白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0602民初46号
原告：李红，住北京市。
委托代理人：毕树柱。
被告：白山市江源区昌泰房地产开发有限责任公司，住所：白山市江源区孙家堡子一委。
法定代表人：朱青崧，系该公司董事长。
委托代理人：高嘉，吉林龙达律师事务所律师。
委托代理人：张文超。
原告李红诉被告白山市江源区昌泰房�产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于瑞成独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人毕树柱、被告委托代理人高嘉、张文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：一、2013年8月2日，原告与被告达成协议，原告将个人所有位于白山市雨润黄金海岸4号楼裙房102门市租给被告，租期多年，二年一签合同，每年租金5万元。当时被告提出此房为房屋销售处，需租用多年，并对此房屋进行装修，让原告让20天租金，并让头一年减2000元租金。当时原告考虑被告长期租用，就同意了他们的要求。2014年8月初，被告通知原告说不租原告的房屋了，让原告来看房交钥匙。原告看房时地板及楼梯垫板都在，当时同意他们交钥匙。被告提出房里还有一个办公前台没有拉走，让原告明天拿钥匙。当时被告提出他们违约了，问原告有没有什么要求。原告说如果被告保持房屋现状就没什么要求。第二天原告去取钥匙时发现一楼地板及楼梯垫板被拆走了。面对这种情况，原告提出让被告给个说法才能拿钥匙。当时被告工作人员答复需向领导汇报再给原告答复。此后原告多次找被告协商此事，但被告一直没给答复。被告单位工作人员李、吴二位同志多次接待过原告。因此事拖得太久，原告怕给双方造成更大的损失，提出让被告出个手续后把钥匙交给原告，此前的事情以后协商解决。在这种情况下，被告单位的李、吴二位同志于9月16日把钥匙交给原告。原告为了减少双方损失，于9月17日就打出广告出租此房屋，因当时此地正在修路施工，造成了一定的影响，直到10月30日才把房屋租出。被告占用25天，对外出租44天，共造成损失11454元。这一损失是被告违约造成的，理应被告承担；二、原告此门市房原有地板被被告拆走。原告原地板62平方米，地板费、辅料及人工费共花销3658元，去掉折旧费被告应付3000元；三、当时被告租此房为楼房销售处，被告开发的项目刚刚开始，需租用多年，原告才同意租房时间让20天，头一年租金让2000元。现在被告违约，为此，被告的2000元保证金原告不予退还。综上，原告为维护自己的合法权益，根据相关法律规定诉至法院，请求判令被告给付拖欠的租金及违约租金损失11454元、地板费3000元，共计14454元；被告的2000元保证金不予退还。
被告辩称：一、被告于2014年8月2日通知原告解除合同，原告当时也同意该请求，后因被告将自己的地板撤走，原告拒绝接收钥匙，导致该损失的扩大，因此被告并不存在违约行为。且在本协议中，并没有对解除合同的行为作出具体的赔偿措施，对于原告所称拖欠租金及违约租金是由于原告拒绝接收钥匙导致的，对于该扩大的损失应当由原告自己承担；二、在房屋租赁合同当中，并没有对租赁保证金进行相应的定性，合同中只约定该保证金用于抵扣乙方租金和应由乙方承担的费用，因此该保证金不应由原告没收，而应由原告退还给被告；三、本案所涉地板系被告自己装修铺设，因此与原告无关；四、该合同中所说的按月租金的100%支付违约金，其前提是甲方提前收回房屋设置的违约条款，并没有对被告设置相应的违约责任。
经审理查明：原告李红系白山市浑江区雨润.黄金海岸4号裙房102号门市房业主，该房屋建筑面积141.96平方米（一二层连体）。2013年，被告欲租赁该房屋作为其售楼处。2013年8月2日，毕树柱（李红的公公）代表李红（甲方）与被告（乙方）签订一份房屋租赁合同，合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方，租赁期限自2013年8月22日�2015年8月23日，共计两年；租金支付方式为一年一交，现金支付，上拿租，其中2013年8月22日至2014年8月22日租金为48000元，2014年8月23日至2015年8月23日租金为50000元；乙方应向甲方交纳房屋租赁保证金2000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应如数返还乙方（合同第四条）；甲方应于2013年8月3日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，且提前30日告知甲方是否续租。