黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民终555号
上诉人（原审被告）：张晓龙，男，1988年7月8日出生，住黑龙江省肇源县。
委托诉讼代理人：王英福，黑龙江峰衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鞠占义，男，1969年1月30日出生，住黑龙江省肇源县。
委托诉讼代理人：羿洪刚、齐炳华，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大庆市天顺房地产开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县新站镇铁西街。
法定代表人：辛国清，职务董事长。
委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。
上诉人张晓龙因与被上诉人鞠占义、大庆市天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2016）黑0622民初1891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张晓龙委托诉讼代理人王英福、被上诉人鞠占义委托诉讼代理人齐炳华、被上诉人天顺公司委托诉讼代理人魏红亮到庭参加了诉讼活动，本案现已审理终结。
张晓龙上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判确认鞠占义与天顺公司2015年6月15日签订的肇源县凤桐佳苑小区X号楼X单元商服X号的商品房买卖合同无效；二、上诉费用由鞠占义、天顺公司承担。上诉理由：一、一审法院认定事实错误、适用法律错误，应依法改判。一审法院认定鞠占义与天顺公司2015年6月15日签订的肇源县凤桐佳苑小区X号楼X单元商服X号的商品房买卖合同有效属于认定事实及适用法律错误。我方购买的房屋实际开发人为张庆元，张庆元与天顺公司属于挂靠关系。我方购买该房屋是通过实际开发人张庆元按照正规程序购买。而天顺公司出卖给鞠占义房屋的行为是未经张庆元同意的无权处分行为。对于无权处分行为，要经过张庆元追认或者取得处分权买卖合同才能有效。因此，鞠占义与天顺公司签订的房屋买卖合同应属于无权处分的无效合同。以上事实我方在一审中提供的（2015）源民初字第1447号判决书以及授权委托书、合作开发协议书已经充分证实。一审法院在判决书中对于上述事实只字未提，一审认定事实与法律适用错误。
我方与天顺公司签订的房屋买卖合同已经过行政机关备案，经过备案的房屋买卖合同能够起到对抗张晓龙所签合同的效力。鞠占义与天顺公司签订房屋买卖合同时可以通过行政机关查到我方于天顺公司之间的备案合同。在明知我方与天顺公司签订房屋买卖合同的前提下，鞠占义与天顺公司继续签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通损害张晓龙利益的行为，根据合同法的规定，属于无效合同。
我方与张庆元签订的房屋买卖合同在先，鞠占义与天顺公司签订的房屋买卖合同在后。一审法院认定鞠占义与天顺公司签订的房屋买卖合同在先、我方与天顺公司签订的房屋买卖合同在后，属于错误的事实认定。因凤桐佳苑小区实际开发人为张庆元，对外销售房屋时，该小区的全部业主都是先与张庆元签订房屋买卖合同，将全部购房款交付给张庆元，张庆元再为购房人办理房屋交接手续，之后再与天顺公司签订正规的经过行政机关备案的房屋销售合同。本案中张庆元将本案争议房屋抵顶拖欠我方的工程款及其他欠款，并办理了接房手续。现我方已经接房并且对房屋进行了装修，房屋买卖合同已经得到实际履行。而鞠占义与天顺公司只签订了房屋买卖合同，交付了定金，并未交付购房款，天顺公司也未向鞠占义交付房屋，鞠占义与天顺公司之间的房屋买卖合同并未实际履行。因此，无论谁与天顺公司签订的房屋买卖合同在先，根据合同的实际履行原则，我方的买卖合同已经实际履行，应该得到优先保护。
鞠占义辩称，原审认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
天顺公司辩称，原审认定事实清楚，法律关系明确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
