江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3677号上诉人(原审被告）南京市鼓楼区建设房产和交通局，住所地南京市鼓楼区水佐岗64号。法定代表人徐淮舟，该局局长。委托代理人孙华武，江苏孙华武律师事务所律师。委托代理人汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张宁，男，1955年3月4日生，汉族。被上诉人（原审原告）李新，女，1932年10月9日生，汉族。委托代理人张宁（系李新之子），男，1955年3月4日生，汉族。上诉人南京市鼓楼区建设房产和交通局（以下简称鼓楼区建房交通局）因与被上诉人张宁、李新房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张宁、李新原审诉称：南京市鼓楼区某地89号106室房屋原系张海荣所有，原告李新系张海荣配偶，原告张宁系张海荣长子。2013年7月，上述房屋被强行拆除。由于产权人张海荣去世，原、被告双方于2013年8月27日签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，约定被告于2013年12月31日前交付产权调换房屋。上述协议签订后，被告以产权人不明为由，拒绝向两原告交付房屋。2014年4月9日，被告在原告出具承诺书的情况下才向两原告交付产权调换房屋。原告拿到房屋钥匙后发现，建成交付的房屋户型与补偿协议上约定的户型不符。尤其是原图纸中的三室二厅改成二室二厅，飘窗改成平窗，给原告的家庭生活带来诸多不便。户型和窗户的改变不仅影响原告对住房面积的合理使用，而且也增加了装修成本。被告鼓楼区建房交通局的上述行为给原告造成难以挽回的精神损失和无限的使用损失。并且原告多次与被告鼓楼区建房交通局协商未果，故诉至法院，请求判令：1、被告双倍支付2014年1月1日至2014年4月9日期间的过渡费12000元；2、被告赔偿原告因房型变化造成的损失38000元。鼓楼区建交局原审辩称：1、原、被告签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》是双方自愿所签，意思表示真实，合法有效，合同中已明确约定平面图是草图，房产面积以房产部门实际测量为准，最终交付原告的房屋亦是经规划部门审核确定的房屋；2、原告已经取得了约定的房屋，双方签订的协议已经履行完毕，被告不存在违约情形；3、原告的起诉已超过两年诉讼时效；4、被告未交付产权调换房屋系由于被拆迁房屋产权不明，原告仅有遗嘱，但该遗嘱未经公证或司法确认，被告无法交付房屋，且原告已向被告出具承诺，不再主张任何补偿。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原审法院经审理查明，原坐落于南京市鼓楼区某地89号106室房屋（建筑面积为69.97平方米，以下简称106室房屋）登记的所有权人为张海荣。原告李新系张海荣配偶，原告张宁系张海荣之子。2006年9月28日，张海荣因死亡注销户籍。2013年8月27日，原告张宁、李新（乙方）与被告鼓楼区建房交通局（原南京市鼓楼区建设局，甲方）签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》，协议约定：甲方经宁拆许字[2010]第026号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月10日至2013年12月31日，在鼓楼区地块，委托南京市鼓楼区房屋拆迁安置办公室，实施湖南路04地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为106室房屋，为两原告所有；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为1059276元；甲方应当以双方约定的划拨方式支付补助费用合计267618元，其中过渡补助费9796（=69.97*5*28）元；乙方同意于2013年8月27日，将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓楼区钟阜路29号3幢601室，建筑面积为98.78平方米，交付日期为2013年12月31日的房屋，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；甲方逾期交付调换房屋的，应当双倍支付过渡补助费；原告的房屋拆迁补偿款，不能支取，不计利息，用于调换98.78平方米的房屋，价值相等不结算差价；附件4中约定了调换房屋的基本情况，用途为住宅，套型平面图显示房屋为三室二厅，其中6.6平方米及8.1平方米的卧室内各有一飘窗。套型平面图备注以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准。2013年8月29日，两原告向被告出具了承诺书，载明：某地89号106室张海荣（李新、张宁）已达成拆迁协议，保证不再提出其他补偿要求。原审另查明，2013年2月7日，钟阜路29号地块取得建设工程规划许可证。由于被告到期未交付调换房屋，两原告于2014年4月8日向鼓楼区房屋拆迁安置办公室提交了申请书，载明由于某地89号106室房屋拆迁，因原产权人去世造成现房屋产权人未确定，造成目前无法进住安置房，因李新已83岁，身体多病不能长期在外过渡，特向拆迁办申请提前安排进住安置房，以解决实际困难，待家庭纠纷解决确定产权人后，再办理其他相关手续。2014年4月9日，被告鼓楼区建房交通局向两原告交付了产权调换房屋。原告张宁、李新接收房屋后发现房屋存在户型与约定不符，原6.6平方米卧室的飘窗现为平窗。此后，原告通过多种途径反映上述问题，但始终未能得到解决。2015年10月19日，原审法院（2015）鼓民初字第4881号民事判决确认本市鼓楼区某地89号106室房屋因拆迁所获相应权益李新享有50%份额，张宁继承50%份额。以上事实，有双方当事人陈述、《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》、图纸及规划许可证、民事判决书等证据予以证实。原审法院认为，原告张宁、李新与被告签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告辩称原告起诉已超过诉讼时效的辩解意见。原审法院认为，原告发现房屋存在户型不符等问题后，通过各种途径反映其诉求，在通过其他途径未能解决问题后，才选择诉讼方式主张权利。