辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01377号
上诉人（原审原告、反诉被告）：大连德博有限公司，住所地大连市西岗区正仁街85号。
法定代表人：孙德敬，董事长。
委托代理人：苗松，辽宁众义律师事务所律师。
委托代理人：梁梅，辽宁众义律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张振国。
委托代理人：梁成昆，辽宁裕景律师事务所律师。
委托代理人：林荣泉，辽宁裕景律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李清云。
委托代理人：梁成昆，辽宁裕景律师事务所律师。
委托代理人：林荣泉，辽宁裕景律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）大连德博有限公司（以下简称德博公司）与原审被告（反诉原告）张振国、李清云房屋租赁合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2015年7月10日作出（2015）西民初字第646号民事判决，德博公司、张振国、李清云均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人德博公司的委托代理人苗松、梁梅，上诉人张振国、李清云的共同委托代理人梁成昆、林荣泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）德博公司一审诉称：2005年4月13日，原告与大连华南集团有限责任公司（以下简称“华南公司”）签订了房屋租赁合同和房屋租赁合同补充协议，由原告承租华南公司所有的位于大连市西岗区迎春路1号建筑面积7135㎡共九层的房屋。2008年11月12日，原告与二被告签订了房屋租赁合同，原告为甲方，二被告为乙方。双方约定乙方租赁甲方位于西岗区迎春路1号大连华岳宾馆用于从事宾馆服务业经营，其中二楼两个写字间207、210及一楼约12㎡公建（现为干洗店）归甲方使用。租赁期限自2010年6月5日至2015年12月31日。年租金为150万元，付款方式为上打租，每年交付两次即6月5日前交800，000元，8月31日前交700，000元。房屋租赁合同生效后，原告将房屋交付给被告，被告使用该房屋进行经营活动，但未按合同约定履行义务。2012年6月5日至2013年6月4日被告欠租金300，000元。2013年6月5日至2014年6月4日被告欠租金1，500，000元。合计欠租金1，800，000元。根据房屋租赁合同的约定，干洗店不属于被告承租范围，但被告擅自出租，按市场行情每年租金应为50，000元，三年累计150，000元，被告应将此款给付原告。原告找被告催讨欠款无果，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同。2、被告给付原告拖欠的房屋租金1，800，000元及利息94，100元。3、被告给付原告干洗店三年租金150，000元。
被告（反诉原告）张振国、李清云一审辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求。双方的房屋租赁合同已经于2013年8月31日解除，租金只能计算至2013年8月31日。合同解除的违约责任在原告而不在被告，2013年4月20日至2013年5月10日期间，被告所承租案涉房屋的厨房、食堂、水泵房、热水池等与经营相关的重要部位被有关部门以违章建筑为由强制拆除，使被告无法继续经营，导致被告产生水泵房和热水池设备损失75，000元，宾馆和所转租的大连市中山区麻记海鲜酒楼（以下简称麻记酒楼）的经营损失1，128，808元，监控工程费损失10，660元，设施设备改建重建费383，500元。此外，原告还应给付被告207号、210号房间使用费75，000元，取暖费26，520元，房产税、土地税50，055元，退还十楼房租288，750元，返还保证金100，000元等。上述费用合计2，170，279元。被告多次要求原告进行赔偿，协商善后事宜，原告均拒绝解决并拒绝为被告办理经营许可证明，导致被告不能继续经营，在2013年10月20日彻底撤出了房屋。被告遭受的损失及产生的额外费用系因原告提供的房屋有瑕疵，隐瞒违建并拒绝弥补损失造成的。另外，原告尚欠被告各种费用的相关发票。根据上述事实，请求法院判令原告赔偿被告各项损失及费用2，170，279元。
