广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0802民初1390号原告(反诉被告)：荣盛广东房地产开发有限公司。法定代表人：林琴，总经理。委托诉讼代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱大贤。委托诉讼代理人：廖秉静，广东承诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾昌鹏，广东承诺律师事务所实习律师。原告（反诉被告）荣盛广东房地产开发有限公司与被告（反诉原告）朱大贤商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭海玲、被告的委托诉讼代理人廖秉静、曾昌鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》。2、被告向原告支付违约金54748.2元。3、被告协助原告办理《广东省商品房买卖合同》解除手续（在诉讼中增加）。4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月8日，原、被告就湛江市赤坎区××海湾××都××小区××楼××房签订了《广东省商品房买卖合同》（湛房商No.201602722），该合同第六条约定：买受人（被告）应自签订本合同当日即2016年4月8日前向出卖人（原告）付清首付款137482元，余款41000元，选择办理商业贷款的，买受人须在接到出卖方通知后三天内到相关银行递交完整银行要求的贷款资料，本人及相关权利人在贷款申请文件上亲笔签名及通过面谈；选择办理公积金贷款的买受人，在接到出卖方通知后须在三天内到公积金中心递交完整住房公积金管理中心要求的贷款申请资料、本人及相关权利人在贷款申请文件上亲笔签名及通过面谈，买受人接到申请审批通过通知后三天内到相关银行办理律师见证手续。合同附件四《合同补充协议》第二条约定：买受人选择银行按揭或公积金付款方式的，须按本合同约定的日期办理完成，如买受人不按时提供办理贷款所需资料，不能提供合法准确的证明材料或贷款条件不符合，由此造成银行不同意发放贷款或不足额发放贷款的，买受人须在事实发生之日起七天内一次性付清该房的全部房款，若未能一次性付清的，出卖人有权单方解除合同，同时买受人须按购房总额的10%向出卖人支付违约金。签订合同后，被告支付了首付款137482元，由于被告自身原因，导致银行不同意发放合同约定的贷款金额（410000元），被告至今仍未办理410000元的按揭贷款手续，根据原、被告双方签订的合同约定，被告需在银行不同意发放贷款或不能足额发放贷款事实的七天内一次性付清该房的全部房款。原告多次通过打电话及发函的方式催促被告补齐房款，但被告却一直拒绝履行其义务，至今仍未按约定补齐房款。被告的行为已严重违约，并给原告造成了较大的经济损失，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、合同补充协议因加重买受人的责任，排除了买受人的权利，出卖人也未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，应认定为无效。双方签订的《广东省商品房买卖合同》（湛房商No.201602722）已对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等作出具体约定。合同第七条约定，买受人逾期60日后，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。而合同补充协议中只对“关于合同第六条房款支付的补充约定”作出加重违约责任的约定且与主合同相矛盾的约定，约定买受人如果违约须按购房总额的10%向出卖人支付违约金，而并未对出卖人的违约责任作出同样的约定，无形中只加重买受人的责任。而且，还约定买受人只向与出卖人签订合作协议的银行申请贷款，而主合同中并没有这样的约定。原告在签订合同时并未向被告进行解释说明，也没有约定是向哪一家银行贷款。合同补充协议加重了买受人的责任，排除了买受人向其它银行申请贷款的权利，违反了《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十一条和《消费者权益保护法》第十六条第三款、第二十六条之规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条之规定，应认定为无效条款。二、被告按照《广东省商品房买卖合同》（湛房商No.201602722）的约定履行自己的义务，并没有构成违约。双方签订合同后，被告立即按照《广东省商品房买卖合同》第六条第一款第三项的约定，支付了首付款137482元、维修资金5374.72元、产权证费800元，同时向中国工商银行湛江分行递交了完整的贷款资料。被告在2014年6月份购买车辆时，曾向中国银行湛江分行申请贷款246400元，获得贷款并按时还款，现已经还清贷款。被告有理由相信自己在任何银行都能申请贷款并获得同意放贷。而被告按照原告的指定，向中国工商银行湛江分行申请贷款，没有获得同意，并不是被告的原因造成的，原告不存在过错。被告经咨询其他银行，都同意贷款。所以，工商银行不同意贷款，是由于原告指定的银行的问题，如果是其他银行则不存在这个问题，是原告选择错误。三、如果法院认为被告构成违约，也只能按照《广东省商品房买卖合同》（湛房商No.201602722）第七条第一款第二项的约定支付违约金，而不应按照合同补充协议的第二条第一款支付。《广东省商品房买卖合同》（湛房商No.201602722）第七条第一款第二项约定：“买受人逾期超过60日后，出卖人有权解释合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”而合同补充协议第二条第一款约定“买受人如果违约须按购房总额的10%向出卖人支付违约金”，该约定与主合同的约定是相矛盾的，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，应作出不利于提供格式条款一方的解释，即买受人逾期超过60日后应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。