温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温龙民初字第543号
原告：陈国胜。
委托代理人：陈德其。
被告：温州市锋利织造有限公司。
法定代表人：陈国锋。
原告陈国胜为与被告温州市锋利织造有限公司（以下简称：温州峰利公司）、第三人李欣励、温州市龙湾区人民政府海滨街道办事处（以下简称：海滨街道办）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年6月26日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员陈庆云适用简易程序审理。审理中，原告于2014年7月4日申请撤回对第三人李欣励、海滨街道办的起诉；本院于2014年7月21日作出（2014）温龙民初字第543号民事裁定书，准许原告陈国胜撤回对第三人李欣励、海滨街道办的起诉。后因案情复杂，本院于2014年8月11日作出（2014）温龙民初字第543-1号民事裁定书，裁定本案转为普通程序，由审判员陈庆云担任审判长，与人民陪审员吴渊颖、陈进波组成合议庭审理。后因工作关系，变更由审判员金丛担任审判长，与人民陪审员吴渊颖、陈进波组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行了审理了本案。原告的委托代理人陈德其到庭参加诉讼，被告温州峰利公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2009年8月23日，温州市瓯海永前塑鞋厂（以下简称：永前塑鞋厂）将其投资建造的坐落于温州市龙湾区海滨街道蟾钟村南安路占地面积约2亩的厂房（以下简称：涉案厂房）及80千瓦变压器转让给被告所有。2011年7月4日，被告又将该涉案厂房及变压器作价200万元转让给原告所有，双方签订《厂房转让协议书》。协议签订后，被告将涉案厂房及相关手续交付给原告。原告接收涉案厂房后，将涉案厂房出租给了案外人张作晓、郑嗣国使用；经原告同意，张作晓、郑嗣国将工商登记经营场所地址变更为承租地址，原登记在温州市瓯海永前塑鞋厂名下的变压器变更登记到张作晓经营“温州市龙湾区作晓锁具配件加工厂”名下。后因蟾钟村工业区整体搬迁工程建设需要，海滨街道办征收了涉案厂房，按规定应当向原告发放房屋征收补偿、一次性货币安置费、奖励等共计1115964元。涉案厂房拆除后，海滨街道办向原告发放了厂房腾空费334789元，剩余房屋征收补偿款781175元海滨街道办以拆迁厂房归属不清为由拒绝向原告发放。原告为此诉请判令：1.确认2011年7月4日原告陈国胜与被告温州市峰利织造有限公司签订的《厂房转让协议书》合法有效；2.本案诉讼费由被告负担。
庭审中，原告补充陈述：一、涉案厂房产权证没有初始登记，建造于上世纪七、八十年代，原始建造单位为永前塑鞋厂；2009年8月23日，永前塑鞋厂将涉案厂房转让给被告温州峰利公司；2011年7月4日，被告将涉案厂房转让给原告，除于2011年7月中旬交付涉案厂房外，交付的相关手续包括永前塑鞋厂与被告的协议、被告向永前塑鞋厂支付转让款的收据及土地征用的手续。二、2010年6月份、8月份，被告温州峰利公司分两次向原告陈国胜个人借款合计200余万元，原告陈国胜将款项打给被告温州峰利公司的出纳陈秀丽（陈秀丽同时是被告温州峰利公司法定代表人陈国锋的妹妹），当时有出具借条，后归还部分，余欠200万元。双方经协商，被告将涉案厂房作价200万元转让给原告陈国胜，借款债权与转让款债务抵消，借条当场撕毁。三、《厂房转让协议书》是在被告温州峰利公司财务办公室签订，其当时的经营地址就在涉案厂房内，签订协议书时陈国锋、陈学塘都在场，陈学塘与陈国锋是父子关系，故在协议书甲方处签字。四、2013年4月23日，海滨街道办与原告签订《工业用房征收补偿安置协议书》，2013年4月底，涉案厂房被拆除，现已不存在。在支付补偿款过程中，因案外人李欣励主张其已购买涉案厂房（原告认为其主张不能成立），海滨街道办才以权属争议为由，暂不支付剩余补偿款，并表示如法院确认合同有效，原告就可以领取补偿款。
