广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终4006号上诉人（原审被告）：王明，女，1982年4月4日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：曾祥寅，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:中山市捌零房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：杜连枝，该公司经理。委托诉讼代理人：吴玉玑，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋霞，广东邦仁律师事务所律师。上诉人王明因与被上诉人中山市捌零房地产经纪有限公司（以下简称捌零公司）居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初21496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王明上诉请求：判令撤销一审判决，改判驳回被上诉人捌零公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决忽略了捌零公司作为居间人的后续义务，简单地认为只要促成买卖合同的订立，即可收取全额的中介服务费。事实上，房地产居间服务内容广泛，除了提供房地产信息，斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务。即促成合同订立并非捌零公司收取高额中介费的唯一条件。本案中捌零公司仅提供了订立合同的媒介服务，但一审判决却判决王明全额支付捌零公司的中介费用，违背了房地产交易惯例，也违反了合同法公平原则。捌零公司辩称，王明本身不符合征信条件导致无法办理按揭，从而使得捌零公司无法履行后续协助义务。涉案房产是否最终过户到王明名下并不影响其向捌零公司支付中介费用。捌零公司向一审法院起诉请求：判令王明向捌零公司支付中介代理服务费60000元并支付违约金12000元。庭审中，捌零公司变更诉讼请求为，请求判令王明向捌零公司支付中介代理费50000元及违约金10000元。一审法院认定事实：2016年7月18日，案外人伍美婷（卖方）、捌零公司（经纪方）与王明（买方）签订了房地产买卖合同，约定：一、买卖双方通过经纪方出售及购入中山市***218幢之物业，建筑面积160.36平方米，房产证号：字第××号，土地证号：中府国用（2013）第易2***7号。三、该房地产转让成交价为250万元，第一部分房款为定金5万元，第二部分房款为245万元；付款方式为银行按揭付款，上述第二部分房款中买方申请银行按揭贷款168万元（具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款批复》为准；如银行批准的贷款金额少于申请的贷款金额或不或批准贷款，那么二者相差金额买方必须于该房地产办理过户当天以现金的形式一次性支付给卖方；办理按揭所需费用由买方办理，否则视为买方违约，买方需于2016年8月18日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方不得借故拖延，否则视为违约。买卖双方最迟不得于2016年9月18日办理房地产过户手续）；买方须在过户当天将首期款（除已付定金外）77万元直接交付给卖方；八、鉴于经纪方已促成买卖双方之间合同成立，买卖双方应在签订合同当日向经纪方支付中介代理服务费，买方向经纪方支付中介代理服务费6万元，签署本合同后，若本合同取消、解除或未实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取上述中介代理服务费的权利。九、违约责任：1.如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能够顺利完成，则已付定金将由卖方没收；4.无论任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方即时支付经纪方75000元作为违约金。该合同还作了其他约定。另查，2016年7月17日，王明向捌零公司支付了10000元意向金。2016年7月18日，王明向捌零公司支付了200元查档费。2016年9月12日，王明向杜连枝支付了3500元。庭审中，王明陈述，一共向捌零公司支付了15200元中介费，其中1500元是微信转账，但该1500元并无提供证据予以佐证。捌零公司陈述，确认收到10000元中介费、200元查档费，3500元按揭所需费用由法定代表人杜连枝收取。再查，捌零公司为自然投资或控股的有限责任公司，法定代表人为杜连枝。一审法院认为，王明作为买方、案外人伍美婷作为卖方、捌零公司作为经纪方签订的房地产买卖合同为复合型合同，包含房地产卖卖双方之间的房屋买卖合同关系，以及房地产买卖双方与经纪方之间的居间合同关系。该合同系各方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认。捌零公司与王明签订涉案合同确立了双方居间合同法律关系，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据本案查明的事实，导致涉案房地产买卖交易迟迟未能完成的原因是王明个人征信出现问题致使不能成功办理贷款申请。王明主张捌零公司存在过错，因其在签订合同之前没有明确告知其要查询个人征信，捌零公司对此不予确认。一审法院认为，王明在庭审中确认其征信出现问题是因其此前曾逾期还贷所致，由此可见，王明个人征信出现问题是其此前的过失造成，对此情况王明本人理应是清楚的。另，涉案合同已约定如银行批准的贷款金额少于申请的贷款金额或不批准贷款，那么二者相差金额买方必须于该房地产办理过户当天以现金的形式一次性支付给卖方，在不能办理贷款的情况下，王明没有依约以现金方式支付款项。因此，在涉案房地产买卖交易的过程中，捌零公司并没有存在过错。庭审中，王明确认捌零公司作为中介方已促成了合同的成立，王明与涉案房屋业主的房地产买卖合同是否实际履行不影响经纪方收取中介费的权利。双方协商约定的中介费为60000元，而王明向捌零公司支付了13700元，捌零公司主张其中200元为查档费、3500元为加快办理银行贷款费用，应由王明承担承担。根据合同约定，王明需承担办理按揭所需费用，对于查档费200元属于上述费用范围，捌零公司提供了相关的单据予以证明，该200元查档费应由王明承担；但加快办理银行贷款费用的3500元，捌零公司没有提供相关证据予以佐证，故一审法院认定王明向捌零公司已支付中介费13500元。为此，王明应再向捌零公司支付中介费46500元。涉案合同虽然约定了买卖双方中毁约一方需支付经纪方违约金，但这应当是买卖双方在买卖合同履行过程中存在违约行为所应承担的违约责任，不属于居间合同调整的范畴，其权利人应为涉案房屋的卖方，因此，捌零公司作为居间合同的当事人不能依此追究王明在买卖合同中的违约责任。故捌零公司主张王明支付违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予以支持。综上所述，捌零公司的诉讼请求，理据充分的，一审法院予以支持，理据不足的，一审法院予以驳回。王明的辩解意见，理据不充分，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决：一、王明于判决生效之日起七日内向捌零公司支付中介代理费46500元；二、驳回捌零公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元（捌零公司已预交），由捌零公司负担567元，王明负担1033元并于判决生效之日起七日内迳付捌零公司。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案系居间合同纠纷。王明作为买方、案外人伍美婷作为卖方、捌零公司作为经纪方，三方共同签订的房地产买卖合同为复合型合同，包含房地产买卖双方之间的房产买卖合同，以及房地产买卖双方与中介方之间的居间合同。该合同系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应予以恪守。本案中，作为中介方的捌零公司已促成王明与出卖人伍美婷签订房地产买卖合同，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。王明理应依约支付捌零公司中介费。捌零公司在促成买卖双方签订买卖合同后，未再履行后续协助义务，是因为王明个人征信出现问题导致贷款不成，且王明在不获银行贷款后，也未能按合同约定于涉案房产办理过户当天以现金的形式一次性支付给卖方，过错在王明。因此，王明以捌零公司未再履行后续协助义务，主张捌零公司不应收取中介费或扣减中介费，理由不成立，本院不予支持。综上所述，王明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费963元，由上诉人王明负担。本判决为终审判决。审 判 长  李少民审 判 员  阮碧婵代理审判员  刘运充二〇二〇一七年八月二十五日书 记 员  胡银芳