广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字2342号
上诉人（原审被告）：广州市中粤鑫灏投资控股有限公司。
法定代表人：林锋生，该司董事长。
委托代理人：张兴亮，广东百高律师事务所律师
委托代理人：吴俞晓，广东百高律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告）：深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司。
负责人：盛齐美，该司经理。
委托代理人：杜官新、柳在江，均系广东綏爰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：广州嘉邦物业公司酒店物业服务有限公司。
法定代表人：付保林，该司董事长。
委托代理人：杜泳东，该司职员。
上诉人广州市中粤鑫灏投资控股有限公司（以下简称中粤公司）因与被上诉人深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司（以下简称盛孚公司）及广州嘉邦酒店物业服务有限公司（以下简称嘉邦公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1665号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。原审第三人嘉邦公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：嘉邦公司于2005年3月30日成立，经营范围包括物业管理、清洁服务、园林绿化等，领有《企业法人营业执照》。
中粤公司（原名广州中粤企业工贸总公司；2001年4月15日改制为“广州中粤企业工贸有限公司”；2001年12月31日变更名称为“广州中粤鑫灏房地产开发有限公司”；2005年6月2日变更为现名“广州市中粤鑫灏投资控股有限公司”）是位于广州市天河区珠江新城寺右村I区编号为I7-5地块上碧海湾商品房小区的开发商，其已取得20030031号《商品房预售许可证》，获准对外销售；并于2006年6月2日办理了碧海湾（自编A、B、C、D幢）商品房的初始登记（又称“大确权”），相应的《广州市房地产权属证明书》记载：位于天河区临江大道31-39号（单号）（除39号1-3层外）的房地产所有权人为广州中粤企业工贸总公司。
2009年8月18日至2012年8月31日期间，位于碧海湾小区内D2804房的房地产（以下简称案涉房屋）登记在中粤公司名下，相应的《房屋面积测量成果报告书》（广州市房地产测绘所于2005年11月17日出具）显示：案涉房屋的建筑面积为58.8502平方米。盛孚公司、中粤公司均确认案涉房屋的使用性质为居住用房。另，碧海湾小区D栋22楼的房屋至今仍登记在中粤公司名下。
盛孚公司、中粤公司均确认中粤公司委托案外人金管家物业管理公司（以下简称金管家公司）作为碧海湾小区的前期物业管理公司。
2009年8月18日，中粤公司及金管家公司的共同代表黎某某、嘉邦公司的代表黄某某及案外人广州市天河区碧海湾业主委员会筹备组（以下简称碧海湾业委会筹备组）的代表郭某某共同签署了《原碧海湾物业管理办公室场地交接意见书》（以下简称《交接意见书》），约定：由中粤公司及案外人广州市金管家物业管理有限公司将现有水泵房、电房、消防控制室及相关系统等设备、设施移交案外人碧海湾业委会筹备组及嘉邦公司；自2009年8月18日下午2：30起的物业管理费及物管收费由案外人碧海湾业委会筹备组委托嘉邦公司代为收取等内容。当日中午12：00，嘉邦公司向案外人碧海湾业委会出具《承诺书》，承诺在当日下午2：00正式接管好碧海湾原管理处、消防控制室、水电房、泵房等设备及场地，并保障其正常运作。
