浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终3828号
上诉人(原审被告)夏庆丰，女，1979年12月12日出生，汉族，住杭州市江干区。
委托代理人凌伟，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)远洋亿家物业服务股份有限公司杭州分公司，住所地杭州市拱墅区易构大厦1幢722室。
法定代表人李陆，总经理。
委托代理人姚杰、金炜亮，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。
上诉人夏庆丰因与被上诉人远洋亿家物业服务股份有限公司杭州分公司（以下简称远洋亿家杭州公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初2294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年10月17日，杭州远洋莱福房地产开发有限公司（以下简称远洋莱福公司）与远洋亿家杭州公司（原名称为北京远洋基业物业管理有限公司）签订《前期物业服务合同》，约定由远洋亿家杭州公司对大河宸章公寓实施物业管理。2012年8月18日，远洋莱福公司与夏庆丰签订《商品房买卖合同》，夏庆丰购买远洋莱福公司开发的大河宸章公寓×幢×单元×室。合同对双方权利义务进行了约定，第二十一条载明：“出卖人已经选聘北京远洋基业管理有限公司杭州分公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。”同日，本案双方签署了《前期物业服务合同》，夏庆丰出具《承诺书》承诺遵守临时管理规约。《前期物业服务合同》第二条第10款对禁止装修行为进行了列明，其中第（5）项载明：改变房屋外立面，在外墙上开门、窗；包封阳台、安装户外防盗窗、户外晒衣架、花架、遮雨棚、未按指定位置安装室外空调外机等。《业主临时管理规约》第二十二条第（2）也明确了不得损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台灯部位的颜色、形状和规格），擅自改变房屋设计用途、功能和布局等。后夏庆丰对涉案房屋进行装修，其中对南阳台进行了封闭装修，该门窗曾被拆除。但此后，夏庆丰再次使用八扇平移式铝合金窗封闭了阳台。经双方沟通无果后，远洋亿家杭州公司起诉至原审法院，请求判令夏庆丰立即拆除自行封闭的位于杭州市××区大河宸章公寓××单元××室南阳台××八扇铝合金玻璃窗，恢复原状。
原审法院认为：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。但业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。且业主应当遵守法律、法规以及管理规约。本案所涉房屋阳台，系夏庆丰所属的专有部分。但夏庆丰在购房当时与远洋亿家杭州公司签订了《前期物业服务协议》，夏庆丰同时签署《承诺书》，表明夏庆丰同意遵守《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》的条款，同意在行使对涉案房屋阳台的专有使用权时有所限制。上述《前期物业服务协议》及《临时管理规约》的内容对夏庆丰装修阳台进行了限制，具体体现为不得封闭阳台，该禁止规定系为维护建筑物的安全及全体业主的共同利益，未影响业主按建筑设计要求对阳台的正常使用，内容未违反禁止性规定，对夏庆丰具有拘束力。而夏庆丰在实际装修过程中，采用铝合金门窗对阳台进行了封闭，明显已经违反了《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》的规定。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，故远洋亿家杭州公司要求夏庆丰立即恢复原状的诉请，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：夏庆丰于判决生效之日起三十日内拆除安装于杭州市拱墅区大河宸章公寓×幢×单元×室房屋南面阳台上的八扇铝合金玻璃窗，恢复南面阳台的原状。一审案件受理费80元，减半收取40元，由夏庆丰负担。
宣判后，夏庆丰不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实和证据错误。1、原审判决认定：“夏庆丰出具承诺书承诺遵守临时管理规约”属于事实认定错误。上诉人在一审中对被上诉人提交的证据承诺书的真实性不予认可，认为该证据中上诉人的签名系被上诉人工作人员冒签，在被上诉人不认可的情况下，上诉人当庭提出对承诺书落款处签名是否为本人所签进行笔迹鉴定，最终因为被上诉人无法提供原件供鉴定机构比对而导致鉴定无法进行。而原审法院也在判决中就承诺书的真实性发表意见并认为“原告未能提交原件予以核实，故对该证据本院不予确认”，那么，原审法院为何又在事实认定部分得出“夏庆丰出具承诺书承诺遵守临时管理规约”的结论？显然，原审法院对该事实认定错误。2、原审判决对于被上诉人提交的“业主大会成立的公告和管理规约，证明大河宸章业主大会成立并通过管理规约，在规约中约定不能封闭阳台”的真实性予以确认，属于事实认定错误。涉案小区第一届业主大会于2016年4月组织召开，其业主委员会成立并出台的《管理规约》发生在上诉人2015年封包阳台之后，对上诉人不具有约束力。