四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民终字第715号
上诉人（原审被告）成都农村商业银行股份有限公司桂溪支行，住所地：四川省成都市武侯区林荫街5号华西大厦一楼。
负责人章锐，行长。
委托代理人刘勇，男，汉族，1968年6月1日出生，成都农村商业银行股份有限公司桂溪支行员工，住四川省成都市金牛区新罗路48号1栋2单元5楼9号。
委托代理人吴成国，北京市中银（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）原告聂庆军，男，汉族。
委托代理人彭耕，四川法思凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川省兴国兴置业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区武侯祠大街180号。
法定代表人江志明，总经理。
上诉人成都农村商业银行股份有限公司桂溪支行（以下简称农商银行桂溪支行）因与被上诉人聂庆军、四川省兴国兴置业有限公司（以下简称兴国兴公司）案外人执行异议纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2009）成民初字第1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人农商银行桂溪支行的委托代理人刘勇、吴成国，被上诉人聂庆军的委托代理人彭耕到庭参加诉讼。被上诉人兴国兴公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2006年5月15日，兴国兴公司向聂庆军出具一份编号为“7008840”的《收据》，载明“购房定金”1000元，并备注“家带店25号”。2006年5月20日，聂庆军与兴国兴公司签订《商品房买卖合同》，约定：兴国兴公司将其所有的成都市青白江区弥牟镇民族商贸北街2幢1单元1楼、2楼22号（维修基金档案门牌号为：民族商贸北街25号民族商贸街2幢1单元1楼22号）房屋按照63309元（1280元／平方米）的价款出售给聂庆军；付款方式为聂庆军于2006年5月20日一次性付清；房屋交付期限为2006年6月17日前；兴国兴公司应在交房后90日内将应提供资料报登记机关备案，否则应支付违约金。同日，兴国兴公司向聂庆军出具一份编号为“7008836”的《收据》，载明“购房款”62309元。合同签订后，兴国兴公司未为聂庆军办理备案登记手续。2006年6月20日，聂庆军就该房屋向成都市青白江区住房专项维修资金监督管理办公室交纳了房屋维修资金。
聂庆军与兴国兴公司就上述房屋办理入住交接手续的时间为2006年3月25日。
原审法院另查明：一、成都市武侯区桂溪农村信用合作社于2009年4月更名为成都市农村信用合作联社股份有限公司桂溪分社，后�于2010年1月更名为农商银行桂溪支行。
二、原四川省国兴经济发展总公司系集体所有制企业，后于2002年4月改制后更名为兴国兴公司。该公司于2001年在成都市青白江区弥牟镇从事商、住楼开发，该商住楼于2002年8月经验收竣工，同年9月办理验收竣工备案登记，同年10月办理产权初始登记，兴国兴公司领取了0025459号、0025460号、0025461号、0025462号产权证。2002年12月至2006年5月30日期间，兴国兴公司先后协助对已出售的包含于上述四份产权证中的共81套房屋办理了分户产权证，并先后于2005年7月25日、2006年5月30日两次申办领取了剩余未出售房屋的产权证。
