广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第585号
上诉人（原审原告）雷炳权，男，汉族，现住广东省江门市新会区会城永安。身份证号码：×××111X。
上诉人（原审原告）雷仲豪，男，汉族，住址同上。身份证号码：×××1114。
以上两上诉人的共同委托代理人：黄敏彦，广东贯虹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李燕清，女，汉族，住广东省江门市新会区。身份证号码：×××1723。
上诉人雷炳权、雷仲豪因与被上诉人李燕清房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法会民初字第648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年5月27日，雷炳权、雷仲豪向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除江门市新会区会城南隅路99号-2商铺的租赁合同；2、李燕清立即搬离江门市新会区会城南隅路99号-2商铺，并将江门市新会区会城南隅路99-2商铺交还给雷炳权、雷仲豪；3、李燕清立即向雷炳权、雷仲豪支付2015年3月17日至2015年4月30日应付而未付的租金568.8元；4、本案诉讼费由李燕清承担。主要事实和理由是：坐落于江门市新会区会城南隅路99号-2的商铺原由林嘉里所有，其代理人陈锡贺代表林嘉里与李燕清签订一份《借用房屋铺协议书》，约定：李燕清租用林嘉里所有的坐落于江门市新会区会城南隅路99号-2的商铺，李燕清每月支付租金2300元，2010年7月开始租金增加10%，2011年7月租金递增15%。后林嘉里将涉讼商铺转让给其儿子林振光，林振光再将商铺转让给雷炳权、雷仲豪，并于2015年3月17日办理了商铺登记手续，商铺现登记在雷炳权、雷仲豪名下。雷炳权、雷仲豪取得涉讼商铺的所有权后，自然继承了原产权人与李燕清之间租赁合同的权利义务，故雷炳权、雷仲豪于2015年5月4日发出书面通知向李燕清主张租金，要求其依约定的租金支付从2015年3月17日至2015年4月30的租金。根据《借用房屋铺协议书》，2010年7月开始租金应为2530元／月，从2011年7月开始租金应为2909.5元／月，则从2015年3月17日至2015年4月30日的租金应为4363.8元，但李燕清收到《催交租金通知书》后只按2530元／月的租金标准向雷炳权、雷仲豪支付了2015年3月17日至2015年4月30日的租金共计3795元（1265＋2530＝3795），对尚余下的568.8元租金不同意支付。李燕清的行为已构成违约，根据《合同法》第九十四条之规定，雷炳权、雷仲豪依法有权解除合同。陈锡贺代表林嘉里与李燕清签订的《借用房屋铺协议书》约定的租赁期限为2007年7月1日至2012年7月1日，目前，约定的租赁期限已经届满，2012年7月1日之后依法应为不定期租赁，雷炳权、雷仲豪有权随时要求解除合同。虽然《借用房屋铺协议书》中有“本合约续期至2017年7月底止，相关问题面议。2011年Aug.14.”的内容，但该文字内容并非于2011年8月书写形成，是陈锡贺与李燕清串通一气而在2011年8月以后才补写上去。因此改文字内容并非真实，该约定无效，雷炳权、雷仲豪有权依法解除合同。
李燕清辩称：不同意雷炳权、雷仲豪所有的诉讼请求，理由：一、雷炳权、雷仲豪请求解除合同是没有法律依据，该商铺李燕清从2007年签订至今都按照合同的权利和义务履行，并投放大量人力物力，依法纳税，不知雷炳权、雷仲豪什么理由解除合同；二、雷炳权、雷仲豪请求李燕清搬离该商铺是不合法、无理的要求。按合同约定，李燕清经营商铺合同未期满；三、雷炳权、雷仲豪主张李燕清支付2015年3月17日-2015年4月30日应付租金是没有依据，因合同明确每月租金和实际履行按李燕清每月支付为准，所以雷炳权、雷仲豪要求李燕清支付的568.8元，是不符合该合同约定，因此李燕清不需缴交款项。