广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1973号
上诉人（原审原告、反诉被告）：罗嘉浩，男，1994年7月2日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。
委托代理人：徐仁杰，广东大同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄澄波，男，1976年1月5日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。
委托代理人：廖章义，广东易春秋律师事务所律师。
委托代理人：王敬东，女，1950年2月20日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。
原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：赖国强。
上诉人罗嘉浩因与被上诉人黄澄波、原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1552号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。原审第三人中原公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区豪贤路1号1102房是黄澄波名下的房产。罗润波（为乙方、买方）与黄澄波（为甲方、卖方，委托代理人王敬东）于2013年签订《存量房买卖合同》，其中载明甲方联系地址为越秀区豪贤路1号1102房，委托代理人王敬东的联系地址为广州市越秀区九攻坊12号1幢303房，乙方联系地址为广州市海珠区庄巷13号2楼。合同约定：乙方向甲方购买广州市越秀区豪贤路1号1102房，建筑面积74.6924平方米，该房地产不带家私家电、不带租赁合同、无户口。该房地产按整套出售并计价，总成交价为1650000元。第三条：付款。甲乙双方经协商选择【自行交割】【银行托管】的方式交割房款。甲乙双方一致同意由乙方按下述第3项支付楼款并办理交易手续，如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延。另外，如该房地产存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，甲方仍需按时向银行偿还贷款。3、涂销抵押一次性付款：（1）签订本合同时支付50000元作为定金。（4）于交易过户完成当天付清楼价余款，共计1600000元。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）。第四条：交楼时间和交接手续：1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为双方协商。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。3、甲乙双方同意房地产的物业专项维修资金按以下第种方式办理：（3）该房地产尚未交存物业专项维修资金，按以下第种方式办理：a.由甲方自本合同生效之日起30日内交存物业专项维修资金后，方可办理该房地产的交易过户手续，乙方应自办理完该房地产交易过户后30日内，持本合同、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理更名手续。B.由乙方按国家、省、市物业专项维修资金的有关规定交存。第五条：产权转移登记：甲方与乙方约定按以下第2种方式办理产权转移登记：2、其他方式：按本合同有关规定执行。第七条：违约责任：当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第八条：交易不成的违约责任：1、甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2、乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十条：逾期付款的违约责任：乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十一条：迟延办理产权登记的违约责任：如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意按下列第2种方式处理：2、其他：违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金。