南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第589号
原告（反诉被告）南宁市长裕川天桃茶行，住所地南宁市。
经营者郭异。
委托代理人吕相忠，广西欧亚嘉华律师事务所律师。
被告（反诉原告）广西南宁振宏服务有限责任公司，住所地南宁市青秀区。
法定代表人吴显振，该公司董事长。
委托代理人韦英波，广西创想律师事务所律师。
委托代理人张清霞，广西创想律师事务所律师。
原告南宁市长裕川天桃茶行（以下简称长裕川茶行）与被告广西南宁振宏服务有限责任公司（以下简称振宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴永能独任审理，书记员吴宾虹担任法庭记录。被告在法定期间提起反诉，本院于2015年11月10日立案受理后，于当日决定反诉与本诉合并审理，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告的经营者郭异及其委托代理人吕相忠，被告的委托代理人韦英波、张清霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长裕川茶行诉称，原、被告双方于2013年11月8日签订了一份租赁合同，合同约定原告租赁被告位于天桃路22-1、2、3号铺面5年，用于茶庄经营。原告于2015年7月8日通知被告将提前退租，并得到被告同意，随后原告应被告要求，于5天内清理搬完物品，并将钥匙归还被告。原告已经按约定付清至2015年7月9日的租金及水电费，但被告一再拖延向原告返还2万元房屋租赁押金，并于2015年9月25日发通知给原告，仍向原告索要原告退租后的额外租金。原告认为，原告已于2015年7月8日退租，并得到被告的同意，所以双方签订的合同应在2015年7月8日解除。原告已将租金、水电费付清至2015年7月8日，被告不应再向原告要求支付2015年7月8日之后的租金、水电费。为此，原告请求法院判令：1、确认原、被告双方签订的租赁合同已经于2015年7月8日解除；2、被告向原告返还押金人民币2万元整；3、被告向原告支付押金利息人民币0.06万元（2万元本金×1%月息×3个月﹦0.06万元）；4、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告振宏公司辩称，一、被告从未同意原告提前退租，原告也未能提交有效证据证明双方协商一致解除租赁合同退还房屋，应承担举证不能的法律后果；二、被告提交的证据，以及原告提交的证据都证明了2015年7月8日后一直到9月份原告仍在使用所租赁房屋；三、被告实际与原告解除合同的时间应为2015年9月30日；四、原告所缴纳的押金2万元应用于抵扣原告所拖欠之租金，也就不存在退还押金本金和支付0.06万元利息问题，不足部分，原告仍应承担偿还义务。
被告振宏公司反诉称，原告与被告于2013年11月8日签订《租赁合同》以及《补充协议》，合同以及补充协议约定：租赁期限从2013年11月9日至2016年11月8日，年租金为63万元，租金到期前预交下个季度租金15.75万元。原告还需承担水电费、保安费（500元／月）。若对以上费用有拖欠则需要承担欠缴额日千分之二的违约金。截止2015年9月25日，原告共拖欠租金125766.67元，违约金21089.44元，水电费5716.90元及保安管理费1000元，合计153573.01元。因原告的根本违约行为，被告于2015年9月25日向其发出催款通知，但是原告在催告后仍拒不履行付款义务。为此，被告向其发出合同解除通知：（1）2015年9月30日按照原告营业地址和个体户经营者住址分别发出装有合同解除通知书的邮政快递。（2）2015年9月30日，被告向原告在租赁合同中注明的手机号码发出解除合同的短信通知。（3）2015年9月30日，在原告租赁的房屋门口张贴合同解除通知书。（4）2015年10月3日在《南国早报》上刊登合同解除公告。被告认为，原告因拖欠租金、水电费、保安费的行为已经构成根本违约，被告可依据《合同法》向原告行使法定解除权，合同解除通知自到达原告时解除，请求法院予以确认。扣除2万元押金后，原告仍应及时支付剩余所拖欠款项114296.28元。为此，被告请求法院判令：一、原告返还原物，腾空所租赁房屋；二、原告支付房屋占用费125766.67元及利息损失1812.71元、水电费5716.90元及保安管理费1000元，合计134296.28元（计算至2015年9月25日。）；三、本案诉讼费由原告承担。
原告长裕川茶行对被告的反诉没有提交答辩状，但当庭辩称，原告在2015年7月8日就已经退租，也在五天内搬完所有东西，所以被告要求原告支付7月8日之后的房屋占用费、利息损失、水电费、保安管理费没有事实和法律依据。
经审理查明，2013年11月8日，原告长裕川茶行与被告振宏公司签订了《租赁合同》，合同约定：出租方：广西南宁振宏服务有限责任公司，承租方：南宁市长裕川天桃茶行；合同第一条约定：出租方将位于天桃路22号（-1、2、3号、一楼、二楼）房屋出租给承租方使用；合同第二条约定：租赁期限：租赁期五年，出租方自2013年11月9日起将出租房屋交付承租方使用，至2018年11月8日止。合同期满，承租方必须在五日内搬出。……；合同第四条约定：租金和租金的交纳方法，1、租金前三年为63万元每年，从第四年起按每年递增2%计算。即：2013年11月9日至2016年11月8日租金每年为63万元；……2、交纳方法：本着先交租金后使用的原则，按每三个月交纳租金一次。（1）2013年11月9日至2016年11月8日：签订合同中承租方预交前三个月租金15.75万元，2014年2月9日前预交后三个月租金15.75万元，2014年2月9日前预交后三个月租金15.75万元，以此类推；……；合同第七条约定：……2、从租赁之日起，房屋内所发生的一切费用均由承租方自行负责。3、承租方如不按时交纳房租和水电费，每超过一天，征收千分之二滞纳金。……。合同还约定了其他权利义务。2013年11月8日，原告与被告又签订了一份《补充协议》，协议的主要内容为：1、甲方：广西南宁振宏服务有限责任公司，乙方：南宁市长裕川天桃茶行；2、经双方协商，乙方每月出资500元保安管理费，跟每月水电费一起交纳；协议还对其他相关权利、义务作出约定。合同签订后，被告把房屋交给原告使用，原告于2013年11月5日交纳了2万元保证金给被告。现2015年7月8日前的租金原告已向被告付清。
