新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州
阿勒泰地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阿中民二终字第12号
上诉人（原审原告）袁国秀，女，汉族，1963年4月13日出生，个体从业者。
委托代理人邵敏，新疆新北律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）布尔津县利新房地产开发有限责任公司。住所地：布尔津县喀纳斯南路*号楼。
法定代表人苏健，该公司总经理。
委托代理人刘向阳，新疆振鑫律师事务所律师。
第三人李宏，男，汉族，1963年3月2日出生，个体从业者。系袁国秀丈夫。
上诉人袁国秀因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉木乃县人民法院（2013）吉民初字第219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人袁国秀及其委托代理人邵敏、被上诉人的委托代理人刘向阳、第三人李宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，布尔津县利新房地产开发有限责任公司（以下简称利新公司）因开发建设需要，分别于2010年12月19日、2010年12月12日与袁国秀、李宏签订了房屋拆迁补偿协议书。约定利新公司对袁国秀名下建筑面积为260平方米的6间房屋、李宏名下建筑面积为84平方米的3间房屋按1:1的比例置换门面房，注明对袁国秀置换86平方米一楼房屋、174平方米负一层（楼）房屋，对李宏置换28平方米一楼房屋、28平方米二楼房屋、28平方米地下室房屋；约定袁国秀及李宏于2011年3月1日前将被拆迁房屋腾空交付利新公司拆除，利新公司于2011年10月31日前交付安置房屋，并对房屋置换位置和违约责任等进行了约定。之后，李宏在袁国秀与利新公司签订的房屋拆迁补偿协议上补签了其名字。2011年4月30日，利新公司又与李宏补充签订了一份房屋拆迁补偿协议，对安置房屋位置、置换部分等事项予以约定。因对安置事项发生争议，2013年1月28日经吉木乃县托普铁热克镇人民政府（以下简称镇政府）协调，袁国秀、李宏与利新公司达成口头协议，给袁国秀补偿一层两间面积为204.588平方米的房屋，给李宏补偿负一层两间面积为212.424平方米的房屋，袁国秀、李宏于2013年2月1日领取了置换房屋，并在入住通知书上注明“此房已交完，再无任何争议”。
另查明，袁国秀与李宏于1986年登记结婚，系夫妻关系。袁国秀、李宏于2009年11月19日向房管部门递交一份夫妻财产约定的申请，在申请中申明以袁国秀名义办理房产手续的房屋产权属袁国秀所有，与李宏无关。袁国秀、李宏未提供向利新公司出示该约定的相关证据。
原审法院审理认为，利新公司与袁国秀、李宏签订的房屋拆迁补偿协议依法成立。双方应当按照协议约定履行各自的义务。在协议履行过程中，双方达成对拆迁补偿协议部分内容变更的口头协议，利新公司依此履行了交付安置房屋的义务。袁国秀关于利新公司应按夫妻财产约定交付其安置房屋的主张，因夫妻财产约定利新公司不知道，不能对抗夫妻之外的第三人。且李宏对袁国秀与利新公司签订的房屋补偿协议已签字确认。利新公司以夫妻共同财产向袁国秀及李宏交付安置房屋并无不妥。袁国秀及李宏领取安置房屋时亦未提出异议，视为认可。依照协议应补偿袁国秀及李宏房屋面积为344平方米，实际补偿房屋面积为417.012平方米，已超出补偿面积，故袁国秀提出利新公司尚欠其76平方米安置房屋的诉求缺乏事实依据，不予支持。利新公司已足额交付了合同约定的房屋面积，袁国秀提出利新公司应承担违约责任、赔偿房租费和误工费的诉求，不予支持。袁国秀提出因利新公司停电造成损失的诉求，因未能提供有效证据予以证实，无法认定停电的事实及损失的数额，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回原告袁国秀要求被告布尔津县利新房地产开发有限公司归还76平方米门面房、支付违约金300,000元、赔偿损失101,808元和6,660元的诉讼请求。本案案件受理费15,842元，由原告袁国秀负担。
