广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤09民终882号
上诉人（原审原告）柯文基，男，汉族。
上诉人（原审原告）易小活，女，汉族。
委托代理人陈远森，男，汉族。
上诉人（原审被告）茂名市瑞恒房地产开发有限公司，住所地：茂名市。
法定代表人梁增瑞。
委托代理人卢艺，广东海日律师事务所律师。
上诉人茂名市瑞恒房地产开发有限公司（以下简称瑞恒公司）与上诉人柯文基、易小活因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2015）茂南法民二初字第722号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审查明，2012年7月31日，瑞恒公司与柯文基、易小活签订《商品房买卖合同》，柯文基、易小活向瑞恒公司购买位于茂名市XX区XX街XX大院XX号XX房商品房，房屋的总价款为513820元。瑞恒公司于签订合同当天将上述房屋交付给柯文基、易小活使用。
柯文基、易小活与瑞恒公司签订的商品房买卖合同第十五条约定：关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、买受人必须在出卖人将商品房交付使用前指定期限内一次性付清办理产权登记所需的税费和全部房款及签定面积差异退补协议，否则出卖人有权拒绝为买卖人领取契证而不承担本条的违约责任。
商品房买卖合同附件四合同补充协议第8条约定：买受人须在付清房款60天内根据房产局和国土局办理房地产权证和国有土地分割证所需资料（身份证复印件、购房合同、办证相关费用等资料）提交给出卖人，如买受人逾期超过30天，买受人须按该房产成交价总额的每日万分之一向出卖人支付违约金，由此引起的一切后果均与出卖人无关。
柯文基、易小活于2012年9月5日向瑞恒公司一次性预交办证费25690元。柯文基、易小活认为其在签订合同后严格按约定履行了合同的各项义务，但瑞恒公司不按约定时间为柯文基、易小活办理房地产权属证书是违约行为，故向原审法院起诉，请求判令瑞恒公司向柯文基、易小活支付24个月的延期办理房地产权属证书（房产证）的违约金24000元（按每月1000元计）；瑞恒公司承担本案诉讼费用。柯文基、易小活在一审庭审中申请变更第一项诉讼请求为判令瑞恒公司向柯文基、易小活支付24个月的延期办理房地产权属证书（房产证）的违约金36995.04元（按每月1541.46元计）。
原审认为，柯文基、易小活与瑞恒公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，依法成立生效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。关于本案的诉讼时效问题，瑞恒公司主张本案是诉讼时效起算点为房屋交付使用之日即2012年9月21日后360日，即从2013年9月15日起计算2年的诉讼时效，但柯文基、易小活提起本案诉讼的日期为2015年11月9日，明显已超过法定诉讼时效，故依法应予驳回柯文基、易小活的诉讼请求。由于瑞恒公司未能提供证据证明其已在2012年9月21日后360日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，柯文基、易小活未能知道其权利被侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案柯文基、易小活的起诉并未超过诉讼时效，对瑞恒公司此项主张，不予支持。根据双方的约定，应按柯文基、易小活已付房价款的0.1%（即513820元×0.1%=513.82元）向支付违约金。关于柯文基、易小活主张应根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条的约定计算违约金的问题。首先，《商品房买卖合同》第十五条的条款虽然为格式条款，但该条款并未免除瑞恒公司责任或加重柯文基、易小活责任，也未排除柯文基、易小活主要权利，故该条款对双方是有法律效力。其次，瑞恒公司只是代为办理房地产权属证书，是否已经办理房地产权属证书，并不影响柯文基、易小活对房屋的使用，也不影响房屋的市场流转，瑞恒公司的行为并未对柯文基、易小活造成严重的实际损失，并不违反合同法中公平原则和诚实信用原则。故本案应根据《商品房买卖合同》第十五条计算违约金。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，判决：限被告茂名市瑞恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金513.82元给原告柯文基、易小活。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因适用简易程序减半收取案件受理费362元（原告已预付），由被告茂名市瑞恒房地产开发有限公司负担25元，由原告柯文基、易小活负担337元。被告茂名市瑞恒房地产开发有限公司应负担之受理费在履行本判决义务之时一并径付原告柯文基、易小活，本院不作另行退收。
判后，上诉人瑞恒公司不服原审判决，向本院上诉称：一、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，瑞恒公司应在2012年9月30日加上360日内（即2013年9月25日前）办理备案，如果没有备案则视为瑞恒公司违约，柯文基、易小活对瑞恒公司是否在2013年9月25日前为其办理备案是可以预见的，也是知道的，只要超出该期限办理备案手续，柯文基、易小活就应当知道自己的要得被侵害，对此瑞恒公司无须举证证实。但柯文基、易小活于2015年11月9日才向原审法院提起诉讼，明显已超过法定诉讼时效。二、为业主办理房产证需要整体办理，但部分业主经瑞恒公司反复多次催促都未能按时缴付办证所需的专项维修资金，导致瑞恒公司需提交给房管部门的资料不齐全，未能在约定时间内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，故责任不应当由上诉人承担。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判驳回柯文基、易小活的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。
