广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂10民终441号
上诉人（一审被告、反诉原告）：梁琳羚，女，1978年2月19日出生，壮族，广西天等县人，无固定职业，住广西百色市右江区。
上诉人（一审被告、反诉原告）：陈锦波，男，1962年4月26日出生，汉族，百色市右江区人，中国建设银行百色分行职员，住广西百色市右江区。
共同委托诉讼代理人：韦武，百色市右江区经济法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄振忠，男，1973年8月28日出生，壮族，百色市靖西县人，广西百投集团公司职员，住广西百色市右江区。
上诉人梁琳羚、陈锦波因房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初1886号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月23日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。本案现已审理终结。
梁琳羚、陈锦波上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第四项；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由；1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同已于2015年2月28日终止，且被上诉人在未依法取得房产证的情况下将讼争的房屋出租给上诉人，违反相关法律规定；2、被上诉人将违章建筑用于出租，属无权处分，故双方签订的房屋租赁合同无效。综上所述，一审判决认定事实不清，裁判缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法查实并予以改判，支持上诉人的上诉请求。
黄振忠答辩称，1、上诉人与被上诉人间的租赁关系并未于2015年2月28日即终止，因为此后上诉人并未将租赁的房屋返还给被上诉人，而是仍长期占用本案讼争房屋。对此有上诉人使用讼争房屋经营生意的招牌和工商登记予以证实，即在2016年6月30日之前，上诉人尚未将讼争的房屋清空并返还给被上诉人。故双方间仍存在事实上得房屋租赁合同关系；2、讼争的房屋在订立租赁合同时虽未正式取得房屋所有权证，但在租赁合同履行期间即2010年11月5日，被上诉人已依法取得了相关房屋产权证，被上诉人享有合法的所有、使用和处分的权利。上诉人以该讼争房屋系违章建筑不宜出租为由拒绝交纳租金，无事实和法律依据。综上，被上诉人对讼争房屋享有合法权益，依法应受保护，上诉人长期占用房屋却不予交租无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法予以维持。
梁琳羚、陈锦波向一审法院起诉请求：确认涉案租赁合同无效，支持其诉讼请求。
黄振忠向一审法院起诉请求：梁琳羚、陈锦波归还占用的房屋，并支付占用费。
一审法院认定事实：2010年9月3日，黄振忠与梁琳羚、陈锦波签订《百通·十三行批发城商铺租赁合同》，约定黄振忠于2009年12月1日将其铺面出租给梁琳羚、陈锦波用于经营IT行业，租赁期限为2009年12月1日至2015年2月28日止；租金从2010年2月1日起计算。其中2010年2月至12月的租金为3420元、2011年的租金为4104元/年、2012年的租金为9072元/年、2013年的租金为10368元/年、2014年的租金为12528元/年、2015年1月至2月的租金为2088元；租赁期满，梁琳羚、陈锦波应在5日内交还商铺。如逾期归还的，按70元/日的标准支付租金。2010年11月5日，黄振忠取得该租赁商铺的房屋所有权证。梁琳羚、陈锦波的租金交至2013年12月31日止。
一审法院认为，黄振忠与梁琳羚、陈锦波签订的《百通十三行批发城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的规定，合同合法有效。关于梁琳羚、陈锦波辩称黄振忠在签订租赁合同之后才取得房产证，故双方签订的租赁合同无效的辩解。因办理房屋产权证需要时间，房产证取得的时间先后并不影响黄振忠合法取得该房屋所有权的效力，故对梁琳羚、陈锦波的抗辩理由依法不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。结合本案，梁琳羚、陈锦波自2015年2月28日租赁期间届满后，仍继续使用黄振忠的铺面至今，视为不定期租赁，原租赁合同对双方当事人继续有效。梁琳羚、陈锦波主张其于2013年12月间向黄振忠口头提出解除合同的辩解，因黄振忠不予认可，且其未能提交书面解除合同的通知，故对梁琳羚、陈锦波的辩解依法不予采纳。