上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初15624号
原告(反诉被告)：李玺。
委托诉讼代理人：薛诚，上海木诚木律师事务所律师。
被告(反诉原告)：李煜。
被告(反诉原告)：黄淑芬。
原告李玺与被告李煜、黄淑芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告李煜、黄淑芬提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。后因本案案情复杂，本院依法转入普通程序并组成合议庭于2016年11月21日进行公开开庭审理。原告(反诉被告)李玺及其委托诉讼代理人薛诚，被告(反诉原告)李煜到庭参加诉讼。被告(反诉原告)黄淑芬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李玺向本院提出诉讼请求：1、李煜、黄淑芬协助李玺办理位于上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权变更登记，过户所产生的相关税费均由李玺承担；2、李煜、黄淑芬向李玺支付逾期过户违约金(按每日750元的标准计算自2016年4月11日起至李煜、黄淑芬协助李玺办理涉案房屋过户手续之日止)。
事实和理由：2016年1月30日，李玺与李煜、黄淑芬签订《上海市房地产买卖合同》，约定李玺通过上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称居间方)居间介绍以人民币(币种下同)2,650,000元的价格向李煜、黄淑芬购买涉案房屋。双方约定于2016年4月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，若李煜、黄淑芬未按约交付涉案房屋，则应按已付款日万分之五的标准向李玺支付违约金。合同签订后，李玺按约支付购房款1,500,000元。后由于临近合同约定的过户日期，李玺和居间方于2016年3月至2016年4月10日期间多次以电话、短信等形式联系李煜、黄淑芬，要求支付剩余购房款1,150,000元并与李煜、黄淑芬一起见面办理过户手续。然，李煜、黄淑芬在该期间失去联系，导致李玺无法在合同约定之日前顺利过户并取得房屋所有权。2016年4月24日，李玺与李煜通过电话取得联系，李煜表示之前出差。李玺随即表示愿意支付剩余房款并督促被告配合见面，共同去房地产交易中心办理过户。然至起诉时止，经李玺与居间方多次电话、短信、发函沟通、催告，李煜、黄淑芬仍拒不履行。故李玺为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。
被告李煜辩称，不同意李玺的诉讼请求。居间方于2016年3月18日、20日向其表示涉案房屋可以办理过户手续。当月21日其用微信与居间方联络，询问其一人到场可否办理，居间方表示不行。当月26日，居间方微信询问可否过户，其回答其老婆黄淑芬没时间。其又询问居间方清明节交易中心是否关门、是否可以过户，居间方表示可以。但当月28日，居间方微信表示交易中心清明节不营业。李玺于同年4月6日、居间方于同年4月6日和4月10日发的短信，其确实没有回复，因为4月9日其有重要会议要参加、无法抽身，故其未当场回复。待其有空时再与李玺联系，当时双方沟通气氛是良好的。4月24日，李玺与居间方上门闹事。当天晚上其电联李玺，李玺明确表示第二天支付房款。然四天后其仍未收到房款。其向李玺询问原因，李玺要求其陪同至银行并当场写收据。但其认为其有收款后配合过户的义务，无配合李玺去银行付款的义务。然李玺始终拒绝付款。鉴于李玺违约不付房款，故其不同意李玺的全部诉讼请求。
同时基于上述理由，李煜、黄淑芬向本院提出反诉诉讼请求：1、解除李玺与李煜、黄淑芬签订的《上海市房地产买卖合同》；2、李玺向李煜、黄淑芬支付赔偿金36,725元(按每日565元的标准计算自2016年4月10日起至2016年6月14日止)及违约金530,000元。
对于李煜、黄淑芬提起的反诉诉讼请求，李玺辩称，不同意李煜、黄淑芬提出的全部反诉请求，意见同本诉意见。
经审理查明，涉案房屋登记于李煜、黄淑芬两人名下。
