广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终2714号
上诉人（原审被告）：广西贵源房地产开发有限公司。
法定代表人：饶明芳，董事长。
委托诉讼代理人：黄法健，广西双贺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆春梅
委托诉讼代理人：苏钒，广西任钒律师事务所律师。
上诉人广西贵源房地产开发有限公司（以下简称贵源公司）因与被上诉人陆春梅商品房预售合同纠纷一案，不服横县人民法院（2013)横民一初字第1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案受理后，依法组成合议庭，于同年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人贵源公司的委托诉讼代理人黄法健、被上诉人陆春梅的委托诉讼代理人苏钒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人贵源公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人对上诉人全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人约定“依照国家和地方政府的有关规定，该商品房经建设、施工、监理、设计、质检单位五方联合验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》即交付买受人使用”系认定本案诉争商品房是否符合交房条件标准，上诉人是工程竣工验收的组织者，建设、设计、施工、工程监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而横县住房与城乡规定建设局并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关，上诉人是在工程竣工验收合格之后才报备案机关进行备案。上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》第八条第一款“质量和交付期限出卖给人在2012年12月31日前依照国家和人民政府的有关规定，该商品经建设、施工、监理、设计、质检单位五方验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》即交付买受人使用。”，第二款：“该商品房经验收合格是指依照国家和地主人民政府有关规定，该商品房达到国家标准规定的合格工程并经法定工程质量检验部门认可”。1、从合同条款构成顺序来看工程只需具备第一款条件诉争商品房符合双方约定交房条件质量标准即可交付被上诉人；2、双方第一款约定验收单位中“质检单位”已经违反了《建设工程质量管理条例》第三条“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”的强制性规定的“质检单位”为无效约定，“五方”应为建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位；3、依照《建设工程质量管理条例》第四条“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。”，第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”之规定，建设工程只要经设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收即可交付使用，及《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》第三条“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程质量监督管理工作。工程质量监督管理的具体工作可以由县级以上地方人民政府建设主管部门委托所属的工程质量监督机构(以下简称监督机构)实施。”的规定，横县住房与城乡规定建设局并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关，且是业主在工程竣工验收合格之后才报备案机关进行备案，又依照《建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，工程备案并不是工程质量验收合格的前置条件。现被上诉人所购买的房屋不但止于2012年11月22日取得了建设、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法验收合格的《建设工程质量竣工验收意见书》，并且该验收意见书中的《工程验收人员签到单》的监督单位系横县建设工程质量安全监督站，参加人员为该站站长梁桑、李崇桦、周威友三人，而且横县建设工程质量安全监督站已经依法代表横县住房与城乡规定建设局参加涉诉商品房工程的验收，系对上诉人、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位五方单位的工程验收合格进行认可，且没有作出相关质量不合格结论。横县建设工程质量安全监督站对五方验收单位的工程验收合格进行认可行为，退而次之也证明上诉人己履行了第二款：“该商品房经验收合格是指依照国家和地主人民政府有关规定，该商品房达到国家标准规定的合格工程并经法定工程质量检验部门认可”约定义务。二、一审法院认定“中雨及以上天气”不属于不可抗力，认为“上诉人应对当地的降雨比较了解并将雨天计入总工期”从而否定双方在合同约定内容，违反了并否定了《民法通则》第一百五十三条不可抗力法律定义，以所谓“常态化”、“应对当地因此事由停工较为了解并应将其计入总工期”为由，否定上诉人及被上诉人双方合同约定系违背“以事实为根据，以法律为准绳”及违反了《合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”规定。《商品房买卖合同》第八条“……出卖人可据实延期交付该商品房：遭遇不可抗力，执行法律法规或配合政府执行政策法令而引起的延误，其他非出卖人能控制因素(如交通管制、政府强制管理、政府明令禁止施工、强制拆迁、非出卖人原因引起停电、停水、机构设备运输途中延误等)造成工期延误。”