江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03205号
上诉人（原审被告）徐锦洪。
委托代理人崔铮，江苏平和成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戈晓明。
委托代理人孙祖德。
委托代理人钱佳。
被上诉人（原审被告）唐兴发，现下落不明。
被上诉人（原审被告）许玉英，现下落不明。
上诉人徐锦洪因与被上诉人戈晓明、唐兴发、许玉英案外人执行异议之诉一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0455号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月25日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院查明：苏州市相城区安元路501号安元佳苑二区1幢303室房屋系唐兴发拆迁所得安置房。2004年6月9日，唐兴发及其妻许玉英作为买受人，与苏州市相城区元和房地产开发公司就上述房屋签订拆迁安置房购销合同，房屋建筑面积为130.23平方米，另有自行车库8.36平方米、汽车库26.40平方米。唐兴发、许玉英支付购房款及其他各项费用199563元，但未及时办理该房屋的所有权证和土地使用证。2004年6月22日，唐兴发、许玉英与戈晓明签订房屋转让协议，将该房屋包括两个车库以38万元的价格转让给戈晓明，协议约定房款的结付方法为在出卖方交付房屋钥匙时买受人一次性付清，房屋办理过户办证的费用均由买方承担。签订协议当天，唐兴发即将房屋的钥匙和拆迁安置房购销合同原件交付给戈晓明。房屋交付后，戈晓明于2004年7月开始对房屋进行装修，于同年10月与其家庭成员共同搬入居住至今。居住期间，房屋内的水电、物业管理、有线电视等费用均由戈晓明交纳。唐兴发、许玉英于2007年9月20日领取了房屋的所有权证和共有权证，所有权证登记安元佳苑二区1幢303室房屋建筑面积为130.23平方米），另包含非居住用途的17号车库建筑面积11.74平方米和20号车库建筑面积37.06平方米，合计179.03平方米。之后，唐兴发将房屋所有权证和共有权证的原件交付给戈晓明。为办理房屋过户手续，唐兴发、许玉英向戈晓明补写收条一份，确认收到购房款38万元，落款日期书写为“2004年6月22日”。因房屋的土地使用证尚未办理，双方至今未办理房屋的过户登记手续。
原审法院另查明：原苏州市平江区人民法院在审理徐锦洪与唐兴发、许玉英民间借贷纠纷一案过程中，于2012年11月13日作出（2012）平民初字第0741-1号财产保全裁定书，裁定查封、冻结唐兴发、许玉英名下价值165.56万元的财产。该院于2012年11月15日向苏州市相城区住房和城乡建设局发出协助执行通知书，查封了唐兴发、许玉英名下的安元佳苑二区1幢303室房屋，查封期限自2012年11月15日起至2014年11月14日止。苏州市姑苏区人民法院就该案于2013年2月28日作出（2012）姑苏民四初字第0092号民事判决书，判决唐兴发、许玉英归还徐锦洪借款133.80万元及相应利息，该判决发生法律效力后，徐锦洪申请执行，在该案执行过程中［执行案件案号为（2013）姑苏执字第2408号］，案外人戈晓明提出了执行异议，要求解除对安元佳苑二区1幢303室房屋的查封，经听证后，该院作出（2013）姑苏执异字第0011号民事裁定书，驳回了戈晓明提出的异议。该民事裁定书于2013年8月12日送达戈晓明，遂引发本案诉讼。
上述事实，有戈晓明、徐锦洪一审当庭陈述及戈晓明提供的民事裁定书、房屋拆迁补偿协议、拆迁安置房购销合同、房屋转让协议、元和街道唐家社区居民委员会证明、购房发票收据、契税完税凭证、水电费发票、自动转账代收付授权书、物业费收据、数字电视整体转换登记表及发票、房屋所有权证、共有权证、收条；徐锦洪提供的民事判决书、财产保全裁定书及一审法院依法调取的房屋权属登记簿、协助执行通知书及送达回证等证据予以证实。
原审原告戈晓明的一审诉讼请求为：确认戈晓明与唐兴发、许玉英签订的安元佳苑二区1幢303室房屋买卖合同有效，房屋产权归戈晓明所有，请求对该房屋的停止执行。
