四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1702民初2137号原告：四川西晶集团有限责任公司，住所地四川省达州市通川区。法定代表人：李达锋，董事长。委托诉讼代理人：黎家春，四川渝达律师事务所律师。委托诉讼代理人：余扬锋，四川渝达律师事务所律师。被告：达州市通川区西外佳乐购物中心，住所地四川省达州市通川区。经营者：胡玮。被告：胡玮，男，1973年11月6日出生，汉族，达州市通川区西外佳乐购物中心经营者，住四川省达州市通川区。第三人：李银乔，男，1957年1月10日出生，汉族，住四川省达州市通川区。原告四川西晶集团有限责任公司（以下简称西晶公司）与被告达州市通川区西外佳乐购物中心（以下简称西外佳乐购）、胡玮、第三人李银乔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西晶公司的委托诉讼代理人黎家春（特别授权）、余扬锋、第三人李银乔均到庭参加诉讼，被告西外佳乐购、胡玮经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西晶公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付原告2016年1月1日起至2016年12月31日止的租金49.7493万元及利息，利息按银行同期贷款利率从2016年1月1日起计算至付清之日止；2.判决被告给付原告2017年1月1日至2017年12月31日止的租金73.2362万元及利息，利息按银行同期贷款利率从2017年1月1日起计算至付清之日止；3.判决被告支付下欠原告2015年12月31日前的租金39.6898万元及违约金人民币10万元。事实和理由：“XXXXX大厦”是原告西晶公司开发的项目，李银乔为“XXXXX大厦”项目的负责人，在该项目竣工验收交付使用后，达州市房产管理局依法为原告西晶公司颁发了达州市房权证自权字第XXX**号、XXX**号《房屋所有权证》。2012年6月28日，李银乔与被告胡玮签订了《房屋租赁合同》，将XXXXX大厦XXXXX房屋，总建筑面积约6000㎡商业用房出租给被告胡玮，该房屋租赁合同约定的租赁期限从交付租赁房屋之日起至2015年12月31日，第一年租金为260万元，之后每年租金递增5%，同时还约定，200万元违约金等内容。被告胡玮用该租赁的商业用房于2012年9月28日向达州市通川区工商行政管理局申请登记了“达州市通川区西外佳乐购物中心”营业执照。后因部份房屋产权发生变更，李银乔与被告胡玮于2016年6月28日重新签订《房屋租赁合同》，李银乔将XXXXX大厦XXXXX，约1855㎡出租给被告胡玮，租期8年，从2016年1月1日起至2023年12月31日止，租金2016年租金113万元，从第二年起每年租金在上年租金的基础上递增5%租金，实行每一年提前一个月内支付。2012年9月26日，李银乔、被告胡玮、第三人达州市达润商贸有限责任公司（以下简称达润商贸）签订《补充合同》，该合同约定：被告胡玮应向原告预付2012年1月1日至商场开业前李银乔欠业主的返租金260万元，由被告胡玮向李银乔支付260万元租金用于返还所欠业主的返租金260万元，该260万元预付租金从达润商贸在扣李银乔的保证金500万元中扣除，直接抵扣被告应付达润商贸的返租金。截止2015年12月22日李银乔与被告胡玮达成了“2012年8月16日至2015年12月31日佳乐超市结算单”。被告胡玮下欠李银乔2015年12月31日前的租金为人民币396898.00元，2016年1月14日被告西外佳乐购及负责人胡玮向原告书面承诺：我方未付款给李银乔和李进396898.00元，若李银乔，四川西晶集团有限责任公司与孟盛房屋买卖合同纠纷案省高院再审后，孟盛败诉，我方自愿在省高院判决送达后拾日内退还李银乔和李进现金1769282.77元，2016年6月29日原告西晶公司依据四川省高级人民法院作出的（2013)川民提字第528号民事判决书向达州市通川区人民法院申请将登记在孟盛、(共有人蒋韪鲔)二人共有的“达市自权字第XXXXX号房屋所有权证”和“达市国用XXXXX号国有土地使用权证”依法裁定予以注销，并执行回转给西晶公司。被告从2016年1月1日起租用的原告执行回转的XXXXX*大厦XXXXX层(XXXXX，建筑面积1138.66㎡，另原有的面积7㎡，共计1145㎡)，按2012年6月28日李银乔与被告胡玮签订的《房屋租赁合同》约定的租赁单价计算。被告胡玮应在2016年1月1日前支付原告2016年1月1日起至2016年12月31日的租金697493.00元(113万元÷1855㎡=609.16元／㎡×1145㎡=697493.00元)，扣除胡玮在2017年春节期间付租金20万元，实际下欠2016年租金497493元；在2017年1月1日前支付原告2017年1月1日起至2017年12月31日的租金732362.00元(113万元÷1855㎡=609.16元／㎡)、609.15元×（1+5％)×1145㎡=732362.00元)，及胡玮下欠李银乔2015年12月31日前的租金396898.00元。经原告多次口头和书面催收，被告未履行给付义务。原告为维护其合法权益，诉至本院。被告西外佳乐购、胡玮未作答辩，亦未向本院提交证据。