广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终17674号上诉人（原审被告）：郑乃群委托诉讼代理人：艾钧，广东国扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李文哲委托诉讼代理人：王明文，广东三铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕婉丹，广东三铭律师事务所实习律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司法定代表人：李耀智，执行董事。原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行负责人：王业，行长。委托诉讼代理人：吴先勇，广东广和律师事务所律师。上诉人郑乃群因与被上诉人李文哲，原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）、中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人郑乃群的委托诉讼代理人艾钧，被上诉人李文哲的委托诉讼代理人王明文，原审第三人建行深圳分行的委托诉讼代理人吴先勇到庭参加诉讼，原审第三人中原地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郑乃群上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李文哲一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由李文哲承担。事实与理由：一、本案房产虽登记在郑乃群名下，但系郑乃群夫妻关系存续期间所形成的法定共有财产，郑乃群未经财产共有人即其配偶一方同意擅自出让，系无权处分或无权代理；李文哲作为涉案房产受让人对此是知道的，即非善意第三人。首先，一审判决并不否认涉案房产财产共有性质，不仅如此，还进一步认定“第三人中原地产公司及被告在庭审中确认签订（二手房买卖）合同时，被告夫妻均在现场”，李文哲提交的证据也证实了签约时李文哲夫妻也均在现场这一事实，即可认定李文哲及作为涉案房产居间人的中原地产公司在签订涉案房产买卖合同时，就已知悉涉案房产共有性质。其次，郑乃群配偶在签约现场，并不当然就能推定出郑乃群配偶一方一定会同意签署涉案二手房买卖合同，同意处分共有财产，或对郑乃群此后背着其签署合同是知情的。郑乃群签署合同，实属郑乃群一时背着其配偶擅自而为。事实上，郑乃群之所以在合同履行之初就作出解除合同的意思表示，原因就是郑乃群配偶在合同磋商之时并不同意有关涉案房产转让价款及支付期限；本案也无证据证明郑乃群配偶存在事前授权或事后追认了郑乃群无权代理，以及以其行为使郑乃群取得了出让共有房产处分权的事实。再次，李文哲既已知道其受让的涉案房产系夫妻共同财产，就应在签约之时征得郑乃群配偶的同意或事后催告郑乃群配偶予以追认，未尽其应有义务则不能视之为“善意第三人”；或言之，李文哲应对其有理由相信郑乃群以自己名义转让夫妻共有房产系夫妻共同意思表示负有举证责任，举证不利或不能，则不能认定为善意。最后，也正因郑乃群擅自转让涉案房产，李文哲且非善意，使涉案二手房买卖合同或合同履行的效力归于无效，李文哲通过买卖合同受让涉案房产的预期目的不能实现，其一审诉讼请求不成立。二、即便涉案房产买卖合同有效，李文哲请求郑乃群履行合同也不能，理由是：首先，从《物权法》第15条确立的物权变动原因与结果区分的法定原则看，涉案房产买卖合同是房产变动的原因而非结果，涉案房屋权属变动是买卖合同这一原因行为履行的结果。买卖合同受《合同法》调整而与郑乃群是否有处分权无关，房屋权属能否发生变动受《物权法》调整，则以郑乃群有处分权为要件。即便涉案合同有效，但涉案房屋能否依李文哲请求发生权属转移则有赖于郑乃群合同履行行为即处分行为的效力。由于涉案房产共有人郑乃群配偶一方不同意转让，郑乃群未取得处分权，使李文哲主张郑乃群履行交付并办理房产权属变更登记的请求，因不合《物权法》第97条规定而不能得以实现。对此，最高院《买卖合同司法解释》第3条也是如此规定。所以，一审判决将“原因”与“结果”、“合同效力”与“合同履行”混为一谈。其次，从合同的相对性、物权优于债权法律原则看，涉案买卖合同的相对性决定，其设定的债权债务仅对郑乃群、李文哲发生有约束力，李文哲只对郑乃群享有债权请求权，而作为郑乃群的配偶不是合同一方当事人，不负有合同上的履行义务，也不能强制其履行。