湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0702民初2118号
原告（反诉被告）：武陵区水云阁茶楼，住所地湖南省常德市武陵区。
经营者：阮桃华，男，1964年3月25日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
委托诉讼代理人：阮望华，湖南望华律师事务所律师。特别授权代理。
被告：长沙科佳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站路21号（凯旋国际A座611房）。
法定代表人：窦晓昆，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨旋，湖南天地人律师事务所律师。一般授权代理。
被告：周璟，女，1969年8月22日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。
被告（反诉原告）：常德市水星楼商业经营管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城南办事处东湖巷社区人民中路水星楼4号楼5楼1号。
法定代表人：陈小华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：储迟，湖南云济律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：赵发攀，湖南云济律师事务所律师。一般授权代理。
原告武陵区水云阁茶楼（以下简称水云阁茶楼）与被告长沙科佳商业管理有限公司（以下简称长沙科佳公司）、周璟、常德市水星楼商业经营管理有限公司（以下简称水星楼公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，武陵区水云阁茶楼于同月16日申请对损失进行评估鉴定。同年10月4日，水星楼公司向本院提起反诉。2017年4月14日，本院组成合议庭公开开庭进行了审理。水云阁茶楼经营者阮桃华及其委托诉讼代理人阮望华，长沙科佳公司委托诉讼代理人杨旋、水星楼公司委托诉讼代理人储迟、赵发攀均到庭参加了诉讼。周璟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
水云阁茶楼本诉诉请：1、确认常德科佳商业管理有限公司（以下简称常德科佳公司）解除合同的行为构成根本性违约，应向水云阁茶楼返还履约保证金10万元，支付违约金并赔偿损失303.25万元；2、判令长沙科佳公司、周璟对上述债务承担连带赔偿责任；3、判令水星楼公司对上述债务承担连带赔偿责任；4、判令水星楼公司停止侵权，并按每月15000元标准支付自2015年7月1日起至实际停止侵权之日止的经营利润损失；5、判令长沙科佳公司、周璟、水星楼公司承担本案受理费、鉴定费。庭审中，水云阁茶楼将第1项诉讼请求中的违约金及赔偿损失金额变更为261.78916万元；第5项诉讼请求增加保全费5000元，律师费10万元。事实与理由：2013年3月29日，水云阁茶楼与常德科佳公司签订《房屋租赁合同》，约定：1、水云阁茶楼承租水星楼城市购物广场五号科佳QQ电脑城2楼房屋（880平方米），租赁期自2013年7月18日至2019年6月17日止；2、月租金2.64万元，水云阁茶楼支付履约保证金10万元；3、任何一方不得擅自解除合同，否则违约方应向守约方支付违约金50万元。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当弥补。合同履行期间，茶楼所在楼宇消防公用设施瘫痪消防部门多次责令整改，常德科佳公司搪塞拖延，水云阁茶楼只能拒交租金，促其整改，常德科佳公司随即书面通知解除《房屋租赁合同》，并没收履约保证金。2015年7月1日，水星楼公司张贴《告知书》，水云阁茶楼始知常德科佳公司已卷款撤离。2015年7月1日水星楼公司强行接管茶楼、宾馆的专用停车场，酿成纠纷。因常德科佳公司未经清算而被注销，长沙科佳公司、周璟作为股东应承担相应责任。
