重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初19418号
原告：重庆市江北区隆友商贸有限公司，住所地重庆市江北区五里店5号，组织机构代码73981111-9。
法定代表人：李智勇，总经理。
委托诉讼代理人：王大伟，重庆渝新律师事务所律师。
被告：重庆盈田置业发展有限公司，住所地重庆市北部新区黄环北路X号，统一社会信用代码91500007907117894。
法定代表人：卿兴旺，董事长。
委托诉讼代理人：鲜连发，重庆融策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪强，重庆融策律师事务所律师。
原告重庆市江北区隆友商贸有限公司（下称隆友公司）与被告重庆盈田置业发展有限公司（下称盈田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理后，被告盈田公司在答辩期内提出了管辖异议，本院审理并作出（2016）渝0105民初19418号民事裁定，驳回盈田公司对本案提出的管辖异议。被告盈田公司不服并上诉至重庆市第一中级人民法院，该院审查后作出了(2017)渝01民辖终496号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。现本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告隆友公司的委托诉讼代理人王大伟，被告盈田公司原委托诉讼代理人宋达（重庆盛世文辉律师事务所律师，参加了第一次庭审活动，后被告盈田公司撤销了对重庆盛世文辉律师事务所的委托代理关系）及后委托的诉讼代理人鲜连发、汪强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告隆友公司向本院提出如下诉讼请求：判令被告支付原告逾期办证违约金100万元。诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年9月15日原、被告签订了《工业用房买卖合同》，原告购买被告位于重庆市北碚区蔡家岗镇“盈田﹒蔡家工谷”X-X号工业用房（建筑面积2250平方米），房款及契税、大修基金共计4935071元。合同约定交付房屋时间为2010年12月31日前，被告应当在房屋交付180天后办理《房地产权证》，如不能在约定期限内取得房地产权属证书，从逾期之日起，依人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付违约金。原告已按约支付了房款、契税、大修基金，被告于2010年12月15日向原告交付了房屋，但未按期为原告办理产权证。在原告的催促下，被告于2014年3月24日才办理了房产证。自2013年6月5日起，原告于2014年、2015年、2016年多次向被告发函，要求其支付逾期办证违约金，被告置之不理。被告违约998天，按合同约定应当支付320多万元违约金，现原告只要求被告承担违约金100万元。
被告盈田公司辩称：根据蔡家工业园区管理委员会的要求，入驻企业办理产权证须取得管理委员会的同意。管委会要求入驻企业将工商注册地址变更到厂房所在地，以满足税收落地条件。原告一直没有完成企业工商注册地址的变更，后经协调，管委会才同意办证。原告于2013年12月4日才委托被告办证，被告收到委托书后即向房管局提交了办证申请，逾期办证并非被告原因和过错，被告不应当承担违约责任。合同对逾期办证违约金的基数没有约定，被告认为应按首付款1万元为计算基数。合同约定按银行贷款利率四倍计算违约金过高，请求法院予以调整。另，原告的诉讼请求存在诉讼时效的问题。
经审理查明：2010年9月15日，原、被告签订《工业用房买卖合同》，被告将位于重庆市北碚区蔡家岗镇“盈田﹒蔡家工谷”X-X号厂房出售给原告，该厂房建筑面积2250平方米，总价款4792500元。合同第四条约定：签订合同日原告支付被告首付款100000元，2010年10月20日前支付被告购房款4692500元、税费和大修基金242571元，共计4935071元。合同第五条约定：被告应当在2010年12月31日前交付房屋，未达到交付条件的，按第八条追究被告违约责任。合同第八条约定：逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，被告应当自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。合同第十三条约定：在工业用房交付使用180日内，应办理《房地产权证》。办理《房地产权证》，由被告到房地产交易管理部门办理，原告应无条件配合，原告负担应由其承担的相关税费及工本费。如因被告的原因，致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：1、原告退房，被告在原告提出退房书面要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，按银行同意贷款利息支付违约金；2、原告不退房的，从逾期之日起，依照人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付违约金。合同附件三为“标准厂房质量保证书”，被告承诺，厂房经建设单位组织竣工验收，已报建设行政主管部门备案，并申报了综合验收，具备交付条件。
合同签订后，原告于2010年9月16日支付被告购房款10万元，2010年12月13日支付购房款4692500元及税费、大修基金242571元。2010年12月15日，原告与所购厂房区域的物管公司重庆希望物业管理有限公司蔡家工谷物业管理处签署了《盈田﹒蔡家工谷厂房验收交接表》、《业主收楼确认书》，原告接房入驻。
