江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初8507号
原告：姚任飞,男,汉族，1985年12月11日生。
委托诉讼代理人：钟俊，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张旻月，北京市君泽君（南京）律师事务所实习律师。
被告：曹兰香，女，汉族，1961年3月22日生。
委托诉讼代理人：金维，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金尘，北京大成（南京）律师事务所实习律师。
被告：俞进鑫，男，汉族，1955年3月27日生。
委托诉讼代理人：张庆宇，江苏苏源律师事务所律师。
原告姚任飞诉被告曹兰香、俞进鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告姚任飞及其委托诉讼代理人钟俊、张旻月，被告曹兰香及其委托诉讼代理人金维，被告俞进鑫及其委托诉讼代理人张庆宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告姚任飞向本院提出诉讼请求：两被告返还租金46万元，并赔偿原告预付装修款和人员工资损失46万元，合计92万元。事实和理由：2016年4月23日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告租赁被告位于江苏省南京市鼓楼区定淮门大街X号商铺，并与房屋所在大楼业主协商为原告经营提供所需停车位。合同签订后，原告支付了租金，并着手对租赁房屋进行装修。因被告与房屋所在大楼业主纠纷未解决，大楼业主不给租赁房屋供水，也不提供经营所需停车位，导致原告无法正常装修及经营。原告为此多次联系两被告，希望两被告及时解决纠纷，确保原告能够正常装修经营。然而，两被告不履行出租方应尽义务，不积极解决问题，严重损害原告合法权益，因此特诉至法院。
被告曹兰香辩称，1.原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，目前租赁期限并未届满，原告要求解除合同没有法定和约定的事由，因此不能行使合同的单方解除权；2.被告不存在违约行为，首先涉案房屋内自来水一直是接通状态，其次原告已经与物业公司签订了使用车位的协议，车位问题已解决，另外，车位问题也不是原告可以单方解除合同的约定事由。综上，原告不具有合同解除权，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告俞进鑫辩称，同意被告曹兰香的意见，并补充说明如下：1、原告未按照约定向被告俞进鑫支付租金和保证金；2、被告俞进鑫从未同意原告进场施工，原告的施工行为给被告俞进鑫造成严重损失；3、对原告主张的房屋装修损失和人员工资不予认可。
本院经审理认定事实如下：案涉不动产分别位于南京市鼓楼区××大街××及××大街××室（丘权号分别为672301-Ⅳ-8和672301-Ⅲ-5），该两处不动产相毗邻，且打通后合并使用，为曹兰香、俞进鑫二人共同共有。
原告姚任飞（合同乙方）为开办足浴会所，2016年4月23日与被告曹兰香、俞进鑫（二人均为合同甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于江苏省南京市鼓楼区定淮门大街X号商铺在良好及可租赁的状态下租给乙方使用；免租期限自2016年4月23日起至2016年8月22日止，租赁期限自2016年8月23日起至2026年8月22日止；租金为人民币50000元/月，每半年一次性付清，乙方在签订合同之后7日内付清租金；为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳6万元作为房屋使用保证金，待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）；甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理；甲方在签订合同之时将房屋交给乙方使用；甲方需在乙方装修完成前，与房屋所在大楼业主协商成功，为乙方所经营的场所提供所需停车位，车位租赁费由乙方支付；甲方需在房屋所在地的一楼大厅为乙方提供迎宾接待场地；等等。
