上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10276号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海凡创机械科技有限公司，住所地上海市金山区亭卫公路6558号4幢1937室。
法定代表人刘志伟，董事长。
委托代理人张少省，上海嘉富诚律师事务所律师。
委托代理人刘嘉文，上海嘉富诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海夏氏化工制药机械有限公司，住所地上海市闵行区紫东路528号2号房底层甲。
法定代表人夏正军，总经理。
委托代理人柴菊香，上海市泾锐律师事务所律师。
委托代理人严蓉蓉，上海市泾锐律师事务所律师。
上诉人上海凡创机械科技有限公司（以下简称凡创公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初9496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日受理，依法组成合议庭,于2016年10月11日公开开庭进行了审理。上诉人凡创公司委托代理人张少省、刘嘉文，被上诉人上海夏氏化工制药机械有限公司（以下简称夏氏公司）委托代理人柴菊香、严蓉蓉参加诉讼，现已审理终结。
上诉人凡创公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判支持凡创公司的原审诉请、驳回夏氏公司的原审反诉请求。
事实和理由：凡创公司最初与夏氏公司签订了660平方米合法建筑用于经营，后因生产需要又签订了292平方米违法建筑的合同。两部分建筑应视为一个整体，凡创公司无法单独使用合法建筑用于生产，因此在拆除违法建筑后，解除本案租赁合同实属无奈，不应当认定为凡创公司违约。
被上诉人夏氏公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。
2016年4月，凡创公司诉至一审法院，请求判令：1、凡创公司、夏氏公司之间就违法建筑而签订的租赁合同无效；2、解除凡创公司、夏氏公司之间就合法建筑而签订的租赁合同；3、夏氏公司赔偿凡创公司装修损失20万元；4、夏氏公司赔偿凡创公司停产停业损失15万元。夏氏公司提起反诉，要求判令：1、凡创公司支付2015年5月的电费4,730元、水费702元、垃圾清运费417元、行车租赁费1,000元；2、凡创公司已支付的租赁押金72,270元作为违约金由夏氏公司没收；3、凡创公司赔偿夏氏公司三个月租金损失72,270元。
一审法院认定事实，2012年2月26日，夏氏公司作为出租方（甲方）、凡创公司作为承租方（乙方），双方签订一份《厂房场地租赁协议》，约定，凡创公司向夏氏公司承租位于上海市闵行区XX路XX号XX房XX层的房屋，建筑面积为660平方米；租赁期限为2012年3月10日至2015年3月9日；租赁费用为年租金289,080元（含税），年租金分四次支付，每三个月（季度）支付一次；在签订本协议的同时，凡创公司应向夏氏公司支付相当于三个月的租金即72,270元作为租赁保证金。合同对于违约责任等其他事项亦作了约定。合同签订后，凡创公司支付了72,270元的保证金。双方按合同履行各自义务。
2013年1月6日，凡创公司（协议乙方）、夏氏公司（协议甲方）签订一份《补充协议》，甲方为乙方添置一台行车，乙方为此垫付6万元费用，甲方该费用在租期内（3年）以平均分摊方式冲抵乙方每一付款期应付的部分租金（每期冲抵5,000元）；根据乙方要求，甲方同意再添置一台行车，乙方出资2万元，甲方应出资的4万元由乙方垫付，甲方同意自签订本协议之日起至2015年3月9日止，这一期间以平均分摊方式，冲抵乙方此后每一付款期应付的部分房租。
2014年1月2日，凡创公司（协议乙方）、夏氏公司（协议甲方）签订一份《租赁合同补充协议》约定，因乙方业务扩大之需，向甲方提出再行承租部分物业，甲方厂区内现有一栋老厂房，部分面积闲置，甲方将该闲置面积中的一部分出租给乙方，租赁位置为老厂房东部，面积292平方米；租期自2014年2月1日起至主合同到期为止，租金按每平方米每天1.10元计算；如老厂房因无证而导致拆违，乙方不得向甲方主张违约责任，但甲方应当尽力推迟实际拆违日。此后，夏氏公司将上述无产权登记的292平方米违法建筑提供给了凡创公司使用。
