绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍民初字第696号
原告：方明月。
委托代理人：于涛。
被告：浙江强裕经贸有限公司。
法定代表人：王建强。
委托代理人：倪慧琴。
被告：王建强。
原告方明月为与被告浙江强裕经贸有限公司（以下简称强裕公司）、王建强房屋买卖合同纠纷一案，于2014年1月27日起诉来院，本院于同日立案受理。在本案答辩期间被告王建强向本院提出管辖权异议。2014年3月7日，本院裁定驳回被告王建强对本案管辖权提出的异议。后被告王建强不服，提出上诉。2014年5月5日，绍兴市中级人民法院终审裁定驳回王建强的上诉，维持原裁定。本案依法由审判员黄关水担任审判长，与人民陪审员马学凯、朱先淼组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方明月及其委托代理人于涛，被告强裕公司的委托代理人倪慧琴到庭参加诉讼，被告王建强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告方明月诉称：2013年8月29日，原告通过中介与被告签订了房屋买卖合同1份，合同约定：《国有土地使用证》证号为绍兴县国用2008第14-3号，坐落于安昌镇前庄村，地号为14-14-0-30，国有土地使用证记载面积为3340.40平方米；《房屋所有权证》号为绍房权证安昌字第××号，厂房坐落于安昌镇前畈村强裕科技园9幢1-3楼，权证记载面积为3582.07平方米；随该土地厂房一并转让的附属设备、设施：以所购厂房墙角对出的钢棚一处。被告将上述的土地厂房及设备卖给原告，原告需支付价款960万元。原告相继向被告付款210万元，并已经准备好购房款找被告要求过户，但被告二拿不出房产证并拒绝履行合同。后经查被告一所有的上述土地及另一块相邻地块于2013年6月17日抵押给平安银行萧山支行，抵押金额为2502万元。后该地块于2013年12月18日和2014年1月6日分别被绍兴市越城区人民法院、绍兴市柯桥区人民法院查封，导致合同不能履行，给原告造成损失。两被告违反合同约定，应当承担连带责任。故现原告诉请：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令两被告双倍返还原告定金384万元；3、判令两被告返还购房款18万元；4、判令两被告赔偿原告损失18万元；5、本案诉讼费由两被告承担。
被告强裕公司辩称：一、对原告诉称的双方签订合同，土地抵押、查封的事实无异议。二、原、被告于2013年8月29日签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，显属合法有效。根据合同第一条第4款的内容，足以证明原告在合同签订时明知该次交易的土地房产被告有抵押，故原告无权单方面解除合同。三、原告已支付人民币210万元全部系购房款，并非定金。根据原、被告签订的房屋买卖合同及原告提交的4份收条可知，原告并未说明其支付给被告的210万元中尚有定金与购房款之分，更未确认所谓的定金和购房款的金额。四、原告未在2013年10月10日前按约支付人民币300万元，自身明显存在过错。根据房屋买卖合同第四条第2款之约定，原告应在2013年10月10日前支付给被告购房款人民币300万元，方能使被告直接用于归还向银行的抵押贷款，以注销已有的房产抵押。可遗憾的是，原告并未按约于2013年10月10日前支付给被告300万元，致使被告无法及时向银行归还抵押贷款，并导致房产抵押未能注销，最终造成双方交易的房产过户未能实现。被告认为，原告拖延付款的行为导致房产无法按期过户，原告自身明显存在过错，故请求法院查明事实，依法作出公正判决。
被告王建强在本案答辩期间未提出书面答辩，也未到庭口头答辩。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
1、房屋买卖（居间）合同1份，证明原、被告之间的房屋买卖情况；
2、补充协议1份，证明双方约定在房屋过户后，剩余款项一次性支付给被告的事实；
3、收条4份、交易凭证3份，证明原告将钱款支付给第二被告王建强的事实；
4、录音材料1份（含光盘、整理材料），证明被告王建强说房屋已经无法过户，答应把210万元退还给原告的事实；
5、土地勘测报告1份、土地估价报告1份、发票2份，证明原告为购买房屋进行了土地勘测和土地评估，并花费了一定的费用的事实；
