云南省澄江县人民法院民 事 判 决 书（2015）澄民一初字第591号原告暨反诉被告吕长仪，女，1974年1月15日生，汉族。原告张勇。共同委托代理人吉龙华，云南诚信成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告暨反诉原告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。法定代表人刘玉龙，经理。委托代理人徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人叶攀，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告吕长仪、张勇与被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，在举证期限内，被告湖畔圣水公司提出反诉，经本院审查，湖畔圣水公司提出的反诉符合相关法律规定，本院决定予以受理，并依法由审判员李聪适用简易程序于2015年12月15日公开开庭进行了合并审理，原告张勇、原告暨反诉被告吕长仪的共同委托代理人吉龙华，被告暨反诉原告湖畔圣水公司的委托代理人徐博、叶攀到庭参加诉讼。原告暨反诉被告吕长仪、被告暨反诉原告湖畔圣水公司的法定代表人刘玉龙经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张勇、原告暨反诉被告吕长仪共同诉称，2014年6月28日，其与被告签订了《商品房购销合同》，约定所购房屋系“拎包入住”型精装修酒店式公寓，包括精装修、全套家具、家电等；交房时间为2015年1月1日。但被告逾期至2015年5月1日通知其办理接房手续。其验房时发现所购405号房出现墙纸未干、卫生间墙砖多处裂痕等九项问题，其提出该房尚未达到交房条件，并要求被告提供竣工验收合格证明。被告坚持已符合交房条件，但未能提供竣工验收合格证明的原件。被告迄今为止未按标准交付405号房屋，该房屋上下两层均为毛坯房、消防通道不畅通。按照合同约定，被告违约金的承担为：至合同约定的交房时间届满后次日至实际交房之日止60天内，被告按20元每天向其支付违约金；逾期60天后，被告按其已付购房款的0.01%乘以逾期天数向其支付违约金。该违约金的约定明显过低，显失公平。其所购房屋系高端度假休闲型酒店，同等位置酒店房价每晚500元以上，其平均每月损失4000元（每月8晚），因此，截止2015年9月30日，被告应承担违约金36000元。其一次性支付购房款53万余元，但未能实现购房目的，请求人民法院依法判令：一、继续履行双方签订的编号为湖畔圣水Ⅲ自2014—002#《商品房购销合同》，并由被告支付违约金36000元；二、由被告湖畔圣水公司赔付其损失2000元；三、由被告湖畔圣水公司向其交付符合标准及居住条件的房屋；四、由被告湖畔圣水公司承担本案诉讼费。被告暨反诉原告湖畔圣水公司辩称及反诉称，一、张勇并不是合同的当事人，不具备诉讼主体资格，应依法驳回起诉。与其签订《商品房购销合同》的主体为吕长仪，备案登记表上记载的房屋买受人也为吕长仪；张勇自始至终未与其达成房屋买卖的合意。二、其所交付的房屋经验收合格，符合合同约定的交房条件。根据《合同补充协议》第五条、《商品房购销合同》第七条的约定，其于2014年2月27日组织勘察、设计、施工、监理单位进行了验收并签署了《单位工程竣工验收登记表》，所交付的房屋已经验收合格；《商品房购销合同》附件约定的装修及室内配置工作，其于2015年4月25日完成并验收合格，符合合同约定的交房标准；三、其于2015年4月29日在云南信息报A06版刊登了《交房公告》，并于5月1日通知了反诉被告办理交房手续，反诉被告因自身原因拒不接房。四、反诉被告主张的迟延交房违约金的计算和合同约定不符。2015年1月1日至2015年4月30日期间其因故不能如期交房，依约应承担违约责任，但违约金的计算应当按照合同的约定，且计算时间应截止至2015年4月30日。五、其与反诉被告就湖畔圣水二期11幢405号房屋买卖事宜达成一致，并于2014年6月28日签订了《商品房购销合同》，双方约定反诉被告应于2014年7月30日前支付全部购房款529057元，但反诉被告至2014年8月25日才支付完毕上述款项，此行为已经构成违约。