北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初45246号
原告（反诉被告）：褚志德
委托诉讼代理人：冯英杰。
被告（反诉原告）：北京顺来福酒店管理集团有限公司。
法定代表人：姜爱军，董事长。
委托诉讼代理人：徐朋朋。
被告：北京顺来福烤鸭店有限公司。
法定代表人：姜爱军，董事长。
委托诉讼代理人：徐朋朋，身份同上。
原告（反诉被告）褚志德（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京顺来福酒店管理集团有限公司（以下简称顺来福酒店）、被告北京顺来福烤鸭店有限公司（以下简称顺来福烤鸭店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。褚志德及其委托诉讼代理人冯英杰，顺来福酒店及顺来福烤鸭店共同的委托诉讼代理人徐朋朋，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
褚志德向本院提出诉讼请求：1.解除我与顺来福酒店、顺来福烤鸭店签订的房屋租赁合同，顺来福酒店、顺来福烤鸭店返还租赁房屋；2.顺来福酒店、顺来福烤鸭店支付2016年5月25日至实际返还租赁房屋之日的租金（2017年11月24日前以年租金2246050元为标准，2017年11月25日至2019年11月24日以年租金2358350元为标准）；3.顺来福酒店、顺来福烤鸭店赔偿935854元，已收取的保证金20万元不予退还；4.顺来福酒店、顺来福烤鸭店将登记在租赁房屋名下的营业执照、餐饮服务许可证等证照迁移或注销。事实和理由：我与顺来福酒店于2015年9月24日签订房屋租赁合同，约定顺来福酒店承租北京市朝阳区xxx房产，自2015年11月24日起计算租金，租金按合同约定每三个月为一期预付。合同签订当日，我依约向顺来福酒店交付租赁房产。后顺来福烤鸭店实际使用租赁房产并以承租主体方式加入房屋租赁合同。顺来福酒店和顺来福烤鸭店在第三期租金交付期限到期后以种种理由拖欠租金至今。故我向法院起诉，望判如所请。
顺来福酒店、顺来福烤鸭店辩称，房屋租赁合同系褚志德与顺来福酒店签订的，合同具有相对性，顺来福烤鸭店不是适格被告，法院应依法驳回褚志德对顺来福烤鸭店的起诉。顺来福酒店在承租房屋后，依约向褚志德支付租金。顺来福酒店未支付2016年5月24日以后的租金，原因是褚志德不能保证其所出租的房屋安全性。2015年12月左右，楼上业主进行装修造成租赁房屋热水间顶棚脱落，导致顺来福酒店员工受伤。顺来福酒店与褚志德协商解决方案，但其一直未予解决。租赁房屋收银台所在位置的房顶漏水、脱落，影响了顺来福酒店的正常经营活动。顾客在用餐时候墙皮脱落，导致顺来福酒店只能给顾客免单。租赁房屋的楼道墙体也存在断裂等安全隐患。2016年7月19日、20日，北京的暴雨导致房屋存在严重漏水，造成顺来福酒店无法营业，损失巨大。顺来福酒店针对前述隐患多次与褚志德联系，要求其对漏水、墙体断裂位置进行修复，但其一直未予以解决。根据法律规定，房屋出租人有保障承租人安全使用租赁房屋的义务，褚志德对前述隐患未予处理，违反法律规定，其存在违约。为此，顺来福酒店以暂缓交纳租金方式督促褚志德尽快解决房屋安全隐患问题。综上，褚志德未尽到出租人的义务和责任，顺来福酒店、顺来福烤鸭店不存在违约，不应该承担责任，恳请法院驳回褚志德的诉讼请求。
顺来福酒店向本院提出反诉请求：1.褚志德对租赁房屋的热水间房屋顶棚坠毁部位、传菜间及收银台前的漏水和墙皮脱落部位、二楼楼梯顶部漏水部位、红酒展厅位置房顶断裂和墙皮脱落部位进行修复，对红酒展柜玻璃破裂部位进行玻璃更换，对租赁房屋中的枣庄厅对面墙体断裂部位进行修复；2.褚志德赔偿经营损失20万元。事实和理由：2015年9月24日，我公司承租褚志德的房屋用于餐饮经营。褚志德有义务保障租赁房屋能安全正常使用。而从2015年12月左右开始，楼上三层装修造成租赁房屋多处漏水，承重墙断裂，大厅酒水展厅位置房顶断裂、墙皮脱落，酒水展柜玻璃破裂，热水间的顶棚脱落坠下。2016年7月，租赁房屋二层楼梯位置三层搭建的简易房漏雨，造成二层大厅位置楼梯及一层楼梯漏雨，致使房屋不能正常使用，顾客无法正常用餐，已影响我公司正常营业。现租赁房屋存在安全隐患，褚志德有义务对房屋进行修复，提供安全的房屋。我公司多次与褚志德沟通，但其均未进行处理。租赁房屋不能正常使用，褚志德应当向我公司赔偿经营损失。
