山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1718号
上诉人（原审被告）梁丽文，女，1976年6月1日生，汉族，无业，住济南市。
被上诉人（原审原告）青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地青岛市。
法定代表人王志宏，董事长。
委托代理人陈昱，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。
委托代理人王东旭，女，1987年11月27日出生，汉族，该公司员工，住聊城市。
上诉人梁丽文因与被上诉人青岛天泰爱家物业服务有限公司（以下简称天泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2008年3月28日，天泰物业公司与梁丽文签订《前期物业管理服务合同》，约定：天泰物业公司负责梁丽文房屋所在的天泰太阳树小区的物业管理；合同期限为合同签订日至2010年3月31日（两年），合同期满后，天泰物业公司继续为本小区内的业主提供物业服务，业主继续按照本合同约定的数额向天泰物业公司缴纳物业管理费；关于物业管理服务费，梁丽文应缴纳的物业管理费收取标准为按建筑面积每月每平方米1.8元，二次供水运行费每吨加收1.3元，电梯运行费，按建筑面积每月每平方米收取0.4元，恒温恒湿系统设备运行费用每年每平方米40元；物业费实行预付制，按季度收取，每个季度的第一个月的前十五天内预付本季度的物业管理费；梁丽文不按约定的时间和收费标准交纳有关费用的，天泰物业公司有权依法要求梁丽文补交所欠费用，赔偿因此造成的损失并从逾期之日按所欠费用的的日千分之三支付违约金。
梁丽文所居住的天泰太阳树小区x号楼x单元xx室包括在该合同约定的服务范围之内，该房屋的建筑面积为155.47平方米。天泰物业公司陈述梁丽文未向其交纳的费用为：物业费4369元（自2014年2月1日至2015年6月30日），包含电梯费1790元（自2012年10月1日至2015年6月30日，每月每平方米0.35元，乘房屋面积）、消防运行费995元（自2012年10月1日至2015年6月30日，每月每平方米0.2元）、设备运行费（自2012年10月1日至2015年6月30日，每平方米40元一年，共17105元）。天泰物业公司称签订合同时依据的是济价房字（2004）168号文件的济南市物业收费标准，这个文件中没有消防设施维护的规定，当时合同约定的物业费收费标准为1.8元每月每平方米，电梯费为0.4元每平方米，合计为2.2元每月每平方米；根据2012年济价房字（2012）75号文件，将物业费调整为每月每平方米1.65元，电梯费为0.35元每月每平方米，消防设施维护费按每月每平方米0.2元计算，合计每月每平方米2.2元。
另查明，该小区内未成立业主委员会。梁丽文对天泰物业公司起诉的这段时间的物业费没有交纳无异议，但认为应对其予以减免。
天泰物业公司称在梁丽文所欠第一季度基础上，交第二季度费用时，加上第一季度欠的违约金，依据合同约定，违约金共计30008元。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，天泰物业公司与梁丽文签订的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。合同法第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。天泰物业公司为梁丽文所居住的天泰太阳树小区提供了物业服务，梁丽文应当及时向天泰物业公司交纳物业服务费，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。
对于个别业主是否可拒交物业费的问题，原审法院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。梁丽文未提供任何证据证实天泰物业公司在物业服务过程中存在重大瑕疵，在没有任何正当理由的情况下拒交物业费用，明显不妥。天泰物业公司、梁丽文签订的合同中约定的是梁丽文应向天泰物业公司缴纳物业管理费每月每平方米1.8元，电梯费为每月每平方米0.4元，但2012年济南市相关部门制定并实施了《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》，并制定实施了《济南市普通住宅物业服务等级标准》，将物业服务标准分为公共性物业服务等级标准及特种设施设备维护运行服务标准两部分，其中特种设施设备维护运行服务标准包括电梯的维护、运行服务标准和自动消防控制设施维护、运行服务标准，因此天泰物业公司根据上述规定，将2.2元每月每平方米的收费，在收费数额不变的情况下，另分为物业费、电梯费、消防设施维护运行费并无不当；上述规定还载明封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵等设施设备、通过合同具体约定收费标准，双方在合同中已经约定了设备费每年每平方米40元的收费标准，因此该收费亦无不当。因此梁丽文应向天泰物业公司缴纳物业服务费7146元，其中包括公共性物业服务费4361元（自2014年2月1日至2015年6月30日共计17个月，155.47平方米×17个月×1.65元=4361元）、电梯费1790元（自2012年10月1日至2015年6月30日共计33个月，155.47平方米×33个月×0.35元=1795.68元，以天泰物业公司要求1790元为准）、消防运行费995元（自2012年10月1日至2015年6月30日共计33个月，155.47平方米×33个月×0.2元=1026.1元，以天泰物业公司要求995元为准）以及设备运行费17101元（自2012年10月1日至2015年6月30日共33个月=2.75年，155.47平方米×40元每年×2.75年=17101元）。上述天泰物业公司的诉讼请求，依法予以支持。
