福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第3561号
原告林依山，男，1964年2月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人陈丰传，福建诺佳律师事务所律师。
委托代理人陈倩云，福建诺佳律师事务所律师。
被告龙岩亚金工贸发展有限公司，住所地龙岩市新罗区工业西路68号（龙洲工业园区）。
法定代表人黄潮锦，总经理。
委托代理人王占云，福建同荣仁律师事务所律师。
委托代理人陈慕锋，福建同荣仁律师事务所律师。
原告林依山诉被告龙岩亚金工贸发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈丰传，被告的委托代理人王占云、陈慕锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林依山诉称，2009年8月28日，原告向被告购买龙岩市新罗区龙门镇谢洋村谢氨路5巷2号亚金富都工贸中心第5幢204、205、206号房屋（下称亚金富都工贸中心第5幢204、205、206号房屋）。同日，原告与被告签订《亚金·富都工贸中心商品房订购合同书》。双方在订购合同书中约定：“1、原告购买商品房的基本情况为亚金富都工贸中心第5幢204、205、206号房屋，建筑面积共436.21平方米，商品房按建筑面积2200元／㎡计算，总房款为959662元，付款方式为按揭付款，原告在签订商品房买卖合同时向被告支付购房首付款482662元，余款办理银行按揭手续；2、在签订本合同时，原告应向被告支付定金82662元，在2010年3月10日之前签订商品房买卖合同”。2009年8月28日订购合同书签订当天，原、被告经协商由原告向被告出具欠条一张，确认原告购买亚金富都工贸中心第5幢204、205、206号房屋总首付款为482662元，于2009年8月29日支付82662元，于2010年3月10日付清40万元，并签订商品房买卖合同。被告法定代表人黄可平在欠条上签署“同意按此条款09.8.28”。2009年8月29日，原告支付给被告购房款82662元。2010年3月11日，原告支付给被告购房款40万元，2010年3月13日被告向原告出具收据一张，确认收到原告购房款40万元。原告按照订购合同书的约定履行了支付购房首付款482662元的义务。原告多次要求与被告签订商品房买卖合同，并要求被告协助原告办理向银行按揭贷款的手续，但被告一直推逶。2012年10月8日，被告将亚金富都工贸中心第5幢204、205、206号房屋交付给原告使用，原告也按约定向龙岩市博业物业管理有限公司亚金富都物业管理处支付物业费和水电费。原告与被告签订的订购合同书，具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受原告支付的购房款，被告也已经将原告所购买的亚金富都工贸中心第5幢204、205、206号房屋交付给原告使用，原告与被告的商品房买卖合同关系依法成立且合法有效。根据《商品房销售管理办法》第34条和《城市商品房预售管理办法》第12条的规定，被告应当在商品房交付给原告使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，被告应当协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，由于被告的原因，导致原告未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，被告应当承担违约责任。同时被告应当向原告支付从2013年1月8日起至原告取得亚金富都工贸中心第5幢204、205、206号房屋的房屋权属证书之日止，按照已付购房款总额482662元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告协助原告办理位于龙岩市新罗区龙门镇谢洋村谢氨路5巷2号亚金富都工贸中心5号楼204、205、206号房屋的房屋所有权登记和土地使用权变更手续。2、被告向原告支付从2013年1月8日起至原告取得龙岩市新罗区龙门镇谢洋村谢氨路5巷2号亚金富都工贸中心第5幢204、205、206号房屋的房屋权属证书之日止，按照已付购房款总额482662元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。3、被告协助原告办理位于龙岩市新罗区龙门镇谢洋村谢氨路5巷2号亚金富都工贸中心5号楼204、205、206号房屋的按揭贷款手续。
被告龙岩亚金工贸发展有限公司未作书面答辩。在庭审中，被告口头辩称，原告没有按订购合同书的约定在2010年3月10日支付首付款482662元，没有按约定在2010年3月10日前与被告签订商品房买卖合同以及办理银行按揭，至今没有向被告支付全部购房款。原告诉请没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年8月28日，原、被告签订一份《亚金·富都工贸中心商品房订购合同书》。该订购合同书的主要内容是：“1、原告向被告购买亚金富都工贸中心第5幢204、205、206号房屋，建筑面积共436.21平方米，商品房按建筑面积2200元／㎡计算，总房款为959662元，付款方式为按揭付款，在签订商品房买卖合同时支付购房首付款482662元，余款办理银行按揭手续，如原告原因不能办理，应补足余款。2、在签订本合同书时，原告应向被告支付定金82662元。