浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第613号
上诉人（原审被告）：嘉兴中润瑞丰置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市秀洲区高照街道加创路1568号（浙江三和机电科技有限公司）。
法定代表人：毛维杭，该公司经理。
委托代理人：徐海明，浙江安策律师事务所律师。
委托代理人：羊凤丹，浙江安策律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：浙江实力高空广告股份有限公司，住所地：浙江省嘉兴市耀城B幢1002号。
法定代表人：吴良清，该公司经理。
委托代理人：唐建伟、王广雷，浙江宜景源律师事务所律师。
上诉人嘉兴中润瑞丰置业有限公司（以下简称中润瑞丰公司）为与被上诉人浙江实力高空广告股份有限公司（以下简称实力高空公司）商品房预售合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2015)嘉秀民初字第297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人中润瑞丰公司的委托代理人徐海明、羊凤丹，被上诉人实力高空公司的委托代理人唐建伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年5月16日、17日，实力高空公司与中润瑞丰公司签订了《浙江省商品房买卖合同》27份，合同约定，实力高空公司向中润瑞丰公司购买中润瑞安广场27套房屋，具体为中润瑞安广场第1幢1301室至1309室、1401室至1409室、1501室至1509室，房价总计26579507元。交房时间为2014年1月20日，逾期交房超过90日后，实力高空公司有权解除合同，实力高空公司解除合同，中润瑞丰公司应当自实力高空公司解除通知到达之日起30日内退还全部已购房款，并按实力高空公司累计已付房款的10%向实力高空公司支付违约金，实力高空公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，中润瑞丰公司按日向实力高空公司支付已交付房款万分之五的违约金。合同签订后，实力高空公司按约将上述27套房屋总房款26579507元全部支付给中润瑞丰公司。但中润瑞丰公司未按约在2014年1月20日前交房。2014年6月，中润瑞丰公司才通知实力高空公司于同年6月11日交房，实力高空公司按合同约定于2014年6月27日书面通知中润瑞丰公司由于中润瑞丰公司逾期交房超过90日，故实力高空公司解除与中润瑞丰公司之间签订总房款26579507元的全部商品房买卖合同，并要求支付违约金。未果后，实力高空公司于2014年8月4日向原审法院提起诉讼，要求解除全部商品房买卖合同并支付违约金。诉讼中，实力高空公司、中润瑞丰公司达成和解协议，协议约定“一、双方2013年5月17日签订的《协议书》及《商品房买卖合同》涉及的中润瑞安广场1301室至1309室、1401室至1409室、1501室至1509室，原交房时间为2014年1月20日，产权证办理时间为2014年4月20日，现双方同意中润瑞丰公司于2014年11月30日前将上述房屋初始登记的土地、房屋权属证书交付给实力高空公司，供实力高空公司办理上述房屋权属转移登记，交付上述权属证书的同时，实力高空公司办理上述房屋按收手续。二、双方于2014年10月13日解除2013年5月16日签订的《户外广告发布合同》，中润瑞丰公司已支付实力高空公司900万元广告发布费，现同意实力高空公司退还中润瑞丰公司100万元，于中润瑞丰公司将上述房屋相关权属证书交付中润瑞丰公司后10日内退还，2013年5月16日签订的《户外广告发布合同》中已履行的广告发布费用、解除《户外广告发布合同》对实力高空公司损失的补偿费以及截至2014年10月13日上述房屋逾期交房及逾期交付权属证书的违约金总共协商作价800万元，从900万元广告发布费用中直接扣除。至此，2013年5月16日签订的《户外广告发布合同》及2013年5月17日签订的《协议书》、《商品房买卖合同》双方再无其他争议。三、中润瑞丰公司如未按约履行上述房屋权属证书交付的，实力高空公司享有是否解除上述房屋的商品房买卖合同的权利。如主张解除合同，相关一切违约金已经在本协议中一次性了结，不得另行主张；如主张继续履行合同的，2014年10月14日起逾期交房及逾期交付权属证书的违约金可另行主张。四、本协议一式两份，盖章生效，双方各执一份，具有同等法律效力。”协议签订后，实力高空公司向法院提出了撤诉申请，已被法院准予撤诉。2014年11月14日，实力高空公司收到中润瑞丰公司交付的27份购房发票及27份维修资金专用收据。2014年11月24日，实力高空公司收到中润瑞丰公司交付的上述房屋初始登记的土地、房屋权属证书。同年12月，实力高空公司办理了房屋所有权证书。但中润瑞丰公司至今未将上述房屋的钥匙交付实力高空公司，也未对房屋进行实地查验交付。致使实力高空公司至今无法占有使用上述房屋，故成讼。
