北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门民初字第2060号
原告张雨，男，1960年2月4日出生。
委托代理人武殿臣，北京市承光律师事务所律师。
委托代理人邢兰英，女，1959年11月28日出生。
被告周玉丽，女，1966年7月3日出生。
第三人武春荣，女，1964年2月3日出生。
第三人北�易家房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街。
法定代表人胡景阳，总经理。
委托代理人安海静，女，1978年8月16日出生。
委托代理人许香玉，女，1985年2月18日出生。
第三人中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行，住所地北京市门头沟区新桥大街。
负责人范文，行长。
委托代理人曲淮佳，女，1981年8月7日出生。
委托代理人胡建臣，男，1982年7月3日出生。
原告张雨与被告周玉丽、第三人武春荣、北京易家房地产经纪有限公司、中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张雨与被告周玉丽，第三人北京易家房地产经纪有限公司委托代理人安海静、许香玉，第三人中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行委托代理人曲淮佳到庭参加诉讼。第三人武春荣经�院合法传唤，未出庭应诉。本案现已审理终结。
原告张雨诉称：2010年7月30日，我与被告周玉丽及北京国信易家房地产经纪有限公司三方签订了房屋买卖居间合同，合同约定，被告周玉丽将现有位于门头沟区惠民家园一区x号楼房卖给原告，合同总价56万元，房屋具备过户条件时办理过户手续，原告于过户当日将尾款5万元支付给被告周玉丽。合同签订后，被告周玉丽将房屋交付给原告，原告按约支付了房款。今年初原告听说邻居将诉争房屋所在小区的房产证都已办理下来了。另外，2010年7月24日武春荣与被告周玉丽、北京国信易家房地产经纪有限公司三方签订房屋买卖居间合同，合同约定被告武春荣将位于门头沟区惠民家园一区x号房卖给被告周玉丽。综上所述，原告按约履行了义务，被告周玉丽及北京国信易家房地产经纪有限公司应依法给原告办理过户手续，武春荣作为房屋所有人及卖给被告周玉丽房屋的人，也应依法给原告办理过户手续。为此，我起诉要求：被告周玉丽及第三人北京易家房地产有限公司、中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行为原告办理门头沟区惠民家园一区x号的房屋过户手续。
被告周玉丽辩称：原告所述属实，我同意原告的诉讼请求。
第三人北京易家房地产经纪有限公司述称：原告所述属实，我同意原告的诉讼请求。
第三人中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行述称：我行不同意原告的诉讼请求。原告陈述的事实和理由与我行无关。在2014门民初字第330号民事判决书中判决武春荣应当支付我行全部贷款本金、利息、罚息、迟延履行金等，还款人还需要支付我行垫付的诉讼费、公告费等，最终的还款额要以还款日为准。北京市住房贷款担保中心以及我行支行均接受法院判决的还款义务人以及�外人进行还款。因武春荣尚欠我行贷款，故欠我行所有费用都还清后，我行同意给实际还款人出具解押证明，我行可以协助办理消灭抵押权手续。
经审理查明，2010年7月24日，武春荣与周玉丽、北京国信易家房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间合同，约定武春荣将位于门头沟区惠民家园一区x号的房屋卖给周玉丽，房屋售价人民币五十万元。周玉丽已于2010年8月10日前给付武春荣房屋价款48万元，尚欠武春荣房屋价款2万元。武春荣与周玉丽于2010年7月24日签订的补充协议约定周玉丽尚欠武春荣剩余房款二万元于过户或者公证当日周玉丽一次性支付武春荣。周玉丽表示在购买上述房屋时其知晓武春荣抵押贷款买房的情况。
2010年7月30日，周玉丽与张雨、北京国信易家房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间合同，约定周玉丽将位于门头沟区惠民家园一区x号的房屋卖给张�，房屋售价人民币五十六万元，周玉丽保证此房产没有权属争议、被抵押、被查封等权利瑕疵，在此房产登记过户之前所有与该房屋相关的一切费用和债务均有周玉丽承担。张雨已于2010年8月30日前给付周玉丽房屋价款五十一万元，尚欠周玉丽房屋价款五万元。张雨与周玉丽于2010年7月30日签订的补充协议约定张雨尚欠周玉丽剩余房款五万元于过户或者公证当日张雨一次性支付周玉丽。张雨表示在购买上述房屋时不知晓武春荣抵押贷款买房的情况，但是其对于房屋买卖合同的有效性不提异议且要求继续履行。
另查，北京国信易家房地产经纪有限公司于2013年10月23日经北京市工商行政管理局门头沟分局核准，名称变更为北京易家房地产经纪有限公司。
经本院在北京市门头沟区住房和城乡建设委员会查询武春荣的房屋登记信息，其中房屋所有权转移登记申请书显示坐落�门头沟区惠民家园一区x号的房屋转出方为北京昊泰房地产开发有限公司，转入方为武春荣，申请日期为2010年12月13日；房屋权属证书领证凭证显示领证日期为2011年1月17日；房屋抵押权设立登记申请表显示抵押合同号为20080056，担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金和实现抵押权的费用，抵押人为武春荣，抵押权人为中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行，日期为2011年11月30日。
