重庆市铜梁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜法民初字第01840号
原告重庆市起点物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁县巴川街道办事处（原巴川镇）中南路459号，组织机构代码：67103236-1。
法定代表人熊光辉，董事长。
特别授权代理人梁丹，重庆衡天律师事务所律师。
被告陈怀中，男，1966年5月7日出生，汉族。
被告马良容，女，1968年9月6日出生，汉族。
二被告的委托代理人张义光（特别授权），重庆市铜梁县巴川法律服务所法律工作者。
原告重庆市起点物业管理有限公司（以下简称起点物业公司）诉被告陈怀中、马良容物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员周大力独任审判，于2014年5月26日公开开庭进行了审理，书记员李宁担任法庭记录。原告起点物业公司的委托代理人梁丹，被告陈怀中、马良容的委托代理人张义光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起点物业公司诉称，陈怀中、马良容系“XXXX”小区1栋X-
X的业主，原告作为“XXXX”小区物业管理有限公司向被告提供了物业服务，但被告自2013年8月1日至2014年2月28日欠缴物业管理费等相关费用，按照物业管理合同的约定，被告应承担违约责任。经原告书面催收无果，故请求法院判决被告立即支付原告物业管理费、能源消耗费、电梯费、违约金等共计1211.06元。
被告陈怀中、马良容辩称，拖欠物管费属实，对物业管理费582.12元无异议，但能源消耗费和电梯费不应交纳，合同上并无约定。违约金不应成立，是原告违约在先，即使法院认定被告违约，违约金也只能按照从每次应当交纳的物业管理费的次日起至付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算支付。
经审理查明，起点物业公司系2008年1月30日在铜梁县工商行政管理局依法设立的，从事物业服务的有限责任公司。陈怀中、马良容夫妻系铜梁县东城街道办事处中南路455号（XXXX小区）1幢X-
X房屋的业主，该房屋的建筑面积为92.38平方米。XXXX小区住宅没有成立业主委员会，铜梁县东城街道办事处依照《重庆市物业管理条例》第十二条第二款规定，于2013年5月8日以东城办（2013）13号文件向东城街道塔山社区居民委员会发出通知，指定东城街道塔山社区居民委员会代行XXXX小区业主委员会行使相关职责。该通知载明：该小区总住户1186户，书面征求意见为：667户同意，弃权52户、424户不在家，取得了过半数业主的同意意见。2013年7月11日，东城街道塔山社区居委会（甲方）与起点物业公司（乙方）签订了《重庆市物业服务合同》。该合同对XXXX小区的物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。其中，第六条对物业收费标准约定为：住宅0.9元／月.平方米（不含电梯费及公共能源消耗费）；第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立进行核算，采取电梯0.3元／平方米，能源消耗0.10元／平方米物业管理费等实行按户建筑面积计收，按月缴纳；第八条约定，业主应于每月1日至10日交纳物业服务费用或物业服务资金。逾期未交者每天加收千分之三的违约金，经书面催缴的仍未交费者，物业公司有权采取合法措施催收缴纳。合同签订后，起点物业公司对该小区物业进行管理。陈怀中、马良容在2013年8月1日至2014年2月28日期间的物业管理费582.00元（92.38平方米×0.9元／平方米×7个月）、电梯费194.00元（92.38平方米×0.3元／平方米×7个月），能源消耗费64.67元（92.38平方米×0.1元／平方米×7个月）未向起点物业公司交纳。2014年3月17日起点物业公司向陈怀中、马良容发出书面催收后，仍未交纳。
上述事实，有起点物业公司和陈怀中、马良容的陈述及起点物业公司提交的《重庆市物业服务合同》、《铜梁县人民政府东城街道办事处文件》、起点物业公司的催收物业服务费快递单、欠费明细及营业执照、组织机构代码证、重庆市房地产登记审核表、铜梁县房地产交易（监理）所业务受理单等证据存卷为据，这些证据的真实性、合法性及关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，《重庆市物业管理条例》第十二条第二款规定“未依法成立业主委员会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府）在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。”因XXXX住宅小区没有成立业主委员会，铜梁县东城街道办事处依照该条例的规定，书面征求该小区业主意见后指定东城街道塔山社区居民委员会代行XXXX小区业主委员会行使相关职责，因此，东城街道塔山社区居委会与起点物业公司签订的《重庆市物业服务合同》不违背法律、法规的强制性规定，且符合该条例的规定，合法有效，该合同的内容对XXXX小区的所有业主均具有法律约束力。起点物业公司已对XXXX小区提供了物业管理服务，陈怀中、马良容作为该小区1幢X-
X房屋的业主，有向起点物业公司交纳物业服务费的义务，但陈怀中、马良容对2013年8月1日至2014年2月28日期间的物业管理费582.00元、电梯费194.00元、能源消耗费64.67元共计840.67元没有缴纳，尤其在起点物业公司向其发出书面催收后，仍未交纳，陈怀中、马良容应当承担违约责任，起点物业公司要求陈怀中、马良容交纳，本院予以支持。陈怀中、马良容关于电梯费和能源消耗费没有在合同中约定，不应交纳的抗辩意见，因与事实不符，本院不予采纳。
关于起点物业公司要求陈怀中、马良容支付违约金的诉讼请求。陈怀中、马良容拖欠起点物业公司2013年8月1日起至2014年2月28日期间的物业管理费未予交纳，尤其在起点物业公司书面催收后，仍未交纳，陈怀中、马良容的行为构成违约，起点物业公司要求陈怀中、马良容应当承担违约责任的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，物业服务合同约定，业主逾期未交纳物业服务费用的应按日以应缴纳物业服务费用金额的千分之三标准支付违约金，但由于起点物业公司没有提供因陈怀中、马良容未交纳欠交的物业服务费而造成的实际损失的相关证据，陈怀中、马良容也明确提出，合同约定的违约金过高，即使构成违约，违约金也只能按照从每次应当交纳的物业管理费的次日起至付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算支付。因此，本院在兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素情况下，根据公平原则衡量，采纳陈怀中、马良容关于违约金调整的主张，即陈怀中、马良容按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从每次应当交纳的物业管理费的次日起至付清之日止向起点物业公司支付违约金。对起点物业公司超过该标准支付违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《重庆市物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告陈怀中、马良容于本判决生效之日起五日内给付原告重庆市起点物业管理有限公司物业管理费582.00元、电梯费194.00元、能源消耗费64.67元，共计840.67元并支付从每次应当交纳的物业管理费次日起至付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的违约金。
二、驳回原告重庆市起点物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告陈怀中、马良容负担。
本判决为终审判决。
审判员 周大力
二〇一四年六月三日
书记员 李 宁