北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01055号
上诉人（原审原告）北京事路通宾馆有限公司，住所地北京市丰台区西罗园北路7号楼。
法定代表人汤富华，总经理。
委托代理人陈明东，北京市道融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市佳程永信物业管理中心，住所地北京市丰台区西罗园北路**号。
法定代表人蔺勇，经理。
委托代理人金勇，北京赛尔律师事务所律师。
原审第三人中国邮电器材北京公司，住所地北京市丰台区西罗园北路12号。
法定代表人张野，总经理。
委托代理人张辛，北京颐合中鸿律师事务所律师。
委托代理人李甦，女，1989年9月21日出生，北京颐合中鸿律师事务所实习律师，住单位。
上诉人北京事路通宾馆有限公司（以下简称事路通宾馆）因确认合同效力纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第09619号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年5月，事路通宾馆诉至原审法院称：北京市丰台区西罗园北路7号楼系中国邮电器材北京公司（以下简称邮电器材公司）之房产，北京市佳程永信物业管理中心（以下简称佳程永信中心）系该房产及邮电器材公司在西罗园地区其他诸多房产的实际管理人。2007年6月15日，我公司的法定代表人汤富华及股东汤大钢与佳程永信中心就丰台区西罗园7号楼签订《合作租赁合同》，约定我公司以136万／年的租金标准承租该房屋，租赁用途为“宾馆、招待所及配套设施等商住用途”，租赁期限为十年，起于2007年6月15日，止于2017年6月14日。在签约之初，佳程永信中心便将该房产由佳程永信中心转租的实际情况向邮电器材公司进行汇报，经邮电器材公司的主管人员同意后，我公司才开始宾馆装修和扩建，且在该过程中邮电器材公司也曾多次派人进行现场监督和指导。2008年5月，我公司办理营业执照也得到了邮电器材公司的配合。其中，在办理工商营业执照的过程中，我公司向邮电器材公司以及丰台区工商行政管理局提交申请时明确表示我公司的经营地点为丰台区西罗园北路7号楼，营业期限为20年，作为产权方的邮电器材公司在完全知悉该情况后，于2008年5月19日出具了经营场所证明，内容为：“同意将上述地址（丰台区西罗园北路7号楼）2975平方米（建筑面积）的房屋提供给该企业使用。”另外，我公司办理公安机关颁发的特种行业经营许可证、卫生机关颁发的卫生许可证、消防机关颁发的消防安全合格证中，我公司都曾向上述部门披露或提供了该租赁合同，邮电器材公司对此也完全知悉并认可。后在租赁合同的履行过程中，我公司始终恪守合同责任，履行合同义务。请求判令确认我公司与佳程永信中心双方于2007年6月15日签订的《合作租赁合同》合法有效。
佳程永信中心辩称：这份合同当时是双方真实意思表示，双方同意签订的。后来因为拆迁改造，我公司跟事路通宾馆签订了补充协议，事路通宾馆不再按照原合同约定的130万的价款履行。2010年7月之后就没有按照合同履行。因为这个地区要拆迁改造了，事路通宾馆知道我公司跟邮电器材公司的合同续租是五年一续租，我们跟事路通宾馆的合同是在我们续租期签订的。这份合同当时是真实的，签订是真实的，我们认为这份合同当时是有效的。
邮电器材公司述称：我公司认为本案事路通宾馆作为主体不适格，从合同上看，租赁合同的相对方应该是一个自然人。在有相应判决的情况下，根据一事不再理原则，本案不应再审查。事路通宾馆也没有提供任何证据证明其主张。关于事路通宾馆与佳程永信中心之间的租赁合同，我公司之前确实不知道，故对该租赁合同不表态。
