安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1322民初1856号原告：常德志，男，1971年9月28日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县杨楼镇裴庄行政村裴庄自然村***号，现住萧县。原告：常家鑫，男，1989年6月1日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县龙城镇肖城捐奖***号，现住萧县。两原告共同委托诉讼代理人：常德香，女，1976年1月5日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。两原告共同委托诉讼代理人：侯雪峰，安徽烁光律师事务所律师。被告：董翔，男，1973年12月4日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县圣泉乡营子行政村营子自然村**号，现住安徽省萧县。委托诉讼代理人：孙国义，北京杰睿律师事务所律师。原告常德志、常家鑫与被告董翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月24日公开开庭进行了审理。原告常德志、常家鑫的委托诉讼代理人常德香、侯雪峰，被告董翔的委托诉讼代理人孙国义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常德志、常家鑫向本院提出诉讼请求：1、责令被告支付原告房租4万元及滞纳金47834.55元，合计87834.55元（截至2018年3月10日止，以后顺延）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月9日，被告因经营“快活林”饭店生意需要租赁原告位于龙城镇龙霄路东段的房屋及院落，双方签订了房屋租赁协议，协议约定年租金为4万元，双方签字十日内付清一年房租，以后每年11月9日之前计下年房租，每年提前一月付清下年房租。如拖欠，每天按月租金的5%加收滞纳金，截至2018年3月10日止，被告共拖欠原告租金及滞纳金127824.55元，减去被告已付的滞纳金39990元，尚欠原告租金及滞纳金87834.55元。原告多次催要未果，遂诉至法院。董翔辩称，首先，被告给付的39990元是房租，并非滞纳金，被告后又给付原告常家鑫现金10元，共计4万元整，未欠原告房租。其次，滞纳金只能在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中产生，是由国家法律法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，它具有法定性、强制性、惩罚性。而原、被告之间签订的房屋租赁协议中，原告与被告是平等的民事主体，故原、被告之间签订的滞纳金条款应属无效。最后，租赁期间，被告所租房屋及周边区域已被政府征收，导致被告无法正常经营，已达不到合同目的，合同应于2017年7月9日终止，被告尚多付了四个月的房租。经审理查明：2015年8月9日，常德志、常家鑫与董翔签订房屋租赁合同，约定将位于萧县龙霄路东段路南的房屋及院落一处出租给董翔作餐饮使用，租赁期限为6年，自2015年8月9日起至2021年11月9日止，年租金为4万元，双方签字后十日内付清一年房租费，以后按每年11月9日起计下一年房租，每年提前一个月付清下一年房租。如有拖欠，甲方每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠60天以上，甲方有权收回房屋。合同签订后，董翔经营餐饮生意并依约给付了第一年房租；至2017年8月10日，董翔交付原告合计39990元。2017年，萧县人民政府对涉案房屋院落进行了征收，2017年8月26日，龙城镇政府与常德志、常家鑫等签订了房屋征收产权调换协议书,并约定被征收人应于签订协议后7日内搬迁完毕。另查明，董翔于2017年11月向本院起诉主张政府征收补偿的装修费用，经萧县人民法院（2017）皖1322民初5624号民事判决书作出裁判，该案已生效。该案中，董翔自认最后一次向原告转账的9990元为滞纳金。以上事实，有原告常德志、常家鑫提供的房屋租赁合同、银行流水汇款凭证、（2017）皖1322民初5624号民事判决书及庭审笔录在卷佐证。被告董翔举证的建筑建材龙河区域房屋丈量报告表，因其系复印件，且无登记人、丈量人签字捺印，不符合证据形式要件，本院不予采信。本院认为，原告董翔与被告常德志、常家鑫签订的房屋租赁合同是当事人双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，原、被告双方均应按约定履行合同义务。因原告与被告的房屋租赁合同于2017年8月26日因政府征收行为而无法履行，董翔实际租期应计至2017年8月26日，即第二年实际履行290天，应交房租为40000元÷365天×290天=31780.8元。根据庭审中查明的事实，被告董翔共给付原告39990元，其中9990元因被告自认为滞纳金，实际给付房租应为30000元，尚欠1780.8元；原告主张董翔交付的下余30000元亦为滞纳金，本院认为，根据法律规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。实现债权的有关费用和利息应当在主债务之前偿付，但本案中的“滞纳金”不属于实现债权的费用或利息，原告常德志、常家鑫认为董翔交付的30000元为优先清偿滞纳金的理由没有法律依据，本院不予支持。同时，被告关于已交付剩余租金的10元的抗辩意见，因无证据佐证，本院不予采信。关于原告常德志、常家鑫主张滞纳金47834.55元，因被告董翔未按照合同约定向原告支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同内约定的滞纳金实际属于违约金性质，对原告要求支付违约金的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告双方签订的房屋租赁合同中违约金计算标准过高，本院结合原告实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、综合预期利益等综合因素，根据公平原则，酌定按照20%计算欠付租金的违约金，即31780.8元×20%=6356.16，因被告董翔自认已给付的9990元为违约金，本院予以认可。故原告诉请另支付违约金47834.55元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告董翔于本判决生效之日起十五日内给付原告常德志、常家鑫下余租金1780.8元。二、驳回原告常德志、常家鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1996元，减半收取计998元，由常德志、常家鑫负担900元，董翔负担98元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。代理审判员  孔祥娟二〇一八年六月七日书 记 员  晁晓晓附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。