绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯执异初字第11号
原告：绍兴县明洋纺织品有限公司。
法定代表人：王明洋。
委托代理人：韩燕华。
委托代理人：孔森鑫。
被告：绍兴银行股份有限公司轻纺城支行。
负责人：叶烽。
委托代理人：俞越华。
被告：绍兴县章氏纺织原料有限公司。
法定代表人：裘亚芳。
被告：裘亚敏。
被告：李立坚。
原告绍兴县明洋纺织品有限公司（以下简称明洋公司）诉被告绍兴银行股份有限公司轻纺城支行（以下简称绍兴银行轻纺城支行）、绍兴县章氏纺织原料有限公司（以下简称章氏公司）、裘亚敏、李立坚案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张浙丽担任审判长，与审判员吴秀智、代理审判员高颖蕾组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告明洋公司的法定代表人王明洋及委托代理人韩燕华，被告绍兴银行轻纺城支行的委托代理人俞越华到庭参加诉讼。被告章氏公司、裘亚敏、李立坚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告明洋公司诉称，原告因对绍兴银行轻纺城支行与章氏公司等金融借款合同纠纷一案中涉及的执行标的物（即章氏公司名下位于绍兴县华舍街道西蜀阜村的厂房）享有租赁使用权和优先购买权，依法向法院提出执行异议，法院经审查作出了驳回执行异议的裁定。原告认为，原告与章氏公司于2011年8月1日即就涉案厂房签订了房屋租赁合同，租赁期限为15年，原告按约支付租金，缴纳水电费，并进入租赁厂房装修、生产、办公。绍兴银行轻纺城支行与章氏公司于2011年10月13日才就涉案厂房签订最高额抵押合同，并于2011年10月14日办理抵押登记手续。故本案租赁在前，抵押在后，原告与章氏公司合法有效的租赁合同应当继续履行。执行裁定书在证据的采信及事实的认定上明显错误，在法律的适用上亦有错误，该裁定严重损害了原告的合法权益。原告不服，向法院起诉，请求判令：1、撤销（2014）绍柯执异字第21号执行裁定书；2、确认原告与被告章氏公司关于绍兴县华舍街道西蜀阜村厂房（房屋权证为绍房权证华舍字第××号，面积为7160.92平米，厂房附着用地地号4-23-0-17）的租赁合同合法有效，应继续履行；3、确认原告作为上述租赁物的合法承租人，依法对该租赁物享有优先购买权；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告绍兴银行轻纺城支行辩称，（2014）绍柯执异字第21号执行裁定书认定事实清楚正确，原告与被告章氏公司的租赁合同并非真实有效，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告章氏公司、裘亚敏、李立坚均未作答辩。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、房产租赁合同一份，证明原告已于2011年8月1日，即在涉案厂房抵押前租用该厂房等事实。
2、租金收款收据一份、沈国祥出具的租金收条一份、裘亚芳出具的租金收条一份，证明原告依约支付租金的事实。
3、用水、用电量明细（打印件）及水电费收款收据十四份，证明2011年8月至2012年10月期间原告已支付所租厂房水电费用，进一步证明所签租赁合同的真实性，即涉案厂房在抵押前已由原告租用的事实。
4、（2013）绍商初字第1840号民事判决书一份（复印件），证明绍兴银行轻纺城支行向章氏公司主张债权等情况。
5、（2014）绍柯执异字第21号执行裁定书一份（复印件），证明原告提出执行异议并被裁定驳回的事实。
6、（2013）绍越执异字第31号执行裁定书一份（复印件），证明越城区人民法院对于同类案件的处理结果。
针对原告提交的证据，被告绍兴银行轻纺城支行质证认为：对证据1的真实性有异议，该合同甲方代表处签名为沈国祥，其并非法定代表人，也无法定代表人授权。对证据2中的租金收款收据真实性有异议，该证据即便真实，原告支付租金日期也是在2012年10月31日，并非2011年8月，无法证明涉案厂房抵押前已租赁的事实；对证据2中两份租金收条真实性有异议，无法确定收条上盖章与签字的先后顺序。对证据3的真实性有异议，该水电费收款收据为手写，但据用水、用电量明细的要求，水电费需以汇款方式支付，原告应提供汇款凭证。对证据4、5的真实性没有异议。对证据6的真实性无异议，但与本案无关联，不应作为认定依据。
被告绍兴银行轻纺城支行为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：
7、最高额抵押合同一份，证明2011年10月章氏公司将涉案厂房抵押给绍兴银行轻纺城支行的事实。
