淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮渔民初字第0191号
原告张建国。
委托代理人。
被告袁贯宝。
原告张建国与被告袁贯宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月25日立案受理。依法由审判员陈海孝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张建国及其委托代理人、被告袁贯宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建国诉称：被告袁贯宝于2014年10月16日向原告租门面房一间，租金为每月500元。当时，被告称手头没钱，过个把月再付房租。后经原告多次向原告催收房租，被告一直未给。原告将房屋出租给被告使用，意在获取租金收益，但被告至今只使用房屋，却拒不缴纳房租，导致租赁合同的目的无法实现，现原告诉至法院，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同，判令被告搬出位于淮安市淮阴区渔沟镇桃园街的五层楼房，支付自2014年10月16日起至搬出房屋时的租金（按每月500元计算）。
被告袁贯宝辩称：原告诉称的租房合同不存在。被告自2012年夏天就住在房屋内，因房主袁永军欠被告的钱，被告便住在房屋内讨要，房主与被告约定还钱时被告便离开，没还钱时房屋就由被告使用。至于原告所称的租房合同，房主让被告签字只是证明被告是为了要钱才住在房子里，合同内容只是形式，与被告无关。至今被告仍没有从袁永军处要到钱，所以被告仍然有权使用房屋。原告说房子是他所买，原告应向袁永军主张交房，被告是从袁永军手里拿的房，交房与被告无关。原告称与袁永军有买房关系，但现在双方并未办理过户，房子就与原告没有任何关系，原告无权要求被告交房，被告没有干涉原告的父母住在房子内，原告也无权干涉被告住在房子内讨要债务，被告居住在房屋内，袁永军及其家人都没提出异议。原告的主张没有法律依据，应予以驳回。
经审理查明：被告袁贯宝的三叔袁永军在淮安市淮阴区渔沟镇桃园街有一幢坐北朝南主体四层、局部五层的门面楼房，该房屋东邻蒋红梅家、西至路、南至街，该房屋所占用的土地为农村集体土地，无产权手续，无建设工程规划许可证。因袁永军欠被告袁贯宝40余万元，袁永军于2011年左右将上述房屋的一楼、二楼交与被告使用，被告在此经营铝合金装潢门市。2014年2月28日，袁永军、袁金花夫妻俩与原告张建国签订一份《买卖协议书》，将涉案房屋作价120万元转让给原告，协议中载明签订协议时已支付房款，交付时间为2014年3月6日。2014年10月6日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（原告张建国）将位于淮安市淮阴区渔沟镇桃园街的五层楼租赁给乙方（被告袁贯宝）使用，租期为六个月，自2014年10月16日至2015年4月15日，租金为每月500元。合同中未约定房租的支付时间，被告至今也未向原告支付过房租。原告母亲于2014年11月左右搬入涉案房屋的四楼，并居住至今。原告曾于2015年1月14日诉至本院［（2015）淮渔民初字第0131号］，要求被告支付房租3000元，经本院开庭审理后，原告又以变更诉求、重新起诉为由申请撤回起诉，本院予以准许。现原告以被告拒不缴纳租金导致合同目的无法实现为由诉至本院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，判令被告搬出位于淮安市淮阴区渔沟镇桃园街的五层楼房，支付自2014年10月16日起至搬出房屋时的租金（按每月500元计算）。在庭审过程中，经本院释明，原告称如法院认定《房屋租赁合同》无效，则变更诉讼请求为：1、确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告退还占有的原告房屋；3、被告按每月500元支付2014年10月16日起至实际搬出之日的房屋占有使用费。
另查明：在（2015）淮渔民初字第0131号案件审理过程中，被告称《房屋租赁合同》是被告与袁永军所签，签合同时原告也在场，但袁永军并未告知被告房屋已转让给原告，袁永军当时称只是象征性签该份合同，并不要求被告付房租，合同签订前，合同文本上已手工填写了“五层楼、2000平方左右、6个月、每月500元”等内容，被告当时没有注意到合同是否有原告的签名。原告则称签订合同时原、被告及袁永军均在场，合同内容已事先告知被告。后本院又向袁永军核实签订合同的过程，袁永军陈述：卖房时袁贯宝并不知情，在张建国与袁贯宝签订《房屋租赁合同》时，袁永军告知袁贯宝因其欠张建国钱，故将房屋卖给了张建国，并承诺袁贯宝如果情况处理好就再弄一套房屋给袁贯宝。对此，袁贯宝认为袁永军的陈述不属实，袁永军当时让被告签合同只是为了证明房子不是袁贯宝所有，然后由袁永军将房屋出售以归还欠袁贯宝的借款，袁永军出售房屋的价格不到市场价格的60%，且是在对外还负有债务的情况下卖房，故袁永军与张建国的之间的买卖合同不生效。