第十二条：单方解除权的行使：甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另乙方，合同自通知到达对方时解除。第十五条：送达约定：本合同首页记载的双方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。第十六条：其他约定：1、乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等予以认可。2、甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另乙方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。3、关于本合同第四条约定的物业专项维修资金，如该房地产已交存物业专项维修资金，资金账户结余款以账户实际金额为准，双方不得以金额有异为由要求对方补差价。4、乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。5、如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准。备注：另有双方补充协议壹份，同具相关法律责任。该合同最后一页日期一栏填写2013年1月11日，日期下方手写“2013年2月6日”。黄澄波称实际签订合同日期为2013年1月8日，当时没有填写日期，后来中原地产的员工邹某称2013年1月11日是解封的日期，是其自己填写的，2月6日是取回调档资料的日期。罗嘉浩称黄澄波于2013年1月11日签订合同后离开，后罗润波在2013年2月6日签名，故出现了两个日期。
据黄澄波出具的收据显示，黄澄波已收罗润波定金50000元。该收据下方的日期一栏填写2013年2月6日。黄澄波称该收据的日期不真实，实际收款时间为2013年1月8日。
2013年3月12日，罗嘉浩、罗润波（均为乙方、买方）与黄澄波（为甲方、卖方）签订《存量房买卖合同变更协议》，约定：甲乙双方经友好协商，现同意更改物业地址：广州市越秀区豪贤路1号1102房的《存量房买卖合同》以下内容：1、转名：买家名字罗润波转为罗嘉浩。
据2013年4月16日的《网签特殊个案申请表》载明：申请分行：仓边路分行C组；申请人：邹某；成交编号：CBLC-201303003；物业地址：越秀区豪贤路1号1102房；业主：黄澄波；买家：罗嘉浩；是否已完成网签版合同：是；是否已收佣：否；申请事项：（2）买卖双方取消交易，需要撤销网签合同。详细情况说明：客户违约，业主单方面要求撤销网签；法律部意见：业主单方撤销，请法律部确认买卖双方未在网签合同签名后，按规定处理。日期：2013年4月16日。
另查，黄澄波提交的户口簿载明“何时由何地迁来本址”一栏显示黄澄波一家三口“2013年1月18日广东省广州市越秀区豪贤路1号1102”。
罗嘉浩为证明黄澄波同意涉案房屋过户至罗嘉浩名下，提交了内容为《声明书》的照片，该《声明书》内容为：本人与买方罗润波于2013年2月6日签署了广州市越秀区豪贤路1号1102房物业的买卖合同，经本人与买方协商，同意将上述物业过户至罗嘉浩名下，并协助办理相关房屋过户手续。黄澄波以上述《声明书》没有原件为由不予质证，但确认该《声明书》右下方的签名是其本人签名。
罗嘉浩为证明其曾通知黄澄波履行配合交易过户，提交了邮件编号为1079680897000的特快专递邮件（未拆封）、特快专递详情单（收件人地址：广州市越秀区九攻坊12号1幢303房，内件品名：关于2013年4月22日10时在房屋登记机关办理过户递件手续的通知，邮寄日期为2013年4月19日）、交寄邮件收据及速递邮件改退批条（退件原因：多班投递无人签收，电联收件人在外地，要求退回）、署名为梁增源出具的《情况说明》。原审法院于庭审中在各方的见证下拆开1079680897000的特快专递邮件，内有一份日期为2013年4月18日的《关于2013年4月22日10时在房屋登记机关办理过户递件手续的通知》，内容为：本律师接收委托人罗嘉浩的委托，就你与罗嘉浩关于越秀区豪贤路1号1102房的房地产买卖事宜提供法律服务。2013年4月17日下午，在中介机构的安排下，你们买卖双方在位于珠江新城的广州市房地产交易登记机构办理产权转移登记递件手续时，因你向罗嘉浩提出要求重新协商合同内容致使递件手续未能成功办理，本律师对此感到遗憾。