河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第906号
上诉人（原审被告）：杨志超，男，1963年2月19日生，汉族，偃师市饮食服务公司下岗职工，住偃师市。
委托代理人（特别授权）：陈国强，偃师市城关法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：姬巧香，女，1966年9月10日生，汉族，农民，住偃师市。
委托代理人（特别授权）：张爱玲，河南法魂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨志军，男，1969年2月9日生，汉族，农民，住偃师市。
上诉人杨志超与被上诉人姬巧香、杨志军确认合同无效纠纷一案，姬巧香于2014年8月22日向偃师市人民法院提起诉讼，请求判令：依法确认杨志超、杨志军所签订的协议书无效，案件诉讼费由杨志超承担。原审法院经审理，于2015年1月16日做出（2014）偃民九初字第107号民事判决，杨志超不服原审判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人杨志超及其委托代理人陈国强，被上诉人姬巧香及其委托代理人张爱玲，被上诉人杨志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：杨志军与姬巧香系夫妻关系，杨志超与杨志军系兄弟关系。2013年11月3日，杨志超与杨志军在其叔叔杨天聚、杨聚昌的见证下，签订协议书一份，该协议书载明：“协议书经杨志超、杨志军兄弟两人协商达成共识，父母遗留宅基一处（四分），有杨志超一半，志军已将院内后半截及东侧已盖房屋，现翻盖前临街房及大门，志军承当所盖两个屋（外大门过道），有一个屋由兄挑选居住使用，逢年过节兄长到家有落脚之处。此协议双方互相遵守。协议人：杨志超（签字）杨志军（签字）见证人：杨天聚（签字）杨聚昌（签字）2013、11、3号”。姬巧香认为宅基地使用权应归自己和杨志军合法使用、家中的房屋系夫妻关系存续期间的共有财产，杨志军在没有和自己商量同意的情况下，私自签订协议，其行为侵害了自己的合法权益，该协议应属无效协议，为此姬巧香来院提起诉讼。又查明，土地使用者姓名为杨志军的集体土地建设用地使用证的颁发时间为1992年9月12日，杨志军与姬巧香登记结婚的时间为1992年9月27日。以上事实，由姬巧香提交的集体土地建设用地使用证、户口薄、结婚证、协议书、杨聚昌证明各1份，杨志超提交的协议书、偃师市大口镇郭村村民委员会证明、宅基地使用证存根、房屋拆盖前后的平面图各1份，及当事人的陈述在卷资证。
原审法院认为：依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人，农村村民的宅基地使用权是基于村民的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置，所以宅基地不属于遗产，不能被继承。本案协议中宅基地的所有权属于大口镇郭村集体所有，使用权于1992年9月12日经土地部门登记属于杨志军，姬巧香与杨志军的结婚时间虽然在杨志军取得宅基地使用权之后，但其在结婚成为郭村村民后，根据农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，姬巧香对该宅基地也有使用权。宅基地使用权是家庭共同共有财产，按照共同共有的法理，家庭成员对宅基地使用权享有平等的权利、承担平等的义务，家庭成员之间不产生份额的问题，在家庭关系存续期间，宅基地使用权的共同共有关系就存在。杨志军作为部分共有人在协议中处分宅基地使用权，未经其他共同共有人同意，可认定无效。同时协议中翻盖后的房屋系姬巧香与杨志军的夫妻共有财产，杨志军擅自处理，也应认定无效。杨志超辩称其是与杨志军继承和处理父母遗产的说法，证据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十三条、第六十二条的规定，判决：杨志军与杨志超于2013年11月3日签订的协议书无效。案件受理费50元，由杨志军、杨志超承担。
