河北省唐山市路北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第3963号
原告：李国卫，唐钢工人。
原告：刘杰，唐钢工人。
原告：刘佳康，沈阳音乐学院学生。
以上三原告共同委托代理人：陆燕艳，河北三安律师事务所律师。
被告：唐山金隅巨龙房地产开发有限公司。住所地：河北省唐山市路北区大城山金隅乐府售楼中心。
法定代表人：张晓兵，该公司经理。
委托代理人：焦双亮，河北江岳律师事务所律师。
委托代理人：王莹，该公司销售经理。
原告李国卫、刘杰、刘佳康诉被告唐山金隅巨龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年8月10日受理后，依法组成由审判员刘树芬担任审判长，代理审判员张娜、人民陪审员孙福先参加的合议庭，于2015年11月5日、11月9日公开开庭进行了审理。原告李国卫、刘杰及三原告共同委托代理人陆燕艳、被告唐山金隅巨龙房地产开发有限公司委托代理人焦双亮、王莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李国卫、刘杰、刘佳康诉称：原告李国卫与原告刘杰系夫妻关系，原告刘佳康系李国卫与刘杰婚生子。2012年12月26日，李国卫、刘杰夫妻二人与被告签订了一份《金隅乐府项目认购合约》，认购该公司开发的金隅乐府商品房一套，当日交纳定金50万元。2013年1月8日，三原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定以贷款方式购买金隅公司开发的B18-1-102住房一套，合同单价20308／平方米，合同总价款为6341579.16元，交付期限为2013年11月15日，《商品房买卖合同》还就违约责任、付款方式及期限等问题进行了详尽约定（详见《商品房买卖合同》）。合同签订当日，三原告依约向被告交付了购房首付款2541579.16元（包含已付定金50万元），而后又从被告有合作关系的建设银行贷款380万元，该笔贷款已于2013年4月7日由银行汇至被告指定账户。2013年12月13日，被告通知三原告于12月15日办理入住手续。三原告发现房屋根本不具备入住条件，遂拒绝接收，同时要求退房。被告工作人员承诺尽快整改以达到原告满意程度，但直至2014年5月被告的整改工作仍未完成，原告再次要求解除合同并要求被告退还全部已付款、承担违约责任。几经磋商，被告同意解除合同，但声称公司无钱，恳请原告宽限几天。此后被告便以各种理由搪塞，直至2014年12月才告知原告必须偿还银行全部贷款后方可退还购房款。原告无奈于2014年12月26日将剩余的3321476.22元贷款一次性归还银行，但是被告仍未兑现承诺，而是分别于2015年3月20日、2015年4月20日、2015年4月28日、2015年5月8日分四次将全部购房款返还原告，却拒绝支付违约金及赔偿原告损失。原告认为，由于被告逾期交房造成原、被告间的《商品房买卖合同》被解除，被告依法依约应当承担责任。为此，原告诉至法院，请求法院判令：被告赔偿由于其违约给原告造成的利息损失511254元（开庭审理过程中原告该项诉请增加至775691元，按人民银行同期贷款利率年息6%主张）；诉讼费由被告承担。
被告唐山金隅巨龙房地产开发有限公司辩称：一、原告在履行《商品房买卖合同》中存在违反合同约定的行为。1、2013年1月8日原、被告签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定，原告在签订合同的当日首付2541579.16元，并承诺在《商品房买卖合同》鉴证完成15日内与买受人签订借款合同的银行将贷款380万元足额支付至出卖人账户，如因买受人原因不能办理贷款，买受人有义务在《商品房买卖合同》鉴证完成15日内采取其他方式付清全款，逾期按合同第七条承担违约责任。《商品房买卖合同》在2013年1月15日鉴证完毕，而原告在2013年4月7日才将贷款380万元交付被告，逾期交款约70天，原告违约。依据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条的约定“以银行汇款支付的汇款到达出卖人账户之日为付款之日”，第五条第一项约定“若买受人未能按照本合同附件的约定按期将购房款支付给出卖人，出卖人有权顺延交付房屋而无需承担逾期交房的违约责任，且顺延并不免除买受人的违约责任”。原告未能按《商品房买卖合同》约定的期限将购房贷款交付被告，原告事实违约。2、被告依据《商品房买卖合同》约定的期限将原告所购房屋交付给了原告，原告拒绝接收，原告违约并承担违约责任。