江苏省无锡市梁溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0213民初7758号
原告：陈金圣，男，1967年7月19日出生，汉族，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：裴玉波，江苏双汇律师事务所律师。
被告：刘璇，女，1982年10月14日出生，汉族，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：戴建慧，江苏庆源律师事务所律师。
第三人：刘文杰，男，1953年3月24日出生，汉族，住无锡市梁溪区。
原告陈金圣与被告刘璇、第三人刘文杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈金圣及其委托诉讼代理人裴玉波、被告刘璇及其委托诉讼代理人戴建慧、第三人刘文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈金圣向本院提出诉讼请求：1.判令刘璇继续履行《房屋买卖合同》并配合办理相关过户手续；2.判令刘璇支付违约金6.6万元；3.本案诉讼费用由刘璇承担；诉讼过程中，陈金圣变更诉讼请求：1.解除陈金圣与刘璇签订的《房屋买卖合同》；2.判令刘璇返还购房款7万元；3.判令刘璇支付违约金6.6万元；4.本案诉讼费用、保全费由刘璇承担。审理过程中，陈金圣明确因刘璇于2018年4月15日已返还购房款38万元，故现主张返还的购房款为7万元。事实和理由：2017年5月10日，陈金圣与刘璇及滨湖区品源房产经纪服务部（以下简称品源房产）签订《房屋买卖合同》，约定：陈金圣购买刘璇所有的芦庄XXX号XXX室房屋，成交价格为66万元整。陈金圣应于2017年5月10日交付定金2万元，6月15日交付房款43万元，20万元房款委托品源房产代办15年期商业贷款，2017年6月15日交付1万元房款给品源房产作为物业交割保证金。合同签订后，陈金圣于2017年5月10日支付定金2万元，6月30日支付购房款37.12万元，2017年7月3日支付购房款5.88万元，并已办理相关贷款手续，但刘璇收款后拒绝办理过户手续，该行为已经侵犯陈金圣的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。
刘璇辩称，《房屋买卖合同》因陈金圣未按照合同约定履行付款义务，并且经催告后，仍未履行，故《房屋买卖合同》已经于2017年6月28日解除。现同意返还购房款45万元，但因陈金圣已先行构成违约，因此刘璇不同意承担违约金，即使刘璇需要承担违约责任，但违约金过高，请求法院依法调整。
刘文杰述称，与刘璇的辩称意见一致。
本院经审理认定事实如下：无锡市芦庄XXX号XXX室房屋登记在刘璇名下。
2017年5月10日，售房人刘璇、购房人陈金圣、中介方品源房产签订《房屋买卖合同》1份（NO：3888038），合同约定的主要内容为：“1、刘璇自愿将落座于芦庄XXX号XXX室房屋出售给陈金圣；2、房屋总面积81.6平方米；3、成交价格为66万元整；3、陈金圣于2017年5月10日前交付定金2万元，于2017年6月15日前交付房款43万元，房款20万元陈金圣委托品源房产代办商业贷款；4、陈金圣于2017年6月15日交付房款1万元于品源房产作为物业交割保证金，待该房屋陈金圣不动产证下发，双方确认该房屋费用交接清楚，迁户完毕，物业交割完毕且确认无误，七个工作日后品源房产向刘璇结清；5、合同签署完毕，刘璇须将该房屋所有权证及国有土地使用证交于品源房产保管；6、如刘璇、陈金圣任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金；7、如陈金圣未按约定时间付款的，那么每逾期一天按逾期应付款的万分之三向对方赔偿损失，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；8、由于刘璇未到场签合同，由刘文杰代签，则一切责任由刘文杰承担。”合同签订后，陈金圣依约支付了定金2万元，并于2017年6月30日向刘璇转账支付37.12万元、2017年7月3日向刘璇转账支付5.88万元。
