吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉民终502号上诉人（原审原告）：延吉市恒吉地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：许美子，该公司经理。委托诉讼代理人：李文，吉林海兰江律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔凯博，吉林海兰江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边国际贸易大厦有限责任公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：崔贞今，该公司董事长。诉讼代表人：吉林延大律师事务所，系延边国际贸易大厦有限责任公司破产资产管理人。负责人：崔昌林，该律师所主任。委托诉讼代理人：池永哲，吉林延大律师事务所律师。委托诉讼代理人：金香兰，吉林延大律师事务所律师。上诉人延吉市恒吉地产开发有限公司（以下简称恒吉公司）因与被上诉人延边国际贸易大厦有限责任公司（以下简称国贸公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服延边朝鲜族自治州中级人民法院（2015）延中民四初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒吉公司的委托诉讼代理人李文，被上诉人国贸公司的委托诉讼代理人池永哲、金香兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒吉公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持恒吉公司的诉讼请求，上诉费由国贸公司负担。事实与理由：（一）原审适用法律错误。1.恒吉公司向国贸公司多回迁346.43㎡房屋的事实清楚、证据充分，应当予以支持。双方在原审中均认可恒吉公司给国贸公司回迁的房屋面积共计为1370.23平米。此外双方签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》第四条中也约定，恒吉公司应给国贸公司回迁的房屋面积为1023.8㎡，因此恒吉公司给国贸公司多回迁的面积为346.43㎡。当时恒吉公司多向国贸公司回迁346.43㎡的房屋是因疏忽大意，恒吉公司并不认可双方以实际履行的方式变更了应向国贸公司回迁的面积，也从未作出相应的意思表示。因此原审认为“因双方已经实际履行，故应视为双方对于拆迁安置问题的再次变更”是错误的。2.国贸公司欠付恒吉公司11878191元拆迁补偿款差价的事实清楚、证据充分，应当予以支持。2001年9月，为了确认被拆迁房屋的评估价，恒吉公司委托延边信达房地产评估公司对被拆迁房屋进行了评估，评估报告显示被拆迁房屋评估价为7106744元。2004年2月，为了确认回迁房屋的评估价，恒吉公司委托延边天元房地产开发有限公司对回迁房屋进行了评估，评估报告显示回迁房屋每平米评估价为12881元。此后，双方签订了《房屋拆迁安置补偿补充协议书》约定被拆迁房屋评估价为5771741.63元，回迁房屋评估价为12881元/平方米。行为当时有效的《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条第一款规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”。根据该规定，因恒吉公司共给国贸公司回迁了1370.23㎡，且每平米单价为12881元，故恒吉公司给国贸公司回迁的房屋的价格为17649932.6元，其中减去双方约定的被拆迁房屋的补偿金5771741.6元，差价为11878191元（1370.23㎡X12881元-5771741.6元）。关于原审认为：“两份结算书中对于回迁房屋的差价款问题并无约定，而恒吉公司与国贸公司签订的两份补偿协议书中亦无此方面约定，故恒吉公司要求国贸公司支付回迁差价款的主张亦不予支持”的认定，恒吉公司认为恒吉公司与国贸公司签订《房屋拆迁安置补偿补充协议书》对被拆迁房屋评估价和回迁房屋评估价进行确定的行为足以表明双方约定以两个评估价的差额结算差价。退一步讲，即使双方没有关于差价款的约定，原审法院也不应当直接驳回诉讼请求，而是应当按照“无约定、从法定”的原则，适用《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条第一款的规定，支持恒吉公司的诉讼请求。（二）一审法院事实认定存在错误。一审法院原判决第10页第10行-13行“双方对此虽未再形成书面的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》，但已实际履行，故应视为双方对拆迁安置问题的再次变更”该部分论述与事实严重不符，没有任何证据支持双方就回迁面积达成新的意见，退一步讲，即使一审法院双方达成新的意见的认定成立，但就双方确定新的回迁面积具体为多少，这一重要事实一审法院也并未审查认定。