广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终4834号
上诉人（原审被告）：王清炎，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：广州南粤物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：黄学军，职务：总经理。
委托代理人：吴海燕、李小沫，均系该司职员，联系地址同公司。
上诉人王清炎因与被上诉人广州南粤物业管理有限公司（以下简称南粤公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月1日，广州市住房保障办公室机关服务中心（甲方）与南粤公司（乙方）签订了《广氮花园（一期）前期物业管理委托合同》，约定甲方选聘乙方对广氮花园提供前期物业管理服务事宜，物业名称为广氮花园（南环街1、2、3、4、5、6、8号楼，肉菜市场、幼儿园、托儿所、垃圾站、商业），物业类型为保障性商住小区，座落于广州市天河区车陂路段；乙方提供的前期物业服务包括以下内容：物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，并建立运行档案，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运、化粪池的清淤及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理、车辆停放管理，公共秩序维护、消防、安全防范等事项的管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，应即时做好水、电等公共费用的分摊工作等；物业服务费用由业主/物业使用人按其拥有的建筑面积交纳，住宅按1.45元/月/平方米；业主应于收楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每次缴费的具体时间内履行交纳义务；业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期按应付未付金额的千分之一每日向乙方支付违约金；物业管理服务期限为3年，自甲方发出接管通知书起计，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与其选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止等内容。
2012年12月31日，王清炎（甲方/业主）与南粤公司（乙方/物业公司）签订《广氮花园物业服务协议》，约定甲方同意乙方提供物业服务，物业地址为广州市广氮花园小区/大厦4号楼X房，物业类型为住宅，建筑面积58.56平方米；甲方同意委托南粤公司对小区实行综合的管理和服务，委托管理期限自房屋交付使用起至本物业管理区域业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立并聘用物业公司为止；管理服务事项包括对房屋建筑共用部位（包括楼顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等）的维修、养护、运行和管理，公共设施设备（包括共有的上下管道、落水管、垃圾房、共用照明、天线、水泵房、楼内消防设施设备、电梯等），市政公用设施设备和附属建筑物、构造物（包括道路、室外上下水道、化粪池、沟渠、池、井、停车场等）的维修、养护和管理，公用绿化、花木、建筑小品等的养护和管理等内容；甲方每月向乙方缴交物业管理费，住宅为1.45元/平方米/月；甲方须于当月10日前将当月款项存进指定开户银行自动扣款，或于当月10日前到管理处交付当月物业管理费和其他费用等，逾期未交者，按规定每天加收1‰的滞纳金。
2015年3月12日，南粤公司向王清炎邮寄《关于广氮花园的催费函》××收件地址为涉案房屋，2015年3月20日因拒收被退回）。函称王清炎欠缴自2013年12月1日至2015年2月28日的物业管理费1273.65元，并产生物业管理费滞纳金310.52元××按每日1‰计算），2013年12月1日至2015年2月28日的垃圾处理费75元、公摊电费7.71元、水费814.68元，合计2481.56元。要求王清炎在2015年3月31日前结清所有欠款。
2015年7月10日，南粤公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、王清炎支付2013年12月至2015年2月物业管理1273.65元（按每月84.391元计，共计拖欠15个月），滞纳金309.24元（按每日1‰计，分别自次月1日起计至付清之日止，暂计至2015年3月31日），垃圾处理费75元（按每月5元计，共计拖欠15个月），公共用电分摊7.71元（2013年3月至2014年7月，共拖欠17个月），水费814.68元（2013年9月至2015年1月，共拖欠17个月），共计2480.28元。2、本案诉讼费由王清炎承担。
