湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2015）常鼎民初字第1708号原告湖南中奥房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区城西办事处贾家湖社区武陵大道326号。法定代表人余俊新，该公司董事长。委托代理人谢飞，湖南辰龙律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人李志洁，男。代理权限为一般授权代理。被告肖洁，女。委托代理人石长兵，湖南南天门律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。第三人高启典，男。第三人高仕雄，男。第三人常德市兴广龙房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区东江乡新安村3组常德大道1888号。法定代表人高启典，该公司董事长。原告湖南中奥房地产开发有限公司（以下简称中奥公司）与被告肖洁、第三人高启典、高仕雄、常德市兴广龙房地产开发有限公司（以下简称兴广龙公司）案外人执行异议之诉一案，原告中奥公司于2015年8月13日向武陵区人民法院提起诉讼。2015年9月2日，武陵区人民法院作出（2015）武民初字第01757号民事裁定书，将本案移送至常德市鼎城区人民法院审理。本院于2015年10月9日立案受理后，依法组成由审判员贾建林担任审判长，代理审判员夏霜、人民陪审员张春芳参加的合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。书记员陈敏爱担任庭审记录。原告中奥公司的委托代理人谢飞、李志洁、被告肖洁的委托代理人石长兵、第三人高启典、兴广龙公司到庭参加诉讼，第三人高仕雄经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥公司诉称：第三人高仕雄与原告中奥公司签署浙商广场0363214、0363215号二间商铺的买卖合同，合同约定：上述二间商铺办理产权登记后,第三人高仕雄即向原告中奥公司支付全部购房款。而第三人高仕雄在原告中奥公司为其办理了上述二间商铺的产权登记后，拒绝向原告中奥公司支付购房款。由于第三人高仕雄的违约，原告中奥公司依法向常德市仲裁委申请仲裁。在仲裁过程中，第三人高仕雄隐瞒其因与被告肖洁的债务纠纷，上述二间商铺已被常德市鼎城区人民法院查封的事实，欺骗原告中奥公司并达成调解协议：1、解除买卖合同；2、10日内将上述商铺过户到原告中奥公司名下。常德市仲裁委据此下达了仲裁调解书，现该文书已送到、生效，原告中奥公司已向常德市中级人民法院申请执行。由于常德市鼎城区人民法院执行被告肖洁与第三人高仕雄的债务纠纷案，裁定拍卖了上述二间商铺。原告中奥公司得知后依法向常德市鼎城区人民法院提出了执行异议。常德市鼎城区人民法院执行机关驳回了原告中奥公司的执行异议，告知原告中奥公司提起诉讼。原告中奥公司认为，浙商广场0363214、0363215号二间商铺的产权登记到第三人高仕雄名下是有条件的，即第三人高仕雄在上述二间商铺的产权登记到其名下后即付清全部购房款，也就是高仕雄取得上述二间商铺产权的前提是付清房款，而高仕雄在所附条件成就后拒付购房款，因此，该二间商铺的产权依法并未实际转移，即原告中奥公司为上述二间商铺的实际、真正所有权人。故向法院提起诉讼，判令不得执行浙商广场0363214、0363215号房屋；依法确认浙商广场0363214、0363215号房屋的所有权人为原告中奥公司；并判令被告肖洁承担全部诉讼费用。为支持其诉讼主张，原告中奥公司在举证期限内向本院提交了以下证据：1.鼎城区人民法院（2015）常鼎执字第8号裁定书，拟证明原告中奥公司在法定的期限内向法院提出执行异议，法院告知原告中奥公司提起执行异议之诉；2.常德市仲裁委员会（2014）常仲调字第584号调解书，拟证明原告中奥公司与本案第三人高仕雄买卖合同解除，本案涉及的商铺所有权为原告中奥公司，第三人高仕雄退房；3.原告中奥公司与高仕雄签署的《商品房买卖合同》，拟证明双方确实存在商铺买卖关系，同时约定办好过户登记之后，高仕雄应将全部房款支付给原告，但到目前为止，高仕雄都没有将房款支付给原告中奥公司；4.常德市中级人民法院的（2015）常执字第35号执行裁定，拟证明仲裁调解协议生效之后，原告中奥公司申请将诉争房产执行到原告中奥公司名下。