湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1003民初852号
原告（反诉被告）：冯某，女，1939年12月24日出生，汉族，住广东省海珠区。
委托诉讼代理人：王某，女，居民，住广东省广州市天河区。
被告（反诉原告）：郴州某房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市苏仙区。
法定代表人：李某，公司执行董事。
委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）冯某与被告（反诉原告）郴州某房地产开发有限责任公司（以下简称某公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯某及其委托诉讼代理人王某、被告某公司委托诉讼代理人李兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯某向本院提出诉讼请求：1、依法将原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第2条第l项约定的“以乙方房产证登记面积准，按1：1.1的比例在原地置换新建商品房”变更为“以乙方房产证登记面积为准，按1：1.5的比例在原地置换新建商品房”；2、依法将原告与被告签订的《协议》第六条第四项“甲方如超过约定最长期限6个月，不能建好安置商品房交付乙方，则乙方要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按房产登记的面积按3000元／m2进行补偿并终止合同”，变更为“如甲方逾期不能交房，则乙方可随时要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按房产证登记面积的1.5倍按该楼盘正常的销售均价进行补偿并终止合同”；3、被告支付原告2013年4月1日至2016年8月31日共计41个月的临时安置费（房屋周转补偿金）77700元（由86700元变更为77700元），此后另计至实际交房之日止；4被告给付原告2013年4月1日至2016年8月31日共计41个月的逾期交房违约金61500元，此后另计至实际交房之日止；5、被告给付原告户型设计、按期完工的违约金30000元以及利息11052元（自2010年9月26日计算至2016年9月25日止），其中利息此后另计至实际交房之日止；6、确认“汇盈·学府世家”楼盘的2栋805号房屋归原告所有，并判令被告立即为原告办理网签手续；7、被告承担本案诉讼费、保全费。事实及理由：原、被告于2010年5月17日签订房屋拆迁安置补偿协议，约定采取就地以房换房的方式，将原告所有的位于郴州市苏仙区飞虹路17号的房屋拆迁，同时约定用于置换的新建商品房面积必须达到90-120m2，被告必须在30个月内交房等。原告房屋所处的位置是郴州市内的黄金地段，因此包括原告在内的拆迁户都要求房屋面积置换比例为1：1.5。《协议》第二条第l项约定的按1：1.1房屋置换比例不是原告的真实意思表示，完全是被告与负责这一拆迁项目的原郴州市工商局联合工会主席刘某等采取行贿等违法犯罪手段相互勾结、恶意串通，对原告进行欺骗、打压的结果。然而时至今日被告不但未能交房，反而在取得房屋预售许可证后，将预留给拆迁户的52套置换房卖掉28套。根据拆迁协议及郴州市政府、市房产局的协调和安排，原告的安置房最后定为2栋805号。原告多次要求被告交付房屋及办理房屋所有权未果，故诉至法院。
被告某公司辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。1、合同约定超过36个月以后，原告安置补偿改为经济补偿；2、合同约定，被告无正当理由延期的要承担违约责任，被告的投资方刘某1是香港人，但由于原告方单位说刘某1不能单独经营房地产，导致刘某1撤资，交房延期，至于房屋周转租金，原告方有房屋居住并没租房，故该费用没有实际发生；3、保证金是被告缴纳，不是原告的，故诉讼请求五不能成立；4、根据合同约定，改安置补偿为经济补偿；5、诉讼费与保全费由原告承担，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告某公司向本院提出反诉请求：1、判令原