广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终4045号
上诉人（原审被告）：东莞市南城实业投资集团有限公司。住所地：广东省东莞市南城街道东骏路**号宏图科技中心*号楼。
法定代表人：张润平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈有维，广东陈梁永钜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方嘉浩，广东陈梁永钜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市时尚物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市南城区胜和建设路金升花园*楼。
法定代表人：黄建兴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张陇奎，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭柳，北京市惠诚（东莞）律师事务所辅助人员。
上诉人东莞市南城实业投资集团有限公司（以下简称南城实业公司）因与被上诉人东莞市时尚物业管理有限公司（以下简称时尚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初13133号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
南城实业公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判南城实业公司无需向时尚物业公司支付案涉金升花园负一层、负二层停车场物业管理费；二、撤销原审判决第二项，改判南城实业公司无需向时尚物业公司支付案涉金升花园首层、二层商铺物业管理费；三、判令时尚物业公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、原审判决认定南城实业公司需向时尚物业公司支付负一层、负二层停车场物业管理费108800元及按照6400元/月的标准支付负一层、负二层停车场物业管理费，属于事实认定错误，依法应予纠正。2015年6月24日前，双方达成口头协议，以案涉负一层停车场使用权抵扣案涉首层、二层商铺及负一层、负二层停车场全部物业管理费，且自2015年6月24日起时尚物业公司无权占有南城实业公司案涉负一层、负二层停车场，故南城实业公司无需向时尚物业公司缴纳负一层、负二层停车场物业管理费。1.原审判决认定双方达成口头协议，南城实业公司将案涉负一层停车场使用权提供给时尚物业公司，以抵扣案涉首层、二层商铺及负一层、负二层停车场全部物业管理费。2.2015年6月24日，南城实业公司向时尚物业公司寄发律师函，要求时尚物业公司返还案涉负一层、负二层停车场，但时尚物业公司拒不返还，自2015年6月24日起，双方口头协议终止。故南城实业公司无需缴纳自达成口头协议之日起至2015年6月24日止的案涉首层、二层商铺及负一层、负二层停车场全部物业管理费。3.自2015年6月24日起，经南城实业公司发函要求返还案涉负一层、负二层停车场，时尚物业公司仍无权占有该等物业。南城实业公司就时尚物业公司之无权占有行为提起另案诉讼，案号：（2015）东一法南民一初字第1943号，该案已二审终审，案号：（2016）粤19民终第1593号，二审法院认定时尚物业公司无权占有之事实，判决时尚物业公司应向南城实业公司返还案涉负一层、负二层停车场。4.2017年3月1日，时尚物业公司根据另案判决向南城实业公司返还案涉负一层、负二层停车场，故自2015年6月25日至2017年3月1日，案涉负一层、负二层停车场的物业管理费应由实际控制并使用负一层、负二层停车场的时尚物业公司承担。二、原审判决认定南城实业公司需向时尚物业公司支付首层、二层商铺物业管理费376154.26元及按照21361.44元/月的标准支付首层、二层商铺物业管理费，属于适用法律错误及事实认定错误，应依法予以纠正。1.原审判决认定《前期物业服务合同》属无效合同，《物业管理委托合同》因更换物业服务企业而终止，因时尚物业公司实际提供物业服务而视为南城实业公司与时尚物业公司之间物业服务合同关系实际成立，考虑时尚物业公司与案外人东莞市展能社会工作服务中心签订的《物业管理服务协议》之4元/月/平方米收费标准，认定案涉商铺亦按4元/月/平方米收取物业管理费。但原审判决忽略了双方实际履行物业服务合同关系之事实，根据南城实业公司提交证据（二）《2012年1-3月物业管理费发票》显示，案涉物业首层、二层商铺及负一层、负二层停车场全部物业管理费为16000元/月，其中案涉首层、二层商铺是按照《物业管理委托合同》中空置房屋1元/月/平方米的标准计算。