广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终2818号
上诉人（原审被告、反诉原告）：柳州市荣峰投资有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市飞鹅二路1号谷埠街国际商城B3栋14-1号。
法定代表人：曾华灵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：龚坚国，广西和清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李开通，男，1979年10月16日出�，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区。
委托诉讼代理人：徐宾，广西昶明律师事务所律师。
原审被告：曾华灵，男，1978年1月20日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳江区。
委托诉讼代理人：龚坚国，广西和清律师事务所律师。
上诉人柳州市荣峰投资有限公司（以下简称荣峰公司）因与被上诉人李开通、原审被告曾华灵租赁合同纠纷一案，不服柳州铁路运输法院（2016）桂7101民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日受理后，依法组成合议庭，组织各方当事人对本案进行了询问。上诉人荣峰公司及原审被告曾华灵的共同委托诉讼代理人龚坚国、被上诉人李开通的委托诉讼代理人徐宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人荣峰公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、第二、第四项，重新作出公正判决；2、本案一、二审诉讼费用全部由李开通承担。
上诉人荣峰公司的事实与理由：
一、一审法院关于本诉认定事实错误。
（一）一审法院认定李开通与荣峰公司签订《土地租赁权转租变更合同》时，荣峰公司已经在承租的土地上开展经营活动，明显错误。系曾华灵转租李开通向柳州市柳南区太阳村镇上等村委六、七组（以下简称上等村六、七组）租赁的土地。且该租赁地李开通与曾华灵约定由李开通办理农用地转为工业用地许可证审批手续及建设规划用地许可证。然而，李开通向曾华灵交付的却是未转为工业建设用地的地块，也未办理建设规划许可证，在该地块上不可能展开投资经营活动，仅允许进行一些基础性平整活动。荣峰公司于2013年5月27日成立，因转租土地未具备开工建设条件，也未能进行投资经营活动。
（二）、一审法院认为租赁涉案土地面积为105.6亩，但是需要用于建设厂房的土地面积为76亩，且荣峰公司未签订合同之前就已经使用涉案土地，对租赁的土地性质应当十分清楚的观点，与事实不符。理由如下：1、从2011年8月15日李开通与柳州市柳南区太阳城镇上等村委（以下简称上等村委）签订的《土地使用权租赁合同》中可以确定该105.6亩土地为建设用地，没有标注其中的30亩为不可开发建设的林地。2、李开通在与曾华灵签订的《土地租赁权转租合同》约定交付条件为农业用地转工业用地，未注明该土地有30亩林地。3、在荣峰公司与李开通签订的《土地租赁权转租变更合同》中，李开通明确承诺该租赁土地符合办理建设规划用地许可等证件。4、依据柳南发改登[2013]16号批复内容记载：荣峰公司申报的标准厂房项目占地面积为100亩，其中，标准厂房5栋，面积9万多平方米，办公楼面积2500平方米，职工宿舍面积为4200平方米。以上为庭审已经查明的事实，没有任何证据证明荣峰公司及曾华灵在签订合同时知道其中的30亩土地为不可开发建设的林地。根据荣峰公司签订合同的目的，荣峰公司需要就约定的全部土地进行开发建设，而不是植树造林。