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项“甲方如超过约定最长期限的6个月，不能建好安置商品房交付乙方，则乙方要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按房产证登记的面积按3000元/m2进行补偿并终止本合同”的约定合法有效，并判令双方履行这一约定；2、反诉被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2009年12月9日，反诉被告单方在拆迁人处签名认可了《房屋拆迁安置补偿协议》，时隔半年后，某公司通过合法程序，取得郴州市工商局老院子里的拆迁资格，2010年5月17日，某公司在《房屋拆迁安置补偿协议》签字并加盖公章予以确认，尔后，公司在开发该项目时，郴州市工商局发函称，香港居民刘某1不能在郴州独资投资经营房地产，造成刘某1撤资，致公司项目资金链断裂，无法正常施工，不能按约交房，超过双方合同约定的最长期限的6个月，某公司愿意按照合同约定，改安置房安置为经济补偿安置，按房产证登记面积3000元每平方米进行补偿并终止合同。
原告（反诉被告）辩称：1、双方协议第6条4项是为原告设立权利的条款，该条款的约定是为了更好的督促某公司履行交房义务，是否行驶选择权在原告方，本案中原告并未要求按此约定承担违约责任；2、原告要求交付房屋是基于双方已经按照约定选择的户型及房号，涉案房屋已具备交房条件。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告向本院提交了如下证据：1、资兴市人民法院（2014）资刑初字第84号刑事判决书；2、资兴市人民检察院（2014）资检刑诉（2014）120号起诉书；3、拆迁户代表冯某记录的“大事记”及有关会议记录置换协议的过程；4、郴州市电影发行放映公司的《拆迁补偿安置协议》；5、郴州市振华房地产开发有限公司的《拆迁补偿安置协议》；6、陈某、黄某、赵某、酒某、王某、凡某、朱某、黄某等的《拆迁补偿安置协议》；7、陈某的《拆迁安置补偿协议》；8、王某的《房屋安置补偿协议》；9、毕某、唐某的《房屋拆迁安置补偿协议》；10、拆迁户冯某的《房屋拆迁安置补偿协议》；11、苏仙区人民法院（2014）郴苏民初字第1072号民事判决书；12、庭审笔录；13、郴州市工商局飞虹路原17号住宅房屋拆迁后新房面积统计表；14、郴州市工商局、郴州市房产局致苏仙区人民法院《关于市工商局飞虹路老院子被拆迁户所选安置房解除查封的函》；15、临时安置费及违约金的计算方式；16、原告的《房屋拆迁安置补偿协议》；17、2014年10月13日被告给郴州市房产局的《承诺书》及附表《汇盈学府世家棚户区改造52户拆迁补偿房号锁定明细表》；18、2015年10月郴州市房产局经被告申请对52套预留安置房的锁定进行解锁的明细表；19、2010年12月9日被告给郴州市工商局的《关于拆迁户房屋安置的函》；20、2016年6月5日拆迁户的分房《承诺书》及《郴州市工商局机关老院子拆迁户统一分配52套2栋预留置换房签字确认登记表》；21、2016年4月21日郴州市房产局出具的《查询结果》；22、2014年12月1日郴州市苏仙区人民法院（2014）郴苏财保异议字第4、第5号民事裁定书；23、原告身份证复印件。
被告提交了以下证据：证据1：《房屋拆迁安置补偿协议》，拟证明本案反诉原告某公司与反诉被告有合同关系。证据2：郴州市工商行政管理局给郴州某房地产开发有限责任公司的函；3、查询结果。
被告对原告提交的证据9、10、16的真实性无异议，本院予以确认，原告提交的其它证据与本案无关，本院不予采信。原告对被告提交的证据1无异议，本院予以采信，被告提交的其它证据与本案无关联性，本院不予采信。
