舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）舟普山民初字第14号原告方志义，男，1964年4月24日出生，汉族，住舟山市普陀区。被告徐满琴，女，1955年6月10日出生，汉族，住舟山市普陀区。委托代理人（特别授权）翁雄健，浙江五奎律师事务所律师。委托代理人（特别授权）金少平，男，汉族，1973年4月24日出生，住舟山市普陀区，系徐满琴女婿。原告方志义诉被告徐满琴租赁合同纠纷一案，原告于2015年12月31日向普陀山法庭提起诉讼，同日立案受理，该案于2016年4月18日移送本院审理，本院依法组成合议庭适用普通程序审理，于2016年6月6日公开开庭审理本案，原告方志义及被告委托代理人翁雄健到庭参加诉讼。本案在审理过程中因案情复杂，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告诉请：一、判决解除房屋租赁合同，无偿退出房屋，原告收回房屋；二、被告偿还拖欠的租金137242元（自2012年5月1日至2015年12月22日止，共3年7个月22天，每年租金73333元，需要支付267242元，减去已支付的13万元，还需要支付137242元），并支付拖欠租金的利息（以137242元为基数按照银行同期贷款利率自2014年5月1日起计算至实际履行日止）；三、诉讼费由被告负担。事实理由如下：原告与被告在2012年4月19日签订房屋租赁合同一份，双方约定自2012年5月1日起十二年总租金为88万元，分三次付清，第一次在合同签订之前已支付13万元，第二次在2014年5月1日前支付25万元，第三次在2017年5月1日前支付剩余50万元，但被告只支付了第一次13万元，第二次约定付款日2014年5月1日，但该款项一直没有支付，并一直在承租中。合同中约定租金88万元，每年73333元，被告从2012年5月1日承租至今，共3年7个月零22天，实际应付原告租金267242元，但被告仅支付13万元，故被告拖欠租金137242元。被告无故拖欠租金的行为构成违约，故原告诉至法院。庭审中，原告表示不动产归原告，动产归被告。被告答辩称，被告承租原告普陀山镇合兴村下厂2号房屋后，根据房屋租赁合同第十条的约定征得原告同意后，对房屋进行改造、装修：1.把原一楼的屋檐和二楼的阳台进行了封闭，扩大了房屋的使用面积；2.拆除了原一楼与二楼之间的五孔板，在降低原一楼高度后，重新浇筑了混凝土楼板，并对三楼屋顶进行了预浇，把原屋顶改成了阁楼，同时还新增了三楼与二楼之间的木质楼梯；3.拆除了原一楼室内的楼梯，把楼梯移到室外，增加了房屋的利用面积；4.把后院原一间简易棚屋拆除后，重新建造成了砖混结构的房屋，作为餐厅包厢；5.在院子里铺设了火烧石板。在此基础上，对一楼房屋按照农家乐个体饭店的要求进行了装修，因东边邻居1号人家提出意见，为减少对东边那户人家的影响，后又将一楼后半部分已装修的厨房拆除，移至西边前半部分，重新进行了装修。对二楼、三楼房屋按照客房的要求进行了装修，形成了一楼农家乐，二楼、三楼客房的格局，大大增加了房屋的利用空间，提升了房屋的利用价值。同时，购买了全部的厨房设备和空调、桌椅、床铺等经营物品。上述共计花费60万元，其中改造房屋的土建部分达26万元。对一楼的农家乐，已经通过了8个部门的审批，但因隔壁1号那户人家原与原告存在矛盾，不肯签订协议书（按照规定两幢房屋之间的间距必须达到9米，如达不到9米，必须征得相邻方的签字同意），导致无法取得排污许可证和营业执照，农家乐在经营两个月后被迫停业至今，造成被告巨额损失。原告以被告未支付房租为由要求解除合同收回房屋，企图坐享其成。被告认为，根据房屋租赁合同第十一条的约定，饭店、旅馆、小店的执照由原告女儿方琼申请，即办理相关的经营手续是原告的合同义务，根据合同法第六十七条之规定，在原告未办妥相关经营手续前，对于房屋租赁费，被告有后履行抗辩权，付款条件并未成就。