广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第439号
上诉人（原审原告、反诉被告）：许健逢，男，汉族，1976年5月29日出生，住广东省珠海市香洲区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘舒琪，女，汉族，1991年8月25日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：梁宇成，广东显德律师事务所律师。
委托代理人：周姝彤，广东显德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘自华，男，汉族，1961年10月12日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：梁宇成，广东显德律师事务所律师。
委托代理人：周姝彤，广东显德律师事务所律师。
上诉人许健逢与上诉人刘舒琪、被上诉人刘自华房屋买卖合同纠纷一案，许健逢与刘舒琪均不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：2014年3月3日，许健逢（乙方）与刘舒琪（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将其坐落于广东省珠海市香洲区新光里三街X号X栋X房（权属人：刘舒琪，房产证编号珠字第01001277**号）出卖给乙方。二、该房产按装修现状出售（含壹间单车房），房产证建筑面积是77.5平方，该房产转让价格：总价690000元整，甲方实收690000元整，不再另行支付任何过户时产生的税费，由乙方承担甲乙双方按国家规定所产生的全部税费。过户报税的申报价格以税务机关核定最低交易价格为准，双方不得有异议。三、付款方式：第一笔房款：本合同签订当日，乙方向甲方支付房款150000元整；第二笔房款：成功办理该房产过户手续当天，在房产交易中心出具受理回执单的情况下，乙方向甲方支付房款450000元整；第三笔房款：成功办理该房产过户手续（在房产交易中心出具受理回执单的情况下）的下月起，乙方在三个月内，每月十号之前支付房款30000元整给甲方。四、房屋过户时间：本合同签订当日开始算起，壹个月内，甲方必须协助乙方成功办理过户手续，否则视甲方违约，甲方需支付违约金150000元整给乙方。并同时退还第一笔房款150000元整给乙方。本合同就此解除。五、乙方支付第二笔房款给甲方当日，甲方需将该房产移交给乙方。并在一个月内协助办理水、电、宽带、数字电视等更名手续，甲方负责结清本合同签订前一个月物业费、水电费、宽带、数字电视和垃圾费等费用，交房后的有关费用由乙方自行承担。六、违约责任：如果甲方中途不卖、一房多买、重复出卖：或因甲方原因不能顺利办理过户手续，均视为甲方违约，甲方除将所收取的房款退回乙方，还需承担己收房款的同等金额给乙方做为违约金。如果乙方逾期十五天不按本合同约定及时支付房款给乙方、不去办理过户手续，均视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方己付的房款。七、该房产的原出租合同继续生效，从2014年3月份起（含3月份），房租租金归乙方。甲方以前收取的租房押金须转交乙方保管，租约到期由乙方退还押金给原租客。八、除了原租客可以使用，甲方须确认该房产的单车房不被甲方或其他人或单位占用，并移交单车房给乙方正常使用。否则，甲方同意乙方可以少支付总房款人民币贰万元整。补充：甲方同意该房产过户给乙方太太名下（白兆秀），乙方同意甲方取回该房产内的入户木门、餐桌、客厅沙发。
合同签订当天，许健逢向刘舒琪支付了16.5万元。2014年3月5日，双方到珠海市房产登记中心办理过户手续，许健逢再次支付45万元，刘自华、刘舒琪出具了《收据》。办理过户手续过程中，双方只签订了案涉房产5%产权的买卖合同，办理了5%产权份额的过户手续，交纳了此部分产权的相关税费，5%的份额过户至许健逢名下。至于只过户了5%的原因，许健逢陈述是因为税费超出预计，希望办理公证等方法之后可以减少税费后再行办理，刘舒琪陈述是应许健逢要求而定的。2014年3月5日，刘舒琪与许健逢到公证机关办理《委托书》公证手续，由刘舒琪委托许文华办理案涉房产的抵押注销、过户手续。委托书办理完毕后，刘舒琪领取了公证书，未将原件交与许健逢或许文华。
