广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第967号
上诉人（原审被告）：张瑞彬，男。
上诉人（原审被告）：黎诗敏，女。
上列两上诉人的共同委托代理人：万钧，广东蓝天柱律师事务所律师。
上列两上诉人的共同委托代理人：黄小芳，广东蓝天柱律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：杨小应，男。
委托代理人：舒荣，广东莞融律师事务所律师。
委托代理人：彭淑贞，广东莞融律师事务所辅助人员。
上诉人张瑞彬、黎诗敏与被上诉人杨小应房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法朗民一初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月27日，杨小应诉至原审法院，请求判令：1、确认双方签订的定金协议无效；2、张瑞彬、黎诗敏返还厂房买卖款730000元及利息13700元（从2013年1月15日起按照银行同期同类贷款利率暂计至2013年6月4日，以后利息按照银行同期利率计算至付清款之日止）；3、诉讼费由张瑞彬、黎诗敏承担。
原审法院经审理查明，2013年1月9日，以张瑞彬为甲方、以杨小应为乙方，双方经中介见证签订一份《定金协议》，协议约定张瑞彬将位于东莞市大朗镇沙步村沙塘围村民小组花罗岗土地上建筑物（面积约2100平方米、不含土地）转让给杨小应，转让款为730000元，杨小应应先交定金40000元，若张瑞彬违约应双倍赔偿定金作为违约金，若杨小应违约则张瑞彬不予退还定金。该协议的标题处并注明“本协议于2013年1月15日转为正式协议”。协议签订后，杨小应分别于2013年1月9日支付40000元、于2013年1月15日支付690000元给张瑞彬。2013年6月27日，杨小应诉至原审法院，请求判如所请。
庭审中，双方确认案涉定金协议所涉地上建筑物为厂房，张瑞彬确认该厂房系其施工建筑，但未办理施工许可证或建设工程规划许可证，亦未取得房地产权证等证件。关于案涉厂房的交付时间及拆除问题，杨小应主张张瑞彬、黎诗敏于2013年6月18日交付，并于2013年6月20日因违章建筑而被拆除，张瑞彬、黎诗敏则主张已于2013年1月16日交付，并听说于2013年6月底因违章建筑而被拆除。经杨小应申请，原审法院向东莞市城市管理综合执法局大朗分局（以下简称大朗城管分局）调取案涉厂房的处理情况，大朗城管分局向原审法院出具一份保证书，载明张瑞伙确认于东莞市大朗镇沙步村沙塘围村民小组花罗岗搭建的厂房（面积约2000平方米）属违法建筑，保证自行拆除。杨小应对该保证书的真实性予以确认，张瑞彬、黎诗敏表示无法确认保证书中所涉厂房与案涉厂房的关联性，但确认张瑞伙系张瑞彬的堂兄弟。
另查明，张瑞彬与黎诗敏是夫妻关系。
又查明，杨小应起诉时向原审法院申请财产保全，申请查封张瑞彬、黎诗敏价值300000元的财产，并提供了现金担保。原审法院经审查后予以受理，并作出（2013）东二法朗民一初字第529号民事裁定，于2013年7月4日分别冻结张瑞彬于中国建设银行股份有限公司东莞虎门支行的银行存款300000元（因账户余额不足，应冻结300000元，实际冻结0元），冻结黎诗敏于中国银行东莞大岭山支行的银行存款300000元（因账户余额不足，应冻结300000元，实际冻结4319.18元）。
原审法院认定以上事实的证据有：杨小应提供的定金协议、婚姻登记资料、收据、转账凭证等，原审法院调取的保证书以及庭审笔录等。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：一、案涉定金协议的效力；二、张瑞彬、黎诗敏是否应向杨小应返还厂房转让款730000元及利息。
关于焦点一。首先，关于案涉厂房是否违章建筑的问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，张瑞彬、黎诗敏确认案涉厂房并未取得建设工程规划许可证、施工许可证以及相应的房地产权证等有效证件，且确认案涉厂房已于2013年6月因违章建筑而被拆除，该事实与大朗城管分局出具的保证书相互印证，故对案涉厂房属于违章建筑的事实，原审法院予以认定。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”，张瑞彬将未取得施工许可证、建筑工程规划许可证，也未依法登记领取权属证书的违章建筑转让给杨小应的行为属无效行为，杨小应诉请确认双方签订的定金协议无效，符合法律规定，原审法院予以支持。
关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。案涉定金协议无效，杨小应诉请张瑞彬、黎诗敏返还案涉厂房转让款730000元及从2013年1月15日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息，有相应的事实与法律依据，原审法院予以支持。
