陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕06民终1137号
上诉人（原审原告）：高志红，女，1971年12月10日出生，汉族，现住陕西省延安市宝塔区大东门街**号院*号楼*单元***室。
委托诉讼代理人：薛安，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：田福军，男，1984年3月15日出生，汉族，现住延安市宝塔区市场沟海峰大厦****室。
上诉人高志红、田福军因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2017）陕0602民初2658号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人高志红的诉讼委托代理人薛安、上诉人田福军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高志红上诉请求：1、维持（2017）陕0602民初2658号民事判决第一项、第二项，撤销第三项，改判田福军向高志红支付2016年7月1日起至2018年10月31日的租金408146.29元及2018年4月1日起至实际搬离之日的租金（每日租金按639.73元计算）；2、由田福军承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：本案一审判决对案件主要事实认定清楚，法律适用总体适当，但判决未支持上诉人2016年7月1日起至2018年3月31日的租金，并整体减少20%的租金金额，该项判决在事实认定及归责方面存在不当之处。按照合同约定，下一年的租金支付时间是2016年6月30日前，上诉人前往超市催交下一年租金，田福军采取了推诿和躲避的态度，上诉人不得已向田福军店员提出，转告田福军如不支付下一年的租金，则超市不应继续经营。上诉人既未对田福军的门市关门上锁，也未堵门堵路，抑或停水停电，田福军超市关门属于其自行采取的行为，与上诉人无关。2016年7月以来，田福军长期占据上诉人房屋，既不支付租金也不肯搬离，导致上诉人经济损失且损失不断扩大。一审判决第三项法律适用存在不当之处，支持了田福军无理的主张，请求二审依法改判。
田福军辩称，高志红的上诉请求不合理，是高志红造成我的停业，阻碍我营业，堵门是高志红指使我的店员进行的。
田福军上诉请求：1、依法撤销（2017）陕0602民初2658号民事判决第一、二、三项，依法改判；2、本案一、二审的诉讼费用由高志红承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，导致判决错误。高志红在合同存续期间采取无故围堵停电的行为导致上诉人无法经营，造成经济损失近80万元，高志红已经构成严重违约并导致合同目的无法实现，对此高志红应负全部责任，上诉人不应当为高志红的过错行为再付任何租金。原审判决上诉人支付2016年11月1日之后的租金，严重不公，损害了上诉人的合法权益。上诉人因高志红的违约行为使上诉人遭受了严重的经济损失，应当由高志红承担赔偿责任。原审中上诉人提出反诉及鉴定申请，要求高志红承担赔偿责任，原审判决中所述上诉人未缴纳鉴定费，鉴定部门将材料退回，不再合并审理，完全不符合客观事实，请求二审法院再次委托鉴定部门，本着公平公正的原则，对上诉人的全部损失进行鉴定，并一并做出判决。上诉人是合同的受害方，损失确实存在，尚未进行鉴定结束，搬离之后将无法进行鉴定，关系到上诉人主张侵权行为的赔偿，因此，应当考虑本案的客观事实，维护上诉人的合法权益，改判上诉人在鉴定之前不应搬离。
高志红辩称，我只是采取了上门催要，建议店员转告田福军尽快支付租金，说话态度可能不太好，但并没有采取什么方式，我无任何违约行为。一审我已经提供了相关的证据证明超市的门是田福军店员锁的，钥匙也在他的手里，是否继续营业完全取决于田福军自己，所以超市是否继续营业是田福军的事情，田福军应当承当占用房屋期间的相关费用。田福军的装修损失及其他损失不应当由我承担。在合同的履行过程中，我无任何过错及违约行为，因田福军自身的过错导致的结果应当由其自行承担。双方之间签订的合同应当解除，田福军应付租金的期限为2016年1月30日，时至今日，上诉人仍未向我支付2016年1月30日之后的租金长达2年，原审判决解除合同正确。
高志红向一审法院起诉请求：一、判令解除冯青山、田福军于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》；二、判令田福军立即搬离百米大道永昌路龙昌园小区一号楼临街超市所占用商铺；三、判令田福军支付2016年7月1日起至实际搬离之日的租金（每日租金639.73元，截止2016年7月31日为19831.51）；四、本案诉讼费由被告承担。
田福军向一审法院反诉请求：1、判令高志红赔偿田福军因封门阻挡所造成的各项寂静损失20万元（包括营业损失、货物损失及装修费用，具体数额以物价部门的鉴定结论为准）；2、判令高志红承担本案的诉讼费。
