广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法樟民一初字第576号
原告东莞市宝湖物业管理有限公司，住所地广东省东莞市，组织机构代码证号码74369354-9。
法定代表人刘释怡，董事长。
委托代理人金楸，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人周泉辛，男，汉族，××年××月××日出生，住黑龙江省伊春市南岔区，系。
被告杨创蓄，男，汉族，住广东省揭西县，公民身份号码×××3519。
被告严金凤，女，汉族，住广东省揭西县，公民身份号码×××3027。
两原告共同委托代理人文成玉，广东汉章律师事务所律师。
原告东莞市宝湖物业管理有限公司（以下简称宝湖公司）与被告杨创蓄、严金凤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨潮源适用简易程序于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告宝湖公司的委托代理人金楸、周泉辛，被告杨创蓄、严金凤的共同委托代理人文成玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝湖公司诉称：2009年7月16日，被告杨创蓄、严金凤与原告宝湖公司签订了《前期物业管理服务协议》，并开始使用宝湖山庄叠翠居一期7栋2B的物业。2009年8月17日，被告杨创蓄出具承诺书一份，内容为：“本人是宝湖山庄叠翠居一期7栋2B的业主杨创蓄，现装修花园。如装修后所引起渗漏、管道堵塞等装修问题由本业主杨创蓄全权负责，并从发生渗漏后一个星期内维修好，所有因此发生的任何费用由本业主杨创蓄全权负责。”之后，被告杨创蓄、严金凤在所住楼层二楼平台私建花园导致漏水。经原告宝湖公司维修后，被告杨创蓄、严金凤以未维修妥善为由，从2011年10月开始拖欠物业管理费。截至2015年4月，被告杨创蓄、严金凤共欠费17162.3元。经原告宝湖公司多次催收，被告杨创蓄、严金凤仍不予交纳。按照双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，被告杨创蓄、严金凤应按每日1%的标准向原告宝湖公司支付违约金。被告杨创蓄、严金凤恶意拖欠物业管理费的行为，已经给原告宝湖公司的正常服务管理活动造成一定影响，应承担相应的法律责任。原告宝湖公司为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告杨创蓄、严金凤共同承担2011年10月起至2015年4月期间的物业管理费17162.3元；二、被告杨创蓄、严金凤共同承担拖欠物业管理费的违约金147642.83元；三、本案的诉讼费用由被告杨创蓄、严金凤承担。
原告宝湖公司为证明其主张，向本院提供了前期物业管理服务协议、宝湖山庄业主登记表、缴款通知单、欠费明细表、业主公约、承诺书、营业执照、物业服务企业资质证书、抄表记录（宝湖山庄2014年水费记录表（一期）、2015年度水表记录本）、水价及有关项目收费标准、关于调整污水处理费征收标准的告知书、广东省其他非税收入通用票据作为证据。
被告杨创蓄、严金凤共同辩称：第一，原告宝湖公司的起诉已经超过了二年的法定诉讼时效。原告宝湖公司要求被告杨创蓄、严金凤支付的是自2011年10月至今的物业管理费以及相应违约金，而物业管理费的缴纳时间为当月的20日至28日，故截至原告宝湖公司起诉之日，已经超过两年，应当驳回原告宝湖公司的全部诉讼请求。第二，关于原告宝湖公司主张的停车费，根据双方签订的《露天停车场车位租赁协议》，该停车费是基于租赁合同法律关系产生的，与物业管理费分属不同的法律关系，应当另案起诉。另外原告宝湖公司的起诉也超过了关于租金为一年的特殊诉讼时效。第三，关于原告宝湖公司主张的水费，由于原告宝湖公司未举证证明被告杨创蓄、严金凤每月的实际使用的用水数量，以及相应的计算单价，因此该项诉讼请求依据不足，而且原告宝湖公司的起诉也超过了二年的法定诉讼时效。第四，关于违约金。原告宝湖公司主张的违约金已经明显高于并且已经超过了物业管理费的金额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定以及《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，请求法院减少，并以该物业管理费金额的30%为限。同样，原告宝湖公司的起诉也超过了二年的法定诉讼时效。请求法院驳回原告宝湖公司的全部诉讼请求。
被告杨创蓄、严金凤为证明其主张，向本院提供了房地产权证作为证据。
经审理查明：原告宝湖公司系从事物业管理、房地产经纪、家政服务、室内装饰服务的有限责任公司，已经取得中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为三级。被告杨创蓄、严金凤系位于东莞市黄江镇宝湖山庄叠翠居6幢202的房屋（以下简称案涉物业）的业主，案涉物业建筑面积116.9平方米，套内建筑面积92.34平方米，属带电梯住宅。
案涉物业所在的宝湖山庄小区至今未成立业主委员会，由原告宝湖公司向该小区提供物业管理服务。2009年7月16日，被告杨创蓄、严金凤登记入住案涉物业。当天，被告杨创蓄、严金凤签署了一份宝湖山庄业主公约和一份前期物业管理服务协议。该公约约定，业主不按规定缴交物业管理费、水、电、燃气、有线电视代收代支等费用及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理处可采取停水、停电、停气等催缴措施。前期物业管理服务协议约定，物业服务费由被告杨创蓄、严金凤按其物业的建筑面积交纳，具体标准是带电梯洋楼住宅为每月每平方米1.60元，不带电梯洋楼住宅为每月每平方米1.30元，露天汽车停车位每月每个150元；物业服务费用按月缴纳，被告杨创蓄、严金凤或物业使用人应在当月20日至28日履行上月缴费义务；被告杨创蓄、严金凤未能足额交纳物业服务费用的，应按每日1%的标准向原告宝湖公司支付违约金。2012年11月19日，原告宝湖公司与被告杨创蓄签订了一份露天停车场车位租赁协议，该协议约定原告宝湖公司提供宝湖物业宝湖山庄车位给被告杨创蓄使用，租赁期限自2009年9月1日起，每月租金180元，被告杨创蓄选择月付方式结清租金。在上述文件中，双方把案涉物业误写为“7栋2B”“7#2B”“7-2B”“7楼2B”等。从2011年10月份开始至2015年4月期间，被告杨创蓄、严金凤没有向原告宝湖公司支付物业管理费、停车费、水费以及二次加压产生的电费等费用。被告杨创蓄、严金凤认为原告宝湖公司管理混乱，所以没有交纳上述费用。
