北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第6491号
上诉人（原审原告）张淑英，女，1933年4月25日出生。
委托代理人师国荣，北京市丹宁律师事务所律师。
委托代理人张丽云（张淑英之女）。
上诉人（原审被告）王治平，女，1955年4月13日出生。
委托代理人魏崇德，北京圣斯历律师事务所律师。
委托代理人刘浩鑫，北京圣斯历律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）毕全力，男，1953年6月24日出生。
上诉人张淑英、王治平均因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第04914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张淑英之委托代理人张丽云、师国荣，上诉人王治平之委托代理人魏崇德、刘浩鑫，被上诉人毕全力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张淑英在一审法院诉称：1993年7月13日，我与毕全力签订买房宅地契约，约定将我名下宅基地及地上房屋三间（现位于北京市海淀区200号）卖给毕全力，价款为4000元。事后，在我不知情的情况下，毕全力又将宅基地及房屋转卖给王治平。后王治平与邻居王炳库对宅基地重新进行过划分，现争议宅基地及房屋由王治平实际占有使用，拆迁规划出台后，我多次找王治平协商拆迁补偿的分配，但王治平均予以拒绝。我认为我与毕全力、毕全力与王治平之间签署的买卖协议，均违反了法律的强制性规定，应属无效合同。现房屋及院落均已被拆除。综上，为维护我的合法权益，故诉至贵院。现诉讼请求：1、确认我与毕全力、毕全力与王治平之间的买卖协议无效；2、本案诉讼费由毕全力、王治平承担。
毕全力在一审法院辩称：1993年我与张淑英签订买房宅地契约，约定我以价款4000元购买其名下的宅院（含三间北房）。购买后我考虑距离远的问题，经人介绍我又卖给了王治平，王治平通过介绍人给了我10000元，我与王治平之间没有书面合同，我将与张淑英签订的合同给了王治平。关于涉案协议的效力，由法院判定。
王治平在一审法院辩称：张淑英与毕全力之间的买卖合同，是他们之间的事情，我没有和张淑英及毕全力之间产生任何权利义务关系。毕全力陈述的经他人介绍将张淑英的房子出卖给我的事实不存在，我也不认识毕全力。故张淑英起诉毕全力房屋买卖问题与我无任何关系，也无事实根据，张淑英起诉应予以驳回。
一审法院认为：本案中，毕全力自张淑英处购得涉案宅基地及其上房屋后，主张转卖给王治平，双方之间无书面买卖合同，虽王治平否认与毕全力之间存在买卖关系，但综合各方当事人陈述、证人证言、涉案宅基地使用沿革等情况，并不妨碍法院对毕全力与王治平之间存在买卖关系予以确认。在不违背国家法律前提下成立的合同，应受到保护。本案中，张淑英与毕全力关于买卖北京市海淀区200号院落及房屋的协议，毕全力与王治平之间关于买卖北京市海淀区200号院落及房屋的协议，均系双方当事人真实意思表示，该协议书主要内容各方已履行完毕，王治平在本案所涉院落得到了相关行政部门的审批后进行了房屋建盖，因此法院认定关于该房屋的买卖协议合法有效，各方均应本着诚信原则，履行义务。张淑英主张其与毕全力之间、毕全力与王治平之间协议无效，缺乏相应的法律依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回张淑英要求确认其与毕全力所签买房宅地契约无效、毕全力与王治平房屋买卖协议无效等全部诉讼请求。
张淑英、王治平均不服一审判决，向本院提起上诉。
张淑英请求法院撤销原判，依法改判支持我方一审中的诉讼请求。张淑英的上诉理由是：王治平提交的《规划许可证》不能证明其已经取得宅基地，并不符合1989年实施的土地管理法的规定程序；该买卖合同未向村集体申请，未经海淀区人民政府的审批，一审法院法律适用有误，应确认合同无效。
王治平上诉请求法院依法对一审中认定的事实予以纠正。王治平的上诉及答辩理由是：一审法院认为王治平与毕全力之间存在房屋买卖合同关系，与事实不符，根据《规划许可证》，可以证明，宅基地是村里审批给我的。
对此，张淑英答辩称，不同意对方的上诉请求，对方陈述不实。
毕全力答辩称，本案结果跟我无关，但是我的确是从张淑英手中买下房屋转卖给了王治平。
本院经审理查明，1993年7月13日，张淑英与毕全力签订买房宅地契约，内容为：现有毕全力购买海淀区张淑英房宅地一座（有房三间），买价4000元。契约上有时任村支部书记张绍元签字。契约签订后，毕全力支付张淑英购房款共计4000元，张淑英将上述房屋3间及院落交付毕全力。
