湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂13民终779号
上诉人（原审原告）陈四红，男，1984年1月25日出生，汉族，住随州市曾都区。
委托诉讼代理人：胡游，湖北楚峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：随州市世景房地产开发有限公司，住所地随州市交通大道99号。
法定代表人：胡文明，公司总经理。
委托诉讼代理人：王艳，湖北盈谦律师事务所律师。
上诉人陈四红与被上诉人随州市世景房地产开发有限公司（以下简称“世景房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第00333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈四红的委托诉讼代理人胡游，被上诉人世景房地产公司的委托诉讼代理人王艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈四红上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付逾期交房违约金5万元；案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案部分事实认定错误。1、涉案房屋的总价款应为392319元。2、依据《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，涉案房屋未经规划、消防、人防等部门或单位验收。2013年8月20日的“验收合格”缺乏实质性要件，房屋不具备交付条件。一审认定“香山怡景居住小区13＃楼工程竣工验收时间为2013年8月20日”、“世景房地产公司在《随州日报》刊登交房通告，于同年8月31日开始交房”的依据不足。3、原审认定“该线路实际于2012年6月26日至2012年7月8日前完全拆除，直到2012年9月高压线拆迁后世景房产公司才得以全面施工”，而案涉《商品房屋买卖合同》于2012年9月1日签订，被上诉人不符合延期交房免责的情形。4、按《成交确认书》的约定，政府已构成违约，被上诉人以此抗辩没有法律依据�5、一审认定“世景房地产公司违约延期交房的时间为11天”的依据不足。由于被上诉人已逾超过60日，其计算标准应按合同约定的日万分之五计算违约金，而上诉人酌定的5万元并未超出此限。6、一审对被上诉人的商品房（2012）17号商品房预售许可证未审查错误。
被上诉人世景房地产公司辩称：商品房竣工验收是合同约定的交付条件，被上诉人已提交证据证明房屋验收合格，上诉人主张房屋不符合交付条件的理由不能成立。案涉房屋买卖合同并非格式条款，合同是政府部门制定。依据合同的约定，被上诉人不构成逾期交房，不应承担违约责任。
原审原告陈四红向一审法院起诉请求：世景房地产公司按照合同约定履行交房义务及承担逾期交房行为违约金5万元（暂计至2014年12月31日，全部迟延履行违约金计至实际交付范围之日止）；案件诉讼费由世景房地产公司承担。
一审法院认定的事实：2012年9月1日，陈四红与世景房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：陈四红购买世景房地产公司开发的位于随州市××香山××商品房××单元××房，建筑面积104.56㎡，房屋单价为352.09元/㎡，总价款392619元。付款方式为买受人签合同时首付162319元，余款230000元办理银行按揭。第七条约定：“（1）逾期在60日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行。”第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的外，出卖人可以据实�以延期：3、因政府或公共事业部门行为影响。”第九条约定：“（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关�案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理，2、买有受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后陈四红交付房款合计392619元。陈四红与世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》的补充协议第五条约定：“本合同项下相关事宜的通知送达方式如无特别约定为挂号信、特快专递、公告，通知的送达时间为挂号信、特快专递发出三日后或公告见报三日后。”香山怡景居住小区13#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位对工程竣工验收合格，验收时间为2013年8月20日。2013年8月28日，世景房地产公司在《随州日报》刊登交房通告，于同年8月31日起开始交房，陈四红于2013年9月26日签收交房确认单。随州市国土资源局于2009年12月下发的出让文件中的《国有建设用地使�权竞买须知随州市G（2009）26号》，其中“三、出让宗地的基本情况”第4项内容为“该宗地范围内的地上附属物拆迁由随州市政府组织专班负责在2010年5月31日前拆迁完毕后将净地交付竞得人。”发包方世景房地产公司与承包方随州市沿河建筑工程有限公司签订《建筑工程承包合同》，承包工程为香山怡景小区第13栋，开工时间为2011年12月18日，竣工日期2013年8月20日。2010年1月8日，随州市土地收购储备中心代表政府土地管理机构与世景房地产公司的法定代表人胡文明签订《成交确认书》。该确认书第3条规定：成交价即为该块土地的地价款，包括出让土地的征地成本和地上附属物拆迁费用。由此说明地上附属物的拆迁工作由政府职能部门负责。本案争议房屋位于的土地应于2010年7月19日前交付世景房地产公司，但因拆迁移坟、厂房搬迁等原因，一直延期交地。蒋洛35千�输电线路影响了香山怡景小区7#楼的工程建设，该线路实际于2012年6月26日至2012年7月8日前完全拆除，直到2012年9月高压线拆迁后世景房地产公司才得以全面施工，客观上造成世景房地产公司不能按期交房。
一审法院认为：陈四红与世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。陈四红作为购房人按合同约定向世景房地产公司付清购房款，已履行了自己的义务，世景房地产公司应当依约定按时交付房屋。世景房地产公司在《商品房买卖合同》第八条亦约定了商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”。《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”世景房地产公司提交了香山怡景小区13#楼的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明本案争议的房屋已于2013年8月20日经建设、施工、设计、勘察单位验收合格。世景房地产公司于2013年8月28日在《随州日报》刊登交房通告，即世景房地产公司按照《商品房买卖合同》补充协议第五条约定的通知送达方式向陈四红履行了通知交房的义务。