安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第06127号原告：周宗胜，男，1965年6月23日出生，住安徽省安庆市潜山县。委托代理人：章淮健，安徽博时律师事务所律师。被告：合肥义乌小商品城管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：王大朋，该公司总经理。委托代理人：丁荣芳，该公司员工。被告：合肥中翔房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：狄秀斌，该公司董事长。委托代理人：丁荣芳，该公司员工。被告：浙江中翔集团有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区。法定代表人：狄秀斌，该公司董事长。委托代理人：丁荣芳，该公司员工。被告：董诸灿，男，1965年5月3日出生，住浙江省玉环县。被告：吴应福，男，1969年2月16日出生，住浙江省玉环县。原告周宗胜与被告合肥义乌小商品城管理有限公司（以下简称：义乌小商品管理公司）、合肥中翔房地产开发有限公司（以下简称：合肥中翔公司）、浙江中翔房地产开发有限公司（以下简称：浙江中翔公司）、董诸灿、吴应福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告周宗胜的委托代理人章淮建到庭参加了诉讼。被告义乌小商品管理公司、合肥中翔公司、浙江中翔公司经本院传票传唤，被告董诸灿、吴应福经本院公告送达出庭传票，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周宗胜诉称：2010年下半年开始，合肥中翔公司通过各种形式的广告，宣传“义务中国小商品义城-合肥工艺品城”商铺销售，承诺“十年返租，150%回购“，我看到上述宣传后，与合肥中翔公司签订了《商铺定购协议书》。该协议书规定原告不得以任何理由不签定《商品房买卖合同》、《商铺委托管理合同》、《租赁合同》，否则视作违约，没收定金。我为此与合肥中翔公司签订了一份《商品房买卖合同》，在该合同补充协议条款约定在签订买卖合同同时，我作为买受人应与义乌小商品管理公司签订《商业委托管理合同》。在合肥中翔公司违规宣传和诱导下，我与义乌小商品管理公司签订了《商业委托管理合同》和《租赁合同》，合同约定，我将二层商292号商铺出租给义乌小商品管理公司，自2014年10月1日到2021年9月30日按总购房款的6%作为每年固定基本租金，合计70200元/年。租金每季度结算一次，于每季度的第一个月10日前支付给我，违约责任约定为义乌小商品管理公司延迟支付租金，延迟每日按租金千分之一赔偿我违约金。合同签订后，义乌小商品管理公司仅支付一个季度的租金，从2015年1月1日开始至今未能支付租金。合肥中翔公司使用格式合同，将售后包租这一销售方式捆绑在一起，使买卖与租赁关系紧密联合，无法分开。合肥中翔公司与义乌小商品管理公司构成一个利益整体。且我在签订各种合同时，均是合肥中翔公司工作人员办理的。两个公司的工作人员混同，提供的格式合同都是在同一时间内完成。在限制原告的权利、加重我义务同时，没有时间了解义乌小商品管理公司经济实力。合肥中翔公司滥用市场支配地位属于不正当行为，与我的经济损失存在因果关系。义乌小商品管理公司的注册资本是500万元，但实缴资本是50万元，浙江中翔公司、董诸灿、吴应福既是义乌小商品管理公司的股东又同时是合肥中翔公司的股东。两个公司是一套人马两块牌子，是关联公司，是兄弟公司，人员混同、财产混同，管理混同，同时同属于三个股东的操纵和控制。违反了《公司法》规定的资本法定原则和法人独立原则，使义乌小商品管理公司履约能力下降、逃避债务，损害债权人的利益，合肥中翔公司应当承担连带责任。在广大业主向义乌小商品管理公司索要租金期间，浙江中翔公司有限公司自愿对所欠的租金进行担保。