天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终3522号上诉人（原审被告）陈瑞武，男，1966年12月19日出生，汉族，住浙江省象山县。委托代理人陈瑞兴，男，1956年12月23日出生，汉族，住浙江省象山县。委托代理人盛安，北京市中永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）天津天孚物业管理有限公司，住所地天津经济技术开发区洞庭路76号建设大厦第四层、五层及1号楼首层。法定代表人杨刚，董事长。委托代理人张玮，天津高地律师事务所律师。上诉人陈瑞武与被上诉人天津天孚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2016年5月26日作出（2016）津0116民初80361号民事判决，陈瑞武不服，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，天津天孚物业管理有限公司（以下简称天孚公司）与房屋建设单位天津天保房地产开发有限公司于2006年7月14日签订《前期物业合同》，约定由天孚公司为位于天津市保税区滨海十五路197号（以下称海景大厦）全体业主提供前期物业管理服务，2006年9月6日双方针对海景大厦专门签订了《关于航运中心2号楼的补充协议》（以下简称《补充协议》），两份文件共同组成海景大厦的前期物业合同。该合同对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、物业管理服务期限、双方权利义务、物业管理服务费用等内容进行了约定。前期物业合同期限为“自2006年7月18日开始，至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理合同》之日终止”。合同约定海景大厦物业服务费按建筑面积18元每平米每月收取，其中9.5元为物业管理服务费；8.5元为冬季供暖和夏季供冷费，原审经双方确认此诉请称谓为“中央空调运行维护费”，业主每月5日前向天孚公司交纳。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。陈瑞武为海景大厦5层501室房屋产权人，2011年3月21日通过二手房买卖于赵忠盛处取得所有权，对此，天孚公司与陈瑞武均认可。案外人海景大厦5层501室房屋原始产权人赵忠盛签署《确认书》，书面确认：“已全文阅读《前期物业管理服务合同》和《业主公约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。”天孚公司与赵忠盛共同签署了新《业主公约》，该公约第十七条中就业主交纳物业管理服务费的标准明确约定为18元每平米每月。天孚公司系物业管理企业，具有物业管理企业一级资质，并依法注册取得工商营业主体资格，其经营范围包括房地产物业管理等。天孚公司依约履行了前期物业合同约定的相关义务。海景大厦5层501室，房屋建筑面积143.5平米。陈瑞武实际取得房屋产权时间为2011年3月21日，而非天孚公司原审第二项诉请主张期间起始日2011年3月16日，亦非诉称房屋面积143.58平米。按照合同约定的收费标准，陈瑞武拖欠天孚公司物业服务费由以下两部分构成：2015年1月1日至2016年1月31日物业服务费人民币17722.3元[143.5平方米X9.5元/平方米.月X13个月]；2011年3月21日至2015年10月31日中央空调运行维护费67492.8元[143.5平方米X8.5元/平方米.月X（55个月+10天）]。因天孚公司向陈瑞武催要物业服务费未果，于2016年1月21日起诉至原审法院。陈瑞武2011年3月21日取得房屋产权后至2014年12月31日前，向天孚公司缴纳了纯物业服务费部分费用。在此期间，天孚公司并未明确放弃主张中央空调运行维护费部分的权利。天孚公司原审诉请，1、陈瑞武支付自2015年1月1日至2016年1月31日的物业服务费17732.1元，滞纳金1739.8元；2.