河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫13民终514号
上诉人（原审原告）：高清万，男，生于1952年11月15日，汉族，住河南省南阳市宛城区。
委托诉讼代理人：刘新旺，河南隆翔律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：张彦如，女，生于1966年6月6日，汉族，住山西省大同市城区。
委托诉讼代理人：张国瑞，河南雷鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张楚峰，男，汉族，生于1947年3月23日，住湖北省当阳市，现服刑于内蒙古自治区呼和浩特第二监狱。
原审第三人：河南嘉田农资销售有限公司（原名称：河南嘉田化工有限公司）。住所地邓州市人民路***号。
法定代表人：李安邦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王长友，该公司员工。
上诉人高清万、张彦如与被上诉人张楚峰、原审第三人河南嘉田农资销售有限公司为买卖合同纠纷一案，不服邓州市人民法院（2015）邓法�初字第2080号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人高清万上诉称：请求撤销原判，依法改判被上诉人将位于邓州市穰城路与××交叉口东南角拐角楼第一幢（从东往西数）东头套房六间三层的房产协助过户给上诉人所有；一审案件受理费过高，案件受理费由被上诉人负担。理由：1、争议房产建于1997年，张彦如和张楚峰于1998年登记结婚，上诉人有理由相信张楚峰有房屋处分权。2、争议房屋已实际占有使用十余年，张彦如应知道张楚峰处分该房屋，夫妻一方对共有财产的处分行为仍为有效。3、张彦如在2013年已起诉要求张自国腾房，后又撤诉。可见张彦如对房屋出售情况是明知的，至今未请求撤销分配合同。4、原判适用法律不当。原判确认买卖合同有效，却适用《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，“处分共有的不动产或者动产以及共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”5、非财产案件受理费为100元，一审诉讼费过高。张彦如答辩称：原判驳回原告的诉讼请求正确，程序合法；但原告不符合善意取得，原判认定买卖合同有效不当。
上诉人张彦如上诉称：请求改判认定房产分配合同不是房屋买卖合同，确认房产分配合同无效。理由：1、原判认定房产分配合同为房产买卖合同不当。房产分配合同的内容有保留所有权的内容，不是房屋买卖合同的性质。该分配合同有涂改痕迹，与其他原审原告的分配合同存在不一致。2、原判认定张楚峰未经张彦如同意出售房屋，却认定买卖合同有效，适用法律不当。高清万答辩称：本案属于房屋买卖合同，房款已付清，张彦如的上诉理由�能成立。
原审第三人河南嘉田农资销售有限公司答辩称：同意张彦如的答辩意见。
被上诉人张楚峰答辩称：认可收到高清万40万元购房款；卖房时没有告诉张彦如，张彦如知道后反对，后来又同意了。
高清万向一审法院起诉请求：张楚峰应将面向231省道的第1幢主楼东头六间三层套房过户给原告所有。
原审法院查明事实：被告张楚峰的户籍虽是湖北省当阳市，但老家是河南省邓州市××东镇。张楚峰在家中排行老大，下有五六个兄弟。该系列案中涉及到的张自国、张自信系张楚峰三弟、五弟。张楚峰与本案第三人张彦如于1994年开始同居，1996年举行结婚仪式，1998年补办了结婚登记手续，并育有一子。1997年，张楚峰在邓州市××东镇以招商引资名义，获批约8亩土地，共计2427.43平方米，其与妻子张彦如共同在该宗土地上筹资建房�幢，共建房屋112间及院落。该房产位于邓州市穰东镇穰城路与××交叉口东南角，有近一半系门面房。1999年建成后，办理了土地使用权证和房屋产权证（证号334930）。第三人张彦如与被告曾在该房内居住经营生意多年。2007年1月16日，被告张楚峰给其五弟张自（子）信出具一委托书，委托书内容显示有“房屋转让、收款、汇款、入股、按股退房”等字样。