（三）一审法院认为双方对回迁房屋差价款无约定，因此不予支持的论断也是错误的。事实上，恒吉公司与国贸公司双方在2001年11月30日签订的《房屋搬迁回迁协议书》第三款就结算差价已有明确约定，退一步来说，即使双方无约定，但在双方协议书确定回迁面积为1023.8平方米，及实际回迁面积为1370.23平方米的情况下，国贸公司取得的多回迁的346.43平方米的房屋并没有事实与法律依据，构成不当得利，依诚信及公平原则也应予以返还。国贸公司庭审中辩称，（一）恒吉公司违反双方合同约定，少安置国贸公司房屋面积595.525平方米。（二）恒吉公司上诉理由缺乏事实根据和证据支撑。（三）恒吉公司关于346.43平方米的主张没有合同和法律依据。请依法驳回上诉，维持原判。恒吉公司向一审法院起诉请求：1.确认恒吉公司与国贸公司于2004年10月30日签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》有效；2.确认恒吉公司给国贸公司多回迁了346.43平方米的房屋；3.判令国贸公司支付回迁安置补偿差价款11878191元及利息；4.诉讼费用由国贸公司承担。一审法院认定事实：2001年8月31日，延吉市远东房地产开发有限责任公司（协议甲方，现已更名为恒吉公司）与国贸公司（协议乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，主要内容为：“一、甲方拆迁乙方集体所有产权综合用房1965.755m2（其中一楼--m2；二楼--m2；三楼--m2；四楼--m2；五楼--m2），因此而产生的补偿安置等义务由甲方承担。二、乙方在搬迁期限内迁出，搬迁期限为2001年8月9日到2001年9月3日。三、乙方自愿要求甲方以安置补偿的方式给予补偿。本协议签订生效后，任何一方均不得变更。四、在原面积兑原面积、原楼层兑原楼层的原则下具体回迁安置如下：1.乙方回迁到远东购物广场一楼大厅内B区--m2；二楼大厅（--）区--m2；三楼大厅（--）区--m2；四楼大厅内（--）区--m2；五楼大厅内（--）区--m2。2.回迁面积超出原房面积，超出部分按房地产市场价格乙方交超面积款，回迁户想购广场内面积时享有优购权。3.被拆迁房屋由房屋拆迁主管部门指定的评估部门进行评定，根据评定结果，给予一次性补偿，包括房屋装饰费、搬家费、安置费、营业损失费、职工工资等。4.远东购物广场回迁面积内的装饰，按照规划及设计部门装饰工程预算及决算定额标准，由房屋拆迁主管部门指定的评估部门评定。根据评定结果，额外收取。5.乙方根据政府有关预算机构预算标准支付甲方土建及附加设施差价。五、安置面积以房屋验审合格后延吉市房产管理局测量中心测量的建筑面积为基础均摊全楼公用面积。六、远东购物广场经营项目布局……七、乙方回迁房屋必须遵守甲方的各项物业管理条款，并严格按甲方制定的商厦经营管理办法从事经营活动……八、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。九、其他：回迁楼层及各楼层面积入住前双方协商订立补充协议。”2001年9月，恒吉公司委托延边信达房地产评估有限公司对国贸公司位于延吉市西市场东侧、成宝大厦西侧，一面临街的解放路44-5号地下、一、二、三、四层房屋的市场价值进行评估。延边信达房地产评估有限公司于2001年11月27日出具延信房2001315号房地产评估报告，其评估结论为：地下房屋的市场价值为2030元×128.83元/m2＝261525元，锅炉房的市场价值为3300元×63.35元/m2＝209055元，一层药店的市场价值为9691元×135.34元/m2＝1311580元，二层商店的市场价值为4132元×（142+104.98-66.76）元/m2＝744669元，二层办公室的市场价值为4132元×290.22元/m2＝1199189元，三层办公室的市场价值为3089元×435.43元/m2＝1345043元，四层办公室的市场价值为2256元×252.45元/m2＝569527元，一、二层仓库的市场价值为3055元×479.92元/m2＝1466156元，总计7106744元。2004年2月，恒吉公司委托延边天元房地产开发有限公司对新国贸广场部分房产的市场价值进行评估。2004年3月8日，延边天元房地产开发有限公司作出延天估字第200420220-1号房地产估价报告，其评估结论为：一层北向单间均价为24572元/m2，一层西向单间均价为23401元/m2，一层南向单间均价为21367元/m2，一层中岛部分均价为23857元/m2，二、三、四层边缘单间均价为12881元/m2，二、三、四层中岛部分均价为12506元/m2，五层边缘单间均价为11408元/m2，五层中岛部分均价为11076元/m2。2003年12月31日，新国贸购物广场工程竣工验收。2004年10月30日，恒吉公司（协议甲方）与国贸公司（协议乙方）签订《房屋拆迁安置补偿补充协议书》，主要内容为：“一、甲方拆迁乙方房屋：1.产籍号6-17-32，房照号：9640，面积290.22；2.