山东省青岛市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）青民再终字第180号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：刘臻。
委托代理人：黄纯阳，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。
委托代理人：刘鹏，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：钢铁研究总院青岛海洋腐蚀研究所。
法定代表人：韩冰，所长。
委托代理人：金文涛，山东清泰（济南）律师事务所律师。
原审被上诉人（一审被告）：青岛经济技术开发区南洋工程有限公司。
法定代表人：韩焕玲，经理。
申请再审人刘臻因与被申请人钢铁研究总院青岛海洋腐蚀研究所（以下简称海腐所）、青岛经济技术开发区南洋工程有限公司（南洋公司）房屋买卖合同纠纷案，不服本院（2012）青民一终字第867号民事裁定，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2014年6月3日作出（2014）鲁民申字第341号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2014年8月6日受理本案，依法另行组成合议庭，本院向南洋公司邮寄开庭传票退回，申请再审人刘臻与被申请人海腐所均书面同意不开庭进行审理，本院于2014年9月10日组织各方当事人对证据和事实进行核对，并听取各方当事人的陈述，申请再审人刘臻及其委托代理人黄纯阳、刘鹏，被申请人海腐所的委托代理人金文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年1月，刘臻诉至法院称，2001年12月28日，其与南洋公司签订合同，约定将位于青岛市海游路海腐所××号楼一层××号网点出售给刘臻，南洋公司与海腐所为刘臻办理过户手续。因上述房产系南洋公司与海腐所联合开发，且海腐所同意南洋公司的出售行为。现上述房屋已经具备办理房产证的条件，但南洋公司与海腐所迟迟不给其办理过户手续，故诉请法院判令南洋公司与海腐所为刘臻办理青岛市崂山区海游路×号××号楼××号房产的过户手续，诉讼费用由南洋公司与海腐所承担。
青岛市崂山区人民法院一审认为，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》等规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应当依法不予受理或驳回起诉。本案所涉房产虽系刘臻通过买卖取得，但该房仍属海腐所申请立项集资建设的职工宿舍，故刘臻所诉不属法院受理范围。
青岛市崂山区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第四项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条的规定，于2011年12月30日作出（2011）崂民一初字第475号民事裁定：驳回刘臻的起诉。案件受理费16500元，免于收取。宣判后，刘臻提起上诉。
刘臻上诉称，其并非海腐所的内部职工，不适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，涉案房屋作为网点房，不在海腐所内部分房的范围内，不适用单位内部分房的法律规定；其与海腐所、南洋公司是因房产过户而引起的纠纷，并不是占房、腾房等房产纠纷，其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百零八条的规定，依法应予受理。请求二审法院撤销一审裁定，指令一审法院进行审理。
海腐所答辩称，涉案房屋的性质为单位内部集资建房；本案系因单位内部集资建房引起的纠纷，不属于法院受理的范围；因刘臻非海腐所职工，且涉案房屋也非该所出卖给刘臻，该所没有为其办理产权证书的义务，也无法为其办理产权证书；涉案房屋属于国有资产，未经法定转让程序，转让无效。请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。
南洋公司未到庭进行答辩。
本院二审认为，刘臻与海腐所、南洋公司就涉案房屋发生的争议，系因海腐所为解决内部职工住房困难问题而集资建房导致，此为单位内部建房、分房等引起的房地产纠纷，不属于人民法院民事案件的受理范围，一审法院裁定驳回刘臻的起诉并无不当。刘臻的上诉理由不成立，二审对其上诉请求不予支持。
本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百五十八条的规定，于2012年5月31日作出（2012）青民一终字第867号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。该裁定发生法律效力后，刘臻申请再审。
