北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第01261号
上诉人（原审被告）李华，女，1957年11月29日出生。
委托代理人唐力，北京市金瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李春生，男，1949年4月22日出生。
委托代理人张文英（李春生之妻），女，1953年3月1日出生。
委托代理人崔巍，北京市雷宇律师事务所律师。
上诉人李华因物权纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第22994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李春生在原审法院诉称：我和李华系兄妹关系，父亲李×1于1962年购买了北京市东城区××六间房产。1990年8月，李×1去世。1993年，我和李华及母亲李×2就上述房产进行了分割并办理了公证手续。母亲李×2的房产经拆迁后取得安置住房朝阳区××301号房屋（以下称301号房屋），该房屋为承租房。2000年4月，李×2去世。李华采取欺骗手段将301号房屋调换为北京市朝阳区××202号房屋（以下称202号房屋），并擅自变更承租人为其本人。此后，李华购买了202号房屋。我认为，李华的行为侵犯了我的合法权益，故我诉至法院，要求确认我对202号房屋享有居住权。
李华在原审法院辩称：202号房屋登记在我的名下，属于我私人所有。李春生要求居住该房屋无事实和法律依据，故请法院驳回李春生的诉讼请求。
原审法院经审理查明：1993年8月，北京市东城区公证书出具公证书，载明李×1与李×2系夫妻关系，有养子、养女，即本案双方当事人；李×1在北京市东城区××房产（六间），经李×2、李春生、李华协商各分得二间。
经询，李春生、李华均认可，北京市东城区××房产（六间）拆迁后李×2取得安置住房为301号房屋（性质为承租公房），李春生取得朝阳区××501号房屋，李华取得朝阳区××303号房屋。李春生、李华表示，后301号房屋调换为202号房屋。2000年4月，李×2去世。
经向北京市望京实业总公司查询得知，1.2000年8月，该公司收到《住户换房申请表》，“李华”、“李×2”申请将301号房屋调换到202号房屋；2.2000年10月，该公司收到《申请》、《住户更名申请表》，“李华”、“李春生”申请将202号房屋更名为“李华”；3.2001年2月，李华与该公司签订《公有住宅租赁合同》。经询，李华认可北京市望京实业总公司收到的一系列材料中，“李春生”的签字及手印为李华代签、代印，但表示其已取得李春生的授权。李华提交《委托书》及加盖北京市朝阳区望京街道花家地第二居委会（以下称花家地第二居委会，2001年7月合并为北京市朝阳区望京街道花家地社区居委会）公章的“书面材料”，用以证明李春生知晓并同意换房、变更承租人以及花家地第二居委会确认李华符合变更条件的事实。《委托书》载明“李春生因工作忙，时间紧张，故委托爱人张文英办理李×2房子事宜。委托人李春生。2000年8月8日”。“书面材料”载明“房管段领导、居委会：我父母双亡，本人决定放弃××301号房，把承租人李×2的名姓，更改为妹妹李华的名字，由妹妹李华承担××301号房的一切费用，李华、李春生换房没有纠纷，如有纠纷自行负责。申请人李春生、李华。2000年8月”。李春生认可《委托书》的真实性，但表示当时只是委托其爱人张文英去办理换房事宜，并没有同意变更承租人。李华表示其持有《委托书》原件，且李春生亦同意由其办理换房及更名事宜。李春生表示“书面材料”的内容及签字均非其本人书写。李华对此未持异议，认可“李春生”签字为李华代签。
经询，李春生、李华认可李×2未留有遗嘱，202号房屋自取得后一直出租使用。
另查，2012年3月，李华与北京城市开发集团有限责任公司签订《出售自管公有住宅楼房协议书》，以成本价51790元购买了202号房屋。2013年7月202号房屋登记在李华名下。
原审法院认定上述事实的证据有：相关证据及当事人陈述等在案佐证。
原审法院判决认为：公民的合法权益受法律保护。本案中，李华提交的《委托书》明确载明李春生委托爱人张文英办理李×2房子事宜，该《委托书》并没有授权李华进行换房、更名事宜，且出具委托书时，确实存在301号房屋换房的事实，故不能依据《委托书》认定李华取得了李春生同意将202号房屋的承租人变更为李华的授权。结合《申请》、《住户更名申请表》、“书面材料”等一系列上证据上“李春生”的签字、手印均系李华个人代签、代印，故不能认定李华将202号房屋承租人变更为其本人时取得了李春生的同意。202号房屋为301号房屋调换所得，调换前李×2已经去世，故202房屋的相关权益应当由李春生、李华共同协商予以处理。现李华未征得李春生的同意，自行进行了更名手续并予以购买，侵犯了李春生的合法权益，故原审法院判令李春生有权居住202号房屋。至于如何居住使用，不是本案争议的焦点，双方如协商不成可另行解决。综上，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第二条之规定判决李春生有权居住位于北京市××202号房屋。
