贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终6099号上诉人（原审被告）：张天盛，男，1984年11月24日出生，汉族，福建省莆田市人，户籍地福建省莆田市荔城区，现住贵州省瓮安县。被上诉人（原审原告）：李晓婧，女，1982年12月3日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住北京市海淀区，系原被上诉人（原审原告）李健铃之继承人。原审第三人：贵州阳光戒毒康复有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路。法定代表人：李萌，系该院院长。上诉人张天盛因与被上诉人李晓婧及原审第三人贵州阳光戒毒康复有限公司（以下简称阳光戒毒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张天盛上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、判决被上诉人承担本案一二审诉讼费。事实及理由：首先，原审法院审判程序明显违法：1、被上诉人在第三次开庭时才增加诉讼请求，原审法院未给上诉人举证期限和答辩期限；2、装修鉴定的结论依据不足，原审法院应重新进行第二次鉴定；3、原审法院不认可原审第三人的代理人资格，拒绝其参与诉讼显然不正确；其次，原审法院判决认定事实严重不清：1、原审法院认为第三人经法院合法传唤未到庭参加诉讼错误；2、虽然案涉房屋最终未被征收拆迁，征收公告已张贴，影响租赁合同目的的实现；3、原审法院既已认定被上诉人在2015年12月15日收回案涉房屋，却又让上诉人张天盛承担之后的租赁房屋租金和违约金显然错误；4、原审法院没有认定30000元是代购费错误；5、张天盛的租赁行为是为了第三人公司成立需要，且屋内物品系第三人的，原审判决主体混乱；6、合同已于2015年3月15日解除，不应让上诉人承担所有损失；7、原审法院认定双方责任比例三七开没有依据。综上，原判事实不清，适用法律错误，请求二审支持上诉人诉请，依法改判或发回重审。李晓婧辩称，房屋至今未拆迁征收，可以营业；上诉人在涉诉房屋内的设备并未搬走，还住有工作人员；评估公司是由法院确定的，不同意另行评估。请求驳回上诉，维持原判。阳光戒毒公司未作书面陈述。李健铃、李晓婧向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即搬出原告位于贵阳市××区××村民××号房屋；3、被告支付房屋租赁期间所欠的水费、设备折旧费、房屋租金及违约金76915.67元（含2015年4月15日至2015年12月15日的租金86666.67元、折旧费7000元、违约金32500元、水费749元，并扣除了被告预付押金20000元、预付设备折旧费30000元）；4、被告承担本案诉讼费。审理中，李健铃、李晓婧增加诉讼请求：1、要求被告将位于贵阳市××区××村民××号、169号的租赁房屋恢复原状后返还原告；2、被告继续支付2015年12月15日至2017年4月15日的房租173333元、设备折旧费8000元，其后租金按每月10833元的标准计算至判决生效之日止。一审法院认定事实：2014年9月，原告李健铃（甲方、出租人）与被告张天盛（乙方，承租人）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方所出租房屋坐落于贵阳市花溪大寨村居民三组164号，建筑面积1700平方米；租赁期限为5年，自2014年10月15日至2019年10月14日，前两年租金不变，从第三年开始增加5%，甲方应于2014年9月20日前将房屋按约定条件交付乙方；租赁期满或协议解除后，甲方有权收回租赁房屋，乙方应按照原状返还租赁房屋及附属物品、设备设施；房屋租金前两年每年13万元，从第三年起每年按5%递增，第一年租金半年付一次，从第二年开始按年付，签约当日乙方应向甲方支付约定的房租，乙方须提前90日向甲方支付下次房租；押金为2万元，房屋租赁期满或协议解除后，押金用于抵扣由乙方承担的费用，剩余部分甲方如数返还乙方；租赁期内，乙方经营税费、水费、电费、电话费、上网费、电视收视费、室内设备设施维修费由乙方承担，协议中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担；甲乙双方协商一致，可以解除本协议；乙方不按约定支付房租达30日，甲方有权单方解除协议，收回租赁房屋；未满协议租赁期限，甲方提前收回租赁房屋，应返还三个月租金给乙方作为违约金，并就提前收回租赁房屋造成乙方的损失承担赔偿责任；若乙方逾期不支付租金，甲方可在押金中扣除3个月的租金作为违约金并收回租赁房屋；甲方保证租赁房屋无产权纠纷，如遇拆迁，乙方无条件搬出，已交租金甲方按未满天数退还；如遇拆迁和其他不可抗因素，乙方的装修损失，由国家补偿，甲方不承担赔偿责任。