陈瑞武支付自2011年3月16日至2015年10月31日的中央空调运行维护费67733.87元，滞纳金31631.4元；3.诉讼费由陈瑞武承担。陈瑞武原审辩称，请求驳回天孚公司的诉讼请求。针对原审第一项诉讼请求，天孚公司主张每平米每月9.5元物业费是由自营自收的7.79元外加代收的1.71元基本电费组成的，1.71元的基本电费因天孚公司没有增加的依据及代缴凭据故不同意支付。7.79元的取费因天孚公司未做到一级资质物业应有的服务水平，亦未提供讼争楼盘身为5A级写字楼应享有的服务档次，因此天孚公司收取物业费应当进行相应扣减，陈瑞武也无需支付滞纳金。针对原审第二项诉讼请求，天孚公司关于2011年3月16日至2014年1月22日期间中央空调运行维护费的诉讼请求超过诉讼时效，应予驳回。关于2014年1月23日至2015年10月31日期间中央空调运行维护费，双方不存在有效合同项下的法律关系，同时8.5元收费显然过高，实际只应是2-2.5元，加重了包括陈瑞武在内的业主责任，损害业主利益。中央空调运行维护费是代收费用，天孚公司没有代收依据及代缴凭据。中央空调不是全年送风，该费用取费期间应该只有九个月，不应全年按月收取。故陈瑞武无需向天孚公司支付此段时间的中央空调运行维护费及滞纳金。原审法院认为，《前期物业合同》、《补充协议》、新《业主公约》应认定为本案物业服务公司与房屋业主法律关系的基础，是签约当事人的真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，合法有效。陈瑞武就新《业主公约》中案外人赵忠盛签字真实性不予认可，但未提供证据证明，对此抗辩意见原审法院不予采信。包含《补充协议》在内的《前期物业合同》对海景大厦的物业服务公司以及全体业主具有约束力。陈瑞武通过二手房买卖自原房屋所有人处取得房屋所有权，成为海景大厦5层501室业主的同时亦承继了原所有人基于该房屋之上包括由《前期物业合同》、《补充协议》、新《业主公约》所确定的权利义务。因此，本案双方均应依约履行提供服务和接受服务，支付对价的权利义务。本案第一争议焦点为天孚公司2014年1月22日之前的中央空调运行维护费诉请是否超过诉讼时效？原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，参照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条、第十六条的规定：“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃的情形除外”；“义务人作出——部分履行——行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’”。本案三个合同性文件整体构成了双方的物业合同关系，《前期物业合同》为基础合同，《补充协议》是针对基础合同的补充细化，新《业主公约》是对前两份合同内容的书面确认，《补充协议》中将物业费总体约定为18元每平米每月，其中针对纯物业收费约定为9.5元每平米每月，针对中央空调运行维护费约定为8.5元每平米每月。由此可见，18元为同一债权的盖然性约定，由9.5元和8.5元两部分债权组成，本案双方均认可陈瑞武就讼争时效部分时间段的纯物业费部分一直在进行交纳，天孚公司亦如数收取。天孚公司从未就讼争时效部分时间段的中央空调运行维护费8.5元部分明确表示放弃。基此，天孚公司主张陈瑞武支付2011年3月16日至2014年1月22日期间中央空调运行维护费，因天孚公司未明确表示放弃，且陈瑞武履行了同一债权中的另一部分纯物业费的债权天孚公司亦如数收取，应认定天孚公司此部分主张没有超过诉讼时效，陈瑞武时效抗辩无据，不予采信。本案第二争议焦点为天孚公司诉请的纯物业费中1.71元每平米每月基本电费以及中央空调运行维护费8.5元每平米每月是否存在事实法律依据？原审法院认为，双方间基于三个合同性文件存在物业服务合同关系，各项费用的取费单价以及按月计算、按约收费的计价方式均为合同自主约定，天孚公司以此取费标准主张权利有据，陈瑞武应当据此付费。