上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初14237号
原告：殷瑞娟。
被告：傅誉远。
原告殷瑞娟与被告傅誉远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案后。依法由审判员陈春芳适用简易程序于同年6月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院转为普通程序于2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告殷瑞娟及被告傅誉远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告殷瑞娟向本院提出诉讼请求：（一）被告归还租借的房屋；（二）被告支付自2016年1月1日起至2016年3月31日止的房租人民币（下同）13,500元以及自2016年4月1日起至实际搬离之日止按合同约定的租金标准计算的房屋使用费；（三）被告支付滞纳金2,000元。
事实和理由：2015年4月，被告向原告租借房屋进行铝合金加工生意，双方为此签订《房屋租赁合同》，约定租期自2015年4月1日至2016年3月31日，月租金为4,500元，每3个月支付一次，先付后用，提前2天支付下次租金。最后一期（2016年1月1日至2016年3月31日）租金13,500元的支付时间应为2015年12月30日，但被告至今未付。且双方签订的租赁合同已于2016年3月31日到期，被告也未来签订新的合同续租，至今也不搬走。原告经多次催促，但每次双方以吵闹结束，原告只能求助法院。
诉讼中，原告增加要求被告支付违约金4,500元的诉讼请求。
被告傅誉远辩称，对原告主张的欠付租金金额没有异议，且被告于2016年4月1日后也确实没有支付过租金，但不支付租金是有原因的。约2015年12月10日，被告在当地看到政府张贴的要求拆除违章建筑的通知，即询问原告租赁房屋是否会拆，但原告说其出租的房屋是有证的，不是违章建筑不会被拆的。2015年12月30日，被告又接到工商管理部门的责令停止经营活动的通知书，被告遂向原告讨要营业执照给予工商检查。后原告将执照给了被告，但于2016年1月原告又要求被告将执照还给她，但等被告过完春节回来后，原告就拒绝提供，说要大家一起共用。但办理该执照的钱都是被告出的。被告当时和原告提出过，如继续提供营业执照的话，被告将继续租赁不搬了。但2016年3月8日，被告发现违章搭建部分已被拆除，面积只有12平方米。后被告于2016年3月15日向原告提出愿意支付房租并要求提供营业执照时，原告拒绝了。期间双方协商过签订新的租赁合同，当时原告提出拆房不降租金，每月4,000元，被告当时同意过该价格但要求原告提供营业执照，但原告拒绝了。因被告没有营业执照不能经营，所以双方就不了了之，拖延到现在。
本院经审理认定事实如下：位于上海市××区××镇××村××生产队的土地使用者为原告丈夫何某甲。1992年4月12日，何某甲取得了由原上海县土地管理局颁发的《上海市农村宅基地使用证》。
1995年3月11日，原告殷瑞娟与上海市××区××镇人民政府签订《临时用地协议书》1份，约定原告申请用地为××村××街，用地面积为54平方米，其中经营房54平方米，场所54平方米。房屋座落：东至通道、西至弄堂、南至通道、北至场地，房屋结构为简易房。
2015年4月15日，原告殷瑞娟（作为出租方，签约甲方）与被告傅誉远（作为承租方，签约乙方）签订了《房屋租赁合同》1份，约定乙方向甲方租赁位于上海市××区××镇××村××街××弄××号房屋，面积约30平方米。租赁用途：铝合金加工。租赁期为1年（自2015年4月1日起至2016年3月31日止）。房屋租金为每月4,500元，每3付一次，实行先付后用，提前2天支付下次租金。逾期按每天千分之三计算滞纳金。房屋租赁押金为4,500元，至租赁合同期满后，在无违约、无欠资、无疑问的情况下甲方无息如数返还给乙方，如有问题作相应扣除。乙方使用的水费、电费、有线电视费、清洁费等由乙方负担，乙方应注意安全和环境卫生，如出现问题由乙方负责。乙方在租赁期内，不得做违法乱纪活动，否则后果自负。租赁期满，乙方应如期归还甲方房屋，如乙方要求续租，则必须在租赁期满前两个月向甲方提出书面意向，对租金、期限重新协商并签订新的租赁合同后方可（在同等条件下乙方有优先租赁权）。违反以上条例，本合同则自动终止，并向对方支付一个月的房租作违约金。
上述合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，被告承租该房屋后对外从事经营铝合金加工业务，并向原告支付至2015年12月31日止的租金。
2015年12月30日，上海市××区市场监督管理局向被告发出《责令停止经营活动通知书》称：被告因在××街××弄××号-4无照铝合金加工的行为违反《无照经营查处取缔办法》第二条的规定，构成《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第（二）项所指的：无须取得许可证或其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照，擅自从事经营活动。根据《无照经营查处取缔办法》第九条第（一）项的规定，现责令被告即日起停止上述无照经营活动。
