广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终483号
上诉人（原审原告）：杨承国，男，1971年6月20日出生，汉族，户籍所在地四川省泸州市江阳区，现住北海市。
委托诉讼代理人：张春友，广西海望律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李建奇，男，1962年6月2日出生，回族，住北海市海城区。
被上诉人（原审被告）:廖玉珍,女,1958年11月23日出生，汉族,住北海市海城区。
委托诉讼代理人：陈莉，广西海城律师事务所律师。
上诉人杨承国因与被上诉人李建奇、廖玉珍申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2016)桂0502民初2889号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨承国上诉请求：1.撤销北海市海城区人民法院（2016)桂0502民初2889号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实及理由：杨承国与李建奇、杨丽琦、北海市泰宇房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，北海市中级人民法院于2015年4月27日依杨承国的申请保全查封了李建奇名下位于北海市房屋。2015年5月21日，杨承国提起诉讼，北海市海城区人民法院作出（2015）海民二初字第448号民事调解书，确认李建奇、杨丽琦及北海泰宇房地产公司截至2015年7月31日尚欠杨承国本金及利息1067.2939万元。2016年7月6日，廖玉珍对涉案房屋提出异议，北海市海城区人民法院于2016年9月12日作出（2016）桂0502执异46号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行，杨承国据此向北海市海城区人民法院提起申请人执行异议之诉，该院作出一审判决驳回杨承国诉讼请求。上诉人认为，一、一审判决中认定廖玉珍至今没有办理过户登记手续不存在过错属认定错误。一审认定不能排除被上诉人廖玉珍、李建奇存有恶意串通逃避执行的合理怀疑，即使李建奇以各种理由拒不配合过户，廖玉珍也完全可以在查封前通过诉讼程序办理过户，但廖玉珍放弃该项权利，应承担相应过错。二、廖玉珍未能办理过户登记确实存在严重过错。涉案房屋在签约时存在抵押，能否过户登记存有风险，故廖玉珍购买涉�房屋时存在过错。《房屋买卖合同》第二、七条约定，买卖双方应于合同签订后45天内办理房屋过户手续，如廖玉珍不借款给李建奇则过户手续推迟至2014年6月30日。廖玉珍在房屋被查封前没有按约办理完税、过户登记手续，存在严重错误。三、按照法律规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。一审法院认定上诉人承担举证责任，适用法律错误。四、被上诉人廖玉珍就被查封的案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，本案应当依法判决准许执行案涉房屋。综上，上诉人认为原审判决错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求。
李建奇辩称：涉案房屋买卖合同真实有效，房屋早已交由廖玉珍使用。一审判决正确，请求�回上诉人的上诉请求。
廖玉珍辩称：李建奇与廖玉珍签订的房屋买卖合同合法有效。涉案房屋未能办理过户的原因在于李建奇，廖玉珍对此不存在过错。一审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
杨承国向一审法院起诉请求：准许执行被执行人李建奇名下位于北海市的房屋。
一审法院认定的事实：2011年9月20日，廖玉珍与李建奇签订《房屋买卖合同》，李建奇将其名下位于北海市权证（2005）字第X号]转让给廖玉珍。2011年9月21日，廖玉珍向李建奇支付定金30万元，2011年10月10日，廖玉珍将余款100万元支付给李建奇。此后李建奇将该房屋交付给廖玉珍占有使用，廖玉珍将涉案房屋出租给他人使用至今。截止2016年12月23日，案涉房屋的所有权人�李建奇，房屋所有权证号：北房权证（2005）字第X号，无抵押记录，2015年4月27日被北海市中级人民法院查封。
