江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第901号
上诉人（原审被告）徐云。
委托代理人边文胜，江苏东林律师事务所律师。
委托代理人王淼，江苏东林律师事务所律师实习律师。
被上诉人（原审原告）无锡市崇安城市投资发展集团有限公司，住所地无锡市兴源路100号。
法定代表人王权，系该公司董事长。
委托代理人姜辉，江苏法舟律师事务所律师。
委托代理人董长珍，江苏法舟律师事务所律师。
上诉人徐云因与被上诉人无锡市崇安城市投资发展集团有限公司（以下简称崇安城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2014）崇民初字第01198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
崇安城投公司原审诉称：本案所涉房屋原门牌号码为无锡市工艺路×号，登记在江苏无锡中百（集团）有限公司（以下简称中百公司）名下，后该房门牌号码变更为兴源路×××号。2007年1月29日，无锡市委办公室、无锡市人民政府办公室印发锡委办发（2007）6号关于《整合组建无锡产业资产经营有限公司方案的通知》，并成立了无锡资产经营有限公司（以下简称产业公司）。2007年4月21日，无锡市人民政府形成锡政会纪（2007）44号《关于整合组建无锡产业资产经营有限公司有关问题协调会议纪要》，并依据纪要精神将涉案房屋划拨至产业公司名下。产业公司作为甲方、崇安区人民政府作为乙方、无锡市国资委作为丙方共同签署《中百大厦部分房产、土地及设备的转让协议》1份，载明丙方负责向甲方交付中百大楼部分资产，并将下列资产转让给乙方，转让资产范围为无锡市房产管理局锡房权证崇安字××号房屋所有权证载明的第2幢、第5幢、第8幢和锡房权证崇安字××号房屋所有权证内的第9幢、第13幢（含涉案房屋），乙方支付甲方补偿款3100万元，甲方负责在合约签订后一个月内将上述资产移交给乙方等内容。崇安区人民政府从无锡市国资委接受上述房屋后，将中百集团原办公大楼资产划归区资产管理中心管理，但未办理过户手续。崇安区资产管理中心将该房屋交其经营管理。2008年无锡市委办公室、无锡市人民政府办公室印发锡委办发（2008）10号《关于印发《市属国有企业整合重组方案》的通知》，载明以产业公司、威孚集团、创业投资公司合并组建产业发展集团等内容，将本案所涉房屋划归无锡产业发展集团有限公司（以下简称产业发展集团）。无锡市人民政府国有资产监督管理委员会于2009年10月21日印发国资权（2009）57号《关于同意无锡市产业发展集团有限公司接受的土地、房屋资产办理权属过户手续的批复》，载明本案所涉房屋由产业发展集团接受，后产业发展集团办理了房屋权属登记。2010年其与徐云签订租赁合同1份，载明其为甲方、徐云为乙方，甲方出租给乙方的房产位于兴源路×××号1、2、3、5层，建筑面积2901.9平方米；乙方承租该房产作为经营经济型酒店使用，经营品牌为美心；装修免租期自2010年4月1日起至2010年6月30日止，租赁期间自2010年7月1日起至2020年6月30日止；乙方应向甲方支付押金123500元；租金的确定及支付期限详见《租金计算表》；在租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房产，乙方交付的押金及未到期租金作为违约金予以没收，由此给甲方造成的一切损失应另行予以赔偿：乙方延迟交纳应缴费用超过30日；在租赁期间内，乙方逾期交付租金等相关费用，每逾期一天，甲方有权向乙方收取相当于月租金5%的滞纳金；租赁期满，双方未续订租赁合同或解除合同后，乙方应如期交还承租房产，如乙方逾期交还，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额的10％向乙方收取违约金等内容。2010年4月9日，其与徐云签订租金计算表1份，载明租金支付标准为2010年7月1日起每6个月支付1次，除第一次租金为签约时支付，其余租金均为租期开始前提前一个月支付，2010年7月1日至2015年6月30日止，年租金为74.1万元，2015年7月1日起至2018年6月30日止，年租金为90万元，2018年7月1日起至2020年6月31日止，年租金为106万元等内容。后徐云用该房屋开办了无锡市吉泰名人商务酒店有限公司（以下简称吉泰名人酒店）。