为促使你们双方顺利履行房屋买卖合同，尽早完成交易，本律师按照委托人罗嘉浩的意思，通知你于2013年4月22日上午10时，前往位于广州市珠江新城华就路31号的广州市房地产交易中心服务大厅二楼取号处，与罗嘉浩共同办理交易递件手续，届时，罗嘉浩将在此等候。请你备齐递件所需的相关资料，准时到达上述通知的地点。如你对以上通知的事项有不明之处，请在通知递件的时间届满之前向本律师询问。《情况说明》内容为：我是广州市邮政速递物流有限公司中山六路营业部揽投员。身份证号码445381198609164038，于2013年4月20号上班时间负责投递1079680897000编号的EMS快件，按照详情单上的电话1392220****联系收件人黄澄波，接通电话后，告知收件人有一份广东大同律师事务所寄来的《关于2013年4月22日10时在房屋登记机关办理过户递件手续的通知》要他签收，他就在电话里告诉我他现在在正南路，让我把刚才说的快件送往九攻坊12号1栋303房，给了我一个座机号码，我还把它记载快件的右上角。按照座机号码打过去，接通后才把门打开，我上到九攻坊12号1栋303房，里面的人有两位年龄比较大的老人家，一男一女，门没有打开，隔着铁门的窗户面，对我说：我们老人家不懂这些事，你拿回去，我不收的，改天等收件人回来再送。然后我就回去了，第二天由我同事何上辉再次投递，也没成功。以上就是我投递1079680897000编号快件的情况。我的工号2088。说明人：梁增源。2013年5月5号。黄澄波不确认收到上述《律师函》，且不确认《情况说明》的真实性。
黄澄波为证明其与第三人在中介合同中约定递件时间为2013年4月15日，提交了黄澄波（为乙方）和第三人（为甲方）签订的《房地产中介服务合同》复印件（没有注明签署日期），内容为：乙方于本合同签订之日内独家委托甲方提供中介服务，为乙方出售位于越秀区豪贤路1号1102房的房地产，第一条乙方确认出售房地产的基本情况：5、拟售价格1650000元。10、可能影响本房屋交易的其他事项：2013年4月15日前办理递件手续。罗嘉浩认为该证据是复印件，对其真实性不予确认，且认为与本案无关。
黄澄波为证明其通过信件通知第三人及罗润波于2013年4与15日办理递件手续，提交了日期为2013年4月10日的《催告函》、2013年4月6日的国内挂号信函收据三张［收件人分别是罗润波（编号为XA03215374544）、顾思兰、邹某］、编号为XA03215374544XY0723900010802的挂号信封（未拆封）及改退批条、编号为1098138704300的特快专递邮件及改退批条（收件人为罗润波，未拆封）、编号为1098153679900的特快专递邮件及改退批条（收件人为罗润波，未拆封）。原审法院于庭审中在各方的见证下拆开上述未拆封邮件，其中编号为XA03215374544XY0723900010802的挂号信封内为一份2013年4月6日黄澄波向罗润波发出的《催告函》，内容为要求罗润波于2013年4月15日到房地产交易所办理交易过户手续，否则将解除该《房地产买卖合同》；编号为1098138704300的特快专递邮件内为一份2013年4月10日黄澄波向罗润波发出的《催告函》，内容为要求罗润波于2013年4月15日到房地产交易所办理交易过户手续，否则将解除该《房地产买卖合同》；编号为1098153679900的特快专递邮件内为一份2013年4月16日黄澄波向罗润波发出的《告知函》，内容为：2013年4月15日当天我方在广州市房地产交易中心等待你方前来履约，并通过中介多次打电话催促你方，但一直等到下午5点广州市房地产交易中心停止营业，你方都没有前来履行合约的义务递件过户，由此你方构成根本性违约，本人将解除该《房地产买卖合同》，等。罗嘉浩称没有收到上述邮件。
黄澄波为证明其多次要求尽快办理交易过户手续但罗嘉浩拒不同意按交易习惯、资金托管或者与中介三方约定的方式支付房价款，提交了通话录音及文字整理资料。其中注明为2013年4月15日16时07分的录音整理文字显示：本人（即黄澄波）：你好！谢总监。谢：你好！黄生。本人：你同事说你没有来，又返回去了，怎么回事？谢总监：什么说我没有来，怎么回事？本人：我打电话给你同事，说吴某和他也没有来，还在分店里，怎么回事？谢总监：返回来？不用理他，一过了那个时间，不用管他。一过了就行了。现在我跟你说，一过了那个期限，就当他违约。本人：如果你们不来，他会赖你。谢总监：没事没事。本人：我就已经到了。谢总监：没事，没事。本人：行，谢谢。谢总监：拜拜。注明为2013年4月18日晚上20点55分的录音整理文字显示：本人：我是黄先生，罗先生是否约我22日前过户？吴某：我不知道哦。