广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第1236号
原告赵小红。
委托代理人韦云雷，广西弘生联合律师事务所律师。
委托代理人黄向峰，广西弘生联合律师事务所律师。
被告广西万博房地产开发有限公司。
法定代表人吴某，董事长。
委托代理人韦津津，广西兰盛律师事务所律师。
原告赵小红与被告广西河池市万博房地产开发有限公司（以下简称“万博公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理，依法由代理审判员覃木熠适用简易程序，于2014年8月5日公开开庭审理了本案。书记员曹敏铃担任法庭记录。原告赵小红的委托代理人韦云雷、黄向峰，被告万博公司的特别授权委托代理人韦津津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2010年6月24日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的名为“时代广场”A单元11层0X号商品房一套。双方在合同中约定：原告向被告支付房屋首付款52670元后，余款170000元由原告办理银行按揭手续向被告支付；并约定被告应当在2011年12月30日前交付房屋；如逾期交房，被告将承担按日向原告支付应付款万分之三的违约金责任。之后，原告按约定交付首付款，也依约办理了银行按揭手续，但被告迟迟未能按约定交房。直到2014年4月14日，被告才向原告实际履行交付房屋的义务，被告延迟交房达834天。被告应当按合同约定向原告支付违约金55712元（222670×0.0003×834=55712），被告的行为已经违反了合同约定的义务并侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益遂诉至法院，请求判令：1、被告按照合同约定向原告支付逾期交房的违约金55712元（违约金计至被告实际交房之日即2014年4月14日）；3、本案诉讼费用由原告承担。
原告对其诉请的事实在举证期限内提供的证据有：
1、原告身份证复印件一份，用以证明原告主体资格。
2、商品房买卖合同一份，用以证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系。
3、销售不动产统一发票一份，用以证明原告按照合同约定支付购房款的事实以及原告所购买商品房的总价格。
被告辩称，《商品房买卖合同》约定，买受人在支付购房首付款后，余款由买受人按出卖人的要求在签订本合同30日内，备齐办理银行按揭所需材料至银行办理个人住房贷款手续，并由银行转划入出卖人的账户。本案中，原告没有按照合同要求于30日内缴纳剩余购房款，直到2010年9月19日才将剩余房款通过银行支付给答辩人，逾期付款57天。根据合同约定，被告的房屋交付时间可以据以顺延57天，故计付违约金的起算时间应当自合同约定的房屋交付时间2011年12月30日起顺延57天至2012年2月25日。另依据合同的约定，逾期60日内不追究违约责任，故被告的房屋交付时间又可以据以顺延60天，至2012年4月25日起算。综上，被告逾期交房的天数应为705天，而非834天。
三、原告诉请的违约金计算的比例过分高出，依法可予以适当减少；被告应支付给原告的违约金为19354.4元。根据合同法规定，约定的违约金过高，当事人可以请求降低违约金。被告逾期交房给原告造成的实际损失客观上只表现为对方的使用价值，即将房屋用于出租所得到的租金。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，被告对于原告所购买的房屋进行了逾期交房期间内同地段同类的房屋租金评估，得出违约金为14888元，又根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被告应当支付给原告的违约金为14888×（1＋30%）=19354.4元。由此，被告认为原告诉请的违约金计付标准过高，请求法院依据以上标准依法调整。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、《商品房买卖合同》节选，用以证明被答辩人与答辩人于2010年6月26日签订的《商品房买卖合同》第六条规定：买受人在签订本合同的同时交付首付款，由买受人按出卖人要求在签订本《商品房买卖合同》30日内，备齐办理（银行按揭、公积金）所需资料至银行及房产局办理个人住房贷款手续，并由银行转划入出卖人账户。
2、收据一份，用以证明原告于2010年9月19日交齐购房款余额，超过合同约定的2010年7月24日，逾期付款达57天。
3、河池日报2014年3月28日刊“事实新闻版”，用以证明被告于2014年3月28日在河池日报事实新闻版面上刊登交房公告：我公司开发的“万博时代广场”商品房定于2014年3月31日起开始交房，通知各位业主带其资料钱来办理相关手续。
4、《入伙手续书》一份，用以证明原告直到2014年4月13日才前来办理入伙手续，被告已按合同约定公告通知交房时间，未在该时间按时交房是被答辩人自身原因导致。
5、《广西桂科资产评估有限公司报告书》（桂科资报字（2013）第0XX号）一份，用以证明广西桂科资产评估有限公司对原告所购买房屋作出租金损失评估，评估结果为该房屋月租金2012年1月1日至2012年12月31日为656元每月，2013年1月1日至2013年12月31日为635元每月，2014年1月1日至2014年12月31日为607元每月。
经开庭举证、质证，被告对原告提供的证据均无异议。原告对被告提供的证据的真实性均无异议，但对证据1的证明内容有异议，认为第一份合同的约定不能证明原告逾期付款的时候被告可以把这个交房时间顺延；对证据3不予认可，对其关联性有异议，认为本案不适用租金作为违约金的标准。本院认为，当事人对对方提供的证据的真实性无异议的证据，本院予以认定。
