北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08888号
上诉人（原审原告）北京顺华房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇杨庄村通朝大街323号。
法定代表人郑武，总经理。
委托代理人金淳，北京倡衡律师事务所律师。
委托代理人张力，北京倡衡律师事务所律师实习律师。
被上诉人（原审被告）胡佳瑞，男，1963年1月30日出生。
委托代理人赵亚梅（胡佳瑞之妻），1964年11月30日出生。
上诉人北京顺华房地产开发有限公司（以下简称顺华房地产公司）因与被上诉人胡佳瑞排除妨害纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第05094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人顺华房地产公司委托代理人金淳，被上诉人胡佳瑞及其委托代理人赵亚梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年3月，顺华房地产公司起诉至原审法院称：我公司系世纪星城小区的开发商。2007年12月27日我公司与胡佳瑞就×号房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定该房屋预测建筑面积共142.67平方米，其中套内建筑面积为109.08平方米，公用部分与公用房屋分摊建筑面积33.59平方米。合同签订后胡佳瑞于2009年4月18日办理了入住。胡佳瑞购买的房屋户型为地下一层及一楼的下跃式复式房屋，位于地下一层的北半部、面积约42平米（以下简称涉案房屋的争议部分）的范围不属于合同出售面积，但胡佳瑞一直占用该部分。我公司多次与胡佳瑞交涉要求其腾退，但胡佳瑞置之不理。2012年底我公司为维护我方的合法权益诉至贵院，后因通州区建委协调，我公司撤回起诉。后调解未果，故诉至法院：1.请求判令胡佳瑞腾退涉案房屋的争议部分；2.请求判令胡佳瑞支付侵占期间的占用费每月600元，暂从入住日计算至起诉日止共计42000元。
胡佳瑞辩称：1.顺华房地产公司跟我要房子首先要拿出法律依据，顺华房地产公司要有法律依据的证明这房子是他的他才有资格跟我要；2.这间房子没有独立的户门，根据最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷法律第六条、第二条及商品房销售管理办法建设部第88号令第十二条规定：商品住宅按套销售，不得分割拆零销售；3.根据商品房销售合同内容顺华房地产公司严重地违反了合同法第42条的规定，顺华房地产公司给我造成的损害应承担赔偿责任。顺华房地产公司故意隐瞒重要事实或提供虚假情况或违背诚信信用的行为，顺华房地产公司没有做到告知买受人真实性情况，没有告诉我房屋没有进行测绘，没有告诉我这间房屋不在房本内，顺华房地产公司的行为违反了合同法。合同中的户型图画在合同内的东西就都应该是我的，这间房屋除了我及我的家人别人根本进不去。这座楼已经全部销售出去，也就是说×号楼已经与开发商没有任何关系了。这间房屋就是我的，顺华房地产公司非法篡改图纸及数据，顺华房地产公司的行为已经对全体业主构成欺诈。只要是原规划建筑设计成套的房屋，同走一个户门无其他出口，这个房屋全都是我的。根据物权法规定房屋产权不是公就是私，2013年周法官就跟原顺华房地产公司要过产权证，但是顺华房地产公司当时没有提交，现在我们要求他们提交。顺华房地产公司宣布广告可以证明这间房屋其公司卖给我的，南北通透的意思是什么大家都清楚，只要是画在我合同内户型图上的我认为就都是我的；4.商品应按照审批合格的施工图进行施工，施工图纸中这间房屋跟我家是相通的，竣工图可以完整的反映验收时的实际情况，竣工图纸中这间房屋也是跟我家相通的，根据高院相关规定可以排他使用的，商品住宅按套销售，不得分开销售。×号地下一层这间房子时有时无的原因，在规委通州分局存档，此时该图纸上有这间房。施工图上层高也是2.9米，此时图纸上也有这间房屋。这些图纸是给国家审查的。施工图在顺华房地产公司手中，顺华房地产公司手中的图纸就发生了变化，顺华房地产公司将图纸进行非法篡改，预测平面图层高被开发商篡改成低于2.2米，这张图在顺华房地产公司手中。这张图是由测绘所依据顺华房地产公司非法篡改后提供的施工图纸画的，在这张图纸上也有这间房，但层高由原来的2.9米变成了2.2米。
