使用证》变更登记为第221号《国有土地使用证》，第30165号《房屋所有权证》变更登记为第309771号《房屋所有权证》，相关证件上登记的主体发生变更，但该变更并不能简单地认定为转让。理由如下：1.涉案国有土地使用权的最初取得者是昌信公司。昌信公司通过拍卖和协议方式取得国有土地使用权，并且办理了第23号《国有土地使用证》，土地使用者是昌信公司。支付拍卖款项和协议款项的是昌信公司，龙城商贸并未支付任何款项。2.涉案国有土地在登记至龙城商贸名下前，昌信公司、龙城商贸向昌平国土局提交了有关请示，昌平区政府亦作出第113号《批复》予以同意。在2002年8月5日登记在龙城商贸名下时，龙城商贸并未支付任何对价。3.对涉案房屋，昌信公司虽然最初未办理《房屋所有权证》，但是由昌信公司投资兴建，并在建成后直接登记在龙城商贸名下。4.2005年6月14日，昌信公司、龙城商贸向昌平国土局递交的《变更土地申请》中明确写明了变更登记的缘由，该申请于2005年8月25日得到昌平区政府第55号《批复》的同意。2006年，昌信公司根据第55号《批复》申请变更登记，并于2006年4月26日变更登记在昌信公司名下。5.2006年5月8日，昌信公司、龙城商贸共同向昌平建委递交了《变更房屋申请》，对变更涉案房屋登记的缘由进行了说明，特别指出“为明晰产权关系，经双方认可，现申请对龙城商贸房屋所有权登记予以纠正，即将第30165号《房屋所有权证》登记的房屋财产所有权更正登记为昌信公司名下”。北京市建设委员会随后于2006年5月17日颁发了第309771号《房屋所有权证》，将涉案房屋登记至昌信公司名下。6.涉案土地、房屋在2006年由龙城商贸变更登记至昌信公司名下时，昌信公司未支付任何对价。7.龙城商贸的股东在出资中并不包含第86号《国有土地使用证》中登记的土地使用权和第30165号《房屋所有权证》中登记的房屋所有权。8.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第四十条的规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。本案中，并无证据证明昌信公司与龙城商贸之间就房地产的转让签署过书面转让合同。综上所述，综合整个土地使用权、房屋所有权的取得、变动情况来看，2006年涉案土地使用权、房屋所有权变更登记至昌信公司名下，并非双方之间的无偿转让行为，而是龙城商贸与昌信公司之间基于历史情况和企业实际经营状态的变更登记行为，该行为亦经过有关部门批准同意。该行为并不属于《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的撤销权行使事由。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决：驳回假日酒店的诉讼请求。
假日酒店不服上述判决，上诉至北京市高级人民法院。
北京市高级人民法院于2013年11月29日作出（2013）高民终字第1651号民事判决。北京市高级人民法院二审补充查明，2007年裁决书作出后，假日酒店即向一中院申请执行。2008年7月9日，一中院执行法官明确告知假日酒店代理人“目前查到的线索中，不动产并不是龙城名下的”。假日酒店的委托代理人明确表示“知道”。其他查明事实与一审一致。
北京市高级人民法院二审认为：一、关于龙城商贸与昌信公司的关系。龙城商贸系昌信公司在综合体建设完工后为了便于经营而设立的。至少在假日酒店经营管理期间，龙城商贸与昌信公司存在股东的混同，两家公司的股东及持股比例是一致的。在2010年裁决书中，贸仲同样认为龙城商贸与昌信公司拥有相同的股权结构并受同一管理团队监管。各方当事人也均承认龙城商贸只是一个名义，所有利润均归昌信公司所有，龙城商贸既没有财产也没有自己的营利方式。在各方协商解决纠纷时，昌信公司参与了全过程并发出解约信函。综上，该院认为龙城商贸与昌信公司虽然是独立注册的两家国内企业，但实质上是一个权利主体，龙城商贸只是名义上的酒店实体，昌信公司才是涉案土地和房屋及获得利润的实际所有人。