四川省邛崃市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邛崃民初字第12号
原告（反诉被告）李志明。
委托代理人陶守良，四川守良律师事务所律师。
被告（反诉原告）叶启荣。
委托代理人王汝舟，四川光时律师事务所律师。
原告李志明与被告叶启荣租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月11日受理。被告叶启荣于2013年12月25日提起反诉。本院受理后，依法由审判员邱贵良于2014年1月6日公开开庭进行了审理。原告李志明及其委托代理人陶守良，被告叶启荣及其委托代理人王汝舟均到庭参加诉讼，本案现有审理终结。
原告（反诉被告）李志明诉称，2008年1月21日，李志明与叶启荣订立《租房契约》，李志明租用叶启荣在邛崃五彩广场西街20号和广场西路16号的铺面两间；租期为15年，从2008年2月8日到2023年2月8日，前三年租金为每年80000元，合计240000元，之后的租金随行就市。叶启荣只出租房屋，经营中的费用由李志明承担，装修费用由李志明负担，租期满后来修去丢，租期满后，如果李志明不进行租用需将隔墙等恢复原样，叶启荣退换保证金10000元。当日协议签订后，李志明给付三年的租金240000元和保证金10000元，合计250000元。2010年2月9日，李志明在未通知叶启荣的情况下就将该房屋出租给他人。后李志明要求叶启荣退换未使用房屋支出的租金80000元和返还保证金10000元无果，现起诉要求叶启荣返还租金80000元和保证金10000元。
被告（反诉原告）叶启荣答辩并反诉称，2006年2月8日，叶启荣与李志明签订《租房契约》一份，约定将临邛镇西街20号商铺出租给李志明，租期5年（从2006年2月8日至2010年2月8日）。每年租金60000元，并约定乙方如中途转让，应提前1月通知叶启荣，否则叶启荣有权收回出租房屋。李志明未告知叶启荣就于2007年12将上述承租房屋转租给丁德佑，起租日期为2008年2月8日上，年租金第一年为26万元，第二年为27万元，第三年为28万。2008年1月21日李志明隐瞒已将该房屋转租的事实，骗叶启荣后又与之签订《房屋契约》，每年租金8万元，租期从2008年1月21日至2023年2月8日，并再次约定：“在出租期内，乙方（李志明）如中途转租，应提前通知甲方同意后方可转租，否则甲方有权将此房屋收回，同时本契约作废。”签订协议后李志明向叶启荣支付前三年租金24万元。后叶启荣在查清李志明早已将该房屋转租的情况下，于2010年2月9日直接与丁少育签订了《房屋租赁合同》。李志明在未征得叶启荣同意的情况下，将叶启荣房屋以每年26万（第一年），27万元（第二年）出租他人，两年（2008年29日）从中获得不当得利10．5万元（注：因为李志明两年实际收取53万元。该租金中钟声和叶启荣各应当26.5万元。李志明对外收取叶启荣的房租为26.5万元。李志明两年收取叶启荣房屋出租租金26.5万元，依法应当由叶启荣所有，而李志明只给付了两年租金16万元，因此，该10.5万元属李志明收取的不当得利，依据《民法通则》第92条：“没有合法规定，取得不当得益，应当将取得的不当利益返还受损失人”的规定，李志明应当返还叶启荣10．5万元的不当得利，鉴于李志明已经支付了8万元租金和1万元保证金。扣除后应返还叶启荣不当得利1.5万元，为此，请求人民法院依法判决。
反诉被告李志明针对反诉辩称，李志明获取丁德佑的租金不构成不当得利。丁德佑支出的租金不是叶启荣现有财产减少；李志明获得租金是基于转租合同，有合法依据，叶启荣的财产并没有减少，叶启荣有权解除租赁合同，但没有法律依据应收取转租合同的租金，叶启荣的主张违反合同的相对性，转租合同和租赁合同是两个法律关系。李志明不存在不当得利，要求驳回反诉请求。
经审理查明，2006年2月8日，叶启荣与李志明签订了租赁叶启荣所有的位于邛崃市临邛镇西街20号商铺的《租房契约》用于经营特步品牌系列运动用品，租期5年（从2006年2月8日至2010年2月8日）。每年租金60000元。同时又与案外人钟声签订租赁同地段的18号商铺的《租房契约》一份，租期不变，只是租金为55000元。李志明在承租上述两间商铺1年后于2007年12月3日将2间商铺转租给丁德佑，双方签订了《邛崃市特步店转让协议》，内容为“甲方：李志明，乙方：丁德佑。一）甲方将承租邛崃市西街18-20号特步专卖店（含原有的二三楼）转租给乙方使用。租期为三年，起租日期为2007年12月6日-2010年12月5日止。）