山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第102号
上诉人（原审被告）宁阳县文庙街道办事处吴村村民委员会。住所地：宁阳县文庙街道办事处吴村。
法定代表人李万海，村主任。
委托代理人张守岭。
被上诉人（原审原告）胡读旺。
被上诉人（原审第三人）王宪民。
被上诉人（原审第三人）田洪阔。
上诉人宁阳县文庙街道办事处吴村村民委员会因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2012）宁民重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宁阳县文庙街道办事处吴村村民委员会的委托代理人张守岭，被上诉人胡读旺、王宪民到庭参加诉讼。被上诉人田洪阔经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年12月20日，宁阳县宁阳镇吴村村民委员会（该村于2010年10月底更名为宁阳县文庙街道办事处吴村村民委员会）作为甲方，第三人田洪阔作为乙方，双方签订了《集资建房协议》一份，该协议双方约定：乙方自愿集资兴建被告吴村村委会村南1号楼住宅楼工程；本房产协议签订后，所有权终生属乙方所有，不办理任何证件；本工程于2009年5月1日前交付使用，双方还约定了其他事项。被告吴村村委会在协议上加盖了吴村村委会的公章，第三人田洪阔签字。最终确定第三人田洪阔购得1号楼403户、404户，在上述协议上另注明了“403户、404户每户108、92平方已交283192元一次交清”字样。该争议房屋系被告吴村村委会在其村南空闲地兴建，属于集体土地，由其下属单位宁阳县吴村建筑工程公司承建。签订协议当日，由宁阳县吴村建筑工程公司向第三人田洪阔出具收据一张，内容为：“今收到田洪阔建房集资款贰拾捌万叁仟壹佰玖拾贰元整备注村南1号楼403户、404户一次交清”。2009年5月8日，两第三人田洪阔、王宪民签订《房产转让协议》一份，协议内容为：我田洪阔有宿舍楼两套，地址：宁阳县宁阳镇吴家村村南一号住宅楼。一号住宅楼二单元房号为403、404室，经协商一次性转让给王宪民同志两套房权、买卖权归所有，协议自签订之日起生效。转让人：田洪阔身份证号：××，购买人：王宪民身份证号：××。该转让协议经宁阳振宁法律服务所进行了见证，同日第三人田洪阔出具收条一张，内容为：“今收到房款贰拾捌万柒仟元整（287000、00）田洪阔2009、5、8号”。2010年3月11日，第三人王宪民又与原告胡读旺签订了《房产转让协议》，内容与田洪阔、王宪民之间签订的转让协议一致，同样原告向第三人王宪民支付房款287000元。该争议房屋被告至今未交付原告或第三人使用，原告及第三人田洪阔、王宪民非被告本村村民。
原审法院认为，根据我国土地管理法和有关政策规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定属于无效合同。所以，小产权房的转让目前无法得到法律的认可。本案买卖房屋协议因违反法律和国家政策的禁止性规定而无效。房屋买卖合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案属于连环房屋买卖合同，原则上购房款应逐步返还，即被告吴村村委会返还第三人田洪阔，第三人田洪阔返还第三人王宪民，第三人王宪民返还原告胡读旺，因原告为最终受损失者，被告吴村村委会可直接将购房款及相应利息返还于原告胡读旺，被告与第三人田洪阔之间的债权债务关系、第三人田洪阔与第三人王宪民之间的债权债务关系、第三人王宪民与原告胡读旺之间的债权债务关系（差额部分除外）归于消灭。原告要求被告、第三人返还购房款及相应银行利息的诉讼请求，原审法院依法予以支持。被告吴村村委会的主张，原审法院依法不予采纳。被告吴村村委会应偿还原告购房款，并支付相应利息。对原告购房款的差额部分3808元，第三人王宪民应返还给原告胡读旺。第三人王宪民因不存在经济损失，对其诉讼请求，原审法院依法不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、被告吴村村委会应偿还原告购房款283192元，并支付利息（自2010年3月11日起至本判决生效执行时止，利息按中国人民银行公布的同期同档银行贷款利率计算）；二、第三人王宪民返还原告胡读旺房款3808元；三、驳回原告胡读旺其他诉讼请求；四、驳回第三人王宪民的诉讼请求。以上一、二项于判决生效后七日内通过原审法院付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5606元，诉讼保全费1955元，共计7560元由被告吴村村委会负担。
