上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第491号
原告上海环绿房地产开发有限公司。
法定代表人盛友兴。
委托代理人徐纪清，上海市恒业律师事务所律师。
委托代理人韩麟。
被告上海宏久物业管理有限公司。
法定代表人吴根清。
委托代理人张玉梅。
委托代理人ＸＸ，上海昭胜律师事务所律师。
第三人上海顾村物业管理有限公司。
法定代表人王志浩。
委托代理人卢德铨。
原告上海环绿房地产开发有限公司诉被告上海宏久物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王力独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海环绿房地产开发有限公司的委托代理人徐纪清、韩麟，被告上海宏久物业管理有限公司的委托代理人ＸＸ、张玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海环绿房地产开发有限公司诉称，其系上海市宝山区宝绿路99弄环绿国际小区的开发商。原被告于2010年签订前期物业服务合同，由被告为该小区提供物业服务。合同履行过程中，被告对小区内安保、泵房、地下车库、电梯等各类设备设施均疏于保养维护，并于2013年表示将提前撤离小区。2013年底及2014年1月6日，双方对小区进行交接验收时发现存在大量问题，被告未能按照其承诺进行修复。此后，经当地政府要求托管小区的第三人对小区内公共设备设施进行了大量维修工作，并支付了相关费用。现在原告认为被告违约，应当承担各类修复费用共计376，802.88元。
被告上海宏久物业管理有限公司辩称，双方物业服务合同关系属实，但原告并未将小区绿化及地下车库交付被告管理，故原告相关诉讼请求不应获得支持。另外，由于原告种种不合理行为，导致被告无法继续管理小区，故被告于2013年12月31日撤离，撤离前已经对各类公共设备设施进行了全面修复，原告所称第三人托管后发生的修理费真实性、客观性均存在异议，不能同意对方的诉讼请求。
第三人上海顾村物业管理有限公司述称，其受顾村镇政府的指派从2014年1月1日起托管环绿国际小区。由于被告未对小区进行全面维护，故第三人托管后立即对小区各类设备设施进行检查修理，垫付了大量费用。原告陈述的情况属实，被告应当向原告支付上述款项，第三人与原告就垫付的维修费用另行结算。
经审理查明，2010年7月6日，被告向原告提交书面报告，指出其从2010年7月1日起进驻管理环绿国际小区，经初步验收，发现小区设备、设施存在绿化、地下车库、电梯、消防设备、各类水泵、智能化、房屋开裂渗水等七大问题。2010年8月20日，原被告签订前期物业服务合同，约定被告为原告开发的宝山区顾村镇宝绿路99弄绿洲花园小区提供前期物业管理服务，合同期限从2010年7月1日至业委会成立为止。该合同第九条约定，物业服务费用实行包干制，由业主向被告支付物业服务费用，盈余或者亏损均由被告享有或者承担。当日，双方还签订补充协议，约定：1、由甲方（原告）向乙方（被告）一次性支付人民币7万元，其中2万元作为乙方新进驻环绿国际小区的开办费用及其他费用，1万元为电费补贴，4万元为地下车库、高层水箱以及高层电梯等的施工及维修费用，总计7万元。2、双方确认，自2010年7月1日起交接环绿国际小区物业管理，所签订的合同为包干合同，2010年7月1日后产生的小区物业管理费用等与甲方无关。环绿国际小区所有的维修以及公用部位所产生的费用从7月1日起由乙方支付，与甲方无关。
2013年10月8日，被告向原告发函，列举了原告各种对物业管理造成不利影响的不合理行为，表示双方无法继续履行合同，被告将于2013年12月31日24时终止对小区的物业管理服务。2013年12月23日，顾村镇政府召集会议，确定由第三人临时托管环绿国际小区，相关单位共同组织对小区设备设施进行检查并做好交接记录。2013年12月27日，原被告及第三人、顾村镇房地办、业主代表等共同对小区设备设施进行交接检查。12月31日，被告向原告发函表示次日起不再管理小区。
2014年1月6日，原被告及顾村镇房地办再次对小区设备设施进行检查验收并制作书面记录，主要记录小区电子围栏、摄像头、门禁系统、家庭报警系统、水泵、电梯、地下车库、草地灯、花坛、水箱等未维修或未完全修复。2014年1月14日，被告向原告发函，表示其已于2013年12月31日24点撤离环绿国际小区，原告未来交接，现愿意根据原告指出的问题进行维修，因原告提出的问题较多，只能分批进行维修，请原告派人于1月24日上午9点到物业管理处对电梯、水泵、监控、车行道门禁的修复进行验收。此后双方并未进行验收工作。第三人于2014年1月1日起对环绿国际小区进行管理，并对各类受损的公共设备设施进行维护修理。
以上事实，有原告提供的前期物业服务合同、补充协议、会议纪要、2013年12月27日交接检查记录、2013年12月31日被告向原告发出的撤离函、2014年1月6日的检查记录，被告提供的2010年7月6日的报告、2013年10月8日被告向原告发出的退出小区管理的函，2013年12月31日的函、2014年1月14日的函及各方当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。
