新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新审二民提字第53号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：新疆南山生物科技有限公司。住所地：乌鲁木齐市米东区。
法定代表人：邬海涛，该公司总经理。
委托代理人：唐亮，新疆星河律师事务所律师。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）邬海涛，男，汉族，1967年1月22日出生，新疆南山生物科技有限公司总经理，住乌鲁木齐市天山区。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：崔献义，男，汉族，1959年10月1日出生，无业，住乌鲁木齐市米东区。
委托代理人：祝峰，新疆创新律师事务所律师。
申请再审人新疆南山生物科技有限公司（简称南山公司）、邬海涛与被申请人崔献义企业租赁经营合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2012）乌中民四终字第311号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年11月4日作出（2014）新民申字第1242号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人南山公司的法定代表人邬海涛、委托代理人唐亮，申请再审人邬海涛，被申请人崔献义及其委托代理人祝峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年3月22日，一审原告崔献义向乌鲁木齐市米东区人民法院起诉称，2007年9月6日，崔献义与邬海涛签订了一份《租赁合同书》。合同约定，崔献义将自己的养鸡厂房、厂地及附属设施租赁给邬海涛经营，租赁期限为20年自2008年1月1日至2028年1月1日止，租赁费前两年每年50000元，从第三年起每年60000元。付款方式为合同生效后邬海涛支付当年的租金50000元，以后每年1月7日一次性支付当年度的租赁费。合同第五条第二项约定，如邬海涛未按约定时间内支付租金，崔献义有权解除合同，同时合同第七条约定，如一方违反合同约定即为违约，违约金为本合同总标的额的30%（即118万元的30%）。合同签订后，崔献义按合同约定将厂房、场地及设施移交给邬海涛，并办理了书面移交手续，邬海涛向其支付了当年的租金50000元，第二年的租金中给崔献义支付了20000元，拖欠30000元，第三年的租金60000元，邬海涛应当于2010年1月7日前支付，但邬海涛至今没有履行，为此，崔献义于2010年1月11日向邬海涛下发了催交通知书，限邬海涛接到通知之日起15日内将租金90000元交付给崔献义，否则将承担违约责任，但邬海涛至今未履行。另外，邬海涛在租赁期间成立南山公司，该公司也同意履行2007年9月6日签订的租赁合同。崔献义现诉至法院，请求判令：1.支付拖欠租赁费90000元；2.解除2008年9月6日签订的《租赁合同》；3.赔偿违约金90000元；4.承担案件诉讼费用。一审被告邬海涛辩称，2007年9月6日，崔献义与其签订了租赁合同并进行公证，邬海涛已按合同约定向崔献义支付了190余亩地的租赁费用，但崔献义没有按合同约定向邬海涛交付190余亩地，违约了合同约定，所以邬海涛不同意解除合同。邬海涛已向崔献义交付了120000元租赁费，而不是70000元。邬海涛认为合同违约方为崔献义，故要求驳回崔献义的诉讼请求。一审被告南山公司辩称，该公司不欠崔献义租赁费，而且向崔献义超付了。因为崔献义在合同附件1中，明确约定交付给南山公司的土地面积应当是190亩，但实际交了54.3亩，实际交付面积占合同的28.5%，崔献义至今未交付剩余土地，而未交付的土地至今还是由他人占有，并盖有一砖厂。因此南山公司支付费用也应承担总合同的28.5%。2008年1月至2010年1月南山公司向崔献义支付100000元租赁费，但事实上崔献义没有交付约定的土地面积，因此南山公司不但不欠崔献义租赁费，还多交了，合同违约方为崔献义，因此合同不应解除，请求驳回崔献义诉讼请求。
