广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法古民二初字第878号
原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。
代表人：陈立新，行长。
委托代理人：刘素兰，该行员工。
委托代理人：龚秀信，广东衡德律师事务所律师。
被告：田仲文，男，1984年5月20日出生，汉族，住山西省汾阳市。
被告：中山乾岩城房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：禹建强。
原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农行中山分行）诉被告田仲文、中山乾岩城房地产开发有限公司（以下简称乾岩城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告农行中山分行的委托代理人龚秀信到庭参加诉讼，被告田仲文、乾岩城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农行中山分行诉称：2015年1月5日，被告田仲文向原告中国农业银行股份有限公司中山古镇支行（以下简称农行古镇支行）申请贷款46万元购买中山市××房，并以该房产作抵押担保，原告农行古镇支行与被告田仲文、乾岩城公司签订了《个人购房担保借款合同》。合同签订后，原告农行古镇支行依约向被告田仲文发放贷款，但被告田仲文未能按时还款，至2015年8月已连续拖欠4期应供款。被告乾岩城公司为被告田仲文上述贷款提供连带责任保证。请求判令：1、解除农行古镇支行与被告田仲文、乾岩城公司签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告田仲文归还贷款459107.82元及利息（含逾期利息及复利，暂计至2015年8月2日利息共9447.39元，2015年8月3日起至清偿之日止按合同约定计算）给原告农行中山分行；3、被告田仲文支付原告农行中山分行实现债权、抵押权产生的律师费18742元；4、原告农行中山分行对被告田仲文的中山市××房房产[土地证号：中府国用（2011）第17001**号，预售许可证号：中建房（预）字第2013242号]享有优先受偿权；5、被告乾岩城公司对被告田仲文的上述债务承担连带清偿责任。
原告农行中山分行提供证据如下：被告田仲文身份证、户口簿、被告乾岩城公司《企业机读档案登记资料》、《个人购房担保借款合同》、《农行个人借款凭证》、《中山市商品房买卖合同》、《中山市商品房抵押登记备案表》、《田仲文欠供明细表》、田仲文农业银行个人账户信息。
被告田仲文、乾岩城公司未应诉、答辩，也未提供证据。
经审理查明：2015年1月5日，田仲文、乾岩城公司与农行古镇支行签订《个人购房担保借款合同》，订明：借款人（田仲文）向贷款人（农行古镇支行）借款46万元用于购买位于中山市××房的房产，借款期限30年，年利率6.15%，按月等额归还本息;如借款人未按合同约定期限归还借款本金，贷款人有权收取逾期利息，并对借款期内应付未付利息按借款执行利率计收复利，对借款逾期后应付未付利息按逾期利息利率计收复利，逾期利息利率在本合同约定借款执行利率基础上上浮50%，复利按年利率6.15%计算；如借款人未按时足额归还借款或发生其他违约情形的，贷款人有权提前收回已发放借款、提前行使担保权、宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施、并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；借款人自愿提供购买的中山市××房房产作借款抵押；阶段性保证人（乾岩城公司）自发放借款之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止对借款提供阶段性保证担保。
2015年1月9日，田仲文提供抵押的中山市××房房产经中山市房地产交易登记管理所办理抵押登记备案，登记备案号：易房抵字第DY201501699号，销售合同编号：HTN2014084859，抵押权人：农行古镇支行，抵押人：田仲文。
2015年2月1日，农行古镇支行向田仲文支付贷款46万元。田仲文于同年3月8日归还了同年3月的借款本息2806.75元，同年6月29日归还了同年4月的借款本息2865.65元,其余借款本息超期未归还，截至同年8月2日尚欠借款459107.82元及利息未归还。
田仲文提供抵押的中山市××房尚未取得房地产权属证书，也未办理贷款人农行古镇支行为抵押权人的抵押登记。
农行古镇支行声明：农行古镇支行在《个人购房担保借款合同》项下对田仲文、乾岩城公司的所有合同权利均由农行中山分行主张和行使。农行中山分行于2015年9月28日委托广东衡德律师事务所龚秀信律师向本院提起诉讼，并支出律师费18742元。
庭审中，农行中山分行撤回解除农行古镇支行与田仲文、乾岩城公司签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院已裁定予以准许。
本院认为：农行古镇支行与田仲文、乾岩城公司签订的《个人购房担保借款合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规规定，合法有效。农行古镇支行按照合同约定向田仲文发放贷款，履行了合同义务，田仲文应当按合同约定履行归还借款及利息的义务，但其逾期未归还借款本息，已构成违约，根据合同的约定，农行古镇支行可要求田仲文提前清偿全部贷款、逾期利息、复利及实现债权支出的律师费。田仲文提供其购买的中山市××房房产作借款抵押并办理了抵押登记备案，该抵押生效，依法农行古镇支行享有以上述房产折价或者以拍卖、变卖上述房产的价款的优先受偿权。《个人购房担保借款合同》约定乾岩城公司自发放借款之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止的阶段性保证担保，现田仲文未取得抵押房屋的房地产权属证书，也未办理贷款人农行古镇支行为抵押权人的抵押登记手续，故乾岩城公司应按约定承担保证责任。因合同当事人对保证方式没有约定，依法乾岩城公司应当按连带责任保证承担保证责任。农行古镇支行的涉案债权既有保证又有物的担保，依法保证人乾岩城公司只对物的担保以外的债务部分承担保证责任。农行古镇支行已表明涉案的《个人购房担保借款合同》项下对田仲文、乾岩城公司的所有合同权利均由农行中山分行主张和行使，故农行中山分行可对田仲文、乾岩城公司主张权利。田仲文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也不应诉、答辩，视为其放弃抗辩权，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条第二款、第十九条、第二十一条、第二十八条、第三十三条、第三十四条、第四十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告田仲文于本判决发生法律效力之日起三日内归还借款459107.82元及逾期利息、复息（逾期利息、复息自2015年5月3日起计算至清偿之日止，逾期利息按年利率6.15%上浮50%计算，复息按年利率6.15%计算）给原告中国农业银行股份有限公司中山分行；
二、被告田仲文负担原告中国农业银行股份有限公司中山分行因提起本案诉讼支出的律师费18742元，限被告田仲文于本判决发生法律效力之日起三日内支付给原告中国农业银行股份有限公司中山分行；
三、原告中国农业银行股份有限公司中山分行对被告田仲文提供抵押的中山市横栏镇新天二路89号星恒园19幢702房房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
四、被告中山市乾岩城房地产开发有限公司对上述债务被告田仲文提供的中山市横栏镇新天二路89号星恒园19幢702房房产担保以外部分承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8610元，诉讼保全费2956元，合计11566元，由被告田仲文、中山市乾岩城房地产开发有限公司负担（受理费、诉讼保全费原告已预交，本院不作退还，由被告在履行上述义务时径付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 谭震华
审 判 员 何文璋
代理审判员 姚红波
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 袁超华