山东省青岛市市北区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）北行初字第79号
原告韩凯，男，1975年10月21日出生，汉族，住青岛市市北区。
被告青岛市市北区开发建设局，住所地青岛市市北区延吉路80号。
法定代表人袁涛，职务局长。
委托代理人陈美虹，山东博伦律师事务所律师。
委托代理人陈梦媌，该局工作人员。
第三人青岛城投房地产开发有限公司，住所地青岛市市北区重庆南路7-2号。
法定代表人张镇安，职务董事长。
委托代理人贺磊，男，该公司工作人员。
委托代理人尚杰，男，该公司工作人员。
原告韩凯认为被告青岛市市北区开发建设局不履行《征收房屋补偿协议》和《异地住宅房屋安置定位协议》，因未办理补偿安置房屋房产证，造成其经济损失，向本院提起行政诉讼。本院于2015年6月4日受理后，依法组成合议庭。因青岛城投房地产开发有限公司与本案有利害关系，本院依据原告的申请，依法追加青岛城投房地产开发有限公司为第三人参加诉讼。本院于2015年9月22日公开开庭进行了审理，原告韩凯，被告青岛市市北区开发建设局的委托代理人陈美虹、陈梦媌，第三人青岛城投房地产开发有限公司的委托代理人贺磊、尚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月，被告征收青岛市市北区登州路58号房屋，原告四周邻居先后达成协议交房，工人随即将门窗水电拆除，造成原告无法居住，只能搬走。为此，被告支付了原告1年的过渡费。双方2013年6月初达成口头协议，6月13日原告向被告交了旧房钥匙和房产证，6月26日签订书面协议，约定：一、被告2013年6月向原告交新房（即第三人建设的海岸馨园小区商品房）；二、被告20个工作日后向原告支付旧房与新房的差价款。被告2013年7月18日向原告交付了经区政府备案的合同正本，7月23日在青岛银行辽阳路支行支付了差价款，8月22日补开了房款收据。被告和第三人于2013年8月29日在海岸馨园售楼处向原告发放了新房钥匙。被告和第三人至今未协助原告办理房地产权证，未提供办理所需的证明文件。原告认为《协议》是和被告签的，被告应当承担赔偿责任。原告交付被告的房屋是有房产证的，被告采用异地房屋置换的方式补偿原告，就有义务在合理的时间内协助原告办理房产证。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告当时要海岸馨园的房子，不是为了居住，是想将此处房屋转让，用这部分收益在台东买房。《协议》签订后，原告随即向亲戚借钱在台东买了房。如果被告和第三人能及时交房并办理房产证，原告就可以尽快将房屋转让，还清借款和利息，也不会因日后房价下跌产生损失。如果补偿房转让了，原告在台东买的房就不是二套房，又能省下约2万元契税。即使今年办下房产证，损失也很大。房屋设计使用期是50年，土地出让使用期是70年，放着不用也折旧。2年了，收益一点没有，房价却跌了1成，买房时借的钱还没还，利息却越来越多。《最高人民法院审理商品房买卖合同的解释》第十八条规定，因出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除另有约定，出卖人应承担违约责任。（二）合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。（三）合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失额难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算。2013年6月13日，原告向被告交了被征收房屋的钥匙和房产证，合同实际已经成立。2013年6月26日双方签订书面《协议》是对之前行为的确认。原告的房款总额是558445.5元，中国人民银行2013年1年期贷款基准利率为6.15%，逾期加收30%至50%的逾期利息。按照此标准计算，原告2013年9月至2014年9月的损失为48082.16元。故请求法院判令被告及第三人赔偿原告2013年9月至2014年9月的损失48082.16元，后期赔款到期时再支付，本案诉讼费由被告承担。
原告向法庭提交以下证据：
1、原告邻居宋文月的《补偿安置协议》，证明安置协议为固定格式条款合同，手填部分都是由被告填写，被征收人只能签字表示同意或不签字表示不同意，没有约定房产证办理期限责任在被告。
2、原告接收房屋时预先交纳的物业费、电梯费收据。证明原告自2013年8月29日起要交物业费和电梯费。原告准备转让房屋，一直没有使用，但同样要承担每月100元的费用。
3、原告在台东购买二套房的合同。证明原告原有房屋被征收后，在台东另购买一套房屋，购房款和税金合计110万，急需资金周转。而被告提供的安置房迟迟不能办理产权证，不能转让，不能变现，《房地产管理法》第三十八条规定，未登记领取权属证书的房地产不得转让。被征收房屋要和安置房置换，安置房的房产证没办好之前，被征收房屋房产证不能注销，台东购买的房屋成了二套房，需多缴房款总额1.5%契税。如果安置房的房产证能及时办好，原告既可以将其转让解决在台东购房的资金问题，又可以节省台东购房款总额1.5%契税。
