台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1002民初7928号原告：台州鑫泰置业有限公司，住所地台州市椒江区杨家桥666号。法定代表人：林文斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙翼，浙江平正律师事务所律师。被告：林桃，女，1976年3月18日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：吴华，浙江海豪律师事务所律师。原告台州鑫泰置业有限公司（以下简称鑫泰公司）与被告林桃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月28日、2018年1月5日两次公开开庭进行了审理。原告鑫泰公司的委托诉讼代理人孙翼、被告林桃的委托诉讼代理人吴华均到庭参加诉讼。期间，双方当事人申请庭外和解，届期和解不成。本案现已审理终结。原告鑫泰公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告违约金122345元。事实和理由：原告系台州市椒江区御庭壹号花园小区的开发商。2014年6月10日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为201406109999，以下简称合同一），约定被告购买御庭壹号花园小区2幢1单元1101室（0030号车位），房屋建筑面积为142.30平方米，车位建筑面积为26.19平方米，房屋单价为每平方米11700元，车位单价为98000元/个，合同一总价为1762910元。付款方式为买受人于2014年6月10日前首期支付全部房款的30%计532910元，剩余购房款在2014年9月30日前，到指定银行办妥按揭手续、签订按揭合同（以银行提供证明为准，按揭贷款利率及额度由按揭银行审定），并在签订按揭贷款合同之日起30日内划付全部房价款的70%计1230000元到出卖人账户。如因买受人原因，按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款，逾期付款的，买受人应按本合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。该合同第八条约定：逾期超过90日后，……自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。此后，被告与原告签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，将合同一付款约定修改为，买受人于2014年7月28日前首期支付全部房款的30%计504910元，及一次性支付车位款，计98000元，剩余购房款买受人在2014年9月30日前，到指定银行办妥按揭手续、签订按揭合同（以银行提供证明为准，按揭贷款利率及额度由按揭银行审定）；并在签订按揭贷款合同之日起30日内划付全部房价款的70%计1160000元到出卖人账户。2014年7月28日，原、被告又签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为201407289937，以下简称合同二）。合同二约定，被告购买御庭壹号花园小区2幢1单元1102室（0031号车位），房屋建筑面积为142.30平方米，车位建筑面积为26.19平方米，房屋单价为每平方米11700元，车位单价为98000元/个，付款方式为买受人于2014年9月30日前首期支付全部房款的60%计1004910元，及支付车位款的60%计68000元。剩余住宅房价款和车位款买受人在2014年9月30日前，到指定银行办妥按揭手续、签订按揭合同（以银行提供证明为准，按揭贷款利率及额度由按揭银行审定），并在签订按揭贷款合同之日起30日内划付全部房价款的40%计660000元和车位款计30000元到出卖人账户。如因买受人原因，按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款，逾期付款的，买受人应按本合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。该合同第八条约定：逾期超过90日后，……自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。此后，被告未按照两份合同的约定及时到银行办理按揭贷款手续，也未以其他方式付清全部房款。原告分别于2014年11月10日、2014年12月12日向被告发函（催办按揭及抵押预告登记手续函）。合同一的实际放款时间为2015年1月23日，应付房款人民币1160000元，逾期99天，应付违约金57420元；合同二的实际放款时间为2015年3月16日，应付房款人民币690000元，逾期167天，应付违约金57615元。合同二中约定的首付款应在2014年9月30日前付清，被告尚欠首付款541455元的实际支付时间为2014年11月14日，逾期45天，应付违约金人民币7310元。2017年7月18日，原告委托律师发函催讨违约金，未果。庭审中，原告陈述，经核对，被告前述购买的1101室房屋贷款合同系2015年1月21日签订，1102室房屋贷款合同系2015年2月15日签订，因此，违约金的截止日应以上述合同签订之日计算，故变更诉讼请求为：被告支付原告违约金120460元。被告林桃答辩称，一、本案超过诉讼时效。原告知道被告逾期支付房款的时间应该为2014年9月30日，原告第一次向被告主张要求支付逾期违约金的时间为2014年12月12日，根据法律规定，诉讼时效的期间自2014年12月12日起算，而原告再次向被告主张违约金的时间为2017年7月18日，已经超过两年的法定诉讼时效，且期间没有发生任何导致诉讼时效中断的情况，故原告于2017年8月11日向法院起诉显然已超过诉讼时效；即使从被告到原告处支付了全部房款的时间即2015年1月和3月开始起算，至原告起诉时间也已经超过了诉讼时效、二、本案的违约情况并非被告原因造成。