依据双方签订的合同约定：自本合同约定的应付款项时限届满后的次日至实际付款之日起60天内，乙方按每天20元向其支付违约金。反诉被告应向其支付逾期付款违约金520元；反诉被告所购商品房已经竣工验收合格，并装修完毕，达到合同约定的交付条件，其于2015年4月29日在云南信息报发出了《交房公告》，并通知反诉被告于2015年5月1日办理交房手续，但反诉被告至今未接房，依据双方签订《商品房购销合同》第十条之约定，反诉被告应向其支付逾期接房的违约金，自2015年5月2日起至2015年11月7日止共计190天。综上，请求人民法院依法判令：一、由反诉被告向其支付逾期付款违约金520元；二、反诉被告继续履行《商品房购销合同》，接收所购商品房，并支付自2015年5月2日至实际办理接房手续之日止的逾期接房违约金，暂算至2015年11月7日为10052.08元；三、由反诉被告承担本案的诉讼费。针对湖畔圣水公司的反诉，吕长仪辩称，一、反诉原告要求支付逾期付款违约金不成立。其分五次于2015年8月25日前付清了全部房款，虽然合同约定于7月30日前付清，但反诉原告并未提出异议，已经用事实认可了原告的付款行为及时间；二、反诉原告认为其逾期接房，要求支付违约金缺乏事实和法律依据，反诉原告交付的房屋未经政府相关部门验收，不具备法律、行政法规规定的交付使用要求，也不符合居住条件，系反诉原告违约，逾期接房的过错在反诉原告；反诉原告提供的《商品房购销合同》系“格式合同”，其中的大量格式条款违反了法律、行政法规强制性的规定，比如关于产权登记的约定等。反诉原告在报纸上刊登的《公告》针对的是下落不明的人及不特定的人，该方式不符合规定。反诉原告在《商品房购销合同》中第十条的规定作为格式条款显失公平，对其没有法律效力，故反诉原告提出的反诉缺乏法律和事实依据，请求法院依法驳回湖畔圣水公司的反诉请求。经审理查明，吕长仪与张勇系夫妻关系。2014年6月28日，吕长仪与湖畔圣水公司签订了编号为湖畔圣水Ⅲ自2014—002#《商品房购销合同》及《合同补充协议》，该合同约定了以下主要内容：“一、吕长仪所购商品房为第11幢第4层405号，该房套内面积为43.64平方米，购房总价款为529057元，二、付款方式为2014年7月30日前支付全部房款；若吕长仪逾期付款自约定的应付款时限届满后次日起至实际付款之日止60天内，吕长仪按每天20元向湖畔圣水公司支付违约金，合同继续履行；三、商品房交付期限为湖畔圣水公司应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给吕长仪；若湖畔圣水公司未按照合同第七条约定的时间（即2014年12月31日前）交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，湖畔圣水公司按每天20元向吕长仪支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，湖畔圣水公司按吕长仪已付款的0.01%乘以逾期天数向吕长仪支付违约金，合同继续履行；四、商品房经建设单位组织验收合格后，湖畔圣水公司应以媒体公告、电话或者书面形式通知吕长仪办理交接手续。交接时，湖畔圣水公司应当向吕长仪提交《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。五、合同中“建设单位组织验收合格并符合合同约定”是指合同约定的房屋单体经施工、监理、勘察、设计及湖畔圣水公司共同验收合格的房屋。如吕长仪以房屋存在影响居住使用的质量问题为由拒绝接收的，吕长仪应当提供经法定质检部门出具的质量检测报告，吕长仪不能提供质检报告或提供的质量检测报告表明不影响到商品房使用的，由其自2014年12月31日或湖畔圣水公司另行通知的期限届满之日起的次日承担逾期接房的违约责任。吕长仪在接房时，所提出的房屋瑕疵、设施缺损等问题，湖畔圣水公司应在吕长仪办理完接房手续后十五日内进行修复、整改、安装、调试等工作。六、由于吕长仪原因不能按期交接的，责任由吕长仪承担，逾期未办理完毕交接手续的，自期限届满之日起的房屋毁损灭失的风险及物业管理费由吕长仪承担，质保期开始起算，湖畔圣水公司不承担逾期交房的违约责任。如吕长仪在湖畔圣水公司通知的期限届满10日内，仍未办理完毕接房手续，则由吕长仪自合同约定的期限（即2014年12月31日）届满之次日起，按合同总价款的0.01%乘以逾期天数向湖畔圣水公司支付违约金，直至吕长仪付清全部款项且实际办理完毕接房手续之日止”。