广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终21056号上诉人（原审原告）：李健铧,男,1989年5月23日出生,汉族,住广州市番禺区。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马景,女,1984年7月28日出生,汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：张苏龙，广东叠秀律师事务所律师。原审第三人：陈境燃，男，1984年12月7日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人李健铧因与被上诉人马景、原审第三人陈境燃房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初6570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人李健铧代理人熊飞与被上诉人马景代理人张苏龙到庭参加诉讼。陈境燃经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李健铧上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.马景支付违约金人民币68000元；3.本案全部诉讼费用由马景承担。事实和理由：一、一审法院未考虑本案预约号因马景迟到而作废，李健铧因此陷入了违约的被动处境。第一，《存量房买卖合同》第三条第4款第（2）项约定，马景收款（部分楼款含定金）当日即时向抵押银行申请涂销抵押登记；第（3）项约定。……银行同意贷款申请后5个工作天内，即2016年1月28日双方应当到房管部门办理过户递件手续；依据交易过户手续需在本合同签订后120天内完成，即双方完成交易过户手续的时间为2015年4月12日。由于马景在签订合同后，要求李健铧拿钱赎贷，并提出增加20000元购房款等与合同约定不符的要求，马景没有按合同约定于收款（部分楼款含定金）当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，以致迟迟未能完成涂销抵押，中介约号预约交税日期定于2016年4月14日的10:00-10:30到罗家办税服务大厅办理业务，2016年4月7日中介提前七天将预约时间通知马景，4月14日距离双方约定办理交易过户手续的截止日期4月12日已经超过两天，距离李健铧的同贷书有效期90个自然日还有七天(自2016年1月21日至4月21日)，如果4月14日顺利缴税，则必须在7天的时间内完成房地产交易中心递件的预约，否则同贷书作废后，最少需要一个月来重新找另外一家银行，如此一来，李健铧就违反了合同第三条第4款第(3)项关于付款的约定，将面临承担合同第十条约定的逾期付款的违约责任。因马景“迟到约十分钟左右”，李健铧就无法如期完成合同义务。第二，马景消极怠于履行合同，是不容否认的客观事实。马景在合同签订后提出没有合同依据的要求，迟于约定的时间两个多月才完成涂消抵押，以致去地税办税之日，已经超过自签约之日起120天内完成交易过户手续的约定。中介早已于2016年4月7日通知马景务必按时到达罗家地税大厅，马景于2016年4月13日回到番禺，次日上午却以核实最终贷款额度为由，去了邮政储蓄银行广州市白云支行【见(2016)粤0113民初4727号案马景起诉状所述】。同贷书是经双方签名确认贷款额度后才发出的通知，即便实际放款低于审批额度，合同第三条第4款第(4)项约定，差额由李健铧取得房地产交易中心收缴证件时支付给马景。事实上马景去白云支行，是去该行大吵大闹，要求降低贷款额度，让李健铧在递件时无钱补差，构成违约事实。第三，一审法院认为“买卖双方完全可以相互理解协商另约定时间办理递件手续，但买方收到马景的多次联系要求重新约定时间办理房屋过户时，并未与马景进行协商”，该认定完全与事实不符。马景于一审开庭时提供的8次短信截图，最早的时间于2016年05月19日，最后四次的时间分别于2016年6月10日、13日、14日，最早重约过户的短信发出之日，已离办税迟到之日35天，超过贷款有效期28天，继续履行不是重约过户时间就能解决的问题，还需双方协商付款时间及完成地过户时间等，更何况马景在2016年6月10日还佯装重约过户时间，在2016年6月12日即向法院递交诉状，一审法院却归责于李健铧未与马景协商。