上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第2377号
第一原告吴美红
第二原告周骁
上列两原告的共同委托代理人沈秋君，上海市方正律师事务所律师。
上列两原告的共同委托代理人张钟俊，上海市方正律师事务所律师。
第一被告上海青浦住宅开发有限公司
法定代表人顾佳斌，董事长。
第二被告上海凤翔房地产开发有限公司
法定代表人顾佳斌，董事长。
原告吴美红、周骁诉被告上海青浦住宅开发有限公司、上海凤翔房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月1日立案受理后依法由审判员王美芳独任审判。原告在起诉时申请财产保全，本院依法采取了保全措施。本案于2013年9月3日公开开庭进行了审理。原告吴美红、周骁的委托代理人沈秋君到庭参加诉讼。被告上海青浦住宅开发有限公司及被告上海凤翔房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告吴美红、周骁诉称：2005年10月25日，原告在青浦报获悉第二被告发布的关于港隆广场青浦超大一站式商铺写字楼等出售广告，该广告刊有好美家入驻的实景图，广告词明确好美家10年统一经营，零风险创造收益惊喜，该广告承诺9年包租、坐享8%稳定高回报等。在此广告的诱惑下，原告从第二被告处购得上海市青浦区盈港路515号2030室商铺。同日原告根据第二被告的指令，与第一被告在同一地点签订《上海市商品房租赁合同》，约定原告将上述商铺出租给第一被告，第一被告于每半年中的第三个月的28日之前向原告支付半年租金，逾期支付的，每逾期一日，应按日租金的1%向原告支付违约金。合同还约定了双方的权利义务及合同变更、终止的条件等。原告与第一被告签订租赁合同之后的几年，被告基本按约支付了租金，自2012年5、6月起，由于被告决策失误，造成企业经营不善，导致原告至今未收到被告应支付的一年租金，并欲擅自解除租赁合同。原告认为被告单方解除租赁合同，不符合合同约定的条件。两被告工商登记虽为独立法人，但是法定代表人为同一人，其表现形式使原告足以相信两被告实际为共同的合同相对方，且两被告均在实际履行与原告签订的租赁合同。原告认为，租赁合同约定两被告可以取代对方互为履行合同协议，又鉴于租赁合同系被告提供的格式合同，原告有权要求第二被告替代第一被告承担租金支付义务（第一被告早已于2007年12月25日被吊销营业执照，名下已无任何资产）。为此，原告诉至法院请求：1、被告继续履行双方签署的《上海市商品房租赁合同》；2、被告支付原告租赁费人民币60，000元；3、被告支付原告延期支付租赁费的违约金，以人民币60，000元为本金，按中国人民银行公布的同期贷款利率的两倍计，自2012年7月1日起至本案判决之日止；4、本案受理费由被告承担。审理中，原告撤回第1项诉讼请求，变更请求为要求：1、被告支付原告租赁费人民币49，847.28元；2、被告偿付原告延期支付租赁费的违约金，每日以日租金的1%为标准，自2012年10月1日起计至本案判决之日止；3、本案受理费由被告承担。
被告上海青浦住宅开发有限公司书面辩称：不同意原告的诉讼请求。原告主张的租金第一被告已经支付完毕，根据双方签订的租赁合同，月租金以美元计算，汇率以租金支付日前一个月最后一个交易日的收盘价为准。履约过程中，因被告财务人员变更等因素，被告一直以订立合同时的汇率支付租金，属于提前多支付了部分租金，按照合同的约定计算，付给原告的租金均已计至2013年10月底，被告已于2013年3月5日向原告发出通知函，告知这一事实，故被告不存在逾期未支付租金的违约事实，不应当承担违约金。原告主张的租金金额与合同约定不符，合同对汇率进行了约定，原告以签约时的汇率计算明显不符合约定。原告主张的违约金不符合合同约定，违约金应按照日租金1%承担。