二、关于2006年龙城商贸将涉案土地和房屋转让给昌信公司是房地产转让行为，还是变更登记行为的问题。涉案土地最初登记在昌信公司名下，后由于其自身管理原因，昌信公司向有关行政主管机关申请将土地和房屋登记在龙城商贸名下，但实际控制人仍是昌信公司。2005年6月14日，龙城商贸、昌信公司向有关行政主管机关递交《变更土地申请》，在2006年将涉案土地和房屋重新登记在昌信公司名下。这一过程中，双方既没有签订转让合同，同样未支付任何对价。龙城商贸、昌信公司认为是最初对政策不了解，现为了规范资产管理，进行变更登记。该院认为，变更登记只是房地产转让的登记方式和结果，其在本质上与房地产转让没有区别。不存在变更登记与房地产转让两个概念的区别。龙城商贸将登记在其名下的涉案土地和房屋，变更登记在昌信公司名下，其实质就是房地产转让行为。三、关于假日酒店主张撤销权是否超过除斥期间的问题。龙城商贸、昌信公司认为2008年假日酒店已经知道涉案土地和房屋的变更情况，假日酒店直到2011年4月14日才提起撤销权诉讼，已过除斥期间。假日酒店认为，2008年6月26日已经开始重新仲裁程序，2008年7月9日笔录及以后的解封裁定不符合常理。重新仲裁开始，执行程序的代理人已不能代表假日酒店，且撤销事由是指龙城商贸无偿转让财产，其知道撤销事由是2011年调取档案之后才知道无偿转让的事实。该院认为，2008年7月一中院执行法官已经明确将龙城商贸名下无土地、房屋的事实告知了假日酒店的代理人，假日酒店从谨慎的角度出发应及时查明转让情况，了解龙城商贸是否存在无偿转让的情况，但假日酒店直到2011年才查明情况并提起撤销权诉讼。其从知道或应当知道权利被侵害之日起至起诉之日，已经超过《中华人民共和国合同法》第七十五条规定的行使撤销权的期间，故假日酒店的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院判决查明事实清楚，处理结果正确，判决：驳回上诉，维持原判。
假日酒店不服二审判决，向本院申请再审。本院于2014年9月29日作出（2014）民申字第1378号民事裁定，驳回假日酒店再审申请。
假日酒店仍不服，向检察机关申请监督。
最高人民检察院抗诉认为，原判决关于“2008年7月一中院执行法官已经明确将龙城商贸名下无土地、房屋的事实告知了假日酒店的代理人…其从知道或应当知道权利被侵害之日起至起诉之日，已经超过《中华人民共和国合同法》第七十五条规定的行使撤销权的期间”的认定，系认定案件的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。具体理由如下：
一、撤销权的行使应以存在合法有效的债权为前提。假日酒店与龙城商贸之间债权争议的最终裁决是在2010年3月15日作出并生效的，也就是最终确定假日酒店与龙城商贸之间存在确定的债权是在2010年3月15日。而在2008年7月一中院执行法官告知假日酒店的代理人龙城商贸名下无土地时，假日酒店与龙城商贸之间的仲裁案件已经进入重新仲裁程序，因假日酒店与龙城商贸之间的债权未在法律上予以确认，假日酒店无法主张债权的撤销权，因此，撤销权的起算时间应在2010年3月15日裁决结果作出之后。原判决对撤销权行使期间的起算点的认定系适用法律错误。
二、撤销权的行使期间的起算点应从债权人知道或应当知道撤销事由之日起算。2010年3月15日，贸仲作出2010年裁决书后，由于龙城商贸未按2010年裁决书规定于2010年4月13日前履行付款义务，假日酒店于2010年6月向一中院递交了《执行仲裁裁决申请书》，申请强制执行2010年裁决书。但经该院执行法官调查，龙城商贸除在中国工商银行北京分行沙河分理处一账号内存有人民币700余元款项外，其名下已无任何其他可供执行的财产。2011年1月和2月，假日酒店委托律师前往北京市住房和城乡建设委员会和北京市国土资源局昌平分局调查涉案房地产时才知道龙城商贸无偿转让财产的行为，于2011年4月14日提起撤销权之诉。因此依据《中华人民共和国合同法》第七十五条的规定，假日酒店从知道或应当知道权利被侵害之日起至其主张权利时并未超过一年的撤销权行使期间。