王清炎原审辩称：一、不同意南粤公司主张的滞纳金，因为南粤公司不是政府单位，故其无权提出滞纳金。二、南粤公司提交的证据水费清单中计算时段重复计算。三、王清炎确认王清炎与南粤公司之间签订物业管理合同，但是南粤公司提供的物业服务不符合服务标准，王清炎也不是从一开始就欠费，欠费的原因是南粤公司的服务不到家。南粤公司陈述其多次向王清炎催费，但从来没有上门催促过。四、南粤公司对业主的投诉一直敷衍了事，王清炎房屋曾经出现过漏水问题，南粤公司具有与住房办的人员进行沟通要求住房办进行处理的义务，但是南粤公司一直没有派人上来维修，且一直推脱。五、南粤公司收取水电费时并没有公示每家每户用水用电明细。六、涉案大厦的电梯的年审已经过期一个多月了，南粤公司都没有进行维修。七、涉案小区到处是广告，但是所有的收入支出全部没有公布，而且小区北门还擅自建设了两个档口，档口使用的电是小区的公共用电。小区业主已经入住两年多快三年了，南粤公司一直没有组织业主成立业委会。
原审中，南粤公司、王清炎均确认涉案房屋尚未办妥房地产权证，广氮花园小区尚未成立业主委员会；王清炎于2012年12月31日收楼，自收楼之日支付物业管理费、垃圾处理费至2013年11月份，从2013年12月起拖欠物业管理费、垃圾处理费。为证明王清炎支付费用的情况，南粤公司提交了其于2012年12月31日出具的《收款收据》存根联，载明收取涉案房屋2012年12月31日至2013年3月30日的管理费254.7元及三个月垃圾处理费，共计269.7元；电子发票（复印件），载明收取王清炎2013年8-11月的物业管理费339.62元、垃圾处理费20元，2013年5月3日至7月2日的电费129.3元、电梯分摊电费8.22元、水泵分摊电费15.01元、梯灯分摊6.45元，2013年7月10日至9月11日的水费94.86元。王清炎对上述证据的真实性予以确认。
南粤公司主张王清炎拖欠2013年12月至2015年2月的垃圾处理费75元××按每月5月计算），提交了以下证据：1、《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》××复印件），载明居民每月每户5元，以一个门牌号码（户口簿、租约、房产证）为一户等内容。2、广州市天河区车陂街市容环境卫生管理站出具的《发票联》，载明南粤公司交纳了2013年11月至2015年2月的垃圾处理费、垃圾代运费。王清炎对上述证据的真实性予以确认。
南粤公司主张王清炎拖欠2013年3月至2014年7月的公摊电费7.71元，提交了以下证据：1、广州市供电局有限公司出具的《发票联》，载明南粤公司交纳了2013年8月至2014年7月的电费。2、《广氮南环街4号X房王清炎公摊电费、水费明细》，载明2013年3月15日至2014年1月1日、1月2日至7月1日的公摊电费金额分别为5.01元××园林绿化）、2.7元××园林绿化），共计7.71元。3、《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法××试行）》××复印件），欲证明其摊分电费的计算方法。王清炎对上述证据1、3的真实性予以确认，对证据2的真实性不予确认，并称其不清楚公摊电费的计算方式。
南粤公司主张王清炎拖欠2013年9月至2015年1月的水费814.68元，提交了以下证据：1、广州市自来水公司出具的《发票联》，载明南粤公司交纳了2014年4月15日2015年2月15日期间的水费；广州市污水治理有限公司出具的《发票联》、广州市净水有限公司出具的《发票联》，载明南粤公司交纳了2014年4月15日至2015年2月15日的污水处理费。2、上述《广氮南环街4号X房王清炎公摊电费、水费明细》，载明2013年9月12日至11月4日、11月5日至2014年1月4日、1月5日至3月5日、3月6至5月6日、5月7日至7月17日、7月18日至9月16日、9月17日至11月20日、11月21日至2015年1月16日的水费分别为92.07元、100.04元、78.12元、94.86元、117.18元、100.44元、114.39元、117.58元，共计814.68元。3、《广氮南环街4号X房王清炎水费清单》，载明2013年9月至11月上期表数53、本期表数86、实用吨数33、单价2.79、小计92.07；2013年11月至2014年1月上期表数86、本期表数122、实用吨数36、单价2.79、小计100.44；2014年1月至3月上期表数122、本期表数150、实用吨数28、单价2.79、小计78.12；2014年3月至5月上期表数150、本期表数184、实用吨数34、单价2.79、小计94.86；2014年5月至7月上期表数184、本期表数226、实用吨数42、单价2.79、小计117.18；2014年7月至9月上期表数226、本期表数262、实用吨数36、单价2.79、小计100.44；2014年9月至11月上期表数262、本期表数303、实用吨数41、单价2.79、小计114.39；2014年11月至2015年1月上期表数303、本期表数345、实用吨数42、单价2.79、小计117.18，合计814.68；南粤公司明确上述金额包括水费及污水处理费。王清炎对上述证据1的真实性予以确认，对证据2、3的真实性不予确认。
