浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）浙0602执异95号案外人张炀，男，1973年7月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托代理人（特别授权代理）李一飞，浙江越泽律师事务所律师。申请执行人绍兴银行股份有限公司镜湖支行，住所地绍兴市越城区马臻路122、124、126号。法定代表人宣文。委托代理人（特别授权代理）李娜、郑吉萍，该行员工。被执行人绍兴雪峰集团有限公司，住所地绍兴市袍江洋江路以南。法定代表人孙建钢。被执行人孙建钢，男，1975年10月25日出生，住绍兴市柯桥区。被执行人马萍，女，1972年1月12日出生，住绍兴市越城区。被执行人朱仲贤，男，1958年12月28日出生，住绍兴市柯桥区。被执行人冯兴娟，女，1962年6月24日出生，住绍兴市柯桥区。本院在执行申请执行人绍兴银行股份有限公司镜湖支行（以下简称绍兴银行）与被执行人绍兴雪峰集团有限公司（以下简称雪峰公司）、孙建钢、马萍、朱仲贤、冯兴娟金融借款合同纠纷一案中，案外人张炀提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张炀称，原告绍兴银行与被告雪峰公司等金融借款合同纠纷一案，贵院已立案执行，案号为（2017）浙0602执3659号。贵院对被执行人雪峰公司名下位于绍兴袍江洋江路以南1-5幢的房产（以下简称涉案厂房）进行查封，并即将进行评估拍卖。因案外人看到了法院张贴的拍卖预告，故向贵院反映以下情况：涉案厂房抵押给绍兴银行的登记时间为2013年7月30日，但早在2013年4月30日，雪峰公司即将涉案厂房出租给了案外人，租赁期间为2013年5月1日起至2023年4月30日止，租金现已全部付清。案外人承租之后，开设了绍兴万康体育用品有限公司（以下简称万康公司）占有使用涉案厂房并进行了工商登记，一直在从事生产；之后部分厂房又由案外人出租给了浙江麦文服饰有限公司（以下简称麦文公司）及绍兴市有集服饰有限公司（以下简称有集公司）使用，麦文公司也进行了工商登记。案外人认为，案外人向雪峰公司租赁涉案厂房在先，抵押登记在后，案外人作为在先承租人的利益应该受到法律保护，故提出执行异议，请求法院依法确认案外人的租赁权，并且带租拍卖涉案厂房。申请执行人绍兴银行称，第一，我行对涉案厂房依法享有优先受偿权。2017年4月18日越城区人民法院依法就我行诉雪峰公司等金融借款合同纠纷两案作出（2017）浙0602民初2673号、2682号民事判决书，就雪峰公司在我行处借款并以其所有的涉案厂房提供抵押担保的事实予以确认，判决我行对涉案厂房抵押成立，对抵押物依法享有优先受偿权。第二，涉案厂房在办理抵押登记时，抵押物无任何租赁关系存在。2013年7月30日，雪峰公司与我行签订了关于涉案厂房的两份最高额抵押合同，并在登记机关进行了抵押登记，抵押人签署了抵押人声明，承诺抵押房地产既未向任何单位或个人出租，也没有抵押给其他人或被查封，在抵押期间，未经我行书面同意，不得将抵押物租赁或二次抵押给任何单位或个人，且我行工作人员当时现场实地查勘抵押物时并未发现抵押房产已出租或被实际占有使用等情况，已尽到审慎义务。同时，在办理抵押登记之前，雪峰公司委托第三方评估机构对抵押房地产现场进行了查勘并出具了评估报告。依据房地产评估习惯和常理房产是否带租应在评估报告中明确并载明带租评估价值，而该报告未载明涉案厂房带租，这表明在评估时涉案厂房不存在租赁情况。第三，案外人提供的证据不能证明其租赁在我行抵押权设立之前。案外人既没有依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条和《商品房租赁管理办法》第十四条、第十九条以及《城市房屋租赁管理办法》第十三条的规定对其提供的房屋租赁合同进行租赁登记备案；也没有就相应租赁关系在抵押、查封前提起诉讼或仲裁，更没有在抵押、查封前办理租赁合同公证，无法证明其租赁在我行抵押登记之前。案外人提供的电子银行交易回单日期最早的一张为2014年6月27日，与案外人提供的房屋租赁合同载明的房屋租赁期限起始日2013年5月1日已相隔一年有余，这种支付租金方式显然不符合正常的租金支付习惯，且案外人提供的房屋租赁合同第五条约定“甲方需开具房屋租赁发票”，但所有租金支付均未开具房屋租赁发票，案外人也未能提供水费、电费、物业费等缴纳凭证。再者，据我行工作人员实地查看，截至2017年7月20日抵押物现场仍未出现任何万康公司的标志标识，故案外人与抵押人之间的租赁关系证据不足，无法证明租赁关系实际存在，更无法证明其租赁在我行抵押权设立之前。综上，请求法院依法驳回案外人的异议请求。被执行人雪峰公司、孙建钢、马萍、朱仲贤、冯兴娟未发表意见，亦未提供证据。本院查明：被执行人雪峰公司名下登记有坐落绍兴袍江洋江路以南1-5幢，权证号分别为绍房权证袍江字第××号的厂房及对应的权证号分别为绍市国用（2013）第10348、10349号的国有土地使用权。