杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余民初字第2072号
原告（反诉被告）：胡国富。
委托代理人：张朱法。
委托代理人：李继辉。
被告（反诉原告）：梅建标。
委托代理人：梅军。
胡国富与梅建标租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理。在审理过程中，梅建标提起反诉，并提交书面反诉状。本院于2014年9月29日立案受理，决定与本诉部分合并审理，并于2014年10月10日公开开庭进行了审理。胡国富及其委托代理人张朱法、梅建标及其委托代理人梅军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡国富起诉称：2013年5月，被告梅建标向原告胡国富租赁池塘48亩，该甲鱼塘位于杭州市余杭区运河街道。协议约定租期自2013年5月12日起至2015年5月12日止，每亩租费1250元，每年租费共计60000元。被告梅建标拖欠2014年5月13日至2015年5月12日的租金未付。故诉至法院，请求判令：被告梅建标支付原告胡国富租费60000元。
梅建标答辩称：胡国富与梅建标于2013年5月12日签订《租赁协议》一份，约定由梅建标承租48亩甲鱼池塘，至2015年5月12日止，每亩每年租金1250元。2013年底，梅建标收到杭州余杭新科养殖有限公司（以下简称新科公司）通知称胡国富系承租人，且胡国富将池塘转租给梅建标的行为并未得到其同意。故胡国富与梅建标于2013年5月12日签订的《租赁协议》系无效合同。胡国富对涉案池塘无权转租，转租行为无效，其要求根据《租赁协议》主张租金损失于法无据，亦不符合事实。梅建标签订《租赁协议》后即开始投入甲鱼养殖，期间除了向胡国富支付第一年的租金外，还对地上附属物进行了修缮，并根据生产需要添置了部分设备。后因胡国富与新科公司的纠纷，导致梅建标无法正常使用涉案池塘进行生产经营。综上，请求驳回胡国富的诉讼请求。
梅建标反诉称：胡国富与梅建标于2013年5月12日签订《租赁协议》一份，约定由梅建标承租48亩甲鱼池塘，至2015年5月12日止，每亩每年租金1250元。协议签订后，梅建标向胡国富支付了第一年租金60000元。梅建标对地上附属物进行了修缮，根据生产需要添置了部分设备，投入数万元。2013年底，梅建标收到新科公司通知称胡国富系承租人，且胡国富转租行为并未得到其同意。此外，2014年3月，梅建标在接到新科公司通知后即搬离池塘并交还给新科公司。胡国富在明知其无权对涉案池塘进行转租的情况下，仍与梅建标签订《租赁协议》，且该租赁协议事后未得到新科公司的追认，故该租赁协议无效，且胡国富存在明显过错。故提起反诉，请求判令：1.确认原、被告于2013年5月12日签订的《租赁协议》无效；2.胡国富返还梅建标已支付租金60000元；3.胡国富赔偿梅建标承租甲鱼池塘后投入的附属物修缮及设备经济损失20000元。
胡国富答辩称：梅建标的反诉理由不成立，合同是否有效并非梅建标单方面认定即可，梅建标主张的经济损失也没有证据予以证明。
胡国富为支持其诉请主张，就本诉与反诉一并提供了下列证据材料：
1.《租赁协议》1份（盖章确认件），用以证明胡国富与新科公司签订租赁协议的事实。
2.情况说明1份（盖章确认件），用以证明新科公司未支付2013年度租金，该租金由胡国富支付的事实。
3.解除租赁协议1份（盖章确认件），用以证明因新科公司未支付租金，故出租方终止协议的事实。
4.《土地租赁协议》101份（原件），用以证明胡国富于农户签订租赁土地协议的事实。
5.收条1份、收据3份（均为盖章确认件），用以证明胡国富支付租金并由小组长签收的事实。
6.《租赁协议》1份，用以证明原、被告之间签订租赁协议约定租期自2013年5月12日起至2015年5月12日止，每年5月12日支付租金，梅建标未按时支付租金存在违约的事实。
梅建标为支持其诉请主张，就本诉与反诉一并提供了下列证据材料：
1.《租赁协议》1份，用以证明原、被告于2013年5月12日签订《租赁协议》约定租赁期限及租金的事实。
2.杭州市余杭区人民法院（2013）杭余民初字第1569号民事判决书、浙江省杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第1443号民事判决书各1份，用以证明胡国富无权对涉案池塘进行转租，其转租行为未经新科公司追认的事实。
3.情况说明1份、照片1份，用以证明胡国富转租行为未经新科公司追认，梅建标自2014年4月后停止对涉案池塘进行使用的事实。
4.收据三份，用以证明梅建标承租涉案池塘遭受损失的事实。
胡国富提供的证据，经梅建标当庭质证：证据1，真实性、合法性无异议，恰好证明新科公司与胡国富之间并未就转租进行约定的事实。证据2，真实性、合法性及关联性均有异议，从形式上属证人证言，如没有其他证据佐证，证明力较低，2013年租金收据中收款人仍是新科公司，因此胡国富支付租金的行为不能证明租金来源即胡国富本人。证据3，真实性、合法性及关联性均有异议，新科公司与出租人之间租赁关系的解除需要符合合同约定或者法定条件；此外即使合同存在可以解除的情形，也需要经过程序，该证据仅为通知书，未有送达证据，也没有相应法律文书进行确认，因此新科公司与出租人之间合同目前尚属于履行阶段。证据4，真实性、合法性及关联性均有异议，均为复印件，无法核实，且合同相对方村民无法印证，也不能证明合同标的物就是本案所涉标的物。证据5，收条没有异议；对2012年的两份收据没有异议，对2014年的收据真实性、合法性无异议，对待证事实有异议，收款人为新科公司，形式上讲该笔款项付款人仍然为新科公司，只是胡国富代为支付，将收据出给新科公司符合交易习惯。证据6，真实性无异议，合法性及关联性有异议，该份协议时间实际时间是2013年5月12日，内容上该份协议约定的租金是800元，实际租金为1250元。本院经审查后认为，上述证据结合其他有效证据，并结合双方当事人的陈述，可作为认定本案相关事实的依据。
