江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5032号
上诉人（原审被告）：严礼文，男，1988年8月2日生，汉族，住上海市闸北区。
被上诉人（原审原告）：余丰江，男，1979年12月18日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。
被上诉人（原审原告）：爨润娥，女，1977年2月17生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。
上诉人严礼文因与被上诉人余丰江、爨润娥房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初13333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
严礼文上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、双方当事人签订的《房地产买卖居间协议》性质为预约合同。根据该协议第5条“甲、乙双方同意在本协议生效后乙方贷款审批下來后15个工作日内签订《昆山市房地产买卖合问》或类似合同。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金并赔偿丙方房价总价2%的中介费；若乙方未能履行本条所述事项，则由甲方没收已支付的
定金。”第7条“本协议签订后，如甲方或乙方，或甲方与乙方未能履行本协议，导致双方的《昆山市房地产买卖合同》或类似合同无法签订的，违约方或合同解除协议方向丙方支付违约佥，数额为本次交易中丙方应收另两方总佣金之和。”
根据以上约定，《房地产买卖居间协议》明确指向约定的是：双方需另行签订正式房屋买卖合同。双方协议符合预约合同的形式及实质要件。《房地产买卖居间协议》中多项内容仍约定不明，付款条件及房屋的交付也存在矛盾，需要进一步明确。被上诉人提交微信聊天记录缺页漏页，隐瞒了案件事实，且微信记录多次就房屋的交付、房款的支付、房屋的装修等进行协商，印证了房屋买卖的本约尚未成立。二、被上诉人违反《房地产买卖居间协议》约定。根据微倍聊天记录，2016年6月11日，被上诉人告知上诉人贷款办不了；2016年6月30日，告知上诉人因被上诉人身份证过期无法办理过户；2016年7月5日又因被诉人之故无法通过贷款审核，无法签订本约：此后，被上诉人又以去外地等借口拖延；2016年7月6日，被上诉人贷款审批通过，故依据《房地产买卖居间协议》，双方应当在15日内，即2016年7月24日前签订本约，但被上诉人未能履行协议约定，故上诉人有权解除协议并没收已支付的定金。2016年7月24日，上诉人得知被上诉人伪造网签合同，属于欺诈行为，违反诚信信用原则。三、一审法院认定事实错误。7月5日双方约定事项为申请银行贷款、支付首付款、双方面谈合同事宜并签订正式合同、过户，由于当日贷款审批未通过，且被上诉人也无能力支付全款，双方未能达成一致签订本约。判决中查明的当日流程错误，上诉人当场不同意被上诉人支付全款更是无稽之谈。四、余丰江无诉讼主体资格，引入污点证人第三人错误。五、原审判决书内多处错误或歧义，如判决书中“协议”与“合同”混淆不清等。
余丰江、爨润娥辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
