辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2894号
上诉人（原审被告）：任乾健，男，1943年6月13日出生，汉族，国家电力公司中南设计研究院退休高级工程师，住址长沙市望城区。
上诉人（原审被告）：任欣若，女，1947年4月1日出生，汉族，湖南省新闻出版局退休干部，住址长沙市开福区。
委托代理人：任乾健，男，1943年6月13日出生，汉族，国家电力公司中南设计研究院退休高级工程师。
被上诉人（原审原告）：海燕，女，1953年8月13日出生，汉族，朝阳重型机器厂工具科退休干部，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：王石，女，1950年3月16日出生，汉族，沈阳市沈河区中天法律服务所法律工作者。
委托代理人：吴丽萍，女，1963年11月18日出生，汉族，沈阳市沈河区中天法律服务所法律工作者。
上诉人任乾健、任欣若与被上诉人海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第755号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年11月25日开庭公开审理了本案，上诉人任乾健，上诉人任欣若的委托代理人任乾健，被上诉人海燕及其委托代理人王石、吴丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告海燕诉称：原、被告于2004年1月18日签订了一份房屋买卖协议，协议约定二被告将坐落在沈河区（原东陵区）东陵路120号105-2-4-1，建筑面积95.27平方米房屋（继承父亲的房屋）卖给了原告，价款为190，000元，协议签订后，原告将190，000元汇入被告处，由被告将房屋所有手续及房子交付给原告，但一直没有办理更名手续，原告多次给被告打电话要求配合原告办理更名手续，但被告总以各种理由拒绝原告的要求。故原告诉至人民法院，请求法院确认房屋买卖协议有效，并要求被告配合原告办理房屋更名手续。
一审被告任乾健、任欣若辩称：第一、我们是沈阳农业大学教师任自立的子女，我们父亲已于2002年去世，母亲易明先父亲一年去世。沈阳市房产局于2005年11月17日向沈阳农业大学总务处房产科下发了任自立房改房的产权证，权证号为沈房权证东陵字第00843**，一直由沈阳农业大学总务处房产科保管至今。我方是任自立遗留房产的合法继承人，但由于我方二人都在长沙工作和居住，至今未到沈阳农业大学领取此房产权证，更未能办理此房改房的继承和过户手续，此房改房产权人仍是任自立。第二，我们与原告海燕至今没见过面。2004年1月18日，经过沈阳农大马云魁先生和邵安玲女士介绍，并通过书信和电话联系方式，在任自立房改房产权证尚未产生的情况下（房产证是2005年11月17日才由沈阳市房产局下发到沈阳农业大学总务处房产科，晚于转让协议1年零10个月），并未认真学习国家物权法和合同法，草率地签订了《关于永久性出让房改房居住权的协议书》，我方以协议书收到原告19万元，同时原告也依据协议书搬进此房屋居住，延续至今已有10年零8个月。而《中华人民共和国房地产管理法》第四章第二节第三十八条第六款规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。《中华人民共和国物权法》第二章第一节第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。依据以上两条法规，我方于2004年1月18日与原告所签订的协议中的房产权转让是无效的。第三、《中华人民共和国物权法》第二章第一节第十五条，合同效力与物权效力的区分规定：“当事人之间订立有关合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”我方与原告合同中的债权部分是有效的，但我方现决定此房办理继承后自住，即不同意原告要求的配合其办理房产权过户，愿意承担违约责任，退还原告19万元，原告收到我方退款后，应搬出任自立房改房（沈房权证东陵字第00843**）。若原告一时不能搬出，我方同意与其另立租约租房。第四，违约赔偿问题，原告不花租金居住我房屋10年零8个月之久，即节省了此期间的房屋租金（若粗略地按每月租金1000元计算，累计租金达12.8万元），我方又退还其原付的19万元，而我方原来的新房子已经原告10多年使用已经变成了相当旧的房子，因此，我方认为，我方退还原告19万元，只要原告搬出此房，已经体现了我方的违约赔偿。
一审法院经审理查明：诉争房屋坐落于沈阳市沈河区（原东陵区）东陵路120-105号，幢号为120-105，房号为241，建筑面积为95.27平方米。
