湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终1476号
上诉人（原审被告）：廖文华。
上诉人（原审被告）：刘吉鸾。
委托诉讼代理人：廖文华。
上诉人（原审被告）：潘新学。
被上诉人（原审原告）：李东霞。
委托诉讼代理人：魏林，湖南靖兴律师事务所律师。
上诉人廖文华、刘吉鸾、潘新学因与被上诉人李东霞案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院（2016）湘1123民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后依法组成合议庭审理了本案。因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
廖文华、刘吉鸾、潘新学上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人廖文华、刘吉鸾申请执行涉案房产，经双牌县人民法院执行查封、评估、拍卖该房产，查封、评估、拍卖程序合理合法；二、被上诉人与上诉人潘新学蓄意转移财产，涉案房产纯属潘新学所有，被上诉人李东霞与上诉人潘新学签订的售房协议当中存在多笔款项争议，交易失信终止，李东霞取得房屋产权的条件并未成就。
李东霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人买房在前，民间借贷判决在后，应支持被上诉人的诉请。
李东霞向一审法院起诉请求：1.立即停止对位于永州市冷水滩区零陵中路864号1栋405号房屋的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年7月31日，经案外人蒋桂云介绍，原告李东霞与被告潘新学签订了一份《售房协议书》，该协议书约定的主要内容：被告潘新学以155,000元的价格将自己购买的位于冷水滩区零陵中路864号1栋405号面积约为40平方米的一套住房出售给原告，此价格含被告潘新学已配置的彩电、冰箱、洗衣机、热水器、空调、抽油烟机各一台，沐浴器、机顶盒、沙发各一套，大床一张；办理该房屋两证的手续费以及后续房款相关事宜概由原告负责，被告潘新学配合过户签字；协议签字生效之日起，被告潘新学收到原告交付全额房款后交易终结。签订协议的当天，原告通过转账方式给付被告潘新学购房款105,000元，另外，蒋桂云代原告给付被告潘新学购房款30,000元，上述两笔共计原告已给付被告潘新学购房款135,000元，尚欠购房款20,000元未付。被告潘新学在收到上述购房款后，即将出卖的房屋及家具家电交付原告占有使用，并将永房权证冷字第7140137**号房屋所有权证也交付给了原告。之后原告要求被告潘新学协助办理产权过户登记手续，被告以原告未付清其房款以及应向开发商缴纳的房屋尾款未结清为由而拒绝。为此，原告于2015年9月24日向冷水滩区人民法院提起诉讼，要求该法院判令被告潘新学配合其办理房屋产权证过户手续，该法院审理后认为原告末付清被告潘新学购房款，办理产权过户的条件未成就，依法作出了(2015)永冷民初字第2192号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。2016年3月16日，被告廖文华、刘吉鸾向双牌县人民法院提起诉讼，要求被告潘新学偿还于2014年8月1日向其两人所借的借款138,000元，双牌县人民法院依法作出了(2016)湘1123民初101号民事判决书，判决被告潘新学于该判决生效之日起15日内偿还被告廖文华、刘吉鸾借款138,000元。在该判决生效及履行期限届满后，被告廖文华、刘吉鸾向双牌县人民法院申请强制执行，双牌县人民法院依法作出了(2016)湘1123执83号民事裁定书，裁定查封潘新学所有的位于永州市冷水滩区零陵中路864号1栋405号、其产权证号为永房权证冷字第7140137**号、建筑面积为43.05平方米的房屋，查封期限为三年。之后，原告对该裁定提出了案外人执行异议，原告提出法院查封的房屋是其向被告潘新学善意取得的房屋，其与被告潘新学签订的房屋买卖合同是合法有效的，且其购买该房屋的时间已很久，该房屋属其所有，法院将该房屋作为标的物执行是错误的，要求停止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封，法院经审查认为原告拒绝给付剩余购房款，没有取得房屋产权的全部构成条件，原告提出的异议不成立。双牌县人民法院作出了(2016)湘1123执异10号民事裁定书，裁定驳回了原告提出的异议。为此，原告向双牌县人民法院提起案外人执行异议之诉，要求立即停止对位于永州市冷水滩区零陵中路864号1栋405号房屋的强制执行，并解除查封。
另查明，原告李东霞于2017年4月19日向双牌县人民法院补交了下欠的20,000元购房款。