2015年2月28日，夏氏公司作为出租方（甲方）、凡创公司作为承租方（乙方），双方签订一份《租赁协议》，约定，甲方将上海市闵行区XX路XX号1号房东底层的房屋建筑面积为660平方米，以及水电等附属设施出租给乙方，租赁费为每天每平方米1.20元，每年289,080元（含税）；甲方厂区内的老厂房内东部的位置，承租面积292平方米，租赁费为每平方米每天1.1元，年租金117,238元（含税）；以上两处厂房内的4台行车，由乙方租用，乙方每年支付使用费2.4万元；租赁期限为两年，自2015年3月10日至2017年3月9日；物业管理费每月每平方米1.20元，每月1,142.40元；年租金分四次支付，每三个月（季度）支付一次；若遇乙方欠付租金超过一个月，甲方有权提前解除本协议。在甲方以信函等书面方式通知乙方之日起，本协议自动终止。如乙方确需要提前解约，须提前叁个月书面通知甲方，否则视为违约。此外，乙方必须另行补偿甲方叁个月的租赁费；乙方因前一期租赁合同而向甲方支付的相当于三个月的保证金，在本协议期满或终止，保证金全额退回乙方，保证金不计利息，乙方不再就本协议另行支付保证金。合同对其他事项亦作了约定。
2015年底，政府相关部门通知凡创公司、夏氏公司，在上海市闵行区XX路XX号存在违法建筑需要拆除，其中包括凡创公司承租的292平方米厂房。后经协调，凡创公司承诺于2016年5月搬离违法建筑。
另查，针对合法的660平方米建筑，凡创公司已支付了截止2016年6月9日的租金。针对292平方米的违法建筑，凡创公司已支付了截止2016年5月20日的使用费。
在第一次庭审中，凡创公司表示，针对车间、办公室进行了简易装修，共计花费29万元。针对有产权证的房屋装修于2012年4、5月间完成，针对违法建筑的装修于2014年3、4月间完成。另凡创公司表示，在合同解除后，凡创公司搬离涉案房屋，夏氏公司应向凡创公司退还保证金72,270元。
一审法院认为，凡创公司、夏氏公司就上海市闵行区XX路XX号内的660平方米建筑的租赁，双方经合意后达成一致协议，该部分的租赁合同关系合法有效，双方应当按合同的相关条款履行自己的义务。对于292平方米的厂房，在双方签订补充协议前，凡创公司即已知道该部分厂房为无证的违法建筑，而针对违法建筑而签订的租赁合同，由于合同标的物的违法性，相应的合同亦应无效。故292平方米厂房的租赁合同条款无效。
凡创公司、夏氏公司于2015年2月28日签订的《租赁协议》，租赁物包括了660平方米的合法建筑、292平方米的违法建筑。双方签订的最后一份租赁合同约定的租赁期限为2015年3月10日至2017年3月9日,显然针对660平方米的租赁期限尚未届满,双方应当继续履行。凡创公司要求解除660平方米建筑的租赁合同，其理由是由于292平方米的违法建筑需要拆除，其为了生产经营其必须整体搬迁，但在2014年1月2日凡创公司与夏氏公司针对292平方米建筑而签订的补充协议时即已知道292平方米建筑为违法建筑，夏氏公司未隐瞒建筑物的违法性，且双方亦明确了如果该违法建筑被拆除时，夏氏公司并不承担相关责任，况且拆除292平方米的违法建筑，不影响凡创公司对660平方米合法建筑正常租赁使用，因此凡创公司并不因此享有针对660平方米有证房屋的合同解除权。基于凡创公司在2016年6月6日搬离了上述合法建筑，且双方交接了房屋，夏氏公司同意针对有证房屋的合同于该日解除，即双方对于合同的解除达成合意，对此法院予以准许。
凡创公司、夏氏公司于2012年2月26日签订《厂房场地租赁协议》约定的660平方米建筑的租赁期限为2012年3月10日至2015年3月9日，而双方于2014年1月2日针对292平方米建筑而签订的补充协议中约定该292平方米的租赁使用期限与主合同到期日为止，即合同期截止至2015年3月9日。按凡创公司所述其对292平方米违法建筑的装修发生2014年3、4月间完成，该部分的装修成本在合同期内已摊销完毕。而在2015年2月重新签订租赁合同后，并未再对该292平方米的违法建筑进行装修，因此凡创公司要求夏氏公司赔偿装修损失的要求，法院不予支持。另，凡创公司主张的停产停业损失，缺乏依据，法院不予支持。
