湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江夏民二初字第00412号
原告后述祥。
委托代理人袁方圆，湖北舟桥律师事务所律师。一般代理。
被告武汉大花山农贸市场管理有限公司，原武汉腾丰安达农业发展有限公司，住所地武汉市江夏区纸坊街东湖村二砖里3号城建花园。
法定代表人陈昌国，总经理。
委托代理人金清明，金口街法律服务所法律工作者。特别授权。
委托代理人刘伟，武汉大花山农贸市场管理有限公司总经理。特别授权。
原告后述祥诉被告武汉大花山农贸市场管理有限公司（以下简称大花山农贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法由审判员陈玲霞适用简易程序于2015年6月3日、2015年6月30日公开开庭进行审理。原告后述祥及其委托代理人袁方圆、被告大花山农贸公司委托代理人金清明、刘伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告后述祥诉称：2014年6月21日，我与被告大花山农贸公司签订《江夏东湖村生鲜市场租赁合同》，约定，被告大花山农贸公司将活禽①号门面出租给我从事宰杀活禽的经营活动，租金每月2735元，每年32820元，其中含5000元押金。合同签订当日，我向被告大花山农贸公司支付一年租金及押金，被告大花山农贸公司向我开具收据。此后，我开始准备装修及入住事宜，沙子、水泥、砖等拖进门面后，被告知所签门面区域禁止从事活禽宰杀经营，理由为：被告大花山农贸公司规划的活禽宰杀区域不符合武汉市江夏区食品、药品监督管理办公室及武汉市江夏区工商局市场科等相关部门的要求，予以整顿。我得知此事后，不同意更换其他门面，经多次协商无果，被告大花山农贸公司承诺全额退款。此后，被告大花山农贸公司将活禽①号门面另租给他人。2015年初，被告大花山农贸公司将活禽①号门面重新编号为北内10号。被告大花山农贸公司原名武汉腾丰安达农业发展有限公司，后更名为武汉昌启农贸市场管理有限公司，2014年8月8日更名为武汉大花山农贸市场管理有限公司。我认为，由于被告大花山农贸公司前期规划部符合相关部门要求，导致合同目的无法实现，被告大花山农贸公司应退还租金及押金，并赔偿前期装修损失。为维护我的权利，诉至法院，要求：1、解除我与被告大花山农贸公司于2014年6月21日签订的《东湖村生鲜市场租赁合同》（后变更为确认我与被告大花山农贸公司于2014年6月21日签订的《东湖村生鲜市场租赁合同》于2014年7月15日解除）；2、判令被告大花山农贸公司退还我租金及押金32820元；3、本案诉讼费由被告大花山农贸公司负担。
被告大花山农贸公司辩称：1、我公司已经于2014年7月10日通知原告后述祥，其既未表示继续租赁，也未表示要退还租金，我公司与其签订的租赁合同到期后自然终止，无需退还租金。根据上级精神，活禽类不能在原租赁区域经营，我公司管理部通知各租户，愿意继续租赁的转移到北门外重新签订租赁合同，不同意继续租赁的由我公司退还租金，其中，原租户张建同意继续租赁，转移到北门外，双方重新签订租赁合同，原租户郭文霞不同意继续租赁，我公司向其退还了租金。2、我公司与原告后述祥签订的《东湖村生鲜市场租赁合同》第五条第6项明确约定，原告后述祥必须服从我公司的安排，本案租赁合同约定的租赁物不固定，我公司根据市场规划调整门面，原告后述祥应该服从我公司管理。综上，原告后述祥所述事实不属实，其请求于法无据，请求予以驳回。
经审理查明：被告大花山农贸公司原名武汉腾丰安达农业发展有限公司。2014年6月21日，原告后述祥（承租方、乙方）与被告大花山农贸公司（出租方、甲方）签订《江夏东湖村生鲜市场租赁合同》，约定“甲方将市场活禽类①号摊位／门面租给乙方从事活禽范围的经营；租赁期限自2014年6月21日至2015年6月20日止，共计壹年；租金及付款方式，乙方向甲方缴纳摊位租金每月2735元，每年32820元，自签订合同之日起按全年交清……”；该合同第五条其他条款第6项写明“乙方必须服从甲方市场统一管理，负责各自经营区域的卫生保洁。如遇市场建设或布局调整，乙方必须服从甲方的安排。乙方不得私自转让摊位，一经发现，甲方不予承认并有权终止合同，先行赔偿金、经营保证金一律不退”。当日，原告后述祥向被告大花山农贸公司缴纳32820元，被告大花山农贸公司向其开具《收据》，收款事由写明鸡①门面租金∕年。原告后述祥领取明鸡①门面钥匙，并开始准备装修。
