广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法乐民初字第889号
原告广东中奥物业管理有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道伦桂路1号博澳城（东）物业管理用房。
负责人梁兵。
委托代理人吴年根，住江西省抚州市南丰县，系公司员工。
委托代理人张维云，住广东省广州市番禺区，系公司员工。
被告冼浩峰，男，1973年1月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告广东中奥物业管理有限公司顺德分公司诉被告冼浩峰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，依法由代理审判员范碧莹适用简易程序独任审判，于2015年6月19日和2015年7月8日公开开庭审理。第一次庭审，原告广东中奥物业管理有限公司顺德分公司的委托代理人吴年根、被告冼浩峰到庭参加诉讼；第二次庭审，原告广东中奥物业管理有限公司顺德分公司的委托代理人张维云，被告冼浩峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东中奥物业管理有限公司顺德分公司诉称，被告向佛山市顺德区乐从镇供销集团乐添房地产经营有限公司购买了位于顺德区金威郦都XXXXXX号房产，面积为121.98平方米。根据被告与佛山市顺德区乐从镇供销集团乐添房地产经营有限公司签订的商品房买卖合同的约定，被告应于商品房买卖合同约定的日期收楼，原告于2012年11月26日向被告邮寄催收楼通知书等相关资料，被告无正当理由未进行收楼。根据原告与佛山市顺德区乐从镇供销集团乐添房地产经营有限公司签订的金威郦都《前期物业服务合同》的约定，该房产物业服务费按1.5元／月／平方米建筑面积计算，物业服务费按每季度为一个周期交纳，业主应在每周期前10日内按时向原告交纳当周期物业服务费，逾期付款违约金的收费标准为每逾期一日加收应缴额的千分之一。原告按照合同约定为被告及小区提�物业管理服务，但被告从2012年4月1日起拖欠物业服务费共计6771元，2012年4月1日至2015年4月30日期间拖欠的物业服务费产生的违约金为4101.58元。请求法院判令：1.被告立即支付金威郦都XXXXXX物业服务费6771元；被告支付违约金4101.58元；3.诉讼费由被告承担。
被告冼浩峰辩称，被告尚未入住案涉房产，也没有进行装修，不产生物业服务费；被告经济状况出现变化，银行存款、房产都被法院查封，无力支付物业服务费；根据原告的陈述，开发商于2012年11月26日才向原告邮寄收楼通知书等材料，其要求被告从2012年4月1日起支付物业服务费不合理，因为房产尚未交付。
原告向本院提交如下证据并经庭审质证：
1.原告的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、被告的身份证复印件，证明原、被告的主体资格；
被告无异议。
2.商品房买卖合同，证明被告是案涉房产的业主；
被告无异议。
3.前期物业服务合同，证明原告与佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司开发的金威郦都小区提供前期物业服务；
被告无异议。
4.挂号信回单、收楼催收函，证明佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司委托原告于2012年11月26日、2013年7月1日及2014年11月10日向被告发出收楼催款函，其中2013年7月1日发出的退件，另外两份均已送达被告；
被告质证认为确认收到过一封收楼催收函。
5.物业服务费欠费明细及违约金，证明被告欠缴物业费明细及应承担的违约责任；
被告质证认为不清楚相关情况。
6.竣工验收备案表，证明案涉房产于2012年5月22日完成竣工验收备案；
被告质证认为不清楚相关情况。
7.通知书，证明2012年1月1日原告进入金威郦都提供前期物业服务管理，金威郦都是乐添房产公司与钜隆房产公司两个开发商共同开发的；
被告质证认为，是向乐添房产公司购买案涉房产，但该通知书是钜隆房产公司出具的，不予确认。
8.确权面积书，证明案涉房产确权的面积为109.96平方米。
被告质证认为，不清楚，付款后只到过一次案涉房产。
被告冼浩峰没有向本院提交证据。
本院对原告提交的证据认证如下：
原告提交的证据1、2、3、4、6、8，真实、合法，被告对其真实性均未提出异议，该系列证据可以证明原、被告之间存在物业服务合同关系及相关约定，与本案存在关联，予以采信；原告提交的证据5，系原告单方制作，不能真实反映被告所欠物业服务费的真实情况，本院不予采信；原告提交的证据7，并非与原告签订物业服务合同的佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司出具，该证据与本案的关联性无法确认，本院不予采信。
