广东省韶关市中级人民法院
民 � � 判 决 书
（2017）粤02民终713号
上诉人（原审被告）：刘吉环，男，汉族，住广东省翁源县。
委托诉讼代理人：陈宜辉，广东翁江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：全南现代牧业有限公司。住所地：江西省XX市XX县XX林场。
法定代表人：徐沈涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈永平，江西全丰律师事务所律师。
上诉人刘吉环因与被上诉人全南现代牧业有限公司（以下简称全南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服翁源县人民法院（2016）粤0229民初1084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘吉环及其委托诉讼代理人陈宜辉、被上诉人全南公司的委托诉讼代理人陈永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘吉环上诉请�：1、撤销一审判决；2、依法确认刘吉环与全南公司于2016年4月8日签订的《房屋承租合同》有效；3、本案一、二审诉讼费用由全南公司负担。事实与理由：
一、一审法院对本案事实未予查明即作出判决，其判决结果缺乏事实和证据支持。1、虽刘吉环对涉案房屋是否由游加香出租给刘吉环一事举证不力，但一审法院可依职权查明该事实。一审法院简单以刘吉环举证不能为由作出判决明显不妥。2、一审时，刘吉环已陈述游加香将涉案房屋出租给刘吉环、刘吉环以房屋装修费抵扣应向游加香支付的租金以及涉案房屋已装修等事实，一审法院对上述情况未予查明，其判决结果显然缺乏事实依据。3、刘吉环向全南公司出租房屋时，全南公司明确知道涉案房屋是游加香所有的房屋，并约定由刘吉环装修该房屋，全南公司向刘吉环支付的55200元中就有27600元作为押金、27600元作为刘吉环装修房屋的装修款。4、刘吉环认为，全南公司为抵赖租金恶意诉讼，一审法院对全南公司主张《房屋承租合同》无效的原因未予查明即作出判决，显然缺乏事实依据。
二、一审法院以刘吉环未提供证据证明对涉案房屋依法享有所有权或游加香追认刘吉环向全南公司出租房屋为由，认定《房屋承租合同》无效是错误的。1、刘吉环向全南公司出租房屋，并非必须以证实刘吉环对涉案房屋依法享有所有权或游加香追认刘吉环向全南公司出租房屋为基础的。只要游加香认可刘吉环的转租行为，则《房屋承租合同》即是有效的。2、游加香在佛山市居住，帮助家人照顾孙子，导致刘吉环一时无法联系游加香。一审法院未给予刘吉环充分时间去寻找游加香，就以刘吉环未提供充分证据为由作出判决是违背事实的。本案事实是刘吉环向游加香租得涉案房屋，对该房屋加以装修，并以装修费用抵偿应付租金。3、刘吉环二审已提供了《房屋租赁合同》，该合同附有游加香的身份证号码、电话号码，足以证明一审判决处理有误。
全南公司辩称，一、至一审法院判决时，刘吉环无法提供证据证明涉案房屋是其合法财产及涉案房屋非违法建筑。二、刘吉环未提供证据证明其对涉案房屋享有处方权（包括转租权）。三、双方就房屋租赁问题进行协商时，刘吉环欺骗全南公司的工作人员，声称其与涉案房屋的房东是表兄弟关系，但事实是刘吉环与游加香并非表兄弟关系。四、全南公司租用涉案房屋时，一楼多次漏水，而全南公司销售的饲料不能浸泡，可见涉案房屋无法达到全南公司的使用要求。全南公司已于2016年8月23日另行租赁房屋，并将饲料等转移至该新租赁的房屋内。
全南公司向一审法院起诉请求：1、确认全南公司与刘吉环签订的《房屋承租合同》无效，刘吉环退回租房押金27600元和剩余租金19550元给全南公司；2、本案诉讼费用由刘吉环负担。
一审法院认定事实：全南公司（乙方）与刘吉环（甲方）于2016年4月8日签订一份《房屋承租合同》，主要内容：“经甲乙双方友好协商，甲方同意将翁源县XXX镇（XXX省道旁）整栋房屋周围空地租给乙方（约500平方）做办公楼，现将有关事项特签订以下协议：一、租期为五年（即2016年5月10日至2021年5月9日）；二、租金：房租为2300元/月；三、押金：贰万柒仟陆佰元整（￥27600元）。如甲方违反本合同，甲方赔偿乙方双倍押金，如乙方违反本合同，甲方则不退还本押金；四、付款方式：签订本合同时乙方一次性向甲方交清一年租金（即贰万柒仟陆佰元整，￥27600元），第二年房租应在第二年提前一个月支付一年的房�”。双方签订上述合同后，全南公司以银行转账方式向刘吉环支付了押金27600元及一年的租金27600元，合计55200元。全南公司在使用该房屋存放饲料过程中，房屋一楼出现浸水情况。2016年12月12日，全南公司向一审法院提起本案诉讼。
一审法院还查明，刘吉环是翁源县坝仔镇三坑村安六组人。《房屋承租合同》约定的房屋位于翁源县XXX镇。
一审庭审中，全南公司、刘吉环均表示涉案房屋为翁源县XX镇村民游家香所有。经一审法院询问刘吉环，要求其提供房屋权属证据及其所主张的房屋所有人游家香的联系电话或地址，刘吉环逾期未提供。
