浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉平新民初字第203号
原告：平湖市桑得利制衣有限公司。住所地：平湖市钟埭镇共民村，组织机构代码：70444074－1。
法定代表人：沈云，该公司执行董事。
委托代理人：金永良，浙江东港律师事务所律师。
被告：平湖市联富箱包有限公司。住所地：平湖经济开发区兴工路2733号内第5幢，组织机构代码：68558239－9。
法定代表人：舒朗珍，该公司执行董事。
委托代理人：马建明、戚海燕，浙江天卓律师事务所律师。
原告平湖市桑得利制衣有限公司与被告平湖市联富箱包有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月25日立案受理。依法适用简易程序于2014年10月23日公开开庭进行了审理，原告委托代理人金永良、被告委托代理人马建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年12月，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告租赁原告所有的坐落于平湖市钟埭集镇西首的平湖市桑得利制衣有限公司原厂房、宿舍，总面积约5800平方米；租赁期限自2012年2月1日起至2017年1月30日止；租金第一年30万元，租金一年一付，先付后用；第二年开始每年租金为33万元，租金半年一付，每次租金提前一个月支付，先付后用；合同有效期内任何一方违约必须赔偿对方一年租金（33万元）的违约金。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告已先后向原告支付了第一年、第二年租金共计63万元。根据合同约定，被告应在2014年1月1日前向原告支付2014年2月1日至7月31日半年租金共计16.5万元，但被告违反合同未支付。所以，原告提起诉讼，法院于2014年6月26日作出民事判决，认定原告已履行合同约定义务，认定被告不再履行合同义务，双方的租赁合同因被告原因而解除、终止。据此判决被告支付租金137500元并承担逾期付款损失。现原告认为，被告以其实际行为单方面提前解除、终止合同，其行为构成违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定，被告应向原告支付一年租金（33万元）的违约金。由于被告违约，造成原告损失近百万元。故原告提起诉讼，请求判令：1.被告给付违约金165000元（按半年租金计算）；2.被告补缴租金82500元；3.被告恢复原状并向原告移交全部租赁物。庭审中，原告诉讼请求变更为：1.被告支付违约金255750元（年租金33万元÷12个月×提前解约31个月×30%）；2.被告恢复租赁房屋及厂区原状并向原告移交全部租赁物。
被告答辩称：1.前案判决生效后，被告不存在违约行为。2.本案原告侵犯了被告的租赁权利，并非法扣押被告存放在租赁房屋的财产，最终导致合同无法履行。3.虽然前案判决并未写明解除原、被告之间的租赁合同，但根据判决的内容来看，已经表明双方之间的合同已解除，并就合同终止及相关责任作出明确规定，根据“一事不再理”的原则，原告无权再起诉。
原告为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：
1.《房屋租赁合同》1份，用以证明原、被告之间签订《房屋租赁合同》，约定双方权利义务关系（包括合同第七条违约责任条款）。
2.（2014）嘉平新民初字第71号民事判决书1份，用以证明生效判决认定的事实与理由。
3.归还租赁物通知书1份，用以证明原告于2014年9月9日就归还租赁物等事宜向被告发出通知。
被告质证认为：对证据1的真实性无异议，合同第七条关于违约的约定，属约定不明，从法理上说，只有根本性违约，才适用该条款。对证据2的真实性无异议，导致合同不能履行的责任应在原告。对证据3的内容有异议，租赁物在原告控制之下，被告不存在归还租赁物义务，通知书中设置保证金条款，导致双方产生诸多纠葛。
本院认证认为：双方当事人对证据的形式真实性，均无异议，证据的形式真实性本院予以认定。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2011年12月，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告租赁原告所有的坐落于平湖市钟埭集镇西首的平湖市桑得利制衣有限公司原厂房、宿舍，总面积约5800平方米；租赁期限自2012年2月1日起至2017年1月30日止；租金第一年30万元，租金一年一付，先付后用；第二年开始每年租金为33万元，租金半年一付，每次租金提前一个月支付，先付后用。合同有效期内任何一方违约必须赔偿对方一年的租金（第七条）。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告按约交付租赁物供被告承租使用。被告已先后向原告支付了第一年、第二年租金共计63万元。
