内蒙古自治区乌海市乌达区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0304民初719号
原告（反诉被告）ＸＸ，男，1972年12月10日出生，汉族，系神华乌海能源公司五虎山洗煤厂职工，现住内蒙古自治区乌海市。公民身份号码×××。
原告（反诉被告）孙安荣，女，1971年5月29日出生，汉族，系乌海市乌达区小金星幼儿园经营者，现住址同上（二原告系夫妻关系）。公民身份号码×××。
二原告（反诉被告）委托代理人党金贵、董末，系内蒙古锐信律师事务所律师。
被告（反诉原告）皇甫杰，男，1965年1月30日出生，汉族，系内蒙古华丽建设安装工程有限公司职工，现住乌海市。公民身份号码×××。
被告（反诉原告）张红燕，女，1968年3月7日出生，汉族，无职业，现住址同上（二被告系夫妻关系）。公民身份号码×××。
二被告（反诉原告）委托代理人段士军、苗慧荣，系内蒙古天晟律师事务所律师。
原告（反诉被告，下同）ＸＸ、孙安荣诉被告（反诉原告，下同）皇甫杰、张红燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告ＸＸ、孙安荣的委托代理人党金贵、董末，被告皇甫杰及其被告皇甫杰、张红燕的委托代理人段士军、苗慧荣，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ、孙安荣诉称，2011年3月，原告孙安荣从乌海市一成广告有限责任公司主办的《一成广告》中看到乌达滨海幼儿园欲出售，于是原告按《一成广告》刊登的电话联系到被告，双方协商购买滨海幼儿园事宜。在2011年7月26日，原告孙安荣和被告皇甫杰通过协商签订了《房屋出售协议》，原告于2011年8月25日将定金200000元交付被告。2011年8月27日，被告称资金紧张，让原告提前预交幼儿园房款500000元，原告将500000元现金交给了被告。后来，被告得知乌海市教育局下发的文件，将我市幼儿园实行财政补贴为由，找到原告重新协商，双方在2011年8月28日二次达成协议，重新签订了《房屋出售协议》。2011年8月29日上午，原告去滨海幼儿园了解情况准备接收该幼儿园，大约9时左右被告的前承包人武惠玲声称被告未给其结清费用来幼儿园闹事，不允许经营幼儿园，大约10时30分左右，乌达区消防大队的又来滨海幼儿园，以该幼儿园未经过消防验收为由责令停办，让通知家长将孩子接走。原告当时无法承受这些打击，突发心脏病住院治疗。当天下午，被告去医院探望原告，原告明确告知被告，对幼儿园不予接收，被告同意，只是声称其没有财会人员，要求原告的妹妹孙安花代管几日。2011年9月2日孙安花将滨海幼儿园收取的报名费扣除伙食费后，连同账本全部交给被告财会人员。原告病情稳定后，向被告催要700000元，被告只是答应返还一小部分。故原告起诉至法院，要求判令被告：1、依法解除双方于2011年8月28日签订的《房屋出售协议》；2、被告返还已收取原告的700000元；3、判令被告赔偿原告利息损失227412元（2011年8月27日至2016年5月12日，计4年8个半月x700000元x年利率6.9%）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告皇甫杰、张红燕答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求，我们认为双方签订的房屋出售协议不存在法律规定的无效情形，应属有效。对方计算的利息没有法律依据，所述事实也与实际不符。提出反诉，请求：1、继续履行双方签订的《房屋出售协议》；2、由被反诉人给付反诉人签订《房屋出售协议》的支出100000元；3、由反诉被告支付反诉原告违约金700000元，4、由被反诉人承担诉讼费。理由，2011年7月，被反诉人提出想购买反诉人所有的乌达区滨海A区的滨海幼儿园地上部分的房产，作为经营幼儿园使用。被反诉人向反诉人交付了200000元的购房定金。因反诉人已将该幼儿园整体出租给案外人武惠玲开办幼儿园使用，租赁协议2014年才到期，不到期对方不腾房。