在合同签订后，马景就开始变卦，2016年4月21日后李健铧已经处于违约境地，再行协商过程无疑是李健铧被动挨打的过程。二、在房屋买卖合同过程中，协助履行是双方必须在约定时间配合完成的义务，否则李健铧会因马景“迟到十分钟左右”，而面临同贷款书过期，预约失约后，身份证件号将被冻结30天而无法使用预约办税服务等“多米诺骨牌”式效应。三、本案符合《合同法》第九十四条第四款关于合同解除的规定，正是因为马景构成根本违约，一审法院支持了李健铧关于请求解除与马景签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同变更协议》。但一审法院不能仅仅因马景错列被告，在（2016)粤0113民初4727号案而简单地予驳回。四、本案因马景的违约行为而无法在约定的期限内完成房屋买卖，因此马景应当按合同第八条第l款的约定承担违约责任，退还李健铧已付的全部费用，并按该房地产成交价的10％支付违约金。马景二审答辩称，1、上诉状主张马景违约最主要的理由是马景迟到了10分钟，但这不构成根本性违约。2、马景迟到是有原由的（一审起诉状中详细说明），是因为双方约定的支付款金额和贷款金额有变化。马景在外地需要核实、了解。因贷款金额发生变化，马景只能收到6万元首期款。3、在整个合同的履行过程中，马景是积极履行合同的。陈境燃二审未答辩。李健铧向一审法院起诉请求：1、判决马景返还李健铧定金人民币20000元，并解除马景、陈境燃于2015年12月13日签订的《存量房买卖合同》、以及马景、陈境燃、李健铧签订的《存量房买卖合同变更协议》；2、判决马景支付李健铧违约金人民币68000元；3、本案诉讼费由马景承担。一审法院查明事实：涉案房屋位于广州市番禺区祈福新村xx街Cxx(x/F)，房地产权证号为02××46，房屋产权人为马景。2015年12月13日马景（合同中称甲方、卖方）与陈境燃（合同中称乙方、买方）签订了一份《存量房买卖合同》，合同约定，马景将其所有的位于广州市番禺区祈福新村xx街Cxx(x/F)房出售给陈境燃，成交价为680000元。合同约定，签订本合同时支付人民币20000元作为定金，部分楼款200000元房款由双方共同到房管部门办理交易过户递件手续，并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门协助办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）。剩余480000元房款由买方以按揭贷款方式支付。买方应在签订合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，卖方应全力协助乙方办理相关手续；包括提供资料、签署有关文件／合同等。合同第八条约定，卖方不能按合同约定将该房地产出售给买方时，应当支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用。买方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向卖方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十条约定了逾期付款的违约责任，乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。双方同意由广东中原地产代理有限公司办理网签手续。马景和陈境燃当日还签订了一份《协议书》，内容为：因买方夫妻双方名下已有两套住宅，同时征信可能有问题。在买方无法做银行按揭的情况下，经卖方同意后，方能将该套住宅过户到买方指定人名下。陈境燃于签约时当天向李健铧支付定金20000元。2016年1月14日中国银行广州珠江支行按揭中心向马景出具了一份《贷款提前还款受理通知书》，受理其结清全部贷款。李健铧提供了一份《存量房买卖合同变更协议》，证明由于陈境燃是限购对象，约半个月左右，经马景、陈境燃、李健铧同意，将原买家本案陈境燃变更为李健铧。该《存量房买卖合同变更协议》内容为，原买方陈境燃与卖方签署了上述买卖物业的买卖合同（简称双方约），经协商，现双方同意上述买卖物业增加/减少/转换以下买方人员李健铧，原买方与增/转名后的买方应协助办理相关房屋过户手续。同时，增/转名后的买方知悉及同意与原买方共同按双方约/咨询及中介服务费确认书上的约定承担作为买方的义务（包括但不限于向卖方支付楼款、向经纪方支付咨询及中介服务费等）。