云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云03民终2163号
上诉人（原审原告）：关大贵，男，1980年7月15日生，汉族，云南省会泽县人，农民，住会泽县。
委托诉讼代理人：乔伟奎，云南在线律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）：会泽润红房地产开发有限公司。
法定代表人王蓉生，公司董事长。
社会统一信用代码：91530326587368145L。
住所地：云南省曲靖市会泽县宝云街道万商汇物管楼。
委托诉讼代理人：成绍春，云南法闻（会泽）律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人关大贵因与上诉人会泽润红房地产开发有限公司（以下简称润红公司）合同纠纷一案，不服会泽县人民法院（2017）云0326民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
关大贵上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、判决润红公司赔偿关大贵20**年5月22日至2017年8月2日共计1169天的经济损失112188.93元；3、判决润红公司从2017年8月3日起每天向关大贵赔偿经济损失95.97元，直至不动产权证、契税完税凭证办理完毕交付时止。其主要理由：原判决认定事实清楚、适用法律准确，但判决显失公平。一审在贷款利率基础上只加30%计算不公平。上诉人在2017年8月3日后产生的损失，一审法院未予支持，若润红公司一直不办理产权证书，上诉人将会遭受巨大的经济损失。
润红公司上诉请求：撤销一审判决，驳回关大贵一审诉讼请求，并承担本案一、二审诉讼费。其主要理由：1、一审认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。关大贵没有按照合同的约定向润红公司出具代办房屋产权证所需要的委托手续，无权为关大贵代办房屋产权证，关大贵于2017年7月27日才出具授权委托书等手续给润红公司，润红公司在履行合同中不存在违约行为。2、一审第一项诉讼请求不符合法律规定，代办房产证润红公司无法单独完成，该诉讼请求无法实现。润红公司无法确定办证具体需要多少天，能拿到证书的时间不确定。3、一审擅自变更诉讼请求作出判决，违背不告不理原则。一审判决第一项与关大贵的诉讼请求明显不是同一诉求。4、关大贵违约责任的请求诉讼时效已过。本案交房时间是2014年2月20日，自交房之日起90日内，即从2014年5月20日起润红公司已经违约，关大贵在2017年8月2日起诉，两年诉讼时效已过，期间无中断、中止情形，已丧失胜诉权。
关大贵向一审法院起诉请求：1、被告为原告办理不动产权证、契税完税凭证并交付原告；2、被告向原告赔偿2014年5月22日起至2017年8月2日共计1169天经济损失共计112188.93元；3、被告从2017年8月3日起每天支付经济损失95.97元，直至将不动产权证、契税完税凭证办理完毕交付原告时止。
一审法院认定事实：2012年12月23日，关大贵与润红公司签订《商品房购销合同》，润红公司将“万商汇”第5幢第3号的商品房一幢预售给关大贵，合同约定由润红公司代办房屋产权登记手续，未明确约定办理的期限。之后关大贵交清了全部购房款491654元及相关税费。2014年2月20日关大贵接收了润红公司销售的商品房。润红公司因将土地使用权抵押贷款及涉诉土地使用权被法院查封等因素，该公司一直未到不动产登记机构办理不动产登记。2017年8月2日，关大贵起诉要求润红公司办理所购房屋的不动产登记及支付经济损失。
一审法院认为，关大贵与润红公司签订了商品房购销合同后，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同义务，润红公司应按照合同的约定为关大贵代办不动产产权证，因自身的因素长达三年多时间未向有关不动产登记机构办理关大贵的房屋产权证，属违约行为，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）……；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。双方对办理房屋产权证没有约定明确的期限，交房的日期为2014年2月20日，在90日内即2014年5月22日后关大贵就应取得房屋权属证书，逾期后润红公司就应承担相应的违约责任。对关大贵主张的经济损失，双方对未能办理不动产权证未约定违约金，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关大贵交纳的房款总额为491654元，按照中国人民银行规定的逾期贷款利息的计收标准规定，逾期天数自2014年5月22日起至起诉之日2017年8月2日为1169天，按照中国人民银行规定执行的年利率为4.75%，逾期贷款利率在执行的基准利率基础上加上30%—50%，每天的经济损失按基准利率基础上加上30%计算为491654元×6.175%÷365=83.18元，关大贵的经济损失总的计算为83.18元×1169天=97237.42元。关大贵的主张，合理部分合法有据，本院予以支持。润红公司的代理人主张关大贵的不动产权证正在办理中，关大贵要求支付经济损失没有事实依据和法律依据与客观事实和相关司法解释的规定不符，本院对润红公司的主张不予支持。关大贵要求润红公司从2017年8月3日起每天支付经济损失95.97元，直至润红公司将关大贵的不动产权证、契税完税凭证办理完毕交付关大贵时止的主张，无事实依据及法律依据，也显失公平，本院对其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款之规定，判决：一、由被告会泽润红房地产开发有限公司在本判决生效后三月内向主管机关申请并提供办理原告关大贵所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料，办证后将证及时交付原告。二、由被告会泽润红房地产开发有限公司在本判决生效后一月内支付原告关大贵因逾期办证违约的经济损失人民币97237.42元。三、驳回原告关大贵的其他诉讼请求。案件受理费人民币2544元，减半收取1272元，由被告会泽润红房地产开发有限公司负担。
