内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）集商初字第48号
原告（反诉被告）乌兰察布市集宁区万丽音乐会所有限责任公司。住所地乌兰察布市集宁区。
法定代表人杨小东，该公司经理。
委托代理人续集芳，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）乌兰察布市晶晶餐饮有限责任公司。住所地乌兰察布市集宁区。
法定代表人丁有斌，该公司总经理。
委托代理人李学齐，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人高明瑞，男，36岁，汉族，乌兰察布市晶晶餐饮有限责任公司职工。
原告（反诉被告）乌兰察布市集宁区万丽音乐会所有限责任公司与被告（反诉原告）乌兰察布市晶晶餐饮有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月27日公开开庭进行了审理。本诉原告乌兰察布市集宁区万丽音乐会所有限责任公司的委托代理人续集芳，本诉被告乌兰察布市晶晶餐饮有限责任公司的委托代理人李学齐、高明瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）乌兰察布市集宁区万丽音乐会所有限责任公司（以下简称万丽公司）诉称，2012年5月，本诉被告称白泉山庄餐饮有限责任公司（甲方即乌兰察布市白泉山庄有限公司）已将白泉山庄全权交由其进行运营和管理，其中包括对娱乐会所KTV的转租权，可以自行转租该场地。本诉被告要求本诉原告在签订合同之前交纳100万元保证金。同年5月24日，本诉原告交付本诉被告100万元保证金后，双方于2012年8月23日签订租赁协议并签字盖章，本诉被告承诺由其负责找甲方在协议上盖章签字。期间，本诉原告按合同约定每平米不低于3000元的标准对租赁场地进行超豪华装修，耗资2355.8万元。在此期间，本诉原告多次因甲方协议上盖章问题催促本诉被告，但至今甲方未在协议上盖章签字。2013年8月，本诉原告察觉本诉被告一直在找借口欺骗本诉原告，便主动找到甲方得到通知，本诉被告转租KTV事宜，甲方一概不知，且从未找过甲方商量过此事，甲方从未见过三方租赁协议。甲方与本诉被告所签“承租协议”中明确约定了未经甲方许可，本诉被告没有转包权。至此本诉原告才得知本诉被告根本没有对KTV的转租权。由于本诉被告未经甲方同意将娱乐会所KTV违法转租，使原告在被欺骗情况下与其签订合同，不仅被骗付了60万元（已退40万元）保证金，且到目前为止装修KTV及相应投资已达2355.8万元，给本诉原告造成巨大损失。为维护本诉原告合法权益不受侵害，根据《民诉法》、《合同法》的相关法律规定，请求依法确认本诉原、被告及白泉山庄餐饮管理有限公司所签订的“白泉山庄KTV娱乐会所租赁协议”无效。请求判令本诉被告赔偿本诉原告2355.8万元KTV娱乐会所装修投资的相关费用；退还原告剩余60万元保证金；判令本诉被告赔偿原告因合同无效给原告造成的相关损失30万元并承担本案诉讼费。
关于本诉被告的反诉请求，背离客观事实，应该依法驳回其反诉。首先本案的诉讼是本诉被告以承租人的身份将白泉山庄娱乐会所KTV转租给本诉原告，且转租行为未得到出租人的确认，导致出租方至今未在合同上签字认可，故该协议应属无效协议，不属于撤销协议。本诉被告的反诉请求，依法不能成立，应依法驳回其反诉请求。
被告（反诉原告）乌兰察布市晶晶餐饮有限责任公司（以下简称晶晶公司）辩称，白泉山庄由甘肃建新集团实业有限公司投资建设，由乌兰察布市白泉山庄餐饮管理有限公司（以下简称白泉山庄公司）代表建新集团进行管理。2012年5月，本诉被告与白泉山庄公司签订了“承包经营协议”，将白泉山庄一期、二期项目整体承包给本诉被告公司自主经营。2012年8月，本公司将白泉山庄一期项目中KTV娱乐项目分包给万丽公司，为此，双方签订了《白泉山庄KTV娱乐会所租赁协议》。协议签订后，万丽公司对KTV场所进行了重新装修并开业经营。在装修期间及经营初期，白泉山庄、物流公司、及本公司均能愉快合作，顺利履行相关协议。2013年10月，万丽公司的实际控制人担任白泉山庄的法定代表人后，本诉原告开始编造虚假证据，其目的是将本诉被告排挤出白泉山庄项目，侵占本诉被告在白泉山庄数千万元的投资，理由有以下几点：本诉原告称白泉山庄从不知晓三方协议，显然是虚假阐述，白泉山庄出示证据声称不知晓本诉被告将KTV出租给万丽公司的事实，不认可双方的租赁关系。本诉原告万丽公司无意将白泉山庄原董事长签批过的双方之间的租赁协议作为证据提交法庭，此证据推翻了本诉原告关于租赁关系等全部虚假陈述，也推翻了本诉原告出具的虚假证明，证明了本诉原告恶意串通的本质。本诉原告与本诉被告的承包协议名为承包协议，实为租赁协议。本诉被告与白泉山庄之间涉及数万平米，包含诸多经营项目的五星级酒店，对专业性较强的非主管业务进行分包经营是必然的选择。被告以白泉山庄签订的《承包经营协议》约定，本诉被告有经营自主权、对外分包权，本诉被告对项目转租符合约定。自双方租赁协议签订之日起到万丽公司起诉本公司，租赁协议实际履行一年半时间，期间，万丽公司、白泉山庄及本公司三方均未提出过任何异议，而且各方均知晓签订租赁协议的事实及实际履行租赁协议的事实。
