浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义商初字第940号
原告：ＸＸ红。
被告：义乌市大统服饰有限公司，住所地：义乌市车站路138号。
法定代表人：余汉平，董事长。
被告：义乌市白天鹅房地产开发有限公司，住所地：义乌市稠城街道车站路138号7楼。
法定代表人：余汉平，董事长。
原告ＸＸ红为与被告义乌市大统服饰有限公司（以下简称大统公司）、义乌市白天鹅房地产开发有限公司（以下简称白天鹅公司）小额借款合同纠纷一案，于2015年1月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ红到庭参加了诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告ＸＸ红起诉称，2012年7月26日，义乌市新光小额贷款股份有限公司（以下简称新光小贷公司）与被告大统公司、白天鹅公司签订《最高额抵押借款合同》一份，约定新光小贷公司在2012年7月26日至2014年7月25日期间向借款人大统公司发放最高限额为900万元的贷款，借款期限以借款借据约定为准，月利率为14.928‰；被告白天鹅公司以其坐落于新马路43号、4××号房产为大统公司在上述期间发生的债务提供最高额抵押，并分别办理了抵押登记手续，登记的最高额均为450万元。同时，合同还约定，贷款人依法转让债权的，抵押人仍以抵押财产承担抵押担保责任。2014年4月23日，被告大统公司依据上述合同向新光小贷公司借款740万元，新光小贷公司于同日向被告如数发放了借款，借款期限为3个月，还款日期为2014年7月25日。贷款期满后，被告大统公司经营恶化，未按期偿还借款本金，经新光小贷公司多次催讨，仅收回逾期利息200984元。2014年12月25日，新光小贷公司与原告达成《债权转让协议》一份，将其对被告大统公司享有的上述债权及抵押权以人民币740万元的价格转让给原告，并于2015年1月16日书面通知两被告。为此，请求判令：1、被告大统公司立即归还原告借款本金人民币740万元，并支付相应罚息、复利（自2014年7月21日始按借款合同约定计算至实际履行日止，暂算至2015年1月20日止为808444.8元）；2、原告对被告白天鹅房公司所有的座落于义乌市新马路34、4××号的房产（房产证号：义乌房权证稠城字第c00122887、c001229**号，土地证号：义乌国用2012第001-03071、030**号）享有优先受偿权。
被告大统公司、白天鹅公司均未有答辩，也未提供证据。
原告为证明其主张向本院提供如下证据：
1、最高额抵押借款合同一份，证明新光小贷公司同意在2012年7月26日至2014年7月25日期间给予被告大统公司900万元的贷款额度，并由被告白天鹅公司提供的房产进行抵押担保的事实。2、借款申请书、借款借据各一份，证明被告大统公司向新光小贷公司申请借款740万元以及双方对借款期限、借款利率进行约定的事实。3、本票复印件及签收单各一份，证明新光小贷公司已如数向被告发放借款740万的事实。4、房屋他项权证书、房屋所有权证书、国有土地使用权证各两份，证明被告白天鹅公司抵押给新光小贷公司的抵押物名称、数量、价值，并已办理登记的事实。5、债权转让协议一份，证明新光小贷公司将其对被告享有的全部权利转让给原告的事实。6、债权转让通知书一份及邮政特快专递详情单两份，证明新光小贷公司已将涉案债权转让事项通知两被告并要求其3日内向原告履行的事实。
本院认为：两被告经本院合法传唤未到庭，视为对质证权利的放弃。原告提供的上述证据内容客观真实，证据之间、证据与原告的陈述之间均能相互印证，故本院对其证明力予以确认。
根据本院已认定的证据，结合当事人的庭审陈述，认定事实如下：
2012年7月26日，新光小贷公司与被告大统公司、白天鹅公司签订《最高额抵押借款合同》一份，约定新光小贷公司在2012年7月26日至2014年7月25日期间向借款人大统公司发放最高限额为900万元的贷款，借款期限以借款借据约定为准，月利率为14.928‰，利息按月支付，每月20日为结息日，次日为付息日，最后一个月的利息利随本清，如被告未按约归还借款的，从逾期之日起按约定利率上浮50%计收罚息；被告白天鹅公司以其坐落于新马路43号、4××号房产为大统公司在上述期间发生的债务提供最高额抵押，并分别办理了抵押登记手续，登记的债权最高额均为450万元。同时，合同还约定，贷款人依法转让债权的，抵押人仍以抵押财产承担抵押担保责任。2014年4月23日，被告大统公司依据上述合同向新光小贷公司申请借款740万元，新光小贷公司于同日以本票的方式向被告大统公司如数发放了借款，借据载明还款日期为2014年7月25日，月利率为14.928‰。后被告按约支付了2014年7月20日前的利息。借款到期后，被告大统公司未按约还本付息。后经新光小贷公司多次催讨，被告大统公司分别于2014年8月12日、2014年8月20日、2014年8月27日、2014年9月23日归还新光小贷公司18500元、33051.36元、86532.64元、62900元，共计200984元。2014年12月25日，新光小贷公司与原告达成《债权转让协议》一份，将其对被告大统公司享有的上述债权及抵押权以人民币740万元的价格一并转让给原告。同日，原告将740万元转让款通过农业银行转账支付给新光小贷公司。2015年1月16日，原告将上述转让事宜以邮政特快专递方式通知两被告。
本院认为，新光小贷公司与被告大统公司、白天鹅公司签订的《最高额抵押借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。借款到期后，被告大统公司未按约还本付息的事实清楚，证据确实充分，依法应承担违约责任。由于本案原、被告约定的罚息利率超过了中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，对超出部分的罚息，本院不予支持。在罚息已经达到中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍的情况下，原告再主张复利，本院不予支持。关于被告大统公司尚欠的本息数额，按如下步骤计算：借款期限内（2014年7月21日至2014年7月25日期间）的利息按月利率14.928‰计算为18411.2元；逾期后的罚息，罚息利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，鉴于被告大统公司在逾期后归还的四笔款项均未超出当时尚欠的利、罚息，故可一并计算，截止2015年1月20日，罚息为824195.56元；上述两项合计利、罚息842606.76元，扣除被告大统公司已付的200984元，尚欠641622.76元。被告白天鹅公司以其所有的房产为上述贷款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记，依照相关法律规定，原告在相应的最高额范围内对抵押房产享有优先受偿权。根据法律规定，债权人转让债权，应当通知债务人。本案原债权人新光小贷公司已将债权转让通知书送达两被告，新光小贷公司与原告ＸＸ红的债权转让合法有效，对两被告具有法律约束力。原告既已受让债权，新光小贷公司享有的权利就由原告享有，原告的主体适格。原告的诉请合法有据，本院予以支持。两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告义乌市大统服饰有限公司于本判决生效后十五日内支付原告ＸＸ红借款人民币740万元，并支付利、罚息（计算至2015年1月20日止的利、罚息为641622.76元，以后的罚息自2015年1月21日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际履行之日止）。
二、原告ＸＸ红在上述债权及本案的诉讼费用范围内对被告被告白天鹅房公司所有的座落于义乌市新马路43、4××号的房产（房产证号：义乌房权证稠城字第c00122887、c001229**号，土地证号：义乌国用2012第001-03071、030**号，最高限额450万元、450万元）享有优先受偿权。
三、驳回原告ＸＸ红的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费69259元，由原告负担1168元，被告大统公司负担68091元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币69259元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入帐号：196999010400040900000106003；开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审 判 长 楼煜波
人民陪审员 何京伟
人民陪审员 郑樟水
二〇一五年四月八日
书 记 员 陈雪姣