山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终1290号
上诉人（原审被告）青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司。
法定代表人宋金泉，总经理。
委托代理人王艺辉。
委托代理人黄舵，山东德衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘清华。
被上诉人（原审原告）黄聿修，系刘清华之夫。
上诉人青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司（以下简称君威公司）因与被上诉人刘清华、黄聿修房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2014）即民初字第6865号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长及本案主审，代理审判员齐新、代理审判员马喆参加评议的合议庭。经过阅卷审查，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年4月8日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人君威公司的委托代理人王艺辉、黄舵，被上诉人刘清华、黄聿修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘清华、黄聿修在一审中诉称，其二人与君威公司于2006年9月4日签订《土地房屋租赁购买协议》，约定君威公司租赁刘清华、黄聿修的土地及房屋，租期10年，租金开始每年20万元，于每年8月31日前一次性付清，租赁费从第三年起每年递增5%，同时约定了违约责任及房屋维修等事项。协议签订后，刘清华、黄聿修按约履行，但君威公司无故违约，至今未缴纳2013年9月1日之后的租赁费。请求法院判决：君威公司向刘清华、黄聿修支付2013年9月1日至2015年8月31日期间的租赁费549，438.54元及利息1，000元（自2013年9月1日起至判决生效之日止按日万分之一计算），并承担诉讼费。本案审理中，刘清华、黄聿修变更诉讼请求为：1、君威公司向刘清华、黄聿修支付2013年9月1日至2015年8月31日期间的租赁费549，438.54元及利息（自2013年9月1日起至判决生效之日止按日万分之一计算）；2、解除刘清华、黄聿修与君威公司签订的《土地、房屋租赁、购买协议》；3、君威公司向刘清华、黄聿修支付违约金20万元；4、君威公司将土地及房屋恢复原状后交付给刘清华、黄聿修；5、诉讼费由君威公司承担。
君威公司在一审中辩称，刘清华、黄聿修所诉与事实不符。君威公司未缴纳2013年9月1日以后的租赁费，系因山东省即墨市北安街道办事处（以下简称北安街道办事处）于2013年8月在君威公司训练场地张贴布告，停止君威公司对该宗土地的使用，并且多次到现场进行清理。君威公司在作为原告起诉刘清华、黄聿修的案件中已经提交相关音频视频等证据，该案已经上诉，二审法院并未作出裁决。因本案与该案具有关联性，请求法院对本案中止审理。因刘清华、黄聿修存在违约行为导致该宗土地无法使用，故君威公司不应再缴纳租赁费。综上，请求驳回刘清华、黄聿修的诉讼请求。
原审法院查明，刘清华、黄聿修系夫妻关系。1999年，黄聿修在山东省即墨市龙泉镇杨家演泉村烟青路东建成建筑面积951.8平方米的三层房屋，并于2001年11月6日取得即房私字第03××82号房屋所有权证。
2003年7月，刘清华与山东省即墨市龙泉镇人民政府签订《用地协议书》。双方约定：龙泉镇政府同意将位于龙泉镇烟青路以东、青岛石油机械设备厂以北、青岛鑫海源包装有限公司以西、玉泉路南侧，龙泉镇杨家演泉村土地26亩（以实际测量为准）出让给刘清华，每亩2.6万元；自协议签订之日，刘清华先交定金67万元，余款在接到土地证之日交清。刘清华按约缴纳部分定金并接受土地，但龙泉镇政府至今未办理该地的土地使用权证。另，该土地与黄聿修所建房屋相连接。