根据绍房他证袍江字第K0000086**、K000008669、K000008668、K000008670、K000008673号他项权证记载，雪峰公司分别以其所有的上述的房产为其借款向绍兴银行提供抵押担保，抵押登记日期均为2013年7月31日。绍兴银行与雪峰公司等金融借款合同纠纷两案，本院于3月3日立案受理。2017年4月18日，本院作出（2016）浙0602民初2673号民事判决书，对绍兴银行就绍房他证袍江字第K0000086**、K000008668、K000008670、K000008673号他项权证的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在所享有的抵押优先受偿权进行了确认。同日，本院作出（2016）浙0602民初2682号民事判决书，对绍兴银行就绍房他证袍江字第××号他项权证的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在所享有的抵押优先受偿权进行了确认。在上述案件审理过程中，本院还于2017年3月10日诉讼保全查封了涉案厂房。2017年6月13日、6月15日，本院分别立案执行（2017）浙0602民初2673、2682号民事判决书。执行中，本院于2017年6月21日作出（2017）浙0602执3659、3660号拍卖预告，责令雪峰公司于2017年6月30日前自觉履行生效法律文书确定的义务，逾期本院将依法拍卖涉案厂房，同时通知对涉案厂房有租赁权等权益的案外人应当在该通知张贴之日起5日内向本院进行申报。该拍卖预告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。另查明，原告绍兴银行与被告雪峰公司、万康公司、孙建钢、马萍金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理，2017年4月18日，本院作出（2017）浙0602民初2683号民事判决书，判决被告雪峰公司归还原告绍兴银行借款本金400万元，支付自2016年9月21日起至借款本金付清日止按合同约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利，均于本判决生效之日起十日内履行；被告万康公司对上述第一项债务在最高额440万元范围内承担连带清偿责任；被告孙建钢、马萍对上述第一项债务在最高额4100万元范围内承担连带清偿责任。2017年6月13日，本院立案执行上述民事判决书，执行案号为（2017）浙0602执3661号。还查明，绍兴银行股份有限公司开发区支行诉雪峰公司、孙建钢等金融借款合同纠纷两案，本院（2015）绍越商初字第191、193号民事判决书发生法律效力后，因各被告未按判决履行，根据原告申请，本院分别以（2015）绍越执民字第1886、1885号立案执行，两案现已程序终结。在（2015）绍越商初字第193号案件审理过程中，本院已于2015年1月27日查封了雪峰公司名下的涉案房产。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方（出租方）为雪峰公司、乙方（承租方）为张炀、落款日期为空白的房屋租房合同1份（该合同格式及合同尾部落款处的内容与案外人听证前提交的复印件不一致），其中约定的租赁标的、租赁时间与案外人陈述基本一致，合同同时约定该房屋每年的租金为人民币50万元（甲方需开具房屋租赁发票），租金支付方式为2年内付清5年全部房租，以后可以每年支付。2、出租方为雪峰公司、承租方为张炀的房屋租赁附加协议书1份（该协议书尾部落款处的内容与案外人听证前提交的复印件不一致），主要内容为雪峰公司租赁给张炀的涉案房产，实际租赁使用人为张炀名下的绍兴万康体育用品有限公司（筹）。3、甲方为张炀、乙方为绍兴市有集服饰有限公司签订的租赁合同3份（其中两份合同尾部落款处内容与听证前提交的复印件不一致）、租赁合同复印件1份，其中记载的租赁起始日期最早为2015年5月28日起。4、甲方为张炀、乙方为麦文公司的房屋租赁合同2份（合同尾部落款处内容与听证前提交的复印件不一致），其中记载的租赁起始日期最早为2015年5月28日。5、麦文公司营业执照复印件1份，其中记载公司住所地为绍兴袍江洋江路以南1幢综合楼一层，成立日期为2011年8月29日。6、有集公司营业执照复印件1份，其中记载公司住所地为绍兴市迪荡街道人民东路299号D-2-01，成立日期为2015年12月31日。7、2014年5月起万康公司的电费发票1组。8、付款人为张炀、收款人为雪峰公司的电子银行交易回单3份，其中记载的入账日期分别为2014年6月27日、7月2日、7月4日，金额分别为100万元、105万元、45万元，交易用途均为房租。9、付款人为张炀、收款人为雪峰公司的电子银行交易回单1份，其中记载的入账日期为2014年7月4日，金额为45万元，交易用途为房租。10、付款方为张炀、加盖雪峰公司发票专用章的收款收据2张，其中记载的开票日期分别为2017年2月10日、3月14日，收款方式均为现金、金额分别为144万元、106万元。11、转出户名为徐红宇（雪峰张炀）、转入户名为万康公司、交易日期为2月10日的账户交易明细回单2份，其中记载的交易金额分别为80万元、64万元。