上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二（商）初字第1799号
原告新疆天山毛纺织股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
法定代表人武宪章，董事长。
委托代理人薛勇，上海市中山律师事务所律师。
委托代理人马啸，上海市中山律师事务所律师。
被告上海织春工贸有限公司，住所地上海市青浦区。
第三人内蒙古吉天盛贸易发展有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市。
第三人李逊，男，1967年1月26日出生，汉族，户籍地北京市。
原告新疆天山毛纺织股份有限公司诉被告上海织春工贸有限公司（简称织春公司）买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月20日立案受理后，依法适�简易程序，由代理审判员沈月红独任审判。根据原告的申请，本院于2014年12月3日追加内蒙古吉天盛贸易发展有限责任公司（简称吉天盛公司）、李逊作为本案第三人参加诉讼。因被告织春公司、第三人吉天盛公司目前经营场所不明，第三人李逊下落不明，本院于2015年1月4日依法组成合议庭进行审理，并向上述被告及第三人公告送达了起诉状副本、开庭传票等材料。本案于2015年4月13日公开开庭进行了审理，原告委托代理人薛勇、马啸到庭参加诉讼，被告织春公司、第三人吉天盛公司以及第三人李逊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告新疆天山毛纺织股份有限公司诉称：1998年4月，被告织春公司法定代表人李逊以第三人吉天盛公司的名义与原告发生山羊绒买卖业务。期间，原告于1998年6月1日按约支付货款人民币3千万元（注：本文以下所涉币种均为人民币），但吉天盛公司仅交付了部分山羊绒。截止2001年2月，经双方结算，李逊（吉天盛公司）应返还原告货款1，429万元。经原告多次催讨后，原告与第三人李逊在2002年4月26日签订了一份《房地产抵押合同书》，在该合同中，被告织春公司作为担保人以其所有的位于上海市青浦区工业园区胜利路二号桥堍的房屋为李逊的债务提供担保，房屋登记面积为5，547平方米，房地产权证号为沪房地青字（2000）第0000**号。2002年4月28日，双方办理了抵押登记手续。后因李逊无能力归还到期债务，为实现抵押权，被告织春公司同意以抵押的房屋为李逊偿还到期债务。2003年8月26日，原、被告签订《房地产抵债合同》一份，约定被告将抵押的房屋过户给原告用于偿还李逊的到期债务，双方还约定在房地产抵债合同生效之日起20日内办理该房产的�户手续，过户涉及的税费由原告垫付等。抵债合同签订后，原告多次与被告联系，望其依约办理过户手续，但被告均予以推诿。现原告无法与被告取得联系，时至今日，涉案房屋仍未过户至原告名下。原告认为，双方签订的《房地产抵债合同》表明被告自愿将涉案房屋以折价方式处置给原告，该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应为合法有效。现被告不协助原告办理过户手续的行为侵犯了原告的合法权益，故请求判令被告依据原、被告双方于2003年8月26日签订的《房地产抵债合同》，协助原告办理坐落于上海市青浦区工业园区胜利路二号桥堍房屋的过户手续。
原告为证明自己的上述主张，向本院提供以下证据：
1、原告与第三人李逊于2002年4月26日签订的《还款协议书》复印件（与原件核对无异）一份，协议中李逊承诺�协议签署后一年内归还原告全部款项，被告织春公司以涉案房产为李逊还款作担保，织春公司法定代表人李逊在落款的担保人处签字；同年4月20日的董事会纪要复印件一份、原、被告于同年4月26日签订的《房地产抵押合同书》复印件一份（上述两份证据原件已在办理抵押登记手续时提交房地产交易中心）；青浦区房屋档案管理服务中心出具的证明材料复印件（与原件核对无异）一组；房产交易中心于同年4月28日出具的《房地产其他权利证明》复印件（与原件核对无异）一份，登记债权数额为1，000万元，债务履行期限为2002年4月26日至2003年4月26日；上述证据证明原、被告就抵押担保事项达成合意并依法办理了抵押登记手续的事实；
2、原告、被告织春公司和第三人吉天盛公司于2003年6月19日签订的《还款协议书》复印件（与原件核对无异）一份，协议约定被告织春公司将涉案房产以物抵债给原告，双方在协议签订生效之日起20日内办理完毕房产过户手续，协议由被告织春公司盖章确认，其法定代表人李逊亦在落款处签名，证明被告织春公司同意将涉案房产以物抵债给原告的事实；
