广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5777号
上诉人（原审原告）：广州侨鑫物业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：周子涛，该公司董事长。
委托代理人：李剑、温翠玲，均系该公司职员，联系地址广州市林和西路1号广州国际贸易中心7楼。
上诉人（原审被告）：李笑樱，香港居民。
委托代理人：梁学军，广东本华律师事务所律师。
上诉人广州侨鑫物业有限公司（以下简称侨鑫物业公司）与上诉人李笑樱因物业服务合同纠纷一案，均不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：侨鑫物业公司是于1996年9月5日被准予从事物业管理业务的，具有壹级物业管理资质的物业管理企业。
侨鑫集团有限公司是广州市天河区华南农业大学实验农场地段汇景新城（W2-B1、B2栋；W4-B1、B2栋）的开发公司；广州侨鑫房地产开发有限公司是汇景新城（自编C7、C8、C9街区A、B、C、D、E、F、G、H、J、K、L、M栋）汇景新城住宅楼10幢（自编C10街区A、B、C、D、E、F、G、H、J、K栋）等物业的开发公司。
李笑樱于2007年4月17日与案外人广州侨鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定李笑樱向广州侨鑫房地产开发有限公司购买广州市天河区华南农业大学实验农场地段汇景新城C2C3街区第B3幢28层2802号房（以下简称案涉房屋），测绘地址为天河区汇景新城C2C3街区2802房，户型结构为复式1厨4卫，合同约定的建筑面积共256.38平方米。李笑樱于2007年11月19日就案涉房屋签署了《收楼确认书》、《业主承诺书》（承诺按时缴纳物业服务费等）。2009年6月9日，案涉房屋经相关行政管理部门核准登记至李笑樱名下，相应的《广东省房地产权证》显示案涉房屋地址为天河区汇景北路64号2802房，建筑面积为262.42平方米。
2008年1月1日，广州侨鑫房地产开发有限公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）签订了《汇景新城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，委托管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的流通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯住宅棕榈园、C1区、C2C3区、C4C5区、C6区每月3元／平方米，C7C8C9区及C10区每月4元／平方米；叠加式别墅棕榈园、C1区、C2C3区、C4C5区、C6区每月4.5元／平方米，C7C8C9区及C10区每月4.9元／平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2008年1月1日起至2013年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2013年11月15日，广州侨鑫房地产开发有限公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）签订了《汇景新城前期物业服务合同》，约定甲方聘请乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，乙方提供的服务包括物业共用部位的日常养护和管理，公共设施设备的日常维修、养护、管理和运行服务，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体收费标准为电梯住宅棕榈园、C1区、C2C3区、C4C5区、C6区为3元／月／平方米，C7C8C9区、C10区、龙某E1E2区为4元／月／平方米；叠加式别墅棕榈园、C1区、C2C3区、C4C5区、C6区为4.5元／月／平方米，C7C8C9区、C10区、龙某E1E2区为4.9元／月／平方米；明月清泉别墅为8.5元／月／平方米；商业物业为8元／月／平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会成立，并且代