甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兰民三终字第951号
上诉人（原审被告）兰州市九洲房地产开发公司。
法定代表人魏XX，该公司总经理。
委托代理人XX，男，汉族，该公司副经理。
上诉人（原审被告）孙XX，男，汉族。
委托代理人冯孝力，男。
被上诉人（原审原告）马XX，女，汉族。
委托代理人刘XX，北京市齐致律师事务所兰州分所律师。
委托代理人胡XX，北京市齐致律师事务所兰州分所律师。
被上诉人（原审第三人）牟XX，男，汉族。
上诉人兰州市九洲房地产开发公司、孙XX与被上诉人马XX、牟XX房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省城关区人民法院（2012）城法民一初字第68号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于兰州市城关区九洲大道石峡口住宅小区(包括4、5、6号楼)的规划和建设，经兰州市城关区城乡规划土地管理局批准由被告九洲公司实施。1999年6月28日，被告九洲公司与临洮县第三建筑工程公司签订《建设工程施工合同》，由临洮县第三建筑工程公司对九洲经济开发区石峡口小区1-1#楼，1-4#楼进行施工，第三人牟XX以委托代理人的身份在该合同上签字。2001年8月6日、2004年9月24日，兰州市房地产管理局分别为被告九洲公司颁发了(2001)兰房商预字28号、兰房九商预字(2004)第011号商品房预售许可证。该住宅楼建成后，被告九洲公司认可与第三人牟XX有联建关系，将石峡口小区4号楼5、6单元的处分权交由第三人牟XX行使。取得房屋预售许可证后，被告九洲公司经第三人牟XX认可，为4号楼5、6单元30套房屋中的21套房屋办理了房屋所有权证。因被告孙XX与第三人牟XX有资金往来关系，2005年，第三人牟XX将自己有处分权的石峡口小区4号楼5、6单元的5套房屋抵顶给被告孙XX。原告马XX为被告孙XX供用电器设备，被告孙XX欠付马XX部分电器设备款。2005年10月6日，原告马XX与被告孙XX签订房屋买卖《协议》，孙XX将石峡口小区4号楼5单元401、403室面积均为71.42平方米的房屋以每平方米1350元的价格抵顶给原告马XX。2005年9月30日、2006年10月2日，被告孙XX向原告马XX分别出具了收到401室房款96400元、403室房款96415元的收据。被告孙XX将房屋抵顶的事宜告知第三人牟XX后，第三人牟XX又将房屋抵顶的情况告知被告九洲公司。被告九洲公司经第三人牟XX同意，于2005年l0月25日与原告马XX签订了上述两套房屋的《商品房买卖合同》。2005年9月27日，被告孙XX之妻王春英向原告马XX出具了“收九洲开发区5单元4楼401房钥匙及门眼二套，马XX再不针对任何人，只针对孙XX经理对帐”的收条一张。该收条出具后，孙XX持有了401室钥匙。2005年9月30日原告马XX又向被告孙XX出具了欠条一张，该欠条载明，马XX欠孙XX56400元。由于被告孙XX欠案外人马继诚的砖款，2005年10月20日，被告孙XX与马继诚签订《购房协议》，将401室以每平方米1350元的价格出售给马继诚，协议记载401室面积为76.48平方米，价款为103,000元。马继诚取得该房屋后，因资金周转困难，委托石峡口小区4号楼的居民将该房屋出售，案外人王道红欲在此小区购买住房，与马继诚接洽，双方协商后，2005年11月9日，经马继诚同意，被告孙XX将抵顶给马继诚的房屋出售给了案外了王道红，并将其与马继诚签订的《购房协议》背书转让给了王道红。双方签订的购房协议约定：“甲方(孙XX)负责该房的房产证办理事宜，户名以乙方(王道红)姓名为准，并保证住房水、暖、电设施齐全有效，物业管理到位，产权证在2006年12月以前交到乙方手中，如在协议约定时间内甲方未将产权证办理完毕，甲方应无条件如数退还乙方的房款及损失，现甲方将本房钥匙交给乙方管理使用。”2005年11月10日，被告孙XX收到王道红交付的房款103，000元，并将该房款支付了所欠马继诚的砖款。孙XX也将房屋交付王道红居住使用。王道红自2005年11月起居住401室房屋至2009年5月16日九洲开发区山体滑坡该房屋灭失。该房屋灭失后，兰州市城关区人民政府为地质灾害受灾住户发放过渡费，2009年12月至2011年5月，案外人王如财(王道红之父)领取401室房屋的过渡费。2011年5月27日，原告马XX向被告九洲公司声明称401、403室房屋的权属归马XX，其主动放弃2011年5月30日前的过渡费，2011年6月1日以后的过渡费要求停止发放。后被告九洲公司停止发放401、403室的过渡，现兰州市城关区人民政府为地质受灾户修建了救济性用房。