重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终8320号上诉人（原审原告）：重庆市人人乐商业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区晒光坪7号，统一社会信用代码915001067659088461。法定代表人：宋涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘洪，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：方炜君，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆金科房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区人和镇双宁路161-197-2号，统一社会信用代码91500000203026104B。法定代表人：喻林强，该公司总经理。委托诉讼代理人：何家胜，男，该公司工作人员。上诉人重庆市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）因与被上诉人重庆金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初5800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人人人乐公司的委托诉讼代理人刘洪、方炜君，被上诉人金科公司的委托诉讼代理人何家胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。人人乐公司上诉请求：撤销原判并依法改判由金科公司双倍返还人人乐公司定金400万元。主要事实和理由：金科公司并无充分的证据证明在约定交房日之前向人人乐公司送达了书面接房通知，即使金科公司在2013年7月29日书面通知人人乐公司接房，但也未同时提交相关房屋验收文件，应认定为在交房之日房屋仍不符合交房条件，金科公司的行为已构成违约，使人人乐公司错过了最佳的开业时机，以致不能实现合同目的。为此，金科公司应当承担双倍返还定金的责任。金科公司辩称，金科公司向人人乐公司交付的物业达到了合同约定的交付条件，即使需要整改，双方对整改也达成了合意，即人人乐公司对金科公司交付的房屋是认可的；金科公司两次书面通知人人乐公司接房，而人人乐公司却在验收房屋期间单方提出解除合同，显然违反了合同的约定，理应承担相应的违约责任，金科公司不应退还人人乐公司的定金。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。人人乐公司向一审法院起诉请求：“1、判决被告返还原告已支付的定金本金200万元；2、适用双倍返还定金罚则，判令被告另行支付200万元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。”一审法院认定事实：2011年11月19日，金科公司作为出租方（甲方）与人人乐公司作为承租方（乙方）签订了《房产租赁合同》。该合同约定：1.1甲方将其位于中国重庆市###区香溪##号金科·世界城的房产出租给乙方使用。1.2租赁房产的计租面积最终以《房屋产权证》的套内建筑面积为准，乙方按该面积向甲方支付租金，在租赁房产面积未最终测定前暂按13293.95平方米计算，多退少补。3.1租赁期限为18年。租赁期限的起始日为租赁房产的交付日。租赁房产的交付日预订为2013年9月1日。以此推算，租赁期限自2013年9月1日起至2031年8月31日止。4.1甲方应于2013年9月1日之前将租赁房产及配套用房按本合同及本合同附件三所述条件交付给乙方。交付房产时，甲方应将相关政府部门的验收文件的复印件交给乙方。乙方应在接到甲方通知后15天内派出代表到现场逐项检查租赁房产是否符合本合同及本合同附件三的要求。如符合约定条件双方签署房产交付确认书，确认书签署之日为房产正式交付之日；经检查，如发现租赁房产的建设工程、装修、设备及设施的实际状况与附件三及其他约定不服，则4.1.1如果该等不符合之处依乙方判断将实质性地影响乙方随后的装修工程，乙方有权拒绝签交付确认书，并在检查后5个工作日内将不符之处书面通知甲方。甲方收到通知后，应进行必要完善、改正工作。不符点消除后，乙方将再次组织验收，验收合格后，签署交付确认书。确认书签署之日，为租赁房产正式交付之日；乙方在检查后5个工作日内未将不符之处书面通知甲方的，视为该租赁房产符合交付要求。4.1.2如果该等不符之处依乙方判断并不能对乙方随后的装修工程造成实质性的影响，则乙方可以选择先行签署交付确认书并在该确认书上签注不符事项……交付确认书签署之日为租赁房产交付之日。4.2如果甲方未能在前述日期前向乙方交付租赁房产，每逾期一日，乙方有权向甲方收取基本月租的万分之五的违约金，但延迟时间最长不能超过六个月，否则视为甲方违反本合同，乙方有权选择终止本合同，甲方应双倍返还乙方支付的定金，并赔偿乙方因此而受到的一切直接经济损失。