被告肖洁辩称：1、原告中奥公司的诉讼请求没有事实和法律依据。本案诉争的第0363214号商铺，房屋产权登记在第三人高仕雄名下，依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”的规定，第三人高仕雄是第0363214号房屋合法、真实的权利人，而原告中奥公司并不是该商铺的所有权人;2、原告中奥公司提起案外人执行异议之诉超过法定期限，人民法院应当依法驳回其请求。常德市鼎城区人民法院于2015年7月27日以（2015）常鼎执字第8号执行裁定书对原告中奥公司的执行异议予以了驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，原告中奥公司应当自裁定书送达之日起15日内向人民法院起诉，但原告中奥公司直到2015年10月9日才向常德市鼎城区人民法院提起案外人执行异议之诉，已远远超出法律规定的期限;3、原告中奥公司与第三人高仕雄恶意串通，通过仲裁转移涉案商铺的相关行为无效，应当依法追究相关法律责任，且依据《《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百七十九条“在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序进行”的规定，该仲裁调解书不影响法院执行程序的进行。综上，请求人民法院驳回原告中奥公司对被告肖洁的诉讼请求。为支持其辩解主张，被告肖洁在举证期限内向本院提交了以下证据：第一组证据：包含：1、原告中奥公司与第三人高仕雄签订的常德市商品房现售合同二份，2、销售不动产发票一份（付款方高仕雄、收款方中奥公司、收款金额6150612元），3、中华人民共和国契税完税证一份（纳税人高仕雄），房屋分层分户平面图一份，拟证明涉案的浙商广场第0363214号商铺的所有权人为第三人高仕雄；第二组证据：包含：1、（2014）常鼎执字第00093-1号执行裁定书一份，2、常德市诚信拍卖有限公司拍卖成交确认书一份，3、农村商业银行进账单一份，4、（2014）常鼎执字第00093-2号民事裁定书一份，5、原告中奥公司执行异议书一份，6、（2015）常鼎执异第8号执行裁定书一份，7、武陵区人民法院审判流程管理信息表、原告中奥公司民事诉状一份、武陵区人民法院受理通知书、（2015）武民初字第01757号民事裁定书一份（移送）、案件移送函一份，8、鼎城区人民法院审判流程管理信息表一份、立案审批表一份、原告中奥公司民事诉状一份，拟证明原告中奥公司在执行过程中提出执行异议以及执行异议被驳回后向鼎城区人民法院提出案外人执行异议之诉均超过了法定期限，其诉请应予驳回。第三人高启典、兴广龙公司辩称：第三人高仕雄与原告中奥公司的买卖合同是真实的，常德仲裁委员会的仲裁也是真实的，本案诉争的房屋由于在办理过户手续的时候被肖洁申请了法院查封，因此没有办法进行过户，现常德市中级人民法院已经下达了终结办理过户手续的裁定，故涉案商铺的产权是中奥公司的，请求法院依法判决产权归中奥公司所有；第三人高启典欠肖洁的金钱债务，第三人高启典肯定是会履行还款责任的。为支持其辩解主张，被告高启典、兴广龙公司在举证期限内向本院提交了以下证据：1、常德仲裁委员会（2014）常仲调字第584号调解书一份，拟证明原告中奥公司与第三人高仕雄于2015年1月30日达成协议，解除双方于2013年8月26日就浙商广场一楼商铺（1-101房92.64平方米、1-102房154.77平方米）签订的商品房买卖合同，并协助过户至原告中奥公司名下；2、湖南省常德市中级人民法院（2015）常执字第35号执行裁定书一份，拟证明常德市中级人民法院依法查封了被执行人高仕雄在浙商广场的商铺（1-101房92.64平方米、1-102房154.77平方米），查封期限为三年的事实；3、湖南省常德市中级人民法院（2015）常执字第35-2号执行裁定书一份，拟证明常德市中级人民法院依法中止常德仲裁委员会（2014）常仲调字第584号调解书执行的事实。第三人高仕雄经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提供任何形式的答辩。根据庭审举证、质证，本院对各方提供的证据认证如下：第三人高仕雄经本院合法传唤未到庭质证，视为放弃质证权利。