福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终143号
上诉人（原审被告，反诉原告）：李朝辉，男，1985年1月30日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：吕晓华，福建懿茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卜金，福建懿茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：李晓蓉，女，1976年3月9日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：林汉坤，福建仁胜律师事务所律师。
上诉人李朝辉因与被上诉人李晓蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初6417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李朝辉及其委托诉讼代理人吕晓华、卜金、被上诉人李晓蓉及其委托诉讼代理人林汉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李朝辉上诉请求：撤销原判第一、三项，改判李晓蓉支付违约金36000元，家电家具损失4200元和经营、交通损失6500元。事实和理由：1.李晓蓉迟延办理房产解押手续并导致迟延办证，构成违约。根据双方2014年3月25日签订的《房产买卖经纪合同》的约定，李晓蓉应于2014年3月28日前办理讼争房屋的解押手续并取得注销后的产权证。而根据双方2014年3月26日订立的《补充协议》的约定，双方定于讼争房屋产权满5年后当月办理产权交易过户手续。而我方二�提交的《漳州市芗城区税务局房产/土地使用权权属转移涉税证明》可以证明，李晓蓉取得讼争房屋产权的时间为2009年6月1日，取得产权满5年的时间为2014年5月31日，即李晓蓉应于2014年6月3日前与我方办理讼争房屋的产权过户手续。故李晓蓉逾期至2014年6月27日办理讼争房屋的解押手续并导致双方2014年7月2日才向房屋权属管理机构办理过户手续，构成违约，并应依法向我方支付迟延履行的违约金；2.涉案《房产买卖经纪合同》约定，李晓蓉应于2015年12月30日前将户口从讼争房屋迁出，其逾期至2016年6月21日才将户口迁出，应向我方支付逾期迁出户口的违约金；3.李晓蓉交房时调换讼争房屋内的家具，应当酌情补偿我方损失。根据上述《房产买卖经纪合同》约定，李晓蓉应当将合同附件所列的设施一并转让我方，然而其交房时将一台电视及一张双人床调换，应酌情补偿我方损失；4.李晓蓉违约在先却提起本案诉讼，应补偿我方参与诉讼造成的经营、交通损失。
李晓蓉辩称：1.我方不存在违约行为，无需承担违约责任。我方取得讼争房屋产权的时间为2009年7月14日，产权满五年的时间为2014年7月，我方已经于2014年6月27日办理完成了讼争房屋的抵押注销登记，不存在逾期办理解押的问题。并且双方于2014年7月2日签订的《补充协议》已经变更了办理过户手续的时间，双方如约在2014年7月2日完成了讼争房屋的过户，李朝辉要求我方支付延迟履约的违约金不能成立；2.李朝辉要求我方补偿其家具电器损失没有事实和法律依据。讼争房屋及其中的家具电器已经交接完成，李朝辉未能提供证据证明我方调换了讼争房屋内的家具和电器；3.李朝辉主张的误工、交通等损失没有法律依据，不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。
李晓蓉向一审法院起诉请求：李朝辉归还户口本押金10000元。李朝辉向一审法院反诉请求：李晓蓉支付违约金36000元、水电费146.8元、物业费645元、家电电器折价费3000元、误工费及交通费6500元，合计47491.8元。
一审法院认定事实：1.2014年3月25日，李晓蓉与李朝辉经漳州南新房地产代理有限公司居间促成签订《房产买卖经纪合同》，约定（摘要）：⑴李晓蓉将其位于芗城区新华东商贸广场9幢713、714号房屋出售给李朝辉，房屋的转让包括屋内设施，具体设施以双方签订的房屋设施清单为准。房产总成交价750000元。⑵办理手续时间：双方在签订合同当日起七个工作日内备齐申请贷款材料并送件至放款银行开始办理贷款审批手续。讼争房屋现抵押在兴业银行漳州分行元光北支行，李晓蓉应于签订协议当日起三个工作日内申�并开始办理解押手续。讼争房屋于李晓蓉取得注销后产权证且李朝辉银行按揭审批通过三个工作日内前往房地产房屋权属交易管理机构办理交易过户手续。