辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00967号
上诉人（原审原告）：桑居刚，男，系个体工商户。
委托代理人：郭奎元，辽宁社和律师事务所律师。
委托代理人：亓渤，辽宁社和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张宇，男。
委托代理人：海淼，辽宁新世纪律师事务所律师。
原审原告桑居刚与原审被告张宇房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2014年6月9日作出（2014）中民初字第1288号民事判决，桑居刚不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人桑居刚的委托代理人郭奎元、亓渤，被上诉人张宇及其委托代理人海淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告桑居刚一审诉称：双方于2013年2月1日签订了《房屋租赁合同》，约定桑居刚承租张宇已经租用的所有权人为沈阳军区卫生人员训练基地的解放路604号房屋，房屋租期为2013年2月7日至2016年2月6日，租期36个月。桑居刚随后投入大量人力、物力对房屋进行了精装修，用于旅馆经营。第一年合同正常履行后，桑居刚发现张宇与所有权人沈阳军区卫生人员训练基地所签订的《军队房地产租赁合同》的租期仅仅约定到2014年5月31日。随后桑居刚多次找张宇协商《房屋租赁合同》的租期与租金问题，双方未达成一致意见，故诉至法院，请求判决确认双方签订的《房屋租赁合同》超出张宇与沈阳军区卫生人员训练基地所签订的《军队房地产租赁合同》的租期2014年5月31日之后的租期无效；判令张宇双倍返还定金4万元；判令张宇赔偿桑居刚装修损失30万元。
被告张宇一审辩称：不同意桑居刚诉讼请求。合同仍在履行当中，桑居刚仍实际占有和使用案涉租赁房屋。房屋产权人也未提出案涉租赁合同无效的异议和要收回租赁房屋的意思表示，而桑居刚也未在2014年5月31日前腾退房屋进行交接，故在桑居刚实际占有和使用的前提下，其诉请事由不存在，损失也未发生，应驳回其诉讼请求。
一审法院审理查明：2012年6月1日，沈阳军区卫生人员训练基地与张宇签订《军队房地产租赁合同》，合同约定沈阳军区卫生人员训练基地将大连市中山区解放路604号房屋（坐落号：沈辽字第1201号，建筑面积280平方米）出租给张宇使用，租赁用途为餐厅、宿舍，租期自2012年6月1日至2014年5月31日。2013年2月1日，桑居刚与张宇签订《房屋租赁合同》，合同约定张宇将大连市中山区解放路604号房屋（建筑面积280平方米）出租给桑居刚使用，用于旅店经营，租期自2013年2月7日至2016年2月6日，共36个月。合同签订后，张宇将房屋交付桑居刚使用，桑居刚向张宇缴纳了定金2万元，并支付了2013年2月至2014年2月的租金22万元。2012年12月10日，沈阳军区卫生人员训练基地出具证明，同意张宇将案涉房屋转租给桑居刚使用。经查，桑居刚系大连市中山区乐家旅店业主，该旅店成立于2013年4月25目，桑居刚在办理个体工商户注册登记时向大连市中山区工商局提供了沈阳军区卫生人员训练基地与张宇签订《军队房地产租赁合同》，现案涉房屋桑居刚正常经营使用中。
一审法院认为：桑居刚与张宇签订的《房屋租赁合同》的租赁期限虽然超过了张宇与案外人沈阳军区卫生人员训练基地签订的《军队房地产租赁合同》的租期，但超出部分是否无效还需待房屋产权人沈阳军区卫生人员训练基地是否与张宇续签《军队房地产租赁合同》而定，现桑居刚仍正常经营使用案涉房屋，其所称的损失并未实际发生，桑居刚亦未有证据证明沈阳军区卫生人员训练基地对案涉《房屋租赁合同》提出异议、要求桑居刚腾退房屋，故桑居刚起诉没有事实及法律依据，其诉讼主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：驳回原告桑居刚的诉讼请求。案件受理费6400元，由原告负担。
桑居刚上诉主要理由为：一、一审判决未依法追加案涉房屋产权人参加诉讼违反法定程序；二、一审判决依照合同法第五十一条作出判决系适用法律错误；三、一审判决认定案涉租赁合同超出部分是否无效还待部队是否与张宇继签合同而定等是错误的；四、本案应适用定金罚则，判决张宇应当返还桑居刚4万元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，桑居刚依原租期36个月进行装修，但因张宇原因导致合同无效，张宇应赔偿桑居刚剩余21个月装修残值30万元等。据此，其上诉请求为：撤销一审判决，依法改判或发回重审。
