河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民二初字第44号
原告：伊川县城关镇西场社区居民委员会。住所地：洛阳市伊川县酒城北路**号。
法定代表人：陶玉杰，村委会主任。
委托代理人：石慧萍，河南法桥律师事务所律师，一般代理。
被告：洛阳市裕昌房地产开发有限公司。住所地：伊川县城关镇人民西路。
法定代表人：刘党印，董事长。
委托代�人：申伟刚，河南首正律师事务所律师，特别授权。
被告：洛阳中联投资担保有限公司。住所地：洛阳市高新区创业路*号门面房。组织代码：56863120-0。
法定代表人：张海功。
委托代理人：周俊超，河南惠人律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：高茵，河南惠人律师事务所律师（实习），一般代理。
原告伊川县城关镇西场社区居民委员会（以下简称西场社区居委会）因与被告洛阳市裕昌房地产开发有限公司（以下简称裕昌房地产开发公司）、洛阳中联投资担保有限公司（以下简称中联投资担保公司）案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告西场社区居委会的法定代表人陶玉杰、委托代理人石慧萍，被告裕昌房地产开发公司的委托代�人申伟刚，被告中联投资担保公司的委托代理人周俊超、高茵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告西场社区居委会诉称：一、“盛世阳光小区”实际土地所有权和使用权以及房产所有权归原告所有。本案所涉及的土地系原告的预留土地，是伊川县人民政府批准在村集体预留土地上建设“盛世阳光小区”，用于解决原告拆迁村民和无住房村民的安置。后由于原告无开发资质，便借用被告裕昌房地产开发公司资质于2011年8月挂牌出让，使该宗土地经过出让变更为国有土地。双方于2011年9月26日签订了伊川县城关镇西场村土地开发摘牌替代协议书，该协议中双方明确约定被告裕昌房地产开发公司只有楼房的建造权没有土地所有权、使用权和房产所有权。同时，原告虽向县财政部门缴纳了土地出让金，但该宗土地系村集体所有，依据国家相关政策，伊川县人�政府在扣除相关费用后，其余全部由财政局返还给原告，该事实便充分证明该宗土地应属原告所有。原告本预想在2013年完工，使被安置群众能够住上新房，可谁知在2013年7月份突然发现工地停工，整个工地不见人影，经多方调查才得知被告裕昌房地产开发公司为了躲避债务逃之夭夭，给原告建成的半成品房也被洛阳市中级人民法院查封扣押。经查帐，原告己付工程款五百多万元，多数款项涉及群众的拆迁补助款，为此，现大多数村民无处居住多次上访，造成不安定因素。因此，无论是合同中双方所约定的内容、土地的性质以及房产所有权的归属均能证明“盛世阳光小区”房地产应属原告所有；二、本案中被告裕昌房地产开发公司与中联投资担保公司的债务并不真实合法。首先双方没有完整的资金往来凭证，关于3500万元本金及利息无法真实有效的证明。其次被告中�投资担保公司主要以融资、放贷为主业，在与被告裕昌房地产开发公司的债务关系中存在本金、利息认定不清，利息明显存在非法高利贷的情况以及有双方当事人恶意串通，损害原告合法权益的事实。请求判令：1、确认原告为“盛世阳光小区”的实际土地使用权人和房产所有权人；2、撤销洛阳市中级人民法院（2013）洛民立保字第26-2号执行案中对“盛世阳光小区”的执行措施，即解除对该小区房产和土地的查封和扣押措施。
被告裕昌房地产开发公司答辩称：一、关于原告西场社区居委会主张的“盛世阳光小区”的土地房产权属问题无异议；二、原告西场社区居委会诉状事实和理由的第二部分不属于本案审理范围。
被告中联投资担保公司答辩称：一、原告西场社区居委会诉讼请求第一项是确权，与案外人异议之诉的案由不符。提起案外人异议之诉旨在阻止对执行标的物的强制执行，故原告西场社区居委会第一项请求不应支持；二、伊政国用（2012）第YDJ2011-23号的土地使用权人是被告裕昌房地产开发公司。理由如下：1、土地出让金是从被告裕昌房地产开发公司的对公账户中转出的。2、伊川县土地出让划拨收入票据缴款单位是被告裕昌房地产开发公司。3、伊川县国土局关于开垦费、管理费的缴费单位也是被告裕昌房地产开发公司。4、土地出让合同的受让人是被告裕昌房地产开发公司。5、土地证及土地登记簿上载明的土地使用权人是被告裕昌房地产开发公司。