上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9500号
上诉人(原审被告)：朱福弟，男，1966年4月21日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：沈正楼，男，1983年10月11日出生，汉族，户籍地江苏省。
委托诉讼代理人：庞少磊，上海明伦律师事务所律师。
原审第三人：朱成，男，1994年1月8日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
原审第三人：上海飞士房地产开发经营有限公司，住所地上海市宝山区。
上诉人朱福弟因与被上诉人沈正楼及原审第三人朱成、上海飞士房地产开发经营有限公司(以下简称“飞士公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初9542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱福弟上诉请求：撤销一审判决主文第一项、第二项、第三项，确认朱福弟与沈正楼就上海市宝山区房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋出售转让协议》无效。事实和理由：1、本案真实的法律关系是“民间借贷纠纷”。系争房屋并非朱福弟所有，朱福弟亦无将儿子朱成的房屋出售的意思。转让协议之所以存在，系因朱福弟为人憨直，因借钱被骗，误签相关材料所致，目的仅是为朱福弟向沈正楼借款做担保之用。鉴于此担保不合法，故属于无效担保。2、朱福弟误入沈正楼精心设计的借贷陷阱，银行走账人民币(以下币种均为人民币)120万元，实际收到的借款只有8,500元。2016年1月14日至1月29日，沈正楼共分六次累计向朱福弟卡内转付120万元，而在每次转款的同日，相关钱款又分别转付案外人，并通过该案外人回流到沈正楼卡内。请求二审法院在尽可能查明客观事实的基础上，适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，依法作出裁判。二审审理中，朱福弟陈述称其本来想向沈正楼借2、3万元，后来只拿到8,500元。
被上诉人沈正楼辩称：没有证据证明款项回到了沈正楼手中，朱福弟收到房款如何处置是朱福弟的权利。2016年1月29日这笔20万元与本案无关，不是本案房屋买卖的房款。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人朱成述称：同意朱福弟的上诉意见。
原审第三人飞士公司未发表意见。
沈正楼向一审法院起诉请求：确认沈正楼与朱福弟签订的《房屋出售转让协议》无效，朱福弟返还购房款100万元。后沈正楼变更诉请，要求确认双方《房屋出售转让协议》有效，并要求朱福弟继续履行合同，将系争房屋过户给沈正楼。一审庭审中，又变更诉请为要求解除双方《房屋出售转让协议》，朱福弟返还购房款100万元，并支付违约金30万元。
一审法院认定事实：2016年1月15日，沈正楼(乙方)与朱福弟(甲方)签订《房屋出售转让协议》，约定，系争房屋系动迁安置房，需依照国家政策许可上市的情况下才可进行过户交易，甲乙双方对此情况充分了解并认可，并自愿承担违约后所有违约责任，且同意国家允许的时间内变更产权。甲方应确保该房屋在过户给乙方之前产权清晰、无债务纠纷。在乙方支付该房屋除去尾款之外全部房款当日起，该房屋事实产权归乙方所有；该房地产风险责任自甲乙双方房屋交接之日起自动转移乙方。该房屋建筑面积为122.93平方米(具体面积以产证为准)，约定转让价为100万元，双方保证在任何时候、任何情况下双方都不变房价。交房前物业管理费、清理费、保安费等一切费用均由甲方承担，甲方自身办理该房地产产权证的相关费用由甲方自行承担。甲乙双方产权过户时所有费用由乙方承担。付款方式为，乙方于2016年1月14日支付甲方15万元作为定金。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予退还。乙方应于2016年1月15日前支付甲方20万元，2016年1月16日前支付甲方65万元。如甲方在签订本合同之后违约，必须返还乙方本合同所签订的全部房价款并赔偿违约时该房产市场评估价的2倍违约金。待甲方收到乙方房款100万元的当天，甲方将该房屋交付乙方，双方对该房屋物业、水电、有线、钥匙等进行结清、交接。甲方承诺该房地产只办理朱福弟一个人的名字，甲方承诺经家庭所有成员包括共有人同住人继承人同意出售该房地产，若因甲方方面产生的违约，违约责任由甲方承担。合同第十一条约定，本协议自甲乙双方签字见证方签章之日起生效。合同第十二条约定，特别声明：此合同2016年二月十八日正式起效。
一审审理中，沈正楼表示，已向朱福弟支付购房款100万元。朱福弟表示，只收到过8,500元，没有收到沈正楼其他钱款。为此，沈正楼提供银行回单5份及中国农业银行银行卡交易明细清单1份。其中，回单中4份台头为转账交易成功，载明，付款方账号均为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX、户名均为沈正楼，收款方账号均为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX、户名均为朱福弟，交易时间为2016年1月14日的金额为15万元，交易时间为2016年1月15日的金额为20万元，交易时间为2016年1月16日的分别为20万元、15万元；回单中1份台头为已转人工处理，载明，付款方账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX、户名为沈正楼，收款方账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX、户名为朱福弟、开户行中国工商银行，交易时间为2016年1月16日，金额为30万元，以上合计100万元。