所以，经被反诉人和反诉人商量，提前解除与案外人武惠玲的租赁协议,发生的赔偿费用由双方共同承担。2011年8月27日，反诉人和案外人武惠玲达成了《终止滨海幼儿园租赁协议》，需向武惠玲赔偿1200000元，双方进行移交。当天上午，被反诉人拿出了500000元，反诉人拿出了700000元，给了武惠玲1200000元，完成腾房接交。当天下午，反诉人和被反诉人共同对滨海幼儿园的房产及物品进行了清点并做了移交。被反诉人于当天晚上给幼儿园教职工开会，重新核定工资。次日幼儿园的早餐是被反诉人安排自己的小金星幼儿园做好送来的。两日后，被反诉人孙安荣突发疾病住进了医院，后称要去看病，陆续撤走了自己带来的采购、司机和下夜人员。反诉人多次和被反诉人协商，要求履行双方签订的《房屋出售协议》，被反诉人不履行，故提出反诉。
反诉被告ＸＸ、孙安荣针对反诉辩称：请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。1、滨海幼儿园并不是孙安荣提出购买，而是反诉原告早有出售幼儿园的意向，多次刊登广告，反诉被告是按照广告联系上反诉原告才购买的，当时并不知道出租给武惠玲的事实，也没有商量解除租赁协议的费用由双方共同承担，所以出租的事实与反诉被告没有关系，反诉原告与武惠玲之间租赁协议是他们之间的事情；2、2011年8月28日反诉原告所说的早餐是反诉被告安排自己经营的小金星幼儿园做好送来的，几日后发病住院与事实不符，反诉原告几次诉状不同；3、反诉原告称多次与反诉被告协商继续履行房屋出售协议，与事实不符；4、房屋出售协议可以看出，形式上是房屋出售协议，但实质是出售的幼儿园，那么幼儿园就必须符合国家强制规定，现在出售的幼儿园没有经过消防验收合格的备案，也没有告知反诉被告，所以反诉原告将幼儿园出售给反诉被告违反法律规定，双方签订的合同是无效的，要求赔偿的各种费用也不符合规定。
原告ＸＸ、孙安荣为支持其诉讼请求向本院递交的证据及对方当事人的质证意见如下：
第一组证据：
证据一、乌海市”一成广告”2011年3月23日总第457期报纸一份。用以证明被告曾刊登广告出售滨海幼儿园，原告是按广告刊登的电话联系被告购买幼儿园的，广告上电话的机主是被告张红燕。
证据二、号码为138XXXXXXXX的中国移动通信话费发票一张。用以证明二被告在刊登广告信息时并没有表明该房产还有租约未解除。是被告自己在租约未解除的情况下主动刊登售房广告，因此被告因解除与案外人武惠玲租赁合同而支出的费用与原告无关，应当由其自行承担。
第二组证据：
证据一、原、被告于2011年8月28日签订的房屋出售协议一份。用以证明本案中房屋出售协议不仅仅出售房屋，而是幼儿园出售协议，其房屋价值与其幼儿园的属性密不可分，否则无须在房屋出售协议中约定买受人必须符合开办幼儿园的资质的要求，且根据案件实际情况，原告之所以购买该房屋，完全是因为该房屋的幼儿园属性，因此被告要交付原告的房屋必须符合合同约定的能够用作经营幼儿园使用，否则属于合同目的的无法实现。
证据二、银行转账凭证一份及收条两张。用以证明被告收到原告支付的70万元购房款。
第三组证据：
证据一、涉案房屋的土地使用证、建设用地规划许可证。用以证明涉案房屋在规划之初就是用于建设幼儿园，依据消防法的规定，幼儿园属于人群密集的公共场所，未经消防验收合格不得使用。
证据二、乌海市公安局建筑工程消防审核意见书乌公消审字（2007）60号意见书一份。
证据三、乌达区公安消防大队出具的消防监督检查记录一份。
证据四、乌达区公安消防大队出具的限期改正通知书一份。
证据五、乌达区人民法院谈话笔录一份。证据二至证据五原告用以证明涉案房屋截止2015年4月8日仍未通过消防验收，且被告在谈话笔录中已经承认，依据消防法的规定，涉案房屋在未通过消防验收之前不能投入使用，原告购买该房屋为了用作经营幼儿园，现无法使用，属于合同目的无法实现，符合法定解除合同的情形，现二被告应当返还原告已支付的购房款。
