河北省滦南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）倴民初字第1955号
原告：唐山宏宇房地产开发有限公司。住所地：唐山市高新区龙泽北路大陆阳光*楼****号。
法定代表人：王宏宇，该公司董事长。
委托代理人：张磊，该公司法务专员。代理权限为特别授权代理。
委托代理人：刘金东，河北高阶律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告：李金刚，农民。
第三人：滦南县倴城镇谷家营村民委员会。住所地：滦南县倴城镇天承锦绣小区。
法定代表人：李旭新，该村民委员会主任。
委托代理人：王为民，该村党支部书记。代理权限为特别授权代理。
委托代理人：程建伟，该村委会法律顾问。代理权限为特别授权代理。
原告唐山宏宇房地产开发有限公司与被告李金刚、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会确认合同无效纠纷一案，本院受理后，于2014年8月21日依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。原告唐山宏宇房地产开发有限公司的委托代理人张磊、被告李金刚及第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会的委托代理人王为民到庭参加诉讼。此案转为普通程序后，于2015年4月15日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘金东、被告李金刚及第三人委托代理人程建伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月2日，秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司（以下简称鼎威公司）与被告、第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：022）。滦南县人民政府对谷家营村平改楼拆迁项目进行了统一规划，依据滦南县人民政府的规划并经合同当事人平等、自愿协商后，鼎威公司将其项下在滦南县倴城镇谷家营村拆迁项目已签合同的权利义务转让给原告。原告相信鼎威公司已对被告土地使用权证等合法手续进行了审核，为了确保拆迁进度，原告与鼎威公司、第三人、被告签订了《谷家营村“平改楼”（二期）房屋拆迁开发补充协议》，由原告承继并履行该拆迁协议的权利义务。后来第三人村村民对无土地使用证也参与分房的情况提出质疑并上访，引起有关部门的高度重视并进行核查，于2013年6月22日公示了第三人所属村民分房结果和调查结论。经核查确认后，原告才知道被告无效置换面积为55.33㎡。原告受让的鼎威公司与被告、第三人之间所签署的《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：022）中超过土地使用权证部分的置换无效。该无效协议（部分无效）不仅违反了原告与第三人签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》约定，也违反了国家法律�法规以及滦南县政府相关平改的政策，被告应将已领取的拆迁款7900元返还原告。为维护原告合法权益，原告起诉，请求法院确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：022）中置换楼房面积55.33㎡的约定无效；判令被告返还因无效置换面积已经领取的拆迁款7900元；判令本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告与鼎威公司、第三人于2010年5月2日签订的《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：022）是合法有效的。在签订该协议之前，鼎威公司、拆迁工作组及村委会对涉拆房屋宅基地进行实际丈量，被告明确告知鼎威公司由于家庭成员状况及历史原因其所建的房屋属于“批二建三”，依然签订了涉案协议，是其对自身权利的处分，涉案协议是有效的，应得到全面的履行。原告在进行接收时，也应知道被告的�述事实，现原告以被告少批多建为由，逃避履行合同的义务，主张该协议部分无效，无事实依据和法律依据，原告的诉讼请求应予驳回。
第三人述称，2010年4月，鼎威公司对滦南县倴城镇谷家营村进行整体拆迁，由政府工作组协助实施该拆迁事项。签订涉案协议时，工作组和第三人入户对被告宅基地进行了测量，鼎威公司对被告宅基地进行了审核。2010年5月2日，原告在相信鼎威公司对被告的宅基地土地使用权手续审核后，承继并签订了涉案协议。2013年6月22日，以少批多建为由，公示扣留了被告55.33㎡的置换楼房。而实际上，被告原有一处住房，考虑被告家庭成员状况，被告超建了一间。被告部分建房用地虽未取得土地使用权证，但拆迁时，原告与被告就证件不全的房屋达成了一致意见，并签订了涉案协议，该涉案协议不具有法律法规规定的无效情形，原�应履行该涉案协议所确定的义务。故此，法院应判决涉案协议合法有效。
