山西省运城市盐湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）晋0802执异209号
案外人：郑峰，男。
案外人：李遥飞，男。
案外人：李二伟，男。
申请执行人：运城市恩泽典当有限公司
委托代理人：张彦，该公司办公室主任。
被执行人：王玉功，男。
本院在执行申请执行人运城市恩泽典当有限公司与被执行人王玉功民间借贷纠纷一案中。本院于2016年11月2日依法责令被执行人王玉功于2016年11月30日前将位于运城市盐湖区×18号土地[证号运政国用（2012）第00477号]及地上附着物腾出。案外人郑峰、李遥飞、李二伟于2016年11月22日对法院要求被执行人王玉功于2016年11月30日前将位于运城市盐湖区×18号土地[证号运政国用（2012）第00477号]及地上附着物腾出的执行行为提出书面异议，要求：1、盐湖区人民法院停止或者撤销被执行人王玉功将盐湖区×18号公寓楼的土地及地面附着物腾出的执行行为；2、盐湖区人民法院在三异议人的二十年租赁期内（从2015年7月26日起至2035年7月26日止）停止向受让人移交异议人已合法占有使用租赁的盐湖区×18号的公寓楼自一楼大门至六楼顶共37间房屋。本院受理后，依法组成合议庭,进行了审查，现已审查终结。
案外人郑峰、李遥飞、李二伟称：2012年3月至2014年8月期间，王玉功以进口水果、盖房、装修房屋及办�土地规划、房屋产权证手续等急需用钱为由在异议人郑峰处借款15万元，在李遥飞处多次借款合计65万元，在李二伟处多次借款合计40万元，三人共计120万元。中途多次催要，因王玉功无力偿还借款，经协商，三异议人与王玉功于2014年8月24日达成了《以租抵债协议》，该租赁协议约定，自2015年7月26日起王玉功将位于运城市盐湖区×18号的公寓楼自一楼大门至六楼顶共37间房屋交予三异议人合伙使用二十年，用于抵顶所欠三异议人借款本金120万元及利息。协议签订后，三异议人依据《以租抵债协议》于2015年7月26日合法占有使用×18号公寓楼自一楼至六楼顶共37间房屋至今。2016年11月5日，异议人李二伟收到了公告复印件，该公告载明王玉功应于2016年11月30日将位于盐湖区×18号公寓楼的土地及地面附着物腾出。三异议人认为法院的执行行为违法：1、送达违法；2、在2015年8月12日的诉讼保全查封属超标的查封；3、盐湖区法院对该公寓进行“以物抵债”属违法行为；4、三异议人的《以租抵债协议》早于法院的查封行为。
综上，三异议人认为盐湖区法院的执行行为违法，请求支持三异议人的请求。
案外人提交的证据有：
1、六张借条复印件；2、2014年8月24日《以租抵债协议书》；3、2015年7月26日《合伙协议书》
申请执行人称：1、盐湖区人民法院在对王玉功所有的盐湖区×18号土地使用权及其房产的执行过程中法律依据充分、程序正当，异议人的理由于法无据，不应得到支持。
（一）法院对本案所涉土地使用权及其房产的查封系依据生效法律文书所产生的强制执行效力，且法律规定对于土地使用权与建筑物应同时查封，故该查封不属于超标查封。本案的查封行为系根据盐湖区人民法院于2015年11月18日作出的（2015）运盐民初字第2308号民事判决书，该判决确认王玉功应归还申请执行人136.3万元及利息。后因王玉功拒不履行生效法律文书确定的还款义务，且在申请人穷尽救济途径的情况下，确认王玉功除盐湖区×18号的土地使用权及其房产外已无其他可供执行财产，故申请法院强制执行。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本案中，盐湖区×18号的土地使用权及其建筑物权利人均为王玉功，应同时进行查封，且查封的价值与答辩人对王玉功享有的债权金额相近，并未超标。
另外，异议人提出该查封未依�评估，而我国现行法律并未对查封这一程序中设置评估环节，异议人的异议理由属无理要求。
（二）法院对本案所涉土地使用权及其房产的执行仅为查封，并非“以物抵债”，异议人的该理由系基于对事实认定错误情况下所产生的法律判断偏差，不应得到支持；且即便法院作出“以物抵债”决定，也属在法律规定下结合客观情况所做的常规判断，合法合理。
首先，盐湖区人民法院做出的（2016）晋0802执846号公告仅是要求“王玉功在2016年11月30日前将位于运城市盐湖区×18号土地及附着物腾出”，并不是对涉案土地使用权及其房产的以物抵债，异议人认为“盐湖区法院对公寓楼进行以物抵债属违法行为”这一理由显然不能成立。