2004年1月15日，二被告作为甲方，在《关于永久性出让房改房居住权的协议书》上签字确认，并将该协议书邮寄给原告。同年1月18日，原告收到二被告邮寄的该协议书后，作为乙方，在上述《关于永久性出让房改房居住权的协议书》上签字确认。协议书内容为：“沈阳农业大学已故老师任自立先生生前按房改政策购得本单位105栋403号房屋（面积以房产权证为准）。现任先生法定继承人——儿子任乾健、女儿任欣若与沈阳农业大学职工子弟海燕就永久性出让该房屋居住权问题达成协议如下：一、甲方：任乾健，身份证号码：430102430613301；任欣若，身份证号码：430102470401302。二、乙方：海燕，身份证号码：211302530813204。三、甲方将沈阳农业大学105栋403号房改房永久性居住权以人民币壹拾玖万元出让给乙方；乙方在拿到该房钥匙前一次性支付人民币壹拾玖万元给甲方。四、待政府关于该类性质房屋买卖的政策法规颁布后，甲、乙双方随即正式办理房屋买卖手续，前款所定人民币壹拾玖万元即转为买房款。五、正式办理该房买卖手续时，房产继承人过户费由甲方支付，其他手续费由乙方支付。六、由于甲方远在湖南长沙，特全权委托沈阳农业大学马云魁老师代为办理在沈有关事宜。七、甲方收到乙方房款人民币壹拾玖万元后，即电话告知马云魁老师，马老师随即将《购买公有住房合同书》、购房交款收据及房门钥匙交付乙方。房产证发下后，亦由马老师交给乙方为凭。……当日，原告通过中国农业银行电汇方式向被告任欣若账户汇款人民币190000元，电汇凭证汇款用途一栏载明：“购房”。
由于二被告均在湖南长沙居住，此前二被告将诉争房屋委托交由案外人马云魁代为出租管理。在原告交付购房款当日，案外人马云魁将诉争房屋交付原告，并将房屋钥匙及相关手续材料交给原告。原告接收房屋后一直使用房屋至今。原告手中持有的房屋相关手续材料为：《出售公有住房协议书》及三份专用收款收据。《出售公有住房协议书》载明：“甲方：沈阳农业大学乙方：任自立根据《沈阳市出售公有住房办法》的有关规定，甲方将座落在东陵区东陵路120号第105栋2单元4层1号，建筑总面积95.27平方米，每平方米实际售价260元，合计实交款总额5569元。”落款日期为2000年4月30日。三份专用收款收据系任自立交纳增加面积款及封闭阳台款的收据，收款日期为1999年及2000年，由沈阳农业大学基建物资处出具。
2005年11月17日，诉争房屋的房屋所有权证下发，登记房屋所有权人为任自立。
庭审中，二被告陈述二人为任自立合法继承人，分别与任自立系父子、父女关系。二人父亲任自立已于2002年去世。原、被告现均陈述房屋所有权证原件在沈阳农业大学总务处房产科保管。
一审法院认为：本案诉争的位于沈阳市沈河区（原东陵区）东陵路120-105号241房屋原系公有住房，后经案外人任自立与沈阳农业大学签订《出售公有住房协议书》、交纳相关款项，由任自立购买了诉争房屋的产权，沈阳市房产局于2005年11月17日下发房屋所有权证，确认房屋所有权人为任自立，据此可以看出，诉争房屋经历了由公有住房变为私有产权的产权性质变化过程，并非诉争房屋系违建房屋，不存在权属证明，故被告提出根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六款规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，因此被告与原告签订的协议中的房屋产权转让为无效的抗辩，缺乏依据，本院不予采信。在任自立去世后，本案二被告作为任自立的继承人，享有占有、使用、收益、处分诉争房屋的权利。虽然原、被告签订《关于永久性出让房改房居住权的协议书》时，诉争房屋的产权性质为个人享有使用权的公有住房，但该房屋可以进入市场进行交易。原、被告签订的《关于永久性出让房改房居住权的协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性及禁止性规定，因此合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。根据上述协议书约定内容可以看出，原、被告均认可在签订协议时诉争房屋已由任自立按房改政策购得诉争房屋产权，二被告作为卖方将诉争房屋居住权永久性有偿转让给原告，双方在正式签订房屋买卖合同后，原告支付的人民币19万元转为购房款，同时，协议书还约定了房屋过户及费用承担问题，故据此可见，原、被告的真实意思表示为：由被告诉争房屋出卖给原告，且诉争房屋的产权性质不影响双方之间的房屋买卖。原告在签订上述协议书后，即将约定的人民币19万元给付被告，被告取得了相应的对价，故其应负有配合原告办理房屋产权更名过户手续的义务。