4.4如果租赁房产已经具备本合同约定的交付条件，且乙方已经收到甲方发出的收楼通知书，乙方无正当理由在送达日后的十五天内未派人办理交接手续的，则自送达日后的十六日始开始计算租赁期、免租费期。超过六个月以上乙方仍未接房的，视为乙方违反本合同，甲方有权选择终止本合同，乙方支付的定金甲方不再退还，由此造成的损失由乙方承担和赔偿。人人乐公司于2011年11月30日向金科公司交付了2000000元定金。2013年4月2日，金科·世界城建设项目获得《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》，确认本建设工程符合城乡规划要求。2013年5月7日，重庆市南岸区公安消防支队向金科公司发放了南公消验[2013]第0024号建设工程消防验收意见书，即《关于重庆金科房地产开发有限公司金科·世界城一期建设工程消防验收合格的意见》，综合评定该工程消防验收合格。2013年5月21日，金科世界城A1-A5号楼取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，载明本工程竣工验收备案文件齐全、符合要求，予以备案。人人乐公司陈述，双方约定2013年9月1日接房，但是金科公司未按照合同约定在交房日之前向人人乐公司提交消防验收合格证等材料，故而金科公司未能在约定的交房日达到交房条件，导致人人乐公司无法接房。且双方合同约定，双方应用签订《房产交付确认书》的方式交房，而双方至今未签订该确认书，故至今未交房。2013年9月17日，人人乐公司员工黄先明与金科公司员工卢旭东等人签署了《租赁房产现状对照表》。对照表上记载：“一、平面布局及场地要求（未建租赁房产或在建项目）：大门入口广场左侧围挡未拆除。甲方回复：在2013.10.20拆除完毕。二、建筑结构要求：1、收货区墙面有严重渗水现场。2、车库楼板严重漏水。3、大门主入口人行道扶梯坑积水。4、顾客和员工卫生间未设置排气井道和抽风设备。甲方回复：1、2、3条在2013.10.30处理完毕。4条由甲乙双方协商处理。三、给、排水系统要求：1、顾客洗手间未预留排水接驳口。2、超市次入口未设排水系统。3、隔油池未要求预留排水接驳口。（甲方回复）1、2、3条由甲方实施，不影响二次装修。……七、暖通空调要求：1、风管外保温材料不是我司指定的符合消防规范要求的白色乐福斯保温棉材料。2、厨房排烟未预留排烟井道。（甲方回复）1条现场满足合同要求。2条甲方实施不影响乙方二次装修。八、消防系统要求：1、消防防火门未完全安装到位。2、已安装完成的消防集热盘和闭门器损坏。3、未见消防系统竣工资料。4、消防系统不能正常运行，负一楼的卷帘门模块为正常巡检。5、入口处天花未安装喷淋与烟感。6、入口扶梯腹部未安装喷淋。7、技术夹层内未安装烟感探测器。8、高于600的梁间未安装烟感探测器。9、各类的设备的消防检测报告。10、消防系统未能进行全面测试。11、防火分区的隔断未按照规定使用防火卷帘。（甲方回复）1、9.30处理。2、3、4、10.8前处理。5、6、7、8二次装修招建审查，做相应增加不属于双方确认图纸范围。9甲方提供。10在10月15日前完成测试交接。11按双方确认方案施工，无异议。……十三、收、卸货区要求：收货区下车坡道未做防滑处理。（甲方回复）甲方在2013.10.30前处理。……十五、主要机电设备及建筑材料品牌（甲方提供的设备应是全新设备，如甲方提供非以下选择品牌，则需提供相同档次设备）出租方回复：出租方承诺按《房产租赁合同》附件三约定完成。1、变压器没有按照公司要求品牌，变压器：上海合资ABB干式变压器、GE、许继、重庆变压器生产干式变压器（说明：于ABB合资）。2、没有按照公司指定品牌。（甲方回复）按当地供电部门同款招标品牌执行，双方无异议。”人人乐公司称，根据《租赁房产现状对照表》可以看出租赁房屋现状与合同不符，导致租赁房屋无法在约定时间交付。而人人乐公司由于的经营状况受零售行业不景气的影响，2013年9月1日交房是经人人乐公司经过考察后的时机，不容错过。故人人乐公司认为金科公司的延期交房违反了双方的合同约定，致使人人乐公司不能实现合同目的。2013年9月27日，人人乐公司向金科公司发送了人人乐公司《重人函字[2013]第021号》，载明：“……双方就该项目进行了长期多次地友好沟通，但目前市场经营环境的急剧变化，已导致贵我双方的合作基础出现诸多不利因素，如继续合作，可能导致双方利益受损。鉴于上述情况，为维护双方的长远收益和发展，我司现有意终止双方的上述合作，如贵司同意，我司建议双方立即展开具体的相关谈判……”。2013年11月5日，人人乐公司向金科公司发送了《解除的通知函》，要求解除与金科公司的《房产租赁合同》，并要求金科公司双倍退还定金。至于之后金科公司有没有按照《租赁房产现状对照表》进行整改，人人乐公司不清楚。金科公司称，人人乐公司提出的各个整改问题并不影响房屋的交付，房屋系大宗产品，按惯例需验收调整。且双方约定的2013年9月1日并不是房屋确定的交付时间，双方签订《租赁房产现状对照表》，后金科公司也按照该表对房屋进行了整改。同时《租赁房产现状对照表》证明了金科公司通知了人人乐公司接房，人人乐公司才会要金科公司提供验收证明。