江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00555号
上诉人（原审第三人）上海舜能润滑材料有限公司，住所地上海浦东新区浦东大道2507号3号楼一层。
法定代表人俞龙发，董事长。
被上诉人（原审原告）豪盛服装（南通）有限公司，住所地南通市港闸区江通路39号。
法定代表人凌富盐，总经理。
原审被告南通朝日进修学校，住所地南通市港闸区江通路39号舜天大厦。
法定代表人魏海波，校长。
委托代理人肖志威，北京大成（上海）律师事务所律师。
原审第三人南通舜能润滑材料有限公司，住所地南通市港闸区江通路39号。
法定代表人俞龙发，董事长。
上诉人上海舜能润滑材料有限公司（以下简称上海舜能公司）因与被上诉人豪盛服装（南通）有限公司（以下简称豪盛公司）、原审被告南通朝日进修学�（以下简称朝日学校）、原审第三人南通舜能润滑材料有限公司（以下简称南通舜能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服港闸区人民法院（2014）港民初字第00572号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年4月22日，江苏舜天晟通进出口有限公司（以下简称舜天公司）受豪盛公司委托，以自己的名义与朝日学校签订房屋租赁合同一份。合同约定舜天公司将位于南通市港闸区江通路39号豪盛公司厂区内的大厦（建筑面积4200㎡）以年租金81万元出租给朝日学校用于办学；租期自2008年7月1日起至2016年6月30日止；第一年暂付租金60万元，第二年暂付租金66万元，第三年暂付租金72万元，第四年暂付租金78万元，第五年支付租金84万元，第六年支付租金90万元，第七年支付租金96万元，第八年支付租金102万元；第一年租金在入住前先一半，三个月后再付剩余一半，第二年起租金每半年提前二个月支付一次；双方在履行合同过程中若有争议，应本着友好诚信的态度相互协商解决，协商不成可按下列方法之一予以解决：（1）向南通市仲裁委员会申请仲裁，（2）向该房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，朝日学校从2008年6月25日开始陆续向豪盛公司支付上述房屋的租金，至2012年，经过双方商定，对合同中年租金进行了变更，调整为朝日学校支付月租金4.2万元。2014年4月底，朝日学校因经营不善，除其转租房屋外，其余房屋提前交予出租人豪盛公司，并付清了4月底之前的租金。
2010年9月8日，经豪盛公司同意，朝日学校将上述部分房屋（建筑面积约400㎡）转租给上海舜能公司。双方约定租期自2010年10月8日起至2016年7月31日止；前三年按年租金7.2万元计算，后三年按年租�9万元计算；租金半年支付一次，提前一个月付清。此后上海舜能公司便将转租房屋交给南通舜能公司使用，并由南通舜能公司向朝日学校支付租金。2014年8月12日，南通舜能公司将其使用的房屋交予豪盛公司。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、豪盛公司与朝日学校之间是否存在租赁关系；二、案涉合同中仲裁条款是否有效；三、朝日学校及上海舜能公司、南通舜能公司是否应当向豪盛公司承担民事责任，以及如何承担。
关于争议焦点一，法院认为，豪盛公司就案涉房屋没有直接与朝日学校签订房屋租赁合同，而是委托舜天公司与朝日学校签订了房屋租赁合同。尽管舜天公司未以豪盛公司的名义与朝日学校签订租赁合同，但是在实际履约过程中，朝日学校首次包括其后均是向豪盛公司交纳房租，合同租金变更也是与豪盛公司商定，最后朝日学校在终止房屋租赁关系时，明确将豪盛公司作为出租人向其交还了承租房屋，故舜天公司已经向豪盛公司履行了披露义务，豪盛公司可以行使舜天公司对朝日学校的权利。同时，豪盛公司又是房屋的实际所有人，有权向使用者主张使用费。因此，朝日学校关于豪盛公司诉讼主体不适格的抗辩理由不成立。
关于争议焦点二，本案房屋租赁合同约定的争议解决条款中，既约定了合同争议的仲裁解决方式，又同时约定了可以向人民法院起诉，后者构成了对合同仲裁条款之法律效果的否定，故该合同的仲裁条款没有法律效力。