原审法院遂依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2014年2月11日作出判决：一、确认杨小应与张瑞彬于2013年1月9日签订的案涉《定金协议》无效。二、限张瑞彬、黎诗敏于判决发生法律效力之日起三日内返还转让款730000元及支付利息（以730000元为本金，自2013年1月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）给杨小应。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5619元、保全费2020元，合计7639元，由张瑞彬、黎诗敏负担。管辖权异议费100元，由张瑞彬、黎诗敏负担。
张瑞彬、黎诗敏不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院确认张瑞彬、黎诗敏与杨小应签订的《定金协议》无效，并根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判令张瑞彬、黎诗敏返还案涉厂房转让款给杨小应，并向杨小应支付自2013年1月15日起按中国人民银行同期贷款基准利率给付利息。但张瑞彬、黎诗敏自2013年1月16日起，就将案涉厂房和宿舍交付给杨小应使用，就算《定金协议》无效，协议已经部分履行，杨小应在合同履行过程中受益。而且整个厂房由张瑞彬、黎诗敏用铁架构建而成，造价约为450000元，虽然目前该厂房已经由东莞市大朗镇政府拆除，其仍具有价值或可再利用，且案涉宿舍未拆除，完全可以使用，所以原审法院仅判决张瑞彬、黎诗敏返还杨小应厂房转让款，却对杨小应因合同而取得的财产漏判，显然有失偏颇。张瑞彬，黎诗敏请求依法判令杨小应返还拆卸的铁架或者经杨小应评估后将款项连同宿舍一同返还。据此，张瑞彬、黎诗敏请求本院撤销原审判决第二项，改判张瑞彬、黎诗敏只需返还杨小应的款项为转让款730000元扣除杨小应需返还给张瑞彬、黎诗敏厂房造价损失450000元后的剩余款项。
本院经审理查明，1、杨小应在一审时陈述，双方约定在2013年1月16日交付案涉厂房，但由于张瑞彬、黎诗敏有很多东西在案涉厂房没有搬迁，其等到2013年6月张瑞彬、黎诗敏搬迁完东西后进场准备装修，所以其确认案涉厂房交付日期为2013年6月18日，但案涉厂房在2013年6月20日因是违章建筑被拆除，案涉厂房被拆除时其没有收到拆除文件。2、张瑞彬、黎诗敏二审时确认，案涉厂房的钢架结构现在东莞市大朗镇沙步村沙塘围花罗岗的一些简易厂房里面。
对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。虽然《定金协议》的签约主体只有张瑞彬与杨小应，黎诗敏对杨小应将其列为一审被告并无异议，本院予以确认。由于案涉厂房未取得规划许可证或产权证，各方当事人对原审法院认定案涉合同无效没有异议，本院对此予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据张瑞彬、黎诗敏的上诉理由，本案二审争议焦点是：张瑞彬、黎诗敏主张应在730000元转让款中扣除450000元厂房造价损失能否支持。对此，本院作如下分析：
首先，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原审判决张瑞彬、黎诗敏向杨小应返还转让款及利息，处理恰当。其次，杨小应确认张瑞彬、黎诗敏已经于2013年6月18日交付案涉厂房给杨小应，故杨小应依法应向张瑞彬、黎诗敏返还其因合同取得的案涉厂房，但案涉厂房已经被东莞市城市管理综合执法局大朗分局依法拆除，杨小应对此没有过错，故杨小应只需向张瑞彬、黎诗敏返还案涉厂房的拆除物。再次，张瑞彬、黎诗敏二审确认案涉厂房的钢架结构现在东莞市大朗镇沙步村沙塘围花罗岗的一些简易厂房里面，而且没有证据证明杨小应在东莞市城市管理综合执法局大朗分局拆除案涉厂房过程中有取得案涉厂房其他财产的行为，且杨小应并不同意抵扣该拆除物的折价，故张瑞彬、黎诗敏主张按厂房造价损失450000元在730000元转让款中扣除，没有事实依据，本院不予采纳。
综上所述，张瑞彬、黎诗敏的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8050元，由张瑞彬、黎诗敏负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟满福
代理审判员 钟 雯
二〇一四年七月九日
书 记 员 陈俊杰
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。