广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠博法民一初字第73号
原告博罗县德祥物业管理有限公司。住所地：广东省博罗县。
法定代表人朱建清，董事长。
委托代理人杜夏、李艳玲，广东伟伦律师事务所律师。
被告一钟惠瑜，女，汉族，住广东省博罗县。
被告二杨利新，女，汉族，住广东省深圳市。
原告博罗县德祥物业管理有限公司诉被告钟惠瑜、杨利新物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告博罗县德祥物业管理有限公司委托代理人，被告钟惠瑜、杨利新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博罗县德祥物业管理有限公司诉称，2001年8月，被告一向朱祥兴（惠州）房产物业管理有限公司（以下简称“朱祥兴房产公司”）购买了商铺，双方同时在物业管理合同和管理公约中约定：被告一接受朱祥兴房产公司物业管理处提供的物业管理服务。后被告一将涉诉商铺租赁给被告二。2004年10月，受朱祥兴房产公司的委托，原告开始对祥兴花园进行前期的物业管理服务，原告与被告一、被告二（业主和承租人）成为合法的物业管理合同关系。自此，原告为祥兴花园全体业主提供了多项物业管理服务：如小区代收代付水电费、保安夜间巡逻、清理化粪池和排污管道、小区绿化和除四害消毒、白蚁防治和电路改造和消防生活给水管道改造等。原告是一家具备合法经营资质的物业管理公司，为打造自己的经营品牌，在连续几年的物业管理过程中，原告通过垫支，向业主及物业使用人提供优质的物业管理服务，创立了自己的行业口碑，现已成为博罗县最大的物业管理服务企业。截至2013年5月，原告已垫支累计达几百万元。但为应付小区日益庞大的日常开支，保证原告的正常经营，原告决定从2013年6月开始向两被告征收物业管理费。2013年5月10日，原告向两被告发出《关于重新开始征收祥兴花园管辖区商铺物业管理服务费的通知》；2013年7月20日，原告向两被告发出《关于重新开始征收祥兴花园管辖区商铺物业管理服务费有关情况的说明》，通知两被告从2013年6月1日开始征收管理辖区商铺的物业管理服务费，收费服务标准为1.00元／平方米／月。但两被告始终未予以支付。2013年10月21日，原告委托律师对两被告进行催告，但两被告至今仍未予支付。原告认为，两被告的行为违反了《物业管理条例》的规定和协议的约定，严重损害了原告的权益。请求：1、请求判令被告一和被告二向原告支付物业管理费及违约金，两被告作为业主和承租人共同承担连带责任。至起诉时止，两被告欠6-12月的物业管理费，共计1516.2元，及按银行贷款利率计付的违约金；2、本案诉讼费用由两被告承担。
被告一钟惠瑜辩称，原告要求交纳的物业管理费过高，我没有享受过原告的物业服务，我的商铺在外围，小区都进不去，物业收费应当由原告与业主协商一致。
被告二杨利新辩称，作为商铺使用人，我们无法进入小区花园，物业公司也不让我们进去停车。
经审理查明，2001年8月，被告一钟惠瑜与朱祥兴房产公司签订了《商品房购销合同》，标的为位于博罗县罗阳镇祥兴花园的房屋，该房屋为临街商铺。同日，被告一与朱祥兴房产公司物业管理处签订了《祥兴花园物业管理合同》及《祥兴花园物业管理公约》，约定了“被告一须按规定按时向朱祥兴房产公司物业管理处缴纳各种费用”等内容。2004年10月18日，朱祥兴房产公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对祥兴花园进行物业管理服务。原告为祥兴花园全体业主（含本案被告）提供了多项物业管理服务：如小区代收代付水电费、保安夜间巡逻、清理化粪池和排污管道、白蚁防治和电路改造和消防生活给水管道改造等服务。其中，2008年12月17日至2010年5月18日，原告为祥兴花园消防生活给水管道改造工程支付工程款共计93.8422万元。2010年10月20日，原告为祥兴花园电路改造工程支付工程款45万元。2013年5月10日，原告向祥兴花园商铺业主发出《关于重新开始征收祥兴花园管辖区商铺物业管理服务费的通知》称，祥兴花园管理处从2002初以来未向商铺业主收取物业管理费，因物业成本上升，定于2013年6月1日起开始恢复征收物业管理费，标准为1元／平方米／月。
另查明，2012年5月1日，被告一与被告二签订了《房屋租赁合同》，被告一将位于博罗县罗阳镇祥兴花园的商铺出租给被告二经营，租期四年，约定物业管理费等费用由被告二承担。被告二在此处登记个体工商户，登记名称为商行，经营烟酒等零售。
又查明，位于博罗县罗阳镇中园小区祥兴花园的房屋为临街商铺，分上、下两层，内有私有楼梯连接。
本院认为，位于博罗县罗阳镇中园小区祥兴花园的房屋，属于祥兴花园小区的临街商铺。根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》第六条：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第七条：“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”的规定，本案所涉商铺属于非住宅物业，其物业收费应当实行市场调节价。
被告一在购买房产时与朱祥兴房产公司物业管理处签订的《祥兴花园物业管理合同》中仅约定被告一应按规定交纳各种费用，并未明确约定本案所涉房屋的物业费的交费标准。2013年5月10日，原告向祥兴花园商铺业主（含本案被告一）发出《关于重新开始征收祥兴花园管辖区商铺物业管理服务费的通知》，决定自2013年6月1日起按照1元／平方米／月的标准向临街商铺征收物业管理费。被告一作为祥兴花园的业主，实际享受着原告提供的代收代付水电费、保安夜间巡逻、清理化粪池和排污管道、电路改造和消防生活给水管道改造等服务，原告于2008年至2010年，仅改造小区电网及给水管道两项就花费数额巨大，被告已实际接受物业服务，故原告自2013年6月1日起向被告一收取物业费，理由充分，本院予以支持。物业收费标准应当由原告与该小区商铺业主协商一致，现原告单方面定价1元／平方米／月，有违平等、自愿原则，鉴于被告一的房屋没有安装电梯，基于公平原则，本院认为，原告参照小区内无电梯住宅物业的收费标准（现标准为0.5元／平方米／月），每月向被告一收取物业管理服务费较为适宜。关于迟延交纳物业费的违约金问题，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率计付违约金，理由成立，本院予以支持。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，两名被告约定由作为物业使用人的被告二交纳物业费，故被告二在承租本案房屋期间应当向原告支付物业费用，被告一承担连带责任。
综上，依照《物业管理条例》第四十二条、参照《物业服务收费管理办法》第六条、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第七条的规定，判决如下：
被告二杨利新应于本判决生效之日起十日内向原告支付物业费及违约金（物业费自2013年6月1日起，按照该小区无电梯住宅物业的价格标准计算，现标准为0.5元／平方米／月，每月108.3元，欠付2013年6月份至12月份的物业费为758.1元。违约金以每个月欠付的物业费为基数，自次月1日起至本院确定的履行期满之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。被告一钟惠瑜对其所有的房屋的物业费负连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
代理审判员 曹万畅
二〇一四年五月四日
书 记 员 陈 莹