三、2005年5月11日，农商银行桂溪支行与四川省蓝叶石材有限责任公司（以下简称蓝叶公司）签订《借款合同》一份，约定农商银行桂溪支行贷款180万元给蓝叶公司。同日，农商银行桂溪支行与兴国兴公司签订了一份《最�额保证合同》，约定：兴国兴公司为保证人，为债权人（农商银行桂溪支行）与债务人（蓝叶公司）自2005年5月12日至2007年5月11日期间所形成的一系列债务提供最高额保证担保；保证方式为连带责任保证；保证最高额为180万元。同日，叶坚、江志明分别向农商银行桂溪支行出具连带保证《承诺书》各一份，承诺对上述借款提供连带责任担保。之后，农商银行桂溪支行按约履行了向蓝叶公司贷款180万元的义务。借款期限届满后，蓝叶公司未按约归还借款本息，兴国兴公司亦未履行担保义务。2006年5月16日，农商银行桂溪支行遂以蓝叶公司、兴国兴公司、叶坚、江志明为被告，向原审法院提起诉讼。同日，农商银行桂溪支行向原审法院申请对蓝叶公司、兴国兴公司、叶坚、江志明的财产采取保全措施。原审法院于同年5月30日作出（2006）成民初字第485号民事裁定，查封了�国兴公司位于成都市青白江区弥牟镇截止2006年5月30日未销售的房屋，建筑面积237.24平方米（产权证号：00254**）、建筑面积898.80平方米（产权证号：00254**）、建筑面积515.06平方米（产权证号：00254**）、建筑面积487.28平方米（产权证号：00254**）予以查封。2006年8月7日，原审法院作出（2006）成民初字第485号民事判决：蓝叶公司应向农商银行桂溪支行偿还借款180万元及利息，兴国兴公司、叶坚、江志明承担连带清偿责任。兴国兴公司不服该民事判决，向本院提起上诉。在二审审理过程中，本院于2007年3月13日作出（2007）川民终字第98号民事裁定，准许兴国兴公司撤回上诉。因蓝叶公司、兴国兴公司、叶坚、江志明未如期履行还款义务，农商银行桂溪支行于2007年4月1日向原审法院申请强制执行。执行过程中，原审法院对（2006）成民初字第485号民事裁定所查封的房屋进行了�查封。
四、2009年9月1日，聂庆军以其早在查封前即购买并实际使用的诉争房屋被原审法院查封为由，向原审法院提出执行异议。原审法院经审查认为，根据聂庆军提供的证据，聂庆军于2006年5月30日之前购买了诉争房屋，付清全款并实际使用，但在登记于兴国兴公司名下的房屋被原审法院查封之前，兴国兴公司办理过两次房屋产权变更登记，第二次变更登记为财产被查封之日，兴国兴公司登记的财产包括该房屋，而聂庆军不能提供证据证明其在办理产权过户方面没有过错，故原审法院查封登记为兴国兴公司名下的财产并无不当。聂庆军的异议理由不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，其异议理由不能成立，遂裁定驳回了聂庆军的异议。该裁定书送达后，聂庆军不服，遂于2009年10月13日向原审法院提起本案诉讼。
五、本案诉争房屋包含在兴国兴公司作为房屋所有权人的0025461号产权证内，至今未办理产权过户手续。兴国兴公司向原审法院出具《情况说明》，认可聂庆军已支付完全部购房款，该公司也将房屋交付给聂庆军实际使用，后因该公司原因没能给聂庆军办理产权过户手续。
聂庆军于2009年10月13日向原审法院提起诉讼。诉讼请求：1.确认诉争房屋归聂庆军所有；2.请求解除对诉争房屋的查封。在诉讼过程中，聂庆军变更其诉讼请求为：1.确认其与兴国兴公司就诉争房屋所签的《商品房买卖合同》有效；2.办理诉争房屋过户手续及停止执行。
原审法院审理认为，根据聂庆军的诉讼请求及农商银行桂溪支行的答辩意见，双方当事人在本案中争议的主要问题为：一、聂庆军与兴国兴公司就诉争房屋所签《商品房买卖合同》是否有效？二、聂庆军是否有权要求兴国兴公司�助其办理诉争房屋过户登记手续？三、关于是否应当停止对诉争房屋的执行？对此，分别认定如下：
