山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终697号
上诉人（原审原告）刘文，男，1981年10月24日出生，汉族，东亚银行中国有限公司济南分行主管，住济南市。
上诉人（原审原告）李艳（系刘文之妻），女，1982年11月21日出生，汉族，山东农业工程学院教师，住址同上。
两上诉人共同委托代理人张训勇、张良磊，山东崴达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山东匡山琪鑫置业股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人孙兆海，总经理。
委托代理人庄文飞，山东舜元律师事务所律师。
委托代理人周蓉蓉，山东舜元律师事务所实习律师。
原审第三人中国农业银行股份有限公司济南槐荫支行，住所地济南市。
上诉人刘文、李艳因与被上诉人山东匡山琪鑫置业股份有限公司（以下简称琪鑫置业公司）、第三人中国农业银行股份有限公司济南槐荫支行（以下简称槐荫农行）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第1348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人刘文及刘文、李艳的委托代理人张训勇，被上诉人琪鑫置业公司的委托代理人庄文飞、周蓉蓉到庭参加诉讼。原审第三人槐荫农行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：刘文与李艳系夫妻关系。琪鑫置业公司取得填发日期为2011年6月16日的《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称XX园一期项目，总建筑面积103147.69平方米。2013年8月26日，该《建设工程规划许可证》中的“建设项目名称”及附表中的“工程名称”经济南市规划局批准变更为“XX苑一期项目”。琪鑫置业公司取得填发日期为2011年11月17日的《建筑工程施工许可证》，载明：工程名称XX园居住区XX#、社区服务中心工程。琪鑫置业公司取得填发日期为2013年3月18日的XX园一期XX号楼的《商品房预售许可证》。2014年2月19日，刘文、李艳向被告琪鑫置业公司支付房款1万元。3月12日，刘文、李艳向被告琪鑫置业公司支付房款681175元、地下室款33510元。
2014年4月8日，刘文、李艳与琪鑫置业公司签订销售（字）201412431699号《济南市商品房买卖合同》，约定：刘文、李艳购买琪鑫置业公司开发建设的XX园一期XX号楼X单元XX号房屋一处，该商品房用途为住宅，建筑面积151.69平方米，价款1151175元。其中第六条付款方式及期限约定：刘文、李艳在签订合同同时交付首付款691175元，剩余房款46万元申请按揭贷款，签订合同的同时刘文、李艳向琪鑫置业公司提交齐全办理按揭所需有效资料，后续10日内，刘文、李艳需配合银行办理完毕按揭手续，包括补交资料、到银行签署房屋按揭贷款协议等，否则，视为刘文、李艳逾期付款。第八条交付期限约定：琪鑫置业公司应当在2014年5月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付刘文、李艳使用：2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且琪鑫置业公司在发生之日起30天内告知刘文、李艳的；2、因政府规划等行政部门对项目调整导致工期延误的；3、刘文、李艳没有按照合同约定支付款项的。第九条逾期交房的违约责任约定：除合同第八条规定的特殊情况外，琪鑫置业公司如未按合同规定的期限将该商品房交付刘文、李艳使用，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，琪鑫置业公司按日向刘文、李艳支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，刘文、李艳有权解除合同。刘文、李艳解除合同的，琪鑫置业公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按刘文、李艳累计已付款的0.1%向刘文、李艳支付违约金。刘文、李艳要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，琪鑫置业公司按日向刘文、李艳支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，琪鑫置业公司应当书面通知刘文、李艳办理交付手续。双方进行验收交接时，琪鑫置业公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，琪鑫置业公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。琪鑫置业公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，刘文、李艳有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由琪鑫置业公司承担。合同并就逾期付款、产权登记等事项进行了约定。该《济南市商品房买卖合同》并附有：附件一：房屋平面图；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：民用建筑节能信息公示。
