广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5626号
上诉人（原审原告）：陈美安，身份证住址广州市番禺区。
上诉人（原审原告）：陈美红，身份证住址广州市番禺区。
上述二上诉人共同委托代理人：黄凯欢，广东定海针律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市白云城镇地产有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：周钜升，该公司总经理。
委托代理人：郭惠明，系该公司职员。
被上诉人（原审被告）：广州市白云区同德街同德经济联合社，住所地广州市白云区。
负责人：叶耀垣，该社社长。
上诉人陈美安、陈美红与被上诉人广州市白云城镇地产有限公司（以下简称地产公司）、广州市白云区同德街同德经济联合社（以下简称同德联社）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年9月26日，陈美红、陈美安（乙方）与广州市白云城镇开发总公司同德分公司（甲方，以下简称同德分公司）签订《房地产认购合同》，约定乙方向甲方购买位于广州市白云区西槎路恒德苑B幢第二层A202号，建筑面积为40.68平方米，成交总房款为101700元，首期30000元于签订认购合同书时付，2000年11月底前付20850元，2000年12月至2001年5月前每月付7627.5元，余款5%（5085元）于发房产证时付，甲方应于2000年9月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用，除特殊情况外，甲方应于2001年9月31日前为乙方办理领取《房地产证》的手续；如乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金，如甲方中途违约，甲方应在违约之日起十天内将定金退还给乙方，如乙方不能按期付清购房款给甲方，或甲方不能按期交付该房地产给乙方，每过期一日，由违约一方向守约方支付相当于该房地产总房款千分之一的违约金等等。该《房地产认购合同》经广州市白云区公证处公证。上述合同签订后，陈美红、陈美安于2000年11月30日接收上述房屋并使用至今。
据广州市房地产档案馆查册资料显示，讼争房屋所在楼宇白云区西槎路565、567号首至三层已登记在广州市白云区同德街同德村民委员会名下。同德分公司系广州市白云城镇建设开发总公司的分支机构，领有营业执照，已向工商行政部门申请注销登记，广州市白云城镇建设开发总公司在隶属企业（公司）的审查意见一栏中注明同意同德分公司办理注销手续，债权债务由白云城镇开发总公司承担。广州市白云城镇建设开发总公司已于2001年3月19日办理改制登记，现已更名为地产公司。广州市白云区同德街同德村民委员会经广州市白云区人民政府批准停止运作，成立广州市白云区同德街同德经济联合社。
另查，经向房管部门调查陈美红、陈美安在本市住房限购区域内拥有住房套数超过规定套数，房管部门复函答复：我市住房限购政策于2010年10月15日起实施，如你院查明相关购房事实发生在住房限购政策实施之前，建议你院根据事实情况酌情处理。
上述事实，有《房地产登记簿查册表》、《房地产认购合同》、《公证书》、购房收据、证明、工商档案资料、批复、不具备购房资料告知书、复函及当事人陈述等证据证实。
因本案纠纷，陈美红、陈美安于2015年4月15日向原审法院起诉，请求判令：地产公司、同德联社协助办理将位于广州市白云区西槎路恒德苑567号B2栋A梯202房的房屋所有权转移登记在陈美安、陈美红名下。本案诉讼费由地产公司、同德联社承担。
原审法院认为：陈美红、陈美安与同德分公司签订的《房地产认购合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。合同签订后，陈美红、陈美安已支付大部分购房款并收楼入住，同德分公司至今未协助陈美红、陈美安办理产权过户登记手续，已构成违约。但是由于本市于2010年10月15日起实施住房限购政策，陈美红、陈美安在本市住房限购区域内拥有住房套数已超过规定套数，故陈美安、陈美红购买的房屋在事实上不能办理过户手续，其过户存在障碍，但障碍消除后，陈美安、陈美红可另案起诉。同德联社经原审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条?的规定，于2015年8月20日作出如下判决：驳回陈美安、陈美红的诉讼请求。本案受理费200元，由陈美安、陈美红负担。