之后，双方未履行剩余份额的过户、房款的支付和房产交付等内容，出租的房租也没有移交。双方产生争议后，许健逢2014年5月5日提起本案诉讼。
原审法院认为，许健逢与刘舒琪签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行。合同签订后，许健逢依约履行了支付第一、二笔房款的义务，共计支付房款60万元，而刘舒琪也依约到房产登记中心办理过户的相关手续。未能办理完毕所有产权过户手续的原因在于许健逢认为税费比预计的高，而合同明确约定了双方全部税费均由许健逢负担，合同中也明确载明房产证编号、产权情况，证明了许健逢在签订合同时对房产情况的了解，对于未能按照合同约定成功办理过户手续应归责于许健逢。余下95%的产权过户手续双方协商通过公证方式委托许文华办理，是对过户方式协商一致的变更，刘舒琪已办理公证委托的手续，是积极履行过户义务的行为，许健逢主张刘舒琪未能依约完成过户手续构成违约，原审法院不予支持。
关于违约的认定。许健逢未按照约定的时间继续支付房款余款，已违反合同约定，构成违约。刘舒琪也未能按合同约定的第二笔房款支付当日移交房产，协助办理相关水电等更名手续，未移交租房的押金，也构成违约。合同未能按约履行，双方都存在违约行为。
关于违约责任。《合同法》规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”继续履行、采取补救措施和赔偿损失，均是违约责任的承担方式。本案中房产的5%产权已完成过户，前二期房款已经支付，尚未履行的是支付房款余款及房产的交付，许健逢未能按约支付房款余款及刘舒琪未能按约履行交接房产，原因在于双方对于变更过户方式之后的互不信任，双方违约行为尚未构成根本违约，合同尚具备继续履行的条件，现刘舒琪要求继续履行合同，支付余款9万元，符合法律规定，原审法院予以支持。合同的其他履行内容，双方可依约继续履行。许健逢要求解除合同，返还已经支付的款项，没有合同依据，原审法院不予支持。因双方均存在违约的情形，都应承担相应的违约责任，要求对方承担15万元的违约金，原审法院不予支持。
许健逢与刘舒琪签订合同，是合同的相对方，许健逢向刘自华支付相关款项，是合同履行方式的问题，不影响许健逢与刘舒琪作为合同主体承担合同义务。许健逢要求刘舒琪刘自华承担连带责任，没有法律和事实依据，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，原审法院判决：一、许健逢于判决发生法律效力之日起十五日内向刘舒琪支付房款余款9万元。二、驳回许健逢的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告刘舒琪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费减半收取5650元、反诉受理费减半收取2450元、保全费4270元，由许健逢负担10720元，刘舒琪负担1650元。
许健逢不服上述判决，上诉称：一、原审判决“许健逢于判决发生法律效力之日起十五日内向刘舒琪、刘自华支付房款余款9万元”的判项违反双方合同约定，没有任何依据。首先，根据双方合同约定，余款9万元的支付是有明确的前提条件的，即“成功办理房产过户手续”。结合时至许健逢提起上诉之日，案涉房屋95%的产权仍登记在刘舒琪名下，房产过户手续仍未成功办理。其次，即使成功办理房产过户手续。双方对余款的支付方式、期限也明确约定为“在三个月内，每月十号之前支付房款30000元整”，也不应当是限定期限内一次性支付全部余款9万元。再次，根据双方在《房屋买卖合同》中的约定“房屋过户时间：本合同签订当日开始算起，壹个月内，甲方必须协助乙方成功办理过户手续，否则视为甲方违约……”。也就是说即便“未能按照合同约定成功办理过户手续”应归责于许健逢，许健逢也不需要因此而必须在限定期限内支付余款9万元。