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2013年11月26日，侨鑫物业公司以EMS邮件形式（收件地址为广州市天河区汇景新城汇景北路上城峰境B3栋2802房）向李笑樱发出《关于：催收欠款的法务公函》，要求李笑樱收到该函七天内缴纳所欠2008年3月1日至2013年10月31日的管理费80354.86元、滞纳金81741.33元、2008年12月1日至2009年7月31日的水费滞纳金429.79元、2008年7月1日至2008年7月31日的电费滞纳金623.58元、2010年9月1日至2010年9月30日的有偿维修费28元。上述邮件于2013年12月8日因“多次投递不成功，且电话联系无人听”被退回侨鑫物业公司。李笑樱称其在案涉房屋居住，上述EMS邮件上收件人的电话号码确实是其电话号码，但是邮递期间即2013年12月时其因出国或者手机有问题而没有收到邮递员的电话；其认为邮件投递不成功的原因是侨鑫物业公司造成，因为邮寄地址有误，且侨鑫物业公司可上门按门铃就知道其是否在案涉房屋居住及向案涉房屋送达催收通知，故上述邮件不能构成诉讼时效中断，即使被认定构成中断，也应该从邮件被退回之日往前倒推两年起算诉讼时效。
本案中，李笑樱为证明案涉房屋的物业服务费标准应按每月2.6元／平方米收取，提交了以下证据：1、照片9张（反映案涉房屋所在楼宇有两部电梯），2、《汇景新城物业管理相关事项须知》（显示侨鑫物业公司汇景管理处通知汇景新城业主物价部门核准的汇景新城物业服务费收费标准为电梯住宅每月每平方米3元、叠加式别墅每月每平方米4.5元，但因小区尚在发展建设中，故暂时对物业服务费事项优惠收费，其中电梯住宅及叠加式别墅每月每平方米2.6元，待小区配套基本到位，各分区基本完成建设后，将按原物价部门核准的物业服务费有关标准执行，相关调整将在实施前三个月书面通知等），李笑樱称上述须知是其在2007年11月19日时收到的侨鑫物业公司的通知，由于当时小区正在建设，故案涉房屋的物业服务费按2.6元／平方米，侨鑫物业公司之后改变了此价格，但没有告知其，其认为即使要计算物业服务费，也应该按照2.6元／平方米的标准计算。侨鑫物业公司经质证对上述证据1的真实性无异议；对证据2真实性予以确认，认为说明在签订买卖合同时李笑樱知道案涉房屋的物管费标准，有关管理费的优惠问题是其根据小区的建设程度而单方作出的优惠，并非永久性的优惠，优惠过程中其降低了物价局规定的收费标准，在小区建设完后其恢复至物价局的价格标准是合理合法的，而李笑樱在2008年8月办理房产证时已明确知悉小区配套基本完成，就已经知道物管费恢复到物价局标准，而“书面通知”不是侨鑫物业公司应当强制施行的行为。侨鑫物业公司称案涉房屋所在小区配套基本到位、各分区基本完成建设的具体时间为2008年8月8日，并提供了案涉房屋所在的C2C3街区的《竣工验收备案表》（备案时间为2008年8月8日）。李笑樱表示其对上述《竣工验收备案表》真实性无法确认，认为该证据只能证明案涉房屋的工程竣工，不能证明案涉房屋的配套基本到位，因此不确认关联性，即使该证据能够证明小区配套基本到位，但《汇景新城物业管理相关事项须知》中约定“相关调整将在实施前三个月书面通知”，而侨鑫物业公司并没有相关书面通知。
另，侨鑫物业公司与李笑樱均确认案涉房屋所在小区未成立业主委员会。侨鑫物业公司称其从2008年8月开始将每月物管费调整至1180.89元的理由是其接到发展商通知，确认案涉房屋经测绘的实际建筑面积为262.42平方米；但侨鑫物业公司未对此陈述举证证实。李笑樱称侨鑫物业公司同意其免交整改期间的物业服务费及同意以减免物业服务费的形式补偿李笑樱租金损失；但李笑樱对此陈述未提供证据证明。侨鑫物业公司否认其同意李笑樱免交整改期间的物业服务费。李笑樱称其不清楚案涉房屋所在小区配套基本到位、各分区基本完成建设的具体时间。侨鑫物业公司除提供了于2013年11月26日发出的《关于：催收欠款的法务公函》外，无其他证据证明其曾向李笑樱追讨过案涉房屋的物业服务费。侨鑫物业公司未提供其为李笑樱提供有偿维修服务的证据及其为李笑樱代垫水费、电费的证据。
