安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第04080号
上诉人（原审被告）：安徽哈特彼投资运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路189号之心城环球中心B座1001室，组织机构代码05145105-5。
法定代表人：丁晓玉，总经理。
委托代理人：马良景，安徽国运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽思进文体用品有限公司，住所地安徽省岳西县连云开发区，组织机构代码05972475-9。
法定代表人：王张行，总经理。
上诉人安徽哈特彼投资运营管理有限公司（以下简称哈特彼公司）因与被上诉人安徽思进文体用品有限公司（以下简称思进公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院于2015年7月8日作出的（2015）蜀民一初字第00744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人哈特彼公司委托代理人马良景到庭参加了诉讼，被上诉人思进公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年8月30日，中国科学院合肥物质科学研究院（甲方）与思进公司（乙方）签订《梅山公寓门面房出租合同书》，内容主要载明：甲方出租给乙方的房屋位于合肥市三里庵梅山公寓沿南一环路4#楼、5#楼一层、二层和负一层，房屋建筑面积共3638.61平方米，租赁期共八年，自2013年9月1日起至2021年8月31日止。合同签订后，交付房屋。
2013年11月28日，思进公司（甲方）与安徽禾璋商贸有限公司（乙方）签订《梅园公寓门面房出租合同书》，内容主要载明：甲方出租给乙方的房屋位于合肥市三里庵梅山公寓沿南一环路4#楼、5#楼一层、二层和负一层，房屋建筑面积共3638.61平方米，租赁期共八年，自2013年11月28日起至2021年11月27日止（已扣除两个月装修时间）；租金标准为1637374.40元／季度（6549498元／年），租金支付方式以每季度为一个支付周期，先付后用，乙方必须在租金前一个月足额支付下个季度备租金，租金可采用银行转账或汇款方式支付；乙方向甲方交纳的投标保证金已自动转为履约保证金，具体金额为500000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁履约金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（无息）；房屋租赁期间，乙方逾期支付租金，除仍应补欠租金外，并每天按日租金的千分之二向甲方交付滞纳金。乙方未按时足额缴纳租金，甲方可单方面终止合同并收回房屋经营权，由此产生的一切违约责任由乙方承担，并赔偿损失。同日，思进公司（甲方）与安徽禾璋商贸有限公司（乙方）又签订一份《梅园公寓门面房出租补充协议》，内容主要载明：甲方已经租出给第三方的房屋、签订的合同全部移交给乙方，乙方必须全部接纳并认可租房合同有效，如乙方要解除与第三方的合同，由乙方自行与第三方协商，由此产生的任何责任由乙方承担，与甲方无关；乙方接手前该门面所有的债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；首次甲方给乙方两个月装修期外，另择时再给乙方装修期两个月时间。
2014年4月6日，中国科学院合肥物质科学研究院与思进公司签订了《梅山公寓门面房出租合同书》，该合同仅对租金标准及租赁期限进行了变更，其他合同条款均同2013年8月30日双方签订的合同条款。同日，思进公司与哈特彼公司也签订了《梅山公寓门面房出租合同书》，也对出租房屋建筑面积及租金标准等进行了变更，其他合同条款均同2013年（原审判决此处认定“2014年”应属笔误，本院予以纠正）11月28日双方签订的合同条款。
