北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终1425号
上诉人（原审被告、反诉原告）：马英，女，1980年1月12日出生。
委托诉讼代理人：张勃（马英之夫），住北京市通州区。
委托诉讼代理人：刘艳华，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁力，男，1971年12月14日出生。
委托诉讼代理人：刘振宁，北京都嘉律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。
上诉人马英因与被上诉人袁力、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第26227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马英上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判袁力及链家经纪公司共同退还马英10万元定金；3、改判袁力及链家经纪公司共同支付马英违约金70.4万元；4、袁力及链家经纪公司共同承担诉讼费。事实与理由：原审判决主观臆断认定马英负有先履行义务应首先支付首付款，认定事实严重错误；原审法院程序违法，未依职权调查取证，袁力在交易过程中未如实披露房屋和权利人的信息，怠于履行其义务，一审对袁力的违约行为视而不见。原审判决适用法律错误。
袁力辩称，我方服从原审判决，不同意马英的上诉请求和事实理由。马英未按照合同约定的时间点支付购房首付款，经我方及链家经纪公司反复催促，仍超过合同约定的解除时间。马英根本违约是造成合同解除的根本原因，一审证据中已经有了结婚登记审查表，房屋是袁力婚前个人财产，不存在共有的情况，袁力在2015年2月14日也向链家经纪公司提交了其爱人签字同意出售房产的证明。我方不存在违约情况。
链家经纪公司提交书面答辩意见如下，同意原审判决认定的事实和理由。
袁力向一审法院起诉请求：1、解除袁力与马英之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、马英向袁力支付违约金70.4万元并承担本案的诉讼费。
马英向一审法院反诉请求：1、解除马英与袁力在2015年2月14日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、袁力与第三人共同退还马英10万元定金；3、袁力与第三人共同支付马英违约金70.4万元；4、判令袁力与第三人共同承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年2月14日，经链家经纪公司居间服务，买受人马英（乙方）与出卖人袁力（甲方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议，双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定：甲方所出售的房屋坐落在北京市海淀区402号房屋，该房屋所有权证证号：X京房权证海字第×号；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格：116万元，该房屋家具、家电、装修装饰及配套设施设备等作价：236万元。买受人向出卖人支付定金10万元，直接支付给出卖人。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2015年4月10日前办理抵押注销手续。双方在《补充协议》中约定：关于定金的约定，乙方于2015年2月14日向甲方支付定金人民币10万元，乙方支付第一笔购房款时，该定金则视为购房款的一部分；关于购房款的支付，双方均同意按照下述方式履行：（1）乙方于2015年3月5日至2015年3月10日之间将第一笔购房款人民币90万元整（不包含前期支付全部定金10万元）以资金托管的方式支付给甲方；（2）乙方于过户前二个工作日内将第二笔购房款人民币136万元以资金托管的方式支付给甲方；（3）乙方于过户前二个工作日内将第三笔购房款人民币116万元以建委资金监管的方式支付给甲方；关于还款解押的约定，甲方袁力应于2015年3月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年4月15日前办理完毕解除抵押登记手续；关于违约责任的约定：乙方如出现根本违约情形的，乙方应在违约行为发生之日十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；在其他约定项下，双方又约定：因甲方房屋有大概90万元的抵押，甲乙双方认可，此抵押走链家的融信赎批业务，链家收取垫资额的2%（3个月内）；乙方于2015年3月5日至2015年3月10日之间到链家总部金城建国5号将人民币90万元整转入链家在建行开立的监管账户。合同签订当日，马英向袁力支付定金10万元。其余约定双方均未履行。