长沙科佳公司辩称：水云阁茶楼拒付租金的行为，无任何法律及合同依据，常德科佳公司依约行使合同解除权，无不当之处，应驳回水云阁茶楼全部诉讼请求。
周璟未作答辩。
水星楼公司辩称：1、水星楼公司与水云阁茶楼未签订租赁合同，水星楼公司不是本案适格被告，亦无需对违约金、履约保证金、损失等承担连带责任；2、本案为租赁合同纠纷，水云阁茶楼的第4项诉讼请求为侵权之诉，该诉请不符合法律规定，且缺乏事实和法律依据，应予驳回。
水星楼公司反诉诉请：1、判令水云阁茶楼向水星楼公司支付房屋占有使用费463035元（自2015年6月20日至2016年10月17日），此后按每月30793元标准计至实际腾退之日止；2、判令水云阁茶楼向水星楼公司支付物业管理费（计至2016年10月17日为28160元），此后按每月1760元标准计至实际腾退之日止；3、判令水云阁茶楼立即腾退占用房屋；4、判令水云阁茶楼承担本案诉讼费用。
水云阁茶楼辩称：1、水星楼公司无权向其主张房屋占有使用费。因：（1）常德科佳公司解除合同不合法且未生效；（2）反诉之前，水星楼公司并未通知腾退房屋；2、水星楼公司请求支付物业管理费缺乏事实和法律依据。《租赁合同》未就物业管理费进行约定，双方未形成物业管理合同关系；3、在债权未受清偿之前，不同意腾退房屋。
各方当事人围绕其诉讼请求向本院依法提交了证据，本院依法组织了质证。
各方当事人无争议的事实及证据：
1、水星楼公司系常德市武陵区城南人民中路水星楼5栋、6栋所有权人。2008年4月12日，水星楼公司（甲方）与长沙科佳公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：（1）长沙科佳公司承租水星楼城市购物广场5栋一至三层与6栋一至四层；（2）租赁物的附属设施包括：合格并正常使用的消防系统······；（3）租赁期限为12年，自2008年8月1日至2020年7月31日；（4）2008年8月1日至2010年7月31日租金、设施设备使用费、物业管理费共计2413845.6元，第三年租金、设施设备使用费、物业管理费为2413845.6元，第四年起每两年递增4%；（5）双方共同确认商场停车位及周边场地由乙方使用并统一管理······；（5）甲方应确保租赁物的设计、施工符合消防法规的要求。甲方应有的消防设施包括：喷淋、消防栓、报警联动系统、强排烟系统······甲方最迟在乙方开业后二个月内向乙方提供消防验收合格意见书。
2、2013年3月29日，常德科佳公司（甲方）与水云阁茶楼（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：（1）乙方水云阁茶楼承租水星楼城市购物广场五栋科佳QQ电脑城1、2楼房屋（880平方米）；（2）租赁期自2013年7月18日至2019年6月17日止；（3）月租金2.64万元，从2014年7月18日开始（按）租金总额8%增长，以后每两年增长一次。租金按照“先付后用”原则每半年一付，租金到期前15日付清下一个半年的租金；（4）甲方对乙方在该房屋的经营活动进行商业管理，按计租面积每平方米2元/月标准收取商业综合管理服务费；（5）欠缴租金或房屋管理费金额按每日1.5%比率支付逾期付款滞纳金。如乙方逾期交租30日以上，甲方有权单方面解除本合同；（6）乙方在合同签订当日向甲方支付合同履约保证金10万元。甲方有权在乙方不履行本合同任一一项义务时，抵扣乙方向其支付的履约保证金，但须书面告知抵扣原因及金额。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿。（7）房屋及附属设施如非因乙方的原因而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关费用；（8）甲方为乙方提供青年路前坪作为恒瑞商务酒店与水云阁茶楼共同停车用，所产生的费用由恒瑞商务酒店与水云阁茶楼共同承担；（9）合同签订后，任何一方不得擅自解除合同，否则违约方应向守约方支付违约金50万元。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当弥补。