再者，假定法院对涉案土地使用权及房产做出“以物抵债”的决定，也属合法合理。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十二条：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。”本案当中，一是在法院对涉案土地使用权及房产查封前，三异议人从未通过任何方式公开主张过对王玉功的债权，法院及答辩人无从得知王玉功的债权人情况；二是异议人提出王玉功还存在异议人外的其他债权人，但是未提供相应的证据加以证明，如若属实，在本案持续两年多之久仍未提出异议，于理不合；三是该地理位置的房产流动性不强，若拍卖或变卖很可能流拍，将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务、或者交付申请执行人管理更符�经济原则，也更有利于答辩人债权的实现。
（三）三异议人与王玉功签订的《以租抵债协议》不能阻止盐湖区人民法院的执行行为。
1、答辩人对涉案土地使用权及房产依法享有抵押权，且三异议人与王玉功所签订的《以租抵债协议》签订在后，答辩人享有的抵押权具有对抗三异议人租赁权的效力。2013年7月26日，王玉功已将运城市×18号土地使用权抵押给答辩人，并在运城市国土资源局办理了运国土他项（2013）第078号他项权证。根据《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”以及根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七�规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”故答辩人对本案所涉土地使用权及房产均享有抵押权，且该抵押权具有对抗案外人的效力。同时，根据《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，三异议人所提供的《以租抵债协议》签订时间为2014年8月24日，明显晚于答辩人于2013年7月26日便对涉案土地使用权及房产享有的担保物权，因此答辩人享有的担保物权优先于异议人的租赁权。
2、三异议人所提供的《以租抵债协议》为实践性合同，成立但未生效，同时王玉功处分财产的行为也侵害了其他债权人的权益。三异议人与王玉功2014年8月24日签订的《以租抵债协议》，协议约定自2015年7月26日将×18号公寓楼的经营使用权交予三异议人，房屋使用权也是物权的一种表现形式，该协议属于以物抵债的范畴，系实践性合同。事实上，2015年6月25日，王玉功曾向恩泽典当有限公司法人张斌作出书面承诺，自2015年6月25日起×18号公寓楼的经营权归张斌所有；2015年8月12日盐湖区法院又对该处房产进行了查封，故《以租抵债协议》没有实际履行的可能，三异议人也不可能占有该房产，在这种情况下，该协议仅仅成立但未生效。异议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定提出执行异议，即“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，其前提应建立在具有合法有效的书面租赁合同以及占有使用房产这两个基础之上，本案中，三异议人与王玉功的《以租抵债协议》仅仅是成立并未生效，且不存在占有房产的可能，因此该依据不能成为其阻碍法院执行行为的理由。同时，以租抵债行为也明显侵犯了其他债权人的合法权益。如若三异议人仅凭《以租抵债协议》便阻却依据生效判决申请的正当执行程序，无异于鼓励当事人私下任意处分财产的行为，而通过正规法律途径解决债务纠纷的当事人即便取得胜诉判决也无财产可供执行，判决变成一纸空文。因此，从平衡债权人利益以及维持正常的经济社会秩序的角度考量，即便本案中的《以租抵债协议》系属真实，也不能阻碍答辩人基于生效判决对于被执行人的执行行为。
3、三异议人与王玉功签订《以租抵债协议》真�性存疑。据异议人所述，王玉功在2012年3月至2014年8月期间共向三异议借款合计120万元，因无力偿还借款与三异议达成了《以租抵债协议》，将×18号的公寓楼37间房屋交予三异议人合伙使用二十年。该地理位置的每间房屋市场价格在400-500（元）／月，37间房屋20年的租金收入应在350-440万元之间，《以租抵债协议》所抵顶的债务明显低于20年经营权所产生的预期收入，违背常理。另外，2015年6月25日王玉功也曾向答辩人法定代表人张斌承诺，将×18号公寓楼的经营权于当日交张斌所有。王玉功前后做出的两次处置其房产使用权的行为，相互矛盾冲突，使三异议人提供的《以租抵债协议》真实性存疑。本案中，结合《以租抵债协议》约定的抵债金额与市场行情明显不符、被执行人承诺将涉案房产经营权交予答辩人法定代表人这两方面来看，《以租抵债协议》不排除异议人与被执行人之间存在恶意串通的情况，故对异议人的异议应不予支持。
