北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民（商）终字第04816号
上诉人（原审被告）魏红，女，1961年5月1日出生。
委托代理人李钢，男，1957年5月27日出生。
被上诉人（原审原告）周广柱，男，1957年2月3日出生。
委托代理人冯春光，北京市博涵律师事务所律师。
上诉人魏红因与被上诉人周广柱土地承包经营权转让合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第5542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月10日受理后，依法组成由法官闫飞担任审判长，法官陈洋、牟田田参加的�议庭，并于2015年6月1日公开开庭进行了审理。上诉人魏红及其委托代理人李钢，被上诉人周广柱及其委托代理人冯春光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周广柱在一审中起诉称：2005年9月23日，周广柱与魏红就北京市大兴区魏善庄镇东枣林村（以下简称东枣林村）北红砖院墙内12亩荒地签订了《租赁土地合同书》，合同中明确约定了租赁期限、租金、双方的权利义务等内容。合同约定租赁期限共计30年，租金共计648000元，魏红支付了租金40万，但剩余租金248000元至今未支付。
魏红承租该块土地后，在场地内私自搭建简易房屋9间，聘用工作人员若干。但魏红怠于管理承租场地，拖欠员工工资，致使场地荒废，杂草丛生，周广柱不得已还要代替魏红负担清除场地杂草及防火等义务。后经双方多次协商，均无结果。2010年，魏红私自搭建的简易房屋被相关部门强制拆�，后承租场地一直被废墟、杂草占据，魏红既未腾退也未进行清理。至今魏红既未按照合同约定支付剩余租金，也未就该块场地是否继续承租及清理等问题与周广柱协商，魏红实际占用承租场地，不支付剩余租金、不清理、不腾退的行为致使周广柱无法继续使用承租土地，还要负担除草、防火等义务，至今场地清理费已花费3万元左右。
周广柱认为，周广柱与魏红签订的《租赁土地合同书》是双方真实意思表示，且已实际履行多年，当属合法有效。但魏红未按照合同约定在2007年10月底前支付剩余合同租金，经周广柱多次催要无果，至今已有五年多时间，该行为已经违反合同约定，属于严重违约行为。依据该合同第四条的约定“付款方式：合同签订后在1个月内付款30万元，第2个月付款10万元，其余款项在2007年10月底前全部结清。如到期未能付清，应交违约金按未交款的1%（每天），超过1年未交齐，甲方有权收回出租土地，已交租款按实际使用年限的2倍扣除，其余款项退还”，周广柱有权将出租土地收回，并要求魏红承担相应的违约责任。
魏红租赁本合同项下土地时间自2005年8月31日至2013年8月31日止共8年（应计算至租赁合同解除之日止），租金共计172800元（每年1800元／亩×12亩×8年=172800元），实际已交纳租金40万元，扣除实际使用年限租金的2倍后应退还租金54400元（400000元-172800元×2倍=54400元）。此外，按照上述约定，超过1年未支付剩余租金的，魏红应承担违约责任，按照未交款的1%（每天）计算，违约金共计905200元［（648000元-400000元）×1%×365天=905200元］。违约金抵扣应退还的租金部分后，魏红还应向周广柱支付850800元。魏红拒绝支付剩余合同租金的行为已经严重侵害了周广柱的合法权益，周广柱有权收回出租土地。诉讼�求：1、请求判令解除周广柱与魏红之间的《租赁土地合同书》；2、要求魏红赔偿损失30000元，支付违约金20万元，共计23万元；3、判令魏红腾退租赁土地及地上物；4、诉讼费用由魏红承担。