2010年9月15日，其与徐云签订电梯使用协议1份，因其工作人员并非法律专业人士，随意将乙方记载为吉泰名人酒店，载明乙方租赁其无锡市兴源中路×××号城投大厦1、2、3、5层房产作为经济型酒店使用，其大厦原有货梯1台给乙方在租赁期间有偿使用，乙方每年交纳电梯使用费12000元，费用按年支付，于每年1月10日前付清等内容。2011年3月30日，其与徐云签订补充协议1份，载明其为甲方，徐云为乙方，乙方为兴源路×××号×#楼1、2、3、5层的承租户，其将兴源路×××号×#楼一层通道提供给乙方使用，使用期限2010年7月1日至2020年6月30日，支付方式：半年付，费用及支付如期详见《使用费计算表》等内容。2011年4月1日，其与徐云签订兴源路×××号酒店一层通道使用费计算表1份，载明租赁期间2010年7月1日起至2020年6月31日止，每6个月支付1次，支付期间除第一次为签约时支付，其余均为租期开始前提前一个月支付，2010年7月1日至于2015年6月30日年租金为20440元，2015年7月1日至2018年6月30日年租金为24820元，2018年7月1日至2020年6月31日年租金为29200元等内容。因徐云仅支付截至2014年3月31日的房屋租金及截至2013年12月31日的电梯使用费、通道使用费，系违约，故其有权要求解除合同，追讨所欠款项及主张房屋占有使用费及违约金。现请求判令：一、其与徐云的租赁关系于2014年9月25日解除，徐云立即搬离承租房屋。二、徐云支付截止2014年的9月25日拖欠的房屋租金（自2014年4月1日起至9月25日止，按年租金74.1万元计算）、电梯使用费（自2014年1月1日起至9月25日止，按年租金12000元计算）、通道使用费（自2014年1月1日起至9月25日止，按年租金20440元计算）。三、徐云支付房屋占有使用费（自2014年9月26日起至实际搬离之日止，按年租金74.1万元上浮10％计算）。四、徐云支付违约金（自2014年4月1日起至实际付清之日止，每天按月租金61750元的5％计算）。
徐云原审辩称：其对支付截至2014年3月31日的房屋租金及截至2013年12月31日的电梯使用费、通道使用费没有异议。因房屋登记在产业发展集团名下，故崇安区人民政府并未获得涉案房屋所有权，崇安区人民政府将涉案房产移交崇安区资产管理中心，崇安区资产管理中心将涉案房产移交崇安城投公司对外出租均属无权处分行为。其对租赁合同、补充协议均无异议，但实际承租人为吉泰名人酒店，其签字系职务行为。因吉泰名人酒店把相关设施及经营权承包给第三人，在该标的物内有第三人财产，客观上没办法短时间处理，故即便法院认定其为承租人，其亦不同意解除合同、搬离租赁房屋。崇安城投公司主张的违约金过高，请法院依法调整。崇安城投公司主张按月租金的基础上浮10％计算房屋占有使用费，与主张违约金存在重复计算，由法院依法判决。
原审法院查明：本案所涉房屋登记在中百公司名下。2007年1月29日，无锡市委办公室、无锡市人民政府办公室印发锡委办发（2007）6号关于《整合组建无锡产业资产经营有限公司方案的通知》，并成立了产业公司。2007年4月21日，无锡市人民政府形成锡政会纪（2007）44号《关于整合组建无锡产业资产经营有限公司有关问题协调会议纪要》，并依据纪要精神将涉案房屋划拨至产业公司名下。产业公司作为甲方、崇安区人民政府作为乙方、无锡市国资委作为丙方共同签署《中百大厦部分房产、土地及设备的转让协议》1份，载明丙方负责向甲方交付中百大楼部分资产，并将下列资产转让给乙方，转让资产范围为无锡市房产管理局锡房权证崇安字××号房屋所有权证载明的第2幢、第5幢、第8幢和锡房权证崇安字××号房屋所有权证内的第9幢、第13幢（包括涉案房屋），乙方支付甲方补偿款3100万元，甲方负责在合约签订后一个月内将上述资产移交给乙方等内容。崇安区人民政府从无锡市国资委接受上述房屋后，将中百集团原办公大楼资产划归区资产管理中心管理，但未办理过户手续。崇安区资产管理中心将该房屋交崇安城投公司经营管理。2008年无锡市委办公室、无锡市人民政府办公室印发锡委办发（2008）10号《关于印发〈市属国有企业整合重组方案〉的通知》，载明以产业公司、威孚集团、创业投资公司合并组建产业发展集团等内容。无锡市人民政府国有资产监督管理委员会于2009年10月21日印发系国资权（2009）57号《关于同意无锡市产业发展集团有限公司接受的土地、房屋资产办理权属过户手续的批复》，载明本案所涉房屋由产业发展集团接受，后产业发展集团办理了房屋权属登记。吉泰名人酒店于2011年1月13日成立。2014年9月16日，崇安城投公司诉至法院，同年10月11日，徐云收到起诉状等应诉材料。
