山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终7012号
上诉人(原审被告)：王洪君，女，1970年5月17日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：赵利云，女，1956年5月7日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李振东，男，1959年9月10日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）：济南市历城区洪家楼街道洪家楼社区居民委员会，住所地济南市。
法定代表人：李茂宗，主任。
委托诉讼代理人：亓东星，济南历城君合法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：黄立芹，济南历城君合法律服务所法律工作者。
上诉人王洪君因与被上诉人济南市历城区洪家楼街道洪家楼社区居民委员会（以下简称洪家楼居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院(2017)鲁0112民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
王洪君上诉请求：1、撤销一审判决。2、判令洪家楼居委会支付合同约定的20％违约金，并返还租房押金230元。3、判令洪家楼居委会返还1997年9月至2015年4月物业费并支付同期利息。4、请求洪家楼居委会向法院提交房屋所有人产权证。5、判令洪家楼居委会因故意扰乱社会经济秩序，损害他人合法权益所造成商户无法经营和精神损害赔偿金3万元。6、诉讼费用由洪家楼居委会承担。事实与理由：1、济南市历城区法院违反民事诉讼中一事不再理的原则。2、洪家楼居委会严重违背公平公正法规。3、洪家楼居委会严重违反签订的租赁合同，事实清楚，依法应当支付租金的20％违约金。4、因出租房屋严重漏雨造成的维修费用，室外重新安装电表、线路的费用，要求开具租赁房屋票据。综上，王洪君认为，洪家楼居委会的行为已经构成违约，因其违约行为而给王洪君造成的损失理应予以偿还。另外，由于洪家楼居委会违约，根据合同权利与义务相一致的原则，应当依法确认王洪君优先续订权。特此提起上诉，请予支持前述诉请。
洪家楼居委会辩称：一、2014年4月29日，洪家楼居委会与王洪君签订了房屋租赁合同一份，合同约定租赁期限为一年，自2014年5月1日起至2015年4月30日止。此租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且已实际履行完毕，而且王洪君在租赁期限届满且未续签合同的情况下继续占有使用涉案房屋至2017年5月25日，损害了洪家楼居委会的合同权益。因房屋租赁合同双方已经实际履行完毕且王洪君于2015年4月13日也签署了声明书、竞标规则、竞标保证书，为此洪家楼居委会不存在违约，不应支付违约金。二、王洪君上诉诉求中的2、3、4、5项在一审中未提起反诉，二审不应予以处理。为此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
洪家楼居委会向一审法院起诉请求：一、判令王洪君腾出位于济南市历城区花洪路新10号门头房，因王洪君于2017年5月25日已腾出涉案房屋，故当庭放弃该项请求。二、判令王洪君向洪家楼居委会支付自2015年5月1日至2017年5月25日期间房屋占用费(按中标价格每平方米4.8元，每年22776元计算，多出的25天另算)。三、诉讼费由王洪君承担。
一审法院认定事实：2014年4月29日，王洪君与洪家楼居委会签订《房屋租赁合同》1份，合同载明，洪家楼居委会（甲方）将位于济南市历城区洪家楼花洪路新10号沿街门头房屋出租给王洪君（乙方）使用，租期一年，自2014年5月1日起至2015年4月30日止。房屋建筑面积为13平方米，租金按每平方米3.1元/天计算，年租金为14710元。本合同有效期内，甲乙双方均不得无故单方解除本合同，如一方单方解除合同时，应向守约方按年租金20%支付违约金；如乙方有在合同约定期间拖欠房租、私自将房屋转租或对房屋改动，甲方有权收回房屋，所收房租不予退还，且乙方向甲方支付年租金的20%为违约金，合同签订后，王洪君按约向洪家楼居委会交付了租金。