河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）廊民一终字第1589号
上诉人（原审被告）三河银燕房地产开发有限公司，住所地：三河市黄土庄镇二百户。
法定代表人郭荣月，董事长。
委托代理人吕勇，河北张唤民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郝雨，自由职业。
委托代理人王艳杰，女，1966年9月25日出生，汉族，自由职业。系被上诉人郝雨之母。
上诉人三河银燕房地产开发有限公司与被上诉人郝雨商品房预售合同纠纷一案，河北省大厂回族自治县人民法院于2013年9月23日作出（2013）大民初字第482号民事判决，三河银燕房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年8月26日，郝雨与三河银燕房地产开发有限公司大厂分公司签订《商品房买卖合同》，约定：买受人（郝雨）购买出卖人开发的位于大厂回族自治县夏厂路西侧的银燕一莱茵佳苑住宅小区4幢3单元3层0301号房，房屋总价款为276214元。买受人交首付款：（人民币）56214元，贷款（人民币）220000元。合同中第八条交付期限约定，出卖人应当在2010年8月29日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其它非开发商所能控制的因素；如买受人提供的地址不详，造成无法书面通知的，责任由买受人承担。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人发出通知到达之日起30天内退还全部付款，并按买受人累计付款的壹%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。该合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供﹤住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：不可抗力造成的自然灾害和军事冲突导致的房屋质量问题，出卖人不承担责任，视为买受人对房屋完全认同，出卖人不负责看管。双方还在合同中就商品房买卖其他相关事项进行了约定。郝雨于2010年1月20日缴纳首付款56214元，于2010年7月15日经中国建设银行大厂支行贷款220000元转入三河银燕房地产开发有限公司账户。另查明，三河银燕房地产开发有限公司大厂分公司属被告的分公司，不具有法人资格。再查明，三河银燕房地产开发有限公司的大厂分公司系大厂回族自治县夏厂路西侧，编号为1-（50）-161地块的房地产开发商，从事房地产开发经营业务的资质等级为三级，其在上述地块开发的银燕一莱茵佳苑小区，2009年10月30日取得了商品房预售许可证，证号为（大）房预售证第913号，获准销售上述商品房。
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及附件、缴纳房款的凭证、个人贷款对账单和被告提交的《商品房预售许可证》复印件、《资质证书》复印件、企业法人营业执照副本以及当事人陈述在案为凭。
一审法院认为，郝雨与三河银燕房地产开发有限公司的分公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。郝雨依约履行了交付房款的义务，三河银燕房地产开发有限公司理应按约将验收合格的商品房交付郝雨，未能交付应承担相应的违约责任。三河银燕房地产开发有限公司主张涉案房屋遭遇不可抗力的情形，不符合经审理查明中该《商品房买卖合同》第八条的规定，且主张在2010年9月20日以电话方式通知郝雨办理房屋交付手续，三河银燕房地产开发有限公司针对两项主张均不能提供证据加以证明，本院对其主张不予采信。三河银燕房地产开发有限公司主张案外人李旭春占有并使用郝雨的房屋，造成涉案房屋无法交付给郝雨，不应承担违约责任，于法无据，应不予采信。综上，三河银燕房地产开发有限公司未按照合同约定的期限交付房屋，已构成违约，故郝雨要求三河银燕房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任的请求，应予支持。郝雨在2010年8月29日前已将全部购房款276214元给付三河银燕房地产开发有限公司，计算逾期交房的时间应从2010年8月30日起算至实际交房日的违约金，违约金的计算方式也应按照合同第九条约定，按照已付房屋价款的日万分之三标准计算逾期交房违约金。原审判决如下：一、被告三河银燕房地产开发有限公司向原告郝雨交付位于大厂回族自治县夏厂路西侧的银燕一莱茵佳苑住宅小区4幢3单元3层0301号房屋。二、被告三河银燕房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内按已付房屋价款276214元的日万分之三标准向原告郝雨赔付自2010年8月30日至实际交房之日止的逾期交房违约金。案件受理费7400元，由被告三河银燕房地产开发有限公司负担。
三河银燕房地产开发有限公司对一审判决不服，向本院上诉称，请求撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审。理由是1、被上诉人主张权利超过诉讼时效，上诉人与被上诉人约定的交房时间是2010年8月29日前，被上诉人主张权利已经超过诉讼时效，违约金的计算应当从2011年4月25日开始计算；2、一审法院未向上诉人释明权利，判决确定的违约金数额过高。
郝雨答辩称，1、被上诉人在2013年4月25日去收房时，才被物业告知所买房屋于2010年10月2日被一叫李旭春的入住，因上诉人违约致使被上诉人花钱买房不能入住，所以被上诉人主张权利没有超过诉讼时效；2、上诉人支付的违约金应该从2010年8月30日算起，一直到被上诉人收到房屋为止。请求维持原审判决。
本院二审查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人三河银燕房地产开发有限公司与被上诉人郝雨于2010年8月26日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应为合法有效。双方在合同中约定涉案房屋交付日期为2010年8月29日前，上诉人在本案审理期间不能提交证据证明其通知过被上诉人接收房屋，故被上诉人于2013年4月25日前去收房，在得知房屋被他人入住后，进行权利主张，并未超过诉讼时效，因此上诉人关于被上诉人权利主张已经超过诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。被上诉人已经按合同约定交付了购房款，现上诉人不能按照合同约定向被上诉人交付涉案房屋，其行为已经构成违约，应依法承担违约责任。被上诉人已经于2010年8月29日前向上诉人支付了全部购房款，双方合同亦约定上诉人应于2010年8月29日前交付涉案房屋，故违约金计算时间应自2010年8月30日起算。原审判决违约金的起止时间及计算方式，并无不当，上诉人关于原审判决未向其释明主张违约金调整的权利的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，并无不当，上诉人上诉请求及理由均不能成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7400元，由上诉人三河银燕房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 杨 莉
代理审判员 李成佳
二０一四年二月二十七日
书 记 员 高 鹏