河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）洛民终字第2208号
上诉人（原审被告）：张爱苗，女，汉族。
委托代理人：姚合兴，汝阳县148法律服务所法律工作者，特别授权。
被上诉人（原审原告）：滕强，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：陈伟，又名陈建卫，男，汉族。
二被上诉人共同委托代理人：潘爱军，河南民天律师事务所律师，特别授权。
上诉人张爱苗因与被上诉人滕强、陈伟买卖合同纠纷一案，不服汝阳县人民法院（2013）汝民初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张爱苗及其委托代理人姚合兴，被上诉人滕强、陈伟的委托代理人潘爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年元月，原告滕强、陈伟以腾遂建名义与开发商杨中卿签订了售房协议，并分别于2008年元月10日、7月17日交付了10万元房款，预定开发商开发的位于杜康大道南广电局东，汝东宾馆综合家属楼2号楼4层第7、第9两套房屋。但在交房前杨中卿死亡，房屋交接出现混乱，二原告原预定的2号楼4层第7、第9两套房屋被他人占据，在此情况下，二原告与杨中卿之妻本案被告张爱苗协商后，被告张爱苗将二原告原预定的2号楼4层第7、第9两套房屋调整为3号楼一单元502号一套房屋。2011年元月，经案外人李庆介绍，二原告将该502号房以16万元的价格转卖给赵法海，双方签订《转让协议》一份，并在该《转让协议》中载明了该“502房”的由来及“为办房产权证让张爱苗签字作证”的内容。赵法海将16万元支付给二原告。同时，二原告与赵法海找到张爱苗，向被告张爱苗说明情况后，被告张爱苗对二原告转让房产无异议，原告滕强即将其叔腾遂建与杨中卿签订的售房协议及收款条交给张爱苗，被告张爱苗与赵法海签订《售房协议》一份，同时向赵法海出具收到14.2万元的收条一张，但张爱苗未实际收款。在被告张爱苗家中，二原告向赵法海交付了该502房的钥匙。2011年1月2日，被告张爱苗向二原告出具4万元欠条一张，并将案外人李庆欠其夫杨中卿的1.8万元债权转让给二原告，并向李庆出具收到1.8万元的收条一张。李庆将1.8万元现金交付二原告。后二原告持欠条向被告张爱苗讨要后，被告张爱苗向二原告履行1万元，剩余3万元至今未付。另查明，赵法海在拿到“502”房钥匙后，2011年4月，赵法海发现另有人将该502号套房占据并开始装修，经交涉未果后，赵法海作为原告分别将占房人蔡小伟、杨玲诉至法院，在诉讼中，案外人出示证据并证明对争议房屋享有权利，原告撤诉。该争议房屋至今未办理房屋所有权证书。后赵法海作为原告将滕强和陈伟诉至本院，请求滕强、陈伟继续履行交付无争议、无权利瑕疵、完整的套房，如果不能履行，则应当返还购房款16万元，并要求赔偿损失，后本院作出（2012）汝民初字第79号民事判决书，滕强、陈伟不服该判决，提起上诉，洛阳市中级人民法院作出（2012）洛民终字第1999号民事判决书，该判决认为：“因该房屋的权属问题存在争议，该房屋被案外人占据，赵法海至今无法实现对争讼房屋的占有、使用等权利”，由滕强、陈伟返还赵法海160000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率的130%计算自2011年1月2日起至本判决确定的付款之日止）。
原审法院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。二原告以腾遂建与开发商杨中卿签订房屋转让协议，并将约定的房款20万元交付给杨中卿，因此二原告与杨中卿之间形成了房屋买卖合同关系。后杨中卿因病亡故，该合同中约定的2号楼4层第7、第9两套房屋被他人占据，经滕强、陈伟一方与张爱苗协商，张爱苗将房屋调整为3号楼一单元502号套房，该行为表示双方协商一致对原房屋买卖合同进行了变更，被告张爱苗有义务保证该合同目的的实现。在杨中卿亡故后，二原告将争讼的502号房转卖给赵法海，且得到被告张爱苗的认可，同时被告张爱苗向二原告出具欠条并偿还部分欠款是对二原告向杨中卿已交房款的认可。由于案外人将该502号套房占据，赵法海起诉主张权利，根据已生效的民事判决，滕强、陈伟向赵法海退回房款并承担相应利息的处理结果，可以认定被告张爱苗负有对该争讼502号房屋保证第三人不向买受人主张任何权利的义务。现该争讼房屋已被他人占据并使用，被告张爱苗负有向二原告退回房款的义务。关于被告张爱苗是否对争讼的502号房屋享有权利，在其向二原告返还房款后，可另行解决。关于被告张爱苗应退回的房款，二原告已向杨中卿交付20万元，应扣除李庆支付1.8万元，被告张爱苗已支付的1万元，故张爱苗应退回二原告的房款为17.2万元。关于二原告主张利息部分，对向杨中卿预交的20万元应分别按交纳房款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2011年1月1日止较为合适；对于张爱苗应实际退回二原告的房款17.2万元，应按中国人民银行同期贷款利率的130%计算自2011年1月2日起至本判决确定的付款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百五十条、《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下：一、被告张爱苗自本判决生效后十五日内一次性返还原告滕强、陈伟房款17.2万元及利息（利息计算办法：以本金10万元按中国人民银行同期贷款利率自2008年1月10日计算至2011年1月1日止；以本金10万元按中国人民银行同期贷款利率自2008年7月17日计算至2011年1月1日止；以本金17.2万元按中国人民银行同期贷款利率的130%自2011年1月2日起计算至本判决确定的付款之日止）。二、驳回原告滕强、陈伟的其他诉讼请求。如果没有按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4100元，由原告滕强、陈伟负担300元，由被告张爱苗负担3800元。受理费已由原告滕强、陈伟垫付，待执行时一并清结。
