广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8934号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱启明。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张青松。
委托诉讼代理人：程诚，系张青松的妻子。
上诉人朱启明因与被上诉人张青松房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人朱启明上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持朱启明一审的反诉请求；二、两审诉讼费由张青松承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，依法应予撤销改判。
一、《租赁合同》签订和交付房产押金和2015年8月租金的时间与判决时间不符。一审判决“经审理查明”认定：“2015年8月1日朱启明与张青松签订《租赁合同》、交付朱启明房产押金和2015年8月租金”。合同上虽然写的是2015年8月1日，但实际是2015年8月6日朱启明与张青松签订的《租赁合同》，并交付房产押金和2015年8月租金。有中原地产中介的书证、人证，还有庭审时法官问张青松时也已确认，没有异议。
二、一审未依据双方《租赁合同》进行判决，属于错误判决。2015年9月13日，深圳市大众物业管理有限公司宁水花园管理处向朱启明发出《缴费通知单》，张青松恶意拖欠物业管理费和本体维修基金长达9个多月，按合同约定已严重违约，一审应支持朱启明解除《租赁合同》的诉讼请求。双方签订的《租赁合同》第八条约定：租期内，乙方保证在出租屋使用过程中的行为符合有关法律、法规及规章的规定；第十二条：乙方如违反政府有关法规或以上条文规定的，甲方有权收回房屋并没收租用保证金；第十五条：管理费等乙方承担。房屋出租人有监督承租人合理使用房屋的权利，张青松至今仍拒绝朱启明进房查看，严重侵犯了朱启明行使业主对房屋的监管权利。
三、一审判决不公平，只强调朱启明应行使的责任，而不追究张青松的责任。张青松在明知朱启明为新业主的情况下（有中原地产中介通知证明和朱启明与张青松的短信、微信记录），迟迟不交租金和保证金，一直到2015年8月6日才交2015年8月租金和保证金。《租赁合同》第四条约定：每延迟1天收取月租的10%违约金，超过半月解除合同。张青松明显违约，一审判决未支持朱启明追回2015年8月1至5日的违约金的请求，属于判决错误。
四、张青松违约在先，一审法院未根据事实进行认定，错误判决。一审法院认定“张青松2015年6月11日已取得房产的所有权”；“在张青松支付承租房产的押金并履行8月租金支付义务后，朱启明有义务将房产交付张青松，并在租赁期间保持房产符合约定的用途。朱启明2015年8月3日申请停水已构成违约”。根据事实，张青松于2015年8月6日才交纳2015年8月租金和保证金，朱启明于2015年8月3日停水，合理行使业主权利，并未构成违约。
五、一审在事实清楚，合同约定清楚的情况下不依法判决，驳回了朱启明的请求。2015年9月，在朱启明认真履行合同的情况下，张青松使用朱启明的物业，却迟迟不按合同第四条约定每月一日交房租人民币3000元（以下货币均为人民币）。且9月16日朱启明母亲上门催缴9月份房租和查看房屋时，被张青松拒之门外，有报警备案记录。按合同第四条约定每延迟1天收取月租的10%违约金，超过半月解除合同，张青松已严重违约，请求依法判决解除租赁合同，没收张青松保证金3000元、支付9月房租及延迟缴纳违约金合计34320元（2015年9月1日至2015年12月31日：2600元+122天×260元／天=34320元，并保留按合同2015年12月31日后再不缴纳房租进一步追收后续时间的违约金）。
综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求二审法院撤销一审判决，并改判支持朱启明一审的诉讼请求，追交34320元违约金，承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人张青松辩称：一、租赁合同签署的时间是2015年8月1日，租金从2015年8月1日起算，张青松与朱启明的合同关系也是从2015年8月1日开始。即使2015年8月6日才签合同，双方也是同意从2015年8月1日起有合同关系，不然朱启明根本无权收取8月1日至8月5日的租金，也不存在违约情况。
二、朱启明不了解涉案房屋物业缴交情况，实际上年交、季交都可以，朱启明更改缴交账户没有通知过张青松。事实上，水、电、物业等费用一直都是从张青松的银行账户直接扣缴的，不存在欠费。
三、张青松开始是与张某签订的租赁合同，合同期是2014年8月1日起至2017年7月31日。张青松从2014年8月1日开始居住，有权居住至2017年7月31日。在张青松居住期间，朱启明受让了涉案房产，当然也应当承接张某与张青松签署的《租赁合同》的合同义务。事实上，朱启明也与张青松重新签订了合同，并收取了张青松8月份的租金及押金。朱启明无论是承接张某与张青松签订的租赁合同的合同义务，还是履行新的合同权利义务，都应当履行合同义务，维护张青松的承租权。所以，朱启明在张青松合法居住期间停水，当然构成违约。
