广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终13144号
上诉人（原审被告）：邹宪威，男，1970年3月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
上诉人（原审被告）：陈淑玲，女，1968年10月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
两上诉人共同委托诉讼代理人：张椿家，广东群立弘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林小碧，女，1986年3月9日出生，汉族，住广东省高要市,
委托诉讼代理人：黄立威，广东淼鑫律师事务所律师。
上诉人邹宪威、陈淑玲因与被上诉人林小碧房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初8449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
邹宪威、陈淑玲上诉请求：1.撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初8449号民事判决第二、三、四项；2.依法驳回林小碧第二至四项诉讼请求；3.判令由林小碧承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认为邹宪威、陈淑玲与案外人债务纠纷导致案涉房屋被查封，且房屋存在抵押登记，认定邹宪威、陈淑玲的行为构成根本违约是错误的。一、案涉房屋被法院查封，不能归责于邹宪威、陈淑玲，邹宪威、陈淑玲对此不负过错或违约责任，反而是林小碧犹豫不决拖延交易所致。双方签订合同时，案涉房屋尚未被查封，后来邹宪威、陈淑玲的另一套房屋被查封，故邹宪威、陈淑玲将案涉房屋可能会被查封的事实告知林小碧，要求其尽快还贷并办理过户手续，已尽了善意提醒的义务，因为林小碧犹豫不决拖延时间，没有及时还贷办理过户手续才导致邹宪威、陈淑玲没有收到房款被债权人起诉查封案涉房屋，致使合同无法履行，故邹宪威、陈淑玲没有过错和违约行为，林小碧无权要求退回定金、支付违约金、承担中介费。二、一审法院认为邹宪威、陈淑玲并未举证证明已告知林小碧申请提前还贷情况及还款时间是错误的。合同签订后，邹宪威、陈淑玲积极配合履行合同，并于2017年3月27日预约提前还款，4月18日与南海农商银行签订补充协议，约定于4月28日提前还贷。但是在还款当日，邹宪威、陈淑玲告知林小碧另一套房屋被查封，林小碧对履行合同犹豫不决，从而导致合同无法履行。邹宪威、陈淑玲已经向一审法院提交提前还款当天的通话录音、补充协议、预约申请书等资料。根据合同约定，林小碧需在邹宪威、陈淑玲还银行款当日支付首期款，因为邹宪威、陈淑玲无力偿还贷款才做出如此约定，且林小碧支付的首期款足以偿还贷款。因此，邹宪威、陈淑玲享有同时履行抗辩权，邹宪威、陈淑玲不应对未提前还款承担违约责任，反而是林小碧应承担相应的违约责任。三、邹宪威、陈淑玲的房屋被查封后，邹宪威、陈淑玲多次与另案当事人协商解决，并于8月4日达成和解，案涉房屋于8月15日解封，邹宪威、陈淑玲及时将解封裁定交给本案经办人，要求继续履行合同，可见邹宪威、陈淑玲积极配合履行合同并且做了大量工作，一审法院将所有责任强加在邹宪威、陈淑玲身上是不公平的。
林小碧答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
林小碧向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.邹宪威、陈淑玲返还定金50000元；邹宪威、陈淑玲支付违约金145000元；3.邹宪威、陈淑玲向林小碧支付中介费用10000元；4.本案诉讼费用由邹宪威、陈淑玲承担。
一审法院查明，涉案房产位于佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路901号保利东语花园38栋3梯3004房屋及0099号车位，登记权属人为邹宪威、陈淑玲，房屋的权利证号分别为20170068894、20170068894，已办理预抵押登记，抵押权人为广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行，证书号为886155020。2017年5月19日,涉案房屋因邹宪威、陈淑玲与案外人纠纷被法院查封。
2017年3月29日，邹宪威（甲方、转让方）与林小碧（乙方、受让方）、佛山市南海区松岗世策房地产中介服务部（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定:交易房产是涉案房屋及车位，成交总价为1450000元。签订合同之时，乙方向甲方支付定金50000元。乙方须在甲方需还银行贷款当天向甲方支付首期款550000元。乙方以银行按揭贷款的方式支付尾款850000元。如甲方违约，应将所有的楼款全部退还给乙方，并将定金双倍退还给乙方，以及赔偿总楼款10%作为违约金，如乙方违约，甲方将不退还乙方所付定金，以及赔偿甲方总楼款10%作为违约金，任何乙方违约，违约方承担丙方的全部佣金。
同日，邹宪威收取林小碧支付的定金50000元，并出具收款收据。
同日，佛山市南海区松岗世策房地产中介服务部向林小碧出具收据，载明收到林小碧支付的中介费10000元。
2017年4月18日，邹宪威、陈淑玲取得涉案房屋的不动产权证。
2017年4月28日，邹宪威、陈淑玲告知林小碧，邹宪威、陈淑玲所有的另一间房屋（位于佛山市南海区大沥镇岭南路83号保利公馆1栋2梯1102房）被法院查封。
2017年6月1日，林小碧向邹宪威邮寄送达《律师函》，要求邹宪威、陈淑玲收到该函后3天内解除涉案房屋的查封，并继续履行合同，否则将追究邹宪威、陈淑玲的违约责任。邹宪威于2017年6月2日签收该函件。
邹宪威、陈淑玲于1992年3月23日登记结婚。