原审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。建设单位在广氮花园业主、业主大会选聘物业服务企业之前，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，可选聘物业管理企业对物业进行前期管理。南粤公司作为建设单位委托的物业管理公司，依据其与建设单位签订的《广氮花园（一期）前期物业管理委托合同》的约定履行了对广氮花园物业服务的职责，且与王清炎签订了《广氮花园物业服务协议》，上述合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。王清炎虽对南粤公司提供的服务存在诸多不满，但实际上仍接受了南粤公司提供的物业服务，故应向南粤公司支付物业管理费。因王清炎确认自2013年12月起未交纳物业管理费，因此南粤公司主张王清炎交纳2013年12月至2015年2月的物业管理费有理，原审法院予以支持，上述期间物业管理费为1273.68元××1.45元/平方米/月×58.56平方米×15个月），南粤公司在本案中主张1273.65元并无不当，原审法院予以支持。
关于滞纳金。王清炎拖欠上述物业管理费，应按合同约定支付滞纳金。南粤公司主张滞纳金以每月拖欠的物业管理费84.91元（1.45元/平方米/月×58.56平方米）为本金，按每日1‰的标准，分别自次月1日起计至清偿之日止并无不当，原审法院予以照准，但每月物业管理费的滞纳金以不超过当月的物业管理费84.91元为限。
关于垃圾处理费。南粤公司提交了《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》复印件证明其收费标准，并提交发票证明其代为缴纳了垃圾处理费，《收款收据》证明王清炎曾向其交纳过三个月的垃圾处理费15元（269.7元-254.7元），因此对南粤公司主张的2013年12月至2015年2月的垃圾处理费75元（5元/月×15个月），原审法院予以支持。
关于公摊电费。南粤公司提交发票证明其代缴了公摊电费，且提交《广氮南环街4号X房王清炎公摊电费、水费明细》明确了每月公摊电费的具体数额，因此对南粤公司主张的2013年3月至2014年7月的公摊电费7.71元，原审法院予以支持。
关于水费。南粤公司提交发票证明其代缴了水费，且提交了《广氮南环街4号X房王清炎水费清单》明确了涉案房屋每月具体的水表读数、单价，水费，因此对南粤公司主张的2013年9月至2015年1月期间的水费814.68元，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年1月14日作出如下判决：一、被告王清炎于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州南粤物业管理有限公司支付自2013年6月至2015年2月期间的物业管理费1273.65元及滞纳金（以每月管理费的数额84.91元为本金，按每日1‰的标准，分别自次月1日起计至清偿之日止，但每月物业管理费的滞纳金以不超过当月的物业管理费84.91元为限）。二、被告王清炎于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州南粤物业管理有限公司支付2013年12月至2015年2月期间的垃圾处理费75元。三、被告王清炎于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州南粤物业管理有限公司支付2013年3月至2014年7月期间的公摊电费7.71元。四、被告王清炎于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州南粤物业管理有限公司支付2013年9月至2015年1月期间的水费814.68元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由王清炎负担。
判后，上诉人王清炎不服原审判决，向本院提起上诉称：一、王清炎初期已经按照合同的约定履行了自己的约定义务，但南粤公司一直完全无视国家及地方法规规定其应履行的法定职责，违反《国务院物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公共以及费用与服务水平相适应的原则”、《广州市物业管理条例》第七十五条“物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公关部物业服务资金的收支情况”、第七十六条“物业服务企业对共用场地、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的，应当按水电收费周期及时公布公共用水电用量、单价、金额等分摊情况”，而王清炎一直没有见到有关财务数据。二、南粤公司违反违法《国务院物业管理条例》第六十六条，擅自占用小区物业管理区域内场地，允许临时摊档系小区北门长期摆档经营，影响小区整体外观；使用小区用电，包括大型机器、电饭煲、电磁炉、电水壶、电熨斗等高能耗电器设备，商家每年几次在小区公共广场进行产品促销等，制造噪音和粉尘，长期严重损害业主的共同利益。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一项关于滞纳金的部分，南粤公司在小区公示栏公示所有账目××包括小区内的广告、商家在小区内促销、停车场、小区红线范围内的摊档、小区配套市场的租金收入等）收支明细、每户公摊明细，王清炎核对无误后支付管理费用和公摊明细；2、一审、二审案件诉讼费用由南粤公司承担。
