河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）唐民初字第189号
原告陈立军，男，1973年2月6日出生，汉族，现住唐山市。
委托代理人王金增，河北北辰律师事务所律师。
被告张志魁，男，1964年7月23日出生，汉族，现住唐山市。
委托代理人邱唐生，河北民源律师事务所律师。
第三人李东江，男，1971年8月28日出生，汉族，现住唐山市。
第三人张天越，女，1977年11月28日出生，汉族，现住唐山市。
第三人姜洁，女，1967年2月22日出生，汉族，现住唐山市。
第三人万庆，男，1966年9月30日出生，汉族，现住唐山市。
第三人李东海，男，1967年8月21日出生，汉族，现住唐山市。
第三人廉庆玲，女，1955年1月20日出生，汉族，现住唐山市。
第三人魏洪范，男，1957年1月11日出生，汉族，现住唐山市。
第三人薛青，女，1975年7月1日出生，汉族，现住唐山市。
第三人李占元，男，1966年9月30日出生，汉族，现住唐山市。
第三人唐山万隆房地产开发有限公司，住所地唐山市丰润区万隆小区万隆中心。
法定代表人曹国良，该公司董事长。
委托代理人张洪梅，河北民源律师事务所律师。
原告陈立军诉被告张志魁、第三人唐山万隆房地产开发有限公司、第三人李占元等房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈立军委托代理人王金增，被告张志魁委托代理人邱唐生、第三人唐山万隆房地产开发有限公司委托代理人张洪梅到庭参加诉讼，第三人李占元等经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告陈立军诉称，2002年2月、2003年12月，前8名第三人认购了唐山万隆房地产有限公司的唐山市丰润区万隆小区万隆中心十六处商业房和一间地下车库。2005年4月28日，第三人李占元代表前八名第三人与被告张志魁签订房屋买卖清单，同时约定三层3D-X-2-1商业房、一层#C38商业房、夹层车库由被告张志魁直接与唐山万隆房地产有限公司签订合同。2006年5月1日，被告与前八名第三人签订了房产转让合同，合同约定前八名第三人将坐落在唐山市丰润区万隆小区万隆中心十六处商业房和一间地下车库转让给被告。详细房产坐落如下：一、二层D24-D28商业房；一、二层D29-D33商业房；1D-X-2商业房；2D-X-2商业房；一、二层D37商业房；一、二层D34-D36商业房：3D-X-2商业房；一、二层C24商业房；一、二层C36商业房；2D-X-3商业房；一、二层C37商业房；一层C25商业房；三层3D-X-2-1商业房；一层＃C38商业房；夹层车库。2012年6月7日，原告与被告签订了房产买卖合同，合同约定被告将以上坐落在山市丰润区万隆小区万隆中心十六处商业房和一间地下车库转卖给原告，房屋买卖总价2500万元。合同生效后，原告依约履行了给付价款义务，被告分两次给原告打了收条并交付给原告上述房产，原告已实际占有使用上述房产、已缴纳部分剩余贷款并出租经营。因该房产问题原告与被告不能协商一致，故此特向人民法院起诉，请求：1、确认原告与被告于2012年6月7日签订的房屋买卖合同有效，坐落在唐山市丰润区万隆小区万隆中心十六处商业房和一间地下车库（详见合同第三条）所有权归原告所有。2、被告与第三人协助原告办理该房产的相关过户手续。3、诉讼费用由被告承担。
