上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第197号
上诉人（原审被告）陈锐。
委托代理人刘自章，上海创远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冉玉兰。
委托代理人汪涛，上海市勋业律师事务所律师。
原审被告熊喜华。
上诉人陈锐因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈锐、被上诉人冉玉兰的委托代理人汪涛到庭参加诉讼，原审被告熊喜华未到庭应诉。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，陈锐原系上海市灵石路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）权利人。2013年5月17日，冉玉兰与陈锐签订房地产合同（买卖），约定转让总价款为人民币（以下币种均为人民币）900，000元，合同签订后三日内冉玉兰支付350，000元，办理过户手续当日支付550，000元，双方于具备过户条件后，不迟于2013年8月28日至房地产交易中心办理房地产过户手续，双方约定于2013年6月15日签署上海市房地产买卖合同，并进行网上备案。双方在合同第九条中约定：“双方协商一致，权利人陈锐名下系争房屋因拖欠上海银行浦东分行贷款被浦东新区人民法院查封，不能正常签订网上买卖合同，现由买受方冉玉兰支付首付叁拾伍万元正，此笔款项由陈锐支付银行欠款，等查封撤销再签订网上买卖合同，买受方支付的首付款必须第一时间由陈锐归还银行欠款，最迟不超过2013年6月15日之前必须签订网上买卖合同，如果支付的首付款未用于归还银行欠款，则权利人陈锐即构成违约，应支付已付房款的20%作为违约金，合同继续履行”。实际履行中，冉玉兰将350，000元支付陈锐，陈锐出具收条，7月22日，陈锐将上述款项通过转帐方式返还冉玉兰。
2013年8月28日，冉玉兰诉至原审法院，要求继续履行买卖合同［案号为（2013）普民四（民）初字第1870号］，9月5日撤回该案起诉。2013年9月，冉玉兰再次诉至原审法院，请求判令：陈锐、熊喜华返还冉玉兰购房款350，000元，支付违约金70，000元。
2003年11月，上海银行股份有限公司浦东分行成为系争房屋抵押权人，债权数额为150，000元，因借款纠纷一案，该案外人起诉陈锐，上海市浦东新区人民法院出具（2006）浦民二（商）初字第3270号民事判决书，该判决生效后，该案外人申请执行，上海市浦东新区人民法院对房屋予以查封。2013年2月，陈锐起诉熊喜华离婚纠纷一案［（2013）普民一（民）初字第3049号］，同年7月4日，经法院调解离婚，调解协议内容为：“一、陈锐与熊喜华自愿离婚；二、现在陈锐、熊喜华各自处及各自名下的财产归各自所有，各自名下的债务由各自承担；三、陈锐放弃系争房屋所有权，该房屋归熊喜华及双方之女陈宏共有，由熊喜华居住使用，陈锐自行解决住房问题，该房屋剩余贷款由熊喜华负责偿还。”7月18日，案外人熊哲华将230，000元转帐给熊喜华，熊喜华向上海银行股份有限公司浦东分行支付欠款后，该案外人注销了设立于系争房屋上的抵押，上海市浦东新区人民法院亦解除了对系争房屋的查封，经法院执行程序，同年8月30日，熊喜华与案外人陈宏成为系争房屋共同权利人。
原审审理中，冉玉兰确认于2013年7月22日已收取陈锐返还的首期房款350，000元，该款项往来的相对方均是陈锐，并撤回了要求陈锐与熊喜华返还购房款350，000元的诉请，同时表示涉案买卖合同的解除是陈锐在未征得冉玉兰同意的前提下擅自所为，属根本性违约，且从房价上涨的趋势看，冉玉兰的损失是具体存在的。
