江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0902民初3923号
原告中国银行股份有限公司盐城分行，住所地在江苏省盐城市建军东路20号。
负责人陈新宏，该行行长。
委托代理人沈党开，江苏一正律师事务所律师。
被告郝寿兵。
被告周艮芳（郝寿兵妻子）。
两被告共同委托代理人赵兴坤。
被告江苏创世纪置业有限公司，统一社会信用代码913209037899217976，住所地在江苏省盐城市盐都区新区刘朋村。
法定代表人朱海中，该公司董事长。
委托代理人王红华，该公司法务工作人员。
委托代理人高金祥，江苏新中一律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司盐城分行（下称中行盐城分行）与被告郝寿兵、周艮芳、江苏创世纪置业有限公司（下称创世纪置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨淑芬独任审理，于同年9月19日公开开庭进行了审理。原告中行盐城分行的委托代理人沈党开，被告创世纪置业公司的委托代理人王红华、高金祥到庭参加诉讼；被告郝寿兵、周艮芳的共同委托代理人赵兴坤经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行盐城分行诉称：2012年4月13日，被告郝寿兵、周艮芳、创世纪置业公司与原告签订个人一手住房贷款合同约定，原告向被告郝寿兵发放38万元个人住房贷款，期限为20年，用于购买创世纪置业公司开发的御景湾花园*幢*室的房产；被告郝寿兵、周艮芳以贷款所购买的房屋作抵押提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续；被告创世纪置业公司提供阶段性连带责任担保。原告按约发放贷款后，被告郝寿兵、周芳未能按约还款。请求法院判决：1、被告郝寿兵、周艮芳立即偿还全部借款本金341572.87元、利息9256.59元、罚息433.52元，并从2016年5月13日起承担借款合同约定利率标准计算的利息、罚息；2、原告对被告郝寿兵、周艮芳所有的用于抵押的房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权；3、被告创世纪置业公司对上述债务承担连带责任。
被告郝寿兵、周艮芳未答辩。
被告创世纪置业公司辩称：本案借款既有抵押担保，也有保证担保，原告应优先变卖抵押物实现债权；在履行合同期间，情况发生变化，被告无法预见，原告要求被告偿还全部借款没有道理。
经审理查明：郝寿兵、周艮芳系夫妻。2012年4月13日，郝寿兵、周艮芳与中行盐城分行及保证人创世纪置业公司签订中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同约定，中行盐城分行向被告郝寿兵、周艮芳发放38万元个人住房贷款，用于购买创世纪置业公司开发建设的盐城市御景湾花园*幢*室的房产，贷款期限为20年；贷款利率执行浮动利率，浮动周期为一年，即以贷款发放日当日人民银行公布的相应档次贷款基准贷款利率为基础上浮10%执行，每满一年后，再按当时人民银行公布的相应档次贷款基准利率为基础上浮10%确定下一周期的执行利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款采用按月等额本息还款法，从支付贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共240期，还款日为每月的12日；借款人以本合同项下所购的房屋向中行盐城分行提供抵押担保；担保人创世纪置业公司提供阶段性连带责任担保，对于借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证前已到期的本合同项下的债务，保证人承担相应的违约责任和保证责任；借款人未按期归还借款本息即构成违约，原告有权宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期要求借款人赔偿因其违约行为而给贷款人造成的损失；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任；担保人未能及时履行保证责任，应赔偿贷款人因实现债权而导致的相关费用损失。同日，中行盐城分行及郝寿兵、周艮芳向盐城市盐都区住房和城乡建设局申请了预购商品房抵押预告登记，登记的抵押权人为中行盐城分行，债权数额为38万元。上述合同签订后，原告中行盐城分行于同年4月16日向郝寿兵、周艮芳发放了38万元的借款，郝寿兵、周艮芳亦向中行盐城分行出具了借款借据，该借据载明：借款金额38万元，浮动利率为月息5.875‰。郝寿兵、周艮芳借款后，陆续还款至2016年6月份，从同年7月起不再还款，担保人亦未履行担保责任，根据中行盐城分行账户明细反映，截止2016年9月19日，郝寿兵、周艮芳尚欠借款本金334829.32元，利息4090.56元，罚息300.04元，本息合计339219.92元。
另查明：郝寿兵、周艮芳购房后未能办理权属登记手续，未领取不动产登记证书，致抵押物的正式登记手续未能办理。
以上事实有个人一手住房贷款合同、预购商品房抵押预告登记表、借款借据、还款明细及当事人陈述等证据证明，经庭审审核确认。
本院认为：原、被告签订的个人一手住房贷款合同系各方当事人的真实意思表示，为合法有效的民事行为，现原告已履行了出借贷款的义务，被告郝寿兵、周艮芳应当按合同约定按期偿还借款本息，现其连续逾期不还款，已构成根本违约，原告有权按合同约定宣布全部借款提前到期，并要求被告郝寿兵、周艮芳偿还全部借款本息；被告创世纪置业公司作为房产开发商，约定对所销售房产在债权人办理正式抵押登记手续领取他项权证书前债务人所产生的债务承担阶段性连带责任保证，现正式抵押登记手续尚未办理，抵押权尚未实现，故其应按合同约定承担连带责任，其抗辩不承担保证责任的依据不足，本院依法不予支持。关于原告主张的抵押物优先受偿权问题，本院认为，不动产抵押物权未经登记不发生法律效力，预告登记并非物权登记行为，其目的在于保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记不等同于物权登记，不具有优先受偿的效力，原告据此要求对预告登记的房产享有优先受偿权的依据不足，本院依法不予支持。关于被告创世纪置业公司抗辩原告要求被告偿还全部借款无道理的问题，本院认为，双方所签订的合同中明确约定，被告违约，原告可以宣布借款全部提前到期并向其主张偿还全部款项。现郝寿兵夫妇已逾期还款，经原告催要后，偿还几期之后又不再还款，原告要求其全部偿还，有合同和法律依据，故对被告创世纪置业公司的抗辩本院依法不予支持。综上，原告要求被告郝寿兵、周艮芳承担偿还贷款本息的请求依法应予支持；要求创世纪置业公司承担保证责任的诉讼请求依法应予支持；要求对预抵押登记的房产享有优先受偿权的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郝寿兵、周艮芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司盐城分行偿还借款本息339219.92元，并从2016年9月20日起至实际还款之日止按个人一手住房贷款合同约定利率标准承担利息及罚息。
二、被告江苏创世纪置业有限公司对上述债务承担连带责任。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6820元，减半收取3410元，由原告负担90元，被告郝寿兵、周艮芳负担3320元（原告已预交，限被告郝寿兵、周艮芳在本判决生效后十日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 杨淑芬
二〇一六年十月八日
书记员 刘 鑫
附法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
3、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。