云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楚中民一终字第132号
上诉人（原审被告）张会兰
委托代理人何仕明
被上诉人（原审原告）禄丰县联达经贸有限公司。
委托代理人包世松
上诉人张会兰因与被上诉人禄丰县联达经贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服云南省禄丰县人民法院(2014)禄民初字第1171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审确认本案法律事实如下:2011年12月20日，陈世忠与禄丰县开发投资公司签订了农贸市场承包合同，合同约定，禄丰县开发投资公司将位于碧城镇、碧城镇猫街、仁兴镇3个农贸市场承包给陈世忠管理经营，承包范围主要有4个大棚，46个铺面，179个固定摊位，土地面积9500㎡。承包期限为15年，从2012年1月1日起至2026年12月31日止。合同签订后，2012年3月18日，陈世忠与张会兰签订了协议，协议约定，张会兰同意在2012年3月20日将原杀鸡经营场所铺面全部拆除完结。由陈世忠在该经营场地上建盖铺面对外出租，张会兰享有优先租用权，但租金与农贸市场其它同等条件铺面相同，价格涨跌同其他铺面相同，租期为承包农贸市场的年限内，租金每年的年头一次性付清。协议签订后，2012年6月4日，禄丰县联达经贸有限公司成立，取得企业法人营业执照，陈世忠系禄丰县联达经贸有限公司的法定代表人。后陈世忠将其从禄丰县开发投资公司承包获得的农贸市场的管理经营权转为以禄丰县联达经贸有限公司的名义进行管理经营。2012年10月31日，禄丰县联达经贸有限公司(甲方)与张会兰(乙方)签订了摊位租赁合同。合同约定，甲方�碧城农贸市场内的54号商铺出租给乙方作商业经贸使用。租赁期限为壹年，从2012年1月1日至2012年12月31日止，租金为每年5800元。如合同到期时，原租用人在同等条件下，享有优先租用权。一年的租金一次性付清，在租期内乙方必须注意安全，如在乙方租用的面积内引发的一切安全事故责任及损失均由乙方承担及赔偿。乙方在租赁期间不得擅自转让商铺，如确实需要转让的经营户，须征得甲方同意另签订合同，并由乙方向甲方交纳原租金30%的转让费后方可另签订合同。每个商铺必须交保证金2000元，在不违反上述规定的情况下，合同到期方可退回商铺保证金。乙方在租赁期间根据自身经营特点进行装修，但不能影响主体结构，并提供装修图纸，征得甲方同意后才能实施，租期满装修不得拆除或损坏。本合同自甲、乙双方签字后生效。合同签订后，张会兰支付一年的租金5800元，交纳租房押金2000元。而在本合同实际履行的过程中，双方认可的租赁期限为2012年11月1日至2013年10月31日。2013年该租赁合同到期后，张会兰一直使用碧城农贸市场内的54号商铺至今，但双方未签订新的租赁合同。后因张会兰一直未交纳商铺租金，禄丰县联达经贸有限公司提起诉讼。
原审认为，禄丰县联达经贸有限公司与张会兰签订的摊位租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的协议，受法律保护，双方当事人均应当按约定履行各自的义务。虽然该摊位租赁合同的租赁期限已经届满，但是根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁中，当事人可以随时解除合同。而本案中由于张会兰至今仍在使用商铺，同时禄丰县联达经贸有限公司在这之前也未提出过异议，故该摊位租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。而不定期租赁中，双方可以随时解除合同。同时，张会兰至今未支付过租金，故对禄丰县联达经贸有限公司要求解除双方于2012年10月31日签订的摊位租赁合同的诉讼请求，符合相关的法律规定，予以支持。因原摊位租赁合同继续有效，故张会兰也应当按照原租赁合同约定的金额支付相应的租金，对禄丰县联达经贸有限公司要求张会兰支付2013年10月31日至2014年10月31日的商铺租赁费5800元的诉讼请求，予以支持。对禄丰县联达经贸有限公司要求张会兰支付违约金1000元的诉讼请求，因双方对此并未进行过约定，同时根据本案的实际情况，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二�六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、解除禄丰县联达经贸有限公司与张会兰于2012年10月31日签订的摊位租赁合同；二、由张会兰支付禄丰县联达经贸有限公司商铺租金5800元；三、驳回禄丰县联达经贸有限公司的其他诉讼请求。
