上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民四（商）终字第1601号
上诉人（原审原告、反诉被告）缪维敏。
上诉人（原审原告、反诉被告）徐磊。
上列两上诉人共同委托代理人江宪，上海市联合律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人高珏敏，上海市联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王永花。
�托代理人张海军，上海市诺迪律师事务所律师。
上诉人缪维敏、上诉人徐磊及上诉人王永花因与公司有关的纠纷一案，均不服上海市静安区人民法院（2014）静民二（商）重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人缪维敏、上诉人徐磊的共同委托代理人高珏敏，上诉人王永花及其委托代理人张海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海水渔乐餐饮有限公司（以下简称“水渔乐公司”）是自然人独资的一人有限责任公司，法定代表人为徐磊，注册资本人民币300，000元（以下币种均为人民币），经营范围是中型饭店，住所地为上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室。该公司经营由上海市静安区慈溪路XXX号房屋进出，但该处房屋未被登记在营业执照及其他证照中。上海市静安区新闸路XXX弄XXX�XXX、XXX、XXX室及上海市静安区慈溪路XXX号房屋系缪维敏和徐磊共同共有的商业用房，上海市新闸路XXX弄XXX号XXX层XXX室的房屋系缪维敏和徐磊共同共有的办公用房。该公司在本案租赁合同签订前的经营项目是“上岛咖啡”。
2011年8月11日，缪维敏、徐磊与王永花签订《租赁经营意向书》一份，约定：王永花向缪维敏、徐磊租赁上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室和上海市静安区慈溪路XXX号房屋和酒店经营权；月租金50，000元，期限8年，自2011年9月1日起算，第三年起每年递增5%，缪维敏、徐磊给予王永花三个月的装修免租期；王永花同意以300，000元作为租赁经营抵押金；意向书签订后，王永花支付缪维敏、徐磊20，000元意向金，双方必须在7日内签订正式合同等。同日，王永花向缪维敏、徐磊支付意向金20，000元。
2011年8月12日，缪维敏、徐磊与王永花签订《�赁经营合同》一份，约定：缪维敏、徐磊将位于上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室和上海市静安区慈溪路XXX号的店铺提供给王永花租赁经营；在本合同签订时，缪维敏、徐磊必须提供王永花有效证件（营业执照、卫生许可证等各项相关规定的证件），如有虚假，责任由缪维敏、徐磊自负。同时王永花有权单方面终止本合同，并追讨相应的违约金；企业相关工商证照及手续全部由缪维敏、徐磊办理，合同签署后双方互相配合尽快办理法定代表人变更手续；缪维敏、徐磊在交接时应当将公章及企业设立的批准文件（如卫生、消防、环境）及各种餐饮业许可证书交给王永花，王永花在9月1日接手后由王永花负责；合同有效期自2011年9月1日至2019年8月31日止；租赁金每月50，000元，采取先付后用、押一付三的方式，一般于付款月27日付下三个月的租赁金，第三年�上一年度租金递增5%，押金为一个月租金，合同期满后缪维敏、徐磊无息退还；合同签订之日起支付缪维敏、徐磊50，000元押金，支付变更企业法定代表人300，000元押金；缪维敏、徐磊给予王永花三个月的装修免租期；王永花租赁经营期间所产生的水、电、煤费及税费与缪维敏、徐磊无关；缪维敏、徐磊为王永花提供的工商及各行政部门审批文件全部为合法有效的证件，保证王永花经营餐饮获得合法许可；因经营需要对场地设施进行改造或重新装修等，由王永花负责，缪维敏、徐磊应协助；在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付300，000元违约金。
2011年8月12日，缪维敏、王永花签订《关于租赁押金和第一期租金支付补充协议》一份，约定缪维敏、徐磊同意王永花于2011年8月13日支付50，000元，2011年10月12日支付430，000元。同日，王永花支付缪维敏、徐磊50，000元。
