上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第847号
原告戚建平。
原告奚培霞。
原告戚元峻。
三原告共同委托代理人夏萃芳，上海市申中律师事务所律师。
三原告共同委托代理人俞永伟，上海市申中律师事务所律师。
被告暨雪华。
原告戚建平、奚培霞、戚元峻与被告暨雪华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。后因被告暨雪华下落不明，本案转为适用普通程序，并于2014年9月22日、2015年2月2日公开开庭进行了审理。三原告共同的委托代理人俞永伟参加了第一次庭审，三原告共同的委托代理人夏萃芳、俞永伟参加了第二次庭审，被告暨雪华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告戚建平、奚培霞、戚元峻诉称：2013年11月9日，原、被告经上海宝原物业顾问有限公司（以下简称“宝原物业顾问公司”）上中西路分公司中介，签订了《房地产买卖居间协议》，并于当天签订了《上海市房地产买卖合同》。由原告购买被告名下位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”）。合同附件三约定：签订合同时原告支付人民币（以下币种同）50，000元，2013年12月1日之前原告支付900，000元，该附件还注明，上述款项用于归还被告尚欠银行的购房贷款及注销银行对该项物业设有的抵押权，合同签订后，原告当即支付了50，000元。2013年11月11日，经查询松江区房地产登记处信息，原告发现被告在签约前，已将系争房屋分别抵押给了建行浦城支行及福建钟氏融资担保有限公司。被告隐瞒上述事实显属故意，若原告继续履行付款义务，将冒极大的风险。出于安全考虑，原告于11月14日向被告及中介公司发送告知函，要求被告消除系争房屋存在的瑕疵、撤销抵押后方能继续履行合同。被告于11月15日提供了其《个人额度借款抵押合同》，反映出贷款金额为180万元，却对原告的要求置之不理。12月9日，被告向原告发送《违约告知书》，不顾被告自己过错的客观事实，反诬原告违约，妄图吞没原告的50，000元购房款。原告认为，被告在签订合同时隐瞒了其房屋已做多重抵押的事实，已实际丧失或可能丧失继续履行合同义务（交房）的能力，故原告依法有权中止履行义务，在及时通知被告后，被告既不采取措施恢复履行能力，也不提供任何担保。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》2、被告返还购房款50，000元。
被告暨雪华未作答辩。
经审理查明：被告暨雪华是位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋的登记权利人。
2013年11月9日，被告暨雪华作为出卖方（甲方）、原告奚培霞作为买受方（乙方）、宝原物业顾问公司作为居间方（丙方），三方签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定甲、乙双方委托丙方居间介绍买卖系争房屋，总房价款为1，700，000元，其他买卖条件见《房地产买卖合同》；是否设立抵押一栏中，当事人没有勾选和填写；为表示购买诚意，乙方向丙方支付意向金50，000元，乙方交付的意向金经甲方签收后转为定金，甲方同意将前述定金交丙方保管，待甲方签订本协议后12日内，乙方应将定金补足至100，000元；若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。居间协议还对其他相关事宜进行了约定。另双方在《房地产买卖合同》中还对系争房屋交易的相关条件进行了约定。同日，原告奚培霞签订《佣金确认书》一份，
2013年11月9日，被告作为卖售人（甲方）、三原告作为买受人（乙方），双方签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让价款共计1，550，000元；甲、乙双方同意，甲方于2014年2月28日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2014年1月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同付款协议约定期限付款逾期超过15日的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方；甲方未按合同约定的期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方超过15日的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方；合同附件三付款协议约定：1、乙方于签约时，支付甲方房款50，000元，2、乙方于2013年12月1日之前，支付甲方房款900，000元（注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应于收到上述还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续），3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款600，000元，该款项由贷款银行转入甲方帐户；合同附件五载明，抵押情况：有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。
