江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）太民初字第00960号
原告太仓市景苑物业管理有限公司。
法定代表人张永兴，董事长。
委托代理人陆燕，江苏广浩律师事务所律师。
被告张兴旺。
被告杨秋蓉。
原告太仓市景苑物业管理有限公司（以下简称景苑公司）与被告张兴旺、杨秋蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理，后依法由审判员曹柏鹏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告景苑公司的委托代理人陆燕到庭参加诉讼，被告杨秋蓉、张兴旺经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告景苑公司诉称：2008年1月22日，两被告与上海北外滩物业管理有限公司太仓分公司（以下简称北外滩太仓分公司）签订前期物业管理协议，约定两被告购买的听海雅苑18幢602室房屋由北外滩太仓分公司前期提供物业管理服务。2010年5月，原告与被告所购房屋的开发商苏州市政综合开发有限公司（以下简称市政综合公司）签订了苏州市前期物业管理委托合同。2010年6月，北外滩太仓分公司与原告签订移交协议，由原告接管听海雅苑物业管理工作，并负责追讨业主所欠物业服务费。2011年1月，听海雅苑业主委员会成立后与原告签订物业管理服务合同，约定由原告为听海雅苑提供物业管理服务。原告按约提供了物业管理服务，但两被告长期拖欠物业服务费不付，原告多次催要未果。现请求法院判令被告支付原告物业服务费12210.66元，并支付计算至判决生效之日止的滞纳金，本案诉讼费用由被告负担。
被告张兴旺、杨秋蓉未作答辩。
经审理查明：2007年10月30日，被告张兴旺、杨秋蓉作为买受人，市政综合公司太仓分公司作为出卖人，签订商品房买卖合同一份，其中约定由买受人向出卖人购买太仓市浏河镇听海雅苑（锦绣天城一期）2幢602号（公安编号18幢602室）房屋，该房屋为现房，建筑层数为地上6层，产权建筑面积116.76平方米，阁楼建筑面积81.46平方米。
2007年3月23日，太仓市物价局对北外滩太仓分公司作出《关于“听海雅苑”住宅小区物业管理收费的批复》，同意北外滩太仓分公司报来的小区前期物业管理公共服务收费的备案价格，其中多层住宅每月每平方米0.8元；该批复自2007年4月1日起执行，小区成立业主委员会后，与物业公司约定具体收费标准，本标准自行废止。
2008年1月22日，被告杨秋蓉办理了听海雅苑18幢602室的交房手续。当日，两被告作为乙方，北外滩太仓分公司作为甲方，签订前期物业管理协议一份，其中载明听海雅苑房屋18幢602室建筑面积198.22平方米，住宅的物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米0.8元计算，按季交费，如乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。
2010年5月31日，市政综合公司作为甲方，原告景苑公司作为乙方，签订前期物业管理委托合同一份，由甲方将听海雅苑委托乙方实行物业管理服务，合同中约定委托管理服务期限自2010年7月1日起至2012年6月30日止，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为每月每平方米0.8元。
2010年6月22日，北外滩太仓分公司作为甲方，原告作为乙方，签订移交协议一份，内容为：甲方因业务经营等因素决定自2010年6月25日起退出太仓市浏河镇听海雅苑小区的物业管理工作且于2010年4月书面告知小区开发商市政综合公司，现接市政综合公司通知从2010年6月25日起由乙方接管听海雅苑的物业管理工作；小区业主至2010年6月底前欠甲方物业管理费243997.43元由乙方负责追讨，其中30%归甲方所有。2011年9月8日，北外滩公司在听海雅苑小区内张贴通知，内容为：北外滩公司因业务经营等原因，已于2010年6月25日退出该小区，小区的物业管理工作已由原告接管，为方便小区业主交纳物业管理费，北外滩公司已与原告协商一致，北外滩公司退出以后，各位业主以前应交和今后发生的物业管理费均统一向原告交纳。
2011年1月8日，听海雅苑小区业主委员会作为甲方，原告作为乙方，签订物业管理服务合同，由甲方将听海雅苑委托乙方实行物业服务，期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止。物业管理服务合同中约定：乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为每平方米每月0.8元，业主或物业使用人应在每年3月、6月、9月、12月的30日前向原告交纳包括本月在内的物业服务费，逾期交纳的，乙方可从逾期之日起每日按照应缴费用的千分之三加收滞纳金；本合同期满，甲方没有将续聘或解聘的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限。2012年2月20日，原告向太仓市物价局提交《“听海雅苑”物业服务收费标准备案报告》，其中明确多层住宅收费标准为每月每平方米0.8元，次日太仓市物价局在该报告中加盖印章。2013年，原告又与听海雅苑小区业主委员会签订物业管理服务合同，其中关于物业服务费计算标准及支付方式、逾期支付物业服务费的违约责任、合同期满后自动延续等内容与双方于2011年1月8日签订的合同一致。
