山西省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋民终531号上诉人（原审原告）：李渊，男，1976年4月27日出生，汉族，太原重型机械集团有限公司职工，住山西省太原市。上诉人（原审原告）：吕利新，女，1976年11月11日出生，汉族，无业，住山西省太原市。二上诉人的委托代理人：郝洁，山西令德律师事务所律师。委托代理人：姚婧然，山西令德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李勇，男，1974年8月4日出生，汉族，住山西省高平市。委托代理人：赵彩虹，山西诚鸿城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西百德兴房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市小店区学府街26号。法定代表人：张国樑，总经理。原审被告：张国樑，男，1968年11月7日出生，山西百德兴房地产开发有限公司总经理，住山西省太原市。上诉人李渊、吕利新与被上诉人李勇，原审被告山西百德兴房地产开发有限公司，原审被告张国樑案外人执行异议之诉一案，山西省太原市中级人民法院于2017年5月8日作出(2016)晋01民初1045号民事判决，上诉人李渊、吕利新不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2017年8月30日公开开庭进行了审理。上诉人吕利新及其李渊和吕利新的共同委托代理人郝洁、姚婧然，被上诉人李勇及其委托诉讼代理人赵彩虹到庭参加诉讼，原审被告山西百德兴房地产开发有限公司(以下简称百德兴房地产公司)和原审被告张国樑经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审原告李渊、吕利新一审提出诉讼请求：1.请求法院停止对位于太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元2705号房产的强制执行，并解除查封；2.诉讼费由被告负担。原审法院认定事实如下：2013年5月8日，吕利新的姐夫康某以POS机刷卡的方式向百德兴房地产公司付款130000元，百德兴房地产公司给李渊出具了收款收据，2013年6月20日，吕利新以POS机刷卡的方式向百德兴房地产公司付款170000元，百德兴房地产公司给李渊出具了收款收据，以上收据写明：今收到李渊百德尚景1-2-27层-A户房款，面积95.44平方米，单价6000元。2015年6月23日，吕利新通过银行卡向百德兴房地产公司的法定代表人张国樑转账100000元，百德兴房地产公司给李渊、吕利新出具了收款收据，写明：百德尚景小区1-2-2705号房部分房款。2015年11月4日百德兴房地产公司给李渊、吕利新出具了100000元的收款收据。2015年6月23日，百德兴房地产公司与李渊、吕利新签订了《商品房买卖合同》，约定李渊、吕利新购买百德兴房地产公司开发的位于太原市××街第1座2单元2705号房，建筑面积95.44平方米，单价为每平方米6000元，总金额为572640元，付款方式为分期付款，2013年6月20日之前付款300000元，2015年6月23日之前付款100000元，2015年12月1日前付清余款。2013年8月，百德兴房地产公司取得了涉案房产的商品房预售许可证。本院在执行申请执行人李勇与被执行人百德兴房地产公司民间借贷纠纷一案中，依据(2014)并执字第240号执行裁定，查封了位于太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元2705号房产。李渊、吕利新向本院提出异议，本院于2016年10月10日作出(2015)并执异字第50号执行裁定，认为，百德尚景小区高层住宅楼房屋由百德兴房地产公司开发建设，争议房产仍登记在百德兴房地产公司名下，未办理产权过户手续，所有权未发生转让、变更；法院根据申请执行人的申请，依法查封具有法定的事实和对抗效力；至于李渊、吕利新与百德兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，应通过诉讼主张其实体权利。裁定：”驳回异议申请人(案外人)李渊、吕利新执行异议的申请。”李渊、吕利新不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，百德尚景小区第1座2单元2705号房即太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元2705号。2017年2月8日，太原市房产交易服务中心出具房产证明，证明至2017年2月8日，城市××区国有土地范围内李渊、吕利新名下无房产。原审法院认为，关于李渊、吕利新与百德兴房地产公司之间是否为真实的房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》是否有效。李渊、吕利新提交了交纳400000元购房款的转账凭证，并称双方约定余款在办理完网签后再支付，先交房款后签合同的原因是双方协商交齐房款再签合同。李勇认为，李渊、吕利新与百德兴房地产公司签订商品房买卖合同的时间在法院查封涉案房屋半年之后，在签订合同前两年李渊就分两次支付了百德兴房地产公司部分房款，双方之间并非真实的房屋买卖合同关系，依法不能对抗执行行为。本院认为，李渊、吕利新与百德兴房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元2705号房产之前，本院已经依据执行裁定，查封了该套房产。李渊、吕利新与百德兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效。李渊、吕利新请求法院停止对位于太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元2705号房产的强制执行，并解除查封，无事实及法律依据，本院不予支持。李渊、吕利新可以与百德兴房地产公司协商或通过诉讼解决已付购房款的问题。张国樑经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃庭审抗辩权利，不影响本院依据查明的事实依法进行裁判，故判决：驳回原告李渊、吕利新的诉讼请求。判后，上诉人李渊、吕利新不服，上诉请求:1.依法撤销山西省太原市中级人民法院(2016)晋01民初1045号民事判决；2.判决太原市中级人民法院停止对位于太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元2705号房产的强制执行，并解除查封;3.由各被上诉人承担本案的诉讼费。事实与理由:(一)一审判决认定事实不清，上诉人与被上诉人二之间所签订的《商品房买卖合同》合法有效。