（三）、荣峰公司按原合同支付310万元补偿费没有法律依据。荣峰公司与李开通约定的310万元补偿费不存在对价交易的基础。就本案而言，李开通从上等村委租赁土地后，在未进行开发利用的情况下随即转租给曾华灵，每年收取125万元租金，实际只支付19万元的租金。在曾华灵支付了一年半的租金188万元后，又转让给荣�公司收取310万元补偿费用。该金额已经超出其基于合同本身应获得的利益。当然，如果李开通依约将涉案的105.6亩土地全部转化为建设用地交付给荣峰公司，并配合荣峰公司办理开发建设规划用地许可证，李开通按照合同约定收取补偿费也是可以的。但是李开通没有按照合同约定履行义务，至始至终都是荣峰公司自行办理申报和审批手续。当得知荣峰公司仅能使用76亩土地的情况下，仍然要求按照合同约定支付款项，明显存在双方权利义务的不对等。
（四）、李开通起诉已经超过诉讼时效。1、荣峰公司按约定在2013年10月3日前支付了第一笔补偿费200万元，双方约定的第二笔补偿费110万元于2013年12月31日前支付，但荣峰公司基于合同在实际履行过程中发生的一些情况而未支付。一审法院于2016年6月1日立案受理本案，案由为租赁合同纠纷，按照�中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，从2013年12月31日到2016年6月1日，时间已经过去2年5个月，李开通起诉时已经超过了一年的诉讼时效，即使法院认为补偿款为两年的诉讼时效，李开通的起诉也超过了两年时间。2、一审法院将2014年6月3日荣峰公司转给谢艳芳的13万元认定为是支付给李开通的补偿费也是毫无事实依据的，该情况既无双方约定，也无事后确认。
（五）、一审法院对违约金判决所依据的法律错误。该款不是民间借贷，目前没有证据可以证实李开通能依据该款产生每月2%或者不低于银行同期贷款利率4倍的利息收入，不存在荣峰公司延迟履行造成李开通经济损失的情形。现在一审法院按照2%月利率计算违约金，按照民间借贷纠纷案件处理经济类合同纠纷，明显超出法律规定，依法应予以纠正。
二、一审法院关于反诉事实认定错误。
一审法院认为荣峰公司对租赁土地中涉及林地部分不能建设标准厂房应当有预见，不存在情势变更的情形的观点与事实不符。按李开通本人的说法105.6亩全部属于建设用地，为此，李开通在租赁合同承诺“该租赁土地符合办理建设规划用地的相关政策，并配合办理租赁土地开发建设所需的建设规划许可证等证件”，105.6亩土地全部可以办理获得建设规划许也是荣峰公司租赁该地块的初衷本意。但经上等村委申报项目后，最终获批建设用地仅为约75.12亩，与约定相差近30%，荣峰公司提出按照最终审批的情况实际调整补偿费，并由李开通退还部分补偿费的主张符合客观情况并具有法律依据。
据此，荣峰公司特依法提起上诉，敬请支持上诉请求。
被上诉人李开通答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，荣峰公司应当及时履行支付还款义务，请求驳回上诉。
上诉人李开通向一审法院起诉请求1、荣峰公司向李开通支付补偿款97万元及违约金1792800元（从2014年1月1日起，分段计至2016年5月31日，其余至付清全部款项止的违约金，按每月6%另计），以上合计2762800元；2、曾华灵对荣峰公司的欠款承担连带责任；3、荣峰公司、曾华灵承担本案全部诉讼费用。
被上诉人荣峰公司向一审法院提起的反诉请求：1、李开通、荣峰公司于2013年10月3日签订的《土地租赁权转租变更合同》第三条约定的补偿费总额调降至155万元；2、李开通退还多收的补偿费58万元；3、诉讼费用由李开通承担。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。
一审法院认为，本案的争议焦点主要有四：一是李开通的起诉是否超过诉讼时效；二是李开通与荣峰公司签订的《土地租赁权转租变更合同》是否符合情势变更的情形和荣峰公司要求调整补偿款是否具有事实依据和法律依据；三是荣峰公司须向李开通支付的补偿款和违约金的数额如何确定；四是曾华灵是否应承担本案担保责任。
对于双方有争议的事实，关于荣峰公司于2014年6月3日通过银行转账向谢艳芳支付的13万元系偿还借款还是支付补偿款的认定，经查，谢艳芳系李开通的母亲，庭审中，荣峰公司对其已向李开通支付补偿款213万元的事实予以认可，荣峰公司辩称向谢艳芳支付的款项系借款，但其未能提供证据证明存在借款的事实，一审法院对荣峰公司该答辩意见不予采信。