原审判决认定南城实业公司需按照4元/月/平方米的标准向时尚物业公司支付案涉首层、二层商铺物业管理费，属事实认定错误。2.根据《广东省物价局、省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》“各类物业分级参考标准”第三点之规定，商铺四级收费标准第一点要求能保证水电供应。然而时尚物业公司阻止南城实业公司进场完成案涉首层、二层商铺通电工作，导致案涉首层、二层商铺不能正常使用。时尚物业公司阻止通电的行为严重违反了其作为案涉小区物业管理公司的物业管理义务，时尚物业公司对案涉首层、二层商铺提供的物业服务不符合上述规定中政府指导价商铺四级物业服务收费标准。故原审判决参考《广东省物价局、省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》认定案涉商铺之管理费标准，属适用法律错误。3.双方达成口头协议，南城实业公司将案涉负一层停车场使用权提供给时尚物业公司，以抵扣案涉首层、二层商铺及负一层、负二层停车场全部物业管理费，故南城实业公司无需缴纳至2015年6月24日止的首层、二层商铺物业管理费。4.根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，南城实业公司曾委托第三方水电安装公司进行案涉首层、二层商铺高低压配电工程，然而时尚物业公司利用案涉小区物业服务企业身份之便阻止南城实业公司进入业主公用的高、低压电房完成案涉首层、二层商铺的通电工作。时尚物业公司阻止南城实业公司通电的事实已于另案（2016）粤19民终1593号民事判决予以认定。故至时尚物业公司停止阻止通电行为之日止，南城实业公司无需向时尚物业公司缴纳案涉金升花园首层、二层商铺物业管理费。
时尚物业公司辩称，一、一审认定南城实业公司向时尚物业公司支付停车场案涉首层、二层商铺物业管理费的时间为2015年6月24日开始，计算正确。时尚物业公司在2017年3月1日起，已经将案涉物业按照判决书交付给南城实业公司，且时尚物业公司也按照（2016）粤19民终1593号民事判决从2015年6月24日起每月支付20000元给南城实业公司。时尚物业公司在2017年3月1日前已经将全部款项支付给了南城实业公司，（2016）粤19民终1593号民事判决已经生效并执行完毕，对于（2016）粤19民终1593号民事判决认定的时尚物业公司从2015年6月24日起返还案涉物业给南城实业公司，故一审法院从2015年6月24日起计算案涉物业的管理费时间正确，有生效判决确认。二、关于物业标准，一审期间南城实业公司对于负一层、负二层停车位的数量及标准都无异议，对首层、二层商铺，南城实业公司对外出租给承租人时分别按照6.25元/平方米及4元/平方米的标准向承租人收取物业管理费，同时一审法院按照4元/平方米计算物业管理费正确，应予以维持。
时尚物业公司向一审法院起诉请求：一、南城实业公司支付拖欠时尚物业公司2012年11月至2015年5月物业管理费606973.20元及利息87784.29元（利息从2012年11月11日起计，自每月11日起算，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至南城实业公司付清款项之日止，暂计至2016年6月7日）；二、南城实业公司支付拖欠时尚物业公司物业管理费401700.2元（物业管理费从2015年6月起至南城实业公司付清物业管理费之日止，暂计至2016年5月）及利息10800.97元（利息从2015年6月11日起计，自每月11日起算，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至南城实业公司付清款项之日止，暂计至2016年6月7日）；三、南城实业公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：案涉小区首层、二层商铺，负一层、负二层停车场由南城实业公司于2011年12月6日拍卖成交。在房管部门备案的《房屋建筑面积测绘成果明细表》显示案涉首层、二层商铺建筑面积6173.21平方米，负一层停车场车位95个，负二层停车场车位33个。案涉小区在2007年5月至2011年12月期间由时尚物业公司提供物业管理服务，2012年1月至3月期间由东莞市尚佳物业管理有限公司提供物业管理服务，2012年4月至今由时尚物业公司提供物业管理服务。南城实业公司在2012年1月至3月期间向东莞市尚佳物业管理有限公司支付案涉物业的物业管理费16000元/月，发票备注注明“8000㎡×2元/个月”。南城实业公司在2012年4月至10月期间向时尚物业公司支付案涉物业的物业管理费16000元/月。时尚物业公司、南城实业公司没有签订书面物业服务合同，双方就案涉物业的物业服务费进行口头约定。