金科公司认为人人乐公司系因为自身经营变化而未接房，是人人乐公司违约。而由于人人乐公司单方面解除合同，金科公司的品牌形象受损，产生了各项损失，金科公司有权没收定金。金科公司于2013年7月29日向人人乐公司发出了《关于金科世界城人人乐超市接房的函》，载明：“重庆市人人乐商业有限公司：根据贵我双方2011年11月29日签订的《房屋租赁合同》，我司已按租赁合同约定标准全部完成相关交房条件，现特函告贵司，请于2013年9月1日前在金科世界城项目超市现场验收并办理接房手续，逾期，贵司将承担租赁合同约定的违约责任。”该函要求人人乐公司现场验收并办理接房手续。金科公司陈述，金科公司依约取得了房屋的交付相关手续条件，人人乐公司是因为自身经营问题，才故意不接房，并要解除合同的。2013年9月5日金科公司向人人乐公司发出了《关于金科世界城人人乐超市接房手续办理的函》，载明：“……贵司在2013年9月4日回函中，要求我司提供政府部门相关验收文件，我司在2013年7月30日函告时就已取得。另请贵司指定一名工作人员具体办理金科世界城人人乐超市有关交房事宜……”。2013年12月24日，金科公司向人人乐公司发出了《关于解除的函告》，载明：“……1、同意解除双方于2011年11月29日签订的租赁合同。2、因贵方严重违约，我司不退还贵方支付的定金200万元，并有权要求贵方承担造成我司的直接损失（包括重新招商租金损失470万元，工程整改费用200万元及其他损失），间接损失约1000万元（包括我司名誉损失、品牌损失等损失）……”。人人乐公司于2015年12月14日向重庆市南岸区人民法院提起诉讼，要求金科公司返还定金2000000元，该案件于2016年3月28日按撤诉处理。一审另查明，目前金科公司已将诉争房产另行出租。一审法院认为，合法的房产租赁关系受法律保护，人人乐公司与金科公司签订的《房产租赁合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。就本案争议焦点评述如下：关于诉讼时效问题。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中，金科公司于2013年12月24日向人人乐公司发出了《关于解除的函告》，表示不同意退还人人乐公司支付的2000000元定金，此时即为人人乐公司认为其权利被侵害之日，故本案的诉讼时效期间从2013年12月24日起计算。人人乐公司于2015年12月14日向重庆市南岸区人民法院提起诉讼，要求金科公司返还定金2000000元，诉讼时效中断，重新起算。故本案没有超过诉讼时效。关于双方是否违约的问题。一审庭审中，金科公司陈述，双方签订的《房产租赁合同》上写明了租赁房产的交付日预定为2013年9月1日，不是必须是那天。同时金科公司提交了其于2013年7月29日出具的《关于金科世界城人人乐超市接房的函》，于2013年9月5日出具的《关于金科世界城人人乐超市接房手续办理的函》，EMS快递单寄件人存二份，以及张世龙的承认自己签收了以上二函件的视听资料，拟证明金科公司在2013年7月29日就已通知人人乐公司现场验收并办理接房手续，并于2013年9月5日再次函告人人乐公司。人人乐公司均不认可其真实性，认为上述二份函件人人乐公司均未实际收到，而张世龙虽然曾为人人乐公司员工，也是当时人人乐公司对该工程的负责人，但其现已离职，且时间久远，认为张世龙的陈述可信度存疑。但均未提交证据予以反驳。故综双方陈述以及一审庭审质证情况，对金科公司提交的上述证据予以采信。一审法院认为，人人乐公司与金科公司签订的《房产租赁合同》真实有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照该合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据金科公司提供的证据可知，金科公司在2013年9月1日前就取得了相关政府管理机关的验收合格证明。而金科公司也于2013年7月29日向人人乐公司发出了《关于金科世界城人人乐超市接房的函》，载明金科公司已按租赁合同约定标准全部完成相关交房条件，要求人人乐公司于2013年9月1日前现场验收并办理接房手续。虽然人人乐公司在一审庭审中陈述，即使金科公司在2013年5月就取得了消防验收合格等的材料，但是人人乐公司一直未收到该材料，故金科公司一直未达到交付租赁房产的条件，但并未提交有效证据予以证明。而金科公司在合同约定的预订交付日之前，确已实际通过了城乡规划要求审核，经消防验收合格，进行了验收备案，达到了交付租赁房产的条件，说明金科公司是已经为交房作好了准备工作，该情况不以人人乐公司是否知晓而改变。人人乐公司认为双方没有按照合同约定签署房产交付确认书，只能明确双方于2013年9月17日当面验收。但金科公司提交的证据足以证明，金科公司于2013年7月29日向人人乐公司发函，要求人人乐公司现场验收并办理接房手续。金科公司在实质上如期完成了交房通知的义务，并作好了交房前的所有准备工作，也有能力并切实认真的按期交付符合合同约定的租赁房产，即使在形式上有所欠缺，其责任也不应归咎于金科公司。故金科公司并没有违背合同约定。