浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温商终字第2330号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司永嘉县支行。住所地：永嘉县江北街道双塔路****号。
代表人：刘其先，该支行行长。
委托代理人：马静，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。
委托代理人：吴蓓蓓，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州市大川房地产开发有限公司。住所地：温州市瓯海区景山街道瓯海大厦**层。
法定代表人：叶建成，该公司董事长。
委托代理人：徐锋，浙江永瓯律师事务所律师。
原审被告：郑康乐。
原审被告：胡和燕。
上诉人中国银行股份有限公司永嘉县支行（以下简称中行永嘉支行）为与被上诉人温州市大川房地产开发有限公司（以下简称大川公司）、原审被告郑康乐、胡和燕金融借款合同纠纷一案，不服永嘉县人民法院（2015）温永商初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月29日受理后，依法组成由审判员潘林华担任审判长，审判员潘海津、罗奇豪参加评议的合议庭。经审查，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年3月19日，郑康乐以购房为由向中行永嘉支行申请借款166万元。同日，胡和燕作为郑康乐的配偶承诺对该笔借款的本息承担连带共同还款责任。2012年3月26日，中行永嘉支行与郑康乐、胡和燕、大川公司签订一份《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111094），合同约定：贷款金额166万元，贷款期限120个月；贷款用途仅限于购买浙江省温州市永嘉县瓯北镇国际华城5幢3105室预售商品房；贷款利率为浮动利率，浮动周期至每次年1月1日，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定利率作为下一个浮动周期的适用利率，按月结息和付息，每月的8日为结息日和付息日，未按约定期限还款的，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的利率水平上加收50%；全部贷款直接划至开发商或售房单位的专用账户；还款方式为按月等额本息还款；未按期归还贷款本息构成违约，中行永嘉支行有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除合同，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；合同由郑康乐、胡和燕以浙江省温州市永嘉县瓯北镇国际华城5幢3105室房屋提供抵押担保，由大川公司提供阶段性连带责任保证担保。2012年3月29日，中行永嘉支行与郑康乐、胡和燕在永嘉县房产管理局办理永嘉县国际华城5幢3105室预购商品房抵押权预告登记（温房预永嘉县字第2008002469号），中行永嘉支行为预告登记权利人。2012年4月1日，中行永嘉支行向郑康乐发放贷款166万元。借款以后，郑康乐按期偿付贷款本息至2015年1月8日，自2015年2月8日起未按期偿付贷款本息，现尚欠中行永嘉支行贷款本金1290023.93元，以及相应利息、逾期罚息。原审法院另查明：2015年1月1日，中行永嘉支行依据《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111094）的约定，将贷款利率调整为月利率4.7083‰，自2015年1月1日起执行。原审法院于2015年6月26日将中行永嘉支行递交的民事起诉状副本送达郑康乐、胡和燕、大川公司。
中行永嘉支行于2015年6月17日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、依法解除中行永嘉支行与郑康乐、胡和燕、大川公司签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111094）；二、郑康乐、胡和燕立即偿还中行永嘉支行借款本金1290023.93元和拖欠的应收利息26047.26元、应收利息的罚息342.71元、本金罚息628.27元，总计1317042.17元，以及2015年5月8日以后的利息、罚息（利息按照月利率5.875‰计算，逾期罚息按上述利率上浮50%计算，从2015年5月9日开始随借款本金同时结付清楚）；三、中行永嘉支行对拍卖、变卖郑康乐、胡和燕为上述借款而设立抵押的永嘉县江北街道国际华城5幢3105室房产后所得款项有优先受偿权；四、大川公司对上述款项承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由郑康乐、胡和燕、大川公司承担。