湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第01516号
上诉人（原审被告、反诉原告）长沙王陵公园管理处，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖路*号。
法定代表人沈文权。
委托代理人刘黎励，女。
委托代理人戴勇坚，上海建纬（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）湖南江泰置业有限公司，住所地长沙市岳麓区望城坡天顶乡商贸城D-15栋。
法定代表人刘红旭，总经理。
委托代理人全黎明，湖南潇湘律师事务所律师。
上诉人长沙王陵公园管理处（以下简称王陵公园管理处）因与被上诉人湖南江泰置业有限公司（以下简称江泰公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出（2013）岳民初字第01713号民事判决，上诉至本院，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年8月10日，江泰公司（乙方）与王陵公园管理处（甲方）签订了《合作协议》，双方约定：甲、乙双方友好协商，就双方合作开发甲方宿舍北向一宗行政划拨地（约七亩）西向道路调整、土地变性、土地挂牌转户及后续的土地开发经营有关事宜达成一致意见。乙方按政策要求，将该宗土地控制性详细规划调整和土地变性成功（并办完全部法定手续），使该宗土地具有开发意义和效益。甲方在该宗土地的“变性”和土地挂牌交易转户中给予配合，具体手续由乙方依规办理。在该宗土地挂牌交易中价格优先（第3条）；乙方调规、变性成功，并以出让方式取得该宗土地开发经营权后，对该土地的开发、经营管理工作，签订正式合同。其中，市园林系统内部认购一半的房屋，认购价格待乙方房屋设计方案拟定后双方议定（低于乙方对外销售价格）。参照枫树湾等楼盘的建设标准，原则上园林系统内部认购均价幅度在2000-2100元／平方米（建筑面积）。超过认购面积部分按乙方对外销售价格认购（第5条）。由甲方委托具有相应资质的土地评估事务所对该宗土地进行评估，土地交易价格以评估价为标准。若乙方土地交易摘牌成功，甲乙双方以联合建房形式，对该宗土地进行开发（第6条）。《合作协议》签订后，王陵公园管理处于2005年12月24日向长沙市国土局发送了《关于申请土地挂牌出让的函》，申请将王陵公园内北部一块宗地即涉案土地挂牌出让。2005年12月27日，长沙市园林管理局向市国土地局发送《关于请求将王陵公园北向七亩地变性出让的函》，请求支持办理将该宗土地变性的相关手续。2006年12月15日，长沙市人民政府办公厅发布《长沙市人民政府市长办公会议纪要》［（2006）45号］，会议议定：（八）关于王陵公园北侧规划住宅用地挂牌出让问题，同意将此宗地依法挂牌转让，采取市场化运作方式进行开发，作为烈士公园和岳麓山景区外迁职工的安置用地。2007年2月，长沙市国土资源局将王陵公园北侧土地（即本案涉案土地，宗地总面积为4285.59平方米，合6.428亩）以挂牌方式公开交易。2007年3月26日，江泰公司通过挂牌竞价程序以780万元的价格依法取得王陵公园北侧宗地使用权。2007年5月29日，江泰公司（乙方）与王陵公园管理处（甲方）签订了《拆迁安置房建设合作协议》，该协议约定内容：市园林局、市国土地局、市王陵公园与乙方进行了多次协商，商讨合理解决烈士公园和麓山景区两处职工拆迁安置问题。甲方、乙方分别专题请求市人民政府，政府批示为按（2006年11月27日）市长办公会议精神实施。2007年5月21日，就解决王陵公园土地出让和烈士公园、岳麓山景区职工安置问题，在市国土局召开了专门会议，会议同意按2006年11月27日市长办公会议精神解决土地和安置问题。2007年5月23日，在市国土局的主持下，甲方与乙方就开发建设与安置问题达成如下协议：乙方竞得的6.4亩土地合法有效，甲方应当配合国土局尽快办理乙方的土地过户手续（第一条）；2005年8月10日双方签订的《合作协议》合法有效（第二条）；双方签订补充协议前乙方不得开工建设（第四条）。2010年6月24日，江泰公司向长沙市规划管理局报送《关于申请建设项目设计报建审批的报告》，写明该宗地的开发是根据长沙市人民政府（2006）第45号市长办公会议纪要用于市园林局烈士公园和岳麓山景区外迁职工的安置用房，将该项目名称暂定为“江泰.绿色金园”项目（又名鑫阳大厦）。2011年9月6日，江泰公司向长沙市规划管理局报送《关于请求发放建设工程规划许可证的报告》，写明该宗地的开发是根据长沙市人民政府（2006）第45号市长办公会议纪要用于市园林局烈士公园和岳麓山景区外迁职工的安置用房，请求发放规划许可证。在江泰公司与王陵公园管理处未签订补充协议的情况下，2011年10月8日，江泰公司与案外人签订了《江泰.绿色金园建安工程施工合同》，并于2012年5月11日正式开工建设，2012年10月12日，该项目取得建筑工程施工许可证。江泰.绿色金园项目规划建设住房面积共计14327.75平方米（不包括商业门面及停车场规划面积），其中住宅共计125套，4至28楼为住宅，每一层共5个户型（每个户型的规划建筑面积分别为89.77平方米、93.62平方米、105.53平方米、129.70平方米、154.49平方米），每个户型共25套。
