新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）博中民一终字第150号上诉人（原审原告）：邓恩东，男，汉族，1973年11月5日出生，住新疆兵团农五师。委托代理人：梁正辉，新疆亚桥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑高升，男，汉族，1970年11月24日出生，住新疆博乐市。委托代理人：马文辉，新疆丰盛律师事务所律师。上诉人邓恩东因与上诉人郑高升房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服精河县人民法院（2014）精民一初字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月2日受理后，依法组成由审判员丁国强担任审判长、审判员骆玲、阿不都西克·阿不都英参加的合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理，书记员黄欢担任法庭记录。上诉人邓恩东及其委托代理人梁正辉，上诉人郑高升及其委托代理人马文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年11月1日，被告郑高升与案外人何某甲签订房屋租赁协议一份，郑高升将房屋出租给何某甲，租期为5年，前三年每年租金180000元，后两年每年租金200000元。何某甲拟在一层经营汉餐，在二层经营清餐，后因在二层经营清餐，需另开启通往二层的门，何某甲与郑高升未能达成一致意见，经郑高升同意，将该房屋以同一合同形式转让与邓恩东。2013年10月26日，郑高升之妻刘某某收到房屋租金1800000元。后原告邓恩东与被告郑高升签订书面房屋租赁协议书两份，双方各执一份，郑高升将该房屋出租给邓恩东。约定租期为5年，从2013年11月1日至2018年10月31日，前三年每年租金180000元，后两年每年租金200000元。双方所持协议书，部分条款不一致。原告邓恩东所持房屋租赁协议书中约定：“第五条在承租期内乙方合理使用房屋，经甲方同意后可自主装修。甲方同意乙方在厨房外墙新增升降机平台。第九条违约责任：乙方逾期交付租金的，除应及时如数补效外，还应支付滞纳金。如乙方每年11月1日之前不能付清房租，甲方有权收回房屋。第十条在乙方五年承租期内，如遇拆迁或其它导致乙方不能正常经营的情况（不可抗力因素除外），甲方负责赔偿乙方相应损失。……在承租期内所发生的一切事情由乙方负责。”被告郑高升所持房屋租赁协议书中约定：“第五条在承租期内乙方合理使用房屋，未经甲方同意不得装修和改动原有的固定设施。甲方同意乙方在厨房外墙新增升降机平台。第九条违约责任：乙方逾期交付租金的，除�及时如数补交外，还应支付滞纳金。如乙方每年11月1日之前不能付清房租，甲方有权收回房屋。……在承租期内所发生的一切事情由乙方负责。”该份协议书中无邓恩东所持协议书中的第十条之内容。原告承租该房屋后即对该房屋进行装修预开设餐厅，后因该临时建筑的材料及手续问题，未能通过消防安全检查，原告无法经营，双方发生争议，原告于2014年4月9日向本院提起民事诉讼。本案在审理过程中，因双方对原告已装修部分的价值无法达成一致意见，原告书面申请本院委托有鉴定资质的机构对装修部分进行评估鉴定，新疆中远工程检测有限公司于2015年1月19日作出新疆中远（2014）法文鉴字第244号鉴定意见书，对该房屋内邓恩东装修已完成工程量价值评估为110729.71元。原告申请杨某某、何某甲、何某乙三位证人出庭作证，三位证人均证实原告所承租�案房屋系用于经营餐厅。庭审中，被告提供临建字第XXX号临时建设规划许可证一份，临时建设项目为临时彩钢板房，用地性质是商业金融用地，用地面积522.7平方米，有效期限为2013年3月22日至2015年3月22日。被告修建好后，未对该房屋进行装修，对原告亦系第一次出租。原告当庭将第三项诉讼请求要求被告赔偿损失200000元变更为110729.71元。原审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案被告所出租房屋为临时建筑，行政主管部门所批准有效期限为3年，因此，双方签订合同租赁期限超过2015年3月22日部分应属无效。