关于李开通的起诉是否超过诉讼时效的问题，荣峰公司先后两次向李开通支付补偿款共计213万元，其中第二次13万元的款项支付日期是2014年6月3日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。本案中，荣峰公司于2014年6月3日向李开通支付了13万元的补偿款。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’。”因此，李开通要求荣峰公司支付补偿款的诉讼时效从2014年6月3日起重新计算，其于2016年6月1日起诉未超过向法院请求保�民事权利二年的诉讼时效，故李开通的起诉符合法律规定。
关于双方签订的《土地租赁权转租变更合同》是否符合情势变更的情形和荣峰投资公司要求调整补偿款是否具有事实依据和法律依据，一审法院认为，该合同系双方自愿达成的，未违反法律规定，具有合法有效性。经查，涉案土地原系李开通与上等村六、七组签订租赁合同由李开通占有、使用。2013年10月3日，李开通与荣峰公司签订转租合同时，荣峰公司已经在承租土地上开展投资经营活动，且承租土地的目的明确，系用于建设标准厂房，涉案土地面积约为105.6亩。2013年9月30日，上等村六、七组与荣峰公司签订《合作协议书》，约定涉案土地用于合作建设标准厂房项目，在该协议书中写明上等村委会以书面形式将上述合作项目向柳州市柳南区发展和改革局（以下简称柳南区发改局）�交申请备案报告，柳南区发改局作出柳南发改登[2013]16号《关于同意柳南区上等村标准厂房项目备案的批复》同意项目备案，并于2014年3月31日发放《登记备案证》，登记备案号为柳南发改登字[2014]5号，备案登记的建设内容及规模为“占地面积约76.22亩，其中：建标准厂房5栋，面积47533M2,办公楼面积3456M2，建设总面积50989M2”。2016年2月26日，柳州市规划局向上等村委颁发关于上等村标准厂房的《建设用地规划许可证》，批准建设用地为50083.03平方米。从这两份证据可以看出，荣峰公司使用涉案土地用于建设标准厂房，从签订合同、项目备案登记到建设用地审批，备案登记的建设面积与审批建设用地面积相差不大，即荣峰公司租赁涉案土地面积为105.6亩，但其需用于建设厂房的土地为76亩左右。经庭审调查，未审批的30亩土地多属于林地，无法用于建设标准厂房，且荣峰�资公司在未签订合同之前已在使用涉案土地，其对租赁土地的性质理应十分清楚，对涉及林地部分不能建设标准厂房应当有预见，不存在情势变更的情形。故荣峰公司所称的因情势变更未达到合同目的要求调整补偿款的反诉请求无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。
关于荣峰公司向李开通支付的补偿款和违约金数额的确定，经查，荣峰公司已经向李开通支付补偿款共计213万元，荣峰公司仍需向李开通支付补偿款310万元-200万元-13万元=97万元。双方在合同中明确约定支付时间和逾期支付的违约责任。荣峰公司未按照合同约定支付补偿款，已构成违约，应当承担违约责任。荣峰公司在庭审中表示双方在合同中约定的违约金过高，荣峰公司请求予以调整。一审法院根据双方履行合同情况及公平原则，将违约金调整为月利率2%，则从2014年1月1日至2014年6月3日的违约金计算为110万元×2%×5=11万元；从2014年6月4日至2016年5月31日的违约金计算为97万元×2%×24=46.56万元，荣峰公司应向李开通支付违约金共计57.56万元，之后的违约金按2%月利率，从2016年6月1日起计算至付清款项之日止。
