江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐商终字第0356号
上诉人（原审被告）大丰市金宇房地产开发有限公司。
法定代表人黄德荣，该公司董事长。
委托代理人王洪，江苏刘爱君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州工业园区万宝物业管理有限公司。
法定代表人王余根，该公司总经理。
委托代理人张晓岚、潘正卉，江苏择善律师事务所律师。
上诉人大丰市金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇房产公司）因与被上诉人苏州工业园区万宝物业管理有限公司（以下简称万宝物业公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰市人民法院（2013）大商初字第0633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月25日受理后，依法组成合议庭于2014年10月11日公开开庭审理了本案。上诉人金宇房产公司的委托代理人王洪，被上诉人万宝物业公司的委托代理人潘正卉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
万宝物业公司一审中诉称：2013年1月1日，万宝物业公司与金宇房产公司就金宇房产公司开发的“金宇景苑”小区物业管理项目达成协议，金宇房产公司委托万宝物业公司实行物业管理服务，服务期限共9个月。双方就各自的权利、义务进行了全面的约定。合同签订后，万宝物业公司依约为该小区进行了物业管理服务，但金宇房产公司一直未能依合同约定按期支付物管费用。万宝物业公司多次索要未果，故请求法院判令解除双方所签的物业管理委托合同；判令金宇房产公司向万宝物业公司支付2013年1至8月份物管费用计438107.08元（多层207312元、高层13260元、商业用房77535.28元、车位管理费用60000元、前期开办费80000元）；本案的诉讼费用由金宇房产公司承担。
金宇房产公司一审中辩称：双方于2013年1月1日签订的《前期介入协议》为有效协议，但同日签订的《前期物业管理委托合同》为无效合同，因该合同违反了国务院《物业管理条例》第24条、第27条的规定，未经招投标及行政主管部门的批准备案。介入协议订立后，万宝物业公司未以自身所具有的一级物业服务资质提供匹配的物业管理服务，而是让无资质无物服经营范围的大丰分公司直接履行，其行为已构成严重违约。因前期物业管理委托合同是份无效合同，故不存在解除的问题。万宝物业公司要求金宇房产公司支付物管费尤其是车位管理费6万元、前期开办费8万元无事实和法律依据，请求予以驳回。另，商业用房未出售的空置房只有2000多平方，非原告主张的9000多平方；金宇房产公司为万宝物业公司垫付（预交）的公共能耗费（电费）22500元应予返还。
原审法院经审理查明：2013年1月1日，金宇房产公司（甲方）与万宝物业公司（乙方）签订《前期介入协议》1份。该协议载明，为做好大丰金宇景苑小区（以下简称金宇景苑）物业前期服务工作，特在招标之前邀请乙方担任甲方所开发的金宇景苑物业管理服务工作，特签订以下协议：一、介入要求：甲方负责乙方顺利介入本小区现场管理，并负责协助乙方顺利取得本小区的前期物业委托，并与乙方签订前期委托服务协议书；二、介入期间：2013年1月1日至甲方选定物业管理企业并与之签订前期物业管理委托合同时止；三、介入费用及补偿费用：如因甲方原因导致乙方未能顺利承接或中标签约本小区前期物业管理委托合同，则甲方除应支付3万元／月的物业服务费外，另按照3万元／月的标准向乙方支付前期介入补偿费用；四、违约责任：如甲方未能协助乙方顺利承接或中标签约本小区前期物业委托合同，则甲方承担在上述第三条的基础上，另行承担乙方由此所造成的其他损失。如因乙方自行放弃竞标，导致甲方不能与乙方签订委托合同的，则违约责任由乙方承担，介入费用由乙方自行承担。同日，金宇房产公司（委托方、甲方）又与万宝物业公司（受委托方、乙方）签订《金宇景苑前期物业管理委托合同》1份。