云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云民终81号
上诉人（原审原告）：云南正达矿业小额贷款股份有限公司。住所地：昆明市小康大道***号*楼*号。
法定代表人：唐俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李兴勇、周朝栋，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：张劲贤，女，白族，1975年2月6日出生，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市，
委托诉讼代理人：李兴发、罗发翠，云南明空律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：楚雄佳泰房地产开发有限公司。住所地：云南省楚雄市开发区鹿城北路（楚雄日报社***楼）。
法定代表人：张立新，该公司执行董事。
上诉人云南正达矿业小额贷款股份有限公司（以下简称正达公司）因与被上诉人张劲贤、楚雄佳泰房地产开发有限公司（以下简称佳泰公司）执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2017）云01民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，法庭调查，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
正达公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人负担。主要事实和理由：1、张劲贤名下已经有登记备案房屋，即坐落于楚雄鹿城镇李家庵村委会杨乐屯村民小组东侧Ⅳ—40幢1单元201号房屋；2、本案佳泰银座1005号房屋对应项目土地规划用途是商业用地，并非住宅用地，一审认定案涉房屋系住宅属于认定事实错误；3、张劲贤未同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条足以排除执行的条件。
张劲贤答辩称：1、张劲贤名下并无登记备案房屋，正达公司所谓坐落于楚雄鹿城镇李家庵村委会杨乐屯村民小组东侧Ⅳ—40幢1单元201号房屋早在2015年本案涉案房屋查封之前就已经变更为其他人所有；2、涉案楼房五层以下是商业用途，五层以上是住宅；3、涉案房屋在查封之前张劲贤就与佳泰公司签订了买卖合同并交付了全部房款，佳泰公司也向张劲贤交付了房屋，张劲贤使用至今，没有办理过户登记是佳泰公司的原因造成，张劲贤是善意买房人；4、在适用法律方面，执行规定第二十八、二十九条均适用于本案。张劲贤享有对争议房屋的全部权益，可排除正达公司的执行。正达公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
佳泰公司二审既未答辩，也未到庭应诉。
正达公司向一审法院起诉请求：1、撤销（2016）云01执异185号执行裁定书；2、按（2015）昆执241号、243号、245号、246号及247号协助执行通知书对“佳泰·银座”1005号房屋进行执行；3、本案诉讼费由张劲贤承担。
一审法院经审理认定的本案法律事实为：2013年1月10日，张劲贤与佳泰公司签订《商品房购销合同》，约定：张劲贤购买佳泰公司开发的“佳泰·银座”1005号房屋（以下简称案涉房屋），参考建筑物面积55.50平方米，总价款312895元，张劲贤于2013年1月10日一次性付清总房价款312895元，佳泰公司应于2014年2月28日前交房。张劲贤于2012年12月1日向佳泰公司支付了购房定金款50000元、购房预付款50000元，2013年1月10日支付了购房预付款212895元，2013年1月17日支付契税9387元。2014年5月12日，佳泰公司将案涉房屋交付给张劲贤。张劲贤接收案涉房屋后居住使用至今。2016年6月30日，佳泰公司向张劲贤开具了售房款为312895元的机打发票。因借款合同纠纷，正达公司向昆明中院提起诉讼，昆明中院于2015年4月8日、13日作出（2014）昆民四初字第656号、708号、710号、711号、713号民事判决书，分别判决何永亮、李昊、张立新、张新亚、云南润泉高原农业有限公司、楚雄润泰置业开发有限公司、楚雄润泰投资开发有限公司和佳泰公司向正达公司履行还款和连带保证义务。该五案判决生效后，正达公司向昆明中院申请强制执行，昆明中院于2015年7月27日作出（2015）昆执241、243、245、246、247号执行裁定书，对上述被执行人的相应财产予以查封、扣押、拍卖或变卖。2015年12月23日，昆明中院依据上述执行裁定书，向楚雄住房和城乡建设局发出（2015）昆执241、243、245、246、247号协助执行通知书，对包括案涉房屋在内的佳泰公司开发的“佳泰·银座”39处房产予以查封。张劲贤遂向昆明中院提起案外人执行异议，昆明中院于2016年12月9日作出（2016）云01执异185号执行裁定书，认定楚雄住建局房地产业管理科及楚雄不动产登记中心于2016年11月30日及12月1日分别出具证明，证实张劲贤名下无住房，进而，认为张劲贤提交的证据能够证实其主张的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，裁定：“中止本院（2015）昆执241、243、245、246、247号协助执行通知书关于‘佳泰·银座’1005号房屋的执行。”正达公司于2017年1月11日签收该执行裁定书后，于2017年1月23日向昆明中院提起本案申请执行人执行异议之诉。一审法院另查明，张劲贤诉佳泰公司商品房销售合同纠纷一案，云南省楚雄市人民法院于2016年8月15日作出（2016）云2301民初2398号民事裁定书，以该案的处理需等待本案处理结果为由，裁定中止诉讼。
