江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4527号
上诉人（原审被告）：江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，住所地东台市东进大道1号。
法定代表人：夏克春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴丽娟，江苏天全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高小梅，女，1973年6月9日出生，汉族，居民，住东台市。
委托诉讼代理人：仲秀斌（系高小梅的丈夫），住东台市。
上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（以下简称沿海公司）因与被上诉人高小梅房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沿海公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.本案诉讼费用由高小梅承担。事实和理由：1.案涉房屋延期交付系因政府行为导致，属于情势变更，不构成违约；2.高小梅与江苏农发市场经营管理有限公司（以下简称农发公司）签订了委托经营管理合同，该合同中约定案涉房屋在交房后的前三年使用权、收益权均归农发公司，故延期交房并未给高小梅造成实际损失，且其在一审中亦未对实际损失举证，故沿海公司不应支付违约金；3.本案诉讼时效应从权利被侵害之日或高小梅知道被侵害之日起计算，即2012年12月11日，故本案诉讼时效已经超过。
高小梅辩称，1.东台市人民政府的行为与本案房屋买卖没有关系，本案不存在情势变更情形；2.案涉房屋土地使用年限实际减少即为损失，沿海公司逾期交房构成违约，其应承担赔偿责任；3.高小梅一直向沿海公司主张违约金，不存在超过诉讼时效的情形。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
高小梅向一审法院起诉请求：1.判令沿海公司按合同约定协助高小梅办理位于江苏沿海国际农产品交易中心11幢113号的土地使用权证；2.沿海公司支付高小梅至2015年9月10日止的逾期交房违约金98574元，以及自2015年9月11日起至实际交房之日止以总房款327272元为基数按每日万分之三的标准支付违约金。
一审法院认定事实：2011年11月6日，高小梅与沿海公司签订《商品房买卖合同》一份，约定高小梅购买沿海公司开发的东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心11幢113号商住房一套，建筑面积30.72平方米，房屋总价327272元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人帐户的时间在本条约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到账之日起十日内；3.发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件及政府部门出具相关证明。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1款第（2）项约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理。第十五条第4项约定双方协商解决。
合同签订后，高小梅向沿海公司支付房款327272元。
2011年11月6日，高小梅（甲方）与农发公司（乙方）签订《江苏沿海国际农产品交易中心商铺委托经营管理合同》，约定高小梅将案涉商铺委托给农发公司租赁，租赁期自商铺交房办好产权日期之日往后推算两个月起算。
2016年1月13日，案涉房屋在东台市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。2016年1月28日，案涉房屋办理了房屋所有权证。2016年1月30日，东台市城东新区管理委员会向高小梅出具财务结算单，支付高小梅房产证办证超期补偿款10000元，后于2016年2月3日实际支付了8642元。
一审法院认为，高小梅与沿海公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定沿海公司应于2012年12月10日前将具备商品房经验收合格条件的房屋交付高小梅，但沿海公司未按约定的期限交付房屋，应当承担违约责任。故高小梅要求沿海公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，应予支持。沿海公司辩称其延期是合同约定的其他客观原因造成的，不构成违约，证据不足，一审法院不予采信。
关于涉案合同约定的违约金数额是否过高的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。高小梅的实际损失为贷款利息，双方合同约定的违约金为房屋总价款的日万分之三，相当于年利率10.8%，中国人民银行公布的五年以上贷款年利率为4.90%，根据上述规定，双方约定违约金高于中国人民银行公布的五年以上贷款利率的30%，故依法予以调整。
关于高小梅主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间二年，法律另有规定的除外。案涉合同约定按房屋总价款的日万分之三向高小梅支付违约金，该违约金的计算属于继续性的债权，沿海公司从2012年12月11日之后至今，每一日均产生一个违约金的债权，其诉讼时效应该分别计算。高小梅未能提供证据证明其从2012年12月11日起至2015年9月23日向一审法院起诉期间，曾向沿海公司主张过违约金，存在时效中断的情形，故本案违约金的计算应自2015年9月23日高小梅向一审法院起诉之日向前推算二年即自2013年9月23日起计算至2016年1月28日房产证办理之日止，案涉房屋逾期交房违约金应为48948.15元（327272元×857天/365天/年×4.9%×130%）。由于高小梅已因沿海公司的同一违约行为，收取了东台市城东新区管理委员会支付的8642元，故沿海公司仍应向高小梅支付违约金40306.15元，其余违约金请求，一审法院不予支持。
关于高小梅要求沿海公司协助办理土地使用权证的问题。案涉商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据该约定，沿海公司作为出卖人，其负有协助办理案涉房产的权属证书的义务。故对高小梅要求沿海公司协助办理案涉房屋土地使用权证的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审判决：一、沿海公司于判决生效之日起15日内向高小梅支付逾期交房违约金40306.15元，并协助高小梅办理江苏沿海国际农产品交易中心11幢113号商住房土地使用权证；二、驳回高小梅的其他诉讼请求。案件受理费2542元，由高小梅负担1242元，沿海公司负担1300元。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，沿海公司陈述如二审认定该公司应承担违约责任，其对一审计算的违约金数额并无异议。
本院认为：沿海公司与高小梅签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按约履行各自义务。
关于沿海公司延期交房是否符合情势变更情形的问题。经查，沿海公司提出其延期交房系政府原因，属于情势变更，不构成违约，但该公司提交的东台市城东新区管理委员会出具的情况说明并未载明政府行为对沿海公司的建设产生实际影响，不足以证明沿海公司的主张，亦不符合情势变更的法定情形，故沿海公司的该主张不能成立，本院不予支持。
关于沿海公司未按期交房应否支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉合同约定2012年12月10日交房，延期交房的按房屋总价款的日万分之三支付违约金。沿海公司未能按约履行交房义务，其依法、依约均应承担相应的违约责任，故一审判令沿海公司支付违约金并无不妥。至于高小梅与农发公司之间的合同如何履行本案无关，亦不影响沿海公司应承担的违约责任。关于高小梅二审中提出其领取的8642元系逾期办证补偿款，不应在本案逾期交房违约金中抵扣的问题，因其未对此提出上诉，故本院不予理涉。
关于本案诉讼时效是否超过的问题。经查，案涉房屋在高小梅向一审法院起诉前并未实际交付，故沿海公司延期交房的违约行为在一审起诉前处于持续状态，其应支付的违约金持续产生，且该违约金属于继续性债权，应以每天产生的违约金债权分别适用诉讼时效，故一审法院以高小梅向一审法院起诉之日向前推算两年之日作为计算违约金的起算时间正确，故一审判决支持的违约金并未超过诉讼时效。
综上所述，沿海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2542元，由上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
代理审判员 李 砚
代理审判员 周 陇
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 周亚梅