关于碧海湾小区的物业新旧物业管理公司交接问题，盛孚公司称2009年8月1日之前，碧海湾小区全部物业管理是由金管家公司进行管理；金管家公司曾发出通知表示自2009年8月1日起不再为碧海湾小区提供物业服务；自2009年8月1日起是由碧海湾业委会筹备组临时组织人员过渡性提供物业服务；直至2009年8月18日，各方签署了《交接意见书》，碧海湾业委会筹备组正式从金管家公司手中接管了碧海湾小区的部分物业管理区域，碧海湾业委会筹备组便委托嘉邦公司对碧海湾小区进行物业管理；其他物业区域（停车场、商业裙楼、南区绿化带）则自2009年8月1日起都是由中粤公司控制；2009年8月18日交接后，除了地下停车场、商业裙楼、南区绿化带外，其他地方都属于嘉邦公司接管物业管理的范围，包括物业管理办公室、消防中心、游泳池等。中粤公司称2009年8月18日之前碧海湾小区的所有物业管理都是由金管家控制和负责，2009年8月18日各方签署《交接意见书》后，金管家公司便离场，中粤公司自行将地下停车场、商业裙楼、南区绿化带接管、控制，并实际提供物业服务。
2009年8月31日，嘉邦公司（乙方，下同）与案外人广州市天河区碧海湾业主委员会（甲方，下同）签订了《物业服务委托合同》，约定：甲方委托乙方对碧海湾小区实行统一管理；（第一条）物业座落于广州市天河区临江大道西39号，建筑面积120165平方米（其中住宅约88955平方米，商业约14640平方米，停车场约16570平方米，停车位约500个），类型为高级住宅、裙楼商场及停车场。（第二条）委托管理事项包括：1、房屋建筑公共部位的维修、养护和管理，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、地下室、承重结构、楼梯间、共同大堂、门厅、庭院等。2、公共设施设备的维修、养护、运行和管理；包括且不限于共用的上下水管道、落水管、水箱、垃圾管、煤气线路、路灯、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、应急灯、指示牌、发电机、污水处理系统等。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修或联系维修、养护和管理；包括且不限于道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、车棚、停车场、出入口门、门岗、路灯、路牌、公益性文体设施及共用设施设备使用的房屋等。4、附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括且不限于商业网点、会所、文化体育娱乐场所等。5、公共绿地、园建、花木、建筑小品等的养护与管理。6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；每天在楼内巡回保洁、垃圾收集、清运一次。7、交通、车辆行驶及停泊的管理。8、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、出入人员查证、物品搬出的查看等保安工作。9、整理及要善保存物业管理档案、资料，包括且不限于与物业相关的工程图纸、住／用户档案与竣工验收资料等。10、业主的室内二次装修管理及质量验收。11、处理与乙方服务范围相关的对外联络。12、跟进、落实甲方为安排设备的更新改造或新增装饰、设施等项目。13、负责提供多种有偿服务，但经营内容及收费标准需先报甲方审批，实现财务核算、账目公开、收入所得用于补贴物业管理服务费、购置物业管理需添置的设施设备及加强安全防范的费用开支。14、专项维修资金、管理基金的催缴及管理。15、管理费、水电费用的收取及催收，及管理收支帐目的编制及代管；每季度向全体业主公布管理费用收支帐目，并且提交一份予甲方。16、乙方每年向甲方提供一份经审计的管理费收支帐目，甲方要求对服务中心的帐目进行审计的除外，如甲方主动要求进行审计，乙方需全力配合，不得阻挠。17、协调业主与业主之间、业主与他人之间的争执、纠纷。18、按有关法规和政策规定由物业服务公司管理的其他事项。（第三条）合同有效期为3年，自2009年9月1日至2012年8月31日。（第七条）物业服务费按建筑面积住宅每月每平方米2.2元向业主收取；任何一位业主或者物业使用人、租户没有按照上述标准在本合同约定的期限内交接物业服务费的，甲方授权乙方按照每天万分之五的标准向欠费者收取违约金，管理服务费由乙方正式接管本物业之日起收取，甲方委托乙方逢单月5日前向各业主（租户或实际使用人）收取两个月的物业服务费。