2014年10月15日，思进公司（甲方）与哈特彼公司（乙方）签订《备忘录》，内容主要载明：鉴于双方于2014年4月6日签订《梅山公寓门面房出租合同书》，乙方因房租成本高已处于亏损运营，尚欠甲方部分房租未付，甲方为此已通知乙方招商客户腾退房屋，甲方拖欠中国科学院合肥物质科学研究院房租未付。现双方经友好协商，达成如下一致协议，一、当前乙方应付甲方2014年9月20日至2014年12月20日的租金为979824元，乙方于本备忘录签订时支付200000元、10月21日支付300000元、10月31日付清余款479824元。二、甲方收到第一笔200000元，并签订和解协议后，即向合肥市蜀山区人民法院撤回对乙方的起诉，同时与中国科学院合肥物质科学研究院就降低房租进行谈判……乙方未按本备忘录要求付款的，甲方将向乙方已招商入驻的客户公告要求腾退房屋，或继续向合肥市蜀山区人民法院起诉。双方之间权利义务的确定以书面文件为准，其他未尽事宜，双方另行协商。思进公司（甲方）与哈特彼公司（乙方）达成《和解协议》，内容主要载明：一、乙方在2014年10月14日之前支付甲方租金200000元，2014年10月21日前支付甲方租金300000元，2014年10月30日之前支付甲方租金500000元；二、甲方在收到乙方第一笔租金200000元后，向合肥市蜀山区人民法院撤回本次诉讼；……四、如乙方不能按照本协议履行任何一笔，甲方有权再行诉讼，并按原合同约定要求乙方支付不低于银行贷款利率四倍的迟延付款违约金及本次产生的诉讼费用、律师费用及其后的律师费用等。五、本协议一式二份，由双方代理人签字或者盖章后生效。
原审法院另查明：2014年1月9日，安徽省工商行政管理局出具企业名称变更核准通知书，核准安徽禾璋商贸有限公司名称变更为“安徽哈特彼投资运营管理有限公司”。
原审法院再查明：2013年11月28日前，思进公司已自行招租九家商户，其中六家与思进公司、哈特彼公司于2014年4月6日前后签订了合同权利义务转让三方协议，另三家商户未能签订转让协议。经核实，思进公司共收取商户租金总额638990元，其中自2013年11月28日后共收取租金535885.70元。哈特彼公司在2014年1月22日、2014年3月24日分别与中国茶叶股份有限公司、张嘉凌签订商铺租赁合同并收取租金。
思进公司认为，依据双方2013年11月28日签订的《梅园公寓门面房出租合同书》，哈特彼公司尚欠2013年11月28日至2014年4月6日的房屋租金未付，遂诉至原审法院，请求判令哈特彼公司支付租金2328710.57元、滞纳金14918.30元（日租金18193.05元×0.002×410天，自2015年1月14日起按照日租金千分之二标准，每日支付至实际付款日）。
原审法院认为：思进公司与哈特彼公司之间签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应属合法有效。哈特彼公司辩称合同无效，未能提供充分证据证明，不予采信。思进公司与哈特彼公司之后又签订了《备忘录》及《和解协议》，其中仅对承租人所欠租金进行协商并达成还款计划，哈特彼公司并未对是否交付房屋提出异议，结合哈特彼公司于2014年1月22日、3月24日自行招租并与商户签订的租赁合同，可以认定涉案房屋已实际交付，思进公司履行了合同义务，而哈特彼公司未依约支付租金，构成违约。故思进公司要求哈特彼公司支付租金，符合合同约定及相关法律规定。思进公司陈述其在2013年11月28日前自行招租的商户已收取租金，其租金中2013年11月28日后收取的租金535885.70元应在其诉请的租金中扣除，哈特彼公司应支付思进公司的租金为1792824.87元（2328710.57元-535885.70元），思进公司诉请的租金超出部分，不予支持。双方合同约定逾期支付租金按日租金的千分之二支付滞纳金，该计算标准超过法律保护的同期人民银行贷款基准利率的四倍，不予支持，哈特彼公司应自2013年11月28日至2015年1月14日按照日租金18193.05元（1637374.40元／季度÷3个月÷30天）的同期人民银行贷款基准利率6.15%的四倍计算滞纳金为5027.26元。综上，根据《》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、哈特彼公司于判决生效之日起十日内向思进公司支付租金1792824.87元（自2013年11月28日起至2014年4月6日止），并支付租金滞纳金（自2013年11月28日至2015年1月14日，按照日租金18193.05元的同期人民银行贷款基准利率6.15%的四倍计算为5027.26元；自2015年1月15日起至判决确定的履行期限内实际付款之日，按照日租金18193.05元的同期人民银行贷款基准利率的四倍计算）；二、驳回思进公司的其他诉讼请求。案件受理费25549元、保全费5000元，由哈特彼公司负担。
