上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10407号
上诉人（原审原告）：上海豌豆房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区嘉戬公路328号7幢346室。
法定代表人：赖克正，总经理。
委托诉讼代理人：张彰，该公司员工。
委托诉讼代理人：郭军，上海公鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海川眭实业有限公司，住所地上海市浦东新区新春路20号5幢201室。
法定代表人：眭国荣，总经理。
委托诉讼代理人：李腾华，该公司员工。
上诉人上海豌豆房地产开发有限公司（以下简称豌豆房产公司）因与被上诉人上海川眭实业有限公司（以下简称川眭实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初88669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人豌豆房产公司之委托诉讼代理人张彰、郭军，被上诉人川眭实业公司之法定代表人眭国荣及委托诉讼代理人李腾华到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人豌豆房产公司上诉请求：撤销原判第二、三项，改判支持上诉人原审全部诉请。事实和理由：被上诉人向上诉人交付的标的物中有1,291.5平方米系违章建筑，该部分建筑物未经相关行政主管部门批准，有违法律和协议约定，被上诉人应就此对上诉人承担违约责任。被上诉人向上诉人交付的剩余1,602.733平方米厂房上部又存在违建的情况，且该违章搭建的二楼用于置放化石、艺术石等各类石头，存在重大安全隐患，无法满足约定用途，上诉人作为承租人有权随时解除合同，并要求被上诉人就此向上诉人承担违约责任。上诉人与被上诉人于2016年9月9日特别针对公共区域作了补充约定，归上诉人使用，该使用有别于一般意义上作为公共使用人的使用，而是对租赁物的占有、使用。被上诉人无法按约提供约定面积的租赁物，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，被上诉人对相关消防手续的办理成功系合同约定的主要义务，现因被上诉人过错导致提供的房屋无法满足租赁用途，相关消防等手续无法办理，造成租赁合同履行不能，被上诉人应承担相应的违约责任。房屋所有权人向上诉人明确否认被上诉人有转租权，被上诉人权利存在不确定状态，上诉人的青年公寓工程投入巨大，租赁协议一次签订十年，在无法保证后续合同的履行期限的情况下，上诉人有权基于不安抗辩权解除租赁合同。综上，原审判决缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法予以纠正。
被上诉人川眭实业公司辩称：系争房屋所有权为上海XX有限公司（以下简称XX公司）所有，有合法的产权证，并已被评为3A旅游景点，并非违章建筑。租赁面积在双方签订合同时由双方法定代表人亲自勘查和计算，并作出确认。上诉人主张系争房屋有重大安全隐患，无任何证据证明，且上诉人在一审中并未提出租赁物存在安全隐患。上诉人将房屋用途改为青年公寓用于出租，违反了合同约定的员工宿舍用途，由此产生的责任应由上诉人自行承担。关于上诉人提及的公共区域问题，应本着公共走道和公共区域共用的原则使用。上诉人与其他租户之间就公共区域使用产生的矛盾应由上诉人自行负责。上诉人所述的相关证件办理，义务人是上诉人，被上诉人只能配合办理。何况上诉人一直没有进场施工，又联系不上，被上诉人无法配合上诉人办理相关证件。上诉人擅自将合同中约定的使用目的改变为青年公寓，且改建为两层，所产生的后果应由上诉人自行承担。XX公司从未表示过系争房屋不能转租，且本案一审中，XX公司已出示被上诉人可以转租的合同，上诉人主张XX公司表示不同意转租，没有依据。综上，上诉人系专业房产公司，在签订合同时被上诉人对出租物情况没有丝毫隐瞒，且已出示了房产证，上诉人系对租赁物经过考察研究后才签订了涉案租赁合同。上诉人现不履行合同系其自身原因导致，被上诉人无任何违反合同的行为，故请求驳回上诉，维持原判。