一、关于《商品房买卖合同》的效力问题。聂庆军提供的《商品房买卖合同》、《收据》、入住交接单、水电气费收据及《成都市城市房屋专项维修基金交款凭证》等证据，内容相互印证，且得到了作为该房屋买卖合同关系相对方的兴国兴公司的认可，已形成证据锁链，初步证明了聂庆军就诉争房屋与兴国兴公司签订买卖合同并实际履行的事实。原审法院作出的（2009）成执裁字第84号民事裁定已对聂庆军付清全款并实际使用的事实予以确认。农商银行桂溪支行虽对以上事实不予认可，但并未提供足以推翻以上认定的相应证据。因此，根据现有证据，应当认定聂庆军就诉争房屋与兴国兴公司签订《商品房买卖合同》，建立房屋买卖合同关系，且已付清全款并实际使用诉争房屋的事实。该《商品房买卖合同》系合同双方即聂庆军与兴国兴公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，聂庆军与兴国兴公司均应依约履行。
二、关于兴国兴公司是否应当协助聂庆军办理房屋过户登记手续的问题。按照聂庆军与兴国兴公司所签《商品房买卖合同》的约定，兴国兴公司应在交房后90日内将应提供资料报登记机关备案，以协助聂庆军办理诉争房屋的过户登记手续。但约定期限届满后，兴国兴公司未为聂庆军办理过户登记手续。根据兴国兴公司向原审法院出具的《情况说明》中所作自认，聂庆军未能就诉争房屋办理产权过户手续系因兴国兴公司的原因所致。作为购房一方，聂庆军在已付清全部购房款及相应的房屋维修基金，即已履行了《商品房买卖合同》所约定的义务，且已实际使用诉争房屋至今的情况下，其有权要求作为售房方的兴国兴公司按照双方《商品房买卖合同》的约定，履行协助聂庆军办理房屋过户登记手续的义务。
三、关于是否应当停止对诉争房屋的执行问题。根据本案已查明的事实，聂庆军与兴国兴公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》、支付全部购房款及收房时间，均为原审法院于2006年5月30日作出（2006）成民初字第485号民事裁定查封兴国兴公司产权证号为0025459号、0025460号、0025461号、0025462号项下房屋之前，也均为兴国兴公司与农商银行桂溪支行债权债务纠纷确定之前。据此判断，聂庆军在购买诉争房屋时，并无法预见兴国兴公司与农商银行桂溪支行之间的债权债务纠纷，农商银行桂溪支行也无证据证明聂庆军有损害农商银行桂溪支行合法权益的主观故意，或有帮助兴国兴公司逃避人民法院执行的恶意。从聂庆军为购买诉争房屋向兴国兴公司�付的购房款数额判断，该价款符合当时诉争房屋所在地房地产市场的正常价格水平，即可认定聂庆军为购买诉争房屋已向兴国兴公司支付了合理对价。因此，聂庆军基于合法有效的《商品房买卖合同》持续占有使用诉争房屋，且已付清全部购房款，故聂庆军对诉争房屋的占有属于有权占有、善意占有。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款关于“……对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或消除危险；……”及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际�有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，聂庆军对诉争房屋的占有足以阻止诉争房屋的转让和交付，其要求停止对诉争房屋的执行之请求，应当得到支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、聂庆军与兴国兴公司于2006年5月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、兴国兴公司应于判决生效后十日内协助聂庆军办理位于成都市青白江区弥牟镇民族商贸�街25号民族商贸街2幢1单元1楼22号房屋的产权过户登记手续；三、停止原审法院（2007）成执字第1015号执行案对位于成都市青白江区弥牟镇民族商贸北街25号民族商贸街2幢1单元1楼22号房屋的执行。第一审案件受理费1382.72元，由兴国兴公司负担。
