湖南省常宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民一初字第540号
原告刘某某，男，1990年12月5日生，汉族，湖南省常宁市人，初中文化，居民。
委托代理人吕宁红，常宁市法律援助中心律师。（特别授权）
被告常宁市中兴聚富房地产开发有限公司，住所地：常宁市群英东路113号。（以下简称“中兴聚富房地产公司”）
法定代表人陈力，系该公司经理。
原告刘某某与被告常宁市中兴聚富房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，于2015年6月30日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托代理人吕宁红、被告常宁市中兴聚富房地产开发有限公司法定代表人陈力均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某诉称，被告常宁市中兴聚富房地产开发有限公司以常宁市建鑫房地产开发有限公司中兴大夏项目部的名义在常宁市青阳路原老干局地址销售中兴大夏商品房。被告宣称该项目具有规划许可证、建设许可证和商品房销售许可证，采用多种方法大肆宣传和公开销售，2010年11月4日原告与被告公司签订买房协议书，约定购买中兴大夏2栋1单元8A号房物业，房屋价款199624元，随后我即向被告交付定金10000元和购房款70624元。可几年来，被告既不开工建设，又不赔偿我们的损失。我们多次向有关领导报告处理，被告总是欺骗领导和业主。原告认为，被告在没有规划许可证、建设许可证和商品房销售许可证的情况下擅自销售商品房，该行为违反法律，合同应该确认无效。被告采用欺骗的方法骗取原告签订商品房买卖协议，且无履行协议的诚意，应该按定金双倍返还及返还房屋价款和支付银行同期贷款利息来赔偿我们的损失。为了维护原告权益，根据合同法和最高法院的司法解释，特提出诉请，请求判决：1、原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、被告双倍返还原告定金20000元；3、被告返还原告购房款70624元并按银行同期贷款利率计息赔偿原告经济损失。
为支持其诉讼主张，原告刘某某向法庭提交了如下证据：
证据一、《中兴大厦协议书》证明被告中兴聚富房地产公司收取原告定金和房款及骗取原告购买房屋的事实。
证据二、《承诺书》，证明被告如不能在2015年5月1日前交房，应按照常宁市2015年的房屋价格予以赔偿；及承诺向房产局资金监管账户汇入1000万元，否则承担法律责任的事实。
证据三、收据，证实被告收取原告房款的事实。
被告中兴聚富房地产公司辩称：本公司并没有欺骗购房人，只是因为资金没有到位，暂时没有建好，如果原告要解除合同，愿意返还购房款。
经审理查明，双方当事人无争议的事实如下：2009年8月8日，陈龙、郑冬梅、刘红英在永州顺昌拍卖有限公司以1200万元竞价买受原常宁市老干局办公用地。2011年12月3日，陈龙、郑冬梅、刘红英取得地字第43042520110694号建设用地规划许可证。2013年4月份，常宁市中兴聚富房地产开发有限公司向常宁市人民政府、常宁市发展和改革局办妥常宁市中兴大厦建设项目备案。2010年11月4日，被告中兴聚富房地产公司以常宁市建鑫房地产开发有限公司中兴大厦项目部（甲方）的名义与原告刘某某（乙方）签订了一份《中兴大厦协议书》。协议约定：“刘某某出资建筑甲方坐落于青阳路（原老干局）中兴大厦1栋1单元8A房物业，建筑面积约122.28平方米，每平方米单价1632元，总价199624元。乙方在签定本协议书时向甲方缴纳以上物业认建定金壹万元……注：1、相关事项以政府最终批复为准……3、上列房价计算如有错误，以《商品房买卖合同》所列为准。其他事项：1、双方签署本认建书后，甲方不得再将乙方所认建的物业转于他人，如违约认建定金双倍赔偿。乙方须在认建书约定日期内缴清应付款项并待相关政府文件批复后与甲方转签《商品房买卖合同》，逾期未办理的视为违约，甲方可另行处理该物业，认建定金不予退还。2、本认建书经双方签字盖章之日起生效。甲乙双方根据签署《商品房买卖合同》后，本认建协议书自动作废……”等内容。随后，原告向被告交纳物业认建定金75000元和约定认购物业房款5624元，被告亦出具收据交原告保存。由于被告中兴聚富房地产公司因前期准备工作不足和缺乏经济实力，致使该项目主体工程迟迟未开工建设，原、被告之间酿成纠纷。被告中兴聚富房地产公司分别于2013年10月29日、2014年5月4日二次向原告承诺“在2015年5月1日之前交房，如到期未按期交房则按照常宁市2015年房屋价格给予赔偿；购房者要求退房，我公司积极配合退款，在近60天内给予全额退款（交多少退多少），至于购房者损失我公司将按照银行定期存款同期利息结算”。嗣后，被告中兴聚富房地产公司仍未对主体工程开工建设，也未取得商品房预售许可证。原、被告双方不能签订《商品房买卖合同》，原告刘某某遂于2015年6月30日向本院提起诉讼。