该合同于2014年8月25日办理了商品房买卖合同登记备案。合同签订后，吕长仪于2014年6月29日、2014年7月19日、2014年8月1日、2014年8月13日、2014年8月25日分别向湖畔圣水公司支付了50000元、150000元、99000元、130000元、100057元，共计529057元的购房款。2014年2月27日，澄江湖畔圣水（二期）工程11栋经建设单位湖畔圣水公司、设计单位云南人防建筑设计院有限公司、施工单位云南奥创建筑工程有限公司、监理单位云南世博建设监理有限责任公司、勘察单位中国有色金属工业昆明勘察设计研究院五家单位的共同验收，并出具了《单位工程竣工验收登记表》，验收结论为合格，同意该工程竣工验收。2015年3月25日，湖畔圣水公司对吕长仪所购商品房的饰面板安装工程、砖面层、饰面砖粘贴工程、开关、插座、风扇安装、普通灯具安装、门窗套制作与安装、暗龙骨吊顶工程、隐蔽工程、实木地板进行了质量验收，并分别出具了《质量验收记录表》；2015年4月20日，对水性涂料涂饰工程、卫生器具及给水配件安装工程、木门窗安装工程、裱糊工程进行了质量验收，并分别出具了《质量验收记录表》。2015年4月29日，湖畔圣水公司在云南信息报A06版上刊登了《交房公告》，通知业主办理接房手续。2015年5月1日，湖畔圣水公司通知吕长仪接房，吕长仪以商品房装饰装修存在瑕疵、没有达到交房条件、交房时间逾期为由要求湖畔圣水公司修复房屋并支付违约金，双方协商未果。2015年10月27日，吕长仪、张勇向本院提起诉讼，要求判如所请。另查明，湖畔圣水（二期）11栋项目工程于2012年6月1日开工，2014年2月27日，该项目经建设、设计、施工、监理、勘察五家单位验收合格。2015年2月10日，玉溪市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，验收结论为消防验收合格。2015年8月31日，澄江县住房和城乡建设局出具《澄江县建设工程规划核实合格证》，经核实该项目符合规划要求，同意对该项目予以规划验收。湖畔圣水（二期）11栋工程至今未进行环境保护验收，也未到行政部门进行竣工验收备案登记。上述案件事实，有吕长仪、张勇的身份证、湖畔圣水公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，编号为湖畔圣水Ⅲ自2014—002#的《商品房购销合同》及《合同补充协议》各一份、购房款发票五份、商品房买卖合同登记备案表、《单位工程竣工验收意见表》、澄江县建设工程规划核实合格证、玉溪市公安消防支队建设工程消防验收意见书、饰面板安装工程等装饰装修的《质量验收记录表》十三份、《交房公告》及原、被告双方的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，商品房销售合同是指房地产开发企业将已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，吕长仪与湖畔圣水公司于2014年6月28日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，属合法有效的合同，依法应受法律保护。对于张勇是否是本案适格的当事人的问题，本院认为，合同法的基本原则就是合同相对性原则，合同的效力仅及于合同当事人。本案中，张勇虽与吕长仪系夫妻关系，但并不是合同的一方当事人，并非本案适格的原告，依法应当退出诉讼。对湖畔圣水公司是否存在逾期交房、交付的房屋是否符合交房条件的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，吕长仪与湖畔圣水公司在合同中约定，湖畔圣水公司应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给吕长仪。实际上，湖畔圣水公司于2015年4月29日才在报纸上刊登了交房公告，并于2015年5月1日才通知吕长仪进行接房，确实存在违约交房的行为，应当承担违约责任。