天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中保民终字第88号
上诉人（原审被告、反诉原告）李玉敏，女，1955年6月16日出生，汉族。
委托代理人寥立平，北京君泽君（天津）律师事务所律师。
委托代理人秦红梅，北京君泽君（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）天津融创鼎晟置地有限公司，住所地天津市南开区宾水西道与凌宾路交口西南侧奥城商业广场C7-9层。
法定代表人迟迅，总经理。
委托代理人张凯恒，该公司法务。
委托代理人白筱靖，该公司法务。
上诉人李玉敏与被上诉人天津融创鼎晟置地有限公司纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院于2014年12月20日作出的（2014）滨功民初字第1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日受理后依法组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭审理了本案。上诉人李玉敏及其委托代理人寥立平、秦红梅，被上诉人天津融创鼎晟置地有限公司的委托代理人张凯恒、白筱靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年初，天津融创鼎晟置地有限公司（以下简称融创公司）通过公开竞买方式，购得了位于天津市滨海新区北塘经济区东至规划镜泊湖路、南至规划柳州道、西至规划兴凯湖路的津滨塘（挂）2010-7号地块，并在此开发了“君澜名邸”住宅项目。该地块的规划条件通知书载明“周边地块配套预留污水泵站（用地约300平方米）”。
2011年，“君澜名邸”住宅项目进�商品房预售，李玉敏于2011年9月13日与融创公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定李玉敏购买融创公司开发的君澜名邸小区15-1-XXX房屋，房屋面积为88.65平方米，单价为8829.58元／平方米，总价782742元。关于付款方式，合同约定李玉敏支付首付款242742元，剩余价款办理贷款。同时，合同第六条乙方（买受人）逾期付款的处理约定，乙方（买受人）如未按合同第四条规定的时间付款，逾期在30日内的，甲方（出卖人）有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方付款之日起至实际付款之日止，按照银行同期贷款利息计算。补充合同第二条第1款规定，买受人应遵守银行按揭贷款的所有规定交纳相关费用及接受银行的按揭贷款资格审查，如审查不合格或需要满足最新的信贷政策要求，买受人可选择补交资料、提高首付或选择其他付款方式支付剩余房款，买卖合同并不因此解除，出卖人不承担任何相关责任。第3款规定，买受人应于签订买卖合同当日，开始办理贷款手续，如逾期7日仍未开始办理，须向出卖人按日支付房款余额万分之三的违约金。如由于买受人原因，自买卖合同登记备案后30日内贷款未到账，出卖人有权单方面解除买卖合同，买受人应向出卖人支付总房款的5%作为违约金。
合同签订后，李玉敏向融创公司支付房屋首付款242742元，并于2011年9月26日办理房屋所有权预告登记，商品房买卖合同文本均在融创公司处。后李玉敏未办理贷款手续亦未支付剩余房款。直至2013年初，“君澜名邸”小区15号楼前位置被用于建造污水泵站，李玉敏发现后提出异议，并以此提出反诉，要求解除合同。
庭审中，关于融创公司未向李玉敏交付商品房买卖合同问题，双方主张不一，李玉敏主张合同订立后，融创公司的销售团队一直在变化，所以一直未从融创公司处取得合同并办理贷款，直至发现15号楼后建造污水泵站；而融创公司主张系李玉敏拒绝办理贷款。
另查明，售楼宣传图册上显示“君澜名邸”小区15号楼前绘有绿地一块，但该绿地所处位置在融创公司所拍得的2010-7号地块区域以外，即处于小区规划范围以外。
融创公司的原审诉讼请求是：1、被告李玉敏继续履行《商品房买卖合同》，支付剩余房款540000元及违约金82615.56元；2、诉讼费由被告李玉敏承担。
李玉敏原审辩称并反诉称，融创公司与李玉敏签订买卖合同后，合同文本均在融创公司处，故李玉敏无法办理手续；同时，融创公司销售人员介绍该诉争房屋时表示15号楼前为绿地，并无遮挡物。但事实情况是15号楼前新建了“南部污水泵站”，严重违背了融创公司的宣传承诺，此污水泵站的运行所产生的遮光、噪音、臭气将对居住环境产生严重不良影响，致使房屋价值严重贬损，从而导致合同目的不能实现，故请求驳回融创公司的诉讼请求，并提出反诉，请求判令：1、确认反诉原告李玉敏与反诉被告融创公司所签订的天津市商品房买卖合同解除，并办理退房手续；2、反诉被告融创公司赔偿反诉原告李玉敏所付费用的银行同期存款利息49172.2元；3、诉讼费由反诉被告融创公司承担。