余丰江、爨润娥向一审法院起诉请求：1.判令严礼文继续履行合同，即将位于昆山市花桥镇绿地大道189弄鑫苑国际城市花园30号104室房屋的不动产权过户到余丰江、爨润娥名下；2.判令严礼文赔偿因其违约导致余丰江、爨润娥无法将自有的另外一套房屋出售给买受人而赔偿的违约金79146元、因诉讼导致余丰江、爨润娥的误工费30000元及因无法入住房屋另行租房造成的租金每月损失1900元（从2016年10月到交付房屋之日止）；3.判令严礼文承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：余丰江与爨润娥系夫妻关系。2016年5月25日，爨润娥与严礼文在第三人雅典娜公司的中介下签订《房地产买卖居间协议》（以下简称“协议”）一份，约定由余丰江、爨润娥购买严礼文位于昆山市花桥镇绿地大道189弄鑫苑国际城市花园30号104室房屋，房屋总价款135万元。该份协议中付款方式约定为：双方签订本协议时，余丰江、爨润娥支付严礼文定金10万元；严礼文同意余丰江、爨润娥贷款，余丰江、爨润娥贷款审批通过之后，付首付550000元（含定金），剩余80万元在过户后45天由贷款银行打到严礼文指定的银行卡内；严礼文收到全款后将房屋交付余丰江、爨润娥。该份协议备注：如果因国家政策问题，导致余丰江、爨润娥无法购买该房地产，不视为违约，严礼文需退还已收房款和定金。严礼文要求9个月内收到房屋全款，如收不到全款，严礼文退还定金，且不承担任何责任。协议签订当日，余丰江、爨润娥支付严礼文购房定金10万元。
一审另查明：在第三人的沟通协调下，双方当事人约定于2016年7月5日办理网签、支付首付款、申请银行贷款及过户等手续。当日，双方及第三人见面后，余丰江、爨润娥支付严礼文部分房款348056元，该款系根据贷款审批通过的金额计算得出，严礼文也同意首付款余额在过户之前付清。在三方在去房产交易中心办理网签、过户手续之前先一起去了贷款银行，因余丰江、爨润娥提供的余额凭条差了几百元，导致当日银行未能审批通过贷款，余丰江、爨润娥提出如果贷款无法审批通过可以支付全款，但严礼文当场未同意，后三方各自回去。
第三人称2016年7月6日，银行打电话告知余丰江、爨润娥贷款已经审批通过，第三人联系严礼文沟通过户事宜，在7月17日、19日时严礼文还是同意过户的，并且催促了首付款和贷款，但是在7月24日就明确表示不想过户了，7月26日约严礼文周五过户，但严礼文没有回复。
余丰江、爨润娥称其得知银行贷款已审批通过后曾多次催促严礼文继续履行合同、办理过户手续，但严礼文予以拒绝，并表示不再卖房。为此，余丰江、爨润娥提交第三人与严礼文的微信聊天记录以及其与严礼文的微信聊天记录予以证明。其中，在第三人与严礼文的微信聊天记录中，截至2016年7月24日前，双方还在沟通合同履行的相关事宜，严礼文还未表示不继续履行合同并催促第三人首付款及办理贷款的进度。2016年7月24日下午9时31分，严礼文发出“刚才和家里人商量了下。一、变更了购房人的名字。二、伪造了我的签名，触碰了我的底线。我们不想过户了，请客户给个账户，他已付的钱退还给他们”。2016年7月28日，第三人发出“严先生，客户贷款已经审批通过，首付也准备好，约好了过户时间是这周五，你安排一下啊”，严礼文未予回复。在余丰江、爨润娥与严礼文的微信聊天记录中，2016年7月25日，严礼文提出要求余丰江、爨润娥提供个账号，表示将把已收房款退还，房子不想卖了，并表示中介公司不具备资质，合同也不是标准合同，属无效合同，贷款也是余丰江的，与协议不一致，网签合同也是伪造的，购买人、中介、金额都变了。在余丰江、爨润娥提出继续履行合同并继续协商的请求时，严礼文明确表示“不协商，我们就是不卖，也不谈”并称将会起诉。
严礼文称2016年7月5日未能办理网签、过户手续之后，第三人又通知其7月29日办理过户，但其已得知第三人伪造其签字订立了虚假的网签合同，在存在虚假网签合同的前提下是没有办法办理过户的，需要搞清楚原因并撤销网签。为此，严礼文提交《存量房买卖合同》（网签备案合同）及声明书。该份合同的买卖双方为余丰江与严礼文，经纪机构为昆山慧宇房地产经纪有限公司，备案日期为2016年6月15日，该份合同约定的房屋总价款为1148056元。对此，余丰江、爨润娥否认伪造了该份合同，第三人承认网签声明书签字并非双方所签，但认为余丰江、爨润娥系夫妻关系，余丰江作为主贷人只需在网签备案合同上签字，过户的时候需要余丰江、爨润娥签字，产证上也会是两个人的名字，不影响双方的利益。该份网签合同现已由严礼文申请撤销。
