江西省鹰潭市月湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）月民一初字第215号
原告李强（化名），男，1985年6月18日出生，汉族，江西省余江县人。
委托代理人李大，男，1957年2月26日出生，汉族系原告李强之父。
委托代理人吴文兆，江西华星律师事务所律师。
被告鹰潭市金秋乐社区服务有限公司。
法定代表人洪某，该公司董事长。
被告鹰潭市房地产开发有限责任公司。
法定代表人何某，该公司董事长。
原告李强（以下简称原告）诉被告鹰潭市金秋乐社区服务有限公司（以下简称金秋乐公司）、鹰潭市房地产开发有限责任公司（以下简称市房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李大和吴文兆，被告金秋乐公司法定代表人洪某，被告市房地产公司法定代表人何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年10月18日，原告与被告金秋乐公司签订了一份《助资定购鹰潭市金秋侨乡公寓（商品房）项目合同书》，约定原告定购被告金秋乐公司的在建商品房五栋东单元公寓，房屋总售价为35万元，原告交付了15万元定金，被告金秋乐公司承诺2007年底付房，等办好房产证后补齐余款。之后原告又预付了7.1万元购房款。原告屡次强烈要求被告金秋乐公司严格按合约履行义务，被告金秋乐公司却完全视合约为一纸空文，被告金秋乐公司在取得《商品房预售许可证》时并未通知原告正式签订《商品房购房合同书》，致使原告不能取得合法的房屋。被告金秋乐公司更没有按合约于2007年底交房给原告，只是到2011年在原告的一再要求下，才同意原告使用该房，但此房已被被告金秋乐公司的建房合伙人被告市房地产公司出售给他人，新的购房人要求原告空出房子，致使双方产生纠纷至今。被告金秋乐公司严重违反合同约定，损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了很大的经济损失。被告市房地产公司系被告金秋乐公司的建房合作人，被告金秋乐公司签订的行为系对外执行合作事务的行为，对被告市房地产公司具有代表性，本着共担风险、共享利润原则，被告市房地产公司应与被告金秋乐公司一起对被告金秋乐公司的违约行为负连带责任。为维护自身合法权益，特诉请法院判决：一、被告金秋乐公司双倍返还原告已经支付的购房款44.2万元，并按同期贷款利率支付利息（从交付时起计算至购房款偿还完毕时止）；二、被告市房地产公司对上述款项承担连带责任；三、本案全部诉讼费用由两被告承担。
被告金秋乐公司未进行书面答辩，但在庭审中认可其与原告签订了助资定购合同，收了原告的钱，是被告市房地产公司未经其同意私自将卖给原告的房子卖给了他人。
被告市房地产公司未进行书面答辩，但在庭审中提出，被告金秋乐公司不具备开发资质，是不能签合同的。根据本公司与被告金秋乐公司签订的协议，签订合同必须和本公司签订，被告金秋乐公司不能收取卖房款。被告金秋乐公司私自与原告签订合同，且收取了购房款，该合同是无效的，与本公司没有关系。
经审理查明，2006年10月18日，原告（乙方）与被告金秋乐公司（甲方）签订了一份《助资定购鹰潭市金秋侨乡公寓（商品房）项目合同书》，合同约定：（一）、乙方同意借给甲方人民币15万元整（以借据为准），交款时间为本合同书签定时交给甲方。（二）、甲方同意乙方定购本公司的在建商品房五栋东单元（位置见附图标记）。并承诺按本公司同类在建商品房的质量标准在明年12月底卖给乙方使用。（三）、由于乙方资助借给甲方款的数额较大，甲方决定给予乙方购房时特别优惠。即：按本公司同类在建设商品房的质量标准，乙方定购房的售价总额为35万元人民币壹套。乙方资助给甲方的借款也将在乙方付清全部购房款时扣除。（四）、本协议书一式两份，双方签字盖章后生效，双方应负法律责任。在甲方取得《商品房预售许可证》时，双方按有关部门规定正式签定《商品房购房合同书》，本协议作为副本同具法律效力。未尽事宜，可协商解决。2006年10月18日，被告金秋乐公司向原告收取购房定金15万元并出具了收据。2007年8月6日，被告金秋乐公司向原告之母彭年香借款6万元整并出具了借条，2007年10月30日被告金秋乐公司的法定代表人洪琪在该借条上注明“此款转于李强购房款”。2010年2月8日，被告金秋乐公司的法定代表人洪琪向原告之母彭年香借款1.1万元整并出具了借条，2010年12月10日被告金秋乐公司的法定代表人洪琪在该借条上注明“此款是李强购房款”。
另查明，金秋乐老年公寓建设项目是被告金秋乐公司在建的主体工程项目，因该建设项目使用的土地原是鹰潭市政府减收土地出让金以划拨形式提供的，为解决资金短缺，经鹰潭市政府、鹰潭市国土资源局批准，被告金秋乐公司将该土地中的20亩挂牌出让，在挂牌出让时，被告金秋乐公司与被告市房地产公司进行合作开发。2006年1月1日，双方签订了一份《协议书》，该协议书约定了甲方（被告金秋乐公司）乙方（被告市房地产公司）双方为合作开发关系。土地挂牌时由乙方出面摘牌，摘牌后甲乙双方共同进行该项目的商品房开发，甲方负责全盘工作；乙方负责办理好该项目的各项开发手续和售楼服务及建筑质量监督等工作；为了弥补甲方建设资金的不足，乙方愿意提供不少于3000000元的投资，该资金乙方须在土地挂牌时足额注入双方共同账号；甲方同意乙方用于该项目建设的实际投入资金按年回报30%作为固定回报支付给乙方，乙方不再参与利润分红，也不承担亏损风险；甲方同意付给乙方商品房销售总额的1.5%作为项目管理费用，乙方必须提供房地产建设工程管理人员、销售人员、工地代表，财务人员等工资，此项目管理费须等商品房销售所有手续办好后才能支付给乙方；商品房销售价由甲、乙双方按市场行情确定售价，双方共同销售，如甲方已能确保乙方的投资和回报，则由甲方单独定价。