另查明，2013年11月8日，原告将涉案房屋一楼门面分割约20平米（含公摊面积）转租给刘开燕，原告与刘开燕的租赁合同已于2015年解除。次承租人刘开燕已向被告支付2015年7、8、9月份房屋占用费共计10500元。
再查明，涉案房屋所占地的土地使用权人为广西壮族自治区供销合作联社，涉案房屋是广西壮族自治区供销合作联社于2011年5月6日长期无偿提供给被告使用，该房屋未取得建设工程规划许可证。
上述事实，有原、被告的陈述，《租赁合同》，《补充协议》，《协议书》，解除租赁合同通知书，发票号码为00526044的发票联，房租明细表及银行进账单、银行回单、发票号码为01201526的发票联、转账凭证，《场地无偿使用协议》，《国有土地使用权证》，《证明》，《南宁市规划管理局关于南宁铁中运输法院协助调查函的复函》等证据在案佐证。
本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
根据原、被告的诉辩意见及庭审中的陈述，本案的争议焦点为：1、合同是否有效；2、原告何时搬出涉案房屋；3、反诉人要求被反诉人支付房屋占用费125766.67元及利息损失1812.71元、水电费5716.90元及保安管理费1000元是否有事实和法律依据。
本院认为，关于租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的《租赁合同》、《补充协议》无效。
关于原告何时搬出涉案房屋的问题。将涉案房屋退还被告是原告应尽的义务，原告应对退还房屋的时间负有举证责任。原告主张其于2015年7月8日通知被告将提前退租并得到了被告同意后5日内搬完了物品，但被告不予认可，且原告提供的证据不足以证实何时搬出涉案房屋，应视为被告仍然在使用涉案房屋。在原告举证不能的情况下，被告认可已于2015年9月25日收到原告交回的涉案房屋钥匙，且于2015年10月1日自行收回了涉案房屋，本院确认原告于2015年9月25日搬出涉案房屋。
关于房屋占用费及利息损失、水电费、保安管理费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。”，如前所述，原告未能举证证明其已于2015年7月将房屋退还被告，故原告仍应支付给被告2015年7月9日至2015年9月25日的房屋占用费，庭审中被告称收到的次承租人交来的2015年7、8、9月份房屋占用费10500元是次承租人替原告缴纳拖欠的租金，因此原告应支付自2015年7月9日至2015年9月25日的房屋占用费124250元（157500元÷3个月÷30天×77天-10500元）。涉案房屋无建设工程规划许可证导致《租赁合同》、《补充协议》无效，被告存在一定的过错，所以对被告要求原告支付房屋占用费的利息损失1812.71元、保安管理费1000元，本院不予支持。被告主张原告欠付2015年8月2日至9月14日的水电费5716.9元，用以证明被告主张的水电通知单为被告自己制作，原告不予以认可，本院对原告的主张不予采信。原告无证据证明已支付2015年8月2日至9月14日提交的水电费，应该承担举证不能的责任。原告提供的收据证实2015年4月1日至2015年8月1日原告向被告支付了水电费17060.2元（2730.1元＋4759.5元＋4241.9元＋5328.7元），每月平均支付水电费4265.05元（17060.2元÷4），综合考虑，原告应向被告支付2015年8月2日至9月14日的水电费6113元（4265.05元÷30天×43天），被告只要求原告支付这期间的水电费5716.9元，这是被告对自己权利的自由处分。
关于押金2万元及利息0.06万元的问题。被告已收取了原告的押金2万元，因合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告应当返还原告押金2万元。因原告没有尽到审慎审查的义务，对合同无效也存在一定的过错，所以原告要求被告支持押金利息0.06万元本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）广西南宁振宏服务有限责任公司向原告（反诉被告）南宁市长裕川天桃茶行返还押金20000元；
二、原告（反诉被告）南宁市长裕川天桃茶行向被告（反诉原告）广西南宁振宏服务有限责任公司支付房屋占用费124250元；
三、原告（反诉被告）南宁市长裕川天桃茶行向被告（反诉原告）广西南宁振宏服务有限责任公司支付水电费5716.9元；
四、驳回原告南宁市长裕川天桃茶行的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告南宁振宏服务有限责任公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费315元，减半收取158元（原告南宁市长裕川天桃茶行已预交），由原告南宁市长裕川天桃茶行负担5元，被告广西南宁振宏服务有限责任公司负担153元；反诉案件受理费2986元，减半收取1493（被告广西南宁振宏服务有限责任公司已预交），由原告南宁市长裕川天桃茶行负担1450元，被告广西南宁振宏服务有限责任公司负担43元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（本诉上诉案件受理费315元，反诉案件受理费2986元）（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴永能
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 吴宾虹
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负责举证责任的当事人承担不利后果。