广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤14民终558号
上诉人（原审原告）：袁春红，女，1970年6月4日出生，汉族，，住广东省兴宁市兴城高华路二横街*号门店*楼。
委托代理人：古灼贞，男，1952年11月3日出生，汉族，身份证号4414251952********，住广东省兴宁市水口镇达新村。
委托代理人：朱赞珍，男，1937年10月2日出生，汉族，身份证号4414251937********，住广东省兴宁市龙田镇社区居委会兴田路78号镇政府宿舍。
被上诉人（原审被告）：袁春梅，女，1964年12月9日出生，汉族，身份证号4414251964********，住广东省兴宁市宁中镇老税所。
委托代理人：钟东兴，男，1987年7月9日出生，汉族，身份证号4414811987********，住广东省兴宁市宁中镇丝光村老钟屋。系被上诉人袁春梅之子。
委托代理人：邓忠开，广东广强律师事务所律师。
上诉人袁春红因与被上诉人袁春梅房屋买卖合同纠纷一案，不服兴宁市人民法院（2016）粤1481民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁春红向本院上诉请求：撤销原审判决，判令被上诉人立即协助上诉人办理兴宁市中华街滨江花园11号门店4楼及底楼杂间的产权过户手续，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。1、依据梅州市中级人民法院（2015）梅中法民二终字第150号判决认定，被上诉人收取购房款有单据为凭的60000元及没有单据但被上诉人自认收取的从2008年6月至2012年12月每月200元的房款计11000元，合计71000元。2、不是上诉人不愿意在办证前付清购房款，而是被上诉人不提起反诉、另案起诉或在本案中向上诉人主张购房款的具体数额。因被上诉人不愿意收取房款，上诉人无法付款。为证明上诉人的说法，上诉人在此不再主张已另外零星支付的25000元购房款，按上诉人已付71000元购房款计算，上诉人现愿将购房款差额35138元交给法院，由法院转交给被上诉人。在此情况下，不管被上诉人是否收取这一款项，其先履行抗辩权均不成立，法院应支持上诉人的诉请。
袁春梅答辩称，1、原审查明事实基本清楚，袁春红至今未依约付清购房款是不争的事实。无论是本案原审查明，还是梅州市中级人民法院（2015）梅中法民二终字第150号判决认定，袁春红已支付购房款为60000元（含定金2万元、购房款3万元、转账存款1万元）。在房屋租赁合同纠纷案中，双方对一直由袁春梅替袁春红缴交房屋水电费的事实并无异议，袁春红主张袁春梅无单自认收取购房款11000元与客观事实不符。2、袁春红是涉案房屋的买受人，因其未依约按期付清购房款，属根本违约。合同所附解除条件成就，合同失效，袁春梅无协助办理过户的义务。首先，在签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未办理房地产权证。根据双方签订的房屋买卖合同约定，买受人袁春红应于2018年12月底付清所有购房款，在付清购房款后，双方去公证处签订买卖房屋公证字据。从该约定来看，买受人袁春红付清购房款是合同约定的先履行义务，办证是后履行义务。其次，依据合同约定，袁春红应于2008年12月底前付清所有购房款，否则甲方有权收回房屋处理。袁春红至今未依约按时付清购房款，合同已经失效，袁春红请求办理房产过户手续没有事实依据。袁春红上诉主张交付购房款差额35138元给法院，是其单方意思表示，与袁春梅无关。
袁春红向一审法院起诉请求：被告袁春梅立即协助其办理兴宁市滨江花园11号门店（即兴宁市兴城高华路二横街7号）4楼及底楼杂间的产权过户手续，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：原、被告之间是同胞姐妹。2007年3月，被告袁春梅夫妻以35万元的价格从开发商兴宁市中原房地产开发有限公司购得位于兴宁市兴城高华路二横街7号的一栋楼房（含涉案的第四层楼房），当时该楼房尚未办理房地产权证。2007年5月10日，被告的丈夫钟春铿（二人于1987年间登记结婚，钟春铿于2009年7月去世）为甲方、原告袁春红为乙方，双方订立了1份《订购房屋合同》。该合同约定：“甲方将中华街（即兴宁市兴城高华路二横街7号）五层半楼房中的第四层卖给乙方，定价95000元，装修费11138元，合计共106138元。乙方先付给甲方2万元作为定金，到2007年9月再付3万元房款，剩余56138元应在2008年12月底前付清所有房款，否则甲方有权收回房屋处理。乙方付清房款后，甲、乙双方去公证处签买卖房公证字据，由此产生费用由乙方负责。乙方所使用水、电、卫生费及其他费用由乙方负责。此约一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方签字后生效，如有其它事宜，经双方协商解决”。签订合同后，袁春红按约定于2007年5月11日支付了购房定金2万元，2007年12月3日支付了购房款3万元，2008年8月14日通过广东省农村信用社存款转账1万元给袁春梅与钟春铿的女儿钟利兴。房屋已于2007年5月11日交付给袁春红使用至今。2014年6月20日，袁春梅通过法院诉讼、执行取得了上述房屋的房地产权证书，其中第4-6层的房产证号为粤房地证兴字第××号，房地产权属人为袁春梅。