毕全力对于房屋买卖的过程陈述如下：自张淑英处购买宅院后将上述院落及房屋通过朋友介绍转卖王治平，王治平支付购房款10000元，双方之间无书面买卖合同。一审庭审中，张淑英申请张绍元作为证人出庭，张绍元主张其曾担任村支部书记，系张淑英与毕全力之间买卖的见证人，后王治平在毕全力所购宅基地上建盖房屋，涉案宅基地除张淑英、毕全力、王治平之外无其他人使用过。
王治平为主张其取得宅基地是经过合法审批从村集体组织取得，在一审中提交《海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证》，该《规划许可证》封面显示的出具单位为海淀区规划管理局，”户主姓名”为王治平。在”乡审批意见”一栏中显示”同意建房200平米”，落款时间为1998年12月7日，其上有”上庄乡人民政府土地规划科”公章。但该《规划许可证》中，”院落尺寸”一栏有修改，修改后的尺寸与四至关系图不一致。”区规划审批意见”一栏内容为空白，海淀区规划管理局并未出具任何意见，其上亦无村委会的意见。
此后，王治平在本案所涉院落即北京市海淀区200号内新建2层楼房。该院落现已拆迁，王治平获得拆迁补偿。
另查明，张淑英户籍所在地为北京市海淀区，农民户口；毕全力户籍所在地为北京市海淀区，1993年时已为居民户口；王治平户籍于2006年迁至诉争院落，居民户口。
上述事实，有当事人的陈述、买房宅地契约、农村私有房屋建设工程规划许可证、证人证言等证据在案佐证。
本院认为，本案的事实争议焦点在于，王治平取得诉争房屋是通过买卖行为取得还是村集体经济组织直接将宅基地审批给王治平。根据现有的证据，当事人张淑英的陈述、毕全力的陈述、”买房宅地契约”、证人证言等证据之间能够互相印证，证明王治平取得诉争房屋是通过买卖合同从毕全力一方取得。王治平主张宅基地是直接由村集体经济组织审批的，首先，其提供的证据《规划许可证》并非针对宅基地审批，其次，王治平户籍于2006年才迁至诉争院落，且其户口一直为城镇居民户口，而《规划许可证》上的时间为1998年12月7日，当时户口尚未迁入，故集体经济组织不可能直接将宅基地审批给非本村户口的居民王治平。王治平对其主张应当承担举证不能的不利后果，一审法院认定毕全力自张淑英处购得涉案宅基地及其上房屋后，将房屋转让给王治平，毕全力与王治平之间存在房屋买卖合同，并无不当，王治平的上诉请求缺乏事实依据，不予支持。
针对王治平一审中提交的《规划许可证》，本院认为，首先，《规划许可证》中”院落尺寸”一栏有修改，修改后的尺寸与四至关系图中的显示不一致；其次，作为本应由海淀区规划管理局出具的《规划许可证》，但海淀区规划管理局并未发表任何意见，王治平亦无证据证明村集体经济组织对于建房行为的认可，所以即使”乡人民政府土地规划科”公章为真实的，该《规划许可证》并不是一个内容完整的行政审批手续；再次，规划建房的审批与农村宅基地上房屋转让的审批是不同的法律程序，宅基地上房屋买卖还涉及农村宅基地的交易，不能以规划建房审批的存在就推定房屋交易审批的存在。
原《中华人民共和国土地管理法》（1988年）虽对农民与城镇居民之间的宅基地房屋交易的效力没有明确的规定，但该法第四十一条规定：”城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。”再结合我国土地所有制度的规定，故农民与城镇居民之间的农村房屋买卖合同，一般应认定无效。
本案中，张淑英与毕全力、毕全力与王治平之间分别存在一个关于买卖北京市海淀区200号院落及房屋的协议，两个合同均未经过农村房屋买卖的合法审批手续，其本身违反法律、行政法规和国家有关规定，王治平亦不存在回乡落户的退伍军人等特殊情况，故张淑英与毕全力、毕全力与王治平之间的协议均应认定为无效。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，张淑英的上诉请求，本院予以支持。王治平的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第04914号民事判决；
二、张淑英与毕全力之间签订的《买房宅地契约》、毕全力与王治平之间关于北京市海淀区200号的房屋买卖协议无效。
一审案件受理费七十元，由王治平负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由王治平负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 朱文君
二〇一四年八月一日
书 记 员 杜 莹