广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终字第543号
上诉人（原审被告）曾水发，住所地深圳市宝安区。
委托代理人高雨琪，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人徐思雁，广东鼎方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市沙井上寮股份合作公司，住所地深圳市宝安区沙井上寮居委办公大楼（办公场所）。
法定代表人曾伟雄，总经理。
委托代理人黄彦，广东深宝律师事务所律师。
上诉人曾水发因与本上诉人深圳市沙井上寮股份合作公司（以下简称上寮股份公司）房屋租赁合同纠纷一案不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第424号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年5月13日，上寮股份公司发出《关于上寮村内市场公开投标的通知》，称上寮股份公司属下的上寮村内市场承包合同期于2014年5月31日合同期满，为了增加市场租金收益，蓬勃村内市场经营状况，经股份公司董事、监事会决定，对上寮村内市场采取公开投标的方式决定承包经营管理者，中标者必须在市场一楼范围内设置农贸交易市场。经营范围为上寮市场主楼一至五楼及旁边空地450平方米、附楼一至二楼、教师宿舍楼下铺位（共11间），建筑面积约为5,430平方米，后附红线图。市场经营期限自2014年6月1日起至2029年5月31日止。投标底价及条件为每月租金70,000元起，中标后第七年起，每三年按先前价格为基础累计递增10％。有意投标者必须于2014年5月21日前将100,000元存入上寮股份公司银行账号作为投标保证金，并到上寮股份公司财务室登记。中标者须于2014年5月30日前将中标价的年管理费50％存入上寮股份公司银行账户，作为市场经营期间的合同保证金（投标保证金包含在内），并签订委托管理合同。
2014年5月22日，上寮股份公司出具了一份《收款收据》，载明收到曾水发支付的上寮村市场押金100,000元。之后，曾水发以170,083元中标。
2014年5月30日，上寮股份公司出具了一份《收款收据》，载明收到曾水发支付的村内市场合同押金920,498元。
之后，上寮股份公司、曾水发双方并未签订合同，曾水发主张上寮股份公司在市场内张贴《温馨提示》，致使曾水发招租受到严重影响，并直接导致曾水发向承租人杨金涛赔偿损失；且上寮股份公司拒绝与曾水发签署《上寮市场租赁协议书》，要求曾水发签署的系《上寮村内市场委托物业管理合同》。上寮股份公司主张曾水发提出的中标金额过高，无法获取利润，因此以各种理由拖延不与上寮股份公司签订《上寮村内市场委托物业管理合同》。双方为协商签订合同进行了多次函件往来，但最终未签署合同。
曾水发称上寮股份公司发出的投标通知为复印件，载明免首3个月租金作装修期，并提交了一份《关于上寮村内市场公开投标的通知》复印件及曾嘉辉、曾志安、曾建国、曾凤清、陈彩芬出具的《证明》。上述书证载明免租期为三个月。上寮股份公司称该份《关于上寮村内市场公开投标的通知》没有原件核对，对其真实性不予认可，应以上寮股份公司提交的投标通知书为准；且按照法律的规定，证人应当出庭作证，但出具《证明》的证人并未出庭作证，且证人未参与投标活动，对《证明》的真实性不予认可。
曾水发主张因上寮股份公司张贴温馨提示，致使其赔偿承租人杨金涛251,250元，并提交了温馨提示、民事诉状、民事调解书、上寮村内市场交接手续、收据、上寮市场租赁协议书。上述证据主要证明内容为2014年6月6日，杨金涛作为承租人与作为出租方的曾水发签订了《上寮市场租赁协议书》，约定曾水发将上寮村内市场主附楼一、二层2,750平方米物业出租给杨金涛。租赁期限自2014年6月6日起至2029年5月31日止。杨金涛于签订合同时支付曾水发诚意金151,250元，曾水发取得正式承包合同后有权向杨金涛收取押金302,500元（含诚意金），2014年6月6日至2020年5月31日期间每月租金151,250元。曾水发必须确保对租赁物拥有合同的使用权，如有不实或乙方疑虑需要曾水发提交承包合同验明正身的，经书面催促后三日内甲方仍无法提供承包合同原件的，乙方有权解除合同，并要求甲方返还诚意金或押金，赔偿装修损失。2014年6月23日，杨金涛提起诉讼，称其向曾水发租赁了上寮村内市场1,750平方米场地经营市场。2014年6月10日，杨金涛发现市场内张贴的《温馨提示》，上有“……请勿向市场管理者一次性交纳半年以上的管理费、租金等各项费用”的内容，落款为上寮股份公司。