因本案纠纷，侨鑫物业公司于2014年7月30日向原审法院起诉，请求判令：1、李笑樱向侨鑫物业公司支付2008年3月1日至2014年7月31日期间所欠交的物业服务费（按4.5元／平方米／月计，其中2008年3月-7月的建筑面积按256.38平方米，每月物管费为1153.71元；2008年8月-2014年7月的建筑面积按262.42平方米，每月物管费为1180.89元）；2、李笑樱向侨鑫物业公司支付因迟延缴纳上述物业服务费的违约金（按月计算，以每月拖欠的物业服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自次月1日起计至2014年5月31日）；3、李笑樱向侨鑫物业公司支付有偿维修费28元；4、李笑樱向侨鑫物业公司支付迟延交纳自2007年11月19日至2009年6月24日期间水费、2007年11月19日至2008年5月9日期间电费的违约金1053.37元（以应收金额为本金，分段按每逾期一日千分之一的标准，自每个欠费段的最后一日的次日起计至2014年5月31日止）；李笑樱承担本案诉讼费。
原审法院认为：侨鑫物业公司与汇景新城的建设单位先后签订的《汇景新城前期物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《物业管理条例》的规定，在汇景新城的业主委员会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，侨鑫物业公司作为汇景新城的建设单位委托的物业服务企业，依据上述《汇景新城前期物业服务合同》可以进驻汇景新城并履行物业管理职责。李笑樱接收案涉房屋成为汇景新城的业主，应接受《汇景新城前期物业服务合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。侨鑫物业公司已履行了对汇景新城进行物业管理的职责，根据公平原则和权利义务相一致原则及《汇景新城前期物业服务合同》的约定，李笑樱负有向侨鑫物业公司支付物业服务费的义务。李笑樱辩称侨鑫物业公司同意其免交整改期间的物业服务费及以减免物业服务费的形式补偿其租金损失，但侨鑫物业公司对此予以否认，在李笑樱未能提供证据证实其上述陈述的情况下，原审法院对其上述陈述不予采信。李笑樱至今未付案涉房屋上述物业服务费，已构成违约。但李笑樱还以侨鑫物业公司的部分诉讼请求超过诉讼时效为由进行抗辩，对此，原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。本案中，根据《汇景新城前期物业服务合同》的约定，每月的物业服务费应于当月5日前支付，故超过该日期后，侨鑫物业公司应该知道其权利受到侵害。从本案查明的事实看，首先，侨鑫物业公司于2014年7月30日提出本案诉讼，故侨鑫物业公司要求李笑樱支付案涉房屋自2012年8月1日至2014年7月31日期间物业服务费的诉讼请求并未超过诉讼时效，原审法院对侨鑫物业公司该部分诉讼请求依法予以支持。其次，侨鑫物业公司于2013年11月26日以EMS形式向李笑樱发函追讨案涉房屋自2008年3月1日至2013年10月31日期间拖欠的物业服务费等，但上述EMS邮件上的收件人地址与《商品房买卖合同》及《广东省房地产权证》中记载的案涉房屋地址不完全一致，结合上述邮件被退件的原因（多次投递不成功，且电话联系无人听）来看，应视为上述函件并未到达或应当到达李笑樱，故侨鑫物业公司要求李笑樱支付案涉房屋自2008年3月1日至2012年7月31日期间物业服务费及其迟延付款违约金的诉讼请求因超过法律规定的诉讼时效且不存在诉讼时效中断的事由而丧失了胜诉权，原审法院对侨鑫物业公司该部分诉请依法不予支持。根据《汇景新城前期物业服务合同》关于物业服务费具体收费标准为“叠加式别墅C2C3区4.5元／平方米”的约定及《商品房买卖合同》中关于案涉房屋房型属于复式结构的约定，案涉房屋自2012年8月1日至2014年7月31日期间的物业服务费应按照4.5元／平方米／月的标准计算。对此，李笑樱提出以《汇景新城物业管理相关事项须知》中的优惠价每月每平方米2.6元计付的抗辩意见。