黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）外民一初字第1306号
原告馨美家园业主委员会，住所地哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园。
负责人卜景范，主任。
委托代理人伊胜国，黑龙江英琪律师事务所律师。
被告哈尔滨益丰物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区桦树街61号2栋4单元1层2号。
法定代表人唐冶，总经理。
原告馨美家园业主委员会诉被告哈尔滨益丰物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告馨美家园业主委员会及其委托代理人伊胜国、被告物业公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告馨美家园业主委员会诉称，哈市道外区宏图街161号馨美家园小区于2006年12月建成入户，当时由被告负责小区的物业管理工作。在被告管理期间，由于不负责任及经营不善，造成小区内私建、滥建、卫生脏乱差等诸多问题，业主反映强烈，2009年大部分业主已不交物业费，双方矛盾日渐激化。此后经社区、办事处、区政府等部门多次调解无果，被告于2009年12月31日弃管该小区。弃管后小区秩序一度陷入混乱，后经全体业主协商成立了业主委员会，决定由业主委员会自管该小区。此事经社区、办事处、区政府及市政府层层审批后决定，馨美家园作为哈尔滨市第一例自管模式小区。2010年2月4日业主委员会正式成立，原告履行物业管理公司的职责并具有物业管理公司的主体资格。在此期间，被告多次来小区对原告的工作进行阻挠，并强行占用部分物业用房，业主委员会主任家的玻璃也多次在半夜被人砸碎，辖区派出所也多次出警。原告接手后，对小区进行了全面的整改，并要求被告交还小区二处物业用房（一处为物业办公室、一处为保安室），但被告对此置之不理，拒不交出该两处物业用房。原告认为根据物业管理条例、物权法的规定小区内公共设施、物业用房等共有部分归全体业主共有，任何单位或个人不得侵占。同时根据最高院审理物业服务纠纷案件解释的规定物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修基金的，人民法院应予支持。综上，被告强占小区公共设施及物业用房的行为，严重的侵害了全体业主的合法权益。为此，原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告返还原告两处物业用房，其中一处位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西北角物业办公室一处约40多米（小区业主共有），另一处是位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内东侧警务室月30多米（小区业主共有）；2、诉讼费用由二被告承担。
被告物业公司辩称，原告诉请的西北角的物业办公室是物业公司自建的，诉讼的东侧的房子是开发商的售楼处，原告说东侧的是警卫室被告不予认可。东侧的房子是被告公司用物业费顶替装修质保金，然后开发商用东侧的房子抵账给被告公司的。被告公司盖的西北角的物业办公室没有审批手续，也没有办理产权证，办不了产权证，西北角的物业办公室没有任何手续，与规划也不符。西北角的物业办公室原图纸规划是绿地。东侧的房屋原规划是垃圾转运间，但没有盖垃圾转运间，又在公厕的旁边连着加盖了一个警卫室。旁边的公厕由社区管理。东侧的房屋也没有经过审批，没有办理产权证，是开发商自建的。
原告馨美家园业主委员会为证明其主张的事实成立，向法院提供如下证据并当庭举示：
证据一、馨美家园小区建设设计规划图，拟证明该小区
在规划图上就已经设计各个物业用房，包括现在被被告所强占的几处物业用房。
证据二、道外区政府文件，拟证明：一是2010年年初被告对小区弃管。二是经区、市各级政府及各个部门的审批，批准了原告以自管模式管理馨美家园小区。
证据三、业主大会决议及业主代表签字名单，拟证明原告是经合法程序成立。
证据四、宏南社区关于馨美家园出现的问题汇报，拟证明被告弃管后持续的骚扰、破坏该小区，并抢占小区物业用房的事实。
证据五、原告向各级部门报送的《强烈要求归还小区房
产的报告》，拟证明原告几年来一直在上访此事，但至今未予解决的事实。
证据六、照片二张，拟证明小区的物业用房被被告侵占后一处居住另一处堆放杂物的事实。
证据七、证人，拟证明被告弃管该小区及侵占物业用房的事实。
被告物业公司为证明其主张的事实成立，向法院提供如下证据并当庭举示：
证据一、总平面图，拟证明物业办公室、老年活动室、自行车棚不是被告占用，原告诉称的物业办公室是被告自建，与原告无关，自行车棚也是自建的当时与开发及物业公司有协议，属谁建谁使用。