二、原审法院在原判决认定《前期物业服务协议》及《临时管理规约》中“不得封闭阳台……对被告有约束力”，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第71条的规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《商品房买卖合同》，本涉案小区的北、南阳台同属于业主的专有部分，享有占有、使用和处分的权利。诚如原审判决所述，上诉人在购房时即签订了《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，而《前期物业服务协议》及《临时管理规约》等有关业主不得擅自包封阳台的规定，系开发商或物业公司为了重复使用而预先拟定且在订立合同时未与业主充分协商的格式条款，这些格式条款排除了业主的主要权利，应属无效。而本案中，上诉人出于防风雨及人身安全的考虑，采用平移式铝合金窗封闭阳台没有向墙体外侧扩展、延伸或者搭建其他建筑物，并未明显改变建筑物外立面或者危及建筑物的安全，也未损害其他业主的合法权利，故原审法院认定《前期物业服务协议》及《临时管理规约》中不得封闭阳台对上诉人具有约束力显然属于法律适用错误。三、从社会效果上讲，原审法院在涉案小区阳台已经基本封闭完成的情况下，判决上诉人在30日内拆除专有部分的8扇铝合金窗，无论如何不能称得上是“公平”的。被上诉人于2015年8月28日公示了允许小区封包阳台的方案，至上诉人在2015年12月封包南阳台时，所在小区北面阳台已经基本全部封闭，南阳台目前也已经基本封闭完成，尤其是涉案小区开发商的主要领导也对小区的房屋南面阳台进行了封闭，在上述情况下，被上诉人欺软怕硬，甚至在上诉人家里无人时两次派遣公司员工和外包单位，通过从18楼下挂方式强行拆除了上诉人家里南面阳台的铝合金窗，不仅如此，被上诉人还在一审案件立案后且在未隐去上诉人姓名的情况下，即将立案通知书通过在小区公告栏张贴等方式广而告之，严重侵害了上诉人的名誉权，干扰了上诉人的正常生活。被上诉人的种种做法，有悖物业公司服务业主的基本宗旨，更让人质疑被上诉人起诉的初衷。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。
被上诉人远洋亿家杭州公司在二审中答辩称：一、原审法院认定事实清楚正确，上诉人主张原审法院认定事实和证据错误缺乏依据。1、原审判决认定“夏庆丰出具承诺书承诺遵守临时管理规约”具有事实依据。虽然，被上诉人一审提交的(2015年5月16日签署)的《承诺书》因不能提交原件，真实性无法确认，但是，被上诉人一审提交的证据《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》(含2012年8月18日签署的《承诺书》)，上诉人对真实性并无异议，而根据2012年8月18日签署的《承诺书》，上诉人是明确声明为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，同意遵守《业主临时管理规约》的，并同意承担违反《业主临时管理规约》的相应责任。因此，原审判决认定“夏庆丰出具承诺书承诺遵守临时管理规约”具有事实依据，上诉人认为属于事实认定错误缺乏依据。2、原审判决对于被上诉人提交的一审证据“业主大会成立的公告和管理规约，证明大河宸章业主大会成立并通过管理规约，在规约中约定不能封闭阳台”真实性予以确认，属认定证据正确。原审法院依法于2016年7月26日公开开庭审理本案，并对双方提交的证据进行了质证，上诉人一审委托代理人赵庆周质证时明确对被上诉人提交的一审证据7真实性无异议，对合法性有异议，认为该证据程序上存在被上诉人和大户业主串通损害中小户业主利益的行为，但上诉人并未提交任何证据，且大河宸章第一次业主大会系在当地物业主管部门、街道、社区组织下依法成立并召开，管理规约亦是依照《中华人民共和国物权法》关于业主决议规定表决通过，真实合法有效。上诉人主张属于事实认定错误缺乏依据。二、原审法院在判决中认定《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》中“……不得封闭阳台……对被告具有拘束力”具有事实和法律依据。1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第八十三条：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”国务院《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则……”第二十二条：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”第二十三条：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。”《房产测量规范》(GB／T17986—2000)第3·2·1条计算全部建筑面积的范围f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。第3．2．2条计算一半建筑面积的范围c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。第3．2．3条不计算建筑面积的范围d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》第4．1．1条计算全部建筑面积的范围e)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影计算面积。第4．1．2条计算1/2建筑面积的范围d)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的1／2计算。第4．3．