李华不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，发回原审法院重审或改判驳回李春生在原审的诉讼请求；案件受理费由李春生负担。上诉理由：一、一审判决违反法定程序，适用法律错误。1.违反法定程序。李春生虽然仅主张对居住权予以确认，但是实际上是请求法院对房屋所有权的确认。李华取得涉案房屋所有权是基于房屋买卖合同，且购房后完成了房屋登记程序。法院认定李春生的合法权利是否受到侵害，并重新确认房屋所有权，应当将房屋出卖人列为本案当事人参加诉讼。签订房屋买卖合同前，李华通过与公有住房出租人签订公有住房租赁合同成为涉案房屋承租人，李春生是否享有公有住房的承租权和居住权，应当由公有住房出租人确认，一审法院应当将房屋出租人列为本案当事人。李春生在2000年4月李华、李春生之母去世时就知道或应当知道涉案房屋变更了承租人，14年来，涉案房屋一直由李华出租，李春生从未主张过使用权和出租受益。李华、李春生和双方的母亲均有公租房屋在同一个开发商名下，上诉人也曾就购买涉案房屋告知李春生的妻子，李春生早就知道李华购买房屋的事实，其主张已过诉讼时效，一审判决没有对诉讼时效进行审理和认定。2.适用法律错误。公有住房的承租权和包括居住权在内的使用权源自于出租人的有关规定和认可，不受遗嘱和继承法约束，故一审将涉案房屋认定为遗产错误。对上诉人所有权中的居住权的分割、确认，实际上就是对房屋所有权的分割确认。一审应当先撤销买卖合同，再确认居住权利。按照相关规定，李华户籍登记在涉案房屋具备居住权，而李春生不具备条件。一审判决在没有对公有住房租赁合同和房屋买卖合同的合法性和有效性进行认定之前，先行将所有权的一部分予以分割确认，没有法律依据。二、一审判决事实认定不清，证据不足。李华办理承租人变更手续时持有李春生亲笔书写的委托书，签名时李春生妻子也在场。一审认定委托书原件在李华手里，证明李春生妻子将委托书原件交与李华是转委托行为，对于李华换房、变更承租人，李春生都是知道且认可的。一审判决认定李华变更承租人未征得李华同意，没有事实依据。一审判决认定委托书没有对变更房屋承租人的授权错误，委托书是针对变更承租人的，不是针对换房的。综上，一审判决适用法律错误，违反法定程序，事实不清，证据不足，请二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或驳回李春生的起诉或诉讼请求。
李春生辩称：同意原审判决，不同意李华的上诉请求。根据相关政策规定，满足承租条件除了户口要在涉案房屋内，且要共同居住满两年，没有其他住房且其他亲属同意。但是李华有其他住房，且没有在涉案房屋内共同居住。
本院经审理查明：双方当事人对原审法院认定的事实无争议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：根据李华提交的《委托书》并结合《申请》、《住户更名申请表》、“书面材料”等一系列证据，原审关于李春生未授权同意将202号房屋的承租人变更为李华的认定正确。李华在李×2去世后，擅自变更202号房屋的承租人，并通过购买的方式取得涉案房屋所有权的行为，侵犯了李春生的合法权益，应当承担相应责任。由于涉案房屋现财产性质为李华个人登记所有，且双方并无因同一户籍或姻亲关系等因素存在共同生活居住的必要，原审在物权基础上设立居住的权利，与物权法的基本原则相悖。且该居住的权利难以真正实现，原审处理方式不妥当，无益于双方矛盾的解决。现经本院再次释明有关居住权利的法律规定后，李春生仍坚持该项主张，本院对此不予支持。李春生对涉案房屋的相关权利可另行解决。综上，原审确定李春生有权居住涉案房屋的处理，于法无据，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第22994号民事判决；
二、驳回李春生的诉讼请求。
一审案件受理费70元，由李春生负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由李春生负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张明
代理审判员 楚静
代理审判员 张羽
二〇一五年四月七日
书 记 员 田晔