广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8662号
上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：李连娟，该公司经理。
委托代理人：罗建宁、朱志学，男，均为该司职员。
被上诉人（原审原告）：邓冠武，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告）：徐焰芬，住广州市黄埔区。
上列两被上诉人共同委托代理人：梁树权，国信信扬律师事务所律师。
上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称逸涛雅苑公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：逸涛雅苑公司是广州市南沙开发区环市大道北逸涛雅苑的开发商。2010年10月13日，邓冠武、徐焰芬（乙方）与逸涛雅苑公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定“乙方向甲方购买广州市南沙区环市路西侧逸涛雅苑四期A9栋x房（建筑面积97.29平方米），总金额为536748元。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房产的房地产权证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第八条，根据房管部门出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方须在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯地址以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日起至实际补差之日止按日向甲方支付应补款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。第十条合同第二十一条产权登记补充约定，办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。第十三条甲乙双方应对各自提供的资料真实负责。乙方的联系方式如有变更，应当在变更后的三天内以书面形式通知甲方。在办理收楼手续后，除乙方提出书面要求外，甲方可按乙方所购的该物业的地址寄发通知书。通知日期以通知发出的邮戳日或报纸公告刊登日为准。邮寄送达的，同城快递以投递后次日视为送达，异地以投递后第五天视为送达”。
2016年2月24日，邓冠武、徐焰芬向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、逸涛雅苑公司向邓冠武、徐焰芬支付延迟办理产权登记的违约金（从2014年9月30日起至2015年5月30日止，每日按总房款536748元的万分之五计算为65215元）；2、逸涛雅苑公司承担本案的诉讼费用。
一审中，邓冠武、徐焰芬与逸涛雅苑公司均确认：一、邓冠武、徐焰芬已向逸涛雅苑公司付清购房款536748元，邓冠武、徐焰芬于2013年11月29日办理收楼手续，同时领取涉案房屋的钥匙。逸涛雅苑公司于2014年7月14日向邓冠武、徐焰芬发出《产权办理通知书》，通知邓冠武、徐焰芬于2014年7月17日提交资料办理产权证，邓冠武、徐焰芬已于2014年7月17日前向逸涛雅苑公司提交办理房地产权证的全部资料。二、邓冠武、徐焰芬购买的广州市南沙区环市路西侧逸涛雅苑四期A9栋x房与广州市南沙区南沙街倚涛四街5号x房是同一房屋。2014年9月9日，广州市房地产交易登记中心向逸涛雅苑公司出具编号为0420141080的《广州市房地产初始登记告知书》，核准涉案楼盘的初始登记，房屋清单记载涉案房屋的建筑面积97.9262平方米，套内面积81.82平方米。2015年1月15日，广州市国土资源和房屋管理局填发了邓冠武、徐焰芬为涉案房屋权属人的房地产权证。邓冠武、徐焰芬于2015年4月3日领取涉案房屋的房地产权证。三、从邓冠武、徐焰芬办理收楼手续之日即2013年11月29日开始计算210个工作日为2014年9月29日。
逸涛雅苑公司为证明其在2015年3月19日通知邓冠武、徐焰芬领取涉案房屋的房地产权证，提交了载明日期为2015年3月19日的《领取〈房地产权证〉通知书》、《雅四一组团领证通知》及未加盖邮戳且未载明日期的《优速快递单》、广州市业盛航货运代理有限公司的证明。上述《雅四一组团领证通知》第1页抬头处有手写的“2015.3.19”字样，逸涛雅苑公司陈述该字样是其工作人员手写的。邓冠武、徐焰芬在2016年3月25日庭审时陈述“邓冠武、徐焰芬于2015年4月3日收到该份通知书后立即去领证。……逸涛雅苑公司提供的快递单没有加盖邮戳，无法确定逸涛雅苑公司发出《领取房地产权证通知书》的时间”。邓冠武、徐焰芬在2016年4月12日庭询时陈述未收到逸涛雅苑公司发出《领取房地产权证通知书》的邮件。