据此，原告提出的解除合同、支付租金等诉讼请求均不能成立，请求依法判令驳回原告的诉讼请求。原告未能办妥相关的经营手续，导致一楼的农家乐无法经营已构成违约，根据合同法第一百零七条的规定，应承担赔偿损失的违约责任。根据合同法第一百一十条第一款和房屋租赁合同第十三条的约定，原告应支付被告违约金50万元，对此，被告保留提起反诉的权利。原告为证明自己的诉讼请求所依据的事实向本院提供了以下证据材料：一、2012年4月19日，原告与被告签订的房屋租赁合同原件一份，拟证明双方对合同权利义务进行约定的事实；二、王彩琴出具的一份解除合同书复印件，拟证明原告之前将房屋租赁给王彩琴，后来王彩琴转给徐满琴，当时营业执照也是王彩琴去办理的；三、没有双方签字的租赁协议一份，拟证明徐满琴女婿金少平提供的合同文本；四、补充协议复印件一份，拟证明方琼原与王彩琴签订的合同内容；五、《普陀山“洛迦驿站”规范经营责任书》复印件一份，拟证明双方签署规范经营责任书的事实；六、临时工程建设申请表复印件一份，拟证明在无法得到农家乐的审批手续后，被告要对房子进行重新装修，所以原告出面申请。被告为证明自己的答辩向本院提供了以下根据材料：一、照片一组，拟证明原告房屋与东边房屋间距没有达到9米及房屋的装修现状；二、2016年5月10日，被告律师给原告发的律师函，拟证明被告函告原告，因农家乐排污手续未拿到，被告同意将一楼农家乐改成客房，要求原告配合被告办理客房的相关经营手续；三、方琼办理农家乐执照的相关申请报告和营业执照，拟证明方琼申请农家乐已取得税务、工商等8个部门的同意，因排污许可证未拿到，所以农家乐无法经营，也证明相关手续是原告方在办理的；四、被告代理人对李新付和曹治喜所作的询问笔录及出庭作证的曹治喜的证人证言，拟证明房屋改造情况和双方协商情况，当时被告就提出一楼农家乐改造成客房，但是原告不同意。被告对原告提供的证据一三性无异议，合同第十条进行了装修改造约定，十一条约定饭店执照由原告女儿申请，现在一楼农家乐排污许可证无法取得的责任在原告，被告要求改造成客房，原告不同意，目的是把房屋收回去，重新高价出租；对原告提供的证据二真实性无异议，但对营业执照由被告方办理有异议；对证据三表示，金少平是被告女婿，在普陀山开旅游公司，因原告不同意所以没有达成协议；对证据四表示不知情，与本案无关；对证据五、六真实性无异议，关于临时工程建设申请表，就是一楼农家乐开不了，后来双方协商由被告一方重新出资对房子进行改造，然后再继续租给被告经营，但最后双方对合同未协商一致。原告对被告提供的证据一表示，照片上的房屋是涉案房屋，但瓷砖是原告所贴，围墙是原告所砌，外面白的涂料是被告涂的，房屋里的抽水马桶、电视机和床铺是被告弄的；对证据二表示被告租金未及时支付，不同意律师函内容；对证据三表示相关手续是以方琼名义申请，但是被告去办理的；对证据四表示，没有五六十万装修的也不好，一楼五孔板没有拆除是对的，装修也是被告在弄。本院经审理查明的事实如下：位于舟山市的房屋为方志义所有。2012年4月19日，出租方方志义与承租方徐满琴签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：第一条约定，方志义将其位于普陀山合兴下厂2号的房屋出租给徐满琴作营业使用（面积按房产证上计算）为期十二年，自2012年5月1日起至2024年4月30日止；第二条约定，双方约定十二年总租金88万元，分三次付清，第一次付款为订立合同之前付过13万元，第二次付款在合同订立满两年即2014年5月1日前付租金25万元，第三次付款在合同订立满五年即2017年5月1日前付清余款50万元，所有付款以方志义出具的收据为凭，徐满琴不得以任何理由拖欠租金，若徐满琴逾期不支付租金超过15天，方志义有权解除合同，徐满琴承担违约责任；第三条约定，徐满琴承租期间所需缴纳的营业税、水电费、工商管理费、排污费、垃圾卫生费等各项费用由徐满琴自理，方志义不支付任何费用；第四条约定，徐满琴因营业需要增加饭店旅馆设备、装修房屋、修补房屋