江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05080号
上诉人（原审被告）杨小牛。
委托代理人曹中伟，江苏斯维斯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡玉林。
委托代理人仲川，江苏丰田律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）庄智梅，1936年5月30日，系ＸＸＸ母亲。
被上诉人（原审被告）周苏萍，1962年10月26日，系ＸＸＸ配偶。
被上诉人（原审被告）董寅亮，1987年1月18日，系ＸＸＸ儿子。
被上诉人（原审被告）金水林，系昆山市玉山镇翠宫按摩保健中心业主。
上诉人杨小牛因与被上诉人胡玉林、庄智梅、周苏萍、董寅亮、金水林房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月25日，胡玉林与ＸＸＸ签订房屋租赁合同一份，约定：胡玉林将其所有的位于昆山市玉山镇马鞍山路218号12室房屋出租给ＸＸＸ用于经营餐饮，建筑面积261.43平方米；租赁期限五年，自2012年11月1日起至2017年10月31日止；租金自2012年11月1日起算；租金支付方式为现金，第一、二年租金为每年226000元，第三、四、五年租金为240000元，租金按每半年为一支付期，以后每半年期满的10月31日和4月30日前付清下一期租金；未经出租人同意，承租人擅自将房屋转租或转借给他人，或承租人未按时足额交纳押金、租金及其他相关费用的，视为承租人违约，出租人有权随时解除合同，并收回房屋，由此出现的责任和损失由承租人自行承担，如给出租人造成损失，由承租人负责赔偿；合同又约定了出租人、承租人的权利义务、不可抗力、争议解决、其他事项等条款。ＸＸＸ自2014年5月1日起未支付租金。
2013年9月27日，ＸＸＸ与杨小牛签订房屋租赁合同一份，约定：ＸＸＸ将位于昆山市玉山镇马鞍山路218号出租给杨小牛使用，使用面积约为800平方米（该合同租赁范围包括本案涉案房屋昆山市马鞍山路218号12室及另案处理的昆山市玉山镇马鞍山路218号10室1楼、11、13、14室）；年租金480000元，用ＸＸＸ向杨小牛的借款冲抵四年租金1920000元，借款凭证剩余金额部分，ＸＸＸ另作安排；租赁期限48个月，从2013年10月31日至2017年10月31日收回，2013年8月30日至2013年10月31日为装修期不计算租金；合同又约定了出租人、承租人的义务、违约责任、续约事宜等条款。原审庭审中，杨小牛向原审法院提供2012年6月8日至2013年4月6日四张银行转帐、汇款凭证合计金额为1680000元。
2013年11月28日，杨小牛与金水林将昆山市玉山镇马鞍山路218号12室及另案处理的11室2楼、13、14室用于开办金水林的昆山市玉山镇翠宫按摩保健中心，与案外人曾闽宁将昆山市玉山镇马鞍山路218号10室1楼、11室1楼开办昆山宏生桥投资管理有限公司，10室2楼及昆山市玉山镇马鞍山路218号的其余商铺用于ＸＸＸ经营帝宫大酒店。在本案审理过程中，原审法院至昆山市市场监督管理局调查，金水林经营的昆山市玉山镇翠宫按摩保健中心用于办理工商登记的备案合同为案外人昆山长长配套置业有限公司与金水林签订的房屋租赁合同（金水林经营的昆山市玉山镇翠宫按摩保健中心实际使用的是昆山市玉山镇马鞍山路218号11室2楼、12、13、14室）。胡玉林与案外人昆山冠豪配套置业有限公司在原审庭审中陈述，ＸＸＸ对外宣称昆山宏生桥投资管理有限公司、昆山市玉山镇翠宫按摩保健中心、帝宫大酒店均为ＸＸＸ开办，金水林办理营业执照时，均为ＸＸＸ持有备案合同并找到案外人昆山长长配套置业有限公司盖章后至工商部门备案。
另查明：ＸＸＸ于2014年10月5日死亡，庄智梅系ＸＸＸ母亲、周苏萍系ＸＸＸ配偶、董寅亮系ＸＸＸ儿子。胡玉林陈述，ＸＸＸ死亡后，胡玉林于2014年12月30日自行收回ＸＸＸ帝宫大酒店部分房屋（包括昆山市玉山镇马鞍山路218号1-9室、10室2楼、15室）。
上述事实由胡玉林与ＸＸＸ签订的房屋租赁合同两份、ＸＸＸ与杨小牛签订的房屋租赁合同、银行转帐、汇款凭证四张、昆山市玉山镇翠宫按摩保健中心基本信息、昆山市市场监督管理局备案合同、常住人口信息、户口注销证明、死亡确认书、房产证及各方当事人在原审庭审中的陈述予以证实。
原审原告胡玉林的诉讼请求为：1、判令确认胡玉林与ＸＸＸ签订的房屋租赁合同于2014年10月5日ＸＸＸ死亡时终止或于起诉之日解除；2、杨小牛、金水林立即将位于昆山市马鞍山路218号12室房屋腾空并移交胡玉林；3、判令庄智梅、周苏萍、董寅亮在继承ＸＸＸ遗产范围内支付胡玉林租金95973元（房号为12室，自2014年5月1日至2014年10月5日）；4、判令杨小牛、金水林共同支付胡玉林房屋占有使用费139095元（2014年10月6日至2015年5月8日，实际计算至杨小牛、金水林将涉案房屋腾空并移交给胡玉林之日止）；5、判令庄智梅、周苏萍、董寅亮、杨小牛、金水林承担本案的诉讼费用等。