原告承租房屋用于经营餐厅，属于公众聚集场所，依据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定对场所进行消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”之规定，原告要求解除原、被告双方之间的房屋租赁协议书的请求，�当予以支持，双方所签订的房屋租赁协议书自原告起诉之日起予以解除。合同解除后，被告不应当收取原告剩余租赁期间的房租，因其已经预收了原告一年的租金，故被告应当返还原告剩余租金。原告所付一年租金的租赁期间为2013年11月1日至2014年10月31日，原告于2014年4月9日向本院提起诉讼，故剩余租期为205天，相应租金为180000元÷365天×205天=101096元。原告所承租房屋用于经营餐厅，有证人杨某某、何某甲、何某乙的证言及协议书中“甲方同意乙方在厨房外墙新增升降机平台”的约定证实。被告抗辩出租的房屋用于经营地板砖，但未提供证据证实，本院不予采信。被告将无法通过消防安全检查及办理营业执照的房屋出租给原告经营餐饮业，导致原告无法正常经营，存在过错；原告明知该房屋为临时建筑，在未确认该房屋能否办理相关经营手续的情况下，开始进行装修，亦存在一定过错。对原告已装修附着部分损失110729.71元，本院依据双方过错程度，酌情认定对原告的该部分损失，由被告赔偿原告77511元（110729.71元×70%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款，第八条第（三）款，第十一条第（三）款之规定，判决：一、解除原告邓恩东与被告郑高升签订的《房屋租赁协议书》；二、被告郑高升于本判决生效后五日内退还原告邓恩东房屋租赁费101096元；三、被告郑高升于本判决生效后五日内赔偿原告邓恩东房屋装修损失77511元；案件受理费5661元，由原告邓恩东负担2183元；由被告郑高升负担3478元；鉴定费15000元，由原告邓恩东负担4500元；由被告郑高升负担10500元。宣判后，上诉人邓恩东，上诉人郑高升均不服上述判决，向本院提起上诉。上诉人邓恩东上诉称：原审法院事实认定错误必然导致判决错误。1、上诉人租赁被上诉人房屋是为了使用、收益，并非让其闲置当摆设。在双方签订《房屋租赁协议》并履行支付房屋租赁费用后，上诉人动工装修房屋并无过错，原审法院认定上诉人明知该房屋为临时建筑，在未确认该房屋能否办理相关经营手续的情况下，开始进行装修，亦存在一定过错，显然是颠倒黑白，故意偏袒被上诉人的错误认定。2、签订合同过程中，被上诉人将仅有2年使用期限的临时建筑与上诉人签订5年期限的租赁合同，存在隐瞒欺骗之行为，其过错明显。3、被上诉人明知上诉人租赁房屋用于经营餐厅，但其仍将无法通过安全检查及办理营业执照的房屋与上诉人签订《房屋租赁合同》并交付给上诉人，导致上诉人花费时间、人力、物力、财力对租赁房屋装修后却无法正常经营。被上诉人具有不可推卸的责任，对上诉人的损失应承担全部的赔偿责任。基于以上事实，被上诉人首先以隐瞒欺骗的手段与上诉人签订《房屋租赁合同》，后又违反《合同法》第二百一十六条之规定，将不符合约定用途的房屋交付给上诉人，造成了上诉人各项损失，应返还全部租赁费用，并赔偿全部装修费。但法院却仅判决被上诉人返还上诉人剩余租期的租赁费用及70%的装修款项，该判决明显错误，望二审法院依法查清事实后予以纠正。上诉人郑高升上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定：上诉人租赁给被上诉人的房屋用于经营餐厅，有证人杨某某、何某甲、何某乙的证言证实及协议书中“甲方同意乙方在厨房外墙新增升降机平台”的约定证实。上诉人认为，该认定纯属偏听偏信，主观臆断。租赁房屋的装修是证人杨某某负责装修的，其与被上诉人有直接的利益关系，证人何某甲、何某乙与被上诉人是多年的朋友、同事。三位证人与被上诉人有利益关系，关系密切其证言作为定案的依据显然不正确。所谓的厨房是-个几平米的房间，只能放一个煤气灶，供店主及雇员做饭使用，并不能供几百平米的餐厅使用，新增的升降机平台是一个较大型的升降货物的平台，不是传菜用的升降机，且该平台建在简易厕所的旁边，也不适合用于传菜。