贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔27民终14号上诉人（原审被告）：惠水县永利房地产开发有限公司，住所地：惠水县和平镇。法定代表人：杨小丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨青，贵州威驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兴益，男，1988年11月2日生，汉族，住贵定县。被上诉人（原审原告）：胡方金，男，1968年4月10日生，汉族，个体户，住惠水县，被上诉人（原审原告）：程小敏，女，1968年8月6日生，布依族，住惠水县，上诉人惠水县永利房地产开发有限公司（以下简称永利公司）因与被上诉人胡方金、程小敏商品房预售合同纠纷一案，不服惠水县人民法院(2017)黔2731民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永利公司上诉请求：第一、撤销一审判决第一项，并依法改判；第二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案争议的焦点在于违约金的认定，一审确定的违约金数额过高，请二审针对违约金的具体数额予以调整降低。首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，永利公司有权请求调整降低违约金的数额；其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错、合同履行的逾期效益。本案中，胡方金、程小敏并未举证证实因此遭受的具体损失是多少，从客观情况看，胡方金、程小敏的损失应以中国人民银行同期贷款利率计算更为客观公正。本案涉案房屋已经修建完毕，不能按期交房并非永利公司的主观意图造成，而是因为惠水县相关政府部门修建白果变电站导致无法给永利公司正常供电造成，且永利公司也在报纸上进行公告，请求胡方金、程小敏的谅解。永利公司一直遵守诚信原则，并没有过失。根据公平原则，永利公司不应承担过高的违约金。同时，被上诉人2017年2月27日已申请收房，但一审法院裁判违约金期限至2017年4月20日，明显与被上诉人的客观损失不相符合。为此，永利公司提出前述诉请。被上诉人胡方金、程小敏二审期间答辩称，《商品房买卖合同》虽是上诉人制定的格式合同，但系双方在平等自愿情况下签订的，对双方具有约束力。因违约金是上诉人在自己格式合同中约定，且其在一审中并没有对违约金提出异议，为此，上诉人二审中要求调低违约金的理由不符合约定，不能成立。请求驳回上诉人的诉请，维持原判。胡方金、程小敏向一审法院提出诉讼请求：1、被告及时履行合同约定交付质量验收合格的房屋；2、被告支付逾期交房至今的违约金66768.9元【459841元×0.0003×484天（2015年12月31日至2017年4月20日共计484天）】；3、被告如不能及时交房后续违约金按每日137.96元（459841元×0.0003×1天）支付到交房日止；4、本案诉讼费用由被告承担。一审庭审中，胡方金、程小敏将本案诉讼请求第二项更改为：以定金及首付款共计239841元为基础按照日万分之三计算2015年12月31日至2017年4月20日期间的违约金34321元（239841元×477天×0.0003﹦34321元），及以按揭贷款220000为基础按日万分之三计算2015年12月31日至2017年4月20日期间的违约金22242元（220000元×337天×0.0003﹦22242元），共计56563元。一审法院认定事实：二原告与被告于2014年11月28日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：二原告购买被告开发的位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利·首座楼盘1栋10楼6号房，该房屋的建筑面积为98.51平方米，总价款为459841元，被告应于2015年12月30日前交付该房屋。合同还对违约金作出了约定。合同签订后，二原告按照约定付清房款，但被告所开发的房屋至今未能达到交房的条件。双方经多次协商未果。为此，原告诉至法院，请求判如所请。另查明：原告胡方金、程小敏于2015年12月14日向被告支付购房定金10000元，于2015年12月21日支付首付款229841元，按揭贷款220000元于2016年5月19日付清。一审法院认为，一、依法成立的合同应受法律保护，本案中，原告胡方金、程小敏与被告永利公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示且没有违反法律或行政法规的强制性规定，故合同成立并生效。二原告按照合同约定支付了全部购房款项履行了合同义务，被告未按照合同约定交付房屋，违反合同约定，应当承担相应的法律责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第二款约定：出卖人不能如期交付房屋，可延期60日内交房，延期后，不能交房的，出卖人每日按照买受人已付房屋价款的万分之三计算违约金。庭审中，被告对双方的违约金约定及计算方式予以认可，但认为根据上述合同条款的约定被告可以延期60日交房，同时，原告要求分段计算违约金，故本案购房定金及首付款共计239841元违约金的起算时间为2016年3月1日，按揭贷款220000元于2016年5月19日到账，故该笔款项违约金的起算时间应为2016年5月20日。一审法院根据案件实际确定被告应支付原告的违约金为：1、以购房定金及首付款总价款239841元为基数按照日万分之三计算2016年3月1日至2017年4月20日期间的违约金即239841元×0.0003×416天﹦29932.16元；2、以按揭贷款220000元为基数按照日万分之三计算2016年5月20日至2017年4月20日期间的违约金即220000元×0.0003×336天﹦22176元，以上两项共计52108.16元并按照上述标准以总房价459841元为基数计算2017年4月21日至实际交房之日期间的违约金。