综上，2007年李燕清签订的租赁合同，李燕清已经履行绝大部分时间，该合同合法合理，至于新、旧房产权人是明知该商铺已租赁李燕清，且合同未到期，与双方产权人变更是两种法律关系，对本合同的行使权利和履行是没有影响的，为维护李燕清的合法权益，请法院驳回雷炳权、雷仲豪的诉讼请求，维护本合同的合法性。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：坐落于江门市新会区会城南隅路99号-2商铺原业权人为林嘉里，2002年10月25日，林嘉里与妻子何帼秀在公证部门办理公证，委托亲属陈锡贺为代理人，代为管理上述商铺，有权订立租赁协约，收取租金。2007年6月25日，陈锡贺与李燕清签订《借用房屋铺协议书》一份，约定将上述商铺出租给李燕清使用，期限自2007年7月1日至2012年7月1日，每月租金为2300元，在2010年7月开始每月增加租金10%，2011年7月递增15%。李燕清承租该商铺后与陈锡贺协商，认为递增租金难以经营，要求按每月2300元交付租金，陈锡贺表示同意，李燕清也一直按每月2300元的标准交付租金给陈锡贺。
2011年8月14日，居住在澳门的陈锡贺回来，与李燕清协商后，确定上述合同续期至2017年7月底，陈锡贺并在原《借用房屋铺协议书》的下方另行用笔写上“本合约续期至2017年7月底止，相关问题面议。”的内容，并在该内容下方签上自己的英文名字，日期落款为2011年8月14日。李燕清也一直按每月2300元的标准向陈锡贺交付租金至2014年12月。2014年12月，何帼秀认为租金较低，要求陈锡贺提高承租人的租金，陈锡贺与李燕清协商后，确定李燕清自2015年1月起按每月2530元的标准交付租金。2015年3月17日，雷炳权、雷仲豪通过购买的方式取得涉案商铺的业权，并通知李燕清按合同的约定交付租金，李燕清遂按照2530元的标准继续向雷炳权、雷仲豪交付租金至2015年6月。雷炳权、雷仲豪认为李燕清违反合同递增15%的约定，又认为陈锡贺将涉案商铺租赁期限续期至2017年7月的内容是与李燕清串通所为，为无效内容，故于2015年5月27日以李燕清迟延履行主要债务，经催告后仍未履行向原审法院提起本案诉讼，在诉讼中雷炳权、雷仲豪又认为合同期限应至2012年7月1日，陈锡贺与李燕清约定的续期因串通而无效，坚持要求解除与李燕清签订的上述合同。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点有：一、自雷炳权、雷仲豪取得涉案商铺的业权后，租金标准应为多少？李燕清按2530元的标准向雷炳权、雷仲豪交付租金是否构成迟延履行主要债务，达到租赁合同解除的法定条件？二、陈锡贺在《借用房屋铺协议书》上将涉案商铺续期至2017年7月底的内容是否有效？
涉案商铺原业权人登记为林嘉里，其与妻子何帼秀通过公证的方式委托陈锡贺管理该商铺，并有权将该商铺出租、收取租金。故陈锡贺与李燕清于2007年6月25日签订《借用房屋铺协议书》为有效的民事行为，该协议书的内容合法有效，为有效的租赁合同。
该租赁合同约定了租金为每月2300元，又约定了2010年7月起增加10%的租金，2011年7月递增15%的租金，但经合同双方当事人的重新磋商，约定租金为2300元不变，且李燕清亦按该标准向陈锡贺交付租金至2014年12月止，结合陈锡贺的陈述，可以确定陈锡贺与李燕清通过重新协商，变更了涉案商铺的租金标准为自2014年12月前均为每月2300元，且李燕清也按该租金标准实际履行了交付义务，陈锡贺一直对此并无异议，故根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，陈锡贺与李燕清的该约定合法有效，予以确认。2014年12月，陈锡贺与李燕清再次协商，约定自2015年1月起租金为每月2530元。根据李燕清与陈锡贺的约定及李燕清交付租金的实际履行情况，可知李燕清与陈锡贺已实际变更了上述合同关于租金递增内容，重新约定了租金的标准，而并非雷炳权、雷仲豪所称是减免了部分租金的问题。因此，李燕清自2015年3月起按照每月2530元的标准交付租金并没有违反合同约定。雷炳权、雷仲豪以此认为李燕清迟延履行主要债务缺乏事实依据，退一步说，即使李燕清没有按15%递增支付相应租金，亦不构成合同法中的迟延履行“主要债务”的要件，故对雷炳权、雷仲豪认为李燕清迟延履行主要债务，经催告仍拒不履行而要求解除合同的诉讼请求，不予支持。
