江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2757号
上诉人（原审原告）南京置居房地产经纪有限公司，组织机构代码78711917－8，住所地南京市玄武区唱经楼西街1-17号二楼。
法定代表人夏隽，该公司总经理。
委托代理人李海宁。
委托代理人蒋兴虎，江苏长三角律师事务所律师。
上诉人（原审被告）段继娟。
委托代理人杜鹏，江苏天之权律师事务所律师。
上诉人南京置居房地产经纪有限公司（以下简称置居公司）、段继娟因房屋买卖中介合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院于2013年5月6日作出的（2013）建民初字第812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人置居公司的委托代理人李海宁、蒋兴虎，上诉人段继娟的委托代理人杜鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
置居公司原审诉称，2012年12月，段继娟因需要购房，看见广告后到置居公司，置居公司向段继娟推荐了多套符合其要求的房源，并安排工作人员于2012年12月6日带段继娟到现场看房。段继娟对其中一套房源即南京市建邺区水西门大街××号×单元×××室十分满意，表示愿意购买。置居公司即通知房主，在置居公司的组织协调下，买卖双方协商以1198000元成交。就在置居公司填写房屋买卖居间合同时，段继娟表示再回去考虑一下，故三方当时未能签约。后置居公司打电话询问时，得知买卖双方已经私下成交。置居公司认为，置居公司作为中介方，向段继娟提供了信息，付出大量的经济和人力成本，买卖双方私下成交的行为严重损害了置居公司的权益，故置居公司诉至法院，要求判令段继娟支付违约金28752元。
段继娟原审辩称，1、双方签订的购房委托看房确认书无效，违约金条款亦无效。2、置居公司毫无诚信，其投机行为应当受到法律的否定评价。3、双方约定的违约金条款数额超过了合同法规定的30%的上限，应予调整。
原审法院经审理查明，2012年12月6日，置居公司与段继娟签订了《购房委托看房确认书》三份，约定，委托方（段继娟）通过受托方（置居公司）介绍和服务，得知南京市建邺区拓园××幢××号×××室、南京市建邺区水西门大街××号×单元×××室等五套房产信息，并约定，委托方（段继娟）不得以任何理由与房主私下交易或撇开受托方（置居公司）通过其他中介机构与房主交易。委托方（段继娟）不得与受托方（置居公司）介绍的房产发生除受托方（置居公司）为居间方之外的其他形式成交，或告之他人成交。否则，委托方（段继娟）须支付总房价1.2%的双倍给受托方（原告）作为违约补偿。合同签订当日，置居公司带段继娟到现场看房，段继娟对涉案房屋，即上述水西门大街××号×单元×××室房屋有购房意向。后，置居公司、段继娟及卖方在置居公司办公场所就相关事宜进行协商，但未达成三方的房屋买卖居间合同。2012年12月31日，段继娟与涉案房屋的产权人赵青美签订了《南京市存量房交易合同》，买卖双方就上述房屋以900000元成交，并于2013年1月18日办理了更名过户手续。
原审另查明，置居公司曾于2012年11月23日、12月7日的扬子晚报上、2012年12月4日的现代快报上，就涉案房屋等房源刊登过相关广告。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。就本案而言，双方于2012年12月6日签订了《购房委托看房确认书》后，置居公司按约带段继娟到现场看了涉案房屋，并组织买卖双方在置居公司办公场所协商房屋买卖事宜。置居公司作为中介机构，已经提供了居间服务，此后，段继娟撇开置居公司，私下与卖方签订《南京市存量房交易合同》，并完成过户交易手续，剥夺了置居公司继续为买卖双方进行居间服务的机会，段继娟的行为，应构成违约。