河南省开封市金明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民初字第921号
原告（反诉被告）王红艳，女，汉族，1971年7月5日生。
委托代理人郭永军，河南龙文律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）开封众乐康医药零售有限公司。
委托代理人房贵鑫，男，汉族，1965年4月29日生，住河南省开封市龙亭区文昌后街*号楼*单元*号，特别授权代理。
委托代理人高元，男，汉族，1969年12月31日生，住开封市顺河回族区汴京路74号楼4单元305号，该公司经理，特别授权代理。
第三人开封市金明区西郊乡马市街社区居民委员会。
委托代理人姚坤，开封市金明区西郊乡法律服务所法律工作者，特别授权代理。
委托代理人王丕明，该居委会成员，特别授权代理。
原告王红艳诉被告开封众乐康医药零售有限公司（以下简称众乐康公司）及众乐康公司反诉王红艳租赁合同纠纷一案，本院于2012年2月28日作出（2011）金民初字第1610号民事判决。众乐康公司不服，提起上诉。开封市中级人民法院于2012年8月22日作出（2012）汴民终字第721号民事裁定，撤销本院（2011）金民初字第1610号民事判决，发回重审。本院于2013年8月13日立案受理后，另行组成合议庭进行审理。本案在审理过程中，开封市金明区马市街社区居民委员会（以下简称马市街居委会）申请以第三人参加诉讼，本院予以准许。2013年12月27日依法公开开庭审理了本案，原告王红艳及其委托代理人郭永军，被告众乐康公司的委托代理人房贵鑫、高元，第三人马市街居委会的委托代理人姚坤等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年6月10日，原告王红艳与李建生及被告签订转租协议一份，约定原告租赁被告承租的位于开封市新西门街2号房屋3.5间（面积472平方米）。租赁期间为2007年6月25日至2012年6月25日，租金每月7000元，每月25日前由原告付给被告。后原告在租赁房屋经营饭店并按合同履行了自己的义务。2010年6月份，被告因马市街村委会二组拆迁原告租赁房屋，通知原告搬迁饭店，解除合同，同时马市街村委让人沿街垒起围墙。在原告的坚持下，才没有将原告的饭店门封死，但造成原告饭店无法经营，被迫停止营业。被告不能保证按照双方合同约定的租赁期限提供房屋，构成违约，被告应当赔偿原告的经济损失。原告请求解除合同，赔偿原告经济损失500000元。后庭审时放弃要求解除合同的诉讼请求。
被告辩称：原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，被告在协议约定期间没有任何违约和过错。2012年4月，第三人通过与原告协商，已经赔偿原告100000元，并约定协议签订后双方不再要求任何赔偿。按照一事不再理原则，原告属重复起诉，请求驳回原告的诉讼请求，并反诉要求王红艳支付房租，自2011年7月至腾房之日止，每月7000元。
第三人马市街居委会同意被告众乐康公司的上述意见。
针对众乐康公司的反诉，王红艳辩称，反诉人的请求没有事实根据和法律依据。转租协议履行至2011年8月，反诉人已经不具备转租人的资格，也无法履行转租协议，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。
经审理查明，2005年2月1日，马市街二组和被告众乐康公司签订租房协议一份，约定马市街二组将位于西环路钢架结构大棚（面积1800平方米）出租给众乐康公司，期限为十年。2006年9月16日，众乐康公司和李建生签订房屋租赁合同一份，约定众乐康公司将上述房屋中的3.5间面积为472平方米出租给李建生用于餐饮服务，租赁期限自2006年9月16日至2011年9月16日，每月租金7000元。2006年9月20日，马市街二组在该协议上盖章同意。2007年6月10日，李建生及原、被告三方签订转租协议，约定李建生将承租的上述房屋（铁锅焅大鹅酒店）转让给王红艳，包括店内所有配套设备，转让费总计壹拾陆万元，期限自2007年6月25日至2012年6月25日，房租每月7000元，由王红艳在每月25日前付给众乐康公司。转租协议签订后，王红艳于2007年6月11日交付给众乐康医药公司押金7000元。2007年6月，原告装修该饭店花费125000元，2009年9月装修花费118000元。马市街二组因进行城中村改造拆迁房屋，分别于2011年6月24日和2011年8月17日通知所有租房者搬迁。2011年10月11日，原告和马市街二组签订一份协议，约定因房屋拆迁给原告经营的饭店造成一定的经济损失，由马市街二组对该饭店的损失一次性补偿100000元，今后双方不再追究一切经济赔偿与纠纷。该补偿款于2012年4月28日通过银行转账形式支付给原告。按照原告提供的日报表及账目，原告经营至2011年9月19日。2011年1—9月月平均营业收入为169828元。原告现原告诉至本院，要求被告众乐康公司赔偿经济损失500000元。
本院认为，2005年2月1日马市街二组和众乐康公司签订的租房协议、2006年9月16日众乐康公司和李建生签订的房屋租赁合同及2007年6月10日众乐康公司、王红艳、李建生三方签订的转租协议系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守履行。按照原告提供的账目，2011年9月19日尚有营业收入。最后一份转租协议履行至2011年9月19日时，因该房屋的所有权人马市街二组进行城中村改造而拆迁，致使协议在约定的租赁期限届满前九个月提前解除，势必会给原告造成一定的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因当事人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，被告众乐康公司应当对原告的损失承担赔偿责任。至于其与第三人之间的纠纷，可以另行解决。
根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据本案案情，能够认定原告的损失包括转让费、装修费、营业收入、室内物品等损失。原告支付的转让费为160000元，平均到五年中每年为32000元，九个月则为24000元；原告2011年1—9月份月平均营业收入为169828元，按照餐饮行业的通常利润率20%计算，提前九个月解除合同给原告造成的利润损失为305690元；根据原告提供的两份7000元的收据：一份是2007年6月11日（注明押金），一份是2007年7月5日（注明房租），结合双方签订的合同中约定的期限自2007年6月25日及租金每月25日前交纳的事实，能够认定原告于2007年6月11日交给被告众乐康公司的7000元为押金，被告众乐康公司应当退还原告。对于原告要求的被盗损失100000元，因未提交有效证据加以证实，本院不予支持。对于马市街二组实际补偿原告的100000元，综合考虑庭审中原告的陈述及当时的实际情况，应当认定为补偿原告室内物品及装修的损失。对于原告要求的诉讼请求超出本院认定部分，于法无据，本院不予支持。对于被告众乐康公司反诉要求原告支付租金的反诉请求，因当时房屋已基于所有权人拆迁而导致原告无法经营，故该反诉请求依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、被告开封众乐康医药零售有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王红艳转让费24000元、营业损失305690元，共计329690元；
二、被告开封众乐康医药零售有限公司于本判决生效后十日内退还原告王红艳房屋押金7000元。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
四、驳回反诉原告开封众乐康医药零售有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，由原告王红艳承担2875元，被告开封众乐康医药零售有限公司承担5925元；反诉费1000元，由被告开封众乐康医药零售有限公司承担（案件受理费原告已部分预交，本院不再退还，待执行时双方一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长 徐 跃
审判员 孙丽平
审判员 李爱琴
二〇一四年五月三十日
书记员 周萌萌