关于曾华灵是否承担本案担保责任的问题，本案中，李开通与荣峰公司在《土地租赁权转租变更合同》中的第六条约定，曾华灵作为此合同担保人，合同签订时间是2013年10月3日。由于该合同未明确曾华灵是连带责任保证还是一般保证的保证人，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”曾华灵应为连带责任保证的保证人。由于该借条中未约定曾华灵的保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款的规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”在合同中，荣峰公司履行合同义务的时间至2013年12月31日，因此曾华灵对该合同的保证期间为2013年12月31日起的6个月内。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十一条的规定“保证期间不应任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。”故保证期间属于除斥期间，李开通应当在曾华灵的保证期间内要求其承担保证责任。综上，李开通对曾华灵享有的权利随除斥期间的届满而消灭，故应依法免除曾华灵的保证责任，因此，李开通要求曾华灵承担连带责任的诉讼请求没有事实及法律依据，本案不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一�零六条第一款、第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，该院判决如下：一、荣峰公司向李开通支付欠款97万元；二、荣峰公司向李开通支付违约金575600元（该违约金计至2016年5月31日，之后产生的违约金，按2%月利率，从2016年6月1日计至付清欠款之日止）；三、驳回李开通的其他诉讼请求；四、�回荣峰公司的反诉请求。本诉案件受理费28902元（李开通已预交），减半收取计14451元，由李开通负担6367元，荣峰公司负担8084元；反诉案件受理费4800元（荣峰公司已预交），由荣峰公司负担。
上诉人荣峰公司、原审被告曾华灵对一审法院查明的事实提出异议认为，1、李开通并未多次催促荣峰公司支付余款97万元；2、一审法院关于荣峰公司于2014年6月3日向谢艳芳转账支付的13万元认定错误，该款实际是曾华灵向李开通偿还的租金；3、一审法院认为2013年10月3日荣峰公司与李开通签订《土地租赁权转租变更合同》时已经在承租土地上开展投资经营活动的观点是错误的，事实上荣峰公司并没有开展经营活动；4、一审法院认定荣峰公司需要用于建设厂房的土地为约76亩的认定错误，事实上荣峰公司都是以105.6亩土地进行申报，但仅获批约76亩。
被上诉人李开通对一审法院查明的事实未提出异议。
二审期间，上诉人荣峰公司、被上诉人李开通、原审被告曾华灵均未向本院提交新的证据。
关于上诉人荣峰公司与原审被告曾华灵对事实查明部分提出的异议，本院认为，李开通是否多次催促荣峰公司支付余款97万元，是李开通在起诉状中自行记载的事实与理由，一审法院对此并未明确认定；关于荣峰公司与曾华灵提出的其余异议，均系本案审理的争议焦点，本院将在下文详细阐述。
关于一审法院查明的事实，本院认为，虽然一审法院在一审判决中对各方当事人无异议的事实予以确认，但其并未在庭审阶段以及一审判决中对各方无异议的证据及无异议的事实为何进行记载，本院对此予以指出。由于各方当事人在一审庭�中表示对对方当事人所举证据的真实性均无异议，故本院对此将结合一、二审庭审查明的事实在二审另查明中予以详细记载。
二审另查明：2011年8月15日，上等村六、七组（甲方）与李开通（乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定上等村六、七组将位于柳州市柳南区太阳村镇上等村委西北面与广西鱼峰水泥集团西面相邻的约105.6亩土地出租给李开通，上述合同项下土地用途为建设用地，租赁期限为20年（自2012年1月1日至2031年12月31日），关于租金双方约定：2012年至2016年为1500元/亩·年、2017年至2021年为2000元/亩·年，至于2022年至合同期限届满之日的租金数额，双方在上述合同中亦进行了具体的约定。上等村六、七组与李开通还在《土地使用权租赁合同》，第七条约定“乙方可与其他单位或个人合作开发租赁的土地，也可以转租开发使用，�乙方仍然负责履行本合同”。上等村委在该合同落款处上盖章，覃汉昌、谭天齐在落款处上等村六、七组小组长部位签字、捺印。
