山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2206号
上诉人（原审被告）青岛市黄岛区长江路街道办事处焦家庄社区居民委员会。
法定代表人焦志荣，主任。
委托代理人林东光，山东星鼎律师事务所律师。
委托代理人韦啟亮，山东星鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）薛翠爱。
委托代理人徐锋茂，山东创达律师事务所律师。
上诉人青岛市黄岛区长江路街道办事处焦家庄社区居民委员会（以下简称焦家庄社区居委会）与被上诉人薛翠爱因房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2012）黄民初字第2417号民事判决，于2014年7月8日向本院提起上诉，本院于2014年10月8日受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员高仁青担任本案主审、代理审判员迟金铜参加评议的合议庭，经过阅卷审查，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年10月30日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人焦家庄社区居委会的委托代理人韦啟亮、被上诉人薛翠爱及其委托代理人徐锋茂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
薛翠爱在原审中诉称：2005年，薛翠爱与焦家庄社区居委会签订了房屋转让合同，约定由薛翠爱购买焦家庄社区居委会位于青岛开发区庐山路×号内×号楼×单元×室的房屋一处及储藏室一间。薛翠爱按约履行了付款义务后，焦家庄社区居委会迟迟未将房屋交付给薛翠爱，直至2012年6月20日才完成了房屋交付，给薛翠爱造成了经济损失。为维护薛翠爱的合法权益，特诉至法院，请求判令焦家庄社区居委会支付薛翠爱自2005年11月23日起至2012年6月20日期间的逾期交房经济损失123585元及评估费5000元；本案诉讼费由焦家庄社区居委会承担。
焦家庄社区居委会在原审中辩称：薛翠爱与焦家庄社区居委会没有真正的房屋买卖关系，薛翠爱购买的是焦学明的房屋、而不是购买焦家庄社区居委会的。焦学明将涉案房屋转让给薛翠爱，其权利义务一并转让，焦学明未向薛翠爱主张损失，薛翠爱也无权主张。案外人薛某长期侵占房屋，如果有损失也不应该由焦家庄社区居委会承担。对房屋所作评估不予认可，对薛翠爱增加的诉讼请求亦不予认可。
原审判决查明和认定的基本事实是：
2005年8月13日，薛翠爱与焦家庄社区居委会签订了房屋转让合同一份，合同出让方为焦家庄社区居委会、受让方为薛翠爱。合同约定焦家庄社区居委会自愿将坐落于开发区庐山路×号内小区×号楼×单元×室的房屋出售给薛翠爱，建筑面积106.06平方米，房屋成交价格为201514元。2004年4月2日、2005年7月30日，薛翠爱分别向焦家庄社区居委会支付房款220000元和24015元。2005年11月23日，薛翠爱办理了涉案房屋产权证，证号为青房地权监证字第0004684号。
2012年6月20日，薛翠爱与焦家庄社区居委会双方办理了房屋交接并形成房屋交接证明一份，甲方为焦家庄社区居委会、乙方为薛翠爱，载明：“1、甲方于2012年6月20日将庐山小区×号楼×单元×户房屋（含储藏室一件）交付给乙方，乙方同意接受。（乙方已经收到钥匙）2、房屋有部分设施缺失，双方协商作价2000元由甲方补偿给乙方2000元。（交款以乙方出具的收据为准）3、至此，房屋交接完毕。本证明一式三份，法院存档一份，甲方一份、乙方一份。”薛翠爱及其委托代理人吕运顺签字按印，焦家庄社区居委会法定代表人焦志荣签字并加盖居委会公章予以确认。
经薛翠爱申请，原审法院委托青岛衡元德房地产评估有限公司对涉案房屋进行了房屋租金价格的司法鉴定评估。2013年12月20日，青岛衡元德房地产评估有限公司作出评估报告书，鉴定意见为：“确定估价对象自2005年11月23日至2012年6月20日期间租金为：租金合计：123585元。其中，402室住宅租金合计：108621元、储藏室租金合计：14964元。”本次评估鉴定费为5000元，由薛翠爱缴纳。