关于夏氏公司反诉主张2016年5月的电费4,730元、水费702元、垃圾清运费417元、行车租赁费1,000元，无证据证明凡创公司已支付，故夏氏公司此项反诉请求，法院予以支持。关于夏氏公司主张将凡创公司已支付的押金作为违约金没收的反诉请求，鉴于凡创公司、夏氏公司在2015年2月28日签订的合同中并无关于出租方可以没收承租方保证金的约定，故此项反诉请求，法院不予支持。该项保证金，应由夏氏公司退还凡创公司。
双方在2015年2月28日签订的合同中，关于292平方米违法建筑的租赁合同关系因标的物不合法而无效。凡创公司在签订该合同时即已知道该部分房屋为违法建筑，故对于无效的责任，由双方各承担50%。关于660平方米合法建筑的租赁合同关系被提前解除，由凡创公司违约所致，当然凡创公司提出解除该部分的租赁合同关系，亦存在292平方米违法建筑被拆除而影响其整体生产经营，但并不能因此而免除凡创公司的违约责任，而是可以减轻其违约责任。双方在合同中约定如凡创公司提前解除合同，应补偿夏氏公司三个月租金，此系双方对违约责任的约定，即凡创公司应当承担相当于三个月租金的违约金。考虑到该合同存在部分无效的情形，夏氏公司亦有过错，故减少凡创公司应承担的违约金，法院酌情减少至4万元。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，于二〇一六年七月二十日作出判决：一、上海凡创机械科技有限公司与上海夏氏化工制药机械有限公司就上海市闵行区XX路XX号内的房屋于2015年2月28日签订的《租赁协议》中关于292平方米违法建筑的租赁合同条款无效；二、上海凡创机械科技有限公司与上海夏氏化工制药机械有限公司就上海市闵行区XX路XX号内的房屋于2015年2月28日签订的《租赁协议》中关于660平方米合法建筑的租赁合同条款于2016年6月6日解除；三、上海凡创机械科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海夏氏化工制药机械有限公司2016年5月的电费4,730元、水费702元、垃圾清运费417元、行车租赁费1,000元；四、上海夏氏化工制药机械有限公司于判决生效之日起十日内退还上海凡创机械科技有限公司租赁保证金人民币72,270元；五、上海凡创机械科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海夏氏化工制药机械有限公司违约金40,000元；六、驳回上海凡创机械科技有限公司其余诉讼请求；七、驳回上海夏氏化工制药机械有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6,550元，减半收取计3,275元，由上海凡创机械科技有限公司负担3,250元,上海夏氏化工制药机械有限公司负担25元。反诉案件受理费减半收取计人民币1,654.89元，由上海凡创机械科技有限公司负担513元，上海夏氏化工制药机械有限公司负担1,141.89元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方于2015年2月28日签订的《租赁协议》，包含了660平方米合法建筑及292平方米违法建筑，因此该租赁合同涉及合法建筑部分有效，涉及违法建筑部分无效。由于合法建筑部分占比大，且根据其物理性质可以独立使用，因此按照相关法律规定，应当对租赁合同分别处理。原审对此认定正确，本院予以维持。上诉人凡创公司主张该建筑为整体使用，违章建筑拆除后，合法建筑部分亦无法单独继续履行合同。本院认为，凡创公司的使用功能全面与否，不能改变合同效力的认定，对于该主张本院不予支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人凡创公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,526元，由上诉人上海凡创机械科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十二月二十六日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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