贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凯民初字第213号
原告江某某，男，1969年2月5日出生，苗族，贵州省凯里市人，个体工商户。
委托代理人（特别授权）廖强，贵州天合律师事务所律师。
被告林某某，男，1982年12月10日出生，汉族，福建省长乐市人。
委托代理人（特别授权）吴永龙，贵州万木春律师事务所律师。
原告江某某诉被告林某某房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2015年2月9日公开开庭进行审理。原告江某某及其委托代理人廖强、被告林某某的委托代理人吴永龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江某某诉称：2014年8月30日，我与被告林某某签订了一份《金泰购物广场商位定金协议书》。协议书约定：由我交纳定金1万元，租用金泰购物广场三楼3-8号铺面，经营重庆佈麻佈辣冒菜餐饮。2014年9月27日，双方就租赁事宜签订租期为5年的一份《商铺经营租赁合同》。租赁合同第七条第17项约定：“商场内不再设置和乙方经营相同种类的项目（如冒菜、麻辣烫）。”合同签订后，我不仅积极筹备冒菜店加盟、门面装修等，而且购买大量的设备及装饰物，被告却将我所租店铺隔壁的商铺租给眼镜麻辣烫餐饮店。为此，我曾多次找到被告寻求合理解释，被告对我置之不理。更为过分的是，被告居然将我租赁的商铺转租给第三方《1＋7鹅掌门》。鉴于双方签订的《商铺经营租赁合同》已经不可能继续履行的客观事实，为了维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：1、解除我与被告2014年9月27日签订的《商铺经营租赁合同》；2、由被告双倍返还我的定金20000元及装修保证金5000元；3、由被告赔偿我的直接经济损失218241.75元；4、由被告承担本案诉讼费用。
原告江某某为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明原告的基本自然情况及诉讼主体资格；2、被告的《营业执照》复印件一份1页，拟证明被告系金泰购物广场业主；3、《金泰购物广场商位定金协议书》、《商铺经营租赁合同》、《商铺定金收据及银行转账凭证》、《装修保证金收据及银行转账凭证》复印件各一份共9页，拟证明原告在2014年9月租用被告商铺，并交付一万元定金和5000元装修保证金的事实；4、《九天装饰公司装修合同》、《装修款发票》、《家装工程预算书》复印件各一份共12页，拟证明原告已经支付了12万元装修款的事实；5、《重庆众妙餐饮管理有限公司佈麻佈辣冒菜品牌使用合同》、《品牌使用加盟费、保证金、首年权益金发票》、《开业物资清单及定金发票》、《门面装修设计费付款凭证一张》复印件各一份共15页，拟证明原告已加盟重庆佈麻佈辣冒菜品牌，并交付了加盟费、保证金、首年权益金、开业物资订金等，共计66000元；6、⑴排烟管《发票》三张（金额2000元）、⑵摄像头、硬盘录像机、电脑硬盘《发票》一张（金额1220元）、⑶厨房用品定金《发票》一张（金额2000元）、⑷爱普不锈钢净水机《发票》一张（金额868元）、⑸网购换气配件《订单》一张（金额950元）、⑹网购厨房油水分离装置《订单》一张（金额659.95元）、⑺网购天然气冒菜炉《订单》及《发票》各一张（金额7915.80元）、⑻网购桌椅等物《订单》及《发票》各一张（金额11800元）、⑼网购灯箱《订单》及《发票》各一张（金额828元）、⑽网购餐厅换气系统《订单》及《发票》各一张（金额3000元）、⑾开通宽带业务费用《发票》一张（金额800元）、⑿宏达机电经营部《订单》一张（金额200元）复印件各一份共18页，拟证明原告为店铺开业的各项投入共计32241.75元；7、原告2014年10月10日拍摄的眼镜麻辣烫装修中的《照片》一张、眼镜麻辣烫现在已经开始营业的《照片》两张影印件各一份共3页，拟证明被告违反合同约定在金泰购物广场三楼引入和原告同种类的眼镜麻辣烫的事实；8、原告“佈麻佈辣冒菜店”与“1＋7鹅掌门”4张《装修对比图》、“1＋7鹅掌门”已经开始营业的1张《照片》影印件各一份共5页，拟证明被告不顾原告利益与投入，在双方争议尚未解决时，单方将已经租给原告，且原告已经基本装修完毕的商铺租给第三方“1＋7鹅掌门”，现在“1＋7鹅掌门”已经开始营业的事实；9、《装修款收据》复印件三份共1页，拟证明原告支付12万元装修款的事实；10、《银行转账凭证》复印件三份共1页，拟证明原告支付重庆佈麻佈辣冒菜店的加盟费、装修设计费、开业物质费共计66000元的事实；11、凯里市九天室内设计装饰部《营业执照》复印件一份1页，拟证明陈气弘是九天室内装饰部的经营者，系个体工商户；12、重庆众妙餐饮管理有限公司《营业执照》复印件一份1页，拟证明陈飞义系重庆众妙餐饮管理有限公司法定代表人。
