福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）融民初字第4622号
原告：中国工商银行股份有限公司福清支行，住所地福建省福清市。
负责人：周宇宁，该支行行长。
委托诉讼代理人：薛玢页，国浩律师（福州）事务所律师。
委托诉讼代理人：陈俊明，男，公司职员。
被告：吴燕群，女，1983年12月4日出生，侗族，住福建省长乐市。
被告：陈峰，男，1979年3月4日出生，汉族，住福建省长乐市。
原告中国工商银行股份有限公司福清支行与被告吴燕群、陈峰金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司福清支行的委托诉讼代理人薛玢页、陈俊明到庭参加诉讼，被告吴燕群、陈峰经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司福清支行的诉讼请求：1、判令解除原告与被告吴燕群、陈峰签订的编号A：[闽]字[省分]行[福清]支行[2013]年[一手房贷SF0038]号《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告吴燕群、陈峰立即向原告偿还全部借款本金854861.32元（人民币，下同）；3、判令被告吴燕群、陈峰支付借款利息、罚息、复息至其还清全部借款本息之日止（暂计至2015年7月17日，共计28761.7元）；4、依法判令原告有权以被告吴燕群、陈峰提供的抵押物（福清市龙山街道南宅村、坊里村三福龙景一期5号楼2901单元）折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；5、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年5月21日，原告与被告吴燕群、陈峰签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[省分]行[福清]支行[2013]年[一手房贷SF0038]号），约定原告向被告吴燕群提供贷款900000元，贷款期限为15年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。同时该《合同》约定：”借款人（即被告吴燕群）未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人（即原告）有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定。””借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并且解除本合同。”此外还约定：”由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担”。被告陈峰与被告吴燕群系夫妻关系，被告陈峰于2013年5月13日签署共同还款确认书。为担保《个人购房借款/担保合同》的履行，被告三（本院注：原告在诉状中未列明被告三）自愿向原告提供连带责任保证。合同约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。为担保上述《个人购房借款/担保合同》的履行，被告吴燕群、陈峰以其位于福清市龙山街道南宅村、坊里村三福龙景一期5号楼2901单元（商品房买卖合同编号：20120630032）为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的相关费用和被告吴燕群所有其他应付费用提供抵押担保，并于2013年6月3日办理了抵押登记。上述合同签订后，原告依约于2013年9月30日发放了贷款90万元，借款到期日为2028年9月30日，贷款利率为年利率6.55﹪。但被告吴燕群、陈峰违反合同约定，累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，经催收仍不偿还，被告三亦未承担连带保证责任，已构成违约。三被告的违约行为已经严重侵害原告合法权利，故诉至贵院，恳请依法判如所请。
原告中国工商银行股份有限公司福清支行向本院提交了以下证明资料:
1、编号为：编号A：[闽]字[省分]行[福清]支行[2013]年[一手房贷SF0038]号《个人购房借款/担保合同》、共同还款确认书各一份，证明：A、原告与被告吴燕群于2013年5月21日签订《个人购房借款/担保合同》，成立借款合同法律关系；B、合同中对被告吴燕群借款方式、借款利率、罚息、复息、实现债权费用的承担等均作出约定；C、合同约定对本合同项下发生的纠纷调解不成的，由原告所在地人民法院管辖；4、被告吴燕群与被告陈峰系夫妻关系，被告陈峰于2013年5月13日签署共同还款确认书。
2、《预告登记证明》（编号为：融房预QR字第1322547号）一份，证明被告吴燕群、陈峰以其所有的福清市龙山街道南宅村、坊里村三福龙景一期5号楼2901单元房产为上述《个人借款/担保合同》提供抵押担保，并已于2013年6月3日办理了抵押登记手续。
3、《中国工商银行借款凭证》一份，证明原告依约于2013年9月30日发放了贷款900000元，借款到期日为2028年9月30日，贷款利率为年利率6.55﹪。
4、《中国工商银行股份有限公司罗源支行个人贷款逾期明细表》一份，证明暂计至2015年3月31日，被告尚欠本金854861.32元，利、罚、复息合计为28761.7元；
5、《自营历史明细表》，证明证明暂计至2016年4月18日，被告尚欠本金854861.32元，利、罚、复息合计为64868.76元。
被告吴燕群、陈峰未作答辩，也未向本院提供证明资料。
因被告吴燕群、陈峰放弃到庭质证的诉讼权利，本院确认原告所提交的证明资料1至5均具有证据真实性、合法性和关联性特征，可作为认定本案事实的根据。
根据本案现有证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下法律事实：
