杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第1454号
原告：杭州德容实业投资有限公司，住所地杭州市西湖区文三西路118号电子商务大厦1405室。
法定代表人：陈吉，总经理。
委托代理人：舒军，浙江浙联律师事务所律师。
被告：高文强。
委托代理人：吴律洪。
原告杭州德容实业投资有限公司诉被告高文强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法由审判员陈甲骏独任审判，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告杭州德容实业投资有限公司的委托代理人舒军，被告高文强的委托代理人吴律洪到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年10月13日再次公开开庭进行了审理，原告杭州德容实业投资有限公司的委托代理人舒军到庭参加诉讼。被告高文强经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年5月14日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将位于杭州市三墩镇厚诚路188号1层两间门面，2－3层及附楼1－2层（以下简称188号店面），总计建筑面积1500平方米的房产出租给被告经营量贩式卡拉OK等，租赁期限为5年，自2013年7月19日至2018年6月30日止，租金先付后用，在每个租赁期限开始前一个月内支付，其中2015年2月1日至2015年7月31日的租金应在2015年1月支付，金额为394800元，被告逾期支付租金超过15日的，原告有权终止合同，并要求被告赔偿损失等。《租赁合同》履行后，被告本应在2015年1月支付2015年2月1日至2015年7月31日期间的租金，但被告仅支付100000元，剩余294800元至今未付。2015年3月11日，双方签订《补充协议》，约定在被告违约的情况下，原告同意被告在2015年4月11日前将租赁物业进行转让，否则被告同意原告无条件收回房屋，解除租赁合同无需另行通知。2015年4月14日，双方再次签订《补充协议》，约定被告同意在2015年4月20日前付清拖欠原告2015年2月1日至2015年7月31日期间的全部租金，否则双方合同即刻终止，原告收回房屋。同时原告有权要求被告支付全年租金作为违约金。然被告至今仍未支付租金，也未将租赁房屋交还给原告。故诉请判令：1、解除原、被告于2014年5月14日签订的《租赁合同》，被告将188号店面使用权交还给原告。2、被告支付给原告租金108231.39元（按每日2163.29元的标准，自2015年3月19日起计算至2015年5月10日。）3、被告支付给原告违约金200000元（含被告已向原告支付的合同履约保证金157500元）。4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：188号店面没有合法有效的产权证明，原、被告签订《租赁合同》后，原告一直未提供产权证明，导致被告无法办理经营执照，造成被告巨大的损失，故该《租赁合同》及两份《补充协议》均为无效合同。原告对188号店面采取断水断电、安装卷闸门等方式导致被告不能进入188号店面，原告已完全控制188号店面。原告存在偷逃税款行为，属于非法经营，被告亦已交纳部分房屋租金及保证金，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，提供了下列证据材料：
1、租赁合同，证明原被告就租赁案涉房屋约定的权利与义务。
2、补充协议，证明被告承认拖欠原告租金。
3、补充协议，证明被告同意付清拖欠的租金，否则双方的租赁合同终止，被告应承担违约责任。
4、房屋租赁合同，证明原告从杭州联合农村商业银行股份有限公司（以下简称杭州联合银行）租赁188号店面。
5、转租同意书，证明杭州联合银行同意原告将188号店面转租给被告。
6、国有土地使用证，证明杭州联合银行是188号店面占用土地的合法使用人。
7、杭银（1996）177号文件、银监复（2005）125号文件、浙银监办（2005）315号文件、变更登记情况、企业法人营业执照，证明杭州联合银行名称变更的由来。
8、杭州利通数码通讯有限公司三墩分公司工商登记基本情况、杭州市西湖区迈昂商务酒店、建筑物相关情况说明，证明188号店面可合法用于经营并可办理营业执照的事实。其中杭州市西湖区迈昂商务酒店经营用房原为被告从原告处转租取得，被告再转租给杭州市西湖区迈昂商务酒店，且与188号店面属同一地址。
9、租赁合同，证明原告已将188号店面中180平方米部分收回，并出租给案外人。
10、违章建筑处理联系单，证明188号店面的建设规划已得到政府有关部门认可。
11、杭州市人民政府公文处理简复单（府办简复第B20061108号），证明杭州市人民政府批复包括188号店面在内的多处房屋按历史遗留问题处理。
12、证明，证明杭州市三墩镇人民政府证明188号店面可用于商业经营。
被告未提供证据。
上述原告提供的证据，经被告质证后认为，对证据1、2、3的真实性、关联性均无异议，但188号店面系非法建筑，不允许出租，故租赁合同及两份补充协议均属无效。
被告在第二次庭审中未到庭，视为其放弃对原告在第二次庭审中提供的证据4－12进行质证的权利。
本院经审查，对原告提供的上述证据均予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2014年5月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将188号店面，总计建筑面积约为1500平方米的房产出租给乙方经营量贩式卡拉OK等业务使用，租赁期限约为5年，自2013年7月19日至2018年6月30日止，其中2013年4月19日至2013年7月31日为装修免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金，但需承担装修期间的水电费。2013年8月1日至2014年1月31日租金825000元，于2013年4月25日缴纳；2014年2月1日至2014年7月31日租金825000元，于2014年1月1日缴纳；2014年8月1日至2015年1月31日租金394800元，于2014年7月1日缴纳；2015年2月1日至2015年7月31日租金394800元，于2015年1月1日缴纳；2015年8月1日至2016年7月31日租金829080元，于2015年7月1日缴纳；2016年8月1日至2017年7月31日租金870534元，于2016年7月1日缴纳；2017年8月1日至2018年6月30日租金796598元，于2017年7月1日缴纳。乙方在本合同签订当日向甲方支付合同履约保证金157500元，甲方收到乙方的履约保证金后一周内必须向乙方提供收据。