关于争议焦点三，法院认为，本案存在两个合同，即出租人豪盛公司与承租人朝日学校之间的租赁合同和承租人朝日学校与次承租人上海舜能公司之间的转租合同。案涉的出租房屋至今未取得建设工程规划许可证，故本案的房屋租赁合同、转租合同均属无效，承租人、次承租人仍应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但豪盛公司仅能就被实际占用部分的房屋主张占有使用费，而无权要求给付约定出租房屋的全部使用费。本案中，豪盛公司主张2014年5月1日起至8月12日至的租金问题，由于该期间实际由次承租人使用部分出租房屋，次承租人应当支付该期间的占有使用费25643.84元［（31＋30＋31＋12）天÷365天×9万元／年］。参照《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条关于“房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。”的规定，朝日学校作为转租人应承担连带赔偿责任。至于豪盛公司认为朝日学校除�部分房屋转租给上海舜能公司外，还存在着其他转租且未交还房屋的情形，因豪盛公司在庭审中表示其与其他次承租人之间的租金问题自行处理，这是其自主处分自己民事权利的行为，对于其他次承租人使用房屋的占有使用费本案不予理涉。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十六条的规定，判决：一、上海舜能润滑材料有限公司在本判决生效之日起十日内一次性给付豪盛服装（南通）有限公司房屋占有使用费25643.84元，南通朝日进修学校承担连带赔偿责任。二、驳回豪盛服装（南通）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3172元，由豪盛服装（南通）有限公司负担2606元，南通朝日进修学校及第三人上海舜能润滑材料有限公司共同负担566元。
宣判后，上诉人上海舜能公司不服一审判决，向本院提起上诉称，南通舜能公司于2010年9月成立，2010年10月公司决定租用朝日学校底楼大门西边一间临街店面用于办公。由于当时南通舜能公司刚成立，营业执照等相关手续正在办理中，为尽快落实办公地点并开业，暂以上海舜能公司的名义签订租房合同，实际一直是南通舜能公司在使用此房屋而上海舜能公司从未参与。本案第三人应为南通舜能公司，不应将上海舜能公司也列在其中，更不能判决上海舜能公司支付租金。一、一审法院认定租房合同无效，应不予立案，不予审理，不应该再判决履行合同，支付租金。二、南通舜能公司从2014年4月底已没有使用该房屋，也不应支付使用房屋的租金。三、豪盛公司为逼走南通舜能公司，采取了停水、停电、贴告示封门等一系列措施，导致南通舜能公司从2014年4月20日至今一直无法正常营业，造成经营上的重大损失，另外还包括20多万的装修费，装修折旧损失达45712元，我们要主张此项权利。四、南通舜能公司已派人参加庭审，由于缺乏经验未带“授权委托书”而只能坐在旁听席，不能视为缺席。请求二审法院依法纠正一审不公正的判决，维护上诉人的合法权益。
被上诉人豪盛公司答辩称，我方是最大的受害者，朝日学校跟我方签了一个8年的合同，从2008年到2016年，年租金是80万，而大楼是专门为朝日学校根据其要求建造的，包括里面的结构、装修要求，花了一大笔钱，具体合同的付款和金额在房租合同中明确规定了。后来因为朝日学校经营不善，其老总魏海波专门跑到我公司找我诉苦，让房租给予优惠，大约从签订合同的第三年，我就考虑大楼是为他而建造，如果其不租，我的大楼就租不掉，所以同意降低房租，每年房租降低为50万。一直到去年的4月，朝日学校突然不辞而别，整个大楼全部撤出，所以我方就提起了诉讼，至今大楼还空关着。因为大楼的土地是自己买的，规划不断在变化，申请建大楼要领产权证，因为拆迁没有同意，后来经过协调，同意建房，但没有产权证，正因为没有产权证，没有得到一审法院的支持，我方损失是很大的。朝日学校去年4月不辞而别后，写的是将房子全部交出，但实际并没有交出，因为朝日学校转租了一部分房屋给南通舜能公司，虽然朝日学校4月撤出，但房子一直到8月才交。一审因为我方没有产权证，没有支持我方的损失，所以要求转租的房子还是应该给房租。
原审被告朝日学校答辩称，按照上诉人的说法，豪盛公司在2014年5月就对上诉人房屋停水停电等，如果该事实存在，上诉人提出不应支付房屋租金是成立的。涉案房屋2011年已经列入拆迁范围，我方从2011年开始和豪盛公司沟通，2014年双方争议比较大，甚至出动110，所以对上诉状中说我方2014年4月未通知豪盛公司和南通舜能公司的情况下撤走的事实不予认可。虽然我方没有上诉，但我方认为：上诉人确实要承担租金，朝日学校不应该承担连带赔偿责任，因为当时朝日学校将400平米的建筑面积转租给南通舜能公司，豪盛公司是同意的。一审判决依据江苏高院关于审理房屋租赁合同纠纷意见第31条要求朝日学校承担连带赔偿责任，需满足以下条件：租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房。在本案中经豪盛公司同意，朝日学校将400平米转租给南通舜能公司的合同到2016年7月31日到期，合同并未解除，不存在承租人逾期退房的情况。因此我方认为不应当由朝日学校承担连带赔偿责任。一审判决采纳的9万元每年的标准，是朝日学校与南通舜能公司之间的关系，并不适用豪盛公司。根据南通舜能公司实际使用的400平米折算，豪盛公司所能主张的分摊到南通舜能公司占有的400平米说，年租金只有48000元，根据一审判决列明的天数，按照48000元的标准，也只承担13676.71元。