乌鲁木齐市米东区人民法院一审查明，2007年9月6日，崔献义与邬海涛签订了一份租赁合同，合同约定：“崔献义将其于1998年5月1日承包原米泉市古牧地镇大草滩村的养殖山地，出租给邬海涛开发经营，租赁期限为20年，从2008年1月1日至2028年1月1日止，起租日期前，崔献义于2007年9月15日前将出租场地清理交由邬海涛管理使用，邬海涛自2007年9月1日起有权进入出租场地进行过渡期准备工作，但不给崔献义付租金，前两年租金按每年50000元交纳，以后每年租金按60000元交纳，合同生效后，邬海涛即可预支第一年租金50000元及20年房屋租赁押金50000元（此款抵第20年的租金结算），如邬海涛未按合同约定时间内交付租赁费，崔献义有权解除合同。邬海涛在承包期间对所租赁的场地和全部资产拥有使用权，改造扩建权全部经营管理权，崔献义提供的供电系统、给排水系统，及其它基础设施原则上现状移交，并应提供邬海涛所需要的租赁场地和全部资产的技术资料（档案），积极配合邬海涛的经营活动，如一方违约，约定违约金为合同总标的额的30%（即118万元人民币的30%），如违约金不足弥补对方经济损失，违约方应赔偿不足部分的经济损失。”崔献义、邬海涛又对所租赁的场地绘制了一份养殖业房屋平面图，对租赁场地内的所有房屋和设施及租赁场地和大门的位置，在平面图上进行了标注，并对房屋的尺寸进行了测量，测量的数据也标注在平面图上，平面图的东南角处注明。合同签订后，米泉市古牧地大草滩村村民委员会对崔献义的转包行为表示同意，并签字盖章，同日双方到米东区公证处将租赁合同书和养殖业房屋平面图进行了公证，邬海涛向崔献义支付第一年租赁费50000元，交了50000元押金，2009年1月7日又向崔献义支付租赁费20000元。并按养殖业房屋平面图进行了交接。2007年10月10日，经邬海涛申请，成立新疆南山生物科技有限公司，住所地乌鲁木齐市米东区古牧地镇下大草滩村，法定代表人邬海涛。2010年1月11日，崔献义向南山公司、邬海涛出具一份以“2007年9月6日，我与你签订了租赁合同书，我将位于米泉市古牧地镇大草滩村的养殖场租赁给你方经营，根据租赁合同约定，你方应当在2009年1月7日前支付当年的租金50000元，但你方至今拖欠30000元，同时你方应在2010年1月7日前支付当年的租金60000元，但此约定期限已过，你方至今不予履行，已严重违反租赁合同的约定，而且已构成违约，现我书面通知你方，在接到本通知之日起十五日内将拖欠的租赁费90000元支付给我，否则，我将根据租赁合同第五条二款及第七条的约定行使解除租赁合同的权利，同时将追究你方的违约责任。”为内容的催交通知书一份。2010年1月12日，由邬海涛在该通知书上载明“请崔献义按双方签订的合同条款提供应尽的义务，否则以合同执行”，并签名。后崔献义多次找邬海涛索要租赁费无果，故诉至法院。
乌鲁木齐市米东区人民法院一审认为，我国《合同法》明确规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目地的依法可以解除合同”。本案崔献义与邬海涛签订的租赁合同书及绘制养殖业房屋平面图合法有效。崔献义按双方测量的平面图，向邬海涛交付了租用场地，已履行了交付义务。邬海涛应当按协议约定向崔献义按时支付租赁费。但邬海涛未按合同约定的时间内向崔献义支付租赁费，经崔献义书面通知催交租赁费，邬海涛仍未交付，违反了双方的约定，崔献义有权解除合同，故崔献义要求解除其与邬海涛于2007年9月6日签订的租赁合同的诉讼请求成立，一审法院予以支持。崔献义主张的租赁费90000元，因邬海涛按合同约定向崔献义支付第一年的租赁费50000元和押金50000元，2009年1月7日又向崔献义支付租赁费20000元，按合同约定押金50000元，合同到期后折抵租赁费，一审法院解除崔献义与邬海涛于2007年9月6日签订的租赁合同，故邬海涛向崔献义交纳的押金50000元折抵租赁费，现邬海涛应当向崔献义支付租赁费40000元。邬海涛未按合同约定向崔献义支付租赁费，属于违约，应承担违约责任，故崔献义主张违约金90000元的诉讼请求成立，一审法院予以支持。邬海涛、南山公司上述抗辩理由，没有事实依据，一审法院不予采纳。遂判决：一、崔献义与邬海涛于2007年9月6日签订的租赁合同书，于本判决生效后立即解除；二、新疆南山生物科技有限公司、邬海涛于本判决生效后立即向崔献义给付租赁费40000元；三、新疆南山生物科技有限公司、邬海涛于本判决生效后立即向崔献义给付违约金90000元。一审案件受理费3970元（崔献义已预交），崔献义负担1102.87元，南山公司负担2867.13元；邮递费120元，由崔献义承担60元、由南山公司负担60元。
