上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第304号
上诉人（原审被告）上海浦卫房地产开发有限公司。
法定代表人张宁。
委托代理人王辉。
委托代理人匡奕。
被上诉人（原审原告）秦彩生。
被上诉人（原审原告）陆红梅。
两被上诉人委托代理人张莉，上海元竹律师事务所律师。
上诉人上海浦卫房地产开发有限公司（以下简称“浦卫公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第3803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人浦卫公司的委托代理人王辉、匡奕，被上诉人秦彩生、陆红梅的委托代理人张莉律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年12月31日，秦彩生、陆红梅（乙方）与浦卫公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，合同约定由乙方向甲方购买位于青浦区清河湾路XXX弄《富力桃园》X号XX层XXXX室房屋，该房屋暂测建筑面积89.62平方米，其中套内建筑面积为68.86平方米、公用分摊建筑面积为20.76平方米；每平方米房屋建筑面积单价人民币（以下币种均为人民币）11，253.86元，总房价款为1，008，571元。合同第五条约定在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3%（包括3%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），乙方有权单方面解除本合同；乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第十一条约定甲方定于2012年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同补充协议第三条约定乙方在收楼前，应按甲方收楼通知书的要求付清所有应付款项及物业管理公司规定的有关费用，以按揭方式付款的，还需按揭银行实际已将按揭款付给甲方，如乙方逾期付款的，除缴清房款外，还应当按约缴清逾期付款的违约金，否则甲方有权相应顺延交房时间；补充协议第七条约定乙方在办理收楼前必须按约定向甲方付清所有款项（包括按《商品房预售合同》第五条约定因面积差异而产生的差价及税费），否则甲方有权拒绝乙方收楼及办证的要求，并且不负任何责任；补充协议第九条约定产权登记面积以青浦区测绘局房地局测绘成果办公室测量的面积为准（政府产权登记机关对面积另有认定的除外），双方根据该测量面积及《商品房预售合同》第五条约定在收楼前进行面积差异处理。合同另对其他内容进行了约定。
原审另查明，上述合同签订后，秦彩生、陆红梅方依约付清了《上海市商品房预售合同》约定的总房价款，对此浦卫公司亦开具了相应的发票。
2012年11月底时，浦卫公司依约向秦彩生、陆红梅方发送《房屋交付使用通知书》，表示系争房屋已经有关部门验收合格，现可交付使用；通知秦彩生、陆红梅方可在2012年11月30日至12月7日期间前往小区物业服务中心办理收楼。《房屋交付使用通知书》中除告知秦彩生、陆红梅方需备齐的资料外，另附有《收费表》载明：1、面积补差款5，064元：（实测面积90.07平方米-
预测面积89.62平方米）×购房单价；2、房价余款（以现场财务核实为准）；3、代收项目物业维修基金；4、代收项目有线电视初装费；5、代收项目预存水费。《房屋交付使用通知书》中“收楼手续办理需知”中第2款载明：“无论采用何种付款方式，均须我公司收妥所有款项后方可办理收楼”。
秦彩生、陆红梅方收到《房屋交付使用通知书》后实际于2012年12月4日赶至浦卫公司方指定的收楼办理处接收房屋并支付面积增加款5，064元。
原审法院又查明，经有关部门测绘，系争房屋的实测建筑面积为90.07平方米，其中套内建筑面积为68.86平方米，公用分摊面积为21.21平方米。秦彩生、陆红梅认为公摊面积增加不应收费而诉至法院请求退还多收的公摊面积款项，又因不清楚实测面积情况，故暂以浦卫公司最后一次收款金额主张。
根据庭审确认的事实，原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。
