上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初8846号
原告：张之琰，男，1986年7月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：郑一鸣，上海言知律师事务所律师。
委托诉讼代理人：巫如秀，上海言知律师事务所律师。
被告：上海潇戈物业管理有限公司，住所地上海杨浦区铁岭路XXX号XXX-XXX室。
法定代表人：何红丽，职务经理。
委托诉讼代理人：蒋如兵。
原告张之琰与被告上海潇戈物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员钱萍独任审判。于2016年7月12日第一次公开开庭进行了审理，原告张之琰及委托诉讼代理人巫如秀、被告上海潇戈物业管理有限公司委托诉讼代理人蒋如兵均到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年4月17日第二次公开开庭进行了审理，原告张之琰及委托诉讼代理人郑一鸣、被告上海潇戈物业管理有限公司委托诉讼代理人蒋如兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张之琰向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2016年3月10日就上海市静安区中山北路XXX号-1底层房屋签订的房屋租赁合同无效；2、请求判令被告返还已付房屋租金52,000元；3、请求判令被告退还房屋保证金22,000元；4、请求判令被告赔偿原告经济损失22,000元；5、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告于2016年3月10日签订了《租赁合同书》一份，约定原告租用上海市静安区中山北路XXX号-1底层房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积约为25平方米，租赁期暂定从2016年3月8日起至2017年3月7日止，前一个月租金41,000元，以后每月租金为11,000元。签约当日，原告支付被告2个月房屋租金52,000元、房屋保证金22,000元。3月13日，原告被房东告知被告无转租权，原告感觉自己的权益受到了侵害，速于3月15日起诉至法院。原告认为，被告明知无权转租而与原告签约构成欺诈，涉案合同应属无效，被告所收款项均应返还并赔偿原告的经济损失。
被告上海潇戈物业管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方所签租赁合同合法有效。被告交付原告系争房屋后，原告实际租赁使用期限从2016年3月8日至同年5月22日止,故原告已付的房屋租金52,000元不应返还原告。因原告未能按约在4月底之前预付房租，被告于5月22日提前收回了系争房屋，原告目前还欠5月7日至5月22日的租金5,500元未付。关于房屋保证金，愿意在扣除原告欠付的房租5,500元后返还原告16,500元。被告没有违约，不同意赔偿原告经济损失。
本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1、租赁合同书、两张收条，证明原被告于2016年3月10日签订租赁合同，签约日当天被告收取原告租金52,000元、房屋保证金22,000元。因系争房屋的沿街墙面是用透明玻璃封起来的门面房通间中的一部分，没有可单独进出的门无法单独配钥匙，通间的总门钥匙只有一把在被告手里。3月10日收条上“今收到上海市中山北路XXX号-1钥匙壹把”以及另张收条上租金起算日写成“从2016年3月8日开始”的文字内容都是被告事前打印好的，并非事实。2、房地产权证、营业执照、经营用房租赁协议，证明涉案房屋系上海市闸北区亨享来饭店(以下简称亨享来饭店)所有并非被告所有，被告未经房东同意无权转租。3、三张系争房屋实景拍摄照片，证明系争房屋是门面房通间中的一部分，因未做隔断，系争房屋没有可单独进出的门，故不存在被告交付系争房屋钥匙给原告的事实。且签约后3月13日，原告还没来得及装修该租赁部位便被房东告知被告无转租权。原告随即于3月15日起诉来院要求确认合同无效。原告也未再使用过系争房屋。期间，由于系争房屋不是已隔断好的独立房间，原告无法实际控制，被告乘此机会将系争房屋的玻璃墙拆除并做了隔断，重新安装卷帘门后出租。4、本院受理的(2016)沪0106民初7330号案件民事起诉状以及一、二审民事判决书，证明系争房屋所有人亨享来饭店以承租人何季生无权将包括系争房屋在内的上海市静安区中山北路XXX号-195号房屋转租给他人为由起诉至本院，请求判令解除双方的租赁合同，该诉请已得到法院判决支持的事实。被告对原告以上证据真实性均无异议。本院对原告提交的以上证据予以确认。被告则坚持认为，收取原告52,000元仅为2个月的租金，原告实际租赁期限已超过2个月，超出部分租金原告仍应支付。被告就其辩称未向本院提交证据。
审理中，本院调取了(2016)沪0106民初7330号案件相关证据材料，经质证，原、被告均无异议。原告向本院补充提交了证据1、2016年3月15日本院(2016)沪0108诉前调1029号诉前调解告知书；证据2、亨享来饭店于2017年4月18日出具给原告的情况说明，该两份证据证明原告在与被告签约并交付租金及保证金共计74,000元后的几日内发现被告没有转租权后，为防止自己损失扩大，及时诉讼；同时证明原告实际未曾使用过系争房屋。被告对原告提供的证据1真实性无异议，但称未收到法院诉调通知。对证据2真实性、相关性无法确认。以上证据与本院调查取证的其他证据相互印证，本院予以确认。