2014年7月7日，被告大花山农贸公司向武汉市江夏区人民政府、纸坊街道办事处、城市执法局出具《东湖村生鲜市场开业报告》，写明东湖村生鲜市场于2014年7月10日试营业，2014年7月28日正式营业。2014年7月10日，武汉市江夏区创卫领导小组农贸市场整治工作专班向被告大花山农贸公司出具《行政指导意见书》［（2014）第16号］写明“……，提出如下意见：活禽售卖要设置相对对立区域，与熟食摊位隔离间距不得小于20米，与其他摊位隔离间距不得小于5米，并实行宰售分离”。被告大花山农贸公司当日将此事告知原告后述祥，并告诉其可以选择去北门外继续租赁并重新签订租赁合同，亦可要求退还租金。后被告大花山农贸公司将活禽类门面重新规划至东湖村生鲜市场北门外，并编号活禽01号-活禽06号。直至原告后述祥起诉时，双方未重新签订租赁合同。
还查明，被告大花山农贸公司将原活禽①门面重新编号为北内10号，并于2014年7月15日将该门面另行出租给他人。原承租活禽类④门面的租户张建后重新与被告大花山农贸公司签订《江夏大花山农贸公司租赁合同》，合同约定承租门面为活禽类北外①号门面，其实际租赁门面为活禽06号，租金从2014年10月份起算。原承租活禽类②门面的租户郭文霞未重新签订租赁合同，被告大花山农贸公司于2014年9月底将郭文霞原缴纳的租金41549元全额退还。
还查明，2015年春节前后，原告后述祥找被告大花山农贸公司退还租金，被告大花山农贸公司回复要扣减前面几个月租金，双方未达成一致意见。2015年4、5月份，原告后述祥再次找被告大花山农贸公司退还租金，双方发生争执，后报警，经派出所民警调解，被告大花山农贸公司愿意退还原告后述祥2万元租金，因原告后述祥之妻不同意，未达成一致意见。
以上事实，有各方当事人当庭陈述、江夏东湖村生鲜市场租赁合同、江夏东湖村生鲜市场租赁合同、东湖村生鲜市场开业报告、行政指导意见书等书证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案系房屋租赁合同纠纷。原告后述祥与被告大花山农贸公司于2014年6月21日签订的《江夏东湖村生鲜市场租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告后述祥按约履行了支付租金的义务，被告大花山农贸公司应按约向原告后述祥交付约定租赁物，由于东湖村生鲜市场规划调整，被告大花山农贸公司于2014年7月15日将原后述祥承租的门面另租他人，导致被告大花山农贸公司无法向原告后述祥交付合同约定的租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，故在被告大花山农贸公司将门面另租他人时，原告后述祥享有法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，原告后述祥在享有法定解除权情况下，但其并未通知被告大花山农贸公司，故原告后述祥与被告大花山农贸公司于2014年6月21日签订的《江夏东湖村生鲜市场租赁合同》未解除，该合同于2015年6月20日到期终止。但在整个合同履行过程中，被告大花山农贸公司并未向原告后述祥交付合同约定的租赁物，故在合同终止后，被告大花山农贸公司应向原告后述祥返还其支付的租金32820元。被告大花山农贸公司以租赁合同明确约定租户必须服从该公司市场统一管理，如遇市场建设或布局调整，必须服从公司的安排为由，认为不应退还租金的辩称观点，本院不予采纳。其辩称，在规划调整后，与原告后述祥签订的《江夏东湖村生鲜市场租赁合同》仍可履行，东湖村生鲜市场内活禽类仍有门面出租的意见。因被告大花山农贸公司系在与原告后述祥签订租赁合同后调整规划，即使原告后述祥表示同意承租调整后的门面，属于新的要约或承诺，双方亦需通过重新订立合同确认权利义务，故对被告大花山农贸公司的该项意见，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉大花山农贸市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告后述祥退还租金32820元；
二、驳回原告后述祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费620元，减半收取310元，由被告武汉大花山农贸市场管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费620元，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
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审判员 陈玲霞
二〇一五年七月三十日
书记员 许 念