6、查封情况表1份，证明原告所购买的房屋是清单中编号为14-14-0-30的房屋，该房屋已被法院查封的事实；
7、申请证人俞某、徐某出庭作证，证人陈述，二人系涉案土地房屋买卖的中介人，双方约定到2013年10月31日过户前被告要还清银行贷款，但原告准备好钱后因被告方担保方面出现了问题，银行那边产权证拿不出来，故无法过户；同时原告买的是9号房屋，当时被告方说该房屋的银行贷款只有600万元，但事实上9号房屋与10号房屋是捆绑在一起抵押贷款的，银行贷款有2000多万元，即使原告拿出300万元也无法取消贷款抵押，这才导致无法过户；事后双方达成了补充协议，但经多次催促被告，仍无法过户。
被告强裕公司、王建强未向本院提交相关证据材料。
对原告提交的上述证据，被告王建强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利，经被告强裕公司质证认为均无异议，本院予以认定。
综上认证意见并结合当事人在诉讼中的陈述，本院确认如下事实：本案讼争房屋土地位于绍兴市柯桥区安昌镇，房屋所有权证号为绍房权证安昌字第××号，幢号9（1-3层），建筑面积3582.07平方米，登记所有权人为被告强裕公司；土地的使用权证书号为绍兴县国用（2008）字第14-3号，地号330621-011-004-65，宗地编号14-14-0-30，使用权面积3340.40平方米，登记使用权人为被告强裕公司。2014年6月19日经查询，该土地被查封4次。
2013年8月29日，经俞某、徐某介绍，原告方明月（乙方）与被告强裕公司（甲方）、王建强（保证人）签订房屋买卖（居间）合同1份，约定：甲方将上述房屋土地以960万元的价格转让给乙方，另有随房屋土地一并转让的附属设备、设施：以所购厂房墙角对出的钢棚一处。该土地房屋上设有抵押，至2013年8月29日为止，甲方尚有银行借款约为人民币600万元；乙方了解此情况并自愿支付甲方购买定金（或购买款）帮助甲方还清银行借款。该土地厂房甲方为出租状态，甲方保证承租人已放弃优先购买权利并愿意承担由此引起的全部责任。该土地房屋转让的方式：产权过户。甲、乙双方约定于2013年10月31日前签订正式备案的《绍兴县房屋转让合同》并去房屋产权登记机构办理过户手续。付款时间为：乙方在签订合同当日支付给甲方购买定金人民币20万元；余下定金180万元于2013年9月7日前支付；乙方在2013年10月10日前付给甲方购买款300万元；其余购买款460万元，乙方在银行放贷当日一次性付清给甲方。甲方在2013年1月20日前将该土地厂房以现房方式交付给乙方，交付同时甲方须将该土地厂房所属的全部资料移交乙方。乙方保证按时足额付款，如果任一付款逾期，每逾期一天乙方需向甲方支付应付未付款项的0.1%作为违约金；如果任一付款逾期超过15天的，视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同。合同解除后，乙方先前支付的购买定金作为放弃处理归甲方所有，其余乙方所付款项甲方在3天内无条件归还乙方，本合同终止。甲方保证按时交付该土地厂房，如果交付逾期，每逾期一天甲方需向乙方支付成交价格的0.1%作为违约金；如果逾期交付超过15天的，视为甲方根本性违约，乙方有权解除合同。合同解除后，甲方须在解除合同之日起的3天内双倍返还乙方购房定金并承担乙方确实有据的损失（仅限于交易中产生的税收和规费），同时甲方须在3天内归还乙方已经支付的除定金外的其他全部房款，本合同终止。甲、乙双方应在本合同约定过户的最后期限内，各自准备好办理该土地厂房过户所需提交的相关证件和材料，乙方还应准备好相应的款项。如因甲方原因造成过户逾期，每逾期一天甲方需向乙方支付成交价格的0.1%作为违约金；如果过户逾期超过15天的，视为甲方根本性违约，乙方有权解除合同。合同解除后，甲方须在解除合同之日起3日内双倍返还乙方购房定金并同时归还乙方已支付的除定金外的其他房款，本合同终止。如因乙方原因造成过户逾期，每逾期一天乙方需向甲方支付成交价格的0.1%作为违约金；如果过户逾期超过15天的，视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同。合同解除后，乙方先前的购买定金视为放弃处理归甲方所有，其余乙方所付款项须在解除合同之日起3日内无条件归还乙方，本合同终止。