湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0211民初43号
原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行。
负责人邹剑平，该行行长。
委托代理人金少健，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权(即代为起诉、承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉等)。
被告潘建文，男，1967年10月26日出生。
原告上海浦东发展银行股份有限公司�洲支行（以下简称浦发银行株洲支行）诉被告潘建文金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理。本案依法组成由审判员袁华成担任审判长、人民陪审员曹佩均、沈成元参加的合议庭于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告浦发银行株洲支行的委托代理人金少健到庭参加诉讼，被告潘建文经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告浦发银行株洲支行诉称：2010年4月20日，原告与被告潘建文签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定原告借款33万元给被告潘建文用于购买位于株洲市天元区庐山路69号庐山恋2栋802室房屋，借款期限为15年，即自2010年4月20日至2025年4月20日，借款年利率为5.049％，还款方式为等额本息还款法。2010年4月20日，原告依被告指示将33万元的借款转入到株洲市金山房地产开发有限公司账户，履行了合同义务。同时，针对该笔33万元的借款，被告潘建文以其贷款所购买的株洲市天元区庐山路69号庐山恋2栋802室房屋（房产证号为：株房权证株字第10003608**号）作为抵押担保，并于2013年10月17日办理了抵押登记（他项权证号：株房他证他字第10003608**号）。此外，《个人购房担保借款合同》还对抵押担保的范围、违约事件、违约事件的处理、抵押权实现的情形等事项做了相应的约定。
被告潘建文借款后，开始能依合同约定向原告偿付借款本息，但自2014年5月起，未再能按合同的约定及时偿还借款本息，其行为已构成违约。为此，原告多次向被告催收，未果。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告立即偿还原告借款本息291257.91元（其中借款本金266832.03元、利息（含罚息）24425.88元，利息（含罚息）暂计算至2015年11月15日，之后的利息（含罚息）按合同约定的利率继续计算至借款本息实际清偿之日止）；3、被告承担原告为实现上述债权所支付的律师代理费29125元；4、判决原告对被告所有的位于株洲市天元区庐山路69号庐山恋2栋802室的抵押房屋在其抵押债权范围内享有第一顺位的优先受偿权；5、被告承担本案的全部诉讼费用及其他实现债权的一切费用。
被告潘建文未予答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明：2010年4月20日，原告浦发银行株洲支行与被告潘建文签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定原告借款33万元给被告用于购买株洲市金山房地产开发有限公司开发的位于株洲市天元区庐山路69号庐山恋2栋802号的房屋，借款期限为15年，即自2010年4月20日至2025年4月20日，贷款年利率为5.049％，还款方式为等额本息还款法。同时，合同约定被告潘建文以其借款所购买的位于株洲市天元区庐山路69号庐山恋2栋802号的房屋（房屋所有权证号为：株房权证株字第10003608**号）作为抵押担保。同时，该合同第五条5.3约定，抵押担保的范围为本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的透支账户透支本息及实现债权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。……5.12约定，借款合同项下的债务履行期届满(包括提前到期的）抵押权人未受清偿时，抵押权人有权向人民法院起诉；……第七条7.2约定:借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的构成违约。……第八条约定：当第七条违约事件之一项或数项出现时，原告有权采取下列一种或数种措施进行处理:8.1，按中国人民银行有关规定计收罚息;8.2，有权宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期;……8.4，按担保合同约定处分抵押物，清偿贷款本息;或要求借款人(即本案被告）补偿因其违约对贷款人造成的一切损失，补偿范围包括本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的透支账户透支本息及实现债权、担保权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。此外，合同还对关涉合同双方当事人权利义务的其他事项做了相应的约定。
上述合同签订后，原告依被告的指示于2010年4月20日将33万元的借款发放至株洲市金山房地产开发有限公司账户。
2013年10月17日，原、被告双方至房产管理部门对上述抵押物（即位于株洲市天元区庐山路69号�山恋2栋802号的房屋）办理了他项权抵押登记（他项权证号为：株房他证他字第10003608**号），确认原告为抵押权人。
被告潘建文借款后，开始能依合同约定向原告偿付借款本息，但自2014年5月份起开始未能按约定偿还贷款本息，出现违约情形，原告遂依合同约定要求被告提前偿还所有借款本息，未果。原告为维护自身的合法权益，根据合同约定及相关法律规定，特就本案的诉讼及判决后的申请执行事宜委托予湖南天隆律师事务所，双方为此签订《委托代理合同》一份，约定律师代理费为本案诉讼标的的10%，即29125元，且已支付诉讼阶段律师代理费14562.5元。
