重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）津法民初字第11556号
原告：胡世久，男，汉族，1964年4月23日出生，住重庆市江津区。
委托代理人：刘小燕，重庆市江津区白沙法律服务所法律工作者，一般代理。
被告：代桂友，女，汉族，1972年2月2日出生，住重庆市江津区。
委托代理人：王真勇，男，汉族，1958年9月11日出生，住重庆市江津区，特别授权。
被告：韩颜鸿，女，汉族，1975年11月1日出生，住重庆市江津区。
委托代理人：廖杰，重庆市江津区白沙法律服务所法律工作者，特别授权。
第三人：杨远志，女，汉族，1964年1月28日出生，住重庆市江津区。
第三人：王平，女，汉族，1969年9月14日出生，住重庆市江津区。
原告胡世久诉被告代桂友、韩颜鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，依法通知杨远志、王平作为第三人参加诉讼。本案由代理审判员柯润菲独任审判，适用简易程序于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告胡世久及其委托代理人刘小燕，被告代桂友及其委托代理人王真勇、被告韩颜鸿及其委托代理人廖杰、第三人杨远志、王平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡世久诉称：原告与第三人杨远志、王平签订了房屋租赁合同，约定第三人杨远志、王平租赁原告房屋用于经营宾馆。2011年11月29日，在经原告同意的情况下，第三人将房屋转租给被告代桂友。2015年12月1日，原告发现被告代桂友在原告不知晓的情况下又将该房屋转租给被告韩颜鸿使用。二被告之间的擅自转租行为侵犯了原告的合法权益，构成了根本性违约。现请求判决：一、确认二被告于2014年2月8日签订的房屋转让协议无效。二、解除原告胡世久与被告代桂友之间的房屋租赁关系。三、被告韩颜鸿将涉诉房屋腾空退还给原告。四、二被告连带支付房屋占有使用费，按10000元/月的标准从2015年11月19日起至实际腾房之日止。
被告代桂友辩称：一、原告诉称不成立，代桂友在与第三人杨远志、王平签订《汇丰宾馆转让协议》后，一直按约支付租金，2015年的租金已支付。原告在2016年无理由的将房租涨至80000元，违反法律法规规定。二、2014年2月8日，代桂友和韩颜鸿签订协议，将汇丰宾馆的餐饮住宿业务转让给韩颜鸿，原告知晓此事，并多次与韩颜鸿协商房租事宜。从原告知晓到起诉，已有1年零10个月之久，早已超过司法解释规定的6个月期限，应视为默认。二被告之间的承包关系，并未损害原告的利益，不同意原告的诉讼请求。三、二被告为增设的钢篷房承担了经济费用，应得到补偿。四、原告要求按10000元/月的标准支付房屋占有使用费过高。
被告韩颜鸿辩称：代桂友与韩颜鸿之间签订合同的事情确实未告知原告，若原告同意，韩颜鸿愿意继续履行租赁合同。
第三人杨远志、王平述称：我二人将房屋转租给代桂友是经过原告同意的，至于代桂友与韩颜鸿之间的问题我们不清楚。
经审理查明：胡世久拥有位于重庆市江津区白沙镇外滨江路6-3综合楼1幢2号，1幢1-2-1号房屋。2009年10月16日，胡世久（甲方）与杨远志、王平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将甲方拥有的上述房屋租赁给乙方作营业用房。合同载明：“租赁期限：租赁期限捌年，自2009年11月18日至1017年11月18日止。租赁价格按面积计算，2009年11月18日至2012年11月18日止，租金按33000元/年，共计玖万玖千元。2012年11月18日至2015年11月18日止，租金按38000元/年，共计壹拾壹万肆仟元正。2015年11月18日至2017年11月18日租金按当时市场行情定价。乙方承租此房作商业使用，不得转租或抵押，否则甲方有权追究乙方的法律责任。”合同签订后，胡世久将房屋交付给王平、杨远志开办了汇丰宾馆，王平、杨远志按时缴纳了房租。