马景在“卖方处”签名，陈境燃在“原买方处”签名，李健铧在“（增/转名后）买方处”签名。2016年1月21日中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行向借款人李健铧出具了一份《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》该银行审批通过李健铧的个人房屋贷款申请，个人房屋贷款审批额度为62万元，有效期自通知之日起90个自然日。2016年1月28日马景（合同中称卖方，甲方），与李健铧（合同中称买方，乙方）签订了《广州市存量房屋买卖合同》并通过了网签，合同编号：穗存量房合同字16010253625号，网签合同约定，乙方向甲方支付20000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分）。首期款：乙方应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天向甲方支付204000元。剩余房款476000元由乙方在签订本合同后5天内委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款。2016年4月7日中介方联系人向番禺地税预约了买卖涉案房屋递件时间为2016年4月14日10:00-10:30。2016年4月14日，中介方联系人通知买卖双方前往罗家办税服务厅在预约时间10:00-10:30办理递件手续，马景提供其与中介方微信联系截图，证明马景在10:38到达番禺广场地铁站时，买方认为预约时间已经超过而离开了罗家办税服务厅。马景在2016年5月、6月期间多次与陈境燃短信联系，要求重新约定时间办理房屋过户手续，但买卖双方并未协商一致，由此产生纠纷。2016年6月12日，马景以陈境燃为被告，向一审法院提起（2016）粤0113民初4727号诉讼，要求陈境燃继续履行合同并支付楼款及违约金。李健铧在2016年8月1日也向一审法院提起本案诉讼。2016年7月28日，陈境燃向李健铧出具了一份《收款证明》，证明陈境燃在2015年12月13日向马景支付了定金20000元，后因《房屋买卖合同》买方变更为李健铧，李健铧拿走了马景开具的收据，李健铧向陈境燃支付了20000元。以上事实，由双方当事人提供的证据以及一审法院的庭审笔录等证据证实。李健铧为证明案件事实，向法庭提交以下相关证据：1、存量房买卖合同，证明2015年12月13日，李健铧与马景由经纪方广东中原地产代理有限公司居间介绍，签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），合同约定：马景将其所有的位于广州市番禺区钟村镇祈福新村xx街Cxx（x/F）（以下简称该物业）出售给陈境燃，该物业房地产权证号为02××46，合同售价人民币680000元，协议签订时支付人民币20000元作为定金，其中200000元房款由双方共同到房管部门办理交易过户递件，并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，另480000元房款由买方以按揭贷款方式支付，交易过户手续在合同签订后120天内完成。合同还约定，卖方不能按合同约定将该房地产出售给买方时，应当支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用，双方同意由广东中原地产代理有限公司办理网签手续。2、收款收据，证明陈境燃于签约时已经支付马景定金20000元。3、存量房买卖合同变更协议（协议书），证明由于陈境燃是限购对象，约半个月左右，经三方同意，马景、陈境燃及变更后的买家李健铧签订了《存量房买卖合同变更协议》，将原买家变更为李健铧。4、中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书，证明2016年1月21日，变更后的买家李健铧取得了邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行个人贷款审批通知书，个人房屋贷款审批额度为62万元，有效期自通知之日起90个自然日。5、广州市存量房买卖合同，证明同年1月28日，马景与变更后买家李健铧签订了广州市存量房屋买卖合同通过网签（合同编号；穗存量房合同字160102536xx号），网签合同将首付款变更为204000元，剩余款变更为476000元。