广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法沙民一初字第57号
原告：中山市康建物业服务有限公司，住所地中山市。
法定代表人：刘海章。
委托代理人：沈江、梁宝恩，广东维纳律师事务所律师。
被告：闫博，男，1987年4月14日出生，户籍所在地陕西省宝鸡市金台区，现住中山市。
原告中山市康建物业服务有限公司（以下简称康建物业公司）诉被告闫博物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，依法由审判员方凯洪独任审判，于2014年1月23日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年7月10日公开进行了审理。原告委托代理人梁宝恩，被告闫博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康建物业公司诉称：原告于2007年4月3日与中山市西区岐沙路27号创兴广场二期（以下简称创兴二期）建设单位签订《前期物业服务合同》，约定由原告为创兴二期提供物业管理服务。中山市建设局已同意由原告对创兴二期实施物业管理。原告按建筑面积0.60元／㎡（住宅）标准向创兴二期业主收取物业服务费符合中山市物价局的相关规定。同时依照《中山市前期物业服务合同》第十四条规定，原告有权利追究创兴二期业主或使用人逾期交费的违约责任。被告系创兴二期＊栋＊座＊号房业主，经原告多次催促，被告至今仍欠缴2010年4月至2013年8月物业服务费及违约金。被告欠费期间，原告仍向其提供正常的物业管理服务。被告的违约行为，严重侵害原告权益。故起诉请求：1.判令被告支付原告物业服务费1415元、违约金1161元（违约金从被告欠费之日起每日按欠费金额的千分之一计算），共计2576元；2.本案诉讼费由被告承担。
原告康建物业公司为支持其诉讼请求在法定期限内提供的证据如下：1.中山市土地房产产权档案馆证明表3份；2.物业管理企业资质证书1份；3.中山市物价局［中价函（2010）101号］关于西区创兴广场商住小区二期物业服务收费的复函1份；4.广东省经营服务性收费许可证（副本）1份；5.接管项目明细表1份；6.前期物业服务合同1份；7.前期物业服务协议1份；8.业主（临时）公约1份。
被告闫博辩称：我的落地窗坏了，原告承诺帮我修理，但现在也没有去修理。我方意见是环境卫生、保安措施做好，我方是愿意交费的，日常物业方面能做到的应做好，哪一方面不是原告做的，原告可以提出。原告连巡视卫生的工作都没有做好，我方的租户被盗过，也报过警。另外，我认同（2014）中一法沙民一初字第55号案被告的意见，即对超过两年诉讼时效的物业服务费，原告无权再主张，原告提供的物业服务、卫生、保安方面的主要合同义务没有履行，原告无权就全部的物业服务费进行主张。
被告闫博在举证期限内没有提供证据。
经审理查明：康建物业公司成立于2003年8月15日，经营范围为物业管理、停车服务等。闫博系中山市西区岐沙路27号创兴广场二期＊幢＊号楼＊房的业主，该房屋建筑面积为36.14平方米。
2007年4月3日，中山市创兴房地产开发有限公司与康建物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定中山市创兴房地产开发有限公司委托康建物业公司服务期限自物业竣工验收之日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；物业管理服务费按多层住宅每月每平方米0.6元收取。合同签订后，康建物业公司即对创兴二期进行物业管理。
2008年1月20日，中山市创兴房地产开发有限公司与闫博签订《前期物业服务协议》和《业主（临时）公约》，《前期物业服务协议》约定：创兴广场二期＊幢＊号楼＊房，由选聘的康建物业公司进行前期物业管理，住宅按建筑面积每月每平方米0.6元收取，收取物业服务费的时间为每月10日前；共用水费、电费每月按【各户使用量】；业主逾期未交纳物业服务费的每天按应交服务费的千分之三交滞纳金。《业主（临时）公约》又约定：业主未按时交纳物业服务费、专项维修资金，处每日千分之一的滞纳金……。
因闫博拖欠2009年4月至2013年8月间的物业服务费（21.68元／月及每月5元的楼梯灯电费），康建物业公司经多方催收无果，遂向本院起诉主张前述实体权利。
另查明：中山市西区岐沙路27号创兴广场二期的15幢和16幢1层均是商场，两幢楼房之间有停车车位及人行通道，入楼梯间有梯门及门锁、门铃、读卡器等配置。在诉讼期间，本院审判人员到现场实地查看，发现上述两幢建筑物之间的停车场内存在车辆和杂物乱停乱放现象，人行通道因商店堆放物件对两幢楼上住户的正常通行造成一定的影响；而楼梯间的铁门门锁和门铃、读卡器等有部分损坏的，没有及时更换，导致两幢楼房存在治安隐患。此外，两幢楼房的公共平台及房顶有堆放杂物及垃圾的现象。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。中山市创兴房地产开发有限公司作为建设单位，与康建物业公司所签订的前期物业服务合同对创兴二期的全体业主均有约束力。闫博是创兴广场二期＊幢＊号楼＊房的业主，应受上述前期物业服务合同的约束。康健物业公司签订上述合同后，依合同约定履行了物业管理服务的义务，闫博应按照其与中山市创兴房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》及《业主（临时）公约》的约定支付物业服务费给康建物业公司。闫博从2009年4月至2013年8月间拖欠物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。康建物业公司请求从欠费之日起每日按欠费金额的千分之一计算违约金理据充分，本院予以支持。本院经现场查看后认为，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业服务费的正当理由，只有当物业公司提供的服务存在较大瑕疵，严重影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业服务费。从本案的具体情形分析，依照《物业管理条例》第四十六条第一款：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”之规定，康建物业公司在为创兴广场2期15幢至16幢物业提供服务时，对两幢物业服务之间的停车场车辆乱停放及一层商店占用公共人行通道摆放物品的行为应当予以制止，并应及时主动向相关行政管理部门反映，请求处理。康建物业公司主张其履行了上述法定职责，但并无提供证据，应承担举证不能的不利后果。因康健物业公司的服务存在瑕疵，给闫博的正常生活居住带来一定程度的影响，故本院认定闫博行使瑕疵履行抗辩权理由充分，本院酌情予以支持。结合本案事实，本院酌定闫博尚欠物业服务费可适当减免20%，其余合理的物业服务费及对应部分的逾期付款违约金，闫博仍应当支付。即从2009年4月至2013年8月止，物业服务费为1131.40元［计算方式：（36.14平方米×0.6元／月＋5元电费／月）×53个月×80%=1131.40元］。关于诉讼时效问题，康建物业公司与闫博存在服务合同关系，在作为被服务对象的闫博发生欠交物业服务费时，康建物业公司按照常理派出人员进行协商解决是首选方式，只有在矛盾激化和协商不成时，才通过诉讼方式解决纠纷，故本院采信康建物业公司的陈述，认定康建物业公司曾多次向闫博催收拖欠的物业服务费，本案的起诉没有超过诉讼时效。闫博认为部分物业服务费已超过诉讼时效的抗辩理由不充分，本院不予采信。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第四十二条第一款、笫四十六条第一款、《广东省物业管理条例》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告闫博于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告中山市康建物业服务有限公司从2009年4月至2013年8月止的物业服务费1131.40元；
二、被告闫博于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市康建物业服务有限公司支付逾期付款违约金（违约金计算以每月物业服务费26.68元的80％为本金，从逾期付款之日起至判决指定的付款日止，按日千分之一计算）；
三、驳回原告中山市康建物业服务有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由原告中山市康建物业服务有限公司负担10元，被告闫博负担40元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 黎叶祥
代理审判员 刘敏娟
人民陪审员 梁蓓莉
二〇一四年八月十一日
书 记 员 黄孝轩
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