根据原、被告所举有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2008年位于郴州市飞虹路26号的郴州市工商行政管理局老院办公楼及职工住宅楼需整体拆迁。原告在该院落有私有住房一套，原告（乙方）按郴州市工商局的统一安排于2009年12月9日在《房屋拆迁安置补偿协议》上签名认可，因当时某公司尚未注册成立，故被告（甲方）在2010年注册成立后才于当年5月17日在《房屋拆迁安置补偿协议》签字盖章。协议主要约定：“一、房屋拆迁面积：乙方房屋拆迁面积（含杂房面积）：111.82平方米（以房产证登记为准，房产证号：037**），其中住宅面积94.81平方米，杂房面积17.01平方米。二、房屋拆迁补偿条件：1、房屋面积补偿：以乙方房产证登记面积为准，按1:1.1的比例在原地置换新建商品房，新建商品房面积必须达到90-120㎡，其中户型设计方案需由乙方签字确认后方可实施。乙方所选购安置商品房面积大于乙方拆迁补偿房屋面积的，超出安置商品房面积10平方米以内的，甲方优惠让利统一按1600元/㎡计算房价款；超出10平方米以上的面积，按本住宅区楼层首次开盘市场销售价计算房价。乙方所选购安置商品房面积低于乙方拆迁补偿房屋面积的，则按本住宅区楼层首次开盘市场销售价计算补偿款。2、甲方从开发的商品房中安排一栋住宅楼补给拆迁户，住宅楼的位置由甲方、乙方统一确认。乙方的商品房分配按52户拆迁户指定方案统一安排。3、搬家补偿：按一进一出计两次搬家，补偿费用按1200元/每次包干。4、建设期周转房租用补偿：拆迁面积在90㎡（含90㎡及杂房）以上的按700元/月*户计算；拆迁面积在90㎡（含杂房）以下的600元/月*户计算。5、装修补偿：按100元/㎡计算，补偿面积以乙方房产登记面积为准（不含杂房）。6、其他补偿：有线电视、水电由甲方负责报停和开通，其他费用由甲方承担。三、为确保乙方的合法权益，甲方应在土地成交之日起3天内与乙方的委托代理人共同到银行开设账户，明确双方管理人员，并在本协议生效之日10天内存入人民币156万元作为保证金。本保证金作为甲方安置房户型设计、按期完工、办理产权证之保证金。甲方交房时，乙方退还给甲方80%的保证金。在办好产权（含房产证、契证、土地证等）总证、分证（因乙方原因除外）后乙方将保证金余款和银行利息全部退回给甲方。四、付款方式：1、乙方搬家补偿、建设期周转房租用补偿、装修补偿、其他补偿等费用，甲方必须在土地成交之日起20日内一次性付清给乙方。2、乙方的新增面积购房款，应在甲方交房的当日同时支付给甲方。五、其他约定事项：1、乙方必须在本协议签订前将产权证原件（未办产权证的以公房出售最终合同为准）交给郴州市工商行政管理局。2、土地成交后，乙方应在甲方付清搬家补偿、建设期周转房租用补偿、装修补偿、其他补偿等费用和保证金之日起4个月内，将其拆迁房屋移交给甲方。3、乙方安置商品房周转时间：从甲方在接到郴州市工商行政管理局和52户拆迁户转让土地和土地上的建筑物之日计算，至新房经建设相关部门质量验收合格后甲方正式向乙方下达交房通知之日止，安置商品房建设周转期为30个月。如遇不可抗力和经乙方认可的原因可以延长，但延长时间不得超过6个月。4、安置商品房产权证（含房产证、契证、土地证等）的办理：安置商品房产权证（含房产证、契证、土地证等）总证、分证由甲方办理，乙方提供相关资料，配合甲方办理。办证期限为房屋交房之日起24个月内。与乙方拆迁房屋产权证登记面积等面积置换的商品房面积办证费用由甲方承担，超出部分甲方、乙方按国家规定各自承担。乙方发生产权变更的，其变更费用均由乙方自理。房产证、契证、土地证的年限以郴州市国土资源局挂牌交易的年限为准。5、置换的新建商品房与其他商品房适用同一法律、法规。6、乙方负责解除本协议签订前与他人签订的与本协议内容相抵触的一切合同、协议。乙方承担在本协议签订前发生的所有的地上建筑物有关债权债务和其他纠纷的法律、经济责任。六、违约责任：1、乙方在规定的时间内未将其拆迁房屋移交给甲方，处以乙方违约金1万元。2、甲方在规定的时间内未支付完乙方补偿款，则按每天1000元缴纳滞纳金。3、甲方无正当理由未按期交房给乙方，每超过一天甲方向乙方赔偿违约金50元。延长部分的周转房租用补偿在原有的基础上每月增加100元。因经乙方认可的原因或不可抗力原因造成建设期延长，甲方不承担延长部分对乙方的补偿。4、甲方如超过约定最长期限的6个月，不能建好安置商品房交付乙方，则乙方要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按房产证登记的面积按3000元/㎡进行补偿并终止本合同，并有权分配甲方交付的保证金，具体分配方式为52户拆迁户平分，同时保留其他法律赔偿权利……”。
协议签订后，2010年6月21日被告按合同约定将原告的搬家费、30个月的临时安置费、拆迁补偿款等费用给付原告。原告于2010年9月30日搬出拆迁房屋。2010年10月2日被告进场施工，原告与其它拆迁户房屋被拆除后，被告在原址新建商品房，新建商品房现尚未通过相关部门质量验收合格，亦未交予原告方。
