广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1290号
原告：杨敬杰，男，汉族，住广东省深圳市盐田区，公民身份号码：×××1814。
委托代理人：林志伟、梁学军，均系广东本华律师事务所律师。
被告：佛山市南海区万航置业有限公司，住所地：佛山市南海区，营业执照：XXXX3737。
法定代表人：周卫军。
委托代理人：张思扬、赵珊珊，分别、实习律师。
第三人：华润万家生活超市（广州）有限公司，住所地：广州市越秀区。
委托代理人：姚润丰，系广东悦智律师事务所律师。
原告杨敬杰诉被告佛山市南海区万航置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，追加华润万家生活超市（广州）有限公司作为第三人参加诉讼，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁学军，被告的委托代理人张思扬、赵珊珊，第三人的委托代理人姚润丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月13日，原告与被告订立了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20140513010202），原告购买被告开发的位于佛山市南海区里水镇旗峰路8号XXXX花园3号楼06铺，面积为103.57平方米，原告向被告支付房价款总额为1035700元，合同约定被告应在2014年8月31日前将符合法律规定和合同约定的本案商铺交付给原告使用，逾期60日交付的，原告有权要求继续履行合同，并可要求被告自最后交付期限的第二天（即2014年9月1日）起至实际交付之日止，每日按原告已经交付房价款的万分之六支付给违约金原告。合同对其他的事项也作了约定。合同业经南海区房产交易所备案。合同签订后，原告依照合同的约定时间向被告支付房价款1035700元；但被告未能在2014年8月31日前向原告交付本案所涉的商铺，相反，原告在2014年9月份发现华润万家超市已经在使用本案所涉的商铺，于是多次向被告和华润万家超市交涉，但一直未果。直至2015年5月21日，被告向原告相邻商铺的业主莫美好发函，明确告知本案所涉的商铺已经由被告提供给华润万家超市使用，无法交付给原告，但该通知函歪曲事实，错漏百出，原告从未被告知本案所涉商铺是带租约，也从未同意租赁给华润万家超市使用。被告未经原告同意下，私自给他人使用本案所涉商铺的行为对原告是没有约束力。因此，被告没有按合同约定的内容将商铺交付给原告使用且至今超过60天，这已经违反了合同的约定。依照双方订立合同的第九条的规定，原告有权要求被告每日支付违约金621.42元（按每日万分之六的标准计算），从2014年9月1日起至实际交付之日止。原告购买本案所涉商铺的目的是为了对外出租，取得租金收入，但被告延迟交房的行为损害了原告的合法权益。请求判令：1.被告立即向原告交付坐落于佛山市南海区里水镇旗峰路8号的XXXX花园3号楼06铺；2.被告立即向原告支付自2014年9月1日起至实际交付商铺之日止的逾期交房违约金（每日按万之六计算，暂计至2015年8月31日止为226818.3元）；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、双方于签署《商品房买卖合同》前，被告已如实告知原告涉案商铺已出租予第三人使用的事实，原告对涉案商铺进行实地勘察后，亦同意受让涉案商铺并承继现有的租赁关系；但被告与原告签署《商品房买卖合同》后，原告却出尔反尔、恶意弯曲本案事实，向被告提出极为过分的索偿要求。（一）被告与第三人早已于2011年建立租赁合同关系，涉案商铺由第三人一直占有使用至今。