周广柱向一审法院提交以下证据予以证明：《租赁土地合同书》、照片、上缴承包费证明、鉴证书、2012年周广柱与北京市大兴区魏善庄镇东枣林村经济合作社（以下简称东枣林村经合社）签订的合同、公告、照片、文件批阅单等。
魏红在一审中答辩称：不同意周广柱的诉讼请求。虽然合同约定了30年的土地租金是64.8万元，魏红支付了40.2万，但是根据合同法规定，租赁合同不能超过20年，所以按照20年算，魏红还差3万元的租金，这3万元没给是因为周广柱没有把手续给全，魏红有证人证明。2009年，周广柱听说修公路要占地，强行在魏红租的土地上扒开一个大门，强行搭建违法建�，导致后来政府连魏红的房子也拆除了。魏红没有任何违约责任，要求索赔的应该是魏红。索赔金额另案再说。周广柱要求解除合同是无理要求。从周广柱提交的照片来看，这个土地上杂草丛生，是北京市大兴区魏善庄镇人民政府（以下简称魏善庄镇政府）拆除土地上建筑后的样子，除草给没给工人发工资与魏红无关，也没有经过魏红的授权或同意。
魏红向一审法院提交以下证据证明：证人赵×的证言；律师函快件；北京市大兴区魏善庄镇东枣林村村民委员会（以下简称东枣林村委会）同意转租的证明两份（时间分别为2008年和2005年）、个体工商户营业执照、房屋估价勘察表、魏善庄镇政府的强制拆除决定书。
经庭审质证，魏红对周广柱提交的《租赁土地合同书》、鉴证书的真实性、合法性和关联性不持异议，一审法院依法予以确认；周广柱对魏红提交的东枣林村委会同意转租证明（2005年）、律师函、证人赵×的证言、魏善庄镇政府的强制拆除决定书的真实性不持异议，一审法院依法对上述证据的真实性予以确认。
为查清案件事实，一审法院依职权到涉案土地进行实地勘察，制作了勘查笔录、拍摄了照片和视频资料，经庭审质证，双方当事人对证据真实性不持异议，一审法院依法对上述证据予以确认。
一审法院根据上述认证查明：2005年8月5日，东枣林村经合社（甲方）与该村村民周广柱（乙方）签订《土地承包合同》，约定甲方将村东北废弃多年的12亩废坑地以现状发包给乙方周广柱。土地用途：种、养殖业。租赁期限：自2005年8月5日至2035年8月5日，承包期30年。承包期内，经甲方同意乙方可以转包、转让。
2005年9月23日，周广柱和魏红就上述12亩荒地签订了《租赁土地合同书》，合同中明确约定了租赁期限、租金、双方的权利义务等内容。合同约定租赁期限共计30年，自2005年8月31日至2035年8月31日，租金每亩每年1800元，共计648000元（大写陆拾肆万捌仟元整）。合同第四条约定了付款方式：合同签订后在1个月内付款30万元，第2个月付款10万元，其余款项在2007年10月底前全部结清。如到期未能付清，应交违约金按未交款的1%（每天）计算，超过1年未交齐，周广柱有权收回出租土地，已交租款按实际使用年限的2倍扣除，其余款项退还。合同未明确约定土地用途，只是约定了“租赁期内土地所有使用权归魏红。周广柱协助魏红办理必须的手续，如周广柱使用土地的相关证明材料、复印件盖红章。租赁期内如遇国家征地，地上建筑物、财产的赔偿归魏红所有，土地赔偿归周广柱所有，合同终止，魏红已付给周广柱的租赁款，周广柱应按魏红的实际使用时间收取租地款，多余地款周广柱须�还魏红。魏红在租赁土地范围内，自主规划安排经营所需的各种设施，其他人不得干涉”。本合同所附材料：（一）鉴证书一页；（二）租地审批申请一页；（三）鉴证书文一页；（四）与东枣林村委会的土地租赁合同一份；（五）周广柱的委托书；（六）与东枣林村委会付款发票的复印件；（七）出租地的具体情况。
2005年9月10日，东枣林村委会出具证明：本村东北大坑荒地12亩，同意周广柱转租给魏红。2008年11月9日，东枣林村委会再次出具证明：东枣林村经合社将村北大荒坑地发包给村民周广柱，承包期限为30年（2005年8月5日至2035年8月5日），为发展农村经济让承包地发挥更好的作用，东枣林村委会决定同意周广柱将承包地转租给魏红办厂经营使用（租期30年：2005年8月31日至2035年8月5日）。