原审法院经审理查明：2007年12月27日，顺华房地产公司与胡佳瑞签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），胡佳瑞购买顺华房地产公司开发建设的位于北京市通州区的涉案房屋一套，涉案房屋所在楼栋的建筑层数为19层，其中地上18层，地下1层，涉案房屋朝向为南北。涉案房屋平面图及涉案房屋在整个楼栋中的位置在预售合同的附件一中以图示方式进行约定，图中可见涉案房屋分为两层，地上一层和地下一层。本案中顺华房地产公司诉称要求胡佳瑞腾退的涉案房屋的争议部分在附件一的图示中以阴影方式进行标注，预售合同对于阴影部分的性质无具体约定。涉案房屋预测建筑面积共142.67平方米，其中套内建筑面积109.08平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积33.59平方米。涉案房屋单价为每平方米13074.16元，总价款为1426129元，胡佳瑞应于2007年12月27日前一次性向顺华房地产公司支付房屋总价款。合同签订后，胡佳瑞依约向顺华房地产公司交纳了房屋总价款。2009年4月18日，顺华房地产公司向胡佳瑞交付涉案房屋，胡佳瑞办理入住手续。
2010年6月28日，胡佳瑞办理涉案房屋的房屋所有权证书，房屋坐落确定为通州区×处，建筑面积143.96平方米，套内建筑面积109.02平方米，房地平面图上未对涉案房屋的争议部分进行标示。
2015年3月27日，我院到涉案房屋进行现场勘察，涉案房屋的争议部分现由胡佳瑞装修并使用，北侧有窗户，南侧有门与地下一层其他房间相通，此外再无其他途径可进入涉案房屋的争议部分。
庭审中，顺华房地产公司主张预售合同附件一中阴影部分未出售给胡佳瑞，顺华房地产公司仍保留所有权，但无法提供产权证明；胡佳瑞主张阴影部分属于地下一层不可分割的一部分，否则无法做到顺华房地产公司出售房屋时所宣称的南北通透，既然阴影部分标注于预售合同附件一的图示中，阴影部分就属于出售给胡佳瑞房屋的一部分。顺华房地产公司主张交付时未向胡佳瑞交付涉案房屋的争议部分，并提供北京东光物业管理股份有限公司出具的证明一份，“地下一层北侧、房屋售出部分与未售出部分之间有完整、封闭的墙体隔断，该墙体未留有出入通道”，顺华房地产公司主张是胡佳瑞私自打通墙体隔断并进入涉案房屋的争议部分；胡佳瑞主张收房时顺华房地产公司向胡佳瑞交付了涉案房屋的争议部分，否则胡佳瑞不可能同意收房，而且胡佳瑞自收房后对涉案房屋的争议部分进行装修，并一直使用至今。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。根据查明的事实，涉案房屋的争议部分虽未在房屋所有权证的房地平面图上进行标示，但自涉案房屋交房后涉案房屋的争议部分一直由胡佳瑞装修并使用至今，现顺华房地产公司主张其为涉案房屋的争议部分产权人并要求胡佳瑞腾退，但双方对于涉案房屋的争议部分权属存在争议，故顺华房地产公司要求胡佳瑞腾退涉案房屋的争议部分并支付占用费的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年5月作出判决：驳回顺华房地产公司的全部诉讼请求。
原审法院判决后，顺华房地产公司不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：1.请求二审人民法院依法支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由胡佳瑞承担。其上诉理由为：一、原审判决认定事实错误。首先，从胡佳瑞提交的所有权证书来看，该证书确认的建筑面积、套内建筑面积与《房屋预售合同》约定的内容相差无几，且该权属证书上的平面图并未包含争议部分，因此，诉争范围内即合同平面图阴影部分不在胡佳瑞购买范围之内。二、双方不存在权属争议，胡佳瑞强调该部分系我方出售的，但是根据合同和权属证书关于建筑面积的描述以及合同的对价来看，都不能证明我方将该部分出售给胡佳瑞。三、原判理由牵强，结果失当。本案诉争部分产权是非常清晰的，都属于我公司。胡佳瑞应当予以腾退。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持我方原审的全部诉讼请求；诉讼费由胡佳瑞承担。胡佳瑞同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
