安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第01033号
原告：合肥恒祥物业管理有限责任公司。
法定代表人：徐洋洋，总经理。
委托代理人：席磊，安徽美林律师事务所律师。
委托代理人：郭靖，安徽美林律师事务所律师。
被告：徐广林，男，1970年2月16日出生，汉族，公司经理。
委托代理人：凌斌，安徽天禾律师事务所律师。
委托代理人：周睿，安徽天禾律师事务所实习律师。
被告：张友国，男，1978年5月6日出生，汉族，合肥＊＊婚纱摄影有限责任公司总经理。
第三人：合肥市供销商业总公司。
法定代表人：刘正义，总经理。
委托代理人：刘洋，合肥市供销商业总公司员工。
委托代理人：费维权，合肥市供销商业总公司员工。
第三人：陈政，男，1989年10月13日出生，汉族，无业。
第三人：陈涛，男，1986年2月8日出生，汉族，无业。
上述二位第三人共同的委托代理人：马晨君，安徽美林律师事务所律师。
原告合肥恒祥物业管理有限责任公司（以下简称“恒祥物业公司”）与被告徐广林、张友国，第三人合肥市供销商业总公司、陈政、陈涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理后，依法由审判员宋玮适用简易程序分别于同年4月17日、5月12日、6月9日三次公开开庭进行了审理。恒祥物业公司的委托代理人席磊、郭靖，徐广林及其委托代理人凌斌、周睿，张友国，合肥市供销商业总公司的委托代理人刘洋、费维权，陈政、陈涛共同的委托代理�马晨君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
恒祥物业公司诉称：2003年5月27日，合肥市图腾装饰公司与徐广林签订《房屋租赁合同》一份。约定：合肥市图腾装饰公司将位于合肥市寿春路＊＊号华谊大厦面积约＊＊平方米的房屋出租给徐广林使用，月租金为7000元，租赁期为五年，自2003年9月1日至2008年8月31日止。2005年4月6日，合肥市图腾装饰公司改制，该公司上级主管单位合肥市供销合作社联合社决定注销该公司，该公司的人、财、物及债权、债务由恒祥物业公司承继。租赁合同到期后，恒祥物业公司没有与徐广林续签房屋租赁合同，徐广林继续使用租赁房屋。2013年底，恒祥物业公司决定涉案房屋进行评估拍卖。张友国向恒祥物业公司出示《承包经营合同》一份，该合同约定：徐广林将位于合肥市寿春路＊＊号的房屋出租给张友国使用，租赁期限为五年，自2012�12月1日至2017年11月30日止，年租金五十六万元。2013年12月4日，恒祥物业公司向徐广林发出承租人优先购买权的通知，之后徐广林在拍卖公司办理了参与竞买手续。2013年12月26日，在涉案房屋拍卖过程中徐广林竞买未成，涉案房屋被他人收购。徐广林未经恒祥物业公司同意将承租房屋转租给张友国的行为，已经严重违反了承租房屋不得转租的合同约定，其签订的转租合同应属无效合同，徐广林收取转租租金的行为无合法依据，张友国已向徐广林支付的转租租金中超过徐广林所付租金的金额应作为房屋使用费返还恒祥物业公司，徐广林和张友国对该笔款项负有共同还款义务。现恒祥物业公司诉至本院，请求判令：1、解除恒祥物业公司与徐广林之间的房屋租赁合同；2、徐广林、张友国共同支付房屋使用费392000元；3、徐广林和张友国立即腾让交付其租赁的位于合肥市寿春路＊＊号华谊大厦的房屋；4、本案诉讼费用由徐广林和张友国承担。