被告林某某未递交书面答辩意见。庭审中，其委托代理人口头辩称：第一，根据原告请求解除双方签订的《商铺经营租赁合同》，我的当事人同意解除租赁合同。第二，我的当事人没有违反合同约定的情形，虽然合同第七条第17项约定商场内不能再设置和乙方经营相同种类的项目（如冒菜、麻辣烫），但并未约定不能引进带有“麻辣烫“字眼的店名。被告引进的“眼镜麻辣烫”仅仅是注册商标，原告不能凭借一个店名就认为被告违约而提起违约之诉。我的当事人将原出租给原告的店铺另租给他人经营“1＋7鹅掌门”是在商场整体开业前收到原告的起诉材料（另案，原告已撤诉）的情况下为减少损失的行为，不能认定为违约行为。原告缴纳的一万元定金，在双方签订租赁合同后已经转变为租金或履约保证金，定金属性自然不存在了，因此不存在双倍返还定金的问题。第三，原告对承租的店铺没有装修，5000元装修保证金应予退还。原告没有充分证据证实装修损失是12万元，加盟费以及加盟设计费仍可在他处经营，况且所购物资的损失证据并不充分。综上所述，原告诉请解除双方签订的租赁合同理由成立，法院应予准许。其他诉请缺乏事实依据，理由不能成立，请求人民法院依法予以驳回。
被告林某某为证明委托代理人的口头答辨理由成立，在举证期限内向本院提交的证据材料有：1、《公证书》、《EMS快递送达信息单》各一份共8页，拟证明被告于2014年12月1日书面催告原告支付租金和履约保证金，原告在合理期限内并未支付的事实；2、《商标注册证》复印件一份1页，拟证明“眼镜麻辣烫”仅仅是注册商标，其经营的项目与原告的“冒菜”项目存在冲突的事实。
为查明案件的基本事实，本院于2015年2月6日对九天装饰部的经营者陈气弘进行询问，并制作《询问笔录》。
经庭审举证，被告林某某对原告江某某所举证据的质证意见是：1—3号证据无异议。4号证据的真实性有异议，没有银行转账单，且数额较大。5号证据的品牌使用合同无异议，其他三份证据有异议。6号证据中的第12组证据有异议，其他没异议，但被告所购买的东西都是可以再利用的，不能证明对原告造成损失。7号证据的真实性无异议，对证明内容有异议。8—11号证据的真实性有异议。12号证据无异议。对本院对陈气弘作的询问笔录有异议。
原告江某某对被告林某某所举证据的质证意见是：1号证据的真实性无异议，但与本案无关。2号证据的真实性无异议，对证明内容有异议。对本院对陈气弘作的询问笔录无异议。
经审理查明：2014年8月30日，以凯里市金泰购物广场（以下简称：金泰广场）为甲方、原告江某某为乙方签订了一份《金泰购物广场商位定金协议书》。主要内容为：甲方将金泰购物广场三楼3—8号铺位面积209㎡（含30%公摊，准确面积双方现场测量确认）定给乙方经营餐饮的商业活动。……自签订本协议时，乙方一次性支付定金人民币1万元给甲方，签订合同时可转为乙方签订的商铺保证金或租金。乙方应于2014年9月10日至15日在甲方指定场所签订《金泰购物广场商位租赁合同》，逾期签订合同视为乙方自动放弃上述商位，定金将不予返还。原告于当日向凯里市金泰购物广场交纳了1万元的定金。2014年9月27日，金泰广场作为甲方与原告作为乙方签订了《商铺经营租赁合同》，合同约定：第一条甲方提供给乙方使用的铺位位于贵州省凯里市北京西路邮政大厦金泰美食汇项目三楼3—8号铺位，建筑面积共209平方米（包含公摊30%）。第二条甲方提供给乙方使用的铺位用作餐饮经营业务使用。第三条第1项，使用期限自2014年11月1日起至2019年10月31日止，商场开业日期为2014年11月1日，实际计租日期以商场整体开业时间为准。……第四条第1项会议方式：第一年租金为每月16720元，按先交后使用原则，一次性缴纳三个月租金，合计人民币50160元，乙方应于合同签订同时缴纳全部租金，下次租金交纳需在上次交纳租金使用期限结束前30日交纳。……第五条履约保证金，第1项为保证合同的顺利履行，乙方应在签订合同同时向甲方交纳铺位的履约保证金（押金）标准为16720元。……第七条铺位装修第1项乙方须向甲方提供装修方案，经甲方确认后方可施工，并交纳装修保证金人民币5000元，待装修完毕30天后退还。……第七条第17项，商场内不再设置和乙方经营相同种类的项目；（如冒菜、麻辣烫）……。同年10月7日，原告向被告交纳5000元装修保证金，并未交纳三个月租金50160元以及履约保证金16720元，原告进入该商铺进行装修。