庭审中，原告对于其主张的各类费用逐一举证如下：1、花坛改造修复及绿化种植除虫费用34，210元，证据为2012年4月及6月由原告与案外人签某的小区绿化维护合同、小区维修合同及相应的发票、收据、现场照片等。被告认为该部分维修工程发生在2012年间，原告自行委托他人施工并未通知被告，相关费用的真实性难以认定，即使真实发生也应由原告自行承担。2、消防水费43，403.88元，证据为2013年间的多张消防栓及地下车库消防泵的水费发票及付款凭证。被告辩称原告未将地下车库委托其管理，相应的消防水源系原告违规使用，产生的费用应由其自行承担。3、地下车库维修费3，800元，证据为报警记录、维修费发票等。被告认为其管理范围不包括地下车库，不应承担相关维修费用。4、智能化弱电系统修复费用99，878元，证据为第三人与案外人签订的智能化弱电系统修复合同、发票。被告认为该部分设备已经在小区移交之前进行修理，第三人系重复维修，而且价格过高。5、购买消防设备费用15，360元，证据为消防器材发票、消防器材统计表等。被告认为灭火器有使用期限，目前新购灭火器的钱款不应该由被告承担，对其他消防设备支出予以认可。6、水泵、消防泵修理费用95，000元，证据为第三人与案外人签订的泵房维修合同、维修费发票等。被告认为其已经在撤离小区前对各类水泵进行了维修，且已经修复，原告举证的修理情况不真实，相关费用不能认可。7、电梯维修费55，796元，证据为电梯维修报价书及相关发票。被告认为其已经对电梯进行了修复，双方在1月6日的交接单中没有提及电梯问题，原告主张的维修仅仅是保养，对该项费用不予认可。8、垃圾清运费19，355元，证据为垃圾清运合同及施工确认单等。被告认为建筑垃圾应由垃圾产生方承担清运责任，这些垃圾主要是原告对小区进行改造而产生，应由原告自行承担清运费，而且该费用中有部分新购垃圾桶的费用，更不应该由被告承担。9、小区排污管道疏通费用10，000元，证据为疏通费用发票。被告认为无证据证明管道堵塞是在被告管理期间发生，且双方交接时也没有提到管道疏通的事宜，故对此不予认可。
被告为证明其已经在撤离小区前修复了公共设备设施，提供下列证据：1、被告与案外人在2013年9月25日签订的小区监控修复工程合同及相应维修费发票、照片。2、被告与案外人在2014年1月3日签订的电梯工程维修合同、报价单、维修费发票，该合同记载被告委托案外人于1月12日至1月13日进行电梯维修工程。3、被告与案外人签订的水泵房维修合同、工程施工合同、维修费收据、发票等。原告对于被告的上述证据真实性均不予认可并认为被告撤离之前进行的维修均系其包干范围。
本院认为，原告主张的各类费用基本都未得到被告的认可，本案主要争议在于如何确定被告应承担的维修责任和费用。首先，从被告提供的2010年7月6日的报告及此后双方于8月20日签某的前期物业服务合同及补充协议，可以认定被告管理范围包括小区绿化、地下车库等庭审中存在争议的内容。因此，原告诉请主张的1-3项应当由被告承担维修、保养、管理责任，相关费用应由被告负担。其次，从2013年12月27日及2014年1月6日的检查记录来看，小区公共设备设施存在诸多问题，短短数日内被告无力全面修复。再从被告于2014年1月14日向原告发出的函来看，被告自认存在问题较多，只能分批进行维修，并提出于1月24日对电梯、水泵、监控、车行道门禁进行验收。因此，可以从上述证据来确定哪些维修项目及费用应由被告承担。具体而言，原告诉请第4项智能化弱电系统修复工程与交接检查记录等记载的情况基本吻合，应认定为被告未修复，故相关费用应由被告负担。原告诉请第5项购买消防设备费，该情况在交接检查中未明确记录，而原告提供的消防器材统计表显示灭火器缺少5个，被告表示对灭火器外其他消防费用予以认可，故可以支持原告购买5个灭火器及其他消防设备的费用，合计8，110元。原告诉请第6项水泵、消防泵修理费，该项目在相关证据中明确记载未完全修复，故产生的费用应当由被告负担。原告诉请第7项电梯维修费，该项目亦在相关证据载明未完全修复，故相关费用应当由被告负担。原告诉请第8项、第9项未在双方交接检查记录中涉及，原告要求被告承担相关责任，依据不足，不能支持。最后，关于上述各类费用的客观真实性，虽然被告对此提出异议，但原告及第三人提供的相关证据较为充分翔实，基本能够证明各类费用支出的情况，具有较高的可信度，相反，被告在未交接完毕的情况下撤离小区，应当对其所辩称的维修完成情况负有举证责任，但未能充分举证，故本院认为可以采信原告的上述费用支出。此外，原告主张的各类费用中有部分系第三人实际支出，鉴于原告系物业服务合同关系的主体且原告与第三人之间费用结算另行处理，故本案原告诉请中一并将各类费用予以主张并无不当。综上，经本院认定应由被告承担各项费用总额为340，197.88元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海宏久物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海环绿房地产开发有限公司环绿国际小区各类保养、维修费用340，197.88元；
二、原告上海环绿房地产开发有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3，633元，由原告上海环绿房地产开发有限公司负担527元，被告上海宏久物业管理有限公司负担3，106元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王 力
二〇一四年六月六日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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