四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0121民初3175号
原告：四川泰兴装饰工程有限责任公司，住所地成都市高新区天府三街69号1栋29号。
法定代表人：燕三红，董事长。
委托诉讼代理人：黄雪幍，四川华敏律师事务所律师。
被告：四川省巴中市集洲房地产开发有限公司，住所地四川省巴中市江北巴人广场南侧A区（九洲商业城内）。
法定代表人：殷绍普，总经理。
委托诉讼代理人：毛恩检，北京市金开（成都）律师事务所律师。
原告四川泰兴装饰工程有限责任公司（以下简称泰兴公司）与被告四川省巴中市集洲房地产开发有限公司（以下简称集洲公司）装饰装修合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰兴公司的委托诉讼代理人黄雪幍、被告集洲公司的委托诉讼代理人毛恩检到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰兴公司向本院提出诉讼请求：1.集洲公司支付工程款1921888元及利息（按银行同期同类贷款年利率4.35％计算，自2015年12月26日起至清偿之日止）；2.集洲公司按合同约定办理用于抵扣工程款的房屋购买手续，完成房屋登记并办理登记证书；3.泰兴公司就上述工程欠款及利息享有工程价款优先受偿权；4.诉讼费用由集洲公司承担。审理中，增加一项诉讼请求：集洲公司返还保证金30万元。事实和理由：泰兴公司与集洲公司签订《金堂“润洲.金外滩1号楼”外墙幕墙装饰工程施工合同书》，约定由泰兴公司承担装饰工程建设，集洲公司按期支付相关工程款。合同签订后，泰兴公司依约完成了装饰工作。后双方签订《建筑物外墙装饰工程施工承包合同补充协议》，约定其中部分工程款由集洲公司建设的润洲金外滩一期的六套房屋购房款进行抵扣，但至起诉之日，集洲公司仍有部分工程款未支付，抵扣工程款的房屋也未完成登记手续。经结算，总工程款5204848元，减去已付的129万元以及用房屋抵扣的1992960元外，尚欠1921888元。泰兴公司认为，双方签订的装饰协议及补充协议合法有效，均应按合同约定全面履行义务，故请法院依法判决。
被告集洲公司辩称，1.原被告间关于涉案工程事实存在，已付工程款1713071元（不含房屋抵扣部分）；2.工程欠款，按合同约定在竣工验收后支付到95％，但工程至今未竣工验收，因此不属于到期债权；3.原告计算的工程款包含了质保金，应予扣除；4.资金占用利息不存在，按年利率4.35％计算过高；5.在相关情况完善后配合办理房屋登记手续；6.优先权由法院依法确认；7.保证金在竣工验收后退还，现在不属于到期债权。请法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：2013年11月22日，集洲公司（甲方）与泰兴公司（乙方）签订《建筑物外墙装饰工程施工承包合同》，由泰兴公司承包金堂“润洲.金外滩1号楼”外墙幕墙装饰工程施工，双方对工程内容、价款、付款方式等进行了约定，其中包括：一、工期：2013年11月30日至2014年4月30日；二、工程价款639.8万元；三、竣工结算办理完毕甲方应在3日内累计支付工程结算总价的95％；四、按竣工结算总金额的5％作为质保金，一年质保期内无任何质量问题，甲方在质保期满后7日内一次支付给乙方。合同签订后，泰兴公司于2013年12月进场施工，其间由于集洲公司拖欠工程款导致工程多次停工。2014年10月15日，双方达成《建筑物外墙装饰工程施工承包合同补充协议》，其中约定泰兴公司购买集洲公司建设的金堂县润洲金外滩一期项目住宅6套，房款199.296万元，从集洲公司应付泰兴公司工程款中抵扣。2014年10月24日，由于集洲公司欠四川省蜀通建设集团有限责任公司工程款，被四川省蜀通建设集团有限责任公司起诉，案涉工程被查封，致使本案合同无法履行，外墙幕墙装饰工程停止施工。停工后，集洲公司与泰兴公司于2015年12月26日对已完成工程进行了结算，总价款5204848元。扣除已付的149万元，以及用房款抵扣的199.296万元，集洲公司尚欠泰兴公司工程款1721888元。2016年9月30日，泰兴公司向集洲公司发出《催告函》，要求集洲公司在2016年10月8日前付清工程款，否则将按法律程序行使工程款优先受偿权。
另查明，泰兴公司于2014年1月29日向集洲公司交纳履约保证金30万元；2015年，因申请执行人四川省蜀通建设集团有限责任公司与被执行人泰兴公司等人建设工程施工合同纠纷案，执行标的85429868.11元，成都市中级人民法院将被执行人泰兴公司开发的位于金堂县“润洲.金外滩一期工程”的1号楼、2、8、9、10、14、15、16、17、18栋房屋予以查封。
上述事实，有施工合同、补充协议、造价汇总表、保证金收据、催告函、付款凭据、执行裁定书以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，集洲公司与泰兴公司签订的《建筑物外墙装饰工程施工承包合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。由于集洲公司的其他纠纷，案涉工程被查封，致使本案合同无法履行，停工后，双方对已完成工程进行了结算，集洲公司下欠泰兴公司工程款1721888元，事实清楚。结合案情实际分析，双方签订的施工合同已在工程结算后终止履行。因此，泰兴公司主张工程款及利息、返还保证金，有事实和法律依据，本院予以支持，但其主张的工程款金额1921888元，与查明事实不符，本院支持1721888元，超额部分不予支持。利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自结算之日2015年12月26日起至清偿之日止。关于工程款优先受偿权问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”的规定，结合2011年全国民事审判工作会议纪要第26条规定“非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算”的规定，案涉工程由于集洲公司的原因未竣工，不论是否约定了竣工日期，泰兴公司行使优先权的期限均应自合同终止履行之日起计算，而本案工程结算次日即是合同终止履行之日。即本案优先受偿权起算时间是2015年12月27日。因此，泰兴公司主张优先受偿权超过了6个月的期限，本院不予支持。关于办理房屋购买手续及登记证书等问题，由于所涉的6套房屋被成都市中级人民法院在执行其他案件中查封，现无法办理房产过户手续，泰兴公司可待条件成就后另案诉讼解决。集洲公司的抗辩意见，理由不能成立，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，判决如下：
一、被告四川省巴中市集洲房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内支付原告四川泰兴装饰工程有限责任公司工程款1721888元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年12月26日起至清偿之日止）；
二、被告四川省巴中市集洲房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内退还原告四川泰兴装饰工程有限责任公司保证金30万元；
三、驳回原告四川泰兴装饰工程有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11344元，由被告四川省巴中市集洲房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 龙吉成
二〇一六年十二月八日
书记员 薛 霜