江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初7447号
原告（反诉被告）：ＸＸ，男，1975年11月26日出生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：严健，江苏众贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨斌，江苏众贤律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：南京壹加贰联合不动产经纪有限公司，住所地本市鼓楼区龙凤花园腾龙里41号101室。
法定代表人：赵玉瀚，总经理。
委托诉讼代理人：何朋，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：孟庆旭，该公司工作人员。
原告（反诉被告）ＸＸ与被告（反诉原告）南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）ＸＸ的委托诉讼代理人严健、杨斌，被告（反诉原告）壹加贰公司的委托诉讼代理人孟庆旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1.确认ＸＸ与壹加贰公司2015年1月27日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月11日解除；2.壹加贰公司支付ＸＸ2016年7月12日至2016年8月15日期间的租金及逾期占有使用费合计6601元；3.壹加贰公司支付ＸＸ违约金14000元。事实和理由：2015年1月27日，ＸＸ与壹加贰公司签订《房屋租赁合同》，约定壹加贰公司承租ＸＸ所有的本市鼓楼区云南路西桥214号103室房屋，租赁期限自2015年4月12日起至2018年4月11日止，房屋租金为每年70000元，租金按三个月为一期结算一次，任何一方违反合同约定，违约方应向对方支付第一年年租金20%的违约金等等。上述合同签订后，壹加贰公司支付租金至2016年7月11日。按照合同约定，壹加贰公司应于2016年6月26日支付下一期租金，但壹加贰公司不仅未按约支付租金，且表示不愿意继续履行合同。壹加贰公司的行为已构成根本违约，应承担相应的法律责任。故ＸＸ诉至法院，请求判如所请。
被告壹加贰公司辩称，1.双方签订的房屋租赁合同已于2016年6月解除，壹加贰公司2016年6月20日已腾空房屋，并支付租金至2016年7月，不存在拖欠租金；2.壹加贰公司提前解除合同是由于ＸＸ在租赁期限内未尽到维修义务，且合同约定遇规划拆迁，可提前解除合同，壹加贰公司于2016年初就已告知ＸＸ希望本期租金到期前转租，ＸＸ不同意转租也不愿收回房屋，壹加贰公司不得不单方解除合同；3.ＸＸ无损失，其主张的违约金标准过高，请求予以调整。
反诉原告壹加贰公司向本院提出反诉请求：1.确认ＸＸ与壹加贰公司2015年1月27日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月20日解除；2.ＸＸ退还押金4000元；3.ＸＸ支付违约金14000元。事实和理由：2015年1月27日，ＸＸ与壹加贰公司签订《房屋租赁合同》，约定ＸＸ负责租赁房屋的维修养护，如遇政府拆迁规划，致使合同不能正常履行，壹加贰公司有权解除合同等等。租赁期间，ＸＸ对房屋维修事宜不管不顾，壹加贰公司只能自己找维修人员进行维修，严重影响公司正常经营。租赁房屋所在街区陆续拆迁，壹加贰公司为规避风险和拆迁带来的损失提出终止合同，ＸＸ不同意终止合同也拒绝转租，壹加贰公司依据合同约定终止合同，将房屋腾空并将钥匙交付ＸＸ。ＸＸ违约在先，不尽维修义务，对壹加贰公司提出的终止合同不予理睬并拒绝退还押金，故壹加贰公司提起反诉。
反诉被告ＸＸ辩称，1.壹加贰公司2016年6月20日并未通知ＸＸ解除合同，壹加贰公司仅表示不想继续承租房屋，ＸＸ并未同意；2.壹加贰公司从未通知ＸＸ租赁房屋需要维修，不存在未尽维修义务的行为，租赁房屋也并未拆迁立项，不符合合同约定的解除条件；3.ＸＸ同意退还押金4000元；4.ＸＸ不存在违约行为，不应支付违约金，且壹加贰公司主张的违约金标准过高，应予调整。
本院经审理认定事实如下：本市西桥214号103室房屋（建筑面积为62.38平方米，以下简称涉案房屋）登记的所有权人为ＸＸ。
2015年1月27日，壹加贰公司（乙方、承租方）与ＸＸ（甲方、出租方）就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2015年4月12日起至2018年4月11日止；房屋不含税年租金为70000元，租金按3个月为一期结算一次，由乙方于每期前15天内以转账（现金）形式支付给甲方；房屋押金为4000元，房屋押金在合同终止后三日内由甲方一次性退还给乙方；甲方保证该房屋水电暖管道设施使用功能的正常，确保乙方正常营业，甲方负责该房屋的维修养护，发生维修事宜时，甲方应自接到乙方维修通知时起24小时内维修完毕；租赁期间，如遇到政府拆迁规划，致使本合同不能正常履行，视为不可抗力，乙方有权解除合同，甲方自本合同终止后三日内返还乙方已经交付的当期尚未实际使用期间的租金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方向对方支付本合同约定第一年年租金的20%作为违约金等等。