约定系没有违反法律法规强制性规定，是合法有效条款。1、依照《民法通则》第一百五十三条“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”；“中雨及以上天气”系客观情况，对于每年下多少天多少时间“中雨及以上天气”被上诉人是不能预见、不能避免并不能克服的，所以“中雨及以上天气”符合法律不可抗力的定义要件。“中雨及以上天气”所延误时间符合上诉人与被上诉人双方约定可延期交房条件。一审法院认定“施工期间出现中雨及以上天气并不属于不可抗力”，和“上诉人应对当地因此事由停工较为了解并应将其计入总工期”否定了不可抗力法律定义。2、“高考、一会一节、茉莉花节、花茶交易会”时间符合双方约定的“执行法律法规或配合政府执行政策法令而引起的延误，其他非出卖人能控制因素(如交通管制、政府强制管理、政府明令禁止施工、强制拆迁、非出卖人原因引起停电、停水、机构设备运输途中延误等)造成工期延误。”可延期交房条件。而一审法院以所谓“常态化”、“应对当地因此事由停工较为了解并应将其计入总工期”，否定及擅自更改双方约定合法有效条款，违反了《合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”的规定。三、如果上诉人存在逾期交房70天的事实，那么一审法院判决按日向被上诉人支付已付房款万分之三点五的违约金明显过高，上诉人应按被上诉人的损失30％为标准支付违约金给被上诉人。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，一审法院所判决违约金数额明显高于被上诉人房租损失，违反前述规定，上诉人应按被上诉人的损失30％为标准支付违约金才符合法律规定。据此，上诉人请求二审法院依法支持上诉人全部请求。
被上诉人陆春梅未提交书面答辩意见，但在庭审中辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人陆春梅向一审法院起诉请求：1、贵源公司支付陆春梅逾期交房违约金23870.83元（计算方法：以房屋总价款378902为基数，按日万分之三点五从2013年1月1日起暂计至2013年6月30日止，以后另计）；2、本案诉讼费由贵源公司负担。
一审法院认定事实：2009年11月，贵源公司在广西横县横州镇江北路333号动工兴建贵源国际新城小区工程。陆春梅于2011年3月23日和贵源公司签订了《商品房买卖合同》(合同编号：GY-5栋-071号)，向贵源公司购买“贵源国际新城”项目第×号楼×单元×层×号商品房，约定交房时间为2012年12月30日。签订合同后，陆春梅向贵源公司支付了购房首付款150902元，余下购房款向银行办理按揭贷款后已付清给贵源公司，全部购房款共378902元。合同第八条第一款约定：“出卖人在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经建设、施工、监理、设计、质检单位五方联合验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》即交付买受人使用”。第二款：“该商品房经验收合格是指依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房达到国家标准规定的合格工程标准并经法定建设工程质量检验部门认可”。第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的，按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定：“该商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或在《南国早报》上刊登公告通知买受人办理交付手续。……”。第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电、电梯设施在交房时达到使用条件；2、部分小区道路在交房时投入使用；3、住宅楼化粪池、排水设施在交房时投入使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按本合同第九条第1种方式处理”。
2012年3月19日，贵源公司向横县供电公司申请报装用电设施，5月8日，横县供电公司出具《供电方案答复通知书》，答复如下：“……，该小区的供电必须由广西贵源房地产开发有限公司从110KV茉莉站建设10KV专线供电，供电线路按照单电源一回线路供电。由于110KV茉莉站目前还在建设当中，该站的10KV出线未能送出。……”。但为了暂时满足小区用电需求，供电部门对贵源国际新城小区作了临时供电方案，即从江北大道支线接电。8月8日，贵源公司与深圳市思维电器实业有限公司签订了《高低压配电设备安装工程合同书》，由该公司负责贵源国际新城小区的高低压配电工程安装，约定的工期为90天通电。10月20日，贵源公司经网上备案受理系统进行了5号楼工程竣工验收消防备案，南宁市公安消防支队于10月23日出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》显示：根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。11月22日，陆春梅所购买的×号楼×单元×号房取得了建设单位、施工单位和监理单位共同出具的《住宅工程质量逐套验收表》，综合验收结论为：该套房质量经三方验收合格。同日，本案讼争房屋所在的5号楼取得了施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位和建设单位出具的《建设工程质量竣工验收意见书》，验收结论为：本单位工程符合设计和规范要求，工程质量合格。12月22日，贵源公司在《南国早报》刊登交房通知，通知业主收房。12月28日，广西横县东冠自来水有限公司与广西赣盛物业服务有限公司签订《供用水合同》，正式向本案讼争房屋所在的贵源国际新城小区供水。已收房并申请装修的业主所需的生活用电则由贵源公司接入基建临时变压器使用。2013年5月22日，贵源国际新城小区受电工程经横县供电公司验收合格，同年6月28日，横县供电公司与贵源公司签订《高压供用电合同》，向贵源国际新城小区输送居民生活用电。110KV茉莉站至今未投运。横县住房和城乡规划建设局于2013年3月11日收讫贵源国际新城5#、8#、10#楼的工程竣工验收备案文件，并于当日审核同意贵源国际新城5#、8#、10#楼的工程竣工验收备案。2013年7月8日，陆春梅提起本案诉讼。2014年1月24日，陆春梅接收房屋。