2013年5月13日，被告陈峰向原告出具共同还款确认书。确认被告吴燕群向原告借款90万元的有关债务，由被告陈峰与被告吴燕群共同偿还。2013年5月21日，原告与被告吴燕群、陈峰、案外人福清市高华房地产开发有限公司，共同签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[省分]行[福清]支行[2013]年[一手房贷SF0038]号），约定：原告向被告吴燕群提供贷款90万元，贷款期限为15年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息；借款人（即被告吴燕群）未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人（即原告）有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并且解除本合同；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；担保人福清市高华房地产开发有限公司自愿向原告提供连带责任保证；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；被告吴燕群、陈峰以其位于福清市龙山街道南宅村、坊里村三福龙景一期5号楼2901单元（商品房买卖合同编号：20120630032）为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的相关费用和被告吴燕群所有其他应付费用提供抵押担保等条款。2013年6月3日，原、被告办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年9月30日，原告依约发放了贷款90万元，借款到期日为2028年9月30日，贷款利率为年利率6.55﹪。之后，被告吴燕群、陈峰仅依约履行合同至2014年12月1日，截止至2016年4月18日被告尚欠原告本金854861.32元及从2014年12月2日起按合同约定的利息（应扣除被告偿还的利息83.43元）。另查：涉案房屋现已具备物权登记条件。
本院认为，原告与被告吴燕群、陈峰签订的《个人购房借款/担保合同》，系在平等自愿的基础上签订的，双方主体适格，意思表示真实，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因被告吴燕群、陈峰未按合同约定支付借款本息，构成违约，原告有权按合同约定解除合同并提前收回全部贷款本息，被告吴燕群、陈峰欠原告借款本金854861.32元及从2014年12月2日起按合同约定计算的利息、罚息及复利，事实清楚，被告吴燕群、陈峰应当偿还并支付约定的利息，故原告中国工商银行股份有限公司福清支行要求被告吴燕群、陈峰偿还借款本金854861.32元及从2014年12月2日起按合同约定计算的利息、罚息及复利，符合合同、法律规定，本院予以支持。
由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉三福龙景一期5号楼2901单元房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人吴燕群怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人吴燕群负有协助办理抵押登记的义务。本院确定被告吴燕群应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。
购房人吴燕群若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中国工商银行股份有限公司福清支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于”金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，吴燕群虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于吴燕群财产，客观上应作为吴燕群责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于”买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人本案原告有权处分购房人吴燕群于商品房买卖合同项下的合同权利，而吴燕群取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中国工商银行股份有限公司福清支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于”因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人中国工商银行股份有限公司福清支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
被告吴燕群、陈峰经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原、被告于2013年5月13日签订的《个人购房借款/担保合同》；
二、被告吴燕群、陈峰应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司福清支行借款854861.32元及从2014年12月2日起按合同约定计算的利息、罚息及复利计至款项还清之日止（应扣除被告偿还的利息83.43元）；
三、被告吴燕群、陈峰应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司福清支行办理不动产（位于福清市龙山街道南宅村、坊里村三福龙景一期5号楼2901单元）抵押登记手续；
四、福清市龙山街道南宅村、坊里村三福龙景一期5号楼2901单元房产抵押登记办妥后，或被告吴燕群、陈峰逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司福清支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第二项确定的主债权优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12636元，由被告吴燕群、陈峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 何武洪
代理审判员 王水明
人民陪审员 毛水清
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 周德玉