根据黄振忠的诉请，应判定双方签订的租赁合同于2016年6月30日予以解除。梁琳羚、陈锦波应向黄振忠支付租金共计31320元（其中2014年1月至12月按年租金12528元计算，2015年1月至2016年6月按月租金1044元计算18个月为18792元）。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：一、确认黄振忠与梁琳羚、陈锦波于2010年9月3日签订的《百通十三行批发城商铺租赁合同》于2016年6月30日予以解除；二、由梁琳羚、陈锦波支付黄振忠租金共计31320元；三、驳回黄振忠其他诉讼请求；四、梁琳羚、陈锦波的反诉请求。案件受理费1018元，减半收取509元，反诉费50元，共计559元，由黄振忠负担185元，由梁琳羚、陈锦波负担374元。
二审期间，上诉人为证明其主张提供证据《手机短信》一份，用于证明双方的见的租赁合同关系已于2015年10月份解除，10月份之后不再产生租金；被上诉人为证明其主张提供证据《工商网信息查明记录》、《现场照片》及《证人黄某,4的证人证言》各一份，用于证明上诉人利用本案讼争房屋作为百色金波办公设备销售中心的营业场所，且截止2016年8月前该营业场所并未改变，即上诉人一直长期占用本案讼争房屋。
经质证，被上诉人对上诉人所提供《手机短信》的真实性、合法性及关联性无异议，但对其证明内容有异议，该信息只能证明被上诉人曾要求上诉人返还讼争的商铺，但并不足以证实上诉人已实际返还；上诉人对被上诉人所提交三份证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为该证据无出处证明，且证人亦未出庭佐证，故依法应不能作为定案依据。
本院对当事人争议事实的分析和认定：结合各方当事人的意见，本院认为根据《手机短信》的内容并不足以证实上诉人于2015年10月将本案讼争房屋返还给了被上诉人，故其主张2015年10月之后不再产生房租租金的证据不充分。故对上诉人的意见，本院不予采信。另，证人黄某,4虽出具书面证言用于证明上诉人至2016年8月份止仍未将租赁场地清空，但其无正当理由拒不出庭接受对方当事人的质询，且其证言又未能与其他有效证据相互印证并形成证据链，故对该证人证言，本院不予采信。至于被上诉人所提供的《工商网信息查明记录》、《现场照片》，因上述证据与双方当事人所签订《百通·十三行批发城商铺租赁合同》的租赁用途和各方当事人的诉辩陈述相互印证，且形成完整证据链，足以认定上诉人在本案诉讼前一直占用本案讼争房屋作为经营办公设备及电子器材、配件等销售的场所。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人梁琳羚、陈锦波与被上诉人黄振忠于2010年9月3日签订《百通·十三行批发城商铺租赁合同》，约定被上诉人将其所有的位于百色市城东路18号百通十三行批发城3楼13号商铺交由上诉人用作商业使用，并对租赁期限、租金给付及租期届满后商铺返还等具体问题进行了明确约定。合同签订后，被上诉人已按合同约定将所涉租赁商铺交付给上诉人经营使用。以上事实有双方签订的《租赁合同》、《房屋所有权证》、《工商网信息查明记录》、《现场照片》及各方当事人的庭审陈述予以佐证，足以认定。即便被上诉人取得房屋所有权证的时间在双方签订租赁合同之后，但该房屋所有权的取得时间先后并不影响上诉人已实际占有使用本案所涉租赁房屋的事实，故该租赁合同合法有效，并对当事人具有约束力。上诉人以双方签订租赁合同时被上诉人尚未取得讼争房屋所有权，该租赁合同无效为由拒绝交纳租金的理由不成立，本院不予采信。
综合上述分析，上诉人自与被上诉人签订租赁合同后，被上诉人作为所涉房屋的合法权利人已将该房屋交付给上诉人，而上诉人亦已实际使用该所涉房屋，为此上诉人即应按合同约定履行相应义务，支付相应租金并及时返还房屋。但结合本案实际，上诉人自2014年起已不再向被上诉人支付任何租金，且在合同约定的赁期限届满即2015年2月28日后亦未按合同约定及时返还商铺，因此被上诉人要求上诉人支付相应租金和逾期返还房屋的租金损失，具有事实和法律依据，依法应予支持。上诉人辩称其自2014年1月份起已不再使用讼争房屋，但未能提供充分有力证据证明其主张或足以证实其已将该所涉租赁房屋返还给被上诉人的事实。另，根据上诉人所提供的《手机短信》内容，也可证实被上诉人在2015年10月期间仍通过手机短信的形式向上诉人主张权利并要求其清空、返还讼争房屋。故上诉人的上述抗辩意见与事实不符，本院不予采信。据此，一审判决由上诉人向被上诉人支付2014年1月至2016年6月的租金损失共31320元，于法有据。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判；
二审案件受理费583元（上诉人已预交），由上诉人梁琳羚、陈锦波负担。
本判决为终审判决。
审判长 凌文楼
审判员 麻永彤
审判员 黄小萍
appoint
二〇一七年六月一日
书记员 梁 妮