浙江省泰顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温泰执异初字第1号
原告苏文龙。
委托代理人胡崇武。
被告林海媛。
委托代理人王帮光。
被告翁士彪。
原告苏文龙为与被告林海媛、翁士彪案外人执行异议之诉一案，于2014年2月27日向本院起诉，本院同日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告苏文龙的委托代理人胡崇武、被告林海媛的委托代理人王帮光到庭参加诉讼，被告翁士彪经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏文龙诉称：2014年2月7日，泰顺县人民法院作出（2014）温泰执异字第1号执行裁定，驳回原告提出的停止执行洞头县大门镇甲山村瑞鑫花苑2幢4层405号房屋的异议请求，并于2014年2月14日向原告送达了该执行裁定书，原告不服该裁定，理由是：2012年3月21日，原告与被告翁士彪及翁晓珍签订房屋买卖合同，被告翁士彪及翁晓珍将其所有的洞头县大门镇甲山村瑞鑫花苑2幢4层405号房屋作价590000元转让给原告，原告于合同签订时已支付190000元，余款400000元按揭贷款由原告负责偿还。2012年4月5日，原告指定李冬明代表被告翁士彪及翁晓珍全权处理上述房屋的买卖等事宜，为此被告翁士彪及翁晓珍在温州市中信公证处办理了委托公证。原告按约定向被告翁士彪在洞头建设银行按揭贷款关联账户分多次汇入49000元，其中38200元已由银行划扣充抵11个月的按揭贷款月供，另外10800元在银行划扣前被法院冻结。2012年11月15日原告支付了有线电视初装费，2013年1月22日支付了自来水初装费，2013年4月18日原告缴纳物业管理等费用后开发商将涉案房产交付给原告。综上，原告与被告翁士彪及翁晓珍签订的《房屋买卖协议书》具有法律效力，原告已支付了部分购房款，剩余按揭贷款也由原告按月偿还给银行，原告属于善意第三人，在买卖关系中并无过错，已经取得该房屋的相关权利。为此，原告诉请：一、停止对位于洞头县大门镇甲山村瑞鑫花苑2幢4层405号房屋采取的强制执行措施；二、确认位于洞头县大门镇甲山村瑞鑫花苑2幢4层405号的房屋归原告所有；三、本案诉讼费由二被告负担。
为证明诉称事实，原告苏文龙向本院提供如下证据：1、原告身份证一份，证明原告诉讼主体资格；2、被告户籍证明、身份证各一份，证明两被告诉讼主体资格；3、（2014）温泰执异字第1号《执行裁定书》一份，证明原告就涉案房屋提出执行异议被裁定驳回的事实；4、ems国内特快专递邮件详件单一份，证明原告于2014年2月14日收到《执行裁定书》的事实；5、房屋买卖协议书一份、卡资料查询单一份、银行交易查询单三份，共同证明原告与被告翁士彪、翁晓珍于2012年3月21日签订房屋买卖协议，约定被告翁士彪及翁晓珍将涉案房屋折价590000元出卖给原告，协议签订时，原告已支付购房款190000元，剩余按揭贷款400000元由原告负责向银行支付的事实；6、公证受理通知书、发票、公证书各一份，共同证明2012年3月21日，被告翁士彪及翁晓珍按照原告的要求委托李冬明全权代表他们办理涉案房产的各项事宜并经公证的事实；7、商品房买卖合同一份、合同登记备案意见一份、收据六份、保险单及银行交款单各一份，共同证明2011年5月30日被告翁士彪与浙江正国房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定翁士彪以691748元的价格购买涉案房屋，首付购房款40%，剩余房款办理按揭贷款，2013年2月30日前交付房屋，2014年2月30日前交付土地和房屋权属证书以及被告翁士彪已支付首付款等事实；8、个人住房（商业用房）借款合同、贷款账户基本信息各一份，共同证明2011年8月12日，被告翁士彪与中国建设银行股份有限公司洞头支行签订借款合同，办理住房按揭贷款410000元，借款期限240个月，每月归还本息3456.89元等事实；9、转账凭条八份、存款凭条二份，证明原告向被告翁士彪个人住房借款合同确定的委托扣款账户汇款45500元，用于偿还个人住房贷款每月本息的事实；10、建筑业统一发票二份、收款收据五份、瑞鑫花苑业主临时管理规约一份，共同证明原告为涉案房屋缴纳有线电视初装费、自来水初装费、垃圾清运费、物业费、水电费、装修押金、智能对讲机及安装费、维修基金以及原告已实际接收并占有房屋等事实。
被告林海媛辩称：1、法院查封涉案房屋合法，并无不当；2、原告没有实际付清房屋价款；3、原告没有实际占有涉案房屋；4、原告购买涉案房屋有过错；5、涉案房屋买卖合同无效；6、翁士彪与苏文龙有可能恶意串通签订虚假的房屋买卖协议；7、房屋所有权应当由房地产管理部门依法审查登记确立，应驳回原告对涉案房屋确认所有权的诉讼请求。
