河南省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）豫行终1922号
上诉人（一审原告）谢胜利，男，汉族，1964年10月10日出生，住商丘市。
被上诉人（一审被告）商丘市梁园区人民政府，住所地商丘市梁园区锦绣路66号。
法定代表人薛凤林，区长。
委托代理人孟祥飞，商丘市梁园区人民政府工作人员。
委托代理人刘建忠，河南向东律师事务所律师。
谢胜利因与商丘市梁园区人民政府（以下简称梁园区政府）房屋征收补偿决定一案，不服商丘市中级人民法院（2016）豫14行初80号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谢胜利，被上诉人梁园区政府的委托代理人孟祥飞、刘建忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
被诉行政行为：梁园区政府于2015年7月21日作出商梁政征补（2015）73号《房屋征收补偿决定书》。该补偿决定认定，因郑徐客专高铁建设需要，决定对梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋及其附属物实施征收。被征收人谢胜利的房屋在征收范围内，房屋用途为经营性用房，砖混结构，合法面积30平方米。征收决定规定的签约期限已过，经征收部门多次做工作，被征收人谢胜利未能与房屋征收部门达成补偿协议。遂依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，作出征收补偿决定：一、按照《郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人谢胜利货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，根据《郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定和郑州正祥房地产评估有限公司对被征收房屋的评估价格，被征收房屋评估价值为181830元，一次搬迁费240元，二项共计人民币182070元，由房屋征收部门予以支付。三、如被征收人选择产权调换，根据《郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在高铁商城B座四层B4107-2号，安置面积48.06平方米；安置房屋评估价值为235061元。按照被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价，两次搬迁费为人民币480元，停产停业损失16365元，由房屋征收部门予以支付。四、限被征收人谢胜利自收到本决定书之日起五日内与梁园区房屋征收部门联系，办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将房屋腾空。
商丘市中级人民法院一审查明，谢胜利房屋坐落在商丘市梁园区市场街，房屋用途经营性用房，建筑面积30平方米，砖混结构。2014年7月4日，梁园区政府为了促进郑徐客专高铁建设项目顺利实施，作出了《关于对郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收决定》，谢胜利房屋位于被征收范围之内。2014年7月5日，梁园区政府房屋征收部门公告了《关于郑徐客专（梁园段）路网改造及配套设施建设房屋征收价值评估的通知》，对房屋征收范围内房屋征收价值评估，并确定协商确定和抽签确定评估公司两种选择方式。该通知同日在被征收区域内公布。因协商及多数人推选的形式无法确定评估机构，2014年7月7日，梁园区政府房屋征收部门在商丘市梁园区公证处的现场公证下，通过抽签随机选定谢胜利的被征收房屋范围内评估机构为河南金誉房地产评估有限公司。2014年12月31日，河南金誉房地产评估有限公司出具对谢胜利房屋征收分户评估报告，认定建筑面积30平方米，评估单价6061元，房屋在估价时点的市场价值为181830元。2015年5月12日，梁园区政府房屋征收部门向谢胜利送达分户评估结果报告。梁园区政府根据《郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，将谢胜利房屋安置在高铁商城B座四层B4107-2号，安置面积48.06平方米；安置房屋评估价值为235061元。按照被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价，两次搬迁费为人民币480元，停产停业损失16365元，由房屋征收部门予以支付。由于梁园区政府与谢胜利未能达成征收补偿安置协议，梁园区政府于2015年7月21日作出了商梁政征补（2015）73号房屋征收补偿决定，并于2015年8月25日向谢胜利送达。谢胜利不服，向商丘市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销上述房屋征收补偿决定。
