江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1023号
上诉人（原审被告）陆德梅。
委托代理人徐云峰，律师。
被上诉人（原审原告）周穆洪。
委托代理人邱大鹏，律师。
上诉人陆德梅因与被上诉人周穆洪房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月17日，周穆洪（乙方）与陆德梅（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定陆德梅将本市观前街阔巷59号房屋出租给周穆洪使用，租赁期限为两年（2012年9月1日至2014年8月31日），并约定第一、二年租金分别为16万元、17万元。房屋租金每半年支付一次。另外合同第二条约定“房租和水电押金合计壹万元整，乙方一次性支付给甲方，待租赁期满，乙方结清所有发生的费用（包括房屋损坏赔偿），甲方退还押金给乙方”，合同第六条约定“乙方未经甲方同意擅自退租或者未能按约提前两月提出退租，则构成违约，甲方没收押金1万元”，合同第八条约定“乙方如因经营困难，无法为继，甲方同意乙方转让房屋，但需要提前书面告知甲方。转让第三方需要与甲方另行签订房屋租赁合同，房租数额随行就市。乙方可以向第三方收取转让费，以弥补装修等损失。但因转让费发生的责任或纠纷全部由乙方与第三方承担，概与甲方无关”。合同签订后，陆德梅将房屋交付给周穆洪使用，周穆洪向陆德梅支付了2012年9月1日至2013年8月31日期间的租金16万元。
2013年7月12日，周穆洪与案外人李某签订转让协议一份，载明“本人转让阔巷59号桂林米线馆，转让费伍万元整（50000.00元），本人协助李某把工商、餐饮服务许可证办下来，证件办下来后，李某把伍万元转让费付给本人”。同日，陆德梅与李某签订《商铺租赁合同》一份，约定由陆德梅将涉诉房屋出租给李某使用，租赁期限为三年（2013年7月12日至2016年7月11日），年租金为17.5万元。
关于免租期及押金的问题，周穆洪、陆德梅双方各执一词。陆德梅陈述，其于租赁期限起始日前1个月将房屋交付周穆洪使用，免租期为1个月，签订合同时未向周穆洪收取押金。周穆洪陈述，双方在合同中没有约定免租期，也不存在免租期的事实；周穆洪系通过转让方式与陆德梅签订合同，前承租人向周穆洪收取押金1万元，并将陆德梅书写的押金条交付给周穆洪。周穆洪为证明其主张，提交押金收条一份，载明“今收到林先生押金壹万元整，梅子”。陆德梅认为其与林姓前承租人的押金已经结算清楚，并表示未向周穆洪收取过押金。
以上事实，有周穆洪提交的《房屋租赁合同》、收据、押金条，陆德梅提交的转让协议及当事人陈述等予以证实，原审法院予以确认。
原审原告周穆洪的一审诉讼请求为：其与陆德梅签订房屋租赁协议，约定陆德梅将本市观前街阔巷59号房屋出租给周穆洪，租期自2012年9月1日至2014年8月31日，第一年租金16万元／年，次年租金增加1万元，租金每半年支付一次。周穆洪按照合同约定及时履行义务，支付了2012年9月1日至2013年8月31日期间的房租16万元及租房押金1万元。2013年7月12日，陆德梅又与他人签订了租赁协议，周穆洪搬出涉诉房屋。之后，周穆洪要求陆德梅退还2013年7月13日至8月31日的剩余房租22220元及租房押金1万元，但陆德梅置之不理。周穆洪为维护自己合法权益，请求法院判令：一、陆德梅退还剩余房租22220元、租房押金10000元；二、诉讼费用由陆德梅承担。
原审法院认为：《房屋租赁合同》中双方约定了押金，结合周穆洪提交的押金条，可以认定前承租人支付给陆德梅的押金1万元的权利应由周穆洪继受，该1万元押金应视为由周穆洪支付。本案双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。合同履行过程中，周穆洪与李某签订转让协议，而同日，陆德梅亦与李某签订租赁合同，重新约定了租赁期限及租金，且租金高于原合同，应视为陆德梅同意周穆洪的转让行为，故周穆洪该转让行为不构成违约。因此，周穆洪要求陆德梅返还2013年7月13日至8月31日期间剩余房屋租金22220元及押金1万元，于法有据，原审法院予以支持。关于免租期损失的问题。陆德梅辩称存在免租期损失，但未提交相应证据予以证明，故原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条的规定，原审法院判决：陆德梅于本判决书生效之日起10日内返还周穆洪房屋租金22220元及押金10000元，合计32220元。案件受理费406元，减半收取203元，由陆德梅负担。
