贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终999号
上诉人（一审原告）：庞鹤年，男，1950年3月25日出生，汉族，陕西省宝鸡市人，住宝鸡市金台区。
上诉人（一审原告）：李粉侠，女，1949年5月24日出生，汉族，陕西省宝鸡市人，住宝鸡市金台区，系庞鹤年之妻。
被上诉人（一审被告）：李黔平，男，1967年12月6日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
委托诉讼代理人：何冠尧，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：吴晓彤，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（一审被告）：庞鹤全，男，1970年7月11日出生，汉族，陕西省宝鸡市人，住宝鸡市渭滨区。
上诉人庞鹤年、李粉侠因与被上诉人李黔平、庞鹤全房屋买卖合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2016）黔2601民初2444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
庞鹤年、李粉侠上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。一审法院认定二上诉人知晓被上诉人庞鹤全以上诉人庞鹤年名义向被上诉人李默平出售房屋系事实认定错误，被上诉人庞鹤全以上诉人庞鹤年的名义擅自与被上诉人李默平签订房屋买卖协议应当无效。首先，2008年黔东南州医疗保险管理办公室工作人员与上诉人取得联系后，将表格寄到陕西，上诉人填好后又寄回凯里，上诉人在此期间并未返还凯里填写。在2015年前上诉人从未返回凯里，也未得知房屋已经出售的事实。被上诉人称2010年上诉人曾电话联系其配合办理存量补贴，不是事实。上诉人办理存量补贴是2015年8月份原凯里棉纺厂房改工作领导小组打电话通知，上诉人及案外人李某才回凯里办理存量补贴，此事有棉纺厂房改工作领导小组证明。因为办理存量补贴需要房产证，所以向自己的弟弟庞鹤全要回房产证时，被上诉人庞鹤全才告知上诉人已经将房屋出售的事实。上诉人在无奈之下向被上诉人李默平要回房产证办理存量补贴，李默平不同意，要求上诉人办理房屋过户手续才给予办理，上诉人只得答应办完后把房产证拿给被李默平，李默平才同意暂时将房产证交给上诉人去办理存量补贴。上诉人没有向李默平要求再支付8万元房款的事实。在一审中，被上诉人庞鹤全也承认其隐瞒二上诉人私自出售房屋的事实，但一审法院罔顾事实，对关键事实置之不理。其次，2015年，上诉人返还凯里办理存量补贴及房屋准入许可证时，拿到了被上诉人庞鹤全交给李默平的房产证去办理新证，后李默平自己拿着上诉人填写的表格去房产局领取了新的房产证，这就是为什么房产证原件在李默平手中的原因。上诉人将房屋交给被上诉人庞鹤全管理和使用，并不是其取得处分权的途径，其不是房屋所有权人也没有取得合法的处分权，被上诉人李默平明知庞鹤全不是房屋所有权人的情况下，仍然与之签订《房屋买卖协议》，具有明显过错，根据《物权法》解释，应当认定受让人具有重大过失情节，认定合同为无效合同。二、证人王某、吕某证言显然不能作为认定事实及定案的依据。在一审庭审中，对于房屋出售一事，两个证人一直都是处于推断得出的结论，根本不知晓事实真相。根据民事诉讼证据适用规则，证人推断性证言不能作为定案依据。上诉人2015年回凯里办理存量补贴根本没有与证人王某接触过，同行回凯里办理存量补贴的李某可以作证，上诉人在此之前也不认识被上诉人李默平，也没有向李黔平要8万元钱。一审法院没有彻底查清事实之前，草率认定证人证言，从而认定上诉人知晓被上诉人庞鹤全出售房屋系上诉人授权所为系事实认定错误，导致判决错误。三、本案不构成表见代理。我国合同法关于表见代理的规定是“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效。”表见代理构成要件即有代理权表象并且相对人是善意且无过错。本案两被上诉人都是凯里棉纺厂职工，被上诉人李默平知道该争议房屋不属于庞鹤全所有，也知道争议房屋属房改性质房屋，在尚未取得上市许可证的前提下，不可以上市交易的。同时，也没有上诉人的书面或电话授权，事后，也没有与上诉人联系确认，在这种情况下李默平仍然与庞鹤全签订协议，充分说明李默平知情在先、恶意在先，其知道庞鹤全系无权处分人，不能认定庞鹤全是表见代理，被上诉人李默平也不构成善意。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人李黔平、庞鹤全未作答辩。
