四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第5021号
上诉人（原审原告）王伟。
委托代理人敬海燕，四川宪恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川合和企业投资管理有限公司。住所地：成都市岳府街*号大发百度城。
法定代表人钟德友，总经理。
委托代理人田英，四川开平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川众合实业有限责任公司。住所地：成都市锦江区岳府街*号***房。
法定代表人彭北樽，总经理。
委托代理人彭华均，四川中超律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都合和管理咨询有限公司。住所地：成都市南一环路四段*号科分院*幢*单元*楼*号。
法定代表人蔡茜，经理。
上诉人王伟因与被上诉人四川合和企业投资管理有限公司（以下简称四川合和公司）、四川众合实业有限责任公司（以下简称四川众合公司）、成都合和管理咨询有限公司（以下简称成都合和公司）委托合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2012）锦江民初字第1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人王伟委托代理人敬海燕，被上诉人四川合和公司委托代理人田英，被上诉人四川众合公司委托代理人彭华均到庭参加诉讼，被上诉人成都合和公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年6月10日，王伟与四川众合公司签订《商品房买卖合同》，约定：王伟购买四川众合公司开发的位于成都市锦江区竹林巷21－46号大发百度城1幢1单元1楼A号（自编号A－1202）商铺，建筑面积12.88平方米，总价342608元，四川众合实业公司应于2004年3月30日前将商铺交付王伟使用。合同签订后，王伟按约支付了购房款。同日，王伟与成都合和公司签订《新大发·数码港统一经营管理协议书》（以下简称《经营管理协议书》）；与成都合和公司、四川众合公司签订《〈新大发·数码港统一经营管理协议书〉补充协议》（以下简称《补充协议》）。约定：王伟将其所购大发百度城商铺（1楼A-1202）的使用权及经营管理权授权给成都合和公司经营；期限11年；王伟享有经营分配的红利，根据双方所确认的商铺购买总价×年回报率8%执行；每月红利金额为2284.05元，每季度的最后一个自然日季度返利一次，季度回报红利共计6852.15元；成都合和公司和四川众合公司承诺，王伟和四川众合公司签订《成都商品房买卖（预售）合同》后，从办完按揭之日起到大发百度城1－3楼席位竣工验收后并符合商场开业条件后，期间所产生的席位年回报率和每月红利金额由四川众合公司直接支付给王伟；符合商场开业条件后，王伟的年回报率及月红利金额则完全按《经营管理协议》约定执行。
大发百度城的商铺在交付使用后，四川合和公司与四川众合公司于2003年12月16日签订《委托经营管理合同书》，约定：四川众合公司将拥有合法处置权之成都市岳府街2号大发百度城裙楼物业（新大发数码港）全权委托给四川合和公司经营管理并代租赁；合同有效期自签订之日起至2013年12月15日；四川众合公司全权委托四川合和公司对标的进行规划、招商和开业运作，并全权委托四川合和公司对正式营业后的标的经营管理；四川合和公司在对标的之经营管理过程中，根据市场的发展规律及实际的市场行情，自主制订标的周期性租赁价格并予以公布，并以此租赁价格为基准确定《租赁合同》中相关费用的收费标准；《租赁合同》中的总租金由四川合和公司收取，按照四川众合公司与标的中各业主签订的《销售合同》返还各时间段业主应得的投资回报率，并按政府扣减相关税率等。合同签订后大发百度城即由四川合和公司统一进行经营管理至今。
