云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第3号
上诉人（原审被告）段钊云，男，汉族，1980年4月21日出生。
被上诉人（原审原告）毕淑芳，女，汉族。
特别授权诉讼代理人史朝文、周逸潇，云南天外天律师事务所律师。
上诉人段钊云与被上诉人毕淑芳房屋租赁合同纠纷一案，上诉人段钊云不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将其位于昆明市×××幢×单元××号房屋（3室2厅1厨2卫，跃层；系毛坯房）租赁给被告使用，期限为2012年3月26日至2017年3月25日止。约定前三年年租金为12000元，第四、五年年租金为13200元；还约定：原告同意被告找人合租。押金为1000元，在签订合同时一次性付清，租期满后，如无违约责任发生并结清相关费用，由原告一次性退还。另约定：租赁期间承租人转租房屋必须征得出租人的同意，未经同意将房屋转租的，由承租人承担由此引起的经济和法律责任。还查明，合同签订后原告将诉争房屋交付被告使用至今，被告也将诉争房屋进行了装修，把1楼的卧室由2间变更为3间；同时将租赁房屋通过在网上发布消息并已实际出租给了3个租客并自行收取了房租共计1940元租金。被告现居住在昆明市春城慧谷B区1802号。另查明，坐落于昌源中路与昆瑞路交叉口假日城市小区11幢2单元5-6层501室房屋所有权人登记为毕淑芳。遂诉至一审法院，请求：1、判令解除原、被告于2012年2月26日签订的《房屋租赁合同》；被告立即腾空房屋归还原告；2、判令被告支付原告违约金2000元；3、判令本案诉讼费由被告承担。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性、效力性规定，是合法有效的，双方当事人均应诚信履行。本案的关键是被告出租的行为是合租还是转租？原、被告在租赁合同中约定被告可以找人合租。通过庭审查明，1、被告将诉争房屋装修后把以前的3室2卫1厅改为了4室2卫1厅；2、被告将3间卧室出租给了3个租户并自行收取租金；3、被告庭审中自认现居住在昆明市春城慧谷B区1802号。合租是指两个或两个以上的承租人同时与房东签订一份房屋租赁合同。从庭审查明的事实来看，被告的行为系转租并非合租。原、被告在合同中约定租赁期间承租人转租房屋必须征得出租人的同意，未经同意将房屋转租的，由承租人承担由此引起的经济和法律责任。被告的行为已构成违约，原告根据双方合同约定有权解除合同。原告据此主张解除原、被告于2012年2月26日签订的《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告腾空房屋归还原告的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告的租赁合同已经解除，被告应将租赁房屋退还原告。关于原告主张被告支付违约金2000元的请求，双方在合同中并没有约定转租后被告应承担2000元的违约金，原告此请求于法无据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决，一、解除原告毕淑芳与被告段钊云于2012年2月26日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告段钊云于本判决生效后十日内将坐落于昌源中路与昆瑞路交叉口假日城市小区11幢2单元5-6层501室租赁房屋腾还给原告毕淑芳；三、驳回原告毕淑芳的其他诉讼请求。
一审判决宣判后，一审被告段钊云不服，向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。其主要事实和理由为：一审法院判决对事实表述不全，含混不清，对上诉人和被上诉人双方签订的租赁合同中涉及概念断章取义，不顾当事人双方的真实意思，逻辑混乱，一审判决缺乏事实和法律依据。双方当事人在签订合同时对合同涉及的“合租”进行了口头说明，被上诉人在签订《房屋租赁合同》时说的是：房子租给上诉人以后，上诉人每年按时向被上诉人支付房租，上诉人不能将房屋整体转租给别人，但可以找人合租。房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租的房屋全部或者部分再出租的行为。房屋合租，是指两人或两人以上一起租住一间或一套住房。实际生活中，合租一般有两种情形，一种情形是两个或两个以上的承租人共同与出租人签订一份合同或分别与出租人签订合同；另一种情形是出租人与合租中的一个承租人签订一份合同，此承租人是合租人的代表。本案被上诉人是合租而不是转租。故请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人毕淑芳答辩称：不认可上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人和被上诉人均未提交新证据。
经审理，双方当事人除对一审判决认定的案件事实“……同时将租赁房屋通过在网上发布消息并已实际出租给了3个租客并自行收取了房租共计1940元租金……”有异议外，对于其他事实均无异议，本院依法予以确认。上诉人提出其是从2013年开始，将本案涉及的房屋租给另外三个租客，每个月收取该三个租客租金共1940元。对此，被上诉人无异议，本院依法予以确认。
综合诉辩双方当事人的主张，本案的争议焦点为上诉人将本案涉及的房屋租给案外人是否属于双方当事人在《房屋租赁合同》中所约定的转租行为？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》中明确约定，“出租人同意承租人找人合租”。并约定，“租赁期间承租人转租房屋必须征得出租人的同意，未经同意将房屋转租的，由承租人承担由此引起的经济和法律责任”。从以上约定可看出，双方当事人在签订房屋租赁合同之际就已经明确了上诉人可以与他人“合租”但未经被上诉人同意则不得“转租”，根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》中对于“合租”与“转租”的约定，“合租”是指上诉人与他人分担支付给被上诉人的租金，上诉人并不能够在被上诉人不同意的情况下将房屋部分或者全部租给他人并收取租金；而“转租”是指上诉人在承租后，将房屋全部或者部分租赁给他人，向他人收取租金。这也与上诉人在上诉状中对于“合租”与“转租”的理解是一致的。根据本案查明的事实，上诉人是在向被上诉人承租房屋支付租金、装修后，从2013年开始，将本案涉及的房屋租给两外三个租客，每个月收取该三个租客租金共1940元。上诉人每月收取的租金超过其向被上诉人支付的租金，因此，上诉人的该行为属于转租行为，该转租行为并未经被上诉人同意。且被上诉人提出其是在2014年8月16日才知道上诉人的转租行为的，对此，上诉人虽然有异议，但其未能提供相应证据证实，被上诉人存在知道或者应当知道该转租情况，而超过六个月才提出解除房屋租赁合同的情况。故对于上诉人的上诉请求本院不予支持。综上，原判虽然认定事实有部分疏漏，但所做判决并无不当之处，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费合计50元，由上诉人段钊云负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审 判 长 刘昕光
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 熊梓旭
二〇一五年三月十八日
书 记 员 郭 涛