吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉08民终621号
上诉人（原审被告）：徐凤山，洮南市人，住吉林省洮南市。
委托诉讼代理人：周宏斌，吉林梓辛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙立平，洮南市人，住吉林省洮南市。
上诉人徐凤山因与被上诉人孙立平买卖合同纠纷一案，不服吉林省洮南市人民法院（2018）吉0881民初1092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉请求：1、依法撤销吉林省洮南市人民法院（2018）吉0881民初1092号民事判决书，特提出上诉；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审法院未查明案件事实，进而导致裁判结果错误。本案客观事实为上诉人与被上诉人为前后院邻居，2016年9月22日上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议，被上诉人将自建的约60平方米的房屋以120000.00元的价格卖给上诉人。2016年1月2日上诉人交购房款60000.00元，约定2017年12月31日前一次性付清，该房屋交付给上诉人后，上诉人得知该房屋不能办理不动产登记证，上诉人不能取得所有权，双方签订房屋买卖合同的目的无法实现，被上诉人要求继续履行合同的请求不应得到法律的支持。原审法院在未查明该事实的情况下仅以上诉人未按照合同约定支付剩余购房款，要求给付被上诉人剩余购房款60000.00元属于判决错误；二、被上诉人未取得涉案房屋的房屋所有权证，房屋被上诉人无权转让给上诉人。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，被上诉人不得将涉案房屋转让给上诉人；三、被上诉人购买上诉人的房屋，签订房屋买卖合同的目的就是为了取得该房屋的完全所有权，因该房屋不能办理产权登记，被上诉人取得该房屋所有权的目的无法实现。
孙立平答辩称，上诉人的房子挨着我的房子，他征求我意见，让我一起给他的房子盖了，盖房子的时候没提出手续的问题，房子是我新接的，房子12万，60平，我的院子，他的房子和我的院子有一米宽，他就说让我一起接上，我们商量12万一次性交齐，现在不给我钱。一审上诉人败诉了，上诉人就又上诉了。这个房子就是没有房本，签合同的时候没有提房本的事情。当时上诉人说你给我接上，我给你钱，现在我盖完房子了，也不给钱。
孙立平向一审法院起诉请求：1.要求判令被告继续履行合同；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告系邻居。2016年9月22日，原、被告签订房屋买卖协议，后经洮南市万宝镇法律服务所见证，原告将自建的约60平方米的房屋以120000.00元的价格卖给被告。2016年1月2日被告交购房款60000.00元，余款60000.00元双方约定2017年12月31日前一次性付清。2017年12月末，原告找到被告要求交付剩余房款，但是被告以所建房屋未办理产权证等各种理由予以推诿，至今始终未予给付，故现在原告诉至法院，要求保护合法权益。
徐凤山向一审法院辩称：原告应该为我办理房产证，如果办理不了，原告可以退还给我部分房款，房子我也不要了。
一审法院认定事实：2016年9月22日原、被告签订房屋买卖协议，其内容为：“甲方：孙立平，乙方：徐凤山；甲方与乙方为前后院邻居，乙方委托甲方在两家之间建房，这两家之间盖的房子面积大约60平米，盖完了前院归甲方所有，后院归乙方所有。房子盖完了乙方付甲方购房费壹拾二万元人民币，￥120000.00。现由于乙方经济方面困难不能一次性付清房款。现特意签订协议：等房子盖完了乙方先付甲方陆万元整，￥60000.00。剩余的陆万元在公历2017年12月31日之前一次性付清。不得违约，如果出现违约，甲方先前盖的房子所有权归甲方所有。且在乙方没交清盖房费之前，乙方不得将这房子转卖他人，如果转卖发生的法律责任由乙方单方面承担。”合同签订后，双方又经洮南市万宝镇法律服务所出具2016年万（见）字第016号见证书予以见证法律效力。原告现已按照合同的约定将房交给被告，被告也支付了60000.00元交给原告。现原告要求被告继续履行合同并支付剩余房款，被告拒不给付，原告遂诉至本院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋买卖协议》，系当事人的真实意思表示，双方就买卖房屋的地址、房屋总价等进行了约定，并且交付了房屋，被告已实际入住，故该协议符合双方买卖诉争房屋本约的构成要件，双方均应遵照履行。被告辩称原告应该为其办理房屋产权证才能给付剩余房款，进而以此为由不同意履约。一审法院认为买受人支付价款的合同。《中华人民共和国合同法》规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，它与物权法规范意义上的不动产登记存在本质上的区别。不动产登记（或不动产物权登记），是指不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实，它是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得承认和保护的基本依据。《城市私有房屋管理条例》规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”据此可见，房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，相对人不能通过办证得以确认权属。即便在证件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对于行政确权不服，也可要求行政机关予以撤销或向法院提起行政诉讼请求撤销。所以，行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的。自建房屋不论是否领取权属证书都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权，仅表明该不动产存在权利瑕疵，且这种瑕疵是可以通过有权机关依程序依权补办手续得到弥补的。没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，与合同是否具有法定效力非同属法律关系。所以，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋所有权的功能。房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。本案涉案房屋，系原告依约为被告所建，且原、被告订立合同经洮南市万宝镇法律服务所监督见证，并出具2016年万（见）字第016号见证书为凭，证明合同签订时，双方自愿、意思表达真实、无胁迫、欺诈等情况，故此合同依法成立。原、被告签订的房屋买卖协议是当事人真实意思的表示，原告将房屋交付被告占有、使用，被告支付了房屋的价款，买卖合同成立且生效。未办理房产证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖无效。如被告对于房屋产权的确权问题需要解决，可另行向有权确权机关提出申请，此诉请不在法院受理案件范围内，亦不构成对于继续履行合同的理由抗辩，故一审法院对于被告的抗辩不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告徐风山在本判决生效后三十日内，履行完毕自身与原告孙立平签订买卖房屋协议，即给付原告孙立平剩余购房款60000.00元（陆万圆）。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1300.00元，由被告徐凤山承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
二审查明的案件事实与一审一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，双方签订的买卖协议是经当事人双方自行协商签订的，是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，不存在合同无效的情形，本院已确认。协议中，上诉人明确承诺是“委托”被上诉人承建争议房屋，双方未约定产权办理事项，即上诉人对房屋不能办理产权执照是明知的，对这一结果是放任的。且不动产登记是相关部门的管理性规定，并不影响交易的效力。综上所述，徐凤山的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,300.0元，由上诉人徐凤山负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄学军
审判员 王天立
审判员 杨剑虹
二〇一八年六月二十七日
书记员 陈 卓