关于天泰物业公司要求的违约金，天泰物业公司作为物业服务单位，应当更好的提高服务质量，以期得到包括梁丽文在内的大部分业主的最大满意，因此综合考虑相关意见，对天泰物业公司要求违约金的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告梁丽文于判决生效之日起十日内给付原告青岛天泰爱家物业服务有限公司物业服务费7146元；二、被告梁丽文于判决生效之日起十日内给付原告青岛天泰爱家物业服务有限公司设备费17101元；三、驳回原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1160元，由原告青岛天泰爱家物业服务有限公司负担754元，由被告梁丽文负担406元。
上诉人梁丽文不服原审判决上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足。首先，上诉人购买涉案房屋后，又介绍新业主购买了该小区房屋。根据销售人员承诺的优惠办法，被上诉人向上诉人出具了免除物业费和设备运行费的证明，免除期限自2008年至2017年。其次，上诉人足额交纳储藏室购房款，应享受免除物业费和设备运行费的优惠。再次，上诉人购买的房屋存在质量问题，被上诉人一直未解决，严重影响了上诉人的正常生活。最后，被上诉人未按约定提供物业管理，要求支付物业费于法无据。被上诉人起诉超过诉讼时效期间，应驳回其诉讼请求。请求二审法院依法改判。
被上诉人天泰物业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
另，天泰物业公司提交的费用减免明细表载明，因房屋交付补偿免除梁丽文半年物业费，梁丽文介绍三位新业主购房，分别免除2008年11月至2010年10月两年物业费和设备运行费、2010年11月至2011年4月半年物业费、2011年5月至2012年4月1年物业费，因购买储藏室，免除2012年5月至2014年1月物业费5810元。梁丽文主张上述减免期间与开发商作出的优惠承诺不符，免除期限应至2017年，但未提交证据。梁丽文另提交了2009年5月23日、2009年9月27日天泰物业公司出具的证明，该证明分别载明减免2008年11月至2010年10月两年物业费和设备运行费、减免2008年11月至2010年10月两年的设备运行费。梁丽文主张减免的原因是房屋漏水和延期交房，该事项未列在减免明细中。天泰物业公司主张减免2008年11月至2010年10月两年物业费和设备运行费在明细表中已经列明，减免的事由是介绍新业主购房。其另主张减免2008年11月至2010年10月两年的设备运行费的证明是梁丽文谎称2009年5月23日的减免证明遗失，要求天泰物业公司补开的，不应重复减免。对此，梁丽文不认可。天泰物业公司也未提交证据证实。上述减免明细表、证明存于原审卷宗。
本院认为：梁丽文主张的减免物业费作为逾期交房的补偿、因交纳储藏室购房款及介绍新客户购房享受的减免物业费、设备运行费优惠等问题，系其与开发商山东天泰置业有限公司的约定。该约定并不必然对天泰物业公司产生约束效力。梁丽文主张减免期限自2008年至2017年，未提交证据予以证实，本院难以采信。天泰物业公司与开发商山东天泰置业有限公司协商后作出的减免承诺，属于债的加入，天泰物业公司应履行承诺义务。对于减免明细表中列明的因延期交房、介绍新客户和购买储藏室给予的减免优惠，天泰物业公司起诉时已经扣减。对于2009年5月23日天泰物业公司出具的证明减免2008年11月至2010年10月两年设备运行费，证明中未记载减免事由，且该项减免在减免明细表中未记载，天泰物业公司应履行该项减免费用承诺。对于2009年9月27日天泰物业公司出具的证明减免2008年11月至2010年10月两年物业费和设备运行费，因该证明未载明减免事由，梁丽文主张因延期交房减免，证据不足。且因延期交房的补偿在明细表中已经处理，明细表载明该期间系因推荐新客户给予了优惠减免，故不应重复减免。天泰物业公司主张2009年9月27日的证明是补开的2009年5月23日的证明，梁丽文不认可，天泰物业公司也未提交证据证实，本院不予采信。该两份证明载明的减免期间重合，但减免的项目不同，且天泰物业公司系该两份证明的制作者，在因减免期间重合而发生争议时，应作出对天泰物业公司不利的解释。故2008年11月至2010年10月的设备运行费应从剩余欠款中扣减。
梁丽文主张的房屋质量问题，应在其与开发商山东天泰置业有限公司的商品房买卖合同关系中处理。梁丽文主张天泰物业公司提供物业服务不符合约定，但未证明存在的瑕疵已经严重到影响业主的日常生活，原审判决据此判决驳回了天泰物业公司要求梁丽文承担迟延交费的违约金的请求，并无不当。梁丽文主张天泰物业公司提起本案诉讼超过诉讼时效，因其在原审期间并未提出该项抗辩，本案二审期间对此不作审查。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1699号民事判决第一项、第三项；
二、撤销济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1699号民事判决第二项及诉讼费负担；
三、上诉人梁丽文于本判决生效之日起十日内给付被上诉人青岛天泰爱家物业服务有限公司设备费4664元。
一、二审案件受理费各1160元，均由上诉人梁丽文各负担260元，被上诉人青岛天泰爱家物业服务有限公司各负担900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一六年七月二十日
书 记 员 刘 翔