不仅如此，郑乃群配偶是涉案房产共有权人，其所享有的物权请求权优于李文哲依据合同所享有的债权请求权，李文哲要求转移涉案房产所有权的请求权不能对抗郑乃群之配偶的所有权。李文哲在郑乃群配偶不同意的情况下不能请求夫妻共有房产所有权进行转移。最后，从合同履行不能看，如前所述，即便涉案买卖合同是有效的，效力待定的是合同的履行及涉案房产能否发生转移的效果，由于郑乃群配偶没有追认郑乃群的无权处分，郑乃群因欠缺处分权而不能发生《物权法》规定的物权变动的效力。涉案房产的登记属于非金钱债务，构成《合同法》第110条规定的合同的履行不能（法律上的不能）。三、一审法院在审判程序上遗漏了郑乃群配偶这一必须参加的诉讼当事人，致一审判决在事实查明上存有重大缺漏。如前所述，涉案房产属夫妻共有财产，且李文哲知悉，故郑乃群以自己名义转让夫妻共有房产，在事实上或法律上是否取得了郑乃群配偶同意，亦即郑乃群是否构成无权代理或无权处分，是一审法院应查明的重大待证事实。不仅如此，作为涉案房产法定共有人，郑乃群的配偶与本案处理结果有着直接的利害关系，不参与本案诉讼，涉案二手房买卖合同对其不具有约束力，则使该买卖合同实际履行不能。李文哲辩称，根据一审已提交的证据及一审庭审中郑乃群及中原地产公司的确认，在涉案合同签署时，郑乃群的配偶是在场的。本案中李文哲以市场价购买涉案房产，并没有违反相关法律规定。郑乃群的上诉请求及事实和理由没有事实和法律依据。一审程序正当合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。建行深圳分行述称，我方作为涉案房产的抵押权人，无论买卖合同的哪一方注销抵押手续，首先应偿还涉案房产剩余银行贷款。中原地产公司未到庭，未发表意见。李文哲向一审法院起诉请求：1、郑乃群继续履行李文哲、郑乃群双方签订的《二手房买卖合同》，办理房产赎楼过户手续，并交付房产给李文哲；2、郑乃群支付李文哲违约金，暂计算至2015年5月26日为11100元（以370万元为基数，按日万分之五，从2015年5月21日起计算至郑乃群实际履行完毕《二手房买卖合同》约定的全部义务之日止）；3、由郑乃群承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月9日，经中原地产公司居间,李文哲（买方）与郑乃群（卖方）签订《二手房买卖合同》，将郑乃群位于深圳市龙岗区沙园路阳光天健城花园1栋A座2502号房屋转让给李文哲，转让价格为370万元，定金18万元。合同第三条约定，买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金18万元整，定金交由买卖双方约定的第三方账户监管，买方将定金支付给监管方或存入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。合同第四条约定，买方须于2015年5月15日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行正常贷款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2015年5月15日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准。合同第八条约定，买卖过程中产生的全部税费，均由买方支付。合同第十条约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已经支付的定金。中原地产公司及郑乃群在一审庭审中确认签订合同时，郑乃群夫妻双方均在现场。合同签订后，李文哲依约向郑乃群支付定金18万元，郑乃群出具定金收据。同日，李文哲、郑乃群与中原地产公司签订资金托管协议，将18万元定金托管于中原地产公司处，中原地产公司将其中17万元转发给郑乃群，剩余1万元作为交楼押金继续托管于中原地产公司处。2015年4月16日，郑乃群办理公证委托手续，委托深圳市融安融资担保有限公司等人办理赎楼、资金监管、过户等相关手续。2015年5月13日，李文哲、郑乃群签订352万元资金监管协议，房款支付方式变更为一次性付款。2015年5月20日，郑乃群向李文哲发函，以李文哲故意拖延办理资金监管为由，声明单方解除合同。郑乃群于2010年8月22日购买涉案房产，并于2010年10月18日登记抵押给建行深圳分行。深圳市房地产权登记中心于2015年8月12日向李文哲出具购房资格证明，证明李文哲截至2015年8月12日具备在本市限购区域内购买资格，可购一套。