同日，刘文、李艳与琪鑫置业公司签订销售（字）201412431740号《济南市商品房买卖合同》，约定：刘文、李艳购买琪鑫置业公司开发建设的XX园一期XXX号楼X层XX号房屋一处，该商品房的用途为储藏室，建筑面积11.17平方米，价款33510元。其中第六条付款方式及期限约定：一次性付款，刘文、李艳与琪鑫置业公司签订合同之日，刘文、李艳应向琪鑫置业公司支付100%购房款，共计33510元。在刘文、李艳将房屋全款汇入琪鑫置业公司指定账户之前，琪鑫置业公司有权拒绝为刘文、李艳办理房屋交接手续，由此造成的延期交房的责任以及与房屋相关的一切风险由刘文、李艳自行承担。该《济南市商品房买卖合同》的其余内容及附件的内容与销售（字）201412431699号《济南市商品房买卖合同》及附件内容一致。
2014年7月1日，刘文、李艳、琪鑫置业公司、第三人槐荫农行签订《济南市个人住房公积金贷款借款合同》，约定刘文向第三人槐荫农行借款46万元，借款用途购买济南市XX区XX路X号XX园XX座（栋）X单元XX号房屋，刘文、李艳为抵押人，琪鑫置业公司提供阶段性担保。后槐荫农行将46万元购房款支付给琪鑫置业公司，琪鑫置业公司收款后，于2014年7月16日给刘文、李艳出具房款46万元的收据。后刘文、李艳按时偿还槐荫农行贷款。
后琪鑫置业公司通过短信、电话通知刘文、李艳交房，刘文、李艳未办理房屋交接手续。涉案房屋至今没有交付。
在审理过程中，琪鑫置业公司取得填发日期为2015年10月20日的《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，载明：项目名称XX苑一期；备案范围内建筑名称或楼号XX#楼、社区综合服务楼（含文化活动中心）、幼儿园、地下车库及市政、中水。
原审法院认为：刘文、李艳与琪鑫置业公司于2014年4月8日签订的两份《济南市商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件均系有效，双方均应按照合同约定履行义务。由于琪鑫置业公司未能在合同约定的时间按照约定的条件向刘文、李艳交付房屋，显系违约。根据刘文、李艳与琪鑫置业公司所签订的《济南市商品房买卖合同》第九条中：逾期超过90日后，刘文、李艳有权解除合同。刘文、李艳解除合同的，琪鑫置业公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按刘文、李艳累计已付款的0.1%向刘文、李艳支付违约金的约定，该内容实际上是刘文、李艳与琪鑫置业公司就《商品房买卖合同》解除约定的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。由于琪鑫置业公司在本案审理过程中才取得填发日期为2015年10月20日的《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，涉案房屋才具备双方约定的交付条件，此时距双方约定的交付时间2014年5月31日已达1年4个月有余，在此情形下，刘文、李艳要求解除与琪鑫置业公司签订的两份《商品房买卖合同》已符合双方在合同中约定的合同解除条件。因此，刘文、李艳要求解除与琪鑫置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》合法有据，予以支持。在该《济南市商品房买卖合同》解除的情形下，相关附件作为合同的一部分亦应同时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。就本案而言，琪鑫置业公司答辩称其收到解除合同通知的时间为2015年4月16日，刘文、李艳未提出反驳证据，故双方解除《济南市商品房买卖合同》及附件的时间为2015年4月16日。琪鑫置业公司辩称房屋具备入住条件，没有取得《分期综合验收备案证明》不影响刘文、李艳居住，不同意解除合同的理由于法无据，不能支持。在琪鑫置业公司取得《分期综合验收备案证明》后，刘文、李艳以该证明的取得远远晚于合同约定的时间为由，坚持要求解除合同，系对其权利的依法行使，应受法律保护。
刘文、李艳要求琪鑫置业公司退还购房款1184685元，刘文、李艳诉称其向琪鑫置业公司支付的购房款1184685元中，724685元系刘文、李艳向琪鑫置业公司直接支付，46万元系槐荫农行贷款。琪鑫置业公司提出异议，认为如果解除合同，刘文、李艳尚未偿还的贷款应该由琪鑫置业公司直接支付给第三人槐荫农行，以免除琪鑫置业公司的担保责任。经审查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。就本案而言，原审法院依据琪鑫置业公司的申请追加槐荫农行作为第三人参加诉讼，第三人槐荫农行没有提出陈述意见，亦没有作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故刘文、李艳要求琪鑫置业公司返还购房款1184685元合法有据，予以支持。
刘文、李艳要求琪鑫置业公司支付以购房款1184685元为基数按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的违约金，刘文、李艳诉称由于合同中关于违约金的数额约定为格式条款，而且是琪鑫置业公司单方制定的，签订合同时未提示刘文、李艳注意该条款，且合同约定的违约金过低，而刘文、李艳为购买房屋进行贷款所支付的利息已经达到2.5万余元，如果按照合同约定计算，违约金仅为1184.68元，不足以弥补刘文、李艳的损失，故请求对于违约金予以调整。琪鑫置业公司提出异议，认为合同是经房管部门和工商部门审核可以备案网签的文本，且对于违约金的约定处原系空白，该标准是双方的协商后填写，合同并非格式合同，违约金的约定亦非格式条款，虽然刘文、李艳支付的贷款利息已经高于合同约定的违约金，但双方应按照合同约定来履行，且刘文、李艳所诉称的贷款利息数额应以第三人确认的数额为准。经审查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。就本案而言，刘文、李艳诉称至今支付的贷款利息已经超过约定的违约金，琪鑫置业公司亦予以认可，但由于刘文、李艳未提供证据证实其因违约造成的损失，其主张按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算违约金依据不足，不能支持。