合同签订当日，曹兰香（甲方）与俞进鑫（乙方）签订《协议书》（以下简称《租金分配协议》），约定：“房屋租金每年60万元整,第一年租金分配：甲方35万元整，其中10万元作为“处理无妨其它事宜”的费用，乙方25万元整。由承租方将租金直接汇到双方银行账号上。第一年租赁期满后，后期租金分配方式由甲乙双方再行商定。”姚任飞也在该协议上签字。
合同签订后，二被告向原告交付了房屋，原告姚任飞向被告曹兰香支付各项费用合计46万元。
在原告与二被告的《商铺租赁合同》签订之前，原告和被告曹兰香于2016年4月21日签订了《协议书》（以下简称《装修补偿协议》），约定：曹兰香将案涉房屋出租给姚任飞，姚任飞承诺每年支付给曹兰香劳动服务费、房屋装修补偿费20万元整。
2016年5月5日，姚任飞（合同乙方）与曹兰香（合同甲方）签订《租赁合同补充协议》，主要内容为：乙方已向甲方支付房屋租金、房屋租赁押金及装修补偿款共计人民币肆拾陆万元整（￥460000元），现因甲方不能提供房屋所有权证，并已超过租赁日期十二天，导致乙方不能进行装修；现双方协议如下：乙方即日起进场施工，甲方须在三日内将房屋清空，保证乙方施工顺利；因此造成甲方房屋现有装修的破坏及物品的丢失，乙方概不负责；甲方须在五日内解决该房屋水、电主管线路入户问题，并能保证后期乙方进行商业活动的正常使用，同时水、电费计价标准为市场统一价。2016年5月10日，被告曹兰香在装修设计图纸上签字确认同意施工。
案涉不动产所在的南京市鼓楼区定淮门大街X号及定淮门大街X号-1两栋建筑物由案外人南京大江玻璃钢制品有限公司（以下简称南京大江公司，法定代表人马立本）建设开发，并由南京大江公司及南京金大江酒店有限公司（以下简称南京金大江公司，法定代表人刘厚芳，系马立本之妻）实际负责物业管理。
案涉不动产系被告曹兰香、俞进鑫从南京大江公司处购得，2007年7月取得案涉不动产后，由曹兰香出资装修并使用。曹兰香、俞进鑫与南京大江公司因案涉不动产的买卖发生纠纷，双方均起诉至法院，至本案原告姚任飞起诉时，曹兰香、俞进鑫尚欠南京大江公司案涉不动产的部分购房款未付清。
案涉不动产所使用自来水原由南京金大江公司提供，南京金大江公司于2016年3月停止供水；案涉不动产无独立安装计量的水表，亦未在自来水公司开户。原告主张两被告一直未能解决供水入户的问题；被告曹兰香辩称称：可从其他住户处接入自来水，但姚任飞认为从其他住户处接入的水小（水压较低），不能满足其使用需要，坚持从南京金大江公司接入。双方各执一词。
2016年5月6日，南京金大江公司张贴通告，禁止将建筑装修材料搬运至二楼。
2016年6月7日，南京大江公司（作为甲方）与原告姚任飞（作为乙方）签订《协议》，约定：甲方需配合乙方将水通入户内，确保乙方供水正常使用，水费按照南京市自来水公司规定的市场统一价进行收取；恢复二楼电梯的正常使用，确保人员的正常通行；甲方有偿提供6个停车位给乙方使用，每年停车位共计36000元一次性付清；超过约定停车位数时，按临时停车位8元/小时计费；每年物业管理费为33000元一次性付清；在租赁期内，乙方每年支付10万元配套设施服务费给甲方；物业费、停车费及配套设施服务费从2016年8月8日开始计算，自合同签订之日起20天内支付，否则本合同无效。
后南京大江公司在《协议》上确认：“因曹兰香房屋尾款不付，大江公司与姚任飞的该协议作废（不生效）”，并加盖公司公章；即作出了明确的不履行协议的意思表示。
原告姚任飞取得案涉不动产后即着手装修，2016年4月30日，姚任飞与案外人梁明松签订了《工程施工承包合同》，约定工程总价款为240万元，姚任飞于2016年7月向梁明松预付工程款30万元。因上述问题，装修仅进行了拆除及少量砌墙。
审理中，原告陈述其承租案涉不动产用于开设足浴会所，因经营需要聘用员工，并支付自2016年5月至8月期间的员工工资103200元。
2016年8月28日，原告姚任飞分别向被告曹兰香、俞进鑫发出《催告函》，主要内容为：要求二人于2016年9月5日前解决供水和停车位问题，否则将解除房屋租赁合同。2016年9月5日，姚任飞分别向二被告发出《通知》：因供水和车位问题未能解决，故通知解除《商铺租赁合同》，并要求退还租金及押金46万元，赔偿损失46万元。
案件审理过程中，本院组织双方于2017年3月17日进行交接，原告已将案涉不动产返还给两被告。
