北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第3805号
上诉人（原审被告）周福刚，男，1976年12月29日出生。
委托代理人冯东明，北京雷石律师事务所律师。
委托代理人张佩佩，北京雷石律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）北京市韩亚军菜馆，住所地北京市海淀区学院南路**号*号楼*层西半段。
法定代表人韩亚军，经理。
委托代理人刘军，北京市康博律师事务所律师。
上诉人周福刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第26616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，周福刚委托代理人冯东明、张佩佩、北京市韩亚军菜馆（以下简称韩亚军菜馆）委托代理人刘军到庭参加了诉讼，现已审理终结。
韩亚军菜馆在原审法院诉称，2009年9月2日，韩亚军菜馆与海日晗签订房屋租赁合同，海日晗租赁62号院西配楼北侧房屋450平米用于经营，租赁期限自2009年9月3日至2012年3月30日。2011年1月7日，周福刚接手海日晗的合同，继续经营，合同期限变更为2012年3月3日至2014年1月3日，年租金47万元，期间周福刚一直交纳租金。2013年9月2日，本应是周福刚应该交租金的期限，但周福刚一直未交纳，且要求韩亚军菜馆延长合同期限。韩亚军菜馆拒绝了周福刚的无理要求。为此，周福刚一直躲避，也未交纳租金。在周福刚经营期间，把韩亚军菜馆的空调6台变卖，还把橱柜、消毒柜、中央空调等电器损坏。周福刚的行为违法合同法的规定，给韩亚军菜馆造成损失，应当承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.周福刚支付违约金117500元；3.周福刚支付拖欠的水电费13623元；4.周福刚赔偿空调损失24000元；5.周福刚支付电器维修费25000元；6.周福刚按照每天1287元的标准支付2013年9月3日至实际交还房屋之日租金（暂计至2013年11月11日为86629元）。
周福刚在原审法院辩称：韩亚军菜馆陈述不属实，不同意韩亚军菜馆的各项诉讼请求，我在履行合同过程中未违约，反而是韩亚军菜馆违约致使我不能经营，我未接到解除合同的通知。2013年6月，由于该地涉及拆迁，韩亚军菜馆未经我同意，将餐馆的营业执照取走。2013年9月4日双方还在协商续签事宜，后韩亚军关机，并将房屋门锁上，导致我无法使用。我对该房屋投入了装修费、转让费。故不同意其诉讼请求。
原审法院经审理查明：62号院内房屋系北京城建集团有限责任公司（原名北京城建集团总公司）所有。2006年9月13日，北京城建集团有限责任公司物业管理分公司与韩亚军签订房屋租赁合同，约定将62号院西配楼北侧450平方米房屋出租给韩亚军餐馆（拟注册），租期自2006年9月15日至2009年3月30日止。2009年至2013年，北京城建集团有限责任公司物业管理分公司每年与韩亚军菜馆签订房屋租赁续签合同，租期续签至2014年3月30日。
2009年9月2日，韩亚军菜馆（出租方、甲方）与海日晗（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋为62号院西配楼北侧；出租面积450平方米；租赁期限自2009年9月3日至2012年3月3日止；甲方提供房屋给乙方，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营餐饮使用，不得用于宿舍或其他非法活动使用；乙方于交纳首期租金的同时，向甲方缴付相当于3个月租金的保证金10.75万元；如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方违约行为对甲方造成的损失；当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部付清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租房屋的，甲方应当在90天后将乙方已交付保证金退还给乙方；乙方应按时交纳房租费、物业费、水费、电费、取暖费等经营性费用，租赁期间，如乙方拒不照单交付费用，则甲方有权采取停止供应水电等相应措施，直至费用付清，因乙方拖欠各种费用造成停业（封门）的后果损失自负；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应向甲方支付三个月租金的违约金10.75万元，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：1.未经甲方书面同意，乙方转租、转借承租房屋，4.未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途或者注册公司的，6.逾期未交纳按约定由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，7.一次性拖欠房租10日以上或者累计拖欠30日以上的；等等。2011年1月7日，周福刚与海日晗、韩亚军菜馆商定，周福刚承接海日晗与韩亚军菜馆的租赁合同，韩亚军菜馆同意减免10天的房租（作为免租期）。当日，韩亚军与周福刚签订《房屋出租续签合同》约定：根据甲乙双方于2009年9月2日签署的房屋租赁合同，62号院西配楼北侧，餐厅房屋面积450平方米出租给周福刚使用；经双方协商同意续签2年，租赁期限自2012年3月3日至2014年1月3日，年租金为47万元；该处房屋本着先付费后使用原则，每次交纳租金数额为23.5万元，6个月为一个付款周期，付款周期的第一个月提前30日内支付租金；其他租赁条款仍按原房屋租赁合同执行。双方在工作设备交接清单上签字或盖章。周福刚交纳了保证金107500元及2011年3月3日至2013年9月3日的租金。韩亚军菜馆代周福刚支付了水电费13623元。