三、2008年7月一中院执行法官向假日酒店告知龙城商贸名下无土地、房屋的事实，并不能推定出假日酒店通过该告知行为就能明确知道或者判断出龙城商贸与昌信公司的土地、房屋转让行为是无偿的或者是以明显不合理的低价转让的。且由于2008年6月26日已经重新开始仲裁，一中院的原执行案件因终结未对龙城商贸其他财产进行查找，故假日酒店也无法得知龙城商贸名下除该土地、房屋后再无其他财产。故原判决在未确定假日酒店知道或者应当知道撤销事由的时间节点情况下，直接认为假日酒店提起撤销权诉讼超过撤销权行使期间，系认定案件的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误。
假日酒店申诉称，同意检察机关的抗诉意见，请求撤销原判决，改判撤销案涉房屋和土地转让的行为，判令龙城商贸与昌信公司承担一、二审诉讼费。
龙城商贸辩称，债权的形成并不必然要等到债权经过裁决。土地和房产已经转让的事实应当自2008年假日酒店被法院告知时就知悉，假日酒店的撤销权已经超过除斥期间。案涉房屋和土地的转让，本就是昌信公司出资购买，因对政策的错误理解，把案涉房屋和土地无偿的变更到龙城商贸名下，后又变更到昌信公司名下，不存在无偿转让财产，损害债权人权益的情形。请求维持原判决。
昌信公司辩称，案涉的土地和房屋原本属于昌信公司，招拍挂过程和支付钱款都是昌信公司。龙城商贸取得土地和房屋就是无偿的，现归还至昌信公司名下，属正常情况。土地和房屋的变更也是应相应部门的要求，不存在损害假日酒店的权益，且假日酒店的撤销权已经超过除斥期间，不应被支持。
除原审查明事实外，本院再审补充查明，2001年10月18日，假日酒店与龙城商贸、昌信公司签署的《管理合同》第1.2条约定，在该合同的有效期内，业主龙城商贸和昌信公司应维持其对包括下列财产的综合体的全部所有权或者其他法律上的专有使用和占有权利。2002年8月18日，假日酒店与龙城商贸、昌信公司签订的《修改协议》明确载明，鉴于龙城商贸已单独获得综合体的国有土地使用证、房屋所有权证以及对综合体的唯一和排他的全部所有权，同意将《管理合同》中综合体的业主由原来的龙城商贸和昌信公司变更为龙城商贸，由龙城商贸承担《管理合同》中所有业主职责和义务。
本院认为，本案需要解决的关键问题为：假日酒店主张行使债权人撤销权的要件是否成立。
首先，假日酒店对龙城商贸享有合法的债权。2001年10月18日，假日酒店与龙城商贸、昌信公司签署《管理合同》，假日酒店据此为龙城商贸、昌信公司管理位于昌平龙城花园的综合体。龙城商贸和昌信公司应向假日酒店支付相应的管理服务费。2002年8月18日，假日酒店与龙城商贸、昌信公司签订了《管理合同》的《修改协议》。约定《管理合同》中的“业主”由龙城商贸和昌信公司变更为龙城商贸，由龙城商贸承担《管理合同》中“业主”的全部义务。后在履行《管理合同》期间，龙城商贸、昌信公司要求终止《管理合同》，双方因此产生纠纷。2005年12月9日，假日酒店将该纠纷提交贸仲仲裁解决。贸仲作出2010年裁决书，认定龙城商贸终止《管理合同》的行为不符合《管理合同》的条款和条件，违反了《中华人民共和国合同法》第八条的规定，构成实质性违约，并裁决龙城商贸应向假日酒店支付拖欠款项、预期损失及相关损害赔偿金等共计4750911.71美元；龙城商贸应于2010年4月13日前予以支付，如逾期违约，即应从2010年4月16日起按照每日0.02％的利率向假日酒店支付利息。
其次，龙城商贸无偿转让财产的行为对假日酒店造成损害。假日酒店与龙城商贸、昌信公司签署的《管理合同》第1.2条约定，在该合同的有效期内，业主龙城商贸和昌信公司应维持其对包括下列财产的综合体的全部所有权或者其他法律上的专有使用和占有权利。2002年8月18日，假日酒店与龙城商贸、昌信公司签订的《修改协议》明确载明，鉴于龙城商贸已单独获得综合体的国有土地使用证、房屋所有权证以及对综合体的唯一和排他的全部所有权，同意将《管理合同》中综合体的业主由原来的龙城商贸和昌信公司变更为龙城商贸，由龙城商贸承担《管理合同》中所有业主职责和义务。