云南省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）云高行终字第87号
上诉人（一审被告）大理市房地产管理处。
法定代表人张胜，处长。
委托代理人李庆，云南法阳律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（一审原告）叶玲萍，女，汉族，1959年11月12日生。
委托代理人林富泉，云南苍洱律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人大理市房地产管理处（以下简称市房管处）因叶玲萍诉其房屋行政登记一案，不服云南省大理白族自治州中级人民法院（以下简称大理中院）于2013年10月20日作出的（2013）大中行初字第1号行政判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月21日受理后，依法组成合议庭于2013年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人市房管处的委托代理人李庆，被上诉人叶玲萍的委托代理人林富泉到庭参加诉讼。二审中，大理凤凰置业有限公司（以下简称凤凰置业公司）提出书面申请，以根据浙江省杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）于2012年1月31日作出的（2011）浙杭执恢字第130-1号和131-1号执行裁定，徐伟国、陈滢分别取得了凤凰置业公司50%、45%股权，徐伟国于2013年8月经工商变更登记为该公司法定代表人并于11月接管公司财产时才知道相关案情，本案与该公司有直接利害关系，一审未通知其参加诉讼违反法定程序为由，请求参与二审诉讼或发回重审。经审查，凤凰置业公司不属于依法必须参加诉讼的当事人，一审法院未追加其为第三人未违反法律规定，本院对凤凰置业公司的申请不予准许。本案报经最高人民法院延长了审理期限，现已审理终结。
一审法院判决认定以下事实：2005年凤凰置业公司分两次向叶玲萍抵押借款1140万元，将其位于大理凤凰温泉度假村面积约9412.86平方米房屋办理抵押登记，抵押房屋证号为大理市房权证下关字第200536**号房屋所有权证（以下简称第20053698号房屋所有权证）。叶林萍对该借款纠纷提起诉讼，大理中院审理后作出（2006）大中民初字第121号民事判决，确认了凤凰置业公司拖欠叶玲萍借款的事实，明确叶玲萍对抵押财产享有优先受偿权。后叶玲萍申请强制执行，大理中院于2008年8月20日作出（2007）大中执字第82号民事裁定，载明当事人自愿达成和解协议，以凤凰置业公司第20053698号房屋所有权证项下的房地产折价抵偿给叶玲萍。同年8月21日，大理中院向市房管处发出协助执行通知书。市房管处经审查，为叶玲萍办理了房屋转移登记，将凤凰置业公司的第20053698号房屋所有权证办至叶铃萍名下并办为七本房屋所有权证。同年12月10日，叶玲萍向大理市国土资源局申请领取了七本国有土地使用证。市房管处于2008年10月29日办理了抵押注销手续。
2008年4月18日，杭州中院以（2006）杭法执字第561号民事裁定书（以下简称杭州中院《裁定》）及协助执行通知书，对凤凰置业公司已抵押给叶玲萍的房产进行查封（在协助执行通知书上注明是轮后查封）。2009年6月22日，杭州中院向市房管处发出（2006）杭法执字第561号《通知》（以下简称杭州中院《通知》），载明凤凰置业公司对建设工程合同纠纷450万元作执行担保，被查封的房产不得转让，要求市房管处必须将查封的房产登记恢复原状。
2012年11月，市房管处向大理市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）请示，市住建局向大理市人民政府（以下简称市政府）请示。同年11月28日市政府向市住建局作出《关于撤销大理凤凰温泉度假村部分房屋登记的批复》（以下简称市政府《批复》），同意撤销叶玲萍名下的7本房屋所有权证。市房管处于2013年6月28日作出并于2013年7月3日在《云南法制报》刊登了《大理市房地产管理处公告》（以下简称市房管处《公告》），对叶玲萍持有前述七本房屋所有权证依法注销并予以作废。2013年7月14日，杭州中院向市房管处送达了《协助执行通知书》要求对涉案房屋恢复查封。
一审法院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《房屋登记办法》第四条的规定，市房管处行政主体资格适格。凤凰置业公司与叶玲萍在民事案件执行中达成和解协议，经大理中院裁定认可并向市房管处发出协助执行通知书，市房管处审查后为叶铃萍办理了房屋转移登记，叶玲萍依法取得房屋所有权证，是合法的所有权人。市房管处认为本案所涉七本房屋所有权证项下的房屋已被杭州中院查封不具备房屋产权转移登记条件，将叶铃萍的七本房屋所有权证予以注销是纠正措施的辩解缺乏事实和法律依据。叶玲萍的房屋所有权证系善意取得，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》以及《房屋登记办法》的规定，第三人善意取得的合法财产应当受到法律保护。市房管处将叶铃萍七本房屋所有权证予以注销的具体行政行为不合法，应予撤销。