被告在本院指定的答辩期限内未提出答辩意见，亦未到庭发表答辩意见。被告法定代表人陈国锋庭后到庭表示：一、温州峰利公司原来股东是我、我父亲陈学塘、我母亲林永花三人，是家庭企业，主要由我父亲陈学塘负责经营；后温州峰利公司股东变更为我和我母亲林永花两人，我父亲陈学塘虽在温州峰利公司没有名字，但温州峰利公司实际还是他负责，公司的公章也都在他手里。二、我父亲陈学塘被判无期徒刑，现在服刑；我被判有期徒刑，2014年4月刑满释放，现没有固定的居住地点。三、原告要求确认的《厂房转让协议书》落款处“陈国锋”三个字并不是我签的，我在今天之前从没有看到过该协议书，该协议书如何形成我不知道，我也没有在场；所谓厂房转让给原告陈国胜抵债的事情我也没有听说，我只是听说原告陈国胜曾有将上述厂房出租，并收取租金；原告陈国胜有钱借给我父亲陈学塘属实，但具体金额我不知情。另外，温州峰利公司从上家买入涉案厂房也是我父亲陈学塘经手，上家永前塑鞋厂与温州峰利公司签订的《厂房转让协议书》落款处“陈国锋”三个字也不是我签的，但涉案厂房买入及后来实际使用我是知道的，具体买入金额我不清楚。四、原告要求确认《厂房转让协议书》有效，因该协议书是我父亲陈学塘经手签字、盖章，我没有经手，也不知道，具体由法院依法判决。
原告为证明其主张，提供了如下证据：1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格。2.被告企业登记基本情况、组织机构代码证，证明被告的主体资格。3.《厂房转让协议书》；4.非公司企业法人基本情况，证明温州市瓯海永前塑鞋厂将涉案厂房转让给被告所有的事实。5.领款凭证，证明被告已向温州市瓯海永前塑鞋厂支付厂房转让款的事实。6.《厂房转让协议书》，证明被告将厂房转让给原告所有的事实。7.银行转账凭证，证明原告将厂房转让款支付给被告。8.《厂房租赁协议书》，证明厂房转让后，原告将涉案厂房出租案外人张作晓、郑嗣国使用。9.银行转账凭证，证明案外人张作晓、郑嗣国向原告支付租金。10.个体户营业执照，证明张作晓、郑嗣国将经营地点变更到涉案厂房所有地。11.国家建设征用土地申请表；12.收款收据；13.关于要求厂房基地分割的报告，证明原告受让涉案厂房后，被告已将涉案厂房相关手续交付给原告，温州市胶鞋厂于1987年征用了瓯海县沙前乡蟾钟7.17亩土地，1997年温州市瓯海永前塑鞋厂从温州市胶鞋厂分割厂房一幢，占地面积1.95亩，建筑面积1300平方米（即涉案厂房）。14.收据，证明原告受让厂房后，已向村委会缴纳支农金。15.权属公告，证明原告在厂房拆迁时，已登报公告，期间无人对厂房权属提出异议。16.客户变更用电申请表，证明原登记在温州市瓯海永前塑鞋厂的变压器经原告同意，变更到承租人温州市龙湾永兴作晓锁具配件厂名下。17.征收补偿安置协议书；18.海滨街道办事处证明，证明涉案厂房已被拆迁及补偿款情况。19.民事判决书，证明法院已认定被告温州峰利公司将涉案厂房转让给原告的事实。
上述证据经庭审出示质证，被告没有到庭，视为放弃质证权利。本院审查认为，证据1、2符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。证据3-5真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据6有关落款处甲方“陈学塘”、“陈国锋”名字的书写，原告方庭审陈述系该两人书写；但本院在庭后审查原告起诉时曾作为证据提供、庭审中又表示撤回的一份2012年8月17日陈学塘在公安机关的《询问笔录》时发现，陈学塘曾陈述到“陈国锋和我自己的签字都是我签的”，本院遂就此于庭后再次征询原告意见，原告又表示“《厂房转让协议书》上落款处甲方陈学塘、陈国锋两个名字都是陈学塘书写，因该两人是父子关系，陈国锋表示由其父陈学塘代签，被告温州峰利公司的公章则是陈国锋拿来盖的”；结合被告温州峰利公司法定代表人陈国锋庭后到庭陈述的“《厂房转让协议书》落款处甲方陈国锋三个字并不是我签的，我在今天之前从没有看到过这份协议书，协议书如何形成我不知道，我也没有在场”的内容，该《厂房转让协议书》的形成过程存在部分疑点，至于此节对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据7真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据8-10、14、16涉及原告与案外人就涉案厂房租赁及支农金交纳、变压器户名变更事宜，与本案合同的成立及效力问题缺乏关联，本院在本案中不予审查。