海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终第782号上诉人（原审被告）文昌椰海湾房地产开发有限公司。住所地：文昌市文城镇文清大道516号。法定代表人谭说，总经理。委托代理人苑本富，该公司员工。被上诉人（原审原告）万姝，女，1974年11月27日出生，汉族。委托代理人万赵荣，男，1945年8月24日出生，汉族。上诉人文昌椰海湾房地产开发有限公司（以下简称椰海湾公司）因与被上诉人万姝商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院(2016)琼9005民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月24日公开开庭审理了本案，上诉人椰海湾公司的委托代理人苑本富、被上诉人万姝的委托代理人万赵荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年12月28日，原告万姝与被告椰海湾公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），购买被告开发预售的位于文昌市清澜开发区商贸大道南侧“椰海明珠”1＃楼1单元5层1-510号商品房。合同约定该商品房房屋总价款为人民币258000元。该合同第八条约定“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件……”；合同第九条第三款约定：“出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接……”；合同第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”第二款约定：“逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”合同签订后，原告依约交付购房款258000元。原告于2013年11月12日办理了接房手续，被告至今未为原告办理房屋所有权证、土地使用权证。被告认为双方已经就逾期交房的违约责任达成新的约定，即被告减免原告2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费、养护费2934元。原告认为双方虽然协商一致，但协议内容为“如果被告能在2014年5月份办证交房并且房屋全部验收合格，那么被告同意减免四年的物业管理费2900元且原告不追究被告的违约责任”。万姝向法院起诉请求：一、判令被告支付逾期交房违约金暂计（从2013年1月1日起到2016年5月30日）总价272400元，三年多1248天，按合同违约金每日万分之一计：33995.52元；二、判令被告立即为原告办妥房屋所有权证、土地使用权证，并交付原告；三、判令被告支付逾期办证违约金暂计（自2014年1月1日起到2016年5月30日）总价272400元，两年多883天，按合同违约金每日万分之一计：24052.92元。原审法院认为，本案争议的焦点是：一、原、被告双方是否办理了房屋交接手续；二、逾期办证的违约金如何计算。双方是否办理了房屋交接手续的问题。原、被告签订的《文昌市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告诉请的逾期交房违约金的依据为被告未按合同第八条的约定完成相关的验收。合同第九条第三款约定：“出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接……”。该条款对房屋的交接有明确的约定，原告在诉状中称“……加之接房心切，于是无奈之下办理了接房手续。……”，原告的陈述证明原告已经接房入住，关于该房屋是否完成相关的验收，由于房屋已交付使用，交付使用后如果经政府主管部门检验确属不合格，原告可以依据合同的相关约定及法律的规定要求被告承担相应的责任而非逾期交房的违约责任。但双方约定的交付日期为2012年12月30日前，原告于2013年11月12日入住房屋，被告应承担自2012年12月31日起至2013年11月12日止（共计317日）逾期交房的违约责任，被告应当按照合同第十一条第一款第2项的约定，按逾期日数每日向原告支付已付房款万分之一的违约金，违约金的计算过程为：258000元×0.0001×317日=8179元。原、被告双方称关于逾期交房违约金的问题有口头约定，但双方陈述的内容分歧较大且无其他证据佐证，故对双方的口头约定，该院均不予采信。逾期办证的违约金如何计算。原告请求计算违约金计算至2016年5月30日，并要求被告立即为原告办妥房屋所有权证、土地使用权证，因涉及房地产管理部门行使行政职能问题，故逾期办理房屋权属证书的违约金计算至被告为原告办理房屋权属登记手续并交齐办理房产证资料为宜，但被告应在本判决生效之日起三日内为原告向房地产管理部门办理房屋权属登记手续并交齐办理房产证资料。原告已于2013年11月12日入住房屋，已向被告交付了购房契税及公共维修基金等各项费用，被告应在房屋交付之日起360日内（2014年11月7日前）为原告办理房屋权属证书，故被告应当承担逾期办证的违约责任（自2014年11月8日起至被告向房地产管理部门办理房屋权属登记手续并交齐办理房产证资料之日止，每日按258000元的万分之一计算）。被告认为逾期办证的违约金应计算至2016年1月8日，因该主张没有事实依据，该院不予支持。对逾期办理土地使用权证的问题，合同约定在原告取得商品房权属证书后，被告应当在30日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，现房屋权属证书尚未办妥并交付原告，如原告在收到房屋权属证书后30日内被告未向土地登记机关申请，原告可另行起诉主张。