安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖12民终898号
上诉人(原审被告)：阜阳市泰宇房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民西路浙江商贸城5区18#301室，统一社会信用代码91341200664210852X。
法定代表人：马勇，该公司经理。
委托诉讼代理人：苗春，安徽炎黄律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：邢桂昌，男，1955年8月13日出生，汉族，住安徽省太和县。
被上诉人(原审原告)：周影，女，1967年10月10日出生，汉族，住安徽省太和县。
上述两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：殷青山，安徽天联天律师事务所律师。
上诉人阜阳市泰宇房地产开发有限公司（以下简称阜阳泰宇公司）因与被上诉人邢桂昌、周影房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太和县人民法院（2017）皖1222民初4571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人阜阳泰宇公司的委托诉讼代理人苗春，被上诉人周影及其与邢桂昌共同的委托诉讼代理人殷青山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阜阳泰宇公司上诉请求：撤销原判，改判驳回邢桂昌、周影要求阜阳泰宇公司给付95000元违约金的诉讼请求。事实和理由：双方签订涉案房屋买卖合同后，邢桂昌、周影未交齐购房款，阜阳泰宇公司多次催促，邢桂昌、周影拖欠100000元购房款一直不交。后经法院调解双方达成协议，阜阳泰宇公司给予邢桂昌、周影减免5000元购房款及水电费，要求再支付购房款95000元。双方签订的装修施工安全协议书约定：业主必须把欠付的购房款一次性付清，方可施工装修。邢桂昌、周影拖欠95000元购房款已经实际入住房屋。涉案房屋经测绘，比合同约定的面积多出4平方米余，邢桂昌、周影不缴纳面积补差款，阜阳泰宇公司无法开具税票。邢桂昌、周影违约在先，一审判决认定阜阳泰宇公司违约错误。
本院受理后，阜阳泰宇公司补充上诉理由：李秋慧与邢桂昌、周影签订的调解协议未经阜阳泰宇公司法定代表人马勇同意，该协议对阜阳泰宇公司不发生效力，一审法院以该调解协议判决主体错误。
邢桂昌、周影辩称：一审判决正确，要求维持原判。
邢桂昌、周影向一审法院起诉请求：1、判令阜阳泰宇公司退还95000元及利息6840元；2、判令阜阳泰宇公司为邢桂昌、周影办理房产登记，交付房产证及购房发票；3、本案诉讼费、律师费由阜阳泰宇公司承担。
一审法院认定事实：阜阳泰宇公司以出让方式取得位于安徽省太和县人民路西侧、沙河路北侧编号为212305015193的地块的建设用地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，为“金泰名都”。邢桂昌与阜阳泰宇公司签订“商品房买卖合同”一份，合同约定，邢桂昌购买阜阳泰宇公司“金泰明都”1407号房，该商品房建筑面积134.79平方米，其中，套内建筑面积113.61平方米，应分摊的共有建筑面积21.18平方米，按建筑面积计算单价为每平方米3709.47元，总金额人民币500000元；付款方式及期限为买受人于2014年8月4日前向出卖人支付首期房款人民币肆拾万元整，余款人民币拾万元整于交房之日起7日内交清；交付期限为：出卖人应当在2015年5月31日前，将建筑工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件，具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付给买受人使用；关于产权登记的约定为：出卖人承诺于2016年5月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交给买受人，买受人办理该商品房转移登记。上述合同由阜阳泰宇公司盖章，邢桂昌签名捺印，并在太和县房地产管理局备案，合同编号为1409020001。