福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第1092号
原告泉州市丰泽区华大街道城东社区居民委员会，住所地泉州市丰泽区。
负责人姜玉霞，该社区主任。
委托代理人魏月瑜、肖莹翔，福建泓源济律师事务所律师、实习律师。
被告福建泉州新兴房地产开发公司，住所泉州市丰泽区。
法定代表人张志敏。
被告林志成，男，1977年10月8日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
委托代理人王清木，福建闽荣律师事务所律师。
被告秦小资，女，1966年10月1日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
第三人泉州丰泽社区改造开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人薛延。
委托代理人刘仲栋，男，1979年10月29日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
第三人泉州市土地储备中心，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人郑建南。
委托代理人徐晞，福建泉州伟立律师事务所律师。
原告泉州市丰泽区华大街道城东社区居民委员会（下称城东居委会）与被告福建泉州新兴房地产开发公司（下称新兴公司）、被告林志成、被告秦小资、第三人泉州丰泽社区改造开发有限公司（以下简称社区改造公司）、第三人泉州市土地储备中心（以下简称土地储备中心）所有权确认纠纷一案，本院于2013年1月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人魏月瑜、被告林志成的委托代理人王清木、被告秦小资、第三人泉州丰泽社区改造开发有限公司的委托代理人刘仲栋、第三人泉州市土地储备中心的委托代理人徐晞到庭参加诉讼，被告新兴公司经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，1994年5月28日，原告与被告新兴公司签订一份《合作兴建新兴华城商贸中心综合大楼合同书》，该合同书约定：原告提供土地，被告新兴公司提供资金，双方合作兴建华城商贸中心综合大楼；被告将大楼建至五层，面积共计6180平方米，双方按35：65的比例分配，即原告分得2163平方米，被告新兴公司分得4017平方米；第六层建筑费由原告负责，所有权归原告。同年7月14日，双方签订一份《分房协议书》，约定原告分得以下房屋：一、二楼的G轴至4轴房屋、三楼的G轴至5轴并加5—6轴一半（西面）的房屋、四、五楼G轴至5轴的房屋。按照上述约定，华城商贸综合楼514号属原告所有。后因城东片区开发该房屋被拆迁，原告在与社区改造公司签订房屋拆迁补偿安置协议后才发现514号房产有部分被侵占并补偿到被告秦小资名下。请求判决确认华城商贸中心综合楼514号房产的拆迁权益归原告所有。
被告新兴公司未作答辩。
被告林志成辩称，1、原告的起诉超过诉讼时效，丧失胜诉权。被告新兴公司与林志成于2004年签订《售房合同书》，2007年林志成将房屋转卖给秦小资，本案原告也是被拆迁人，在整个过程中，原告未曾提出异议。2、林志成通过与被告新兴公司签《售房合同书》取得诉争房屋，新兴公司是具有房地产开发及销售的房地产公司，本案诉争楼盘已经取得预售许可证，林志成向被告新兴公司购房的行为符合法律规定，合法有效，应当得到法律保护。3、如果新兴公司无权处分该诉争房产，被告林志成与被告秦小资也是善意取得该房产，应当认定购房行为有效。
被告秦小资辩称，1、华城商贸中心综合楼514号房产是其于2007年11月14日向林志成所购买，款项已付清，购房时并不知道原告与新兴公司签订的协议，林志城保证权属清楚，且被告是按照市场价格购买该房产，属于善意取得。被告已经在诉争房屋居住了七年，原告每月向其收取物业管理费，期间原告从未对产权提出任何异议，说明原告一直是认同514房屋是分给新兴公司及对林志成将房屋出售给秦小资无异议。原告现在才起诉已经超过诉讼时效。2、2010年9月27日秦小资与社区改造公司、土地储备中心签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，拆迁办按规定对安置协议进行公告，拆迁补偿安置协议合法有效，原告也于2010年12月签订拆迁补偿安置协议，但原告并没有在公告期间对514号房产的提出异议。在没有提出异议的情况下，拆迁办按规定落实相关安置待遇，秦小资作为514房产权合法产权人，获得514号房产的拆迁权益。3、原告的起诉超过诉讼时效。4、根据原告提供的合作建房合同，原告分得2163平方米，但因原告未对所分得房屋办理产权证，原告不享有514房屋的物权，且现在房屋已被拆迁，原告也更换几任领导，双方可能有其他协议，不能仅以合作建房合同作为分割原告与新兴公司权属的依据。
第三人泉州丰泽社区改造开发有限公司述称，其严格按照程序履行与被拆迁方签订协议，当时也有公示，在公告期间无任何人提出异议，没有瑕疵。若法院认定被拆迁方无权签订拆迁协议，会配合法院履行相关职责。
第三人泉州市土地储备中心述称，本案案由为所有权确认纠纷，与第三人土地储备中心无关系。诉争的房产为拆迁房产，秦小资是房屋使用人，秦小资提供与林志成签订的房屋买卖合同，林志成与新兴公司签订售房合同，第三人土地储备中心有理由相信秦小资是房屋实际所有人，且在公告期间无任何人提出异议。故答辩人与秦小资签订的拆迁补偿安置协议合法有效。原告与新兴公司的内部协议，第三人土地储备中心等并不知情，若新兴公司私自处分属于原告的份额，应对原告承担侵权责任或者违约责任。秦小资与林志成系善意第三人，根据合同外观主义原则，秦小资的房屋买卖行为有效，无权处分与善意取得发生矛盾时，应适用善意取得。故原告的诉求不应予以支持。