商丘市中级人民法院一审认为：（一）梁园区政府作出的征收决定合法。郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目系公共建设项目，符合公共利益要求，谢胜利的涉案房屋位于该项目范围内。本案被诉补偿决定的依据《关于对郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋进行征收的决定》目的和主体合法，符合“四规划一计划”要求，征求了被征收人的意见，经过了社会稳定风险评估等程序，且该征收决定已被法院生效判决所维持。梁园区政府作出被诉征收补偿决定具有相应的法定基础事实要件，谢胜利认为征收决定存在违法之处的理由不能成立。
（二）梁园区政府作出房屋征收补偿决定符合法定程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”梁园区政府作出征收决定之后，依据对被征收区域内房屋调查结果及已经公布的房屋征收补偿方案与被征收人进行协商。为确定被征收房屋的市场价值，梁园区政府公告要求被征收人协商选定房地产价格评估机构。因为被征收人在协商选择评估机构的期限内没有选定评估机构，梁园区政府在公证机关的公证下通过抽签方式随机选定河南金誉房地产评估有限公司，该评估机构具有相应的房地产评估资质。河南金誉房地产评估有限公司在作出评估报告之前，评估人员进行了现场勘查，并对房屋状况进行了准确描述，依据能使估价对象保持现状持续使用最为有利估价方式，依法作出了房地产估价报告。因此，梁园区政府选定评估机构和评估过程符合法律规定。因被征收人与梁园区政府房屋征收部门不能在规定期限内达成补偿安置协议，梁园区政府依据征收补偿安置方案确定的补偿方式，以谢胜利房屋征收分户评估报告确定的被征收房屋价值为基础，对谢胜利作出了房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内进行了公告。因此，梁园区政府作出房屋征收补偿决定符合法定程序，谢胜利所称梁园区政府选定评估机构及作出补偿决定违反法定程序的理由不能成立。
（三）被诉房屋征收补偿决定货币补偿公平，补偿安置合理。虽然谢胜利提供的购房协议书显示涉案房屋面积为31.58平方米，但根据梁园区政府提供的《高铁建设项目国有土地上房屋基本情况调查复核表》，梁园区政府经现场测量，涉案房屋实际面积为30平方米。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定，对于已经登记的房屋，其建筑面积以房屋权属证书与房屋登记簿记载为准，对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。谢胜利涉案房屋未办理房屋登记，故梁园区政府按照其调查复核的房屋面积进行评估并无不当。河南金誉房地产评估有限公司出具《房屋征收分户评估报告》认定，谢胜利房屋面积30平方米，考虑谢胜利房屋租金收入、空置率、营业税、房产税及房屋的维修费、保险费、年租费等元素，根据年总收入、以后的营业期限和周边的商业氛围，得出谢胜利房屋单价6061元每平方米，总价值为181830元。且被征收范围内一共涉及9千余户居民，绝大部分已与梁园区政府达成了安置补偿协议，绝大部分群众对梁园区政府的补偿标准均予以认可。因此，梁园区政府对谢胜利的货币补偿公平。谢胜利房屋合法面积30平方米，根据《郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在高铁商城B座四层B4107-2号，安置面积48.06平方米；安置房屋评估价值为235061元。按照被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价，两次搬迁费为人民币480元，停产停业损失16365元，由房屋征收部门予以支付。通过以上安置情况可以看出，虽然安置位置在高铁商城B座四层商铺，但新建安置房屋面积共计48.06平方米，谢胜利被征收房屋面积为30平方米，安置面积比原有面积增加18.06平方米，且新建安置房屋评估价值大于被征收房屋评估价值。新建安置房屋位置虽然没有被征收房屋位置优越，但面积及评估价值均大于被征收房屋。同时，高铁商城是以专业市场为重点，覆盖商业超市、商务酒店、写字楼、仓储物流、停车场的一座大型商城。综上所述，通过新建安置房屋面积及评估价值对比被征收房屋面积及评估价值得知，房屋评估和补偿安置基本体现了公平、合理原则。商丘市梁园区人民政府作出的房屋征收补偿决定认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法，货币补偿公平，房屋安置合理。谢胜利所提诉讼理由不能成立，其诉讼请求依法不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，商丘市中级人民法院一审判决：驳回谢胜利请求撤销梁园区政府商梁政征补（2015）73号《房屋补偿决定书》的诉讼请求。
