山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄民初字第8497号
原告王建恩，男，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
委托代理人丛壮，山东恒信通律师事务所律师。
被告青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会，住所地青岛市黄岛区庐山路77号3号楼503室。
负责人薛绍玺，职务主任。
原告王建恩与被告青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会（以下简称“隆基家源业委会”）业主撤销权纠纷一案，于2014年9月16日向本院起诉。本院受理后由审判员刘正品独任审判，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理，由审判员刘正品担任审判长并主审，与审判员车绍文、人民陪审员李梅共同组成合议庭，于2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告王建恩的委托代理人丛壮，被告隆基家源业委会的负责人薛绍玺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王建恩诉称，原告是青岛隆基家源小区业主。2014年6月份，原告得知被告已将小区物业服务用房出租。据原告了解，被告在出租物业服务用房整个过程中，无视全体业主的意见，从未依照相关法律规定及业主大会议事规则的规定召开业主大会，就以小区业主一致同意的意见作出出租物业服务用房的决定并与第三方青岛三和兴酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》。原告认为，被告作为小区的业主委员会，其属于业主大会的执行机构，其行为应当依照能充分表现业主意见的业主大会的决议进行履行职责，但其在没有召开业主大会、未取得大部分业主同意的前提下，擅自决定将小区共用部分的物业服务用房出租，其行为直接侵害了法律赋予广大业主的投票权、知情权、参与权、表达权、监督权和委托他人参与的代理权，其是不符合相关法律法规所规定的。因此，为了维护原告的合法权益，诉至法院。请求：依法撤销被告作出的关于出租青岛隆基家源小区物业服务用房的决定；依法确认被告根据上述决定与第三人青岛三和兴酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》的行为及房屋租赁合同无效；诉讼费由被告承担。
被告隆基家源业委会辩称：1、隆基家源小区物业用房一直有多余房屋没有充分利用，业主意见很大，青岛隆泉泰物业有限公司多次提出要求对外出租，并已联系好三和兴酒店管理有限公司，已拟好合同，业委会得知后认为物业用房属于全体业主所有，物业公司无权出租，经业委会、业主代表大会讨论一致同意以业委会的名义出租多余房屋，租金归全体业主所有，用于全体业主；此决议也在业主大会上通过。2、王建恩居住在浙江省温州市鹿城区五马街道头梳脑4号204室，由于青岛隆泉泰物业公司拒绝向业委会提供隆基家源小区的业主名册，业委会不知道王建恩是否系隆基家源小区的业主，也无法联系到王建恩，王建恩也从来没有参加过隆基家源小区的业主大会，也没有与业委会联系、反映过问题，业委会是业主大会的执行机构，只能执行大多数业主的决议，所以被告认为业委会与三和兴酒店签署的租赁合同符合广大业主利益，是合法有效的。3、请求判令原告承担本案诉讼费及其他相关费用，并在小区内张贴公告向被告道歉以消除对隆基家源业委会的不利影响。
经审理查明：
1、原告王建恩是青岛经济技术开发区隆基家源小区某栋某户的业主。
2、隆基家源业主大会曾于2013年11月19日通过1份《隆基家源业主大会议事规则》，于2014年4月23日修订了该议事规则。第12条规定，隆基家源小区的业主大会一般以业主代表大会的形式召开，由业主委员会依法召集，由业主委员会主任主持。隆基家源小区内以一号楼4-12层、13-21层、22-31层，二号楼4-13层、14-23层、24-33层，三号楼4-17层、18-31层，三个单元楼共分为八个选区，网点为一个选区，总共九个选区。每选区推选一名业主代表参加业主代表大会会议。业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项以书面或电话、短信等形式征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人或授权代签后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。第13条规定，业主大会的会议形式可以采用集体讨论的形式，当场由业主委员会专人记录，最后形成决议，也可以是业主委员会通过业主代表给每位业主送达书面征求意见函，随后根据业主的书面答复进行整理，最后按本规则所约定的计票方法统计业主的投票数，最后形成大会有效决议，该决议在3天之内必须在公告栏内公告。第18条规定，业主代表大会会议应当由业主委员会专人作书面记录并存档。第19条规定，业主的投票由业主委员会专人统计，业主代表大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。若业主认为投票的统计数额有误，可以到业主委员会查看投票的书面凭证。
3、被告于2014年6月17日在小区内张贴公告，通知于2014年6月28日召开业主代表大会。根据业主代表大会授权签字表统计显示，网点房21户，业主代表被授权票数为17户；住宅楼1号楼168户，授权票数99户，空16户；2号楼240户，授权票数138户，空置23户，弃权9户；3号楼112户，授权票数67户，弃权3户，空置20户。在该次业主代表大会上业主代表一致同意通过了出租多余物业用房、收入用于全体业主的决定。
4、2014年4月23日，被告与案外人青岛三和兴酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将位于青岛开发区庐山路77号（隆基家源1号楼）网点房二楼夹层，面积150平方米，出租给案外人，租期自2014年4月23日至2025年4月23日，前三年租金每年32850元，以后每年递增3%。
证人张某某应原告的申请出庭作证称，其系隆基家源小区的业主，已将房屋出租，没有见过被告张贴的公告，对于物业用房的情况不了解，但不同意被告出租物业用房。证人曾与原告王建恩一起统计过业主对于出租物业用房的意见。
证人孙某某应原告的申请出庭作证称，其系青岛隆泉泰物业管理有限公司的工作人员，曾与原告王建恩统计过小区内业主对出租物业用房的意见，统计表上的签名均是业主签名。由于被告与证人孙某某所在的青岛隆泉泰物业管理有限公司存在利益冲突，故对其证言本院依法不予认定。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、议事规则，被告提交的议事规则、业委会和业主大会会议记录及存档材料等证据
及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。
本院认为，本案系业主撤销权纠纷。本案争议的焦点问题是：被告作出的出租物业用房的决定是否有效？
综合本案的案情及相关的法律规定，作出如下判定：
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，对该条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数半数的业主同意。
被告隆基家源业委会是依法成立的业委会，其召开的业主大会通过的决议对所管理区域内的全体业主具有约束力。虽然被告于2014年4月23日与案外人青岛三和兴酒店管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，出租了多余物业用房，但是，被告召开的2014年6月28日业主代表大会通过了出租多余物业用房的决定，确认了被告于2014年4月23日出租物业用房的行为。根据业主代表大会档案材料及会议记录，可以认定该次业主代表大会代表的业主人数超过了半数。因此，被告作出的出租多余物业用房的决定符合法律规定，且出租多余物业用房取得的收益用于全体业主，不损害业主的利益，该决定应为有效。
原告提交其与证人张某某以及物业人员走访的材料，主张大多数用户不同意出租多余物业用房，该宗签名在被告召开的2014年6月28日业主大会之后，与之前的被告依据《隆基家源业主大会议事规则》取得的签名存在冲突，故不能因此推翻被告原来取得的签名授权；且小区内的业主对业委会或者业主大会的决议如有异议，可以根据《隆基家源业主大会议事规则》到被告处查询投票凭证，也可以通过业主大会作出改变或者更正业主大会原来作出的决定。综上，原告王建恩主张被告擅自出租物业用房，侵犯了业主的权益，证据不足，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告王建恩的诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘正品
审 判 员 车绍文
人民陪审员 李 梅
二〇一五年四月十日
书 记 员 侯衍玲
附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。