关于严礼文提及的贷款人为余丰江而非爨润娥，在第三人与严礼文的微信聊天记录中，严礼文于2016年7月3日提到“他们为什么要换她老公的？不能自己签吗？”第三人解释“她老公是主贷人”。严礼文表示反正过户前把银行贷款外的余款先打过来并询问贷款是否能办的下来，第三人表示认可。
一审又查明：涉案房屋的所有权证于2012年7月3日登记至严礼文名下，为其单独所有；国有土地使用权证于2012年7月12日登记至严礼文名下。涉案房屋上并未设定有抵押权。
2016年9月28日，昆山市人民政府发布《昆山市加强房地产市场管理实施意见》（以下简称“限购政策”），对非苏州市户籍居民家庭申请购房二套房的条件作出了调整。一审庭审中，一审法院询问严礼文是否同意继续履行合同并办理过户手续，严礼文表示在余丰江、爨润娥符合限购政策购房资格的情况下同意，但前提是余丰江、爨润娥承认之前的造假行为并为此付出法律责任。截至目前，余丰江、爨润娥已将剩余房款901944元提存至一审法院。现余丰江、爨润娥要求严礼文继续履行合同，严礼文则予以拒绝。
以上事实，有《房地产买卖居间协议》、房产证、土地证、收据、银行转账凭证、微信聊天记录、《存量房买卖合同》、声明书以及当事人陈述予以证实。
一审法院认为，双方当事人签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。余丰江、爨润娥应当按约及时履行房款支付义务，现余丰江、爨润娥已按约支付定金10万元及部分首付款348056元，严礼文也应履行配合余丰江、爨润娥办理贷款、过户的义务。但根据余丰江、爨润娥及第三人与严礼文的微信聊天记录的内容，严礼文于2016年7月24日后即明确表示不再继续履行合同，并要求将已收房款退还余丰江、爨润娥，理由是：1.余丰江、爨润娥的贷款并未于2016年7月5日审批通过；2.涉案房屋的网签备案合同系伪造，购房人及贷款人为余丰江而非爨润娥；3.因限购政策，余丰江、爨润娥不具备购房资格。对此，一审法院认为，关于严礼文提出的第一点抗辩理由，协议中对贷款须于何时审批通过并未进行约定，且通过贷款形式支付的80万元的付款期限是在过户后45天内，而截至目前涉案房屋尚未过户，剩余房款的付款条件尚不具备。另外，根据双方及第三人在庭审中的陈述，三方原约定于2016年7月5日办理的银行贷款因余丰江、爨润娥提供的材料存在问题审批未获通过，但此后余丰江、爨润娥一直积极促成贷款审批通过，并表示愿意以自有资金支付剩余房款，且严礼文在贷款未办成后也向第三人催促过贷款事宜，并未对余丰江、爨润娥剩余房款仍通过贷款的形式支付提出异议。故严礼文现以此为由拒绝继续履行合同，缺乏事实依据，一审法院不予采信。关于严礼文提出的第二点抗辩理由，一审法院认为，第三人以并非双方本人签字的网签声明书办理了涉案房屋的网签备案，违反了相关规定。该网签合同的购房人虽为余丰江而非爨润娥，房屋总价款也与协议存在出入，但余丰江、爨润娥已按约支付定金10万元及部分首付款348056元，严礼文也同意首付款余额在过户前支付，能够证明双方实际履行的为《房地产买卖居间协议》而非网签备案合同。余丰江、爨润娥积极办理银行贷款以确保剩余房款能顺利支付，在贷款受阻后也表示可以用自有资金支付剩余房款，故该网签合同的存在并不影响余丰江、爨润娥按协议约定履行房款支付义务，也不会影响严礼文足额收取房款的合同目的的实现。另外，余丰江、爨润娥系夫妻关系，在第三人与严礼文的微信聊天记录中，第三人已向严礼文解释余丰江是主贷人并告知其产证会登记在该二人名下，严礼文对此应当是明知的。事实上，该份网签合同现已撤销，故严礼文以此为由拒绝继续履行合同，亦缺乏事实与法律依据，一审法院不予采信。