江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02180号
上诉人（原审原告）孟哨军，江苏明华建设工程有限公司职员。
委托代理人李昌国，江苏法鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭华，原盐城凯佳房产经纪有限公司法定代表人。
被上诉人（原审被告）唐颢（系郭华之妻），居民。
上列两被上诉人共同委托代理人陈劲松，江苏理高律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托代理人唐飞，江苏理高律师事务所律师。
原审第三人杨书明，居民。
上诉人孟哨军因与被上诉人郭华、唐颢、原审第三人杨书明房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第1893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孟哨军一审诉称，2011年9月，盐城市先锋实业有限公司（以下简称先锋实业公司）将其开发的位于盐城市黄海西路3号先锋农贸大厦工程发包给江苏明华建筑工程有限公司（以下简称明华工程公司）承建，明华工程公司承建该工程后将其中的水电工程分包给孟哨军施工，因明华工程公司不能按约向孟哨军支付工程款，又因先锋实业公司下欠明华工程公司的工程款，故三方协商，一致同意以先锋农贸大厦的两套商品房冲抵孟哨军水电工程款。后郭华、唐颢经杨书明介绍找到孟哨军，提出购买先锋农贸大厦1606号商品房，双方口头约定先与先锋实业公司签订商品房买卖合同，待房子登记到郭华、唐颢名下就给付30万元，余款等拿到房子时结清。后孟哨军与先锋实业公司协调好后于2012年11月1日带郭华、唐颢及杨书明到先锋农贸大厦售楼处，先锋实业公司根据孟哨军要求与郭华直接签订了商品房买卖合同，并开具了不动产销售发票，在郭华核实房屋确已登记至其名下后声称到银行打款，要求孟哨军将合同及销售发票交付给他，孟哨军出于信任，将合同及发票交付给了郭华。但郭华走后打电话称银行没有30万元，并称星期一取钱，但在星期一时，郭华又称出差在外，后郭华、唐颢通过杨书明分别于2012年11月7日、11日、12日累计向孟哨军账户汇款14万元，之后郭华未再付款。2013年3月23日，孟哨军找到杨书明，杨书明向孟哨军出具承诺书一份，表示以向孟哨军供应水电材料的形式来支付郭华、唐颢的购房款。但郭华、唐颢及杨书明仍未付款，孟哨军遂于2013年9月22日诉至一审法院，后又于2014年4月21日撤回起诉。2014年4月30日，先锋实业公司与孟哨军共同向郭华、唐颢发出书面通知，要求郭华、唐颢向孟哨军支付剩余购房款，但郭华、唐颢未予理睬。故诉请法院判决郭华、唐颢立即偿还孟哨军购房款324199元。
郭华、唐颢一审共同辩称，1.双方商谈的房价为43万元，且郭华、唐颢在签订合同前已用现金支付完毕，其中15万元是郭华、唐颢向朋友陆士宏所借、3万元向朋友沈加斌所借，其余25万元是家里保险柜所存；2.房屋销售发票的开具也证明郭华、唐颢已实际支付了房款；3.在郭华、唐颢向孟哨军交付43万元现金后，孟哨军当即就转手借给了杨书明，当时杨书明还向孟哨军出具了借条。后孟哨军向杨书明要不到钱时，杨书明才出具了承诺书，且孟哨军与杨书明之间存在供货关系，杨书明的承诺书是杨书明的个人行为，对郭华、唐颢不具有法律约束力。
杨书明一审时未到庭陈述。
一审法院经审理查明，2011年9月，先锋实业公司将其开发的位于盐城市黄海西路3号先锋农贸大厦工程发包给明华工程公司承建，明华工程公司承建该工程后又将其中的水电工程分包给孟哨军施工，后因先锋实业公司差欠明华工程公司工程款，而明华工程公司又差欠孟哨军水电工程款，遂三方协商，一致同意先锋实业公司以先锋农贸大厦两套商品房冲抵明华工程公司工程款，明华工程公司再以该房冲抵孟哨军水电工程款。
2012年10月，郭华欲购先锋农贸大厦商品房，后经杨书明介绍与孟哨军相识，在得知先锋实业公司、明华工程公司与孟哨军之间用房抵水电工程款之事后，郭华、唐颢同意将房款直接支付给孟哨军。郭华、唐颢经挑选，看中先锋农贸大厦1606#房屋。
2012年11月1日，孟哨军带杨书明及郭华至先锋农贸大厦售楼处，先锋实业公司根据孟哨军的要求与郭华、唐颢签订了商品房买卖合同，合同约定先锋实业公司以464199元的价格将先锋农贸大厦1606#房屋出售给郭华、唐颢，同时，先锋实业公司根据孟哨军的要求向孟哨军出具了付款方为郭华、唐颢的销售不动产统一发票，该发票开具的金额为464199元。
2013年3月23日，杨书明向孟哨军出具承诺书一份，载明：“关于孟哨军先锋银座1505#1606#两套房款由我担保给郭华.徐石平负责供给.先锋银座水电工程材料.确保工程顺利施工于2013.4.1日前到工地.材料不到工地.所有后果由杨书明.郭华.徐石平全权承担。承诺人杨书明2013.3.23日”
2013年9月22日，孟哨军诉至一审法院，要求郭华、唐颢支付剩余房款，2014年4月21日，孟哨军撤回起诉。
2014年4月30日，先锋实业公司、孟哨军共同向郭华、唐颢发出书面通知，要求郭华、唐颢向孟哨军支付剩余购房款。
2014年5月13日，孟哨军再次起诉至一审法院。
一审另查明，2012年11月7日、11日、12日，杨书明三次向孟哨军账户累计汇款14万元。
本案在一审审理过程中，经孟哨军申请并提供担保，一审法院于2014年5月22日裁定查封盐城市黄海西路先锋农贸大厦1606号商品房一套。