原审另查明：一审庭审中，逸涛雅苑公司提供《房屋面积补差手续办理再次通知书》，认为应当从发出补差通知书次日起开始计算办证期限。当事人确认邓冠武、徐焰芬于2015年3月23日办理涉案房屋的面积补差手续。
原审法院认为：邓冠武、徐焰芬、逸涛雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。邓冠武、徐焰芬于2013年11月29日办理收楼手续，按买卖合同约定逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日起210个工作日内即2014年9月29日前办妥并交付房地产权证给邓冠武、徐焰芬。逸涛雅苑公司于2015年1月15日才办理涉案房屋的房地产权证，于2015年4月3日才交付该证给邓冠武、徐焰芬，构成违约，应向邓冠武、徐焰芬支付从2014年9月30日起至2015年4月3日止每日按总房价款536748元0.05%计算的逾期办证违约金49917元。由于邓冠武、徐焰芬于2015年4月3日已领取涉案房屋的房地产权证，故邓冠武、徐焰芬要求逸涛雅苑公司支付至2015年5月30日止的逾期办证违约金共65215元的依据不足，超出49917元以外部分不予支持。逸涛雅苑公司虽然向邓冠武、徐焰芬发出《房屋面积补差手续办理再次通知书》，要求邓冠武、徐焰芬补交面积差异款，但逸涛雅苑公司在国土部门填发涉案房屋的房地产权证后较长时间才发出该办理补差手续的通知书，且只要其不通知邓冠武、徐焰芬则办证期限就不会起算，逸涛雅苑公司也可以无需承担逾期办证责任，这与邓冠武、徐焰芬签约时的真实意思表示相悖，故逸涛雅苑公司认为应当根据补充协议的约定从办妥面积补差手续后才开始计算房地产权证的办证期限或从逸涛雅苑公司发出补差通知次日起开始计算办证期限，逸涛雅苑公司没有出现逾期办证的情况，无需承担逾期办证的违约责任，缺乏理据，不予支持。逸涛雅苑公司认为从完成大确权即2014年9月9日开始计算办证期间的依据也不足，不予支持。逸涛雅苑公司虽然提供《领取〈房地产权证〉通知书》及《优速快递单》、《雅四一组团领证通知》及相关证明，但《优速快递单》未加盖邮戳载明寄出日期，根据商品房买卖合同补充协议的约定，通知日期以通知发出的邮戳日或报纸公告刊登日为准，逸涛雅苑公司应履行发出通知书应注意的义务，故逸涛雅苑公司认为其在2015年3月19日向邓冠武、徐焰芬发出《领取〈房地产权证〉通知书》，不予采纳。邓冠武、徐焰芬、逸涛雅苑公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故逸涛雅苑公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年4月27日作出如下判决：一、被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓冠武、徐焰芬支付从2014年9月30日起至2015年4月3日止每日按总房价款536748元0.05%标准计算的逾期办证违约金49917元；二、驳回原告邓冠武、徐焰芬的其他诉讼请求。本案受理费715元，由原告邓冠武、徐焰芬负担192元，被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担523元。
判后，上诉人逸涛雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定具备补差的时间点错误且未遵从合同补充协议：1、产权登记(合同第21条及附件七补充协议第十条)：合同约定的办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算……未办面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。约定对双方都适用。2、《广州市房地产初始登记告知书》为房管部门(交易登记所为房管局的直属功能机构)出具的证明逸涛雅苑公司办理开发项目的确权依据，该告知书后附的面积清单不会再有变化、变更，便具备补差条件，根据该确权面积，开发商就可以为各小业主办理房产证。3、订立买卖合同补充协议第八条第十条的基本原意为若各小业主不办理补差手续，那么逸涛雅苑公司就不办理房产证，逸涛雅苑公司只有这样才能有条件促使小业主办理补差手续。若过了该步骤，便无法约束小业主办理补差手续，小业主不补差，逸涛雅苑公司除了通过诉讼途径之外便无其他强制解决办法。4、逸涛雅苑公司正基于对上述约定的肯定和依赖，认为从该基点起算办证时间的话基本可以保证不违约，便没有按照市场惯例和原则调整办证时长，因为无论哪家开发商都基本无法在广州市房管局公布的商品房买卖合同格式版本第21条规定的210日完成办证并交付到业主手中，如果不调整时长基本都会违约。二、房屋办证起算日期自补差手续办妥之日起算，逸涛雅苑公司已履行通知和催告义务，合同约定应该得到遵守。原审查明2014年9月9日房地产登记交易中心向逸涛雅苑公司出具了《广州市房地产初始登记告知书》，2015年3月9日逸涛雅苑公司发出《房屋面积补差手续办理再次通知书》再次要求邓冠武、徐焰芬办理补差手续。按照合同约定，办理房产证的起计日期为补差手续办妥之日。