云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云06民1518号
上诉人（原审原告、反诉被告）云南金垚房地产开发有限公司。组织机构代码：56883184-3。
住所地：昆明市盘龙区北京路延长线东侧好世界花园*幢****号。
法定代表人张鳌，该公司总经理。
上诉人（原审原告、反诉被告）昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：9153060069799995XJ。
住所地：昭阳区昭阳大道***号。
法定代表人李玉碧，该公司董事长。
共同委托代理人李冬靖，云南滇东北律师事务所律师。特别授权。
共同委托代理人赵永生，云南滇东北律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）马永唐，男，1977年2月14日出生，回族，云南省昭阳区人，居民，住昭阳区。
上诉人云南金垚房地产开发有限公司（以下简称云南金垚公司）上诉人昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司（以下简称昭通金垚公司）因与上诉人马永唐租赁合同纠纷一案，不服云南省昭阳区人民法院(2016)云0602民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理确认如下法律事实：2014年9月12日，云南金垚公司受昭通金垚公司委托，与马永唐订立《荷花蒂斯》商铺租赁合同，双方约定：由马永唐租赁位于昭阳区珠海大道荷花蒂斯8-5号商铺，租赁用途为汽车销售服务。荷花蒂斯8-5号商铺建筑面积213.37平方米，租赁期限5年，从2015年1月1日起至2019年12月30日止，在装修期（90日内）免除租金，前3年租金不变，租金单价为每平方米每月38元人民币，在第4年，租金实行递增，递增率8%，递增基数以上年租金为准。马永唐在签订合同时向昭通金垚公司一次性支付履约保证金5000元。若一方违约，除赔偿守约方损失外，还须向守约方支付违约金100000元。合同订立后，双方按约定履行，昭通金垚公司将商铺交马永唐使用，马永唐交付5000元履约保证金及2015年全年租金97296元给昭通金垚公司。马永唐从事汽车销售服务公司名称为：昭通市汇德宝汽车有限公司。2014年10月6日，马永唐与昭通市昭阳区思玥装饰有限公司订立家居装饰设计工程专用合同，装饰荷花蒂斯8栋2至6号门面，工程装饰装修面积为951.35平方米，工期40天，工程造价545400元。2014年11月20日，昭通市昭阳区思玥装饰有限公司出具收款收据给昭通市汇德宝汽车有限公司，载明：荷花蒂斯8栋2至6号一、二楼装修，合计金额545400元。2015年6月，商铺顶部出现漏水问题，昭通交投物业管理有限责任公司加盖印章的《八栋交房期间工程问题记录表》中记载：2015年6月15日，8栋商铺展厅外和修理二楼共两个漏水点；2015年6月19日，汇德宝，有一间房漏水；2015年6月21日，汇德宝，售后机修二楼漏水；2015年6月24日，8-5（号）商铺，二楼顶面渗水；2015年7月14日，汇德宝，修理车间二楼漏水；2015年7月16日，8栋顶面，8栋顶面防水有多处漏水；2015年8月13日，8栋顶面，8栋顶面多处漏水；2015年10月9日，8栋顶面，8栋顶面因漏水，施工方把钢化玻璃拆除，希望贵方尽快处理，以免给8栋线路带来安全隐患。2015年10月28日，昭通市汇德宝汽车有限公司书面向荷花蒂斯地产施工方反映：因租赁商铺大面积漏水，造成其屋顶装修、地毯等大面积损坏，无法正常营业，被迫搬离，要求退回荷花蒂斯商住小区8幢（栋）的租赁，并赔偿其损失600112元。2015年11月24日，昭通金垚公司回复昭通市汇德宝汽车有限公司：该公司于2015年6月15日接到8栋屋顶漏水维修通知，至7月初将漏水原因查明，系钢结构固定膨胀螺栓导致防水层被破坏造成。2015年7月18日，该公司组织相关人员正式进场维修，但因雨季防水维修进度缓慢，以致防水堵漏工程持续至2018年8月3日、8月4日开始室内装修损坏的修复工作，至8月23日已完成大部分修复工作，8月23日后贵公司（昭通市汇德宝汽车有限公司）不再配合我公司的维修修复工作，导致维修修复工作到现在还未完成。2015年12月2日，昭通市汇德宝汽车有限公司致函昭通金垚公司，称因租赁商铺漏水，导致该公司所有售后服务工作全部瘫痪，被迫搬离，请求面对面协议解决赔偿问题。2015年12月31日，马永唐向昭通金垚公司发出《解除商铺租赁合同通知书》，称其租赁商铺用于高档车辆展示及销售，因屋顶大面积漏水，严重影响形象及功能发挥，汽车上游供应商对此提出严重指责。其被迫于2015年6月16日停业至今，导致租赁商铺的目的不能实现，自本通知书送达后立即解除合同，要求昭通金垚公司在2016年1月31日前退还其租金及保证金26.32万元,赔偿装修及其他设施、被水毁坏财物损失2.53万元，赔偿其精品销售、维修车间及洗车美容车间不能营业期间利润、前期广告宣传费、被迫搬离期间所有人工费及机器搬运费等89.97万元。
