江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）扬邗民初字第3127号
原告董其宾。
委托代理人季正娟，江苏乐助律师事务所律师。
被告李小龙。
委托代理人沈志军，江苏锦登律师事务所律师。
被告李琦。
委托代理人沈志军，江苏锦登律师事务所律师。
被告鞠亚群。
被告孙燕凤。
被告杜霞美。
原告董其宾与被告李小龙、被告李琦、被告鞠亚群、被告孙燕凤、被告杜霞美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月8日受理后，由代理审判员叶城斌独任审判，于2013年12月13日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2014年4月2日公开开庭进行了审理。原告董其宾的委托代理人季正娟、被告李小龙、李琦的共同委托代理人沈志军、被告鞠亚群、被告杜霞美、被告孙燕凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董其宾诉称：扬州市邗江区城北乡三星村姜家组62号房屋是孙祥达生前财产，2011年3月6日，孙祥达与扬州市维扬区江阳拆迁有限公司签订拆迁补偿安置协议书，孙祥达在支付80080元后可得三套拆迁安置房屋。2011年3月18日，孙祥达将其中一套位于扬州市月明苑五期28幢604室房屋出售给原告，双方签订房屋买卖协议，约定总房款为56万元，至今已付房款32万元。2013年年初，原告得知房屋可以交房，遂要求孙祥达办理相关手续，但在办理手续过程中孙祥达去世。孙祥达生前立有遗嘱一份，对该房屋作了处理。孙燕凤为孙祥达女儿，杜霞美为孙祥达的妻子，其他被告为孙祥达的受遗赠人。原告认为，孙祥达去世后，应由其继承人及受遗赠人共同履行房屋买卖协议，配合原告至拆迁公司办理相关手续。故诉至法院请求判令各被告继续履行合同，将扬州市月明苑五期28幢604室房屋交付给原告并协助办理过户登记手续。
原告董其宾提供下列证据：
1、房屋买卖协议、收条，证明原告与孙祥达在2011年3月18日签订房屋买卖协议，将月明苑五期28幢604室安置房作价56万元出售给原告，签订协议前已以抵债的方式支付房款26万元；
2、借条2张，证明孙祥达在2011年12月8日、2013年1月10日向原告借款4万元、2万元，合并支付房款32万元；
3、遗嘱3份、照片10张，证明孙祥达在生前对安置房屋及其他遗产进行了处理；
4、扬州市郊区人民法院民事调解书、拆迁安置协议书，证明28幢604室房屋是孙祥达婚前财产拆迁安置所得，孙祥达有权处分；
5、拆迁房屋确权申报表，证明根据当时的拆迁政策，原告购买的房屋可以在拆迁公司办理更名过户手续，向相关部门征求意见，村组、街道均表示同意；
6、死亡户口注销证明，结婚证、派出所户籍关系证明、三星村村民委员会证明，证明杜霞美、孙燕凤与孙祥达的身份及孙祥达已死亡。
被告鞠亚群辩称：孙祥达去世时曾说过房屋买卖的事情，之所以未能办理过户是杜霞美要求到场，否则不同意办理相关手续。孙祥达去世后，如果我有义务配合，我愿意协助原告。
被告李小龙、李琦共同辩称：孙祥达与董其宾房屋买卖的情况属实，我们愿意协助原告办理相关手续。
被告杜霞美辩称：安置房屋是我与孙祥达的夫妻共同财产，没有分割前不得买卖，房屋买卖协议的事情我不清楚，该协议真实性不予认可，即使是真实的也是无效的。2013年2月6日的遗嘱是孙祥达的笔迹，其他两份遗嘱真实性不予认可。
被告孙燕凤辩称：同意杜霞美的意见，遗嘱的事我不知道。
以上被告均未提供证据。
为查明本案事实，本院调取了扬州市维扬区江阳拆迁有限公司孙祥达户拆迁档案，证明被拆房屋的权属、评估情况并调取了孙祥达生病治疗的部分医疗档案，证明孙祥达患病及部分医疗费情况。调取了原维扬区人民法院、本院民事判决书，证明孙祥达与杜霞美离婚诉讼的经过，原、被告对上述证据的真实性均无异议。
经审理查明：2001年2月，孙祥达与前妻刘兆香经人民法院调解离婚。2001年10月24日，孙祥达与被告杜霞美登记结婚。被告孙燕凤系孙祥达与刘兆香所生女儿，原告董其宾、被告李小龙、李琦、鞠亚群均系孙祥达的朋友。婚后孙祥达与杜霞美因感情不和发生矛盾，孙祥达于2010年9月21日向原扬州市维扬区人民法院起诉离婚，该院判令不准予离婚，孙祥达又于2012年5月14日向本院起诉离婚，本院于2012年11月14日判令准予孙祥达与杜霞美离婚，杜霞美不服上诉至扬州市中级人民法院，上诉过程中，孙祥达于2013年5月2日因患癌症死亡，该院于2013年6月13日裁定终结诉讼。