本人：你昨天又发了一条短信给我，让我22前过户。吴某：你说不过户吗？那我现在不知道哦。本人：我现在约他22日早上去。吴某：那你打电话给邹小姐吧，我现在不管了。本人：邹小姐的脾气暴躁，一言不合，又会吵架，你毕竟是她领导，我先跟你沟通，你再反馈给她。吴某：你打电话给她吧，客户不是我的。本人：和你沟通是一样的，你反馈给她就可以了。吴某：那我问一下吧。本人：那我现在把我的要求说说，我有2-3点要求，跟合同不冲突，你记录下来并转出。吴某：那你请说。本人：第一点钥匙是早上9点到。吴某：据我所知，罗先生这么多年，从未试过早上能起床的。本人：但是，那天早上罗先生曾打过电话给我妈妈，这是千真万确的事，邹小姐的手机通话的，很多人都看见过。吴某：那我就不知道了，我说的是平常，那天是特殊。本人：第二条，我不要转账，要现金。吴某：让别人给你100多万现金吗？本人：先让我把话说完，旁边有两家银行。广州银行人相对较少，我现在提前通知你，你让客户把资金转到广州银行，交易当天，在银行提取现金，先存放在VIP室，双方派人看守，我方马上和罗先生上去递件过户，过户完成后，下来点收现金。吴某：那现金，谁来看管。本人：我可以预约VIP房间，双方派人看守，并请银行保安协助。吴某：那你跟邹小姐协商吧。本人：这种做法不违约吧。吴某：第三条。本人：来时带合同原件和附件，要求中原把原件也带过来，因为你们说合同只签了两份，所有把两份都带过来。吴某：你找邹小姐沟通吧。本人：还有一条，因为罗先生已经违约了，交易当天我要求按照合约缴付每天万分之五的违约金，每天八百多元，合共才几千元，不多的。吴某：现在所有的话都由律师来说，因为对方已经请了律师，所有的事情，由律师沟通，你打电话给律师吧。本人：我没有律师的电话，17号那天在现场，他既没有出示律师证，也没有给我名片，如果你方便的请罗先生他的律师给我电话，我们约个地方当面沟通，那天我邀请对方律师当面协商，对方不肯，对方坚持按合同办事，那细节也需双方协商。吴某：你说的我可以转达邹小姐。本人：邹小姐就不必了，请直接转告罗先生，大家坐下来好好沟通，细节协商好马上去递件过户。吴某：我可以转达。本人：我要求和罗先生或者他的律师当面沟通，否则谈完后，罗先生又说这个人的意见不能代表他的意见，那是不是浪费大家时间。吴某：好的，我会转达。注明为2013年4月19日14时44分的录音整理文字显示：本人：我早上给你电话，你去开会了，邹小姐给我电话，正如我所料，又发了一通脾气。吴某：黄先生，你现在想怎样？本人：我就想大家坐一起，沟通好细节递件过户。吴某：那你递件就是啦。本人：递件是没问题，但是细节问题还需商量，按合同框架，付款方式是一次性付款，没说转账还是现金，我可以要求现金。吴某：我就怕他转不了账。吴某：那你连银行也不信，政府机关也不信了。本人：有些情况，卡里的钱能查到，但是转不出去，比如冻结的资金，或者定期。吴某：冻结是因为个人资信问题。本人：但那是我不知道对方资信问题。吴某：能转到你账上，钱就是你的了，如果因为资信问题，转也转不出。本人：那天只查询了余额，无法证明能转账。吴某：那时在柜员机操作就可以了，去到你的帐号就没问题了。本人：那天你能否转到我帐号，就无法证明，那天我要求你证明能转账，你没有。吴某：他已经把卡里的余额给你看了。本人：但是，无法证明一定能转到我的账户上，可能是冻结的资产。吴某：冻结的资产可以看吗？本人：冻结的和定期的都可以看的。吴某：如果你认为邹小姐信不过，你以前总是找谢总监等人沟通，那我们可以指定公司内没有利益关联的第三人去完成。本人：那我指定你吧，我信得过你。吴某：可你还是指定一个利益不相关的第三人去跟进会比较好。本人：我今晚来公司找你，当面商定，由谁跟进。吴某：你要去递件，还是去找他的律师吧。本人：我那天当面约他的律师去面谈协商，他都不去。吴某：那你给电话。本人：我没有他电话，他卡片没给我，律师证又不给我看，哪里有他的电话。吴某：那我沟通一下，到时候给你。本人：我还是找罗先生吧，那位律师没有委托书，我不知道是否代表罗先生。吴某：别人律师费都付了，又怎能不是代表他呢，只要能帮你完成这件事就可以了。本人：那罗先生也要出面，他（律师）答应了，罗先生说他没答应，我也无可奈何。吴某：那黄先生，你最终结果就是要那100多万，收到钱就是了，其他事情无须你理会了。本人：我现在就担心收不到钱。吴某：那你去跟他谈了，他有权代表任何人，别人连律师都请了，10万8万会白给吗？本人：你把委托书给我看就可以了。吴某：那你去跟他沟通。本人：你要证明他能代表罗先生。吴某：我无法证明，你去跟他沟通。罗嘉浩不确认上述录音及文字整理材料的真实性、合法性和关联性。