哈特彼公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、2014年4月6日，上诉人与思进公司签订的《梅山公寓门面房出租合同书》第十五条已经明确约定，原双方签订的2013年11月28日《梅山公寓门面房出租合同书》自行废止。原审判决为何对如此明确的合同条款只字不提，该条款是否成立、是否有效为何不作认定。思进公司据以起诉的2013年11月28日《梅山公寓门面房出租合同书》，系思进公司在合同废止后恶意保留进行诉讼欺诈。2、2014年4月6日，上诉人与思进公司签订的《梅山公寓门面房出租补充协议》，约定上诉人负责收取的商户租金归上诉人所有，思进公司负责收取的商户租金归其所有；在本案之前的诉讼中，上诉人与思进公司也达成了和解协议，协议第一条明确约定“前述租金总额中包含此次起诉的租金和以前尚未支付的租金”，足以证明上诉人与思进公司就2014年4月6日之前的债权债务已经清理结算完毕。故思进公司再向上诉人主张2014年4月6日之前的租金，没有任何事实依据。原审判决为何对上述条款避而不谈。3、原审判决认定思进公司自2013年11月28日后共收取商户租金535885.70元以及上诉人分别与其他商户签订合同并收取租金，没有任何证据支持，签订合同不等于收取租金。二、原审判决混淆合同效力与合同履行、合同变更的概念，混淆合同签订与合同履行的概念，适用法律明显错误。上诉人当庭抗辩思进公司据以起诉的房屋租赁合同已经被后期签订的房屋租赁合同废止，没有实际履行，双方签订的《补充协议书》及《和解协议书》均对前期债权债务清理结算完毕。原审判决为何仅仅记载上诉人关于租赁合同无效的抗辩。综上，请求撤销原审判决，改判驳回思进公司的全部诉讼请求。
思进公司未出庭答辩，于2015年12月2日向本院递交一份《情况说明》，称：我公司在作股权变更时，经与原法定代表人王志凯核实，该案是由我公司股权变更前负责商铺运营的原代理人叶忠诚安排委托律师起诉，实际情况是我公司与哈特彼公司前身（安徽禾璋商贸有限公司）2013年11月28日签订的《梅山公寓门面房出租合同书》已经于2014年4月6日废止，2014年4月6日之前的债权债务已经结清。
二审期间，哈特彼公司提交下列证据：1、2015年8月19日思进公司与哈特彼公司签订的《协议书》，证明双方再次确认截止2014年4月6日之前的债权债务已经结清。2、思进公司于2015年9月6日、9月14日在报纸上刊登的公告，证明思进公司已经撤销叶忠诚关于梅园公寓门面房的一切授权。思进公司未出庭发表质证意见，在本院于2015年12月8日对思进公司法定代表人王张行的谈话笔录中，思进公司对上述证据的真实性予以认可。哈特彼公司其他所举证据均同一审，相关举证意见以及对思进公司提交证据的质证意见也均同一审。
根据双方当事人一、二审举证、质证情况，本院二审查明：2014年4月6日，思进公司与哈特彼公司签订《梅山公寓门面房出租合同书》，合同第三条第一款约定：思进公司定于2014年4月6日将房屋钥匙交付哈特彼公司进行装修；第十五条约定：自本合同签订之日起，原于2013年11月28日双方签订的《梅山公寓门面房出租合同书》自行废止。同日，双方又签订了《梅园公寓门面房出租补充协议》，协议第四条约定：原合同中约定的门面房包含思进公司签订原合同前已经出租给第三方的房屋，共签订七份合同由思进公司全部移交给哈特彼公司，并由哈特彼公司配合思进公司与第三方重新签订三方协议；第五条约定：思进公司已收取的七家商户房租全部归思进公司所有，哈特彼公司负责收取的商户租金归哈特彼公司所有；第六条约定：哈特彼公司接手前该门面所有的一切债权、债务均由思进公司负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由哈特彼公司负责。
思进公司曾以哈特彼公司为被告于2014年10月诉至原审法院，其诉请依据系认为基于双方2014年4月6日签订的《梅山公寓门面房出租合同书》以及《梅园公寓门面房出租补充协议》，哈特彼公司尚欠其2014年9月至12月期间的租金979826元。2014年10月15日，思进公司与哈特彼公司签订《和解协议》，协议第一条约定：哈特彼公司于2014年10月14日之前支付思进公司租金200000元，2014年10月21日前支付租金300000元，2014年10月30日之前支付租金500000元。前述租金总款中包含此次起诉的租金和以前尚未支付的租金。上述和解协议签订后，思进公司撤回起诉，协议确定的款项哈特彼公司已经支付完毕。
