江苏省扬州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏10执异2号
案外人：周在兴，男，1969年4月3日出生，汉族，住扬州市邗江区。
委托诉讼代理人：钱明彩，江苏扬城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹华，江苏扬城律师事务所律师。
申请执行人：江苏琴曼集团有限公司，住所地在扬州市邗江区蒋王街办红旗东大街。
法定代表人：孙志丁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宗宏根，江苏理华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈睿，江苏理华律师事务所实习律师。
被执行人：陈树宏，男，1958年6月13日出生，汉族，住扬州市邗江区。
被执行人：陈卫庭，男，1987年10月2日出生，汉族，住扬州市邗江区。
被执行人：扬州树宏房地产开发有限公司，住所地在扬州市邗江区杨庙镇。
法定代表人：陈树宏，该公司董事长。
被执行人：扬州树宏房地产开发有限公司盱眙分公司，住所地在淮安市盱眙县官滩工业集中区。
负责人：陈卫庭，职务不详。
被执行人：扬州树宏房地产开发有限公司邗江分公司，住所地在扬州市邗江大道文化中心四楼。
负责人：陈树宏，职务不详。
被执行人：扬州市树宏建筑安装工程有限公司，住所地在扬州市邗江区杨庙镇。
法定代表人：陈卫庭，该公司董事长。
被执行人：扬州市树宏建筑安装工程有限公司盱眙分公司，住所地在淮安市盱眙县东方大道59号宏润嘉园办公楼。
负责人：陈卫庭，职务不详。
在本院执行申请执行人江苏琴曼集团有限公司（以下简称琴曼公司）与被执行人陈树宏、陈卫庭、扬州树宏房产地开发有限公司（以下简称树宏公司）、扬州树宏房产地开发有限公司盱眙分公司、扬州树宏房产地开发有限公司邗江分公司、扬州市树宏建筑安装工程有限公司（以下简称树宏建安公司）、扬州市树宏建筑安装工程有限公司盱眙分公司民间借贷纠纷一案中，案外人周在兴对本院裁定查封的相关房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2018年1月17日进行了听证，案外人周在兴的委托诉讼代理人钱明彩、曹华、申请执行人琴曼公司的委托诉讼代理人宗宏根参加了听证，树宏公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审查终结。
案外人周在兴称，异议人与树宏公司于2012年12月2日签订《商品房买卖合同》，约定将何桥润园9幢02室房屋出售给异议人，合同总价款1587216元，异议人已支付108万元，异议人要求树宏公司将房屋过户至异议人名下时，得知树宏公司为借款已将该房担保给扬州汇宝典当行有限公司（以下简称汇宝公司），经异议人一再催促，树宏公司2014年8月26日将该房交付给异议人，且异议人对该房屋进行了装修并入住，此后，异议人通过诉讼判决涉案房产判决归异议人所有。故请求中止对涉案房产拍卖程序并解除对该房的查封。
案外人为支持其异议请求，向本院提交了房屋买卖合同、收据、水电费卡、物业费发票、增值税发票、银行存单、住宅使用说明书、（2016）苏1003民初8784号民事判决书、（2017）苏10民终1291号民事判决书等证据材料。
申请执行人琴曼公司辩称，依琴曼公司申请，法院于2014年10月已查封何桥润园9幢02室房屋，异议人与树宏公司房屋买卖合同纠纷民事判决作出时间是2017年4月10日，案涉房产查封在先，异议人提起执行异议所依据的法律文书作出时间在后，根据司法解释规定，对于异议人依据执行标的被查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的申请，法院依法应不予支持，请求继续对何桥润园9幢02房屋的强制执行。
申请执行人为支持其辩称，向本院提交了诉讼保全申请书、续行查封申请书、民事裁定书、房产信息查询结果等证据。
本院查明，原告琴曼公司与被告陈树宏、陈卫庭、树宏公司及其盱眙分公司、邗江分公司、树宏建安公司及其盱眙分公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月6日作出（2014）扬商初字第00168号民事判决书已发生法律效力，依该判决：陈树宏应归还琴曼公司借款2000万元及利息、违约金、律师费，琴曼公司有权对陈树宏提供质押的盱眙琴曼房地产开发有限公司股权以拍卖或变卖所得的价款优先受偿，陈卫庭、树宏公司及其盱眙分公司、邗江分公司、树宏建安公司及其盱眙分公司对陈树宏上述债务承担连带清偿责任，在承担担保责任后，有权向陈树宏追偿。