2010年12月9日，被告向郴州市工商局出具一份《拆迁房房屋安置的函》，提供52套房屋供拆迁户选择，拆迁户未及时回复被告。2016年8月10日，郴州市工商行政管理局致函郴州市房产局，附被拆迁户安置房选房明细表，原告选择了2栋805号房作为其拆迁房。
本院认为，原告作为完全民事行为能力人，以其工作经历、生活经验法则，其完全可以判断、选择与被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》的内容，原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方意思自治表示，并未违反法律、行政法规的规定，该《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效，双方均应恪守约定，全面履行各自的合同义务。原告请求将《房屋拆迁安置补偿协议》第2条第1项约定的“以乙方房产证登记面积为准，按1：1.1的比例在原地置换新建商品房”变更为“以乙方房产证登记面积为准，按1：1.5的比例在原地置换新建商品房”的诉请，本院认为，我国合同法规定，因重大误解订立合同、订立合同时显失公平及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更。本案中，原告被拆迁的房屋与郴州市工商局原办公区域作为一整体拆迁开发，从开始酝酿到拆迁协议签署，历时多年，在此过程中，原、被告均是以平等民事主体对协议内容、补偿方案、违约责任等进行了多次协商后才签署了协议，郴州市工商局原工会主席刘某在项目开发过程中的违法犯罪行为已受到相应的刑事处罚，其犯罪行为与原、被告之间签署的拆迁协议并无民法意义的因果关系，并不当然地导致原告违背真实意思订立协议；其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条确立了情势变更原则，即合同有效成立后，因不可归责双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。司法实践中判断是否构成情势变更，应以是否导致合同基础丧失，是否致使目的落空，是否造成对价关系障碍等作为判断标准。综观本案诉争拆迁协议，并无该情势变更原则的适用条件，综上，本院对原告该诉请不予支持；其次《房屋拆迁安置补偿协议》的违约责任条款约定，延长部分的周转房租用补偿在原有的基础上每月增加100元，现原告主张按《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》（湖南省人民政府令第157号）第二十一条规定，加倍支付临时安置费，本院认为，《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（湖南省人民政府令第268号，以下简称《办法》）已于2014年4月1日起施行，根据该《办法》规定，《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》亦于同时废止，故本案不能再参照适用《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》；其次，无论是湖南省人民政府第157号令还是第268号令，两《办法》均规定“设区的市（自治州）、县市区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”，因此该两部地方性行政规章规范的是地方政府与拆迁户就房屋征收与补偿的法律关系，而非平等民事主体之间房屋拆迁补偿，同时，原、被告《房屋拆迁安置补偿协议》如前所述是合法有效的，原告延长部分周转房租用补偿费（延长部分临时安置费）应按协议约定予以计算，原、被告约定安置房建设周转期为30个月，即2010年9月30日至2013年3月31日。