为证明辩称事实，被告林海媛向本院提供如下证据：涉案房屋的现场照片12张，证明原告没有实际占有涉案房屋。
被告翁士彪未答辩也未向本院提交证据。
以上证据经庭审举证、质证，原告及被告林海媛对证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院认为双方提供的证据均能反映本案的相关事实，应予采信，但对各自主张的待证内容，本院将结合全案证据作综合判断。被告翁士彪无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。
综合以上证据的分析与认证，结合双方当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2011年5月30日，被告翁士彪与浙江正国房地产开发有限公司（以下称正国房开公司）签订一份商品房买卖合同，合同第二条载明被告翁士彪购买的商品房为预售商品房，2011年6月15日在洞头县房产管理局进行了备案登记。预购的商品房坐落于洞头县大门镇甲山村瑞鑫花苑2幢4层405室（合同编号：201190002080044；备案登记号：20119200177），总房价为691748元，约定于2013年2月30日前交付房屋，2014年2月30日前交付土地及房屋权属证书。2011年5月31日被告翁士彪支付了房屋首付款281748元，余款410000元于2011年8月12日向中国建设银行股份有限公司洞头支行办理了住房按揭贷款。
2012年3月21日，原告苏文龙与被告翁士彪及翁晓珍在温州市龙湾状元安居房屋介绍所签订了一份房屋买卖协议书，约定翁士彪、翁晓珍夫妇将翁士彪预购的坐落于洞头县大门镇甲山村瑞鑫花苑2幢4层405号商品房壹套（首付款收据联号码：00774728），作价590000元转让给原告苏文龙。并约定：该房购房款苏文龙已付给翁士彪、翁晓珍190000元，剩余的按揭贷款人民币400000元，由苏文龙负责支付，今后该房交易他人的话，翁士彪应配合苏文龙办理过户手续。2012年4月5日，温州市中信公证处出具（2012）浙温证内字第004180号公证书，对被告翁士彪及翁晓珍授权李冬明处理涉案房屋买卖后续相关事宜的委托书签名进行了公证。合同签订后，原告分别通过银行转账或直接存款方式于2012年5月23日至2013年3月22日分十次向被告翁士彪个人住房借款合同确定的委托扣款账户（建设银行账户或卡号：62×××93）合计汇入45500元，用于支付每月的按揭贷款。2012年11月15日至2013年4月18日，原告又分别以翁士彪名义或自己的名义缴纳了有线电视初装费、自来水初装费、垃圾清运费、物业及公用水电费、装修押金、智能对讲机及安装费、维修基金合计9194.8元。
另查明，本院在执行（2012）温泰执民字第671号申请执行人林海媛与被执行人翁士彪等民间借贷纠纷案件中，本院于2013年7月8日依法查封了被执行人翁士彪名下的洞头县大门镇甲山村瑞鑫花苑2幢4层405号商品房壹套。对此，苏文龙向本院提出执行异议，本院于2014年2月7日作出（2014）温泰执异字第1号执行裁定，驳回苏文龙的异议申请，苏文龙不服该裁定，遂引起本案之诉。
本院认为，首先，本案商品房的转让实质是商品房买卖合同权利义务的转让，虽然该商品房已经付清首付款且已经办理按揭贷款，被告翁士彪转让该商品房买卖合同权利时只需通知正国房开公司即可，但因已办理的按揭贷款涉及借款合同还款义务的转让问题，故还应征得贷款银行及保证人正国房开公司的同意，否则不能对抗第三人。其次，根据我国《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，商品房预售合同必须在产权登记部门备案，原告与被告翁士彪签订房屋买卖协议后，应当及时与正国房开公司一起到产权登记部门办理正国房开公司与被告翁士彪原备案合同的注销登记，以及正国房开公司与原告新签订商品房买卖合同的备案登记，如需取得物权效力，还应办理预告登记，但原告在房屋买卖协议签订后至本院查封前长达一年多时间里，无正当理由既未办理备案登记也未办理预告登记，应当认定原告对此存有一定过错。综上，原告提出的执行异议，理由不成立，本院对其请求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求及其他诉讼请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告苏文龙的全部诉讼请求。
本案受理费80元，由原告苏文龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份（正本一份，副本六份），上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 张超发
审 判 员 林长烨
人民陪审员 陈旭东
二〇一五年一月八日
书 记 员 陈红晓