辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终3318号上诉人（原审被告）：大连清森木业有限公司，住所地大连市甘井子区南关岭镇姚家村。法定代表人：李静，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘宝君，辽宁新世纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连二木仓储工贸有限公司，住所地大连市甘井子区南关岭镇姚家村。法定代表人：林起宽，该公司经理。委托诉讼代理人：李树友，北京市龙凯律师事务所律师。原审第三人：大连三发包装制品厂，住所地大连市甘井子区南关岭镇姚家村。法定代表人：林起宽，该厂经理。委托诉讼代理人：林鸿，该厂职员，住大连市甘井子区。上诉人大连清森木业有限公司（以下简称“清森公司”）与被上诉人大连二木仓储工贸有限公司（以下简称“二木公司”）、原审第三人大连三发包装制品厂（以下简称“三发制品厂”）租赁合同纠纷一案，本院曾于2016年7月26日作出（2016）辽02民终1272号民事裁定，撤销原判，发回重审。重审后，大连市甘井子区人民法院于2017年1月12日作出(2016)辽0211民初7450号民事判决，清森公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人清森公司的法定代表人李静、委托诉讼代理人刘宝君，被上诉人二木公司的委托诉讼代理人李树友，原审第三人三发制品厂的委托诉讼代理人林鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清森公司提起上诉请求：撤销原判，改判驳回二木公司的诉讼请求。诉讼费用由二木公司承担。事实与理由：一审判决超出二审裁定认定的审理范围，将不属于人民法院受案范围的标的物判令腾退，违反法律规定。同时，一审判决认定事实不清，适用法律错误，侵犯了清森公司的合同权益。一、一审判令清森公司腾退所有场地，但事实是在以上31517平方米的土地上还存在双方合作期间由清森公司建造的8000平方米的厂房及仓库，且双方已约定该部分厂房及仓库归清森公司所有，由二木公司负责办理权属证书。一审判令所有土地腾退，侵犯了清森公司对该部分厂房及仓库的所有权。二、案涉土地已被列入拆迁范围，自拆迁通知下发之日起，已不能作为经营场所使用。二木公司是依据其与集体经济组织签订的承包合同而取得的土地使用权，集体土地将被国家征用，其所有权归属于国家。二木公司基于拆迁令已丧失了对案涉土地及房屋的使用权，但双方均认为享有拆迁补偿利益，本案虽然是租赁合同纠纷，但双方更关注的是将来拆迁补偿利益的分配。1、双方签订了《租赁协议》及《补充协议》，两份协议合法有效，应依据该两份协议确定双方的权利义务。2、一审认定取暖费之债属不特定之债系事实认定错误。①根据协议约定，供暖事实发生于合作经营期间（12年），补充协议是对已经发生的供暖事实的确认，取暖费系已发生之债。②依据补充协议，清森公司为二木公司住房和办公楼供暖，供暖的场所具有特定性，且供暖面积可以确定。③在租赁协议及补充协议履行过程中，双方已经以实际履行行为默认可以取暖费抵顶租金。④补充协议第四条约定，如二木公司未按协议支付拖欠的12年取暖费视为二木公司违约，将按照取暖费规定缴纳本金和滞纳金。如若认定双方约定不明，也应参照大连市取暖费收费标准确定应该缴纳的取暖费金额及滞纳金金额。3、一审酌情判定清森公司应支付场地房屋租赁费用641,668元无事实和法律依据。双方租赁房屋的起始时间为2010年9月，2010年12月20日双方均收到了政府的拆迁通知。双方之间的租赁关系因拆迁而终止，租赁协议的合法履行期间为自2010年9月至2010年12月20日。此后，因二木公司对于案涉土地及房屋已不具有所有权或处分权，无权继续出租房屋或作为经营使用，故无权要求清森公司支付租金。