原审法院认为：一、关于本案法律关系。胡玉林起诉主张为排除妨害，本案实际涉及胡玉林与ＸＸＸ签订的房屋租赁合同、ＸＸＸ与杨小牛签订的房屋租赁合同之间的关系，法院向胡玉林释明应当依据其基础法律关系查明、认定上述房屋租赁合同的签订、效力及履行等案件基本情况，才能确定本案胡玉林主张租金、占有使用费、迁出等请求事项是否可以支持，故胡玉林在本案审理过程中变更诉讼请求，依据房屋租赁法律关系主张权利，法院予以确认。
二、关于胡玉林与ＸＸＸ签订的房屋租赁合同的认定及处理。胡玉林与ＸＸＸ签订的房屋租赁合同成立、有效，双方当事人均应当按照法律规定及合同约定履行相应的义务。现因ＸＸＸ于2014年10月5日死亡，胡玉林主张房屋租赁合同终止，法院认为上述理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的除合同解除之外关于合同终止的情形。胡玉林可依据房屋租赁合同第四条第三款第三项规定，“承租人未按时足额交纳押金、租金及其他相关费用的，视为承租人违约，出租人有权随时解除合同，并收回房屋，由此出现的责任和损失由承租人自行承担，如给出租人造成损失，由承租人负责赔偿”或《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，“当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的”，主张合同解除。现ＸＸＸ以及庄智梅、周苏萍、董寅亮作为ＸＸＸ的法定继承人均未按期足额交纳租金，且经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相关权利。故法院确认胡玉林与ＸＸＸ签订的房屋租赁合同于2015年5月8日解除，即胡玉林申请追加庄智梅、周苏萍、董寅亮作为原审被告并变更诉讼请求的时间。关于租金计算：2014年5月1日至2014年10月31日租金为113000元，2014年11月1日至2015年4月30日租金为120000元，剩余结欠租金的租赁期间为2015年5月1日至2015年5月8日计8天，面积为261.43平方米，租金为5260元（240000元／年÷365天×8天）；上述昆山市玉山镇马鞍山路218号12室租金合计238260元，现胡玉林仅向庄智梅、周苏萍、董寅亮主张租金95973元，法院予以支持。
三、关于ＸＸＸ与杨小牛签订的房屋租赁合同的认定及处理。1、关于合同的真实性问题。庭审中，胡玉林对于杨小牛提供的房屋租赁合同复印件的真实性提出异议，但是并未提供证据予以证实，法院认为结合杨小牛提供的付款凭证、金水林经营的昆山市玉山镇翠宫按摩保健中心在昆山市玉山镇马鞍山路218号经营的事实以及房屋租赁合同已经备案形成公示效力的事实，依据上述证据优势规则可以确定上述转租合同真实、有效。2、关于备案合同的瑕疵问题。庭审中，胡玉林与案外人昆山冠豪配套置业有限公司确认备案合同系ＸＸＸ一手经办，故可以推定ＸＸＸ在经办时未完全按照房屋编号登记，致使金水林经营的昆山市玉山镇翠宫按摩保健中心仅登记了昆山市玉山镇马鞍山路218号13室，而该房屋确为昆山市玉山镇翠宫按摩保健中心使用。3、关于胡玉林主张杨小牛、金水林腾空并移交昆山市玉山镇马鞍山路218号12室房屋的诉讼请求。因法院确认胡玉林与ＸＸＸ签订的房屋租赁合同于2015年5月8日解除，根据相关法律的规定，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失，租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任，即出租人在解除合同后，可基于物权请求权直接主张次承租人返还房屋，故法院对于胡玉林要求杨小牛、金水林迁出并移交昆山市玉山镇马鞍山路218号12室房屋的请求，予以支持。4、关于房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满、解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因法院确认胡玉林与ＸＸＸ签订的房屋租赁合同于2015年5月8日解除，房屋占有使用费性质上属于房屋租赁合同解除后尚未迁出并移交而产生的损失，故根据上述规定胡玉林有权要求杨小牛、金水林支付自合同解除之日起的房屋占有使用费，并由庄智梅、周苏萍、董寅亮在继承ＸＸＸ遗产范围内承担连带清偿责任，因胡玉林并未主张承租人承担连带清偿责任，故法院对此不予理涉。法院确定房屋占有使用费为657.53元／天（240000元／年÷365天）。故房屋占有使用费为：以657.53元／天为标准，自2015年5月9日起计算至实际迁出并移交之日止。5、关于其他需要明确的问题。关于确认胡玉林与ＸＸＸ签订的房屋租赁合同于2015年5月8日解除后，ＸＸＸ与杨小牛签订的房屋租赁合同的合同状态及装修的处理，根据相关法律的规定，出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持；出租人以承租人未经其同意转租为由，要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。