还查明，本案在诉讼过程中，为向被告廖文华、刘吉鸾公告送达本案相关法律文书，原告支付公告费260元。
一审法院认为，本案争议焦点为：原告李东霞与被告潘新学签订的《售房协议书》是否有效，未变更该不动产登记是否必然不发生物权变动的效果，对该诉争的房产原告李东霞是否享有足以排除强制执行的事实。
于2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该条规定系对不动产物权登记生效原则的确认。于2015年5月5日施行的《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原困未办理过户登记”。该两条法律规定并不矛盾冲突，应将《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条视为《中华人民共和国物权法》第九条但书的“法律另有规定的除外”情形，系对不动产登记生效原则的例外规定。
就是说，不动产权属权证书和不动产登记是权利人享有该不动产物权的证明，是物权归属的有力证据，具有证据资格，但该不动产登记仅是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，是一种推定效力，并不是认定权利义务的唯一依据，更不具备创设具体的权利义务关系的能力。当实际权利人与登记权利人不一致时，是否享有对登记不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体关系。也即未变更不动产登记并不必然不发生物权变动的效果。
本案中，原告李东霞与被告潘新学签订的《售房协议书》系双方真实意思的表示，内容合法，为依法成立之有效合同，受法律保护。在原告与被告签订《售房协议书））成立后，原告即向被告潘新学支付了135,000元款购购房。因协议没有约定何时交清房款，也没有约定房屋产权过户手续是交清全部房款后办理，还是交付部分房款办理，因此原告在没有交清全部房款前要求被告潘新学协助办理房屋过户手续、后将剩余房款按执行法院的要求交付双牌县人民法院的行为，既未违约亦无不当。被告潘新学在收到135,000元购房款后即将房屋交付原告使用，至今一直由原告占有、居住。至于房产登记，根据售房协议约定，被告潘新学负有协助原告办理产权道户手续的义务，但被告潘新学没有履行协议约定的义务，没有协助办理变更登记。因此，没有变更登记的责任不在于原告。根据《最高人民法院（关于人民法院办理和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定，原告李东霞对诉争的房产享有足以排除强制执行的事实，有权对涉争议的房产提出执行异议，不能仅凭没有办理变更登记就否认原告对诉争房屋所享有的合法权益。故对原告的诉请，予以支持。
综上所述，对原告的诉请均予以支持。依照《中华人民共和国合物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国物权法）若干问题的解释（-）》第二条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：解除对位于永州市冷水滩区零陵中路864号1栋405号房屋的查封，并停止对该房屋的强制执行。案件受理费100元，公告费260元，合计360元，由被告廖文华、刘吉鸾各负担180元。
本院二审期间，上诉人廖文华、刘吉鸾、潘新学、被上诉人李东霞均未向本院提供新证据。
本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案争执的焦点：对涉案房产被上诉人李东霞是否享有足以排除强制执行的事实。本案中，上诉人潘新学与被上诉人李东霞签订了《售房协议书》，该协议书是双方真实意思表示，内容合法，系合法有效的买卖合同。该协议签订后，被上诉人李东霞向上诉人潘新学支付了部分购房款，上诉人潘新学在收到购房款后，即将诉争房屋及家具家电交付被上诉人李东霞占有使用。《售房协议书》的签订时间及被上诉人李东霞占有使用诉争房产的时间均在人民法院查封诉争房产之前，且被上诉人李东霞将下欠的20,000元购房款已按照人民法院的要求交付执行。虽诉争房产未办理过户手续，但未办理过户登记并未被上诉人李东霞自身原因。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。被上诉人李东霞对诉争房产享有足以排除强制执行的事实。
综上所述，廖文华、刘吉鸾、潘新学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人廖文华、刘吉鸾、潘新学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李振湘
审 判 员 彭样平
代理审判员 熊孝航
二〇一七年七月二十日
书 记 员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。