南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄民初字第83号
原告南京新鸿运物业管理有限公司。
法定代表人王中宁，南京新鸿运物业管理有限公司董事长。
委托代理人陈路，南京新鸿运物业管理有限公司法务部职员。
委托代理人黄远，南京新鸿运物业管理有限公司法务部职员。
被告李桂华，1971年5月11日生，汉族。
委托代理人杨明途，江苏圣典（苏州）律师事务所律师。
委托代理人徐驰，江苏东恒律师事务所律师。
原告南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称新鸿运公司）与被告李桂华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新鸿运公司委托代理人黄远、被告李桂华的委托代理人杨明途、徐驰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新鸿运公司诉称：原告于2011年3月开始对南京市玄武区xx路688号xx大厦进行物业管理，被告于2011年5月14日入住该大厦的-136、-137、4127、4128室（现编号为-148、-150、4075、4081室），并与原告签订了物业管理服务合约，交纳了2011年5月14日至2013年12月31日的物业服务费。此后原告履行了物业管理服务义务，并按期向被告收取费用，但被告自2014年1月1日后无理拒交物业服务费。现请求人民法院判令被告立即交纳2014年1月1日至2014年12月15日的物业服务费3044.42元（按每平方米每月4.8元计算）及同期公摊水电费3551.83元（按每平方米每月5.6元计算），合计6596.25元；判令被告按每日万分之五交纳2014年1月1日起到2014年12月15日止所欠费用的滞纳金238.19元。
被告李桂华辩称：被告已经交纳了2014年1月1日之前的物业费用公摊水电费，这些费用被告是预交，原告的服务存在瑕疵，应对物业服务费进行打折，被告预交的费用可折抵2014年1月1日起到2014年12月15日应缴纳的物业服务费和公摊水电费；原告诉称的公摊水电费没有出具详细的票据和计算依据，要求两被告承担没有依据；原告提供的服务质次价高，如24部手扶电梯不运行，消防系统长期不能正常工作，卫生、照明没有任何维护、玻璃损坏也不维修，中央空调不运行、灯光昏暗、环境卫生脏乱差，达不到商住两用楼的使用要求。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告系南京市玄武区xx路688号xx大厦-148、-150、4075、4081室（原编号为-136、-137、4127、4128室）商业用房的所有权人。上述四处房屋建筑面积分别为18.54平方米、31.05平方米、7.42平方米和7.81平方米，合计64.82平方米。
2009年6月3日原告与xx大厦的建设单位南京泰亨房地产开发有限公司（以下简称泰亨公司）签订前期物业服务合同，主要内容：泰亨公司将xx大厦委托给原告实施物业服务；物业服务收费实施包干制，公寓按每月每平方米2元，办公用房按每月每平方米3元，商业用房按每月每平方米4.8元收取物业服务费；物业服务费由业主按季交纳；原告可在购房业主办理房屋交付使用手续时预收6个月的物业服务费和500元代收代交的分摊公共能耗费（届时按实际用量结算并予公示），预收费用不得超过6个月；每年6月30日及12月30日向全体业主公布物业服务费收支情况；购房业主违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费的，按应交数额的0.05%支付违约金；合同履行期限自2011年3月28日起至本物业首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订物业管理服务合同之日终止；若自本物业管理区域取得单体工程竣工验收证明之日起至本物业管理区域内第一户（批）业主交付房屋之日起3年期间内（含3年），本物业业主委员会仍未能成立的，则原告服务期限至本物业第一户（批）业主交付房屋之日起3年届满之日自行终止。该合同附件4“物业共用设施设备明细”注明包括电梯30部、消防设施、监控设施等。附件5“前期物业管理服务质量标准”中约定：房屋整体外观完好、整洁，墙面整洁无污渍，外观完好率达100%；共用部位、共用设施设备完好率达98%以上；设备运行正常率达98%以上；路面平整，楼面畅通，公共区域无非法占用、无杂物，做到眼看无垃圾，手摸无灰尘等。