杨金涛随即对曾水发的身份产生疑虑，并要求曾水发提交书面承包合同，但曾水发没有理会，杨金涛担心上当受骗，提起诉讼，要求解除与曾水发之间的《上寮市场租赁协议书》、曾水发返还诚意金151,250元、赔偿装修损失100,000元。2014年6月25日，原审法院出具（2014）深宝法沙民初字第1298号民事调解书，对曾水发与杨金涛自愿达成如下调解协议予以确认：双方一致同意解除租赁协议书，曾水发于2014年10月1日前以银行转账方式转账251,250元（其中包括诚意金152,250元、装修损失费100,000元）给杨金涛，杨金涛承诺在调解书生效三天内返还租赁物。2014年6月28日，杨金涛和曾水发签署了《上寮村内市场交接手续》，确认杨金涛已将承租的上寮村内市场1,750平方米场地腾空退还给曾水发。2014年8月15日，杨金涛出具了一份《收据》，载明收到曾水发支付的调解款项251,250元。庭审中，上寮股份公司对曾水发上述证据发表质证意见如下：温馨提示没有上寮股份公司的盖章，对真实性及关联性不予以认可。对杨金涛案民事诉状及民事调解书真实性予以认可，但由于起诉状是案外人一方的陈述，未经法院核实，不能证明案外人的诉讼请求与上寮股份公司有关。上寮村内市场交接手续、收据该是案外人与曾水发形成的，真实性无法核实，且与本案无关。上寮市场租金协议书是曾水发与案外人订立的租赁协议，其产生的风险应由曾水发承担，与本案无关。
曾水发主张其已经上寮村内市场中的一部分已实际出租，并提供了《上寮村内市场实际出租一览表》及数份《上寮村内市场档位（铺位）租金合同》，上述证据的显示曾水发实际出租面积为781.1平方米。上寮股份公司称上述租赁合同系曾水发与案外人签订，真实性无法确认。
另查明，曾水发系上寮股份公司股民。
庭审中，曾水发主张杨金涛承租物业装修价值为100,000元，曾水发自行装修的办公室装修价值为120,000元。曾水发确认其已于2014年6月1日开始占有使用涉案物业，但部分铺面之前的承租人不愿退场；上寮股份公司不认可曾水发的上述主张，并称其有协助曾水发办理交接手续。上寮股份公司、曾水发双方均确认涉案物业没有取得房地产证或建设工程规划许可证，正在历史遗留违法建筑申报审查处理中。
庭审后，上寮股份公司向原审法院提交了一份《关于曾水发装修情况的说明》，称曾水发主张的杨金涛和曾水发对涉案物业进行了装修，为节省诉讼时间，较少诉讼成本，认可装修价值为100,000元和120,000元。但同时称上寮股份公司并未同意曾水发对涉案物业进行装修，曾水发私自装修的损失应由曾水发自行承担。
上述事实，有当事人当庭陈述及上寮股份公司提交的关于上寮村内市场公开投标通知、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执等证据，曾水发提交的关于上寮村内市场公开投标通知、温馨提示、收款收据、民事诉状、民事调解书、上寮村内市场交接手续、收据、上寮市场租赁协议书、上寮村内市场实际出租一览表、上寮村内市场档位（铺位）租金合同等证据在卷证实，并经庭审举证质证，原审法院予以确认。
上寮股份公司在原审诉请，一、上寮股份公司、曾水发间达成的租赁合同关系无效，曾水发立即返还房屋；二、曾水发支付占有使用费暂算至起诉之日为1,530,747元及利息68,883．62元(按中国人民银行同期贷款利率暂算至起诉之日)；三、本案诉讼费用由曾水发承担。
曾水发在原审中反诉诉请，一、上寮股份公司支付曾水发因杨金涛案的损失251,250元及利息15,075元（251,250元×6%/年×1年，按中国人民银行同期贷款利率暂算至起诉之日）；二、上寮股份公司赔偿曾水发租金1,966,250元（151,250元/月×13个月，暂计至2015年7月31日）；三、曾水发按实际经营面积缴纳相应的承包费；四、上寮股份公司承担全部诉讼费用。
原审法院认为，上寮股份公司发出的《关于上寮村内市场公开投标的通知》中所招标的项目为上寮村内市场，但该市场没有取得行政主管的注册登记，实际是为了出租上寮村内市场物业，获取租金收益。但涉案的上寮村内市场物业未取得房地产证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，涉案招投标及上寮股份公司、曾水发间形成的房屋租赁合同均属无效。
