江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿城民初字第0099号原告吕惠娟。被告江苏省建筑工程集团有限公司（原江苏省建筑工程公司），住所地南京市汉中路180号星汉大厦16楼。法定代表人陈正华，该公司董事长。委托代理人袁宁、张子喻。第三人宿迁市供销合作总社，住所地宿迁市洪泽湖路122号。负责人彭伟，该单位主任。委托代理人殷贵江。原告吕惠娟诉被告江苏省建筑工程集团有限公司（以下简称省建公司）及第三人宿迁市供销合作总社（以下简称供销社）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法由审判员朱颖独任审判，于2014年3月3日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2014年11月27日再次公开开庭进行了审理。原告吕惠娟、被告省建公司委托代理人袁宁以及第三人供销社委托代理人殷贵江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕惠娟诉称，被告承建了第三人宿迁市供销合作总社商办综合楼工程，并获权可以对外出售全部辅楼。2002年7月31日，被告与原告签订合同将位于宿迁市洪泽湖路124号（现在为122号，宿迁日报社东侧）的宿迁市供销合作总社辅楼第一套房出售给原告，并约定在工程竣工验收后6个月内办理交易手续。合同签订后，原告按约交纳了房款，被告直到2004年2月16日才交房屋钥匙，被告交房后取得了所售辅楼的土地使用权证，但辅楼房屋产权证办理在第三人宿迁市供销合作总社名下，因此为了确定被告与第三人之间关于原告所购房屋产权证的过户义务以及过户费用等问题，使原告所购房屋产权证、土地使用权证顺利过户到原告名下，故向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即将原告所购房屋（位于宿迁市洪泽湖路122号宿迁日报社东侧，宿迁市供销合作总社辅楼第一套）的产权证过户到原告名下，第三人对此过户负有协助义务（第三人将宿迁市供销合作总社辅楼第一套房产证过户给被告）；2、被告承担上述过户产生的费用；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告协助原告一并办理上述房屋土地使用权证的变更登记手续。被告省建公司辩称，根据原告的诉讼请求将会产生两次过户费用，原告要求过户费用由被告承担，被告对此不予认可，被告只拥有房屋土地使用权，房产证在第三人名下，由于客观原因未办理过户的原因不在被告，且原告诉请中并没有明确办理过户费用的数额问题，根据原被告签订的商业用房买卖合同第九条约定，办理产权登记时，由原告负担交纳变更登记费、契税、保险等费用，因此原告要求被告履行房产过户义务无事实和法律依据。第三人供销社述称，1、对于原告的诉求第三人表示理解，第三人愿意积极配合办理过后手续；2、过户过程中产生的费用不应在本案范围内处理，我们和原告另有约定；3、第三人不承担本案诉讼费用。经审理查明，2002年7月14日，原告（乙方）与被告省建公司下属宿迁市供销社商办楼项目部（甲方）签订商业用房买卖合同一份，约定按照城市总体建设规划及国家法律政策对商业用房的有关规定，乙方愿意购买甲方建造的商业用房，经双方协商达成如下协议：一、乙方所购“标的”1、“标的”坐落于宿迁市洪泽湖路124号（市日报社东侧）宿迁市供销合作总社商办综合楼辅楼第一套，朝向面南，用途商住。2、“标的”面积：主楼170平方米。……4、“标的”总额按主楼1517.6元／㎡（送阁楼）标准计总额为贰拾伍万捌仟元整。二、付款时间及方式约定如下，首付款于2002年7月14日付现金贰万元整（￥20000）；余款于2002年7月15日付现金壹拾万元整（￥100000）；余款将于2002年7月19日前付清；若乙方未按此期限付款，本房款额将按贰拾柒万元整执行收取。……九、关于产权登记的约定，房屋竣工验收合格后，甲方须在6个月内到房屋所有权登记机关输新建初始登记，乙方办理房屋交易手续，如确因甲方的过失造成乙方不能在实际交接之日起一年内进行产权登记，由此产生的滞纳金、罚款等费用全部由甲方承担。