福建省东山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第411号
原告姚孝强，男，1969年6月6日出生，汉族，居民。
原告汪秀敏，女，1973年10月11日出生，汉族，居民。
二原告的委托代理人张豪源，福建理海律师事务所律师。
二原告的委托代理人王慧智，福建理海律师事务所律师。
被告东山鑫弘房地产开发有限公司。
法定代表人游桂兰（EUQUEHLAN），董事长。
委托代理人谢寿忠，福建劲节律师事务所律师。
原告姚孝强、汪秀敏与被告东山鑫弘房地产开发有限公司（以下简称鑫弘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月1日立案受理。依法由审判员谢建才适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王慧智，被告的委托代理人谢寿忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年3月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于东山县铜陵镇苏峰二路西侧鑫弘花园城（一期）4#楼205号商品房以人民币182674元（后补交面积增加款479元，实际购房款为183153元）出售给原告。合同签订后，原告按约定履行了支付购房款的义务。但被告却存在诸多违反合同约定的义务：（一）据讼争购房合同第8条、第9条、第11条及其附件六的约定，讼争房应于2010年11月30日前交付使用，其中有两个交付条件，即应通过竣工验收和建设完成信报箱配套，如逾期交付，未超过90日的，应按购房款的日万分之三支付违约金；超过90日，应按购房款的日万分之五支付违约金；交房时被告应当出示讼争商品房的竣工验收资料原件并交由原告审验。但被告至今未提供竣工验收资料的原件给购房人查验，也没有告知信报箱配套有关事宜以及何时建设完成，至今未办理讼争房产权登记。事实上，在合同约定的交房日期，讼争商品房并不具备交房条件。综上，在讼争商品房交付问题上，被告存在明显过错，所交付的商品房存在瑕疵。（二）据讼争购房合同第12条、第14条及其附件六的约定，被告应于讼争商品房交付使用后60日内即2011年1月29日前，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并由被告代办讼争商品房权属登记，被告应于90日内即2011年2月28日前办出讼争商品房权属证书并书面通知原告，如因被告原因造成逾期办理的，应按购房款的日万分之五支付违约金。原告已于2010年3月23日将相关办证费用交由被告代收代缴，但被告至今却未履行代为办证的义务，应承担违约责任。原告已就上述问题与被告进行协商，但没有结果，请求判令：1、被告依约支付逾期交房违约金，按日按购房款的万分之五支付，自2010年12月1日起计至2011年6月23日止（共计205天），为18773元；2、被告依约支付逾期办理产权登记违约金，按日按购房款的万分之五支付，自2011年3月1日起计，暂计至2013年2月5日（共计707天）为64745元（应计至被告取得权属登记部门关于申办讼争房在内的单元权证资料的收件单时）；3、被告依法继续履行合同限期建设完成讼争房产配套设施之信报箱，若逾期未建，则参照讼争购房合同逾期交房违约金标准计算违约金（即逾期不超过90日，按日按购房款的万分之三支付，逾期超过90日，按日按购房款的万分之五支付）；4、被告将讼争房所在房产项目通过竣工验收合格的资料原件交由原告查验；5、本案诉讼费由被告承担。
被告鑫弘公司辩称：一、原告诉求支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。讼争商品房在2011年1月1日前已经具备交房条件，被告已书面通知原告交接商品房，双方并已实际办理了交接。被告不存在逾期交房的事实。另据讼争购房合同第八条约定，如遇特殊原因，被告交房可以延期。自双方签订购房合同起至约定交房时间止，被告存在可延期交房的事由87天，扣掉可延期交房的天数，被告也不存在逾期交房。二、原告诉求逾期办理产权登记违约金违背常规。1、逾期办理产权登记并非被告的主观故意，而是由客观因素造成的。办理产权登记必须先经商品房用地分割，因相关机关办理该事项的人员较少，且近阶段东山县房地产开发市场繁荣，要求办理土地使用权确权的户数非常多，故存在无法及时办理的现象。2、原告购买的商品房采用按揭贷款方式支付购房款，土地证和房产证办理后也应抵押在银行（存放于房管局）房产证办理快慢对其影响不大，没有给其造成任何损失。三、原告购买的商品房属于被告开发的第一期工程，后期工程还在建设开发之中，该小区尚未完全完工，被告为了该小区美化规范，准备在该小区全部完工后才配套建设邮政信报箱。业主的信件可以放在保安室，有信件保安人员自会告知。四、对竣工验收合格的资料原件，原告可以到被告处查验，被告愿意出示。
