温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿民初字第174号
原告：温州市土地储备中心，住所地：温州市鹿城区东港路116号港城大厦5层，组织机构代码：47052994-5。
法定代表人：高小兵，主任。
委托代理人：戴新秋、张纽约，浙江震瓯律师事务所律师。
被告：周武清。
原告温州市土地储备中心（以下简称土地中心）与被告周武清房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法由审判员孙晓琳适用简易程序于2014年4月3日公开开庭进行了审理。原告土地中心的委托代理人戴新秋，被告周武清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告土地中心诉称：被告承租原告依法收储的坐落于温州市黎明西路280号的土地及地上建筑物、附属设施多年。2013年3月28日，原告土地中心（作为甲方）与被告周武清（作为乙方）达成续租合意，并于当日签订《租赁协议书》一份，约定甲方同意将坐落于温州市鹿城区黎明西路280号的土地及地上建筑物、附属设施约436.5平方米出租给乙方作为科教用地使用，上述租赁物的租金标准为年租金67620元或月租金5635元，租期自2013年4月1日起至2013年6月30日止。乙方在签订协议起三日内向甲方一次性付清履约保证金。本次协议乙方向甲方缴纳履约保证金为／元，累计履约保证金19000元。协议解除或本协议租期届满未续签协议的，如乙方未按本协议约定将租赁物腾空并移交给甲方，自协议终止之日始，乙方应按照本协议约定的原租金两倍的标准支付土地及建筑物占用费，该费用计算至乙方将租赁物实际腾空并交付给甲方之日止。此外，若因乙方未及时腾空交付而给甲方造成的其他经济损失，由乙方按实赔偿。合同签订后，原、被告均依约履行合同义务，被告承租该租赁物后用于经营温州市美术家协会培训中心。租期届满后，原告表示不再续租，并多次发函要求被告履行腾空等相关义务，但被告至今未腾空，故原告诉至法院，请求判令：1.被告腾空坐落于温州市鹿城区黎明西路280号的土地及地上建筑物、附属设施（约建筑面积约436.5平方米）并移交给原告；2.被告应支付原告自2013年7月1日起至实际腾空并移交给原告之日止，每日按371元计算土地及地上建筑物、附属设施的占有使用费。后经原告核实，被告已于2014年2月19日搬离涉案房屋并办理了移交手续，故当庭要求撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求：被告应支付原告自2013年7月1日起至2014年2月19日止，每日按371元计算土地及地上建筑物、附属设施的占有使用费共计85701元。
被告周武清辩称：1.原、被告签订的《租赁协议书》系无效合同。原告出租给被告使用的建筑物及附属设施约436.5平方米，其中只有30多平方米是合法建筑，其余均系违章建筑，且原告改变《国有土地使用证》上载明的工业使用用途的土地出租给被告作为科教用地使用，违反法律规定，故应确认为无效合同；2.被告已履行腾空义务，实际腾空时间是2014年1月19日，但本案并非被告故意拖延腾空，而是原告对续租并不表态导致；3.即使法院判令《租赁协议书》有效，双方关于“两倍租金”的约定过高，请求法院予以调整。
本院审理查明的事实与原告诉称一致，另查明：被告通知原告其已搬离并办理手续交接的时间是2014年2月19日，本院对此予以确认。2002年6月25日，温州市国土资源局向原告核发坐落于温州市鹿城区黎明中路280号的土地使用权证，载明使用权面积：21515平方米，土地用途：商住。关于履约保证金19000元，原告表示不在本案中予以抵扣，待双方结算后另行退还被告。
以上事实由原告提供的《温州市国有土地使用权收回补偿合同》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《租赁协议书》、限期腾空通知书回执、律师函、照片、个体工商户登记情况以及双方当事人的庭审陈述等予以证实。
本院认为，原、被告于2013年3月28日签订的《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且被告已按协议约定实际使用租赁物，故本案《租赁协议书》应确认为合法有效。被告以其承租的标的物系违章建筑且违反土地使用类型等为由主张合同无效，依据不足，本院不予采信。根据合同约定，双方的租赁期限至2013年6月30日届满，由于双方未签订续租协议，且原告亦表示不同意续租，故被告负有搬离的义务。经庭审确认，被告通知原告搬离涉案标的物并办理交接手续的时间是2014年2月19日，故原告主张被告支付涉案土地及地上建筑物、附属设施的占有使用费的计算期限自2013年6月30日起计算至2014年2月19日止，有事实与法律依据，本院依法予以支持。至于原、被告双方在《租赁协议书》中关于“租赁期限届满后未续签协议的，按原租金两倍标准支付土地及建筑物占用费”的约定是否符合法律规定，有无调整必要。考虑到本案原、被告之间约定的原租金标准并不明显低于市场价格，结合双方对“两倍租金”条款的约定背景，能够确认该约定是为了防止被告在租赁期限届满之后不履行腾空义务所作出的惩罚性约定，从本质上来看仍属于对被告违约行为的一种追责，应认定为违约条款。根据法律规定，当事人约定的违约金金额超过造成损失的30%，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。现被告以“两倍租金标准的约定过分高于实际损失”为由要求适当减少，于法有据，本院适当调整为不超过原租金标准的30%为宜，即每日240.8元（67620元÷365天×（1＋30%）］，自2013年7月1日起计算至2014年2月19日止共计233天，故被告应向原告支付涉案土地及地上建筑物、附属设施的占有使用费共计56106.4元（240.8元／天×233天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
被告周武清于本判决生效之日起十日内向原告温州市土地储备中心支付坐落于温州市鹿城区黎明西路280号的土地及地上建筑物、附属设施（约建筑面积436.5平方米）自2013年7月1日起至2014年2月19日止的占有使用费共计56106.4元。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1321元，减半收取660.5元，由原告温州市土地储备中心负担230.5元，由被告周武清负担430元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 孙晓琳
二〇一四年四月二十三日
代书记员 潘淑丽
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。