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湖北省武汉市中级人民法院<\\\/div>
民事判决书<\\\/div>
（2015）鄂武汉中民终字第00293号<\\\/div>
上诉人（原审被告）：罗平，女，1979年2月5日出生，汉族。<\\\/div>
委托代理人：罗军（罗平之兄），1975年8月1日出生。<\\\/div>
上诉人（原审被告）：李爱华，女，1963年10月30日出生，汉族。<\\\/div>
委托代理人：李农，湖北典恒律师事务所律师。<\\\/div>
被上诉人（原审原告）：蔡学堂，男，1929年12月20日出生，汉族。<\\\/div>
被上诉人（原审原告）：熊桂英，女，1931年2月20日出生，汉族。<\\\/div>
被上诉人（原审原告）：蔡建军，男，1960年8月1日出生，汉族。<\\\/div>
上述三被上诉人的共同委托代理人：冯家启、陈新，湖北九通盛律师事务所律师。<\\\/div>
上诉人罗平、李爱华因与蔡学堂、熊桂英、蔡建军房屋租赁合同纠纷一案，均不服武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民商初字第00480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。<\\\/div>
2014年6月，蔡学堂、熊桂英、蔡建军诉至一审法院，请求判令：1、罗平腾退租赁房屋；2、罗平支付房屋占有使用费24，150元（暂计至2014年4月21日，具体期间为2014年1月22日至2014年4月21日，实际要求计算至返还房屋止）；3、罗平缴清承租房屋期间的水、电费用；4、罗平承担诉讼费。<\\\/div>
蔡学堂、熊桂英、蔡建军认为，罗平在诉讼过程中擅自将租赁房屋转租给李爱华，李爱华作为该房屋的实际占有人，应该与罗平共同承担返还房屋、支付房屋使用费、结清水电费的法律责任，针对李爱华提出相同的诉讼请求。<\\\/div>
一审法院经审理查明，坐落于武汉市武昌区紫阳路178-2号（原紫阳路132号）的房屋共4栋，均为混合结构，第1栋为3层，建筑面积130.76平方米；第2栋为2层，建筑面积11.92平方米；第3栋为3层，建筑面积172.20平方米；第4栋为3层，建筑面积72.48平方米，房屋建筑面积共计为387.36㎡，上述房屋相连通，外观为一整体，其权属于1995年3月10日登记至蔡学堂、熊桂英名下，房屋所有权证号：武房更字第3071号。<\\\/div>
2009年，蔡学堂、蔡建军（甲方）与罗平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落于武昌区紫阳路132号1至3楼，及水电设施等附属物，以房屋租赁方式提供给乙方使用。房屋年租金为84，000元，租赁期限自2009年1月21日至2014年1月21日止，租金按年计算，期满2年后，租金递增15%，3年之内不再递增。乙方如经营需要，在不损坏房屋结构及安全的前提下，进行装修改造，租赁期满后其装修的设施不得拆动，装修费用乙方自理。合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。<\\\/div>
罗平利用该房屋开办旅馆。2009年7月9日，罗平申请个体工商户登记，并领取个体工商户营业执照，执照载明：名称武汉市武昌区君君悦旅馆，经营者姓名罗平，组成形式个体经营，经营场所武汉市武昌区紫阳路132号，经营范围住宿服务。<\\\/div>
合同到期后，双方未续签合同，罗平仍占有、使用该房屋。<\\\/div>
诉讼期间，罗平于2014年6月9日申请注销上述个体工商户营业执照。同日，李爱华以该处房屋为经营地，向工商管理部门申请开办武汉市武昌区君君悦旅馆，已领取字号为武汉市武昌区君君悦旅馆的个体工商户营业执照。李爱华未与蔡学堂、熊桂英签订房屋租赁合同。<\\\/div>
庭审中，蔡学堂、熊桂英、蔡建军自述：罗平在承租使用房屋期间，自行对房屋进行了装修并擅自封闭了四个阳台；房屋中电器、家具均系罗平自行添置，其只要求返还房屋，不对其他物品提出主张。罗平不差欠合同期限内的房屋租金，对罗平是否差欠水电费表示不清楚。<\\\/div>
