浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民再23号
再审申请人（一审被告）：仲海珠，女，1932年3月28日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托代理人：陆玉葵，系再审申请人仲海珠的儿媳，女，1965年10月13日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
被申请人（一审原告）：嘉兴市陈氏房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市勤奋路西甪里街**号***幢*号楼。组织机构代码：75494189-4。
法定代表人：周文新，执行董事。
委托代理人：余天才，浙江开发律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：嘉兴市粮食局。住所地：嘉兴市中山东路***号。组织机构代码：00254537-0。
法定代表人：张建生，局长。
委托代理人：陈芬娟，浙江国傲律师事务所律师。
再审申请人仲海珠因与被申请人嘉兴市陈氏房地产开发有限公司（以下简称陈氏房产公司）、被申请人嘉兴市粮食局返还原物纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初447号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年10月20日作出（2016）浙04民申40号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年12月14日公开开庭审理了本案。再审申请人仲海珠以及委托代理人陆玉葵、被申请人陈氏房产公司的委托代理人余天才、被申请人嘉兴市粮食局的委托代理人陈芬娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
仲海珠申请再审称：1、嘉兴市粮食局与陈氏房产公司对再审申请人现住房系单位职工福利分房的事实无异议。该房虽无产权证，但属于合法建造，并不影响职工福利房的分配。根据嘉兴市现有改制政策，对企业改制后的职工福利分配方作为剥离资产交由相关专业资产公司管理、维护，故嘉兴市粮食局在没有任何告知再审申请人如何安置补偿的情况下，直接通过买卖处理该房产，有违现有改制政策；2、陈氏房产公司在竞买过程中，经多次现场查验，得知该片房屋中有居民住宅，且在第二次降价拍卖中，对拍卖作了特别规定，竞买人须按有关政策安置补偿好再审申请人，此费用由竞买人承担作为成交条件。故陈氏房产公司必须履行按现有政策承担安置补偿义务。现陈氏房产公司以没有签字为由拒绝承担此义务，于法无据。再审申请人认为，嘉兴市粮食局与陈氏房产公司的交易不得损害再审申请人的合法权益，一审法院忽视了嘉兴市粮食局与陈氏房产公司对再审申请人的拆迁安置补偿义务负有连带责任的事实。故请求：1、依法撤销嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初447号民事判决；2、驳回陈氏房产公司的诉讼请求；3、判令陈氏房产公司与嘉兴市粮食局按房改房政策对仲海珠的补偿安置承担连带责任；4、诉讼费用由陈氏房产公司与嘉兴市粮食局负担。
嘉兴市粮食局辩称，1、仲海珠的再审请求超越了原审的诉讼请求。陈氏房产公司在原审的诉讼请求是要求仲海珠将所占房屋腾退，而仲海珠的第三项再审请求却要求陈氏房产公司和嘉兴市粮食局按照房改房政策承担补偿安置的连带责任，仲海珠的该项请求在原审中未向原审法院提出过反诉，其再审申请不符合《民事诉讼法》第199条的规定，应另案主张；2、陈氏房产公司已经在14年前通过拍卖完全受让了包括仲海珠居住房屋在内的所有房地产，接受了买卖标的所有瑕疵和现状，在受让后，从未向出卖人提出过任何关于标的物瑕疵权利的抗辩主张。同时，嘉兴市粮食储运贸易有限责任公司（以下简称粮储公司）清算组完成清算工作后的剩余资产已经按照嘉兴市政府的统一安排，全部划归嘉服集团。所以，仲海珠提起对嘉兴市粮食局的再审申请法律依据不足，应予以驳回。
