广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第818号
上诉人（原审被告）：阮世回，男，1963年6月15日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
委托代理人：陈丽婵，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：钟艳，广东拓进律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：许丽斯，女，1972年10月21日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：庞小菊，广东万维律师事务所律师。
上诉人阮世回因与被上诉人许丽斯房屋买卖合同纠纷一案，不服阳江市江城区法院于2015年8月25日作出的（2015）阳城法民一初字第614号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：坐落于阳江市江城区甲街道乙村委会丙路东自编m巷n号房屋是阮世回未经有关部门批准使用农民集体所有的土地建造的，该房屋占地面积31.8㎡，建筑面积m8㎡，共三层半。2013年1月5日，许丽斯与阮世回立下《断卖房屋契约》，双方约定，因资金需要，阮世回自愿将上述房屋断卖给许丽斯，房屋总价款253000元。契约签订后，许丽斯即将购房款253000元交付给阮世回，阮世回立下收据交许丽斯收执，收据内容“许丽斯购买江城区甲乙丙路东自编m巷n号购房款总价253000元。”阮世回在经手人一栏签名并盖指模。阮世回收款后将房屋交付许丽斯使用。2014年农历10月初，该房屋出现裂缝、渗水。2015年3月17日，许丽斯以阮世回非法建造房屋出售给许丽斯，且房屋存在严重质量问题和安全隐患为由，诉至原审法院，请求：1、确认许丽斯、阮世回于2013年1月5日签订的《断卖房屋契约》无效；2、判令阮世回返还许丽斯购房款253000元及利息（利息自2013年1月5日起按银行同期贷款利率计至付清欠款时止）；3、判令阮世回赔偿许丽斯因购买、装修房屋造成的经济损失35516元。原审诉讼中，许丽斯提供《收据》及自行制作的《结算单》，拟证明其购买后对房屋进行了装修包括打腻子、油墙漆、室内地面、楼梯、厨房、门窗、棚面地面墙砖、支付中介费，共用去35516元。《结算单》没有阮世回签名。原审庭审中，经质证，阮世回均不予认可。
原审法院认为：阮世回使用农民集体所有的土地，未办理审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，其所建造的坐落于阳江市江城区甲街道乙村委会丙路东自编m巷n号房屋属于违法建筑。许丽斯、阮世回双方所签订的《断卖房屋契约》，双方约定转让的是违法建筑，且不能补办相关手续，该违法建筑物的转让因其先天违法性而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，阮世回依无效合同收取许丽斯的购房款253000元应返还给许丽斯，同时，许丽斯应将涉讼房屋交还给阮世回。本案中，对造成合同无效，双方均有过错。许丽斯提供《收据》和《结算单》，请求阮世回赔偿其损失35516元，但该《收据》并非正式发票，具有随意性，证明力较低，《结算单》仅是许丽斯单方制作，阮世回不予认可。故原审法院不予采信其证明力，对许丽斯上述请求，不予支持。对合同无效，许丽斯本身存在过错，且其已使用涉讼房屋两年多，许丽斯请求阮世回偿还利息损失，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认许丽斯与阮世回签订的《断卖房屋契约》无效；二、限阮世回在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款253000元给许丽斯；三、限许丽斯在本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于阳江市江城区甲街道乙村委会丙路东自编m巷n号房屋返还给阮世回；四、驳回许丽斯其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6145元，由阮世回负担。
上诉人阮世回不服原审判决，向本院提起上诉称：一、阮世回与许丽斯签订的《断卖房屋契约》合法有效，原审判决认定事实不清，应予撤销。签订《断卖房屋契约》是双方真实的意思表示，且房屋已交许丽斯使用两年多，许丽斯购买房屋前，已对房屋面积、建筑结构、装修现状及权属情况等均进行了详细充分的了解，经双方共同确认、自愿的基础之下于2013年1月5日签订了《断卖房屋契约》。许丽斯起诉时声称2014年10月份房屋出现裂缝的质量问题，阮世回也派人到现场查看，仅是出现三条细缝，属于批荡表皮砂浆收缩裂纹，并不存在渗水现象，原审判决认定涉讼的房屋出现渗水与事实不符。本案许丽斯并没有证据证明涉讼房屋存在渗水的情形，且阮世回亦主动提出修缮，但是无论阮世回提出什么维修方案，许丽斯均不同意。后经阮世回了解，是因为许丽斯欠债，房屋的大门也被上门讨债的债权人砸烂，急需用钱还债，多方找人卖房不成功，遂产生了解除购房合同的念头。由此可见，并非阮世回出卖的房屋有质量问题，而是许丽斯为取回购房款而恶意提起诉讼。二、原审判决适用法律错误。许丽斯已于2013年农历正月12日入住涉讼房屋至今，若现在将房屋恢复至出卖前的状态，对双方均产生不同程度的影响，也不利于维护市场交易稳定。本案中，许丽斯对买受房屋的性质极为清楚、了解，却在居住使用两年多的时间后因自身的经济问题而提出确认合同无效，显然违反诚实信用原则。若认定《断卖房屋契约》无效，对阮世回不但造成极大的经济损失，同时也是对许丽斯不诚信行为的鼓励。本案中，原审判决认定合同无效错误。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，仅是关于农民集体所有土地的使用权在行政管理上的规定。本案中涉案的土地系村集体分配给村民陈松生、陈清儒的宅基地，该地使用权已归村民陈松生、陈清儒所有，陈松生、陈清儒将该土地使用权转让给同是农村户籍的阮世回，阮世回将该宅基地转让给许丽斯的行为，并不适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定。综上所述，请求撤销原审判决，驳回许丽斯的诉讼请求。