本案在审理中，被告孙XX提出司法鉴定申请书，申请对原告马XX提供的日期为2005年10月6日的《协议》第二页的实际书写时间、签署时间、《协议》第一页与第二页是否为同一时间书写、是否存在篡改、添加行为进行鉴定；对入账日期为2006年lO月2日，号码为0014752号收款金额为96415元收据的实际开具时间进行鉴定；对2005年9月27日的收条是否孙XX及王春英书写进行鉴定，该收条是否同一时间书写，对于该收条记载的“401室房子借住期间一切费用由孙XX承担并不能破坏房屋结构”的内容，是否存在篡改、添加、伪造行为进行鉴定。本院于2012年7月18日委托甘肃政法学院司法鉴定中心进行鉴定，2012年8月8日，甘肃政法学院司法鉴定中心向本院出具函件称，其三次联系原告马XX提供鉴定材料，原告称其出差在外地，随后提供。再次联系原告代理人时，代理人称原告电话关机，联系不上。后该鉴定委托书被退回。鉴定委托书被退回后，原审法院再次组织开庭时，原告马XX的代理人明确声称鉴定材料已于2013年4月份全部丢失。另查，被告孙XX与案外人王道红房屋买卖合同纠纷一案，兰州市城关区人民法院于2011年12月8日作出(2012)城法民雁初字第007号民事调解书，认定被告孙XX与王道红签订的购房协议意思表示真实，应视为合法有效，被告孙XX于2012年2月15日前负责给王道红办理兰州市城关区九洲大道石峡口小区4号楼5单元401室房屋产权证。2012年原告马XX向兰州市中级人民法院就(2012)城法民雁初字第007号民事调解书申请再审，兰州市中级人民法院于2012年9月21日作出(2012)兰法民申字第68号民事裁定书，裁定如下：“一、本案由本院提审：二、再审期间，中止原调解书的执行”。2012年10月29日，兰州市中级人民法院作出(2012)兰法民再字第37号民事裁定书，裁定撤销本院(2012)城法民雁初字第007号民事调解书，发回原审法院重审。
原审法院认为，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。位于兰州市城关区九洲大道石峡口住宅小区(包括4、5、6号楼)的规划和建设，经兰州市城关区城乡规划土地管理局批准由被告九洲公司实施，后被告九洲公司取得了该小区的商品房预售许可证，因此，九洲公司就该住宅小区因合法建造而取得不动产物权。《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”被告九洲公司与第三人牟XX有联建关系，认可牟XX对该小区4号楼5、6单元有处分权，被告孙XX与第三人牟XX有投资关系，该房屋建成后，第三人牟XX将5单元的5套房屋抵顶给被告孙XX，第三人牟XX虽与被告孙XX未签订书面顶帐协议，但该行为实际上系牟XX与孙XX协议变更不动产物权，因此，被告孙XX与第三人牟XX的转让行为有效，孙XX因此取得了房屋的处分权。被告孙XX取得牟XX抵顶的5套房屋后，以协议作价的方式将401、403室出售给原告马XX，该行为也不违反法律规定。因此，在牟XX的授权下，原告马XX与被告兰州市九洲房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效从2005年9月30日、2006年10月2日，被告孙XX向原告马XX出具的收到401室房款96400元、403室房款96415元的收据来看，马XX已经履行了交纳房款的义务，原告马XX虽未取得该房屋的所有权证，但其因购买行为而成为房屋的实际权利人。被告孙XX虽辩称原告提供的抵顶房屋的《协议》及号码为0014752号收款金额为96415元的收据，是2010年10月份，在马XX声称403室房屋的相关手续丢失的情况下，应马XX的要求补开的，但作为有民事行为能力的人，被告孙XX应当知道其向原告出具该协议及收款收据的意义，且号码为0014752号收款收据上记载的房号就是403室，该项事实与孙XX向马XX出具协议及收据的目的一致。孙XX认为马XX对其行使了欺诈行为，而在该行为发生之日起一年内，被告孙XX没有就其所称的马XX的欺诈行为提起撤销之诉，况且，抵顶房屋的《协议》约定的是401、403两套房屋，因此，对被告孙XX的该项辩论意见不予采纳。被告孙XX虽辩称在房屋抵顶事宜发生后因抵顶的款项不够，马XX将401室房屋退回给了其，但未提供双方合意退回一套房屋的证据。在未解除原告与九洲公司签订的《商品房买卖合同》、未解除或撤销原告与被告孙XX签订的房屋买卖《协议》、也没有退回房款的前提下退回房屋之说证据不足，就此观点不予支持。2005年10月20日，被告孙XX与案外人马继诚签订《购房协议》，将401室房屋出售给马继诚。2005年11月9日，经马继诚同意，被告孙XX将出售给马继诚的房屋出售给案外入王道红，被告孙XX就同一标的物(即401室房屋)既与原告马XX签订了房屋买卖《协议》又与王道红签订了《购房协议》，被告孙XX与案外人王道红签订的《购房协议》的行为属重复买卖行为，其与原告王道红签订的《购房协议》属无效合同(本院已另案处理)。