湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00083号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐志荣，女，1970年2月7日出生，汉族。
委托代理人：郭峰、王华斌，湖北英达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：涂培培，女，1981年6月10日出生，汉族。
委托代理人：余燕，女，1984年9月5日出生。
委托代理人：马凌杰，男，1984年7月29日出生。
被上诉人（原审被告）：武汉盛唐商业管理有限公司，住所地武汉市江汉区沿江大道一号。
法定代表人：叶子生，该公司董事长。
委托代理人：余燕、马凌杰，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：武汉盛唐房地产集团有限公司，住所地武汉市江汉区沿江大道一号。
法定代表人：叶子生，该公司董事长。
委托代理人：余燕、马凌杰，该公司员工。
上诉人徐志荣因与被上诉人涂培培、武汉盛唐商业管理有限公司（以下简称盛唐商管公司）、武汉盛唐房地产集团有限公司（以下简称盛唐集团）商铺租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2013）鄂江汉民二初字第00010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人徐志荣的委托代理人郭峰、王华斌，被上诉人涂培培、盛唐商管公司、盛唐集团共同的委托代理人余燕、马凌杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年12月，徐志荣诉至一审法院，请求判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、涂培培、盛唐商管公司、盛唐集团返还徐志荣商铺租金46,239.6元；3、本案诉讼费由涂培培、盛唐商管公司、盛唐集团负担。
一审案件审理过程中，涂培培提起反诉，请求判令：1、徐志荣按照合同约定的3年平均租金标准支付2011年8月30日至2012年8月29日期间的租金共计30,826元；2、徐志荣按照合同约定的第二年租金标准支付2012年8月30日至2012年12月29日期间的房屋租金9,808.4元；3、徐志荣支付6个月租金标准的违约金15,413元；4、本案反诉诉讼费用由徐志荣负担。
一审法院经审理查明：坐落于武汉市江汉区沿江大道一号“沿江一号MALL”（龙王庙商贸广场区）一区2楼2203号商铺，属于盛唐集团建设的商业用房。涂培培（甲方）购买该商铺后，于2011年8月13日与徐志荣（乙方）、盛唐商管公司（丙方）签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：甲方委托丙方统一经营管理商铺，负责商铺的运营和物业管理；乙方承租甲方上述2203号商铺从事经营活动，租赁期限三年，自2011年8月30日起至2014年8月29日止；免租期12个月，自2011年8月30日起至2012年8月29日止，免收商铺租金；租金标准为：第一年自起租日起至2012年8月29日止租金为0元；第二年自2012年8月30日起至2013年8月29日止租金每月每平方米70元，月租金为2,452.1元，第三年自2013年8月30日起至2014年8月29日止每月每平方米150元，月租金5,254.5元；合同订立时，乙方支付甲方36个月租金的50%租金共计46,239.6元，下余租金于2012年7月30日前交纳。合同第十四条“税费”约定：“合同项下商铺租赁依法应缴纳的各项税费，由甲乙双方按照法律法规规定各自分别缴纳”；合同第十五条“违约责任”约定：1、租赁期间，如甲乙双方任何一方无合法理由单方面解除本合同，则违约方应承担六个月租金标准的违约金；合同第十六条“合同的解除与终止”约定：1、本合同签订生效后，除甲乙双方另有约定外，任何一方不得提前解除；2、在下列情况下，甲方有权解除本合同，……（4）乙方在租赁期限内擅自关门停业。3、甲方依照上款约定解除本合同，则乙方应向甲方补偿免租期租金，还应向甲方支付3个月租金标准的违约金…..5、如因甲方违约导致本合同解除，甲方应向乙方支付3个月租金的违约金。
合同订立后，经盛唐商管公司委托，盛唐集团收取了徐志荣缴纳的商铺租金46,239.6元，扣缴相关税款后，盛唐集团已将下余租金全部支付涂培培。徐志荣接受商铺后，将另外租赁的五间商铺合并后开办鞋类商场。2011年9月起，商场门口上方顶部出现一处破口，并有少量漏水现象，对徐志荣经营未造成实质影响。由于整个市场经营氛围不浓，徐志荣于2012年4月18日向盛唐商管公司寄送《关于解除双方租赁合同的函》一份，其中载明：“……整个卖场生意惨淡、贵公司承诺的有关条件也未能落实，我所承租的部分商铺出现漏水已严重影响正常经营，为防止损失进一步扩大，本人现提出自2012年4月20日解除双方签订的全部租赁合同，并请贵方将预收租金返还本人，配合我们办理清场、退场手续。”同年6月12日，盛唐集团向徐志荣发出《通知》，称漏水情况已经维护解决，未影响徐志荣经营活动，徐志荣无权单方解除合同。2012年11月16日前，徐志荣已退出租赁商铺，但商铺中三面墙上的货柜至今未搬走，双方至今未办理商铺返还交接手续。
