江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7560号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郝敬沛，男，1962年4月24日生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：魏德顺，江苏竞自由律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾华山，男，1973年7月7日生，汉族，自由职业。
上诉人郝敬沛因与被上诉人曾华山房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第3497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郝敬沛上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对涉案房屋交接问题查明事实不清，认定事实错误。本案中，上诉人不能采取强制开锁的方式接收房屋，具体理由如下：1、上诉人已经及时采取适当措施，避免房屋空置的损失，但被上诉人一直不配合。双方约定于2015年3月22日交房，上诉人如约到场，被上诉人指派两人到场。上诉人发现涉案房屋多处损坏，三张床也不在房屋内，即要求被上诉人指派的两人去拿房屋租赁伊始交接的《物品交接单》，按交接单清点物品，该两人锁门离开。上诉人在小区门卫等候，不多时民警出现，上诉人方知被上诉人报警。上诉人说明情况后，民警告知被上诉人，“损坏的物品修好后抓紧把房屋交给房东”，两人带着钥匙离开。后上诉人多次联系被上诉人交房未果，被迫于2015年6月2日报警，请求警察联系被上诉人交房，警察联系被上诉人要求其次日到场，警察也通知物业协调解决。2015年6月3日，上诉人准时到场，被上诉人派了一个人前来，此人没有房屋钥匙，同时声明只代表自己，只负责传话，其他事项与他无关。后为确定房屋内物品损坏情况，此人联系被上诉人把钥匙送来，另一个人送达钥匙，物业、上诉人和被上诉人派来的人一起清点财产损坏情况后，该人不同意在损坏单据上签字，表示会把损坏情况传达给被上诉人，随后带着钥匙离开。虽然被上诉人两次都派人到场，但都没有书面授权，派来的人最终也都没有交出承租房屋。上诉人已出具了物业负责协调此事的赵经理出具的书面陈词和两次接触现场拍摄的照片。上诉人两次申请一审法院向止马营派出所调取相关报警记录和笔录等材料，但一审法院没有调取本案关键证据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，上诉人在被上诉人违约后，采取了致电、短信沟通、报警等多种措施促使被上诉人交接房屋，以减轻上诉人的损失，但被上诉人不配合，继续占有房屋，执意维持违约的状态。2、双方在交接房屋有争议的情况下，若上诉人强制收回房屋，将导致涉案房屋的损坏原因难以查明。被上诉人在租赁期间内人为造成上诉人的房屋和财产多处损坏，上诉人为维护自身的财产权益，在两次交接中都和被上诉人的委派人员对损坏情况进行现场统计，但来人只负责传话，均未在财产损失清单上签字确认。在房屋交接有争议的情况下，上诉人若单方面强制收回房屋，则被上诉人造成的财产损失更加无法查明，上诉人无奈必须维持被上诉人租赁房屋时的状态。3、涉案《租赁合同》第七条第4款明确约定，双方应共同检查交接房屋，上诉人直接收回房屋亦违反合同约定。上诉人严格遵守合同约定，两次如约到场参加房屋交接，但被上诉人从未亲自出现，两次委派参与交接的人员都没有相应的书面授权，受委派人员最终也都没有交出承租房屋。上诉人如强制收回房屋，与双方合同约定不符，被上诉人极有可能以上诉人违约为由拒绝支付应付款项。4、上诉人收回涉案房屋后可租可售，根本没有恶意空置房屋的动机。涉案房屋位于新街口地带，地理位置极佳，出租、出售都相对容易。5、上诉人不知道可以在没有被上诉人在场的情况下通过其他方式收回房屋。上诉人如果知道可以采取其他方式收回房屋，就不会在2015年6月报警请求公安机关出面通知被上诉人交出承租房屋，上诉人根本不存在恶意空置房屋造成损失的想法。
