常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第324号
原告朱建芳，男，1960年1月7日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。
委托代理人汪峰，江苏正气浩然律师事务所律师。
委托代理人郁俐，江苏正气浩然律师事务所实习律师。
被告周亭玉，女，1951年3月7日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。
被告丁正，男，1952年2月15日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。
被告丁晔，男，1986年7月11日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。
委托代理人周亭玉，概况同上。
原告朱建芳诉被告周亭玉、丁正、丁晔排除妨害纠纷一案，本院于2015年1月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告朱建芳及其委托代理人汪峰、被告周亭玉、丁晔的委托代理人丁正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱建芳诉称，原告与被告周亭玉原系武进县冶金原料物资公司职工，公司房改时，原告将天宁区清凉新村121幢丙单元101室买下，被告购买的是清凉新村121幢乙单元101室房屋，现被告没有居住在其自己购买的房屋内，却住在原告所有的房屋内，导致原告在外租房居住，原告多次要求被告搬出未果，现诉至法院，请求判令：1、被告从常州市天宁区清凉新村121幢丙单元101室房屋中搬出并将房屋交付给原告；2、被告支付从起诉之日起按每月800元计算的房租至房屋交付给原告止；3、诉讼费由被告承担。
被告周亭玉、丁正、丁晔辩称：1、诉讼对象错误。诉争房屋系原武进县冶金原料物资公司（以下简称武进冶金公司）建造，出售给单位职工的“房改房”。1995年4月，武进冶金公司将诉争房产调换分配给被告周亭玉，被告周亭玉系合法取得诉争房产；1995年4月，被告周亭玉由公司调换房屋，以小换大，被告周亭玉原有住房（清凉新村121幢乙单元101室）由公司收回，该换房行为是企业行为；涉案房屋是“房改房”，原告起诉的对象应该是武进冶金公司。2、原告与公司调房是合同关系。原告把诉争房产移交给武进冶金公司，武进冶金公司把公司名下翠竹新村101幢丁单元301室房产调换给了原告，原告也居住至调换后的翠竹新村101幢丁单元301室，换房行为已经完成；换房行为发生于《中华人民共和国物权法》生效之前，不受物权登记规定的影响；原告于1993年12月31日领取房产证，提出换房时间为1994年7月4日，原告作为完全民事权利和行为能力人，应对自己的行为负责。3、原告于1994年7月4日向武进冶金公司提出调房申请并实施，2015年1月起诉已超过20年诉讼时效，不受国家法律保护。4、诉争房产引起的纠纷属于单位内部纠纷，公司承诺有关房屋产权转移、费用等事应待今后一并由公司出面解决；诉争房产也是历史遗留问题，应适用最高院法发【1992】38号通知第2条规定，法院不应受理。5、本案事发20多年前，尚属计划经济时代，不宜以产权证为依据确定房屋归属。6、涉案标的物属原告夫妻共同财产，原告单方起诉主体不适格，被告丁晔是被告周亭玉与被告丁正之子，仅随父母共同居住，不是房屋诉争主体，不应列为本案被告。
经审理查明，原告朱建芳与被告周亭玉系原武进冶金公司职工。原告朱建芳于1993年12月31日取得武进县房地产公司签发的房屋所有权证。1994年元月，原告与武进冶金公司签订优惠出售公有房屋买卖契约，约定由原告朱建芳以8333.68元购买武进冶金公司所有的清凉新村121幢丙单元101室的房产。2002年7月31日，原告更换了房产证，产权人仍为原告。1993年12月31日，被告周亭玉取得由武进县房地产公司签发的清凉新村121幢乙单元101室房产证，产权人为周亭玉。
又查明，原告于1994年搬入翠竹新村101幢丁单元301室居住至2014年10月。
另查明，原翠竹新村101幢丁单元301室房屋产权登记所有权人为武进冶金公司。2009年7月3日，该房屋产权登记至常州市俊翔晖商贸有限公司名下。
再查明，2002年6月30日，武进冶金公司委托武进阳湖会计师事务所有限公司对其名下资产、负债进行评估，评估资产中明确翠竹新村101幢丁单元301室属于评估资产范围。
审理中，原告朱建芳提交了以下证据：1、武进县职工优惠购买公有住房审批表、优惠出售公有住房买卖契约、武进县优惠出售公有住房收款收据、武进市房改房成本价补差审批表、江苏省公有住房出售收入专用票据、房屋产权证，证明原告合法购得诉争房产；2、房屋租赁协议，约定原告以每月800元的价格租住潘荣春名下永宁花园2幢甲单元201室的房产，租期自2014年11月1日至2015年10月31日，证明原告租房产生的经济损失。
三被告质证认为上述证据与本案不具有关联性。
