川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0703民初4336号
原告：交通银行股份有限公司绵阳分行，住所地：绵阳市涪城区临园路西段1号。
负责人:曹亮，该行行长。
委托诉讼代理人：罗敏，该行风险部总经理。
委托诉讼代理人：陈淼，该行员工。
被告：唐玉莲，女，生于1974年3月16日，汉族，大专文化，自由职业，身份证住址：四川省绵阳市涪城区，现住四川省绵阳市科创园区。
被告:赖小钢，男，生于1972年7月2日，汉族，大学本科，重庆潼南区人，住四川省绵阳市涪城区。
被告：绵阳涪城万达广场有限公司，住所地：绵阳市涪城区警钟街87号。
法定代表人：齐界，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：程健，四川道融民舟律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司绵阳分行（以下简称为“交行绵阳分行”）与被告唐玉莲、赖小钢、绵阳涪城万达广场有限公司（以下简称万达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗敏、陈淼，被告唐玉莲、被告赖小钢、绵阳涪城万达广场有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
交行绵阳分行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原告与三被告签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：2012×××号）于2015年10月10日提前到期；2.请求判令被告1、被告2立即向原告归还剩余借款本金人民币1842779.65元，利息、罚息、复利合计人民币99462.53元（前述利息、罚息、复利计算暂计算截至2016年8月1日），及至还清款项之日止，按照《个人房产抵押贷款合同》约定承担利息、罚息、复利；3.请求判令被告三在担保的债权金额范围内对上述全部债务向原告承担连带保证责任；4.请求判令原告有权依据抵押预告登记和《个人房产抵押贷款合同》的约定，对抵押物优先办理正式抵押登记；5.请求判令处置抵押物时应当先经过原告同意，否则不发生物权效力；6.请求判令三被告承担诉讼费、保全费及其他原告实现债权的相关费用。庭审中，原告增加诉讼请求：判令原告对被告提供的抵押物（即位于绵阳市花园路×号×-×-×的商品房，权利面积164.04平方米，预抵押登记号：绵房预抵绵阳市字第3000×××号）享有抵押权，有权以处置前述抵押物所得价款优先受偿本案债权；优先受偿范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。事实与理由：原告与各被告于2012年4月23日签订了《个人房产抵押贷款合同》。该合同对甲方唐玉莲、赖小钢用购自丙方万达广场公司开发的坐落于绵阳市花园路×号绵阳涪城万达广场×幢×楼×号商业用房作为抵押物向乙方交行绵阳分行申请贷款，并委托乙方直接向丙方发放贷款，以及在上述抵押物取得证明抵押权设立的文件正本前，丙方对全部到期款项承担连带责任保证等相关事宜进行了约定。合同签订后，乙方依约发放了贷款，但甲方并未依照合同第二十六条的规定还款，乙方于2015年10月10日依照合同第十三条的规定宣布贷款提前到期，故原告有权要求被告唐玉莲、赖小钢偿还贷款本息及实现债权的费用，并由第三被告万达广场公司依约承担连带责任。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求判如诉请。
被告唐玉莲辩称：原告起诉的事实和理由是真实存在。在买房之后，从2012年买房贷款开始都是每月按时还款，后来因为个人原因资金出现问题，无法按时归还，我也找寻了多种方式去归还贷款，因为市场不景气房子无法卖出，贷款也无法归还。我方也与万达多次沟通，希望万达给我们办房产双证，但因各种原因没有办下来，没办下来的理由是我方欠交通银行的贷款，但我们仍然坚持与万达沟通办双证，双证办下来之后，把双证质押给银行，这样我们也可以进行房产的买卖。我们也交了房产的契税，但没有给我们开正式发票。直至今日，双证也没有办下来，导致我方的房产也无法变现。基于上述原因理由，我方有以下意见：1.处置房屋的方式应由万达回购作第一方式，第二方式为进行市场拍卖。2.鉴于万达未在房屋销售合同约定的期限内向被告唐玉莲、赖小钢办理相关产权证明，导致被告唐玉莲、赖小钢无法利用该房屋进行再融资以解决交通银行的按揭还款，故请求本案的诉讼费、代理费、保全费等应由被告万达公司承担。3.鉴于被告唐玉莲、赖小钢已于2013年4月10日离婚，则本案处置抵押物，在归还完原告应收款项后，剩余款项应归属于被告赖小钢。
被告赖小钢辩称：我与被告唐玉莲2013年4月10日办理离婚登记，在离婚协议上约定了我对购买万达公司房产不再承担连带担保责任。被告唐玉莲于2015年没有按期还款，已经是在离婚后两年，这次诉讼与我无关。
被告万达公司辩称：本案中由于被告唐玉莲、赖小钢迟迟未缴纳契税，导致其购买的房屋无法办理产权证书及他项权证书，但根据贷款合同的约定，被告唐玉莲、赖小钢购买的房屋为贷款提供担保，原告也办理了相应的预告抵押登记，据此我们请求法庭支持原告对房屋享有优先受偿权的请求。
