上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初14770号
原告：梅洁，女，1989年6月11日生，汉族，住江苏省。
原告(反诉被告)：韩亚云，男，1990年11月3日生，汉族，住四川省华蓥市。
上列二原告共同委托诉讼代理人：陈晓华，上海申亚律师事务所律师。
被告(反诉原告)：惠怀琛，女，1958年11月8日生，汉族，住上海市静安区。
被告(反诉原告)：梅建国，男，1958年12月22日生，汉族，住上海市静安区。
上列二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：顾積伟，上海福一律师事务所律师。
上列二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：张辉，上海福一律师事务所律师。
原告梅洁、韩亚云与被告惠怀琛、梅建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。2016年8月29日,被告提起反诉，本院于2016年9月1日予以受理，并分别于2016年10月13日进行了第一次证据交换、于2016年11月17日进行了第二次证据交换以及公开开庭审理。原告韩亚云及两原告共同委托诉讼代理人陈晓华，被告惠怀琛及两被告共同委托诉讼代理人顾積伟均到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意及本院院长批准延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方之间签订的《房地产定金及买卖协议》；2.被告将位于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下；3.被告以880,000元为基数、按照每日千分之一的标准向原告支付自2016年8月16日始至实际过户之日止的违约金；4、被告支付原告诉讼保全担保费3,000元。事实和理由：2012年8月27日，原、被告签订《房地产定金及买卖协议》，约定被告将系争房屋售予原告，并对过户等事宜作了约定。上述合同签订后，原告依约向被告支付购房款880,000元。2016年8月，原、被告协商系争房屋过户事宜，但被告予以拒绝，并提出涨价300,000元才会协助过户，以致未果。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：首先，原告梅洁并非合同缔约主体，故其不是本案适格原告。其次，合同约定的过户时间为2016年6月28日，原告韩亚云怠于办理过户的行为，已构成违约。再次，至本案起诉之际，依社保记录，原告韩亚云没有在本市购房的资格，无法将系争房屋过户至原告韩亚云名下，亦已构成违约。最后，原告主张的担保费并非必要费用。
同时，被告提出反诉请求：1.解除原告韩亚云与被告之间签订的《房地产定金及买卖协议》，定金440,000元归被告所有；2.原告韩亚云向被告返还系争房屋及编号为沪房地松字(2013)第029883号上海市房地产权证。事实和理由：2016年6月28日，其得知系争房屋可以过户后，立即通知原告韩亚云办理过户手续，但原告韩亚云要求将过户时间约定在2017年9月15日之前。此后，其得知原告韩亚云在2016年6月28日系争房屋可以过户后的15日内没有购房资格，故根据《房地产定金及买卖协议》的约定，原告韩亚云已构成违约，故请求法院判如所请。
针对被告的反诉，原告韩亚云辩称：合同约定过户时间较为灵活，履行期限至少至2016年年底。且依据合同宗旨，协助原告办理过户手续系被告之义务，只要原告在该期限内过户即可。因此，其不同意被告的反诉请求。
经审理查明：一、有关系争房屋买卖情况
2012年8月27日，原告韩亚云(乙方)与被告梅建国、惠怀琛(甲方)经居间人(丙方)撮合签订《房地产定金及买卖协议》，约定：1.甲方将系争房屋出售给乙方；2.房价款为880,000元，乙方应于签订本协议后十日内支付甲方定金至440,000元，甲方同时将系争房屋交付乙方；甲方办理以其为权利人的产权证，并领取产权证五个工作日内，乙方需支付甲方房款360,000元；待甲、乙双方办理产权过户手续成功后，当日乙方以现金方式向甲方支付尾款80,000元；3.甲方接到办理以其为权利人的产权证的通知后五个工作日内办理产权证，并承诺三年之后系争房屋能办理产权过户手续，以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续十五个工作日内与乙方办理产权过户手续。(因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续)，甲方不得以任何理由拖延过户日期。每逾期一日，甲方应当按照总房价款的千分之一向乙方支付赔偿金；4.在本协议签订后，如果甲方未能履行本协议，导致双方无法办理系争房屋产权过户手续，则甲方自愿赔偿乙方违约金1,760,000元，且乙方有权要求甲方赔偿装修等费用(以下简称4.2条款)；5.本协议签订后，如果乙方未能履行本协议，导致双方无法办理该房屋产权过户手续，则乙方已支付甲方的定金不予返还且甲方有权收回系争房屋；6.丙方已向甲、乙双方告知，由于该房产为动迁安置房，自产权证登记日满三年可上市交易过户，现甲、乙双方约定自产权登记之日起五年后十五个工作日内办理产权过户手续等。该协议另对其他事宜作了约定。
上述协议签订当日，原告韩亚云向被告支付定金20,000元。2012年9月2日、2013年11月2日和2016年7月8日，原告韩亚云向被告支付定金420,000元、购房款360,000元和80,000元。期间，被告依约将系争房屋交付原告韩亚云，并于2013年10月22日对系争房屋取得登记权利人为其本人的上海市房地产权证。2016年7月7日，被告通知原告办理系争房屋产权过户手续。
二、有关系争房屋的来源
系争房屋为动迁安置房。2010年11月12日，被告惠怀琛与案外人签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》。基于此，被告取得了系争房屋。2013年6月28日，案外人对某某系争房屋在内的上海市松江区泗泾镇泗凤公路1500弄房屋取得上海市房地产权证。
三、关于原告购房资格问题
两原告均非本市户籍，于2014年9月9日登记结婚。自2016年7月7日或8月15日起算的前2年内，原告梅洁、韩亚云累计缴纳个人城镇基本养老保险的期间均为23个月。