且世景房地产公司还提供了商品房的《随州市新建商品住宅使用说明书》和《随州市新建商品住宅质量保证书》，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定。以上事实能够证明争议的房屋具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，该房屋的交付时间应为2013年8月31日，故陈四红认为世景房地产公司未交房的事实和理由不能成立，应予以驳回。世景房地产公司在提交的曾都区东城办事处文峰塔社区居民委员会出具的《关于香山怡景小区建设情况说明》、原曾都区供电公司副总程正庭书写的《拆除蒋洛35千伏线路的承诺》（【2015】鄂随州中民一终字第00125号案卷宗内容），以及随州市中级人民法院对程正庭的调查笔录，均能够证明香山怡景小区13#楼因随州市G（2009）26号地块上的附属物和蒋洛35千伏输电线路未拆除而导致世景房地产公司无法正常施工和按照合同约定的期限交付房屋。因陈四红与世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定了延期交房的免责事由，即“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同外，出卖人可据实予以延期”，其中第3项为“因政府或公共事业部门行为影响”。根据随州市土地收购储备�心与世景房地产公司法定代表人胡文明签订的《成交确认书》第3条约定的“成交价即为该块土地的地价款，包括出让土地的征地成本和地上附属物拆迁费用”以及随州市国土资源局下发的《国有建设用地使用权竞买须知随州市G（2009）26号》文件载明的“该宗地范围内的地上附属物拆迁由随州市政府组织专班负责在2010年5月31日前拆迁完毕后将净地交付竞得人”之内容可见，随州市G（2009）26号地块范围内的地上附属物的拆迁属于政府部门的职责范围。因蒋洛35千伏输电线路最终于2012年6月26日至2012年7月8日前完全拆除，香山怡景小区13#楼于蒋洛35千伏输电线路拆除后才恢复工程建设。故世景房地产公司因随州市G（2009）26号地块上的附属物和蒋洛35千伏输电线路未拆除导致无法按期交付房屋系政府或公共事业部门行为影响所致，属于《商品房买卖合同》约定的免责事由。根据陈四红与世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》的约定，世景房地产公司在免责事由影响的合理期限内不构成违约，但对于超出合理期限的延期交房行为仍应承担相应的违约责任。根据世景房地产公司提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》显示，香山怡景小区13#楼验收合格的时间为2013年8月20日，即2012年7月至2013年8月20日为香山怡景小区13#楼的实际建设周期，属于世景房地产公司因政府或公共事业部门行为影响的延期交房的合理期限。因香山怡景小区13#楼在2013年8月20日后已具备交付条件，但该13#楼最终的交付时间为2013年8月31日，即世景房地产公司违约延期交房的时间为45天。故应按照陈四红与世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》第九条的约定计算世景房地产公司延期交房11天的违约金，即世景房地产公司应赔偿陈四红的违约金为863.76元（392619×11×0.2‰）。综上，世景房地产公司对于香山怡景小区13#楼的延期交房的法律后果存在一定的违约行为，其应按照《商品房买卖合同》的约定赔偿陈四红违约金863.76元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《不动产登记暂行条例》第十四条第一款之规定，判决：一、随州市世景房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付陈四红违约金863.76元；二、驳回陈四红的其他诉讼请求。案件受理费1050元由陈四红负担650元，随州市世景房地产开发有限公司负担400元。
二审期间，双方当事人没有提交新证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明：2012年10月11日，陈四红向世景房地产公司交付房款合计392319元。对于一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，综合当�人的上诉及答辩情况，二审双方当事人的争议焦点是被上诉人世景房地产公司逾期交房违约金的计算期间如何确定？
（一）关于消防验收与交房条件问题。《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，需要消防设计的建筑工程分为两类，即强制消防验收工程和消防备案工程。《建设工程消防监督管理规定》第十四条及《建筑设计防火规范》的规定，案涉房屋为消防备案工程，通过竣工验收即符合交付条件。本院认为，案涉房屋已取得了建设等相关部门竣工验收合格的确认文件，依据双方房屋买卖合同第八条第一款的约定，交付房屋的条件为竣工验收合格。上述交房条件的约定并未违反法律法规的强制性规定，上诉人主张房屋不具备法定交付条件的理由，本院不予支持。对于上诉人请求审查被上诉人商品房预售许可证的问题。因上诉人陈四红的诉求为合同履行义务，且商品房预售合同已经房屋管理部门登记备案，基于在案证据及当事人陈述，亦说明案涉房屋具备交付和办理房屋权属登记的条件，可以作出被上诉人已取得销售商品房许可的认定，本院对于商品房预售许可证明本身不再予以审查。
（二）关于逾期交房违约金的期间计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本院认为，双方签订合同后，被上诉人并无逾期交房的免责事由。上诉人陈四红已经依约向被上诉人世景房地产公司交付了购房款，被上诉人世景房地产公�依约应于2012年12月31日前将房屋交付给陈四红，但被上诉人世景房地产公司在2013年8月31日才履行交付房屋的义务，已构成违约。因双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条对逾期交房60日后的违约责任约定为按日支付已交付房款的万分之五。但被上诉人认为合同对逾期交房违约金的约定过高，请求调整违约金，考虑到上诉人的合理损失及被上诉人的违约情形，故酌情将违约金调至日万分之二，即被上诉人自2013年1月1日起至2013年8月31日止按日向上诉人支付已付房价款万分之二的违约金18988.23元（392319×242×2?）。
综上所述，上诉人陈四红的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第00333号民事判决；
二、随州市世景房地产开发有限公司于本判决生效之日后十日内一次性支付陈四红违约金18988.23元；
三、驳回陈四红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1050元，由陈四红负担650元，随州市世景房地产开发有限公司负担400元。二审案件受理费1028元，由随州市世景房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 詹君健
审判员 周 鑫
审判员 李 超
二〇一七年十二月四日
书记员 何沛俊