广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）穗中法民五终字第6086号
上诉人（原审被告）：黄志坚，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：陈得雄，广东法纳川穹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社，住所地广东省广州市天河区。
负责人：姚沛源，董事长。
委托代理人：刘伟华、吴艺，均系广东君厚律师事务所律师。
原审第三人：广东省信托房产开发公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：张庆忠，总经理。
上诉人黄志坚因与被上诉人广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社（以下简称杨箕经济联社）、原审第三人广东省信托房产开发公司（以下简称省信托公司）物权保护纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：杨箕经济联社提供的《房地产权证》显示广州市天河区广和路31号901房（以下简称“涉案房屋”）的权属人为杨箕经济联社；房屋所有权性质为集体；土地使用权性质为国有土地使用权；房屋用途为居住用房；建筑面积48.37平方米；登记字号为07登记01018449；登记日期为2007年3月23日。
杨箕经济联社称信托公司向案外人广州市天河区沙河镇杨箕村民委员会（以下简称“杨箕村委会”）承租涉案房屋，租期为1993年1月1日至1997年12月31日止，上述租赁期满后，信托公司一直未返还涉案房屋，且租金亦支付至1997年12月。现杨箕经济联社以黄志坚侵占涉案房屋为由提起本案诉讼，并要求黄志坚支付涉案房屋自2013年5月20日至实际交还之日的占用费，并提供如下证据：1、涉案房屋的《房地产登记薄查册表》（查册时间为2015年8月21日；载明涉案房屋所有权人为广州市天河区沙河镇杨箕村民委员会；所有权来历为1989年与信托公司合建；2007年2月7日杨箕联社申请更正名义；2007登记字1018449号存案，产权变更，本案房地证已收回）；2、广州市天河区人民政府于1999年8月17日作出的《关于撤销沙河镇杨箕村村民委员会的批复》（穗天府复（1999）12号）（内容包括但不限于：根据杨箕村村民1999年5月12日的有效表决，同意撤销杨箕村村民委员会；撤销村委会后，维持该村原有的集体经济所有权不变，集体经济经营权不变，原村民享受的福利待遇不变，暂时保留村委会的公章，以便处理历史遗留问题）；3、广州市天河区人民政府于2005年10月11日出具的《关于各村委撤村改制后规划组织机构代码证年审及公章管理等问题的通知》【内容包括但不限于：同意暂时保留全区改制公司原村委会公章，村委会公章由各所辖的街道管理，并建立严格的使用管理制度，公章使用范围主要用于解决历史遗留问题，不得再以村委会的名义签订新的经济合同或办理其他新的业务；各改制公司要尽快将原村委会名下的资产（土地、物业等）更名到经济联社或改制公司】；4、《租赁合同》（显示甲方为杨箕村民委员会、乙方为信托公司；签订日期1993年1月1日；内容包括但不限于：为解决乙方参加城市拆迁工作遇到的困难，甲方同意将广州大道西东兴北三幢住宅楼和坡上冲综合楼南楼北梯16个单元租赁给乙方作为拆迁周转使用；租赁时间由1993年1月1日至1997年12月31日止，租赁标准第一年每平方米10元计，第二年至第三年每平方米13元计，第四年至第五年每平方米按15元计算）；5、《关于公布2012年广州市房屋租金参考价的通知》（穗房地租（2012）66号）、《2012年广州市房屋租金参考价》及《关于公布2013年广州市房屋租金参考价的通知》（穗房地租（2013）57号）、《2013年广州市房屋租金参考价》。
杨箕经济联社因物权保护纠纷，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、黄志坚立即将坐落于广州市天河区广和路31号901房清空并交还给杨箕经济联社；二、黄志坚向杨箕经济联社支付房屋占用费（以涉案房屋同一地段同一时期的广州市房屋租金参考价计算，2013年32元／平方米、2014年37元／平方米、2015年39元／平方米，自2013年5月20日计至黄志坚实际交还房屋之日止）；三、黄志坚承担本案诉讼费。
黄志坚对杨箕经济联社提交的上述证据发表如下质证意见：1、对证据1的真实性无异议，该证据可以说明涉案房屋是1989年由杨箕经济联社与信托公司合建；2、对证据2、3的真实性无异议；3、对证据4的真实性不予确认，因为黄志坚并非合同的主体，该合同也没有加盖骑缝章，即便该租赁合同为真实的，也无法确认是否为最后一份租赁合同；4、对证据5真实性无异议，但与本案无关，参考价格并非具体房屋租金的标准，具体租金标准应以评估价格为准。
信托公司对杨箕经济联社提交的上述证据发表如下意见：1、对证据1的真实性予以确认；2、对证据2、3的真实性予以确认，但认为与信托公司无关；3、对证据4的真实性予以确认，信托公司在该租赁合同期满后就未支付租金，故该《租赁合同》已经终止；4、对证据5的真实性不予确认。
