云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云29民终539号
上诉人（原审被告）：赵丽华。
委托诉讼代理人：芶艺文、吴卓名。
被上诉人(原审原告):张梅。
委托诉讼代理人：董智宇。
原审第三人：董文德。
上诉人赵丽华因与被上诉人张梅、原审第三人董文德房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2015)大民二初字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭于2016年12月7日开庭进行了审理。上诉人赵丽华的委托诉讼代理人吴卓名、被上诉人张梅的委托诉讼代理人董智宇到庭参加诉讼，原审第三人董文德经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人赵丽华的上诉请求：依法撤销（2015)大民二初字第279号民事判决，改判驳回被上诉人张梅一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实错误。本案的房屋买卖合同与另案借款合同存在矛盾，买卖合同中大笔款项以现金支付，与现实逻辑不符，且无大笔款项的交易凭证，仅凭合同和公证确认合同有效，于法于情不符。2.一审适用法律错误。本案被上诉人张梅与上诉人赵丽华产生联系的原因是第三人董文德与张梅之间的民间借款关系，故而产生《房屋买卖合同》。现实生活中大量存在因民间高利借贷行为往往通过各种买卖合同达到偿还债务、获取高利的目的。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，原审法院在被上诉人张梅无充分证据证明钱款确实交付、买卖合同与民间借贷及担保无关情况下，错误分配举证责任，认定房屋买卖合同有效，于法不符。本案因借贷关系而产生，且借贷关系案件已经两审终审生效，应驳回本案被上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人张梅答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.本案不是虚假诉讼。（1）张梅诉赵丽华买卖合同涉及的款项与张梅、董文德借贷款项不是同一笔款项，分别形成两个独立的不同的法律关系，民间借贷案已经二审终审且确认本案买卖合同纠纷与借贷纠纷不是同一个案件。（2）两个案件涉及款项数额不同，民间借贷案赵丽华担保之债本金100万元，而房屋买卖之债购房款126万元。（3）如是同一笔款项，以赵丽华本人的资历和社会经验不可能签署承担100万元担保之债的《承诺书》和126万元购房之债的《收条》（4）法院受理案件后赵丽华发给张梅的短信内容也可以看出赵丽华已收到张梅的购房款。（5）在签署《担保承诺书》和《买卖合同》、出具《收条》后，赵丽华没有向法院、仲裁机构撤销或确认其中一个行为无效。（6）董文德在《承诺书》、《收条》上签字再次证明两个案件是独立的。2.《协议书》经过公证,是真实、合法、有效的房屋买卖合同。尽管双方之间的购房款往来没有通过银行，但张梅本人从事地产、金融、担保、木材等多种经营，系多家企业的负责人、股东或实际控制人，有购房能力和现金交付实力。赵丽华出售房屋时已陷入债务危机，其银行帐户被相关部门采取措施，本人被债主逼债，应赵丽华的要求，张梅以现金方式多次支付购房款，且房产价格符合当时市场价值。3.本案房屋买卖合同是独立的法律关系,不是张梅与董文德之间借贷关系的担保。
原审第三人董文德未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
被上诉人张梅向一审法院起诉请求：一、解除原告张梅与被告赵丽华签订的下关镇环城南路商住楼房产买卖《协议书》；二、判令被告立即返还原告支付的购房款126万元；三、判令被告支付原告违约金并赔偿损失合计20万元；四、判令被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年7月7日，原告张梅（甲方）与被告赵丽华（乙方）签订了一份《协议书》约定，甲方自愿购买乙方个人所有的位于大理市下关镇环城南路3幢的商住楼一幢（两层），房屋权属证书编号为大理市房权证下关字第201055**号；本协议签订后三日内，甲方支付乙方购房款人民126万元；本协议签订后五日内，甲乙双方应相互配合办理房产权属变更登记手续；本协议签订后三日内，乙方向甲方交付房屋；乙方未按约定办理房产权属变更手续的，每逾期一日，应按合同总价款的0.01%向甲方支付违约金，乙方逾期30日未办理的，按合同总价款的0.02%向甲方支付违约金，直到房屋权属变更为止；双方还对其他事项作了约定。云南省大理白族自治州苍洱公证处于2015年2月1日对该协议进行了公证。2014年7月7日，被告赵丽华及第三人董文德作为收款人向原告张梅出具了收条一张载明，“今收到张梅支付我的购买大理市下关环城南路3幢购房款人民币壹佰贰拾陆万元整（1260000.00）”。2015年4月3日，被告赵丽华作为保证人、第三人董文德作为承诺人向原告张梅出具了承诺书一份载明，“我保证在2015年4月15日之前配合张梅过户。否则，逾期自愿支付购房款30%违约金。从2015年4月15日后的租金由张梅收取”。被告赵丽华至今未将上述房屋交付给原告张梅，双方亦未办理房屋产权变更登记手续。案件审理过程中，原告张梅明确表示只向被告赵丽华主张权利，不向第三人董文德主张权利。
