浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2009）甬慈民初字第1273号原告：龚甲。原告：龚乙。原告：龚丙。原告：徐某某。上述四原告共同委托代理人：胡某某。被告：许某某。第三人：岑某某。委托代理人：宋某某。原告龚甲、龚乙、龚丙、徐某某为与被告许某某、第三人岑某某债权人撤销权纠纷一案，于2009年5月11日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员孙红莲独任审判。根据四原告的申请，本院于同年5月18日对登记在第三人岑某某为业主的慈溪市逍林岳冲针织服装厂名下的座落于慈溪市逍林某择乐路村的土地使用权采取了查封的财产保全措施。本院于2009年6月23日公开开庭审理了本案。同年8月5日，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2009年12月3日第二次公开开庭审理了本案。原告龚甲、龚乙、龚丙、徐某某的共同委托代理人胡某某，被告许某某，第三人岑某某的委托代理人宋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚甲、龚乙、龚丙、徐某某共同起诉称：2006年3月14日，原告与被告许某某就合伙投资一事，经协商转化为借款，被告许某某向某某告出具借款总金额为800000元的借条三份。借条约定其中200000元于2007年3月14日前归还［已由（2007）慈民一初字第4000号判决在案］，其余款项于2008年3月14日、2009年3月14日各归还300000元，逾期按月利率1%计算利息。届期，被告许某某爽约。经四原告多次催讨，被告既不归还本金也不支付利息，四原告就余下600000元款项也已向法院提起诉讼。四原告在（2007）慈民一初字第4000号判决的执行过程中，发现被告于2006年6月28日将自有的座落于慈溪市逍林某择乐路村的1000多平方米的土地以250000元的低价转让给了第三人岑某某，致使四原告的判决至今未能执行，其行为已损害了四原告作为债权人的利益。四原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，被告的上述低价转让行为是可撤销的行为，故根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条之规定，起诉要求依法撤销被告许某某将财产低价转让给第三人岑某某的行为。被告许某某未作书面答辩，在审理过程中辩称：对原告诉称的“2006年3月14日至原告就余下600000元款项也已向法院提起诉讼”事实，被告没有异议，并且原告起诉的600000元欠款案也已由法院判决被告败诉。被告与第三人系初中同学，被告于2006年3月20日左右因为企业注册资金需要向第三人借款300000元，后因资金不够，又于同年5月中旬向第三人借款150000元，两次借款共计450000元。因被告申请贷款不成而第三人又一直向被告催讨借款，被告没有能力还款，所以就提议将被告的房地产卖给第三人，当时被告出价100多万元，但是第三人提出价格太高了，因此进行了价格评估。评估价是90余某某，因为出卖的房屋只有土地证而没有房产证，最后双方确定交易价格为750000元，办理房地产过户的税费10多万元由第三人承担。扣除被告原先向第三人所借的借款450000元，第三人应再支付给被告300000元，故第三人在2007年5月底和6月20日左右各支付给被告150000元。被告认为，被告并没有以低价转让房地产给第三人，第三人实际上也支付了860000元，因此，被告与第三人之间的房地产转让行为是合法有效的。第三人岑某某未作书面答辩，在审理过程中辩称：第一、原告诉称被告将财产低价转让给第三人的事实是不成立的。系争房地产评估价是900000元，被告与第三人约定的合同价款是750000元，但实际上第三人共支付了近860000元，因此不存在低价转让的行为。第二、原告是否享有撤销权，第三人认为四原告与被告之间的债务是从合伙投资款转化为借款，其债务的性质不存在连贯性，原先四原告与被告之间是一种投资利益的合伙关系，并不存在着债务关系，后四原告与被告之间以协议形式转化为借款，虽然协议双方之间存在着约束，但其债务转变不能够对其他债权人产生约束力。