成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第2293号原告：港联物业(广州)有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市青羊区。负责人：孔庆翔，该公司经理。委托代理人：顾全丁，北京盈科(成都)律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人：张玲玲，北京盈科(成都)律师事务所律师。一般授权代理人。被告：宋晓欢，男，汉族，1979年9月30日出生，住成都市成华区。被告：李海燕，女，汉族，1989年4月22日出生，住四川省平昌县。原告港联物业(广州)有限公司成都分公司(以下简称港联物业)诉被告宋晓欢、李海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员徐佳独任审判，于2015年6月30日、2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告港联物业的委托代理人顾全丁、张玲玲及被告宋晓欢到庭参加诉讼。被告李海燕经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告港联物业诉称，被告购买了位于成都市高新区双土村一、三组名为希顿国际广场的1栋13层1301、1302、1303、1304、1305号物业，并与原告签署了《前期物业服务合同》及《业主临时公约》。约定被告应当向原告按物业面积17元/平方/月的标准支付物业服务费，逾期支付的，自逾期之日起按每日应缴费用的千分之三支付违约金。按照合同约定，被告应当于2013年12月20日起缴纳物业服务费等费用，但自2013年12月20日起至今，被告拖欠物业服务费并拒绝缴纳，原告多次向被告下达了缴纳相关费用的通知书，被告均置之不理。现诉至法院，请求人民法院判令：一、被告支付物业服务费167009.7元，并支付违约金118309.67元(均暂计算至2015年3月19日止)；二、被告承担原告主张权利所产生的律师费11112元；三、被告承担本案全部诉讼费用。被告宋晓欢辩称，被告购买房屋后从未收房，且对方从来没有联系到我，希顿酒店是国际品牌，但房屋周边环境十分恶劣，物业费还收得那么高，违约金过高主张调整。被告李海燕未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明，原告港联物业与被告宋晓欢、李海燕于2012年7月4日签订了希顿国际广场1栋13层1303号(100.82㎡)、1304号(137.86㎡)二套房屋的《前期物业服务合同》、《业主临时公约承诺书》，于2012年8月14日签订了希顿国际广场1栋13层1301号(219.41㎡)、1302号(100.82㎡)、1305号(100.85㎡)三套房屋的《前期物业服务合同》、《业主临时公约承诺书》，双方在《前期物业合同》约定：一、在该物业取得权属证明书前，按《商品房买卖合同》注明的建筑面积来计收，在该物业取得权属证明书后，以确权的测绘实测面积为准计算物业服务费，如测绘实测面积与合同约定面积存在差异，双方互不需退补；二、物业服务费按17元/㎡·月计算；三、物业管理服务费按《商品房买卖合同》中约定的交房日期起开始收取；四、被告不按本合同约定的标准和时间足额缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交，被告从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向原告支付违约金。被告宋晓欢、李海燕在《希顿国际广场业主临时公约承诺书》中签字承诺遵守《业主临时公约》的全部条款和内容。《业主临时公约》第八十二条约定：如欠费业主拒不缴费，管理公司通过法律途径追讨管理费的，所产生的一切费用由业主承担，包括但不限于：律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、评估费等。被告宋晓欢、李海燕于2012年7月4日与成都乔治希顿房地产开发有限公司签订了希顿国际广场1栋13层1303号(100.82㎡)、1304号(137.86㎡)二套房屋的《商品房买卖合同》，于2012年8月14日与成都乔治希顿房地产开发有限公司签订了希顿国际广场1栋13层1301号(219.41㎡)、1302号(100.82㎡)、1305号(100.85㎡)三套房屋的《商品房买卖合同》，上述《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年12月16日。另查明，原告为催缴物业服务费诉至本院，委托了北京盈科（成都）律师事务所作为代理方，并产生律师费11112元。由成都度量诚测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果报告（产权实测面积）》显示，希顿国际广场1栋13层1301号、1302号、1303号、1304号、1305号等五套房屋的实测建筑面积分别为217.81㎡、99.90㎡、99.90㎡、137.40㎡、99.93㎡，共计654.94㎡。被告宋晓欢当庭自认从开发商通知其收房之日至2015年3月19日期间未缴纳物业服务费。以上事实有原、被告当庭陈述及原告提交的《前期的物业服务合同》、《业主临时公约》、《商品房买卖合同》、《委托代理合同》、律师费发票、《房屋建筑面积测浍成果报告（产权实测面积）》等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《前期的物业服务合同》是原、被告双方真实意思表示，合同内容清楚、条款明确，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。原、被告约定从《商品房买卖合同》约定的交房之日即2013年12月16日起开始交纳物业服务费，原告主张2012年12月20日之后的物业服务费系其对权利的处分，本院予以认可。被告宋晓欢庭审中承认自2013年12月20日至2015年3月19日期间未向原告缴纳物业服务费，故被告宋晓欢、李海燕应当按照《前期的物业服务合同》约定支付物业服务费。关于物业服务费的计算面积，按照合同约定：“在该物业取得权属证明书前，按《商品房买卖合同》注明的建筑面积来计收，在该物业取得权属证明书后，以确权的测绘实测面积为准计算物业服务费。”原告港联物业按照房屋实测面积654.64㎡而非《商品房买卖合同》约定面积659.76㎡计算主张的物业服务费系对自身权利处分，本院予以认可。故被告宋晓欢、李海燕应向原告港联物业支付物业服务费167009.7元(654.94㎡17元/平方·月15个月)。关于被告宋晓欢答辩称物业周边环境差，物业服务不符合标准，由于被告并未提交证据证明原告存在违反前期物业服务合同约定的行为，故被告该项答辩意见本院不予认可。关于被告宋晓欢答辩称其未收房，未享受物业服务，故不应缴纳的主张，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故被告该项答辩意见本院不予认可。关于原告主张的违约金118309.67元，本院认为，原、被告双方《业主临时公约》中约定，被告不按本合同约定的标准和时间足额缴纳有关费用的，原告有权要求补交，从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。于庭审中，被告认为违约金过高，要求本院予以调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合被告拖欠原告物业服务费的时间及金额，本院酌情确定被告向原告支付违约金人民币15774.62元。关于原告主张的律师费11112元，本院认为，原、被告在《业主临时公约》中约定：管理公司通过法律途径追讨管理费的，所产生的一切费用由业主承担，包括但不限于：律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、评估费等。故双方约定律师费由被告宋晓欢、李海燕承担，且原告举证证明律师费确已发生，金额为11112元，本院对原告所主张的律师费11112元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告宋晓欢、李海燕于本判决生效之日起十日内支付原告港联物业(广州)有限公司成都分公司物业服务费人民币167009.7元及违约金人民币15775元；二、被告宋晓欢、李海燕于本判决生效之日起十日内支付原告港联物业(广州)有限公司成都分公司律师费人民币11112元；三、驳回原告港联物业(广州)有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币2873元，由原告港联物业(广州)有限公司成都分公司负担773元，由被告宋晓欢、李海燕负担2100元（原告港联物业(广州)有限公司成都分公司已预交15257元，本院予以退还12384元。被告宋晓欢、李海燕在履行上述给付义务时一并向原告港联物业(广州)有限公司成都分公司支付案件受理费2100元）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 徐 佳二〇一五年九月二十四日书 记 员 陈玫岚速录书记员黄晓琴