2011年11月29日，王平、杨远志（甲方）与代桂友（乙方）签订《汇丰宾馆转让协议》，载明：“由乙方继续履行甲方与房主胡世久签订的《房屋租赁合同》，经营期限从2011年11月18日起至2017年11月18日。……甲方与原房主签订的《房屋租赁合同》组成本协议。胡世久作为房主在该转让协议上签字确认。转让协议签订后，代桂友实际经营汇丰宾馆，并按原租赁合同支付房租。代桂友在经营过程中，拟将宾馆经营权转让给韩颜鸿，并以与胡世久之间有纠纷为由，要求与韩颜鸿私下签订转让协议，不告知胡世久，韩颜鸿对此表示同意。2014年2月8日，代桂友与韩颜鸿在未告知胡世久的情况下签订了《汇丰宾馆转让协议》，约定汇丰宾馆转让给韩颜鸿经营，其中包含了原房屋租赁合同履行义务的转让。合同签订后，韩颜鸿实际使用胡世久上述房屋并支付了2015年房租38000元。2015年9月，胡世久到汇丰宾馆找代桂友协商2016年房租时才发现实际使用房屋人为韩颜鸿，对此，二人发生争执。后原告胡世久以代桂友与韩颜鸿之间的转让未经其同意为由，起诉来院，提出前述诉讼请求。
上述事实，有原告胡世久举示的《房地产权证》、《房地产权证》、《房屋租赁合同》、2011年11月29日《汇丰宾馆转让协议》、2014年2月8日《汇丰宾馆转让协议》、被告提交的汇丰宾馆外部照片3张、韩颜鸿银行打款凭证1张，原、被告、第三人在庭审中的陈述及证人证言等证据，经庭审质证和本院审查，予以确认。
本院认为：胡世久与王平、杨远志签订的《房屋租赁合同》及王平、杨远志征得房主胡世久的同意与代桂友签订《汇丰宾馆转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护，对合同当事人具有拘束力。《汇丰宾馆转让协议》约定由代桂友继续履行《房屋租赁合同》，故胡世久与代桂友之间的房屋租赁关系成立，《房屋租赁合同》租赁房屋不得转租的约定仍适用于代桂友。代桂友与韩颜鸿之间签订的《汇丰宾馆转让协议》，未经过出租人胡世久的同意，相反，代桂友以其与出租人胡世久之间有纠纷，要求韩颜鸿私下签订转让协议，不告知胡世久，属恶意串通损害第三人利益的情形，故出租人胡世久要求确认代桂友与韩颜鸿之间的转让协议无效的诉讼请求，本院予以支持。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，故关于胡世久要求解除其与代桂友之间的租赁关系的请求，本院予以支持。韩颜鸿实际使用本案涉诉房屋，负有腾空房屋并支付逾期腾房占有使用费的相应义务。原告已收到2015年房租38000元，在2015年11月18日之前的利益并未收到损害，故逾期腾房占有使用费从2015年11月19日起至实际腾房之日止。原告要求按10000元/月的标准支付逾期腾房占有拥有费，但并未提交相关依据，本院酌情参照2015年房屋租赁费用，即38000元/年标准计算。被告代桂友辩称出租人知道代桂友和韩颜鸿之间转租的行为至起诉时已超过6个月，但并未提交相应证据予以证明，且与本院查明事实不符，该辩称理由不成立，本院不予采信。
综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《商品房屋租赁管理办法》第十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告代桂友与被告韩颜鸿于2014年2月8日签订的《汇丰宾馆转让协议》无效。
二、解除原告胡世久与被告代桂友之间的房屋租赁合同。
三、被告韩颜鸿于本判决生效之日起十日内将房屋腾空退还给原告胡世久。
四、被告韩颜鸿向原告胡世久支付房屋占有使用费，按38000元/年的标准从2015年11月19日起至实际腾房之日止。
五、驳回原告胡世久的其他诉讼请求。
如被告韩颜鸿未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告代桂友负担20元，被告韩颜鸿负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定期限内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 柯润菲
二〇一六年一月三十日
书 记 员 刘佳吉