山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莱中民一终字第128号
上诉人（原审原告）：山东安通房地产开发有限公司，住所地：莱芜市莱城区红石华府物业楼三楼。
法定代表人：石文忠，职务：经理。
委托代理人：李涛，山东鲁浩律师事务所律师。
委托代理人：刘波，男。
被上诉人（原审被告）：赵洪河。
委托代理人：贾心翠，山东恒志远律师事务所律师。
上诉人山东安通房地产开发有限公司（以下简称“安通房地产公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2010）莱城民重初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人李涛、刘波，被上诉人赵洪河及其委托代理人贾心翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2006年12月27日，原告（甲方）与青岛雅臻置业顾问有限公司（乙方）签订《“红石花园”项目策划代理合同》一份，约定（甲方）将开发“红石花园”住宅50套委托乙方独家代理销售，委托期限自2007年1月1日至2007年7月31日，由甲方派人到现场办理承购人缴纳的定金、房款，所有款项由甲方委派人员收取，寇明辉代表乙方在合同上签字。庭审中，原告述称青岛雅臻置业顾问有限公司实际中可以收取一部分房款并为购房人出具单据。2008年1月19日，被告向原告交付房款288908元。2008年3月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的红石华府13栋4单元B1号房屋，总房款为758908元，采取按揭付款方式，首付288908元后，剩余房款47万元于2008年3月13日前办理银行按揭手续，如未按照合同约定时间付款，逾期超过15天，原告有权解除合同，被告应按累计应付款5%向原告支付违约金，并约定原告应于2008年4月1日前交付房屋，如未在约定期限内交付房屋，原告按被告已支付房款日万分之一支付违约金。2008年1月7日，寇明辉收取被告47万元，并为被告出具收款收据一份，加盖青岛新思路房产置业咨询有限公司印章，载明“今收定金47万元，红石华府13-4-B1于2008年1月25日前拿到钥匙，只作购房用，不作它用”。庭审中被告又述称实际上是将47万元分若干笔，给了青岛雅臻置业顾问有限公司售楼人员刘立北，刘立北又将款项给了原告的会计亓金泉。
另查明，青岛雅臻置业顾问有限公司法定代表人为刘云清，该公司于2007年11月6日被吊销。青岛新思路房产置业咨询有限公司法定代表人系寇明辉，该公司于2006年12月25日已经被吊销。2009年12月8日莱芜市德信洋房地产开发有限公司变更为山东安通房地产开发有限公司。
再查明，原审中原告会计亓金泉作为原告代理人出庭，述称其代表公司，刘立北代表房屋销售商。被告提起反诉，经该院通知后，逾期未缴纳反诉费用。
以上事实，由代理合同、商品房销售合同、收款收据、收付款凭证、银行交易记录、银行凭证及原、被告陈述予以证实。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自义务，虽然合同约定的是按揭付款，但根据双方的陈述在实际中是按分期付款履行的，应认定为分期付款。寇明辉、刘立北均系青岛雅臻置业顾问有限公司人员，寇明辉作为委托人与原告签订《“红石花园”项目策划代理合同》，应认定寇明辉系该项目负责人；刘立北收取买房人房款，应认定为售楼人员。刘立北收取被告房款，寇明辉为被告出具了收据，虽然该收据加盖青岛新思路房产置业咨询有限公司印章，但出具收据时该公司已经被吊销，故寇明辉的行为应认定为表见代理，其系履行青岛雅臻置业顾问有限公司职务行为，其法律后果由青岛雅臻置业顾问有限公司承担。青岛雅臻置业顾问有限公司系原告的委托代理人，刘立北、寇明辉未将被告交付的款项47万元支付原告，该法律后果应由原告（委托人）自行承担。被告已经尽到付款义务，故对原告请求，不予支持。被告提起反诉，但逾期未缴纳反诉费用，不予合并审理。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告山东安通房地产开发有限公司的诉讼请求。