证据二、收据八张，拟证明被告将物业费顶替装修质保金返还业主，然后开发公司与物业公司口头协商用东侧的售楼处一间小房顶账给物业公司。
被告物业公司对原告馨美家园业主委员会举示的证据质证认为：对证据一有某某，该图纸与物业公司原始图纸不一致，原始图纸未标示移动公厕字样；对证据三、四，无异议；对证据五、六，有某某，该证据与被告无关；对证据七有某某，希望证人拿出证据再说话，对第二位证人有某某，证人陈述的与设计规划不符。
原告馨美家园业主委员会对被告物业公司举示的证据质证认为：对证据一，真实性有某某，对证明问题有某某，该证据与原告提交的证据不一致，原告提供的证据有多部门审批，该证据是被告自行设计没有报批，该证据上没有三处诉争用房。对证据二真实性有某某，证明问题有某某，被告与开发商之间的经济纠纷不能用业主的公共用房顶替，他们之间的行为系违法行为。
本院认证意见为，对原告提供的证据一、证据七，因上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故本院予以采信。对原告提供的证据二、证据三，上述证据虽为复印件，但结合证人证言，能够证实原告馨美家园业主委员会是经过法定程序依法成立的，且二被告对证据二、证据三均无异议。对原告提供的证据四、证据五结合证据八证人证言，能够证实其要证明的问题，故本院对于原告提供的证据四、证据五、证据七予以采信。对被告物业公司提供的证据一，该证据虽为原始件，但未报送相关部门审批备案，且无法证明其要证实的问题，故本院对该证据不予采信。对被告物业公司提供的证据二，该票据只能证实被告物业公司用物业费顶账了装修质保金的事实，但无法证明开发公司与物业公司口头协商用东侧的售楼处一间小房顶账给物业公司的事实，故本院对该证据要证明的问题不予采信。
经审理查明，哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区于2006年12月建成入户，并且当时由被告物业公司负责小区的物业管理工作。2009年因被告物业公司与馨美家园小区全体业主之间因物业服务问题产生矛盾，经社区、办事处、区政府等部门调解无果后，被告物业公司于2010年初撤出馨美家园小区，不再履行物业服务职责，与此同时馨美家园业主委员会于2010年2月4日经审批后依法成立，并代表全体业主自行履行该小区物业管理职责。
另，位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西北角物业办公室及东侧警卫室在相关部门的备案图纸上分别规划为空地及警卫室，但后建为诉争的西北角物业办公室及东侧的公厕警卫室。现诉请的物业办公室及公厕警卫室仍由被告物业公司使用。
本院认为，位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西北角物业办公室及东侧警卫室在该小区规划为空地及警卫室，后建为物业办公室及警卫室，根据物权法的规定，建筑区划内的空地及其他公共场所、公共设施，属于业主共有，因此诉争物业办公室及警卫室系小区公共设施及公共用地，应为全体业主共有。因被告物业公司已于2010年初撤出馨美家园小区，不再为该小区提供物业服务，被告无法律依据占用诉争物业办公室及警卫室，原告馨美家园业主委员会作为依照法定程序成立，代表全体业主行使权力的组织要求被告返还诉争物业办公室及警卫室的诉讼请求符合法律规定，故本院对该诉讼请求予以支持。被告物业公司辩称诉争物业办公室系其自建房屋不是小区业主的，但其未提供证据证实，故本院对其抗辩主张不予认可。被告物业公司辩称诉争警卫室系开发公司抵账给自己而不是小区业主的，但其亦未提供证据证实，故本院对其抗辩主张不予认可。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、被告哈尔滨益丰物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西北角物业办公室返还原告馨美家园业主委员会（代馨美家园全体业主）使用。
二、被告哈尔滨益丰物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内东侧警卫室返还原告馨美家园业主委员会（代馨美家园全体业主）使用。
如果未按本判决指定期间履行其他义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。
案件受理费100元，此款原告已预付，由被告哈尔滨益丰物业管理有限责任公司负担50元，由被告张志广负担50元。二被告应于本判决生效之日起十日内将应负担的款额给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 李晓冬
代理审判员 杨顺利
人民陪审员 王艳艳
二〇一五年三月二十八日
书 记 员 刘文斌