时尚物业公司主张双方在2012年1月口头约定负一层停车场由时尚物业公司使用收益，该收益抵扣部分物业管理费，由南城实业公司每月再支付16000元物业服务费给时尚物业公司，但南城实业公司自2012年11月起没有向时尚物业公司支付物业服务费。南城实业公司则主张自2012年1月起向案涉小区的物业服务企业支付案涉物业的全部物业管理费16000元/月，南城实业公司没有使用也没有委托他人使用案涉物业，时尚物业公司于2012年10月向南城实业公司提出小区业主停车问题，双方口头约定自2012年11月起南城实业公司暂时将负一层停车场交给时尚物业公司使用收益，该收益冲抵案涉物业全部物业管理费，南城实业公司无须再向时尚物业公司支付物业管理费。时尚物业公司提供其自行制作的2012年4月至2015年5月期间停车场车位收费统计表证明该期间停车场的收益。南城实业公司对收费统计表不予确认，并主张负一层停车场有100个车位，按350元/个/月的市场标准计算每月收益为35000元，该收益足以抵扣案涉物业全部物业管理费。时尚物业公司则称南城实业公司推定负一层停车场的收益为35000元/月没有事实依据，不符合客观实际情况，应按时尚物业公司提交的收费统计表为准。2007年5月，时尚物业公司与东莞市金升花园商住开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定：时尚物业公司对金升花园商住楼的住宅进行物业管理，委托管理期限为5年，自2007年5月15日起至2012年4月30日止，住宅房屋由时尚物业公司按建筑面积每月每平方2元向业主或物业使用人收取，空置房屋的管理服务费按建筑面积每月每平方米1元向开发商收取，车位按政府部门有关文件执行，未约定非住宅房屋的物业管理服务费标准。2012年4月1日，时尚物业公司与东莞市金升花园商住开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定东莞市金升花园商住楼的物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，高层住宅2元/平方米、商业物业4元/平方米、车位使用人应按车库车位50元/个/月标准交纳物业管理费，本合同期限自2012年4月1日起至金升花园商住楼业主委员会重新选聘物业服务企业日止。时尚物业公司主张《物业管理委托合同》合同期限已经届满，与本案诉请2012年11月起的物业服务费无关，案涉小区的业主委员会期限从2012年7月13日至2017年7月12日，《前期物业服务合同》是时尚物业公司与开发商在业主委员会成立前签订的，合法有效，应按该合同约定的商业物业4元/平方米、车位50元/个/月向南城实业公司收取物业管理费。南城实业公司则称金升花园小区的业主大会于2011年12月31日成立并选举业主委员会，案涉小区的物业服务企业应由业主大会选聘和解聘，《前期物业服务合同》因违反《物业管理条例》的规定无效，物业管理费应参照《物业管理委托合同》约定的空置房屋每月每平方米1元收取，车位按50元/个/月计算。原审法院依职权向东莞市房产管理局调取的东莞市业主委员会备案申请表显示召开业主大会时间是2011年12月31日，业主大会召开形式是书面征求意见，会议决定选举业主委员会委员、通过业主大会议事规则和管理规约，业主委员会于2012年4月12日提交备案材料，东莞市南城区鸿福社区居委会于2012年4月13日加盖意见，东莞市南城区办事处及东莞市南城房地产管理所于2012年4月16日加盖意见，东莞市房产管理局于2012年7月13日加盖意见；《金升公馆业主大会议事规则》第五条注明“业主大会于2011年12月31日的首次业主大会会议召开之日成立”；东莞市房产管理局于2012年7月13日出具《关于南城区金升花园商住楼首届业主委员会备案通知书》，注明首届业主委员会成员任期五年，由2012年7月13日至2017年7月12日止。时尚物业公司确认上述证据的真实性，但主张业主委员会成立时间不应以投票选举代表和筹备时间为准，应以批准备案时间为准，且业主认可时尚物业公司提供的物业服务，业主大会或业主委员会成立后没有另行选聘其他物业服务企业。南城实业公司确认上述证据的真实性，称业主大会召开时间是2011年12月31日，《前期物业服务合同》在业主大会成立后签署，且业主大会成立后未就物业服务企业的选聘事宜作出决定，《前期物业服务合同》应属无效。时尚物业公司提交《关于催缴金升花园商场及停车场物业服务费的报告》、《关于金升商业用房催缴拖欠管理费及办理入驻手续的通知》、《关于催缴金升花园商场及负一层停车场物业管理费的通知》、《关于金升花园商业用房补缴物业服务费的函》证明多次催促南城实业公司支付拖欠的物业管理费，但未能举证证明已送达给南城实业公司。南城实业公司称上述证据是时尚物业公司单方制作，南城实业公司从未收到过上述报告及通知，对上述证据均不予确认。