2015年，袁春梅以2008年5月因袁春红主张所购房屋被开发商抵押贷款存在被银行处置风险要求退房，经双方协商一致解除了房屋买卖合同转为房屋租赁合同、袁春红拖欠租金为由，起诉袁春红至原审法院请求解除租赁合同、收回房屋和支付拖欠的租金。原审法院审理后作出（2015）梅兴法民二初字第59号民事判决：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、袁春红应在判决生效之日起三十日内将租赁房屋交付给袁春梅；三、袁春红应在判决生效之日起30日内向袁春梅支付自2013年1月起至2014年12月止的房租4800元。袁春红不服该判决提起上诉，梅州市中级人民法院审理后认定购房合同依然有效，双方未合意解除房屋买卖关系，对袁春梅主张的双方存在房屋租赁关系不予确认，对上诉人袁春红提出的零星支付25000元购房款的主张不作认定，于2015年6月29日作出（2015）梅中法民二终字第150号民事判决：一、撤销原审法院（2015）梅兴法民二初字第59号民事判决；二、驳回袁春梅的诉讼请求。袁春梅不服二审判决申请再审，广东省高级人民法院审查后作出（2015）粤高法民二申字第1540号民事裁定：驳回袁春梅的再审申请。在上述房屋租赁合同案的二审判决生效后，袁春红提起了本案诉讼。在原审庭审中，原告主张除支付上述6万元购房款外，还零星支付了共25000元购房款，但被告予以否认。原告明确表示待被告履行办证义务后，其同意再按约定期限付清剩余购房款。案经调解，原、被告双方未能达成协议。另查明，袁春梅与钟春铿于1987年登记结婚，生有三个子女钟东兴、钟利兴、钟威兴。钟春铿于2009年去世，其父亲钟海波已于1976年去世。在（2015）梅兴法民二初字第59号房屋租赁合同案中，钟春铿的母亲黄月球、子女钟东兴、钟利兴、钟威兴均表示放弃诉争房屋的实体权利。
一审法院认为，原告袁春红与被告袁春梅的丈夫钟春铿签订的《订购房屋合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。涉案的兴宁市兴城高华路二横街7号楼房是被告夫妻的共同财产，在钟春铿去世后，袁春梅在2014年通过法院诉讼、执行取得了房屋的房地产权证，该房地产权证登记的权属人为袁春梅。钟春铿的母亲、子女在房屋租赁合同案中表示放弃诉争房屋的实体权利，应认定涉案房屋的现产权人为被告袁春梅。被告抗辩出卖人无权处分涉案房屋、合同效力待定，依法不予采纳。签订房屋买卖合同后，房屋已交付给原告袁春红使用至今，原告袁春红已支付购房款6万元（含定金2万元、购房款3万元、转账存款1万元），已在生效的原租赁合同案的二审判决中得到确认。原告主张还零星支付了计25000元购房款，因其未能提供证据证实，被告也予以否认，在原租赁合同案中也未得到确认，故依法不予采信。房屋买卖合同的标的物是否包括底楼杂间的问题，原告认为双方后来还签订了补充购房事宜，但其未能提供证据，被告抗辩标的物不包括底楼杂间；从双方签订的《订购房屋合同》内容来看，标的物仅是第四层房屋，故依法认定涉案房屋买卖的标的物不包括底楼杂间。签订房屋买卖合同时，房地产开发商对涉案房屋仍未办理房地产权证，根据双方签订的房屋买卖合同的约定，买受人应在2008年12月底前付清所有房款，及付清房款后，双方去公证处签买卖房公证字据。可以看出，买受人付清房款是合同约定的先履行义务，办证是后履行义务。原告在未付清房款的情况下请求办理房屋产权过户手续，在庭审中也明确表示待被告履行办证义务后，才同意再按约定期限付清剩余购房款，这是不符合同的约定的，故对原告的诉请不予支持。但被告认为依据合同法第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，其行使先履行抗辩权，因双方未能明确被告履行义务的期限，故该抗辩无理。对被告的该抗辩依法不予采纳。综上，原告的诉请，理由不足，依法不予支持。被告认为原告的主张已超过诉讼时效，但被告直至2014年6月20日才取得自己的权属证书，因此原告在此案提出办证主张并无超过期限，故该抗辩不予采纳。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年4月28日作出判决：驳回原告袁春红的诉讼请求。本案受理费1087.50元，由原告袁春红负担。
经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依据本案所涉《订购房屋合同》约定，买受人袁春红应在2008年12月底前付清所有购房款；付清购房款后，双方去公证处签订买卖房屋公证字据。在袁春红未按《订购房屋合同》约定付清购房款，双方对未付购房款存在争议的情况下，袁春红在一审明确表示应待袁春梅履行办证义务后，才同意再约定期限付清剩余购房款，不符合日常交易习惯。原审判决驳回袁春红请求袁春梅协助办理争议房产过户手续，并无不当。袁春红上诉主张愿意支付剩余购房款35138元给袁春梅，但袁春梅对该未付购房款数额、房产过户持有异议，双方在二审中无法协商一致，对本案争议双方可另行处理。
综上所述，原审认定事实清楚，处理适当，应予维持。上诉人袁春红的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2175元，由上诉人袁春红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立民
代理审判员 曾园芳
代理审判员 范宜洪
二〇一六年八月十六日
书 记 员 黄 沁