上述《租赁土地合同书》签订后，魏红向周广柱共计交纳租赁款40.2万，魏红及其丈夫李钢在所租赁土地上进行个体经营，并进行了房屋建设。2008年7月31日，魏红通过其委托律师向周广柱发出律师函，表示自2007年10月至今多次联系周广柱支付租赁费余款，而周广柱避而不见。周广柱对该律师函的真实性认可，但认为该律师函表示内容与事实不符，事实上是周广柱找不到魏红。魏红提供的证人赵×到庭作证并陈述：2009年之后，周广柱和魏红因为租金的事情产生矛盾，双方谈过两次，魏红欠周广柱租金，周广柱欠魏红手续，具体什么手续，证人赵×表示不清楚。
2010年，周广柱在涉案土地搭建钢结构等建筑设施，2011年，魏善庄镇政府向魏红发出强制拆除决定书：你未经批准擅自在东枣林村北建设的建筑物10000平方米，未在本行政机关2011年4月23日发布的《限期拆除通知书》的期限内自行拆除，现本行政机关决定于2011年5月9日9时起，对你个�的上述违法建设依法实施拆除。后魏善庄镇政府将涉案土地上所建设的房屋全部拆除，拆除后的建筑物残余物等至今仍在涉案土地上。
一审另查明，涉案土地因修建公路可能涉及占地，但各方至今尚未签订相关占地赔偿或补偿协议。
在本案审理过程中，魏红提出应当按照20年算合同租赁期，这样计算魏红所欠租赁费就只3万元，没有全部付清是因为周广柱没有交付东枣林村委会同意转租的证明材料，虽然魏红在本案中提供了东枣林村委会同意转租的证明，但该证明并非周广柱给付，而是魏红自己调阅一审法院（2009）大民初字第2731号卷宗取得。该证明是周广柱在（2009）大民初字第2731号民事案件中向一审法院提交的。
一审法院判决认定：周广柱和魏红之间于2005年9月23日签订的《租赁土地合同书》是双方真实意思表示，根据租赁合同书内容和双方的履行情况，该合同为土地承包经营权的转让合同，该合同书的内容并没有违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。双方应按照合同约定履行各自义务。合同约定租赁期间30年，租金共计648000元，付款方式为：合同签订后在1个月内付款30万元，第2个月付款10万元，其余款项在2007年10月底前全部结清。如到期未能付清，应交违约金按未交款的1%（每天）计算，超过一年未交齐，周广柱有权收回出租土地，已交租款按实际使用年限的2倍扣除，其余款项退还。而魏红至今仅支付了租金40.2万元，未按照约定在2007年10月底前全部结清，且超过1年。因此，该院对于周广柱要求按照约定解除合同并由魏红腾退土地的诉讼请求予以支持。合同解除后，虽然合同中约定了按照实际使用年限2倍扣除租金的惩罚性赔偿条款，但综合本案案情及并未给周广柱造成实际损失的事实，该院酌定调整为按照�际使用年限的1倍扣除租金，其余款项退还。对于周广柱要求魏红支付违约金的诉讼请求，该院认为由于魏红支付的租金已经超过实际使用年限，周广柱并无实际损失，因此，该院对于周广柱要求支付违约金的诉讼请求不予支持。
对于魏红提出的应当按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，超过20年部分的租赁无效的抗辩意见，该院认为，周广柱和魏红签订的合同虽名为租赁土地合同，但实际上是农村土地承包经营权的转让，根据特别法优于一般法的法理原则，本案应当适用《中华人民共和国农村土地承包法》中关于土地承包经营权转让期限的规定，周广柱通过租赁土地合同转让其土地承包经营权的年限并未超过其与东枣林村委会签订合同的剩余承包年限，因此，租赁土地合同书中约定的租赁期限30年并无不当，该院对于魏红的上述抗辩意见不予支持。
