浙江省宁波市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）浙02民终1238号上诉人（原审原告）：张优莲，女，1968年8月30日出生，汉族，银行职员，住象山县。委托诉讼代理人：周文献，浙江元甬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：象山县万象房屋开发有限公司。住所地：象山县丹西街道新丰路***号。法定代表人：周开世，该公司总经理。上诉人张优莲因与被上诉人象山县万象房屋开发有限公司（以下简称万象公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2016）浙0225民初6309号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张优莲上诉请求：撤销原裁定，依法裁定一审法院对本案有管辖权且继续审理本案。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。在《商品房买卖合同》签订之后，双方当事人又签订了《明确甲乙双方的实质性价格补充协议》，约定房价以审计决算综合成本为准，审计事项如无法达成一致意见的，由诉讼解决。《商品房买卖合同》仅系为办理产权转移登记而签订，实际履行的是《塔山华源三期联合建房协议书》，而房屋综合成本的确定、楼层系数、山墙系数等均未约定在《商品房买卖合同》中，由此产生的争议超出该合同所约定的仲裁范围。根据《中华人民共和国仲裁法》及相关司法解释，《商品房买卖合同》中的仲裁约定应属仲裁事项约定不明，应系无效。即使其中约定的所有争议事项均提交仲裁，但后续补充协议变更了争议解决方式，故应通过诉讼解决；二、一审法院对于本案有管辖权。双方当事人未就房屋买卖全部事项达成一致的仲裁协议，依法应属无效。即使有效，因双方已补充约定房价争议通过诉讼解决，且与房价相关的内容独立于《商品房买卖合同》，而双方当事人及诉争标的均在象山县，故本案应由一审法院管辖且继续审理。被上诉人万象公司未予答辩。原审原告张优莲向一审法院起诉请求：一、确认象山县塔山花园三期房产建造成本为均价12666.30元/平方米；二、原审被告立即配合办理象山县塔山花园三期253幢2单元304室、404室房屋的产权转移登记，并交付产权证书给原审原告；三、原审被告支付原审原告因迟延办理产权转移登记产生的违约金161425.89元（以已付购房款2181431元为基数按日万分之一自2014年10月1日起暂算至2016年10月10日，后算至案涉房屋产权转移登记至原审原告名下之日止）；四、本案诉讼费由原审被告负担。一审法院认定事实：2009年6月11日，以案外人应跃平为甲方、原告张优莲为乙方、被告万象公司为丙方，三方签订《塔山花园三期联合建房协议书》一份，约定乙方支付第一期投资款105万元，获取塔山花园三期三层、四层住宅两套。房价组成为：土地摘牌价加相关税费、拍卖价，前后期费用（包括设计费、监理费及政府相关部门规定应缴的各项费用等），建筑安装工程费用，小区各配套设施费，甲方按建筑面积300元/平方米计取的管理费，房屋销售相关税费、企业带征税。甲方不计取开发利润，乙方以认购房屋的建设开发成本价为房屋总价。2014年6月16日、18日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，分别约定原告向被告购买塔山花园三期253幢2单元404号房、304号房及29号、28号自行车库，房屋建筑面积分别为88.78平方米、92.87平方米，房款分别为1075335元、1106096元，合同并就付款方式及期限、交付期限及条件等权利义务进行约定，其中合同第十六条约定：出卖人应于2014年9月20日前、30日前取得前述房产的土地使用权、房屋所有权初始登记，交付于买受人，买受人委托出卖人办理权属转移登记。合同第二十二条并约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1.提交宁波仲裁委员会仲裁。2.依法向人民法院起诉。”2014年6月16日，原、被告签订《明确甲乙双方的实质性价格补充协议》一份（原告由其丈夫张海代签），约定上涉304、404号房的房价合计2181431元并非最终价格，最终房价以审计决算综合成本为准，实行多退少补的原则，并约定成立房价审计小组，对塔山花园三期项目开发成本进行全面审核。