江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬邗民初字第2059号
原告杭璐。
委托代理人周霞。
委托代理人万江山，江苏韵合律师事务所律师。
被告扬州市邗江区民政局，住所地在扬州市平山堂路1号。
法定代表人钱柏林，局长。
委托代理人凌红妹，江苏金星光律师事务所律师。
原告杭璐与被告扬州市邗江区民政局（以下简称民政局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法由审判员李五独任审判，于2014年7月18日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭于2014年11月13日公开开庭进行了审理。因原告杭璐于2014年9月11日又以房屋租赁合同纠纷向本院起诉被告扬州市民政局，与本案的诉讼请求具有牵连，故本院于2014年11月26日决定将（2014）扬邗民初字第2992号案件并入本案一并审理。后依法于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告杭璐委托代理人万江山、被告民政局委托代理人凌红妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭璐诉称：2012年5月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》,原告将位于扬州市望月路393号、395号商铺出租给被告经营使用，建筑面积为242.9平方米，租赁期限为2012年5月1日起至2017年6月1日止。合同第四条租金与押金约定房屋租金第一年为人民币23.8万元整，以后每年按前一年租金的5%递增，房屋押金为人民币2万元。2014年6月18日，原告收到被告发出的要求提前解除租赁合同的函件。原告认为租赁合同第十一条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协议一致后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同继续有效。被告明知该约定，仍发函要求解除合同，显系违法行为。合同第五条付款方式约定被告应于合同生效之日向原告支付当年租金与押金。租金按年结算，由被告提前一个月一次性交付给原告。合同第十三条约定违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方支付年度租金的10%作为违约金。被告逾期未交付租金的，每逾期一日原告有权按月租金的3‰向被告加收滞纳金。协议签订后，原告向被告交付了上述商铺，但被告至今欠缴租金、违约金、滞纳金合计人民币292576元，虽经原告多次催要，却拒不给付。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1、确认被告解除租赁合同的行为无效；2、被告给付租金262400元（2014年5月1日至2015年4月30日）、滞纳金3936元（自2014年4月1日至实际给付之日止）；3、被告支付违约金26240元。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为被告支付租金262400元（2014年6月1日至2015年5月30日）、滞纳金3936元（自2014年5月1日至实际给付之日止）。
原告杭璐提供的证据有：
1、房屋租赁合同，证明双方的租赁期限及租金的标准，在合同第11条明确约定在双方没有达成书面解除合同的协议前，这份租赁合同对双方都有约束力；
2、房产证及土地证，证明原告将自己合法的房产出租给被告使用；
3、扬州市同城票据交换系统补充报单，证明被告向原告支付了2013年租金及合同履行的事实。
被告民政局辩称：1、被告解除合同符合法律的规定，应当依法予以解除。被告于2014年4月通知原告解除合同，原告在租赁房屋内张贴招租广告，表明原告同意解除租赁关系，如有异议，原告应当请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力；2、被告解除租赁合同符合情事变更的原则。因省、市彩票中心不再允许开设“中福在线”分厅，要终止房屋租赁合同，为此双方曾对终止事项进行过磋商，被告承诺愿意多支付一个月的房租或承担年租金的10%作为对原告的损失补偿，原告并没有提出反对意见，且原告到租赁房屋内张贴了招租广告，并带人前来看房。被告于2014年5月30日正式搬离租赁房屋，并联系原告要求当面交还钥匙并终止协议，原告却不肯与被告办理相关交接手续。出于无奈，被告于5月30日、6月12日分别向原告发出书面终止的函并将租赁房屋的钥匙交还给原告；3、因2014年6月2日前的租金被告已经全部结清，且被告已经将租赁房屋交还给原告，故原告要求被告支付租金262400元、滞纳金3936元无事实和法律依据；4、关于违约金，被告同意支付原告一个月的租金或承担年租金10%作为违约金以补偿原告，另被告尚有20000元押金在原告处，该款项可以对冲，不足的部分被告再行支付。综上，请求依法驳回原告第一、二项诉讼请求。
被告民政局提供的证据有：
1、江苏省福利彩票发行中心通知，证明因为被告设立的中福在线销售厅是违规的，属于关停范畴，因此被告提出解除原、被告之间的租赁关系；
2、特快专递两份，证明被告寄了两次函给原告，5月30日的函件被退回，6月12日寄到原告单位的终止函和房屋的钥匙，原告已签收；
3、照片四张，证明原告在2014年5月在出租房内张贴了房屋租赁广告，表明原告已经接受了被告提出终止合同的行为，将房屋出租他人；
4、租赁合同，证明租赁合同中对租赁期限的约定是2012年6月1日。
经审理查明：
