大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第1545号
原告李文慧，住大连市。
委托代理人李文豪（原告弟弟），住大连市。
被告田红军，户籍地大连市。
被告赵爱竹，户籍地大连市。
被告董树仑，住大连市。
三被告共同委托代理人常庆发，辽宁静晨律师事务所律师。
原告李文慧与被告田红军、赵爱竹、董树仑财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年4月16日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年6月16日、10月11日、11月5日公开开庭进行了审理。原告李文慧的委托代理人李文豪、被告田红军、赵爱竹、董树仑的共同委托代理人常庆发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告董树仑、赵爱竹系被告田红军的父母。三被告共同居住在被告田红军原所有的位于大连市沙河口区锦绣路51号2单元6层1号房屋中。2012年1月10日，原告经吉林省东辽县人民法院执行程序拍卖竞买购得被告田红军原所有的上述房屋，并付清各项钱款，已取得该房屋所有权。原告购房后，多次要求三被告搬出，被告田红军每次都承诺一个月后给原告一个满意的解决结果，或回购房屋，或搬出房屋，但实际却久拖不予兑现。三被告的行为使原告无法对该房屋使用、出租或实现其他收益，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求判令三被告共同赔偿原告2012年1月10日至2014年4月9日期间的占房损失70800元。
三被告共同辩称，原告取得案涉房屋的拍卖程序有违法的地方。东辽县人民法院执行裁定书是2012年5月16日作出的，未送达被执行人即本案被告田红军，法律没有规定执行裁定书送达买受人就可生效，执行裁定书也没有说明该裁定书送达买受人即可生效，原告所提及的执行规定并不是特别法，不存在优先适用的问题，因此，该执行裁定书未发生法律效力，案涉房屋不发生物权变更，原告未取得该房屋所有权，无权主张损失。被告董树仑、赵爱竹是被告田红军的父母，其二人不在案涉房屋中居住，2012年1月10至2014年3月1日期间在其户籍地大连市沙河口区文轩街57号3-1-1号房屋中居住，2014年3月1日以后才在案涉房屋中居住。此二被告不是案涉房屋的所有权人，不应承担损害赔偿责任。即使此二被告在案涉房屋中居住的事实成立，亦因本案不是一个房屋腾退法律关系，不是房屋腾退纠纷案件，故原告即使主张财产损害赔偿，应当向案涉房屋产权人被告田红军主张，与被告董树仑、赵爱竹无关。关于本案计算损失的时间，执行裁定书制作时间是2012年5月16日，按照正常要计算租金损失应考虑到该裁定书的送达时间及合理的腾退时间。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告赵爱竹、董树仑系被告田红军父母。2012年1月10日，原告李文慧经吉林省东辽县人民法院委托的吉林正则拍卖有限公司的拍卖程序竞价竞买了被告田红军所有的位于大连市沙河口区锦绣路51号2单元6层1号建筑面积143.86平方米的房屋一套。同日，原告与吉林正则拍卖有限公司签订了拍卖成交确认书，并交付了房屋拍卖款865400元，佣金43300元，共计908700元。2012年1月30日，辽源市中级人民法院技术处向东辽县人民法院执行局出具拍卖结果通知书。同年3月29日，东辽县人民法院到案涉房屋找被执行人田红军的父母，即本案被告赵爱竹、董树仑进行协商，因其没有开门，无法进行协商。同年5月16日，吉林省东辽县人民法院作出（2009）东执字224-2号执行裁定书，裁定如下：1.将被执行人田红军所有的位于大连市沙河口区锦绣路51号2单元6层1号住宅，建筑面积143.86平方米，归买受人李文慧所有；2.买受人李文慧可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。该裁定书于2012年5月22日送达买受人李文慧即本案原告。
诉讼中，根据原告的申请，大连市中级人民法院委托大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司对案涉房屋月租金标准及租金数额进行了评估。估价结果为：2012年1月10日至2014年4月9期间房屋租赁总价70800元，租赁均价18元／平方米／月。原告支付评估费2600元。
