浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台温民初字第1277号
原告：王云正。
被告：方新华。
被告：方育琴。
两被告的委托代理人：缪竑甫，浙江左源律师事务所律师。
第三人：朱敏彩。
第三人：朱敏齐。
第三人：任幼丽。
第三人：ＸＸ娅。
第三人：罗雅平。
第三人：ＸＸ娥。
第三人：包巧红。
第三人：金婷婷。
第三人：陈微微。
第三人：谢菊萍。
第三人：黄柳旭。
第三人：马丽滨。
第三人：邵晓芳。
第三人：林晗。
第三人：蔡海利。
第三人：王冬来。
第三人：李敏。
第三人：林友头。
第三人：刘彩花。
第三人：金克洪。
第三人：徐玲斌。
第三人：戴美娇。
第三人：金建国。
第三人：赵利荣。
第三人：阮爱华。
第三人：郑国军。
第三人朱敏彩、任幼丽、ＸＸ娅、罗雅平、ＸＸ娥、包巧红、谢菊萍、马丽滨、邵晓芳、林晗、蔡海利、王冬来、李敏、林友头、刘彩花、戴美娇、赵利荣、阮爱华、郑国军的委托代理人：卢允平。
第三人：卢允平。
原告王云正与被告方新华、方育琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理后，依法由审判员江学才适用简易程序，于2014年10月21日第一次公开开庭进行了审理。原告王云正，被告方新华及两被告的特别授权委托代理人缪竑甫到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转普通程序审理，并于2015年1月28日追加了朱敏彩、朱敏齐、任幼丽、ＸＸ娅、罗雅平、ＸＸ娥、包巧红、金婷婷、陈微微、谢菊萍、黄柳旭、马丽滨、邵晓芳、林晗、蔡海利、王冬来、李敏、林友头、刘彩花、金克洪、徐玲斌、戴美娇、金建国、赵利荣、阮爱华、郑国军、卢允平作为本案第三人参加诉讼。因案情复杂，本案依法延长审限六个月，并于2015年4月16日第二次公开开庭进行了审理，原告王云正，被告方新华及两被告的特别授权委托代理人缪竑甫，第三人金婷婷、陈微微、黄柳旭及第三人朱敏彩、任幼丽、ＸＸ娅、罗雅平、ＸＸ娥、包巧红、谢菊萍、马丽滨、邵晓芳、林晗、蔡海利、王冬来、李敏、林友头、刘彩花、戴美娇、赵利荣、阮爱华、郑国军的特别授权委托代理人卢允平到庭参加诉讼；第三人朱敏齐、金克洪、徐玲斌、金建国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王云正起诉称：2010年2月11日，方新华、方育琴因创业资金短缺，将坐落于温岭市城北街道南山闸方家小区第十九幢西起第七、八间的房屋两间作价538000元出卖给原告，当时邀请蔡德云、方春明、方菊珍、方剑亮、张正生、方建伟、方剑福、方冬友、方福平作为中间人，签订一份房屋买卖契约。契约签订后，原告交付了购房款并实际使用入住该房。原告多次要求两被告对买受的房屋办理过户手续，两被告却一直拖延不办。2014年3月，两被告还强占回该房屋。现原告起诉要求：一、依法确认原告与被告方新华、方育琴于2010年2月11日签订的房屋买卖契约有效；二、判令被告方新华、方育琴协助原告办理涉案房屋的过户手续。
原告王云正为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据：
1、房屋买卖契约复印件一份，用以证明两被告于2010年2月11日在蔡德云、方春明、方菊珍、方剑亮、张正生、方建伟、方剑福、方冬友、方福平为中间人的情况下将位于温岭市城北街道南山闸方家小区第十九幢西起第七、八两间房屋作价538000元出卖给原告的事实。
2、方新华出具的收条五份，用以证明原告向两被告支付了购房款498000元的事实。
3、国有土地使用权转让意见一份、土地证明复印件一份，用以证明本案讼争房屋是合法可转让的并办理了相关土地使用权证的事实。
4、房屋出租协议两份，用以证明本案讼争房屋自2010年2月10日开始至2014年2月份一直都由原告使用的事实。
5、建设工程规划许可证复印件一份、建设工程规划定位图复印件一份，用以证明本案讼争房屋买卖的合法性。
6、还款协议一份，用以证明第三人胁迫原告签订了还款协议的事实。
7、申请法院调取公安的询问笔录，用以证明第三人将原告的妻子潘承燕报到公安，原告为了保护妻子潘承燕，在处于胁迫状态下签订了该协议的事实。
