广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第1009号
原告（反诉被告）佛山市南海里水舜华纺织品有限公司，住所地：佛山市南海区。
法定代表人冯师勉，任董事长。
委托代理人李兰，系广东格然律师事务所律师。
委托代理人欧阳彩美，系广东格然律师事务所律师助理。
被告张艳芬，女。
委托代理人柏满祥，系广东满祥律师事务所律师。
委托代理人郭一文，系广东满祥律师事务所律师。
原告佛山市南海里水舜华纺织品有限公司与被告张艳芬租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理后，被告提起反诉，本院决定将反诉与本诉合并审理，并依法由审判员朱道春适用简易程序于同年3月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李兰与被告的委托代理人郭一文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，原、被告均向本院申请庭外和解二个月，该期间不计入审理期限。
原告诉称：2011年1月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告向原告承租位于佛山市南海区的一座厂房、一座饭堂宿舍、厂区公路及相应水电设施，租赁期限为六年，从2011年1月1日起至2017年12月30日止，其中前三年每月租金为30000元，每月10日前缴纳当月租金，拖欠租金和其他款项的，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额百分之一计付滞纳金，原告有权解除租赁合同、没收一切财产、没收保证金，一方违约应向另一方赔偿90000元。合同签订后原告依约提供了场地及设备给被告使用，但被告拖欠原告租金、管理费和水电费，故起诉请求法院判令：1、解除原、被告于2011年1月1日签订的《厂房租赁合同》，被告将其承租的位于佛山市南海区的一座厂房、一座饭堂宿舍、厂区公路及相应水电设施返还给原告；2、被告向原告支付2013年11月1日起至被告实际返还场地之日止按每月30000元标准计算的租金、自2013年11月1日至实际返还之日止的按每月1500元计算的管理费、2013年10月至12月水电费12677元、违约金90000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告答辩并反诉称：一、被告确认2013年11月、12月的租金60000元未支付，2013年10月至12月水电费12677元未支付。二、被告承认2013年11、12月管理费未付，但认为2011年3月份开始，原告单方面要求被告增加缴纳每月管理费1500元，该管理费合同并无约定，属于原告合同外额外增加的款项，被告出于长期经营的考虑，被迫向原告缴纳了2011年3月至2013年10月每月1500元管理费，现被告反诉要求原告予以退还。三、2013年11月，被告外出，提前与原告协商11月的租金、水电费和管理费等被告回来后再交，原告也同意，但原告却于2013年11月14日在被告经营场张贴公告，催缴11月份的租金、管理费和水电费，并称若2013年11月14日前未缴纳将停水停电，被告与原告协商未果，原告就在2013年11月15日单方面对被告经营场所停水停电，2013年11月16日，被告报警，希望与原告协商，但没有得到答复，原告带齐现金到派出所，希望缴纳租金和水电费及管理费，但原告一直拒绝收受，被告并不存在违约行为。四、原告出租给被告的厂房未经报建，双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同，被告向原告缴纳的租赁保证金90000元原告应退还给被告，且合同无效约定的违约责任无效，被告无需向原告支付违约金90000元。五、被告已于2014年1月1日前将承租场地返还给了原告，被告实际使用原告厂房时间至2013年12月底，此后被告无需再支付任何费用给原告。综上，反诉请求法院判令：1、原、被告于2011年1月1日签订的《厂房租赁合同》无效；2、原告返还租赁保证金90000元给被告；3、原告退还2011年3月至2013年10月期间的管理费48000元予被告；4、反诉费由原告负担。
针对被告反诉，原告辩称：原告具备合法使用涉案租赁场地及设施的权利，双方签订的租赁合同是真实意思表示，被告未依约履行合同，原告有权追究其违约责任。管理费是村收取的费用，另外公司也雇佣了保安人员对包括被告在内的租户进行24小时的巡逻，被告诉称原告未提供服务，不是事实，且被告向原告支付管理费已将近三年，期间从未表示过异议，其以实际行为做出承诺，故被告向原告支付综合管理费是履行双方的约定。请法院驳回被告的反诉请求。