审理中，周福刚提出反诉，但其未按时交纳案件受理费，视为其撤回反诉请求。韩亚军菜馆表示要求周福刚腾房，周福刚表示同意腾房，但双方至今未进行房屋交接。周福刚认可其为了调整经营项目于2013年5月16日停止对外营业；认可其于2013年5月至10月将承租房屋门口场地租给第三人经营大排档并收取了租金，大排档人员可以使用承租房屋；认可韩亚军菜馆主张的水电费数额。韩亚军菜馆主张自2013年8月多次向周福刚催要2013年9月之后的租金，提交了中国移动通信集团北京有限公司语音通信详单；周福刚认可系双方通话，但不认可内容为催要租金。韩亚军菜馆主张周福刚将承租房屋内部分家电损坏及丢失，空调损失为24000元、维修需花费29100元，举证不足。周福刚主张其支付了海日晗餐厅物品转让费20万元及剩余租期内房租58000元，提供了海日晗签字的收条；主张其收到房屋后对承租房屋进行装修，提供了收据2张（金额共计123000元）及施工合同一份，施工合同记载的工程地址为学院南路55号；主张合同期限处记载的2014年1月3日为笔误，应为2014年3月3日；主张韩亚军菜馆不收取其2013年9月之后的租金，主张6月初韩亚军将其营业执照及税控机取走导致其无法经营，主张韩亚军菜馆于2013年9月5日将承租房屋锁门并将部分家具搬出，均未提供有效证据。
上述事实，有双方当事人陈述及房屋所有权证、房屋租赁合同、房屋租赁续签合同、房屋出租续签合同、工作设备清单、水电费明细、收据、中国移动通信集团北京有限公司语音通信详单、施工合同等证据材料在案佐证。
原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。韩亚军菜馆与周福刚签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。周福刚将承租房屋转租给他人使用，违反合同约定，韩亚军菜馆依约要求解除合同并要求周福刚支付违约金，有事实及法律依据，法院予以支持。合同解除后，周福刚应当将房屋腾空并交还给韩亚军菜馆。周福刚主张韩亚军菜馆于2013年9月5日将承租房屋锁门并将部分家具搬出，未提供有效证据，法院不予采信，周福刚占用房屋其应当支付租金，韩亚军菜馆要求其按照合同约定标准支付2013年9月3日至实际交还房屋之日的租金，法院予以支持。韩亚军菜馆代周福刚支付了水电费，其要求周福刚支付，法院予以支持，周福刚认可韩亚军菜馆主张的水电费数额，法院不持异议。韩亚军菜馆要求周福刚赔偿空调损失24000元及电器维修费25000元，举证不足，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、解除北京市韩亚军菜馆与周福刚签订的《房屋租赁合同》；二、周福刚于本判决生效后七日内将六十二号院西配楼北侧房屋四百五十平米腾空并交还给北京市韩亚军菜馆；三、周福刚于本判决生效后七日内按照每年四十七万元的标准支付北京市韩亚军菜馆自二Ｏ一三年九月三日至实际交还房屋之日的租金；四、周福刚于本判决生效后七日内支付北京市韩亚军菜馆水电费一万三千六百二十三元及违约金十一万七千五百元；五、驳回北京市韩亚军菜馆的其他诉讼请求。
韩亚军菜馆不服原审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，驳回对方的诉讼请求。其主要上诉理由是：物业公司不是房屋产权人；韩亚军认可菜馆转租的行为；对方强行锁门取走了店内物品；一审遗漏当事人；一审超范围审理。
周福刚服从原审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：周福刚将承租房屋转租他人违反合同约定，且合同约定的租赁期限已到期，周福刚自认现在仍然占用房屋，应当将房屋腾退交还韩亚军菜馆。周福刚主张韩亚军菜馆认可转租行为，未提交充分证据予以证明，法院不予采信。周福刚主张韩亚军锁门、取走物品等问题，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。原审法院没有遗漏必要的共同诉讼当事人，程序并无不当。腾退房屋是解除合同的必然结果，原审法院对此向韩亚军菜馆释明是否要求腾房，韩亚军菜馆要求对方腾房，周福刚同意腾退，因此原审法院在判决主文中予以确认并无不当。
综上所述，韩亚军菜馆上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千九百五十一元，由北京市韩亚军菜馆负担五百三十一元（已交纳），由周福刚负担一千四百二十元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三千九百零二元，由周福刚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 刘 磊
二〇一四年六月三十日
书 记 员 索 彤