江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民初字第04267号
原告孙天童。
委托代理人王水山，江苏金正平律师事务所律师。
被告谭静。
被告王卫星。
两被告委托代理人沈树杰，江苏丹凤律师事务所律师。
原告孙天童与被告谭静、王卫星确认合同有效纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理。依法由审判员姜华忠适用简易程序，分别于2014年11月17日、12月9日两次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告委托代理人王水山及被告委托代理人沈树杰均到庭参加诉讼。2015年4月27日、6月16日，本院依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人王水山、被告委托代理人沈树杰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙天童诉称：两被告系夫妻，与原告是姑侄关系。2004年1月20日，原告父亲孙仲伟以原告的名义，出资3000元，购买了被告座落于原练湖东岗社区后东岗村的一间楼房及二间附房（未办理产权变更）。2013年5月，练湖片区房屋征收，被告获得两套安置房，并将练湖新城25幢3单元306室钥匙交给原告父亲，房屋装修后暂由原告祖父母居住。后两被告以种种理由推诿，不愿协助办理房屋产权变更。现请求法院判令：1、请求法院确认原房屋转让协议有效。2、练湖新城25幢3单元306室及13号车库归原告所有，被告协助原告办理该房屋产权变更。3、被告承担本案诉讼费用。
被告谭静、王卫星辩称：1、签订房屋转让协议时，原告刚满十周岁，是无民事行为能力人，该协议不具有法律效力，是无效协议。2、涉案房屋的土地为宅基地划拨地，是禁止转让的，原告并非本村村民，不具有买受人的资格。3、该协议签订后，合同双方并未实际履行，直至2013年房屋被征收，丹阳市人民政府确认被征收人是被告谭静。4、涉案房屋转让协议签订已达十年之久，原告诉讼已超过法定诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告谭静与原告父亲孙仲伟是同胞兄妹，与原告孙天童是姑侄。两被告系夫妻关系。被告谭静在本市练湖九分场后东岗自有两间两层楼房（面积133平方米）及两间附房（面积30.4平方米）。产权证号：丹练字第××号。
2004年1月20日，原告父亲孙仲伟以原告孙天童的名义与两被告签订房屋转让协议。协议约定：两被告将座落于练湖九队后东岗村，两间楼房中与朱华美为邻的一间及两间附房，以三千元的价格转让给原告。孙某甲（被告谭静的舅舅）、谭某（被告谭静的父亲）在协议上作为中间人签名。当日，原告父亲孙仲伟即给付被告谭静购房款3000元。该房屋一直由谭某夫妻居住，未办理过户手续。
2013年5月4日，丹阳市人民政府房屋征收办公室与被告谭静签订了房屋征收补偿协议，征收了谭静座落于练湖后东岗的房屋（含涉讼房屋）。被告谭静以房屋产权调换方式，取得练湖新城房屋两套及两个车库：A区7-3-405号房屋、7-37号车库（后重新编号为13幢3单元405室、37车库），价值457203元；B区12-3-306房屋、12-13号车库（后重新编号为25幢3单元306室、13车库），价值483931元。两套房屋合计价值941134元。此外，被告谭静还领取了产权调换差价、搬迁奖、安置费等现金补偿181813元。两套房屋价值和现金补偿共计1122947元。原、被告双方曾口头约定，练湖新城25幢3单元306室及13号车库归原告所有，13幢3单元405室及37号车库归两被告所有。
2013年5月31日，被告谭静将拆迁补偿款181830.68元存入原告父亲孙仲伟账户。之后，孙仲伟交与原告。7月，拆迁房屋交付。被告谭静将涉讼房屋练湖新城25幢3单元306室的钥匙交给原告父亲孙仲伟，原告委托父亲孙仲伟装修后由祖父母暂住。2014年7月，被告谭静领取了涉讼房屋练湖新城25幢3单元306室及13号车库的房产证（丹房权证开发区字第××号），房产证登记的房屋所有权人为谭静，共有人是王卫星。8月，被告王卫星将25幢3单元306室的房产证交与原告祖母孙押珍，并收取了办证费用3000元。因两被告推诿，不愿协助原告办理涉讼房屋的产权变更，原告诉讼来院。