综上，我向法院提起诉讼，要求：被告义乌小商品管理公司和合肥中翔公司支付2015年1月1日到2015年12月31日的税后租金63180元（2015年1月－12月租金70200元，减去10%的税金）及违约金5120元（2015年1月10日-3月30日17550×1‰×49天=856元；4月10日－9月30日17550×1‰×162天=2843元；2015年7月10日－9月30日17550×1‰×81天=1421元）；合计68300元；被告浙江中翔公司对上述款项承担担保责任，被告浙江中翔公司、董诸灿、吴应福对上述款项承担补充赔偿责任。被告义乌小商品管理公司、合肥中翔公司、浙江中翔公司、董诸灿、吴应福均未答辩，也未提供证据。经审理查明：2010年12月31日，周宗胜与合肥中翔公司签订《商品房买卖合同》，约定由周宗胜购买合肥中翔公司出售的新东城大厦的房屋一套。同日，周宗胜与合肥中翔公司、义乌小商品管理公司三方签订一份《商铺委托管理合同》，该合同作为上述《商品房买卖合同》的补充合同，同时生效，具有同等法律效力。在《商铺委托管理合同》中，三方约定出卖人合肥中翔公司作为甲方与买受人周宗胜作为乙方共同委托义乌小商品管理公司对周宗胜所购买的商铺进行管理，委托期限为十年。义乌小商品管理公司根据经营需要统一进行招商。合同第十条约定，如乙方所购商铺没有委托给义乌小商品管理公司对外招租，用于自主经营，且经营业态符合义乌小商品管理公司规定，同时甲方并没有给乙方前三年租金冲抵购房款，在商场正式营业后，经义乌小商品管理公司确认上述真实性无误，义乌小商品管理公司则向乙方一次性支付购房款5%用做对乙方的经营支持。同日，周宗胜与义乌小商品管理公司签订一份《租赁合同》，约定：1、周宗胜将所购买的位于合肥市长江东路与铜陵北路交叉口“义乌中国小商品城-合肥工艺品城”二层商292号商铺出租给义乌小商品管理公司，建筑面积为30.09平方米；2、租期自2011年10月1日至2021年9月30日，2011年10月1日至2014年9月30日为市场培育期，周宗胜不收取租赁费用和其他相关费用；2014年10月1日至2021年9月30日，按总房款的6%的70200元作为每年固定基本租金，同时再加该商铺实际收益租金减去已返还给周宗胜的6%年固定租金，余下收益扣除相关税费后由周宗胜与义乌小商品管理公司按9比1分红，以上租金加分红每季度结算一次，于每季度的第一个月10日前支付本季度租金加分红；3、义乌小商品管理公司代扣代交周宗胜的相关税收；4、义乌小商品管理公司延迟支付租金，延迟每日按租金千分之一赔偿周宗胜违约金，如延迟超过60日，周宗胜有权解除本合同，并要求义乌小商品管理公司赔偿因其违约所造成的一切经济损失。上述合同签订后，合肥中翔公司如约向周宗胜交付了房屋，义乌小商品管理公司按约对该房屋进行管理并向周宗胜支付了2015年1月份之前的租金。浙江中翔公司于2015年1月23日出具一份《承诺函》，自愿为义乌小商品管理公司应支付和以后应支付的租金提供担保，承诺如义乌小商品城管理公司不能及时支付租金，自愿代付。另查明：义乌小商品管理公司由浙江中翔公司、董诸灿、吴应福共同出资设立，注册资本于2015年5月12日由原先的500000元增资为5000000元。增资后，浙江中翔公司认缴4500000元，实缴450000元，董诸灿、吴应福各认缴250000元，实缴25000元。公司章程中未明确各股东出资的具体期限。以上事实由周宗胜提供的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《商铺委托管理合同》、《租赁合同》、《承诺函》复印件、企业登记查询信息打印件、工商登记档案资料等书证以及当庭陈述等在卷佐证。本院认为：周宗胜与义乌小商品城管理公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，本院依法予以确认。合同签订后，周宗胜依约将房屋委托义乌小商品城管理公司经营管理，义乌小商品城管理公司应按约定支付房租，根据双方约定，义乌小商品城管理公司应于每季度第一个月10日前支付当月租金，现周宗胜诉请的4个月租金支付期限均已截至，故其诉请义乌小商品城管理公司支付2015年1月1日到2015年12月31日税后租金63180元（70200元×90%），本院予以支持。