2007年3月12日，张楚峰与案外人崔本江及他人签一打印文本的“房产分配合同”，该合同涉及崔本江条款约定“崔本江：表弟收，主体楼东头套房一至三层（按原交集资款贰拾万元分配）。”后崔本江条款约定被修改为“高清万，主体楼东头套房一至六间三层肆拾万元整”。在该合同的第二页中间部分，又重复表述为“高清万（手写）主体楼第一间套房上下三层（贰拾万元）拥有使用所有权”，这行字后面再次手写“�间，肆拾万元整”。2007年4月8日，张楚峰收到高清万款400000元，并由其出具收据，记载“今收到高清万购房款肆拾万元整此据。收款人：张楚峰”。2011年，张楚峰因与河南嘉田化工有限公司（现变更为河南嘉田农资销售有限公司）为买卖煤炭生意发生诉讼，湖北当阳市法院查封了该房产。后经宜昌市中级人民法院终审判决，被告张楚峰应偿还河南嘉田化工有限公司货款610951.30元。嘉田化工有限公司申请执行，当阳市法院作出了（2012）鄂当阳执字第00448号和（2012）鄂当阳执字第00448－2号执行裁定书，已对该房产进入执行拍卖阶段。2013年，本案的第三人张彦如以侵权为由起诉另案原告张自国，要求腾出房屋返还房产，后在亲属的劝解下撤诉。但在此侵权案中，张自国答辩称该房产系与张楚峰等人在1997年集资修建，并提供一份“建房协议”。但后经法庭调查核实，张�国和张自信均承认，该1997年6月6日的“建房协议”是在2007年伪造，目的为规避税务部门管理。1997年6月20日张自信出具的收款条，系在2012年伪造，目的是为了规避他案的执行。2015年9月，原告高清万以2007年3月12日的“房产分配合同”，并附以2007年4月8日的借款收据，以买卖合同为由起诉被告张楚峰，要求配合过户。第三人张彦如知悉后，申请以独立请求权的第三人参加诉讼，要求确认“房产分配合同”无效。河南嘉田化工有限公司知悉后，也申请作为第三人参加诉讼。但在法庭允许其参加后，第三人张彦如申请法庭查明，河南嘉田化工有限公司已于2014年7月变更为“河南嘉田农资销售有限公司”，法定代表人也变更为李安邦。但河南嘉田化工有限公司的代理人仍坚持要求参加诉讼，并随即变更补正，以河南嘉田农资销售有限公司申请继续参加诉讼。庭审当天，除嘉�农资销售有限公司没有到庭外，其他各当事人及代理人均以火车或飞机为交通工具到庭参加了诉讼。
另查明：被告张楚峰因诈骗罪于2012年12月被逮捕，2013年被内蒙古自治区丰镇市人民法院判处有期徒刑13年，现服刑于内蒙古自治区呼和浩特市第二监狱。
原审法院认为：原告高清万购买登记在被告名下的主体楼东头套房一至三层共六间事实清楚，被告也承认收到了原告400000元。但是本案中争议的房产房权证登记在张楚峰个人名下，但张楚峰与第三人张彦如结婚在前，二人共同建房在后这一事实不能否认，故该334930号房产应当属于张楚峰、张彦如的夫妻共同财产。被告辩称收到原告400000元款，但是托管费用，不是购房款。但原审法院认为2007年4月8日的收据记载明晰，对该辩称不予支持。至于被告辩称的原告提供的“房产分配合同”，随意性涂改、�加，先是崔本江，后为高清万，先为200000元，后为六间400000元这一现象。原审法院认为结合原告方陈述及另案张自信陈述，可以确定该部分房产初是想卖给崔本江，后崔本江退出，以六间400000元卖给原告，符合常理。故原审法院对高清万提供的该份“房产分配合同”予以认可。关于原、被告买卖房屋能不能实现物权的变动问题，原审法院认为，被告张楚峰明知该房产系夫妻共同财产，在没有征得共有人张彦如同意情况下，单方面与原告签订房屋买卖协议，而作为共同共有人的张彦如又不同意出卖，原告方在法庭辩论终结前，既没有充分的证据证明当时张彦如知道卖房事宜，也没有证据证明事后得到共有人张彦如的追认。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产……，应当经占份额三分之二以上按份共有人或全体共同共有人同意�…”即使在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理房屋产权变更登记手续的，人民法院应当驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。