原审第三人南通舜能公司答辩称，南通舜能公司从2014年3月开始内部整顿，到公司上班的人比较少。朝日学校的撤离，我方一直到4月下旬才知道，5月我方法定代表人接到豪盛公司凌总电话，想见面商量，所以双方见面商谈。我方是股份制公司，重大事情需要共同决定，需要时间与股东开会，与大家交流听取股东意见。凌总规定我方在20号左右给回复。只要股东会议同意撤出去，我方就马上撤出。到了20号左右，我方发了股东会议商量的意见给被上诉人，说事情还需沟通，其也给我方回复。事后接到很多电话，其中还有法院的电话，我方也不知道怎么回事，我方在这里花钱租房子，期限还没有到，朝日学校也没有找我方。我方租房子有什么事情应该找朝日学校，我方是与朝日学校签订的合同。我方租了这个地方，合同到2016年，花了20多万进行装修，不能这样赶我方走。这个时候公司已经没水没电，公司是电脑操作，停电导致无法办公，还要重新找地方装修搬迁等，我方损失巨大，因为出现了这一系列的问题，股东之间的矛盾也较大。一审第一次开庭我方法定代表人参加的，也与朝日学校商谈的，我方受到这么大伤害，公司损失巨大，最后还要出钱，这个我方无法理解。
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
二审中，上诉人上海舜能公司提供：1、2014年5月22日和5月25日敬告各一份以及律师函复印件一份，证明豪盛公司在事情没有谈妥的情况下赶南通舜能公司走。2、情况说明一份，证明上海舜能公司与南通舜能公司没有关联，是完全独立的两个公司。被上诉人豪盛公司质证认为对敬告及律师函真实性没有异议，对情况说明，不管公司是否独立，签合同的当事人是谁，就应该由谁承担责任。原审被告朝日学校质证认为敬告及律师函与我方没有关联。对情况说明的质证意见同豪盛公司。原审第三人南通舜能公司认可以上证据。本院认为，对上诉人提供的敬告及律师函真实性予以认可；情况说明与本案不具有关联性。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件�体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证，此种情形违反了法律的强制性规定，原审据此认定案涉租赁合同及转租合同无效并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上诉人上海舜能公司认为合同无效，应不予立案，不予审理的主张无法律依据。转租合同是以上海舜能公司的名义签订的，至于上海舜能公司实际将租赁房屋交由谁使用，是其自主处分自己民事权利的行为。但根据合同的相对性，上海舜能公司应当承担相应的房屋占有使用费，其在一审中作为第三人并无不妥。交还案涉房屋的日期为2014年8月12日，在此之前，房屋一直由南通舜能公司占有、控制，故豪盛公司有权主张房屋被占用期间的使用费。至于上海舜能公司认为因为豪盛公司的停水、停电、封门等一系列措施，导致南通舜能公司自2014年4月20日起没有使用案涉房屋，无法正常经营，因其未能提供相应证据予以佐证，本院不予采纳。至于南通舜能公司的损失，其在一审中并未作为明确的诉讼请求提出，可另行解决，本案中不予理涉。一审法院在开庭前已经向各方当事人邮寄送达开庭传票、应诉通知书等材料，应诉通知书上明确载明需要委托代理人代为诉讼的，应当提交授权委托书。南通舜能公司在法定代表人未到庭的情况下又未能提交授权委托书由委托代理人代为出庭，一审作缺席审理并无不当。综上，上海舜能公司的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3172元，由上诉人上海舜能润滑材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 刘玉蓉
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；