上述合同签订后，ＸＸ将涉案房屋交付壹加贰公司使用，壹加贰公司支付租金至2016年7月11日。合同履行中，壹加贰公司要求将涉案房屋转租或提前终止合同，ＸＸ均未同意。2016年6月，壹加贰公司将涉案房屋腾空，亦未支付2016年7月12日以后的租金。2016年8月16日，ＸＸ与壹加贰公司就涉案房屋进行了交接。
壹加贰公司为证明ＸＸ未尽维修义务，提供了2013年8月至2014年8月的维修记录。
另查明，本院于2016年8月11日向壹加贰公司送达了ＸＸ的起诉状等材料。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中ＸＸ与壹加贰公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。ＸＸ承认壹加贰公司退还押金4000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。壹加贰公司以ＸＸ未尽维修义务以及涉案房屋所在街区拆迁为由要求解除合同，由于涉案房屋不在拆迁范围之列，壹加贰公司提供的维修记录为其单方制作，维修时间不在租赁期限内，且壹加贰公司未提供证据证明涉案房屋存在严重影响使用的质量问题，出租人拒绝进行维修，故壹加贰公司以此为由要求解除合同不符合合同约定及法律规定。壹加贰公司在租赁期限内腾空房屋并拒绝继续支付租金，明确表示终止合同，ＸＸ以此向法院起诉要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持，故双方签订的房屋租赁合同于诉状送达壹加贰公司之日即2016年8月11日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的房屋租赁合同于2016年8月11日解除，但由于壹加贰公司于2016年8月16日才将涉案房屋钥匙交付给ＸＸ，故ＸＸ要求壹加贰公司支付2016年7月12日至2016年8月11日期间的租金5833元及参照原合同租金标准支付2016年8月12日至2016年8月15日期间的逾期占有使用费768元，符合合同约定及法律规定，逾期占有使用费标准也较为合理，本院予以支持。
关于违约金的问题。壹加贰公司在租赁期限内提前终止合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。对合同约定的违约金标准，壹加贰公司认为过高，应予调整，本院结合壹加贰公司的违约情节及ＸＸ的实际损失情况，对ＸＸ主张的违约金14000元调整为10000元。壹加贰公司认为ＸＸ在租赁期限内未尽到维修义务，构成违约，应承担违约责任。由于壹加贰公司提供的维修记录并非在合同约定的租赁期限内，且未提供证据证明ＸＸ拒绝维修，不能证明ＸＸ构成违约，故壹加贰公司要求ＸＸ支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认ＸＸ与南京壹加贰联合不动产经纪有限公司2015年1月27日就本市西桥214号103室房屋签订的房屋租赁合同于2016年8月11日解除；
二、南京壹加贰联合不动产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内支付ＸＸ2016年7月12日起至2016年8月11日期间的房屋租金5833元、2016年8月12日起至2016年8月15日期间的逾期占有使用费768元，合计6601元；
三、南京壹加贰联合不动产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内支付ＸＸ违约金10000元；
四、ＸＸ于本判决生效之日起十五日内退还南京壹加贰联合不动产经纪有限公司押金4000元；
五、驳回南京壹加贰联合不动产经纪有限公司的其他反诉请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费284元，减半收取计142元，由ＸＸ负担28元，南京壹加贰联合不动产经纪有限公司负担114元。反诉案件受理费125元，由ＸＸ负担28元，南京壹加贰联合不动产经纪有限公司负担97元（本诉案件受理费ＸＸ已预交，反诉案件受理费南京壹加贰联合不动产经纪有限公司已预交，双方负担部分冲抵后，南京壹加贰联合不动产经纪有限公司还应支付ＸＸ86元，南京壹加贰联合不动产经纪有限公司支付上述款项时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 朱玉梅
二〇一六年十一月七日
书记员 王 进