北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00096号
上诉人（原审被告）北京国良安居房地产经纪有限公司朝阳房地产经纪分公司，住所地北京市朝阳区安苑东里1区3号楼1门101号。
负责人高守强，经理。
委托代理人宋奎，北京市实现者律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄亚秀，女，1989年9月21日出生。
委托代理人刘志红，北京市尊德律师事务所律师。
上诉人北京国良安居房地产经纪有限公司朝阳房地产经纪分公司（以下简称国良安居公司）因与被上诉人黄亚秀房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第44907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，黄亚秀起诉至原审法院称：2012年8月，我与汪涛签订了《房屋租赁合同》，约定由我承租位于北京市朝阳区×路×号楼×单元×号房屋（以下称×号房屋），租期至2016年3月。2013年4月，国良安居公司于找到我，从我处承租×号房屋，租期至2016年3月，双方履行至2013年10月，国良安居公司提出延长租期。经我、国良安居公司及汪涛共同协商，确定由国良安居公司直接从汪涛处承租，国良安居公司向我支付前期向涉案房屋的投入15万元。国良安居公司以支付困难为由，向我支付了6万元，剩余的9万元于2013年11月5日出具了欠条，约定于2014年1月31日前还2万元，2014年6月30日前还3万元，2015年10月1日前还4万元。国良安居公司至今没有偿还任何一期款项，故诉至法院要求国良安居公司偿还欠款9万元。
国良安居公司辩称并反诉称：不同意黄亚秀的诉讼请求。2013年11月，黄亚秀找到我公司要求将她承租的×号房屋转租给我公司，并保证房屋能正常使用5年，我公司为此支付15万元的费用。我公司分两次支付给黄亚秀64583元。2013年11月6日，我公司与汪涛签订了房屋租赁合同，租期5年，房租直接给房东汪涛。涉案房屋为门面房，签合同后不到一个月我公司就接到通知被要求拆除门窗、车棚，恢复原样。故我公司与汪涛之间的合同现已解除。我公司一直无法正常经营，2014年8月22日被政府强制拆除，我公司损失惨重。签订合同的时候黄亚秀隐瞒了该房屋不能作为办公使用及涉案房屋要被拆的事情，存在欺骗行为。双方之间存在转租及转让关系，现合同无法履行，应予解除，9万元欠条存在的基础为转租及转让合同的继续履行，现欠条支付的基础已经不存在了，继续履行的话有违公平，已经支付的应返还。现提出反诉，反诉请求：要求黄亚秀退还我公司已经支付的64583元。
黄亚秀针对反诉辩称：我方不存在欺骗行为。实际上国良安居公司承租×号房屋后将该房屋转租给链家公司正常经营，直到2014年8月才被拆除。黄亚秀不是房主，没有权利和能力保证正常使用5年，也从未作出此承诺，即使作出保证国良安居公司也不会相信；涉案房屋目前只是被拆除了室外搭建的设施，房屋至今完好。我认为转让行为已经完成，只是国良安居公司没有完成付款义务，不同意反诉请求。
原审法院经审理认为：据已查明之事实，2013年11月5日，黄亚秀与国良安居公司约定国良安居公司向黄亚秀支付15万元，国良安居公司于当日支付6万元，并就剩余9万元向黄亚秀出具了欠条。国良安居公司主张其与黄亚秀之间存在转让及转租关系，黄亚秀曾承诺涉案房屋可正常经营5年，现由于涉案房屋的门脸及搭建被拆除，无法继续正常使用，双方的转租关系无法继续履行，故余款不必支付。就涉案房屋的租赁事宜，国良安居公司与汪涛另行签订了租赁合同，2013年11月6日后，由国良安居公司自汪涛处承租涉案房屋并向汪涛支付房屋租金，故对于国良安居公司主张其与黄亚秀之间存在转租关系的抗辩意见，法院不予采信；关于承诺房屋正常使用5年一节，黄亚秀予以否认，国良安居公司就此仅提交了证人证言，但未能提供其他证据予以佐证，法院亦不予采信。就国良安居公司所述涉案房屋被拆除、无法正常使用一节，因此造成的实际损失，其可与涉案房屋出租人另行解决，国良安居公司要求返还64583元的反诉主张，法院难以支持。故国良安居公司应据欠条约定期限偿还欠款。现欠条所约定的还款期限已过，黄亚秀要求国良安居公司一次性偿还所有欠款，于法有据，法院予以支持。黄亚秀认可应自9万元欠款中扣除4583元，法院不持异议，予以确认。据此，原审法院于2014年10月判决：一、国良安居公司于判决生效之日起七日内支付黄亚秀欠款八万五千四百一十七元；二、驳回国良安居公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，国良安居公司不服，仍持原审答辩及反诉意见上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回黄亚秀的诉讼请求，支持国良安居公司的反诉请求。黄亚秀同意原判。