原审法院认为，《汇景新城物业管理相关事项须知》的内容显示侨鑫物业公司单方对李笑樱作出关于其在案涉房屋所在小区配套基本到位、各分区基本完成建设前对叠加式别墅按照每月每平方米2.6元的优惠价收取案涉房屋的物业服务费的承诺，根据案涉房屋所在的C2C3街区的《竣工验收备案表》的内容来看，侨鑫物业公司关于案涉房屋所在小区配套基本到位、各分区基本完成建设的时间为2008年8月8日的陈述可信度较高，原审法院对其该项陈述予以采信，故案涉房屋2008年8月7日前的物业服务费计付标准应以侨鑫物业公司承诺的优惠价每月每平方米2.6元为准；至于自2008年8月8日起的物业服务费计付标准，李笑樱以侨鑫公司未通知其调整物业服务费为由抗辩要求一直按照2.6元／平方米／月计付物业服务费，但从《汇景新城物业管理相关事项须知》中“小区配套基本到位、各分区基本完成建设后，将按原物价部门核准的物业服务费有关标准执行，相关调整将在实施前三个月书面通知等”的内容来看，侨鑫物业公司并无其将优惠价2.6元／平方米／月恢复至4.5元／平方米／月须以通知李笑樱为必要条件的意思，况且从公平合理原则而言，侨鑫物业公司作出上述承诺是针对李笑樱让渡本属于侨鑫物业公司的合同权利，是令李笑樱获益的行为，故侨鑫物业公司恢复上述物业服务费收费标准时也无须以取得李笑樱同意或以通知李笑樱为法定的条件，因此，原审法院对李笑樱该项抗辩意见不予采信，案涉房屋自2008年8月8日起的物业服务费计付标准应以4.5元／平方米／月为准。鉴于《广东省房地产权证》（登记时间为2009年6月9日）显示案涉房屋的建筑面积为262.42平方米，故案涉房屋自2012年8月1日至2014年7月31日期间的物业服务费的计付建筑面积应按照262.42平方米计算。按照上述确定的计付标准计算，案涉房屋自2012年8月1日至2014年7月31日期间的物业服务费为28341.36元（262.42平方米×4.5元／平方米／月×24月）。侨鑫物业公司第一项诉讼请求中不超过上述金额的部分，合法有理，原审法院依法予以支持，超过部分不予支持。另，李笑樱拖欠上述物业服务费的行为已构成违约，现侨鑫物业公司要求李笑樱支付拖欠2012年8月1日至2014年4月30日期间物业服务费的违约金（以各月所欠物业服务费为本金，自次月1日起在本案中计至2014年5月31日）的诉讼请求，符合合同约定及处分原则，原审法院予以支持。但逾期支付2014年6月1日至7月31日期间物业服务费的违约金在2014年5月31日尚未产生，故在本案中，原审法院对该期间的逾期支付物业服务费的违约金不予支持；而逾期支付2014年5月1日至31日期间物业服务费的违约金虽然自2014年5月6日起产生，但由于侨鑫物业公司自愿自次月1日起算上述违约金，故在本案中亦无需支持该部分违约金。另，李笑樱还以上述违约金过高为由请求原审法院予以调整，鉴于侨鑫物业公司和李笑樱均未提供证据证明侨鑫物业公司因此遭受的实际损失，按照生活常识，侨鑫物业公司所遭受的损失主要表现为利息损失，因此，原审法院综合本案案情酌情将上述违约金计付标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。侨鑫物业公司的第三项诉讼请求，缺乏证据，原审法院依法予以驳回。侨鑫物业公司的第四项诉讼请求，本案中并无证据显示侨鑫物业公司为李笑樱代垫了案涉房屋的水电费，亦无证据显示李笑樱负有向侨鑫物业公司支付案涉房屋水电费的合同义务，侨鑫物业公司要求李笑樱支付逾期支付水电费的违约金的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2015年9月2日作出如下判决：一、李笑樱自本判决发生法律效力之日起10日内，向广州侨鑫物业有限公司支付自2012年8月1日至2014年7月31日期间的物业服务费28341.36元；二、李笑樱自本判决发生法律效力之日起10日内，向广州侨鑫物业有限公司支付迟延交纳2012年8月1日至2014年4月30日期间物业服务费的违约金（以每月所欠物业服务费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自次月1日起在本案中计至2014年5月31日止）；三、驳回广州侨鑫物业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4160元，由广州侨鑫物业有限公司负担3520元，李笑樱负担640元。
判后，上诉人侨鑫物业公司、上诉人李笑樱均不服原审判决，向本院提起上诉。
