上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第40203号
原告耿春宝。
原告杨焱。
原告耿志臣。
被告俞文彬。
委托代理人赵丽梅，上海理德律师事务所律师。
原告耿春宝、杨焱、耿志臣与被告俞文彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年1月8日、2014年3月11日公开开庭进行了审理。原告耿春宝、杨焱、耿志臣及被告委托代理人赵丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告耿春宝、杨焱、耿志臣共同诉称，原、被告于2013年8月31日就坐落于上海市浦东新区浦东大道X室房屋（以下简称系争房屋）签订了房屋买卖合同，约定双方于2013年11月10日前办理系争房屋的过户手续。原告已按约于2013年10月18日之前支付了购房款人民币（以下币种相同）335万元，但被告拒不履行房屋过户义务。故原告诉至法院，要求被告按照合同约定与原告办理房屋过户手续，被告支付逾期过户违约金（按335万元为本金，以日万分之五的标准，自2013年11月10日起计算至实际过户日止）。
被告俞文彬辩称，并非被告不同意办理过户手续，而是原告未按真实房价缴纳税费，双方约定的真实价格为435万元到手价，买卖合同约定的330万元仅是名义到手价。
经审理查明，系争房屋产权登记于被告名下。2013年5月28日，原告耿春宝、被告俞文彬经上海中原物业顾问有限公司居间，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份。同日，原告耿春宝（作为乙方、买受方）与被告（作为甲方、出卖方）就系争房屋签订《房屋买卖合同》，约定系争房屋转让价款为435万元，并约定，本合同为买卖双方的定金合同，为配合乙方，甲方承诺在上海是唯一一套住房，如未通过交易中心审核则个税由乙方自行承担等内容。当日，原告耿春宝（作为乙方、买受方）与被告（作为甲方、出卖方）另签订《协议书》一份（以下简称5月28日协议书），《协议书》第一条约定：“甲乙双方确认该房地产的甲方实际净到手价为435万元。”《协议书》第二条约定：“应乙方要求，为降低乙方所应承担的税费支出，网签房屋买卖合同所约定的转让价款为甲方到手价格330万元为双方买卖该房地产的名义甲方到手价格。”《协议书》第三条约定：“乙方承诺：乙方的付款义务以本协议第一条所述的甲方实际到手价格为准，乙方无权要求甲方按该买卖合同中约定的名义甲方到手价格出售该房地产。甲、乙双方如因房屋价格产生争议，以本协议第一条约定的房价为准。”《协议书》第四条约定，乙方承诺：乙方的付款义务以本协议第一条所述的甲方实际净到手价格为准，差额部分计105万元为装修补偿款，应于签订上海市网签买卖合同后七个工作日内由乙方直接支付给甲方，同时甲方出具收款收据给乙方。《协议书》第五条约定：“为配合乙方，甲方同意承诺该房屋在上海是唯一一套住房。如在交易中未通过则该个人所得税由乙方承担。”当日，原告向被告支付定金5万元。2013年8月31日，由三原告作为买受人（乙方）、被告作为卖售人（甲方），三原告与被告代理人魏秀华就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价款为330万元，合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年11月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。合同补充条款（一）第二条约定，除另有约定外，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方。该买卖合同签订当日，三原告作为乙方（买受方）、被告作为甲方（出卖方），被告代理人魏秀华与三原告另签订《协议书》一份（以下简称8月31日协议书），《协议书》第一至三条及第五条内容与5月28日协议书一致。该《协议书》第四条约定：“乙方承诺：乙方的付款义务以本协议第一条所述甲方实际净到手价格为准，差额部分计105万元（含定金5万元）为装修补偿款及搬迁补偿款，于签订上海市房地产买卖合同当天2013年8月31日直接支付给甲方，同时甲方出具收款收据给乙方，其余230万房款于2013年10月30日之前支付甲方。”当日，原告向被告支付房款100万元。2013年10月20日，原告向被告支付房款230万元。2013年10月25日，原告与中国建设银行股份有限公司上海市分行签订《个人住房组合抵押借款合同》一份，以系争房屋为抵押物向银行申请贷款100万元。2013年10月31日，被告代理人魏秀华向原告耿春宝手机发送短信，内容为：“请咨询税务部门，问问清楚：双方是否应按照真实交易价格重签合同，同时你们需将税款补足。