江苏省扬州市江都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）扬江商初字第0275号
原告工艺小区业主委员会。
负责人朱志坚，该业主委员会主任。
委托代理人丁露，江苏旭昊律师事务所律师。
被告江苏安居物业管理公司江都分公司。
负责人沈金香，该公司经理。
委托代理人焦一峰，江苏江淮盛律师事务所律师。
被告江苏安居物业管理公司。
原告工艺小区业主委员会（以下简称业主委员会）与被告江苏安居物业管理公司江都分公司（以下简称安居分公司）、江苏安居物业管理公司（以下简称安居公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月25日立案受理，由审判员赵华平适用简易程序独任审理，后依法组成合议庭于2013年10月21日公开开庭进行了审理。原告业主委员会负责人朱志坚、委托代理人丁露，被告安居分公司委托代理人焦一峰到庭参加诉讼，被告安居公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告业主委员会诉称：
2009年11月18日被告安居分公司与江都市特种工艺厂签订《江都市特种工艺厂工艺小区前期物业管理服务合同》。2009年12月21日，被告安居分公司与原告业主委员会签订《物业管理委托合同》。2010年3月25日，双方签订了《补充协议书》。2010年12月15日，双方又签订了《关于江都市特种工艺厂工艺小区安居物业管理公司进场交接的备忘录》。以上协议均作为由被告安居分公司对工艺小区进行物业管理时双方权利、义务的约定。但被告安居分公司仅履行协议一年时间，其在未通知被告的情况下，偷偷撤离小区，不再履行合同义务。根据《补充协议书》第五条、《物业管理委托合同》第三十条的约定，被告安居分公司应承担违约责任，故原告诉至法院，要求判决被告安居分公司和安居公司立即给付违约金11万元。
原告业主委员会为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、《江都市特种工艺厂工艺小区前期物业管理合同》。用以证明2009年11月18日江都市特种工艺厂与被告安居分公司签订了前期物业管理服务合同，该合同约定托管费为13.5万元，关于小区的绿化和维修由江都市特种工艺厂委托被告安居分公司进行施工，其费用按实由江都市特种工艺厂承担；
2、《物业管理委托合同》。用以证明2009年12月21日原、被告签订了物业管理服务合同，该合同约定委托管理期限为三年；该合同第三十条约定：“甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付1万元的违约金”；
3、《补充协议书》。用以证明原、被告于2010年3月25日签订了物业管理服务合同的补充协议书，该协议书第五条约定：“……如物业管理公司服务期限达不到6年，撤离工艺小区，每少一年需按每年2万元，赔偿业主委员会托管费的违约金。”
4、《关于江都市特种工艺厂工艺小区安居物业管理公司进场交接的备忘录》。用以证明被告安居分公司于2010年12月15日才开始为江都市特种工艺厂工艺小区提供物业管理服务；
5、江苏银行转帐支票存根7份和收据2份。用以证明江都市特种工艺厂和江都市工业资产经营管理有限公司按约向被告安居分公司支付了托管费13.5万元。
被告安居分公司辩称：
原告诉称的双方签订的几份合同均是事实，该小区是由被告安居分公司实施管理。由于该小区历史上遗留问题较多，加之相当部分业主拒绝缴纳物业费，导致被告安居分公司连年亏损。在此情况下，安居分公司与原告及原工艺厂的主管部门多次交涉协商，在无可奈何的情况下征得原告的同意撤出该小区，根本不存在原告所称在未通知的情况下偷偷撤离小区的情形。在双方协商一致解除合同的情况下，被告不存在违约行为，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告安居分公司为支持其答辩理由提供了以下证据：
1、2011年2月20日以原、被告名义向江都市工业资产经营管理有限公司出具的函和由原告负责人朱志坚签名的“小区回顾”。用以证明工艺小区存在大量历史遗留问题，导致物业费难以收缴；
2、被告安居分公司致原告的函。用以证明被告安居分公司在三年多的期间仅收取物业费1.5万元，大多数业主拒交物业费，导致被告安居分公司被逼撤离工艺小区；
3、交接清单。用以证明被告安居分公司于2013年1月5日与原告办理了移交手续。
被告安居公司未答辩，亦未提供证据。
本院经审理查明：
2009年11月18日被告安居分公司与江都市特种工艺厂签订《江都市特种工艺厂工艺小区前期物业管理服务合同》，约定由江都市特种工艺厂将工艺小区委托给被告安居分公司实行物业管理，按建筑面积5元／平方米的标准，核定该小区的托管费用为13.5万元。其中第四条：“业主委员会成立后，甲方（江都市特种工艺厂）负责安装小区西南侧出口的伸缩门，并按乙方（被告安居分公司）要求的数量和位置设立探头，完善CK报警系统。安装完毕后，交接给乙方。关于小区的绿化工程、院墙加高、对讲门的维修、楼道开关、窗户的配备以及楼道刷新、路灯维护等，根据乙方提供的报价预算清单（双方另行商定），甲方委托乙方进行施工，其费用按实由甲方承担。”
2009年12月21日，被告安居分公司与原告业主委员会签订《物业管理委托合同》。其中第十七条：“委托管理期限为三年。自2010年月日时起至2013年月日时止。”第三十条：“甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付1万元的违约金；……。”该合同于2010年1月20日在江都市房产管理局办理了备案手续。