（第八条）前期遗留的物业管理问题：1、未移交之设施设备，由于原物业管理公司至今未向乙方移交消防水泵房、生活水泵系统，导致乙方至今未能接收及检查上述设施设备，甲方同意，在上述设施设备正式移交给乙方之前所出现的任何损坏、被盗、故障、事故或者对任何单位、个人造成任何损害情况的，乙方无须承担任何法律责任或者经济责任；2、未移交之业主档案、建筑图纸及设施设备相关资料，原物业公司未向乙方移交任何业主档案及设施设备相关资料（甲方已移交建筑图纸），由于资料缺失造成的任何损害或经济损失，乙方无须承担任何法律或者经济责任。3、原有的欠缴费用，因历史原因在2009年9月以前拖欠了约43301.59元的公摊电费及水费，甲方应配合乙方督促原物业管理公司移交与此相关的单据、资料等内容。
2013年5月，盛孚公司与嘉邦公司签订《关于移交协议的补充协议》一份，称双方就碧海湾物业管理项目移交的有关问题在2012年8月已达成协议，现就小业主拖欠物管费问题达成补充协议，约定嘉邦公司确认将其管理期间形成的向开发商中粤公司及其他欠费业主追缴拖欠的物业管理费的权利转移给盛孚公司行使等内容。
2013年5月29日，嘉邦公司以EMS邮件（收件人地址为广州市珠江新城临江大道31-39号碧海湾D座22层）向中粤公司发出《关于广州市中粤鑫灏投资控股有限公司拖欠碧海湾小区物业管理费、水电费、公摊水电费及滞纳金转移给深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司追收的通知的函》，通知中粤公司其已经将向中粤公司追缴拖欠物管费及其他费用的权利转移给盛孚公司行使，要求中粤公司向盛孚公司清缴案涉房屋自2009年8月起至2012年8月止的物管费及其滞纳金。上述邮件于次日由中粤公司单位收发章签收。但中粤公司否认其收到上述函件。
关于诉讼时效问题，盛孚公司为证明其诉讼请求并未超过诉讼时效，提交了以下证据：1、（2011）粤品律函字第15号《律师函》及EMS详情单、妥投证明，显示广东品泓律师事务所受嘉邦公司委托于2011年1月12日以EMS邮件（收件人地址为广州市珠江新城临江大道31-39号碧海湾D座22层）向中粤公司发函要求中粤公司支付案涉房屋自2009年9月以来的物管费；还显示上述邮件于2011年1月13日由案外人张华刚签收。2、《关于中粤鑫灏集团欠费事宜》，显示嘉邦公司向中粤公司发函要求中粤公司支付碧海湾空置房屋自2009年8月至2012年1月的欠缴物管费；还显示案外人刘某某于2012年2月22日签收了上述函件。3、（2013）粤綏爰律函字第2号《律师函》及EMS详情单、妥投证明，显示广东綏爰律师事务所受案外人广州市天河区碧海湾业主委员会、广州晟港善美物业管理有限公司委托于2013年3月11日以EMS邮件（收件人地址为广州市珠江新城临江大道37号22楼）向中粤公司发函要求中粤公司支付案涉房屋自2009年8月至2013年1月的物管费。上述邮件于2013年3月12日由前台李成代收。中粤公司经质证，对证据1中《律师函》以没有原件为由不确认真实性，对EMS详情单及妥投证明真实性予以确认，但认为EMS详情单中的收件人地址是错误的，并非中粤公司的工商注册地址，否认收到上述函件。对证据2以没有原件为由不确认真实性，否认收到上述函件。对证据3真实性均确认，但认为EMS详情单中的收件人地址是错误的，并非中粤公司的工商注册地址，否认收到上述函件，对函件内容有异议，没有提到物业管理费的收取权利从何处得到。本案中，原审法院依法调取了贺蕾诉中粤公司商品房预售合同纠纷一案（案号为（2011）穗天法民四初字第2337号案）中中粤公司提交的证据：编号为ES337427943CN、EW214144800CN、EH493484931CS、EM306641898CS、EM306641853CS的EMS国内特快专递详情单及该案2011年12月20日庭审笔录，显示中粤公司先后于2008年3月26日、2008年7月12日、2010年12月8日、2011年10月21日、2011年11月8日向该案原告贺蕾邮寄函件等，相应的EMS国内特快专递详情单中寄件人即中粤公司的地址均为广州市临江大道39号D栋22楼。盛孚公司称广州市临江大道39号D栋22楼为中粤公司实际办公地址；中粤公司对此予以否认。盛孚公司、中粤公司均确认碧海湾小区中的A、B、C、D栋分别对应的地址为临江大道路31、33、35、37号，碧海湾小区中的商业裙楼（3层）对应的地址为临江大道路39。
