重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03572号
上诉人（原审原告）：田河丰。
委托代理人：饶跃祥，重庆金点律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何龙全。
委托代理人：郑山鸽，重庆市沙坪坝区虎溪法律服务所法律工作者。
上诉人田河丰与被上诉人何龙全房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年1月14日作出（2015）沙法民初字第00142号民事判决，田河丰对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日立案受理后，依法由审判员刘毅担任审判长，代理审判员赵文建主审，与代理审判员刘润荔组成合议庭对本案进行了审理。上诉人田河丰及其委托代理人饶跃祥，被上诉人何龙全及其委托代理人郑山鸽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：田河丰经原巴县人民政府批准在其原巴县曾家乡大定2社自行建房。该房屋申请建房时的家庭成员有田河丰、田河丰之妻熊代菊、田河丰之子田荣松三人。田河丰修建的房屋为两楼一底共三层的砖混结构房屋，另厨房和猪圈是小青瓦房，一共8间房（包含猪圈屋和厨房2间）。该房屋于1988年12月修建，1990年3月10日办理产权登记。该房屋建筑占地面积为116平方米。
1992年7月15日，田河丰、何龙全双方签订了《出售房屋协议书》。该协议书约定：“经甲方（田伍一）乙方（何龙泉）双方协议如下：1、房屋一幢（共计捌间）；2、价格：甲方纯收人民币贰万肆仟元正；3、房屋设施：一律不动（甲方家产在外）；4、交房时间：一九九二年八月一日交房；5、资金：一次性付清、交房，交款实扣定金；6、定金：壹仟元正（1000.00元）；7、出售房屋手续一律由乙方负责办理，甲方不负任何责任；8、房屋后面自留地由乙方使用，甲方所有；如有国家政策变动再由甲方收回。以上条约任何一方不得翻悔，如有翻悔负伍仟元正。”双方拟定协议书后，田河丰以及何龙全分别署名并按捺手印，另有见证人刘某签名并按捺手印。当日，何龙全向田河丰支付定金1000元。
1992年8月14日，何龙全与原巴县曾家乡大定村民委员会签订了《协议书》。该协议书约定：“何龙全购买大定村二社田河丰房子一事，与村、队委会搭乘购买土地协议如下：一、原有房屋地基长11.8米，宽9.8米，折合亩分为0.173亩，单价为八仟元亩计算，和人民币壹仟叁佰捌肆元。田河丰建房时（89年5月30日交款）已付柒佰贰拾贰元贰角伍分正，何龙全补陆佰陆拾壹元柒角伍分正。二、何龙全购房子当门空地，长11.2米，宽4.8米，折合亩分为0.0811亩，单价为人民币玖仟元亩，计算何龙全应交人民币柒佰贰拾玖元正。三、何龙全购房后面空地长8.2米，宽4米，折合亩分为0.049亩，单价为人民币玖仟元。以亩计算，何龙全应交人民币肆佰肆拾壹元正。以上购买土地面积0.303亩，应付人民币壹仟捌佰叁拾壹元柒角伍分正。”协议拟定后，原巴县曾家乡大定村民委员会加盖公章，何龙全加盖私章并署名。另有大定村贰社队委会、社员代表签字。协议签订后，何龙全分别向田河丰支付房款23000元，向原巴县曾家乡大定二社支付1896.75元。田河丰以及原巴县曾家乡大定二社分别向何龙全出具收条以及收据一份。1992年10月24日，何龙全向原巴县曾家乡大定二社交纳契税600元。何龙全接房后将本案诉争房屋部分改建成厂房用于生产。双方未对本案诉争房屋进行过户手续办理，该房屋登记权利人仍为田河丰。
一审另查明，田河丰与何龙全同系原曾家乡村民，但非同村同社。田河丰原地址即本案诉争房屋地址为重庆市巴县曾家乡大定村2社，现为重庆市沙坪坝区曾家镇五里冲村油榨房组51号。何龙全原地址为重庆市巴县曾家乡回龙村1队，现为重庆市沙坪坝区曾家镇刘家大冲组10号，何龙全原住地已被拆迁。本案诉争房屋未被国家征用。
一审审理中，田河丰放弃第三项诉讼请求，同时变更第二项诉讼请求，由何龙全在田河丰退还何龙全24000元时将房屋恢复原状后返还给田河丰变更为田河丰退还何龙全24000元时，何龙全按照土地国土证上的建筑占地面积116平方米范围内的房屋返还给田河丰。但田河丰坚持认为双方于1992年7月15日签订的《出售房屋协议书》无效，其理由为农房只能在本村集体经济组织成员之间买卖，而何龙全和田河丰不是同村同社的集体经济组织成员，故双方的房屋出售协议违反了国家强制性规定，属于无效协议。田河丰未提供能为其第一项诉讼请求佐证的具体的国家强制性规定。而何龙全则认为双方签订协议合法有效，系双方真实意思表示。田河丰购买房屋是按照市场价购买，没有显失公平。田河丰的请求过了诉讼时效。田河丰针对第一项请求未举示事实依据和法律依据，故不同意田河丰的诉讼请求。田河丰、何龙全双方各执一词，调解未果。