原审法院认为：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，戈晓明早在2004年6月即与唐兴发、许玉英签订房屋转让协议，受让了安元佳苑二区1幢303室房屋，根据房屋转让协议的约定，买受人在付清房款后，出卖人交付房屋。现戈晓明提供的社区证明等证据反映其于2004年下半年对房屋装修后就持续居住至今，唐兴发、许玉英也已将房屋包括所有权证、购房发票等一应手续全部交付给戈晓明，结合唐兴发、许玉英在2007年补写收条的事实，应当认定戈晓明付清了全部房款且实际占有该房屋。买卖双方至今未办理产权过户登记手续的原因在于房屋系拆迁安置房的特殊属性且唐兴发、许玉英至今未领取土地使用证，戈晓明并无明显过错。据此，法院不应将该房屋作为唐兴发、许玉英的财产采取强制执行措施。戈晓明要求对该房屋停止执行的诉讼请求，法院予以支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条；最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定判决：停止该院（2013）姑苏执字第2408号执行案件中对登记在唐兴发、许玉英名下的苏州市相城区安元路501号安元佳苑二区1幢303室房屋的执行。案件受理费80元，公告费600元，合计680元，由唐兴发、许玉英负担，于判决生效后十日内直接向戈晓明支付。
上诉人徐锦洪不服上述民事判决，向本院提起上诉称：戈晓明仅取得涉案房屋买卖合同之债权，并未取得涉案房屋的物权，至今未履行过户手续，戈晓明存在明显过错；房屋买卖关系成立与否及房款支付情况因唐兴发、许玉英未到庭而无法得到确证，造成事实不清；戈晓明所述其入住该房后产生的相关费用，票据上“户名”、“付款人”仍有部分是唐兴发，故戈晓明无权提出对涉案房屋的执行异议。请求二审撤销原判，驳回戈晓明一审诉请。
被上诉人戈晓明表示服从原判。
被上诉人唐兴发、许玉英经本院公告均未到庭。
本院查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，案外人主张其已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续，且其对此没有过错，要求停止执行的，人民法院应予支持。本案中，戈晓明主张已经受让涉案房屋，提交了其与唐兴发、许玉英签订的相关房屋转让协议及唐兴发、许玉英出具给戈晓明的购房款收条；戈晓明主张已实际占有涉案房屋，提交了房屋所在地居民委员会出具的装修入住证明及房屋使用中由其支付的电费、物业管理费、有线电视费等费用的票据。徐锦洪虽上诉主张戈晓明与唐兴发、许玉英之间的房屋买卖合同关系存在诸多问题，但对戈晓明提供的上述证据未能提出实质性反驳意见，从房屋交易真实性角度也未能提供相反的证据，故综合现有证据，可以初步证实戈晓明已经支付全部价款并实际占有房屋的这一待证事实。原审判决明确未能办理过户登记手续的原因在于涉案房屋系农村拆迁安置房的特殊属性及唐兴发、许玉英未领取涉案房屋土地使用证，且戈晓明在诉讼中还提交了唐兴发、许玉英交予其的关于涉案房屋取得过程中形成的拆迁补偿协议、拆迁房购销合同及有关付款交税票据，结合二审中徐锦洪也未能提供确凿证据表明戈晓明有怠于办理过户登记手续的情形，无法确证戈晓明在涉案房屋权属转移问题上，自身存在过错。徐锦洪在出借唐兴发、许玉英款项时，未能取得相关担保以更好避免债权实现之风险，从坚持购房者的生存利益优先于其他债权人的普通债权原则，在购房者债权与申请执行人金钱债权发生冲突时，依法向相对弱势的购房者适度倾斜，也符合法律公平正义之要求。况涉案房屋买卖、对房屋实际占有以及房屋权属证书交付等事实均发生在物权法施行以前，以物权变动之概念、规则来要求、评价戈晓明之行为，亦不甚妥当。故原审判决停止执行涉案房屋符合法律规定。
综上，上诉人上诉主张缺乏依据，本院碍难支持；原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，公告费500元，由上诉人徐锦洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 岑
审 判 员 孙 毅
代理审判员 沈军芳
二〇一五年一月十二日
书 记 员 裘 实