2016年1月30日，李煜、黄淑芬(卖售人，签约甲方)、李玺(买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司龙茗店居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，房地产转让价款2,650,000元。甲乙双方确认于2016年4月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日，乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲方未按本合同约定的期限将涉案房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过15日，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内返还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。该合同补充条款(一)约定，若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。该合同附件三付款协议约定，乙方于签约当日支付甲方房款100,000元；乙方于2016年2月24日前支付甲方房款1,400,000元；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,130,000元(该款由贷款银行转让甲方账户)；乙方于甲乙双方办理该房屋交接手续当日支付甲方房款20,000元。
前述合同签订后，李玺按约向李煜支付了房款共计1,500,000元。
根据庭审期间，双方提供的微信、短信等显示，2016年3月18日，居间方告知李煜3月21日后就可至交易中心办理过户手续，李玺不需贷款，过户前李玺会将剩余款项转至李煜账户。2016年3月21日，居间方向李煜询问何时有空过户，但李煜未回复。3月26日，李煜表示其最近出差、老婆只有周末有时间并询问下周末交易中心是否关门。3月28日，居间方表示交易中心4月2、3、4号放假并询问李煜能否提前一天，但李煜未回复。2016年3月31日至2016年4月10日期间，居间方多次通过微信、短信、电话等方式联系李煜表示李玺要求过户并要求李煜回电。但李煜仅在2016年4月3日通过短信回复“什么事”，除此之外未作任何回复。2016年4月5日至2016年4月6日期间，李玺多次拨打李煜电话，但李煜未接、也未回复。李玺于2016年4月6日以短信形式询问李煜最近是否有空，李煜亦未作回复。
2016年4月23日，李玺向李煜发短信表示4月10日应去过户，但从三月底起无法与李煜取得联系；若李煜仍想出售房屋、履行合同，请联系居间方或李玺；若李煜不想出售房屋，则按合同处理等内容。但李煜未作回复。故李玺与居间方于4月24日至李煜、黄淑芬家中，并与黄淑芬交涉，但未果。当日，李玺即向李煜发短信表示黄淑芬提出因李玺房款未交全、不能过户，但李玺已经于三月份就准备好钱款可交付，合同规定交了首付款之后即可过户，过户时交剩下钱款，4月10日后15天内仍不过户，只能算李煜、黄淑芬违约。李煜收到短信后，即于当日与李玺电联沟通。电话沟通中，双方先是对于是当面支付款项还是先支付后过户发生些许争议，后李玺表示第二天支付款项并要求李煜能否确定具体过户时间，李煜表示等收到钱后再说并表示下周回上海、再约时间，李玺表示第二天支付款项并要求李煜给一答复即可，李煜表示可以。但之后据李玺庭审时陈述，因李煜不在上海，其怕之后又联系不上李煜，居间方也向其表示最好李煜在场时支付，且李煜未能明确过户时间，故其第二天未支付款项。2016年4月29日至2016年4月30日，李玺与李煜又就是当面支付款项还是先支付后过户发生争议。该期间，居间方亦通过短信形式与李煜沟通并要求李煜确定时间、当日先转账支付购房款再办理过户手续，但李煜仍表示应当先支付款项再定过户时间。
之后，李玺、李煜及居间方多次沟通均无效。沟通期间，居间方曾于2016年5月3日向李煜、黄淑芬寄送《催告函》表示，买受方于2016年3月多次短信、电话通知李煜、黄淑芬于2016年5月3日一次性支付贷款部分款项，并办理过户手续；现已至2016年5月3日，李煜、黄淑芬并无收款、办理过户手续的意向行为；现通知李煜、黄淑芬收到该催告函后两日内与居间方及买受方联系，并书面确定收取房款及过户的日期。李煜曾于2016年5月9日向李玺邮寄《答辩意见及催告》要求李玺收到该函后两日内将应付款项转入李煜账户，否则构成根本违约，李煜一方将按约追究李玺违约责任等。
此后，李玺认为李煜、黄淑芬未按约协助办理过户手续，遂成讼。
李煜、黄淑芬收到本案起诉状后于2016年6月14日向李玺寄送《解除合同通知书》表示因李玺未按约支付房款且李玺已就本次交易诉至法院，故现李煜、黄淑芬书面通知解除合同并保留追究违约责任的权利。随后，李煜于2016年6月24日通过银行转账形式自行向李玺返还购房款933,275元。
再查明，根据李玺提供的于2016年7月16日从中国工商银行股份有限公司上海市虹桥枢纽支行调取的户名为李玺的银行卡账户明细显示自2016年3月9日至2016年7月15日期间，李玺账户中的余额始终保持在1,150,000元以上。
上述事实，由李玺提供的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产登记簿》、收据、李玺与李煜的通话记录及短信与微信、居间方与李煜的微信及短信、《催告函》、银行明细，李煜提供的李煜与居间方的短信及微信与通话记录、李玺与李煜的短信及电话录音、买卖双方及居间方的微信、《答辩意见及催告函》及邮寄凭证、《解除合同通知书》及邮寄凭证等证据及当事人的陈述所证实。