二、评估机构对上诉人损失的评估价格过低，还有漏评的事项。上诉人提出鉴定申请旨在查明涉案房屋内物品的损失原因和维修费用，评估机构仅就损失物品的维修费用进行评估，未能达到上诉人申请鉴定的目的。且评估机构作出的《资产评估报告》未能涵盖上诉人列举的所有物品，未进行评估的有：1、电视机；2、厨房内的直饮机。上诉人对评估机构认定的部分维修费用也有异议：1、红外护栏：红外护栏断了3根，直接导致红外监控系统无法使用，并非仅仅更换三根护栏可以维修，应当对整体系统进行维修，750元远远不够。2、厨房台面：涉案房屋厨房台面系特殊构造，有曲面，有水槽，因中间出现开裂，只能更换，不能维修，1824元不足以更换。3、美菱冰箱：已经丧失制冷功能，并非仅有内灯损坏。4、松下油烟机油盒：该油烟机系松下公司的旧代产品，现已停产，必须配制特殊的油盒，85元无法购买相匹配的油盒。5、墙纸损坏：墙纸有明显的人为损坏痕迹，因墙纸具有整体性，不可能进行部分维修，必须整体更换。6、地板粘胶清理：木地板上存在大面积的胶印，上诉人咨询多家机构，均无法在保护地板的前提下去除胶印，评估的清理费用不具备现实性。一审法院仅凭评估报告的价格确认上诉人的损失，而不结合本案的具体情形进行损失认定属于严重错误。
曾华山辩称：一、2015年3月22日，其通过110报警，已确认与上诉人房屋交接完毕。因双方交接房屋时，上诉人提出巨额赔偿，并要求当场签字，其不予认可，故上诉人拒绝接收钥匙，并以此主张房屋未交接完毕，继续向被上诉人讨要房租。在上诉人拒绝接收的情况下，被上诉人已将钥匙归还至涉案房屋玄关处，并拍摄照片，证明涉案房屋已交接完毕。二、对涉案房屋损坏的定义及大小，不能听从上诉人的单方主张。如果租赁双方对涉案房屋的赔偿金额有争议，正确做法应该是房东对损害物品拍照留存证据，再请相关资产评估公司对损坏物品进行评估，然后对房客提起诉讼要求赔偿，同时从房客的押金中提取资金进行维修，并及早出租。如果房东在拿到钥匙后，始终将房屋维持空置状况，后起诉已搬离的房客要求赔偿，这种做法系房东无知或居心险恶，与房客无关。事实上，被上诉人已于2015年3月18日搬离涉案房屋，该房屋已经处于上诉人控制之下，无论其如何辩称没有拿到钥匙，都可以通过110或物业公司帮助其打开房门。在租赁合同到期后，房东是唯一对房屋合法有权控制的人，不存在房客占用房东房屋的事实。三、江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司已就涉案房屋损害的维修造价出具报告，认定赔偿金额为12274元。上诉人不予认可该评估报告，还提出多项反诉请求，违反法律规定，也不符合市场公平原则。四、尽管一审判决没有支持被上诉人的诉讼请求，但被上诉人认为，一审判决事实清晰，逻辑完整，为了不浪费国家司法资源，被上诉人未提起上诉，故请求二审法院维持原判。
曾华山向一审法院起诉请求：1、郝敬沛退还租房押金8000元及迟延退还的违约金9600元，合计17600元；2、郝敬沛退还部分租金4800元；3、郝敬沛赔偿曾华山在热水器故障期间在外洗澡的浴资1200元；4、郝敬沛赔偿曾华山精神损失费1000元；5、郝敬沛承担本案全部诉讼费用。
郝敬沛向一审法院反诉请求：1、曾华山支付迟延交纳租金的违约金26320元（自2013年7月8日至2015年3月14日）；2、曾华山支付自2015年3月14日起至2015年9月23日止，按合同约定的租金标准计算的租金50666元；3、曾华山支付自2014年12月30日至2015年6月30日期间的物业相关费用2574元（包含物业费374元／月×6个月＝2244元、公用水电费300元、垃圾费30元）、话费318元，并就上述费用支付自2015年7月1日起至实际支付之日止按欠费总额每日1%标准计算的滞纳金；曾华山支付自2015年7月1日至9月22日期间的物业管理费1022元、公用水电费137元、垃圾费13.7元、电费21元、燃气费70元、话费795元，合计2058.7元，并就上述费用支付自2015年9月23日起至实际支付之日止按欠费总额每日1%标准计算的滞纳金；4、曾华山向郝敬沛赔偿涉租房屋内财产损失27000元，并完好归还两张床；5、曾华山承担本案反诉的诉讼费。
一审法院认定事实：
2010年3月13日，曾华山（乙方）与郝敬沛（甲方）签订《租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于南京市秦淮区鼎新路99号1幢2单元302室房屋；租赁期限为2010年3月14日至2011年3月13日；租金标准为每月8000元，租金半年结算，由乙方以转账形式在每期开始的30天以前支付给甲方；乙方在合同签订时向甲方缴纳8000元作为房屋租赁保证金，乙方在租赁终止之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将保证金无息退回乙方，该保证金不得于本合同终止前抵付租金或乙方应承担的其他费用。合同到期后，双方继续履行该租赁合同，但未签订书面协议。
