上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2586号
上诉人（原审被告）上海麦力快递有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人朱丹丹，总经理。
委托代理人夏飞，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张玉敏，女，1977年10月26日生，汉族，住山东省平度市。
委托代理人任晓晶，上海正贯长虹律师事务所律师。
上诉人上海麦力快递有限公司（以下简称“麦力快递”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人麦力快递的法定代表人朱丹丹、被上诉人张玉敏的委托代理人任晓晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年5月31日，经居间，张玉敏（出租方，甲方）与麦力快递（承租方，乙方）签订《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区一二八纪念路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）出租给乙方，房屋用途为办公，租赁期自2014年6月6日起至2015年6月5日止。合同第4条约定，乙方应于每期租金提前7天向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。付款方式为付二押二。合同第5条约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金人民币15，000元（以下币种均为人民币）。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、租赁税等费用乙方承担。合同第7条约定，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。合同第9-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过半个月的；……。合同第10-6条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的一倍向甲方支付违约金。若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可以从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。
上述合同签订后，张玉敏向麦力快递交付系争房屋，麦力快递向张玉敏支付保证金15，000元并支付租金至2015年2月5日。张玉敏向物业公司支付了2015年1月至4月的物业管理费5，152.32元。
原审另查明，2015年1月底，张玉敏通过短信向麦力快递的法定代表人朱丹丹催要2015年2-3月的租金，朱丹丹表示要将系争房屋转租，后在2015年1月30日表示付不出租金，不借房屋了。同日，张玉敏表示不租可以，但不能退还押金，麦力快递在1月31日将房屋钥匙交给张玉敏办理交接，朱丹丹表示“好的”。2015年1月31日至2月3日，张玉敏多次短信联系朱丹丹办理退租手续，朱丹丹未予回复。2015年2月4日，朱丹丹短信回复安排人于2月5日与张玉敏对接，张玉敏则表示正好有人可以马上处理并再次表示押金不退，朱丹丹表示“知道了”。2015年3月20日，张玉敏发短信给朱丹丹称，麦力快递已经拖欠两个月的租金，房不退，租金也不交，并表示通过诉讼方式解决。朱丹丹回复称，麦力快递已经搬出来了，都没人了，已经安排人与张玉敏对接。张玉敏则表示，麦力快递虽然搬了，但是张玉敏的办公家具都被麦力快递搬走了，要还给张玉敏，其他的事情也要交接，不认可已经对接。朱丹丹表示“几个破桌子骗什么骗。押金也在你那。你担心什么。”“桌子你拉走啊。”张玉敏回复称“我去哪里拉啊，你们拿去的不应该还过来吗？”2015年4月8日、4月16日，张玉敏向朱丹丹发短信提出交接房屋与返还家具事宜，朱丹丹未予回复。2015年4月21日，张玉敏委托他人向麦力快递发出《解除合同通知书》，告知麦力快递未缴纳2015年1月底至今的房租，故书面通知麦力快递解除合同、结清相关费用、返还其搬走的办公家具并将麦力快递的办公家具搬走。2015年4月22日，麦力快递收到上述通知书。
2015年5月，张玉敏起诉至原审法院，请求判令麦力快递：1、支付2015年2月6日至2015年4月22日的房屋租金4，000元（房租共计19，000元，将15，000的保证金抵充掉后，余4，000元）；2、赔偿办公家具损失共计15，740元；3、支付2015年1-4月份的物业费共计5，152.32元；4、支付违约金7，500元；5、支付以日租金250元为基数，按照0.5%每天计算的逾期违约金，自2015年1月30日开始计算，算到判决生效之日止。审理中，关于诉请，张玉敏还表示，在本案中要求确认双方的房屋租赁合同于2015年4月22日解除，麦力快递将其在系争房屋内的家具（包括桌子、柜子）搬离。
