甘肃省民勤县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）民民初字第1427号
原告：甘肃凯伟房地产开发有限公司，住所地民勤县城东关新雅小区。
法定代表人:赵明红，该公司董事长。
委托诉讼代理人:李大刚，该公司员工。
委托诉讼代理人:邱胜玉，武威沙城律师事务所律师。
被告：民勤县地方税务局，住所地民勤县南环路。
法定代表人:杨斌生，该局局长。
委托诉讼代理人：李希国，该局副局长。
委托诉讼代理人：谌君，该局办公室主任。
第三人：赵明红，男，汉族，甘肃省民勤县人
原告甘肃凯伟房地产开发有限公司（以下简称凯伟公司）与被告民勤县地方税务局（以下简称地税局）、第三人赵明红建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，由审判员王锟担任审判长，和代理审判员余亚静、人民陪审员马兴兵组成合议庭，于2015年12月23日公开开庭进行了审理。因原告提出司法鉴定申请，本院休庭后就原告申请事项委托司法鉴定部门进行司法鉴定，期间122天。2016年5月4日，合议庭再次公开开庭进行了审理，因涉案土地的使用权登记人为赵明红，必须通知赵明红参与诉讼，本院决定延期审理30天，通知赵明红作为本案的第三人参加诉讼。2016年6月16日，原告申请本院依职权调取新证据并申请延期审理，本院予以准许，并决定延期审理30天。2016年8月1日，原告以其和被告自行和解为由，申请本院延期审理，本院予以准许，并决定延期审理30天，后原、被告和解未果。2016年11月22日，合议庭再次公开开庭进行了审理。在上述合议庭开庭审理时，原告凯伟公司的委托诉讼代理人李大刚、邱胜玉，被告地税局的委托诉讼代理人李希国、谌君到庭参加诉讼，第三人赵明红经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本案延期审理期间共计90天，司法鉴定期间122天，共计212天不应计入审理期限。本案的审理期限应当至于2016年12月11日。
原告诉称，第三人赵明红与被告地税局于2008年口头约定，由赵明红将其名下281.4平方米土地与地税局名下62.16平方米相邻土地进行互换，土地面积差额219.24平方米，面积差额的补偿价款待后协商。2011年5月10日，原告凯伟公司注册成立，赵明红任该公司法定代表人。赵明红自愿提供其从地税局互换所得的土地交原告进行房地产开发，由原告在该地块修建了商品住宅楼，地税局亦在互换所得的土地上完成了修建。赵明红委托民勤县价格认证中心对涉案差额土地面积的使用权及地上附着物的价值进行鉴定，该鉴定中心认定其土地使用权价值为701568元，地上附着物价值为126000元，共计827568元。原告要求被告按此价值予以补偿，双方协商未果。现原告提起诉讼，要求被告就上述土地面积差额向原告支付补偿金827568元，并自2009年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率标准承担利息。
被告辩称，原告所述互换土地的面积和面积差额属实，但被告和第三人或原告均未签订书面协议，应当认定双方等价互换土地，原告要求被告支付土地差额补偿金无事实依据。
第三人赵明红未到庭参加诉讼，本院通知其参加诉讼时对其进行了询问，并制作了询问笔录，赵明红陈述：赵明红名下281.4平方米土地与民勤县地税局相邻。2008年，赵明红拟注册房地产公司进行房地产开发，为了在开发过程中整体使用土地，便与民勤县地税局就相邻的土地使用权进行互换，当时民勤县地税局互换的土地面积为62.16平方米，土地面积差额为219.24平方米，双方虽未签订书面合同，但约定面积差价待后再议。2011年5月10日，凯伟公司注册成立后，赵明红担任公司的法定代表人。公司经营过程中，赵明红提供了从民勤县地税局互换所得的土地交由凯伟公司进行房地产开发，现该公司已在互换的土地修建住宅楼，地税局互换所得的土地亦完成了修建，因此，该地块所涉的权利义务应由凯伟公司承受。现凯伟公司以公司名义向民勤县地税局主张权利，赵明红没有意见。当时因客观原因，双方虽未确定土地差价，但同地块土地面积差额较大，不可能等价互换，按照公平原则，民勤县地税局也应当补偿土地差价。开元司法鉴定所的鉴定结论，赵明红已经知晓，对此无异议。
原告出示了下列证据：
1．民勤县价格认证中心于2014年6月23日出具的关于土地使用权价格的认定结论书。根据证据记载，该中心根据赵明红委托，对地处民勤县南环路县地税局以东赵明红自有的土地219.24平方米进行价格认定，该中心于作出认定结论：该宗土地使用权市场交易价格为每平方米3200元，共计701568元；另外原办公场地有固定建筑物249平方米，市场交易价格126000元，合计827568元。原告以此证明赵明红互换被告的土地及地上建筑物价格共计827568元。
被告质证后认为：赵明红单方委托民勤县价格认证中心对双方争议的标的物进行价格评估，其评估结论无证据效力。
2.甘肃开元司法鉴定所出具的土地使用权价值评估报告书及评估费发票。审理本案过程中，本院根据原告申请，委托甘肃开元司法鉴定所对地处民勤县南环路、地税局院内219.24平方米土地的使用权价值进行司法鉴定，该鉴定所作出土地使用权价值评估报告书认定，该土地属于商业用地，2015年的使用权价值为706500元，2008年的使用权价值为414920元；凯伟公司支付评估费3000元。原告以此证明涉案土地差额面积291.24平方米2008年的使用权价值为414920元，其土地2015年的使用权价值为706500元，并认为被告一直未能支付补偿金，应当按照2015年标准确定土地使用权价值。
原告变更诉讼请求，要求被告支付土地补偿金706500元，并自2009年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率标准承担利息。
