广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法龙民初字第1196号
原告(反诉被告)：前海桐联科技(深圳)有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，组织机构代码310520271。
法定代表人：黎锦文，该公司董事长。
委托代理人：杨光辉，广东信达律师事务所律师。
委托代理人：邓宇戈，广东信达律师事务所律师。
被告(反诉原告)：莱蒙房地产(深圳)有限公司，住所地广东省深圳市福田区益田路与福华路交汇处卓越时代广场3501，组织机构代码724735096。
法定代表人：陈风杨，该公司董事长。
委托代理人：陶建军，广东经天律师事务所律师。
委托代理人：孙嘉瑜，广东经天律师事务所律师。
原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提出反诉。本院依法将两案合并，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨光辉、邓宇戈和被告委托代理人陶建军、孙嘉瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年4月28日，原告与被告签订《租赁合同》及《场地使用协议》，约定被告向原告出租莱蒙领尚6期B区26/27/28/29/30/31号商铺承租，作为汽车美容养护经营之用，商铺门前广场亦提供给原告作为汽车服务车辆通行使用。租赁期限自2015年5月16日至2018年5月15日，装修期为一个月。
2015年5月30日，原告向被告缴纳了一个月租赁押金30,897.9元，2015年6月9日原告向被告缴纳了装修押金20,000元、场地使用押金5,000元、物业管理及水电保证押金13,426.7元，共计69,326.7元。原告随后开始装修，并拟于2015年6月13日开始营业。2015年6月11日晚，莱蒙领尚六期业主突然聚集，称要砸店阻止开业。原因是业主称商铺前面场地为业主共同分摊所有，被告不得对外出租，不得通行车辆。2015年6月12日晚，业主大量聚集阻止原告做开店准备，称被告无权将场地给原告使用。后被告代表承诺于2015年6月13日对场地所有权事宜向各方进行澄清，但被告代表2015年6月13日未能出面与业主进行沟通，直到2015年6月19日，包括原、被告及业主代表、街道办及社区代表等开会进行协商，被告与业主无法达成协议，导致原告事实上无法开业经营。
2015年6月13日，原告向被告正式致函，要求被告在30日内解决场地使用的问题，但被告答复无法解决。由于场地通车是原告开业经营的必要条件，被告不能按约定将该场地交由原告使用，故要求被告赔偿包括装修在内的全部经济损失。2015年7月1日，被告回复原告称同意无息退还原告已交的各项费用，但不同意赔偿。2015年7月20日，被告明知其无法交场地导致原告不能开业，还向原告发出催函要求原告缴纳租金。基于此，2015年7月21日，原告回函正式通知被告解除合同，并要求其赔偿全部损失。在上述合同履行过程中，原告投入装修款、材料费、人工费宣传等共计637,691元。由于店面无法正常开业，上述投入已发生损失。同时，重新安排开店需五个月左右，期间损失可得利润550,000元。
原告与被告签订的《租赁合同》及《场地使用协议》合法有效，被告不能如约将租赁场地交付原告并保证原告正常使用，原告应当承担全部违约责任。因此原告有权依法解除合同，要求被告返还全部已缴纳的费用，并赔偿原告因被告违约而发生的损失。诉讼请求：1、判决被告向原告返还已缴纳费用69,323.7元及利息(自2015年7月21日起至实际清偿之日)；2、判决被告赔偿原告直接经济损失637,691元；3、判决被告赔偿原告可得利润550,000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告存在多个违约行为，原告未按合同约定装修及开业。原告逾期未付款，原告至今只交了一个月租金作租赁保证金，剩余款项至今未交。原告擅自解除合同，逾期不退还商铺。原告于2015年7月21日致函被告，宣布解除合同，但至今拒不退还商铺。
