湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第00364号
原告：熊芳。
委托代理人：刘红平，石首市法律援助中心法律援助律师。
被告：武汉联发瑞成置业有限公司，住所地武昌区和平大道336号金宁国际商厦21层7号。
法定代表人：唐莲莲，总经理。
委托代理人：冯利珍，湖北卓胜律师事务所律师。
第三人：招商银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市汉口建设大道518号。
负责人：文行赤，行长。
委托代理人：张江、袁光汉，分行工作人员。
原告熊芳与被告武汉联发瑞成置业有限公司、第三人招商银行股份有限公司武汉分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月12日受理后，由审判员凃峻适用简易程序于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告熊芳及其委托代理人刘红平、被告武汉联发瑞成置业有限公司的委托代理人冯利珍、第三人招商银行股份有限公司武汉分行的委托代理人袁光汉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告熊芳诉称，2013年10月25日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：昌120410269），并与第三人签订了《个人购房借款及担保合同》。合同约定被告应于2014年9月28日前将符合约定的房屋交付原告使用，但被告至今未能交付，为此，原告于2014年12月2日书面通知被告解除商品房买卖合同及相关补充协议。根据合同约定及相关法律的规定被告应退还全部已付款和相关费用，并承担违约金。故请求判令：1、被告退还原告已交房款首付582263元，预付定金20000元及因购房支出费用18000元（原来为58000元，被告已经退还40000元），以上合计620263元；2、被告退还银行贷款1300000元及已付利息68716.56元（2014.5.15-2015.1.15期间），之后利息应计算至被告付清为止；3、被告支付违约金198897元（620263元＋1300000＋68716元=1988979＊10%=198897）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告武汉联发瑞成置业有限公司辩称，按照商品房买卖合同第八条的约定，如果解除合同，原告应该先跟银行解除《个人购房借款及担保合同》，解除抵押，再配合被告办理房产局的合同备案注销手续，这些手续完成三十日后才能向被告申请退还房款，但是原告现在并未履行前面的程序，其主张退还房款没有事实依据。另外原告的诉讼请求中有重复计算部分，商品房买卖合同中约定，如果因被告超过三十天没有交房，原告可以主张已付房款的10%，而原告在起诉的时候不仅主张了违约金还主张了实际损失，这与合同约定和法律规定不符，应该根据实际损失据实结算。综上，原告的诉讼请求应该全部驳回。
第三人招商银行股份有限公司武汉分行述称，原告于2014年3月13日与第三人签订了《个人购房借款及担保合同》，并以其购买的武汉市期房作为抵押，向第三人申请个人购房借款，借款130万元。2014年3月19日第三人向原告发放了贷款。截止2015年2月26日原告尚欠第三人贷款本金1221096.29元，应还利息2443.89元。2014年3月贷款发放后，原告按期向银行偿还了贷款。原、被告之间的民事纠纷不能影响第三人作为抵押权人的优先受偿权，如法院裁定原告胜诉，原告或被告将第三人所有的债务清偿后，第三人才能协助原告办理涉案房屋的抵押解除手续。如原告败诉，原告应继续按与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》规定履行还款义务。既然原告已经通过诉讼要求解除合同，原告肯定是不想要这个房屋，如果法院判决原告胜诉，原告收到被告给付的房款应尽快还给银行，然后银行再协助原告办理抵押解除手续。
经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：
2013年10月25日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：昌120410269）。约定：原告购买位于武昌区和平大道1018号江尚天地2幢27层4号房，建筑面积139.48平方米，商品房单价（人民币）每平方米13638.249元，总金额（人民币）1902263元，付款形式及付款时间为2013年11月10日前，一次性存入商品房首付款602263元，其余价款办理贷款。被告应当在2014年9月28日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，被告若逾期交房超过30日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计应付款的10%向原告支付违约金。合同补充协议第八条约定：合同解除的，双方应互相配合办理该合同备案登记的注销、抵押登记注销及抵押贷款合同解除等手续，被告应在上述各项手续及相应的程序履行完毕之日起30个工作日内退还原告已付款项。2013年11月3日，原告向被告支付定金20000元，购房款582263元，合计向被告支付购房款602263元。
2014年3月13日，原告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8140228034005）。合同约定：原告向第三人贷款1300000元，贷款期限120个月，从2014年03月13日起至2024年03月13日止，年利率6.55%，按月结息，按月还本，等额本息。贷款用于原告购买被告开发的武汉市武昌区江尚天地2幢27层4号房屋。被告签订《个人贷款不可撤销担保书》（担保书编号：8140228034005）为此笔贷款提供担保。2014年3月19日，第三人向被告账户发放贷款1300000元。2014年3月24日，第三人办理《武汉市期房抵押证明》（武房期昌字第2014002467号），将熊芳购买的武昌区和平大道1018号江尚天地2幢27层4号房用于借款1300000元的抵押，抵押期限自2014年3月13日至2024年3月13日。此后，原告依约按月偿付贷款，至2015年2月15日，原告已向第三人偿还本金78903.71元，偿还利息75425.84元，至2015年2月26日止，原告贷款本金余额为1221096.29元，结清总金额为1223540.18元（本息合计）。
