河北省唐山市曹妃甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）曹民重字第28号
原告（反诉被告）刘志勇。
委托代理人石艳芳，河北瑞英律师事务所律师。
委托代理人李百超，男，1961年4月28日生。
被告（反诉原告）崔淑群。
被告董天资。
原告（反诉被告）刘志勇与被告（反诉原告）崔淑群、董天资租赁合同纠纷一案，本院作出（2013）曹民初字第1150号民事判决，被告（反诉原告）提出上诉。唐山市中级人民法院作出（2014）唐民四终字268号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）刘志勇的委托代理人石艳芳、李百超与被告（反诉原告）崔淑群、被告董天资到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志勇诉称，我与被告崔淑群于2012年5月9日签订了《租赁合同》，将我所有的远洋宾馆出租给二被告，租期一年，租金13万元。签订合同时交6.5万元，并交水电设备押金5000元，2012年10月9日前交6.5万元，经营费用由被告承担。合同签订后，被告交付了第一期租金后开始经营。但被告并没有按约定交纳第二期租金，我发现宾馆内物品有损坏后，于2012年10月9日对宾馆内部分物品进行了清点，并于10月10日上午，对剩余物品继续进行清点时，二被告借买机顶盒为由一跑了之，然后更改手机号码，使我无法与其联系。在我多次联系未果后，于2013年3月25日将宾馆出租，发现被告经营期间拖欠多项费用未缴纳，多项设备及物品严重损坏未予修复。经重审变更诉请，被告应当支付拖欠的房租49375元，违约金12500元，水费1342元，电费2122.76元，验照费200元，网络费400元，机顶盒760元，电脑1800元，取暖费9000元，损坏的设备、行李被褥7165元，共计84664.76元。
被告崔淑群辩称并反诉称，原告所谓事实是编造的，在2012年5月9日和原告签订远洋宾馆租赁合同，承租原告所有的远洋宾馆的经营权，按照合同支付了第一期租金60000元，一年的闭路电视使用费5000元，水电设备押金5000元。经营开始后，刘志勇总因琐事找麻烦，特别是2012年月6日因房客做饭，刘志勇和人家打架并让人家搬走，还鼓动别的房客搬走。同时刘志勇向消防大队举报宾馆有火灾隐患，消防队检查后认定宾馆西二层彩钢房为违章建筑、未经消防验收备案，要求整改并处罚。因我租赁的是宾馆经营权、宾馆设施，证照手续都由刘志勇负责，西二层的违章建筑不符合消防要求，原告应当拆除，因关系到房客的安全，我无奈要求解除合同，刘志勇答应后，双方2012年10月9日解除合同，当日刘志勇找人和我一起对房屋设施进行了清点、对损坏的东西进行了登记双方签字确认，同时一起核对了水电表的读数后，于2012年10月9日我将宾馆交给了刘志勇。因我实际经营宾馆仅5个月，故反诉要求原告退还剩余租金10840元及押金5000元。重审补充称，按照合同性质，我可以随时解除合同，不必要征求刘志勇同意。法律规定，营业执照不得出租、出借，所以租赁合同无效。刘志勇的远洋宾馆存在违章建筑不具有经营的合法性，我可以随时单方解除合同。
被告董天资辩称，我只是受崔淑群雇佣帮她经营旅馆，并未与原告签订合同。原告的诉请与我无关。
经审理查明，原告刘志勇与被告崔淑群于2012年5月9日签订《租赁合同》一份，刘志勇将其所有的远洋宾馆出租给崔淑群经营，租赁期限为一年，自2012年5月9日至2013年5月8日止。年租金12.5万元及有线电视使用费5000元，共计13万元。分两次付清。合同签订之日给付租金及有线电视使用费6.5万元，另付水电押金5000元，共计7万元。其余6.5万元，于2012年10月9日前付清。租赁期间水电费等费用由崔淑群负责。并约定崔淑群逾期未交纳房租及按约定应当由其交纳的各项费用，刘志勇有权终止与解除合同。合同还约定，如刘志勇违约提前收回房屋，或崔淑群违约不按时交纳房租及各项费用，按合同年租金10%向对方支付违约金。合同签订后，被告崔淑群于当日向原告交付租金60000元及有线电视费5000元，2012年5月11日又交付水电设备押金5000元。双方于2012年5月15日对宾馆设施进行了移交，此后，被告崔淑群开始经营远洋宾馆。
2012年10月9日，被告未按约定交纳剩余租金，并向原告提出不再继续租赁。当日双方对宾馆物品进行了清点，发现部分物品及设施损坏或缺失，但对清点物品的原因和目的双方陈述不一致。原告称“我们认为不论被告干不干都要把物品清点清楚，所以才进行的清点，以便防止物品丢失”。而被告称因双方合意解除合同而清点物品。当天下午，被告崔淑群将宾馆全部钥匙放在宾馆吧台后离开宾馆，此后，原告与被告失去联系，原告曾向唐山市曹妃甸区公安局报警求助。被告未再继续经营该宾馆。2013年3月25日，原告将该宾馆另行出租。