经审理查明，1994年5月28日，原告城东居委会（村改居前其名称为“泉州市鲤城区城东村民委员会”）与被告新兴公司签订一份《合作兴建新兴华城商贸中心综合大楼合同书》，合同约定，原告提供土地，新兴公司提供资金，双方合作兴建华城商贸中心综合大楼，共建面积共6180平方米，双方按35：65的比例分配，即原告分得2163平方米，新兴公司分得4017平方米。同年7月14日，双方签订一份《分房协议书》，约定原告分得一、二楼的G轴至4轴房屋，三楼的G轴至5轴并加5—6轴一半（西面）的房屋，四五楼G轴至5轴的房屋。另双方还共同盖章确认“华城商贸中心大楼分割红线图”以此图作为分割房产的依据。2004年2月15日，新兴公司与被告林志成签订一份《售房合同书》，约定将华城商贸中心综合楼三、四、五层单元套房售给林志成，合同约定销售的建筑面积共1993.55平方米，面积以市房管局测量队测量为准。后经泉州市房地产测绘队对该大楼三至五层的套房进行测量，这些套房总建筑面积为2731.35平方米。庭审中，林志成提供一份时间为2013年8月1日，由新兴公司出具的证明，确认新兴公司于2005年7月27日将华城商贸中心综合楼三至五层共74套面积2731.35平方米出让给林志成。林志成另提供一份（95）泉鲤商房预字第1号《商品房预售许可证》，其内容为：同意新兴公司经营的华城商贸中心综合大楼商品房屋共24＋34套，建筑面积1616＋1600＋808平方米在本市销售。以上许可预售房屋为58套，建筑面积4024平方米。
2007年11月14日，林志成与被告秦小资签订一份《泉州市房地产买卖合同》，约定将华城商贸综合楼514单元（建筑面积28.82平方米）出售给秦小资，单价每平方米3000元，该合同已实际履行，秦小资付清款项并占有该房屋。2010年华城商贸中心综合楼因城市建设之需被拆迁，同年9月27日，秦小资就514号房屋与第三人社区改造公司、土地储备中心签订一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，该房屋被拆迁总建筑面积为28.82平方米。
另查明，1996年9月3日，原告就鲤城区华大城东华城商贸中心一至六层的部份房产向房管部门申请办理了泉鲤房字第2194号和21**号两本《房屋所有权证》，登记的产权面积分别为2067.74平方米、1077.85平方米。其办理房屋产权范围的依据系原告与新兴公司所确认的“华城商贸中心大楼分割红线图”。2010年12月9日，原告因华城商贸中心综合楼被拆迁，与第三人泉州市丰泽区社区改造开发有限公司、泉州市土地储备中心签订一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议确定被拆迁总建筑面积为3476.06平方米。拆迁测量图中确认原告被拆迁部份第一至五层的建筑面积为2070.33平方米。
本案审理过程中，应原告申请，本院委托福建泉州勘测设计院有限公司对拆迁测量图中514号房屋是否侵占了属于原告与新兴公司分割红线范围进行测量，该测量机构出具一份分析说明确认拆迁测量图上514号房在原告与新兴公司分割红线范围内，面积为4米×5.88米=23.52平方米；另委托福建泉州勘测设计院有限公司对拆迁测量图中514号房屋是否侵占了属于原告《房屋所有权证》红线范围内进行测量，该测量机构出具一份分析说明确认514房在房屋所有权证范围内面积为1.72米×4米=6.88平方米。
上述事实有原、被告提供的证据、各方当事人的陈述、鉴定机构出具的《分析说明》等予以证实。
本院认为，虽然原告持有诉争房屋的《房屋所有权证》，但原告与新兴公司合作建房并进行分割后，双方的权属范围已经确定且用墙体间隔，从1994年到2010年长达十几年过程中，原告未觉察其产权登记红线范围被侵占显然不符合常理。2010年华城综合大楼被拆迁时，拆迁部门系按各方实际使用房屋的现状进行测量并给予补偿，拆迁过程中已进行公示，包括原告在内的各方均不持异议并就测量面积与拆迁部门即本案第三人签订了拆迁补偿协议，应视为各方均认可拆迁时各自房屋的权属范围。因此，本案诉争房屋的拆迁补偿权益是按当时房屋的现状予以确定而不是根据权属证书来确定，原告获得的拆迁补偿面积也不以其所持产权证红线为依据（原告至今仍持有产权证原件而未上缴给拆迁部门），现原告产权证上登记的物已灭失，产权证已不能再作为物权的凭据，原告现持产权证要求按证上所登记的范围确认拆迁补偿权益的归属显然与房屋拆迁时对该权益归属的认定相矛盾，如果又按产权证登记范围来重新认定拆迁补偿权益的归属，则华城综合大楼各被拆迁对象的拆迁补偿权益需采用新的补偿标准重新测量认定，在物已灭失的情况下显然不可能做到，令大多数被拆迁户的权益处于不确定状态也不符合社会公共利益。因此，原告的请求缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第三十三条、第一百零六条第一款第（三）项和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告泉州市丰泽区华大街道城东社区居民委员会的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告负担。鉴定费4000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 王伟坤
审 判 员 张文智
人民陪审员 陈芸生
二〇一四年六月二十日
书 记 员 王 琼
附：主要法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。