湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初5268号原告李佳锴，湖南金邦物业发展有限公司，法定代表人罗建安。委托代理人刘研，湖南联合创业律师事务所律师。委托代理人邓晶晶，湖南联合创业律师事务所律师。原告李佳锴诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称“金邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员周赞适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员毛嶷帆担任记录。原告李佳锴，被告金邦公司的委托代理人刘研、邓晶晶均到庭参加了。本案现已审理终结。原告李佳锴向本院提出诉讼请求：1、被告立即将未来城7栋。号房屋的不动产权证办至原告名下，并将该证交付给原告；2、被告向原告支付违约金954600元（暂计算至2017年6月30日，后续按实际办妥产权证计算）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年12月6日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，由被告将名下位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城7栋。号房屋（建筑面积93.54㎡）以每平方米18397.26元的价格出卖给原告。原告于合同签订之日，向被告支付了房款1720880元、物业维修资金11225元、契税（含代办房产证、国土证工本费）。被告于合同签订之日向原告交付了房屋。依合同第十八条第三款约定：“出卖人在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90工作日内办妥好土地使用权证。”第四款约定：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含合同同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的0.05%赔偿买受人的损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。”出卖人至今没有将房屋产权证和国有土地使用权证办妥，买受人多次催促出卖人，但出卖人却以各种理由拖延，导致两证至今没有办理。原告认为，合法的合同经当事人双方签字后，即对双方当事人产生法律约束力。被告的违约行为，已经严重损害了原告的合法权益。原告特起诉至法院，望判如所请。被告金邦公司辩称：一、原告提供的证据仅能证明购买了涉案房屋，但不能证明已经收房。结合被告提供的证据《委托经营合同》，2010年12月7日起至2012年12月7日，被告享有涉案房屋的使用权，故被告至早可于2012年12月8日将涉案房屋交付给原告。二、原告请求的部分违约金已经过了诉讼时效，起算时间应当于起诉之日起倒推两年开始计算。依据《长沙市商品房买卖合同》第十八条第三款约定：“出卖人在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢房屋的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥好买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90个工作日内办妥土地使用权证。”因现行政策将房屋所有权证及土地使用权证双证合一为不动产登记证，故被告自2012年12月8日起，至迟应当于545个工作日后办理不动产登记证，即自2015年2月16日前办理不动产登记证。因违约金也系债权，依据诉讼时效，自2015年2月16日起，原告的违约金开始过诉讼时效。原告于2017年7月6日起诉，依据诉讼时效倒推两年，应当于2015年7月6日开始计算违约金。三、被告已经于2017年8月18日完成了不动产登记进窗手续，故应当于2017年8月18日截止计算违约金，被告应当支付的违约金天数共计774天。四、原告主张的违约金过高，被告请求予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。原告并未提供任何证据证实因被告的逾期申请权属登记行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定按每日已付房款万分之三要求支付违约金，诉请过分高于原告所造成的损失，故被告请求法院予以调低违约金标准。首先，房产证不能办理，不是被告的原因而是施工方湖南航天建设工程公司不依约提供竣工资料导致房产证不能办理，故被告违约的过错程度较小。其次，逾期办理房产证并未给原告造成实际损失。被告未办理房产证并不影响原告就该房屋享有使用权，原告仍占有、使用、出租该房屋。最后，被告现已经办理了不动产登记进窗手续，仅需行政部门完成审批工作，原告即可以就该房屋享有不动产登记证。另外，一、金邦公司是协助办证义务，且预期办证并非出卖人的责任导致；按照相关法律规定，应当由买受人向相关行政部门申请办理相关证的手续，出卖人只负责配合办理，因此出卖人已经完成了相关的协助义务；二、本案的诉请事由是分户产权证，而根据最新法律规定已经两证合一，关于初始登记，是出卖人的产权登记即办理栋证，因此分户产权证应当合并计算为商品房交付后545个工作日；三、非出卖人原因造成的办证推迟不应当由被告承担责任，从被告提交的证据可看出办证手续过程中需完成十五个盖章的程序，被告一直积极履行办证义务，且现在已经完成了入窗手续；四、关于实际损失，原告的诉请过分高于实际损失，根据相关法律规定，“当事人主张的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，房屋一直在出租盈利，并且房屋目前的价值一直在升值甚至翻了一倍，并没有实际影响到业主的占有、使用、收益等各项权利，在无任何损失的情况下，或者说原告没有办法证明自己实际损失的情况下，要求九十多万元的违约金过分高于实际的损失。综上，被告请求法院就原告请求的违约金标准予以调低。经审理查明：2010年12月6日,原告李佳锴与被告金邦公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20086997。）及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城第7幢N单元1层。号房，房屋总价款为1720880元，房屋设计用途为商业。