上述事实，有原告刘某某提供的证据一、二、三及原、被告的陈述在卷佐证，经庭审质证，双方当事人对证据的合法性、真实性、关联性均无异议，可予以采信。
对本案当事人有争议事实，本院认定如下：一、关于原、被告双方签订的《中兴大厦协议书》是何种性质的合同，是否无效的问题。原告刘某某主张该协议为商品房买卖合同，因被告至今未办理相关证件，是无效的合同。并向法庭提交证据一-三。被告中兴聚富房地产公司主张：该协议不是商品房预售，而是预订。本院认为，原、被告之间签订的《中兴大厦协议书》，约定内容中有：“注：1、相关事项以政府最终批复为准……3、上列房价计算如有错误，以《商品房买卖合同》所列为准。其他事项：1、双方签署本认建书后，甲方不得再将乙方所认建的物业转于他人，如违约认建定金双倍赔偿。乙方须在认建书约定日期内缴清应付款项并待相关政府文件批复后与甲方转签《商品房买卖合同》，逾期未办理的视为违约，甲方可另行处理该物业，认建定金不予退还。2、本认建书经双方签字盖章之日起生效。甲乙双方根据签署《商品房买卖合同》后，本认建协议书自动作废……”则证明原、被告双方所签订的为商品房认购书，构成一项预约，是对双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前对双方交易房屋有关事项的初步确认，出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺。故原、被告之间所签订的《中兴大厦协议书》为商品房预约合同。原、被告之间签订的《中兴大厦协议书》，虽然在签订该协议时，被告没有取得立项、规划、报建审批手续等，但在签订后到起诉前被告已经办妥了立项、规划、报建审批手续。故双方所签订的协议为有效的。但该协议书中，“三、认建定金及付款方式……2、银行按揭，乙方签订本认建书后于2010年11月13日前向甲方支付所认购物业40%的房款……。”该条款应是无效的。被告中兴聚富房地产公司在没有取得商品房预售证前是不能收取购房户房款的。
二、关于被告中兴聚富房地产公司如何赔偿原告刘某某经济损失的事实。原告刘某某主张：因被告未取得商品房销售许可证而擅自销售商品房，被告应当双倍返还定金、返还房屋价款和支付银行同期贷款利息来赔偿损失。并向法庭提交证据一-三。被告中兴聚富房地产公司主张：双方约定交房日期为2015年5月1日，且该公司未进一步建设是因为客观原因导致的，原告也无证据证明其造成了损失。本院认为，被告中兴聚富房地产公司在签订《中兴大厦协议书》后其主体工程至今未开工建设，也没有取得商品房预售许可证，致使双方现未能订立商品房买卖合同，其责任在于被告中兴聚富房地产公司，已构成违约。原、被告双方签订的《中兴大厦协议书》，其中收取购房户房款的行为是无效的，被告中兴聚富房地产公司应返还收取房款，原告刘某某明知被告中兴聚富房地产公司没有取得商品房预售许可证，而与其订立约定收取房款的条款，并支付部分房款，原告刘某某是有过错的，因双方所签订的《中兴大厦协议书》是预约合同，其经济损失应按其实际损失赔偿，即利息损失按交款之日起的银行同期贷款利率予以赔偿。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”。被告中兴聚富房地产公司收取了原告刘某某定金75000元，对原告刘某某请求要求双倍返还定金20000元的诉请予以支持，对原告刘某某交纳的其余定金按交纳房款予以计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、确认原告刘某某与被告常宁市中兴聚富房地产开发有限公司签订的《中兴大厦协议书》部分无效，并解除双方签订的《中兴大厦协议书》。
二、被告常宁市中兴聚富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告刘某某定金20000元。
三、被告常宁市中兴聚富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘某某购房款70624元，并赔偿原告何建平的经济损失按银行同期贷款利率计息，从2010年11月14日计算至还款之日止的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2065元，由被告常宁市中兴聚富房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。
审 判 长 尹 斌
代理审判员 曾和平
人民陪审员 李海燕
二〇一五年十月二十一日
代理书记员 罗 昭
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。