河北省南皮县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0927民初137号原告：张红梅，女，1967年5月28日出生，汉族，住南皮县。委托诉讼代理人：邓斌，河北宏天律师事务所律师。被告：齐立敏，女，1969年4月18日出生，汉族，现住南皮县。委托诉讼代理人：吴洪岗，河北子帅律师事务所律师。被告：沧州盛德房地产开发有限公司，住所地南皮县西环路。法定代表人：闫冲，该公司经理。原告张红梅与被告齐立敏、沧州盛德房地产开发有限公司（以下简称盛德地产）执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告张红梅及其委托诉讼代理人、被告齐立敏的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告盛德地产没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红梅向本院提出诉讼请求：依法确认原告所购南皮城市御景花园4幢1单元202室的房屋买卖行为合法有效。事实与理由：原告于2013年10月18日与被告沧州盛德房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买该公司开发的南皮城市御景花园4幢1单元202号房屋，按双方约定和法律规定交付了房款及税费，并于2014年7月入住该房，后到南皮县住建局办理登记手续时被告知该房屋已经于2014年1月2日被南皮县人民法院查封。查封理由系因二被告之间有债务纠纷。后原告向南皮县人民法院以案外人的身份提出执行异议，请求解除对该楼房的查封。南皮县人民法院作出（2016）冀0927执异9号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。对此，原告不服，依法提起诉讼，因原告的房屋系善意取得，对法院的查封行为毫不知情，房屋买卖行为合法，无违背法律规定的行为，法院的查封行为存在不妥之处，基于上述事实与理由，原告特具状起诉，请求依法确认原告所购南皮城市御景花园4幢1单元202室的房屋买卖行为合法有效。被告齐立敏方辩称：1、原告与盛德地产签订的合同无效，没有法律效力;2、原告违反买卖合同约定的房款交付时间。于2017年6月份才交付购房款，晚于查封时间;3、原告对于涉案房屋实际入住时间也晚于查封时间;4、原告对于没有及时办理房屋预告登记和过户手续存在过错;5、原告名下有其他用于居住的房屋。综合以上理由应当依法驳回原告诉请。被告盛德地产未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的购房、车位的证据：2013年10月18日原告张红梅与被告盛德地产签订的商品房买卖合同、2013年4月11日和2013年10月18日及2015年11月27日被告盛德地产为原告张红梅出具的收据三份、2014年6月23日被告盛德地产为原告张红梅出具的销售不动产统一发票一张、2013年10月18日河北省农村信用社机打凭条即交款银行流水一张。证实：2013年10月18日原告张红梅购买了被告盛德地产开发的御景城市花园4幢1单元自然层202号房（102）及车位，房屋总价款为738609元，车位价款为65000元。2013年4月11日和2013年10月18日被告盛德地产分别收取原告张红梅房款500000元和238609元，2015年11月27日被告盛德地产收取原告张红梅车位款65000元。被告齐立敏方质证称：1、商品房买卖合同真实性无异议，但是针对涉案批次商品房不具备法定上市交易条件，对于合同合法性不认可。同时依据该合同可以体现合同约定的交款时间为合同签订后15日以内，本案原告交款时间晚于约定时间，其已经构成违约，进一步证明对于延期办理过户登记手续的过错在于原告。2、银行流水是复印件，真实性不认可，依据该证据也不能体现交款人就是原告，该证据体现的交易金额为24万，而涉案房屋总价款是738609元，也没有达到房款的50%。因此该证据不能证明原告主张。3、票据3张对于公章真实性不认可；对于该3份收据形成时间不认可，尤其是2013年4月11日的50万正是违反了房屋买卖合同的逻辑，房屋买卖合同签订时间为2013年10月18日，该收据形成时间为2013年4月11日，因此即使该收据形成时间是真实的，也与本案房款没有关联性；2013年10月18日收据的公章真实性不认可，该收据形成时间我们认为应当是晚于查封时间，该收据应当是后补的，且从证明内容上该收据也与房款没有关联性。该收据体现的交款方式是现金，而原告提交的银行流水按其陈述是转账，且数额也不相对应，不一致。综合前面证据的质证意见，房屋买卖合同、银行流水、收据不但不能相互印证，且相互矛盾，不能证明原告要证实的于2013年10月18日交付全款的事实。4、房款发票真实性无异议，通过该证据证明原告交付房款时间为2014年6月23日，而不是2013年10月18日。原告陈述：1、我方提交票据都是真实的，被告说章是假的，可以申请鉴定，我方第一笔款交了50万，就是为了购买这套房，购买早可以选择楼层，先交了50万，到了13年10月18日交纳了全款并签订了合同，如果被告认为我方证据有虚假，可以提交证据。交完钱后开具的发票，发票可以随时开具，不能把开票时间当成交款时间，这是不对的。银行流水复印件是真实的，如有异议，可以去查询，上述事实能说明我方交纳房款时间均在法院查封前，已经完全交清了房款。本院认为原告于2013年10月18日与被告盛德地产签订了商品房买卖合同，约定房款为738609元。被告齐立敏方对被告盛德地产出具的房款收据上面的公章真实性不认可，但其未在法院指定的期限内提出鉴定申请，故本院认可公章的真实性。