6、中介方联系人与马景的微信联系截图，证明2016年4月7日，中介方为本起房屋买卖预约了递件时间为2016年4月14日10:00-10:30，并于当日通知马景，但马景在递件当天未能按时到场。7、证明，证明陈境燃向马景支付的定金20000元，该收据定金付款人实际已经是李健铧。马景在本案中没有向法庭提交任何证据，但其要求将在（2016）粤0113民初4727号马景诉陈境燃房屋买卖合同纠纷一案中所提交的证据作为本案的证据使用。马景在（2016）粤0113民初4727号案件中向法庭提交以下相关证据：1、存量房买卖合同、协议书，证明：（1）双方房屋买卖合同权利义务关系；（2）双方约定在陈境燃无法做银行按揭的情况下，经马景同意后，方能将标的房屋过户到马景指定人名下。2、房地产权证，证明合同标的房屋情况。3、收款收据2张，证明陈境燃向马景支付定金人民币2万元整。4、贷款提前还款受理通知书、广州市存量房买卖合同、个人账户申请书，证明合同签订后，马景全面、及时地履行了自己的合同义务。5、马景与中介方微信截图，证明马景于约定过户日的上午10点40分左右赶回番禺时，得知陈境燃已经离开房管局，致使当天的过户手续未能办成。6、马景与陈境燃的短信截图，证明马景于4月14日之后，与陈境燃联系，要求重新订立时间办理过户，证明马景履行合同的诚意，陈境燃于6月14日回复我方事宜已经转交律师处理。由于（2016）粤0113民初4727号案件与本案的诉讼主体相同，均为涉案房屋引发的买卖合同纠纷，李健铧、马景及陈境燃同意将（2016）粤0113民初4727号案件的笔录作为本案的审理依据。陈境燃没有向法庭提交任何证据。一审法院认为，马景与陈境燃在2015年12月13日签订《存量房买卖合同》，合同约定马景将其所有的位于广州市番禺区祈福新村xx街Cxx(3/F)房出售给陈境燃，成交价为680000元。该合同是马景与陈境燃双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。但是马景和陈境燃当日还签订了一份《协议书》，明确在买方无法做银行按揭的情况下，经卖方同意后，方能将该套住宅过户到买方指定人名下。随后马景、陈境燃、李健铧签订了一份《存量房买卖合同变更协议》，将原买家陈境燃变更为李健铧。马景认为存量房买卖合同变更协议中有增加、减少、转换等几种情况，其中并没有标明李健铧的介入是增加还是转换。马景与陈境燃在2015年12月13日签订《存量房买卖合同》时买方为陈境燃一人，而从《存量房买卖合同变更协议》内容及签名上看，原买方是陈境燃，（增/转名后）的买方为李健铧，而且协议约定“增/转名后的买方知悉及同意与原买方共同按双方约/咨询及中介服务费确认书上的约定承担作为买方的义务（包括但不限于向卖方支付楼款、向经纪方支付咨询及中介服务费等）”。根据上述协议内容，原买方陈境燃的合同地位发生了变更，李健铧取代了陈境燃成为合同的买方，并在合同中承担付款义务。事实上，在合同履行过程中，也是由李健铧向银行申请个人消费贷款，李健铧作为买方办理网签合同《广州市存量房屋买卖合同》。马景也见到“中介拿着李健铧的身份证办理手续”，在整个合同履行过程中，马景对李健铧的买方身份是知情且一直也没有提出异议。因此，《存量房买卖合同变更协议》的内容是马景、陈境燃、李健铧的真实意思表示，在涉案房屋买卖合同中，合同的权利义务主体即为李健铧和马景。由于李健铧和马景在履行买卖合同过程中，马景在2016年4月14日办理递件手续时未能在预约时间10:00-10:30内如期到达，致使双方未能办理递件手续，而马景在其后与买方联系重新约定办理递件手续，双方未能达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。涉案房屋买卖合同是双务合同，履行合同过程中涉及众多需买卖双方共同提交资料、当场签署文件等，缺失任何一方都无法完成手续。这须买卖双方在各自遵循诚实信用原则的基础上，相互理解并恪尽协助义务。由于李健铧、马景未能相互协商一致，致使合同无法继续履行，李健铧起诉要求解除马景、陈境燃于2015年12月13日签订的《存量房买卖合同》以及马景、陈境燃、李健铧签订的《存量房买卖合同变更协议》，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。由于陈境燃在签订合同后向马景支付了定金20000元，该款已由陈境燃权利转让给了李健铧，作为李健铧履行合同的购房款的一部分，现合同因不能继续履行而解除，李健铧起诉要求马景返还该款项，一审法院予以支持。