广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初4186号原告：中山市辰洋房地产开发有限公司，住所地中山市东升镇迎宾路30号7卡，组织机构代码79772258-7。法定代表人：郑继坤，系该司的总经理。委托代理人：杨海燕、黎丰强，均系广东科德律师事务所律师。被告：李志坚，男，1970年5月13日出生，汉族，住广东省中山市，。委托代理人：罗金良、李桂英，均系广东邦杰律师事务所律师。原告中山市辰洋房地产开发有限公司诉被告李志坚商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告中山市辰洋房地产开发有限公司的委托代理人黎丰强，被告李志坚及其委托代理人罗金良、李桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年9月25日，原、被告签订了中山市商品房买卖合同及合同补充协议，约定原告将位于中山市东升镇旭景花园T1幢1803房(以下简称涉案房屋)出售给被告，合同约定的建筑面积共217.68平方米，其中套内建筑面积184.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.44平方米，房价款按套内建筑面积计价，单价为人民币每平方米4768.9元，总购房款为878623元。商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准。如实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），并且差异值±0.6%以上至±3%以内（含3%）的，买卖双方（即原、被告双方）按买卖合同约定的房屋单价多退少补。2011年11月5日，原告将涉案房屋的国有土地使用证、房地产权证交付给被告，并由被告签字确认。后原告发现涉案房屋实测套内建筑面积为189.34平方米，即比合同约定的套内建筑面积还要多，且两者的差异值为2.77%，故根据双方签订的中山市商品房买卖合同第五条约定，被告还需向原告补交房款差价24338元。为此，原告曾多次催促被告付款，但是被告一直不予理睬。2015年11月11日，原告将关于补交房款的通知邮寄给被告，要求被告在收到通知函之日起一个月内向原告初次房款差价24338元。但截止目前，被告仍未支付。原告认为，双方签订的中山市商品房买卖合同以及合同补充协议是在平等的基础上自愿协商达成的协议，是双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的禁止性规定，应为有效。双方均应依约履行。原告已依约将涉案房屋及国有土地使用证、房地产权证交付给被告，被告理应向原告付清全部购房款，包括付清因涉案房屋面积差异而引起的房款差价。但被告迟迟不履行付款义务已违反上述合同约定，根据合同约定及法律规定，被告还需向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，原告请求法院判令：1.被告向原告补交购房款差价24338元以及支付违约金（违约金以24338元作为基数，按每日万分之六的标准，从2011年11月5日起计算至被告实际付清之日止，现暂计算至2016年3月15日，违约金为23262.26元）；2.被告向原告支付律师费4000元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同及合同补充协议；2.商品房产权权属证明书；3.签收表；4.中山市东升镇旭景花园1幢实测面积明细表；5.关于补交房款的通知函；6.快递详情单及快递妥投情况；7.律师费发票及委托代理合同；8.涉案房屋的查册表。被告辩称：原告主张要求被告补缴购房差价、违约金无事实法律依据。首先，被告购买商品房时，原告的业务员一直强调涉案房产一口价，为此双方约定总价，然后再根据总价在销售合同时填写单价；其次，原告的诉求已超过诉讼时效。本案诉讼时效为2年，起算点应为原告知道或应当知道自己的权利被侵害之日起。实际上，原告于2011年10月19日已为涉案房屋办理了土地使用证、房产证，该证件载明了实际建筑面积和套内面积，原告是从事房地产开发的资深公司，其有能力和责任发现产权证的问题，为此原告知道权利受分侵害的起算时间为2011年10月19日，而本案立案时间为2016年3月31日，故本案已超过2年时效；再次，律师费诉求无事实和法律依据。被告就其辩解在举证期限提交证据有：1.置业计划书、照片、名片；2.房产证。经开庭质证，被告对原告提交证据的质证意见为：证据1的真实性、合法性确认，关联性不确认；证据2的真实性、合法性确认，关联性不确认；证据3的真实性、合法性确认，关联性不确认；证据4的真实性、合法性确认，关联性不确认；证据5、6的真实性、关联性、合法性均不确认；证据7的真确认，关联性不确认。原告对被告提交证据的质证意见为：证据1的真实性、关联性、合法性均不确认，证据2的真实性确认，关联性不确认。本院查明：2010年9月25日，原、被告签订了一份《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1001039869），约定：“被告向原告购买东升镇旭景花园T1幢1803房；该商品房约定建筑面积为217.68平方米，其中，套内建筑面积184.