魏红提出租赁费没有按照约定交清是因为周广柱没有交付相关手续，在庭审中魏红表示相关手续是东枣林村委会同意的相关证明，经该院核实，本案中魏红提交的东枣林村委会同意转租证明是周广柱在该院审理（2009）大民初字第2731号民事案件中提交的，该证明真实、合法、有效，表明周广柱与魏红之间转让土地承包经营权得到了东枣林村委会的同意，因此，该院对于魏红以相关手续未交齐而拒绝按照约定支付租赁费的抗辩意见不予支持。
关于本案所涉土地因修路占地赔偿事宜，与本案并非同一法律关系，相关各方应另行解决。魏红在庭审中提到2011年魏善庄镇政府对其租赁土地上的房屋强制拆除的行政行为是违法行为一节，系行政法律关系，与本案并非同一法律关系，应另行解决。
据此，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十六条之规定，判决如下：一、周广柱和魏红于二〇〇五年九月二十三日签订的《租赁土地合同书》自本判决生效之日起解除；二、魏红于本判决生效之日起三个月内向周广柱腾退位于北京市大兴区魏善庄镇东枣林村北红砖院墙内十二亩土地；三、周广柱向魏红返还多支付的土地租赁款（用魏红已支付的土地租赁款四十万二千元减去实际使用土地期间的租赁款，该租赁款按照每年二万一千六百元，自二〇〇五年九月二十三日起计算至实际腾退之日止）；四、驳回周广柱的其他诉讼请求。
魏红不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：
一、一审判决违背事实真相，是1份混淆是非的违法判决。
二、本案一审诉讼历时长达1年7个月，期间更换了2名审判员。第1名审判员审理本案时就表明周广柱的诉讼请求不能成立，之后变更为第2名审判员，其要求周广柱变更诉讼请求，并强迫魏�接受。但因变更后的诉讼请求没有相应的诉由，一审法院又恢复了周广柱的原诉讼请求。一审法院这种对诉讼请求想怎么改就怎么该，对案件想怎么审就怎么审，想怎么判就怎么判的行为，完全丧失了法院的立场，属滥用权力。
三、一审法院超越了审判权限，这是不争的事实。周广柱与魏红所签合同的名称为《租赁土地合同书》，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。第二百二十五条规定，租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归出租方所有。双方所签《租赁土地合同书》中约定，租赁期内如遇国家征地，地上建筑物、财产的赔偿，归魏红所有等。因此，一审法院明知双方所签合同的性质是租赁合同，却偏要适用《中华人民共和国农村土地承包法》，明显就是为了圆谎，张冠李戴。再看《租赁土地合同书》的内容，周广柱是出租方，出租给魏红的是1个大荒坑，当时周广柱满口承诺签订合同后其找土填坑等等，但其并未履行上述义务，只是向魏红要钱。对于双方约定周广柱应提供魏红的相应手续，其也不提供。周广柱的上述行为严重侵犯了魏红的合法权益。我国现行法律规定，任何一方侵害了对方当事人的合法权益，受害方都应受到法律保护。然而周广柱为了抢夺占地补偿款，却先行向北京市大兴区人民法院安定法庭提起与本案相同的诉求，其真正原因是为了赔偿款。
四、事实真相就是周广柱要抢夺占地补偿款。以往的数次庭审，人证、物证、事实都证实魏红无任何违约责任，魏红理应受到法�保护，周广柱无权要求解除涉案合同。
五、从一审判决看，一审法官故意无视法律。假如双方都有意解除涉案《租赁土地合同书》，那么涉案土地上的建筑、财产是否进行了评估，价值是多少。多收的租地款如何退赔等问题，一审法院均未处理。可见，一审法官缺乏基本生活常识和基本道理，判决魏红腾退地上建筑物错误。