因此，在本公司收到万丽公司起诉状之前，万丽公司实际控制人担任白泉山庄法定代表人之前，从未对KTV租赁协议提出异议，此事实证明万丽公司的起诉时违背诚信，与白泉山庄恶意串通损害本公司利益的恶意诉讼。最高法《关于审理租赁合同纠纷案件的解释》第十六条明确规定，出租人在转租超过六个月未提出异议的，转租合同有效。本诉被告对白泉山庄的非主管业务享有分包权是双方合同约定内容，而实现分包的唯一途径是出租，因此，本诉被告的出租行为合法合约。本案中，原告恶意串通出示制造虚假证据制造虚假陈述，实现原告胜诉的结果，因本诉原告违约，合同解除后，本诉原告应向本诉被告支付水、电、暖及房屋使用费，本诉被告保留该两项费用的追偿权利。本诉原告对王利光、夏继民录音证据的否认以及对张文杰、王伟证人证言的否认不应得到支持。
综上，本案充分体现了白泉山庄公司与本诉原告恶意串通，损害本诉被告合法权益的客观事实，因万丽公司此种恶意串通损害本公司利益的行为已经导致双方租赁合同无法继续履行，属于法定可撤销合同，故请求人民法院驳回本诉原告的全部请求，判令撤销（解除）本诉原、被告于2012年8月23日签订的《白泉山庄KTV娱乐会所租赁协议》，依法支持本诉被告的反诉请求，反诉费用由本诉原告承担。
原告（反诉被告）万丽公司提交下列证据：
一、原告身份证明：营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件、公司名称核准通知书。
二、白泉山庄KTV租赁协议、原告交付被告会所租赁保证金100万元收条。
三、白泉山庄公司出具的情况说明。
四、回复函。
五、被告与白泉山庄签订的“承包经营协议”。
六、通知。
七、被告公司注册登记资料。
八、原告装修KTV各项工程支出的投资明细、KTV装修及综合布线施工合同。
九、KTV会所装饰装修工程汇总表及工程预算书、施工合同。
十、KTV相关辅助设备购置安装和统计付款凭证共16份。
十一、购置办公用品及办公桌椅、必备的相关资产（固定资产）统计明细表和购货款票据。
十二、保证金收条三张。
十三、借条一张。
十四、会员卡及发放登记表。
被告（反诉原告）晶晶公司提交下列证据：一、承包经营合同。二、KTV租赁协议复印件。三、与王利光的电话录音。四、与夏继明电话录音。五、工商档案。六、张文杰、王伟证人证言。
经审理查明，2012年8月23日，被告为乙方与原告为丙方及甲方乌兰察布市白泉山庄餐饮管理有限公司签订了“白泉山庄KTV娱乐会所租赁协议”。该协议约定，甲、乙、丙三方经过友好协商，就丙方承租乌兰察布白泉山庄大酒店KTV娱乐会所（简称KTV）事宜达成以下协议：即一、甲方拥有位于乌兰察布市集宁区新区泉山路白泉山庄酒店平方米（附图纸）的KTV及设备设施的所有权，并全权委托乙方对该KTV进行运营和管理，其中包括对该KTV场地、设备设施的转租权。二、现乙方与丙方达成KTV以及有关设备设施（详见设备清单）租赁协议。三、承租经营内容：KTV娱乐，丙方自主经营、自负盈亏、风险自担。四、租期8年：2013年1月1日至2020年12月31日。五、租金：每年150万元人民币。付款方式：由于丙方需要以不低于每平米3000元的造价对KTV进行投资装修，故乙方自协议签订之日起，减免丙方4年零6个月租金，第5年租金在第4年零6个月合同期满之前30天内，由丙方一次性支付给乙方。六、丙方在协议签订后，支付乙方协议保证金100万元，丙方进场后，乙方退还丙方50万元。剩余50万元作为丙方履约保证金。如丙方在协议期间内未产生违反本协议约定内容的行为，于协议终止时由乙方一次性返还丙方（不计利息）。同时约定，协议期内，乙方不得干涉丙方正常的合法经营权，对于丙方KTV的装修及所需家具、电器、音响系统、软件系统及相关设备设施和附属配套设备由丙方自行解决，并且保证对KTV的装修标准不低于每平方米3000元，如一方违反本协议约定任意条款、则应全部承担相应责任，并承担给原告造成的全部损失及合同的变更和解除、争议的解决、协议生效自本合同三方签字、盖章之日起生效等。2012年8月23日，原、被告在该协议上签字并加盖法人印鉴，甲方乌兰察布市白泉山庄有限公司未在协议上签字盖章。