湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖吴环民初字第331号
原告：湖州市城市建设投资集团公司。住所地：湖州市人民路***号。
法定代表人：王建民，该公司总经理。
委托代理人：舒文建，浙江银湖律师事务所律师。
委托代理人：张恒。
被告：倪林江。
委托代理人：吴荣根，男，1966年1月23日出生，汉族。
原告湖州市城市建设投资集团公司与被告倪林江房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年9月4日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员施佳萍适用简易程序于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人舒文建、张恒及被告的委托代理人吴荣根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年5月27日，被告倪林江与原告湖州市城市建设投资集团公司签订《湖州市潘家廊商铺租赁合同》，合同约定原告将坐落于湖州市吴兴区潘家廊16号楼277、281、283、285号商铺出租给被告使用，用于经营欣欣酒楼品牌（类别：餐饮）；租赁期限为5个租赁年度，自原告交付房屋之日起并扣除免租期后次日开始计算，免租期为30天，至次年当日的前一日为一个租赁年度；前三年度租金为429364元／年，第四年度为450832元／年，第五年度为473374元／年；租金缴纳方式实行先付后用、每半年支付原则，被告向原告支付105871元作为履约保证金；物业管理费由被告缴纳，每月每平方米5元，于正式交付之日起计算，实行先付后用；水电费等公共事业费由被告按照实际发生的费用缴纳；在合同期限内，被告逾期交付租金、物业费的，经原告通知后7日内交付，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付滞纳金；被告逾期支付水电费的，经原告通知后7日内交付，每逾期一日，应按逾期交付金额的2%支付滞纳金；如拖欠租金、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，原告可单方面解除合同，同时向被告追究责任，没收履约保证金，将合同未到期部分租金的50%作为违约金，因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由被告承担等内容。被告承租房屋后拖欠租金等费用已达数月，原告曾多次催缴，要求被告缴纳相关费用，但被告至今仍未缴纳租金、物业费等费用。故向法院起诉，请求判令：一、解除原、被告之间签订的《湖州市潘家廊商铺租赁合同》；二、被告立即腾退湖州市吴兴区潘家廊16号楼277、281、283、285号商铺；三、被告支付租金人民币254678元（从2013年12月28日起暂算至2014年7月31日），实际支付至腾房之日止；四、被告支付物业费人民币18714.5元（2014年1月1日至2014年7月31日），实际支付至腾房之日止；五、被告支付滞纳金人民币17452.9元（暂算至2014年8月8日，租金滞纳金起算日2014年1月5日，物业费起算日2014年1月8日），实际支付至腾房之日止；六、被告支付违约金人民币867940元（按合同未到期部分租金的50%计算）；七、没收被告履约保证金人民币105871元；八、被告承担本案律师费40000元；九、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
证据1、租赁合同一份，证明被告向原告租赁潘家廊16号楼277、281、283、285号商铺以及约定该商铺租赁期限、租金等内容的事实；
证据2、房产证一份，证明潘家廊16号楼277、281、283、285号商铺为原告所有的事实；
证据3、委托代理合同及律师费发票一份，证明原告为实现自己权利支付律师费40000元及律师费应由被告承担的事实。
被告在庭审中答辩称：被告拖欠租金属实，但双方约定的租金过高。原告未履行合同义务，导致被告经营困难。
被告为证明其辩称意见，向本院提供了如下证据：
证据1、租赁合同一份，证明该合同为格式合同，合同的有关条款对被告不利及第18条中口头协议的中优惠政策被告未享受的事实；
证据2、照片若干份，证明潘家廊很多商户已经关门及原告在引述牌上未标明被告的商户名称的事实。
对原告提交的证据，被告当庭质证认为：对证据1、2均没有异议，对证据3的关联性有异议。对被告提交的证据，原告当庭质证认为：对证据1的真实性没有异议，对证明内容有异议；对证据2的关联性有异议。
经本院审核，对原、被告的证据作如下认定：原告提供的证据1、2经被告质证无异议，证据3具有证据的有效形式要件，对上述证据的证明效力予以确认；对被告提供的证据1、2所要证明“被告未享受优惠政策”及原告未尽出租方义务的事实，因被告无其他证据予以佐证，对其证明效力不予确认。