另查明，胡佳瑞在二审审理期间，向本院提交了《北京市规划委员会通州分局关于胡佳瑞的信访答复》规（通）来访（2014）××号（以下简称《信访答复》）、《北京市规划委员会通州分局政府信息公开登记回执》（以下简称《登记回执》）、《住宅工程质量分户验收表》（以下简称《分户验收表》）三份新证据，其中《信访答复》中记载：“我分局已于2008年12月9日对北京顺华房地产开发有限公司在通州区×号住宅楼项目进行规划验收……我分局针对建筑的总平面位置、层数、高度、立面、使用性质和建筑规模进行验收，经我分局工作人员现场踏勘及对《建筑面积测量成果报告书》等资料的审查，该项目符合规划验收标准。”《登记回执》附载的分层平面示意图中含有涉案房屋争议部分，该部分与其他部分虚线隔开，并注明“最高低于2.20米”。《分户验收表》记载的“验收内容：1.建筑结构外观及尺寸偏差。验收结论：符合规范要求。”
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、现场勘察照片、《北京市规划委员会通州分局关于胡佳瑞的信访答复》规（通）来访（2014）××号、《北京市规划委员会通州分局政府信息公开登记回执》、《住宅工程质量分户验收表》等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
顺华房地产公司主张涉案房屋争议面积部分不属于房屋买卖合同出售的范围，胡佳瑞应当腾退该部分房屋。胡佳瑞对此不予认可。双方在《北京市商品房预售合同》中对争议的面积部分并未明确其性质，现又产生争议，虽然胡佳瑞提供的房屋所有权证对此部分也未进行标示，但是并不能以此推断出顺华房地产公司对该部分当然的享有排斥胡佳瑞使用的权利。顺华房地产公司是否有权要求胡佳瑞排除妨害，应当结合双方合同约定的情况、建筑物在政府行政主管部门备案登记的情况以及实际使用的情况进行综合分析。
首先，顺华房地产公司主张该部分房屋权属属于其所有，但是并未提供相应的证据予以证明，本院对此抗辩理由不予采信；其次，根据《北京市商品房预售合同》户型平面图，《北京市规划委员会通州分局政府信息公开登记回执》附载的地下一层平面图、施工图、竣工图等信息来看，合同约定的户型与顺华房地产公司在北京市规划委员会通州分局备案图纸户型一致，即争议的面积与其他房屋是相连的，可以通过图纸设计预留的门进出，除此门之外，无其他途径进入争议的空间内，因此，该争议部分与其他房屋形成一个使用的整体，顺华公司将该整体房屋交付给胡佳瑞，胡佳瑞有权使用争议部分房屋。顺华房地产公司辩称涉案房屋的图纸进行过设计变更，有争议的部分实际上与房屋其他部分是不相通的，有承重墙隔开，是个封闭的空间，但顺华房地产公司并未提交设计变更的证据，也未提交该设计变更得到了行政主管部门许可的证据，因此，本院对顺华房地产公司的此项抗辩意见不予采信；再次，结合本案纠纷产生的缘由，系因涉案房屋维修问题，双方产生争议，顺华房地产公司、胡佳瑞和涉案小区的物业公司也进入过涉案房屋内，对房屋受损须维修情况进行了查勘，而当时顺华房地产公司并未对胡佳瑞使用有争议的部分提出异议，胡佳瑞对有争议的部分装修、使用多年，综合前述的户型图来看，胡佳瑞使用该部分并无不当。故，顺华房地产公司要求胡佳瑞腾退房屋并支付使用费，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费425元，由北京顺华房地产开发有限公司负担（已交纳）；
二审案件受理费850元，由北京顺华房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙承松
审 判 员 薛 妍
代理审判员 李晓明
二〇一五年八月二十日
书 记 员 杜超男