所以第三人认为应驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的诉讼主张某某，向本院提供证据如下：1.（2007）慈民一初字第4000号民事判决书一份。证明被告许某某欠四原告200000元的欠款时间是在2006年3月14日之前，且已经法院判决的事实。2.土地登记卡查询结果共十页。证明原登记在被告许某某为业主的慈溪市××林镇东方针织厂名下的国有土地一块已于2006年6月28日过户登记于第三人岑某某设立的慈溪市逍林岳冲针织厂名下的事实。同时该组证据中的房屋买卖协议书一份，证明被告许某某将土地、房屋转让给第三人，双方约定的转让价格是250000元。3.工商登记档案二份。证明慈溪市××林镇东方针织厂业主系许某某，慈溪市逍林岳冲针织厂业主系岑某某的事实，性质均为个体工商户。被告为证明辩称主张某某，向本院提供了江西省农村信用社现金缴款单（复印件）二份及户名为被告的农某某行存折两本。证明第三人分四次将750000元款项支付给被告的事实。第三人为证明自己的主张某某，向本院提供证据如下：1.慈国用（2006）第140057号国有土地使用证一本。证明本案讼争房地产已依法登记在第三人名下的事实。2.房地产转让纳税申报表、契证、完税证及其它票据、共七份。证明第三人已依法支付相关房地产交易税费109892元的事实。3.土地估价报告。证明本案讼争房地产的评估价为901996元，作为被告与第三人之间交易价格的协商依据的事实。4.房屋买卖协议书一份。证明被告与第三人约定交易价为750000元，并且协议约定过户费用109892元由第三人自理，第三人实际支付近860000元的事实。上述各方当事人提供的证据，经庭审质证，被告及第三人对原告提供证据的真实性、合法性均无异议，但认为房屋买卖协议中被告与第三人约定的转让价不是250000元而是750000元。原告对被告提供的现金缴款单，认为系复印件，对其真实性无法确认，即使是真实的，也与本案缺乏关联；对被告提供的存折的真实性无异议，但认为不能证明第三人支付房款给被告的事实。原告对第三人提供证据的真实性均无异议，但认为第三人提供的完税证等证据只能证明已交纳的税费金额而不能证明税费由谁交纳，而根据法律规定，应由出让方交纳交易税；另，系争房地产在2006年9月的评估价是901996元，实际市场价要高于评估价；房屋买卖协议书显示的交易价格应是250000元而不是750000元，并且买卖协议中约定的房款的支付办法以及相关的房产证、土地证的交付方式与被告陈述相矛盾。被告和第三人就双方提供证据的真实性、合法性、关联性及待证事实均无异议。本院认为，被告和第三人对原告提供证据的真实性无异议，原告和被告对第三人提供证据的真实性无异议，原告和第三人对被告提供的存折的真实性无异议，而上述证据又与本案有关联，本院依法确定上述证据作为本院认定案件事实的依据。因被告提供的现金缴款单系复印件，该证据的真实性无法确定，本院对该证据不予认定。根据上述本院认定的证据及庭审中各方当事人的陈述，本院认定本案查明事实如下：四原告与被告许某某原有合伙关系。2006年3月14日，原、被告就合伙事项达成一致意见，四原告退出合伙，原投资款转化为被告向某某告所借借款，为此，被告许某某向某某告出具了总金额为800000元的借条三份。约定2007年3月14日前归还200000元，2008年3月14日前归还300000元，2009年3月14日前归还300000元。2007年10月9日，四原告起诉至本院，要求被告归还已届期的200000元并按约定支付利息。本院于2007年11月20日作出（2007）慈民一初字第4000号民事判决，判决被告于判决生效之日起三十日内归还四原告欠款200000元并按月利率1%支付逾期利息。判决生效后，被告未履行。为此，四原告向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2008年10月对被告采取了司法拘留的强制措施。并在执行过程中查明被告许某某于2006年6月将登记在慈溪市××林镇东方针织厂名下的房地产转让给第三人岑某某的事实，并于2006年10月19日将土地使用权变更登记在第三人岑某某为业主的慈溪市逍林岳冲针织服装厂名下。