广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香湾民二初字第420号
原告：珠海农村商业银行股份有限公司拱北支行，住所地：珠海市。
负责人：罗琎，行长。
委托代理人：张亦澍，男，××年××月××日出生，汉族，户籍所在地：珠海市，住珠海市香洲区，系原告员工。身份证号码：×××6691。
委托代理人：蔡艺，女，××年××月××日出生，汉族，户籍所在地：住珠海市香洲区。系原告××员工。身份证号码：×××3827。
被告：喻长鑫，男，汉族，户籍所在地：四川省隆昌县，现在江门监狱服刑，身份证号码：×××531X。
被告：珠海市中联国际贸易有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：黄共流。
委托代理人：吴文峰，男，汉族，××年××月××日出生，系被告××员工，户籍所在地：广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××6113。
委托代理人：范金丹，女，汉族，××年××月××日出生，户籍所在地：广东省大埔县，系被告××员工，身份证号码：×××004X。
原告珠海农村商业银行股份有限公司拱北支行（下称农商银行）诉被告喻长鑫、珠海市中联国际贸易有限公司（以下简称中联贸易）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔金涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告农商银行委托代理人张亦澍、蔡艺被告中联贸易委托代理人吴文峰、范金丹到庭参加诉讼，被告喻长鑫经本院合法传唤，本人因受羁押未到庭，也未委托代理人到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农商银行诉称，2009年11月9曰，原告与被告一喻长鑫、被告二珠海市中联国际贸易有限公司签订编号为“农信拱北借字第2009年第000363号”的《房产按揭担保借款合同》（以下简称《借款合同》），合同约定：（一）被告一喻长鑫向原告借款人民币贰拾壹万陆仟元整；担保方式为抵押；借款利率为月利率3.465‰；借款期限为10年，即从2009年11月9日起至2019年11月9日止；还款方式为：等额还款法。双方在合同中约定：被告一喻长鑫未按合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项等违约行为时，原告可提前解除合同，宣布借款立即到期，要求被告一喻长鑫立即归还全部借款本息及相关费用（《借款合同》第九、十条）。合同还约定被告一喻长鑫存在未按时足额偿还借款本金等违约行为时，原告有权从逾期之日起在本合同约定的当期借款利率基础上加收50％作为逾期借款利率计收逾期借款利息，直至本息清偿完毕为止。被告一喻长鑫未按时偿付借款利息，原告有权对被告一喻长鑫未支付的利息、从逾期之日起在本合同约定的当期利率基础上加收50％作为复息利率计收复利，或按照国家有关规定计收复利（《借款合同》第九条）。（二）被告一喻长鑫以其名下的珠海市粤海西路28号中联国际大厦2单元1406房为被告一喻长鑫自2009年11月9日起至2019年11月9日止的期间内在原告处办理约定的各类业务，本金金额折合人民币贰拾壹万陆仟元范围内所实际形成的全部债务提供抵押担保。（三）被告二珠海中联置业有限公司为被告一喻长鑫借款提供连带责任保证担保（《借款合同》第七条）。2009年11月9日，原告与被告一喻长鑫在珠海市房地产登记中心办理了抵押登记。上述合同签订后，原告按约向被告一喻长鑫发放了贷款，但被告一未能按照合同约定偿还借款本金及利息。截止2015年3月5日，被告一已拖欠原告本金156，171.56元，利息12，688.44元。原告按约多次要求被告一偿还借款本息，但被告一均未履行，导致原告合法权益受损。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》及原告与被告一喻长鑫、被告二珠海市中联国际贸易有限公司签订的《借款合同》之约定，两被告的行为己构成违约，原告有权解除《借款合同》，要求被告一喻长鑫偿还全部借款本息，并要求以其名下的珠海市粤海西路28号中联国际大厦2单元1406房依法承担抵押担保责任，要求被告二珠海市中联国际贸易有限公司承担连带保证担保责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。原告农商银行诉讼请求：一、请求法院判令解除原告与被告一喻长鑫签订的《房产按揭担保借款合同》（编号：农信拱北借字第2009年第000363号）；二、请求判令被告一喻长鑫向原告偿还所欠借款本金人民币156171.56元，截止2015年4月23日的利息12688.44元，本息合计168860元，以及自2015年4月24日起至借款本息全部清偿之日止的全部利息（含正常利息、逾期利息、复利等，利息依照借款合同以及人民银行有关利率标准进行计算）；三、请求法院判令被告一喻长鑫以抵押物珠海粤海西路28号中联国际大厦2单元1406房对其所欠原告的上述借款本息承担抵押担保责任，原告对处置该抵押物的价款优先受偿；四、请求法院判令被告二珠海市中联国际贸易有限公司对被告一喻长鑫所欠原告的上述借款本息承担连带保证担保责任；五、请求法院判令二被告承担本案全部诉讼费用。
