重庆市垫江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）垫法民初字第02043号
原告李成武，男，1963年5月13日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。
委托代理人程飞鹏，重庆奇策律师事务所律师。
被告重庆渝复房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区复兴镇新街，组织机构代码90323301-6。
法定代表人刘家吉，该公司董事长。
被告重庆佳合房地产有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇渝东商业城A栋高层5楼5号，组织机构代码75622372-2。
法定代表人陈代艳，该公司董事长。
二被告共同委托代理人闵书全，重庆市垫江县桂溪镇法律服务所法律工作者。
原告李成武诉被告重庆渝复房地产开发有限公司（以下简称“渝复房地产公司”）、重庆佳合房地产有限公司（以下简称“佳合房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王贤凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李成武及其委托代理人程飞鹏、被告渝复房地产公司和佳合房地产公司的共同委托代理人闵书全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李成武诉称，2012年10月10日，我与二被告签订《重庆市商品房买卖合同》［合同登记号：（2012）商字第（1781）号］，预购被告出售的位于垫江县×××镇×××××城××区的住房，购房款为422448元。约定交房时间为2013年1月30日前。双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2项中约定，“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲（被告）、乙（原告）双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的受理单。”在本条第4项中还约定，若因甲方的责任未能按期提出办证申请，应按乙方已付房价款的万分之二按日计算违约金，至甲方向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日止。合同订立后，我支付了全部购房款。被告于2015年1月23日，才向垫江县国土资源和房屋管理局提交办理房屋产权申请，取得登记受理单。被告迟延办理房产证，侵害了我的合法权益。我要求被告承担违约责任未果，遂诉至法院，请求判令二被告向原告连带支付逾期办理房地产权证违约金89812.44元。
被告重庆渝复房地产开发有限公司、重庆佳合房地产有限公司辩称，（1）我们公司由于“案外人”的原因导致迟延办证的事实没有异议，愿意依法承担一定的违约责任；（2）双方在商品房买卖合同中约定迟延办证的计算标准，我们公司觉得过高，请求法院依法调减；（3）对原告陈诉的以下事实没有异议：迟延办证的计算时间，应扣减60日；我们公司为其办理房产证向垫江县交易所提交资料的时间无异议，原告所购商品房的方位、面积、房款没有异议，原告已缴清购房款的事实没有异议。
原告针对自己所持主张，举示了以下证据：
1、原告身份证复印件1份，拟证明其诉讼主体资格；
2、《重庆市商品房买卖合同》复印件1份，拟证明原、被告签订合同的时间，合同约定违约责任及违约金的计算方式；
3、销售不动产统一发票复印件、完税证明、收据复印件4份，拟证明原告已向被告支付全部购房款；
4、国土资源和房屋管理局业务申请材料受理接收凭证复印件1份，拟证明违约金的终止日期，也证明原告的起诉符合法律规定。
被告对原告举示证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性无异议，同时，被告围绕自己的抗辩请求，提供了以下证据：
1、商品房预售许可证复印件1份，拟证明双方买卖合同合法有效；
2、2013垫法民初字第01798及01797号民事判决书复印件2份、重庆市建设工程档案验收意见书复印件2份，拟证明违约不是被告的过错引起；
3、原告领取房产证时的领条复印件1份，拟证明原告已放弃了对违约金的请求。
原告对被告举示证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对被告举示的第2组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关。被告举示的第3组证据已超过举证期限，且与本案不具有关联性，不能达到被告的证明目的。
本院对原告举示的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性予以认定；对被告举示证据1、2的真实性、合法性予以认定，但被告举示的证据不能达到证明免除被告承担违约责任的目的；对被告举示的第3组证据的真实性、合法性、关联性予以认定，但该证据不能达到被告的证明目的。
综合原、被告的陈述及本院对证据的认定，确认案件事实如下：