被告已就涉案商铺的现状向原告妥善履行披露及告知义务，各方口头约定先由被告将涉案商铺过户予原告，随后各方再行签署书面的三方协议，落实租赁关系权利义务主体的变更；但原告因担心预期投资利益受损，借故撕毁合同才是引发本案纠纷的根本原因。2011年6月5日，被告作为出租方与第三人作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定由被告就涉案商铺及其附属设施出租给华润万家使用，租赁的建筑面积为330.88平方米，租赁期限暂定为2012年10月1日至2022年9月30日。2013年3月5日，被告与第三人就上述《房屋租赁合同》再行签署《补充协议》，约定被告应于2013年2月20日将涉案商铺交付于华润万家使用，租赁期限调整为2013年2月20日至2023年2月19日，华润万家在接收涉案商铺后的5个月内开业。被告与第三人签署上述两份协议后，第三人已于2013年4月接收涉案商铺并进场装修，并自2013年9月开始营业至今。2014年4月，原告经实地勘察后决定购买涉案商铺，遂向涉案商铺所在项目楼盘的开发商被告提出购买要求。此时，第三人开办的超级市场已于涉案商铺开业经营超过一年。经被告如实披露，其与第三人就涉案商铺所约定的租赁期限将持续至2023；若原告同意购买，依照“买卖不破租赁”的原则，其在受让涉案商铺所有权的同时，将同时承继上述与第三人的租赁关系。经被告、第三人与原告进行协商，各方就上述涉案商铺转让、出租主体变更的具体事宜达成三方口头协议，约定先由被告与原告签署《广东省商品房买卖合同》并完成涉案商铺的过户登记手续，随后再由各方当事人签署三方协议，明确落实涉案商铺出租方主体的变更以及其他权利义务关系的承继。2014年5月13日，被告与原告就涉案商铺的买卖事宜签署《广东省商品房买卖合同》并完成合同备案登记手续。但当被告及第三人向原告提出签署三方协议、落实租赁关系主体变更事宜的要求之时，原告竟出尔反尔，拒不承认各方当事人此前达成的口头约定，并以被告无法交付涉案商铺为由提起本案诉讼。故此，原告在决定购买涉案商铺并签署《广东省商品房买卖合同》后，由于担心自身投资涉案商铺的预期利益因第三人的租期过长受损，才恶意利用上述交易过程中的漏洞借机撕毁合同，达到损人利己的不法目的。（二）原告购买涉案商铺属于其个人重大投资行为，其作为涉案商铺的受让方，在签署《商品房买卖合同》前理应对涉案商铺的现状尽到合理的注意义务，其必然亦已对涉案商铺的现状进行实地考察；第三人实际占有涉案商铺并开业经营已是铁一般的事实，原告在作出如此重大的投资行为前，确实已明确知悉涉案商铺已由第三人承租使用的事实。依照常理，在进行购买商铺等巨额投资之前，投资者必然会对其购买的商铺予以充分的市场考察及资料收集，并对商铺所在的地段、商业氛围及周边商业配套进行充分调研；而作为受让方，原告对涉案商铺现状的考察亦是原告的应尽义务。本案中，原告在决定购买涉案商铺前，第三人于涉案商铺内开办生活超市已超过一年的时间，涉案商铺已由第三方租赁并经营使用乃是显而易见的客观事实，原告仅需通过简单的现场观察就可以明确知悉。尽管原告声称，被告从未告知涉案商铺带有租约，亦从未同意租赁予第三人使用。但在本案铁一般的事实面前，此等毫无理据的指控，对于原告作为一个具备生活常识且需要投入巨额资金购买涉案商铺的完全民事行为能力人来说，根本不能成立；其向贵院起诉要求被告立即交付涉案商铺及支付违约金更是荒谬之极。二、原告正是青睐涉案商铺已出租予第三人、受让涉案商铺可以获得长期稳定的租赁收益的商业利益考虑，才决定受让涉案商铺所有权及租赁关系；但原告现因个人一己私利，罔顾客观事实单方撕毁约定，并藉此向被告索要巨额的违约金，此等行为无疑于是赤裸裸的敲诈。根据前述分析可知，经过被告与第三人的如实披露，以及原告本人对涉案商铺现场情况的勘察，其自始至终都明确知悉涉案商铺已出租予第三方使用的事实。在各方当事人就涉案商铺所有权及租赁关系变更进行协商的初期，原告正是基于涉案商铺早已出租予第三人进行经营，可以提供长期稳定的租金收益，才会决定购买涉案商铺以藉此获得丰厚的租金收益权。