湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0103民初3514号
原告：湖南省家园物业管理有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路59号。
法定代表人：李海玲。
委托诉讼代理人：李迎军，湖南环楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷湘，湖南环楚律师事务所律师。
被告：杨玲。
原告湖南省家园物业管理有限公司（以下简称“家园物业公司”）与被告杨玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家园物业公司的委托诉讼代理人李迎军、雷湘，被告杨玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告家园物业公司向本院提出诉讼请求:1、被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计10000元，其中物业服务费3273.22元，水费281.6元，违约金6445.18元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年8月14日，原告由友谊嘉园业主委员会依法选聘对友谊嘉园住宅小区从事物业管理服务，原告严格依约履行了义务，但被告自2013年6月1日到2015年5月31日拒不缴纳物业服务费等费用，原告多次催缴未果，遂诉至法院。
被告杨玲辩称，1、原告家园物业公司未履行自己的职责，如小区屡次发生偷盗事件；电梯维修无人管理，门禁牌无法进入，环境卫生差，楼梯间堆满垃圾；小区共有部分出租，原告未将出租所得费用支付被告。2、被告向原物业公司长沙市佳顺物业管理有限责任公司所交的装修保证金2000元，在被告装修完毕后一直未退还给被告，该保证金应冲抵原告所诉物业费。3、原告要求被告支付水费没有依据。4、被告的房屋系空置房，应按空置房的标准计算物业费。
经审理查明：原告湖南省家园物业管理有限公司系经批准从事物业管理及服务的有限责任公司。2013年8月14日，友谊嘉园业主委员会（甲方）与原告家园物业公司（乙方）签订一份《物业管理服务合同》，双方约定由甲方委托乙方对位于长沙市天心区友谊路376号友谊嘉园小区提供专业化物业管理服务，其中包括1、物业管理服务内容为房屋共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备及其运行的维修和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、甲方自用设施设备的维修服务；2、物业管理服务质量包括房屋外观上保持外墙整洁，无大面积缺损，防盗网、空调外机安装标准统一，禁止乱搭、乱建、乱贴行为。设备运行上定期维护、保养，保持正常运转。重大设备有专人24小时值班，预防重大设备运行责任事故的发生。共用部位、公共设施设备的维护和管理上，定期清理、维护和保养，保持正常使用功能，设施、设备保持完整，运行正常。在环境卫生上，公共场地和道路每日清扫，确保公共区域干净整洁。公共设施、设备定期清洁，无明显灰尘，无垃圾、杂物堆积。垃圾每天收集两次，定期清理垃圾桶，生活垃圾堆积不过夜。化粪池每年清理一次，保持通畅、无满溢。在交通秩序及车辆停放上，对车辆出入及停放实施统一管理，管理区域内交通通畅，预防重大交通责任事故的发生。安全防范上，正门门岗24小时值勤，管理区域24小时巡逻，及时处理突发事件，预防重大治安责任事故的发生。在消防方面，保持消防监控设施、围墙红外线设施、设备完好，定期检查，使用功能正常。积极排除消防隐患，实时巡视巡查，发生火警时应及时扑救和报警，预防重大消防责任事故的发生。房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，小修为发现问题及时修复，一般不超过24小时，急修需随叫随到;3、委托管理期限为两年（自2013年6月1日起至2015年5月31日止）；4、物业管理服务费根据物业的实际用途性质，按建筑面积大小收取，其收费标准为：电梯住宅0.8元/平方米*月（不含税）；改变住宅用途从事办公、经营的，按3元/平方米*月（不含税）。同时根据《湖南省物业服务收费管理实施办法》的规定，对空置房屋的物业管理服务费按应收取标准的60%收取。5、对水费（含冷、热水）、电费、装修垃圾清运费等有关规定进行代收代缴，对天然气、电视收视费等由业主自行到相关部门缴纳。6、违约责任：乙方违反合同，未达到管理服务质量要求的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反合同，不按本合同定的收费标准和时间交纳有关费的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天应交金额的千分之三交纳滞纳金。在该合同上，友谊嘉园业主委员会主任周正旗签名确认并加盖友谊嘉园业主委员会的公章，被告家园物业公司亦加盖公章予以确认。