据此，一审法院依照《房屋登记办法》第四条、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条（二）项的规定，判决：一、撤销市管处于2013年6月28日作出对叶玲萍持有的大理市房权证下关字第200832**号、第20083258号、第20083259号、第20083260号、第20083262号、第20083267号、第200832**号房屋所有权证予以注销的登记。二、责令市房管处于判决生效后十日内将大理市房权证下关字第200832**号、第20083258号、第20083259号、第20083260号、第20083262号、第20083267号、第200832**号房屋所有权证恢复登记于叶铃萍名下。案件受理费人民币50元由市房管处负担。
市房管处上诉称：一、叶玲萍不属于善意取得情形，善意取得属于普通民事转让行为，不适用于本案司法强制转移物权登记行为。二、杭州中院查封在前，大理中院裁定转移登记在后，叶玲萍通过房屋转移登记取得房屋所有权不合法。人民法院依法查封房屋期间不得办理转移登记，已办理的人民法院应当依法确认其行为无效，叶铃萍房屋转移登记不合法且为无效行为，应撤销并注销其房产证。三、市房管处对司法裁决无实体审查职责，法院应当协调解决司法行为冲突问题，杭州中院查封裁定和大理中院执行裁定在实体处理上出现冲突，市房管处无权作出选择执行或合法性认定的处理。四、叶玲萍在原登记注销后可办理抵押登记的恢复，即使由杭州中院处置该资产，叶玲萍仍享有优先受偿权，不会直接产生经济损失。市房管处撤销、注销行为有法可依，程序合法，请求撤销一审判决，改判确认市房管处撤销并注销叶玲萍房屋所有权证合法。
叶玲萍答辩称：一、《房屋登记办法》第八十一条规定了房屋登记机构可以撤销与不可撤销登记两种情形，即用隐瞒事实真相方式获取房屋登记可以撤销，善意取得不能撤销，叶玲萍属于善意取得情形。二、杭州中院查封在叶玲萍抵押登记后，且杭州中院查封的是案外人凤凰置业公司房屋，是轮候查封，且为明显超标的查封，执行450万标的的案件，查封2067万元房产。杭州中院进行查封措施嫁接，套用陈滢案查封措施执行徐伟国案，该案件已执行完毕，市房管处却不究其源。三、法律规定不允许通过行政渠道改变司法结论，市房管处无权实施注销行为，除非有权机关通过审判监督程序进行再审。市房管处自身过错明显且严重，不能用行政机关无实体审查权推卸自己的违法行政责任。四、市房管处认为撤销登记不损害叶玲萍利益是用做生意的思维考量执法而非依法办事。请求驳回上诉，维持原判。
一审法院随案移送了一审原、被告提供的所有证据材料。一审被告市房管处向一审法院提供了房屋所有权证、抵押登记存根、杭州中院民事裁定书及协助执行通知书、送达回证、大理中院民事裁定书及协助执行通知书、房产交易缴税报告及审核报批意见、杭州中院《通知》、市房管处及市住建局文件、请示和市政府《批复》、通知、快递回执单、《公告》等证据。一审原告叶玲萍向一审法院提供了房屋所有权证、国有土地使用证、《公告》、民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、申请执行书、督办函等证据。一审法院经审查，对一审原、被告提供的所有证据的真实性、合法性予以确认，对证据关联性结合案件作综合判定。本院认为，一审法院对一审原、被告证据的审核认定正确，本院予以确认。二审经审理查明，一审判决认定的主要事实清楚，但有部分事实认定不够具体准确，本院认定本案法律事实如下：
2005年凤凰置业公司因两次向叶玲萍借款共1140万元，将其位于大理市下关镇温泉村、塘子铺的房屋抵押给叶玲萍，并于同年8月26日办理了房屋所有权证号为大理市房权证下关字第20053053至200530**号房屋的抵押登记，于11月7日办理了房屋所有权证号为大理市房权证下关字第200536**号（共5幢房屋）的抵押登记。后叶玲萍对该借款纠纷提起民事诉讼，2007年3月13日大理中院作出（2006）大中民初字第121号民事判决，判决凤凰置业公司归还拖欠叶玲萍的借款、利息及逾期还款违约金；叶玲萍对凤凰置业公司设置抵押财产享有优先受偿权。后叶玲萍向大理中院申请强制执行，大理中院于2008年8月21日作出（2007）大中执字第82号民事裁定，载明经两次拍卖未能成交，叶玲萍与凤凰置业公司自愿达成和解协议，以凤凰置业公司所有的第20053698号房屋所有权证计9412.86平方米折价人民币1540万元一次性清偿所欠债务（税费按法律规定由各自承担），裁定将凤凰置业公司上述房产交付给叶玲萍以抵偿所欠债务；该案执行终结。同日，大理中院作出（2007）大中执字第82号协助执行通知书，请市房管处协助执行将上述房产过户至叶玲萍名下。市房管处据此于同年10月至11月办理了房屋转移登记，将凤凰置业公司的第20053698号房屋所有权证转移登记至叶玲萍名下，并办理为大理市房权证下关字第20083257、20083258、20083259、20083260、20083262号房屋所有权证。因办理过户过程中涉及税费，经双方当事人书面协商并向市房管处申请，又将已办理抵押登记给叶玲萍的大理市房权证下关字第200530**号、200530**号共5间房屋转移登记至叶玲萍名下，并于同年10月办理为大理市房权证下关字第20083267、20083268号房屋所有权证。市房管处于同年10月对抵押登记办理了注销手续。