被告张志魁辩称，答辩人与被答辩人确曾签订过本案涉诉房屋买卖合同，但在合同签订后双方并未实际履行并己口头解除该合同。买卖合同解除后答辩人与被答辩人形成了房屋租赁合同关系，房物所有权人始终为答辩人。2012年6月7日，答辩人确与被答辩人签订过标的物为唐山市丰润区万隆小区万隆商贸中心十六处商业房和一间地下车库的“房屋买卖合同”，但因被答辩人未履行合同约定给付购房款的义务，房屋一直由答辩人占有使用和收益。双方于2013年3月1日口头解除了“房屋买卖合同合同”。2013年3月1日，经答辩人与被答辩人协商一致签订了以原“房屋买卖合同”为同一标的物的“房屋租赁合同”，被答辩人承租了上述房屋，租期五年，前三年房租合计110万元，一次付清，合同于2013年3月1日生效。2013年3月2日、3月3日被答辩人分别通过农行账户汇款和以现金方式向答辩人支付100万元、10万元资金，付清了前三年租金，答辩人将出租房屋交付给被答辩人承租，后被答辩人又将房屋进行了转租。上述事实有租赁合同和付款凭据为证。自2005年4月28日答辩人从第三人处购买房屋之月起，第三人原购买房屋所产生的银行贷款全部是答辩人偿还，被答辩人分文未交。上述事实有银行出具的证据证实。被答辩人根本未履行给付购房款义务，其诉称己依约履行了给付购房价款义务与事实不符，且包含种种欺诈行为。被答辩人根本未给付答辩人1500万元购房款，答辩人为其出具的1500万元“收条”是被其欺诈形成。答辩人在2012年6月7日签订房屋买卖合同当时确实向被答辩人出具了收第一期房款1500万元的收条，但被答辩人根本未给付答辩人该收条所涉及金额的购房款，收条仅是“空头支票”。收条形成的经过是：双方在签订完房屋买卖合同的当日上午本应当即去银行办理1500万元的汇款手续，但因时间已近中午，被答辩人答应当天下午即去银行给答辩人办理1500万元购房款汇款手续，被答辩人当时还再三要求答辩人先把1500万元收条给打了，并误导答辩人说购房款以银行汇款手续为准。答辩人出于对被答辩人的信任相信了被答辩人的说法，在实际未收款的情况下给被答辩人出具了1500万元的收条。当日下午，答辩人电话催促被答辩人办理汇款手续，但被答辩人谎称有急事出门了，等他回来再办理。可后来经答辩人几次催促被答辩人汇款或者退回收条，但被答辩人一直拖着未给付购房款，也不退回收条。后来双方形成租赁关系，答辩人把收条的事淡忘了。以上就是1500万元“收条”形成的事实经过。2013年3月6日1000万元购房款收条系被答辩人伪造，该收条中签名及指纹均非答辩人所为，而且与被答辩人提交法院的汇款单款项用途不符，答辩人要求对该收条中的签字及指纹进行司法鉴定。被答辩人提交法院的银行单据均非被答辩人偿还购房款的凭据，而是转款、借款、租金等产生的款项。2012年8月18日陈立军农行回单，金额250万元。该250万元并非汇款单而是取款单，该中国农业银行卡取款业务回单证明，该笔款项并非汇出款项凭据，而是被答辩人自己从银行取款凭据，答辩人并未收到该款项。2012年9月24日陈立军华夏银行个人转账凭证，金额500万。该款项系被答辩人为提取现金借用答辩人银行卡账户转款发生款项，该500万元是答辩人和被答辩人于当日共同到银行提取的现金，现金全部被答辩人取走。2013年1月30日陈立军华夏银行个人结算业务申请凭证，金额100万元。该款项为答辩人向陈立军所借的高息借款，利息为月息三分，现该借款利息已还清。2013年1月16日陈立军中国银行汇兑支付往账凭证，金额90万元。该款项为答辩人向被答辩人所借的高息借款，利息为月息三分，现该借款利息己还清。以上190万元高息借款答辩人已为被答辩人从银行贷款的形式进行了偿还。2013年9月24日答辩人从丰润区农商行以自己名义抵押担保贷款800万元直接汇入了被答辩人账号，该贷款由被答辩人实际使用，双方约定该800万元由被答辩人使用三年，利息由被答辩人按月偿还，贷款期满由被答辩人还清全部贷款本息，答辩人所借被答辩人190万元高息借款不再偿还被答辩人。