2015年3月19日，双方通过手机短信联系，确认不再继续履行租赁合同。同年3月22日，曾华山委托案外人曾经梦，郝敬沛委托其妻子伊芬前往涉租房屋进行交房验收，伊芬对房屋内物品损耗情况进行清点记录，并列明清单要求曾经梦签字，曾经梦拒绝签字并报警，接警民警到达现场调解，要求双方协商解决。因双方对于损坏物品及赔偿问题未能达成一致意见，当日未进行房屋钥匙的交接。对此，曾华山称当时因未在清单上签字，郝敬沛不愿接受钥匙；郝敬沛称当时曾经梦认为赔偿金额过高，故不愿交还钥匙。
曾华山的房屋租金付至2015年3月13日，电信、燃气、电力费交至同年3月底。
一审庭审中，郝敬沛申请对于涉租房屋内物品损坏的维修造价进行评估，江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司受一审法院委托，于2016年3月30日出具《资产评估报告》，对该维修造价评估价值为12274元。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，曾华山与郝敬沛签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。在上述租赁期限届满后，双方虽未签订新的书面合同，但均按原合同继续履行各自的义务，故原合同的约定对双方仍具约束力。双方在2015年3月22日进行涉租房屋的交接，但对屋内物品损坏及赔偿未达成一致意见，现双方租赁合同关系已终止，郝敬沛应按约退还租房押金，因郝敬沛已就屋内物品损坏维修造价进行评估，且评估价值高于租房押金，故曾华山应以押金先行赔付，并补足剩余赔偿款，即曾华山还应向郝敬沛赔偿屋内物品损失4274元（12274元-8000元＝4274元）。关于曾华山主张退还部分租金4800元及在外洗澡浴资1200元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。因本案系租赁合同纠纷，曾华山主张精神损失赔偿于法无据，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。
关于反诉的诉讼请求，郝敬沛主张曾华山支付自2013年7月8日至2015年3月14日期间迟延交纳租金的违约金26320元。一审法院认为，在不定期租赁合同期间，曾华山支付租金的方式发生变更，在其后多次的租金交纳过程中，郝敬沛亦未提出异议，可以认为双方在合同实际履行过程中已就租金支付方式的变更达成一致，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于郝敬沛主张曾华山支付自2015年3月14日起至2015年9月23日止，按合同约定的租金标准计算的租金50666元。一审法院认为，2015年3月22日，租赁双方均委托代理人至涉租房屋进行交接，双方对于钥匙未交还的原因存在争议，但均未提交证据予以证实，一审法院结合案件查明的事实，可以判断在赔偿事宜产生纠纷的情况下，可能导致双方不能理性地交接钥匙，但钥匙交接与否，并不影响该房屋交还至郝敬沛，在曾华山交还房屋后，涉租房屋已处于郝敬沛的控制下，其可以采取措施避免因房屋空置产生的损失，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于郝敬沛主张曾华山支付2014年12月30日至2015年9月22日期间的物业相关费用及话费，并按欠费总额每日1%的标准支付滞纳金。一审法院认为，因双方于2015年3月22日交接房屋，曾华山亦当庭表示对2014年12月30日至3月22日期间的物业管理费予以认可，故对于物业管理费374元／月×3个月＝1122元，一审法院依法予以支持。该费用以外的各项费用，因发生于房屋交接之后，一审法院不予支持。关于郝敬沛主张的屋内财产损失27000元，应按上述押金的处理方式，由曾华山在押金之外再赔偿其4274元。关于郝敬沛主张归还两张床，因未提供证据予以证实，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、曾华山于本判决生效之日起十日内向郝敬沛赔偿物品损失4274元；二、曾华山于本判决生效之日起十日内向郝敬沛支付2014年12月30日至2015年3月22日期间的物业管理费1122元；三、驳回曾华山的其他诉讼请求；四、驳回郝敬沛的其他反诉请求。一审本诉案件受理费415元，由曾华山负担；反诉案件受理费1241元，由郝敬沛负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院二审另查明：