诉讼过程中，罗嘉浩申请证人吴某、邹某出庭作证。证人吴某称：我是中原地产的职员，罗嘉浩、黄澄波是我的客户，我是负责跟进罗嘉浩、黄澄波本次买卖涉案房屋的员工；确认黄澄波提交的录音文字整理材料上的时间曾与黄澄波通过电话，录音内容基本属实；2013年4月17日中午，总监告诉我黄澄波打电话说要下午办理递件，所以我下午就去了，当天下午罗嘉浩、黄澄波都有去交易中心，罗嘉浩在下午2点左右到的，黄澄波是在3点半后才到的，但是没有取号，因为黄澄波质疑买家有没有钱，后在交易中心楼下隔壁的银行，买家在柜员机给黄澄波看账户有没有钱，黄澄波看完说有钱，在此情况下，黄澄波还是不取号；在2013年4月22日上午，罗嘉浩和罗润波9点就到了交易中心，我和邹某也在场，黄澄波一直没有到，由于是黄澄波约了4月22日上午递件的，所以我打电话给黄澄波问他什么时候才到，黄澄波说他不来，并没有说是什么原因不来；存量房买卖合同的签订时间是2013年2月6日。证人邹某称：我是中原地产的职员，罗嘉浩、黄澄波买卖房屋的前期是吴某跟进的，我是负责跟进中期，签订合同后负责联系买卖双方，买卖双方是直接和我沟通的；2013年4月17日下午2点，我与吴某和罗嘉浩到了交易中心，当时黄澄波是约了下午2点交易的，当时罗嘉浩和我先到场了，但黄澄波没有到，我打电话给黄澄波，黄澄波表示要办理资金托管不来了，后来黄澄波还是在接近4点的时候到了交易中心。黄澄波到了之后要看罗嘉浩的钱，然后买卖双方及我和吴某共同交易中心一楼隔壁的建设银行，由罗嘉浩的父亲将银行卡插入柜员机，让黄澄波查看账户资金，黄澄波看后确认账户内有足够资金。那时我方就表示上去取号，黄澄波表示不去取号，要先付清全部房款才办理递件手续，当天最后是没有取号，也没有办理递件手续；2013年4月18日黄澄波表示可以在4月22日办理递件手续，所以我就约双方4月22日上午办理递件，当天十点前我与罗嘉浩都到了，黄澄波没有到，我当场致电黄澄波，黄澄波表示要现金付清房款后过户，并提出先要罗嘉浩取出160万元现金放在银行，由双方派一个人看管，然后才同意递件，由于无法办理递件手续，罗嘉浩和我在中午12点左右就离开了；存量房买卖合同上填写的“2013年1月11日”是黄澄波独家委托我方出售房屋的时间，“2013年2月6日”是双方签订合同的时间，该时间是经罗嘉浩、黄澄波和中介方的确认，该日期是我本人写上去的；确认黄澄波出示的《房地产中介服务合同》是在我公司签订的，该合同中载明的4月15日前递件是指可能影响交易的因素，该约定是中原公司与黄澄波之间的约定，罗嘉浩是不清楚的。黄澄波对上述证人证言发表质证意见称：两证人与本案存在直接利害关系，作为经纪人应该具有职业操守，履行公平诚信，本案交易过程中，从两证人的证词可见两人证词相矛盾，吴某一问三不知，但邹某说了实话说吴某负责签订合同；整个案件谈判过程中没有按照网上交易规则告知双方办理资金托管，也没有在合同上注明这一点，如果按罗嘉浩所说过户至罗嘉浩名下才付款那么造成黄澄波风险，中介不告知这个风险显然是与罗嘉浩串通，损害卖家利益；证人部分陈述真实，部分陈述不客观。
庭审中，罗嘉浩表示：原审第三人曾问我可否2013年4月15日到房管局办理交易手续，我认为是黄澄波提出要交易，但我没有同意，因当时资料并不齐全，故当天没有到房管局，后第三人通知双方2013年4月17日到房管局，我按照通知的时间在2013年4月17日下午2点到房管局，黄澄波直至3点才到，我提出先取号，但黄澄波不同意，表示要先看看我银行账户内是否有足够资金，然后双方共同到楼下建设银行，由罗润波在柜员机上向黄澄波出示银行卡上有足够存款，但黄澄波仍然有意见，提出要求资金托管，由于合同并没有约定交易办理资金托管，所以我不同意；由于必须有双方身份证才能取号，黄澄波不同意取号，最后黄澄波经考虑坚持要求以资金托管方式交易，并提出另行协商改期办理交易过户手续，因此当天双方没有成功办理交易手续。后我通过向黄澄波发出通知邮件的方式通知黄澄波在2013年4月22日上午十点办理过户，并也通知了中介；2013年4月22日上午十时，第三人员工吴某、邹某到场，我按时到场并一直等到十点半，黄澄波仍没有到场，第三人就致电黄澄波，黄澄波表示不来了，具体原因不清楚，且第三人也向我表示黄澄波曾要求第三人通知罗嘉浩上午9点到场。黄澄波表示：我一家人应第三人员工邹某的通知在2013年4月15日到了房管局，但罗嘉浩没有到场；后第三人员工吴某通知我2013年4月17日到房管局，当天中介吴某、邹某、双方均有到场，但没有拿号，我要求看罗嘉浩是否有资金，罗润波把一张银行卡放进建设银行柜员机给我们出示了卡上存款，我当时看到该银行卡确实是有足够的资金，但不清楚银行卡的账户户主是何人，我当时提出要求办理资金托管，但罗嘉浩不同意，由于我没有合同原件，所以我是无法取号的，必须由持有合同原件或第三人的工作人员才能取号，自称为罗嘉浩律师的人员催促取号，而第三人员工邹某就说另外找个时间再协商，然后大家就没有取号各自离开了；我没有收到罗嘉浩寄出的通知邮件，罗嘉浩一直没有交易的诚意，不愿意提供资金托管，而且罗嘉浩聘请律师导致我处于弱势地位，因此在罗嘉浩违约在先的情况下，我没有在4月22日到房管部门办理交易过户手续。
