上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第48号
上诉人（原审原告）宋文秀。
委托代理人华达康。
被上诉人（原审被告）上海东兴置业（集团）有限公司。
法定代表人唐雪明。
委托代理人虞建良。
被上诉人（原审被告）项彩珍。
上诉人宋文秀因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第3422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年4月24日，项彩珍与上海东兴置业（集团）有限公司（以下简称东兴公司）签订《购房合同》一份，由项彩珍向东兴公司购买上海市青浦区沪青平公路4625弄梦丹苑XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），合同载明：房屋建筑面积约85.89平方米，单价为人民币（以下币种均为人民币）1，903元／平方米，合计163，448.67元；合同签订过后，房款一次付清，经同意优惠至146，443.56元；房屋交付日期为2002年5月30日。签约当日，项彩珍支付房款116，443.56元，次日又支付房款30，000元，合计支付房款146，443.56元，东兴公司收款后亦开具了相应的发票。2002年4月东兴公司收取维修基金后将系争房屋交付给项彩珍，项彩珍收房后进行了装修并实际入住至今，但未办理房屋产权过户手续。目前，系争房屋大产证登记在东兴公司名下，房屋上设有宋文秀名义的预购房屋权利人登记（青XXXXXXXX**号、核准日期为2001年3月22日）。
宋文秀在得知其是系争房屋的登记预购权利人后，认为其对系争房屋的购买权受到了侵犯，遂向法院提起诉讼。宋文秀主张：其与东兴公司早在2001年2月即为系争房屋签订过预售合同，一式三份（东兴公司持一份、宋文秀持一份、剩余一份存档）。同时，宋文秀还签署过委托东兴公司代为办理房贷的委托书、建设银行的房贷合同和相关文件交由东兴公司代为办理。时隔数月后，东兴公司联系宋文秀称因东兴公司与当地政府为房屋所在地块的土地性质问题存有矛盾，房屋暂时无法出售，所以也不收取定金或首付款，等待问题解决后再通知付款交易。此后宋文秀多次询问催问均得到如前答复，再往后就是电话不通且办公处无法接待。直至2013年7月间，宋文秀收到上海市青浦区人民法院传票并参加开庭审理项彩珍诉宋文秀房屋买卖合同纠纷案件的时候，宋文秀才知悉：东兴公司在2001年3月21日时办理了预售登记、已核准确定宋文秀为系争房屋预购权利人，但东兴公司又于2002年4月24日签订购房合同将系争房屋出售给项彩珍，致使宋文秀对系争房屋的购买权受到侵犯。宋文秀认为：不动产房屋买卖以登记确认权利，预购登记具有相同法律效力；其名下的预购登记属合法有效；东兴公司与项彩珍之间的购房合同是经总经理特批，既无定金又无首付款、既无预购登记也无产权过户交易，项彩珍在购房之前未核实房屋的预售情况，东兴公司也是时隔半年后才开具了房款发票，可见两者之间的房屋买卖是通关系的、未走正常的交易手续，故请求法院判令东兴公司与项彩珍签订的购房合同无效，确定宋文秀为系争房屋的购买权利人。
原审审理中，东兴公司辩称：不同意宋文秀的诉请。东兴公司与项彩珍签订了购房合同，将系争房屋出售给项彩珍，项彩珍付清了总房款并入住至今。而东兴公司与宋文秀之间没有购房合同，东兴公司财务上也未曾反映宋文秀付过房款。至于宋文秀名义的预购登记，东兴公司不清楚是如何设立的，当初的销售人员现都已不在公司，无法询问情况了。
项彩珍则辩称：其是向东兴公司真实购房，房价146，443.56元已经付清并具有发票。至今未能办理房产过户是因政府因素，非其不想办理，故不同意宋文秀的诉请。
原审审理中，宋文秀称其因委托东兴公司办理购房贷款而将其所持有的购房合同交给了东兴公司，本次诉讼中无法提供购房合同，故申请由法院调取相关证据材料。法院根据宋文秀的申请，依法进行了调查。经查：上海市青浦区房地产交易中心电脑系统内上海市房地产登记簿载有2001年3月22日宋文秀为权利人的预购登记（青XXXXXXXX**），但档案室内档无宋文秀与东兴公司之间的购房合同或上海市房地产文件登记交易申请书、审核表等资料；中国建设银行股份有限公司上海青浦支行亦无宋文秀就系争房屋的抵押合同或借款合同信息。
原审法院审理后认为：合同本是平等主体间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。项彩珍与东兴公司之间就系争房屋签订的《购房合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，依法应当被确认为合法有效。且，项彩珍与东兴公司在签订上述购房合同后，已进行了支付房款、交付房屋的实际履行行为。宋文秀要求确认购房合同无效的理由不符合法律规定，缺乏依据，不予支持。据此，原审法院依法判决驳回宋文秀的诉讼请求。