鞠占义向一审法院起诉请求：一、请求依法确认鞠占义与天顺公司签订的肇源县凤桐佳苑小区X号楼X单元商服X门买卖合同有效；二、依法确认天顺公司与张晓龙签订的肇源县凤桐佳苑小区X号楼X单元商服X门买卖合同无效；三、天顺公司承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定的事实：2015年6月15日，鞠占义与天顺公司签订商品房买卖合同；鞠占义以人民币12,391,170元购买天顺公司位于肇源县凤桐佳苑小区X号X单元商服X门（建筑面积5,632.35平方米，每平方米2200元），天顺公司收取鞠占义定金10万元；2015年7月17日，天顺公司与张晓龙签订商品房买卖合同，天顺公司以人民币22,528,000元价格将位于肇源县凤桐佳苑小区X号楼X单元商服X门（建筑面积5,632.35平方米，每平方米4000元）卖给张晓龙，并在肇源县房产部门办理备案手续。但张晓龙未向天顺公司交付购楼款，而是持有肇源县凤桐佳苑项目部张丽娟为其出具的22,528,000元收条及肇源县凤桐佳苑项目部交结单据。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权予买售人、买受人支付价款的合同。鞠占义已于2015年6月15日与天顺公司签订了商品房买卖合同，并在商品房买卖合同中约定：鞠占义先交付定金10万元，余款办理房屋产权证时交付。该合同形式符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该合同约定内容符合法律规定，依据合同载明的时间及合同履行情况能够确认该商品房买卖合同已经成立并生效。而天顺公司于2015年7月17日与张晓龙签订商品房买卖合同虽在房产部门办理备案，但张晓龙并未直接向天顺公司交付购房款，庭审中张晓龙仅能提供收款人张丽娟为其出具的收据一张，该证据不能直接证实天顺公司已经收取张晓龙的购楼款。因债具有相对性，所以张晓龙应向合同相对方交付购楼款，且张晓龙向合同相对方之外的交付行为事后没有得到天顺公司追认。故天顺公司与张晓龙之间签订的商品房买卖合同虽已经成立但并未实际履行。因而依据合同实际履行情况及买卖合同成立的时间先后顺序，依法应优先顺位保护鞠占义与天顺公司签订的商品房买卖合同，鞠占义第一项诉讼请求符合法律规定，予以支持。而天顺公司与张晓龙签订的商品房买卖合同虽已成立，但因张晓龙并没有向天顺公司支付购楼款的实际履行情况而不予优先保护。故鞠占义主张天顺公司与张晓龙签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。张晓龙争议楼房虽已经在房产部门备案，但备案并不等同于商品房预告登记的法律行为，备案不产生物权对抗效力，张晓龙的抗辩理由不予支持。综上所述，在一房多卖的法律关系中，依据合同成立的时间及合同履行的实际情况，依法优先保护鞠占义、天顺公司签订的商品房买卖合同；而天顺公司与张晓龙签订的商品房买卖合同保护顺位次之。依据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百五十九条，判决：一、依法确认鞠占义与大庆市天顺房地产开发有限公司于2015年6月15日签订的肇源县凤桐佳苑小区X号楼X单元商服X号房的商品房买卖合同有效；二、驳回鞠占义其他诉讼请求。案件受理费50元，财产保全费5000元，均由天顺公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
张晓龙向本院提交如下证据：
证据一，合同复印件三份（提交原件核对），欲证明：在2014年12月23日、2014年12月30日，凤桐佳苑实际开发人张庆元、张丽娟为解决拖欠税款问题与天顺公司达成以房抵税的三份协议，张庆元、张丽娟作为凤桐佳苑实际开发人，用凤桐佳苑小区1号楼3单元1501、1401、1302三套房屋作价给天顺公司，天顺公司替张庆元支付税款，进而证明凤桐佳苑小区的实际开发人是张庆元，该小区的全部房屋都归张庆元所有，张庆元有权处分该小区的全部房屋。天顺公司质证称，对该证据所体现的内容无异议，该三户房屋系凤桐佳苑小区合作开发人张庆元对履行合作开发协议应缴税款部分的担保，实际上这三户房屋在2015年年末前已经由张庆元私自出售给案外人。鞠占义质证称，对真实性不予认可，该证据与我方没有关联性，我方在2015年6月15日与天顺公司签订的商品房凤桐佳苑小区X号楼X三元X号商服的买卖合同，按照合同约定，我方已支付天顺公司定金10万元，双方意思表示真实，约定合法有效，故我方与天顺公司签订的房屋买卖合同依法成立并有效。本院认为，因天顺公司对该组证据的真实性无异议，认可系其与案外人张庆元、张丽娟所签订的合同，故本院对其真实性予以采信；但该组证据未能体现与本案争议的房屋买卖合同关系存在实质上的关联性，故本院对证明内容不予采信。
