重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）渝05执异1246号
案外人：重庆第二师范学院，住所地重庆市南岸区学府大道*号。统一社会信用代码12500000450381728H。
法定代表人：杜惠平，校长。
委托诉讼代理人：肖中瑜，1969年9月22日出生，汉族，该学院职工。
委托诉讼代理人：钟婷，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
申请执行人：朱林兴，男，1968年3月31日出生，汉族。
委托诉讼代理人：徐方明，北京德恒（温州）律师事务所律师。
申请执行人：徐海和，男，1970年9月15日出生，汉族。
委托诉讼代理人：徐方明，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被执行人：重庆浙渝房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝中区较场口88号C区塔楼12-4#。组织机构代码77177071-6。
法定代表人：朱止杰，董事长。
委托诉讼代理人：徐融曦，重庆潜卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘文勇，重庆潜卫律师事务所律师。
被执行人：盛金寿，男，1969年2月27日出生，汉族。
在本院执行朱林兴、徐海和与重庆浙渝房地产开发有限责任公司（以下简称浙渝房地产公司）、盛金寿建设工程施工合同纠纷一案中，案外人重庆第二师范学院（以下简称第二师范）对执行位于重庆市南岸区学府大道9号附15号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。
案外人第二师范称，2007年7月20日，本学院与浙渝房地产公司签订《重庆教育学院教职工经济适用住房联合开发协议》（以下简称《联合开发协议》），约定本学院以重庆市人民政府划拨的位于重庆市南岸区四公里校区内的教育用地投入，浙渝房地产公司负责支付拆迁成本及相关投资费用，联合开发本学院的教职工住房项目。2014年4月28日，双方对该项目的商业门面进行了产权分割，明确重庆市南岸区学府大道9号附15号房屋属于本学院所有，且本学院已将该房屋租赁给第三人合法使用。请求法院中止对上述房屋的执行。
申请执行人朱林兴、徐海和称，本案涉案房屋属于被执行人浙渝房地产公司名下的财产，法院查封、拍卖程序正当，不存在错误。房屋权属应以房管部门登记为准。第二师范至今尚欠浙渝房地产公司工程款。请求法院驳回第二师范的异议请求。
被执行人浙渝房地产公司称，第二师范的异议请求及理由属实。本公司与第二师范之间有联建协议，上述房屋已实际分割给第二师范所有。请求法院支持第二师范的异议请求。
被执行人盛金寿未到庭参加执行听证，也没有发表书面答辩意见。
本院查明，朱林兴、徐海和与浙渝房地产公司、盛金寿建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年2月23日作出（2015）渝五中法民初字第00114号民事判决：一、由被告浙渝房地产公司于本判决生效后十日内返还原告朱林兴、徐海和工程保证金5,500,000元；二、由被告浙渝房地产公司于本判决生效后十日内支付原告朱林兴、徐海和截至2010年4月30日的工程保证金利息299,833元，以及从2010年5月1日起至2012年4月15日止，以本金8,500,000元为基数，从2012年4月16日起至本金付清时止，以5,500,000元为基数按月息1.1%计算的工程保证金利息，前述利息中应抵扣已付的200,000元保证金利息；三、由被告盛金寿对前述第一、二项支付义务承担连带给付责任；四、驳回原告朱林兴、徐海和的其他诉讼请求。因浙渝房地产公司、盛金寿未履行上述生效民事判决书所确定的义务，朱林兴、徐海和向本院申请强制执行。
另查明，2006年8月23日，重庆市教育委员会作出渝教计〔2006〕128号批复，同意重庆教育学院（以下简称教育学院）按照南岸区政府学府大道整体景观建设规划要求，利用校园周边空地，拆除部分建于80年代且影响市容的低层建筑，规划建设经济适用房，建筑规模130,000平方米，项目包括经济适用住房、地下车库和商业门面。同年9月15日，重庆市南岸区人民政府作出南岸府函〔2006〕94号《关于恳请将重庆教育学院教职工住宅工程列为经济适用房项目的函》，确认该项目的实施单位是浙渝房地产公司。2007年6月14日，重庆市人民政府（以下简称市政府）作出渝府地〔2007〕321号批复，同意将重庆市南岸区海棠溪四公里街252号地块，土地面积26,402平方米原教育学院使用的教育用地国有土地使用权收回后，行政划拨给浙渝房地产公司作为教育学院教职工经济适用房建设用地。次日，市政府作出决定，将上述国有土地使用权划拨给浙渝房地产公司。
2007年7月20日，教育学院（甲方）与浙渝房地产公司（乙方）签订《联合开发协议》，约定：1、项目名称为市教育学院教职工住房，地块位于教育学院校区；南区地块上现有旧建筑4,653平方米，北区地块上现有旧建筑12,241平方米；整个项目分为两期实施，一期开发南区，二期开发北区；该开发项目总建筑面积140,810平方米，其中南区61,197平方米，北区79,613平方米。2、甲方以市政府划拨归其拥有土地使用权的，位于重庆市南岸区四公里小区内的地块作为投入，项目完成后回购950套住房（其中南区全部回购）和幼儿园，乙方负责支付甲方拆迁成本，并负责项目设计、投资、建设、办理本项目所需所有手续及支付相关费用，获得收益。3、甲方获得南区40%的商业门面和40%的车库，并支付4,200,000的建设成本；商业门面的划分，待共同确定初设图以后再具体划分；甲方负责该地块上现有建筑和教职工住宅的拆迁工作。4、乙方获得余下的商业门面和车库；商业门面的划分，待共同确定初设图以后再具体划分；乙方配合甲方实施现有建筑和教职工住宅的拆迁工作。同年7月30日，教育学院向重庆市城市建设综合开发管理办公室呈报重教院〔2007〕36号《关于分两期开发“重庆教育学院教职工经济适用房”项目的报告》，载明：该项目经双方商定以建筑平方米包干的方式，由浙渝房地产公司承建；项目管理由浙渝房地产公司负责组织实施，教育学院负责监督。
