重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终3960号
上诉人（原审被告）：重庆市恒旭房地产开发有限公司。
法定代表人：陈灵智，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ友，重庆中升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡祖胜。
委托代理人：熊昌斌，重庆市合川区将军法律服务所法律工作者。
上诉人重庆市恒旭房地产开发有限公司（以下简称恒旭公司）与被上诉人胡祖胜商品房销售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2016年3月23日作出（2015）合法民初字第09705号民事判决，恒旭公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人恒旭公司的委托代理人ＸＸ友，被上诉人胡祖胜的委托代理人熊昌斌到庭参加了询问。本案现已审理终结。
胡祖胜一审诉称：2010年11月2日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的房屋。在购房时，被告劝原告购买一个车位。原告于2010年10月28日向被告的代理人何静缴纳购车位款62755.002元。被告2015年6月通知原告领取房屋产权证后，原告才发现该幢楼负一层没有规划车位，地面上也没有建车位。原告多次找被告的项目部及其经办人协商解决车位事宜，要求被告要么给车位办证，要么退款承担经济损失。被告推辞。故起诉到一审法院，要求：1、判令被告退还购车位款62755元及赔偿损失，计算方法：以缴款为基数，从2010年10月28日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息至款清；2、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告明确其要求被告赔偿的损失就是资金占用损失，资金占用损失以62755元为基数，从2010年10月28日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至款清。
恒旭公司一审辩称：要求驳回原告的诉讼请求。第一、对原告是否缴纳6万元的事实不清楚，我们也没有收到该笔款项；第二、我们没有委托何静出售车位，我们也没有车位出售。
一审法院审理查明：被告恒旭公司系具有房地产开发资质的房地产开发企业。2010年5月7日被告取得了尚书府第“第1、2、3号楼”的《建设规划许可证》（渝规建证（2010）合川字第0057号）。2010年11月2日，原告胡祖胜（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的“尚书府第”小区预售商品房一套，座落于XXXX，建筑面积为142.51平方米，总成交金额为427244.98元，付款方式为分期付款。合同还约定了其他相关的权利义务。合同签订后原告支付了相应购房款，被告为原告办理了相关办证手续，2015年4月23日，原告取得了上述房屋的房地产权证（204房地证2015字第10042号）。原告方认为被告收取了62755.02元停车位款，但未为原告办理产权证且事实上被告并未有车位出售，故起诉到一审法院，其诉请如前。
另查明，何静作为被告的委托代理人在该《重庆市商品房买卖合同》上签字。在审理过程中原告举示了具有何静签字盖章的三张收据，其中2011年11月19日两张，上面均载明了：缴款单位为胡祖胜，分别载明了暂收契税6408.67元、大修基金2137.65元，规费519.53元；其中2010年10月28日收据一张，上面载明了：缴款单位为胡祖胜，收款事由为暂收尚书府第第1号楼负一层停车位款62755.02元。被告对上述三份收据的真实性均不予以认可。
一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应该按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，何静作为被告公司的委托代理人在原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》上签名。原告举示具有何静签字和盖章的收据三份拟证明何静具有代公司收款的职能，虽然被告方对原告方举示的三份收据的真实性不予认可，但是被告作为开发商并未举示其他证据来否认何静具有代公司收款职能和否认何静签名盖章的真实性，故一审法院认为被告应当承担举证不能的后果，从而对原告方举示的三份收据的真实性予以确认。因此一审法院认定何静具有代被告公司收款的职能，认定何静于2010年10月28日向原告收停车位款62755.02元的行为应为职务行为继而认定被告收取了原告停车位款62755.02元属实。而事实上，被告方并未具有车位出售，现原告要求被告返还停车位款的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。原告事实上支付停车位款62755.02元，现起诉要求被告返还62755元，一审法院予以尊重。