一审法院审理查明：案涉大连市西岗区迎春路1号房屋系案外人华南公司所有。2005年4月13日，华南公司与原告签订房屋租赁合同，约定将案涉房屋（建筑面积7135.60㎡，其中一至九层建筑面积6742.25㎡，十层轻体房192.85㎡，附属建筑面积200.4㎡）出租给原告用于经营大连华岳宾馆，该建筑物周边属华南公司土地使用范围内的场地原告可以无偿使用。租期10年，自2005年4月15日至2015年4月14日，年租金1，000，000元。上述合同履行过程中，双方于2013年9月5日签订房屋租赁合同补充协议，将原合同租赁期限变更为2005年4月15日至2015年12月31日，租赁面积变更为6800.47㎡（减少的临建面积335.13㎡，分别为2008年城管局已拆除临建房面积200.4㎡，2013年4月21日拆除临建房面积134.73㎡），年租金变更为953，000元，自2013年4月1日起执行。此后双方继续履行合同。
2005年4月18日，原告与大连市西岗区日月明酒楼（实际经营人张振国）签订房屋租赁合同，由原告将案涉房屋1-2楼餐厅（含后厨房）、3-8楼客房及9楼大会议室转租给日月明酒楼从事宾馆服务业经营。租期5年，自2005年6月5日至2010年6月4日，5年租金共计6，360，000元。2005年7月27日，双方签订补充协议，原告将案涉房屋9楼、10楼及1楼后院附属面积（员工食堂、新疆烧烤店、塑钢窗加工部、商店、干洗店及院内小仓库和三间房）转租给日月明酒楼使用，租期均截止至2010年6月4日。上述合同签订后，双方履行。
2008年11月12日，原告与本案二被告张振国、李清云签订房屋租赁合同，约定在乙方（二被告）没有违约行为的前提下，自2010年6月5日至2015年12月31日期间，由二被告承租案涉房屋1-10楼餐厅、客房及后院相应附属面积。其中二楼207、210号2个写字间及1楼公建约12㎡（现为干洗店）归甲方（原告）使用。租赁用途为宾馆服务业经营。年租金1，500，000元，支付方式为“上打租”，每年分两次支付，即每年6月5日前付房租800，000元，8月31日前付房租700，000元。保证金延用乙方已向甲方交纳的100，000元，如乙方未按合同约定按时缴纳各项费用及租金，甲方有权全额扣除保证金。关于费用的承担，双方约定乙方经营所发生的一切税费及其他与乙方租赁及使用租赁物有关的费用由乙方承担。甲方只承担与租赁行为本身有关的税费、大楼房产税。上述合同签订后，双方履行过程中，被告未在2012年8月31日前将2012年6月5日至2013年6月4日的约定租金足额支付给原告，欠付300，000元。2013年4月21日，案涉房屋附属面积中的违建部分（含厨房、食堂、水泵房、热水池等设施）被有关部门强制拆除。2013年6月至8月期间，双方相互致函。被告要求原告提供欠付300，000元房租的发票并协商解决拆除违建导致无法经营的损失问题。原告通知被告于2013年8月31日前支付拖欠的300，000元房租及应付的2013年6月5日至2014年6月4日房租，逾期将解除房屋租赁合同。双方未达成一致。2013年10月20日，被告向公安机关申请大连华岳宾馆停业。此后，双方未对案涉房屋进行交接。
庭审中，被告提供中国银行电子缴税付款凭证，拟证明其为原告垫付了土地税、房产税50，055元，原告对此无异议。
一审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告欠付原告的租金，合理的部分被告应给付原告。
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同明确约定被告租赁房屋用于宾馆服务业经营，亦明确约定后院相应附属面积在租赁范围内。包含在该附属面积中的厨房、水泵房、热水池等设施系宾馆服务业经营所必需，被拆除后即可导致被告停业。原告对此明知，但在上述设施拆除后，未尽到出租人的维修与协助义务，致使经营目的不能实现，亦未采取适当措施防止损失的扩大，任由宾馆停业状态持续。被告答辩认可其所欠租金计算至2013年8月31日，此前原告已知晓拆除事实且未履行相关义务或采取适当措施防止损失扩大，故可以2013年8月31日作为被告支付租金的截止日。