黄志坚称其与信托公司签订拆迁协议后于1992年7月25日入住涉案房屋，且向信托公司支付租金至1997年12月，根据其与信托公司的协议约定，信托公司应于1997年12月31日安排其回迁，但信托公司至今没有为其回迁，且信托公司口头向其承诺如果没有按协议时间回迁，1997年12月31日之后的租金无需支付，且涉案房屋可以一直居住到回迁之日止；关于涉案房屋的现状，黄志坚称涉案房屋现由其及其妻子及女儿一起居住；黄志坚还提供其（乙方／被安置户）与信托公司（甲方／用地单位）于1992年7月25日签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》（约定：甲方经广州市规划局（84）城地批字556号文核准，并经广州市房地产管理局（85）房征字第063号通告，征（拨）东山区挹翠路地段的土地，需拆除越秀南路东市南街33号二楼的房屋，乙方是该屋的住户，承租面积10平方米，有常住户口的实际居住人口3人；乙方同意于1992年7月31日前迁出原址房屋；由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的天河林和路35号9楼901房作临时居住，在临迁期间，乙方应按民用公房租金标准70%向甲方交租金，水、电费乙方自负；甲方应于1997年12月30日前，在挹翠路新建大楼第八层产权属于甲方所有的房屋内向东安排一房一厅给乙方回迁居住；上述合同于1992年7月27日经广州市公证处（92）穗证内经字第40672号公证书予以公证）。
杨箕经济联社对黄志坚提供的上述证据的真实性不予确认，认为该协议的签署主体是信托公司与黄志坚，与本案无关。
信托公司对黄志坚提供的上述证据的真实性予以确认，但认为该拆迁义务已经转移给案外人，故信托公司不再承担任何义务。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。依据涉案房屋的权属证书显示，杨箕经济联社系涉案房屋的权属人，依法享有上述法定权利。根据查明的事实及当事人的陈述，信托公司向案外人杨箕村委会承租涉案房屋（租赁期限至1997年12月31日止）后将涉案房屋提供给黄志坚临时居住，并约定于1997年12月30日之前安排黄志坚回迁；信托公司称其与案外人杨箕村委会签订的《租赁合同》到期后未支付过租金，黄志坚亦称其自1997年12月之后未向信托公司支付租金；因此，自1998年1月1日起，信托公司继续使用涉案房屋无合法依据，信托公司就涉案房屋与黄志坚所签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》亦丧失了前提和基础。综上，黄志坚关于其与信托公司所签订了《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》，约定其居住涉案房屋的抗辩，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。现杨箕经济联社作为涉案房屋权属人提起诉讼，依法行使对涉案房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利，要求黄志坚搬离涉案房屋并将其交由杨箕经济联社管理，应予支持，至于搬迁时间，原审法院酌情给予黄志坚在本判决发生法律效力之日起十二个月内搬迁。但需指出，黄志坚如认为其享有拆迁安置的权利受到侵害，可另循法律途径予以解决。黄志坚占用涉案房屋至今给杨箕经济联社造成一定的损失，应当向杨箕经济联社支付涉案房屋的占用费，现杨箕经济联社要求黄志坚支付自2013年5月20日至实际交还涉案房屋之日止的占用费，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于占用费的计算标准问题，原、黄志坚未能对占用费的计算标准达成一致，根据公平合理的原则，每月占用费标准应按照有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算为宜，计付占用费时，房屋建筑面积按48.37平方米计算。鉴于原审法院给予黄志坚准备搬迁的时间为十二个月，从公平合理角度出发，上述占有使用费应区分方式支付，其中自2013年5月20日至本判决发生法律效力之日止期间的占有使用费应于本判决发生法律效力之日起10日内支付；自本判决发生法律效力之日的次日起至实际交还场地之日止的占有使用费应于本判决发生法律效力之日起分期按月于每月最后一日前支付即于每月最后一日前支付当月占有使用费。