年租金第一年为26万元，第二年为27万元，第三年为28万元。三）付款方式：租金为年付，第二年起提前两个月交房租。……”。丁德佑在承租李志明转租的西街18号、20号商铺内继续经营“特步”品牌系列运动用品。合同签订后，丁德佑如约支付了李志明2008年度租金26万元、2009年度租金27万元。2010年度租金28万元。2008年1月21日，李志明与叶启荣订立《租房契约》，李志明租用叶启荣在邛崃五彩广场西街20号和广场西路16号的铺面两间；租期为15年，从2008年2月8日到2023年2月8日，前三年租金为每年80000元，合计240000元，之后的租金随行就市。叶启荣只出租房屋，经营中的费用由李志明承担，装修费用由李志明负担，租期满后来修去丢，租期满后，如果李志明不进行租用需将隔墙等恢复原样，叶启荣退换保证金10000元。当日协议签订后，李志明给付三年的租金240000元和保证金10000元，合计250000元。2010年2月9日，叶启荣得知李志明在未经其同意的情况下擅自将20号房屋转租给丁德佑后，解除与李志明的《租房契约》，将争议房屋收回另行租赁给了丁少育并与丁少育重新签订了《房屋租赁合同》。同日，丁德佑在支付给了李志明尚余租金233333.33元未履行完毕的情况下退出了争议房屋。
以上事实，各方当事人均无异议，本院予以认定。
本院认为，叶启荣与李志明在2010年2月9日解除《租房契约》，将争议房屋收回另行租赁给了丁少育并与丁少育重新签订了《房屋租赁合同》。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；”的规定，2010年2月10日至合同到期之间的权利义务约定即终止履行。那么叶启荣就应当返还2010年的租金80000元，并根据合同约定退还保证金10000元。叶启荣对该事实无异议，但认为，李志明将自己的商铺出租给丁德佑并收取2008年、2009年的房租265000元。该租金265000元应当由叶启荣所有，而李志明只给付了叶启荣160000元，那么上有105000元的租金在李志明手中，该105000元属李志明收取的不当得利，应当给付叶启荣。因此，两款相品迭后，李志明还应当给付叶启荣15000元，因此反诉要求李志明给付。本院认为，李志明与丁德佑签订的《邛崃市特步店转让协议》是双方的真实意思表示，所约定的内容不违反法律的禁止性规定，虽然李志明未经出租人的同意擅自转租房屋，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。”承租人李志明于2007年12月即与丁德佑签订了转租合同，而出租人在2010年2月才始知李志明擅自转租房屋的事实，其期间早已超过了上述解释关于6个月除斥期间的规定，故李志明与丁德佑签订的《邛崃市特步店转让协议》合法有效，受法律的保护。再者根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”李志明与丁德佑签订的《邛崃市特步店转让协议》转租协议，本案中李志明没有任何证据显示该合同是任何一方采用欺诈或者胁迫的非法手段订立的合同，故该转租协议不属于合同法规定的无效合同情形中的第一种情形；本案中的转租合同不涉及国家、集体、社会公共的利益，自然不存在损害国家、集体、社会公共的利益，仅与房主钟声、叶启荣的利益有关联，但转租协议的订立不影响房主依据租赁合同向承租人李志明收取租金，也不妨碍房主行使合同解除权，没有违反法律法规的强制性规定，可见，转租合同不属于无效合同规定的第（二）、（三）、（四）、（五）项的情形。本院认定李志明与丁德佑签订转租协议合法有效。李志明依据与丁德佑之间的合法有效而取得的租金不构成不当得利。因此，叶启荣反诉理由不成立，反诉请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告叶启荣在本判决生效后十日内给付原告李志明租金80000元，保证金10000元；
二、驳回反诉原告叶启荣的诉讼请求。
如果被告叶启荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1025元，反诉案件受理费175元，由被告（反诉原告）叶启荣负担，现本诉案件受理费原告李志明已垫付，被告叶启荣于本判决发生法律效力后十日内给付原告李志明。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 邱贵良
二〇一四年二月二十五日
书记员 江 水