庭审中，袁力主张马英未按照合同约定的期限支付合同首付款，为证明该事实，袁力向法庭申请了吴丽丽、孟伟伟（链家经纪公司店员）作为证人出庭作证，吴丽丽的证言内容大致为：张勃在2015年3月5日、6日曾打电话说这房屋不买了，会不会涉及违约的事情。我就和他说了一下，再过了几天，按照合同就应该办手续了，当时马英和张勃同意自己出钱把业主的抵押解除，通过我们链家的服务平台给张勃办手续，我们经常打电话，但客户这边说没有时间，马英和张勃都说没有钱，到了5月份，合同也没有往前走。孟伟伟证言内容：2015年2月14日我们签订协议时间比较长，我们约定的2月28日支付服务费，随后都是通过微信和电话联系买家张勃和马英。一直没有见过买家，买家说没时间，人在外地，后来3月15日后，也是说没有时间，完全超出合同约定的时间后就说不买这个房子了。
经质证，马英不认可上述证人证言的内容，马英从来未向链家经纪公司表达过不买房的意思。审理中，马英向法庭出示如下证据：华夏银行的开户申请书及转账凭证，证明在2015年3月13日，马英已经按照购房合同条款做好首付款准备。经质证，袁力认为该证据无法证明马英按照合同约定在2015年3月10日前向袁力履行合同约定的付款义务，不能证明马英有向袁力付款的意向。马英主张袁力在合同履行期限内存在违约情形，第一，在2015年2月14日合同签订当日，链家经纪公司向马英出示的《房地产经纪服务事项告知书》中载明交易房屋为无共有人，无配偶，该告知书中居间方告知马英，袁力没有配偶，存在欺诈；第二，袁力未按照合同约定的日期办理解除抵押手续。
经质证，袁力认为按照合同约定马英支付合同首付款的义务在先，袁力办理解押手续在后。且涉案房屋属于袁力婚前个人财产。为证明上述陈述真实性，袁力提供了《房产证》、《结婚登记审查处理表》，《配偶同意出售证明》，对此马英表示上述证明恰恰证明袁力在签订购房合同时对配偶情况存在隐瞒，居间方明知袁力有配偶，却在出示给马英的告知书上告知袁力没有配偶，存在欺诈，《配偶出售证明》马英从未见到过。在2015年2月14日，双方签订合同时，第三人明知袁力有配偶，却在出示给马英的告知书上告知马英，袁力没有配偶，存在欺诈。
链家经纪公司经法院合法传唤，未出庭应诉。在诉讼过程中，链家经纪公司向法院递交了一份情况说明，内容大致如下：买卖双方于2015年2月14日通过链家经纪公司就涉案房屋签署了房屋买卖合同及其补充协议，关于房款352万元的支付如下：1、10万元定金（于签署合同当天支付完毕）；2、90万元首付（约定在2015年3月5号至2015年3月10号期间，乙方到金城建国5号打入中融信在建行开立的监管账户，由中融信再支付给卖方）；……；关于第二笔90万元款项阐述如下：因卖方房屋有抵押，抵押金额大约为90万元，此款项约定先由买方在2015年3月5日至2015年3月10日期间到金城建国5号转入中融信在建行开立的监管账户，中融信再将90万元支付给甲方办理解押手续，买卖双方均认可并签字。有了第二笔款项后，买卖双方才能走第三笔、第四笔业务。……；签署完此合同后，接近打90万元首付款期间以及后期，链家经纪公司的经办人吴丽丽、孟伟伟多次提醒买方付款，买方告知不在北京非常忙等，此业务就没有再进展下去。
一审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同及其补充协议、房屋所有权证书以及华夏银行个人开户申请书等证据材料在案佐证。
一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，链家经纪公司经法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利，法院依法缺席审理。袁力与马英签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人均应受该合同的约束，履行各自的义务。本案争议的主要焦点有二，第一，合同中违约方的确认问题；第二，违约金的数额问题。
