内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌前民初字第108号
原告：乌拉特前旗华远房地产开发有限责任公司，住所地，乌拉特前旗乌拉山镇。
法定代表人：房振荣，总经理。
委托代理人：全伟俊，内蒙古子阳律师事务所律师。
被告：焦志平，女，汉族，44岁，现住乌拉特前旗乌拉山镇。
原告乌拉特前旗华远房地产开发有限责任公司（以下简称华远房地产公司）诉被告焦志平商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员柳海梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华远房地产公司的委托代理人全伟俊及被告焦志平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华远房地产公司诉称，2011年10月3日，被告经与原告充分协商，购买原告开发建设的位于乌拉特前旗乌拉山镇天义中泽园商业小区商铺2单元208号商铺一套，建筑面积为59.28平方米，每平方米为6000元，合计房屋总价款434656元，并签订《商品房买卖合同》，合同约定“房屋总价款为434656元，其中给付现金209656元，余款225000元以银行按揭贷款付清”。合同签订后，因被告仅付部分购房款，下欠198723元房款及税费未付，遂于2012年8月18日，原、被告双方签订了《提前交（领）房协议》，协议约定“如乙方（被告）不具备贷款条件，乙方（被告）应于三个月之内，即2012年11月18日前付清全额房款，如到期不能付清全款，在十五天内每逾期一天，乙方（被告）每天给甲方（原告）赔偿所欠款额为3%的违约金”。同时协议约定，“如形成诉讼提交法院判决，甲方（原告）聘请律师、相关人员的费用及房屋过户费用全部由乙方（被告）承担”。之后，原告多次催促被告交付房款，但被告以种种理由推脱不予交付，至今未果，故原告诉至法院，要求一、判令被告立即给付原告购房款198723元及违约金89425元，共计288148元（违约金按双方约定每日按逾期应付款的3%计算，从2012年11月18日起计算至2012年12月3日止）。二、判令被告承担本案律师费11000元。三、由被告承担诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：
1、商品房买卖合同一份，证明原、被告双方形成买卖合同关系。
2、提前领房协议及还款协议各一份，证明被告借款89425元应于2012年11月18日还清，如还不清在15天之内，每逾期一天按所欠款额的3%承担违约金。同时约定如形成诉讼，律师的代理费应由被告承担。
3、律师事务所代理费票据及司法部收费标准，证明原告诉讼产生了律师代理费11000元。
被告焦志平辩称，我于2011年10月3日与乌拉特前旗华远房地产开发有限责任公司签约购买乌拉山镇天义商场西侧A段商铺-208，64.2平方米一间，当时购买也是我朋友王鑫介绍购买，价格6800元每平方米，图上显示二楼，但进口特别醒目，一目了然，可盖起后，好多人都不知道进口在哪里。当时我于2011年10月3日、11月24日分三次交现金237929元，他们说可以办贷款了，于是我分别把手续都交给有关工作人员，但是一直没有贷款手续办下来。另外主要就是该房地产没有按期交工，大概晚了半年左右，又赶上前旗门点大幅度降价便宜，又没人租，于是我去房地产与工作人员有关领导商量，我说我已经交了这么多钱，你们把钥匙交付给我，但是他们没有给我交房。后又拖了一年，更没有人租了，于是我找贾总、郝总商量说现在门点太便宜了，底铺有3000多就买上了，后原告口头承诺给我便宜5万元，这样还得交149039元，我说我女儿在北京上班，每月工资都给我女儿打房租了，于是我又和郝总商量，我说我用现住房先贷10万元，剩余欠款用酒顶，原告不同意，陆续付也不行。总之，这间门点现在免费都没人用，刚开始我把钱全部交上，但是如果交工按期，房贷手续办下，我也不至于租不出去，导致现在门脸空的，未能出租、出售。
被告焦志平为支持其辩称理由，向本院提供以下证据：
收据三份，证明给付房款237929元。
经质证，被告对原告提供的1号-3号证据真实性无异议，原告对被告提供的收据三份中有一张不清楚，需要核对，其余认可，已付的房款数额认可。经审核，原告提供的1号-3号证据及被告提供的证据真实客观，且与本案有关联，故本院予以采信。
