江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涟商初字第00883号
原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司，住所地涟水县涟城镇安东路132号。
法定代表人郑淮，该公司董事长。
委托代理人杨茹，该公司办事员。
被告胡从林。
被告程秀兰。
原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）诉被告胡从林、程秀兰金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月14日受理后，依法由审判员翟春花适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告农商行委托代理人杨茹，被告胡从林、程秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农商行诉称：2010年10月14日，原告与被告胡从林、程秀兰签订最高额借款合同1份，该合同约定自2010年10月14日起至2013年10月14日止，由原告根据被告胡从林、程秀兰的需要、资信状况和担保情况等向其提供最高贷款余额不超过30万元的贷款，每笔贷款的金额、用途、期限、还款方式以借款凭证为准，借款按季结息且应在结息日向原告支付利息，贷款到期后收回全部本金。同时，原告与被告胡从林、程秀兰又签订了最高额抵押合同，该抵押合同约定，被告胡从林、程秀兰为自2010年10月14日起至2013年10月14日在原告处办理的人民币贷款所实际形成的债务的最高本金余额30万元提供担保，抵押物为胡从林、程秀兰名下的涟水县涟城镇东门村馨园小区的房屋及土地，双方办理了抵押权登记，原告取得了涟房他证涟城字第10043**号、涟他项（2010）第659号证书。上述担保的债权范围包括：主债权本金及其利息、罚息、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于诉讼费）和所有其他应付费用。
被告胡从林、程秀兰因业务需要于2012年10月18日向原告贷款人民币30万元，约期为2012年10月18日至2013年4月17日，年息为固定利率10.08%，逾期利息均上浮40%。贷款到期后，30万元转为逾期贷款，被告胡从林、程秀兰已经构成违约，原告有权按照合同约定要求被告胡从林、程秀兰立即归还贷款本金30万元及相应利息，并且承担原告实现债权的诉讼等费用，原告对被告提供的抵押物，即房屋所有权证号为201003157的涟城镇东门村馨园小区的房屋以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。故诉至法院请求判令：1、被告胡从林、程秀兰立即归还原告贷款本金300000元，利息和逾期利息121984元，合计421984元（利息算至2015年10月13日，以后产生的利息按合同约定计算）；2、原告对被告抵押的（所有权证号为201003157）涟城镇东门村馨园小区的房屋折价、变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权。原告提供的证据是：1、借款借据1份；2、最高额借款合同1份；3、最高额抵押合同1份；4、房产证、土地证及房屋、土地他项权证各1份；5、国有土地使用权抵押合同1份；6、两被告的身份证各1份；7、转账凭证、记账凭证、收息收贷凭证、借款借据共计9张；8、个人面谈记录1份；9、账户证明1份。
被告胡从林、程秀兰辩称：原告诉状上所说的房屋办理了抵押是事实，但原告所诉的欠贷款本金300000元不是事实。被告胡从林、程秀兰确实于2012年10月18日向原告申请贷款30万元，并在合同及借款借据签字，但是两被告并未收到原告30万元的贷款。被告胡从林、程秀兰未举证。
经审理查明：2010年10月14日，借款人胡从林、程秀兰与贷款人原告签订了一份最高额借款合同，该合同约定自2010年10月14日起至2013年10月14日止，由贷款人根据借款人的需要、资信状况和担保情况等向借款人提供最高贷款余额不超过（金额大写）叁拾万元整的人民币贷款，每笔贷款的金额、期限、用途、还款方式以借款凭证为准，借款凭证是本合同的组成部分，具有同等法律效力。在该合同约定的期限内发生的业务，其贷款到期日的具体约定均不得超过2013年10月14日。还款方式为按季结息，到期还本。违约责任约定，不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起借款人按合同约定利率加付40%的利息。同日，原、被告因上述借款签订了最高额抵押合同，约定抵押担保的范围包括全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及实现债权的费用等。2012年10月18日，原告与两被告就贷款的事宜进行了面谈。同日，原告向被告胡从林、程秀兰发放贷款30万元，年利率为10.08%，贷款到期日为2013年4月17日。贷款发放后，被告未能按照合同的约定向原告履行还款的义务。截止2015年10月13日，被告胡从林、程秀兰共欠原告贷款本金300000元，利息121984元。