8、（2014）台温民初字第814号民事判决书，用以证明第三人对债务已经起诉，第三人与原告的事情均是第三人逼迫原告所做的事实。
9、（2013）台温商初字第1970-2号撤诉裁定书，用以证明该协议签订后原告与第三人之间自行和解，第三人表示不再起诉的事实。
10、撤诉申请书，用以证明所有的起诉均是第三人卢允平在操作的事实。
被告方新华、方育琴答辩称：2010年2月11日，原告与被告方新华两人签订了房屋买卖契约，约定原告向被告购买两间房屋用地538000元，但是该契约上被告方育琴无签字。原告至今只支付给被告购房款498000元，并不是538000元，剩余的购房款至今未付清。本案讼争的房屋只有土地证，无房产证，该房屋存在违法占用土地超高超面积的情形，不具备办理房产证的条件。原告诉请的房屋已经折价给本案第三人，第三人将该房屋以1500000元的价格卖给了两被告，两被告已付清了购房款。同时本案原告在将房屋折价给第三人时将原告与被告的房屋买卖契约等原件都已交给第三人，第三人现已交还给被告。综上，本案原告与被告之间的买卖关系自行终止，应当驳回原告的诉请。
被告方新华、方育琴为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据：
1、温岭市个人建房用地申请表一份，用以证明本案讼争房屋土地使用权人除了方新华，还有方育琴等四人，而原、被告签订房屋买卖契约时，仅方新华一人签字的事实。
2、关于核发个人建房项目建设工程规划许可证的通知一份、建设工程规划验收意见告知书一份，用以证明本案讼争房屋存在违法行为，经验收为不合格，违法行为至今未处理，违法建筑不得投入使用，该房屋系原告自行建造，原告应为违法行为承担责任。
3、还款协议，用以证明原告与第三人自愿达成协议，将涉案房屋折价抵给第三人的事实。
4、房屋买卖合同和收条，用以证明第三人根据与原告达成的还款协议，在2014年1月5日将本案讼争的房屋以1500000元的价格卖还给被告方，被告方重新取得涉案房屋的事实。
5、南山闸村村民委员会出具的证明，用以证明被告是通过第三人之手重新取得本案讼争房屋的所有权的事实。
6、立实卖契，用以证明原告在该房屋折价给第三人时，将原告与被告之间签订的契约原件交给第三人，第三人后在诉争房屋转让给被告时，将该契约原件交还给被告，现原告手中无立实卖契原件的事实。
7、（2014）台温商初字第723号民事判决书、还款协议，用以证明被告提供的还款协议是真实的事实。
第三人朱敏彩、任幼丽、ＸＸ娅、罗雅平、ＸＸ娥、包巧红、金婷婷、陈微微、谢菊萍、黄柳旭、马丽滨、邵晓芳、林晗、蔡海利、王冬来、李敏、林友头、刘彩花、戴美娇、赵利荣、阮爱华、郑国军、卢允平陈述称：原告及其妻子潘承燕认可一共欠第三人7460000元的债务。十多个第三人到原告家中讨债，当时叫了原告领导和潘承燕的领导再三做工作，原告自动拿出位于下洋应别墅的房产证、土地证，位于方家小区的契证让椒江姊妹送过来给第三人，位于潘郎房子的三证让第三人方一个礼拜后拿。第二天第三人卢允平写了一张还款协议，原告让第三人方总债务让步20%，剩余的欠款分两年还清。第三人卢允平根据该金额写了一张还款协议，双方签订了此协议。第三天让原告付钱，原告不付钱，故第三人方去公安局报案。报案三天后，原告打电话说同意归还，要求第三人方还款时间拉长到六年，让步到30%。重新再写了一份协议，但原告又未按约归还。位于下洋应的房屋作3500000元折价，但原告在多卖了400000元时，原告不愿意继续归还，因此第三人方起诉到法院。本案的还款协议是双方自愿签订的，协议的内容是合法的。原告欠第三人方的债务到期不履行时，第三人方可以行使抵押权。
第三人朱敏彩、任幼丽、ＸＸ娅、罗雅平、ＸＸ娥、包巧红、谢菊萍、马丽滨、邵晓芳、林晗、蔡海利、王冬来、李敏、林友头、刘彩花、戴美娇、赵利荣、阮爱华、郑国军、卢允平为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据：
1、证明一份，用以证明原告尚欠被告40000元的事实。
2、潘承燕还款明细表，用以证明起诉时涉案的房屋作价1850000元计算，后来法院判决以1500000元计算的事实。
第三人金婷婷、陈微微、黄柳旭未向本院提交证据。
第三人朱敏齐、金克洪、徐玲斌、金建国未作答辩，亦未向本院提交证据。
根据各方当事人的举证、质证，本院认证如下：