另，罗嘉浩向原审法院提出了对黄澄波名下的广州市越秀区豪贤路1号1102房进行保全申请，原审法院依其申请作出了对黄澄波名下的广州市越秀区豪贤路1号1102房产权查封的裁定。后罗嘉浩于2013年6月18日向原审法院申请解除本案诉讼保全，原审法院于2013年7月16日作出了解除对黄澄波名下的广州市越秀区豪贤路1号1102房产权查封的裁定。罗嘉浩交纳了财产保全费5000元。
因本案纠纷，罗嘉浩于2013年5月30日向原审法院提起本案诉讼请求判令：1、黄澄波继续履行存量房买卖合同，立即配合罗嘉浩办理约定条件的广州市豪贤路1号1102房的房产交易递件登记手续，交易递件过户之前发现有户口迁驻的，罗嘉浩减少支付剩余房款的1／3。2、黄澄波立即将争讼房屋交付罗嘉浩使用。3、判令黄澄波支付因其不配合进行交易过户的违约金165000元（按1650000元的10%计算）。4、黄澄波承担罗嘉浩实现本案合同债权发生的律师代理费30000元。
黄澄波辩称，不同意罗嘉浩的诉讼请求，并反诉请求原审法院：1、罗嘉浩向黄澄波支付违约金165000元（按总房款165万元的10%计算）。2、解除罗嘉浩、黄澄波签订的《存量房买卖合同》。
罗嘉浩对黄澄波的反诉请求辩称，罗嘉浩不同意黄澄波的全部反诉请求，黄澄波提出的反诉请求没有事实依据。
原审第三人中原公司无陈述。
原审法院认为：罗润波与黄澄波签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。黄澄波与罗嘉浩和罗润波于2013年3月12日签订的《存量房买卖合同变更协议》约定涉案房屋的买家罗润波变更为罗嘉浩，此约定是对《存量房买卖合同》签约主体的变更，是双方协商一致的结果，对罗嘉浩、罗润波以及黄澄波均有约束力。自《存量房买卖合同变更协议》签订之日起，罗嘉浩即承接《存量房买卖合同》中原买方罗润波的权利义务。至于《存量房买卖合同》和《收款收据》的签订日期和开具日期，黄澄波称实际合同签订日期和收据开具日期均为2013年1月8日，但未就其主张予以举证，原审法院对其意见不予接纳。结合《存量房买卖合同》和《收款收据》上均签有2013年2月6日的日期及“签订本合同时支付50000元作为定金”的约定内容，以及在黄澄波未能提供证据证明2013年2月6日并非签约和出具收据的日期的情况下，原审法院对《存量房买卖合同》上签署的签订日期2013年2月6日和《收款收据》上的开具日期2013年2月6日予以确认。
黄澄波是以罗嘉浩违约且明确表明不按双方约定、交易习惯及银行资金托管方式履行支付房价款义务为由要求解除买卖合同的。因此，审查罗嘉浩是否存在违约行为是判断合同应否解除的前提。根据合同约定，双方同意按第3项即“涂销抵押一次性付款方式”进行付款，并约定“（1）签订本合同时支付50000元作为定金。（4）于交易过户完成当天付清楼价余款，共计1600000元。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）。”从该约定可见，房价余款支付的前提是交易过户完成，且合同中并无约定在办理交易过户递件手续前，罗嘉浩负有将房款办理资金托管或提取现金保管等义务，黄澄波反诉称付款方式约定不明确、应按交易习惯进行资金托管方式付款等意见，既缺乏依据亦有违诚实信用原则，原审法院不予采纳。黄澄波以罗嘉浩不履行支付房价款义务为由要求解除买卖合同以及要求罗嘉浩支付违约金依据不足，原审法院不予支持。
双方虽约定了房款支付的时间，但并无明确约定房款交割的方式，致使黄澄波在合同履行过程中一直坚持要求罗嘉浩办理资金托管或提取现金由双方看守等方式作为办理递件交易过户的前提，而黄澄波该主张的提出是基于其担心罗嘉浩不具备履行能力，虽罗嘉浩不负有证明自身是否具备履行能力的合同义务，但在合同未对房款采用何种方式进行交割进行明确约定的情况下，黄澄波在合同履行过程中要求对房款交割方式进行协商是可以理解的，其主观上亦不存在拒绝继续履行合同的恶意，罗嘉浩以黄澄波拒不办理交易过户手续为由要求黄澄波支付违约金依据不足，原审法院不予支持。