而且在《中华人民共和国城市房地产管理法》中，也有关于处分共同共有房产，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产的规定。故对原告高清万要求被告履行合同协助过户的诉讼请求，不予支持。第三人张彦如诉称的请求确认“房产分配合同”不是买卖合同，应当确认无效的请求不予支持。但对第三人张彦如主张的该“房产分配合同”未经其同意，被告不能单方处分共同财产的理由原审法院予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，原审法院判决：驳回原告高清万的诉讼请求。案件受理费7400元，由原告高清万负担。
二审中高清万提供证据：1、张彦如和张萍的通话录音一份，证明张彦如知道房屋买卖的事情，且认可买卖协议；2、房屋转让协议和证人证言各一份，证明张楚峰的五弟张自信在张楚峰和张彦如的劝说下，先将自己的房子通过张恒银出售，后又购买张楚峰所建的部分房屋。3、五位证人出庭作证并提交书面证言，证明上诉人高清万通过张自信、张自国介绍，购买争议房屋，并由张楚峰出具收条，由张彦如接收房款。
上诉人张彦如质证称：录音不属于新证据，对其真实性无法核实；证人证言不属于新证据。原审第三人河南嘉田农资销售有限公司质证称：同意张彦如的质证意见。被上诉人张楚峰质证称：对录音内容不清楚；对房屋转�协议和张恒银的证言没有异议；对于其他证人证言，认可高清万已支付40万元购房款，但我老婆不在场。
二审中查明事实同一审查明一致。
本院认为：1997年张楚峰在邓州市××东镇获批土地后筹资建房，1998年张楚峰和张彦如登记结婚，并于1999年为所建房屋办理国有土地使用权证和房屋产权证。2007年张楚峰委托五弟张自信办理房屋转让、出售、收款、汇款事宜，并签订了房屋分配合同。虽然一审中张楚峰对房屋分配合同上的签名提出异议，并申请鉴定，但在限定期限内未缴纳鉴定费，视为对其权利的放弃，应承担相应不利后果。二审中张楚峰认可高清万已支付40万元购房款。原判认定房产分配合同实为房屋买卖合同并无不当。
关于房产分配合同的效力能否认定的问题。依据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（施行）》第89条的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处分权的规定’，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或�知道为由对抗善意第三人。
本案中，张楚峰出售房屋系对夫妻重大共同财产的处分。张彦如对张楚峰筹建房屋的过程是明知的，对房产证办理在张楚峰个人名下未提异议，且在房屋建成后至2007年出售之前，张彦如和张楚峰曾在争议房产中共同居住生活。上诉人高清万提供录音、证人证言等证据，证明张彦如知道并参与房屋买卖。高清万有理由相信张楚峰的处分行为经张彦如同意，并以相应对价有偿、善意购得房屋，实际管理使用至今。本院认为房屋买卖应为有效。张彦如主张卖房未经其同意以致合同无效的上诉请求不能成立。争议的主体楼东头套房六间一至三层房屋归高清万所有，现高清万请求协助过户应予支持。关于诉讼费的认定，由于房屋买卖合同涉及财产争议，一审诉讼费按财产类案件收取诉讼费适当，对高清万主张诉讼费过高的上诉请求不予支持。综上，原判认定事实清楚，程序合法，适用法律部分不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销邓州市人民法院（2015）邓法民初字第2080号民事判决。
二、位于邓州市穰城路与太子路交叉口东南角证号为334930号的房产第一幢（从东往西数）东头套房一至六间三层房屋归高清万所有。
三、被上诉人张楚峰于本判决生效后三十日内协助高清万办理位于邓州市穰城路与太子路交叉口东南角证号为334930号的房产第一幢（从东往西数）东头套房一至六间三层房屋的过户手续。
四、驳回上诉人张彦如的上诉请求。
一审案件受理费7400元，二审案件受理费200元由上诉人张彦如负担200元，上诉人高清万负担7400元。
本判决为终审判决。
审判长 刘建华
审判员 李 舸
审判员 王 妮
二〇一七年三月二十九日
书记员 陈 斌