1条阳台c)无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1／2的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。根据上述规定，建设单位、业主委员会与物业服务企业签订的(前期)物业服务合同及(临时)管理规约对业主均有法律约束力，业主应当遵守。阳台所对应的外墙面(外立面)应属共有部位，全封闭阳台、未封闭阳台和镂空(挑高)阳台对建筑面积计算亦不同，分别为计算投影全部面积，一半面积和不计算面积。2、2012年8月18日上诉人与建设单位(出卖人)杭州远洋莱福房地产开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》(合同编号：2012预1166515)第三条买受人所购商品房的基本情况约定及合同附件一房屋平面图。第二十一条前期物业管理约定：“出卖人已经选聘被上诉人从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。上诉人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。”2012年8月18日上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》以及上诉人同日签署的《承诺书》。根据上述约定，上诉人所购房屋的阳台为镂空(挑高)阳台且非封闭，根据房产测量规范，该阳台部分并不计算建筑面积，且阳台相应的外墙面(外立面)部位依法属于共有部位，建设单位为维护全体业主的共同利益，根据国务院《物业管理条例》的规定在制定的《业主临时管理规约》中规定禁止包封阳台，该规定并未影响业主按建筑设计要求对阳台的正常使用，且禁止包封阳台，禁止改变外立面亦为建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第六条第(二)项和《杭州市物业管理条例》第四十二条第(五)项所禁止，同时，案涉小区全体业主表决通过的《管理规约》(2016年4月16日公告通过)亦明确规定不得包封阳台，除非经全体业主票权面积和票权人数通过比率超过总数的三分之二，可以封闭阳台，故《业主临时管理规约》中关于禁止包封阳台的规定并不存在违反法律、法规的情形，也不存在侵害业主权益的情形，合法有效，上诉人以格式条款排除业主主要权利为由主张无效缺乏依据。本案中，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》以及上诉人对《业主临时管理规约》签署承诺书，明确同意遵守《业主临时管理规约》的内容，其中包括禁止包封阳台的内容，则根据有约必守、诚实信用之原则，上诉人应当严格遵守该规约。三、原审法院判决上诉人拆除南面阳台上的八扇铝合金玻璃窗，恢复南面阳台的原状具有合同和法律依据，上诉人称不公平缺乏依据。本案中，上诉人擅自包封阳台，已违反其承诺遵守的《业主临时管理规约》以及业主大会决议通过的《管理规约》的规定，被上诉人作为案涉小区的物业管理企业，为了维护全体业主的权益，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”的规定以及案涉小区《业主临时管理规约》以及业主大会决议通过的《管理规约》的规定，要求上诉人拆除并恢复原状，于法有据，原审法院经审理后判决支持并无不当，不存在违反公平的情形。同时，被上诉人为物业管理需要，对上诉人包封阳台予以拆除以及就起诉事宜张贴公告系履行《业主临时管理规约》第五章第四十四条第5项“以批评、规劝、公示、制止等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为”规定的行为，不存在上诉人主张的侵害其名誉权，干扰其正常生活的情形。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据材料。
经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，2012年8月18日夏庆丰在购买本案所涉的房屋时，曾与开发商签订了《业主临时管理规约》，同时与远洋亿家杭州公司签订了《前期物业服务合同》，并出具了《承诺书》，该规约、合同和承诺书系双方真实意思的表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，对双方均具有约束力。夏庆丰上诉中提出上述文件系开发商或物业公司预先拟定且未与业主充分协商的格式条款，应属无效的理由，因没有提供充分有效的依据，本院不予采纳。根据上述规约、合同和承诺，双方对禁止装修行为作了明确列明，其中包括包封阳台。而夏庆丰现用八扇平移式铝合金窗封闭了阳台，违反了上述规约、合同的约定及夏庆丰作出的承诺，故远洋亿家杭州公司要求其拆除铝合金窗，恢复原状的请求应予以支持。关于上诉人夏庆丰提出的原审法院对事实认定不当一节，原审中远洋亿家杭州公司提供2015年5月16日夏庆丰的承诺书，欲证实夏庆丰承诺对南阳台不进行包封，虽然因远洋亿家杭州公司没有提交原件，原审法院对该证据不予确认，但远洋亿家杭州公司同时还提供了2012年8月18日签订《前期物业服务合同》时，夏庆丰所出具的承诺书，且夏庆丰对该证据的真实性没有异议，因此，原审法院认定“夏庆丰出具承诺书承诺遵守临时管理规约”并无不当。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由夏庆丰负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞建明
审判员 余江中
审判员 石清荣
二〇一七年八月十六日
书记员 王 琳