该大厦建成投入使用后，由原告进行了物业管理服务。被告于2011年5月14日与原告签订物业管理服务合约，主要内容是被告对xx大厦实施物业管理服务，商铺的物业服务费按每月每平方米4.8元收取，公摊水电费按每月每平方米8元收取，房屋连续空置半年以上的（自用水及电表读数为零），书面向物业公司备案后，其物业服务费与公摊水电费按70%交纳，业主未按时足额交纳费用的，每日按应交数额的万分之五支付滞纳金；原告须承担公共设备设施及公共部位的小修费用，中修大修更新改造费用按南京市物业维修基金管理办法执行；原告应定期检查检修房屋、水电、消防、电梯、监控等设备，确保正常运行。
前期物业服务合同中约定的履行期限届满后，2014年11月、12月xx大厦业主委员会向原告发函，通知原告在xx大厦服务至2014年12月5日，之后请原告撤离并做好移交工作。原告于2014年12月底撤离xx大厦。
以上事实有不动产登记簿、前期物业服务合同、物业管理服务合约、函件等原、被告举证及本案审理笔录证实。
审理过程中，被告举证了xx大厦工程交接单和空调设备交接单，以证明泰亨公司将消防通风设备移交给了原告；举证了xx大厦消防及大厦各处的现场照片、2014年12月南京广播电视总台《东升工作室》的节目视频等。视频画面显示该大厦内垃圾杂物堆放于公共通道，机房、消防设施、照明灯具等公共设施损坏未得到及时维修等，被告以此证明原告未尽到消防设备维护义务及服务存在瑕疵；被告举证了原告之后接手的物业公司与相关单位签订的电梯维修保养合同，以证明原告对xx大厦的电梯未尽到基本的维修保养义务。
对被告所举上述证据及证明内容，原告认为电梯、消防没有合格手续，所以维修保养的义务泰亨公司并未向原告移交；物业服务属于动态的管理服务，照片不能证明大厦物业管理存在问题，视频报道主要是对大厦服务期间存在的瑕疵予以报道，但不能作为被告拒交物业费的理由；空调因费用太高，业主不愿意使用；大厦内的26部电梯中的22部手扶电梯没有移交也没有使用，其余4部电梯由原告聘请了维保公司进行维保。原告认可被告已经按照4075、4081室合计15.13平方米、-148、-150室合计51.14平方米，每月每平方米4.8元的标准向原告交纳了自2011年5月14日至2013年12月31日的物业费；按照上述面积标准，每月每平方米5.6元的标准交纳了自2011年5月14日至2014年3月15日的公摊水电费。据此计算，被告已经交纳了2011年5月14日至2013年12月31日的期间的物业费10045.65元，2011年5月14日至2014年3月15日期间的公摊水电费12614.75元。
本院认为：原、被告之间依据前期物业服务合同及物业管理服务合约建立了xx大厦的物业服务合同关系，双方均应依约履行合同。原告为被告提供了物业服务，被告应按约交纳物业服务费等有关费用。
原告认为其对消防、手扶电梯等公共设施未接收维修保养责任的观点，没有法律依据和合同依据。原告与泰亨公司签订的前期物业服务合同中约定了上述公共设施属于原告实施物业管理服务的范围，并且约定原告保证设备运行正常率达到98%以上，原告与两被告签订的物业管理服务合约中也约定原告应定期检查检修房屋、水电、消防、电梯、监控等设备，确保正常运行。现原告称其未接收上述公共设施设备的维修保养义务，却要求被告交纳全部物业服务费，这一观点违反上述合同约定，违反权利义务相一致的法律原则。鉴于其对这些重要的公共设施设备未尽维修保养义务，故本院酌定对原告应收取被告的物业服务费应在原约定的物业服务费标准每月每平方米4.8元基础上扣减20%。按此标准，被告2014年1月1日至12月15日应交纳的物业费为2858.5元。
公摊水电费最终的收取者是水电供应单位，物业服务企业对该项费用为代收代交。现原告主张的是其已实施的物业服务期间的公摊水电费，并不是预收费用，故原告应举证其向水电供应单位实际交纳水电费的金额以及如何分摊至每个业主的相应证据，但原告在物业服务结束后对公摊水电费未出示任何分摊依据及相应证据，故其该项诉讼请求本院不予支持。被告要求将原告此前收取的公摊水电费抵销物业服务费主张，本院予以支持。
被告2014年1月1日至12月15日应交纳的物业费为2858.5元。被告已交公摊水电费超过被告上述应交纳的2014年1月1日至12月15日的物业费用，故被告无须再向原告交纳费用，原告关于物业费及滞纳金的诉讼请求，应予驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、国务院《物业管理条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告南京新鸿运物业管理有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 郑 荣
人民陪审员 吕旦华
人民陪审员 唐晓妹
二〇一五年十二月九日
见习书记员 秦 璇