上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1598号
上诉人（原审原告）胡唯。
委托代理人周锋，上海市现代律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海拓金投资管理有限公司。
法定代表人俞文婷。
上诉人胡唯因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，胡唯系诉争的本市黄浦区复兴中路XXX号建筑面积130平方米房屋的产权人之一。
2013年9月5日，胡唯、上海拓金投资管理有限公司（以下简称拓金公司）之间就涉案房屋签有《上海市房屋租赁合同》，合同约定，胡唯将涉案房屋出租给拓金公司，租期自2013年9月8日起至2023年9月7日止；胡唯于2013年9月18日前向拓金公司交付涉案房屋；月租金为人民币（以下币种均为人民币）6万元，该租金两年内不变，自2015年9月起，双方可协商对租金进行调整；拓金公司于2013年9月18日之前支付胡唯四个月租金共计24万元（一个月租金和三个月租金的保证金）。
同日，胡唯与拓金公司法定代表人俞文婷、案外人单骏逵、谭宇红签署《合作协议书》，约定共同投资设立上海拓金投资管理有限公司即本案拓金公司，投资金额为500万元，包括现金投资和物业投资两部分，胡唯以现金及两年物业租金投入约214万元的方式入股该公司，并拥有该公司40%的股权，俞文婷、案外人单骏逵、谭宇红以业务资源引进及技术入股方式入股该公司，并合计拥有该公司60%的股权；胡唯投入的资金将分为启动资金和运营资金两部分，启动资金主要用于公司的前期开办费用，包括场地装修、购买场地设备等费用，按实际到帐金额计算；运营资金全部折算成办公场地租金，总计为该场地的两年租金共144万元（场地租金为每月6万元）；利润分配，双方一致约定，公司第一、第二季度的税后利润在扣除日常场地经营所产生的费用及公司日常运作成本后，将不留取公司法定公积金与法定公益金，将可分配的利润全部支付给胡唯，直至该年度分配给胡唯的利润达72万元止。
2013年9月18日，拓金公司换领股东为胡唯、俞文婷和案外人单骏逵、谭宇红四人的《企业法人营业执照》。
之后，胡唯没有如前述合同的约定交付拓金公司涉案房屋；拓金公司没有如前述合同的约定支付胡唯租金和保证金。
2013年11月25日，胡唯委托律师致函俞文婷、单骏逵、谭宇红，称：双方曾于2013年9月5日签署合作协议一份，同日拓金公司与胡唯又签《上海市房屋租赁合同》一份，嗣后拓金公司并未按合作协议及租赁合同履行义务，鉴于此，胡唯要求拓金公司变更注册地址或向工商部门申请注销拓金公司，请俞、单、谭三名股东约时通知胡唯召开签署股东会议决议，办妥上述变更或注销手续，逾期将按法律程序追究。但胡唯要求未获通过。
2014年1月13日，胡唯诉至法院，请求判令解除胡唯与拓金公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》。
原审法院另查明，拓金公司于2014年5月4日向上海市浦东新区人民法院提起了与胡唯之间的股东出资纠纷一案。该案目前处于诉讼阶段中。
原审法院认为，就涉案房屋胡唯与拓金公司确实存在《上海市房屋租赁合同》，但同时胡唯又系拓金公司的股东之一。根据胡唯与俞文婷等三名股东的《合作协议书》，胡唯是以现金及涉案房屋的两年物业租金投入约214万元的方式入股该公司的，因此，涉案房屋不属于单纯的租赁物，而是属于胡唯入股投资的一部分，鉴于上述事实，法院认为，胡唯与拓金公司之间就涉案房屋虽存在《上海市房屋租赁合同》，却无真实的租赁合意。拓金公司关于前述《上海市房屋租赁合同》系为办理工商登记需要而形成的说法具有合理性、可信性。又鉴于拓金公司已经就股东出资争议提起他案诉讼，则胡唯与拓金公司之间的纠纷应当在该股东出资纠纷一案中予以解决。根据《中华人民共和国合同法》第二条第一款的规定，胡唯要求解除胡唯与拓金公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》的主张，经审查不符合该规定的要求，依法不应支持。据此，原审法院判决如下：胡唯要求解除与上海拓金投资管理有限公司之间的《上海市房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。