合同签订后，原告李健铃向被告交付了案涉租赁房屋，被告向原告李健铃支付了半年租金65000元，并支付了押金20000元以及设备折旧费30000元。随后，被告张天盛对租赁房屋进行了装饰装修，2014年12月25日，被告张天盛作为出资人之一注册成立第三人阳光戒毒公司，第三人阳光戒毒公司的经营场所即在案涉租赁房屋内。因被告张天盛未按约定于2015年1月15日支付后续租金至今，原告遂诉来法院，诉请如前。另查，1、审理中，被告提交《房屋征收调查公告》照片及《贵阳市花溪大寨区域综合整治项目选择房地产价格评估机构告知书》照片各一份，用以证明其上述辩称；对此，原告提交贵阳市中级人民法院（2015）筑行初字第967号行政裁定书及贵州省高级人民法院（2016）黔行终114号行政裁定书，用以证明案涉租赁房屋并未被征收；上述（2016）黔行终114号行政裁定书载明：“上诉人（一审原告）李健铃……被上诉人（一审被告）贵州省贵阳市花溪区人民政府……李健铃诉称，李健铃系依法取得贵阳市花溪大寨的国有出让土地，并在该土地上修建有房屋。2015年初，李健铃陆续接到所在贵筑社区服务中心的电话，要求李健铃到征收公司洽谈征收补偿事宜，因没有看到花溪区政府颁发的征收决定，李健铃拒绝洽谈。在此过程中，李健铃周围的房屋陆续被拆除，并且电信、电视信号等先后被毁坏。2015年4月，李健铃在征收公司洽谈过程中获得一份花溪区政府2014年制定的《花溪大寨地块整治开发项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》（以下简称《征收方案》）。该方案称：因花溪大寨地块整治开发项目建设需要，花溪区政府决定对该项目涉及的房屋实施征收，并对征收范围、征收补偿签约期限、被征收房屋合法建筑面积、性质和用途的确定及所有权不明房屋的处理、被征收房屋价值的确定、房屋征收安置补偿原则和相关标准等作出具体规定。经网络查询，李健铃得知该方案曾于2014年12月18日在花溪区政府公众信息网站上公布。李健铃方知自己房屋已被花溪区政府决定征收。花溪区政府在没有依法作征收前的准备工作、没有公告征收决定的情况下就颁发《征收方案》，以方案代替征收决定，实施征收工作，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，侵犯李健铃合法权益，故诉至人民法院，请求：1．确认花溪区政府对花溪大寨地块整治开发项目国有土地上房屋征收的具体行政行为违法；2、撤销《征收方案》；3、诉讼费由花溪区政府承担……法院认为……本案中因花溪区政府对花溪大寨地块整治开发项目国有土地上房屋并未作出房屋征收决定，上诉人诉请确认花溪区政府对花溪大寨地块整治开发项目国有土地上房屋征收的行政行为违法缺乏相应的事实根据，故上诉人该项诉请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（三）项规定的起诉条件。另，花溪区政府制定《征收方案》是政府作出征收决定的前置行为，是阶段性行政行为，不产生独立的法律后果，《征收方案》对上诉人合法权益不产生实际影响。故上诉人要求撤销《征收方案》的诉请，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（八）项的规定，应当裁定驳回起诉……”。2、2015年12月15日，原告李健铃从被告处收回租赁房屋钥匙，并由原告李健铃对租赁房屋进行管理，但被告张天盛未向原告李健铃正式返还案涉租赁房屋，租赁房屋内至今摆放着第三人阳光戒毒公司的设施设备、桌椅板凳等物品。3、根据原告李健铃提交的房产证和花溪贵筑社区服务中心大寨居民委员会出具的证明，案涉租赁房屋位于贵阳市××区××村××、××号，房屋所有权人为原告李健铃、李晓婧。