吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉06民终199号
上诉人（原审被告）：临江市兴嘉房地产开发有限公司。住所：吉林省临江市兴隆街。
法定代表人：靳炎，经理。
委托代理人：黄海言，吉林靖吉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ飞，男，汉族，个体工商户，住吉林省临江市。
委托代理人：刘维彦，临江市新市街道法律服务所法律工作者。
上诉人临江市兴嘉房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省临江市人民法院（2016）吉0681民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
ＸＸ飞原审诉称：2011年12月15日，ＸＸ飞与临江市征收办公室签订房屋征收产权调换协议书，该协议约定过渡期限为18个月，因临江市征收办公室责任延长过渡期限，临江市征收办公室按原标准的一倍支付给ＸＸ飞。由于临江市兴嘉房地产开发有限公司（以下简称兴嘉房地产公司）责任导致延期，其应支付补偿费27796.8元。2011年12月6日，ＸＸ飞与兴嘉房地产公司签订河东小区廉租房（2011）一期房屋征收补偿安置补充协议，双方约定ＸＸ飞只认交50000元，剩余23853元扩大面积款由兴嘉房地产公司承担。2014年9月17日，兴嘉房地产公司书面承诺“ＸＸ飞家三户住宅，由兴嘉房地产公司负责办理并承担开发票的费用”，同日还承诺“拆扒恢复保证金在小区竣工验收后全额退还”。2014年8月14日，ＸＸ飞办理入住后，要求兴嘉房地产公司给予办理产权证照，兴嘉房地产公司以各种理由拖延办理。基于以上事实，ＸＸ飞诉至法院，要求：1、兴嘉房地产公司承担逾期办理产权证照的违约金30877.2元；2、兴嘉房地产公司承担办理房屋产权登记所需要的发票的费用（以税务部门实际收取的费用为准）；3、兴嘉房地产公司承担扩大面积款23853元；4、兴嘉房地产公司支付延长过渡期限补偿款27796.8元；5、兴嘉房地产公司退还拆扒保证金4000元。
兴嘉房地产公司原审辩称：1、ＸＸ飞与兴嘉房地产公司之间是房屋拆迁安置关系，不是商品房买卖关系，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；2、双方对办理房屋产权所开发票产生的税费由ＸＸ飞承担已经达成书面协议，兴嘉房地产公司没有义务承担该笔费用；3、兴嘉房地产公司愿意承担扩大面积款，没有争议，所以ＸＸ飞起诉要求扩大面积款的相关诉讼费用应该由ＸＸ飞承担。根据房产部门的测绘，ＸＸ飞现居住三户房屋，在原约定面积上扩大5.83平方米，所以兴嘉房地产公司有权要求进行抵销面积差价款；4、同意全额支付延长过渡期补偿款27796.8元；5、由于ＸＸ飞改变房屋设计，所以拆扒保证金待ＸＸ飞恢复原设计再归还。
原审法院审理查明：2011年12月15日，临江市征收办公室与ＸＸ飞签订房屋征收产权调换协议书，双方约定ＸＸ飞将坐落河东村的房屋（房屋所有权证编号0002453，建筑面积为118.08㎡、无籍房认定29.55㎡）交由临江市征收办公室拆除，临江市征收办公室将坐落在河东小区第10栋一单元101室、401室、第4栋9单元302室，建筑面积分别为71.77㎡、72.60㎡、72.60㎡的房屋作为产权调换房屋，ＸＸ飞应交差价款90936元；同时协议第五条约定，房屋征收期间的过渡用房，由ＸＸ飞自行解决，过渡期限为18个月。因临江市征收办公室责任延长过渡期限，临江市征收办公室按原标准的一倍支付给ＸＸ飞。第六条约定产权调换安置后，涉及各项税、费等由被征收人ＸＸ飞自理。兴嘉房地产公司同意承担房屋征收产权调换协议书确定的临江市征收办公室所负义务，同意支付ＸＸ飞延长过渡期限的补偿款27796.8元。2011年12月6日，兴嘉房地产公司与ＸＸ飞达成河东小区廉租房（2011）一期房屋征收补偿安置补充协议：被征收户在房屋征收时要求将现有住房回迁安置到10号楼1单元101室、4号楼1单元401室、4号楼9单元302室，建筑面积分别为71.77㎡、72.60㎡、72.60㎡，原有照面积118.08㎡。房屋征收补偿安置回迁面积要求比原有照面积扩大69.34㎡。1、按照征收补偿安置方案规定，ＸＸ飞应缴扩大面积款和楼层差价总额90096元。2、经双方协商达成协议，ＸＸ飞自愿用征收补偿安置方案中装修施工、搬家费、过冬补助、租房费合计金额17103元的补偿费抵顶扩大面积补偿款和楼层差价款，因ＸＸ飞经济收入低微，无法交付扩大面积全额款项，现ＸＸ飞只认交5万元，剩余23853元由开发单位承担。3、ＸＸ飞在办理该房屋产权证时，涉及到开发单位为其所开发票产生税费由ＸＸ飞承担。河东小区10号楼1单元101室、4号楼9单元302室ＸＸ飞已经装修并出租，4号楼1单元401室未装修入住。兴嘉房地产公司认可收取ＸＸ飞拆扒恢复保证金4000元，其中收取10号楼1单元101室3000元、4号楼9单元302室500元、4号楼1单元401室500元，不予退还拆扒恢复保证金是因为ＸＸ飞改变房屋主体结构，但其不申请对ＸＸ飞是否改变房屋主体结构进行司法鉴定。经临江市房产测绘有限责任公司测绘，10号楼1单元101室建筑面积为69.53㎡、4号楼1单元401室建筑面积为76.71㎡、4号楼9单元302室建筑面积为76.71㎡，比兴嘉房地产公司与ＸＸ飞签署的《河东小区廉租房（2011）一期房屋征收补偿安置补充协议》确定的扩大面积69.34㎡多出5.98㎡。双方对按照1100元/㎡计算扩大面积款达成一致意见。2014年9月17日，兴嘉房地产公司副经理郭鹏为ＸＸ飞出具书面材料，记载：“ＸＸ飞家三户住宅由兴嘉房地产公司负责办理并承担开发票的费用”、“拆扒恢复保证金在小区竣工验收后全数退还”。临江市富兴物业公司是兴嘉房地产公司聘请的前期物业公司。诉争三户房屋尚未通过竣工验收。