经审理查明1：2010年3月22日，原告姚孝强、汪秀敏与被告鑫弘公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。买卖合同约定：一、被告（即出卖人）将其开发的位于东山县铜陵镇苏峰二路西侧鑫弘花园城（一期）4#楼205号商品房以人民币182674元出售给原告（即买受人）。二、被告应于2010年11月30日前，将同时符合下列条件的商品房交付原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电气、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。如果在规定日期内未达到上述条件，原告有权拒绝交接，按逾期交房由被告承担违约责任。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：（1）战乱及动乱；（2）自然现象：台风八级以上、地震六级以上、昼夜降雨量超过50mm；发生此类情况以相关部门出具有关证明或气象部门提供材料为准；（3）停水、停电、交通管制等造成无法正常施工；（4）施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题；发生本项所述情况以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准。三、被告应书面通知原告办理交付手续。在交付商品房时，被告应当出示商品房已达到约定的交付条件的相关证明文件原件，并签署房屋交接单。还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。否则，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。四、逾期交房不超过九十日的，被告应自买卖合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之五的违约金。五、被告应于商品房交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日向原告支付已付房款万分之五的违约金。2010年3月23日，原、被告签订《合同补充协议》，该协议第六条第4项约定买卖合同第八条的“该商品房经验收合格”指的是项目已由建设、设计、施工、监理四方签署了《建设工程竣工报告》（单体工程）；第十六条约定，如果补充协议与买卖合同的内容不一致，或在理解上有歧义，则以补充协议的约定为准。2010年3月23日，被告向原告代收代缴购房相关手续费2587元。2010年3月23日，原告向被告支付了购房款36674元；2010年5月18日，原告通过银行按揭贷款向被告支付了购房余款146000元；2011年1月1日，因讼争商品房建筑面积增加0.21平方米，原告向被告补交购房款479元，实际购房款为183153元。2011年1月1日，被告向原告代收公维金4807元、国土分割费120元，被告于该日实际入住讼争商品房并交纳了2011年1月至2011年12月的物业服务费。
查明2：2010年9月9日，被告开发的鑫弘花园城1、2号楼通过消防验收；2011年1月5日，鑫弘花园城3、4、5号楼通过消防验收。2010年5月20日，鑫弘花园城1、2号楼通过建设、设计、施工、监理验收（以下简称四方验收）；2011年1月30日，鑫弘花园城3、4、5号楼通过四方验收；2011年6月24日，鑫弘花园城1至5号楼统一竣工验收备案。
查明3：2011年6月9日，被告开发的鑫弘花园城1至5号楼建设工程经东山县规划办核实符合建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2011年6月27日，被告向东山县地产交易管理所提供了鑫弘花园城1至5号楼办理土地使用权证（土地分割证）完整资料，讼争商品房于2012年10月31日办理了国有土地使用权证。2013年6月8日取得了房屋所有权证。2013年6月17日，东山县房管局出具证明：我局在办理商品房业主产权登记时，因沿袭历史性做法即开发商须先提供业主的土地使用权证（土地分割证）后方可办理房屋产权证。
查明4：原、被告双方于2010年3月23日签订合同起至2011年1月1日止，风力八级以上的有74天，降水量超过50mm的有6天，二者重叠的天数有4天。鑫弘花园城3号、4号楼在2009年7月27日至2010年11月30日遭遇停水4天，停电5天。
查明5：被告开发的鑫弘花园城1至5号楼邮政信报箱至今尚未建设完成。法庭询问原告是否要求返还讼争商品房或按原交付条件要求被告继续履行时，原告表示不要求返还且被告应继续完善相关条件，直至讼争商品房完全达到所有交付条件。
查明6：诉讼过程中本院对买卖合同中约定的逾期交房及逾期办证违约金进行了释明询问，原告表示违约金并不过高，被告则表示违约金过高，应予减免，但之后，被告表示考虑到评估成本同意以买卖合同约定的违约金计算方式为准。
上述事实，有商品房买卖合同及合同补充协议、个人住房借款合同、销售不动产统一发票、收款收据、竣工验收备案表、消防验收备案审查结果、国有土地使用权证、房屋所有权证、楼盘表、工程联系单、气象报告、建设工程规划条件核实报告、协助调查取证通知书回执、房管局证明、物业收款凭证、交房申请单及双方当事人的庭审陈述为证。
本案的争议焦点在于：一、被告是否存在逾期交房的行为，应否支付逾期交房违约金；二、被告是否存在逾期办理产权证的行为，应否支付逾期办理产权证违约金；三、被告是否有义务建设完成邮政信报箱，应否按逾期交房违约金的标准支付违约金。对此，本院分析认定如下：
一、被告是否存在逾期交房的行为，应否支付逾期交房违约金？