二、原审判决认定事实不清。首先，原审判决认定刘舒琪、刘自华构成违约，但未认定许健逢可依法要求解除合同是错误的。双方《房屋买卖合同》第五条中明确约定“乙方支付第二笔房款给甲方当日，甲方需将该房产移交给乙方，并在一个月内协助办理水、电、宽带、数字电视等更名手续……”，在第七条中明确约定“从2014年3月份起（含3月份），房租租金归乙方。甲方以前收取的租房押金须转交乙方保管……”。刘舒琪、刘自华在2014年3月5日收到第二笔款后，未按约定将房屋移交给许健逢，也没有配合办理相关手续，没有移交租金、押金，已经构成违约。并且经许健逢多次催告后也拒绝移交房屋、拒绝办理相关手续及移交租金、押金。至此，可以确定刘舒琪、刘自华已经构成违约，并经催告后合理期限内仍未履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，许健逢有权要求解除合同。因此，原审判决中仅认定刘舒琪、刘自华构成违约，但不支持许健逢解除合同是错误的。而原审判决认定许健逢未按照约定的时间继续支付房款余款，已违反合同约定，构成违约也是错误的。第一，双方在《房屋买卖合同》中对支付房款余款的条件、时间、支付方式有十分明确的约定，即“第三笔房款：成功办理该房产过户手续的下月起，乙方在三个月内，每月十号之前支付房款30000元整给甲方”。而案涉房屋95%的产权至今仍登记在刘舒琪名下，过户手续仍未成功办理。双方约定的支付房款余款的条件仍未成就，又从何认定“原告未按照约定的时间继续支付房款余款”呢？第二，退一步而言，即使许健逢与刘舒琪、刘自华均存在违约情形，双方的具体违约行为也应当根据发生的先后予以区分。刘舒琪、刘自华在2014年3月5日收到第二笔款后，未按约定将房屋移交给许健逢，明显已经违约在先。即便是许健逢在此之后未能按期支付房款余款，也应当视为许健逢正当享有的“先履行抗辩权”。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，也不应当认定为许健逢构成违约。
其次，原审判决认定未能按照合同约定成功办理过户手续应归责于许健逢是错误的。许健逢在原审中提供了《通话记录》、《律师函》等证据，证明了在双方约定的期限（2014年4月3日）届满之前许健逢曾多达十余次主动联系刘舒琪、刘自华，约定期限届满后又委托律师发出正式函件敦促刘舒琪、刘自华履约。原审判决却背离了以上更能证明案件基本事实的客观证据，仅根据刘舒琪、刘自华的说辞进行认定未能按照合同约定成功办理过户手续应归责于许健逢是明显错误的。即使认定未能按照合同约定成功办理过户手续应归责于许健逢，许健逢也不应当对此承担任何责任。《房屋买卖合同》中仅约定“四、房屋过户时间：本合同签订当日开始算起，壹个月内，甲方必须协助乙方成功办理过户手续，否则视为甲方违约，甲方需支付违约金人民币壹拾伍万元整给乙方。并同时退还第一笔房款民币壹拾伍万元整给乙方，本合同就此解除”。整个合同中并未约定如因许健逢原因导致“未能按照合同约定成功办理过户手续”，许健逢应承担何种责任。因此，许健逢不应当对此承担任何责任。此外，原审判决对《公证书》的相关事实的认定是错误的。根据现有证据足以证明申请办理《公证书》的人是刘自华，办理《公证书》所需的全部费用均由刘自华缴纳，《公证书》也是刘自华领取的。办理《公证书》能获得更多利益的也是刘舒琪、刘自华。因刘舒琪为全日制在校大学生，在湛江读书，并且双方交易前后正在准备毕业相关事宜，不会也不可能经常回到珠海市，刘舒琪、刘自华为其履行合同的方便而提出办理《公证书》合情合理。
综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决第一项、第二项判决。二、判决支持许健逢的原审诉讼请求或裁定发回重审。三、判决刘舒琪、刘自华承担本案一审诉讼费用和上诉费。
针对许健逢的上诉，刘舒琪、刘自华答辩称：一、双方签订房屋买卖合同时，在打印文本的基础上按照许健逢的要求，手写变更了过户给许健逢的妻子，但是在3月5日正式办理过户手续时，许健逢又要求先过户5%给他，其余95%办理公证委托，将全部的委托权限都委托给许健逢的母亲，委托权限包括了水电、物业费、有线电视的过户手续。二、双方在签订买卖合同中已在合同注明涉案房屋已出租且有租户，也约定签订合同当月的租金由许健逢收取。三、5%产权过户时两本的房产证都是在交易中心里面委托给许健逢收取的，即新的房产证许健逢已经收了。四、在办理5%产权过户时许健逢告知其将妻子名下的房屋抵押给刘舒琪、刘自华作为支付尾款9万元的保证，但是该承诺许健逢一直未兑现。五、双方在办理5%产权过户时又有新约定，原租户缴纳的租房押金在许健逢支付尾款的时候一并抵扣。
