江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0581民初3413号原告：邵利强，男，汉族，1972年12月22日生，住常熟市。原告：邵卫红，女，汉族，1973年5月5日生，住常熟市。被告：常熟市太谷百货商业有限公司，住所地常熟市方塔街106号。法定代表人：徐敏璞。被告：常熟市恒隆置业有限公司，住所地常熟市黄河路12号国际贸易中心A幢2401。法定代表人：胡惠明。原告邵利强、邵卫红诉被告常熟市太谷百货商业有限公司（以下简称太谷公司）、常熟市恒隆置业有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后，依法适用简易程序于2018年5月28日公开开庭进行了审理，原告邵利强、邵卫红到庭参加诉讼，被告太谷公司、恒隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邵利强、邵卫红向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠租金39967元（自2015年11月起至2017年3月止），并按合同约定赔偿违约金（从逾期之日起至2017年3月31日止按逾期一日租金的万分之五计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2006年8月26日，将位于常熟市方塔街106号恒隆中心三楼C032号商铺出租给常熟市太谷商业经营管理有限公司（后更名为常熟市太谷百货商业有限公司）经营并签订租赁合同。合同租期为120个月，租期自2007年4月至2017年3月。双方约定支付租金日期为每月15日支付当月租金，租金金额为2351元，支付方式是被告将租金支付至原告名下的银行账户。可被告在断断续续支付租金至2015年6月份后，在原告的再三催促下又于2015年9月支付了原告一个月的租金，原告于2015年10月27日向常熟法院起诉要求被告支付2015年8、9、10三个月的租金合计7053元及违约金211元，常熟法院于2015年12月2日依法作出判决。之后被告仍未按约给付租金，故原告诉至法院。被告太谷公司、恒隆公司未作答辩。原告邵利强、邵卫红为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告身份证复印件、两被告工商登记信息各1份，证明原、被告双方主体资格。2、房产证、土地证各1份，证明本案所涉房屋系两原告共同所有。3、租赁协议、商品房买卖合同各1份，证明原告与太谷公司系租赁合同关系，双方约定的租赁期限为10年，自2007年4月至2017年3月，税前租金为2351元/月，如逾期支付按每日租金的万分之五计算违约金，被告恒隆公司承担担保责任。被告太谷公司、恒隆公司未提供任何证据。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于常熟市方塔街106号C032号商铺系邵利强、邵卫红共同所有，二人系夫妻关系。2006年8月26日，邵利强（出租人、甲方）与常熟市太谷商业经营管理有限公司（后更名为太谷公司）（承租人、乙方）、恒隆公司（担保人、第三方）签订编号为恒隆中心租字437号租赁协议一份，该合同载明：“鉴于：1、甲方已与常熟市恒隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：HL437-C032）（下称‘买卖合同’）并承诺按约支付完毕全部房款（含银行按揭）。按建筑面积计算，该商品房建筑面积为13.11平方米，单价为人民币每平方米26500元，总额为人民币（大写）叁拾肆万柒仟肆佰壹拾伍元整（小写）￥347415元整（该物业实际成交金额按照产权登记面积为准，单价不变，按实结算，多退少补）。甲方已经取得位于江苏省常熟市方塔街106号恒隆中心三层C032号的合法所有权。2、甲方有意出租，乙方亦有意承租上述房产……第一条出租物业基本情况1.1甲方愿意出租及乙方愿意承租位于恒隆中心三层C032号的甲方物业（以下称‘出租物业’）。出租物业建筑面积共13.11平方米，用途为商业。1.2甲方了解并同意乙方承租该物业用于开设购物中心或其他商业用途。乙方有权根据本协议使用出租物业所在地建筑物之公共地方及附属设施，包括外墙。……第二条租期2.1租期为120个月（计十年），租期起始月份为2007年4月，至2017年3月止。第三条租金3.1甲方同意就出租物业按本合同3.2条规定收取固定的租金，乙方的经营所得均由乙方享有，经营所得涉及税费由乙方承担。3.2租金含以下现金及权益：租期内以出租物业买卖合同实际成交金额的8.12%为年现金收益，月租金总额为人民币（大写）贰仟叁佰伍拾壹元整；（小写）￥2351元整；年租金总额为人民币（大写）贰万捌仟贰佰壹拾贰元整；（小写）￥28212元整；120个月（十年）租金总额为人民币（大写）贰拾捌万贰仟壹佰贰拾元整；（小写）￥282120元整。3.3甲方所取得的租金系税前收益，税费统一由乙方代扣代缴，乙方承诺扣除税费后甲方月租金收益不低于甲方月支出[甲方的‘月支出’以物业买卖时甲方采取向银行申请10年5成按揭贷款的月还款（月供）金额为标准，甲方是采取一次性付款方式的，也按此标准计算]。3.4乙方承诺，租赁期内，如遇银行利率上调，则乙方采用上调租金的方式保证甲方完税后的月租金收益不低于甲方月支出。第四条租金的支付4.1乙方向甲方支付租金的日期为120个月（计十年）。