山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临兰民初字第208号
原告（反诉被告）：刘步献。
委托代理人：张兆伟，山东正之源律师事务所律师。
委托代理人：王永娟，山东正之源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：临沂昆仑房地产开发有限公司，住所地临沂市兰山区沂蒙路与南昌路交汇处东北角。
法定代表人：张本新，董事长。
委托代理人：侯庆功，山东上和律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘步献与被告（反诉原告）临沂昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）刘步献的委托代理人张兆伟、王永娟，被告（反诉原告）昆仑公司的委托代理人侯庆功均到庭参加诉讼。本案现以审理终结。
原告刘步献诉称，2010年12月被告与原告达成商品房买卖合意，约定被告将昆仑花园沿街商业楼B座南起第二间（两层）卖于原告，单价每平米5100元。原告于当月27日缴纳一半购房款488100元。2012年12月份，被告将涉案房屋钥匙交于原告，房屋交付原告占有。原告要求被告协助办理相关不动产登记手续，被告一直未予办理，原告因此未付尾款。在此协商期间，被告单方违约，要求原告按15800元每平米支付房款，严重侵犯原告的合法权益。后原告多次找被告协商合同履行事宜，被告均予拒绝。为此特向法院提起诉讼，请求确认原被告之间的商品房买卖有效合法，判令被告继续履行合同，协助原告办理涉案房屋过户登记手续，诉讼费及其他一切费用归被告承担。
被告昆仑公司辩称，原、被告之间没有签订商品房买卖合同，也没有达成其他的一致的商品房买卖协议，由于双方没有签订合同，不存在继续履行合同及协助办理房屋登记手续的可能，请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告昆仑公司反诉称，2010年，反诉原告开发位于临沂市兰山区沂蒙路北段昆仑花园沿街商业楼，反诉被告有购买该沿街楼的意向，并于2010年12月27日向反诉原告交纳了首批房款，认购反诉原告开发的位于沂蒙路北段昆仑花园的沿街商业楼。2012年12月，反诉原告将沿街楼竣工后，反诉被告在未与反诉原告签订商品房买卖合同、未交清购房全款的情况下，强行占用了反诉原告开发的昆仑花园沿街商业楼B座南起第二间两层房屋用于经营。反诉原告多次通知反诉被告到反诉原告处签订商品房买卖合同并交纳剩余房款，但反诉被告既不与反诉原告签订商品房买卖合同并交纳剩余房款，也不返还占用的反诉原告开发的沿街楼，给反诉原告造成了较大的经济损失。现反诉原告提起反诉，请求人民法院依法判令反诉被告立即返还占用的反诉原告开发的沿街楼，并赔偿反诉原告损失60万元以及至反诉被告返还占用的房屋之日止的损失，诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告刘步献辩称，反诉原告的反诉请求不能成立，依法应予驳回。原、被告之间的沿街楼买卖是认购不能成立，事实是双方达成买卖合同，并实际已经履行。反诉原告在反诉状中也认可原告交纳的是购房款，而不是认购款。反诉原告认为反诉被告强行占用涉案房屋与事实不符，事实是反诉原告主动向反诉被告递交了涉案房屋的钥匙，并准许反诉被告装修使用至今二年之久。
经审理查明，2010年12月27日，被告将其开发建设的位于临沂市北城新区沂蒙北路与南昌路交汇处东北角昆仑花园商业楼的沿街房一套出卖给原告，房屋号为昆仑花园沿街楼B座南起第二间一层、二层B102、B202号，房屋单价为每平米5100元，原告交纳购房款488100元。原告交纳款项后，被告为原告出具《临沂昆仑房地产开发有限公司收款收据》一份，载明：付款单位：刘步献；收款事由：收昆仑花园沿街商业楼房款，金额488100元；房屋坐落：是B座南起第二间；单价：每平米5100元。该收据加盖了临沂昆仑房地产开发有限公司公章，并由临沂昆仑房地产开发有限公司股东蔡淑仁、建设工程负责人刘晓亮签字确认。2014年2月19日，被告向原告发出通知，内容如下：原告刘步献现在使用的昆仑商务港沿街房一层、二层B102、B202号，尚未签订购房手续，尚未交清房款，请勿必于2014年2月25日前，到昆仑集团财务部签订购房手续，付清全额购房款。特通知如下：一、按照签订购房手续，交清购房款时的市场价格计算总房款，自2013年11月1日起，昆仑商务港沿街房（一层、二层）价格执行每平米15800元。二、凡逾期签订购房手续，不按时交清全额购房款者，昆仑房产公司将收回沿街房，并向使用人收取租赁费。具体如下：第一年，每间房每年壹拾万元，以后，每年在上一年度价格基础上递增20%收取租赁费，直到第五年止。（起始计算时间，以使用人领取钥匙之日算起）。2014年11月26日，被告委托律师事务所发出律师函称：原告刘步献于2010年12月27日向昆仑公司交纳了首批购房款，购买昆仑公司开发的位于沂蒙路北段昆仑花园沿街商业楼，昆仑公司将沿街楼竣工后，原告在未交清购房全款、未与昆仑公司签订正式商品房买卖合同的情况下，强行占用了昆仑公司开发的商业楼。现律师所接受昆仑公司的委托，通知原告刘步献自接到律师函之日起七日内到昆仑公司签订《商品房买卖合同》，并按昆仑公司通知的价格交纳剩余购房款及利息，逾期昆仑公司将运用法律手段收回原告刘步献强行占用的昆仑沿街房并赔偿昆仑公司的全部损失。