2014年10月1日，以原告为甲方、凯里市九天室内设计装饰部（以下简称：九天装饰部）为乙方签订了一份《九天装饰公司装修合同》。合同约定：“甲方决定委托乙方进行居室装潢。工程地址是大十字金泰购物广场3栋佈麻佈辣餐厅。工程开工日期为2014年10月1日至同年同月31日，工程总天数30天，工程价款是138000元。……付款方式为第一次是水电材料进场电开工付款20000元；第二次是木工进场付款60000元；第三次是磁粉工进场付款40000元；第四次为验收合格后1个星期内付款18000元。……”双方签订合同后，九天装饰部组织装修人员进场进行装修，原告并于2014年10月1日向九天装饰部支付20000元装修费，于同年同月10日支付60000元装修费，于同年同月25日支付40000元装修费。2014年11月17日，九天装饰部的经营者陈气弘向原告开具《建筑业统一发票》，金额为12万元。
2014年9月4日，以原告为乙方、重庆众妙餐饮管理有限公司（以下简称：重庆众妙公司）为甲方签订了一份《品牌使用合同》。事后，原告于同年10月9日支付加盟费38000元，同年11月13日，支付首年权益金6000元，11月15日，支付保证金6000元。2014年10月19日，原告向重庆龙马飞商贸有限公司支付10000元开业物资定金。同年9月12日，原告向某霖汇款6000元，自述是设计费用。
2014年10月18日，被告购买排烟管一套花费900元，购买排烟管一套花费200元、同年11月18日，购买排烟管一套花费900元，出卖方并给原告出具三张发票。同年11月18日，原告向凯里市鑫博科技经营部购买摄像头、硬盘录像机、电脑硬盘共花费1220元，并附有发票。同年11月17日，原告向凯里市厨源酒店用品店交纳了2000元厨房用品定金，并附有发票。同年11月15日，原告购买爱华普不锈钢净水器花费868元，并附有发票。同年10月6日，原告网购排烟设备共花费659.95元。同年10月23日，原告网购冒菜灶花费7900元，并附有发票。同年10月16日，原告网购桌椅花费11800元，并附有发票。同年10月24日，原告网购餐厅灯箱花费828元，并附有发票。同年10月6日，原告网购餐厅全热交换器花费3000元，并附有发票。以上共计花费30275.95元。同年10月7日，原告预存话费800元。同年10月21日，原告在凯里市宏伟机电经营部付款200元定金，预定价值1200元的风机。
2014年10月27日，原告在金泰购物广场的三楼外墙看到《眼镜麻辣烫旗舰店装修正在进行中》的巨幅广告后，认为金泰购物广场违反了双方签订的租赁合同，在与被告协商处理此事期间暂停对店铺的装修。2014年12月19日，被告（金泰购物广场）将原告原承租的3—8号店铺转租给他人经营。双方为门面租赁事宜发生纠纷后，原告于2015年1月9日向本院提起诉讼。庭审中，因被告不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。
另查明：凯里市金泰购物广场系林某某经营，组成形式为个人经营。凯里市九天室内设计装饰部系陈气弘经营的个体工商户。
同时查明：2014年11月21日，原告以凯里市金泰购物广场为被告第一次提起诉讼，因凯里市金泰购物广场系林某某个人经营性质，原告于同年12月22日撤回起诉。2015年1月9日，原告以林某某作为被告再次提起诉讼。
上述事实，有原告的起诉状、被告委托代理人的口头答辩意见以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，应当受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告江某某与被告林某某经营的凯里市金泰购物广场签订的《商铺经营租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。原告请求解除双方签订的商铺经营租赁合同，被告亦表示同意。鉴于被告已把原出租给原告的商铺转租给他人，双方签订的合同已无法履行，故本院准许双方解除签订的商铺经营租赁合同。
2014年8月30日，原告与被告经营的金泰广场签订《金泰购物广场商位定金协议书》后，在次月4日与重庆众妙公司签订品牌使用合同，以及支付了加盟费等。在与被告的金泰广场签订租赁合同后，在同年的10月份网购开业所需要的物资等。同年10月1日，原告就与九天装饰部签订装修合同，可以推定原告是积极组织人员对其承租的商铺进行装修的。故本院对被告辩称原告未对其承租的商铺进行装修，不予支持。双方签订的租赁合同第七条第17项，明确约定在商场内不再设置和原告经营相同种类的项目（如冒菜、麻辣烫），而被告却在同时把原告原承租的商铺的隔壁商铺出租给“眼镜麻辣烫”，因被告出租给眼镜麻辣烫，却不记得具体出租时间，只说眼镜麻辣烫在商场整体开业时开业的。而金泰广场是2014年12月5日整体开业，故本院认可原告所说在2014年10月27日看到眼镜麻辣烫正在装修的广告。商标的定义是标记，即以独特符号来标明特定个人或企业所提供的商品与服务，并且被告提供的眼镜麻辣烫营业执照显示，其所从事的服务项目就有自助餐厅、饭店、餐馆、自助餐馆、快餐馆等。眼镜麻辣烫足以让人相信其就是经营麻辣烫的。被告辩称其出租给眼镜麻辣烫，并不违约，眼镜麻辣烫只是商标，而并不代表其就经营麻辣烫，本院不予采纳。本院认定被告违反与原告签订的租赁合同第七条第17项之规定，造成违约。