另查明，原告刘志勇于2012年10月17日、25日两次交纳远洋宾馆9月-10月电费1365元；于2012年10月17日交纳远洋宾馆7月-9月水费1342元；于2012年11月1日交纳远洋宾馆数字电视机顶盒款760元；于2012年11月7日交纳远洋宾馆通信服务费200元，2013年1月12日交纳远洋宾馆通信服务费200元；于2012年11月23日交纳远洋宾馆2012-2013年度采暖费9000元；于2013年3月13日交纳个体会费200元。2013年5月，城关供电营业一所出具证明称刘志勇于2005年7月7日交纳电费预交款1500元整，于2012年8月自动冲抵电费757.76元。
以上事实，有租赁合同，远洋宾馆移交物品清单、远洋宾馆证照等移交清单、租金收据、押金收据、电视费收据，清点核对物品对账单，水费、电费收据、城关供电营业一所的证明、个体会费收据、通信服务费收据和原、被告陈述等证据予以证明。
本院认为，原告刘志勇与被告崔淑群签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定，应认定合法有效，双方应当依约履行。关于崔淑群主张合同无效的抗辩，经查，该《租赁合同》的内容是出租房屋而不是出租营业执照，且《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》为国家工商行政管理局发布的行政规章，并非法律和行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故该抗辩不成立。关于崔淑群主张租赁物危及安全或健康，其可随时单方解除合同的抗辩，崔淑群为证明其主张提交的《消防监督检查记录》没有相关机关的签章，不具备行政决定的形式要件，故该证据不能证明租赁物危及安全或健康，该抗辩不成立。2012年10月9日，被告崔淑群未按约支付第二期租金，并告知原告解除合同，但原告不同意解除合同，崔淑群亦未能提供合意解除合同的证据，故认定合同未合意解除。但是，2012年10月9日，崔淑群未按期交纳剩余租金，告知原告解除合同并同原告清点物品，之后将宾馆所有钥匙放到吧台后离开，应当认定崔淑群作出了单方解除合同的意思表示。而上述行为原告当日均参与或知晓，应认定单方解除合同的意思表示到达，该合同已经解除，崔淑群应承担单方违约的违约责任。本案的违约责任可以通过违约金和损害赔偿两种方式实现。虽然原告的诉请既包括违约金又包括损害赔偿，但是违约金和损害赔偿二者只能择一适用，本院择其高者予以支持，即违约金不足以弥补实际损失的，应按实际损失确定违约赔偿数额，不再适用违约金。而本案中原告的实际损失即预期租金扣除已得租金。被告崔淑群未交纳第二期租金65000元。因原告于2013年3月25日对外出租，2013年3月25日至5月8日的租金15625元，应予扣除，合计为49375元。被告崔淑群在经营期间造成的设备及物品损失，应予以赔偿，本院酌定5000元。原告交付的电费2122.76元、水费1342元、通信服务费200元，共计3664.76元，系应由被告崔淑群所负担的费用，应返还原告。扣除被告崔淑群交纳的押金5000元后，尚需赔偿3664.76元。合计被告崔淑群应支付原告刘志勇实际损失53039.76元。刘志勇主张的其他费用，非崔淑群经营所产生，故不应由崔淑群承担。被告董天资并未与原告签订租赁合同，原告亦未能提供二被告系合伙关系的相关证据，故被告董天资不具备本案的主体资格。被告崔淑群的反诉请求，租金10840元是其应付租金，不应返还。押金5000元已从赔偿损失数额中予以折抵，故其反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、被告崔淑群支付原告刘志勇房屋租金49375元、返还原告垫付各项费用3664.76元、赔偿物品损失5000元，共计58039.76元。扣除押金5000元，实际支付53039.76元，于判决生效后十日内履行；
二、驳回原告刘志勇对被告董天资的诉讼请求；
三、驳回反诉原告崔淑群的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费718元，由被告崔淑群承担。
反诉案件受理费98元，由反诉原告崔淑群承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李印贺
审 判 员 张广宁
代理审判员 孙绪忠
二〇一四年十二月五日
书 记 员 袁 婧