江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0803民初7693号原告：淮安市浩然置业有限公司，住所地淮安市淮安区楚州大道211号。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖述青，该公司项目经理。委托诉讼代理人：季志南，江苏龙俊律师事务所律师。被告：朱玉宝，男，1968年7月17日生，汉族，住淮安市淮安区。原告淮安市浩然置业有限公司（以下简称浩然置业公司）与被告朱玉宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浩然置业公司的委托诉讼代理人肖述青、季志南，被告朱玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩然置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付租金130625元；2、判令被告给付违约金（以130625元为基数，按年利率24%为标准，自2015年10月1日计算至实际履行之日）。事实及理由：2014年3月20日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，原告将位于淮安区楚州大道211号皇冠国际商业街第38幢楼716、726、736、746、756、766、786号商铺另加菜场、卫生间租赁给被告经营。合同约定租赁期5年，自2014年6月1日至2019年5月31日，第一年租金为15万元，以后每年递增10%，合同还对交款时间及违约责任等其他事项进行了约定。被告只交纳了第一年租金15万元，以后租金一直拖欠，原告多次催缴未果。2016年8月18日，原告向被告发出解除租赁合同函并给予了异议期，异议期间被告未提异议，因此《商铺租赁合同》自2016年8月18日解除。被告朱玉宝辩称，原告有违约行为，具体有以下几个方面：1、开发商欠施工队工程款导致承包人进行8次阻挠市场装修，被告报警四次，由河下派出所出警处理，使得开业时间整整推迟了两个月；2、租赁房屋漏水，至今也无人处理；3、把靠近市场周边的店铺租给其他人开市场和肉铺；4、8月18日收到解除合同函，但是市场内有被告新建的500平方米营业用房；5、因为房屋漏水，2015年的摊位租金被告只收取了一半，其余都不肯交；6、合同约定，如果被告违约，终止合同并没收违约金10万元，合同中并没有约定按照年利率24%承担违约金的说法。被告认为原告诉讼租金130625元不成立。被告欠原告2015年10月1日至2016年10月1日的年度租金是事实，之后租金也未给付。本院经审理认定事实如下：2014年3月20日，原告浩然置业公司与被告朱玉宝签订商铺租赁合同一份，约定原告将位于淮安市淮安区楚州大道211号[皇冠国际商业街]38幢716、726、736、746、756、766、776、786号商铺另加菜场、卫生间出租给被告，被告将房屋作为商业用途使用，经营业态为菜场。租赁期共60个月，自2014年6月1日至2019年5月31日，其中六个月为免租金期。原、被告约定第一年12个月总租金为15万元，自第二个缴费周期始，每年递增上一年度租金的10%。2015年10月1日前，被告应向原告缴纳第二年租金16.5万元。2018年10月1日前，被告应向原告缴纳第五年租金109900元。合同一经签署，被告即应交纳10万元作为押金。原告将具备使用条件的房屋按约交付给被告。被告必须依约缴纳租金及相关费用，如有无故拖欠，原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金为1000元/天。如拖欠租金30天，视为已违约，原告有权收回房屋，并没收被告押金。租约到期，乙方结清租金及水、电、物管等相关费用后，原告在7日内无息全额退还被告交纳之押金。……租赁合同签订后，被告按约向原告交纳了第一年（2014年12月1日-2015年11月30日）租金15万元，押金10万元。被告利用租赁房屋经营菜场。2015年7月15日，原告取得位于本区楚州大道211号皇冠国际37、38号菜市场菜市场室的房屋所有权证。2016年8月18日，原告向被告发出解除合同通知书，原告认为被告未能按约缴纳租金，经催告后仍拒不履行缴纳租金义务，已构成严重违约。依法解除与被告签订的租赁合同，合同的解除不影响合同中有关租金条款的效力。合同解除异议期为三日。被告在通知书上签名确认。被告对原告单方解除租赁合同的行为未提出异议，原告遂收回租赁房屋，并由原告收取菜场摊主租金。后因原告向被告索要租金未果，引起诉讼。另查明，2015年10月1日，中国人民银行一年期贷款年利率为4.6%。上列事实，有原、被告陈述，原告提供的房屋产权登记、租赁合同、解除合同通知书，被告提供的收据、照片、出警记录等证据在卷，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告浩然置业公司与被告朱玉宝签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告朱玉宝租赁原告浩然置业公司房屋，免租期六个月，被告向原告缴纳2014年12月1日至2015年11月30日的租金15万元，未向原告交纳2015年12月1日至2016年8月18日租金130625元（16.5万元/12个月*9.5个月=130625元），现原告要求被告缴纳租金130625元，符合法律和合同约定，本院予以支持。对被告提出2018年有六个月的免租期，从2015年10月起欠缴原告租金。本院认为，根据合同约定，租期从2014年6月1日开始，免租六个月，第1年12个月总租金为15万元，现原告从2014年12月1日计算租金，符合合同约定，对被告的辩解意见，本院不予支持。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告签订的租赁合同约定被告必须依约缴纳租金及相关费用，如有无故拖欠，原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金为1000元/天。如拖欠租金30天，视为已违约，原告有权收回房屋，并没收被告押金。被告认为，原告已收回菜场的经营权，不存在违约金一说。本院认为，原、被告约定的违约金标准过高，已超过法律规定，应予以适当减少。综合原、被告在履行租赁合同过程中的过错程度，被告就延迟支付的租金按年利率4.6%的130%向原告支付违约金为宜。对于被告已向原告交纳的押金10万元，因原告主动与被告解除合同，原告应予以退还，与被告所欠租金进行抵扣，被告尚欠原告租金30625元。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告朱玉宝于本判决生效后十日内支付原告淮安市浩然置业有限公司租金30625元及违约金（以130625元为基数，从2015年10月1日计算至2016年8月18日；以30625元为基数，从2016年8月19日计算至租金给付之日；均按年利率4.6%的130%计算）；二、驳回原告淮安市浩然置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8302元，减半收取4151元，由原告淮安市浩然置业有限公司负担2300元，被告朱玉宝负担1851元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）代理审判员  李艳二〇一七年二月九日书 记 员  张迟附裁判所依据的法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。