江泰公司一审请求判令：1、确认2005年8月10日江泰公司与王陵公园管理处签订的《合作协议》无效；2、确认2007年5月29日江泰公司与王陵公园管理处签订的《拆迁安置房建设合作协议》第二、三、四、五条无效，并终止该协议的履行；3、王陵公园管理处赔偿因其阻工导致江泰公司的误工损失15万元；4、王陵公园管理处承担全部诉讼费用。王陵公园管理处一审反诉请求判令：1、确认江泰公司与王陵公园管理处签订的《合作协议》、《拆迁安置房建设合作协议》合法有效；2、确认江泰公司按照上述两份合作协议约定及相关文件规定将其开发的江泰绿色金园项目一半建筑面积按2100元／平方米的价格出售给岳麓山景区和烈士公园外迁职工的义务；3、江泰公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案的争议焦点为以下几个方面：一、关于江泰公司与王陵公园管理处签订的《合作协议》、《拆迁安置房建设合作协议》法律效力问题。江泰公司（乙方）与王陵公园管理处（甲方）签订《合作协议》，约定以联合建房形式，对涉案土地进行开发。后在该份协议的基础上，双方又签订了《拆迁安置房建设合作协议》，明确了解决烈士公园和麓山景区两处职工拆迁安置问题。江泰公司诉称：《合作协议》、《拆迁安置房建设合作协议》因违反国家法律的禁止性规定，应属于无效协议。王陵公园管理处辩称：双方签订的两份协议系双方当事人真实意思表示，该协议不违反法律和其他行政法规的规定，合法有效，双方应当自觉履行。依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十七条规定：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。江泰公司与王陵公园管理处签订的《合作协议》、《拆迁安置房建设合作协议》系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，主观上没有损害第三人利益的故意，客观上也不影响国家、集体或者第三人的合法权益，非以合法手段掩盖非法目的、损害社会公共利益，不符合《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》规定民事行为或合同无效的情形。故江泰公司与王陵公园管理处签订的《合作协议》、《拆迁安置房建设合作协议》合法有效，具有法律效力。现王陵公园管理处已全面履行了协议约定的义务，江泰公司却拒绝依据约定履行自己的义务，其行为违反了《中华人民共和国民法通则》第四条规定的诚实信用原则。另江泰公司未提交充分证据证明王陵公园管理处有阻工行为，故对江泰公司要求王陵公园管理处赔偿因其阻工导致江泰公司误工损失15万元的诉讼请求不予支持。二、关于江泰公司应当以什么价格将其开发的“江泰.绿色金园”项目一半住房建筑面积出售给安置职工的问题。王陵公园管理处反诉请求江泰公司按照《合作协议》约定将其开发的江泰.绿色金园项目一半建筑面积按2100元／平方米的价格出售给岳麓山景区和烈士公园外迁职工。现江泰公司不认同该价格，认为《合作协议》并未明确确认2000-2100元／平米的单价，且根据当前市场行情该价格明显偏低，应当按照市场价格出售。综合双方协议中关于房屋销售价格的各项约定，其真实意思表述并未对房屋销售价格予以明确，只是确定了参照周边同等楼盘当时的售价给予园林系统内部职工优惠价格销售的原则，2000-2100元每平方米房价系按当时房价确认的认购价格幅度，而时至今日，本案诉争房屋同地段价格已大幅增涨。经原审法院释明，双方皆不愿意申请对“江泰.绿色金园”项目（鑫阳大厦）的建安成本进行司法价格鉴定。经原审法院组织双方多次协商，双方均同意按照诉争房屋的现售价并依双方协议当时确定的优惠原则重新计算现销售价格，故应当首先确定价格优惠比例，考虑到双方于2005年8月签订《合作协议》，最快于2006年才有可能对外预售，参照2006年周边楼盘对外销售价格并比照约定价格以确定价格优惠比例较为合理。协商过程中，双方当事人确认参照楼盘西湖丽景2006年对外销售价为2600-3300元，依据就低原则计算为（2600元-2100元）÷2600元≈19.4%，即价格优惠比例为19.4%，现“江泰.绿色金园”项目（鑫阳大厦）报备均价为7200元每平方米，依据价格优惠比例折算后为5803元（7200元-7200元×19.4%=5803元），故认定江泰公司以5800元每平方米的价格将“江泰.绿色金园”项目（鑫阳大厦）一半的住房面积7163.87平方米（14327.75平方米÷2=7163.87平方米）出售给安置职工较为适宜。三、关于购房主体与购买程序明确化的问题。王陵公园管理处诉请江泰公司将“江泰.绿色金园”项目（鑫阳大厦）一半建筑面积出售给岳麓山景区和烈士公园外迁职工。江泰公司辩称：王陵公园管理处只是职工购房的代表人，职工是不是符合购房条件、国家的限购限贷政策，处于一个不确定状态，因此无法最终确定购房人。本案中，王陵公园管理处并未提供烈士公园和岳麓山景区拆迁安置职工具体购房人名单和人数，双方亦未就签约期限及相关程序予以明确约定，为了明确责任便于执行，王陵公园管理处应当在判决生效后限期向江泰公司提供符合要求购房人（拆迁安置职工）的具体名单并组织其限期内办理房屋认购手续，逾期应当视为放弃依据本判决确认价格购房的权利，根据本案实际情况，酌情确定该期限为本判决生效之日起30日内。同时，根据公平原则和诚实信用原则，江泰公司亦应当根据王陵公园管理处提供的购房人名单，在一定期限内履行签约义务。原审法院确定江泰公司履行签约义务的时间为购房人提交申请之日起5个工作日内。如因江泰公司原因逾期签约，江泰公司有义务继续履行。
