海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第271号
原告程占伟。
委托代理人黎青艳，海南法立信律师事务所律师。
被告洋浦佳佳置业有限公司。
法定代表人段建生，总经理。
委托代理人冯冠存，该司职员。
第三人陈建萍。
委托代理人杨建峰，海南瑞来律师事务所律师。
原告程占伟与被告洋浦佳佳置业有限公司、第三人陈建萍商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黎青艳、被告委托代理人冯冠存、第三人委托代理人杨建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年8月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买的商品房位于海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）XXX房，总价款为人民币200000元，付款方式约定为一次性付款。合同第八条约定，被告应当在2007年1月27日前将验收合格的商品房交付使用；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告于2004年8月3日一次付清房款200000元，依约履行了付款义务。2006年12月29日，被告向原告送达《房屋交付通知书》，将XXX房屋交付原告使用。原告收房后，与海口瑞丁物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》、缴纳了物业维修基金6000元及预交三个月物业管理费292.5元。原告将该房屋出租使用至今。在此期间，原告询问房屋产权证办证事宜，被告告知房产证已经办好。2013年年底，原告需用到房产证时向被告领取，才发现上述房产根本没有办证至原告名下，房产证上记载**号房屋产权人是第三人。经了解得知，第三人曾就上述房屋与被告签订《商品房买卖合同》，双方并未实际履行合同。但是，被告由于工作人员失误原因，仍然以第三人资料向房产部门办理了房产证。原告认为，原被告就涉案XXX房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，原告支付了全部购房款，被告实际交付了房产，原告至今对房屋占有、使用、收益。故被告无权处分房产，其与第三人签订的《商品房买卖合同》因第三人未付款、被告未交房，该合同并未实际履行，且双方亦无履行合同的意愿，该房产证办至第三人名下致使原告合法购买的房屋无法取得房产证，严重损害了原告的利益，被告与第三人签订的《商品房买卖合同》应当确认无效。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效；3、判令被告立即将位于海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）XXX房屋的房屋所有权证办至原告名下。4、判令被告向原告支付逾期办理产权登记违约金2000元；5、被告承担本案一切诉讼费用。
被告辩称，对原告的诉讼请求以及所依据的事实和理由都没有异议。
第三人述称，第三人确实与被告签订过购房合同，后来因种种原因合同无法继续履行，第三人与被告办理过退房的手续，但由于时间久了找不到当时的材料。第三人与被告签订的房屋买卖合同是有效的，但是已经解除。发生今天的案件应由被告来承担责任。第三人对原告要求将涉案房产过户至其名下没有意见。
经审理查明，2004年8月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）第XXX房，房价款为200000元，付款方式为一次性付清房款。被告应当在2007年1月27日前将竣工验收合格的房产交付原告使用，并在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告于同日通过银行转账向被告支付了购房款200000元。2006年12月29日，被告向原告发出《房屋交付通知书》，将华强大厦（佳佳经典）第XXX房交付给原告使用。同日，原告与海口瑞丁物业管理有限公司签订《佳佳经典﹤前期物业管理服务协议﹥》，委托海口瑞丁物业管理有限公司对上述房屋进行管理，并交付了房屋维修基金、预交了三个月的物业管理费。后原告将该房对外出租使用。
另查，2004年2月2日，第三人向被告支付了购房款63000元。2004年7月2日，被告与第三人签订两份《商品房买卖合同》，约定第三人向被告购买华强大厦（佳佳经典）第B1、B2号房，其中B1号房购房款493580元，B2号房购房款672480元。被告应当在2006年1月27日前将竣工验收合格的房产交付第三人使用。双方并将《商品房买卖合同》报送相关部门备案。2005年2月26日，被告与第三人签订《退房协议》，约定第三人不再购买华强大厦（佳佳经典）第B1、B2号房，已付的房款用于另外购买A5号房，自即日起B1、B2号房屋的所有权重新归属被告，第三人不得再主张房屋的任何权益。双方并未到相关部门申请注销《商品房买卖合同》的备案登记。2005年3月9日，上述房产备案登记在第三人名下。2008年1月29日，被告将海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）B1、B2房过户登记至第三人名下，房产证号分别为海口市房权证海房字第HK149XXX**号（**号房）、第HK149XXXXX号（B2号房）。第三人对上述两套房产登记在其名下并不知情。2011年9月6日，被告委托海南利保测绘有限公司就海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）B2房分户事宜作出《海口市房屋建筑面积测绘报告（竣工报告）》，将B2房分户为XXX房和XXX房，其中XXX房建筑面积为269.57平方米，XXX房建筑面积为65.59平方米。
以上事实有《商品房买卖合同》、《交通银行现金解款单》、《海南省资金往来（暂收、暂付）专用凭证》、《房屋交付通知书》、《佳佳经典﹤前期物业管理服务协议﹥》、《收款收据》、《商铺租赁合同》、《税收电子转账专用完税凭证》、《往来凭证》、《海口市房屋建筑面积测绘报告（竣工报告）》、《退房协议》、《商品房买卖合同备案表》、《房屋所有权证》及当事人陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及被告与第三人签订的《商品房买卖合同》、《退房协议》均系当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人都具有法律约束力。对原告主张被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效的诉请，本院不予支持。被告与第三人签订《商品房买卖合同》后，后双方因故签订了《退房协议》，解除了《商品房买卖合同》，第三人不再购买华强大厦（佳佳经典）B1、B2号房，并将已缴纳该两套房的购房款用于购买其他房产，则第三人对海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）B1、B2房不再享有权益，被告有权对该房进行处置，但在此之前应申请注销对双方之间签订的《商品房买卖合同》的备案登记。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经依约履行了华强大厦（佳佳经典）XXX房的付款义务，支付了全部购房款，并已实际占有使用上述房屋。因被告将B2房屋过户登记至第三人名下，致使未能按照《商品房买卖合同》的约定将XXX房过户至原告名下，已构成违约，被告应承担违约责任，原告对此并无过错。故原告主张被告将海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）XXX房过户办理过户至原告名下并支付逾期办证违约金2000元的请求有理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告程占伟与被告洋浦佳佳置业有限公司于2004年8月3日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、限被告洋浦佳佳置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将登记在第三人陈建萍名下的海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）B2号房（房产证号：海口市房权证海房字第HK149XXX**号）的分户XXX房过户至原告程占伟名下；
三、限被告洋浦佳佳置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告程占伟支付逾期办证违约金2000元；
四、驳回原告程占伟其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4330元，由被告洋浦佳佳置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王国娟
审 判 员 冯 琳
人民陪审员 李 芳
二〇一四年三月十二日
书 记 员 林一苗