一审法院认为，孟哨军与郭华、唐颢及杨书明协商一致，由郭华、唐颢与先锋实业公司签订商品房买卖合同，先锋实业公司向孟哨军出具商品房销售发票。签订合同后，孟哨军将发票交付给了郭华、唐颢，后杨书明向孟哨军汇款，事后还向孟哨军出具承诺书，该承诺书表明孟哨军与郭华、唐颢之间不是单一的因房屋买卖发生的债权转让关系，还存在其他债权债务关系，孟哨军对郭华、唐颢持有商品房销售发票不能作出合理的解释，孟哨军要求郭华、唐颢支付购房款证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百四十四条之规定，一审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回孟哨军的诉讼请求。案件受理费6160元，申请保全费2140元，合计人民币8300元，由孟哨军负担。
上诉人孟哨军不服上述民事判决，向本院提起上诉称:1.1606#商品房名义上属于先锋实业公司，但实际权利人为孟哨军，且郭华、唐颢并未向先锋实业公司支付合理对价，购房发票是先锋实业公司应孟哨军要求所出具；2.杨书明的承诺书系担保承诺，并不能说明还有其他债权债务法律关系存在。杨书明在介绍郭华夫妇购房时即口头担保购房款没问题，如有问题其自愿作担保。杨书明出具承诺书则是其用书面形式向孟哨军再次作出担保承诺；3.孟哨军在郭华、唐颢未付足全部购房款的情况下同意其签订商品房买卖合同是因为郭华夫妇称在看到其网签记录后方付款。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人郭华、唐颢共同答辩称：1.二审中的证人证言不属于新证据范畴，不应当作为证据采信；2.由于孟哨军的行为已经造成郭华夫妇的损失，故郭华夫妇保留权利。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人杨书明未到庭陈述。
二审中，先锋实业公司与明华工程公司分别向本院出具了证明，先锋实业公司称其与杨书明之间无业务往来，并对此人不熟悉，明华工程公司称其与杨书明、徐石平从来没有任何经济和业务往来。
本院二审查明的其他事实与原审判决审理查明部分认定的事实基本相同，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一是孟哨军能否向郭华、唐颢主张购房款；二是郭华、唐颢是否差欠购房款，若差欠则数额如何认定。
关于争议焦点一，孟哨军能否向郭华、唐颢主张购房款。
本院认为，债权人依法可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，先锋实业公司与明华工程公司、孟哨军协商，其同意以案涉商品房抵充孟哨军的工程款。后先锋实业公司与郭华、唐颢签订了案涉商品房买卖合同，约定先锋实业公司将1606#商品房以464199元的价格出售给郭华、唐颢，双方之间构成房屋买卖合同关系，郭华与唐颢应向先锋实业公司支付购房款。2014年4月30日，先锋实业公司向郭华、唐颢发出书面通知，要求郭华、唐颢向孟哨军支付剩余购房款。因此，先锋实业公司将其对郭华、唐颢所享有的相应债权转让给孟哨军，并已履行通知义务，故孟哨军作为债权受让人有权向郭华、唐颢主张购房款，且郭华与唐颢对此亦无异议，故本院予以确认。
关于争议焦点二，郭华、唐颢是否差欠购房款，若差欠则数额如何认定。
本院认为，首先，按照案涉商品房买卖合同的约定，案涉房屋的售价为464199元，销售发票上载明的金额亦与合同约定的售价一致。郭华、唐颢虽辩称房屋售价为43万元，但未能提供证据加以证实，故案涉商品房的价款应认定为464199元。其次，郭华、唐颢辩称其在合同签订前以现金方式一次性支付全部房款43万元，为证明其已付清房款及自身具备支付能力，郭华、唐颢提交了购房发票、陆士宏的取款记录以及相关银行流水账目。经查，先锋实业公司虽开具了发票，但其实际并未收取房款，其系按照孟哨军的要求向郭华、唐颢开具了购房发票。陆士宏的取款记录及银行流水账目虽一定程度上能证明陆士宏有借款能力和郭华、唐颢具有直接支付现金的能力，但上述证据不能直接证明陆士宏、沈加彬向郭华、唐颢出借款项及郭华、唐颢实际付款等事实。且郭华、唐颢的银行账户在签订合同的前一天尚有余额14万余元，在此情形下其仍向他人借钱付款，与常理不符。杨书明作为介绍人于2013年3月23日所出具的承诺书亦能证实购房款并未付清。另外，郭华、唐颢于一审庭审中对“43万元用什么包装”的问题称“记不清楚了”，一审答辩时则称“交付43万元现金后，孟哨军当即就转手借给了杨书明，当时杨书明还向孟哨军出具了借条”，二审中郭华又称“将43万元用黑塑料袋装好给孟哨军拿着进了售楼处，后孟哨军就一直拿在手中”，从上述陈述可知郭华对于其主张的购房款交付事实存有矛盾之处。第三，虽然郭华、唐颢否认曾委托杨书明向孟哨军支付购房款，但孟哨军自认已收到14万元系购房款，且该自认事实对郭华、唐颢有利，故本院予以确认。据此，郭华、唐颢还差欠孟哨军购房款324199元（464199元－140000元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第1893号民事判决；
二、被上诉人郭华、唐颢于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人孟哨军支付购房款324199元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6160元，保全费2140元，二审案件受理费6163元，合计14463元，均由被上诉人郭华、唐颢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 刘 淼
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 周亚梅
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。