河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民一初字第154号原告张秀金，男，汉族，1963年7月24日出生。委托代理人王秋丰，女，1964年7月14日出生，汉族。委托代理人刘宝玉，河南仰天律师事务所律师。被告翟宏伟，女，1966年5月5日出生，汉族。委托代理人朱俊楠，金博大律师事务所律师。第三人河南省锦寓置业有限公司。法定代表人葛明森，该公司董事长。委托代理人高道杰，该公司副总经理。委托代理人温东旭，河南衡祥律师事务所律师。原告张秀金诉被告翟宏伟、第三人河南省锦寓置业有限公司（以下简称锦寓公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，于2015年5月28日本院提起诉讼，本院于2015年6月5日决定受理，并依法组成合议庭，分别于2015年6月30日、7月1日向各方当事人送达了应诉通知书、起诉状副本、告知合议庭组成人员通知书、举证通知书、诉讼权利义务风险告知书、廉政监督卡和开庭传票。合议庭于2015年7月29日、10月14日公开开庭审理了本案，原告张秀金的委托代理人王秋丰、刘宝玉，被告翟宏伟委托代理人朱俊楠，第三人锦寓公司委托代理人高道杰、温东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀金诉称，其于2010年7月15日与锦寓公司订立商品房买卖合同，购买锦寓公司开发的位于南阳市宛城区天山路东段都市春天7号楼2201房屋。张秀金随即支付了全部房款，并入住该房，一直占有使用至今。后张秀金得知郑州市中级人民法院因执行翟宏伟申请执行锦寓公司借款担保一案，于2014年6月9日作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定，查封了张秀金购买且居住多年的该房屋，且拟对该房屋采取进一步的执行措施，张秀金遂向郑州市中级人民法院提出执行异议。郑州市中级人民法院经审查作出了（2015）郑执异字第41号执行裁定，驳回了张秀金提出的执行异议。张秀金认为该涉案房产系其合法全款购买，且占有使用多年，产权为张秀金所有，翟宏伟不得因其与锦寓公司的纠纷对案外人的房屋进行执行，相应查封措施应予解除。张秀金特提起本诉，请求依法解除对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天7号楼2201房屋的查封，判令不得执行该房屋，诉讼费用由翟宏伟负担。被告翟宏伟辩称，1、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地管理部门协助执行若干问题的通知》，其申请查封锦寓公司所有的房产符合法律规定。2、本案张秀金未与锦寓公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，张秀金与锦寓公司签订的《认购书》中仅包含《商品房销售管理办法》第十六条中的（一）、（二）、（四）项，其余各项内容均不包括，这显然不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，不能将《认购书》认定为《商品房买卖合同》。3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》与《物权法》条款内容相冲突时，应当以《物权法》为准。4、张秀金未完成自己的举证义务，不能证明其是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中的“第三人”，应当承担举证不力的后果。请求依法驳回张秀金的诉讼请求。锦寓公司辩称，1、张秀金所诉属实，其与锦寓公司签订了商品房买卖合同，合同已经实际履行，张秀金已足额交付了购房款，且已经实际占有使用多年，锦寓公司已获得商品房预售许可证，张秀金的诉讼请求应予支持。2、翟宏伟的答辩理由不能成立，其引用的法律不适用本案。根据合同法规定，只要标的明确，双方当事人明确，意思表示真实，就属于有效合同，不存在查封后张秀金与锦寓公司串通购买房屋的情形。为支持其主张，张秀金向本院提交如下证据：1、张秀金与锦寓公司于2010年7月15日签订的都市春天认购书，以证明双方于2010年7月15日签订了书面买卖合同；2、锦寓公司于2010年7月15日向张秀金出具的436799元房款（付清）收据2张、补交面积房款收据1张，锦寓公司给予的打款账号，张秀金中国邮政储蓄银行交易明细，交房面积补款及违约金赔偿，以证明张秀金已向锦寓公司交纳了全部房款；3、张秀金购房合同面积补款及收费结算表，办证、价格调节等费用收据，证明张秀金已交纳了办证相关费用，对房屋产权未过户没有过错。4、房屋交付验收表，交房（住宅）费用明细表，小区公摊费收据，生活垃圾费收据，装修管理费收据，有线电视初装费收据，物业费收据，物业服务协议，装修收费明细，南阳市住宅专项维修资金分户交存通知单，证明张秀金早已办理了交房手续，该房已进行了装修，于2012.7.10已入住该房。5、南阳市房屋产权产籍管理处于2015年6月29日出具的南阳市家庭（个人）房产登记信息查询证明一份。证明张秀金名下无其他用于居住的房屋。