广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤05民终227号上诉人（原审被告）：赵芝达。委托诉讼代理人：庄楷涛，广东铭扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汕头市龙湖区工人俱乐部。负责人：谢夏明。委托诉讼代理人：杨凤杰，广东潮之荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪燕銮，广东潮之荣律师事务所律师。原审第三人：黄福平。原审第三人：陈延崇。原审第三人：林雄涛。上诉人赵芝达因租赁合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2016）粤0507民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵芝达的委托诉讼代理人庄楷涛，被上诉人汕头市龙湖区工人俱乐部（以下简称工人俱乐部）的委托诉讼代理人杨凤杰、纪燕銮到庭参加诉讼。原审第三人黄福平、陈延崇、林雄涛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵芝达上诉请求：一、撤销一审判决第一项，并依法改判驳回工人俱乐部的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由工人俱乐部承担。事实和理由：一审法院查明的事实基本清楚，但部分认定适用法律不正确，损害了赵芝达的合法权益。1、工人俱乐部违约，致使赵芝达无法实现租赁目的，损失惨重，赵芝达不应承担租金。赵芝达与工人俱乐部签订的《租赁协议书》约定的租赁面积为1412㎡，但却将其中400㎡临街铺面出租给黄福平使用。工人俱乐部的上述行为已被一审法院认定为违约行为，该违约行为导致赵芝达与其他合作伙伴解除合作并作出赔偿（赵芝达将通过另行起诉向工人俱乐部主张权利），无法实现自己租赁的目的，该场地暂时无法进行有效利用。同时，赵芝达至今仍坚持要求工人俱乐部交付上述400平方米出租场地，以利赵芝达整体规划，但工人俱乐部却寻求各种理由予以推脱。因此，赵芝达认为，工人俱乐部违约在先，且违约行为一直存在，导致赵芝达无法按原目的对出租场地进行经营，工人俱乐部应停止违约行为，按合同约定交付场地，赵芝达将按合同约定支付租金。二、一审法院按出租场地的面积进行按比例抵扣租金明显错误，损害赵芝达的合法权益。赵芝达在租赁涉案场地时，主要考虑到该场地有临街铺面、面积适当，符合赵芝达开设跆拳道、健身培训及相关的补习班的需要，但工人俱乐部却在合同签订后，私自将合同约定场地中最有价值的临街铺面出租给第三人，谋求双方利益，导致赵芝达无法实现经营目的。一审法院根据工人俱乐部的请求，简单按面积比例对租金进行抵扣明显错误，应工人俱乐部出租给第三人的400㎡场地是临街铺面，是整个租赁场地中最有价值的部分，不能与其他场地面积价值等同，即使二审法院认为赵芝达应支付租金，也应综合该临街铺面的实际价值进行抵扣才能体现公平公正，赵芝达恳请二审法院依法公正处理。工人俱乐部辩称，一、一审判决有事实和法律依据。二、赵芝达的上诉没有任何事实和法律依据，纯属拖延时间。三、赵芝达应当立即付清租金和偿还利息。原审第三人黄福平、陈延崇、林雄涛均未陈述意见。工人俱乐部向一审法院起诉请求：1、判令解除工人俱乐部、赵芝达双方于2014年4月11日签订的《租赁协议书》的合同关系；2、判令赵芝达向工人俱乐部支付拖欠的场地租金为113400元；3、判令赵芝达赔偿工人俱乐部上述款项的利息损失（自2014年10月10日起至判决确定还款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息），暂计至2016年3月1日，利息损失为12311.53元。一审法院认定事实：位于汕头市龙湖工业区F片区生活服务配套楼的所有权人为汕头市龙湖区总工会。工人俱乐部的举办单位系汕头市龙湖区总工会。2012年11月21日，汕头市龙湖区人民政府办公室向龙湖区总工会出具《汕龙府办函[2012]394号关于出租区总工会工人俱乐部场地问题的复函》，同意汕头市龙湖区总工会出租上述工业区F3附楼工人俱乐部开展跆拳道、健身培训及补办班等。2014年4月11日，工人俱乐部与赵芝达签订《租赁协议书》，约定：工人俱乐部将位于汕头市龙湖工业区F3东侧底层1412平方米场地出租给赵芝达，作为开展跆拳道、补习班等职工活动项目使用。