审理中，被告周亭玉提交了以下证据：1、原告朱建芳于1994年7月4日向武进冶金公司提交的自愿调房申请一份，载明“我自愿将清凉新村121幢丙单元101室与翠竹新村101幢丁单元301室调换。清凉新村121幢丙单元101室由公司处理”。2、王惠珍于2015年1月15日出具的情况说明一份，载明，“关于1994年七月由朱建方写的自愿调房申请并由公司当时胡文轩经理签字的申请单，当时存在公司档案里，特此说明。”3、武进冶金公司法定代表人胡文轩于1995年4月4日出具给办公室的说明一份，载明，“清凉新村丙单元101室在去年已由朱建方购得。现朱建方同意将此房转给周亭玉居住（周亭玉住房由公司收回另行安排），有关房产权转移费用等事宜待今后一并由公司方面解决。现为了周亭玉能及时办理有关手续，请先予开具住房分配手续。”。4、武进冶金公司于1995年4月10日出具的住房分配单一份，载明，经研究决定分配给周亭玉同志大户住房一套，房址清凉新村121幢丙单元101室。5、房产证一份，载明被告周亭玉系清凉新村121幢乙单元301室的产权人。6、企业营业执照一份，载明胡文轩原系武进冶金公司法定代表人。7、户籍证明一份，载明原告户籍所在地为翠竹新村101幢丁单元301室。上述证据证明原告已经与武进冶金公司达成换房协议，并已经完成置换搬入诉争房产，被告合法占有并使用诉争房产。
原告质证认为诉争房产仍在原告名下，原告并没有与武进冶金公司完成换房，换房事实不存在。
审理中，原告朱建芳陈述，原告购得诉争房产后，因离工作单位较远就向单位申请换房并在单位的要求下写了自愿调房申请，单位后来把翠竹新村101幢丁单元301室的钥匙给了我，原告搬过去后一直要求办理产权过户，但一直未能办理好。2002年，刘尧平任单位负责人时，提出帮助解决过户问题，但当时被告周亭玉住在清凉新村121幢丙单元101室，卢锡林住在清凉新村121幢乙单元101室，必须要三方协调一致才能完成调换房屋产权。后来，原告将自己的房屋产权证交给公司负责协调过户，但因为协调不好，公司只把我的房产证办了接轨重新换了一个房产证还给了我。
审理中，案外人刘尧平陈述，案外人与原告朱建芳、被告周亭玉均为原武进冶金公司职工，2002年成为公司负责人。当时，公司正在进行公司改制，案外人实际负责解决公司改制及相关遗留问题。案外人作为公司负责人时，朱建芳、周亭玉已经各自取得了清凉新村房产的产权，但是朱建芳居住在公司所有的翠竹新村101幢丁单元301室，周亭玉住在朱建芳所有的清凉新村121幢丙单元101室，周亭玉所有的清凉新村121幢乙单元101室被公司另外的职工卢锡林居住。因为朱建芳一直要求换房，但是他的房子被周亭玉居住，无法交给公司，所以案外人就提出协调朱建芳、周亭玉、卢锡林共同完成换房，后来朱建芳、周亭玉、卢锡林三方协调不了，朱建芳交不出要和公司调换的清凉新村121幢丙单元101室，所以公司也没有把清凉新村121幢丙单元101室产权调换到朱建芳名下。至于原来胡文轩作为原武进冶金公司法定代表人时，如何把朱建芳的房产分配给周亭玉、又如何把周亭玉的房产分配给卢锡林，案外人不清楚。2002年时，朱建芳、周亭玉都各自拥有房屋产权，公司也只能协调不可能把房产收回重新分配，后来问题没能解决，翠竹新村101幢丁单元301室作为原武进冶金公司资产，在改制时被改制后的公司常州市俊翔晖商贸有限公司购得，现在已经是该公司资产，案外人就是这个公司实际所有人。案外人也不可能把自己名下的房产和朱建芳的房产调换。
上述事实有房产证、调房申请、住房分配单、调查笔录、当事人的陈述等证据证实。
本院认为，首先，原告朱建芳与武进冶金公司房屋调换协议已经成立成效，双方已经完成对各自物权的处分行为。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”。原告申请房屋调换后，武进冶金公司将调换后的翠竹新村101幢丁单元301室钥匙交给原告，原告入住该房屋，并将其所有的清凉新村121幢丙单元101室交付武进冶金公司，双方已经履行房屋调换交付行为，该行为属于双方对各自物权的合法自愿的处分行为，调换房屋的产权过户登记未能完成并不影响该房屋调换行为的效力。
其次，原告朱建芳与武进冶金公司房屋调换协议因调换房屋的产权过户登记未能完成仍然处于履行状态中。房产过户登记是原告与武进冶金公司实现诉争房产物权换置的最后一个环节，原告应该在在该行为履行不能的情况下，及时主张置换协议继续履行或解除，并承担相应的法律后果。
最后，被告周亭玉合法占有并使用清凉新村121幢丙单元101室房产。原告与武进冶金公司完成诉争房产置换行为后，原告合法占有并使用翠竹新村101幢丁单元301室，武进冶金公司将合法置换后的诉争房产分配给了被告，被告占有、使用诉争房产并未侵犯原告的合法权益。原告在与武进冶金公司诉争房产置换行为完成后，房产登记过户手续未完成的情况下，又主动从置换后的翠竹新村101幢丁单元301室迁出，是原告对该房产权利的自主行使，由此产生的法律后果也应由原告自身承担。
综上，原告朱建芳与武进冶金公司的涉案住房置换协议尚在履行过程中，虽然原告是诉争房产的产权证登记所有权人，但原告已经对其所有的清凉新村121幢丙单元101室行使了物权处分权利，即将该房屋调换给武进冶金公司所有，被告周亭玉通过与武进冶金公司的房屋调换合法占有并使用清凉新村121幢丙单元101室。故原告诉请被告从常州市天宁区清凉新村121幢丙单元101室房屋中搬出并赔偿相应损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告朱建芳的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告朱建芳承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 杨 峰
人民陪审员 黄介华
人民陪审员 陈建一
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 陈 婷