文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0404民初1673号原告：广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司，住所地：广东省珠海市金湾区山湖海路山湖海会所四楼。法定代表人：何小军，总经理。委托诉讼代理人：桂鸾，女，1985年1月2日出生，汉族，住湖北省武穴市，系公司员工。委托诉讼代理人：杨振南，男，1987年1月18日出生，汉族，住珠海市金湾区，系公司员工。被告：李燕太，男，1984年6月20日出生，汉族，户籍所在地：广东省陆丰市，系珠海时代港小区5栋1单元2303房业主。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司（以下简称时代物业）诉被告李燕太物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月21日公开开庭进行了审理。原告时代物业的委托诉讼代理人桂鸾到庭参加了诉讼，被告李燕太经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。原告时代物业向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年6月1日至2017年7月30日的物业管理费3,581.66元；2.判令被告向原告支付物业管理费的滞纳金（依照《前期物业管理服务协议》第七条的约定，以欠缴费用为基数，按每日2‰计算至实际清偿日，暂计至2017年6月15日为1,396.40元）；3.判令被告向原告支付2016年3月1日至2017年6月30日的公摊电费374.01元（以上三项合计5,352.61元）；4.本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付2016年6月1日至2017年2月28日的物业管理费2,302.1元。事实与理由：被告系珠海时代港小区5栋1单元2303房业主。根据时代港开发商珠海市胜辉房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》，原告系时代港物业管理服务企业，为其提供物业管理服务。根据上述事实与相关协议，原告与被告于2015年11月6日签订了一份《（时代港花园）前期物业管理服务协议、临时管理规约》，该份文件明确约定被告作为时代港业主，在接受原告物业管理服务的同时，应向原告支付相应物业管理费、公摊水电费等物业管理相关费用，且约定了相关费用的标准为：住宅2.5元/月/平方米（自乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的交付之日起两年内，按2.5元/月/平方米的标准9折收费，折合物业管理服务费为2.25元/月/平方米；自第三年起，物业管理服务费为2.5元/月/平方米）。此外，被告还应根据《珠海市“关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知”珠发改价[2014]10号》等文件的相关规定缴纳公摊电费。另外，上述文件中还约定如被告逾期向原告支付物业管理相关费用的，被告应向原告支付应付未付费用计算每日2‰的违约金。2015年12月2日，原、被告及该小区开发商签订《业主收楼确认书》，确认将该房屋交付被告使用。自上述协议签订起，被告按时交纳了物业管理等费用。2016年6月1日后被告因自身原因一直拒付物业管理费用，原告多次催收未果，为维护自身的合法权益，遂诉至法院。原告向本院提交以下证据：1.[时代花园（珠海）]收楼确认书；2.催费通知单、律师函；3.《关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知》；4.时代港前期物业管理服务协议;5.珠海市商品房买卖合同。被告未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：被告原是珠海时代花园（时代港）小区5栋1单元2303房的业主。2015年11月6日，被告与珠海市胜辉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：交付日期为2016年1月6日前，建筑面积为113.74平方米。2015年12月2日，被告在收楼确认书上签名，同意接收涉案房屋。2017年3月，被告将涉案房屋卖给案外人张凡军，但原告称被告在交房前未结清物业管理费。2015年11月6日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告负责被告所在小区的前期物业服务，自被告与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的交付之日起两年内，物业管理费的收费标准为2.25元/月/平方米，自第三年起，物业管理费的收费标准为2.5元/月/平方米；物业服务费不包含小区及楼宇内的公共水电费，公共水电费的分摊办法按照珠海市物价局《关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知》执行；被告须在每月15日前自觉地向原告全额缴纳物业管理服务费，未按时缴纳物业管理服务费用的，按每日加收欠缴金额的2‰的滞纳金总额收取。合同签订后，原告开始向被告提供物业服务。在庭审中，原告称被告在起诉之日2017年8月4日拖欠了2016年6月1日至2017年7月30日的物业管理费，后缴纳了2017年3月1日至2017年7月30日的物业管理费，故变更诉讼请求，请求被告支付2016年6月1日至2017年2月28日的物业管理费2,302.1元（其中，2016年6月为254.74元，2016年7月至2017年2月每月为255.92元）。原告还表示放弃被告已缴纳的2017年3月1日至2017年7月30日物业管理费的滞纳金。原告提供了《关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知》（珠发改价〔2014〕10号），以证明被告应按规定缴纳2016年3月1日至2017年6月30日的公摊电费374.01元。另查明，分别于2017年3月15日和2017年6月20日，原告发出了催费通知单和律师函，要求被告缴纳欠款。上述事实有原告提供的证据以及庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。原告向被告提供了物业管理服务，被告应按照合同约定支付相应的物业管理费用。一、关于物业管理费。按照《前期物业管理服务协议》的约定，涉案房屋2016年6月至2017年2月每月的物业管理费应为255.92元（113.74×2.25=255.92），合计2303.1元。原告主张被告2016年6月至2017年2月欠缴物业管理费2,302.1元，提供了前期物业管理服务协议和珠海市商品房买卖合同等证据予以佐证，被告未到庭提供证据予以反驳，本院予以采信。故被告应支付原告物业管理费2,302.1元。二、关于物业管理费的滞纳金。原告所主张的滞纳金具有违约金性质，被告迟延支付物业管理费，理应向原告支付滞纳金。在庭审中，原告表示放弃被告已缴纳的2017年3月1日至2017年7月30日物业管理费的滞纳金，系对自身权利的处分，本院予以准许。但原告要求按合同约定的每日2‰的标准计算滞纳金，过分高于原告的实际损失，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，本院对滞纳金标准酌情予以调整，滞纳金按中国人民银行规定的同期贷款利率的二倍计算为宜。《前期物业管理服务协议》约定，被告在每月15日前自觉地向原告缴纳全额物业管理服务费，即被告应于每月15日交清上月的费用。原告主张滞纳金计至实际清偿日，合法合理，本院予以支持。三、关于公摊电费。按照《前期物业管理服务协议》的约定，物业服务费不包含小区及楼宇内的公共水电费，公共水电费的分摊办法按照珠海市物价局《关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知》执行。原告主张被告欠缴2016年3月1日至2017年6月30日的公摊电费374.01元，提供了《关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知》和前期物业管理服务协议等证据予以佐证，被告未到庭提供证据予以反驳，本院予以采信。故被告应支付原告公摊电费374.01元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李燕太于本判决生效之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司交纳2016年6月1日至2017年2月28日期间的物业管理费人民币2,302.1元和2016年3月1日至2017年6月30日期间的公摊电费人民币374.01元，合计人民币2,676.11元；二、被告李燕太于本判决生效之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付滞纳金（滞纳金计算方法详见判决书后附《滞纳金计算说明》）；三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司负担10元，被告李燕太负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  陈德玉人民陪审员  张水金人民陪审员  杨世伟二〇一七年十二月二十一日法官助理黄国靖书记员伍淑芳附：《滞纳金计算说明》月份              金额（元）              起算日              滞纳金标准              截至日                  2016.06              254.74              2016.07.16              中国人民银行同期贷款利率的二倍              实际清偿日                  2016.07              255.92              2016.08.16                  2016.08              255.92              2016.09.16                  2016.09              255.92              2016.10.16                  2016.10              255.92              2016.11.16                  2016.11              255.92              2016.12.16                  2016.12              255.92              2017.01.16                  2017.01              255.92              2017.02.16                  2017.02              255.92              2017.03.16