原审法院经审理认为：当事人对自己的主张负有举证义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给邮电器材公司时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。依据工商档案相关材料，邮电器材公司虽曾盖章确认同意事路通宾馆使用涉案房屋，但确认之时尚在佳程永信中心承租期内。事路通宾馆未能举证证明邮电器材公司在佳程永信中心承租期满后仍然同意事路通宾馆继续使用涉案房屋。其主张争议合同全部有效之主张，法院仅能对涉及佳程永信中心与邮电器材公司租期内部分予以支持，其他诉讼请求无事实依据，法院不予支持。事路通宾馆虽非涉案租赁合同当事人，但系合同当事人汤富华等人在涉案房屋设立的企业法人，并在涉案房屋实际经营至今，与该合同存在利害关系，其因此起诉请求确认合同效力，主体适格；本案与前诉争议诉讼标的并不相同，相关裁判亦未对本案事路通宾馆请求确认的合同效力予以认定，关于一事不再理之主张无事实及法律依据。故邮电器材公司相关主张不能成立，法院不予采信。据此，原审法院于2014年10月判决：一、北京事路通宾馆有限公司与北京市佳程永信物业管理中心于二○○七年六月十五日签订的《合作租赁合同》中二○一○年六月十七日前的部分合法有效；二、驳回北京事路通宾馆有限公司其他诉讼请求。
判决后，事路通宾馆不服，以原审判决认定事实错误、适用法律错误为由上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。佳程永信中心、邮电器材公司同意原判。
经审理查明：邮电器材公司系北京市丰台区西罗园北路7号楼房屋所有权人。2010年2月12日，邮电器材公司（甲方）与佳程永信中心（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在北京市丰台区西罗园北路7号楼2门、3门；建筑面积2976.64平方米的房屋租赁给乙方使用，并约定租赁期限为四个月，自2010年2月18日起至2010年6月17日止，每月租金四万元；本合同为续租。2010年6月3日，邮电器材公司（甲方）与佳程永信中心（乙方）签订《租赁合同期满腾交房协议》，约定：乙方保证在2010年7月15日前腾空租赁房屋，即北京市丰台区西罗园北路7号楼2门、3门的所有房屋并移交给甲方。
2010年，邮电器材公司将佳程永信中心诉至原审法院，请求判令佳程永信中心履行合同，搬离邮电器材公司房屋（即北京市丰台区西罗园北路7号楼2门、3门的房屋）；佳程永信中心向邮电器材公司支付自合同履行期满之日起至实际搬离之日止的房屋使用费。法院审理后认为，双方当事人所签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反有关法律、法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按协议履行，现双方所签租赁合同已到期且就争议房屋的腾退交还问题签订了协议，故对邮电器材公司要求佳程永信中心腾退争议房屋的诉讼请求予以支持；对于邮电器材公司要求佳程永信中心支付房屋使用费的诉讼请求，参照双方曾经签署的租赁协议的内容等，亦予以支持。综上，2010年12月9日，原审法院作出（2010）丰民初字第18676号民事判决，内容为：一、北京市佳程永信物业管理中心于判决生效后十五日内从位于北京市丰台区西罗园北路七号楼二门、三门内的所有房屋中搬离并将前述房屋交还中国邮电器材北京公司；二、北京市佳程永信物业管理中心于判决生效后七日内支付中国邮电器材北京公司房屋实际使用费（自二○一○年六月十八日起算按每月四万元计算至北京市佳程永信物业管理中心实际腾退之日止）；三、驳回中国邮电器材北京公司的其他诉讼请求。
