黑龙江省友谊县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0522民初96号
原告（申请执行人）中国农业银行股份有限公司友谊县支行。住所地黑龙江省双鸭山市友谊县。
法定代表人刘善虎，职务行长。
委托代理人王海涛，男，1979年2月26日出生，汉族，系中国农业银行股份有限公司友谊县支行营业室主任，住友谊县。
委托代理人邢玉，男，1967年12月1日出生，汉族，系中国农业银行股份有限公司友谊县支行信贷管理部职员，住友谊县。
被告（第三人）孙桂英，女，1943年12月24日出生，汉族，住友谊县。
被告（被执行人）袁秀兰，女，1961年6月20日出生，汉族，住友谊县。
被告（被执行人）黑龙江省神鸭房地产开发有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市四方台区。
法定代表人岳文起，职务总经理。
原告中国农业银行股份有限公司友谊县支行诉被告袁秀兰、黑龙江省神鸭房地产开发有限公司（以下简称神鸭公司）、孙桂英申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月28日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司委托代理人王海涛、邢玉，被告孙桂英到庭参加了诉讼，被告袁秀兰、神鸭公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：准许执行双鸭山市中级人民法院作出的（2015）双商终字第59号民事判决书，友谊县温馨家园4号楼3单元401室房屋优先受偿。事实与理由：友谊县人民法院裁定中止农行对抵押登记在袁秀兰名下房产的执行，认为孙桂英执行异议成立不符合法律规定，根本不能成立。本案争议的核心法律问题案外人孙桂英是否对争议房产享有实体权利的问题。只有异议人对执行标的确实享有实体权利的，才能依法排除执行。1、《物权法》第二十条明确规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不能发生物权效力。根据上述法律规定，友谊县支行已经在案外人买房前办理了抵押预告登记，案外人即便与神鸭公司签订房产买卖协议，在未经权利人袁秀兰和友谊县支行同意的情况下，该协议也不能发生物权效力。因此案外人根本不享有排除执行的实体权利，因此执行异议根本不能成立。2、法院在审查执行异议时忽略了本案已办理抵押预告登记，案外人在预告登记后签订房产买卖协议的事实。直接认定异议成立过于片面。案外人不能办理房屋权属登记虽然是因为开发商欠缺手续，但是由于申请执行人的抵押预告登记仍然有效，因此即便开发商具备了办理产权登记的条件，也是由申请人先办理抵押登记。而不是给案外人办理房屋所有权手续。3、抵押预告登记是一种公示行为，该行为既然在案外人买卖房屋前已经存在，那么案外人就不能主张自己善意不知情。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定的应支持的异议情形中，均是以“签订合法有效的书面买卖合同”为前提的。本案中案外人签订的买卖协议本身就不符合法律规定，更何况在有书面买卖合同在先的情况下，其占有房产也是不合法的。因此法院支持其异议是错误的。
被告袁秀兰经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提出答辩意见。
被告神鸭公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提出答辩意见。
被告孙桂英辩称：不同意原告的意见。我当时买房子的时候问张少忠这个房子有问题吗？他说没啥问题，说这是开发商自己留的房子。我是在售楼处交的钱，是正常买卖，说是可以正常办理房证。
原告为证明自己的主张向本院提供如下证据：
证据一、营业执照，法定代表人身份证明各一份，证明原告的诉讼主体资格；证据二、（2014）友民商初字第60号民事判决书一份，（2015）双商终字第59号民事判决书一份，证明法院的判决书均认定贷款的事实及袁秀兰有还款的义务，如果袁秀兰不还款，我行有优先受偿权，不足部分神鸭公司承担连带责任；证据三、（2016）黑0522执异7号执行裁定书一份，证明法院认定案外人孙桂英对涉案房屋享有实体权利，其权利能够排除执行，故案外人孙桂英的异议理由成立，法院裁定中止友谊县温馨家园4号楼3单元401室房屋的执行。
被告袁秀兰未向本院提交任何证据。
被告神鸭公司未向本院提交任何证据。