事实是上诉人给被上诉人租赁的是刚建好的房屋，租赁协议未写用于经营餐厅。当时被上诉人租房时给上诉人讲是用于经营地板砖、洁具，并非经营餐厅。如果是经营餐厅上诉人是不会将房屋租赁给被上诉人的，因在被上诉人之前有人出价比被上诉人高经营餐厅，己被上诉人拒绝。上诉人认为，被上诉人擅自改变租赁房屋的用途，导致餐厅不能经营，责任在被上诉人，上诉人无任何责任。二、一审判决违背法律的公平原则、判决错误。一审判决认定：双方所签订的房屋租赁协议书自原告起诉之日起予以解除。判决房屋租赁费计算至起诉之日。被上诉人起诉是在2014年4月9日，距今己一年多时间，这一年多时间，租赁的房屋被上诉人一直占有、使用，被上诉人不支付任何费用，显然违背法律最基本的公平原则。同时，该判决未判决被上诉人何时将租赁的房屋退还给上诉人，这就意味着被上诉人可以一直无偿占有、使用下去，判决显然错误。上诉人认为，按照公平、公正原则，房屋的租赁费应计算至被上诉人退还房屋之日。三、一审判决在适用法律上存在错误。双方所签房屋租赁协议书第五条规定：在承租期内乙方合理使用房屋，未经甲方同�不得装修和改动原有的固定设施。被上诉人未经上诉人同意擅自装修，上诉人依据《合同法》第二百二十三条第二款：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，要求被上诉人对租赁的房屋恢复原状，装修费用由被上诉人自己承担，这一要求完全符合法律规定，而一审判决却回避上述法律规定，判决上诉人承担房屋装修费用的70%即77511元，这一判决明显在适用法律上存在错误是明显是在故意偏袒被上诉人一方。综上，原审法院认定事实错误，适�法律不正确，望二审法院依法予以改判，驳回被上诉人的诉讼请求。本院经审理查明，双方争议的租赁房屋为临时彩钢板房，用地性质是商业金融用地，用地面积522.7平方米，有效期限为2013年3月22日至2015年3月22日，期限为2年。以上事实有上诉人郑高升提供的精河县住房和城乡建设局颁发的临时建设规划许可证予以证实。本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，一、关于解除合同后租金的返还问题。因双方当事人对合同的解除均无异议，本院予以确认。房屋租赁合同解除后，剩余期限的房屋租赁费应当予以返还，故审原判决上诉人郑高升返还上诉人邓恩东租赁费101096元并无不当。上诉人郑高升认为租赁费应当计算至返还房屋时止，因上诉人郑高升未提出反诉，其该项抗辩不属于本案审理范围，如其认为上诉人邓恩东占用其房屋产生损失�另行主张。二、关于房屋装修损失赔偿的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，上诉人邓恩东装修房屋未经上诉人郑高升的同意，故其装修损失应自行承担，原判决上诉人郑高升承担该部分损失有误，本院予以纠正。上诉人郑高升的该项上诉理由成立，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款，第八条第一款第（三）项，第十三条，最高人�法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持精河县人民法院（2014）精民一初字第279号民事判决第一项、第二项（即：一、解除原告邓恩东与被告郑高升签订的《房屋租赁协议书》；二、被告郑高升于本判决生效后五日内退还原告邓恩东房屋租赁费101096元；）；二、撤销精河县人民法院（2014）精民一初字第279号民事判决第三项（即：三、被告郑高升于本判决生效后五日内赔偿原告邓恩东房屋装修损失77511元；）；三、驳回上诉人邓恩东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5661元；二审案件受理费7744.28元，合计13405.28元，由上诉人邓恩东负担9345.36元，上诉人郑高升负担4059.92元。本判决为终审判决。审判长 丁       国       强审判员 骆               玲审判员 阿不都西克·阿不都英二〇一五年七月二日书记员 黄               欢