8、抵押人声明一份，证明章氏公司将涉案厂房抵押给绍兴银行轻纺城支行时声明该厂房未出租未抵押给其他人的事实。
9、2011、2012年章氏公司的工商档案两份，证明章氏公司的法定代表人、股东中并无沈国祥，故沈国祥无权签订租赁合同。
10、2011、2012、2013年资产评估报告书各一份，证明涉案厂房的资产评估情况，其中的照片显示涉案厂房处于闲置状态，并未出租。
针对被告绍兴银行轻纺城支行提交的证据，原告质证认为：对证据7的真实性无异议。对证据8的真实性有异议，该份声明中使用的章氏公司的这个公章与最高额抵押合同、房产租赁合同以及工商登记的公章不一致，即使这个公章属于章氏公司，也可能是由绍兴银行轻纺城支行持格式声明至章氏公司进行盖章。对证据9的真实性无异议，对证明目的有异议，原告所提交的证据均有章氏公司公章，并非公司所有行为都要由法定代表人完成。对证据10中2011年资产评估报告书显示照片的拍摄时间是2011年5月25日，而原告方租赁的时间是2011年8月1日，该照片反映的是租赁前的情况，与本案无关联；2012年和2013年资产评估报告书中的照片重复使用，照片显示的粤华纺织在2012年已不存在，章氏公司的厂牌在2013年已不存在，而有货物堆放的那张照片显示的正是原告方的布匹，说明厂房是由原告在使用，该证据不能达到绍兴银行轻纺城支行的证明目的。
经原告申请，本院依法传唤证人胡某出庭作证：
11、胡某的证人证言。胡某当庭陈述：我原是章氏公司聘用的总经理；与章氏公司相关联的有三家公司，都是同一个老板，老板是沈国祥，当时三家公司都由我在管理；那时章氏公司的法定代表人是李立坚，沈国祥与李立坚是连襟；我是在2009年4月份到章氏公司相关联的一家公司去工作，大概在2010年下半年（具体的时间记不清）到章氏公司工作，一直工作到2013年5月；2011年上半年，我听沈国祥谈起过租赁的事情，他说明洋公司要用就去用好了，但3号楼有无租赁给明洋公司以及有没有签订租赁协议等情况我不知道。
原告对胡某的证人证言质证无异议，可以证明沈国祥是实际上的老板，沈国祥代表章氏公司与原告签订租赁合同符合法律规定，证人证言也从侧面证明了租赁合同的真实性。被告绍兴银行轻纺城支行对胡某的证人证言质证认为：证人证言不能证明沈国祥是实际控制人，证人只是听沈国祥说起过明洋公司要用就去用好了，其不知道有无签订租赁合同，因此无法证明租赁合同的真实性。
为查明案件事实，本院依法调取以下证据：
12、（2014）绍柯执异第21号案卷。
原告对证据12的真实性无异议，但认为该案卷笔录中被告绍兴银行轻纺城支行提交的证据未向原告出示，存在程序违法。被告绍兴银行轻纺城支行对证据12的三性均无异议。
根据以上举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据4、5，被告绍兴银行轻纺城支行对真实性无异议，经与留存的案卷档案核对一致，本院对上述证据的真实性予以确认，且上述证据符合证据三性要求，故本院确认其证明力。原告提交的证据6系复印件，未有原件进行核对，且与本案处理无直接关联，故本院对其证明力不予确认。被告绍兴银行轻纺城支行提交的证据7，原告对真实性无异议，且该证据符合证据三性要求，故本院确认其证明力。被告绍兴银行轻纺城支行提交的证据8、9、10，与本案处理结果无直接关联，故对本案无证明力。本院调取的证据12符合证据三性要求，对本案具有证明力，（2014）绍柯执异第21号系执行异议审查程序，并非诉讼程序，故对原告所称被告绍兴银行轻纺城支行提交的证据未向原告出示程序违法的意见本院不予采纳。原告提交的证据1、2、3以及证人证言证据11的认证在说理部分一并阐述。
根据以上证据分析及当事人当庭陈述，本院确认以下事实：
本院在审理（2013）绍商初字第1840号绍兴银行轻纺城支行诉章氏公司、裘亚敏、李立坚金融借款合同纠纷一案期间，根据绍兴银行轻纺城支行的申请依法作出财产保全的民事裁定，并于2013年9月16日依法查封了章氏公司名下的坐落在绍兴县华舍街道西蜀阜村的5，233平方米的国有出让土地使用权及地上建筑面积7，160.92平方米的房产（房屋权证为绍房权证华舍字第××号、厂房附着用地地号4-23-0-17）。（2013）绍商初字第1840号判决生效后，债务人未能履行判决确定的义务，绍兴银行轻纺城支行申请法院强制执行涉案厂房。在本院执行过程中，明洋公司以其对涉案厂房享有租赁权为由，作为案外人向本院提出执行异议，经审查，本院（2014）绍柯执异字第21号执行裁定书裁定驳回其执行异议，明洋公司不服，遂提起诉讼。
