山东省单县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）单民初字第2093号
原告（反诉被告）：单县湖西财富广场经营管理有限公司，住所地：单县舜师路人民广场对过。组织机构代码：55892594-2。
法定代表人：赵仲静，经理。
委托代理人：张新强，山东荣清律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王涛，男，1984年5月1日出生，汉族，农民，现住单县舜和雅苑**号楼*单元***室。公民身份证号码：3729251984********。
委托代理人张春梅，山东法运律师事务所律师。
原告单县湖西财富广场经营管理有限公司（反诉被告）（以下称原告）诉被告王涛（反诉原告）（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，组法组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张新强、被告王涛及其委托代理人张春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告单县湖西财富广场经营管理有限公司诉称：2013年8月1日，原、被告双方签订《湖西财富广场房屋租赁合同》。双方约定被告承租单县湖西财富广场D区41、43、45、46、48、49、50、51、52、53、55、59、60、61、62、65、66号房屋，租期3年（自2012年10月1日至2015年9月30日），每年租金30万元，于每年9月1号前支付当年年度的租金，逾期10天未支付租�原告有权解除合同，被告承担年租金10﹪的违约金。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，而被告不按合同约定支付租金，至今尚欠原告租金40万元，原告多次催要未果，鉴于涉案房屋租赁合同已于2015年9月30日到期，请求人民法院判令被告返还原告占用的湖西财富广场D4区41、43、45、46、48、49、50、51、52、53、55、59、60、61、62、65、66号房屋；支付未付租金40万元及租期期满后被告占有上述房屋的占用费（按同年租金计算）并支付违约金8万元；本案诉讼费用有被告承担。
被告王涛辩称：根据商品房销售管理办法第16条及最高院有关司法解释的规定，原被告双方签订的商品房以租代买协议，具备了商品房买卖合同的内容，该协议应当依法认定为商品房买卖协议的约定，根据协议内容被告缴纳租金转为购房款，所以被告依约定已经履行了交付房款的义务，原告也以租赁的形式将房屋交付给被告；被告并不存在违约，原告违约在先，根据原被告签订的湖西财富广场租赁合同，原告于2014年9月份向被告缴纳租金时，因被告的住所地经常场所关门，被告无法与原告取得联系，并且被告得知原告将涉案房屋抵押他人，造成涉案房屋不能正常使用，给被告造成巨大损失，在无法与原告取得联系的情况下，被告以律师函的形式向原告发出通知，要求其解除房屋抵押协议并履行房屋以租代买协议的内容，原告至今未回复，因此原告要求被告返还房屋无法律事实依据，请驳回原告返还房屋和违约金的诉讼请求，并要求原告继续履行以租代买协议。
被告王涛反诉称：请求法院判决原告继续履行双方签订的《商品房（以租代买）协议》、湖西财富广场租赁合同，如不继续履行该协议，请求法院判决原告返还被告已支付的租金50�元（原告给被告造成的损失另行主张权利）；二、本案诉讼费由原告承担。
原告针对反诉辩称：被告的反诉请求依法应不予支持：1、被告所主张的商品房是山东单县湖西房地产有限公司投资建设的，产权属于该公司，原告无权出售，涉及出售上述商品房的约定都是无效约定；2、从“商品房（以租代买）协议”中特别约定来看，该协议仅仅是一个商品房购销意向书，不具有正式商品房买卖合同的特征，该协议的履行是附条件的，所附第一个条件是涉案商品房产权证全部或部分办理完结；所附第二个条件是被告按协议足额支付购房款。本案上述房地产并没有办结产权证，被告也没有支付购房款，在被告未按约定足额支付购房款的情况下，其无权要求继续履行“商品房（以租代买）协议”，更无权要求返还租金。鉴于被告未按约定支付租金，不全面履行湖西�富广场房屋租赁合同，又不支付购房款，根据商品房（以租代买）协议第5条约定，原告请求解除商品房（以租代买）协议，并请求驳回被告的反诉请求。
原告单县湖西财富广场经营管理有限公司为支持其本诉请求和反诉辩称理由向本院提交了下列证据。
1、湖西财富广场房屋租赁合同，证明原被告之间签订租赁合同，被告租赁D4区41、43、45、46、48、49、50、51、52、53、55、59、60、61、62、65、66号房屋，租期3年，每年租金30万元，于每年9月1号前支付当年年度的租金，逾期10天未支付租金原告有权解除合同，租赁期限从2012年10月1号到2015年9月30号。
2、涉案房产的土地使用证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证。该组证据证明涉案房产的投资方是山东单县湖西房地产有限公司，涉案房产产权应属于该公司。被告�主张的买卖关系不成立，也是无效的。
被告王涛对原告的上述证据发表了如下质证意见：
