河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郑民四终字第2203号
上诉人（原审原告、反诉被告）河南大河车城汽车服务股份有限公司。
法定代表人卢义闯，总经理。
委托代理人武英林，河南中亨律师事务所律师。
委托代理人焦永涛，上海市傅玄杰（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）郑州昌煜实业有限公司。
法定代表人贾鸿昌，董事长。
委托代理人蒲英杰，河南神龙剑律师事务所律师。
委托代理人薛保庆，河南龙图律师事务所律师。
上诉人河南大河车城汽车服务股份有限公司（以下简称大河公司）因与被上诉人郑州昌煜实业有限公司（以下简称昌煜公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2013）荥民二初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大河公司的委托代理人武英林、焦永涛，被上诉人昌煜公司的委托代理人蒲英杰、薛保庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年9月20日，大河公司、昌煜公司签订《租赁合同》一份，约定昌煜公司将位于郑州市西环路与化工路北的一处办公区（包括办公生活楼一栋约2800平方米，土地约20亩）租给大河公司使用，租赁期限十五年，自2010年1月1日至2025年12月31日，年租金50万元，根据形势发展租金每三年递增一次，第四年租金增加10%，以后年度租金最晚应在该年度开始十五天前一次性交清该半年租金，办公区内除办公楼以外的地上所有附属物及建筑物根据大河公司需要，如需拆除时由大河公司负责拆除并承担费用，拆除物由大河公司处理，双方共同对拆除的建筑物和附属物面积进行签字核实，合同期限满后，如大河公司新建建筑物大于拆除面积，多出部分双方协商解决，或小于拆除面积大河公司应给予相应补偿，租赁期间该办公区内一切房屋、道路、围墙、设备等设施的维护和修缮责任由大河公司负责，并承担相应费用，若大河公司逾期交纳租金，应按每日千分之五支付违约金，逾期超过一个月的，昌煜公司有权解除本合同。合同签订后，昌煜公司将合同约定的土地及建筑物、附属物交付大河公司使用，大河公司分别六次共支付昌煜公司自2010年1月1日起至2012年12月31日的租金共计150万元。在大河公司租赁期间，大河公司将租赁土地上车库、仓库、会议室、餐厅、门卫房拆除，面积为1207.8平方米。2012年5月，因郑州市西三环道路绿化提升工程拆迁改造，昌煜公司将本案所涉的部分租赁土地（面积为3821.20平方米，折合5.73亩）移交给郑州高新技术产业开发区拆迁安置办公室，并自行拆除办公楼的一部分（面积为836.48平方米）以及简易棚、地坪、铁艺大门、围墙、线杆、门柱共六类附属物。2012年10月，昌煜公司在被拆迁土地上建设大门、围墙、门卫房等建筑物。郑州市动物卫生监督所设立的郑州市外埠畜产品查验点使用该办公楼的房屋两套，自昌煜公司将该处土地出租给大河公司后，经郑州市动物卫生监督所和大河公司、昌煜公司充分协商，大河公司、昌煜公司同意郑州市动物卫生监督所继续使用该两套房屋。2013年2月1日，昌煜公司向大河公司、邮寄《解除合同通知书》一份，通知大河公司解除双方于2009年9月20日签订的《租赁合同》，大河公司于次日签收。
原审法院认为：大河公司、昌煜公司签订的《租赁合同》是当事人的自愿的、真实的意思表示，且不违反法律规定，该院对该事实予以确认。《租赁合同》签订后，昌煜公司依合同约定向大河公司交付土地及地上建筑物、附属物等租赁物，大河公司诉称昌煜公司未将办公生活楼完全交付其使用和郑州市动物卫生监督所占用其租赁的房屋的理由，由于大河公司在接受租赁物后的合理期限内未提出异议，且大河公司已按合同约定支付了三年的租金，针对该理由该院不予采纳。关于昌煜公司在大河公司租赁土地上自行建造大门、围墙、门卫房等设施是否违反合同约定以及是否给大河公司造成损失的问题，首先，大河公司、昌煜公司签订的合同没有约定原有建筑物因政府拆迁如何恢复建设等事项，其次，合同虽约定租赁期间办公区内一切设施的维护和修缮由大河公司负责并承担相应费用，但原大门、围墙等附属物的拆除是由于政府行为引起的拆迁，并将拆迁款补偿给昌煜公司，原附属物被拆除后，昌煜公司作为出租人应当履行租赁物的维修义务，再次，大河公司怠于修缮被拆除的附属物，昌煜公司为了达到合理使用土地的目的，自行出资并恢复建设大门、围墙、门卫房等设施，并未侵害大河公司的租赁权，综上，昌煜公司自行建设的行为不违反合同约定，故不应承担违约责任。关于昌煜公司解除合同的行为是否具有法律效力的问题，《租赁合同》明确约定大河公司逾期交纳租金超过一个月的，昌煜公司有权解除合同，故昌煜公司在大河公司未交纳租金一个月后向大河公司寄送《解除合同通知书》的行为符合合同约定，且大河公司、未在收到通知书后的合理期限内提出异议，因此，该行为具有解除大河公司、昌煜公司签订的《租赁合同》的法律效力，大河公司称昌煜公司未完全交付租赁物违约在先，大河公司有权拒付租金的理由，没有事实依据，该院不予采纳。