对于雷炳权、雷仲豪认为陈锡贺与李燕清串通在《借用房屋铺协议书》下方补写续期内容的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，雷炳权、雷仲豪并不能提供相应证据予以证明，故对此不予确认。陈锡贺与李燕清约定涉案商铺租赁期限续期至2017年7月底止为有效约定，雷炳权、雷仲豪认为合同期限应至2012年7月1日止，要求解除此后与李燕清的不定期租赁合同的主张缺乏事实依据，不予支持。
对于雷炳权、雷仲豪要求鉴定《借用房屋铺协议书》下方由陈锡贺书写的续期内容并非2011年8月书写的问题，因陈锡贺在雷炳权、雷仲豪取得涉案商铺业权之前，一直接受林嘉里、何帼秀的委托，代办租赁事宜，其所作出的意思表示在授权范围内具有法律效力。雷炳权、雷仲豪并无相关证据证明陈锡贺与李燕清有串通行为。另一方面，该书写内容落款于2011年8月14日，至今时间较短，对于鉴定何时书写的内容具有相当高的难度，明显超出一般的证据证明要求。综上，原审法院对雷炳权、雷仲豪上述鉴定申请不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回雷炳权、雷仲豪的全部诉讼请求。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为853元，由雷炳权、雷仲豪负担。
当事人二审的意见
雷炳权、雷仲豪不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判支持雷炳权、雷仲豪的诉讼请求。主要事实和理由是：一、一审法院认定事实错误。原审法院确认“本合约续期至2017年7月底止，相关问题面议”的内容是错误的。陈锡贺在出售商铺时出具给中介人以及雷炳权、雷仲豪的《借用房屋铺协议书》复印件均没有“本合约续期至2017年7月底止，相关问题面议”等内容，雷炳权、雷仲豪自始自终都不知道原来的业主林振光将铺位租期延长至2017年7月底。二、关于租金的问题。陈锡贺没有告诉雷炳权、雷仲豪是按每月2300元收取租金的，雷炳权、雷仲豪只知道应该按照合同约定收取租金，上一手业主收取多少租金与雷炳权、雷仲豪无关。涉案房屋在2012年已经转让给林振光，陈锡贺的代理权已经终结，没有证据证明林振光委托陈锡贺收取租金。三、一审程序错误。雷炳权、雷仲豪在一审的时候要求对“本合约续期至2017年7月底止，相关问题面议”的书写时间进行鉴定，以便确认是否后期添加，但一审法院以至今时间较短为由置之不理，没有法律依据，是程序错误。四、一审法院判决错误。退一步讲，即使“本合约续期至2017年7月底止，相关问题面议”也就是租金金额在2012年7月1日之后就要面议，雷炳权、雷仲豪受让涉案铺位后，就有权就租金金额提出面议，但一审法院驳回雷炳权、雷仲豪的诉求属于判决错误。综上，雷炳权、雷仲豪要求二审法院查明事实，发回重审或改判支持雷炳权、雷仲豪的诉讼请求。
雷炳权、雷仲豪在二审期间没有提供新的证据。
李燕清答辩称：一、一审法院判决正确、事实明确，代理人陈锡贺确定所签合同续期至2017年7月底止，相关问题面议的内容已作出变更更改，补签和一切有关合同事宜都是有效的，李燕清已对该合同的条款和实际的运作。二、李燕清一直以来是以2300元向业主交付租金，也是按合同条款支付，李燕清都是按时交付租金从来未违约，至于业主转让和李燕清无关，李燕清也不知道，不影响房屋租赁合同的实质履行，李燕清是没有过错的。以上事实清楚，希二审法院维持一审法院的判决，驳回雷炳权、雷仲豪的诉讼请求。
李燕清在二审期间提供的证据有：《收据》及《附注》复印件各一份，以证明2015年9月19日原屋主的妻子何国秀和代理人一起过来收1月、2月5和3月的上半月租金，每月租金为2530元。
雷炳权、雷仲豪对李燕清在二审期间提供的证据同意质证，对该证据的真实性、合法性均不予确认，且与本案无关。
经审查，李燕清在二审期间提供的证据雷炳权、雷仲豪同意质证，故本院予以采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：雷炳权、雷仲豪于2015年5月4日经公证以EMS方式向李燕清发出催交租金通知书催讨租金。