被告皇甫杰、张红燕质证认为，对于原告提供的第一组证据的真实性认可，证明目的不认可，广告上写的是预售；对于原告提供的第二组证据中，证据一、原、被告于2011年8月28日签订的房屋出售协议认可，证据二的真实性认可，证明目的不认可，20万元是定金，另外50万元是赔偿款，不是房屋预付款；第三组证据中，证据一、二真实性认可，证据三、四、五的证明目的不认可。
被告皇甫杰、张红燕为支持其答辩意见和诉讼请求向本院递交的证据及对方当事人的质证意见如下：
证据一、2011年8月28日的《房屋出售协议》。用以证实双方存在买卖合同法律关系，双方约定了房屋的价款及支付方式和时间、房屋交付时间、违约责任等事项。
证据二、证人苗某2、刘某的证言。用以证实被告已经履行了房屋交付的义务。原告孙安荣接收了幼儿园并进行经营、管理。
证据三、《情况说明》1份（苗燕、刘俊如、刘翠兰、王春莲、梁丽君、刘洋、霍焱、王美华签名、捺印）。用以证实被告已经履行了房屋交付的义务。原告孙安荣接收了幼儿园并进行经营、管理。
证据四、孙美丽（原告孙安荣的妹妹）经手的部分帐目8页。用以证实原告孙安荣于2011年8月27日接手滨海幼儿园后，孙美丽负责收取幼儿园学杂费，进行采购并做流水帐（从2011年8月28日至9月2日），原告方进行实际经营。
证据五、原告孙安荣于2011年8月31日至9月7日在乌海仁康医院的住院病历复印件两页。用以证实原告孙安荣在接收幼儿园后突发疾病住院，无法继续经营幼儿园。
证据六、《租赁合同》1份（被告皇甫杰与武惠玲于2009年8月17日签订）。用以证实在幼儿园房屋出售前，武惠玲租赁幼儿园。租赁期限为2009年8月17日至2014年8月31日。
证据七、《终止滨海幼儿园租赁协议》1份（被告皇甫杰与武惠玲于2011年8月27日签订）。用以证实被告皇甫杰为了履行与原告孙安荣签订的《房屋出售协议》，终止了与武惠玲的租赁合同，并约定赔偿武惠玲经济损失120万元。
证据八、《收条》2份（武惠玲于2011年8月27日和8月28日出具）。用以证实2011年8月27日、8月28日，被告皇甫杰代表双方分两次向武惠玲支付提前解除租赁合同的赔偿金120万元。
证据九、乌达区滨海幼儿园的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、竣工验收合格证、建筑工程消防审核意见书、房屋所有权证、办学许可证。用以证明被告出售的房屋具有合法手续。
原告ＸＸ、孙安荣质证认为，对于证据一的真实性没有异议，证明目的有异议，出售协议不是约定了房屋的价款，而是约定了幼儿园的相关事宜；对于证据二不予认可，证人应当出庭作证，苗某2、刘某是皇甫杰聘用的工作人员，与皇甫杰有利害关系，孙安荣没有实际接收幼儿园，而是准备接收；对于证据三本身也属于证人证言，应到庭作证；对于证据四、证据五均不予认可，与本案无关；对于证据六、证据七真实性认可，证明目的不认可，这两份合同、协议是被告与案外人武惠玲之间签订的，与原告没有关系，对于证据八真实性不清楚，证明目的与我方无关；对于证据九真实性认可，证明目的不认可。
经审理查明，被告皇甫杰和张红燕系夫妻关系。2007年11月13日，经乌海市规划局批准，允许被告皇甫杰在乌达区滨海小区建设幼儿园，建设用地项目为幼儿园，2008年1月30日，乌海市规划局乌达分局颁发了建设项目竣工规划验收合格证。2008年2月1日，乌达区房产管理所给被告办理了房产证，2009年8月17日，被告和案外人武惠玲签订了《滨海幼儿园租赁合同》，租期至2014年8月31日。2011年3月被告在”乌海市一成广告”刊登广告，预售”滨海幼儿园”，原告孙安荣于是和被告进行了联系。经协商并由被告皇甫杰与原告孙安荣于2011年7月26日签订了一份《房屋出售协议》，从而终止了与案外人武惠玲签订的租赁合同。因此，被告皇甫杰和张红燕于2011年8月27日、8月28日，分两次向案外人武惠玲支付了提前解除合同的赔偿金1200000元（有案外人武惠玲的收据在案为凭）。
原、被告双方2011年7月26日签订的《房屋出售协议》约定：1、被告方作为甲方将坐落于乌达区滨海A区的”滨海幼儿园”地上部分房产，以15000000元的价格出售给原告方（乙方），用做经营幼儿园使用。2、在协议签订之日由乙方向甲方支付定金200000元，如有违约，该定金不退。3、房款分四次支付：第一笔3000000元在2011年9月15日前支付，其余购房款在2014年9月15日前分三次付清。4、交房时间为2011年9月1日前。5、如有一方违约，承担200000元的违约金。
