四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0302民初2167号原告四平市四季阳光物业管理有限公司。法定代表人李洪旭，董事长。委托代理人王艳枫，吉林辅民律师事务所律师。被告韩晓梅，现住四平市。委托代理人徐广舜（被告丈夫），现住四平市。委托代理人太史功科，吉林卓瑞律师事务所律师。原告四平市四季阳光物业管理有限公司与被告韩晓梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘成开庭进行了审理。原告委托代理人王艳枫、被告韩晓梅委托代理人徐广舜、太史功科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2013年1月1日正式接管阳光新城小区物业管理。接管期间，原告主动提出2013年物业管理费免收3个月，收取时间为2013年4月1日至12月31日，共计9个月物业管理费，2014年以后管理费正常收取。四平市阳光新城业主委员会与原告签订的《业主委员会委托小区物业管理补充协议》中约定，物业管理法按年度计费收取，每年1月1日至1月31日期间收取当年物业管理费，并对拖欠物业费的业主有权按3‰收取滞纳金。现被告已经欠缴费用5年，经多次催告一直未予缴纳，现原告依法提起诉讼，请求法院依法保护原告的合法权益，判令被告支付物业管理费19776.15元及滞纳金4996.08元，并由被告承担诉讼费用。被告辩称，原告的企业虽然是物业管理公司，但它是物业通过选聘的对业主进行物业服务的企业，而不是业主的管理人。查阅《物业管理条例》和《物业管理实施细则》及所有相关法律文件均无业主应当缴纳物业管理费的规定，原告是物业服务企业，不是管理业主的，无权向业主收取物业管理费，即使如原告在事实与理由中所说是《业主委员会委托小区物业管理补充协议》中约定，物业管理法按年度计费收取，拖欠的业主还要按日3‰收取滞纳金，也属于非法收费，原告无权收取物业管理费，被告也不欠原告的物业管理费，请求法院驳回原告诉讼请求。原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，依法不予保护。原告在诉状中称：被告自2013年4月1日开始未交物业费，按照法律规定诉讼时效为两年，起诉时间是2017年9月1日，则2015年9月11日之前的物业服务费因超过诉讼时效，即使欠缴情况存在，无法定的中断计算的依据和理由，法院也不应予以保护。原告的起诉不符合法律规定，法院应驳回其起诉。依据《物业管理条例》第六十五条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，被告即使存在逾期不交纳物业服务费的问题，也应由业主委员会督促被告限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业才可以向人民法院起诉。本案中，被告并未就逾期交纳物业服务费的问题，受到业主委员会的督促，也未确定限期缴纳的期限，因此，被告并不属于逾期（业主委员会确定的限期交纳的期限）仍不交纳的情形，原告不可向人民法院起诉，法院应驳回原告的诉讼请求。被告不是适格的债务人，应向第三人主张权利。被告作为业主，与物业使用人签订了商网租赁协议，约定由物业使用人交纳物业使用费。符合《物业管理条例》第四十一条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定”的规定，业主交纳物业服务费的义务已经转移给物业使用人，对这一约定，原告是明知的，而且已经直接向物业使用人催缴，但是由于工作不到位或服务不好的原因，物业服务费未能全额收取，责任不在业主，而在于原告本身。业主已经通过租赁合同将交费义务转移给第三人，按法律规定原告应当“从其约定”，向第三人催缴。被告已经在开庭前依照法律规定，向法院提出了追加第三人吕德章、张亮的申请，请法院批准并通知第三人参加诉讼。原告对物业服务费的计算错误。即使法院支持原告的诉讼请求，也应当支持自2015年9月11日起至2016年12月31日止的物业服务费，之前超过诉讼时效，之后属于预收，不属于拖欠。共欠15个月19天，按每平方米1.5元计算，共计5430.33元。其中，应向物业使用人即第三人吕德章催缴2015年9月11日至2016年8月31日，共计11个月20天的物业服务费，计4052.56元。但吕在尚欠被告房租费的情况下弃店逃离，被告扣留了吕德章的一些资产，可以用资产抵债。如果要求被告承担连带责任，按照担保法第二十六条的规定，应当到期6个月内（2017年2月末前）向担保人主张担保责任，否则担保人无责任。自2016年9月1日起到2016年12月31日，应由物业使用人张亮交纳，共4个月物业服务费，共计1469.44元。