侨鑫物业公司上诉称：一、侨鑫物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，原审判决适用法律错误。根据《最高院关于诉讼时效若干问题规定》的第5条：“同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。侨鑫物业公司认为，侨鑫物业公司与李笑樱之间的物业管理服务关系符合分期履行的要求。因为物业管理费的缴纳是贯穿在整个物业服务过程中的，但根据约定或行业惯例通常是按月缴纳，每月缴纳物业管理费的行为是属于同一债务的分期履行。在物业管理公司与业主的物业管理服务关系终止前，物业公司一直持续的向全体业主提供物业管理服务，一直享有收取物业管理服务费的权利。截止本案原审开庭前，侨鑫物业公司与李笑樱双方均没有向对方提出终止合同，侨鑫物业公司目前仍然是涉案房屋小区的物业管理单位，仍在持续的履行物业管理行为，并没有终止履行行为，因此，侨鑫物业公司仍然享有对李笑樱的要求支付拖欠物业管理费的诉讼请求，且对全部诉请的诉讼时效均未丧失。二、退一万步讲，即使物业管理费适用两年的诉讼时效，侨鑫物业公司于2013年11月26日向李笑樱邮寄发函追讨管理费的行为应当视为诉讼时效的中断，原审判决怠于查明前述事实错误。原审判决认为，侨鑫物业公司邮寄的快递单中因邮寄的地址“上城峰境B3栋2802房”与《商品房买卖合同》与《广东省房地产权证》不完全一致而视为函件未到达。侨鑫物业公司认为：虽然侨鑫物业公司邮寄的快递单中写的地址是“上城峰境B3栋2802房”，而买卖合同以及收楼确认书中写的是“C2C3街区B3栋2802房”，但是李笑樱签署的收楼确认书中的封面已经明显标识“上城峰境”字样，而此封面与收楼确认书是装订成一体的，从而可以明显得知，李笑樱所住的区域“C2C3街区”与“上城峰境”是指同一个地方的。其次，侨鑫物业公司将汇景新城小区的所有邮寄工作都承包给了与中国邮政广州分公司，中国邮政广州分公司长期为汇景新城小区提供邮寄服务，其快递人员对汇景小区的区域都是非常熟悉。并且邮寄不成功的原因并不是因为地址不详细，而是因为李笑樱出国且电话无人听。并且李笑樱在原审中确认快递单中姓名以及快递单中的电话是其本人的电话。综上，虽然侨鑫物业公司在行使权利时有点瑕疵，但并没有怠于对李笑樱行使自己的权利，原审判决怠于查明事实导致侨鑫物业公司丧失了2008年3月1日至2012年7月31日的胜诉权。三、侨鑫物业公司按照合同约定的违约金标准收取的违约金是合法合理的，在李笑樱未举证证明违约金高于实际损失的前提下，原审判决不应直接将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率标准。根据侨鑫物业公司与发展商2008年1月1日签订的《汇景新城前期物业服务合同》第八章第27条约定，业主未按时交纳物业服务费的，每日按应付未付款总额的千分之一标准向物业单位支付违约金。该份物业服务合同是发展商与侨鑫物业公司协商后签订，李笑樱作为购房者应当遵守相关约定。李笑樱收楼后一直以各种理由拒绝缴纳物业管理费，明显违反该约定，因此侨鑫物业公司有权按照该约定向李笑樱收取违约金，并按照李笑樱实际违约的时间计算违约金额。虽然，李笑樱以违约金过高为由要求原审法院调整违约金，但是违约金的调整应以实际损失为基准，李笑樱要求调低违约金应先举证证明侨鑫物业公司的实际损失低于约定的违约金标准，举证责任应在李笑樱，在李笑樱没有举证证明实际损失的前提下，原审判决应当尊重双方的意思自治。综上，侨鑫物业公司上诉请求：1.撤销原审第一项判决，改判李笑樱向侨鑫物业公司支付自2008年3月至2014年7月期间的物业服务费共90982.9元；2.撤销原审第二项判决，改判李笑樱向侨鑫物业公司支付迟廷交纳2008年3月至2014年7月期间物业服务费的违约金（以每月所欠物业服务费为本金，按照日千分之一的标准计算至清偿之日止）；李笑樱承担本案（包括但不限于原审、二审）全部诉讼费用。
李笑樱上诉称：一、侨鑫物业公司主张的物业服务费尚不足以抵扣李笑樱全家在长达2年时间里不能入住涉案房屋的损失，损失抵扣完毕之前，李笑樱无需支付物业服务费。李笑樱无法入住涉案房屋的损失按租赁市场价格1万元／月计算约20万元。李笑樱免交涉案房屋维修整改期间的物业服务费以及以减免物业服务费的形式补偿租金损失的处理方式是李笑樱与侨鑫物业公司达成的共识，虽然李笑樱没有要求侨鑫物业公司以书面形式确认，多年来双方一直相安无事，侨鑫物业公司也从未向李笑樱催缴过物业服务费，由此可以推定李笑樱关于免交涉案房屋维修整改期间的物业服务费及以减免物业服务费的形式补偿租金损失的主张成立，原审法院在认定事实时没有对上述事实间的联系进行逻辑分析，从而得出李笑樱举证不能的错误认定，因此，在损失抵扣完毕之前，李笑樱无需支付物业服务费。