第三人李银乔承认原告西晶公司诉称事实及诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了：1.原、被告、第三人身份信息资料；2.房权证（XXXXX、XXXXX号）3.四川省高级人民法院（2013）川民提字第528号民事判决书；4.达州市通川区人民法院（2016）川1702执677号、677号之一执行裁定书；5.李银乔与胡玮于2012年6月28日签订的《房屋租赁合同》；6.李银乔、胡玮、达润商贸三方签订的《补充合同》；7.李银乔与胡玮2015年12月22日签订的《2012年8月16日至2015年12月31日佳乐超市结算单》；8.西外佳乐购和胡玮2016年1月14日向李银乔出具的《承诺》；9.银行转账记录、催告函及邮寄回单。被告西外佳乐购、胡玮未到庭，未进行质证和答辩。第三人李银乔对上列证据均无异议。经审核，原告提交的证据具备合法性、真实性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。第三人李银乔未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：四川省达州市XXXXX**大厦系原告西晶公司开发的一个房地产项目，委托李银乔作为该项目负责人，具体负责该项目的开发、管理。该项目竣工验收交付使用后，达州市房产管理局为原告西晶公司办理了达州市房权证自权字第XXX**号、XXX**号《房屋所有权证》。2012年6月28日，第三人李银乔（出租方、甲方）受原告委托与被告胡玮（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》。该合同主要约定：甲方将XXXXX大厦XXXXX楼原XXXXX超市用于XXXXX部分、XXXXX楼（XXXXX部分除外）、XXXXX房屋，总建筑面积约6000㎡，整体以现状出租给乙方，乙方对该租赁物进行整体装潢经营；租赁期限从甲方将租赁房屋交付之日起至2015年12月31日；第一年租金为260万元，从第二年起，每年租金按上年租金数额5%递增，第一年租金在交付房屋之日交付100万元，余额按甲方提供的业主返租表进行支付，甲方当年下差业主的返租金，由乙方用第二年租金仍按甲方提供的业主返租金表进行支付，以此类推；甲方依本合同约定，有权要求乙方及时足额支付租金；如乙方逾期支付租金，视乙方违约，甲方可按逾期一天收取年租金千分之一的滞纳金或解除、终止本合同，或按有利于甲方权利的方式解决；甲方应以实际交房时间为准计算租赁期，并免收一个月租金（作为乙方装修期），同时甲方须提供租赁物的相关证件；在履行本合同过程中，如一方违约，应该向守约方支付违约金200万元（本合同具体条款中的违约金仍同时执行）等。合同签订后，原告西晶公司按照合同约定将案涉租赁房屋交付给了被告胡玮。2012年9月28日，被告胡玮用该租赁的商业用房向达州市通川区工商行政管理局申请领取了“达州市通川区西外佳乐购物中心”营业执照。同日，被告胡玮为了保证2016年之后能继续租赁当时原告名下无争议的1855左右㎡的商业用房，要求第三人李银乔（出租方、甲方）与被告胡玮（承租方、乙方）又签订了《房屋租赁合同》。该合同主要约定：租赁房屋状况：位于达州市XXXXX大厦XXXXX，约1855左右㎡，按现状进行租赁，并提供以上租赁户的相关证照；租期8年，从2016年1月1日起至2023年12月31日止；租金2016年租金113万元，从第二年起每年租金在上年租金的基础上递增5%；实行每年一次性支付，第一年租金在2016年1月1日前一个月内支付，以后每年租金均提前一个月支付；任何一方违约按八年总租金的25%向守约方支付违约金，另赔偿承租方投入的设施、设备等相关损失。2012年8月左右，原告将上述1855左右㎡的商业用房出售给了达润商贸。2012年9月26日，第三人李银乔（甲方）、被告胡玮（乙方）、达润商贸（丙方）共同签订《补充合同》。该合同主要约定：甲、乙双方签订《房屋租赁合同》后，乙方已向甲方预付2012年1月1日至商场开业前甲方欠业主的返租金260万元，经三方协商同意将该预支款260万元作为2016年1月1日以后的租金，直接抵扣2016年1月1日以后乙方应支付丙方的租金，预支款260万元可从丙方扣甲方的保证金500万元内扣除，垫付款无利息；乙方将2012年1月1日至2015年12月31日的租金支付给甲方，最后按甲乙双方租赁协议办理结算结账后，以实际下欠金额由丙方担保扣回。2015年12月22日，第三人李银乔与被告胡玮形成了《2012年8月16日至2015年12月31日佳乐超市结算单》。载明：第四次租金即2015年8月16日至2015年12月31日计算基数为300.98万元；被告胡玮下欠2015年12月31日前的房屋租金396898.00元等。李银乔、胡玮均在该结算单上签名，并加盖了西外佳乐购的印章。2016年1月14日，被告西外佳乐购、胡玮出具《承诺》。载明：我方未付款给李银乔和李进396898.00元，若李银乔、西晶公司与孟盛房屋买卖合同纠纷案省高院再审后孟盛败诉，我方自愿在省高院判决送达后拾日内退还李银乔和李进现金1769282.77元。被告胡玮在该承诺上签名，并加盖了西外佳乐购的印章。2016年5月19日，四川省高级人民法院作出的（2013)川民提字第528号民事判决，撤销四川省达州市中级人民法院（2012）达中民终字第773号民事判决和达州市通川区人民法院（2012）通川民初字第1887号民事判决；驳回孟盛的诉讼请求。