时尚物业公司在收到南城实业公司《律师函》后于2015年6月25日向南城实业公司委托的律师邮寄《对广东陈梁永钜律师事务所来函的回函》希望南城实业公司解决物业服务费问题，南城实业公司对该回函真实性确认。时尚物业公司曾于2015年9月向原审法院起诉南城实业公司支付物业管理费，后于2016年4月20日申请撤诉，原审法院作出（2015）东一法南民一初字第2142号之二民事裁定书准许撤诉。南城实业公司主张时尚物业公司就案涉物业服务合同纠纷第一次起诉时间是2015年9月，故时尚物业公司2012年11月至2013年9月关于支付物业管理费的主张已超过法定诉讼时效。时尚物业公司则称南城实业公司拖欠物业服务费是长期持续行为，南城实业公司也没有明确拒绝不予支付，时尚物业公司多次向南城实业公司送达书面催缴通知，南城实业公司收取后没有提出异议，南城实业公司在向时尚物业公司提起物权保护纠纷诉讼后明确表示不向时尚物业公司支付该期间的费用，故时尚物业公司认为诉讼时效应当从知道或应当知道南城实业公司明确表示不缴费时起计算，本案诉讼请求未超过诉讼时效。时尚物业公司主张南城实业公司一直占有使用居委会，要求南城实业公司承担居委会61.59平方米的物业管理费，但未能举证证明，南城实业公司对此亦不予确认。时尚物业公司提交的《物业管理服务协议》由东莞市展能社会工作服务中心与时尚物业公司于2016年9月30日签订，约定商铺01-06号建筑面积894.3平方米按4元/月/平方米支付物业管理费，账户交易明细回单及发票显示该中心向时尚物业公司支付10月、11月物业管理费3577.20元/月。南城实业公司确认将其所有的商铺部分面积出租给东莞市南城街道办事处残疾人联合会，时尚物业公司就该部分面积的物业管理费重复主张。另查，南城实业公司向原审法院起诉时尚物业公司物权保护纠纷一案，原审法院依法作出（2015）东一法南民一初字第1943号民事判决，认定时尚物业公司于2015年6月24日收到南城实业公司要求在2015年6月30日前返还案涉物业的律师函，至此时尚物业公司不能再基于口头协议对负一层停车场继续占有和收益，时尚物业公司应按每月20000元的标准从2015年6月24日起支付南城实业公司负一层、负二层停车场的租金损失至实际返还案涉物业之日止。双方均不服提起上诉，东莞市中级人民法院作出（2016）粤19民终1593号民事判决驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，本案的争议焦点有三：一是《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》的效力；二是2012年11月至2013年9月期间的物业管理费是否超过诉讼时效；三是案涉物业的物业管理费如何计算。关于焦点一。首先，《物业管理委托合同》是案涉小区建设单位东莞市金升花园商住开发有限公司依法与时尚物业公司签署的前期物业服务合同，时尚物业公司据此为案涉小区提供物业服务。2012年1月，案涉小区由东莞市尚佳物业管理有限公司提供物业服务，故《物业管理委托合同》因更换物业服务企业而终止。其次，根据一审法院向房管部门调取的资料可知，案涉小区业主大会及业主委员会成立时间是2011年12月31日。《前期物业服务合同》由建设单位与时尚物业公司在案涉小区业主大会召开及业主委员会成立后签订。根据《物业管理条例》第十一条的规定，案涉小区物业服务企业的选聘和解聘由业主共同决定，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。故，业主大会召开及业主委员会成立后，建设单位无权代表业主与时尚物业公司签订物业服务合同，案涉《前期物业服务合同》应属无效合同。再次，因案涉小区业主大会并未作出另行选聘物业服务企业的决定，业主委员会也未另行委托物业服务企业，时尚物业公司自2012年4月至今为案涉小区提供物业服务，已经以自己的实际行为履行了物业服务合同的主要义务，包括南城实业公司在内的案涉小区的业主及业主大会、业主委员会均没有明确提出异议并接受该服务行为，南城实业公司也实际向时尚物业公司支付部分物业管理费，故应当视为双方之间物业服务合同关系实际成立。南城实业公司因拍卖取得成为案涉物业所有人，时尚物业公司实际为案涉小区提供物业服务，时尚物业公司有权向南城实业公司收取物业服务费。关于焦点二。当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为两年。现有证据显示时尚物业公司在2015年6月25日《对广东陈梁永钜律师事务所来函的回函》向南城实业公司提出催缴物业服务费，该行为产生诉讼时效中断的效力。时尚物业公司未能举证证明在此前向南城实业公司催缴物业服务费，故原审法院认定时尚物业公司诉请2012年11月至2013年6月25日期间的物业服务费已超过两年的诉讼时效，一审法院不予支持。