原告不能经营与被告无关。原告在逾期未付款的情况下，于2015年6月15日致函被告，称小区业主反对其经营，要求被告在30天内解决。被告于2015年7月20日致函原告，要求原告支付租金及其他款项。原告于2015年7月21日致函被告，声称其有权不支付租金，并宣布解除合同。原告不能经营，是由于小区业主的反对造成的，被告无任何违约的事实。《场地使用协议》约定，如遇有关政策、法规及商场业态调整，或有权人士提出异议需终止本协议的，则本协议自动终止，双方互不承担违约责任。小区业主反对造成原告不能经营的，原、被告均不承担违约责任。
原告的损失应由自己承担。根据合同的约定，原告的装修损失由自己承担，无权要求被告承担装修的任何费用。原告所称的劳动人员工资与被告无关。原告所谓其员工分别与深圳市车家心语汽车服务有限公司、深圳市车家名城汽车服务有限公司签署了劳动合同。原告与劳动者不产生劳动合同关系，不应支付劳动报酬。原告在2015年7月21日宣布解除合同，而深圳市车家心语汽车服务有限公司7月30日还在招聘员工，深圳市车家名城汽车服务有限公司7月29日还在招聘员工，可见由前两个主体招聘的员工应当不在租赁合同的商铺所在地工作。原告预测的利润毫无根据，不应视作损失，更不应由被告承担。
基于上述答辩意见，被告提出反诉。反诉请求：1、判决反诉被告赔偿因逾期未付一个月的租赁保证金造成的损失30,897.9元；2、判决反诉被告支付2015年5月16日至2015年7月21日的租金69,005.31元及违约金(违约金计至租金付清之日)；3、判决反诉被告向反诉原告支付自2015年7月26日起至交还商铺之日止的租金及违约金；4、诉讼费由反诉被告承担。
针对被告提出的反诉请求，原告辩称：关于原告迟交租赁保证金属于事实，但被告在当时没有提出任何异议，因此不是本案争议的原因。后被告出现实质违约，不能保证原告如约使用场地，因此原告有权拒缴租赁保证金、租金，更不需要承担违约责任。房屋的返还，因为被告拒不退还费用，赔偿损失，也没有正式通知原告交接，因此原告不需要承担赔偿责任及期间的费用。
经审理查明：2015年4月28日，原、被告签订了一份《租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙华新区的莱蒙领尚6期B区的26/27/28/29/30/31号商铺出租给原告用于汽车美容养护经营。该《租赁合同》约定的主要内容包括：1、租赁期限为三年，自2015年5月16日起至2018年5月15日，其中装修期为31天，即2015年5月16日至6月15日，自装修期结束次日为起租日；2、租金每月30,897.9元，原告应于合同签订之日起五日内向被告预付一个月的租金，以后的租金在每月25日前缴纳下月的租金，逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期支付金额的5‰支付违约金；3、原告应向被告交纳相当于两个月租金数额的保证金，即61,795.8元，由原告在合同签订之日起五日内交给被告，作为原告全面履行合同的担保；4、原告按照《商户物业管理规约》的内容交纳物业管理费、物业管理保证金，因商铺产生的由物业管理公司收取的费用由原告自行向物业管理公司交纳；5、原告应当在合同约定的租赁期限届满之日起5日内交还商铺，如原、被告依据本合同或法律、法规的规定单方终止合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，或其他任何原因导致本合同终止的，则原告应于合同提前解除或终止之日起5日内交还该商铺；6、合同无论基于何种原因终止，原告均应提前7日书面通知被告交还商铺的具体日期，被告应当按照通知时间查验及交接该商铺；7、原告逾期交还商铺，除应依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，每天还应按最后一个月日租金的1.5倍向被告支付违约金，至原告交还商铺或被告依约定收回商铺。在签订上述《租赁合同》的同时，原、被告还签订了一份《场地使用协议》，约定被告将原告承租商铺门前外广场给原告用于汽车服务车辆通行使用。
上述《租赁合同》、《场地使用协议》签订后，被告已依经向原告交付了租赁商铺，原告则于2015年4月22日向被告交付了租赁押金30,897.9元，另于2015年6月5日又向被告支付了5,000元押金。2015年5月12日，原告还向深圳市莱蒙物业服务有限公司水榭春天花园物业服务中心支付了装修押金20,000元、水电押金5,000元及管理费，合计33,426.7元。