被告裕昌房地产开发公司在答辩人担保借款时出示的土地证足以让答辩人相信被告裕昌房地产开发公司就是上述土地的使用权人，而不是原告西场社区居委会。物权是绝对权、对世权，不论原告西场社区居委会与被告裕昌房地产开发公司之间关于土地有无约定，如何约定，形成的只能是债权，任何债权不能对抗物权；三、“盛世阳光小区”在建工程（房产〉所有权人是被告裕昌房地产开发公司。理由是：1、被告裕昌房地产开发公司具有开发资质。2、在建工程建设在被告裕昌房地产开发公司拥有土地使用权的土地上。3、原告西场社区居委会所谓的《替代协议书》第二、三条也证明土地之上的建筑物为被告裕昌房地产开发公司所建。姑且不问原告西场社区居委会与被告裕昌房地产开发公司之间关于工程款给付作何约定，该楼地上设计31层，可目前仅实际施工至21层，是未交工的工程。工程尚未完工，那么工程所有权就未转移，所有权人仍是被告裕昌房地产开发公司。4、被告裕昌房地产开发公司与河南宏业光大建设之间所签施工合同证明“盛世阳光小区”工程系河南宏业光大建设有限公司施工，系被告裕昌房地产开�公司支付工程款项。5，施工至21层价值2912万元，没有证据证明原告西场社区居委会为该工程支付过工程款；四、《替代协议书》无效。理由如下：1、该协议违反《招投标法》的强制性规定，没有经过招投标程序。2、该协议违反《村民组织法》的规定，没有经过村民会议讨论通过，没有经过民主程序的授权，故涉及事项没有生效；五、从支付款项情况来看，原告西场社区居委会不足以阻碍法院的强制执行。在执行异议听证程序中，原告西场社区居委会提供证据称代被告裕昌房地产开发公司支付土地出让金等费用6210000元，同时又承认伊川县国库支付中心因该地问题在2012年7月5日、6日两笔支付原告西场社区居委会4338619元（3601402＋731211），两项相减后，原告西场社区居委会实际支付1871381元。本案涉及土地及房产经法院委托评估，土地价值708万元、房产价值29312万元，二项合计3700万元，原告西场社区居委会以181万元的付出不能阻碍法院对3700万元资产的强制执行；六、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、25条第〈一）之规定，原告西场社区居委会不是本案涉及土地、房产的权利人，其异议不足以阻碍执行，应当依法驳回。综上，被告裕昌房地产开发公司是涉及土地、房产的权利人，原告西场社区居委会不是权利人。原告西场社区居委会的案外人异议之诉不足以排除执行，敬请驳回原告西场社区居委会的诉讼请求。
根据当事人的起诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、原告方要求确认其为涉案土地和房产的实际使用权人和所有权人的诉求能否成立；2、原告方要求解除对涉案土地和房产的查封等执行措施是否应该得到支持。
原告西场�区居委会为支持其诉讼请求，出示下列证据：证据一：2011年7月25日原告与北京中元工程建设顾问公司签订的《建设工程设计合同》一份。证据二：2011年8月25日原告与北京中元工程建设顾问公司签订的《设计委托书》一份。证据三：2012年12月20日原告与洛阳畅居房地产经纪有限公司签订的《营销代理合同》一份。证据四：2011年7月26日原告与河南省郑州地质工程勘察院签订的《建设工程勘察合同》一份。以上四份证据证明合同的主要实施人是原告方；证据五：2011年3月11日原告与伊川县计划生育服务站订立的调地《协议书》一份，证明该宗地的权属属于原告方；证据六：2014年3月26日由伊川县国土资源局、伊川县城关镇人民政府、伊川县滨河新区管理委员会、裕昌房地产开发公司和原告方等五个相关单位出具的《情况说明》一份，证明本案所涉及的土地系原告的预留土�，借用被告裕昌房地产开发公司名义摘牌，但土地出让金由原告全额出资，在扣除相关费用后，余额全部由县财政返还给原告；证据七：2011年11月4日原告与河南省海虹建设监理工程有限公司订立的《建设工程委托监理合同》一份，证明合同的主要实施人是原告方；证据八：2011年9月26日原告与被告裕昌房地产开发公司签订的《伊川县城关镇西场村土地开发摘牌替代协议书》一份，证明原告没有资质，借用了被告裕昌房地产开发公司的资质开发，从而说明原告享有土地和地面建筑物所有权，被告裕昌房地产开发公司只有建造权，没有所有权；证据九：2012年5月18日伊川县城市建设领导小组所出示的《证明》一份，证明该宗地属于原告村民的预留地，用于安置群众，原告享有所有权，但是没有开发资质，借用了乙方的资质；证据十：2012年5月20日原告缴纳土地出让金和土�出让金返还4338619元的转款凭证，证明是以被告裕昌房地产开发公司的名义去开发；证据十一：2012年7月30日被告裕昌房地产开发公司所写的《保证》一份，证明土地证一直由原告保管，被告裕昌房地产开发公司取土地证用在建房产进行抵押贷款时给原告出具了保证；证据十二：河南省洛阳市中级人民法院《执行裁定书》一份，证明原告对执行措施提出了异议。