原告述称虽然双方的租赁合同约定租金和履约保证金在签订租赁合同时就要支付，但双方口头协议在商场整体开业时再支付，所以就还没有进行支付。本院认为被告在收取原告的装修保证金5000元后就让原告进入商铺进行装修，被告用实际行动更改了双方合同约定的“先交后使用原则”，结合双方合同约定的实际计租日期以商场整体开业时间为准，本院认为原告在签订合同时，没有交付三个月租金以及履约保证金的行为未违约。原、被告双方签订的定金协议书约定原告交纳的1万元定金在签订合同时可转为原告签定的商铺保证金或租金，是可以转为商铺保证金或租金，不是一定转为，原告诉请被告双倍返还定金20000元，本院予以支持。原告诉请被告返还5000元装修保证金，因现在双方合同已无法履行，本院予以支持。被告在2014年12月1日向原告邮寄租金及履约保证金交纳催告函时，只要求原告交纳三个月的租金以及履约保证金。被告在未收到原告交纳相关款项后，就直接将原承租给原告的商铺转租给1＋7鹅掌门，并没有通知原告要转租的情况，在没有就原告已经对商铺进行装修的事实进行协商处理完毕的情况下就转租了，原告诉称被告的转租行为造成原告存放在该商铺已经购买的物资丢失，本院予以采纳。因原告在2014年10月27日就认为被告违约并停止装修，就不应在此之后再购买相应物资，故对于原告在2014年10月27日前购买的并开具有发票的排烟管1100元、换气设备659.95元、冒菜灶7900元、桌椅11800元、餐厅灯箱828元、换气系统3000元，共计25287.95元，本院予以认定。对于原告2014年10月27日之后购买的排烟管900元、摄像头等1220元、厨房用品定金2000元、净水器868元以及同年10月21日交纳的200元风机定金应没有发票，且被告不予认可，本院对这部分的损失不予以认定。
原告在与被告经营的金泰购物广场签订《金泰购物广场商位定金协议书》后的几日内就与重庆众妙公司签订品牌使用合同，向重庆众妙公司支付了品牌使用金，双方约定品牌使用权有效期为三年，即从2014年9月4日至2017年12月31日止。被告的违约，致使原告经营加盟店的合同目的无法实现，并且使原告持有的品牌使用权有效期减少，原告诉请被告赔偿加盟费38000元、首年权益金6000元、品牌使用保证金6000元于法有据，本院予以支持。原告诉请的6000元装修设计费，因原告只能提供一张银行转账单，该单的收款人不是重庆众妙公司，且被告不予以认可，本院不予支持。本院认为九天装饰部不是法人，系个体经营户，原告支付12万元的装修费，是分三次按双方约定给付，且九天装饰部经营者陈气弘出具了建筑业统一发票明确收到原告工程款12万。被告辩称原告没有进行装修以及提供的三张收条不认可，与庭审查明以及本院调查的事实不符。因被告的违约造成原告对该商铺进行装修所花费的12万元，应由被告承担赔偿义务。现就被告应返还以及赔偿数额认定如下：双倍定金20000元、装修保证金5000元、装修费120000元、加盟费38000元、首期权益金6000元、加盟保证金6000元、物资费25287.95元，共计220287.95元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第三十二条、第六十条、第七十七条、九十四第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告江某某与被告林某某经营的凯里市金泰购物广场2014年9月27日签订的《商铺经营租赁合同》。
二、被告林某某在本判决生效之日起十日内返还原告江某某装修保证金5000元，并给付双倍定金20000元，共计25000元。
三、被告林某某在本判决生效后十日内赔偿原告江某某经济损失195287.95元。
四、驳回原告江某某的其余诉讼请求。
若义务人未按照本判决书确定的期限履行给付违约金义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5010元，减半收取2505元，由原告江某某负担236元，被告林某某负担2269元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。
代理审判员 何婷婷
二〇一五年三月五日
书 记 员 石本媛