北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）一中执异字第291号
案外人张金沛，男，1959年12月26日出生。
委托代理人刘连娣，北京市昆泰律师事务所律师。
申请执行人双日（香港）有限公司［SOJITI（HONGKONG）LIMITED］，住所地香港特别行政区湾仔港湾道25号海港中心16字楼。
法定代表人TAKUYASHIMADA。
被执行人铭高投资有限公司（MEXCOINVESTMENTLIMITED），住所地香港特别行政区湾仔谭臣道8-10号威利商业大厦3字楼D座。
法定代表人罗鸿庆。
本院在执行双日（香港）有限公司［原名称日商岩井（香港）有限公司，以下简称双日公司］与铭高投资有限公司（以下简称铭高公司）房地产转让合同纠纷一案［执行依据：（2001）一中民初字第5063号民事判决书、（2005）高民终字第866号民事裁定书］过程中，查封了铭高公司名下位于北京市西城区101号房产（以下简称涉案房产），案外人张金沛就此向本院提出书面异议。本院依法组成由审判员阎军担任审判长、代理审判员薛圣海、荆炜参加的合议庭，以公开听证的方式进行了审查。案外人张金沛的委托代理人刘连娣参加了听证。本案现已审查终结。
案外人张金沛述称：2001年5月31日，铭高公司将其依法取得的北京市西城区01号单位地块的国有土地使用权上建的房屋作价1060000元（建筑面积100.82平方米）销售给张金沛，双方签订了《买卖契约》和《补充协议》，张金沛按协议约定交付购房定金50000元，铭高公司按协议约定在合同签订之日将该房屋交付张金沛使用。随后，张金沛按协议约定将剩余房款954000元交付给铭高公司。但铭高公司没能按照《买卖契约》规定的期限在2001年10月20日前为张金沛办理房屋过户手续。当时，铭高公司称因房产有纠纷，待解决后再为张金沛办理房屋过户手续。为此，双方于2002年4月9日再次签订《协议书》，其中明确规定待铭高公司可以为房产办理产权证书时，书面通知张金沛，除非张金沛放弃，双方必须按1060000元的价格履行房屋买卖承诺，铭高公司按照协议约定于2002年4月10日将张金沛购房款全额退回。时至今日，张金沛从未接到铭高公司可以办理产权证书的通知。综上，由于2001年5月张金沛与铭高公司签订的《买卖契约》及《补充协议》合法有效，张金沛善意履行了合同义务，其与铭高公司间的买卖关系应该得到法院保护。2002年4月张金沛与铭高公司签订的《协议书》，其法律实质是在确认双方买卖关系的前提下，对双方买卖涉案房产的法律行为附加了条件，即标的物能够办理产权过户。该协议中关于张金沛享有以特定价格优先购买涉案房产权利的约定，是对2001年《买卖契约》和《补充协议》的变通，是对铭高公司因违约导致涉案房产无法过户而应承担违约责任的变通，该约定合法有效，应得到法律保护。而且张金沛一直占有并使用涉案房产至今。因此，请求法院撤销对涉案房产的拍卖，张金沛愿意将《协议书》中约定的购房款按法院规定的时间和地点交到法院，并请法院为其协助办理过户手续。
本院经审查查明：
2001年10月，本院在审理双日公司与铭高公司、茂邦控股有限公司、豁达集团有限公司、启信控股有限公司房地产转让合同纠纷一案过程中，根据双日公司的财产保全申请，查封了铭高公司名下位于北京市西城区D101号房产（房产证号：京房权证市西涉外字第10101**号）。后，该房产楼房号变更为北京市西城区101号。
2004年11月28日，本院就双日公司与铭高公司、茂邦控股有限公司、豁达集团有限公司、启信控股有限公司房地产转让合同纠纷一案，作出（2001）一中民初字第5063号民事判决书，判令铭高公司在其受让茂邦控股有限公司、豁达集团有限公司、启信控股有限公司的北京市西城区二、四、六号房屋的范围内承担向双日公司赔偿损失的责任，并承担案件受理费、诉讼保全费等。铭高公司不服该判决提出上诉，后申请撤回上诉，2006年8月3日，北京市高级人民法院作出（2005）高民终字第866号民事裁定书，准予铭高公司撤回上诉。因铭高公司未履行生效法律文书确定的义务，双日公司于2006年10月向本院申请强制执行。
本院另查明：2001年5月31日，张金沛与铭高公司签订《买卖契约》，约定张金沛向铭高公司购买涉案房产，房屋建筑面积100.82平方米，总价折合人民币1060000元。张金沛预付定金50000元。铭高公司在2001年5月31日之前将房屋交付给张金沛，双方同意于2001年10月20日或之前办理房屋买卖过户手续。同日，双方签订《补充协议》，约定，张金沛在签订本契约时向铭高公司支付部分房价款954000元，已付定金转为房价款，张金沛应在2001年10月20日或之前双方办理产权过户手续时一次性支付房价余款人民币106000元。
2002年4月9日，张金沛和铭高公司签订《协议书》，约定在铭高公司以书面通知张金沛涉案房产能够办理产权过户时，铭高公司以人民币1060000元的楼价优先出售给张金沛。除非张金沛届时放弃上述权利，双方必须履行本承诺。张金沛须在收到铭高公司通知后7个日历天内作出决定，过期铭高公司有权取消本协议。铭高公司在张金沛使用涉案房产的期间，不得转租或转让涉案房产予他人。从2002年4月10日起，铭高公司同意免收涉案房产的租金。张金沛同意在使用涉案房产的时段，支付使用该涉案房产的相关开支，如水电费等。铭高公司返还前期已收到的楼款人民币1060000元予张金沛。前期铭高公司与张金沛所签订的涉案房产买卖合同全部作废。
2002年4月10日，张金沛出具收据，主要内容为：收到铭高公司就涉案房产退回买房款1060000元，同意涉案房产之出售按张金沛与铭高公司于2002年4月9日签订的协议执行。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，涉案房产所有权登记在被执行人铭高公司名下，因此，人民法院查封涉案房产符合法律规定。由于张金沛与铭高公司于2001年签订的《买卖契约》及《补充协议》已经双方合意全部作废，张金沛为履行该《买卖契约》及《补充协议》所支付的购房款亦已全部退回，2002年4月9日张金沛与铭高公司签订的《协议书》亦非买卖合同，因此，张金沛与铭高公司之间不存在房屋买卖合同法律关系，张金沛认为其是涉案房产善意买受人的主张缺乏事实依据，本院不予支持。张金沛认为其依照合同约定可以特定价格优先购买涉案房产进而对房产享有权益，根据张金沛与铭高公司签订的《协议书》内容，张金沛享有该项权益以铭高公司书面通知张金沛涉案房产能够办理产权过户为生效条件，由于涉案房产一直被本院查封，铭高公司无法为涉案房产办理产权过户手续，因此，张金沛享有该项权益的生效条件至今没有成就。而且，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，《协议书》签订时，涉案房产已经被本院查封，即便《协议书》约定的生效条件成就，铭高公司与张金沛就以特定价格买卖涉案房产达成了合意，亦属于被执行人转移人民法院查封财产的行为，依法不得对抗申请执行人。因此，张金沛的该项主张亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，案外人张金沛的异议请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回张金沛的异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 阎 军
代理审判员 薛圣海
代理审判员 荆 炜
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 王新子