宣判后，杨志超不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不当，双方当事人诉争的宅基地和房屋系父母遗留的。父母在院内东侧盖有三房（四间），而后杨志超出资在院内西侧建有三房（四间）及前临街房和大门及过道，由母亲和杨志超及杨志军居住，后二人先后在所建西侧房内结婚生子。1992年9月12日办宅基证时，由于杨志超在外工作，办在杨志军名下。办证时杨志军和姬巧香还没有办理结婚手续。2013年10月，杨志军和姬巧香在没有通知杨志超的情况下，将房屋前临街房扒掉，准备再建。对此杨志超反对，后经双方协商再建前临街房后由杨志超选一间使用。原审法院认为杨志军作为部分共有人在协议中处分宅基使用权未经其它共有人同意认定为无效，而对擅自扒掉父母遗留房屋只字不提。2、协议应当为有效协议。杨志超与杨志军在五叔的主持下，并由六叔见证，于2013年11月3日签订协议，该协议系双方真实意思表示，应为有效协议。杨志军和姬巧香事前协商过才同意签订协议的，事后又反悔的。3、杨志军和姬巧香对父母遗留的房产未经合法继承人的同意擅自处分遗产，直接剥夺了合法继承人的继承及合法权益，这一事实村委会证明及协议均已证实。请求依法撤销原审判决，改判2013年11月3日的协议为有效协议；本案诉讼费用由杨志军和姬巧香承担。
被上诉人姬巧香答辩称：1、1979年，杨志超接了父亲的班，1980年农转非，身份发生变化。杨志超取得城镇职工生活保障，获得更优越的生活权利，父母在接班问题上，首先照顾了杨志超。而宅基地问题上，1992年农村普查宅基，父母直接将宅基地的使用人直接变更为杨志军，允许二老居住终身，可以证明，老人决定由杨志军继承宅基地使用权及房屋，排除了上诉人的任何权利。2、姬巧香作为家庭成员，和杨志军共同享有宅基地的使用权，且共同翻盖房屋，该宅基地和地上建筑物归姬巧香和杨志军共同共有。杨志超和杨志军在隐瞒姬巧香的情况下私自签订协议，将两间房屋让杨志超使用，这种行为严重侵害了姬巧香的合法权益，应当认定为无效。3、协议内容有涂抹，说明此协议并非杨志军真实意思表示，更不是姬巧香的意思表示，应当认定无效。原审法院认定事实准确，适用法律正确，要求维持原判决。
被上诉人杨志军答辩称：同意姬巧香的观点，要求维持判决。
二审经审理查明事实与原审判决认定事实一致。
本院认为：依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人，农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有，可以继承。从本案已经查明的事实可以看出，杨志超、杨志军兄弟两人于2013年11月3日签订的《协议书》，涉及父母遗留的“宅基分割”和“房屋居住使用”两部分内容。该协议中，涉及“宅基分割”部分的约定，违反法律法规的强制性规定，应当认定为无效。而关于“房屋居住使用”部分的约定，由于杨志军于1992年9月12日取得集体土地建设用地使用证，此时，该宅基地上所建房屋系杨志超、杨志军兄弟两人的父母所建，而杨志军与姬巧香于1992年9月27日办理结婚登记，该老宅系杨志军婚前取得。杨志军与姬巧香婚后，在父母所建房屋的基础上，翻盖新房，杨志超应当具有居住使用权。故，2013年11月3日签订的《协议书》中，关于“房屋居住使用”部分的约定，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应当认定为有效。上诉人杨志超关于协议中“房屋居住使用”部分的诉求符合法律规定及客观实际，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三款之规定，判决如下：
变更偃师市人民法院（2014）偃民九初字第107号民事判决为：“杨志军与杨志超于2013年11月3日签订的协议书中，‘父母遗留宅基一处（四分），有杨志超一半。’应为无效；‘志军已将院内后半截及东侧已盖房屋，现翻盖前临街房及大门，志军承当所盖两个屋（外大门过道），有一个屋由兄挑选居住使用，逢年过节兄长到家有落脚之处。’应为有效”。
一审案件受理费50元，由姬巧香负担10元，杨志军负担20元，杨志超负担20元。二审受理费50元，由姬巧香、杨志军负担25元，杨志超负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 赵广云
审判员 邱平平
审判员 郏文慧
二〇一五年五月二十六日
书记员 任 君