衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢柯民初字第101号
原告：衢州市衢江区人民医院。
法定代表人：余晓峰，职务：。
委托代理人（特别授权）：吴乐彪，浙江东昊律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：郑兰。
被告：周德友，退休工人。
委托代理人（特别授权）：周红权。
原告衢州市衢江区人民医院与被告周德友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员汪佳丽独任审判，于2015年4月2日公开开庭进行了审理，本案审理过程中，双方当事人向本院申请给予一个月的庭外和解期限，本院予以准许，并扣除审限一个月。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，本院依法延长审限二个月。原告衢州市衢江区人民医院的委托代理人吴乐彪、被告周德友及委托代理人周红权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告衢州市衢江区人民医院起诉称：1989年8月12日，原告进行医技大楼建设，拆迁了被告所有的童家巷47号私房108.41平方米，原告将坐落在南路新村的新建房屋与被告对调，价值不做换算，考虑被告家庭人口及住房条件，原告将坐落于南路新村（现松园北区）东单元五楼西面一套房屋租赁给被告使用，双方约定房屋租金按每平方米0.65元计算，月交租金给原告，房改后按房管部门规定办理，房屋不得转让转租，房租不得拖欠，拖欠三个月租金，原告有权收回房屋。协议签订后，为照顾被告的生活方便，原告将自己使用的松园北区31幢一单元402室与协议中的五楼进行了互换，被告使用402的房屋，被告在使用房屋过程中未缴纳过租金，拖欠租金且将该房屋转租他人使用。现原告诉至本院，要求：1、解除双方租赁关系，并支付租金16800元（算至2014年底，以后按月租金200元计算至腾空之日）；2、责成被告腾空松园北区31幢一单元402租赁房屋并退还给原告；3、诉讼费用由被告承担。
被告周德友答辩称：1、被告作为本案的诉讼主体资格不符；2、被告所欠原告租金为9358元，原告主张被告支付租金16800元，与事实不符。原告与其签订的拆迁协议第二条结算方式约定每平方米按0.65元计算。原告所安置的住房面积为47.36平方米，从合同签订之日1989年8月23日至2014年12月31日止，共计304个月，房租合计9358元，即304×47.36平方米×0.65元/平方米=9358元。3、31幢二单元402室房屋为拆迁安置租用必要房子，其不予退出，该房现由亲戚借住。4、原告有合同欺骗行为，因拆迁时原告承诺实际安置房以使用面积55平方米交付，安置后的房屋使用面积为47.36平方米，原告需补还被告7.64平方米的市价。5、拆迁安置前被告已经向原告移交被拆迁房的房产证及土地使用证，但原告至今未向周德友交付土地使用证，要求原告向其交付安置房土地使用证。6、原告以办理土地使用证为名向周德友索借拆迁私房协议原件至今未还，要求原告归还其拆除私房协议原件。
原告衢江区人民医院为证明其主张，向本院提交下列证据：
1、拆迁私房协议书复印件1份，证明被告周德友租赁了原告单位的一套房屋，协议上写的是东单元五楼西面的房屋，实际交付的时候为了被告的生活方便，五楼和四楼进行了调换，被告实际使用的房屋是衢州市柯城区松园北区31幢一单元402室。
2、房产证复印件1份、土地证复印件1份，证明衢州市柯城区松园北区31幢一单元402室房屋系原告所有的事实。
3、关于缴纳租金及交房的通知原件1份，证明在2014年11月7日，原告单位向被告催收租金，并要求被告在2014年12月31日前腾空房屋的事实。
4、衢州市及所属县（区）目前出售公有住房价格和公房租金标准打印件1份，证明2003年开始，衢州市公房的租金标准是2.70元每平方米。
5、2012年度衢州市区廉租住房保障实施细则打印件1份，证明从2008年开始原告按照200元每月收取租金实际上是低于公租房的标准的。
被告周德友为证明自己的主张，向本院提交下列证据：
1、衢房改（1997）3号、衢价房（1997）146号文件复印件1份，证明从1997年10月1日起，公房租金是每平方租金为1.3元的事实。
原告提供的证据经当庭举证质证，被告对证据1、2、3、4、5的真实性没有异议，对证据1，被告认为当时双方口头商定租金标准是0.12元每平方米，对证据3，被告表示催收租金的通知是收到的，但是原告将拆迁遗留下的问题解决掉后，其是愿意交房租的。对被告提交的证据1，原告对真实性没有异议，认为租金标准每年都有变化。对上述原、被告提交证据的真实性，本院予以确认。
根据认定的证据，结合庭审查明的事实，本院确认本案事实如下：1989年8月12日，根据城市建设总体规划，因医技大楼建设需要，原告衢州市衢江区人民医院与被告周德友签订《拆迁私房协议书》一份，双方约定：原告将坐落于衢州市区南路新村新建房东单元三楼西面一套与被告所有的衢州市区童家巷47号108.41平方米的私房对调产权，价值上不作换算。考虑到被告家庭人口及住房条件，原告将坐落于衢州市区南路新村东单元五楼西面房一套安排给被告使用，被告按每平米0.65元计算交纳租金，租金按月交纳，房改后租金按房管部门规定办理。房屋不得转让转租，房租不得拖欠，拖欠三个月交租金，原告收回房屋使用权。后为方便被告生活，原告将自己使用的松园北区31幢一单元402室与协议中的南路新村东单元五楼西面房进行互换，被告现使用的房屋为松园北区31幢一单元402室。2014年11月7日，原告向被告发出《关于交纳租金及交房的通知》，通知被告周德友在2014年12月31日前按200元/月租金标准付清2008年1月1日至2014年12月31日所欠租金16800元，租赁房屋由原告于2014年12月31日前收回。在使用租赁房屋过程中，被告从未交纳租金。
本院认为，原告衢州市衢江区人民医院与被告周德友签订的《拆迁私房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。协议约定若被告拖欠三个月交租金，原告收回房屋使用权。被告从1989年协议签订之日起至今未交过房租，原告在被告拖欠房租的过程中亦未积极催收并提出收回房屋，仅在2014年11月7日向被告发出书面通知，是其怠于行使解除权，该解除权已经消灭。原告提出被告将涉讼房屋转租给他人使用，但未提交相应的证据予以证明。涉讼房屋系根据城市建设总体规划，在拆迁过程中，由原告安排给被告使用，具有拆迁安置目的。原告提出双方租赁期限超过20年后未重新签订合同且原告继续使用租赁房屋，属于不定期租赁，可以随时解除合同。该意见与迁建用房目的不符，本院不予支持。原告要求被告以每月200元的标准支付拖欠的2008年1月1日至2014年12月31日的房屋租金16800元，但对每月200元的标准并未提供相应的证据予以证明。参照本院向衢州市房地产管理处直属房管所调取的浙江省住房改革委员会、浙江省物价局浙房改[2003]2号文件《关于杭州市等市、县（市）2003年出售公有住房价格和公房租金标准的批复》，衢州市公房租金标准为2.7元/每平方米使用面积。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告周德友于本判决生效之日起十日内支付原告衢州市衢江区人民医院房屋租金10741.248元（2.7元×47.36平方米×12个月×7年=10741.248元）。
二、驳回原告衢江区人民医院的其他诉讼请求。
如果被告周德友未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费220元，减半收取110元，由被告周德友承担70元，原告衢江区人民医院承担40元，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
代理审判员 汪佳丽
二〇一五年七月十三日
书 记 员 郑 重