豌豆房产公司向一审法院起诉要求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同书》及相关协议；2、川眭实业公司退还豌豆房产公司支付的保证金人民币（下同）300,000元，租金266,667元、前期工程款60,000元，共计626,667元；3、川眭实业公司向豌豆房产公司承担违约金2,313,274元（三个月租金382,500元，双倍装修损失1,930,774元）；4、案件受理费由川眭实业公司承担。
一审法院认定事实如下：上海市浦东新区XX路XX号房屋（即系争房屋）的权利人为XX公司。2015年7月29日，由XX公司作为出租方与川眭实业公司作为承租方签署《经营性房屋、土地租赁协议》，约定将上海市浦东新区XX路XX号中约3,000平方米的厂房使用权及地上建筑物、附着物等出租给川眭实业公司，租赁期约定为10年，考虑到与村里的合约，合同5年一签，第一次签订合同自2015年8月1日至2020年7月30日止，房租为一年一付，先付后用等。2016年3月1日，XX公司与川眭实业公司再行签署《补充协议》，约定出租方允许川眭实业公司转租，租赁期为10年，同时出租方保证履行第二个5年租赁期。
2016年6月21日，以川眭实业公司作为出租方（甲方）与豌豆房产公司作为承租方（乙方）签署租赁合同一份，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX号房屋[房产号（XXXXXX）]出租给乙方，租赁物面积经甲乙双方认可确定为3,300平方米，其中包含底层厂房及厂房前过道（具体位置以双方当事人当庭在产证附图上确认为准）；租赁物的功能为集体宿舍，包租给乙方使用，如乙方需转变使用功能，需经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担；租赁期间甲方需帮助乙方协调好当地政府关系，若办理宿舍和消防证件过程中遇到阻碍，甲方需保证集体宿舍证件和消防验收合格通知书等相关证件、材料审核通过；租赁期限为10年，即从2017年1月1日起至2026年12月31日止；租赁物的免租期为6个月，即从2016年7月1日起至2016年12月31日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金；免租期开始前，乙方须先支付甲方首月租金；定金为30万元，该定金用以保证双方签订租赁合同及保证甲方协助乙方申办出集体宿舍证件和消防验收合格通知书等相关证件，在签订租赁合同后，租赁定金自动转为租金，若集体宿舍证件和消防验收合格通知书等相关证件、材料甲方无法协助办出，则甲方需双倍退还已收取的定金、租金及其他乙方已投入费用，同时乙方有权解除租赁合同；租金，按照双方约定，在合同期间该租赁物年租金为170万元，每期租金为42.50万元；押金：租金采用先付后用、押一付三方式；乙方应于每租赁季度15号或该日以前向甲方支付当季度租金，每个计租年的年租金分四期支付，每期支付三个月租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为日租金的万分之二每天，租金同时还得正常支付；在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，甲方在收到乙方设计方案5日内作出是否同意意思表示，逾期的则视为同意乙方设计方案，同时须向政府有关部门申报同意，甲方应配合乙方办理装修申报相关审批手续；……如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意方能进行；在合同期内，经甲方同意，乙方可将租赁物的部分面积转租，转租租赁物用途不得超过合同约定的用途，……；甲方对物业资产需拥有合法所有权，需出具所有权文件或者提供用以证明甲方拥有租赁物的合法转租权利的租赁合同或出具证明文件背书为附件，保证该物业不存在任何质量、安全隐患或任何权利瑕疵，保证无第三方产权纠纷而产生的第三方租赁纠纷，保证房屋不受任何第三人追索，保证租赁物不会因房屋产权、违章建筑等问题遭到停业、拆迁等，否则视为甲方违约，乙方有权提前终止合同，甲方需双倍赔付乙方装修等各项投入产生的实际经济损失，并双倍退还租赁保证金及预交租金、定金，若由此引发的其他民事纠纷产生的经济损失、法律责任均由甲方承担；