于李朝辉领取其名下产权证三个工作日内办理房屋国有土地使用证过户手续。⑶房产交接：李晓蓉应于收到讼争房屋全额房款当日将房屋交付给李朝辉使用。交付前所产生的费用包括但不限于水电、物业管理费等有关费用由李晓蓉负责缴清。⑷户口迁出等事项：李晓蓉应在2015年12月30日前将户口迁出，并预留10000元于户口迁出之日支付给李晓蓉，逾期迁出，则按日以讼争房屋总成交价的0.5%支付违约金。⑸违约责任：双方任何一方未能及时备齐材料而导致交易延迟受理、李晓蓉未能按时进行讼争房屋交接、李朝辉未能按时付款均属延迟履约行为。每逾期一日，由延迟履约方向守约方支付总成交价的0.05%的滞纳金。逾期七日，构成根本违约行为，违约方应按第一条约定承担违约责任，即若李晓蓉违约，应书面通知李朝辉，并自违约之日起两日内退还李朝辉所支付购房款，同时向李朝辉支付相当于双倍定金的违约金、承担李朝辉向中介方支付的中介费、代办费用及为追究李晓蓉违约责任而支付的合理费用。若李朝辉违约，所支付的定金不予退还，并承担李晓蓉应向中介方支付的中介费、代办费用及为追究李朝辉违约责任而支付的合理费用。⑹双方约定其他事项：双方同意，李晓蓉收到全额房款一个月后交接讼争房屋给李朝辉。⑺合同附件记载（摘要）：房屋设施清单包括彩电、空调、冰箱、洗衣机、抽油烟机、热水器、沙发、茶几、餐桌（餐椅6把）、床头柜、化妆台、窗帘各一件，双人床及床垫各2张。2.2014年3月26日，双方签订《补充协议》，约定（摘要）：李晓蓉待产�满5年后当月与李朝辉办理产权交易过户手续。李朝辉同意补偿李晓蓉10000元，于产权交易过户受理当日支付李晓蓉。3.2014年6月27日，兴业银行股份有限公司漳州分行在讼争房产设定的抵押注销。4.2014年7月2日，李晓蓉向李朝辉出具收条，确认已收到讼争房屋购房款220000元，包含已支付的定金50000元。5.2014年7月2日，双方签订《补充协议》，约定（摘要）：⑴双方共同承诺于2014年7月2日办理房产过户手续时，李晓蓉预留10000元户口预留金放李朝辉处，待李晓蓉迁出户口五个工作日内，李朝辉退还李晓蓉该预留金10000元。⑵双方同意李朝辉不预留水、电、物业预留金在中介公司处，李晓蓉承诺交房前结清水、电、物业等相关费用。6.2014年8月15日，李朝辉转账支付李晓蓉购房款530000元。7.李晓蓉拖欠讼争房屋截止2014年6月止的电费146.8元及截止2016年6月30日止的物业费645元。李�蓉在答辩阶段承认该部分事实，在证据质证及法庭辩论阶段以李朝辉提供的证据存在瑕疵为由予以否认，但未提供相反证据予以反驳。8.2014年9月3日，双方交接讼争房屋。9.2015年12月30日前，李晓蓉将其户口迁出讼争地址。10.诉讼期间，李晓蓉提供登记于其名下的讼争房产的房屋所有权证及土地使用权证，其中房屋所有权证记载2009年6月向陈素芬购买，登记填发日期时间因该证据为复印件，且加盖印章，无法辩识填发时间，李晓蓉主张填发日期2009年8月17日，李朝辉主张填发时间为2009年6月17日。土地使用权证记载填发时间2009年7月15日。
一审法院认为，关于李晓蓉的诉讼请求。双方当事人在2014年3月25日签订的《房产买卖经纪合同》及2014年7月2日签订的《补充协议》对户口迁出事宜均作出约定，双方均应履行。李晓蓉于2015年12月30日前将其户口迁出讼争地址，李朝辉依约应当退还李晓蓉户口预留金10000元。李朝辉关于李晓蓉未缴清交房前拖欠的电费及物业费的辩称应属于针对诉讼请求提出的抗辩，双方约定交付房产前包括水电费、物业管理费应由李晓蓉缴清，现李朝辉提供证据证明李晓蓉拖欠讼争房屋截止2014年6月止的电费146.8元及截止2016年6月30日止的物业费645元，李晓蓉否认证据真实性但未提出反驳证据，应当认定李朝辉就此举证已达盖然性占优势的证明标准，该欠款应与前述户口预留金相抵扣，即抵扣后，李朝辉应当支付李晓蓉户口预留金9208.2元。关于李朝辉的反诉请求。⒈双方当事人先后签订了2014年3月25日《房产买卖经纪合同》、2014年3月26日关于延迟办理产权交易手续的《补充协议》、2014年7月2日关于户口预留金及水电费、物业费交纳的《补充协议》，应当认定，2014年3月26日关于延迟办理产权交易手续的约定变更了2014年3月25日《房产买卖经纪合同》关于产权交易手续办理时间的约定。该合同系由中介机构提供的格式合同，该合同内关于“李晓蓉收到全额房款一个月后交接上述房产给李朝辉”的约定系手写，应当认定为特别约定，若该合同内有其他印刷体内容与该约定相悖，应按该手写约定内容履行。李朝辉以李晓蓉未依约办理银行解押手续为由要求李晓蓉承担延迟履行违约责任。