2012年7月12日，李开通（甲方、转租方）与曾华灵（乙方、承租方）签订《土地租赁权转租合同》，双方在该合同中确认李开通转租权来源于上等村六、七组上述向其出租的105.6亩土地，租赁期限为2012年7月1日至2031年12月31日，2012年7月1日至2017年12月31日每年租金为125万元（其中，2012年7月1日起，曾华灵享有4个月的建设期，建设期内免收租金），2018年1月1日起的租金亦进行了明确的约定。
2013年9月30日，上等村六、七组（甲方）与荣峰公司（乙方）签订《合作协议书》，双方在协议段首部位确认了李开通与该村小组于2011年8月15日签订《土地使用权租赁合同》的等事宜。上述《合作协议书》第一条约定：双方主要合作建设项目占地面积约100亩，合作方式为上等村六、七组提供上述《土地使用权租赁合同》中约定的土地；第二条约定：合作期限为20年，从2012年1月1日至2031年12月31日。《合作协议书》第三条约定：上等村六、七组有权收取租金，其中2012年至2016年为1500元/亩·年、2017年至2021年为2000元/亩·年，2022年至协议期限届满的租金，均与《土地使用权租赁合同》中的约定一致；该条还约定：荣峰公司有权与其他单位或个人合作开发租赁的土地，也可以转租开发使用，荣峰公司除向上等村六、七组支付土地租金外，每年还应支付300元/亩的管理费及工作协调费，等等。
2013年10月3日，李开通（甲方）与荣峰公司（乙方）签订《土地租赁权转租变更合同》，就变更李开通与曾华灵于2012年7月12日签订的《土地租赁权转租合同》事宜进行�定。双方在合同首段部分确认了上述上等村六、七组与李开通之间签订《土地使用权租赁合同》租赁105.6亩土地的事实，以及李开通与曾华灵之间签订《土地租赁权转租合同》转租该土地的事实。《土地租赁权转租变更合同》的首段部分还记载：2013年曾华灵与他人成立荣峰公司，由荣峰公司履行与李开通之间签订的土地使用权租赁合同，现荣峰公司已经在上述土地上开展投资经营活动，并以上等村委的名义先向政府有关部门报建柳南区太阳村镇上等村厂房项目。《土地租赁权转租变更合同》第一条约定：李开通将与上等村六、七组签订的《土地使用权租赁合同》全部权利和义务转让给荣峰公司，李开通已向上等村六、七组支付的保证金等由荣峰公司享有，由荣峰公司履行《土地使用权租赁合同》的权利和义务；第二条约定：李开通承诺该租赁土地符合办理建设规划用地的相关政策，并配合荣峰公司办理该租赁土地开发所需的建设规划用地许可证等证件，办理所需费用由荣峰公司支付，如因荣峰公司的原因未能办理的，李开通不承担责任；第三条约定：荣峰公司向李开通支付补偿费310万元，该笔补偿费分二次支付，第一笔200万元于签订该合同后、2013年10月3日前支付，第二笔110万元于2013年12月31日前支付，如荣峰公司逾期未支付，则荣峰公司应当按照支付金额的6%/月向李开通支付违约金；第四条约定：如该租赁土地不符合办理建设规划用地的相关政策，荣峰公司可解除本合同，李开通应退还荣峰公司依本合同支付的补偿费，合同解除后，双方权利义务按照李开通与曾华灵于2012年7月12日签订的土地租赁合同内容执行；第六条约定：为保证该合同的履行，曾华灵作为合同的担保人。李开通在《土地租赁权转租变更合同》落款�甲方签字、捺印，荣峰公司在该合同落款处乙方盖章，曾华灵亦在乙方处签字。同日，曾华灵从其账户向李开通名下账户合计转款200万元，李开通向荣峰公司出具《收条》确认收到荣峰公司交来《土地租赁权转租变更合同》补偿费200万元，荣峰公司与曾华灵在对上述转款的性质亦予以认可。同日，李开通与曾华灵签订《移交清单》。