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同三个月租金额作为违约金，甲方除应按约定支付的违约金外，对因此造成乙方的其他已投入租金的损失还应进行双倍赔偿，并返还乙方所预交的一切费用（含定金、预交租金、保证金等），如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方逾期交房一日，则应向乙方支付日租金2倍的违约金，……；若办理宿舍和消防证件过程中遇到阻碍，甲方需保证集体宿舍证件和消防验收合格通知书等相关证件、材料审核通过，否则乙方有权解除本合同，且不用承担任何违约责任，同时，甲方应将乙方支付的租赁定金及租金全额退还给乙方，并对乙方进行赔偿，赔偿金额为双倍的定金、已付房租以及其他乙方已投入费用；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前一个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解除：A.向甲方交回租赁物；B.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的合理费用；C.乙方所建设施不做议价，并由甲方全权处理，甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方；若解除合约后可移动物品归乙方所有，乙方自行处理，不适移动物品归甲方所有，由甲方全权处理；……现租赁物因甲方前期有施工工程，乙方承担6万元，其余由甲方承担；本合同附件《甲方资料》《甲方出租物业装修、设施情况说明》与本合同具同等法律效力；本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租赁定金款项后生效。合同尾页盖有豌豆房产公司、川眭实业公司印章，同时甲方代表眭国荣、乙方代表盛某签字。2016年5月27日，川眭实业公司确认收到豌豆房产公司的30万元，2016年6月30日，又行确认收到豌豆房产公司的266,667元，2016年7月6日，再行确认收到豌豆房产公司的6万元。庭审中，双方共同确认，款项中的566,667元为合同约定的三个月租金及一个月租金金额的押金。
豌豆房产公司进入到承租场地后，因其将承租部位的地面挖开，2016年7月底、8月中旬，川眭实业公司向豌豆房产公司发送书面函件，提出没有收到豌豆房产公司挖掘深度尺寸、标准化施工图、钢结构材料和加固方案的说明，对豌豆房产公司目前的施工行为提出了异议。2016年8月18日，豌豆房产公司、川眭实业公司双方代表形成“会议纪要”一份，表示1.提交图纸有名称和盖章（豌豆/设计院盖章）；2.甲方收到乙方资料（设计图）需要书面盖章回复乙方；3.此次设计按照两层设计，图纸交由甲方审核，方可通过；4.甲方上部核载的数据8月22日提交给乙方；5.8月23日10点量尺寸，以确认的数字核算房租，不再测量；6.周六找大老板说小仓库的事。同年8月24日，双方再次形成“会议纪要”，表示新的租金：年租金由170万元调到153万元，原因是小仓库不租了，减少仓库的面积，眭总要求能尽快开工，提供图纸，他好协调和大房东的事。“会议纪要”下方“盛某”签名边括号书写“汇报董总，两天内给回复”。2016年9月9日，豌豆房产公司提出，公共区域归“豌豆”使用，租金确定按153万元每年收取，2017年送“豌豆”两个月租金，即2017年第二季支付2个月，第三季付2个月，租金付三押二。眭国荣在文字下方，签署“同意”并签名。
另查，就双方所约定的租赁物功能为集体宿舍，豌豆房产公司解释为不是给员工居住而是承租作为青年公寓对外出租经营，川眭实业公司则解释系豌豆房产公司承租作为员工宿舍使用，并表示豌豆房产公司并未告知过川眭实业公司方是用于青年公寓对外经营使用。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。