鉴于现涉案房屋仍登记在黄澄波名下，罗嘉浩现要求黄澄波继续履行《存量房买卖合同》以及要求黄澄波协助其办理涉案房屋的产权过户转移登记手续合法有理，原审法院予以支持。因双方约定于交易过户完成当天付清楼价余款1600000元，故在黄澄波协助罗嘉浩办理涉案房屋产权转移登记递件手续并由房管部门出具收件回执之日，罗嘉浩应向黄澄波支付房价余款1600000元。至于罗嘉浩提出的若交易递件过户之前发现有户口迁驻的则减少房款的1／3，黄澄波已举证证明其户口已迁出，且罗嘉浩提出的减少房款主张缺乏合同和法律依据，原审法院对罗嘉浩该主张不予支持。
关于房屋的交付使用问题，虽双方没有约定涉案房屋的具体交付使用期限，但根据公平合理原则，黄澄波应在收齐罗嘉浩房款之日将涉案房屋交付给罗嘉浩使用。
关于罗嘉浩主张的律师代理费，因双方签订的合同并无对律师费的承担进行约定，且罗嘉浩聘请律师所产生的费用并非本案诉讼必要的支出费用，罗嘉浩要求黄澄波承担律师代理费的诉讼请求缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、黄澄波应于本判决发生法律效力之日起十日内，协同罗嘉浩到房管部门办理广州市越秀区豪贤路1号1102房至罗嘉浩名下的产权过户和房屋登记手续。二、罗嘉浩应于房管部门收齐办理广州市越秀区豪贤路1号1102房的产权过户登记资料并出具收件回执之日，一次性向黄澄波支付房款1600000元。三、黄澄波应于收齐罗嘉浩支付的1600000元之日，将广州市越秀区豪贤路1号1102房交付给罗嘉浩使用。四、驳回罗嘉浩的其他诉讼请求。五、驳回黄澄波的全部反诉请求。本案本诉受理费21405元，由罗嘉浩负担11580元，黄澄波负担9825元；反诉受理费1800元，由黄澄波负担。财产保全费5000元由罗嘉浩负担。
判后，罗嘉浩不服原审判决，向本院提起上诉。具体上诉事实与理由如下：一、适用法律不当。（一）、一审判决以黄澄波“主观上亦不存在拒绝继续履行合同的恶意为由，没有判定黄澄波拒不配合办理交易过户手续是违约行为，法律适用错误。罗嘉浩在一审时提出依据《合同法》要求黄澄波承担违约责任，并没有要求其承担侵权责任，而一审法院在认定黄澄波是否违约问题上，名义上适用《合同法》，实际上适用是其他的法律规范。同时，一审判决认为：“被告在合同履行过程中要求对房款交割方式进行协商是可以理解的。”“可以理解”是什么意思，一审判决没有正面回答，但从一审没有判决黄澄波承担支付违约金的责任来看，等于一审判决认可黄澄波在合同履行过程中“可以不按照约定配合上诉人办理交易过户手续”的行为不属于违约责任，而一审判决第一项却又支持了罗嘉浩的上诉请求，判决黄澄波承担过户责任的违约责任，既然没有违约，为什么还要承担违约责任，一审判决自相矛盾。罗嘉浩要求黄澄波承担违约责任合法有据，由于黄澄波违约拒不“协同”办理交易过户和产权登记的手续，从2013年4月23日起即应按照《存量房买卖合同》第十一条的约定支付违约金。罗嘉浩一审请求的金额在合同约定的范围内，依法应当受到保护。（二）、一审判决没有支持罗嘉浩要求黄澄波支付代理费的请求，适用法律不当。一审判决以罗嘉浩聘期律师所产生的费用“并非本案诉讼必要的支出费用”为由，不支持罗嘉浩要求对方承担该费用的请求与法不符，适用法律不当。二、一审判决遗漏认定黄澄波违约的事实。（一）、遗漏认定黄澄波在罗嘉浩要求其协助交易过户和房屋产权转移登记手续的时间前后通过中原公司工作网络另行挂牌交易的事实。（二）、遗漏认定黄澄波在罗嘉浩要求其协助办理交易过户和房屋产权转移登记手续的时间前后招来他人前来看房拟另行出售的事实。以上事实，罗嘉浩均在法定期限内依法向一审法院申请调查收集证据，但是没有调取，因而案件所涉重要事实被遗漏认定。（三）、没有明确认定黄澄波已经知悉罗嘉浩通知其于2013年4月22日前往房地产交易部门协同办理交易过户和房地产权属登记内容的事实。罗嘉浩在诉讼中已依法申请相关证人出庭作证，但是一审法院没有通知到庭，影响黄澄波违约事实的认定。罗嘉浩上诉请求本院：1、撤销一审判决第四项；2、判决黄澄波支付因其违约不配合进行交易过户的违约金16.5万元；3、判决黄澄波承担罗嘉浩实现本案合同债权发生的费用3万元；4、判决中原公司承担连带责任。