经审理查明，2010年1月28日，原告唐山宏宇房地产开发有限公司与第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会签订了《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》，该协议约定拆迁补偿以产权置换为主，原告以宅基地的面积（以土地使用证为依据）每平方米置换0.7平方米住宅楼的标准进行置换；以货币补偿为辅，按拆迁户的实际建筑面积给予补偿，主房、倒座每平方米补偿100元，厢房每平方米补偿70元。2010年5月2日，鼎威公司与被告李金刚、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：022），被告以其三间房屋所占宅基地面积237㎡从原告处置换了166㎡的楼房面积（含公摊面积）。后鼎威公司在该拆迁协议中的权利义务由原告承继并履行。被告李金刚上述三间房屋中的一间（对应置换楼房面积55.33㎡）无宅基地使用证，属超建，此情况已由滦南县人民政府派驻的专门工作队进行了调查确认，并于2013年6月22日至24日进行了公示。协议签订后，原告经第三人向被告以每年4000元的标准发放了安置租房费4000元；以主房、倒座按100元／㎡，厢房按70元／㎡的标准发放了拆迁补偿款18400元；以住房、倒座30元／㎡，厢房按10元／㎡的标准发放了拆迁奖励款5300元。现被告上述三间房屋及相关建筑物已拆除，且原告已开发利用该房屋占用的土地建成商品楼房。原告要求被告返还的拆迁款为拆迁补偿款18400元、拆迁奖励款5300元，合计23700元的1／3，即7900元（含拆迁补偿款6133.33元、拆迁奖励款1766.67元）。
诉讼过程中，经本院委托，唐山衡信资产评估有限公司对被告李金刚在该宗土地上建筑的无宅基地使用证的房屋进行了资产评估，经该公司奔资评报字（2015）第012-6号资产评估报告书评估，被告李金刚所建的无宅基地使用证的房屋价值86060元。
以上事实有当事人陈述、滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议、滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议、谷家营村村民安置租房费发放表、谷家营村少批多建回迁户调查核实情况登记表、唐山衡信资产评估有限公司奔资评报字（2015）第012-6号资产评估报告书等证据证实。
本院认为，原告与第三人于2010年1月28日签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》中明确约定了补偿条件是以合法宅基地使用权为前提置换相应的楼房面积，而本案中被告用于从原告处置换楼房面积的一间房屋无宅基地使用证，用该一间房屋占用的土地置换楼房面积不符合《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》的约定。《中华人民共和国土地管理法》第三条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”该法第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，……。”该法第七十七条同时规定“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”。《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款规定“财产所有权的取得，不得违反法律的规定。”《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、�政法规，……。”而本案中被告经批准建房二间，未经批准非法建房一间（超建），并基于该三间房屋屋所占用的土地与鼎威公司及第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：022），被告从原告处置换楼房面积共计166㎡，该未经批准非法超建的房屋所占土地置换楼房面积55.33㎡，该协议中此置换楼房面积55.33㎡的约定违反了上述法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，应认定原告受让的鼎威公司与被告及第三人签订的《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：022）置换楼房面积55.33㎡的约定无效。因被告所占用的土地及建造的房屋均未取得合法手续，故原告基于履行合法合同的善意而向被告支�的拆迁补偿款6133.33元被告无权取得，应返还原告。被告拆除的房屋，虽无合法宅基地使用手续，但被告实际使用，其拆除行为客观上为原告开发楼盘腾出了土地，原告支付必要的拆迁奖励款是合理的，且原告已履行，故原告要求返还拆迁奖励款的诉讼请求，本院不予支持。被告在不能以所占土地置换楼房的情况下，依据公平原则，其投资兴建的地上建筑物应按自身价值（已评估）由原告予以合理补偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：022）中置换楼房面积55.33㎡的约定无效；
二、原告唐山宏宇房地产开发有限公司给付被告李金刚地上建筑物补偿款86060元，扣除其已付的拆迁补偿款6133.33元，实际给付79926.67元（判决生效即履行）；
三、驳回原告唐山宏宇房地产开发有限公司其它诉讼请求。
本案案件受理费1800元，由原告唐山宏宇房地产开发有限公司负担，本判决生效即交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长 王汝利
审判员 李秀芬
审判员 刘 壮
二〇一五年十月二十六日
书记员 宋 伟