成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武侯民初字第5167号
原告成都合智合力物业服务有限公司。住所地：成都市武侯区大华街**号。
法定代表人杜光礼，总经理。
委托代理人王石雄，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人刘涛，泰和泰律师事务所律师。
被告谢毅松。
原告成都合智合力物业服务有限公司（以下简称合智公司）与被告谢毅松物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月24日受理后，依法由审判员王晓钟独任审判，于2013年11月28日公开开庭进行了审理。原告合智公司的委托代理人王石雄，被告谢毅松到庭参加了诉讼。庭审后，当事人申请庭外和解无果。本案现已审理终结。
原告合智公司诉称，原告为“龙华阳光”小区提供物业服务，被告系该小区业主。自2010年1月1日至2012年9月30日，自2013年1月1日至2013年5月31日止，被告拖欠物业服务费38个月，共计3788.98元，累计违约金1832.38元。经原告多次催收无果。故，原告诉请法院判令被告：1.支付拖欠物业服务费3788.98元；2.支付违约金1832.38元。
被告谢毅松辩称，2010年后，“龙华阳光”小区已经交给林莉物业管理有限公司管理，原告应当撤离小区，且原告的服务质量不好，故不应当支付物业服务费和承担违约金。故请求驳回原告的诉请。
审理查明，被告系“龙华阳光”小区房屋业主，其房屋面积为99.71平方米。2006年4月29日，原被告签订《前期物业管理协议》，约定原告为被告所在小区提供物业服务，期限为2006年5月1日至2008年4月30日止，如果合同期满前1个月，业主大会尚未成立或者业主大会已经成立但本合同到期前未与物业服务公司签订物业服务合同的，本合同继续有效，约定的服务期限自动顺延1年；物业服务费按每月产权面积每平方米1元收取，按季度交纳；被告未按约定标准和时间交纳有关费用的，应按日承担千分之五的滞纳金等。
2009年4月19日，“龙华阳光”小区召开业主大会，同意成都林莉物业有限服务公司（以下简称林莉公司）成为新一届的物业服务公司，红牌楼街道办龙腾路社区、林莉公司和原告公司均派人参加了大会。同月21日，“龙华阳光”小区业主委员会通知原告于当月27日向林莉公司移交物管工作。同月29日，原告向“龙华阳光”小区业主委员会发函称，因小区业主对更换物管企业反映强烈，为维护社会稳定，决定将原定于2009年4月30日的物业移交工作暂缓执行，待小区业主达成一致意见后，办理移交工作。2009年5月6日，原告向业主委员会发函称，鉴于小区情况基本稳定，请业主委员会于2009年5月7日进行物管工作交接。2009年5月23日，“龙华阳光”小区业主委员会与成都林莉物业有限服务公司（以下简称林莉公司）签订《物业服务合同》，约定林莉公司从2009年5月23日至2010年5月22日期间为“龙华阳光”小区提供物业服务。但移交工作仍然未能进行。2010年8月11日，原告再次发布《公告》，称应业主委员会要求，决定于2010年8月21日移交工作。2010年8月29日，经红牌楼街道办龙腾路社区组织，对“龙华阳光”小区业主委员会选举事宜及是否同意原告继续代管小区物业服务进行投票，结果以有效票数过半和面积过半同意原告继续代管小区物业服务。
被告从2010年1月1日开始，未向原告交纳物业服务费。2012年8月13日，原告委托律师向被告寄送了《律师函》，要求被告及时交纳拖欠的物业服务费。被告交纳了2012年10月、11月、12月的物业服务费后，未再交纳物业服务费。
上述事实，有《前期物业管理协议》、《物业服务合同》、《公告》、《工作衔接函》《物业移交的告知函》、《通告》、表决票统计结果公告、《律师函》及当事人陈述笔录在案证实。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。
经查，原被告于2006年5月28日签订《前期物业管理协议》，约定原告为被告所在“龙华阳光”小区提供物业服务，期限为2006年至2008年。期限届满后，“龙华阳光”小区于2009年4月19日召开业主大会，同意林莉公司成为新一届的物业服务公司。原告虽然承诺向林莉公司移交物管工作，但直至“龙华阳光”小区业主委员会与林莉公司签订的物业服务合同约定的服务期限届满，直至2010年8月11日，原告还再次发布《公告》，称应业主委员会要求，决定于2010年8月21日移交工作，但原告都未移交。
以上事实表明，在“龙华阳光”小区与林莉公司签订物业服务合同后，业委会多次要求原告撤出，但原告均以各种理由拒不撤离，直至2010年8月11日，原告还再次发布《公告》，称应业主委员会要求，决定于2010年8月21日移交工作。故，根据最高法院司法解释的规定，对原告要求被告支付该期间物业服务费的诉请部分，本院不予支持。
原被告之间虽没有签订书面物业服务合同，但2010年8月29日，经红牌楼街道办龙腾路社区组织，对“龙华阳光”小区业主委员会选举事宜及是否同意原告继续代管小区物业服务进行投票，结果以有效票数过半和面积过半同意原告继续代管小区物业服务。即在2010年8月29日之后，原被告之间虽没有签订书面物业服务合同，但原告是经“龙华阳光”小区业主双过半同意代管小区的物业服务工作，因此，原告对“龙华阳光”小区代管物业服务的行为，已经形成事实上的物业服务关系，对于原告代管期间实际提供的物业服务。被告应当支付物业服务费。
鉴于2010年之前，被告一直按照《前期物业管理协议》中约定标准1元／平方米向原告支付物业服务费，故原告按此标准要求被告支付物业服务费系属合理，即被告每月应付费99.71元（99.71平方米×1元／平方米）支付。2010年9月1日至2013年5月31日，扣除2012年10月、11月、12月已交费，被告拖欠物业服务费30个月，共计2991.3元（99.71元／月×30月）。上述费用经原告催收，被告应当交纳。故，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院在2991.3元以内予以支持，超出部分不予支持。
被告欠费属于违约，故被告除应支付前述所欠物业服务费之外，还应承担违约金。鉴于《前期物业管理协议》约定违约金计算标准每日千分之五过高，本院根据本案实际情况予以下调，按每日万分之五计算违约金。因原被告在《前期物业管理协议》中约定，物业服务费按季度交纳，故按交费季度计算实际逾期天数，被告应承担违约金为720.9元。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院在720.9元以内部分予以支持，超出部分不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告谢毅松在本判决生效后之日起五日内向原告成都合智合力物业服务有限公司支付物业服务费2991.3元；
二、被告谢毅松在本判决生效后之日起五日内向原告成都合智合力物业服务有限公司支付违约金720.9元
三、驳回原告成都合智合力物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告谢毅松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王晓钟
二〇一四年二月二十一日
书记员 蒲 洁