黄澄波二审具体答辩意见如下：一、原审判决认定签订合同的日期是“2013年2月6日”，与事实不符。二、证人吴某与邹某的证词相互矛盾，其对黄澄波不利的证词是虚假证词，不应作为证据采信。三、罗嘉浩不能在2013年4月15日完成交易过户手续，且拒不按交易习惯付款或办理资金托管，是导致其违约不能成交涉案房屋的根本原因。四、黄澄波没有任何违约行为。五、罗嘉浩没有支付房价款购买涉案房屋的诚意，其上诉目的，心怀叵测。六、《存量房买卖合同》已经于4月16日撤销网签，4月17日下午在合同没有网签的情况下，无法取得递件排队叫号。七、原审判决继续履行合同，罗嘉浩反而指责原审判决矛盾，实在是不知足。八、罗嘉浩请求按《存量房买卖合同》第八条约定计算违约金，证据不足。九、原审判决罗嘉浩在房管局收齐过户资料并出具收件回执之日支付房价款，实质上已经表明罗嘉浩没有按交易习惯履行付款义务，其行为构成违约。十、罗嘉浩请求的律师费没有合同依据与法律依据。十一、罗嘉浩的财产保全费应当由其单方面负担。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，罗嘉浩无新的证据提交本院，黄澄波则向本院提交下列证据证明其答辩理据：一、网络上下载资料，证明中介公司弄虚作假低价报网签，规避国家税费，违背诚信被处罚的事实。二、房管局的资料，证明实际上双方存量房合同在2013年4月16日就撤销了，是中原公司以罗嘉浩违约为理由撤销的。4月17日，三方去房管局的时候，已没有网签合同，任何一方都无法拿到递件号。罗嘉浩指责说黄澄波不去拿递件号，与事实不符。三、黄澄波在今年4月27日主动致函给罗嘉浩，要求罗嘉浩办理交易过户，双方办理资金托管，被罗嘉浩退件。罗嘉浩对黄澄波二审提交的上述证据不予认可。
本院认为：原审法院对罗嘉浩与黄澄波之间的合同性质、双方权利义务及合同签署日期、《收款收据》上日期的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。本案二审双方争议焦点是：黄澄波在履行合同过程中是否构成违约，是否需要承担支付违约金的义务及罗嘉浩委托律师费用是否由黄澄波负担。
关于黄澄波是否违约的问题。根据罗嘉浩与黄澄波签订的《存量房买卖合同》中约定“（1）签订本合同时支付50000元作为定金。（4）于交易过户完成当天付清楼价余款，共计1600000元。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）”，据此，双方在合同中虽约定了房款支付的时间，但并无明确约定房款交割的方式。本案出售方黄澄波在合同履行过程中担忧罗嘉浩的履约能力，一直坚持要求罗嘉浩办理资金托管或提取现金由双方看守等方式作为办理递件交易过户的前提。根据双方上述约定，在罗嘉浩仅支付5万元的定金的情况下，黄澄波就需完成交易大部分手续，且至过户完成当天才能收取到余款，而该余款达160万元，金额巨大，为此，在不确定罗嘉波能否继续履约的情况下，黄澄波向罗嘉浩提出上述协商主张合理，故本院予以采信。因双方对于房款交割方式约定不明，双方对此应进行充分的协商，在协商未确定的情况下，现本案出售方黄澄波并不拒绝继续履行合同，故罗嘉浩以黄澄波拒不办理交易过户手续为由要求黄澄波支付违约金依据不足，原审法院不予支持并无不妥。罗嘉浩上诉所称原审法院遗漏查明黄澄波违约的事实不足认定黄澄波构成违约，本院不予采纳。本案原审法院判处双方继续履约并无不当，本院予以维持。如前所述，黄澄波不承担违约责任，故罗嘉浩要求中原公司承担连带责任，无事实与法律依据，本院不予支持。
关于罗嘉浩委托律师费用的问题。从本案双方签订的合同内容来看，双方并无在合同中约定因履行不符合约定导致双方发生纠纷涉讼，胜诉一方委托律师的费用由败诉方负担，故罗嘉浩请求黄澄波支付其律师费用没有合同依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第一款：“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人”的规定，当事人、法定代理人委托诉讼代理人是“可以委托”并非“必需委托”，该委托所产的费用亦非必需产生，故原审法院认为罗嘉浩聘请律师的费用并非本案诉讼必要的支出费用并无不妥。据此，罗嘉浩以《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定，认为其因本案诉讼所生的费用属于其实现债权的有关费用应由黄澄波负担，本院不予采纳。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人罗嘉浩上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第一款及第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4200元，由上诉人罗嘉浩负担。
本判决为终审判决。