另查明，北海市海城区人民法院在审理杨承国与李建奇、杨丽琦、北海市泰宇房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中，于2015年8月25日作出（2015）海民二初字第448号民事调解书，杨承国与李建奇自愿达成如下调解协议：截至2015年7月31日尚欠杨承国借款本金及利息合计1067.2939万元，李建奇通过分期还款的方式，于2016年6月30日前结清本息等。之后李建奇未按约定履行（2015）海民二初字第448号民事调解书的义务，杨承国向北海市海城区人民法院申请执行。该院根据杨承国的申请依法执行了涉案房屋，廖玉珍于2016年7月6日向该院提出执行异议，该院于2016年9月12日作出（2016）桂0502执异46号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋�执行。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”李建奇与廖玉珍之间签订案涉《房屋买卖合同》的时间是2011年9月20日，北海市中级人民法院查封案涉房屋的时间是2015年4月27日，故李建奇与廖玉珍在人民法院查封之前已签订了书面的买卖合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，物权是否变动不影响合同的效力，故该合同系合法有效的合同。
2011年10月10日，廖玉珍向李建奇支付完全部购房款，杨承国对此也予以认可。当日，李建奇将案涉房屋交给廖玉珍。2011年10月27日，案涉房屋就租赁问题进行了三方交接，廖玉珍将案涉房屋租给他人使用并按季度收取租金行使了对案涉房屋的管理，廖玉珍的上述行为均发生在北海市中级人民法院查封案涉房屋之前，故廖玉珍已支付全部价款，并已合法占有该不动产。
廖玉珍与李建奇在签订案涉《房屋买卖合同》时，案涉房屋还存在抵押，李建奇于2014年11月18日才还清案涉房屋的银行抵押贷款，才具备办理过户条件。2014年12月16日，李建奇将上述房产权证原件交给廖玉珍。解除抵押后，廖玉珍曾多次催促李建奇办理过户登记手续，但李建奇以各种理由拒不配合进行办理，且由于该房屋于2015年4月27日被北海市中级人民法院查封，涉案房屋至今没有办理房产过户登记手续，廖玉珍对无法办理过户并不存在过错。杨承国主张廖玉珍因个人原因未能及时办理涉案房屋的过户登记，但没有向法院提供相关证据予以证实，该院不予采信。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，杨承国应承担相应的法律后果。即杨承国的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回杨承国的诉讼请求。案件受理费100元，由杨承国负担。
本院二审期间，被上诉人李建奇向本院提交以下证据：1.中国农业银行《最高额担保个人借款合同》，拟证明涉案房屋在农业银行办理贷款抵押，并在交易中心进行了抵押登记；2.《农村信用社个人借款合同》、《抵押担保合同》、《借款借据》、《抵押物清单》，拟证明涉案房屋在2012年至2014年期间办理了广西农村信用社贷款抵押手续；3.《房屋登记信息查询证明》，拟证明涉案房屋现状。上诉人杨承国的质证意见为：对证据1的真实性无异议，恰好证明廖玉珍购房时房屋仍处于抵押状态，购买人在明知存在抵押的情况下仍购买涉案房屋，对该房屋无�实现物权变更是明知的，故买受人廖玉珍在签订购房合同时存在明知不能过户的过错；对证据2的真实性没有异议，第一个抵押解除后，廖玉珍怠于主张过户，纵容李建奇再次抵押，故房屋不过户的责任在于廖玉珍；对证据3的真实性没有异议，恰好证明涉案房屋仍登记在李建奇名下，廖玉珍无权对抗上诉人的债务。被上诉人廖玉珍的质证意见为：对三份证据的真实性、合法性和关联性没有意义，证据1恰好证明双方房屋买卖合同第7条的约定，即房屋过户的期限应为2014年6月30日前；对证据2，李建奇在解除农业银行的抵押后，私自向农村信用社贷款并抵押，廖玉珍对此毫不知情，2014年6月开始廖玉珍一直催促李建奇办理房屋过户手续，均遭拒绝，故房屋未能办理过户的过错在于李建奇而非廖玉珍；证据3恰好证明涉案房屋已被查封，李建奇仍出具承诺书给廖玉珍承诺进�过户。本院认证意见为：因双方对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议，本院采纳作为认定本案事实的依据。
