大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初4620号原告：大连运达物业管理有限公司。法定代表人：姚运善，系董事长。委托诉讼代理人：梁红，系辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐亚春，系辽宁智库律师事务所律师。被告：姜秀波，女。原告大连运达物业管理有限公司与被告姜秀波物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连运达物业管理有限公司的委托诉讼代理人梁红、徐亚春，被告姜秀波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连运达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠物业费6,391.74元。2、判令被告向原告支付所欠交物业费的滞纳金8,655.22元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系诺维溪谷小区的前期物业服务企业，自该小区建成后为其提供前期物业服务。被告系诺维溪谷小区辛博北园房屋（下称该房屋）业主，该房屋建筑面积98.32平方米，被告于2013年6月办理了该房屋交付手续，并签署了《运达·诺维溪谷前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》等文件。诺维溪谷小区物业费标准为2元/平方米/月。根据被告签署的《运达·诺维溪谷前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的约定，被告应于每季度首月1-5日前按其房屋建筑面积向原告足额交纳该季度的物业费，如逾期交纳，被告应补交并从逾期之日起按每日0.3%的标准交纳滞纳金。但被告自2014年6月起欠交物业费，截至2016年12月31日，欠交物业费总金额为6,391.74元，根据约定，被告还应当向原告承担逾期交纳物业费的滞纳金。经原告多次催要，被告始终未履行付款义务，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告姜秀波辩称，不同意原告诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对房屋面积没有异议，对收费标准有异议，被告认为过高，1元合理。电梯费没有异议。对拖欠的期间没有异议。被告于2013年6月接到房屋钥匙，2013年8月搬进去。2014年开春墙面开裂，期间被告多次找到物业和开发商，至今未解决。一楼楼下的承重墙都被砸了，当时被告发现了，几个业主去物业找过，已经三年多了，至今也未解决。被告搬进去的时候，物业说家里要维持原样，但是后搬进去的业主把家里的主题墙砸了，物业也不管。物业的工作人员挑拨业主之间打仗，物业的工作人员说会给被告说法，但是至今也没有。经审理查明，2010年6月1日，“运达·诺维溪谷”项目的开发商大连运达置业有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，委托原告为“运达·诺维溪谷”小区提供物业管理服务，委托管理期限自2010年6月1日至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费收取标准为住宅按建筑面积每月每平方米2元，电梯费每人每月4元，如电梯费调整，按新价格标准执行。合同第六条约定，物业服务费用于本物业交付使用之日起计收。每位业主应在办理入住手续时预交一年的物业服务费作为首期物业服务费，其后的物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季首月1-5日（国家法定节假日顺延）内履行交纳义务。第三十四条约定，业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用或停车费用的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的百分之三支付违约金。《运达·诺维溪谷临时管理规约》第二十八条约定，物业服务费收取标准为住宅按建筑面积每月每平方米2元，电梯费每人每月4元如遇国家电梯费调整按国家标准执行。第三十条约定，业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费。未按时缴纳物业管理费、代收代缴费用等任何一切费用的，自逾期之日起，业主应当承担应缴费用每日0.3%的滞纳金，物业管理公司有权督促限期缴纳。2013年6月12日，被告在承诺书上签订确认已详细阅读运达物业管理有限公司指定的《临时管理规约》及《前期物业服务合同》，并同意遵守临时规约及前期物业服务合同。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告姜秀波系大连市甘井子区运达诺维溪谷小区辛博北园房屋的业主，该房屋建筑面积98.32平方米。2014年6月电梯费8元,2014年7月至2016年12月电梯费每月12元。被告于2013年6月12日交纳了2013年6月12日至2014年6月11日的物业费和电梯费。被告自2014年6月12日起至2016年12月31日止没有交纳物业费和电梯费。本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业管理服务合同》、《运达·诺维溪谷临时管理规约》、非经营性收款收据，原、被告陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，大连运达置业有限公司与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，被告也已签署承诺书同意遵守前期物业合同。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据原告提供的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，案涉房屋的物业费标准为住宅每月每平方米2元，电梯费每人每月4元，自2014年6月12日起至2016年12月31日止依法应向原告交纳物业服务费6,023.74元，计算方法为：98.32平方米×2元/月/平方米×（30+19/30）个月=6,023.74元，电梯费368元，计算方法为：8元+12×30元=368元。被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费6,023.74元和电梯费368元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告辩称的房屋质量存在问题的意见，本院认为，被告家出现的房屋质量问题在质保期内应该由开发商负责，超过质保期后，如属于公共维修基金维修范围，应由业主委员会启动维修基金进行维修，以此拒交物业费没有法律依据，本院不予采纳。关于被告辩称一楼业主将承重墙砸掉的问题，此系相邻权纠纷，原告应与具体侵权人进行协商或提起相邻权诉讼。另外，《运达·诺维溪谷临时管理规约》第三十条约定，业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费，被告的抗辩理由亦不符合合同约定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姜秀波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连运达物业管理有限公司支付拖欠的自2014年6月12日至2016年12月31日止的物业服务费6,023.74元及电梯费368元，合计6,391.74元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连运达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币180元（原告已预付），由原告负担100元，被告姜秀波负担80元。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  郭艳玲人民陪审员  张爱华人民陪审员  王景华二〇一七年十二月二十日书 记 员  王 琛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。