一审判令清森公司支付拆迁通知下达后的租金没有事实和法律依据。4、二木公司在2010年12月20日收到政府的拆迁通知后，案涉土地及房屋已不能作为经营场所继续使用，二木公司已失去了自由处分土地及房屋的权利，也就无权要求清森公司腾退。5、案涉土地及房屋因拆迁已不能作为经营场所使用，自拆迁通知下达的2010年12月20日至今已七年有余，即便案涉土地及房屋腾退，二木公司也依法无权使用，故案涉土地及房屋是否腾退不会影响二木公司的权益，二木公司在权益未受侵害的情况下，在案涉土地及房屋的腾退问题上不享有诉权。清森公司在一审中已提起反诉认为，二木公司在合同履行中存在打砸抢的违法犯罪行为，给清森公司造成了损失，二木公司应承担赔偿责任。讼争土地及房屋已被列入拆迁范围，双方均认为应该获得相应的拆迁补偿，但二木公司财产权属明确，拆迁利益不会因土地和房屋的灭失而变得无法确定；但清森公司作为承租方，在承租期间对于房屋的装饰装修，投入的生产设施等，是因拆迁造成的经营损失，只能通过政府委派的拆迁法律主体进行评估后确定，如果案涉房屋灭失，拆迁利益将无法主张。三、一审判令腾退所有土地和房屋是错误的，是违反法律程序的。根据协议约定，租赁期限自2010年9月至2015年9月，共计60个月。期间，清森公司投入数百万元进行了生产经营所需的装修，并安装了相关的生产设备、生产设施，地下布局了为生产经营所需要的水、电、暖、风、气等地下管网，仅使用不足3个月，政府即在2010年12月20日下发了搬迁、拆迁改造项目的通知。一审以腾退与补偿不是同一法律关系为由，驳回清森公司的反诉请求，是违反法律程序的。租赁期间清森公司有57个月因动迁所致无法实施生产经营，使前期投入费用无法实现经营折旧，造成经济损失，这部分损失理应由动迁的法律主体予以经济补偿，在未获补偿的前提下，二木公司借故要求腾退，理应由二木公司给清森公司予以经济补偿。清森公司不同意腾退是为了保护自身的拆迁利益，符合法律规定。二木公司辩称，不同意清森公司的上诉请求，服从一审判决。三发制品厂辩称，不同意清森公司的上诉请求，服从一审判决。二木公司向一审法院提起诉讼请求：1、判令被告支付租金1,283,336元（三年零八个月）；2、判令被告腾退占用原告的所有场地、办公楼、厂房及仓库。一审法院认定事实：1、1998年7月，第三人三发制品厂、案外人台湾台圳兴业有限公司、案外人大连五矿企业贸易有限公司签订《中外合作企业大连清森木业有限公司合同》，三方出资成立中外合作经营企业即被告清森公司，第三人以土地使用权及厂房1000平方米作为合作条件，案外人以现金出资，经营期限为12年，1998年7月28日获得政府批复同意。2、2002年11月30日，被告与第三人签订协议一份，约定第三人将其烘干车间总面积4000平方米的罩棚及场地继续租借给被告，协议第五条约定，被告每年对第三人取暖期的供暖负责，保证供暖期的正常供暖。3、2010年7月，清森公司合作期限届满，经公司股东（三发制品厂、台湾台圳兴业有限公司、大连五矿中色进出口有限公司）研究决定，解除与第三人三发制品厂的合作关系，将原第三人合作经营的厂房、场地以租赁的形式，租给被告继续经营使用。即由原告将由原被告与第三人合作期间的场地、厂房租赁给被告继续经营。4、基于此，原被告2010年7月12日签订《租赁协议》约定由原告将原由被告与第三人合作期间的场地、厂房租赁给被告继续经营，租赁期五年，租赁费每年35万元，原告提供水电，费用由被告承担，该协议亦约定，如有未尽事宜，可另行签订补充协议。5、同日，双方签订《租赁协议》，内容为原告将原被告与第三人合作期间的场地、厂房租赁给被告继续经营，不包括合作期间被告自己建造的近8000平方米厂房，租赁期间为五年，租赁费用每年35万元，被告于每月4日前给付原告租赁费用29,167元，原告承诺签订本协议后，支付被告12年的取暖费，该取暖费是在第三人和被告合作经营12年期间供应给原告住宅和办公楼的，在合作经营期间，被告建造的近8000平方米的厂房归被告所有，原告租给被告的土地和有证的两个车间及一个办公楼归原告所有。