4、审理中，被告表示原告陈述的30000元设备折旧费实际是设备购置费，设备包括空调（24台）、厨房用具、电器等，但经本院询问，被告并未提交相关证据予以证明；原告李健铃表示30000元设备折旧费包括了空调（20台左右）、电视机、音响、冰柜等电器设备的折旧使用费，原告并陈述当时给被告出具的收条上写明了上述设备5年折旧完毕，租赁期满归被告所有，如果没有折旧完毕则归原告所有。5、经被告张天盛申请，法院委托山东贵恒信房地产土地评估有限公司贵州分公司对案涉租赁房屋的装饰装修残值进行评估，评估结果为于价值时点2016年7月26日租赁房屋装饰装修的残值损失为100000.51元。6、原告李健铃支付了租赁房屋截至2016年11月产生的水费750.20元，审理中，原告表示不清楚租赁房屋已产生电费数额多少，也没有进行垫付，无法提交电费相关票据。7、法院依职权追加第三人阳光戒毒公司参加诉讼后，经法院询问，原告未对诉讼请求进行调整。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，原告李健铃与被告张天盛签订的《房屋租赁协议》，系当事人双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。被告抗辩其诉讼主体不适格，案涉债务应由第三人阳光戒毒公司承担，但租赁协议约定的承租人为被告，根据合同的相对性原则，应由被告承担协议约定的权利义务，被告租赁房屋的用途与其承担本案债务并无关联，故被告的抗辩于法无据，法院不予采纳。法院根据各方当事人的陈述和举证情况，归纳本案争议焦点如下：一、涉案的房屋租赁合同是否应解除及原因。原告李健铃与被告所签租赁合同中约定了租金的数额和支付时间，以及逾期支付租金超过30日的，原告李健铃有权解除合同。本案中，原告李健铃已向被告按约定交付了房屋，被告张天盛在2014年9月支付了第一个半年租金后，应于2015年1月15日支付第二个半年租金，但被告至今都未再支付过租金，其行为已构成违约，原告李健铃有权要求解除涉案的房屋租赁合同，且被告于2016年3月16日第一次庭审时答辩同意解除合同，故法院认定原告李健铃与被告张天盛之间的《房屋租赁协议》已于2016年3月16日合意解除，对原告李健铃诉请解除房屋租赁合同，予以支持。另，被告抗辩双方的《房屋租赁协议》已于2015年3月口头协商解除，但并未提交证据证明，法院不予采纳。同时，被告抗辩不交付租金是因为案涉租赁房屋已进入政府征收程序，但并无证据表明征收实际发生且实际影响到被告对租赁房屋的正常使用，因此被告拒付房屋租金是导致合同解除的主要原因，但通过原告提交的行政裁定书，可以看出租赁房屋在2015年年初起有被征收的可能，且该房屋周边的房屋也陆续被拆除，被告在房屋可能被征收的情况下，产生不确定是否能继续使用租赁房屋的不安，其也并非是无故不交租金，因此导致本案租赁合同的解除还有不可归责于双方的其他次要原因。二、关于合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告李健铃与被告于2014年9月签订的《房屋租赁协议》解除后，被告应将租赁房屋返还原告李健铃，故对于原告李健铃要求被告返还案涉租赁房屋的诉请，予以支持。关于被告是否应将承租房屋恢复原状的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，虽然原告李健铃与被告在租赁合同中明确约定“租赁期满或协议解除后，甲方有权收回租赁房屋，乙方应按照原状返还租赁房屋及附属物品、设备设施”，但因原告未提供证据证明涉案房屋出租前的原状，故对原告李健铃要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求，不予支持，但被告向原告李健铃返还的房屋应当符合租赁物的性质使用后的合理状态。同时，如上所述，本案租赁合同的解除还有不可归责于双方的其他次要原因，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。因被告确已为5年的租赁使用期限对租赁房屋进行了装饰装修，增加了租赁房屋的价值，现租赁期限尚有两年多才届满，故对于租赁房屋装饰装修残值损失，依据公平原则，法院确定由原告李健铃承担30%，即10.51万元×30%=31530元。