山东省微山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）微民初字第799号
原告张某（反诉被告），农民。
委托代理人周某、马某。
被告（反诉原告），微山县韩庄镇石庄村村民委员会。
法定代表人张方国，职务主任。住所地，微山县韩庄镇石庄村。
委托代理人朱某。
委托代理人高某。
原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）微山县韩庄镇石庄村村民委员会农村房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年5月22日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张某及其委托代理人周某、马某，被告（反诉原告）微山县韩庄镇石庄村村民委员会的委托代理人朱某、高某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张某诉称，2012年被告欲在本村集体土地上建设楼房一宗。同年12月14日，双方签订了《定房合同》，原告从被告处定购4#楼2单元102室住宅一处（面积：约107m2）、9#、10#门面房两间（面积：约107m2），并于签订上述协议时交付定金13万元，后又付房款6万元。合同约定：被告应于2013年10月5日将上述楼房交付原告使用。但直至今日，被告仍未履行合同义务，并拒绝承担违约责任。原告多次与其协商未果。诉讼请求依法判令被告因违约向原告赔偿损失10万元。诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）微山县韩庄镇石庄村村民委员会辩称，答辩人与被答辩人于2012年12月签订定房合同一份，按合同约定被答辩人买房时首付定金13万元，楼房主体完工时再付房款11万元，余款交房时付清。被答辩人如未按约定交付房款则应按日支付逾期应付总房款1%的违约金。被答辩人逾期20日以上未能付清房款，视为放弃所认购楼房，无权要求返还定金，同时解除双方的定房合同。
合同签订后，被答辩人支付了首付定金13万元，但剩余房款是经答辩人多次催缴，被答辩人均未能依约履行付款义务，目前仍没有付清房款，因此真正的违约方是被答辩人。
被答辩人诉称答辩人未履行合同义务并应承担违约责任，赔偿其10万元损失不能成立。答辩人在2013年夏天施工时遭遇50年一遇的高温，但仍克服重重困难完成工程进度，在楼房完工后及时通知了被答辩人，且被答辩人对诉争房屋进行了装修和使用，因此被答辩人所诉与客观事实不符。
综上，被答辩人诉答辩人违约并造成其10万元的损失无事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。
被告（反诉原告）微山县韩庄镇石庄村村民委员会反诉称，系反诉人本村村民，双方在2012年12月签订《订房合同》一份。合同约定：被反诉人购买本村石庄社区的三套房屋，其中住宅一套审价1068元每平米，两套门面房审价2060元每平米。被反诉人定房时应首付定金13万元，楼房主体完工时再付房款11万元，余款交付时付清。如逾期20日以上未能依约付清房款，视为放弃所认购的楼房，无权要求返还定金，同时解除双方的定房合同。
合同签订后，被反诉人缴纳了认购定金13万元，但在楼房主体完工时被反诉人恶意拖延付款。楼房上房后，反诉人多次向被反诉人催缴购房款，但被反诉人仍以种种理由推脱拒不付清尾款。反诉请求：1、判令解除双方的“定房合同”，被反诉人所缴纳的购房定金不予退还；2、判令被反诉人赔偿反诉人违约金及损失5万元；3、本案诉讼费用均由被反诉人承担。
（反诉被告）张某辩称：
一、被答辩人在诉讼请求中既主张解除合同又要求答辩人赔偿违约金及损失5万元违背法理。解除合同关系变更之诉，要求赔偿5万元系给付之诉。在同一个诉状中怎么能出现两个不同的“诉”呢？
二、合同签订后，答辩人已向被答辩人交付了19万元（其中首付定金13万元，另付房款6万元），而非被答辩人在诉状中仅认可的13万元。
三、本案中，合同的违约方系被答辩人且违约行为一直持续至今。其要求解除合同或赔偿损失缺乏事实和法律依据。
（一）双方于2012年12月签订的“定房合同”系被答辩人提供的格式化条例合同。
1、就合同内容而言，双方约定：被答辩人于2013年10月5日将楼房交付给答辩人。事实上，当时合同标的物处于建筑施工过程中。工程根本没有竣工，又谈何交付呢？至于2013年12月2日被答辩人通知答辩人交付二次房款系其违约后的行为，不能认定为履行合同的行为。
（二）合同中仅约定了答辩人的违约责任，对被答辩人的违约责任却只字不提。根据《合同法》第40条规定，该条款因排除、加重答辩人权利而无效。
（三）被答辩人拟交付的楼房既没有通过建筑工程综合验收，又没有有关国家行政主管部门备案。因此，其不符合“交付使用”的条件。
1、《中华人民共和国标准化法》第14条规定，强制性标准，必须执行，不符合强制性标准的产品，禁止生产、销售和出口。
2、《中华人民共和国标准化法实施条例》第二条规定：对下列需要统一的技术要求，应当制定标准：建设工程的勘察、设计、施工、验收的技术要求和方法。
