广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠城法小民初字第345号
原告林鸿儒，男，汉族，1974年10月12日出生。
被告惠州市中正实业发展有限公司，住所地：惠州市河南岸螺仔湖北街65号B501。
法定代表人李传兴。
委托代理人黄尉龙，广东方正联合律师事务所律师。
委托代理人林立枢，广东方正联合律师事务所实习律师。
第三人曾近芳（曾用名曾庆芳），男，汉族，1954年10月14日出生。
原告林鸿儒诉被告惠州市中正实业发展有限公司、第三人曾近芳占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告林鸿儒诉称：原告于2011年5月6日通过法院拍卖，并于2011年5月13日获得（2009）惠中法执字第39-7号裁定书，买得位于惠州市小金口镇金龙路兴三街第一工业区，粤房证字第3730768号及基地土地。但被告一直占据该物业，并不允许原告进入。根据物权法第34条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第37条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，第84条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”，第87条“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”，请求法院判令被告：1.返还粤房证字第3730768号及基底房地产，排除对原告进出妨碍。2.赔偿因占用原告粤房证字第3730768号物业造成损失（自2011年5月13日起至返还物业期间租金损失，按同期同地段物业市场租金价格计算）。
被告惠州市中正实业发展有限公司辩称：一、根据“买卖不破租赁”的原则，被答辩人要求答辩人返还粤房字第37307**号房产及基底土地使用权没有法律依据。于2006年7月21日，答辩人与惠州市惠源矿业开发中心【以下简称惠源矿业】签订《房地产租赁合同》，约定由答辩人承租惠源矿业名下的位于惠州市惠城区小金口金龙路兴三街十三号的房产【建筑面积共计20732．17㎡，房地产权证号为：粤房字第36199**号、粤房字第4669170号、粤房字第C0581967号、粤房字第4991978号、粤房地证字第0231747号、粤房字第3730768号、粤房字第3619919号、粤房字第46691**号】用于酒店、商业、公寓、住房等用途，月租金总额为人民币41464元，租期为15年。上述房产经装修修缮后一直由答辩人承租使用。后因广州市润腾投资管理有限公司【以下简称润腾公司】与惠源矿业因借款纠纷一案，上述涉案房产【粤房字第37307**号，建筑面积3101.28㎡】及基底面积为516.88㎡：的土地使用权被润腾公司申请执行并拍卖，最终由被答辩人竞买所得。由此可知，答辩人与惠源矿业的租赁合同关系发生在被答辩人取得涉案房产之前。根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被答辩人虽已拍卖取得涉案房产所有权，但答辩人有权继续承租使用上述房产，被答辩人要求答辩人返还涉案房产没有法律依据。二、被答辩人要求答辩人承担因占用涉案房产的赔偿损失责任没有法律依据。根据《民通意见》第119条“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”的规定，答辩人继续承租涉案房产属于合法的占有使用，答辩人与惠源矿业签订的《房地产租赁合同》应由被答辩人继承，答辩人与被答辩人均应受《房地产租赁合同》的约束。因此，答辩人继续承租涉案房产并未侵害被答辩人的所有权，被答辩人要求答辩人承担赔偿损失的责任没有法律依据。综上，被答辩人的诉请无法律依据，请求贵院依法判令驳回其诉讼请求。
第三人曾近芳经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。
查明的案件事实
经审理查明，2010年12月15日，惠州市惠民诚信拍卖有限公司发布拍卖公告，主要内容如下：受广东省惠州市中级人民法院委托，本公司定于2010年12月30日上午10时在本公司拍卖厅公开拍卖被执行人惠州市惠源矿业开发中心位于小金口镇金龙路兴三街第一工业园区房地产［拍卖委托号：（2010）惠中法委拍卖字第24号，案件号：（2009）惠中法执字第39号］，建筑面积3101.28平方米（粤房证字第3730768号），土地面积3237.6平方米（惠国土函（1991）546号、1103号）按现状整体拍卖，起拍价2694672元，保证金540000元。看样时间：2010年12月23-24日。请以上法院委托拍卖标的物的相关案件当事人、担保物权人、优先购买权人等届时参加拍卖会，缺席将视为放弃相关权利。拍卖成交后，法院依法裁定确认并提供相关法律文书、买受人自行办理产权证手续及承担相关税、费，法院不包办证和清偿。惠州市中级人民法院监督电话：0752-278****。
2011年5月13日，广东省惠州市中级人民法院作出（2009）惠中法执字第39-7号《执行裁定书》，主要内容如下：申请执行人广州市润腾投资管理有限公司与被执行人惠州市惠源矿业开发中心借款纠纷一案，本院作出的（2007）惠中法民二初字第160号民事判决书已经发生法律效力。根据该生效判决，被执行人应偿还申请执行人贷款本金280万元及相应利息，并对被执行人位于惠州市小金口镇金龙路兴三街第一工业区房产，面积为3101.28平方米的房产（粤房证字第37307**号）在本金280万元及相应利息的范围内享有优先受偿权。但被执行人一直未履行生效法律文书确定的义务。为此，申请执行人广州市润腾投资管理有限公司向本院申请强制执行，本院以（2009）惠中法执字第39号予以立案执行。在执行过程中，本案依法委托广东惠民诚信拍卖有限公司于2011年5月6日拍卖查封了被执行人惠州市惠源矿业开发中心名下位于惠州市小金口镇金龙路兴三街第一工业区房产，面积为3101.28平方米的房产（粤房证字第37307**号）及基底面积为516.88平方米的土地。竞买人林鸿儒（身份证号：440102197410124818）以2380000元人民币的最高价竞得上述房地产。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条第二款的规定，裁定如下：一、被执行人惠州市惠源矿业开发中心名下位于惠州市小金口镇金龙路兴三街第一工业区，面积为3101.28平方米的房产（粤房证字第37307**号）及基底面积为516.88平方米的土地使用权归买受人林鸿儒（身份证号：440102197410124818）所有。财产权自本裁定送达买受人林鸿儒时起转移，买受人林鸿儒可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同时解除查封，并注销抵押权。二、将上述拍卖所得款项2380000元人民币支付给申请执行人广州市润腾投资管理有限公司。
