浙江省永康市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0784执异20号
异议人：胡文革，男，1966年8月7日出生，汉族，住浙江省永康市。
异议人：金红芳，女，1972年8月18日出生，汉族，住浙江省永康市。
上述两异议人的委托代理人：成智慧，永康市四方法律服务所法律工作者。
申请执行人：王治淼，男，1947年2月2日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
委托代理人：张礼均，浙江正瑞律师事务所律师。
被执行人：胡金岩，男，1957年4月6日出生，汉族，住浙江省永康市。
被执行人：应冬兰，女，1956年10月29日出生，汉族，住浙江省永康市。
被执行人：胡果果，男，1981年9月9日出生，汉族，住浙江省永康市。
本院在执行申请执行人王治淼与被执行人胡金岩、应冬兰、胡果果民间借贷纠纷一案中，异议人胡文革、金红芳请求浙江省永康市人民法院终止对已属于异议人胡文革、金红芳所有坐落永康市唐先镇大后村原乡政府东，使用权面积为208平方米的土地（土地证号为：永国用2012第26**号）的查封和执行。本院于2016年9月1日受理该异议，并于同年9月14日依法组成合议庭进行了公开听证。异议人金红芳及异议人胡文革、金红芳的委托代理人成智慧、申请执行人王治淼及其委托代理人张礼均到庭参加了听证。被执行人胡金岩、应冬兰、胡果果经本院合法传唤未到庭参与听证。
异议人胡文革、金红芳认为：浙江省永康市人民法院依据（2015）永执字6682号申请执行人王治淼与被执行人胡金岩、应冬兰执行一案，裁定对属于被执行人胡金岩所有的坐落永康市唐先镇大后村原乡政府东，使用权面积为208平方米的土地（土地证号为永国用2012第26**号）进行执行查封。虽然法院查封的土地其使用权证书（永国用2012第2677号）登记的使用权人是被执行人胡金岩，但事实上该土地使用权已不属于被执行人胡金岩所享有了，而是属于本案的异议人胡文革、金红芳所有了。2015年6月份，异议人胡文革、金红芳经朋友施火生介绍，说大后村被执行人胡金岩有一块国有土地转让，面积为208平方米，适合异议人胡文革、金红芳办厂，异议人胡文革、金红芳叫施火生把土地证先拿过来看一下，过几天被执行人胡金岩带着土地证（永国用2012第2677号）和施火生来异议人胡文革、金红芳家谈，经过协商被执行人胡金岩将土地证号为（永国用2012第2677号）土地使用权证项下使用权面积为208平方米的国有土地转让给异议人胡文革、金红芳所有，转让价款为115万元，由异议人胡文革、金红芳自行出资建造，并于当日异议人胡文革、金红芳支付被执行人胡金岩、应冬兰定金2万元，因异议人胡文革、金红芳不是大后本村人不敢付全款，被执行人胡金岩说让异议人胡文革、金红芳先开工建造一层后开始付款，然后再逐层付款。2015年11月30日汇款10万元被执行人胡金岩户头，2015年12月11日汇款10万元被执行人胡金岩户头，2015年12月18日汇款60万元柯柳青户头，2016年1月17日汇款15万元柯柳青户头，2016年1月26日汇款5万元柯柳青户头，2016年3月8日汇款5万元柯柳青户头，2016年4月14日汇款8万元柯柳青户头，合计共付款115万元已全部付清，其中93万元是被执行人胡金岩指定叫异议人胡文革、金红芳汇入柯柳青账号，异议人胡文革、金红芳为造房建设共花费100多万元，从开始建造直到建好期间村里未来阻止，期间异议人胡文革、金红芳把土地证也拿到365中心，公证处询问过说要把房子建设好后才可以过户给异议人胡文革、金红芳名下，异议人胡文革、金红芳就积极的建造并完成装潢。因为房屋没有建造好，所以当时异议人胡文革、金红芳无法进行产权变更登记。异议人胡文革、金红芳直到法院送达（2015）永执字6682号查封裁定书才知道已属于他们所有的土地使用权已被法院查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在本案中，被执行人胡金岩、应冬兰将国有土地转让给异议人胡文革、金红芳，异议人胡文革、金红芳支付了全部价款并实际占有该土地，虽然没有办理产权过户登记手续，但异议人胡文革、金红芳没有过错。所以，法院应当终止对已属于异议人胡文革、金红芳所有的土地使用权的查封和执行。因此，为维护异议人的合法权益，特依法提出以上异议请求，望贵院予以支持。为证明所述事实，异议人向本院提交了以下证据：
1、土地转让协议一份，用以证明异议人与被执行人在2015年6月25日已经签订土地转让合同的事实。