等费用由徐满琴自理，徐满琴应及时对墙壁、门窗、广告牌等设施进行保护和维修，否则后果自负，承租期间一切费用由徐满琴自理，承租期满退出时，饭店旅馆等设备不能取回，原样留给方志义，方志义不对徐满琴进行任何补偿，承租营业期间饭店旅馆需要的装修、各执法部门要求整改等增加设备由徐满琴自理，方志义不支付任何费用；第九条约定，房屋改装必须经过方志义同意后实施；第十一条约定，饭店、旅馆、小店执照由方志义女儿方琼申请，由徐满琴操作和做好基础和承担各种费用；第十二条约定，所有违约、责任、损失、赔偿等期限为15天；第十三条，方志义违约，赔偿徐满琴违约金50万元，徐满琴违约，不可要求方志义退还已付租金，饭店旅馆设备、装修动产不动产全归方志义所有，徐满琴无条件退出，租赁合同解除；合同第十四条约定，本合同自双方签字后生效。徐满琴支付第一笔租金后，第二笔租金25万元拖欠至今未支付。徐满琴承租房屋后，对房屋进行改装、装修，一楼作为农家乐使用（主要指作餐饮），二楼、三楼作客房使用。原告与被告一致确认如下：对于一楼的农家乐经营需要取得营业执照，现在已取得卫生许可证，因涉案房屋与隔壁邻居间距不足9米，需要得到隔壁邻居的同意才能取得环保局的排污许可证，现在隔壁邻居不同意一楼作农家乐，所以排污许可证不能取得而导致无法取得一楼的经营许可证；二楼、三楼的客房只需要双方签订一份《普陀山“洛迦驿站”规范经营责任书》，现该责任书双方已签署，不需要相关营业执照。本院认为，原告方志义与被告徐满琴签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。双方签订的租赁合同约定徐满琴应于2014年5月1日前支付第二笔租金25万元，徐满琴拖欠租金至今未付，对此，被告抗辩称，办理相关的经营手续是方志义的合同义务，根据合同法第六十七条之规定，在方志义未办妥相关经营手续前，对于房屋租赁费，徐满琴有后履行抗辩权，故付款条件并未成就。本院认为，双方签订的租赁合同第十一条约定，饭店、旅馆、小店执照由方志义女儿方琼申请，由徐满琴操作和做好基础和承担各种费用。合同中约定办理饭店基础性工作由被告操作并承担各种费用，原告方是负责出面申请。故未取得一楼农家乐经营许可证的责任不在原告，被告不能据此拒绝支付租金，对被告的抗辩，本院不予采纳。被告未按约定支付租金的行为构成违约，根据租赁合同第二条的约定，方志义有权解除合同，故对方志义要求解除合同、支付截至2015年12月22日止的租金137242元及自2014年5月1日起至该款项付清日止按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计付利息损失的诉讼请求，本院依法予以支持。租赁合同解除后，被告应返还租赁物，故对原告要求被告退还租赁物的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起解除原告方志义与被告徐满琴于2012年4月19日签订的《房屋租赁合同》；二、被告徐满琴于本判决生效之日起十日内支付原告方志义租金137242元（截止2015年12月22日止）及该款项的利息损失（自2014年5月1日起至该款项付清日止按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计付）；三、被告徐满琴于《房屋租赁合同》解除后三十日内腾退并向原告返还位于普陀山合兴下厂2号的租赁房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3045元，由被告徐满琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 长 俞 辉代理审判员 杨 静人民陪审员 薛洪民二〇一六年十二月二十九日代书 记员 臧超静附相关法律条文：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。????11?