银行卡交易明细清单载明，账号户名为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX沈正楼，显示2016年1月14日网银转账给XXXXXXXXXXXXXXXXXXX朱福弟15万元，2016年1月15日网银转账给XXXXXXXXXXXXXXXXXXX朱福弟20万元，2016年1月16日网银转账给XXXXXXXXXXXXXXXXXXX朱福弟20万元，2016年1月16日网银转账给XXXXXXXXXXXXXXXXXXX朱福弟15万元，2016年1月18日转支跨行实时转账给XXXXXXXXXXXXXXXXXXX朱福弟30万元，合计100万元。朱福弟表示，银行卡是朱福弟的，但都不在朱福弟手中，只拿到过8,500元，没有收到其他钱。
一审另查明，2008年4月16日，朱福弟作为被拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》，约定安置系争房屋等四套房屋。《配套商品房供应单》载明，系争房屋的购房人为朱成。
2013年1月28日，朱成与飞士公司签订《上海市商品房预售合同》，购买系争房屋。2015年4月30日，飞士公司经核准登记为系争房屋等房屋的房地产权利人。2015年5月25日，朱成与飞士公司签订《房屋交接书》。
一审法院认为，沈正楼与朱福弟就系争房屋签订的《房屋出售转让协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有证据表明该协议违背了双方真实意思表示，故应认定为合法有效。朱成以朱福弟无权处分为由认为该协议无效的意见，不符合法律规定，一审法院不予采纳。《配套商品房供应单》载明系争房屋的购房人为朱成，朱成也与飞士公司就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》、《房屋交接书》，朱福弟应已无法继续履行其与沈正签订的《房屋出售转让协议》，沈正楼因此要求解除《房屋出售转让协议》，符合法律规定，予以准许。《房屋出售转让协议》因朱福弟无法履行而解除，朱福弟应承担相应的违约责任。根据沈正楼提供的银行转账凭证和银行卡交易明细清单，可以认定沈正楼向朱福弟银行账户转账共计100万元购房款，除另有证据足以否定外，可认定朱福弟收到该100万元购房款，朱福弟应将该100万元房款返还给沈正楼。朱福弟关于其银行卡由他人控制、其只收到8,500元的陈述，没有相关证据证明，法院难以采信。即使存在银行卡由他人控制的情形，也是朱福弟与银行卡控制人之间的问题，应由朱福弟与银行卡控制人另行处理。根据协议约定，如朱福弟在签订本合同之后违约，必须返还沈正楼本合同所签订的全部房价款并赔偿违约时该房产市场评估价的2倍违约金，即违约金为房价款的2倍，这明显过高，显失公平。鉴于协议同时约定了定金15万元，且约定若朱福弟违约不出售该房地产，则应向沈正楼双倍返还定金。该约定符合法律规定，本案中沈正楼也未提供其损失的证据，故由朱福弟承担定金责任更适宜，即朱福弟应双倍返还定金30万元，其中15万元为本金，另15万元则相当于违约金。沈正楼现要求朱福弟支付违约金30万元，一审法院不能完全准许。判决：一、解除沈正楼与朱福弟就上海市宝山区房屋签订的《房屋出售转让协议》；二、朱福弟于判决生效之日起十日内，返还沈正楼房款100万元；三、朱福弟于判决生效之日起十日内，支付沈正楼违约金15万元；四、沈正楼的其他诉讼请求，不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，朱福弟虽上诉认为与沈正楼之间发生的是民间借贷法律关系，但并未提供证据予以证实，对其名下银行账户内100万元款项的入账情况也无法作出合理解释。相反，沈正楼在一审中陈述的相关购房事实有《房屋出售转让协议》、银行转账凭证和银行卡交易明细清单等证据证明，故本院对朱福弟认为双方之间成立借贷法律关系的观点难以采纳。沈正楼与朱福弟之间就系争房屋签订的《房屋出售转让协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律法规，应属合法有效。由于朱福弟已无法继续履行自己的义务，沈正楼要求解除双方间的《房屋出售转让协议》于法有据，应予支持。合同解除后，朱福弟收取的购房款应予返还。因转让协议无法继续履行系因朱福弟违约所致，故朱福弟应承担违约责任。由于协议约定的违约金标准过高，显失公平，一审法院参照定金条款判令朱福弟支付沈正楼违约金15万元，符合公平原则，本院认同。综上所述，朱福弟的上诉意见，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院所作判决正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15,150元，由上诉人朱福弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年一月六日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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