被告裕昌房地产开发公司质证认为：对原告所提交证据的真实性和证明方向均无异议。
被告中联投资担保公司质证认为：对证据一和证据二真实性有异议，证明方向有异议。1、没有看到委托设计合同付款的凭证和相应的发票，不能证明业务真实存在。2、合同显示时间是2011年7月25日，而土地证的取得是2012年6月13日，间隔时间近一年，与常理不符；对证据三真实性有异议。1、原告西场社区居委会声称是因为安置村民盖房子，又对外签订营销协议，与常理不符，自相矛盾。2、在没有办施工证和规划证、建筑工程许可证的情况下签订营销协议与常理不符；对证据四真实性有异议，没有看到勘查单位的付款凭证和相应的发票，不能证明业务真实存在；对证据五证明方向有异议，伊川县计划生育服务站和原告签订调地合同是为了新的办公地点更加美观；对证据六证明方向有异议，只能证明土地出让金有一部分返还的事情；对证据七真实性有异议，没有看到河南省海虹建设监理工程有限公司的付款凭证和相应的发票，不能证明业务真实存在；对证据八有效性、合法性有异议，违反招投标法和村民组织法，属无效协议；证据九只有复印件，不能证明真实性和证明方向；证据十缴纳土地出让金票据四张银行印章不清晰，有两张转款人为个人，不能证明是原告西场社区居委会转帐，对返还土地出让金4338619元认可；证据十一只有被告裕昌房地产开发公司法定代表人刘党印印章，没有签名，不能证明真实性；证据十二无异议。
被告裕昌房地产开发公司没有向本庭出示证据。
被告中联投资担保公司出示下列证据：证据一：被告裕昌房地产开发公司缴纳土地出让金的银行转帐手续。证据二：被告裕昌房地产开发公司缴纳土地出让金的收据。证据三：《土地使用权证书》一份。证明该土地在土地局是登记在裕昌公司名下。证据四：伊川县国土资源局与被告裕昌房地产开发公司签订的《国土建设用地使用权出让合同》一份。以上四份证据均证明被告裕昌房地产开发公司是该宗土地的权属人；证据五：被告裕昌房地产开发公司与河南宏业光大建设有限公司签订的《建设施工合同》一份，证明地上建筑物权属归被告裕昌�地产开发公司所有；证据六：银行转账凭证两份，证明伊川县国库支付中心返还原告西场社区居委会土地出让金4338619元；证据七：《资产评估报告书》一份，证明在执行中地上建筑物的评估价值为2912万元，土地的评估价值是708万元；证据八：《土地使用权抵押合同》一份。证明被告裕昌房地产开发公司曾经和被告中联投资担保公司签订抵押合同，将本案涉及土地作为履行债务的担保；证据九：《民事调解书》一份，证明被告裕昌房地产开发公司、刘党印共欠被告中联投资担保公司借款本金及利息35988800元。
原告西场社区居委会质证认为：一、证据一至证据七均为复印件，不予质证；二、这些证据均是被告中联投资担保公司从原告提供的证据中复印的，不能作为证据提供；三、证据八《土地使用权抵押合同》为无效协议，理由为被告裕昌房地产开发公司不享有土地和房产的所有权，且该协议中被告中联投资担保公司没有签字和加盖公章；四、证据九《民事调解书》真实性无异议，但是存在虚假诉讼。
被告裕昌房地产开发公司质证认为：一、对被告中联投资担保公司出示的证据中原告西场社区居委会举证过的证据，同意原告西场社区居委会的质证意见；二、其他证据因为是复印件，不予质证；三、证据八《土地使用权抵押合同》真实性不清楚，但被告裕昌房地产开发公司没有办理抵押的权利，具体有无办理也不清楚；四、证据九《民事调解书》真实性无异议。