胡唯不服原审法院判决，向本院提起上诉称：第一、根据《合作协议书》及双方签订的租赁合同约定，胡唯将系争房屋出租给拓金公司使用并获取租金，胡唯再将租金作为现金出资的形式投入拓金公司并取得相应股份。第二、租赁合同约定拓金公司应于2013年9月18日之前支付胡唯一个月的租金和三个月租金金额的保证金共计24万元。但嗣后拓金公司未按时履约，故根据拓金公司逾期不付租金累计超过3个月其有权解除合同的约定（合同条款的9-2-七），其有权行使合同解除权。第三、系争房屋为胡唯与胡祎两人共有，系争房屋的租赁未取得胡祎的同意，胡祎现在不同意追认，故其仍坚持原审诉请。
被上诉人拓金公司则辩称：第一、根据《合作协议书》的约定，自胡唯加入公司后系争房屋两年的租金及现金共214万元作为胡唯入股该公司的投资，该投资应当一次性缴清并取得验资证明，而租赁合同约定的租金支付方式是按月支付，故胡唯作为股东对拓金公司投资资金不可能来源于拓金公司按月支付的系争房屋的租金。第二、根据合作协议书的约定，胡唯投入公司的注册资金分为启动资金和运营资金两部分，投入的运营资金全部折算成办公场地租金，按每月6万元计算总计为该场地的两年租金共144万元，故系争房屋应由本公司使用，但租金是作为投入公司的“运营资金”，应由胡唯支付，故租金未付的责任不在本公司。第三、根据合同的约定，系争房屋的交付和租金的支付均应在2013年9月18日前，但应由胡唯出资负责的装修工程到年底还未完工，本公司实际并未使用系争房屋，故其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明：拓金公司于2014年5月4日向上海市浦东新区人民法院提起了与胡唯之间的股东出资纠纷一案。2014年9月18日上海市浦东新区人民法院对该案作出（2014）浦民二（商）初字1735号民事判决，驳回了该公司的全部诉讼请求，现该判决已生效。该判决的经审理查明部分认定：经拓金公司全体股东决议，决定将拓金公司的注册资金从100万元增资至500万元。增资金额由垫资公司现金垫资并于2013年11月1日通过验资，验资报告中显示，胡唯增资的160万元均为货币出资。验资通过后，400万元的垫资款已全额返还垫资公司。迄今胡唯尚未补足其相应出资。以上事实有胡唯提供的上海市浦东新区人民法院（2014）浦民二（商）初字1735号民事判决书，及双方当事人的一致陈述予以证实。
本院认为：根据胡唯与俞文婷等三名股东签订的《合作协议书》的约定，胡唯是以现金及两年物业租金投入约214万元的方式入股拓金公司，以此取得该公司40%的股权，其投入的资金具体分为启动资金和运营资金，启动资金主要用于公司的前期开办费用，包括场地装修、购买场地设备等费用，按实际到帐金额计算；运营资金全部折算成办公场地租金，总计为该场地的两年租金共144万元（场地租金为每月6万元）。根据上述约定的内容，运营资金也是由胡唯作为拓金公司的股东应出资部分，而该部分资金全部折算成办公场地租金，据此应当认定系争房屋的两年租金应由胡唯承担并作为入股拓金公司的出资。此外，根据租赁合同的约定，系争房屋的月租金为6万元，且该租金两年内不变，自2015年9月起双方可协商对租金进行调整，故自2015年9月之后的月租金标准尚不确定，而此前两年的月租金标准明确为6万元。据此应当认定，上述《合作协议书》中约定应由胡唯按每月6万元“投入”的两年租金是自2013年9月至2015年8月的租金。现胡唯以拓金公司不支付租金为由要求解除双方的《上海市房屋租赁合同》理由不能成立。此外，系争房屋的产权人虽登记为胡唯与胡祎两人，胡唯虽称其出租系争房屋未征得胡祎同意，但胡唯出租系争房屋的行为并非法律意义上的处分行为，且2013年11月25日由胡唯向拓金公司等发出的解除租赁的通知中并未涉及上述理由，故原审法院据此判决驳回了胡唯的诉讼请求并无不当。胡唯的上诉请求依据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由胡唯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 吴 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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