2010年3月25日，被告安居分公司与原告业主委员会签订《补充协议书》。其中第三条：“由于江都市特种工艺厂一次性投资（含一次托管费和完善设施费用）较大，商定业主委员会和安居物业公司的服务期限不少于6年，规定首次签订不少于三年的物业管理合同（已签订并报房管局备案）。”第四条：“业主委员会积极配合、动员广大业主按时上缴安居物业公司物业管理费，收缴率达不到70%时，业主委员会有责任协助做好收缴工作，如6年后收缴率仍达不到70%时，安居物业公司有权单方解除服务合同。”第五条：“业主委员会在安居物业公司6年服务期限以内，无特殊情况，不得随意变更服务。如有特殊情况，必须书面说明，并经所在社区讨论，社区同意后由业主委员会、社区、物业公司三方认可方能实施，如物业管理公司服务期限达不到6年，撤离工艺小区，每少一年需按每年2万元，赔偿业主委员会托管费的违约金。”
2010年12月15日，被告安居分公司与原告业主委员会和江都市特种工艺厂签订《关于江都市特种工艺厂工艺小区安居物业管理公司进场交接的备忘录》，三方办理了进场交接手续。2013年1月8日，被告安居分公司致函原告业主委员会，主要内容为：被告安居分公司在签订第一份协议三年多的时间内仅收取物业费1.5万元，大多数业主无理拒交物业费，虽经多次与业主委员会召开业主大会做说服宣传工作，仍未奏效。因此，被告安居分公司不得不被逼撤出工艺小区的物业服务。收到函后，原告的负责人朱志坚于次日在函上写下了“情况属实”的文字，并与被告安居分公司办理了两个传达室及其他物品的交接手续。
另查明，江都市特种工艺厂自2009年11月至2012年6月先后给付被告安居分公司托管费13.5万元。
上述事实有原告业主委员会和被告安居分公司提供的证据及当庭陈述予以佐证。本院认为，上述证据来源合法，内容客观真实，且与待证事实具有关联，可以证明本案事实，本院予以确认。被告安居公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证权利。
经当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：被告安居分公司撤离工艺小区、停止物业服务是否构成违约？
本院认为：
被告安居分公司先后与江都市特种工艺厂和原告业主委员会签订的物业服务合同是当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规强制性规定，故合法有效。合同当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被告安居分公司于2010年12月15日与原告业主委员会和江都市特种工艺厂签订《关于江都市特种工艺厂工艺小区安居物业管理公司进场交接的备忘录》，应视为从此时起被告安居分公司进入工艺小区并为该小区提供物业服务。被告安居分公司于2013年1月与原告业主委员会的负责人办理财物交接手续，可视为从此时起被告安居分公司撤离工艺小区并停止物业服务。因此，被告安居分公司提供物业服务的期间是自2010年12月15日起至2013年1月止，合计2年左右。而按照被告安居分公司与原告业主委员会签订的《补充协议书》的约定，被告安居分公司提供物业服务的期限不得少于6年，被告安居分公司的行为显然构成了违约。被告安居分公司抗辩认为其撤离工艺小区是由于大多数业主拒交物业费，且已与原告业主委员会的负责人朱志坚办理了交接手续，进而认为双方已协商一致提前解除合同，但由于原告业主委员会负责人朱志坚擅自与被告安居分公司办理交接手续，业主大会未予追认解除物业服务合同，故朱志坚的行为对全体业主不发生效力。另外，由于被告安居分公司不具备约定解除事由，也不具备法定解除事由，故对其抗辩意见，本院不予采纳。由于被告仅提供2年物业服务，根据原告提供的证据2和证据3，被告安居分公司应承担的违约金分别为1万元和8万元，合计9万元。审理中，被告安居分公司认为双方约定的违约金过高，请求本院予以调整。本院认为，虽然原告方给付了被告安居分公司托管费13.5万元，加上安居分公司两年内收取的1.5万元物业费，合计也只有15万元，被告安居分公司如继续履行合同确实存在较大困难，结合原告的损失，本院根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金数额为3.5万元。对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持，对超出部分则不予支持。按照公司法的相关规定，分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担，故原告要求两被告同时承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告江苏安居物业管理公司江都分公司和被告江苏安居物业管理公司于本判决生效之日起十日内向原告工艺小区业主委员会给付违约金3.5万元；
二、驳回原告工艺小区业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2500元，由原告工艺小区业主委员会负担1000元，被告江苏安居物业管理公司江都分公司和被告江苏安居物业管理公司负担1500元。其中两被告应负担的部分已由原告垫付，两被告在给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：1108020909000104857）。
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审 判 长 赵华平
人民陪审员 黄家芳
人民陪审员 陈晓琴
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 崔一晨