浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第150号
上诉人（原审被告）：岑海斌。
委托代理人：郎慈甬。
上诉人（原审被告）：周漪婕。
委托代理人：吴冬。
委托代理人：刘海航。
被上诉人（原审原告）：孙锡科。
委托代理人：章伟。
上诉人岑海斌、周漪婕因与被上诉人孙锡科房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2012年11月22日作出的（2012）甬慈民初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：讼争房屋的产权于2003年4、5月登记至被告岑海斌名下。2006年5月11日，原告与被告岑海斌签订《房屋转让协议书》一份，协议书载明：被告将讼争房屋以价款40万元转让给原告，原告当场支付房款40万元，被告当场收点无误；协议书另对其他事项进行了约定。协议书签订时，被告岑海斌将讼争房屋钥匙、房屋所有权证及国有土地使用权证等证件交付给原告。2006年7月，原告对讼争房屋进行了装修并入住至今。双方未办理房屋产权过户手续。2010年5月24日，原告诉至法院，要求确认原告与被告岑海斌就讼争房屋签订的《房屋转让协议书》有效，判令被告岑海斌协助原告办理讼争房屋产权过户手续。该案审理期间，被告周漪婕要求以第三人身份参加诉讼，法院依法追加被告周漪婕作为第三人参加该案诉讼。被告岑海斌在该案庭审中就其与原告签订《房屋转让协议书》的相关事实陈述称：2004年岑海斌在慈溪市华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）上班，其妻周漪婕要购买一套房屋。岑海斌遂向华泰公司出具了近40万元的借条，购买了讼争房屋，并与华泰公司约定两年内将钱还清或退房。2005年，岑海斌离开华泰公司。2006年华泰公司打电话给岑海斌，要求岑海斌退房或者将钱还掉。经华泰公司介绍，岑海斌与原告签订《房屋转让协议书》。协议书签订时岑海斌将讼争房屋的土地使用权证、房产证、契税发票及物业维修基金等票证交付给原告，原告根据岑海斌指示将购房款40万元交付给华泰公司的老板娘，这样岑海斌与华泰公司的借款关系也同时结清。被告周漪婕对该事情是知情的。被告周漪婕在该案审理过程中主张原告与被告岑海斌签订的《房屋转让协议书》系虚假协议，应当无效。该案审理期间，法院委托余姚天衡房地产估价公司对讼争房屋在原告与被告岑海斌签订《房屋转让协议书》时的市场价值进行评估，该公司认为讼争房屋在该时点的市场价值为76.08万元。案经审理，法院认定讼争房屋系两被告夫妻共同财产，被告岑海斌未与被告周漪婕协商即将讼争房屋转让给原告，且转让价格明显低于讼争房屋的正常价格，该《房屋转让协议书》应当无效，并判决驳回原告在该案中的诉讼请求。原告不服一审判决上诉至宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院经审理，判决驳回原告的上诉，维持原判。本案审理期间，法院依原告申请委托宁波市豪斯房地产估价有限公司（以下简称豪斯公司）对讼争房屋在原告提起本案诉讼时的市场价值进行鉴定。豪斯公司对此进行鉴定，认为讼争房屋在原告提起本案诉讼时的公开市场价值为2314000元（含室内固定装修价值，其中室内固定装修价值为144000元）。
原审法院另查明，两被告于2002年3月22日登记结婚。2009年11月，被告周漪婕向上海市黄浦区人民法院起诉要求与被告岑海斌离婚，该案现尚在审理过程中。
原审原告孙锡科于2012年5月23日诉至原审法院，请求判令：1.两原审被告共同返还原审原告已经支付的购房款40万元；2.共同赔偿原审原告因《房屋转让协议书》无效导致的损失112万元；3.本案诉讼费用由两原审被告负担。原审庭审中，原审原告根据豪斯公司的鉴定意见将第二项诉讼请求变更为要求两原审被告共同赔偿原审原告损失（含讼争房屋的装修价值）1242560元，其余诉讼请求不变。
原审法院经审理认为：合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与被告岑海斌就讼争房屋转让事宜签订《房屋转让协议书》，该协议书已被生效判决认定无效。现原告要求两被告共同返还其支付的购房款并赔偿其因协议无效而遭受的损失（含房屋装修价值）。被告岑海斌辩称其应华泰公司的要求在涉案《房屋转让协议书》上签字，房款40万元由华泰公司收取，自己并未收取过，因而无需承担责任。对此，法院认为，讼争房屋的产权登记在被告岑海斌名下，且岑海斌在（2010）甬慈民初字第503号案庭审中也陈述自己向华泰公司出具了近40万元的借条购买讼争房屋，涉案《房屋转让协议书》签订时原告根据自己指示将购房款40万元支付给华泰公司的老板娘，这样岑海斌与华泰公司的借款关系也同时结清。本案庭审中被告岑海斌仍坚持自己在（2010）甬慈民初字第503号案中所作的陈述。