谢胜利不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）梁园区政府没有合法证据证明征收及补偿范围包含上诉人的涉案房屋，一审认定涉案房屋在被征收范围内缺乏事实依据。（二）涉案补偿决定书缺少事实依据，涉案房屋的《分户评估报告》不能作为被上诉人向上诉人作出涉案房屋补偿价值的依据。涉案评估机构由被上诉人单方面选定；评估报告根本没有体现房屋补偿数额是如何按照市场价评估得出，也未按《房地产估价规范》第5、2、3条规定体现选取的三个以上的可比交易实例；上诉人购买的涉案房屋是梁园区政府确定的“市场街21号楼41号”，而该《房屋征收分户评估报告》是针对“市场街8号楼”作出的，不能证明与上诉人房屋有关；评估报告所附房屋图像不属于上诉人房屋，也没有上诉人房屋内外部图像及二楼图像，被上诉人梁园区政府也未到上诉人的房屋进行实地查勘，套用一楼面积作为上诉人涉案房屋估价及补偿依据行为违法，上述情形均违反《国有土地上房屋征收评估办法》相关规定。（三）被诉补偿决定程序违法。梁园区政府未按照《国有土地上房屋征收评估办法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定对涉案房屋进行初评，更未将初评结果进行公示，未将对上诉人房屋调查登记的情况、补偿情况及被诉补偿决定在征收范围内公布或公告。（四）《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》规定了上诉人对估价报告有申请复核、鉴定的权利，上诉人已在收到复核结果后于法定期限内向商丘市房地产评估专家委员会申请鉴定，在专家委员会对上诉人所提鉴定申请作出答复之前，评估报告的合法性没有得到法律法规的确认，该评估报告不能作为被诉房屋征收补偿决定的依据。（五）涉案补偿决定书实体违法。涉案补偿决定书认定给与上诉人确定数额的货币补偿，但没有提供该补偿数额的资金专用账户，以确保给予上诉人的货币补偿足额到位；补偿决定第四条限定上诉人自收到补偿决定之日起5日内办理房屋征收补偿安置和移交手续，将房屋腾空，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施房屋征收应当先补偿后搬迁的规定；涉案补偿决定没有提供任何安置房屋的房源真实存在及合法性证明。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，丧失司法公正，请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判。
梁园区政府辩称，（一）梁园区政府提交的证据材料可以证明上诉人的房屋位于凯旋路以东，北站路以北，胜利路以南，归德路以西的市场街内，在《商丘市梁园区人民政府关于郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收决定》范围内。（二）房地产评估机构的选定程序公开、透明、合法。由于梁园区道北高铁建设设计的征收范围很大，被上诉人按照被征收房屋情况，分为9个片区，2014年7月5日，梁园区房管局分别向9个片区发出了《商丘市梁园区人民政府关于郑徐客专高铁建设梁园段道北路网改造及配套设施建设房屋征收价值评估的通知》，并多处张贴公告，告知被征收人评估机构的选定采取协商和抽签方式供选择，协商与多数人推选的形式无法确定评估机构的情况下，通过抽签或摇号的方式在梁园区公证处现场公证下随机选定评估机构，并将选定结果及时告知了被征收人。（三）《分户评估报告》合法有效，能够作为《房屋征收补偿决定书》的依据。1、评估机构具有相应的评估资质，作出评估报告前，评估人员现场勘查，并对涉案房屋拍照，对评估对象采用了适宜的评估方法进行估算。一审时评估师还到庭向合议庭具体说明了评估情况。2、关于上诉人所说评估报告中没有三个交易实例的问题，是因2013年1月高铁建设需要征收范围内的房地产交易冻结，一年半的时间里房地产交易管理部门就没有征收范围内的房地产交易资料，也就没有“成交日期与估价时点相近、不超过一年”的可比实例。3、《分户评估报告》是针对涉案房屋的，涉案房屋原来编号为市场街9号楼2楼51号，后来编号改为8号楼，评估报告认定涉案房屋在8号楼不存在错误。报告所附照片就是上诉人的照片，所附调查表反映了房屋的基本信息。因上诉人不配合现场勘察，评估师无法入内测量，加之该楼共三层，三层面积完全一致，一层已经入内测量，所以评估报告用一层面积套用是正确的。（四）被诉房屋征收补偿决定程序合法。