2011年2月17日，被告建设的重庆市北碚区蔡家镇“盈田﹒蔡家工谷二期X、X、X-X号楼”项目取得《建设工程竣工验收备案登记证》。
2013年11月22日，被告向重庆市北碚土地房屋权属登记中心申请办理重庆市北碚区蔡家岗镇嘉德大道X号X幢的初始登记（通称大证）。同年11月26日，被告领取了该幢房屋的大证。同年12月4日原告出具《委托书》，委托被告工作人员任杰为其办理蔡家岗镇嘉德大道X号X幢1号房屋的产权证书。同日，任杰持原、被告盖章确认的申请表向房管局填写了《房屋权属登记申请书》，申请事由为“商品房买卖，申请办证”。2014年3月24日，原告取得所购厂房《房地产权证》。
另查，2013年6月6日，原告按被告工商登记注册地址（重庆市北部新区黄环北路X号），通过邮政快递方式向被告寄送了《关于限期办理过户登记的通知》，要求被告履行过户义务并支付违约金。邮件查询回执显示，此通知于2013年6月7日“投递并签收”。2014年6月5日，原告通过邮政快递方式，按被告上述工商登记注册地址再寄送了《关于支付违约金的函》，主张被告逾期998天办证，要求被告支付逾期办证违约金3268325.25元。邮件查询回执显示，此函件于2014年6月5日“投递并签收”。2015年6月29日，原告再次通过邮政快递方式，按被告上述地址寄送《关于支付违约金的函》，要求被告支付逾期办证违约金3268325.25元。邮件查询回执显示，此函件于2015年6月30日“投递并签收，单位收发章”。2015年10月20日，原告又通过邮政快递方式，按被告上述地址寄送《关于要求限期支付违约金的律师函》，向被告主张违约金3268325.25元。
庭审中，被告对原告邮寄的地址没有异议，但强调没有收到相关通知和函件。
以上事实，有工业用房买卖合同、付款收据、验房交接表、业主收楼确认书、初始登记业务受理通知书、建设工程竣工验收备案登记证、房屋权属登记申请书、委托书、通知及函件、邮件查询回执及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告于2010年9月15日签订的《工业用房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已付清购房款4792500元，被告应当按约履行办理原告所购房屋产权证书的义务。
房屋交付时间的确定问题。依照合同附件三“标准厂房质量保证书”中被告的承诺，本案讼争房屋的交付条件应为具备城乡建设委员会核发的《建设工程竣工验收备案登记证》。2010年12月15日，原告与物管公司签署接房手续而入驻厂房，但因房屋尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同约定的交付条件，不属有效交房。2011年2月17日，原告所购厂房取得《建设工程竣工验收备案登记证》，被告交付房屋的条件成就，此时确定为合法的交房时间。
根据双方合同约定，被告应当在工业用房交付使用180日内，为原告办理《房地产权证》。即被告应当在2011年8月16日前为原告办理权属证书，逾期则属违约。此时，被告尚未取得销售房屋的初始登记，而初始登记系办理买受人房产转移登记的前提，致使原告房屋过户条件不成就。不能及时办证系被告原因所致，被告应当承担逾期办证违约责任。被告辩称原告未及时变更工商注册地址，不满足税收落地条件，导致园区管委会不同意办证的理由，无事实依据，亦不符合法律规定，本院对其辩解不予认可。原告举示的4份催促被告办证并承担违约责任的通知、函件，邮寄地址系被告工商登记注册地址，邮件查询回执表明已投递签收，可以确定原告自2013年6月7日至2015年10月20日期间，已多次向被告主张过权利，原告于2016年11月16日向本院提起本案诉讼，未超过诉讼时效。本院对被告提出的诉讼时效抗辩不予采信。至2013年11月26日，被告才取得房屋产权的初始登记，具备了过户条件，被告应及时通知原告提交办证申请、办理相关委托办证手续并积极申办过户事宜。2013年12月4日原告向被告出具办证委托书，可认定被告履行了通知义务，同日被告向重庆市北碚土地房屋权属登记中心提交办证申请书，至此被告的办证义务完成。房屋权属登记中心审核颁证期间，不属被告的合同义务范围，不应计入违约期间。故被告应当承担2011年8月17日至2013年12月4日期间共计840天的逾期办证违约责任。
合同第十三条第2项约定，被告逾期办证，应当从逾期之日起，依照人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付违约金。此条款未明确计算违约金的基数，属于约定不明情形，本案违约金的处理应当以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定予以调整。中国人民银行公布2014年3月期间的三年内贷款基准年利率为6.15%，则逾期贷款利率上浮30%为8%，即被告应承担的违约金为882345元（4792500元×8%÷365天×840天）。原告高于此金额的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十八条第二款的规定，判决如下：
一、被告重庆盈田置业发展有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告重庆市江北区隆友商贸有限公司逾期办证违约金882345元。
二、驳回原告重庆市江北区隆友商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取6900元，由原告重庆市江北区隆友商贸有限公司负担820元，被告重庆盈田置业发展有限公司负担6080元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 胡潇予
二〇一七年九月十九日
书记员 卢俊玲