2017年6月26日，刘璇通过品源房产工作人员向陈金圣发送《书面通知》1份，该通知书载明：“刘璇、陈金圣于2017年5月10日签订合同，刘璇将落座于芦庄XXX号XXX室的房屋出售给陈金圣，陈金圣于2017年6月15日前交付第一笔房款43万元给刘璇，直至今日，刘璇反复多次通过中介催促陈金圣房款未果，现书面通知陈金圣于2017年6月28日前交清43万元整，否则后果自负。”陈金圣确认于2017年6月27日收到《书面通知》。
审理中，刘璇为证明2017年6月26日品源房产工作人员鲁某向陈金圣发送《书面通知》的同时亦向陈金圣告知如逾期付款，则解除双方《房屋买卖合同》的事实，申请证人鲁某到庭作证。
鲁某到庭作证，主要内容如下：由于陈金圣所有的九龙仓的房子在出售，但是一直没有拿到售房款，无法向刘璇支付首付款，因此品源房产和刘璇一直在向陈金圣催讨。2017年6月26日，刘璇和刘文杰拿着《书面通知》到品源房产，鲁某将《书面通知》用微信发给陈金圣，并打电话告诉陈金圣，如果6月28日不付钱的话，刘璇就不卖房子了。陈金圣问鲁某怎么办，鲁某说对方会算陈金圣逾期，会按照一天多少收取违约金，一般一个月内就算逾期。当天晚上，陈金圣又打电话告诉鲁某，说已经到刘璇家跟刘文杰说好了，付款时间延到6月底。鲁某问陈金圣只有两天时间，到哪里去筹钱，陈金圣表示去小额贷款。因为是约定6月15日支付首付款，品源房产会根据约定的时间，提醒陈金圣付款，陈金圣问怎么付款，鲁某就打电话给刘璇要了银行账号，然后再告诉陈金圣。2017年6月30日。陈金圣把首付款转账给刘璇，之后品源房产的老板就联系刘璇，告诉刘璇钱已经到账了，但是刘璇没有反应。到了7月份，鲁某打电话给刘璇，要刘璇准备好证件去办理过户手续，但刘璇表示陈金圣没有按时把钱支付给刘璇，所以合同已经解除了。鲁某就跟刘璇讲之前陈金圣说已经到刘璇家去过，在6月底前给钱，你们是同意的，刘璇回答说她不知道。鲁某问刘璇不是已经收到陈金圣打的钱了吗，并且陈金圣也打过电话给刘璇，但刘璇表示以为是什么理财产品到期的钱。
经质证，陈金圣认为根据证人的陈述及双方签订的《房某，即使如刘璇所称陈金圣存在一定的违约行为，该违约行为也仅是晚了几天付款，而按照合同和品源房产的一般做法，可以计算几天的违约金，即刘璇不享有解除权，刘璇拒绝履行过户手续，明显违约。刘璇认为证人的陈述可见刘璇通过证人明确向陈金圣表示如果在6月28日前不能付款，房屋就不再出售。
审理中，陈金圣陈述：双方在协商时，陈金圣就提出首付款是不会在6月15日支付的，品源房产孙经理表示可以按照实际情况往后延，之后双方就签了《房屋买卖合同》。后来因为放贷时间拉长了，陈金圣就和刘璇商量延后，当时刘璇是同意的，但后来又发函给陈金圣，说要陈金圣付钱，如果不付钱房子就不卖了。收到函之后陈金圣就和品源房产工作人员联系，问品源房产工作人员要刘璇的联系方式，但是品源房产工作人员没有给陈金圣，陈金圣当天就跑到刘璇家里去和刘文杰协商，能否在7月3日支付，因为陈金圣是将原有的时代上城的房屋通过中山房产出售，售房款可以在7月3日收到，但是刘文杰不同意，说7月3日太晚，必须在6月30日之前支付。之后陈金圣就到小贷公司贷了30万元，6月底的时候品源房产工作人员将刘璇的账号发给陈金圣，陈金圣就在6月30日转账给刘璇37.12万元，并打电话告诉刘璇。因为品源房产在发函告知陈金圣应付房款时计算错误，所以陈金圣在7月3日再支付了5.88万元。7月20日左右，品源房产工作人员跟陈金圣说房子不卖了。当时陈金圣跟品源房产工作人员一起到刘璇家里去，去了之后刘璇说房子肯定不卖了。陈金圣因刘璇的违约造成了经济损失，包括刘璇占用购房款的利息损失即截至2018年4月15日，以38万元为基数，按照年利率6%计算是17802.74元，剩余以7万元为基数，按照年利率6%计算是3279.45元；涉案房屋房价升值部分损失，根据了解涉案房屋目前已涨了2000元/平方米；自2017年5月起因租房造成的每月700元的租金损失；由于陈金圣将原自有房屋出售，但户口未按约迁出，向购房方支付的10000元违约金；本案的中介费27000元；本案的律师费15000元；为凑齐首付款，向他人借款而支付的利息5000元；由于购房需要办理贷款而产生的贷款利率上浮的损失，目前大概上浮15%，后期可能还有上浮。