在《房屋征收决定》规定的期限内，大多数被征收人与房屋征收部门签订了补偿协议，并已搬离房屋，在上诉人没有签订补偿协议的情况下，被上诉人作出《房屋补偿决定书》并予以送达。评估机构在出具分户评估报告之前，对被征收房屋先进行了初评，并将初评结果在征收范围内对被征收人进行了公示。在征收工作开始后，梁园区房管局工作人员对被征收房屋进行了入户调查，并将房屋登记调查情况在征收范围内进行了公示。梁园区政府在决定对涉案房屋进行征收补偿后，及时将房屋补偿情况和房屋征收补偿决定在征收范围内进行了公示。（五）分户评估报告依法送达了上诉人，上诉人对分户评估报告提出复核申请和鉴定申请，不影响梁园区政府对上诉人作出房屋征收补偿决定的合法性。（六）被诉房屋征收补偿决定货币补偿公平，房屋产权调换安置合理，不存在侵犯上诉人合法权益的问题。被征收范围内99%的被征收人已经与梁园区政府达成了安置补偿协议，证明绝大多数被征收人对补偿标准均予以认可；房屋产权调换方面，安置房在高铁商城，房源明确，且比原征收面积增加了18平方米，体现了公平补偿原则。另外，根据相关法律规定，只有在行政机关向人民法院申请强制执行时，才需提供资金专用账户，作出房屋征收补偿决定时并不需要。综上，被诉《房屋征收补偿决定书》合法，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：（一）谢胜利的涉案房屋位于北站路以北，归德路以西，胜利路以南，凯旋路以东的市场街范围内，一审判决认定该房屋在《商丘市梁园区人民政府关于郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收决定》范围内并无不当。（二）梁园区政府公告要求被征收人在规定时间协商选定评估机构，而被征收人在指定时间内未报送选定结果，梁园区政府在公证人员监督下抽签确定评估机构，符合住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第四条关于房地产价格评估机构选定的相关规定。（三）涉案房屋征收分户评估报告基本合法，可以作为被诉房屋征收补偿决定的依据使用。1、在涉案房屋未经合法登记，只有谢胜利与他人签订的购房协议的情况下，梁园区政府根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条关于未经登记的建筑，应按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估的规定，依据《高铁建设项目国有土地上房屋基本情况调查复核表》中记载的经梁园区政府实际测量涉案房屋面积为30平方米的结果，确定涉案房屋的评估面积，并无不妥。2、评估报告依法由梁园区政府直接送达谢胜利本人，谢胜利虽曾申请评估机构复核，但评估机构回复称维持评估结果不变，诉讼中上诉人也未提交房地产评估专家委员会出具的任何撤销或者改变该评估报告的意见。因此，上诉人主张该评估报告不能作为被诉房屋征收补偿决定的依据的理由不能得到支持。3、评估机构充分考虑房屋的结构、楼层、新旧程度、租金收入、空置率、税收等因素，出具分户评估报告，确定相应的房屋价值，且大多数被征收人也与梁园区政府签订了安置补偿协议，可以认为房屋评估价值基本公平，上诉人主张补偿标准不能体现市场价格，评估报告不能作为确定补偿标准的依据，证据不充分。（四）上诉人房屋已被梁园区政府作出的《关于对郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋进行征收的决定》征收，在梁园区政府与上诉人就房屋补偿问题达不成协议的情况下，梁园区政府房屋以分户评估报告确定的房屋价值为基础，作出被诉的房屋征收补偿决定，并在征收范围内进行公告，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序。（五）《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有规定作出房屋补偿决定时必须提供补偿数额的资金专用账户，上诉人主张补偿决定未提供资金专用账户违法没有依据。产权调换涉及的置换房源系高铁商城安置房，梁园区政府对安置房源的基本情况已经作出详细介绍，安置房源具体明确，上诉人主张未提供安置房源证明依据不充分。综上，梁园区政府作出被诉房屋征收补偿决定事实清楚，程序合法，补偿公平，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回谢胜利的上诉，维持商丘市中级人民法院（2016）豫14行初80号行政判决。
二审案件受理费50元，由上诉人谢胜利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王凤强
代理审判员 苗春燕
代理审判员 王秋娜
二〇一七年四月十八日
书 记 员 周培培