上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第915号
上诉人（原审原告、反诉被告）江若娴。
委托代理人郭达丽，上海肖波律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张开利。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张琰。
委托代理人黄某某（系张琰之母）。
两被上诉人之共同委托代理人马以祥，上海市陈宜陈律师事务所律师。
上诉人江若娴因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人江若娴之委托代理人郭达丽，被上诉人张开利、被上诉人张琰的委托代理人黄某某及两被上诉人之共同委托代理人马以祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，张开利、张琰系父女关系，两人系上海市某区某路某弄56号房屋（以下简称涉案房屋）之产权人。
2013年8月18日，张开利、张琰作为卖方、江若娴作为买方，案外人上海甲房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订一份《房地产买卖居间协议书》，编号为0003059。协议内容为：买方拟购买某路某弄56号房屋，建筑面积373.09平方米，鉴于买方委托居间方就该房屋买卖进行洽谈，特支付意向金人民币5万元（以下币种均为人民币）；买方要求购买此房的房价为750万元（其他交易条件见《房地产买卖协议》）；若买方确认的交易条件，卖方全部接受，则意向金转为购房定金。张开利、张琰及江若娴均在协议落款处签名，居间方加盖公章。
上述居间协议书第二页附有《房地产买卖协议》，内容为，涉案房屋产权编号为沪房地闵字（2013）第021730号，无抵押；物业管理费、水、电、煤气等自房屋交接之日起由买方支付，若有户口应在房屋交接前迁出，否则按每日500元支付买方补偿费，直至实际迁出之日；双方定于2013年8月20日前至居间方签订为交易过户等所需的《上海市房地产买卖合同》网络电子版（简称网签合同）；付款方式：第一期计100万元于2013年8月20日前支付（含已付定金5万元），第二期计100万元于2013年10月20日前支付，第三期计250万元于2013年11月20日前支付，第四期计200万元于2013年12月20日前支付；双方定于2013年12月20日前办理交易过户手续；交易税费由买方承担，卖方为净到手价；双方定于2013年12月20日前办理房屋交接手续；双方应善意履行本协议，如一方不按本协议履行，则应按成交价的万分之五每日支付守约方滞纳金。超过15日仍未履行，则守约方有权书面通知解除本协议，并要求违约方按成交价的20%支付违约金。协议下方的“其他约定”中，双方约定上海市房地产买卖合同确定的房价为560万元，另190万元以装修补偿款形式补偿卖方；修改：第一期150万元整于2013年8月20日支付（其中含定金5万元），第二期150万元于2013年10月20日支付。
同日，张开利出具收条，确认收到江若娴房款5万元。
同年8月21日，张开利、江若娴在《房地产买卖协议》的上方约定：买方与卖方重新约定双方定于2013年10月31日前到居间方签订上海市房地产买卖合同，如因买方不买或因限购不能够（买）导致交易不能成功的，买方赔偿卖方100万元整；如因卖方不卖或其他原因导致交易不能成功的，卖方赔偿买方100万元整。张开利、江若娴在此条款下方签名。
8月22日，江若娴通过银行转账方式支付房款145万元，张开利出具了收据。
10月21日，江若娴通过上海乙食品有限公司（以下简称乙公司）向张开利汇款150万元。
10月26日、31日，在居间方上海甲房地产经纪有限公司处，江若娴两次要求变更购房人主体为乙公司，以该公司名义与张开利、张琰签订《上海市房地产买卖合同》。张开利、张琰予以拒绝。
2013年11月14日，江若娴出具一份《补偿协议》，该协议主要内容为，某路某弄56号房屋实际成交价为750万元，其中买卖合同约定的价格为560万元，装修费及设计补偿费190万元；乙方（江若娴）同意在2013年11月20日前支付第三期房价款时同期支付装修费及设计补偿费；因买方原因导致第一期、第二期房款各延迟一日支付，网签合同延迟14日，故依合同约定，支付卖方滞纳金54，000元。江若娴在此协议的乙方落款处签名，然张开利、张琰未在此协议上签名。
11月20日，张开利、张琰委托上海市陈宜陈律师事务所，以邮政特快专递方式向江若娴发出《解除协议通知函》，通知江若娴解除房地产买卖协议。
原审另查明，江若娴与案外人丙共有上海市某区某路某弄73号、81号两处房产。
原审审理中，江若娴起诉请求判令：1、张开利、张琰继续履行《房地产买卖协议》，协助江若娴办理房屋产权过户手续，交付房屋；2、张开利、张琰偿付迟延履约违约金（以750万元为本金，按每日万分之五计算自2013年10月31日起至判决生效之日为止）；张开利、张琰辩称不同意江若娴的诉讼请求，并提出反诉，请求判令：1、确认江若娴与张开利、张琰之间的《房地产买卖协议》于2013年11月20日解除；2、江若娴偿付违约金100万元。针对张开利、张琰的反诉，江若娴辩称：不同意张开利、张琰的反诉请求。
