浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异94号
异议人（案外人）吕志超。
委托代理人（特别授权代理）周斌照、何俊，浙江××律师事务所律师。
申请执行人恒丰银行股份有限公司绍兴支行，住所地浙江省绍兴市越城区延安。
负责人丁韬，行长。
委托代理人（特别授权代理）吴银萍、裘丽洁，员工。
被执行人浙江强裕经贸有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区。
法定代表人王建强。
被执行人王建强。
被执行人徐雅琴，所浙江省绍兴市越城区。
被执行人浙江金桥建设集团有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区。
法定代表人夏荣鑫。
被执行人浙江强裕酒业有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区。
法定代表人王建强。
被执行人上饶市枫林实业有限公司，住所地江西省上饶市三清山风景名胜区。
法定代表人王建强。
第三人陈德新。
本院在执行申请执行人恒丰银行股份有限公司绍兴支行（以下简称恒丰银行绍兴支行）与被执行人浙江强裕经贸有限公司（以下简称强裕经贸公司）、王建强、徐雅琴、浙江金桥建设集团有限公司（以下简称金桥公司）、浙江强裕酒业有限公司（以下简称强裕酒业公司）、上饶市枫林实业有限公司（以下简称枫林公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人吕志超向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人吕志超异议称：你院根据恒丰银行绍兴支行申请，作出（2015）绍越执民字第1274号公告，拟对本案抵押物即枫林公司名下的位于江西省上饶市三清山引浆村石壁底的房产[权证号分别为赣（玉）房权证三清山字第××、33××07、33××08、20××63号]进行评估拍卖以清偿债务。2014年3月24日，枫林公司与异议人签订租赁合同一份，约定将枫林公司名下的上述房产租赁给异议人开立经营三清山画家村度假酒店，租期为十年，至2024年3月25日止，租金为每年40万元。同时在合同中特别约定，在支付租金时，异议人代枫林公司支付原欠职工的工资、部分对外欠款、办理合法经营执照的费用及代履行枫林公司预收的相关旅行社的预收款等费用，异议人代为支付的款项可在上述租金中予以冲抵。2014年3月25日，经枫林公司同意，异议人与陈德新签订转租合同一份，相关约定与上述合同一致，并将租期延长到12年，至2026年3月25日止。陈德新作为实际租赁经营者，同样需要支付上述费用以冲抵租金。陈德新自2014年3月26日起即投入酒店经营。至2016年1月18日，异议人、陈德新已支付给枫林公司相应的承包款合计2004255.9元，其中异议人垫付了444594元，酒店中又增加投入数百万元，才使得酒店的面貌有了改观，树立了相应的品牌效应。故要求法院确认异议人对上述房产享有承租权及优先购买权，并停止对上述房产的评估拍卖。
申请执行人恒丰银行绍兴支行辩称：一、异议人吕志超与被执行人枫林公司的租赁、吕志超与陈德新的转租都是发生在申请执行人办理抵押登记之后，根据租赁合同也已明确吕志超的租赁在后，此前一直由枫林公司经营，说明承租人对租赁酒店的抵押情况是知悉的，故异议人的异议请求于法无据；二、异议人与陈德新已支付的承包款2004255.9元，是二人与枫林公司之间的法律关系，与本案无关，而且应提供相应的支付凭证，而不是一份付款明细清单即可证明，同时付款明细清单的好几笔款项都还没有实际支付，异议人的实际损失并不大。综上，要求法院驳回异议人的异议请求。