在案件审理过程中，本院根据琴曼公司的申请，于2014年10月21日裁定冻结陈树宏、陈卫庭、树宏公司及其盱眙分公司、邗江分公司、树宏建安公司及其盱眙分公司银行存款2800万元或查封、扣押其相应价值的财产，并查封了树宏公司开发的何桥润园9幢02室房产等。2015年12月28日，本院立（2015）扬执字第00553号案件执行，2016年10月17日，本院对相关房产进行了续查封。
另查明，周在兴××扬州市××区××街道石桥村××组房产拆迁，房屋征收补偿协议约定产权调换房产一套（非本案房产）、货币补偿若干。周在兴提供的商品房买卖合同载明：周在兴购买树宏公司开发的何桥润园9幢02号房，房屋总价1587216元；付款方式及期限条款下用手写约定：一、2012.12.2预收房款捌拾万元整（800000）二、2012.12.10付购房款壹佰万元整（1000000）三、2013.3.30前付余款伍拾万零柒仟贰佰壹拾陆元整（507216）；出卖人应在2013年3月30日前交付商品房。江苏银行存单载明：20121210周在兴存入120万元、存期一年。树宏公司两份收据载明：2012年12月2日、10日分别收周在兴8万元、100万元。水电费卡及水电费发票载明：树宏公司使用水电地址为何桥润园9幢102室，及树宏公司交纳水电费。物业收据载明：2016年6月18日收9幢02室物业费、公共电费、装潢垃圾费共3160元。增值税发票载明：2017年9月20日，周在兴作为何桥润园9栋02室购买人，金额分别为1000000元、587216元。住宅使用说明书载明：树宏公司开发的何桥润园2010.9.30竣工验收合格。本院（2017）苏10民终1291号民事判决书载明：2010年6月21日，树宏公司与汇宝公司签订商品房买卖合同并在扬州市邗江区房管局备案，约定汇宝公司购买树宏公司开发的何桥润园9幢02号房屋，房屋总价款为1009680元；周在兴在二审中，于2017年6月6日、7日共向树宏公司转账507216元。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述，申请执行人提供的诉讼保全申请书、民事裁定书、续行查封申请书、房产信息查询结果，案外人提供的房屋买卖合同、收据、水电费卡、物业费发票、增值税发票、银行存单、住宅使用说明书，以及本院（2014）扬商初字第00168号民事判决书、（2017）苏10民终1291号民事判决书等证据在卷证实。
本院认为，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。案外人对登记在被执行人名下的不动产提出实体权利异议，应当符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等四个条件。本案中，周在兴与树宏公司签订的商品房买卖合同，合同约定的总价款与手写分期付款总价款明显不符；银行存单仅能证明案外人当日有存款而不能证明资金流转情况；树宏公司收据无相应资金交付证据证实；水电费卡及发票证明涉案房产在树宏公司名下；物业费发票、增值税发票分别证明在人民法院查封后近两年、三年才开出；住宅使用说明书仅证明房产竣工情况。按照案外人陈述，涉案房产2010年9月30日已竣工验收合格，树宏公司应于2013年3月30日交房，后又得知相关房产由树宏公司与第三人签订买卖合同并网签备案；但其直至2016年11月才提起合同诉讼违背常理；2014年8月26日，案外人尚欠巨额房款，树宏公司交付房产亦违背常理。此外，案外人对被本院查封房产通过向邗江法院提起合同诉讼，排除了本院执行裁判程序对其与树宏公司房屋买卖合同真实性的审查，侵害了本案申请执行人的权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人周在兴的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向江苏省扬州市中级人民法院提起诉讼。
审判长 陆开存
审判员 钱鹏瑛
审判员 阮 骏
二〇一八年元月二十四日
书记员 孙 妍