诉讼中，原告举证如下：
1、营业执照、组织机构代码证（各1份，复印件），用以证明原告的诉讼主体资格。
2、身份证（1份，复印件），用以证明被告的诉讼主体资格。
3、承租山岗地合同（1份，原件）、租赁厂房合同（各1份，原件）、证明（2份，原件）、身份证（1份，复印件）、机读档案登记资料（1份，复印件），用以证明原告向村集体租赁土地并建设厂房，原告有权出租涉案物业。
4、厂房租赁合同（1份，原件），用以证明原、被告签订厂房租赁合同，存在租赁关系，双方租期、租金、违约责任进行约定，被告违约，应当按照第7条的约定承担违约责任。
5、通知（1份，原件），用以证明原告曾向被告催收水电费。
6、报警回执（1份，原件），用以证明被告延迟交付租金，被告父亲到原告办公室，扰乱公司经营，原告员工因此报警。
7、房地产权证（1份，原件），用以证明涉案厂房办理了房地产权证。
诉讼中，被告举证如下：
1、缴费清单（17份，原件）、收据（65份，原件），用以证明原告每月依约收取被告租金30000元及水电费，另擅自强迫每月收取被告管理费1500元。
2、报警回执（3份，原件），用以证明被告及员工分别于2013年11月16日至18日，三次到佛山市公安局南海分局里水派出所报警，带备现金希望缴纳租金、水电费及管理费，但被告拒绝接受。
3、照片（17份，打印件），用以证明被告于2013年12月31日搬离厂房。
诉讼中，本院向佛山市南海区国土城建和水务局发函，调查原告提供的证据7与原、被告于2011年1月1日签订的《厂房租赁合同》是否为同一房及《厂房租赁合同》项上房产是否登记。佛山市南海区国土城建和水务局作出南建设函（2014）65号复函，称：一、经查原、被告于2011年1月1日签订的《厂房租赁合同》与粤房字第419**号房屋登记状况不一致；二、由于《厂房租赁合同》项下房屋资料不明确，无法核查到相关房屋登记。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2无异议，本院确认此二份主体资格证据的真实性。被告对原告提供的证据3有异议，认为不清楚情况，请求法院予以审查。经审查，该组证据能相互印证，且有合同双方签名或印章，本院确认此组证据的真实性。被告对原告提供的证据4真实性无异议，但认为合同并未约定管理费，被告已事先通知原告迟延交租，故不存在违反第7条的情形。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告提供的证据5无异议，确认该通知曾张贴在厂房外，但是在此之前被告已经向原告通知迟延交租。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告提供的证据6无异议，本院确认此证据的真实性。被告对原告提供的证据7有异议，认为并不是涉案厂房的房地产权证。经审查，根据本院调查函，被告质证理由成立，本院对此证据的证明力不予确认。原告对被告提供的证据1真实性无异议，本院确认此证据的真实性。原告对被告提供的证据2有异议，认为不清楚，经审查，本院确认该报警回执的真实性。原告对被告提供的证据3有异议，认为被告搬离厂房并未知会原告，原告不清楚。经审查，该照片有拍摄日期和现场情况，在原告未能提供反驳证据的情况下，本院确认此证据的真实性。
根据本院采信的证据结合当事人陈述，本院认定以下与本案有关的事实：
2006年2月16日，原告与佛山市南海区里水镇河村经济联合社签订一份《租赁厂房合同》，约定河村经济联合社将河村山塘工业区叁座厂房出租给原告，租赁期限从2006年1月1日至2020年12月31日。2006年7月13日，原告与佛山市南海区里水镇河村村江边股份经济合作社签订《承租山岗地合同》，原告向江边股份经济合作社承租一块8338平方米土地，租赁期限从2007年1月1日至2021年12月31日。2011年1月1日，原告（出租方）与被告（承租方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方将河村山塘工业区建有一座厂房和一座饭堂宿舍及厂区公路，连原有水电设施一并租给乙方作办厂使用；租赁期限为6年，从2011年1月1日至2017年12月30日止；2011年1月1日至2014年12月30日止每月租金30000元；乙方签署合同须即向甲方缴纳租赁保证金90000元；租金、水电费每月10号前缴纳当月租金和上月水电费，逾期按日计百分之一计付滞纳金，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施，并可解除合同收回厂房、没收乙方一切财产，乙方缴纳租赁保证金不予退还；任何一方违约要赔偿对方90000元。合同签订后被告即向原告缴纳了租赁保证金90000元，原告将涉讼场交付给了被告使用。
