江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡法安民初字第0580号
原告朱诚。
委托代理人陆伟，江苏法瞻律师事务所律师。
被告段云峰。
第三人无锡行家房地产经纪有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道新明中路22号。
法定代表人蒋腾飞，该公司总经理。
原告朱诚与被告段云峰、第三人无锡行家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法由代理审判员吴修贵适用简易程序，于2014年9月1日公开开庭进行了审理。原告朱诚及其委托代理人陆伟，被告段云峰，第三人经纪公司的法定代表人蒋腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱诚诉称：2014年6月11日，朱诚通过经纪公司与段云峰签订《房屋买卖合同》1份，合同约定段云峰将无锡市锡山区嘉荫园130号202室房屋出售给朱诚，房屋价格770000元，合同还约定了定金条款以及因无权处分应承担的违约责任。后
朱诚按约支付朱诚定金10000元，支付经纪公司20000元相应手续费用，段云峰则拒绝履行合同。为此，朱诚诉至法院，请求解除其与段云峰之间的房屋买卖合同关系，段云峰返还定金10000元并支付违约金77000元，经纪公司返还相应费用20000元。
被告段云峰辩称：其与朱诚签订的《房屋买卖合同》，因未取得案涉房屋共有权人董霞红同意，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项的规定，该合同违反法律的强制性规定，应属无效。其收取了朱诚的10000元定金，并将其中的5000元交付给经纪公司，现其同意返还朱诚5000元。合同无效，朱诚的违约金主张不应得到支持，即使合同有效，因合同约定了定金，朱诚也无权再主张违约金。
第三人经纪公司述称：对朱诚起诉的事实和理由予以确认，其同意返还朱诚收取的相应费用20000元以及段云峰支付的5000元。
经审理查明：2014年6月11日，朱诚、段云峰、经纪公司签订《房屋买卖合同》1份，合同约定：段云峰、董霞红将无锡市锡山区嘉荫园130-202的房屋出售给朱诚，房屋实际成交价为770000元，个人所得税、营业税以其他过户费用由朱诚承担。朱诚应于2014年6月11日向段云峰交付定金10000元，2014年6月25日交付房款180000元，段云峰应于2014年6月11日向经纪公司交付5000元。案涉房屋的共有权人（含近亲属）有异议或发生与段云峰、董霞红有关的房屋产权纠纷、债权债务纠纷，由段云峰、董霞红承担，如导致合同无法履行或朱诚无法取得产权证，段云峰、董霞红应于10内退还房款并承担一切后果及违约责任。如朱诚、段云峰、董霞红任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生前述共有权人异议，均由违约方向守约方支付房屋总价10%的违约金，实际损失超出违约金的，违约方应据实赔偿。合同还就其他事项进行了约定。合同落款处，段云峰代董霞红签字。后朱诚按约向段云峰支付定金10000元，段云峰将其中5000元支付经纪公司，朱诚支付经济公司20000元。庭审中，各方一致同意段云峰返还朱诚5000元，经纪公司返还朱诚25000元。
又查明：无锡市锡山区嘉荫园130-202的房屋系段云峰、董霞红夫妻共有。审理过程中，董霞红陈述称其出卖房屋的理想价格是800000元且不附送家具，段云峰擅自将房屋以770000元总价且附送家具出卖，未取得其同意，且其不同意对《房屋买卖合同》进行追认。
审理过程中，本院向段云峰释明假设其存在违约行为，是否需要对违约金数额进行调整，段云峰认为合同无效，且称即使合同有效朱诚仅有权要求返还定金，不得再主张违约金；后本院多次向段云峰释明如果法院支持朱诚的违约金请求，是否需要对违约金数额进行调整，段云峰坚称法院不可能支持朱诚的违约金请求。
上述事实，有《房屋买卖合同》、房产证复印件、收据、当事人陈述及本院庭审笔录在案佐证。
本院认为：朱诚与段云峰、经纪公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。段云峰以缔约时未征得董霞红同意、属无权处分为由主张合同无效，本院认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项的规定：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”，该规定属管理性强制性规定，违反该规定并不必然导致合同无效，且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故段云峰的该项答辩意见没有法律依据，本院不予采纳。但段云峰擅自处分夫妻共同财产，侵犯了涉案房屋共有人董霞红的合法权益，董霞红对涉案房屋的物权优于朱诚对涉案房屋的债权，在董霞红对合同不予追认的情况下，《房屋买卖合同》在法律和事实上无法履行，应当予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，对于已经履行部分的返还问题，各方一致同意段云峰返还朱诚5000元，经纪公司返还朱诚25000元，系各方当事人的真实意思表示，本院予以准许。关于朱诚主张的违约金问题，因双方在《房屋买卖合同》中既约定了定金又约定了违约金，朱诚可选择适用违约金条款。在本院多次向段云峰释明的情况下，其未提出违约金过高的抗辩意见及相应初步证据，也未要求对违约金数额进行调整，本院对该违约金条款予以认定。段云峰的无权处分行为构成违约，其应承担向朱诚支付按照房屋总价770000元的10%的违约金即77000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除朱诚、段云峰、无锡行家房地产经纪有限公司于2014年6月11日签订的《房屋买卖合同》；
二、段云峰应于本判决生效之日起10日内返还朱诚5000元，并向朱诚支付违约金77000元。
三、无锡行家房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起10日内返还朱诚25000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11700元减半收取5850元，由段云峰负担（上述案件受理费已由朱诚先行垫付，其同意垫付的案件受理费由被告直接支付，本院不再退还，段云峰应在本判决生效后10日内将应负担的案件受理费5850元给付朱诚）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇至中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。
代理审判员 吴修贵
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 虞 贝
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。