广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终14109号
上诉人（原审被告）：深圳市红百年投资管理有限公司。
法定代表人：张玉华，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：龚安义，广东东仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市龙岗区开心贝贝羊村儿童游乐园。
负责人：李旗，该游乐园经营者。
委托诉讼代理人：郑新山，广东爵桦律师事务所律师。
上诉人深圳市红百年投资管理有限公司（以下简称红百年公司）与被上诉人深圳市龙岗区开心贝贝羊村儿童游乐园（以下简称开心贝贝乐园）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初4128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
红百年上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判红百年公司无须返还租金20000元、无须赔偿损失43333.34元。事实与理由：1、红百年公司不应返还开心贝贝乐园租金2万元，原审法院认定事实错误。开心贝贝乐园2015年1月12日开始承租案涉商铺，2015年10月5日至11月4日期间该商铺被水径派出所查封，查封的原因是由于开心贝贝乐园租用场地后开业前未办理相关消防手续导致，原因在于开心贝贝乐园自身，并非红百年公司的过错。对此原审判决中也认为“属开心贝贝乐园方原因”，但却以红百年公司签收了临时查封决定书，且涉案商铺己由红百年公司单方拆除，就判决红百年公司承担部分责任，不符合事实、没有法律依据。首先，红百年公司作为出租方和商场管理方，己经办理了整个商场的消防手续，而开心贝贝乐园开办儿童游乐场，应当自行在开业前办理与儿童游乐场经营相关的消防手续，不能逃避自己商铺的消防责任。2015年9月10日，红百年公司就告之其商铺消防不合格不能经营，所以在2015年10月5日被政府部门查封时，其不可能不知道该商铺被查封的事实和原因。退一步讲，即便红百年公司作为整个商场的管理者签收了该份查封决定书，红百年公司也不可能不通知开心贝贝乐园而故意隐瞒不将相关情况反馈给开心贝贝乐园。再退一步讲，在该商铺查封后，商铺大门上有封条，开心贝贝乐园作为该商铺的直接经营者，其完全有时间、条件、途径了解相关情况，所以一审法院仅仅因为红百年公司的工作人员在查封决定书上签字，就认可开心贝贝乐园的说法“开心贝贝乐园主张红百年公司从未将该份决定书送达给开心贝贝乐园导致其不了解査封原因丧失了救济权利”，违背生活常理，不符合事实。其次，在一审开庭审理时，红百年公司并未单方将涉案游乐园设施拆除。直到2017年3月底，红百年公司为消除安全隐患将店铺内部分设施进行整理，但所有设施仍在该商铺内，并未移走。一审法院直接认定红百年公司单方拆除游乐园不符合事实。综上，一审判决红百年公司返还半年租金20000元所认定的事实错误、依据不足。
2、红百年公司不应赔偿开心贝贝乐园涉案游乐场装修、设备残值损失43333.34元，原审法院认定事实错误。首先，在一审开庭审理之前，以及本案上诉时，红百年公司并未单方将涉案游乐园设施拆除。在2016年12月2日一审第二次开庭时，涉案商铺还是保持原样，并未拆除，双方在庭审中对这一事实并无异议。直到2017年3月底，红百年公司为消除安全隐患将部分设施进行整理，但所有设施仍在该商铺内，并未移走。所以，一审法院认定红百年公司“未履行合同附随义务通知开心贝贝乐园协商上述拆除事宜即单方拆除了游乐园的行为”，不符合事实。其次，原审法院酌情认定开心贝贝乐园的投入款为260000元没有事实依据。开心贝贝乐园仅仅提供了一份210000元的收款数据，该收据并非正式票据，红百年公司并不认可，另外的5万元费用开心贝贝乐园没有提供任何证据来证明，而一审法院直接按开心贝贝乐园提出的最高金额认定，不符合事实，有失偏驳。综上，红百年公司对合同的解除并没有过错，对商铺内设施的处理也没有过错，红百年公司不应当分担43333.34元的设备残值损失。一审法院对此作出了错误的事实认定，并作出了错误的责任分担，请求二审法院予以纠正。
开心贝贝乐园答辩称，红百年公司上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回红百年公司的上诉请求。
开心贝贝乐园向一审法院起诉请求：1.判令红百年公司退还租金40000元；2.判令红百年公司双倍返还定金20000元；3.判令红百年公司赔偿“淘气堡设备”款210000元；4.判令红百年公司赔偿广告费35000元；5.判令红百年公司支付违约金150000元；6.判令红百年公司赔偿店铺改造、装修费50000元；7.本案诉讼费由红百年公司承担。
