天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辰民初字第3967号
原告尚掩库。
委托代理人王屹，天津宝德律师事务所律师。
委托代理人赵玉苹（系原告之妻）。
被告何江军。
被告甄维苓。
被告天津市胜朗房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区自行车王国产业园区祥园道160号105-3。
法定代表人刘吉，总经理。
委托代理人ＸＸ，被告公司职工。
原告尚掩库与被告何江军、甄维苓、天津市胜朗房地产经纪有限公司（以下简称胜朗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法由代理审判员王佳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚掩库的委托代理人王屹、赵玉苹和被告何江军、甄维苓及胜朗公司的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尚掩库诉称，其与被告胜朗公司、何江军于2015年5月30日共同签订《房地产买卖居间合同》，约定原告出资85.4万元购买被告何江军所有的位于天津市北辰区铁东北路东侧荔红花园16-1-501房屋。合同签订当日原告给付被告何江军定金2万元，并于2015年6月1日支付给被告胜朗公司中介费、评估费等共计11340元。2015年7月26日被告何江军向原告出具《告知书》，明确表明因被告何江军个人原因不再履行《房地产买卖居间合同》。被告何江军的违约行为侵害原告合法权益，为维护原告合法权益，故呈诉请求：1、判令被告何江军、甄维苓共同返还原告双倍定金4万元；2、判令被告胜朗公司返还原告中介费、评估费等共计11340元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告何江军辩称，涉诉房屋登记于被告何江军、甄维苓二人名下，由其单方与原告签订房屋买卖合同，该合同应属无效。被告胜朗公司明知涉诉房屋登记在被告何江军、甄维苓二人名下，仍主持原告与被告何江军个人签订房屋买卖合同，没有尽到合理的审查义务，故其同意退还原告交付的2万元定金，适用定金罚则应给原告的2万元赔偿应由被告胜朗公司承担。
被告甄维苓辩称，因涉诉房屋系其家庭唯一住房，其虽知道涉诉房屋登记在网上出售，但其并不同意卖房。在其知道被告何江军将涉诉房屋出卖后，其试图通过被告胜朗公司联系原告，商讨解除合同，但被告胜朗公司直到合同约定的过户时间到临时才组织买卖双方见面。其不同意被告何江军出售涉诉房屋，亦不认可被告何江军的出售行为，被告何江军私自对外出卖夫妻双方共有的房屋，所签订的房屋买卖合同应属无效。被告胜朗公司对合同无效负有主要责任，故同意退还原告交付的2万元定金，但适用定金罚则应给原告的2万元赔偿应由被告胜朗公司承担。
被告胜朗公司辩称，同意返还原告中介费、评估费等11340元。其在组织原告与被告何江军签订房屋买卖合同时，注意到了涉诉房屋系被告何江军、甄维苓夫妻共有，故特意让被告何江军给被告甄维苓打电话询问，并让被告何江军在买卖合同上备注其妻甄维苓同意其卖房。在被告甄维苓提出不同意卖房后，其还与被告何江军联系，询问是否同意卖房，被告何江军答复同意卖房，但需要再等等。被告何江军与甄维苓系夫妻关系，被告何江军多次表示其妻甄维苓同意其卖房，被告胜朗公司已经尽到了房屋买卖中介应该尽到的注意义务。原告与被告何江军签订的房屋买卖合同不能履行的原因系被告何江军、甄维苓不同意卖房，双倍返还原告定金的责任应该由被告何江军、甄维苓承担。