综上，异议人的异议理由缺乏事实支持和法律依据，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护答辩人的合法权益。
申请执行人提交的证据有：1、运城市盐湖区人民法院（2015）运盐民初字第2308号民事判决书和运城市中级人民法院（2016）晋08民终243号民事裁定书；2、运城市国土资源局于2013年7月26日颁发的他项权证，证号为运国土他项（2013）第078号及情况说明；3、承诺书二份；4、运城市盐湖区人民法院（2016）晋0802执846号公告及张贴图片。
本院查明，申请执行人运城市恩泽典当有限公司与被执行人王玉功民间借贷纠纷一案。本院受理后，申请执行人于2015年8月12日向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2015）运盐民初字第2308号民事裁定书，查封了被执行人王玉功对盐湖区×的国有土地使用权，后于2015年11月18日作出（2015）运盐民初字第2308号民事判决书，被申请执行人王玉功上诉于运城市中级人民法院，运城市中级人民法院于2016年3月4日作出（2016）晋08民终243号民事裁定书，裁定本案按上诉人王玉功撤回上诉处理。判决书生效后，申请人向本院申请强制执行，本院于2016年6月24日向被执行人王玉功发出执行通知书，责令自执行通知书送达之日起当日内履行生效法律文书确认的义务，但被执行人至今未履行义务，本院于2016年11月2日作出（2016）晋0802执846号公告，责令被执行人王玉功在2016年11月30日前将位于运城市×18号土地[证号运政国用（2012）第00477号]及地面附着物腾出。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。并将该公告于2016年11月3日张贴于被执行人王玉功所有的运城市×18号楼公寓楼门口。
同时查明：运城市国土资源局于2013年7月26日颁发的他项权证，证号为运国土他项（2013）第078号，土地他项权利人为运城市恩泽典当有限公司，义务人为王玉功，存续期限为2013年6月29日至2013年12月28日。被执行人王玉功向申请执行人出具承诺书两份，承诺书中对还款方式及还款时间进行了说明，并承诺如不能按期偿还借款，被执行人自愿将山西省运城市盐湖区×18号公寓楼的所有权转于申请执行人恩泽典当有限公司张斌名下，造成的损失由被执行人王玉功承担。又查明，三异议人与王玉功于2014年8月24日达成了《以租抵债协议书》，该租赁协议约定，自2015年7月26日起王玉功将位于运城市盐湖区×18号的公寓楼自一楼大门至六楼顶共37间房屋交予三异议人合伙使用二十年，用于抵顶所欠三异议人借款本金120万元及利息。
证明以上事实的证据有：1、运城市盐湖区人民法�（2015）运盐民初字第2308号民事判决书和运城市中级人民法院（2016）晋08民终243号民事裁定书；2、运城市国土资源局于2013年7月26日颁发的他项权证，证号为运国土他项（2013）第078号及情况说明；3、承诺书二份；4、运城市盐湖区人民法院（2016）晋0802执846号公告及张贴图片；5、《以租抵债协议》。
本院认为，被执行人王玉功于2013年7月26日将运城市×18号土地使用权抵押给申请执行人运城市恩泽典当有限公司，并在运城市国土资源局办理了运国土他项（2013）第078号他项权证。2015年6月25日，王玉功向恩泽典当有限公司法人张斌作出书面承诺，承诺自2015年6月25日起×18号公寓楼的经营权归张斌所有。2015年7月26日被执行人王玉功按照2014年8月24日与三异议人达成的《以租抵债协议》的约定将位于运城市盐湖区×18号的公寓楼自一楼大门至六楼顶的共37间房屋交予三�议人合伙使用二十年，用于抵顶所欠三异议人借款本金120万元及利息。鉴于申请执行人对异议标的依法享有对抗案外人的优先受偿权，故案外人郑峰、李遥飞、李二伟的异议请求，理据不力，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人郑峰、李遥飞、李二伟的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 程秀红
审判员 李民杰
审判员 冯 海 斌
二〇一七年二月二十三日
书记员 王 谦