广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）穗黄法民三初字第126号
原告：麦灿楼，男，1948年10月14日出生，汉族，住广州市海珠区。
原告：麦绮桃，女，1958年11月11日出生，汉族，住广�市黄埔区。
上述原告的委托代理人：麦城楼，系本案原告之一，身份信息同下。
原告：麦城楼，男，1963年12月21日出生，汉族，住广州市黄埔区。
委托代理人：朱满娟，女，1965年6月20日出生，汉族，住广州市黄埔区，系麦城楼的妻子。
委托代理人：麦璧贤，女，1990年7月16日出生，汉族，住广州市黄埔区，系麦城楼的女儿。
被告：麦汉超，男，1981年7月13日出生，汉族，住广州市黄埔区。
委托代理人：钟乃芬，系本案第三人，身份信息同下。
第三人：钟乃芬，女，1951年1月22日出生，汉族，住广州市黄埔区南基村美华巷*号，公民身份号码：4401121951********，系被告麦汉超的母亲。
第三人：麦浩楼，男，1952年9月8日出生，汉族，住广州市黄埔区，系被告麦汉超的父亲。
原告麦灿楼、麦绮桃、麦城楼诉被告麦汉超及第三人钟乃芬、麦浩楼物权确认纠纷一案，本�依法进行了审理，现已审理终结。
原告麦灿楼、麦绮桃、麦城楼起诉认为，麦赐林与何金娣系夫妻关系，两人生育了四名子女，分别为麦灿楼、麦绮桃、麦城楼、麦浩楼。麦赐林生前拥有两处宅基地房产，分别位于黄埔区南湾村美华巷7号及同村履理里3号。麦赐林生前曾在家人面前立下口头遗嘱，黄埔区南湾村美华巷7号房产由麦浩楼继承，履理里3号房产由麦城楼继承。据此，履理里3号房屋在麦赐林去世后一直由麦城楼管理、使用，但未办理房产证。2002年，国家关于宅基地管理的新政策出台，允许宅基地登记发证。当时麦浩楼的妻子钟乃芬负责登记发证工作，其利用职务便利，将涉案房产登记至其儿子麦汉超名下。2009年，为防止发生继承纠纷，原告麦灿楼、麦绮桃、麦城楼与麦浩楼共同签订了一份弃产协议，以作为执行麦赐林口头遗嘱的依据。2012年，该村开展�新核定房产证登记验收工作，麦城楼才得知涉案房产已经登记在麦汉超名下，并领取了宅基地房产证。原告麦灿楼、麦绮桃、麦城楼多次与麦城楼、钟乃芬、麦汉超交涉均无果。故原告诉请法院依法确认广州市黄埔区南湾村履理里3号房屋为麦赐林的遗产。
被告麦汉超辩称，麦赐林只拥有涉案房屋的部分所有权，涉案房屋实际是由第三人钟乃芬、麦浩楼出资修建的，即使在麦赐林去世后发生继承事实，也不构成全部所有权转让的条件；2001年在重新办理房产登记时，因三原告均不符合再取得宅基地房屋的条件，所以以被告的名字办理了产权登记，且在颁发房产证之前，村委均在本村进行了公示，被告取得涉案房屋的产权证是合法的；三原告的证据中的《协议》是由第三人麦浩楼先在空白纸张上签名，事后由三原告将协议内容补上的，对其中的内容第三人完全不知情�应认定该《协议》无效；涉案房屋是祖屋，全部家族成员即三原告、被告及第三人均应按照份额拥有所有权。
第三人钟乃芬、麦浩楼辩称，同意被告麦汉超的答辩意见。
本院认为，根据本院依法从广州市黄埔区穗东街南湾社区居民委员会调取的档案资料显示：《南湾村门牌登记明细表》中记载登记的南约大街履理里3号房屋屋主为麦次林，南基村委会南基三队宅基地使用证1988年档案（案卷号：124）自编号码045《农村建房用地普查登记表》中载明1987年10月1日曾以麦次林的名义申请对上述房屋进行用地审批，但该《登记表》中的“乡政府审查意见”和“区公所审批意见”栏中只加盖了“同意申请”和“同意发证”的印章，没有加盖审批部门的公章。之后也未对上述宅基地核发宅基地使用证。针对该种情况，本院再次向广州市黄埔区穗东街南湾社区居民委员会及广州�国土资源和房屋管理局黄埔分局发函调查《农村建房用地普查登记表》能否作为集体经济组织分配宅基地使用权的凭证？能否以此来认定宅基地使用权的权属？广州市黄埔区穗东街南湾社区居民委员会向本院复函表示：由于历史遗留原因，该社区对1987年前集体经济组织分配宅基地资料没有档案，现使用的分配宅基地资料均是参照87年的《农村建房用地普查登记表》和重新申请《广州市黄埔区南岗镇村民利用宅基地建房申请表》的资料。广州市国土资源和房屋管理局黄埔分局向本院复函表示：根据广州市人民政府令（第5号）第十一条及第十三条规定，《农村建房用地普查登记表》不在规定的资料提交范围内。
