辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第433号
原告：北京众信国际旅行社股份有限公司沈阳分公司。
负责人：张磊，该公司总经理。
委托代理人：焦锋，辽宁宁华律师事务所律师。
被告：祁英利，男，1963年6月11日出生，汉族，无职业，
原告北京众信国际旅行社股份有限公司沈阳分公司与被告祁英利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理后，依法由审判员唐卫独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京众信国际旅行社股份有限公司沈阳分公司委托代理人焦锋，被告祁英利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京众信国际旅行社股份有限公司沈阳分公司诉称，原、被告双方自2014年9月26日签订《房屋租赁协议》，约定原告承租（续租）被告所有的位于沈河区团结路7-1号（1-27-4室）房屋，租赁期限为2014年9月26日至2015年9月28日止，年租金79300元，每月租金6608.3元。合同签订后，原告依约支付了全年房租79300元。2014年12月12日，因无法继续使用租赁房屋，原告对房屋租赁协议予以解除，于2014年12月15日搬离租赁房产，并归还房屋钥匙等。原告搬离后经与被告多次协商，双方对退还余下房屋租金事宜无法达成一致，故原告在无奈之下提起诉讼，请贵院依法判决，支持原告诉请：1、判令被告返还原告房屋租金61919.18元；2、判令被告返还租房抵押金5000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告祁英利辩称，不同意原告的诉讼请求，原告支付给我租金从2014年9月26日至2015年9月25日的年租金67522元，年租金是7万元，虽然合同约定是79300元，但是9300元是给原告开具发票应该缴纳的税金，是双方约定的，出租的房屋有个空调，在原告使用的过程中坏了，修理空调花了2478元，原告缴纳租金时就将2478元扣除了，当时我说的是你先修着，如果继续租我就承担，如果不续租就是原告承担，同时原告在2014年9月至2015年4月使用该诉争房屋。关于押金5000元是事实，原告方说的在2014年12月15日搬走我不清楚，钥匙是物业告诉我的，说原告搬走了将钥匙留给了物业，我是在2015年3月上旬的时候收到的钥匙，原告搬房子跟我说过，我不同意原告搬走，因为合同没有到期，因为物业说又有人要租我的房屋，我去房屋看之后，发现原告将房屋糟蹋得不成样子，房门损坏，卫生间也有损坏，垃圾散落一地，电线也非常凌乱至今未弄明白，房屋是在2015年4月1日又租出去了，年租金55000元，物业公司帮我们业主向外出租房屋，现在原告方不欠水、电、煤气等相关的费用。
经审理查明，2014年9月26日，被告作为出租方，原告作为承租方，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定被告将位于沈阳市沈河区团结路7-1号1-27-4室、建筑面积112.88平方米的房屋出租给原告使用，约定租赁期限为2014年9月26日至2015年9月26日，月租金6608.3元，年租金为79300元，押金5000元，押金不得充抵房屋租金，付款时间2014年9月26日，租赁期满或租赁协议解除后，承租方应于__日返还房屋、附属设施及钥匙，双方验收后在（房屋附属设施、设备清单）上签字或盖章，双方应结清各自当应承担的费用，然后出租方返还承租方的押金，押金不计收利息。双方签订协议后，原告使用房屋，原告交付被告押金5000元，于2014年10月15日通过银行转账方式支付被告租金67522元。后原告单位人员增加，诉争房屋面积不够用，搬离诉争房屋。因要求被告返还租金及押金，双方协商未果，原告起诉来院。
本案审理过程中，原告举证收条一份，内容为“收房租租金11778（壹万壹仟柒佰柒拾捌元正）（9300元＋2478元）”，被告表示实际收到的房屋租金为67522元，为配合原告公司走账而配合写的收条，收条中写的9300元为原告自行到税务局开具租金发票所需税费，2478元是原告维修诉争房屋空调支付的费用。原告要求维修费抵扣租金。对被告的关于9300元为开发票税费、2478元为维修空调费用的主张，原告予以认可，原告还表示开发票而已经交纳税务部门的税费9300元已不能从税务部门退回。
被告举证《房屋租赁合同》一份，证明原告提前退房，其将房屋自2015年4月1日另行出租的价格为年租金55000元，给其造成了损失，原告表示该合同签订时间为2015年3月10日，应视为该时间就是原被告双方已经解除合同的时间。另被告表示，同意将房屋自2015年4月1日起另行出租给他人后的自2015年4月1日至2015年9月25日的租金部分（年租金55000元计算）退回原告，但原告应赔偿其相应差价损失。
上述事实，有房屋租赁协议、收条、汇款凭证、房屋租赁合同等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同履行期限届满前，双方无法定事由不得擅自解除合同，构成违约的应承担违约责任，赔偿对方损失。原告主张因员工增加、诉争房屋面积不够用于2015年12月12日搬离诉争房屋，并于2014年12月15日向原告发出解除租赁合同通知、已经与被告解除租赁合同，但未提供证据证明被告同意解除合同，且被告对此亦不予认可，因此本院对原告的该项主张不予采信。原告要求被告返还自2014年12月15日至合同期限届满之日的租金，没有事实和法律依据。被告为减少损失，在原告将诉争房屋钥匙交给物业后，将诉争房屋于2015年4月1日另行出租给他人，庭审中被告同意将2015年4月1日至2015年9月25日的租金部分（按实际年租金55000元计算，55000÷12个月×5个月＋55000÷365天×25天=26683元）退回原告，不违反法律规定，本院予以准许。现被告已将房屋另行出租他人，原、被告之间的房屋租赁协议应予解除，被告应予返还原告租房押金5000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告北京众信国际旅行社股份有限公司沈阳分公司与被告祁英利于2014年9月26日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告祁英利于本判决生效后10日内返还原告北京众信国际旅行社股份有限公司沈阳分公司租金人民币26683元；
三、被告祁英利于本判决生效后10日内返还原告北京众信国际旅行社股份有限公司沈阳分公司租房押金人民币5000元；
四、驳回原告北京众信国际旅行社股份有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1470元，减半收取人民币735元，由原告北京众信国际旅行社股份有限公司沈阳分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市
中级人民法院。
审判员 唐卫
二〇一五年七月十三日
书记员 张博
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。