海南省陵水黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陵民初字第1059号
原告杨飞，男。
委托代理人许坚，椰林法律事务所法律工作者。
被告樊守磊，男。
委托代理人潘利军，海南万理律师事务所律师。
委托代理人唐玲，女，1970年4月10日出生，汉族，现住陵水黎族自治县中心大道地税局宿舍第*单元***房，系被告之妻。
原告杨飞诉被告樊守磊合伙协议纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法组成合议庭。2014年9月30日，被告申请对涉案工程造价进行鉴定，2014年12月8日，海南省第一中级人民法院终结被告的对外委托鉴定。2014年12月9日，本院将鉴定申请人更换为原告，要求继续鉴定该工程的造价。2015年1月26日，原告提出不再申请鉴定要求。本案于2014年9月25日公开开庭进行了审理，原告杨飞及其委托代理人许坚、被告的委托代理人潘利军、唐玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨飞诉称，原告与被告于2012年12月20日签订一份《合作建房协议书》，合作建造一幢15层的楼房。由原告出建筑楼房土地，被告出建房所有资金。合同签订后，被告于2013年11月19日开始动工，被告只建了楼房基础就于2014年4月14日停工。原告多次要求被告复工，没有得到妥善解决，已连续停工超过3个月，据合同第四条第三款的约定，被告已违约，原告可自行终止合同，被告对本项目所投入的一切均归原告所有。故为了维护原告的合法权益，减少原告的损失，特诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《合作建房协议书》；2、已建好的基础归原告所有；3、被告提交的合同保证金30万元归原告所有；4、判决被告给原告二个月的土地租金6000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告樊守磊辩称，一、当时双方在履行《合作建房协议书》过程中，因双方对工程完工后的楼层房屋分配发生争议，造成工程停工，因此，原告主张停工的责任在于答辩人，有失偏颇。依据建设主管部门的规定，涉诉房屋建筑只能修建至七层，且双方当事人对此也知晓，原告要求答辩人按照十五层进行分配，缺乏诚意及依据。二、原告诉称答辩人不作为，造成协议无法履行，无事实依据，答辩人至今已在涉诉工程中投入上百万元，如果答辩人存在故意停工等违约的行为，那么将面临巨大的经济损失，因此原告主张答辩人违约，不符合常理。三、事实上，因原告提出过分要求，才是工程停工的真正原因。答辩人希望原告本着真诚的态度解决双方利益之争，协商解决纠纷，双方继续履行协议，以达到共赢的目的。
原告为了证明自己的主张，向法院提交以下证据：证据1，《合作建房协议》，证明原告与被告之间形成合作建房合同关系。证据2，国有土地使用权证，证明原告对合作土地具有使用权。证据3，建设用地规划许可证，证明原告土地符合建设规划。证据4，海南省建设工程规划许可证，证明原、被告合作建房符合规划。证据5，建设图纸，证明原告已交付建设图纸给被告。证据6，证明，证明被告停工时间。证据7，相片，证明地上建设情况现状。当庭提交证据8，原告直接财产损失明细表，证明原告的经济损失。
被告的质证意见为：对证据1、2、3、4、5、7的真实性无异议，但对证据1的关联性和证明内容有异议，只能说明该合同是无效的。对证据4提请法庭注意的是，三家联建，即除了本案原告，还有其他两户人家。对证据5是被告委托相关部门制作的，不是原告给付被告的。对证据6有异议，因证人未到庭，因此我们对该证据不予质证。对当庭提交的证据8，为原告单方制作，我方不认可。
被告向法院提交如下证据：证据1，涉诉工程被告方实际投入的费用明细表，证明被告方在涉诉工程中实际投资的明细。证据2，光盘，证明2014年7月初被告要求开工，原告不同意。
原告的质证意见为：对被告提交的投入费用明细表，部分费用认可部分不认可。其中，基础造价不认可，是被告单方说辞，要通过评估才能确定。对于被告提交的光盘，被告所言和事实根本不一致。工程2014年4月14日就停工了，停工后我就找被告问为什么停工，他说政府不允许建了。之后被告说盖不了，要降层才开工。我便要求被告先把工人工资付清，把邻居的外墙补好再说施工的事情。
本院认证：经双方质证，本庭对原告提交的对证据1、2、3、4、5、7的真实性予以确认。对原告提交的证据6，因证人未出庭作证，对其真实性本院不予以认定。对原告当庭提交的证据8和被告提交证据1《明细表》，为单方制作，本院不予以认可。对被告提交的光盘，因双方的谈话内容无法证明停工的原因，该证据的证明效力不予认定。