2011年8月28日，原告ＸＸ、孙安荣（二原告系夫妻关系）和被告皇甫杰、张红燕作为合同双方当事人，又重新签订了一份《房屋出售协议》，事实上将2011年7月26日签订的《房屋出售协议》废止。新协议中将该幼儿园的房产价款调整至15480000元，对违约责任有几处约定。其中，第三条约定”本协议签订之日，乙方（原告方）直接支付购房定金人民币贰拾万元整。如有违约，贰拾万元定金不退。”第八条第1项约定”自签订本协议后，甲乙双方（即原、被告双方）不得中途毁约，如果反悔，应承担贰佰万元的违约金。”第八条第2项约定”若乙方（原告方）不能按协议第四条约定付清五个时间段的购房款，最多延期30天，延期30天之后，每逾期一日，由乙方向甲方（被告方）支付房产成交价0.1%的违约金，并约定甲方有权收回房屋，终止合同，造成一切损失均由乙方承担。同时一次性收取房屋及有关教学设备折旧费（大写）陆拾万元（600000元）。”特别是在违约责任方面将违约金由原来的200000元调整至2000000元，增加了10倍。新协议对付款方式和付款期限也进行了调整，由分4次付清房款变更为分5次付清房款。同时约定，购买该房产的乙方即原告方不得擅自将房屋转租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换，在未付清全部购房款之前，必须确保幼儿园原有资产保值（即房屋维修保持新楼状态）不流失，未经甲方（被告方）同意不得将资产转租、抵押、变卖或转让他人管理，如有损坏或丢失按照市场现价赔偿等等。
原告孙安荣于2011年8月25日向被告皇甫杰支付定金200000元，被告皇甫杰出具了收条；于2011年8月27日向被告皇甫杰预交房款500000元，被告皇甫杰出具了收条。2011年8月29日，原告孙安荣与其父亲、妹妹等人到该幼儿园清点了物品，但双方没有办理正式的、书面的、具体的交接手续。此后，由原告孙安荣的妹妹孙安花负责管理幼儿园的账目，父亲在幼儿园下夜，原有教职员工大部分留用并重新核定了工资待遇。2011年8月31日，原告孙安荣因心脏病入住乌海仁康医院住院治疗，无法继续经营幼儿园，责成其妹妹孙美丽于2011年9月2日将幼儿园一周内的帐目与幼儿园员工刘某进行了交接，实际退出了该幼儿园的管理，由被告方自行继续经营至今。
另查明，该幼儿园至今未经消防验收。
本院认为，依法成立的合同，应受法律保护，合同双方当事人应当严格按照约定全面履行义务，一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
按照我国法律规定，买卖合同是买受人向出卖人支付标的物的价款，出卖人向买受人转移标的物的所有权的合同，但本案原、被告双方虽然所签订的是《房屋出售协议》，但从规划许可到建设用地许可，该房屋的用途均为幼儿园，从其合同内容上看，完全不同于一般意义上的房屋买卖合同，实际为幼儿园的转让合同，被告在出售时，未向原告告知该幼儿园未经消防验收的情形，被告存在缔约过失的责任。同时，按照双方所签订的合同约定，出卖人交付该房屋给买受人的时间在前（2011年9月1日前），买受人支付出卖人第一笔房款的时间在后（2011年9月15日前）。2011年8月29日，原告方以清点资产、安排记账人员和夜勤人员、召开教职员工会议等行为，实际接收了被告方移交的幼儿园，本院对这一事实予以确认。而原告方以2011年9月2日移交账目、撤走管理人员等行为以及后来不再交付房款的行为，实际上也宣示了不再履行合同，存在违约事实，构成违约。在合同一方明确表示不履行合同的情况下，该合同已无继续履行的基础和条件，也应当予以解除。反言之，对被告方要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。