中粤公司为证明其已经将案涉房屋交付案外人使用，提交了以下证据：（十套房以外的案件有该部分，而且各个案件该部分证据可能不一样，请参照开庭笔录和证据清单、盛孚公司质证意见自己写）1、广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室于2010年3月15日在广州市国土资源和房屋管理局网站上公布的《第一批碧海湾购房业主办证的公告》（主要内容为根据《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》的精神，广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室将有序受理碧海湾项目合法购房小业主办理房地产权证的申请；首批受理名单详见附表《第一批碧海湾已购房小业主清单》；请建设单位尽快通知、组织清单内合法购房的小业主备齐相关办证资料与广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室联系办证事宜）及其附件《第一批碧海湾已购房小业主清单》（显示案涉房屋买受人姓名为林泽钧）；2、《碧海湾房屋交接备忘单》，显示中粤公司于2006年9月26日将案涉房屋交付案外人林泽钧使用。盛孚公司对上述证据1-2的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为中粤公司应提供购房合同、购房发票、购房人身份资料等证明案涉房屋已出售或交付小业主使用。
庭审中，盛孚公司、中粤公司共同确认以下事实：1、广州市天河区碧海湾业主委员会于2009年10月19日进行了正式备案；2、碧海湾小区三个出入口的保安、地下停车场及其上盖的绿化南区、商业裙楼、小区发电机维护均是由中粤公司控制和提供物业服务；3、嘉邦公司曾经要求中粤公司将其控制的相关区域交付嘉邦公司管理，但中粤公司没有交付；4、碧海湾小区以前没有设立门禁卡，嘉邦公司接管小区后才开始设立门禁卡。
关于门禁卡问题，盛孚公司称业主提供证明其业主身份的材料就可办理门禁卡，其已经将案涉房屋门禁卡交付中粤公司，但盛孚公司未提供证据证明嘉邦公司已经将案涉房屋门禁卡交付中粤公司。盛孚公司、中粤公司均确认在没有门禁卡的情况下，中粤公司可通过24小时值班的安保人员或跟随其他住户进入碧海湾小区、案涉房屋所在楼宇和案涉房屋。
另，中粤公司表示关于其所称的嘉邦公司对中粤公司负有的债务，目前尚未有生效的法律文书或嘉邦公司予以确认。
因本案纠纷，盛孚公司于2013年8月12日向原审法院提起本案诉讼请求判令：1、中粤公司立即清缴自2009年8月18日起至2012年8月31日止的物管费4933.58元及其滞纳金（按期计算，以双月在前单月在后的每两个月的物管费为本金，按照每逾期一日万分之五的标准，自每个单月的第6日起计至实际付清之日止）给盛孚公司。2、案件受理费由中粤公司承担。
中粤公司辩称：盛孚公司的诉请没有事实依据及法律依据，恳请原审法院在查清事实的基础上，依法驳回盛孚公司的诉讼请求。
嘉邦公司未作陈述。