原告还要求被告承担本案的诉讼费和产生的交通费用，诉讼费应由人民法院决定由谁承担，原告未能举证证明产生的交通费用，对该项诉求该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、被告文昌椰海湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万姝支付逾期交房违约金8179元；二、被告文昌椰海湾房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三日内为原告向房地产管理部门办理房屋权属登记手续并交齐办理房产证资料；三、被告文昌椰海湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万姝支付逾期办理房屋权属证违约金（自2014年11月8日起至被告向房地产管理部门办理房屋权属登记手续并交齐办理房产证资料之日止，每日按258000元的万分之一计算）；四、驳回原告万姝的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625.61元，由被告文昌椰海湾房地产开发有限公司负担525.61元、原告万姝负担100元。宣判后，椰海湾公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2016）琼9005民初218号《民事判决书》第一、第二、第三项判决；2、依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1、延迟办证不属于上诉人的过错。本案中，上诉人履行交房义务后，及时向房管部门申请办理涉案商品房的房产证，逾期办证的主要原因是政府道路拓宽占用上诉人土地771.45平方米，因该宗土地政府需要走相关法律程序给予被占用方即上诉人补偿，因未能及时解决，文昌市政府将椰海明珠项目列为历史遗留问题给予解决办理房产证，若走完各种程序，正常办理房产证仍需要相当长时间才能给业主办理各类证件。依照合同法第一百一十七条关于不可抗力的规定，因政府道路拓宽占用上诉人土地，有由于政府对被占用土地按规定走完各种程序才导致上诉人无法按时给业主办理各类证件，过错完全不在上诉人，上诉人不应承担逾期办证责任。2、原审判决的违约金过高。依据合同法司法解释的规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，延期办证对被上诉人并未造成实际损失，退一步讲，即使造成损失，原审判决的违约金也过高，应适当调整。综上所述，逾期办证不是上诉人的过错，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人万姝答辩称，1、上诉人称“逾期办理房地产权属证书是政府部门的原因造成”不是事实。现椰海明珠小区至今也存在很多问题，尚不能具备房屋综合验收的条件，如商品房小区用电至今仍是建筑施工临时用电，是严重违规行为，如开发商修建涉案项目时超面积建了2000多平方米，应向国家补缴超建面积的增容费约300多万，在2013年8月27日文昌规划局就已经下达了正式文件给开发商，而开发商迟迟未补缴费款，这些都是项目无法通过验收，无法办理房地产权属证书的原因。所以导致未按时办证纯属上诉人自己的原因，即使是政府的原因，上诉人也应向政府提起行政诉讼，不能把损失转嫁到消费者头上，否则违反了合同相对性。截至2016年3月19日，万姝的房产证尚未办理下来。2、上诉人认为一审法院所判违约金过高也与实际不符，涉案商品房销售合同是上述人单方制作的格式合同，不存在违约金高低的问题。3、一、二审诉讼费应由椰海湾公司承担，被上诉人到庭应诉往返发生的一切费用应全部由椰海湾公司承担。4、请求二审法院判决椰海湾公司向万姝支付逾期交房违约金、逾期办证违约金。上诉人椰海湾公司二审向法院提交如下证据：1、关于文昌市政府道路占用土地导致公司延迟办理椰海明珠业主房产证手续的情况说明、文昌市建设工程临时规划许可证；2、《文昌市政府解决商品房登记历史遗留问题工作方案》，拟证明文昌市政府对解决历史遗留问题的方案设计及要求；3、会议纪要，拟证明政府部门已将椰海明珠列为历史遗留问题先行办理房产证；4、文昌市住建局关于尽快解决椰海明珠项目土地增容手续的函，拟证明该公司依规办理程序；5、文昌市地价评估会审表，拟证明该公司解决历史遗留问题所走的程序；6、土地评估费发票，拟证明政府部门拖延解决道路占用有关事项，导致延迟办证；7、×号国有土地使用权证，拟证明被市政府道路占用的事实；8、文昌市政府关于同意改变土地用地的批复，拟证明被市政府道路占用的事实。被上诉人万姝对上诉证据材料的真实性不持异议，但其认为其购房时按照文昌市商品房合同的标准签订购房协议，上面已经进行明确约定，在收房时间没有收到房，在收房360日后也没有办好证，住房质量保证书等均未收到，其要求椰海湾公司要依约办理。万姝为支持其抗辩，向本院提交如下证据：1、文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作方案的通知，拟证明2014年政府大开绿灯帮助开发商办理房屋权属证书，但椰海湾公司错过了时间没有申报，最后是我们2015年进行信访后，政府开了专题会才有了后面的作为历史遗留问题。2、文昌市规划局责令停止违法（章）建设行为通知书，拟证明开发商有违法行为，政府不可能办理房屋权属证书；3、文昌市城市管理综合执法局关于椰海明珠项目违法建设查处情况的复函，拟证明违章建筑拆除时间为2014年12月23日，开发商怎么可能在2014年7月前办理出来房屋权属证书。4、到庭应诉发生的费用情况，拟证明到庭应诉发生的差旅费；5、房屋所有权证，拟证明涉案房屋于2016年3月11日取得房产证。上诉人椰海公司对上述证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，其认为被上诉人提出的差旅费要求没有法律依据，施工用电和被上诉人没有关系，临时用电也没有增加他们的电费。本院对上述证据的认证意见为：上诉人椰海湾公司提交的8份证据，证据1的情况说明系其陈述，证据2、4经本院到相关职能部门进行核实，相关职能部门存在这些证据，证据1、6、8与原件核对无异，其他证据的真实性被上诉人未提出异议，且以上证据的内容可相互印证，故本院对上诉人提交的8份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被上诉人万姝提供的5份证据，证据4属于当事人陈述，上诉人对其他证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认，但证据2-4与双方争议的延迟办证是否是出卖人的责任问题不具有关联性。