关于被告要求原告支付停业损失（含被告转租的麻记酒楼）的反诉请求，因厨房、水泵房、热水池等设施属于租赁范围，拆除致其不能经营，原告未尽相关义务予以解决，被告该请求应予支持。被告提供的经营损失数额系单方计算，原告不予认可，不能作为计算损失的依据。考虑案件实际情况，结合双方过错程度，案涉临建于2013年4月21日被拆除，以自该日起至2013年8月31日的欠付租金作为停业损失予以补偿，从被告应付租金中扣减应属合理。另外，被告为原告垫付的土地税、房产税50，055元亦应从应付租金中抵减。故被告应支付原告的欠付租金为1，500，000元÷12个月×10.5个月-1，200，000元-50，055元=62，445元。原告要求被告支付欠款利息的请求合理，被告应自欠付之日即2012年9月1日起，按中国人民银行同期贷款利率标准向原告计付欠款利息。
关于原告要求被告给付其一楼公建（干洗店）三年租金150，000元的诉讼请求，原告未提供证据证明该房屋的使用及收益状况，亦未提供租金标准是否合理的相关依据，故对于原告该诉讼请求，一审法院不予支持。
关于被告要求原告返还其已交付的100，000元保证金的反诉请求，因双方在房屋租赁合同中明确约定如被告欠付租金，原告有权全额扣除保证金。故对被告该反诉请求，一审法院不予支持。
关于被告提出的二楼房间、十楼房间由原告占用，原告应付相应租金及取暖费的反诉请求，按照合同约定，二楼207号、210号房间不在被告租赁范围内，原告无需向被告付费使用。关于十楼房间，被告未提供证据证明该房间的使用状况，亦未提供其主张的费用标准是否合理的相关依据。关于取暖费，被告未提供证据证明其主张的上述房间取暖费数额是否合理的相关依据。对于被告上述反诉请求，一审法院不予支持。
关于被告要求原告承担经营设施设备拆除损失的反诉请求，被告未提供证据证明上述设备的建设主体及有效价值信息，对于该反诉请求，一审法院不予支持。
关于被告要求原告赔偿经营设施设备拆除后改建重建费用的反诉请求，原告对改建重建一节的真实性不予认可，被告未提供有效证据证明改建重建是否发生及其主张数额是否合理，对被告的该反诉请求，一审法院不予支持。
案涉房屋所经营宾馆现已停业，房屋租赁合同目的已不能实现，应予解除。对于原告解除房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十三条之规定，作出如下判决：一、解除原告大连德博有限公司与被告张振国、李清云签订的房屋租赁合同。二、被告张振国、李清云于判决生效之日起十日内给付原告大连德博有限公司房屋租金62，445元及利息（自2012年9月1日起至判决确定的给付之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计付）。三、驳回原告大连德博有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告张振国、李清云的其他反诉请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24，570元（原告已预交），反诉费12，085元（被告已预交），共计36，655元，由原告大连德博有限公司负担23，735元，由被告张振国、李清云负担12，920元。
德博公司上诉的理由及请求是：1、一审将2013年8月31日认定为租金截止日错误。2013年4月31日，华岳宾馆后院中的附属房屋134.73平方米违章建筑被拆除，并不会导致宾馆丧失经营能力。宾馆的厨房及水泵房都在二楼的独立房间内。2、华岳宾馆并没有因为违章建筑拆除而停业，直至同年九月份宾馆仍然营业，一审以2013年4月21日违章建筑被拆除至2013年8月31日的欠付租金补偿停业损失错误。德博公司从未收到张振国、李清云解除合同的通知，也未将租赁的标的物（华岳宾馆）交接于德博公司。张振国、李清云不仅没有交接华岳宾馆的大门钥匙和其他设备给德博公司，反而仍在占有、使用、收益，其中张振国、李清云转租的麻记酒楼（现改为乐天火锅店）在2015年4月依然营业。3、根据合同约定干洗店不在张振国、李清云承租范围，但其擅自出租，按市场行情每年租金应为5万元，三年累计15万元。4、违章建筑被拆除德博公司是有一定过错，应该由张振国、李清云采取措施防止损失进一步扩大。5、因张振国、李清云未向德博公司支付租金才导致了华南公司向德博公司索要租金，而案涉标的物实际上是由张振国、李清云使用，因此其必须承担房屋的使用费，其权利义务必须一致。故请求二审法院撤销一审判决第二项、第三项。
