广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第3299号
原告吴彬，男，1989年3月27日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。
原告池冰，女，1989年1月3日出生，汉族，住南宁市兴宁区。
两原告共同委托代理人周吉英，广西广为律师事务所律师。
两原告共同委托代理人关怀，广西广为律师事务所实习律师。
被告广西润华建设投资有限公司，住所地：南宁市火炬一支路11号富达花园2栋144号。
法定代表人郭建民，董事长。
委托代理人唐谦祥，广西邦泰律师事务所律师。
委托代理人王洁善，广西邦泰律师事务所实习律师。
第三人南宁市尚发房地产营销策划有限公司，住所地：南宁市民族大道199号第一大道·尚城街R3号楼2405号房。
法定代表人陈仕创，总经理。
第三人李子，女，1980年9月11日出生，汉族，住南宁市兴宁区。
第三人李里，男，1981年10月11日出生，汉族，住南宁市兴宁区。
原告吴彬、池冰与被告广西润华建设投资有限公司（以下简称润华公司），第三人南宁市尚发房地产营销策划有限公司（以下简称尚发公司）、李子、李里房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴彬、池冰的共同委托代理人周吉英、关怀，被告润华公司的委托代理人唐谦祥、王洁善，第三人尚发公司的法定代表人陈仕创，第三人李里到庭参加了诉讼。第三人李子经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴彬、池冰共同诉称，2015年4月23日，原、被告经第三人尚发公司介绍签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于民族大道199号第一大道·尚城街R18号楼1单元901号房，该房屋建筑面积118.24㎡，房款总金额673968元。合同签订后，原告依约支付给被告购房款202968元、专项维修基金9104.48元、预告登记费80元。在原、被告办理其他手续时，原告发现合同签订前该房屋已出售给第三人李子、李里，导致原告无法按合同约定办理银行按揭贷款手续，同时，被告亦无法按合同约定在2015年5月30日前将原告所购的房屋交付给原告。被告故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人的事实，导致合同无法履行，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款202968元；三、被告返还原告预告登记费80元；四、被告返还原告专项维修金9104.48元；五、被告赔偿原告经济损失202968元；六、被告支付原告逾期交房违约金1014.84元（以已付购房款202968元为基数，按每日万分之0.5的标准，自2015年5月31日起计至2015年9月10日止）；七、本案诉讼费用由被告承担。
被告润华公司辩称，一、李子于2012年8月21日向被告购买涉案房屋，于2013年10月14日到被告处及小区物业公司处办理了收房手续，并对房屋进行管理使用。2015年3月18日，李子与两原告、尚发公司签订《定房协议书》，将涉案房屋出售给原告，2015年4月10日收取了原告支付的购房款，因此，原告的购房款应由李子返还。二、原告在与被告签订《商品房买卖合同》时，就已知晓涉案房屋的所有权人为李子，被告没有隐瞒涉案房屋出售给李子的事实，原告要求被告承担赔偿损失的责任不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第九条的规定。三、2015年4月23日，原告出具《声明》，同意涉案房屋的交付时间不再按双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交付时间，涉案房屋由第三人李子占有并使用，被告只是应原告及李子的要求协助办理房屋更名手续，因此，原告无需向被告承担逾期交房违约金。四、被告与原告签订《商品房买卖合同》是基于配合原告及李子间办理房屋更名手续，若原告与李子就涉案房屋无法达成买卖的合意，被告同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》，退还原告支付的预告登记费、专项维修基金。
第三人尚发公司陈述称，原告池冰与第三人李子协商转让涉案房屋，于2015年3月18日签订《定房协议书》，尚发公司为居间方，李里代李子签字。2015年3月20日，李子向润华公司提交《尚城街区客户特殊申请表》，其后润华公司同意其申请，并安排相应变更手续，李子直至2015年5月1日都没有前去办理后续变更手续，导致吴彬、池冰无法顺利办理余下手续。