另依法查明：截止2015年11月15日，被告潘建文共结欠原告借款本金266832.03元，利息及罚息24425.88元（利息及罚息均暂计算至当日，之后的利息及罚息按合同的约定继续计算至借款本息全部清偿之日止），合计291257.91元。
以上事实，有经庭审质证、认证的原告的营业执照、被告潘建文的身份证明文件、《个人购房担保借款合同》、个人贷款放款通知书、借款凭证、他项权证明文件、利息清单、《委托代理合同》、律师代理费支出发票等书证、原告的陈述及庭审笔录等证据予以证明，本院予以认定。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。原告浦发银行株洲支行与被告潘建文签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效，合同双方均应依合同的约定履行各自的义务。原告依约向被告潘建文发放了贷款33万元，履行了合同义务，但被告潘建文却在借款后只向原告偿还了部分借款本息，而未能依合同的约定及时履行全部还款义务，其行为违反了合同约定，应承担�应的违约责任。故原告要求依合同约定解除与被告潘建文之间的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求、以及要求被告潘建文提前偿付原告借款本息291257.91元（含借款本金266832.03元，利息及罚息24425.88元，利息及罚息暂计算至2015年11月15日止，之后的罚息按合同的约定计算至全部本息实际清偿之日止）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告潘建文违约，致使原告为追讨本案债权而委托湖南天隆律师事务所代为诉讼并因此支出了律师代理费14562.5元，故原告依合同约定要求被告潘建文向原告支付其因本案诉讼而支出的律师代理费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于此代理费用的数额，本院依照相关规定，酌情确定为12000元。至于原告要求由被告承担本案判决后执行阶段的律师代理费14562.5元的诉请部分，本院认为，该执行代理费用尚未实际发生，应待其实际发生后再行确定，故本院对原告的此部分诉请不予支持。被告潘建文在向原告浦发银行株洲支行申请贷款时，自愿以其借款所购买的位于株洲市天元区庐山路69号庐山恋2栋802号的房屋(房屋所有权证号为：株房权证株字第10003608**号)为其依《个人购房担保借款合同》在原告处33万元的借款所未偿付（含提前到期的）的借款本息及实现债权的费用(包括律师费等其他的合理费用）提供最高额抵押担保，同时依法办理了他项权证登记，确认原告为该抵押权的权利人，故原告浦发银行株洲支行要求对被告潘建文所有的抵押物的处置价值在其上述债权范围内享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告潘建文经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院无法组织双方当事人进行调解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条�第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一、二项、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条、第二百零三条第一款、第二百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行与被告潘建文签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告潘建文在本判决生效后七日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行偿还借款本金266832.03元、支付利息及罚息24425.88元（利息及罚息均暂计算至2015年11月15日，之后的利息及罚息按合同的约定继续计算至借款本息全部清偿之日止），合计291257.91元；
三、被告潘建文在本判决生效后七日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行支付原告因追讨本案债权而支出的律师代理费12000元；
四、被告潘建文届期不履行上述第二、三项义务，原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行可以与被告潘建文协议，以被告潘建文所有的位于株洲市天元区庐山路69号庐山恋2栋802号(房屋所有权证号为：株房权证株字第10003608**号，抵押他项权证号为株房他证他字第10003608**号）折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价、或者拍卖、变卖后，其价款超过优先受偿债权数额（含本判决上述第二、三项确定的金额及后续发生的抵押担保的范围内的金额）的部分归被告潘建文所有，不足部分由被告潘建文继续清偿；
五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当�照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6106元，财产保全费2520元，公告费560元,合计9186元；由被告潘建文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 袁华成
人民陪审员 曹佩均
人民陪审员 沈成元
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 罗 思
附判决书引用的法律条文的原文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有�定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
第一百八十�条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百零三条�一款为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。