豌豆房产公司以川眭实业公司违反双方约定，要求解除双方的租赁合同，川眭实业公司对此不予认可，就豌豆房产公司提出的几点理由，一审分析如下：一、豌豆房产公司认为川眭实业公司没有转租权，租赁期限超出川眭实业公司自行承租期间，构成解除条件；根据豌豆房产公司就转租权及租赁期限的异议，川眭实业公司提供了其与XX公司的租赁合同及补充协议，其中对转租及租赁期限均有相关协议约定，案件审理期间，XX公司也到庭确认相关事实，豌豆房产公司虽提出之前交涉中，XX公司的表述与目前存在不一致，但根据豌豆房产公司在承租期间，XX公司并未以书面或者诉讼方式对川眭实业公司转租行为提出异议并行使解除权，同时以XX公司当前的意见来看，至少当前豌豆房产公司、川眭实业公司的租赁关系并不因转租权是否缺失或租赁期届至5年存在履行障碍，豌豆房产公司仍以该理由要求行使解除权，法院对该理由难以采纳。二、豌豆房产公司认为川眭实业公司没有履行按约交付租赁物之义务。就附图中阴影部位的厂房一层及厂房前方过道的租赁部位交付，双方不持有异议，豌豆房产公司持有异议的是，认为川眭实业公司没有交付2016年9月9日补充约定中的“公共区域”部位，对此一审认为，川眭实业公司表态豌豆房产公司使用相关“公共区域”，但双方并未对使用的形式进一步作出具体的约定，同时，也没有证据证明双方有权对公共区域的使用以合约形式予以确定，况且在原先合同中所约定的170万元租金中也不能体现豌豆房产公司对“公共区域”相应支付了租金对价，在2016年9月9日将租金减少至153万元，也明确载明是基于原有承租面积的减少，也未显示包含了“公共区域”的租金，由此，不能视为“公共区域”是双方租赁范畴，即使在使用中存有争议，也不能作为川眭实业公司未履行交付租赁物义务的认定，更不能构成豌豆房产公司单方解除合同的条件。三、豌豆房产公司认为根据承租房屋的性质，无法办理豌豆房产公司承租目的的消防验收材料，川眭实业公司在不能办理相关材料的情况下，构成违约，要求解除；根据双方合同约定，豌豆房产公司承租系争房屋的目的为“集体宿舍”，川眭实业公司方承诺保证集体宿舍证件和消防验收合格通知书等证件、材料审核通过。庭审中，豌豆房产公司表述承租房屋的目的是对外经营的青年公寓，川眭实业公司则理解为员工宿舍，一审认为，双方约定的“集体宿舍”从字面及内容上并不体现豌豆房产公司所表述的以经营为目的的公寓，双方的约定与豌豆房产公司实质对租赁物的用途并不一致，所要求的相关证件及消防验收也不同，豌豆房产公司在改变其使用目的的情况下仍以原约定约束川眭实业公司保障消防验收等材料的通过，没有依据；退一步而言，承租方对承租房屋的目的及选择的房屋应需具备何条件，应较出租方有更为有利、全面、深入地了解，签约前，承租人有充分的时间和能力考查房屋的性质及用途，以衡量承租房屋能否满足其需要，然而豌豆房产公司表示签约前并未对承租房屋有过慎重的了解和调查，是否适合经营，能否办理出相关执照，豌豆房产公司在未能弄清楚的情况下就行签约，即使川眭实业公司在合同中作出保证承诺，出租人仅为配合义务，承租人仍为办理相关证件的责任主体，目前豌豆房产公司将所有责任归咎川眭实业公司，有违公允。故而豌豆房产公司基于上述理由要求解除双方的租赁关系，均不能被采纳。目前，虽川眭实业公司不同意解除双方的租赁关系，但也确认豌豆房产公司在第一次支付相关款项后再未履行过付款义务，豌豆房产公司也早已撤离目前承租房屋及场地，豌豆房产公司以实际行动表明坚持不再履行租赁合同，法院考虑到双方的租赁期间较长，发生纠纷又在初期，豌豆房产公司也不愿按照原约定租赁目的继续使用，双方的僵持会造成房屋及场地长期空置，造成损失的扩大，继续履行在经济上不具合理性，因此法院确认双方的租赁关系予以解除。
合同解除后，为避免损失的扩大，双方对承租物的返还不持异议，川眭实业公司提出要求将承租部位地面恢复到平地状态予以返还，于法有据，法院予以支持。豌豆房产公司要求川眭实业公司退还其支付的2017年1月至3月期间的三个月租金及一个月租金金额的押金，前期工程款6万元，对已经支付的6万元及租金，按照153万元的标准计算，也已实际发生并予以给付，豌豆房产公司要求退还，于法无据，法院难以支持，就押金部分，系为租赁履行的担保，双方对合同解除的相关费用尚未进行过结算，故就押金部分，法院在本案中尚不处理。至于豌豆房产公司要求川眭实业公司承担违约责任赔偿损失，鉴于合同解除的责任不可归于川眭实业公司，故对其该项请求，法院也不予支持。关于双方租赁关系解除后，其他的后果处理，双方可予以协商，协商不成可另行主张。