原审法院认为，云南金垚公司受昭通金垚公司委托，与马永唐订立位于昭阳区珠海大道荷花蒂斯8-5号商铺租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。合同订立后，双方按约定履行，昭通金垚公司将商铺交马永唐使用，马永唐交付5000元履约保证金及2015年全年租金97296.72元给昭通金垚公司。2015年6月，马永唐租赁商铺出现屋顶漏水，向昭通金垚公司请求维修，但昭通金垚公司未能进行全面修复。昭通金垚公司主张马永唐拒绝开门让维修人员进入维修，但未能提供证据证实马永唐拒绝开门让维修人员进入的事实，且与马永唐书面请求维修的事实相互矛盾，故对昭通金垚公司的此主张，不予支持。昭通金垚公司主张马永唐自行造成租赁商铺漏水，但未能提供相应证据证实，依法不予支持。我国《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”出租人昭通金垚公司负有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的法定义务，但在出租商铺漏水，影响马永唐经营汽车销售的情况下，昭通金垚公司未能进行及时、全面、有效维修，保持租赁物符合约定的用途，违反了法定义务。《合同法》规定：当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，适用《合同法》第六十二条第一项的规定。而依照《合同法》第六十二条第一项的规定：“质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”无论国家标准、行业标准、通常标准，或者符合合同目的的标准，租赁商铺都不应出现商铺漏水、渗水情况。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”，因昭通金垚公司未能保持租赁物符合约定的用途，违反了法定义务,导致马永唐不能实现租赁使用该商铺的目的,故反诉原告马永唐请求解除荷花蒂斯8-5号商铺租赁合同,依法应予以支持。本诉原告请求马永唐支付2016年房租，并承担违约金，本案查明的事实是昭通金垚公司违反法定义务，马永唐已两次书面告知昭通金垚公司解除合同，依法应解除双方租赁合同，马永唐不存在违约行为，对昭通金垚公司请求马永唐支付2016年房租，并承担违约金，与经审理查明的事实和法律规定不符，依法不予支持。反诉原告马永唐称因为商铺屋顶漏水，其从2015年6月就不能使用商铺，请求退还2015年6月1日至2015年12月31日期间的房租，但其未能提供证据证实从2015年6月就未使用该商铺的事实，昭通金垚公司仅在庭审中认可从2015年8月至今，马永唐关闭该商铺，故依法支持马永唐请求退还2015年8月至12月期间房租的请求，即（97296元÷12）×5=40540元。反诉原告马永唐请求退还履约保证金5000元，在依法解除双方合同之后，昭通金垚公司继续占有马永唐交纳的保证金，于法无据，依法应予以退还马永唐。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因昭通金垚公司出租商铺漏水，给马永唐租赁商铺室内装饰装修及财产造成损失，在已付全年租金的情况下，因商铺漏水不能使用，不得已搬出租赁商铺，造成经营损失。但马永唐对其损失举证不足，不足以确定其经济损失具体数额，故对马永唐请求反诉被告赔偿其经济损失的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）云南金垚房地产开发有限公司、昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）马永唐订立的位于昭阳区珠海大道荷花蒂斯8栋8-5号商铺租赁合同；二、驳回原告（反诉被告）云南金垚房地产开发有限公司、昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；三、由原告（反诉被告）云南金垚房地产开发有限公司、昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司退还被告（反诉原告）马永唐2015年8月至12月荷花蒂斯8栋8-5号商铺租金40540元；上述判决内容在判决生效后十五内履行完毕。四、驳回被告（反诉原告）马永唐的其他诉讼请求。如原告（反诉被告）云南金垚房地产开发有限公司、昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息,自款项到期日起至款项付清之日止。本诉案件受理费4246元，减半收取2123元，由原告（反诉被告）云南金垚房地产开发有限公司、昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司负担1698.4元，被告（反诉原告）马永唐负担424.6元；反诉案件受理费3984元，减半收取1992元，由被告（反诉原告）马永唐负担1394.4元，原告（反诉被告）云南金垚房地产开发有限公司、昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司负担597.6元。