虽然原告逾期付款，但是被告仍按合同约定期限于2013年11月15日前将房屋交付原告，原告在诉状已认可“2013年12月13日，被告通知三原告于12月15日办理入住手续”，原告在与被告的工作人员到房屋现场交接房屋办理入住手续时，原告故意刁难被告的工作人员，无理的拒绝接收房屋。依据《商品房买卖合同》第八条和附件四合同补充协议第五条第一项的约定“买受人查验所购商品房时，应当签署房屋查验单，买受人不签署的视为买受人已经查验”，因原告违约，被告数次与原告协商解决要求原告接受房屋，原告一直拖延时间。二、请法院依法认定2015年2月6日原、被告签订的《协议》合法有效。在原告的无理要求被驳回后，2015年2月6日原、被告签订了《协议》，双方协商解除了2013年1月8日签订的《商品房买卖合同》。按《协议》第三条“双方不再就上述事宜提出任何要求及主张”，即《协议》签订生效后双方互不再追究对方的任何责任。被告按《协议》已将全部购房款退还给了原告，原告按《协议》放弃了所购房屋及附属设施，双方已实际履行完毕《协议》的全部约定。现原告起诉被告要求赔偿损失，无事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年12月26日，原告李国卫、刘杰、刘佳康与被告唐山金隅巨龙房地产开发有限公司签订《金隅乐府项目认购合约》一份，三原告认购被告开发的金隅乐府项目18号楼1单元102号房产一套，并于合约签订当日向被告交付定金50万元。2013年1月8日，三原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，三原告以贷款方式购买被告开发的路北区北新道以南、大城路以东的金隅大城山项目B18楼1门102号房产一套，建筑面积312.27平方米，每平方米20308元，合同总价款6341579.16元。合同第六条付款方式及期限约定：“买受人以贷款方式购买，其中首付款为2541579.16元，于本合同签订当日付清，买受人承诺在《商品房买卖合同》鉴证完成15日内，与买受人签订借款合同的银行将贷款380万元足额支付至出卖人账户。如因买受人原因不能办理贷款，买受人有义务在《商品房买卖合同》鉴证完成15日内采取其他方式付清全款，逾期按合同第七条承担违约责任”。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2013年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“……出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日……；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……”。三原告于合同签订当日向被告交付2041579.16元，被告次日向原告出具2541579.16元的预售购房款发票。2013年1月15日，原、被告签订的《商品房买卖合同》完成鉴证。三原告从中国建设银行股份有限公司唐山分行贷款380万元，贷款期限为2013年3月13日至2023年3月13日，原告自2013年5月7日起每月还款41987.70元，2014年12月26日原告还清所有贷款3321476.22元。2013年4月7日，该行将380万元汇至被告账户，被告未向原告提出异议。对于交房期限，被告称曾于2013年11月15日前打电话要求原告接收房屋，原告予以否认，被告就其主张未向法院提交相应证据。2013年12月15日，被告要求原告签收入住结算通知书，原告称房屋存在质量问题，不符合入住条件，故拒绝签收并要求退房。后来被告一直要求原告履行合同接收房屋，原告仍拒绝接收，并要求退房承担违约责任。
经原告申请，法院调取原、被告均于2015年1月20日向唐山市房地产交易中心递交的申请各一份，内容分别为：“……由于开发商原因造成该楼栋延期交房，无法交付使用，根据《商品房买卖合同》约定，本人申请退房……”和“……由于我公司原因造成该楼栋延期交房，无法交付买受人使用，根据《商品房买卖合同》约定，买受人已向我公司提出退房申请……”。被告称其公司提交的申请内容是依原告要求所写，并非公司真实意思表示，就其主张未向法院提交相应证据。