本案中，虽然二被告将房屋出卖给原告后至今未配合办理更名过户手续，但该义务系二被告与原告签订合同后遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯应履行的协助义务，房屋至今未办理产权过户的情况并非二被告抗辩的未办理物权登记、故转让行为无效的理由，加之二被告的委托人马云魁在二被告收到房款后将包括公有住房协议书、专用收款收据在内的证明诉争房屋当时情况的手续交与原告的行为，客观上足以使原告能够相信二被告具有处分诉争房屋的权利，在原、被告达成协议、被告收取房款后，即将房屋交付原告，距今时间长达十年有余，故原告的行为是善意购买行为，依法应予保护。现原告要求二被告配合办理更名手续，其诉讼请求存在依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告海燕与被告任乾健、任欣若签订的《关于永久性出让房改房居住权的协议书》合法有效；二、被告任乾健、任欣若于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告海燕办理房屋更名过户手续，将坐落于沈阳市沈河区（原东陵区）东陵路120-105号，幢号为120-105，房号为241，建筑面积为95.27平方米房屋的所有权人变更登记为原告海燕，产生的相关费用由原告海燕负担。案件受理费人民币1000元，减半收取人民币500元，由被告任乾健、任欣若负担。
被上诉人海燕答辩称：一审事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审法院的判决，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人与上诉人于2004年1月15日签订了房屋买卖合同，当时由上诉人房屋买卖协议拟定好了，因为上诉人在长沙，委托其农大的老同志将协议和开户行账号等一并邮寄过来。而且是上诉人主动且非常急迫的情况下出卖的。因为上诉人在长沙，多次给其打电话要求更名过去，上诉人以年龄大了配合不了过户，无奈我方才起诉的。关于调档其履历表，我们是依照合法程序进行的调档，我方只是想证明其有几个子女。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院另查明：二上诉人与被上诉人均确认案涉房屋进行房改的时间为2002年，即二上诉人父亲任自立去世之前参加房改并由任自立交纳房改款。
本院又查明：在本院庭审中，二上诉人陈述《关于永久性出让房改房居住权的协议书》的条款是由二上诉人拟定并打印的。
上述事实，有《关于永久性出让房改房居住权的协议书》、电汇凭证、出售公有住房协议书、专用收款收据、沈阳市私有房屋产权登记申请表等证据材料及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，依法成立的合同对各方当事人均具有法律约束力。二上诉人与被上诉人签订的《关于永久性出让房改房居住权的协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应按照合同约定诚信恪守履行合同义务。现双方签订协议之后，被上诉人已按协议约定将购房款19万元全额支付给二上诉人，并于2004年居住至今，因此二上诉人理应履行合同义务，故原审法院确认双方所签订的《关于永久性出让房改房居住权的协议书》是有效的，并判令二上诉人协助被上诉人办理案涉房屋的更名过户手续时正确的，本院予以确认。
关于二上诉人所提双方签订协议时案涉房屋并未取得所有权证书，因此双方转让该协议是无效之主张，本院认为，案涉房屋参加房改的时间为2002年任自立去世前，而双方签订签署协议的时间为2004年，在案涉房屋参加房改之后，可见双方签订协议时案涉房屋已经进行房改，由二上诉人父亲任自立取得房屋产权，只是房屋所有权证下发时间在后，且双方所签署协议的内容均由二上诉人拟定并打印，在《关于永久性出让房改房居住权》第四条明确约定：“待政府关于该类性质房屋买卖的政策法规颁布后，甲、乙随即正式办理房屋买卖手续，前款所定人民币壹拾玖万元即转为买房款。”可见二上诉人签订合同时的本意即为出售案涉房屋的所有权及居住权，而并非上诉人所述仅为居住权。故对于二上诉人该上诉人主张，本院不予支持。
关于二上诉人所提因其没有依法办理法定继承手续而不能办理产权过户手续之主张，本院认为，在本院及原审法院庭审中，二上诉人均自认其为任自立的法定继承人，二上诉人拥有对案涉房屋的处分权。且双方所签订的《关于永久性出让房改房居住权的协议书》中第五条对于办理房屋买卖手续，作为房屋继承人的过户费用也作出明确约定，现上诉人怠于履行合同约定的更名义务，上诉人提出的未能办理法定继承手续的上诉理由因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人任乾健、任欣若负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；