湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00702号
上诉人（原审原告）尹鹏程，男，汉族。
委托代理人王虹理，湖北春园律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）襄阳宁港实业有限公司（以下简称宁港实业公司），住所地襄阳市樊城区清河路。
法定代表人郑国宁，宁港实业公司董事长。
委托代理人李顺民，湖北真武律师事务所律师。
上诉人尹鹏程因与被上诉人宁港实业公司商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院作出的（2015）鄂樊城民三初字第00430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员苏轶担任审判长，审判员魏俊、彭云飞组成的合议庭。并于2016年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人尹鹏程及其委托代理人王虹理，被上诉人宁港实业公司的委托代理人李顺民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告尹鹏程在原审诉请：1、宁港实业公司立即交付中央公园A区1栋1单元16层2号房屋，并办理相关房产登记手续；2、宁港实业公司支付逾期未交房违约金（自2014年5月1日起至实际交付房屋之日止，按已交房款日万分之六计算）；3、诉讼费用由宁港实业公司承担。
原审被告宁港实业公司在原审辩称：1、双方无法律上的权利义务关系，尹鹏程诉讼对象错误，起诉不符合法定条件，应予驳回并承担滥用诉权的诉讼费用。
原审判决认定：2013年6月28日，湖北华盟建设投资有限公司中央公园A区项目部（以下简称中央公园A区项目部，出卖人）与尹鹏程（买受人）签订商品房买卖合同。合同主要约定：中央公园A区项目部将其开发的位于襄阳市樊城区大李沟上段的中央公园A区1栋1单元16层2号房屋出售给尹鹏程，建筑面积为87.2平方米，每平方米单价为6192.66元，合计540000元；出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除合同第八条规定的特殊情况（即遭遇不可抗力）外，出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金；由于买受人自身原因或联系方式有误造成未能按期交付该商品房的，出卖人不承担逾期交房的责任；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以报纸公告、联系电话通知买受人交房信息，如买受人在接到出卖人的通知后七日内不来办理接房手续，视为买受人同意交接，并承认该商品房合格，以后接房时不再验收。合同附件四《补充协议》约定：本合同约定的房屋交付时间为2014年5月1日之前，具体时间以出卖人的《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于约定的时间），买受人对此无任何异议；在出卖人具备本合同约定的交房条件（以出卖人取得的《房屋竣工验收备案登记证》为准）时出卖人可发出房屋交付通知。合同签订后，2013年8月1日，尹鹏程向中央公园A区项目部交纳购房首付款160000元，以按揭贷款方式交纳购房款380000元，合计540000元，中央公园A区项目部先后向尹鹏程开具了销售不动产统一网络发票，但至今未向尹鹏程交付房屋。
原审另认定：2010年6月9日，宁港实业公司与湖北多网通信技术有限公司（以下简称多网通信公司）签订联合开发商品房协议。约定：双方就襄阳市樊城区三元路（大李沟）约33亩净地进行联合开发，其中多网通信公司以土地（土地以1603000元／亩折价）及前期各项费用作为资本投入，宁港实业公司以该项目建设及前期费用所需资金进行出资，联合开发以多网通信公司为主体，其必须提供经营时所需证件和手续供宁港实业公司使用，宁港实业公司组建项目部，并刻制项目部所需印章、设立银行帐号，实行单独核算，负责联合开发过程的全部管理。2012年6月13日，多网通信公司名称变更为湖北华盟建设投资有限公司（以下简称华盟投资公司）。