该合同载明：甲方（金宇房产公司）通过协议选聘方式将金宇景苑（物业名称）委托乙方（万宝物业公司）实行物业管理服务。物业类型：多层，小高层住宅、商业，总建筑面积：约8万平方米，其中住宅68113.54平方米，商业9691.91平方米，物业管理用房503.2平方米，小区内机动停车位88＋62个，绿化率为36.2%……；委托管理服务期限：2013年1月1日起至2013年9月30日（共计9个月），如期间业主委员会成立，全体业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同第三条约定，甲方在本合同生效后按总建筑面积向乙方提供一次性开办费1元／平方米，在签订本合同后2日内向乙方全部支付完毕（主要用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归该物业管理区域业主委员会所有，其中小区门禁系统电子道闸必须在三个月内安装到位并投入使用，所购买办公用品和设备的清单明细乙方在物业交接后3个月内交甲方备案）。第九条约定，在前期物业管理阶段，已交房客户1-23幢（多层）的物业服务费用由甲方在业委会成立之前由甲方实施全部补贴，1-23幢楼住宅面积为59232.59平方米，按每平方0.5元计算，每月29616元，在本协议签订之日起一个月内向乙方先行支付3个月的补贴费用，从第四个月起，由甲方按月向乙方实施补贴，在第七个月起止第九个月，甲方按50%小区比例向乙方贴补，其余50%由物业向业主自行收取，盈亏自负。如小区业主委员会在本协议签订9个月内未能成立，则本合同终止，乙方自行退出本小区。业主委员会成立后由业主委员会与乙方签订物业管理委托合同。未交房的客户服务费用由乙方实行物业服务费用包干制，待交房后直接向业主收取，物业服务费按12个月计收，收费时间确定为房屋正式交付业主前7天内，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅0.5元／月.平方米、高层住宅0.8元／月.平方米，商业1.00元／月.平方米。由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。甲方未出售所形成的空置房由甲方按照《江苏省物业服务收费管理办法》规定，由甲方全额交纳。业主已办理交房手续所形成的空置房和出租房按照《江苏省物业服务收费管理办法》规定由业主向乙方交缴。如乙方在规定的九个月后退出，则按国家有关规定向甲方或其他方移交超出期限的物业服务费用。第十条约定，甲方未销售的车位委托乙方对车位实施管理，所涉及地下车库公共能耗费用、清洁清理费用、维修维护费用由乙方报甲方审核后按实支付。甲方已销售的车位，车位服务费50元／月由乙方直接向车位所有人收取。合同第二十一条约定了除前期物业管理费、电梯水泵运行费外应缴纳的涉及物业管理的有关费用（含装修垃圾清运费、装修保证金、汽车车位使用服务费等）的收费标准和收费单位。第三十一条约定，本合同连同附页14页，一式叁份，甲乙双方及物业管理行政主管部门各执一份，具有同等法律效力。
上述《前期介入协议》及《金宇景苑前期物业管理委托合同》订立后，万宝物业公司即进场为金宇景苑实施了物业管理服务，但该前期物业管理项目未经招投标，金宇房产公司也未与其他物业企业签订前期物业管理委托合同。期间，金宇房产公司未向万宝物业公司支付过任何费用。在2013年1月至4月间，万宝物业公司已与B区综合楼（小高层）中的59户住宅用户、2户商业用房用户计61户业主签订了《前期物业服务协议》，并开具收款收据向该61户业主收取了12个月的物业服务费计65354元（住宅按0.8元／月.平方米计收，小车库按0.2元／月.平方米计收，商品用房按1.00元／月.平方米计收）。同时还向小高层住宅业主收取了装修保证金、电梯能耗检测维修费、二次供水费、门禁维护费、垃圾清运费等。万宝物业公司在向业主开具的收款收据上加盖了万宝物业公司大丰分公司或建湖分公司的印章。2013年7月2日，金宇房产公司向万宝物业公司发出书面函件1份，函称万宝物业公司未能以其本公司的名义进行民事活动，未能按其一级物业资质提供匹配的物业管理服务。