上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第924号
原告李燕。
委托代理人司兴玲，上海劲力律师事务所律师。
被告顾美珍。
法定代理人顾永成。
委托代理人顾永龙。
原告李燕与被告顾美珍、赵俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月8日立案受理后发现，被告赵俊于2012年12月27日死亡，被告顾美珍疑似患有XXX疾病。本院依法指定顾永成作为被告顾美珍的法定代理人，并组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。原告李燕的委托代理人司兴玲、被告顾美珍的法定代理人顾永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李燕诉称，2012年11月29日，原告通过上海新洁居房地产经纪事务所与两被告签订购买本市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的《房地产买卖居间协议》。签订协议当天，原告向被告支付人民币20，000元（以下币种均为人民币）作为定金。2012年12月1日，原、被告签订正式的《上海市房地产买卖合同》，对房屋总价、付款方式、交房时间、过户时间、违约责任及诉讼管辖均作了约定。合同签订后，原告按约向被告转账100，000元作为购房首付款。2013年1月30日起，原告通过居间方约两被告至房地产交易中心办理转让过户手续并支付第二笔房款，但被告顾美珍回复说交房可以，过户手续要等她儿子赵俊回来才能办理。后经原告书面发函告知，被告仍没有配合原告履行合同。原告认为，被告的行为已构成违约，给原告造成了重大损失，故请求法院判令：1、被告继续履行房地产买卖合同，配合原告到房地产交易中心完成系争房屋的转让过户手续；2、被告赔偿原告损失50，000元（包括原告在外借房损失30，000元以及原告因逾期迁出户口赔付给案外人的违约金20，000元）。同时，原告提出备位诉请，如合同不能继续履行，原告要求被告返还已付房款120，000元及利息并赔偿损失（包括逾期迁出户口损失20，000元、自合同约定交房之日起至本案判决生效之日止的租金损失、房屋差价损失）。
被告顾美珍辩称，顾美珍患有XXX疾病，不具有民事行为能力。赵俊生前亦患有XXX疾病，其在签订房地产买卖合同后一个月即自杀。据此，被告认为顾美珍、赵俊签署的房地产买卖合同无效，合同无效的后果应当依法处理，不同意原告的诉讼请求。同时，顾美珍法定代理人顾永成表示，顾美珍的监护人目前并没有确定，其只是本次诉讼作为顾美珍的法定代理人，其不能包办系争房屋买卖事宜。
经审理查明，被告顾美珍与赵俊系母子，系争房屋是二人共同共有的房屋。
2012年11月29日，顾美珍、赵俊（甲方）与原告（乙方）签订《房地产买卖居间协议》。该协议约定乙方购买系争房屋，建筑面积42.35平方米，房价款800，000元。系争房屋设有抵押，贷款余额约100，000元。房款支付方式为签订本居间协议支付定金20，000元；签订《上海市网上房屋买卖合同》时支付首期房款100，000元；房屋产权过户当日支付二期房款660，000元；尾款20，000元于水、电、煤、物业、有线结清，迁出户口当日支付。签订协议当日，原告支付定金20，000元。
同年12月1日，顾美珍、赵俊（甲方）与原告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定系争房屋房地产转让价为800，000元。甲方于2013年2月3日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认在2013年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议记载，乙方于2012年11月29日前支付全部房价款的2.5%计20，000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款。乙方于2012年12月1日前支付100，000元，于2013年1月30日前支付660，000元，于2013年1月31日前支付20，000元。合同落款处有顾美珍、赵俊签名。合同签订后，原告于2012年12月1日、12月2日分别向赵俊支付50，000元。
2012年12月19日，系争房屋上设立的抵押登记被注销。
2012年12月27日，赵俊因溺水身亡。
另查明，赵俊生前未婚无子女，其父亲赵月林于2005年9月14日报死亡。
审理中，房产中介经办人贺彬来院称，房屋买卖合同是顾美珍、赵俊本人所签。
原告表示购买系争房屋的目的是用于置换。原告提供2011年11月25日的补充协议及违约金收据，以此证明原告将原有房屋出售后，因户口无法迁入系争房屋，导致原告向案外人支付了20，000元违约金。原告还提供租赁合同，证明由于被告未能按约交房，导致原告在外借房，产生租金损失。2013年1月30日至2014年1月29日的房租是每月2，500元，租期届满后续租一年的租金标准是每月2，700元。
经本院向系争房屋所在的居委会、派出所和邻居了解，顾美珍疑似患有XXX疾病，其子赵俊精神也有问题，并因此自杀身亡。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、房地产买卖合同、居间协议、银行转账汇款单及收条、个人住房房产税认定通知书、户籍资料摘抄、居民死亡确认书、证明、房地产登记薄以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，无民事行为能力人实施的民事行为应属无效。根据本院向顾美珍、赵俊所在小区的居委会、派出所、邻居调查，二人在卖房前就行为异常，赵俊更是在签约后不到一个月的时间内自杀身亡。据此，本院认为顾美珍、赵俊在签订房屋买卖合同时不具有辨识房屋买卖此种重大民事活动能力的盖然性较高，故被告顾美珍法定代理人认为合同无效的观点，本院可予采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现赵俊已经死亡，其法定继承人只有顾美珍一人，故应由顾美珍承担返还房款、支付利息的责任。关于原告主张逾期迁出户口违约金的损失，从原告提供的补充协议来看，签署日期为2012年11月25日，在原告与赵俊、顾美珍签订系争房屋买卖居间协议及买卖合同之前，故该损失与赵俊、顾美珍没有关联性，对于原告的该项请求，本院不予支持。至于原告主张的其余损失，因原告未提供充分的证据予以佐证，且顾美珍、赵俊均无民事行为能力，二人都不存在过错，故本院亦难以支持。综上，依照《中国人民共和国民法通则》第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、原告李燕与赵俊、被告顾美珍就本市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告顾美珍应于本判决生效之日起十五日内返还原告李燕房款120，000元并支付利息（利息计算方式为按中国人民银行同期贷款利率，以20，000元为本金，从2012年11月29日起算至本判决生效之日止；以50，000元为本金，从2012年12月1日起算至本判决生效之日止；以50，000元为本金，从2012年12月2日起算至本判决生效之日止）；
三、驳回原告李燕其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1130元（原告已预缴），由原告李燕负担565元，被告顾美珍负担565元；鉴定费500元（原告已预缴），由被告顾美珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 龚 平
人民陪审员 陈名玲
二〇一四年五月九日
书 记 员 朱燕妮
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第一百三十二条当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。