陈瑞武关于上述费用为代收代缴费用要求天孚公司出具代缴票据以及上述取费过高的抗辩无据，不予采信。本案第三争议焦点为天孚公司在提供物业服务中是否存在服务瑕疵？天孚公司具有物业管理资质，为陈瑞武提供了相应的物业管理服务，陈瑞武应履行给付物业管理服务费的义务。陈瑞武针对服务项目中的保洁、公共设施维护以及车场管理不到位作为天孚公司服务瑕疵，抗辩要求减免物业费。原审法院认为，陈瑞武提供的纯物业服务瑕疵证据虽欠充分，但双方为此形成诉讼，足以证实天孚公司在相关问题上没有做到充分沟通、协调、以期解决，应酌情扣减相应的费用，原审法院酌情按每平米每月9元支持天孚公司诉请16798.5元[143.5平方米X9元/平方米.月X13个月]，诉请超出部分，不予支持；针对中央空调运行维护费的诉请，原审法院认为，天孚公司自2008年以来，实际为陈瑞武提供了中央空调运行维护，陈瑞武也实际接受了此项服务，天孚公司主张服务对价给付，陈瑞武应当履行给付义务。天孚公司虽长期主张且连续收取了纯物业费，但却怠于及时主张中央空调运行维护费用，客观上形成了诉累，也加重了陈瑞武一次性给付的经济负担，且因陈瑞武欠费，天孚公司诉讼前单方自主停止此项服务，上述行为均应认定天孚公司在中央空调运行维护方面存在服务瑕疵。原审法院酌情按每平米每月8元支持原告诉请63522.7元[143.5平方米X8元/平方米.月X（55个月+10天）]，诉请超出部分，不予支持；鉴于天孚公司在整体物业服务中存在瑕疵，应理解为天孚公司在物业服务合同项下亦存在违约行为，其主张名为滞纳金实为违约金的诉请，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条、第十六条之规定，原审判决：“一、被告陈瑞武于本判决生效之日起十日内给付原告天津天孚物业管理有限公司2015年1月至2016年1月天津市保税区滨海十五路197号的天津国际贸易与航空服务区航交中心2#楼海景大厦5层501室房屋的物业服务费人民币16798.5元；二、被告陈瑞武于本判决生效之日起十日内给付原告天津天孚物业管理有限公司2011年3月21日至2015年10月天津市保税区滨海十五路197号的天津国际贸易与航空服务区航交中心2#楼海景大厦5层501室房屋的中央空调运行维护费人民币63522.7元；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述给付事项，如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1338元，由原告负担83元，被告负担1255元，由其于本判决生效之日起十日内径行给付原告。”原审法院判决后，陈瑞武不服，向本院提起上诉。陈瑞武的上诉请求为：1、撤销一审判决第一、二项，发回重审或改判驳回天孚公司全部诉请；2、一、二审诉讼费由天孚公司承担。事实和理由为：一、《补充协议》对陈瑞武不具约束力。1、建设单位及天孚公司没有向赵忠盛明示《补充协议》的内容；2、《补充协议》没有进行备案，且约定的内容与新《业主公约》内容不一致，进一步说明《补充协议》约定的内容没有取得物业买受人赵忠盛的同意；二、新《业主公约》违反法律规定，不具有法律效力。1、新《业主公约》不具有管理规约的效力；2、新《业主公约》不具有物业服务合同的效力；3、新《业主公约》不是对《补充协议》内容的确认；三、天孚公司主张的基本电费，没有收费依据；四、天孚公司主张的“中央空调运行维护费”，没有事实和法律依据。1、天孚公司主张的“中央空调运行维护费”已包含于《前期物业合同》之中；2、如《前期物业合同》中不包含中央空调运行维护费用，天孚公司更无权收取该笔费用；3、天孚公司每年收取12个月供冷供暖费用，无任何依据；五、天孚公司关于中央空调运行维护费及基本电费的诉请，部分已超过诉讼时效期间，且属重复起诉。被上诉人天孚公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人提交民事起诉状与民事调解书，证明原诉争房屋产权人赵忠盛与被上诉人前期诉讼情况。