3、2009年7月17日，常德市公安局消防支队核发《消防安全检查合格证》，证明该场所投入使用/营业前经消防安全检查合格，但在建筑工程消防验收意见书中称“5栋1、2层应向常德市公安消防支队申报办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查手续，合格后方可投入使用、营业”。
2014年年底，消防部门对水云阁茶楼进行检查，发现该茶楼及周边商户消防报警器联动关闭，水云阁茶楼遂致函常德科佳公司，“要求物业公司对消防监控设备设施及线路进行修复，若因物业原因导致茶楼无法正常经营，或消防主管单位对茶楼进行的处罚均由物业公司承担”，并称“在消防设备设施未正常修复前，本茶楼拒缴租金”。2015年2月6日，湖南省常德市公安消防支队作出《责令立即改正通知书》，称水云阁茶楼自动报警系统故障，手动报警系统未通电，要求其采取措施确保消防安全，对消防安全违法行为，将依法予以处罚。阮桃华庭审中陈述，除收到改正通知书外，消防部门并无后续检查、处罚措施。同月12日，常德科佳公司函复水云阁茶楼称，来函收悉，已与水星楼公司进行电话沟通并将函件一并交付，联动系统的设备维护将在年后进行，并要求水云阁茶楼在该月15日前交付租金。同年6月20日，常德科佳公司致函阮桃华，以其欠缴租金为由，于2016年6月11日解除《房屋租赁合同》，并没收履约保证金。
4、2015年7月1日、11日，水星楼公司发布《告知书》、《商户告知书》，称长沙科佳公司于7月1日擅自撤离，水星楼广场5栋、6栋交由水星楼公司进行管理。
2015年7月17日，水星楼公司与长沙科佳公司签订《租赁合同解除协议》，约定：1、解除双方于2008年4月12日签订的《租赁合同》及后续补充协议，终止履行时间为2015年5月31日；2、长沙科佳公司从2015年6月12日起正式将常德科佳电脑城和商业中心商场移交给水星楼公司，同年7月15日办理完毕。长沙科佳公司办理好向水星楼公司转移其与商户租赁合同的权利、义务的合法手续；3、合同解除后，长沙科佳公司支付40万元给水星楼公司结清5月31日前债务；4、长沙科佳公司已收取租赁商户的押金585882元、预收租赁户租金586810.96元支付给水星楼公司。长沙科佳公司根据合同应收而未收商户租金361267.6元，委托给水星楼公司收取，并按60%、40%比例分成。
2015年8月12日，水星楼公司致函水云阁茶楼及阮桃华，称“因科佳公司原因，水星楼公司与科佳公司已于2015年5月31日解除了双方签订的《房屋租赁合同》，水星楼公司系水云阁茶楼现使用场地唯一合法出租人，据此，水星楼公司正式通知，请于2015年8月20日前来签订新的《房屋租赁合同》，缴清所欠租金”。水云阁茶楼收悉后，并未与水星楼公司签订租赁合同，亦未缴付租金，并持续经营至今。
5、常德科佳公司于2008年9月18日登记设立，股东为长沙科佳公司（投资占比90%）、周璟（投资占比10%），2015年10月20日，常德科佳公司注销。
上述事实有水云阁茶楼所举企业注册登记资料、房屋租赁合同、保证金收据、房租收据、消防整改通知书及检查报告、联系函、续签租赁合同通知、《关于合同保证金没收及解除租赁合同的函》、告知书、商户告知书，长沙科佳公司所举房屋租赁合同、建筑工程消防验收意见书、消防安全检查合格证、房屋租赁登记证、常德店项目专用收据、《关于合同保证金没收及解除租赁合同的函》，水星楼公司所举房产证及土地使用权证、租赁合同两份，以及各方当事人庭审陈述在卷佐证。
二、双方当事人有争议的事实及证据：