原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、湖南江泰置业有限公司与长沙王陵公园管理处签订的《合作协议》、《拆迁安置房建设合作协议》合法有效；二、长沙王陵公园管理处在本判决生效之日起30日内向湖南江泰置业有限公司提供购房人（岳麓山景区和烈士公园外迁职工）名单并组织购房人在本判决生效之日起30日内办理房屋认购手续，逾期视为放弃依本判决确认价格购房的权利，湖南江泰置业有限公司应将“江泰.绿色金园”项目（又名鑫阳大厦）建筑面积7163.87平方米的住房以5800元每平方米的价格出售给长沙王陵公园管理处确认的购房人，并于收到购房申请之日起5个工作日内与购房人签订认购合同，如因湖南江泰置业有限公司原因逾期签约，湖南江泰置业有限公司承担继续履行的义务；三、驳回湖南江泰置业有限公司的诉讼请求；四、驳回长沙王陵公园管理处的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费3300元，反诉案件受理费1650元，由湖南江泰置业有限公司负担3300元，长沙王陵公园管理处负担1650元。
上诉人王陵公园管理处不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人，被上诉人将“江泰.绿色金园”项目一半建筑面积按2000-2100元／平方米的价格出售给市园林局系统职工，并参照枫树湾小区的建设标准，但一审判决以“西湖丽景”项目的售价作为参照，与《合作协议》的约定冲突。而且“江泰.绿色金园”作为安置房，不应当与一般商品房的价格相类比。因此，原审判决认定的5800元／平方米的价格不合理，请求依法撤销原审判决第二项，依法改判为确认被上诉人有将其开发的“江泰.绿色金园”项目一半建筑面积按2100元／平方米的价格出售给岳麓山景区和烈士公园外迁职工的义务，并由被上诉人承担诉讼费。
被上诉人江泰公司辩称，一、双方没有土地转让及合作建房的行为，江泰公司没有义务以低于市场价的标准向上诉人出售房屋；二、双方签订的一系列合同协议，实际上是认购协议，双方对认购的价格是不确定的，长沙市政府的会议纪要明确强调是按市场化方式进行开发；三、双方签订协议时口头约定的2100元是基于挂牌前土地价格为30-40万／亩的意向，但最后通过竞价，这个合同的背景已经不存在。现在建安成本已经大幅上涨，对方要求以2100元的价格出售房屋不符合公平原则。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点系长沙市园林系统内部认购江泰公司开发的“江泰.绿色金园”项目一半住房的价格如何确定。江泰公司与王陵公园管理处签订的《合作协议》和《拆迁安置房建设合作协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人主张按双方在《合作协议》中所约定的2000-2100元／平方米的价格认购。然而根据《合作协议》第5条之约定，双方并未对认购的价格达成合意，并明确了需待江泰公司房屋设计方案拟定后双方再进行议定，2000-2100元／平方米价格的约定是在“江泰.绿色金园”项目参照枫树湾等楼盘的建设标准的情况下，双方在2005年签订合作协议时所确定的一个估价。由于在签订上述协议后建房成本的增加，“江泰.绿色金园”项目周边楼盘的销售价格已从2006年的三千元每平方米左右涨到现在的七千多元每平方米，如市园林系统内部按2006年时所估算的2000-2100元／平方米的标准认购现在的房屋，既不符合双方当事人之间的真实意思表示，也有违公平诚信原则，因此，对于上诉人要求按2100元／平方米的价格认购“江泰.绿色金园”项目一半住房的主张，本院不予支持。原审法院根据双方当事人的协商情况，按“江泰.绿色金园”房屋现在的对外销售价格并依双方签订合作协议时确定的优惠原则计算内部认购价，确定为5800元／平方米，较为公平合理，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人长沙王陵公园管理处的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4950元，由上诉人长沙王陵公园管理处负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 波
审判员 詹支粮
审判员 王 勇
二〇一四年四月十一日
书记员 金新贵
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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