李健铧起诉要求马景支付李健铧违约金68000元，理由是根据《存量房买卖合同》第八条约定，卖方不能按合同约定将该房地产出售给买方时，应当支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。上文已阐述，履行房屋买卖合同须要求买卖双方相互理解、相互协助。马景在履行买卖合同过程中，一直有履行义务，包括提起还贷赎契等，在陈境燃不符合限购政策时，也及时签订了《存量房买卖合同变更协议》，同意将买方变更为李健铧。而马景的唯一错误在于未能在2016年4月14日预约时间10:00-10:30期间到达递件手续现场，但从李健铧、马景提交的证据来看，马景并非拒绝前往办理，只是迟到了十分钟左右，马景在迟到的整个过程，也一直与中介方微信联系，买方当时与中介在一起，对此也应知情，证明马景也是在积极履行合同义务，而非消极怠于履行合同义务。且也不能仅仅以马景迟到了十分钟就能判定其根本违约，买卖双方完全可以相互理解协商另约定时间重新办理递件手续，但买方在收到马景的多次联系要求重新约定时间办理房屋过户手续时，并未与马景进行协商。因此，合同不能继续履行，不能归咎为马景过错。李健铧起诉要求马景承担违约责任支付违约金的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。对于李健铧的其他诉讼请求，一审法院予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、解除马景、陈境燃于2015年12月13日签订的《存量房买卖合同》以及马景、陈境燃、李健铧签订的《存量房买卖合同变更协议》；二、被告马景应于本判决生效之日起十日内返还购房款20000元给原告李健铧；三、驳回原告李健铧的所有诉讼请求。本案受理费10600元，由原告李健铧负担1500元，由被告马景负担9100元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对李健铧的上诉请求与马景、陈境燃的答辩意见，分析如下：本案就涉案房屋形成的买卖合同关系，一审分析认定合同的权利义务主体李健铧和马景正确，本院予以确认。涉案房屋买卖合同是双务合同，履行合同过程中涉及众多环节需买卖双方共同提交资料、当场签署文件等，缺失任何一方都无法完成手续。这须买卖双方在各自遵循诚实信用原则的基础上，相互理解并恪尽协助义务。从一审查明事实可知，买卖双方办理递件手续的预约时间为2016年4月14日10:00-10:30。由于马景未内如期到达，致使双方未能办理递件手续。此后，马景与买方联系重新约定办理递件手续，但双方未能达成一致意见，致使合同无法继续履行。现李健铧起诉要求解除马景、陈境燃于2015年12月13日签订的《存量房买卖合同》以及马景、陈境燃、李健铧签订的《存量房买卖合同变更协议》，具有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不妥。合同解除后，马景应将其收取的定金20000元返还买方李健铧。至于李健铧要求马景支付违约金68000元问题。从本案证据及当事人陈述可知，马景在履行买卖合同过程中，一直履行约定义务，包括提起还贷赎契等，在陈境燃不符合限购政策时，也及时签订了《存量房买卖合同变更协议》，同意将买方变更为李健铧。而马景在2016年4月14日只是迟到了十分钟左右而未能在预约时间10:00-10:30期间到达递件手续现场，可见马景并非拒绝前往办理。另，马景在迟到的整个过程一直与中介方进行微信联系，买方当时与中介在一起，对此也应知情的。据此，不能仅仅以马景迟到了十分钟就能判定其构成根本性违约。本案买卖双方完全可以相互理解协商另约定时间重新办理递件手续，但买方在收到马景的多次联系要求重新约定时间办理房屋过户手续时，并未与马景进行协商。为此，合同不能继续履行不能归咎为马景过错。李健铧起诉要求马景承担违约责任支付违约金的诉讼请求无事实与法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。李健铧上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人李健铧负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一七年十二月十三日书记员  王心怡黄妙丽