本院认为，原告提交的办理房产交接须知无法证明系讼争商品房的交接须知，故本院对原告提交的该份证据的证明效力不予认可。原、被告双方实际于2011年1月1日办理了讼争商品房的交接手续。根据买卖合同第八条约定，被告应依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付原告使用；又根据2008年1月1日实施的《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。再据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款关于“建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，原、被告虽然于2011年1月1日办理了讼争商品房的交接手续，但当时讼争商品房尚未经过“四方验收”和消防验收及规划核实验收，邮政信报箱也未建设完成。故原、被告间的商品房交付行为不符合法律意义上的交付，即原、被告在2011年1月1日所进行的商品房交付行为属不合法交付。原告可以请求返还房屋，被告应承担由此导致的逾期交房的违约责任。但原告已在庭审中表示不要求返还房屋而是要求被告继续完善交付条件，而且在原告接收房屋后，因原告已实际占有使用了所购房屋，根据损益相抵规则，原告即使请求被告支付其实际占有使用房屋期间的逾期交房违约金，本院也不予支持。至于买卖合同约定的最后交付日期2010年11月30日的次日起至原、被告双方实际接收房屋的2011年1月1日止的逾期交房违约金，因被告超过合同约定的交房时间为31天，而合同约定的特殊原因包括自然现象76天（已扣掉重叠的风雨天数4天），而特殊原因为被告可据实延期的因素，故两相抵扣后，被告并不存在逾期交房，不必支付违约金。
二、被告是否存在逾期办理产权证的行为，应否支付逾期办理产权证违约金？
本院认为，买卖合同第十四条及合同补充协议第九条对产权登记进行了约定，明确被告应当在商品房交付使用后60日内向权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。但诚如争议焦点一所述原、被告虽于2011年1月1日办理了讼争商品房的交接手续，但该交付行为不符合法律意义上的交付，即原、被告在2011年1月1日所进行的商品房交付行为属不合法交付。而被告所负的协助办证的义务在于讼争商品房合法有效的交付之后的60日内，在讼争商品房未达到交付条件且原告要求被告继续履行合同约定的交付条件下，原告要求被告支付逾期办理房地产权证违约金的诉求不符合法律规定，本院不予支持。
三、被告是否有义务建设完成邮政信报箱，应否按逾期交房违约金的标准支付违约金？
本院认为，根据买卖合同第八条的约定，被告应将同时符合下列条件的商品房交付原告使用，其中第2项约定，该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电气、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。而根据本院查明的事实，讼争商品房的邮政信报箱至今尚未建设完成。被告的行为已违反了合同的约定，应当承担继续履行的违约责任。至于原告要求被告按买卖合同第九条逾期交房的违约金标准支付违约金的问题，因被告超过合同约定的交房时间为31天，而合同约定的特殊原因包括自然现象76天（已扣掉重叠的风雨天数4天），而特殊原因为被告可据实延期的因素，故被告的交房时间可以顺延。在原告接收房屋后至其返还房屋期间，根据损益相抵规则，原告请求的逾期交房违约金，本院不予支持。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。买卖合同第八条及合同补充协议第六条第4项已对商品房的交付条件作了约定，原、被告双方于2011年1月1日进行的交付系不合法交付，故原告要求被告支付2011年1月1日至2011年6月23日止的逾期交房违约金，根据损益相抵的规则，本院不予支持。原告诉求2010年12月1日至2011年1月1日的逾期交房违约金，经本院核实后，被告可扣除延期交房76天，故被告并不存在逾期交房，不必支付违约金。至于原告要求被告支付逾期办证违约金的主张，因双方间的交付使用行为为不合法交付，故本院对原告的该项主张不予支持。讼争商品房邮政信报箱至今尚未建设完成，被告负有继续履行的义务，但原告要求被告参照逾期交房违约金的标准支付违约金的请求本院不予支持。原告要求查验讼争商品房通过竣工验收合格的资料原件，被告在诉讼中予以同意，本院经审查，认为被告承认原告的诉讼请求未违反法律规定，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、被告东山鑫弘房地产开发有限公司应于本判决生效之日起180日内按照《商品房买卖合同》的约定建设完成邮政信报箱。
二、被告东山鑫弘房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内将讼争商品房的竣工验收合格的资料原件提供给原告姚孝强、汪秀敏查验。
三、驳回原告姚孝强、汪秀敏的其他诉讼请求。
案件受理费2088元，减半收取1044元，由原告姚孝强、汪秀敏负担1000元，由被告东山鑫弘房地产开发有限公司负担44元（该款已由原告垫付，被告应在上述给付期限内一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 谢建才
二〇一四年七月二十一日
书记员 潘 蕻
附注
（一）主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国消防法》
第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第七十三条第四项本法下列用语的含义：
（四）人员密集场所，是指公众聚集场所，医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、宗教活动场所等。
第七十四条本法自2009年5月1日起施行。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
（二）执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。