依据秦彩生、陆红梅、浦卫公司双方合同的约定，对于暂测面积与实测面积不一致时，按照预售合同第五条约定处理，即房款按实测建筑面积多退少补的前提是除法律、法规、规章另有规定外，而作为地方政府规章的《上海市房地产转让办法》对实测公摊面积增加是否收取房价款有明确规定，即转让办法第四十三条规定“因按照本办法第二十六条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变”。由此，转让办法的上述规定已由秦彩生、陆红梅与浦卫公司通过预售合同条款约定成为合同内容，因而对双方均产生合同约束力。故系争房屋因公摊面积增加的部分浦卫公司不应计取房价款，秦彩生、陆红梅主张浦卫公司返还公摊面积增加而支付的房款及其利息，合法有据，应予支持。在上海市地方政府规章（即转让办法）有明确规定，预售合同前的特别告知条款又有明确告知转让办法第四十三条具体内容的情况下，浦卫公司仍然抗辩不应区分公摊面积和套内面积计算面积差价款，显然不能成立，法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：上海浦卫房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内退还秦彩生、陆红梅人民币5，064元及利息（以人民币5，064元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年12月5日起算至判决生效日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，上诉人浦卫公司不服，向本院提起上诉称：根据双方合同第五条第1款的约定及最高人民法院司法解释的规定，房款应按实测面积多退少补。合同中特别告知并非当事人双方之约定，仅是提示性条款，不构成当事人双方约定的合同条款；特别告知所引用的《上海市房地产转让办法》也仅是地方规章，理应适用上位法司法解释的规定。同时，开发商因增加面积付出了成本，被上诉人因建筑面积增加而获利，根据公平原则被上诉人理应承担相应的费用。另，诸业主也不同程度存在迟延付款的情况，当时开发商并未追究，业主支付面积增加款后，应当认为双方已经达成合意。综上，上诉人请求撤销原判，依法改判对被上诉人的一审诉讼请求不予支持。
被上诉人秦彩生、陆红梅辩称：双方合同第五条第1款虽约定房款应按实测面积多退少补，但同时也约定法律、法规、规章有规定的除外，而《上海市房地产转让办法》中明确规定了因房屋公摊面积增加总价不变；同时，预售合同的“特别告知”也引用了《上海市房地产转让办法》的相关内容，该内容已经成为合同内容。上诉人收取面积增加款时没有告知增加面积的构成，双方没有就此达成合意。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同依法有效，双方当事人均应全面履行。本案涉及预售商品房交付时建筑面积增减的处理。
根据该合同第五条的约定，如暂测面积与实测面积不一致时，“除法律、法规、规章另有规定外”，“按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补”，而根据本市地方政府规章《上海市房地产转让办法》的规定（即本案双方当事人签订的预售合同开篇的“特别告知”中部分的内容），本市预售商品房交付时建筑面积增减的处理应区分套内面积和公摊面积，其中涉及本案的为交付时公摊面积增减的，房屋转让总价格不变。被上诉人认为，《上海市房地产转让办法》的相关内容已载入预售合同开篇的“特别告知”部分，应认为已构成双方合同约定的内容。本院认为，双方当事人所签订的预售合同系本市政府部门根据《上海市房地产转让办法》的规定所指定的示范性文本，供合同当事人约定采用，开篇的“特别告知”部分系政府部分对于双方签约前的提示，并不当然构成合同的内容。但根据本案系争合同第5条“除法律、法规、规章另有规定外”的约定，《上海市房地产转让办法》属于地方政府规章，应当适用本案。然上诉人上诉认为，司法解释（最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》）的规定与《上海市房地产转让办法》冲突，应当适用上位法的规定。本院认为，上述司法解释仅规定了商品房交付时套内面积和建筑面积增减的处理方式，因此应当认为，该司法解释对于本案之争议的情形没有作出规定，在法律适用上司法解释与《上海市房地产转让办法》没有冲突。《上海市房地产转让办法》已颁布实施多年，并经多次修改完善，而本市在预售商品房时亦皆采用根据该办法制定的示范性文本，本案争议的商品房交付时区分套内面积和公摊面积实际已成为本市商品房预售交易的惯例。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，为规范本市房地产交易，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海浦卫房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 邬 梅
代理审判员 王海晶
二〇一四年二月二十日
书 记 员 严姚萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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