北京市海淀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）京0108执异229号
案外人唐玥，女，1984年4月17日出生。
委托代理人唐东升，男，唐玥之父。
申请执行人贺增华，男，1955年10月14日出生。
委托代理人侯桂凤，女，贺增华之妻。
被执行人北京碧兴源房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区知春路36号。
法定代表人袁天为，执行董事。
本院依据已经发生法律效力的（2006）海民初字第15111号民事判决书，在执行贺增华与北京碧兴源房地产开发有限责任公司（以下简称碧兴源公司）商品房预售合同纠纷一案过程中，案外人唐玥提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，通过书面形式进行了审查，现已审查完毕。
案外人唐玥述称，在申请执行人贺增华与被执行人碧兴源公司商品房预售合同纠纷一案执行中，法院误将唐玥的财产，当做被执行人碧兴源公司的财产予以执行。法院作出（2016）京0108执4539号裁定书，查封了唐玥所有的位于XXX的XXX房屋。唐玥现对该查封行为提出异议，唐玥与碧兴源公司于2002年3月29日签订了编号为XXX的《商品房买卖合同》，购买了XXX房屋。唐玥于2004年3月17日付清了全部购房款，并于2003年开始实际在XXX房屋居住至今。因此，XXX房屋的所有权归属于唐玥，法院对XXX房屋的查封损害了唐玥的合法权益，唐玥根据《民事诉讼法》第227条的规定提出异议，请求解除对XXX房屋的查封。
申请执行人贺增华述称，请法院依法审查判断XXX房屋是否属于唐玥所有。
审查中，案外人唐玥提交了以下证据：1、商品房买卖合同，证明与开发商签订了购房合同；2、支付购房款的收据一张及发票三张，支付印花税的收据一张，证明已支付购房款；3、入伙许可证，证明房屋已办理交接手续；4、购房协议书、借款协议、购房据实结算单、房屋认购协议书（1），证明最早是以唐东升的名义和蓟门农工商公司签订购房协议书、借款协议、购房据实结算单、房屋认购协议书（1），因为唐东升、唐玥是红专村的居民，碧兴源公司是对红专村进行拆迁，对村民进行货币安置，可以购买碧兴源公司开发的回迁房，就是现在的XXX小区的楼盘，后来唐东升要求将回迁房换成商品房，就以唐玥的名义签订合同；5、保险个人信息。证明XXX房就是属于唐玥所有，唐东升和爱人谢桂萍，作为唐玥的父亲母亲在购买保险时留的地址就是XXX房屋；6、北京海淀区蓟门农工商公司（以下简称蓟门农工商公司）提供的唐东升购房情况说明一份和三张记账凭证，证明唐东升应该从蓟门农工商公司得到拆迁款，后来购买农工商公司提供的XXX房屋一套，拆迁款转为购房款，交给开发商。后来房屋实测面积确定后，还应补交一部分差额，差额部分唐东升个人已经交齐。三张记账凭证的金额以及交款时间与之前提交的三张发票是相对应的；7、水电费、取暖费、燃气费发票收据和供热协议，证明唐玥和父母唐东升、居住在XXX号房内，并交付相关费用；8、面积确认单，证明经过面积测量后，碧兴源公司出具确认单，最终确认了XXX号房的面积。
本院经审查查明，2006年7月10日，本院就贺增华与碧兴源公司商品房预售合同纠纷一案作出（2006）海民初字第15111号民事判决书，判决如下：一、北京碧兴源房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内为贺增华开具购买XXX房屋，金额为三十六万六千二百一十一元的发票一张；二、北京碧兴源房地产开发有限责任公司在取得XXX房屋初始登记手续后的三十日内，将办理房屋权属登记所需的，应由北京碧兴源房地产开发有限责任公司提交的全部材料交付行政主管部门；三、每逾期一日，北京碧兴源房地产开发有限责任公司依据贺增华已付购房款三十六万六千二百一十一元按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向买受人贺增华支付违约金，自二ОО四年十一月三十日起计算至贺增华实际取得房地产权属证书之日时止。其中二ОО六年四月三十日之前的违约金人民币三万九千七百五十九元五角三分，于本判决生效后七日内执行，自二ОО六年五月一日之后产生的违约金于贺增华取得房地产权属证书之日起七日内给付。