可见，之所以在《管理合同》后重新签订了《修改协议》，究其原因是龙城商贸已单独获得综合体的国有土地使用证、房屋所有权证以及对综合体的唯一和排他的全部所有权，在此情况下，假日酒店同意签订《修改协议》且明确了龙城商贸承担《管理合同》中所有业主职责和义务。龙城商贸、昌信公司本应诚信履行合同义务。但在双方产生纠纷后，2005年6月13日，各方当事人就纠纷举行会议进行协商未果的第二日，即2005年6月14日，龙城商贸、昌信公司便共同向昌平国土局递交了《变更土地申请》，且龙城商贸与昌信公司之间进行的土地和房屋的转让，既无书面转让合同，也未实际支付对价。龙城商贸将土地和房屋无偿转让给昌信公司，理应知道该行为将有害于债权人假日酒店债权的实现，其目的就是逃避假日酒店到期的债务。假日酒店债权确定后申请强制执行2010年裁决书，经一中院执行法官调查，龙城商贸除在中国工商银行北京分行沙河分理处一账号内存有人民币700余元款项外，其名下已无任何其他可供执行的财产的事实更加印证了龙城商贸逃债的意图。
再次，假日酒店从知道或应当知道撤销事由之日起至其主张权利时并未超过一年的撤销权行使期间，撤销权五年的消灭时间亦未超过。虽然在2007年裁决书执行过程中，一中院执行法官告知假日酒店代理人涉案土地和房屋并不在龙城商贸名下，但并未告知龙城商贸与昌信公司转让的方式及是否是无偿转让，且重新仲裁已经在此之前开始，假日酒店申请执行依据的法律文书已经失效，执行程序应予终止。2010年3月15日，贸仲作出2010年裁决书后，由于龙城商贸未按2010年裁决书规定于2010年4月13日前履行付款义务，假日酒店于2010年6月向一中院递交了《执行仲裁裁决申请书》，申请强制执行2010年裁决书。但经一中院执行法官调查，龙城商贸除在中国工商银行北京分行沙河分理处一账号内存有人民币700余元款项外，其名下已无任何其他可供执行的财产。2011年1月和2月，假日酒店委托律师前往北京市住房和城乡建设委员会和北京市国土资源局昌平分局调查涉案房地产时才知道龙城商贸无偿转让财产的行为，后于2011年4月14日提起撤销权之诉。因此，假日酒店从知道或应当知道撤销事由之日起至其主张权利时并未超过一年的撤销权行使期间。另，2006年4月26日，第221号《国有土地使用证》登记主体从龙城商贸变更为昌信公司。故2006年4月26日为土地变更行为的时间，距离假日酒店2011年4月14日撤销权之诉的提起时间，未过撤销权消灭时间。2006年5月17日，第309771号《房屋所有权证》登记主体变更为昌信公司，亦未过撤销权消灭时间。
综上，假日酒店主张行使债权人撤销权的要件成立。原审法院在已经作出龙城商贸将土地和房屋转让给昌信公司是房地产无偿转让行为的认定基础上，仅以“假日酒店从谨慎的角度出发应及时查明转让情况，了解龙城商贸是否存在无偿转让的情况，但假日酒店直到2011年才查明情况并提起撤销权诉讼”，认定“假日酒店已经超过《中华人民共和国合同法》第七十五条规定的行使撤销权的期间”，属于认定事实和适用法律错误。而且债权人撤销权的意旨在于维护债权人的合法权益，本案中，龙城商贸与昌信公司恶意逃避债务意图明显，对此，原审以谨慎义务规范假日酒店过于苛刻，导致双方权利义务极其不对等。原审判决认定事实不当，导致适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市高级人民法院（2013）高民终字第1651号、北京市第一中级人民法院（2011）一中民初字第9061号民事判决；
二、撤销北京龙城丽宫商贸中心向北京昌信回龙园别墅有限公司转让京昌国用（2002出变）第086号《国有土地使用证》项下土地使用权和转让京房权证昌股字第××号《房屋所有权证》项下房屋所有权的行为（撤销权行使范围为4750911.71美元及其相应利息）。
本案一、二审案件受理费各70元，由北京龙城丽宫商贸中心和北京昌信回龙园别墅有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯文生
代理审判员 丁俊峰
代理审判员 杨心忠
二〇一七年四月十九日
书 记 员 马赫宁