原审法院认为：嘉邦公司与案外人广州市天河区碧海湾业主委员会签订的《物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。中粤公司主张上述合同无效，但现有证据并无显示已有生效的法律文书确认上述合同效力为无效，原审法院对此不予采信。中粤公司作为案涉房屋的所有权人，是碧海湾小区的业主，其应当接受上述《物业服务委托合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。经查，嘉邦公司自2009年8月18日进驻碧海湾小区，履行了除地下停车场及其上盖的绿化南区、商业裙楼等区域外的小区范围内除小区三个出入口安保、小区发电机维护等方面的物业管理的职责。中粤公司作为碧海湾小区的开发商，案涉房屋自2009年8月18日至2012年8月31日期间仍登记在中粤公司名下，中粤公司虽辩称其已经将案涉房屋出售给小业主及将案涉房屋交付小业主使用，但从中粤公司提交的证据来看，《第一批碧海湾购房业主办证的公告》及其附件仅反映了房地产行政管理部门同意对碧海湾项目历史遗留的办理房地产证问题进行处理，并无显示该部门确认了案涉房屋已经出售或交付给小业主，而结合中粤公司提供的《交接备忘单》，仍不足以形成完整的证据链证明中粤公司已经将案涉房屋出售或交付给小业主，因此，中粤公司仍应对此承担举证不能的不利后果，原审法院对中粤公司该项抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第十七条、《物业管理条例》第六条第一款的规定，中粤公司在上述期间属于碧海湾小区的业主。中粤公司作为碧海湾小区的业主，实际接受了盛孚公司的管理和服务，理应向嘉邦公司支付相应的报酬即物业服务费。中粤公司以其为碧海湾小区提供了部分物业服务为由，认为按照每平方米2.2元的标准计算物管费显失公平，从本案查明的事实看，碧海湾小区新旧物管公司之间的交接并非对整个小区物业管理区域的完全交接，中粤公司自认其在2009年8月18日自行接管了小区部分物业管理区域并且在嘉邦公司要求中粤公司将其控制的相关区域交付嘉邦公司管理的情况下仍没有交付，可见相对于中粤公司而言，嘉邦公司未能就小区全部物业管理区域提供物业服务的责任不能归属于嘉邦公司，根据公平合理原则，结合碧海湾小区所处的区域环境等因素，原审法院认为嘉邦公司按照每平方米2.2元的标准收取住宅的物管费在合理范围内，可予支持。
关于诉讼时效问题，盛孚公司提供的三份证据中的收件人地址虽然不是中粤公司的工商注册地址而是广州市临江大道39号D栋22楼，但从原审法院另案调取的证据可见，中粤公司自2008年至2011年期间对外发出函件所使用的地址即为上述地址，结合中粤公司为碧海湾小区开发商的身份、上述地址的房屋至今仍登记在中粤公司名下的事实，嘉邦公司、广州市天河区碧海湾业主委员会以该地址向中粤公司邮寄的送达相应函件（已被签收）仍应当发生送达的效力，故本案诉讼时效先后于2011年1月13日、2012年2月22日、2013年3月12日构成中断。因此，原审法院对中粤公司关于盛孚公司部分诉请已经超过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。
关于门禁卡问题，盛孚公司主张嘉邦公司已经交付案涉房屋门禁卡给中粤公司，但并未提供证据予以证明，在中粤公司否认的情况下，原审法院对盛孚公司该项陈述不予采信。但因中粤公司承认在没有门禁卡的情况下亦可以通过其它合法方法进入案涉房屋，故其以嘉邦公司未向其交付门禁卡为由拒不交纳案涉房屋物管费没有合理依据，原审法院对中粤公司该项抗辩意见不予采纳。中粤公司可另案向盛孚公司主张要求交付门禁卡的相关权利。
关于中粤公司主张以嘉邦公司欠付其的其他债务与所欠物管费抵销的主张，鉴于现有证据并未显示中粤公司所称的嘉邦公司对中粤公司负有的债务，已经经过嘉邦公司的认可或经生效的法律文书予以确认，中粤公司的上述主张缺乏事实和法律上的依据，原审法院依法不予采纳。根据《物业服务委托合同》第七条的约定，中粤公司至今拖欠案涉房屋自2009年8月18日（根据《交接意见书》约定，嘉邦公司应收该日物管费以半日计）至2012年8月31日期间的物管费，显属违约，鉴于原审法院已酌情认定嘉邦公司可以按照每平方米2.2元的标准收取碧海湾小区的住宅的物业管理，中粤公司应按照129.47元／月（2.2元／平方米×58.8502平方米）的标准向嘉邦公司支付案涉房屋上述期间的物管费4714.87元（129.47元／月÷30日×12.5日＋129.47元／月×36月）及其滞纳金（按期计算，以双月在前单月在后的每两个月的物管费为本金，按照每逾期一日计收万分之五的标准，自每个单月的第6日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过每期本金为限）。