江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）锡执异字第0040号
异议人（利害关系人）无锡市新特高教育科技有限公司，住所地江苏省无锡市中山路118号-511。
法定代表人陆文伟，该公司董事长。
委托代理人孟公严、章玲洁，江苏开炫律师事务所律师。
异议人（利害关系人）无锡市环亚国际语言专修学校，住所地江苏省无锡市中山路118号三楼。
法定代表人过玮，该校校长。
委托代理人孟公严、章玲洁，江苏开炫律师事务所律师。
申请执行人渤海银行股份有限公司南京分行，住所地南京市鼓楼区中央路389号1幢101、201、301室。
法定代表人傅琼子，该分行行长。
委托代理人梁懿、许学美，北京大成（南京）律师事务所律师。
被执行人袁宇峰。
被执行人曹芳。
被执行人江苏鑫鸿宇贸易有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区西直街12-A。
法定代表人袁宇峰。
本院在执行申请执行人渤海银行股份有限公司南京分行（以下简称渤海银行）与被执行人袁宇峰、曹芳、江苏鑫鸿宇贸易有限公司（以下简称鑫鸿宇公司）金融借款合同纠纷一案过程中，利害关系人无锡市新特高教育科技有限公司（以下简称新特高公司）、无锡市环亚国际语言专修学校（以下简称环亚学校）向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并进行公开听证，异议人新特高公司、环亚学校的委托代理人章玲洁，申请执行人渤海银行的委托代理人梁懿到庭参加听证，现已审查终结。
异议人新特高公司、环亚学校称：袁宇峰与新特高公司签订的房屋租赁合同依法真实有效，袁宇峰故意隐瞒房屋已抵押的事实，新特高公司是本案的善意第三人，有权继续使用诉争房屋；环亚学校与新特高公司签订的转租协议依法真实有效，且环亚学校是无锡地区知名的民办教育机构，搬离非常困难，如强行搬离将会造成教育资源浪费，也会产生巨大社会影响；依据买卖不破租赁原则，租赁权的存在并未侵害抵押权的实现，也未影响房屋实现的价值，反而有利于抵押权人债权的实现。故请求法院撤销（2015）锡执委字第0001号通知书，确认2014年3月21日新特高公司与袁宇峰签订的房屋租赁合同有效。
申请执行人渤海银行辩称：新特高公司、环亚学校知道或应当知道该抵押物已被法院司法查封，其占有使用房屋非善意，并在法院司法查封半年后才实际占有使用该抵押物，不符合司法解释的相关规定，所谓的承租权不应予以支持；租赁合同真实性不予认可，即使租赁合同是真实签署，也没有实际履行，而且合同约定转租需要办理房产租赁登记手续；即使租赁协议和转租协议有效，租赁也是发生在抵押协议签订之后，租赁权不能对抗抵押权。综上，请求法院驳回新特高公司、环亚学校的异议请求。
为证明其主张，新特高公司、环亚学校向本院提交以下证据：1、2014年3月21日袁宇峰与新特高公司签订的无锡市房屋租赁合同一份，证明双方存在真实有效的租赁合同关系；2、2014年3月3日江苏银行个人电子银行转账凭证、2014年4月24日江苏锡州农村商业银行业务委托书（记账凭证）及2015年4月25日的收条一份，证明袁宇峰分别收到租金68万元及250万元；3、新特高公司与环亚公司签订的房屋租赁协议一份及袁宇峰出具的同意转租的承诺，证明转租关系依法真实有效；4、袁宇峰、曹芳提供的锡房权证崇安字第××、WX1××19号房产证复印件，证明上述二人提供的材料上并未显示涉案房屋已设定抵押权。
渤海银行质证称：证据1因袁宇峰未到庭，真实性无法确认，即使合同是袁宇峰本人签署的，异议人也未按协议实际履行；证据2对江苏锡州农村商业银行业务委托书（记账凭证）的真实性予以确认，但是用途一栏注明的是“还款”，对江苏银行个人电子银行转账凭证真实性不予认可，其付款时间在租赁合同签订之前，收款人也不是袁宇峰，收条的真实性因袁宇峰未到庭不予认可；证据3转租协议和袁宇峰承诺的真实性不予认可，转租协议没有签署签字时间，且该协议可能是伪造或者串通的；证据4的真实性认可。
渤海银行提供2014年10月23日其工作人员到现场拍摄的照片及2014锡民终字第0066号民事判决书作为证据，证明在涉案房屋前承租人荣金娟2012年10月离场后物业公司停了该屋水电并把大门用木板封掉，新特高公司、环亚学校直至2014年11月才实际占有使用该房屋。
新特高公司、环亚学校质证称：对证据真实性无异议，但是不认可证明目的。涉案房屋有另外一个入口，异议人经常到该房屋内查看，木条可能是物业公司封的，但是不能证明其没有占有使用该房屋。
