广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终3290号
上诉人（原审被告）肖国良。
委托代理人郭克顺，广东星啸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市天然银海实业有限公司。
法定代表人陈俗敬，系该公司董事长。
委托代理人吴晓荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人梁小惠，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院作出的（2015）深龙法横民初字第1068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告的诉讼请求为：1、被告向原告支付拖欠的房屋租金及水电费共计人民币94949元（暂计至2015年8月31日），及滞纳金12000元；2、确认双方当事人的租赁合同于2015年8月31日解除；3、判决被告于2015年8月31日前从租赁房屋中搬离。
一审查明案件相关情况：
一、租赁标的物：位于深圳市龙岗区xx街道xx工业城的x号厂房x楼。
二、房地产权利人：深圳市龙岗区xx街道经济发展有限公司。
三、房产登记日期：未办理房屋产权登记，涉案房产原属深圳市xx工贸实业公司下属企业深圳（龙岗）xx工业城发展公司，1999年9月30日，深圳市中级人民法院在审理深圳市xx工贸实业公司破产一案中，作为（1999）深中法经三字第43-3号民事裁定书，确认原深圳市龙岗区xx镇经济发展有限公司通过拍卖取得涉案房地产。
四、租赁面积：1100平米。
五、约定租赁期间：2015年1月1日至2017年12月31日，自2015年2月1日起开始计租。
六、约定月租金标准：月租金人民币14300元，月综合管理费400元，月卫生费400元，月电梯使用费400元。
七、约定相关费用缴纳日期：每月5日前缴纳。
八、违约责任约定：承租人如逾期10天以上缴纳租金，则按日千分之五支付滞纳金；连续拖欠超过30天，则出租人有权终止合同。
九、需要说明的其他情形：1、原告于2005年6月23日由原深圳市恒腾达实业有限公司更名而来，2000年11月19日，原深圳市xx镇经济发展有限公司向深圳市恒腾达实业有限公司出具《经营管理授权书》，将包括涉案房产在内的xx工业城全部资产整体委托由深圳市恒腾达实业有限公司经营管理。2、被告在签订合同时向原告交纳了人民币28600元作为押金。3、在被告承租后不久，被告存放在租赁房屋内的财物被深圳市福田区人民法院查封。4、被告未提交缴纳租金及相关费用的证据，原告确认，被告在签订合同后缴纳了一个月租金即2015年2月份租金，自2015年3月开始起未缴纳租金。此外，被告尚欠2015年1月份水费45元，电费1949.7元，2月份水费56元，此后因被法院查封，未再产生水电费用。原告提供了涉案房屋水电费缴费通知单。5、在本案庭审中，被告同意与被告解除租赁合同。
一审裁决结果：原审法院认为，涉案房地产的权利人通过司法拍卖取得涉案房屋，并委托原告经营管理，原告与被告的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，双方均应按照合同约定履行义务。原告拖欠被告的租金及水电费用应予支付，但被告租赁的涉案场地在双方当事人约定的免租期满后不久即被人民法院查封，被告并未在涉案房屋中实际经营，除租金之外的综合管理费、卫生费、电梯使用费等因被告的经营行为而产生的费用，被告可不予支付。因此被告应当向原告支付2015年3月至8月的租金人民币85800元，以及租赁初期产生的水、电费共计人民币1949.7元。房屋租赁押金的作用在于担保租金的支付，因被告尚未从涉案房屋中搬离，且因财产被查封无法确定具体的搬离日期，被告要求将其押金抵扣本案中的租金的条件尚不成就，原审法院在本案中不予采纳。
双方当事人约定的逾期付款滞纳金高达每日千分之五，过分高于因此而给原告造成的损失，原审法院予以调整，将滞纳金的比例调整为银行同期贷款利率的两倍。对原告超出此一部分的请求，原审法院不予支持。根据双方当事人约定的支付期限，自2015年3月16日按16249.7元作为计算基数（包括2015年3月份租金及1、2月份水电费），以后的计算基数逐月增加14300元直至2015年8月16日止。