对原告中奥公司提交的证据1、3、4，被告肖洁、第三人高启典、兴广龙公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定；对证据2，被告肖洁认为第三人高仕雄与高启典在明知涉案商铺已被法院查封的情况下，在常德仲裁委员会与原告中奥公司达成仲裁调解协议，是典型的以合法形式掩盖真实的目的的行为，不具有合法性，不能采信；第三人高启典、兴广龙公司无异议；本院审查认为：常德仲裁委员会（2014）常仲调字第584号调解书仅能证明原告中奥公司与第三人高仕雄双方达成协议，解除双方于2013年8月26日所签订的商品房现售合同的事实，对涉案商铺的所有权问题没有证明力，故证据2与不能达到原告的证明目的，不予采信；对被告肖洁提供的第一组证据，原告中奥公司、第三人高启典、兴广龙公司对其中的第1、4份证据无异议，予以采信；第证据2、3，原告中奥公司、第三人高启典、兴广龙公司认为销售不动产发票、契税完税证不能证明第三人高仕雄已支付购房款，故不能视为涉案商铺的不动产已转移；本院审查认为：房产交易是商品买卖的一种，销售不动产发票、契税完税证是付款方付款买房支付货币的合法有效的依据，故应视为第三人高仕雄已履行付款义务，原告中奥公司、第三人高启典、兴广龙公司异议理由不成立，本院不予认可，对证据2、3，予以采信；对被告肖洁提供的第二组证据，本院审查后认为：上述能够证明常德市鼎城区人民法院执行（2013）常鼎民初字第1836号民事调解书所采取的相关执行措施的情况、原告中奥公司提出执行异议的情况、原告中奥公司不服执行异议之诉，向武陵区人民法院提起诉讼，武陵区人民法院以执行异议之诉系专属管辖为由，依法移送鼎城区法院审理的事实，合法有效，本院予以认定；对第三人高启典、兴广龙公司提供的证据1、本院已作出认定，不再重复认证；证据2、3，能够证明常德市中级人民法院执行常德仲裁委员会（2014）常仲调字第584号调解书的情况，予以采信。根据原、被告的陈述以及本院认证，本院依法确认以下事实：本院依法于2013年12月4日受理肖洁与高仕雄、高启典、兴广龙公司民间借贷纠纷一案，于2013年12月9日依法作出（2013）常鼎民保字第13-1号民事裁定书，查封了高仕雄所有的产权证编号为常房权证字第03632**号的房屋。2014年1月14日本院作出(2013)常鼎民初字1836号民事调解书，高仕雄、高启典、兴广龙公司应于2014年2月20日前偿还肖洁借款130万元；若不能按约定的期限还款，则高仕雄、高启典、兴广龙公司偿还肖洁借款本金150万元，并从逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息。调解达成后，高仕雄、高启典、兴广龙公司并未按调解协议履行自已的义务。肖洁依法申请本院强制执行。2014年7月28日，本院依法作出（2014）常鼎执字第00093-1号执行裁定书，拍卖高仕雄所有的位于武陵区城西办事处武陵大道浙商广场的商业用房一套（房产证号：常房权证字第03632**号）。2015年5月22日，经常德市诚信拍卖有限公司依法拍卖，由竞买人彭徳强以最高应价196.4630万元竞得，拍卖人与竞买人依法签署了《拍卖成交确认书》。2015年7月2日原告中奥公司向本院提出执行异议，以原告中奥公司系浙商广场0363214、0363215号房屋的实际产权人为由，请求撤销本院（2014）常鼎执字第00093-1号执行裁定书。2015年7月27日，本院依法作出（2015）常鼎执异字第8号执行裁定书，依法驳回了异议人中奥公司的执行异议。2015年8月13日，原告中奥公司向武陵区人民法院提起所有权确认之诉，2015年9月2日，武陵区人民法院作出（2015）武民初字第01757号民事裁定书，以该案不是所有权确认之诉，而是执行异议之诉为由，将案件移送至本院审理。2015年10月9日，本院依法立案审理。而在原告中奥公司向武陵区法院起诉期间，2015年8月17日，本院已依法作出（2014）常鼎执字第00093-2号执行裁定书，依法裁定高仕雄所有的位于常德市武陵区武陵大道368号“浙商广场”第一层101号商业用房（房产证号：常房权证字第03632**号）的所有权及相应的其他权利归买受人彭徳强所有，上述房屋产权及相应的其他权利自本裁定送达买受人彭徳强时转移；买受人彭徳强可持本裁定书到相关部门办理相关产权过户登记手续。