1、水星楼商业广场5栋1、2层是否符合消防安全标准。水云阁茶楼主张，该房产不符合消防安全标准，并提交《责令立即改正通知书》1份以证明，长沙科佳公司称，该房产符合消防安全要求，并提交《消防安全检查合格证》1份以证明，该两份证据，当事人质证后均无异议，本院依法予以采信。该两组证据证明事实如前，水星楼公司另提交湖南力升消防有限公司出具的《消防维护记录表》15份，拟证明2014年7月30日至2015年9月30日期间，水星楼公司定期对水云阁茶楼所在商场进行了消防维护，维护记录显示，消防联动控制器测试正常。水云阁茶楼质证后认为，该证据真实性存疑，并申请本院向湖南力升消防有限公司核实《记录表》真实性，经本院调查，湖南力升消防有限公司向本院出具书面说明，称该组“《记录表》不是该公司出具，记录表上事务与该公司无关”，水云阁茶楼另提交《社会消防技术服务管理规定》、湖南省公安消防总队《关于明确消防技术服务机构管理相关要求的通知》及《湖南省消防技术服务机构名单》，拟证明湖南力升消防有限公司不具有消防设施维护经营资质。本院认为，水云阁茶楼所举该组证据不足以达到其证明目的，但根据本院调查所得，水星楼公司所举《记录表》不具有真实性，故本院依法不予采信，根据水星楼公司与长沙科佳公司所订立的租赁合同，消防设施合格系水星楼公司应履行的合同义务，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，水星楼公司应对消防设施合格承担举证责任，其未能提交证据证明2014年年底消防检查后，水云阁茶楼消防设施合格，应承担举证不能的不利后果，对水星楼公司所称其消防设施合法、完善的主张不予支持，并确认2014年底至今，水云阁茶楼自动报警系统故障，手动报警系统未通电的事实。
2、水云阁茶楼损失。水云阁茶楼主张，其因常德科佳公司违法解除合同造成其各项损失共计303.25万元，并提交湖南德源司法鉴定所司法鉴定意见书以证明。长沙科佳公司、水星楼公司质证后认为，本案系水云阁茶楼违约，故不应予以鉴定，且该鉴定意见书鉴定依据不完整、不真实，程序不合法。经本院审查，该司法鉴定意见书鉴定意见为：水云阁茶楼装修及经营损失费用（不含动产）为1660891.6元，其中装饰装修费用580891.6元，经营损失108万元，并说明因该茶楼财物资料不完备，对经营损失及收益难以据实核定，故鉴定人建议采取亏损补偿办法计算，按每月3万元亏损额计算36个月为108万元。
3、水云阁茶楼专用停车场管理问题。水云阁茶楼主张，2015年7月1日后，水星楼公司强行接管了茶楼专用停车场，以致茶楼消费者无法停车，茶楼每月减少经营利润收入1.5万元以上，并提交停车场停车记录、鉴定机构现场勘查咨询记录以证明，水星楼公司质证后认为不能达到其证明目的。水星楼公司主张，2015年7月1日后，水星楼公司虽然接管了停车场，但未制止水云阁茶楼消费者免费停车，并提交2015年7月后水云阁茶楼停车券数十张以证明，水云阁茶楼质证后对真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。经本院审查，水云阁茶楼所举现场勘查咨询记录系水云阁茶楼经营人单方陈述，与停车场停车记录均不能证明其消费车辆被收取停车费的事实，而水星楼公司所举停车券能够证明2015年7月，水星楼公司接管停车场后，水云阁茶楼消费者免费停车的事实。
本院认为，本案主要争议焦点有三：一、常德科佳公司、水云阁茶楼是否构成根本性违约以及常德科佳公司单方通知水云阁茶楼解除租赁合同的行为是否合法有效；二、水云阁茶楼主张的违约赔偿是否应予支持；三、水星楼公司应否对前述赔偿责任承担连带责任；四、水星楼公司反诉要求水云阁茶楼支付2015年6月20日后房屋占有使用费、物业管理费并腾退占用房屋是否应得到支持。
一、违约认定及解除合同的效力问题。本案中，水星楼公司与长沙科佳公司所签订的租赁合同，常德科佳公司与水云阁茶楼所签订的租赁合同，均系当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，系合法有效的合同，各方均应依约履行合同义务，行使合同权利。水云阁茶楼以消防检查被责令立即改正为由，要求常德科佳公司予以修复，系其合法权利。但前已查明，消防部门在对水云阁下达《责令改正通知书》后，并未作出进一步处罚措施，并未实质影响水云阁茶楼正常经营，故常德科佳公司未能及时修复消防设施属于瑕疵履行，水云阁茶楼依法可以通过要求对方承担修理、自行维修后抵减租金等诸多方式维护权利，而水云阁茶楼以此为由完全拒绝缴纳房租及房屋管理费，以致常德科佳公司出租房屋的根本目的不能实现，构成了根本性违约，常德科佳公司据此书面通知水云阁茶楼解除合同并没收履约保证金的行为，符合合同约定，系合法有效行为。水云阁茶楼主张其拒缴租金及房屋管理费的行为系对常德科佳公司违约在先行为的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