以上事实有房产证、转让协议、文件、工商登记资料及当事人陈述等证据在卷佐证。
本案争议焦点：徐云是否为涉案房产承租人
崇安城投公司主张：徐云系承租人。崇安城投公司为证明其主张，提供证据如下：
1、2010年崇安城投公司与徐云签订租赁合同1份，载明崇安城投公司为甲方、徐云为乙方，甲方出租给乙方的房产位于兴源路×××号1、2、3、5层，建筑面积2901.9平米；乙方承租该房产作为经营经济型酒店使用等内容。上述证据在承租人处均由徐云签字，证明徐云系承租人。经质证，徐云对上述证据真实性均无异议，但认为徐云系吉泰名人酒店的发起人、法定代表人，因签订租赁合同时吉泰名人酒店尚未成立，故只能由徐云出面签订租赁合同。
2、2011年3月30日，其与徐云签订的补充协议1份及4月1日其与徐云签订兴源路×××号酒店一层通道使用费计算表1份，补充协议载明其为甲方，徐云为乙方，乙方为兴源路×××号×#楼1、2、3、5层的承租户，其将兴源路×××号×#楼一层通道提供给乙方使用，使用期限2010年7月1日至2020年6月30日，支付方式：半年付，费用及支付如期详见《使用费计算表》等内容；计算表载明租赁期间2010年7月1日起至2020年6月31日止，每6个月支付1次，支付期间除第一次为签约时支付，其余均为租期开始前提前一个月支付，2010年7月1日至于2015年6月30日年租金为20440元，2015年7月1日至2018年6月30日年租金为24820元，2018年7月1日至2020年6月31日年租金为29200元等内容。上述证据均载明徐云为乙方，系承租人，徐云亦在承租人处签名。在吉泰名人酒店成立后，补充协议中乙方仍明确载明系徐云，徐云也在乙方处签字，一天后，徐云又在通道费用计算表的承租人方签字确认，故可以证明徐云也认可其为承租人。补充协议加盖有吉泰名人酒店图章的原因是原租赁合同约定开办美心酒店，后改为吉泰名人酒店，故盖章确认。吉泰名人酒店的装修公司无锡丰恒元装饰工程有限公司（以下简称丰恒元公司）亦在补充协议上盖章，原因不明。经质证，徐云对上述证据真实性均无异议，吉泰名人酒店在补充协议乙方处落款处盖章，故吉泰名人酒店才是承租方。
徐云主张：吉泰名人酒店是承租人，其代表吉泰名人酒店签字。为证明其主张，提供证据如下：
3、吉泰名人酒店工商登记资料中留存的租赁合同，该合同内容与崇安城投公司提供的租赁合同一致，但乙方载明为徐云、吉泰名人酒店。徐云称因当时吉泰名人酒店尚未成立，没有公章，故由其代表吉泰名人酒店签名，证明承租人为吉泰名人酒店。经质证，崇安城投公司对真实性无异议，当时徐云称租赁的目的是开设经济型酒店，为了开具发票，需将吉泰名人酒店也列为承租人，故其根据徐云的要求仅在徐云持有的合同中乙方加上吉泰名人酒店，但不能据此免除徐云的承租人身份及相应义务。此后双方签订补充协议时，乙方为徐云亦能证明承租人为徐云。
4、2010年9月15日，崇安城投公司与吉泰名人酒店签订的电梯使用协议1份，载明崇安城投公司为甲方，吉泰名人酒店为乙方，乙方租赁甲方无锡市兴源中路×××号城投大厦1、2、3、5层房产作为经济型酒店使用，甲方大厦原有货梯1台给乙方在租赁期间有偿使用，乙方每年交纳电梯使用费12000元，费用按年支付，于每年1月10日前付清等内容，其代表吉泰名人酒店在乙方落款处签字。经质证，崇安城投公司对真实性无异议，因其工作人员并非法律专业人士，随意将乙方记载为吉泰名人酒店，但吉泰名人酒店并未在协议上盖章，而由徐云在乙方落款处签字，故可证明徐云才是承租人。
5、吉泰名人酒店的营业执照及崇安城投公司向吉泰名人酒店开具的租赁发票，证明本案所涉租赁房产由吉泰名人酒店租赁并支付相关费用。经质证，崇安城投公司对真实性均无异议，租赁协议明确徐云租赁房产后用于开办酒店，故其认可房屋实际由吉泰名人酒店使用，租金由吉泰名人支付属实，故其向吉泰名人酒店开具相应发票，但上述证据不能证明其与吉泰名人存在租赁关系。
6、崇安城投公司于2014年8月7日向吉泰名人酒店送达的催缴租金通知1份，载明自2014年1月1日至12月31日你公司尚欠我公司共计588440元，现通知你方于五日内将以上租金付清，否则我公司将作为违约责任处理等内容。经质证，崇安城投公司主张对真实性无异议，因以往租金确由吉泰名人酒店缴纳，故其向吉泰名人酒店发出该通知，但并不能据此认为其认可吉泰名人酒店与其存在租赁关系，因为其工作人员不是专业法律人士，且在通知中“你方”的字样，在措辞上考虑到无论是徐云还是吉泰名人酒店缴纳租金，只要缴纳租金即可。为证明其主张，崇安城投公司提供其的委托代理人于2014年8月29日向徐云发送的律师函1份，载明你与崇安城投公司租赁合同存在拖欠租金的情况等内容。经质证，徐云主张经查询该律师函于2014年9月4日妥投，但是否收到需要徐云确认。