2012年11月9日，宁港实业公司与多网通信公司签订协议书，约定：双方一致同意终止原联合开发商品房协议书、开发项目转让协议书的履行，将登记在多网通信公司名下的襄樊市国用（2010）第340209011-4号国有土地使用权证项下的、面积为10405.8㎡约15.6087亩、用途为出让性质住宅用地的国有土地使用权，以现状转让给宁港实业公司，并将开发该宗地而办理的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证项下的权利一并转让给宁港实业公司，该宗地每亩转让价1603000元，总价款为人民币25015495元，多网通信公司保证在2012年11月20日前提供土地证用于为宁港实业公司办理过户。2013年5月20日，宁港实业公司与华盟投资公司达成协议，约定：成立中央公园A区项目部，宁港实业公司为该项目部实际控制人，并刻制了中央公园A区项目部印章及其合同专用章和财务专用章。2013年7月1日至2014年2月14日，宁港实业公司累计为中央公园A区项目部支出各项费用（除土地款外）共计3396180元。2014年2月，华盟投资公司因涉及其他民事诉讼，襄阳市中级人民法院对包括中央公园A区项目部部分房屋在内的华盟投资公司名下财产采取了保全措施。2014年7月1日，宁港实业公司以案外人身份对部分查封标的物提出书面异议。2014年7月2日，襄阳市中级人民法院作出（2014）鄂襄阳中民四初字第00038号民事裁定书，认定宁港实业公司与多网通信公司（即华盟投资公司）于2012年11月9日签订的协议书真实有效，多网通信公司转让中央公园A区项目部（包含10405.8平方米的土地及地上附着物）给宁港实业公司属实，中央公园A区项目部的权利义务由宁港实业公司享有和承担，且该协议书约定的全部转让款25015495元，宁港实业公司已支付给了华盟投资公司，中央公园A区项目部也由宁港实业公司实际控制，虽然尚未办理上述土地及地上附着物的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证的变更过户登记手续，但宁港实业公司对此没有过错，据此裁定解除对华盟投资公司中央公园A区部分房屋的查封（房号略）。
原审还认定：2010年12月9日、2011年11月11日，襄樊市城乡规划局先后为多网通信公司核发了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；2012年6月27日，襄阳市城乡建设委员会为多网通信公司核发了中央公园A区1#、2#、3#楼及地下室的建筑工程施工许可证；2012年12月5日，襄阳市人民政府为华盟投资公司座落于大李沟上段、地号为340209011-4的土地，核发了襄阳国用（2012）第340209011-4号的国有土地使用权证；2013年1月11日，襄阳市住房保障和房屋管理局为华盟投资公司中央公园A地块1#、2#、3#楼核发了湖北省商品房预售许可证，证号为鄂襄房售证字（2013）004号。2014年12月11日，地号为340209011-4的土地使用权变更登记至宁港实业公司名下；随后，自2014年12月26日至2015年4月17日，宁港实业公司又先后取得该地块的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、宁港·盛世嘉园（即原中央公园A区）1#、2#、3#楼及地下室的建筑工程施工许可证和湖北省商品房预售许可证［证号鄂襄房预字（2013）004号］。2015年6月8日，宁港实业公司分别在盛世嘉园1#、2#、3#楼单元处及售楼部等相关位置张贴公告，载明：原华盟投资公司开发的中央公园A区项目，截止2015年4月27日已陆续将该项目的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及湖北省商品房预售许可证过户至宁港实业公司名下，项目名称变更为宁港·盛世嘉园；原与华盟投资公司签定（订）商品房买卖合同的业主，必须将所有手续变更到宁港实业公司名下后方能办理相关产权事宜；定于2015年7月15日之前，将对原购买华盟投资公司中央公园A区项目的业主进行商品房买卖合同的网签撤销、合同更换及销售不动产发票的更换手续。该公告还载明：1、凡在2015年6月25日前到宁港·盛世嘉园营销中心办理相关手续的原业主，给予免收一年物业管理费的优惠；2、凡在6月26日至7月8日之间到宁港·盛世嘉园营销中心办理相关手续的原业主，给予免收半年物业管理费的优惠；3、凡在7月9日至7月15日之间到宁港·盛世嘉园营销中心办理相关手续的原业主，不再给予任何优惠；如逾期未办理相关手续而引起的不能办理权属证事宜，则由原业主自行解决。该公告发出后，尹鹏程未到宁港实业公司办理网签撤销、合同及销售不动产发票的更换手续，而于2015年7月14日向本院提起诉讼。