判决生效后，碧兴源公司未履行义务，贺增华向本院申请执行。执行中，本院于2016年9月26日作出（2016）京0108执4539号强制执行裁定书，查封了XXX房屋。
2000年12月15日，唐东升与蓟门农工商公司签订了购房协议书，双方约定：根据北京市规划要求及京房海拆迁字2000年第123号于2000年12月1日至12月15日对海淀区红专村进行拆迁，安置为货币补偿。为方便居民，蓟门农工商公司特提供XXX、XXX两处房源供唐东升挑选。唐东升欲购XXX房屋1套，需交购房款571616.10元。唐东升应得的搬迁费等款项与购房款折抵后，唐东升向蓟门农工商公司支付差价569481.10元。
2000年12月20日，碧兴源公司为唐东升开具了一张收到购房款569481.10元的发票。
2001年8月7日，唐东升与碧兴源公司签订房屋认购协议书（1），唐东升认购XXX房屋。签订协议时，唐东升支付购房定金1万元。同日，碧兴源公司为唐东升开具了一张收到XXX房屋认购金1万元的收据。
2002年3月29日，唐玥与碧兴源公司签订了编号为XXX的商品房买卖合同，双方约定唐玥以624340元的总价购买XXX房屋。碧兴源公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由碧兴源公司提供的资料报产权登记机关备案。
2002年7月18日，碧兴源公司为唐东升开具了一张收到补交购房款XXX1万元的发票。同日，蓟门农工商公司出具购房据实结算单，唐东升购买的原XXX房屋，已交购房款571616.10元，应补交购房款44859元。同日，唐东升与蓟门农工商公司签订借款协议，双方约定：唐东升购买了XXX房屋，据实结算需补交购房款44859元，因唐东升暂时资金困难，只能先向蓟门农工商公司支付现金1万元，余款34859元保证于2003年12月31日前一次性偿还蓟门农工商公司。
2002年12月20日，唐玥办理了XXX房屋的入住手续。北京碧兴源物业管理有限公司为唐玥出具了一份XXX入伙许可证。
2004年3月17日，碧兴源公司为唐东升开具了一张收到补交XXX房款34859元的发票。
2005年11月15日，碧兴源公司为唐玥出具一张面积确认单，确认经测量后，XXX房屋建筑面积111.29平方米，套内建筑面积90.55平方米。
2008年3月13日，碧兴源公司为唐玥开具了一张收到XXX印花税312.17元的收据。
2005至2015年期间，唐玥、唐东升、谢桂萍曾缴纳了XXX房屋的电费、水费、供暖费、物业费等费用。
另查，2016年11月18日，蓟门农工商公司出具一份唐东升个人购房情况说明。蓟门农工商公司在说明中述称，2000年12月15日，唐东升以现金方式购买蓟门农工商公司提供的预售XXX房屋一套，建筑面积105.27平方米，购房款总额为571616.10元。2002年预售房建成后办理交付手续，经实测面积为118.78平方米，应收房款总价613715元，封阳台款2760元，合计应收总额616475元。购房人唐东升分别于2002年7月18日、2004年3月17日两次将差额44859元购房款补齐，蓟门农工商公司按照缴款时间分3次给购房人唐东升开具资金往来专用发票，票据总额614340.10元（扣除二次搬迁折抵金额2135元）。蓟门农工商公司还提供了三张记账凭证。2000年12月20日的记账凭证显示，蓟门农工商公司收唐东升购房款569481.10元。2002年7月18日的记账凭证显示，唐东升补交XXX购房款1万元。2004年3月17日的记账凭证显示，唐东升补交XXX购房款34859元。
