上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12765号
上诉人（原审被告）：哈考特房地产经纪（上海）有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇南桥路1号17幢305室。
法定代表人：HUANGYUETANG，总经理。
委托诉讼代理人：张英欣，上海知守律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：葛冰花，女，1969年4月19日生，汉族，住江西省高安市。
委托诉讼代理人：闫东方，上海旭灿律师事务所律师。
上诉人哈考特房地产经纪（上海）有限公司（以下简称哈考特公司）因与被上诉人葛冰花房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初11009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人哈考特公司上诉请求：撤销一审法院判决第三项，改判保证金在违约金中进行抵冲。事实和理由：一审判决认定上诉人提前退租，不符合合同约定，适用的合同条款存在错误，租赁保证金应当返还。
被上诉人葛冰花辩称：不同意哈考特公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
2016年7月1日，葛冰花向一审法院提出诉讼请求：1、哈考特公司支付从2016年5月16日开始至2016年8月15日的租金人民币（以下币种相同）43,500元；2、哈考特公司支付违约金29,000元。一审中，葛冰花将其诉讼请求变更为：1、请求确认双方2015年8月15日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月9日解除；2、哈考特公司支付自2016年5月16日至2016年8月15日的租金或使用费43,500元；3、哈考特公司支付违约金29,000元；4、哈考特公司支付葛冰花已经垫付的2016年5月1日至2016年6月30日的电费438.53元。
一审法院认定事实如下：2015年8月15日，葛冰花与哈考特公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定葛冰花将位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX、XX、XX、XX、XX室的房屋（以下简称涉案房屋）出租给哈考特公司，合同约定每月租金为14,500元，房租每三个月支付一次，每期应提前十天向葛冰花支付，每期租金为43,500元，哈考特公司若不按照约定支付租金达十五日的，应当按照月租金的200%向葛冰花支付违约金。合同签订后，葛冰花如约履行了合同，根据合同约定，哈考特公司应于2016年5月5日之前支付葛冰花三个月的租金43,500元，但哈考特公司一直没有支付。2016年6月7日，葛冰花委托律师向哈考特公司发出律师函，催告哈考特公司支付租金，但哈考特公司仍未支付。
另对于当事人有争议的事实一审法院认定如下：1、哈考特公司应付租金及使用费的金额。葛冰花提供了租赁合同、催款的律师函及邮寄凭证等，证明哈考特公司一直欠付租金，哈考特公司则质证认为，哈考特公司的确有欠付租金，当时是想和葛冰花沟通租金的标准，所以没有支付，但自2016年5月5日哈考特公司就没有再使用，目前房屋是空置的，哈考特公司曾多次通过电话的方式催促葛冰花收回钥匙，都遭到葛冰花的拒绝，哈考特公司处于善意，替葛冰花临时保管了钥匙，该保存钥匙的行为绝不应当被视为哈考特公司在合同解除后仍然在继续使用房屋。一审法院认为，承租人应当支付占有使用房屋期间的租金及使用费，哈考特公司虽辩称早已腾空房屋并通知葛冰花收回钥匙，葛冰花予以拒绝，但葛冰花对此予以否认，哈考特公司也并未提供充分的证据予以证实，故其应当按照合同约定的租金标准承担2016年5月16日至2016年8月15日的租金及使用费43,500元。2、租赁保证金是否应当没收。一审法院认为，根据双方合同约定，哈考特公司欠付租金的，葛冰花可单方解除合同并主张月租金200%的违约金，此外，租赁期内哈考特公司提前退租的，保证金应当予以没收，一审中，哈考特公司自认其早已腾出房屋并不再承租，符合双方约定的违约情形，故保证金应当予以没收。3、2016年6月份电费的承担。一审法院认为，根据合同约定，哈考特公司应当承担占有使用房屋期间的电费，哈考特公司的辩称意见缺乏合同和法律依据，不予采纳。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，属有效合同，双方均应恪守，哈考特公司拖欠租金达到合同约定的解除条件，葛冰花依法通知解除，于法有据，予以支持。至于合同解除的时间，以双方确认的通知送达时间即2016年6月9日为准。其次，合同解除后，哈考特公司应当将涉案房屋返还葛冰花，并承担占有使用房屋期间的租金、使用费及电费。因双方已就房屋进行了交接，故不再予以处理。对于葛冰花主张的租金、使用费及电费，如前述分析，符合双方的约定及法律规定，予以支持。至于葛冰花主张的违约金29,000元，哈考特公司没有异议，予以支持。因哈考特公司违约符合合同约定的提前退租的情形，故租赁保证金应当予以没收，不再从违约金中扣除。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百零九条、第二百二十六条的规定，判决：一、葛冰花与哈考特房地产经纪（上海）有限公司2015年8月3日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月9日解除；二、哈考特房地产经纪（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付葛冰花自2016年5月16日起至2016年8月15日止的租金及使用费43,500元；三、哈考特房地产经纪（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付葛冰花违约金29,000元；四、哈考特房地产经纪（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付葛冰花自2016年5月1日起至2016年6月30日止的电费438.53元。案件受理费1,613元，减半收取806.50元，由哈考特房地产经纪（上海）有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，《房屋租赁合同》第八条违约责任约定：（一）甲方有第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前六十日通知对方，并按月租金的300%向对方支付违约金；乙方违约，除没收保证金外还应支付相应的违约金。
本院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规之强制性规定，合法、有效。现哈考特公司上诉认为，保证金不应当没收，应在违约金中扣除或返还。对此，本院认为，涉案《房屋租赁合同》第八条对于违约责任做了两项约定，从文意上看，哈考特公司提前退租的，除没收保证金外，还应支付相应的违约金。本院注意到，葛冰花在一审起诉哈考特公司要求解除合同并支付违约金均基于哈考特公司未按照约定支付租金，而非哈考特公司存在提前退租的行为。从条文之间的体系上看，《房屋租赁合同》第八条对于不同的违约情形分别做了约定，一审判决保证金没收依据不足，哈考特公司的上诉主张，本院予以采信。
综上所述，哈考特公司的上诉请求具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初11009号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、被上诉人葛冰花于本判决生效之日起十日内退还上诉人哈考特房地产经纪（上海）有限公司保证金人民币14,500元。
一审案件受理费人民币1,613元，减半收取人民币806.50元，由哈考特房地产经纪（上海）有限公司负担人民币600元，葛冰花负担人民币206.50元。二审案件受理费人民币1,613元，由哈考特房地产经纪（上海）有限公司负担人民币1,213元，葛冰花负担人民币400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 何 建
二〇一七年一月五日
书 记 员 倪 非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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