北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第10587号
原告冯立，男，1989年1月20日出生。
委托代理人周庆国，北京市安诺律师事务所律师。
原告康高旗，男，1990年11月12日出生。
委托代理人周庆国，北京市安诺律师事务所律师。
原告兰锦辉，男，1989年1月25日出生。
委托代理人周庆国，北京市安诺律师事务所律师。
被告徐晨，男，1974年6月8日出生。
委托代理人王忠。
原告冯立、康高旗、兰锦辉与被告徐晨合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨阳独任审判，公开开庭进行了审理。康高旗以及冯立、康高旗、兰锦辉之共同委托代理人周庆国、徐晨及其委托代理人王忠到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
冯立、康高旗、兰锦辉共同起诉称：冯立、康高旗、兰锦辉与徐晨于2013年11月16日签订了《协议书》，该协议书约定：冯立、康高旗、兰锦辉与徐晨以成立有限公司的形式共同经营位于北京市朝阳区望京北路39号楼4单元101的超市。冯立、康高旗、兰锦辉出资204000元用于支付一年的房租及承担超市经营所需现金，冯立、康高旗、兰锦辉占公司70%股权，徐晨以上述地点原有设备、货物和房租押金折算入股，徐晨占公司30%的股权，超市由冯立、康高旗、兰锦辉负责经营，徐晨不干涉冯立、康高旗、兰锦辉经营，并就公司成立后对徐晨所持有的股权进行收购的事宜进行了约定。协议签订后，冯立、康高旗、兰锦辉向徐晨支付了20万元的房租，并从徐晨手里接手了该超市的经营，此后冯立、康高旗、兰锦辉投入了4万元对于超市进行装璜，购置设备、并着手组件注册公司。2014年1月20日，徐晨违反约定强行抢占超市，将冯立、康高旗、兰锦辉赶走并擅自出售了12万余元的商品，现在超市已经处于停业状态，致使冯立、康高旗、兰锦辉无法入内，现由于徐晨的违约行为导致该协议书无法履行，故冯立、康高旗、兰锦辉诉至本院，要求：1、解除冯立、康高旗、兰锦辉与徐晨签订的《协议书》；2、徐晨赔偿冯立、康高旗、兰锦辉租金损失166666元；3、徐晨赔偿商品损失80000元；4、徐晨赔偿装璜损失40000元。
徐晨答辩称：同意解除合同，但是解除的原因在于冯立、康高旗、兰锦辉，徐晨并不存在任何强行抢占超市的行为，而是冯立、康高旗、兰锦辉擅自将房屋转租，并提前搬离超市。由于冯立、康高旗、兰锦辉的搬出，房东退还给徐晨房租13.8万元，其中冯立、康高旗、兰锦辉拖欠转让费12.5万元，应当在租金中扣除。因为冯立、康高旗、兰锦辉的违约行为造成徐晨无法继续使用房租，提前解约违约金应当在应返还的租金扣除；冯立、康高旗、兰锦辉未经许可将部分房屋转租给他人，其收益给徐晨造成的损失，也应该扣除。对于商品的损失不同意支付，因为徐晨并没有扣留和出售冯立、康高旗、兰锦辉的商品。不同意支付装修损失和设备损失，冯立、康高旗、兰锦辉没有提供证据证明实际装修的金额。综上，扣除转让费、违约金和房东扣除徐晨的违约金，徐晨不再需要返还冯立、康高旗、兰锦辉租金。
经审理查明：2013年11月16日，冯立、康高旗、兰锦辉作为甲方与徐晨作为乙方签订《协议书》，约定：甲乙双方共同成立有限公司（以下简称该公司）经营该超市，甲方负责承担该房屋2013年11月20日-2014年11月19日的租金204000元整（租金由甲方先行支付给乙方，由乙方交由底商业主），并负责超市经营所需的现金支出。甲方占有该公司70%股权，乙方以现有超市内设备、货物（见附录清单），房租押金、折算入股，占有该公司30%股权；甲方负责公司的设立，乙方配合在相关手续上签字。注册地址为北京市朝阳区望京北路39号4号楼4单元101，注册时需要房产证及底商业主签字盖章均由乙方负责协调，取得执照后，以该公司作为承租人和该注册地房屋业主签订房屋租赁合同；鉴于现在是以乙方个人名义与底商业主签订的房屋租赁合同，公司成立后，承租人由乙方变更为该公司，租赁条件需和乙方现租赁条件相同，乙方负责与底商业主协调；该超市由甲方负责日常经营，乙方不干涉甲方经营；成立公司后，由甲方中的一方、两方或者三方对于乙方的股权进行收购，收购价格为125000元整，甲方中三方如何收购，三方另行协商；发生下列情况之一，甲方有权解除协议，将超市设备、货物（见清单）归还乙方，如货物已经销售，则按清单价格折算现金支付乙方，乙方需退还甲方剩余房租，甲方后购买的货物由乙方按进价购买，乙方拒绝购买的，按购买价赔偿甲方：（1）公司成立后，截止2014年8月31日，如乙方未能协调成功将承租人变为该公司；（2）由乙方的原因致使公司未成立的；（3）公司筹备前期，因乙方沟通不利，底商业主通过断电、水、气等方式阻止甲方正常经营的，乙方未能协调成功的；由于甲方原因，公司未能设立的乙方有权解除协议，将超市内设备、货物（见清单）归还乙方，如货物已销售，则按清单价格折算现金支付乙方，乙方须退还甲方剩余部分房租，甲方货物自行处理等。