在开庭审理过程中，中行永嘉支行自愿将第二项诉讼请求变更为：郑康乐、胡和燕立即偿还借款本金1290023.93元和拖欠的应收利息26047.26元、应收利息的罚息342.71元、本金罚息628.27元，总计1317042.17元，以及2015年5月8日以后的利息、罚息（利息按照月利率4.7083‰计算，逾期罚息按上述利率上浮50%计算，从2015年5月9日开始随借款本金同时结付清楚）。郑康乐、胡和燕、大川公司在原审中均未作答辩。
原审法院审理认为：郑康乐因购买永嘉县瓯北镇国际华城5幢3105室预售商品房而向中行永嘉支行借款166万元的事实清楚，证据确实充分。中行永嘉支行已经按约向郑康乐发放贷款166万元。借款以后，郑康乐按期偿付贷款本息至2015年1月8日，自2015年2月8日起未按期偿付贷款本息。郑康乐的行为显属违约。根据《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111094），郑康乐未按期偿付贷款本息的，中行永嘉支行有权解除合同，并提前收回全部贷款本息。但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现中行永嘉支行主张解除合同，并提前收回全部贷款本息，但是未提供相应的证据证明其在本案起诉之前已经通知郑康乐，而原审法院于2015年6月26日将中行永嘉支行递交的民事起诉状副本送达郑康乐，故应视为中行永嘉支行于2015年6月26日通知郑康乐解除合同，自2015年6月27日起，中行永嘉支行有权要求郑康乐提前偿付全部贷款本息。胡和燕作为郑康乐的配偶承诺对该笔借款的本息承担连带共同还款责任，故胡和燕亦应对本案借款的本息承担共同还款责任。中行永嘉支行、郑康乐、胡和燕、大川公司已就本案借款的抵押物在永嘉县房产管理局办理预购商品房抵押权预告登记，中行永嘉支行为预告登记权利人。在本案审理过程中并未发现中行永嘉支行存在怠于行使抵押权之情形，故根据民事活动中的公平原则，中行永嘉支行、郑康乐、胡和燕、大川公司为本案借款而设立的预告抵押的效力应予维系。根据中行永嘉支行、郑康乐、胡和燕、大川公司签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111094），郑康乐未按期偿付贷款本息的，中行永嘉支行有权拍卖、变卖抵押物，并就所得价款优先受偿。至于大川公司的阶段性连带责任保证担保问题，从房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性，以及合同目的考量，如果房地产开发公司已经完成所涉商品房的全部开发义务，并具备所涉房屋所有权初始登记条件的，应当解除房地产开发公司的阶段性保证担保责任，否则，房地产开发公司应在办理所涉房屋所有权初始登记以前，继续承担保证责任。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2015年8月21日判决：一、确认中国银行股份有限公司永嘉县支行与郑康乐、胡和燕、温州市大川房地产开发有限公司于2012年3月26日签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111094）于2015年6月26日解除；二、限郑康乐、胡和燕于判决生效之日起十日内共同偿还中国银行股份有限公司永嘉县支行借款本金1290023.93元，并支付相应的利息、逾期罚息（2015年6月26日以前所欠的利息、逾期罚息按照《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111094）中的约定计算；自2015年6月27日起，就所欠的全部借款本金计收逾期罚息，逾期罚息按照月利率4.7083‰上浮50%，即按月利率7.06245‰计算至判决确定的履行之日止】；三、如果郑康乐、胡和燕未按照判决履行还本付息义务，则中国银行股份有限公司永嘉县支行有权依照法律规定对永嘉县国际华城5幢3105室预购商品房，以折价或者以拍卖、变卖等方式依法变价，并对变价后所得款项就判决书主文第二项所确定的债务优先受偿；四、温州市大川房地产开发有限公司在办理永嘉县国际华城5幢3105室预购商品房所有权初始登记以前，对判决第二项所确定的债务承担连带责任；五、驳回中国银行股份有限公司永嘉县支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16410元，减半收取8205元，由郑康乐、胡和燕共同负担。
