重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）綦法民初字第05638号
原告重庆浩佳物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区公园路19号18-C号，组织机构代码66358155-5。
法定代表人卢长生，该公司董事长。
委托代理人杜长坤，重庆言实律师事务所律师。
委托代理人朱清华，女，该公司职员。
被告董世林，男，1955年8月21日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人田维芬，女，1956年10月14日出生，汉族，住重庆市綦江区，系被告董世林的妻子。
原告重庆浩佳物业管理有限公司（以下简称浩佳物业公司）与被告董世林物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理后，依法由审判员何琳独任审判，于2013年11月7日公开开庭进行了审理。原告浩佳物业公司的委托代理人杜长坤、朱清华和被告董世林的委托代理人田维芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浩佳物业公司诉称，2009年6月21日，被告接收了位于綦江区文龙街道天正雅苑小区X-X-
X号房屋（面积127.36平方米），同日与原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定，被告委托原告实行物业管理，被告每月向原告缴纳物业管理费76.42元（按每平方米0.6元收取），并约定被告不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求甲方补交并从逾期之日起按欠费额每天3‰交纳违约金。合同签订后，原告提供了相关的物业服务。被告缴纳了部分的物管费、公共能源费等后一直未缴纳物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求依法判决被告向原告支付从2010年2月至2010年5月、2010年11月至2012年10月和2013年5月至2013年9月的物业管理服务费2719.2元以及违约金3915.65元，以上合计6634.85元。
被告董世林辩称，我家是一楼，排烟管道在楼上业主装修时有大量泥沙掉入，导致我家烟道不通，我多次找物业公司要求反映，但未得到解决。我家自行车被盗，我找物业公司调取监控录像，但物业公司答复我监控设备坏了看不到。我家所在的7号楼的承重墙被小区门面经营户打了个洞，这带来严重的安全隐患和强烈的异味。我们小区现仅有一个人行通道，有安全隐患、我们购买了门禁卡而小区大门常开，门禁形同虚设。物业公司聘请了不合格的保安。基于上述物业公司服务不到位的原因，我不同意给付物业费。
经审理查明，原告浩佳物业公司是国家核准的三级物业服务公司。被告董世林是天正雅苑小区的业主。2008年11月16日，原告浩佳物业公司与天正雅苑小区的建设单位重庆华鹏房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定物业服务的内容为在物业管理公共区域内：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和公共场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运排水管道、污水管道的疏通管理；公共绿化的养护和管理；交通和车辆停放秩序的管理；公共治安秩序维护、安全防范、消防等事项的管理；物业装饰装修管理；物业档案资料管理；法律政策规定管理服务的事项。同时约定了相关的物业管理服务质量标准。合同约定物业管理区域物业服务收费采用包干制的方式：1、物业服务费用由业主按其拥有的物业的产权建筑面积交纳，其中多层房0.60元／月／平方米，办公楼1.20元／月／平方米，门面房1.00元／月／平方米，电梯房0.65元／月／平方米（另按规定收取电梯费）或0.85元／月／平方米（含电梯费）；2、共用设备设施的能源消耗，每月据实按户分摊；3、约定的1、2项费用由浩佳物业公司从业主接收房屋起向业主收取……。合同约定合同期限为从签订之日起至小区业主委员会成立止，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止；业主违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向浩佳物业公司支付违约金。该前期物业合同签订后报原綦江县物业管理所备案。
被告董世林（甲方）与原告浩佳物业公司（乙方）于2009年6月21日签订《天正雅苑物业管理服务合同》，合同载明被告董世林房屋坐落于7栋1层1号，建筑面积为127.36平方米。合同约定物业管理服务内容为：物业共用部位的维护和管理；房屋共用设施及其运行的维护和管理；环境卫生管理；安保管理；交通秩序与车辆停放管理；房屋装饰装修管理。同时约定了物业管理服务质量。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，其中多层房0.60元／月／平方米，高层房0.85元／月／平方米（含电梯费），办公楼1.20元／月／平方米，门面房1.00元／月／平方米；共用设备设施的能源消耗，每月据实按户分摊；每次交纳费用时间为每月5至15日到天正雅苑客户服务中心交纳当月物业服务费和上月公用能源公摊费。另合同约定，甲方违反合同，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，但按规定不得拒交物业服务费用，若乙方逾期未改正给甲方造成损失的，应当承担相应的法律责任；甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按欠费额每天3‰交纳违约金。合同在履行中如发生争议，任何一方均可向人民政府物业主管部门投诉，也可直接向人民法院起诉。