原告提交的租赁合同真实性无异议，对证明观点有异议，被告已经缴纳的租金应转为购房款，被告未交纳的租金是原告违约造成的，原告没有按时收取被告租金，在当年的9月1日前被告无法与原告取得联系，被告也无法交纳租金，并且原告将上述房屋抵押他人给被告造成巨大损失，并且被告没有按商品房以租代买协议及时办理房屋产权证。
原告提交的土地使用证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证均为复印件，无法核实其真实性，退一步讲即使上述证据是真实的，单县湖西房地产公司为投资方也不能否认本案原告不具有出售权，如果说原告在没有出售权的情况下与被告签订商品房以租代买协议及房屋租赁合同，那么原�的行为就涉嫌诈骗行为，那么应当由公安机关依法追究其刑事责任，并且类似的情况是原告也以租代买的形式与他人签订多份协议，因此保留向司法机关要求追究其刑事责任的权利。
被告就其反诉请求及本诉辩称提供了下列证据：
1、商品房以租代买协议一份，证明根据协议的约定被告向原告交纳的租金，应当转为购房款，被告向原告足额交纳房款是在原告全部或部门办理完结商品房产权证后收到原告书面通知后予以交纳，被告至今没有收到原告书面通知，因此被告没有违约，根据被告缴纳租金折抵购房款事实和该协议对涉案房屋商品房单价、面积、总价的约定，该协议具备商品房买卖合同主要内容，依法应认定为商品房买卖合同，原告应当依据该协议约定履行对涉案房屋办理产权证义务，故被告要求原告继续履行协议。
2、2012年6月19日交纳50万元的收据一份，证明被告按照租赁合同约定按时交纳了租金，并提前缴纳了第二年度租金20万元。
3、律师函一份、单县邮政特快专递回执两份，证明2014年9月份被告在与原告无法取得联系的情况下，向原告及单县湖西房地产有限公司发出律师函，但是当时原告场所查无此人、拒收，证实原告经营场所没有办公人员，被告未缴纳租金是原告违约造成的，其过错在原告。
4、房屋租赁合同一份，证明被告没有违反合同约定，根据租赁合同第3条约定被告交纳租金是否违约，是否逾期缴纳是针对的2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金，按2013年9月30日以后的租金原被告并没有约定缴纳的期限，因为原告口头承诺在办理完毕房权证手续被告缴纳房款后原被告终结该租赁合同，因此被告并不违约。
原告对被告提供的上述证据发表了如下质证意见：
1、对商品房以租代买协议的真实性无异议，但不能证明反诉人的所要证明的观点。1、被告所主张的商品房是山东单县湖西房地产有限公司投资建设的，产权属于该公司，原告无权出售，涉及出售上述商品房的约定都是无效约定；2、从“商品房（以租代买）协议”中特别约定来看，该协议仅仅是一个商品房购销意向书，不具有正式商品房买卖合同的特征，该协议的履行是附条件的，所附第一个条件是涉案商品房产权证全部或部分办理完结；所附第二个条件是被告按协议足额支付购房款。本案上述房地产并没有办结产权证，被告也没有支付购房款，在被告未按约定足额支付购房款的情况下，其无权要求继续履行“商品房（以租代买）协议”，更无权要求返还租金。
2、被告提交收据一份字迹模糊，看不清，但是原告承认收被告租金50万元的事实。
3、对被告提交的律师函有异议，该律师函看不出是否发出邮寄，也没有加盖邮政部门的印章，更没有邮政部门出具的证明；对邮政局快件回执从其所记载的收件人人名及其地址来看第一份收件人是丁友星、陈凤丹，邮寄的地址是浙江省浦江县班班大道12号，从上述内容来看与本案没有任何关系；第二份邮政局快件回执只有收件人人名、公司名称，没有地址，这是邮政部门无法投递的，两份邮政回执所注品名是文件资料，但根本看不出是被告主张的律师函，证明不了邮寄的是律师函。对律师函的内容原告方没有收到也不知晓，因此该证据不能证明被告证明目的。
4、对该房屋租赁合同的真实性无异议，证明目的有异议，同时原告没有口头承诺被告所陈述的内容，因此该证据不能对抗原告提交的证据及所证明的观点。
本院依职权对单县湖西房地产有限公司法定代表人丁有星的调查笔录，经原、被告质证，双方发表质证意见如下：
原告无异议。
被告有异议，丁有星的陈述不具有真实性，王涛与原告签订以租代买协议时经过丁有星同意的，他是明知的，签订以租代买协议时原告的印章是丁有星的妻子拿着原告的印章盖的。该协议是合法有效的，丁有星是为了逃避责任而作的虚假陈述。
根据上述证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2012年起，被告使用原告管理的单湖西财富广场D4区41、43、45、46、48、49、50、51、52、53、55、59、60、61、62、65、66号房屋，于2012年6月19日向原告交纳使用费50万元。2013年8月1日，原、被告签订湖西财富广场房屋租赁合同一份，同时签订商品房（以租代买）协议一份，房屋租赁合同约定：被告承租原告坐落于单县湖西财富广场D4区41、43、45、46、48、49、50、51、52、53、55、59、60、61、62、65、66号房屋，租赁经营期限为36个月，自2012年10月1日起至2015年9月30日。租金30万元，按年支付，支付日期为租赁期限内的每年9月1日前。被告逾期10天未支付租金及其他应承担相关费用原告有权解除合同，同时被告向原告支付总租金额10﹪的违约金，房屋租赁合同中盖有原告单县湖西财富广场经营管理有限公司公章和被告王涛签名和指印。