四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终2630号
上诉人（原审被告）：彭小丽，女，1971年2月13日出生，汉族，住南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：黄定强，四川天普律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四川清泓物业服务有限公司，住所地南充市嘉陵区滨南路一段13号地中海蓝32幢12楼4号。
法定代表人：程记文，总经理。
委托诉讼代理人：戴斌，四川泰宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。
上诉人彭小丽因与被上诉人四川清泓物业服务有限公司（以下简称清泓物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省顺庆区人民法院（2017）川1302民初1254号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
彭小丽上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与开发商签订《商品房买卖合同》时，开发商选聘的物业公司与现物业公司不一致。上诉人从未与被上诉人签订物业服务合同，被上诉人与小区业委会签订的合同涉嫌造假，被上诉人没有收取物业管理费用的事实依据。案涉海润滨江小区为2000户以上的大型小区，被上诉人不具备管理大型小区的法律资质。被上诉人未履行物业管理服务义务，小区秩序混乱，污水横流，对上诉人反映的屋顶漏水问题置之不理，不能行使收取物业费用的权利。
被上诉人清泓物业公司辩称，清泓物业公司与彭小丽本人签订了《前期物业服务协议》，其后由于海润滨江小区业委会签订了《物业管理服务合同》，两份合同合法有效，均应对彭小丽产生约束力。法律并未对物业公司提供服务的资质作出强制性规定，上诉人称被上诉人无资质在案涉小区开展服务，缺乏法律依据。被上诉人一直在案涉小区从事物业管理，事实上提供了物业服务，有权按合同约定收取物业服务费。
原审原告清泓物业公司向一审法院起诉请求：1.判令彭小丽向原告支付截止2017年3月31日的物业管理服务费用7141.12元（包含垃圾处置费416元）；2.判令彭小丽向原告支付截止2017年3月31日止未支付物业管理费用的滞纳金6448.75元；3.本案所涉的全部费用由彭小丽承担。
一审法院认定事实：彭小丽系海润滨江小区业主，居住于顺庆区滨江中路一段XXX号“海润滨江”A幢B单元C楼D号住房一套，建筑面积87.57㎡。2011年1月，彭小丽接收房屋时，与清泓物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定：物业管理服务费：按建筑面积每月1.2元/㎡计算，于每季度第一月的5-10日交纳该季度费用，不依约交纳的，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金；物业管理服务内容：共用部位的维护和管理。主要指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、室外走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。同时，协议对物业管理服务质量、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、保险、广告牌设置以及其他违约事项、违约责任等内容进行了约定。
2014年3月10日，清泓物业公司与“海润滨江小区业主委员会”签订了《物业管理服务合同》，期限为2014年3月10日至2016年3月9日止。合同约定：物业管理服务费按建筑面积每月1.2元/㎡计算，业主未依约交纳的，每延迟一天按应交物业费的0.1%支付违约金。物业服务内容在合同附件中进行了约定。
2009年6月，南充市物价局向市环卫处发出“南充市物价局关于顺庆区城市生活垃圾处理费收费标准的通知”，对凡在顺庆区城区范围内所有产生生活垃圾的国家机关、城市居民和城市暂住人口等，均应按规定缴纳生活垃圾处理费。收费标准：城市居民（含暂住人口）为6.50元户／月。案涉小区的垃圾处理费由物业管理公司代收。
上述协议（合同）签订后，清泓物业公司依约对该小区进行了物业管理服务，彭小丽未按照约定支付物业管理服务费用。彭小丽自2011年12月起开始未交纳物业管理费用等，自2011年12月起至2017年3月，欠费情况为：物业管理服务费共计6725.12元；垃圾处理费按照6.5元／月计算金额为416元，以上共计7141.12元。清泓物业公司在被告住宅门上张贴了书面物业服务费催收通知单并在小区张贴催缴物业服务费的“温馨提示”。2014年8月，清泓物业公司通过四川泰宇律师事务向海润滨江A幢B单元C楼D号业主发出《律师函》，要求支付物业服务管理费及违约金等。2015年10月30日，清泓物业公司就其与彭小丽之间的物业服务合同纠纷诉至本院，因清泓物业公司无法提供彭小丽准确的送达地址，经法院查证后仍不能确定被告送达地址，后本院以被告不明确为由驳回原告的起诉。
