山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终1114号
上诉人（原审原告）：孙晓阳，男，1966年12月25日出生，汉族，户籍地荣成市，现住荣成市荷塘北区。
委托诉讼代理人：李德泉，黑龙江正旗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李向楠，男，1978年6月30日出生，汉族，户籍地威海市环翠区，现住威海经济技术开发区。
委托诉讼代理人：姜胜阳，山东德衡（威海）律师事务所所律师。
原审被告：刘志清，男，1971年11月16日出生，汉族，户籍地威海市环翠区，现住威海经济技术开发区。
原审第三人：钟月贞，女，1943年3月8日出生，汉族，住威海经济技术开发区。
上诉人孙晓阳因与被上诉人李向楠、原审被告刘志清、原审第三人钟月贞房屋买卖合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2017）鲁1092民初1483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
孙晓阳上诉请求：撤销一审判决第三项（孙晓阳于判决生效后十日内返还李向楠、刘志清81761.18元。）事实和理由：1.一审程序严重违法。孙晓阳依据其与李向楠的房屋买卖关系提起诉讼，李向楠并没有提出反诉，李向楠的抗辩系依据法院以职权追加的与钟月贞之间的永泰冷库买卖法律关系，系另一法律关系，不应与本案合并审理，李向楠应另行提起民事诉讼；2.孙晓阳与李向楠之间的《买卖协议》未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，但基于李向楠未履行付款的义务，一审判决李向楠返还房屋，对此孙晓阳予以认可。
李向楠辩称，1.李向楠应给付钟月贞及孙晓阳的房款均是通过孙晓阳的银行账户支付，一审法院在查明案件事实的基础上依法作出判决，不存在程序违法的问题；2.孙晓阳与李向楠签订的《买卖协议》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。
刘志清述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持，
钟月贞述称，同意孙晓阳的上诉意见，一审判决程序违法，请求依法改判。
孙晓阳向一审法院起诉请求：1.继续履行《买卖协议》，李向楠给付购房款25万元、违约金10万元；2.刘志清对上述债务承担连带责任。诉讼中，孙晓阳变更诉讼请求为：如认定《买卖协议》无效，要求李向楠返还房屋。
一审法院认定事实：钟月贞系孙晓阳的岳母，其与威海经济技术开发区桥头镇孟家庄村委会（原威海市环翠区桥头镇孟家庄村委会，以下简称孟家庄村委会）签订《征用土地补偿协议书》，“征用”村委会土地14.8亩，合计9850.3ｍ2。2013年，钟月贞将其中4000ｍ2土地办理了《国有土地使用权证》，剩余的未办理任何证件。钟月贞在该土地上建设冷库用于经营。
2012年5月19日，钟月贞与孙晓阳等签订《房屋买卖协议》，约定：钟月贞将4号楼、5号楼、6号楼及门洞30ｍ2转让给孙晓阳，但双方未办理过户手续。该批房屋建设于未办证部分的土地上，也无任何建设审批手续。
2014年5月29日，钟月贞与刘志清签订《租房合同》，约定：刘志清租赁冷库及门市房，租期自2014年5月30日至2020年5月30日，租金15万元／年，于每年6月1日付清。此后，刘志清开始使用案涉房屋。