3、《建筑工程施工质量验收统一标准》系国家强制性标准，其6.0.7规定：单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条亦规定了工程竣工验收合格后，应向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门进行备案。
原告（反诉被告）张某为支持其主张，在举证期限内向本院提交如下证据：
1、定房合同一份，证明：原被告双方存在楼房买卖合同关系；合同约定被告应于2013年10月5日向原告交付该楼房；双方的定房合同系被告提供的格式条款合同。
2、房款收条3张，证明除首付定金13万元之外，原告向被告支付房款6万元。
3、手机短信，证明：合同签订后，被告最早通知原告交付二次房款的日期为2013年12月2日，迟于合同约定的交房日期：2013年10月5日。被告违约交房的事实。
4、照片12张，证明：截止2014年3月21日，拒向原告交付的楼房仍处于施工状态，现场一片狼藉。被告逾期交房已构成违约。
5、4#楼楼梯照片1张，证明被告拟向原告交付的4#楼房没有配置消防设施。根据《消防法》该楼房不符合交付条件。
6、照片2张，个体工商户营业执照，税务登记证，证明：自原告所有的房屋于2012年5月被拆除后直至今日的居住状况。原告系合法的个体工商户，因被告的违约行为导致原告不能正常经营，经济损失10万元。
7、微山县气象局书证一份，证明2013年5月-9月微山县气温持续正常水平，无异常现象。
被告（反诉原告）微山县韩庄镇石庄村村民委员会的质证意见为：对证据1的真实性与本案的关联性没有异议。但是对于第三条的交付期限有异议，认为是不真实的。关于原告证明的第三点，合同必然是双方起草约定，原告有选择权，并不是格式合同。对证据2真实性没有异议，对其证明对象认为不能证明的确履行了协议，相反根据合同约定，证明原告没有足额缴纳二期房款，存在违约的事实。对证据3的真实性没有异议。但是原告证明是12月2日才催促交付房款，与事实不符。是多次电话催促后才发现的，证明在11月份之前就催过原告缴纳二期房款。对证据4，认为照片拍的是5号楼而不是4号楼，与本案没有关联性。对证据5，认为照片反映不出来原告的主张。对证据6，认为两张照片制作形式不合法，与本案无关联性。对营业执照和税务登记证合法性无异议，仅证明原告从事的职业，不能证明原告的损失。对证据7，认为2013年的高温是全国普遍知晓的事实。而微山县气象局向原告出具的该证明是虚假的。
被告（反诉原告）微山县韩庄镇石庄村村民委员会为支持其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：
1、定房合同一份，证明本案被告行使合同解除权以及追究他的违约责任是有合同依据的，本案被告先履行抗辩权是合法行为，不应视为违约。双方对于交房期限并没有达成合意。
2、收条复印件一份，证明本案原告张某没有足额交付，二期交付期限是2013年11月4日和2013年11月8日，可以证明我们在2013年11月份就发出了催促交款通知。
3、短信及石庄社区办公室通知一份，证明多次向张某催缴二次房款。
4、微山县建筑工程管理处文件一份，2013年6-9月微山县气象局高温天气表，济宁市高温报告（济宁时报），国家气象局发表的标题为气象局启动有史以来最高级别高温应急响应及石庄社区停工通知，证明在2013年合同履行期间，我国遭遇了50年一遇的高温灾害，在2013年7月份，高温7天，8月份高温13天，该高温灾害属于不可抗力范畴，延期合法的理由。对于微山县气象局出具的报告和张某提供的报告差别巨大，请求法庭予以核实。
5、四张照片，证明涉案房屋张某进行了部分使用，部分设施进行了改装。
6、合同复印件两份，证明在2013年10月发出过催缴二期房款的事实。
原告（反诉被告）张某的质证意见为：对证据1，除原告签字外，其他人的手写部分，均为被告书写，原告方提供的合同交房日期2013年10月5日系被告书写，故交付日期应以原告的合同为准。合同是格式合同，如对交房日期有歧义，应以合同法有关格式条款的解释为准。对证据2无异议，证据3原告先支付了13万元，又交付了6万元。故交付日期是2013年11月份，也不能证明原告违约支付房款，前提是被告是否在2013年10月5日前通知交付房款。对证据3认为不能证明通知到了原告，在什么地方张贴过。时间是2013年12月1日，反诉原告主张的解除权为三个月的除斥期间，现在主张解除合同于法无据。对证据4，认为微山县建筑工程管理处文件不具有特定的说服力，网上资料不清晰，不能反映反诉原告的主张。济宁市高温报告，证明微山县不在高温之内。石庄社区的通知只是复印件，也没有公章，对真实性不认可。对证据5，照片不能证明是装修行为，是本诉原告张某的改动行为，与双方是否违约无关联性。对证据6，认为是复印件，有原件不提供，不能证明该证据的真实性。
经庭审质证，本院对证据效力作如下认定：
对原告（反诉被告）张某提交的证据：对证据1、2、3，被告对其真实性无异议，且与本案相关联，符合证据的真实性，合法性，关联性要求，依法确认为有效证据。对证据4、5、6、7，被告有异议。本院认为，不能证明原告的主张，依法不予采信。