一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。全南公司、刘吉环签订《房屋承租合同》时，作为标的物的房屋合法且刘吉环对所出租的房屋享有处分权是该合同有效的必要条件。至一审辩论终结前，刘吉环�提供证据证明其对该房屋享有合法权属，亦未提供证据证明房屋为游家香所有且其对刘吉环的租赁行为予以追认，故无法认定刘吉环对所出租的房屋享有处分权。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定可知，刘吉环无权处分而与全南公司签订的《房屋承租合同》属无效合同。该《房屋承租合同》中的押金条款属于定金合同，是从合同，主合同无效则从合同亦无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，刘吉环已收取的27600元押金应全部�还。对刘吉环已收取的27600元租金，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，全南公司应支付刘吉环房屋占有期间的使用费。全南公司主张其在2016年8月25日停止使用房屋，但未提供充足的证据证实，该院对其主张不予采纳，对全南公司占用房屋的期间应认定自双方约定的租期起始日（2016年5月10日）至一审辩论终结（2017年1月10日）止，共7个月。根据双方在合同中约定的租金2300元/月，该房屋占有使用费计为16100元，刘吉环应返还全南公司11500元。因此，刘吉环共需返还全南公司39100元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于�用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项之规定，于2017年3月7日作出（2016）粤0229民初1084号民事判决：限刘吉环在判决发生法律效力后二十日内返还39100元给全南现代牧业有限公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费489.38元（全南现代牧业有限公司已预缴），由全南现代牧业有限公司负担101.38元，刘吉环负担388元。
二审中，刘吉环向本院提交了如下证据：1、《证明》，拟证明涉案房屋的权属归游加香所有。2、《房屋租赁合同》，拟证明刘吉环与游加香存在房屋租赁法律关系。全南公司对上述证据均不予认可：1、《证明》未经经办人签名，该证�不具有合法性。2、《房屋租赁合同》签订日期在本案《房屋承租合同》的签订日期之后，故《房屋租赁合同》的真实性存疑。
经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院仅对刘吉环上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一审法院认定《房屋承租合同》无效是否得当。
刘吉环上诉称涉案房屋是游加香所有并出租给刘吉环的房屋，刘吉环有权将涉�房屋转租给全南公司。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，无处分权人处分他人财产而签订的合同必须经过权利人的事后追认或者在合同订立后取得对财产的处分权；在权利人追认前，因无权处分而订立的合同则处于效力待定状态，除无处分权人以外的合同相对方则可主张撤销该合同；又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定可知，承租人未经出租人同意将租赁物转租给次承租人的，出租人可�求解除出租人与承租人之间的租赁合同，故此，即便刘吉环在一审期间并未提供证据证明涉案房屋为游加香所有且游加香对刘吉环的出租行为予以追认，涉案的《房屋承租合同》仅为效力待定合同，全南公司亦仅可主张撤销该合同，而非请求确认《房屋承租合同》无效。况且，刘吉环对自身提出的涉案房屋是游加香所有并出租给刘吉环的房屋，刘吉环有权将涉案房屋转租给全南公司主张，在二审阶段已提交了《证明》、《房屋租赁合同》加以佐证，故此一审法院认定《房屋承租合同》无效欠妥，本院不予认同。全南公司起诉提出确认《房屋承租合同》无效、刘吉环退回押金、剩余租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于《房屋承租合同》是否解除，全南公司、刘吉环可另行协商或另循法律途径解决。
综上所述，刘吉环的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销翁源县人民法院（2016）粤0229民初1084号民事判决；
二、驳回全南现代牧业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费489.38元，由全南现代牧业有限公司负担。
二审案件受理费978.76元，由全南现代牧业有限公司负担。刘吉环已向本院交纳978.76元，由本院清退978.76元给刘吉环，全南现代牧业有限公司应向本院交纳978.76元。
本判决为终审判决。
审判长 陈俊东
审判员 神玉嫦
审判员 李 罡
二〇一七年八月二日
书记员 林子峻