被告惠州市中正实业发展有限公司向法院提交一份于2006年7月21日出租方（甲方）惠州市惠源矿业开发中心、曾近芳与承租方（乙方）李传兴之间签订的《房地产租赁合同》，该合同主要内容有：1.甲方将位于惠州市惠城区小金口金龙路兴三街十三号，惠州市惠源矿业开发中心的房地产（以下简称租赁房地产）出租给乙方使用。租赁房地产建筑面积共计20732.17平方米。房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件名称号码：粤房字第3619918号、粤房字第4669170号、粤房字第C0581967号、粤房字第46691**号、粤房证字第0231747号、粤房字第3730768号、粤房字第3619919号、粤房字第46691**号。2.租赁房地产的单位租金按房地产面积每平方米每月人民币2元，月租金总额为41464元，从乙方装修好开业之日起计算租金。3.乙方租用租赁房地产的期限从乙方装修好开业之日起计算，租期为十五年。前款约定之期限不得超过批准土地使用年限，超过部分无效。由此造成的损失，双方有约定的，从其约定；没有约定的，由甲方承担。4.租赁房地产用途：经营酒店商业公寓住房等用途。5.甲方应于2007年9月15日前将租赁房地产家父乙方使用，并办理有关移交手续等。最后，甲方盖有“惠州市惠源矿业开发中心”公章，乙方盖有“惠州市中正实业发展有限公司”公章。
另查一，据被告惠州市中正实业发展有限公司提交的证据“企业机读档案登记材料”（查询日期：2014年7月21日）显示惠州市惠源矿业开发中心情况如下：住所地位于惠州市南坛南路23号；企业法人营业执照：19597507-7；企业类型：内资企业法人；注册资金：人民币90万元；法定代表人曾庆芳；成立日期为1990年9月10日。当前，该企业状态为注销，注销原因为：其他法律、行政法规规定的情形。
另查二，据被告惠州市中正实业发展有限公司提交的证据《企业申请注销登记注册书》［工商企字（1988）第258］显示惠州市惠源矿业开发中心注销登记情况如下：申请注销日期为1993年7月6日；惠州市惠源矿业开发中心向惠州市工商行政管理局提交的申请注销报告显示原因为：“由于受国际大气候的影响，有色金属行业一直不景气，只是该中心时至今日海从来没有开展任何开发加工业务和从事任何经营活动。故没有任何债权债务，为此特申请贵局注销”；在该申请书中“企业送交公章情况”一栏显示：公章“惠州市惠源矿业开发中心”以及公章“惠州市惠源矿业开发中心财务专用章”已自1993年8月5日起作废。
被告惠州市中正实业发展有限公司以2006年7月21日其与惠州市惠源矿业开发中心签订《房地产租赁合同》为由，认为“买卖不击破租赁”，并以此提出抗辩。本院依法追加被注销的企业惠州市惠源矿业开发中心法人代表曾近芳作为本案第三人参加诉讼。
裁决理由和结果
本院认为，本案系原物返还纠纷。位于惠州市小金口镇金龙路兴三街第一工业区面积为3101.28平方米的房产（粤房证字第37307**号）及基底面积为516.88平方米的涉案房地产的房屋所有权及土地使用权，经惠州市中级人民法院依法委托拍卖，惠州市惠民诚信拍卖有限公司依法公告后进行拍卖，由原告林鸿儒参与竞买后依法获取，且经惠州市中级人民法院（2009）惠中法执字第39-7号《执行裁定书》予以确认，原告林鸿儒作为享有涉案房地产的房屋所有人及土地使用权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
被告惠州市中正实业发展有限公司提交的证据惠州市惠源矿业开发中心《企业申请注销登记注册书》［工商企字（1988）第258］显示：申请注销日期为1993年7月6日，公章“惠州市惠源矿业开发中心”以及公章“惠州市惠源矿业开发中心财务专用章”已自1993年8月5日起作废，因而，本院对被告惠州市中正实业发展有限公司向法院提交一份于2006年7月21日出租方（甲方）惠州市惠源矿业开发中心、曾近芳与承租方（乙方）李传兴之间签订的《房地产租赁合同》不予采信。被告惠州市中正实业发展有限公司并无理由占用涉案房地产，依法应向原告林鸿儒返还。
原告林鸿儒请求被告赔偿因占用涉案房地产所造成租金损失，因其并未向本院明确诉请金额以及计算方式、依据、标准等证据，虽有道理但本院无法支持，本院对此予以驳回，原告可另行主张。
第三人曾近芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。
依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告惠州市中正实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告林鸿儒返还位于惠州市小金口镇金龙路兴三街第一工业区面积为3101.28平方米的房产（粤房证字第37307**号）及基底面积为516.88平方米的土地。
二、驳回原告林鸿儒的其他诉讼请求。
本案受理费人民币500元（原告预交），由被告惠州市中正实业发展有限公司负担（径向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 王镜新
审 判 员 石 磊
代理审判员 潘丽军
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 黄盛权