还查明：李燕清在二审期间提供的收据及附注内容为：何帼秀于2015年9月19日出具收据，记载李小组交来2015年、二月及三月份的半个月租金，每月贰仟伍佰叁拾元，合共两个半月共陆仟叁佰贰拾伍元正，该收据由陈锡贺见证。
本院判决理由和结果
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。涉案商铺原业权人林嘉里与妻子何帼秀经公证委托陈锡贺管理该商铺，并有权将该商铺出租、收取租金。故陈锡贺与李燕清于2007年6月25日签订《借用房屋铺协议书》为有效的民事行为，协议书的内容并未违反法律、行政法规的相关规定，合法有效。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、陈锡贺在《借用房屋铺协议书》变更涉案商铺租赁期限至2017年7月底的内容对雷炳权、雷仲豪是否有法律约束力；二、自雷炳权、雷仲豪取得涉案商铺的业权后，租金标准应为多少？李燕清按2530元的标准向雷炳权、雷仲豪交付租金是否构成违约，是否达到租赁合同解除的法定条件？
关于第一个争议焦点。涉案商铺原业权人林嘉里与妻子何帼秀委托陈锡贺管理该商铺，故陈锡贺有权在委托期间、范围内行使民事权利。按照雷炳权、雷仲豪庭审的陈述，林嘉里于2012年将涉案房屋过户到其儿子林振光名下，而陈锡贺于2011年8月14日与李燕清协商后将涉案合约续期变更至2017年7月底止，该民事委托行为是在其受林嘉里委托期间内，且未超出权限范围，该行为合法有效。因此，雷炳权、雷仲豪上诉主张陈锡贺延长涉案房屋租期至2017年7月底止的民事行为无效，没有事实和法律依据，本院不予采纳。至于雷炳权、雷仲豪主张要求对“本合约续期至2017年7月底止，相关问题面议”的书写时间进行鉴定的问题。由于尚无初步证据证明林嘉里或林振光对于变更延长租期提出异议，且雷炳权、雷仲豪有关其购买涉案房屋时由陈锡贺向其提供的合同中没有该记载的主张亦未提供证据予以证明，且结合李燕清在租赁期满后继续承租涉案房屋3年多并继续通过原方式交纳租金的事实来看，与合同中上述加注内容不相矛盾。雷炳权、雷仲豪作为该合同外的当事人要求对上述变更条款进行鉴定，理由不充分，本院不予准许。综上，雷炳权、雷仲豪主张该延长租赁期限的约定无效并主张2012年7月1日后李燕清与林振光形成不定期租赁合同关系依据不足，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同。”李燕清与陈锡贺于2014年12月协商约定2015年1月起租金按2530元支付，符合双方在2011年8月《借用房屋铺协议书》中“相关问题面议”的约定。虽然本案无证据显示林振光在2012年取得涉案房屋所有权后委托陈锡贺处理涉案房屋的出租事宜，但无证据证明林振光对陈锡贺代理出租行为曾提出异议，且何帼秀基于与林振光之间亲密的亲属关系继续向李燕清收取租金并由陈锡贺见证的事实，可以推定，林振光对于陈锡贺行使代理出租行为是清楚知悉并同意的，李燕清与陈锡贺于2014年12月协商约定2015年1月起租金按2530元符合双方“相关问题面议”的约定。雷炳权、雷仲豪上诉主张在其受让后，李燕清应按合同的约定每月2909.5元的标准支付租金的问题。就本案事实而言，该合同中虽约定了自2011年7月至2012年7月1日止的租金为2909.5元／月，但对此后的租金标准未作明确约定，而在雷炳权、雷仲豪受让涉案房屋前，李燕清已按2530元／月的标准履行合同义务而无证据证明林振光对此提出异议，故雷炳权、雷仲豪在购得涉案房屋后请求李燕清按2909.5元的标准支付2015年3月17日至2015年4月30日的租金，并以李燕清欠付租金差距为由请求解除租赁合同，依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1706元，由雷炳权、雷仲豪承担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一五年十二月十六日
书记员 梁韶华