原告杭璐（甲方）与被告民政局（乙方）于2012年5月22日签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将扬州市望月路393号、395号商铺出租给乙方，建筑面积为242.9平方米；2、房屋用途为福利彩票销售；3、租赁期限5年，自2012年6月1日起至2017年6月1日止；4、房屋租金第一年为人民币23.8万元，以后每年按前一年租金的5%递增，房屋押金为人民币2万元；5、乙方应于合同生效之日向甲方支付当年租金与押金。租金按年结算，由乙方提前一个月一次性交付给甲方；6、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方支付年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日甲方有权按月租金的3‰向乙方加收滞纳金；7、提前终止合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。协议签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告依约支付租金，并向原告交纳押金20000元。根据租赁合同的约定，2014年6月1日至2015年5月30日期间的年租金为262395元。
庭审中，被告陈述因开设的福利彩票销售厅系违规分厅，江苏省福利彩票发行中心要求整改，故于2014年4月向原告提出提前终止租赁合同。原告对于原、被告双方在2014年4、5月份就解除租赁关系进行商谈予以认可，但陈述原告当时并未同意解除租赁关系。
2014年6月12日，被告向原告邮寄租赁房屋的钥匙及函一份，函的内容为“杭璐：我方是扬州市邗江区福利彩票发行中心，和你签订的望月路393号，395号租赁协议我方因为省、市彩票中心要求，不再允许开设“中福在线”分厅，所以，决定终止协议不再租赁该处门面房。截止到2014年6月1日，我方租期为2年整，我方于2014年4月已经电话通知你，在2014年5月期间，你也在门面房内张贴了招租广告，并带领过想租赁房屋的客户前去看过门面房。但在2014年5月30日，我方电话通知你当面交还门面房钥匙，并终止协议，你拒绝。现我方通过快递邮寄望月路393号、395号门面房钥匙，希望你方收到后，和我方当面签订终止合同的协议”。2014年6月18日，原告收到函件和钥匙。
被告交纳租金至2014年5月31日。
本案争议焦点为：1、原告要求确认被告解除租赁合同的行为无效应否得到支持；2、原告要求被告支付租金、滞纳金是否有事实和法律依据？
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。根据租赁合同的约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”，该条款是对提前解除租赁关系的约定，即提前解除租赁关系，需提前通知对方、双方协商一致、并经双方签订书面终止合同书。在租赁期限内，被告因在承租房屋内开设的福利彩票系违规开设，被相关部门要求关停，被告向原告提出解除租赁关系，构成违约。被告违约，原告可要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。然，被告在已交纳租金届满前（2014年5月30日）向原告提出解除租赁关系，因原告不同意解除租赁关系，被告向原告寄送终止租赁关系的函及承租房屋的钥匙以行动表明不再履行合同，虽原、被告双方并未就终止租赁关系达成一致意见，但被告因违规开设的福利彩票中心被关停，事实上也不能继续履行租赁合同，故原告要求确认被告解除租赁合同的行为无效要求被告继续履行租赁合同本院难以支持。考虑到原告在2014年6月18日收到被告寄送的终止租赁关系的函件及承租房屋钥匙，本院依法确认原、被告之间的租赁关系于2014年6月18日解除。因双方之间的租赁关系于2014年6月18日解除，被告应当支付原告2014年6月1日至6月18日期间的租金13119.75元（262395元÷12月÷30天×18天=13119.75元）。在租赁期间内，被告要求解除租赁关系，期间，原告亦应及时招租以免扩大损失，至新的承租人承租前原告租赁房屋可能存在因闲置而造成的租金损失，该损失系被告违约所致，故被告应当赔偿原告租赁房屋闲置期间的租金损失，本院综合各方面因素酌定损失为3个月的租金，即被告需支付原告租金损失65598.75元（262395元÷12月×3个月）。因被告提前解除租赁关系存在违约，被告应当按照租赁合同的约定向原告支付违约金26239.5元（262395元×10%=26239.5元）。关于原告主张的滞纳金，因被告要求提前解除租赁关系，已被确认构成违约，而滞纳金属于违约金的类型之一，属于损害补偿性质的违约责任方式，现被告已承担违约金，故不应再承担滞纳金。因被告向原告支付押金20000元，该押金并非成约押金而是房屋物件等可能造成的损失，故该押金的处分与违约无直接关联，双方解约时，理应予以返还，故被告主张予以冲减，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告扬州市邗江区民政局于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杭璐租金13119.75元；
二、被告扬州市邗江区民政局于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杭璐租金损失65598.75元；
三、被告扬州市邗江区民政局于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杭璐违约金26239.5元；
以上一、二、三项款项合计104958元，扣减被告扬州市邗江区民政局支付的押金20000元，被告扬州市邗江区民政局尚需支付原告杭璐84958元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5688元，由被告扬州市民政局负担（原告同意其预交案件受理费中由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：扬州市中级人民法院；开户行工商银行扬州分行汶河支行；帐号11×××57）。
审 判 长 李 五
人民陪审员 丁久祥
人民陪审员 姚梅琴
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 孟 婷