经审理查明，被告何江军与被告甄维苓系夫妻关系，被告何江军系天津市北辰区铁东北路东侧荔红花园16-1-501房屋的所有权人，被告甄维苓系该房屋的共有权人，双方对该房屋各占50%份额。被告何江军、甄维苓在网上登记出售其共有的房屋，出售价格为85万元。原告和被告胜朗公司看见该网上房屋出售信息后与被告何江军取得联系，于2015年5月30日实地看房，并于当日由原告与被告何江军、胜朗公司签订《房地产买卖居间合同》。该合同约定由原告以85.4万元购买涉诉房屋，被告何江军之妻甄维苓作为共有权人同意被告何江军出售涉诉房产并放弃优先购买权。双方于2015年8月10日前到房地产管理部门打印《天津市房产买卖协议》，原告于该日期前办理银行贷款申请手续并将除贷款以外的购房首付款打入资金监管账户。合同订立过程中，被告胜朗公司要求被告何江军以电话形式向被告甄维苓征求意见，被告何江军拨打电话询问后表示其妻甄维苓同意其出售房屋，原、被告三方遂订立涉诉房屋买卖合同。合同签订当日，原告依约交付被告何江军购房定金2万元，由被告何江军向原告出具收条一份。合同签订当日，原告另向被告胜朗公司交付中介费6540元、贷款咨询费600元、评估费3900元、物业交验费300元，共计11340元。被告胜朗公司收到原告交纳的上述款项后向原告出具佣金确认书和专用收据各一份，专用收据中注明在买方全程配合下，且不是买方责任导致买方不能拿到房本，则中介费退还。2015年7月26日被告何江军、甄维苓共同向原告出具告知书一份，载明原告与被告何江军签订的关于涉诉房屋的买卖合同，因被告何江军个人原因不再履行，也不再将涉诉房屋出售给原告。被告甄维苓作为共有权人也同意不再履行该合同，不再将涉诉房产出售。
上述事实有原、被告提交的证据及庭审笔录等予以证实。
本院认为，本案争议焦点有二：其一，被告胜朗公司是否尽到充分的房屋权属审查义务，双倍返还定金的责任应由被告何江军承担还是由被告胜朗公司承担；其二，被告何江军与原告签订买卖合同将涉诉房屋卖与原告的行为，被告甄维苓是否知晓并同意，如其不知晓或不同意，被告何江军的卖房行为能否构成表见代理，其行为的法律后果能否及于被告甄维苓。关于争议焦点一，在讼争合同订立前，被告胜朗公司知晓涉诉房屋所有权人系到场的被告何江军、共有权人系其妻甄维苓后，当即要求被告何江军电话确认甄维苓是否同意出售房屋，被告何江军当面拨打电话询问后表示其妻同意其出售房屋，随后，被告胜朗公司又要求被告何江军在书面买卖合同中注明其妻甄维苓作为共有权人同意出售房屋并放弃优先购买权，被告胜朗公司基于被告何江军、甄维苓的夫妻关系，已经尽到了足够的审查义务。被告何江军对外一再保证其妻同意其出售房屋，后又因其个人原因无法履行合同，双倍返还定金的责任理应由其承担。
关于争议焦点二，被告何江军在原告与被告胜朗公司质疑其有无权利单独处分涉诉房屋时，当面通过电话形式询问了其妻的意见，表示其妻同意其出售涉诉房屋，而后方才签署本案讼争合同。讼争合同签订前的几天时间内，被告何江军、甄维苓在网上以85万元价格将涉诉房屋登记出售，而本案诉争合同约定的房屋价款与该二被告在网上登记的出售价格一致。以上事实足以证实被告甄维苓在被告何江军与原告签订讼争合同时是知情并同意的，被告何江军签署讼争合同的行为得到了被告甄维苓的授权，该合同应视为被告何江军、甄维苓共同与原告签署，在二被告不能履行合同时应共同承担相应的法律责任。即使被告甄维苓在被告何江军签署讼争合同时确系不知情或不同意，但被告何江军当面通过电话询问并以口头和书面形式向原告和被告胜朗公司一再保证被告甄维苓同意其出售涉诉房屋的行为，足以使原告相信被告何江军是代表其夫妻二人共同订立合同，被告何江军订立合同出售涉诉房屋的行为构成表见代理，讼争合同对被告何江军、甄维苓应均具有法律约束力。综上，原告主张双倍返还其购房定金的责任应由被告何江军、甄维苓共同承担。
因被告胜朗公司同意退还原告中介费、评估费等11340元，本院对此予以确认。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、被告何江军、甄维苓于本判决生效之日起五日内返还原告尚掩库购房定金4万元；
二、被告天津市胜朗房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告尚掩库中介费、贷款咨询费、评估费、物业交验费等费用共计11340元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费542元由被告何江军、甄维苓担负。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 王佳
二〇一五年九月十六日
书 记 员 李猛
附：本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。