上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1814号
原告中国人民解放军91150部队。
法定代表人丁连俊。
委托代理人徐国华，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告上海金托置业有限公司。
法定代表人孙建华。
委托代理人李辰炜，上海市沪一律师事务所律师。
委托代理人戴作隽，上海市沪一律师事务所律师。
原告中国人民解放军91150部队（以下简称“91150部队”）与被告上海金托置业有限公司（以下简称“金托公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。91150部队的委托代理人徐国华，金托公司的委托代理人李辰炜、戴作隽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军91150部队诉称，金托公司原向91150部队的下属团级单位中国人民解放军91045部队（以下简称91045部队）租赁场地，并建造了宝山区双城路XXX-
XXX号商业用房。2010年8月5日，91150部队与金托公司签订《房地产租赁合同》，约定。91150部队将系争房屋出租给金托公司，租期从2010年8月8日至2014年11月7日，期满再续签至2017年11月7日，金托公司每季度支付一次租金，时间为每季的1-5日，先付后用，每逾期一日，按月租金的5%支付滞纳金。金托公司承租房屋后擅自在屋顶搭建大面积违章建筑，室内装潢改变房屋结构，在政府部门要求拆违后仍不改正，房屋内还经常出现如赌博等违法活动，且自承租以来屡次拖欠租金，拖欠时间达151天。金托公司的上述行为已经构成违约，91150部队于2013年8月23日发出《解除合同告知书》，依法履行解约告知义务。现91150部队要求解除《房地产租赁合同》，金托公司支付滞纳金905，428.75元。
被告上海金托置业有限公司辩称，金托公司承租宝山区双城路XXX-
XXX号房屋后，全部分租给十二户次承租人，这些次承租人承租上述房屋及装修均向91150部队备案，不存在擅自改变房屋结构的情况。金托公司未进行过任何违章搭建，而是91150部队同意次承租人在系争房屋屋顶搭建的。91150部队称系争房屋内存在违法活动，无任何依据。金托公司提前支付租金的天数为160天，迟延支付的天数为69天，相互抵消后部队还得益，故不存在迟延支付租金的情况。金托公司不同意解除合同，即使违章搭建被拆除，金托公司仍愿意继续履行合同并支付租金。
经审理查明，2001年5月28日，91045部队（甲方）与金托公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定，甲方向乙方出租空地，并负责向上级单位办理建房报批手续，建房用地位于基地101库东侧，双城路南侧，占地面积1，865平方米；乙方负责筹建商业用房（房屋结构为二层框架结构）及配套工程，所涉费用均由乙方承担；由于涉及地属军产，其占用土地产权和商业用房产权（含房屋内建筑配套设施）属于甲方所有，同时二楼8间房屋使用权归甲方所有，乙方装修完毕后交给甲方，所需费用由乙方承担；乙方从2001年11月8日起按占地面积每平方米每天0.6元支付租金，前二年每年租金为408，435元，第三年租金441，109.8元，第四年租金476，398.58元，第五年租金514，510.47元；本合同从2001年5月28日开始生效（扣除5个月零10天施工期），至2006年11月7日终止，共五年。
2004年7月1日，91150部队（甲方）与金托公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定，甲方向乙方出租空地建造商业用房，建房用地位于基地101库东侧，双城路南侧，占地面积1，865平方米，此商业用房于2001年11月竣工；由于涉及地属军产，其占用土地产权和商业用房产权（含房屋内建筑配套设施）属于甲方所有，同时二楼8间房屋使用权归甲方所有，乙方装修完毕后交给甲方，所需费用由乙方承担；租金每一年在前一年的基础上递增8%，2004年7月1日至2004年11月7日，按年租金441，109.8元缴纳，2004年11月8日至2005年11月7日按年租金476，398.58元缴纳，2005年11月8日至2006年11月7日按年租金514，510.47元缴纳；本合同从2004年7月1日开始至2006年11月7日终止，甲方委托91150部队后勤部房地产管理办公室收取租金。
2010年8月5日，91150部队（甲方）与金托公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定，甲方将其可使用的宝山区双城路XXX-