一审判决宣判后，邬海涛、南山公司不服，向乌鲁木齐市中级人民法院提起上诉称，1.一审法院审理时适用了简易程序，但判决书所写是合议庭审理，一审法院审判程序存在错误；2.崔献义未按合同约定履行完整的交付租赁标的物的义务，已构成违约；3.邬海涛、南山公司不能按约定时间交付租金，是因为要督促崔献义交付完整的租赁标的，有正当的理由；4.邬海涛、南山公司未按合同约定履行完整的交付租赁标的物的义务，故崔献义应当承担租赁标的物的交付瑕疵责任；5.本案《租赁合同书》约定的解除合同的条件，但现在没有达到这个条件，一审判决解除合同过于草率。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法判决继续履行合同，崔献义履行完整的交付义务。被上诉人崔献义辩称，1.崔献义已于2007年9月6日与邬海涛办理了交接手续，已经全部履行了合同义务；2.邬海涛很长时间没有按照合同约定向崔献义交纳租赁费，构成违约，一审法院判决解除合同，有事实及法律依据；3.一审法院组成合议庭审理本案，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
乌鲁木齐市中级人民法院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
乌鲁木齐市中级人民法院认为，首先，一审法院审理本案时，适用了民事诉讼普通程序，组成合议庭审理了本案，审判程序合法。邬海涛、南山公司称一审审理程序违法没有事实依据，二审法院不予采信。第二，根据生效判决（2009）乌中民四终字第3号民事判决认定的事实：“在邬海涛与崔献义对租赁物场地范围产生争议时，应以养殖业房屋平面图确定的租赁范围为准”。依据上述判决认定，崔献义在2007年9月已经按照养殖业房屋平面图完成了《租赁合同书》交付义务。邬海涛是（2009）乌中民四终字第3号案件的当事人，本案《租赁合同书》也约定了出租人在承租人未按约定时间支付租金时，出租人有解除合同的权利，在邬海涛得知判决确定租赁范围后，应当按照合同履行自己交付租金的义务，现邬海涛仍然以崔献义没有完全履行交付租赁标的物为由不交纳租金，与事实不符。崔献义现在行使合同解除权符合法律规定，二审法院予以支持。第三，关于一审法院对违约金判决过高的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；并且《中华人民共和国合同法》制定违约金的目的，旨在补偿守约方的损失，而不是要严厉惩罚违约方。本案邬海涛欠付崔献义租金为40000元，而一审判决邬海涛再给付违约金90000元，判决的违约金数额明显高于损失数额。为平衡双方当事人的利益，二审法院确定以邬海涛欠付租金40000元为基数，以欠付时间2010年1月起算至二审法院二审终结2012年5月，由邬海涛承担欠付租金40000元的贷款利息的三倍，作为邬海涛应当支付的违约金。综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律有不妥之处，二审法院予以纠正。遂判决：一、维持乌鲁木齐市米东区人民法院（2010）米东民一初字第491号民事判决第一项、第二项，即：“一、崔献义与邬海涛于2007年9月6日签订的租赁合同书，于本判决生效后立即解除；二、新疆南山生物科技有限公司、邬海涛于本判决生效后立即向崔献义给付租赁费40000元”；二、变更乌鲁木齐市米东区人民法院（2010）米东民一初字第491号民事判决第三项，即：“新疆南山生物科技有限公司、邬海涛于本判决生效后立即向原告崔献义给付违约金90000元”，为：新疆南山生物科技有限公司、邬海涛于本判决生效后立即向崔献义给付违约金16380元（40000元×4.875‰×28个月（2010年1月至2012年5月共28个月）×3=16380元］。一审案件受理费3970元（崔献义预交），二审案件受理费2900元（邬海涛、南山公司预交），共计6870元，由崔献义负担4740元，由邬海涛、南山公司负担2130元。
