重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终6976号
上诉人（原审原告）：文元华，男，汉族，户籍所在地重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：文杰，重庆佳士律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张荣胜，男，汉族，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：李绍明，重庆元同律师事务所律师。
上诉人文元华因与被上诉人张荣胜合伙协议纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院(2016)渝0115民初7650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人文元华及其委托诉讼代理人文杰，被上诉人张荣胜及其委托诉讼代理人李绍明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
文元华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持文元华诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由张荣胜承担。事实和理由：1.文元华与张荣胜的关系属于转租关系，均应受《房屋租赁合同》条款约束，张荣胜也应遵循《房屋租赁合同》的约定，但张荣胜并未履行相应义务，对此造成的损失应由张荣胜全部承担。2.一审法院认为张荣胜将涉案房屋钥匙“放到”文元华经营的药房即为“交付”理由不能成立。张荣胜有将房屋退还出租人的意思表示，但因各方未就解除事宜达成协商一致的意见而不能解除，所以“交付”并未完成；从2016年9月25日文元华将房屋交换给出租人时备注的卷帘门坏了，可见，张荣胜所经营的房屋在2016年9月25日前并未到达“交付”条件；通话记录证明张荣胜对房屋的交付并未完成。3.张荣胜在合同租赁期内擅自将涉案房屋转租他人、明知房租是提前10日交付却拒交房租、短信通知出租人退还房屋，前述行为均属违反《房屋租赁合同》约定，张荣胜强行将钥匙放在文元华经营的药房，但文元华从未认可，更未接收钥匙，不符合法定交付条件。4.一审法院认定张荣胜是否缴纳违约金并整修租赁房屋不能成为文元华无法交房的理由错误。张荣胜的非法交付行为导致的法律后果应由张荣胜全部承担责任。
被上诉人张荣胜答辩：文元华上诉请求于法无据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但张荣胜认为应当判决197575元全部由文元华自行承担。张荣胜没上诉是基于愿意协商，并不代表张荣胜服判。文元华与张荣胜的转租关系，从整个案件的发展来看，都不具有转租的特征，也不符合转租的约定，所以文元华提出的转租，属于法律逻辑上的偷换概念，也没有依据证明谁转租。2016年9月25日前房屋是否完好，应当由文元华来举证证明；房屋迟延交付是由于文元华的原因造成；在经营期间，交由秦德勇经营，是文元华违约；张荣胜发出通知退房属于租赁期内，不构成违约，并且张荣胜不是租赁合同的当事人；交付钥匙是在文元华拒不配合的情形下，张荣胜采用留置方式将钥匙放在文元华处属实现合法权利目的的方式，应当受到法律的保护。
文元华一审诉讼请求：判决张荣胜支付文元华197575元。
一审法院认定事实：2014年11月22日，案外人ＸＸ、项智蓉（甲方）与文元华（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定由甲方将其所有的位于重庆市长寿区房屋出租给文元华。租赁期2014年12月6日至2019年12月5日。房屋租金第一年422400元，第二年与第一年租金相同，从第三年起每年租金在上一年的基础上逐年递增8%，直至合同到期。房屋租金支付方式为“先交费后使用”，一次性缴纳每期（6个月）的租金。在合同签订当日乙方应向甲方支付首期租金211200元。以后每期的租金在上期租金到期10日前缴纳，即提前十日向甲方支付下一次6个月租金。任何一方具有违约行为的，支付与当年租金数额相等的违约金，造成损失的，违约方向守约方予以赔偿等。
2015年6月18日，文元华、张荣胜签订《合作协议》，约定双方合作在长寿开设多家荣强药房。药房设立专门的独立账户，实行统收统支。一方管账，一方管钱。药房由张荣胜的后台管理等。2015年10月30日，双方签订《解除合同善后处理协议》，双方协商一致，通过抓阄确定由张荣胜经营位于长寿区的荣强药房（该门面由文远华于2014年11月22日与ＸＸ、项智蓉签订房屋租赁合同租来），文元华经营位于长寿区的荣康药店（该门面由张荣胜于2015年5月7日与曾凡富签订房屋租赁合同租来），以后各方自负盈亏与对方无关。分割后双方按账务清单偿还债务、享受债权。
同时查明，张荣胜分别于2014年11月23日、2015年5月30日向ＸＸ、项智蓉支付了保证金50000元和首期租金211200元、第二期租金211200元。2015年11月26日，张荣胜向ＸＸ、项智蓉交纳了第三期租金211200元。
2016年5月19日，张荣胜通过短信方式向ＸＸ发出告知书，要求退还案涉房屋。
2016年6月2日，文元华、张荣胜与ＸＸ、项智蓉协商解除《房屋租赁合同》及支付违约金事宜，双方未协商一致。后，2016年6月20日前，张荣胜将涉案房屋钥匙放到文元华经营的荣康药店。