第三人陈德新辩称：我和吕志超签订了转租合同，是经过枫林公司的盖章确认的。当时据我了解三清山画家村度假酒店先是由枫林公司和吕志超经营的，之后吕志超将这个酒店租赁给我经营。我支付了200多万的租金，同吕志超一起支付给枫林公司的，枫林公司用这笔款项支付了结欠的工资款及对外的部分欠款等。酒店的营业执照和消防等材料是在我经营之后才办理的，因为需要特种行业许可证。我在经营酒店的二年中，营业执照的相关手续办齐用了1年，大概在2015年5月份完成。在经营的两年中，我前期投入了很多资金，酒店一直在亏损，装修、维修及后期投入都很大。由于枫林公司拖欠了员工工资，员工在当地政府投诉和信访，影响很大。而我的经营使员工情绪得以稳定，但这种稳定是暂时的。如果法院不认可我的租赁权，我的亏损将更大，且员工极大可能会继续上访，我们需要继续经营酒店，才能防止员工的上访和投诉。故要求法院支持异议人的异议请求。
被执行人强裕经贸公司、王建强、徐雅琴、金桥公司、强裕酒业公司、枫林公司未作答辩，也未向本院提供证据。
异议人吕志超向本院提供以下证据：1、租赁合同一份；2、转租合同一份；3、付款明细清单一份；4、（2015）绍越执民字第1274号执行裁定书一份。
申请执行人恒丰银行绍兴支行向本院提供以下证据：1、他项权证一份；2、承诺书一份。
第三人陈德新向本院提供以下证据：1、转租合同一份；2、付款明细清单复印件一份。
经审查：原告恒丰银行绍兴支行与被告强裕经贸公司、王建强、徐雅琴、金桥公司、强裕酒业公司、枫林公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月19日作出（2014）绍越商初字第1151号民事判决，判令被告强裕经贸公司归还给原告恒丰银行绍兴支行借款人民币2500万元并支付相应的利息、律师代理费，被告王建强、徐雅琴、金桥公司、强裕酒业公司、枫林公司对上述债务在最高限额2500万元范围内承担连带清偿责任，原告对被告枫林公司名下的玉房他证玉山县字第201211270**号他项权证项下的抵押物经拍卖、变卖后所得价款在债权数额5500万元范围内享有优先受偿权。判决生效后，因被告未依法履行，故本院依原告申请对本案立案执行，执行案号为（2015）绍越执民字第1274号。
在执行过程中，本院作出（2015）绍越执民字第1274号限期履行通知书及公告，责令被执行人限期履行义务，逾期未履行，本院将对被执行人枫林公司名下的位于江西省上饶市三清山引浆村石壁底A幢、B幢、C幢，权证号分别为赣（玉）房权证三清山字第××、33××07、33××08号的房产；位于江西省上饶市三清山引浆村石壁底，权证号为赣（玉）房权证三清山字第××号的房产；位于江西省上饶市汾水服务区石壁底，权证号为饶府国用（2007）第134号的土地使用权进行评估拍卖，以抵偿债务。对上述房地产有相关权利的案外人，可向本院申报权利或提出执行异议。异议人因此向本院主张权利，本院于2016年2月5日作出（2015）绍越执民字第1274号执行裁定，以枫林公司在上述房产抵押给申请执行人恒丰银行绍兴支行后又租赁给吕志超为由，裁定吕志超对上述房产的租赁权不得对抗本案申请执行人。
另查，玉房他证玉山县字第201211270**号他项权证项下的抵押物坐落于江西省上饶市三清山引浆村石壁底/A幢/B幢/C幢，所有权人为枫林公司，他项权利人为恒丰银行绍兴支行，所有权证号为202463、202882、33××07、33××08号，抵押登记日期为2012年11月27日。
本案在审理过程中，于2013年11月27日查封了上述房地产，并于2015年11月12日进行了续查封。
本院认为：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。本案中，异议人与被执行人枫林公司在签订租赁合同时，涉案房产已依法抵押并办理了登记手续，异议人也明知该情况，故在未经抵押权人同意的情况下，其租赁权不得对抗抵押权。同时涉案房产在租赁前也已被本院依法查封，本院可依法予以处分。综上，异议人的异议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回异议人吕志超的执行异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向绍兴市中级人民法院申请复议。
审 判 长 颜 丰
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一六年八月八日
书 记 员 茹琳霞
本案援引法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。