由于商铺未能成功招商，一直拖欠商铺业主的红利。2005年6月16日四川合和公司召集四川众合公司、大发百度城一、二层商铺业主代表进行会谈，并形成《会议纪要》。会议内容为大发百度城商铺租赁给人人乐超市的租金处理事宜。会议形成的主要意见为：四川合和公司与商铺业主原签订的租金回报为8%，但现在的租金回报率仅能达到约3.1%，为保护业主利益，四川合和公司将收取的全部租金、设备使用费、物管费支付给商铺业主作为返利租金；四川众合公司用未出售商铺应得的租金全部补贴商铺业主，以逐步达到商铺业主合同约定的回报率。
2005年6月24日，四川合和公司、四川众合公司与人人乐公司签订《房产租赁合同》，约定四川合和公司、四川众合公司将大发百度城的第一层、第二层和地下负一层房产出租给人人乐公司使用，租赁期限为16年，自2005年7月15日始至2021年7月14日止，租赁房产的绝大部分面积的产权人为四川众合公司，剩余部分面积的产权人有部分与四川合和公司签订了委托《经营管理协议》，由四川合和公司获得该部分房产的使用权和出租权。2005年10月24日，四川合和公司、四川众合公司与人人乐公司签订《房产租赁补充协议》，约定租赁期限为自2005年10月27日起至2025年10月26日止。王伟所购商铺也在人人乐公司租赁的房产中，上述房产至今由人人乐公司租赁使用。
2005年12月9日，四川合和公司、人人乐公司、部分商铺业主代表进行会谈，并形成《会议纪要》，会谈的目的是让人人乐公司了解四川合和公司与业主的实际情况以及让业主了解四川合和公司与人人乐公司的实际进展情况，业主代表表示红利问题是业主与四川合和公司之间的问题，不影响人人乐公司的经营。2007年12月14日，四川合和公司与部分商铺业主共同致函人人乐公司，就法院冻结人人乐公司应付租金问题提出异议，异议理由主要有：四川合和公司是与人人乐公司租赁合同的当事人，享有合同中规定的移交房屋、收取租金等全部权利、义务，此部分房屋租赁费应支付给四川合和公司，而非四川众合公司；四川合和公司租给人人乐公司的商铺中属于四川众合公司的部分，即使有租金，也只能用来抵偿其欠四川合和公司的资金；四川合和公司从人人乐公司收取的租金根本不能满足商铺业主，若再因四川众合公司的其他债务而冻结租赁费，将会更严重地侵害业主的权益，会极大地激发业主对四川合和公司及人人乐公司的不满情绪。
另查明，四川合和公司从2006年4月起向大发百度城业主按约3.1%的标准支付租金。2006年11月至2007年12月，四川合和公司也按约3.1%的标准共计支付王伟租金10259.9元。2007年12月王伟曾起诉要求四川合和公司、四川众合实业公司等支付拖欠的租金差额，后王伟于2008年7月申请撤诉，原审法院于2008年7月18日作出（2008）锦江民初字第532号民事裁定：准许王伟撤回起诉。
原审法院查明以上事实所采信的证据有：《商品房买卖合同》、《个人住房贷款结清书》，王伟与成都合和公司签订的《经营管理协议》及王伟与四川众合公司、成都合和公司签订的《补充协议》，四川合和公司、四川众合公司与人人乐公司签订的《房产租赁合同》及《房产租赁补充协议》，2005年6月16日《会议纪要》，2007年12月14日《关于租赁租金联系函》，银行存折（户名王伟）明细，（2008）锦江民初字第532号民事裁定书，四川合和公司、成都合和公司工商登记材料，四川合和公司、四川众合公司签订的《委托经营管理合同书》，2005年12月9日四川合和公司、人人乐公司与业主委员会成员三方召开会议的《会议纪要》，返利明细表、业主提供银行卡号表、商铺业主返红利方式以及当事人陈述等。
原审法院认为，本案的争议焦点为：王伟提起本案诉讼，是否已过诉讼时效问题；四川合和公司、四川众合公司以及成都合和公司责任承担问题；租金的支付标准问题。
一、关于王伟提起本案诉讼，是否已过诉讼时效问题。
王伟曾于2007年12月向原审法院起诉请求四川合和公司四川众合公司等支付拖欠的租金差额，后王伟于2008年7月申请撤诉，原审法院于2008年7月18日作出民事裁定：准许王伟撤回起诉。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。本案诉讼时效因王伟于2007年12月起诉而中断，即从2007年12月起重新计算诉讼时效。王伟于2008年9月重新起诉，原审法院于2008年9月9日立案受理，因此，王伟主张2006年11月至2008年7月的租金差额并未超过诉讼时效。对于四川合和公司、四川众合公司辩称本案已超过诉讼时效，原审法院不予支持。