至于违约金应当计算至2015年4月30日还是至吕长仪实际接房之日的问题，涉及对合同中“经建设单位组织验收合格”的理解，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，吕长仪与湖畔圣水公司所签订的《合同补充协议》已经约定：建设单位组织验收合格，是指房屋单体建筑由建设单位组织，经建设单位、勘察、设计、监理、施工五家单位验收合格。现已查明湖畔圣水公司所开发的湖畔圣水（二期）11栋项目工程已于2014年2月27日经建设、设计、施工、监理、勘察五家单位验收合格，达到了合同约定的“经建设单位组织验收合格”的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。上述法律法规并未规定未取得竣工验收备案登记证的建筑工程不得交付使用，实践中，建筑工程竣工验收备案登记项目繁多、手续复杂，需工程质量、消防、环保等所有验收流程通过后，再向建设行政部门报送档案材料，最后才能取得竣工验收备案登记证，因此，竣工验收备案时间晚于实际验收合格时间，不悖常理。本案中，湖畔圣水公司所开发的湖畔圣水（二期）11栋项目工程已经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。关于环保、竣工验收备案等问题，从性质上来说，均属于管理性的法律规范，并不能因此否定买卖双方当事人根据自身需要和实际情况自行约定具体的交付条件，违反该规定并不必然导致合同不能履行，而应由相关行政部门予以处罚或责令整改。湖畔圣水二期工程已经经过了建设、勘察、设计、施工、监理五方单位验收及规划、消防验收，虽未经过环境保护验收，也未到相关行政部门进行竣工验收备案登记，但湖畔圣水公司于2015年5月1日通知吕长仪进行接房时所交付的房屋确已经符合法律及合同约定交房条件，吕长仪拒绝接房属于违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。故对湖畔圣水公司逾期交房应支付的违约金应计算至2015年4月30日。对于违约金的计算，吕长仪主张合同约定的违约金过低，显失公平，要求按照同等位置酒店房价，即每月4000元计算违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本院认为，该司法解释中已经明确规定，只有在没有约定违约金或者损失赔偿计算方法时，才能按照同地段同类房屋租金标准来确定违约金。本案中，吕长仪和湖畔圣水公司签订的《商品房购销合同》中已经明确约定了违约金的计算方式，因此不能适用该司法解释的第十七条，故对吕长仪要求按照同等位置酒店的房价计算违约金的诉讼请求，本院不予支持；至于吕长仪认为约定的违约金过低的问题，本院认为，对于违约金的计算方式是吕长仪与湖畔圣水公司在协商一致的基础上达成的条款；且以违约金过低为由要求调整的，应当对逾期交房造成的实际损失加以举证证明，而吕长仪对湖畔圣水公司逾期交房对其造成的实际损失不能提供证据进行证明。对湖畔圣水公司逾期交房应支付违约金的计算，按照合同约定，逾期60天以内，按每天20元向吕长仪支付违约金，逾期60天后，按吕长仪已付款乘以0.01%乘以逾期天数向吕长仪支付违约金。合同约定应于2014年12月31日前交房，至2015年4月30日，已逾期120天，违约金计算为4374.34元（20×60天+529057×0.01%×60天=4374.34元）。对于吕长仪要求湖畔圣水公司支付损失2000元的诉讼请求。本院认为，违约金的作用在于当违约行为发生时能够通过违约金填补损害，违约金和损害赔偿金是选择适用的关系，两者不能同时适用。本案中，对于损失2000元是如何计算吕长仪不能举证证明，且本案中已经通过违约金的方式救济了湖畔圣水公司逾期交房给吕长仪造成的损害，不宜再适用损害赔偿金，故对吕长仪的该诉讼请求，本院不予支持。对于吕长仪要求湖畔圣水公司交付符合标准和居住条件的房屋的诉讼请求，本院认为，一方面，湖畔圣水公司畔圣水二期工程已经经过了建设、勘察、设计、施工、监理五方单位验收及规划、消防验收，所交付的房屋已经符合法律和合同的约定，湖畔圣水公司现也积极的进行环保验收和竣工验收登记等工作；至于吕长仪于2015年5月1日看房时发现的房屋未加装纱窗等几项装饰装修上存在的问题，湖畔圣水公司已经对该几项遗留问题进行了处理。