梅建标提供的证据，经胡国富当庭质证：证据1，对该份合同不予认可。证据2，均为复印件，不予质证。证据3，真实性有异议。证据4，手写收据，不予认可；另外两份收据不能证明其主张的待证事实。本院经审查后认为，证据1、2，符合证据的采信规则，可作为认定本案相关事实的依据；证据3，与其他有效证据相印证部分，并结合双方当事人的陈述，可作为认定本案相关事实的依据；证据4，尚不足以证明梅建标主张的待证事实，故不予确认。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
胡国富与梅建标于2013年5月12日签订租赁协议一份，约定梅建标向胡国富租赁位于余杭区运河街道新宇社区池塘48亩，租期2年，至2015年5月12日止。每亩每年租金1250元，租金于每年的5月12日支付。2013年5月20日，胡国富与梅建标又签订租赁协议一份，约定每亩每年租金800元，围墙、池、围板及管理费为每年每亩450元。其余内容与2013年5月12日签订的租赁协议基本一致。协议签订后，租赁物交由梅建标使用。迄今，梅建标已支付胡国富租赁费用60000元，剩余第二年的租赁费用尚未支付。
另查明，杭州余杭新科养殖有限公司（以下简称新科养殖公司）与胡国富于2013年4月8日签订租赁协议一份，该协议约定，新科养殖公司从余杭区运河街道新宇社区村民租赁的172亩土地用于养殖，现将该土地及地上建筑物转租给胡国富。租赁期限自2013年1月1日至2019年12月31日。土地及房屋、围墙灯建筑物的年租赁费用作价210亩，按每亩800元计算，即年租金168000元。每年租金于当年12月31日前付清。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。新科养殖公司与胡国富因上述租赁物产生纠纷于2013年7月19日诉至本院，请求判令：1.解除双方之间签订的租赁协议，胡国富将租赁物恢复原状（拆除池塘彩钢瓦及水泥、填补围墙上的擅自开挖的洞）；2.胡国富支付自2013年1月1日起至判决确定的租赁协议解除日的全部租金（按照年租金168000元的标准计付，现暂计算自2013年1月1日至2013年8月31日共8个月租金为112000元）。本院经审理于2014年3月27日作出（2013）杭余民初字第1569号民事判决：一、杭州余杭新科养殖有限公司与胡国富于2013年4月8日签订的租赁协议自本判决生效之日起解除；二、胡国富于本判决生效后十日内拆除涉案租赁物中池塘的彩钢瓦及水泥并填补围墙洞口；三、胡国富于本判决生效后十日内支付杭州余杭新科养殖有限公司租金（自2013年1月1日至2013年12月31日止的租金29985.10元；自2014年1月1日起至本判决生效之日的租金，按年租金168000元的标准另行计付）；四、驳回杭州余杭新科养殖有限公司的其他诉讼请求。宣判后，胡国富不服判决上诉于浙江省杭州市中级人民法院，后该院于2014年8月11日作出（2014）浙杭民终字第1443号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2014年8月13日经送达双方当事人生效。
胡国富与梅建标于2013年5月12日签订租赁协议将涉案租赁物转租，未经新科公司同意。在审理过程中，原告胡国富明确如胡国富与梅建标之间的租赁协议无效，则要求梅建标支付相应的占有使用费用。
本院认为：胡国富与新科公司签订租赁协议后，其在租赁期间未经新科公司同意将本案租赁物转租，应认定胡国富的转租行为无效。故胡国富与梅建标之间的租赁协议应确认无效。
本诉部分，胡国富与梅建标租赁协议虽被确认无效，但梅建标自2013年5月起实际占有涉案租赁物，并在事实上基于占有租赁物而获得利益，故梅建标应当对占有使用租赁物支付相应的费用。而参照双方约定的年租费60000元的标准计算占用使用费，既符合当事人在订立合同时对占有使用租赁物所需支付的对价的预期，又最大程度地与市场行情价值契合。根据本院（2013）杭余民初字第1569号民事判决及浙江省杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第1443号民事判决，新科公司与胡国富于2013年4月8日签订的租赁协议自2014年8月13日解除。故本案中胡国富有权要求梅建标支付相应期间的占用使用费，即自2014年5月13日至2014年8月12日止合计92天，参照年租费60000元即每天164.38元的标准，占用使用费计算为15122.96元。对原告胡国富的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。梅建标的相关答辩意见，理由不成立，本院不予采信。反诉部分，胡国富与梅建标租赁协议虽被确认无效，但梅建标已实际占有使用涉案租赁物，故其要求胡国富返还已支付租金60000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；关于梅建标要求胡国富赔偿承租池塘后投入的附属物修缮及设备经济损失20000元的诉讼请求，证据不足，本院依不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）胡国富与被告（反诉原告）梅建标于2013年5月12日签订的《租赁协议》无效；
二、被告（反诉原告）梅建标于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）胡国富占有使用费15122.96元（自2014年5月13日至2014年8月12日止合计92天的占用使用费，参照年租费60000元标准计算）；
三、驳回原告（反诉被告）胡国富的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）梅建标的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费1300元，减半收取650元，由胡国富负担486元，由梅建标负担164元；反诉部分案件受理费900元，由梅建标负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2200元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 秦海龙
二〇一四年十二月八日
书 记 员 孙孝平