沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第01123号
原告郑孝群，男，汉族。
被告沈阳五洲春天购物有限公司。
法定代表人严志校，系该公司董事长。
委托代理人何群，女，汉族，系该公司工作人员。
委托代理人林宇，女，汉族，系该公司工作人员。
原告郑孝群诉被告沈阳五洲春天购物有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理，依法由审判员聂雪独任审判，分别于2014年5月14日、2014年5月22日、2014年7月17日公开开庭进行了审理，原告郑孝群，被告的委托代理人何群、林宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑孝群诉称，原告与沈阳五洲春天购物有限公司于2005年9月29日签订商品房买卖合同一份。原告作为买受人由被告开发五洲商业广场的商业网点一套（房屋地址为沈阳市和平区太原北街65号地下一层X号，商铺套内建筑面积20.08平方米）。后原告与被告双方于2005年7月29日签订商铺租赁协议一份，原、被告双方约定自2006年1月1日至2010年12月31日止，租金每月8，489元（税前）。后被告方在原告索要的情况下给付过原告租金人民币60，000元，其余租金就始终不予给付。原告虽多次找到被告要求给付租金，均为得到被告积极回应，无奈，原告为维护自身合法权益只能将本案素质贵院，请求依法判决。诉讼请求：1、请求依法判令被告给付原告租金人民币449，640元及利息（按照人民银行同期利率）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告沈阳五洲春天购物有限公司辩称，本案讼争商铺原告以银行按揭方式购买商铺，剩余房款未能足额支付，即原告不具备房屋所有权人的资格，基于争讼的商品房的产权处于不明确的状态，即双方签订的商铺租赁合同应属于效力待定合同，租金的收益权基于房屋所有权而产生，我公司认为：在原告未确定是否继续履行房屋买卖合同之前，不宜认定房屋租金的支付。答辩人有理由停止支付租金。此外，我方以现金方式及租金抵铺款方式支付了2006年及2007年的租金，因此原告本次的诉求应当从2008年开始计算租金。
经审理查明，2005年7月29日，原、被告签订商铺租赁协议一份，约定被告承租原告所有的位于太原北街65号五洲商业广场地下一层X号商铺，套内建筑面积20.08平方米。合同第二条租赁期限约定，自2006年1月1日至2010年12月31日止。第三条租赁租金约定，按照该商铺套内建筑面积计算，每月每平方米人民币423元，合计每月租金人民币8，494元。第四条租赁租金支付方式约定，自租赁起算日起，按每三个月为一个结算周期，在本结算周期届满后10个公历日内支付本期租金，依此类推。第七条第三项约定，如果原告已采取按揭方式购铺，在租赁期间，若原告按揭贷款申请被银行拒绝，且双方对剩余商铺价款未能达成支付协议，则被告有权停止支付租金，已付租金有权要求甲方返还。协议签订后，原告按照约定将商铺交付被告使用，被告曾向原告支付了自2006年1月1日至2006年9月30日期间的全部租金及自2006年10月1日至2006年12月31日期间的50%租金。现原告以被告拖欠租金为由，诉讼至法院。
另查明，原告已缴纳涉诉商铺的部分房款518，056元，剩余房款500，000元因开发商沈阳五洲商业广场发展有限公司的原因无法办理贷款。后原、被告及开发商沈阳五洲商业广场发展有限公司约定将自2006年10月1日至2006年12月31日期间50%的租金及自2007年1月1日至2007年12月31日期间的全部租金抵顶商铺款。开发商沈阳五洲商业广场发展有限公司于2008年3月12日为原告开具收款收据，收款事由为铺款，金额为88，696.48元。
上述事实，有原告向法庭提供的房屋买卖合同、商铺租赁协议、收款收据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的商铺租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。原告从开发商即被告处购买涉诉商铺并支付合同约定的首付款后，被告向原告交付了商铺，同时被告依据与原告之间另行签订的租赁合同取得了涉诉商铺的承租权，故原告对涉诉商铺享有取得租金收益的权利。虽依据租赁合同约定，若原告按揭贷款申请被银行拒绝，且双方对剩余商铺价款未能达成支付协议，则被告有权停止支付租金。但原告无法办理贷款均系被告丧失商业信誉造成，且因被告的原因涉诉商铺至今仍无法办理产权证书，故原告作为先履行义务一方，有权行使不安抗辩权，中止支付剩余房款。因此，原告未支付全部房款的事实，不足以作为被告拒绝支付租金的理由，对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。原告在庭审中以自认被告已经向其支付了自2006年1月1日至2006年9月30日期间的全部租金及自2006年10月1日至2006年12月31日期间的50%租金。此外，原、被告及开发商沈阳五洲商业广场发展有限公司已协商将自2006年10月1日至2006年12月31日期间50%的租金及自2007年1月1日至2007年12月31日期间的全部租金折抵商铺款，且开发商沈阳五洲商业广场发展有限公司已经为原告开具收款收据，被告已履行支付该部分租金义务，故对原告主张的自2006年1月1日至2007年12月31日期间租金的诉讼请求，本院不予支持。对于每月租金数额的确定，应依据民事行为的等价有偿、诚实信用原则，结合原告购买涉诉房屋用于获取租金收益的目的，按照原告所交付的房款数额与总房款数额的比例确定原告应取得的租金收益为宜。而原告交付的房款数额，因自2006年10月15日至2007年12月31日期间的租金已经抵顶商铺款，故原告已支付的商铺款总数额应为606，752.48元，故自2008年1月1日至2010年12月31日止的每月租金应为5，062.35元（606，752.48元÷1，018，056元×8，494元），租金总额为182，244.6元（5，062.35元／月×36个月）。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告沈阳五洲春天购物有限公司给付原告郑孝群自2008年1月1日至2010年12月31日止的租金182，244.6元（税前）；
二、本判决生效后十日内，被告沈阳五洲春天购物有限公司支付原告郑孝群逾期给付自2008年1月1日至2010年12月31日止的租金人民币182，244.6元的利息（计算标准：以季度租金15，187.05元为基数，按季分段计算，起始日分别为2008年4月11日、2008年7月11日、2008年10月11日、2009年1月11日、2009年4月11日、2009年7月11日、2009年10月11日、2010年1月11日、2010年4月11日、2010年7月11日、2010年10月11日、2011年1月11日，均至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准执行）；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回原告郑孝群的其他诉讼请求。
案件受理费8，045元（原告已预交），减半收取4，023元，由原告郑孝群负担2，392元，由被告沈阳五洲春天购物有限公司负担1，631元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 聂雪
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 高珊
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。