讼争房屋的产权登记情况与岑海斌在（2010）甬慈民初字第503号案中所作的陈述相互印证，能够证明岑海斌曾向华泰公司购买了讼争房屋，后与原告就讼争房屋签订《房屋转让协议书》，被告岑海斌的前项辩称意见与其在（2010）甬慈民初字第503号案中所作的陈述及讼争房屋的产权登记情况明显矛盾，不予采纳。被告周漪婕辩称，其非涉案《房屋转让协议书》的当事人，原告也未支付房款，其不应担责。原审法院认为，原告与被告岑海斌系涉案《房屋转让协议书》的当事人，二人亲历协议书签订、房款支付的过程，二人在（2010）甬慈民初字第503号案庭审中对房款交付过程的陈述一致，即原告按被告岑海斌的指示将房款40万元直接支付给华泰公司的老板娘，而原告在该案庭审中对房款的款项来源也作出合理说明，原告关于款项来源的陈述与其在该案中申请的证人郑某、孙某的证言基本吻合。此外，从房屋买卖市场的交易习惯来说，房屋出卖人在买受人未支付房款的情况下，出卖人可能先行交付房屋，但一般不会将房屋权属证书交付给买受人，也不会任凭买受人对房屋进行装修并长期居住而不催讨房款。综合原告、被告岑海斌以及郑某、孙某对讼争房屋价款交付、款项来源的陈述，以及房屋买卖市场的交易习惯，认定原告根据被告岑海斌的指示将房款40万元交付给华泰公司老板娘的事实成立。
被告周漪婕虽非涉案《房屋转让协议书》的当事人，但讼争房屋系被告岑海斌在两被告婚姻关系存续期间向华泰公司购买，系两被告的夫妻共同财产，被告岑海斌就购买讼争房屋向华泰公司所负的债务应为两被告的夫妻共同债务。原告根据被告岑海斌的指示将房款40万元交付给华泰公司，消灭了两被告的购房债务，因此，被告周漪婕应当与被告岑海斌共同返还原告购房款40万元。原告向被告岑海斌购买讼争房屋后对房屋进行了装修，该装饰装修物已附合在讼争房屋之上，与讼争房屋无法分离。现《房屋转让协议书》无效，原告无法取得讼争房屋的所有权，两被告因原告对讼争房屋进行装修而受益，应共同就附合在讼争房屋之上的装饰物价值对原告进行折价补偿。至于原告因《房屋转让协议书》无效遭受的损失，因《房屋转让协议书》系被告岑海斌与原告二人签订，被告周漪婕并非协议的当事人，对协议的签订并不知情且事后也不予认可，该损失应由被告岑海斌根据其过错向原告承担赔偿责任。
根据豪斯公司的鉴定意见，原审法院认定原告对讼争房屋装修的价值为144000元。至于原告因协议书无效遭受的损失问题，法院认为该损失可按照讼争房屋转让时的市场价值与当前的市场价值差额确定。根据（2010）甬慈民初字第503号民事判决认定的讼争房屋价值（76.08万元）及豪斯公司的鉴定意见（讼争房屋含室内固定装修价值在内的价值为2314000元，其中室内固定装修价值为144000元），法院认定原告因协议书无效遭受的损失为1409200元。讼争房屋系两被告的夫妻共同财产，被告岑海斌应当与周漪婕协商后再作转让，但被告岑海斌在未与周漪婕协商时即将讼争房屋转让给原告，且双方约定的转让价格明显低于市场价格，致使协议无效，应认定原告与被告岑海斌对协议无效均有过错，且被告岑海斌的过错大于原告的过错。综合被告岑海斌在《房屋转让协议书》签订过程中的过错及原告的损失，认定被告岑海斌宜承担原告损失中的60%，计845520元。被告岑海斌另辩称，涉案《房屋转让协议书》无效，原告占有使用讼争房屋的收益应当与其因协议无效所受的损失相折抵，并申请对原告占用讼争房屋所取得的收益进行鉴定。法院认为，被告岑海斌将讼争房屋转让给原告，原告也因此支付了40万元的对价，虽然原告因占用讼争房屋而受益，但被告岑海斌也因接受原告支付的对价而受益（该受益表现为被告岑海斌接受房款40万元所产生的利息），双方的受益可相互抵销。被告要求对原告占用讼争房屋所取得的受益进行鉴定，该申请与本案处理已无必要，不予准许。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，作出如下判决：一、被告岑海斌、周漪婕于本判决生效后十日内共同返还原告孙锡科购房款400000元、折价补偿原告房屋装修价值144000元；二、被告岑海斌于本判决生效后十日内赔偿原告孙锡科因《房屋转让协议书》无效造成的损失845520元；三、驳回原告孙锡科的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19583元，由原告孙锡科负担3018元，被告岑海斌负担13323元，被告周漪婕负担3242元。