2006年9月4日，刘清华、黄聿修（甲方�与君威公司（乙方）签订《土地、房屋租赁、购买协议》。双方约定：1、甲、乙方同意将甲方与即墨市龙泉镇人民政府签署的《用地协议书》中所表明的位于龙泉镇烟青路以东、青岛石油机修设备厂以北、青岛鑫海源包装有限公司以西、玉泉路南侧、龙泉镇杨家演泉村土地26亩地，以及房屋产权人为黄聿修、房地产权证号为03××82、位于即墨市龙泉镇杨家演泉村一级路东、原菊香大酒店楼房一栋，出租给乙方。2、甲方将该房屋的内外装修及用于该房屋经营酒楼时的附属设备、设施等一切物品，出租给乙方。物品名称详见清单。在租赁期间，乙方应负责设施、设备的正确使用和完好（自然损坏除外）。3、上述土地和房屋租赁期限为10年，自2006年9月1日起至2016年9月1日止。4、上述土地和房屋租金为每年20万元，于每年8月31日之前一次性付清。租赁费从第3年起，每年递�5%。无正当理由逾期付款，按照每日万分之一承担违约金。逾期付款超过三个月，甲方有权解除合同（解除合同违约金另加第九条标准）。5、乙方在承租期间用水、电、电话等费用，由乙方按实际用量根据国家统一价格标准自行负担。6、合同期满，如乙方继续承租土地、房屋，应在合同到期前一个月内，与甲方另行签订书面合同。7、租赁期内，乙方未经甲方书面同意，不得转租；否则按终止合同处理，转租合同无效。8、承租房屋维修时，由甲方负责并承担费用。未经甲方书面同意，乙方不得改变用途，不得对房屋进行改建（乙方已确定的将三楼388与318开通、301与302开通、在一楼南端开门除外）。乙方如果因改建等原因造成损坏，应予修复并承担全部赔偿责任。在租赁期间，乙方根据自己需求投资建设的项目，应征得甲方的许可。原则上乙方投资的基础设施建设在解除租赁合同后由乙方购回，具体细节由双方另签协议进行约定。9、合同期内，任何一方不得擅自终止合同，否则过错方须赔偿对方违约金20万元。同时，为避免甲方开店所造成的损失，乙方再付甲方5万元作为保证金。如一年无变更，5万元自动转入第二年房租款；否则，5万元不予退回。10、甲方应对乙方在租赁上述土地、房屋用于汽车驾驶员培训工作予以协调。11、特别约定。上述正在办理土地证的26亩场地，如果合同签订后2年内办妥土地使用手续，甲方同意将该土地使用权转让给乙方，转让费每亩5万元，并申请将土地使用权证直接转让给乙方；上述房屋（含酒店设施、设备）按转让费200万元转让给乙方。12、上述土地、房屋的租赁合过户手续费用及税金，均由双方共同负担（所得税除外）。13、由于甲、乙方办理相关手续所需要的时间目前难以确定，双方均�诺2年内不因房屋或土地的市场价格发生变化而擅自变更上述条款所确定的土地、房屋转让价款。
合同签订后，刘清华、黄聿修将土地和房屋交付给君威公司使用，君威公司将2012年8月31日以前的租赁费付清。2012年9月1日至2013年8月31日期间的租赁费，君威公司至今未交付。为索要租赁费，刘清华、黄聿修曾向原审法院提起诉讼。原审法院经审理作出（2013）即民初字第674号民事判决书，判决：一、君威公司给付刘清华、黄聿修2012年9月1日至2013年8月31日期间的租赁费255，256元；2、君威公司以255，256元为基数，按日万分之一的比例支付刘清华、黄聿修自2012年9月1日起至判决生效之日止的利息。君威公司不服该判决，提起上诉。本院于2013年6月3日作出（2013）青民一终字第1098号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2013年8月7日，北安街道办事处在涉�土地处张贴公告一份，载明：“刘清华：你使用的位于北安街道办事处烟青路以东、玉泉路以南、青岛鑫海源包装有限公司以西、杨家演泉村的26亩土地，依据2005年即墨市行政区划，现由我办事处管理，该宗土地的债权债务均由我办事处主张。根据你与即墨市龙泉镇人民政府签订的《用地协议书》的约定，你应缴定金67万元整，但至今只缴纳7万元整。你已严重违约，我办事处现停止你对该宗土地的使用，终止即墨市龙泉镇人民政府与你签订的《用地协议书》，并将依法追究你的违约责任。特此通告。”