宣判后，农商银行桂溪支行不服，向本院提起上诉。其上诉理由主要是：一、原判认定事实错误，应予改判。原判认定原审法院查封日之前，聂庆军与兴国兴公司签订了《商品房买卖合同》、支付全部购房款及已收房错误，本案法律事实是：原审法院查封之日，聂庆军是否签订《商品房买卖合同》证据不足、案涉房屋没有移交、交纳房款证据不足。二、原判认定聂庆军与兴国兴公司之间签订的《商品房买卖合同》有效证据不足，因案涉合同并未到房产管理部门进行登记备案，不能认定为有效。三、依据《中华人民共和国物权�》第二十八条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，人民法院查封冻结文书自送达时即发生法律效力，从案涉房屋被原审法院查封之日起，聂庆军与兴国兴公司即不能再办理案涉房屋的产权过户登记手续，因合同不具备履行条件，请求二审法院依法解除聂庆军与兴国兴公司之前签订的案涉合同，由双方各自承担相应的违约责任。四、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案聂庆军的证据和相关事实不符合解除查封冻结的条件。截止原审法院查封之日，聂庆军与兴国兴公司之间的房屋买卖没有交纳房款或证据不足，房屋移交证据不足，亦没有缴纳维修资金。同时，聂庆军、兴国兴公司均有过错，二者明知案涉房屋在2006年5月30日查封后，仍继续房屋交易，共同侵害农商银行桂溪支行的�法权益。因此，本案对案涉房屋的查封依法不能解除，原审法院（2007）成执字第1015号案应当继续执行。五、聂庆军诉请确认案涉《商品房买卖合同》有效以及请求兴国兴公司协助其办理产权过户登记手续的主张与本案案外人执行异议之诉系两个不同的法律关系，不应作为本案审理范围，且该诉请与农商银行桂溪支行无关，农商银行桂溪支行并非本案适格被告。综上，原判认定事实错误，适用法律不当，损害了农商银行桂溪支行合法权益。请求二审法院：一、依法撤销聂庆军与兴国兴公司签订的案涉《商品房买卖合同》，依法判令终止案涉房屋的过户登记手续；二、依法判令原审法院（2007）成执字第1015号执行案对案涉房屋查封继续有效，并驳回聂庆军的诉讼请求；三、上诉费由兴国兴公司承担。
被上诉人聂庆军答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予�持。具体理由如下：一、聂庆军提供的证据充分证明了《商品房买卖合同》合法有效。聂庆军提供的《商品房买卖合同》、《收据》、入住交接单、水电气费收据，特别是成都市房屋专项维修资金交款凭证等证据形成完整、有效的证据锁链，农商银行桂溪支行的证据不足以推翻聂庆军上述证据。案涉合同上未加盖上兴国兴公司上网印章并非聂庆军能预见，且该合同亦得到兴国兴公司的认可，故不影响案涉合同的有效性。兴国兴公司财务专用章在2006年11月之后才在公安机关备案并上网，《收据》上兴国兴公司加盖的财务专用章非上网财务专用章属情理之中的事。经查在2006年5月30日案涉房屋查封之后，兴国兴公司出售同类型已办理完房屋产权手续的房屋，交易形式（包括印章及收款方式）和价格与聂庆军情形完全一致，充分说明聂庆军交易的真实性。关于定金《收据》编号在后、余款《收据》编号在前的问题，原审法院调查中，兴国兴公司原相关经办人员说明造成这一形式上矛盾的原因是：实际收取定金时，由于经办人手里盖有兴国兴公司财务专用章的收据正好用完，为了促销，在实际收取定金时以先由经办人出具白条，事后再补开定金《收据》的形式处理。而在同一天同时收取购房余款并补开定金《收据》，就可能会出现余款《收据》编号在前，而定金《收据》编号在后的情况。二、聂庆军诉请兴国兴公司协助其办理产权过户登记手续是其合法的权利。兴国兴公司原审中出具《情况说明》认可聂庆军至今未能办理房屋产权过户登记手续是兴国兴公司过错所致，基于双方《商品房买卖合同》真实、有效性，聂庆军要求兴国兴公司协助其办理产权过户登记手续是其合法权利。三、聂庆军要求停止对诉争房屋的执行于法有据。农�银行桂溪支行至今无任何有效证据证明聂庆军与兴国兴公司之间恶意串通，逃避执行的事实，现有证据充分说明聂庆军购房事实完全符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，所以应该停止对诉争房屋的执行。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