关于大河公司要求昌煜公司返还租金的诉讼请求，由于政府的拆迁行为导致大河公司租赁的土地及建筑物面积减少，致使大河公司部分不能实现合同目的，故该院予以支持，但根据该院查明的事实，自2012年5月起大河公司实际占用的土地面积约为14.27亩，办公楼面积约为1963.52平方米，二者总面积约为合同约定面积（土地面积约20亩、办公楼面积约2800平方米）的70%，按年租金50万计算，月租金约为4.17万，即昌煜公司应减少2012年5月至12月的租金10万元（4.17万元×8个月×30%），故昌煜公司应返还大河公司2012年度租金10万元。昌煜公司要求大河公司支付违约金和合同解除之日以前的租金的反诉请求，因租赁物面积减少为原面积的70%，故租金亦应相应减少为原租金的70%，即每年35万元，按合同约定第四年租金增加10%即38.5万元和违约金每日千分之五计算，合同解除日为2013年2月2日，违约金从应交租金之日（2012年12月17日）起计算至合同解除日（共48天）为92400元，租金（33天）为34808元。昌煜公司要求大河公司按合同约定的租金标准赔偿自合同解除之日起至实际返还租赁物之日的损失的反诉请求，因大河公司仍实际占用该租赁土地及地上建筑物、附属物，给昌煜公司造成损失，且昌煜公司要求按合同约定的租金的赔偿标准符合法律规定，该院予以支持，该院按大河公司实际占用的面积即按年租金38.5万元计算昌煜公司的损失。昌煜公司要求大河公司支付拆除建筑物及附属物的补偿费108.6万元的反诉请求，由于大河公司在拆除后未新建建筑物，故根据合同约定大河公司应当给予相应补偿，根据合同所附的平面图，面积为1207平方米，由于昌煜公司提供的郑州市建设工程造价指标（民用建筑2013年第一季度、住宅楼、砖混结构、多层）896.2元／平方米低于郑州高新技术产业开发区拆迁安置办公室的房屋补偿标准1397元／平方米，该院按896.2元／平方米计算补偿费为1081713.4元。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、河南大河车城汽车服务股份有限公司与郑州昌煜实业有限公司于2009年9月20日签订的《租赁合同》于2013年2月2日解除；二、郑州昌煜实业有限公司于判决生效之日起十日内返还河南大河车城汽车服务股份有限公司租金十万元；三、河南大河车城汽车服务股份有限公司于判决生效之日起三十日内将租用郑州昌煜实业有限公司的土地和办公生活楼返还给郑州昌煜实业有限公司（位于郑州市西环道西、化工路北），并按年租金38.5万元赔偿郑州昌煜实业有限公司自2013年2月3日起至实际返还之日的损失；四、河南大河车城汽车服务股份有限公司于判决生效之日起十日内支付郑州昌煜实业有限公司租金（自2013年1月1日至2013年2月2日）三万四千八百零八元和违约金九万二千四百元；五、河南大河车城汽车服务股份有限公司于判决生效之日起十日内支付郑州昌煜实业有限公司补偿费一百零八万一千七百一十三元四角；六、驳回河南大河车城汽车服务股份有限公司其他诉讼请求；七、驳回郑州昌煜实业有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费一万一千八百元元和反诉费七千二百八十七元，河南大河车城汽车服务股份有限公司负担一万六千八百八十三元，郑州昌煜实业有限公司负担二千二百零四元。
大河公司不服原审判决，向本院上诉称：自签订合同至今，昌煜公司没有将租赁物完整交付给我方，其中两套房屋被他方占用。昌煜公司在已经租赁给我方的土地上擅自建造房屋，严重影响了我方正常使用，违约在先，我方才停止支付租金，向法院提起了诉讼，不构成违约，一审认定事实错误，请求二审法院予以改判，支持我方诉请。
昌煜公司答辩称：签订合同时，大河公司并没有提出过房屋未完全交付的任何异议，且按合同约定支付租金。后大河公司未按约定期间支付租金，我公司向大河公司发出解除合同通知，大河公司也收到。一审判决正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实同原审一致。
本院认为：本案中双方2009年签订租赁合同后，合同履行中，大河公司没有提出昌煜公司并未全部交付房屋的异议及相关证据，且大河公司也是按照合同约定的金额足额支付租金。现大河公司上诉称昌煜公司违约至今未全部交付房屋的上诉理由，本院不予采信。因大河公司未按双方约定的期间内支付租金，昌煜公司解除合同有法律依据，原审判决认定双方合同解除并无不当。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由河南大河车城汽车服务股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈贵斌
审判员 陈 赞
审判员 陈启辉
二〇一四年四月十日
书记员 毛冰昕