关于涉案合同无效后上寮股份公司、曾水发双方权利义务的清理。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，曾水发应当将其占有使用的涉案租赁物业返还给上寮股份公司；上寮股份公司应当将其向曾水发收取的保证金返还给曾水发。根据《关于上寮村内市场公开投标的通知》的内容，曾水发交纳的100,000元投标保证金已于2014年5月30日转为合同保证金，曾水发又于2014年5月30日支付920,498元合同押金，因此上寮股份公司应当返还曾水发的保证金数额为1,020,498元。因利息属于法定孳息，涉案合同无效，上寮股份公司应当支付占用上述保证金期间的利息，利息以1,020,498元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准从2014年5月30日起计算至判决确定的返还之日止，最迟不得超过上寮股份公司实际返还之日。
关于免租期。曾水发主张免租期为3个月，并提供了招标通知复印件证明其主张。上寮股份公司主张没有免租期。原审法院认为，涉案招标通知所规定的租期为15年，租期较长，根据房屋租赁市场的惯例，一般应约定有免租期限；且涉案物业用于开设市场经营活动，曾水发在承租后必然分租给他人经营，考虑到曾水发承租后需要招租等情况下，结合曾水发提供了招标通知及部分村民出具的《证明》，原审法院采信曾水发关于免租期为3个月的主张。
关于房屋占有使用费。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。具体到本案中，曾水发应当按照中标价格每月170,083元的租金标准支付占有使用涉案租赁物业期间的房屋占有使用费。曾水发于2014年6月1日接收涉案租赁物业，三个月免租期于2014年8月31日结束，其应当按照170,083元/月的标准支付2014年9月1日至判决腾退之日期间的房屋占有使用费。上寮股份公司主张曾水发支付1,530,747元从2014年6月1日起至起诉之日止的利息68,883.62元，原审法院认为，因涉案合同无效，曾水发支付的房屋占有使用费足以弥补上寮股份公司因合同无效所遭受的损失，其主张利息，没有事实依据，原审法院不予支付。
关于装饰装修损失。上寮股份公司认可涉案物业装修价值为22万元。鉴于涉案租赁合同事实上存在免租期的约定，即视为上寮股份公司同意曾水发对涉案物业进行装修。因涉案租赁合同无效，装饰装修损失应由双方各自按照导致合同无效的过错进行分担。原审法院认为，上寮股份公司通过招标方式选定曾水发作为承租人，上寮股份公司对涉案物业符合法定出租条件负有主要义务，曾水发对涉案物业符合法定出租条件负有谨慎审查义务，但涉案物业未取得房地产证或建设工程规划许可证，致使涉案租赁合同无效，上寮股份公司对此负主要责任，曾水发负次要责任。因此，原审法院酌定上寮股份公司承担70％的责任，曾水发承担30％的责任。据此，上寮股份公司应承担曾水发装修损失15.4万元（22万元×70％）。
关于杨金涛案损失负担。曾水发反诉主张上寮股份公司赔偿杨金涛案件损失251,250元及利息，其中诚意金为151,250元，装修损失100,000元。原审法院认为，涉案合同无效，曾水发转租行为亦属无效，曾水发应当将其收取杨金涛的151,250元诚意金返还给杨金涛，其要求上寮股份公司支付该笔诚意金，没有事实和合同依据，原审法院不予支持。装修损失100,000元，原审法院在上述装修损失分担中已做出处理，不再另行处理。
关于曾水发第二项反诉诉讼请求。曾水发主张上寮股份公司违约致使其丧失了杨金涛分租物业部分的逾期租金收益。原审法院认为，涉案合同无效，曾水发基于无效合同转租涉案物业的转租合同亦属无效，其依据无效合同主张预期利益损失，没有合同和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决，一、上寮股份公司与曾水发之间关于深圳市宝安区沙井街道上寮村内上寮市场主楼一至五楼及旁边空地450平方米、附楼一至二楼、教师宿舍楼下铺位（共11间）的房屋租赁合同无效；二、上寮股份公司应于判决生效之日起十日内向曾水发返还租赁保证金1,020,498元及利息（利息以1,020,498元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准从2014年5月30日起计算至判决确定的返还之日止，最迟不得超过上寮股份公司实际返还之日）；
三、曾水发应于判决生效之日起十日内将深圳市宝安区沙井街道上寮村内上寮市场主楼一至五楼及旁边空地450平方米、附楼一至二楼、教师宿舍楼下铺位（共11间）腾退给上寮股份公司；四、曾水发应于判决生效之日起十日内向上寮股份公司支付2014年9月1日至判决指定的腾退之日期间的房屋占有使用费，房屋占有使用费按照170,083元/月的标准计算；五、上寮股份公司应于判决生效之日起十日内赔偿曾水发装修损失15.4万元；六、驳回上寮股份公司的其他诉讼请求；七、驳回曾水发的其他反诉诉讼请求。
本案本诉受理费19,197元，由曾水发负担，本诉受理费上寮股份公司曾水发已预交；反诉受理费12,270元，由曾水发负担2,000元，上寮股份公司10,270元，反诉受理曾水发已预交。