原告农商银行对其诉称提供以下证据：1、《房地产按揭担保借款合同》（合同编号：农信拱北借字2009年第000363号），证明原告与被告房地产按揭担保借款合同之间建立关于21.6万元住房按揭款的借贷合同关系；2、《广东农村信用合作社借款借据》（编号：2009000498-1），证明原告向被告发放了住房按揭贷款21.6万元；3、《预告登记证》（编号：粤房地登珠字第0100018298号）、（编号：粤房地登珠字第0100017476），证明被告一向原告的借款承担抵押担保责任；4、贷款逾期催收通知书，证明被告在原告的借款已经逾期；5、欠息清单，证明被告拖欠本息情况；6、广东省房地产预告登记证明2份（粤房地预登珠字第0100017476号、粤房地预登珠字第0100018298号）。
被告喻长鑫未答辩，未提供证据。
被告中联贸易辩称，认可原告的诉讼请求。
被告中联贸易未为其辩称提供证据。
经审理查明，2009年11月9日，原告与被告喻长鑫、中联贸易签订了一份《借款合同》（合同编号：农信拱北借字2009年第000363号），约定原告向被告喻长鑫发放流动资金贷款21.6万元，购买珠海市香洲区粤海西路28号中联国际大厦2单元1406房，借款期限10年，即2009年11月9日到2019年11月9日，还款方式为等额还款，每月归还本息2203.15元，借款月利率为3.465‰，合同有效期内随国家利率调整而调整；合同第九条约定，借款人违反合同约定，贷款人有权采取立即终止合同、停止发放尚未发放的借款、要求借款人立即偿还全部欠款等措施，并有权要求借款承担违约责任；如借款人未能按时偿还借款本金，贷款人有权从逾期之日按合同约定的当期利率基础上加收50%的利息；借款人为按时偿付借款利息，贷款人有权对借款人未支付的利息按照国家有关规定当期利率基础上加收50%计收复利；被告中联贸易同意为被告喻长鑫提供无条件及不可撤销在连带保证责任，保证范围为被告喻长鑫对原告的全部欠款；合同附责第十一条约定：所购房屋为预购商品房的，借款人应与贷款人到有关登记部门办理抵押权预告登记，在该预购商品房取得《房地产权证》后正式办理抵押登记。2009年11月4日，原告与被告中联贸易办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记。2009年11月10日，原告向被告喻长鑫发放了贷款216000元。被告喻长鑫从2013年3月10日开始拖欠贷款本息，截止到2015年4月23日已拖欠21期，拖欠本金45005.22元、利息12688.44元（包括罚息3160.11元、复利945.07元）。
另查明，由于被告喻长鑫未能办理珠海市香洲区粤海西路28号中联国际大厦2单元1406房的房地产权证书，也为未能办理抵押给原告的抵押登记。
本院认为，原、被告签订《借款合同》，被告喻长鑫向原告借款，被告中联贸易为被告喻长鑫向原告提供连带保证责任，双方意思表示真实，约定内容合法，《借款合同》依法成立并生效，三方均应按合同约定履行。被告中联贸易自愿承担保证担保，在被告喻长鑫未能及时清偿贷款时，应当向原告承担还款责任。原告取得了预购商品房抵押权的预告登记，依照《物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，本案中原告仅为预购商品房抵押权的预告登记权利人，限定预告登记的义务人非经原告同意不得处分抵押物，非取得抵押登记。同时，《物权法》第一百八十七条规定以建筑物设定抵押，抵押权自登记时设立，因此本案中原告非抵押权人，针对珠海市香洲区粤海西路28号中联国际大厦2单元1406房的抵押权并未设立，原告请求以处置抵押物珠海粤海西路28号中联国际大厦2单元1406房的价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。被告喻长鑫2013年3月10日起拖欠还款，已达21期，原告请求解除合同，有事实及法律依据，本院予以支持。
对于被告喻长鑫尚欠的借款本金及利息，本院认为，借款合同偿还贷款分为120期，按月还款，被告喻长鑫拖欠21期未偿还贷款，构成逾期还款的违约行为，因此2013年3月10日起，尚欠的借款构成逾期，按照合同约定的逾期利率月利率3.465‰加收50%即月5.1975‰计算逾期利息，同时，原告有权依照从逾期之日按月5.1975‰的复息利率，以拖欠的本金及逾期利息为本金按月计收复利，直至本息清偿之日。按照以上计算方法，被告喻长鑫2015年4月23日已拖欠本金45005.22元、利息12688.44元（包括罚息3160.11元、复利945.07元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认2011年4月6日，原告珠海农村商业银行股份有限公司拱北支行与被告喻长鑫、珠海市中联国际贸易有限公司签订的《借款合同》（合同编号：农信拱北借字2009年第000363号）解除；
二、被告喻长鑫于本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款人民币本金156171.56元，借款利息（包括罚息、复利，暂计到2015年4月23日止为12688.44元，2015年4月24日起至本息还清之日，以尚欠借款本金为本金，以月利率5.1975‰计算逾期利息，以拖欠的本金及利息为计算复利的本金，月利率5.1975‰计算复利）给原告珠海农村商业银行股份有限公司拱北支行；
三、被告珠海市中联国际贸易有限公司为被告喻长鑫以上债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告珠海农村商业银行股份有限公司拱北支行的其它请求。
本案案件受理费减半收取2415元，由被告喻长鑫、珠海市中联国际贸易有限公司共同负担。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 崔金涛
二〇一五年八月五日
书记员 何绍峰