这边卖房是到手价，不愿承担补税风险。11月10日可以过户，但前提是需按真实交易价格签订合法有效的备案合同。缴税是税务部门管的事。”2013年11月1日，魏秀华另向原告耿春宝发送多条短信，内容为：“请于11月2日前及早按照真实房屋交易价格重新签订网上备案合同，否则影响11月10日过户，那是你们下家承担违约责任。”等等。当日，原告按330万元的计税金额缴纳了系争房屋原告名下的契税99，000元、被告名下的一般营业税82，500元、其他企业城市维护建设税10，725元。2013年11月9日，被告代理人魏秀华又向原告耿春宝手机发送短信，内容为：“请及早按照真实交易价格重新审税并依法缴纳税金，不要影响双方按合同约定的日期过户。”等等。之后，因被告坚持要求原告按435万元补缴税款，原告不予同意，双方未能于2013年11月10日办理过户手续。2013年11月14日，原告诉至本院，诉请如前。庭审中，被告陈述双方真实的交易价格为435万元，买卖合同约定的330万元系应原告要求而做低房价，房屋装修不值105万元，被告代理人在签约时未告知被告，被告事后得知发现不妥才要求原告按真实交易价格缴税；而原告则表示双方约定了105万元装修补偿款，不存在做低房价的行为；同时，原告为表明双方买卖合同可继续履行，将100万元剩余房款缴入法院代管款账户，并同意在过户时支付给被告。
上述事实，由《房地产买卖居间协议》、收款收据、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、5月28日协议书、8月31日协议书、短信、税费发票、个人住房组合抵押借款合同等及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中就原、被告争议之双方是否存在做低房价行为的认定，本院认为，从原告耿春宝与被告俞文彬签订的《房地产买卖居间协议》及5月28日协议书、原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及8月31日协议书均可表明，双方将真实的房屋交易价格拆分为330万元名义成交价及105万元所谓的装修补偿款，该约定系双方共同合意做低房价，无论由谁起意，原、被告双方最终共同签署买卖合同的行为表明双方当事人对做低房价、规避税费、减少成本、实现利益最大化达成了一致，导致国家税款流失，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定房价款为330万元的条款应属无效。虽原告主张105万元系装修补偿款、双方不存在做低房价，该陈述遭被告否认，亦明显与事实不符，本院不予采信。且根据国家税务总局公布的《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》，房屋买卖合同的契税计税价格为包括房屋买卖合同的总价款，买卖装修房屋，装修费用亦应包括在内。现因被告要求原告按真实交易价格缴税，导致双方未能办理过户，对此，本院认为，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定房价款为330万元的条款无效，并不影响该买卖合同其他条款的效力，双方仍应按真实交易价格继续履行买卖合同，现原告同意在过户当日支付其余房款100万元，双方之买卖合同具备继续履行条件，故原告主张要求被告办理房屋过户手续，于法有据，本院予以支持。但如前所述，双方共同合意做低房价涉嫌逃避国家税收，现被告要求按真实价格缴税，系合法主张，并不构成违约，故原告要求被告承担逾期过户违约责任，本院不予支持。考虑到本案发生根源系双方合意做低房价造成，双方对此均有过错，故本院对本案诉讼费用酌情调整为原、被告各半承担。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告俞文彬于本判决生效之日起十日内协助原告耿春宝、杨焱、耿志臣办理将坐落于上海市浦东新区浦东大道x室房屋产权过户至原告耿春宝、杨焱、耿志臣名下的手续，同日，原告耿春宝、杨焱、耿志臣支付被告俞文彬房款100万元；
二、驳回原告耿春宝、杨焱、耿志臣的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33，200元，减半收取计16，600元，财产保全费5，000元，共计21，600元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周箐
二〇一四年四月十日
书 记 员 乐赟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。