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.44平方米；该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米4768.9元，总金额为878623元；商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准。实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生头式（含误差，下同），双方同意按以下原则处理。1、差异值±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值±0.6%以上至±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%的，买卖双方可选择退回所购商品房或继续履行合同。买受人选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止，下同）。买受人同意继续履行合同的，房屋实测套内建筑面积大于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积差异值超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实测套内建筑面积小于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差异值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积差异百分比=（实测套内建筑面积-合同约定计价面积）×100%/合同约定计价面积；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金；合同还对其他事项进行了相关约定。”同时双方还签订了《合同补充协议》作为上述合同附件，约定：“双方按上述商品房买卖合同第五条的约定处理买受人所购商品房面积的误差。买受人应当在接到出卖人处理该商品面积误差的书面通知书之日起15日内，按上述商品房买卖合同约定的房价款据实结算，并签订该结算书。买受人逾期不签该结算书或逾期支付应付款项的，每逾期一日按该商品房应被实款项的万分之三向出卖人支付违约金，同时办理《房地产权证》的时间相应顺延；出卖人逾期退款的，每逾期一日按该商品房应退款的万分之三向买受人支付违约金；协议还对其他事项进行了相关约定。”合同签订后，被告按约支付了购房款，原告向房地产管理部门提交了相关的材料，中山市人民政府于2011年8月25日出具了商品房产权权属证明书证明涉案房产的建筑面积222.17平方米，土地分摊面积44.23平方米，套内建筑面积189.34平方米。原告向被告交付了涉案房屋，并于2011年10月19日为被告办理了涉案房产的权属证书，被告于2011年11月5日收取了上述权属证书。涉案房产的房地产权证载明建筑面积222.17平方米，套内建筑面积189.34平方米。2015年11月11日，原告曾向被告发出一份《关于补交房款的通知》，但被告至今未缴交相关房款。原告于2016年4月5日诉至本院，提出前述的诉讼请求。庭审中，原告认为原、被告签订商品房买卖合同，被告向原告支付购房款并获取房屋，该对价是有物权属性，不应适用诉讼时效的规定。本院认为：原、被告签订《中山市商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》，双方之间形成商品房预售合同关系，该合同关系合法有效，应受法律保护，双方当事人应予恪守。根据涉案《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的有关约定，被告购买的房屋实际套内建筑面积超过了合同的约定，差异值约为2.77%【（189.34-184.24）×100%/184.24】，被告本应按照合同约定向原告支付购房款差价。但因原告理应在涉案商品房办理权属证明书（即2011年8月25日）或为被告办理涉案房产的房地产权证（2011年10月19日）时即知道其权利已受到侵害，而原告一直未向原告主张购房款差价，也未按《合同补充协议》的约定与被告进行结算，其于2015年11月11日才向被告发出通知,要求缴交房款，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告的主张已超过了诉讼时效。为此，被告的辩解有理，本院予以采纳，并对原告的主张不予支持。对于原告有关本案不应适用诉讼时效的辩解，本院认为本案属于商品房预售合同纠纷，原告主张被告应按合同中有关面积差异的约定向其支付购房款差价，请求给付金钱债务属债权请求权，应适用一般的诉讼时效规定。综上，本院对原告的诉讼请求均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：驳回原告中山市辰洋房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取545元，由告中山市辰洋房地产开发有限公司负担(原告中山市辰洋房地产开发有限公司已预交)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员  高嘉敏二〇一六年六月二十六日书 记 员  李文琦