XXX号二层商业用房一楼1，865平方米（建筑面积）、二楼1，537平方米（建筑面积）出租给乙方；租期从2010年8月8日起至2014年11月7日止，合同期满后再续签三年（自2014年11月8日至2017年11月7日止）；合同生效后，甲方将房地产交给乙方使用，租赁期满，甲方有权无偿收回全部出租房屋，乙方应在合同终止后将房地产移交甲方；从2010年8月8日至2011年11月7日租金按原合同约定标准、场地面积收取，即从2010年8月8日起至2010年11月7日止租金为184，900元，从2010年11月8月起至2011年11月7日止租金为813，558元，每季租金为203，390元，从2011年11月8日起至2014年11月7日止，租金按房屋建筑面积每天每平方米1.40元收取，即每年租金为1，738，422元，每季租金为434，606元，续签三年的租金根据市场行情在按年租金1，738，422元的基础上每年递增率在-5%至10%浮动，具体双方协商；乙方按季支付租金，支付时间为每季的1日至5日，先付后用，乙方逾期不交租金，每逾期一天，需按月租金的5%支付滞纳金；乙方支付甲方12万元押金，在租期届满后由甲方退还；如使用部队水电，则其缴纳标准按91045部队规定执行；在租期内乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，预付租金不予退还：未经同意擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋、设施、设备，在甲方书面通知规定期限内仍未纠正并修复；擅自改变房屋用途，或利用房屋进行违法违章活动；拖欠租金累计一个月以上的。
2011年8月18日，91045部队（甲方）与金托公司（乙方）签订了《房地产租赁合同》，约定，甲方同意将双城路XXX-
XXX号门前场地、屋顶全部场地及618-648号屋后归乙方使用，并同意乙方在屋顶搭建一层简易建筑；乙方租用甲方所有上述场地年总租金12万元；合同有效期从2012年1月1日至2017年12月31日，共6年。
2011年9月30日，91150部队后勤部出具证明，内容为，宝山区双城路XXX-
XXX号商业用房，房地产所有权为我部所有，现由我部出租给金托公司对外租赁，时间为6年（2011年11月8日起至2017年11月7日）。金托公司随即将上述房屋陆续分租给次承租人。
2013年2月17日，宝山区公安消防支队向91150部队发出责令立即改正通知书，主要内容为，宝山区双城路558至702号、牡丹江路XXX号至732号区域存在采用泡沫夹心板搭建临时建筑物，不符合消防安全要求，电器线路敷设不符合要求，你单位应当采取措施，确保消防安全。次日，宝山区吴淞街道安全生产监督管理所，公安局宝山分局海滨新村派出所向91150部队发出“关于双城路区域沿街店面存在重大消防安全隐患的函”，主要内容为，宝山区双城路558至702号、牡丹江路XXX号至732号沿街店面房产权属贵部所有，该店面房分别出租给几家私营公司经营，由于经营户为了减少经营成本，在原有建筑物上擅自搭建员工宿舍和扩大经营场所面积，造成重大消防安全隐患，现要求你部在2013年3月20日前告知租赁单位，违章搭建场所的人员全部搬离，自行拆除违章建筑。2013年2月20日，宝山区吴淞街道发出“吴淞街道双城路区域消防隐患整治工作方案”，载明的整治重点为牡丹江路、双城路沿线店铺屋顶违章搭建等，自纠阶段为2013年2月25日至2013年3月3日，整治阶段为2013年3月4日至2013年3月底。2013年4月15日，91150部队向金托公司发出告知书，主要内容为，金托公司承租的双城路XXX-
XXX号房地产存在违法、违章搭建情况，造成重大消防安全隐患，接到本通知后立即拆除私搭房屋，4月20日前宝山区行政执法部门将对未拆除完毕的区域依法临时查封并进行停业整顿，直至违法、违章建筑拆除，消防安全隐患消除，4月24日如还未拆除或拒不配合的，吴淞街道将联合有关部门进行依法拆除。2013年6月5日，91150部队委托律师向金托公司发出律师函，主要内容为，经公安消防等行政执法部门检查，发现金托公司承租的双城路XXX-
XXX号房地产存在彩钢板搭建情况，部队先后两次发出告知书和整改通知书，但金托公司一直只是口头配合，并未拿出有效行动，部队再次函告金托公司尽快自行拆除彩钢板搭建物，确保符合安全要求，书面告知部队关于拆除的计划和时限，如到时未完成拆除，部队将依据合同约定解除合同。2013年6月19日，金托公司回复91150部队称，双城路XXX-
XXX号三楼相关事宜正在法院审理中，金托公司尊重法院的判决和遵守部队、政府的有关规定。