四原告于2009年4月通过执行庭知悉被告与第三人之间的上述转让行为。被告余欠四原告的600000元已由本院（2009）甬慈商初字第1266号民事判决由被告归还。另查明，慈溪市××林镇东方针织厂系被告于2004年4月5日成立的个体工商户的名称，慈溪市逍林岳冲针织服装厂系第三人于2006年5月23日成立的个体工商户的名称。根据慈溪市逍林岳冲针织服装厂的委托，慈溪市地价评估事务所于2006年9月27日出具慈地估（转）2006162号土地估价报告，慈溪市××林镇东方针织厂转让给慈溪市逍林岳冲针织服装厂的房地产地价总额542117元，地上建筑物总额359879元，总价为901996元。本案争议焦点为被告与第三人之间的上述房地产的转让价格是250000元还是750000元，双方之间的转让行为是否为低价转让。被告与第三人均认为双方于2009年6月28日订立土地使用权转让合同，因双方未达成一致意见故在合同中未书写转让金额，后经价格评估后，为办理土地使用权转让需要，才订立了房屋买卖协议书，房屋买卖协议书是在2009年9月底、10月初订立，是代理所工作人员沈某某根据双方确定的750000元价格书写，并且买卖协议中书写的价格也确实是750000元而不是250000元，同时向国土资源局递交的慈溪市国有土地使用权变更申请审批表上的内容也是沈某某代为填写的，该两份材料均是经被告和第三人盖章确认的。本院认为，被告与第三人之间的系争房地产的转让价格是250000元而不是750000元，理由如下：第一、被告与第三人的陈述与与证据相矛盾。被告与第三人均陈述，房屋买卖协议书与慈溪市国有土地使用权变更申请审批表均是同一时间由沈某某填写，时间是在价格评估后即2006年9月底10月初，而慈溪市国土资源局逍林分局在慈溪市国有土地使用权变更申请审批表上签具的时间是2006年6月13日，因此，当事人填写申请审批表的时间只能是在2006年6月13日或之前，绝不可能是在此之后；第二、根据房屋买卖协议书记载的内容分析房屋交易价格应为250000元。房屋买卖协议书系沈某某根据格式合同内容所填写，在价格栏中未书写大写价格，根据协议书中书写的小写价格，一般人均会认为书写的是“25万”，并且根据同样是由沈某某填写的房屋买卖协议书与慈溪市国有土地使用权变更申请审批表中该人所书写数字情况，“2”和“7”的书写是有明显区别的，因此，本院推定房屋买卖协议书中书写的价格系250000元。第三、根据证据规则，被告和第三人应对自己主张的房地产转让价格是750000元这一事实负证明责任。为证明此事实，除第三人提供房屋买卖协议书和被告提供存折外，没有其他他证据，而房屋买卖协议书记载价格已如第二点所述价格应为250000元，而被告提供的存折也不能证明第三人实际支付750000元给被告的事实，因此，被告和第三人提供的证据不能证明房屋转让价格为750000元的事实。综上所述，本院认为，根据法律规定，债务人以明显不合理的低价转让财产的，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。2006年6月，被告和第三人以250000元的价格订立房屋买卖协议时，被告已在2006年3月14日确认欠原告800000元，原、被告间的债权债务关系已成立，至房屋买卖时，被告欠原告的欠款分文未还。而被告与第三人办理土地使用权变更手续时，双方均已明知系争房地产的评估价为901996元，但双方仍以250000元的明显不合理低价转让财产，双方的转让行为已给作为债权人的四原告造成损害。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决如下：撤销被告许某某将登记在慈溪市××林镇东方针织厂名下的［土地使用权证号为慈国用（2001）字第140121号］房地产转让给第三人岑某某为业主的慈溪市逍林岳冲针织服装厂的行为。本案受理费5050元，财产保全费1770元，合计诉讼费用6820元，由被告许某某负担3410元，第三人岑某某负担3410元，于判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  孙红莲代理审判员  陆潇岚代理审判员  孙贇峰二〇一〇年一月八日书 记 员  邵 芸