庭审中，原告为证实其主张向法庭提交以下证据：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的身份；2、2010年12月27日由被告给原告出具的收款收据一份，证明被告收取原告购房款488100元，原、被告当时约定房屋单价每平方5100元，该单据中自然人蔡淑仁、刘晓亮作为公司主要负责人员在单据上签字，同时，该单据中印章加盖了被告公司印章，收款事由为房款，由此可证实原、被告之间为买卖商品房合同，而非认购。综合该证据证实该单据中显示购房人、售房人、房产单价、已收取的楼房款，并能指向房屋的唯一性，符合购房合同的主要因素，原、被告之间为商品房买卖协议。蔡淑仁、刘晓亮是在交房之前，付款之后签的字，因为房屋单价一直涨价。3、临沂市工商局信息中心提供的被告基本信息及股东名录，该证据证实蔡淑仁为被告股东，且当时是该项目的主要负责人员，是公司总经理，其有权利、有能力与原告协商购房事宜及购房单价等。4、山东招标网体现的被告涉案工程招标、中标公示（网上查询自行打印的），该证据证实刘晓亮实任被告的主要工作人员，证明内容同证据3。5、2014年2月19日被告给原告发出的通知一份及律师函复印件一份，证实原告已实际占用并使用涉案房屋，使用的方式是被告交付给原告钥匙，而非原告强行霸占，同时证实被告单方违约，擅自提高房屋的价格，致使原告无法按原约定与被告继续履行合同，是被告违约在先。6、被告于2013年10月25日向案外人张振宝发生的通知书一份，证明内容同证据5。7、被告收取原告水电费、物业费、卫生费单据一张，证明被告认可原告合法使用涉案房屋，并收取管理费。8、临沂市房产登记交易中心出具的被告与案外人苏芳签订的《商品房预售合同》一份，证实涉案房产市场价格为每平方米5110元。
被告发表如下质证意见：对第1份证据无异议，对第2份证据收到款项时间无异议，对收据上蔡淑仁、刘晓亮的签字及上面的单价、房间等有异议，单据上面添加的部分，是不是蔡淑仁、刘晓亮本人所签有异议。对添加的时间有异议。他信无权，因这不是一份正式的商品房合同，他们无权决定单价。因为这只是一个在房屋尚未建成时认购款项，该上面没有过具体的交付时间、产权面积以及具体的楼号、房号，是一个具有认购性质的单据。对证据3真实性无异议，对证明问题有异议，上面看不出来蔡淑仁是总经理，公司法定代表人是张本新，因此不能证明原告所主张的问题。对证据4真实性有异议，对证明的问题有异议。对证据5，2014年2月19日被告给原告发出的通知，只是通知原告交纳购房款的通知，要求原告签订合同，交清全额购房款，而房产的价格是按市场价格，不能按照以前的价格计算。对律师函，只是通知原告签订合同交纳购房款，按公司的通知交纳购房款。对证据6是通知案外人的，通知案外人应该办理购房手续，如不交纳购房手续，就要收取一定的租赁费用。对证据7收取的费用是经营所需费用，与本案原告证明的问题无关。以上证据不能证明原、被告之间存在房屋买卖，只是在房屋开发之前有购买意向先期交纳的认购房款。由于房屋建成后原告拒不与被告签订商品房买卖合同，也不交纳全部的购房款，非法强行占用被告开发的沿街楼，期间被告多次通知原告签订合同交清购房款，原、被告至今没有达成协商一致的商品房买卖合同。对证据8，该购房合同签订的时间是2012年11月28日，按照当时的情况价格是合适的。从该合同侧面说明了购买被告沿街楼的业主都按照双方当时的意向签订了正式的商品房合同，并交纳了剩余房款。而只有原告没有签订与被告签订购房合同，却在2012年12月就占用了商品房。房地产行情是不断变化的，不同的时间签订商品房买卖合同交纳房款随着市场的变化价格是变化的，被告要求原告按照签订合同交纳房款时的价格履行是合理合法的。
原告申请证人刘晓亮出庭作证证实，原告刘步献在2010年购买了被告开发的昆仑花园沿街商铺一套，当时原、被告双方约定房屋单价每平方米5100元，原告交纳了房屋总价款一半的购房款，被告未与原告签订购房合同。
被告对证人证言有异议，认为原告交款时只是楼花，尚未建成，与被告又没有签订购房合同，当时双方只是达成了买卖商品房的意愿，没有形成正式的商品房买卖关系。2012年房子建成后原告在诉状中明确认可在2012年占用了商品房，但原告迟迟不按当时的规定向被告交纳全部购房款并签订商品房买卖合同，在此后的一年多时间里，被告亦多次催促交纳，签订商品房合同，但原告至今未履行。任何一个楼盘在建成交付时，与其后的一段时间里根据市场行情、房产价格是不断变化的，被告要求原告交纳房款按照签订商品房合同时的市场价格是合理合法的，符合房地产的交易惯例。同时按证人所陈述房产后期的销售是不知道的，不参与房产的后期销售，只是建设楼房时的项目部经理，其关于销售的陈述以及价格陈述是超出其职责范围。