6、前述合同约定“有证的车间和一个办公楼”及土地分别为，所有权证号大甘房权证南单字第XX**号，面积为950.78平方米，位于大连市甘井子区南关岭姚家村的生产建筑一处；所有权证号大甘房权证南单字第XX**号，面积为855.45平方米，位于大连市甘井子区南关岭姚家村生产建筑一处；所有权证号大甘房权证南单字第XX**号，面积为242.78平方米，位置大连市甘井子区南关岭姚家村生产建筑一处；所有权证号大甘房权证南单字第XX**号，面积为405.72平方米，位于大连市甘井子区南关岭姚家村生产建筑一处，以及位于南关岭街道姚家村，使用面积为31517平方米工业用地的一部。7、《租赁协议》订立后，被告占用并使用上述土地及厂房至今，并未给付原告《租赁协议》当中约定的租金，原告也未按照《租赁协议》的约定给付被告取暖费。8、2012年原告来院请求确认双方《补充协议》不成立，并申请对《补充协议》进行司法鉴定，经鉴定，《补充协议》两页正文内容不是一次打印形成；其末页第六条第二行“此二份租赁协议的补充协议，经双方签字盖章生效”与其他打印的字不是一次形成。9、本案一审期间原告提出司法鉴定申请，要求对《补充协议》中原告法定代表人林起宽的签字是否为本人所写进行鉴定，法院依法委托后，鉴定机构以“样本材料为案后书写形成，未发现较为稳定的书写习惯，无法结论”为由退回。10、本案重审期间被告向一审法院递交反诉状，反诉请求为请求判令反诉被告支付反诉原告拆迁补偿费，具体数额待评估鉴定后提出，请求反诉被告赔偿反诉原告财产及营业损失，具体数额待评估鉴定后提出。11、被告同时向一审法院提交申请，申请本案中止审理。12、重审期间被告向一审法院提供大连市公安局甘井子公安分局大公（甘）刑立字2015第1268号立案告知书，及相关信访答复意见。13、2012年，大连中发房屋拆迁工程公司向被告发出的动迁房屋拆迁通知书，载明对大房权证南单2009206030002、2009206030003、2009206030004、2009206030006号房屋进行拆除，并通知被告于2012年8月15日前搬离，原告在该通知书上盖章，法定代表人签字。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，且受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。具体到本案而言，承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在本案中原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应遵照履行。庭审中原被告双方均认可被告未向原告支付原告第一项诉求中应支付的租金，被告抗辩系双方签订补充协议约定被告向原告提供供暖，原告应向被告支付供暖费并主张抵销相应租金，就此节一审法院认为，1、被告行使该项权利的基础系原被告双方所签订补充协议效力是否有效，依据证据规则规定，主张合同关系成立并生效的被告应对成立和生效的事实承担举证责任，现被告提供补充协议用于证明被告有向原告收取取暖费的权利基础，原告庭审期间否认该协议并对效力提出异议，并提出司法鉴定申请，一审法院委托鉴定机构进行鉴定，并得出样本材料为案后书写形成，未发现较为稳定的书写习惯，无法鉴定为由退回，本案可否采用原告第一次诉讼委托鉴定之结论意见即“关于补充协议两页正文内容不是一次打印形成以及‘此两份为租赁协议补充协议，经双方签字盖章生效’与其他打印字不是一次形成”的鉴定意见作为认定补充协议效力的证据，就此原告主张补充协议系变造，依据第一次鉴定所得之鉴定结论作为论据基础。