虽然人人乐公司称，2013年9月17日验收后的整改期，已超过了双方约定的交付租赁房产的交付日。由于人人乐公司的经营状况受零售行业不景气的影响，2013年9月1日交房是经人人乐公司经过考察后的时机，不容错过。人人乐公司认为金科公司的延期交房违反了双方的合同约定，致使其不能实现合同目的，故人人乐公司发函要求解除合同，并双倍退还定金。但因整改房屋而延期交房并非法定的解除合同的理由，人人乐公司亦并未举证证明金科公司因整改房屋而延期交房就会导致人人乐公司不能实现合同目的。同时，根据人人乐公司于2013年9月27日向金科公司出具的《重人函字[2013]第021号》，其载明：“……双方就该项目进行了长期多次地友好沟通，但目前市场经营环境的急剧变化，已导致贵我双方的合作基础出现诸多不利因素，如继续合作，可能导致双方利益受损……”，可知人人乐公司解除合同的真正原因是市场经营环境的急剧变化，而非因为金科公司违约。而且，双方签订的《房产租赁合同》中也对租赁房产需要整改时如何解决作了专门的约定，并约定了最长不能超过六个月的延期交付期间，由此可知，金科公司超过预订的2013年9月1日交房日并不能算是违约，还有约定的整改时间。而且这并不会影响人人乐公司合同根本目的的实现，人人乐公司并不能以此为由要求单方解除合同，故而人人乐公司不履行合同约定，单方解除合同的行为属于违约行为。关于双倍返还定金的问题。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因当事人一方延迟履行或者其他违约行为，致使合同目的不能时限，可以适用定金罚则。即人人乐公司只有在金科公司延迟履行或者有其他违约行为时才能请求金科公司双倍返还定金。而本案中，前文已述，人人乐公司单方要求解除合同的行为属于违约行为；金科公司作为收受定金的一方，其并未有违约行为，金科公司在其自身范围内完成了合同约定的义务。故对人人乐公司作为违反合同约定的一方，其支付给金科公司的定金200万元将适用定金罚则，不予退还；对人人乐公司要求金科公司退还人人乐公司已支付的定金本金200万元，并适用双倍返还定金罚则要求另行支付200万元的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：“驳回原告重庆市人人乐商业有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取19400元，由原告重庆市人人乐商业有限公司承担（已缴纳）。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人人人乐公司与被上诉人金科公司签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效，对双方均有法律约束力，双方均应按约全面履行各自合同义务。嗣后，双方所签合同并未实际得到履行，究竟是何方违约，双方各执一词。本院认为，综合全案证据，应当认定违约方是人人乐公司而非金科公司。一方面，金科公司并未违反合同义务。案涉房屋于2013年4月、5月相继通过了规划验收、消防验收，进而完成了竣工验收备案登记，金科公司遂于2013年7月29日函告人人乐公司于2013年9月1日之前到金科世纪城项目超市现场验收并办理接房手续，但无结果，后金科公司又于同年9月5日再次向人人乐公司发出接房的函告，双方最终于同年9月17日开始对案涉租赁房屋进行逐项验收，双方对其中需整改的内容进行了确认，金科公司还承诺了具体的整改时间，为此，双方签署了《租赁房屋现状对照表》。人人乐公司上诉称其未收到金科公司发出的两次接房函件，此与其应邀前去验收房屋的事实不相符，本院对此不予采信。可见，在双方约定的预定交房日（2013年9月1日）之前案涉房屋已具备交房条件且金科公司已通知了人人乐公司前去接房，金科公司的行为符合合同约定，金科公司没有违约行为。另一方面，人人乐公司存在单方解约的违约行为。金科公司已按约通知人人乐公司接房，为此双方进行了正式交接之前的房屋验收工作，但在金科公司承诺的整改期限之前，人人乐公司以“目前市场经营环境的急剧变化，已导致贵我双方的合作基础出现诸多不利，如继续合作，可能导致双方利益受损”为由，向金科公司作出解除房屋租赁合同的意思表示。此后，人人乐公司未再接房。显然，人人乐公司的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。综上，金科公司作为出租方在租赁标的房屋已符合交房条件的情况下已按约向人人乐公司发出了接房通知，双方对房屋进行了验收并确认了整改事宜，但在整改期限届满前，人人乐公司却以市场经营急剧变化为由提出解约，最终导致双方合同终止履行，人人乐公司的行为已构成违约，其支付的定金按约不应再退还。因此，人人乐公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由上诉人重庆市人人乐商业有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  樊仕琼代理审判员  夏兴芸代理审判员  芦明玉二〇一六年十二月二十七日书 记 员  黄献丽-12--13-