六、根据周广柱向一审法院提交的其与东枣林村经合社于2012年签订的《土地租赁合同》的内容，周广柱的租赁期限至2031年12月31日，比魏红与周广柱签订的《租赁土地合同书》期限缩短了4年。由此可见，周广柱与东枣林村经合社对涉案土地的使用已改成了租赁关系，东枣林村经合社也不再收取周广柱2031年至2035年的租金。而一审法院却以魏红没有交纳《租赁土地合同书》后10年的租金为由，判决解除了《租赁土地合同书》，该理由根本不在《�赁土地合同书》涉及的时间范围内。既然东枣林村经合社与周广柱对涉案土地的使用已改成了租赁关系，东枣林村经合社已不再收取周广柱2031年至2035年的租金，一审法院就不应以此来约束魏红。
综上，魏红请求本院撤销一审判决，判决魏红与周广柱继续履行《租赁土地合同书》。
周广柱服从一审法院上述民事判决，其口头答辩称：同意一审法院判决，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
上述事实，有当事人提交的上述证据及陈述意见在案佐证。
本院认为：关于魏红与周广柱所签《租赁土地合同书》的性质。涉案土地为东枣林村集体所有。《中华人民共和国农村土地承包法》第三条第一款规定：“国家实行农村土地承包经营制度。”第五条第一款规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”因此，周广柱作为东枣林村集体经济组织成员，对涉案土地享有承包经营的权利，其与东枣林村经合社所签合同性质应为农村土地承包合同。此后，虽然周广柱与魏红签订名为土地租赁的涉案《租赁土地合同书》，但根据《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，该合同的性质应属土地承包经营权的流转，据此一审法院认定双方所签合同实为土地承包经营权转让合同，符合法律规定。而周广柱在其承包经营的期限内将涉案土地的承包经营权转让给魏红，亦不违反相关法律规定。魏红主张双方所签《租赁土地合同书》的性质为租赁合同，与相关法律规定不符，本院不予支持。
关于双方所签《租赁土地合同书》是否解除的问题。根据《租赁土地合同书》第四条的约定表明，魏红应于2007年10月底前结清剩余承包经营费24.8万元，超过1年未能付清，周广柱有权收回涉案土地。而魏红至今未向周广柱付清上述款项，故周广柱起诉要求解除双方所签《租赁土地合同书》，具有合同依据，应予支持。魏红主张周广柱未依据《租赁土地合同书》的约定向其交付加盖红章的鉴证书、租地审批申请、东枣林村委会同意转租的证明、周广柱向东枣林村委会付款的证明，违约在先，故周广柱无权要求解除《租赁土地合同书》。对此本院认为：首先，在签订《租赁土地合同书》后，魏红使用涉案土地开展了经营活动，并设立了租赁站。其次，魏红并未举证证明因周广柱未提供其上述材料，导致东枣林村委会或有关部门阻止其使用该土地进行经营活动，且根据魏红提交的证据表明，其于2008年4月9日取得了东枣林村委会同意其使用涉案土地进行经营的证明。第三，《租赁土地合同书》中也没有如周广柱未能提供上述材料，魏红�以拒绝支付剩余承包经营费的约定。综上，本院对魏红的此项主张，不予支持。
关于魏红主张周广柱提起本案诉讼的目的是为了占有涉案土地补偿款的问题。本案中，周广柱起诉要求解除双方所签《租赁土地合同书》，并要求魏红赔偿其损失。上述请求中未涉及占地补偿款的问题，故即使双方对占地补偿款存在争议，也并非本案审理范围。有关占地补偿款的问题，魏红可通过相关部门或另案予以解决。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4750元，由周广柱负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由魏红负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 飞
代理审判员 陈 洋
代理审判员 牟田田
二〇一五年六月十八日
书 记 员 赵 越