辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第02681号
上诉人（原审被告）：沈阳明富商贸有限公司，住所地沈阳市皇姑区文水街11号。
法定代表人：崔东财，系该公司经理。
委托代理人：王阳辅，男，1977年2月1日出生，汉族，系该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区国有资产经营公司，住所地沈阳市皇姑区泰山小区69号楼18栋。
法定代表人：陈作秋，系该公司经理。
委托代理人：施宏，系辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人：郝明浩，系辽宁申扬律师事务所律师。
原审第三人：沈阳市皇姑区秀水门诊部，住所地沈阳市皇姑区秀水街85号。
法定代表人：李经桥，系该门诊部院长。
原审第三人：李经桥，男，1965年1月3日出生，汉族，系沈阳市皇姑区秀水门诊部院长，住沈阳市皇姑区。
上诉人沈阳明富商贸有限公司（以下简称“明富公司”）因与被上诉人沈阳市皇姑区国有资产经营公司（以下简称“国资公司”）、原审第三人沈阳市皇姑区秀水门诊部、李经桥房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月20日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭。2015年12月1日公开开庭审理了本案，上诉人明富公司的法定代表人崔东财、委托代理人王阳辅，被上诉人国资公司的委托代理人施宏均到庭参加了诉讼。原审第三人沈阳市皇姑区秀水门诊部、李经桥经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
国资公司一审诉称，2013年1月1日，国资公司与明富公司签订《房屋租赁合同》，约定国资公司将位于沈阳市皇姑区秀水街85号商业网点（建筑面积为778平方米）出租给明富公司，租期一年，自2013年1月1日至2013年12月31日，租金按季度收取，每季度租金为4784.7元。现双方租赁合同已到期，明富公司仍继续使用该网点，并拖欠租金16746元，拒不腾房，故国资公司诉请解除合同，明富公司向国资公司支付租金16746元，腾退房屋，自解除合同之日起至实际腾房之日止按35元／平方米／月向国资公司支付房屋占用费用。
明富公司一审辩称，涉案网点实际面积为724.6㎡，该网点是1983年由皇姑区商业网点办公室转给明富公司使用的，目的是政府为了安置待业青年和工业企业拨离的家属工。该网点最初收费为1.68元／㎡，2007年之前从未签订过合同。自2007年起，国资公司要求明富公司签订租赁合同，租金为2.05元／㎡。明富公司对涉案房屋的面积曾向国资公司提出过质疑，但国资公司拒不答复。2007年5月，明富公司要办理工商税务手续，但国资公司拒不提供房产手续，并以此要挟明富公司，所以明富公司才被迫与国资公司签订了租赁合同。明富公司要求国资公司退还从2007年至今多收的53.4㎡的网点费。明富公司是1998年的转制企业，根据物权法第六条、第九条、第三十九条之规定，国资公司主体不适合，无权起诉明富公司。本案遗漏当事人，应追加转制时的出让方沈阳市皇姑区商业贸易管理委员会参加诉讼。企业改制过程中的纠纷，法院不应当受理，已经受理的，应当驳回国资公司的起诉。国资公司请求腾退房屋不具有可行性、后果不堪设想，房屋是企业的生命线，腾退房屋后职工无法安置。明富公司经营使用涉案房屋，是企业改制时政府部门承诺的条件，是合法行为。明富公司已接收了职工，不应该解除合同，国资公司请求收回房屋违背了对等的原则，有失公平、公正。按最高院两会时的报告，司法审判重视社会效果。本案不适用合同法，应适用当时生效的法律、行政法规及政府部门规章。本案的实质是行政调整，并不是简单的民事租赁行为。涉案房屋为国有直管非住宅用房，1991年明富公司将涉案房屋对外出租给沈阳汽体压缩机厂开办职工医院。后来李经桥接手该医院并承租涉案房屋至今。明富公司与李经桥最后一个书面协议期限届满日为2013年12月31日。2014年年初，因为国资委未收取明富公司租金，双方关系无法确定，所以明富公司不敢再与李经桥签订书面协议，经与李经桥协商后，达成口头协议，租期为3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。明富公司将房屋转租国资委是同意的，并给明富公司开具了转租证明。
原审第三人秀水门诊及李经桥一审述称，我方不同意腾房，因为门诊部里有大量的设备，想让我方腾房应当提前一年告知我方，否则门诊部里的人员及设备无法安排。若让我方腾房，出租给我方房子的人应当赔偿我方损失。明富公司关于房屋租赁过程的陈述均属实。
