山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第165号
原告中铁十局集团物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人张炳林，董事长。
委托代理人张奎荣，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托代理人张广瑞，男，北京市百瑞（济南）律师事务所实习律师，住济南市。
被告邢爽，男，1956年12月16日生，汉族，济南市铁路局公安处职工，住济南市
原告中铁十局集团物业管理有限公司与被告邢爽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩晓爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告中铁十局集团物业管理有限公司法定代表人张炳林的委托代理人张奎荣、张广瑞，被告邢爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中铁十局集团物业管理有限公司诉称，原、被告于2009年9月22日签订《物业管理服务协议书》，该协议约定原告为被告提供物业管理服务，被告应按照建筑面积每月每平方米0.78元的标准向原告交纳物业管理服务费。原告按照协议约定为被告提供了相关物业管理服务，但被告未按照约定缴纳物业费，截至2014年6月被告仍拖欠物业管理费共计39个月，合计人民币4371.9元。按照约定，被告应当支付相应违约金。在被告拖欠物业费期间，原告多次催缴，但被告拒不缴纳，被告的行为严重侵犯了原告合法权益。为此原告诉至法院，请求判令被告支付给原告拖欠的物业费4371.9元，并向原告支付违约金1276.2元。
被告邢爽辩称：我入住房屋后，按时交纳物业费，交至2011年3月，现将我暂停交纳物业费的原因做如下说明：1、原告员工对我家人无故谩骂，侵害了我的人身权利。2011年4月12日15时许，我妻子在外回家走到单元门口处，遭到物业保洁员的无故谩骂，随后我妻子到原告办公室反映此事，但至今没有答复，这是我们停交物业费的理由之一；2、原告无理损害了我的经济利益。自我入住后，每年6-10月我家储藏室均漏水，2015年1月又漏水，物业人员和济南铁路局物管科人员现场进行了查看，因储藏室漏水导致我家包括洗衣机、电视机、立柜等家电家具受损，同时我家水表不用水指针也转，经我多次反映原告才于2014年11月29日修好，导致水费无法计算，我认为原告和建筑企业相互串通，损害了我的合法权益；3、原告侵犯了我的知情权和表决权。原告未经业主同意在小区二区开了西门并伐木30余棵，破坏了小区的基础设施和绿化，至今未给明确答复；4、原告损害我的身体健康。因原告工作人员失职导致小区小高层二次供水蓄水池污染，极大影响了我们的身体健康；5、原告以自身利益最大化为目的。小区内占道经营、摆摊经商情况十分严重，原告收取他们的管理费，该行为危及小区内老人、儿童的人身安全，多次反映原告均答复不好处理；6、原告让我签署的是事前打印好的物业管理服务协议，且不签就不给钥匙，无奈之下我才签署，因此该协议对我没有约束力。
经审理查明，2009年9月22日，济南鲁铁物业管理有限责任公司与被告邢爽签订《物业管理服务协议书》一份，双方就“铁路南苑小区小高层”前期物业管理服务达成协议，协议书载明：被告购买的房屋为“4-6-4-304”；约定“小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.78元”标准缴纳物业管理服务费；在“违约责任”中，双方约定若被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。上述协议签订后，被告按照143.76平方米、每月每平方米0.78元的标准交纳了2009年9月22日至2011年3月31日的物业管理服务费。此后被告未交纳物业管理服务费。涉案房屋现尚未办理房屋所有权书。
2009年6月10日，原济南鲁铁物业管理有限责任公司名称变更为原告中铁十局集团物业管理有限公司。
现原告要求被告按照143.76平方米的标准，以每平方米每月0.78元的标准交纳自2011年4月1日至2014年6月30日、共计39个月的物业管理服务费，本案中主张4371.9元。被告对上述计算标准及数额未提出异议，但辩称房屋存在质量问题，且原告提供物业服务不到位，因此不同意交纳物业管理服务费。原告主张因被告拖欠物业管理服务费，曾向被告邮寄送达催收函，被告已经收悉，为此提供邮寄回单及电脑查询回单各一份；被告辩称确实收到过律师寄交的催交函，但不同意交纳物业管理服务费。
原告主张因被告逾期交纳物业管理服务费，要求被告支付违约金，由于协议中约定的违约金比例过高，原告自愿降低违约金支付比例，现要求被告自2011年4月1日起至2014年6月30日止，以4371.9元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算支付违约金，共计1276.2元。被告辩称原告违约在先，不同意支付违约金。
现被告辩称原告提供的物业服务不符合协议约定，因此不应交纳物业管理服务费。被告为此提交照片14张，证实其房屋存在质量问题及小区内现状；提交被告自行书写的房屋问题记录，主张该记录与其答辩内容相符；同时辩称其楼房主下水管道堵塞导致被告家中厨房污水外溢，经其自费维修后方才解决。原告对照片不予认可，主张被告辩称的房屋质量问题与其无关，不能成为被告拒交物业费的理由。
上述事实，有物业管理服务协议书、照片、工商登记材料及原、被告的陈述等证据予以证实。
本院认为：国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原济南鲁铁物业管理有限责任公司与被告签订的物业管理服务协议书，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。现根据工商登记材料，济南鲁铁物业管理有限责任公司名称变更为原告中铁十局集团物业管理有限公司，故原告有权依照双方签订的协议书向被告主张权利。在原告中铁十局集团物业管理有限公司按照合同约定为被告所居住的小区提供了物业管理服务的情况下，被告应当按照有关标准向原告交纳物业费。关于物业费计算标准，被告对原告中铁十局集团物业管理有限公司的主张未提出异议，本院予以确认。关于被告主张的房屋质量问题，鉴于房屋质量问题并非原告公司造成，对房屋质量问题的修复亦非原告公司的合同义务，且被告也未能提供证据证实原告中铁十局集团物业管理有限公司对此存在过错，故亦不能作为被告拒交物业费的正当理由。关于被告辩称的原告中铁十局集团物业管理有限公司提供的物业服务不符合协议约定、因此不应交纳物业管理费的辩称意见，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告的陈述及举证内容来看，原告中铁十局集团物业管理有限公司在物业管理方面存在的服务瑕疵应属一般瑕疵，故对被告主张不交物业费的上述抗辩理由，本院不予采纳。现原告中铁十局集团物业管理有限公司要求被告按协议约定交纳自2011年4月1日至2014年6月30日的物业服务费4371.9元，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，根据被告提供的证据及抗辩意见，能够看出原告中铁十局集团物业管理有限公司提供的物业服务存在一般瑕疵，被告并非无故拖欠物业服务费，因此无需向原告支付违约金，对原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告邢爽于本判决生效之日起10日内向原告中铁十局集团物业管理有限公司交纳2011年4月1日至2014年6月30日的物业管理服务费4371.9元。
二、驳回原告中铁十局集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元减半收取25元，由被告邢爽负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 韩晓爽
二〇一五年四月六日
代理书记员 周炜炜