2016年6月4日，ＸＸ通过手机短信方式向文元华催收2016年6月6日至2016年12月5日期间的租金。
2016年6月20日，ＸＸ、项智蓉以文元华未支付租金为由，向一审法院提起诉讼要求解除与文元华签订的《房屋租赁合同》并要求其返还房屋、支付房屋租金及违约金。一审法院于2016年9月7日作出（2016）渝0115民初4622号民事判决，判决解除双方签订的《房屋租赁合同》；由文元华支付ＸＸ、项智蓉2016年6月6日至2016年6月22日期间的房屋租金19303.33元；由文元华支付ＸＸ、项智蓉房屋占有使用费（以1135.49元/日为标准，自2016年6月23日起计算至返还之日止）；由文元华支付ＸＸ、项智蓉违约金70400元。
2016年9月25日，文元华将位于重庆市长寿区所租门面220平方米交还给ＸＸ、项智蓉。
2016年11月9日，ＸＸ、项智蓉向文元华出具收条一张，载明收到标的款197575元。（2016）渝0115民初字4622号民事判决书中的内容执行完毕。
一审法院认为，文元华、张荣胜在2015年10月30日解除合伙，并对合伙债权债务进行清理，通过抓阄的方式张荣胜经营文元华租赁的重庆市长寿区门面，文元华则经营张荣胜租赁的长寿区黄桷三路的门面，各方自负盈亏。此后，张荣胜未与房东ＸＸ、项智蓉签订新的房屋租赁合同。文元华、张荣胜签订的《解除合同善后处理协议》中关于抓阄决定经营门面的约定，可视为租赁合同权利义务的转移，在解除合伙后，实际上是门面的转租关系。在文元华将租赁物归还ＸＸ、项智蓉之前，诉争租赁物一直由张荣胜在实际使用，故2016年6月6日至同月22日期间的房屋租金及违约金应由张荣胜承担，文元华要求张荣胜给付其垫付租金19303.33元及违约金70400元的理由正当，一审法院予以支持。
关于2016年6月23日至返还之日的房屋占有使用费的承担，一审法院认为，张荣胜是否交纳违约金并整修租赁房屋并不能成为文元华无法向ＸＸ、项智蓉交房的理由，因张荣胜已于2016年6月20日前已腾出房屋并将涉案房屋钥匙交予文元华，涉案房屋处于文元华的实际占有之下，故2016年6月23日至返还之日的房屋占有使用费应由文元华承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张荣胜在判决生效后7日内支付文元华垫付的租金19303.33元及违约金70400元，共计89703.33元；二、驳回文元华的其余诉讼请求。
二审中，文元华向本院举示：一审法院在租赁合同案中对秦德勇和张荣胜的询问笔录，拟证明张荣胜在转租期间未经文元华同意，擅自将涉案房屋又再次转租给秦德勇经营，违反了双方转租约定；在张荣胜转租期间，双方因涉案房屋涉及房屋租金、违约金以及房屋修缮问题，双方经多次协商，就房屋交付事宜未达成协议，张荣胜一直没有将涉案房屋达到交付条件。张荣胜对真实性无异议，但是秦德勇所述不属实，本来在2016年6月2日双方已经同房东达成一致意见准备交房，但文元华又向张荣胜提出其他要求，因此未能交付房屋，张荣胜只得将钥匙放在文元华处，不能达到证明目的。
张荣胜向本院举示：文元华与出租人签订租赁合同时的缴款收据以及缴款的银行凭证、文元华与张荣胜解除合伙关系时所整理的清单，拟证明文元华知晓5万元保证金的事，在租赁合同案中文元华兑现ＸＸ执行案款时，应当在判决确定的违约金范围内对这5万元予以扣减，现没有扣减造成的该部分违约金，应当由文元华自行主张，而不应当要求张荣胜承担。文元华对收款收据和银行流水的真实性无异议，但认为不能达到证明目的，本案是文元华与张荣胜之间的租赁合同追偿纠纷，而该收据是文元华与出租人之间缴纳租金问题，与本案无关联性；清单打印部分认可，手写部分不认可，也与本案没有关联性。
本院认为，文元华举示的秦德勇的询问笔录，因文元华在未经出租人同意的情况下将租赁房屋交给张荣胜使用，但并未与张荣胜签订书面转租协议，现文元华称张荣胜擅自转租违反双方约定并无依据；张荣胜的询问笔录并未明确未能交付租赁房屋的具体原因，不能达到证明目的；张荣胜举示的缴款收据以及缴款的银行凭证、文元华与张荣胜解除合伙关系时所整理的清单，因张荣胜并未就本案违约金的承担提出上诉，对其证明违约金未能扣减5万元的责任问题本院不予审查；结合以上双方举示的材料并未在法律规定期限内举示，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定不予采纳。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，二审争议焦点为2016年6月23日至返还之日的房屋占有使用费的承担。文元华与出租方的租赁合同已确认于2016年6月22日解除，在解除日期之前，张荣胜已将房屋钥匙交付给文元华，即是已将房屋交付给文元华处分。文元华作为房屋租赁方，有义务及时终止租赁合同，但其并未及时采取措施及时终止租赁合同并将房屋交还出租方以减少损失，故因此扩大的损失即占有使用费应由文元华自行承担。文元华上诉称张荣胜对房屋未到交付条件，强行将钥匙留在文元华处，但本案并无充分证据证明致使文元华未能及时将房屋交还给出租人的责任在张荣胜，一审法院判决租赁合同解除前的租金由张荣胜承担，租赁合同解除后的占有使用费由文元华承担并无不当。
综上所述，文元华的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由文元华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 青
审 判 员 乔小勇
代理审判员 黄春燕
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 徐成承