2013年3月2日陈立军农行业务取款回单金额10万元和2013年3月3日陈立军个人结算申请书金额100万元。以上两笔款项共计110万元，是被答辩人给付答辩人的2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》约定的前三年房屋租金。银行购房贷款全部系答辩人偿还。自2005年4月28日至2013年9月24日，答辩人分别偿清了万隆底商一二层D24-28号商业房、一二层D29-D33号底商、ID-X2商业房、2D-X-2商业房、一二层D37商业房、一二层D34-36商业房、3D-X-2商业房原房主在中行的房屋贷款；自2005年4月28日至2014年3月25日，答辩人分别偿清了万隆商贸中心二层ZDX3号、万隆商贸中心一层C24号、万隆商贸中心一二层C25号、万隆商贸中心一二层C36号、万隆商贸中心一二层C37号原房主在工商行的房屋贷款。被答辩人分文未偿还过涉案房屋贷款。以上事实有银行出具的还款证明等证据证实。被答辩人实际占有使用本案诉争房屋并非基于双方买卖合同履行的事实，而是基于租赁合同关系形成的事实。上述答辩说明，本案诉讼是被答辩人为达到买卖答辩人涉案房产目的而精心设计的虚假案件，被答辩人以签订房屋买卖合同和高利放贷为手段，利用答辩人的轻信、意气和法盲的弱点，先是骗取答辩人出具1500万元虚假购房款收据，后又罗织双方存在的银行款项往来的假象编造1000万元购房款支付凭据，以达到骗取答辩人房屋所有权和逃避偿还800万元贷款的目的。被答辩人的虚假诉讼，严重损害了答辩人的正当权益，妨碍了民事诉讼活动的公正进行。请法院依法彻底查清本案事实，并对被答辩人严重妨害民事诉讼的违法行为依法采取制裁措施，以维护法律的尊严与正义！
第三人唐山万隆房地产开发有限公司答辩称，我们建议驳回原告对我们房地产的起诉，唐山万隆房地产与本案的前八名第三人，唐山万隆房地产协助办理房屋过户义务，本案前八名第三人没有完全履行购房款，差购房款是573344元，以将来双方对账明细为准。前八名第三人未交分文办证费用，差926532元，是按揭购买商品方，因未及时还款，银行依据贷款担保合同，划拨了唐山万隆房地产被银行款项，造成了我方的利息损失。
原告陈立军提供下列证据证明其主张：一、张志魁与陈立军于2012年6月7日签订的房屋买卖合同。证明原被告双方房屋买卖关系及房屋买卖的总价款，商品房位置及相关约定内容。二、张志魁收到陈立军的1500万元购房款，被告给原告打了收条。三、收条一张。2013年3月6日1000万元，证明张志魁收到陈立军给其打款1000万元的收条。四、收条500万元和250万元两张。证明目的：张志魁收到陈立军在打1000万收条前曾收到一个250万、一个500万的款项，且明确写明是购房款。五、六张打款记录。证明目的：250万、500万（证据四）、100万、90万、10万、100万元的银行打款记录，证明张志魁收到陈立军的1050万的款项，上面有打款用途注明系购房款。注明收条写的是1000万。多出来的50万元我们保留再次起诉的权利，因当时被上诉人答应用50万可以将房产从唐山万隆房地产改成原告名下。六、双方签合同时被告张志魁移交给陈立军的该诉争房产的房产明细表、李占元代表八名购房人与张志魁签订的房屋买卖清单、该房产的平面图、以李占元为代表的八名第三人与唐山万隆房地产有一个购房费用结算单。用以证明该房产写在八名第三人名下，购房位置和房款数，相关费用和坐落位置，和特别约定李占元的第三人其中有三层3DXZ1、一层#C38K2526夹层车库未订合同。房屋接收后由买房人直接与唐山万隆房地产签订商品认购合同。七、房产转让合同、李占元等八名第三人与张志魁签订的房产转让合同以1160万的转让价格转让给本案的被告，证明房产来源。