原告诉请的延长周转租房补偿费从2013年4月1日计算至2016年8月31日止，共41个月，故延长周转租房补偿费应为32800元【（700元＋100元）×41月】，其后续租房补偿费算至实际交房之日止；协议约定未按期交房，被告赔偿违约金50元/天，原告主张违约金符合约定应予以支持，违约金从2013年4月1日算至2016年8月31日，原告主张违约金61500元，与协议约定不悖，本院予以支持，其后续违约金算至实际交房之日止；对原告诉请要求分配被告违约保证金每户30000元的诉请，因原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第四项是选择性条款，当被告延期交房超过六个月原告要求改安置补偿为经济补偿时，原告有权分配被告的保证金，现因原告未选择经济补偿，而是要求房屋安置补偿，故对其该项诉请，本院不予支持；2016年8月10日，原告所在单位郴州市工商行政管理局致函郴州市房产局，明确了各被拆迁户的安置房号，原告选择确认了2栋805号房，根据本案实际情况，为避免原、被告更大的矛盾纠纷发生，保护被拆迁户的根本利益，本院予以认可，但原告关于确认汇盈学府世家2栋805房归其所有的诉请，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，同时，以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断，亦即此合同应是物权变动的原因行为而非物权变动的结果行为，因此不动产物权的变动只能在登记时生效，具体本案中，原、被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》如前所述是依法成立生效的合同，但它并不能发生物权变动的结果，故本院对原告该诉请不予支持，但双方所属为房屋拆迁安置补偿而非普通的商品房买卖，作为房产开发方的被告更应要基于商业信誉及合同契约精神在交房条件成就时合理的期限内履行交付安置房的义务并根据法律、法规等的规定办理好房屋的网签或其他登记手续，否则要承担相应的法律责任，同时，因双方诉争安置房还未经相关部门综合验收，房屋实际面积未最终确认，因此被告除应在交房条件成就时积极履行交房义务，双方还应根据协议约定及房屋的实际测绘面积核算金额，多退少补。被告反诉请求确认《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第四项约定合法有效，并要求原、被告履行这一约定，本院认为，本案原、被告双方是基于“房屋拆迁”这一特定民事法律事实而签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，通观协议内容，探究协议签订时的合同目的，原告的主旨是房屋安置，其签署上述款项的目的是根据当时房地产行情并以此为参考依据督促被告积极履行合同义务，按时交付安置房，因此该条款的权利行使方或者说选择方是原告，同时根据合同公平及诚实守信原则，因被告违约致安置房不能依约交付，其理应承担相应的违约责任，此才能彰显合同的严肃性及契约精神，保护合同相对方的合法权益，现原告并未主张适用经济补偿安置，故被告（反诉原告）的该反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条；《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认汇盈·学府世家2栋805号为原告（反诉被告）冯某拆迁安置房；
二、被告（反诉原告）郴州某房地产开发有限责任公司给付原告（反诉被告）冯某逾期交房周转房租用补偿金32800元（从2013年4月1日计算至2016年8月31日止，后期按800元/月计算至实际交房之日止）；
三、被告（反诉原告）郴州某房地产开发有限责任公司支付原告（反诉被告）冯某违约金61500元（从2013年4月1日计算至2016年8月31日止，后期按50元/天计算至实际交房之日止）；
四、驳回原告（反诉被告）冯某其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）郴州某房地产开发有限责任公司反诉请求。
上述二、三项限本判决生效后十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费4085.04元，财产保全费3020元，反诉费40元，共计7145.04元，由原告（反诉被告）冯某负担1145.04元，被告（反诉原告）郴州某房地产开发有限责任公司负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判长 李浩凌
审判员 谢萍瑛
审判员 郭文晖
二〇一七年三月二十七日
书记员 黎雪梅
书记员 廖井娟