贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2701民初1130号原告姚秀红，山东省济南市人，住贵州省都匀市。被告贵州铁建房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南州都匀市。法定代表人王玮，系该公司董事长。委托代理人伍海童，系贵州行者律师事务所律师。委托代理人谢传芳，系贵州行者律师事务所律师。原告姚秀红诉被告贵州铁建房地产开发有限公司（以下简称贵州铁建房开公司）房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法由审判员毛雯潋适用简易程序公开开庭进行审理。原告姚秀红、被告贵州铁建房开委托代理人伍海童、谢传芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姚秀红诉称：原、被告签订了《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》，被告未履行协议约定，2015年7、8、9三个月超过15日未发放过渡费，应支付违约金9000元，2016年4月15日前未发放2016年4、5、6三个月过渡费，应支付过渡费3000元、违约金9000元，共计21000元。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判决被告支付原告过渡费及违约金共计21000元。原告姚秀红在举证期内提交如下证据：1、原告身份证复印件；2、《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》复印件。被告贵州铁建房开公司对前述证据真实性均无异议。被告贵州铁建房开公司辩称：1、被告已按时将过渡费支付给原告，不存在违约情形。根据原、被告于2015年3月28日签订的《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》（以下简称“协议”）第一条“……乙方负责出具有效的房屋所有权证交甲方按规定送有关部门注销。并于2015年4月8日前搬迁完毕”、第三条第4项“铁建公司从第4个月起按季度发放过渡费（如甲方超过15天未发放过渡费应支付乙方每季度过渡费3倍违约金）”的规定，原告在协议中存在先履行房屋的交付义务，被告才按照合同该约定支付过渡费。根据被告提供的《贵州铁建房地产开发有限公司与被征收户物品移交清单》证明，原告于2015年4月14日才将房屋钥匙移交给被告，故“协议”第三条第4项的约定也应当比照原告实际交付房屋的时间进行计算。原告虽主张其于2015年4月7日就已将房屋钥匙交付被告，被告拒收，但其并未提交证据予以证明，故其主张无事实依据。根据被告提交的银行回单、流水及原告提交的过渡费支付情况说明，被告已于2015年4月24日（交付房屋钥匙后10日）支付过渡费、于2015年7月22日支付原告2015年7-9月的过渡费、于2016年5月5日支付2016年4-6月过渡费。按照2015年4月24日预付过渡费日期推算，被告均提前支付。同时，根据“协议”约定及原告交付钥匙的时间，被告应当按交付钥匙的时间支付第一次过渡费，而“协议”并未约定第四个月支付过渡费日期，因此应按第四个月的最后一日作为被告支付过渡费的日期，即2015年7-9月的过渡费最迟支付日期为2015年8月31日前，2016年4-6月的过渡费最迟支付日期为2016年5月31日前。因此，被告均按“协议”约定支付过渡费，不存在违约情形；2、即使被告存在违约，合同约定的3倍违约金过分高于实际损失，请求予以酌减。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被告认为，即使被告存在违约，协议约定的违约金过高，请求法院予以调整，按照因违约造成的实际损失的30%支付违约金。被告贵州铁建房开公司在举证期内提交的证据有：1、被告营业执照及法人身份证复印件；2、《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》复印件；3、《贵州铁建房地产开发有限公司与被征收户物品移交清单》复印件；4、贵州银行转账凭证、中国工商银行转账凭证。原告对第1、2、3、4号证据真实性均无异议。经审理，本院确认以下事实：因成都铁路局铁路职工保障性住房建设项目需要，被告贵州铁建房开公司（甲方）需对原告姚秀红（乙方）的房屋进行征收，双方于2015年3月28日签订了《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》，协议第一条约定：征收范围涉及乙方位于都匀市火车站老站区，砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积计48.68㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证交甲方按规定送有关部门注销。并于2015年4月8日前搬迁完毕。乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方按照铁路相关规定或其他合法途径自行处理，甲方概不负责；协议第三条第4款约定：乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为36个月，甲方按照乙方房屋建筑面积48.68㎡，预付给乙方3个月临时安置补偿费3000元（1000元/月×3月）。从第4个月起按季度发放过渡费（如甲方超过15天未发放过渡费，应支付乙方每月过渡费3倍的违约金），超期过渡费从第37个月起，按国家相关规定执行，逐月递增10%，5倍封顶。原告在前述协议上签名并捺印，被告在前述协议盖印公司公章。协议签订后，原告于2015年4月14日将拆迁房屋产权证明及房屋钥匙移交被告，被告于2015年4月24日预付原告2015年4-6月过渡费3000元，于2015年7月22日支付原告2015年7-9月过渡费3000元，于2015年10月16日支付原告2015年10-12月过渡费3000元，于2016年1月14日支付原告2016年1-3月过渡费3000元，于2016年5月5日支付原告2016年4-6月过渡费3000元。另查明，因被告已于2016年5月5日支付原告2016年4、5、6三个月过渡费，原告当庭撤回支付2016年4、5、6三个月过渡费3000元的诉讼请求。本院认为：原、被告签订的《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，属有效合同。该协议第一条约定：“征收范围涉及乙方位于都匀市火车站老站区，砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积计48.68㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证交甲方按规定送有关部门注销。并于2015年4月8日前搬迁完毕。乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方按照铁路相关规定或其他合法途径自行处理，甲方概不负责”；第三条第4款约定：“乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为36个月，甲方按照乙方房屋建筑面积48.68㎡，预付给乙方3个月临时安置补偿费3000元（1000元/月×3月）。从第4个月起按季度发放过渡费（如甲方超过15天未发放过渡费，应支付乙方每月过渡费3倍的违约金），超期过渡费从第37个月起，按国家相关规定执行，逐月递增10%，5倍封顶。”前述协议对过渡费的支付日期约定不明，且拆迁过渡费是针对被拆迁人因房屋被征收至产权调换房屋交付或者安置房交付之前这一特定过渡期限内，征收人对被拆迁人因另寻住房搬迁所产生的损失或者增加费用的补偿。因此，被告关于原告具有交付被拆迁房屋产权证书及钥匙的先履行义务，被告才有支付过渡费义务的辩称，具有合理性，本院予以采信。本案原告于2015年4月14日交付房屋钥匙及产权证明材料，被告于2015年4月24日支付第一次过渡费，并以此按季度推算分别于2015年7月22日支付原告2015年7-9月过渡费3000元，于2015年10月16日支付原告2015年10-12月过渡费3000元，于2016年1月14日支付原告2016年1-3月过渡费3000元，于2016年5月5日支付原告2016年4-6月过渡费3000元，不存在违约情形，故对原告请求给付逾期支付过渡费违约金诉讼请求，本院不予支持。关于原告陈述其于2015年4月7日将房屋钥匙交付被告，被告拒收的主张，其未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条之规定，判决如下：驳回原告姚秀红的诉讼请求。案件受理费163元，由原告姚秀红承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员 毛  雯  潋二〇一六年七月七日书记员 李菊莉（代）