原审法院审理查明，位于沈阳市皇姑区秀水街85号1-3门部分商业网点房屋（即诉争网点房），在转制之前一直由沈阳市皇姑区明廉商场承租使用。1998年6月，沈阳市皇姑区明廉商场由国有企业改制为有限责任公司（自然人投资或控股），企业名称变更为沈阳明富商贸有限公司，改制过程中对企业资产进行了评估出售，但评估范围未涉及诉争网点房。但明富公司承认该诉争网点房企业改制前即占有使用。企业改制时依政策规定对被出售企业租赁使用的国有直管非住宅用房，购买方可采取重新租赁方式，继续维持租赁关系。2003年8月，沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室取得诉争网点房的产权证书。2013年1月1日，原、明富公司签订《房屋租赁合同》合同，约定国资公司将诉争网点房出租给明富公司，建筑面积为778㎡，租期为一年即从2013年1月1日至2013年12月31日，租金按季度收缴，每季度首月末前交纳当季租金4784.7元，一次性上缴给国资公司。到期后如需继续租用，需提前一个月提出申请续签合同。明富公司已交纳了2013年12月31日前租金。租赁合同期限届满后，双方未再续签协议而明富公司仍继续使用租赁房屋。双方曾就继续建立租赁关系的租金标准进行协商，未能达成一致。2014年11月5日，国资公司于“辽沈晚报”发布公告一份，通知明富公司解除双方之间的租赁合同。
原审第三人李经桥系原审第三人秀水门诊的法定代表人，自2002年起，明富公司将诉争网点房交由第三人李经桥占有使用，并开办秀水门诊。
2013年5月9日，沈阳市皇姑区机构编制委员会下发沈皇编发（2013）13号文件，将区金融工作办公室、国有资产管理委员会办公室和商业网点规划建设办公室进行整合，组建区金融国资办公室。原沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室名下及其接收的房产归沈阳市皇姑区金融国资办公室所有。沈阳市皇姑区金融国资办公室授权国资公司对上述房产进行占有、使用、收益、处分，并以国资公司名义对行使上述权能发生的纠纷进行诉讼。
另查，依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发（2013）70号文件“关于公布2014-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知”，皇姑区秀水街属本地区六级路段，商业用房每月每平方米租金指导价为25元。
原审法院认为，本案争议焦点为：1、国资公司是否具有主体资格问题；2、诉争网点房是否属于直管非住宅房屋的问题；3、国资公司此次诉讼是否属于民事案件受理范围；4、合同是否应予解除的问题。
首先，国资公司主张房屋权利的主体是否适格的问题。涉案房屋的所有权人虽为沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室，但国资公司已提供证据证明因政府机构撤销合并整合，其权利划归沈阳市皇姑区金融国资办公室，而后国资公司基于沈阳市皇姑区金融国资办公室的授权对涉案房屋行使管理权及以自己名义进行诉讼的权利，故本案国资公司主体适格。
其次，直管房屋是指政府接管、国家经租、收购新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拔借给单位使用的房产。根据明富公司改制时尚在执行的1995年12月12日国内贸易部下发的《城市商业网点建设管理规定》第四条规定“……各地网点主管机构是市人民政府商业网点建设管理办公室或商品流通行政管理部门及政府确定的主管商业网点的工作机构”及第十八条规定“对于产权属房地产管理部门的商业网点用房……。对其中无偿划给房地产管理部门的商业网点，在明晰归属关系的前提下，经市人民政府批准转归商业网点主管机构管理。”而本案所涉商业网点并不符合直管房屋的特征，因此可以认定不属于直管房屋。另外，从针对明富公司企业出售的资产评估报告也能证明诉争网点房并非属于企业自有或房产局直管，诉争网点房在转制时并未列入转制资产范围之列。
再次，对明富公司主张本案系属政府主管部门在对企业国有资产进行政策性调整、转化过程中发生的纠纷，应依据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》不予受理的请求是否应予支持的问题。该规定是指，政府部门作为主体，对企业的国有资产为标的物，对其进行依照行政权力，进行产权调整及转化的，导致产权人发生变化的，因具有行政因素，法院不得干涉的规定。而本案所涉所房产并未发生上述变化行为，故属于人民法院民事受案范围。
另外，对于双方签订的《房屋租赁合同》的效力及解除问题。该协议为当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。合同约定的租赁期限届满后，双方未再补签书面协议，应认定双方间存在不定期房屋租赁合同关系，合同任何一方均可随时提出解除合同。明富公司虽主张双方不是普通的租赁关系，是基于改制前提下形成的附条件租赁关系，应依据政策继续维持租赁关系，且租金标准仍按改制前执行。但评估报告载明企业出售的资产中既未包含诉争网点房，该房产亦不属于直管公房，故明富公司主张双方系附条件的租赁关系无事实法律依据。现诉争网点房沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室已取得了物权，国资公司依房屋所有权人授权行使请求权，要求解除合同、收回房屋，符合事实及法律规定，原审法院予以支持。