另查明，2013年6月5日，柳州市柳南区发展和改革局作出《关于同意柳南区上等村标准厂房项目备案的批复》（柳南发改登[2013]16号），同意上等村委报来的“柳南区太阳村镇上等村标准厂房项目备案”，其项目内容记载为“项目拟选址位于柳南区太阳村镇上等村，占地面积约100亩，其中：标准厂房5栋，面积9万多平方米，办公楼面积2500平方米，职工宿舍楼面积4200平方米”等等。2014年3月31日，柳州市柳南区发展和改革局就本案争议涉及的上等村标准厂房颁发登记备案证（登记备案号：柳南发改登字[2014]5号），记载建设内容及规模为占地面积约76.22亩，其中：建标准厂房5栋，面积47533平方米，办公楼面积3456平方米，建筑总面积50989平方米。2016年2月26日，柳州市规划局就上述上等村标准厂房项目颁发《建设用地规划许可证》（证号为：地字第45XXX26号），记载的用地面积为50083.03平方米。二审庭审中，荣峰公司自认，柳南发改登字[2014]5号登记备案证记载的项目占地面积约76.22亩，系其根据审批部门的要求变更申报的，荣峰公司还称在知晓上述项目占地面积变更后，曾口头向李开通主张权利。
谢艳芳与李开通为母子关系，荣峰公司于2014年6月3日向谢艳芳名下账户转款13万元，李开通称该13万元为荣峰公司向其支付《土地租赁权转租变更合同》的剩余补偿款�而荣峰公司与曾华灵一方在一审庭审的质证意见认为，此款是荣峰公司支付给谢艳芳个人的，无证据证实系谢艳芳代李开通接受转款，但荣峰公司与曾华灵一方在二审庭审中认可上述13万元转款实际收款人为李开通，系荣峰公司代曾华灵向李开通支付《土地使用权转租合同》中的所欠租金。关于上述13万元的转款，荣峰公司在其向一审法院提交反诉状中记载为该公司向李开通支付的部分补偿费，并认为已向李开通支付的《土地租赁权转租变更合同》项下补偿费合计为213万元。
本院认为：各方当事人对李开通与曾华灵签订的《土地租赁权转租合同》及李开通与荣峰公司签订的《土地租赁权转租变更合同》真实性均予以认可，上述协议系合同当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，合法有效，各方应依约履行合同义务。根据上诉人荣峰公司的上诉主张及事实理由，以及被上诉人李开通的答辩、原审被告曾华灵的陈述，本案的争议焦点应归纳为：一、李开通的起诉是否超过诉讼时效？二、荣峰公司关于应将《土地租赁权转租变更合同》中约定的补偿费予以降低调整的主张，是否合理有据；三、李开通要求荣峰公司支付剩余补偿费97万元的主张是否合理有据；四、荣峰公司是否应向李开通支付违约金，如需支付，应如何计算？
针对第一个争议焦点，首先，各方当事人对2014年6月3日转至谢艳芳名下账户的13万元为谢艳芳代李开通收取的款项均表示认可，本院对各方无异议的部分予以确认。但关于款项的性质各方持不同意见，对此，本院认为，荣峰公司在其提交的反诉状中，自认已向李开通支付的《土地租赁权转租变更合同》项下补偿费合计213万元�即包括转至谢艳芳名下账户的13万元，其自认与李开通的陈述一致。虽然荣峰公司在二审庭审中否认反诉状中的上述自认，但并未能提供证据推翻其第一次向法院表述的自认事实，故本院对此抗辩不予采信。关于荣峰公司与曾华灵在二审中辩称上述13万元为荣峰公司替曾华灵支付之前所欠李开通的租金，但是，一方面，曾华灵与荣峰公司就其辩称未能提供证据支持，在本案已查明的事实中均未显示存在曾华灵欠缴租金的情况，另一方面，该款项系由荣峰公司账户直接转出，履行主体也与《土地租赁权转租变更合同》中约定的义务主体荣峰公司一致，据此，本院对荣峰公司与曾华灵的该项辩称不予采信。通过以上对各方当事人的陈述、自认以及转账支付主体及义务主体的分析，一审法院认为2014年6月3日荣峰公司转至谢艳芳名下账户的13万元，为该公司向李开通支付《土地租赁权转租变更合同》项下部分补偿费的认定正确，本院予以维持。
其次，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案中，根据《土地租赁权转租变更合同》的约定，及李开通、荣峰公司与曾华灵的自认可知，李开通通过上述合同将其与上等村六、七组签订《土地使用权租赁合同》中的权利和义务概括转让给荣峰公司，《土地租赁权转租变更合同》中约定荣峰公司向李开通支付的补偿费，为合同对价，故本案争议涉及的补偿费属于普通债权债务，根据上述法律规定适用两年的诉讼时效期间。
