山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临兰商初字第2632号
原告王某某。
委托代理人陈雪田，临沂兰山正翰法律服务所法律服务工作者。
被告颜某某。
委托代理人王亮，山东舜平律师事务所律师。
原告王某某与被告颜某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托代理人陈雪田，被告颜某某及其委托代理人王亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称，2011年12月4日原告与被告签订一房屋租赁合同，合同约定被告将其坐落于临沂市罗庄区化武路与临西五路交汇处西200米路北、陷泥河西岸的厂房租赁给原告使用，合同租赁期限自2012年1月1日至2015年12月31日止，合同签订后原告即搬入使用，但在2012年5月份原告租赁的房屋出现严重质量问题，房屋墙壁出现多条大裂痕，且漏雨严重，致使原告无法正常使用房屋，原告根据合同约定多次找被告协商房屋修缮事宜，被告一直推脱。在2013年10月份原告专程给被告下了房屋修缮通知，但被告一直不予理睬。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为此诉至法院，请求法院依法判决或调解解除原、被告签订的房屋租赁合同、返还保证金2万元并判令被告承担违约金10万元。
被告颜某某辩称，一、被告不存在违约行为，原告的诉求无事实依据。原告在诉状中陈述的“在2012年5月份原告租赁的房屋出现严重质量问题，房屋墙壁出现多条大裂痕，且漏雨严重，致使原告无法正常使用房屋，原告根据合同约定多次找被告协商房屋修缮事宜，被告一直推脱……”，与事实不符，1、关于南北楼与东西楼交汇处楼梯间东南墙角裂缝问题，在南北楼加建后就出现了，并不影响正常使用。因为东西楼是先建成的，南北楼是后来加建的，裂缝为两楼之间的交接缝，原告在2009年9月份第一次租赁使用该房屋时对此就是知晓的，而且至今一直处于正常使用状态。2、关于南北楼与东西楼交汇处楼梯间南侧二楼第1-4间以及北侧原告办公室西北角房屋渗水问题，在接到原告的维修通知后，被告即委托专业人员进行了维修，及时恢复了正常使用。3、原告自2009年9月起就租赁使用涉案房屋、院落，其对涉案房屋的自然情况是非常了解的，双方于2011年12月4日再次签订的《房屋租赁合同》中第八条也明确约定：“甲方保障现状使用条件”。因此，原告在诉状中陈述的“在2012年5月份原告租赁的房屋出现严重质量问题，房屋墙壁出现多条大裂痕，且漏雨严重，致使原告无法正常使用房屋……”，明显也不符合常理。综上，被告并不存在违约行为，原告请求被告返还保证金2万元并承担违约金10万元，没有事实依据。二、原告存在提前退租、拖欠房租的违约行为，依约应向被告支付拖欠房租7500元以及违约金10万元。被告与原告签订的《房屋租赁合同》第九条第（四）项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋。1、不支付或者不按约定支付租金、水电费、物业管理费等。……”合同第十条第（三）项规定：“租赁期内，如对方无违约责任行为，一方要求提前退租的，需向对方支付10万元整违约金。”2013年底，原告在尚欠2013年度房租7500元且被告不知情的情况下，私自提前退租并搬走了全部个人物品，其行为构成违约，依约应向被告支付拖欠房租7500元以及违约金10万元。对此，被告保留追究原告相应民事责任的权利。三、原告提起本案诉讼的目的是为了逃避其依约应承担的10万元的违约责任，因此，请求法庭依法及时驳回其各项诉求，以维护被告的合法权益。
经审理查明，2011年12月4日，原告王某某（乙方）与被告颜某某（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：“甲乙双方经过友好协商，双方同意颜世一与乙方在2009年9月签订的《房屋租赁合同》于2011年12月31日终止，甲方替颜世一按合同约定支付给乙方终止合同违约金2万元整，就新的房屋租赁合同达成如下内容：第一条房屋基本情况：兴和园4号院。该房屋坐落于临沂市罗庄区化武路与临西五路交汇处西200米路北、陷泥河西岸。该房屋为：1、南北楼，长39.6米宽9.25米层数两层。2、东西楼共两层，一层长14.4米宽9.25米，二层长36米宽9.25米，面积1251.43平方米。院落长64.5米，宽36.7米，面积1578.04平米。第二条房屋用途该房屋用途为无污染的经营项目。……第三条租赁期限（一）房屋租赁期限4年，从2012年1月1日至2015年12月31日止。每年租金按年度递增比例为5%。……第四条租金及押金租金：第一年度租金132000元。付款方式：现交定金再交租金方可使用。双方签定合同，乙方并于2011年12月6日前补交20000元押金（该押金在合同履约期自动转为保证金），其票据以甲方收据为准；2011年12月6日前交纳从2012年1月1日至2012年12月31日的租金，其租金数额为132000元（扣除甲方替颜世一支付给乙方的违约金2万元，乙方实付现金112000元。以后租金按年度交纳，于每年的12月15日前交清下一年度租金。第五条房屋租赁保证金租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（无息）。