为此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，作出如下判决：一、黄志坚自本判决发生法律效力之日起十二个月内，将广州市天河区广和路31号901房腾空并交还给广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社；二、黄志坚自本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社支付上述房屋自2013年5月20日至本判决发生法律效力之日期间的占用费（每月占用费标准应按照有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，计付占用费时，房屋建筑面积按48.37平方米计算）；三、黄志坚于本判决发生法律效力之日起分期按月于每月最后一日前，向杨箕经济联社广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社支付本判决发生法律效力之日的次日至实际交还场地之日期间的占有使用费（每月占用费标准应按照有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，计付占用费时，房屋建筑面积按48.37平方米计算，应于当月最后一日前付清）；四、驳回广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费840元，由黄志坚负担。
判后，黄志坚不服原审判决，向本院提起上诉称：黄志坚和省信托公司之间是拆迁安置关系，杨箕经济联社和省信托公司之间是承租关系（根据杨箕经济联社所陈述），黄志坚是合法居住使用，杨箕经济联社要求收回涉案房屋，应当先解决其与省信托公司之间的租赁关系，而不是直接根据物权法提起本案诉请。由于原租赁合同租期届满之后（根据杨箕经济联社所陈述），杨箕经济联社并没有提供与省信托公司终止或解除租赁关系的证据，黄志坚也一直使用，故杨箕经济联社与省信托公司之间应存在不定期租赁关系，同时，黄志坚与杨箕经济联社之间也不存在租赁关系，因此，涉案房屋租金的问题，应由杨箕经济联社向省信托公司主张。另外，广州市广源实业总公司（省信托公司认为承担拆迁安置义务的主体）是否与杨箕经济联社之间就涉案房产履行租赁义务也没有查明。综上所述，请求二审法院判令：1、撤销广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1007号民事判决书，驳回杨箕经济联社在一审的诉讼请求；2、本案一二审案件受理费由杨箕经济联社负担。
被上诉人杨箕经济联社答辩称：黄志坚的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。杨箕经济联社是涉案房屋的产权人，依法享有占有、使用、收益权益。在1993年杨箕经济联社和省信托公司签署承租合同，提供涉案房屋给黄志坚居住，租赁期限至1997年12月31日止。在租赁期限届满后，双方并未在续签合同，也并未支付租金。根据省信托公司提供的（2001）穗中法房初字第120号民事判决书，挹翠路拆迁义务由广州市广源实业总公司承担，省信托公司和杨箕村委会签订的租赁合同到期后，广州市广源实业总公司并未和杨箕村委会或杨箕经济联社签署租赁合同，也并未支付租金，黄志坚也并未支付租金。综上，黄志坚占用涉案房屋没有事实和法律依据，请求维持原审判决。
原审第三人省信托公司并未到庭参与诉讼，也未提交书面答辩意见。
本院经过庭询，确认原审查明的事实。
本院认为：据已查明的事实，信托公司与杨箕村委会签订《租赁合同》，由信托公司承租涉案房屋，租期为1993年1月1日至1997年12月31日止，信托公司与杨箕村委会双方形成了租赁法律关系；双方在租赁合同租期届满后没有续签租赁合同，涉案房屋仍由信托公司继续租赁至杨箕联社提起本案诉讼时，双方形成了不定期的租赁关系。信托公司向杨箕村委会承租涉案房屋后，按照其与黄志坚签订的拆迁房屋安置协议，安置黄志坚临迁居住涉案房屋。也就是说，黄志坚是依据其与信托公司签订的拆迁房屋安置协议的约定居住涉案房屋的，是有依据的，并非无因使用，基于信托公司与黄志坚的拆迁房屋安置的关系，黄志坚与杨箕村委会以及杨箕联社自然无租赁关系，但并不构成侵害杨箕联社财产权。故杨箕联社在本案中主张黄志坚侵害其财产权，理据不成立，本院不予支持。鉴于信托公司与杨箕村委会双方在租赁合同租期届满后没有续签租赁合同而形成的不定期的租赁关系，如杨箕联社认为其与信托公司没有续签租赁合同、信托公司也在双方合同租期届满后起没有交纳租金，而要主张权利的，应按其与信托公司的租赁法律关系，以信托公司作为被告，起诉请求解除双方的租赁关系，或一并以黄志坚作为第三人，请求信托公司、黄志坚共同交还涉案房屋，双方的纠纷应为租赁合同纠纷，而非物权保护纠纷，杨箕联社不应以黄志坚作为被告、信托公司作为第三人，提起本案诉讼。故杨箕联社提起本案诉讼，应予驳回。审查原审法院受理本案并进行实体判决，处理不当，原审判决予以撤销。省信托公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销广州市天河区人民法（2015）穗天法民四初字第1007号民事判决；
二、驳回广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社的起诉。
本案一审预收广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社的受理费840元予以退回。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年三月七日
书 记 员 宋德光
邝伟贤