在上述租赁合同到期前，原、被告曾多次协商续签新的租赁合同，当时原告提出拆房不降租金每月为4,000元，被告当时同意过该价格，但要求原告提供营业执照，但原告拒绝提供营业执照。因被告认为没有营业执照不能经营，所以双方就未能续签新的租赁合同。
现由于被告自2016年1月1日起未向原告支付租金，且在双方合同到期后仍占有使用涉案房屋，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。
另查明，上海市××区××镇××村民委员会出具《证明书》，载明：我村村民殷瑞娟家在这次五违整治中，原申请建造的临时房也被拆除。出租给傅誉远的房屋被拆除面积为3.73*3.16=11.787平方米。该房拆除后，傅誉远仍在未被拆的房屋中营业，材料和成品因房屋缩水后放不下，占用殷瑞娟家的场地，住房走廊等地解决。
审理中，原、被告一致确认，涉案房屋中被作为违章建筑的拆除时间为2016年3月8日。
还查明，因原告于2016年8月底发现被告已搬离涉案租赁房屋，故撤回要求被告归还租借房屋之诉请。
上述事实，由原告提供的1.涉案房屋的《上海市农村宅基地使用证》；2.原告与上海市××区××镇人民政府签订的《临时用地协议书》；3.原、被告签订的《房屋租赁合同》；4.上海市××区××镇××村民委员会出具的《证明书》。被告提供的《责令停止经营活动通知书》以及双方当事人的当庭陈述等为证。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2均表示不清楚，对证据3表示认可，但认为现使用面积没有那么多平方米。对证据4的真实性表示没有异议。原告对被告提供的证据表示没有异议。
上述证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约履行。根据租赁合同约定，双方的租赁期限至2016年3月31日届满，租赁期满，被告应如期向原告归还房屋，如被告要求续租，则必须在租赁期满前2个月向原告提出书面意向，对租金、期限重新协商并签订新的租赁合同后方可。本案中，上述租赁合同到期前后，原、被告曾就重新签订新的租赁合同进行过协商，并对租金金额也基本达成一致，但对原告是否能向被告提供营业执照一事始终未能达成一致意见，导致双方最终未能续签新的租赁合同。既然双方未能达成新的租赁合同，被告理应与原告结清各类费用并搬离承租房屋。现因原告于2016年8月底发现被告已搬离涉案租赁房屋，故已撤回该项诉请。另因涉案房屋中有部分房屋于2016年3月8日被当地政府作为违章建筑予以拆除，故原告要求被告支付自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金中应适当扣除被作为违章建筑拆除的部分租金。本院根据本案发生的实际情况，结合双方当事人对续签新的租赁合同初步达成的每月4,000元租金金额等因素，酌定在原13,500元的金额中扣除400元（即为13,100元）。此外，被告在上述租赁合同约定的租赁期限届满后，继续占用承租房屋，理应向原告支付相应的房屋使用费。考虑到涉案房屋中有部分房屋确于2016年3月8日被当地政府作为违章建筑予以拆除以及该房拆除后，被告的材料和成品仍占用原告家的场地，住房走廊等情况，本院酌定被告向原告支付自2016年4月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费计算标准为每月4,000元。另关于原告要求被告支付滞纳金2,000元之诉请。因涉案租赁房屋所在地的××区××镇××村民委员会于2015年12月中旬确发生了拆除违章建筑的整治活动，而涉案房屋中有部分房屋也于2016年3月8日被作为违章建筑予以拆除。加之被告于2015年12月30日又接到工商行政管理部门发送的责令停止无证经营活动的通知书，要求被告停止营业。鉴于以上诸多原因，被告自2015年12月30日起暂停向原告支付租金存在一定的客观情况，属事出有因，故对原告要求被告支付逾期付款滞纳金2,000元之诉请，本院不予支持。此外，关于原告要求被告支付违约金4,500元之诉请。考虑到原、被告在涉案租赁合同到期前后，曾就签订新的租赁合同一直在进行协商，但终因原告是否能向被告提供营业执照一事未能达成一致意见，导致双方最终未能签订新的租赁合同。因此，原告以被告到期不搬构成违约而要求被告承担违约金之诉请，本院亦不予支持。此外，双方租赁合同虽约定，被告需向原告支付租赁押金4,500元，但原告认为被告实际未向其缴纳过该笔租赁押金，被告亦未能向本院提供相关支付凭证，故本院对此暂不作出处理。待被告有证据证明其向原告支付过该笔租赁押金，被告可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告傅誉远于本判决生效之日起十日内向原告殷瑞娟支付自2016年1月1日起至2016年3月31日止的拖欠租金13,100元。
二、被告傅誉远于本判决生效之日起十日内向原告殷瑞娟支付自2016年4月1日起至被告傅誉远实际搬离之日止参照每月4,000元的租金标准计算的房屋使用费。
三、驳回原告殷瑞娟其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费740元，由被告傅誉远负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
人民陪审员 丁莉珍
人民陪审员 尹 萍
二〇一六年九月十九日
书 记 员 周 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。