南山公司、邬海涛申请再审称，1.崔献义没有按照合同约定交付租赁的土地，崔献义与大草滩村委会约定的四至为“西临永胜砖厂，东至高速公路，南至山顶，北至山顶约百十余亩”，面积应为190余亩，而崔献义仅向邬海涛交付面积54.3亩。即使按养殖业房屋平面图交付，其中还有一部分被外户姜晓泉占用。崔献义没有按合同约定交付房屋设施、设备，没有交付租赁场地相关的手续及技术资料，故租金已经超付。2.邬海涛履行的是职务行为，作为被告主体不适格。在合同履行过程中，因崔献义过错造成租赁房屋坍塌，给其造成了损失。且崔献义伪造公证书骗取南山公司的信任，该行为涉嫌诈骗。3.租赁合同对解除合同的约定有矛盾之处，属约定不明，判决解除合同不当。内容分别为“按合同约定时间内，承租方未支付租金的，出租方有权解除合同”，“出租方的原因造成逾期支付租金的，出租方不得解除合同”，“除因国家政策法律变化和不可抗力，如有一方要求变更解除合同，应提前一年以书面形式向另一方提出，在征得另一方同意后方可变更解除合同”，以上约定有矛盾之处，属约定不明。请求撤销原判，改判继续履行合同，并由崔献义赔偿损失。崔献义辩称，本案是对乌鲁木齐市中级人民法院作出的（2012）乌中民四终字第311号民事判决提审，故仅对该案进行答辩。崔献义出具承诺函的意图是南山公司与邬海涛都可以成为合同的主体，邬海涛作为被告主体适格。在合同履行过程中，邬海涛多次拖欠租金，崔献义进行催缴，对方推脱不付，后崔献义下发了催缴租金的通知，邬海涛收到通知后仍未缴纳租金。在庭审中，邬海涛还是明确表示不予缴纳。崔献义已经按照合同约定交付场地，邬海涛对交付的场地也没有提出异议，且生效判决已经驳回了关于场地面积的异议。虽然对方拒绝归还场地，但本案已经没有继续履行的可能。原审法院在查明事实及现状的情况下，判令解除合同，请求予以维持。
本院再审查明，1.邬海涛于2008年7月24日向乌鲁木齐市米东区人民法院起诉要求崔献义将租赁场地内的养殖户姜晓泉清出，庭审中，邬海涛“出示养殖业房屋平面图一份，证明要迁出的养殖户位置及承包土地面积多大”。米东区人民法院以（2008）米东民一初字第1280号民事判决驳回了邬海涛的诉讼请求。邬海涛不服，向乌鲁木齐市中级人民法院上诉称：“2007年8月28日，村委会实际测量了崔献义转包给邬海涛的土地范围，并出具了平面图，经双方签字认可。”该清外户案二审庭审中，邬海涛出具米东区大草滩村民委员会证明用以证实养殖业房屋平面图系村委会实际测量的绘制的，该图中一切范围（包括姜晓泉）的土地转包给邬海涛。为此，二审法院对该证明的真实性依职权进行调查，大草滩村委会主任董怀友称：村委会未参与崔献义与邬海涛之间的租赁事宜，上述证明系邬海涛事前打印后到村委会加盖的公章，证明中的内容不真实。关于外户姜晓泉村委会主任陈述：“一建厂分地就给姜晓泉用的，姜晓泉地内的建筑也是姜晓泉自己盖的。”后二审法院以（2009）乌中民四终字第3号判决维持一审判决。2.邬海涛、南山公司曾向乌鲁木齐市米东区人民法院起诉崔献义要求按《租赁合同书》约定交付面积190余亩地，经一、二审法院判决，驳回了邬海涛、南山公司的诉讼请求。3.再审庭审中，邬海涛提交一份承诺函，内容主要为邬海涛签订的合同是经新疆南山生物科技有限公司授权签订的，承诺日期为2009年1月7日。用以证明邬海涛属于履行南山公司的职务行为。崔献义质证认可承诺函上的名字是其签的，但认为承诺函不能回避邬海涛的责任，崔献义出具承诺函的意图是南山公司与邬海涛都可以成为合同的主体。本院再审查明的其余事实与原一、二审法院审理查明的事实一致。