2012年10月10日，原告李成武与被告渝复房地产公司、佳合房地产公司订立《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告李成武购买被告渝复房地产公司、佳合房地产公司开发的位于重庆市垫江县×××镇×××××城××区的住房，房屋总成交价422448元；被告渝复房地产公司、佳合房地产公司应当于2013年1月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告李成武，自商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，被告渝复房地产公司、佳合房地产公司如未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，应承担违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告渝复房地产公司、佳合房地产公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告渝复房地产公司、佳合房地产公司按日向原告李成武支付已付房款万分之二的违约金，并于被告渝复房地产公司、佳合房地产公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告李成武支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，原告李成武有权解除合同。原告李成武要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日止，被告渝复房地产公司、佳合房地产公司按日向原告李成武支付已付房价款万分之二（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。嗣后原告李成武支付全部购房款422448元。
2013年1月30日，被告渝复房地产公司、佳合房地产公司将房屋交付给原告李成武。
2013年6月17日，被告渝复房地产公司、佳合房地产公司起诉重庆市桦竣工程有限公司，请求将垫江县×××××城××区D3、E、G、I栋工程的竣工资料交付给渝复房地产公司、佳合房地产公司。2013年8月16日，垫江县人民法院（2013垫法民初字第01798号］民事判决书判决重庆市桦竣建筑工程有限公司在判决生效后5日内将垫江县×××××城××区D3、E、G、I栋工程土建档案备案资料及完整的竣工资料三份交付给渝复房地产公司、佳合房地产公司。2014年7月10日，垫江县渝东商业城二期D3、E、G、I栋的建设工程档案验收合格。
2015年1月23日，垫江县国土资源和房屋管理局出具了办理《房地产权证》的业务受理通知书；2015年5月13日，原告李成武在二被告处领取了《房地产权证》。
本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效。原、被告理应按照双方约定全面履行合同，现原告已根据合同约定，履行了支付购房款等全部义务，被告虽将房屋交付给了原告占有、使用，但被告还应按约履行为原告办理房屋产权登记手续的义务，其未按合同约定的期限办理房屋产权登记手续的行为属违约行为，依法应当承担相应的法律责任。原告要求被告支付逾期办理房地产权证的违约金的主张符合法律规定，本院予以支持。本案中，被告交付房屋的时间为2013年1月30日。双方约定，被告在商品房交付使用后60日内应办理《房地产权证》，双方对从2013年4月1日起计算违约时间无异议，被告于2015年1月23日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，依双方约定的违约金计算方式计算违约金为56016.6元（422448元×2?元／天×663天=56016.6元）。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，渝复房地产公司、佳合房地产公司逾期取得房地产权登记受理单在一定程度上并没有影响李成武对房屋的使用，原告在诉讼中放弃了原有诉讼请求金额的50%后主张44906.22元，系对自己权利的处分，并无不当，本院予以准许。故渝复房地产公司、佳合房地产公司应向李成武支付违约金44906.22元。被告辩解因重庆市桦竣建筑工程有限公司拒绝交付竣工资料而造成迟延办证的事实，不能构成被告免责抗辩的理由，其请求本院不予采纳。被告认为原告在被告处领取《房地产权证》时签字确认的领条上载明了“双方对购房事宜无异议”的内容，是原告放弃了要求被告承担逾期办理房地产权证的违约责任。本院认为，原告虽然在领取《房地产权证》时，该领条上载明了“双方对购房事宜无异议”的内容，但是该内容并不能直接证明原告明确放弃要求二被告承担逾期提交办理房屋产权登记资料违约责任的意思表示，故本院对被告的该项主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆渝复房地产开发有限公司、重庆佳合房地产有限公司在本判决生效后十日内支付给原告李成武逾期办理房地产权证违约金44906.22元。
二、驳回原告李成武的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1996元，依法减半收取998元（原告已预交），由被告重庆渝复房地产开发有限公司、重庆佳合房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 王贤凡
二〇一五年七月二十八日
书记员 龙 佳