经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。关大贵与润红公司签订的《商品房购销合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的规定，系有效合同，对合同当事人均具有约束力，合同当事人应当依照法律规定和合同约定全面履行义务，房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人。本案中，关大贵作为房屋的买受人应当按照合同约定交付房屋价款，润红公司作为房屋的出卖人应当按照合同约定的时间和方式交付房屋并办理产权登记手续。润红公司在交付房屋后，未按合同约定为关大贵购买的房屋代办产权登记，违反了合同约定和法律规定，应承担违约责任。
关于润红公司提出因关大贵未将办理房屋登记的委托手续等材料交给润红公司，导致润红公司因未获授权而不能办理登记的上诉主张，本院认为，润红公司应提交证据证实其已要求关大贵提供办证的委托手续，而关大贵拒不配合提供相关手续的事实，润红公司对此并未提交相应证据，故该上诉主张缺乏事实和法律依据，依法不能成立。
关于润红公司提出一审擅自变更诉讼请求作出判决的主张，本院认为，一审判决润红公司向主管机关申请并提供完整资料，办证后将证及时交付，即是对关大贵第一项诉讼请求的裁判处理结果，并不存在改变诉讼请求的情况。
关于润红公司提出违约责任已过两年诉讼时效，已丧失胜诉权的主张，本院认为，当事人在合同中没有约定办理产权证的明确期限，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。润红公司交房的日期为2014年2月20日，在90日内即2014年5月22日后关大贵即应取得房屋权属证书，逾期后润红公司就应承担相应的违约责任。违约金作为一种违约责任的承担方式，违约金责任的承担作为一种债权请求权，按照法律规定应适用诉讼时效的规定，本案中当事人在合同中没有约定违约金，则适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因金融机构计收逾期贷款利息是以日为单位累计计算，故应以日为单位累计计算违约金数额。违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，此种继续性债权的诉讼时效即为两年，只是权利人在办证期限届满超过两年后起诉，由于违约行为在起诉时仍在继续，故应保护自起诉之日倒推两年的违约金请求权。本案中，关大贵于2017年8月2日提起诉讼虽然已超过两年，但因润红公司的违约行为处于持续状态，故自关大贵提起本案诉讼之日起向前追溯两年，即关大贵主张违约金在诉讼时效范围内的部分，本院予以支持。关大贵的违约金数额按每天83.18元计算为：83.18元×730天=60721.4元。
关于关大贵提出应从2017年8月3日起每天支付经济损失95.97元，直至将不动产权证、契税完税凭证办理完毕交付原告时止的上诉主张，本院认为，一审确定的违约金赔付费率（30%），并未违反规定的范围（30%-50%），计算方式符合法律规定，故按每天83.18元计算违约金损失并无不当，因涉案房屋至今未办理不动产登记，因此，对关大贵诉请要求润红公司办理不动产权证、契税完税凭证的诉请应予支持，且润红公司应承担自2017年8月3日起直至不动产权证、契税完税凭证办理完毕之日止的逾期办证违约损失。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。润红公司提出的上诉请求部分成立，本院予以支持，关大贵提出的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持会泽县人民法院（2017）云0326民初2212号民事判决第一项；即：由被告会泽润红房地产开发有限公司在本判决生效后三月内向主管机关申请并提供办理原告关大贵所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料，办证后将证及时交付原告。
二、维持会泽县人民法院（2017）云0326民初2212号民事判决第三项；即：驳回原告关大贵的其他诉讼请求。
三、撤销会泽县人民法院（2017）云0326民初2212号民事判决第二项。
四、由会泽润红房地产开发有限公司在本判决生效后一月内支付关大贵因逾期办证违约的经济损失人民币60721.4元。
五、由会泽润红房地产开发有限公司支付自2017年8月3日起直至不动产权证、契税完税凭证办理完毕之日止的逾期办证违约损失（按每天83.18元计算）。
一审案件受理费人民币2544元减半收取1272元，二审案件受理费人民币2544元，由会泽润红房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 瑛
审判员 徐 钟
审判员 丁 敏
二〇一八年四月二十三日
书记员 杨海燕