2014年6月19日，被告万象公司开具销售不动产统一发票两张，载明案涉304号房屋及28号自行车库房款1106096元，404号房屋及29号自行车库房款1075335元。原、被告双方均认可截止开票日，上述两笔款项合计2181431元，原告张优莲已支付给被告万象公司。2014年8月4日，原告等七位业主作为乙方，被告万象公司作为甲方，双方签订《关于对塔山三期开发成本委托审计的约定》，明确因乙方对甲方出示的总成本240932393.73元有异议，约定了提起再审计等内容。2014年8月14日，原告等业主以及被告共同委托天信公司进行造价审核决算。2016年4月2日，天信公司出具结算审核报告，但结算审核定单仅有天信公司盖章，建设单位栏、施工单位栏、委托方栏均无签字盖章。2016年4月10日、5月10日，另有天象会计师事务所出具报告书、补充说明，载明成本费用金额（不包括建安成本）。另查明，张优莲曾于2013年7月1日诉至该院，要求解除其与万象公司、应跃平签订的案涉联建协议书，并要求万象公司返还购房款、赔偿利息损失、差价损失等，该院经审理于2013年10月11日作出（2013）甬象民初字第980号民事判决书，确认案涉联建协议书的性质，系名为合作开发房地产合同，实为商品房买卖预约合同，考虑到商品房买卖预约合同的法律属性，系在将来一定期限内订立商品房买卖本约合同，而案涉联建协议书（预约合同）对涉案房产的开发期和本约合同的签订期均未作出明确约定，且在嗣后的合理期限内，亦未予以明确或达成补充协议，造成签约双方签订本约合同目的落空，应按嗣后履行不能予以解除，遂判决解除张优莲与万象公司、应跃平三方于2009年6月11日签订的塔山花园三期联合建房协议书，万象公司返还购房款并承担利息损失。案经上诉维持原判。一审法院认为，法律规定平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁，故原告主张案涉《商品房买卖合同》关于仲裁的条款超出仲裁范围，并无事实和法律依据，该院不予支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条关于争议的解决明确约定了提交宁波仲裁委员会仲裁，该约定条款明确有效，故原告根据《商品房买卖合同》的约定要求被告配合办理案涉房屋产权转移登记并承担迟延办理转移的违约责任，该请求理应提交宁波仲裁委员会仲裁，不应向人民法院起诉。原告要求确认塔山花园三期房产的建造成本均价，目的实系在于据此确定其所有的253幢2单元404号房、304号房的所谓“最终房价”，而房屋价款本身是商品房买卖合同必不可少的内容之一，原、被告双方就合同履行过程中发生争议的解决，明确约定了仲裁条款，该条款当然适用于双方对价款争议的解决。故原告该请求也应提交宁波仲裁委员会仲裁，不应向人民法院起诉。据此，一审法院依照《中华人民共和国仲裁法》第二条、第五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百一十六条之规定，作出如下裁定：驳回原告张优莲的起诉。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，双方当事人于2014年6月16日签订的《明确甲乙双方的实质性价格补充协议》第二条关于塔山三期房价审计的约定中第1款载明：成立塔山三期房价审计小组，小组由6人组成，包括甲方（即被上诉人万象公司）3名，乙方（即上诉人张优莲）代表3名（乙方业主代表必须是签订塔山花园三期《商品房买卖合同》及本补充协议的业主），所有成本审计须由过半数小组成员同意。第4款载明：若无法过半数小组成员同意时，由诉讼解决。本院认为，涉案房价经审核决算后，双方当事人对其数额至今仍协商未果。根据《明确甲乙双方的实质性价格补充协议》第二条第1款、第4款之约定，有关房价成本的审计须经由过半数的小组成员同意。若无法过半数小组成员同意时，由诉讼解决。可见，双方当事人对于有关房价成本的争议解决方式已经作出变更，即由仲裁解决变更为诉讼解决。现上诉人张优莲据此诉至一审法院，请求确定涉案房屋的建造成本，理由正当，故一审法院对相关争议具有管辖权，该院应予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销浙江省象山县人民法院（2016）浙0225民初6309号民事裁定；二、本案指令浙江省象山县人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长  马金平审 判 员  赵保法代理审判员  郑 辉二〇一七年五月三日书 记 员  潘芬芬