原审法院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。兴嘉房地产公司同意承担房屋征收产权调换协议书确定的临江市征收办公室所负义务，同意支付ＸＸ飞延长过渡期限的补偿款27796.8元，不违反法律规定，予以支持。兴嘉房地产公司愿意按照双方约定承担扩大面积款23853元，予以支持。ＸＸ飞认为多出的5.98㎡扩大面积款应由兴嘉房地产公司承担，但是双方对此没有约定，且兴嘉房地产公司不同意承担该部分扩大面积款，ＸＸ飞没有提交证据证明该扩大面积款应由兴嘉房地产公司承担，故采信兴嘉地产的抗辩主张，在ＸＸ飞与兴嘉地产互负金钱债务的情况下，该5.98㎡扩大面积款可以从延长过渡期限补偿款中抵冲。兴嘉房地产公司认为ＸＸ飞改变房屋主体结构，不予退还拆扒恢复保证金，但其不申请对ＸＸ飞是否改变房屋主体结构进行司法鉴定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，兴嘉房地产公司应将10号楼1单元101室、4号楼9单元302室共计3500元拆扒恢复保证金退还给ＸＸ飞，4号楼1单元401室因未装修入住，故该500元拆扒恢复保证金应在ＸＸ飞装修入住后另行主张，本案中不予退还。兴嘉房地产公司认为根据双方签订的《河东小区廉租房（2011）一期房屋征收补偿安置补充协议》，已经明确约定在办理该房屋产权证时，涉及到开发单位所开发票产生的税费由ＸＸ飞承担，不追认郭鹏出具的书面承诺，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，郭鹏系兴嘉房地产公司的副经理，ＸＸ飞有理由相信郭鹏能够代表兴嘉房地产公司作出承诺，故对兴嘉房地产公司不承担办理房屋产权登记所需发票的税费的抗辩理由不予采信，兴嘉房地产公司应当承担办理房屋产权登记所需销售不动产统一发票的税费。ＸＸ飞主张兴嘉房地产公司逾期办理房屋产权证照应承担违约责任，根据ＸＸ飞提交的证据，双方对何时办理产权证照没有约定，故其主张的违约金没有事实及法律依据，不予支持。原审法院判决：“一、兴嘉房地产公司于本判决生效后三日内给付ＸＸ飞延长过渡期限补偿款27796.8元；二、兴嘉房地产公司于本判决生效后三日内退还ＸＸ飞河东小区10号楼1单元101室、4号楼9单元302室共计3500元拆扒恢复保证金；三、《河东小区廉租房（2011）一期房屋征收补偿安置补充协议》确定的扩大面积款23853元由兴嘉房地产公司负担，ＸＸ飞无需再向兴嘉房地产公司支付该23853元；ＸＸ飞于本判决生效后三日内支付给兴嘉房地产公司扩大面积款6578元（5.98㎡×1100元/㎡）；四、办理河东小区10号楼1单元101室、4号楼1单元401室、4号楼9单元302室房屋产权登记所需销售不动产统一发票的税费（以税务部门实收为准）由兴嘉房地产公司承担。五、驳回ＸＸ飞的其他诉讼请求。案件受理费1192元，减半收取596元，由兴嘉房地产公司负担300元，ＸＸ飞负担296元。”
兴嘉房地产公司的上诉理由为：兴嘉房地产公司未授权郭鹏为ＸＸ飞出具内容为“ＸＸ飞家三户住宅由兴嘉房地产公司负责办理并承担开发票的费用”的书面材料，郭鹏系兴嘉房地产公司副经理，工作范围为工程建设，其无权处理回迁安置补偿工作，原审法院仅依据郭鹏出具的书面材料即确认其出具的书面材料代表兴嘉房地产公司真实意思表示，明显违法。请求二审法院查明事实，依法改判。
ＸＸ飞答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审过程中，ＸＸ飞提供光盘一份，证明郭鹏有权代表兴嘉房地产公司处理与回迁安置有关的工作。兴嘉房地产公司对该证据有异议，主张虽然郭鹏在该视频中处理回迁安置有关事宜，但其表示需得到兴嘉房地产公司的认可，且该视频是郭鹏处理案外人回迁安置事宜，与ＸＸ飞无关。
二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：郭鹏系兴嘉房地产公司的副经理，其在履行职务过程中亦处理过其他被拆迁人的回迁安置事宜，兴嘉房地产公司抗辩的郭鹏处理他人涉及拆迁事宜得到其认可没有依据。原审法院认定ＸＸ飞有理由相信郭鹏作出的承诺系代表兴嘉房地产公司，并无不当。兴嘉房地产公司上诉主张其不应当承担本案诉争三处房屋办理产权登记时需缴纳的销售不动产统一发票税费（以税务部门实收为准）的理由不成立，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由临江市兴嘉房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 郭惠靖
代理审判员 兆艳红
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 李 勇