原审法院认定：吉泰名人酒店于2011年1月13日成立，租赁合同系徐云为设立吉泰名人酒店而签订，工商局留存的租赁合同亦列明徐云为承租人，故对崇安城投公司据此主张徐云为承租人予以支持。电梯使用协议虽载明乙方为吉泰名人酒店，但当时该酒店尚未设立，结合吉泰名人酒店成立后，补充协议载明的乙方为徐云，徐云在补充协议乙方处、计算表的承租人处签字，对崇安城投公司据此主张徐云为承租人予以支持。吉泰名人酒店虽在补充协议乙方处盖章，但乙方处同时还有丰恒元公司的印章，且双方均不能说明盖章原因，故对徐云据此主张吉泰名人酒店系承租人不予支持。房屋租赁关系应以租赁协议为准，崇安城投公司亦对向收取吉泰名人酒店支付的租金、开具发票及发催缴通知作出了解释，故对徐云据此主张吉泰名人酒店才是承租人不予支持，认定徐云系承租人。
原审法院认为：崇安区人民政府虽未办理房产过户手续，但依据《关于整合组建无锡产业资产经营有限公司有关问题协调会议纪要》及《中百大厦部分房产、土地及设备的转让协议》，崇安区人民政府系合法占有涉案房屋，其有权对房屋进行使用、出租。租赁合同亦系双方真实意思表示，合法有效。徐云未按约支付房屋租金、通道使用费、电梯使用费，崇安城投公司要求解除合同、迁出租赁房屋、支付结欠的款项、按租金标准上浮10％支付房屋占有使用费于法有据，该院予以支持，对徐云的相关抗辩意见不予支持，但徐云至2014年10月11日才收到起诉状等应诉材料，故该院认定解除合同之日应为2014年10月11日。崇安城投公司主张的违约金明显过高，该院依法调整为以实际结欠的房屋租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算。据此该院判决：一、崇安城投公司与徐云的租赁合同于2014年10月11日解除。二、徐云自本判决发生法律效力之日起十日内搬离无锡市兴源路100号房屋、支付截止2014年的10月11日拖欠的房屋租金（自2014年4月1日起至10月11日止，按年租金74.1万元计算）、电梯使用费（自2014年1月1日起至10月11日止，按年租金12000元计算）、通道使用费（自2014年1月1日起至10月11日止，按年租金20440元计算）、房屋占有使用费（自2014年10月12日起至实际搬离之日止，按年租金74.1万元上浮10％计算）、违约金（以截至2014年10月11日拖欠的房屋租金为基数，自2014年4月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算）。三、驳回崇安城投公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费12955元，由崇安城投公司负担7000元，徐云负担5955元。
徐云不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定的承租主体错误，真正的承租主体是吉泰名人酒店；二、原审判决逾期付款的违约金按同类贷款利率的四倍计算过高。请求撤销原审判决。
崇安城投公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为：根据合同相对性原则，本案房屋的租赁，系由崇安城投公司与徐云签订的租赁合同所确定的，在吉泰名人酒店设立后的补充协议及租金计算表，均由徐云签署。故原审法院认定徐云为涉案房屋的承租人并无不当。至于徐云未按期支付租金，属违约，但双方约定的违约金过高，原审法院以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算违约金，也符合当今社会对资金需求所要支付的利率的范围。对于徐云的上诉理由，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12955元，由徐云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 科
审 判 员 蒋依澄
代理审判员 郭继光
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 顾骊恺