2013年9月16日，君威公司向原审法院提起诉讼，要求判决：解除君威公司与刘清华、黄聿修签订的《土地、房屋租赁、购买协议》，刘清华、黄聿修向君威公司给付违约金20万元，赔偿损失80万元，北安街道办事处对上述债务承担连带责任。原审法院经审理于2013年12月5日作出（2013）即民初字第6140号民事判决书，判决驳回君威公司的诉讼请求。君威公司不服该判决，提起上诉。本院于2014年12月8日作出（2014）青民一终字第560号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。
另，君威公司称因北安街道办事处清场，其于2013年8月27日搬离涉案场地，但未与刘清华、黄聿修办理交接手续。
原审认为，根据刘清华、黄聿修与君威公司签订的《土地、房屋租赁、购买协议》，双方约定了两方面的内容：一是君威公司租赁刘清华、黄聿修的房屋土地进行驾驶员培训；二是如果刘清华、黄聿修在合同约定的期限内办妥土地使用手续，刘清华、黄聿修的房屋及土地使用权转让给君威公司。现因刘清华、黄聿修至今未依法取得君威公司租赁土地的土地使用证，故双方签订的房地转让条件不成就。根据双方当事人争议的焦点�本案审理的是双方之间的租赁合同纠纷。
刘清华、黄聿修将取得房权证的房屋以及通过合同取得的土地租赁给君威公司，不违反法律规定，该约定合法有效，双方应按照合同履行。青岛市即墨市人民法院作出的（2013）即民初字第674号民事判决已经发生法律效力，该判决认定君威公司已经违约。现君威公司称因北安街道办事处清场，其于2013年8月27日搬离涉案场地，但未与刘清华、黄聿修办理交接手续。在双方签订的合同未解除，君威公司也未与刘清华、黄聿修办理交接手续的情况下，君威公司应承担举证不能的不利后果，即应当支付刘清华、黄聿修自2013年9月1日起至2015年8月31日止的租赁费549，438.54元及利息（自2013年9月1日起至判决生效之日止按日万分之一计算）。
根据双方合同约定，逾期付款超过三个月，甲方有权解除合同。庭审中，刘清华�黄聿修要求解除双方签订的《土地、房屋租赁、购买协议》，符合合同约定，对此予以支持，君威公司应予判决生效后将涉案房屋与场地返还给刘清华、黄聿修。刘清华、黄聿修要求君威公司恢复原状后交付，与合同约定不符，对此不予支持。
双方在合同中既约定了逾期付款违约金，又约定了擅自终止合同违约金20万元。在刘清华、黄聿修主张逾期付款违约金的前提下，结合本案双方签订合同的期限、履行情况及实际损失情况，对刘清华、黄聿修要求君威公司支付终止合同违约金20万元的请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、君威公司给付刘清华、黄聿修自2013年9月1日起至2015年8月31日止的租赁费549，438.54元；二、君威公司以549，438.54元为基数，按日万分之一的比例支付刘清华、黄聿修自2013年9月1日起至判决生效之日止的利息；三、自2015年9月1日起，解除刘清华、黄聿修与君威公司签订的《土地、房屋租赁、购买协议》，君威公司于判决生效后十日内将涉案房屋与土地返还给刘清华、黄聿修；四、驳回刘清华、黄聿修的其他诉讼请求。以上君威公司应付款项，于判决生效后十日内付清。案件受理费11，304元，由刘清华、黄聿修负担2，000元，君威公司负担9，304元。宣判后，君威公司不服，上诉至本院。
上诉人君威公司上诉称：1、刘清华、黄聿修与即墨市龙泉镇签订的《用地协议书》违反法律强制性规定，属无效协议。因此，刘清华、黄聿修与君威公司签订的《土地、房屋租赁、购买协议》中关于土地租赁部分亦属无效约定。2、君威公司因北安街道办事处下达《通知》要求停止使用涉案土地，加之该街道办事处工作人员多次到�案土地清场，君威公司在2013年8月26日即无法继续使用涉案土地，双方签订的《土地、房屋租赁、购买协议》已经履行不能，君威公司无需支付该日之后的租赁费。君威公司起诉刘清华、黄聿修要求解除协议，亦能证明君威公司自2013年8月26日起无法使用涉案土地，双方租赁关系终止。君威公司自2013年8月26日搬离涉案土地后，一直使用另一处场所进行经营活动，涉案土地和房屋一直由刘清华、黄聿修占有和支配。综上，原审不但未认定刘清华、黄聿修违约，反而判令君威公司支付租金，有失公正。