产籍号6-17-32，房照号14482，面积1009.93-66.765;3.产籍号6-17-31，房照号：144480，面积479.92；4.产籍号6-17-32，房照号：144483，面积252.45。二、乙方回迁到新国贸广场面积为二楼--m2，三楼--m2，四楼--m2，以上面积以房产测绘中心的测绘面积为准，多退少补。三、被拆迁房屋评估价为：合计7106744-1335002.37＝5771741.63元。四、回迁房屋评估价为12881元/平方米，总价为1023.8m2×12881.00＝13187568元（壹仟叁佰壹拾捌万柒仟伍佰陆拾捌元）。五、回迁差价为：----六、乙方的回迁面积委托甲方经营，以实际收入为准。乙方的收入中扣除所有费用（物业经营管理费用、水费、电费、工商费、税金、取暖费、物业维修基金、设备、设施大修更换费用、商场统一装修费用）后剩余收入返还乙方。七、乙方的产权由甲方独立经营管理，乙方不得干涉，甲、乙双方在签订本合同时另签一份《物业经营管理合同》。八、本合同经甲、乙双方签收后生效，本合同壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，均具有同等法律效力。九、本合同未尽事宜，甲、乙双方可协商订立补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。”根据恒吉公司提供的在延吉市房产管理局备案的拆迁安置协议结算书，其中2004年10月29日结算书记载国贸公司以建筑面积479.92m2（产籍号144480）、1009.93m2（产籍号144482）、252.45m2（产籍号144483）、290.22m2（产籍号9640）四处房屋兑换恒吉公司新国贸购物广场的1023.80m2房屋（位置分别为：2-8，建筑面积165.26m2，后分户成79.07m2、56.23m2、29.96m2三个产权证，并均已登记在案外人名下；2-9，建筑面积119.33m2；2-10，建筑面积115.09m2，后分户成55.03m2、60.06m2两个产权证，其中60.06m2的产权已登记在案外人名下；2-11，建筑面积121.92m2；3-44，建筑面积75.91m2；3-45，建筑面积81.02m2；3-46，建筑面积162.03m2；3-47，建筑面积183.24m2）；2004年12月30日的结算书中记载国贸公司以479.92m2（产籍号144480）兑换恒吉公司新国贸购物广场的285.44m2（位置分别为：2-1、2-2、2-3）、165.26m2两个房屋，其中165.26m2的房屋产权证已办完。上述1309.24m2及另一处60.99m2（位置3-52，双方均认可为回迁房屋之一，现已登记在案外人名下）的房屋现恒吉公司已委托延边新时代购物广场有限公司经营管理。2016年7月15日，国贸公司以2004年10月30日与恒吉公司签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》的第三条、第四条存在重大误解、回迁面积计算有误为由，诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院要求确认该补充协议书第三条、第四条无效，并支付未安置部分的拆迁补偿款。该院于2016年12月5日作出（2016）吉24民初336号民事判决，驳回国贸公司的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。一审法院认为：2001年8月31日恒吉公司与国贸公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反当时有关法律、行政法规的强制性规定，应认定协议合法有效。虽然双方在协议中有“原面积兑原面积”的约定，但该协议书第九条同时还约定回迁楼层及各楼层面积入住前双方协商订立补充协议。2004年10月30日，恒吉公司与国贸公司在入住前签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》，亦不违反当时有关法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。该协议约定被回迁房屋总价为1023.8m2×12881元＝13187568元，与同时期双方在延吉市房产管理局备案的2004年10月29日的拆迁安置补偿结算书中记载的回迁面积相一致，故该约定应视为双方对2001年8月31日《房屋拆迁安置补偿协议书》的变更。而2004年12月30日双方在延吉市房产局备案的第二份拆迁安置补偿结算书又针对国贸公司被拆迁的479.92m2（产籍号144480）房屋的回迁问题重新进行了约定，即在2004年10月30日《房屋拆迁安置补偿补充协议书》的基础上恒吉公司又将新国贸购物广场的285.44m2（位置分别为：2-1、2-2、2-3）作为该479.92m2被拆迁房屋的回迁房屋之一安置给国贸公司，双方对此虽未再形成书面的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》，但已实际履行，故应视为双方对于拆迁安置问题的再次变更。