江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终2452号
上诉人（原审被告）：连云港中发置业有限公司,统一社会信用代码：913207006676163053，住所地灌云县城人民西路南侧商业水街10号楼。
法定代表人：章仁法,该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨军，江苏明亮律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李海浪，男，汉族，1982年12月5日生，住灌云县。
被上诉人(原审原告)：朱艳，女，汉族，1986年12月21日生，住灌云县。
被上诉人共同委托诉讼代理人：陈福梅，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。
上诉人连云港中发置业有限公司（以下简称中发置业）因与被上诉人李海浪、朱艳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2017）苏0723民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人中发置业上诉称，1、一审判决超出被上诉人的诉求范围，我方按照被上诉人明确后的诉求进行答辩，被上诉人在法庭辩论阶段变更诉求，导致我方答辩文不对题，按一审判决书第2页第9行被上诉人主张的是2014年12月28日至2015年3月28日的逾期办证违约金，一审法院判决支持的是2015年3月29日起至2016年2月2日止的逾期办证违约金，超出被上诉人的诉求进行判决，违反民诉法规定。2、一审判决认定涉案商品房买卖合同中没有约定我方承担逾期办证的违约责任，根据最高院司法解释第18条的规定，属于违反合同当事人意思自治原则。依据双方签订的商品房买卖合同第15条，双方约定如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按照第3项处理。该条中1-3项均为并列选项，可供选择，双方已经选定第3项，即上诉人不承担逾期办证违约金。依据最高法相关司法解释，除当事人由特殊约定外，出卖人承担违约责任，本案中鉴于双方已有特殊约定不支付违约金，该合同系双方真实意思表示，内容合法有效，应遵从双方意愿。3.一审法院酌定参照人行同期同类贷款利率1.3倍计算与法律不符。综上，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，1、上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。被上诉人的起诉没有超过法定的诉讼时效。上诉人的违约行为一直处于持续状态，依据相关法律规定，违约行为终止后两年期限内属于有效主张权利的法定时效，被上诉人于2016年12月30日向一审法院主张权利，不违反法律规定，应受法律保护。2、一审法院判决被上诉人按人行规定的金融机构计算收取逾期借款利率的1.3倍支付违约金依法有据，上诉人与被上诉人之间签订的合同，没有约定不能如期办理房屋产权证登记备案手续支付违约金的具体数额，法律明确规定，合同中有约定按约定计算违约金，没有约定按法定，一审按1.3倍计算已经统一了审判尺度。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
李海浪、朱艳一审诉讼请求：判令中发置业支付逾期办证违约金28539.08元；2.由中发置业承担本案的诉讼费用。本案诉讼过程中，李海浪、朱艳将第1项诉讼请求明确为：请求判令中发置业支付逾期办证违约金：以购房款532938元为基数，从2014年12月28日起至2015年3月28日，按照532938元×6%÷365天×实际天数计算。
一审法院经审理查明，2014年2月8日，李海浪、朱艳与中发公司签订商品房买卖合同。合同约定，中发置业将坐落于灌云县侍庄乡水利中路8号九龙港商业水街55幢2单元201室房屋售予李海浪、朱艳。双方签订的商品房买卖合同第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、甲方协助乙方办理房屋权属登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准”。合同签订后，李海浪、朱艳依约支付了全部购房款532938元。2014年12月28日，中发置业向李海浪、朱艳交付房屋。2016年2月2日，中发置业向产权登记机关提交办理产权登记所需资料后，取得了涉案商品房初始登记证明。上述事实，有李海浪、朱艳举证的商品房买卖合同、购房款发票复印件、不动产权证复印件，中发置业举证的商品房初始登记证明以及双方当庭陈述等证据予以证实，一审法院予以确认。
一审法院认为，李海浪、朱艳与中发公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。李海浪、朱艳按照合同约定支付了购房款532938元，中发置业于2014年12月28日向李海浪、朱艳交付了涉案房屋。按照双方在商品房买卖合同中的约定，中发置业最迟应于2015年3月28日之前完成向产权登记机关提交办理产权登记所需资料，并取得商品房初始登记证明。然中发置业直至2016年2月2日才完成涉案商品房的初始登记，构成违约。中发置业应自2015年3月29日起承担违约责任。对于逾期办证的违约金，涉案商品房买卖合同中没有约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审法院酌定按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。李海浪、朱艳要求涉案的商品房逾期办证违约金计算以532938元为基数，一审法院予以支持；自2015年3月29日起至2016年2月2日止，涉案的商品房逾期办证违约金经计算共计28323.80元。一审法院遂判决：1.连云港中发置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李海浪、朱艳迟延办证违约金28323.80元。2.驳回李海浪、朱艳其他的诉讼请求。案件受理费260元，由李海浪、朱艳负担30元，由连云港中发置业有限公司负担230元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案二审期间的争议焦点为:1、一审判决上诉人支付被上诉人逾期办证违约金是否超出被上诉人的诉讼请求；2、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决上诉人承担逾期办证违约金是否属于违反合同当事人意思自治原则；一审判决按1.3倍支付逾期办证违约金是否恰当。
关于第一个争议焦点，本院认为：本案中，上诉人中发公司于2014年12月28日向被上诉人李海浪、朱艳交付涉案商品房。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，中发公司应当在商品房交付使用后90日内即于2015年3月28日前将办理权属登记需由中发公司提供的资料报产权登记机关备案，但中发公司并未按约履行，构成违约。后中发公司直至2016年2月2日才将办理产权登记所需资料全部提交给产权登记机关并取得涉案商品房初始登记证明。由此可见，中发公司的违约行为从2015年3月29日一直持续至2016年2月2日。一审中被上诉人诉讼请求是判令上诉人支付逾期办证违约金28539.08元，其计算的日期有误，一审法院按照正确的计算日期判令上诉人支付逾期办证违约金28323.80元，没有超过被上诉人的诉讼请求，符合法律规定。
关于第二个争议焦点，本院认为：对于逾期办证的违约责任，上诉人中发公司与被上诉人林怀斌、杜心粉在签订的商品房买卖合同第十五条中虽然约定由中发公司协助被上诉人办理房屋权属登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准，但是中发公司协助被上诉人办理房屋权属登记是其应当履行的合同义务。一审法院据此认定该合同条款对中发公司应承担逾期办证违约责任未作约定并无不当。在此情况下，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决中发公司按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担逾期办证违约金是正确的。中发公司上诉主张一审法院上述判决违反合同当事人意思自治原则的理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，中发公司的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费520元，由连云港中发置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审判长 卢 澄
审判员 王学明
审判员 程 艳
二〇一七年十二月十五日
书记员 武 圣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。