证据11-13真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据15形式真实性应予确认，但不动产权属的取得或变更，并不以登报公告期间无人异议为充分条件，其证明力本院不予确认。证据17、18真实性应予以确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据19系另案判决，经查该判决因当事人上诉并未生效，且经温州市中级人民法院审理，已裁定发回重审，原告的证明主张本院不予采纳。
根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：浙江省温州市中级人民法院2013年11月12日作出的（2013）浙温刑初字第94号、181号刑事判决书查明“2008年至2011年4月，被告人陈学塘、陈国锋、陈秀丽为筹集资金用于生产经营及支付前期借款本息，以高额利息为诱饵，向张某某等47名不特定人员吸收存款共计43430.88万元……案发后尚有32798.55万元未能归还”、“被告人陈学塘的供述，对自己向上述被害人借款及欠款金额等事实供认不讳，且已支付巨额利息，利息支付至2011年4月止。自己负责经营的企业有：龙湾沙南纺织厂、龙湾海滨铜棒厂、温州峰利公司、龙菲尔公司、绍兴市锋利公司、绍兴市正大利公司、温州隆丰经贸公司等”、“被告人陈国锋、陈秀丽的供述，供认2006年，父亲陈学塘盲目扩大生产经营……资金方面出面困难。2008年，父亲开始借钱，将部分借款用于公司正常经营，部分用于归还前期借款及支付利息。后来有出借人认为父亲年龄较大，要求以两人名义出具借条……龙湾沙南纺织厂、龙湾海滨铜棒厂、温州峰利公司、龙菲尔公司、绍兴市锋利公司、绍兴市正大利公司等均由父亲实际控制和经营，上述公司所需资金、原材料及销售、货款回收等都由陈学塘具体负责”，并认为“被告人陈学塘、陈秀丽、陈国锋违反国家金融管理法律规定，向社会公众吸收资金，扰乱金融秩序，数额巨大，其行为均已构成非法吸收公众存款罪……被告人陈秀丽、陈国锋协助陈学塘吸收公众存款，在共同犯罪中起次要作用，均属从犯”，分别判处陈学塘有期徒刑八年、陈秀丽有期徒刑三年、陈国锋有期徒刑一年六个月（及罚金若干，陈学塘另犯诈骗罪被判处无期徒刑）。该判决现已生效。
另查明，原告曾持有原件的一份《厂房转让协议书》载明“出让方（甲方）：温州市峰利织造有限公司；受让方（乙方）：陈国胜；2009年8月23日甲方从温州市瓯海永前塑鞋厂受让位于蟾钟村南安路的厂房一座……一、基本情况。1.甲方自愿将位于温州市龙湾区海滨街道蟾钟村南安路的厂房（以实物为准）及80千瓦变压器转让给乙方所有；2.厂房共有七间三层和九间二层各一幢，并有传达室、仓库等配套设施，另有80千瓦变压器一个；3.厂房四址，东至新华鞋厂，北至泛太箱包厂，南至道路，西至李永玉厂，占地面积约2亩。二、转让款、支付方式及其他费用。1.厂房（包括附属设施）及变压器转让款为200万元；2.转让款折抵甲方先前欠乙方200万元的借款，自合同签订时起，厂房（包括附属设施）及变压器所有权归乙方所有，甲方欠乙方的债务消除；3.厂房转让后，应向蟾钟村缴纳的每亩每年13000元管理费由乙方负担，2011年度的村管理费由甲方支付。三、其他。1.该厂房尚无土地、房产权属证书，今后如国爱法律政策允许乙方办理土地使用权、房产所有权登记的，甲方应当无条件协助乙方办理，不得借故推脱，亦不得索取报酬，因办理产权手续而产生的相关费用，由乙方承担；2.若因政府规划或政策需要，政府部门决定将土地征用或厂房拆迁的，因征用或拆迁所获得的补偿待遇均归乙方所有；3.