经审理查明，原告与被告于2010年6月24日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的名为“时代广场”A单元11层0X号商品房一套，该商品房套内面积为63.35平方米。双方在该合同中约定：原告向被告支付房屋首付款52670元后，余款170000元由原告办理银行按揭手续的方式按被告要求在签订本《商品房买卖合同》30日内向被告支付；买受人无论选择何种付款方式，房款未付清前，出卖人不予交付；被告在2011年12月30日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付原告使用；商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，由于买受人原因，未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：商品房达到交接条件，出卖人以电话、报刊公告或其他方式通知买受人，从电话和公告通知之日起，买受人应在30天内与出卖人办理商品房的交接手续；如被告逾期交房，逾期60日之内，不追究被告的违约责任，逾期超过60日后，超过部分则被告将承担按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金责任，合同继续履行，逾期超过90日，原告有权解除合同也可以继续履行合同，自本合同规定的应交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。到2010年7月24日止，原告尚未按双方合同约定办好银行按揭付款手续，至2010年9月19日，原告逾期57天，才通过银行按揭贷款方式向被告支付购房余款170000元，被告出具收据予以确认。2014年3月28日，被告在河池日报“事实新闻版”刊登交房公告，公告主要内容为：“我公司开发的‘万博时代广场’商品房定于2014年3月31日起开始交房，通知各位业主带其资料前来办理相关手续。2014年4月14日，原告来到被告处办理入伙手续。原告认为被告逾期交房损害其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。
另查明，经被告申请，2013年7月5日，广西桂科资产评估有限公司出具桂科咨报字（2013）第001号《广西万博房地产开发有限公司房屋租金评估报告书》，报告评估结果为该房屋月租金2012年1月1日至2012年12月31日为656元／月，2013年1月1日至2013年12月31日为635元／月，2014年1月1日至2014年12月31日为607元／月。庭审中，原告对该评估报告的真实性没有异议，但对作为案件的依据有异议，经本院当庭释明，原告表示不重新申请评估。
综合诉辩双方的意见及依据审理查明的事实，该案的争议焦点为：被告逾期交房的时间是834天还是705天（即原告延迟付款的57日及合同约定的逾期60日，是否不计入被告逾期交房的时间）？2、原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的违约金标准是否过高？违约金的标准应当以合同约定的标准来计算还是以同期间同地段同类的房屋租金损失来计算？
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议均系当事人双方的真实意见表示，内容未违反法律强制性规定，未损害国家、集体和第三人的合法权益，自签订之日起即为合法有效合同，合同当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。
一、被告逾期交房的时间是834天还是705天的问题。本案中，原告依据《商品房买卖合同》约定，计算被告逾期交房的时间自2011年12月30日计算，被告在答辩中亦认可按该时间应当交付房屋给原告。因此，本案被告应当交付房屋给原告的时间即为2011年12月30日。依据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定“买受人无论选择何种付款方式，房款未付清前，出卖人不予交付”，该条款可以理解为，在买受人未付清全部房款之前，出卖人可以在合同约定的交房时间时据以延期交付房屋。本案原告于2010年9月21日向被告付清购房款，比合同约定的付清购房款时间延迟57天；故被告逾期交房的时间应当自2011年12月30日起顺延计算57天，至2012年2月25日起算。另依据《商品房买卖合同》第九条第2点的约定，出卖人逾期交房60日之内，不追究其违约责任，故被告逾期交房的时间自2012年2月25日起算再顺延60天，应当自2012年4月25日起算。而本案被告逾期交房的时间应止算至被告在河池日报上刊登公告通知原告可以交付房屋之日，即2014年3月31日，因为在被告公告通知原告收房之时，视为该房已经具备可以交付原告的条件。本案中，合同亦约定商品房达到交接条件，出卖人通知买受人，从通知之日起，买受人应在30天内与出卖人办理商品房的交接手续，该条款可理解为自被告通知原告收房之日起30日内为原被告约定的相互免责期间，即被告可在30日内将房屋交付给原告而不承担逾期交房的违约责任，原告亦不承担迟延收房的责任。综上，本案被告逾期交房的时间应当自2012年4月25日起至2014年3月31日止，共计706天。
二、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的违约金标准是否过高？违约金的标准应当以合同约定的标准来计算还是以同期间同地段同类的房屋租金损失来计算的问题？本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，结合本案实际，被告万博公司逾期交房使买受人遭受的实际损失，客观上只表现为对房屋的使用价值，即可将房屋出租所得到的租金。故万博公司请求适当减少违约金并要求以同期间同地段同类型的房屋租金损失来计算违约金，符合上述法律和司法解释的规定且有事实依据，本院予以采信。根据广西华信资产评估有限公司作出的《房地产租金损失咨询报告》的评估结论，本案被告逾期交房的违约金计付方式为：①、2012年被告应支付给原告的违约金为7135元（2012年4月25日起至2012年12月31日止共计251天×（656元／30天）×（1＋30%）≈7135元］；②、2013年被告应支付给原告的违约金为10044元（2013年1月1日起至2013年12月31日止共计365天×（635元／30天）×（1＋30%）≈10044元］；③、2014年被告应支付给原告的违约金为2367元（2014年1月1日起至2014年3月31日止共计90天×（607元／30天）×（1＋30%）≈2367元］。综上，被告应支付原告逾期交房的违约金共计为7135元＋10044元＋2367元=19546元。因被告计算有误，故本院对于其计算的结果不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定、判决如下：
一、被告广西万博房地产开发有限公司向原告赵小红支付逾期交房违约金19546元；
二、驳回原告赵小红的其他诉讼请求。
案件受理费1193元（原告已预交），减半收取597元，由被告广西万博房地产开发有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费1193元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20506801040003998。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 覃木熠
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 曹敏铃
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。