4、原告借用父母及亲戚的钱在台东购买房屋的银行凭证6张。证明原告借用父母的钱在台东购买房屋，父母不够，又向亲戚们借，这些过程银行有详细记录。安置房没办下证不能转让，不能还款，耽误人家用钱，原告还要给人家承担利息。《最高法院审理商品房买卖合同的司法解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行2013年一年期贷款基准利率6.15%，逾期加收30%-50%。
5、市北区政务网政府信箱截图，内容为原告2015年3月26日向被告提交的赔偿申请书及被告2015年4月30日的答复。证明原告要求被告赔偿逾期办理房产证的损失，被告却将自己责任推给了法院，原告不得不提起行政诉讼。《最高法院关于适用行政诉讼法若干问题的解释》第十五条规定，原告主张被告不依法履行、未按照约定履行协议或者单方变更、解除协议违法，理由成立的，人民法院可以根据原告的诉讼请求判决确认协议有效、判决被告继续履行协议，并明确继续履行的具体内容；被告无法继续履行或者继续履行已无实际意义的，判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。
7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，居住用地使用权出让最高年限七十年。证明在未办下房产证期间，房屋土地的使用年限在递减，使用价值随时间的推移也在递减。由于土地折旧的原因，原告此后转让房屋的价格必然会下降。
8、民用建筑设计通则（GB50352—2005）规定，民用建筑的设计使用年限应符合表3．2．1的规定，普通建筑和构筑物设计使用年限50年。证明在未办下房产证期间，房屋建筑的使用年限在递减，使用价值随时间的推移也在递减，这一点和逾期交房有所不同。逾期交房是因为房屋未竣工验收，房屋建筑的使用寿命是从竣工验收后算起的，逾期交房不会产生折旧损失。
9、财政部、国税局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税2015-39号）。证明从2015年3月31日起，持有房产证不到2年的房屋转让，全额缴纳营业税及附加；超过2年，免征（在此之前的规定是5年）。如果被告及第三人及时办理房产证，原告现在转让安置房就过两年了，就可以少缴纳5%的营业税及0.5%城建税和教育费附加。
10、关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见（鲁建发[2015-3号）。证明：一、从2015年3月31日起，持有房产证不到2年的房屋转让，全额缴纳营业税及附加；超过2年，免征（在此之前的规定是5年）。如果被告及第三人及时办理房产证，原告现在转让安置房就过两年了，就可以少缴纳5%的营业税及0.5%城建税和教育费附加；二、对个人转让自用五年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。如果被告及第三人及时办理房产证，原告将安置房转让，在当时是原告的唯一住房，被征收房屋原告自用已超过5年，因房屋征收与政府置换，这种情况算是旧房延续，也是免征所得税的。原告买了台东的房子后，再转让安置房，就不是转让唯一生活用房了，就要额外缴纳房款总额的2%所得税。
11、青岛地税局权威解释：房屋交易如何缴税。证明被征收房屋要和安置房置换，安置房的房产证没办之前，被征收房屋房产证不能注销，台东购买的房屋成了二套房，需多缴房款总额1.5%契税。自２０１０年１０月１日，对于个人购买不属于家庭唯一住房的，一律按３％征收契税；对于个人购买属于唯一住房的９０－１４4平方米的按１.５％征收契税。原告在台东购买的房屋面积是92.76平方米。
12、青岛市二手房买卖暂未执行20%个税，仍按房款总额2%交付。证明青岛市二手房买卖所得税不按扣除成本后的20%缴纳，青岛税务局按交易房款总额的2%核定征收。原告买了台东的房子后，再转让安置房，就不是转让唯一生活用房了，要额外缴纳2%的所得税。
13、上海法院网实务案例：开发商需为延期交房和迟延办理产证“埋单”。证明延期交房和迟延办理房产证是两个不同性质的法律问题，应分别赔偿。《物权法》中的物权包括：占有权、使用权、收益权和处分权，还包括抵押权、质权、留置权等。
14、青岛晚报记者于波报道2013年5月31日上午，登州路58号、60号居民第一批30户领到海岸馨园新房钥匙。证明被告提供房屋为现房，应自合同订立起90日内办理房产证。《最高法院审理商品房买卖合同的司法解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《合同法》第三十七条：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。原告于2013年6月13日向被告交付了被征收房屋及房产证，被征收房屋评估价值大于补偿安置房屋，原告已履行完合同义务，被告也已接受，合同此时已订立。