徐广林辩称：1、恒祥物业公司并非房屋租赁合同当事人，从事实和法律依据上不具备原告诉讼主体资格，案涉房屋原实际产权人为合肥市供销商业总公司，现产权已变更为陈政、陈涛；2、恒祥物业公司诉状陈述与本案事实不符，徐广林与合肥市供销商业总公司之间的租赁期限至2015年3月31日，徐广林与张友国之间并无转租关系；3、恒祥物业公司提供的承包经营合同存在明显伪造情形，恒祥物业公司仅凭该份伪造合同诉请徐广林支付所谓使用费，明显缺乏法律依据；4、根据恒祥物业公司与合肥市供销商业总公司以及安徽省中泰房地产拍卖有限责任公司（以下简称中泰拍卖公司）三方签署的协议书中第六条约定，恒祥物业公司从买受人付清房款之日就不具有诉讼主体资格，故本案应当依法驳回恒祥�业公司的诉讼请求或裁定驳回起诉。
张友国辩称：1、张友国自2012年12月1日开始承包合肥＊＊婚纱摄影有限责任公司的经营权，至起诉时该公司的实际经营人还是张友国，2014年4月12日开始，张友国停止营业，同年4月22日正式关门，涉案租赁房屋大门被四把锁锁住，其中两把锁是徐广林锁的，另外两把锁是新的房屋所有权人陈政、陈涛锁的。2014年4月22日晚，张友国将涉案房屋交还给徐广林，双方办理了相关物品的交接；2、恒祥物业公司举证的承包经营合同是徐广林与张友国签订的，合同是真实的。2012年12月1日至2013年12月1日的承包价为72万元，2013年12月1日至2014年12月1日由于生意不是很好，故承包价降为66万元。恒祥物业公司起诉张友国没有任何依据，张友国与恒祥物业公司之间没有任何关系。
合肥市供销商业总公司陈述：1、房产变迁过程。位于合肥市寿春路＊＊号华谊大厦1-2层350平方米房产，2005年至2014年4月份房地产权人登记的是恒祥物业公司，但实际属于合肥市供销社本级资产。华谊大厦房产前身是合肥市图腾装饰公司，2005年合肥市供销社以合供（2005）13号《关于注销“合肥市图腾装饰公司”的批复》，将合肥市图腾装饰公司的人、财、物及债权债务划归恒祥物业公司。恒祥物业公司至函合肥市房产局，将坐落于合肥市寿春路＊＊号华谊大厦的房屋产权人由合肥市图腾装饰公司更名为恒祥物业公司。2、股权变化。恒祥物业公司成立于1996年3月，公司注册资本400万元人民币，2008年7月，恒祥物业公司通过股权转让，由自然人王月明出资385万元收购合肥市供销商业总公司持有的恒祥物业公司96.25%的股权，原合肥永达大厦持有的恒祥物业公司3.75%的股权转让给合肥市购销商业总公司，恒祥物业公司由原来的全资子公司，变为民营企业，当时在股权转让时，恒祥物业公司会计帐上没有记载华谊大厦资产，帐面只反映该房产的租赁收入。因此，在恒祥物业公司转让股权时，该资产不在转让范围。故之后房产证虽在恒祥物业公司名下，但一直由市供销商业总公司实际掌管、收取房租。3、房产未能过户原因。为明确产权关系，合肥市供销社先后以合供（2010）57号“关于划转华谊大厦资产权属的通知”和合供给（2011）2号的“关于进华谊大厦房产武昌直接划转至市供销商业总公司的请示”。终因过户费用偏高等原因而搁浅，造成此处房屋产权证仍在恒祥物业公司名下未能过户。现在通过委托拍卖，涉案租赁房屋已由案外人拍得，房屋产权人也于2014年4月17日登记为陈政、陈涛。4、合肥市供销商业总公司对恒祥物业公司的起诉没有异议，同意其诉讼请求，同时愿意退还徐广林多交�的房租。
第三人陈政、陈涛辩称及诉称：本案所涉租赁房屋已经拍卖过户，房屋于2014年4月17日由实际所有人合肥市供销商业总公司、名义所有人恒祥物业公司过户至陈政、陈涛名下，现产权登记人陈政和陈涛各占该房屋的50%份额，故自产权过户之日起租赁合同相对方为陈政、陈涛与徐广林，现陈政、陈涛以有独立请求第三人身份参加本案诉讼，请求判令解除陈政、陈涛与徐广林之间的不定期租赁合同。
恒祥物业公司针对陈政、陈涛的诉请辩称：同意陈政、陈涛的诉讼请求。
徐广林针对陈政、陈涛的诉请辩称：1、徐广林与陈政、陈涛之间并非是不定期租赁合同关系，双方的租赁合同尚未期满，双方应当继续履行租赁合同；2、涉案房屋的拍卖、过户程序是否合法仍在人民法院审理当中，陈政、陈涛是否具有法律上的主体资格及合法的所有权人地位，仍不能确定。