二、即使李笑樱需缴纳2012年8月1日至2014年7月31日期间的物业服务费，侨鑫物业公司每月4.5元／平方米物业服务费收费标准既不符合合同约定，也不符合法律规定。依据李笑樱在办理收楼手续时收到的侨鑫物业公司出具的《汇景新城物业管理相关事项须知》第一条第三项的约定，电梯住宅及叠加式别墅前期物业服务费实行优惠政策按每月2.6元／平方米收取，待小区配套基本到位、各分区基本完成建设后，按原物价部门核准的物业服务费有关标准执行，相关调整将在实施前三个月书面通知。1、物业服务费收费标准的调整不符合合同约定。首先，侨鑫物业公司没有任何证据证明“小区配套基本到位、各分区基本完成建设”，调整物业服务费收费标准的条件尚未成就。其次，涉案房屋属电梯洋房并非叠加式别墅，应按电梯洋房的标准缴纳物业服务费。涉案房屋位于c2c3街区B3栋顶层的复式建筑房屋，C2C3街区B3栋，除了顶层是复式建筑房屋外，其他楼层的房屋均为单层建筑的房屋，属电梯住宅，涉案房屋享受的配套与服务与本区的电梯洋房没有区别。李笑樱收楼时，曾某鑫物业公司提出购买位于该栋地下停车场的2个车位，侨鑫物业公司告知李笑樱，由于涉案房屋属电梯住宅，按电梯住宅的服务标准，李笑樱只能购买1个车位，只有叠加式的别墅才是每户配两个车位。所谓的叠加式别墅是指整栋楼每一层的房屋都是复式建筑房屋，这些楼层无论在硬件还是在服务方面均与C2C3区电梯洋房不一样（例如C2C3区叠加式别墅一栋楼10户使用一部电梯，而涉案房屋所在楼宇一栋楼83户使用两部电梯）。由此可见，涉案房屋享受的配套和服务就是电梯洋房的配套和标准，不能因为涉案房屋是复式结构就简单地将其视为叠加式别墅，原审法院在既未查明涉案房屋类别也未对涉案房屋类别作出认定的情况下判决涉案房屋按叠加式别墅的标准支付物业服务费没有任何依据。再者，李笑樱至今也未收到调整物业服务费收费标准的通知，在侨鑫物业公司明确承诺收费标准的调整以书面通知为准的情况下，原审法院违背事实，以所谓“公平合理原则”、“调整收费标准无须以取得李笑樱同意或以通知李笑樱为法定条件’的理由粗暴地免除了侨鑫物业公司改变调整收费标准前应履行提前三个月书面告知的义务，原审法院的认定没有法律依据。2、物业服务费收费标准的调整不符合法律规定。广州市物价局制定的广州市区住宅物业服务费最高指导价为每月2.8元／平方米，侨鑫物业公司没有任何证据证明其制定的物业服务费收费标准经过物价部门的核准，依据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第七条、第八条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，侨鑫物业公司每月4.5元／平方米的收费标准违法，在其取得物价部门核准批复前，本案物业服务费应以2.6元／平方米标准计算。综上，李笑樱上诉请求驳回侨鑫物业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由侨鑫物业公司承担。
侨鑫物业公司、李笑樱均答辩不同意对方的上诉理由，坚持己方的上诉意见。
侨鑫物业公司、李笑樱对原审法院查明的事实均无异议，本院亦予以确认。
另查，2004年9月15日印发的广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局的穗价（2004）200号文第28条规定：原市和区、县级市政府价格主管部门核发的住宅物业收费标准批文和《广东省经营服务性收费许可证》从2005年1月1日起停止执行。据广州市物价局作出的穗价（2007）75号函，2005年1月1日起物业管理者不以原价格主管部门核发的住宅物业收费批文和《广东省经营服务性收费许可证》作为收费依据，且规定业主委员会成立前，住宅的物业服务收费实行政府指导价，按服务级别计收物管费，未经价格主管部门核定的，物业服务收费标准不得超过政府指导价。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、李笑樱主张案涉房屋存在质量问题影响其入住故侨鑫物业公司无权主张物业服务费是否成立？二、李笑樱对物业服务费的标准提出的异议是否成立？三、侨鑫物业公司起诉主张的部分时段的物业服务费是否因过诉讼时效而失权？四、侨鑫物业公司对原审认定的物业服务费违约金标准的异议是否成立？评析如下。