15、青岛财经日报记者姜珊2013年6月5日报道，最近登州路58号、60号居民第一批30户领到海岸馨园新房钥匙。
16、青岛财经日报记者姜珊2013年7月2日报道最近登州路58号、60号居民第二批11户领到海岸馨园新房钥匙。
17、青岛城投向原告出具的住宅质量分户验收记录。证明补偿安置房2013年1月4日已验收，可以交付使用，是现房，应自合同订立起90日应办理房产证。原告于2013年6月13日向被告交付了被征收房屋及房产证，被征收房屋评估价值大于补偿安置房屋，原告已履行完合同义务，被告也已接受，合同此时已订立。
18、青岛市建委编号：201501160001的政府信息公开告知书（2015年7号）。证明第三人交付原告的房屋所在的单元楼于2014年4月3日办理了工程竣工验收备案证（青建峻备字第2014-060号），第三人从2013年1月4日验收合格到2014年4月3日办理竣工验收备案证这段时间，是不具备办理房产证条件的，第三人对此应承担责任，《住房和城乡建设部关于修改〈房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法〉的决定》第九条：建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。第三人虽然与原告无合同关系，但与被告签订的商品房买卖合同涉及原告，第三人对原告负责等同于对被告负责，原告可以代为行使被告对第三人的权利，《合同法》第73条规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。”
被告辩称：2012年4月14日，青岛市市北区人民政府作出《关于对登州路58、60号旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定》（青北政发【2012第21号】），决定对登州路58、60号房屋实施征收。原告韩凯名下的登州路58号1单元603户在此次征收范围内。2013年6月26日，被告与原告签订《房屋征收补偿协议》，同年7月18日签订《安置定位协议》，原告自愿选择位于本市海岸馨园小区7号楼2单元2201户房屋，安置房屋在2013年8月29日交付原告并办理入住手续。被告与原告在2013年7月18日签订的《安置定位协议》未约定办理涉案房屋房产证的时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案属于征收补偿合同纠纷，非因商品房买卖产生的争议，不适用上述最高院的司法解释规定。且原告在2013年8月份已办理安置房屋的入住手续，没有给原告造成任何损失。因海岸馨园小区涉及安置居民户数多，办证程序较为复杂，涉案房屋已具备办证条件，被告正协调第三人对海岸馨园小区房屋办理房产登记手续。
被告向法庭提交的证据为：
1、青岛市市北区人民政府《关于登州路58、60号旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定》。证明登州路58号、60号旧城改造项目在2012年4月14日依法实施征收。
2、登州路58、60号旧城改造项目住宅征收房屋补偿协议。证明2013年6月26日，房屋征收部门青岛市市北区开发建设局与韩凯达成《房屋补偿协议》。
3、登州路58、60号旧城改造项目安置定位协议。证明2013年7月18日青岛市市北区开发建设局与韩凯签订安置定位协议。
4、入住通知单，证明韩凯在2013年8月9日在安置房办理完毕入住。
被告提交的法律依据为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、《青岛市人民政府关于做好国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》第三条第十五款。
第三人述称：我公司和原告既不属于行政法律关系，也没有合同法律关系，该案案由应属于民事案由，应该驳回原告起诉。
第三人未向法庭提交证据。
经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1有异议，认为区政府征收原告房屋，被告在实施征收及签订补偿安置协议时处于优势地位。对证据2真实性没有异议。但认为，一、原告与被告签订了房屋互易合同，《合同法》一百七十五条规定：“当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定”；二、原告房屋评估价值大于安置房屋价值，原告只要交出房屋及房产证即履行完合同全部义务；三、安置协议为固定格式条款合同，手填部分由被告填写，原告只能签字表示同意或不签字表示不同意，没有约定房产证办理期限责任在原告，《合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”；四、原告和被告签订补偿安置协议，第三人办不下房产证的责任应由被告承担，《合同法》一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。对证据3真实性没有异议，但认为合同签订时间是6月26日，7月18日是收到日期，其他同意见证据2意见一致。