广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初14261号
原告：李财发，男，1975年12月5日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托代理人：易飞，广东砝码律师事务所律师。
委托代理人：王亚清，广东砝码律师事务所实习律师。
被告：伍登楼，男，1968年12月12日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
原告李财发诉被告伍登楼民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李财发的委托代理人易飞到庭，被告伍登楼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李财发诉称，2014年7月8日，李财发与伍登楼签订一份《个人抵押借款合同》，约定李财发向伍登楼出借700000元，借款期限自2014年7月8日至2015年5月7日止，借款利率为月利率2%，伍登楼以其位于东莞市中堂镇斗朗村莞都可苑1区6号2座住宅楼1001房产（房地产权证编号为：0700250238）作为抵押担保，并办理了抵押登记。借款期限届满后，伍登楼未能如约履行还款义务，双方于2015年11月13日将抵押登记期限变更至2016年11月5日。为了维护自身合法权益，原告李财发依法起诉，请求判令：一、被告伍登楼向原告李财发偿还借款本金700000元及利息（以700000元为本金，按月利率2%的标准计算，自2015年7月8日起计算至实际清偿之日止）；二、原告李财发在上述第一项借款本金及利息等债权范围内对抵押担保财产即位于东莞市中堂镇斗朗村莞都可苑1区6号2座住宅楼1001房产（房地产权证编号为：0700250238）享有优先受偿权；三、本案诉讼费用由被告伍登楼承担。
被告伍登楼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据。庭后，伍登楼向本院表示，其对原告李财发的全部诉讼请求均没有意见。
经审理查明，李财发主张伍登楼向其借款未还，对此提交了《个人抵押借款合同》、《借条》、房产登记信息查询结果、房地产权证书、房地产他项权证书等证据佐证。
《个人抵押借款合同》是李财发作为出借方、伍登楼作为借款方于2014年7月8日签订的，主要约定：1、伍登楼向李财发借款500000元，借款期限为2014年7月8日起至2015年5月7日止；2、如推迟归还借款，伍登楼应当按日支付滞纳金3‰；3、伍登楼将其名下位于东莞市中堂镇斗朗村莞都可苑1区6号2座住宅楼1001的房屋（粤房地权证莞字第××号，以下简称案涉房屋）的全部价值／剩余价值作为本合同项下的借款向李财发提供抵押担保，案涉房产的房产价值／剩余价值为900000元；本抵押担保的主债权数额为500000元，抵押期限自抵押登记之日起至主债务履行完毕止，抵押所担保的主债权范围包括：合同项下的借款本金、利息（包括约定利息、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现借款合同项下债权及抵押权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费）和所有其他应付款项。
《借条》是伍登楼于2015年7月8日向李财发出具的，主要内容为：伍登楼借到李财发700000元，已收到现金700000元，借款时间12个月，伍登楼名下位于莞都可苑的6B1001房产作为抵押物。
李财发持有房地产权证书的原件，房产登记信息查询结果、房地产权证书、房地产他项权证书显示，位于东莞市中堂镇斗朗村莞都可苑1区6号2座住宅楼1001的房屋权属人是伍登楼，李财发是案涉房屋的第一顺序抵押权人，债权数额为700000元，登记时间为2015年11月13日，抵押期限为2015年11月6日至2016年11月5日。
李财发主张，1、李财发与伍登楼是朋友关系，双方认识很久，案涉借款发生前双方曾有过小额的借款关系，此前的借款伍登楼均已还清；2、2014年7月8日前几天，伍登楼以生意周转困难为由向李财发借款500000元，因双方是比较熟悉的朋友，且伍登楼同意将案涉房屋抵押给李财发，故李财发同意借款；3、2014年7月8日，李财发在伍登楼经营的公司里的办公室将500000元现金交付给伍登楼，同日双方签订了案涉的《个人抵押借款合同》，双方有口头约定借款期内的利息为2%／月，但是在合同上没有注明，双方于2014年7月8日对案涉房屋办理了抵押登记；4、《个人抵押借款合同》约定的滞纳金计算标准为3‰／天，但由于该标准过高，故李财发诉请的逾期利息参照2%／月的标准计算；5、500000元的借款到期后，由于伍登楼的生意周转确有困难，且案涉房屋的价值不止500000元，故伍登楼向李财发提出再借200000元的要求，李财发也同意了，2015年7月8日，李财发将200000元借款以现金的形式交付给伍登楼，双方同意将此前500000元借款的借款期限延至2016年7月7日，伍登楼当场出具了案涉《借条》，双方重新口头约定，700000元的借款期内利息、逾期利息标准均为2%／月；6、伍登楼于2015年7月8日借款后一直没有偿还过本金，但曾于2014年8月、9月、10月、11月、12月、2015年1月、2月、3月各以现金的方式支付了10000元的利息，合计支付了利息80000元，但没有留存收据等书面材料，该80000元的利息属于500000元借款于2015年7月8日前的利息。
2016年9月12日，伍登楼到庭向本院表示，其认可李财发上述关于借款利息约定、还款情况的陈述，对李财发的全部诉讼请求均予以认可，案涉房屋现在是伍登楼一人居住，没有被拍卖，也没有其他登记的抵押权，伍登楼同意配合李财发处理案涉房屋。
以上事实，主要有原告李财发提供的《个人抵押借款合同》、《借条》、房地产权证、房地产他项权证、房产登记信息查询结果，以及本院庭审笔录、谈话笔录等附卷为证。
本院认为，被告伍登楼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交任何证据，视为放弃举证的权利。李财发对其主张的借款及抵押事实提供了《个人抵押借款合同》、《借条》、房地产权证书、房地产他项权证书佐证，且能清晰陈述借款、还款、抵押的情况，伍登楼对此均予认可，故本院对李财发主张的借款过程、利息约定、还款情况、抵押情况均予以采信。伍登楼向李财发借款700000元，本应于2016年7月7日前归还但却至今仍未归还，故伍登楼应如数向李财发归还借款本金700000元，并按照双方约定的利息标准即2%／月支付利息，利息的计算方法为：以700000元为本金，自2015年7月8日起计算至2016年7月7日止，按2%／月的标准计算。伍登楼的行为已构成逾期还款，李财发要求伍登楼参照借款期内利息的计算标准来支付逾期还款利息的诉请符合法律规定，本院予以支持，伍登楼应向李财发支付相应的逾期还款利息，逾期还款利息的计算方法为：以700000元为本金，自2016年7月8日起计算至实际清偿之日止，按2%／月的标准计算。
伍登楼同意以案涉房屋为上述债务提供抵押担保，亦办理了抵押登记手续，该抵押担保合法有效，李财发是登记的第一顺序抵押权人，故伍登楼不能清偿上述债务时，李财发应对案涉房屋的折价、拍卖或变卖所得价款在上述债权范围内享有第一顺序优先受偿的权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、限被告伍登楼在本判决发生法律效力之日起五日内向原告李财发归还借款本金人民币700000元及支付相应的利息、逾期还款利息（以人民币700000元为本金，自2015年7月8日起计算至实际清偿之日止，按2%／月的标准计算）；
二、原告李财发对被告伍登楼名下的位于东莞市中堂镇斗朗村莞都可苑1区6号2座住宅楼1001的房屋（粤房地权证莞字第××号）享有抵押权，有权就抵押物折价、拍卖、变卖的价款在上述债权范围内享有第一顺序优先受偿的权利。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币6240元（原告李财发已预付），由被告伍登楼负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 员 江 涛
二〇一六年九月十四日
法官助理 陈 静
书 记 员 卢嘉雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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