北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第05131号
原告沈静，女，1982年8月13日出生。
委托代理人刘涛，男，1978年4月26日出生，汉族。
被告李祥峰，男，1952年10月8日出生。
委托代理人高大龙，男，1952年8月28日出生。
被告李锐，男，1985年1月30日出生。
第三人交通银行股份有限公司北京公主坟支行，住所地北京市海淀区复兴路甲14号华鹰大厦一层。
负责人张庚。
委托代理人刘舵，男，1970年3月3日出生。
原告沈静与被告李祥峰、李锐，第三人交通银行股份有限公司北京公主坟支行（以下简称：交通银行公主坟支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈静及其委托代理人刘涛、被告李祥峰及其委托代理人高大龙，第三人交通银行公主坟支行的委托代理人刘舵到庭参加了诉讼。被告李锐经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈静诉称：2014年1月21日，原告沈静与被告李祥峰、李锐通过北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，原告作为买受人购买被告李祥峰、李锐共同共有的，位于北京市昌平区东小口镇天通北苑二区12号楼某房屋，成交价为三百五十二万五千元，后原告按合同约定于2014年3月9日上午将二百万元首付款一次性支付到被告李锐的账户中，按合同约定的其中一百三十万元应由被告李锐于2014年3月13日偿还涉案房屋的银行抵押贷款。被告李锐收到首付款后，并未按约定偿还银行抵押贷款，至今无法联系，因其不配合过户，致使原告不�正常办理所购买房屋的产权转移手续。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院判令：一、被告履行合同义务，配合原告办理位于北京市昌平区东小口镇天通北苑二区12号楼四层3单元402室房屋的过户手续。二、二被告给付原告30万元的违约金；三、诉讼费用由被告负担。
被告李祥峰辩称，同意按照约定履行合同。只是因为被告李锐联系不上而产生纠纷。被告李祥峰一直在积极履行合同，故不同意承担违约责任。
被告李锐经本院合法传唤未到庭诉讼。
第三人交通银行公主坟支行述称：如果能把贷款及相关费用还清，我方同意解除抵押。
经审理查明：被告李祥峰、李锐系父子关系。原告沈静与二被告于2014年1月21日，经北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》，原告沈静作为买受人，购买二被告共同共有的位于北京市昌平区东小口镇天通北苑二区12号楼某房屋。合同约定总成交价款为三百五十二万五千元，买受人在签订合同的同时支付购房定金六万元。在签订购房合同时，房屋已设定抵押，抵押权人为交通银行公主坟支行，出卖人应于2014年3月25日前办理抵押注销手续，买受人于2014年3月15日之前支付出卖人首付款二百万元。合同第六条约定，出卖人应当于买受人支付房款三百三十二万五千元整后的十日内前将该房屋交付给买受人。合同第七条约定了逾期履行违约责任，其中，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按下列方式处理，（1）逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付价款的20%向买受人支付违约金，同时依据本合同附件七《房屋购买委托协议》之约定，向买受人直接支付其已付房地产经纪机构的佣金，并向居间方支付买受人应付佣金余额。合同第十条约定，自合同签订之日起120个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同同时还约定了拒绝履行违约责任等条款。原告于2014年1月21日支付二被告六万元定金，原告于2014年3月9日支付二被告房屋首付款二百万元，并约定如被告不配合买受人办理过户手续或将房屋转卖他人及拒绝出售，则自愿赔偿累计房款的一倍做为违约金，如买方拒绝买则首付款不予退还。但因被告李锐收取上述款项后失联，导致二被告至今仍未将涉案房屋办�抵押注销手续。
庭审中，第三人交通银行公主坟支行表示，涉案房屋贷款及利息一并偿还后，可以办理涉案房屋的抵押注销手续。而原告沈静同意并表示能够代为清偿上述债务并消灭抵押权。
本案审理中，本院依原告申请，依法裁定查封涉案房屋，查封期限自2014年8月6日起至2016年8月5日止。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、交通银行转账回执单、中国建设银行汇款回执单、谈话笔录、查封裁定书、房屋所有权转移登记申请书、最高额抵押合同、个人循环贷款合同、定金收条、首付款收条等证据及原、被告及第三人的当庭陈述在案予以佐证。
本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李锐经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。依法订立的合同对双方当事人具有法律约束力，当�人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，是其真实的意思表示，且不具备合同无效之情形，该合同有效。按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定，李锐、李祥峰承诺于2014年3月25日前办理抵押注销手续，但李锐、李祥峰未履行该承诺即未按约定时间偿还贷款办理解抵押手续。现沈静愿意代为清偿李锐就诉争房屋所欠交通银行公主坟支行的相应债务，交通银行公主坟支行亦同意该债务清偿后解除诉争房屋上所设定的抵押登记，对此本院不持异议。故，关于原告要求被告配合原告办理位于北京市昌平区东小口镇天通北苑二区12号楼某房屋的过户手续的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告请求被告支付30万元违约金的诉讼请求，本院认为，被告未按合同约定办理涉案房屋的抵押注销手续，应当承担违约责任，但被告当庭表示双方约定的违约金过高，综合本案其他情况，本院依法酌情予以确定。
在沈静代为偿还贷款的情况下，其偿还的贷款应折抵剩余房款，偿还贷款的金额少于剩余房款时，沈静应按照合同的约定将偿还贷款后剩余的房款支付给李锐、李祥峰，偿还的贷款多于剩余的房款时，沈静有权另行向李锐、李祥峰追偿。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李锐、李祥峰继续履行其与原告沈静于二〇一四年一月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，于本判决生效后七日内清偿其就北京市昌平区东小口镇天通北苑二区十二号楼某房屋所欠交通银行股份有限公司北京公主坟支行的债务；
二、被告李锐、李祥峰未在本判决�效后七日内清偿其就北京市昌平区东小口镇天通北苑二区十二号楼某房屋所欠交通银行股份有限公司北京公主坟支行的债务的，原告沈静于本判决生效后十日内代为清偿；
三、被告李锐、李祥峰自行清偿或原告沈静代为清偿上述债务后七日内，被告李锐、李祥峰办理北京市昌平区东小口镇天通北苑二区十二号楼某房屋的抵押注销手续；
四、被告李锐、李祥峰于涉案房屋办理抵押注销手续后的三个工作日内，配合原告沈静办理北京市昌平区东小口镇天通北苑二区十二号楼某房屋的过户手续；
五、被告李锐、李祥峰于本判决生效后十日内向原告沈静支付违约金六万元；
六、驳回原告沈静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千八百七十元，由原告沈静负担四千五百元（已交纳）；由被告李锐、李祥峰负担一千三百七十元，于本判决生效后七日内交纳。
公告费（以实际票据为准）元，由被告李锐负担，于本判决生效后七日内交纳。
财产保全费五千元，由被告李锐、李祥峰负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期
满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程 杰
人民陪审员 侯福禄
人民陪审员 徐玉亮
二〇一四年十二月八日
书 记 员 张 焱