本院认为，本案实际系因买卖双方对涉案买卖合同中约定的1,130,000元的支付时间的理解不同而产生。虽然买卖双方约定1,130,000元系通过购房贷款形式支付，但因李玺不需贷款、可现金支付，故在此情况下，双方应当依照合同中“若乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分”来处理，李玺应当于李煜、黄淑芬至房地产交易中心办理过户手续之前向李煜、黄淑芬支付该款。但是对于“至房地产交易中心办理过户手续之前”的理解，双方产生争议。本院认为，从该条款的字面内容来看，对于该条款的理解，不应当仅限于“买卖双方至房地产交易中心办理过户手续之日前”，还应当包括“买卖双方至房地产交易中心办理过户手续当日并在办理过户手续之前”。故李煜、黄淑芬主张应当由李玺先支付购房款，待李煜和黄淑芬收到购房款后再确定过户时间的意见，并不完全符合合同约定。李玺完全有权在合同约定的过户时间即2016年4月10日前、双方确定的办理过户手续当日，先向李煜支付购房款，再于当日办理过户手续。然根据双方的举证，在约定的2016年4月10日过户时间前，自2016年3月21日居间方询问李煜一方具体过户时间起，在居间方、李玺不断通过短信、微信、电话联系李煜的情况下，李煜一方经常不回短信、不接电话、也不回电话，即使回短信也是表示黄淑芬工作日没时间、只有周末有时间，即使期间难得的、且房地产交易中心营业的周末也因李玺的出差而无法办理过户手续。本院认为，作为诚意履行合同的出售方来说，在双方已明确约定过户时间的情况下，李煜、黄淑芬不应以自身工作的忙碌、不方便请假而无视合同的约定，也不应在买受人和居间方积极联系沟通的情况下而无视对方的联系。即使在对合同条文有不同理解的情况下，李煜、黄淑芬也应当积极与对方沟通并给予对方明确的答复。鉴于李煜、黄淑芬的前述行为，李玺未向李煜支付购房款，并未违反合同约定。至于双方于2016年4月24日取得联系并经商谈，李玺当时表示会在第二天支付购房款，但之后未支付的行为，本院认为，鉴于李煜、黄淑芬此前经常无法取得联系的情况，考虑到金额较大，李煜、黄淑芬又不肯给予明确过户时间的情况下，李玺担心钱款支付有风险故未支付，也属情有可原。至于此后，李玺未支付购房款也系因李煜、黄淑芬坚持要求先支付购房款再确定过户时间，双方对此未能协商一致所造成，在此情况下，李玺未支付购房款，亦未违反合同约定。综上，李煜、黄淑芬主张李玺未支付购房款构成违约的意见，并不符合合同约定及法律规定，李煜、黄淑芬以此主张解除合同并要求李玺承担违约责任，亦不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。鉴于此，李玺与李煜、黄淑芬就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》应当继续履行。李玺诉请要求李煜、黄淑芬协助办理涉案房屋的产权变更登记手续，于法有据，本院予以支持。至于过户所产生的相关税费及手续费，李玺表示其自行承担，此系李玺处分自身的诉讼权利，本院予以准许。至于剩余购房款，李玺表示同意支付，本院予以准许。
至于李玺主张的逾期过户违约金，本院认为，本案主要是双方对于合同条文的理解不一致而产生，归根结底也是合同的内容未具体明确，有些许歧义，不能因此完全归责于李煜、黄淑芬，故该违约金的主张，本院不予支持。
黄淑芬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)李煜、黄淑芬于本判决生效之日起十五日内协助原告(反诉被告)李玺办理位于上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记手续，将前述房屋过户登记至李玺一人名下，过户所产生的相关税费均由李玺承担；
二、原告(反诉被告)李玺于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)李煜、黄淑芬支付剩余购房款2,083,275元；
三、驳回原告(反诉被告)李玺的其他本诉诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)李煜、黄淑芬的全部反诉诉讼请求。
本诉案件受理费28,000元，财产保全费5,000元，共计33,000元，由被告(反诉原告)李煜、黄淑芬负担(该款由李煜、黄淑芬于本判决生效之日起十五日内直接向李玺支付)。反诉案件受理费4,733.63元，由被告(反诉原告)李煜、黄淑芬负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金根元
代理审判员 张 莉
人民陪审员 董孟范
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 刘 阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。