2014年3月27日，原告以被告应在2014年1月1日前向原告支付2014年2月1日至7月31日半年租金16.5万元为由，向本院提起诉讼，请求判令被告给付原告租金16.5万元及逾期利息。该案庭审过程中，被告答辩认为涉案《房屋租赁合同》因没有被告法定代表人的签名而未生效，原告亦未将房屋直接交付被告租赁使用，被告也没有向原告支付租金63万元，故请求驳回原告诉讼请求。2014年4月17日平湖市公安局钟埭派出所对王茂华、洪国华、王国平的询问笔录载明王茂华、洪国华、王国平系被告公司员工，2014年4月16日下午三员工在上述租赁房屋内搬运被告公司辅料货物等。该经审理本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》依法成立，原告已履行了合同约定的交付租赁物的义务，被告应履行给付租金的义务，庭审中被告否认双方存在租赁合同关系之行为状态表明其将不履行合同义务，本案已丧失双方依法诚信继续履行合同的基础，而且根据被告的陈述，被告于2013年12月底开始逐步腾房搬离物品，2014年4月17日平湖市公安局钟埭派出所对被告员工王茂华、洪国华、王国平的询问笔录显示被告再次腾房搬离物品，事实表明双方之间的租赁合同已终止。考虑本案实际情况，本院酌情认定被告应向原告支付从2014年2月1日起至6月底的租金款项（按年租金33万元的标准计算）。据此，本院于2014年6月26日作出（2014）嘉平新民初字第71号民事判决，判决被告给付原告137500元、承担逾期付款损失并驳回原告其他诉讼请求。该判决生效之后，被告已履行了生效判决确定的义务。
本案在审理过程中，经本院主持，被告于2014年10月30日搬离了其所属的存放于租赁房屋内的所有物品（除被告重新搭建的铁棚外，被告同意该铁棚归原告所有）。
本院认为：涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，属合法有效，当事人均应遵照履行。根据诉辩双方意见，被告行为是否构成违约是本案双方主要争议焦点。原告认为被告以其实际行为单方面提前解除、终止合同，其行为构成违约，应承担违约金。而被告抗辩认为，被告不存在违约行为，被告无需承担违约金。
在前案即（2014）嘉平新民初字第71号案件审理过程中，被告否认双方存在租赁合同关系且被告于2013年12月底开始逐步腾房搬离物品，并于2014年4月16日再次腾房搬离物品，为此双方产生纠纷，平湖市公安局钟埭派出所及时介入并调处纠纷。被告行为表明其不再使用该租赁房屋，致使该租赁房屋处于空置状态。为了防止损失扩大，本院基于上述事实，认定双方之间的房屋租赁合同已终止，并酌情认定被告应向原告支付从2014年2月1日起至6月底的款项（按年租金33万元的标准计算）。显然，被告的上述行为已构成违约。法律规定，合同终止并不影响合同中的清理条款，在（2014）嘉平新民初字第71号案件诉讼过程中，原告仅诉请要求支付租金，并未主张违约金，故在本案中，根据《房屋租赁合同》第七条关于违约责任条款的约定，原告有权要求被告承担相应、适当的违约金。关于违约金数额的认定。原告根据《房屋租赁合同》第七条关于违约责任条款（即承担年租金33万元的违约金）约定，以年租金33万元为依据、按未到期租赁期限相应租金的30%计算违约金为255750元。因本院在前案判决中认定租赁合同已终止，原告可采用另行出租、使用房屋等适当措施防止损失扩大，故原告主张其损失达255750元没有事实依据。针对原告以被告违约为由主张被告支付违约金255750元，被告以其不构成违约等事由进行免责抗辩，并未主张调整过高的违约金。本案在审理过程中，本院向被告释明其主张的不构成违约等免责抗辩事由不能成立，被告可以请求法院适当减少原告主张的违约金。经释明后，被告明确表示请求法院减少违约金。本院综合本案实际情况，酌情认定被告承担82500元违约金。
本案在审理过程中，原告已占有租赁房屋，经本院主持，被告已于2014年10月30日搬离了其所属的存放于租赁房屋内的所有物品，租赁物已交接完毕。庭审中，被告同意其在租赁过程中在租赁房屋内重新搭建的铁棚，不再拆除，归原告所有，故本院确认铁棚归原告所有。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告平湖市联富箱包有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告平湖市桑得利制衣有限公司违约金82500元；
二、被告平湖市联富箱包有限公司在承租使用租赁物期间搭建的铁棚，归原告平湖市桑得利制衣有限公司所有；
三、驳回原告平湖市桑得利制衣有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5012元，减半收取2506元，由原告负担1670元，由被告负担836元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审判员 王宗明
二〇一四年十一月二十日
书记员 姬秋红