青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0202民初6392号原告刘青，女，汉族，1971年8月10日出生，住青岛市市南区。委托代理人王忠祥，山东颐海律师事务所律师。委托代理人刘彦，山东铭旸律师事务所律师。被告青岛太古百货商场投资管理有限公司，住所地青岛市市南区燕儿岛路62号705户。组织机构代码证代码：686777278。法定代表人李吉辉，职务总经理。委托代理人李锐，男，1982年1月14日出生，汉族，住青岛市崂山区。委托代理人王金田，男，1964年11月21日出生，汉族，住青岛市市南区。原告刘青与被告青岛太古百货商场投资管理有限公司（以下简称被告太古百货）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年9月19日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月18日公开开庭审理了本案。原告刘青的委托代理人王忠祥、刘彦，被告太古百货的委托代理人李锐、王金田均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年2月28日，原、被告签订《青岛太古百货商场商铺买卖合同》，约定原告购买被告预售的太古百货商场B2309号商铺，建筑面积13.12平方米，购买商铺价款为1261987元。同日，原、被告签订《青岛太古百货商场委托租赁协议书》，约定原告所购买商铺委托被告经营管理两年，被告分别按原告所购商铺价款的7%和8%返还两年租金。商铺价款与租金相抵销，原告在涉案商铺买卖合同项下实际向被告付款共计1051235元。《青岛太古百货商场委托租赁协议书》期限届满后，原告发现所购商铺未经建设工程质量验收和消防验收合格，不具备法定交付条件，造成原告经济损失，被告应承担相应违约责任。原告诉至法院，请求依法判令：1、被告赔偿原告经济损失131548.38元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、原告的诉讼请求无事实和法律依据。太古百货项目已经过青岛市规划局的审批。被告已多次向人民法院提交其与人防办签订的协议，协议清楚记载人防办负责办理审批手续，被告仅负责开发建设。2、原、被告签订的商铺买卖合同，被告已经全部履行完毕，涉案工程目前在进行消防工程验收，尚未进行竣工验收。3、之前业主的诉讼与本案不一致。经审理查明，2011年2月28日，原、被告签订《青岛太古百货商场商铺买卖合同》一份，内容为：被告以政府部门批准的方式取得位于佳世客步行街青岛市南区漳州一路南至香港中路的人防工程使用权，使用期限为50年，使用年限预计自2011年1月1日至2060年12月31日止，经批准被告在上述地块下建设商铺，定名为太古百货；预售商铺批准机关为青岛市市南区人防办公室；原告购买太古百货B2309号商铺，建筑面积13.12平方米，购买商铺价款为1261987元；被告预计在2010年12月31日前，将符合本合同约定的商铺交付给原告；原告如果委托给被告进行两年租赁经营的，双方自签订《委托租赁协议书》时，则视为被告已按时向原告交付本合同约定的商铺；原告委托租赁的商铺在委托租赁协议到期前一个月，被告书面通知原告交接所购商铺事宜；交付或交接约定期限逾期超过120日后，买受人有权解除合同。同日，原、被告签订《青岛太古百货商场委托租赁协议书》一份，约定：原告自愿将涉案商铺委托给被告经营管理两年，由被告统一招商、经营管理；由被告支付原告所购商铺价款的7%作为被告返还原告第一年度的租金、8%作为被告返还原告第二年度的租金，委托租赁期限自2011年1月1日至2012年12月31日；被告所应支付原告的租金，本着为原告节省的原则，在双方签署《商铺买卖合同》时，已从商铺价款中扣除。双方签订本协议时，即视为被告如约向原告已交付所购买的商铺；被告在委托租赁期满后，将商铺交接给原告，如在委托租赁期满前双方同意继续采取委托租赁方式，可另行约定。