甲方保证该土地厂房过户、交接时没有权属纠纷和财务纠纷，保证已清除该土地及厂房由甲方设定的抵押权。甲方承诺无条件配合乙方办理该土地厂房过户到乙方的全部手续，若由于甲方的原因造成该土地厂房无法过户到乙方名下，由甲方承担全部责任并承担由此对乙方造成的全部损失并归还乙方已支付的全部款项。由被告王建强为甲方在本合同所负的所有义务（包括但不限于违约责任、解约后的返还责任、赔偿责任、乙方实现权益费用）承担连带保证责任。本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方共同协商解决，各方协商一致后签订补充合同，补充合同是本合同的组成部分与本合同具有相同法律效力。合同还对其他事项作了约定。同年10月31日，原、被告签订补充协议1份，约定：原协议约定于2013年10月31日前过户的事宜，甲、乙双方协商同意过户期限延后办理，甲方原约定同意乙方在放贷后支付余款，现更改为需一次性付清，乙方同意甲方提议的小额贷款事宜，以便尽快支付甲方购房余款，甲方同意支付小额贷款公司放贷当天起两个月利息，如两个月内提前还款，即按提前还款日计算。甲、乙双方均同意自己担保（需在小额贷款公司同意的情况下），甲方同意该笔贷款（应付余款）计人民币肆佰陆拾万元放入乙方账户与首付余款计人民币壹佰陆拾万元在厂房成功过户后一次性付清。
合同签订后，原告分别于2013年8月29日、9月7日、16日、10月31日向被告强裕公司支付20万元、160万元、20万元、10万元，合计210万元。后因被告未能取消涉案土地的抵押和查封，经原告多次催促仍无法办理涉案房产的过户手续，原告遂诉至本院。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖（居间）合同（含补充协议）系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应确认有效。涉案土地被抵押，被告强裕公司未在约定的时间内取消抵押并办理过户手续，且未保证涉案房屋土地无权属、财物纠纷，涉案土地被查封，导致涉案房屋土地无法过户，显属根本违约。现原告要求解除合同符合双方约定及法律规定，本院予以支持，合同于起诉状副本送达被告强裕公司时解除。被告强裕公司辩称原告延迟付款是导致无法过户的原因，原告无权单方面解除合同；本院认为使房屋土地符合房地产管理部门规定的顺利过户条件属被告强裕公司的义务，且原告虽延迟付款，但未构成根本性违约，同时结合证人证言，被告强裕公司的这一辩称理由不能成立，本院对此不予采纳。对于原告已付被告强裕公司210万元款项的性质，根据双方在合同中的约定和原告的付款情况，应当认定该款项中的180万元系双方约定的定金，其余款项应认定为购买款。被告强裕公司违约，应当双倍返还原告定金360万元。合同解除，被告强裕公司亦应当返还原告购买款30万元。被告强裕公司辩称原告已付的款项全部为购房款，与本院查明的事实不符，本院对此不予采纳。对于原告主张的其他损失，理据不足，本院不予支持。被告王建强对被告强裕公司的合同义务承担连带保证责任，应当对上述被告强裕公司的付款义务承担连带责任。被告王建强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应质证及抗辩的权利，并自愿承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告方明月与被告浙江强裕经贸有限公司、王建强于2013年8月29日签订的房屋买卖（居间）合同和2013年10月31日签订的补充协议自2014年2月9日起解除；
二、被告浙江强裕经贸有限公司应返还原告方明月双倍定金、预付购买款合计390万元，被告王建强承担连带责任；
三、驳回原告方明月的其他诉讼请求。
上述款项应于本判决生效后十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40400元，由原告方明月负担2400元，被告浙江强裕经贸有限公司、王建强负担38000元，其中两被告应负担的金额限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费40400元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 黄关水
人民陪审员 马学凯
人民陪审员 朱先淼
二〇一四年九月十二日
书 记 员 陈玉洁