上诉人曾水发不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销(2015)深宝法民三初字第424号民事判决第四项、第五项、第七项，依法改判：一、曾水发不需向上寮股份公司支付房屋占有使用费；二、上寮股份公司返还原告装修损失22万元；三、由上寮股份公司承担本案的全部诉讼费用。
上诉的事实和理由：一、由于上寮股份公司的原因导致租赁合同无效，上寮股份公司应当承担全部过错责任。上寮股份公司作为涉案租赁物业的所有人，其本身对租赁物业的性质和现状最为清楚，上寮股份公司将未取得房地产权证或建设工程规划许可证的物业用于发标招商，是上寮股份公司的过错导致了租赁合同无效。上寮股份公司应当承担租赁合同无效的全部法律责任。二、由于上寮股份公司违约在先，导致曾水发的合同目的无法实现，上寮股份公司应当承担违约责任。曾水发中标后，上寮股份公司在租赁物业的主要通道位置张贴《温馨提示》的方式，向承租户发出通知的方式已表明了上寮股份公司预期违约。上寮股份公司张贴《温馨提示》导致曾水发的承租方杨金涛将曾水发起诉到法院，导致曾水发损失，且在杨金涛退出租赁物业后，涉案租赁物业一直处于空置状态，导致曾水发直接损失租金收益。曾水发的损失系由于上寮股份公司的过错造成，该损失应当由上寮股份公司承担。三、上寮股份公司应当承担曾水发的全部装修损失。曾水发与上寮股份公司解除租赁关系后，装修已经作为租赁物业的一部分，已经使得租赁物业升值。上寮股份公司收回租赁物业后，装修部分收益必然归为上寮股份公司所有，因此上寮股份公司应当承担曾水发装修部分的全部损失22万元。
被上诉人上寮股份公司当庭辩称，曾水发歪曲事实真相，上寮股份公司在招标完成后一直催促曾水发签订合同缴纳租金，曾水发置之不理，截止今天，曾水发从未向我方缴交过使用费，非法占有财产，恶意拖延诉讼，本案涉案财产是村集体财产，曾水发侵占集体财产行为已引起村民的不满，上寮股份公司认为该行为已有可能涉及刑事犯罪。曾水发实际使用面积就是一审提交证据中上寮村内市场公开投标内通知内所列明的面积，而不是曾水发所述的那样，根据曾水发提交的其与案外人达成的调解书也可以看出，杨金涛所承租的面积已远远超出了曾水发所述的300平方米。根据历史遗留普查的登记内容，当时村内的历史遗留违法建筑都是这样登记的，相应的红线图可在历史遗留办查证核实。曾水发和上寮股份公司成立的是租赁合同关系，该关系也在上寮股份公司公开投标通知中说明清楚。
原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，据双方诉辩意见，本案的争议焦点在于合同无效的情况下，房屋占有使用人应否支付相应使用费的问题。原审法院关于涉案招标项目实为出租上寮村市场物业，获取租金的行为，且该市场并未有合法建设手续的认定正确，应予确认。为此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案双方据招投标而形成的房屋租赁合同关系应属无效，双方应当依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定相互返还。本案中，曾水发应将所占有使用的房屋交还给上寮股份公司，而上寮股份公司则应将所收取的投标保证金返还给曾水发。
曾水发上诉认为由于租赁合同关系无效的责任在于上寮股份公司，因此己方无须支付占有使用费，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于租赁合同无效时，出租一方请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，应予支持的规定，原审法院判决支持上寮股份公司涉案房屋占有使用费的请求，并无不妥。曾水发的上诉理由缺乏事实和法律依据，其请求不成立，本院难予支持。关于装修损失及杨金涛退租之后的损失问题，原审法院已对因上寮股份公司就合同无效承担主要责任，进而就涉案装修损失及杨金涛退租所造成的损失，一并作了判定，所判并无不当，曾水发的该项上诉请求亦缺乏理据，本院不予支持。
综上，在涉案房屋租赁合同无效的情况下，双方应及时返还财物，履行由此引起的已方义务。为此，曾水发上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1450元，由曾水发承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年三月九日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。