租期自2014年7月1日至2018年6月30日止，租金按季度缴交。2014年4月11日至2014年6月30日作为赵芝达清理装修时间，签订协议时先交2014年7—9月租金25000元，从2014年10月起按每季度首月10日前交本季度租金25000元，自2015年起租金每年度递增5000元分上下半年缴交。若逾期超过一个月未交租金，将视同违约，工人俱乐部有权终止协议。另查：在2014年4月11日工人俱乐部、赵芝达签订上述《租赁协议书》之前，上述1412平方米场地中的大约1012平方米已由赵芝达使用，使用依据是工人俱乐部、赵芝达双方于2012年6月1日签订的《协议书》，该《协议书》约定工人俱乐部将上述1412平方米场地出租给赵芝达使用，期限自2012年6月1日起至2016年12月31日止。工人俱乐部出租给赵芝达的上述1412平方米场地中的大约400平方米，工人俱乐部于2009年8月1日将该400平方米场地出租给黄福平使用，租期自2009年8月1日起至2010年7月30日止。该400平方米场地至今仍由黄福平在使用，其余的部分场地由陈延崇及林雄涛在赵芝达的允许下使用。诉讼期间，赵芝达提出：自2012年2月1日工人俱乐部、赵芝达签订《协议书》，赵芝达承租工人俱乐部上述场地面积1412平方米，工人俱乐部没有按合同约定交付赵芝达场地面积1412平方米，工人俱乐部没有交付的场地面积大约400平方米，导致赵芝达无法自己使用，只能请陈延崇及林雄涛看管场地并由其使用。对此，工人俱乐部提出其没有将场地中的400平方米交付赵芝达使用是经工人俱乐部、赵芝达双方协商同意的。诉讼期间，工人俱乐部没有提交其没有向赵芝达交付上述场地中的400平方米系经工人俱乐部、赵芝达双方协商同意的依据。2012年5月28日，赵芝达向工人俱乐部交纳租金25000元。工人俱乐部提出：赵芝达交纳的上述25000元是赵芝达交纳2014年7月至9月的租金；赵芝达至今尚欠工人俱乐部自2014年10月起的租金。工人俱乐部起诉的要求赵芝达应支付租金113400元的计算方法为：按合同约定，赵芝达承租的场地面积为1412平方米，赵芝达结欠的自2014年10月起至2016年3月止的租金为157500元，工人俱乐部实际交付赵芝达使用的场地面积为1012平方米，租金按工人俱乐部实际交付的面积比例计算，即400平方米除以1412平方米再乘以租金157500元等于44100元，以157500元减去44100元等于113400元；44100元是工人俱乐部没有交付的场地租金。诉讼期间，赵芝达不同意解除双方签订的上述《租赁协议书》。一审法院认为，工人俱乐部与赵芝达签订的《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，，应认定合法有效。在合同履行过程中，工人俱乐部没有按约定向赵芝达交付合同项下的全部场地，已构成违约。关于工人俱乐部要求解除双方于2014年4月11日签订的《租赁协议书》的诉讼请求，因工人俱乐部违约在前，且赵芝达表示不同意解除双方的合同，故该请求证据不足，不予支持。在工人俱乐部没有交付合同项下全部场地的情况下，赵芝达仍接受工人俱乐部所交付的部分场地，故赵芝达应向工人俱乐部支付相应的场地租金。关于工人俱乐部要求赵芝达按其交付的场地比例支付场地租金113400元的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持；关于工人俱乐部要求赵芝达赔偿上述款项的利息损失的诉讼请求，因工人俱乐部违约在前，故该请求不予支持。赵芝达辩称无需付还工人俱乐部租金的理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、赵芝达应于判决发生法律效力之日十日内付还汕头市龙湖区工人俱乐部场地租金113400元；二、驳回汕头市龙湖区工人俱乐部的其他诉讼请求。赵芝达如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3475元，公告费1200元，由汕头市龙湖区工人俱乐部负担910，赵芝达负担3765元。二审期间，被上诉人工人俱乐部提交了如下证据：1、汕政[1992]143号《关于组建汕头经济特区建设（集团）公司的请示》及粤府函[1992]402号《关于组建广东省汕头经济特区建设（集团）公司的批复》，用以证明广东省汕头经济特区建设（集团）公司是在广东省汕头经济特区建设总公司的基础上组建的，二公司是同一公司；2、汕头市龙湖区总工会于2017年4月11日出具的两份《证明》，用以证明工人俱乐部对本案讼争租赁场地享有出租权。