2013年7月15日，万宝物业公司大丰分公司制作“金宇景苑小区2012年12月至2013年7月份的物业管理财务报告”1份。该财务报告载明，该小区设物业管理服务人员计21人，截止2013年7月15日，物业管理费应收473825.37元，实收38599.15元，亏损-435226.22元。2013年1月至7月的物管费用明细为：物业服务费：多层应收207312元，实收0元；高层应收66170元，实收38599.15元（8-12月预收应退27570.80元）；商业应收67843.37元，实收0元；车辆管理收入：应收52500元，实收0元；前期开办费用应收80000元，实收0元。物业代收代缴部分，装修保证金：应收99000元，实收92000元；公共能耗费，应收53200元，实收29050元（8-12预收应退20750元）；物业支出：人员工资287306元；公共水电费1782元；前期办公物资费用2942元，电脑及打印机费用2146元，办公室装饰费用3683元。2013年7月20日，大丰市住房和城乡建设局、大丰市物价局联合向万宝物业公司发出《关于规范金宇景苑物业服务收费工作的整改意见》1份，该意见载明，经市住建、物价局联合检查，发现万宝物业公司在对金宇景苑住宅小区实施物业服务并收取物业服务费过程中存在物业服务收费标准未向住建、物价部门申请备案，未按规定将开展的物业服务有关情况进行公示，物业服务费收费标准与服务等级不相符，未能按月及时发放物业服务人员工资，影响了小区物业管理质量等六个方面的问题，要求万宝物业公司落实五点整改措施。嗣后，万宝物业公司认为，由于金宇房产公司未能按照合同约定向其支付前期开办费及约定的物管服务费等，致万宝物业公司资金陷入困境，无法继续履行合同。金宇房产公司则认为，万宝物业公司降低资质服务，存在服务质量问题。双方形成纠纷，万宝物业公司遂于2013年8月5日向原审法院提起诉讼，并于2013年8月下旬撤离金宇景苑。2013年9月至目前，该小区的物业管理实际由金宇房产公司接管实施。
原审法院另查明，金宇景苑业主委员会至今未能成立。金宇景苑共有机动车车位150个（含地上、地下），在2013年9月底之前该150个车位均未销售。金宇景苑1-23幢最早的交房时间是2008年3月，最迟交房时间是2010年8月。B区综合楼的交房时间是2013年1月至2013年4月。2013年1月1日之前，由其他物业公司对该小区进行物业管理，证人陆某在万宝物业公司进驻后，仍在该小区物管办任职。2013年8月30日，金宇景苑物业服务员工以万宝物业公司未发工资为由集体罢工至同年9月4日。后经大丰市人力资源和社会保障局劳动监察大队协调，万宝物业公司对员工工资发放至2013年9月4日。随后万宝物业公司对该部分员工进行了辞退。2013年11月28日，万宝物业公司财务人员李锦秀向金宇房产公司出具收条1份，该收条载明，收到金宇房产公司物业费8966元，其中1#-23#楼物业费7866元，B幢102#物业费1100元；结算物业补助费1576元。原审审理期间，万宝物业公司同意在金宇房产公司应贴补的1-23幢多层住宅物业费中扣减李锦秀已收取的7866元和1576元。金宇房产公司于2012年11月27日、28日和2013年1月15日三次合计为大丰市金宇景苑综合楼（小高层）向大丰市供电公司付款“负控购电”22500元。大丰市住建局于2011年5月28日颁发给被告的金宇景苑B区商住楼《预售许可证》载明：建设规模为住宅用房8883.59平方米，商业用房2277.96平方米，其他用房1235.29平方米。
原审法院认为：万宝物业公司与金宇房产公司于2013年1月1日签订的《前期介入协议》、《金宇景苑前期物业管理委托合同》，均系双方的真实意思表示，且不违反我国现行法律法规的强制性或禁止性的规定，该协议、合同均合法有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。万宝物业公司系具有一级资质的物业服务企业。协议与合同由双方于同一天签订，金宇房产公司与万宝物业公司签订《前期介入协议》的核心内容和目的是由金宇房产公司负责协助万宝物业公司顺利取得金宇景苑的前期物业委托，并顺利承接或中标签约该小区的前期物业管理委托合同。