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。二审另查明，文昌市人民政府于2008年4月8日向文昌市建设局作出《关于同意改变土地用途的批复》，载明将×号面积为9812.97平方米商业、金融用地中的9042.78平方米调整为商住用地，770.19平方米调整为市政道路用地。尔后，文昌市政府于2008年就上述770.19平方米的市政道路用地重新核发×号国有土地使用权证，载明使用权面积771.45平方米。2011年1月5日，椰海湾公司取得涉案椰海明珠项目的建设工程规划临时许可证[证号文市规证建（2011）A005号]，载明该项目占4块宗地，其中包含上述×号国有土地在内。椰海明珠项目因上述项目土地被调整为市政道路用地涉及用地增容问题未能及时解决，造成项目无法按规定程序办理商品房初始登记，文昌市政府将该项目列为历史遗留问题协调政府各部门予以统筹协调解决，经文昌市政府同意，由文昌市住建局先予办理商品房登记，再由市有关征管部门在职责范围内向开发企业追缴相关税费。2015年12月8日，文昌市住房和城乡规划建设局向文昌市国土环境资源局发函《关于尽快办理文昌椰海湾房地产开发有限公司“椰海明珠”项目土地增容费等有关手续的函》，载明×号国有土地属市政道路，应予收回，项目所占其他三块宗地容积率批准增加。2016年5月6日，文昌市国土环境资源局委托评估公司对涉案椰海湾项目土地增加容积率补缴地价款进行估价。2016年3月11日，涉案房屋取得房屋所有权证（证号×号，房屋所有权人万姝）。上述事实有一、二审法院认证的证据及当事人陈述予以证实。本院认为，本案二审的争议焦点为椰海湾公司是否应承担逾期办证的违约责任，即椰海湾公司逾期办证过程中是否存在责任。根据双方签订的《文昌市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”,一审确认房屋交付时间为2013年11月12日，在此后的360日内椰海湾公司未能办理处涉案房屋的房产权属证书，客观上确实超出了合同约定的办证期限。本案争议点是逾期办证原因和责任是否是出卖人的原因造成。只有是出卖人的责任导致逾期办证，出卖人才应当承担日万分之一的违约责任。根据二审查明的事实，因政府规划原因，征用椰海湾项目的部分土地，导致容积率的变更以及增容费的缴纳需要对土地重新评估后才能确认，政府于2015年12月21日出台的《专题会议纪要》就含本案的“椰海明珠”项目在内的历史遗留问题作出确认，并原则上同意先行办理商品房登记。以上事实表明，并非上诉人椰海湾公司有意懈怠不予办理房屋所有权证书，而是存在客观不能办理的原因，且在会议纪要出台后不久的2016年3月11日即为万姝办妥了房屋所有权证书，因此导致逾期办证并非椰海湾公司的责任，椰海湾公司没有违反双方合同第十五条的约定，不应承担违约责任。至于被上诉人万姝抗辩称应由椰海湾公司找政府解决办证产生的问题，对此本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定了承担责任的前提条件，该约定也符合司法解释的规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定承担违约责任的条件，也是“由于出卖人的原因”。同时，依据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，万姝作为房屋买受人，主张椰海湾公司承担逾期办证的违约责任，其应对逾期取得房产证系出于椰海湾公司的原因这个事实负有举证证明责任，但其向本院提交的证据并未能证明这一点。因此，椰海湾公司的上诉主张具有事实和法律依据，本院予以采信，万姝的诉讼请求缺乏证据支持，本院不予采信。一审判决内容包括椰海湾公司向万姝支付逾期交房违约金、向房地产管理部门办理房屋权属登记手续并交齐办理房产证资料以及支付逾期办证违约金三部分内容，椰海湾公司上诉请求二审法院撤销上述三项判决，但在其上诉状载明的上诉理由及庭审过程中并未提及其对一审判令其支付逾期交房违约金的异议，亦未提供证据予以支持其该部分诉请，因此其请求撤销一审判决第一项（即椰海湾公司向万姝支付逾期交房违约金）没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，由于椰海湾公司在一审判决作出前已为万姝办妥涉案房屋的房屋所有权证，因此一审判决第二项（即椰海湾公司向房地产管理部门办理权属登记手续及交齐办证资料）已无实际意义，应予以撤销。综上，原审审判程序合法，适用法律正确，对于判决结果，由于上诉人椰海湾公司提交了新的证据，二审在一审认定的事实基础上查明了新的事实，并依据新的事实对一审判决结果依法予以部分改判，对由此产生的诉讼费用，应由椰海湾公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初218号民事判决第一项；二、撤销海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初218号民事判决第二项、第三项、第四项；三、驳回被上诉人万姝的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币625.61元，二审案件受理费1251.22元，均由上诉人文昌椰海湾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 杰审判员 陈海燕审判员 白玉琳二〇一六年六月二十七日                                                                       法官助理徐文峥                                                                        书记员王天石附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。审核：陈杰撰稿：徐文峥校对：王天石印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年6月28日印制（共印份）