江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9949号
上诉人(原审原告)：南京金燕城镇建设综合开发公司，住所地南京市栖霞区燕子矶镇。
法定代表人：许美荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：余帮喜，江苏天哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：揭格，江苏天哲律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：江苏龙波物流实业有限公司，住所地南京经济技术开发区恒发路8号。
法定代表人：程明荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘志发，安徽纬纶律师事务所律师。
上诉人南京金燕城镇建设综合开发公司（以下简称金燕公司）因与被上诉人江苏龙波物流实业有限公司（以下简称龙波公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初7083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金燕公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。主要事实与理由：1.上诉人主张的支付租金（房屋占用费）的诉讼请求均没有超过诉讼时效，一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人签署的《合作协议书》约定，上诉人将合建房屋中属于自己产权部分房屋出租给被上诉人，租赁期限自2007年7月1日至2057年7月1日，每年7月1日前支付当年租金。被上诉人一直未按照约定支付租金，现该协议仍在继续履行中。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案租金支付约定属于同一债务的分期履行。因此，根据该法律规定，本案的诉讼请求未超过诉讼时效。2.被上诉人应当按照约定支付全部租金（房屋占用费）。虽然本案房屋租赁合同租赁期限超过临时建筑使用期限的部分认定无效，但是该协议至今仍在继续履行中，被上诉人应当按照约定金额支付房屋租金或房屋占用费。
龙波公司辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
公司向一审法院起诉请求：判令龙波公司向金燕公司支付租金215万元，利息25万元（从2007.7.1起按年租金20万元为本金，计算至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算；从2008.7.1起按年租金20万元为本金，计算至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算；从2009.7.1起按年租金20万元为本金，计算至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算；从2010.7.1起按年租金20万元为本金，计算至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算；从2011.7.1起按年租金20万元为本金，计算至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算；从2012.7.1起按年租金25万元为本金，计算至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算；从2013.7.1起按年租金25万元为本金，计算至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算；从2014.7.1起按年租金25万元为本金，计算至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算；从2015.7.1起按年租金25万元为本金，计算至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算；从2016.7.1起按年租金25万元为本金，计算至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算；）2、本案的诉讼费由龙波公司承担。一
一审法院认定事实：2006年6月12日，金燕公司（甲方）与南京龙波物流实业有限公司（乙方）签订《合作协议书》，约定甲方以拥有的国有土地使用权作为投资，乙方投入房屋土建、装潢、办理建房手续等所需全部资金的方式合作建设房屋；鉴于甲方取得上述土地使用权的国有土地被南京市政府规划预留为地铁一号线客站，故双方合建房屋为临时建筑；由甲方向有关部门申领合建房屋的临时规划许可证；合建房屋为二层钢混结构，局部为三层钢混结构；合建房屋为双方按份共有，甲方拥有合同范围内产权30%，乙方拥有产权内70%及多余部分；房屋建成后，由乙方承租合建房屋属于甲方产权部分房屋；无论乙方经营如何，必须保证甲方所有的租赁费用；双方约定乙方承租合建房屋中属于甲方产权部分房屋的租赁期限为50年（自2007年7月1日至2057年7月1日止），前5年每年租金为20万元，第2个5年每年租金为25万元，第三个5年每年租金为30万元，第4个5年每年租金35万元，之后租金不再增加；租金采取预付方式，每年租金于当年租期开始计算前一次性支付。在双方签订上述合作协议前，金燕公司已于2005年向相关部门申领了建设工程临时规划许可证。