一审法院经审理认为：张劲贤与佳泰公司签订《商品房购销合同》的时间是2013年1月10日，同日张劲贤将合同约定的总价款全部支付完毕，并且，张劲贤于2014年5月12日接收了案涉房屋后居住使用至今，而楚雄不动产登记中心及楚雄住建局房地产业管理科于2016年11月30日及12月1日分别出具的证明，足以证实张劲贤名下并无住房。虽然正达公司提交了商品房买卖合同登记备案表，但该备案表只能证明张劲贤与楚雄昇源房地产综合开发有限公司签订的商品房买卖合同于2011年5月9日备案登记，并不能证明张劲贤目前对该房屋享有所有权，该证据不足以反驳楚雄不动产登记中心及楚雄住建局房地产业管理科于2016年11月30日及12月1日分别出具的证明，故对其证明力不予确认。由此可见，在昆明中院于2015年12月23日向楚雄住房和城乡建设局发出（2015）昆执241、243、245、246、247号协助执行通知书，对包括案涉房屋在内的佳泰公司开发的“佳泰·银座”39处房产予以查封之前，作为买受人的张劲贤早已全部支付对价购买并实际占有了案涉房屋，且其名下并无其他用于居住的房屋，完全符合司法解释规定的情形，故而，张劲贤就案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。至于正达公司提出张劲贤与佳泰公司所签《商品房购销合同》长期未办理合同登记备案手续及产权证的行为不符合交易习惯的问题，由于《商品房购销合同》的登记备案系行政管理规制的方式，并非合同生效的前提条件，且正达公司并未能就其主张的张劲贤与佳泰公司的合同签订及购房款支付行为不真实提交任何确实有效的反驳证据加以佐证，而正是因产权证尚未办理完毕才导致本案纠纷的产生，在张劲贤于本院查封前已合法实际占有使用案涉房屋的情况下，正达公司亦未能提交任何确实有效的证据证实系张劲贤自身的原因导致未能办理过户登记，故正达公司提出的该诉由并不能排除作为买受人的张劲贤的合法权益，进而，正达公司的该项主张不成立，不予支持。另外，需要指出的是，正达公司提起本案诉讼时将佳泰公司列为第三人，但作为被执行人的佳泰公司在庭审中对作为申请执行人的正达公司的主张明确表示反对，并同意案外人张劲贤提出的执行异议，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条关于“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人”的规定，佳泰公司应作为共同被告参加本案诉讼。据此，一审法院依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项之规定，判决：驳回正达公司的诉讼请求。案件受理费6134元，由正达公司负担。
本案二审期间，张劲贤向本院提交楚雄建设局房管科档案摘抄表一份，该表载明201号房产于2015年7月29日通过买卖变更为黄玉所有。张劲贤欲用该证据证明201号房在昆明中院2015年12月23日查封涉案1005号房屋之前已变更为他人所有，进而证明张劲贤无其他可以居住的房屋。正达公司经质证，对该证据的三性均表示认可。本院对该证据予以确认，该证据可以证明在昆明中院2015年12月23日查封涉案1005号房屋时张劲贤名下无房。
庭审中，各方当事人对于一审法院认定的事实均无异议。本案二审查明事实与原审判决查明事实一致。
归纳双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：张劲贤对佳泰银座1005号房屋是否享有排除强制执行的民事权益？
本院认为：根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条款是对于金钱债务执行过程中，买受人对登记于被执行人名下的不动产提出权利抗辩的一般性规定，买受人只要符合上述规定列举的条件即可排除执行。本案中，第一、张劲贤与佳泰公司2013年1月10日签订《商品房购销合同》，该合同合法有效，该合同签订于昆明中院于2015年12月23日向楚雄住房和城乡建设局发出（2015）昆执241、243、245、246、247号协助执行通知书，对包括案涉房屋在内的佳泰公司开发的“佳泰·银座”39处房产查封之前。第二、合同签订后，张劲贤于2013年1月10日向佳泰公司支付完了全部购房款312895元及代收契税9387元，该款项支付行为亦发生于2015年12月23日昆明中院查封之前。第三、2014年5月12日，佳泰公司将案涉房屋交付给张劲贤，张劲贤在2015年12月23日昆明中院查封之前，已实际占有并使用该涉案房屋。第四、张劲贤在购买涉案房屋时，该房屋上并未设定有其他权利，故其本人不存在对他人权利障碍忽略的情形，且该房屋所在地行政机关亦无对张劲贤购买房屋的政策限制。同时，本案审理过程中，正达公司亦未能提交任何确实有效的证据证实张劲贤怠于行使登记权利。且张劲贤二审提交的楚雄建设局房管科档案摘抄表证明张劲贤名下无其他可以居住的房屋。故应认定张劲贤对涉案房屋的权利完全符合上述司法解释规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益。至于正达公司上诉称涉案房屋性质系商用的诉讼主张，因本案符合上述司法解释二十八条的规定，张劲贤对该房屋的权利足以排除正达公司执行，故本院对正达公司该上诉主张不再予以赘述。
综上所述，本院认为：正达公司的上诉主张无事实和法律依据，不能成立，本院予以驳回；原审认定事实清楚，适用法律虽有不当之处，但判决结果并无不当，应当予以维持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6134元，由云南正达矿业小额贷款股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李建华
审判员 孙少波
审判员 杨 宏
二〇一八年四月四日
书记员 王怡青