张振国、李清云上诉的理由及请求是：1、一审法院对于10万元保证金问题处理不当。解除合同的违约责任在于德博公司，保证金应予以返还。因德博公司一直占用案涉房屋10楼的一个房间，应返还我方租金288，750元，且德博公司一直未开具已经收取的80多万元租金的发票，故我方未交付前30万元租金不属违约，属于履行不安抗辩权；德博公司在签订合同以及履行过程中一直未告知我方租赁范围有违章建筑，且该部分属于我方经营宾馆的厨房、供水房等要地，因德博公司的原因导致我方不能经营宾馆，在此前提下，我方未交付2013年4月21日至2013年8月13日的租金，是行使同时履行抗辩权。2、德博公司应支付自2005年7月至2013年10月，合计99个月的10楼一个房间的租金。3、被上诉人提前使用了210、207两个房间，应支付2008年12月31日至2010年6月4日期间的使用费75，000元。3、合同约定各自的税费应自行承担，德博公司自用的房间应当由其自行承担26，520元取暖费。4、一审法院对德博公司承担因违章建筑被拆迁所导致的我方损失的问题，处理结果不当。违章建筑拆除导致我方设备拆除及拆除后改建重建费用的损失。因违章建筑拆除导致的停业损失及其他预期可得利益损失，如有争议，可以申请司法鉴定解决。故请求改判支持张振国、李清云一审全部诉讼请求。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：2005年7月27日，德博公司与大连市西岗区日月明酒楼（实际经营者为张振国）签订的《补充协议》还作了以下约定：甲方（德博公司）同意将华岳宾馆九楼租赁给乙方（大连市西岗区日月明酒楼）使用，租赁金额为每年9万年整。甲方（德博公司）同意将华岳宾馆十楼租赁给乙方（大连市西岗区日月明酒楼）租赁给乙方使用，租赁金额为每年7万年整。甲方同意将一楼后院附属面积（员工食堂、新疆烧烤店、塑钢窗加工厂、商店、干洗店及院内小仓库和三间房）全部租赁给乙方使用，租金金额为每年十万元。
2008年9月11日，李清云以大连华岳宾馆的名义与麻记酒楼签订《协议书》，约定将大连市西岗区1号华岳宾馆餐厅（一楼）及厨房部分作为麻记酒楼承包经营场所。
2008年11月12日，德博公司与张振国、李清云签订的《房屋租赁合同》还作了以下约定：甲方每年可在华岳宾馆转租（甲方同意）的麻记酒楼餐厅消费5万元人民币。如乙方（张振国、李清云）需对租赁物内部进行配套及装修，需征得甲方（德博公司）的同意，该配套或装修有乙方独立负责并办理相关手续。未经甲方同意，擅自将租赁房屋进行装饰装修、增加附属设施或改变主体结构的，视为违约。
2013年10月20日，张振国、李清云通过手机短信的方式将华岳宾馆停业事宜告知德博公司的法定代表人孙德敬。
2015年10月21日，本院组织双方当事人到案涉租赁物现场进行现场勘验，双方对于2013年4月21日被行政执法局拆除的违章建筑中包括干洗店、员工食堂、麻记酒店后厨、仓库并无异议，双方对电加热锅炉未被拆除亦无异议。张振国、李清云主张拆除的违章建筑还包括其于2008年自建于仓库内的热水池和水泵并主张其改建行为征得了德博公司的同意。德博公司否认其知晓并同意张振国、李清云在仓库内自建热水池和水泵的行为。案涉租赁物目前处于闲置状态，现由一名保安人员看管，该保安自称其于2015年8月10日受华南公司的委派对案涉房屋进行看管。案涉租赁物十楼的一个房间内堆放了几组文件柜，其中堆放着德博公司的文件。双方均认可在2008年11月12日签订房屋租赁合同后，干洗店实际由张振国、李清云对外经营，作为对价，德博公司免费使用十楼的一个房间。
上述事实，有《补充协议》、《协议书》、《房屋租赁合同》、手机通讯记录、现场照片及当事人的陈述笔录在卷为凭，业经双方质证及本院审查，可以采信。