证据二，借款合同、欠据、收条复印件各一份（提交原件核对），欲证明：2012年12月18日，凤桐佳苑小区实际开发人张庆元因开发建设需要向公国珍借款100万元，应用其开发的凤桐佳苑小区高层1号楼一、二层商服抵押，如到期不能偿还借款，用抵押房屋偿还欠款，该份借款合同由天顺公司盖章确认，进而证明凤桐佳苑小区实际开发人张庆元有权处分其建设房屋，并且天顺公司对此事实予以认可。天顺公司质证称，对该证据的真实性无异议，该合同系天顺公司为张庆元借款提供的担保，与本案争议房屋的所有权、处分权没有关系。鞠占义质证称，该份证据与我方没有关联性，对真实性不予认可。本院认为，因天顺公司对该组证据的真实性无异议，故本院对真实性予以采信；但该组证据未体现与本案争议的房屋买卖合同关系存在实质上的关联性，故本院对证明内容不予采信。
证据三，房屋买卖合同复印件三份（提交原件核对），欲证明：2012年12月18日，张庆元以其个人名义将凤桐佳苑小区1号楼2单元12层西门房屋出卖给王汉桐的事实，并且在此之后，天顺公司、张庆元配合王汉桐以天顺公司的名义签订房屋买卖合同，该事实由天顺公司在张庆元与王汉桐签订的合同下方盖章予以确认；2014年8月31日，应天顺公司法定代表人要求，因张庆元拖欠该工程的挂靠管理费用，张庆元用凤桐佳苑小区X号楼X单元X室房屋顶付管理费用并将该房屋转让给辛国清儿子辛志刚名下，张庆元以其个人名义与辛志刚签订房屋买卖合同，进而证明凤桐佳苑小区全部房屋都是由实际开发人张庆元对外进行销售，天顺公司未经实际开发人张庆元许可的情况下无权独立对外出售房屋。天顺公司质证称，对我公司与王汉桐签订的商品房买卖合同真实性无异议，张庆元与王汉桐签订的商品房买卖合同，由天顺公司与王汉桐签订的商品房买卖合同进行了追认，张庆元与王汉桐签订的商品房买卖合同实际上已经失效，该两份买卖合同不能证明张庆元就凤桐佳苑小区所有商品房拥有所有权、处分权；对我公司与辛志刚签订的商品房买卖合同的质证意见为，辛志刚系凤桐佳苑小区承建单位大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司法定代表人，该合同实质上是天顺公司拨付给大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司的部分工程款，足以证明天顺公司对凤桐佳苑小区商品房有权处分。鞠占义质证称，该组证据与张晓龙的诉讼请求没有关联性，二审法院应驳回其上诉请求，维持一审判决；天顺公司开发的凤桐佳苑小区是具有合法资质的，并且有商品房预售销售许可证，我方与其签订的商品房买卖合同应系合法有效。本院认为，因天顺公司对该组证据的真实性无异议，故本院对真实性予以采信；但该组证据未能体现与本案争议的房屋买卖合同关系存在实质上的关联性，故本院对证明内容不予采信。
天顺公司向本院提交如下证据：
证据一，肇源县房产处颁发给天顺公司的凤桐佳苑小区4号楼商品房预售许可证复印件一份，欲证明：天顺公司对凤桐佳苑小区拥有所有权及处分权。张晓龙质证称，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，张庆元与天顺公司达成的合作开发协议，明确约定以天顺公司的名义办理相关房屋开发及销售手续，张庆元与天顺公司实际上属于挂靠关系，张庆元为凤桐佳苑小区的实际开发人，其有对外出售房屋的权利。鞠占义质证称对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院认为，因张晓龙、鞠占义未对证据的真实性提出异议，本院对该证据的真实性予以采信；虽张晓龙主张涉案凤桐佳苑的实际开发人为张庆元，其有权对外出售涉案房屋，但这与证据所体现的天顺公司系凤桐佳苑合法售房单位不符，且我国法律不允许个人作为商品房开发人，故张晓龙的抗辩理由不能成立，本院对证据的证明内容予以采信。