根据双方当事人先后签订的《房产买卖经纪合同》及《补充协议》，结合房产交易手续办理流程，讼争房产上设定的银行抵押已于2014年6月27日注销，且双方于2014年7月2日补充协议约定于2014年7月2日办理房产过户手续，应当认定无论李晓蓉是否依“应于签订本协议当日起三个工作日内申请并开始办理解押手续”约定办理银行解押手续均未影响双方办理产权交易手续，不违背合同约�根本目的，因此李朝辉以此为由要求李晓蓉承担违约责任，证据不足，不予支持。⒉李朝辉主张李晓蓉调换房屋设施中的电视机及床铺，李朝辉对此应承担举证责任，现其提供合同附件房屋设施清单仅记载设施名称彩电一台及双人床贰张，未详细记录设施品名及规格、型号等，也未提供其他证据证明设备被调换，因此其该部分反诉请求，证据不足，不予支持。⒊李朝辉还主张李晓蓉应对本次诉讼造成的经济损失承担赔偿责任，首先，李朝辉主张李晓蓉在履行合同中存在违约行为，证据尚不充分；其次，李朝辉也未提供其经济损失的相应证据予以证明，因此，其该部分反诉请求，证据不足，不予支持。综上，李晓蓉请求判令李朝辉归还户口押金10000元的诉讼请求，符合合同约定，但应抵扣李晓蓉拖欠的电费146.8元及物业费645元，即抵扣后，李朝辉应当支付李晓蓉户口�留金9208.2元。李晓蓉该部分诉讼请求合法，应予支持，其余诉讼请求，应予驳回。李朝辉关于请求判令李晓蓉支付拖欠水电费、物业费的反诉请求应属于针对李晓蓉诉讼请求提出的抗辩，已于本诉中予以处理，李朝辉其余反诉请求，证据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十三条、第七十四条、第七十六条规定，判决：一、李朝辉应于判决发生法律效力之日起十日内支付李晓蓉户口预留金9208.2元。二、驳回李晓蓉其他诉讼请求。三、驳回李朝辉反诉请求。
本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实无争议，本院予以确认。
另查明，一审庭审中，李晓蓉提交证据《户口薄》，欲证明其已于2015年12月11日将户口从讼争房�迁出，李朝辉对该证据的真实性和证明内容没有异议。故李朝辉关于李晓蓉逾期迁出户口，构成违约的上诉主张与其一审认可的事实不符，不予采纳。
本院认为，李晓蓉与李朝辉2014年3月25日签订的《房产买卖经纪合同》及2014年3月26日签订的《补充协议》、2014年7月2日签订的《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。关于李晓蓉于2014年6月27日办理完成讼争房屋的解押手续是否导致逾期过户并构成违约的问题。二审中，李朝辉提交《漳州市芗城区地方税务局房产/土地使用权权属转移涉税证明》一份，欲证明李晓蓉取得讼争房屋产权的时间为2009年6月1日，产权取得满五年的时间为2014年5月31日，并主张李晓蓉于2014年6月27日办理解押导致逾期过�。根据2014年7月2日双方签订的《补充协议》约定，双方当事人共同承诺于2014年7月2日办理讼争房屋的过户手续，即双方当事人通过签订补充协议，合意变更了涉案《房产买卖经纪合同》及2014年3月26日《补充协议》所约定的办理讼争房屋过户手续的时间，而李晓蓉于2014年6月27日将讼争房屋解押，并未影响讼争房屋于2014年7月2日办理过户手续，故无论李晓蓉取得讼争房屋产权的时间如何认定，其于2014年6月27日将讼争房屋解押的行为均未构成涉案《房产买卖经纪合同》所约定的“未能及时备齐材料而导致交易延迟受理”的违约行为。李朝辉关于李晓蓉逾期解押并导致产权交易手续延迟办理的上诉主张与合同约定不符，不予采纳。
关于家具、电器损失的问题。李朝辉主张李晓蓉交房时将讼争房屋内的一台电视及一张双人床调换，但涉案《房产买�经纪合同》所附的《房屋设施清单》仅列明讼争房屋内家具、电器的数量，未载明其品名、规格与型号，李朝辉未能举证证明交房时李晓蓉存在调换家具、电器的行为，故李朝辉关于李晓蓉擅自调换电视、床铺，应赔偿相应损失的上诉主张缺乏证据支持，不予采纳。
关于误工、交通损失的问题。如前所述，李朝辉主张李晓蓉构成违约的主张不能成立，其要求李晓蓉赔偿其因诉讼导致的误工、交通损失于法无据，且李朝辉未能举证证明其误工、交通损失的数额，该主张依法不予采纳。
综上，李朝辉的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉主张不能成立，不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费967.5元，由上诉人李朝辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 李 凌
代理审判员 黄 兴
二〇一七年三月十日
书 记 员 詹靓妹