该判决生效后，邮电器材公司申请执行。在执行过程中，事路通宾馆作为案外人提出执行异议。执行异议审查机构查明：邮电器材公司与佳程永信中心于2004年2月16日签订房屋租赁合同，邮电器材公司将北京市丰台区西罗园北路7号楼2门、3门内房屋出租给佳程永信中心使用。佳程永信中心在承租期间于2007年6月15日与汤大刚、汤富华签订合作租赁合同，合同约定：佳程永信中心出租坐落于北京市丰台区西罗园北路7号楼A、B座以及地下室的房屋，该房屋主要用于作为宾馆、招待所及配套设施等商住用途使用；租赁期限为10年，自2007年6月15日至2017年6月14日止。房屋租金每年为136万元，第一次按照半年交纳，以后可以按照季度交纳。合同签订后汤富华等人在此设立事路通宾馆，并于2008年6月取得营业执照及其他经营许可证。事路通宾馆设立时，工商登记材料中的经营场所证明为产权人邮电器材公司同意上述房屋提供给事路通宾馆使用。再查，西罗园北路7号楼2门、3门内房屋与西罗园北路7号楼A、B座房屋为同一房屋。原审法院认为：依据案外人事路通宾馆提供的证据，能够证实案外人事路通宾馆与佳程永信中心之间存在对北京市丰台区西罗园北路7号楼2门、3门内房屋的租赁关系，且在邮电器材公司起诉佳程永信中心房屋租赁合同纠纷一案前案外人事路通宾馆即已占有使用北京市丰台区西罗园北路7号楼2门、3门内房屋，故案外人事路通宾馆的执行异议理由成立，法院应中止对该标的的执行。据此，2011年8月25日，原审法院裁定：案外人北京事路通宾馆有限公司所提异议理由成立，中止对北京市丰台区西罗园北路7号楼2门、3门内房屋执行。
2011年10月，邮电器材公司以其公司与佳程永信中心之间的租赁合同到期后，事路通宾馆拒绝腾退房屋，至今非法占用，严重损害了其公司作为所有权人的合法权益为由诉至原审法院要求判令：1、事路通宾馆搬离其公司位于北京市丰台区西罗园北路7号楼2门、3门的房屋；2、判令佳程永信中心与事路通宾馆支付自2010年12月18日起至实际腾退之日止的房屋使用费，按照每月4万元计算。在该诉讼庭审中，双方当事人均认可租赁房屋已扩建。原审法院一审判决后，邮电器材公司不服上诉至本院，本院认为：邮电器材公司系诉争房屋之所有权人，基于所有权，其可以向占有或侵夺其所有物之人主张返还原物请求权。佳程永信中心与邮电器材公司之租赁合同租期届至，佳程永信中心承诺到期腾交房屋，且已有生效判决判令佳程永信中心腾房，则佳程永信中心再行占有诉争房屋已无合法依据。现占有人事路通宾馆系因佳程永信中心转租而占有诉争房屋，在佳程永信中心允诺腾退的前提下，事路通宾馆亦无权使用诉争房屋，邮电器材公司基于所有权诉请实际占有人事路通宾馆腾房，依据充分，遂于2012年4月作出（2012）二中民终字第3631号民事判决，判决：事路通宾馆于判决生效后七日内将位于北京市丰台区西罗园北路七号楼二门、三门的所有房屋腾空交还邮电器材公司。该判决尚未执行完毕。
本院审理期间，佳程永信中心公司称其就本案所涉2007年6月15日其公司与汤大刚、汤富华签订的《合作租赁合同》未向产权人邮电器材公司备案，邮电器材公司亦未要求其备案。
上述事实，有（2010）丰民初字第18676号民事判决书、（2012）二中民终字第3631号民事判决书、工商档案材料以及双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，虽然根据工商档案材料，事路通宾馆在办理营业执照时申请的经营期限为二十年，邮电器材公司作为产权人盖章确认同意事路通宾馆使用涉案房屋，但是邮电器材公司盖章时涉案房屋尚在佳程永信中心的承租期限内，且经营期限并不必然是经营场所的租赁年限，在佳程永信中心未将双方之间的租赁合同向邮电器材公司备案的情况下，依据现有证据，难以将邮电器材公司盖章的行为视为其同意佳程永信中心将涉案房屋租赁给事路通宾馆十年。另，事路通宾馆亦未能举证证明在佳程永信中心承租期满后，邮电器材公司仍然同意该公司继续使用涉案房屋，以及邮电器材公司与佳程永信中心就转租期限超过承租人剩余租赁期限的问题有其他约定。综上，原审法院仅确认2007年6月15日的《合作租赁合同》在佳程永信中心承租期内有效，并无不妥，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各70元，均由北京事路通宾馆有限公司负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 杜传金
代理审判员 王艳芳
二〇一五年一月二十日
书 记 员 张邵青