上诉人宁阳县文庙街道办事处吴村村民委员会不服原审判决上诉称，2008年12月20日，案外人王同波借用被上诉人田洪阔的名字，与上诉人签订房屋买卖协议，因当时上诉人欠王同波8万多元的砖款，房款与砖款抵顶后，王同波欠上诉人201228元的购房款，并为上诉人出具了欠条，上诉人应王同波的要求，出具了购房人和交款人均是田洪阔的购房手续，实际上田洪阔未向上诉人交钱，该事实在（2010）宁民初字第1558号案件中有记载，田洪阔的购房手续应当无效，被上诉人胡读旺的购房手续也应当无效。即使是合法手续，胡读旺也只是取得了债权，而债务人是被上诉人王宪民，并非上诉人。涉案房屋的物权已经在（2010）宁民初字第1558号确认归王同波所有，之后的房屋买卖合同均未实际履行，各方之间只能形成返还房款的债权债务关系，从合同相对性看，上诉人与被上诉人无法律上的合同相对关系。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判，驳回被上诉人胡读旺对上诉人的诉讼请求。
被上诉人胡读旺答辩称，对原审法院认定的事实无异议，对原审法院认为本案房屋买卖协议因违反国家强制性规定而属无效合同，也无异议。在合同无效的情况下，不受合同相对性的限制，上诉人取得的合同款项属于因无效合同取得的不当得利，被上诉人作为受损失方，有权要求上诉人返还购房款，差价部分由王宪民返还。上诉人主张案外人王同波借用田洪阔的名字购房与事实不符，不属于本案的审理范围，与本案不是同一法律关系。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人王宪民的答辩意见与被上诉人胡读旺的答辩意见一致。
被上诉人田洪阔未答辩。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，因涉案房屋所在土地性质为集体土地，而本案被上诉人田洪阔、王宪民、胡读旺均非宁阳县文庙街道办事处吴村本集体经济组织成员，故本案涉及的上诉人与被上诉人田洪阔之间、被上诉人田洪阔与王宪民之间、被上诉人王宪民与胡读旺之间的房屋买卖合同均为无效合同，原审判决对此认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。因涉案房屋买卖合同无效，被上诉人王宪民应将购房款返还给被上诉人胡读旺，并赔偿相应的损失。上诉人与被上诉人胡读旺之间不存在合同关系，不负向胡读旺返还购房款的义务，而被上诉人王宪民在本案中并未向其上手田洪阔主张权利，田洪阔也未向上诉人主张权利，故本案不宜直接判决上诉人向被上诉人胡读旺返还购房款，原审判决对此适用法律不当，依法应予改判。对于造成本案房屋买卖合同无效的原因，被上诉人王宪民和胡读旺均有过错且过错程度相当，故对因合同无效造成的损失应由双方各承担50%的责任，对于损失的数额，被上诉人胡读旺主张按照同期银行贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁阳县人民法院（2012）宁民重字第9号民事判决的第三、四项；
二、撤销宁阳县人民法院（2012）宁民重字第9号民事判决的第一、二项；
三、被上诉人王宪民于本判决生效之日起十日内返还被上诉人胡读旺购房款287000元并按照购房款利息的50%赔偿损失（利息计算期限自2010年3月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止，利率按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算）；
四、驳回被上诉人胡读旺对上诉人宁阳县文庙街道办事处吴村村民委员会和被上诉人田洪阔的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5606元，保全费1955元，二审案件受理费5606元，由均被上诉人王宪民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 健
审 判 员 郄延亮
代理审判员 王 玥
二〇一四年五月十四日
书 记 员 袁 琳