刘臻申请再审称，1、涉案房屋范围内的土地早已办理了土地出让手续，取得了国有土地使用权证书，且海腐所已经为海游路×号房产的大部分购房者办理了房屋权属证书；2、涉案房产最初系南洋公司通过与海腐所合作建房而分得的财产，并不在海腐所单位内部职工分房范围之内，申请再审人通过与南洋公司签订房屋买卖合同取得了涉案房产，申请再审人完全是基于房屋买卖合同关系取得了涉案房产；3、涉案房屋的性质系网点房，并不是职工宿舍，不可能属于海腐所单位职工分房的范畴，且当时法律并未对职工集资建房出售作出禁止性规定；4、申请再审人与海腐所之间是普通的房屋买卖合同纠纷，申请再审人已经支付了购房款，且海腐所也已将涉案房产于2002年交付申请再审人使用至今。请求法院撤销一、二审民事裁定，依法指令一审法院进行实体审理。
海腐所答辩称，1、涉案房屋的性质为单位内部集资建房，海腐所系根据国家有关批复，为解决内部职工住房困难而建设的职工宿舍；2、本案系因单位内部集资建房引起的纠纷，不属于法院受理的范围，刘臻购买的网点房也是海腐所集资建房的一部分；3、因刘臻非海腐所职工，且涉案房屋也非海腐所出卖给刘臻，故海腐所没有为其办理产权证书的义务，且客观事实也无法为其办理产权证书，虽然申请再审人提交了海腐所盖章的部分证据，但上述文件系海腐所当时的负责人违法作出，在现实产权证办理过程中，无法实现；4、涉案房屋属于国有资产，未经法定转让程序，转让无效，转让国有资产必须报国资委批准、委托评估、在产权交易所挂牌交易三个程序，否则转让无效。请求驳回刘臻的再审申请。
南洋公司未出庭陈述答辩意见。
本院再审经审理查明，海腐所为全民所有制性质。1996年8月，青岛高科技工业园经济发展局作出《关于青岛海洋腐蚀研究所职工宿舍的立项批复》，同意在补偿地块新建职工宿舍80套。2002年11月5日，青岛市崂山区住房委员会作出《关于对海腐所住房补贴及货币化分配方案请示报告的批复》，同意海腐所住房补贴及货币化分配方案。该方案规定，凡在海腐所工作且有青岛市城镇常住户口的在职职工没有住房和住房面积未达到规定标准的，适用本方案。
庭后，各方诉讼代理人提交书面代理词，申请再审人刘臻的委托代理人主张：1、本案涉案房屋并不是集资建房，而是由南洋公司与海腐所共同合作建设，建设款项由南洋公司支付，海腐所仅提供建设用地；2、申请再审人是基于普通的商品房买卖合同取得涉案房屋的所有权，海腐所在申请再审人整个购买过程中，了解、参与、同意申请再审人的购买行为，申请再审人既不是海腐所的职工，本案也不是单位内部职工分房、腾房引起的纠纷，不适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》；3、人民法院在判断房地产案件是否应当受理问题时，应当着重考虑当事人双方是否属于民法调整的平等主体之间的纠纷，本案申请再审人与被申请人之间构成商品房买卖关系，属于人民法院受理范围。综上，涉案房屋为南洋公司和海腐所共同合作建设，申请再审人通过购买取得涉案房屋，与二被申请人形成商品房买卖关系，符合我国《民法通则》、《合同法》、《民事诉讼法》的调整范围，应当由人民法院依法进行审理。
被申请人海腐所的委托代理人主张：1、涉案房屋的性质为单位内部集资建房，虽然申请再审人购买涉案房屋时不是海腐所职工，并且涉案房屋也不是海腐所出售给再审申请人，但不能因为合同主体变化，改变合同标的物系集资建房的性质；2、申请再审人诉海腐所买卖合同案件系因集资建房买卖引起的纠纷，依法不属于法院受理的范围。集资建房需经政府部门批复，不仅具有行政管理的特性，也带有一定的福利性，故这种由单位内部性质管理行为引起的纠纷并非是平等主体之间的民事纠纷，不属于民法调整范围。
案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案争议的焦点问题是本案纠纷是否属于人民法院民事案件的受理范围。刘臻主张其非海腐所职工，并从南洋公司购买涉案的网点房。本院认为，因各方当事人均确认，海游路×号住宅及网点房是整体工程，系以职工集资建房的性质予以审批，且根据分配方案，涉案房屋应当分配给海腐所内部职工，刘臻的身份及取得房屋的途径，不能改变涉案房屋的属性，原一、二审据此认定本案纠纷系单位内部建房、分房等引起的房地产纠纷，并无不妥。
综上，刘臻的再审申请理由不成立，本院不予支持。二审裁定适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
维持本院（2012）青民一终字第867号民事裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李军玲
审 判 员 鲁 宇
代理审判员 赵 雷
二〇一四年十一月四日
书 记 员 柴守图
书 记 员 司文雯