兴国兴公司未提交答辩意见。
二审中，农商银行桂溪支行向本院新提交下述证据：1.农商银行桂溪支行出具的《关于调取四川省兴国兴置业有限公司印章的说明》；2.《企业核名通知书、变更登记表》；3.兴国兴公司2006年上网印章及2006年年检报告；4.兴国兴公司2004年上网印章及2005年年检报告；5.兴国兴公司财务专用章及法定代表人印章印模；6.原审法院（2007）成执裁字第127号民事裁定书。上述证据拟证明：1.兴国兴公司在成都市公安局武侯区分局备案并对外公示的公章仅有2004年编号为5101070004959、2006年编号为5101070031721的两枚，法定代表人名章仅有2006年编号为5101070031723的一枚，而案涉《商品房买卖合同》上兴国兴公司所盖公章并非备案公章，所盖法定代表人“江志明”名章也并非备案名章，由此合同效力不能确认，农商银行桂溪支行不予认可该合同真实性；2.兴国兴公司在成都市公安局武侯区分局备案并对外公示的财务专用章仅有2006年编号为5101070031722的一枚，但案涉两张《收据》上所盖“四川省兴国兴置业有限公司财务专用章”也并非该备案财务专用章，由此不能确认聂庆军付款的真实性。
聂庆军质证意见为：上述证据并非二审新证据，二审法院应不予采信。但对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。未使用备案公章的责任在于兴国兴公司，作为购房人的聂庆军无法核实，事后，兴国兴公司还出具《情况说明》认可聂庆军购房并已经支付完案涉购房款的事实，所以上述证据亦不能否定案涉合同以及兴国兴公司收取购房款的真实性。
兴国兴公司未发表质证意见。
本院认证意见为：上述证据具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，具体证明力本院将结合案涉其他证据予以认定。
二审中，聂庆军亦向本院新提交复印自成都市青白江区房产管理局、房屋产权人分别为张红和万贤翠的两套档案资料，并加盖有“成都市青白江区房产管理局档案业务查询专用章”。包括房屋信息摘要、商品房买卖合同备案表、加盖有成都市青白江区地方税务局华严税务所公章以及兴国兴公司财务专用章的四川省成都市销售（转让）不动产发票。上述证据拟证明：兴国兴公司在2006年7月25日即案涉房产被查封后仍在继续销售其开发的成都市青白江区弥牟镇民族商贸西街�产，兴国兴公司在上述两份《商品房买卖合同》上加盖的公章与案涉合同加盖公章均一致，也并非备案公章，其上加盖的“江志明”名章与案涉合同名章一致，亦非备案名章。上述两处房产已经办理了分户产权，由此可以印证案涉房产交易的真实性。不动产发票上记载上述两处房产单价为1900元／平方米，与案涉房产交易价格相当，由此证明案涉房产交易的合理性。
农商银行桂溪支行质证意见为：对上述证据真实性、合法性、关联性均不予认可。上述两份《商品房买卖合同》上兴国兴公司加盖公章亦非备案公章，“江志明”名章也非备案名章，由此，亦应认定为无效合同，不能作为本案证据采信。且上述两处房屋单价为1900元／平方米，亦明显高于案涉房屋单价，由此可见案涉房屋交易价格的虚假。
兴国兴公司未发表质证意见。
本院认证意见为：农�银行桂溪支行虽对上述证据真实性、合法性提出异议，但并未举出反驳证据。该证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。具体证明力本院将结合案涉其他证据综合认定。
