湖南省岳阳市君山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）君民初字第290号
原告申群志。
原告刘辉，女，1987年7月8日出生，汉族，住湖南省华容县北景港镇协和村*组****号。身份证号码：4306231987********。
委托代理人李斌辉，湖南碧灏律师事务所律师。
被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司，住所地岳阳市君山区君山大道锦绣佳园小区。
法定代表人周中云，执行董事兼总经理。
原告申群志、刘辉与被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司（以下简称锦绣苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法由审判员刘柳担任审判长，与审判员张文谦、人民陪审员魏国军组成合议庭，分别于2015年3月31日和2015年7月10日公开开庭进行了审理，书记员刘东方担任记录。原告申群志、刘辉的委托代理人李斌辉、被告锦绣苑公司法定代表人周中云到庭参加了诉讼。本院于2014年9月10日裁定中止审理，2015年3月28日通知恢复审理。本案现已审理终结。
原告申群志、刘辉诉称，2013年5月原告经被告的抵押权人刘继先的同意，向被告以每平方米1500元的单价购买了其开发的位于君山区景秀佳园小区3栋东单元西户302号住房一套，面积88.55平方米，双方于2013年5月14日签订了《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司住房销售合同》（以下简称《住房销售合同》），合同签订后原告一次性付清全部购房款132825元，并同时支付了燃气开通费2280元。2013年9月当原告准备装修时发现景秀佳园小区3栋东单元西户302室被他人占有且正在装修。同月被告及其法定代表人周中云因涉嫌刑事犯罪已被采取强制措施。原告认为被告的买卖行为涉及一房多卖。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法确认位于岳阳市君山区柳林洲镇自城垸居委会景秀佳园小区3栋东单元西户302号房屋归原告所有；依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。2015年7月10日原告当庭变更诉讼请求，请求判令被告返还购房款以及返还燃气开通费，如被告在处理房屋资产时，原告对合同约定房产享有优先购买权。
被告锦绣苑公司辩称，与原告签订的合同属实，房屋是抵押给了案外人刘继先，由案外人刘继先低价1500元每平方米卖给原告的，房款由案外人刘继先收取，被告没有收。
（一）原告申群�、刘辉提交了如下证据：
1原告身份证，拟证明原告的主体资格；
2抵押合同，拟证明原告欲购买的房屋被被告抵押给了刘继先；
3广告信息，拟证明原告是通过被告的抵押权人刘继先购买的景秀佳园房屋；
4定金收条、还款协议书，拟证明原告购买房屋经过了被告的抵押权人的同意，原告向刘继先交付购房定金；
5住房销售合同，拟证明原告向被告购买了房屋；
6收款收据，拟证明被告收取了购房款及燃气开通费；
7照片，拟证明原告所购房屋已被他人占有的事实。
被告锦绣苑公司的法定代表人周中云质证认为，对上述证据无异议，合同属实，但钱是案外人刘继先收了。
（二）被告锦绣苑公司没有向法庭提交证据材料。
（三）本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7，具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
经审理查明，2013年5月13�原告申群志、刘辉通过刊登的广告方式联系案外人刘继先确认购买位于岳阳市君山区景秀佳园小区内（原君山区粮油公司院内）的第3栋东单元西户302号（除架空层外）的住宅。2013年5月14日原告申群志、刘辉与案外人刘继先到被告锦绣苑公司售楼部，由被告锦绣苑公司与原告申群志、刘辉签订了商品房买卖合同，合同约定购买被告锦绣苑公司（原粮油公司院内）第3栋东单元西户第4层（含架空层在内，架空层为第一层）房号为302，建筑面积88.55平方米，每平方米售价为1500元，总房款为132825元。合同约定为一次性付清房款。被告锦绣苑公司负责安装铝合金窗、自来水入户费、用电开通费（主线到门口由原告自行接入室内）。产权证均由被告锦绣苑公司统一办理，原告自行承担办证费用。同日原告申群志、刘辉向被告锦绣苑公司支付购房款132825元以及燃气费2280元。被告�绣苑公司出具收款收据二张。事后原、被告协商办理相关产权登记手续未果。2015年9月9日原告向本院起诉主张合同权利。
另查明，被告锦绣苑公司未为岳阳市君山区景秀佳园小区第3栋楼办理商品房预售许可证。2012年10月1日被告锦绣苑公司与案外人刘继先签订在建工程抵押合同，被告锦绣苑公司将本案涉案房产抵押给了案外人刘继先。
本院认为，原、被告签订的《住房销售合同》是双方当事人的真实意思表示，原告履行了付款义务，但在原告起诉时被告未能取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故本案涉及的商品房销售合同应属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，被告因该合同取得的�产应当予以返还，故原告诉请判令返还已付购房款、燃气费的主张本院予以支持。关于原告主张对合同约定房产享有优先购买权的问题，因上述合同被确认为无效合同，即原告不再享有合同约定权利，故对原告主张房产优先权的诉请不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告申群志、刘辉与被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司于2013年5月14日签订的《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司住房销售合同》无效；
二、被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司应当于本判决生效后十日内返还原告申群志、刘辉购房款132825元、燃气费2280元；
三、驳回原告申群志、刘辉的其�诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3000元，由被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 刘 柳
审 判 员 张文谦
人民陪审员 魏国军
二〇一五年七月十二日
书 记 员 刘东方
附相关法律规定：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条出卖人订立�品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能
返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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