一审法院认定：开心贝贝乐园与红百年公司于2015年1月12日签订了一份《商铺租赁合同》，约定红百年公司将位于深圳市龙岗区布吉街道XX路XX号的义乌小商品城之首层第XX～XX号商铺及通道出租给开心贝贝乐园经营儿童游乐场使用，合同期限三年，第一年40000元、第二年、第三年均为50000元，按实际租期算，无管理费。合同第五条约定，开心贝贝乐园应向红百年公司缴交履约保证金10000元，该保证金至租期届满时，在开心贝贝乐园无违约、无赔偿、无欠费前提下30日内无息退还给开心贝贝乐园，如开心贝贝乐园发生欠费、赔偿等情形的，红百年公司将按规定在扣除有关费用后予以结算退还履约保证金，若因开心贝贝乐园原因导致合同解除的，履约保证金不予退还。同日，开心贝贝乐园向红百年公司支付首年租金40000元及履约保证金10000元。开心贝贝乐园随后进行了装修，于2015年5月开业运营，于2015年9月10日起停止营业。2015年12月25日，红百年公司市场部向开心贝贝乐园出具证明，内容为开心贝贝乐园所承租商铺由于消防原因自2015年9月10日起停止营业。
诉讼中，应开心贝贝乐园申请，一审法院依法向深圳市公安局水径派出所进行调查，该所于2016年11月17日回函称，水径派出所辖区的XX村儿童游乐园（深圳市龙岗区布吉街道XX路XX号义乌小商品城负一楼）于2015年10月5日因该场所属公众聚集场所，未取得消防手续，存在安全隐患，被处临时查封，至今未消除隐患。该所还出具了一份“深公龙消封字[2015]第7375号”《深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队临时查封决定书》，记载被查封单位为XX村儿童游乐园（负责人李旗），因该游乐园面积约150平方米，没有任何消防手续，装修材料都是可燃材料，且周边都是一些小商品商铺，属于公众聚集场所，存在火灾隐患，一旦发生火灾，将严重影响公共安全，故决定予以临时查封至2015年11月4日15时。该所要求被查封场所应当立即整改火灾隐患，整改后经水径派出所检查合格后方可解除查封。该决定的签收人为罗某某，签收日期为2015年10月5日。红百年公司承认罗某某是其员工，但陈述经向罗某某了解其未签收过该份决定。开心贝贝乐园主张红百年公司从未将该份决定送达给开心贝贝乐园致使其不了解查封原因丧失了救济权利。诉讼期间，红百年公司已单方将涉案游乐园设施拆除。
一审法院认为，开心贝贝乐园与红百年公司签订的租赁合同，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚实履行。开心贝贝乐园请求解除涉案租赁合同，红百年公司表示同意，涉案租赁合同因双方合意解除，红百年公司应将开心贝贝乐园缴纳的租赁保证金10000元退还给开心贝贝乐园。开心贝贝乐园请求红百年公司双倍返还定金，于法无据，一审法院不予支持。合同履行过程中，涉案游乐园因消防原因被临时查封，开心贝贝乐园与红百年公司均应积极查明原因，消除隐患。依临时查封决定书，查封原因系涉案游乐园没有消防手续且使用了可燃材料，属开心贝贝乐园方原因。但红百年公司签收水径派出所出具的临时查封决定书后未及时反馈给开心贝贝乐园，致使开心贝贝乐园不知道上述查封原因，无法进行整改，对因此造成的持续停业原红百年公司均有过错。涉案游乐园已由红百年公司单方拆除，综合考虑拆除前场所占用期间及开心贝贝乐园停业期间，开心贝贝乐园应承担的租金可酌情确定为半年即20000元，红百年公司应向开心贝贝乐园返还其已缴纳的首年租金的余额20000元。按临时查封决定书，安全隐患应予消除。开心贝贝乐园在诉讼中知晓查封原因后未及时联系红百年公司协商拆除涉案游乐园消除安全隐患事宜，红百年公司未履行合同附随义务通知开心贝贝乐园协商上述拆除事宜即单方实施了拆除游乐园的行为，双方均有过错。因现场已被拆除无法确定开心贝贝乐园投入金额，一审法院酌情按开心贝贝乐园请求的投入款260000元按三年租期平均折旧的方式确定拆除时涉案游乐园的残值为86666.67元，开心贝贝乐园与红百年公司应各分担该残值损失的50%，即红百年公司应赔偿开心贝贝乐园装修及设备投入损失43333.34元。开心贝贝乐园请求红百年公司赔偿广告费35000元、违约金150000元，没有事实和法律依据，一审法院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除开心贝贝乐园与红百年公司于2015年1月12日签订的《商铺租赁合同》；二、红百年公司于判决生效之日起三日内返还开心贝贝乐园租金20000元；三、红百年公司于判决生效之日起三日内返还开心贝贝乐园租赁保证金10000元；四、红百年公司于本判决生效之日起三日内赔偿开心贝贝乐园涉案游乐园装修、设备残值损失43333.34元；五、驳回开心贝贝乐园的其他诉讼请求。当事人如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8850元（开心贝贝乐园已预交），开心贝贝乐园负担7564.85元，红百年公司负担1285.15元。