刘璇、刘文杰陈述：《房屋买卖合同》是由刘文杰代刘璇所签，但刘璇认可刘文杰代签的效力。刘璇出售涉案房屋是为拿了陈金圣支付的购房款去购买其他房屋，所以协商签订合同时陈金圣答应在6月15日付款，并表示如果贷款贷不下来，陈金圣可以以现金的方式全额支付，所以才签了合同。6月15日以后，刘璇多次通过品源房产向陈金圣催款，因为陈金圣迟迟不支付购房款，才有了6月26日向陈金圣发送书面通知的事情，刘璇、刘文杰也没有答应过陈金圣付款时间往后延迟。因为双方均没有留对方的联系方式，所以刘璇请求陈金圣付款及要求解除合同都是刘璇去品源房产，再由品源房产工作人员告知陈金圣。刘璇是6月30日知道陈金圣支付了购房款，钱也一直在刘璇银行账户里，但刘璇一直认为《房屋买卖合同》已经解除了，当时陈金圣和品源房产工作人员一起到刘璇家里，说约个时间把购房款打给陈金圣，但后来陈金圣一直没有联系刘璇。
本院认为，刘璇与陈金圣、品源房产签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，各方均应按照协议全面履行自己的义务。合同解除是指依法成立的合同，在未履行或者未完全履行前，经当事人协商或具备合同解除条件时，由解除权人行使解除权，使合同关系自始或向将来消灭的一种法律行为。合同解除主要有三种类型：协议解除、约定解除、法定解除。本案《房屋买卖合同》履行过程中，因刘璇与陈金圣对合同解除未达成一致，双方在所签的合同中，也并未约定合同解除的条件和情形，因此，判定双方合同能否解除，仅适用法定解除的条件。根据法律规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的当事人可以解除合同，本案中，根据双方签订的《房屋买卖合同》，陈金圣应于2017年6月15日前交付房款43万元，后因陈金圣未按时支付购房款，刘璇以书面通知的形式，要求陈金圣于2017年6月28日前支付购房款，陈金圣收到书面通知之后于6月30日支付了购房款37.12万元、7月3日支付5.88万元，应当视为经催告后在合理期限内履行付款义务，刘璇应继续履行合同，协助陈金圣办理房屋过户手续，但刘璇拒绝履行《房屋买卖合同》约定的义务，现陈金圣要求解除房屋买卖合同的主张，符合法律规定，本院予以支持，刘璇应向陈金圣返还购房款7万元，并承担相应的违约责任。刘璇认为《房屋买卖合同》已经因陈金圣未及时支付购房款而解除的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。
陈金圣要求刘璇支付违约金6.6万元，但刘璇抗辩即使其承担违约责任，认为违约金过高，应当调整。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案，本院将根据陈金圣未按约支付购房款而违约在先、房地产市场情况、当事人在合同中的履行情况等因素，本着公平、诚实信用的原则进行处理，由于本案中双方约定的违约金过高应予以调整，本院酌定违约金为4万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、解除刘璇、陈金圣于2017年5月10日签订的关于无锡市芦庄XXX号XXX室房屋的《房屋买卖合同》（NO：3888038）；
二、刘璇应于本判决发生法律效力之日起十日内返还陈金圣购房款7万元，并向陈金圣支付违约金4万元；
三、驳回陈金圣的其他诉讼请求。
案件受理费3020元（陈金圣已预交），由刘璇负担2443元，陈金圣负担577元，刘璇应于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的受理费直接向陈金圣支付。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
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审 判 长 张国元
代理审判员 李琪霖
人民陪审员 徐 健
二〇一八年六月八日
书 记 员 丁舟扬
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。