2、唐先镇大后村村民委员会的证明一份，用以证明双方土地转让的事实，且证明由胡文革出资在该土地上已建房屋5层半的事实。
3、银行汇款凭证8份、收条9份，用以证明胡文革给胡金岩汇款并已支付全部土地转让价款的事实。
4、国有土地使用权证一份，用以证明胡金岩实际已将该土地转让给胡文革所有，并由胡文革保管的事实。
申请执行人王治淼认为：1、按照《物权法》相关规定，异议人提出的土地使用权登记在胡金岩名下，法院可依法进行查封，不动产物权的设立变更，未经登记不发生法律效力。即使按照异议人所讲双方之间存在国有土地使用权的转让，但是未经登记，不发生法律效力。在本案2015年7月发生诉讼，对被执行人胡金岩的两处土地进行诉讼保全。在诉讼过程中，被执行人胡金岩也没向申请执行人说过该土地已经转让，而且被执行人的代理人说过，叫被执行人把房子造上去能多卖点钱，可以履行债务。本案审理结束，进入执行这么长时间内，从未得到被执行人、异议人关于已经查封的土地已经转让的信息。从异议人提交的证据来看，异议人付款的时间、对象不符合常理。我们认为本案可能涉嫌虚假诉讼，请法院查实后严肃处理。2、异议人与被执行人之间的国有土地使用权转让是无效的。根据被执行人与国土局签订的合同规定。胡金岩实际投资（不含受让价款）未达建设投资总额20%以上的不准转让土地使用权。地上建筑物连同土地一起转让或转让部分建筑物的，双方应签订转让合同。双方签订合同时，不得违背国家法律法规和出让合同的规定。转让双方必须到本市土地管理局和房产管理部门办理变更登记手续，并按规定缴纳转让费和有关费用。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，第二十五条，《中华人民共和国城镇房地产管理法》中第三十八条规定，我们认为异议人与被执行人胡金岩之间土地交易行为不符合法律规定，所以是无效的。3、即使异议人与被执行人之间的合同转让有效，胡金岩拒不履行法院判决，应依法追究胡金岩的刑事责任。异议人没有办理过户登记，没有缴纳相应税收，异议人对没有办理过户登记也具有明显过错，综上，申请执行方认为异议人的异议请求不能成立，请求法庭驳回异议请求。为证明所述事实，申请执行人向本院提交了以下证据：
1、申请执行方向被执行人胡金岩追讨债务时拍摄的照片，用以证明胡金岩在2015年6月25日之前没有离开广西桂林的事实。6月25日以后出逃四川时，给申请执行人打过电话，胡金岩根本没有到过永康。
2、照片2份，用于证明2016年4月27日争议房产的建造现状，2016年9月9号争议房产的建造现状。
3、胡金岩与永康市土地管理局签订的合同1份，用以证明208平方米的合同载明，房子高不超过4层，对转让有约定的事实。
被执行人胡金岩、应冬兰、胡果果经本院合法传唤未到庭参与听证，视为放弃听证的程序权利。
经审查查明：申请执行人王治淼为与被执行人胡金岩、应冬兰、胡果果民间借贷纠纷一案，于2015年7月16日向本院起诉，本院于2015年7月30日查封了被执行人胡金岩所有的坐落在浙江省永康市唐先镇大后村原乡政府东，使用权面积为208平方米的土地使用权（土地证号：永国用2012第26**号），并于2015年11月24日作出（2015）金永象商初字第251号民事判决书，判决由被执行人胡金岩、应冬兰归还申请执行人王治淼借款人民币100万元并支付利息，由被执行人胡果果对上述借款承担连带清偿责任。本院在执行过程中，依法于2016年5月18日对上述土地使用权及其上房屋张贴了（2015）金永执民字第6682号查封公告。异议人以被执行人胡金岩、应冬兰在2015年6月25日将上述土地使用权转让给异议人并已付清转让款，现该土地使用权属于异议人所有为由向本院提出执行异议。
本院认为，异议人主张其与被执行人胡金岩、应冬兰达成土地转让协议并已付清转让款，本院查封的土地使用权系其所有为由向本院提出要求解除查封。从异议人的陈述及提交的证据分析，异议人在本院查封前仅支付了2万元定金，并在查封数月后才开始建造房屋。根据法释[2004]15号《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，异议人在本院查封时未实际占有该土地，且异议人提交的证据也不足以证明已经付清转让款。故本院依法查封该土地使用权并无不当。异议人要求解除查封的异议请求，理由不充分，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人胡文革、金红芳的异议。
如不服本裁定，可自裁定送达之日起十五日内向永康市人民法院提起诉讼。
审 判 长 姜日红
审 判 员 俞小旬
审 判 员 程圣权
二〇一六年十月十一日
代书记员 金玉洁