因此，原告本次诉讼并未超过诉讼时效，被告该辩解意见，原审法院不予采纳。关于两原告主张的超期过渡补助费问题。原、被告双方签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》对产权调换房屋交付时间及逾期交付的违约责任均作了明确约定，被告未按约交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称由于被拆迁房屋产权不明，故无法交付房屋，由于原、被告双方于2013年8月已签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，应视为被告对两原告被拆迁人身份的认可，被告在签订上述协议后再以产权人不明为由拒绝交付房屋，缺乏事实和法律依据，对被告的该项辩解意见，原审法院不予采信。对于被告提出的原告已出具承诺书放弃补偿要求的辩解意见，原审法院认为，两原告出具的承诺书是保证不再提出拆迁补偿协议以外的其他补偿要求，本案中原告主张的超期过渡补助费是基于拆迁补偿协议约定主张的违约责任，并非拆迁补偿协议以外的其他补偿要求，故对被告的该项辩解意见，原审法院亦不予采信。原告主张被告按照合同约定双倍支付逾期交付房屋期间的过渡补助费12000元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。关于原告张宁、李新主张赔偿损失38000元的诉讼请求，包括户型变化的损失以及飘窗改平窗的损失。原审法院分别评析如下：一、关于户型改变的问题。因涉案房屋在2013年2月7日已取得规划许可证，户型已十分明确，双方在2013年8月27日签订协议时，被告鼓楼区建房交通局提供给原告的户型图显示房屋为三室二厅，被告鼓楼区建房交通局未如实告知原告房屋户型情况，存在过错，应对原告张宁、李新承担一定的损失赔偿责任。原审法院根据双方合同履行情况，综合考虑套型不符致涉案房屋使用功能、面积上所受的影响等因素，酌定被告鼓楼区建房交通局赔偿原告10000元。二、关于飘窗改平窗的问题。房屋拆迁补偿协议所附户型图中标注的6.6平方米卧室窗户系飘窗，实际交付的窗户为平窗。因涉案房屋在双方签订协议时已开工建设，被告鼓楼区建房交通局对于窗户类型应当明知，但未如实告知原告张宁、李新涉案房屋的窗户类型，亦存在过错，故被告鼓楼区建房交通局亦应当承担一定的损失赔偿责任，鉴于飘窗与平窗不完全相同的使用功能及使用感受等因素，原审法院对该项损失酌定支持1000元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决：被告南京市鼓楼区建设房产和交通局于判决生效之日起十日内一次性支付原告张宁、李新20**年1月1日至2014年4月9日的双倍过渡补助费12000元；被告南京市鼓楼区建设房产和交通局于判决生效之日起十日内一次性赔偿原告张宁、李新110**元。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告张宁、李新负担283元，被告南京市鼓楼区建设房产和交通局负担242元（此款原告已预付，被告负担部分在支付上述款项时直接给付原告）。上诉人鼓楼区建交局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的房屋拆迁安置补偿协议中，所附的房源图仅为草图，草图上也注明“以上套型以规划部门审批为准”。故，被上诉人已取得与规划部门核准套型一致的房屋，上诉人不存在过错。二、本案中上诉人不存在过错，被上诉人取得的房屋户型与规划核准的户型一致，一审法院却判令上诉人赔偿被上诉人损失，明显适用法律错误。三、签订拆迁补偿协议时，被拆迁房屋的产权人并非是张宁，李新也只是共有权人之一，其产权人应当是张海荣与李新。故上诉人与被上诉人签订的城市房屋拆迁补偿协议在签订时并未成立。该协议直到（2015）鼓民初字第488号判决书生效后才得以成立并生效。上诉人早就告知两被上诉人通过法律途径确认被拆迁房屋的权属，但两被上诉人一直未办理，两被上诉人未按协议约定时间取得房屋的责任在于两被上诉人，因此上诉人不应支付逾期交付房屋过渡补助费。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张宁、李新辩称：1、上诉人在我方不在南京的情况下将我方的房子强行拆除，并没有通知我方，协议也是在房子拆除以后才签订的。当时上诉人通过咨询法院、公证处等机构，确认我方是产权人，才和我方签订了拆迁补偿协议。2、2012年2月涉案房屋就已经取得施工许可证，双方签订拆迁补偿协议的时间为2013年8月，此时房屋已经盖好，上诉人已经知道房屋的户型却在协议中附以前的图纸，上诉人存在欺诈行为。3、原审法院判令我方承担一半的诉讼费是没有根据的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新证据。对原审判决查明的事实本院予以确认。本院认为，双方当事人之间签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于上诉人主张其不应支付超期过渡补助费的问题，本院认为，双方签订的拆迁补偿协议明确约定上诉人应于2013年12月31日交付产权调换房屋，但上诉人直至2014年4月9日方交付了该房屋，应当按照合同约定支付超期过渡补助费。虽然签订拆迁补偿协议之时，被上诉人尚未被生效判决确认为被拆迁房屋的产权人，但并不影响其和上诉人所签合同的效力，上诉人仍应当承担合同责任。故上诉人以签约时合同未成立及未交房系被上诉人原因为由主张不应支付该费用，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人称协议所附户型图实为草图，实际户型应以规划部门批准的设计方案为准，本院认为该主张并无合同约定与法律依据，对此不予采纳。因房屋本身的建筑面积并未减少，原审法院在综合考虑套型的变化对使用功能上的影响、房屋面积等相关因素的基础上，酌定损失为10000元，并无不当，故对于上诉人的该上诉请求，本院不予支持。关于平窗改成飘窗的问题，鉴于飘窗与平窗不完全相同的使用功能及使用感受等因素，对于被上诉人针对原图上一扇飘窗变为平窗提出的赔偿损失主张，原审法院酌定支持1000元，酌定幅度适当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人南京市鼓楼区建设房产和交通局负担。本判决为终审判决。审 判 长  李飞鸽审 判 员  许云苏代理审判员  马 帅二〇一六年六月二十七日书 记 员  郭旭冬