二审中，农商银行桂溪支行对原判另查明事实部分、2006年6月20日聂庆军就案涉房屋向成都市青白江区住房专项维修资金监督管理办公室缴纳了住房专项维修资金以及兴国兴公司并未为聂庆军办理案涉房屋的备案登记手续的事实无异议，但对于案涉《商品房买卖合同》的真实性以及原判认定的合同履行情况包括支付购房款、交房时间均持有异议。聂庆军对原判查明的事实无异议。本院对双方当事人无异议的原判查明事实予以确认。
另查明：案涉《商品房买卖合同》上兴国兴公司加盖公章均非备案公章，“江志明”名章亦非备案名章。兴国兴公司向聂庆军出具的两张房款《收据》原�上均加盖有“四川省兴国兴置业有限公司财务专用章”，但并非兴国兴公司备案财务专用章。
兴国兴公司于2004年2月20日向成都市公安局武侯区分局备案编号为5101070004959的公章一枚，于2006年11月17日备案编号为5101070031721的公章一枚，备案编号为5101070031723的法定代表人“江志明”名章一枚，备案编号为5101070031722的公司财务专用章一枚。
本院认为，本案二审中双方当事人争议的主要问题是：一、聂庆军与兴国兴公司之间签订的《商品房买卖合同》效力以及兴国兴公司是否应协助聂庆军办理案涉房屋的产权过户登记手续？二、是否应当停止对案涉房屋的执行？
一、关于聂庆军与兴国兴公司之间签订的《商品房买卖合同》效力以及兴国兴公司是否应协助聂庆军办理案涉房屋的产权过户登记手续问题。农商银行桂溪支行上诉主张案涉合同效力以及兴国兴公司�否协助聂庆军办理案涉房屋产权过户登记手续的问题，因与本案案外人执行异议之诉属不同的诉，系另一法律关系，不应在本案中一并处理。本院认为，结合本案案情，案外人聂庆军是否享有能够排除人民法院执行的实体权利，首先取决于聂庆军与兴国兴公司之间《商品房买卖合同》这一基础法律关系是否有效，审查聂庆军是否有对案涉房屋享有实体权利并足以阻止执行时，必然涉及对聂庆军实体权利义务的实质性审查，故聂庆军与兴国兴公司之间的房屋买卖合同关系是本案当然的审理范围，农商银行桂溪支行的该项上诉理由缺乏法律依据，本院依法不予支持。农商银行桂溪支行还以案涉《商品房买卖合同》上作为出卖人的兴国兴公司并未加盖公安机关备案公章以及法定代表人备案名章为由主张案涉合同虚假并应认定为无效。本院认为，虽然案涉合同上并未加盖兴国兴公司备案公章以及法定代表人名章，但不能以此否认兴国兴公司对外交易行为的真实合法性，且兴国兴公司事后出具《情况说明》亦认可案涉交易的真实性，加之聂庆军于2006年6月20日已向成都市青白江区住房专项维修资金监督管理办公室缴纳了案涉房屋维修资金的事实也印证了案涉房屋交易的真实性。由此，农商银行桂溪支行主张案涉合同虚假应认定为无效并无充分证据证实且也与本案查明事实不符，本院不予支持。另依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，农商银行桂溪支行所持案涉合同未经相关房管部门备案而应认定为无效的理由亦依法不能成立，本院不予支持。聂庆军与兴国兴�司均确认双方签订案涉《商品房买卖合同》并已经实际履行，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行上述合同。依据本案查明的事实，聂庆军已经付清房款并缴纳住房专项维修资金，兴国兴公司亦向聂庆军交付案涉房屋占有使用，但至今兴国兴公司尚未协助聂庆军办理案涉房屋的产权过户登记手续。依据案涉《商品房买卖合同》的约定，聂庆军有权要求兴国兴公司履行上述协助办理房屋产权过户登记手续的义务。