3、被告必须于2010年3月10日之前携带身份证前往被告售楼部与被告签订商品房买卖合同。商品房买卖合同签订后，定金自动转为购房款。逾期未签订的，视为原告违约自动放弃购房，已交定金归被告所有作为向被告支付的违约金”。同日，原告向被告出具欠条一张。该欠条的内容是“本人购买亚金富都工贸中心第5幢204、205、206号房屋总首付款为482662元，于2009年8月29日支付82662元，于2010年3月10日付清40万元，并签订商品房买卖合同；若到期未还款，则每超一天按欠款2‰收取”。被告当时的法定代表人黄可平在欠条上签署“同意按此条款，2009.8.28”的意见。2009年8月29日，原告支付给被告亚金富都工贸中心第5幢204、205、206号的购房款定金82662元，被告向原告出具收据一张。2010年3月11日，原告通过银行电汇支付给被告当时的法定代表人黄可平40万元，银行电汇凭证用途一栏上备注“房款”。2010年3月13日，被告向原告出具收据一张，确认收到原告亚金富都工贸中心第5幢204、205、206号房屋的购房款
40万元。2012年10月8日，原告入住使用亚金富都工贸中心第5幢204、205、206号房屋，并开始向龙岩市博业物业管理有限公司亚金富都物业管理处交纳讼争房屋的物业费和水电费。2014年5月29日，被告发函给原告，提出：“原告没有在2010年3月10日之前与被告签订商品房买卖合同构成违约，原告已交定金归被告所有；如果原告能在2014年6月20日之前一次性交清购房余款477000元及该款自2010年3月11日起至款清之日止按月利率3%计算的利息，被告便同意将亚金富都工贸中心第5幢204、205、206号房屋出售给原告”。对此，原告有异议，并于2014年6月11日诉至本院请求判如所请。
在诉讼中，被告于2014年6月30日向本院提起反诉，反诉请求判令：1、反诉被告立即向反诉原告返还位于龙岩市新罗区北城谢洋村谢氨路5巷2号亚金富都工贸中心第5幢204、205、206房屋。2、反诉被告赔偿反诉原告自2010年8月起至反诉被告搬出之日止按每月8724.2元计算的房屋占用费。3、确认反诉被告向反诉原告交付的定金82662元归反诉原告所有。
对被告的反诉主张，根据被告的申请，本院于2014年8月22日依法委托龙岩华泰资产评估房地产土地估价有限公司对亚金富都工贸中心第5幢204、205、206房屋2010年8月至今的租金情况进行鉴定。2015年1月14日，该华泰评估公司回函，提出无法鉴定的意见。此后，本院先后委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司和厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司对讼争房屋的租金情况进行鉴定。这二家公司分别于2015年2月9日、2015年2月13日回函本院，提出无法鉴定的意见。在庭审中，本院向原、被告提出本案不合并审理被告的反诉，待被告有新证据后可另行起诉处理的意见。对此，原、被告均表示同意。
本院认为，原、被告之间所签订的《亚金·富都工贸中心商品房订购合同书》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应按订购合同书的约定全面履行各自的义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原、被告签订的订购合同书的性质应认定为商品房买卖合同。原告依约向被告交纳了购房定金82662元后，又于2010年3月11日通过银行电汇形式支付给被告40万元购房款，履行了订购合同书约定的支付购房首付款482662元的义务。结合原告于2009年8月28日向被告出具的欠条可以看出，原告没有必要不与被告签订商品房买卖合同，被告主张原告违约拒绝与其签订商品房买卖合同的事实不能成立，本院不予采信。原告于2012年10月8日开始占有使用讼争房屋至今，并向物业公司交纳讼争房屋的物业费和水电费，视为讼争房屋的交付使用。原告要求被告协助原告办理位于亚金富都工贸中心第5幢204、205、206号房屋的房屋所有权登记和土地使用权变更手续，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。但是，原告在银行电汇支付给被告购房款40万元后，没有再找被告办理如何交付购房余款，被告也没有通知原告如何办理购房余款的银行按揭贷款或如何交付购房余款，以致原告至今拖欠被告购房余款。因此，对于双方是否承担逾期付款，是否承担逾期办证的民事责任，以及被告反诉要求原告支付占有讼争房屋的占用费主张等，由双方另行起诉处理较妥。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条、第十七条、第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告龙岩亚金工贸发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告林依山办理位于龙岩市新罗区龙门镇谢洋村谢氨路5巷2号亚金富都工贸中心第5幢204、205、206号房屋的所有权登记和土地使用权变更手续。
本案案件受理费200元，由被告龙岩亚金工贸发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 陈 景 献
人民陪审员 李 丽 月
人民陪审员 连 晓 霞
二〇一五年四月一日
书 记 员 饶珊（代）
一、引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。