原审法院经审理后认为，冉玉兰与陈锐通过签订房地产合同（买卖）的方式约定陈锐将系争房屋转让给冉玉兰，该协议对房屋地址、房价款金额及支付方式、签订买卖合同的时间及如陈锐未能将收取的首期房款用于归还银行欠款的责任记载明确，该合同系双方真实意思表示，合法有效，签约各方均应恪守履行。实际履行过程中，陈锐收取冉玉兰支付的首期房款350，000元，又于7月22日将该款通过银行转帐方式返还冉玉兰，本案争议焦点在于陈锐返还首期房款的行为可否视为涉案买卖合同系冉玉兰与陈锐协商一致而解除。根据查明的事实及证据，买卖双方约定陈锐收取冉玉兰首期房款后第一时间归还银行欠款，并最迟于2013年6月15日之前与冉玉兰签订买卖合同，现陈锐在收取首期房款后既不用于归还银行欠款，也未于约定时间内与冉玉兰签订用于正式交易的买卖合同，而除了于2013年7月22日将首期房款返还冉玉兰外，陈锐未能提供与冉玉兰协商一致解除合同的有效证据，故对陈锐抗辩意见，法院难予采信，法院认定陈锐虽将首期房款返还冉玉兰，但其擅自解除合同的行为构成违约，冉玉兰要求其支付违约金之诉请，符合约定。关于违约金金额，基于陈锐于2013年7月22日已将首期房款全额返还冉玉兰之事实，而冉玉兰在正常使用该银行帐户的情况下未尽关注之义务有悖常理，结合陈锐要求酌情处理的抗辩意见，法院对此予以酌判。另，因陈锐与冉玉兰签订买卖合同时尚处与熊喜华婚姻关系存续期间，之后，因（2013）普民一（民）初字第3049号民事调解书的生效与执行，熊喜华成为系争房屋权利人之一，熊喜华系涉案买卖合同解除的实际受益者，故冉玉兰要求熊喜华承担共同还款责任之诉请，可获支持。
原审法院据此作出判决：一、陈锐应于判决生效之日起十日内支付冉玉兰违约金30，000元；二、熊喜华对上述第一项判决主文中陈锐的还款义务承担共同还款责任。
原审判决后，上诉人陈锐不服，向本院提起上诉称：双方不是真实的房屋买卖关系，实际上是冉玉兰为掩盖其向陈锐出借12万元高利贷而炮制了买卖合同。双方原本素不相识，冉玉兰也从未实地看房。陈锐在合同及收据上仅仅签名，其余部分均为事后他人添加。系争房屋当时有法院查封，一般人不会轻易购买。签约、转款、提现、公证均是在一天内完成。以上种种显与常理不符。该买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的，应属无效。冉玉兰作为非沪籍人员，也未能提供有条件在沪购房的相关证明。陈锐代理人在原审中基于真实的房屋买卖关系作相关抗辩是其认为对陈锐有利，但事实并非如此。另，原审判决熊喜华承担共同付款责任亦于法无据。故请求本院撤销原判，改判驳回冉玉兰的原审诉请。
被上诉人冉玉兰答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
原审被告熊喜华书面述称，系争房屋当时被法院查封，无法交易。其与陈锐长期分居，陈锐所为与其无关。请求法院公正判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，陈锐作为完全民事行为能力人，应对自己签订的买卖合同承担法律责任。冉玉兰在买卖合同目的无法实现情况之下主张违约责任，符合合同约定。陈锐二审称双方不是真实买卖合同关系，与原审抗辩不符，且根据现有证据亦不能充分证明该节主张，本院对此不予采信。双方如有其他债权债务关系，可另行解决。由于系争房屋原属陈锐与熊喜华之共同财产，通过离婚诉讼后，陈锐放弃系争房屋的所有权，熊喜华对此确属获益，且双方签订买卖合同、冉玉兰支付35万元时均在陈锐与熊喜华婚姻存续期间，考虑到以上因素，本院认为原审认定陈锐与熊喜华共同承担还款责任亦无不当，如熊喜华承担了还款义务，可依据其与陈锐在离婚时对于各自债务承担之约定向陈锐主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币550元，由上诉人陈锐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年四月十八日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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