湖畔圣水公司对房屋的装饰装修的各项子工程都已经进行了质量验收，并就各装饰装修子工程都形成了《质量验收记录表》；至于吕长仪认为其购买的房屋上下两层均未装修，仍属于毛坯房影响其居住，本院认为，吕长仪购买的商品房所在的11栋有的属于精装修商品房，有的属于毛坯房，其在购买时应当充分了解该情况，在此基础上才签订的《商品房购销合同》。且吕长仪所购商品房所在楼层均以经过装饰装修，不存在影响其居住的问题。另一方面，吕长仪也同意继续履行双方签订的《商品房购销合同》，现房屋已经符合交付条件，仅仅存在尚未进行竣工验收备案登记的问题，不属于影响居住的问题，故对吕长仪的该诉讼请求，本院不予支持。对于湖畔圣水公司要求吕长仪支付逾期付款违约金520元的诉讼请求。本院认为，在吕长仪与湖畔圣水公司签订的《商品房购销合同》中已经明确约定了付款方式、付款时间、逾期付款的违约责任；双方明确约定吕长仪应于2014年7月30日前一次性付清购房款，吕长仪于2014年6月29日至2014年8月25日分五次付清了购房款，该付款行为确实不符合合同的约定，存在违约行为，应当按照合同约定的逾期付款违约责任承担违约金，吕长仪实际逾期付款26天，应支付的违约金为520元（20×26天=520元），故对湖畔圣水的该诉讼请求，本院予以支持。对于湖畔圣水公司要求吕长仪支付逾期接房违约金的诉讼请求，本院在上述评述中已经对湖畔圣水公司所交付的房屋是否符合交房条件进行了评述，湖畔圣水公司在2015年5月1日通知吕长仪接房时所交付的房屋已经符合法律和合同的约定，故吕长仪对该房屋拒绝接房应当按照合同约定承担违约责任。对吕长仪逾期接房应支付的违约金的计算，按照合同约定，如吕长仪在湖畔圣水公司通知的期限届满10日内，仍未办理完毕接房手续，则由吕长仪自合同约定的期限（即2014年12月31日）届满之次日起，按合同总价款的0.01%乘以逾期天数向湖畔圣水公司支付违约金，直至吕长仪付清全部款项且实际办理完毕接房手续之日止。本院认为，虽然吕长仪存在逾期接房的违约行为，但湖畔圣水公司也存在逾期交房的违约行为，因此按照合同约定从2014年12月31日开始起算违约金显示公平，湖畔圣水公司于2015年5月1日通知吕长仪进行接房，故本院依法将违约金的起算时间调整到2015年5月2日。吕长仪逾期接房的违约金自2015年5月2日起以购房款529057元乘以0.01%乘以逾期天数至吕长仪实际办理接房手续之日。据此，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序稳定，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第八条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《城市房地产开发经营条例》第十七条、第十八条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、吕长仪与澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于2014年6月28日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》继续履行；二、由澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向吕长仪支付逾期交房违约金人民币4374.34元；三、驳回吕长仪的其他诉讼请求；四、由吕长仪于本判决生效之日起十日内向澄江湖畔圣水房地产开发有限公司支付逾期付款违约金人民币520元；自2015年5月2日起按人民币529057元乘以0.01%乘以天数计算逾期接房违约金至吕长仪实际办理接房手续之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，已按简易程序减半征收375元，吕长仪负担300元，澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负担75元；反诉案件受理费64元，已按简易程序减半征收32元，由吕长仪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决书生效后确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。审判员 李 聪二〇一六年一月二十二日书记员 余梓燕