经庭审质证，翟宏伟对张秀金提供的上述证据的质证意见为：对证据1真实性和证明目的均有异议，因该协议书是张秀金与锦寓公司所签，锦寓公司是翟宏伟申请执行案件中的被执行人，且该协议书不是法律意义上的《商品房买卖合同》；对证据2中的邮储银行交易明细真实性没有异议，对证明目的及关联性均有异议，邮储银行交易明细的户名王秋丰，不是张秀金，与本案无关，只能证明当天取现20万元，不能证明交付房款，收据因锦寓公司是翟宏伟申请执行案件中的被执行人，因此仅凭锦寓公司为其出具的收据无法证明张秀金是否真实付款，账号来源不明，与本案无关；对证据3、4中证据的真实性和证明目的均有异议，南阳市乐邦物业服务有限公司与锦寓公司是关联公司，公司之间的股东和高管相互重叠，有理由相信乐邦公司能够因锦寓公司的诉讼利益而为张秀金提供举证便利，即便张秀金已入住，时间也在翟宏伟查封房产之后，“南阳市住宅专项维修资金分户交存通知单”交存人一栏是手写笔迹，不是打印内容，对关联性不予认可，并且该通知但只是通知业主交费，并不能证明张秀金已经交纳该款；对证据5真实性没有异议。锦寓公司对张秀金提交的上述五组证据均无异议；双方签订的认购书真实，能够证明其已与张秀金签订了涉案房屋的买卖合同；张秀金提供的收据上有年份和票号，根据票据的陈旧程度，的确是锦寓公司在张秀金缴纳房款时向张秀金出具的；张秀金已入住该房，其对未办理房屋过户手续没有过错。为支持其答辩意见，被告翟宏伟向本院提交了锦寓公司及乐邦公司企业信用信息公示系统查询信息，以证明乐邦公司与锦寓公司之间存在关联关系。张秀金对翟宏伟提交的上述证据有异议，锦寓公司和乐邦公司是相互独立的企业法人，各自有独立的市场地位和利益，不能以此否认张秀金举证的真实性。锦寓公司对翟宏伟提交的上述证据有异议，其与乐邦公司并不是关联公司。锦寓公司未提交证据。根据各方质证意见，结合全案案情，经审查，本院对各方当事人提交的证据分析认证如下：张秀金提交的证据1、证据2、证据3均系书证，能够相互印证证明张秀金于2010年7月15日前向锦寓公司交纳了涉案房屋全部房款，翟宏伟虽对张秀金提交的上述证据的真实性提出异议，但未提供任何反驳证据支持其异议，故对张秀金提交的证据1、证据2、证据3，予以采信；证据4能够相互印证，翟宏伟虽对上述提出异议，认为锦寓公司与乐邦公司是关联公司，张秀金占有涉案房屋不真实，并提交了锦寓公司及乐邦公司企业信用信息公示系统查询信息予以反驳，但该证据并不能印证其观点及推翻张秀金提交证据所证明的事实，故对张秀金提交的证据4予以采信；证据5系政府主管部门出具，翟宏伟及锦寓公司对该证据的真实性亦无异议，予以采信。翟宏伟提交的企业查询信息，与本案无关，不能证明其证明目的，本院不予采信。除上述证据外，张秀金、翟宏伟还提交了涉本案房屋被查封的民事裁定书、协助执行通知书、执行通知书、执行裁定书及送达回证等法律文书的复印件，经质证，各方均无异议，又经本院核实，上述法律文书属实，本院予以采信。锦寓公司按本院要求，提交了南阳市房地产市管理处于2010年11月2日颁发给锦寓公司的编号为（宛市）房预售证第2010045号商品房预售许可证，经质证，各方对该预售许可证均无异议，本院予以采信。根据当事人的陈述、举证、质证和本院分析认证意见，本院确认本案事实如下：南阳市房地产市管理处于2010年11月2日向锦寓公司颁发了的编号为（宛市）房预售证第2010045号的商品房预售许可证，该许可证显示：经审查，准予锦寓公司公开预售都市春天6#、7#楼（4-30层住宅部分）。2010年7月15日，张秀金与锦寓公司签订“都市春天认购书”一份，该认购书中在认购物业中填写“7号楼2201室，建筑面积约134.69平方米；约定房屋总价款为474782元，优惠后总价款为436799元，于2010年7月15日前付清；此外，协议书中还对双方的联系方法、违约责任等进行了约定。2010年7月15日，锦寓公司南阳分公司向出具编张秀金编号为0223761的收据，该收据中“今收到”一栏中填写“张秀金”，“人民币”一栏中填写“肆拾贰万陆千柒佰玖拾玖元整”，“系付”一栏中填写“7#2201室付清”。张秀金还提交了填写日期为2012年7月10日乐邦公司“交房（住宅）费用明细表”一份，该明细表中注明了房号为7-2201的物业业主为张秀金，并列明其应缴纳的物业服务费、公共能源费、水费（预存）、电费（预存）、城市生活垃圾处理费（代收）、有线电视初装费（代收）等各项费用数额。2012年7月10日，张秀金向乐邦公司都市春天管理处交纳了交房（住宅）费用明细表中列明的物业服务费、公共能源费、城市生活垃圾处理费、有线电视初装费等费用，并与乐邦公司签订物业服务协议，并称锦寓公司当天向其交付了涉案房屋。2015年6月29日，南阳市房屋产权产籍管理处出具的南阳市家庭（个人）房产登记信息查询证明一份，载明经查南阳市房屋登记信息系统，截止2015年6月29日9时，张秀金及其配偶现名下拥有的房屋登记记录为零。2012年6月12日，因翟宏伟在与锦寓公司的仲裁案件中申请财产保全，南阳市宛城区人民法院于2012年6月12日作出（2012）宛民保字第1号民事裁定书，裁定查封锦寓公司名下包括涉本案房屋在内的20套房产，6月13日，南阳市宛城区人民法院向南阳市房产管理局送达了该民事裁定书及（2012）宛民保字第1号协助执行通知书，将锦寓公司名下涉本案在内的20套房产查封。后郑州仲裁委员会作出（2012）郑仲裁字第183号裁决书。