商品房（以租代买）协议约定：甲方为山东单县湖西房地产有限公司，乙方为被告王涛；乙方向甲方以租代买“单县湖西财富广场”D4区41、43、45、46、48、49、50、51、52、53、55、59、60、61、62、65、66号商品房，建筑面积约2986.29平方米。优惠后总价款壹仟贰百陆拾肆万伍仟贰百零叁元玖角整（￥12645203.9元整）；上述商品房为乙方以租代买，购买时已交纳的全部租金抵充�房款中，本协议商品房产权证甲方全部或部分办理完结后，甲方根据实际所领取上述商品房所对应的产权证书数，依次书面通知乙方，乙方在2个月内支付房屋价款；乙方支付足额房款后，甲方与乙方签订相应《商品房购房合同》；《商品房购房合同》签订后，甲乙所签订的《湖西财富广场租赁合同》中所对应商品房的租赁合同关系终结；乙方违反本协议或《湖西财富广场租赁合同》相关规定的，甲方有权解除本协议；商品房（以租代买）协议中盖有原告单县湖西财富广场经营管理有限公司公章和被告王涛的签名和指印。
上述合同签订后，被告以原告经营场所无人为由未再交付房屋租金。原、被告均未提供山东单县湖西房地产有限公司委托原告对外出售涉案房屋的委托手续，事后山东单县湖西房地产有限公司对以租代买合同不认可。
本院认为：�告将管理的房屋租赁给被告使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，原，被告双方系租赁合同法律关系，双方所签订的租赁协议合同是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。根据该合同约定，租赁期限三年，自2012年10月1日至2015年9月30日，租金每年为30万元，每年支付一次，于每租赁年度的9月1日前交付租金，被告已支付原告50万元，尚欠原告2013年10月1日至2014年9月30日的租金10万元，2014年10月1日至2015年9月30日的租金30万元，被告一直未付，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条：“承租人应当按照约定支付租金”的规定，原告要求被告支付租金40万元的主张本院应予以支持，现租赁�限已逾期，双方未协商续租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：”租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，被告应返还原告租赁房屋，被告逾期返还租赁房屋，应支付原告租赁房屋占用费用，原告要求被告按租赁费每年30万元支付租赁房屋占用费的主张，本院予以支持。原告要求被告支付违约金8万元，因原告未提供向被告催要租赁费用的证据，被告陈述原告经营场所无人办公，无法按约定交纳租赁费用的理由本院予以采信，造成被告违约，原告亦有责任，故原告要求被告支付违约金8万元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订的商品房以租代买协议，协议中明确载明甲方是山东单县湖西房地产有限公司，而与被告签订协议的是原告单县湖西财富广场经营管理有限公司，原告单县湖西财富广场经营管理有限公司未提供甲方山东单县湖西房地产有限公司的委托手续，被告亦未审查原告有无甲方授权，现甲方亦未追认原告的行为，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，原、被告所签订的商品房以租代买协议为无效合同，双方均对缔约无效负有责任，故被告反诉要求原告继续履行商品房以租代买协议的请求本院不予支持；被告反诉如不能履行商品房以租代买协议，原告退还被告房屋租赁费50万元并保留向原告主张损失的权利，被告未提供其受到损失的相关证据，因此，其主张本院不予支持。被告辩称，租赁房屋已被原告抵押，原告否认，被告未提供原告抵押涉案租赁房屋的证据，且即使存在抵押情况，亦未影响被告对租赁房屋的使用，�告的抗辩理由本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，判决如下：
一、被告王涛于本判决书生效后六十日内返还原告单县湖西财富广场经营管理有限公司租赁的房屋；
二、被告王涛于本判决书生效后十日内支付原告单县湖西财富广场经营管理有限公司2015年9月30前所欠房屋租金40万元及租期期满后被告占有上述房屋的相应占用费（自2015年10月1日起至被告实际交付原告租赁房屋完毕止，按年租金30万元另行计付）；
三、驳回原告单县湖西财富广场经营管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告王涛的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民�和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8500元，由原告负担1200元，被告王涛负担7300元（原告已先行垫付，待被告履行义务时一并支付原告），反诉费4400元，减半收取2200元由反诉原告王涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 王继来
人民陪审员 李美英
人民陪审员 白兴烈
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 张 冲