该合同第十条约定，被告应当在2010年12月7日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；该合同第十八条约定：出卖人应在商品房交付使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90工作日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或者手续，原告不解除合同的，自该合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部的购房款，被告向原告开具了金额为1720880元的销售不动产统一发票；2010年12月6日原告缴纳了所购房屋的物业维修资金，同日，向被告交纳了契税、房产证、国土证办理等费用。上述买卖合同签订后，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《委托经营合同》，原告将上述商铺委托被告经营，委托期限自2010年12月7日至2012年12月7日止。《委托经营合同》第三条约定：“乙方承诺在前述委托期间内，该商铺的年收益标准按购铺金额的5%计算，年收益标准为95604元。”第四条约定：“委托经营期内甲方的收益已由乙方采取冲抵购铺款的方式一次性返还给甲方。”第五条约定：“1、甲方应按本合同约定按时交付该商铺，在本合同履行期间，甲方拥有该商铺的所有权……。”上述委托时间到期后，被告于2012年12月10日将上述商铺交付给了原告。因被告一直未为原告所购上述房屋办妥房屋产权登记，原告遂于2017年7月5日诉至本院。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。2017年8月18日，长沙市不动产登记中心已经受理了被告申请办理原告所购房屋的初始登记申请。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据、被告提交并经庭审质证的《委托经营合同》、长沙市不动产登记收件收据等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告李佳锴与被告金邦公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为以下几个方面：一、关于原告诉请被告为其办理权属证书的问题。第一、关于涉案房屋办理权属登记的起始时间如何认定的问题。双方在《长沙市商品房买卖合同》中约定，被告应当在2010年12月7日前将涉案房屋交付给原告，虽然原、被告在签订买卖合同后又签订了委托经营合同，但本案被告为原告办理相关权属证书的起始时间仍应当以2010年12月7日开始计算。第二、关于原告诉请办理不动产权证的问题。依据合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90工作日内办好土地使用权证。根据上述约定，被告有为原告办理相关权属证书的义务，且办理时间已届期，同时因政策调整（自2016年9月9日起长沙市已实行不动产统一登记制度），被告负有为原告所购房屋办妥不动产权证的义务。考虑到长沙市不动产登记中心已经受理了涉案房屋的首次登记（初始登记），而不动产登记中心办理首次登记的时间被告无法控制，故对于原告诉请被告办理不动产证的诉讼请求，本院根据办证的实际流程，确认被告在涉案房屋首次登记后30日内将原告所购房屋办理不动产转移登记至原告名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关为原告办理不动产权属证书。二、关于被告是否应当向原告支付违约金，原告的诉请是否过了诉讼时效及违约金是否过高，是否需要调整的问题。依据合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90工作日内办好土地使用权证。本案中，被告于2010年12月7日将原告所购买的房屋交付给原告，但被告至2017年8月18日才向长沙市不动产登记中心申请办理涉案房屋的首次登记，存在违约行为；根据双方合同约定，本院确认被告的违约时间从2012年5月24日起算。被告主张原告的诉讼请求部分超过了诉讼时效，本案原告请求被告承担逾期办证所产生的违约金属于债权的范畴，应受两年诉讼时效的限制，但自原告向法院提起诉讼之日往前两年之内的违约金主张并没有超过诉讼时效，应予支持。原告于2017年7月5日诉至本院，故对于2015年7月5日之前产生的违约金，因已过诉讼时效，本院不予支持。同时考虑到不动产登记中心受理后办理登记的时间被告无法控制，故违约金计算的截止时间本院确定为2017年8月18日。对原告要求被告支付逾期办证的违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之三的标准进行计算，被告提出该违约金过高，请求予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告并没有提供证据证实因被告逾期办理权属证书所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告因逾期办理权属证书产生的违约金为26674元。对于在判决生效以后仍然未履行的，本院将酌情依法予以约束。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、限被告湖南金邦物业发展有限公司在原告李佳锴所购位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城第7幢N单元1层。号商品房的首次登记（初始登记）办妥后30日内将原告李佳锴所购上述商品房办理不动产转移登记至原告名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关为原告办理不动产权证书；如被告湖南金邦物业发展有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告湖南金邦物业发展有限公司在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按已付房款万分之零点三的标准向原告李佳锴支付违约金；二、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李佳锴支付违约金26674元；三、驳回原告李佳锴的其他诉讼请求。如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6673元，由被告湖南金邦物业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 周 赞二〇一七年九月二十二日书记员 毛嶷帆