2014年9月25日，被告向原告发出《［江尚］延期交房通知》，载明：熊芳购买的江尚2栋2704房，需要延期交付，最终交付日期为2014年12月28日。现在处理交房问题的客服中心已经成立，设置在项目1栋底层商铺，有关交房的任何问题都可以前来客服中心进行沟通。但至承诺的交房之日，被告仍未向原告交付房屋，为此，原告至被告交房问题处理中心沟通未果后，于2014年12月19日向被告邮寄《解除合同通知书》，载明：根据贵公司与本人于2013年10月25日所签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：120410269）约定（合同第九条、第十一条），至2014年12月1日，贵公司仍未能将经验收合格的商品房交付给本人使用，且逾期已达90余天，为此，本人提出解除该商品房买卖合同及相关补充协议。请贵公司在收到《解除合同通知书》之日起30天内退还本人已付款，按本人累计应付款的10%向本人支付违约金，并将有关部门所收取不可退还的款项赔偿给本人，包括本次购房税费、保险费、银行按揭经费及本人此次供楼中所产生的利息费用等。如《解除合同通知书》送达后30天贵司仍未能将以上款项偿付完毕，本人将通过法律渠道追究贵司相关责任，并根据同期银行贷款利率按日向贵司收取滞纳金。被告于2014年12月30日收到上述邮件。
被告收到上述通知后，未向原告退还所收款项，亦未交付房屋。为此，原告诉至本院，请求如前。
审理中，被告要求原告配合办理该房屋的合同备案登记的注销及抵押登记注销手续，原告愿意配合，但要求被告支付购房款，第三人愿意在结清贷款之后解除抵押。
本院向原告释明：其在与被告及第三人商品房预售合同纠纷一案中，称已与被告解除《武汉市商品房买卖合同》，但本案中原告与第三人还签有《个人购房借款及担保合同》，原告是否要求解除与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》。原告答复本院，其与律师商量过，坚持诉讼请求，暂不要求解除与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》。
本院认为，2013年10月25日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同中对交款时间、交款方式、交房时间、合同解除条件及违约责任等均有明确约定，原告依约向被告支付了首付款并办理了按揭，第三人也将原告所贷款项下发到被告账户，但被告却至今未按合同约定向原告交付房屋，其行为已构成违约。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告逾期交房的行为已满足2013年10月25日原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》中约定的解除条件，原告已于2014年12月19日向被告邮寄《解除合同通知书》，被告在2014年12月30日收到上述邮件后未在法定期间内提出异议，本院认定，原、被告于2013年10月25日原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》及相关补充协议于2014年12月30日解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告已向被告支付购房款602263元，且向第三人贷款1300000元，第三人已将上述款项发放至被告账户，原、被告的合同解除后，原告要求被告返还收到的购房贷款和购房款的诉讼请求，本院予以支持。原告已依约按月偿付贷款，至2015年2月26日止，原告尚欠贷款本金余额为1221096.29元，结清总金额为1223540.18元（包括本息），上述款项应由被告向原告返还。第三人陈述的在被告向原告支付购房款后，原告应尽快偿还银行贷款的意见，本院予以支持。
依原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》第七条第一款第二项约定，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计应付款的10%向原告支付违约金。原告已向被告发出《解除合同通知书》并主张违约责任，但被告未予处理，现被告以合同补充协议第八条的约定主张原告应该先与银行解除《个人购房借款及担保合同》，解除抵押，再配合被告办理房产局的合同备案注销手续，待手续完成三十日后才能向被告申请退还房款，原告未履行前面的程序，其主张退还房款无事实依据，请求驳回原告的诉讼请求，而合同补充协议第八条中约定的是合同解除的，双方应互相配合办理该合同备案登记的注销、抵押登记注销及抵押贷款合同解除等手续，被告应在上述各项手续及相应的程序履行完毕之日起30个工作日内退还原告已付款项，本案中，原告已向被告主张解除合同，但被告未与原告配合处理相关事宜，其要求原告自行与银行解除《个人购房借款及担保合同》并解除抵押，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依原、被告的合同约定，被告逾期交房超过30日原告解除合同的，按原告累计应付款的10%支付违约金，原告主张的违约金为198897元，其中包括原告自己认为的首付款620263元、银行贷款1300000元、原告已付银行贷款利息68716元，合计1988979的10%，但合同约定的应付购房款为1902263元，应依合同的约定计算违约金，对超出合同约定部分，本院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张其因购房支出费用18000元（原来为58000元，被告已经退还40000元），但原告对该18000元未提供证据予以支持，对此主张，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告熊芳与被告武汉联发瑞成置业有限公司于本判决生效之日起三日内配合办理武汉市武昌区江尚天地2幢27层4号房屋的《武汉市商品房买卖合同》合同备案登记注销手续；
二、被告武汉联发瑞成置业有限公司于本判决生效之日起三日内一次性向原告熊芳退还购房款602263元；
三、被告武汉联发瑞成置业有限公司于本判决生效之日起三日内一次性向原告熊芳退还银行贷款1223540.18元（包括本息，计算至2015年2月26日），此后金额以银行结算单据为准；
四、原告熊芳在收到被告武汉联发瑞成置业有限公司向其退还的银行贷款后三日内一次性向第三人招商银行股份有限公司武汉分行结清贷款。
五、第三人招商银行股份有限公司武汉分行在收到原告熊芳退还贷款的三日内解除武汉市武昌区江尚天地2幢27层4号房屋的抵押；
六、被告武汉联发瑞成置业有限公司于本判决生效之日起三日内一次性向原告熊芳支付已向第三人招商银行股份有限公司武汉分行支付的贷款本金78903.71元、利息75425.84元（本次诉讼按原告熊芳的请求计算至2015年2月15日，此后支付的数额依原告熊芳向第三人招商银行股份有限公司武汉分行偿还贷款的银行结算清单为准，支付至本判决生效时止）；
七、被告武汉联发瑞成置业有限公司于本判决生效之日起三日内一次性向原告熊芳支付违约金190226.3元；
八、驳回原告熊芳其他诉讼请求。
本案案件受理费24050元，减半收取12025元，由被告武汉联发瑞成置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
--
市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 凃 峻
二〇一五年三月二十七日
书记员 周永梅