另查明：被告胡从林、程秀兰抵押给原告的涟城镇东门村馨园小区的房屋（所有权证号为201003157）已办理了他项权证，他项权证号为涟房他证涟城字第10043**号，债权数额为30万元。
还查明：2012年10月16日，被告胡从林尚欠原告贷款本金30万元及相应的利息。2012年10月17日，胡海涛向原告贷款30万元，同日胡海涛向胡从林贷款账号还款302508.73元，至此，被告胡从林不再欠原告贷款本息。之后，两被告均未向账户62×××49中存入款项。2012年10月18日，原告向被告胡从林的账户62×××49发放贷款30万元，同日该账户内的30万元被转至徐礼伟的账户，但该转账凭条上胡从林的签名不是其本人所签，而是原告的工作人员所签。
庭审中，被告胡从林称其未从原告处领取银行卡，也不知道具体的卡号，但庭审中被告胡从林称2012年10月17日胡海涛向其62×××49账户内存过30万元。
审理过程中，本院依法与原告的工作人员吴涛进行谈话，其确认转账凭证上胡从林的签名系其代签，当时因为程秀兰晕车需要照顾，所以胡从林就让其帮忙代签且胡从林当时也没有异议，但未举证证明。
上述事实，有原告所举借款借据、最高额借款合同、最高额抵押合同、房产证、土地证及房屋、土地他项权证、国有土地使用权抵押合同、两被告的身份证、转账凭证、记账凭证、收息收贷凭证、借款借据、个人面谈记录、账户证明、谈话笔录以及庭审笔录等予以证明，本院予以确认。
本院认为：原告与被告胡从林、程秀兰之间订立的借款合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。被告胡从林、程秀兰应按照合同的约定向原告承担还本付息的责任。对于两被告辩称的未收到原告发放的30万元贷款的问题：庭审中两被告均陈述在2012年10月17日胡海涛向其62×××49账户内还款后，该账户就不再欠原告贷款本息，同时原告提供的面谈记录也能反映两被告确实因借款到原告下属的支行办理相关事宜，故本院对被告称其不知道其账户为62×××49的辩解意见不予采信。庭审中两被告均称自胡海涛于2012年10月17日向上述账户打款后，两被告之前所欠的原告贷款已经结清，此后两被告均未向该账户存过款项，故自2012年10月17日起被告上述账户内增加的30万元不是两被告所存或者其委托他人所存。2012年10月18日，被告上述账户内增加的30万元系原告所发放的贷款，故本案两被告称其没有收到原告发放的30万元贷款的辩解意见，本院不予采信。被告账户内的30万元贷款虽于同日被转走，但这并不影响原、被告之间的借款合同关系，被告可以另行主张自己的权利。
截止2015年10月13日，被告胡从林、程秀兰共欠原告贷款本金300000元，利息121984元。现还款期限已届至，被告未履行还款的义务，故原告有权要求两被告立即归还贷款本息421984元，并承担自2015年10月14日起至还清之日止，按合同约定计算的利息。被告胡从林、程秀兰因上述借款将涟城镇东门村馨园小区的房屋（所有权证号为201003157）已办理了他项权证，债权数额为30万元，故原告在抵押房屋价值30万元范围内享有优先受偿权。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：
一、被告胡从林、程秀兰在本判决生效后立即给付原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司贷款本金300000元、利息121984元，合计421984元，并承担自2015年10月14日起至付清之日止，以本金300000元为基数，按合同约定利率计算的利息。
二、原告对被告所抵押的房屋（所有权证号201003157）折价或者拍卖、变卖所得价款在30万元范围内享有优先受偿权。
三、驳回原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7660元，由被告胡从林、程秀兰负担。被告应负担的部分在本判决生效后十日内付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 翟春花
代理审判员 熊 丹
人民陪审员 殷向阳
二〇一六年四月五日
书 记 员 姜阿娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。