张宇二审答辩认为：桑居刚已经与案涉房屋产权人签订房屋租赁合同，其所谓损失未实际发生，其所陈述事实和请求均不存在。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：张宇与桑居刚于2013年2月1日签订的案涉租赁合同中第三条约定，……甲乙双方合同终止，甲方（张宇）归还乙方（桑居刚）定金，乙方如有违约，甲方有权没收定金……。
在二审审理过程中，中国人民解放军65176部队（以下简称65176部队）于2014年6月10日出具的证明载明：我部位于中山区解放路604号房屋，建筑面积280平方米，隶属部队产权。……。现出租给桑居刚使用（用于旅馆），租赁期为三年（2014年6月1日至2017年5月30日）。该部队于2014年8月4日出具单位名称变更说明载明：根据沈司军务（2012）130号和沈联司（2012）556号命令，原沈阳军区卫生人员训练基地，于2012年12月24日变更为中国人民解放65176部队。同时，张宇提交一份中国银行汇兑来账凭证记载：2014年7月14日桑居刚向65176部队转账22万元，桑居刚对前述三份新证据的真实性没有异议且认可该22万元是向65176部队支付案涉房屋租金。双方当事人均认可案涉房屋自2014年5月31日至今一直由桑居刚占有使用并继续经营。
张宇在二审审理过程中表示其将另案起诉桑居刚给付2014年2月7日至2014年5月31日的租金等。
本院确认上述事实有房屋租赁合同、证明、单位名称变更说明、询问笔录及二审庭审笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，依据已查明的事实，由于张宇与65176部队签订的房屋租赁合同所约定的租期为2012年6月1日至2014年5月31日，而张宇经65176部队同意而于2013年2月1日将案涉房屋转租给桑居刚的案涉房屋租赁合同约定租期为2013年2月7日至2016年2月6日，即案涉房屋租赁合同租期中2014年6月1日至2016年2月6日的转租期限超出张宇与65176部队之间租赁合同的剩余期限，而张宇并未提供充分证据以证明65176部队与张宇对此另有约定，因此，案涉房屋租赁合同租期中2014年6月1日至2016年2月6日的转租期限依法应认定为无效。然而，尽管如此，因案涉房屋租赁合同自2013年2月7日至2014年5月31日止的租赁期限已届满且该租赁合同已约定合同终止后，张宇向桑居刚返还2万元定金，而张宇未提供充分证据以证明桑居刚在合同履行期间存在违约行为，故桑居刚要求张宇返还2万元定金的主张，有事实和法律依据。据此，一审判决驳回桑居刚的全部诉讼请求，有欠妥当，应予纠正，桑居刚的诉讼请求中合理部分，本院予以支持。
关于桑居刚上诉请求张宇双倍返还定金共计4万元以及赔偿装修残值30万元一节，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。如前所述，由于案涉房屋租赁合同2014年5月31日以后租期被认定为无效系因转租期限违反法律强制性效力性规定，而且桑居刚并未提供充分客观证据以证明其使用案涉房屋经营旅店的合同目的不能实现，因此，本案不存在适用定金罚则的法定条件。又由于尽管此部分转租期限无效，但是桑居刚与65176部队签订了租期为2014年6月1日至2017年5月30日的租赁合同，不仅已超出案涉房屋租赁合同的截止租期2016年2月6日，而且桑居刚亦认可其自2014年5月31日至今一直占有使用案涉房屋并继续正常经营，也就是说，桑居刚对于案涉房屋装修价值在2014年6月1日至2017年2月6日仍然得以利用，没有因案涉房屋租赁合同自2014年6月1日至2016年2月6日止的租赁期限被依法认定无效而产生实际损失，因此，桑居刚要求张宇赔偿装修残值30万元，亦无充分事实和法律依据。据此，桑居刚的此项上诉请求，无充分事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中山区人民法院（2014）中民初字第1288号民事判决；
二、张宇与桑居刚于2013年2月1日签订的房屋租赁合同自2014年6月1日至2016年2月6日止租期无效；
三、张宇于本判决生效后十日内向桑居刚返还定金2万元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回桑居刚的其他诉讼请求。
一审案件受理费6，400元，由桑居刚负担6，000元，由张宇负担400元；二审案件受理费6，400元（桑居刚已预交），由桑居刚负担6，000元，张宇负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 刘小南
代理审判员 张萍萍
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 宋 敏