第三人李里陈述称，涉案房屋实际所有权人系我本人。吴彬、池冰与我和李子通过更名方式直接由吴彬、池冰二人与润华公司签订商品房买卖合同，合同约定的吴彬、池冰应支付的购房款202968元及专项维修基金9104.48元已支付给我方。因我方与吴彬、池冰就垫资解除抵押权的问题没有协商清楚，导致合同无法继续履行。如吴彬、池冰愿意继续购房，我方愿意提前一次性垫资解押；如不愿意继续购房，我方愿意将购房款202968元及专项维修基金9104.48元退还给吴彬、池冰二人，并按银行活期利息支付占用费给二原告。
第三人李子未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
经审理查明，2012年8月21日，李子（××）与润华公司（××）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由李子购买位于民族大道199号第一大道·尚城街区（项目：第一大道·尚城街区）R18号楼1单元901号房，合同总价款673968元。其中××在签订本合同及补充协议的同时向××支付合同总房价的30%作为首期付款，计人民币202968元，已付定金抵作首期款。其余70%的房款，计人民币471000元整，由××向银行办理按揭贷款并支付给××。上述合同于2012年9月17日办理了合同登记备案（）。2013年9月10日，润华公司登报发《交房公告》，通知“第一大道·尚城街区”R17、R18号楼业主于2013年9月16日-30日办理收房手续。2013年10月8日，李子出具《收房委托书》，委托李里、莫灵灵代为办理涉案房屋的收房手续。2013年10月14日，莫灵灵代李子领取涉案房屋钥匙、《住宅质量保证书》等资料。
2015年3月18日，李子（卖方）（甲方）、池冰（买方）（乙方）与尚发公司（居间方）签订《定房协议书》，约定甲方以6500元/㎡的价格将涉案房屋出售给乙方，付款方式为按揭，于2015年5月1日前签订合同办理相关手续。合同第二条约定：上述条件达成后，乙方委托居间方定下该房屋，支付人民币20000元。甲方签订本定房协议书后该款转为定金，如乙方违约不买该房屋，则该款作为违约金交给甲方不再退回，如甲方违约不出售该房屋给乙方，则甲方需七日内赔付该款同等金额给乙方作为违约金，同时把该款全额退回给乙方；若甲方拒绝签订本定房协议书，则居间方于七日内把该款退回给乙方。上述协议由李里代李子签字、池冰签字及尚发公司盖章确认。
2015年3月19日，尚发公司向池冰出具《收据》（No1111183），内容为：收到池冰交来委托转交给尚城街区R18号楼1单元901号房卖方定金20000元。
2015年3月20日，李子、王任填写《尚城街区客户特殊申请表》，申请事由栏处写明：“由于目前已经不在南宁发展，现需将该房转至：吴彬（）、池冰（450981198901035049）名下，该房处于按揭中，需将新业主首付款提前提出来用于还款。”润华公司总监吕依芸在总监意见栏处写明：“建议按公司更名收费规定收取更名费用。”该公司策划部经理在意见栏处写明：“同意按25000元/次收取更名费。”
2014年4月3日，尚发公司向池冰出具《收据》（No1111188），内容为：池冰交来委托转交给尚城街区R18号楼1单元901号房房款74592元。
2015年4月2日，吴彬、池冰向润华公司支付部分房款202968元、预告登记费80元、专项维修基金9104.48元。
2015年4月10日，润华公司将上述房款202968元转入李子账户（账号：62×××15）
2015年4月23日，吴彬、池冰（××）与润华公司（××）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定由吴彬、池冰购买位于南宁市青秀区民族大道199号第一大道·尚城街区R18号楼1单元901号房，房屋单价为6929.70元/㎡，总价673968元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定：××应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格的商品房交付给××使用。合同附件六“合同补充协议”第一套“付款方式”约定：“（2）××在签订《合同》及补充协议的同时向××支付合同总房价的30%作为首期付款，计人民币202968元，已付定金抵作首期款。（3）其余70%的房款，计人民币471000元由××向银行办理按揭贷款支付给××。”
2015年4月23日，吴彬、池冰出具《声明》，内容为：本人于2015年4月2日购买广西润华建设投资有限公司开发建设的位于南宁市民族大道199号“第一大道·尚城街区”R18栋1单元901号房，此套房屋已验收合格，具备交房条件，本人同意付清此套房屋总房款之日起7个工作日内到本小区广西天蓝物业服务有限公司办公室办理收房手续，同意××不再按双方签订的《南宁市商品房买卖合同》约定时间交房，同意××不再给本人发送书面交房通知。
此后，因涉案房屋一直未更名至吴彬、池冰名下，致使吴彬、池冰无法办理银行按揭贷款手续，吴彬、池冰遂诉至法院，请求判如所请。润华公司、尚发公司及李里应诉后分别答辩、陈述如前。诉讼过程中，吴彬、池冰撤回第六项诉讼请求，即：被告支付原告逾期交房违约金1014.84元（以已付购房款202968元为基数，按每日万分之0.5的标准，自2015年5月31日起计至2015年9月10日止）。