四、其他事实
2016年8月16日，原告向本院申请对系争房屋采取财产保全措施，并由案外人上海金驹融资担保有限公司提供信用担保，原告为此支付担保费3,000元。
以上事实，主要有《房地产定金及买卖协议》、收条、上海市房地产权证、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、上海市房地产登记簿、结婚证、参保个人城镇基本养老保险缴费情况以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议焦点在于：一、原告韩亚云与被告之间签订的《房地产定金及买卖协议》是继续履行还是解除，以及相关后果如何处理；二、原告梅洁是否为上述协议缔约主体。
一、有关协议是继续履行还是解除及后果处理问题
原告韩亚云与被告之间签订的转让动迁安置房的《房地产定金及买卖协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，本市有关动迁安置房限制转让的规定以及相关的限购政策，并不足以影响上述协议的效力。因此，上述协议属有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，除非符合约定或法定解除条件。
众所周知，2011年2月1日始，非本市户籍居民家庭在本市购房需提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。2013年11月8日始，非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。2016年3月25日始，上述限购政策又调整为非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。据此，非本市户籍自然人在本市是否具备购房资格须以家庭为单位进行审核，但是上述限购政策并未规定购房的合同主体亦必须为全体家庭成员，而不能是该家庭中的某一成员。
本案中，在原告韩亚云与被告之间所签协议成立之际，原告韩亚云未婚，属于限购对象。但是，在原告韩亚云向本院提起诉讼时，其已经登记结婚且缴纳社会保险年限亦已符合缔约时有关“两年缴满一年”的规定。在原告韩亚云与被告之间的合同关系成立之后，本市调整的非本市户籍居民家庭在本市购房的限购政策，不具有溯及既往的效力。故原告韩亚云目前已经具备了缔约时在本市购房的资格。何况，协议还约定因国家政策导致过户年限变动，被告应积极配合原告韩亚云办理产权过户手续。因此，即便原告韩亚云存在如被告所称的因缴纳社保年限不够而限购的情形，被告亦无权以此为由向原告韩亚云主张权利。
此外，与被告取得系争房屋有关的拆迁补偿安置协议签订于2010年11月12日，且在2013年6月28日案外人已取得包括系争房屋在内的上海市房地产权证亦即俗称的大产证。因此，自2016年6月28日始系争房屋即可办理变更权利人的转移登记。而且现上述期限亦已届满，加之目前不存在继续履行原告韩亚云与被告之间协议的法律上或事实上的其他障碍。
至于被告于诉讼中所称的其可依据4.2条款之规定主张解除合同的意见，因该条款约定的是被告不能履行合同，并由此导致无法办理产权过户手续的情形下才可适用。现不存在被告不能履行合同的事实，因为被告不能履行合同与被告不履行合同完全是两个概念。此为其一。其二，基于前述有关合同应当继续履行的裁判理由，即便被告不能履行合同，亦不存在无法办理产权过户的事实。因此，本院对被告的上述意见，不予采纳。
基于此，对原告韩亚云有关继续履行协议的诉讼请求，本院予以支持。对被告的反诉请求,本院不予支持。
至于原告韩亚云主张的过户问题，一则过户系继续履行上述协议应有之意。二则本次诉讼之前被告已通知原告韩亚云过户。三则目前不存在如上所述的限购、限转以及其他履行上的障碍。故本院对原告韩亚云的该项诉讼请求，亦予以支持。
至于原告韩亚云主张的违约金，一方面，原告韩亚云与被告签订该协议之时，其未符合彼时购房政策要求。另一方面，得知系争房屋满足过户条件时，被告亦在该协议约定期限内积极催促原告韩亚云办理过户事宜。原告韩亚云并无充分证据证明因归责于被告的原因，导致其迟延取得系争房屋的产权证。故对原告韩亚云的该项诉讼请求，本院不予支持。
至于原告韩亚云主张的担保费，由于上述协议对此并无约定，又无相应法律依据，且该担保费不属于必要支出的费用，故本院对原告韩亚云该项诉讼请求，同样不予支持。
二、有关原告梅洁是否为协议缔约主体问题
一方面，从协议的形式及内容上看，无论是协议首部还是落款以及约定内容，均为载有“梅洁”的字样。另一方面，被告自始至终未认可原告梅洁为买受人主体之一。故原告梅洁不是上述协议的缔约主体，其无权依据该协议向被告主张权利，对其依据上述协议向被告提出的诉讼请求，本院均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条以及第一百三十五条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)韩亚云与被告(反诉原告)惠怀琛、梅建国之间于2012年8月27日签订的《房地产定金及买卖协议》继续履行；
二、被告(反诉原告)惠怀琛、梅建国于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)韩亚云将位于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋登记权利人由被告(反诉原告)惠怀琛、梅建国转移登记至原告(反诉被告)韩亚云名下；
三、驳回原告(反诉被告)韩亚云的其余诉讼请求；
四、驳回原告梅洁的诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)惠怀琛、梅建国的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费13,832，减半收取6,916元，财产保全费申请4,920元，反诉案件受理费4,030元，合计诉讼费15,866元，由原告(反诉被告)韩亚云负担616元，由被告(反诉原告)惠怀琛、梅建国负担15,250元(已付3,950元，余款11,300元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一六年十二月三十日
书记员 张树腾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。