一审法院认为，李文哲与郑乃群在协商一致的基础上，在中原地产公司居间下自愿签订《二手房买卖合同》，内容不违反法律禁止性规定，属于有效合同，合同各方主体应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，李文哲在合同约定的期限内，向郑乃群支付了定金18万元并办理了352万元的资金监管手续，郑乃群以李文哲故意拖延办理资金监管协议为由，发函通知李文哲解除合同，没有事实和法律依据。郑乃群以向李文哲发出函件的形式，明确表示不再继续履行合同的义务，已经违反了合同义务。李文哲具备购房资格，付款方式为一次性付款，不存在合同继续履行的障碍，故李文哲依据合同约定主张郑乃群继续履行合同义务并要求郑乃群支付违约金，予以支持。关于违约金，一审法院依据案件的具体情况，依据公平原则及郑乃群的履行能力，将郑乃群违约金的标准调整为以房屋价款370万元为基数，按每日万分之二，自2015年5月21日起计算至判决确定过户之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李文哲与郑乃群签订的《二手房买卖合同》继续履行；二、郑乃群应当在判决生效之日起三十日内注销涉案房产抵押登记；郑乃群逾期未办理的，由李文哲在郑乃群逾期之日起三十日内，代为注销涉案房产的抵押登记；建行深圳分行应当协助办理注销抵押登记的相关手续；办理注销抵押登记的相关费用，由李文哲负担；三、李文哲应当在涉案房产注销抵押登记之日起三十日内向郑乃群一次性支付剩余房款352万元；四、郑乃群应当于李文哲付清房款之日起五日内配合李文哲办理过户登记手续；过户产生的全部税费，均由李文哲负担；五、郑乃群应当于李文哲付清房款之日起五日内向李文哲交付涉案房产；六、郑乃群应当向李文哲支付违约金，违约金以370万元为基数，按每日万分之二，自2015年5月21日起计算至判决确定应当过户之日止；七、中原地产公司应当于涉案房产过户至李文哲名下之日起十日内向郑乃群支付托管的定金1万元；八、本判决未尽事宜，按双方合同约定执行；九、驳回李文哲其他诉讼请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费18278元，保全费5000元，由郑乃群负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，应予确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。当事人签订的涉案《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格遵照履行。在合同履行过程中，李文哲依约支付定金，并办理了剩余购房款的资金监管，而郑乃群以李文哲拖延办理资金监管为由，明确表示不再继续履行合同，构成违约，李文哲可要求继续履行合同，并要求郑乃群承担相应的违约责任，一审法院据此作出判决，认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。郑乃群虽上诉主张涉案房产为夫妻共同财产，其配偶并未同意转让房产，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，李文哲通过中原地产公司居间，以支付合理对价的方式在公开市场购买郑乃群名下的涉案房产，当事各方亦确认，签订涉案买卖合同时，郑乃群夫妻双方均在场，故李文哲作为善意第三人有理由相信郑乃群出售涉案房产的行为为其夫妻双方的共同意思表示，李文哲购买涉案房产的行为应受法律保护，郑乃群的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。由于郑乃群出售涉案房产的行为应当为夫妻双方共同意思表示，已如前述，且涉案房产登记在郑乃群个人名下，其独自履行合同义务并无障碍，故本案亦无需追加其配偶为当事人，不存在遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，应当发回一审人民法院重审的情况。综上所述，郑乃群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费18278元，由郑乃群负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一六年十二月十二日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。