张青松向一审法院起诉请求：1、朱启明及朱启明代表人立即停止骚扰张青松及家人，维护张青松及家人的合法居住权不受侵害；2、朱启明继续履行租赁合同；3、朱启明支付张青松及家人2015年8月4日至8月31日期间（因朱启明在签订完合同还故意停水拆水表导致无法居住）在酒店住宿的实付房租费用合计4760元；4、朱启明承担本案诉讼费用。
朱启明一审时提起反诉，请求：1、解除张青松、朱启明签订的租赁合同，并没收张青松保证金3000元；2、张青松缴纳9月份房租月租费3000元，并从2015年9月1日起，赔偿延迟缴纳房租违约金每日300元；3、张青松支付拖欠朱启明的水费48.5元、电费106.76元、物业管理费639元，8月1日至5日延交违约金每日300元，共1500元，合计2294.26元；4、张青松承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：一、涉案房产系位于深圳市罗湖区沿河路宁水花园X栋XX号房产（以下简称“涉案房产”），房产证号：2X**，房屋性质为商品房，房屋用途为住宅，建筑面积98平方米，现100%的产权份额登记在朱启明名下。
二、2015年8月1日，张青松、朱启明签订《租赁合同》，约定朱启明将涉案房产出租给张青松做住宅使用，房屋租赁期限自2015年8月1日起至2017年7月31日止。张青松应于每月1日前向朱启明交付租金3000元，张青松延迟交付租金，应向朱启明支付违约金，每延迟交付一日按月租金10%收取违约金，超过半个月不交纳租金的，作自动退房处理。张青松应向朱启明交纳1个月租金数额的租用保证金，计3000元。合同期满，朱启明收回房屋结清租金及水电等各项费用后，返还张青松保证金。如张青松违反政府有关法规或合同中有关条文规定的，朱启明有权收回房屋并没收租用保证金。租金收款账号为朱启明在招商银行蛇口支行6226096556272113的账户。承租期内房租不变每月3000元，即有水、电、管理费、有线电视费等由张青松承担。
《租赁合同》签订当天，张青松向朱启明交付承租涉案房产的押金3000元和2015年8月份的租金3000元，合计6000元，并由朱启明出具《收据》予以确认。
三、2015年9月13日，深圳市大众物业管理有限公司宁水花园管理处向涉案物业业主/住户发出《缴费通知单》，载明内容为：“你户从2015年1月至2015年9月累计管理费530元、房屋本体维修基金109元，合计639元。敬请尽快到管理处（13栋102）交纳，谢谢合作！”
2015年9月18日，深圳市大众物业管理有限公司宁水花园管理处向张青松出具《收款收据》及号码为76835772的《发票联》。其中《收款收据》载明内容为：“今收到XX-
XX房朱启明交来2015年1月至12月本体基金金额176元”；《发票联》载明内容为：“2015年1-12月份管理费706元，付款人名称：宁水花园15栋504朱启明”。
庭审中，朱启明依据《缴费通知单》主张张青松拖欠2015年1月至9月的物业管理费和本体维修基金，但未提供其代为张青松交纳该费用的证据；张青松依据《收款收据》及《发票联》主张该两笔费用为张青松为承租涉案物业而向物业管理处交纳的一年期物业管理费及本体维修基金。
四、2015年9月3日，张青松向涉案合同约定的租金收款账号转账支付400元，并有备注“九月房租扣除八月停水无法居住期”的内容。在庭审中，朱启明确认其受到该款项。
五、2015年8月3日，朱启明向深圳市水务集团申请报停水表，当时的拆表行度是119立方，费用共计48.5元。2015年8月17日，朱启明申请恢复用水。在庭审中，张青松、朱启明确认该48.5元费用为朱启明交纳。2015年7月9日至9月6日涉案房产用电量157度，电费为106.76元，在庭审中，朱启明确认该电费为张青松交纳。
六、2014年8月1日，张青松与涉案房产前业主张某签订《租赁合同》，约定张某将涉案房产出租给张青松作住宅使用，租赁期限三年，自2014年8月1日至2017年7月31日止。租金为每月3000元。在庭审中，张青松主张，张青松有权继续履行与前业主张某的《租赁合同》，且涉案合同关于租赁期限及租金的约定亦与2014年8月1日张青松与张某之间的《租赁合同》一致。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于，涉案的《租赁合同》是否满足继续履行的条件。其一、朱启明于2015年6月11日取得涉案房产的所有权，根据张青松提供的分别与前业主张某以及朱启明签订的两份《租赁合同》，可以认定，在朱启明取得涉案房产所有权时张青松已经合法承租涉案房产。我国《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。张青松对涉案房产具有合法的租赁权。其二、在朱启明取得涉案房产的所有权后，张青松、朱启明就租赁涉案房产之事宜重新签订《租赁合同》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。在张青松依约向朱启明支付承租涉案房产的押金并履行8月份租金支付义务后，朱启明有义务将涉案房产交付张青松，并在租赁期间保持涉案房产符合约定的用途。