新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新审二民提字第339号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：乌鲁木齐高新技术产业开发区三盛房地产开发有限公司。住所地：乌鲁木齐市。
法定代表人：黄瑞英，该公司经理。
委托代理人：袁红梅，新疆北方律师事务所律师。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：李玉琴，女，汉族，1966年12月6日出生，个体户，住乌鲁木齐市。
委托代理人：王丽君，新疆正通律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：秦强，女，汉族，1981年11月21日出生，新疆维吾尔自治区森林公安局职工，住乌鲁木齐市。
委托代理人：魏俊茹，新疆四维律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨德新，男，汉族，1949年9月12日出生，新疆潞新煤业集团有限公司退休职工，住乌鲁木齐市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张新霞，女，汉族，1963年9月29日出生，职业及住址不详。
申请再审人乌鲁木齐高新技术产业开发区三盛房地产开发有限公司（以下简称三盛公司）、李玉琴因与被申请人秦强、杨德新、张新霞房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2015）乌中民四终字第23号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年8月3日作出（2015）新民申字第982号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，三盛公司委托代理人袁红梅，李玉琴及其委托代理人王丽君，秦强的委托代理代理人魏俊茹，杨德新到庭参加诉讼，张新霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审原告秦强向乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院起诉称，2002年4月8日，我与被告杨德新签订房屋买卖合同一份，约定由原告购买被告杨德新位于乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路30号附3号三盛小区7栋1单元301室楼房一套，建筑面积107.88平方米，购房价163000元。合同签订后，我如约履行了付款义务，被告杨德新亦将该房屋交付给了我，我自2002年一直居住至今。因该房屋仍登记在被告三盛公司名下，该房屋是被告三盛公司出卖给被告张新霞，被告张新霞又出卖给被告杨德新，而由被告杨德新出卖给我，我曾多次要求被告办理房产证，被告均予以拒绝，同时被告三盛公司又称房屋已卖给被告李玉琴。鉴于以上事实，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令四被告协助原告办理乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路30号附3号三盛小区7栋1单元301室房屋产权过户手续，并由被告承担本案诉讼费用。被告杨德新辩称，本案涉案房屋是2000年我从被告张新霞处购买，因房屋所有权一直登记在被告三盛房产公司名下，故一直未办理房屋过户手续。2002年我将房屋卖给秦强属实，亦同意协助其办理房屋过户手续，但因房屋所有权登记在被告三盛公司名下，我没有能力为秦强办理房屋过户手续。请求依法判决。被告三盛公司辩称，本案涉案房屋是我公司2000年以买卖形式交由被告张新霞保管的，双方实际并不存在房屋买卖合同关系，被告张新霞无权处分该房屋，被告张新霞与杨德新以及杨德新与秦强之间的房屋买卖合同均应无效。我公司与秦强不存在直接的法律关系，无义务协助秦强办理房屋过户手续，且我公司已将涉案房屋出售给被告李玉琴，李玉琴已办理了房产抵押贷款，亦已缴纳了房屋交易契税，因房屋一直由秦强居住，故我公司始终无法向被告李玉琴交付房屋。请求驳回秦强的诉讼请求。被告张新霞未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告李玉琴辩称，本案涉案房屋是我2000年从被告三盛公司购买，三盛公司在将房屋出卖给我前将房屋交给被告张新霞保管，导致房屋一直未交付给我，但我与三盛公司之间的房屋买卖合同合法有效，该房屋应归我所有。被告张新霞擅自将该房屋转卖给被告杨德新，被告杨德新又将房屋转卖给秦强的行为侵犯了我的合法权利，该交易行为应无效，且我方没有协助秦强办理房屋过户手续的义务。请求驳回原告的诉讼请求。