3、不论君威公司是否有权解除协议，君威公司起诉要求解除租赁协议已经明确表明无法继续履行协议的态度，刘清华、黄聿修未积极履行减损义务，应对扩大的损失即房租自行承担。4、在北安街道办事处停止刘清华、黄聿修使用涉案土地的情况下，原审判决君威公司继续向刘清华、黄聿修支付租金，使其获取巨额不法利益，严重损害君威公司和国家、集体的利益。5、退一步讲，即使君威公司应当支付租赁费，因延付或者拒付租金的诉讼时效是1年，刘清华、黄聿修于2014年10月9日起诉，法院仅应支持2013年10月之后的租赁费。原审判令君威公司支付2013年9月的租赁费，没有法律依据。综上，原审判决认定事实错误，请求依法撤销原判，发回重审或依法改判：1、确认刘清华、黄聿修与君威公司签订的《土地、房屋租赁、购买协议》无效，或者确认该协议于2013年9月16日解除；2、驳回刘清华、黄聿修的其他诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由刘清华、黄聿修负担。
被上诉人刘清华、黄聿修辩称，对君威公司的上诉理由不予认可，其上诉请求没有证据予以证明。双方签订的《土地、房屋租赁、购买协议》，经过青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1098号民事判决书认定为有效合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，本院作出的（2013）青民一终字第1098号民事判决书已经发生法律效力。该判决认定，刘清华、黄聿修与君威公司签订的《土地、房屋租赁、购买协议》中就涉案土地、房屋租赁部分的书面约定，系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。本案中，君威公司主张该协议中关于土地租赁部分的约定无效，与生效判决认定不符，本院不予采纳。
关于君威公司主张其自2013年8月26日起无法继续使用涉案土地的问题。本院认为，北安街道办事处于2013年8月7日在涉案土地处张贴公告要求停止使用土地，针对的是刘清华而非君威公司。根据合同相对性原�，北安街道办事处与刘清华之间的争议系另一个法律关系，与本案双方当事人争议的土地和房屋租赁无关。在本案审理中，君威公司并未提交有效证据证明系因刘清华、黄聿修的原因导致其无法使用涉案场地及房屋。因此，君威公司主张刘清华、黄聿修违约，证据不足，本院不予采纳。君威公司主张涉案土地和房屋自2013年8月26日起一直由刘清华、黄聿修占有和支配，亦未提交有效证据予以证明，本院不予采信。
关于君威公司是否应向刘清华、黄聿修支付2013年9月1日起至2015年8月31日期间租赁费的问题。本院认为，在双方签订的合同未被依法解除，双方亦未对涉案土地和房屋进行交接的情况下，君威公司应按合同约定向刘清华、黄聿修支付租赁费。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债�分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，双方约定每年租赁费于当年8月31日之前一次性付清，刘清华、黄聿修主张的租赁费系同一债务按年支付，诉讼时效应从最后一年租金支付期限届满之日即2015年8月31日起算。刘清华、黄聿修于2014年10月10日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。因此，本院对君威公司关于刘清华、黄聿修对2013年9月房租的请求超过诉讼时效的主张不予采纳。君威公司主张刘清华、黄聿修未积极履行减损义务，应对扩大的损失即房租自行承担，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人君威公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11，304元，由上诉人青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 齐 新
代理审判员 马 喆
二〇一六年四月二十日
书 记 员 王庆光
书 记 员 胡晓东