在本合同履行终止时，甲方应在乙方结清应付租金及水电费等相关费用，并将营业执照注销后十天内将履约保证金退还给乙方，该履约保证金不计利息。甲方应于2014年7月31日前向乙方交付房产。交付房产时，交接时双方应派代表到现场检查房产移交情况。乙方保证将尊重合同条款准时支付租金，乙方逾期不支付租金，将按本合同8.4条承担违约责任。甲方有权停止乙方的水电并不承担任何法律责任，不赔偿乙方的任何损失。合同期满或合同终止时，乙方应结清租赁物业的所有相关费用，乙方应保证在不破坏该物业基础装修的前提下将该物业移交给甲方。该物业装修除可移动的物品外，其余无偿移交给甲方，否则应视为乙方违约并承担违约责任。乙方逾期支付租金超过15天，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失，甲方提前终止合同时，应提前7天以书面通知乙方。除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方除了向对方赔偿违约当年全额年租金作为违约金，乙方可另向甲方要求赔偿折旧后的装修费用，甲方可没收乙方的合同履约保证金，并要求乙方按合同面积2元／平方／天的租金赔偿免租期的租金给甲方。乙方逾期支付租金一个月以上，每天应承担当期应付租金总额千分之二的滞纳金。合同签订后，原告依约将188号店面交付给被告。后被告未足额支付2015年2月1日至2015年7月31日的房屋租金，该期限的租金被告仅支付100000元。2015年3月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《补充协议》，约定：甲乙双方就188号店面签订的租赁合同约定，原定于2015年1月1日支付合同租金394800元，截止2015年3月11日尚未支付房租金额为294800元，按租赁合同约定，乙方已属违约，鉴于乙方目前已无支付能力，甲方同意乙方在2015年4月11日前将188号店面进行转让。乙方承诺，如未能在2015年4月11日前将上述房屋转让，则同意甲方无条件收回房屋，甲乙双方解除租赁合同无需另行通知。所有损失由乙方自行承担，与甲方无关。甲方保留追究乙方的违约责任及相应追偿。如乙方如期转让成功，受让方与甲方签订新租赁合同，则乙方在受让方新合同起租期前的应付租金按原租赁合同约定金额全额支付，否则转让合同无效。2015年4月14日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订一份《补充协议》，约定：乙方同意在2015年4月20日前付清拖欠甲方2015年2月1日至2015年7月31日的全部租金；如果乙方在协议约定的时间未能付清租金，甲乙双方的合同即刻终止，甲方收回房屋，同时乙方同意把乙方店内所有设施设备及装修等留送给甲方，作为乙方欠甲方租金的抵充。甲方同时有权要求乙方按照双方签订的房屋租赁合同向甲方支付一年的合同违约金。
再查明，2013年11月26日，杭州市三墩镇人民政府及杭州市西湖区工商行政管理局出具《情况说明》，证明188号店面产权属杭州联合银行，使用性质为非住宅。2013年初，杭州联合银行将188号店面出租给原告，并同意原告将188号店面转租给被告。
审理过程中，原告自认其于2015年5月1日收回188号店面中的约180平方米面积房屋（位于188号店面附楼1层靠东北方向临范家塘村村道的约180平方米的一间房屋）并另行出租给徐慧英。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力，双方均应按合同约定履行。根据双方最后一份《补充协议》约定，被告未在2015年4月20日支付拖欠租金的，则合同终止，被告交还188号店面给原告。因被告未按该约定支付房租，现原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除不影响合同中有关结算和清理条款的效力，故被告应将188号店面腾空交还给原告，因原告自认188号店面中有180平方米的一间房屋（位于188号店面附楼1层靠东北方向临范家塘村村道的约180平方米的一间房屋）已于2015年5月1日收回，故对原告要求被告腾空交还188号店面中除该180平方米以外的其余面积房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的房屋租金。依据合同约定，2015年2月1日至2015年7月31日的租金为394800元，原告仅支付100000元，原告现主张2015年3月19日起的租金，理由正当，根据总面积及租金，按比例扣除其中180平方米面积（自2015年5月1日开始扣除），按合同约定的标准暂计算至2015年5月10日为108231.39元。合同解除后至房屋实际腾空交付之日止的房屋占有使用费应按合同约定租金标准另行计付。关于原告主张的违约金。因被告未按合同约定支付租金的行为已构成违约，应按约定承担违约责任，合同约定被告逾期支付房租，原告可没收被告交付的合同履约保证金，并要求被告按合同面积2元／平方／天的租金赔偿，逾期一个月以上，按当期应付租金总额千分之二的滞纳金计算，现原告主张未超出合同约定的标准，对原告要求被告支付违约金200000元（含被告已支付合同履约保证金157500元）的诉讼请求，本院予以支持，扣除该履约保证金后，被告尚需支付给原告违约金42500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、杭州德容实业投资有限公司与高文强于2014年5月14日签订的《租赁合同》及2015年3月11日、2015年4月14日签订的两份《补充协议》于本判决生效之日解除。
二、高文强于本判决生效之日起十日内将位于杭州市三墩镇厚诚路188号1层两间门面，2、3层及附楼1至2层的房产（不包括188号附楼1层靠东北方向临范家塘村村道的约180平方米的一间房屋）腾空并交付给杭州德容实业投资有限公司。
三、高文强于本判决生效之日起十日内支付给杭州德容实业投资有限公司房屋租金108231.39元（暂计至2015年5月10日），此后至房屋实际腾空交付之日止的租金（房屋占有使用费）按合同约定的租金标准另行计付。
四、高文强于本判决生效之日起十日内支付给杭州德容实业投资有限公司违约金42500元。
五、驳回杭州德容实业投资有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费5762元，由高文强负担，于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈甲骏
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 陈慧兰
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 鲁 琳