经查，《关于广州市中粤鑫灏投资控股有限公司拖欠碧海湾小区物业管理费、水电费、公摊水电费及滞纳金转移给深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司追收的通知的函》已经于2013年5月30日由中粤公司加盖的单位签收章签收，应视为嘉邦公司已经将向中粤公司追讨案涉房屋自2009年8月18日至2012年8月31日期间物管费及其滞纳金的债权转移给盛孚公司的情况通知了中粤公司，其关于否认收到该函件的抗辩与事实不符，原审法院依法不予采纳，根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，嘉邦公司对中粤公司享有的上述债权已经依法转让给盛孚公司，现盛孚公司主张中粤公司支付案涉房屋自2009年8月18日至2012年8月31日期间的物管费及其滞纳金的诉请，对于未超过上述4714.87元物管费的部分及其滞纳金，有事实和法律上的依据，原审法院依法予以支持，但对于超过部分，依法应予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条、第一百零七条、第一百一十二条，《物业管理条例》第六条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条的规定，于2014年4月2日判决：一、广州市中粤鑫灏投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司支付拖欠位于广州市天河区临江大道31-39号碧海湾小区D2804房的房地产自2009年8月18日至2012年8月31日期间的物业管理费4714.87元及其滞纳金（按期计算，第一期自2009年8月18日至2009年9月30日，第二期开始以每两个月为一期、且双月在前单月在后；每期滞纳金以当期欠付的物管费为本金，按照每逾期一日计收万分之五的标准，自每个单月的第6日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过每期本金为限）。二、驳回深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司负担5元，广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担45元。
判后，中粤公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、盛孚公司自始至终不但未向中粤公司提供物业管理服务，而且还实施了借物管权利破坏商业住宅共用共有的消防中心的商业消防控制枢纽设施（由中粤公司投资建设并已依法通过竣工验收交付使用，盛孚公司独立控制物管），制造严重危害社区消防安全的隐患、恐惧和以恶势力模式，对中粤公司进行非法侵权和破坏生产经营的系列行为图谋非法侵占中粤公司合法财产。中粤公司以该事实应当拒交物业管理费并循公民法人的权利自主方式抵制盛孚公司非法侵权和涉嫌犯罪行为并无不当。二、原审法院认定事实错误，盛孚公司与嘉邦公司之间的《关于移交协议的补充协议》是虚构的并不存在的事实。1、盛孚公司根本没有与嘉邦公司达成债权转让协议，从而无向中粤公司提起诉讼追讨物业管理费的合法性。2、嘉邦公司与操控人签订的物业合同没有经过中粤公司在内的全体业主授权，依《物业管理条例》的规定合同应为无效。物业合同不具有真实及合法性而为无效合同，嘉邦公司无权向中粤公司主张物业管理费及其他费用，更无从谈起可以向盛孚公司转让无效合同的权利。三、原审法院认定中粤公司应支付物业管理费的滞纳金没有事实及法律依据。1、原审判决的物业管理费没有合同依据，而依附于物业管理费产生的滞纳金更无合同依据。2、嘉邦公司怠于行使物业服务义务，中粤公司享有不安抗辩权，原审法院判决的滞纳金没有依据。四、嘉邦公司在提供物业管理服务的过程中，对中粤公司实行差别化对待。对中粤公司拒不发放门禁卡。中粤公司是通过非正当途径进入房屋的。中粤公司所在楼层的天花也没有修补。嘉邦公司拒绝配合中粤公司所在楼层水电公共设施的维修。中粤公司上诉请求本院撤销一审判决第一项，驳回盛孚公司的诉讼请求。