2009年5月，南京龙波物流实业有限公司名称变更为江苏龙波物流实业有限公司。2010年2月12日，龙波公司与南京北桥百货有限公司（以下简称北桥公司）签订《协议书》，约定龙波公司将上述合建房屋租赁给北桥公司使用，用途为百货市场，租赁期限为6年（自2010年2月21日至2016年2月20日），租金自协议签订之日起每三年递增10%，年租金为200万元；北桥公司经营所需的电力增容、消防设施由北桥公司按合法程序负责解决并通过和服从相关部门的验收及管理。2012年8月7日，龙波公司与北桥公司签订《北桥市场房屋、场地及资料交接协议》，约定双方在燕子矶街道办事处及区消防大队相关领导主持下达成如下协议：北桥公司于2012年8月20日前将市场内二、三楼经营户全部清空；一楼经营户于2012年8月20日清空，如有少量经营户未清空，最迟应于同年9月30日前全部清空并交付龙波公司；北桥公司应于2012年8月20日前将市场门面经营户之间的合同置换成龙波公司与经营户之间的合同，同时将已收取的该日之后的后续全部租金于三日内（包括押金及其他费用）交付龙波公司；北桥公司应于消防整改期限届满日前将市场改造工程水、电等竣工图纸，符合消防及消防必须的图纸及资料全部交付龙波公司。金燕公司现以龙波公司未按期缴纳租金为由，诉至法院，请求缴纳租金及利息。
在一审庭审过程中，龙波公司与金燕公司均认可案涉房屋的临时规划许可证到期后，未进行续期，均认可龙波公司每年的租金应于当年的7月1日前支付。金燕公司举证票据复印件一张，拟证明龙波公司于2008年支付金燕公司10万元租金，但龙波公司不认可。龙波公司陈述金燕公司未曾向其催缴租金，金燕公司的诉讼请求超过诉讼时效，金燕公司则陈述其曾向龙波公司催缴过租金，有录音证据为证，但一直未向法院提供。龙波公司陈述金燕公司应负责办理出租房屋的消防手续，因金燕公司提供手续不全（主要是土地和规划），致使出租房屋未通过消防验收，龙波公司没有将房屋对外出租，金燕公司则陈述龙波公司没有证据证明对出租房屋进行消防验收是金燕公司的责任，龙波公司应负责房屋的相关消防手续，龙波公司实际上是将房屋对外出租的。
另查，金燕公司取得案涉房屋所在地的土地使用权证，土地使用权证载明的用途为住宅。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人签订的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。本案中，金燕公司与龙波公司签订合作协议，约定双方合作建房，房屋建好后，金燕公司与龙波公司各占30%、70%的份额，龙波公司承租金燕公司享有30%份额的房屋，金燕公司支付龙波公司租金，租赁期限为50年。在签订上述协议前，金燕公司已取得房屋的临时规划许可证。房屋建好后，由龙波公司占有使用。依据相关法律规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，双方在合作协议中约定的租赁期限超过临时建筑使用期限，依据上述法律规定，超过部分无效。房屋租赁合同无效，金燕公司可参照合同约定的租金标准要求龙波公司支付房屋占有使用费。龙波公司抗辩金燕公司的诉讼请求已超过诉讼时效，金燕公司陈述其曾向龙波公司催要租金，但并未提供证据加以证明，依据相关法律规定，金燕公司的部分诉讼请求超过了诉讼时效，金燕公司可要求龙波公司支付案涉房屋两年的房屋占有使用费50万元及利息（从2015年7月1日起至实际给付之日止，以25万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2016年7月1日起至实际给付之日止，以25万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）。至于龙波公司抗辩因金燕公司的原因，导致案涉房屋消防审批没有通过，一方面双方在合作协议中约定，无论龙波公司经营如何，必须保证金燕公司所有的租赁费用，另一方面龙波公司承租案涉房屋后，如经营使用案涉房屋，需向相关部门申报消防手续，故对龙波公司的该项抗辩理由，法院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，一审法院作出判决：江苏龙波物流实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付南京金燕城镇建设综合开发公司房屋占有使用费人民币50万元及利息（从2015年7月1日起至实际给付之日止，以25万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2016年7月1日起至实际给付之日止，以25万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
上述事实，有合作协议书、临时规划许可证、工商登记资料、协议书、交接协议、汇款凭证复印件、国有土地使用权证及当事人陈述等证据证实。
本案二审的争议焦点为：金燕公司要求龙波公司支付案涉房屋2015年之前的房屋占有使用费及利息的主张是否超过诉讼时效。
本院认为，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。但同一债务分期履行与分期履行合同之债应加以区别。分期履行之债，是指当事人在同一份合同中约定，对合同约定的债务分期履行。其特点是对合同约定的债务，并非一次性全部给付，而是分期限分别给付，而案涉租金（房屋占有使用费）即属于继续性合同在合同履行过程中持续定期发生的债务，该债务是在合同履行过程中不断产生的，各期债务履行期限届满后，均为独立债务。故金燕公司主张案涉房屋占有使用费属于同一债务分期履行，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，本院不予支持。据此，一审法院认定金燕公司的部分诉讼请求超过了诉讼时效，并无不当，本院予以维持。
综上，金燕公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19650元，由南京金燕城镇建设综合开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 李任飞
二〇一八年一月十六日
书记员 莫欣欣