刘文、李艳要求琪鑫置业公司赔偿经济损失47040元。刘文、李艳诉称该经济损失是指律师代理费，该费用尚未支付。琪鑫置业公司提出异议，认为该费用尚未发生，且于法无据。经审查，原审法院认为，刘文、李艳该主张依据不足，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、原告刘文、原告李艳与被告山东匡山琪鑫置业股份有限公司于2014年4月8日签订的销售（字）201412431699号《济南市商品房买卖合同》及附件、销售（字）201412431740号《济南市商品房买卖合同》及附件于2015年4月16日解除；二、被告山东匡山琪鑫置业股份有限公司自判决生效之日起10日内返还原告刘文、原告李艳购房款1184685元；三、驳回原告刘文、原告李艳要求判令被告山东匡山琪鑫置业股份有限公司按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金的诉讼请求；四、驳回原告刘文、原告李艳要求判令被告山东匡山琪鑫置业股份有限公司赔偿原告经济损失47040元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15986元，原告刘文、原告李艳负担416元，被告山东匡山琪鑫置业股份有限公司负担15570元。
上诉人刘文、李艳不服原审判决上诉称：被上诉人未按合同约定向两上诉人交付房屋构成违约，应承担违约责任。本案中，两上诉人因被上诉人违约造成的损失远高于双方合同约定的违约金，对此被上诉人也认可，依照法律规定，被上诉人应按其占用两上诉人购房款的时间，参照中国人民银行同期贷款利率支付违约金。请求二审法院依法撤销原判第三项，改判由被上诉人向两上诉人支付违约金，按照中国人民银行同期贷款利率，以724685元为基数自2014年3月12日计算至判决生效之日止，以46万元为基数，自2014年7月11日计算至判决生效之日止。
被上诉人琪鑫置业公司辩称，两上诉人的实际损失只是利用住房公积金贷款的利息损失，该损失要比按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息多，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，两被上诉人无权主张按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算违约金。两上诉人也没有证据证实其利用公积金贷款利息损失的数额，原审法院的判决无误。被上诉人在本案审理过程中已取得《分期综合验收备案证明》，继续履行商品房买卖合同不会损害两上诉人的合法权益，判决解除合同并让被上诉人承担相应的损失不公平。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人槐荫农行未陈述意见。
经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
二审期间，上诉人刘文、李艳提交其偿还银行贷款流水帐，证实其截止2016年4月20日，已偿还槐荫农行本金53666.76元，利息35355.25元。被上诉人对该证据真实性无异议。
另，本案三方当事人共同确认，刘文于2016年5月11日收取琪鑫置业公司款项401183元，并将该款付给原审第三人槐荫农行，刘文在第三人槐荫农行的贷款已还清。
本院认为：刘文、李艳与琪鑫置业公司签订的两份《济南市商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件均系有效，双方均应按照合同约定履行义务。由于琪鑫置业公司未能在合同约定的时间按照约定的条件向刘文、李艳交付房屋，显系违约。刘文、李艳根据合同约定请求解除合同符合法律规定，原审法院判决解除刘文、李艳与琪鑫置业公司的合同无误，本院予以确认。对于刘文、李艳主张琪鑫置业公司赔偿损失的主张，本院认为，因为琪鑫置业公司违约，致刘文、李艳向银行偿还的借款利息已成为其实际受到的损失。该损失数额远大于合同约定的数额，且该损失系由琪鑫置业公司的违约导致。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。依据该规定，刘文、李艳要求琪鑫置业公司赔偿其损失符合规定，其诉讼请求应予以支持。现上诉人刘文、李艳已证明其截止2016年4月20日，已偿还槐荫农行利息35355.25元，该利息应作为刘文、李艳的损失由琪鑫置业公司予以赔偿。在本案诉讼期间，琪鑫置业公司向上诉人刘文支付了部分购房款，该款项应自琪鑫置业公司向刘文返还的购房款中扣除。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第1348号民事判决之第一、四项及诉讼费用的负担；
二、撤销济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第1348号民事判决之第二、三项；
三、被上诉人山东匡山琪鑫置业股份有限公司自本判决生效之日起10日内返还上诉人刘文、李艳购房款783502元；
四、被上诉人山东匡山琪鑫置业股份有限公司赔偿上诉人刘文、李艳损失35355.25元，于本判决生效之日起10日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3004元，由被上诉人山东匡山琪鑫置业股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 曹 慧
代理审判员 王立强
二〇一六年五月十二日
书 记 员 孙培培