被告（反诉原告）微山县韩庄镇石庄村村民委员会提交的证据1，原告有异议，不认可被告手写部分，对交付日期的歧义，应按不利于提供格式合同的一方的解释。原告的异议成立，应予采纳。对证据2，原告无异议，证明原告先交付首付13万元，后又交房款6万元，应予确认其效力。对证据3、4、5、6，原告有异议，本院认为原告的异议成立，依法不予采信。
根据以上采信的证据和原告（反诉被告），被告（反诉原告）当庭所作陈述，本院认定如下事实：2012年12月14日，原告（反诉被告）张某（乙方）与被告（反诉原告）微山县韩庄镇石庄村村民委员会签订一份《韩庄镇石庄村104拆迁安置房定房合同》，该合同系被告（反诉原告）微山县韩庄镇石庄村村民委员会提供的格式合同，合同主要内容：一、房屋种类：住宅类，楼房单元房号：4#楼102室2单元；单价1068.00元；门面房；4#楼门面房9、10号房；单价2060.00元，建筑面积（套面建筑面积＋分摊面积）：空白。二、付款方式：1、乙方定房时首付定金拾万元。2、楼房主体完工时再付房款楼费3万元。3、交房时，余款全部付清。付款期限为：自乙方楼到甲方通知之日起十日内，将上述约定的款额全部交付，如乙方未按约定的付款期限交付房款的，乙方按日向甲方支付逾期应付总房款1%的违约金，连接逾期二十五日以上的，视为乙方放弃所认购的楼房，所交定金乙方无权请求返还，同时合同解除甲乙双方签订的《楼房认购合同》。三、甲方于2013年10月5日，将上述楼房交付乙方使用，如乙方未按约定交付房款，本合同约定的楼房交付期限相应顺延，不予交付乙方。合同签订后，原告（反诉被告）先给了3万元，过几天又给了3万元。2013年10月30日，交车库定金壹万元，2013年11月4日交购房款壹万元，2013年11月8日交购房款肆万元。2013年12月2日，高某以石庄社区建设办的名义发短信催缴二次房款。2013年12月4日又短信通知：“由于二次房款未来交纳，请速带定房合同及收款收据到我甲方办公室办理定房手续。（通知已下此信息为据）截止日期为12月8日。”原告（反诉被告）以被告未按约定2013年10月25日交房为由，拒交余款，被告（反诉原告）以原告未交清二次房款为由拒绝交房，双方形成纠纷。
另查明，被告认为，不能按期交房的原因在于2013年夏季高温造成的，原告认为，2013年夏季高温不是被告延期交房的原因。
本院认为，原告（反对被告）张某与被告（反诉原告）微山县韩庄镇石庄村村民委员会签订的《定房合同》系双方真实意思表示，内容合法，是依法成立并合法有效的合同，对双方当然具有法律约束力，双方应当按合同约定当面履行自己的义务。该合同签订后，原告（反诉被告）已经按合同约定向被告（反诉原告）交付了首付款13万元，在被告（反诉原告）通知交纳第二次房款时，又交付了大部分房款，按合同约定“交房时，余款全部付清。”被告（反诉原告）一直未交房，故原告一直未交清房款。本案中双方争议的焦点为是先交房后付清房款还是先付清二次房款再交房。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）未按合同约定“三、甲方于2013年10月5日，将上述楼房交付乙方使用。”故原告（反诉被告）未交清二次房款，被告（反诉原告）认为未能在约定的时间交房原因系2013年夏季高温，不能施工，属于不可抗力，故延迟了交房时间，不构成违约。双方提供的证据，都不足以证明自己的主张成立，高温天气，不属于法律规定的不可抗力，即不属于不能克服，不能抗拒天然灾害。因此，被告（反诉原告）的抗辩理由不成立，不予支持。原告（反诉被告）以被告（反诉原告）提供的是格式条款，应按格式条款解释即以不利于被告（反诉原告）的解释。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释，应当做出不利于提供格式条款的一方的解释。”故本案中，被告作为提供格式条款的一方，在合同中，手写了：“甲方于2013年10月5日将上述楼房交付乙方使用。”后又约定：“如乙方未按约定交付房款，本合同约定的楼房交付期限相应顺延，不予交付乙方。”而在合同第二条第二项楼房主体完工时再付房款拾壹万元（拾壹万元也系手写）。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方均存在违约情况，况且双方都不存在有法定免责的情形，故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，不予支持。对被告的反诉请求，也不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告（反诉被告）张某的诉讼请求。
驳回被告（反诉原告），微山县韩庄镇石庄村村民委员会的反诉请求。
案件受理费2300元，由原告（反诉被告）张某负担。反诉费525元由被告（反诉原告），微山县韩庄镇石庄村村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 赵玉山
审 判 员 安太良
代理审判员 盛兆林
二〇一五年二月十一日
书 记 员 李 辉