另查明，2011年10月13日，章氏公司与绍兴银行轻纺城支行签订最高额抵押合同一份，合同编号为093111101378号，约定：章氏公司自愿以所有的坐落于华舍街道西蜀阜村的5，233平方米的国有出让土地使用权及地上建筑面积7，160.92平方米的房屋在2011年10月13日至2013年10月13日止的期间内、最高余额1，202万元内为其自己向绍兴银行轻纺城支行分期分次取得的贷款提供抵押担保；该抵押担保的范围包括贷款本金和相应的利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金及实现债权与担保权利所需的一切费用等；另外，合同还对双方其他权利义务作了约定。2011年10月14日，双方至绍兴县国土资源局办理抵押登记手续，并办理了绍兴县房地产（2011）第0××9号《房地产抵押登记证明书》。（2013）绍商初字第1840号案件经审理判决：一、章氏公司应归还给绍兴银行轻纺城支行借款本金500万元，支付截至2013年8月21日止利息（含罚息、复利）191，756.35元，合计人民币5，191，756.35元，并支付自2013年8月22日起至实际款清之日止按双方《流动资金贷款借款合同》约定和中国人民银行有关规定计算的利息（含罚息、复利），款限于本判决生效之日起十日内付清；二、章氏公司应归还给绍兴银行轻纺城支行票款本金500万元，支付截至2013年8月21日止利息322，500元，合计人民币5，322，500元，并支付自2013年8月22日起至实际款清之日止按每日万分之五计算的利息，款限于本判决生效之日起十日内付清；三、就上述第一、二两项债权，绍兴银行轻纺城支行对章氏公司提供的绍兴县房地产（2011）第0××9号《房地产抵押登记证明书》项下抵押物在最高限额1，202万元范围内依法定程序享有优先受偿权。四、裘亚敏、李立坚对于章氏公司的上述第一、二两项债务在最高限额1，650万元范围内承担连带清偿责任。
本院认为，人民法院在执行被执行人的非住宅房屋时，案外人以其在涉案房屋设定抵押或者被人民法院查封之前已与被执行人签订租赁合同且租赁期未满为由，主张拍卖不破租赁，如果租赁合同真实、合同签订于涉案房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有涉案房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。本案中，绍兴银行轻纺城支行与章氏公司于2011年10月13日签订最高额抵押合同，并于2011年10月14日办理抵押登记手续，该抵押登记具有公示公信效力。原告主张其在涉案房屋抵押前即与章氏公司签订了租赁合同且租赁期未满，要求继续履行租赁合同并享有租赁物的优先购买权，原告须提供充分有效的证据证明其符合“租赁合同真实、合同签订于涉案房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有涉案房屋至今”的条件。原告提交的证据1，虽形式上落款时间为2011年8月1日，但该合同是否签订于涉案房屋抵押前，须有其他确切证据佐证。原告提交的证据2，租金收款收据及沈国祥出具的收条落款为2012年10月31日，裘亚芳出具的收条落款为2013年2月13日，均在涉案房屋抵押登记之后。原告提交的证据3，用水、用电量明细系打印件，其真实性无法确认；水电费收款收据系手工填写，其证明力较低。证人证言证据11，证人仅是听说明洋公司要用涉案房屋，其并不知道明洋公司与章氏公司有无签订租赁合同，证人证言无法达到原告的证明目的。因此，仅凭原告提交的证据1、2、3及证人证言证据11，无法形成有效的证据链达到高度盖然的证明标准。同时，本案所涉租赁也未有以下情形：在涉案房屋抵押前，租赁合同当事人依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》相关规定办理租赁登记备案手续；租赁合同当事人在涉案房屋抵押前已办理租赁合同公证；租赁合同当事人在涉案房屋抵押前缴纳相应租金税；在涉案房屋抵押前向抵押权人声明过租赁情况；原告在涉案房屋抵押前已经领取以涉案房屋作为住所地的营业执照等。综上，因原告未能提供确切证据证明，其主张的租赁权在执行中应受保护缺乏依据，不得对抗绍兴银行轻纺城支行的抵押权。本院对涉案房产进行查封等执行措施符合法律规定，对原告的诉请，本院不予支持。被告章氏公司、裘亚敏、李立坚经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证、抗辩权利并自行承担相应的不利法律后果。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告绍兴县明洋纺织品有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 张浙丽
审 判 员 吴秀智
代理审判员 高颖蕾
二〇一四年十二月八日
书 记 员 徐栋飞