第六条其他费用租赁期内，与该房屋有关的各项费用的承担方式为：（一）乙方承担水费、电费、物业费及政府相关部门收取的各项管理费用，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。（二）甲方以收据为凭据向乙方收取各项费用。……第七条房屋的退租（一）退租：租赁期满或合同解除后，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。……第八条房屋及附属设施的维护（一）甲方保障现状使用条件。（二）乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修也不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。……第九条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同。……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。2、因甲方原因不能保证乙方正常水电使用。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋。1、不支付或者不按约定支付租金、水电费、物业管理费等的。2、擅自拆改变动或者损坏房屋主体结构的及擅自改变该房屋用途的。3、擅自将该房屋转租给第三人的。第十条违约责任（一）甲方有本合同第九条第三款约定的情形之一的，甲方退还乙方剩余未履期租金并向乙方支付违约金10万元。（二）乙方如有本合同第九条第四款约定的情形之一的，甲方退还乙方剩余未履期租金，乙方向甲方支付违约金10万元。并且甲方有权开启房门，接纳新客户入住。乙方遗留于院内的物品，甲方有权自行处置，视为乙方自动放弃。（三）租赁期内，如对方无违约责任行为，乙方要求提前退租的，需向对方支付10万元整违约金。第十一条其他约定1、甲方规划在兴和园4号院内东侧加盖南北走向房屋，加盖时甲方提前一个月通知乙方，乙方应在施工期间给予配合，甲方不予补偿；盖好后，乙方如使用，双方另行协商价格。……合同还对其他事项进行了约定。
原告主张租赁房屋的用途为租赁房屋给山东泰和通讯科技有限公司办公使用，合同履行中，原告主张2012年5月份原告租赁的房屋出现严重质量问题，房屋墙壁出现多条大裂痕，且漏雨严重，致使原告无法正常使用房屋，原告根据合同约定多次找被告协商房屋修缮事宜，被告一直推脱，原告于2013年10月份专程给被告下了房屋修缮通知，但被告一直不予理睬，为证实主张的事实，原告提交2013年10月15日通知一份及涉案出租房屋的现场照片一宗，证明因原告租赁的被告位于罗庄区化武路兴和园4号院房屋存在严重质量问题，被告无法使用，被告应在2013年10月18日前予以修缮，被告一直未予修缮，致使原告在2013年12月份搬离该出租房屋，原告在2013年12月份到罗庄区法院起诉，要求解除合同，因被告提出管辖权异议本案移送兰山区法院审理；视频录像光盘一份及录音材料一份，证明因被告出租的房屋漏雨严重无法正常使用，原告多次找被告协商此事，被告一直没有解决房屋修缮问题；魏三岗社区出具的收据一份，内容载明：“收据今收到山东泰和通讯科技有限公司代临沂市华通房地产开发有限公司交纳的临沂市华通房地产开发有限公司所属的临罗国用（2001）字第0065号土地使用证所属土地的土地使用税4500元（大写：肆仟伍佰元整）魏三岗社区2012.11.8经办人：魏乃新。”，证明原告替被告缴纳了4500元的土地使用税；被告出具的收据一份，证明被告收取原告现金3000元。
被告对原告提交的上述证据质证认为，对通知及照片的真实性、关联性、合法性均有异议，均系原告单方制作，不能证明原告主张，同时照片中所涉及的房屋渗水问题一直存在，在接到原告通知后，被告也委托人员进行了维修；对视频录像光盘及录音材料的真实性、关联性、合法性均有异议，系原告单方制作，从谈话内容看具有明显的诱导性，不能证实原告主张，同时从录音书面证据第二页可以明确看出系原告打算提前退租，但又担心被告向其主张提前退租需要其支付的10万元违约金，便以房屋存在严重的质量问题先行向法院提起诉讼，另外该谈话内容可以表明被告对原告提出的应由被告承担的维修义务，被告一方积极配合，不存在原告所述的迟迟不予维修的情况；对收据的真实性、关联性、合法性均有异议，未加盖公章，同时如果确需缴纳土地使用税，应提供正式的土地使用税的发票；对原告主张的被告出具的收据的真实性、关联性、合法性均有异议，该收据并非被告书写，同时该收据时间为2011年5月18日，而原、被告签订租赁合同的时间是2011年12月4日，因此该收据与被告无关。
被告主张原告对涉案房屋的自然情况十分清楚、涉案房屋的状况并不影响正常的使用且被告尽到了维修义务，为证实主张的事实，被告提交维修协议书和发票各一份，证明2013年10月在接到原告的维修通知后，被告委托专业人员进行维修恢复正常使用，被告为此支付维修费4000元；山东华通城市发展有限公司出具的证明一份，证明涉案房屋所有人是山东华通城市发展有限公司，该公司证明2013年10月被告向公司反映原告所租赁的涉案房屋部分存在漏水的问题，公司责令被告及时进行维修，恢复正常的使用，关于楼梯间东侧的裂缝的问题，系由于该楼梯是后来增建造成的，是楼与楼之间的接缝，并不影响正常的使用；原告与案外人颜世一于2009年9月所签订的房屋租赁合同一份，证明原告自2009年9月就开始租赁使用涉案房屋，原告对涉案房屋的自然情况是十分清楚的；收款收据存根联一份，内容主要载明：客户名称：王某某2012年12月31日交2013年度房屋租金2100元整，尚欠租金7500元整。备注：房租未交清尚欠7500元，颜某某，证明原告尚欠被告2013年房租7500元；被告在2013年12月接到罗庄区法院的应诉手续之后与原告的通话录音光盘及书面整理材料一份，证明被告向原告主张拖欠房租的事实；涉案房屋的现状照片一宗，证明涉案房屋并不存在严重质量问题，一直处于正常的使用状态；被告申请证人韩尊启出庭作证予以证实厂子已经搬离，厂子的经理是王东东，2013年6月份听说要搬走，在2013年8月份就开始搬，在2013年12月份搬完。