陈氏房产公司辩称，陈氏房产公司对该房地产的取得是通过嘉兴市陈氏物资有限责任公司（以下简称陈氏物资公司）转让所得，而陈氏物资公司是通过合法的拍卖所得，因此，陈氏房产公司取得本案的房产是合法有效的。仲海珠认为其应该得到安置补偿没有法律依据，其再审申请应该予以驳回。
陈氏房产公司一审的诉讼请求为：1、仲海珠与嘉兴市粮食局立即从嘉兴市××路××幢房屋中（约50平方米，价值10万元）腾退；2、本案诉讼费由仲海珠与嘉兴市粮食局负担。
一审判决经审理查明，嘉兴市××路××幢房屋产权系嘉兴市粮食局下设的粮储公司所有。2002年前后粮储公司决议解体，成立清算组后将甪里街14号的6000平方米房产和9295.7平方米土地使用权交由嘉兴市佳得拍卖有限公司（以下简称佳得拍卖公司）委托拍卖。2002年11月22日，陈氏物资公司通过公开竞价拍得上述房产产权及土地使用权，并签订《拍卖成交确认书》。2003年1月30日，粮储公司清算组与陈氏物资公司签订转让合同。后嘉兴市××路××幢房屋均登记为陈氏物资公司所有，至2005年房屋产权人变更登记为陈氏房产公司。
仲海珠原系嘉兴市粮食系统的职工，曾在东栅粮食管理所管辖的东门粮库工作，于1984年退休。1983年时为解决职工福利住房问题，嘉兴市粮食局将勤奋路西边的六套房屋分配给东栅粮管所职工，但因职工人数较多，后又在东门粮库的西边建造数间简易房。仲海珠经单位安排居住在上述简易房中，退休后仍居住至今。后勤奋路西甪里街14号地块被纳入征收范围。2014年12月5日，嘉兴市市区房屋征收服务中心与陈氏房产公司于签订了《房屋征收货币补偿协议》，约定由陈氏房产公司负责腾空房屋并限期交付。陈氏房产公司认为，仲海珠居住的房屋××路××幢房屋内，故多次催告要求仲海珠腾退所占房屋。双方协商未果，2016年1月21日，陈氏房产公司提起本案诉讼。
一审判决认为，1、仲海珠在粮储公司解体前曾向粮储公司交纳房屋租金，在粮储公司解体、所有房产通过公开拍卖后，仲海珠也向陈氏物资公司交纳租金，所以可以认定仲海珠目前占用的房屋位于嘉兴市××路××幢房屋范围内。2、陈氏房产公司作为房屋所有权人，依法享有请求返还原物的权利。仲海珠能否享受福利住房政策及对该政策的落实，应由有关行政主管部门作出结论，不属于民事案件的受案范围，也不能以此来对抗陈氏房产公司的物权请求权。3、仲海珠要求陈氏房产公司或者嘉兴市粮食局按拆迁有关政策予以补偿安置，但并未提出明确的反诉请求，本案中无法进行处理。至于嘉兴市粮食局主张拍卖过程中买卖双方是将“特别规定”作为成交条件的，但未能提供充分证据予以证明。退一步讲，即使有证据证明陈氏物资公司知道该条件并参加竞拍、取得房屋产权，由陈氏房产公司承担三户拆迁户的拆迁费用，仲海珠也必须有明确的主张，并通过正当的程序实现。关于陈氏房产公司要求嘉兴市粮食局共同承担腾退义务的请求，因涉案房屋并不在嘉兴市粮食局实际控制、占有之下，客观上无法履行返还义务。综上，一审判决：一、仲海珠于判决生效起之次日起三十日内，从嘉兴市××路××幢中其实际占用的全部房屋中腾退，将房屋返还陈氏房产公司；二、驳回陈氏房产公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由仲海珠负担。
再审中，双方当事人对一审判决认定的事实均没有提出异议，本院予以确认。
再审中，本院依职权从行政执法局调取了以下证据：1、陈氏房产公司上报给评估公司的《前期费用清单》以及《租房户附表》各一份；2、陈氏房产公司在2005年2月22日以及2007年5月14日写给嘉兴市有关领导的报告两份。仲海珠以及嘉兴市粮食局对上述证据的真实性没有异议。陈氏房产公司对上述证据的真实性也没有异议，但认为《前期费用清单》中涉及仲海珠的拆迁费用被打上了Ⅹ，说明最终没有被评估公司采用。本院认为，双方当事人对证据的真实性均没有异议，本院应予以认定。
一审中，嘉兴市粮食局提供了《拍卖报告》以及《函件》各一份，证明涉案房屋于2002年底委托拍卖，并对竞买人设定了安置包括仲海珠在内三户粮食系统职工的义务。仲海珠对证据的真实性没有异议。陈氏房产公司对证据的真实性没有提出异议，但认为函件对与陈氏房产公司没有约束力，陈氏房产公司在竞买时不知道有这样的规定。本院认为，双方当事人对证据的真实性没有异议，本院予以认定。
根据再审中本院依职权调取的证据以及一审中嘉兴市粮食局提供的证据，再审另认定如下事实：