关于第一个争议焦点。首先，李笑樱是与案外人广州侨鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买了案涉房屋，侨鑫物业公司并不负有房屋质量瑕疵担保责任。广州侨鑫房地产开发有限公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）2008年1月1日签订的《汇景新城前期物业服务合同》约定“甲方选聘乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，委托管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的流通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定”，由该约定可见，侨鑫物业公司只有在接受单个业主委托的情况下才提供对业主专有部分的维修养护服务，现李笑樱并无依据证实侨鑫物业公司接受其或开发商委托对其专有部分的物业承担维修养护责任，李笑樱主张案涉房屋存在质量问题遭受无法入住的损失故无需承担物业服务费，没有理据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。其一，《汇景新城前期物业服务合同》明确约定“叠加式别墅棕榈园、C1区、C2C3区、C4C5区、C6区每月4.5元／平方米”，李笑樱自称在2007年11月19日时收到的侨鑫物业公司的通知《汇景新城物业管理相关事项须知》中亦显示汇景新城物业服务费收费标准为叠加式别墅每月每平方米4.5元，而案涉房屋处于叠加式别墅棕榈园C2C3街区，故李笑樱在二审抗辩案涉房屋不应属于别墅类而应按照高层住宅的标准收取与事实不符，本院不予采信。其二，李笑樱另主张侨鑫物业公司在取得物价部门核准批复前本案物业服务费应以2.6元／平方米标准计算，依据2004年9月15日印发的广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局的穗价（2004）200号文第28条以及广州市物价局作出的穗价（2007）75号函，故李笑樱该主张亦不成立。其三，原审法院认定案涉房屋2008年8月7日前的物业服务费计付标准应以侨鑫物业公司承诺的优惠价每月每平方米2.6元为准、自2008年8月8日起的物业服务费计付标准恢复至4.5元／平方米／月且无须以取得李笑樱同意或以通知李笑樱为法定的条件，论理清晰，合理有据，本院予以维持且不予赘述。
关于第三个争议焦点。其一，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据《汇景新城前期物业服务合同》的约定，每月的物业服务费应于当月5日前支付，故超过该日期后，侨鑫物业公司应该知道其权利受到侵害，故侨鑫物业公司在物业管理持续提供物业管理服务期间一直享有收取物业管理服务费权利故追索物业服务费不适用诉讼时效缺乏法律依据，本院不予采信。其二，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……前款第（一）项情形中，对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体”。综合本案案情，原审未予接纳侨鑫物业公司认为其于2013年11月26日向李笑樱邮寄发函追讨管理费构成诉讼时效中断的主张，论理清晰有据，本院确认且不予赘述，侨鑫物业公司对此提出的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于第四个争议焦点。原审法院在李笑樱以违约金过高为由请求法院予以调整后，鉴于侨鑫物业公司和李笑樱均未提供证据证明侨鑫物业公司因此遭受的实际损失，综合本案案情，酌情将上述违约金计付标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，原审法院行使自由裁量权调整违约金标准并无明显不妥，本院亦予以维持。
综上所述，上诉人侨鑫物业公司、李笑樱的上诉理由均不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4800元，由上诉人广州侨鑫物业有限公司负担4160元，由上诉人李笑樱负担640元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 张 辉