原告质证认为，对维修协议书和发票的关联性有异议，因为兴和园4号院内房屋众多，并非是本案中所涉及的房屋；对证明的真实性、合法性均有异议，该证明中所述的事情与实际情况不符，原告主张的房屋裂痕是墙面出现的裂痕并非是楼与楼之间的接缝；对房屋租赁合同无异议；对收款收据存根联无异议，但是该租赁款原告已经交付；对通话录音无异议，但是可以从该证据中看出原告给被告垫付的土地使用税及第一年交的3000元款项正好是2013年所欠的7500元的租赁费；对涉案房屋现状照片的关联性有异议，与原告提交的照片证据位置上和所涉及的漏水的地方和裂缝地方不符；对证人证言，根据民事诉讼法的规定，一位证人的证言力度小，且该证人是被告的员工，之间存在利害关系，本案中原告方并未在2013年8月份开始搬家，原告是在2013年12月份开始搬走，在这期间原告一直在与被告协商修缮房屋的事宜，由于被告一直未予修缮房屋故原告搬走。该证人的工作性质只是看门，而原告公司有20-30台车每天白天晚上都会干活，并不是证人所说的从2013年8月份开始搬走。
还查明，原告房屋租金交纳到2013年12月31日，原告自2013年12月15日搬离承租房屋。原告主张原告替被告缴纳了4500元的土地使用税及被告另收取了原告3000元现金，该部分款项7500元应与原告欠被告的租金7500元相互抵销。被告主张原告尚欠2013年房屋租金7500元。
上述事实，根据原、被告的陈述、举证、质证并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。
本院认为，原告王某某与被告颜某某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反相关法律强制性规定，为有效合同，本院予以确认。双方均应正确全面的履行合同。双方订立上述书面的《房屋租赁合同》前，原告既已经使用了承租的房屋，对房屋的状态应已知悉。原、被告合同履行中，按合同约定，被告负有“保障现状使用条件”的义务，后因为房屋有漏水问题，经原告告知后，被告对房屋进行了维修，维修后双方之间因房屋质量问题产生的纠纷没有得到解决，对纠纷的产生被告有一定过错。但是据原告提交的证据，不能证实被告的行为足以构成根本违约，以致妨碍了原告合同目的的实现。原告在未履行通知义务的前提下，即搬离承租房屋，提前退租，在合同履行中亦存在过错。根据本院查明的事实，双方均有过错，导致纠纷不能协商，合同不能继续履行。根据本院查明的事实和合同法的规定，本院对原、被告签订的《房屋租赁合同》依法予以解除。合同解除后，对于原告向被告交纳的保证金2万元，被告应向原告返还。根据举证情况，原告尚欠被告2013年的租金7500元没有给付，该租金应与被告应向原告返还的保证金予以抵扣。对原告主张的原告替被告缴纳了4500元的土地使用税及被告另收取了原告3000元现金，该部分款项7500元应与原告欠被告的租金7500元相互抵销，因原告对主张的应抵销款项举证不足，本院对原告主张的抵销主张不予支持。因合同履行中双方均有过错，被告曾履行房屋的修缮义务，被告的行为构不成根本违约，故对原告要求被告承担的违约金10万元，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告王某某与被告颜某某签订的《房屋租赁合同》；
二、被告颜某某于本判决生效后十日内返还原告王某某保证金2万元（原告尚欠被告2013年的租金7500元，该租金应自2万元款项中予以扣减）；
三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由原、被告平均负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判长 马 勇
审判员 王东方
审判员 陈 同
二〇一六年五月二十日
书记员 齐海慧
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
合同中有关质量、期限、地点或者价款约定不明确，按照合同有关条款内容不能确定，当事人又不能通过协商达成协议的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家质量标准履行，没有国家质量标准的，按照通常标准履行。
（二）履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受给付一方的所在地履行，其他标的在履行义务一方的所在地履行。
（四）价款约定不明确的，按照国家规定的价格履行；没有国家规定价格的，参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准履行。
合同对专利申请权没有约定的，完成发明创造的当事人享有申请权。
合同对科技成果的使用权没有约定的，当事人都有使用的权利。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。