即使逸涛雅苑公司未及时在大确权登记正式文件确定测绘面积后马上发送办理补差手续的通知导致邓冠武、徐焰芬迟延办理补差手续并导致办证时间起算迟延有违公平，办理房产证的起计日期也应倒推到2014年9月9日起算。三、邓冠武、徐焰芬一审庭审时陈述“于2015年4月3日收到《领取〈房地产权证〉通知书》，证明邓冠武、徐焰芬确实收到该份通知。逸涛雅苑公司提供的《领取〈房地产权证〉通知书》、快递单、《雅四一组团领证通知书》邮寄清单以及广州市业盛航货运代理有限公司的证明，可以充分证明逸涛雅苑公司于2015年3月19日寄出《领取〈房地产权证〉通知书》。由于邓冠武、徐焰芬住址为同城，根据涉案合同附件七补充协议十三条第三款的约定，送达日应为投邮的次日即2015年3月20日。因此，即使认定逸涛雅苑公司违约，违约期限也应计算至该公司寄出《领取〈房地产权证〉通知书》的次日2015年3月20日止。上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回邓冠武、徐焰芬的全部诉讼请求。
被上诉人邓冠武、徐焰芬经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，向本院提交书面答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意逸涛雅苑公司的上诉请求和事实理由，请求驳回上诉，维持原判。
经查,原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
二审另查明：上述逸涛雅苑公司向邓冠武、徐焰芬发出的《房屋面积补差手续办理再次通知书》，落款日期为2015年3月9日。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对逸涛雅苑公司的上诉意见，认定如下：
关于办证期限起算点的认定。根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条的约定，“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算”。根据该补充协议第八条的约定,面积确认及面积差异处理的程序是“根据房管部门出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方须在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯地址以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐”。首先，上述第十条“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。办妥面积补差手续的前提条件是确定面积差，根据上述补充协议第八条的约定，房管部门出具的测绘报告是确定面积差的依据。现无证据显示逸涛雅苑公司已于房管部门出具测绘报告后，及时通知邓冠武、徐焰芬测绘结果及需补差的面积、金额。在此情况下，逸涛雅苑公司主张以《广州市房地产初始登记告知书》出具之日即2014年9月9日作为办证日期的起算点显然有违诚信。其次，根据该第八条的约定，面积差确定后，若需要补交面积差款则由逸涛雅苑公司通知邓冠武、徐焰芬补交。该约定意味着逸涛雅苑公司掌握主动权，即使面积差已经确定，只要其不通知邓冠武、徐焰芬补交面积差款，则办证期限就不会起算，逸涛雅苑公司即可无需承担逾期办证责任，这与邓冠武、徐焰芬签约时的真实意思表示相悖。再次，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由上述规定可见，缔约双方约定违约责任是为了督促双方依约履行合同。因此，逸涛雅苑公司上诉主张依照上述补充协议第十条的约定办证期限自“办妥面积补差手续之日”起算，不同意承担逾期办证的违约责任，均缺乏理据，本院不予支持。原审法院对逸涛雅苑公司办证期限起算日的认定，及判决该公司自2014年9月30日起向邓冠武、徐焰芬支付逾期办证违约金，并无不当。
关于逸涛雅苑公司计付逾期办证违约金的截止时间的认定。根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十三条的约定，“通知日期以通知发出的邮戳日或报纸公告刊登日为准”。逸涛雅苑公司上诉虽主张其已于2015年3月19日向邓冠武、徐焰芬寄出《领取〈房地产权证〉通知书》，但该公司提供的《优速快递单》并未加盖邮戳载明寄出日期，邓冠武、徐焰芬一审中虽陈述“于2015年4月3日收到《领取〈房地产权证〉通知书》”,但对该通知书的邮寄日期不予确认，该公司又未能对此充分举证证实，故本院对其该项主张不予采信。逸涛雅苑公司上诉主张“违约期限计算至2015年3月20日止”，缺乏依据，本院不予采纳。原审法院认定逸涛雅苑公司计付逾期办证违约金的截止日期为2015年4月3日，并无不当。
综上所述，逸涛雅苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1046元，由上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年九月十二日
书记员 连泽璇
黄咏欣