关于被告以对评估价格有异议为由申请对租赁房屋的装饰装修残值损失重新进行评估，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定”之规定，因被告并未举证证明评估过程中存在上述《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定的情形，法院不予准许。三、关于原告李健铃诉请的租金、设备折旧费、违约金、水电费：第一，关于原告李健铃主张的租金。被告张天盛支付租金至2015年4月14日，自2015年4月15日至2015年12月14日，被告张天盛应支付租金130000元÷12个月×8个月=86666.67元。关于2015年12月15日起的租金，虽然2015年12月15日起租赁房屋已被原告李健铃收回管理，但由于被告至今尚未正式向原告李健铃返还租赁房屋，租赁房屋至今尚摆放了被告投资经营的第三人阳光戒毒公司的设施设备、桌椅板凳等物品，所以被告应向原告李健铃支付2015年12月15日起的租金至原告所主张的判决生效之日止，但考虑到原告李健铃收回房屋后，已对租赁房屋进行了一定的占有使用，故这一期间的租金损失应由原告李健铃自行承担30%。故被告应向原告李健铃支付2015年12月15日起暂算至2017年4月15日的租金为130000元÷12个月×16个月×70%=121333.33元，其后按照双方约定的月租金的70%的标准即月租金7583元（130000元÷12个月×70%）计算至本案判决生效之日止。第二，关于原告李健铃主张的设备折旧费。原告李健铃主张其向被告收取的3万元是设备折旧费，并表示双方虽然未在合同中约定设备折旧费，但在出具给被告的收据上已对此进行了明确的约定，被告抗辩原告李健铃所收取的3万元是设备的购置费用，但并未提交证据对此予以证明，作为款项的支付方，被告未能提交收据对原告李健铃的陈述进行反驳，故法院对原告李健铃的陈述予以采信，认定该3万元款项系折旧费，故根据租赁期限为5年，自2014年10月15日计算至2017年4月15日的设备折旧费为30,000元÷5年×2.5年=15000元。第三，关于原告李健铃主张的违约金。原告李健铃与被告的租赁合同约定了若被告逾期不支付租金，违约金的数额为3个月租金，被告抗辩不按期支付租金并非违约而是因为租赁房屋即将被征收，所以不应承担违约金，综合考虑被告的违约原因及违约情况，本院酌情调整违约金为3个月租金的70%即130,000元÷12个月×3个月×70%=22750元。第四，关于原告李健铃主张的水电费。截至2015年11月，租赁房屋已产生水费750.20元，已由原告李健铃垫付，根据租赁合同的约定，该费用应由被告承担，原告李健铃仅主张749元，法院从其自愿，故被告应向原告李健铃支付水费749元。关于原告李健铃主张的电费，因其并未提交相关票据予以证明，不予支持。综上所述，被告应向原告李健铃支付截至2017年4月15日的租金208000元、设备折旧费15000元，违约金22750元、水费749元，共计246499元，扣除被告已支付的押金20000元、设备折旧费30000元，以及应由原告李健铃承担的租赁房屋装饰装修残值损失31530元后，被告应支付的上述款项共计为164969元。另，本案中，原告李晓婧并非案涉租赁合同的相对方，其参与诉讼，仅是对共同共有人原告李健铃将租赁房屋出租的事实予以认可，并不享有或者承担租赁合同的权利义务，故对其在本案中所提诉讼请求，法院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条之规定，判决：一、确定原告李健铃与被告张天盛于2014年9月签订的《房屋租赁协议》于2016年3月16日解除；二、被告张天盛于本判决生效之日起十五日内将位于贵阳市××区××村××、××号的房屋腾空后向原告李健铃返还；三、被告张天盛于本判决生效之日起十五日内向原告李健铃支付租金、设备折旧费、违约金、水费共计人民币164969元（租金暂算至2017年4月15日，其后按照月租金7583元的标准计算至本判决生效之日止）；四、驳回原告李健铃的其他诉讼请求；五、驳回原告李晓婧的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2587元（已减半收取），由原告李健铃负担人民币934元，被告张天盛负担人民币1653元。本案一审宣判以后，李健铃于2017年9月23日死亡。