2013年11月9日，被告作为卖售人（甲方）、三原告作为买受人（乙方），双方还签订了《补偿协议》一份，约定甲、乙双方于2013年11月9日签订了关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，买卖合同约定的成交价为1，550，000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方150，000元，付款方式为乙方于2013年12月1日前支付甲方120，000元，于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日支付甲方30，000元。补偿协议还对其他相关事宜进行了约定。同日，三原告以现金方式支付被告50，000元。
2013年11月11日，原告赴上海市松江区房地产交易中心查阅系争房屋的登记信息，发现2013年7月19日，系争房屋上被设定了两笔抵押债权，抵押情况为：第一顺位抵押权人为中国建设银行股份有限公司浦城支行，最高债权限额为90万元；第二顺位抵押权人为福建钟氏融资担保有限公司，最高债权限额为45万元。
2013年11月15日，原告向被告和中介发出《告知函》一份，载明在订立房屋买卖合同及补偿协议时，中介没有出示系争房屋有关的登记（备案）资料，仅告知了房屋有银行贷款，且原告支付的首付款足以归还上述贷款，被告隐瞒了系争房屋尚有担保公司的抵押贷款。为此，原告书面通知中介转告被告，除非同时满足下列两个条件：（一）被告必须承诺系争房屋除了上述两项抵押借款的债权人之外，无与系争房屋相关的其他债权人，承诺房产办理产权过户登记时，有权利办理过户手续，并经公证；（二）被告必须自行于2013年11月22日之前将担保公司的借款予以归还，并办理抵押撤销手续。如被告无法满足上述条件之一，原告将不会按合同约定的日期之内支付任何款项，由此引发的后果及相关责任，由被告承担。同日，被告向原告出示了其与中国建设银行股份有限公司浦城支行签订的《个人额度借款抵押合同》，载明贷款人向借款人提供不可循环使用的借款额度为180万元，保证人为福建钟氏融资担保有限公司。
2013年12月9日，被告向原告发出《违约告知书》一份，载明根据原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》第九条及附件约定，原告已违约，被告现书面告知，解除合同并先行将已收的50，000元作为违约赔偿及违约金，不足部分，被告保留继续追偿的权利。原告于2013年12月10日收到该《违约告知书》，庭审中，原告表示其解除合同的理由为法定解除，即原告行使不安抗辩权并通知被告后，被告未采取措施恢复履行能力，原告就可以行使合同解除权，同时被告于2013年12月9日发出了《违约告知书》，原告同意以2013年12月10日收到告知书的时间为合同解除的时间，但解除合同的责任在被告；补偿协议是依附于《上海市房地产买卖合同》的，应当一并予以解除。
以上事实，有房地产买卖居间协议、佣金确认书、上海市房地产买卖合同、补偿协议、收据、银行个人业务凭证、上海市房地产登记簿、个人额度借款抵押合同、告知函及邮寄凭证、违约告知书及邮寄凭证以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》以及补偿协议等均系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，当事人均应按约履行。其次，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方可以解除合同。本案中，其一，被告在系争房屋上设定抵押的行为，并不必然导致合同履行不能。系争房屋的抵押情况双方已在《上海市房地产买卖合同》附件五中载明，原告完全可以在签约之前至房地产登记机构查询得知，原告应当按照约定先履行付款义务，被告再去归还设定在系争房屋上的抵押债权，现原告向法庭提交的证据并不足以证明被告已实际丧失或可能丧失继续履行合同义务的能力，故原告所主张的不安抗辩，本院不予支持，且原告没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。其二，原告发函告知被告变更履行条件否则不按约付款，以及其逾期不付款的行为已构成预期违约，被告发函主张解除其与原告签订的房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。至于解除合同的时间，本院以被告所发出的《违约告知书》到达原告时即2013年12月10日为准。再次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，因原告的违约行为导致涉案合同解除，被告将已收的5万元作为违约金不予返还，符合合同约定及法律规定，故对于原告主张的被告返还购房款5万元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告戚建平、奚培霞、戚元峻与被告暨雪华于2013年11月9日签订的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议于2013年12月10日解除；
二、驳回原告戚建平、奚培霞、戚元峻的其余诉讼请求。
案件受理费1，050元，财产保全费520元、公告费820元，合计诉讼费2，390元，由原告戚建平、奚培霞、戚元峻负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 洪 飞
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一五年二月三日
书 记 员 李 俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。