被告质证后认为：该评估报告书对涉案土地的四至、四靠表述不明确，该块土地周边为家属楼、办公楼，并无商业街，报告书商业用地确定土地使用权价值不妥，确定的价值偏高；原告支付评估费3000元属实，应当由双方各自承担50%。
3.土地使用权证书（附宗地图）复印件1份。根据证据记载，民国用（2016）第120号土地使用权人为民勤县地方税务局，土地位置民勤县南环路，使用权类型为划拨，使用权面积为281.4平方米，由民勤县人民政府于2016年8月30日核发，落款处加盖民勤县人民政府印章。原告以此证明：被告互换所得的土地已经办理了使用权登记，其面积为281.4平方米。核减被告互换与原告的土地面积62.16平方米，面积差额219.24平方米。
被告无异议。
被告出示照片及规划平面图各一份。根据照片显示：大门左面为六层楼房，楼房后面相邻一排车棚，大门右面为楼房。规划平面图显示：地税局家属院区域东面和赵明宏名下土地相邻，南面和地税局相邻。被告以该组证据证明：被告通过互换方式取得的土地不属于商业区。
原告对照片的真实性无异议，但认为其平面图无土地部门印章，无证据效力。
本院委托司法鉴定部门就原告申请鉴定事项进行司法鉴定时，地税局向鉴定部门提供了1份会议记录，本院一并当庭出示，其主要内容：2008年11月4日，地税局工作人员李希国和赵明宏对涉案土地的面积进行了测量，赵明宏名下土地281.4平方米，地税局名下土地62.16平方米，地税局召开会议研究后，同意互换。
原、被告均无异议。
本院对上述证据和相关事实作出以下分析、认定：
1．原告出示的由民勤县价格认证中心出具的认定结论书，系原告单方委托评估部门作出的评估结论，被告亦提出异议，本院对该其证据效力不予认定。
2．原告出示的由甘肃开元司法鉴定所出具的评估报告书，系本院委托司法鉴定部门作出的权威性鉴定结论，其证据效力应当予以认定。被告出示了照片、土地平面图等证据，以此证明涉案土地不具有商业使用价值，但其证据的效力明显低于司法鉴定结论，本院对其证据效力不予认定。
3.原告出示的土地使用权证，地税局提供的会议记录，本院对其真实性予以认定。
根据以上对证据的分析、认定，结合原、被告及第三人陈述，本院查明以下事实：
2008年，赵明红与地税局口头约定，由赵明红将其名下281.4平方米的土地与地税局名下相邻土地62.16平方米的使用权进行互换，土地面积差额为219.24平方米。2011年5月10日，赵明红注册成立了凯伟公司，并由担任该公司的法定代表人。赵明红将其互换所得的土地交凯伟公司进行房地产开发，并同意涉及该土地的权利义务由凯伟公司承受，凯伟公司在该地块修建了商品住宅楼，地税局亦就互换所得土地完成了修建。后凯伟公司要求地税局就土地面积差额支付补偿金，双方协商未果。凯伟公司提起诉讼，要求地税局支付涉案土地使用权价值及地上附着物价值共计827568元。审理过程中，经本院委托司法鉴定部门鉴定，涉案土地219.24平方米2008年的使用权价值为414920元，2015年的使用权价值为706500元。2016年8月30日，地税局就其互换所得的土地281.4平方米办理了土地使用权登记，变更至地税局名下，其中即包括差额面积219.24平方米。凯伟公司变更诉讼请求，要求被告支付土地补偿金706500元，并自2009年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率标准承担利息。
本院认为，建设用地使用权作为一种独立的用益物权，其权利人有权将该权利进行互换。经第三人赵明红和被告地税局协商，约定由赵明红将其名下281.4平方米土地使用权与地税局62.16平方米土地的使用权进行互换，视为第三人和被告之间成立了事实上的建设用地使用权合同。第三人赵明红取得互换土地后，同意原告开发并由原告承受其权利义务，被告亦无异议，应当认定第三人将其合同权利让、义务让与原告，其合同权利应当由原告承受。现被告就互换所得的土地办理了土地使用权变更登记，取得了该土地的使用权，应当由被告向原告履行合同义务。第三人和被告协商互换土地时，虽未就面积差额补偿书面约定，但双方土地位置相邻，面积差额达219.24平方米，应当根据土地互换的交易习惯及公平原则，由地税局向原告就差额面积予以补偿。第三人和被告于2008年互换土地并已经实际使用，其土地面积差额的补偿金应当以土地互换时的价值予以确定，即涉案土地219.24平方米的使用权价值应当为414920元。被告和第三人互换土地时，虽未约定违约责任，但被告未能及时向原告予以补偿，应当由被告就上述补偿金414920元自2009年1月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率标准向原告赔偿利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第七十九条、第一百零七条，第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告民勤县地方税务局于本判决生效后30日内给付原告甘肃凯伟房地产开发有限公司土地补偿金414920元，并自2009年1月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率标准承担利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12076元，由原告甘肃凯伟房地产开发有限公司负担2076元，被告民勤县地方税务局负担10000元；原告甘肃凯伟房地产开发有限公司支付的评估费3000元，由原告自行负担1500元，被告民勤县地方税务局负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
审 判 长 王 锟
代理审判员 余亚静
人民陪审员 马兴兵
二〇一六年十二月五日
书 记 员 张建琴