2008年4月18日杭州中院《裁定》查封被执行人担保单位凤凰置业公司房屋。同日，杭州中院发出协助执行通知书，载明该院（2005）杭民一初字第334号浙ＸＸ鹏建设集团有限公司诉杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司、杭州千岛湖凤凰实业有限公司、陈文鸿等建设工程施工合同案因被执行人未按生效法律文书确定的义务履行并承诺以凤凰置业公司所有财产作担保，请市房管处协助执行“轮后查封”凤凰置业公司名下位于大理市下关镇温泉村、塘子铺已设定抵押权给叶玲萍的房屋，文书载明“上述轮后查封房产已设抵押，已被威海市环翠区人民法院查封”。
2009年6月22日，杭州中院《通知》认为大理中院对杭州中院查封的房产未办理查封登记，凤凰置业公司名下房产已被杭州中院查封不得转让，市房管处在杭州中院未解除查封前擅自将房产登记至叶玲萍名下的行为妨碍了法院执行，在接到通知之日起15日内必须将房产权证恢复原状。逾期将追究相应责任，追加市房管处为被执行人承担赔偿责任。
2012年11月1日市房管处报经市住建局向市政府请示，同年11月28日市政府向市住建局作出《批复》，同意依法定程序撤销叶玲萍名下抵债的5本房产证和抵税的2本房产证。
市房管处于2013年3月7日向叶玲萍作出市房管字（2013）04号《关于撤销房屋登记的通知》，载明七宗房产被杭州中院查封不具备房屋产权转移登记条件，杭州中院于2009年6月22日书面通知恢复原房屋登记，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、《房屋登记办法》第二十二条（六）项、以及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《最高法院国土部建设部通知》）第二十一条之规定，经市政府批复同意，该处将撤销原登记，要求叶玲萍将权证交回注销，同时可另行申请恢复办理原抵押登记，逾期不办理将对权证予以公告作废。该通知通过快递进行送达，但在改退批条中记载因拒收被退回。市房管处于2013年6月28日作出并于2013年7月3日在《云南法制报》刊登了《公告》。载明：根据杭州中院《通知》和市政府《批复》，市房管处依据《房屋登记办法》第八十一条之规定，对叶玲萍持有的七本《房屋所有权证》依法注销并予以作废。
二审庭审中，各方当事人围绕争议焦点即市房管处作出的注销行为是否合法进行了辩论。各方坚持其上诉陈述意见和答辩观点。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。《房屋登记办法》第二十二条（六）项规定，房屋被依法查封期间权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。《最高法院国土部建设部通知》第三条规定，对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。第十九条规定，两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。按照上述法律规定，市房管处应当为杭州中院《裁定》和协助执行通知书所载查封行为办理查封登记，在查封期间不能办理转移登记。但市房管处未提供其已对杭州中院查封行为进行查封登记或将查封情形告知相关法院和当事人的证据，市房管处称其有为杭州中院办理查封登记的证据但在诉讼中并未提交。大理中院根据生效民事判决，依法作出执行裁定、发出协助执行通知书，市房管处据此办理了叶玲萍的房屋转移登记。
《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。《最高法院国土部建设部通知》第二十一条规定，已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。市房管处《公告》中未认定叶玲萍房屋转移登记具有可以撤销、注销登记法定情形的相关事实，仅认定了叶玲萍转移登记系在查封期间办理，杭州中院要求恢复原状。诉讼中，市房管处所提交的证据也未能证明其注销行为具有符合法律规定的相应事实根据。因此，市房管处作出的注销行为认定事实不清，证据不足。
市房管处作出的注销行为适用了《房屋登记办法》第八十一条，但市房管处未证明其注销行为具有可适用该法律规定的情形，即市房管处没有提供证据证明当事人有隐瞒真实情况、提交虚假材料等情形。市房管处作出的《关于撤销房屋登记的通知》还适用了《最高法院国土部建设部通知》第二十一条的规定，但本案中市房管处也未提供证据证明人民法院等有权机关作出了生效法律文书认定存在相关行为并确认行为无效。因此，市房管处的注销行为适用法律错误。
综上所述，市房管处作出的注销行为认定事实不清，适用法律错误。上诉人市房管处的上诉主张不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人大理市房地产管理处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵光喜
代理审判员 赵学军
代理审判员 桂 蕾
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 陈 璐