融创公司原审辩称，融创公司在房屋销售过程中并未向李玉敏作出虚假陈述，且该污水泵站并非在小区规划范围之内，融创公司亦无权对该地块的使用用途作出承诺；同时，该地块上所建的南部污水泵站经过了环保测评，并不存在李玉敏所主张的遮光、噪音、臭气的事实情况，综上，请求驳回李玉敏的反诉请求。
原审法院认为，本案争议焦点为合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买�合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，污水泵站处于商品房开发规划范围之外且未将该内容明确载明在商品房买卖合同中，因此，污水泵站的建立与否并非商品房买卖合同的内容，并不影响出卖人与买受人所订立的商品房买卖合同效力，因此买受人主张由于建立了污水泵站而导致其商品房买卖合同目的无法实现而解除合同并无事实和法律依据，双方所签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方应当按照合同所约定的内容履行各自义务，买受人应当按照合同约定的内容履行支付房屋价款的义务，向出卖人支付剩余房款540000元。
关于商品房�卖合同未交付问题，支付房屋价款系买受人义务，买受人应积极向融创公司主张交付合同，同时融创公司作为开发商怠于向买受人交付合同延误办理贷款的主张亦不符合常理。故，李玉敏关于未交付合同所主张的理由并不能成立。
关于融创公司主张的逾期违约金问题，根据合同条款约定，逾期违约金按照银行同期贷款利息计算，自应付款之日至实际付款之日止。关于应付款起算时间，根据补充合同第二条第3款规定可以认定，贷款办理完毕时间为所有权登记备案后30天，故当自2011年10月27日起计算违约金，融创公司主张违约金计算至2014年4月21日，标准以年利率6.15%标准计算，其主张的标准不高于2011年10月27日至2012年7月5日银行同期贷款利率标准，予以支持，故李玉敏应当向融创公司支付违约金82615.56元。
关于李玉敏所主张的办理退房手续以及支付利息均是以合同解除为前提条件，其解除合同的主张，不予支持，故上述请求亦予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》六十一条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告李玉敏于本判决生效之日起十日内支付原告天津融创鼎晟置地有限公司剩余购房款540000元及违约金82615.56元；二、驳回反诉原告李玉敏的诉讼请求。如李玉敏未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费为10026元，反诉案件受理费为515元，合计10541元，由李玉敏承担。李玉敏于本判决生效之日起十日内迳行给付融创公司，融创公司预交的部分，本院不再退还。”
一�判决后，李志敏不服，向本院提起上诉，其上诉请求：1、请求撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同，被上诉人协助办理相关退房手续；2、改判被上诉人赔偿上诉人所付所有费用及银行同期存款利息；3、判令被上诉人承担全部诉讼费用。主要理由：1、该项目销售人员在项目介绍过程中，明确告知购房人15号楼的楼前为绿地，且无其他建筑物遮挡，且该事实也在一审庭审中得到了人民法院的确认。然而现实情况是，15号楼前15米左右新建了“南部污水泵站”，严重违背了被上诉人的宣传承诺，此污水泵站的运行所产生的遮光、噪音、臭气将对居住环境产生严重的不良影响，并且此污水泵站使房屋价值严重贬损。本案中，一审代理人多次向法院表明要求一审法院明确被上诉人的欺诈销售的事实，然而一审法院模糊处理，未能明确予以调查，�而导致了本案存在重大瑕疵，故恳请二审法院依据相关事实予以纠正；2、被上诉人在订立商品房买卖合同过程中，存在严重欺诈行为，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的有重大影响。一审法院机械适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，未能适用双方在商品房买卖合同中关于周边环境的约定，也未能考虑上诉人购买商品房的实际情况，从而导致本案的误判。
