浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第2913号
原告（反诉被告）：姚国兴，公务员。
委托代理人：方珊珊，浙江红太阳律师事务所律师。
委托代理人：龚瑶瑶，浙江红太阳律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：浙江省义乌市中顺置业有限公司，住所地：义乌市稠江街道昌德社区贝村路518号6楼。
法定代表人：龚成中，董事长。
被告（反诉原告）委托代理人：施健辉，浙江稠州律师事务所律师。
被告（反诉原告）委托代理人：王晓琴，浙江稠州律师事务所律师。
原告姚国兴诉被告浙江省义乌市中顺置业有限公司（以下简称中顺公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员吴晨播独任审判，于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚国兴的委托代理人方姗姗、龚瑶瑶，被告（反诉原告）中顺公司的委托代理人施健辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姚国兴起诉称：2010年11月18日，被告中标竞得义乌市经济开发区贝村路沿街2号地块商品房开发权。2011年1月4日，原、被告达成口头的房屋预约合同，原告向被告预购中顺国际房屋一套，原告支付了预约款60万元，被告以义乌市逸群皮具有限公司名义出具收据一份。2011年12月27日，被告致函原告要求与其签订商品房买卖合同。原告按时到达被告指定地点与被告商谈，但因为双方对房屋结构、面积单价以及交付日期等合同条款均无法达成一致意见，致使双方的商品房买卖合同无法签订。综上，原被告双方达成的房屋预约合同虽为双方真实意思表示，但因双方对合同条款无法达成一致而未签合同，是不可归责于双方的事由所致。因此，被告应返还原告所支付的全部预约款。现诉请判令被告返还原告预约款60万元并赔偿利息损失（利息损失从2011年1月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）。在庭审中，原告请求增加一项诉讼请求，要求解除原、被告双方签订的预约合同。
被告中顺答辩称：对原告增加诉请没有异议，原告违约，预约合同当庭解除。原、被告双方订立了预约合同，原告支付了60万元预付款是事实，由逸群皮具公司出具收据也是事实。2011年12月17日，被告致函原告要求签订买卖合同，但原告未曾与被告商谈买卖合同。
原告姚国兴为了证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据1、关于被告取得涉案楼盘土地使用权的新闻报道复印件一份，证明被告取得土地使用权的事实。
证据2、收款收据（客户联）一份、取款凭条复印件一份、本票申请书复印件一份，证明原告支付60万元预付款的事实。
证据3、函告一份，证明原告向被告预购中顺国际4-2-502房屋的事实。
被告中顺的质证意见：对上述证据均无异议。
被告中顺公司为支持自己的抗辩，提供收款收据（存根联）、房号确认单各一份，证明原、被告签订预约合同及被告收到原告60万元预付款的事实。
原告姚国兴的质证意见：对收款收据存根联的三性均有异议，双方并未协商单价、面积等事宜，故备注中的文字系被告事后添加。“姚国兴”的签名是原告所签。对于房号确认单三性均无异议。
反诉原告中顺公司反诉称：反诉原告系中顺国际楼盘开发商。2011年1月4日，反诉被告向反诉原告订购了该楼盘住宅4号楼2单元502室房屋一套，单价为15880元，面积约128.29平方米，并由反诉被告出具了房号确认单一份，载明其向反诉原告购买中顺国际房屋一套，同时还载明反诉被告应在反诉原告指定的时间地点补足余款，签订购房合同，并办理好按揭手续。若逾期未办理，反诉原告有权处置该房源，并没收预约款30%作为违约金。嗣后，反诉原告多次通知反诉被告前来签订正式的商品房买卖合同，但反诉被告以各种理由推诿。由于反诉被告的违约导致未能签订正式的商品房买卖合同，反诉被告理应承担支付违约金并赔偿反诉原告损失的责任。现反诉请求判令反诉被告支付违约金18万元并赔偿利息损失。
反诉被告姚国兴答辩称：一、反诉被告无需支付违约金及赔偿利息损失。反诉被告收到反诉原告函告后，按时到达反诉原告指定地点与其商谈，但因双方对房屋结构、面积、单价等合同条款无法达成一致意见，导致双方商谈未果。双方无法签订商品房买卖合同是不可归责于双方的事由所致，因此反诉被告无需承担违约责任。二、即使反诉原告主张的违约责任成立。反诉原告诉请的违约金与赔偿利息损失的主张重合了。反诉被告已经在本诉中要求反诉原告返还预约款60万元并赔偿自2011年1月5日起的利息损失，利息损失也应与反诉原告主张的违约金相抵消。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
反诉原告中顺公司为了证明其反诉诉讼主张，向本院提供收款收据（存根联）、房号确认单各一份（与本诉中提供的证据一致），函告一份（与本诉原告提供的函告一致），证明原、被告存在商品房预约合同及反诉被告违约的事实。
反诉被告的质证意见：