上述事实，由案涉不动产的登记薄、《商铺租赁合同》、曹兰香和俞进鑫签订的《协议书》、《商铺租赁合同补充协议》、姚任飞和曹兰香签订的《协议书》、南京大江公司与姚任飞签订的《协议》、《工程施工承包合同》、付款凭证、施工图纸确认、短信电话往来记录、南京大江公司和南京金大江公司的工商登记资料、南京大江公司与两被告间纠纷的裁判文书及开庭笔录中的当事人陈述等证据予以佐证。
对双方当事人有争议的事实，本院认定如下：对于原告姚任飞给付曹兰香的46万元的构成，双方均认可其中30万元为预付半年租金、6万元为房屋使用保证金，关于另外10万元，原告认为依据《租金分配协议》，该款项系“处理无妨事宜费用”；被告曹兰香认为依据《装修补偿协议》，该款项系“装修补偿款”，且述称该款项亦按照《商铺租赁合同》的约定每半年支付一次，故支付了10万元；被告俞进鑫同意曹兰香的意见。本院认为，原告提交的《租赁合同补充协议》已明确46万元中包含了装修补偿款，结合《装修补偿协议》约定：原告每年支付“劳动服务费、房屋装修补偿费20万元整”，因此被告曹兰香的陈述符合合同约定，本院认定该10万元为装修补偿款。
本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同；本案中，就案涉不动产的租赁形成了多份合同：《商铺租赁合同》、《租金分配协议》、《装修补偿协议》，以及《租赁合同补充协议》；本院现就各合同之间的关系及效力评判如下：1、《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此，该合同成立并生效，且是确定原被告双方权利义务的基础协议；2、《租金分配协议》应是曹兰香、俞进鑫作为案涉不动产的共同共有人关于租金收益如何分配的内部约定，原告姚任飞在协议上签字是对支付租金方式（向曹兰香支付35万元、向俞进鑫支付25万元）的确认，应视为对《商铺租赁合同》租金支付问题的补充约定；3、《装修补偿协议》，因案涉不动产原系曹兰香出资装修，原告姚任飞承租后将原有装修拆除，双方对拆除原有装修进行补偿而签订的合同，应视为《商铺租赁合同》的补充约定；4、《租赁合同补充协议》，由曹兰香和姚任飞签订，被告俞进鑫未在协议上签字且在庭审中对该协议不予认可，本院认为，一方面，该补充协议是对《商铺租赁合同》相关内容的明确和细化；另一方面，曹兰香作为共同共有人，对案涉不动产具有管理权，因此，《租赁合同补充协议》成立且生效。
关于原告是否有权解除租赁合同的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。因此，原告行使合同的法定解除权的条件是：被告违约，致使原告使用案涉不动产用于经营的目的无法实现。
首先，根据合同相对性原理，原告作为合同一方当事人，有权主张被告按照合同约定履行给付义务，而被告作为履行义务人，应对合同给付内容的实现承担严格责任。双方《商铺租赁合同》明确约定了被告负有提供停车位、提供一楼大厅迎宾场所、案涉不动产应当具备“良好及可租赁状态”等义务。“良好及可租赁状态”，根据通常理解，不仅包括房屋本身，还包括与房屋使用密切联系的能满足使用要求的供水等附属设施及功能。因案涉不动产由南京大江公司和南京金大江公司负责物业管理，且从建成时即由南京金大江公司供水，未从自来水公司通水入户，从其他业主处接入的自来水无法满足其使用要求；如南京大江公司和南京金大江公司不履行供水、提供车位等辅助履行义务，则客观上导致原告不能实现“停车位、通水入户”等合同利益。本案中，虽原告与南京大江公司曾经签订了《协议》，约定由南京大江公司向原告提供停车位、配合原告通水入户等义务，但不能认定被告的该项合同义务已经履行完毕、免除或转移，之后南京大江公司明确表示因与被告之间存在纠纷，不履行该协议，致被告不能履行“提供停车位、通水入户”等相应合同义务，依据合同的严格责任原则，无论南京大江公司或南京金大江公司故意或过失，应认定被告曹兰香和俞进鑫对未履行合同义务具有过错。
其次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”，本案由于南京大江公司和南京金大江公司不履行辅助义务所造成的给付障碍，致使被告不能履行“提供具备基本配套设施、适合经营使用之房屋”的合同债务，应视为履行义务人即被告违约，被告作为合同相对方应向原告承担相应的违约责任。