一审法院认为：《商铺租赁合同》中的徐志荣和涂培培分别系租赁商铺的承租人和出租人，盛唐商管公司系是接受涂培培委托后负责提供商铺运营服务和物业管理服务的主体。盛唐集团虽然收取了徐志荣交纳的商铺租金并出具了收据，但该行为系盛唐集团接受盛唐商管公司委托后实施的代理行为，且收取租金后即给付了涂培培。因此，盛唐集团、盛唐商管公司不是本案租赁合同的当事人，徐志荣向盛唐集团、盛唐商管公司主张租赁合同项下责任的理由不成立。《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。徐志荣、涂培培应依照合同约定享有权利和履行义务。1、关于《商铺租赁合同》应否解除的问题。合同期间，租赁商铺顶部出现一处漏水，但该漏水未影响徐志荣正常经营，徐志荣以此为由主张解除合同无事实和法律依据。徐志荣于2012年4月18日向盛唐商管公司送达解除合同通知的事实可以确认，但徐志荣主张此后即退出租赁商铺的事实缺乏证据证明。徐志荣提交的2012年11月16日拍摄的商铺状况照片反映，除商铺内三面墙的货柜未搬走外，商铺已处于空置状态，可以认定徐志荣此时已经退出租赁商铺的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，在徐志荣已退出租赁商铺，租赁合同已事实上不能履行的情况下，双方签订的租赁合同应予解除。2、关于徐志荣主张返还租金的诉讼请求和涂培培提出的反诉请求是否成立问题。徐志荣单方终止租赁合同，已构成违约，应承担相应违约责任。根据租赁合同约定，徐志荣第二年占用商铺期间（2012年8月30日起至2012年11月16日期间）应交纳的商铺租金为6,294元（2,452.1元×2月+2,452.1元÷30日×17日），涂培培关于徐志荣应缴纳的第二年租金的截止时间为2012年12月29日的主张缺乏证据证明，不予采纳。双方签订的租赁合同对违约金约定的标准中，6个月租金标准针对的是任何一方无合法理由单方解除合同的情形，3个月租金标准针对的是出租方违约或者出租方因承租方违约行使解除权的情形。结合本案事实，违约金的标准应为6个月租金，即徐志荣应承担6个月租金标准的违约金，同时，徐志荣还应向涂培培补缴第一年免租期间的商铺租金。该补偿款和违约金分别为30,826元（46,239.6元÷18月×12月）和15,413元（46,239.6元÷18月×6月），合计46,239元。综上，徐志荣应负担的商铺租金、补偿款和违约金总额为52,533元，扣除徐志荣已付46,239.6元租金后，徐志荣应支付涂培培款项12,587.4元。徐志荣要求涂培培返还商铺租金的诉讼请求理由不成立，不予支持。涂培培提出的反诉请求部分成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除徐志荣与涂培培、武汉盛唐商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、驳回徐志荣的其他诉讼请求；三、徐志荣支付涂培培2012年8月30日起至2012年11月16日期间的商铺租金6,294元；四、徐志荣支付涂培培2011年8月30日至2012年8月29日期间的租金补偿金30,826元；五、徐志荣支付涂培培违约金15,413元；上述判决第三、四、五项确定的款项共计52,533元，扣除徐志荣已付46,239.6元租金后，徐志荣支付涂培培款项12,587.4元；六、驳回涂培培的其他诉讼请求。减半收取的本诉案件受理费人民币600元、其他诉讼费人民币92元，合计人民币692元由徐志荣负担（已预付）；减半收取的反诉案件受理费人民币500元，分别由涂培培负担人民币50元，徐志荣负担人民币450元（此款涂培培已预付，徐志荣随同上述判决款项一并支付涂培培）。
判后，上诉人徐志荣不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决第二、三、四、五项，改判被上诉人向上诉人退还租金46,239.6元；2、本案的诉讼费由被上诉人承担。理由：一、一审判决认为上诉人单方终止租赁合同并构成违约是错误的，上诉人是由于商铺严重漏水问题并迟迟得不到解决才迫不得已解除租赁关系，应属合法解除。1、商铺漏水问题已使上诉人正常经营的合同目的无法实现，被上诉人构成根本违约；2、被上诉人有义务保持租赁物符合约定的用途，且应全面履行自己的维修义务；3、双方的租赁关系已于2012年4月20日合法解除。二、上诉人预交的租金应当全部返还。三、一审认定事实存在错误，上诉人于2012年4月20日退出租赁商铺而非2012年11月16日。
被上诉人涂培培、盛唐商管公司、盛唐集团均答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：徐志荣与涂培培及盛唐商管公司于2011年8月13日签订的《商铺租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，该合同有效。
合同签订后，徐志荣进入租赁商铺经营。在履行合同期间，徐志荣所租赁商铺顶部虽曾出现一处破口并有少量漏水现象，但并未影响徐志荣的正常经营，且盛唐集团已经维修解决，故徐志荣在一、二审中以被上诉人所出租的商铺存在严重漏水，已构成根本违约为由要求被上诉人退还全部租金的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于双方诉争合同何时解除的问题。徐志荣于2012年4月18日虽向盛唐商管公司送达了解除合同的通知，但合同相对方并未同意解除合同，因此不能将该时间认定为合同解除时间。一审根据徐志荣提交的2012年11月16日商铺状况照片认定徐志荣此时已经退出租赁商铺的事实，并据此判决解除合同并无不当，本院予以维持。
徐志荣单方解除合同构成违约，应当依合同约定承担违约责任，一审对违约金的认定和计算并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,100元，由上诉人徐志荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 张 红
二〇一四年四月一日
书记员 刘丽娟