3、系争房屋的房地产权证复印件（与原件核对无异）一份、案外人上海房地产估价师事务所有限公司于2003年3月11日出具的《上海织春工贸有限公司房地产市场价格评估报告》复印件（与原件核对无异）一份，涉案房屋由被告织春公司委托评估，房产证原件由原告保管，证明房屋当时的市场评估价格为1，262万元的事实；
4、原、被告于2003年8月26日签订的《房地产抵债合同》复印件（与原件核对无异）一份，证明因无力归还原告债务，被告织春公司同意将涉案房屋抵债给原告，双方需在协议签订生效之日起20日内办理完毕房产过户手续的事实；
5、上海青浦区青浦镇房屋土地管理所出具的《证明》复印件（与原件核对无异）一份，证明2003年8月26日的《房地产抵债合同》签订后，原、被告双方去房管所递交材料办理过户手续，但当时的有关部门以其他原因为由不予办理过户手续的事实；
6、原告于2010年、2014年和2015年向房地产登记处调取的房地产登记信息一组，证明涉案房屋的所有权人仍为被告织春公司，除原告登记的抵押权外，该房屋上没有其他的权利和司法限制。
被告上海织春工贸有限公司未作答辩。
第三人内蒙古吉天盛贸易发展有限责任公司、第三人李逊未到庭参加诉讼，未作述称。
因被告未到庭应诉、第三人未到庭参加诉讼，本院对原告的陈述及提供的证据进行核实，确认原告所述事实属实。
根据庭审确认的事实，本�认为：原告与被告织春公司在2002年4月26日签订的《房地产抵押合同书》系双方当事人真实意思表示，合同约定被告织春公司以涉案房产为第三人李逊结欠原告的债务提供担保，债权数额为1，429万元，债务履行期限为一年，该合同未违反法律禁止性规定，属合法有效，应受到法律保护。合同签订以后，原、被告至房产交易中心办理抵押登记手续，原告享有的抵押权自登记时生效。2003年4月26日，涉案房屋所担保的债务履行期限届满，债务人李逊未能按约偿还原告欠款，在此情形下，作为抵押权人的原告可以与抵押人织春公司协议以抵押财产折价的方式偿还欠款。根据案外人上海房地产估价师事务所有限公司出具的涉案房产市场价格评估报告，涉案房产在2003年3月3日时的估价为1，262万元，该价值与房屋担保的债权数额以及李逊的欠款金额基本相当，故本院有理由相信�原、被告于2003年8月26日签订的《房地产抵债合同》系双方当事人的真实意思表示，双方合意将涉案房屋折价后过户至原告名下。本院认为，被告织春公司以涉案房屋清偿债务，系以物抵债的代物清偿之行为，代物清偿行为成立后，对应的债之关系消灭，债消灭之后抵债之物的价值变化不影响债的清偿效力。原、被告在签订《房地产抵债合同》时，均无法预见涉案房屋因市场波动而产生的价值贬损或增值的风险，故该抵债约定之于双方均属公平。综上，本院认为，原告诉请于法有据，本院予以支持。被告织春公司、第三人吉天盛公司、第三人李逊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《�华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第一百八十六条、第一百九十五条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
被告上海织春工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告新疆天山毛纺织股份有限公司办理上海市青浦区工业园区胜利路二号桥堍房屋的产权变更登记手续（权利人由上海织春工贸有限公司变更为新疆天山毛纺织股份有限公司，由此发生的税费由新疆天山毛纺织股份有限公司承担）。
本案受理费80元，公告费560元，合计640元，由被告上海织春工贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 杨明华
代理审判员 沈月红
人民陪审员 程丽美
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 王明明
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
三、《中华人民�和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
……
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。