一审法院认定的事实：2013年5月28日，高志红丈夫冯青山和田福军签订《房屋租赁合同》，冯青山将百米大道永昌路龙昌园小区一号楼临街门面出租给被告使用。合同约定租赁期限为8年，从2013年6月30日至2021年6月30日。根据约定，合同签订后被告一次性支付前三年租金70万元及保证金5万元，第二次租金于2016月30日一次性支付第四年、第五年租金，合计46.7万元。合同签订后被告支付了前三年租金和保证金，冯青山依约交付了房屋。田福军接受房屋后，经装修开了一家超市，主要经营粮油及日用百货等。期间冯青山因病亡故。2016年6月12日左右高志红来超市，未见到田福军，就告知超市雇员，让其转告田福军，如在2016年6月15日再不交租金，就不让开门。2016年6月15日，高志红再次来到超市，将所驾驶车辆横停在超市门前，把游戏机挡在门口，轰赶购买货物的顾客，并言语威胁超市雇员，不关门就要砸玻璃，无奈，超市雇员只好停止营业将门关闭。当天下午，田福军从外地赶回，电话与高志红沟通开门营业事宜未果，6月20日前后，田福军及其两个雇员与高志红及其两个朋友，在超市门前协商未果。2016年7月5日，在永昌路龙昌园附近一餐馆，双方再次协商，结果发生争执并打架，田福军头部受伤住院。后双方再未协商，田福军也未再开门营业。2016年8月15日，高志红诉至本院。在本案发回重审期间，田福军申请对营业损失及装潢进行鉴定，原、被告双方对超市现存货物进行了清点，并对超市内的办公物品及装潢进行了登记，但田福军未补充后续资料且未缴纳评估费，鉴定部门将材料退回，不予鉴定。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，高志红在约定的付款期限未到的情况下，向田福军索要租赁费并强令田福军经营的超市关门，违反了双方之间的约定，侵犯了田福军的民事权益，应当承担违约的民事责任。田福军在高志红起诉后，采取了听之任之的态度，既不经营该超市，也不缴纳租赁费，放任损失的扩大，依法应当对扩大的损失承担责任。因双方有协商等的情形，高志红诉请的租赁费时间本院酌情定于自2016年11月1日起算，而高志红也有违约的情形，故对租赁费的损失应承担20%的责任，其余80%的租金应当由田福军负担。由于该超市停业至今，高志红诉请的解除合同的诉请本院予以支持。田福军反诉要求高志红赔偿停业造成的各项损失，但田福军未补充后续资料且未缴纳评估费，鉴定部门将材料退回，鉴于田福军的损失确实存在，故对其反诉本院不予合并审理，田福军可另行诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条、一百一十九条、二百一十二条之规定，判决：一、解除冯青山（高志红丈夫，已亡故）与田福军于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》；二、田福军于本判决生效后十日内立即将租赁高志红的百米大道永昌路龙昌园小区一号楼临街房屋内所经营超市的物品搬离并将租赁房屋交付给高志红；三、田福军支付高志红2016年11月1日起至2018年3月31日的租金元263567.6元及自2018年4月1日起至实际搬离之日的租金（每日租金按639.73元X80%=511.78元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2396元，高志红预交2396元，由高志红承担396元，田福军承担2000元。田福军缴纳的反诉费2400元予以退还。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人高志红的丈夫冯青山与上诉人田福军签订了房屋租赁合同，双方之间形成了合法有效的租赁合同关系。上诉人高志红主张一审未支持其2016年7月1日至2018年3月31日期间的租金损失，并整体减少20%的租金金额，一审认定事实和归责存在不当。对该主张，本院认为，双方签订的房屋租赁合同中明确约定了第二次租金的支付时间是2016年6月30日，上诉人高志红在租金未到支付期的情况下，于2016年6月12日、6月15日采取了不当的方式提前向田福军催要，导致双方发生纠纷，并在7月5日与田福军协商过程中再次发生争端致田福军头部受伤住院，上诉人高志红对纠纷的发生存在过错，理应对纠纷协调解决的合理期间产生的租金损失承担自负责任。一审酌情认定租金从2016年11月1日起算并无不当。纠纷发生后，引起诉讼，致房屋搁置至今，所产生的租金损失，上诉人高志红应当就其过错承担相应的责任，一审确定其承担责任的比例为20%，该责任比例划分适当。上诉人田福军在租金支付即将到期前，是否能按期支付租金，对高志红的催要应当给予合理的答复。其态度不明确，导致双方发生纠纷，上诉人田福军一样负有不可推卸的责任。双方就纠纷的解决协商未果后，上诉人田福军采取了停业经营、不支付租金的方式继续占有租赁房屋，放任了租金损失的扩大，应当对房屋占有期间的租金承担支付责任。上诉人田福军主张因高志红的违约行为遭受了严重的经济损失，要求高志红承担赔偿责任，因上诉人田福军在一审申请评估后未补充后续资料及未缴纳评估费，导致资产评估机构将申请资料退回，故上诉人田福军主张的赔偿请求无证据支持，该主张不能成立。一审鉴于其损失确实存在，未判决驳回其主张，而是告知其另行起诉，保留了其救济的途径，一审判决并无不当。
综上所述，高志红、田福军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7649元，由上诉人高志红负担2396元；上诉人田福军负担5253元。
本判决为终审判决。
审判长 霍雨枫
审判员 牛 菲
审判员 王玉兰
二〇一八年七月二十日
（院印）
书记员 张 良