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审查明，2000年1月8日，三盛公司与张新霞签订《商品房买卖合同》一份，约定三盛公司将其开发的乌鲁木齐市阿勒泰路30号天海小区二期7号楼1单元301号房屋出售给张新霞，建筑面积107.88平方米，单价为1500元／平方米，总售价为161820元，由张新霞在合同签订时交付等等。合同签订后，三盛公司收取了张新霞房款161820元，并给张新霞出具收据一份，同时将该房屋交付给了张新霞。2000年4月4日，张新霞与杨德新签订《房产购销协议》一份，约定张新霞将乌鲁木齐市阿勒泰路30号天海小区二期7号楼1单元301号房屋以122000元的价格转让给杨德新，由张新霞负责办理房产证及有关手续等等。杨德新支付房款后，张新霞将该房屋及购房合同以及房款收据一并交付给了杨德新。2002年4月8日，杨德新又与秦强签订《房产买卖协议》一份，约定杨德新将乌鲁木齐市阿勒泰路30号天海小区二期7号楼1单元301号房屋以163000元卖给秦强，由杨德新负责办理房产证及有关手续等等。协议签订后，秦强按约向杨德新支付了房款，杨德新亦将该房屋及张新霞的购房合同以及房款收据一并交付给了秦强。此后至今，该房屋一直由秦强居住使用。2006年2月27日，三盛公司取得了该房屋所有权证，房屋坐落位置为乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路30号附3号三盛小区7栋1单元301室。上述三盛公司与张新霞、张新霞与杨德新、杨德新与秦强之间关于涉案房屋的买卖均未办理房屋过户手续。该房屋在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心登记信息正常，无抵押登记。
另查明，2000年12月21日，三盛公司与李玉琴签订《商品房购销合同》一份，约定三盛公司将乌鲁木齐市阿勒泰路30号天海小区二期7号楼1单元301号房屋以194184元的价格转让给李玉琴。后李玉琴交纳了房屋交易契税及交易服务费等费用，并以该房屋为抵押向乌鲁木齐市商业银行高新支行贷款150000元支付给了三盛公司，但其余房款李玉琴未向三盛公司支付，三盛公司亦未将该房屋交付给李玉琴。
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审认为，依据三盛公司与张新霞签订的《商品房买卖合同》、张新霞与杨德新签订的《房产购销协议》及杨德新与秦强签订的《房产买卖协议》以及涉案房屋最终交付给秦强居住使用十余年的事实，证实三盛公司与张新霞、张新霞与杨德新、杨德新与秦强之间存在房屋买卖的事实，上述交易行为虽未办理房屋过户手续，但均为交易当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，符合合同生效成立的要件，均为有效协议，协议相对方均应按约履行各自的义务。三盛公司辩称其是以买卖形式将房屋交由张新霞保管，其与张新霞之间不存在房屋买卖合同关系的意见，无证据证实，且与《商品房买卖合同》及房款收据相矛盾，故不予采信。三盛公司、李玉琴辩称张新霞与杨德新以及杨德新与秦强之间房屋买卖合同无效的意见不能成立。杨德新作为涉案房屋最后一手出卖人与秦强存在房屋买卖合同关系，其负有协助秦强办理房屋产权过户的附随义务。三盛公司、张新霞与秦强之间虽不存在直接的房屋买卖合同关系，但因涉案房屋登记在三盛公司名下，其与张新霞系涉案房屋的出卖人，均有协助办理房屋产权过户手续的义务，且张新霞、三盛公司是否协助办理房屋过户手续与杨德新协助秦强办理房屋过户手续之间存在必然的因果关系，故结合全案房屋交易事实，对秦强要求杨德新、张新霞、三盛公司共同履行房屋产权过户义务的诉讼请求予以支持。