上诉人中行永嘉支行不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院判决大川公司在办理永嘉县国际华城5幢3105室预购商品房所有权初始登记以前，对判决第二项所确定的债务承担连带责任是错误的。一、编号为永住国际华城725111094的《个人一手住房贷款合同》附件一：《关于个人一手住房贷款合同通用条款》第四条第一项第二款已明确约定大川公司的担保责任的解除条件为自郑康乐办妥该合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且中行永嘉支行收到他项权证。截止一审辩论终结之日，上述解除条件并未成就。故关于大川公司提供阶段性连带责任保证的问题，应严格依照合同约定，在解除条件成就时，大川公司的担保责任当然解除。一审法院却认为阶段性担保的解除条件系大川公司已经完成所涉商品房的全部开发义务，并具备所涉房屋所有权初始登记条件，明显与合同约定相违背，有悖意思自治原则。二、预购商品房的阶段性保证的设立在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。原判免除大川公司的保证责任，加重了债权人即中行永嘉支行在抵押权预告登记存续期间的债权清偿风险，对于中行永嘉支行明显不公平。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审，或者查清事实后依法改判。
被上诉人大川公司答辩称：一、《个人一手住房贷款合同》通用条款中有关阶段性连带责任保证解除条件的条款没有效力。1、签订合同时，中行永嘉支行没有履行格式条款的提示和说明义务。2012年3月26日签订《个人一手住房贷款合同》时，中行永嘉支行没有向大川公司出示该合同通用条款第四条的格式条款，即没有按照《合同法》第三十九条的规定履行提示和说明义务。2、《个人一手住房贷款合同》通用条款第四条第一款第二项的内容免除了中行永嘉支行的责任，加重了大川公司的责任而无效。《个人一手住房贷款合同》第十八条第一款第二项约定郑康乐与中行永嘉支行自抵押的房屋能够进行不动产登记之日起60日内办理正式的抵押登记。另外根据《房屋登记办法》等规定，办理房屋抵押登记、取得房屋他项权证应是中行永嘉支行和郑康乐应履行的义务。可《个人一手住房贷款合同》通用条款第四条第一款第二项的约定免除了中行永嘉支行的办理房屋抵押登记的责任、加重了大川公司的保证责任，排除了大川公司保证责任免除的主要权利。根据《合同法》第三十九条、四十条及《合同法解释（二）》第十条的规定，该格式条款无效。二、因中行永嘉支行和郑康乐没有履行合同义务致使涉案房屋没有办理抵押登记和取得他项权证的事实清楚。根据郑康乐拒绝支付按揭贷款的行为，可推知其拒绝收取房屋和拒不办理房屋所有权转移和抵押登记手续的事实。中行永嘉支行明知该房屋可以办理所有权转移和抵押登记，但没有通过合理方式要求郑康乐履行办理房屋抵押登记的义务，导致涉案房屋至今没有办理抵押登记和取得他项权证。对此结果，中行永嘉支行有过错。三、一审判决免除大川公司的保证责任合法合理。1、大川公司保证责任的解除条件已成就。中行永嘉支行和郑康乐拒不办理房屋抵押登记的行为属于怠于履行合同义务，其行为不正当地阻止了大川公司保证责任解除条件的成就，根据《合同法》第四十五条的规定，可视为解除条件已成就。2、涉案房屋于2014年8月22日竣工验收合格，于2014年10月28日办理了竣工验收备案手续，2015年6月12日办理了房屋所有权初始登记，并将这些事实告知了中行永嘉支行和郑康乐。可见大川公司已完成房屋的开发建设任务等义务。另外，一审判决认定涉案房屋的预告登记继续有效，并认定中行永嘉支行对涉案房屋变卖后所得款项享有优先受偿权。中行永嘉支行虽没有取得房屋的他项权证，但仍对抵押房屋变卖后所得款项享有优先受偿权。即有无办理房屋抵押登记，均没有损害中行永嘉支行对抵押物变卖所得价款的优先受偿权的利益。况且，房屋没有办理抵押登记并取得他项权证并不是大川公司的过错。根据公平原则，大川公司的保证责任应当解除。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告郑康乐、胡和燕未作陈述。