以上事实，有当事人的当庭陈述及原告提供的《买卖协议书》、《房屋租赁合同》、原告申请调取的（2015）淮渔民初字第0131号开庭笔录、谈话笔录等予以证实，本院对此予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据该条规定，租赁合同是在出租人与承租人之间所形成的合同关系，出租人是否为租赁物所有权人并不影响租赁合同的效力。被告陈述在其签订《房屋租赁合同》时，原告与袁永军均在场，袁永军陈述当时已告知被告将涉案房屋卖与原告，被告辩称其与袁永军签订租赁合同，而非与原告订立租赁合同，但原告提供的《房屋租赁合同》中却是原、被告双方的签名，并无袁永军的签名，被告也未能提供证据证明其与袁永军签订有租赁合同，故本院认定《房屋租赁合同》为原、被告所签订。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，但法律另有规定的，适用其规定……”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋位于淮安市淮阴区渔沟镇桃园街，至今未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被告作为承租人应返还依无效的租赁合同而取得的财产。被告原先基于其与袁永军之间的无偿借用而占有房屋，自其与原告签订《房屋租赁合同》之日起，被告对涉案房屋的占有则基于租赁合同。原告在其与被告签订《房屋租赁合同》之前，已与原房主袁永军就涉案房屋的转让签订了《买卖协议书》，原告母亲现已居住在该房屋内，原告对涉案房屋也已实际占有，该占有基于原告与袁永军之间的买卖合同关系。因涉案房屋为“小产权房”，即无产权手续房屋，原告未能办理房屋过户从而取得涉案房屋的所有权，但不影响其基于买卖合同而享有的占有利益。被告返还依无效租赁合同而取得的财产，包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获得的占有利益。被告实际占有、使用了涉案房屋，在此经营铝合金装潢门市，并获得收益，故其应向原告支付占有房屋期间的房屋使用费。虽原告与袁永军签订的《买卖协议书》中约定交房时间为2015年3月6日，但在原、被告签订《房屋租赁合同》时，原房主袁永军也在场，并未对此提出异议，应视为袁永军已经默认其向原告让渡了占有、使用、收益该房屋的权利，故房屋占有使用费应从原、被告双方签订《房屋租赁合同》之日即2014年10月16日起付至实际搬出之日。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告主张房屋使用费按每月500元计算，与《房屋租赁合同》中约定的租金一致，符合法律规定，本院依法予以支持。综上，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告张建国与被告袁贯宝于2014年10月16日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；
二、被告袁贯宝于本判决生效后三十日内搬出位于淮安市淮阴区渔沟镇桃园街的涉案楼房，并按每月500元向原告支付自2014年10月16日起至搬离时的房屋使用费。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费210元，减半收取105元（已减半），由被告袁贯宝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院（缴纳至淮安市财政局，开户行：农业银行淮安市城中支行，账号：341201040002554）预交上诉案件受理费。
审判员 陈海孝
二〇一五年三月三十一日
书记员 陆 婕
附录法律条文及相关司法解释：
1、《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，但法律另有规定的，适用其规定。
3、第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
4、第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。