根据原告、被告的陈述、答辩及举证、质证情况，本院确认以下案件事实：2011年9月26日，西场社区居委会（时名伊川县城关镇西场村村民委员会）作为甲方与裕昌房地产开发公司作为乙方签订《伊川县城关镇西场村土地开发摘牌替代协议书》一份，主要内容如下：“一、伊川县城伊龙大道东段、北侧有土地12.29亩，［实际挂牌10.35亩］需开发利用。根据国家政策开发土地必须招拍挂的规定，因甲方没有开发资质，乙方自愿代替甲方摘牌。二、乙方摘牌后只有楼房的建造权［协议另定］，没有土地的所有权。土地所有权属西场村委”；2011年10月18日，被告裕昌房地产开发公司与伊川县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，裕昌房地产开发公司通过受让取得坐落于伊川县××新区××大道北侧、××大道西侧，宗地编号为YDJ2011-23的国有建设用地使用权，出让宗地面积为6902.78平方米，出让价款为6210000元。2012年5月15日、9月21日，西场社区居委会通过银行转账分四笔向裕昌房地产开发公司支付土地出让金2700000元、800000元、2000000元和710000元，共计6210000元。2012年5月17日，裕昌房地产开发公司分两�向伊川县土地有偿使用收入财政专户缴纳土地出让金4210000元和2000000元，共计6210000元。裕昌房地产开发公司取得了编号为伊政国用（2012）第YDJ2011-23号的国有土地使用证；2012年5月18日，伊川县城市建设领导小组出具证明，内容为：“盛世阳光小区（YDJ2011-23地块）位于滨河大道与××交叉口西北角，面积6902.78平方米，于2011年8月29日挂牌出让。经城市建设领导小组研究，该宗地确定为城关镇西场村预留地，用于解决该村被征地群众补偿安置和群众的生产生活问题。”2012年5月20日，西场社区居委会向伊川县人民政府写出《关于西场村预留地（YDJ2011-23）地段土地出让金返还的申请》，内容为：“我们西场村盛世阳光小区YDJ2011-23地段是伊川县人民政府给西场村划拨的预留地。目前，各种费用已上交伊川县财政部门，土地出让金我们西场村委和施工单位洛阳裕昌房地产开发�限公司代交共计6210000元。根据中共伊川县委、伊川县人民政府下发的（伊政（2011）84号文），（财综（2011）48号文），（财综（2011）62号文），（豫政办（2009）38号文）的通知精神，扣除廉租住房基金3％，水利基金10％，教育基金10％，土地收益金2％，其余部分县财政应全额返还。为此，我们西场村委特申请，恳请伊川县人民政府给予办理退还手续”，伊川县国土资源局、伊川县城关镇人民政府、伊川县滨河新区管理委员会、裕昌房地产开发公司均在此申请上盖章确认。2012年7月5日、7月6日，伊川县国库支付中心分两批将土地出让金共4338619元返还给西场社区居委会；裕昌房地产开发公司取得土地使用权后，于2012年8月16日与河南宏业光大建设有限公司签订《建设施工合同》，将盛世阳光小区工程发包给河南宏业光大建设有限公司进行施工，工程主体施工至19-20层时�工至今。
另查明：刘党印于2013年2月1日与岳云霞签订《借款担保合同》，向岳云霞借款1170万元，中联投资担保公司对该笔借款提供连带责任保证。裕昌房地产开发公司与中联投资担保公司于2013年2月1日签订《土地使用权抵押合同》，裕昌房地产开发公司以本案所涉土地使用权作抵押，为中联投资担保公司提供反担保，但未向本庭提交已办理抵押登记的相关证据；2013年11月6日，本院对原告中联投资担保公司与被告裕昌房地产开发公司、刘党印、岳云霞借款担保纠纷一案作出（2013）洛民三初字第41号民事调解书，确认截至2013年11月1日裕昌房地产开发公司、刘党印共欠中联投资担保公司借款本金及利息等35988800元，裕昌房地产开发公司、刘党印分四笔于2014年2月28日前全部付清。因裕昌房地产开发公司、刘党印未按（2013）洛民三初字第41号民事调解书履行还款�务，中联投资担保公司申请本院强制执行，本院于2014年4月24日依法对裕昌房地产开发公司名下坐落于伊川县××新区××大道北侧、××大道西侧，土地证号为伊政国用（2012）第YDJ2011-23号、使用权面积为6902.**平方米的土地使用权及其地上“盛世阳光小区”在建工程予以查封；西场社区居委会遂向本院提出执行异议，请求纠正对其所有的“盛世阳光小区”土地及房产的查封及一切执行措施。本院于2015年2月9日作出（2014）洛执字第41-1号执行裁定：驳回西场社区居委会的异议。西场社区居委会不服，遂向本院提起执行异议之诉。
在该案执行过程中，经本院委托，洛阳天兴资产评估有限公司于2014年11月19日作出天兴资产评报字（2014）第032号资产评估报告书，本案所涉及的已查封的裕昌房地产开发公司名下的位于伊川县滨河新区伊龙大道北侧、滨河大道西侧伊政国用（2012）第YDJ2011-23号土地上的地上建筑物（未完工的在建房产），即洛阳市伊川县盛世阳光小区高层住宅楼工程（不含土地使用权）按成本法评估后的市场公允价值为2912.39万元。