本案审理过程中，尹鹏程、宁港实业公司确认原中央公园A区1栋1单元16层2号房屋现更名为宁港·盛世嘉园1栋1单元16层2号房屋。
原审法院认为：尹鹏程与中央公园A区项目部签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。尹鹏程依约支付购房款后，华盟投资公司作为房屋的法定开发、建设主体，应当依约交付房屋并协助办理产权登记手续。由于华盟投资公司涉及其他民事诉讼，中央公园A区的房屋被襄阳市中级人民法院采取保全措施，针对宁港实业公司对该保全措施提出的异议，襄阳市中级人民法院审查确认华盟投资公司与宁港实业公司关于中央公园A区土地及地上附着物的转让有效，相应权利义务由宁港实业公司享有和承担，据此，宁港实业公司负有向尹鹏程交付房屋和协助办理产权登记手续的义务。但是，因中央公园A区房屋开发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证及商品房预售许可证原登记在华盟投资公司名下，自2014年12月起至2015年4月止，才陆续变更登记至宁港实业公司名下，即在原商品房买卖合同约定的房屋交付期限届满前，宁港实业公司尚不具备房屋开发、销售、交付的资格和条件，故逾期交房系不可归责于宁港实业公司的原因所致，且宁港实业公司在取得相关许可证件后已及时在相应影响范围内张贴公告，告知原与华盟投资公司签订商品房买卖合同的业主，须办理相关变更手续后方能办理相关产权登记，并对业主办理商品房买卖合同的网签撤销、合同及销售不动产发票的更换手续给予了合理期限，故宁港实业公司不构成违约，不应承担逾期交房的违约责任，但房屋应予交付。尹鹏程要求宁港实业公司协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求，因其所持商品房买卖合同的出卖方和不动产统一发票的开票单位，均为中央公园A区项目部，该商品房买卖合同和销售不动产统一发票已在有关部门备案，未办理相关变更手续前宁港实业公司无法协助尹鹏程办理产权登记手续，故该项诉讼请求条件尚未成就，原审法院不予支持。宁港实业公司辩称尹鹏程诉讼对象错误、滥用诉权、应驳回起诉的抗辩主张，与审理查明的事实不符，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：
一、襄阳宁港实业有限公司于判决生效后十日内向尹鹏程交付宁港·盛世嘉园1栋1单元16层2号房屋；二、驳回尹鹏程的其他诉讼请求。案件受理费3120元、保全费1270元，合计4390元，由襄阳宁港实业有限公司负担。
上诉人尹鹏程不服原审法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定本案诉争房屋所在的中央公园A区项目投资主体为华盟投资公司错误，实际销售主体应为被上诉人宁港实业公司。理由为：其一、2012年11月9日宁港实业公司与华盟投资公司已达成协议，将本案诉争项目转让给宁港实业公司，被上诉人宁港实业公司为实际投资人。其二、宁港实业公司系中央公园A区项目部法定民事责任主体，也是商品房合同出卖方的实际签订人和控制人。其三、本案上诉人交付的购房款收款人也为被上诉人宁港实业公司的工作人员，款项支付至该公司的财务人员林秦个人账户。其四、自2013年1月开始，被上诉人宁港实业公司即已以开发商名义对外宣传和销售中央公园A区楼盘，与华盟投资公司无关。上述事实已有生效法律文书认定。（二）原审判决认定被上诉人宁港实业公司延迟交付房屋的行为不构成违约错误。理由为：其一、2012年11月9日华盟投资公司已将中央公园A区项目部转让给被上诉人，被上诉人作为诉争房屋的实际出卖人，应当知晓商品房买卖合同约定的所有内容。