庞鹤年、李粉侠向一审法院起诉请求：1、确认被告庞鹤全与被告李黔平于2005年签订的《房屋买卖协议（合同）》无效；2、由被告李黔平将位于凯里市环城南路39号28栋3单元17号的房屋退还原告（价值约8万元）。
一审法院认定事实：2005年11月18日，以原告庞鹤年为甲方、以被告李黔平为乙方就房屋买卖事宜签订了一份《房屋买卖协议（合同）》。协议主要内容为：“一、甲方庞鹤年将28××一厅一厨一厕、柴棚，另有自己在房后盖的一间小屋卖给乙方李黔平，经双方协商，房屋一次性买断，房价款为人民币叁万元整（30000.—）。二、甲、乙双方协商达成协议，至签协议（合同），交付房款之日起，房屋发生的一切费用均由乙方承担。三、甲方将房屋产权证交给乙方，如甲方要求办理过户，则由甲方承担费用，乙方要求办理过户，乙方承担费用。交付房款日期：2005.11.18日；本协议一式二份。甲方：庞鹤年、庞鹤全代；乙方：李黔平。”《房屋买卖协议（合同）》上甲方“庞鹤年”的签名系被告庞鹤全代签。合同签订后，被告李黔平依约向被告庞鹤年交付购房款3万元。2016年7月28日，二原告以未授权被告庞鹤全出卖涉案房屋给被告李黔平为由向本院提起诉讼，形成本诉。同时查明：二原告系夫妻关系，原告庞鹤年与被告庞鹤全系同胞兄弟关系，原告庞鹤年为兄，被告庞鹤全为弟。涉案房屋位于凯里市××路××单元××号，房屋建筑面积为57.77平方米，房屋所用权人为原告庞鹤年、李粉侠。被告庞鹤全与被告李黔平签订涉案《房屋买卖协议（合同）》后，将涉案房屋交由李黔平管理使用至今，同时将原房屋所有权证（办证时间为2000年6月1日）及契税完税凭证交由被告李黔平保管。因原房屋所有权证上记载的所有权人“宠鹤年”系记载错误，故原告于2015年申请对房屋所有权证进行姓名更正登记，将房屋所有权人“宠鹤年”更正为“庞鹤年”。新房屋所有权证的登记日期为2015年8月27日。原告办理好新的房屋所有权证后，将其交由被告李黔平保管。原告于2015年8月15日取得涉案房屋的准入许可证。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案的争议焦点为：一、被告庞鹤全以庞鹤年的名义与被告李黔平签订涉案《房屋买卖协议（合同）》时，是否得到了原告庞鹤年的授权？二、涉案《房屋买卖协议（合同）》是否有效？对于第一个争议焦点，本院认为，涉案《房屋买卖协议（合同）》签订时，二被告均知道被告庞鹤全是代原告庞鹤年与李黔平签订房屋买卖协议。协议书签订后，被告李黔平已按照约定全面履行支付购房款的义务，被告李黔平已代原告将房屋交给原告管理使用至今，又将原房屋所有权证原件及契税完税凭证原件交付给李黔平保管。根据原告在1999年返回陕西时就将涉案房屋及原房屋所有权证交由被告庞鹤全管理使用，以及庞鹤全于2005年返回陕西后仅向原告交付3万元，而未将原房屋所有权证及契税完税凭证交还原告的事实，并结合原告于2015年回凯里办理新的房屋所有权证后又将新的房屋所有权证交由被告李黔平保管的事实及证人王某的证言，可以认定被告庞鹤全与李黔平签订涉案《房屋买卖协议（合同）》的行为系原告庞鹤年授权所为，原告庞鹤年知道被告庞鹤全代其与被告李黔平签订《房屋买卖协议（合同）》的相关事宜。同时，根据涉案售房款中有部分房款是被告庞鹤全直接转交给原告李粉侠，且李粉侠应持有的新的房屋所有权证原件至今仍由被告李黔平保管的事实，可以认定原告李粉侠知晓被告庞鹤全代庞鹤年将房屋卖给被告李黔平的事实。对于第二个争议焦点，本院认为，本案被告庞鹤全（代庞鹤年）与被告李黔平签订的《房屋买卖协议（合同）》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示。同时，《房屋买卖协议（合同）》的内容未违反法律或者行政法规的强制性规定，对其真实性及合法性，本院予以确认。综上，原告诉请确认被告庞鹤全与被告李黔平于2005年签订的《房屋买卖协议（合同）》无效，并由被告李黔平退还位于凯里市环城南路39号28栋3单元17号的房屋系事实不清、证据不足、于法于约无据，本院不予支持。被告庞鹤全经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告庞鹤年、李粉侠的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告庞鹤年、李粉侠负担。