前期物业管理委托合同订立生效后，前期介入协议即无需继续履行。双方实际应履行的是前期物业管理委托合同。而新建住宅小区是通过招投标的方式选聘物业服务企业，还是协议选聘物业服务企业，主要由房地产开发商（建设单位）选择确定。本案金宇房产公司作为金宇景苑的房地产开发商，未经招投标程序，直接与万宝物业公司签订了金宇景苑前期物业管理委托合同，案涉物管项目实际未经招投标，协议选聘后亦未报物业管理行政主管部门批准备案，该责任不在万宝物业公司。国务院颁发的《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。该条款为倡导性条款，并非具有强制性的效力性条款，故金宇房产公司辩称“双方所签的前期物业管理委托合同是无效合同”无法律依据。根据双方所举证据，可以认定万宝物业公司提供的物管服务期限至2013年8月底。根据双方所签合同第九条的约定，金宇房产公司应对多层住宅的物业费用以及对小高层住宅和商业用房未销售部分的物业费用给予万宝物业公司全额贴补。金宇房产公司辩称“万宝物业公司未按约履行协议和承诺，降低资质服务，存在服务质量问题，故金宇房产公司不应承担多层及高层住宅的物业服务费”，但金宇房产公司未能就此提供充分有效证据予以证实，且金宇房产公司对万宝物业公司主张的多层住宅（1-23幢）物管服务费用的结算方式无异议，故金宇房产公司应依照合同约定，向万宝物业公司支付2013年1月至8月的多层住宅物管费用197870元［（29616＊6）＋（29616＊2＊50%）-7866-1576）。因万宝物业公司提供的小高层物业费收款收据中所记载的业主姓名、房号、户数、住房面积、物业费已收金额能与金宇房产公司提供的B区商住楼交房明细表及万宝物业收费一览明细表中所记载的姓名、房号、面积、总户数、已收物业费金额绝大多数相一致（双方计算的已收物业费总额仅相差2元，已交房总面积仅相差4.37平方米），按照金宇房产公司提供的小高层未出售空置房面积计算得出的2013年1-8月份的物管服务费用金额高于万宝物业公司所主张的13260元，故对万宝物业公司的此项诉讼主张予以支持。如上所述，金宇房产公司提交的书证（尤其是已交房未交房汇总表、物业实收费用一览表、金宇景苑物服人员花名册）、证人证言大部分能与万宝物业公司所举证据及双方当某认定该小区商业用房未出售的就是B区综合楼商业用房，未出售面积为2083.59平方米，因而金宇房产公司应贴补万宝物业公司未出售的商业用房物管费16668.72元（2083.59平方＊1元／月.平方＊8个月）。万宝物业公司要求金宇房产公司给付一次性开办费用8万元（8万平方＊1元／平方），符合双方所签合同第三条的约定，依法应予以支持。万宝物业公司主张给付车辆管理费用6万元，无约定依据，对此不予支持。金宇房产公司已提交的是预购电费22500元的交费票据，但其未能在法庭辩论终结之前向法院提供2013年1月至9月该小区已实际发生、使用的公共电费金额且已为供电部门实际收取的电费发票等证据，故对金宇房产公司提出的由万宝物业公司返还其预付电费22500元的抗辩主张在本案中不予处理，此垫付款项金宇房产公司可另案依法主张。前期介入协议、前期物业管理委托合同订立后，金宇房产公司未能按约向万宝物业公司支付过任何款项，其行为已构成严重违约，对本纠纷的形成负有主要责任。万宝物业公司在为金宇景苑提供服务期间，有收费不规范、向员工发放工资不及时等行为，对合同无法履行至约定期满其也负有一定的责任。在原审审理期间，合同约定的委托物管服务期已经届满，金宇景苑业主委员会在合同签订的9个月内未能成立，按照合同第九条约定，该委托合同终止。且该小区的物业管理服务现由金宇房产公司负责实施，故认定双方所签《前期物业管理委托合同》已经终止履行，万宝物业公司要求解除该合同已无实际意义。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、金宇房产公司给付万宝物业公司物管费用计307798.72元，于判决生效后十日内履行；二、驳回万宝物业公司的其余诉讼请求。金宇房产公司如不能按判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7872元，由万宝物业公司负担1955元，金宇房产公司负担5917元，于判决生效后十日内直接支付给万宝物业公司。