被告孙桂英为证明自己的主张向本院提供如下证据：
证据一、跟神鸭公司签订的商品房买卖合同一份，证明我在售楼处买的房子；证据二、购房收据一张，证明2012年8月25日一次性交齐房款142240.00元，是在售楼处交给袁秀梅；证据三、交变压器款票据一张，交了3320.00元变压器钱，不然不给电。证明我已经实际入住；证据四、2014年-2016年取暖费票据三张，证明我交取暖费，已经实际入住。
经审理查明：2012年11月21日，原告中国农业银行股份有限公司友谊县支行与被告袁秀兰签订《个人购房担保借款合同》，借款金额165000.00元，借款期限120个月，以被告神鸭公司承建的友谊县友谊镇温馨家园小区4号楼3单元401室房屋提供抵押担保，并在房产部门办理了预购商品房抵押预告登记，被告神鸭公司同意为袁秀兰提供担保。合同签订后，中国农业银行股份有限公司友谊县支行依约向袁秀兰发放了165000.00元贷款，袁秀兰在偿还14期后未予继续偿还。中国农业银行股份有限公司友谊县支行于2014年3月26日提起诉讼，本院受理后，依法查封了友谊县友谊镇温馨家园小区4号楼3单元401室房屋，并于2015年4月2日作出（2014）友民初字第60号民事判决书，其中判项三、被告袁秀兰不履行前款义务，原告中国农业银行股份有限公司友谊县支行可以就被告袁秀兰的抵押物（友谊县友谊镇温馨家园小区4号楼3单元401室，建筑面积102.68平方米房产）优先受偿。判后神鸭公司提起上诉，双鸭山市中级法院于2015年7月13日作出（2015）双商终字第59号民事判决书维持了此项内容。法律文书生效后，中国农业银行股份有限公司友谊县支行向本院提起强制执行。本院在执行过程中，被告孙桂英提出案外人执行异议，以该房屋所有权归孙桂英所有为由，请求法院依法解除对该房屋的查封并停止执行措施。本院于2016年12月5日作出（2016）黑0522执异7号执行裁定书，认为案外人执行异议成立，裁定中止对友谊县友谊镇温馨家园小区4号楼3单元401室房屋的执行。文书送达后，原告向本院提起执行异议之诉，请求撤销友谊县人民法院作出的（2016）黑0522执异7号执行裁定书，支持其拥有对已经办理抵押预告登记的袁秀兰房屋的优先受偿权。
另查明，2013年8月25日，被告神鸭公司与孙桂英签订商品房买卖合同，购买位于友谊县友谊镇温馨家园小区4号楼3单元401室房屋，并一次性交齐全部房款，神鸭公司为孙桂英出具了购房款收据，并将房屋交付其使用。
还查明，截止2017年8月28日，被告袁秀兰偿还原告中国农业股份有限公司友谊县支行借款本金39453.90元，利息40185.42元，尚欠借款本金125546.07元，利息40185.42元。
本院认为，原告中国农业股份有限公司友谊县支行与被告袁秀兰签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。被告神鸭公司在《个人购房担保借款合同》的保证人栏内签字盖章，原告与被告神鸭公司的保证合同成立、有效。此事实已被友谊县人民法院和双鸭山市中级人民法院两级法院经过审理确认。而被告孙桂英是在袁秀兰和中国农业银行股份有限公司友谊县支行签订借款合同并在房产部门办理了预购商品房抵押预告登记后购买的位于友谊县友谊镇温馨家园小区4号楼3单元401室的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因此原告请求撤销友谊县人民法院作出的（2016）黑0522执异7号执行裁定书，本院予以支持。被告袁秀兰、神鸭公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，予以缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
准许执行双鸭山市中级人民法院作出的（2015）双商终字第59号民事判决书，对友谊县温馨家园4号楼3单元401室房屋优先受偿。
案件受理费300.00元由被告袁秀兰、神鸭公司、孙桂英负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。
本院（2016）黑0522执异7号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 张文峰
审 判 员 黄金玲
人民陪审员 杨 姜
二〇一七年九月八日
书 记 员 王慧铭
附相关法条:
一、《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。