褚志德针对顺来福酒店的反诉辩称，顺来福酒店请求的损害不是我造成的，我没有修复的责任和义务，亦不该赔偿经营损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月24日，褚志德作为甲方（出租方），顺来福酒店作为乙方（承租方），双方签订房屋租赁合同，约定甲方向乙方出租北京市朝阳区xxx房屋（以下简称涉案房屋）；甲方应于2015年9月24日前向乙方交付租赁房屋；租赁期限自2015年9月24日至2025年11月24日；免租期自2015年9月24日至2015年11月24日；在免租期内，乙方免交租金；2015年11月24日起计租，2015年11月24日至2017年11月24日年租金2246050元，2017年11月24日至2019年11月24日年租金2358350元，2019年11月24日至2021年11月24日年租金2470650元，2021年11月24日至2023年11月24日年租金2582950元，2023年11月24日至2025年11月24日年租金2695250元；免租期满后，租金以每3个月为一个支付期，在每个支付期开始的5天前，乙方应向甲方交纳该支付期的租金；签订本合同当日，乙方向甲方交纳租赁保证金20万元；租金由乙方以转账方式交到甲方，甲方收取钱款后，在1个月内提供正规发票；租赁到期后，在乙方无违约和无赔偿的前提下，甲方应在3日内将租赁保证金如数（不计利息）退还乙方；乙方租赁该房屋用途为餐饮；如有必要，经甲乙双方协商并书面同意，新的合同主体才能按本合同内容的约定重新签订新的房屋租赁合同；乙方独立向工商部门办理营业执照；甲乙双方任何一方存在违约情况，非违约方有权解除合同；若乙方违约，甲方收取的保证金不予退还，乙方并赔偿甲方5个月的租金损失；租赁期间，乙方违法经营、从事违法活动或拖欠甲方租金、物业费、水电费等费用达15日者，甲方有权解除合同，乙方的全部合同权利视为自动放弃，乙方须付清所欠的款项，并把房屋交回甲方，乙方按照合同约定承担违约责任，甲方已收的保证金等各种款项不予退还；合同终止后，对于承租房屋的乙方添附的装修设施、设备，原则上可以拆除，应由乙方拆除并恢复原状，无法拆除的应归甲方所有；对于乙方放弃收回该房屋的装修、装饰部分，由甲方无偿拥有；房屋返还甲方后，对于该房屋内乙方遗留的物品，视为乙方的抛弃物，甲方有权自行处置。
2015年12月7日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，顺来福烤鸭店的名称由苏通（北京）酒店管理有限公司变更为现名称。褚志德提交了一份前述房屋租赁合同的复印件，该复印件首部以及落款处乙方栏均印有顺来福烤鸭店的印章印文。褚志德称房屋租金实际由顺来福烤鸭店支付，故该公司要求以其名称开具发票；但因合同约定其仅向承租人开具发票，故该公司于2015年10月23日以承租人身份加入房屋租赁合同，并在合同上加盖印章。经本院多次询问，顺来福烤鸭店仍称其不清楚在房屋租赁合同上加盖印章的缘由。
顺来福酒店称其已向褚志德支付保证金20万元以及2016年5月24日以前的租金；褚志德认可收到上述款项，但称租金均由顺来福烤鸭店支付。顺来福酒店称因褚志德未对涉案房屋存在的隐患予以修复，故其未交纳此后的租金。褚志德则称其在顺来福酒店、顺来福烤鸭店反映问题后，便积极协调物业公司和楼上业主予以解决。本院于2017年4月25日对涉案房屋进行勘验。顺来福酒店、顺来福烤鸭店在勘验中指示的问题和隐患包括：厨房隔断墙裂缝、厨房开水间吊顶脱落、酒架开裂、酒架玻璃裂缝、酒架上方墙皮脱落、大厅柱子上方与顶棚交界处裂缝、大厅柱子上方旁边顶棚裂缝、男洗手间门外上方漏水、库房外柱子与顶棚交界处裂缝等。本院现场勘验实见，顺来福酒店、顺来福烤鸭店指示位置和情况均属实，但除开水间吊顶大面积脱落以外，其他指称现象均属轻微；男卫生间门外吊顶被摘除2块，但现场未见有水滴落情况。
褚志德称其依约按照5个月租金标准要求顺来福酒店、顺来福烤鸭店赔偿损失935854元。顺来福酒店、顺来福烤鸭店均认为上述赔偿标准过高，并称若法院判定其需向褚志德履行相应金钱给付义务，其同意以保证金折抵相应数额的给付款项。经询，褚志德称其不同意利用涉案房屋的现有装修物。
顺来福酒店称其主张的经营损失20万元包括因租赁房屋漏水造成餐厅停业而发生的员工工资、水费、电费、租金损失。
另，本院于2016年10月19日向顺来福酒店、顺来福烤鸭店送达本案起诉书。