被告提交三原告于2015年2月6日向其递交的退房申请，内容为：“本人于2013年1月8日购买金隅乐府项目B18号楼1单元102号房屋，签署《商品房买卖合同》合同编号：20130108222，本人已支付购房款6277608.96元，现由于交房后施工和图纸不符，并且工程质量太差原因，申请退房”。当日，三原告与被告签订《协议》一份，内容为：“双方于2013年1月8日签订了《商品房买卖合同》合同编号：20130108222，买受人购买出卖人开发的金隅乐府B18号楼1单元102号房屋，并已支付购房款6277608.96元。买受人提出退房，经双方协商，达成以下协议：1、双方同意解除2013年1月8日签订的《商品房买卖合同》（以下简称该合同），该合同的解除自双方在本协议盖章、签字时发生法律效力，买受人放弃该合同约定的金隅乐府B18号楼1单元102号房屋。2、本协议签订当日，买受人退回该合同书、购房款发票、刷卡凭证等所有相关购房资料原件。3、双方不再就上述事宜提出任何要求及主张……”。原告称该协议并非其真实意思表示，是为了走返还购房款手续不得不与被告签订这样的协议。协议第三条免除了被告应当承担的责任，排除了原告的权利，且被告未提请原告对该条款内容予以注意，应属无效条款。被告称该协议系双方真实意思表示。
原告提交被告于2015年2月26日向唐山市住宅专项维修资金管理中心出具证明，内容为：“兹有买受人李国卫、刘杰、刘佳康购买我公司开发的……因我公司逾期交房，买受人已申请退房且已办理退房手续，原购房合同已撤销，现向贵中心申请退此房屋已缴纳的住宅专项维修资金共计55811元……”。被告称该证明系其公司出具。
2015年2月6日，原告收到被告退回购房款63970.2元。2015年3月20日、4月20日、4月28日、5月8日，原告分别收到被告退回购房款200万元、200万元、100万元、1277608.96元，以上共计6277608.96元。
以上事实有原、被告陈述、认购合约、商品房买卖合同、发票、借款合同、支付凭证、还款凭证、证明、银行明细、申请、退房申请、协议、收条、回单等证据记录在卷予以证实。
本院认为：2013年1月8日，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原、被告虽于2015年2月6日签订新的《协议》来解除之前的《商品房买卖合同》，但从该协议内容来看，仅约定了原告的义务，无权利的约定，也无被告义务的约定。通常来讲，对于已生效的《商品房买卖合同》，买受人有付款义务，出卖人有交付房屋义务。如果要解除该合同，买受人应退还所购房屋，出卖人应退还购房款。而在本案中，原、被告签订的《协议》仅有原告放弃所购房屋的约定，无被告退款及退还期限的约定，而协议的第三条又约定了“双方不再就上述事宜提出任何要求及主张”。从法院调取的被告于2015年1月20日向唐山市房地产交易中心递交的申请可以看出，原告应于该日之前就已向被告提出退房申请，而非在2015年2月6日提出。从被告于《协议》签订当日开始向原告返还购房款可以看出，签订该《协议》是向原告返还购房款的必经程序，正如原告所述“该协议并非原告真实意思表示，是为了走返还购房款手续不得不与被告签订这样的协议”。综上，可认定原、被告2015年2月6日签订的《协议》应为被告提供的格式合同。根据相关法律规定，提供格式合同的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因《协议》未有被告退款的约定，且第三条排除了原告的主要权利，应属无效条款。被告向唐山市房地产交易中心递交的申请和向唐山市住宅专项维修资金管理中心出具的证明均有因被告延期交房导致原告退房的表述，据此可认定因被告逾期交房违约导致合同解除，原告有权要求被告赔偿其损失。原告要求被告按人民银行同期贷款年利率6%给付利息的请求，并不违反法律的强制性规定，本院予以支持。2013年1月8日至2015年5月8日被告应向原告支付利息元。被告主张原告存在违约行为即逾期付款380万元，虽然原告存在上述行为，被告当时并未提出异议，仍向原告交房，视为对原告违约行为主张权利的放弃，亦可认为双方以实际行为变更了合同付款时间，故被告的该主张不成立。另被告要求法院依法确认《协议》合法有效。经上述论证，除《协议》第三条属无效条款外，其余为有效条款。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第九十七条，判决如下：
一、被告唐山金隅巨龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李国卫、刘杰、刘佳康人民币元；
二、驳回原告李国卫、刘杰、刘佳康的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11557元，由被告唐山金隅巨龙房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 刘树芬
代理审理员张娜
人民陪审员 孙福先
二〇一五年十二月二日
书 记 员 张昕悦