本院经审理认定事实如下：2011年9月30日，被告万达公司作为与作为买受人的唐玉莲签订《商品房买卖合同》、《商品房面积结算补充协议》、《协议书》各一份，约定唐玉莲购买万达公司开发的坐落于绵阳市花园路×号绵阳涪城万达广场×幢×楼×号商业用房。被告唐玉莲、赖小钢、万达公司与原告按照约定向房管局对位于绵阳市花园路×号×-×-×号商品房申请了预告抵押登记。2012年4月17日，绵阳市房产管理局对位于绵阳市花园路×号×-×-×号商品房办理了预告抵押登记，预告抵押登记权利人是交通银行股份有限公司绵阳分行。2012年4月23日，被告唐玉莲、赖小钢作为甲方（借款人即抵押人）与作为乙方（贷款人即抵押权人）的交行绵阳分行、作为丙方（保证人）的万达公司签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定甲方以其购自丙方开发的坐落于绵阳市花园路×号绵阳涪城万达广场×幢×楼×号商业用房（购房总价5077713.00元，建筑面积164.04m2）作为抵押物向乙方申请贷款，甲方应自可办理抵押权设立登记之日起一个月内及时办妥抵押权设立登记手续；贷款金额253万元，贷款期限10年；贷款利率为月利率6.4625%,该利率系在中国人民银行现行期限档次贷款的基准利率上浮10%，贷款发放后，如遇中国人民银行调整的基准利率为浮动利率或取消基准利率的，双方应就贷款利率另行协商，但调整后的利率不低于当时适用的利率；本合同项下还款以月为一期，首期自放款日起计算；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；贷款支付方式：甲方委托乙方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房款名义从放款账户支付给万达公司账户；还款方式为等额本息还款法；违约责任：甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息，乙方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、执行费、律师费、公告费、差旅费及其他相关费用；甲方违反合同的约定，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；甲方应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交乙方保管；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用，包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、执行费、律师费、公告费、差旅费及其他相关费用；甲方未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项；甲方取得第二十二条约定的房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除；但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同签订后，原告按约向被告唐玉莲、赖小钢发放了贷款，而被告唐玉莲、赖小钢既未在不动产登记机关办理前述抵押物的抵押登记手续，也未按照合同约定还本付息，经原告多次催收无果，遂于从2015年10月10日向被告发出了《债务提前到期通知书》，宣布合同项下债务于2015年10月20日提前到期，被告收到该通知书后未提出异议，亦未偿还本金及利息。
另查明：截止2016年8月1日，被告唐玉莲、赖小钢已还本金687220.35元、利息554320.99元、罚息2333.42元、利息复利1500.09元；尚欠本金1842779.65元（其中每期未还本金为20657.44元）、利息7492.96元、罚息1299.20元、利息复利471.18元。
被告唐玉莲、赖小钢于1997年6月10日登记结婚，2013年4月10日登记离婚。
本案在审理过程中，原告于2016年12月19日提出财产保全申请，请求以210万元为限对被申请人唐玉莲、赖小钢、绵阳涪城万达广场有限公司的财产予以保全。本院依法作出（2016）川0703民初4336号民事裁定书，裁定以人民币210万元为限冻结被申请人唐玉莲、赖小钢、绵阳涪城万达广场有限公司名下的银行存款或查封其相应价值的财产。原告交纳诉讼保全费5000元。
以上事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、《商品房面积结算补充协议》、《协议书》、《个人房产抵押贷款合同》、手机短信催收信息截图、交通银行个人逾期贷款催收通知书及寄送回执单、债务提前到期通知书及寄送回执单、2017年4月5日欠款明细等证据证明，经庭审质证，在卷佐证。