原审法院认为，江若娴与张开利、张琰及居间方签订的《房地产买卖居间协议书》所附的《房地产买卖协议》对房屋标的、价格、支付期限、过户及交付期限、违约责任等均作了约定，上述内容具备了买卖合同所需的必备条款，且双方对此均予以接受，系双方真实意思表示，江若娴与张开利、张琰之间的买卖合同依法成立，双方应当按约履行各自义务。
双方约定在2013年10月底前签订网络版的《上海市房地产买卖合同》，然在签约前，江若娴要求变更购买方主体，以乙公司的名义购买房屋。此要求，本质是将买卖合同中买方的权利义务概括性转让。按照《合同法》八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。然而张开利、张琰作为买卖合同之卖方，并未同意江若娴转让其在合同中的权利和义务，故江若娴应当继续按约定期限履行此买卖协议。
江若娴未能在买卖协议约定的期限内与出售方签订网络版的合同文本，构成违约。按买卖协议之约定，张开利、张琰有权解除合同。其于2013年11月20日向江若娴寄发解约通知，系依法行使合同解除权。按江若娴所述，其两天后即11月22日收到此通知，故双方的买卖协议于此日解除。江若娴要求张开利、张琰继续履行买卖协议、偿付违约金之请求，原审法院不予支持。
买卖协议解除后，尚未履行的终止履行，已履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的买卖协议解除后，张开利、张琰应当将已收到的购房款返还江若娴。由于江若娴违约导致协议解除，江若娴应当按协议约定承担违约责任。房地产买卖协议中约定，违约方应当偿付守约方违约金100万元。本协议虽未能履行，但鉴于涉案房屋未贬值，张开利、张琰也未遭受其他严重损失，而违约金具有惩罚性，也具有补偿性之特性，故江若娴表示违约金过高之意见，原审法院予以采纳，酌情调整江若娴应承担的违约金至50万元。
原审法院于二〇一四年三月五日作出判决：一、江若娴与张开利、张琰于2013年8月18日签订的《房地产买卖协议》于2013年11月22日解除；二、张开利、张琰于判决生效之日起十日内返还江若娴房款人民币300万元；三、江若娴于判决生效之日起十日内偿付张开利、张琰违约金人民币50万元；四、驳回江若娴的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费64，300元，财产保全费5，000元，合计69，300元，由江若娴负担。反诉案件受理费减半收取计15，400元，由江若娴负担2，618元，张开利、张琰负担12，782元。
判决后，江若娴不服，向本院提起上诉称：江若娴将房屋买卖协议买方的权利转让给案外人乙公司，根据合同法的规定，无需征得合同相对方张开利、张琰的同意，只要通知张开利、张琰即可。2014年11月14日，江若娴要求签订网签备案的房屋买卖合同，但遭拒绝，江若娴不存在违约行为，是张开利、张琰违约。江若娴认为本案遗漏了当事人，应追加乙公司作为当事人以继续履行涉案房屋买卖协议。三方签订的居间协议约定了合同解除的条件，原审法院以合同目的不能实现判决协议解除，属适用法律不当，故上诉请求撤销原审判决，改判支持江若娴原审的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人张开利、张琰共同辩称：未经张开利、张琰同意，江若娴无权变更买卖协议确定的合同相对方，江若娴的违约行为致使双方未能签订网签备案的房屋买卖合同。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同是当事人的真实意思表示，当事人均应诚实守信地履行。江若娴与张开利、张琰及居间方签订的《房地产买卖居间协议书》及所附的《房地产买卖协议》，系双方的真实意思表示，江若娴与张开利、张琰据此就涉案房屋形成买卖合同关系。江若娴要求将签订《上海市房地产买卖合同》的购房人变更为乙公司，实质是将居间协议及买卖协议项下买方的权利义务概括转移给合同以外的第三人，依照法律规定，应征得合同相对人的同意。江若娴关于其是将买卖合同关系中的权利转让给案外人，故无需征得张开利、张琰同意的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。
买卖双方明确约定应于2013年10月31日前签订网签备案的《上海市房地产买卖合同》，但因江若娴要求将合同主体一方变更为乙公司而致双方未能如期签约，嗣后双方亦未就重新签订网签备案合同达成一致，故本院认定，系江若娴之违约行为，导致双方未能如期签订网签备案合同，张开利、张琰依约行使合同解除权，符合法律规定，原审法院认定双方签订的《房地产买卖协议》于2013年11月22日解除，并无不当。合同解除后，张开利、张琰收取的购房款，应返还给江若娴。同时，江若娴应按照双方的约定，承担相应的违约责任，原审法院根据本案的实际情况，将江若娴应负担之违约金调整至50万元，并无不当，本院予以维持。江若娴的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持，据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币66，918元，由上诉人江若娴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年五月四日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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