但置居公司诉请按照双方签订的《购房委托看房确认书》约定的违约责任，即委托方（段继娟）须支付总房价1.2%的双倍给受托方（置居公司）作为违约补偿，也有失公允，尽管段继娟剥夺置居公司继续提供居间服务的机会，但居间能否成功，不确定因素较多，而置居公司只是就涉案房屋等房源刊登过相关广告，带段继娟到现场看了涉案房屋，并组织买卖双方协商过房屋买卖事宜，为此，支出的必要费用，置居公司未提供相关的单据予以证明，且段继娟亦提出约定的违约金过高请求予以调整，故原审法院酌定，以不超过买卖双方房屋成交价900000元的2.4%的30%，支持置居公司的诉请。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、段继娟应于判决生效之日起十日内，给付南京置居房地产经纪有限公司违约金6480元整。二、驳回南京置居房地产经纪有限公司对段继娟的其他诉讼请求。一审案件受理费518元，减半收取259元，由置居公司承担181元，段继娟承担78元。
置居公司、段继娟均不服原审法院判决，向本院提起上诉。
置居公司上诉称：一、置居公司作为房屋中介公司运营有必要的成本，中介公司需要支付房租、水电、人员工资等一系列费用。二、段继娟通过中介公司买卖房屋是需要支付中介费的，这一点段继娟是清楚的，置居公司已经完成了全部工作，所以应当收取中介费。三、违约金具有惩罚性功能，本案段继娟的逃单行为应当受到惩罚，请求二审法院依法改判。
段继娟辩称，置居公司所述公司运营成本与本案没有法律关系，置居公司未对损失进行举证。房屋产权人赵某某没有委托过中介公司也拒绝中介公司参与房屋出售，因此中介费用不应当收取，中介费用也不能作为损失对待，买房人的行为并不是逃单行为，而是自力救济的选择。
段继娟上诉称：一、原审法院认定事实不清。原审法院认定段继娟、置居公司及卖方就出售房屋相关事宜进行了协商，没有证据证实。虽然置居公司提供了视频，但视频中的人为何人并不能确认，段继娟当时反复要求置居公司提供房主的授权手续或联系上房主，但置居公司不能做到，基于此种情况，段继娟当即对置居公司是否有权处理该房屋产生怀疑。另外，原审法院查明置居公司曾在2012年11月23日、12月7日的扬子晚报上，2012年12月4日的现代快报上就涉案房屋等房源刊登过相关广告，而本案争议的事实发生在2012年12月6日，因此2012年12月7日的广告与本案没有关系。二、原审法院适用法律错误。首先，《购房委托看房确认书》是一个无效合同，置居公司作为房屋中介从未获得涉案房屋产权人的授权委托。其次，置居公司连涉案房屋的产权人都没有见过，因此不可能提供居间服务。原审法院酌定段继娟给付6480元，无相关依据。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回置居公司在一审时的诉讼请求。
置居公司辩称，双方签订的《购房委托看房确认书》合法有效，段继娟的逃单行为违反了双方约定，应该承担违约责任。请求二审法院驳回段继娟的上诉请求。
原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
本院认为，置居公司与段继娟于2012年12月6日签订的关于南京市建邺区水西门大街××号×单元×××室房屋的《购房委托看房确认书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。《购房委托看房确认书》签订后，置居公司带段继娟察看了涉案房屋，也组织买卖双方就涉案房屋买卖事宜进行了磋商，因此应当认定置居公司提供了居间服务，之后，段继娟在没有通知置居公司的情况下与涉案房屋所有权人签订了《南京市存量房交易合同》，并办理了房屋过户手续，段继娟的行为符合《购房委托看房确认书》约定的给付违约金的条件，置居公司有权向段继娟主张给付违约金，因段继娟主张看房确认书中约定的违约金过高，原审法院根据置居公司所完成的居间行为及其费用支出情况，酌定段继娟给付6480元违约金，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求均无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费407元，由上诉人置居公司负担357元、段继娟负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 孙 伟
审判员 曹 艳
审判员 张旭东
二〇一三年十一月七日
书记员 冯 超