江西省井冈山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）井民初字第403号
原告井冈山市万景房地产开发有限公司。
法定代表人肖炳虎，该公司经理。
委托代理人肖明杰。
委托代理人沈斌先，江西志诚律师事务所律师。
被告李乐群。
第三人张杨。
原告井冈山市万景房地产开发有限公司与被告李乐群、第三人张杨酒店租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告井冈山市万景房地产开发有限公司及其委托代理人沈斌先，第三人张杨到庭参加诉讼，被告李乐群经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告诉称，2005年原告建设一栋酒店，注册名为“天逸酒店”。2005年12月26日通过对外公开招租，将酒楼租赁给被告李乐群。双方签订了《酒店租赁合同》，合同约定：1、租赁期限为10年3个月，自2006年11月1日开始计算租金；2、第一、第二年年租金16.1万元，共计32.2万元于合同签订时交清；此后每年租金在上年度租金的基础上递增5%，并于当年的11月30日前交纳；3、被告负责酒楼装修，装修的不动产及不动产相配套设备租赁期满后归原告所有；4、被告租赁期间不得将酒楼转租他人，否则原告有权解除合同；5、被告不按时交纳租金的话需承担违约金5万元；6、室内水电安装、装修及酒楼四周场地环境的整理、绿化、硬化等工程由被告负责并承担费用；7、承担整理标的的维修、维护责任和费用等。原告如期交付租赁标的，被告酒楼也如期开业。前三年被告还能按合同约定交纳租金及年度递增租金，第四年被告开始拖欠按年度递增的租金，至2014年11月1日应当交纳第九年租金时被告分文不交。至此被告共欠租金340978.91元，原告多次催收，被告置若罔闻。经原告调查了解证实，2013年3月12日被告已将酒楼非法转租给第三人张杨。第三人张杨转租后除自己所用的房屋经营外，又将酒楼的其他房屋再转租给其他人。诉讼请求：1、终止原、被告双方签订的《酒店租赁合同》；2、责令被告交纳实际租赁期间（截止2015年8月20日）所欠租金共计340978.91元；3、被告承担违约金5万元；4、第三人按其实际占用面积和时间对所欠租金承担连带清偿责任；5、本案诉讼费油被告及第三人承担。
被告李乐群未答辩。
第三人张杨辩称，2013年3月12日我从被告李乐群处承租该酒店，先付的定金，后才看到原、被告签订的酒店租赁合同，才知递增租金的约定。2013年的租金我已交李乐群，由李乐群转交原告，2014年的租金是我自己以转账的形式向原告交纳的。由于酒店建成时间已久，存在漏水漏电等问题，我考虑到原、被告的租赁期限仅剩2年，我如果需要继续承租下去的话必须得对酒店进行修缮改装，否则很难继续使用经营，所以我于2014年12月就找了原告交涉此事，未能谈妥。从2014年11月开始到现在，酒店已空置，根据原、被告的酒店租赁合同约定，当年11月30日前未交清次年的租金，合同即随时可解除，所以我认为合同已解除，我无需再交纳2014年11月至2015年的租金。
经审理查明，原告井冈山市万景房地产开发有限公司与被告李乐群于2006年1月9日签订了酒店租赁合同，由被告承租原告坐落于井冈山市茨坪天街入口处的天逸酒楼，建筑面积约计900㎡。合同约定租赁期限为10年3个月，即自2006年8月1日起至2016年10月31日止；前3个月不收租金，自2006年11月1日开始计收租金，第一年租金为161000元，乙方在签订合同时付清前2年的租金共计322000元，第二年以后每年的租金按上一年度租金5%递增交纳，租金交纳的时间为该年的11月30日以前，一次性交清；在承租期间承租人不得将承租的资产转租他人，否则出租人有权不予退回承租人所交的租金且有权收回出租资产并解除合同；承租人若未按时交清租金，出租人有权随时解除或终止合同，并扣除承租人合同履约金50000元。合同还约定了其他的权利义务及违约责任等。2013年3月12日，被告李乐群将天逸酒店转租给第三人张杨，并签订天逸酒店转让协议，租赁期限为2013年3月12日至2016年10月31日。自2006年11月1日起至2014年10月31日止，被告向原告交纳房租1313377.5元，其中2012年11月1日至2014年10月31日的租金共计322000元为第三人张杨所交纳。被告未交纳自2009年11月1日起至2014年10月31日止的租金递增5%部分，共计158485.82元，被告未交纳2014年10月31日以后的租金。第三人于2014年12月将自己与被告签订的转让协议交予原告并与原告商谈续租酒店问题，但未能谈妥。原告于2015年5月10日、2015年7月23日分别向被告下发催缴酒楼租金的书面通知，于2015年7月31日向被告下发解除酒店租赁合同的通知。2015年9月8日，原告已将天逸酒店从第三人手中收回。
以上事实，有原告及第三人的陈述，有经庭审质证的原告与被告的酒店租赁合同、被告与第三人的转让协议、2015年5月10日的催缴酒楼租金函、2015年7月23日的租金催缴通知、2015年7月31日的解除酒楼租赁合同的通知等证据证实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的酒店租赁合同是双方真实一致的意思表示，双方应遵守合同的权利义务。本案中，被告李乐群未经原告同意将酒店转租给第三人张杨，事后未得原告的追认，其转让行为无效，被告与第三人的转让协议无效，原告分别于2015年5月10日、2015年7月23日催促被告缴纳租金，又于2015年7月31日下发解除合同的通知，原告基于被告的违约转让行为而书面通知被告解除合同，符合法律规定，应当予以支持。2015年9月8日酒店方由第三人交回原告，租赁合同应当认定于2015年9月8日正式解除，被告应当如数交纳所拖欠的合同租金。原告关于50000元违约金的主张，因为合同中并未明确约定，遂本院不予支持。第三人在明知转让合同未得到原告认可的情况下与被告签订酒店转让租赁合同，并自2012年11月1日起经营该酒店直至合同解除，对此期间的租金第三人应承担连带给付责任。原、被告之间的合同明确约定了年租金为161000元、第二年以后每年租金按上一年租金5%递增交纳，租金应当依据合同的约定计付，被告在未与原告协商达成合意的情况下擅自拒付递增部分的租金属于违约行为，原告要求补交，本院予以支持。因此，被告拖欠原告自2006年11月1日起至2012年10月31日止的租金59249.12元，2012年11月起至2015年9月8日合同解除时止的租金281729.79元，共计340978.91元，应予支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认解除原告井冈山市万景房地产开发有限公司与被告李乐群签订的《酒店租赁合同》，解除期限追溯到2015年9月8日；
二、被告李乐群于本判决生效之日起十日内向原告井冈山市万景房地产开发有限公司支付所拖欠的2006年11月1日至2012年10月31日租金59249.12元，2012年11月至2015年9月8日合同解除时止租金281729.79元，合计340978.91元；
三、第三人张杨对以上第二项款项中被告李乐群所欠2012年11月至2015年9月8日合同解除时止的租金281729.79元负连带给付责任。
本案诉讼费7165元，由被告李乐群负担4165元，第三人张杨负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算。被执行人未按本判决规定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延期间的债务利息。
审 判 长 宁红兵
人民陪审员 彭 怡
人民陪审员 马科锋
二〇一五年十一月六日
书 记 员 罗 昕
法律链接
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。