实力高空公司以中润瑞丰公司至今未将涉案房屋的钥匙交付实力高空公司，导致实力高空公司无法使用房屋为由，诉至原审法院，要求判令：1、中润瑞丰公司支付实力高空公司2014年10月14日至2015年3月31日期间的逾期交房违约金2246010元，2015年4月1日起至中润瑞丰公司实际交房之日的逾期交房违约金按每日万分之五即每日13290元计算；2、本案诉讼费由中润瑞丰公司承担。
中润瑞丰公司在原审中答辩称，实力高空公司诉请的违约金没有法律依据。实力高空公司与中润瑞丰公司之间存在商品房买卖合同纠纷和广告纠纷，已经起诉至法院，双方于2014年10月13日签订了和解协议。该和解协议第一条约定中润瑞丰公司应于2014年10月30日之前办理房屋登记及交接手续。和解协议第三条约定若中润瑞丰公司没有按约履行上述房屋权属证书交付义务，实力高空公司有权主张解除房屋买卖合同的，但对于违约金，和解协议第二条约定不得另行主张。和解协议第三条计算违约金是有条件的，条件是中润瑞丰公司没有依约定交付土地和权属证书。但是2014年11月14日中润瑞丰公司已经向实力高空公司移交了相关房屋及维修专用收据、购房基金、权属证书。实力高空公司当日也签收了。2014年11月26日，实力高空公司也向相关机关提出了办理房屋权属登记手续的申请，于2014年12月底办理了房屋产权登记证书。综上，中润瑞丰公司已经按照和解协议履行了约定义务，计算和解协议约定的违约金的条件不能成立。请求法庭驳回实力高空公司的诉讼请求。
原审认为，实力高空公司、中润瑞丰公司的合法权益受法律保护。实力高空公司与中润瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。交付房屋钥匙是商品房交付使用应具备的基本条件，未交付钥匙的房屋是无法占有使用的。中润瑞丰公司虽履行了和解协议约定的交付房屋初始登记的土地、房屋权属证书，但未办理实际房屋的查验交付及房屋钥匙交付，自行将房屋钥匙交付给物业，而实力高空公司也未委托物业接受交付房屋钥匙。故上述房屋实际未交付给实力高空公司占有使用，责任在于中润瑞丰公司。实力高空公司主张2014年10月14日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，理应予以支持。双方在合同明确约定，逾期交房与逾期付款的违约金是相同的，均为每日按万分之五计算，即双方的权利与义务均是对等的，且原审于2015年5月22日书面向中润瑞丰公司释明了关于违约金的主张后，中润瑞丰公司向原审提交的书面意见中也未提出违约金过高应调整的请求。故违约金应按每日万分之五计算，按合同价26579507元计算，经计算违约金是13289.75元/天。至其起诉之日（2015年4月13日）为2405444.75元。因中润瑞丰公司至今未交付房屋钥匙，故从2015年4月14日起的违约金按每天13289.75元计算至实际交付房屋钥匙止。中润瑞丰公司辩称已将房屋初始登记的土地、房屋权属证书交付实力高空公司，已完成和解协议约定的义务，不需承担违约责任的意见，因实力高空公司在本案中主张的是未交付房屋的违约责任，而不是未交付权属证书的违约责任，且和解协议中未约定实力高空公司不可以向中润瑞丰公司主张未交付房屋的违约责任，故对中润瑞丰公司的辩称意见原审不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：中润瑞丰公司于判决生效之日起十日内支付实力高空公司至2015年4月13日止的逾期交房违约金2405444.75元（2015年4月14日起的违约金按每天13289.75元计算至实际交付房屋钥匙之日止）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24768元，财产保全费5000元，共计29768元由中润瑞丰公司负担。