这正是原告明知涉案商铺早已出租的情况下，仍愿意出资购买涉案商铺并承继租赁关系的客观原因。但令被告意想不到的是，原告在各方当事人已达成口头约定的情况下，却因一己私利拒绝承认及履行当初的约定。原告不但背信弃义、拒不承认其知悉涉案商铺带租出售的事实，现今更是编造被告逾期交付涉案商铺的荒谬理由起诉要求被告向其支付巨额违约金。原告此举不但是处心积虑骗取被告的信任，更是恶意再利用各方当事人于本案交易过程的漏洞，并通过诉讼程序实现其利益最大化，达到讹诈被告财产的非法目的。综上所述，第三人早已占有涉案商铺并经营超市超过一年之久，被告亦在出让涉案商铺前向原告妥善履行告知及披露义务；原告作为完全民事行为能力人，其在决定受让涉案商铺前应履行合理的注意义务对涉案商铺的现场进行了解，涉案商铺由第三人用于开办超市乃是显而易见的客观事实，原告声称被告从未告知本案所涉商铺是带租约转让，亦从未同意在受让该商铺后租赁给第三人使用明显缺乏事实依据；原告为实现自身利益的最大化，不惜违背前期约定并制造被告违约的假象，利用诉讼程序达到其非法目的。故此，原告主张的诉求于法无据、于理不合。请法院依照本案事实及相关法律规定，判决驳回原告的全部诉讼请求。
第三人述称，同意被告的答辩意见。第三人与被告签订的租赁合同先于原告买卖，根据买卖不破租赁规定，原告起诉没有事实及法律依据，应当继续履行租赁合同，请求驳回原告的所有诉讼请求。
庭审中，原告举证如下：
1.原告身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。
2.组织机构代码证复印件1份。
3.企业机读档案登记资料复印件1份。
证据2、3，用以证明被告的诉讼主体资格。
4.广东省商品房买卖合同原件1份，用以证明被告违约的事实。
5.中国工商银行个人（住房、商业用房、住房装修）贷款借据（借款人留存）原件1份。
6.广东省地方税收通用发票（电子）发票联原件1份。
证据5、6，用以证明原告已按合同约定付清所有购房款。
7.关于华润万家事宜的告知函原件1份。
8.照片原件4张。
证据7、8，用以证明被告违约的事实。
经质证，被告对原告出示的证据1-3无异议。对证据4的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，依据合同附件《房屋平面图》显示，涉案商铺与第三人自2013年2月开始承租的物业属于同一物业。被告于签署上述合同前已如实告知原告涉案商铺的实际租赁情况；经过被告、第三人与原告进行协商，原告同意先与被告签署《广东省商品房买卖合同》并完成涉案商铺的过户登记手续；随后再与第三人、被告签署书面协议，承继涉案商铺上早已建立的租赁合同关系；故被告才与原告签署上述合同。涉案商铺的买卖合同签署于2014年5月13日，但第三人自2013年2月已开始接收两间涉案商铺并装修营业，一直占有使用至今。经过被告的如实披露，以及原告作为购房者应尽的注意义务，原告确实当时已明确知悉涉案商铺已被出租予第三人使用的客观事实，原告于本案中所主张的诉讼请求根本毫无依据。对证据5、6真实性、合法性无异议，对其证明内容有异议。被告在出让涉案商铺予原告前，已将涉案商铺带租约出售，以及出租条件、出租期限等如实告知原告；并会同第三人与原告达成三方口头协议，确认相应的租赁关系由原告承继。原告在明确知悉并确认承继涉案商铺相关租赁关系的情况下，通过银行按揭的形式支付购房款、受让涉案商铺实属合理。对证据7无异议。原告在被告已将涉案商铺出租情况如实披露，且原告已与被告、第三人就涉案商铺的过户、租赁关系承继事宜已达成口头协议的情况下，单方背弃承诺，拒不承认各方当事人已达成的合意；被告有权通过书面形式要求原告履行承诺。对证据8真实性、合法性无异议，对其证明内容有异议。该组证据已明确显示涉案商铺一直由第三人实际使用，原告作为购房者，在投入如此巨额的资金进行置业行为前，必然已经对涉案商铺的现场环境进行考察；即使被告未履行告知义务，原告亦根本不可能忽视如此重要的客观事实。故此，原告关于其不知道涉案商铺是带租约转让的陈述，只是其编造的谎言。第三人对原告出示的证据与被告的质证意见一致。对证据8补充意见：该证据显示原告在明知涉案场地已经租赁的情况下，以堆放场沙的形式影响第三人经营，该行为已通过报警方式予以解决。该证据恰恰证明第三人实际租约在先的客观事实。
