清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民一初字第242号
原告：罗秋苹，女，1985年1月13日出生，汉族，住清远市清城区。
被告：清远市卓越房地产发展有限公司，住所地清远市新城东B24号区汇贤花园二期首层1号铺。
法定代表人：黄海兵。
委托代理人：刘庆斌，广东正肯律师事务所律师。
委托代理人：梁永联，该公司职员。
原告罗秋苹诉被告清远市卓越房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗秋苹；被告清远市卓越房地产发展有限公司的委托代理人梁永联，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗秋苹诉称：2013年5月1日，原、被告签订《认购书》。约定原告认购被告开发的位于清远市清城区凤翔大道38号“时尚国际”的2座楼7层01号商品房，建筑面积共99.58平方米，套内面积79.15平方米。总金额为一口价387890元，已付首期房款117890元。被告应在2014年12月31日前将该商品房交付使用。原告已按约定将首期购房款支付给了被告。被告至今未将房屋交付给原告。近期，被告的经营状况严重恶化，发生了大量的诉讼纠纷，并且被告开发的楼盘、甚至原告所购买的房屋已被法院查封。原告经查询才得知被告在与原告签订《认购书》时故意隐瞒房屋已抵押的事实，严重损害了原告的合法权益，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条等相关规定，原告有权解除合同，要求返还已付房款，并要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现原告向法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除原、被告签订的《认购书》；2、被告返还117890元给原告；3、被告赔偿117890元给原告；4、本案诉讼费由被告负担。
原告罗秋苹向本院提供了如下证据：1、罗秋苹的身份证，拟证明原告的诉讼主体资格。2、企业机读档案登记资料，拟证明被告的诉讼主体资格。3、认购书及收据，拟证明原、被告之间的买卖关系，且原告已支付了首期购房款117890元给被告。4、房产信息查询证明，拟证明被告出售给原告的房屋在出售前已抵押给银行，该房屋已被法院查封。
被告清远市卓越房地产发展有限公司辩称：同意解除合同返还购房款并按照银行的基准利率计算利息给原告。
被告清远市卓越房地产发展有限公司没有提供证据。
经审理查明，2013年5月1日，原、被告签订《时尚国际认购书》，认购书约定：原告购买被告开发的清远市新城凤翔大道38号时尚国际大厦2梯7层01号房屋，建筑面积为99.58平方米，套内面积79.15平方米，成交价387890元；定金30000元须于签署本认购书时付清，首期款为87890元须于2013年5月7日前付清，余款270000元须于2013年6月7日前申请办理银行按揭手续；认购书还约定认购方确认对所认购物业现状已作充分了解，并愿意购买及协助出售方办理认购物业的相关手续。上述认购书签订当天及次日，原告向被告支付了定金30000元及首期购房款87890元共117890元，被告出具了相应收据给原告收执。此后双方一直未能签订商品房买卖合同。
另查明，时尚国际大厦系由被告开发的商品房，该楼盘已取得商品房预售许可证（预售许可证号：清建预售许字第2012229号）。原告所认购的时尚国际大厦2梯7层01号房屋已于2013年4月12日抵押给英德市农村信用合作联社，且该套房屋被包括本院在内的多家法院查封。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《时尚国际认购书》明确约定了房屋的房号、面积、价格、付款方式及时间、交房期限、违约责任等，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已收受了原告支付的部分购房款。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。双方签订《时尚国际认购书》时，被告已取得商品房预售许可证明，故该认购书合法有效。原告已向被告支付了购房款117890元有被告出具的收款收据为证，本院予以确认。由于被告在签订认购书之前已将房屋抵押给银行，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述法律规定，被告作为善意的出售方，在出售已抵押的房屋时应通知抵押银行并告知原告，未经抵押银行同意，不得出售抵押房屋，除非原告同意代为清偿债务消灭抵押权。而本案中被告并未提交证据证明已将房屋出售情况通知抵押银行，并告知原告房屋已抵押的事实。因此，本院认定被告故意隐瞒了出售房屋已抵押的事实。由于房屋至今仍处在抵押状态，且又被法院查封，导致原告的合同目的无法实现，原告要求解除双方之间的《时尚国际认购书》，理由充分，本院予以支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，严重损害了原告的合法权益，导致合同解除，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。因此，原告要求被告返还已付购房款117890元，并赔偿已付房款一倍即117890元，理由充分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项，第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第九条第（二）项的规定，判决如下：
解除原告罗秋苹与被告清远市卓越房地产发展有限公司于2013年5月1日就买卖清远市新城凤翔大道38号时尚国际大厦2梯7层01号房屋签订的《时尚国际认购书》；
被告清远市卓越房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告罗秋苹返还购房款117890元；
被告清远市卓越房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告罗秋苹赔偿117890元。
本案受理费2418元，由被告清远市卓越房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 罗文勇
二〇一五年四月二十一日
书记员 余晓燕
附相关法律条文：
中华人民共和国民法通则
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力清偿的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
中华人民共和国合同法
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
中华人民共和国担保法
第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
中华人民共和国物权法
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产卡发企业（以下统称为“出卖人”）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。