2014年10月8日，钟月贞与李向楠、刘志清签订《征用土地补偿协议书》和《转让协议书》，《征用土地补偿协议书》约定：钟月贞将14.8亩计9850.3ｍ2土地转让给李向楠、刘志清等。《转让协议书》约定：钟月贞将拥有权属的工业用地、厂房、设备等以650万元的价格转让给李向楠、刘志清，工业用地为威经国用（2013）第098号，位于孟家庄村616号，土地性质为出让，土地面积4000ｍ2；地上建筑物为：616－1，房证号为威房权证字第20130745**；616－2号，房证号为威房权证字第20130745**；616－3号，房证号为威房权证字第2013074559……转让价格650万元，其中425万元为农商行贷款，由李向楠、刘志清在威海农商银行桥头支行办理贷款后支付给钟月贞，自合同签订之日起的贷款利息由李向楠、刘志清交纳；余款225万元，由李向楠、刘志清以现金及物资等双方共同认可的方式支付，其中现金不低于105万元，李向楠、刘志清于2014年10月30日前给付钟月贞，2014年10月8日至2014年10月30日所产生的利息由李向楠、刘志清负责；余额120万元偿还冷库所欠的果农欠款等。同日，孙晓阳与李向楠、刘志清签订《买卖协议》，约定：孙晓阳将从钟月贞处受让的616－2号楼西侧的四单元共计130ｍ2房屋卖给李向楠、刘志清使用，房款25万元，李向楠、刘志清必须于2014年12月前一次性支付给孙晓阳；协议自签订之日起生效，如有违约，违约方需给付对方10万元。
上述协议签订后，钟月贞指定孙晓阳收取房款。孙晓阳办理银行卡一张，交给李向楠、刘志清，由李向楠、刘志清向该卡内存款。刘志清于2014年10月20日存入6万元；李向楠存入款项情况是：2014年11月20日21500元，12月20日2.8万元，12月31日15万元，2015年2月16日7万元、1794元、18426.72元、贷款存入425万元，3月31日11.4万元。2014年10月31日，李向楠向孙晓阳的其它账户分别存入15万元和75万元。上述款项共计5613720.72元。
另查，孙晓阳在山东威海农村商业银行股份有限公司桥头支行的贷款除425万元外，另有一笔105万元贷款。银行卡交易明细及山东威海农村商业银行股份有限公司桥头支行证明证实，银行将上述李向楠、刘志清存入孙晓阳所办银行卡中的款项扣收了425万元贷款本息和105万元贷款利息。2014年10月31日李向楠向孙晓阳其它账户存入的15万元、75万元，被孙晓阳支取。自2014年10月8日至2014年10月20日，贷款425万元的利息为8225.80元，自2014年10月21日至2015年2月16日的利息为84868.39元，合计93094.19元。105万元贷款的利息为：自2014年10月8日至2014年10月31日90万元的利息为3338.71元，自2014年10月8日至2014年12月31日15万元的利息为2008.64元，合计5347.35元。
2015年1月10日，为解决欠果农120万元苹果款问题，孙晓阳代表钟月贞以个人名义与李向楠达成《补充协议书》，约定：李向楠以偿还孙晓阳银行贷款利息方式支付给孙晓阳493518元；李向楠于2015年6月10日前一次性付清夏福之103669元；李向楠过户前现金付清徐淑仙20万元；余下的402813元由李向楠协商解决，过户后与转让方无关。孙晓阳协助李向楠办理过户手续后，双方另行友好协商剩余房产和土地买卖事项，同等条件下由李向楠优先购买。上述2015年2月16日李向楠存入7万元、3月31日存入11.4万元，即用于偿还《补充协议书》中孙晓阳另外750万元的贷款利息183474.01元。差额部分，孙晓阳同意由李向楠代钟月贞支付欠果农王涛的欠款抵顶。2014年12月11日，果农王涛诉钟月贞等欠苹果款案件，经一审法院主持调解，达成协议：钟月贞等于2015年1月30日前给付苹果款及利息30.86万元，若逾期付款，王涛有权按照358600元申请执行，诉讼费5853元由钟月贞等负担。2015年3月19日，李向楠代钟月贞等支付王涛36万元。李向楠、孙晓阳均认可30.86万元为钟月贞欠果农120万元苹果款中的一部分，超出的5.14万元是赔偿的利息。
综上，依据《转让协议书》、《买卖协议》、《补充协议书》，李向楠、刘志清共应支付钟月贞、孙晓阳530万元、25万元、493518元、贷款利息98441.54元（93094.19+5347.35），合计6141959.54元；实际支付5613720.72元、36万元，合计5973720.72元，欠168238.82元。