三盛公司辩称其无义务协助秦强办理房屋产权过户手续的意见不能成立。李玉琴虽与三盛公司于2000年12月21日签订了《商品房购销合同》，但该合同签订于三盛公司与张新霞的《商品房买卖合同》之后，且三盛公司在与李玉琴签订合同前已将涉案房屋交付给了张新霞，三盛公司与张新霞签订的《商品房买卖合同》应优先履行，经张新霞、杨德新二次交易后涉案房屋由秦强居住使用，故秦强应优先取得涉案房屋，李玉琴并不能依据其与三盛公司之间的《商品房购销合同》对涉案房屋享有所有权，李玉琴辩称涉案房屋属其所有的意见不予采纳。因李玉琴并非涉案房屋的出卖人，其无协助原告办理涉案房屋过户手续的义务，秦强要求李玉琴协助办理涉案房屋过户手续亦无相应事实及法律依据。张新霞经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证及质证的诉讼权利。乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院于2014年8月11日作出（2014）沙民三初字第155号民事判决：一、杨德新、张新霞、三盛公司于本判决生效后三十日内协助秦强办理乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路30号附3号三盛小区7栋1单元301室房地产权属过户手续；二、驳回秦强要求李玉琴协助办理上述房屋产权过户手续的诉讼请求。本案受理费70元，公告送达费390元，合计诉讼费460元（秦强已预交），由杨德新负担160元，由张新霞负担150元，由三盛公司负担150元。
三盛公司不服一审判决向乌鲁木齐市中级人民法院上诉称，我公司所售房屋唯一合法的买受人是李玉琴，我公司和张新霞所签合同及开具收据的解释权只有我公司和张新霞享有，张新霞不出庭，该合同、收据与秦强、杨德新没有关系。张新霞与杨德新，杨德新与秦强之间根本没有房屋买卖合同，即便向法庭出示也属无权处分行为，违反法律规定而无效。本案审理程序违法，秦强第一次起诉后撤诉，该案未向我公司送达裁定，第二次起诉后杨德新编造了与张新霞的购房合同，两次起诉我公司均提起反诉，但均被驳回。对涉案房屋李玉琴已在房产局登记、税务局交税、办理公证、银行抵押，因秦强的侵权造成向银行还贷中断，现已进入强制执行。请求二审法院撤销原审判决，驳回秦强的诉讼请求。
秦强答辩称，我与杨德新签订的房屋买卖合同真实、有效。我自2002年购房至今已在涉案房屋居住13年，作为善意购房人，我支付了购房款，三盛公司及杨德新应当协助我办理过户手续。三盛公司与李玉琴之间的房屋买卖合同已解除，李玉琴未交纳购房款，三盛公司也未向李玉琴交付房屋。涉案房屋没有办理抵押登记。三盛公司、杨德新协助我办理涉案房屋的过户手续并不存在障碍。三盛公司称张新霞无权处分房屋，但自2000年至今三盛公司从未主张过无效或请求解除合同。请求驳回三盛公司的上诉请求，维持原判。杨德新答辩称，三盛公司将涉案房屋出售至今已有15年，去年才提出卖给了李玉琴，房产证没有办理过户手续的原因是一直办不下来，秦强起诉前三盛公司并没有说不能办理，请求驳回三盛公司的上诉请求。李玉琴答辩并上诉称，原审法院认定涉案房屋为秦强所有不符合客观事实，我从三盛公司购买了涉案房屋，三盛公司对此认可，是秦强侵权导致我未取得房屋，期间我多次向三盛公司主张权利，原审判决在张新霞未到庭的情况下认定三盛公司与张新霞签订了购房合同，并作出错误判决，损害了我的合法权益。请求二审撤销原判，驳回秦强的诉讼请求。秦强针对李玉琴的上诉答辩称，李玉琴与三盛公司签订房屋买卖合同的时间在张新霞与三盛公司签订合同之后，三盛公司将涉案房屋一房二卖，李玉琴与三盛公司签订合同时就知道不能交付房屋。李玉琴出示的证据中没有向三盛公司缴纳任何购房款的证据，李玉琴与三盛公司没有证据证明购房协议已实际履行。我一直居住在涉案房屋内，一直在向三盛公司主张办理房屋权属登记，从未听说过涉案房屋卖给李玉琴的事实，请求二审驳回李玉琴的上诉请求。杨德新针对李玉琴的上诉答辩称，李玉琴主张其购买涉案房屋已15年，但从未主张相关权益，与常理不符。请求二审法院驳回李玉琴的上诉请求。三盛公司针对李玉琴的上诉答辩称，我公司认可李玉琴的上诉请求，李玉琴一直在向我公司主张交付涉案房屋。张新霞未答辩。
乌鲁木齐市中级人民法院二审查明事实与一审一致。