关于焦点三。由于双方口头约定时尚物业公司使用负一层停车场的收益冲抵案涉物业的物业管理费，因生效判决认定时尚物业公司应自2015年6月24日起支付南城实业公司租金损失，故双方关于冲抵物业管理费的口头约定终止，案涉物业的物业管理费以2015年6月24日为节点分开计算。关于2015年6月24日之前的物业服务费。根据双方的陈述可知，双方口头约定时尚物业公司使用负一层停车场的收益冲抵物业服务费，但双方对于冲抵物业服务费的起始时间及范围存在争议，且双方主张的口头约定内容均未能提供证据予以佐证。2012年1月案涉小区的物业服务企业是案外人，并非时尚物业公司，时尚物业公司主张双方于2012年1月达成口头约定缺乏依据，一审法院不予采信。时尚物业公司主张除负一层停车场抵扣部分物业服务费外，南城实业公司还应支付物业管理费每月16000元，但对于南城实业公司自2012年11月起未缴纳任何物业管理费的行为，时尚物业公司未予以催缴明显不符合常理。结合生活常理及双方合同实际履行的情况综合分析，原审法院认为南城实业公司关于负一层停车场收益抵扣全部物业管理费的主张更为可信，故该期间南城实业公司无须再向时尚物业公司支付物业管理费。时尚物业公司诉请南城实业公司支付依据不足，一审法院不予支持。关于2015年6月24日之后的物业服务费，计算物业服务费的商铺面积及停车场个数以房管部门备案的实测报告数据为准。1.双方对于车位按50元/个/月标准计算物业服务费没有异议，一审法院予以认定。截至2016年11月23日，南城实业公司应支付停车场物业服务费为（95+33）×50元/月×17个月=108800元。此后负一层、负二层停车场的物业管理费按（95+33）×50元/月=6400元/月的标准计算。2.《物业管理委托合同》因物业服务企业变更而终止，且该合同未对非住宅房屋的物业管理费进行约定，南城实业公司主张参照该合同约定的空置房屋按每月每平方米1元计算缺乏依据，原审法院不予采纳。因双方未能对商铺的物业服务费标准协商达成一致意见，综合考虑目前我市商铺物业服务费用收费标准情况，参考原《广东省物价局、省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》粤价[1999]90号中关于商场（商铺）物业管理服务费政府指导价的相关规定，及考虑时尚物业公司与案外人东莞市展能社会工作服务中心签订《物业管理服务协议》约定4元/月/平方米收费标准，一审法院认为时尚物业公司主张商铺物业服务费按4元/月/平方米收取合理，一审法院予以采纳。时尚物业公司未能举证证明南城实业公司占有使用居委会建筑面积，其要求南城实业公司承担该部分物业管理费缺乏依据，一审法院不予支持。截至2016年9月30日，南城实业公司应支付商铺物业服务费为6173.21平方米×4元/月/平方米×（15+7/30）个月=376154.26元。时尚物业公司主张案外人东莞市展能社会工作服务中心使用的894.3平方米包括居委会的61.45平方米，对此南城实业公司未提交证据予以反驳，一审法院对此予以采纳。时尚物业公司自2016年10月起向东莞市展能社会工作服务中心收取物业服务费，故对于南城实业公司所有的832.85平方米建筑面积，时尚物业公司不应重复主张物业管理费。2016年10月1日起的物业管理费应按（6173.21-832.85）平方米×4元/月/平方米=21361.44元/月的标准收取。因双方对于返还物业及支付物业管理费的问题存在争议，且双方未签订书面物业服务合同，时尚物业公司主张南城实业公司支付利息没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条，《物业管理条例》第十一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、南城实业公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付时尚物业公司负一层、负二层停车场物业管理费108800元，2016年11月24日起停车场物业管理费按6400元/月的标准支付至应缴物业管理费之日；二、南城实业公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付时尚物业公司首层、二层商铺物业管理费376154.26元，2016年10月1日起首层二层商铺物业管理费按21361.44元/月的标准支付至应缴物业管理费之日；三、驳回时尚物业公司其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：双方均确认时尚物业公司在2017年3月1日将负一层、负二层停车场返还给南城实业公司，南城实业公司确认收到时尚物业公司按照20000元/月的标准支付的2015年6月24日至2017年3月1日期间的租金；二审法庭询问中，关于南城实业公司将案涉商铺出租给业主收取管理费的标准，南城实业公司称庭后书面回复，但在本院指定时间内未回复。