在知悉张青松居住在涉案房产的情况下，朱启明于2015年8月3日向深圳水务集团申请报停水表，使涉案房产失去使用功能，该行为已构成违约，张青松有权要求朱启明继续履行涉案《租赁合同》。张青松至今仍居住于涉案房产并按时履行交纳租金的义务，涉案《租赁合同》在事实亦可继续履行。其三、朱启明答辩称，张青松于2015年9月3日仅向其转账款项400元，属拖欠9月份租金行为，依据合同之约定，朱启明有权解除涉案《租赁合同》。对此，一审法院认为，根据朱启明提交的深圳市水务集团的短信内容，朱启明于2015年8月3日向深圳市水务集团申请报停水表，并于2015年8月17日申请恢复用水，期间涉案房产的水表被深圳市水务集团拆除，涉案房产处于不能使用的状态。虽然张青松、朱启明未就停水期间扣除租金的问题达成协议，但张青松扣除涉案房产停水期间的租金费用的行为依据交易习惯并无不当。因此，对于朱启明该答辩意见，一审法院不予支持。综上，张青松关于继续履行涉案《租赁合同》的请求，一审法院予以支持；相对的，朱启明请求解除租赁合同并没收张青松保证金3000元、要求张青松缴纳9月份房租3000元并从2015年9月1日起赔偿延迟缴纳房租违约金每日300元的反诉请求，一审法院不予支持。
关于张青松主张的涉案房产在停水期间的酒店住宿费，鉴于张青松在履行9月份租金缴纳义务时已将停水期间的租金予以扣除，张青松的损失已得到补偿，再而要求朱启明补偿停水期间酒店住宿费用没有合同及法律依据，一审法院不予支持。
关于水费48.5元，虽然该费用为张青松使用涉案房产期间所产生的水费，但由于该48.5元水费系朱启明向深圳市水务集团报停水表时必须先予交纳的费用，且对于朱启明报停水表的事宜张青松并不知情，因此，水费48.5元应由朱启明承担。关于电费106.76元、管理费639元，鉴于原、朱启明在庭审中已经确认该两笔费用为张青松交纳，且有张青松提供的由深圳市大众物业管理有限公司宁水花园管理处出具的《发票》予以佐证，一审法院予以认可，张青松无须再行向朱启明交纳该两笔费用。朱启明反诉要求张青松支付8月1日至5日违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认张青松与朱启明签订的《租赁合同》应继续履行。二、驳回张青松其他诉讼请求。三、驳回朱启明全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由张青松负担20元，由朱启明负担30元。反诉受理费50元，由朱启明负担。张青松在起诉时预交受理费800元，其中750退回张青松。
一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，2015年7月28日，张青松的妻子程诚发短信联系朱启明，朱启明未回复。2015年8月3日程诚再次短信联系朱启明，朱启明回复表示房产产权已转移，要求和张青松一方签订协议，并称如果张青松8月内还不签订协议、交房租和押金，朱启明将换锁自住。2015年8月4日，双方就押金和8月份租金的支付问题进行了协商。
本院认为，张青松原从涉案房产的前业主处承租房产，房产所有权人的变动，不影响张青松的合同权利。张青松知悉业主变动后，已于2015年7月28日主动联系新业主朱启明，并在2015年8月3日朱启明回复后与其协商合同签订及8月份租金支付事宜，体现了履约的诚意。即便朱启明关于张青松是于2015年8月6日签订租赁合同并交纳8月份租金的主张属实，前后也不过数日，显然在合理期间之内；且双方将签约日期和收取8月份租金的日期倒签回2015年8月1日，也表明双方认可于2015年8月1日起建立租赁合同关系并依约交纳当月租金。现朱启明又主张张青松迟延交纳8月份租金构成违约，缺乏依据，本院不予支持。
物业服务单位于2015年9月13日发出交纳2015年1月至9月涉案房产的管理费、本体维修基金等费用，但并未主张该部分费用已构成迟延交纳，而张青松在5日内就交纳了该部分费用，故朱启明关于张青松长期恶意拖欠物业管理费和本体维修基金，构成严重违约的上诉主张，也不能成立。
朱启明上诉主张张青松拒绝其行使业主监督承租人合理使用房屋的权利，因缺乏事实依据，本院亦不予采信。当然，合同法规定当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务，故朱启明作为业主要求查看租户使用房屋的情况，具有依据，张青松应予配合。唯朱启明亦应在合理范围内行使该等权利，不可影响张青松对租赁房屋的正常使用。
综上，张青松并不存在违约行为，朱启明在2015年8月3日就报停租赁房屋用水，直到8月17日才申请恢复用水，损害了张青松的合同权利，张青松不支付停水期间的租金合法合理，亦不构成违约。朱启明的上诉主张不成立，对其要求解除合同、没收保证金等上诉请求，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朱启明负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十月三十一日
书记员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。