本院二审经审理查明的事实与一审认定的事实相一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院另查明，2009年11月6日，李建奇与其妻子杨丽琦为借款人蒋国强提供担保向中国农业银行股份有限公司北海分行借款120万元，借款期限自2009年11月6日至2012年11月5日止。诉讼中李建奇、廖玉珍均确认涉案房屋为上述借款设置抵押权。2012年11月23日，蒋二妹、李建奇、杨丽琦与中国农村信用合作社地角信用社签订《个人借款合同》、《抵押担保合同》，约定蒋二妹向信用社借款120万元，借款期限自2012年11月27日至2014年11月27日止，李建奇、杨丽琦作为担保人以涉案房屋为上述债务提供抵押担保。
还查明，李建奇与廖玉珍于2011年9月20日签订的《房屋买卖合同》中第四条约定：“甲方（李建奇）确保所卖上述房屋产权无争议，无重复买卖，除向农行北海分行营业部抵押借款120万元外，另无抵押”、第七条约定：“根据甲方要求，乙方（廖玉珍）同意借给甲方人民币120万元（用于甲方归还银行贷款120万元，以便解除抵押取出房产证办理房产过户手续），借款期限三年，年利率90%，甲方每年支付乙方一次借款利息。如乙方不同意借款120万元给甲方，则甲方可以不提前归还银行借款，上述房产过户手续推迟至原甲方向银行贷款期限之日2014年6月30日办理”。
本院归纳本案的争议焦点为：被上诉人廖玉珍对涉案房屋是否享有排除法院强制执行�民事权益，应否停止对涉案房屋的执行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即买受人对被执行的不动产只有符合法定的保护条件，法律才赋予其对该不动产物权期待权以排除执行的效力。具体到本案，根据本案证据，在本院查封李建奇名下位于北海�的房屋之前，廖玉珍已与李建奇于2009年9月20日就买卖上述房屋签订了《房屋买卖合同》并支付了房价款，李建奇亦将房屋交付给了廖玉珍，但李建奇于签订上述买卖合同之前已对涉案房屋设定抵押担保。根据廖玉珍与李建奇签订的《房屋买卖合同》内容，廖玉珍在签订买卖合同时对涉案房屋处于被抵押的状态是明悉的，即廖玉珍明知涉案房屋设有阻却将来实现物权转移的抵押权，且未有证据表明其受让涉案房屋已经过抵押权人的同意，仍执意签订《房屋买卖合同》。根据李建奇提交的《最高额担保个人借款合同》，抵押借款120万元，期限为2009年11月6日至2012年11月5日，但廖玉珍在买卖合同中约定其除向李建奇支付房价总款130万元外，还借款120万元给李建奇偿还银行贷款以解除抵押或如其不借款给李建奇则可以不提前归还银行借款，房产过户手续推迟至2014年6月30日�建奇还清银行贷款时办理。廖玉珍上述合同行为显然有悖于常理。廖玉珍在买卖合同签订后也怠于督促李建奇及时消灭物上抵押，放任涉案不动产上他人权利障碍的持续存在，致使房屋无法办理过户登记，廖玉珍对此难谓毫无过错。综上，廖玉珍对涉案房屋不能符合上述规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法定保护条件，廖玉珍就涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人杨承国要求恢复对涉案房屋的执行，有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求有失妥当，本院予以纠正。
综上所述，杨承国的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但判决驳回杨承国的诉讼请求有失妥当，本院依法予以纠正。依照《最高人民�院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北海市海城区人民法院（2016)桂0502民初2889号民事判决；
二、准许执行北海市中级人民法院（2015）北立民保字第4号民事裁定书查封的李建奇名下位于北海市房屋。
本案一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人李建奇负担（杨承国已预交一、二审案件受理费200元，李建奇应于本案生效判决发生法律效力之日起十日内支付给杨承国）。
北海市海城区人民法院（2016）桂0502执异46号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏玉芳
审 判 员 杨天隆
审 判 员 汪海敏
二〇一七年七月十日
法官助理 方 嫄
书 记 员 刘 麒