安徽省阜阳市颍东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民二初字第00017号
原告：中国工商银行股份有限公司阜阳颍东支行，住所地安徽省阜阳市颍东区。
法定代表人：靖静，该支行行长。
委托代理人：高翔，该支行副行长。
委托代理人：丁丁，该支行职工。
被告：张瑞良，男，1975年9月10日出生，汉族，住安徽省临泉县。
被告：刘艳，女，1975年11月2日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
被告：安徽天福房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区。
法定代表人：段转建，该公司董事长。
委托代理：刘海军，北京市亿嘉律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司阜阳颍东支行（以下简称工行颍东支行）诉被告张瑞良、刘艳、安徽天福房地产开发有限公司（以下简称天福房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院2015年1月8日立案受理后，2015年3月23日裁定该案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告工行颍东支行委托代理人丁丁、被告张瑞良、被告天福房产公司委托代理人刘海军到庭参加诉讼，被告刘艳经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行颍东支行诉称：2011年3月8日张瑞良、刘艳向工行颍东支行申请个人住房贷款，金额270000元，购置住房，并签订《个人购房借款／担保合同》，期限15年，自2011年3月8日起至2026年3月8日止。张瑞良、刘艳用其购置的房产提供抵押担保，并办理抵押登记。工行颍东支行同日发放贷款，资金受托支付至售房人天福房产公司结算账户。张瑞良、刘艳未按合同约定还款，至2014年10月31日仅还25230.60元，累计逾期18期，尚欠本金244769.40元及利息22871.72元未偿还，工行颍东支行多次催要无果。2015年1月15日、1月22日工行颍东支行申请增加诉讼请求为：判令被告张瑞良、刘艳偿还借款本金244769.40元，利息计算至贷款还清为止（暂计算至2014年10月31日利息为22871.72元）；对被告张瑞良、刘艳抵押的房产享有优先受偿权；被告天福房产公司承担连带保证责任；被告承担本案全部实现债权费用。
工行颍东支行为证明自己主张提供的证据为：
证据一、企业法人营业执照、组织机构代码证、金融许可证、法定代表人身份证明书，证明工行颍东支行诉讼主体资格；
证据二、张瑞良、刘艳的身份证、结婚证、常住人口登记卡，天福房产公司企业工商信息查询单、组织机构代码证，证明三被告诉讼主体资格；
证据三、《个人购房借款／担保合同》、借款凭证，证明张瑞良、刘艳向工行颍东支行借款并以其房产作抵押的事实，天福房产公司承担保证责任，及张瑞良、刘艳未按合同约定履行还款义务；
证据四、商品房抵押预告登记，证明张瑞良、刘艳位于颍州区东二环路西侧采莲郡小区8幢606室的房产办理了商品房抵押预告登记；
证据五、利息清单，证明张瑞良、刘艳没有按照合同约定履行还款义务，累计逾期18期。
张瑞良辩称：向工行颍东支行借款是事实。
天福房产公司辩称：借款是事实，天福房产公司应在工行颍东支行对张瑞良、刘艳抵押的房屋享有优先受偿权后，未能清偿的债务承担连带责任。
天福房产公司向本院提供其企业法人营业执照、组织机构代码证，证明其主体资格合法。
张瑞良在举证期限内，未向法庭提供证据。
刘艳未答辩，也未提供证据，视为放弃答辩和举证权利。
经审理查明：2011年1月12日，张瑞良、刘艳、天福房产公司与工行颍东支行签订《个人购房借款／担保合同》。合同约定，张瑞良、刘艳向工行颍东支行借款270000元，用于个人住房购置贷款，借款期限15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。还款方式为按月归还本金及利息。合同约定的担保方式为抵押担保、保证担保，张瑞良、刘艳同意将其共同所有位于颍州区东二环路西侧采莲郡小区8幢606室房产作抵押，并于2011年3月2日办理房产预告登记（房预阜字第2011077670号）。合同还约定，天福房产公司承担的保证担保的方式为连带责任保证，保证期限两年，保证担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房产他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同再约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2011年3月8日工行颍东支行通过张瑞良、刘艳授权将贷款资金270000元发放给天福房产公司，期限从2011年3月8日至2026年3月8日止，月利率5.61%。后张瑞良、刘艳从2011年4月8日至2013年7月8日期间，按月支付共结本金25230.59元，利息39509.15元，至诉讼时已累计逾期18期。余款本金244769.40元及2013年7月9日之后利息未清偿。经工行颍东支行催要，被告未偿还。
另查明：张瑞良与刘艳系夫妻关系。
经庭审举证、质证，上述事实有原、被告的陈述，工行颍东支行提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、金融许可证、法定代表人身份证明书，张瑞良、刘艳的身份证、结婚证、常住人口登记卡，天福房产公司企业工商信息查询单、组织机构代码证，《个人购房借款／担保合同》、借款凭证，商品房抵押预告登记，利息清单，天福房产公司提供的企业法人营业执照、组织机构代码证等证据在卷佐证，因各方当事人对上述证据均无异议，故本院对上述证据予以确认。刘艳经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对上述证据放弃质证权利。
本院认为：张瑞良、刘艳、天福房产公司与工行颍东支行签订《个人购房借款／担保合同》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。工行颍东支行按约履行合同后，张瑞良、刘艳未按合同约定按月还本付息，已构成违约，工行颍东支行按合同约定宣布借款提前到期，要求张瑞良、刘艳清偿借款本息及利息，符合合同约定，本院应予支持。工行颍东支行要求对张瑞良、刘艳抵押的房产享有优先受偿权，因合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，但预告登记并不等同于物权登记，因抵押房屋尚未取得产权证并未完成现实的物权登记，抵押权未设立，故对其主张在抵押担保的范围内享有优先受偿权的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。合同中约定天福房产公司为合同保证人，其自愿承担连带责任担保，因抵押的房产至今未办理抵押登记手续，故天福房产公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。天福房产公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张瑞良、刘艳于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司阜阳颍东支行借款本金244769.40元及利息（从2013年7月9日起至本判决确定的履行期限届满时止期间的利息按合同约定月利率5.61%计算）；
二、被告安徽天福房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
三、被告安徽天福房地产开发有限公司清偿上述债务后，有权向被告张瑞良、刘艳追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司阜阳颍东支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5315元，由被告张瑞良、刘艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 郝芝宏
代理审判员 朱伟红
人民陪审员 张春艳
二〇一五年七月十七日
书 记 员 高 源
附一：银行转账单上附言栏请注明案号和案件承办人姓名
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收款单位：阜阳市颍东区人民法院
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附二：相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。