杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余民初字第1251号
原告：褚利忠。
委托代理人：钟建伟。
被告：黄有福。
委托代理人：刘国华。
原告褚利忠诉被告黄有福土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月15日按简易程序立案受理，由审判员朱艳独任审判，于2014年5月16日公开开庭进行了审理。2014年9月1日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年10月23日再次公开开庭进行了审理。原告褚利忠的委托代理人钟建伟，被告黄有福及其委托代理人刘国华均到庭参加诉讼，原告褚利忠第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告褚利忠起诉称，2013年9月27日，原、被告达成初步协议，由原告租赁被告屯里林场一块山地作为原告公司的仓库使用，原告支付给被告5万元现金作为定金，同时双方约定待原告将场地内的设施安装完毕后订正式租赁协议。2013年11月7日，原告根据初步协议的约定支付被告3万元现金补偿款，作为被告补偿给第三方张某的转让费，双方约定若租赁不成功，补偿款由被告返还原告。2013年12月11日，原、被告双方签订《租用土地协议》一份，约定原告租用被告位于屯里林场1号塘口的公路之内的整块土地，租赁期限从2013年12月16日至2017年12月15日止，租赁期为4年。2013年12月12日，原告通过银行将15万元租金转至被告指定账户，并经被告出具的“收条”确认。期间，原告在租用的土地上投入了大量人力财力，包括简易房、用水用电设施、围墙及大门。但是事实上，根据杭州市余杭区国土资源局余杭区分局《关于责令限期恢复杭州市余杭区临平佛日坞生态坏境治理工程ⅰ号标段原状的函》，明令禁止涉案地块出租和施工，还被要求恢复原状，保护生态坏境。该函于2013年12月6日下发，但被告采取欺诈、隐瞒的方式，在2013年12月11日还与原告签订《租用土地协议》，严重侵犯了原告的合法权益。现起诉，请求判令：一、确认原、被告签订的《租用土地协议》无效；二、被告返还原告定金5万元、场地费15万元、补偿款3万元，共计23万元；三、被告赔偿原告投入款9.3万元。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、确认原、被告签订的《租用土地协议》无效；二、被告返还原告定金5万元、场地费15万元、补偿款3万元，共计23万元；三、被告赔偿原告投入款81805元（包括简易房、地泵、航车基础建设、围墙以及大门等）；四、本案评估费用2000元由被告承担。
原告褚利忠为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1.协议、租用土地协议、收条、银行转帐凭证各一份，用以证明原、被告之间租赁法律关系及原告付款的事实。
2.国土资源局的告知函一份，用以证明涉案土地不能用于出租的事实。
3.照片一组、评估报告一份、发票一份，用以证明原告在涉案土地上投入的事实。
被告黄有福答辩称：租用土地协议是原、被告双方的意思表示，本协议没有出现无效的情形，应确认为有效。原告根据国土局的文件来否定双方之间合同的效力，不符合合同法的相关规定，原告应继续按照协议内容履行双方签订的土地租赁协议。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告黄有福为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1、证明一份，用以证明在国土局发函后，已经对函件的内容进行了整改，不存在无法出租或者使用的情况，也不存在被告欺诈的情形。
2、证明、租用土地协议、协议书、收据、收条各一份，用以证明被告有权出租土地的事实。
为查明本案事实，本院依职权出示向余杭区临平街道屯里社区所作的询问笔录及杭州市国土资源局余杭分局出具的反馈意见各一份，内容为涉案土地的性质及租赁情况。
对原告褚利忠提供的证据，被告黄有福对证据1的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，认为该租赁协议是双方的真实意思表示，合法有效。对证据2的真实性没有异议，关联性有异议，认为该函件并非规范性法律法规，无法否定合同的效力。对证据3照片中显示的扎钢有异议，其他的照片没有异议；对于评估报告和发票的真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性。对被告提供的证据，原告对证据1的真实性有异议，认为与本案不存在关联性，不能证明被告的待证事实。对证据2中的协议书认为是复印件，不符合证据的形式要件，不予质证；对于租用土地协议真实性不清楚，合法性、关联性均有异议，认为不能用该协议来证明本案的被告有权出租土地；对于收据和收条的真实性不清楚；对证明的形式有异议，认为以证明的形式无法确认土地所有权性质。对本院依职权出示的证据，原告对询问笔录认为仅为被询问人的个人看法，具体由法院认定；对反馈意见无异议。被告对询问笔录无异议；对反馈意见认为并没有否定涉案土地的出租，被告出租涉案土地符合条件，原告主张合同无效没有依据。本院经审核，对原、被告提供的证据及本院依职权出示的证据，本院结合查明的相关情况及各证据所载内容认定本案相关事实。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：
2010年6月1日，杭州余杭区临平街道屯里林场（甲方）与陈金松（乙方）签订协议书一份，约定：乙方向甲方租用位于屯里石矿一号塘口（包括塘口外的通道及简易房地块），每亩每年2000元，租用期从2010年6月1日起到2018年5月20日。2013年11月16日，张德法、陈金松、张建良（甲方）与黄有福（乙方）签订租用土地协议一份，约定乙方向甲方租用位于屯里林场一号塘口的公路之内的整块土地用于堆放货物及经营国家允许的合法生意，租赁时间从2013年12月16日至2017年12月15日。租赁面积为16亩，每亩土地租金为1万元。