乌鲁木齐市中级人民法院二审认为，1、对于秦强另案提起的诉讼，原审法院作出的撤诉裁定书是否向三盛公司送达并不属于本案审查范畴。且三盛公司未能提供合法有效的证据证实原审法院在本案审理过程中存在其他程序违法的行为，故对三盛公司主张原审程序违法的理由不予采信。2、张新霞虽未到庭，但依据秦强手中持有的张新霞与三盛公司所签购房合同原件及三盛公司向张新霞开具的收据原件，足以认定三盛公司与张新霞之间存在房屋买卖合同关系，张新霞亦足额支付了购房款，加之三盛公司实际向张新霞交付了房屋，故对三盛公司主张其与张新霞之间并不存在真实的房屋买卖合同关系不予采信。3、三盛公司主张李玉琴是涉案房屋的唯一合法买受人，但李玉琴与三盛公司签订购房合同的时间在张新霞之后，即便两份合同均合法有效，因三盛公司既未向李玉琴实际交付房屋，也未协助李玉琴办理房屋所有权转移登记，张新霞基于实际占有涉案房屋的事实，理应优先于李玉琴取得涉案房屋的所有权。另，李玉琴虽以涉案房屋为抵押物办理了按揭贷款手续，但并未在房产交易中心办理抵押登记，故而该抵押行为不具有公示、公信力，并不能对抗另一合法买受人张新霞。4、因涉案房屋的权属证书尚未办理，张新霞在转让房屋时将购房合同及收据原件交给下一手买受人杨德新持有，并实际交付房屋，据此可认定张新霞与杨德新之间存在房屋买卖合同关系。杨德新在庭审中亦认可其与秦强签订的房屋买卖合同，且自认已将涉案房屋交付秦强占有、使用。基于上述事实，三盛公司与张新霞、张新霞与杨德新、杨德新与秦强就涉案房屋分别签订的房屋转让合同并未违反法律、行政法规的相关的规定，均合法有效。张新霞作为原审被告，经合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃其在本案中的抗辩权，应自行承担不利后果。三盛公司以张新霞未到庭为由，主张其与张新霞签订的房屋买卖合同与杨德新、秦强无关，张新霞与杨德新、杨德新与秦强之间不存在真实的房屋买卖合同关系缺乏事实及法律依据，不予支持。5、涉案房屋虽存在数次转手买卖，但三盛公司与张新霞、张新霞与杨德新、杨德新与秦强之间均签订有房屋买卖合同，无论从时间及完成交付行为均具有延续性。经审查，上述转让行为除未办理房屋产权转移登记手续外，交易过程并无明显瑕疵。依照相关法律规定，秦强作为数次转手买卖合同的终局买受人，其请求前手出卖人杨德新、张新霞及三盛公司依次协助其办理房屋产权过户登记合法有据，应予支持。三盛公司、李玉琴的上诉主张均缺乏事实及法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文表述不当，故依法对原判主文予以纠正。乌鲁木齐市中级人民法院于2015年3月15日作出（2015）乌中民四终字第23号民事判决：一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第155号民事判决第二项，即：驳回秦强要求李玉琴协助办理上述房屋产权过户手续的诉讼请求；二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第155号民事判决第一项即“杨德新、张新霞、三盛公司于本判决生效后三十日内协助秦强办理乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路30号附3号三盛小区7栋1单元301室房地产权属过户手续”为：杨德新、张新霞、三盛公司于本判决生效后三十日内依次协助秦强办理乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路30号附3号三盛小区7栋1单元301室房屋权属登记过户手续。二审案件受理费140元（三盛公司、李玉琴各预交70元）由三盛公司、李玉琴各自负担。
三盛公司向本院申请再审称，1、2000年12月21日三盛公司把诉争房产按揭卖给了李玉琴。乌鲁木齐市商业银行高新支行是诉争房产的抵押权人，原审漏列该支行为本案当事人。2、本案还存在2002年4月8日张新霞与张宜荣签订的一份合同，所以张新霞将房产是2000年卖给杨德新了，还是2002年卖给张宜荣了？还是杨德新将房产卖给秦强了？哪笔交易是真的。本案重要事实张新霞是否卖房，其将房屋卖给了谁原审未能查清。3、房屋属不动产，不同于其他一般商品。秦强、杨德新用他人的购房合同去买卖房产的行为违法，其合同无效。即便张新霞和张宜荣、张新霞与杨德新的合同都是真的，亦属无权处分行为，其合同有效性亦需经过三盛公司或李玉琴或乌鲁木齐市商业银行高新支行的追认，否则无效。4、三盛公司给张新霞卖房手续是假，实际是为防止他人哄抢房屋，请张新霞帮忙占房。5、乌鲁木齐市商业银行高新支行已依法申请强制执行诉争房产。综上，李玉琴购买诉争房产办理了完整的购房、贷款、抵押、登记手续，所有权已属李玉琴。请求：纠正错误判决。