对此，被告所提供补充协议虽存在瑕疵，但仅凭该鉴定意见得出补充协议系被告变造结论较为孤立，无其他证据佐证，亦应全面分析判断。一般而言，双方在合同上签字盖章，合同即成立生效，亦可视为双方当事人真实意思表示，两页合同是否一次打印形成，以及合同中某字句与其他文字是否系同一打印形成并不能直接否定合同成立的事实，且双方当事人对合同盖章真实性并无异议，且原告并无其他证据佐证补充协议系变造，故一审法院认定案涉两份协议均系双方当事人真实意思表示，补充协议系对租赁合同权利义务的变更，对于二者冲突应以补充协议约定为准。但是被告虽依据补充协议行使抵销权，抵销权的行使需同种类之债务，且用于抵销之债务数额两者之间需确定。但在本案中被告向原告收取取暖费数额标准面积均无法确定，被告以不确定之债权抵销原告确定之债权缺乏事实和法律依据，故对被告之行使抵销行为不予确认。基于此一审法院认为原告基于双方租赁关系系合法有效，且原告已交付案涉房屋场地给被告使用，被告亦应向原告支付租金。至于应支付的租金数额，大连市中级人民法院裁定书中明确表述应根据现实情况、公平合理的予以确定。因此，结合本案实际情况且案涉租赁合同期限已届满，被告占用原告土地房屋已无事实和法律依据，又考虑案涉租赁场地房屋均已处于停业状态，依据公平原则，参照原协议酌定被告占用期间场地房屋租赁费为641,668元。关于案涉合同租赁期间内租赁区被列入拆迁范围补偿问题，即被告提交反诉状，要求原告支付相应补偿等问题，一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，双方系租赁法律关系，而被告向原告主张相关损失赔偿系财产损害赔偿法律关系，二者不是同一法律关系，同时原告应否向被告支付相应赔偿款主体资格问题亦不属于本案审查范围，同时还涉及租赁区内被告是否新增加相关建筑，所主张补偿之建筑是否合法有效等问题均不属本案审查范围，故被告提出反诉缺乏事实和法律依据，被告可另诉解决。关于原告主张腾退问题，因案涉合同履行期限业已届满，被告占用原告之租赁物已经缺乏事实和法律依据，故被告亦属于无权占有，原告诉请要求被告返还有事实和法律依据，予以支持。关于被告提出亦应取得相应补偿问题，在没有得到补偿不同意腾退的答辩意见因缺乏事实和法律依据不予支持，被告是否应得到补偿及补偿多少被告可另诉解决。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、第二百三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第二十九条第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定判决：一、被告大连清森木业有限公司于判决生效之日起10日内给付原告大连二木仓储工贸有限公司租赁费人民币641,668元。二、被告大连清森木业有限公司于判决生效之日起30日内腾退双方租赁协议约定的所有权证号大甘房权证南单字第XX**号，面积为950.78平方米，位于大连市甘井子区南关岭姚家村的生产建筑一处；所有权证号大甘房权证南单字第XX**号，面积为855.45平方米，位于大连市甘井子区南关岭姚家村生产建筑一处；所有权证号大甘房权证南单字第XX**号，面积为242.78平方米，位于大连市甘井子区南关岭姚家村生产建筑一处；所有权证号大甘房权证南单字第XX**号，面积为405.72平方米，位于大连市甘井子区南关岭姚家村生产建筑一处；以及位于南关岭街道姚家村，使用面积为31517平方米工业用地的一部的所有场地、办公楼、厂房及仓库。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币39,290元（原告已预交），由原被告各承担19,645元。二审中，清森公司提交了一组证据即投资款明细，用以证明其对案涉场地及厂房进行了577万余元的投资。