同时，根据本院从广州市房地产档案馆调取的《房地产登记簿查册表》以及办理登记的全部档案资料显示：涉案宅基地房屋在2006年1月5日已登记至被告麦汉超名下，并由其取得了穗集体证字第0109091号《集体土地房产证》；在《广州市私有房屋及用地登记申请书》中的“权属来源情况申述”栏中称：“该屋是祖屋，于1980年由麦浩楼改建，原属麦浩楼，现经有关部门批准，转让给麦汉超，以后产权归麦汉超所有”，在“有关部门意见”栏中由广州市黄埔区穗东街南基社区居民委员会加盖了“权属来源情况属实，同意麦汉超产权登记”的印章及该居委会公章，并由广州市黄埔区人民政府穗东街道办事处加盖公章并签署“同意登记，请审批”的意见。经本院询问，被告麦汉超当庭确认在2006年是借用被告的名字进行登记。但被告向本院提交的1953年7月3日颁发的《土地房产所有证》，用以证明广州市黄埔区南基村南约大街履理里3号房屋在当时所登记的使用权人为徐葵、麦次林、麦满意、麦满荷、何金娣、麦浩楼、麦灿楼、麦满齐。针对被告提交的1953年颁发的《土地房产所有证》所登记的地址是否与广州市黄埔区南基村南约大街履理里3号房屋是同一地址以及能否以1953年《土地房产所有证》作为确认宅基地使用权凭证的问题，本院向广州市国土资源和房屋管理局黄埔分局进行了调查取证，该局向本院答复：根据被告提交的《土地房产所有证》信息无法确认原登记地址与现在的广州市黄埔区南基村南约大街履理里3号房屋是否是同一房屋。同时，根据1987年广东省人民政府颁布的《广州省土地证书颁布办法》第四、九、十条有关规定，我省境内拥有农村集体土地所有权的农村集体经济组织以及使用国有或集体所有土地的单位和个人，必须按照本办法规定申领或换领土地证书，领证（换证）工作截止于1992年底，逾期不办理领证（换证）手续又不申请暂缓办理的，原批准用地证件或土地证书作废，�土地所有权或使用权不受法律保护，因此，建议参照上述规定认定1953年颁发的《土地房产所有证》无效。
根据《中华人共和国土地管理法》第十一条、第六十二条的规定，集体经济组织成员取得宅基地使用权，必须经过申请报批程序，由集体经济组织成员向本集体经济组织提出申请，报经乡（镇）审核，报县（市）审批后，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认宅基地使用权。现三原告起诉要求确认涉案宅基地的原使用权人为麦赐林，进而主张该宅基地上盖房屋属于麦赐林所有。但综合现有证据，麦赐林在1987年申请宅基地使用权时仅通过了本集体经济组织内部的审批，未经乡（镇）审核及县（市）审批，也未取得宅基地使用权证，无法据此确认涉案宅基地使用权的权属。而被告在取得穗集体证字第0109091号《集体土地房产证》时，有涉案宅基地所在的居民委员会及街道办事处出具的权属来源情况证明，但该权属情况与本院从广州市黄埔区穗东街南湾社区居民委员会调取的档案资料有矛盾之处。由此可见，原、被告双方对涉案宅基地的使用权权属的争议，依据《中华人共和国土地管理法》的规定，应当由土地所在地人民政府处理，不属于人民法院受理的民事诉讼范围。在土地权属争议解决之前，三原告无权就涉案宅基地上盖房屋提出上述诉讼请求。三原告不符合起诉的条件，应当予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十六、第六十二条的规定，裁定如下：
驳回原告麦灿楼、麦绮桃、麦城楼的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市�级人民法院。
审 判 长 曾建东
审 判 员 段莉琼
代理审判员 邓劭充
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 李春辉
附一：本判决主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《中华人民共和国土地管理法》第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的�有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地�用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。