被告上海凤翔房地产开发有限公司书面辩称：根据原告提供的租赁合同，合同相对方是第一被告，第二被告并非是租赁合同的主体。在签订合同时法律关系非常明确，第二被告系原产权人及原出租方，第一被告是租赁方，业主是新产权人及新的出租方，根据买卖不破租赁的原则，业主购房后承接了第二被告的权利义务，成为出租方，故业主签署购房及租赁合同时，不会对承租方产生任何歧义，承租一方自始自终均为第一被告。根据合同法第64条、第65条的规定，第二被告代第一被告向原告履行并不会成为合同主体或承担责任。故第二被告并非合同相对方的情况下，原告要求第二被告承担共同或连带责任应有具体明确的法律依据和事实依据，原告不能提供证据的，则应承担举证不利的法律后果。
经开庭审理查明：2005年1月26日，原告与第二被告签订《上海市商品房预售合同》，约定第二被告依法通过土地使用权出让方式取得土地使用权，在该地块上投资建造《港隆休闲广场-
建材商场》，上述商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件。原告向第二被告购买位于青浦区盈港路《港隆休闲广场—建材商场》515号2层2030室，建筑面积为59.82平方米，总房价为人民币830，780元。该合同补充条款第七条约定，该房屋已预租给第一被告，详见补充合同《上海市商品房预租合同》。预售合同签订当日原告签署承诺书，承诺原告在与第二被告签订预售合同时已知该房屋已预租给第一被告，在签订预售合同时已经看过并了解预售合同中补充条款七所指的补充合同（上海商品房预租合同），原告承诺同意并接受补充合同中所有内容。另，预售合同签订当日，原告（甲方）在同一地点与第一被告（乙方）签订了《上海市商品房租赁合同》，约定原告自愿将青浦区盈港路515号的商业用房2层2030号商埠出租给乙方，该房屋实测建筑面积为59.82平方米，用途为综合。甲乙双方约定，在取得竣工验收合格证明后即由第二被告直接向乙方交付房屋，在取得新建商品房的房地产权证后的10日内由第二被告通知乙方并签订预租商品房使用交接书。房屋租赁期限10年，预租商品房使用交接书签订之日即为该房屋租赁的起始日。房屋月租金505.69美元，上述租金均以人民币支付，汇率（现钞买入价）以租金支付日前一月最后一个交易日的收盘价为准；支付方式：每半年支付一次。乙方应于每半年中第三个月的28日之前向甲方支付该半年的租金。甲方指定乙方将租金付至甲方的银行账户。租赁期间，乙方对该房屋享有绝对的使用权，并有权将房屋的部分或全部转租给他人或进行招商活动。甲方完全理解并明确同意，在租赁期间，乙方可以其具备相应资质的母公司、子公司、同一法定代表人或股东的其他公司（以上总称“关联公司”），取代本合同中乙方的法律地位。乙方可以采取单方的法律行为将本合同的全部权利和义务转让给关联公司，届时，甲方需配合签署所有相关之协议及其他法律文件。但应该履行而没有履行应尽义务之前，不得转让。乙方合同主体变更的前提是不得因此改变甲、乙双方相互之间的权利和义务关系。关联公司不能履行本合同的义务时，乙方应承担连带责任。乙方所有的广告行为均按有关法律、法规要求的程序进行。乙方无正当理由逾期不支付租金的，每逾期一日，应按日租金的1%向甲方支付违约金。租赁期间，除乙方无正当理由逾期不支付租金外，甲方不得以任何理由提前收回该房屋。乙方不得中途擅自退租。合同签订后第二被告并没有将系争房屋直接交付原告。在上述合同实际履行过程中，第一被告未直接支付原告房屋租金，已支付的租金是由第二被告直接汇至租赁合同中原告指定的银行账户。原告租金收益应缴纳的税费实际由第二被告代缴。第二被告曾向青浦区税务机关缴纳过2005年至2006年期间的其他房屋出租营业税。2009年3月18日，第二被告向部分业主发出《告知书》，表示由于其工作疏忽，租金一直是按照固定汇率计算的，故在2009年的租金中将以前多付的租金予以扣除。