原、被告及第三人提交的上述证据，本院在送达起诉状副本时已一并送达给了第三人朱敏齐、金克洪、徐玲斌、金建国，现第三人朱敏齐、金克洪、徐玲斌、金建国既未提交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，视为放弃了质证和抗辩的权利。
原告提交的证据1系被告提交的证据6的复印件，作为协议双方当事人的原、被告对该证据的真实性无异议，本院确定该证据作为认定本案相关事实的依据。原告提交的证据2，被告无异议，本院予以认定。原告提交的证据3、证据5，各方当事人对真实性无异议，本院确定该两组证据作为认定本案相关事实的依据。原告提交的证据4，被告对三性均有异议，第三人认为原告在未卖给第三人方时可以使用。本院经审查认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不作认定。原告提交的证据6，被告对真实性无法确定，第三人认为该证据的第一页是伪造的，本院经审查认为，该证据与被告提交的证据3和证据7中的还款协议相矛盾，且证据7中的还款协议系原告提交在（2014）台温商初字第723号中的证据，故本院对原告提交的证据6不予认定。原告提交的证据7、证据8，被告及第三人对真实性无异议，但对证明原告受胁迫签订还款协议的事实有异议，本院经审查认为，该两组证据不能证明原告的欲证事实，故本院不予认定，但该两组证据所确定的事实本院予以认定。原告提交的证据9，被告及第三人对欲证事实有异议；原告提交的证据10，被告表示不清楚，第三人金婷婷、陈微微、黄柳旭无异议，第三人卢允平对该证据的效力有异议，本院经审查认为，该两份证据与本案缺乏关联性，本院不作认定。
被告提交的证据1、证据2，原告及第三人对真实性无异议，本院确认该两份证据作为认定本案相关事实的依据。被告提交的证据3、证据7，原告对真实性有异议，第三人无异议，本院经审查认为，该两份证据能够相互印证，且证据7中的还款协议系原告提交在（2014）台温商初字第723号中的证据，故本院对该两组证据予以认定。被告提交的证据4，原告有异议，认为合同上原告没有签字同意，且第三人处理的时间及价格不当；第三人无异议，本院经审查认为，作为协议双方当事人的被告及第三人对该证据无异议，本院予以认定。被告提交的证据5，原告认为该证据的证明力不足，第三人无异议，本院经审查认为，村委会无权作出该证明，故本院不予认定。
第三人提供的证据1，原告有异议，认为该证据并非其所写，且只有32000元未付；被告无异议，本院经审查认为，该证据系被告单方制作，本院不予认定。第三人提交的证据2，原告对真实性有异议，被告无异议，本院经审查认为，该证据系第三人单方制作，本院不予认定，但对第三人起诉潘承燕、王云正的总债务时法院所作的判决已扣除了1500000元的事实，双方均无异议，本院予以认定。
综上，本院认定案件事实如下：
2009年7月7日，被告方新华及家庭成员妻子方育琴、儿子方仁辉、女儿方梦梦经申请批得位于温岭市城北街道南山闸村的建房用地两间。2010年2月11日，被告方新华将上述获批的两间建房用地出售给原告王云正，并签订了《立实卖契》，约定价款为538000元。原告王云正陆续支付给了被告方新华498000元并建造了房屋。2010年5月6日，温岭市建设规划局给涉案的两间房屋颁发了建设工程规划许可证。潘承燕原系原告王云正的妻子，曾向朱敏彩等第三人借款，后因未能归还借款，第三人向原告王云正及潘承燕催讨，并于2013年11月14日起陆续向温岭市公安局报案录制笔录。2013年11月22日，朱敏彩等第三人与王云正及潘承燕签订了《还款协议》，约定：王云正与方新华关于涉案房屋的买卖合同暂由第三人方保管，涉案房屋暂作价1850000元，等房屋转入王云正户头后再正式抵押给第三人方折价2000000元；房屋买卖暂给王云正、潘承燕自主买卖二个月的时间（在折价总价，第三人方也可以买卖），二个月后买卖权归第三人方，买卖收益归第三人方所有等。《还款协议》签订后，第三人方获得了《立实卖契》的原件。2014年1月5日，朱敏彩等第三人与方新华、方育琴签订了《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋以1500000元价格转让给被告方新华、方育琴，并将原、被告之间签订的《立实卖契》交给被告，被告方新华于2014年1月10日向朱敏彩等第三人支付了1500000元。后第三人起诉潘承燕、王云正，并在起诉的总债务中已扣除了1500000元。