张爱苗不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当，而且程序违法。l、上诉人张爱苗的丈夫杨中卿生前根本就没有收到滕遂建以及滕强、陈伟贰拾万元购房款。2008年元月10日杨中卿仅收到滕遂建壹拾伍元，2008年元月22日杨中卿仅收到滕遂建壹拾肆万元，两次共收贰拾玖元而不是贰拾万元，贰拾万元从何而来，从何处说起收据上的时间，与售房协议上的时间也前后矛盾，况且杨中卿生前的收款帐面上根本就没有滕遂建、滕强、陈伟交购房款的记载（记录）。所以一审法院认定的主要事实根本就不存在。2、假若杨中卿生前收取滕遂建购房款贰拾万元，那么杨中卿、张爱苗售房也是合理合法的事情，为什么要返还购房款。上诉人张爱苗是杨中卿生前的合法配偶（妻子），杨中卿又是雅居苑1﹟楼、2﹟楼、3﹟楼的总开发商，杨中卿病故后，上诉人张爱苗完全有权继承杨中卿生前开发的雅居苑1﹟楼、2﹟楼及3﹟楼，在一审时，原审被告张爱苗向法院举证有：（1）东街村第27居民组授权委托书一份，以证明杨中卿被授权，全权办理雅居苑2﹟、3﹟楼招标施工一切事宜。（2）东街村第27居民组选址申请书。（3）国有土地使用证，土地使用者为东街村第27居民组（出让）。（4）土地转让协议，以证明东街村第27居民组把土地转让给杨中卿。（5）建设工程规划许可证。（6）地税完税证6张。（7）（2011）洛民终字第l080号生效的民事判决书，以证明东街村第27居民组在协议中约定把全部土地使用权转让给杨中卿。（8）合伙建房协议书，证明2﹟、3﹟楼的合伙也应当有相应的书面合伙协议。（9）建设工程合同一份，证明建设单位为杨中卿，并把雅居苑2﹟、3﹟楼承包给武二定承建，并未显示其他合伙人的名字。以上这些证据有力证明了：杨中卿持有第27居民组出具的授权委托书，在规划、建设部门办理了相关规划审批手续，并实际投资建房的行为，应视为对土地转让协议的实际履行。协议约定的全部土地使用权转让给了杨中卿。杨中卿又与建筑商武二定签订有建设工程合同，让建筑商武二定建楼，杨中卿生前收取的购房款几百万元已全部交给武二定。所以杨中卿的合法配偶（妻子）张爱苗完全有权处分杨中卿生前开发的房屋给滕强、陈伟，杨中卿以及张爱苗同滕强、陈伟以及赵法海所签订的售房协议为合法有效协议。不违背法律规定。张爱苗完全有权处分该争讼的502房。一审法院判决让张爱苗退回购房款没有事实根据和法律依据，开发商售房是天经地义的事情。购房者愿意办理房产证，开发商愿意提供。3、假若滕遂建交购房款20万元是事实，张爱苗已将3﹟楼502号套房的钥匙交给滕强、陈伟；二被上诉人又将楼502户套房转手卖给赵法海6个月后，又被人抢占，赵法海为什么起诉抢占人杨玲后又撤诉，滕强、陈伟又为什么不起诉抢占人杨玲的侵权行为。这又是为什么综上所述，一审认定事实不清，证据不足，适用法律不当，而且程序违法，敬请洛阳市中级人民法院依法撤销原判，依法改判，或发回重审。
滕强、陈伟答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审查明事实，驳回上诉人的上诉请求。
在二审期间，张爱苗提交杨中卿生前收取购房款帐页，证明帐页未显示腾强、陈伟交纳房款。腾强、陈伟认为该帐页纯属个人记账行为，不予认可。腾强、陈伟提交本院（2013）洛民再字第88号民事判决书，证明原审判决正确。张爱苗对该判决书的真实性无异议。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，滕强、陈伟以腾遂建与开发商杨中卿签订房屋转让协议，并将约定的房款20万元交付给杨中卿，因此滕强、陈伟与杨中卿之间形成了房屋买卖合同关系。后杨中卿因病亡故，该合同中约定的2号楼4层第7、第9两套房屋被他人占据，经滕强、陈伟一方与张爱苗协商，张爱苗将房屋调整为3号楼一单元502号套房，该行为表示双方协商一致对原房屋买卖合同进行了变更，张爱苗有义务保证该合同目的的实现。在杨中卿亡故后，滕强、陈伟将争讼的502号房转卖给赵法海，且得到张爱苗的认可，同时张爱苗向滕强、陈伟出具欠条并偿还部分欠款，此行为是对滕强、陈伟向杨中卿已交房款的认可。由于案外人将该502号套房占据，赵法海起诉主张自己的权利，已生效的民事判决书认定该502号套房已被他人占据，且权属存在争议，判决滕强、陈伟向赵法海退回房款并承担相应利息。作为该502号房屋的出卖人张爱苗应当保证第三人不向买受人主张任何权利的义务，但该502号房屋现已被他人占据，且权属存在争议，因此，张爱苗负有向滕强、陈伟退回房款的义务。对于该502号房屋其张爱苗是否有权处置问题，只有张爱苗直接向相关人员主张才能查清事实，彻底得到解决。因此，张爱苗是否对争讼的502号房屋享有权利，可另行解决。综上，原审认定事实清楚，处理并无不当。张爱苗上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费3186元，由张爱苗承担。
本判决为终审判决。
审判长 王洪涛
审判员 黄义顺
审判员 王鑫杰
二〇一四年三月三日
书记员 李艺霞