2015年4月，洪家楼居委会根据《中共济南市历城区委、济南市历城区人民政府关于加强农村合同监管、实施项目竞标的意见》（济历城发【2013】1号）文件的要求，委托山东昌平律师事务所对洪家楼沿街租赁期届满的、包括涉案房屋在内的128间门头进行了公开招租竞标，本案所涉门头房最终由杨振国中标，洪家楼居委会提交中标通知书1份，其上载明：中标金额为22776元整；王洪君出具保证书1份，其上载明：若现有承租户未中标，我（王洪君）承诺在2015年4月30日前腾出承租房屋。逾期不腾房的，所交保证金不予退还且应按照该房屋中标价支付占用费，居委会有权停水停电且不承担任何责任。王洪君于庭审中自述其自合同到期后至2017年5月25日腾出房屋期间一直占有使用、经营房屋，未缴纳过租金，竞标时所缴纳的保证金已退还，但王洪君于1995年12月8日租赁该房屋时缴纳的250元押金至今没有退还。
关于涉案房屋产权归属问题，洪家楼居委会述称，自1990年房屋建成后一直未办下房产证，房屋是由洪家楼居委会投资建设的，提交2015年7月31日洪家楼居委会出具的证明1份，证实涉案出租房屋的产权归属王洪君所有，证明载明：花洪路新7#、新10#、新11#门头房于1990年建成，产权为洪家楼居委会所有，未办理房产证。王洪君辩称，该证明不能作为房产证使用，否则属于非法出租，涉案门头房已经列为济南市第三批拆临拆违的房屋。
一审法院认为，涉案房屋虽未办理房屋所有权证，但该房屋系洪家楼居委会于1990年投资建设，洪家楼居委会依法享有该涉案房屋的收益权。且洪家楼居委会与王洪君于2014年4月29日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，虽因涉案房屋未办理房产证导致该合同无效，但该合同已实际履行完毕，王洪君使用洪家楼居委会房屋并按合同约定支付租金，并在租赁期限届满未续签合同的情况下继续占用涉案房屋至2017年5月25日，损害了洪家楼居委会的权益，对该纠纷的形成，王洪君应承担相应责任，故一审法院对洪家楼居委会主张王洪君支付房屋占用费的诉讼请求予以支持。对洪家楼居委会主张房屋占用费，一审法院认为应以双方签订的租赁合同中约定租金每平方米3.1元/天为基数*13平方米*实际占用天数计算自2015年5月1日起至2017年5月25日止为宜。王洪君主张应退还房屋押金250元，提交缴纳押金单据1份，洪家楼居委会当庭同意自其主张的房屋占用费中扣除，一审法院对其主张予以支持。王洪君辩称房屋存在漏雨、电线老化等问题给其造成经济损失，要求赔偿精神伤害抚慰金10万元，但未提出反诉请求，不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第十八条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定判决:一、限王洪君于判决生效之日起十日内支付洪家楼居委会自2015年5月1日起至2017年5月25日止的房屋占用费30176.5元（以合同约定租金每平方米3.1元/天为基数*13平方米*实际占用天数755天-250元押金)。二、驳回洪家楼居委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取471元，由济南市历城区洪家楼街道洪家楼社区居民委员会负担167元，王洪君负担304元。
二审中，王洪君提交民事裁定书一份，拟证明2015年6月3日洪家楼居委会曾向法院起诉过王洪君，后于2016年12月14日提出撤诉申请。洪家楼居委会质证称，对该裁定书没有异议，我们因需补充证据提起的撤诉，撤诉后又依法起诉。
本院认为，关于洪家楼居委会撤诉后能否再次起诉的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第144条之规定，当事人撤诉或人民法院按撤诉处理后，当事人以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。故，一审法院受理本案并无不当。对于王洪君主张洪家楼居委会应向其支付违约金、返还物业费并支付利息、赔偿精神损害抚慰金，因王洪君在本案一审中并未提起反诉，故本院不予审理。
综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费942元，由王洪君负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 陈 勇
二〇一七年十一月二日
书记员 李 杨