二、水云阁茶楼损失的赔偿问题。水云阁茶楼主张因常德科佳公司违约导致其装饰装修费用580891.6元、经营损失108万元及律师费10万元。前已确认，合同双方互有违约行为，互负赔偿损失的义务，但常德科佳公司违约责任的承担范围应为消防设施瑕疵所导致的水云阁茶楼因此支付的修理费用、行政处罚损失等，而本案中水云阁茶楼所主张的装饰装修损失、因停车场被占用导致的经营损失、律师费均与此无关，故水云阁茶楼应承担举证不能的不利后果。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故对于水云阁茶楼主张的装饰装修损失、经营损失、律师费等，本院依法均不予支持。
三、水星楼公司是否应承担连带责任。水云阁茶楼主张，因水星楼公司未能修复消防设施，并在常德科佳公司撤出管理后接收停车场，以致水云阁茶楼装饰装修损失、经营损失。前已查明，在水星楼公司作为本案租赁物所有人，依照其与长沙科佳公司所签订的租赁合同，应对租赁物消防合格负有合同义务，但水云阁茶楼不是该租赁合同当事人，故其主张要求水星楼公司因消防设施瑕疵承担违约责任的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。前亦查明，水星楼公司接管停车场后，并未禁止水云阁茶楼车辆停放，水云阁茶楼未能提交有效证据证明水星楼公司禁止水云阁茶楼车辆停放并导致其经营损失，应承担举证不能的不利后果。故水云阁茶楼要求水星楼公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院依法不予支持。
四、水星楼公司反诉要求水云阁茶楼支付房屋占有使用费及物业费并腾退占用房屋的问题。水星楼公司主张，常德科佳公司已经解除其与水云阁茶楼的租赁合同，水云阁茶楼应腾退占用租赁物并支付占有期间所产生的房屋占有使用费、物业管理费。前已查明，2015年6月20日，常德科佳公司书面通知解除其与水云阁茶楼的租赁合同后，水云阁茶楼继续占用使用租赁物已无法律依据。又因2015年7月17日，水星楼公司与长沙科佳公司签订了《租赁合同解除协议》，水星楼公司接管了租赁物及长沙科佳公司与租赁业主之间租赁合同的权利、义务，故水星楼公司要求水云阁茶楼腾退租赁房屋并按租金标准缴付2015年6月20日至实际腾退之日止的房屋占有使用费、物业管理费的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。水云阁茶楼主张常德科佳公司解除合同行为不合法的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
周璟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理、判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、驳回武陵区水云阁茶楼本诉的全部诉讼请求；
二、武陵区水云阁茶楼应在本判决生效之日起30日内腾退水星楼城市购物广场五栋科佳QQ电脑城1、2楼房屋（880平方米）；
三、武陵区水云阁茶楼应在本判决生效之日起十日内向常德市水星楼商业经营管理有限公司支付自2015年6月20日至实际腾退之日止房屋占有使用费（按每月30793元标准）、物业管理费（按每月1760元标准）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费33060元，反诉案件受理费4145元，合计37205元，由武陵区水云阁茶楼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 肖 睿
人民陪审员 丁丽斌
人民陪审员 石 研
二〇一七年八月二日
代理书记员 陈 浩
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。