乙方添置的新物可由其自行收回，固定设施不能拆除；合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的，甲乙双方互不承担违约责任。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、交付的房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用的。2、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。3、交付的房屋危及乙方安全或者健康的（合同第九条）；违约责任：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，如乙方同意，甲方将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的100%支付违约金。如乙方不同意则继续使用该房屋至签订租期。
上述合同签订后，原告方如期将房屋交付被告使用，被告亦按合同约定交纳了一年的租金48000元和2000元房屋租赁保证金。被告进入房屋后即从同月15日开始请人包工包料进行装修，包括安装水池1个、蹲便器1个、水晶灯6组、节能灯4组、门前花池2个、铺设地板150平方米、墙砖、套装门、隔断、板棚，等等。总计装修投资34473元，其中地板花费11250元。2014年8月2日，被告单位工作人员通知原告提前解除房屋租赁合同，并通知原告前来查�房屋接收钥匙。次日，原告查看房屋时发现被告已将一层地板拆除移走，故拒绝接收房屋及钥匙。经双方反复交涉，直至同年9月16日，毕树柱代表原告接收房屋及钥匙。被告单位工作人员并按毕树柱的要求向其出具一张交接单，写明“一楼地板拆除”等内容。后原告将该房屋另行出租。
另查，被告租赁使用房屋期间，水电费等费用均已按时缴清。被告腾退房屋后，将其当初装修时安装构筑的水池、蹲便器、水晶灯、节能灯、门前花池等物留在原处。
上述案件事实，有经过庭审质证的原告所举双方当事人所签房屋租赁合同、交接单，被告所举建设装饰工程施工合同、装修明细，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审核，予以认定。
综上所述，本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。按照本案双方租赁合同的约定，租赁期限为两年，故被告在承租不满一年时单方提出解除合同，构成违约，依法应当承担违约责任。合同中并未就此种违约情形约定具体的承担违约责任的方式，但按照交易惯例，被告无权要求原告返还房屋租赁保证金。合同第四条虽然约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金外，剩余部分应如数返还被告。但事实上双方租赁期限既未届满，被告单方解除合同也不属于合同第九条规定的任何一种合同解除的情形。故被告关于原告应退还保证金的主张不能成立。双方租赁合同明确约定租赁期满或合同解除后，被告应返还该房屋及其附属设施，被告添置的新物可由其自行收回，但固定设施不能拆除。被告承租房屋后自行投资铺设的地板属于固定设施，因此，不论原告在被告承租之前是否铺设�地板，也不论被告在其承租以后是否将原有地板拆除，被告在其单方解除合同后未经原告同意将一楼地板拆除并移走的行为，构成违约，依法应当承担违约责任。合同中就此种违约情形亦未约定具体的承担违约责任的方式，但原告主张比照每平方米60元的地板价格，按照58平方米的铺设面积，取整数3000元要求被告赔偿损失，其要求合理，本院予以支持。被告在第一年租期届满前二十日即通知原告解除合同，原告接通知后次日查看房屋时即已知晓被告已将房屋腾空，所以此时原告完全可以开始采取措施着手将房屋另行出租，防止损失扩大，但原告在长达一个多月的时间内以被告移走地板为由拒绝接收房屋及钥匙。因此，对于扩大的损失原告无权要求被告赔偿，对于原告诉请的拖欠租金及违约金损失11454元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十�条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：
一、被告白山市江源区昌泰房地产开发有限责任公司在本判决生效后立即赔付原告李红3000元。
二、原告李红收取被告的房屋租赁保证金2000元不予退还。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费212元减半收取（原告已预交106），由被告承担25元，原告承担81元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 于瑞成
二〇一六年二月二十三日
书记员 李明阳