原告中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行曾起诉被告武春荣，案号为（2014）门民初字第330号。本院于2014年1月2日立案受理后，于2014年5月4日公开开庭进行了审理。该案现已审理完毕，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行与被告武春荣于二○○八年七月八日签订的《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》；二、被告武春荣于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行偿还借款本金七万三千九百二十五零四分、逾期利息八千六百三十五元四角三分、罚息一千四百零八元八角六分，共计八万三千九百六十九元三角三分并支付自二○一三年九月二十日起至实际付清之日止的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算）。该判决于2014年10月4日生效。
在庭审中，对于消灭抵押权的费用由谁负担的问题，张雨认为应该是北京易家房地产经纪有限公司和周玉丽承担；周玉丽认为应该由武春荣承担；北京易家房地产经纪有限公司认为其不应该承担此费用，应该由武春荣承担；中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行对由谁承担此费用无异议，只要还款义务人或案外人将贷款还清，其就可以办理消灭抵押权手续。
在诉讼中，经本院前往北京�住房和城乡建设委员会查询，周玉丽名下仅有一套房屋，张雨名下没有房屋，二人不违反限购政策。
上述事实，有房屋买卖居间合同、补充协议、收据、房屋所有权转移登记申请书、房屋权属证书领证凭证、（2014）门民初字第330号判决书、房屋抵押权设立登记申请表及当事人陈述等证据材料在案证明。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。武春荣与周玉丽所签房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反合同法的相关规定，应当履行。2010年7月30日，周玉丽与张雨、北京国信易家房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间合同真实有效，且张雨已经履行了大部分付款义务，虽然张雨在庭审中表示他与周玉丽签署房屋买卖合同时不知道武春荣抵押贷款买房的情况，但是其对于房屋买卖合同的有效性不提异议且要求继续履行，应该认定双方就此所签房屋买卖合同成立，应当具有法律约束力，故张雨要求过户的诉讼请求符合法律规定，应予支持。
因2010年7月24日武春荣与周玉丽、北京国信易家房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间合同和2010年7月30日周玉丽与张雨、北京国信易家房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间合同的买卖标的是门头沟区惠民家园一区x号的房屋，而该房屋上设立了抵押权，抵押权人是中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行，其享有优先受偿权。物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，故2014门民初字第330号判决书确定的武春荣欠付中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行的全部款项应该先履行完毕后再办理过户手续。中国工商银行股份有限公�北京门头沟支行表示武春荣欠其所有费用都还清后，其同意给实际还款人出具解押证明，协助办理消灭抵押权手续，对此本院不持异议。
在庭审中，对于消灭抵押权的费用由谁负担的问题，虽然原被告不能达成一致意见，但是中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行对由谁承担此费用无异议，只要将费用还清，其就可以办理消灭抵押权手续，又因为周玉丽保证此房产没有权属争议、被抵押、被查封等权利瑕疵，在此房产登记过户之前所有与该房屋相关的一切费用和债务均有周玉丽承担，故消灭抵押权的费用应由周玉丽承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：
一、周玉丽于本判决生效之日起十日内一次性清偿基于2014门民初字第330号判决书确定的武春荣欠付中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行的全部款项及其他消灭抵押权的费用；中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行在收到全部款项后五日内解除设定在北京市门头沟区惠民家园一区x号房屋上的抵押权。
二、武春荣、北京易家房地产经纪有限公司于本判决第一项执行完毕后十日内协助周玉丽办理北京市门头沟区惠民家园一区x号房屋的所有权变更登记手续，所有权人由武春荣变更为周玉丽，所需费用由周玉丽按照相关规定予以负担。
三、周玉丽、北京易家房地产经纪有限公司于本判决第二项执行完毕后十日内协助张雨办理北京市门头沟区惠民家园一区x号房屋的所有权变更登记手续，所有权人由周玉丽变更为张雨，所需费用由张雨按照相关规定予以负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付�延履行期间的债务利息。
案件受理费四千七百元、公告费二百六十元由武春荣负担，于本判决生效之日起十五日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 刘士新
人民陪审员 李来水
人民陪审员 周秀君
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 韩睿萌