但是被上诉人宁港实业公司与华盟投资公司未及时按照合同约定办理土地过户等变更登记手续，导致了房屋在2014年2月被查封，该结果应属被上诉人之责任，其存在主观过错，不存在免除责任的情形，亦不属不可抗力之情形，而导致延误长达15个月的查封事件，该过错应属被上诉人宁港实业公司，其依法应当承担违约责任。（三）原审判决不支持上诉人要求被上诉人宁港实业公司协助办理产权登记手续错误。首先，原审判决认定被上诉人宁港实业公司于2015年6月8日张贴公告通知办理变更手续等无证据支持，再则，被上诉人公告的内容也属单方霸王条款，系本身存在违约的后续行为，亦不能免除其承担违约责任。（四）原审判决不符合我国法律的公平原则。被上诉人宁港实业公司与华盟投资公司之间的合作开发风险和导致的延期交房的违约责任，不能强加理由予以免责，原审不能考虑中央公园楼盘的其他特殊性，而损害普通购房人的合法权益，而刻意偏袒开发商。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判被上诉人宁港实业公司按照日万分之六的违约标准，自违约之日起至交房之日止承担已交购房款的违约金。
被上诉人宁港实业公司针对上诉人尹鹏程的上诉请求及理由答辩称：人民法院的司法保全行为，直接导致我方不能对房屋进行所有权的处置，且被查封的事由与我公司也无关联，作为被上诉人本身也是受损方。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。上诉人的上诉请求及理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人尹鹏程于2013年6月28日与中央公园A区项目部签订的商品房买卖合同约定的交房时间为2014年5月1日，但在2014年2月，华盟投资公司因其他民事诉讼，被本院裁定对中央公园A区项目部部分房屋予以了诉讼保全。经过被上诉人宁港实业公司的执行异议等诉讼，确定了中央公园A区的全部房屋虽以华盟投资公司名义申办了相应的房地产开发、预售手续，但实际的控制人应为被上诉人宁港实业公司的事实。且生效的（2014）鄂襄阳民四初字第00038号民事裁定也认定了宁港实业公司不存在过错，并解除了中央公园A区查封房屋的保全措施。基于生效法律文书确定的事实，以及按照我国法律法规对房地产开发及销售的相关规定，作为实际的房屋开发及控制者，被上诉人宁港实业公司在此情况下，只能重新以被上诉人名义对中央公园A区的房屋变更相关报批及备案登记，尚能保证履行向买受人合法出售并交付房屋及办理相关权属证件的合同义务。本院作出的保全措施发生在约定交付中央公园A区房屋之前，采取保全措施的纠纷事由亦与被上诉人宁港实业公司无关，为此导致的后果属被上诉人宁港实业公司不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，符合法律规定的免责情形。另外，本院的保全措施实施在约定的交付房屋之前，上诉人尹鹏程并无证据能够证明被上诉人宁港实业公司在约定期限内不能交付房屋，而本院的司法行为的实施，已经阻却了宁港实业公司能够或者可能履行的民事行为。故此，被上诉人宁港实业公司作为诉争中央公园A区房屋的实际控制人，依据合同约定虽存在逾期交付房屋的事实，但因存在法定免责的不可抗力之情形，依法不应承担合同约定的逾期交房之违约责任。上诉人尹鹏程上诉提出导致逾期交房的责任在被上诉人宁港实业公司，与本院查明事实及法律规定不符，对该上诉请求，本院不予支持。上诉人尹鹏程还提出原审未支持被上诉人宁港实业公司协助办理权属手续的请求，本院认为，上诉人尹鹏程该请求属合理请求，亦为商品房买卖合同约定的出卖方义务，但由于上诉人尹鹏程未按照变更为被上诉人宁港实业公司的开发主体更换买受房屋的发票、合同等实质文件和手续，上诉人宁港实业公司虽为实际房屋出售人，但协助办理房屋权属手续的条件尚不成就，亦无法协助，故原审判决未支持上诉人尹鹏程该请求并无不当。对上诉人尹鹏程的该上诉请求，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3119元，由上诉人尹鹏程负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏 轶
审判员 魏 俊
审判员 彭云飞
二〇一六年三月十四日
书记员 岳伟峰