其后被告并未将多付的租金予以扣除，仍然按照固定标准支付租金。2013年3月，第一被告向原告发出通知一份，载明原告月租金为505.69美元及按约定的美元兑人民币汇率计算的每期金额，还载明自2005年3月至2012年3月被告实付金额，其中每期实付金额均为人民币24，923.64元，支付日为2012年8月31日及2013年2月28日的两期未有实付款。该通知上被告表示由于公司财务人员的变动和失误，未按支付日前一个月最后一个交易日的收盘价为准来结算，故2012年9月28日和2013年3月28日的租金抵扣后，被告尚多支付原告租金。原告对通知上被告确认的实付数无异议。
另查明，第一被告（乙方）与第二被告（甲方）签订《上海市商品房预租合同》，约定甲方预租给乙方的房屋坐落于本市青浦区盈港路515号商业用房中一、二、三层及部分地下室。租赁期限为10年，预租商品房使用交接书签订之日即为该房屋租赁的起始日。乙方明确声明，放弃对该房屋预售的优先购买权。乙方完全理解并明确同意，甲方以预售方式出售该房屋的全部或者任何部分，无需征得乙方的同意，但应保证受让人继续履行本合同。在租赁期间，任何一方可以其具备相应资质的母公司、子公司、同一法定代表人或股东的其他公司（以上总称“关联公司”），取代本合同中甲方或乙方的法律地位。一方可以采取单方的法律行为将本合同的全部权利和义务转让给关联公司，届时，另一方须配合签署所有相关之协议及其他法律文件。但应该履行而没有履行应尽义务之前，不得转让。双方合同主体变更的前提是不得因此改变甲、乙双方相互之间的权利和义务关系。关联公司不能履行本合同的义务时，甲方或乙方应承担连带责任。2005年8月1日，第一被告（乙方）与第二被告（甲方）签订《上海市商品房租赁合同》，约定甲方将青浦区盈港路515号商业用房中一、二层（不包括已预售的部分）及部分地下室出租给乙方，租赁期限自2005年8月1日至2015年4月30日止。合同的其他内容基本与两被告签订的《上海市商品房预租合同》一致。第一被告承租后将系争房屋租赁给案外人好美家装潢建材有限公司（以下简称“好美家公司”）。
又查明，两被告均为有限责任公司，法定代表人为同一人即顾佳斌，且占绝对控股，拥有第一被告85%和第二被告97%的股权。2003年顾佳斌从上海佳森建设发展有限公司及上海青浦住宅开发有限公司职工持股会处受让取得第一被告85%的股权。2004年顾佳斌成为第二被告的法定代表人。第一被告自2007年12月25日至今处于吊销未注销状态，未进行清算。
还查明，上海市青浦区盈港路515号房屋第一、二层是一个区域框架结构，未按照各业主产权证上的登记面积进行分割，目前一、二层均有部分房屋在使用，部分处于空关状态。被告未将房屋返还原告。同区域中尚有部分业主与第二被告签订了租赁合同，合同条款与业主和第一被告签订的合同条款基本一致。
以上事实，由原告的陈述、原告提供的租赁合同、预租合同、工商信息、银行业务联系单、租赁费税单、税务局出具的税收查询凭证、告知书、被告提供的预售合同、承诺书、通知、本院出示的房屋面积附图、房屋现状照片、庭审笔录等证据予以证明，并经当庭出证，本院予以确认。
本案审理中，原告表示：1、在购买房屋时，两被告均在广告中宣传该房屋售后由被告包租9年，每年以总房价的8%或6%固定回收收益，在此情况下，原告购买了房屋。在签订合同时，被告销售人员向原告介绍两被告老板是同一人。2、被告并没有按照租赁合同约定的租金计算方式支付租金，而是按照房价6%的固定标准计算并实际支付年租金。被告发出告知书后，以美元为约定租金结算方式的业主找到第二被告，第二被告答复仍按房价的6%的标准支付租金，并且实际履行中一直按此标准支付。3、原告与两被告在同一时间和同一地点签订了出售合同和租赁合同，两被告系关联企业，法定代表人系同一人，且占绝对控股，租赁合同中约定了关联公司可以取代合同中一方的法律地位，在关联公司不能履行合同义务时，另一方承担连带责任。且在实际履行过程中均是第二被告向原告支付租金和代缴税费，原告提供的税单中好美家公司所付租金的纳税人亦为第二被告。两被告均发布过广告承诺包租，故原告虽然与第一被告签订房屋租赁合同，但是上述事实表明两被告均应承担责任。为此，原告提供了广告3份，广告中载明第一被告作为投资商，第二被告作为开发商（发展商），广告中印有“建材龙头好美家抢先入驻，十年包租”、“这十年，我们帮您包租！好美家帮您赚钱”、“每年坐享6%固定年回报率”、“9年包租，8%稳定高回报”等字样。