邢桂昌的妻子周影与阜阳泰宇公司签订“商品房买卖合同”一份，合同约定，周影购买阜阳泰宇公司“金泰明都”1408号房，该商品房建筑面积105.52平方米，其中，套内建筑面积88.94平方米，应分摊的共有建筑面积16.58平方米，按建筑面积计算单价为每平方米3790.75元，总金额人民币400000元；付款方式及期限为一次性付款，买受人于2014年8月4日前向出卖人支付房款人民币肆拾万元整；交付期限为：出卖人应当在2015年5月31日前，将建筑工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件，具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付给买受人使用；关于产权登记的约定为：出卖人承诺于2016年5月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交给买受人，买受人办理该商品房转移登记。上述合同由阜阳泰宇公司盖章，周影签名捺印，并在太和县房地产管理局备案，合同编号为1409020002。邢桂昌于2014年8月4日、2014年9月3日通过其中国工商银行的账户分别转账支付购房款780000元、20000元，合计支付800000元。2014年8月4日，阜阳泰宇公司分别向邢桂昌、周影出具编号为5712966、5712967的收据，缴款单位分别为邢桂昌、周影，收款方式均为刷卡，人民币（大写）均为肆拾万元整，收款事由分别为金泰明都项目1407室、1408室房款。2016年1月22日，邢桂昌分别从其在中国工商银行和中国建设银行的账户取款60000元，合计120000元，向阜阳泰宇公司支付购房款95000元。阜阳泰宇公司于2016年1月22日向邢桂昌、周影出具收据一张，载明缴款单位为1407、1408邢桂昌、周影，收款方式为现金，人民币（大写）玖万伍仟元整，收款事由为1407、1408金泰明都购房款。
2015年11月13日，太和县人民法院立案受理了邢桂昌、周影诉阜阳泰宇公司房屋买卖合同纠纷一案。案件在审理过程中，甲方邢桂昌、周影与乙方阜阳泰宇公司达成调解协议，协议内容如下：“甲方：邢桂昌、周影，乙方：阜阳市泰宇房地产开发有限公司，乙方代理人：李秋慧。一、合同总购房款89.5万元，邢桂昌、周影已支付80万元。邢桂昌、周影于2016年1月22日一次性付清剩余购房款9.5万元。除此9.5万元，阜阳市泰宇房地产开发有限公司不得再以任何原因收取邢桂昌、周影其他房屋款。邢桂昌、周影不再向阜阳市泰宇房地产开发有限公司主张未按时交付房屋的违约金。二、阜阳市泰宇房地产开发有限公司承诺在2017年1月21日之前将房产证税票交付给邢桂昌、周影。如果未能按时办理好房产证税票手续，同意无条件在3个月内退还9.5万元购房款并加付一年的银行贷款利息（利息按6厘计算）。三、阜阳市泰宇房地产开发有限公司同意邢桂昌、周影临时装修房屋并与邢桂昌、周影签订《装修安全协议》，直到阜阳市泰宇房地产开发有限公司正式交付房屋前，免除原告邢桂昌、周影的水电使用费。本调解协议的内容，自甲乙双方或代理人在调解协议上签名或按印之日起，即发生法律效力。”上述协议下方有甲方邢桂昌、周影，乙方代理人李秋慧分别签名捺印，见证人朗杰、殷青山分别签名，协议落款时间为2016年1月22日。调解协议达成后，邢桂昌、周影向太和县人民法院申请撤回对阜阳泰宇公司的起诉。
太和县蓝图房地产测绘队对阜阳泰宇公司进行房屋面积测量，2016年10月13日作出的房屋测绘技术报告书中载明，坐落在内建筑面积113.595平方米，分摊面积23.754平方米，套建筑面积137.35平方米，比商品房买卖合同中载明的商品房建筑面积多出2.56平方米；1408室套内建筑面积88.575平方米，分摊面积18.522平方米，套建筑面积107.10平方米，比商品房买卖合同中载明的商品房建筑面积多出1.58平方米。
另查明，李秋慧，女，1966年9月4日出生，汉族，身份证号码。1988年1月10日，李秋慧与阜阳泰宇公司的法定代表人马勇登记结婚，于2016年1月26日在太和县民政局婚姻登记处办理离婚手续，解除婚姻关系。