本院认为，本案争议产生的根源在于案涉租赁物中的“后院附属面积”中的违章建筑于2013年4月21日被相关主管部门拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故对案涉租赁物中被拆除的违建部分的租赁应属无效。对于除此以外的租赁物所签的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。作为出租人，德博公司的主要义务是在租赁期间提供并保持租赁物符合合同约定的用途。作为承租人，张振国、李清云的主要义务是按照合同约定及时给付租金。根据张振国、李清云的自述，华岳宾馆原有的热水供应设备为电加热锅炉，在2005年租赁给大连市西岗区日月明酒楼（实际经营者为张振国）后，因电加热锅炉耗电量过高，为了降低经营成本，张振国先是在楼顶安装了太阳能热水器，后又于2008年4月份在属于“后院附属面积”范围的仓库内自建了热水池、水泵房，利用峰谷平电价差异在电价便宜时用电加热锅炉加热后以热水池蓄水再用水泵将热水输送到各客房。从张振国、李清云的自述内容可以看出，在案涉房屋出租前已经自带了电加热锅炉这一热水供应设施，热水池、水泵房并非宾馆经营所必需的热水供应设施，其存在的作用是为了降低经营成本，现电加热锅炉并未被拆除，故热水池、水泵房的拆除并不必然导致宾馆无法经营。况且，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。无论是合同约定亦或是法律规定，承租人未经出租人同意均不得擅自对租赁物进行改动。张振国、李清云虽主张其自建热水池、水泵房的行为得到了德博公司的同意，然其并未提供相关证据予以证明，德博公司也予以否认，故对于因其私自改建的行为所造成的损失，也应自负其责。关于张振国、李清云主张德博公司应赔付热水池、水泵房的建设费用、被拆除所导致的重建费用、停业损失以及电费损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。张振国、李清云应仍向德博公司支付其占有使用华岳宾馆期间的租金。但是热水池、水泵房的拆除也确实会提高经营成本，否则张振国也不会投入资金自建热水池、水泵房。张振国、李清云在2013年10月20日向公安机关申请歇业也不能完全排除热水池、水泵房被拆除导致经营成本提高因素的影响。违建拆除事件发生后，德博公司与张振国、李清云曾互相向对方发送函件，德博公司要求张振国、李清云于2013年8月31日支付拖欠租金，逾期将解除合同；张振国、李清云则要求德博公司开具发票和协商解决违建导致无法经营的损失问题。张振国、李清云主张案涉租赁合同应自2013年8月31日解除。本院认为，因逾期履行导致的合同解除，需经过催告及告知两个阶段，德博公司的前述函件应为催告而非解除合同的通知，不能产生合同解除的法律后果。但在德博公司表达了解除合同的意愿后，张振国、李清云于2013年10月20日向公安机关提出歇业申请，同时在宾馆大门张贴停业通知，并将停业通知以手机短信的方式通知德博公司的法定代表人，张振国、李清云以停业的行为也表示其不欲继续履行合同，故本院认定案涉租赁合同自此因双方达成一致意见而予以解除。合同解除后，双方虽然未进行正式的交接，然张振国、李清云称德博公司也保有宾馆的钥匙，德博公司未予否认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，在承租人明确表示或以行为表明不履行合同后，出租人有义务采取适当措施防止损失的扩大，而及时接受租赁物正是防止损失扩大的最有力措施，否则对于扩大的损失不应要求赔偿。故华岳宾馆也应视为在该日交还给德博公司。因张振国、李清云承租案涉房屋后经德博公司同意又将一楼餐厅及厨房部分转租给麻记酒楼，其余部分作为华岳宾馆的经营场所，故案涉房屋可以按照实际使用情况区分后院附属面积、华岳宾馆（不含一楼餐厅）及麻记酒楼三个部分来计算租金。关于后院附属面积部分的租金，虽该部分租赁合同无效，然根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，当事人主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故后院附属面积仍应支付占有使用费。2013年4月21日，后院附属面积所包括的违章建筑被全部拆除，该部分占有使用费自此不应再予支付。关于华岳宾馆（不包括已经转租的一楼餐厅和后厨）的租金，应计算至返还之日即2013年10月20日。