一审法院认为，涉案合同中林小碧与邹宪威围绕案涉房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应依约全面履行各自的义务。根据合同相对性原则，涉案房屋买卖合同的卖方为邹宪威而非邹宪威、陈淑玲，林小碧主张卖方为邹宪威、陈淑玲的意见，一审法院不予采纳。林小碧已按约定支付了定金50000元。邹宪威作为卖方应依诚实信用原则确保涉讼房屋没有权利瑕疵以实现合同目的，现因邹宪威、陈淑玲与案外人债务纠纷导致涉案房屋被查封，至一审辩论终结时查封状态仍持续。林小碧起诉后，邹宪威亦未举证证明有能力解决涉讼房屋产权易动受限问题，林小碧有理由相信邹宪威丧失履行合同的能力；至一审辩论终结时涉案房屋尚存在银行贷款抵押登记，涂销抵押登记后才能变更登记，邹宪威作为卖方未涂销抵押登记以保证合同目的实现。综上，邹宪威由于自身的原因导致合同目的无法实现，其行为已构成根本违约。林小碧诉请解除合同，一审法院予以支持，邹宪威、陈淑玲于2017年7月11日收到涉案起诉状等其他应诉材料，故涉案房屋买卖合同于该日解除。如前所述，因邹宪威自身的原因导致合同不能履行，邹宪威对此存在过错，应承担相应的违约责任，林小碧主张返还已付定金50000元、赔偿成交价10%的违约金145000元及已付中介费10000元，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。
关于邹宪威、陈淑玲辩称林小碧未按约支付首期款的问题，合同约定买方需于卖方需还银行贷款当日支付首期款550000元，但该约定并未免邹宪威作为卖方需提前偿还银行贷款、涂销抵押登记的义务，且邹宪威、陈淑玲并未举证证明已告知林小碧申请提前还贷情况及还款时间，故一审法院对邹宪威、陈淑玲的该抗辩不予采纳。关于邹宪威、陈淑玲辩称林小碧拖延时间导致合同无法继续履行，无事实和法律依据，一审法院亦不予采纳。
邹宪威、陈淑玲为夫妻关系，涉案债务发生在邹宪威、陈淑玲夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，故陈淑玲应对邹宪威的上述债务承担共同清偿责任。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十四条判决：一、林小碧与邹宪威、佛山市南海区松岗世策房地产中介服务部于2017年3月29日签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖事项的约定于2017年7月11日解除；二、邹宪威、陈淑玲应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予林小碧；三、邹宪威、陈淑玲应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金145000元元予林小碧；四、邹宪威、陈淑玲应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介费10000元予林小碧。案件以简易程序结案，案件受理费9847.5元、财产保全费1545元，合共11392.5元，由邹宪威、陈淑玲负担。
本案二审期间，邹宪威、陈淑玲提交了（2017）粤0605民初6917号之一民事裁定书以及（2017）粤0605民初6917号民事调解书，拟证明邹宪威、陈淑玲积极配合履行合同义务，从接到另案起诉材料后，积极与当事人协商，后来筹集资金将案涉房屋解封，在本案一审判决前，案涉房屋已经处于解封可过户状态，说明邹宪威、陈淑玲没有违约的故意。
林小碧向本院提交了光盘和对话记录，拟证明邹宪威、陈淑玲多次自认其在2017年5月8日仍然没有办理还贷手续。
经质证，本院对双方提交的证据认证如下：邹宪威、陈淑玲提交的证据不能证明其没有违约，本院对其提交的证据不予采信。对林小碧提交的证据本院综合本案案情予以采信。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据一、二审法院查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审中的争议焦点为邹宪威的行为是否构成根本违约以及一审法院确定邹宪威、陈淑玲应承担的责任是否正确。
本院认为，邹宪威与林小碧、佛山市南海区松岗世策房地产中介服务部签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对各方当事人均具有法律约束力，合同各方均应按照约定履行各自义务。《房屋买卖合同》第4条约定：乙方须于甲方需还银行贷款当天向甲方支付首期款550000元。第15条约定：甲方保证本合同指定的物业不存在任何债务抵押、一房两卖、产权不清等问题。根据一、二审查明的事实，邹宪威并未履行偿还银行贷款、涂销抵押登记的义务，且案涉房屋亦因邹宪威的债务原因在2017年5月17日被广东省佛山市南海区人民法院查封，邹宪威在林小碧提起本案诉讼前未能将案涉房屋解封，故邹宪威的行为致使案涉房屋未能按照合同约定进行交易过户，已构成根本违约，邹宪威应根据合同约定承担相应的违约责任。因涉案债务构成邹宪威、陈淑玲的共同债务，故一审法院判令邹宪威、陈淑玲向林小碧返还定金50000元及支付违约金145000元正确，本院予以维持。邹宪威、陈淑玲抗辩称已将案涉房屋可能被查封的事实告知林小碧，因林小碧犹豫不决拖延时间才导致房屋被查封无法过户，因此邹宪威、陈淑玲没有过错不需承担违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。案涉合同第4条没有约定先后履行顺序，故应当同时履行。邹宪威作为案涉房屋的出卖人，未按照《房屋买卖合同》的约定履行偿还银行贷款、涂销抵押登记的义务，亦未确保案涉房屋不存在被查封等阻碍交易过户的权利瑕疵，林小碧有权在邹宪威履行合同义务之前拒绝其履行要求，故邹宪威、陈淑玲的抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。
综上，邹宪威、陈淑玲的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4375元，由邹宪威、陈淑玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑正坚
审判员 邱程辉
审判员 潘伟丹
二〇一八年三月一日
书记员 覃心怡