2013年9月27日，褚利忠与黄有福签订协议一份，约定：褚利忠向黄有福租屯里林场山地一块作为回收公司仓库；由黄有福负责平整场地，水电接通至场地，费用由黄有福承担；仓库的一排围墙、大门一扇、简易房100平米、露天航车一部，费用归褚利忠负责；黄有福今收到褚利忠定金50000元；如褚利忠违约定金自行归黄有福，如黄有福违约则退还褚利忠5万元定金；等场地平整完全，设施安装完毕，该协议取消，定金5万元抵场地费；经双方协定由褚利忠补偿黄有福3万元付张国民山地转让费，如最终租赁未成功，则黄有福连定金一并退还给褚利忠。2013年11月7日，黄有福在该协议上注明收到褚利忠上述补偿费3万元。
2013年12月6日，杭州市国土资源局余杭分局函告屯里社区，载明：经区政府批准，临平佛日坞生态环境治理工程i标段已于2008年10月开工建设，2011年10月通过交工验收转入免养护期。目前免养护期已满，项目建设单位临平西大门整治办及施工单位亦向我局提出竣工验收申请。但现场查看发现，因你社区将项目外侧地块出租给其他单位，临平佛日坞生态环境治理工程i标段局部已遭受破坏，且存在严重的地址灾害安全隐患。按照“谁引发、谁治理”的原则，现责令你社区按治理设计方案，尽快恢复余杭区临平佛日坞生态环境治理工程i标段现状。
2013年12月11日，黄有福与褚利忠签订《租赁土地协议》一份，约定褚利忠为了经营需要向被告黄有福租用位于屯里林场一号塘口的公路之内的整块土地，用于堆放货物及经营国家允许的合法生意。租赁时间从2013年12月16日至2017年12月15日，租赁期为4年。租赁面积为16亩，每亩土地租金为13500元，双方在该协议签字后，褚利忠应把第一年租金216000元一次性付清给黄有福。第二年租金216000元应在2014年11月16日前支付给黄有福，第三年租金216000元应在2015年11月16日前支付给黄有福，第四年褚利忠按照原年租金提高8%在2016年11月16日前支付给黄有福。褚利忠进场后，黄有福应配合褚利忠所需的生活用水、用电设施。双方在协议中还约定了其他相关内容。2013年12月12日，黄有福收到褚利忠支付的场地租金15万元。协议签订后，褚利忠在涉案租赁土地上建造了五间简易房、一个地磅基础、一个行车基础和一道围墙，但未实际经营。
本案审理过程中，褚利忠申请对租赁土地上的建筑物造价及拆除费用项目进行评估，杭州永信资产评估有限公司于2014年4月1日出具资产评估报告，评估结果为：褚利忠在位于杭州市余杭区临平街道屯里林场一号塘口的租赁土地上建的五间简易房、一个地磅基础、一个行车基础和一道围墙的建造、拆除费用（扣除可回收残值），评估价格81805元。褚利忠因本案支出评估费用2000元。
另查明，涉案地块属杭州余杭区临平街道屯里社区集体土地。根据杭州市国土资源局余杭分局对涉案地块的反馈意见：涉案地块土地利用规划现为规划复垦区（一般农田），将地块出租用于堆场，不符合土地利用规划明确的用途，而且山体的挡墙已遭破坏，存在地质灾害安全隐患。
本院认为，关于褚利忠要求确认双方签订的《租用土地协议》无效的诉讼请求，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，原、被告签订的租用土地协议中涉及的租赁土地属农民集体所有土地，且土地利用规划现为规划复垦区（一般农田），褚利忠租赁该土地用于堆放货物等非农业建设，该用途违反了法律的强制性规定，故应认定为无效。对褚利忠的该项诉讼请求本院予以支持。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，因合同无效，且褚利忠也并未实际使用该租赁地块，故黄有福应返还褚利忠定金5万元、场地租金15万元、补偿费3万元。关于褚利忠要求黄有福赔偿损失81805元的诉讼请求，根据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告将不符合土地利用规划的土地租赁给原告作堆场使用，原告在租赁时也未尽到了解和审慎义务，故原、被告对本案签订的无效合同均有过错，本院结合原、被告双方的过错程度、本案的实际及评估情况，酌情对原告主张的损失支持45000元。关于褚利忠要求黄有福承担评估费2000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，对褚利忠诉讼请求中合理部分，本院予以支持。黄有福关于本案协议系双方意思表示应为有效，要求继续履行协议的抗辩意见，没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告褚利忠与被告黄有福于2013年12月11日签订的《租用土地协议》无效；
二、被告黄有福返还原告褚利忠定金50000元、场地租赁费150000元、补偿费30000元，共计230000元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、被告黄有福赔偿原告褚利忠损失45000元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、被告黄有福支付原告褚利忠因本案支出的评估费2000元，于本判决生效之日起十日内付清；
五、驳回原告褚利忠的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6007元，由被告黄有福负担5455元，由原告褚利忠负担552元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6007元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行（工商银行湖滨分理处），户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号12×××68】。
审 判 长 朱 艳
人民陪审员 朱田根
人民陪审员 计艳珏
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 刘丽萍