一审法院经审理认为，蔡学堂、蔡建军与罗平签订的《房屋租赁合同》到期后双方未能续租，合同到期即终止履行，罗平应腾退出租赁房屋，并支付占用房屋期间的使用费和水电费。李爱华擅自占用房屋，亦负有腾退房屋、支付占有房屋期间的使用费及水电费的义务。退出房屋时不得破坏房屋原有结构，其自行添置的家具、电器由其自行带走。蔡学堂、熊桂英、蔡建军主张房屋占有使用费按照原租金标准，即每月8，050元计付，一审法院照准。蔡学堂、熊桂英、蔡建军未能举证罗平承租房屋期间的发生的水、电费用的具体数额，有证据可另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、罗平、李爱华应于本判决生效之日起三十日内腾退出武汉市武昌区紫阳路178-2号（原紫阳路132号）房屋，并将该房屋返还给蔡学堂、熊桂英、蔡建军；二、罗平应于本判决生效之日起三十日内向蔡学堂、熊桂英、蔡建军支付房屋使用费（按每月8，050元计付，2014年1月22日至2014年4月21日期间共计24，150元，2014年4月22日起至本判决确定的腾退房屋之日止的房屋使用费据实结算）；李爱华对2014年6月9日以后发生的房屋使用费承担共同给付责任；三、驳回蔡学堂、熊桂英、蔡建军的其他诉讼请求。本案案件受理费903元，减半收取451.50元，由罗平、李爱华负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。<\\\/div>
判后，罗平、李爱华均不服一审判决，向本院提起上诉。<\\\/div>
罗平上诉称：一、一审判决认定事实不清，罗平不是本案的诉讼当事人。涉案的《房屋租赁合同》第9条约定：合同期间，在合同不变的情况下甲方同意乙方转让。2010年1月5日，罗平在原合同不变的情况下，将其经营的武汉市武昌区君君悦旅馆转让给李爱华，由李爱华实际经营收益，故其不应列为一审被告，而是实际经营人李爱华。一审判决罗平腾退房屋并承担费用是错误的。二、一审送达开庭通知书程序违法。一审将开庭通知书以邮寄的方式向罗平送达，而邮寄地址为李爱华经营的武汉市武昌区君君悦旅馆，由李爱华签收，罗平与李爱华之间无任何法律关系，李爱华无权代签。根据相关法律规定，人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人，本案一审的开庭通知违反法律规定。三、一审法院对罗平提交的延期审理申请不予认可，适用法律错误。请求二审法院判令：一、撤销一审判决并发回重审；二、本案的诉讼费用由蔡学堂、熊桂英、蔡建军、李爱华承担。<\\\/div>
李爱华上诉称：一、一审判决李爱华向蔡建军承担法律责任系适用法律错误；二、一审对李爱华提起的反诉和对其委托人不予认可并缺席判决，属适用法律错误。请求二审法院判令：一、撤销一审判决并发回重审；二、本案的诉讼费用由蔡学堂、熊桂英、蔡建军、罗平承担。<\\\/div>
被上诉人蔡学堂、熊桂英、蔡建军答辩请求维持一审判决。<\\\/div>
在二审诉讼过程中，罗平、李爱华均认可蔡建军系蔡学堂、熊桂英的儿子。罗平陈述：现涉案房屋由李爱华占有使用。蔡学堂陈述：蔡建军在涉案的租赁合同上签字是应罗平的要求。<\\\/div>
经审理查明，一审认定的事实属实。<\\\/div>
二审另查明：涉案的《房屋租赁合同》第9条约定：合同期间，在合同不变的情况下甲方同意乙方转让。<\\\/div>
本院认为，蔡学堂、蔡建军与罗平签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。虽然双方在该合同第9条约定：合同期间，在合同不变的情况下甲方同意乙方转让。罗平所经营项目也必须以具有经营场地为基础的，罗平转让经营项目，必然涉及到经营场地即涉案房屋的转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，现无证据证实其将经营的旅馆转让给李爱华并通知到出租人蔡学堂，且得到蔡学堂同意，故罗平上诉提出不应将其列为一审被告的上诉理由不能成立。一审审理此案系适用简易程序，罗平上诉称一审审理程序违法，缺乏事实和法律依据。罗平在一审提出申请延期审理的事由不符合法律规定的情形。<\\\/div>
蔡建军虽不是涉案房屋的所有权人，但其作为蔡学堂、熊桂英的子女，在其父母均已年逾八旬的情况下，参与涉案房屋租赁合同的拟定，符合常理，且本案的涉案标的明确、具体，一审将蔡建军列为权利人不影响本案实体判决结果，并无不妥。关于李爱华诉称一审对其提出的反诉和对其委托人不予认可并缺席判决属适用法律错误的上诉理由，因李爱华在本次诉讼中系以个人名义参加诉讼，而不是以单位名义参加诉讼，李爱华自认被委托人张红霞系其经营旅馆的职工。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）、当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民”的规定，李爱华委托的代理人应为其近亲属，一审法院对李爱华委托其经营旅馆的职工张红霞的代理资格不予认可是正确的。李爱华向一审法院邮寄《反诉状》是在一审庭审结束后，李爱华此时提出反诉不符合法律规定，该项上诉理由不能成立。<\\\/div>
综上所述，罗平、李爱华的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：<\\\/div>
驳回上诉，维持原判。<\\\/div>
二审案件受理费903元，由罗平、李爱华各负担451.5元。<\\\/div>
本判决为终审判决。<\\\/div>
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 陈继红
二〇一五年四月十七日
书记员 ＸＸ”