2002年10月28日，佳得拍卖公司出具给粮储公司清算组《拍卖报告》一份，称：涉案房产第一次拍卖无人报名参加竞买，所以要求清算组予以降价后再行拍卖。2002年11月12日，粮储公司清算组给佳得拍卖公司《函件》一份，写明：贵公司报告收悉，经研究，甪里街14号西房地产从原价890万元降到底价705万元起拍，并特别规定如下：1、拍卖成交，竞买人按现行有关拆迁政策，安排好三拆迁户，费用由竞买人承担；2、拍卖成交后，在相关交接手续尚未办妥前，委托人有权办理三家拆迁户安置，安置费用在20万元以下，由竞买人支付。
2008年9月16日，陈氏房产公司向嘉兴市诚洲资产评估有限公司提供《前期费用清单》以及《租房户附表》各一份，《前期费用清单》中的序号为15中写明：“租赁户仲海珠拆迁费15万元，租赁面积44.38平方米”。《租房户附表》中写明：“租赁户仲海珠（面积44.38ｍ2），估价金额15万元”。2005年2月22日以及2007年5月14日，陈氏房产公司向嘉兴市有关领导发出两份报告，即：《要求尽快批准甪里街14号地块规划许可的报告》和《恳请尽快落实浦加商办综合楼项目去向的报告》，陈氏房产公司在该两份报告中均写明：陈氏房产公司对原粮储公司职工进行了租房补偿和一次性付款解决，现尚存二户在二期内解决，公司在拆除原建筑物、地面平整、租房户补偿安置等几方面投入资金约140余万元…。
本案再审的焦点是：1、陈氏房产公司在竞买时是否知道拍卖的特别规定；2、陈氏房产公司要求仲海珠腾退房屋，仲海珠是否可以拍卖的特别规定履行抗辩权；3、仲海珠要求陈氏房产公司和嘉兴市粮食局按照房改房政策连带承担补偿安置责任是否可以在本案中解决。
本院再审认为，粮储公司为了解决单位职工福利住房问题，将仲海珠安排居住在涉案房屋中，粮储公司在解体清算降价拍卖涉案房地产时，明确函告拍卖公司涉案房产拍卖附有特别的规定，即居住在被拍卖房产中的粮储公司的三住户由竞买人进行拆迁安置。由于拍卖档案超过了保存期，无法调取拍卖公司对该特别规定是否告知竞买人的相关证据，但从陈氏房产公司向评估公司申报的《前期费用清单》、《租赁户附表》以及向嘉兴市领导的报告等证据中可以证实，陈氏房产公司已经知道了该特别规定，且已经将安置仲海珠等三住户的费用作为前期支出费用进行申报，并在向市政府有关领导的报告中承诺尚存的二户拆迁安置问题将在二期中解决。所以，陈氏房产公司在诉讼中称不知道拍卖的特别规定，与查明的事实不符。
根据拍卖的特别规定，拍卖成交后，竞买人应按现行有关拆迁政策安排好三拆迁户，费用由竞买人承担。陈氏房产公司为了履行与嘉兴市市区房屋征收服务中心的协议，要求仲海珠腾退房屋，应根据拍卖的特别规定，先履行安置好仲海珠的义务。在没有安置仲海珠以前，陈氏房产公司要求仲海珠腾退房屋，不能予以支持。
提起再审申请的基础是一审原告的诉讼请求以及对应的判决。本案陈氏房产公司的一审请求是要求仲海珠腾退房屋，仲海珠可以针对陈氏房产公司的该项请求进行抗辩，法院也围绕着腾退理由是否成立进行审查。仲海珠要求陈氏房产公司以及嘉兴市粮食局按照房改房政策承担连带安置补偿的责任，与陈氏房产公司要求仲海珠腾退房屋是两个完全不同的法律关系，仲海珠对此在一审中没有提出反诉，所以仲海珠在再审中提出该项请求，超越了再审审查的范围，本院对仲海珠的该项再审请求不作审查。
综上，涉案房产在拍卖时对竞买人附加了特别规定，作为竞买人的陈氏房产公司应履行该特别规定的义务，现陈氏房产公司在没有履行该特别规定的义务前就要求仲海珠腾退房屋的请求不能得到支持。仲海珠的该项申诉理由成立，本院予以支持。仲海珠要求陈氏房产公司以及嘉兴市粮食局按照房改房政策承担连带安置补偿责任的请求，超越了原一审判决的范围，本院不予审查。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二百条第一款第（一）、（二）项的规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初447号民事判决；
二、驳回嘉兴市陈氏房地产开发有限公司的诉讼请求；
一审案件受理费1150元，再审案件受理费80元，均由嘉兴市陈氏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐元芬
审判员 李 伟
审判员 徐连忠
二〇一七年二月二十三日
书记员 吴君慧