北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第10708号
上诉人（原审原告）穆建刚，男，1974年10月3日出生。
委托代理人张雪东，北京李建成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周星，男，1981年2月12日出生。
上诉人穆建刚因与被上诉人周星房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第14914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
2015年3月，穆建刚起诉至法院称：我与周星于2014年6月11日签订《写字楼、商铺租赁合同》，约定周星将位于北京市朝阳区××23A的房屋（以下简称涉案房屋）出租给我使用，租赁面积710平方米，租期两年，自2014年8月17日至2016年8月16日，租金8.6元/天/平方米，租金支付方式为押二付六。我在约定的时间内将租金和押金全额汇到周星指定的账户，全面履行了自己的义务。可在2014年12月4日，我接到业主张×1的通知函，函告我方，由于周星恶意拖欠租金，房主已经与其解除合同，致使我与周星签订的合同无法继续履行，给我造成了巨大的经济损失。之后从业主张×1与北京银禄投资有限公司（周星系法定代表人，以下简称银禄公司）的房租租赁合同纠纷中我又了解到，涉案房屋的承租方系银禄公司而非周星，所以周星本人不具有对涉案房屋进行租赁的权利，合同租赁主体不适格。而且，周星以银禄公司的名义租赁涉案房屋，却以个人名义再进行出租，租金全部汇入周星个人账户，显然周星是在抽逃资金、逃避纳税，故我认为我与周星之间的合同应属无效。现我诉至法院，要求：1.确认2014年6月11日我与周星签订的《写字楼、商铺租赁合同》无效；2.判令周星返还我房租1114344元以及押金351448元。
周星申请答辩期后未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，穆建刚提交的证据可以证明向张×1承租涉案房屋的承租方系银禄公司，而向其出租涉案房屋的出租方系周星，但难以证明周星存在所谓“抽逃资金、逃避纳税”的行为。且穆建刚也未指出周星所谓“无权出租、抽逃资金、逃避纳税”的行为，具体违反何部法律或行政法规的效力性强制性规定，应承担举证不能的不利后果。另外，穆建刚虽称周星无权出租涉案房屋，但从其提交的证据看，周星系银禄公司的法定代表人，故其向穆建刚出租涉案房屋难以认定为无权处分的行为。且即使周星无权出租涉案房屋，但其已与穆建刚签订了《写字楼、商铺租赁合同》。根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。故穆建刚据此主张《写字楼、商铺租赁合同》无效以及返还租金及押金，法院均不予支持。周星经原审法院依法传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。据此，原审法院于2015年6月判决如下：驳回穆建刚的全部诉讼请求。
判决后，穆建刚不服原审法院判决，上诉至本院。穆建刚认为周星将涉案房屋以个人名义出租给其属无权处分，且周星以合法租赁形式，掩盖抽逃资金、逃避纳税的非法目的，故双方所签房屋租赁合同无效；原审判决适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求，本案全部诉讼费用由周星承担。周星经本院合法传唤未到庭参加诉讼并发表意见。
经审理查明：涉案房屋所有权人系张×1。
2012年6月11日，张×1（出租方）与银禄公司（承租方）以及北京九龙源房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋租赁合同》，约定张×1将涉案房屋出租给银禄公司，租赁期限为2012年7月1日至2017年9月30日，其中免租期为2012年7月1日至2012年9月30日。月租金161968.75元，按三个月支付，第一期租金485906.25元，于2012年7月3日前付清，以后租金三个月一付以此类推，应提前15天支付。张×1同意银禄公司转租涉案房屋。
2014年6月11日，周星（出租方、甲方）与穆建刚（承租方、乙方）以及北京航远房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《写字楼、商铺租赁合同》，约定：周星将涉案房屋出租给穆建刚，租赁期限自2014年8月17日至2016年8月16日，免租期为2014年6月17日至2014年8月16日，租金8.6元/天/平方米，每月租金185724元，支付方式为押二付六，每六个月支付一次，于付款月起租日15天前支付下一期租金，穆建刚直接汇款至周星名下账户（账号：×××，开户行：中国工商银行北京南礼士路支行）。押金相当于两个月的租金即371448元，押金是穆建刚向周星交付的合法履约保证金，如穆建刚违约，周星可视穆建刚违约轻重扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补周星损失，周星仍有权向穆建刚追索。合同签订当日，穆建刚向周星支付定金20000元，并于合同签订之日起3日内穆建刚交齐首次租金和押金。否则，穆建刚所交定金归周星所有，穆建刚交齐首次租金和押金时，周星将定金返还穆建刚。租赁期满后，周星应与穆建刚共同检查涉案房屋及其设施设备，如设施设备良好，且穆建刚已经结清因使用涉案房屋所产生的各项费用（如水、电、燃气费，上网、电话费，有线收视费，停车费等）当日，周星退还穆建刚全额押金。否则，周星有权从押金中直接扣除上述费用，不足部分由穆建刚承担。穆建刚未按期交纳本合同约定的各项费用，累计金额超过一个月房租的，周星有权解除本合同。