庭审中，被告举证如下：
1.房屋租赁合同、补充协议原件各1份，用以证明：1）2011年6月15日，被告作为出租方与第三人作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定由被告将坐落于佛山市南海区里水镇河村村委会的万科XXXX花园项目3号楼首层物业【包含（2015）佛南法民三初字第1289、1290号案所涉的两间涉案商铺】及其附属设施出租给第三人使用，租赁的建筑面积为330.88平方米，租期为10年，暂定于2012年3月30日将上述物业交付第三人使用，租赁期限暂定为2012年10月1日至2022年9月30日止；租赁期内，被告有权将上述物业对外转让。2）上述合同附件的平面图与原告提交的《广东省商品房买卖合同》中的平面图完全一致，即第三人所租赁的上述物业，已包含（2015）佛南法民三初字第1289、1290号两间涉案商铺。3）2013年3月15日，被告与第三人签署《补充协议》，将《房屋租赁合同》中所记载的上述物业的地址自“佛山市南海区里水镇河村村委会的万科XXXX花园项目3号楼首层物业”变更为“佛山市南海区里水镇河村万科XXXX花园项目3号楼05、06号商铺物业”。被告将于2013年2月20日将两间涉案商铺交付予第三人使用，租用期限为2013年2月20日始至2023年2月19日止，第三人在收到该物业后5个月内开业。4）第三人自2013年2月开始接收两间涉案商铺并装修营业，一直占有使用至今。被告与原告就涉案商铺的转让事宜进行协商时，亦通知第三人到场共同协商，并向原告如实披露涉案商铺由第三人租赁使用的客观事实。5）被告、第三人与原告进行协商，原告同意先与被告签署《广东省商品房买卖合同》并完成涉案商铺的过户登记手续；随后再与第三人、被告签署书面协议，承继涉案商铺上早已建立的租赁合同关系。经过被告的如实披露，以及涉案商铺一直被用于经营超级市场的客观事实，原告当时已明确知悉涉案商铺已被出租予第三人使用的客观事实，且同意承继涉案商铺上的租赁合同关系。原告声称被告从未告知本案所涉商铺是带租约转让，亦从未同意在受让该商铺后租赁给第三人使用纯属其恶意编造的谎言，不应予以采信。
2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表原件1份。
3、装修备案表、装修施工证、梁X凡陈述复印件各1份。
经质证，原告对被告出示的证据1不予确认，认为作为专业的房地产公司以及专业的国企的百货企业，其应当知道相关的房屋租赁的规范事宜，应提交房屋管理部门登记备案，而仅本合同进行了登记备案。该租赁合同的租赁标的物是万科XXXX花园项目3号楼首层物业，并没有指明是涉案房屋，涉案租赁合同的标的物不明确。即使该合同是真实的，该合同的签订日期是2011年6月15日，如果该合同是生效的，必须证明此时涉案房地产已经过相关部门的验收合格，领取了相关的备案证明，该合同才是有效的。只有领取了相关的竣工备案、符合质量验收标准的证明，该租赁合同才有效，否则无效。涉案房屋必须要取得相关的物权，没有物权，房屋租赁合同不生效。从2014年9月1日开始交租，交租就存在第三人向被告交付租金的凭证，出租方应出具相应租金的发票，而在本案中没有相关的证明。恰恰可以说明被告与第三人恶意串通损害原告的利益。