上诉人安通房地产公司不服原审判决上诉称，一、一审法院认定事实不清。1、上诉人与被上诉人于2008年3月3日签订商品房买卖合同，约定被上诉人先交首付款288908元，剩余房款47万元于2008年3月13日之前付清。而原审判决书认定2008年1月7日，被上诉人交付47万元，2008年1月19日被上诉人交付288908元。在双方签订房屋买卖合同之前，被上诉人已经将全部合同义务履行完毕，且交付余款的义务先于交付首付款的义务履行，与常理不符。2、本案争议的焦点是被上诉人是否按合同约定支付了剩余房款47万元。原审法院在没有依职权追加刘立北作为无独立请求权的第三人参与诉讼，且被上诉人也并未申请刘立北出庭作证以查明案件事实的情况下就认定上诉人已经收到了被上诉人交付的47万元实属错误认定。更何况被上诉人所出示的收据是与青岛新思路房产置业咨询有限公司出具的，与我方无关。二、原审判决适用法律错误。本案中青岛新思路房产置业咨询有限公司为被上诉人出具收条的行为明显不符合表见代理的构成要件。1、青岛新思路房产置业咨询有限公司以自己名义而非以上诉人名义为被上诉人出具收据。该收据上并未加盖上诉人印章，而是加盖了青岛新思路房产置业咨询有限公司的印章，应由行为人青岛雅臻置业顾问有限公司自行承担其出具收据这一行为的法律后果。2、在本案中曾经与上诉人签订代理合同的主体是青岛雅臻置业顾问有限公司，并非寇明辉个人，更不是青岛新思路房产置业咨询有限公司，就算构成表见代理，代理人也应为青岛雅臻置业顾问有限公司。在为被上诉人出具收据时，虽然上诉人与青岛雅臻置业顾问有限公司的代理合同已经到期且青岛雅臻置业顾问有限公司已被吊销，若是被认定为“该项目负责人”的寇明辉若继续履行青岛雅臻置业顾问有限公司与上诉人之间的代理合同的话，也应以青岛雅臻置业顾问有限公司名义为被上诉人出具收据。同时该出据收据的行为是青岛新思路房产置业顾问有限公司的单位行为，并非寇明辉的个人行为，更不存在以寇明辉为代理人的表见代理。3、被上诉人非为善意。与被上诉人签合同的是上诉人，在被上诉人交付首付款时，为其出具收据的是上诉人。合同的签订主体、履行主体均是上诉人，而非青岛雅臻置业顾问有限公司，更不是青岛新思路房产置业顾问有限公司。对此上诉人应是明知的。被上诉人在交付剩余房款时，应明知交付对象应是上诉人，被上诉人在没有任何证据足以证明实际收款人青岛新思路房产置业顾问有限公司有权代上诉人收款的前提下，自愿将款项交付给青岛新思路房产置业顾问有限公司，该不利后果应由其自行承担。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，望二审法院查清事实，撤销原审判决，依法改判。
被上诉人赵洪河答辩称，一、被上诉人已在合同约定的付款期限之前支付了全部房款，被上诉人不存在任何违约行为。1、2007年上诉人将其开发的红石华府商品房委托寇明辉、刘立北和李晓慧代理销售，其中寇明辉是负责人。被上诉人正是通过这三个代理人购买了红石华府13-4-B1楼房一栋，总房款为758908元。2、被上诉人在以现金形式向上诉人的代理商刘立北支付了2万元定金之后，于2007年9月14日，又将两张存单（金额各为15万元，共计30万元）交给刘立北，由刘立北取出于当日存入刘立北的个人银行卡内，刘立北又于当日取出12.5万元打入上诉人的会计员亓金泉的银行卡内，之后刘立北又陆续的将款取出打入亓金泉的账户；2008年1月7日被上诉人从银行卡内取出15万元，存入刘立北的银行卡内（刘立北的该银行卡内，只有答辩人支付的这45万元，无其它款流入），刘立北于当日将收到的这一笔钱直接打入了亓金泉的银行卡。被上诉人分三次向刘立北支付了47万元。2008年1月7日寇明辉作为销售商的负责人为被上诉人出具了收到47万元房款定金的单据一张，该收据上注明房号为13-4-B1，并在备注一栏内注明该款只作购房用，不做他用。3、被上诉人于2008年1月19日将288908元房款打入上诉人单位的账户，并由上诉人出具收款单据一张，双方均无异议。至此，被上诉人的758908元房款已全部付清。4、在原一审庭审过程中，上诉人方承认虽然和代理商签订的销售代理合同期限是2007年1月1日至2007年7月31日，但实际的代理期限是自2007年1月1一直持续到2008年3月份；代理合同虽约定销售商不能收房款，但在实际操作过程中，代理商在和客户谈好房价后，也可以收房款，代理商收款后以代理商的名义给客户开收据，代理商收房款后再转给上诉人。上诉人方的诉讼代理人亓金泉（也是上诉人方的会计）在一审庭审中陈述亓金泉作为开发商代表，刘立北作为销售商代表，刘立北曾与于2007年9月14日和2008年1月7日打给亓金泉12.5万元和15万元房款，只是辩称当时刘立北并没有说是被上诉人的钱，据此否认上诉人收到了被上诉人的以上房款。综上，被上诉人已及时全额向上诉人支付了房款，不存在违约行为。二、被上诉人并不存在履行不当的问题。