本院确认一审查明的事实。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案，红百年公司至今不能提供涉案房屋的合法产权登记或者建筑规划许可资料，因此，红百年公司与开心贝贝乐园签订的租赁合同无效。一审法院认定红百年公司与开心贝贝乐园签订的租赁合同合法有效有误，本院予以纠正。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当承担各自相应的责任。根据上述规定，红百年公司收取开心贝贝乐园租赁保证金10000元应予返还。红百年公司未能提供合法产权登记，开心贝贝乐园在签订租赁合同时未能对涉案租赁物业的合法性尽到审查义务，且造成游乐场被拆除的原因系开心贝贝乐园装修材料都是可燃材料，未取得装修消防手续，存在安全隐患，故对造成涉案租赁合同的无效双方均有过错，应各自承担50%的责任。根据开心贝贝乐园提供的购买设备款210000元的收款收据及装修50000元的主张，一审按照三年租期平均折旧的方式确定拆除时涉案游乐园的残值为86666.67元，红百年公司与开心贝贝乐园各分担该残值损失的50%并无不当。故红百年公司上诉称不应承担赔偿责任的理由不能成立。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，双方签订的合同虽然无效，出租人红百年公司可以按照合同约定租金标准向开心贝贝乐园收取涉案房屋占有使用费。开心贝贝乐园从2015年1月12日起至2016年1月11日止期间的40000元租金已向红百年公司交纳，涉案房屋2015年9月10日被深圳市公安局水径派出所查封，开心贝贝乐园停止营业。故2015年1月12日至2015年9月10日期间的房屋占有使用费仍需开心贝贝乐园支付，即应当支付26666元（40000÷12×8）。因查封直至本案进入诉讼程序，故开心贝贝乐园已交纳的2015年9月11日至2016年1月11日期间的租金应按照红百年公司与开心贝贝乐园各承担50%责任分担该期间的租金，即红百年公司应向开心贝贝乐园退回租金6666.7元（40000÷12×4÷2）。红百年该项上诉请求，本院予以部分支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，导致实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初4128号民事判决第三、四项；
二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初4128号民事判决第一、五项；
三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初4128号民事判决第二项为：“深圳市红百年投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内返还深圳市龙岗区开心贝贝羊村儿童乐园租金6666.7元”。
四、确认深圳市龙岗区开心贝贝羊村儿童游乐园与深圳市红百年投资管理有限公司于2015年1月12日签订的《商铺租赁合同》无效；
五、驳回深圳市龙岗区开心贝贝羊村儿童游乐园的其他诉讼请求。
当事人如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8850元，由深圳市龙岗区开心贝贝羊村儿童游乐园负担7915元，由深圳市红百年投资管理有限公司负担935元；二审案件受理费9235.87元，由深圳市龙岗区开心贝贝羊村儿童游乐园负担负担8260.87元，深圳市红百年投资管理有限公司负担975元。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 曹 静
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=a315fc9a-6bc1-4c19-9d0d-a86200c84f08&imgId=YTMxNWZjOWEtNmJjMS00YzE5LTlkMGQtYTg2MjAwYzg0ZjA4MC5qcGVn01lydyh01)
二〇一七年十一月十日
书记员 李开宇
附：《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。