八、十二份合同。八名第三人与唐山万隆房地产的认购协议书，证明房产来源及相关事项。九、陈立军和卢志学租赁协议。陈立军将全部房产出租给了卢志学。证明该租赁协议被告张志魁应原告陈立军所邀在上面做了鉴证。乙方自愿承租甲方（陈立军）的商业房。十、十一份中国银行的打款客户回单。涉及八名第三人中的六人，薛清，李东江，万庆、张天越、李东海、姜洁欠银行款，为了办理过户相关手续的便捷，陈立军支取款打入以上六第三人名下。我们并保留对该款项的追偿权。按合同约定该款项应该由被告张志魁承担。十一、在2012年3月1日陈立军和张志魁曾经在本案签订的第一份合同之前曾经签订的房屋买卖合同，因该合同简单也没有见某某人见某某，该合同就作废了。
被告张志魁质证意见为：对证据一合同真实性没有异议，但是该合同签订后并没有履行。双方于2013年3月1日口头解除了该合同。对证据二该收条中写明的房款原告方并未实际给付被告，按照双方签订的买卖合同约定，该收条1500万应该是签订合同时当即认可，就是签订合同后当即去银行办理汇款。且原告提出在办理汇款前先让被告把1500万的汇款收条出具。对证据三该1000万元收条经向被告核实，复印件本人不承认。签字和手印不是其本人所为，原告未给付被告1500万元的第二期购房款。而被告方在答辩状中说到对签字及指纹进行司法鉴定。对证据四因两份证据是复印件而且被告也不认可曾经给原告出具过着两张收条。对收条内容及是否由被告收到款项被告不认可。被告回忆没有给原告出具这两笔汇款收条。对证据五银行汇款单记录，对银行的票据以答辩状分析为准。对证据六购房明细和资料的真实性没有异议，但是对来源有异议。该资料并不是被告在与原告签订买卖合同时交付给原告的，而是被告在与原告签订买卖合同之前曾与另一购房人刘福生签订本案同一房屋标的物买卖合同时给付刘福生的，因刘福生违约未履行原购房合同目前被告与刘福生存在纠纷，该资料刘福生未返还。我们怀疑这些资料是由刘福生手里取得，而不是被告方交付的。对证据七没有异议。对证据八房产认购协议书没有异议。对证据九真实性没有异议，对原告所主张的卢志学的房屋租赁协议有异议。该协议是2013年3月1日被告将房屋出租给陈立军之后出的转租协议。之所以张志魁在转租协议上签字确认，其所确认的是同意转租，而非原告就是原房主的这一问题。对证据十打款凭条有异议，原告未对打款事项原因表述清楚。不能证明原告代原购房人偿还银行贷款。对证据十一合同已经作废。对该证据没有异议。
第三人万隆房地产对原告的证据质证意见。证据1、2、3、4、5、7、9、11与我方没有关系。对盖有万隆房地产公章的证据我方予以认可，其他证据不发表质证意见。
被告为证明自己的主张向法院提供如下证据。一、2013年3月1日原告与被告就本案诉争的房产签订的房屋租赁合同。证明目的：1、证明原被告于2012年6月7日就本案诉争房产签订了房屋买卖合同已经实际解除。2、证明原被告之间目前存在的是房屋租赁关系而不是房屋买卖关系。3、被告方提交法庭的2013年3月2日和3月3日合计金额110万元的汇款和现金，正是给付的本租赁合同的前三年的租金。上述证据相互印证。证明双方租赁合同已经生效并实际履行。二、2011年5月31日被告与另一房屋购买人就本案诉讼的房产曾经签订了房屋买卖合同。证明目的：1、证明被告与原购买人存在着纠纷。2、证明原告持有了相关合同手续，当时被告已交付给刘福生。三、被告偿还本案诉争房产银行贷款的证据，本案诉争房屋原购房人曾向中国银行新城道园东支行还款的证明（有印章）。证明张志魁已偿还了所列原购房人的房屋房款。四、被告偿还工行贷款的相关证据。有相关银行业务经办人员出具的证明及银行盖有印章的收款凭据和明细。证明张志魁已偿还了所列原购房人的房屋房款。都是被告张志魁偿还，原告并未偿还任何贷款。五、陈立军以张志魁名义在银行贷款的银行票据。证明被告以自己名义为原告贷款归原告使用和偿还，被告不再偿还向原告的190万元高息借款的事实。