本院经审理查明：2013年5月27日，原、被告签订了《湖州市潘家廊商铺租赁合同》一份，该合同约定：原告将坐落于湖州市吴兴区潘家廊16号楼277、281、283、285号商铺出租给被告使用，商铺的建筑面积为534.7平方米，交付日期为2013年5月27日；商铺只供被告经营餐饮之用途；租赁期限为5个租赁年度，自交付之日起并扣除免租期后次日开始起算，至次年当日的前一日为一个租赁年度，免租期为30日；租金标准为第一年429364元，第二年为429364元，第三年为429364元，第四年为450832元，第五年为473374元；租金支付方式为先付后用，第一年的租金半年收取一次，第二年至第五年的租金按年收取，被告应于上次租金到期日的30日前缴纳租金；被告在签订本合同签已签署《租赁意向书》时已向原告缴纳定金105871元，该款项转为被告履约保证金，仅是被告履行本合同约定义务的保证；租赁期间，如果被告有违反或不履行合同的行为，并给原告造成损失的，在原告发出要求被告纠正该行为并赔偿原告损失的书面通知后10日内，被告拒不纠正该行为并赔偿原告损失的，原告有权直接抵扣被告向其缴纳的履约保证金，原告应在抵扣行为发生后10日内书面通知被告，被告应在收到书面抵扣通知后10日内将履约保证金重新补足，否则，原告有权解除合同，收回商铺，剩余的履约保证金作为违约金赔偿给原告；在合同期限内，被告逾期交付租金、物业费的，经原告书面通知仍未能于收到通知后7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付滞纳金；被告逾期交付水、电等其他费用，经原告书面通知，仍未能于收到通知后7日内交付的，每逾期一日，应按上述费用的2‰或国家有关规定交付滞纳金；在合同期限内，被告有下列行为之一的，原告有权单方解除本合同：……5、未经原告书面同意而拖欠租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的……；被告因上述原因导致原告要求解除合同的，原告有权收回商铺，被告承担下列责任：履约保证金没收、原告因向被告催讨赔偿而引起的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、律师费等）、合同未到期租金的50%作为违约金；双方还对商铺装修、商铺修缮等作了约定。合同签订后，原告将商铺交给了被告使用。嗣后，被告支付至2013年12月27日前的租金，2013年12月28日至今的租金未付。
另查明，原告为本案诉讼花费律师费4万元。
本院于2014年9月9日向被告送达本案起诉状等法律文书。
本院认为：原、被告签订的《湖州市潘家廊商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。现被告拖欠租金的行为已构成根本违约，原告据此主张被告解除合同、腾退商铺、支付租金和律师费用等诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因原告在诉前并未向被告送达解除合同通知书，故本院送达副本之日视为通知到达对方，因此，认定合同自2014年9月9日起解除。对于物业管理费，因属于被告与物业公司之间的法律关系，故本案不予处理。对于合同既约定原告需按合同未到期部分租金的50%支付违约金，又约定了原告从收到催缴通知后的7日后，仍未交付的，按每日0.3‰计算租金滞纳金，上述约定明显加重了被告的责任，并超过了原告的实际损失，故本院将原告诉请中的违约金和租金滞纳金合并调整为从被告未交付租金之日起即2013年12月28日按日0.3‰计算违约损失。对于被告主张没收履约保证金之诉请，合同约定在原告违约的情形下，被告可没收履约保证金用于赔偿违约损失，故本院予以支持。为减少讼累，合同解除之日起至租赁商铺实际腾退之日间的商铺占用使用费在本案中一并处理，商铺占用使用费按照合同解除时的租金标准即年租金429364元计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告湖州市城市建设投资集团公司与被告倪林江于2013年5月27日签订的《湖州市潘家廊商铺租赁合同》于2014年9月9日解除；
二、被告倪林江应于本判决生效之日起三十日内腾退并返还原告湖州市城市建设投资集团公司所有的坐落于湖州市吴兴区潘家廊16号楼277、281、283、285号商铺；
三、被告倪林江向原告湖州市城市建设投资集团公司支付租金298790元（自2013年12月28日按年租金429364元计算至2014年9月8日）及律师费40000元；
四、被告倪林江支付原告湖州市城市建设投资集团公司自2014年9月9日起至商铺实际腾退返还日期间的租赁商铺占用使用费（按年租金429364计算），限于租赁商铺实际返还日清偿；
五、被告倪林江赔偿原告湖州市城市建设投资集团公司损失（自2013年12月28日以所欠租金为基数按每日0.3‰计算至2014年9月8日，自2014年9月9日以商铺占用使用费为基数按每日0.3‰计算至实际腾房返还之日）；
六、原告湖州市城市建设投资集团公司向被告倪林江收取的履约保证金105871元不再返还；
七、驳回原告湖州市城市建设投资集团公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16542元，减半收取8271元，由原告负担5621元，由被告负担2650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 施佳萍
二〇一四年十一月三日
书 记 员 陆 婷