按照我国法律规定，违约责任是一种可约定但也可调整的责任，当约定的违约责任过重且重复或者不符合交易习惯和法律规定时，应当综合违约方的违约原因是否具有不可归责性、违约过错大小，以及主观上是否存在恶意、客观上给对方造成多大损失等情形，运用过错归责原则和公平原则加以判断、平衡和予以调整。就本案而言，回头再看双方签订的《房屋出售协议》，其中有几处关于违约责任的约定。第三条约定”本协议签订之日，乙方（原告方）直接支付购房定金人民币贰拾万元整。如有违约，贰拾万元定金不退。”第八条第1项约定”自签订本协议后，甲乙双方（即原被告双方）不得中途毁约，如果反悔，应承担贰佰万元的违约金。”第八条第2项约定”若乙方（原告方）不能按协议第四条约定付清五个时间段的购房款，最多延期30天，延期30天之后，每逾期一日，由乙方向甲方（被告方）支付房产成交价0.1%的违约金，并甲方有权收回房屋，终止合同，造成一切损失均由乙方承担。同时一次性收取房屋及有关教学设备折旧费（大写）陆拾万元（600000元）。”还有若干终止合同、收回房屋、照价赔偿等违约责任条款。由此不难看出，关于违约责任特别是针对原告方的违约责任的约定，密集而重复，因此被告方具有充分的选择权，也很容易作出对自身有利的解释，但这些约定有违合同的对等原则和民法的公平原则，应当适当调整。况且，原告孙安荣就其毁约的原因给出的两个解释：一是该房屋的消防设施不符合开办幼儿园的消防要求，相关部门责令整改而使其退却；二是突患疾病无法履行幼儿园的管理职责。且被告方也证明了原告孙安荣患病的事实，应当是可成立的解除合同的事由之一，本院予以采信。之外，原告方从接收幼儿园到退出幼儿园，仅仅一周的时间，被告方不但在原告方退出时未持异议，顺其自然地接管经营了该幼儿园，而且在此之后也并没有及时、独立地提出相应的权利主张，其行为应当视为是法律上的默认行为。综上所述，本院认为，虽然原告存在违约，但因被告方亦有缔约过失的情形，直接由原告方承担违约责任700000元，过于严苛，不符合本案的实际情况，也不符合承担违约金时的错责相当的裁判原则，故被告提出要求原告承担违约金700000元的反诉请求，本院不予支持。但原告方的违约行为事实存在，基于其有合理解释、被告方默认、合同的主要义务尚未履行以及合同约定的权利义务不对等、内容显失公平等因素，本院采纳原、被告双方关于违约后不退200000元定金的约定。
关于被告方提出的在与原告方协商买卖房产的过程中因解除与原承租人武惠玲的租赁合同而赔偿对方1200000元、责任应当由原告方承担的主张，因其前一个租赁合同的双方当事人中并没有原告方，属于另一个法律关系，被告方怎样对待和处理解除前一个租赁合同的法律后果，与本案无关，而且被告在和案外人武惠玲解除合同时，原告亦未参与，本院不予采信。同样，其反诉过程中所提出的因签订合同而支出的100000元费用，应当由原告方承担的反诉请求，也没有事实依据和法律依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第五十九条、第六十一条、第一百零六条、第第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，第五十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告ＸＸ、孙安荣与被告皇甫杰、张红燕签订的《房屋出售协议》。
二、由被告皇甫杰、张红燕在本判决生效后10日内返还原告ＸＸ、孙安荣预付房款500000元，定金200000元不予返还。
三、驳回原告ＸＸ、孙安荣的其它诉讼请求。
四、驳回被告皇甫杰、张红燕的反诉请求。
案件受理费13074元，反诉费11950元，反诉费减半收取5975元，由原告负担3809.8元，由被告负担15239.2元（原告预交13074元，被告预交11950元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出诉状副本，上诉于乌海市中级人民法院。
审 判 长 吴俊义
审 判 员 卢 政
人民陪审员 魏 红
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 孔 璐