上诉人张会兰不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决。改判:一、驳回被上诉人请求解除双方于2012年10月31日签订的摊位租赁合同的诉讼请求；二、由上诉人支付被上诉人商铺租金4800元，扣除上诉人已支付的商铺修理费1460元，实际还应支付3340元。事实及理由：一、在被上诉人承建农贸市场时，需拆除上诉人多年向工商所承租的商铺，双方签订协议，该协议是双方真实意思表示，符合法律规定，受法律保护。协议第二条明确约定：由甲方在该经�场地上建盖铺面对外出租，张会兰享有优先租用权……，租期为甲方承包农贸市场的年限内。从上述议协规定，只要被上诉人在该经营场地上建盖的铺面对外出租，上诉人张会兰享有优先承租权，在甲方承包农贸市场15年期限内，上诉人张会兰有权利租该经营场地上建盖的铺面，但一审判决解除了禄丰县联达经贸有限公司与会兰2012年3月18日双方签订的摊位租赁合同，上诉人认为显失公平。二、上诉人租用被上诉人54号铺面该付多少租金，双方签订协议明确约定，上诉人租用农贸市场铺面，租金与农贸市场其它同等条件铺面相同，价格涨跌同其它铺面相同，上诉人在法律规定期限内，提交与上诉人同在一个位置租用被上诉人52号铺面的赵敏证言，证实2013年10月31日至2014年10月31日租用被上诉人52号铺面，年租金为4800元，对此，被上诉人在庭审中未提出任何抗辩证据，但�审判决却确定由上诉人支付被上诉人租金5800元，与双方协议约定相违背。三、一审判决在证据的评判中，对上诉人提交修卷帘门收据的真实性，予以采信，对其欲证实的主张法庭不予采信，上诉人认为判决显失公证，理由是:被上诉人租赁给上诉人54号铺面的卷连门，屋顶石棉在租赁期间己坏，上诉人多次通知被上诉人维修，但被上诉人不理采，上诉人出于对铺面内财产安全的考虑，只好自己出资1460元进行维修，此费用应在上诉人应付被上诉人租金内扣减。因双方签订的合同未约定铺面的正常损耗(维修)由承租方负责，在庭审中被上诉人未提出铺面未修过任何抗辩证据，根据《合同法》第218条、220条、221条规定，修理费应由出租人承担。
被上诉人禄丰县联达经贸有限公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理。上诉人在上诉状中歪曲事实，双方所�《摊位租赁合同》时间是一年的有效期，合同到期后被答辩人不交第二年的租金，也不续签合同，被答辩人的行为己违反了《合同法》的相关规定。二、被答辩人所租54号商铺，双方约定租金5800元，而被答辩人却以其他商铺的租金低于5800元为由拒不交租金，毫无依据。一个市场里的商铺，位置不同，环境不同，面积不同，租金肯定不同。被答辩人要好铺面好位置，但又不愿付相应的租金，事实上，针对涉诉54号铺面，有租户愿意出比5800元还高的租金，答辩人对被答辩人在租金上是给予了很优惠的照顾。三、被答辩人认为其经营的54号铺面自己换过门，但被答辩人没有直接的证据加以证明，并且此事与本案不属同一法律关系，与本案无关。请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审庭审中，双方当事人对一审认定的法律事实均表示无异议，对双方当事人均无异议的法律事实本院依法予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、是否应解除禄丰县联达经贸有限公司与张会兰于2012年10月31日签订的摊位租赁合同；二、张会兰尚欠禄丰县联达经贸有限公司商铺租金的数额。
本院认为，禄丰县联达经贸有限公司与张会兰于2012年10月31日签订的《摊位租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。该租赁合同期限于2102年12月31日届满，但承租人张会兰继续承租至今，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故张会兰依法应当按照2012年10月31日签订的摊位租赁合同支付相应的租金，故对禄丰县联达经贸有限公�要求张会兰支付2013年10月31日至2014年10月31日的商铺租赁费5800元的诉讼请求，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，针对不定期租赁合同，出租人在合理期限之前通知承租人后可行使随时解除合同的权利，故对禄丰县联达经贸有限公司要求解除双方于2012年10月31日签订的摊位租赁合同的诉讼请求依法予以支持。张会兰主张只应支付4800元租金的抗辩理由无法律依据，本院不予支持。本案中，张会兰主张其更换54号铺面卷连门支付的1460元，应由被上诉人承担。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，被上诉人对涉案54号铺面卷连门已更换的事实并不认可，上诉人也未提交相应证据证明所租用的54号铺面卷连门因损坏需要维修或更换已要求出租人在合理期限内维修，而出租人未履行维修义务的相应证据。若租赁物无法维修需要更换，应与出租方协商解决。另外，根据本案客观情况，承租人张会兰已实际使用租赁物将近三年半之久，但至今仅支付了一年的租金，故对上诉人要求被上诉人承担更换卷连门所支付费用的主张本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人张会兰的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由上诉人张会兰承担(已交）。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向一审法院申请强制执行。
审判长 何加荣
审判员 纪艳茜
审判员 龚艳波
二〇一五年四月二十日
书记员 刘鸿德