在本案庭审过程中，本庭要求西场社区居委会提交其已向裕昌房地产开发公司支付500多万元工程款的相关证据，但西场社区居委会未予提交。
本院认为：关于西场社区居委会要求确认其为“盛世阳光小区”的实际土地使用权人和房产所有权人的诉讼请求是否应予支持问题，本案所涉坐落于伊川县××新区××大道北侧、××大道西侧，土地证号为伊政国用（2012）第YDJ2011-23号、使用权面积为6902.**平方米的土地使用权虽登记在裕昌房地产开发公司名下，因裕昌房地产开发公司未履行生效裁判所确定之债务而被债权人中联投资担保公司申请本院强制执行，对该宗土地的土地使用权及其地上“盛世阳光小区”在建工程予以查封。但根据查明的案情，该宗地为当地政府为解决西场社区被征地群众补偿安置和群众的生产生活问题而给西场社区居委会的预留地，系借用裕昌房地产开发公司资质摘牌受让进行开发，土地出让金实际由西场社区居委会缴纳之事实应能予以确认。据此本院认为，该宗地虽然登记在裕昌房地产开发公司名下，但其相应之实体民事权益应归西场社区居委会享有。但根据我国相关法律的规定，有关土地使用权权属争议属人民政府主管事项，不属人民法院民事案件范围，据此，对于西场社区居委会要求确认其为该宗土地的实际土地使用权人之诉求本院不能予以支持；而对于该宗土地上的建筑物即“盛世阳光小区”在建工程系裕昌房地产开发公司进行建设，尚无证据证明建设资金均系西场社区居委会出资，且该工程尚未完工，所�权应仍属裕昌房地产开发公司，西场社区居委会要求确认其为该在建工程所有权人之诉求本院不予支持。
关于西场社区居委会要求排除对涉案土地和房产的强制执行是否应予支持问题，本案所涉“盛世阳光小区”在建工程所有权属裕昌房地产开发公司，西场社区居委会要求解除对涉案房产即在建工程的强制执行的诉讼请求依据不足，本院不予支持；而对于本案所涉土地，据前所述，西场社区居委会对此享有相应实体民事权益且该权益本应能排除强制执行。但与此同时，我国法律对房地产的移转实行“房随地走、地随房走”原则。《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《物权法》、《担保法》也有相同的规定。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条规定：“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房产所有权同时转移；土地使用权与房产所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。”所以房地产移转时，房屋使用权和该房屋占用范围内的土地使用权需同时转让，其中某一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。本案中，中联投资担保公司得以对涉案房产即“盛世阳光小区”在建工程予以强制执行，如对所属土地不予以执行，则必然导致土地和房屋主体发生分离，违背“房随地走、地随房走”原则，不利于交易安全和公平，实际中也很难执行。据此本院认为，鉴于本案中执行标的的特殊性，为使中联投资担保公司及西场社区居委会双方利益均能予以及时保护，对本案所涉“盛世阳光小区”在建工程予�强制执行时，所属土地应一并予以执行，故本院对西场社区居委会要求解除对涉案土地和房产的查封等强制执行措施的诉讼请求不予支持。至于西场社区居委会对本案所涉土地享有的民事权益可通过执行程序予以实现。综上，西场社区居委会提起的执行异议之诉不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百零六条、第三百零七条、第三百一十条，第三百一十一条，第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告伊川县城关镇西场社区居民委员会的诉讼请求。
本案受理费221744元，由原告伊川县城关镇西场社区居民委员会负担110872元，被告洛阳市裕昌房地产开发有限公司负担110872元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审 判 长 周朝晖
审 判 员 焦丽娟
代理审判员 黄兴东
二〇一六年五月十三日
书 记 员 任利佳