湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00630号
上诉人（原审原告）易建明，男，1962年12月7日出生，汉族，住长沙市天心区黑石铺街道九峰村枫山塘组。
被上诉人（原审被告）长沙凯创置业有限公司，住所地长沙市天心区大托镇先锋村上头湾组。
法定代表人田世凯。
委托代理人尹湘南，湖南楚湘律师事务所律师。
委托代理人彭静，湖南楚湘律师事务所实习律师。
上诉人易建明因与被上诉人长沙凯创置业有限公司（以下简称凯创公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第1282号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年5月30日，易建明与凯创公司签订《商品房买卖合同》与《补充协议》，由易建明购买凯创公司开发建设的位于长沙市天心区大托镇先锋村山水嘉园16栋1804号房屋一套，建筑面积89m2，总价458172元。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房所属楼宇经竣工验收合格；第十一条约定，买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在影响房屋基本使用功能的质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人整改，在整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担延期交房的责任，但对于整改期限双方没有明确约定；第十六条约定《住宅质量保证书》作为合同附件，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；第十九条约定出卖人应当履行按期办妥房屋所有权证和土地使用权证的义务。《补充协议》第五条“房屋交接及责任”约定“该商品房在交付使用时只要符合《商品房买卖合同》第十条约定的条件的，买受人应无条件收房并办理交接手续。如遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补、如出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决，买受人不得以此拒绝收房。买受人以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收房或拒绝办理交付手续，视为出卖人已履行交房义务。”
合同签订后，易建明按照约定支付了购房款。2012年3月31日，凯创公司登报向全体山水嘉园业主发出《交房通知》，通知业主于2012年4月8日到物业办理收房手续。后易建明验收房屋时发现房屋存在渗水、墙面裂纹等问题，凯创公司据此进行了整改，易建明认为问题没有解决，并于2013年4月7日至9月期间多次向凯创公司反映，凯创公司现场核查后认为易建明所述问题均已整改到位。其中2013年9月24日《业主意见登记表》记载，易建明反映房屋小阳台修补处未刷涂料、阳台墙面和地面墙角处裂纹，物业核查人员签字证明以上情况属实，工程部意见认为并非房屋质量问题且已经整改到位。2013年8月15日，凯创公司与长沙市凯美乐物业管理有限公司（以下简称凯美乐物业）共同向易建明发出《登报通知》，告知收房公告已刊登于2013年8月12日潇湘晨报并通知其速办理收房手续。2013年11月16日，凯美乐物业山水嘉园管理处向易建明发出《告业主书》，通知其物业费从2012年7月1日开始计算。庭审过程中，易建明自述其因为房屋质量问题拒绝收房，且至今并未缴纳物业费。
原审法院另查明：诉争房屋所属的山水嘉园小区16栋已通过住宅工程质量分户验收及建设工程竣工验收。庭审过程中，经法院释明，易建明拒绝申请对房屋质量问题进行鉴定。
原审法院认为：易建明与凯创公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于：1、凯创公司是否按约履行了交房义务以及是否应当承担逾期交房的违约责任的问题；2、凯创公司是否应当承担物业费的问题。一、关于凯创公司是否按约履行了交房义务以及是否应当承担逾期交房违约责任的问题。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，房屋所属楼宇经竣工验收合格，买受人应当收房并办理交房手续，本案讼争房屋已经通过住宅工程质量分户验收与建设工程竣工验收，凯创公司按照约定通知易建明收房，已经履行了约定的交房义务。易建明以房屋质量问题要求凯创公司整改后交房并承担逾期交房违约金，应当就房屋质量问题承担举证责任，本案中，仅凭易建明提供的证据无法确定房屋是否存在影响使用的问题并确定问题产生的原因，经原审法院释明，易建明拒不申请鉴定，应当承担举证不能的法律后果。故易建明要求凯创公司整改后交房并承担逾期交房违约金的诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。关于易建明要求凯创公司发放房产证复印件并结算房屋面积补差的诉讼请求，鉴于本案系易建明认为房屋有质量问题而拒绝收房，而上述手续非经易建明收房无法办理，故对该诉讼请求原审法院不予支持。双方办理交房手续后，凯创公司应当向易建明发放房产证复印件并结算房屋面积补差。二、关于凯创公司是否应当承担物业费的问题。本案中，易建明于2012年7月首次验房后发现房屋存在问题，此后房屋一直处于整改阶段，双方并未就整改结果达成一致，房屋验收没有完成。