关于解除合同的时间，国资公司主张其于2014年11月15日通过报纸刊登公告形式合同已解除，但因当时明富公司并未下落不明，故国资公司采取报纸刊登公告这种拟制送达方式明显不妥。2015年1月26日国资公司提起诉讼，明确作出解除合同的意思表示，故原审法院确认双方间房屋租赁关系于2015年1月26日解除。
关于腾房义务主体的确认问题。现因明富公司已将诉争网点房租给第三人李经桥，并由第三人李经桥在此开办秀水门诊，故明富公司、原审第三人李经桥及秀水门诊均负有腾房义务。
关于诉争网点房的实际面积问题。虽1998年6月13日《关于沈阳市皇姑区明廉商场整体资产评估报告的补充说明》载明诉争网点房的面积为725㎡，但原、明富公司于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》中明确约定诉争网点房建筑面积为778㎡，该约定应视为国资公司、明富公司双方对房屋面积的重新确认。并且，国资公司、明富公司均认可自2003年起，国资公司即按778㎡的面积向明富公司收取租金。故诉争网点房的实际面积应为778㎡。
关于给付租金及占用费问题。庭审中原、明富公司双方均承认租金已交纳至2013年12月31日前，故租金应自2014年1月1日起给付至2015年1月26日止，共计1年26天，为20521.05元。自2015年1月27日起至实际腾房时止，应给付房屋占用费，涉诉房屋同类地段（按秀水街六级地段）、商业用房租金指导价，每月每平方米25元标准给付占用费。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审法院判决：一、原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司与被告沈阳明富商贸有限公司间的房屋租赁合同关系于2015年1月26日解除；二、被告沈阳明富商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋租金20521.05元；三、被告沈阳明富商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按每月每平方米25元标准给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋占用费（自2015年1月27日起至房屋实际腾出时止）；四、被告沈阳明富商贸有限公司、第三人李经桥、第三人沈阳市皇姑区秀水门诊部于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市皇姑区秀水街85号1-3门（建筑面积778平方米）商业网点腾出，并完好交给原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司；五、驳回各方当事人其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2219元，由被告沈阳明富商贸有限公司承担。
宣判后，上诉人明富公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定事实不清——被上诉人不是本案适格原告，无权就诉争房屋以自己名义提起诉讼；二、本案不属于民事诉讼受案范围；三、一审法院适用法律错误——诉争房屋为国有直管非住宅用房；四、上诉人有权继续租赁使用诉争房屋。
被上诉人国资公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有沈皇编发（2013）13号文件、沈皇编发（2013）20号文件、情况说明、房证、房屋租赁合同、产权交易合同书、公告、沈价发（2013）70号文件、收款收据等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：明富公司与国资公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。国资公司作为对争议房产具有管理权的民事主体，有权就双方租赁合同进行诉讼。故本院对上诉人提出被上诉人的诉讼主体资格错误及本案不属于人民法院受理范围的上诉请求，本院均不予以支持。
关于本案租赁合同应否予以解除的问题，因争议房屋在转制时并未列入转制资产范围之列，且合同约定的租赁期限届满后，双方未再补签书面协议，应认定双方间存在不定期房屋租赁合同关系，合同任何一方均可随时提出解除合同。现涉案房屋沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室已取得了物权，该房屋是否为直管公房并不影响被上诉人依房屋所有权人授权行使解除合同、收回房屋的请求权，故沈阳市皇姑区国有资产经营公司起诉要求解除双方间租赁合同，并由上诉人给付其租金均受法律保护，本院对上诉人提出涉案租赁关系不应解除的上诉主张，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2219元，由上诉人沈阳明富商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。