本院认为：褚志德与顺来福酒店签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。顺来福烤鸭店在前述房屋租赁合同复印件上加盖印章，且经本院多次询问仍称其不清楚缘由；故本院采信褚志德关于此事的相关陈述，即认定顺来福烤鸭店已作为承租人加入该合同，其享有该合同项下权利，亦需承担该合同项下义务。
顺来福酒店、顺来福烤鸭店承租涉案房屋的实际用途为餐饮经营。本院现场勘验实见，顺来福酒店、顺来福烤鸭店所谓的房屋问题和隐患，除开水间吊顶大面积脱落以外，其他均属轻微瑕疵；且开水间位于厨房之内，不属对外经营区域，使用功能亦未受到影响；因此，本院认定涉案房屋的餐饮经营功能并未受到实质影响，顺来福酒店、顺来福烤鸭店无权以此为由拒绝或者拖延支付租金。顺来福酒店、顺来福烤鸭店欠付租金已超过15日，褚志德依约享有合同解除权；本院于2016年10月19日向顺来福酒店、顺来福烤鸭店送达本案起诉书，且起诉书内含有褚志德要求解除合同的意思表示，故本院判定各方所签房屋租赁合同于该日解除，顺来福酒店、顺来福烤鸭店应向褚志德返还涉案房屋。鉴于上述情况，褚志德亦无需再对顺来福酒店所述涉案房屋相应位置进行修复。
褚志德有权要求顺来福酒店、顺来福烤鸭店支付合同解除前的租金以及合同解除后的占有使用费，鉴于二者标准应当一致，现褚志德均以租金为名主张，本院不持异议。至于具体执行标准，因自2016年5月25日至本案法庭辩论终结之日的约定年租金均为2246050元，故本院均以此作为标准，褚志德应尽速申请执行以维护自身权益。
各方所签房屋租赁合同因顺来福酒店、顺来福烤鸭店的违约行为而解除，褚志德有权要求顺来福酒店、顺来福烤鸭店承担违约责任。各方在合同中约定的相当于5个月租金标准的损失赔偿，其实际性质为违约金。顺来福酒店、顺来福烤鸭店无正当理由拒不支付租金，且在此后仍长期使用涉案房屋进行实际经营，故本院认为其违约过错程度较大，并据此判定双方约定违约金标准适当。但是，如再将已付保证金列入违约责任，则显过高；顺来福酒店、顺来福烤鸭店同意以保证金折抵相应数额的给付款项，故本院在其应付违约金中予以扣减。
本院认定涉案房屋的餐饮经营功能并未受到实质影响，顺来福酒店就其所主张的经营损失亦未提交充分证据，故本院对其该项反诉请求不予支持。
关于褚志德要求顺来福酒店、顺来福烤鸭店将登记在涉案房屋名下的营业执照、餐饮服务许可证等证照迁移或注销之诉讼请求，因该事项系属行政机关主管范畴，不属于法院民事诉讼受理范围，本院对此不予处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）褚志德与被告（反诉原告）北京顺来福酒店管理集团有限公司、被告北京顺来福烤鸭店有限公司签订的房屋租赁合同于2016年10月19日解除；
二、被告（反诉原告）北京顺来福酒店管理集团有限公司、被告北京顺来福烤鸭店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）返还北京市朝阳区xxx房屋；
三、被告（反诉原告）北京顺来福酒店管理集团有限公司、被告北京顺来福烤鸭店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）褚志德支付租金（自2016年5月25日至实际返还房屋之日，按每年二百二十四万六千零五十元计算）；
四、被告（反诉原告）北京顺来福酒店管理集团有限公司、被告北京顺来福烤鸭店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）褚志德赔偿损失七十三万五千八百五十四元；
五、驳回原告（反诉被告）褚志德的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）北京顺来福酒店管理集团有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万八千三百九十二元，由原告（反诉被告）褚志德负担一千八百元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京顺来福酒店管理集团有限公司、被告北京顺来福烤鸭店有限公司负担一万六千五百九十二元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费二千一百五十元，由被告（反诉原告）北京顺来福酒店管理集团有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 杨燕笙
人民陪审员 崔 军
二〇一七年七月二十日
书 记 员 陈锦洪
书 记 员 胡 迪