因该组证据是清森公司补强其反诉的证据，而一审法院并未受理其反诉，该组证据与本案无关，本院不予采信。除对一审法院认定的第5节、第7节与《租赁协议》有关的事实本院不予认定外，本院对一审查明的其他事实予以确认。另需补充的事实是：1、2010年12月20日，大连市甘井子区开发建设中心向南关岭街道姚家村民委员会发送了《关于协助做好大连北方物流基地储备项目动迁的通知》（以下简称《动迁通知》），主要内容是：大连北方物流基地为政府储备项目，已完成前期储备工作，为确保按期挂牌出让，急需对上述范围内的企业实施搬迁，请村委会予以协助。认定该节事实的依据是附卷的《动迁通知》以及当事人陈述笔录。2、根据卷宗清森公司提交的《反诉状》，清森公司的反诉请求包括：①二木公司破坏清森公司租赁的建筑物、生产设施、机械设备、产品及原材料等，造成清森公司财产损失，二木公司应赔偿财产及营业损失；②二木公司要求腾退房产，但清森公司应获得的拆迁补偿款仍未确定，二木公司的行为致使清森公司的合法权益受损，二木公司应支付拆迁补偿费。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用、等价有偿的基本原则。本案中，二木公司与清森公司订有《租赁协议》，实际履行的也是《租赁协议》，故双方之间存在的是租赁法律关系，这一法律关系不因《动迁通知》的下发而发生变化，且租赁与动迁本就是两个法律关系，在主体、内容上都不同，向出租方主张动迁补偿没有法律依据。同理，租赁与财产损害赔偿亦是两个法律关系，不能与本案并案处理，故一审未受理清森公司的反诉，并无不当。从2010年12月《动迁通知》下发至今近七年的时间，动迁没有实质性进展，二木公司仍是租赁场地的权利人，其有权提出腾退主张，也有权索要租赁费用。本案双方对《租赁协议》没有争议，而对《租赁协议》存在较大争议。二木公司主张从未签订过补充协议，补充协议是清森公司变造的；清森公司则主张补充协议是真实有效的，是8000平方米厂房归属和12年取暖费供应的权利基础，本院认为，一审对补充协议进行了司法鉴定，结论为：补充协议两页正文内容不是一次打印形成；其末页第六条第二行“此二份租赁协议的补充协议，经双方签字盖章生效”与其他打印的字不是一次形成。据此，《租赁协议》在真实性上存疑，不能作为有证明力的证据予以采信。一审采信补充协议不当，本院予以纠正，故应以《租赁协议》中的约定确定双方的权利义务关系。《租赁协议》中未有所谓8000平方米厂房归属和有关取暖费的约定，因此，清森公司提出的厂房归属和取暖费问题本院不予考量。根据《租赁协议》的约定，租赁期限为五年，即到2015年7月12日租赁期限即已届满，清森公司继续占用租赁场地已无合法依据，故一审判令清森公司腾退全部场地并支付拖欠的租赁费用并无不当。至于租赁费用，合同约定为每年35万元，清森公司从合同订立起就未支付租赁费，且至今仍占用租赁场地。租赁过程中，虽下发了《动迁通知》，但多年来没有实质性进展，且《动迁通知》是下发给村委会的，清森公司主张租赁费从合同订立的2010年7月计算至《动迁通知》下发的2010年12月没有事实和法律依据。二木公司请求清森公司支付2010年7月合同订立时始至2014年3月提起诉讼时止三年零八个月的租金1,283,336元，考虑租赁场地因动迁通知的下发已处于停业状态，从公平原则出发，参照协议约定，一审法院酌情将租赁费确定为二木公司请求额度的一半，并无明显不当，二木公司也予认可，本院不予调整。综上所述，清森公司的各项上诉理由均不成立。一审虽在证据采信上存在问题，但处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39,290元（大连清森木业有限公司已预交），由上诉人大连清森木业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 霍 宏审判员 张 钱审判员 刘小南二〇一七年六月二十九日书记员 王丽秋