嗣后，缪维敏、徐磊于2011年8月13日将房屋交付王永花，王永花开始对房屋进行装修。缪维敏、徐磊未按照合同约定将公章、营业执照及经营饭店所需的各项批准文件等交付王永花，王永花亦未按照约定在2011年10月12日支付缪维敏、徐磊430，000元款项。双方产生纠纷，缪维敏、徐磊遂向原审法院起诉，请求法院判令解除双方间的合同，以及王永花支付租金、违约金等。王永花亦提出反诉，请求解除双方间的合同，以及缪维敏、徐磊返还70，000元并赔偿损失等。原审法院于2012年5月22日作出（2012）静民二（商）初字第110号民事判决（以下简称“110号案件”），驳回了双方以对方违约为由所提出的解除合同的请求。王永花不服向我院提出上诉，我院于2012年10月10日作出（2012）沪二中民四（商）终字第741号民事判决（以下简称“741号案件”），驳回上诉，维持原判。
110号案件生效后，缪维敏、徐磊于2012年10月30日发函给王永花，要求王永花本人带身份证亲自于2012年11月1日下午1：30到上海市静安区胶州路XXX号一楼上海市工商行政管理局静安分局，以办理证照移交和变更法定代表人的手续，该函因故晚于约定时间在11月2日方送达至王永花，王永花收函后于2012年11月4日复函缪维敏、徐磊，要求缪维敏、徐磊交付“符合合同要求和合同目的的所有相关文件、公章”。2012年11月2日，缪维敏、徐磊再次发函给王永花，要求王永花于2012年11月5日下午1：30到胶州路XXX号一楼上海市工商行政管理局静安分局办理证照移交和变更法定代表人的手续，该函于2012年11月4日送达王永花后，王永花本人未于约定时间在约定地点出现。2012年11月7日，缪维敏、徐磊发函给王永花，指出王永花违约并要求王永花将房屋交还缪维敏、徐磊。2012年11月22日，王永花发函给缪维敏、徐磊，以缪维敏、徐磊未按王永花2012年11月4日所发函的要求履行义务为由，通知缪维敏、徐磊解除合同。
原审中，王永花于2013年1月7日向缪维敏、徐磊移交了租赁经营场地。此外，经审价，上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室和上海市静安区慈溪路XXX号的室内装修造价为85，527元。
缪维敏、徐磊认为，其二人在签约后已将租赁房屋移交王永花使用。且多次催促王永花办理工商营业执照、法人变更及其他资料手续的移交，但王永花一直不予配合，并拒绝付款。故缪维敏、徐磊只得于2012年1月向法院起诉，要求王永花支付租金，并解除合同。在该案诉讼期间，缪维敏、徐磊多次通知王永花要求办理移交手续，王永花均以案件尚未生效为由拒绝。在该案生效后，缪维敏、徐磊�次发函要求王永花办理法人代表的变更及资料的移交，但均遭到王永花拒绝。故缪维敏、徐磊只得发函解除合同。基于此，缪维敏、徐磊诉至原审法院，请求判令：1、确认双方间的《房屋租赁经营合同》于2012年11月8日解除；2、王永花支付缪维敏、徐磊租金661，666.90元（从2011年12月1日至2013年1月7日止）；3、王永花支付缪维敏、徐磊违约金300，000元；4、王永花支付2011年9月至2012年12月的煤气费5，500元、水费970.30元；5、案件诉讼费由王永花承担。
王永花不同意缪维敏、徐磊的原审诉请，认为双方签订《租赁经营合同》后，缪维敏、徐磊未按照合同约定向王永花履行交付企业证照等合同义务，构成违约。110号案件生效后，王永花催促缪维敏、徐磊履行合同义务，但缪维敏、徐磊置之不理，王永花遂于2012年11月25日向缪维敏、徐磊发函解除合同。王永花认为，是缪维敏�徐磊的违约行为导致合同解除，故提出反诉，请求判令：1、确认双方间的合同于2012年11月26日解除；2、缪维敏、徐磊返还王永花意向金20，000元及押金50，000元；3、缪维敏、徐磊赔偿王永花损失356，514.40元（损失项目包括装修款、店招设计费、设备款、监控系统工程款、员工工资等）；4、缪维敏、徐磊支付王永花违约金300，000元；5、案件诉讼费由缪维敏、徐磊承担。
原审法院经审理后认为：本案双方间签订的租赁经营合同未违反法律强制性规定，合法有效，双方应予恪守。根据已生效的110号案件以及741号案件的判决结果，双方当事人均应当继续履行合同。缪维敏、徐磊应当履行移交证照的合同义务，王永花亦应予以配合。对于相关营业执照、餐饮服务许可证等证件存在的瑕疵，双方可通过补办或重新申请予以弥补。现双方均无继续履行合同的愿望和要求，分别�出解除合同的诉讼请求，故可准许系争合同解除。就目前证据显示，系争合同解除的主要原因是缪维敏、徐磊租赁给王永花用于经营饭店的上海市静安区慈溪路XXX号的地址面积不在营业执照登记范围内，也未取得环保部门的环评审批，即缪维敏、徐磊不能按合同规定交付“符合合同要求和合同目的的所有相关文件、公章”，故导致王永花的合同目的无法实现。故可以认定系缪维敏、徐磊的行为构成违约，应当承担相应民事责任。