关于合同违约方的确认问题，根据合同约定，在马英支付定金后，首先应于2015年3月10日前支付首付款，尽管马英举证证明了其具有履约能力，但马英未在合同约定期限内支付首付款。其次，袁力应于2015年3月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2015年4月15日前办理完毕解除抵押登记手续。袁力未出示相关证据证明其于2015年3月10日前申请预约还款以及于2015年4月15日前办理完毕解除抵押登记手续。马英主张袁力应先履行解除抵押义务，袁力主张马英应先履行支付首付款义务。双方就合同义务的履行先后顺序产生了争议，合同中明确约定了马英支付首付款的截止期限及袁力办理解除抵押登记的截止期限。根据法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。尽管袁力未按合同约定的期限履行申请还款义务，但其该行为不足以导致合同目的无法实现。马英现以袁力未按期申请预约还款为由对抗其未按时支付首付款的情形，于法无据，法院对其抗辩不予以采信。马英主张袁力在《房地产经纪服务事项告知书》未如实填写的房屋权属及配偶情况及袁力未向其出示房屋产权证书等情形，袁力存在违约行为，即便马英陈述上述情况属实，也属于居间服务中存在的瑕疵情况，该情形不足以对抗合同有效性。马英作为先履行合同义务一方，应按照合同约定期限支付首付款。根据本案查明的事实，马英未按合同约定支付首付款，构成违约。袁力未按合同约定履行办理房屋解押手续的义务系其行使后履行抗辩权，不构成违约。袁力主张解除房屋买卖合同及其补充协议，有事实依据，法院予以支持。
关于马英给付袁力违约金的数额问题，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。袁力并非合同的违约方，故法院对于马英要求袁力返还定金的请求，不予支持。因马英存在违约行为，袁力要求马英支付违约金的请求，理由充分、于法有据，法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因袁力并未提供充分证据证明其实际损失，且马英表明的违约金过高，法院考虑到涉案房屋的地理位置及市场行情，对于双方约定的违约金予以酌减；另因马英的违约导致合同未能履行，此与未能签订合同效果一致。综上，法院根据情况认定违约金数额为10万元。根据双方合同中已经支付的款项折抵违约金的约定，故马英交予袁力的10万元定金不再由袁力予以返还，马英亦无需再另行向袁力支付违约金。本案系袁力与马英之间的买卖合同纠纷，如若马英认为链家经纪公司在居间服务过程中存在瑕疵，可依据其与链家经纪公司的居间合同另行向链家经纪公司主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）袁力与被告（反诉原告）马英于二〇一五年二月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》;二、被告（反诉原告）马英向原告（反诉被告）袁力支付违约金十万元（已给付清）；三、驳回原告（反诉被告）袁力的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）马英的其他反诉请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，袁力与马英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应依约履行合同义务。
根据双方补充协议约定，马英应于2015年3月5日至2015年3月10日之间支付第一笔购房款90万元，但马英作为买方未依约支付该笔首付款，构成违约，应承担相应违约责任。根据双方补充协议约定，袁力应于2015年3月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2015年4月15日前办理完毕解除抵押登记手续，但袁力未出示相关证据证明其于2015年3月10日前申请预约还款以及于2015年4月15日前办理完毕解除抵押登记手续，其亦构成违约，应承担相应的违约责任。双方均要求解除合同及补充协议，本院对此不持异议。
当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。鉴于马英作为房屋买卖合同的买受人，支付购房款是其主要合同义务，其未依约支付该笔首付款，构成根本违约，其应承担的违约责任明显大于出卖人袁力应承担的违约责任，故双方违约责任互抵后，马英还应向袁力支付部分违约金，原审判决酌情判定马英向袁力支付违约金10万元（马英已经支付的10万元定金折抵违约金不再返还），并判决驳回袁力的其他诉讼请求及马英的其他反诉请求，该判决结果并无不当。
本案系袁力与马英之间的房屋买卖合同纠纷，如若马英认为链家经纪公司在居间服务过程中存在瑕疵，可依据其与链家经纪公司的居间合同另行向链家经纪公司主张权利。
综上所述，马英的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7720元，由马英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王茂刚
审判员 王爱红
审判员 辛 荣
二〇一七年三月十五日
书记员 舒 妍