办理产权登记时，乙方须按有关规定缴纳变更登记费，交易手续费和契税以及保险等费用。合同签订后，原告支付了购房款，被告于2004年2月16日向原告交付涉案房屋钥匙。另查明，2001年11月9日，被告省建公司（乙方）与第三人供销社（甲方）签订合作兴建商办综合楼协议书，约定“1、甲方采取招商引资的方式兴建商办综合楼，主楼局部八层，建筑面积5500平方米左右，土建造价400万元左右；辅楼二层，建筑面积1600平方米左右，土建造价100万元左右。2、甲乙方以共同出资的形式组织兴建，乙方按国家规定的标准规范施工并可以推荐1-3个有条件的施工单位参加招投标。……5、甲方愿将主楼东侧6间的1-4层约1450平方米、辅楼的全部约1600平方米以成本价转让给乙方用作抵付工程款。成本价的内容为建房所开支的一切费用包括：土建造价、土地价格、建筑规费、水电及设计费用分摊、办理房地产转让手续税费、楼前后道路绿化亮化费用分摊等相关费用。6、工程开工后，乙方有权出售、出租本协议规定的主楼部分和全部辅楼，乙方可以直接收取客户交纳的房款，甲方应向乙方和客户提供有效的相关手续，甲方协助办理房地产转让的相关手续，如乙方不办理地产转让手续仍拥有相关地产的使用权及地产增值”。再查明，2004年，第三人供销社将涉案的商办综合楼辅楼所占土地范围内（1678.7㎡）的土地使用权转让给被告省建公司，省建公司继而取得辅楼的土地使用权（宿国用（2004）第39005号），而辅楼房屋所有权目前仍统一登记在第三人名下（宿房权证宿城区字第××号），现涉案商办综合楼辅楼的房屋所有权证及土地使用权证具备分割条件。还查明，1998年11月20日，《江苏省实施﹤中华人民共和国契税暂行条例﹥办法》发布施行，该《办法》规定江苏省契税统一执行4%的税率。2008年12月22日，江苏省人民政府办公厅出台了《关于促进房地产市场健康发展的意见》（苏政办发（2008）133号），江苏省契税税率由4%调整为3%。目前，江苏省现行的二手非住宅交易涉税项目中，买方须缴纳契税3%（按评估价）以及印花税0.05%（按评估价），卖方相应的须负担营业税及附加5.6%（按全额或差额）、印花税0.05%（按评估价）以及土地增值税（5%按评估价或30-60%按差额）。以上事实，有商业用房买卖合同、合作兴建商办综合楼协议书、土地登记审批表、房屋所有权证、土地使用权证以及当事人陈述等在卷佐证，足以证实。本院认为，根据被告省建公司与第三人供销社签订的合作兴建商办综合楼协议书的约定，供销社将商办综合楼的辅楼以成本价转让给省建公司用于抵付工程款，后省建公司通过合法的土地使用权转让方式取得了商办综合楼辅楼的土地使用权，故省建公司将辅楼房屋出售给原告，不违反法律、行政法规的规定，原被告签订的商业用房买卖合同亦应认定为合法有效，基于此，被告省建公司及第三人供销社应当协助原告办理涉案房屋所有权证及土地使用权证的变更登记手续。关于房屋所有权证变更登记过程中产生的税费负担问题，本院认为，涉案辅楼房屋所有权的变更登记应被纳入二手营业用房交易范畴，因目前辅楼房屋所有权证及土地使用权证分属于第三人及被告名下，故就房屋所有权证而言将会产生两次变更登记，即第三人供销社应先将其名下的辅楼房屋产权变更登记至被告省建公司名下，省建公司再将原告所购辅楼房屋的产权过户给原告。一、对于供销社与省建公司之间的房产变更登记税费，根据双方签订的合作兴建商办综合楼协议书第五条的约定，供销社将商办综合楼辅楼以成本价转让给省建公司用作抵付工程款，成本价内容为建房所开支的一切费用，具体包括土建造价、土地价格、建筑规费、办理房地产转让手续税费等，因此第三人供销社与被告省建公司之间辅楼房屋产权变更登记过程中产生的所有税费均应由省建公司负担。二、对于被告省建公司与原告之间房屋产权变更登记税费，根据原被告双方签订的商业用房买卖合同第九条的约定，办理产权登记时，原告须按有关规定缴纳变更登记费、交易手续费和契税以及保险等费用，故原告在办理涉案房屋产权变更登记过程中产生的变更登记费、交易手续费以及契税、印花税理应由原告负担，而被告作为卖方亦理应负担相应的营业税、印花税、土地增值税等税费。诉讼中，就买方应缴税额，原告要求按照现行的二手房交易涉税项目及税率以合同约定的房屋购买价为计税依据计算应纳税额，至于目前房屋市场评估价与合同约定购买价之间的差额部分所产生的额外税额应由被告承担。