原审法院认为，薛翠爱、焦家庄社区居委会双方签订的《房屋转让合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的房屋转让合同虽未约定房屋的交付时间，但薛翠爱已于2005年11月23日取得涉案房屋的房地产权证，焦家庄社区居委会最迟应当在此时将房屋交付给薛翠爱，但焦家庄社区居委会直至2012年6月20日才将完成房屋交付，其应当赔偿薛翠爱在此期间的损失。薛翠爱主张的损失经鉴定机构评估为123585元，焦家庄社区居委会应当予以支付。原审庭审中，焦家庄社区居委会辩称：其未能按时交付房屋系因案外人薛某长期侵占房屋所致，焦家庄社区居委会不应当承担赔偿责任。对此，原审法院认为，负有交付房屋义务的主体为焦家庄社区居委会，即使因案外人薛某侵占房屋导致焦家庄社区居委会不能交付，焦家庄社区居委会也应该承担相应的赔偿义务，焦家庄社区居委会的该抗辩意见不能对抗薛翠爱的主张，故对焦家庄社区居委会的该项辩解意见不予采信。据此，原审法院判决：一、焦家庄社区居委会于判决生效之日起10日内支付给薛翠爱2005年11月23日至2012年6月20日期间的逾期交房经济损失123585元；二、焦家庄社区居委会于判决生效之日起10日内支付给薛翠爱评估代理费5000元。案件受理费2815元，由焦家庄社区居委会负担。
宣判后，焦家庄社区居委会不服原审判决，上诉至本院。
上诉人焦家庄社区居委会上诉称：一、焦家庄社区居委会在履行涉案房屋买卖合同时并没有违约，双方的房屋买卖合同中并没有明确约定交付房屋的时间，所以不存在延迟交付的情况，故不应承担赔偿责任。二、薛翠爱购买涉案房屋时明知交付房屋时间不确定，对涉案房屋一直由案外人薛某占据是明知的，对涉案房屋存在争议且不能及时交付也是明知的，所以不能因房屋未及时交付而主张赔偿损失。三、薛翠爱应向案外人薛某主张返还房屋并赔偿损失。四、双方之间并不是真正的房屋买卖合同关系，焦家庄社区居委会将涉案房屋出售给本村村民焦学明，焦学明又出售给薛翠爱，焦家庄社区居委会之所以与薛翠爱补签房屋买卖合同，是在焦学明请求下为了避免两次购房税才答应变更的，涉案购房款是焦学明支付的，薛翠爱未向焦家庄社区居委会履行支付购房款的义务。综上，一审法院判决焦家庄社区居委会承担违约责任，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法驳回薛翠爱的起诉或发回重审；本案诉讼费用由薛翠爱承担。
被上诉人薛翠爱答辩称：一、薛翠爱于2005年7月30日付清全部房款，于2005年11月23日办理了涉案房屋产权证书。至此，焦家庄社区居委会应当履行交房义务，薛翠爱也多次催促焦家庄社区居委会交付房屋，直至2012年6月20日焦家庄社区居委会才履行了交房义务。因此，双方签订的房屋买卖合同中虽未明确约定房屋交付时间，但不能以此作为焦家庄社区居委会不履行交房义务推卸责任的抗辩理由。二、薛翠爱购买涉案房屋时，仅知道焦家庄社区居委会安排村民暂时过渡居住，但并不知道焦家庄社区居委会不能及时交付房屋。根据双方签订的房屋转让合同第四条和我国合同法的相关规定，焦家庄社区居委会因第三人的原因造成违约的，应当向薛翠爱承担违约责任，因此，焦家庄社区居委会以涉案房屋被案外人非法占据不应承担违约责任的理由，不能成立。三、焦家庄社区居委会认为与薛翠爱没有真实的房屋买卖关系的说法与事实不符，不能成立。双方之间存在真实的房屋买卖关系。尽管涉案房屋焦家庄社区居委会一开始是卖给焦学明，但在焦学明与焦家庄社区居委会之间没有完全履行完房屋买卖合同之前，经焦家庄社区居委会同意，焦学明将房屋买卖合同的全部权利义务一并转让给薛翠爱，薛翠爱直接向焦家庄社区居委会支付了部分房款，并将焦学明支付的房款单据上的缴款人变更为薛翠爱。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，薛翠爱与焦家庄社区居委会双方签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，本院予以确认。标的物的交付是出卖人将标的物交给买受人占有，即标的物占有的转移。薛翠爱虽于2005年7月30日付清全部房款，但双方并未约定或补充约定涉案房屋的交付期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原审认定焦家庄社区居委会应于2005年11月23日前将涉案房屋交付给薛翠爱，并据此判令焦家庄社区居委会赔偿薛翠爱在2005年11月23日至2012年6月20日期间的租金损失123585元，符合法律规定，并无不当，本院予以维持。
关于焦家庄社区居委会提出的薛翠爱应向案外人薛某主张返还房屋并赔偿损失的上诉理由。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，本案中，焦家庄社区居委会是负有向薛翠爱交付房屋义务的合同相对方，因案外人原因导致其不能及时向薛翠爱履行合同义务，焦家庄社区居委会应该承担相应的违约责任。故焦家庄社区居委会的该项上诉主张，本院不予支持。焦家庄社区居委会提出的双方之间并不存在真正的房屋买卖合同关系，与事实不符，本院不予采信。
综上，上诉人焦家庄社区居委会的上诉理由不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2872元，由上诉人青岛市黄岛区长江路街道办事处焦家庄社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一四年十二月一日
书 记 员 王 晶
书 记 员 李珊珊