4.2甲方选择按揭贷款方式的，乙方从2007年3月起向甲方支付租金，每月15日支付租金。4.3甲方选择一次性付款方式的，乙方于2006年12月起向甲方支付租金，支付日期为每月15日，所支付的租金为当月租金。4.4乙方以下列方式向甲方支付租金：（1）甲方在购买商铺时一次性付款的，乙方将租金支付至甲方名下的专用账户；（2）甲方在购买商铺时选择按揭贷款的，乙方将租金支付至甲方名下的按揭贷款账户……第六条物业的使用和交接6.1租期内，乙方应对该物业装修及设施设备的毁损进行相应的修缮或更换，使之与出租前的品质相当，但属正常的磨损及折旧除外；6.2租期届满之日后15天内，双方应共同到现场对该物业资料进行验收核实并办理物业交返手续；6.3租赁期间，乙方在不改变物业主体结构的前提下，有权根据使用或经营需要对该物业进行装饰装修及添附。如乙方增设承租物业内与物业本身可分离的设备及设施，则该设备及设施的所有权归乙方所有，但与物业本身不可分割的部分，所有权归甲方所有……第八条甲方的义务8.1如该物业为共有，如共有人未能一并签署本协议，则甲方应向乙方出具共有人同意其出租该物业的证明文件；甲方保证该证明文件的真实性，并同意对此承担全部责任；8.2甲方应根据乙方要求，为乙方在租赁期内的合法经营活动提供必要的协助与配合，包括但不限于为乙方提供有关证明文件等，否则乙方有权延付或拒付租金，并在其中扣除相应的费用和损失；8.3在租赁期内，甲方应将所享有与物业管理有关的一切权利和义务授予乙方行使……第九条乙方的义务9.1保证具备租赁经营物业的民事行为能力；9.2按本协议第三条和第四条的约定向甲方支付租金；9.3承担因使用该物业而产生的水电费、物业管理费等各种费用……第十条经营行为10.1在租赁期内，乙方有权将物业整体或部分出租或转委托给第三方经营，无需再征得甲方同意。乙方有权从上述行为中获得收益，甲方对乙方因出租或转委托取得的收益不得主张任何权利；10.2在租赁期内，乙方应对自己的经营行为，包括转委托行为承担全部责任……第十二条违约责任12.1本协议签订后，除法定或本协议约定的解除条件出现外，任何一方提前解除协议，应按如下金额向守约方支付违约金：违约金=年租金/365（天）×（协议约定的租期-实际租赁天数）；12.2如因乙方过错逾期给付甲方即期租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付租金万分之五的违约金，逾期90日未付，甲方有权终止本协议……第十三条担保方责任13.1常熟市恒隆置业有限公司为乙方提供担保，以保证乙方具备按时支付甲方租金收益的能力，如乙方未能按期支付甲方租金收益，则由常熟市恒隆置业有限公司按期支付甲方租金收益……本合同在双方签字盖章后生效。本合同及其附件，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的效力……”。审理中，原告陈述表示，被告向原告支付了2015年7月及之前的全部租金，2015年8月至10月三个月的租金已于2015年10月27日向常熟法院起诉，常熟法院依法作出民事判决，并已生效，原告也已向法院申请执行。根据合同约定，被告每月需支付原告租金2351元，但相关税费由被告代扣代缴。本案中要求被告按照2351元/月的标准支付原告结欠的2015年11月起至2017年3月止17个月的租金，并按照合同约定要求被告支付相应的违约金，相应的税费由原告自行缴纳。本院认为：原告与被告太谷公司及恒隆公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。根据该合同约定，被告太谷公司需于每月的15日前支付原告当月租金2351元，现原告要求被告太谷公司按照2351元/月的标准支付自2015年11月起至2017年3月止17个月的租金39967元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。根据合同约定，如被告太谷公司逾期给付租金，需按应付租金日万分之五的标准支付逾期付款违约金，现原告要求被告支付自逾期之日起至2017年3月31日止，按上述标准计算违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。经本院核算，逾期付款违约金为5143.98元。被告恒隆公司自愿为被告太谷公司的上述债务提供担保，但是相应的租赁协议中对恒隆公司的担保责任约定不明，考虑到该条款系被告方制作的格式条款，应作对被告不利的解释，故恒隆公司应为太谷公司的上述债务承担连带清偿责任。被告太谷公司、恒隆公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告常熟市太谷百货商业有限公司支付原告邵利强、邵卫红自2015年11月起至2017年3月止的租金39967元，并支付逾期付款违约金5143.98元，合计45110.98元，于本判决生效之日起十日内履行。二、被告常熟市恒隆置业有限公司对被告常熟市太谷百货商业有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由被告常熟市太谷百货商业有限公司负担，被告常熟市恒隆置业有限公司负连带责任。（原告预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员 赵 晔二〇一八年五月二十九日书记员 徐春燕