被告长期拖欠租金，原告要求解除合同符合法律规定，原审法院予以支持。原告的存放于涉案房屋中的财物目前被司法查封，除非经采取查封措施的法院批准，任何其他机关和个人均不得擅自转移被查封财产，被告更无权利采取此一措施，对原告要求被告于2015年8月31日前从涉案房屋中搬离的请求，原审法院无法支持。解除合同之后产生的房屋占有使用费，双方当事人可另循法律途径解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：一、确认原告深圳市天然银海实业有限公司与被告肖国良于2014年12月29日签订的《房屋租赁合同》于2015年8月31日解除。二、被告肖国良向原告深圳市天然银海实业有限公司支付2015年3月至8月的房屋租金人民币85800元。三、被告向原告支付水电费人民币1949.7元。四、被告按银行同期贷款利率的两倍支付原告以上租金及水电费的滞纳金至本判决确定的支付之日止（自2015年3月16日按16249.7元作为计算基数，以后的计算基数逐月增加14300元直至2015年8月16日止）。五、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费人民币1086.86元（原告已预缴），由原告负担100元，被告负担986.86元。以上各项具有金钱给付内容的义务，限被告于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人不服一审判决，向本院提起上诉：1、依法撤销深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法横民初字第1068号民事判决第一、二、三、四项，维持第五项；2、依法确认上诉人与被上诉人于2014年12月29日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；3、依法改判上诉人只支付2015年3月至7月的占用费42900元（被上诉人诉求的解除合同时间，当庭变更至8月，法庭依法不应该采纳。已扣除上诉人予交的28600元合同保证金及一个月租金）；4、依法改判上诉人与被上诉人各自承担本案第一审诉讼费的50%，判决被上诉人承担本案第二审的诉讼费。
上诉的事实和理由：
一、原判以双方签订的《房屋租赁合同》为有效合同而判决，缺乏事实依据。
本案案涉标的为深圳市龙岗区xx镇经济发展有限公司通过拍卖所得，(1999)深中法经三字第43-3号民事裁定书裁定“银海公司资产由买受人深圳市龙岗区xx镇经济发展公司所有，财产过户手续依法到相关部门办理。”2000年11月19日xx镇经济发展公司委托深圳市恒腾达实业有限公司全权经营管理。深圳市恒腾达实业有限公司于2005年6月23日变更为深圳市天然银海实业有限公司。可是，在本案诉讼中，上诉人要求确认被上诉人是合法的权利主体资格（或者诉讼主体资格）?被上诉人至今没有提供深圳市龙岗区xx镇经济发展公司或者被上诉人的“房屋所有权证”(根据(1999)深中法经三字第43-3号民事裁定书裁定，买受人深圳市龙岗区xx镇经济发展公司在长达16年的时间里，早就应该依法到相关部门办理财产过户手续了）。被上诉人应当承担举证不能的不利法律责任。即原审法院应当依法确认案涉合同为无效合同，依法应按照无效合同判决。
二、原判确认上诉人所交给被上诉人的“28600元是房屋租赁押金”，是错误的。
上诉人与被上诉人签订的合同第七条明确规定，乙方一次性付给甲方两个月租金28600元，作为合同保证金及一个月租金。案涉合同为无效合同，当然就不存在合同保证金了。即使案涉合同为有效合同，其中还有一个月的租金，也是可以冲抵为租金的。敬请第二审法院依法予以纠正。
三、原判认定上诉人欠到“2015年1月份水费45元，电费1949.7元，2月份水费56元，缺乏事实根据。
上诉人租赁房屋只是存放物品，而且先后被深圳市龙岗区法院和福田区法院查封，没有使用水电，怎么会有水电费呢？况且，被上诉人所述的水电吨数／度数，均没有上诉人的确认，法院依法应以证据不足不予认定。
四、基于上述事实和理由，本案依法确认案涉合同为无效合同后，也就不存在滞纳金了，而且是因为法院的查封（法院的查封并不是上诉人的原因，是案外人的事由）使上诉人不能合法使用，由此产生的费用应由查封法院，责令相关当事人承担。
被上诉人答辩称：一审判决事实清楚、证据充分，请维持一审判决。
二审查明，一审法院已查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。涉案租赁房产系由深圳市龙岗区xx街道经济发展有限公司通过（1999）深中法经三字第43-3号民事裁定拍卖取得房屋产权，并委托给被上诉人进行经营管理。被上诉人据此与上诉人签订的涉案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。上诉人以涉案房产未取得房地产权证书为由主张涉案合同无效的上诉理由于法无据，本院不予支持。按照合同约定，上诉人应自2015年2月1日起开始计付租金，但上诉人在支付了一个月的租金后，未能继续按约履行支付租金的义务，其行为已构成违约，被上诉人有权据此解除双方合同，上诉人应按被上诉人的要求支付2015年3月至8月的房屋租金人民币85800元，同时承担租赁初期产生的水电费人民币1949.7元。上诉人在涉案租赁房产内的物品被法院查封致使上诉人无法正常使用房产，不能构成上诉人拒绝支付租金及滞纳金的合法抗辩理由，其要求用租赁押金抵扣欠付租金的上诉理由亦无充分的合同依据，本院对此均不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。