经审理查明：黄亚秀与案外人汪涛原就×号房屋签订过租赁合同。双方租赁合同履行过程中，国良安居公司、黄亚秀及汪涛于2013年11月进行协商，由国良安居公司与汪涛签订租赁合同使用×号房屋，国良安居公司向黄亚秀支付转让费15万元。后国良安居公司与汪涛就×号房屋签订了履行期限为2013年11月6日至2018年11月5日的租赁合同。2013年11月5日，黄亚秀向国良安居出具收条，载明：“今收到北京国良安居房地产经纪有限公司朝阳分公司×路×楼×门×号佣金（转让费）陆万元整。”同日，国良安居公司向黄亚秀出具欠条，载明：“今欠黄亚秀玖万元整，2014年1月31日之前还贰万元整，2014年6月30日之前还叁万元整，2014年10月1日之前余款肆万元整还清。”2013年11月10日，黄亚秀出具收条，载明：“今收到北京国良安居房地产经纪有限公司朝阳房地产经纪分公司肆仟伍佰捌拾叁元整，注：欠款条上的欠款扣除肆仟伍佰捌拾叁元。”
就双方约定国良安居公司向黄亚秀支付15万元一节，黄亚秀认为双方之间存在转让关系，未签订书面合同，均是口头约定的，约定的内容包括黄亚秀将×号房屋转让给国良安居公司使用，国良安居公司支付黄亚秀15万元。国良安居公司认为双方之间存在转让及转租关系，双方口头约定，黄亚秀将涉案房屋转让给国良安居公司使用，国良安居公司支付15万元，黄亚秀承诺该房屋可以正常使用5年，涉案房屋西侧搭建了五六十平米的车棚亦归国良安居公司使用，并约定房子转让费8万元，车棚转让费7万元，就此，国良安居公司申请汪涛作为证人出庭作证。
就2013年11月10日收条所载4583元一节，黄亚秀表示系此前多收取的房租；国良安居公司表示系该公司支付的转让费。黄亚秀认可应从欠条所载的9万元中扣除4583元。
二审诉讼中，经本院询问，国良安居公司称×号房屋已无法正常使用，但其尚未与汪涛解除租赁合同关系。
以上事实，有双方当事人当庭陈述、《房屋租赁合同》、收条、欠条、照片、证人证言等证据在案为证。
本院认为：据已查明之事实，黄亚秀与案外人汪涛曾存在租赁关系，在租赁合同履行期限届满前，国良安居公司与黄亚秀、汪涛达成协议，由国良安居公司直接与汪涛签订租赁合同使用×号房屋，并向汪涛支付租金，上述行为已实际完成，国良安居公司在此情况下仍主张其与黄亚秀存在转租关系，明显缺乏依据，本院对其此项上诉理由不予采纳。黄亚秀与汪涛不再履行租赁合同，国良安居公司同意向黄亚秀支付15万元转让费用，双方的上述约定不违反法律、法规的强制性规定，国良安居公司有义务按时支付。现国良公司以向黄亚秀支付转让费是以黄亚秀承诺×号房屋可正常经营5年，且车棚归国良安居公司使用为前提，但其就此仅提供了汪涛的证人证言加以佐证，因汪涛与国良安居公司存在利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，故本院对国良安居公司的陈述不予采信。国良安居公司以此为由不同意支付转让费，于法无据，本院对其上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1025元，由北京国良安居房地产经纪有限公司朝阳房地产经纪分公司负担（黄亚秀已交纳，北京国良安居房地产经纪有限公司朝阳房地产经纪分公司于判决生效之日起7日内支付给黄亚秀）；反诉案件受理费707元，由北京国良安居房地产经纪有限公司朝阳房地产经纪分公司负担（已交纳）；二审案件受理费1912元，由北京国良安居房地产经纪有限公司朝阳房地产经纪分公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 孙承松
代理审判员 贾 旭
二〇一五年一月二十日
书 记 员 杨 扬