判后，上诉人陈美安、陈美红不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认为陈美安、陈美红在本市住房限购区内拥有住房套数已超过规定套数，以致不能办理过户手续，属于事实认定错误。1.一审法院已查明陈美安、陈美红于2000年9月26日与广州市白云城镇开发总公司同德分公司签订《房地产认购合同》，购买位于广州市白云区西槎路恒德苑B幢第二层A202房，并于2000年11月30日接收该房屋一直使用至今。根据查明事实，该房屋是在广州市住房限购政策前购买的，不应受该政策的约束。2.陈美安、陈美红就该情况到广州市房地产交易登记中心司法协助部门及信访部门进行咨询，上述部门口头答复为只要法院经审理查明房屋是在限购前购买的，即可凭相关的判决书等资料办理房屋所有权转移手续。一审法院也就上述情况向房管部门进行调查，房管部门复函答复：我市住房限购政策于2010年10月15日起实施，如你院查明相关购房事实发生在住房限购政策实施之前，建议你院根据事实情况酌情处理。尽管房管部门的答复并没有称该情况不能办理过户手续，相反根据复函的内容理解，只要法院查明相关购房事实发生在住房限购政策实施之前，房管部门可根据判决办理过户。3.根据该类案件的案例（2012）穗中法民五终字第338号、（2012）穗中法民五终字第339号案，对于在广州市颁布限购政策前购买的房屋，法院并没有将购房者是否具备购房资格作为审理的前提，且最终购房者凭判决书办理过户手续（房地产登记簿查册表可以证明）。二、一审法院适用法律错误，违背了法不溯及既往的原则。陈美安、陈美红购房的行为是发生在广州市限购政策颁布的前10年，而根据当时的购房政策并不存在限购，因此根据法不溯及既往的原则，一审法院驳回陈美安、陈美红的诉请属于适用法律错误。本案属于历史遗留问题，陈美安、陈美红是否具备购房资格应以购买房屋时的城市购房政策和购房时的法律为依据，而不应以目前正在实施的限购政策为依据，陈美安、陈美红与同德分公司签订的《房地产认购合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应恪守履行。综上，陈美安、陈美红上诉请求：1.撤销原审判决；2.地产公司、同德联社协助陈美安、陈美红办理广州市白云区西槎路恒德苑567号B2栋A梯202房的产权转移登记手续；3.本案一二审诉讼费由地产公司、同德联社承担。
被上诉人地产公司答辩称：涉案房屋登记在同德联社名下，且陈美安、陈美红没有购房资格以及清付购房款，也没有提交相应的办证资料，故同意一审判决结果。
被上诉人同德联社向本院提交答辩状称：一、同德联社不同意陈美安、陈美红的诉讼请求，应当维持一审法院判决。二、陈美安、陈美红与地产公司于2000年9月26日签订《房地产认购合同》购买案涉房屋，同德联社并非《房地产认购合同》的签约一方，同德联社完全不知情，也没有收取购房款，不是受益方，因此，本案与同德联社无任何关系，不承担任何经济责任和法律责任，亦无义务协助陈美安、陈美红办理涉案房屋产权转移登记手续。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，一、陈美安、陈美红在原审提交的付款证明中有5张交付房款的收据是复印件，陈美安二人主张在2015年4月15日向原审法院起诉前几个月被偷窃并提供了报警回执，但无其他依据证实该事实。地产公司对此不予确认，并在二审中主张保留追索未付购房款的权利。
二、案外人谭源汉、骆顺玲以及案外人叶庭国分别诉地产公司、同德联社为其办理地址为广州市白云区西槎路567号恒德苑B栋304房、C302号房房产证纠纷两案（本院二审案号分别为（2012）穗中法民五终字第338号、（2012）穗中法民五终字第339号）中，本院均认定“鉴于诉争房屋现登记在同德村民委员会名下，而同德经济联社作为同德村民委员会的权利义务承继者，诉讼中亦明确表示同意协助谭某、骆某、叶某办理诉争房屋的产权过户及登记手续，故谭某、骆某、叶某诉请要求同德经济联社协助其办理诉争房屋房地产权证的诉求，予以支持。然，同德经济联社并非房地产认购合同的签约当事人，谭某、骆某、叶某要求其承担违约金支付责任无据，不予支持”。
本院认为，本案争议的焦点为：一、地产公司是否应为陈美安、陈美红办理案涉房屋的房产证以及能否办理？二、陈美安、陈美红主张同德联社协助其办理案涉房屋的房产证是否成立？评析如下。
首先，陈美安、陈美红与地产公司建立了房屋买卖合同关系，合法有效，双方均应依约履行。一方面，陈美安、陈美红提供的付款证明中缺乏部分付款凭证的原件，而其报警回执并不能充分证明原件被盗，故陈美安、陈美红现提供的证据不能证明其已清付应付购房款，其主张地产公司协助办证缺乏事实依据。另一方面，地产公司依约本应履行办证义务，但案涉房屋现登记在同德联社名下，地产公司已事实上无法履行办证义务。综上，陈美安、陈美红主张地产公司应为办理案涉房屋的房产证的事实和法律依据不足，本院不予支持。
其次，根据（2012）穗中法民五终字第338号、（2012）穗中法民五终字第339号案查明的事实来看，同德联社并非案涉房屋买卖合同的缔约方，其并无协助办证的合同义务，故在同德联社不同意转移过户案涉房屋给陈美安、陈美红的情况下，陈美安、陈美红要求同德联社协助办证缺乏理据，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人陈美安、陈美红的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人陈美安、陈美红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 张 辉