从表面上看，本案似乎存在违约，毕竟被告支付房款是在合同约定的时间之后，但实际情况并非如此，被告之所以会出现上述情况，是客观原因造成的，即国家政策调整所致，非被告本人原因，系不可抗力造成，故不存在违约情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原、被告对对方提供的证据真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认并在卷佐证，而双方拟待证的事实及对方对其关联性等提出的异议，本院在说理部分阐述。二、庭审中原、被告一致认可如下事实：1.支付款项事实，其中合同一中被告于2014年5月15日支付120000元，2014年6月10日支付412910元，2014年7月28日支付70000元，1160000元银行按揭贷款到账时间为2015年1月31日；合同二中被告于2014年5月15日支付100000元，2014年5月19日支付20000元，2014年6月10日支付411455元，2014年11月14日支付541455元，690000元银行按揭贷款到账时间为2015年3月16日。2.涉案两套房屋原告已于2017年12月11日向被告交付使用。上述事实本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年6月10日，原、被告签订合同一。该合同主要约定：被告向原告购买坐落于台州市椒江区，房屋建筑面积为142.30平方米，单价11700元/平方米，房价1664910元；车位26.19平方米，按只计算，价款为98000元/只，合同一总价为1762910元。付款方式为买受人于2014年6月10日前首期支付全部房款的30%计532910元，剩余购房款在2014年9月30日前，到指定银行办妥按揭贷款手续、签订按揭合同（以按揭银行提供证明为准，按揭贷款利率及额度由按揭银行审定），并在签订按揭贷款合同之起30日内划付全部房价款的70%计1230000元到出卖人账户。如因买受人原因，按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款，逾期付款的，买受人应按本合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。2014年7月28日，原、被告签订商品房买卖合同补充协议（以下简称合同一补充）一份，对合同一约定的付款金额、期限进行变更为：买受人于2014年7月28日前首期支付住宅房价款的30%计504910元，及一次性支付车位款98000元，剩余住宅房价款买受人在2014年9月30日前，到指定银行办妥按揭手续、签订按揭合同（以银行提供证明为准，按揭贷款利率及额度由按揭银行审定）；按揭银行按规定划付（按揭款）住宅房价款的70%计1160000元到出卖人账户。合同签订后，被告于2014年5月15日向原告支付120000元，2014年6月10日支付412910元，2014年7月28日支付70000元。2014年7月28日，原、被告又签订合同二，主要约定：被告向原告购买坐落于台州市椒江区，房屋建筑面积为142.30平方米，单价11700元/平方米，房价1664910元；车位26.19平方米，按只计算，价款为98000元/只，合同二总价为1762910元。付款方式为买受人于2014年9月30日前首期支付住宅房价款的60%计1004910元，及车位款的60%计68000元。剩余住宅房价款和车位款买受人在2014年9月30日前，到指定银行办妥按揭贷款手续、签订按揭合同（以按揭银行提供证明为准，按揭贷款利率及额度由按揭银行审定）；按揭银行按规定划付（按揭款）住宅房价款的40%计660000元和车位款的40%计30000元到出卖人账户。如因买受人原因，按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款，逾期付款的，买受人应按本合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。合同签订后，被告于2014年5月15日支付100000元，2014年5月19日支付20000元，2014年6月10日支付411455元，2014年11月14日支付541455元。涉案两套房屋原告已于2017年12月11日向被告交付使用。另认定：一、涉案二份合同第八条约定内容一致。内容如下：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1，2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款方式的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.买受人违约，出卖人依法解除合同的，出卖人有权在买受人已付房款中直接扣除违约金，并在买受人配合出卖人撤销合同备案登记手续及预告登记手续（如有）之日起的30日内将余额退还给买受人；合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人付清剩余款项及其他款项。二、2014年5月8日，中国农业银行股份有限公司台州分行（以下简称台州农行）与原告经协商，同意就御庭壹号的个人购房贷款业务进行合作，并签订一手房贷款业务银企合作协议一份；2014年8月2日，原告与招商银行股份有限公司台州分行（以下简称台州招商银行）就原告开发的御庭壹号商品楼宇进行个人购房贷款合作，并签订个人购房贷款合作协议书一份；2014年11月14日，中国民生银行股份有限公司台州分行（以下简称台州民生银行）同意向符合条件的购买原告御庭壹号商品房的个人提供住房贷款，并与原告签订房屋按揭合作协议一份；2014年12月3日，中国建设银行股份有限公司台州分行（以下简称台州建行）对符合贷款条件的购房人购买原告开发的御庭壹号的商品房发放个人住房贷款，并与原告签订商品房销售贷款合作协议书一份。