上述合同签订后，双方对于乙方经营期间的库存进行了清点，货品金额共计49483.55元，同时对于乙方遗留的超市的设备进行了清点确认，价值为9万元。
2013年12月11日，冯立与案外人申明贤签订协议，将超市部分区域出租给申明贤经营蔬菜、水果、熟食，房租每年3万元，租赁期限为一年。
2014年1月22日，徐晨委托代理人去涉案的超市向冯立主张转让费12.5万元，双方发生争议并报警。冯立、康高旗、兰锦辉一方当日撤离该超市，后超市设备及室内货品由徐晨控制，现货品以及设备已经由徐晨搬离超市、另行存放他处。
2014年3月3日，徐晨（乙方）与北京市朝阳区望京北路39号楼4单元101房屋出租人胡文姝（甲方）签订《补充协议》，载明由于承租人个人原因不能再继续履行2012年11月1日签订的租赁合同，现乙方于2014年2月16日申请提前解除合同。按照原合同第九条第二款规定，乙方需要提前退租，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还相应的租金……经甲方对该房屋验收合格后，甲方需按原合同约定扣除违约金17000元后再退还乙方剩余相应租金138800元。甲方再将乙方的严禁按原合同第四条第3款的规定，人民币17000元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。
上述事实，有《协议书》、设备货品清点单、报警记录、短信、租赁合同的《补充协议》等证据及当事人陈述予以佐证。
本院认为：冯立、康高旗、兰锦辉与徐晨签订的《协议书》系几方当事人真实意思的表示，且不违法国家法律、行政法律的强制性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。上述协议书签订后，冯立、康高旗、兰锦辉交纳了2013年11月20日至2014年11月19日的租金204000元，在经营过程中，双方产生争议，致使合同不能正常履行，现双方均同意解除《协议书》，本院不持异议。现本案争议的焦点为造成合同无法履行的原因系谁导致押金、租金等其他损失的承担问题。依据本案查明的事实，2014年1月22日，徐晨一方来到超市要求收取《协议书》约定的12.5万元股权收购价格，但依据协议中的约定，双方共同成立公司，由徐晨以超市内设备、货物房租押金、折算入股，占有该公司30%股权，在成立公司后，由冯立、康高旗、兰锦辉中的一方、两方或者三方对于徐晨的股权进行收购，收购价格为12.5万元。但在2014年1月22日，协议所称的公司并未成立，徐晨在庭审中称成立公司为重大误解，冯立、康高旗、兰锦辉对此说法不予认可，且徐晨未提供相应证据，本院对此说法不予采信。故徐晨在2014年1月22日要求冯立、康高旗、兰锦辉支付12.5万元没有协议依据，并且该行为导致双方发生争议，其应承担一定的责任。且后超市的设备、剩余货品由徐晨控制，租房押金17000元由出租方最终退还徐晨，故该12.5万元的股权收购对价冯立、康高旗、兰锦辉无须再支付。但同时，冯立、康高旗、兰锦辉在未经徐晨及超市房屋的业主同意擅自将部分房屋转租给案外人经营的行为，亦属于违反协议约定的行为，也是导致双方产生争议的诱因之一，故本院认为，《协议书》未能继续履行，双方均存在过错，针对租金部分的损失应由双方共同承担。针对商品损失问题和设备损失的问题，因2014年1月22日之后，超市的设备和商品实际由徐晨一方控制，商品中含有徐晨原留有的商品和冯立、康高旗、兰锦辉新进的商品，但冯立、康高旗、兰锦辉无法提供商品的名录，徐晨亦表示没有相关的记录，故本院酌情考虑冯立、康高旗、兰锦辉的实际损失。针对装璜损失，没有相关证据能够证明冯立、康高旗、兰锦辉进行了实际装修，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七之规定，判决如下：
一、解除原告冯立、康高旗、兰锦辉于被告徐晨于二〇一三年十一月十六日签订的《协议书》；
二、被告徐晨于本判决生效之日起返还原告冯立、康高旗、兰锦辉租金十四万七千三百元；
三、被告徐晨于本判决生效之日起赔偿原告冯立、康高旗、兰锦辉一万元；
四、驳回原告冯立、康高旗、兰锦辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千八百元，由原告冯立、康高旗、兰锦辉负担一千三百二十元（已交纳），由被告徐晨负担一千四百八十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 杨 阳
二〇一四年六月十七日
书 记 员 闫伟伟