位于扬州市邗江区城北乡三星村姜家组62号房屋（3间1厢，面积为75.4㎡，以下简称62号房屋）于1982年砌建，登记所有权人为孙祥达，宅基地使用权亦登记在孙祥达名下，面积为132㎡。2001年孙祥达与刘兆香调解离婚时确定该房屋归孙祥达所有。2011年3月6日，孙祥达（乙方）与扬州市维扬区江阳拆迁有限公司（甲方、实施单位）签订《扬州市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定①乙方在签订协议之日至2011年3月9日前搬清房屋交房验收合格后结账，确认房屋合法建筑面积为230㎡；②甲方给予乙方拆迁补偿272880元，其中房屋重置价格结合成新补偿93143.19元、装修装饰及附属物补偿88018.81元、固定设施移装费4218元，搬迁补助2300元、临时安置补助费55200元、提前搬迁奖励费3万元；③安置总建筑面积300.05㎡，安置地点为扬州市月明苑五期28幢604室（125.05㎡，讼争房屋）、六期106幢102室（97㎡）、六期116幢702室（78㎡），安置房总金额352960元，其中产权调换部分188600元（230㎡×820元／㎡）、靠户型部分8200元（10㎡×820元／㎡）、跨户型部分10万元（40㎡×2500元／㎡）、56000元（20㎡×2800元／㎡），其他部分160元（0.05㎡×3200元／㎡）；④安置房总金额与拆迁补偿金额相抵，孙祥达应付扬州市维扬区江阳拆迁有限公司80080元，腾仓期至2013年3月，自行车库价格750元／㎡，安置时据实结算。
2011年3月17日，孙祥达向董其宾出具收条，载明收到董其宾购房款26万元。2011年3月18日，孙祥达与董其宾签订《房屋买卖协议》，约定孙祥达将讼争房屋作价56万元出售给董其宾，已付房款26万元，余款30万元在2012年春节前一次性付清，交易相关税费由董其宾负担，房屋交付时间以实际取得房屋钥匙之时为准。如需办理房地产过户手续，由董其宾主办，孙祥达协助。本次交易已经扬州市邗江区城北乡人民政府、村委会同意。孙祥达分别于2011年12月8日、2013年1月10日向董其宾出具金额为4万元、2万元的借条。2013年2月6日，孙祥达立遗嘱一份，对讼争房屋及其他财产进行处置，遗嘱中确认欠董其宾32万元，出售安置房产所得首先偿还董其宾的债务及拆迁公司80080元，余款赠与张代运2.2万元、鞠亚群4.4万元、其余赠与李小龙，遗嘱还涉及其他内容。2013年2月20日，孙祥达立《遗嘱补充》一份，将遗嘱中“赠与张代运2.2万元”修改为“赠与张代运1.2万元，赠与鞠亚群1万元”。
另查明，讼争房屋已符合交付条件，因杜霞美提出异议，房屋暂未交付。诉讼中，原告董其宾将剩余房款24万元交纳至本院。
以上事实，有原告提供的拆迁安置协议书、房屋买卖协议、收条、借条、遗嘱、照片、遗嘱补充、拆迁房屋确权申报表、死亡户口注销证明、民事调解书、结婚证、村民委员会证明，本院调取的宅基地使用权证、村镇房屋所有权证、房屋拆迁补偿表、审核表、民事判决书、民事裁定书及当事人陈述予以证实，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、讼争房屋买卖合同是否合法有效；二、各被告是否为履行合同的适格主体。
针对争议焦点一：本院认为，拆迁安置所得房屋及补偿款是被拆迁房屋及土地价值的转换形态，本案买卖协议签订时房屋虽未实际取得，但该拆迁利益属于明确可以取得的合法财产，依法可以买卖。62号房屋是孙祥达的婚前财产，孙祥达就62号房屋拆迁所得的讼争房屋进行处分，系有权处分。故董其宾与孙祥达签订的《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。杜霞美辩称拆迁安置房屋有其份额，没有提供证据予以证明，即便杜霞美有份额，因拆迁安置中产权调换的对象主要是合法建筑，孙祥达仅就拆迁所得三套房屋中的一套进行出售且对方已支付合理对价，该交易应受到法律的保护。至于杜霞美在拆迁利益中应否享有份额，可通过另行析产予以明确。
针对争议焦点二：本院认为，2013年2月6日孙祥达所立遗嘱的真实性各方均没有异议，在遗嘱中孙祥达明确欠董其宾32万元债务，上述遗嘱能够与董其宾提供的借条、收条相互印证，足以证明董其宾以抵债的方式履行了部分给付房款的义务。现董其宾已将剩余房款24万元交纳至本院，给付了全部房款，有权要求合同相对方履行合同约定的交付房产的义务，但孙祥达作为合同的相对方在履行合同过程中死亡，其法定继承人应当继续履行义务。其他受遗赠人仅享有获遗赠的权利，并无清理遗赠人债权债务的责任，故孙燕凤、杜霞美负有继续履行合同的义务，鞠亚群、李小龙、李琦不负有继续履行合同的义务。对原告主张各被告按遗嘱接收剩余房款的请求，因遗嘱中该笔房款还涉及案外人权益，本案中不作处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告董其宾与孙祥达签订的《房屋买卖协议》继续履行，被告杜霞美、被告孙燕凤于本判决生效之日起十日内将扬州市月明苑五期28幢604室安置房屋交付给原告董其宾；
二、扬州市月明苑五期28幢604室安置房屋符合过户登记条件时，被告杜霞美、被告孙燕凤应协助原告董其宾办理房屋过户手续。
案件受理费9400元，由原告董其宾负担4700元，被告杜霞美、孙燕凤负担4700元。（被告负担部分，原告已预交，被告杜霞美、孙燕凤应在本判决生效之日起十日内给付原告董其宾）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：1108020909000104857）
审 判 长 叶城斌
代理审判员 尹 颖
人民陪审员 袁 遥
二〇一四年四月三日
书 记 员 卞 杰