王永花占用了经营场地并进行装修，故其应当承担租金、装修及水费、煤气费等经济损失。王永花已经支付的70，000元款项，在合同解除后，应由缪维敏、徐磊向王永花返还。此外，本案双方在合同中约定“在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付300，000元违约金”。可见，违约金300，000元是在一方终止合同时，由违约方向守约方支付。综合本案情况，双方均未提出终止合同的要求，不符合合同规定的情形，故王永花要求缪维敏、徐磊支付违约金的诉讼请求缺乏依据，不予支持。王永花于2012年11月22日发函通知缪维敏、徐磊解除合同，理应及时将经营场地予以退还，以防止损失的进一步扩大。而王永花实际于2013年1月7日才向缪维敏、徐磊移交了场地，故对此期间占用场地的费用，可参照每月租赁金50，000元标准按比例支付，即从2012年11月22日至2013年1月7日，计1个月又15天，共计75，000元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及第一百一十九条第一款的规定，作出判决：一、缪维敏、徐磊与王永花间的《租赁经营合同》于2012年11月8日解除；二、王永花�于判决生效之日起十日内支付缪维敏、徐磊租金75，000元；三、缪维敏、徐磊应于判决生效之日起十日内返还王永花70，000元；四、缪维敏、徐磊应于判决生效之日起十日内赔偿王永花装修损失85，527元；五、对缪维敏、徐磊的其余诉讼请求不予支持；六、对王永花的其余反诉请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12，800元，由缪维敏、徐磊负担12，750元，由王永花负担50元；反诉案件受理费5，533元，由缪维敏、徐磊负担1，705元，王永花负担3，828元。工程审价评估费6，000元，由缪维敏、徐磊负担3，000元、王永花负担3，000元。
原审判决后，上诉人缪维敏、上诉人徐磊、上诉人王永花均不服，向本院提起上诉。
上诉人缪维敏、上诉人徐磊共同上诉称：1、本案的基础法律关系是房屋租赁，不是经营。在双方签约后，缪维敏、徐磊早已按约向王永花交付了房屋，王永花长期占有房屋，但拒付租金，显然构成违约。且即便考虑经营的问题，也因王永花本人无意开展经营、从未试图经营，故而是王永花构成违约。2、虽然慈溪路XXX号地址未登记于营业执照中，但并不影响公司经营的开展。况且自2000年以来，水渔乐公司一直在新闸路地址及慈溪路地址上经营，说明前述地址均是符合工商管理要求的。3、并非缪维敏、徐磊拒绝向王永花交付相关的证照文件，而是王永花拒绝接收。故此过错在于王永花。4、原审法院认定合同解除的时间是2012年11月8日，即缪维敏、徐磊发函要求解约的日期，而非王永花发函要求解约的日期，但最终却认为解约的违约责任在于缪维敏、徐磊，显然存在矛盾。且此认�亦与110号案件有所冲突。5、王永花从2011年8月13日起就实际占有涉案房屋，但原审法院只判令王永花承担一个半月的场地占用费，有失公允。基于此，认为原审判决有误，请求二审法院：撤销原判，依法改判支持缪维敏、徐磊的全部原审诉请。
上诉人王永花答辩称：本案双方签订的是租赁经营合同，租赁不是目的，经营饭店才是目的。由于缪维敏、徐磊提供的房屋存在瑕疵，其中慈溪路的地址面积不在营业执照范围内，也未通过环保部门的环评，故王永花装修后刚准备经营饭店，即遭到城管和环保部门人员的警告，表示该房屋不允许进行饭店经营。王永花多次与缪维敏、徐磊协商均无果，经营饭店的目的也无法实现，故只得拒付其余租金，并要求解约。
王永花另上诉称：由于涉案合同无法履行及提前解除的过错不在于王永花，故王永花不应承担相应的场地占用�。此外，除了评估机构对于装修费的估价以外，王永花还损失了设备款及员工工资等，而原审法院仅仅支持了装修费的评估价，不存在不合理之处，故请求二审法院：撤销原判，依法改判支持王永花的原审反诉诉请。
缪维敏、徐磊二人对此答辩称：王永花不仅应当承担原审判决期间的场地占用费，还应当承担自房屋交付之日起的全部租金。王永花提出的所谓装修损失、设备损失、员工工资等均缺乏依据，不应得到支持。