原审中，张玉敏提供家具损失计算清单、定／销货单复印件、出租前及家具被搬走后的对比照片，以证明系争房屋原有的家具包括3个三门书柜、2个两人位、8把网布椅、1个大班台、2把大班椅被麦力快递搬走了，上述家具于2013年7月购进，购进价格共计15，740元。麦力快递质证认为，上述证据真实性不予认可，且家具丢失与麦力快递无关，即便使用了家具，也不应该全款赔偿。对此，张玉敏另表示，2015年2月24日，张玉敏去系争房屋看时发现锁坏了，门是开着的，里面的家具没有了，去了麦力快递在万达广场的办公室，发现家具就在麦力快递的办公室里。麦力快递对张玉敏的上述陈述予以否认。
原审法院认为，张玉敏、麦力快递签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方理应恪守履行。根据合同约定，麦力快递中途擅自退租的，应按月租金的一倍向张玉敏支付违约金。实际履行中，根据短信往来，2015年1月30日，麦力快递向张玉敏明确表示不承租房屋，张玉敏则表示不租可以，但不退还押金，麦力快递法定代表人表示“好的”。2015年2月4日，麦力快递法定代表人另通过短信表示转租不了，并同意办理退租手续，张玉敏则表示麦力快递不租，押金不退，麦力快递法定代表人表示“知道了”。通过上述短信往来，可表明麦力快递提出提前退租后，双方已于2015年2月4日以短信方式协商一致解除合同，麦力快递以不退押金方式承担其违约责任。故可确认双方的房屋租赁合同于2015年2月4日解除。合同以协议解除方式终止后，双方应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，麦力快递虽然已经搬离系争房屋，但是未按照合同约定履行验收返还义务，应对张玉敏后续未能使用房屋所产生的租金损失承担主要责任。而张玉敏在麦力快递已经搬离，且其主张的家具问题并不影响其另行出租的情况下，理应采取措施避免租金损失扩大，其应对租金损失承担次要责任。物业管理费的支出与房屋使用相关，亦可以按照上述责任承担原则分担损失。综上，根据双方短信协商结果，遵循意思自治原则，原审法院确定麦力快递以不返还保证金方式承担其提前退租的违约责任。以此承担违约责任后，张玉敏无需再向麦力快递返还保证金。张玉敏另行主张支付违约金7，500元，原审法院不再予以准许。同时，根据房屋使用后续处理情况，遵循公平原则及上述的损失分担原则，原审法院酌情确定麦力快递支付张玉敏房屋使用费10，000元及物业管理费3，000元以赔偿张玉敏对应损失。至于张玉敏主张逾期支付租金违约金，鉴于合同解除后，主张上述违约金已缺乏基础，原审法院不予准许。关于家具，合同解除后，麦力快递理应将其在系争房屋的家具（包括桌子、柜子）予以搬离。张玉敏主张麦力快递搬走其家具，已提供了相应的证据予以佐证，而麦力快递法定代表人在短信往来中也表示“桌子你拉走啊”，综上，原审法院有理由相信麦力快递对张玉敏所有的家具进行了处分。然而，鉴于张玉敏未能确切举证家具的具体状况，同时考虑到家具经使用后本身存在损耗，原审法院酌情确定麦力快递赔偿张玉敏家具损失2，000元。据此，原审法院判决如下：一、张玉敏与上海麦力快递有限公司就上海市宝山区一二八纪念路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》于2015年2月4日解除；二、上海麦力快递有限公司于判决生效之日起十日内，搬离其在上海市宝山区一二八纪念路XXX号XXX室房屋内的家具；三、上海麦力快递有限公司于判决生效之日起十日内支付张玉敏房屋使用费10，000元、物业管理费3，000元并赔偿张玉敏家具损失2，000元；四、张玉敏的其余诉讼请求，不予支持。
判决后，麦力快递不服，提起上诉称：己方认可租赁合同2015年2月4日解除，己方没有拖欠租金。没有在合同里约定需要交接的特别事项和物品，双方之间也没有不交接将会导致房屋不能出租的约定。房屋不能交接的责任不在于已方，而不交接也不影响房屋本身的租赁和使用。据此，请求撤销原审判决主文第三项。
被上诉人张玉敏辩称，房屋不能交接的责任在于麦力快递，而且不交接直接影响房屋本身的租赁和使用。麦力快递在提出退租时多次确认保证金不退，以放弃保证金的方式承担其提前退租的违约责任。合同解除后，麦力快递家具依然留在房屋，应当支付相应占有使用费。据此，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，麦力快递与张玉敏终止房屋租赁关系，理应根据双方合同约定，向张玉敏返还系争房屋。返还房屋包括搬离己方物品并与出租人进行房屋交接。麦力快递未搬离己方物品、未与张玉敏就系争房屋进行交接，影响系争房屋后续使用。原审法院酌情确定麦力快递应承担的房屋使用费和物业管理费，符合案件事实，并无不当。麦力快递搬走张玉敏家具，理应予以赔偿。上诉人麦力快递的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币175元，由上诉人上海麦力快递有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理武博
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一六年一月十三日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……