二、关于原告要求被告及时交房的请求能否得到支持的问题，本案中，原告要求被告及时交付质量合格的房屋，因该楼盘整体未经相关部门验收合格，而房屋的验收具有科学性、专业性和规律性，故对房屋何时验收合格的时间无法确定。因房屋的质量、消防等验收工作属于房管、消防等机构的工作责任，不属于人民法院的主管范围，交房的条件也应以房管、消防等机构的验收合格为前提，在交房条件尚未成就的情况下，原告要求人民法院判决被告及时交付房屋没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第（八）项；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠水县永利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡方金、程小敏2016年3月1日至2017年4月20日期间的违约金人民币五万二千一百零八元一角六分并以购房总款四十五万九千八百四十一元为基础按照日万分之三的标准计算2017年4月21日至实际交房期间的违约金；二、驳回原告胡方金、程小敏的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千四百七十元，由被告惠水县永利房地产开发有限公司承担一千三百元，原告胡方金、程小敏承担一百七十元。二审中，惠水县永利房地产开发有限公司向本院提交的《收据》和银行进账凭证材料，该材料所体现的案件事实即胡方金、程小敏按揭贷款220000元于2016年5月19日进入惠水县永利房地产开发有限公司账户已在一审查明事实中予以核实，不属于新的证据材料，本院不组织质证。胡方金、程小敏未向本院提交新的证据材料。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：永利公司与胡方金、程小敏签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认该合同合法有效正确，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了房屋的交付时间和条件，但永利公司至今未将符合合同约定的房屋交付胡方金、程小敏，已构成违约，依法应当承担支付违约金的责任。从永利公司的上诉主张看，本案二审主要争议的是双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金是否过高、应否调减的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，永利公司上诉主张双方在合同中约定的按照全部已付款的日万分之三计算违约金过高，故其有权请求对违约金比例予以调整。另根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，违约金主要是以补偿守约方的损失为主兼具有惩罚违约方违约行为的目的，逾期交房违约金主要的衡量标准就是逾期交房给购房者造成的损失。本案中，虽然双方均未举证证实永利公司的逾期交房行为给胡方金、程小敏造成的损失是多少，但胡方金、程小敏购买该套房屋的目的是为了自己居住，永利公司未按时交房给胡方金、程小敏造成的损失主要体现为另行租房的费用，综合当地的房屋租赁价格以及永利公司在本案中的过错程度，一审以双方合同约定的已付房款日万分之三的标准，确已过分高于给胡方金、程小敏造成的损失。结合本案的具体情况以及公平原则，本院酌定将双方的违约金比例调整为全部已付款的日万分之一点五。为此，永利公司应向胡方金、程小敏支付违约金具体为：1、以购房定金及首付款总价款239841为基数按照应按照日万分之一点五标准支付2016年3月1日至2017年4月20日的逾期交房违约金14966.08元（239841元×0.00015×416天），并以按揭贷款220000元为基数按照日万分之一点五标准支付2016年5月20日至2017年4月20日期间的违约金即220000元×0.00015×336天=11088元，前述两项违约金共计26054.08元；2、以总房价459841元为基数，按照日万分之一点五标准支付从2017年4月21日起至该房屋实际交付之日止的后续违约金。一审对此认定不当，本院予以纠正。关于永利公司主张违约金期限计算至2017年2月27日的问题。本院认为，结合查明的案件事实，永利公司未按合同约定于2015年12月30日前向胡方金、程小敏交付房屋，现亦未将符合合同约定的房屋于交付胡方金、程小敏，其主张违约金期限计算至2017年2月27日的上诉意见，无事实、法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人惠水县永利房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持惠水县人民法院（2017）黔2731民初721号民事判决第二项；二、撤销惠水县人民法院（2017）黔2731民初721号民事判决第一项；三、惠水县永利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡方金、程小敏违约金26054.08元（2016年3月1日至2017年4月20日）；四、惠水县永利房地产开发有限公司后续违约金，按照胡方金、程小敏已付购房款459841元的日万分之一点五标准，从2017年4月21日起支付至惠水县××楼盘××楼××房实际交付胡方金、程小敏为止。本判决生效后，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1470元，按一审判决执行；二审案件受理费1103元，由惠水县永利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陆育义审 判 员 王 军审 判 员 莫玉魁二〇一八年三月十五日法官助理 吴美岭书 记 员 张 红