黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终4523号
上诉人（一审被告）：哈尔滨四海园房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区怡园路1号。
法定代表人：罗兴远，董事长。
委托诉讼代理人：赵海燕，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：杜炜，男，1953年6月29日出生，汉族，哈尔滨市房产住宅局锅炉检验所退休干部，住北京市宣武区。
委托诉讼代理人：赵金艳，黑龙江龙房川律师事务所律师。
上诉人哈尔滨四海园房地产开发有限公司（以下简称四海园公司）因与杜炜房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2016）黑0109民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议对本案进行了审理。上诉人四海园公司委托诉讼代理人赵海燕，被上诉人杜炜及其委托诉讼代理人赵金艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
四海园公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回杜炜的诉讼请求。事实及理由：1.因合同目的无法实现，应当解除合同，四海园公司返还杜炜购房款。案涉房屋在具备进户条件后，因无法与杜炜取得联系，致使案涉房屋长期空置，后为避免更大损失，四海园公司将案涉房屋交于他们使用。《商品房买卖合同》中确定的杜炜购买的房屋，因四海园公司工作人员不知情，将他人已使用的房产写在了《商品房买卖合同》上，致使现在房屋交付不能，因合同目的无法实现，应当解除合同。四海园公司同意为杜炜调换与案涉房屋位置相邻、价值、面积相同的房屋。如杜炜不要房屋，四海园公司可以退还其购房款。2.四海园公司请求对《商品房预售合同》第一条“8号商服（从东数第3个门）”进行笔迹鉴定，以证明“8号商服”是他人后填写的，并不是四海园公司在签订《商品房预售合同》时就已经确认要向杜炜交付的是《商品房买卖合同》中的“8号商服”。3.一审判决第三项判令按万分之0.3标准向杜炜支付违约金有误，应予改判。双方签订的《房屋买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二起至实际交付之日，出卖人按日向买受人交付支付已交付房价款万分之0.1的违约金。一审判决支持了杜炜要求继续履行合同的诉请，那么按合同第九条约定，因上诉人逾期交房，应按日万分之0.1向杜炜支付违约金。而一审判决第三项判令四海园公司按日万分之0.3支付违约金，显然是错误的，应予改判。
杜炜辩称，不同意四海园公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判，驳回四海园公司的上诉请求。1.四海园公司对拒不交房的原因在一、二审中陈述的理由不一致。四海园在一审中拒不交房的原因是拖欠物业和包烧费。至今案涉房屋仍在空置，杜炜已对案涉房屋进行财产保全。2.四海园公司主张解除合同没有法律依据，且在一审中其未就此提出反诉，应视为放弃权利，杜炜不同意一并审理。3.按照合同约定及法律规定，四海园公司应将案涉房屋交付给杜炜并办理所有权证。4.杜炜购买案涉房屋已达13年之久，杜炜不同意解除合同也不同意四海园公司退款。5.四海园公司的鉴定申请已超过法定期限。从形式要件分析，第一条所有手填内容均是同一人笔迹，“8号商服（从东数第三个门）”没有任何改动迹象，且《商品房预售合同》后附件的房屋面积分户明细表就已经注明户号，在附件房屋平面图上标有8号字样，另2004年11月11日991,400元的交款收据上也写明8号门。6.一审判决按日万分之0.3标准计算违约金并不存在错误。双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过10日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金，而第（1）项比率是万分之0.3，一审法院按万分之0.3的标准计算违约金并不存在错误。
杜炜向一审法院起诉请求：1.四海园公司将坐落于松北区××北镇××大道以北××号房屋交付杜炜使用；2.四海园公司向杜炜支付逾期交房违约金；3.四海园公司履行《哈尔滨市商品房买卖合同书》第十五条之约定义务，持办理权属登记需由四海园公司提供的资料到产权登记机关备案，并配合杜炜办理坐落于松北区××北镇××大道以北××号的房屋所有权证书；4.四海园公司给付逾期办理房屋所有权证书违约金（按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际办理完房屋所有权证书为止）。
一审法院认定事实：2004年11月3日，杜炜与四海园公司签订商品房预售合同，约定杜炜购买四海园公司开发的哈尔滨市松北区怡园小区第3栋8号商服，总价为991,400元，四海园公司须于2005年6月1日前交付该房屋。2004年11月11日，杜炜交纳了全部购买款，四海园未依约定期限交付房屋。2005年6月21日，杜炜向四海园预交了电费和燃气设计费共800元。2016年7月1日，杜炜与四海园公司重新签订了商品房买卖合同，约定四海园公司须于2016年7月1日前将经验收合格的商品房（位于松北区××北镇××大道以北××号房）交付于杜炜，2004年11月11日杜炜交纳的购房款991,400元作为此房的购房款。合同还约定如未按约定期限交付房屋，逾期不超过10日，四海园公司按日向杜炜支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。四海园公司应当在房屋交付使用后31日内，持办理权属登记需由四海园公司提供的资料到产权登记机关备案，但未约定违约金。合同签订后，因杜炜与四海园公司就2009年至2015年该房屋空置期间的物业费与包烧费承担产生分歧，四海园公司至今未交付房屋。位于松北区××北镇××大道以北××号房屋现已能够办理所有权凭证。