2013年11月14日，被告向原告发出通知，要求被告于2013年11月14日18时前缴清11月租金、管理费和10月份水电费35749元，否则将于11月15日8时停水停电。此后原、被告产生纠纷，双方均报警。2013年12月31日，被告自行搬离涉讼场地。
另查明，2011年3月至2013年10月期间，被告每月均向原告缴纳管理费1500元。经本院责令，原告未能提供出租厂房的报建和验收手续。
2013年11月21日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告确认涉讼场地已于2014年3月另行出租；原、被告均同意租赁保证金与租金及水电费相互抵扣。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中原告未举证证明其出租给被告使用的厂房办理权属登记或报建、竣工验收手续，原告将涉讼厂房出租给被告使用，违反了法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与被告于2011年1月1日签订的《厂房租赁合同》为无效合同，被告反诉请求确认合同无效符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，原告起诉请求解除合同没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，现原告在诉讼中已确认在2014年3月将涉讼厂房另行出租，表明原告已在此前收回涉讼厂房，本院对原告请求被告返还租赁物的诉讼请求不予支持。虽然原、被告签订的租赁合同无效，但被告已实际占有使用租赁物，应参照合同约定标准支付厂房使用费予原告。被告对原告主张的2013年11月份和12月份场地使用费60000元、2013年10月至12月水电费12677元无异议，本院对此予以确认，并对原告此部分诉讼请求予以支持。2011年3月至2013年10月期间，被告每月向原告缴纳管理费1500元，表明双方认可管理费属于合同对价一部分，且缴纳管理费也符合一般厂房租赁合同交易习惯，被告现仅以《厂房租赁合同》未约定管理费为由反诉请求原告退回此期间已缴纳的管理费48000元没有事实和法律依据，本院不予支持，并对原告主张被告缴纳2013年11月、12月管理费3000元诉讼请求予以支持。2013年12月31日被告已自行搬离厂房，此后并无实际占有使用涉讼场地，本院对原告主张2014年1月1日后的场地使用费的诉讼请求不予支持。合同无效约定的违约责任条款无约束力，原告请求被告支付违约金90000元没有法律依据，本院不予支持，被告反诉请求原告退回租赁保证金90000元合法合理，本院予以支持。
依照《中华人民共和国建筑法》第六十二条、依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）佛山市南海里水舜华纺织品有限公司与被告（反诉原告）张艳芬于2011年1月1日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。
二、被告（反诉原告）张艳芬尚欠原告（反诉被告）佛山市南海里水舜华纺织品有限公司2013年11月和12月场地使用费60000元、管理费3000元及2013年10月至12月期间水电费12677元，合计75677元；原告（反诉被告）佛山市南海里水舜华纺织品有限公司应返还租赁保证金90000元予被告（反诉原告）张艳芬；原、被告债权债务相抵扣后，原告（反诉被告）佛山市南海里水舜华纺织品有限公司应于本判发生法律效力之日起十日内支付14323元予被告（反诉原告）张艳芬。
三、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）其他反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取1425.49元、财产保全费1157.74元，合计2583.23（原告已预交），由原告负担1050.36元，被告负担1532.87元。反诉受理费1530（被告已预交），由原告负担1025元，被告负担505元。原、被告负担的受理费相互抵扣后，被告应支付受理费507.87元予原告，被告负担的部分应于本判决发生法律效力后十日内迳付还原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二０一四年四月九日
书记员 陈 宇