预售房款属于甲方的收入，不属于乙方投资；在商品房开发建设时，乙方协助甲方工作等内容。2008年1月18日，被告金秋乐公司与被告市房地产公司又签订了一份《补充协议书》，该补充协议约定了甲方（被告金秋乐公司）同意乙方（被告市房地产公司）已销售的15套商品房的售房款归乙方自己收取作为归还乙方的投资及利润，乙方另行打入乙方的单独账号上；根据市场行情，甲、乙双方商议后另行制定新的售房方案，甲、乙双方均可根据新售房方案对剩余的25套房屋排楼及综合楼进行销售，但乙方销售剩余房时必须征得甲方的同意，同时，乙方开具委托售房书给甲方，委托甲方销售剩余的商品房；甲方售出的房子由乙方负责签定售房合同，双方销售的售房款均须打入甲、乙双方共同认可的账号里；甲方在单独售房过程中，亦须遵守商品房开发的有关规定和税法，若因此给乙方造成了不良后果，乙方也有权对甲方追究赔偿相应的损失，并中止甲方的销售权利等内容。2008年1月25日，被告市房地产公司向被告金秋乐公司出具一份委托售房书，该委托售房书载明了因金秋乐社区项目是被告市房地产公司与被告金秋乐公司的合作开发项目，根据合作开发协议，被告市房地产开发公司特委托被告金秋乐公司销售补充协议内的剩余商品房，凡被告金秋乐公司售出的房屋由被告市房地产公司负责与购房人签定购房合同，购房款须打入双方已确认的共同账号（共同账号：36001951600050000410）。
2011年8月12日，被告市房地产公司将涉案房屋卖给了案外人熊双标、刘春丽，并办理了房屋产权登记。
以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证复印件、《助资定购鹰潭市金秋侨乡公寓（商品房）项目合同书》、购房款收据、借条、彭年香身份证及户口本复印件、金秋乐法定代表人洪琪同意交付房屋的证明、《合作开发鹰潭市金秋乐社区服务有限公司老年公寓商品房建设项目的协议书》、《市房地产开发有限公司与市金秋乐社区服务有限公司合作开发金秋乐社区项目账目结算分割协议》、鹰潭市中级人民法院（2011）鹰民一初字第12号民事判决书一份、本院（2012）月民一初字第895号民事判决书一份、房产证及金秋乐社区总平面图复印件各一份，被告提交的建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设项目竣工规划验收合格证、《补充协议》、委托售房书、商品房预售许可证等证据材料在案佐证。
本院认为，原告与被告金秋乐公司签订的《助资定购鹰潭市金秋侨乡公寓（商品房）项目合同书》，系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因上述合同书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告金秋乐公司已经按照约定以购房定金折抵购房款15万元，该合同书应当认定为商品房买卖合同。之后原告又以借款7.1万元方式折抵购房款，故原告实际支付的购房款为22.1万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现本案涉诉房屋已经出售他人并办理产权登记，原告购买该套房屋的目的不能实现，故应解除合同，对原告要求被告金秋乐公司双倍返还购房款44.2万元并按同期贷款利率支付利息（其中：15万元、6万元和1.1万元购房款的利息起算时间分别为2006年10月18日、2007年10月30日和2010年12月10日，按中国人民银行同期贷款年利率计算至还清购房款时止）的诉讼请求，本院予以支持。被告金秋乐公司与被告市房地产公司的合作开发行为在法律性质上应认定为合伙行为，合伙人应当对合伙债务承担连带责任，且根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，被告金秋乐公司与被告市房地产公司合作进行房地产开发，双方为共同投资，共享利润，共担风险，被告市房地产公司应当对合作人被告金秋乐公司的售房行为承担民事责任。综上，被告市房地产公司应当对被告金秋乐公司的违约行为所造成的原告的损失承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第五十二条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，经合议庭评议决定，判决如下：
一、被告鹰潭市金秋乐社区服务有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性双倍返还原告李强购房款共计人民币44.2万元及利息（其中：15万元、6万元和1.1万元购房款的利息起算时间分别为2006年10月18日、2007年10月30日和2010年12月10日，按中国人民银行同期贷款年利率计算至还清购房款时止）；
二、被告鹰潭市房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7930元、诉讼保全费3170元，以上共计人民币11100元（原告垫付），由被告鹰潭市金秋乐社区服务有限公司负担，被告鹰潭市房地产开发有限责任公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审判长 汪军太
审判员 洪 莉
审判员 吴智平
二〇一四年十二月十五日
书记员 桂丽琴
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
7、《中华人民共和国民法通则》
第五十二条企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。