张友国针对陈政、陈涛的诉请辩称：同意陈政、陈涛的诉讼请求。
合肥市供销商业总公司针对陈政、陈涛的诉请陈述：同意陈政、陈涛的诉讼请求。
经审理查明的事实如下：2003年5月27日，出租方合肥市图腾装饰公司与承租方徐广林签订《房屋租赁合同》一份，约定合肥市图腾装饰公司将其所有的位于合肥市寿春路＊＊号（华谊大厦1-2层）面积为＊＊平方米的2间房屋租赁给徐广林用于经营影楼，租赁期为5年，出租方从2003年9月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2008年8月31日收回，月租金为7000元，承租方将租金以现金方式于每月1日前付清给出租方。双方还约定：在租赁期间，出租方如将出租房屋所有权转移给第三方，合同对新的房产所有者继续有效；承租方将租用房屋转让给第三方承租使用，必须事先征得出租方的同意并重新签订房屋租赁合同。合同签订后�合肥市图腾装饰公司按约将上述房屋交付给徐广林使用，徐广林于2003年7月4日注册成立合肥＊＊婚纱摄影有限公司，主要经营场所为上述租赁房屋，经营范围为婚纱摄影、艺术照、照片冲洗、彩扩。
2005年4月，合肥市图腾装饰公司因改制被注销，其主管单位合肥市供销合作社联合社下文，将合肥市图腾装饰公司的人、财、物移交给恒祥物业公司统一管理和所有，债权、债务同时移交恒祥物业公司承担。同年5月20日，位于合肥市寿春路华谊大厦＊＊号（1-2层）面积为350平方米商业用房产权登记变更为恒祥物业公司。此后，徐广林按合同约定的租金标准向恒祥物业公司交纳房租。
2008年7月，恒祥物业公司发生股权变更，合肥市供销商业总公司收回上述房屋由其管理，但房地产权登记没有变更。租赁合同到期后，徐广林继续承租上述房屋，但未重新签订租赁合同，其与恒祥物业公司补充约定租赁期间据实收取租金，且由合肥市供销商业总公司直接收取。之后，徐广林按约向合肥市供销商业总公司交纳房租，合肥市供销商业总公司收取房租后向徐广林开具相应收据。
徐广林自2012年12月1日起，将合肥＊＊婚纱摄影公司经营权发包给张友国，承包经营期间，涉案租赁房屋由张友国使用，张友国向徐广林支付承包费。
2013年11月28日，恒祥物业公司和合肥市供销商业总公司共同与中泰拍卖公司签订协议一份，委托中泰拍卖公司对位于合肥市寿春路＊＊号华谊大厦1-2层连体商业用房（建筑面积350平方米）进行公开拍卖，同时恒祥物业公司与中泰拍卖公司签订《委托拍卖合同》。中泰拍卖公司分别于同年12月6日和12月10日在《市场星报》上发布拍卖公告，并于同年12月10日将《关于承租人优先购买权的通知》直接到涉案承租房屋中送达给房屋�际使用人张友国。徐广林得知房屋将被公开拍卖后，于同年12月23日向中泰拍卖公司交纳保证金100万元，并于同年12月26日参与竞拍，但最终未能竞拍成功，竞买人陈涛拍得该房屋。2014年4月17日，涉案房屋所有权登记到陈政和陈涛名下，陈政、陈涛分别占该房屋50%份额。
另查明：2014年4月22日，张友国与徐广林终止承包经营合同关系，并办理了房屋交接手续。此后，涉案租赁房屋因被陈政、陈涛加锁了两把锁，故一直未开门营业。
还查明：徐广林最后一次交纳房租是2013年12月7日，以汇款方式直接将2014年4月1日至2015年3月31日期间的房租一次性汇入合肥市供销商业总公司的账户，但合肥市供销商业总公司未开具收据，合肥市供销商业总公司在庭审中同意将徐广林多支付的租金退还徐广林。