盛孚公司二审答辩称其司不同意中粤公司的全部上诉请求。具体理由如下：一、嘉邦公司已依约提供了物业服务合同，中粤公司认为嘉邦公司没有提供物业服务与事实不符。二、嘉邦公司并不存在对中粤公司进行非法侵权和破坏生活经营的行为。从中粤公司提供的证据看，是部分小业主认为中粤公司占用了小区的公共区域，为维护业主的权利而对中粤公司提起诉讼或向有关部门信访，但中粤公司仍以嘉邦公司不存在的行为而拒绝缴纳物业费。三、嘉邦公司的电脑记录看，嘉邦公司已向中粤公司提供过门禁卡，只是因为管理上的漏洞而未让中粤公司书面签收。事实上，中粤公司在没有门禁卡的情况下，是仍然可以进入小区的，对此有业委会的说明为证。反问中粤公司，如果中粤公司不能进入，中粤公司在这两年多的时间里居住在那里？四、中粤公司以嘉邦公司没有履行物业服务义务，要求减少物业管理费没有事实依据和法律。中粤公司自己进行物业管理是非法的，违反了物业管理条例关于一个小区只能有一家物业管理公司的规定。在业委会依法聘请物业管理公司之后，每个小业主均应当将其管理区域提供给物业管理公司进行服务。嘉邦公司之所以没有对商业、物业区域提供服务，是因为中粤公司拒绝移交该部份物业的管理权造成的，责任不在嘉邦公司。况且，盛孚公司在本案中也未主张该部分的物业管理费，中粤公司据此认为显失公平是没有道理的。五、关于中粤公司上诉主张《关于移交补充协议》的约定是虚构、不属实的问题。盛孚公司认为其中的“8月”仅是笔误。嘉邦公司签订协议后已向中粤公司发出了债权转让的通知。从嘉邦公司的行为来看，嘉邦公司是同意将本案债权转移给盛孚公司的。因此上述协议是真实而非虚构的。六、嘉邦公司所进行的物业管理服务，是经碧海湾小区第二次业主大会表决通过的。中粤公司以未经其司同意而否定嘉邦公司所签订物业管理合同的效力，没有法律依据。七、依据合同的约定，盛孚公司有权收取滞纳金，也符合法律的规定。
嘉邦公司二审未答辩。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，中粤公司向本院提交《关于物业服务中心新增电话事宜》、《关于“迎中秋庆国庆”游园活动的事宜》、《通告》、《关于晟港善美物业管理有限公司已全体弃岗的通告》等四份证据证明嘉邦公司和盛孚公司所签订的补充协议是虚假的。盛孚公司与嘉邦公司则无新证据提交本院。
二审庭询中，中粤公司请求本院强制嘉邦公司到庭。
二审庭询后，嘉邦公司于2014年7月18日向本院提交一份《声明》，称由于该司于2012年8月31日撤场时并非与盛孚公司进行交接，该司认为不应将管理碧海湾期间形成的向开发商及其他欠费业主追缴拖欠的物业管理费的权利转移给盛孚公司行使，有鉴于此，对涉及追缴拖欠的物业管理费的权利已于2013年6月3日已告知中粤公司撤回。嘉邦公司称该司告知中粤公司撤回的方式为口头通知。中粤公司对嘉邦公司出具的《声明》，亦作为证据向本院提交，该司对《声明》质证称其司收到撤回的通知，收到具体时间以嘉邦公司《声明》中2013年6月3日为准。盛孚公司对《声明》质证称嘉邦公司债权转让的通知已于2013年5月30日到达，已经生效，不可能于2013年6月3日撤回，盛孚公司亦不同意嘉邦公司撤销该债权的转让。
二审庭询后，中粤公司向本院提交《调取证据申请书》及《鉴定申请书》各一份，请求本院向广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司调取快递编号为1095332327102号邮件收件人签收联的原件及对广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具中粤公司于2014年5月30日签收该邮件《妥投证明》的真实性进行鉴定。对此，本院已告知中粤公司不予接纳。