关于严礼文提出的第三点抗辩理由，一审法院认为，涉案协议的签订以及部分款项的支付时间均在本次限购政策实施之前，严礼文明确作出不再继续履行合同的意思表示的时间亦在本次限购政策实施之前，故余丰江、爨润娥购买涉案房屋的行为不应受本次限购政策的限制，一审法院对严礼文的该项辩称不予采信。综上，严礼文未能举证证明协议存在事实上或法律上不能继续履行的情形，协议应当继续履行。严礼文以其行为明确表示不再继续履行合同，已构成违约。现余丰江、爨润娥要求严礼文继续履行协议并配合其办理过户手续，且已将剩余房款901944元提存至一审法院，合同继续履行的条件已具备，因此，一审法院对余丰江、爨润娥的该项诉请予以支持。剩余房款901944元，由严礼文办理过户手续时自行向一审法院支取。对于余丰江、爨润娥要求严礼文赔偿因违约而导致其无法将自有的另外一套房屋出售给买受人而赔偿的违约金79146元及因无法入住房屋另行租房造成的租金每月损失1900元的诉请，因余丰江、爨润娥未能提供相应证据，一审法院院不予支持。余丰江、爨润娥主张的因诉讼导致的误工费30000元，于法无据，亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、双方于2016年5月25日签订的《房地产买卖居间协议》继续履行，严礼文于判决生效后十日内协助将位于昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园30号楼104室房屋（房屋所有权证号为：昆房权证花桥字第××号）的不动产权过户至余丰江、爨润娥名下，过户时产生的税、费均由余丰江、爨润娥承担。二、驳回余丰江、爨润娥的其他诉讼请求。案件受理费16950元，财产保全费5000元，两项合计21950元，由严礼文承担。
二审中，严礼文提供微信聊天记录，证明涉案合同为预约不是本约且余丰江、爨润娥提供的是虚假证据。余丰江、爨润娥质证后认为，聊天记录是严礼文与中介的聊天记录，与余丰江、爨润娥无关。
二审另查明，涉案《房地产买卖居间协议》正文下方手写“甲方要求九个月内收到房屋全款，如收不到全款甲方不退还乙方定金，且甲方不承担任何违约责任。”
以上事实，有微信聊天记录、《房地产买卖居间协议》、调查笔录予以佐证。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律效力性强制规定，合法有效，双方应严格恪守，诚信履行。《房地产买卖居间协议》约定的房屋位置、价款、付款方式等均具体明确，双方另在该协议正文尾部手写约定严礼文需在九个月内收到房屋全款，《房地产买卖居间协议》已经具备房屋买卖合同的主要条款，且不存在事实或法律上的履行障碍，应视为本约。《房地产买卖居间协议》第5条、第7条不影响合同主要条款的内容，严礼文认为该协议性质为预约的上诉主张，缺乏法律和事实依据，本院不予采信。协议签订后余丰江、爨润娥向严礼文支付定金10万元及部分首付款348056元，严礼文亦应按照约定履行合同义务。余丰江、爨润娥在2016年7月5日办理银行贷款未获批准后，一直积极履行合同并愿意以自由资金支付剩余房款，严礼文拒绝继续履行合同缺乏法律依据。余丰江、爨润娥一审中将剩余房款提存至一审法院，余丰江、爨润娥要求严礼文继续履行合同并配合其办理过户手续的请求，一审法院予以支持符合法律规定，本院予以维持。余丰江、爨润娥为配偶关系，作为共同原告起诉将房屋过户至双方名下，程序合法，本院予以确认。
综上所述，严礼文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16950元，由严礼文负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 叶 刚
二〇一七年八月二十一日
书记员 闻 艺