关于麻记酒楼部分，张振国、李清云已予转租，张振国、李清云提供证据也不足以证明麻记酒楼的移交时间，该部分租金应支付至麻记酒楼实际移交时为止。因出租人应保证租赁物符合租赁的用途，麻记酒楼的后厨因属临时建筑被拆除，而厨房的拆除必然对酒楼的经营产生影响，包括后厨重建的费用、因重建后厨导致实际就餐面积的减少所遭受的损失以及停业期间的经营损失，德博公司对此应承担赔偿责任，上述损失均应为保持麻记酒楼在后厨被拆除后正常经营所必然遭致的损失，张振国、李清云虽未提供相关的证据证明损失的具体数额，鉴于本案为租赁合同纠纷，且争议的部分仅占整个租赁物不足十分之一，如就上述损失予以鉴定，不仅会增加人力、物力成本，也会使本案处于长期悬而未决的状态，不利于发挥租赁物的价值，造成社会资源闲置，故本院酌情以麻记酒楼（华岳宾馆一楼餐厅及后厨）部分的租金折抵因后厨拆除造成的损失。鉴于双方在2008年11月12日签订的租赁合同约定的是年租金150万元，并未区分具体的部位，本院参照此前签订的补充协议关于后院附属面积租金的约定以及房屋楼层、面积的因素，将后院附属面积部分的年租金标准酌定为10万元，一楼餐厅的年租金标准酌定为14万元。故张振国、李清云应向德博公司支付租金和占有使用费746，794元【30万元-（10万＋14万）×45天／365天＋（150-10-14）万元×138天／365天】。
关于张振国、李清云主张保证金10万元予以返还，因案涉租赁合同中已经明确约定如承租人未按时交纳租金，出租人有权全额扣除保证金。合同约定，租金应于每年的6月5日、8月31日分两笔支付。张振国、李清云在违建未拆除前，未按时交纳2012年6月5日至2013年6月4日期间的租金30万元。对此张振国、李清云主张因德博公司未开具发票、其欠付租金的行为系行使不安抗辩权，本院认为，适用抗辩权的前提是双方互负的债务应为对等的，与支付租金形成对价关系的应为对租赁物的使用，开具发票仅为收取租金的附属义务，支付租金与开具发票并非对价关系，张振国、李清云的主张，缺乏法律依据，本院不予支持，一审法院认定保证金不应返还，具有合同和法律依据，本院予以维持。
关于干洗店和10楼房间的使用问题，双方均认可在签订案涉房屋租赁合同后，干洗店实际由张振国、李清云对外经营，作为对价，德博公司免费使用十楼的一个房间。张振国、李清云主张因干洗店于2013年4月21日被拆除，德博公司于该日即应将十楼所占用的房间返还给张振国、李清云。本院认为，双方租赁合同虽约定干洗店归德博公司使用、十楼归张振国、李清云使用，但双方在合同履行中实际变更了上述约定，将上述两部分交换使用，对此双方均予以认可，故德博公司主张张振国、李清云应支付其干洗店的租金，与事实不符，本院不予支持。因干洗店与十楼德博公司所占用的一个房间的使用互为对价，故在干洗店被拆除后，德博公司应向张振国、李清云支付租金，双方在2008年11月12日签订的租赁合同对十楼一个房间的使用费未做约定，参照此前于2005年4月13日签订的租赁合同中关于十楼年租金为7万元的约定，本院酌情将德博公司使用的十楼一个房间的年租金定为3.5万元，故德博公司应向张振国、李清云支付十楼一个房间的租金17，548元（3.5万元／年×183／365天）。关于德博公司主张其是于2013年10月20日方占有使用案涉房屋的，因其并未提供相关的证据予以证明，又与此前的陈述相悖，本院不予支持。关于张振国、李清云主张德博公司还应向其支付自2005年7月27日签订补充协议之日到2008年11月12日签订租赁合同之日期间的租金，因其并未提供德博公司在该期间占有使用十楼一个房间的证据，本院不予支持。
关于210、207房间的使用问题，张振国、李清云主张其早于2008年12月30日即提前将该两个房间的钥匙交给了德博公司，根据双方租赁合同，德博公司于2010年6月5日后方有权使用该两个房间，故其应支付2008年12月30日至2010年6月5日期间的租金。本院认为，2005年4月18日签订的房屋租赁合同中，约定的租赁物为案涉房屋1-2楼餐厅（含后厨房），该租赁标的对于租赁范围是否包括210、207房间约定不明。即使当时签订的租赁合同约定张振国承租的范围包括210、207房间，在双方于2008年11月12日签订的租赁合同中明确将210、207房间约定为归德博公司使用的情况下，即使租赁期限自2010年6月5日开始，张振国、李清云提前交付钥匙的行为，也应视为其放弃了对提前交付期间的房屋租金的主张。