原告在承租被告交付的租赁商铺后，遭到所在物业小区业主的反对。2015年6月15日，原告向被告发送一份《商函》，告知被告由于居民的抵制，使原告公司无法正常开业和经营，蒙受了巨大损失，要求被告收到函件之日起30日内解决此问题，逾期未解决原告将要求赔偿。被告在2015年7月1日对原告进行回复，表示在双方签订《租赁合同》、《场地使用协议》前，对外场使用如遇政府政策或小区业主干涉产生的损失需商户自行承担相关责任的情况已经向原告说明，根据双方签订的《租赁合同》、《场地使用协议》的内容，被告已经按照租赁合同约定履行全部义务，商铺无法正常经营及开业非被告方行为所致，被告不承担任何责任。同时被告在回函中还表示，为减少双方的更大损失，如原告因业主维权无法继续经营，被告同意无息退还原告所提交的租赁押金30,897.9元、装修押金20,000元、场地使用押金5,000元、物业管理及水电保证押金13,426.7元。2015年7月20日，被告向原告发送《催款函》，主张原告尚欠一个月的租赁保证金30,897.9元、2015年6月至7月的租金46,346.85元、2015年6月至7月的物业管理费及滞纳金5,619.21元，共计82,863.96元，要求原告于2015年7月25日前交清上述费用。原告于2015年7月21日再次向被告发送一份《商函》，表示因被告未能做通小区居民工作，不能如约将门前外广场交付原告使用，致原告至今无法正常开业。基于此，原告有权拒付租金等相关费用，同时因合同事实上无法履行，通知被告解除合同，要求被告于十日内赔偿全部损失。从2015年8月起，原告开始将租赁商铺的部分物品搬离，但并未向被告返还商铺。
以上事实有庭审举证、质证的租赁合同、场地使用协议、付款凭证等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告双方通过签订《租赁合同》、《场地使用协议》而成立房屋租赁合同关系，上述合同及协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应按约定主张权利和履行义务。在被告向原告交付了租赁商铺之后，因商铺门前外广场的使用事宜，遭到承租商铺所在物业小区的业主反对，造成原告承租商铺的合同目的不能实现的事实，双方亦均无异议，对该部分事实本院予以确认。
关于租赁商铺门前外广场不能按约定使用的情况，被告对原告是否构成违约的问题。在租赁合同关系中，在无特别约定的情况下，出租人对承租人使用租赁物负有权利瑕疵担保责任，即有第三方主张权利而造成承租人不能依约使用租赁物的，出租人应当承担相应的责任。而原、被告签订的《场地使用协议》中，则约定了若有权人士提出异议需终止本协议的，则本协议自动终止，双方互不承担违约责任。该约定能够证明，原、被告在租赁商铺门前广场的使用上，已明确约定了被告并不对该场地的使用对原告负担权利瑕疵的担保责任，即当有第三方权利人主张权利影响原告对场地的使用的，被告并不承担违约责任。因此，原告所提出被告不能保证其使用该场地而构成违约的主张，与双方的约定相悖，本院不予采纳。原告基于该主张，要求被告赔偿直接经济损失和可得利润损失的诉讼请求，本院不应支持。
由于租赁商铺门前广场因业主的反对而不能使用，致使原告不能实现合同目的，原告可以解除租赁合同。2015年7月21日，原告发函通知被告解除租赁合同，被告对解除合同并无异议，则双方的租赁合同关系自2015年7月21日解除。合同解除的，未履行的部分不再履行，但对于合同解除前原告已实际占有使用商铺的期间，原告仍应按约定支付租金。根据双方约定的标准，自起租期始的2015年6月16日至合同解除的7月21日期间，原告需支付租金37,077.48元(30,897.9元＋30,897.9元÷30天×6天)。且该部分租金，原告应于2015年6月25日前支付给被告。原告虽在2015年7月21日提出解除合同，但并不因此而免除其在合同履行期限应当承担的违约责任。因此，被告要求原告支付2015年6月16日至7月21日期间租金及违约金的反诉请求，本院应予以支持。至于被告主张的2015年5月16日至6月15日期间的租金，因该期间为双方约定的不需支付租金的装修期，则被告主张的该部分租金，本院不予支持。其中违约金，因被告并未举证证明除利息损失之外，因原告逾期支付租金给其造成的其他损失，则按照双方在签订的《租赁合同》中约定的标准计算的违约金过高，本院予以调整。参照原告拖欠金额的30%，则原告应支付违约金数额为11,123.24元(37,077.48元×30%)。