判决宣告后，中润瑞丰公司不服，向本院提起上诉称，一、原审认定中润瑞丰公司迟延履行交房义务，存有错误。（一）本案应由实力高空公司履行房屋接收的义务。根据双方于2014年10月13日签订的和解协议第一条约定，双方同意中润瑞丰公司于2014年11月30日前将房屋初始登记的土地、房屋权属证书交付给实力高空公司，供实力高空公司办理房屋权属转移登记，交付上述权属证书的同时，实力高空公司办理上述房屋接收手续。房屋的交付本身应该是需双方配合完成的行为，本案系实力高空公司怠于履行房屋接收义务导致其没有按和解协议实际占有涉案房产，责任在实力高空公司一方，所产生的法律后果应由实力高空公司承担。（二）涉案房屋在办理房屋权属证书时已经具备交房条件。根据《城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定及双方签订的商品房买卖合同第九条关于交付期限及条件的约定，建筑工程经验收合格即具备了交房条件。因此，涉案房产在办理权属证书之前已经具备交房条件，本案双方又没有其他财产纷争，中润瑞丰公司没有主观及客观理由延期交付涉案房产。（三）本案并无证据证明中润瑞丰公司有延期交房的故意和过错。原审仅以未经证实的通话录音认定中润瑞丰公司迟延交房，明显错误。首先，无证据证明实力高空公司提供的通话录音的真实性及与本案的关联性。其次，即使通话录音是发生在实力高空公司所称的人物之间的，也不能证明中润瑞丰公司存在迟延交房的故意和过错。录音1中，实力高空公司的法定代表人一直在套话，意图让其所称的沈丽萍承认是中润瑞丰公司故意不交房。沈丽萍一直说的是“交房交掉了啊”、“你拿钥匙要物业费付掉才能拿钥匙”等。原审认证时存在以事实判断替代价值判断的错误。本案实力高空公司确实没有拿到涉案房屋的钥匙，但是过错在实力高空公司一方，中润瑞丰公司对此不应承担违约责任。录音2中的谈话对象未经证实，不应据此认定中润瑞丰公司应承担违约责任。（四）实力高空公司未接收房屋，实际是其想委托中润瑞丰公司帮助招租。根据中润瑞丰公司提供并经实力高空公司认可的短信来看，明确提到实力高空公司自身没有入住的实际需求，只是想出租，并意图委托中润瑞丰公司帮助其招租，故而一致没有前去领取钥匙。综上，实力高空公司怠于履行房屋接收的义务，反而要求中润瑞丰公司承担违约责任，不符合诚实信用原则，其诉请没有事实和法律依据。二、原审确定的违约金计算方式明显有误。理由如下：（一）原审判决每日万分之五的违约金，依据错误。本案双方已经通过和解协议的形式对原商品房买卖合同所涉的房屋交付日期、违约责任等进行了实质变更。退一步讲，即使法院认定中润瑞丰公司需承担迟延交房的违约责任，违约金的计算不应再依据原商品房买卖合同。涉案和解协议只约定了违约金，未约定违约金的计算方式，原审以“万分之五”的违约金标准系双方当事人约定为由径行判决，没有事实和法律依据，应参照银行同期贷款基准利率计算违约金。（二）原审确定的违约金计算标准明显过高。即使按原商品房买卖合同确定违约金的计算方式，每日万分之五的计算标准也过高。本案实力高空公司未举证证明因涉案房屋迟延交付给其造成的损失，故应参照银行同期贷款基准利率进行计算。（三）原审释明不充分，导致中润瑞丰公司未进行充分抗辩。原审只是向中润瑞丰公司送达了要求中润瑞丰公司对违约金计算有无异议发表书面意见的《通知》。中润瑞丰公司对该通知书面回复，认为不应承担违约金。原审却以中润瑞丰公司未提出违约金调整为由，判决中润瑞丰公司承担过高违约金。原审没有明确要求中润瑞丰公司对违约金是否过高提出抗辩意见，属于释明不充分。三、实力高空公司仅主张违约金，不要求收房，有恶意诉讼之嫌。从实力高空公司起诉的事实和理由看，其基于中润瑞丰公司没有交房，但其诉请没有包括要求交房，仅是请求支付延期交房违约金。综上，请求撤销原判，改判驳回实力高空公司全部诉讼请求。
实力高空公司在二审中答辩称，一、交付房屋即查验房屋质量及交付钥匙是开发商中润瑞丰公司的合同义务。中润瑞丰公司至今未办理房屋的查验交付及交付钥匙，也没有书面通知实力高空公司交房，其逾期交房的事实客观存在。二、交付权属证书和交房是不同的合同义务。在双方签订的合同中，逾期交付权属证书和逾期交房的违约责任是明确约定的，且相互独立，故中润瑞丰公司交付权属证书不能代表已交付房屋，即不等同于已经查验房屋质量及交付钥匙。故不能因已交付权属证书免除中润瑞丰公司逾期交房的违约责任。三、根据双方签订的和解协议，实力高空公司对2014年10月14日起的逾期交房违约金可以另行主张。对于违约金的计算金额，商品房买卖合同已明确约定，且约定的逾期交房和逾期付款的违约金相同，双方权利义务对等。原审中中润瑞丰公司也没有提出违约金过高的抗辩，故原审认定按照合同约定计算违约金，是完全正确的。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回中润瑞丰公司的上诉请求。
二审中，中润瑞丰公司向本院提供了以下证据：
证据一、竣工验收备案表一份，证明涉案工程已经于2014年5月22日完成竣工备案登记；