柯文基、易小活对瑞恒公司的上诉答辩称：1.本案没有超过诉讼时效，因为《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定第2点，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%支付违约金的条款无效，《合同法》第39条第1款规定，采用格式条款定合同的，提供格式条款的一方应该遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，双方签订的《商品房买卖合同》多处充满了不平等条款，《购房合同》第7条买受人逾期付款违约责任，逾期60天内至本合同规定的应付款期限的第2天内至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二十的违约金，513820元总价，假如买受人违约，每天要支付的违约金是1027.64元，如果出卖人违约，按照《商品房买卖合同》第9条，出卖人支付的违约金标准每月仅仅是500元，即每日万分之0.32，相比较简直天地之差，更离谱的是根据《购房合同》关于产权的约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%支付违约金，即支付513.18元给买受人后，无论违约多少时间，也不需要负任何责任，出卖人该格式条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，极大减轻了自身的违约责任，严重违反了《合同法》的公平原则，根据《合同法》第40条规定，该条款无效。在条款无效的情况下，因为被上诉人的违约行为处于持续状态，我方要求被上诉人赔偿起诉之前两年内的违约金符合法律规定。2.住户买房后都想尽快完成交易取得房产证，被上诉人第2点上诉理由无理。
上诉人柯文基、易小活不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院认定瑞恒公司只是代办房地产权属证书，是否已经办理证书不影响柯文基、易小活对房屋的使用，也不影响房屋的流转，更没有造成严重的实际损失，上述认定极其错误。二、瑞恒公司通过格式条款免除其延期办证的违约责任，按照合同的约定，就算瑞恒公司永远不办理权属登记资料报登记机关备案，就算柯文基、易小活永远无法取得房产证书，瑞恒公司也仅须赔偿513.82元的违约金，这有违公平原则。三、根据合同法及商品房买卖合同的司法解释，本案的违约金约定过低，应按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收使其贷款利息的标准计算。综上，请求二审法院：1、撤销原判，依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
瑞恒公司对柯文基、易小活的上诉答辩称：柯文基、易小活的上诉请求没有理由，请二审法院予以驳回。柯文基、易小活在上诉状所列法律不适用本案，本案应该依照双方合同的约定进行处理。一审法院不存在有违公平正义的原则，合同的约定是双方自愿、合法有效的。当然我们也不认同一审判决，理由详见我方的上诉状。
经审理查明，原审认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，瑞恒公司提供了《瑞宝花园房产证复印件签收表》，证明本讼争的房屋产权证书复印件已于2016年5月17日由易小活签领。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、柯文基、易小活的起诉是否已超过诉讼时效期间。二、瑞恒公司是否构成违约。三、一审认定的违约金数额513.82元是否过低。
一、关于柯文基、易小活的起诉是否已超过诉讼时效期间的问题。
双方《商品房买卖合同》第十五条（关于产权登记的约定）第一款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2、3项处理”，该条款一方面约定了出卖人将产权资料备案的时间，另一方面也约定了如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书出卖人应承担的违约责任，但双方均没有约定取得房地产权属证书的期限，双方在合同约定的“规定期限”不明确，本案无法认定办理权属证书的具体时间。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六十一条第一款第（四）项的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，本案中双方对履行期限的约定不明确，瑞恒公司可以随时履行，柯文基、易小活也可以随时要求履行。但双方又在合同中约定了出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，权属资料未登记备案是无法取得房屋权属证书的，这属于事实上的履行不能，也应该认定是双方协商一致在登记备案日前出卖人不负有办理权属证书的义务。在约定的登记备案期限届满之日起，瑞恒公司负有办理本案涉案房屋权属证书给柯文基、易小活的义务，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，本案的履行宽限期如果从合同订立之日起90日明显不符合双方合同中关于交房后360日登记备案的约定，因此本院根据关于商品买卖的相关法律规定，确定本案办理房屋权属证书的履行宽限期为登记备案履行期届满之日起90日内。本案的房屋交付日为2012年9月21日，登记备案履行期届满日为2013年9月15日，办理房屋权属证书的履行宽限期为2013年12月14日，至柯文基、易小活向一审法院提起本案诉讼，未超过两年的诉讼时效期间。
二、关于瑞恒公司是否构成违约的问题。
双方虽然没有约定办理房屋产权证书的期限，但出卖人办理房屋权属证书给买受人属于出卖人应负的合同义务。本案办理房屋权属证书的履行宽限期为2013年12月14日，2015年8月18日瑞恒公司才办理了本案涉案的房屋权属证书，明显违约，应承担相应的民事责任，原审法院认定瑞恒公司违反合同约定正确，本院予以维持。
三、关于一审认定的违约金数额513.82元是否过低的问题。
柯文基、易小活主张合同中关于迟延办理权属证书违约金的约定过低，根据合同法的规定应予以适当调整。本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第十五条关于：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及第十七条关于：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定可知，物权转让合同自订立之日起生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明，即物的对世权，办理不动产权属证书即享有对抗效力，即享有对抗第三人的效力，但在本案中没有第三人对涉案房屋主张权利，因此应认定没有办理权属证书不影响柯文基、易小活享有涉案房屋的物权。其次，物权是指对物享有占有、使用、收益、处分的权利。本案中，瑞恒公司在合同签订日已交付房屋给柯文基、易小活占有、使用及收益，虽然未办理权属证书，柯文基、易小活对涉案房屋的处分权有所欠缺，但柯文基、易小活也没有举证证实因处分权欠缺而导致其损失的事实。最后，双方在合同中约定了迟延办证的违约责任，在合同有效的情况下，双方均应严格履约，柯文基、易小活认为约定的违约金过低而要求调整，但未能举证证实，就应承担举证不能的法律后果，因此对其主张，本院不予支持。一审认定违约金513.82元正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费774元，由茂名市瑞恒房地产开发有限公司负担50元，柯文基、易小活负担724元。
本判决为终审判决。
审判长 庞健军
审判员 黎湛红
审判员 徐金信
二〇一六年八月十六日
书记员 许增海
书记员 张淑贞