宣判后，袁国秀不服判决，向本院提起上诉。袁国秀的上诉理由为，1、袁国秀与利新公司签订的协议系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定。袁国秀、李宏分别与利新公司签订的协议是两个独立的合同，不具有关联性。利新公司没有证据证明袁国秀通知或同意向李宏履行交付房屋的义务。原审以袁国秀、李宏系夫妻关系认定利新公司多交付李宏房屋面积，是履行了袁国秀与利新公司的补偿协议不能成立。袁国秀有独立的房产，与李宏分别经营，分别签订拆迁补偿协议，利新公司分别交付置换房屋，说明利新公司明知袁国秀与李宏是分开的。利新公司仅交付袁国秀184平方米房屋，少交付76平方米房屋应予交付。袁国秀没有与利新公司达成口头变更协议。2、原审审理违反法律规定、适用法律错误。原审法院主动收集与本案无关的证人证言作为判案依据，而对袁国秀提供的证人证言不调查，有失公正。李宏不是合同的相对方，审理结果与他没有法律上的利害关系，原审追加为第三人程序违法。原审适用婚姻法进行判决不当。3、利新公司向袁国秀交付房屋面积不足，已构成违约，根据协议约定，应承担违约金。请求二审法院支持其上诉请求，由利新公司交付76平方米的房屋，价款为81,8444元，赔偿违约金300,000元及故意停电造成的损失6,660元等。
利新公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。袁国秀不是单独与利新公司签订补偿协议，协议的被补偿人是袁国秀与李宏。因袁国秀与李宏系夫妻关系，财产是夫妻共同财产，在补偿时，双方经协商对交付房屋的时间及面积口头达成补充协议，对原协议内容进行了变更。利新公司已按双方变更的协议超面积交付房屋，不存在少交付房屋面积及违约行为，不应承担违约金。袁国秀要求赔偿损失，没有提供相关证据。上诉理由不能成立，应予驳回。
李宏称：袁国秀的诉讼请求是独立的，李宏无权单方变更袁国秀签订的房屋补偿协议。原审不应将袁国秀与李宏分别与利新公司签订的协议捆绑在一起认定补偿房屋一并交付。原审将李宏追加为第三人程序违法。
袁国秀为支持其上诉主张，向本院提供证据如下：
1、证人张海宣出庭作证。证明：其在租用李宏的房屋期间，2013年4月16日房屋停电，停电时间两天。物业公司说是线路检修，其认为是吉百汇公司有意停电。房租每天166元，店员工资每人每天100元，营业损失每天400元。李宏给其赔偿了损失1100元。
2、2013年7月10日，李宏与武钦政的通话录音。证明：利新公司安置回购价是每平方米10,769元，武钦政的房屋回购127平方米，支付了1,400,000元。
3、2014年2月9日，李宏与李长江的通话录音。证明：利新公司安置时，对超面积的安置户赔偿价格为，一楼每平方米4,500元，地下室每平方米4,000元，且按照没有公摊面积计算。给其安置补偿260平方米房屋不应计算公摊，还差76平方米的房屋。
利新公司质证意见，证据1，真实性、合法性、关联性不认可。证人对停电原因陈述不清，只是猜测，不能证明故意停电。且证人与李宏存在利害关系。利新公司与吉百汇公司是两个公司，利新公司已经交付了房屋，其他纠纷与利新公司无关。证据2、3，真实性、合法性、关联性均不予认可。通话人员是否本人，是否得到对方同意不能确定，属于私自录音。内容与本案涉及的补偿事实无关。
李宏质证意见，证据1，证人证实了停电的事实及原因，原因系袁国秀的房屋没有得到全部补偿，与吉百汇公司产生矛盾。对证人证言认可。证据2、3，与本案有直接关系，系其本人与被通话人的通话录音，可以查证，经查证属实就应该采信。
本院认证意见，证据1，不足以证实停电的原因系利新公司所为，不能达到证明目的，真实性及证明效力不予确认。证据2、3，是否系通话人本人不能确认，且通话内容与本案争议焦点无关联性，真实性及证明目的不予确认。
利新公司、李宏在二审中没有提供新的证据。
二审法院对原审查证的事实予以确认。
本案争议的焦点，1、利新公司给袁国秀补偿的房屋面积是否符合约定；2、袁国秀的上诉请求应否支持。
本院认为，袁国秀、李宏与利新公司签订拆迁补偿协议，对袁国秀的拆迁房屋补偿面积及楼层进行了约定，利新公司应当按照协议履行。在履行过程中，袁国秀、李宏与利新公司人员经平等协商，自愿达成协议，对补偿的面积及楼层均做了变更，该变更的协议虽是口头协议，但系当事人的真实意思表示，利新公司按照变更的协议向袁国秀履行了交付补偿房屋的义务，袁国秀亦在利新公司发放的入住通知书上注明“此房已交完，再无任何争议”的内容，且实际接受了补偿房屋，应视为袁国秀对利新公司交付安置补偿房屋行为的认可。故对袁国秀要求利新公司交付不足房屋面积并承担违约责任的请求不予支持。袁国秀要求利新公司赔偿因停电造成的损失，因未能提供充足的证据予以证实，故不予支持。原审法院因审理需要调取证据、追加第三人不违反民事诉讼法的规定。袁国秀的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律适当，判决正确。本案经本院审判委员会讨论决定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14,926元，由上诉人袁国秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾晓霞
审 判 员 杨新民
代理审判员 波拉提
二〇一四年三月十日
书 记 员 加尔仙