福建省三明市梅列区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0402执异17号
案外人：黄丽霞，女，1995年5月18日出生，汉族，个体工商户，住三明市三元区。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司三明梅列支行，住所地三明市梅列区。
诉讼代表人：祖建顺，行长。
被执行人：三明市佳源米业有限公司，住所地三明市三元区。
法定代表人：刘振宁，董事长。
被执行人：刘振宁，男，1963年7月13日出生，汉族，住三明市梅列区。
被执行人：郭佳，女，1966年9月10日出生，汉族，住三明市梅列区。
被执行人：福建省三明成兴融资担保股份有限公司，住所地三明市梅列区工商联大楼七层。
法定代表人：谢国雄，董事长。
在本院执行申请执行人中国农业银行股份有限公司三明梅列支行与被执行人三明市佳源米业有限公司、刘振宁、郭佳、福建省三明成兴融资担保股份有限公司借款合同纠纷一案中，案外人黄丽霞对查封被执行人郭佳名下的坐落于三明市三元区工业中路90号一层11号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人黄丽霞称，2015年4月9日，案外人黄丽霞与被执行人郭佳签订了《房地产买卖契约》，被执行人郭佳将其所有的三明市三元区工业中路90号一层11号房产（房产所有权证号：705959）出售给案外人，买卖契约虽然约定成交价格335000元，但双方实际成交价格为670000元。买卖契签订当日天，案外人黄丽霞的母亲黄秀香向税务机关缴清该房屋买卖所产生的全部税费75947.42元，并将全部购房款670000元转账支付给被执行人郭佳所指定的收款人余宏福。同日，案外人黄丽霞与被执行人郭佳到三明市房屋权属登记中心办理该房产过户手续，三明市房屋权属登记中心受理后告知案外人黄丽霞于2015年4月30日领取产权证。20l5年4月10日，承租人曾海云与案外人黄丽霞签订了《房地产租赁契约》，案外人黄丽霞将该房屋出租给曾海云，承租人曾海云分别于2015年4月19日和5月10日将2015年4月份、5月份的租金2500元转账支付给了案外人黄丽霞母亲黄秀香。2015年4月20日，三明市房屋权属登记中心告知案外人，因永安市人民法院作出的（2015）永执字第598号执行裁定书查封，暂停办理该房产过户登记手续。案外人黄丽霞认为，案外人黄丽霞提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，执行异议理由成立，请求法院裁定中止对三明市三元区工业中路90号一层11号房产的执行。
本院查明，案外人黄丽霞与被执行人郭佳于2015年4月9日签订了《房地产买卖契约》，被执行人郭佳将其所有的位于三明市三元区工业中路90号一层1l号房产（房产所有权证号：705959）出售给案外人黄丽霞，买卖合同约定成交价格为335000元，但双方实际交易价格为670000元。合同签订当日，案外人黄丽霞的母亲黄秀香缴纳了房屋买卖税费75947.42元，并将购房款670000元转账支付给被执行人郭佳所指定的收款人余宏福（余宏福原借款850000元给被执行人郭佳，被执行人郭佳以该房屋抵押给余宏福，余宏福是该房屋的抵押权人，余宏福于2015年4月9日申请解除该房屋的抵押，要求被执行人郭佳将所出售的房屋款项由案外人黄丽霞直接支付给余宏福)。2015年4月9日，被执行人郭佳与案外人黄丽霞一同前往三明市房屋权属登记中心办理了该房产的产权过户手续，三明市房屋权属登记中心向案外人黄丽霞出具了编号为01150409083的《受理通知单及申请材料收据凭证》。20l5年4月10日，案外人黄丽霞与曾海云（系三明市三元区三源汽配经营部业主，公民身份号码）签订了《房地产租赁契约》，由案外人黄丽霞将该房屋出租给承租人曾海云，承租人曾海云按合同约定分别于2015年4月19日和5月10日将2015年4月份、5月份的房屋租金2500元转账支付给了案外人黄丽霞母亲黄秀香。2015年4月20日，三明市房屋权属登记中心告知案外人黄丽霞，因永安市人民法院作出的（2015）永执字第598号执行裁定书查封，暂停办理该房产过户登记手续。2015年11月25日，本院根据申请执行人中国农业银行股份有限公司三明梅列支行的申请，依法作出了（2015）梅执保字第442号民事裁定，依法查封了被执行人郭佳名下的坐落于三明市三元区工业中路90号一层11号的房产。因三明市三元区工业中路90号一层11号房产被三明市梅列区人民法院多次查封，案外人黄丽霞无法办理该房屋产权过户登记手续。
上述事实有案外人黄丽霞向本院提供的证据：1.案外人黄丽霞的居民身份证、户口簿；2.（2015）永执异字第2号执行裁定书，（2015）梅执保字第442号民事裁定书及协助执行通知书；3.房地产买卖契约；4.销售不动产统一发票、权属转移涉税证明、完税证明、非税收入票据、纳税缴纳凭证；5.受理通知书及申请材料收据凭证；6.指定收款人字据、银行付款凭证、注销抵押通知书；7.房地产租赁契约、银行付款凭证、曾海云的居民身份证及个体工商户营业执照予以证实，上述证据经本院审查，予以采信。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排出执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，案外人黄丽霞与被执行人郭佳在人民法院查封之前签订的《房地产买卖契约》合法有效，并且案外人黄丽霞已合法占有该不动产并继续租赁给原承租人曾海云，案外人黄丽霞已按合同约定支付全部购房款670000元，其未办理房屋过户登记手续是因被人民法院查封，非因案外人黄丽霞自身原因。因此，案外人黄丽霞提出的执行异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百二十七条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条规定，裁定如下：
中止对三明市三元区工业中路90号一层11号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 林志忠
审判员 黄谨铭
审判员 傅炳林
二〇一六年九月九日
书记员 施 磊
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。
最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金线债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。