本院认为：原告与被告签订的《个人房产抵押贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被告唐玉莲、赖小钢应当按照合同的约定归还借款本息，其逾期还款的行为已经构成违约，依照合同约定原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期。原告已向被告宣布合同项下的债务于2015年10月20日提前到期，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条之规定，其要求被告唐玉莲、赖小钢偿还所有到期贷款本金并支付利息、罚息、利息复利的诉讼请求与合同约定相符，本院予以支持。原告请求被告支付罚息复利，合同没有约定，本院不予支持。
因该债务形成于被告唐玉莲、赖小钢夫妻关系存续期间，故被告唐玉莲以其与赖小钢离婚为由辩称不承担责任理由不成立，本院地不予采纳。
被告万达公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，按合同约定其应当对被告唐玉莲、赖小钢应支付的款项承担连带清偿责任。
被告唐玉莲、赖小钢、万达公司与原告按照约定已向房管局对位于绵阳市花园路×号×-×-×号商品房申请了预告抵押登记，且绵阳市房产管理局对该商品房办理了预告抵押登记，预告抵押登记权利人是交通银行股份有限公司绵阳分行，其目的是为了保障将来发生不动产物权变动的顺利进行，保障债权人将来实现其债权，排斥第三人对该房产行使权利。依照《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。因此，原告要求被告在处理该抵押物时应先经过其同意，否则不发生物权效力的诉讼请求，本院予以支持。
按照合同约定，被告唐玉莲、赖小钢应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，但至今未办理，该房产尚未正式设立抵押登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，抵押权不成立。原告要求对被告提供的抵押物享有抵押权、有权以处置前述抵押物所得价款优先受偿本案债权的诉讼请求，不符合《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，本院不予支持。
原告请求确认其有权依据抵押预告登记和《个人房产抵押贷款合同》的约定，对抵押物优先办理正式抵押登记。依据《个人房产抵押贷款合同》之约定：唐玉莲、赖小钢应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交交通银行股份有限公司绵阳分行保管，因此原告的该项请求与双方约定不符，本院不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、原告交通银行股份有限公司绵阳分行与被告唐玉莲、赖小钢、绵阳涪城万达广场有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》于2015年10月20日提前到期。
二、被告唐玉莲、赖小钢于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司绵阳分行偿还借款本金1842779.65元及截止2016年8月1日的利息7492.96元、罚息1299.20元、利息复利471.18元；
三、被告唐玉莲、赖小钢于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司绵阳分行支付从2016年8月2日起按《个人房产抵押贷款合同》约定计算至本院确定的本金给付之日止的利息、罚息、利息复利；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；
四、绵阳涪城万达广场有限公司对以上债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、如未经原告交通银行股份有限公司绵阳分行同意，被告唐玉莲、赖小钢、绵阳涪城万达广场有限公司处分位于绵阳市花园路×号×-×-×号商品房，则不发生物权效力。
六、驳回原告交通银行股份有限公司绵阳分行的其他诉讼请求。
案件受理费22280元、诉讼保全费5000元，由被告唐玉莲、赖小钢、绵阳涪城万达广场有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 李 玲
人民陪审员 邓开元
人民陪审员 罗志川
二〇一七年五月八日
书 记 员 杨雪梅
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不运产物权协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，不发生物权效力。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产
可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等
土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至
第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵
押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。