对证据4对真实性没有异议。但认为，一、补偿安置房屋交钥匙时间是2013年8月29日；二、被告订购的补偿安置房系第三人开发建设，被告与第三人是个新建商品房买卖合同关系，只是购买人和买受人不一致，购买人是被告，买受人是原告，适用《最高法审理商品房买卖合同的司法解释》的有关规定，《最高法关于行政诉讼法若干问题的解释》第十四条规定：“人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法，在适用行政法律规范的同时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范”；三、即使被告未通知第三人办理产权证，作为有经验的开发商，交房后也应该知道，按照法律规定和交易惯例在合理的期限内协助买受人办理房产证，建设部《商品房销售管理办法》第三十四条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”第三人只要把全部材料提报到交易中心，原告也可以自行办理房产证。
原告对被告的法律依据没有异议。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性没有异议。但认为，这份证据与本案无关，并且该协议是由双方合议达成，是宋文月本人真实意思的表示，具有法律效力，因为安置房屋办理房产证的程序比较复杂，而且被安置居民较多，被告要根据项目情况来分批办理安置房屋的房产证，并且本案原告也从来没有向被告主张过要求办证的诉求。对证据2，认为与本案无关。对证据3，认为真实性无法确认，无法确认双方是否已经实际履行，并且与本案没有任何关联性。对证据4真实性没有异议，但认为，该凭条不能证明原告借父母款项购买北仲一路的房屋，该凭条所体现的都是由董玉兰账户汇出的款项。原告也没有提交北仲一路房屋产权登记情况，无法证明其实际履行，并且房屋登记在原告名下。该证据也与本案无任何关联性，安置房屋已经由原告入住，没有给原告造成损失。证据5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18原告均认为与本案无关。
第三人对被告提交的证据和法律依据均无异议。
第三人对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性没有异议，但认为该证据与第三人无关，第三人不应该承担相关责任。对其他证据的质证意见与被告相同。
本院对上述证据认证如下：被告所提交的证据1-4，各方当事人对真实性均无异议，本院确认为有效证据。原告提交的证据与本案无关，本院不予采信。
经审理查明，2012年4月14日，青岛市市北区人民政府作出《关于登州路58、60号旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定》，对青岛市市北区登州路58号、60号范围内房屋进行征收。原告韩凯所有的青岛市市北区登州路58号1单元603户房屋在此次征收范围内。2013年6月26日，原告与被告达成《征收房屋补偿协议》，协议约定，被告征收原告的房屋后，采取异地房屋产权调换的方式予以补偿。根据《登州路58、60号旧城改造项目征收补偿方案》等规定，原、被告约定了被征收房屋的补偿价值、搬迁补助费、停产停业损失补偿费、速迁奖励费、综合补助费、装修补偿费等其他费用。同年7月18日，原、被告又签订《异地住宅房屋安置定位协议》，第二、三条规定，原告选择海安馨园小区7号楼2单元2201户房屋，由于原告所选安置房屋总价款小于征收补偿金，退还差价款108976.2元。第四条规定，安置房源交付期间为2013年6月，过渡期为0个月，甲方（被告）已支付乙方（原告）临时过渡补助费（12个月）14036.40元。原告于2013年6月13日向被告交付了被征收房屋和房地产权证。2013年8月29日，被告和第三人向原告交付了位于海岸馨园的补偿房屋，但原告的房地产权证一直未办理。原告认为被告及第三人拖延为其办理房产证，导致其经济损失，要求被告及第三人支付2013年9月至2014年9月的赔偿金，即为本案。
本院认为，原、被告达成的《征收房屋补偿协议》和《异地住宅房屋安置定位协议》既未约定办理房产证的期限，也未约定逾期办证的赔偿金。原告向被告及第三人主张逾期办理房产证的赔偿金没有合同依据。另外，涉案房屋系被告为原告安置的房屋征收补偿房屋，在房屋价格、办理房产证流程等方面，均有别于普通的商品房，办理房地产权证的期限也不能完全与商品房相同，故不能完全按照商品房所规定的逾期办证违约金规则处理。鉴于目前关于房屋征收补偿安置房屋的办理房地产权证期限、逾期办证赔偿金等问题尚无规定，原告在本案中所主张的赔偿金没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
驳回原告韩凯的诉讼请求。
案件受理费人民币1002元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 田 麟
人民陪审员 王洪亮
人民陪审员 王翠玲
二〇一六年十一月一日
书 记 员 招立琛