湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0702民初680号
原告陈爱爱。
委托代理人黄雨晴，湖南云济律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人赵勇刚，湖南云济律师事务所律师，一般授权代理。
被告朱三妹。
委托代理人周绍华，广东水贝律师事务所律师，特别授权代理。
原告陈爱爱与被告朱三妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法由审判员胡祥彪适用简易程序，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄雨晴、被告朱三妹及其委托代理人周绍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月28日，原、被告双方就泽云广场二期11栋108号商铺签订了一份《泽云广场项目租赁协议》。协议签订后，原告按约交付了租赁商铺，但被告未按约支付租金及承担物业管理费等其他费用。2015年10月13日，原告经被告多次请求，根据实际经营状况，以通告的方式酌情大幅降低了租金标准，并调整了租金的交纳日期，被告在签收并认可上述通告后，仅向原告支付了通告载明的第一年租金（截止至2016年2月29日），并未在通告载明的时限内（即2016年2月15日前）向原告交纳第二年租金。截止至2016年3月29日，被告逾期交纳租金长达43日，业已构成严重违约。原告曾多次向被告追索前述租金及欠付的物业管理费，但均遭到被告推诿或拒绝。据此，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，要求判令：1、依法解除双方签订的《泽云广场项目租赁协议》；2、判令被告向原告支付实际使用期间的租金3975元及违约金4102.2元（暂计算至2016年3月29日止）；3、判令被告向原告支付其应承担的物业管理费238.5元（暂计算至2016年3月29日止）；本案诉讼费由被告承担。原告对其诉称的事实向本院提交了下列证据予以证明：1、原告身份证复印件；2、《泽云广场项目租赁协议》；3、通知及收据；4、《律师函》及EMS回单；5、《商业承租协议书》。
被告辩称：1、原告主体不适格，本院所涉商铺的产权人为常德市泽云实业有限公司，而不是本案原告陈爱爱；2、原告诉称的原告多次向被告追索租金及物业管理费，而被告予以推诿或拒绝，该事实不存在。本案的事实是，被告对租金和物业管理的缴纳并未推诿，更无拒绝之意，而是积极与出租方及泽云广场招商部协商解决“风情街”经营中存在的问题，但至今对方对此并未给予明确的答复，且被告已按约支付了截止至2016年2月29日以前租金及物业管理费；3、协议履行过程中，出租方及招商部存在诸如多收计租面积的租金、未提交产权测绘报告、未按约退装修保证金、未兑现招租时的承诺、单方决定将“风情街”转向定位为“美食街”及阻止被告转让等违约行为；4、被告同意解除租赁协议，但原告应赔偿被告装修损失80599元及库存货物降价损失20000元，否则，被告不同意解除协议。被告对其辩称的事实向本院提交了下列证据予以证明：第一组：1、租赁协议；2、押金收据；3、水电押金收据；4、租金收据及物业管理费收据各一份；第二组：5、装修施工合同一份；6、支付装修款凭证三份；7、奥克斯安装保修卡一份；8、华星电器收款单一份；第三组：9、COCO店库存货品单一份；第四组：10、补充协议一份；11、泽云广场“风情街”效果图5页10张；12、出庭作证证人龙丽、刘智慧、雷艳的证言。
经庭审质证，被告对原告提交的证据3、4无异议；对证据1、2、5提出质异；对证据1不发表质证意见；对证据2的真实性无异议，但协议表明的房屋面积有出入，且产权人和出租人不一致；对证据5的真实性不发表意见，亦对其合法性和关联性有异议，认为合同内容不明确，不能确认具体门面的承租人为谁；原告对被告提交的证据第一组的证据1、2、3、4的合法性和关联性有异议，认为并非只有房屋的所有权人才能出租，出租面积以实测面积为准；对第二组证据5、6、7、8的真实性不认可，认为系复印件，且与本案无关；认为第三组证据9与本案无关；认为第四组证据10系被告的单方协议；认为证据11与本案无关；对证据12出庭作证证人龙丽、刘智慧、雷艳的证言的真实性有异议，认为出租方不存在违约行为，且被告不缴纳租金是事实。本院确认下列证据合法有效，可以作为本案的定案依据：原告提交的证据1、2、3、4、5；被告提交的证据第一组证据1、2、3、4；被告提交的证据第二组证据5、6、7、8；第三组证据9，因与本案无关联性，本院不予采信；证据第四组证据10，因不具备合法性，协议系被告单方意思表示，对该证据，本院不予支持；对证据11、12，因与本案无关联性，本院不予采信。
据此，依采信的证据及当事人对无争议事实的陈述，本院确认如下案件事实：