以上事实，有前期物业管理服务协议、宝湖山庄业主登记表、缴款通知单、欠费明细表、业主公约、承诺书、营业执照、物业服务企业资质证书、抄表记录（宝湖山庄2014年水费记录表（一期）、2015年度水表记录本）、水价及有关项目收费标准、关于调整污水处理费征收标准的告知书、广东省其他非税收入通用票据、房地产权证，以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。
本院认为：本案的争议焦点为：一、原告宝湖公司的起诉是否超过诉讼时效；二、被告杨创蓄、严金凤应否支付物业管理费、停车费、水费以及二次加压产生的电费等费用；三、违约金是否过高。
关于第一个争议焦点。原告宝湖公司与被告杨创蓄、严金凤签订的前期物业管理服务协议以及原告宝湖公司与被告杨创蓄签订的露天停车场车位租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。该合同对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，原告宝湖公司所起诉的物业管理费、停车费、水费以及二次加压产生的电费等费用，均是基于物业服务合同而产生的债务，每个月的债务是整体债务的一部分，属于同一债务分期履行的情况。按照上述规定，诉讼时效应当从物业服务合同整体出发，而不应将合同的每个阶段割裂开来计算诉讼时效，本案的诉讼时效期间应从物业服务合同相关费用最后一期履行期限届满之日起计算。现原告宝湖公司仍继续为被告杨创蓄、严金凤提供物业服务，故原告宝湖公司的起诉没有超过诉讼时效。
关于第二个争议焦点。根据上述前期物业管理服务协议、露天停车场车位租赁协议的约定以及被告杨创蓄、严金凤在宝湖山庄业主公约上的承诺，被告杨创蓄、严金凤应当支付物业管理费、停车费、水费以及二次加压产生的电费等费用给原告宝湖公司。（一）关于物业管理费，按照前期物业管理服务协议所约定的物业服务费标准，带电梯洋楼住宅为每月每平方米1.60元，不带电梯洋楼住宅为每月每平方米1.30元，案涉物业属带电梯住宅，建筑面积116.9平方米，故物业管理费每月为187.04元（1.60元×116.9平方米），原告宝湖公司要求按照每月187元计算物业管理费，合法有理。（二）关于停车费。原告宝湖公司与被告杨创蓄虽然单独签订了露天停车场车位租赁协议，但该协议是基于物业服务合同而产生的，不同于一般的车位租赁协议，而且在前期物业管理服务协议中也有关于停车费的约定，故可以在本案中一并予以处理。虽然被告严金凤在露天停车场车位租赁协议上没有签名，但由于被告杨创蓄、严金凤是案涉物业的共有人，停车费属于共同支出，原告宝湖公司主张被告严金凤与被告杨创蓄一起承担支付义务，合法有理，本院予以采纳。按照露天停车场车位租赁协议的约定，每月租金为180元，双方并无异议，本院予以确定。（三）关于水费和二次加压产生的电费，原告宝湖公司提供的抄表记录（宝湖山庄2014年水费记录表（一期）、2015年度水表记录本）、水价及有关项目收费标准、关于调整污水处理费征收标准的告知书、广东省其他非税收入通用票据等证据，形成了比较完整的证据链条，本院予以采信。据此，本院确认原告宝湖公司所主张的水费和二次加压产生的电费。原告宝湖公司要求被告杨创蓄、严金凤支付2011年10月份至2015年4月份期间的物业管理费、停车费、水费以及二次加压产生的电费合计17162.3元，合法有理，其诉讼请求本院予以支持。
关于第三个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，被告杨创蓄、严金凤没有按期支付物业管理费等费用，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。按照前期物业管理服务协议的约定，违约金的标准是每日1%，远远高于银行逾期贷款利率标准，被告杨创蓄、严金凤在诉讼中提出了违约金过高的抗辩，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条关于“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，本院依法对违约金予以调整。结合被告杨创蓄、严金凤的违约情况和原告宝湖公司的损失情况，被告杨创蓄、严金凤主张按照所欠费用的30%计算是比较合理的，因此本院酌定被告杨创蓄、严金凤支付原告宝湖公司违约金5148.69元（17162.3元×30%）。原告宝湖公司关于违约金的诉讼请求，在上述范围内的，本院予以支持；超出上述范围的，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告杨创蓄、严金凤应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市宝湖物业管理有限公司支付2011年10月份至2015年4月份期间的物业管理费、停车费、水费以及二次加压产生的电费合计17162.3元；
二、被告杨创蓄、严金凤应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市宝湖物业管理有限公司支付上述费用的违约金5148.69元；
三、驳回原告东莞市宝湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1798元（因适用简易程序结案减半收取），由原告东莞市宝湖物业管理有限公司负担1555元，由被告杨创蓄、严金凤负担243元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 杨潮源
二〇一五年九月一日
书记员 赵小婷
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4.《中华人民共和国合同法》第一百零九条：
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
5.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
6.《物业管理条例》第四十二条：
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
7.《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：
当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
8.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条：
当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
9.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
10.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
11.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。