另查明，吴彬、池冰均不愿再继续履行合同，润华公司亦同意解除合同，并表示同意退还吴彬、池冰二人所支付购房款202968元、预告登记费80元、专项维修基金9104.48元，保留对李子、李里关于其退付给吴彬、池冰购房款202968元的追偿权。
又查明，位于青秀区民族大道199号第一大道·尚城街区R18号楼1单元901号房于2012年8月29日办理预售登记（预售许可证：南房预字（2011）第77号），于2013年1月28日办理预购商品房抵押权预告登记（预告登记证：邕房预字第1278971号），抵押人为李子，抵押权人为中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部。
再查明，原告于2015年10月15日向本院递交起诉状，提出解除合同的意思表示，本院于2015年10月22日向被告送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人李子经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。诉讼过程中，吴彬、池冰撤回要求润华公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，系对其权利的自行处分，本院予以准许。
池冰与李子通过尚发公司签订《定房协议书》，约定由池冰购买涉案房屋，双方即建立了房屋买卖合同关系。吴彬、池冰虽主张对协议的相对方即卖房人并不知情，但池冰系完全民事行为能力人，其应知晓在《定房协议书》上签字的法律后果及就此所应承担的法律责任，因此，本案《定房协议书》系各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，润华公司与李子签订《商品房买卖合同》后，李子将购买涉案商品房的债权转让给池冰，润华公司亦同意了李子的申请，并与吴彬、池冰签订《商品房买卖合同》，收取更名费25000元和吴彬、池冰支付的购房款202968元，则李子在《商品房买卖合同》中与润华公司约定的权利义务概括转让给了吴彬、池冰。现吴彬、池冰要求解除与润华公司签订的《商品房买卖合同》，润华公司亦表示同意，本院据此予以准照。因吴彬、池冰未向润华公司发出解除合同通知书。而是径向法院起诉要求解除合同，故应当以起诉状副本送达被告之日即2015年10月22日视为解除合同通知到达之日，本案《商品房买卖合同》自该日起解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因《商品房买卖合同》签订后，吴彬、池冰依约向润华公司支付了部分购房款202968元、预告登记费80元、专项维修基金9104.48元，根据合同相对性原理，润华公司应向吴彬、池冰返还上述费用。
关于吴彬、池冰主张要求润华公司赔偿经济损失202968元的问题，从各方所提交的证据看，池冰系通过尚发公司购买李子对涉案商品房的债权，而非直接向润华公司购买，且吴彬、池冰向润华公司支付购房款、预告登记费及专项维修基金在先，签订《商品房买卖合同》在后，与一般商品房买卖交易流程不符；吴彬、池冰亦无法举证证明润华公司存在故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的情形，因此，导致本案《商品房买卖合同》解除的责任不在润华公司，吴彬、池冰依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定要求润华公司赔偿已付房款的一倍损失，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条第一款、第八十八条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告吴彬、池冰与被告广西润华建设投资有限公司于2015年4月23日签订的《南宁市商品房买卖合同》于2015年10月22日起解除；
二、被告广西润华建设投资有限公司应向原告吴彬、池冰返还购房款202968元；
三、被告广西润华建设投资有限公司应向原告吴彬、池冰返还预告登记费80元；
四、被告广西润华建设投资有限公司应向原告吴彬、池冰返还专项维修基金9104.48元；
五、驳回原告吴彬、池冰的其他诉讼请求。
案件受理费7542元，公告费350元，两项合计7892元，由原告吴彬、池冰负担。
上述应付款项，义务人应于本案生效判决指定的履行期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢 倩
人民陪审员 钟新燕
人民陪审员 陈凤兰
二〇一六年三月七日
书 记 员 郭顺萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。