上述事实，有恒祥物业公司提供的营业执照和组织机构代码证复印件、房屋租�合同、合肥市图腾装饰公司的工商注册信息查询单、《关于注销“合肥市图腾装饰公司”的批复》、委托拍卖合同、市场星报、《关于承租人优先购买权的通知》、中国光大银行个人转账回单、竞买人登记表、拍卖记录表、付款通知、合肥＊＊婚纱摄影有限公司的工商信息查询单、房屋登记簿，徐广林提供的房租收据、转账凭证，张友国提供的承包经营合同、补充协议、交纳承包费收条7张，合肥市供销商业总公司提供的委托拍卖三方协议，陈政、陈涛共同提供的房产证复印件、土地证复印件、房屋登记簿，以及双方当事人的庭审陈述予以证实。
对恒祥物业公司提供的承包经营合同，因徐广林不予认可，且与张友国举证的承包经营合同不一致，故本院对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。对徐广林提供的合同书、聘书、工资表，因张友国不予认可�且与徐广林在庭审中陈述双方是承包经营合同关系相悖，故本院对上述证据的真实性、合法性和关联性不予确认。对徐广林提供的房地产价格评估报告书、装修合同书，因与本案无关，故本院对其关联性不予确认。陈政、陈涛举证的房产证、土地证、房屋登记簿，虽然未能提供原件，但与其他当事人的举证和庭审陈述相符合，故本院对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。
本院认为：合肥市图腾装饰公司与徐广林于2003年5月27日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，故合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。2005年5月20日，租赁房屋的所有权人登记为恒祥物业公司，故恒祥物业公司对租赁房屋享有租赁合同权利。合同约定的租赁期于2008年8月31日届满后，双方未再签订租赁合同，徐广林继续使用租赁房屋，恒祥物业公司未提出异议并按原租赁合同约定的租金标准收取房租，双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。2014年4月17日，租赁房屋经公开拍卖程序，所有权发生转让，陈政和陈涛取得租赁房屋所有权。自此，恒祥物业公司不再对该房屋享有任何权利，故恒祥物业公司现针对该房屋提出的诉讼请求，本院不予支持。由于徐广林未与陈政、陈涛重新签订租赁合同，故双方的租赁合同关系仍为不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，作为房屋所有权人的陈政、陈涛可以随时解除合同。因此，陈政、陈涛现诉请要求解除与徐广林之间的租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。关于徐广林辩称其已交纳房租至2015年3月31日，故双方应继续履行租赁合同，本院认为，徐广林交纳房租的行为是其自愿履行租赁合同的行为，并不能证明租赁合同双方已经�租赁期限达成合意，租金的收取方合肥市供销商业总公司在庭审中已同意退还徐广林多付的租金，故本院对徐广林的抗辩意见不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除第三人陈政、陈涛与被告徐广林之间关于位于合肥市寿春路＊＊号华谊大厦＊＊层连体商业用房（建筑面积＊＊平方米）的租赁合同；
二、驳回原告合肥恒祥物业管理有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费减半收取为3670元，由原告合肥恒祥物业管理有限责任公司负担3630元；被告徐广林负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 宋 玮
二〇一四年六月十二日
书记员 郑丹丹