500000元购房款交付时间虽然在商品房买卖合同签订之前，但被告盛德地产的收据能够证实其收到了这笔购房款。238609元购房款的银行流水交易金额虽与收据数额不一致，但收据和不动产统一发票两者结合能够证实被告盛德地产收到了该笔购房款。2015年11月27日被告盛德地产出具的收据证实了原告张红梅交纳了65000元车位款，因此原告支付了房屋总价款和车位款。二、原告提交的房屋居住证据：天然气及接口费、维修基金费、物业费、预收临时电费、电费收据。被告齐立敏方质证称：水电费物业票据真实性无异议，但通过这些证据恰证明原告入住时间晚于查封时间。本院认为这些收据可证实原告购买涉案房屋系用于居住且已经入住。三、原告提交的名下无房产的证据：南皮县国土资源局出具的房屋登记信息查询结果一份，证明原告名下仅有涉案房屋。被告齐立敏方质证称：房屋信息查询结果真实性没有异议，但通过该证据体现信息系统不完善，该结果仅供参考，且该证据只能证明在南皮县城内房屋信息结果，因此该证据不能证明原告主张。庭审中通过被告齐立敏方询问原告张红梅可知原告居住的迎宾家园22号中单401室已经出售了。本院认为被告齐立敏方虽主张原告名下有其他用于居住的房屋，但未提交证据证明，且南皮县国土资源局出具的查询结果真实有效，因此可以认定原告名下无其他用于居住的房屋。四、原告提交的房屋查封未送达证据：盛德公司闫冲笔录、送达回证。证实：1、2014年1月2日，法院查封19套楼没有向盛德公司送达，闫冲不知道此事，送达证没有内容。2、查封明显超标的，法院出现数份执行裁定，2017年8月15日裁定2013南执字第672-673、2015年10月10日671-673号。说明在15年查封了19套，671在2017年7月7日结案了，结案后还查封19套楼已经超了标的了。3、根据最高院关于民事案件查封扣押的规定，查封不动产要贴封条等，对不动产查封必须要尽到公示义务。应当在小区或者电视台进行说明，所有购房者均是善意购房者。被告齐立敏方质证称：1、送达证据只是执行笔录，不能体现真实的送达情况。2、超标的情况我方认为是否超标的不能靠口说，超标的查封是一个执行内部的措施问题，不影响查封效力且涉案19套楼房是3个案件合并查封的，即使超标的也可以通过解除其中一个查封裁定解决超标的问题，另外两个裁定效力仍然有效；涉案房屋价值问题应当依据查封时价值为准，15年、17年仅仅是房产续封；查封公告问题根据最高院批复和最高院民一庭判决仅仅是法院内部的查封措施，不是效力性规定，根据最高院查封扣押规定第1条只要送达就产生法律效力。原告提交的证据不能证明其主张。被告提交证据：1、2013南执字第670-673号民事裁定书及查封清单。证明涉案楼房于2014年1月2日被查封。2、送达回证2份及邮政快递送达回执，证明对上述裁定书已经依法送达到各方当事人及住建局。该裁定于送达日发生法律效力。原告质证称：1、对裁定书我们认为有瑕疵，当时没有做评估，也没有对19套楼状况做调查，申请执行人也没有提交相应的担保。2、对快递、送达回证没有异议，但是曹春才不能确定其身份，与盛德什么关系。其有没有接收法律文书的权利不能确定。这种事情应当亲自送达给闫冲。被告齐立敏方补充陈述：原告对于查封裁定效力确定的观点缺乏法律依据。1、执行阶段查封不需要提供担保。2、关于邮政快递属于国家部门指定的法院送达机构进行的送达，对于法律文书签收，依据法律规定，由盛德单位职工或者传达室签收都具有法律效力。3、超标的等是否违规不影响效力。本院认为2013年我院作出的查封南皮御景城市花园19套房屋的行为具有法律效力，该查封系盛德地产无力偿还齐立敏借款导致的，原告主张查封超标的，但未提供证据证实，且查封的房屋价格应当以查封时为准。被告齐立敏方提交的两张送达回证可证实查封裁定书已经送达给了南皮县住建局和齐立敏，邮政快递送达回执可以证实查封裁定书已经送达给了盛德地产，因此本院的查封行为合法有效。本院认为，原告张红梅与被告盛德地产签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，因此该合同系合法有效的合同。原告张红梅提交的购房、车位的证据，可以证明其于本院查封涉案房屋前已经签订了合法有效的书面商品房买卖合同且支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告张红梅购买涉案房屋的行为满足该条款第（一）项、第（三）项规定。原告张红梅提交的房屋居住证据，可以证明其所购商品房系用于居住且已经入住该房屋。原告提交的名下无房产的证据能够证明其名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告张红梅购买涉案房屋的行为满足该条款第（二）项规定。综上，本院认为原告张红梅对本案诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，诉争房屋不得作为二被告债务纠纷的执行标的。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条缺席判决如下：不得执行南皮御景城市花园4幢1单元自然层202号房（101）房屋。案件受理费100元，由被告齐立敏负担50元，被告沧州盛德房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向沧州市中级人民法院提交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沧州市中级人民法院。审判长  李国强审判员  杨书才审判员  刘鸿恩二〇一八年三月十六日书记员  张 曼