12、付款方为徐红宇、收款方为万康公司的客户收付款入账通知1份，其中记载的入账日期为2017年3月13日，金额为60万元，附言中记载“代付雪峰张炀”。13、付款方为徐红宇、收款方为万康公司的客户收付款入账通知1份，其中记载的入账日期为2017年3月14日，金额为60万元，附言中记载“其中46万代付张炀”。14、徐红宇于2017年3月15日出具的情况说明及徐红宇身份证复印件各1份，说明主要内容为其系张炀的远房表亲，经张炀本人同意通过其卡号为62×××71的农行卡向雪峰公司支付房租费250万，其中2017年2月10日划入万康公司帐号为19×××74的农行账户80万、64万；2017年3月13日划入60万；2017年3月14日划入60万，其中46万为房租费尾款，14万为16年度物业费。15、万康公司职工社保缴费清单1组。听证中，本院询问案外人证据10所涉250万元租金支付具体情况，但案外人表示已记不清楚；本院还询问案外人为何租金要通过现金方式支付给雪峰公司，其陈述因当时雪峰公司的账户被冻结了。（2017）浙0602执3659号案件执行过程中，案件承办人曾询问张炀按照合同约定后5年租金可以每年支付，为何要在2017年上半年一次性付清后5年的租金，而且没有任何的减免；张炀陈述“因为老板缺钱，来和他商量，他也反正要用的，而且这边也转租了，想继续用下去，所以就付掉了”。案外人还陈述2016年12月雪峰公司的商标已经以200万元的价格转让给了万康公司，工人全部都在万康公司名下了。申请执行人绍兴银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、（2017）浙0602民初2673号、2682号民事判决书各1份。2、关于涉案房产的最高额抵押合同、抵押物清单各2份，涉案房产的房产证、他项权证、土地证1组。3、落款日期为2013年7月30日，由雪峰公司盖章确认的抵押人声明2份，主要内容为向绍兴银行承诺涉案房产未向任何单位或个人出租。4、评估报告书1份，其中未记载租赁情况。5、2017年7月25日拍摄的涉案房产现场照片1组，其中显示雪峰公司厂区大门口门牌仍为雪峰公司、临街厂房顶部仍树立有“绍兴雪峰集团有限公司”的字牌。6、万康公司登记基本情况及变更登记情况各1份，其中记载该公司经营起始日期为2014年2月11日，投资人原为孙阿龙、张炀，股权分别占比49%、51%，后于2014年3月19日变更为黄亚丽、张炀，股权分别占比11%、89%；2015年1月19日法定代表人由张炀变更为孙阿龙。异议审查中，案外人自认孙阿龙系雪峰公司法定代表人孙建钢父亲。本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。因涉案房地产已于2013年7月31日设定抵押登记，故案外人张炀要证明其异议主张成立，需举证证明其在抵押之前已与被执行人雪峰公司签订了真实有效的书面租赁合同，按约支付租金，并实际占有涉案厂房且使用至今等事实。本案中，首先，案外人提供的证据尚不足以证实其与被执行人雪峰公司存在真实有效的租赁关系，且不排除案外人存在与雪峰公司恶意串通妨碍本院执行的嫌疑，具体理由如下：第一，根据案外人提供的房屋租赁附加协议书及其在异议审查中的陈述，涉案厂房的实际使用人为万康公司，而案外人自认万康公司法定代表人孙阿龙与被执行人雪峰公司法定代表人孙建钢之间系父子关系，雪峰公司的员工及品牌均已转给万康公司；且万康公司在另案中又为雪峰公司向绍兴银行的借款提供了440万元的保证，故可以认定万康公司与雪峰公司之间存在紧密关联。第二，根据案外人提供的与雪峰公司之间房屋租赁合同约定涉案房产2018年5月1日之后的租金，案外人本可以按年支付，案外人却主张其已于2017年2月10日、3月14日分两次用现金方式全额支付了剩余250万元租金，但仅提供了两份收款收据，又未能对提前支付租金作出合理解释，且对如此巨额的租金支付在听证中又陈述已记不清楚具体情况，明显有违常理。第三，案外人支付剩余250万元租金时间正是在绍兴银行起诉雪峰公司、万康公司前后，且案外人亦自认在支付租金时已明知雪峰公司的账户已被法院冻结，故使用现金方式支付。第四，案外人提供的证据1、2与其听证前提供的复印件也存在明显不一致。第五，案外人主张于2013年4月30日向雪峰公司承租涉案房产，但其提供的证据显示支付最早一笔租金时间却是2014年6月27日，也不符合正常交易习惯。其次，即使案外人主张的租赁关系真实，其也未能提供充分证据证明在抵押之前已占有涉案房产并使用至今的事实。最后，申请执行人亦已提供了较为充分之证据对案外人的主张予以反驳。综上，案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人张炀的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。。审 判 长  张 剑人民陪审员  张华娟人民陪审员  高 峰二〇一七年八月三日书 记 员  张 菁本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。