证据二、商品房交接书四份，证明与实力高空公司同期同类的房屋已交接完毕，即证明涉案房屋不存在中润瑞丰公司不愿意交房的故意。
实力高空公司质证认为，对证据一的真实性没有异议，但认为本案并非房屋质量纠纷，故房屋是否验收合格并非本案焦点，房屋竣工备案只是交房的前提，不能以此证明中润瑞丰公司已经履行交房义务，故对该证据的关联性不予认可；对证据二的真实性和关联性均有异议，四份交接书所涉及的业主身份无法确认，系中润瑞丰公司单方制作，且与本案没有关联性。需要说明的是，实力高空公司所购涉案房屋均价每平方米7000多元，比四份交接书载明的房价贵10**多元。
本院认证认为，中润瑞丰公司提供的证据一，实力高空公司对真实性认可，本院予以认定；中润瑞丰公司提供的证据二，因涉及案外人，真实性无法确认，且实力高空公司对真实性也有异议，故本院不予认定。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审主要争议焦点在于：一、中润瑞丰公司是否存在逾期交房的事实；二、如中润瑞丰公司逾期交房，实力高空公司可否要求其支付违约金，以及违约金的数额如何确定。
关于是否逾期交房的问题。房屋的交接需要办理一定的手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签收房屋交接单。签署交接单之前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。本案中润瑞丰公司虽于2014年6月27日曾书面通知实力高空公司交房，但双方随后签订和解协议，重新约定了交房的时间，故有关房屋的交接手续应当重新办理。根据和解协议，中润瑞丰公司交付房屋初始登记的土地、房屋权属证书的同时，实力高空公司办理上述房屋按收手续。但实力高空公司接收房屋的前提是中润瑞丰公司交付房屋。中润瑞丰公司虽按和解协议交付了权属证书，但交证不等同于交付房屋。由于房屋的交接需买卖双方共同完成，故中润瑞丰公司有义务配合实力高空公司办理接收手续。但根据原审中实力高空公司提供的录音光盘及中润瑞丰公司提供的短信内容，实力高空公司于2015年3月30日曾要求中润瑞丰公司交付钥匙，但中润瑞丰公司并未交付给实力高空公司，只是称其已将钥匙交付给了物业公司，因实力高空公司未委托物业公司接受房屋钥匙的交付，故不能视为中润瑞丰公司已将钥匙交付给实力高空公司。二审庭审中，中润瑞丰公司陈述实力高空公司只有缴纳物业费用和维修专项基金后，中润瑞丰公司才能将钥匙交付，但物业费用和维修专项基金未缴纳，并不能构成拒绝或延期交房的抗辩事由。上述事实表明，中润瑞丰公司未曾将钥匙交付实力高空公司，同时也无证据证明其已配合实力高空公司实地查验过房屋，故不能视为其履行了交接手续中卖方的配合义务。原审认定涉案房屋实际未交付实力高空公司占有使用的责任在中润瑞丰公司，并无不当。中润瑞丰公司上诉称实力高空公司因委托其出租而怠于接收房屋，并未提供书面委托协议等充分有效的证据予以证实，本院难以采信。综上，原审认定中润瑞丰公司至今未交付房屋，存在逾期交房情形，并无不当。
关于违约责任的问题。双方签订的和解协议约定，实力高空公司主张继续履行合同的，可另行主张2014年10月14日起逾期交房的违约金。中润瑞丰公司至今未交付房屋，实力高空公司依据上述约定要求中润瑞丰公司承担违约金，有事实和法律依据。至于违约金的数额，双方在和解协议中未约定，应按《商品房买卖合同》的约定（即中润瑞丰公司按日向实力高空公司支付已交付房款万分之五的违约金至实际交付之日止）进行计算。关于违约金可否调整的问题，中润瑞丰公司在原审答辩时及庭审中均未要求调整，原审法院事后曾书面向中润瑞丰公司释明，假如实力高空公司关于违约金的主张成立，中润瑞丰公司对上述合同有关违约金计算的约定是否有异议，而中润瑞丰公司向原审提交的书面意见中未提出违约金过高应调整的请求。且双方在《商品房买卖合同》中针对买方逾期付款也约定了按应付房款每日万分之五的标准计算违约金，该计算标准与逾期交房违约金的计算标准一致，这也体现了双方权利义务的对等。故原审按照双方合同约定的已付房款每日万分之五的标准确定违约金，并无不当。
综上，中润瑞丰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24768元，由上诉人嘉兴中润瑞丰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 王世好
代理审判员 章玉萍
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 郑 茜