综上所述，由于房价的提高，原告为了将房屋出卖更高的价格，恶意提起诉讼，要求解除合同，是没有事实依据，也不符合法律规定的。诚实信用原则是进行民事行为的基本原则，各方应严格遵守。被告在签订合同后，已依照约定支付了首付款和各种费用。而由于原告的原因，导致银行贷款迟迟不到位。交易只是手段，实现各方的目的才是交易的终极目标。被告多次请求原告可以向其它银行申请贷款或者一次性支付房款，以实现交易目的，但原告因为房价提高而不愿意配合。原告的做法实属不该，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、原告赔偿被告经济损失164244.72元（湛江市房屋买卖价格从2016年4月8日到2017年8月20日止，平均提高30%以上，该商品房套内建筑面积为61.83平方米，单价为每平方米8854.64元，61.83×8854.64×30%=164244.72元）。2、原告返还被告所支付的购房首付款137482元及利息8707.7元（按人民银行同期贷款利息4.75%/年从2016年4月8日暂计至2017年8月8日）。3、原告赔偿被告缴纳的住宅专项维修资金5374.72元。4、原告返还被告支付的办理房屋产权证费800元。事实和理由：2016年4月8日，被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》（湛房商No.201602722），由原告出售湛江市赤坎区××海湾××都××小区××楼××房给被告。合同签订后，被告支付了首付款137482元，并按原告的要求缴纳了住宅专项维修资金5374.72元和办理房屋产权证费用800元。同时，被告按照《广东省商品房买卖合同》的约定向原告指定的中国工商银行湛江分行提交了按揭贷款所需要的相关资料，原告保证为被告贷款。在办理期间，原告多次要求被告补充资料，但因为原告的原因，导致贷款一直没有审批下来。在被告等待原告办理贷款之际，原告恶意提起诉讼。被告为了实现安居乐业的梦想，到原告处购买商品房，遵照《广东省商品房买卖合同》（湛房商No.201602722）的约定支付首付款和向银行提交贷款所需的资料，并按原告的要求缴纳了维修基金和办理产权证所需要的费用。被告信用一直良好，在2014年购买车辆时，向中国银行股份有限公司广东省分行湛江分行申请贷款246400元获得同意。贷款之后，被告依时还贷，从未逾期还款，现已还清贷款。被告经咨询其他银行，被告在其他银行是可以申请到贷款的，所以，向中国工商银行湛江分行申请贷款不通过，并不是被告的原因，被告不存在过错。而且合同中也没有约定一定要向中国工商银行湛江分行进行贷款。《广东省商品房买卖合同》（湛房商No.201602722）的附件四（合同补充协议）的第二条“关于合同第六条房款支付的补充约定”由于设定了不公平、不合理的交易条件，加重被告的责任，减轻原告的责任，违反了《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十一条和《消费者权益保护法》第十六条第三款、第二十六条之规定，应为无效条款。因湛江市房价从2016年4月到2017年7月每平方米平均升值30%，为此，原告故意拖延配合被告办理贷款，又以此为由起诉被告违约，以达到收回房屋以更高的价格出售的不可告人的目的。诚实信用原则是民法的基本条款，合约各方应严格遵照履行。原告为了自己的私利，违反诚信信用原则。原告的行为已经给被告造成了实际的经济损失，为此，被告特向法院提起反诉。原告对被告的反诉辩称，被告的反诉没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。1、被告作为违约方，在签订商品房买卖合同后，应该积极履行其付款义务，但自2016年4月份签订合同后，至今被告仍未能按合同履行付款义务，至今仍欠原告41万元。由于被告未能按照合同约定履行其付款义务才导致本案商品房买卖合同的解除，因此，被告应承担因其违约行为所造成的一切后果。被告主张其存在经济损失16万元没有事实和法律依据，且与原告无关。2、被告所支付的首付款137482元，其中有大部分是被告向廊坊物业公司湛江分公司所借，原告作为被告该笔借款的担保人，被告请求把首期款全部归还给被告，损害了原告和物业公司的利益，所以应该扣除被告所欠物业公司的首付款的剩余部分才返还给被告。3、被告缴交的住宅专项维修资金并非由原告收取，待被告与原告解除合同后，被告可向住宅专项维修资金中心申请返还，因此，原告对该笔费用不负有返还的责任。如果被告与原告解除合同，原告可以返还办理权证费800元给被告。经审理查明，2016年4月8日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（编号：湛房商NO.201602722）。约定：一、被告向原告购买位于湛江市赤坎区××海湾××都××小区××楼××房，总房价款为547482元。二、付款方式及期限：被告应于2016年4月8日前向原告付清首付款137482元；余款410000元，选择办理商业贷款的买受人，须在接到出卖方的通知后三天内至相关银行递交完整银行要求的贷款申请资料，本人及相关权利人在贷款申请文件上亲笔签字及通过面谈；选择办理公积金贷款的买受人，在接到出卖方的通知后须在三天内至公积金中心递交完整住房公积金管理中心要求的贷款申请资料，本人及相关权利人在贷款申请文件上亲笔签字及通过面谈，买受人接到申请审批通知后须在三天内至相关银行办理律师见证手续。三、逾期付款的违约责任：(1)逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之1的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采用分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2016年4月8日，原告与被告又签订了《合同补充协议》（附件四）。