2014年1月1日，案外人常德市泽云实业有限公司（以下简称泽云公司）与原告陈爱爱、案外人汤永富签订《商业承租协议书》。依协议约定，泽云公司将位于常德市武陵区常德大道与武陵大道交汇处的泽云广场二期10#、11#楼全部门面及一期5#楼全部门面、7#楼101、102、103、104、105、106、201、202、203号门面，2#楼116、117、118号门面出租给陈爱爱、汤永富，租赁期限2014年1月1日至2027年12月31日。2014年4月28日，原告与被告朱三妹签订《泽云广场项目租赁协议》。依协议约定，原告将泽云广场二期11栋108号商铺出租给被告；建筑面积79.48㎡（具体位置见附件，具体面积以房管局测绘报告的建筑面积为准，为79.21㎡）；租赁期限5年，即自2014年4月20日至2019年4月19日（备注：以商业街开街之日起为实际租赁起始日，双方约定租赁期内免租期9个月相应顺延）；租金先付后用，分五期计算，每年为一期，每期租金支付时间需提前30日向原告缴纳，第一年为110元/平方米/月，扣除优惠后为年租金104913元；第二年租金不变；第三年起每年在上一年基础上递增6%；物业管理费按3元/平方米/月收取；租赁期内，被告逾期未缴纳合同约定租金或费用，每逾期一天，被告应按逾期未缴金额的0.2%向原告支付违约金；被告承诺上述承租商铺在租赁期内用于经营COCO香包、皮具；原告收取了被告20000元的押金及装修保证金，原告承诺分三期退还给被告。协议履行过程中，2015年10月13日，原告向被告发出书面通告，要求被告将2015年3月1日正式开街之日起第一年的租金11925元（按50元/㎡/月）于2015年11月15日付清；第二年租金为47700元（缴纳2016年3月1日至2017年2月28日），应于2016年2月15日付清，后续租赁年度租金按原合同执行；否则，按原合同相关条款执行。2015年12月1日，被告向原告缴纳了第一年租金11925元，但未缴纳下年度，即2016年3月1日至2017年2月28日的租金及物业管理费。2016年3月10日，原告向被告以特快专递的方式送达了律师函，要求被告收到律师函3日内，将拖欠的租金和物业管理费予以缴纳，否则，原告将依法维权。原、被告因租金及物业管理费的缴纳未能协商一致，原告诉至本院，提出前列诉讼请求。
本院认为：原告陈爱爱与被告朱三妹签订的《泽云广场项目租赁协议》系双方真实意思表示，其内容亦不违反相关法律法规强制性的规定，应认定该协议合法有效。据此，原、被告均应按协议约定享受权利并履行义务。依本院查明的事实表明，原告将承租的门面转租给被告，案外人泽云公司并未提出异议，本院确认原告有出租权，原告主体身份适格。对被告辩称的原告主体不适格的意见，本院不予支持；被告在收到原告的书面通告后，将承租第一年的享受优惠的租金11925元缴纳，原、被告双方一致同意，对第一年的年租金予以变更，系双方真实意思表示，且符合法律规定，本院予以确认。但被告未在通告规定的时间前（即2016年2月15日）缴纳下一年度（2016年3月1日至2017年2月28日）的租金及物业管理费，依通告的声明，第二年的年租金应按原合同条款执行，即租金110元/㎡/月，物业管理费3元/㎡/月，以被告实际承租面积79.21㎡计算。综上，本院确认被告应自2016年3月1日起至实际腾还门面之日止，以79.21㎡计租面积，租金按110元/㎡/月、物业管理费按3元/㎡/月予以计付。因被告迟延给付租金，且经催告后仍未履行，原告据此要求解除合同有事实和法律依据，对原告要求判令解除双方签订《泽云广场项目租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求判令被告给付租金及物业管理费的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张的违约金，原、被告合同约定的按逾期未付金额以日0.2%计付违约金，该约定明显超过了法律规定的标准，本院予以调整。本院确认以不超过年租金104557.2元（110元/㎡/月×79.21㎡×12月）的30%为宜，即31367元，现原告要求判令被告向其支付违约金，本院部分予以支持。本院确认被告以自2016年3月1日起至腾还门面之日的租金总额的30%向原告计付违约金。对被告辩称的泽云广场项目招商过程中的违约行为及由此造成的被告装修损失、库存货品损失的问题，因被告对此并未提起反诉，对以上问题，本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告陈爱爱与被告朱三妹签订的《泽云广场项目租赁协议》；
二、被告朱三妹应于本判决生效之日起七日内自2016年3月1日起实际腾还门面之日止按110元/㎡/月、面积79.21㎡向原告陈爱爱计付租金，按3元/㎡/月、面积79.21㎡向原告陈爱爱计付物业管理费，并以上述租金总额的30%向原告陈爱爱计付违约金；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4284元，减半收取2142元，由被告朱三妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 员 胡祥彪
二〇一六年五月十二日
代理书记员 刘 艳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。