审理中，91150部队提供了：1、2010年10月14日、2010年11月2日、2011年1月4日、2011年4月7日、2011年7月14日、2011年10月11日、2012年2月13日的七张租金收费票据。2、2012年4月24日、2012年6月1日、2013年1月31日、2013年4月27日的四张租金电汇凭证。91150部队表示，2010年第四季度、2011及2012年第一、二、三、四季度，以及2013年第一、二、三季度的租金，金托公司按约最迟应分别于2010年10月5日，2011年及2012年的1月5日、4月5日、7月5日、10月5日，以及2013年1月5日、4月5日、7月5日支付，但金托公司实际支付时间为2010年10月14日，2011年1月4日、4月7日、7月14日、10月11日，2012年2月13日、4月14日、6月1日，2013年1月31日、4月27日，有上述收款票据及转账凭证为证，金托公司支付2013年第三季度的租金时间为8月5日，租金付至2013年9月底，但91150部队没有汇款凭证，金托公司累计的逾期付款时间已经超过约定时间151天。金托公司表示，对上述证据的真实性无异议，金托公司确支付租金至2013年9月底，91150部队出具收据的时间并非金托公司的付款时间，无法证明金托公司逾期支付租金，且租金的诉讼时效为1年，91150部队主张的滞纳金已经超过诉讼时效。
以上事实，有91150部队提供的91150部队与金托公司于2010年8月5日签订的《房地产租赁合同》，国有土地使用证、吴淞街道文件、会议纪要、消防整改通知书、律师函、回函、收款票据、转账凭证，金托公司提供的军队房地产租赁许可证、金托公司与91045部队于2001年5月28日签订的《房地产租赁合同》、金托公司与91150部队于2004年7月1日签订的《房地产租赁合同》、金托公司与91045部队于2011年8月18日签订的《房地产租赁合同》、91150部队后勤部的证明，及双方当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，91150部队与金托公司签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。金托公司于2011年8月18日与91150部队的下属单位91045部队签订《房地产租赁合同》，约定91045部队同意金托公司在系争房屋屋顶搭建一层简易建筑。金托公司搭建后，分别转租给次承租人，各次承租人均对搭建进行装修并正常经营，而91150部队对此从未提出过异议，现91150部队再以金托公司擅自违章搭建为由，要求解除租赁合同，本院不予准许。91150部队主张系争房屋内存在赌博等违法活动，金托公司不予认可，91150部队也未能提供证据证明，故91150部队以此为由主张解除租赁合同，本院亦不予准许。《房屋租赁合同》约定，金托公司承租系争房屋2010年8月8日至2010年11月7日期间的租金为184，900元，2010年11月8月至2011年11月7日期间每季租金为203，390元，2011年11月8日至2014年11月7日期间每季租金为434，606元；租金按季支付，支付时间为每季的1日至5日，先付后用，金托公司逾期不交租金，每逾期一天，需按月租金的5%支付滞纳金；金托公司拖欠租金累计超过1个月以上，91150部队有权终止合同，收回房屋。法律规定主张租金的诉讼时效为1年，根据91150部队提供的租金收款票据、租金电汇凭证反映，金托公司支付2012年及之前租金时已经逾期，金托公司支付2012年最后两个季度租金的时间为2012年6月1日，距91150部队起诉时也已经超过1年，91150部队在起诉前从未追究过金托公司逾期付款的违约责任，现以金托公司逾期支付2010年至2012年期间租金为由解约，有违诚信，也不符合双方之间的合同约定，本院不予准许。91150部队主张的上述租金的滞纳金也已经超过诉讼时效，本院不予准许。91150部队主张金托公司应于2013年1月5日前支付2013年第一季度的租金，金托公司于2013年1月31日支付了该租金，逾期付款未超过1个月。2013年2月，相关政府部门即通知要求拆除系争房屋上的违章搭建，因该违章搭建系部队同意，且收取相应租金，拆除违章建筑可能对合同履行造成影响，金托公司与91150部队、次承租人之间也为此事一直在沟通，金托公司逾期支付2013年第二、三季度的租金并不构成违约。综上，91150部队要求解除合同，依据不充分，本院不予准许。金托公司无故逾期支付2013年第一季度的租金，应承担逾期付租的滞纳金。鉴于合同约定的滞纳金标准过高，本院酌情确定金托公司支付滞纳金2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海金托置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告中国人民解放军91150部队滞纳金2万元；
二、原告中国人民解放军91150部队要求解除《房地产租赁合同》等诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12，854元，由原告中国人民解放军91150部队负担12，600元，被告上海金托置业有限公司负担254元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 杨利民
人民陪审员 董培红
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。