在本院指定的二审举证期限内，上诉人中行永嘉支行提交了以下证据：1、股东大会决议。拟证明大川公司于2014年5月28日向中国银行股份有限公司浙江省分行出具股东大会决议，同意为2009年12月15日至2015年6月20日期间在大川公司购买国际华城楼盘房产并在中国银行股份有限公司浙江省分行或其他下属任何分支机构叙做按揭业务的多个借款人房屋按揭贷款提供不可撤销的连带保证担保，担保方式为阶段性连带责任保证。2、房屋按揭合作协议股。拟证明中行永嘉支行与大川公司于2014年6月20日签订《房屋按揭合作协议》，其中大川公司声明承诺：大川公司保证期间从每笔主合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥以中行永嘉支行为抵押权人的正式抵押登记手续并向甲方交付他项权证之日止。中行永嘉支行承诺按照保证合同及本协议约定履行保证责任的事实。3、转账支票、进账单。拟证明大川公司在办理涉案房屋初始登记并取得房屋所有权证书后，于2015年6月12日向中行永嘉支行垫付郑康乐拖欠的部分房屋按揭款，履行连带担保责任。被上诉人大川公司认为：证据1、2与本案无关联。证据1形成时间是2014年5月28日，但本案贷款发生在2012年3月份。本案所涉房屋实际是大川公司下属公司开发的，双方签订按揭贷款协议时没有股东会决议等相关文件。证据1股东会决议没有约定原来贷款相关事实，不能证明其待证事实。假如证据1、2与本案有关联，也是格式合同，相关责任免除也是没有提示的，应当认定为无效。本案合同也不属于协议有效期间范围。证据3是大川公司在不知情的情况下经银行要求而先交款，这并不代表大川公司愿意继续承担担保责任，是为了合作需要，因为银行不良贷款较多，是为了应付上级考核，故证据3不能证明待证事实。本院认为，证据1、2的形成时间均为2014年，与本案不具有关联性，本院不予采信。证据3并不必然说明大川公司履行连带保证责任，故不足以证实其待证事实，本院亦不予采信。
在本院指定的二审举证期限内，被上诉人大川公司提交了以下证据：1、工程质量监督报告及竣工验收备案表。拟证明①2014年8月22日瓯北国际华城项目竣工验收合格；②国际华城取得了消防、环保等相关的许可文件，并于2014年10月28日办理了竣工验收备案手续的事实。2、房屋所有权证书。拟证明2015年6月12日国际华城5幢3105室房屋办理了房屋初始登记，取得了房屋所有权证书。3、土地使用权证书。拟证明国际华城办理了土地初始登记，取得了土地使用权证书。4、交（领）房通知书、邮件投递单及跟踪查询、短信摘要。拟证明2014年9月以来，大川公司多次通知郑康乐办理款项结算和房屋交接手续的事实。5、通知、邮件投递单及查询单回单。拟证明大川公司通知郑康乐办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更的事实。6、告知书、邮件投递单及查询单回单。拟证明大川公司告知中行永嘉支行本案所涉房屋已经办理所有权初始登记，并通知中行永嘉支行办理房屋预告转抵押登记的事实。上诉人中行永嘉支行认为：对于证据1、2、3的真实性、合法性无异议，但其待证对象不能免除其应当承担的责任义务，也不能证明中行永嘉支行有代为履行义务的行为。对于证据4的真实性、合法性、关联性都无异议。但这些证据证明大川公司没有与购房者进行房屋交付。对于证据5的三性无异议。该证据也可以证明购房者与大川公司没有完成房屋交接手续。对于证据6的真实性无异议，但对于关联性、合法性有异议。告知书内容没有告知中行永嘉支行是否完成房屋交付手续，不能证明在告知书发出前大川公司履行了全部义务。告知书于2015年9月18日发出，但本案在2015年6月份已经进入了诉讼程序。本院认为，上述证据1—6的待证事实不影响本案的实体处理结果，故本院均不予采信。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案二审争议的主要问题就是关于大川公司的阶段性连带责任保证担保问题。原判已经认定涉案房屋的预告登记有效，并认定中行永嘉支行对涉案房屋拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权，中行永嘉支行虽没有取得房屋的他项权证，但仍对抵押房屋拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权，即有无办理房屋抵押登记，均没有损害中行永嘉支行对抵押物拍卖或变卖所得款项的优先受偿权的利益。在此基础上，原审判决认为从房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性，以及合同目的考量，如果房地产开发公司已经完成所涉商品房的全部开发义务，并具备所涉房屋所有权初始登记条件的，应当解除房地产开发公司的阶段性保证担保责任，否则，房地产开发公司应在办理所涉房屋所有权初始登记以前，继续承担保证责任。本院认为原判这一认定符合阶段性连带责任担保的设立目的要求，由此作出的判决并无不当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费16410元，由上诉人中行永嘉支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘林华
审判员 潘海津
审判员 罗奇豪
二〇一五年十一月二十七日
书记员 胡建泼