一审法院认为，陆春梅和贵源公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，属有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。关于贵源公司是否逾期交房的问题。双方签订的合同第八条第一款虽约定“出卖人在2012年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经建设、施工、监理、设计、质检单位五方联合验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》即交付买受人使用”。但第二款同时约定：“该商品房经验收合格是指依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房达到国家标准规定的合格工程标准并经法定建设工程质量检验部门认可”。根据双方约定，交付的房屋不仅需建设、施工、监理、设计、质检单位五方联合验收合格，还需经法定建设工程质量检验部门认可。而原建设部于2000年4月4日发布、住房和城乡建设部于2009年10月19日修正的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。而在该管理办法第五条所规定的建设单位办理工程竣工验收备案时应当提交的文件中，工程竣工验收报告仅是其中一项。该管理办法第十一条还规定，建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收。该管理办法第八条则规定：备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。参照上述规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收后，需向建设主管部门备案，而备案机关在备案程序中需对材料的真实性、完整性以及建设单位在竣工验收过程中是否有违反国家有关建设工程质量管理规定行为进行审查。可见，工程在向备案机关办理竣工验收备案前，既不能确认建设单位所提交的材料齐全、无虚假证明文件，也不能确认建设单位在竣工验收过程中无违反国家有关建设工程质量管理规定的行为。综上，根据陆春梅与贵源公司的约定及上述相关规定，贵源公司作为开发商其向陆春梅交付的房屋，须在经建设主管部门通过建设工程竣工验收备案后，才符合交付条件。本案中，涉案房屋所属工程虽于2012年11月22日经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方联合验收合格，但贵源公司迟至2013年3月11日才办理工程竣工验收备案。至2013年3月11日涉案房屋才具备交付条件，而双方合同约定的交房期限为2012年12月30日，故至2013年3月11日具备交房条件止，贵源公司已逾期71日，陆春梅主张贵源公司向其支付逾期交房的违约金，依法有据，应予以支持。贵源公司主张其在2012年12月22日经五方验收合格后即登报及电话通知陆春梅交房，但此时因涉案房屋尚不具备交付条件，故贵源公司主张其已按双方约定如期履行了交房义务，应不予采纳。至于违约金的计算，双方约定的交房时间是2012年12月30日，陆春梅现请求从2013年1月1日起计算违约金，不违反法律规定，故违约金应从2013年1月1日起计算至讼争房屋具备交付条件日即2013年3月11日止，共70天。双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房的应按日向陆春梅支付已付房款万分之3.5的违约金，则违约金应为378902×3.5÷10000×70=9283.1元。对陆春梅主张的违约金超出部分，应不予支持。陆春梅主张涉案房屋的供电直到2013年6月28日因贵源公司与供电部门签订《高压供用电合同》才满足《商品房买卖合同》约定的“达到使用条件”。但双方在《商品房买卖合同》中仅约定供水、供电、电梯设施在交房时达到使用条件，并没有约定电的种类或性质。贵源公司在约定的交房时间前即2012年3月19日已向供电部门申请报装居民用电设施，因贵源公司开发的小区供电必须从110kV茉莉站建设10kV专线供电，而茉莉站还在建设中，该站的10kV专线未能使用，贵源公司在供电部门正式输送居民用电之前为保证已收房的业主用电需要，已从临时用电变压器接入电，而部分收房的业主已装修并入住，陆春梅并无证据证实其在收房后不能正常用电，故应视为涉案小区的供电“达到使用条件”。陆春梅以贵源公司于2013年6月28日才与供电部门签订《高压供用电合同》为由主张涉案房屋直到2013年6月28日才达到交付使用条件，应不予采纳。贵源公司主张其可延期224天交付讼争房屋，其中，因中雨及以上天气可按约延期交房182天，茉莉花节、一会一节、花茶交易会、高考等期间政府要求建筑施工单位停止施工可延期28天，设计变更可延期交房14天。对贵源公司上述主张，一审法院认为施工期间出现中雨及以上天气并不属于不可抗力，且贵源公司作为房地产开发商，应对当地的降雨情况比较了解并将雨天计入总工期，双方在合同中亦未约定出现中雨及以上天气导致停工，可以延期交付房屋，故贵源公司主张其施工期间出现中雨及以上天气182天，可延期182天交房既无合同依据，亦无法律依据，应不予支持。至于高考、“一会一节”、茉莉花节、花茶交易会的举办时间早已是常态化的，贵源公司应对当地因上述事由停工较为了解并应将其计入总工期，贵源公司主张其因上述会议及高考被政府要求停工的天数可以作为其延期交房的理由没有依据，应不予支持。设计变更的问题。双方合同约定发生不可预见而且难以克服的重大施工技术问题，必须变更规划或建筑设计的，才可以据实延期交付房屋，但贵源公司并未举证证明其变更设计是因不可预见且难以克服的重大施工技术引起必须变更设计，且其提交的设计变更补充单上亦未写明需延期的工期数。故贵源公司主张因变更设计可延期14天交房依据不足，应不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：广西贵源房地产开发有限公司支付陆春梅逾期交房违约金9283.1元。案件受理费396元，由陆春梅负担246元，广西贵源房地产开发有限公司负担150元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。本院查明的事实与一审法院查明的基本事实相一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：涉案房屋由上诉人开发，并取得横建房（预）字第2010-21号《商品房预售许可证》，其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，合同当事人应当恪守合同，严格履行合同义务。