再查，2003年4月8日，北京市国土资源和房屋管理局以碧兴源公司伪造法人身份证明书、土地登记委托书及公章骗取土地登记为由，决定待首都体育学院与碧兴源公司之间协商一致后，再为碧兴源公司核发《国有土地使用证》。在此之前，北京市海淀区国土资源和房屋管理局将已颁发给碧兴源公司的《国有土地使用证》收缴。2003年5月15日，首都体育学院诉至北京市第一中级人民法院，要求碧兴源公司返还所占用的土地。2003年6月4日，北京市第一中级人民法院根据首都体育学院的申请，查封了碧兴源公司的房产。2003年10月17日，北京市第一中级人民法院裁定碧兴源公司自2003年6月4日起的一切抵押、租赁、变卖、办理过户手续及预售手续等行为均为无效。
审查中，本院前往海淀区不动产登记部门进行了调查，不动产登记部门工作人员答复按照编号XXX房屋（即XXX房屋）进行查询，该房屋没有办理初始登记。本院又前往海淀区房屋管理局市场管理科进行了调查，市场管理科工作人员答复按照编号XXX房屋（即XXX房屋）进行查询，该房屋没有办理预售登记。
审查中经询，唐玥述称，碧兴源公司因为占用土地开发建设住房，当时拆迁要对红专村村民进行货币补偿。碧兴源公司向唐东升等红专村的村民定向提供一批商品房，购买房屋的应该把补偿款由蓟门农工商公司交给碧兴源公司作为购房款，还有剩余的一部分由唐东升自行支付；唐东升最初选的是XXX，在2000年交了569481.1元购房款。但是唐东升感觉格局不好，要求换成商品房，后来换到XXX房屋，就是现在的XXX房屋。在2001年8月先交了1万元认购金。后来签了合同，2002年7月补交了1万元。一直到2004年3月27日，补交了34859元；一开始是以唐东升的名义和蓟门农工商公司签的协议，后来唐东升想把房屋落户在女儿唐玥名下，便以唐玥的名义和碧兴源公司签订了购房合同，所有的出资都是家里的钱；房屋认购协议书（1）中所提到的XXX房屋与本案涉及的XXX房屋是同一个房屋，因为最后编排房号的时候没有编排XXX、XXX、XXX和XXX层，所以XXX号房号变成了XXX层XXX号，就是XXX房屋；购买房屋时只是签了合同，但是备案的情况不太清楚，因为是开发商做。目前没有拿到房屋所有权证。
本院认为，案外人对执行标的提出异议的，应当证明其对执行标的享有合法有效的实体权利，且其权利能够排除法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，根据唐玥提交的证据可以认定，在本院对XXX房屋查封之前，唐玥便与碧兴源公司签订了编号为XXX的商品房买卖合同，并办理了入住手续，在XXX房屋中居住并交纳水电费等费用。根据唐玥提交的证据、蓟门农工商公司出具的说明及记账凭证和唐玥的陈述，可以认定最初唐东升与蓟门农工商公司签订购房协议书，与碧兴源公司签订认购协议书（1），先购买XXX房屋1套，后更换为XXX房屋，并以唐玥名义与碧兴源公司签订商品房买卖合同。唐东升向蓟门农工商公司交齐了最初的购房款和换房后的差价款，碧兴源公司为唐东升开具了发票。唐东升系唐玥之父，在唐玥与碧兴源公司签订购买XXX房屋的商品房买卖合同后，应视为唐东升为唐玥交纳了购买XXX房屋的所有购房款，唐玥已履行合同约定的付款义务。XXX房屋未能办理登记，唐玥未取得该房屋的所有权证书是由于碧兴源公司没有办理相关登记手续，并非是唐玥的原因造成。综合考虑上述事实情况，本院认为唐玥提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对于唐玥提出的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于XXX的XXX房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，可依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 杨海超
审判员 张 旸
审判员 潘亮洁
二〇一六年十二月二十七日
书记员 崔佳辰