云南金垚房地产开发有限公司、昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司不服一审判决，提起上诉要求撤销一审判决，支持其一审全部诉讼请求。具体理由：上诉人与被上诉人之间签订的《商铺租赁合同》并未解除，合同依然有效，被上诉人仍然应该向上诉人支付租金至判决生效之日；一审法院已查明漏水点并不在其出租的商铺，商铺漏水并未导致被上诉人不能实现该租赁商铺的目的。
马永唐不服一审判决，提起上诉要求改判原审判决第四项，判令由于被上诉人的违约行为给其造成装修损失122451.7元。
本院二审中，双方当事人对一审认定双方租赁商铺的事实无异议，对无异议的事实，本院予以确认。
归纳双方的诉辩主张，双方争议的焦点为：原审判决是否恰当？云南金垚房地产开发有限公司、昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司与马永唐在租赁合同履行中何方存在违约行为，存在违约的一方应当赔偿双方的经济损失是多少？
针对本案焦点，结合双方当事人的上诉主张，本院评判如下：
原审判决是否恰当。云南金垚房地产开发有限公司、昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司与马永唐在租赁合同履行中何方存在违约行为，存在违约的一方应当赔偿双方的经济损失是多少。
云南金垚公司受昭通金垚公司委托，与马永唐签订昭阳区珠海大道荷花蒂斯8-5号商铺租赁合同，该行为系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。合同订立后，双方按约定履行，昭通金垚公司将商铺交马永唐使用，马永唐交付5000元履约保证金及2015年全年租金97296.72元给昭通金垚公司。2015年6月初，马永唐租赁商铺出现屋顶漏水，向昭通金垚公司请求维修，但直至2015年8月23日昭通金垚公司未将商铺漏水问题全面修复完毕，致使马永唐租赁商铺使用的目的不能实现，云南金垚房地产开发有限公司、昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司存在交付的租赁物不符合使用标准的违约行为，故马永唐具有了解除租赁合同的法定解除权，所以云南金垚公司、昭通金垚公司认为马永唐违约，要求赔偿损失的上诉主张不成立，本院不予支持。而马永唐租赁8-5号商铺后，对该商铺进行了装修，现由于对方的违约行为致使该租赁合同解除，给其的确造成了一定的经济损失，但马永唐未能提供8-5号商铺进行装修后的具体装修经额，本院无依据酌情考虑其的装修损失，马永唐应当自行承担举证不利的后果，故马永唐的上诉主张不成立，本院不予支持。
综上所述，本院认为，原审判决认定事实基本清楚，但原审法院审理后认为由于云南金垚公司、昭通金垚公司的违约行为，应当赔偿马永唐40540元剩余租金及5000元的履约保证金，但在判决书主文第三项中漏判了云南金垚公司、昭通金垚公司应当退还马永唐的5000元保证金，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持云南省昭阳区人民法院(2016)云0602民初670号民事判决第一、二、四项。即解除原告（反诉被告）云南金垚房地产开发有限公司、昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）马永唐订立的位于昭阳区珠海大道荷花蒂斯8栋8-5号商铺租赁合同；驳回原告（反诉被告）云南金垚房地产开发有限公司、昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）马永唐的其他诉讼请求。
二、撤销云南省昭阳区人民法院(2016)云0602民初670号民事判决第三项；即由原告（反诉被告）云南金垚房地产开发有限公司、昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司退还被告（反诉原告）马永唐2015年8月至12月荷花蒂斯8栋8-5号商铺租金40540元；
三、由上诉人云南金垚房地产开发有限公司、昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司退还上诉人马永唐商铺租金及保证金45540元。
二审案件受理费4246元，由云南金垚房地产开发有限公司、昭通市金垚上筑房地产开发有限责任公司负担2500元，马永唐负担1746元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。
审判长 陈 丹
审判员 周严惠
审判员 王宇波
二〇一六年十二月二十日
书记员 霍晨宇