原审判决后，上诉人宋文秀不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，导致适用法律不当，判决有失公正。原审中法官曾明确告知，经法院调查取证，发现中国建设银行的电脑系统中有宋文秀的个人信息，但无抵押贷款等文字材料，这印证了宋文秀主张的其曾经签订过预售合同并办理贷款的事实；被上诉人项彩珍在原审庭审中明确表示系争房屋是其通过东兴公司总经理的关系特批，并非通过市场渠道，而原审法院却忽略了上述事实，规避了相应的法律。事实上，宋文秀与东兴公司的购房合同签订在先，且办理了具有公示作用的预购登记，其在行使购房权利时具有排他性；而项彩珍与东兴公司的购房合同是通过权力和关系签订的，项彩珍购房前未核实房屋的登记状况，东兴公司在明知系争房屋已经办理了预购登记的情况下依然将房屋卖给项彩珍，双方构成恶意串通，损害了宋文秀的利益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，项彩珍与东兴公司签订的购房合同应为无效。综上，宋文秀请求本院依法撤销原审判决，改判支持其原审诉请。
被上诉人东兴公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求。项彩珍是通过正常渠道向东兴公司购房，亦支付了全部房款，双方之间的买卖合同合法有效。宋文秀未与东兴公司签订过购房合同，亦未支付房款，其权利未受到侵犯。综上，东兴公司认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回宋文秀的上诉请求，维持原判。
被上诉人项彩珍答辩称：系争房屋是通过正常渠道购买，其早在2002年就支付了全部房款并实际入住，至今已有十余年。项彩珍从未表示过购房是总经理特批，总经理的签字是针对其与妹妹一起购买了三套房屋并同意付清全款所以价格上给予了优惠。因系争房屋是新房，故购房时未想过查询房屋的登记情况。购房后，由于开发商的问题导致系争房屋一直无法办理小产证。2013年4月，其接到东兴公司办理小产证的通知，在办理相关手续时才知道系争房屋上有宋文秀名义的预购登记。综上，项彩珍认为其与东兴公司的购房合同合法有效，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回宋文秀的上诉请求，维持原判。
本院审理中，宋文秀向本院提供上海市青浦区沪青平公路4625弄46幢全幢房屋的房屋状况及产权人信息、土地状况信息各一份，以证明东兴公司于2002年8月30日对包括系争房屋在内的同一幢楼号的其他房屋又办理过登记，东兴公司称其“不清楚系争房屋上存在宋文秀的预购权利登记”与事实不符。对此，东兴公司表示：宋文秀提供的证据中显示的2002年8月30日是房屋登记管理机构受理该幢房屋产权登记的时间，不能证明其要证明的内容；东兴公司之前的经办人已离职，现在的经办人是在2013年4月配合项彩珍办理小产证时才知道有预购登记。项彩珍则表示其对该部分事实不清楚。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，项彩珍与东兴公司签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，自该合同成立时即发生法律效力。宋文秀主张项彩珍与东兴公司签订《购房合同》的行为构成恶意串通，损害了其合法权益，应当被确认为无效，但并未提供充分证据予以证明，故对其该项主张本院难以采信。宋文秀主张系争房屋上存在以其为预购权利人的预告登记，对他人的购房行为有对抗性。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有对抗的效力，对债务人与第三人之间的债权行为效力则不具否定力。因此，系争房屋上存在预告登记的事实并不能否定项彩珍与东兴公司之间的房屋买卖合同的效力。综上，上诉人宋文秀的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人宋文秀承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 张 松
代理审判员 陈家旭
二〇一四年二月十九日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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