上诉人郝敬沛陈述，2015年3月22日之后，其一直未查看涉案房屋的情况，被上诉人一直使用涉案房屋至2015年9月23日一审法官主持双方共同对涉案房屋进行交接，被上诉人未交还钥匙即继续占有使用房屋，目前涉案房屋仍空置。被上诉人曾华山陈述，2015年3月18日，其已搬离涉案房屋，在一审中已提供搬家公司的证明，之后未占有使用涉案房屋。2015年3月22日，其已将钥匙放置涉案房屋玄关处，在一审中已提交照片为证，但照片系打印件，因手机更换未能提供原件。2015年9月23日，一审法官组织双方当事人查看涉案房屋物品的损坏情况。
以上事实，有本院二审的谈话笔录在案为凭。
本案二审争议焦点为：1、一审认定被上诉人向上诉人赔偿物品损失4274元是否恰当；2、一审认定被上诉人于2015年3月22日将涉案房屋交还上诉人是否恰当；3、上诉人主张被上诉人支付迟延交纳租金的违约金，租金，物业费、公用水电费、垃圾费、电费、燃气费、话费等费用及滞纳金等能否成立。
本院认为：
一、一审认定被上诉人向上诉人赔偿物品损失4274元并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定，“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”涉案《租赁合同》第七条“违约责任”第4款约定，“合同终止之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现人为损坏的，则在乙方保证金中直接扣除，不足部分由乙方负责赔偿。”本案中，被上诉人在承租涉案房屋期间，造成房屋损害的，应当承担相应的赔偿责任。双方当事人于2015年3月22日对涉案房屋进行交接时，未就房屋内物品的损坏及赔偿达成合意。一审中，上诉人申请对涉案房屋内物品损坏的维修造价进行评估，江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司经一审法院委托，已出具《资产评估报告》，认定维修造价的评估价值为12274元，被上诉人应向上诉人赔偿该维修费用。一审法院依据双方当事人的约定，将被上诉人向上诉人支付的8000元保证金予以扣除，认定被上诉人向上诉人赔偿超出保证金的物品损失4274元，有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人上诉认为，评估机构对上诉人损失的评估价格过低且有漏评事项，系其单方陈述，依据不足，本院对上诉人的该上诉意见不予采信。
二、一审认定被上诉人于2015年3月22日将涉案房屋交还上诉人不当。理由如下：首先，2015年3月22日，双方当事人虽对涉案房屋进行交接，但并未实际完成交接。双方当事人不仅对于涉案房屋内物品损坏及赔偿问题未能达成合意，且对于房屋钥匙亦未进行交接。其次，交还钥匙系被上诉人作为涉案房屋承租人的法定义务。对于涉案房屋钥匙未能交接的原因，双方各执一词，上诉人认为系被上诉人因赔偿金额过高，不愿意交还钥匙；被上诉人认为系因其未在物品损耗清单上签字，上诉人不愿意接收钥匙。双方当事人对于各自所称的对方不愿意交还或接收钥匙，均未能充分举证。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被上诉人作为涉案房屋的承租人，在双方确认不再继续履行涉案《租赁合同》的情况下，应当向上诉人返还涉案房屋，而房屋系不动产，被上诉人应当向上诉人返还涉案房屋的钥匙。双方当事人对于赔偿问题是否达成合意，不影响上诉人承担交还房屋的法定义务。再次，在涉案房屋存在较为严重的物品损坏的情况下，双方因是否签署物品损坏清单的争议而未能完成钥匙交接的主要过错在于被上诉人。根据江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司出具的《资产评估报告》，涉案房屋物品损坏的维修造价达12274元，可见被上诉人于2015年3月22日向上诉人交还涉案房屋时，房屋内物品损坏的事实不仅客观存在，而且损坏较为严重。在此种情形下，上诉人要求被上诉人对物品损坏清单签字确认，符合双方共同检查交接房屋和设备的合同约定，且于法有据，至于赔偿的具体金额如房屋交接当场不能达成一致意见，双方可在房屋交接完成后另行协商处理。因此，在被上诉人承担交还房屋法定义务的前提下，在涉案房屋物品存在较为严重损坏的事实情形下，双方当事人未能于2015年3月22日完成房屋钥匙交接的主要过错在于被上诉人，一审认为钥匙交接与否不影响涉案房屋交还上诉人，被上诉人已交还房屋，涉案房屋已处于上诉人控制下，缺乏事实和法律依据。被上诉人辩称，其已于2015年3月22日将钥匙放置涉案房屋玄关处，双方已交接完毕。本院认为，被上诉人虽然拍摄了照片，但并未提供照片原件，并不能证明其已于2015年3月22日交还钥匙，且该行为即便属实，亦系被上诉人的单方行为，上诉人不予认可，双方并未就房屋钥匙完成交接，故本院对被上诉人的该辩称意见不予采信。