本院认为：因现有证据并无显示已有生效的法律文书确认嘉邦公司与广州市天河区碧海湾业主委员会签订的《物业服务委托合同》效力为无效，原审法院对该合同的性质及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。因嘉邦公司并不否认将管理碧海湾期间形成的向开发商及其他欠费业主追缴拖欠的物业管理费的权利转移给盛孚公司行使，而中粤公司二审提交的证据不足以证明嘉邦公司与盛孚公司所签订的补充协议是虚假的，故本院不予采信。
合同签订后，嘉邦公司依约履行了对碧海湾小区的大部分物业管理服务。因中粤公司二审承认盛孚公司所主张物业管理费的期间（2009年8月18日至2012年8月31日），登记在中粤公司名下的广州市天河区临江大道31-39号碧海湾小区D2804房处于嘉邦公司进行物业管理服务的范围内，中粤公司作为小区的业主事实已接受了嘉邦公司的管理和服务，根据权利与义务相对应原则，中粤公司理应依约向嘉邦公司支付物业管理费。至于中粤公司提出其司为小区提供了部分物业管理服务而拒不交纳物业管理费问题。经审查，中粤公司仅是以其司移交消防中心后，嘉邦公司不维护为由而拒不移交小区发电机等公共设备及部分物业，此为导致嘉邦公司未对小区进行全面管理的主要原因，中粤公司以该抗辩拒不缴纳物业管理费于法无据，原审法院不予支持并无不妥。至于中粤公司提出嘉邦公司怠于履行物业管理服务，其司享有不安抗辩权问题，因中粤公司向本院提出的理据均不足以证明嘉邦公司怠于履行物业管理服务，故本院不予采信。中粤公司提出嘉邦公司对该司进行了非法侵权和破坏生产经营的系列行为，乃至图谋非法侵占该司合法财产的主张，并非本案调处范围，中粤公司可另循合法途径解决。
对小区设置门禁是物业管理公司管理物业的手段之一。本案双方均确认案涉房屋所在的D栋有两条电梯，其中一条电梯未设置门禁。中粤公司承认在没有门禁卡的情况下亦可以通过其它合法方法进入案涉房屋。据此，原审法院认为中粤公司以嘉邦公司未向其交付门禁卡为由拒不交纳案涉房屋物管费没有合理依据并无不当。至于中粤公司所称嘉邦公司对其司所在楼层的天花及水电公共设施未尽维修义务问题，因中粤公司并无向本院提交相应的证据予以证明，故本院不予采信。
如上所述，中粤公司应依约缴纳物业管理费。中粤公司未缴纳2009年8月18日至2012年8月31日期间的物业管理费，应承担相应的违约责任。为此，中粤公司除应支付该期间的物业管理费外还应支付所欠物业管理费的滞纳金。本案嘉邦公司将上述收取物业管理费及滞纳金的债权转让给盛孚公司，已向中粤公司履行了通知的义务，该转让行为符合法律规定，故盛孚公司向中粤公司主张支付2009年8月18日至2012年8月31日期间的物业管理费及滞纳金，于法有据，原审法院予以支持无误，本院予以维持。
本院传票传唤嘉邦公司到庭，嘉邦公司无正当理由未到庭参加诉讼，本院可依法缺席审理。中粤公司二审庭询中请求本院强制嘉邦公司到庭，于法无据，故本院不予照准。
二审庭询后，嘉邦公司虽向本院提交《声明》称其司转让给盛孚公司向开发商及其他欠费业主追缴物业管理费的权利于2013年6月3日撤回，但根据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明可知，中粤公司已于2014年5月30日签收嘉邦公司向该司发出的函件。另根据《中华人民共和国合同法》第八十条第二款：“债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”的规定，因本案盛孚公司并不同意嘉邦公司撤销上述债权转让行为，嘉邦公司撤销上述债权转让行为不符合上述法条的规定。据此，对嘉邦公司向本院所提交的《声明》，本院不予采纳。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人中粤公司上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十九条第一款、第二十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受费费50元，由广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担。
本判决为终审判决。