刘舒琪亦不服原审判决，上诉称：原审判决认为刘舒琪存在违约行为与事实不符。双方合同约定刘舒琪实收房款69万元，其它任何因过户产生的税费等一切杂费由许健逢承担。许健逢分三次向刘舒琪支付购房款，第一笔150000元在合同签订的当天支付，第二笔在成功办理该房产过户手续当天，在房产交易中心受理回执单的情况下，许健逢向刘舒琪支付房款450000元。第三笔在成功办理该房产过户手续（在房产交易中心受理回执单的情况下）的下月起，许健逢在三个月内，每月十号前向刘舒琪支付房款30000元。协议签订后，应许健逢的要求，3月5日，双方到房产交易中心办理了该房屋产权5％的过户手续。同时于3月5日当天，刘舒琪与许健逢及许健逢母亲许文华一同到珠海市公证处就房屋剩余产权及房屋其它附属设施的过户手续办理了委托公证，刘舒琪将对上诉房产享受的权利全权委托许健逢母亲许文华办理。尔后，因许健逢及其母亲许文华有意拖延时间，不在合同约定期限内办理房屋产权过户手续，无理拖欠应支付给刘舒琪的购房尾款导致合同没有完全履行，刘舒琪已经按照合同及许健逢的要求全面履行了自己的义务，不存在任何的违约之处。综上所述，上诉请求：一、判令许健逢向刘舒琪支付违约金15万元。二、本案诉讼费用由许健逢承担。
针对刘舒琪的上诉，许健逢答辩称：一、刘舒琪提出3月5日是按照许健逢的要求办理5%的产权过户的，应该为该主张提交相关的证据。二、合同虽然约定合同签订当月租金即由许健逢收取，但是刘舒琪、刘自华均未通知租户，许健逢也未实际收取当月的租金，因此不可能认定关于租金支付的约定就能替代交付行为。三、两本产权证由谁收取与本案争议无直接关联。四、刘舒琪主张的房屋进行抵押及押金在支付尾款时进行抵扣，双方之间合同已经变更，应对其主张变更的事实承担举证责任。
许健逢在二审中提交一份人口信息查询表，证明刘自华是涉案房屋的实际所有权人，刘舒琪等人都是刘自华的儿女，实际上2011年涉案房屋的产权是刘自华的两个儿子卖给刘舒琪的，当时刘自华的两个儿子是限制民事行为能力人，当时进行登记只能由刘自华来办理。刘舒琪无新证据提交，对许健逢提交证据的真实性、合法性均无异议，但认为与本案无关，房屋的产权登记应该以产权证为准。经审查，该份证据并不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条所规定的“新的证据”，且与本案争议事实无关联，本院对此不予采信。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，首先，双方在签订《房屋买卖合同》时，许健逢对于房屋情况是了解的，并且，先过户5%产权后再由刘舒琪以公证委托许文华办理余下95%的产权过户亦是许健逢提出并经双方协商一致的，因此，双方实际已对合同约定的过户时间及方式进行了变更。许健逢再以原合同约定的过户时间主张刘舒琪违约不能成立。其次，根据双方合同第三条第二款约定，许健逢支付第二期房款的前提是“成功办理房产过户手续当天，房产交易中心出具受理回执单”，而事实上，2014年3月5日双方共同办理了5%产权的过户手续及余下95%产权过户的公证委托手续后，许健逢即依约于当日支付了435000元的第二期房款。由此可见，作为出卖人的刘舒琪积极履行了办理房产过户手续的义务，而作为买受人的许健逢于此时支付绝大部分房款，亦说明其是认可2014年3月5日双方办理的上述房产过户手续是满足其付款条件的。因此，许健逢现以不能办理过户手续为由要求解除合同，返还已支付房款与事实不符，原审判决认定合同应继续履行，并对许健逢该主张不予支持处理正确。对于刘舒琪要求支付余款90000元的主张，根据双方合同第三条第三款约定，许健逢应在“成功办理房产过户手续下月起三个月内每月支付叁万元”，共支付90000元余款给刘舒琪，如上所析，至原审判决作出之时该付款的时间条件已经满足，原审判决所确定的支付时间并无不当，本院予以维持。最后，如原审判决所认定，由于许健逢未按照约定时间支付剩余房款，刘舒琪未按照约定时间交付房产及协助办理水电等移交手续，双方均存在违约行为，均应承担相应的违约责任，原审判决据此对双方的违约金主张均不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，许健逢、刘舒琪的上诉主张均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15500元（许健逢预交12200元，刘舒琪预交3300元），由许健逢负担12200元，刘舒琪负担3300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 王 莉