2013年4月26日，翟宏伟持郑州仲裁委员会（2012）郑仲裁字第183号裁决书向本院申请强制执行，本院于2013年4月28日立案执行，于2013年5月9日作出（2013）郑执一字第196号执行通知书，责令锦寓公司自该通知书送达之日起三日内向翟宏伟支付购房款300万元和违约金150万元，并负担案件仲裁费56615元及申请执行费48016元；于2013年5月15日作出（2013）郑法执字第196号民事裁定书及（2013）郑协执字第196号协助执行通知书，查封锦寓公司名下涉本案在内的20套房产，同日送达南阳市房产管理局，查封期限至2014年6月12日止。2014年6月9日，本院作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，查封期限一年，同日向南阳市房产管理局送达。2015年6月1日，本院又作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，期限三年，并于2015年6月4日送达南阳市房产管理局。张秀金不服本院（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书，认为涉本案房屋系其与锦寓公司签约购买，并付完全款，且已占有使用，以案外人身份书面向本院提出执行异议，请求中止对涉本案房屋的执行。2015年4月29日，本院作出（2015）郑执异字第41号执行裁定书，驳回了张秀金的异议。裁定书于2015年5月16日送达后，张秀金不服，于2015年5月28日向本院提起本诉，请求解除对涉本案房屋的查封。经本院主持调解，各方当事人就解决本案纠纷曾于2015年8月5日达成了附生效条件的和解协议，但因锦寓公司未履行和解协议，和解协议未生效。本院认为：张秀金提起本案执行异议之诉，目的是为了停止针对涉本案房屋的执行行为及解除本院对涉本案房屋的查封，因此，本院在其他民事案件的执行过程中对涉本案房屋进行查封是否适当，以及是否应予解除查封是本案的审查重点。而关于民事执行中对被执行人为商品房开发企业的不动产的查封是否适当，以及案外人提出的执行异议能否成立，应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审查。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，张秀金提交的收据显示其于2010年7月15日向锦寓公司交纳了涉本案房屋的房款42.6799万元，与其提交的于2010年7月15日与锦寓公司签订的客户订房协议能够相互印证，证明张秀金在涉本案房屋查封前即与锦寓公司签订了书面的商品房买卖合同并支付了绝大部分的房款。《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同；开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本案中，锦寓公司于2010年即取得了涉本案房屋的预售许可证，其于2010年7月15日与张秀金签订认购协议，并收取张秀金全部购房款，但锦寓公司并未按上述行政管理规章的规定，与张秀金重新签订正式的商品房买卖合同，也未及时向房地产管理部门办理登记备案手续，因此，对涉本案房屋未能办理至张秀金名下，锦寓公司负有全部过错，张秀金对此无过错。综合当事人在本案中提供的证据，张秀金和锦寓公司之间在涉本案房屋被查封前就存在合法、有效的商品房买卖关系，且张秀金已向锦寓公司支付了绝大部分的房款，张秀金对于涉本案房屋未办理过户登记手续无过错，现今张秀金名下亦无其他用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本院查封涉本案房屋缺乏法律依据，张秀金提出的执行异议成立，其对涉本案房屋享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行，故张秀金在本案中请求停止对涉本案房屋执行的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告翟宏伟虽对订购协议及收据有异议，但未提交反驳证据，对其答辩意见，本院不予采纳。就张秀金要求解除对请求解除对本案房屋的查封，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故对张秀金要求解除查封的请求不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、停止对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天7号楼2201房屋的执行；二、驳回原告张秀金的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由被告翟宏伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省高级人民法院，并向河南省高级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审 判 长  闫 明审 判 员  袁 斌审 判 员  钟晓奇审 判 员  张林利代理审判员  王明振二〇一五年十一月九日书 记 员  王梦娇书 记 员  吴 松