江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）睢民初字第00454号
原告睢宁金港家居广场有限公司，住所地睢宁县经济开发区104国道东侧11号。
法定代表人蒋东凯，该公司经理。
委托代理人姚军，睢宁县城关法律服务所法律工作者。
被告吕庆新（鑫），个体户。
原告睢宁金港家居广场有限公司与被告吕庆新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法由代理审判员蔡雨辛适用简易程序独任审判，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。原告睢宁金港家居广场有限公司的委托代理人姚军到庭参加诉讼，被告吕庆新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告睢宁金港家居广场有限公司诉称：原、被告双方于2011年7月25日签订商铺租赁合同。被告租赁原告位于金港国际2幢3层3195--
3200号，建筑面积339.18平方米营业用房，用于经营财源帝门业产品。期限为2011年7月25日起至2014年7月24日，租金从市场正式营业起计算，租期顺延。同时对租金及其他费用的给付方式、数额、期限、违约责任等都进行了详细的约定。原告及时向被告交付租赁铺位，并提供辅助设施及物业管理等服务。在租期将近届满时，被告无故擅自停止经营，未按约腾空并归还铺位。期间被告仅支付部分租金及其他费用，尚欠109894.32元未付。故原告提起诉讼，请求依法判令被告给付商铺租金109894.32元及逾期违约金（以109894.32元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2012年10月23日起计算至实际履行之日止）并由被告承担本案的诉讼费用。
被告吕庆新未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见及证据材料。
经审理查明：原告睢宁金港家居广场有限公司原名称为徐州百安居企业管理有限公司，2012年9月13日变更为现名称。睢宁县金港国际建材家居购物广场2号楼3195
--
3200号商服用房为案外人徐州衡锦置业有限公司（以下简称衡锦公司）所有。2010年7月1日，衡锦公司与原告协议约定将该公司金港国际建材家居购物广场未售的全部商业用房委托原告对外统一出租和营运管理。
2011年7月25日，原告睢宁金港家居广场有限公司（甲方）与被告吕庆新（乙方）签订了一份《商用房租赁合同》，约定：原告将位于金港国际建材家居购物广场2号楼的3195
--
3200号商铺出租给被告从事商业经营，租赁面积339.18平方米。租赁期限自2011年7月25日起至2014年7月24日止。租金从市场正式营业起计算，租期顺延。前两年每平方米商铺每月租金12元，年租金48841.92元。第三年甲方有权根据市场运营情况对租金进行调整（涨幅不超过上一年租金的20%）。租金一年一交，先交租金后使用。乙方逾期支付租金，每逾期一天按应付款项的1‰加收逾期违约金直至付清为止。物业管理费标准为1.5元／月／㎡（含保安、保洁、日常管理费等费用）。费用按乙方租赁面积分摊，实行先交费后使用的原则。双方在该合同附件《补充事项》中约定，被告享受11个月免租时间。
另查明，金港国际建材家居购物广场于2011年10月23日正式营业。
原告称被告仅支付第一年的1个月的租金，第二年租金48841.92元、第三年的租金48841.92元以及第二年和第三年的物业费12210.48元未及时交纳。经原告催要未果，故成本案之诉。
诉讼中，原告明确其诉讼请求为：1、请求被告支付租金97683.84元、物业费12210.48元，合计109894.32元，并支付违约金（①、以48841.92元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2012年10月23日起计算至实际履行之日止；②以48841.92元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2013年10月23日起计算至实际履行之日止；③以12210.48元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2014年10月23日起计算至实际履行之日止）；2、被告承担本案的诉讼费用。
上述事实，有原告的陈述、《房产证》、协议书、《商用房租赁合同》、照片等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告睢宁金港家居广场有限公司与被告吕庆新之间签订的《商用房租赁合同》，系双方真实的意思表示，双方均应按合同的约定履行自己的义务。被告未能按约支付租金及物业费，应承担相应的民事责任。故原告要求被告支付租金97683.84元、物业费12210.48元，合计109894.32元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金问题。被告未支付原告租金事实清楚，违反了双方合同约定，应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以量，并作出裁决。”本案中双方约定的违约金过高，结合本案案情，原告的损失应是租金及物业费的利息损失，因此，被告应支付的违约金应不超过利息损失的百分之三十。故被告应支付的违约金为（①、以48841.92元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2012年10月23日起计算至实际履行之日止；②以48841.92元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2013年10月23日起计算至实际履行之日止；③以12210.48元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2014年10月23日起计算至实际履行之日止）。被告吕庆新经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吕庆新于本判决生效后十日内支付原告睢宁金港家居广场有限公司租金97683.84元、物业费12210.48元，合计109894.32，并支付违约金（违约金计算方式：①、以48841.92元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2012年10月23日起计算至实际履行之日止；＋②以48841.92元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2013年10月23日起计算至实际履行之日止；＋③以12210.48元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2014年10月23日起计算至实际履行之日止）；
二、驳回原告睢宁金港家居广场有限公司的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1261元，由被告吕庆新负担（鉴于原告已预交，被告于履行还款义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
代理审判员 蔡雨辛
二〇一五年四月九日
书 记 员 刘海媚
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。