三、关于上诉人主张被上诉人支付的各项费用能否成立的问题，本院具体分析如下：1、迟延交纳租金的违约金。上诉人主张被上诉人支付自2013年7月8日至2015年3月14日迟延交纳租金的违约金，因双方在履行涉案《租赁合同》的过程中，被上诉人对于租金的支付方式发生变更，被上诉人亦实际收取且未提出异议，特别是在2015年3月19日，双方通过手机短信确认不再履行租赁合同以及2015年3月22日，双方对涉案房屋进行交接的过程中，上诉人均未就迟延交纳租金的问题提出异议，双方主要争议在于涉案房屋物品损坏的赔偿问题。故上诉人在被上诉人提起本案诉讼后，再向被上诉人主张迟延交纳租金的违约金不能成立，且有违诚信，本院不予支持。
2、租金。上诉人主张被上诉人支付2015年3月14日至2015年9月23日的租金50666元。本院综合考虑以下因素，酌情确定被上诉人向上诉人支付2个月的租金损失。其一，涉案房屋钥匙未能及时办理交接的主要过错在于被上诉人。其二，上诉人没有证据证明被上诉人在2015年3月22日之后仍实际占有使用涉案房屋。被上诉人认为，其已于2015年3月18日搬离涉案房屋，之后未占有使用涉案房屋，且在一审中提供了搬家公司的证明，上诉人认为被上诉人未交还钥匙即继续占有使用房屋，依据不足，上诉人未能举证证明在双方办理房屋交接发生争议后，被上诉人仍占有使用房屋的事实。其三，上诉人将涉案房屋一直空置，对于租金损失的扩大其应承担责任。双方当事人于2015年3月22日办理房屋交接发生争议后，上诉人一直没有查看涉案房屋的情况，也没有通过其他合法措施及时收回房屋，或者按照双方《租赁合同》的约定直接从被上诉人交纳的保证金中扣除物品损坏的费用，不足部分再向被上诉人主张赔偿。直至被上诉人作为一审原告提起本案诉讼，上诉人方针对被上诉人的诉讼请求提出反诉，上诉人对于涉案房屋空置导致租金损失的扩大应承担责任。其四，涉案房屋维修的工作量。经过江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司的评估，涉案房屋的维修涉及房屋多处多个项目，维修存在一定的工作量。
3、物业费、公用水电费、垃圾费、电费、燃气费、话费等费用及滞纳金。上诉人还主张被上诉人支付自2014年12月30日至2015年6月30日期间的物业费、公用水电费、垃圾费、话费及滞纳金，2015年7月1日至9月22日期间的物业费、公用水电费、垃圾费、电费、燃气费、话费及滞纳金。本院认为，对于2014年12月30日至3月22日期间的物业管理费，被上诉人在一审中当庭认可，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。对于上诉人主张的其他各项费用，因上诉人并未提供证据证明被上诉人在2015年3月22日之后仍实际占有使用涉案房屋，或这些费用系因被上诉人占有使用房屋所支出，故本院不予支持。
综上所述，郝敬沛的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，曾华山应向郝敬沛支付2个月的租金损失16000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第3497号民事判决第一、二、四项；
二、撤销南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第3497号民事判决第三项；
三、曾华山自本判决生效之日起十日内向郝敬沛支付租金损失16000元；
四、驳回郝敬沛的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币415元，鉴定费3000元，由被上诉人曾华山负担；反诉案件受理费1241元，由上诉人郝敬沛负担906元，被上诉人曾华山负担335元。二审案件受理费人民币1241元，由上诉人郝敬沛负担906元，被上诉人曾华山负担335元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 郭旭冬