原告曾于2012年11月27日以挂号信形式向被告杨秋蓉发出催交物业费的通知，但两被告至今未能交纳，原告遂诉至本院。
审理中，原告明确：原告主张的物业服务费从2008年5月1日起计算到2014年9月30日，2008年5月1日之前物业服务费的已经结清；滞纳金从2008年10月1日起算，对每个季度的物业服务费从该季度的最后一天开始算滞纳金，标准为每日万分之五，最后一季度物业服务费不主张滞纳金；阁楼建筑面积应按照正常标准的70%计算物业费；两被告的房屋一直是空置的毛坯房，但不影响原告物业服务费的收取，只有业主提出申请后物业服务费才能优惠；2012年、2014年原告没有与听海雅苑小区业主委员会签订物业服务合同，但合同自动延续，实际也是由原告提供物业服务；根据原告与北外滩公司签订的移交协议，由原告向业主主张物业费，主张到之后原告享有70%，北外滩公司享有30%，由双方另外结算；虽然北外滩公司没有明确滞纳金如何追讨，但原告认为追讨物业服务费也包括追究违约责任；原告因两被告未按期支付物业服务费所发生的实际损失是按照银行同期贷款利率计算的利息损失。
上述事实，有庭审笔录，原告提供的商品房买卖合同、房屋交付手续、前期物业管理协议、前期物业管理委托合同、移交协议、通知、物业管理服务合同、国内挂号信函收据、太仓市物价局文件、物业服务收费标准备案报告等证据予以佐证。
本院认为：原告景苑公司在对太仓市浏河镇听海雅苑小区提供物业管理服务前，由北外滩太仓分公司提供了物业管理服务。根据原告与北外滩太仓分公司于2010年6月22日签订的移交协议及北外滩公司向小区业主发出的通知，物业移交前业主拖欠的物业服务费由原告负责追讨，并由业主向原告交纳。故两被告应向原告支付此期间的物业服务费。自2010年6月25日北外滩太仓分公司退出该小区物业管理工作并移交给原告后，原告根据与开发商市政综合公司于2010年5月31日签订的前期物业管理委托合同对小区实施物业管理。听海雅苑小区业主委员会成立后，又与原告签订了物业服务管理合同，并由原告继续提供物业管理服务至今。原告事实上已经与两被告建立了物业服务合同关系并提供了物业管理服务，有权向两被告主张物业费。该小区多层住宅的物业服务费为每平方米每月0.8元，两被告所购房屋的产权登记面积116.76平方米，阁楼81.46平方米，物业服务费合计139.03元（0.8×116.76＋0.8×81.46×70%）。自2008年5月1日起至2014年9月30日止，共计77个月，物业费合计10705.31元。对原告主张按所欠款项每日万分之五计算的滞纳金，鉴于过分高于实际损失，本院调整为按中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。故2008年9月30日前的物业服务费695.15元应自2008年10月1日开始计息，以后每季度物业服务费417.09元应自下一季度第一日开始计息。现经传票传唤，被告张兴旺、杨秋蓉无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告张兴旺、杨秋蓉于本判决生效后10日内向原告太仓市景苑物业管理有限公司支付2008年5月1日至2014年9月31日期间的物业服务费10705.31元，并按照银行同期同类贷款利息的1.3倍支付至本判决生效之日止的滞纳金（其中695.15元自2008年10月1日起算，2008年10月1日起至2014年6月30日止每季度的物业服务费417.09元分别自2009年1月1日、2009年4月1日、2009年7月1日、2009年10月1日、2010年1月1日、2010年4月1日、2010年7月1日、2010年10月1日、2011年1月1日、2011年4月1日、2011年7月1日、2011年10月1日、2012年1月1日、2012年4月1日、2012年7月1日、2012年10月1日、2013年1月1日、2013年4月1日、2013年7月1日、2013年10月1日、2014年1月1日、2014年4月1日、2014年7月1日起计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费274元，减半收取137元，由原告负担66元，两被告负担71元。该款原告已预交，两被告负担部分，本院不再退还原告，由两被告在支付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 曹柏鹏
二〇一四年十一月三日
书记员 冯 胜