被上诉人许丽斯答辩称：一、许丽斯是城镇居民，涉讼房屋使用的是农民集体土地，许丽斯与阮世回签订的《断卖房屋契约》因违反法律的强制性规定而无效。1、许丽斯的居民户口簿显示，许丽斯的户别是“非农业家庭户口”，这说明许丽斯是城镇居民，而不是农村居民，更不是涉讼房屋坐落所在的阳江市江城区甲街道乙村委会的村民。2、原审已经查明阮世回出卖给许丽斯的房屋是阮世回未经有关部门批准使用农民集体所有的土地建造的，阮世回在上诉状中亦承认涉讼房屋土地属于农村宅基地。3、我国法律和国家有关规定明令禁止城镇居民购置宅基地房屋。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》［国办发（1999）39号］第二条第二款规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》［国办发（2007）71号］规定“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”4、违反法律强制性规定的《断卖房屋契约》为无效合同。如上所述，《土地管理法》第六十三条已明文禁止宅基地使用权的出让，国务院有关规定也明令禁止城镇居民购置宅基地房屋。尽管许丽斯与阮世回签订的《断卖房屋契约》没有明确涉及到宅基地使用权的转让，但在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，明显违反了《土地管理法》第六十三条的规定。此外，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”因此，涉及宅基地使用权转让的合同效力除了适用法律规定外，还要适用“国家有关规定”，而《断卖房屋契约》违反了国务院关于禁止城镇居民购买宅基地房屋的规定。因此，《断卖房屋契约》明显是无效的。对此，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发（2001）42号）第12条也指出“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。”5、广东省高级人民法院的再审判决和《人民法院案例选》的出版案例均认非本村村民购买宅基地房屋的合同应属无效。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，许丽斯因履行《断卖房屋契约》已经向阮世回支付购房款253000元，阮世回应将该笔款项返还给许丽斯。综上所述，原审判决认定《断卖房屋契约》无效以及判决阮世回返还购房款253000元给许丽斯是正确的，请二审法院依法驳回阮世回的上诉请求。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：二审审理过程中，许丽斯向本院提交以下证据，证据一、许丽斯的户籍资料，证明是城镇居民，不是涉讼房屋所在地的村民。证据二、房屋新增裂缝照片，证明在原审判决之后，许丽斯购买的房屋又出现了很多新增裂缝，房屋存在安全隐患。阮世回对许丽斯提供的证据一真实性由法院依法认定，与本案无关，对其证明内容有异议。对证据二的真实性有异议，无法反映是涉讼房屋照片，对其真实性、关联性、合法性均有异议。
又查明：阮世回反映涉讼房屋的土地原是村民陈松生、陈清儒的宅基地，阮世回从两人处购得土地后建起讼争房屋，但至今尚未办理房屋报建手续。另阮世回、许丽斯均非阳江市江城区甲街道乙村委会村民。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点是阮世回与许丽斯于2013年1月5日签订的《断卖房屋契约》效力认定问题。阮世回转让给许丽斯的房屋坐落于阳江市江城区甲街道乙村委会，阮世回转让给许丽斯的不仅是房屋，还包含该房屋附属的宅基地使用权。对于宅基地使用权的转让，我国相关的法律规定如下，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条第一、第二款、第四款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规定，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年12月24日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第一点第（十）项强调“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2004年11月2日，《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第四条第十三项规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”上述法律及相关的国务院各部门的规范性文件反映，宅基地属于农民集体所有，使用主体限定为本村村民，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖或转让。本案中阮世回与许丽斯均非涉讼房屋所在村的村民，且许丽斯是城镇居民，故即使《断卖房屋契约》是属于双方当事人的真实意思表示，但该转让行为违反了法律强制性规定，应属无效。阮世回上诉主张其与许丽斯签订的《断买房屋契约》合法有效理据不足，本院不予支持。
综上所述，阮世回上诉请求理据不足，应予驳回。原审判决认定基本事实清楚，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5095元，由上诉人阮世回负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
代理审判员 莫怡华
代理审判员 施震宇
二〇一六年三月二日
书 记 员 曾秋霞