对于收款收据、房屋确认单的质证意见与本诉中的质证意见一致。对函告的真实性没有异议，对证明目的有异议，该函告无法证明反诉被告违约的事实。
反诉被告就反诉部分未提供证据。
结合当事人的质证意见，本院对上述证据认证如下：
一、本诉原告提供的证据。被告均无异议，本院确认这些证据的证明效力。本诉被告提供的证据。对收款收据（存根联），除了备注栏中“4#-2-502面积约：128.29单价：15880”及“姚国兴”的签名外，其他内容与原告提供的收款收据（客户联）一致，而原告承认“姚国兴”的签名为其所签，如果客户联和存根联的内容完全一致，则无必要另行签字确认，也就是说存根联和客户联的内容应存在差别，原告才会在存根联上另行签字予以确认。故原告提出的备注内容为被告事后添加的异议，有悖常理。综上，对收款收据（存根联）的真实性予以确认，可以证明原告向被告交纳了预约款，双方对房号、面积和单价进行了约定。对房号确认单，原告无异议，确认其证明效力。
二、反诉原告提供的证据。对收款收据（存根联）的认证与本诉中的认证一致。对房号确认单、函告的真实性予以确认。
经审理，本院认定事实如下：
原告姚国兴向被告中顺公司预定由被告开发的楼盘“中顺国际”房屋，并于2011年1月4日支付预约款60万元，由被告以义乌市逸群皮具有限公司的名义开具收款收据一份予以确认。双方在收款收据存根联中对房号、面积和单价进行了约定，房号4#-2-502，面积约128.29平方米，单价15880元，原告在收款收据签字予以确认。同日，原告还向被告出具“中顺国际房号确认单”一份，该确认单明确房号为4号楼2单元502室，原告还允诺愿在被告指定的时间补足余款，签订购房合同，并办理按揭手续，若逾期未办理，开发商有权处置该房源，并没收预约款30%作为违约金；如由于原告原因不能办理按揭贷款，原告愿意在规定时间内全额付清余款，若规定时间未能付清，开发商有权处置该房源，并没收已付款30%为违约金；同时双方还明确规划、面积及图文信息、数据资料以政府部门批文为准。被告曾向原告发送函告一份（落款时间2011年12月27日），主要内容为：原告预购的中顺国际4-2-502房即将竣工交房，通知原告务必在2011年12月31日前往项目销售部签订商品房买卖合同及办理相关手续，若逾期，中顺公司由权根据双方的约定条款另行处置该房屋，并扣除预约款30%作为认购违约金。原告收到了上述函告。
被告中顺公司于2011年11月14日取得涉案楼盘的预售许可。原被告均认可预约合同订立的时间为2011年1月4日，双方也均同意解除预约合同，解除的时间为2015年12月23日。
本院认为：原告向被告预定房屋，被告中顺公司于2011年1月4日出具给原告的收款收据上只明确了房号、单价，对面积只是约定约为128.29平方米，原告出具的房号确认单中，双方也只是对房号再次作了明确及对付款方式作了一般性的约定，双方对面积、使用条件及日期、办理产权登记等合同主要条款均未明确，故双方订立的合同为商品房预约合同。现原、被告双方均同意于2015年12月23日解除预约合同，被告应当将预约款返还给原告。关于双方未订立本约的原因。双方虽然在房号确认单中约定原告应当在被告指定的时间地点签订购房合同并付清余款或办理按揭，否则被告可扣除已付款的30%作为违约金，被告也通过函告向原告通知了期限，但预约合同的目的在于双方先就部分条款进行约定后继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约仍有赖于双方就后续条款达成一致意见，现原、被告双方未就后续重要条款达成一致，而该些条款对原告决定是否购买房屋具有重大意义，故原告未与被告订立本约，不能认定为系原告违约，应认定系因不可归责于当事人双方的事由，导致双方未能订立商品房买卖合同。因本案系因不可归责于双方的事由导致解约，故原告要求支付利息依据不足。综上，原告诉请合理的部分，本院予以支持；反诉原告主张违约金及利息损失依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，判决如下：
一、确认原告姚国兴与被告浙江省义乌市中顺置业有限公司于2011年1月4日订立的商品房预约合同于2015年12月23日解除。
二、被告浙江省义乌市中顺置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告姚国兴预约款人民币60万元。
三、驳回反诉原告浙江省义乌市中顺置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4900元，由被告浙江省义乌市中顺置业有限公司负担；反诉案件受理费1950元，由反诉原告浙江省义乌市中顺置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费9800元／反诉费3900元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
代理审判员 吴晨播
二〇一六年一月十八日
代书 记员 楼晓晶
【附注】
（2015）金义民初字第2913号民事判决书
适用法律条文具体内容
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。