原告未履行服务职责，给被告造成经济损失，应当赔偿。根据《物业管理条例》第三十五条的规定，原告作为物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。但是被告所有的商网房，从2014年开始，棚顶漏水严重，被告多次向原告反映，要求物业管理企业能履行职责，给予修理。但是一直没有回应，直至2015年10月，原告实在挺不过去了，只好自己雇工修理，造成经济损失7500元，应当由原告赔偿损失。综上，被告认为原告作为物业服务企业，应当将服务放在第一位，认真做好服务工作，使小区有一个良好的环境，使业主满意。收费要依法收取，收费要合理，服务要到位，只收费，不做好服务是不妥的。根据被告与第三人的约定，应当向第三人收取。因此，被告事实上不欠物业服务费。请法院查明事实，予以公平判决。经审理查明，原告于2013年1月1日接管四平市阳光新城小区物业管理，2013年4月1日开始收取物业管理费，收费标准为商网每平方米收费1.5元，四平市阳光新城业主委员会与物业公司签订的《业主委员会委托物业管理委托合同补充协议》第二条约定：“物业管理费按年度计费收取，每年1月1日至1月31日期间收取当年物业管理费，对拖欠物业管理费1年以上的业主，物业公司有权通过法律程序起诉，并收取日3‰滞纳金。”被告韩晓梅自2013年4月1日起至2017年12月31止，共欠物业管理费1.5元/平方米×231.57平方米×（9个月+12个月×4年）=19799.24元，经原告多次催要至今未付。故原告提起诉讼，请求被告给付拖欠物业管理费19776.15元，承担日3‰滞纳金。以上事实有物业公司向被告韩晓梅下发的交费通知、业主委员会委托物业管理委托合同及补充协议、业主代表大会决议及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原告对四平阳光新城进行物业管理，该小区业主应按规定缴纳物业管理费，现被告韩晓梅未履行缴纳物业管理费的义务，违反业主委员会委托物业管理委托合同的约定，应承担相应民事责任，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，被告以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，本院不予支持。被告主张追加第三人吕德章、张亮共同参加诉讼，根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”即无论被告与物业使用人如何约定，在交纳物业费方面，被告均属于责任人。同时依据合同的相对性，被告与吕德章、张亮签订租赁合同内容仅对合同相对方即出租人、承租人有约束力，与本案无关联性。故对被告申请追加吕德章、张亮参加诉讼，本院不予支持。被告关于已超过诉讼时效期间的抗辩意见，原告提供的物业服务行为是连续性的，不存在诉讼时效超过的问题，故其抗辩意见不成立。被告主张其房屋存在漏水，但是否属于物业维修责任范围内，原告未能提供证据予以证明，故对被告以此抗辩拒交物业费，本院不予支持。原告请求给付物业管理费19776.15元，本院予以支持。关于按日3‰交纳滞纳金的诉讼请求，因其滞纳金约定过高，故滞纳金按中国人民银行同期贷款利率130%予以保护，并从实际拖欠之日起开始计算。且按合同约定，只有拖欠物业费1年以上，才可收取滞纳金，故对2017年度被告韩晓梅应缴纳的物业费部分滞纳金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《物业管理条例》第三十五条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告韩晓梅于本判决生效之日起十日内一次性向原告四平市四季阳光物业管理有限公司缴纳2013年4月1日至2017年12月31日期间物业管理费19776.15元及滞纳金（滞纳金按中国人民银行同期贷款利率130%计算，其中3126.2元自2013年4月1日起计算至物业管理费实际给付完毕之日止，4168.26元自2014年2月1日起计算至物业管理费实际给付之日止，4168.26元自2015年2月1日起计算至物业管理费实际给付之日止，4168.26元自2016年2月1日其计算至物业管理法实际给付之日止）。二、驳回原告四平市四季阳光物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，减半收取210元，由被告韩晓梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员  刘成二〇一七年十月十一日书记员  倪娜