上诉人金宇房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、金宇房产公司与万宝物业公司于2013年1月1日签订的《金宇景苑前期物业管理委托合同》为无效合同。该委托合同仅是为了物业管理部门备案需要，而非真实履行物业服务合同的依据。根据双方于同日签订的《前期介入协议》的约定及《物业管理条例》的相关规定，金宇景苑的物业服务企业应当通过招投标来确定，故《金宇景苑前期物业管理委托合同》应为无效合同。另外，《前期介入协议》签订后，万宝物业公司并未实际履行该协议，而是由没有物业服务资质的万宝物业公司大丰分公司代为履行的，且在万宝物业公司大丰分公司提供物业服务期间，相关主管部门就物业服务质量及收费等问题曾要求其进行整改，万宝物业公司的违约行为是显而易见的。二、原审法院判令金宇房产公司给付万宝物业公司307798.72元物管费用无事实和法律依据。首先，双方签订的《金宇景苑前期物业管理委托合同》为无效合同，因此不应以该份合同作为案件的处理依据。其次，根据《金宇景苑前期物业管理委托合同》第三条的约定，物资开办费用主要是用来购买相关物品的，所形成的固定资产产权归物业管理区域业主委员会所有，其中小区门禁系统电子道闸必须在三个月内安装到位并投入使用，所购买办公用品和设施清单明细万宝物业公司在物业交接后3个月内交由金宇房产公司备案。而在原审庭审中，万宝物业公司并未提供购买物资的清单及票据，同时万宝物业公司在撤离时也未留下在物业管理期间置办的物资及办公用品，故原审判决金宇房产公司给付8万元的物资开办费依据不足。第三，根据《金宇景苑前期物业管理委托合同》第九条约定，金宇房产公司仅对万宝物业公司在金宇景苑1-23幢多层住宅前期3个月物业管理服务以全额补贴，但从第4个月起，万宝物业公司接受金宇房产公司委托向小区1-23幢多层住宅业主收取物业服务费（所收取的物业服务费用全部进入金宇公司账户），即金宇房产公司仅全额补贴万宝物业公司1-23幢多层住宅前期3个月的物业服务费，而从第4个月起，万宝物业公司并未将收取的1-23幢多层住宅业主的物业服务费用全部进入金宇房产公司账户，金宇房产公司也无法实际了解万宝物业公司所收取的物业服务费用。因此，原审法院判决金宇房产公司给付197870元依据不足。三、金宇房产公司垫付的22500元预购电费应予返还。金宇房产公司已实际提前支付金宇景苑的公共耗能电费，而万宝物业公司也实际向业主收取了51800元的公共耗能电费，因该公共耗能电费是每个月要持续发生的，供电部门不会自行退还。另外，万宝物业公司的财务报表记载也有公共耗能电费的应退款项，故原审法院以金宇房产公司未提供票据而不予处理是错误的。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人万宝物业公司答辩称：1、双方所签订的《金宇景苑前期物业管理委托合同》是有效合同。双方所签订的《前期介入协议》第三条明确了金宇房产公司负有协助万宝物业公司顺利承接或中标签约金宇景苑前期物业委托合同的义务，万宝物业公司如不能顺利中标，则每月补偿万宝物业公司3万元的物业费。另，我国《物业管理条例》第24条约定是倡导性规定，并非禁止性规定。因此，《金宇景苑前期物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，未违反强制性或者禁止性的法律规定，故应当认定为合法有效。此外，万宝物业公司系一级服务资质企业，不存在降低资质提供物业服务的情况。2、原审法院判决金宇房产公司支付各项费用是依照双方签订的物业管理合同，万宝物业公司在物业服务合同期间，已经按照合同提供了物业服务，金宇房产公司提出万宝物业公司提供的物业服务有瑕疵，但是未能提出相应的证据，应承担举证不能的后果。据此，原审法院判决并无不当，请求驳回金宇房产公司的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：《金宇景苑前期物业管理委托合同》第九条除了约定金宇房产公司对万宝物业公司在1-23幢多层住宅的物业服务管理费实施全部补贴的方式外，还约定从第四个月起万宝物业公司接受金宇房产公司的委托向1-23幢业主收取物业服务费用，所收取的物业服务费全部进入金宇房产公司设立的账户。