上诉人陆德梅不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、2013年7月12日，陆德梅与李某签订租赁合同，约定由李某承租阔巷59号商铺，其与周穆洪的原租赁合同不再履行。但在签订合同时，周穆洪承诺补偿李某人民币1.5万元，该款项由周穆洪向陆德梅支付。上述事实有李某的证言为证，由于一审期间未能取得该份证据，现向本院提供。二、陆德梅未收到周穆洪所交押金。故一审判决认定事实不清，证据不足，请求本院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。一、二审案件受理费均由周穆洪负担。
被上诉人周穆洪二审答辩称：一、2013年7月12日，陆德梅已与第三人李某签订了租赁合同，因此周穆洪与陆德梅的租赁合同已于2013年7月12日解除。周穆洪从未承诺补偿李某任何款项。且李某的证言并非新证据。二、周穆洪已经交付陆德梅押金1万元。请求本院维持原判。
本院经审理查明，陆德梅对于周穆洪提供的押金收条上“梅子”签名系其本人签名存疑，对此表述为“不记得当时签名的情况了”。
本院在审理本案过程中，陆德梅为证明周穆洪承诺过补偿给李某1.5万元属实，申请李某作证。证人李某陈述，其系受让周穆洪经营的位于苏州市观前街阔巷59号的桂林米线店，转让费5万元。该处房屋的租赁合同是和房东陆德梅签订的。租期3年，从2013年7月12日开始租的。房东签协议时候说，每年租金是17.5万元，3年不涨。当时，李某、陆德梅与周穆洪三个人都在场。至于陆德梅、周穆洪的协商过程及协商结果其并不知道。
本院二审查明的其他事实与原审相一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、周穆洪是否承诺补偿给李某1.5万元，而该款项是否应由周穆洪向陆德梅支付？二、周穆洪主张其向陆德梅支付押金1万元是否成立？
一、关于1.5万元补偿款，就证人李某的上述证词，本院认为，并不能证明陆德梅所称其“在与李某签订合同时，周穆洪承诺补偿李某人民币1.5万元，该款项由周穆洪向陆德梅支付”的说法属实。按举证规则，在证人证言不能实现陆德梅的证明目的，而陆德梅未能提供充分证据证明周穆洪应向陆德梅支付李某的补偿款1.5万元的情况下，本院对陆德梅的该项上诉主张不予采纳。
二、关于周穆洪主张其向陆德梅支付的押金1万元，周穆洪与陆德梅签订的《房屋租赁合同》第二条约定：“房租和水电押金合计壹万整，乙方一次性给付甲方，待租赁期满，乙方结清所有发生的费用（包括房屋损坏赔偿），甲方退还押金给乙方”。而根据周穆洪向原审法院提交的押金收条原件，载明“今收到林先生押金壹万元整，梅子”。周穆洪称前承租人林文祥向周穆洪收取押金1万元，并将陆德梅书写的押金条转而交付给周穆洪。陆德梅对该押金收条上“梅子”签名存疑，但只是表述为“不记得当时签名的情况了”，并未申请笔迹鉴定。在陆德梅无反证的情况下，本院确认上述押金收条的真实性。据该欠条，周穆洪对陆德梅享有押金收条所载金额1万元债权。陆德梅认为其未收到周穆洪所交押金1万元，故不应予以支付的上诉理由无事实及法律依据，亦不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人陆德梅的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费406元，由上诉人陆德梅负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年五月四日
书 记 员 黄 婷