被上诉人南粤公司二审答辩认为：1、关于滞纳金问题，一审法院认定事实清楚，证据充足，应予维持。我司与王清炎签订的《广氮花园物业服务协议》第18条第4款对滞纳金问题有明确的约定，当业主不按期缴纳物业管理费时，我方有权按每日1‰的标准收取滞纳金。《广氮花园物业服务协议》是我司与王清炎在双方自愿的情况下签订的合同，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方应依约履行。根据国务院《物业管理条例》第41条规定，我司与王清炎签订的物业服务协议，是根据国家、省及我市有关物业管理规定及双方自愿的情况下签订的，合同中约定王清炎每月向我方交纳1.45元／㎡的物业管理费，此定价在我司楼盘管理处长期公示并在有关部门备案，我司一直也是遵照约定管理小区，履行自己的职责，提供相适应的服务。至于王清炎所说的《广州市物业管理条例》，现在广州市并无这一条例。2、我司广氮花园管理处每一年都有在小区公告栏上公示小区所有的账目收支明细(包括小区广告、商家促销)，至于停车场、每户公摊电费涉及业主隐私，在大部分业主要求下不予公示，如业主有所疑问可以到管理处查询。对于公摊电费的组成、计算方式我司在一审庭审过程中以予说明且提供了相关证据材料。王清炎所说理由并不是欠缴物业费的正当理由，在我司提供了相应的物业服务之后，王清炎理应缴纳相应的管理费。3、一、二审的诉讼费应由王清炎承担。基于以上的事实和理由，一审法院认定的事实是清楚的，证据充足，适用法律正确，请求二审法院驳回王清炎诉讼请求，维持原判。
经二审审理，当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，王清炎述称原审查明的事实没有体现其的观点和主张，正是因为南粤公司违反物业管理协议中不得擅自占用公用部位以及经营性账目需要公开的约定，其才不交物业管理费。
二审中，王清炎提交照片九张，拟证明南粤公司用了小区的电，占用小区公共地方，侵犯业主利益，违反物业服务协议第三章第十一条、第十九条，该协议是不平等合同，只有对住户的处罚，没有对南粤公司的处罚，是不合法的、无效的合同。南粤公司质证后认为：小区摆放摊位的问题，小区地处偏僻，摆放摊位为了方便业主生活，小区有几千户业主，定期与商业单位联合进行居民互动，所有这些收入都是补充物业管理费的不足，用于对小区日常维修；用电问题，根据供电局的电费单，我方会在扣除物业成本及物业使用的其他用电之后再进行业主分摊；我方每年会在小区里定期公布财务收支情况，不存在没有公布的情况，在一审时我方曾经陈述在小区公布栏进行过财务公布，对方说我方公布的位置不是公布栏而是小区出入口，证明了我方确有公布。王清炎对此称其只在楼梯口看过一次南粤公司公示财务收支情况。
本院认为：本案二审争议焦点是王清炎拖欠物业管理费应否支付滞纳金。王清炎与南粤公司于2012年12月31日签订的《广氮花园物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。该物业服务协议约定：“甲方（王清炎）须于当月10日前将当月款项存进指定开户银行自动扣款，或于当月10日前到管理处交付当月物业管理费和其他费用等，逾期未交者，按规定每天加收1‰的滞纳金。”故南粤公司主张王清炎按每日1‰的标准支付拖欠物业费的滞纳金，有合同依据，原审予以支持并无不当，本院予以维持。王清炎抗辩因南粤公司违反物业管理协议的约定，擅自占用公用部位以及对经营性账目没有公开，故其有权不交物业管理费。对此，本院认为，南粤公司擅自占用共用部位，侵犯全体业主的权益，业主可另循途径予以救济，但无权以此为由不缴纳物业管理费；至于南粤公司是否公开经营性账目的问题，南粤公司自称其是一年公示一次财务收支情况，王清炎也确认其看过南粤公司对财务情况的公示，故现有证据尚不足以证实南粤公司没有公开经营性账目，且退一步而言，南粤公司没有公开经营性账目，王清炎同样可以另循途径要求南粤公司公开经营性账目，但无权以此为由不缴纳物业管理费。
关于王清炎上诉请求南粤公司在小区公示栏公示所有账目收支明细、每户公摊明细一节，因王清炎在原审并未就此提出反诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院对该上诉请求不予调处。
关于王清炎在二审提交的照片，因该材料不影响本案处理结果，亦不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中第四十一条第××二）款规定的二审新证据的范畴，本院对该证据不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人王清炎的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第××一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王清炎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 邹文芳