第三，由于被告的违约行为致原告经营使用案涉不动产的合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定，原告可行使法定解除权，其解除合同的通知自到达被告时生效。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，原告姚任飞可以主张返还相应租金及赔偿相应损失。
关于原告要求被告返还46万元的问题，本院已确认该46万元由6万元房屋使用保证金、30万元租金及10万元装修补偿款构成，《商铺租赁合同》解除后，故6万元房屋使用保证金应予返还。
关于30万元租金应否返还的问题，一方面，依据合同约定，该租金系免租期后即自2016年8月23日至2017年2月22日期间的租金，原告于2016年9月5日解除合同，而免租期是出租人为获取长期的租赁回报而对短期的租金收益进行让渡，其适用条件是租赁合同履行完毕或履行大部分，原告在合同签订后不足五个月内即解除租赁合同，被告获取长期租赁回报的目的无法实现，因此，要求被告让渡免租期的租金与合同约定不符；另一方面，原告发出解除合同的通知后，并未及时向被告返还不动产，而是于2017年3月17日在法院释明后才返还，虑及上述两方面原因，本院酌定被告应返还租金10万元。
关于10万元装修补偿款应否返还的问题，依据原告姚任飞与被告曹兰香签订的《装修补偿协议》，该款项系原告对拆除案涉不动产原有装修的补偿，应视为《商铺租赁合同》的补充约定，现租赁合同解除，《装修补偿协议》亦应解除，但鉴于原告已将被告原有装修拆除，已不能恢复，因此，该10万元不应返还。
关于原告主张的损失问题，包括原告主张为装修案涉不动产支付给案外人梁明松的装修工程款30万元及开办足浴会所支付的人员工资。对于原告因装修产生的损失，本院认为，支付30万元工程款不能证明原告因装修产生的实际损失，依据原告提交的《工程施工承包合同》中的项目报价：拆除施工10万元、全部砌墙17万元，结合装修仅进行了拆除和少量砌墙等案件事实，本院酌定该损失为12万元。
原告姚任飞述称其承租案涉不动产用于开办足浴会所，因此支付自2016年5月至8月期间的员工工资103200元，主张该损失应由被告承担。本院认为，原告为开办足浴会所，投入相应人力、产生人员工资，情况属实，因《商铺租赁合同》解除致开办不成功，进而致该部分损失产生，应由被告负担，但原告主张两人工资损失过高，本院根据合同履行情况、开办筹备的工作量等事实，酌定支持人员工资损失5万元。
关于返还租金及赔偿损失责任的承担问题，原告主张两被告承担连带责任，被告俞进鑫认为，依据《租金分配协议》，其未收到租金，亦不应承担任何责任。本院认为，案涉不动产为俞进鑫和曹兰香共同共有，《商铺租赁合同》系两被告作为出租人共同签订，即包括对于案涉不动产出租在内的处置行为需两被告作出共同的意思表示方可，因此，对于租金收益应是两被告共同享有；关于姚任飞在《租金分配协议》上签字，仅是对支付租金方式的确认，并不能认定两被告对案涉不动产处置权利的分割，亦不能认定两被告对租赁合同解除而产生的返还租金及赔偿损失责任的分割；因此，本院认定应由被告曹兰香和俞进鑫共同返还原告姚任飞租金和房屋使用保证金16万元、赔偿原告姚任飞的损失17万元，合计33万元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告曹兰香、俞进鑫于本判决生效后十日内一次性给付原告姚任飞33万元；
二、驳回原告姚任飞其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13000元、保全费5000元，合计18000元，由被告曹兰香、俞进鑫负担（此款原告已预交，被告曹兰香、俞进鑫在履行前述给付义务时加付此款）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于南京市中级人民法院。
审 判 长 胡腾云
人民陪审员 位 星
人民陪审员 尤正先
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 宋宇燕
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2.将被执行人纳入失信人员名单；
3.对被执行人限制高消费、限制出境；
4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。