签订合同当日，周星向穆建刚出具收据，载明已收到穆建刚交纳的定金20000元。2014年6月20日，周星向穆建刚出具收据两张，载明已收到穆建刚交纳的押金351448元以及2014年8月17日至2015年2月16日期间的租金1114344元，共计1465792元。穆建刚提交的三张中国农业银行电子银行交易回单显示，向周星汇款1465792元的付款方名称为“国金汇银（北京）贵金属经营有限公司（以下简称国金公司）”。2015年5月5日，国金公司出具《证明》，称穆建刚系其公司副总经理，负责公司日常运营工作。
2014年12月4日，张×1向“国金汇银负责人”发出《通知函》，载明：“鉴于北京银禄投资有限公司恶意拖欠我方房屋租金超过两个月，根据我方与其签订的租赁合同，北京银禄投资有限公司已经构成根本违约，其行为视同自动退租，我方将依法收回房屋并追究其违约责任。现函告贵司须于收到此通知三日内腾退汉威大厦23A3房间，否则将按贵司实际占用时间每天8000元收取房屋租金。”
就张×1起诉银禄公司房屋租赁合同纠纷一案，在该双方当事人达成一致意见的情况下，北京市朝阳区人民法院于2015年5月8日作出（2015）朝民初字第14614号《民事调解书》，其中列明周星系银禄公司法定代表人，任董事长职务，并载明：“……合同履行过程中，被告未如约支付2014年10月1日后的房租，双方于2015年2月16日解除合同，原告收回房屋……”。
就涉案房屋的使用情况，穆建刚称至今还在使用，但因为张×1与银禄公司之间的合同已经解除，张×1也要求其搬离，其现正找房屋准备搬离。
就穆建刚是否曾向张×1交纳租金，穆建刚于原审中称2015年2月17日之后的租金其向周星或张×1均未支付过，其在收到张×1的《通知函》后3日内既未向张×1交费也未搬离。本院审理中，穆建刚称其于（2015）朝民初字第14614号民事调解书作出之后，将相应租金直接向张×1支付。
庭审中，经原审法院释明后，穆建刚坚持主张合同无效。
另，周星曾提交反诉状，要求穆建刚：1.支付违约金371448元（以押金冲抵）；2.支付自2015年2月17日至2015年5月17日的房租共计557172元；3.赔偿自2015年2月2日至2015年2月9日未交纳房租所产生的滞纳金6500.34元；4.支付免租期部分损失306444.6元；5.判令解除房屋租赁合同。但周星之后未在原审法院指定开庭时间到庭应诉。原审法院已于2015年6月28日作出（2015）朝民初字第14914号《民事裁定书》，裁定对本案反诉按撤诉处理。
上述内容，有当事人陈述、房屋所有权证复印件、《写字楼、商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》、《民事调解书》、收据、电子银行交易回单以及《通知函》等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据已查明的事实，涉案房屋的所有权人张×1于2012年6月11日与银禄公司签订房屋租赁合同，约定张×1将涉案房屋出租给银禄公司，并约定银禄公司可以转租涉案房屋。后银禄公司法定代表人周星与穆建刚签订租赁合同，约定周星将涉案房屋出租给穆建刚。现穆建刚主张周星以个人名义出租涉案房屋属于无权处分，但基于涉案房屋所有权人张×1同意银禄公司转租涉案房屋及周星系银禄公司法定代表人的事实，本院难以认定周星向穆建刚出租涉案房屋属于无权处分的行为。穆建刚主张周星向其出租涉案房屋系以合法租赁形式，掩盖抽逃资金、逃避纳税的非法目的，但未充分举证予以证明，故本院对于穆建刚的该项主张难以采信。据此，穆建刚与周星签订的《写字楼、商铺租赁合同》并不存有法定无效之情形；故穆建刚主张其与周星签订的《写字楼、商铺租赁合同》无效，于法无据，本院不予支持。经原审法院释明，穆建刚坚持主张合同无效，故穆建刚基于合同无效主张周星返还相应租金及押金，依据不足，本院亦不予以支持。
另，经本院审查，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定并不适用于租赁合同法律关系，原审判决适用上述法律及司法解释的相关规定不妥，本院予以纠正；原审判决适用的其他法律及司法解释的相关规定无误。根据相关司法解释的规定，原审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故本院在纠正瑕疵后，对本案予以维持。
综上，穆建刚的上诉请求本院不予支持，原审判决结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8997元，由穆建刚负担（已交纳）；二审案件受理费17992元，由穆建刚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
代理审判员 闫 慧
代理审判员 史晓霞
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 陈立昱