再次，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中�时起，诉讼时效期间重新计算”，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’”。本案中，由于《土地租赁权转租变更合同》约定荣峰公司向李开通支付剩余第二笔补偿费的时间为2013年12月31日前，则本案诉讼时效因自上述约定履行期限的次日开始计算；又因荣峰公司在诉讼时效期间届满前于2014年6月3日通过谢艳芳向李开通支付了13万元的补偿费，故根据上述法律并参照以上司法解释的规定，本案诉讼时效因荣峰公司的履行而中断重新计算。现李开通于2016年6月1日向一审法院提起本案诉讼，其主张未超过诉讼时效期间，一审法院对此认定正确，本院予以维持。
针对第二个争议焦点，本院认为，一方面，根据《土地租赁权转租变更合同》首段的记载以及柳州市柳南区发展和改革局作出柳南发改登[2013]16号批复的时间可知，在签订该协议之前，已由荣峰公司履行与李开通之间签订的《土地租赁权转租合同》，双方还确认荣峰公司已经在上述土地上开展投资经营活动，且已经以上等村委的名义先向柳州市柳南区发展和改革局报建上等村标准厂房项目，据此，一审法院此部分认定正确。另一方面，根据荣峰公司在二审中的自认可知，柳州市柳南区发展和改革局于2014年3月31日就本案争议涉及的上等村标准厂房颁发登记备案时，该公司已知晓向项目建设内容及规模为占地面积约76.22亩，但荣峰公司未能提供证据证实其在知晓上述情况之后对《土地租赁权转租变更合同》的履行向李开通提出过异议或主张返�，反而是在2014年6月3日继续向李开通支付了13万元的补偿费，即以实际履行行为表示继续履行合同。
据此，《土地租赁权转租变更合同》为李开通与荣峰公司自行协商达成的合意，荣峰公司一直知晓合同项下租赁土地的实际情况及登记备案时占地面积的变化后，仍然继续履行付款义务，且在至荣峰公司提起反诉将近两年的时间里未有证据证实曾向李开通主张予以返还，一审法院根据本案查明的事实，驳回荣峰公司变更《土地租赁权转租变更合同》中约定补偿费主张的观点并无不当，本院予以维持。
针对第三个争议焦点，本院认为，一方面，李开通与荣峰公司签订的《土地租赁权转租变更合同》合法有效；另一方面，李开通与上述合同签订之日已与荣峰公司及曾华灵一方办理了交接手续，且从荣峰公司与上等村六、�组签订的《合作协议书》约定的内容来看，上等村六、七组对荣峰公司概括承受李开通在原土地租赁合同中的权利义务，以及荣峰公司作为租赁人的合同地位亦予以知晓并同意，故李开通已依约完成了其主要合同义务。据此，荣峰公司理应依约向李开通支付约定的补偿费310万元，现荣峰公司仅向李开通支付补偿费213万元，一审法院支持李开通的主张，要求荣峰公司支付剩余补偿费97万元的观点正确，本院予以维持。
针对第四个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成�失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，荣峰公司逾期未向李开通支付剩余补偿费，理应根据双方的约定，自逾期次日起支付违约金，但李开通因荣峰公司逾期付款所体现的损失主要为资金暂用的损失，故双方在《土地租赁权转租变更合同》中约定按照每月6%计算违约金过高，一审法院结合荣峰公司的违约情况及其过错程度，根据本案的实际情况，降低调整为月利率2%的观点正确。据此，一审法院关于本案违约金计�的认定正确，本院予以维持。
综上所述，荣峰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回，一审法院查明事实不详尽，本院对此予以指出。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23510元（上诉人柳州市荣峰投资有限公司已预交），由上诉人柳州市荣峰投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李婷婷
审 判 员 温清华
代理审判员 彭 霞
appoint
二〇一七年五月八日
书 记 员 龙 影