根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年3月10日，原告(承租方，乙方)、被告(出租方，甲方)签订了《租赁合同书》一份，约定原告租用上海市静安区中山北路XXX号-1底层房屋，建筑面积约为25平方米，租赁暂定从2016年3月8日起至2017年3月7日止，前一个月租金41,000元，以后每月租金为11,000元，直至合同期满。按照先付费，后使用的原则进行：乙方每二个月上交一次，乙方应于2016年3月8日支付52,000元，第二次为2016年4月28日支付22,000元。以此类推，直至交清合同的全部费用。乙方须向甲方支付保证金22,000元。甲乙双方有下列情形之一的，违约方承担违约责任并赔偿合同保证金给未违约方：乙方按时支付甲方所有费用的情况下，甲方提前收回乙方使用的该物业(该物业所有权人除外)；在合同期内甲方给乙方擅自递增房屋租金的；乙方不欠甲方费用的情况下甲方干扰乙方正常经营的；乙方将该物业转租、转让、分租、退租、承包、委托他人经营或与第三方合作的；乙方未按合同规定日期交纳甲方房租超过三日的；乙方做经营的项目影响居民极大，甲方出面解决不了的。甲乙双方有纠纷可向法院起诉，败诉方必须赔偿对方损失(最高赔偿不超过本合同的保证金)等事宜。签约当日，原告支付被告2个月房屋租金52,000元、房屋保证金22,000元。被告出具收条确认收取原告上述款项，原告签字确认被告交付原告系争房屋的事实。2016年3月13日，系争房屋权利人亨享来饭店告知原告该房系其名下房屋，未经其同意，他人无权转租，转租无效。2016年3月15日，原告起诉来院，要求确认双方的合同无效。本院依法作出(2016)沪0108诉前调1029号诉前调解告知书，决定对本案先行调解。2016年5月13日，本案立案受理。
另查明，系争房屋权利人亨享来饭店就包括本案所涉系争房屋在内的房屋起诉承租人何季生房屋租赁合同一案，本院于2016年5月3日立案受理。经审理后本院认为，何季生在合同期内未经出租人亨享来饭店同意擅自转租系争房屋，违反了双方合同约定，亨享来饭店有权解除合同。本院于2016年9月18日依法作出(2016)沪0106民初7330号民事判决，确认亨享来饭店与何季生于2015年6月21日就上海市静安区中山北路XXX号-195号房屋签订的《经营用房租赁协议》解除，何季生应返还房屋并支付违约金50,000元，确认亨享来饭店没收何季生押金31,000元等。何季生不服本院一审判决，提起上诉。2016年12月15日，上海市第二中级人民法院依法作出(2016)沪02民终9780号民事判决，驳回上诉，维持原判。
审理中，被告称，何季生向亨享来饭店承租了上海市静安区中山北路XXX号-195号房屋，又转租给叶丽，后叶丽和被告合伙经营小吃店，在经营亏损的情况下，叶丽等退出小吃店的经营，被告就转租出去了，其中包括系争房屋。另亨享来饭店已收回了系争房屋。关于房屋租金的承担，原告表示，自愿承担2016年3月10日签约日起至同年3月15日起诉日止的房租6830元，其余已付款项被告还应返还给原告。
本院认为，本案的争议问题在于被告是否享有系争房屋的转租权、双方签订的《租赁合同书》的效力及过错责任认定。根据本院已经生效的(2016)沪0106民初7330号案件查明的事实以及一、二审判决结果，确认亨享来饭店与何季生于2015年6月21日就上海市静安区中山北路XXX号-195号房屋签订的《经营用房租赁协议》解除，何季生应返还房屋并支付违约金50,000元，确认亨享来饭店没收何季生押金31,000元等。因本案系争房屋包含在上址房屋范围内，而被告未能举证证明其转租行为事前得到过房屋权利人的授权或者事后已被追认的事实，故被告与原告就系争房屋签订的房屋租赁合同应视为无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案查明的事实，被告依据无效合同收取原告的保证金22,000元应返还给原告。关于被告收取原告的房屋租金52,000元是否应当返还，本案系由于被告的不诚信而造成原告事实上未实际租赁使用系争房屋，被告理应承担相应返还责任，鉴于原告自愿承担2016年3月10日签约日起至同年3月15日起诉日止的租金，故被告还应返还原告房屋租金45,170元。本案中，被告应对双方合同无效承担主要过错责任，同时原告未能做好事前审查工作即与被告签约，也有欠妥之处，故原告亦应承担相应的法律后果。原告诉请判令被告赔偿经济损失，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告张之琰与被告上海潇戈物业管理有限公司于2016年3月10日就上海市静安区中山北路XXX号-1底层房屋签订的《租赁合同书》无效；
二、被告上海潇戈物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张之琰房屋租金45,170元；
三、被告上海潇戈物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张之琰房屋保证金22,000元；
四、原告张之琰其余之诉讼请求，本院不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费2,200元(原告张之琰已预缴)，由被告上海潇戈物业管理有限公司负担1518元，其余682元由原告张之琰自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 蔡韶华
代理审判员 徐敬红
人民陪审员 陈洪林
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 张英杰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。