二、关于是否应当停止对案涉房屋执行的问题。农商银行桂溪支行主张，聂庆军所举证据不能证明在原审法院查封之前聂庆军已经支付完案涉房款以及实际占有使用案涉房屋，由此不能停止对案涉房屋的执行。具体理由为：1.案涉两份房款《收据》上加盖的兴国兴公司财务专用章均不是公安机关备案的财务专用章，�此不能确认聂庆军付款的真实性。2.兴国兴公司开具定金《收据》编号在后，购房余款《收据》编号在前，《收据》编号倒置，由此亦可印证聂庆军交付房款虚假。3.聂庆军提交的入住交接单上仅有聂庆军签字，并无兴国兴公司签章以及案涉房屋交房时间在前，签订案涉合同、支付房款时间在后，有悖常理，故不能证明案涉房屋在被原审法院查封前兴国兴公司已经交付聂庆军使用。聂庆军抗辩称，兴国兴公司未使用备案财务专用章的责任不在聂庆军；出现《收据》编号前后倒置的原因系收取定金时因兴国兴公司经办人处盖有公司财务专用章的收据刚好用完，兴国兴公司为促销，即采取收取定金时先由经办人出具白条，事后再补开《收据》的模式操作。收取剩余房款同时补开定金《收据》，则难免会出现购房余款《收据》编号在前，而定金《收据》编号在后的情形；�国兴公司在出售案涉房屋时，以促销为由，允许购房人先占有使用案涉房屋获得租金收益，后签订合同并支付房款。本院认为，第一，兴国兴公司未使用备案财务专用章并不能否认其对外交易行为的真实性，且兴国兴公司事后亦出具《情况说明》认可聂庆军付款的真实性。第二，聂庆军所持房款《收据》虽存在编号倒置的情形，但结合聂庆军上述解释一定的合理性且农商银行桂溪支行亦未举出反驳证据证明购房款交付的虚假性，原判认定聂庆军已在案涉房屋查封前交付完房款并无不当。第三，房屋入住交接单系兴国兴公司交付房屋给业主的依据，作为接收人的聂庆军签字确认即可达到交接房屋的目的，该交接单上无兴国兴公司的签章并不影响聂庆军在此时已占有使用案涉房屋的事实成立。聂庆军所购房屋交房时间虽早于合同签订时间及付款时间有违常理，但聂庆�的上述解释亦有一定合理性，且兴国兴公司亦未举出反驳证据证明案涉房产系由他人占有使用以及案涉房屋交易虚假的事实。由此，案涉房屋交付时间应以聂庆军提供的入住交接单为据，农商银行桂溪支行上诉称聂庆军在案涉房屋查封前并未实际占有使用案涉房屋因无事实依据，本院不予支持。综上，依据本案查明的事实，聂庆军签订案涉《商品房买卖合同》、支付全部购房款以及交房时间均在案涉房屋被原审法院查封之前，即其在购买案涉房屋时无法预见兴国兴公司与农商银行桂溪支行之间的债权债务纠纷，农商银行桂溪支行亦无相应证据证明聂庆军与兴国兴公司之间具有利害关系，双方恶意串通，损害申请执行人权益以及聂庆军对未办理案涉房屋产权过户登记手续存有过错。另从聂庆军购买案涉房屋的交易价格判断，该价格亦符合当时案涉房屋所在地房地产市场的合理价格水平，即可认定聂庆军支付了合理对价。因此，聂庆军基于与兴国兴公司之间签订的合法有效的《商品房买卖合同》并已支付完购房款的情况下，持续占有案涉房屋，其占有系合法、善意占有，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款关于“……对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或消除危险；……”的规定，聂庆军对案涉房屋的占有足以阻止案涉房屋的转让和交付，农商银行桂溪支行关于应继续对案涉房屋执行的上诉理由与本院查明的事实不符，本院依法不予支持。
综上，上诉人农商银行桂溪支行的上诉理由因缺乏事实和法律依据均不能成立，其上诉请求依法应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如�：
驳回上诉，维持原判。
本案第二审案件受理费1382.72元，由成都农村商业银行股份有限公司桂溪支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 管雄亚
代理审判员 古莉玲
代理审判员 兰 娟
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 贾春丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；