一审法院审理后，于二○一七年五月八日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条之规定，作出判决：一、上海豌豆房地产开发有限公司与上海川眭实业有限公司关于上海市浦东新区XX路XX号中所建立的租赁关系予以解除；二、上海豌豆房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区XX路XX号中承租部位地面填平后向上海川眭实业有限公司予以返回；三、驳回上海豌豆房地产开发有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费30,319元，减半收取计15,159.50元，由上海豌豆房地产开发有限公司负担。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于涉案租赁标的物的性质问题，双方租赁合同所约定的租赁标的为XX路XX号房屋，租赁面积经双方认可确定为3,300平方米（包含底层厂房及厂房前过道），而根据XX公司所持有的上海市浦东新区XX路XX号房屋的房地产权证记载，房屋建筑面积为10,909.03平方米，土地使用面积为25,017平方米，故双方租赁合同所约定的厂房面积和过道使用面积在XX公司的合法产证面积范围内。上诉人在本案一审中并未就涉案租赁标的物的合法性提出异议，上诉人于一审中所提出的要求解除双方租赁合同、由被上诉人承担违约金等的诉请也系建立在租赁标的合法、租赁合同合法有效之基础上。退一步讲，即便如上诉人所述部分租赁标的无合法建造手续，则上诉人作为承租人及专业的房产公司，在明知涉案租赁标的的情况下仍与被上诉人签订涉案租赁合同，对此亦存在过错，亦应承担相应的法律责任，故上诉人现在二审中以部分租赁标的系违章建筑为由，要求被上诉人对其承担违约责任，缺乏依据，本院不予采信。关于涉案租赁标的的安全问题，涉案租赁标的是否存在安全隐患以及造成安全隐患的原因，应由相关专业机构作出司法鉴定，在无相关司法鉴定结论的情况下，上诉人仅以涉案标的二楼存放有各类石头为由，主张涉案标的存在安全隐患，缺乏证据，且上诉人在进入承租场地后，私自将其承租部位的地面挖开，对租赁标的的安全亦可能产生一定的影响，故上诉人主张租赁标的在上诉人承租前本身存在重大安全隐患，其据此有权解除合同并要求被上诉人承担违约责任，本院难以采信。关于涉案租赁标的的交付面积问题，上诉人对被上诉人已向其交付租赁合同明确约定的租赁部位及面积不持异议，而对于上诉人于2016年9月9日所提出的公共区域使用问题，双方对此并无明确具体的约定，且公共区域按其性质应由各相关方共用，故被上诉人作为出租方已按合同约定履行交付租赁标的物的主要合同义务，上诉人主张被上诉人未按约提供租赁标的物，其据此有权解除合同，本院不予采信。关于消防等手续的办理问题，双方合同明确约定租赁用途为集体宿舍，上诉人将租赁用途变更为青年公寓并对外经营，未经被上诉人确认，且上诉人在进入承租场地后，因私自开挖地面致双方产生争议，上诉人实际并未对租赁标的完成装修，亦未就消防等相关证件申请办理，故不存在被上诉人不予配合办理的情况，上诉人主张因被上诉人过错导致租赁标的无法满足租赁用途、相关消防等手续无法办理，缺乏合同和事实依据。关于租赁标的的转租权问题，被上诉人与房屋产权人XX公司签订的补充协议明确约定允许被上诉人转租，租赁期为10年，且XX公司在本案一审中对被上诉人的转租权已予确认，故上诉人上诉仍坚持主张被上诉人不具有转租权，其据此享有合同解除权，显然与事实不符。综上，双方签订的租赁合同约定的租赁期限长达10年，也正基于此，租赁合同约定了长达6个月的免租期，上诉人作为专业的房产公司，在签订合同之前应已对租赁标的进行专业、慎重的考量，现上诉人在合同履行初期即提出解除合同，有违合同履行的原则。原审根据本案查明的事实及双方履行合同实际情况，为避免本案损失扩大而判决解除双方间的租赁关系并由上诉人将承租部位地面填平后向被上诉人予以返还，并无不当，本院予以维持。上诉人上诉主张被上诉人违约，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币30,319元，由上诉人上海豌豆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十一月九日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……