三、2015年1月21日，被告与台州民生银行签订个人购房借款合同一份，约定被告向台州民生银行借款1160000元，用于购买御庭壹号花园小区2幢1单元1101室房屋，借款期限自2015年1月21日起至2025年1月21日止，被告无条件且不可撤销的授权台州民生银行将本合同项下的借款划入原告账户，原告在该合同上以保证人身份盖章。合同签订后，台州民生银行于2015年1月31日将1160000元划入原告账户；2015年2月15日，被告与台州建行签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定被告向台州建行借款690000元，用于购置御庭壹号花园小区2幢1单元1102室及地下室车位0031号，借款期限自2015年2月13日起至2020年2月13日止，贷款人将款项一次性划入原告账户，原告在该合同上以保证人身份盖章。合同签订后，台州建行于2015年3月16日将690000元划入原告账户。本院认为，本案的争议焦点为一、本案是否超过诉讼时效；二、原告主张被告支付违约金是否有理。针对焦点一，涉案合同第八条记载“合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人付清剩余款项及其他款项”，从该约定不难看出，在被告逾期付款且合同继续履行的情况下，支付剩余房款及违约金的时间至迟应在交房之前，现原告在交房之前主张被告支付违约金，显然不属于超过诉讼时效之说，因此，被告该节辩解意见本院不予采纳，其出示的与该节相关的证据本院不予确认。针对焦点二，1.合同一补充约定“被告于2014年7月28日前支付住宅房价款504910元及车位款98000元，剩余住宅房价款1160000元被告在2014年9月30日前，到指定银行办妥按揭手续、签订按揭合同，由按揭银行按规定划付到原告账户”，被告至2014年7月28日分三次共向原告支付602910元，第一期付款并未逾期。对于第二期，被告于2015年1月21日与台州民生银行签订个人购房借款合同，该借款1160000元后已划入原告账户，从时间上看，已超过合同约定的2014年9月30日，但结合本案，延误签订按揭合同的责任并不在于被告，故被告亦不存在违约。理由如下：从双方约定付款内容看，虽限定在2014年9月30日之前，但同时也应具备原告指定银行条件，原告提供证据能够反映与台州农行、台州招商银行在2014年9月30日之前已经就涉案房屋签订一手房贷款业务银企合作协议、个人购房贷款合作协议书，但其不能举证证明已向被告指定了上述银行。本案中，原告在限定时间之后即2014年11月14日与台州民生银行签订房屋按揭合作协议，后被告于2015年1月21日与台州民生银行签订了个人购房借款合同，原告以保证人身份在该合同上签名，上述一系列事实能够反映原告向被告指定台州民生银行及被告在原告认可的合理期限内按约定签订按揭贷款合同事实，也足以认定被告并未违约事实，故原告主张被告支付合同一违约金没有依据，本院不予支持。2.合同二约定“被告于2014年9月30日前支付住宅房价款及车位款各60%合计1072910元。剩余住宅房价款和车位款合计690000元被告在2014年9月30日前，到指定银行办妥按揭贷款手续、签订按揭合同，由按揭银行按规定划付到原告账户”，被告至2014年9月30日分三次共支付531455元，显然有541455元逾期支付，而该部分的款项被告在2014年11月14日支付，逾期44天，根据合同约定，逾期不超过90天的，应按应付款日万分之三支付违约金，据此该部分的违约金金额为7147.21元；对于第二期，本院在本焦点的第一点已认定原告向被告指定台州民生银行及办理按揭贷款的合理期限为2015年1月21日事实并阐述理由，在此不再重复。被告辩称由于限贷政策导致台州民生银行不能贷款第二套房屋，才由原告再介绍到台州建行贷款，原告否认该事实，且被告提供的证据亦不足以佐证，故被告该节辩解意见本院不予采纳。据此，对于第二期付款，自合理期限的2015年1月21日起至被告与台州建行签订个人住房（商业用房）借款合同的2015年2月15日止逾期25天，根据合同约定，逾期不超过90天的，应按应付款日万分之三支付违约金，据此该部分的违约金金额为5175元，两项违约金合计12322.21元。综上，原告提供的一手房贷款业务银企合作协议、招商银行个人购房贷款合作协议书及被告提供的台州市住房和城乡建设规划局关于促进房地产市场平稳健康发展的通知、台州晚报相关文章报道、商品房销售贷款合作协议书、个人住房（商业用房）借款合同本院不予确认，双方提供的其他证据本院予以确认。综上所述，原、被告之间签订的房屋买卖合同，双方当事人意思表示真实，其内容并未违反法律法规的禁止性规定，依法确认有效，双方均应按照约定全面履行各自的合同义务。被告逾期支付房款，原告根据约定在商品房交付前向被告主张权利并无不当，现迟延支付违约金亦已超过了焦点一所述的“至迟”时间，因此，被告理应予以支付。故原告变更后诉讼请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告林桃于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州鑫泰置业有限公司违约金12322.21元；二、驳回原告台州鑫泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1355元（已减半），由台州鑫泰置业有限公司负担1216元，被告林桃负担139元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 陈海燕二〇一八年七月二十六日代书记员 周云飞?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-11-?