上述买卖合同及委托租赁协议签订后，原告向被告交付扣除两年委托租赁期租金之后的涉案商铺款共计1051235元。2016年4月8日，青岛市规划局出具青规变审字[2016]33号《建设工程规划变更审查意见书》，内容为：“青岛市市南区人民政府：你单位报来的北至漳州一路、南至香港中路、东海路人员掩蔽工程（北区）选址意见书变更的申请，我局已作出了研究。根据《中华人民共和国城乡规划法》和有关法规、规范规定及城市规划要求，提出如下审查意见：为解决历史遗留问题、完善相关审批手续，根据变更后土地预审附图和现状实测图纸，同意补办东海路人员掩蔽工程（北区）选址变更手续，用地面积由13445平方米变更为18000平方米（以实测为准），具体变更范围如图示”。原告提交2013年5月30日青岛新闻网民生在线新闻报道一份，证明青岛市人防办副主任刘崇进做客民生在线，表示涉案商铺所在的人防工程存在违规建设、擅自扩大规模、无法满足规划、国土、人防、消防部门审批标准和验收条件，由此导致原告无法正常出租和自营；原告提交市南区人防办公室出具的《关于要求公开相关内容的答复》一份，证明涉案商铺所在的人防工程至今无消防、人防综合验收，导致原告至今无法正常出租和自营。被告质证称，对上述证据不予认可。2014年12月29日，贾志鹏等100名业主向我院起诉，其诉讼请求为解除商铺买卖合同及委托租赁协议、被告赔偿其经济损失。2015年5月11日，本院作出（2015）南民初字第10097号等民事判决书，认定的事实部分包括：2008年6月28日，市南区人防办公室与青岛太古名店广场开发有限公司（以下简称太古名店公司）签订《东海路人员掩蔽工程（北区）合作协议书》一份，约定双方合作开发建设东海路人员掩蔽工程（北区）；市南区人防办的权利义务为：负责办理该工程的立项、论证及协助办理开工手续、负责审查报批工程设计施工图纸、为太古名店公司办理或协助为其办理该项目的使用证书或证明等；太古名店公司的权利义务为：负责委托工程的地质勘查测绘和施工图纸设计、负责组织工程的施工、管理及经营活动、负责该项目的招商工作等。2009年6月6日，太古名店公司将上述合作协议书中的权利义务转让给被告，市南区人防办表示同意。2009年2月17日，市南区人防办出具南人防字[2009]14号《关于东海路人员掩蔽工程（北区）招商及经营年限的批复》一份，内容为：“…经研究原则同意项目招商及经营年限方案。工程验线开工之日，启动实质性招商、销售、租赁和经营管理，使用权年限为五十年，起始日为首批业户入住日，并严格按照合同执行”。本案中，太古百货商场即为东海路人员掩蔽工程（北区）。太古百货商场自2011年10月26日开业，2014年1月1日起停业至今；判令：被告以原告已付的涉案商铺款为基数，按照委托租赁期限内的平均返租比例7.5%[（7%+8%）÷2]/年的标准，自2013年1月1日起至2014年12月31日止所计算出的经济损失数额的50%向原告赔偿经济损失。后青岛市中级人民法院维持原判。原告称，1、本案中原告的诉请与之前100位业主的诉请一致；涉案项目直到2016年4月份才重新获得规划变更许可，证明涉案项目一直处于违法状态，该项目仅仅进行规划变更的第一步，而涉案项目仍在消防、人防的整改过程中，现在该项目由于未经过人防、消防验收及竣工验收，不能经营使用，无法实现合同目的；2、原告诉讼请求的计算方式为：按照合同约定及参考生效判决，根据委托租赁合同约定的返还比例，以实际支付的商铺款为基数，自2013年1月1日至2016年8月31日（共计1338天），按照原生效判决确认的3.75%的比例计算经济损失。被告提交市南区王洪矫水果店、市南区果然遇见你干鲜果店、市南区唐宋旗袍店的营业执照三份，其注册登记的经营场所位于太古购物中心口部、太古商场美食广场口部，证明太古百货商场可以进行工商登记。被告提交《商铺租赁合同》三份，证明返租期结束后，业主对外出租商铺签订租赁合同，太古百货商场可以进行经营，原告未经营商铺的原因系其不愿对外招租。原告质证称，上述证据系复印件，真实性无法确认，无法证明被告要证明的事项；太古百货商场现已停业，原租户已经全部退租；营业执照复印件所显示的系被告违法自行出租的地上附属区域，并非太古百货商场内部的地下商铺。