一审法院认为：邢桂昌、周影与阜阳泰宇公司签订的“商品房买卖合同”及邢桂昌、周影与阜阳泰宇公司委托代理人李秋慧签订的调解协议均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。阜阳泰宇公司应该按照“商品房买卖合同”的约定，为邢桂昌、周影办理房屋权属证书。邢桂昌、周影要求阜阳泰宇公司按照《商品房买卖合同》的约定，为其办理房产登记，交付房产证及购房税票的诉讼请求，予以支持。阜阳泰宇公司交付给邢桂昌、周影的金泰明都1407室、1408室的套内建筑面积均与商品房买卖合同中约定的面积不符，阜阳泰宇公司辩称邢桂昌、周影按照商品房买卖合同中约定的每平方米购房价格补足的理由正当，证据充分，予以采信。邢桂昌应向阜阳泰宇公司补交面积差价购房款9496.27元（137.35㎡-134.79㎡）×3709.48元/㎡；周影应向阜阳泰宇公司补交面积差价购房款5989.39元（107.10㎡-105.52㎡）×3790.75元/㎡，合计15485.66元。阜阳泰宇公司未在2017年1月21日前未交付房产证税票，故邢桂昌、周影主张按照调解协议第二条的约定，由阜阳泰宇公司退还95000元购房款并加付一年的利息（按照六厘计算）的诉讼请求，理由正当，予以支持，但应扣除邢桂昌、周影向阜阳泰宇公司补交的面积差价购房款15485.66元。邢桂昌、周影未提供证据证明双方明确约定实现权利的律师费由阜阳泰宇公司承担，故邢桂昌、周影要求阜阳泰宇公司承担律师费的诉讼请求，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、阜阳市泰宇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助邢桂昌、周影办理“金泰明都”1407、1408室的房屋产权登记，交付房产证及购房税票；二、阜阳市泰宇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付邢桂昌、周影款79514.34元（95000元-15485.66元）及利息（按照本金95000元，利息六厘，计算一年）；三、驳回邢桂昌、周影的其他诉讼请求。案件受理费2337元，减半收取1169，由阜阳市泰宇房地产开发有限公司负担。
二审中，阜阳泰宇公司提交如下证据：1、房地产估价报告书、安徽光明司法鉴定所司法会计鉴定意见书，证明造成目前状况的原因是由于案外人邵光辉承包工程延误工期，没有及时验收。2、太和县房地产管理局说明，证明变更登记事项需要双方当事人共同到房产局办理。
邢桂昌、周影质证意见：对上述证据有异议，与本案无关联性。
本院认证意见如下：对证据1，本案是否由于案外人延误工期造成，与邢桂昌、周影无关，该证据不能达到上诉人证明目的，本院对该证据不予采信。
对证据2，该证据与阜阳泰宇公司的上诉主张没有关联性，本院对该证据不予认定。
当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。
综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：一审法院审理本案程序是否合法；一审判决阜阳泰宇公司支付邢桂昌、周影款79514.34元及利息是否有事实和法律依据。
本院认为：双方签订的房屋买卖合同明确约定：买受人于2014年8月4日前向出卖人支付首期房款肆拾万元整，余款拾万元整于交房之日起7日内交清。阜阳泰宇公司上诉称邢桂昌、周影拖欠95000元购房款违约在先，与双方上述约定不符，该理由本院不予采信。2015年11月13日，邢桂昌、周影诉阜阳泰宇公司房屋买卖合同纠纷一案诉讼期间，李秋慧系阜阳泰宇公司的委托诉讼代理人，李秋慧以阜阳泰宇公司的委托诉讼代理人身份与邢桂昌、周影达成的调解协议系有效协议。且阜阳泰宇公司上诉状中对该调解协议已认可，阜阳泰宇公司在本院审理期间又称该调解协议未经法定代表人马勇同意对阜阳泰宇公司不发生效力，理由不能成立，本院不予采信。调解协议约定：除此9.5万元，阜阳泰宇公司不得再以任何原因收取邢桂昌、周影其他房屋款，并承诺在2017年1月21日之前将房产证税票交付给邢桂昌、周影。如果未能按时办理好房产证税票手续，同意无条件在3个月内退还9.5万元购房款及利息。阜阳泰宇公司未按照上述约定在2017年1月21日前未交付房产证税票，一审法院按照双方调解协议约定判决阜阳泰宇公司扣除补交的面积差价购房款15485.66元后退还邢桂昌、周影款79514.34元及利息，符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2337元，由阜阳市泰宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 杰
审 判 员 刘 伟
审 判 员 马 林
二〇一八年六月八日
法官助理 李婉璐
书 记 员 董 璇
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。