杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0191民初1515号
原告（反诉被告）：卢孔建,男,1972年7月13日出生,汉族，住浙江省湖州市，
原告（反诉被告）：干秋丛,女,1950年10月28日出生,汉族，住浙江省杭州市上城区，
委托诉讼代理人：郑雷，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢霏，北京炜衡（杭州）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：浙商银行股份有限公司杭州城东支行,住所地浙江省杭州市江干区新塘路88号。
负责人：项丹。
委托诉讼代理人：邵玲琳，女，该行工作人员。
委托诉讼代理人：张林利，浙江六和律师事务所律师。
原告（反诉被告）卢孔建、干秋丛与被告（反诉原告）浙商银行股份有限公司杭州城东支行（以下简称浙商银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，浙商银行提出管辖权异议，本院经审查于2017年7月19日作出民事裁定：驳回被告浙商银行股份有限公司杭州城东支行对本案管辖权提出的异议。被告浙商银行提出反诉，本院审查后予以准许，将本诉、反诉合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卢孔建、干秋丛的委托诉讼代理人郑雷、谢霏，被告（反诉原告）浙商银行的委托诉讼代理人邵玲琳、张林利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢孔建、干秋丛向本院提出诉讼请求（变更后）：1.依法确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月31日解除，并要求被告在2017年9月30日前予以腾退交付；2.要求被告支付截止到2017年7月31日的房屋拖欠租金11576元；3.要求被告支付逾期缴纳租金的违约金118000元；4.要求被告支付自2017年7月31日合同解除后至暂计算到2017年9月30日的房屋占有使用费（按合同约定的380元/日标准计算），以后的房屋占有使用费继续按此标准主张，直至被告实际腾退租赁物止；5.要求被告支付补偿款398045元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于杭州市金沙大道1808号杭州瑞纺联合市场一楼东面临街04号商铺出租给被告作为营业和办公使用，建筑面积47.88平方米，租赁期限自2012年1月1日至2025年12月31日，租金第一期（第一年、第二年）为126000元，第二期（第三年、第四年）为132300元，第三期（第五年、第六年）为138915元。租金支付方式为半年支付一次，被告应于每一个半年租期到期日前10天之内支付下一个半年的租金。此外，双方约定，合同期内，被告未按合同约定支付租金的，须按每逾期一日支付1000元的标准向原告支付违约金，并赔偿由此给原告造成的其他损失。合同签订后，原告按约向被告交付房屋并开具正规发票，合作期的前四年，被告虽有迟延付款，但还是支付了相关租金。从第五年开始，被告拖欠租金，已构成严重违约。请求法院依法判决。
被告浙商银行辩称：一、房屋租赁合同效力待定。本案涉案房屋土地未进行任何登记，涉案房屋租赁的合法性存疑，房屋租赁合同无效。房屋权属证明的举证责任在原告。房屋占有使用费应参照周边的平均租金。被告已于2017年9月24日搬迁并腾退了涉案房屋。二、退一步讲，即使涉案租赁合同有效，租金约定显失公平，应当予以撤销或变更。租金远高于正常租金水平。三、被告迟延支付租金系因原告违约行为导致，原告迟延交付发票，未按合同约定开具合格发票甚至未开发票。四、假设被告存在违约行为，原告主张的违约金过分高于实际损失，请求法院予以调低。
反诉原告浙商银行向本院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.反诉被告承担违约损失392593.35元；3.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2012年1月1日签订了《房屋租赁合同》，双方就租赁事宜进行了约定。反诉原告收到反诉被告的起诉材料后，认为涉案房屋租金条款存在显失公平的内容。反诉被告存在多次违约行为，未开具、未及时开具、未开具符合合同要求的租赁发票等。反诉原、被告已经就合同提前解除事宜进行过协商。反诉原告已决定搬迁，并已发函通知反诉被告，涉案房屋无继续租赁的必要。请求法院依法处理。
反诉被告卢孔建、干秋丛辩称：一、双方之间的房屋租赁合同已于2017年7月31日解除。2017年6月12号，反诉原告向反诉被告寄送解除合同书面函件，告知反诉被告2017年7月31号起停止租赁。反诉原告单方发送明确表态不再履行租赁合同的函在到达反诉被告之日起，合同已经解除。二、本案中反诉被告不存在任何违约行为。三、反诉原告存在严重违约行为，迟延支付房屋租金，无正当理由单方解除房屋租赁合同，被告应当承担相应违约责任。四、反诉原告作为一家大型银行，对于房屋租赁合同的定价、合同内容有高于普通人的认识，该合同系双方真实意思表示，不存在显失公平，且反诉原告没有提出任何撤销、变更请求。