证据二，肇源县公安局出具的情况说明复印件一份，欲证明“肇源县凤桐佳苑项目部专用章、合同专用章、现金收讫章”未在肇源县公安局申请刻制及备案，所以该枚公章所代表的主体是虚构的。张晓龙质证称，对真实性无异议，对证明问题有异议，凤桐佳苑小区对外销售房屋、回迁户安置、以房抵顶供货款等行为，都是由实际开发人张庆元先用肇源县凤桐佳苑合同专用章与买房人、回迁户签订房屋买卖合同，并为实际买房人、回迁户出具收据中加盖肇源县凤桐佳苑项目部现金收讫公章，之后在张庆元及天顺公司的配合下，与回迁户、购房人与天顺公司签订经过行政机关登记备案的房屋买卖合同，以上述方式签订的买卖合同已经达到700余户，天顺公司对以上的销售行为均予认可。鞠占义质证称对真实性无异议。本院认为，因张晓龙、鞠占义对证据的真实性未提出异议，故对其真实性予以采信；该证据系肇源县公安局依法出具，能够证明“肇源县凤桐佳苑项目部专用章”、“肇源县凤桐佳苑合同专用章”、“肇源县凤桐佳苑项目部现金收讫章”三枚印章未在肇源县公安局登记备案及刻制，但仅凭该情况说明不能否认相关民事主体持有该三枚印章对外出具民事行为的法律效力，故本院对该证据的证明内容不予采信。
证据三，肇源县地方税务局稽查局源地税稽通（2015）55号税务事项通知书复印件一份，欲证明凤桐佳苑小区项目未申报销售商品房175套，合计应缴税款8，239，911.24元，天顺公司对凤桐佳苑小区商品房拥有所有权、处分权。张晓龙质证称，对真实性无异议，对证明问题有异议，我方在一审中提交的判决书中，根据天顺公司与张庆元签订的协议书，法院已判决该部分税款由实际开发人张庆元、张丽娟承担，并且依法确认了协议书的效力，天顺公司提供的该份证据不能证实其拥有凤桐佳苑小区房屋的所有权、处分权。鞠占义质证称对真实性及证明问题均无异议。本院认为，因张晓龙、鞠占义均未对该证据的真实性提出异议，故对该证据的真实性予以采信；依该证据显示，肇源县地方税务局于2015年12月28日要求天顺公司针对其开发的涉案楼盘缴纳税款及滞纳金8，239，911.24元，与一审过程中当事人提交的（2015）源民初字第1447号民事判决书中体现的6,906,431.74元有所增加，但指向均为涉案凤桐佳苑小区楼盘，该证据与其他证据相结合，能够证实天顺公司系凤桐佳苑小区对外具有合法地位的开发单位，本院对该证据的证明内容予以采信。
鞠占义未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，通过一、二审各方当事人的陈述、举证及当事人在其他案件中的陈述，天顺公司与案外人张庆元之间曾存在协议合作开发建设凤桐佳苑小区工程一事，具体施工过程中双方之间关系是否发生变化，因与本案所争议的房屋买卖合同效力无关，本院不予评价。现有证据表明，天顺公司系房产部门、税务机关认可的涉案凤桐佳苑小区合法的开发人，并且天顺公司具备合法的出售资质，鞠占义作为买受人，有理由相信天顺公司有权对外出售涉案房屋。鞠占义与天顺公司签订的商品房买卖合同，形式及内容均不存在违反法律规定之处，依法应认定为合法有效。一审判决对此的认定正确，本院依法予以支持。张晓龙主张天顺公司无权处分涉案房屋的请求，因无充分证据证明，本院不予支持。
关于张晓龙主张张庆元系涉案楼盘实际开发人、张晓龙与张庆元所签订的房屋买卖合同依法生效的主张，因在肇源县房产管理部门备案登记的涉案房屋买卖合同系张晓龙与天顺公司所签订的房屋买卖合同而非张晓龙与张庆元签订的合同，该备案合同在形式及内容上未体现违反法律规定之处，亦应认定为依法成立并合法有效。至于合同生效后的具体履行情况，应当由签订合同的双方举证加以证明，该事实因与本案所争议的鞠占义与天顺公司之间房屋买卖合同效力无关，本院不予评价。
本案中鞠占义与天顺公司签订商品房买卖合同的时间为2015年6月15日，而张晓龙与天顺公司签订商品房买卖合同的时间为2015年7月17日，故针对涉案房屋即肇源县凤桐佳苑小区X号楼X单元商服X号，鞠占义先于张晓龙与天顺公司签订商品房买卖合同。故张晓龙主张的鞠占义与天顺公司签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通损害张晓龙利益的行为并无事实及法律依据，本院对此不予采信。
综上，本院认定，上诉人张晓龙的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张晓龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 周铁峰
审判员 孙文斌
审判员 杨社娟
二〇一七年四月二十八日
书记员 胡明阳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；