一审法院认为，原告张梅与被告赵丽华自愿签订的《协议书》，内容真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，并经大理白族自治州苍洱公证处公证，属有效合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告赵丽华及第三人董文德关于该协议系为第三人借款所作担保的辩解及陈述，二人均未提交合法有效的予以证实，不予采纳。被告赵丽华签署的收条表明，其已收到原告支付的购房款126万元，原告已按协议约定履行了自己的义务，但被告至今未按协议约定向原告交付房屋，亦未配合原告办理产权变更登记手续，原告要求解除协议的诉请，符合法律规定，予以支持。协议解除后，基于该协议取得的财产应当予以返还，原告要求合同当事人即被告返还购房款126万元的诉请，符合法律规定，予以支持。被告未按协议约定及其承诺履行相应的义务，其应承担违约责任。被告向原告承诺在2015年4月15日之前配合原告过户，逾期自愿支付购房款30%的违约金，该保证系被告自愿作出，原告无异议，不违反法律规定，予以确认。现被告未配合原告办理过户手续，依其承诺其应支付原告违约金37.8万元（126万元×30%=37.8万元），现原告要求被告支付违约金20万元，未超出被告承诺的数额，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告张梅与被告赵丽华于2014年7月7日签订的《协议书》；二、被告赵丽华于本判决生效之日起十五日内返还原告张梅购房款人民币1260000元；三、被告赵丽华于本判决生效之日起十五日内支付给原告张梅违约金人民币200000元。案件受理费人民币17940元，由被告赵丽华承担。
二审中，被上诉人向本院提交营业执照2份，证明张梅经营多家企业，有现金支付能力。经质证，被上诉人对证据的真实性无异议，不认可其关联性和证明方向。本院经审核认为，上诉人提供的营业执照2份与本案无关联性，本院不予采信。上诉人赵丽华未向本院提交证据。
二审经审理查明，上诉人与被上诉人均认可涉案房产被法院依法查封，不能办理房屋产权变更登记手续；关于购房款的支付，被上诉人陈述分两次或三次现金支付，于2014年7月7日之前付清；其余事实与原审认定事实相一致。
本院认为，关于上诉人与被上诉人签订《协议书》的效力问题。该协议书系双方当事人自愿签订且经过公证，依法成立并生效。现双方均认可涉案房产被法院依法查封无法办理过户变更登记手续，且房产也未实际交付，合同目的不能实现，故一审判决解除双方签订的《协议书》，有事实和法律依据，依法予以维持。
关于购房款126万元是否实际交付的问题。本案涉及的126万元购房款属数额较大款项的交易，被上诉人称未通过银行转帐是因为上诉人陷入债务危机、银行帐户被相关部门采取措施，但上诉人赵丽华提供的中国工商银行电子银行回单证实其与董文德二人之间有银行转帐记录，且无证据证实上诉人的帐户被相关部门采取措施，所以被上诉人辩解购房款不能采用银行转帐的理由不成立。被上诉人陈述本案使用现金支付，于2014年7月7日前分两次或三次付清，被上诉人虽有现金支付的经济实力，但其对于现金支付的次数前后陈述不一，每次支付数额、款项来源、时间、地点未提供相应的证据予以佐证；其称7月7日前已付清购房款与合同中“协议签订后三日内支付购房款126万元，五日内双方应相互配合办理房产权属变更登记手续”的约定相矛盾；上诉人赵丽华发给被上诉人张梅的短信内容称已将钱转给董文德，叫其还张梅，但未明确是还借款还是购房款，不能以此推断赵丽华已收到购房款；所以被上诉人现金支付购房款的事实，无充分证据予以证实，本院依法不予认可，被上诉人对此应承担举证不能的法律后果。被上诉人张梅要求上诉人赵丽华返还购房款126万元的诉请，无事实和法律依据，不予支付。由于交付购房款的事实无法认定，不能确认上诉人有违约行为，故被上诉人张梅要求承担违约金的诉请，同理不予支持。一审法院判决上诉人返还购房款和赔偿违约金错误，本院予以改判。
综上，上诉人赵丽华的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实、适用法律部分错误，判决结果部分错误，依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持大理市人民法院(2015)大民二初字第279号民事判决第一项“解除原告张梅与被告赵丽华于2014年7月7日签订的《协议书》”；
二、撤销大理市人民法院(2015)大民二初字第279号民事判决第二项“被告赵丽华于本判决生效之日起十五日内返还原告张梅购房款人民币1260000元”；第三项“被告赵丽华于本判决生效之日起十五日内支付给原告张梅违约金人民币200000元”；
三、驳回被上诉人张梅的其他一审诉讼请求。
一审案件受理费17940元，由上诉人赵丽华负担5000元，被上诉人张梅负担12940元。二审案件受理费17940元，由上诉人赵丽华负担5000元，被上诉人张梅负担12940元。
本判决为终审判决。
审判长 马 娟
审判员 赵万石
审判员 杨剑丽
二〇一六年十二月十四日
书记员 段杰润