约定：被告选择银行按揭或公积金付款方式的，须按合同约定的日期办理完成，如被告不按时提供办理贷款所需资料，不能提供合法准确的证明材料或贷款条件不符合，由此造成银行不同意发放贷款或不能足额发放贷款的，被告须在事实发生之日起七天内一次性付清该房的全部房款，若未能一次性付清的，原告有权单方面解除合同，同时被告须按购房总额的10%向原告支付违约金。合同签订后，被告分别于2016年4月6日、2016年4月8日向原告支付了办理房屋产权证费800元及购房首付款137482元，被告于2016年4月27日向湛江市物业管理中心交纳了住宅专项维修资金5374.72元。至本案法庭辩论终结之日（2017年10月26日）止，被告尚未办理成功银行按揭贷款手续，也未向原告支付剩余的购房款410000元。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件四）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照执行。双方于2016年4月8日签订合同后，被告只向原告支付了首期房款137482元，剩余的购房款410000元根据合同约定通过银行按揭贷款支付，但至2017年10月26日止被告尚未办理成功银行按揭贷款手续，也未向原告一次性付清剩余的购房款410000元，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。被告辩称是因为原告的原因而无法办理成功银行按揭贷款手续及辩称原告不同意其一次性付清剩余的房款，未能举证证明，本院不予采信。因此，原告请求解除商品房买卖合同及请求被告支付违约金，符合合同约定和法律规定，被告在庭审中也表示同意解除合同，故本院予以支持。对于违约金的计算方法，虽商品房买卖合同约定逾期付款违约金按累计应付款的1%计算，但《合同补充协议》（附件四）补充约定，若被告未能办理成功银行按揭贷款手续及未能一次性付清房款的，按购房总额的10%计付违约金。被告主张该约定加重了被告的责任，应认定无效，违约金应按累计应付款的1%计算，但《合同补充协议》（附件四）是经双方自愿协商签订的，上述约定并没有特别加重被告的责任，故本院不予采纳被告的抗辩意见。在庭审中，被告要求调整减少违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告未能及时付清购房款，对原告的经营造成了一定的损失，原告请求的违约金54748.2元没有过分高于其因此造成的损失，故被告请求减少违约金，本院不予支持。因此，原告请求违约金54748.20元（547482元×10%），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告请求被告协助其办理《广东省商品房买卖合同》的解除手续，于法有据，本院予以支持。涉案商品房买卖合同的解除是因为被告违约没有及时付清购房款造成的，被告作为违约方，其反诉请求原告赔偿经济损失164244.72元，于法无据，本院不予支持。被告反诉请求原告返还购房首付款137482元及支付利息以及请求原告返还办理房屋产权证费800元，于法有据，本院予以支持。但首付款137482元应扣除被告应支付的违约金54748.2元后的剩余款项再返还。利息应从被告支付首付款之日（2016年4月8日）起计至被告请求的2017年8月8日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。被告交纳的住宅专项维修资金5374.72元是湛江市物业管理中心收取的，而非原告收取，故被告反诉请求原告返还该款，本院不予支持。被告可在商品房买卖合同解除后另行主张权利。关于原告主张被告向廊坊物业公司借款的问题，不属本案的处理范围，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除荣盛广东房地产开发有限公司与朱大贤于2016年4月8日签订的《广东省商品房买卖合同》（编号：湛房商NO.201602722）。二、朱大贤须于本判决生效之日起十日内支付违约金54748.20元给荣盛广东房地产开发有限公司。三、朱大贤须于本判决生效之日起十日内协助荣盛广东房地产开发有限公司办理《广东省商品房买卖合同》（编号：湛房商NO.201602722）的解除手续。四、荣盛广东房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内返还购房首付款137482元及支付利息（从2016年4月8日起至2017年8月8日止，以137482元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）以及返还办理房屋产权证费800元给朱大贤。五、上述第二项和第四项判决互相抵减后，荣盛广东房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内返还购房首付款82733.80元（137482元-54748.20元）及支付利息（从2016年4月8日起至2017年8月8日止，以137482元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）以及返还办理房屋产权证费800元给朱大贤。六、驳回朱大贤的其他反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1168.70元（荣盛广东房地产开发有限公司已预交），由朱大贤负担。反诉费3024.56元（朱大贤已预交），由荣盛广东房地产开发有限公司负担1404元，朱大贤负担1620.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  张 宇审 判 员  周娟华人民陪审员  陈 添二〇一八年一月三日书 记 员  刘 旋附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。