2015年5月31日合同期限届满，原告家园物业公司从友谊嘉园小区退出。
被告杨玲系友谊嘉园小区2栋606房业主，房屋面积170.48平方米。2013年6月1日至2015年1月30日期间，被告杨玲一直未在该房屋内居住，直至2015年2月1日被告杨玲始入住该房屋。故被告杨玲在2013年6月1日至2015年1月30日期间的物业服务费应按空置房0.48元/平方米*月计算，每月应交纳81.83元；2015年2月1日至2015年5月31日期间，其物业服务费按电梯住宅0.8元/平方米*月，每月应交纳136.38元。自2013年6月1日起至2015年5月31日期间，被告杨玲未向原告家园物业公司交纳物业服务费，原告家园物业公司通过律师函等方式多次催讨未果，遂酿成纠纷。
另查明，被告杨玲于2011年10月8日向原物业管理公司长沙市佳顺物业管理有限责任公司交纳装修保证金2000元。
另，被告所住友谊嘉园小区系中国联通湖南省分公司集资房。2013年5月，中国联通湖南省分公司对其办公区及宿舍区的物业管理服务进行公开招标，原告家园物业公司于2013年5月13日向中国联通湖南省分公司发送投标函，后中国联通湖南省分公司向原告发出中标通知书，确定由原告为包括友谊嘉园小区在内的中国联通湖南省分公司的办公区及宿舍区提供物业管理服务。在投标书中，原告家园物业公司承诺为友谊嘉园小区配置项目副经理1人，客服收费员1人，领班1人，巡逻岗2人，门岗2人，室外保洁1人，室内保洁2人，绿化养护1人，共计11人。但原告在友谊嘉园提供物业管理服务的实际人员数额未达到其承诺的人数。
本案经本院组织主持调解，原、被告双方分歧较大，未能达成一致意见。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。友谊嘉园业主委员会与原告家园物业公司签订《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括被告杨玲在内的全体业主及原告物业公司均具有约束力，本案的双方当事人应认真行使权利和履行义务，即原告应当根据物业服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务,被告则应支付相应的物业管理服务费。本案中，已查原告提供了基本的物业服务，被告辩称原告未按合同约定履行相应的物业管理服务，致使小区楼梯间堆满垃圾、电梯无人维修、偷盗事件多次发生等，未提交相关证据，本院不予采纳。但本院根据案件实际情况，参照原告所住小区即友谊嘉园小区其他业主的类似情形，原告在履行物业合同过程中，确存在未配备其承诺物业管理服务人员数额的瑕疵，依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，被告应缴纳的物业服务费应予以酌情减少，本院确认被告应支付从2013年6月1日至2015年5月31日止的物业服务费为2182.14元（170.48平方米×0.48元/平方米/月×20个月+170.48平方米×0.8元/平方米/月×4个月=3273.22元）×80%=1745.72元。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，如前所述，本院不予支持。
原告主张被告支付水费281.6元，未提交相关证据，本院不予支持。
被告辩称交纳的装修保证金2000元应予冲抵物业费，因该2000元物业装修保证金是被告于2011年10月8日向原物业公司长沙市佳顺物业管理有限责任公司交纳，并非原告提供物业管理服务期间由原告收取的费用，且被告未提交长沙市佳顺物业管理有限责任公司已将上述保证金移交原告，应折抵物业费的相关证据，故对该抗辩意见本院不予采纳。
被告辩称原告未将出租收益给付被告，与原被告之间的物业服务合同关系非同一法律关系，不能成为被告拒交物业服务费的理由，故本院对该抗辩意见不予采纳。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告杨玲于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告湖南省家园物业管理有限公司物业服务费1745.72元；
二、驳回原告湖南省家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告杨玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告杨玲承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 向利
二〇一七年八月十七日
代理书记员 卢蓓