关于周宗胜主张违约金5120元，系以未付租金为基数，按延迟每日千分之一计算至2015年9月30日，该标准虽在双方合同中有约定，但该约定过高，依法应予调整，本院调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。根据周宗胜主张的违约金的期间（截止至2015年9月30日），本院核算违约金如下：1、2015年1月至3月税后租金15795元应于2015年1月10日前支付，义乌小商品城公司至今未支付，故该季度租金在2015年1月11日至2015年4月10日之间的违约金为15795元×（5.6%×4倍÷365天）×49天+15795元×（5.35%×4倍÷365天）×41天=855元；2、2015年4月至6月税后租金15795元应于2015年4月10日前支付，义乌小商品城公司至今未支付，故第一季度和第二季度的租金在2015年4月11日至2015年7月10日之间的违约金为15795元×2季度×（5.35%×4倍÷365天）×30天+15795元×2季度×（5.1%×4倍÷365天）×48天+15795元×2季度×（4.85%×4倍÷365天）×13天=1621元；3、2015年7月至9月税后租金15795元应于2015年7月10日前支付，义乌小商品城公司至今未支付，故第一、二、三季度租金在2015年7月11日至2015年9月30日之间的违约金为15795元×3季度×（4.85%×4倍÷365天）×46天+15795元×3季度×（4.6%×4倍÷365天）×36天=2018元；以上违约金合计4497元。周宗胜以合肥中翔公司违反相关规定，滥用市场支配地位在签订《商品房买卖合同》时，要求购房人同时签订《商铺委托管理合同》为由，诉请合肥中翔公司对租金承担担保责任，没有法律依据。且根据《商铺委托管理合同》第十条的约定可以证明周宗胜对商铺的出租享有自主选择权，故对周宗胜的该项诉请，本院不予支持。其次，周宗胜以合肥中翔公司与义乌小商品城管理公司是关联公司，一套人马两块牌子为由，诉请合肥中翔公司承担连带责任，既无事实依据、也无法律依据，本院不予支持。浙江中翔公司出具《承诺函》，自愿在义乌小商品城管理公司不能支付租金时，承担代付义务，系对义乌小商品城管理公司的租金给付义务承担一般保证责任，应在义乌小商品城管理公司不能支付租金范围内承担补充责任。浙江中翔公司、董诸灿、吴应福作为义乌小商品城管理公司的股东，各自认缴出资分别为4500000元、250000元、250000元，但实际缴纳出资为450000元、25000元、25000元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条的规定，浙江中翔公司、董诸灿、吴应福应在义乌小商品城管理公司的财产不足以清偿周宗胜的房租及违约金时，在应缴清的出资范围内承担补充给付义务。故对周宗胜诉请董诸灿、吴应福承担租金补充给付义务，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条之规定，判决如下：一、被告合肥义乌小商品城管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周宗胜2015年的租金63180元以及违约金4497元（违约金计算至2015年9月30日）；二、被告合肥义乌小商品城管理有限公司的财产经强制执行后不足以清偿本判决第一项债务的，不足部分则由被告浙江中翔集团有限公司承担保证责任；三、被告合肥义乌小商品城管理有限公司的财产经强制执行后不足以清偿本判决第一项债务的，不足部分则由被告董诸灿、吴应福在各自未实际缴纳的225000元出资范围内承担补充责任；四、驳回原告周宗胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元，由被告合肥义乌小商品城管理有限公司负担。公告费800元，由被告董诸灿、吴应福共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  邹素琴代理审判员  王雅欣人民陪审员  王继圣二〇一六年六月二十日书 记 员  赵丽丽附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。