被上诉人对上诉人提交证据发表质证意见为：该证据不属于新证据，且从内容讲与本案不具有关联性，调解书是该案双方当事人对其享有的权利义务进行让免后达成调解，进而结案的一种方式，对其他民事案件不具有指导和参考意义。二审对上诉人提交证据的认证意见为：该份证据是原房屋产权人与被上诉人就之前物业费纠纷达成的调解，该调解结果并不构成对之后物业取费标准的变更，故与本案不具有关联性，不予采信。被上诉人二审未提交新证据。另，上诉人二审提交鉴定申请书，申请对海景大厦地源热泵系统运行、维护成本进行司法鉴定。被上诉人对该鉴定申请发表意见为：该鉴定申请不属于新证据，不应在二审期间提出，对证据形式不认可，不作为证据形式发表意见。针对其内容，被上诉人认为与本案诉请事实不具有关联性，被上诉人就该项目产生物业服务关系属于商业行为，上诉人没有事实依据和法律依据要求法院在审判阶段对于费用标准高低进行鉴定，该份申请书不具有证据的证明目的与证据形式。本院审查认为，上诉人在二审期间提出鉴定申请存在期限问题，且其关于对中央空调运行维护成本的鉴定与被上诉人收取费用间缺乏必要关联性，故对其申请不予准许。二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有二：一是物业费用收费标准的确定问题；二是被上诉人原审诉请是否存在超时效或重复诉讼的问题。关于物业费用收费标准的确定问题。被上诉人的物业费用由物业管理服务费与中央空调运行维护费两部分组成，其中中央空调运行维护费即为《补充协议》与新《业主公约》中约定的供冷、供暖能源费，称谓不同但指向相同，均指向每平米每月8.5元的收费，且双方在原审庭审期间，对该称谓并未提出异议。对于物业管理服务费部分，争议为基本电费项目，双方对该项目的存在无异议，被上诉人在原审期间，针对该项目的收费标准提供相应证据，进行了解释与说明，上诉人主张该项收费不合理，缺乏事实依据。对于中央空调运行维护费部分，2006年7月14日，被上诉人与建设单位签订《前期物业合同》，其中已提到中央空调运行维护费用问题，但明确另行约定，在此背景下，双方于同年9月6日签订《补充协议》，作为《前期物业合同》的补充，对中央空调运行维护费进行了约定，两份协议从时间的延续与内容的对应来看，性质上属于一体，共同构成海景大厦的物业合同。对此，诉争房屋的原产权人赵忠盛签署《确认书》，对物业合同进行确认，应视为对《前期物业合同》以及《补充协议》的整体确认，且赵忠盛在新《业主公约》上亦进行签字，确认的新《业主公约》约定的物业费收费标准（含中央空调运行维护费），与物业合同的约定相比数额无变化。上诉人在无证据否定赵忠盛签字真实性，亦无证据证实赵忠盛系因受胁迫签署上述合同，或被上诉人的收费标准违反法律禁止性规定的情况下，提出物业合同与新《业主公约》无效，缺乏依据。因此，在原房屋产权人赵忠盛签署物业合同与新《业主公约》，认可物业收费标准，且被上诉人提供了诉争期间物业服务的情况下，上诉人作为房屋权利义务承继人应依约向被上诉人支付物业费用。一审考虑被上诉人的服务瑕疵，酌情下调收费标准，并驳回被上诉人关于滞纳金的请求，是在现有情况下对双方利益作出的兼顾考虑，对此二审予以维持。关于时效与重复诉讼的问题，二审期间上诉人提出被上诉人曾于2010年与原房屋产权人赵忠盛发生物业服务合同纠纷，该起诉讼中被上诉人撤回了关于中央空调运行维护费的诉请，但该撤诉行为不等于被上诉人放弃对中央空调运行维护费主张权利，且因该起诉讼以及后期的缴费行为，形成法律上的时效中断，该中断效力及于作为物业费组成部分的中央空调运行维护费，故被上诉人原审诉请中央空调运行维护费不存在超时效问题。另，被上诉人对整体物业费中的不同项目分别主张权利，不存在重复诉讼的问题。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1808元，由上诉人陈瑞武负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵志宏代理审判员  王孟璐代理审判员  滕光鑫二〇一六年七月二十五日书 记 员  张紫君速 录 员  马 冉