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人赵芝达发表如下质证意见：该三份证据已超过举证期限，关于出租权的问题并不是双方当事人争议的焦点问题，没有其他意见。本院认为，工人俱乐部提交的上述证据具有真实性、合法性、关联性，依法可以作为认定案件事实的根据。一审查明的事实除讼争租赁场所的所有权人有误应予纠正外，其他本院予以确认。本院另查明，广东省汕头经济特区建设（集团）公司由广东省汕头经济特区建设总公司组建成立。位于汕头市练江路F片区生活服务配套楼的产权人为广东省汕头经济特区建设（集团）公司。1992年10月26日，广东省汕头经济特区建设总公司将其中的F3配套楼房（建筑面积1412㎡）移交给汕头经济特区总工会作为工人俱乐部使用，广东省汕头经济特区建设（集团）公司在相应的《汕头经济特区建设工程移交使用财产交接表》上盖章予以确认。本院再查明，汕头经济特区总工会与汕头市龙湖区总工会属同一个单位。本院还查明，工人俱乐部将汕头市龙湖工业区F3东侧底层1412㎡场地中的400㎡出租给黄福平，约定场地使用费为每月3000元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。工人俱乐部对汕头市龙湖工业区F3配套楼房享有出租权，一审认定其与赵芝达于2014年4月11日签订的《租赁协议书》合法有效正确，本院予以确认。本案二审争议的焦点是赵芝达应否向工人俱乐部支付自2014年10月起计的租金，如应支付，租金金额应如何计算。赵芝达上诉主张因工人俱乐部违约导致其无法实现租赁目的，损失惨重而拒付租金。本案工人俱乐部未依约向赵芝达完整交付租赁场地确属违约，但赵芝达已接受工人俱乐部交付的其中1012㎡场地，其未按约定支付租金也有不当，一审判令赵芝达支付占用期间的场地租金正确，本院予以确认。赵芝达拒付租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于上述《租赁协议书》未就租赁场地的面积单价进行约定，一审判决按工人俱乐部实际交付给赵芝达的面积比例计付租金。但工人俱乐部出租给黄福平的400㎡场地是临街铺面，市场价值明显高于其实际交付给赵芝达的租赁场地，工人俱乐部向黄福平收取的租金标准也高于其向赵芝达收取的租金标准，故按实际交付的面积比例计付租金，有违公平和等价有偿的原则，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项关于“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”的规定，对赵芝达应向工人俱乐部实际支付的租金，本院参照工人俱乐部与黄福平签订的租赁协议约定的租金标准予以扣除。即自2014年10月计至2016年3月，工人俱乐部与赵芝达原约定应付租金为157500元，扣除工人俱乐部交付给黄福平使用的400㎡场地同时段租金54000元，赵芝达应付还工人俱乐部的租金为103500元。至于赵芝达二审提出的要求工人俱乐部依约交付全部租赁场地并赔偿其损失的反诉请求，因工人俱乐部不同意由本院一并审理，亦不同意与赵芝达进行调解，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，本院不予审查，赵芝达可另行提起诉讼。原审第三人黄福平、陈延崇、林雄涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，赵芝达的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：一、撤销汕头市龙湖区人民法院（2016）粤0507民初239号民事判决第二项；二、变更汕头市龙湖区人民法院（2016）粤0507民初239号民事判决第一项为：上诉人赵芝达应于本判决发生法律效力之日起十日内付还被上诉人汕头市龙湖区工人俱乐部场地租金103500元；三、驳回被上诉人汕头市龙湖区工人俱乐部的其他诉讼请求；上诉人赵芝达如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3475元，公告费1200元，由汕头市龙湖区工人俱乐部负担1487元，赵芝达负担3188元。二审案件受理费3475元，由上诉人赵芝达负担2370元，被上诉人汕头市龙湖区工人俱乐部负担1105元。本判决为终审判决。审判长  黄小洋审判员  郑达坚审判员  林 喆二〇一七年四月二十四日书记员  方佳阳