关于上诉人交付的房屋是否符合合同约定或法定交付条件及是否存在逾期交房的问题。《商品房买卖合同》第八条第一款约定“出卖人在2012年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经建设、施工、监理、设计、质检单位五方联合验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》即交付买受人使用”。同时第二款约定：“该商品房经验收合格是指依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房达到国家标准规定的合格工程标准并经法定建设工程质量检验部门认可”。根据上述约定，交付的房屋不仅需建设、施工、监理、设计、质检单位五方联合验收合格，还需经法定建设工程质量检验部门认可，两条款密不可分，不应拆分理解。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”在《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条所规定的建设单位办理工程竣工验收备案时应当提交的文件中，工程竣工验收报告仅是其中一项。该管理办法第十一条还规定，建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收。该管理办法第八条则规定：备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。参照上述规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收后，还需向建设行政主管部门备案，而备案机关在备案程序中需对材料的真实性、完整性以及建设单位在竣工验收过程中是否有违反国家有关建设工程质量管理规定行为进行审查。可见，对建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，只有经过备案登记合格才能说明该房屋质量、消防、环保等方面得到国家认可。综上，根据上诉人与被上诉人的合同约定及上述相关规定，上诉人作为开发商向被上诉人交付的房屋，须在经建设行政主管部门通过建设工程竣工验收备案后，才符合交付条件。换言之，经建设行政主管部门颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。本案中，涉案房屋所属工程虽于2012年11月22日经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方联合验收合格，但上诉人贵源公司迟至2013年3月11日才取得《工程竣工验收备案表》，此时涉案房屋才具备交付条件。而双方合同约定的交房期限为2012年12月30日，故至2013年3月11日具备交房条件止，上诉人显然已逾期71日，被上诉人要求上诉人支付逾期交房的违约金，依法有据，本院予以支持。
对于上诉人提出被上诉人主张的违约金计算标准过高的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”，《商品房买卖合同》系上诉人提供的格式合同，其在拟制该合同时对逾期交房可能造成的后果必已有所预见并充分考虑，上诉人贵源公司主张约定的违约金过高，但其提交的证据不足以证明双方约定的违约金标准过分高于被上诉人的实际损失，故其提出约定违约金过高的抗辩，证据不足，理由不充分，本院不予支持。
对于本案是否存在延期交房的合理事由，应予扣除的问题。贵源公司主张因中雨及以上天气可按约延期交房182天，茉莉花节、一会一节、花茶交易会、高考等期间政府要求建筑施工单位停止施工可延期28天，设计变更可延期交房14天。本院认为，施工期间出现中雨及以上天气并不属于不可抗力，且贵源公司作为房地产开发商，应对当地的降雨情况比较了解并将雨天计入总工期，双方在合同中亦未约定出现中雨及以上天气导致停工，可以延期交付房屋，故贵源公司主张其施工期间因出现中雨及以上天气可延期182天交房既无合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。至于高考、“一会一节”、茉莉花节、花茶交易会的举办时间早已常态化，贵源公司在拟制格式合同时完全可以预见并应将其计入总工期，贵源公司主张其因上述会议及高考被政府要求停工的天数可以作为其延期交房的理由没有依据，本院不予支持。双方合同约定发生不可预见而且难以克服的重大施工技术问题，必须变更规划或建筑设计的，才可以据实延期交付房屋，但贵源公司并未举证证明其变更设计是因不可预见且难以克服的重大施工技术引起必须变更设计，且其提交的设计变更补充单上亦未写明需延期的工期数，故贵源公司主张因变更设计可延期14天交房依据不足，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费396元（上诉人广西贵源房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西贵源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李虹
代理审判员 陈杨
代理审判员 兰帅
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 王琨