上诉人辩称其委托的是青岛雅臻置业有限公司并非是寇明辉为我出具的47万元收条上盖章的青岛新丝路房产置业咨询有限公司，对于这一关系，被上诉人不知道，上诉人也未向购房户出示。被上诉人是在上诉人的售楼处，与上诉人的销售代理人办理的一切购房手续，被上诉人只知道寇明辉、刘立北、李晓慧三人是上诉人认可的代理售房人，至于上诉人与该三人之间是如何建立代理关系，如何签订合同的，被上诉人作为购房人不可能知道。三、上诉人的房屋销售代理刘立北、寇明慧代表青岛雅臻置业有限公司履行的代理行为为有效代理，上诉人应当承担代理后果。四、根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，上诉人应于2008年4月1日前将符合国家规定和合同约定的房屋交付给被上诉人，但上诉人至今未向被上诉人交房，上诉人已构成违约，应赔偿因此给被上诉人造成的损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实除一审认定的事实外，另查明，在二审庭审过程中，上诉人安通房地产公司对被上诉人赵洪河的身份证信息提出异议，认为其起诉的赵洪河的身份证号为××，与庭审出庭的赵洪河提供的身份证号××不一致，上诉人申请本院对两个身份证号是否代表同一人进行核对。经本院向被上诉人释明，被上诉人庭后提交了莱芜市公安局寨里派出所出具的户籍证明，该户籍证明中赵洪河的身份证号为××，并注明：“赵洪河××与曾用身份证号××系同一人。特此证明”。上诉人对该户籍证明的质证意见为：该证据中手写部分是在盖章之后填写的，对填写部分的真实性无法确认。
本院认为，上诉人在庭审中对作为被上诉人的出庭人员赵洪河的身份证信息提出异议，庭后赵洪河提交了由莱芜市公安局寨里派出所出具的户籍证明，该户籍证明证实出庭人员赵洪河现用身份证号为××，曾用身份证号××，上诉人虽对该户籍证明的真实性不予认可，但并未提交反驳证据予以证实，故身份证号为××的赵洪河作为被上诉人出庭应诉符合法律规定。
涉案的“红石华府”小区由上诉人开发建设，在销售过程中，上诉人与青岛雅臻置业顾问有限公司签订了售房代理合同，委托该公司代理销售该小区房产。寇明辉、刘立北是青岛雅臻置业顾问有限公司的工作人员，上诉人认可寇明辉、刘立北负责销售该小区房产，工作地点为“红石华府”售楼处。被上诉人购买涉案房产时是与售楼处在寇明辉、刘立北联系协商，故被上诉人有理由相信寇明辉、刘立北有权代表上诉人与其恰谈购房事宜，寇明辉、刘立北的售房行为构成表见代理，其代理后果应由上诉人承担。被上诉人与寇明辉、刘立北就购房事宜达成一致后，就购房款的支付，上诉人的代理人在原一审庭审中陈述，寇明辉、刘立北在售房过程中可以向购房者收取一部分封房金，故寇明辉、刘立北有权代表上诉人向被上诉人收取部分购房款。被上诉人先行向寇明辉、刘立北支付47万元后，寇明辉为被上诉人出具的收据上加盖的公章虽是青岛新思路房产置业咨询有限公司，但作为购房人的被上诉人并不清楚上诉人委托的代理销售商的单位名称，也不清楚双方之间代理销售合同的内容，故被上诉人向寇明辉、刘立北履行支付购房款的义务并无不当，寇明辉、刘立北收取购房款的行为对上诉人构成表见代理，行为后果应由上诉人承担。
上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》虽约定采用按揭方式支付购房款，但在实际履行过程中，双方改变了购房款的支付方式，被上诉人自2007年9月份开始陆续向刘立北支付了共计47万元的购房款，收到上述款项后，寇明辉为被上诉人出具了收款收据一份。刘立北又将上述款项分若干次转入了上诉人财务人员亓金泉的账户。上诉人虽辩称未收到被上诉人支付的47万元购房款，刘立北与亓金泉账户之间的资金往来是因代理销售合同产生的定金往来，但上诉人并未提交证据予以证实，且上诉人与代理商之间的内部代理合同不能对抗作为第三人的购房主体，故应认定被上诉人向上诉人支付了47万元购房款。2008年1月19日被上诉人又向上诉人支付了剩余购房款288908元，由上诉人为被上诉人出具了收据一份，故被上诉人已向上诉人全额支付了购房款。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费388元，由上诉人山东安通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高新江
审 判 员 尹 腾
代理审判员 李逢春
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 刘瑶瑶