2012年5月24日，第二师范与浙渝房地产公司召开会议并达成《关于学府锦园裙楼商业门面和车库产权划分的会议纪要》，载明：1、2009年双方签认绘制的产权分割图是进行产权分割的依据，但按有利使用、方便管理的原则，双方协商可以局部调整、细化，但4∶6分成比例不变；2、由浙渝房地产公司联系房测单位，在办完大证后，立即进行产权划分，划分时双方派人参加，在满足消防分区、安全通道要求的前提下进行4∶6分割和办证；3、为了加快商业、车库的出租或出售，加快资金回笼，双方按照分割图，可以分别对门面和车库进行出租、出售或改造工作。
2014年4月28日，浙渝房地产公司与第二师范就南区吊二层（即临街一层）商业门面的房屋产权进行划分。其中，第15号门面由第二师范分得。
再查明，2012年4月10日，浙渝房地产公司出具一张收据，载明：今收到教育学院交来门面车库出让金2,000,000元。同年4月26日，教育学院向浙渝房地产公司出具金额为2,000,000元、用途为出让金的转账支票一张。10月30日，浙渝房地产公司向第二师范出具一张收据，金额为2,000,000元，收款事由为预付门面车库成本款。次日，教育学院向浙渝房地产公司出具金额为2,000,000元、用途为工程款的转账支票一张。12月12日，浙渝房地产公司向第二师范出具其交纳车库收费系统工程款100,000元的收据一张。同月17日，教育学院向浙渝房地产公司出具金额为100,000元、用途为工程款的转账支票一张。2014年6月4日，浙渝房地产公司向第二师范出具其交纳车库预付款300,000元的收据一张。同日，第二师范向浙渝房地产公司出具金额为300,000元、用途为预付车库款的转账支票一张。
2013年6月14日，第二师范（甲方）与重庆理正旺投资有限公司（乙方，以下简称理正旺投资公司）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租的商用房坐落于重庆市南岸区学府大道9号学府锦园临街商业门面；乙方承租的建筑面积一楼323.90平方米，二楼1305.95平方米；2、装修期为2013年7月1日至2013年10月31日，装修期内乙方不支付房租，但需按时缴纳物业费、水电费等其他费用；付款合同期为2013年11月1日至2021年10月31日，付款方式为季度支付，租金一楼单价为135元/平方米，二楼单价为60元/平方米，首期租金于2013年9月30日前支付，以后各期租金应于上期租赁期到期前30日内付清，从2016年11月1日起，每年上浮3.5%。2014年5月29日和2015年1月15日，第二师范先后与理正旺投资公司签订《谅解备忘录》、《房屋租赁补充合同》，就物业租赁面积及起租时间等其他事项进行补充约定。目前，理正旺投资公司占有使用上述商业门面并按期向第二师范支付租金。
还查明，2012年4月27日，经教育部批准，教育学院改建为第二师范。
本院在诉讼过程中，于2015年2月9日以（2015）渝五中法民初字第00114号民事裁定书及协助执行通知书，冻结了被告浙渝房地产公司所有的位于重庆市南岸区学府大道9号附15号（套内面积96.53平方米）等非住宅用房之不动产权属。上述附15号房屋与第二师范南区临街一层第15号门面系同一标的物。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据该规定，被拆迁人对被拆迁房屋享有所有权，其是通过所有权调换的方式取得补偿安置房屋，在实际办理房屋登记前其对该房屋享有权利，应当给予一定的特殊保护。本案中，案外人第二师范的前身教育学院与被执行人浙渝房地产公司签订《联合开发协议》，共同协商在教育学院校区内拆除原地块上旧有建筑，在此基础上建设教职工经济适用房，并约定该项目南区40%的商业门面由教育学院获得。上述协议签订后，浙渝房地产公司将包括本案查封房屋在内的商业门面交付给第二师范占有，第二师范已将上述门面出租给理正旺投资公司。嗣后，第二师范与浙渝房地产公司就南区临街一层商业门面产权进行划分，确定包括本案查封房屋在内的部分门面由第二师范分得。上述协议及门面划分图具有所有权调换的性质，既明确了包括本案查封房屋在内的南区临街一层部分房屋为安置房屋，也确定了上述房屋在用途上为商业门面。而申请执行人朱林兴、徐海和因与被执行人浙渝房地产公司之间建设工程施工合同纠纷被法院判决给付的工程保证金和利息属于金钱债权，参照上述司法解释的规定，案外人第二师范通过所有权调换方式对包括本案查封房屋在内的上述房屋享有的权利，应当优先于朱林兴、徐海和享有的普通金钱债权。因此，案外人第二师范请求对本案查封房屋中止执行的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：
中止对位于重庆市南岸区学府大道9号附15号（套内面积96.53平方米）非住宅用房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 谭 锋