宣判后，原审被告岑海斌、周漪婕均不服，向本院提起上诉。岑海斌上诉兼答辩称：上诉人未向孙锡科收取过40万元购房款，也未指使孙锡科支付给华泰公司的老板娘，涉案房屋仅是登记在上诉人名下，上诉人不拥有实际产权，上诉人不应返还孙锡科40万元购房款也不应补偿其房屋装修款。上诉人在签订《房屋转让协议书》过程中没有任何过错，原审法院要求上诉人承担孙锡科损失的60%，无事实和法律依据。豪斯公司的鉴定报告未能真实反映诉争房屋当时的市场价值和装修价值，鉴定机构对涉案房屋的价格参考对象为报纸、互联网等媒体上出现的价格，鉴定程序严重违法，鉴定结论不应作为定案依据。上诉人因接受对价所产生的利息远远低于诉争房屋的租金，两者相抵有违公平原则。按照原审判决，上诉人和周漪婕共享诉争房屋价值，则房屋增值收益也应由两方共同赔偿，原审判决对两者作出了截然不同的裁判，于理不符，于法无据。请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人岑海斌的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人孙锡科负担。
周漪婕上诉兼答辩称：两被上诉人就涉案房屋交易过程的描述前后几次相矛盾，亦与《房屋转让协议书》不符，原审法院认定孙锡科支付了40万元购房款依据不足，事实上，两被上诉人根本未签订过涉案《房屋转让协议书》，孙锡科也从未支付过40万元购房款，涉案协议书是两被上诉人恶意串通、虚构交易，以达到其伪造债务、稀释夫妻共同财产，在离婚诉讼中侵占上诉人应得财产的目的。退一步讲，即使两被上诉人签订过《房屋转让协议书》，上诉人也不知情，不可能同意以不合理的低价交易涉案房屋，原审认定上诉人对房屋交易事情是知情的，属事实认定错误。（2010）甬慈民初字第503号民事判决书及（2011）浙甬民二终字第797号民事判决书都认定岑海斌擅自处分诉争房屋，原审认定上诉人知情和上述两份判决书矛盾。原审中，上诉人申请华泰公司的老板娘田裕彩为本院被告，并要求其出庭对涉案房屋交易过程作出说明，原审法院驳回了上诉人的申请，原审法院仅凭岑海斌的单方陈述，即认定该债务系夫妻共同债务，违背客观事实。上诉人与岑海斌共同返还40万元购房款无法律依据。孙锡科对涉案房屋装修至今已逾6年，该装修至今是否仍有价值？豪斯公司的评估师未到过评估房产现场，该公司出具的鉴定意见存在重大缺陷，原审法院未考虑上述因素即认定“两被告因原告对诉争房屋进行装修而受益、孙锡科对诉争房屋装修的价值为144000元”系错误。请求撤销原判，依法改判、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人孙锡科答辩称：被上诉人交付40万元款项是根据岑海斌的指示支付给华泰公司的，在被上诉人购买涉案房屋的时候，被上诉人父母在10多年前就已离婚的情况下，双方均将各自房屋出卖每人出资20万元，为被上诉人支付了购房款。周漪婕因被上诉人的支付行为得利，原审法院判决让周漪婕返还购房款是正确的。本案房产交易时间为2006年5月份，各方之间关于涉案房屋的诉讼最早出现在2010年，中间相差4年时间，被上诉人大体陈述一致即可，细节上有出入也属正常。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，各方当事人均未提供新的证据。
本院对原审法院审理认定的事实。
本院认为：合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《房屋转让协议书》已被生效判决认定无效，买卖双方应承担相应责任。周漪婕虽对《房屋转让协议书》真实性提出异议，并认为孙锡科并未支付40万元购房款，但结合各方当事人提供的证据及庭审陈述，原审法院认定《房屋转让协议书》真实，孙锡科支付40万元的事实成立，并无不当。根据岑海斌在（2010）甬慈民初字第503号案件中的陈述，其要求孙锡科把40万元直接交给华泰公司，当时由华泰公司老板娘收的钱。据此，本院对岑海斌诉称其未指使孙锡科支付给华泰公司的意见不予采纳。涉案房屋登记在岑海斌名下，现岑海斌提出该房屋仅是登记在其名下，其不拥有实际产权，不应返还孙锡科40万元，依据不足，本院不予支持。涉案房屋购买于两上诉人婚姻关系存续期间，系两上诉人的夫妻共同财产，周漪婕应当与岑海斌共同返还孙锡科购房款40万元。装饰装修物已附合在讼争房屋之上，与讼争房屋无法分离。周漪婕、岑海斌两人应共同就附合在讼争房屋之上的装饰物价值对被上诉人进行折价补偿。至于被上诉人因房屋转让合同无效遭受的损失，原审法院判决该损失由岑海斌根据其过错向岑海斌承担60%的赔偿责任，判决恰当。岑海斌称利息与租金相抵有违公平原则，但未提供相应证据予以佐证，本院不予采信。原审法院根据当事人的申请，委托具有鉴定资质的鉴定机构进行鉴定，结论明确，上诉人的异议无事实和法律依据，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。两上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22825元，由上诉人岑海斌负担19583元，上诉人周漪婕负担3242元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一三年三月二十日
代书记员 桂红艳