另查明，2011年5月4日，温岭市城乡规划委员会出具了涉案房屋的建设工程规划验收意见告知书，载明涉案房屋建筑面积、高度、占地超过规划许可，验收结论为不合格，且该房屋至今未办理房屋所有权证。2013年12月29日，涉案的房屋办理了土地使用权登记手续，土地证号为温国用（2013）第317**号，登记的土地使用者为方新华，土地性质为国有划拨。2014年8月22日，温岭市人民政府土地管理部门出具意见，涉诉房地产的土地性质属国有划拨住宅用地，土地使用权连同地上建筑物可以一起转让。
本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点评析如下：
一、关于原告王云正与被告方新华之间签订的《立实卖契》的效力及被告方新华对涉案房屋的土地使用权是否有权处分的问题。原告王云正与被告方新华之间签订的《立实卖契》，名为房屋买卖，实为建房用地使用权转让。《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”《立实卖契》所涉的土地使用权性质虽为国有划拨，但2014年8月22日经温岭市人民政府土地管理部门批准可以转让，故原告王云正与被告方新华签订的《立实卖契》不违反法律的强制性规定，且买卖系双方当事人的真实意思表示，应认定为有效。
本案诉争的房地产属于不动产，根据我国《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。经依法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，根据物权的公示公信效力，被告方新华对登记在自己名下的土地使用权对外享有处分权，故两被告不能以《温岭市个人建房用地申请表》记载记的土地使用权是家庭四人共同所批的事实来对抗买受人。
二、关于原告王云正及妻子潘承燕与第三人之间签订的《还款协议》的效力问题。原告及妻子与第三人之间签订的《还款协议》，实为原告及妻子未能及时清偿债务时与第三人达成的以房抵债协议。原告认为其签订该协议时是受胁迫的，但未能举证证明，且在（2014）台温商初字第723号案件中原告提交的《还款协议》自认以房抵债的事实，故该协议应推定为是双方的真实意思表示，且内容未违反法律的强制性规定，应认定为有效。
三、关于被告方新华、方育琴与第三人方之间签订的《房屋买卖合同》的效力问题。原告及妻子与第三人方之间签订的《还款协议》第二条第2款约定：房屋买卖暂给原告自主买卖二个月时间（在折价总价，第三人方也可以买卖）。第三人方已于2014年1月5日与被告方签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，内容不违法法律的强制性规定，应认定为有效。至于第三人方与被告方之间的房屋买卖价格以及原告与第三人方之间的房屋折抵价格均为各自相对的，故对原告主张被告与第三人之间的买卖价格明显低于市场价，该买卖系双方串通侵犯原告利益的抗辩意见，本院不予采纳。
综上，原、被告及第三人各方之间签订的关于涉案房屋的合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定有效。被告虽将涉案房屋的建房用地使用权转让给原告，但原告在建造房屋后将涉案房屋折抵给第三人方，现第三人方又将涉案房屋卖给了被告方新华、方育琴，故对原告要求被告方新华、方育琴协助办理涉案房地产的过户手续，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、一百四十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告王云正与被告方新华于2010年2月11日签订的《立实卖契》有效。
二、驳回原告王云正的其它诉讼请求。
案件受理费9180元（经本院批准缓交4580元），由原告王云正负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费9180元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。
审 判 长 江学才
人民陪审员 缪招娥
人民陪审员 丁秀平
二〇一五年七月八日
代书 记员 陈舒颖