另外，租赁合同是无效的，因按照双方的房屋买卖合同的约定，原告已经将相关的合同在房屋登记管理部门进行了备案登记，作为第三人有义务对其所租赁的物业所有权予以核实，而不是仅凭被告单方所述。该合同对原告没有任何约束力。恰恰证明被告违约的事实。既然被告称已经将与第三人的相关租赁事宜告知了原告，为何第三人到目前为止未向原告支付分文租金，如果原告明知涉案物业已经有租约了，何必要在现场堆沙阻挠第三人的营业。对证据2真实性没有异议，不确认关联性，竣工验收备案只是建筑工程施工的行政管理程序，并非物权凭证，确认租赁关系应以物权存在为前提。竣工验收备案时间是2012年12月21日，而被告与第三人签订租赁合同是2011年6月15日，物权尚未存在，何来租赁关系。对证据3，装修备案表、装修施工证由与被告有利害关系的物业管理公司单方制作，对其真实性不予确认。装修备案表业主姓名为刘建文，并非第三人，“一期商铺三号楼05、06”字体的墨水与其他部分不同，明显是后期填写；梁X凡的签名与梁X凡的陈述资料签名明显不是同一人的笔迹。装修施工证不具备证据的形式要件，没有单位盖章。梁X凡的陈述资料，梁X凡身份信息不明，无法确定该证据来源，也无法确认其与第三人存在承揽（装修）合同关系，不确认其真实性。该证据属证人证言，证人未出庭作证。签署时间是11／4，不能确定是哪一年，也有可能是2015年，该证据不能与其余两份证据相印证。第三人对被告出示的证据1无异议。同时补充说明租赁合同中有附图，附图已经对3号楼的四置进行标明，证明第三人租赁的场地就是涉案的物业。补充协议明确说明涉案物业即为XXXX花园项目3号楼首层物业，由于本案所租赁的合同是开发物业，所以在签订合同中没有明确，而在补充协议中进行了明确。补充协议的租期更改为2013年2月20日。对证据2、3无异议。
庭审中，第三人举证如下：
1.房屋租赁合同复印件1份，用以证明第三人与被告的房屋租赁合同于2011年6月15日签订，租赁关系比原、被告的买卖关系在先，应该保护租赁在先的关系。原告主张该合同没有备案，但备案并非房屋租赁合同的生效要件，房屋租赁合同只要双方签字盖章即生效。同时物业属于再建物业。
2.营业执照复印件份。
3.组织机构代码证复印件1份。
证据2、3，用以证明营业执照的成立时间2013年2月24日，而原、被告签订房屋买卖合同的时间2013年5月13日，买卖合同均迟于营业执照的发放时间，营业执照明确说明经营场地即涉案物业。
4.证明复印件1份。
5.场地使用证明复印件1份。
证据4、5，原件存于工商局用于办理营业执照，用以证明第三人实际租赁场地在先的事实，故根据买卖不破租赁原则，应保护第三人租赁关系。
经质证，原告对第三人出示的证据1-5的真实性不予确认，认为均为复印件。被告对第三人出示的证据1-5的真实性、合法性无异议，第三人通过在涉案商铺上开办超级市场并且办理了营业执照，而且取得了消防以及城建部门的场地使用许可，足以证明第三人早于本案的买卖合同关系成立前已经占有并且使用涉案商铺，被告与第三人之间的租赁合同不存在任何的瑕疵，原告在受让涉案物业前已明确知悉了上述物业的情况。
经审查，原告出示的证据及被告出示的证据2因各方对其真实性无异议，本院予以确认。被告及第三人出示的证据本院综合进行认定。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2014年5月13日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买位于广东省佛山市南海区里水镇旗峰路8号XXXX花园3号楼06号铺；该商品房建筑面积103.57平方米；价款1035700元；（第八条）被告应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件（1、该商品房经竣工验收合格。2、该商品房已办理竣工验收备案），并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之六的违约金；等等。