经审查查明：渤海银行与袁宇峰、曹芳、鑫鸿宇公司金融借款合同纠纷一案，江苏省南京市中级人民法院于2014年10月29日作出（2014）宁商初字第106号民事判决书，该判决书中查明：2012年8月9日，渤海银行与袁宇峰、曹芳签订编号为00L0002860《渤海银行股份有限公司个人生产经营借款合同》，约定渤海银行南京分行借给袁宇峰、曹芳2200万元的个人生产经营贷款。2012年8月9日，袁宇峰、曹芳与渤海银行签署了编号00L010002860《渤海银行股份有限公司个人贷款房屋抵押合同》，并以袁宇峰、曹芳共有的无锡市中山路100号房产为《借款合同》项下贷款所产生的全部债务设定抵押。2012年8月14日，袁宇峰、曹芳依约办理了无锡市中山路100号房产抵押登记手续，渤海银行领取了该房屋的他项权证（锡房他证字XW1000292307号），担保的债权数额为2200万元。故判决：一、被告袁宇峰、曹芳于本判决生效之日起十日内偿还渤海银行借款本金16806873.9元、利息77365.31元，并自2014年5月9日起至本判决确定的给付之日止，以16806873.9元为基数，按照年利率10.8075%支付逾期罚息。二、被告袁宇峰、曹芳于本判决生效之日起十日内给付渤海银行律师代理费用404320元。三、原告渤海银行有权就上述第一、二项金额对被告袁宇峰、曹芳名下位于无锡市中山路100号房产（房屋所有权证号WX1000278518、WX1000278519；他项权证号XW1000292307）在债权金额2200万元范围内享有优先受偿权。四、被告鑫泓宇公司就上述第一、二项债务承担连带保证责任。五、鑫泓宇公司承担上述第一、二项担保责任后，有权就其实际承担的数额向袁宇峰、曹芳追偿。六、驳回原告渤海银行的其他诉讼请求。
2015年4月8日，本院在执行该案过程中作出了（2015）锡执委字第0001号公告，要求：被执行人袁宇峰、曹芳位于无锡市中山路100号房地产【房屋所有权证：锡房权证崇安字第××～278519；国有土地使用权证：锡国用（2010）第01002027号】已抵押渤海银行，本院已予查封。因执行需要，本院拟对上述房地产进行评估、拍卖。如有涉及到上述房地产上有所有权、抵押权、租赁权、其它优先购买权等请于本公告之日起10日内书面向本院申报（附相应的证明材料），逾期不申报的，后果自负，本院将依法进行公开拍卖。2015年4月10日，新特高公司向本院提交租赁权申报申请书，申报其对涉案房屋所享有的租赁权。2015年7月6日，本院作出（2015）锡执委字第00001号通知书，认为依据现有证据材料，袁宇峰于2012年8月9日将无锡市中山路100号商铺抵押给渤海银行；又擅自与新特高公司签订房屋租赁合同，影响了抵押权人渤海银行权益的实现。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，新特高公司要求继续租赁无锡市中山路100号商铺请求不予支持。为了本案执行的顺利进行和保护抵押权人的合法权益，限新特高公司在收到本通知书之日起三十日内主动将人员和设备搬离现场。后新特高公司、环亚学校不服该通知书，提出执行异议。
又查明，2014年3月21日，袁宇峰与新特高公司签订无锡市房屋租赁合同一份，约定袁宇峰作为无锡市中山路100号房屋的房地产权人与新特高公司建立租赁关系，租赁期自2014年4月1日起至2024年3月31日止，租赁用途为住宅。
上述事实，有民事判决书、公告、通知书、无锡市房屋租赁合同等证据在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，在袁宇峰与新特高公司签订租赁合同之前，债权人渤海银行已对无锡市中山路100号房屋设立了抵押权并进行登记，因此该租赁关系不能对抗已登记抵押权的实现，新特高公司作为承租人不能阻止租赁财产的转让、交付。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回新特高公司、环亚学校的异议申请。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
审 判 长 孙晓敏
审 判 员 俞 彤
代理审判员 杨 曦
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 张 萍
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。