本院认为，按照原被告签订的商业用房买卖合同约定，被告应当在涉案房屋实际交接之日起一年内协助原告办理产权登记，而无论被告与第三人之间因何原因导致房屋“两证不一”，但“两证不一”使得原告产权登记延误至今确系客观事实，故根据合同相对性原则，被告的行为已构成违约，故涉案房屋市场评估价与合同约定购买价之间的差额部分所产生的额外税额对原告而言确为损失，该损失理应由被告省建公司承担，但对于损失数额的确定，本院认为，应当从以下两个方面综合考量：首先，确定原告本应纳税的数额，原告主张按照江苏省现行的二手房交易涉税项目及税率（即3%契税、0.05%印花税）计算其应纳税额，但按照涉案商业用房买卖合同约定，原告应当在房屋实际交接之日（2004年2月16日）起一年内办理产权登记，因此原告本应在2005年2月16日前按照4%契税税率缴纳契税，如若按照现行3%契税税率计算原告应纳税款，则会导致原告因被告的违约行为而获益，有违合同条款及公平原则，故原告的该项主张不能成立，原告应按照4%契税和0.05%印花税税率以合同约定购买价为计税依据计算其本应缴纳的税额；其次，从相反角度而言，在因被告过错导致迟延办理产权登记期间内，原告使用应纳税款而获取的收益于某种意义上而言亦是额外的获益，该部分收益应以原告应纳税款为基数，自2005年2月16日起参照中国人民银行一年期存款利率计算至实际纳税之日止，所得利息收益从上述差额部分产生的额外税款中予以扣除，抵除后所得结果为正数，则实为原告损失，应由被告省建公司承担。综上，上述损失的确定以公式表示为：【评估价×3%-购买价×4%-（购买价×4%×一年期存款利率×迟延办证期间）】＋【评估价×0.05%-购买价×0.05%-（购买价×0.05%×一年期存款利率×迟延办证期间）】。另，如果依该公式计算结果为负数，则原告无损失，被告省建公司亦无需赔偿。关于土地使用权证变更登记过程中产生的费用，因涉案土地使用权证登记在被告省建公司名下，故仅产生一次变更登记费用，即变更登记过程中发生的交易服务费和土地登记费用，应由原被告双方依法自行负担。另，需要特别指出的是，涉案房屋所有权证和土地使用权证均涉及分割问题，故在变更登记过程中会产生相应的测绘费用，该费用应由申请方负担，考虑到本案实际情况，本院确定该部分费用由原告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、第三人宿迁市供销合作总社于本判决生效之日起十日内协助被告江苏省建筑工程集团有限公司办理宿迁市供销合作总社商办综合楼辅楼房屋所有权证（宿房权证宿城区字第××号）变更登记手续，变更登记产生的税费均由被告江苏省建筑工程集团有限公司负担；二、被告江苏省建筑工程集团有限公司自取得宿迁市供销合作总社商办综合楼辅楼房屋所有权证之日起十日内协助原告吕惠娟办理宿迁市供销合作总社商办综合楼辅楼第一套房屋的房屋所有权证及土地使用权证的变更登记手续。其中，房屋所有权证变更登记过程中产生的变更登记费、交易手续费、测绘费、契税（评估价×3%）以及印花税（评估价×0.05%）由原告吕惠娟负担，营业税及附加5.6%（按全额或差额）、印花税0.05%（按评估价）、土地增值税（5%按评估价或30-60%按差额）由被告江苏省建筑工程集团有限公司负担，土地使用权证变更登记过程中产生的交易服务费、土地登记费由原被告双方依法自行负担；三、被告江苏省建筑工程集团有限公司自取得宿迁市供销合作总社商办综合楼辅楼房屋所有权证之日起十日内赔偿原告吕惠娟损失{【评估价×3%-购买价×4%-（购买价×4%×一年期存款利率×迟延办证期间）】＋【评估价×0.05%-购买价×0.05%-（购买价×0.05%×一年期存款利率×迟延办证期间）】}（注：迟延办证期间，即自2005年2月16日起至被告江苏省建筑工程集团有限公司取得宿迁市供销合作总社商办综合楼辅楼房屋所有权证之日止）；四、上述第三、四项中，按评估价计算的税种、税率，如遇调整，按调整后的税种、税率执行。案件受理费80元，由被告江苏省建筑工程集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  朱 颖人民陪审员  王新权人民陪审员  鲍希奎二〇一四年十二月二十九日书 记 员  吴 琼