原告浩佳物业进驻天正雅苑小区后，依照物业服务合同约定的内容向所有业主提供了房屋共用部位和共用设施的维护和管理、环境卫生管理、公共绿化的养护、安保管理、交通秩序和房屋装饰装修管理等物业服务内容，并按物业服务费76.4元和公用能源公摊费6元的标准向被告董世林收取物业费用。被告董世林向原告浩佳物业公司支付了2009年6月至2010年1月、2010年6月至2010年10月和2012年11月至2013年4月期间的物业费用。因小区的建设单位的原因，现天正雅苑小区仅有一个进出通道，车辆进出二期车库（由建设单位交由他人经营管理）必须从小区通道行驶，现有部分车辆停在小区内的路道边，原告浩佳物业公司未收取进出车辆的停车费，物业公司通过设立禁止停车指示牌、安全告示和路桩等形式禁止车辆乱停乱放，但车辆停车人不顾警示标识仍占道停车。原告浩佳物业公司对业主违法搭建向业主发出整改通知书并向有权管理的机关报告了违规搭建的事宜。原告浩佳物业公司对部分业主反映的如房屋质量引起的墙面渗漏、门禁监控系统和消防通道等问题向天正雅苑小区的建设单位发出函件要求解决前述问题。截止法庭辩论终结时，天正雅苑小区仍未成立业主委员会。
庭审中，被告董世林以排烟管道堵塞，物业公司未维修；家庭财物被盗，物业公司的监控设备坏了无法查看盗窃经过；小区门面经营户在7号楼的承重墙打了个洞，有严重的安全隐患和强烈的异味；仅有一个人行通道而另无消防通道，有安全隐患；小区大门门禁形同虚设和物业公司聘请不合格保安等理由，拒交物业费。现原告浩佳物业公司请求2010年2月至2010年5月、2010年11月至2012年10月和2013年5月至2013年9月期间被告董世林未交纳的费用实际计算为物业服务费2521.2元（76.4元／月×33月）和公用能源公摊费198元（6元／月×33月）。
庭审后，本院对被告董世林的房屋进行了现场勘验，查明被告董世林的房屋烟道并未堵塞，不需要物业公司进行维修。
上述事实，有前期物业服务合同。天正雅苑物业管理服务合同、整改通知书、给綦江县规划局的报告、关于天正雅苑工程遗留问题未整改的函、关于天正雅苑工程质量保修及遗留问题急待解决的函、值班记录表、巡查签到表、业主报事登记表、天正雅苑小区现场照片、业主交费情况明细表、收据、勘验笔录、视频录像及当事人陈述笔录等证据证实，并经当庭质证及本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，天正雅苑小区的建设单位重庆华鹏房地产开发有限公司与原告浩佳物业公司签订了前期物业服务合同，该前期物业服务合同经有权机关备案。被告董世林与原告浩佳物业公司也签订了物业服务合同。该前期物业服务合同和原、被告之间的物业服务合同符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，原、被告均应当按照合同的约定诚信全面地履行约定的义务。因天正雅苑小区未成立业主委员会，该前期物业服务合同和原、被告之间的物业服务合同依然有效，原告依前述合同的约定对小区实行了物业服务，被告董世林仍应按照合同约定履行其义务，故对原告浩佳物业公司请求被告董世林支付物业费的请求予以支持。现被告董世林以物业公司监控设备损坏等理由拒交物业费的抗辩，本院不予支持。关于被告董世林提出其房屋烟道堵塞物业公司未疏通的辩解，因本院勘验烟道并未堵塞，故对此辩解不予认可。合同所约定的物业服务费收取标准，系合同签订双方的真实意思表示，并未违反法律的禁止性规定，应当合法有效。被告董世林支付了2009年6月至2010年1月、2010年6月至2010年10月和2012年11月至2013年4月期间的物业服务费和公用能源公摊费，但被告董世林未在约定的时间交纳原告浩佳物业公司诉请期间的物业服务费，已构成违约，依法应当承担违约责任。鉴于原告浩佳物业公司提出的违约金按每日3‰计算的标准过高，本院调整违约金按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算物业费违约金为宜。虽然目前被告董世林所欠物业费和违约金已超过原告浩佳物业公司的请求，但本院仍宜在原告浩佳物业公司请求的时间范围内判决。在被告董世林提出门禁管理等物业服务瑕疵后，原告浩佳物业公司未及时进行沟通交流，导致被告董世林未向原告浩佳物业公司按时交纳物业服务费等费用。此时，作为具有物业管理职能的原告浩佳物业公司应当及时听取业主意见，积极协调整改，依法履行合同，按照国家和重庆市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，同时被告董世林应当按照合同约定按时交纳物业服务费等费用，防止因物业费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准或损害业主权益的事件发生。关于被告董世林提出原告浩佳物业公司未开通消防通道和7号楼墙上被经营户打了洞等辩解，因与本案无关，故对前述辩解，本院不予支持，当事人可另行解决纠纷。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告董世林于本判决生效后5日内向原告重庆浩佳物业管理有限公司支付2010年2月至2010年5月、2010年11月至2012年10月和2013年5月至2013年9月期间的物业服务费2521.2元及其违约金（从2010年2月16日起至2013年9月止按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。
二、被告董世林于本判决生效后5日内向原告重庆浩佳物业管理有限公司支付2010年2月至2010年5月、2010年11月至2012年10月和2013年5月至2013年9月期间的公共能源公摊费198元及其违约金（从2010年2月16日起至2013年9月止按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。
三、驳回原告重庆浩佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告董世林负担（此款重庆浩佳物业管理有限公司已预交，董世林在履行上述义务时一并付给重庆浩佳物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 何琳
二〇一三年十二月十八日
书记员 张桢