本院于2016年7月12日作出（2016）川1702执677号、677号之一民事裁定，将登记在孟盛、共有人蒋韪鲔名下的位于达州市XXXXX号“XXXXX大厦”XXXXX1138.66㎡商业用房的物权变更登记到西晶公司名下。2016年1月1日起至今，被告西外佳乐购继续租用了上述建筑面积1138.66㎡，及另原有的建筑面积7㎡[西晶公司对约4862㎡（约6000㎡-1138.66㎡）商业用房进行出售后下剩7㎡]，共计1145㎡。按2012年6月28日第三人李银乔与被告胡玮签订的《房屋租赁合同》（6000㎡）约定的租金计算。根据《2012年8月16日至2015年12月31日佳乐超市结算单》表明2016年租金计算基数为300.98万元，2017年租金计算基数为316.03万元。被告西外佳乐购应在2016年1月1日前支付原告2016年1月1日起至2016年12月31日的租金574370.17元(300.98万元÷6000㎡×1145㎡=574370.17元)，在2017年1月1日前支付原告2017年1月1日起至2017年12月31日的租金603090.58元（316.03万元÷6000㎡×1145㎡=603090.58元)。2017年春节期间，胡玮向原告支付租金20万元。本院认为，案涉《房屋租赁合同》虽系第三人李银乔与被告胡玮签订，但李银乔是受原告西晶公司的委托，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”规定，《房屋租赁合同》直接约束原告西晶公司和被告胡玮，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。被告西外佳乐购系个体工商户，胡玮为经营者，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”规定，应由西外佳乐购作为被告。2016年1月1日起至今，被告西外佳乐购未与原告西晶公司或第三人李银乔签订书面租赁合同，但一直占有使用了原告西晶公司所有的建筑面积1145㎡商业用房，原告西晶公司主张按2012年6月28日第三人李银乔与被告胡玮签订的《房屋租赁合同》约定的租金计算2016年、2017年的租金。因2012年6月28日原被告签订了两份《房屋租赁合同》，根据原告诉称事实，反映原告所指的《房屋租赁合同》是1855㎡的合同，但该合同的租赁范围不包括原告诉求的1145㎡，且2012年8月，原告便将1855㎡商业用房出售给了达润商贸，1855㎡的《房屋租赁合同》的出租人实际是房屋受让人达润商贸；只有6000㎡的《房屋租赁合同》中才包含了原告诉求面积。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”规定，继续有效的原租赁合同应是6000㎡的《房屋租赁合同》，故应按该合同约定的租金计算2016年、2017年的租金数额。关于资金占用利息问题。6000㎡的《房屋租赁合同》约定“逾期支付租金，可按逾期一天收取年租金千分之一的滞纳金”，通过计算，月利率为3%。原告西晶公司主张的计算利息期间及计算利率即按银行同期贷款利率，系对其权利的自由处分，本院予以采纳。关于原告西晶公司主张被告支付2015年12月31日前的租金39.6898万元及违约金10万元的诉求。经查，被告西外佳乐购下欠原告2015年12月31日前的租金39.6898万元，事实清楚，证据确实充分。6000㎡的《房屋租赁合同》约定“在履行本合同过程中，如一方违约，应该向守约方支付违约金200万元（本合同具体条款中的违约金仍同时执行）”，现原告仅主张10万元违约金，系对其权利的自由处分，本院予以采纳。被告西外佳乐购、胡玮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告达州市通川区西外佳乐购物中心（经营者胡玮）在本判决生效后次日向原告四川西晶集团有限责任公司支付下欠的2015年12月31日前的租金39.6898万元及违约金10万元；二、被告达州市通川区西外佳乐购物中心（经营者胡玮）在本判决生效后次日向原告四川西晶集团有限责任公司支付下欠的2016年1月1日起至2016年12月31日止的租金374370.17元及利息（从2016年1月1日起至本金付清之日止，按中国人民银行发布的同期一年至三年档人民币贷款基准利率计算）；三、被告达州市通川区西外佳乐购物中心（经营者胡玮）在本判决生效后次日向原告四川西晶集团有限责任公司支付下欠的2017年1月1日起至2017年12月31日止的租金603090.58元及利息（从2017年1月1日起至本金付清之日止，按中国人民银行发布的同期一年档人民币贷款基准利率计算）；四、驳回原告四川西晶集团有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费22414元，退还原告四川西晶集团有限责任公司2073元，收取20341元，由原告四川西晶集团有限责任公司负担5081元，被告达州市通川区西外佳乐购物中心（经营者胡玮）负担15260元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  潘红伟人民陪审员  曲绍菊人民陪审员  李长明二〇一七年十二月二十六日书 记 员  刘 尧