原、被告之间的租赁合同关系解除的，原告应当向被告返还租赁商铺。根据《租赁合同》的约定，原告应当在合同解除之日起5日内向被告返还商铺。双方的租赁合同自2015年7月21日解除，则原告应当在2015年7月26日前向被告交还商铺。由于原告在租赁合同解除后，未按约定期限向被告返还商铺，已构成违约，应当承担相应的违约责任。另关于原告辩称，被告没有正式通知其交接，因此其不应承担责任的意见。根据双方签订的《租赁合同》，约定无论合同基于何种原因终止，均应由原告提前7日书面通知被告交还商铺的具体日期。依据该约定，原告在解除租赁合同后，则应书面通知被告确定交还商铺的日期。因此，原告以未接到被告正式通知交接商铺为由，主张其不应承担责任的意见，不能成立，本院不予采纳。根据《租赁合同》，原告逾期交还商铺的，除应依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，每天还应按最后一个月日租金的1.5倍向被告支付违约金。则自原告应交还商铺期限届满的次日，即2015年7月26日起，至本案法庭辩论终结时的2015年10月20日，原告应向被告支付租金88,573.98元(30,897.9元×2个月＋30,897.9元÷30天×26天)。关于违约金，因被告并未能举证证明除租金损失外，其因原告逾期交还租赁商铺而造成的其他损失，则按照双方约定的标准计算违约金过高，本院予以调整，参照原告应付租金的30%予以支持。则原告还应向被告支付计至2015年10月20日的逾期交还商铺的违约金26,572.19元(88,573.98元×30%)。
关于原告要求被告退还其已缴纳的租赁保证金、装修押金、场地使用押金、物业管理及水电保证金等费用的诉讼请求，其中装修押金、物业管理及水电保证押金的收款人并非被告，原告要求被告返还该部分款项没有法律依据，本院不应支持。关于租赁保证金、场地使用押金，其中租赁保证金，由于原告尚存在拖欠被告租金的情形，则向其退还租赁保证金的条件尚未成就，原告的该项请求，本院不予支持。至于场地使用押金，由于物业小区的业主反对，致使原告并不能正常使用商铺门前广场，则原、被告签订的《场地使用协议》终止，且双方均不承担违约责任。被告收取的场地使用押金5,000元应当退还给原告。原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的该款项的利息损失，因原告在租赁合同履行期间存在拖欠租金，及解除租赁合同后未依约交还商铺的违约行为，其在自身违约情况下要求对该承担该费用利息的主张，本院不予支持。
另关于被告要求原告继续支付租赁保证金30,897.9元的诉讼请求，该保证金是原告全面履行其合同义务而向被告提供的担保，在双方的租赁合同关系已经解除的情况下，该保证金尚未交付的，不应再继续履行。对于原告未依约定向被告支付该保证金的行为，被告可基于该事实要求原告承担相应的违约责任，但其要求原告继续支付该保证金的，本院不再予以支持。依据《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告莱蒙房地产(深圳)有限公司于本判决生效之日起五日内向原告前海桐联科技(深圳)有限公司返还场地使用押金5,000元；
二、原告前海桐联科技(深圳)有限公司于本判决生效之日起五日内向被告莱蒙房地产(深圳)有限公司支付2015年6月16日至2015年7月21日期间的租金37,077.48元及逾期支付该部分租金的违约金11,123.24元；
三、原告前海桐联科技(深圳)有限公司于本判决生效之日起五日内向被告莱蒙房地产(深圳)有限公司支付2015年7月26日起至2015年10月20日逾期交还商铺期间的租金88,573.98元及该部分租金的违约金26,572.19元；
四、驳回原告前海桐联科技(深圳)有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告莱蒙房地产(深圳)有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16,116元，反诉案件受理费1,680.5元，合计17,796.5元，由被告负担515元，原告负担17,281.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 晖
人民陪审员 黄 宝 林
人民陪审员 彭 凤 群
二〇一六年三月十一日
书 记 员 白巧(兼)
书 记 员 陈 宝 玲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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