以上事实，由原告提供的房屋转让协议、丹练字第××号房屋所有权证存根、房屋产权登记现场查勘表、丹房权证开发区字第××号房屋所有权证、孙某乙证明、赵某证明、房屋征收补偿协议、房屋征收补偿结算单、房屋征收补偿费用付款通知、孙某甲证明、谭某证明、丹国用（2004）第1405号土地证，被告提供的中国建设银行存款凭条以及原、被告委托代理人庭审陈述、证人孙某甲、赵某、孙某乙的当庭证言所证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告2004年1月20日所签订的房屋转让协议，是双方当事人的真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
被告提出：“签订房屋转让协议时，原告刚满十周岁，是无民事行为能力人，该协议不具有法律效力，是无效协议。涉案房屋的土地为宅基地划拨地，是禁止转让的，原告并非本村村民，不具有买受人的资格。”的观点。经审查，签订协议时，原告孙天童已满十周岁，是限制民事行为能力人。法律规定，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理。原告父亲孙仲伟作为法定代理人，代原告签订房屋转让协议，并无不当。法律规定本村村民购买集体土地上的房屋，方为有效。但涉讼房屋占用的是国有土地，且法律并未禁止划拨土地上房屋的买卖。原、被告间签订的房屋转让协议并不违法。因此，对被告的上述观点不予支持。
被告还提出：“该协议签订后，合同双方并未实际履行，直至2013年房屋被征收，丹阳市人民政府确认被征收人是被告谭静。”的观点。本院认为，证人孙某甲、谭某的证词，均证实被告谭静已收到购房款3000元，原告已支付了合同对价，履行了付款义务。丹阳市人民政府确认被征收人是谭静，并不影响原告的诉讼，且正是原告起诉的原因。故对被告的意见，亦不予支持。
被告认为：“涉案房屋转让协议签订已达十年之久，原告诉讼已超过法定诉讼时效。”本院认为，被告于2014年7月21日将练湖新城25幢3单元306室及13号车库登记在自己名下，原告于9月24日即提起诉讼，主张涉讼房屋的所有权，并未超过法定诉讼时效。
被告因本市练湖九分场后东岗两间两层楼房及两间附房（丹练字第××号）被征收，获得练湖新城13幢3单元405室、37车库，价值457203元；25幢3单元306室、13车库，价值483931元的两套住房以及现金补偿181813元。系丹练字第××号房取得拆迁利益，原告应有相应的权利。
被告否认原告对练湖新城25幢3单元306室及13号车库的所有权。但从被告支付原告拆迁补偿款181830.68元、交付该房屋的钥匙、房产权与原告、房屋由原告装修等一系列的行为，可以推定原、被告就拆迁补偿是协商过的，涉讼房屋及拆迁补偿款181830.68元是分配给原告的。
丹练字第××号房屋，共有两间楼房（面积133平方米）和两间附房（面积30.4平方米），共163.4平方米。原告购买其中的一间楼房和两间附房，面积为96.9平方米，占全部房屋面积的59.3%；被告剩余房屋面积66.5平方米，占40.7%。征收利益两套房屋价值及现金补偿共计1122947元。对应房屋面积，原告按比应获得拆迁利益665908元，扣减补偿款181813元，余484095元，与25幢3单元306室及13号车库的价值483931元，大致相当。被告按比应得拆迁利益457039元，与13幢3单元405室及37车库的价值457203元也相差无已。以上分析计算，可以印证原、被告确实就拆迁补偿是协商过的，25幢3单元306室及车库应归于原告。
综上，本院对原告的诉讼请求，予以支持。
为维护合同当事人的利益，保护权利人的物权。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告孙天童与被告谭静、王卫星签订的房屋转让协议有效；
二、练湖新城25幢3单元306室及13号车库（丹房权证开发区字第××号）归原告孙天童所有。被告谭静、王卫星于本判决生效后十日内协助原告孙天童办理房屋产权变更手续。
案件受理费8561元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（上诉法院开户行：工商银行镇江市永安路分理处；账号：11×××61）。
审 判 长 顾玉辉
人民陪审员 束慧娟
人民陪审员 邱美霞
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 陈志超