李玉琴向本院申请再审称，1、李玉琴是涉案房屋唯一合法享有所有权的人。涉案房屋亦正处于抵押权人乌鲁木齐市商业银行高新支行申请的强制执行程序中，原一、二审判决涉案房屋为秦强所有适用法律不当。2、张新霞、杨德新均非房屋所有权人，其处分房屋的行为是无权处分，不应得到法庭支持。请求：撤销一、二审判决；改判涉案房屋为李玉琴所有或发回重审。
三盛公司及李玉琴均相互认可对方的申请再审理由及请求。
秦强针对三盛公司及李玉琴的再审申请答辩称，1、一审法院的法官两次去房产局调查过，房屋没有办理抵押登记，诉争房屋也并不是正在执行的财产。对方在原审期间并未提出漏列当事人的问题。2、李玉琴与三盛公司的房屋买卖合同是假按揭贷款合同，合同当日双方还签订了补充协议，协议内容充分说明三盛公司未变更房屋现状，房屋无法交付给李玉琴，李玉琴是明知的。按揭款是三盛公司代付的，不存在李玉琴欠付银行贷款的情况。补充协议约定如果李玉琴拿不到房子双方合同自动解除。（2013）沙民三初字第1031号案件中，三盛公司出具了一份其与李玉琴的解除合同协议，他们的房屋买卖合同已经解除了。3、秦强2002年4月购房，李玉琴的合同是2000年12月，秦强入住时房屋并没有人居住，并不存在对方所说抢占房屋的情况。张新霞与三盛公司的合同早于李玉琴与三盛公司的合同，他们买了房屋后都没有入住，只有秦强在2002年入住了该房，秦强也要求杨德新和三盛公司办理房屋手续，他们都是知情的。秦强交付了房屋并居住至今，属于房屋的真正所有权人。请求驳回再审申请。
杨德新针对三盛公司及李玉琴的再审申请答辩称，我在2000年4月从张新霞手里购得该房，十年都没有办下房产证，期间张新霞以各种理由不配合办证。李玉琴就没有给三盛公司交付购房款，我也没有见过李玉琴，李玉琴也没有找过我，我也没有听说过涉案房屋是交给张新霞保管的情况。
本院再审查明的事实与原一、二审一致。
本院再审认为，1、三盛公司与李玉琴签订《商品房购销合同》后，李玉琴与乌鲁木齐市商业银行高新支行之间形成的抵押借款关系与本案当事人之间针对房屋的权属争议并非同一法律关系，三盛公司认为本案漏列乌鲁木齐市商业银行高新支行为本案当事人无相应依据。2、《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，三盛公司在与张新霞签订《商品房买卖合同》后，又与李玉琴就同一房屋签订《商品房购销合同》，其行为属于“一房二卖”。张新霞持有与三盛公司签订的《商品房买卖合同》及房款收据，并实际占有房屋。杨德新及秦强有理由相信涉案房屋属张新霞所有。涉案房屋当时虽未办理权属证书，但并不影响上述房屋买卖合同及房屋转让协议的效力。三盛公司否认其与张新霞之间的房屋买卖关系，称张新霞只是为其代管房屋，但并未能提供充分证据予以佐证。3、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。本案中，三盛公司于2006年将涉案房屋所有权证办至自己名下，因此，涉案房屋所有权并未发生流转。在此情况下，李玉琴虽持有与三盛公司签订的《商品房购销合同》，但从三盛公司及李玉琴提交的相关证据并不能反映李玉琴已针对涉案房屋支付了相应房款。张新霞与三盛公司不仅签订了《商品房买卖合同》，且有证据证明其已支付了房款，其后手杨德新、秦强均支付了对价房款，且房屋由秦强自2002年实际占用至今。三盛公司在秦强起诉前并无证据证明其曾向秦强提出异议或主张权利。故，原审对于已先行合法占有涉案房屋的买受人秦强的权属要求予以支持符合公平原则及“一房二卖”中争议商品房所有权归属问题的处理原则。综上，三盛公司及李玉琴的申请再审理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持乌鲁木齐市中级人民法院（2015）乌中民四终字第23号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭英琪
代理审判员 祁万杰
代理审判员 张 斌
二〇一五年十二月十三日
书 记 员 洪 深