广西壮族自治区桂林市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）桂03行终84号
上诉人(一审原告)桂林方首房地产开发有限公司。
法定代表人石志刚。
被上诉人(一审被告)龙胜各族自治县房地产管理所。
法定代表人蒋泽安。
委托诉讼代理人曾祥东。
一审第三人姜方首。
上诉人桂林方首房地产开发有限公司（以下简称方首公司）因诉被上诉人龙胜各族自治县房地产管理所（以下简称为龙胜县房管所）行政撤销一案，不服广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院(2016)桂0328行初38号行政裁定，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
一审法院经审理查明，方首公司成立于2009年3月，为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为第三人姜方首。2012年5月9日，方首公司向龙胜各族自治县工商行政管理局（以下简称龙胜县工商局）申请变更工商登记，由股东陈建平占股51%，股东姜方首占股49%，法定代表人仍为第三人姜方首，2012年5月11日龙胜县工商局作出批准。2013年8月2日，根据方首公司的申请，龙胜县工商局批准，由股东陈建平占股51%，股东唐定文占股49%，法定代表人仍为第三人姜方首。2015年8月18日，根据方首公司的申请，龙胜县工商局批准，方首公司法定代表人变更为石志刚。
2012年4月11日，案外人钟家喜向原合山市农村信用合作联社借款400万元。同时，原合山市农村信用合作联社又与第三人姜方首签订了《抵押担保合同》，按合同的约定，第三人姜方首用其名下的位于龙胜县××××＃楼为案外人钟家喜的上述贷款抵押担保。2012年4月13日第三人姜方首申请被告龙胜县房管所将方首公司（原告）位于龙胜县××××＃楼办理在建工程抵押登记。2012年4月16日，被告单位当时的负责人崔如佩为其办理了登记（证号：龙房建龙胜字第2012025号），抵押权人为原合山市农村信用合作联社，抵押人为姜方首，债权数额为肆佰万元整。2012年12月4日，因案外人钟家喜逾期没有归还贷款，该抵押的7＃楼被合山市人民法院查封。
另查明，被告为第三人登记时间是2012年4月16日（时为一人有限责任公司），原告提起行政诉讼的时间是2016年10月25日，本院于当日立案受理。原告的起诉已超过二年的法定起诉期限且未提供证据证实其有正当理由。
一审法院认为，根据《行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过两年。本案中，第三人姜方首是原告方首公司（时为一人有限责任公司）当时的法定代表人，其于2012年4月13日向被告申请在建工程抵押登记并在抵押人栏中签名，并于当日办理了登记，因此，应视为原告方首公司已知晓在建抵押登记的内容。原告方首公司于2016年10月25日向本院起诉，已超过上述规定的起诉期限且未提供证据证实其有正当理由。综上，对原告的起诉，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款、第四十四条第一款第（六）项之规定，裁定驳回原告桂林方首房地产开发有限公司的起诉。
上诉人方首公司不服一审裁定，上诉请求：一、请求法院撤销一审法院作出的(2016)桂0328行初38号行政裁定，撤销被上诉人龙胜县房管所违法给第三人颁发的位于龙胜县××××＃楼在建工程抵押登记证明（证号：龙胜建龙胜字第2012025号）；二、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人是涉案房产的开发商，对涉案房产享有所有权，被上诉人违反法定程序将涉案房产为第三人姜方首办理在建工程抵押，损害了上诉人的合法权益。上诉人是行政相对人，是适格上诉人。2.第三人姜方首非法办理涉案在建工程抵押的行为是个人行为，被上诉人为第三人姜方首办理的以上在建工程抵押是违法的，上诉人毫不知情。根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，办理在建工程的抵押人必须是该工程的建设单位，上诉人是涉案工程合法的建设单位，被上诉人违规将在建工程抵押登记证明为不合法的抵押人即第三人姜方首，且在建工程抵押的抵押目的是取得工程建造的后续资金，专款专用，涉案抵押登记证明却以第三人的名义用于他人贷款抵押担保。上诉人对以上行政行为是不知情的。3.本案没有超过法律规定的起诉期限。对于被上诉人的具体行政行为的内容，上诉人毫不知情。直到2016年3月份，上诉人在与合山市农村信用合作联社、钟家喜、姜方首第三人撤销之诉纠纷案（2016）桂1381民撤3号案件的审理过程中，发现由合山市农村作用合作联社提供的证据中有龙胜镇兴龙西路13号7#楼在建工程抵押登记证明（证号：龙房建龙胜字第2012025号）。此时，上诉人才确切知道被上诉人的具体行政行为的内容，并向法院提出行政撤销诉讼。本案属于因不动产提起的诉讼，适用《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条规定，本案未超过起诉期限。4.崔如佩的涉案行为代表了被上诉人的行政行为，被上诉人给第三人颂发的龙房建龙胜字第2012025号在建工程抵押证明程序违法。第三人姜方首利用涉案房产贷款的款项并未用于上诉人，全部被第三人姜方首个人使用及归还其利息，上诉人没有办理及收到过此款。如上诉人工程缺资金，需要在建工程抵押贷款，上诉人没有必要采取违法手段。且上诉人西城步行街项目已经接近尾声，所付工程款项也达到百分之九十，无采取违法手段办理贷款的动机和理由，上诉人对此贷款完全不知情。故一审法院裁定驳回上诉人的起诉错误。
经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过两年。本案中，上诉人方首公司当时为一人有限责任公司，第三人姜方首为其法定代表人。第三人姜方首作为法定代表人于2012年4月13日向被上诉人申请在建工程抵押登记，并在抵押人栏中签名，被上诉人于当日办理了登记。因此，应视为上诉人已知晓在建抵押登记的内容。上诉人于2016年10月25日才向法院起诉，且未提供证据证实其有正当理由，已超过法定的起诉期限。为此，一审法院裁定驳回一审原告（上诉人）的起诉正确，本院予以维持。上诉人上诉提出，第三人姜方首非法办理以上房产证明的行为是个人行为，上诉人不知情。其与上述事实不符，理由不能成立。因不动产提起的行政诉讼，适用20年的起诉期限，前提是在行政相对人或者利害关系人不知道的情况下，本案上诉人是明确知晓房产登记的内容，因此，上诉人提出本案应适用20年起诉期限的理由亦不成立。本案已过起诉期限,上诉人纠结被上诉人的主体问题已无实际意义。
综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,本院依法予以维持。上诉人上诉理由不成立,本院不予采信。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 李 斌
审判员 李国龙
审判员 李永群
二〇一七年十二月二十六日
书记员 王 灿