甲方保证乙方对该厂房、变压器及其他附属设施享有完整的所有权，今后若有海滨街道蟾钟村村委会、老人协会、蟾钟村村民或其他人对该厂房主张权利，甲方应当出面解决，出面解决费用由甲方承担，若有甲方的其他债权人对厂房主张权利，甲方亦应当出面解决，保障乙方对厂房的使用、处分、管理、受益及其他权利；4.本协议书签订之日，甲方将该厂房相关手续交付给乙方持有。四、违约责任。1.本协议签订后，甲方不同意转让或不配合办理厂房、土地权属证书的，应当向乙方支付违约金400万元，且甲方欠乙方的200万元欠款不消除；2.若出现第三条第三款的情况，甲方故意推脱不履行义务的，应当承担乙方为此所支付的相关花费；3.由于甲方原因，乙方不能正常使用上述厂房及变压器，乙方有单方解除本协议权利，甲方违约责任，按本协议第四条第一款规定执行等”。该《厂房转让协议书》落款处甲方一栏“陈学塘”、“陈国锋”均为陈学塘书写，并盖有被告温州峰利公司公章。
2013年4月16日，海滨街道办作为甲方，原告作为乙方，双方签订《工业用房征收补偿安置协议书》，约定“甲方为加快龙湾区海滨街道蟾钟村工业区整体搬迁工程建设需要，需征收乙方坐落在海滨街道南安路25-9号的工业用房……一、被征收房屋概况。乙方被征收房屋总建筑面积2226.85平方米中违章90前档面积833.39平方米。二、房屋征收补偿……三、一次性临时安置费……五、奖励补助……货币总补偿款计1115964元。六、补偿款支付方式：自本协议签订之日起15日内支付总补偿款30%计334789元给乙方，自本协议签订之日起6个月支付总补偿款的70%计781175元给乙方”。该《工业用房征收补偿安置协议书》签订后，原告将其持有的上述《厂房转让协议书》及其持有的前一手转让相关手续（即2009年8月23日温州市瓯海永前塑鞋厂与温州峰利公司签订的《厂房转让协议书》及相关材料）提交给海滨街道办；海滨街道办已支付原告334789元，余款781175元尚未支付；涉案厂房现已拆除。
本院认为：原告诉请确认《厂房转让协议书》（即落款时间为2011年7月4日，甲方为被告，乙方为原告）有效，本院从以下三方面分析。
首先，原告虽曾持有《厂房转让协议书》原件并据此与海滨街道办签订了《工业用房征收补偿安置协议书》、领取了部分补偿款，但前述证据分析时已经提及，该《厂房转让协议书》的形成过程存在部分疑点。
其次，即使上述疑点不影响《厂房转让协议书》的真实性，根据《厂房转让协议书》的内容，其实质应是一份以物抵债合同，即被告以其向他人购买的厂房抵销其欠原告的借款债务，而非普通的房屋买卖合同。根据债法原理，以物抵债合同属于实践性合同，以不动产抵债，合同自办理不动产物权转移登记手续起成立；以动产抵债，合同自动产交付起成立。本案中，用于抵债的物为厂房，系不动产，其本身尚未办理权属登记，更未办理物权转移登记手续，故以物抵债合同尚未成立，确认有效的前提尚不具备，原告无法据此强制要求被告继续履行以物抵债合同，也不能据此主张所抵之物的所有权归自己享有。
第三，根据生效刑事判决查明的事实，2008年至2011年4月陈学塘、陈国锋、陈秀丽系为筹集资金用于生产经营及支付前期借款本息向公众吸收存款4.3亿余元，而陈学塘负责经营的企业包括被告温州峰利公司，涉案厂房虽系以被告名义向他人购买，但购买时间2009年8月23日在上述陈学塘等人非法吸收公众存款的时间段内，现陈学塘等人非法吸存未能归还金额高达3.2亿余元，综合上述情况，不宜将涉案厂房视为被告的独立财产，亦不宜确认《厂房转让协议书》有效，否则将损害其他债权人利益，有违公平原则。
综上，原告诉请确认《厂房转让协议书》有效，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈国胜的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告陈国胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 金 丛
人民陪审员 吴渊颖
人民陪审员 陈进波
二〇一五年二月十六日
书 记 员 王赛娜
代书 记员 章 特