上诉人与被上诉人二在签订《商品房买卖合同》前，双方已经就上诉人购买本案所争议的房屋这一事项进行过明确的意思表示，双方之间为真实的房屋买卖合同关系。上诉人在一审中提供了以下相关证据:2013年5月8日、2013年6月20日，用POS机刷卡的分别交纳购房款130000元、170000元、以及2015年6月23日转账100000元的银行交易凭证;被上诉人二均出具了相应的收据，详细记载了双方就所争议房屋的坐落位置、面积、单价、总价、付款方式等。可以充分证明双方的关系为真实有效的房屋买卖合同关系，完全达到了民事法律程序中证据的证明要求。被上诉人一李勇主张上诉人与被上诉人二百德房地产之间并非真实的买卖关系而是借贷关系或双方串通并未收款的情况下出具虚假收据的方式对抗执行的行为。为其主观猜测，完全没有任何证据。一审法院在证据如此清晰充分的情况下，认定上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》无效，认定事实错误。(二)一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人二之间的买卖关系合法有效，上诉人交纳购房款这真实的交易行为。应当依据《民事诉讼法》司法解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;依法对所争议房产进行解封。综上所述，上诉人购买房屋的行为真实有效，对该房产的强制执行程序享有足以排除的民事权益，请求二审法院撤销一审判决，依法判决太原市中级人民法院停止对位于太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元2705号房产的强制执行，并解除查封。被上诉人李勇答辩称，1.被答辩人李渊、吕利新在人民法院对涉案房屋查封之后与山西百德兴房地产开发有限公司签署的买卖合同，依法属于无效合同。根据被答辩人李渊及吕利新提交的证据可见，被答辩人李渊、吕利新与被告百德兴于2015年6月23日签订商品房买卖合同，签订合同的时间在人民法院依法查封涉案房屋半年之后。且令人匪夷所思的是在签订合同前两年，也就是2013年6月李渊就分两次支付了百德兴部分房款。且李渊、吕利新未能向人民法院提供数次交付房款的打款凭证及支付房款现金前的取款记录。这种种迹象表明被答辩人与百德兴之间并非真实的房屋买卖合同关系。且因其签署合同在人民法院查封涉案房屋之后，因此依法不能对抗执行行为。2.李渊、吕利新与百德兴房地产公司之间的关系非实际的房屋买卖关系，依法不能对抗人民法院的依法执行行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定”对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(一）案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。”第二十九条规定”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前己等订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”由上述规定可见，上诉人李渊、吕立新在人民法院查封之后与开发商签订合同无疑不能排除执行。本院二审中，上诉人李渊、吕利新提供了一份于2013年6月8日与百德兴房地产公司签订的一份《商品房买卖合同》，并诉称是由康某代签的草签合同。被上诉人李勇庭审质证认为一审庭审时上诉人明确陈述和开发商约定交齐房款才能签订合同，上诉人提供的2013年6月8日与百德兴房地产公司签订的一份《商品房买卖合同》是百德兴房地产公司为了阻止法院执行伪造的合同。庭审中，证人康某、尹某出庭作证证明其帮助上诉人购房，并与百德兴房地产公司草签了一份《商品房买卖合同》。本院查明的其他事实与原审一致。本院认为，在原一审庭审时，上诉人李渊、吕利新提供了2015年6月23日与被上诉人百德兴房地产公司签订了《商品房买卖合同》，2014年12月8日，法院裁定查封了本案所涉房屋。二审中，上诉人李渊、吕利新又提供了一份2013年6月8日与百德兴房地产公司签订的一份《商品房买卖合同》，并诉称是在正式签订合同前所签的一份草签合同，以此证明是在法院裁定查封之前就签订了《商品房买卖合同》。但上诉人李渊、吕利新在二审中提供的2013年6月8日的《商品房买卖合同》属于本案的关键证据，本应在一审时提供，其在二审时才向法庭提供，其真实性和有效性需要其他相关证据佐证。从上诉人李渊、吕利新在起诉状中诉称于2015年6月23日与被告签订《商品房买卖合同》，并未提及在此合同之前由一份草签的《商品房买卖合同》；在一审庭审中，上诉人李渊、吕利新诉称其与开发商协商的是交齐房款再签合同，其交齐房款是在2015年，涉案房屋被查封以后，并未说明在查封之前还有一份草签的《商品房买卖合同》。另外，从其他相关联的购买被上诉人百德兴房地产公司商品房所签的协议看，其他人在查封前与百德兴房地产公司签订的都是《商品房内部认购协议》，并非上诉人二审所提供的《商品房买卖合同》。根据上述相关联的证据看，上诉人李渊、吕利新在二审时提出的2013年6月8日所签订的《商品房买卖合同》未在一审举证期限内提出，也与其他人所签协议类型不一致，又与其在一审时的陈述相矛盾，所以对该合同的真实性，本院不予认定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，上诉人李渊、吕利新与被上诉人百德兴房地产公司签订《商品房买卖合同》时，该房屋已经被法院进行了查封，故上诉人李渊、吕利新请求法院停止对位于太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元2705号房产的强制执行，并解除查封，无事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人李渊、吕利新所诉应该执行《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条”对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”，依法对所争议房产进行解封。本院认为，该规定的前提是享有对执行标的的民事权益，而上诉人是在法院裁定查封了本案所涉房屋之后才与百德兴房地产公司签订了《商品房买卖合同》，其不享有对涉案房屋的民事权益。综上，原审认定事实清楚，判决结果正确，本案应驳回上诉，维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人李渊、吕利新负担。本判决为终审判决。审判长  武全敬审判员  孙成宇审判员  文 劼二〇一七年九月二十九日书记员  张静宇