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对南城实业公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合南城实业公司的上诉理由及时尚物业公司的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点在于：一、南城实业公司应否支付案涉物业2015年6月24日至2017年3月1日期间负一层、负二层停车场的物业管理费；二、案涉物业首层、二层商铺的物业管理费标准。
关于南城实业公司应否支付2015年6月24日至2017年3月1日期间负一层、负二层停车场物业管理费的问题。首先，案涉物业小区业主委员会于2011年12月31日成立，建设单位与时尚物业公司于2012年4月1日签订《前期物业服务合同》。《物业管理条例》（2007年修订）第十一条规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，第十五条规定代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是业主委员会的职责，建设单位无权与时尚物业公司签订物业服务合同，案涉《前期物业服务合同》违反行政法规的强制性规定而无效。其次，时尚物业公司自2012年4月开始实际为案涉物业提供服务，南城实业公司、案涉物业业主委员会并未对此提出异议，且南城实业公司在2012年4月至10月期间，亦每月向时尚物业公司支付16000元，证明南城实业公司认可时尚物业公司的物业管理行为。再次，双方均确认时尚物业公司在2017年3月1日将负一层、负二层停车场返还给南城实业公司，南城实业公司亦确认收到时尚物业公司按照生效判决确定的20000元/月的标准支付的2015年6月24日至2017年3月1日期间的租金，对于时尚物业公司在2015年6月24日至2017年3月1日期间占有案涉物业负一层、负二层停车场给南城实业公司造成的损失，南城实业公司已经得到实际赔偿。且生效判决亦判令时尚物业公司向南城实业公司返还占有物业期间的收益，该生效判决已经履行完毕。但自2015年6月24日开始，双方关于抵扣物业管理费的口头约定终止，故对于时尚物业公司在此期间所提供服务产生的物业管理费，南城实业公司理应向时尚物业公司支付。综上，南城实业公司应当向时尚物业公司支付2015年6月24日至2017年3月1日期间产生的案涉物业负一层、负二层停车场的物业管理费，南城实业公司据此提出的上诉依据不足，本院对其该项主张不予支持。
关于案涉物业首层、二层商铺物业管理费的标准问题。首先，南城实业公司主张案涉物业首层、二层商铺及负一层、负二层停车场全部物业管理费为16000元/月，但并未提交证据予以证明，本院对其该项主张不予支持。其次，《物业管理委托合同》为时尚物业公司于2007年5月签订，约定服务期至2012年4月30日止。但双方均确认2012年1月至3月为案涉物业提供服务的物业公司并非时尚公司，故《物业管理委托合同》因更换物业管理公司而终止，南城实业公司主张按照《物业管理委托合同》约定的空置房屋1元/月/平方米的标准计算没有依据，本院对其该项主张亦不予支持。再次，时尚物业公司2012年4月1日与建设单位签订的《前期物业服务合同》为无效合同，双方对案涉物业商铺计收物业管理费的标准并未作出约定。而《广东省物价局、省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》第一条第（三）项并未规定商铺的收费标准要以通电能够正常使用为前提，南城实业公司以时尚物业公司阻止其通电为由拒付物业管理费没有依据。原审法院根据《广东省物价局、省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》的规定，认定案涉商铺按照4元/月/平方米计算并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人南城实业公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费8574.31元，由上诉人东莞市南城实业投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚渠旺
审判员 谢佳阳
审判员 殷莉利
二〇一七年九月二十五日
书记员 杨 曦
附相关法律条文：
《物业管理条例》（2007年修订）
第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。