上述事实，有合同、协议书、发票、收据、网页新闻、答复、民事判决书、营业执照及当事人当庭陈述等证据在案为凭，本案所涉及的全部证据均已经本院庭审质证及审核。本院认为，本案的争议焦点为：被告是否应向原告赔偿经济损失及赔偿范围。首先，被告投资开发建设的太古百货商场即东海路人员掩蔽工程（北区）的性质为人防掩蔽工程，依据《中华人民共和国人民防空法》的规定：建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。依据被告与市南区人防办签订的合作协议书，被告享有涉案工程的经营管理权限，负责项目对外招商事宜；2009年2月17日，市南区人防办原则同意被告对涉案工程进行招商、销售、租赁和经营管理事宜；原、被告之间的《青岛太古百货商场商铺买卖合同》系原告向被告购买涉案商铺使用权。其次，原、被告的主要合同义务已履行完毕。被告以政府部门批准的方式取得东海路人员掩蔽工程（北区）的使用权，因此，原告向被告购买涉案商铺使用权，原告的主要合同义务为交纳商铺款项，被告的主要合同义务为按照约定期限交付商铺。依据《青岛太古百货商场商铺买卖合同》、《青岛太古百货商场委托租赁协议书》的约定，商铺的交付条件为：自双方签订《青岛太古百货商场委托租赁协议书》之时起即视为被告按时向原告交付本合同约定的商铺；商铺的交接条件为：委托租赁协议到期前一个月，被告书面通知原告交接涉案商铺事宜。依据意思自治及合同自由原则，被告已经完成了符合合同约定的涉案商铺交付行为，原告向被告支付的商铺款系抵扣两年租赁收益后的款项，因此，原告以自己的行为表明其接受了被告的交付方式，至此，双方就涉案商铺的交付已经完成。第三，太古百货商场所在的东海路人员掩蔽工程（北区）相关审批手续正在办理过程中，但尚未通过竣工验收，导致涉案商铺无法正常经营；且《青岛太古百货商场委托租赁协议书》约定的租赁期限届满后，被告并未给出明确具体的商铺交接方案，其对履行商铺交接合同义务的态度是消极回避的。因此，被告的行为违反合同约定，应承担相应的赔偿责任。第四，太古百货商场于2014年1月1日停业至今，原告无法经营商铺部分原因是由于商场经营管理不善等市场本身存在的正常经营风险等因素造成，该风险在原告购买涉案商铺时系应当预见到的，且原告已经基于其购买的涉案商铺使用权取得了相关返租收益。另外，原告亦未对交接商铺事宜积极向被告进行主张，未采取适当措施减少自身损失，其对所主张的商铺经营损失亦应承担相应责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，综合上述分析及本案案情、依据公平原则、以造成损害后果的各种原因及原因力大小为原则，本院酌定被告以原告已付的涉案商铺款为基数，按照委托租赁期限内的平均返租比例7.5%[（7%+8%）÷2]/年的标准，自2013年1月1日起至2016年8月31日止所计算出的经济损失数额的50%向原告赔偿经济损失131548.38元（1051235元*7.5%*1338天/365天*50%）。被告称太古百货商场已经可以实际经营并进行工商登记的答辩意见，本院认为，被告提交的营业执照注册登记地址并非位于太古百货商场内部，不能证明太古百货商场已经可以正常经营使用，亦不能证明太古百货商场已经恢复营业，对此，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：被告青岛太古百货商场投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘青经济损失131548.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2931元，由被告负担。因原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  许 枫人民陪审员  李秀荣人民陪审员  张鲁波二〇一六年十一月八日书 记 员  杜牧遥