上述规定首先排除了转租合同无效的可能性，而对于转租合同是否解除，因庄智梅、周苏萍、董寅亮经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，杨小牛、金水林也未提出转租合同效力及装修的相关请求，故根据不告不理的原则，法院对于本案转租合同的状态，不予理涉。在本案判决后，本案各方当事人应当提出转租合同效力及状态的处理请求，并考察胡玉林与ＸＸＸ签订的房屋租赁合同中关于房屋限制转租的约定、胡玉林是否明知存在转租的情形、杨小牛、金水林是否明知有限制转租的情况而继续租赁的情形等，对转租合同作出处理；同时对装修部分申请保全后迁出并移交昆山市玉山镇马鞍山路218号12室，便于后续对于装修损失的处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认胡玉林与ＸＸＸ签订的房屋租赁合同于2015年5月8日解除。二、庄智梅、周苏萍、董寅亮在继承ＸＸＸ遗产范围内支付胡玉林昆山市玉山镇马鞍山路218号12室租金95973元，于判决生效后十日内履行完毕。三、杨小牛、金水林迁出并将昆山市玉山镇马鞍山路218号12室交付胡玉林，于判决生效后十日内履行完毕。四、杨小牛、金水林支付胡玉林昆山市玉山镇马鞍山路218号12室房屋占有使用费（以657.53元／天为标准，自2015年5月9日起计算至实际迁出并移交之日止）。案件受理费160元，由庄智梅、周苏萍、董寅亮（在继承ＸＸＸ遗产范围内）、杨小牛、金水林共同负担。
杨小牛不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院在ＸＸＸ的三继承人均未到庭的情况下推定出ＸＸＸ未交房租的事实并以此来判决合同解除属事实认定不清；2、杨小牛并非本案适格被告，本案将两个租赁合同关系并案处理是错误的。胡玉林对杨小牛的相关请求应当在法院对原始的租赁合同审理判决后再向杨小牛主张；3、杨小牛并非本案责任主体。杨小牛并非涉案房屋的实际占有人，没有返还房屋的事实基础，故判决杨小牛返还房屋属事实上的履行不能，而要求杨小牛承担房屋使用费亦无依据。
胡玉林二审答辩认为：1、原审法院查明事实清楚；2、原审法院将两租赁合同合并审理符合法律规定；3、杨小牛作为本案房屋租赁合同的次承租人依法应承担相应的法律责任，原审法院适用法律正确。
二审中金水林、庄智梅、周苏萍、董寅亮经本院合法传唤未到庭，视为其放弃抗辩权利。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审中杨小牛针对其在一审中答辩“杨小牛与金水林是合伙关系”称：“杨小牛是生意人，在生意往来上习惯陈述为合伙。杨小牛与金水林是朋友关系，其实双方在本案中并非合伙，而是转租关系，但没有书面证明。”对此胡玉林称“杨小牛在昆山宏生桥投资管理有限公司及与金水林开办的按摩中心均以房屋使用权作为投资，双方还约定了出资比例及分红比例，杨小牛与金水林是合伙关系。”
本院认为：本案中胡玉林与ＸＸＸ之间的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对于ＸＸＸ与杨小牛之间的转租合同，原审法院认为依照“出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持”的法律规定，确认转租合同合法有效并无不当，本院予以确认。故本案中胡玉林为房屋出租人、ＸＸＸ为承租人、杨小牛为次承租人。
关于ＸＸＸ是否交纳租金的问题，胡玉林称ＸＸＸ及其继承人庄智梅、周苏萍、董寅亮均未按期足额交纳租金，如庄智梅、周苏萍、董寅亮认为租金已按期缴纳，应当提供已缴纳租金的相关证据。而本案一审、二审中庄智梅、周苏萍、董寅亮作为ＸＸＸ的法定继承人经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相关权利，因此无证据证明ＸＸＸ及其继承人已经按期足额缴纳租金。杨小牛认为原审法院不能推定ＸＸＸ未交房租的上诉理由不成立。
对于杨小牛与金水林之间的关系，虽杨小牛在二审中称其作为生意人习惯将朋友合作关系称为合伙关系并认为双方之间是转租关系，但其并未提供证据证明。金水林在原审中答辩称其与杨小牛之妻曹黎合伙经营并已由曹黎缴纳房租。杨小牛认为其并非实际占有人而不应当承担腾房义务、支付房屋使用费的上诉理由不成立。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”据此，胡玉林作为出租人有权要求次承租人杨小牛腾出房屋并支付房屋使用费。故杨小牛认为两案不应合并审理、其并非适格被告的上诉理由亦不成立。
综上，杨小牛的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人杨小牛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 赵 俊
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 黄源榕