反诉原告临沂昆仑房地产开发有限公司为证实其主张向法庭提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、资质证书、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证、房地产开发经营许可证，证明被告在2010年开始开发建设昆仑花园的沿街楼，到2012年12月份建设完成。被告有合法开发手续，对沿街楼有合法产权。同时证明在2010年的时候尚未开发建设，不能够交纳首批购房款，也不能确认具体房间、单价。
反诉被告刘步献发表如下质证意见：对证据的三性无异议，对被告要证明的问题有异议，被告认为在2010年时项目尚未开发建设，不存在具体的购房事宜不成立。通过以上证据可证实涉案工程的开工建设时间是2010年，也正是被告急需资金对外销售正在建设和尚未建设工程的时间，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，买卖双方可对正在建设或尚未建设的房屋进行买卖，并且事实是在原告交纳购房款时涉案工程的地基以及基本的轮廓框架已经起与地面，有具体的规划的地址和面积，能确认房屋的轮廓存在对外销售的可操作性和实际情况。因此，该证据结合原告本诉的举证可综合证实在2010年时被告开工建设，并向原告销售涉案楼房，并在完工后交付原告使用。
另查明，自涉案房屋竣工后，被告临沂昆仑房地产开发有限公司即将涉案房屋交付原告刘步献使用至今，原告已经缴纳购房款488100元，剩余房款至今未交纳。
上述事实，主要有收款收据、水电费收缴单、通知及当事人陈述等证实，有关证据均已收集并记录在卷。
本院认为，被告昆仑公司向原告刘步献收取了488100元购房款，为原告出具明确了收款事由、收款金额、房屋单价等事项的收款收据一份，并向原告收取水电费等费用，可以证实原、被告之间存在商品房买卖合意的事实。被告辩称因为原、被告双方未签订制式的商品房买卖合同，所以不存在继续履行合同及协助办理房屋登记手续的可能，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已将按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，被告向原告收取了488100元购房款，为原告出具明确了收款事由、收款金额、房屋单价、收款人、付款人、房屋坐落等事项的收款收据，根据上述司法解释的规定，可以认定原、被告双方签订了商品房买卖合同。且通过被告向原告收取水电费以及向原告发出交纳剩余购房的通知内容，都可以看出，被告已向原告收取部分购房款，认可已将房屋出卖给原告并自愿交付使用的事实。被告对收款收据中蔡淑仁、刘晓亮的签名是否为本人所签提出异议，但被告没有提供证据支持其主张，且未向法庭申请对二人签名的真实性进行鉴定，故本院对其反驳主张不予支持。综上，原、被告之间存在房屋买卖的事实，有收款收据、水电费收缴单、通知等证据予以证实，本院予以确认。原告主张继续履行合同，被告也多次通知原告到被告处签订《商品房买卖合同》并交纳剩余房款，故原、被告双方都应严格履行合同义务。反诉原告主张反诉被告应按照每平米15800元的价格向反诉原告支付剩余购房款，无法律依据，也违背了反诉原告在收取反诉被告488100元购房款时订立的房屋单价每平米5100元的约定，故本院不予认可。但反诉原告主张反诉被告应向其支付因未按时支付剩余购房款给反诉原告造成的经济损失，符合相关法律规定，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘步献与被告（反诉原告）临沂昆仑房地产开发有限公司之间订立的商品房买卖合同有效；
二、原告（反诉被告）刘步献应于本判决书生效后十日内向被告（反诉原告）临沂昆仑房地产开发有限公司支付剩余房款488110元；
三、原告（反诉被告）刘步献向被告（反诉原告）临沂昆仑房地产开发有限公司交纳未支付购房款的利息损失（利息按同期银行贷款利率自被告向原告交付房屋时即2012年12月起至原告实际交付全部购房款止）；
四、被告（反诉原告）临沂昆仑房地产开发有限公司应在原告（反诉被告）刘步献交纳上述房款后十日内配合其办理房屋产权登记手续；
五、驳回原告（反诉被告）刘步献的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）临沂昆仑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费13562元，保全费5000元，由被告负担9281元，原告负担9281元。反诉费9800元，由被告负担4900元，原告负担4900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 孙晓梅
审 判 员 董晓庆
人民陪审员 张华东
二〇一五年九月三十日
代书 记员 徐小婷