原告方对被告举证质证意见：对第一份证据该房屋租赁合同系被告伪造证据。第一页与第二页的字体不相一致。第二页“二0一三年”的“三”是后加上去的，该租赁合同第二页和原告提交的原被告双方2013年3月1日的房屋买卖合同应该是一个内容。另外该租赁合同第一页没有标明页码，第二页有页码，该合同从形式上系被告一方伪造。上面内容及租金我们原告也将该房屋出租给了卢志学，租金是70万元每年，该租赁合同是100万，反差比较大，不是正常租金数额。上面第四条有个“原火锅店”没有这一说，此合同漏洞百出。另外房屋租赁形式没有注明。按照原被告双方签订房屋买卖合同双方第一页都有按手印，且都有甲方乙方，总体上该租赁合同系被告一方对原被告买卖合同涉及房屋增值故意编造出来的所谓的房屋租赁合同。其与我们提交的房屋买卖合同相矛盾。被告已经收到相应款项2500万元，被告称其收到100万元系不真实。不能作为定案的依据。对第二份证据与本案没有关系，本案原被告之间是2012年6月7日签订了房屋买卖合同并且原告已交付房款已收到被告方提交的相关的该房产的原始合同以实际占有并出租该房屋，已支付了相关的房款，原告与被告之间存在着真实的买卖关系。该合同于原告提交的第十一份合同中也提到了该问题。作为被告一方原来收刘福生的1500万元的款项已经转给本案原告陈立军，故本案被告给陈立军打了收到1500万元的收条。被告提交的张志魁和刘福生之间的买卖合同已经作废。至于张志魁与刘福生之间的纠纷与本案无关。对第三份证据被告偿还的银行贷款及相关证明张志魁和八名购房人的房屋买卖合同，张志魁以八名购房人的名义交的该房款。对银行的证明该房款已经交付的事实我们认可，但是不是张志魁名义交的，而是八名购房人交的，以银行购房凭据的八名购房款的名字可以证实。关于第四份、第五份证据都是以八名购房人的名义缴纳的房款，第五份证据与本案无关。
第三人万隆房地产对被告证据质证意见：上述证据与我方无关，不发表质证意见。
原告申请了证人朱某某出庭证实：“2012年6月7日张志魁和陈立军签订房屋买卖合同，我是见某某人，陈立军购买了张志魁在丰润区万隆小区十多处商品房，总价值2500万元，签订合同时，张志魁给陈立军打了1500万元的收条，来源是刘福生欠陈立军1500万元，经刘福生张志魁陈立军协商同意后，张志魁将刘福生的1500万购房款转给陈立军，折抵原刘福生欠陈立军的债务。并由张志魁直接给陈立军出具购房款的收条。”被告质证认为：证人陈述事实不真实，第一、证人的陈述1500万元是由刘福生转给陈立军的该情节不真实，该情节涉及债权债务转让的事实，该事实原告没有提供刘福生与原被告之间就1500万元购房款进行转让的证据，该说法没有依据。第二、证人讲刘福生也在签订合同现场不真实。因为刘福生已严重违约，与被告之间产生较大矛盾。自其违约后一直在逃避债务，其不可能也不敢再面对被告。不可能在签订房屋买卖合同现场，如果在现场买卖合同涉及其本人重大利益，其在合同中也应签字。第三、在2011年5月31日被告与刘福生签订的房屋买卖合同中，第二条第二款只是约定给付欠款1500万元，刘福生只给付了500万元，其他款项并未给付。且按照该合同第二条第四款约定，因买房违约该500万元不予退款。基于以上理由不存在被告继续接受由刘福生所谓的转款1500万元的事实。所以说证人所证实的1500万元购房款收条事实是不真实。
经上述双方当事人举证、质证及当庭陈述，本院确认如下事实：