二、关于四川合和公司、四川众合公司以及成都合和公司责任承担问题。
1、虽然王伟于2003年6月10日与成都合和公司签订《经营管理协议》，与成都合和公司、四川众合公司签订《补充协议》，约定年回报率为8%。但以上协议签订后，成都合和公司并未实际接收王伟等业主的商铺，也未对大发百度城进行经营管理。故成都合和公司未行使《经营管理协议》及《补充协议》的权利，也未履行义务。
2、根据王伟与成都合和公司、四川众合公司签订的《经营管理协议》及《补充协议》约定，从办完按揭之日起到大发百度城1－3楼席位竣工验收后并符合商场开业条件后，期间所产生的席位年回报率和每月红利金额由四川众合公司直接支付给王伟；符合商场开业条件后，王伟的年回报率及月红利金额则由成都合和公司支付。2005年6月24日，四川合和公司、四川众合公司与人人乐公司签订《房产租赁合同》，约定四川合和公司、四川众合公司将大发百度城的第一层、第二层和地下负一层房产出租给人人乐公司使用。此时，应视为符合商场开业条件，即从2005年6月24日起，四川众合公司不再负有向王伟支付年回报率和每月红利金额的义务。虽然四川众合公司在2005年6月16日《会议纪要》中承诺“用未出售商铺应得的租金全部补贴商铺业主，以逐步达到商铺业主合同约定的回报率”，但该承诺并未明确具体如何达到以及何时达到约定的回报率，不应视为四川众合公司对《补充协议》作出变更，四川众合公司与商铺业主之间就租金事宜并未达成新的合意。待四川众合公司与王伟之间就如何“逐步达到商铺业主合同约定的回报率”形成新的确定的合意后，王伟可另行向四川众合公司提出请求。
3、《经营管理协议》及《补充协议》签订后，四川众合公司又于2003年12月16日与四川合和公司签订了《委托经营管理合同书》，将大发百度城委托四川合和公司进行统一经营管理，包括王伟的物业。四川合和公司接收大发百度城后，对管理的商场进行了对外招租，人人乐公司作为承租商家进驻大发百度城进行经营，四川众合公司和四川合和公司与人人乐公司并于2005年6月24日签订了《房屋租赁合同》，且四川合和公司从2006年4月起向王伟支付了租金。对以上事实，王伟应当知晓，也未提出异议。故四川合和公司与王伟存在事实上的委托经营合同关系，四川合和公司是大发百度城的实际经营管理人。四川合和公司是按《委托经营管理合同书》的约定，取得了大发百度城的经营管理权，并非承继了成都合和公司在《经营管理协议》和《补充协议》中的权利义务。
综上，原审法院认为四川合和公司应承担向王伟等业主给付租金的义务，王伟要求四川众合公司和成都合和公司承担连带责任的请求不能成立。
三、关于租金的支付标准问题。第一，四川合和公司并非《经营管理协议》及《补充协议》的签订方，也并未承继成都合和公司在上述协议中的权利义务，故《经营管理协议》和《补充协议》对四川合和公司不具有约束力，协议中约定的年回报率8%对四川合和公司不产生效力。第二，根据四川合和公司与四川众合公司签订的《委托经营管理合同书》约定：大发百度城裙楼物业的总租金由四川合和公司收取，按照四川众合公司与标的中各业主签订的《销售合同》约定返还各时间段业主应得的投资回报率，并按政府扣减相关税率等。但王伟与四川众和实业公司在《销售合同》中并未约定投资回报率的标准。四川合和公司在经营管理期间根据大发百度城实际的经营状况，从2006年4月起按约3.1%的标准向各业主支付租金，且在2005年6月16日大发百度城一、二层商铺业主代表进行会谈中对现目前的经营状况其租金标准只能达到约3.1%进行了确认。王伟与四川合和公司并未就租金按8%的标准支付达成一致，王伟要求四川合和公司按8%的标准支付租金在目前情况下缺乏事实依据。故王伟主张四川合和公司支付2006年11月至2008年7月的租金差额37705元，原审法院不予支持。
原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条、第一百二十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，判决驳回王伟的诉讼请求。本案一审案件受理费744元，公告费300元，由王伟负担。