孙晓阳主张，2014年10月8日，李向楠分别与钟月贞、孙晓阳签订转让协议，其中与孙晓阳的协议约定，房款25万元于2014年12月一次性支付，协议自签订之日起生效，如违约，需给付违约金10万元；协议签订后，李向楠未给付房款，孙晓阳也未交付房屋；后，李向楠擅自占用房屋，双方发生纠纷。钟月贞认为孙晓阳所述属实。
李向楠、刘志清主张其已按房屋转让协议的约定付清了购房款25万元，案涉房屋未进行过确权，建造时也没有办理规划审批手续，案涉房屋转让协议应认定无效。
一审法院认为，本案的争议焦点是：一、案涉《房屋买卖协议》的效力问题；二、李向楠履行债务的清偿顺序，李向楠是否支付了房款25万元。
关于焦点一，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案孙晓阳与李向楠、刘志清之间的《买卖协议》所涉房屋系建设于孟家庄村的集体土地之上，且没有任何规划、建设等行政审批手续，双方亦非孟家庄村集体经济组织成员。因此，该《买卖协议》违反了法律的强制性规定，应认定无效。
关于焦点二，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。本案中，李向楠和刘志清在履行义务时，将应付给钟月贞的款项全部支付给了孙晓阳，其中的大部分款项用于偿还《转让协议书》约定的贷款本息，一部分款项系履行《补充协议书》的约定。至于李向楠2014年10月31日所付的15万元、75万两笔款项，虽由孙晓阳支取，但孙晓阳本人的房款此时尚未到期，而李向楠应付钟月贞的105万元已于2014年10月30日到期。因此，李向楠所付的该两笔款项应优先支付钟月贞的转让款。综上，李向楠、刘志清的付款在履行了钟月贞的转让款之后，应认定为给付孙晓阳的房款。至于李向楠代钟月贞支付给王涛的36万元，其中的30.86万元包含在《转让协议书》约定的120万元果农款中，剩余的5.14万元，应作为李向楠支付给钟月贞的转让款。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定，于2018年3月28日判决：一、孙晓阳与李向楠、刘志清于2014年10月8日签订的《买卖协议》无效；二、李向楠、刘志清于判决生效后十日内将案涉房屋返还给孙晓阳；三、孙晓阳于判决生效后十日内返还李向楠、刘志清81761.18元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3275元，由孙晓阳负担1637.5元，李向楠、刘志清负担1637.5元。
本院二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。本案中，案涉房屋项下土地为孟家庄村集体土地，非本集体经济组织成员未经法定程序无权取得案涉土地使用权。孙晓阳及李向楠均非孟家庄村村民，孙晓阳在未办理任何土地审批手续的情形下即在该土地上建设房屋并将该房屋转让给李向楠，实际是以房屋买卖的形式变相将集体土地转让给非集体经济组织成员的李向楠，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，李向楠应向孙晓阳返还案涉房屋，孙晓阳应向李向楠返还已付购房款。据此，李向楠关于房款返还的抗辩与孙晓阳要求返还房屋的诉请并不对立，房款返还实际为合同无效的法律后果，一审程序并无违法之处。孙晓阳主张李向楠未就房款返还问题提起反诉，一审法院判令孙晓阳返还房款属程序违法的理由不当，本院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。李向楠与钟月贞、孙晓阳签订《转让协议书》及《买卖协议》后，其应付给钟月贞及孙晓阳的款项均是通过孙晓阳的银行账户予以支付，一审法院为查明李向楠已支付房款的数额依法追加钟月贞为本案第三人并无不妥，孙晓阳对此提出的异议不成立，本院亦不予采纳。
综上所述，孙晓阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由孙晓阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一八年七月二十三日
书记员 邓雯涛