本院经审理查明：原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明：本案是在本院（2013）沪二中民四（商）终字第561号发回重审案件（以下简称“561号案件”）的基础上进行重审的案件。在561号案件审查过程中，经本院调查，上海市静安区环境保护局向本院反馈：本案所涉租赁经营合同中记载着缪维敏、徐磊二人将“上海市新闸路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室和上海市慈溪路XXX号”房屋和酒店经营权租赁给王永花。而缪维敏、徐磊所持有的水渔乐公司的工商营业执照核准的公司住所为“上海市新闸路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室”，即小于租赁合同中所记载的地址面积。故该局作为涉案公司及酒店的环保主管单位，将只允许该酒店在“上海市新闸路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室”的范围内开展正常经营，对于超出上述范围的地址、面积均不再批准通过环评，即不允许饭店在超出上述范围的面积内进行合法经营。
本院认为，本案主要的争议焦点为：一、导致涉案租赁经营合同提前解除的主要过错方是谁；二、原审法院酌情认定王永花须向缪维敏、徐磊支付75，000元场地占用费，以及缪维敏、徐磊须向王永花赔偿装修损失85，527元的判决是否具有合理性。
对此，本院认为，根据涉案租赁经营合同的内容反映，王永花承租该�屋的目的是为了经营餐饮企业，缪维敏、徐磊在合同中亦作出过“保证王永花经营餐饮获得合法许可”等承诺，故缪维敏、徐磊二人有义务按照合同的约定，向王永花提供具备餐饮经营资质以及符合餐饮经营使用用途的全部房屋，以使王永花在约定的房屋中顺利开展餐饮经营。该房屋租赁的性质有别于一般居住意义上的租赁，并非简单地将房屋进行交付即可。故虽然缪维敏、徐磊二人在与王永花签约后不久已将房屋予以了交付，但由于合同约定的房屋中有部分门牌号码以及所对应的房屋面积并不在营业执照登记的范围之内，也无法通过环保部门的环评审批进行餐饮经营，故就涉案合同的性质而言，此房屋存在明显瑕疵，缪维敏、徐磊的相关承诺亦显然无法得到兑现，并由此直接导致王永花承租该房屋进行餐饮经营这一合同目的的落空。基于此，原审法院认定系缪�敏、徐磊二人构成违约，二人系导致涉案合同提前解除的主要过错方，并无误，本院予以支持。
对于原审法院判令王永花承担的场地占用费以及缪维敏、徐磊二人应予赔偿的装修费损失一节，本院认为，由于王永花在2012年11月22日向缪维敏、徐磊二人正式提出解除合同的要求后，未及时将房屋予以返还，存在扩大损失的过错，故应当承担相应的责任。原审基于此判令王永花参照之前的租金标准支付自2012年11月22日至2013年1月7日期间的场地占用费并无明显不当，本院予以支持。王永花抗辩其不应承担此笔场地占用费，以及缪维敏、徐磊二人抗辩应从房屋交付王永花伊始便开始计算租金的理由均缺乏法律依据，本院均不予采信。此外，王永花另行主张的设备款及员工工资等，亦缺乏有效的证据印证，本院不予采信。原审法院根据工程造价咨询公司出具的鉴定意见书中确认的室内装修造价款项，判令缪维敏、徐磊向王永花进行赔偿，具有合法依据，本院予以支持。
需要说明的是，原审判决主文第一条确认涉案租赁经营合同于2012年11月8日解除的日期有误，该份合同的解除日期应以缪维敏、徐磊二人收到王永花发出的解约函件的日期即2012年11月26日为准，故本院予以调整。
综上所述，除涉案合同的解除日期应予调整外，原审认定的基本事实清楚，主要判决结果无误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市静安区人民法院（2014）静民二（商）重字第2号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；
二、撤销上海市静安区人民法院（2014）静民二（商）重字第2号民事判决第一项；
三、确认上诉人缪维敏、上诉人徐磊与上诉人王永花之间的《租赁经营合�》于2012年11月26日解除。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费12，800元，由缪维敏、徐磊负担12，750元，由王永花负担50元；一审反诉案件受理费5，533元，由缪维敏、负担1，705元，王永花负担3，828元。工程审价评估费6，000元，由缪维敏、徐磊负担3，000元、由王永花负担3，000元。二审案件受理费18，333元，由缪维敏、徐磊负担12，800元、由王永花负担5，533元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 炜
审判员 王蓓蓓
审判员 杨怡鸣
二〇一五年五月二十日
书记员 王乐轶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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