因此，本院对原告要求确认其与第一被告签订的两份《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求予以支持。关于原告要求确认其已履行交纳房款的义务的诉讼请求，因涉案的401室、403室房屋的处分权人是被告孙XX，孙XX也向原告出具了该两套房屋的收款收据，因此，原审法院确认原告马XX已向被告孙XX履行了兰州市城关区九洲开发区石峡口住宅小区4幢401、403室房屋的交付房款的义务，对原告的该项诉讼请求，予以支持。关于原告要求判令第一被告继续履行合同向原告交付房屋的诉讼请求，涉案房屋因山体滑坡已经灭失，原告的该项诉讼请求已经成为事实上的履行不能，故对原告的该项诉讼请求不予支持。涉案房屋灭失后，兰州市城关区人民政府为地质受灾户修建了救济性用房，原告可向相关部门主张其权益。关于被告孙XX辩称的原告起诉已超过诉讼时效的观点，因我国《物权法》对物权没有诉讼时效的限制，故对该项辩论观点本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一款第(一)项之规定，判决如下：一、确认原告马永香与被告兰州市九洲房地产开发公司2005年10月25日签订的关于兰州市城关区九洲开发区石峡口住宅小区4幢401、403室《商品房买卖合同》合法有效，确认原告马XX已向被告孙XX履行了兰州市城关区九洲开发区石峡口住宅小区4幢401、403室房屋交付房敖的义务。二、驳回原告马XX的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告马XX与被告孙XX各承担150元。
上诉人孙XX不服原审判决，其上诉理由为：一、原审法院认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同没有解除是错误的。原审法院对被上诉人马XX诉争房屋的重要证据“收条”予以认定，收条中写明被上诉人马XX已于2005年9月27日将诉争房屋的钥匙、猫眼退回了上诉人，这说明上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已经解除。二、被上诉人马XX经法院多次催要后仍不能提供“收条”的原件，应当承担败诉的责任。三、此案件不是确认诉争房屋的物权，所以原审法院适用《物权法》是错误的，且被上诉人的诉讼时效已过，而原审法院不予采纳。四、原审法院认定被上诉人是诉争房屋的实际权利人是错误的。根据最高法关于一房二卖的规定，房屋的实际占有者为实际权利人。显然王道红应是诉争房屋的实际权利人。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
上诉人兰州市九洲房地产开发公司不服原审判决，其上诉理由为：原审判决确认马XX与兰州市九洲房地产开发公司2005年10月25日签订的关于兰州城关区九州开发区石峡小区4栋401室、403室《房屋买卖合同》合法有效。但该《商品房买卖合同》签订后未实际履行，显然合同自行解除。现上述房屋因自然灾害已灭失，一审判决认定合同有效，但权利人并不明确，这将为善后工作留下隐患。综上所述，一审认定事实不清，请求二审法院撤销商品房买卖合同有效的判决。
被上诉人马XX服从原审判决，请求予以维持。
被上诉人牟XX答辩称，涉案房屋是九洲公司交给我的，我享有处分权，九洲公司在我同意的情况下才能就涉案房屋与他人签订买卖合同并办理相关手续。
本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，予以确认。
本院认为，正如原审认定九洲公司就涉案房屋因合法建造而取得不动产物权。九洲公司作为涉案房屋的开发商虽然赋于了牟XX该房屋的处分权，但牟XX在转让该房屋时，应告知九洲公司与受让人签订房屋买卖协议并办理相关产权事宜。因此牟XX对涉案房屋的处分权应得到九洲公司的追认方能实现。本案中涉案房屋牟XX抵顶给孙XX，孙XX又抵顶给了马XX，该抵顶行为经孙XX告知牟XX，牟XX又知会九洲公司，九洲公司在得到牟XX授意的情况下与马XX签订了房屋买卖协议，至此各方之间通过以物代偿的方式抵顶债务的行为得到了物权所有人追认，孙XX亦向马XX出据了房款收据，几方之间完成了以物代偿行为，上诉人九洲公司关于合同并未实际履行的上诉理由不能成立。上述一系例以房抵债行为不违反法律规定应予保护。关于孙XX主张马XX在完成上述以房抵债的行为后又反悔的观点，由于几方之间以物抵债的行为是一系例连锁债务抵偿行为，在物权人九洲公司未撤销其与马XX所签合同的情况下，其此上诉理由亦不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，上诉人孙XX负担300元，被上诉人兰州市九洲房地产开发公司负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
代理审判员 冯 诚
代理审判员 白丽娟
二〇一四年三月三日
书 记 员 卢淑娟