广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）穗中法执异议字第93号
案外人：梁XX，身份证住址：广州市越秀区。
委托代理人：周峰剑，广东广强律师事务所律师。
申请执行人：陈XX，住广东省清远市清城区。
委托代理人：段戎伦，广东源通律师事务所律师。
被执行人：广州市天河XX实业开发总公司，住所地：广州市。
法定代表人：唐XX。
被执行人：广州市天河区XX装修工程公司，住所地：广州市。
法定代表人：胡晓军。
本院在执行陈XX与广州市天河XX实业开发总公司（以下简称XX公司）、广州市天河区XX装修工程公司（以下简称XX公司）执行公证书一案中，案外人梁XX对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
梁XX称：广州市中山一路杨箕农贸市场XX大厦迪雅阁XX层X单位（以下简称涉案房产）原权属人是吴某能。2013年6月7日，其与原权属人吴某能的代理人李某签订《楼宇买卖合同》，约定涉案房产以人民币48万元出售给其，首期支付购房款33万元，余款在其拿到房产证后一次性支付。签订合同后，其已付清首期购房款，接收装修涉案房产，向广州市XX物业管理有限公司缴付杨箕村城中村改造专项资金、物业管理费、电梯费、水电表费、公共设施投入款等各项物业费用，其及其亲属己实际使用至今。故请求：中止（2003）穗中法执字第XXX号案对涉案房产的执行。
梁XX为证实其主张，向本院提交了以下证据：1、《楼宇买卖合同》和《商品房买卖合同》；2、委托授权书；3、收款收据；4、招商银行客户交易明细表；5、广州市金某甲物业管理有限公司其他收款收据、代收款收据。
本院查明，2003年5月14日，中国建设银行广州市东山支行根据广东省公证处（2003）粤公证内字第XXXXXX号强制执行公证书，向本院申请执行。本院以（2003）穗中法执字第XXX号立案执行，被执行人为金某甲公司和金某乙公司，执行标的1500万元及利息等。执行过程中，本院于2012年3月19日作出（2012）穗中法执变字第X号执行裁定，变更陈XX为该案的申请执行人。2012年7月5日，本院向广州市国土资源和房屋管理局送达了（2003）穗中法执字第XXX号[（2011）穗中法立审执恢字第XXX号]执行裁定书及协助执行通知书，轮候查封涉案房产。目前，（2003）穗中法执字第XXX号案已转为正式查封。梁XX遂对涉案房产提出本案异议。
梁XX向本院提交的证据显示，2013年6月7日，李某与梁XX签订《楼宇买卖合同》。双方约定：涉案房产权属人是吴某能，现吴某能委托李某为该物业合法代理人，全权代表委托人处理涉案房产；李某将涉案房产出售予梁XX，房价款48万元，梁XX应支付首期支付购房款33万元给李某，余款在梁XX拿到房产证后一次性付清等。现梁XX持有落款日期为2013年6月18日的收据，内容是证实李某收到涉案房产在内三套房共99万元购房款。
另查明，2010年11月19日，本院对金某甲公司的法定代表人唐XX犯伪造公司、企业印章罪、职务侵占罪一案作出（2009）穗中法刑一终字第XXX号刑事裁定。该裁定查明：“从1994年开始，XX公司与广东省信托房产开发公司（以下简称广某公司）合作开发位于广州市机场路西侧的金某甲城市花园和位于广州市中山一路杨箕农贸市场的金某甲大厦，……XX大厦和XX城市花园在房管部门登记的开发商为金某甲公司和广某公司，出售房产时须加盖双方公司的印章。……2002年3月至8月份，原审被告人唐XX指使他人使用伪造的'广东省信托房产开发公司合同专用章（2）'及广某公司法定代表人'朱某'的私人印章，以签订预售合同的形式将XX大厦49套房和XX城市花园18套房共67套房无偿过户到佟丽芬、唐燕强、唐某、林某、吴某能及广东东某实业投资有限公司名下。广州市国土资源和房屋管理局的房产登记资料显示，金某甲大厦的部分房产办理了抵押注记或被本院查封；XX城市花园18套房已过户给张某等人，用以偿还金某甲公司欠张某的工程款和借款13499444.28元。剩下的金某甲大厦49套房分别登记在东某公司名下15套、唐某9套、吴某能9套、佟丽芬8套、林某8套。”。该裁定又查明：14、证人吴海能证言证实：……其名下XX大厦和XX城市花园的房屋是唐XX安排转到其名下的，实际上都是由唐XX控制，其无权支配。……其名下金某甲大厦的房产用于向建设银行天河支行贷款，唐XX叫其签名，钱由唐XX支配。27、广州市国土资源和房屋管理局提供的XX大厦和XX城市花园、双城国际大厦相关的房地产登记资料证实：……金某甲大厦登记资料中，佟丽芬名下有8套房、唐某名下有9套房、林某名下有8套房、吴某能名下有9套房、东某公司名下有15套房，部分房产显示已办理抵押登记注记或被广州市中级人民法院查封。”该裁定书裁定维持广州市天河区人民法院作出的判决，唐XX犯伪造公司、企业印章罪，判处有期徒刑二年。
广州市房地产交易登记中心于2012年8月7日出具的《依申请公开信息复函》称:包括涉案房产在内的9套房产预购人均为吴某能，办理了合同备案，均无抵押情况。
本院认为，金某甲公司和广某公司共同开发金某甲大厦。涉案房产虽然已预售登记在吴某能名下，但（2009）穗中法刑一终字第XXX号刑事裁定书已经查明，金某甲公司法定代表人唐XX在2002年3至8月间指使他人伪造广某公司公章及广某公司法定代表人朱某私章，以预售合同的形式将涉案房产无偿过户到吴某能名下，吴某能证言也承认其名下金某甲大厦的房产用于贷款，钱由唐XX支配。因此，金某甲公司与吴某能之间并非真实的买卖关系，本院将该涉案房产作为被执行人金某甲公司的财产予以查封，符合法律规定。鉴于涉案房产实际并非吴某能的财产，梁XX与吴某能代理人协议买卖涉案房产的行为，不能对抗本案执行。梁XX异议理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回梁XX的异议。
当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为原判决、裁定侵害其作为案外人的合法权益的，可以向人民法院提起撤销之诉；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘卓江
审判员 叶洁靖
审判员 刘 皓
二〇一五年六月十八日
书记员 江 永
法条提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条（原第二百零四条）规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议；第二十三条规定：人民法院依照民事诉讼法第二百零四条规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。