2012年6月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了房产买卖合同，见某某人朱某某。合同约定：“第一条，甲方自愿将位于唐山市丰润区万隆小区，万隆商贸中心计十六处商业房所有权和一间地下车库所有权全部转卖给乙方，合计建筑面积4217.85平方米；第二条，房屋买卖总价2500万元。合同签订之日，甲方即认可已收到乙方第一期购房款1500万元，其余房款由乙方在约定日期内汇入甲方指定账号，另外原房屋尚欠银行贷款由甲方负责向银行结清（以合同签订日银行结算数为准）；第三条，合同所列全部商品房，位于万隆商贸中心东北角，一、二层D24-D28商业房；一、二层D29-D33商业房；1D-X2商业房；2D-X-
Z商业房；一、二层D37商业房；一、二层D34-D36商业房：3D-X-
Z商业房；一、二层C24商业房；一、二层C36商业房；2D-X-3商业房；一、二层C37商业房；一层C25商业房；三层3D-X-2-1商业房；一层＃C38商业房；夹层车库一间……”。被告张志魁于2012年6月7日给原告打了收条记载为：“今收陈立军第一期购房款（壹仟五百万元整）15000000元，”；2013年3月6日被告给原告打了收条记载为：“今收陈立军第二期全部购房款现金合计壹仟万元正（10000000元）；收款人张志魁”。见某某人朱某某出庭作证：“2012年6月7日张志魁和陈立军签订房屋买卖合同，我是见某某人，陈立军购买了张志魁在丰润区万隆小区十多处商品房，总价值2500万元，签订合同时，张志魁给陈立军打了1500万元的收条，来源是刘福生欠陈立军1500万元，经刘福生张志魁陈立军协商同意后，张志魁将刘福生的1500万购房款转给陈立军，折抵原刘福生欠陈立军的债务。并由张志魁直接给陈立军出具购房款的收条”，证明1500万元抵账过程，被告对此予以否认。2013年4月6日原告与卢志学签订房屋租赁合同，被告张志魁为见某某人在该合同上签字，原告将房产出租。
本院认为，2012年6月7日原告陈立军与被告张志魁签订了房屋买卖合同，被告亦认可确曾签订过该房屋买卖合同，但辩称在合同签订后双方并未实际履行并己口头解除该合同，买卖合同解除后双方形成了房屋租赁合同关系，2013年3月1日签订了以原房屋买卖合同为同一标的物的房屋租赁合同。综合本案现有证据，关于被告提交的2013年3月1日房屋租赁合同，原告提出第一页与第二页的字体不相一致，第二页“二0一三年”的“三”中间一横明显是后加上去的，另外该租赁合同第一页没有标明页码，第二页有页码等，该租赁合同确实存在瑕疵，被告的该项辩称理据不足，其主张双方已解除了买卖合同形成了租赁关系不能成立，双方2012年6月7日所签订的房屋买卖合同合法有效。关于第一笔1500万元付款问题，虽然有被告所写收条，但原告主张是以抵账的形式付款，涉及案外人付款及抵账情况，但原告没有提供该案外人的相应证明材料，原告主张该1500万元房款已付的理据不足，故原告要求确认坐落在唐山市丰润区万隆小区万隆中心十六处商业房和一间地下车库（详见合同第三条）所有权归原告所有及被告与第三人协助原告办理该房产的相关过户手续的主张本院不予支持，原告可另行立案解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告陈立军与被告张志魁于2012年6月7日签订的房屋买卖合同有效；
二、驳回原告陈立军的其他诉讼请求。
案件受理费166800元，由原告陈立军负担66800元；由被告张志魁负担100000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审 判 长 赵阳利
审 判 员 郭建英
代理审判员 杨晓娣
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 佟 蕾