关于资金占用损失，被告既然并未具有车位出售，且长期占用原告的资金不给付，给原告造成了资金占用损失，故对于原告方要求被告给付资金占用损失的诉讼请求，一审法院也予以支持。一审法院按照以62755元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2010年10月28日起计算至付清时止予以主张，对于原告的过高要求，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由被告重庆市恒旭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡祖胜停车位款62755元及资金占用损失，资金占用损失按照以62755元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2010年10月28日起计算至付清时止；二、驳回原告胡祖胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1368元，减半收取684元，由被告重庆市恒旭房地产开发有限公司负担。
恒旭公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并依法改判驳回胡祖胜的全部诉讼请求，一、二审诉讼费全部由胡祖胜承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定胡祖胜支付了购房合同项下“相应购房款”，模糊不清。胡祖胜举示的证据显示尚有25万元购房款未支付。2、一审判决认定何静收取胡祖胜62755.02元所谓车位款系代为恒旭公司收款的职务行为，是错误的。3、双方签订商品房买卖合同的时间应为2010年11月20日。二、一审判决适用法律错误。根据法律规定，物权买卖的合同必须有书面协议，且是双方合意。胡祖胜无证据证实双方成立了车位购买合同，更无证据证实双方合意。另外，一审判决错误认定恒旭公司应当对胡祖胜的主张承担举证责任。三、一审法院将已经旁听审理的人作为证人，在审理程序上存在瑕疵。
胡祖胜答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
二审中，恒旭公司举示了其持有的商品房买卖合同一份，拟证明双方签订合同的时间是2010年11月20日，何静在该时间点才是我公司的代理人，她之前的行为对我公司不发生溯及力。胡祖胜对该证据的真实性均不予认可。本院认证如下：首先，胡祖胜对该证据的真实性均不予认可；其次，该合同签订时间与胡祖胜在一审中举示的合同载明的时间不一致，且恒旭公司对胡祖胜在一审中举示的合同之真实性无异议；最后，该证据在一审中既已存在，恒旭公司无正当理由未在一审时举示，故不属于新证据，且不排除其在日期处添加改动的可能性。因此，本院对恒旭公司举示的该证据不予采信。
本院二审查明：涉案商品房买卖合同第五条约定，付款方式为分期付款，第一期：首付250000元，第二期:签订合同之日付款177244.98元。
该商品房买卖合同补充协议第四条载明：“本项目内的公司管理用房、社区用房、车库等所有权归甲方，甲方可以出售抵押；甲方可根据时代的发展对其进行调整和改建，不再另行通知乙方。……”。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点为：1、胡祖胜是否付清了全部购房款；2、恒旭公司应否退还车位款。现分别评析如下：
关于购房款的问题。第一，商品房买卖合同约定，购房款的付款方式为分期付款，其中第一期首付250000元，第二期于签订合同之日付款177244.98元。从合同条款所使用的词句可以看出，首付款应当是在签订合同之前已经支付，这与当事人的陈述及一审法院对何静的询问笔录相吻合；并且根据商品房买卖交易习惯，也是先交首付款，再交之后的其他分期购房款。第二，胡祖胜在一审中举示的购房款发票、房地产权证、银行卡交易明细、结算清单等证据与商品房买卖合同相关条款以及罗安金的证人证言之间相互印证，并形成证据锁链，足以证明双方对房屋面积差异的款项进行了结算且恒旭公司已将面积差价款退还给了胡祖胜。第三，恒旭公司直至本案一审诉讼之前没有向胡祖胜催收过该首付款250000元。第四，恒旭公司没有提供相反证据反驳胡祖胜提出的上述证据及其相应的事实主张，也未提供关于车位款冲抵了购房款的证据。因此，综合胡祖胜已取得涉案房屋的房地产权证和恒旭公司已将房屋面积差价款退还给了胡祖胜等事实，并结合双方关于首付款支付和产权证办理的约定以及商品房买卖的交易习惯，本院认定胡祖胜已付清了全部购房款。
关于恒旭公司应否退还车位款的问题。首先，何静作为恒旭公司的委托代理人在胡祖胜与恒旭公司签订的商品房买卖合同上签名，并且该合同补充协议第四条载明恒旭公司有车库可以销售，表明何静有权代表恒旭公司销售涉案商品房和车位。其次，胡祖胜举示的具有何静签字和盖章的收据三份以及一审法院对何静的询问笔录，能够证明何静有权代恒旭公司收取购房款、相关税费、车位款等款项。最后，商品房买卖合同补充协议对车库的销售有约定，结合车位款收据“暂收尚书府第第1号楼负一层停车位款62755.02元”的明确记载，可以认定本案商品房买卖合同之标的物包括住房一套和地下停车位一个；故对恒旭公司关于双方未成立车位购买合同关系的主张，本院不予支持。因此，何静向胡祖胜收取停车位款的行为应视为代表恒旭公司的职务行为。由于恒旭公司客观上无法向胡祖胜交付相应车位，故其应当将停车位款返还给胡祖胜并支付资金占用损失。
综上所述，恒旭公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1368元，由上诉人重庆市恒旭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 赵 青
代理审判员 罗太平
二〇一六年七月十四日
书 记 员 王睿杰