协议签订后，原告即对租赁的万丽KTV会所进行投入装修，期间与呼市讯业金网信息有限公司签订了综合布线“项目合同书”，工程费用为3669937元；与达拉特旗耀祥装饰有限责任公司签订了“建筑装饰工程施工合同”，工程总价款16721452元；购置辅助设备、货品即地毯、沙发、广告费、员工宿舍费租金等共计2401607元；用于购置办公用品、办公桌、椅、电脑等165400元。此外，被告于2012年5月24日收到原告转账的100万元保证金，同年12月7日、10日，被告分两次退还原告40万元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。依此规定，本诉被告在与本诉原告签订合同时，未征得出租人即甲方白泉山庄公司的书面授权或委托，擅自将其承包的KTV会所转租给本诉原告，违反了相关法律强制性规定，其转租行为应为无效。因此，本诉被告存在过错应承担相应的过错责任。本案中，本诉原告作为次承租人，在本诉被告与其签订合同过程中以及合同履行期间，本诉被告是否具有转租权，本诉原告未进行全面核实了解，导致双方合同无效的后果，本诉原告也负有一定过错责任。据此，本诉原告要求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。因双方在合同中明确约定，本诉原告对承包的KTV会所，装修费用不低于每平米3000元，且本诉原告依此约定标准，并已实际投入资金给予装修，故本诉原告合理的装修费用，由本诉被告承担赔偿损失。按照过错原则，本诉被告应承担装修费用的80%，本诉原告承担20%。此外，本诉原告请求的装修费中，涉及用于购置办公用品、桌、椅、电脑及相关辅助设施地毯、沙发、广告费等共计2567007元，因该费用属于本诉原告在经营期间的正常业务支出，故对上述费用不予支持。关于本诉原告要求返还保证金60万元请求，由于本诉被告过错在先，且导致双方合同无法继续履行，本诉被告应承担返还责任。关于本诉原告要求本诉被告返还其发放的会员卡费用30万元的请求，应属于双方业务往来的赠与行为，该请求不予支持。本诉被告辩称：白泉山庄与本诉被告签订的承包协议7.7条约定，本公司在不整体转包的前提下，公司对白泉山庄享有转包权，且无需甲方批准，只需向甲方备案，本诉原、被告已经履行合同一年半，且三方均在同一院落办公，本诉原告对KTV进行场地装修、日常经营、申办执照等均需白泉山庄公司配合及本诉原告的起诉是违背诚信，与白泉山庄公司恶意串通损害本公司利益的恶意诉讼，应对证人张文杰、王伟的证言及王利光、夏继明的视听资料予以采信，驳回本诉原告全部诉讼请求，支持本诉被告诉讼请求的抗辩，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第（三）项、第五十二条第（一）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）项、第六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）乌兰察布市集宁区万丽音乐会所有限责任公司与被告（反诉原告）乌兰察布市晶晶餐饮有限责任公司签订的“白泉山庄KTV娱乐会所租赁协议”无效。
二、被告（反诉原告）乌兰察布市晶晶餐饮有限责任公司赔偿原告（反诉被告）乌兰察布市集宁区万丽音乐会所有限责任公司装修费用一千六百三十一万三千一百四十元；返还保证金六十万元。上述费用合计一千六百九十一万三千一百四十元。本判决发生法律效力后十日内履行。
三、驳回原告（反诉被告）乌兰察布市集宁区万丽音乐会所有限责任公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）乌兰察布市晶晶餐饮有限责任公司的反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费164090元，本诉原告负担40811.16元，本诉被告负担123278.84元。
反诉案件受理费100元，由本诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。
审判长 刘淑珍
审判员 杨国军
审判员 王瑞宁
二〇一四年一月八日
书记员 靳少剑
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十二条第（三）项当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第五十二条第（一）项有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条第（三）项下列民事行为无效：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
第六十一条第一款民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。