2015年8月19日，思进公司与哈特彼公司签订《协议书》，主要内容载明：双方重申2013年11月28日签订的《梅山公寓门面房出租合同书》已经于2014年4月6日废止，2014年4月6日前的债权债务已经结清，双方之前再无任何债权债务纠纷；自2014年4月6日双方签订《梅山公寓门面房出租合同书》后，截止本协议签订之日，哈特彼公司应付租金已经支付完毕；双方在解除合同过程中的结算，以及哈特彼公司已经支付思进公司保证金500000元的结算，双方另行协商。
本院二审另查明：思进公司于2015年8月19日经工商变更登记，法定代表人由王志凯变更为王张行。
除本院认定的上述事实外，对原审法院查明的其他事实外，本院予以确认。
本院认为：思进公司提起本案诉讼的合同依据是其与哈特彼公司于2013年11月28日签订的《梅山公寓门面房出租合同书》，但该份合同在双方于2014年4月6日签订的《梅山公寓门面房出租合同书》中明确约定已经废止，且从2014年4月6日合同以及补充协议的内容来看，应是双方当事人对于案涉房屋租赁合同关系权利义务的重新约定，并非对2013年11月28日合同内容的变更。
思进公司本案主张哈特彼公司尚欠的租金为2013年11月28日至2014年4月6日期间，虽然双方在2014年4月6日签订合同时对上述时间段的租金支付是否存在异议或者租金是否已经结算完毕未作出明确约定，但从同日达成的补充协议内容来看，双方已经约定哈特彼公司接手前该门面所有的一切债权、债务均由思进公司负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由哈特彼公司负责，能够印证思进公司对2013年11月28日至2014年4月6日期间的租金未对哈特彼公司提出异议。其次，即便思进公司认为哈特彼公司存在拖欠2013年11月28日至2014年4月6日期间租金未付的争议情形，但在其第一次起诉哈特彼公司时，其与哈特彼公司已经达成和解协议，双方对于欠付的租金也进一步明确包含思进公司本次起诉的租金和以前尚未支付的租金，可见双方对于2014年4月6日之前的租金已经进行了结算，且哈特彼公司对于和解协议确定的租金也已向思进公司履行完毕。故根据思进公司一审的诉请主张以及提交的证据，不足以证明哈特彼公司仍尚欠思进公司2013年11月28日至2014年4月6日期间的租金，原审判决对思进公司诉请作出的认定不当，本院予以纠正。
一审判决宣判后，思进公司于2015年8月19日与哈特彼公司达成协议，双方重申2013年11月28日的合同已经废止，双方于2014年4月6日之前的债权债务已经结清。二审期间，思进公司亦向本院递交情况说明再次确认上述事实。思进公司与哈特彼公司的上述意思表示真实，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为合法有效，本院予以确认。思进公司关于本案的诉请主张于一、二审期间作出意思表示相反的陈述，系其公司内部问题，不影响思进公司作为独立诉讼主体资格向法庭陈述并作出自身权利处分的效力。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条的相关规定，思进公司本案诉请主张哈特彼公司拖欠2013年11月28日至2014年4月6日期间的租金，已无事实依据，本院不予支持。
综上，哈特彼公司的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第00744号民事判决；
二、驳回安徽思进文体用品有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费25549元、保全费5000元，二审案件受理费25549元，均由安徽思进文体用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈思
审判员 沈静
审判员 王莉
二〇一五年十二月十六日
书记员 罗晶
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。