另查，三被告户籍地为大连市沙河口区文轩57号3单元1层1号（以下简称文轩街57号房屋），被告董树仑系该房屋原所有权人。2004年10月8日，被告董树仑将该房屋转卖给案外人张建，张建取得该房屋所有权。
原告委托代理人李文豪与被告董树仑于2014年7月10日的电话录音中有这样一段内容：（李）……常律师说的，说你锦绣路51号这个房子原来没有人住。（董）那可能吗？那得有证据啊，对不对？物业那块连你都去了，你去问问物业我们什么时候搬过来的？（李）所以我实事求是的讲，说我听说老董大叔在这住了十来年了。（董）对呀！我们二零零三年底二零零四年初就搬进来了，到现在住了十来年了。（李）住到一四年正好住了十年是吧？（董）啊对呀……。
上述事实，有原告提供的起诉状、吉林省东辽县人民法院（2009）东执字224-2号执行裁定书、拍卖成交确认书、收据、大连日报A6版拍卖公告、照片、2014年7月10日录音光盘及翻译资料、视频光盘及翻译资料、房屋登记信息记录证明、房地产估价报告、2014年10月20日录音光盘及翻译资料，本院调取的吉林省东辽县人民法院（2009）东执224-2号执行裁定书、拍卖结果通知书、送达回证、2012年3月29日东辽县人民法院询问笔录以及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，因人民法院生效的法律文书导致物权变更、转让的，无须登记即可发生不动产变动的效力，物权变动的时间以法律文书生效的日期为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定，不动产拍卖成交后，该不动产的所有权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移。东辽县人民法院已将案涉房屋物权变更的执行裁定书送达给本案原告李文慧，该裁定书对其已发生法律效力，因此，原告已取得案涉房屋所有权，取得时间为2012年5月22日。被告田红作为案涉房屋原所有人，明知该房屋被拍卖给了原告李文慧，不仅不腾退，还让其父母即被告赵爱竹、董树仑居住在该房屋中，其行为构成侵权，应对原告的合理损失承担赔偿责任，故原告主张租金损失合理，本院予以支持。由于原告取得案涉房屋所有权的时间为2012年5月22日，并非2012年1月10日，且即使让被告田红军腾退房屋，于法于理亦应给其一个合理的宽限期，结合本案及考虑其实际情况，宽限期以一个月为宜。根据鉴定报告，该房屋租赁均价为18元／平方米／月，因此被告田红军应赔偿原告2012年6月21日至2014年4月9日期间租金损失56019元（18元／平方米／月×143.86平方米×21个月＋18元／平方米／月×143.86平方米÷30天／月×19天）。
关于被告赵爱竹、董树仑抗辩称不在案涉房屋中居住，2014年3月1日前在文轩街57号房屋中居住，故不应承担赔偿责任。因文轩街57号房屋已于2004年10月8日转让给了案外人张建，而原告提供的被告赵爱竹的录像资料、被告董树仑的电话录音与东辽县人民法院2012年3月29日的询问笔录能相互印证，足以证明此二被告2012年1月10日至于2014年4月9日期间在案涉房屋中居住，且早已知晓该房屋已被拍卖的事实，因此，此二被告的抗辩主张不成立，本院不予支持。其应与被告田红军共同承担赔偿责任。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下：
被告田红军、赵爱竹、董树仑共同赔偿原告李文慧2012年6月21日至2014年4月9日的租金损失56019元。
案件受理费4300元、鉴定费2600元（原告均已预交），由原告负担3100元，被告负担3800元。
上述具有给付内容的条款，于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 张 欣
人民陪审员 孙凤美
二〇一四年十一月七日
书 记 员 张 倩
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第七十五条第二款公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
第一百一十七条、侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损害国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第二十九条第二款不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。