被上诉人融创公司的答辩意见是：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点如下：一、被上诉人在向上诉人销售讼争房屋之时是否存在欺诈；二、双方签订的《天津市商品房买卖合同》是应予以解除，还是应继续履行。
关于争议焦点一。上诉人以“君澜名邸”�宅项目15号楼前15米左右建设的“南部污水泵站”严重违背被上诉人的销售宣传承诺为由，主张被上诉人在向上诉人销售讼争房屋之时存在欺诈。本院认为，上诉人的该项上诉理由不能成立，理由如下：1、“君澜名邸”住宅项目地块的《天津市规划局行政许可事项规划条件通知书》中“其他要求”二公建配套中⑺“市政公用”虽载明“周边地块配套预留污水泵站（用地约300平方米）”，但是该通知书中并未明确标注预留污水泵站的位置，与此同时，⑶“文化体育绿地”载明“应符合《天津市居住区公共服务设施配建标准》（DB29-7-2008）和控规要求”；2、涉案《天津市商品房买卖合同》附件六补充合同中关于“其他资料及行为的效力”约定了“买受人确认”的主要内容为“对于商品房买卖合同订立以及对于商�房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。因此，买卖双方的权利义务责任以买卖合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表述和提供信息以及签约前后任何一方私自录音的资料等都不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。”还约定“为了避免误解、双方一致明确，出卖人雇员、部门或委托的销售代理机构等对买受人作出的任何承诺必须加盖出卖人的公章或合同专用章方为有效，任何未经出卖人同意的出卖人的雇员、部门和出卖人委托的销售代理机构等均无权对买受人作出对出卖�具有约束力的口头或书面的允诺。”签署载明前述内容的合同系双方当事人的真实意思表示，上诉人作为买受人应知晓前述合同内容；3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。涉案“南部污水泵站”位于“君澜名邸”住宅项目开发规划范围之外，涉案《天津市商品房买卖合同》及附件中并无相关记载，均系客观事实，且现无证据可以证明上诉人所购房屋的价值与“南部污水泵站”存在关联性，因此，“君澜名邸”住宅项目售楼宣传图册上显示15号楼前绘有绿地一块，并不能视为要约�综上，被上诉人在向上诉人销售讼争房屋之时并不存在欺诈事实。
关于争议焦点二。涉案《天津市商品房买卖合同》附件六补充合同中关于“解除权的行使”约定“买卖双方依照法律规定或者买卖合同及本补充协议约定行使解除权的，应当从解除事由发生之日起三个月内行使，否则该权利归于消灭。买卖双方依据法律规定或者买卖合同及本补充协议约定行使解除权的，按买卖合同项下记载的电话、传真或通信地址通知对方。”经查，涉案《天津市商品房买卖合同》及附件中并未约定买受人享有合同解除权，且上诉人亦是以相关法律规定为依据进行诉讼要求解除合同，因此，涉案《天津市商品房买卖合同》是否应予解除，应以是否符合法定解除条件为标准予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。依常理而言，上诉人与被上诉人签订涉案《天津市商品房买卖合同》的目的应为购买房屋并居住使用。天津市滨海新区环境保护和市容管理局作出的津滨环容环保许可验（2013）13号“天津融创北塘项目（君澜名邸15、16、17#楼）环境保护验收的批复”包含下列内容即“该项目审批手续齐全，基本落实了环境影响报告表及批复文件提出的各项环保措施。根据该项目呈报的建设项目竣工环境保护验收监测报告、验收组验收意见等，同意该项目通过竣工环境保护验收。”因此，上诉人主张由于在“君澜名邸”住宅项目开发规划范围之外修建“南部污水泵站”而致使不能实现合同目的的诉请没有事实和法律依据，故不予支持。
此外，原审法院根据案件事实情况以及涉案《天津市商品房买卖合同》条款，判决上诉人向被上诉人支付违约金亦并无不妥。
综上，原审法院对本案的处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10026元，由上诉人李玉敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 萍
代理审判员 卢伟代理审判员李敏
二〇一五年三月十三日
书 记 员 李 冬 梅
速 录 员 苏 杭