另查明：2013年8月26日，原告中奥公司与第三人高仕雄签订了《常德市商品房现售合同》二份，合同编号分别为215116、215117，约定第三人高仕雄购买原告原告中奥公司位于浙商广场一楼的二间商铺（1-101房、92.64平方米、金额2303030.4元，1-102房、154.77平方米、金额3847582.2元，总计金额为6150612.6元）。2013年8月27日，第三人高仕雄向原告中奥公司支付了购房款，原告中奥公司出具了不动产销售统一发票，金额为6150612元，2013年9月16日，第三人高仕雄向常德市武陵区地方税务局缴纳了相关契税92121元，后常德市房地产管理局将该二间商铺的产权登记在第三人高仕雄名下，房产证号分别为：常房权证字第03632**号、常房权证字第03632**号。2014年11月28日，原告中奥公司以与第三人高仕雄、常德市兴广龙建材有限公司因买卖合同发生纠纷为由，向常德市仲裁委员会申请仲裁。2015年1月30日，常德市仲裁委员会作出（2014）常仲调字第584号调解书，内容为双方当事人达成解除《常德市商品房现售合同》的协议，同时约定由第三人高仕雄于达成协议后十日内将房屋返还给原告中奥公司，并协助中奥公司将产权过户至原告中奥公司名下。后第三人高仕雄未履行该仲裁调解书，原告中奥公司向湖南省常德市中级人民法院申请强制执行。2015年4月20日，常德市中级人民法院作出（2015）常执字第35号执行裁定书，对第三人高仕雄在浙商广场的二间商铺（1-101房、92.64平方米、1-102房、154.77平方米）予以查封，查封期限为三年。2015年5月8日，常德市中级人民法院作出（2015）常执字第35-2号执行裁定书，以第三人高仕雄在浙商广场的二间商铺已被鼎城区法院查封，该仲裁调解书的执行有待于其他法院案件的执行结案为由，裁定中止常德仲裁委员会（2014）常仲调字第584号调解书的执行。本院认为：案外人执行异议之诉是指对执行标的享有足以排除强制执行的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，从而提起的排除对该标的物执行的诉讼。本案中，本院的执行行为仅涉及浙商广场一楼的101号商铺（房产证号为常房权证字第03632**号），而并未涉及浙商广场一楼的102号商铺（房产证号为常房权证字第03632**号），故原告中奥公司要求停止对浙商广场0363215号房屋的执行、依法确认浙商广场0363215号房屋的所有权人为原告中奥公司的诉请，不在本院执行异议之诉的审理范围，本院无需处理；对原告中奥公司要求停止对浙商广场0363214号房屋的执行、依法确认浙商广场0363214号房屋商铺的所有权人为原告中奥公司的诉请。本院审查认为：依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生法律效力。本案中，原告中奥公司与第三人高仕雄于2013年8月23日签订《常德市商品房现售合同》，第三人高仕雄作为买受人依法购买出卖人原告中奥公司位于浙商广场一楼的101号商铺，该合同是双方真实意思表示，合法有效。双方在签订合同后，第三人高仕雄依法支付了相应的购房款2303030元，并缴纳了相关契税；原告中奥公司出具了销售不动产统一发票，表明已实际收到该购房款，原告中奥公司履行了交付房屋的义务，并协助第三人高仕雄办理了房屋过户登记手续，房产证号为常房权证字第03632**号，由此双方买卖合同履行完毕，第三人高仕雄依法取得涉案浙商广场一楼的101号商铺（房产证号为常房权证字第03632**号）的所有权，而原告中奥公司不再享有涉案商铺的物权，故对原告中奥公司要求确认浙商广场0363214商铺的所有权人为原告中奥公司的诉讼请求，本院不予支持；同时，本院依据已经发生法律效力的（2013）常鼎民初字第1836号民事调解书，对登记在第三人高仕雄名下的房产予以查封、拍卖，符合法律的规定，原告中奥公司不享有排除强制执行的民事权益，故对原告中奥公司要求不得执行浙商广场房产证号为0363214房屋的请求，本院亦不予支持；第三人高仕雄经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告湖南中奥房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费54854元，由原告湖南中奥房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  贾建林代理审判员  夏 霜人民陪审员  张春芳二〇一六年四月五日书 记 员  陈敏爱