至2013年9月24日，易建明填写的《业主意见登记表》仍反映房屋存在小阳台修补处未刷涂料、阳台墙面和地面墙角处裂纹的问题，且物业核查人员签字证明以上情况属实。根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定，“…物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳…”，考虑到易建明与凯创公司就房屋整改问题长期多次协商处理未果，本案中诉争房屋自本案受理之日即2014年5月6日前的物业服务费应当由房屋建设单位即凯创公司承担。但据易建明自述其并未向物业公司交纳物业费，该费用系没有实际发生的费用，且物业公司并非本案当事人，故对于物业费的实际支付，本案中不予处理。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：驳回易建明的诉讼请求。案件受理费705元，保全申请费420元，共计1125元，由易建明承担625元，长沙凯创置业有限公司承担500元。
易建明不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决程序违法；原审判决认定事实错误，易建明是被迫签订的补充协议，由开发商提供格式条款的补充协议无效，且商品房质量问题客观存在；原审判决适用法律错误；请求撤销原判，依法公正处理，本案一、二审诉讼费用由凯创公司承担。
凯创公司答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审理程序合法。易建明的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
在本院二审过程中，易建明将以下资料作为证据提交：证据一、2014年7月26日拍摄的房屋外墙刷防水涂料未干的照片，证明诉讼期间2014年7月26日房屋仍有漏水质量问题。证据二、建筑法，证明建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。证据三、购房定金收据照片，证明被上诉人售房先收定金，要求易建明必须在他们提供的格式合同和补充协议上签字。证据四、易建明2014年6月至11月的电话通话详单，证明易建明与凯创公司的电话联系时间。证据五、《湖南省住宅工程质量分户验收管理办法》，证明住宅工程质量分户验收程序，出具的验收材料必须盖建设单位、施工单位、监理单位公章。
凯创公司发表如下质证意见：证据一不属于新证据，易建明在一审第二次开庭未提交该证据，且证据中反映的问题已经整改完毕，另外这个问题是瑕疵问题，不是主体结构质量问题。对证据二的关联性有异议。对证据三的关联性有异议，只能证明凯创公司已经收到了易建明的定金。证据四的证明目的不详，不予质证。对证据五的关联性有异议，凯创公司在一审的时候已经提交分户验收表，已经存在档案馆。
本院审查认为：易建明在二审中提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于二审程序中新的证据的规定，且不能达到其证明目的，因此，本院对易建明提交的上述证据不予采信。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：易建明与凯创公司签订的《长沙市商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，出卖人应当在2012年6月30日前将竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。合同补充协议中约定“该商品房在交付使用时只要符合《商品房买卖合同》第十条约定的条件的，买受人应无条件收房并办理交接手续。如遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决，买受人不得以此拒绝收房。买受人以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收房或拒绝办理交房手续，视为出卖人已履行交房义务”。山水嘉园16栋于2012年2月15日通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的竣工验收，并于2012年3月26日办理工程竣工验收文件备案，可以认定本案诉争所涉房屋在合同约定的交房日期前已经具备了交付条件。凯创公司已经在合同约定的交房日期前通知易建明收房，依约履行了通知交房的义务。易建明主张本案诉争所涉房屋存在质量问题，但在原审法院释明的情况下拒绝申请鉴定，应承担相应的法律后果。根据本案现有证据，不足以证明本案诉争所涉房屋存在影响房屋基本使用功能的质量问题，故易建明要求凯创公司承担逾期交房的违约责任的证据不足，原审法院对其该项诉讼请求不予支持正确。如房屋存在保修范围内的质量问题，凯创公司应当履行保修义务。另外，易建明上诉称其系被迫签订补充协议，但未提供确凿充分的证据予以证实，其主张补充协议无效的理由亦不成立，本院对易建明该上诉理由不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人易建明的上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费705元，由易建明负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年四月十日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。