本院二审期间，李晓婧提交了《居民死亡医学证明书》、《遗嘱》、《户口本》、《亲属关系证明》、《独生子女证》、《公证书》等证据证明其系李健铃唯一合法继承人；上诉人对此不持异议，对李晓婧作为李健铃的继承人继续参加诉讼亦不持异议。本院对此予以确认。其余事实与原判认定一致。本案事实，有当事人陈述及身份证、房屋产权证、房屋租赁协议、水费发票、证明、被告身份证、评估报告、第三人营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案双方当事人签订的《房屋租赁协议》系真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行自己的义务。出租人按约定提供了房屋，承租人亦应按约定交纳房租及履行其他义务。关于上诉人提出被上诉人变更诉请后一审法院未给其举证期和答辩期的主张。本院认为，被上诉人在第三次开庭时增加的诉讼请求均系在其原有诉讼请求基础上提出，明确搬出房屋为返还房屋，明确租金持续计算，并未增加新的事实，且一审法院采用简易程序审理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百六十六条“适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经人民法院准许，但不得超过十五日。被告要求书面答辩的，人民法院可在征得其同意的基础上，合理确定答辩期间。人民法院应当将举证期限和开庭日期告知双方当事人，并向当事人说明逾期举证以及拒不到庭的法律后果，由双方当事人在笔录和开庭传票的送达回证上签名或者捺印。当事人双方均表示不需要举证期限、答辩期间的，人民法院可以立即开庭审理或者确定开庭日期”的规定，上诉人已进行当庭答辩，视为放弃举证期限和答辩期限，一审并未违反法定程序。上诉人主张一审法院不认可原审第三人的代理人资格，拒绝其参与诉讼，但本案一审共三次开庭审理，原审第三人前两次均出庭参加诉讼，上诉人该项主张并无事实依据，本院不予采信。对于上诉人主张一审法院认定事实严重不清的问题，本院认为，按照合同约定上诉人张天盛在2014年9月支付了第一个半年租金后，应每半年付租一次，但其仅支付过首笔租金，至今未再支付第二笔租金，构成根本违约，是导致房屋租赁合同解除的主要原因。征收公告的张贴，一定程度上影响了租赁合同目的的实现，是导致房屋租赁合同解除的次要原因。故一审法院判决上诉人承担70%的违约责任并无不妥。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因此，即便合同解除，在返还房屋以前上诉人亦应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。虽然被上诉人于2015年12月15日收回房屋管理，但上诉人投资经营的原审第三人阳光戒毒公司的设施设备、桌椅板凳等物品仍然放置在涉案房屋中，亦即占有使用的状态仍在继续，此后租金一审法院判决上诉人承担70%亦无不妥。另外，关于30000元，被上诉人主张系设备折旧费，上诉人抗辩系设备购置费。因该款系上诉人交纳给被上诉人，按照一般生活经验推断应由被上诉人出具收条给上诉人，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”，现上诉人不能出具收条，一审法院采信被上诉人的主张并无不妥。关于租赁合同的义务主体问题，要遵循合同的相对性原则，合同相对性包括主体的相对性、内容的相对性、责任的相对性。其中责任的相对性，是指违约责任只能在特定的当事人之间，即合同关系的当事人之间发生。本案房屋租赁合同约定的承租人是上诉人，故一审判决上诉人为合同义务主体并无不妥。关于上诉人主张重新进行装修评估的问题。因上诉人并未举证证明评估过程中存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定的情形，该项主张无事实和法律依据，一审法院不予准许亦无不妥。综上所述，上诉人张天盛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5174元，由上诉人张天盛负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 龙 珑审判员 唐有临二〇一七年十二月二十九日书记员 田 鹏