一审法院认为，当事人应当合同约定全面履行自已的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杜炜与四海园公司于2016年7月1日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。四海园公司应依合同约定向杜炜交付房屋，逾期应承担违约责任。对杜炜要求四海园公司交付位于哈尔滨市松北区××北镇××大道以北××号房屋及支付违约金的请求，予以支持；四海园公司关于因杜炜不承担该房屋2009年至2015年的物业费及包烧费故不交付房屋的抗辩主张，不符合合同约定及法律规定，不予采纳，四海园公司称该房屋现已不能交付，但未举证证明且未说明原因，故对该抗辩理由不予采纳。双方于2016年7月1日重新签订商品房买卖合同，此合同是对2004年11月3日合同约定内容的变更，双方应依变更后的合同履行义务，故四海园公司应按日万分之0.3标准给付购房款991,400元自2016年7月1日起至实际交付房屋之日止的违约金；杜炜要求按相关部门或评估机构评定的同地段同类房屋租金标准给付违约金并申请鉴定的请求，因双方已对违约金的计算标准进行了约定，故不予支持。案涉房屋现已能够办理所有权凭证，四海园公司应依合同约定，在交付房屋后31日内履行协助杜炜办理所有权凭证的义务，杜炜请求给付逾期办理房屋所有权证的违约金，因合同约定办理房屋所有权证的时间为房屋交付使用后31日内，该主张尚无事实依据，不予支持。判决：
一、四海园房公司于判决生效之日起七日内将位于哈尔滨市松北区××北镇××大道以北××号房屋交付杜炜；二、四海园公司于本判决第一项确定的自动履行期限内实际履行完毕之日起31日内协助杜炜办理位于哈尔滨市松北区××北镇××大道以北××号房屋的所权有凭证；三、四海园公司按日万分之0.3标准给付杜炜购房款991,400元自2016年7月1日起至实际交付房屋之日止的违约金；四、驳回杜炜的其他诉讼请求。案件受理费13,714元、财产保全费5000元，共计18,714元（杜炜已预付）四海园公司负担，此款四海园公司须于本判决生效之日起七日内给付杜炜，不另收退。
二审中，四海园公司提交如下证据：
四海园公司与案外人郑敏签订的《哈尔滨市商品房买卖合同》一份；案外人郑敏的缴款收据一份。拟证明四海园公司将案涉房屋交于他人使用并收取了购房款，因四海园公司工作人员的失误不了解案涉房屋的具体情况又与杜炜签订商品房买卖合同，导致现在案涉房屋无法交付杜炜使用。因此四海园公司同意给杜炜调换房屋或退还购房款。
杜炜质证认为，该组证据不是新证据，应在一审时提交，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该证据落款日期为2015年3月25日签订，交付日期为2015年4月25日，办理产权登记为交付使用后的30日内，从该份证据上分析如果买给了案外人郑敏，案外人应于2015年5月25日之前办理房屋所有权证，而该房杜炜于2016年9月份做财产保全使用，案涉房屋并未登记在郑敏名下。杜炜认为该份合同及票据可能是虚假的。案涉房屋杜炜已经于2004年11月3日购买，四海园公司提交的该组证据即使是真实的，出现一房二卖而杜炜签订合同日期在前，法院应予支持四海园公司将案涉房屋交于杜炜使用并办理房屋所有权证。故对四海园公司拟证明的问题有异议。
本院认证认为，该组证据系四海园公司单方提供，不能证明案涉房屋的具体使用及物权转移情况，与本案无关联性，故不予采信。
二审中，杜炜未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，杜炜、四海园公司签订的《哈尔滨市商品房买卖书》中第八条交付期限约定“出卖人应当在2016年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”;第九条出卖人逾期交房的违约责任中第一款第一项约定“逾期不超过10日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行”、第二项约定“逾期超过10日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按人累计已付款0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金”。
本院认为，关于本案第一个争议焦点，案涉房屋在目前情况下是否可以实现合同目的的问题。杜炜、四海园公司签订合同目的为杜炜取得案涉房屋，四海园公司获得购房款，杜炜已向四海园公司交纳购房款并要求继续履行合同。根据双方陈述，现案涉房屋处于闲置状态，且可以办理过户登记，故本案中杜炜、四海园公司签订的合同目的可以实现。四海园公司关于案涉合同目的不能实现，应解除合同的主张依据不足。
关于本案的第二个争议焦点，一审确认的违约金标准是否得当的问题。杜炜、四海园公司约定房屋交付日期为2016年7月1日，四海园公司至今未按合同约定将房屋交付杜炜，应承担违约责任。杜炜在一审中以约定违约金过低为由请求对违约金进行调整，根据双方签订的《哈尔滨市商品房买卖书》，双方虽对逾期超过10日后的违约金计算标准进行约定，但因双方合同中已明确约定在四海园公司逾期交房后，杜炜要求继续履行合同的违约金计算标准不应小于合同第九条第一款第一项中的比率，即已交付房价款日万分之0.3的违约金，故一审法院认定以已交付房价款日万分之0.3计算违约金，符合双方合同约定不违反法律规定，四海园公司主张以日万分之0.1标准计算违约金，依据不足。一审法院对此论述不充分，本院予以补充。
综上所述，四海园公司的上诉不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13,714元，由上诉人哈尔滨四海园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 许思东
审判员 梁红玉
审判员 宋 凯
二〇一七年九月二十九日
书记员 周小倩