宣判后，原审原告王伟不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，并改判如原审所请，本案一、二审诉讼费、公告费由三被上诉人负担。其主要上诉理由是：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决所称的《销售合同》应为上诉人王伟与被上诉人四川众合公司、成都合和公司在同一天所签订的《商品房买卖合同》、作为促销的《经营管理协议书》及《补充协议》。上述《经营管理协议书》及《补充协议》明确约定了被上诉人四川合和公司与成都合和公司给予上诉人王伟的租金回报率为每年8%。且上诉人王伟按3.1%收取租金并不代表对8%年回报率的放弃。2、被上诉人四川合和公司系按照其与被上诉人四川众合公司的《委托经营管理合同书》而统一经营上诉人王伟的商铺，被上诉人四川合和公司应当按照被上诉人四川众合公司与上诉人王伟签订的《销售协议》支付投资回报。且被上诉人四川合和公司在2005年6月16日《会议纪要》、《关于租金联系函》、与人人乐公司《房产租赁合同》、《委托经营管理协议》中均以书面形式确认了租金回报率为每年8%。
被上诉人四川合和公司答辩称，1、上诉人王伟与被上诉人四川合和公司、成都众和公司签订的《经营管理协议书》及《补充协议》并未实际履行，且四川合和公司并非上述协议的当事人，不受上述协议约束。2、上诉人王伟领取租金的银行账号系其自行提供，且在长达数年的时间内未提出过异议，现已超过诉讼时效。
被上诉人四川众合公司答辩称，1、上诉人王伟与被上诉人四川合和公司、成都众和公司签订的《经营管理协议书》及《补充协议》并未实际履行。2、争议租金系产生于2006年11月至2008年7月，不应由被上诉人四川众合公司支付。
被上诉人成都合和公司未作答辩。
本院经审理查明的事实及所采信的证据与原审一致。
本院认为，本案二审的焦点在于上诉人王伟的租金支付责任主体以及支付标准问题。
关于上诉人王伟的租金支付责任主体问题。上诉人王伟主张的租金差额产生于2006年11月至2008年7月，而在此期间，包括上诉人王伟所购物业在内的成都市岳府街2号大发百度城物业系由被上诉人四川合和公司根据其与被上诉人四川众合公司签订的《经营管理协议》统一经营管理。故对于本案争议的租金，应由上诉人王伟基于其与被上诉人四川合和公司事实上的委托经营关系而向被上诉人四川合和公司主张。对于上诉人王伟关于本案三被上诉人均应承担责任的主张，首先，虽然上诉人王伟与被上诉人成都合和公司、四川众合公司就案涉物业签订了《经营管理协议》及《补充协议》，但现有证据表明被上诉人成都合和公司并未实际行使其在上述协议中的权利，履行相应义务，故上诉人王伟要求被上诉人成都合和公司承担责任的主张事实依据不足，本院不予支持。其次，就被上诉人四川众合公司与四川合和公司在《委托经营合同》中“《销售协议》”的文义而言，其本身并不涵盖涉及委托经营及租金回报问题《经营管理协议》及《补充协议》，其所指应为《商品房买卖合同》以及《商品房销售（预售）合同补充协议》。即便按照《补充协议》的约定，被上诉人四川众合公司向上诉人王伟履行租金义务的期间亦仅为上诉人王伟办完按揭之日起到大发百度城1－3楼席位竣工验收后并符合商场开业条件之间，而上诉人王伟在本案中所主张的租金并非产生于这一期间。上诉人王伟要求被上诉人成都合和公司承担责任的主张亦不能成立，本院不予支持。
关于租金标准问题。鉴于被上诉人四川和合公司并非案涉《经营管理协议》及《补充协议》的当事人，上诉人王伟与被上诉人四川合和公司之间也无关于按8%回报率支付租金的直接约定，且2005年6月16日被上诉人四川合和公司、四川众合公司以及大发百度城一、二层商铺业主代表《会议纪要》关于“用未出售商铺应得的租金全部补贴商铺业主，以逐步达到商铺业主合同约定的回报率”的意见亦非明确具体，故上诉人王伟以8%的年回报率主张租金的事实及法律依据均不充分，本院不予支持。
综上，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费742.62元，由上诉人王伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨晓龙
审 判 员 苟学恩
代理审判员 毛 星
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 任文磊