本院二审期间，上诉人庞鹤年、李粉侠提交了如下新证据：证据1、房改小组证明，拟证明庞鹤年是2015年8月份才接到房改小组通知，返回凯里办理存量补贴事宜。证据2、证人李某证明，拟证明庞鹤年是2015年8月才得知消息后会凯里办理存量补贴、没有向李黔平要8万元房款及庞鹤年没有与证人王某接触的事实。证据3、补充材料，拟证明庞鹤年办理房产证、存量补贴及上市证的详细经过。经质证，被上诉人李黔平对证据1的真实性无异议，但是对其合法性、关联性有异议，认为原棉纺厂工作小组在2015年8月份通知过庞鹤年来办理存量补贴相关事宜，但不能证明在2015年8月之前庞鹤年对房屋买卖不知情。本院认为，该证据与本案不具有关联性，不予采信。对证据2，被上诉人李黔平对真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，该份证据系证人证言，证人李某应当出庭作证而未出庭，且其证言不具有客观性，不予采信。对证据3，被上诉人李黔平认为不是本案客观事实，不予认可。本院认为，该证据系庞鹤年自己的陈述，没有相关证据佐证，不予采信。
本院二审查明的事实与一审一致。
本案争议焦点为：1、被上诉人庞鹤全以上诉人庞鹤年的名义与被上诉人李黔平签订的《房屋买卖协议（合同）》时，庞鹤全是否取得了庞鹤年、李粉侠的授权或同意？2、《房屋买卖协议（合同）》是否有效？
本院认为：关于被上诉人庞鹤全以上诉人庞鹤年的名义与被上诉人李黔平签订的《房屋买卖协议（合同）》时，庞鹤全是否取得了庞鹤年、李粉侠授权或同意的问题。根据上诉人庞鹤年、李粉侠返回陕西后将涉案房屋、房屋所有权证书及相关税收票据交给被上诉人庞鹤全管理使用，庞鹤全于2005年11月以上诉人庞鹤年的名义出卖房屋并将房屋及房产证、契税完税凭据交给被上诉人李黔平管理使用至今，以及结合庞鹤全返回陕西后将卖房价款3万元交给庞鹤年、李粉侠，庞鹤年、李粉侠在收到房屋价款时并未提出异议，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，可认定庞鹤年、李粉侠对庞鹤全卖房行为未作否认表示，视为庞鹤年、李粉侠同意被上诉人庞鹤全以其名义出售房屋给被上诉人李黔平。庞鹤年、李粉侠辩称其与被上诉人李黔平系租赁关系，但未能提供租赁合同予以证明，对租金交付方式、价格、租赁期限等相关事实也未能进行合理说明，故本院不予采信。在涉案房屋交付给被上诉人李黔平后，李黔平居住使用至2015年已有十年时间，庞鹤年、李粉侠对该房屋未进行任何管理，随着市场变化，凯里市房屋租金不断上涨，庞鹤年、李粉侠也未向李黔平要求增加租金，且房屋所有权证书及契税完税凭据一直由李黔平持有，以上种种事实说明双方之间并不是房屋租赁关系，而是房屋买卖关系。
关于涉案《房屋买卖协议（合同）》是否有效问题，本案中，上诉人庞鹤年、李粉侠虽未直接与李黔平签订房屋买卖合同，但上诉人对庞鹤全以上诉人的名义出售属于自己的房屋，未提出异议，且已经收取了庞鹤全转交的李黔平购房款3万元，可以认定《房屋买卖协议（合同）》是上诉人庞鹤年、李粉侠与被上诉人李黔平真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，且庞鹤年、李粉侠已经取得了房产交易的《准入许可证》，故本院认为，《房屋买卖协议（合同）》真实、合法、有效。
综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人庞鹤年、李粉侠负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 田 嫄
二〇一七年六月二十六日
书记员 赵艳萍