关于取暖费，因双方签订的租赁合同明确约定乙方经营所发生的一切税费及其他与乙方租赁及使用租赁物有关的费用由乙方承担，甲方只承担与租赁行为本身有关的税费、大楼房产税。因取暖费为张振国、李清云使用租赁物有关的费用，按照合同约定应由其自行负担。其要求德博公司承担，与合同约定不符。另外，张振国、李清云提供的取暖费收据每年缴纳的取暖费并不一致，故其提供的证据也不足以证明其缴纳了案涉房屋的全部取暖费。故张振国、李清云的该项主张，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。
综上所述，扣除掉张振国、李清云为德博公司垫付的土地税、房产税50，055元以及德博公司应支付的10楼一个房间的使用费17，548元，张振国、李清云仍应向德博公司支付租金及占有使用费679，191元（746，794元-50，055元-17，548元）。关于利息，德博公司分两部分主张，即2012年6月5日至2013年6月4日租期（简称2012年度）内欠付租金30万元，按欠3个月计算；2013年6月5日至2014年6月4日（简称2013年度）的150万租金，按欠一年计算，均计付至实际给付之日止。按照合同约定，租金应于每年的6月5日前付房租80万，8月31日前付70万。2012年度的租金最迟应于2012年8月31日支付。故2012年度应予支付的租金和占有使用费270，410元【30万元-（10万＋14万）×45天／365天】的利息应自2012年9月1日开始计算。因德博公司的主张实际上是从2012年10月1日开始计算利息，是对其权利的自由处分，本院予以尊重，利息应自2012年10月1日开始计算。关于剩余应予支付的租金408，781元，因在2013年度租期尚未开始前即发生了违建被拆除事件，双方一直就违建拆除对合同履行产生的影响进行协商，且双方还存在相互抵顶的事项（十楼一个房间使用费、土地税、房产税），利息应从2013年10月20日合同予以解除之次日开始计算，比较公平。利息为法定孳息，与本金的给付期限应一致，故均应计算至本判决确定的履行期限届满之日为止。对于德博公司主张的租金及利息合理部分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第646号民事判决第一项；
二、撤销大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第646号民事判决第三项、第四项；
三、变更大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第646号民事判决第二项为原审被告（反诉原告）张振国、李清云于本判决生效之日起十五日内给付原审原告（反诉被告）大连德博有限公司房屋租金及占有使用费679，191元及利息（270，410元租金及占有使用费的利息自2012年10月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，408，781元租金的利息自2013年10月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算自）；
四、驳回原审原告（反诉被告）大连德博有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回原审被告（反诉原告）张振国、李清云的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24，570元（原告已预交），反诉费12，085元（被告已预交），共计36，655元，由大连德博有限公司负担14，723元，由被告张振国、李清云负担21，932元。二审案件受理费33，225元（大连德博有限公司预交24，570元，张振国、李清云预交8655元），由大连德博有限公司负担，由大连德博有限公司负担14，723元，由被告张振国、李清云负担18，502元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 张萍萍
二〇一五年十一月十一日
书记员 王 亮
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。