根据庭审确认的事实，本院认为：原告与第一被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，其内容未有法律法规禁止内容，应为合法有效，双方均应按约履行。双方在租赁合同中约定租金暂以美元结算以人民币方式支付，汇率（现钞买入价）以租金支付日前一月最后一个交易日的收盘价为准，按照此约定，租赁合同在实际履行中，其每次支付租金的人民币数额应随汇率波动而波动。但数年来，被告实际按固定数额支付，从未有变更。原告主张实际履行中，已按购房时被告承诺的总房价的6%比例计算。被告认为此系财务人员不清楚合同内容而按照同区域以人民币结算租金的出租人一样来支付的。根据原告提供的2009年第二被告向部分美元方式结算的出租人发出的通知中显示，第二被告在2009年即已知道整个区域中存在美元结算的情况，但第二被告在之后的实际履行中既未按通知书内容要求将其认为的多付租金予以扣除，且仍继续以原固定数额支付租金，故应认为双方履行中已经约定按此固定数额作为租金支付标准。被告提出因计算错误而多付租金，已不欠付原告租金的意见本院不予采纳。
双方租赁合同关系尚未到期，被告亦未将房屋返还原告，故被告应按合同约定支付租金。对于原告主张的逾期支付租金的滞纳金，因双方合同中已有约定，理应按照合同约定处理。
两被告属关联企业，法定代表人属同一人，且占绝对控股。第一被告在2007年12月即因未年检而被工商部门吊销营业执照，数年来第一被告未对吊销企业做清算处理，其作为承租人与原告的租赁合同履行中，一直由第二被告通过转账方式支付原告租金，并代原告缴纳租金收益的税金。原告认为租赁合同实际履行方是第二被告，而两被告书面答辩中认为第二被告是为第一被告代为履行租金支付义务，并不替代第一被告的承租人地位。对于该支付行为是否属于代为履行行为，两被告均未到庭，亦未向法庭提供该些支出的账册记载情况及与好美家公司租赁合同数年履行中由何方开具发票、收益列入何方账册中的证据，故本院结合原告购买房屋时相关的宣传资料，原告与第一被告租赁合同中有关关联企业的条款约定、租赁合同数年来的履行情况，认定两被告应对原告租金承担共同支付责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海青浦住宅开发有限公司、被告上海凤翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴美红、周骁租赁费人民币49，847.28元；
二、被告上海青浦住宅开发有限公司、被告上海凤翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告吴美红、周骁逾期付款违约金（以人民币1.38元／天为标准，自2012年10月1日起计算至本案判决之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1，046.18元，减半收取计人民币523.09元，由两被告负担；财产保全费人民币620元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王美芳
二〇一三年九月二十三日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。