田河丰在一审中诉称：1992年，田河丰与何龙全签订了一份简易房屋买卖协议后，田河丰将其农房以24000元价格卖给了何龙全。何龙全在签订合同当日便接房使用至今。现田河丰回到老家准备建房养老，但政府告知田河丰，因田河丰已有宅基地无法批地建房，田河丰才知道了其与何龙全签订的房屋买卖协议没有法律效力。田河丰多次与何龙全协商退房事宜未果，故起诉要求法院确认田河丰、何龙全之间签订的房屋买卖协议无效；何龙全在田河丰退还何龙全24000元时将房屋恢复原状后返还给田河丰；田河丰、何龙全双方各自承担因房屋买卖协议无效产生的各自损失。
何龙全在一审中辩称：确认双方签订的协议无效已经超过了诉讼时效。何龙全与田河丰双方于1992年7月15日签订了房屋买卖协议，房屋售价为24000元。卖房协议签订后，何龙全按时支付了房款24000元，田河丰按时将出售的房屋交予何龙全居住。何龙全购房后为了扩建厂房与该社协商新占土地1.3亩，该社将1.73亩按照9500元／亩收取了何龙全的土地费1896.75元。另何龙全购房后上缴契税1000元（购田河丰房），同年何龙全将所购房屋以及新增的土地进行了厂房改造，至今仍在生产。故田河丰起诉要求收回房屋是毫无理由的，何龙全已购房屋已经22年之久，按照相关法律规定，双方签订售房协议，一方要求撤销必须在一年内提出，现22年之久，田河丰要求确认房屋买卖协议无效于法无据。何龙全购买田河丰房屋是双方自愿公平的。当时房价未显失公平，是何龙全善意取得，双方签订买卖协议有效。请求人民法院驳回田河丰的诉讼请求。
一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
一审法院对当事人没有争议的事实，予以确认。
田河丰提出双方于1992年7月15日签订的《出售房屋协议书》无效，其理由为田河丰、何龙全双方非同村同社的集体经济组织成员，两者不能进行农房买卖，违法了国家强制性规定，但田河丰并未向一审法院提供双方在签订协议书出售本案诉争房屋时违反的具体国家强制性规定，应承担举证不能的责任。一审法院通过对《出售房屋协议书》的审查，该协议书有符合合同有效的一般要件，且何龙全也按约向田河丰履行了全部义务。且何龙全购买田河丰房屋后，并经过集体经济组织即原巴县曾家乡大定村村民委员会以及大定村二社的同意，双方还签订了协议，何龙全还根据协议履行其义务支付了相关费用。故一审法院认定田河丰与何龙全于1992年7月15日签订的《出售房屋协议书》有效。基于双方签订的协议有效，田河丰的第二项诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回田河丰的全部诉讼请求。案件受理费400元，减半交纳200元（田河丰已预交），由田河丰负担。
上诉人田河丰不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判，改判确认田河丰与何龙全签订的《出售房屋协议书》无效，并改判何龙全将原房屋和相应的土地返还给田河丰；二、一、二审案件受理费由何龙全负担。主要事实和理由：一、田河丰已经举示相应证据，但一审法院认定田河丰举证不能错误。二、一审判决适用法律不当。宅基地和农房是禁止流通物，不能进行买卖，双方签订协议书时由相应的法律、法规规定，而一审法院适用之后颁布的合同法相关规定。
被上诉人何龙全在二审中辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二、田河丰的上诉请求不能成立。双方签订房屋买卖协议，何龙全按照协议约定支付了相应款项，田河丰也将涉案房屋交付何龙全居住，并向所在村社缴纳相关费用，对涉案房屋也使用至今，一审法院认定协议符合合同有效的一般要件，认定双方签订的协议有效符合法律规定。且相关法律并未禁止农村村民出租、出售宅基地上的建筑物。且田河丰的请求已经超过诉讼时效。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，田河丰、何龙全虽非同村同社村民，但田河丰明知其所拥有的涉案房屋所在的土地属于集体土地、农村村民一户只能拥有一处宅基地以及出卖后不能在申请的情况下，自愿将其所有的农村房屋出售给非同社村民何龙全，双方签订协议后，根据双方举示的证据，可以看出，作为涉案房屋宅基地的所有权人，原大定村二社对田河丰出售房屋的行为予以准许，且对何龙全购买田河丰房屋的行为予以了认可的，故应当认定田河丰、何龙全签订《出售房屋协议书》的法律效力，田河丰提出协议无效没有事实和法律依据，一审法院对此的处理并无不当。
其他认定同一审法院。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，田河丰的上诉理由不能成立，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人田河丰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 毅
代理审判员 赵文建
代理审判员 刘润荔
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 廖婧伊