经审理查明，2010年7月28日，原告与佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司签订了《金威郦都前期物业服务合同》，约定佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司选聘原告对金威郦都提供前期物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，无房产证按商品房销售合同记载的建筑面积计算），高层住宅的收费标准为1.5元／平方米建筑面积／月；住宅物业服务费按每3个月为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每周期首10日内按时向原告交纳当周期物业服务费；佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司未按时交给物业买受人的物业，原告向佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公�承接该物业服务范围日至业主向佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司承接物业日期间的物业服务费用由佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司全额交纳，已向物业买受人发出交付使用通知，但物业买受人迟延收楼的除外。2010年8月15日，被告与佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会金瑞一路3号金威郦都XXXXXX的房产，商品房建筑面积为109.38平方米。双方约定佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司应当在2012年3月31日前，将已办理竣工验收备案手续，符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付被告使用。案涉房产于2012年5月22日办理了竣工验收备案手续，原告也进�金威郦都物业管理区域提供物业服务。2012年11月26日及2014年11月10日，原告受佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司的委托，向被告发出催收楼通知书，但案涉房产至今未交付，原告主张被告从2012月4年1日起无故拖欠物业费，向本院提起本案诉讼。
另查明，被告在庭审中称案涉房产已经办理房产证，但其在本院限定的期限内未提供房产证原件予以核对，应承担举证不能的不利风险，本院对原告提交的确权面积书中认定案涉房产建筑面积为109.96平方米予以确认。
本院认为，原告与佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司签订了《金威郦都前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此，《金威郦都前期物业服务合同》对被告均有约束力，原告与被告之间存在物业服务合同关系。关于物业服务费起算时间，虽然案涉房产至今未实际交付，但该房产已于2012年5月22日办理竣工验收备案手续，原告也实际对案涉物业所在的小区提供了物业服务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定以及原告与佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司签订的《商品房买卖合同》中关于房产交付的约定，房产已具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房产交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期间届满之次日起支付物业服务费。原告在本院指定的期限内，未能提供建设单位通知被告收楼的相关证据，应承担举证不能的不利风险，其主张从2012年4月1日起计收物业服务费没有相关的事实和法律依据，应从其第一次邮寄催收楼通知的次日，即2012年11月27日起计算物业服务费。被告辩称其未入住案涉房产，也没有进行装修，不应当支持物业服务费，但物业服务并非只针对某一具体的住户，原告系根据合同的约定，对被告物业所属小区的共用部分、公用设施设备、相关场地、公共绿化、车辆停放、公共秩序等进行维护和管理，被告是否实际入住，并不影响原告对上述设施、场地和区域提供物业服务，其所有的案涉物业事实上也接受了原告提供的物业服务，因此本院对被告辩称尚未入住，不应交纳物业服务费的辩驳理由不予采纳。关于物业服务费的计收标准，原告主张被告购买的案涉房产面积为121.98平方米，但其提供的确权面积书载明案涉房产的建筑面积为109.96平方米，应以此计算物业服务费，�照1.5元／平方米建筑面积／月的标准计算为164.94元／月，原告主张截至2015年4月30日的物业服务费，共29个月4天，为4805.25元（164.94元／月×29个月＋164.94元／月÷30天×4天）。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金需要当事人双方的协商约定，《金威郦都前期物业服务合同》并非原告与被告签订，该《金威郦都前期物业服务合同》中关于违约金的约定既没有经过与被告的协商，也没有明示给被告或经被告确认，原告以此作为计算违约金的依据，剥夺了被告的权利和加重了被告的负担，对原告的违约金请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告冼浩峰于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告广东中奥物业管理有限公司顺德分公司截至2015年4月30日止物业服务费4805.25元。
二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为35.91元（原告已预交），由被告冼浩峰负担11元，由原告广东中奥物业管理有限公司顺德分公司负担24.91元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 �碧莹
二〇一五年七月十四日
书 记 员 杨 德 超