本院再审认为，关于邬海涛作为本案一审被告是否适格的问题。邬海涛与崔献义签订《租赁合同书》时，南山公司尚未成立，邬海涛是以自然人身份签订合同，后经邬海涛申请，成立了南山公司。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条第一款：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，崔献义有权要求发起人邬海涛承担合同责任。崔献义在承诺函中认可邬海涛与其签订的合同是经南山公司授权，后起诉要求邬海涛承担合同责任与上述法律规定并不矛盾，故邬海涛申请再审认为其不是本案适格被告的意见不能成立，本院不予支持。
关于涉案租赁场地面积是否为190余亩的问题。米东区人民法院（2008）米东民一初字第1280号案件中，邬海涛“出示养殖业房屋平面图一份，证明要迁出的养殖户位置及承包土地面积多大”。乌鲁木齐市中级人民法院（2009）乌中民四终字第3号案件中，邬海涛上诉时认为村委会实际测量了崔献义转包给邬海涛的土地范围，并出具了平面图，经双方签字认可。在上述第3号案件庭审中，邬海涛又出示了米东区大草滩村民委员会出具的证明用以证实养殖业房屋平面图系村委会实际测量的绘制的，该图中一切范围（包括姜晓泉）的土地转包给邬海涛。邬海涛在该案中的陈述及出示村委会证明均表达出其认可以养殖业房屋平面图作为租赁场地的意思表示。上述第3号案件二审判决后，邬海涛、南山公司向乌鲁木齐市米东区人民法院起诉崔献义要求按《租赁合同书》约定交付面积190余亩地，经一、二审法院判决，驳回了邬海涛、南山公司的诉讼请求。故邬海涛在本案中主张租赁场地面积是190余亩的理由因与其在他案中的陈述及生效判决的认定不符，不能成立，本院不予支持。
关于涉案租赁场地是否包含养殖业房屋平面图中的外户占用范围的问题。虽双方当事人《租赁合同书》中约定“现预租场地内所驻养殖户到2008年元月1日前出场”，但邬海涛主张外户就是预租场地内所驻养殖户，其需提供证据证明。乌鲁木齐市中级人民法院（2009）乌中民四终字第3号案件生效判决认定：“姜晓泉使用的场地系外户，且养殖业房屋平面图对其使用场地范围内的两栋房屋及附属设施亦未进行标注和测量，姜晓泉使用的场地与邬海涛承租的场地各自有独立的门户，中间有铁丝网相隔，足以认定姜晓泉使用的场地不属于租赁场地范围。邬海涛提供的其它证据也不足以证明其上诉主张，故对邬海涛的上诉主张不予支持”。故邬海涛主张崔献义未将外户清出租赁场地，租金已经超付的再审理由不能成立，本院不予支持。
关于其他设施是否移交的问题，因双方当事人《租赁合同书》约定“出租方所提供的供电系统、给排水系统，及其他基础设施原则上现状移交”，且邬海涛已经接收租赁场地并实际使用，邬海涛也没有证据证实崔献义有拆除相应设备的情况存在，故邬海涛申请再审认为没有移交相应设施、设备的申请再审理由不能成立，本院不予支持。
邬海涛、南山公司主张鸡舍坍塌给其造成了损失，该损失应由崔献义赔偿的再审请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理”，故邬海涛、南山公司该项再审请求，本院不予审理。
关于崔献义是否存在伪造公证书，涉嫌诈骗的问题。因邬海涛未在法定期限内对其与崔献义签订的《租赁合同书》提出变更或撤销，故双方当事人仍应按租赁合同约定履行各自义务。
关于租赁合同能否解除的问题。邬海涛、南山公司在崔献义依约交付租赁场地后，未按时支付租赁费90000元。在崔献义发催收通知后仍未支付租赁费。根据《租赁合同书》约定，承租方应按期交纳年度租金，按合同约定的时间内承租方未支付租金的，出租方有权解除合同。故原判判令解除租赁合同并无不当，本院予以支持。邬海涛虽然认为合同约定解除有矛盾之处，但租赁合同中只是针对不同情形下解除合同的约定，该约定本身不存在矛盾。故邬海涛该项申请再审理由不能成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持乌鲁木齐市中级人民法院（2012）乌中民四终字第311号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李阿丽
代理审判员 崔 瑜
代理审判员 宋振芹
二〇一五年七月十四日
书 记 员 布鲁更