本案的争议焦点是：1、万宝物业公司与金宇房产公司签订的前期物业管理委托合同是否有效？万宝物业公司履行委托合同期间是否存在违约行为？2、金宇房产公司应否承担1-23幢多层住宅物业管理服务费用197870元？3、金宇房产公司预购的22500元电费在本案中应否予以一并处理？4、金宇房产公司应否承担8万元的物资开办费用？
本院认为：第一，关于前期物业管理委托合同的效力问题。《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。案涉前期物业管理合同的签订未经招投标程序，违背了该条款的规定，但该条并非效力性强制性规定，故金宇房产公司主张该份合同无效的上诉意见缺乏法律依据。关于万宝物业公司是否存在违约行为的问题。金宇房产公司主张万宝物业公司存在违约行为的主要依据是大丰市住房和城乡建设局、大丰市物价局发出的整改意见，但该整改意见并不能直接证明万宝物业公司在履行委托合同期间存在违反合同约定的问题，金宇房产公司也未能提供充分的证据证明万宝物业公司存在违约行为，对该上诉意见本院不予支持。第二，关于1-23幢多层住宅物业服务费用的问题。依据双方所签订《金宇景苑前期物业管理委托合同》第九条的约定，原审法院关于多层住宅物业服务费用的计算方式并无不当。金宇房产公司在上诉状中主张万宝物业公司未按照合同的约定将向多层住宅业主收取的物业费用全部进入其账户，二审审理中，金宇房产公司将上述主张明确为“对于万宝物业公司针对多层住宅业主所实际收取的物业费用应在其补贴的物业服务费用中予以扣除”，但是对于应当予以扣除的具体数额，金宇房产公司未能明确，亦未能提供证据予以证实，属于诉讼主张不明，证据不足。因此，对于金宇房产公司的该项上诉主张，本院依法不予支持。第三，关于22500元预购电费的问题。金宇房产公司预购电费的行为与本案所涉委托合同并非同一法律关系，故原审法院对于金宇房产公司的该项抗辩主张在本案中不予处理并无不当。第四，关于8万元的物资开办费用问题。根据合同约定，金宇房产公司在合同生效后按总建筑面积向万宝物业公司提供一次性物资开办费8万元，但合同亦约定了物资开办费用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归该物业管理区域业主委员会所有，其中小区门禁系统电子道闸必须在三个月内安装到位并投入使用，所购买办公用品和设备清单明细万宝物业公司在物业交接后3个月内交金宇房产公司备案。本案中，万宝物业公司未能提供充分证据证明其用于购买相关办公用品和设备的费用，亦未能提供其在退场时就所购买的相关办公用品和设备进行交接的证据，故万宝物业公司主张8万元的物资开办费用依据不足，本院依法不予支持。综上，金宇房产公司的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。原审法院判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销江苏省大丰市人民法院（2013）大商初字第0633号民事判决；
二、上诉人大丰市金宇房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付被上诉人苏州工业园区万宝物业管理有限公司物管费用227798.72元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7872元，二审案件受理费7872元，合计15744元，由上诉人大丰市金宇房地产开发有限公司负担8186元，被上诉人苏州工业园区万宝物业管理有限公司负担7558元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周永军
代理审判员 钟红梅
代理审判员 李呈蕴
二〇一四年十月十五日
书 记 员 吴云甲
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。