综上举证、质证、认证以及双方当事人陈述，本案经审理查明：2011年10月3日，原告华远房地产公司与被告焦志平签订了一份甲方为华远房地产公司，乙方为焦志平的《商品房买卖合同》，双方约定第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为2011-013-012.第三条买受人所购商品房的基本情况：位于中泽园商住小区第A段商品-2-208号房，建筑面积为63.92平方米。第四条、计价方式与价款：每平方米价格为6800元，合计434656元。第六条、总价款434656元，其中付现金209556元，余款225000元以银行按揭贷款付清。第八条、交付期限：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合同的商品房交付买受人使用。2012年8月18日，原告华远房地产公司与被告焦志平签订了一份甲方为华远房地产公司，乙方为焦志平的《提前交房协议》，双方约定乙方已付清购买中泽园商住小区A段-208号商铺的首付款（首付款为房款的50%）及税费，现正在办理按揭贷款手续，为了能让乙方及早使用商铺，甲乙双方达成提供交房协议：1、乙方应在一个月之内提交完整的贷款资料，如不按时、不按要求提交资料而导致银行停办贷款，乙方应在停贷一个月后付清全额贷款……。2、如乙方不具备贷款条件，乙方应于三个月之内，即2012年11月18日前付清全额房款。如到期不能付清全款，在十五天之内每逾期一天，乙方每天给甲方赔偿所欠款额3%的违约金，逾期十五天后仍不能归还所欠款项，甲方可按低于市场价50%的价格收回甲方出售的商铺。3、如形成诉讼提交法院判决。甲方聘请律师及相关人员的费用、房屋过户费用全部由乙方承担。在庭审中，原、被告均认可被告焦志平已付购房款237929元，下欠购房款196727元。现原告华远房地产公司诉至法院，一、判令被告立即给付原告购房款198723元及违约金89425元，共计288148元（违约金按双方约定每日按逾期应付款的3%计算，从2012年11月18日起计算至2012年12月3日止）。二、判令被告承担本案律师费11000元。三、由被告承担诉讼费用。另查明，原告华远房地产公司因本案诉讼聘请律师，发生律师代理费11000元（288148元×0.04=11525元）。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告焦志平从原告华远房地产公司处购买第A段商品-2-208号房一套，被告焦志平给付部分房款后，仍欠原告华远房地产公司购房款196727元未付，且在庭审中原、被告亦认可仍欠购房款196727元，故对原告华远房地产公司要求被告焦志平给付下欠房款196727元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告华远房地产公司要求被告焦志平承担违约金89425元（违约金按双方约定每日按逾期应付款的3%计算，从2012年11月18日起计算至2012年12月3日止）的诉讼请求，因双方于2012年8月18日签订的协议中“如乙方不具备贷款条件，乙方应于三个月之内，即2012年11月18日前付清全额房款。如到期不能付清全款，在十五天之内每逾期一天，乙方每天给甲方赔偿所欠款额3%的违约金”的约定超过了银行同期同类贷款利率的4倍，结合被告焦志平仍欠原告华远房地产公司购房款196727元的事实，故对于原告华远房地产公司要求被告焦志平承担违约金1836元（违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍即年利率为22.4%（5.6%×4=22.4%）计算，从2012年11月18日起计算至2012年12月3日止）的诉讼请求，本院予以支持。对于原告华远房地产公司要求被告焦志平承担律师费11000元的诉讼请求，因原、被告双方在2012年8月18日签订的《提前交房协议》中有明确约定，结合被告焦志平应付原告购房款196727元及违约金1836元，合计198563元的事实，故对原告华远房地产公司要求被告焦志平承担律师费7943元（198563×0.04=7943元）的诉讼请求，本院亦予以支持。被告焦志平辩称，因原告未能按期交房导致不能给付所欠购房款，因其未能提供有效证据证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百五十九条的规定，判决如下：
一、被告焦志平于本判决生效后五日内给付原告购房款196727元及违约金1836元，合计198563元。
二、被告焦志平于本判决生效后五日内给付原告已支出的律师费7943元。
三、驳回原告华远房地产公司的其他诉讼请求。
案件受理费5787元，减半收取2894元，由被告焦志平负担1994元，由原告华远房地产公司负担900元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
代理审判员 ：柳海梅
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 ： 林 丹
注：本法律文书生效后，申请人在二年内未申请执行的，视为放弃执行。
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。