本院经审理查明：卢孔建、干秋丛与浙商银行签订《房屋租赁合同》，约定浙商银行向卢孔建、干秋丛承租杭州市金沙大道1808号杭州瑞纺联合市场一楼东面临街04号商铺，建筑面积47.88平方米。房屋用途为营业和办公使用。租赁期限自2012年1月1日至2025年12月31日，期限为14年。房屋租金第一期（第一年、第二年）2012年1月1日至2013年12月31日为126000元；第二期（第三年、第四年）2014年1月1日至2015年12月31日，在第一期年租金的基础上递增5%，年租金为132300元；以此类推，之后每隔两年年租金在上一期基础上递增5%。租金支付方式为半年一付，应于每一个半年租期到期日前10天之内支付下一个半年的租金。出租人应在付款前向承租人提供正规房屋租赁发票，否则承租人有权延迟支付租金直至出租人提供正规发票为止。若提供的发票不符合税务部门的有关规定，因此产生的法律责任由出租人承担。合同期内，承租人未按合同约定支付租金的，须按每逾期一日支付1000元的标准向原告支付违约金，如超过约定日期一个月，出租人可选择终止合同，除承租人按约定支付违约金外，还应赔偿由此给出租人造成的实际损失（损失按违约当年的年租金总额计算）。租赁期间，承租人由于上级机构、网点整合等原因需要提前解除合同时，承租人按本合同未履行部分租金余额的30%一次性补偿给出租人，双方解除合同。
上述合同签订后，浙商银行按约向卢孔建、干秋丛交付了案涉房屋。现浙商银行已支付卢孔建、干秋丛房屋租金至2017年6月30日。其中2017年1月1日至6月30日期间的房屋租金69457.50元的支付时间为2017年6月29日。浙商银行收到卢孔建、干秋丛的发票时间为2017年3月2日。
2017年6月12日，浙商银行向卢孔建、干秋丛出具《关于提前终止房屋租赁合同的函》，载明浙商银行股份有限公司杭州九沙支行自2017年7月31日起停止在案涉房屋地址营业，同时解除房屋租赁合同，不再租用上述房产。
2017年10月16日，浙商银行向卢孔建、干秋丛发送短信，载明原浙商银行杭州九沙支行已于2017年9月18日从案涉房屋搬迁至上沙路新址营业办公，并应你方要求在2017年9月30日前完成腾空，已不再使用你方租赁房屋，提示你方及时跟进，自行对房屋的后续使用进行管理。
上述事实由卢孔建、干秋丛提供的房屋租赁合同、电话录音、发票、邮寄快递底单、商铺使用权出让合同、补充合同，浙商银行提供的房屋租赁合同、房租支付清单、支付凭证、发票、快递查询记录、房屋租赁合同、照片、关于提前终止《房屋租赁合同》的函，以及双方当事人的当庭陈述加以证明。此外，浙商银行提供的案外人的房屋租赁合同、网页截屏、迁址通告、公告，与本案无直接关联，本院不予认定。
本院认为，卢孔建、干秋丛与浙商银行签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。关于本诉请求，根据合同约定，浙商银行应在出租人开具发票后，提前支付下一个半年的租金。本案中，关于2017年1月1日至6月30日的房屋租金，浙商银行收到卢孔建、干秋丛发票的时间为2017年3月2日，浙商银行应于2017年3月3日支付租金，但其实际支付时间为2017年6月29日，已逾期支付。现卢孔建、干秋丛要求按照合同约定每日1000元支付违约金共计118000元，浙商银行认为约定标准过高，本院酌情调整为每日100元，违约金共计11800元。浙商银行于2017年6月12日向卢孔建、干秋丛出具《关于提前终止房屋租赁合同的函》，要求自2017年7月31日起解除房屋租赁合同。现卢孔建、干秋丛诉请确认双方的房屋租赁合同于2017年7月31日解除，本院予以确认。卢孔建、干秋丛要求浙商银行腾退案涉房屋，本案审理中，浙商银行已经腾退案涉房屋，该项诉请已无实际意义。卢孔建、干秋丛要求浙商银行支付2017年7月1日至7月31日的房屋租金11576元，具有合同依据，本院予以支持。卢孔建、干秋丛要求浙商银行支付2017年7月31日至实际腾退日止的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。浙商银行于2017年10月16日通过短信方式通知卢孔建、干秋丛案涉房屋已腾退，卢孔建、干秋丛并未提出异议，本院认定房屋占有使用费的计算期间为2017年8月1日至10月16日，按照合同约定标准计算，金额为29127元。卢孔建、干秋丛要求浙商银行支付合同解除补偿款398045元，合同中约定承租人提前解除合同时，按本合同未履行部分租金余额的30%一次性补偿给出租人，浙商银行认为约定标准过高，本院根据双方约定的租金标准、合同的履行情况等综合考虑，酌情确定补偿款为合同未履行部分租金余额的10%，即132682元。关于反诉请求，浙商银行要求解除双方之间的房屋租赁合同，本院在本诉部分已进行分析，该合同已于2017年7月31日解除。浙商银行要求卢孔建、干秋丛承担违约损失，其并无证据证明其反诉主张，本院对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、确认卢孔建、干秋丛与浙商银行股份有限公司杭州城东支行签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月31日解除；
二、浙商银行股份有限公司杭州城东支行于本判决生效之日起十日内支付卢孔建、干秋丛房屋租金11576元、房屋占有使用费29127元、违约金11800元、补偿款132682元，共计185185元；
三、驳回卢孔建、干秋丛的其他诉讼请求；
四、驳回浙商银行股份有限公司杭州城东支行的反诉请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9304元，减半收取4652元，由卢孔建、干秋丛负担3087元，浙商银行股份有限公司杭州城东支行负担1565元；反诉案件受理费3595元，减半收取1797.50元，由浙商银行股份有限公司杭州城东支行负担。卢孔建、干秋丛和浙商银行股份有限公司杭州城东支行于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 刘承娜
二〇一七年十二月二十九日
书记员 何晓宇