一审法院认为，清泓物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，海润滨江小区业主委员会系该小区合法成立的其他组织。清泓物业公司、彭小丽签订的《前期物业服务协议》及清泓物业公司与海润滨江小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对彭小丽及小区业主均具有约束力。清泓物业公司在具备合法的物业管理企业资质前提下，自签订协议起一直在案涉小区从事物业管理服务，且通过书面方式催交物业服务费等。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。清泓物业公司履行了合同义务且经书面向被告催交物业服务费，彭小丽作为案涉小区的业主，在清泓物业公司履行合同义务提供物业管理服务的情形下，应当按照合同约定交纳物业服务费，其应当向清泓物业公司缴纳拖欠的物业服务费6725.12元、垃圾处置费416元，共计7141.12元。清泓物业公司主张自2011年9月1日至2017年3月31日止按每天按应交物业管理服务费总额的0.1%交纳滞纳金明显过高，一审法院酌定以拖欠物业管理服务费总额为基数，从2017年3月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计息计算违约金作为对被告的违约惩罚。综上，判决：一、被告彭小丽于本判决生效后十日内向原告四川清泓物业服务有限公司支付2011年9月起至2017年3月的物业服务费6725.12元及垃圾处置费416元，共计7141.12元；二、被告彭小丽于本判决生效后十日内向原告四川清泓物业服务有限公司支付违约金，违约金计算方式：以6725.12元为基数，从2017年3月31日起至判决确定的给付日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；若未按本判决确定给付之日给付物业服务费，上述违约金计算至物业服务费付清之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告彭小丽承担。
本院二审审理过程中，上诉人彭小丽认可《前期物业服务协议》上的签名由其本人签署。上诉人彭小丽提供照片一组和顺庆区工商和质量技术监督局行政处罚听证告知书一份，拟证实被上诉人物业管理服务不到位，上诉人房屋漏水，且清泓物业公司已被工商部门吊销营业执照。被上诉人清泓物业公司质证认为，照片反映的服务漏水问题不属物业公司责任，其他照片不能证实上诉人的物业服务存在严重问题，反而印证上诉人已提供了物业服务；行政处罚告知书不是正式的处罚决定书，且该告知书针对的是清泓物业公司的南充分公司，清泓物业公司本身一直是合法存在的。本院认证为，上诉人提供的照片不能证明来源及拍摄时间，且缺乏其他证据予以补正；行政处罚告知书不是正式文件，且针对的并非清泓物业公司本身，故对上诉人提供的上述证据，本院不予采信。
二审另查明，2014年3月10日，清泓物业公司与海润滨江小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，载明的期限为“2014年3月10日至2019年3月9日”，一审判决书将“2019年”表述为“2016年”属于笔误，一审法院对此以（2017）川1302民初1255号民事裁定予以了补正。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为彭小丽是否应当向清泓公司支付拖欠的物业服务费。首先，彭小丽与清泓物业公司于2011年1月签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，应予确认。其次，关于清泓物业公司与小区业委会签订的《物业管理服务合同》是否有效，及是否对业主彭小丽产生约束力的问题。本院认为，《物业管理服务合同》有业委会签章和业委会负责人签字，且与之前小区业主本人签订的《前期物业服务协议》相比，所确定的物业公司仍为清泓物业公司，物业收费标准仍为住宅按建筑面积每月1.2元/㎡计算，故前后合同的主要内容是一致的，符合物业服务延续性的通常做法，并不必然侵害小区业主的实体权利。同时，虽然业委会任期三年，但其签订五年的物业服务协议，并不违法法律强制性规定。彭小丽主张小区业委会与清泓物业公司签订的合同涉嫌造假，但并未提供相关证据，按照谁主张谁举证的原则，应承担举证不能的后果。因此，对小区业委会与清泓物业公司签订的《物业管理服务合同》，本院依法确认有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，彭小丽关于清泓物业公司与海润滨江小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对其不具有约束力的上诉理由不能成立，本院不予支持。第三，关于彭小丽主张的清泓物业公司服务不到位的问题。本院认为，彭小丽所主张的部分问题如房屋漏水应系开发商交房时的质量问题，部分问题为物业公司管理不到位的瑕疵，均不构成影响其享受主要物业服务的严重质量问题，其以此要求拒交或少交物业服务费，缺乏正当理由，本院不予支持。但作为物业服务企业，清泓物业公司理应进一步提高管理服务质量，对业主反映的相关问题积极协调解决。若小区业主仍认为清泓物业公司提供的服务不达预期，可按程序依法解除双方合同关系，另聘物业公司开展物业服务。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元由上诉人彭小丽负担。
审判长 朱苏川
审判员 雷发军
审判员 陈国兵
二〇一七年十月十七日
书记员 范云荣