原告已支付购房款1035700元。
被告、第三人持有双方于2011年6月15日签订的《房屋租赁合同》，约定被告将座落于佛山市南海区里水镇河村村委会的万科XXXX花园项目3号楼首层物业建筑面积330.88平方米出租给第三人；被告暂定于2012年9月30日将物业交付给第三人使用，租用出租房屋的期限暂定为2012年10月1日至2022年10月1日；免租期自出租房屋交付之日起至2014年9月30日；并对租金等进行了约定。持有双方于2013年3月5日签订的《补充协议》，约定出租房屋条款更改为座落于佛山市南海区里水镇河村村委会的万科XXXX花园项目3号楼05、06号商铺，建筑面积324.39平方米；租期条款更改为被告定于2013年2月20日将物业交给第三人使用，租用期限为2013年2月20日至2023年2月19日；等等。
第三人持有佛山市南海区里水镇消防队、佛山市南海区里水镇国土城建和水务局于2013年9月出具的涉讼05、06号铺的场地使用证明（复印件）。持有华润万家生活超市（广州）有限公司南海里水XXXX花园分店的营业执照、组织机构代码证（复印件），分店登记成立日期为2013年10月24日。
另查明，XXXX花园3号楼于2012年12月21日经竣工验收备案。
本院认为：原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。被告主张涉讼商铺出售前已出租予第三人，与原告签订商品房买卖合同时理应告知原告上述情况在合同予以注明，或在签订买卖合同同时一并由原告、被告及第三人签订租赁合同（变更出租方），但被告未能提供任何证据予以证实，原告亦否认被告曾告知涉讼商铺存在租赁关系。第三人出示的场地使用证明、营业执照、组织机构代码（证据1）均是工商登记资料，并不能必然反映涉讼分店实际开业、经营时间；被告出示的证据3没有原件核对，亦没有其他证据相印证，第三人陈述分店并没有以其名义对外独立运作经营，租金、税费等均是以第三人名义进行缴付，本院无法以此查核涉讼分店实际经营情况。虽原告在购买涉讼商铺前曾实地察看商铺，但现有证据无法反映其前第三人的分店已实际经营使用涉讼商铺，证实原告知道商铺出租行为。被告、第三人既不能证明原告在购买涉讼商铺时已知道商铺存在租赁关系，也不能证明已告知原告该情况，现以被告与第三人的租赁关系对抗原告，以买卖不破租赁要求原告受租赁合同约束的主张本院不予采纳。被告认为应以原告承继租赁关系的方式履行交付义务的辩解本院不予采纳，原告请求被告按合同约定交付商铺的主张本院予以支持。本案原告仅向合同相对方即被告主张权利，至于被告与第三人之间关系的处理本案不作审查，各方可另行主张权利。被告未能依约履行房屋交付义务，原告请求按合同约定从2014年9月1日起以已付房款1035700元按日万分之六计付违约金的主张本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条的规定，判决如下：
一、被告佛山市南海区万航置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内交付位于广东省佛山市南海区里水镇旗峰路8号XXXX花园3号楼06号铺予原告杨敬杰。
二、被告佛山市南海区万航置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以1035700元为本金从2014年9月1日起至上列第一项义务实际履行之日止按日万分之六计算的违约金予原告杨敬杰。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2351.14元（原告已预交），由被告负担。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一五年十一月二十六日
书记员 刘冬花