恒吉公司以2004年10月30日双方签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》中约定的回迁房屋面积主张多向国贸公司交付了安置房屋，缺乏事实依据，不予支持。两份结算书中对于回迁房屋的差价款问题并无约定，而恒吉公司与国贸公司签订的两份补偿协议书中亦无此方面的约定，故恒吉公司要求国贸公司支付回迁差价款的主张亦不予支持。至于国贸公司提出有部分被拆迁房屋在安置时遗漏的问题，不在本案审理范围内，本案不予评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认恒吉公司与国贸公司于2004年10月30日签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》有效；二、驳回恒吉公司的其他诉讼请求。案件受理费93069元，由恒吉公司负担。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，（一）关于恒吉公司提出的原审适用法律错误问题。1.关于是否多回迁安置346.43平方米房屋的问题。本案双方2004年10月30日签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》约定的回迁安置房屋面积为1023.8平方米，现国贸公司实际取得的回迁安置房屋面积为1370.23平方米。对于国贸公司多取得的346.43平方米房屋，恒吉公司以疏忽大意为由不予认可。但是恒吉公司原审提供的盖有延吉市房屋拆迁管理处公章的落款时间为2004年12月30日的拆迁安置结算协议书中记载有“原面积479.92”、“安置面积285.44㎡”及“产权兑换、由上述一个房子兑换285.44㎡房子、165.26㎡（已办完）”内容，同样盖有延吉市房屋拆迁管理处公章的落款时间为2005年2月24日的拆迁安置结算协议书中记载有“原面积252.45㎡”、“安置面积60.99㎡、119.33㎡（已办完）”及“产权兑换、由上述252.45㎡兑换一个60.99㎡房子、另一个119.33㎡已办完”内容。上述在房产部门备案的结算书足以证明恒吉公司在补充协议约定的1023.8平方米回迁房屋之外，同意再行给付国贸公司285.44平方米和60.99平方米房屋各一处，合计346.43㎡房屋的事实。原审法院据此将之视为双方对拆迁安置问题的再次变更，并无错误。恒吉公司以疏忽大意为由对此不予认可，既不符合常理，也并未举出相应的证据予以证明，故本院对恒吉公司的该上诉理由不予支持。2.关于国贸公司是否欠付恒吉公司11878191元拆迁补偿款差价问题。本案双方2001年8月31日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》中记载的恒吉公司拆迁国贸公司房屋面积为1965.755平方米，还约定“回迁面积超出原房面积，超出部分按房地产市场价格国贸公司交超面积款”。虽然恒吉公司二审提交的双方2001年11月30日签订的《房屋搬迁回迁协议书》中有“以评估报告为依据结算差价”的约定，但是双方于其后的2004年10月30日签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》中只对被拆迁房屋和回迁房屋的评估价进行了约定，并无国贸公司给付恒吉公司回迁差价款及具体数额的约定，“回迁差价”一栏为空白。结合上述书面协议及双方的实际履行行为，原审法院认为双方无此方面的约定并对恒吉公司要求给付回迁房屋差价的诉讼请求不予支持，并无不当。恒吉公司以有委托评估公司对房屋价格进行评估的行为为由主张适用《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条的规定给付产权调换差价款，与双方的合同约定及履行行为不符，本院不予支持。（二）一审法院关于“双方对此虽未再形成书面的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》，但已实际履行，故应视为双方对拆迁安置问题的再次变更”的认定，与恒吉公司提供的两份在房产部门备案的拆迁安置结算协议书中的相关记载内容一致，也与双方实际履行的事实相符。故恒吉公司关于该部分论述与事实不符的上诉理由，不能成立。（三）关于国贸公司取得的346.43平方米的房屋是否构成不当得利的问题。如前所述，国贸公司之所以取得该346.43平方米的房屋是由于双方对拆迁安置问题再次变更，恒吉公司同意给付。恒吉公司关于该部分房屋构成不当得利的主张，与备案的拆迁安置结算协议书中的相关记载内容矛盾，本院不予支持。综上所述,恒吉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93069元，由上诉人延吉市恒吉地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋文国代理审判员  刘 阳代理审判员  刘彦峰二〇一七年十一月二十日书 记 员  张 巨