据认定的证据和双方当事人的陈述查明，2012年12月15日，原、被告双方签订一份《合作建房协议书》，约定由原告出地被告出资金，合作开发建造商居用途的综合楼一幢。合同约定拟建15层，建成后原告取得第1至第5层房屋的产权，被告取得第6层以上房屋的产权。因当地规划许可民居建房高度不能超过21米，楼层不能超过7层，所以合同第四条第2项约定按7层报建。合同第四条第5项还约定被告应在开工前一周内支付三十万元保证金给原告。合同第五条第3项约定“乙方（被告）要按本县住房和城乡建设局、城市管理局规划建设，若乙方扩建、超高建或其它违规等情况，造成政府行政干预，属乙方的责任，甲方（原告）努力协助乙方找有关部门解决，费用由乙方单方承担”。合同第四条第3项约定“合作建房工期为壹年半。政府行为和天气原因造成停工工期顺延”。合同第四条第7项约定“如果乙方非属自然灾害原因而连续两个月停工，甲方则罚乙方两个月土地租金6000元；如果连续三个月停工，则视为乙方的违约，自行终止合同，乙方对本项目所投入的一切归甲方所有”。合同签订后，被告支付30万保证金给原告，并折迁地上附属物后，发包给海南军海建设有限公司施工。工程于2013年11月19日动工，2014年4月20日左右，工程只建造楼房地基就停工，为此双方发生了纠纷。
另查明，涉案工程建设规划许可是2014年1月6日审批同意，许可建造最大高度21米，最大楼层7层。
案件在审理过程中，被告于2014年9月30日申请对涉案工程造价进行鉴定。2014年12月8日，因被告不配合，鉴定工作不能正常进行而终结对外委托鉴定。2014年12月9日，本院认为案件审理需要涉案工程的造价结论，并征求原告的同意，将鉴定申请人更换为原告，要求继续鉴定该工程的造价。2015年1月12日，鉴定机构海南安瑞达工程咨询有限公司作出鉴定报告征求意见稿，2015年1月26日原告对该鉴定报告征求意见稿提出异议，同时在异议意见书中提出不再申请鉴定，工程造价由其与被告商定。后经法庭主持调解，双方就是否继续合作降层建造和未完工的工程造价，未能达成协议。
本院认为，关于本案案由的问题。涉案《合作建房协议书》约定由原告提供土地，被告提供建筑资金共同合作建房，建成后，各取得部分房屋产权。此行为是个人共同出资，共享成果，应为个人之间合伙开发建设民居房屋的行为。因本案是个人之间的合作，被告作为出资方取得的是建成房屋的所有权，而不是房屋的使用权。因此，本案不符合合作开发房地产合同主体要件，不符合房屋租赁合同特征，本案不适用合作开发房地产合同纠纷，也不适用房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第三十条“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动的行为”的规定，本案案由应适用合伙协议纠纷。
关于《合作建房协议书》效力的问题。原、被告签订的《合作建房协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效协议。
本案的争议焦点有：1、涉案《合作建房协议书》是否应当解除；2、合同如被解除，保证金、已建成的楼房基础、双方的损失应怎样处理以及责任的分配和原告请求的罚金6000元是否应支持。
一、原、被告签订《合作建房协议书》的主要目的是建造一幢十五层的民居楼房，然后分割房屋的产权。合同书写的虽是商居用途，但实际上原告取得的房屋是用于居住，应是民居用途。现因停工，合同无法履行。停工的原因，双方各持其见，但均没有足够的证据证明各自的主张。事实上，双方约定拟建的15层民居楼房，违反了当地城建规划。在双方不同意降层建造，重新分配利益的情况下，合同无法继续履行，合同的目的也不能实现。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，原、被告签订的《合作建房协议书》应予解除。因此，原告的该项请求有理，本院应予支持。
二、签订合同时，双方明知当地城建规划民居楼房最大高度不超过21米，最高层数不超过7层，双方尚合作建造15层民居楼房，而又以7层的高度报建，是合同无法履行的主要原因。造成合同被解除，双方均存在过错，应各负50%的过错责任。故原告请求被告支付二个月的地租6000元罚金，没有依据，本院不予支持。对于保证金、已建成地基、双方的损失的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，可以恢复原状的是被告交纳的30万元保证金，应予退还。不能恢复原状的是已建成的楼房地基，应当折价返还。但双方均未申请（原先申请，后被终结对外委托，视为未申请）评估，应折价多少无法确定。另外，对本次合作造成的损失，原告未提出主张，被告未反诉。鉴于此，对于已建成楼房地基的造价和双方的损失，双方可另行诉讼解决。综上，原告诉请的第2项、第3项请求，也没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告杨飞与被告樊守磊于2012年12月20日签订的《合作建房协议书》应予解除；
二、驳回原告杨飞的其他诉讼请求。
案件受理费5890元，由原告杨飞负担；鉴定费15000元，由原告杨飞负担10000元，由被告樊守磊负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长 郑文红
审判员 翁珍珍
审判员 杨 婷
二〇一五年三月二十五日
书记员 吴彬彬
附法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民法通则》
第三十条个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。