北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民再终字第09340号
上诉人（原审原告）贾×1，男，1950年7月14日出生。
上诉人（原审原告）何×，女，1953年4月21日出生。
上述二上诉人之共同委托代理人母福奎，北京母福奎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贾×2，男，1951年8月2日出生。
被上诉人（原审被告）兼贾×2之委托代理人贾×3，男，1940年3月4日出生。
被上诉人（原审被告）贾×4，女，1947年12月5日出生。
被上诉人（原审被告）贾×5，女，1956年4月23日出生。
被上诉人（原审被告）贾×6，男，1982年9月12日出生。
被上诉人（原审被告）兼贾×6之委托代理人贾×7，女，1959年1月19日出生。
上诉人贾×1、何×与被上诉人贾×3、贾×2、贾×4、贾×5、贾×7、贾×6因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民再初字第10138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贾×1及其与何×之共同委托代理人母福奎；被上诉人兼贾×2之委托代理人贾×3；被上诉人贾×4；被上诉人贾×5；被上诉人兼贾×6之委托代理人贾×7到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年6月，贾×1、何×起诉至原审法院称：我二人系夫妻关系，贾×1与贾×8系父子关系。2002年9月，贾×1与贾×8签订房屋买卖合同，贾×8将属于自己所有的位于×市×区×镇×村中四至（东至道、西至王×、南至贾×9、北至李×）建设用地范围内的北房6间以10000元的价格卖与贾×1。2002年10月，由贾×1、何×共同出资70000元，对该建设用地范围内的北房6间进行翻建，同时建西厢房1间。为避免日后产生矛盾，现要求把我们购置的房产确权归我二人所有，本案的诉讼费用由贾×8承担。
贾×8辩称：贾×1、何×所诉的内容属实，同意法庭调解。
经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：位于×市×区×镇×村中四至（东至道、西至王×、南至贾×9、北至李×）建设用地范围内的北房六间、西厢房一间归贾×1、何×所有。双方当事人据此签收了调解书。
2015年5月4日，原审法院作出（2015）通民监字第8888号民事裁定，决定对本案进行再审。因贾×8于2014年8月29日去世，其法定继承人贾×3、贾×2、贾×4、贾×5、贾×7、贾×6参加诉讼，继受贾×8的诉讼地位。
原审法院再审过程中，贾×1、何×坚持原审意见。
贾×3、贾×4、贾×2、贾×5、贾×7、贾×6辩称：贾×8、李×1共育有八个子女，系长子贾×3、次子贾×、三子贾×1、四子贾×2、五子贾×10、长女贾×4、次女贾×5、三女贾×7，其中贾×10于2014年10月去世，贾×6系贾×10之子。贾×3、贾×4、贾×2、贾×5、贾×7、贾×6均不同意贾×1、何×的诉讼请求，理由主要有两点：一是诉争房屋系父母（贾×6之祖父母）的共同财产，母亲（贾×6之祖母）李×1于1998年去世，当时未进行析产，故贾×1、何×与贾×8在2002年所订立的房屋买卖合同侵犯了其他合法继承人的权利，应属无效；二是贾×1、何×系城市居民户口，依据国家有关规定，严禁城镇居民在农村购置住房，故贾×1与贾×8之间的房屋买卖合同违反了禁止性规定，亦属无效。综上，请求法院判决驳回贾×1、何×的诉讼请求。
原审法院再审查明：贾×1、何×系夫妻关系。贾×1的父亲贾×8、母亲李×1婚后共育有八个子女，即贾×3、贾×、贾×1、贾×2、贾×10、贾×4、贾×5、贾×7，其中贾×10于2014年10月去世，贾×6系贾×10之独子。1991年4月7日，贾×8、李×1购买了位于×市×区×镇×村94号院房产一处。1993年6月8日，原通县土地管理局为贾×8发放集体土地建设用地使用证，载明土地使用者为贾×8。1998年4月22日，李×1去世。2002年9月23日，贾×1与贾×8签订房屋买卖合同，约定贾×8将其位于×村东头路南胡同的北房6间卖与贾×1。该合同有贾×1及贾×8签字及贾后疃村委会盖章。同日，贾×1与贾×8又订立了“父子房产居住约”，载明：“父贾×8房六间卖予三子贾×1永远为业，但必须许可父贾×8居住止逝世为限，死后方能执行房产权。”该约定有贾×1签字及贾后疃村委会盖章。房屋买卖合同签订后，贾×1给付贾×8购房款10000元，据贾×1及证人贾×陈述，其中5000元作为其母李×1的遗产在所有继承人之间进行了分割，但部分继承人未领取分割的款项。
另查，贾×1、何×系城市居民户口，贾×1、何×述称贾×8亦系城市居民户口。
原审法院再审认为：根据已查明的事实，本案的争议焦点应当有两点：一是诉争房屋买卖合同是否侵犯了其他合法继承人的利益；二是贾×1、何×购买诉争房产是否违反了禁止性规定。
首先，关于房屋买卖合同是否侵犯他人利益的问题。夫妻在婚姻关系存续期间所购买的房屋，应当归夫妻共同所有。故本案涉诉房屋应属于贾×8与李×1共同所有。李×1于1998年去世后，其遗产应由其法定继承人即李×1的配偶贾×8和其子女继承，遗产包括诉争房产的一半。贾×1与贾×8所订立的房屋买卖合同显然已经处分了原属于李×1的遗产份额，侵犯了其他合法继承人的利益。
其次，关于贾×1、何×购买诉争房产是否违反了禁止性规定的问题。国务院办公厅于1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。”2004年11月2日，国土资源部又发布《关于加强农村宅基地管理的意见》，进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地”。本案中，虽然贾×1、何×述称其与贾×8均系城镇居民户口，其不是向农民购房，而是向居民购房，不适用上述规定，但结合上述规定出台的背景和立法精神来看，显然是为了维护农村集体土地秩序，对于其条文背后的理解应做到前后一致，即农村集体土地属于农村集体经济组织所有，城镇居民因缺乏集体组织的成员属性，其购买房屋和宅基地的行为，有悖于相关政策、法律的规定，属于违反禁止性规定，应为无效。贾×1、何×基于无效的合同要求确认诉争房屋归其所有，缺乏法律依据，法院不予支持。
基于合同无效，当事人因合同取得的财产应当予以返还，故贾×1、何×应返还其购买的诉争房屋，贾×8亦应返还其获得的购房款10000元，鉴于贾×8已去世，故该购房款应从贾×8的遗产中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条之规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2011）通民初字第11088号民事调解书；二、驳回贾×1、何×的诉讼请求。
判决后，贾×1、何×持原诉意见上诉至本院，坚持认为当时父母房产坍塌，其才购买房屋重建，并未侵犯其他继承人的利益，且其是从持城镇居民户口的父亲手中购房，并未违反法律禁止性规定，另外购买的坍塌房屋已拆除重建，原审判决认定应返还原物不符合实际，合同无效后的财产处理违背法律规定，故要求依法改判。
被上诉人贾×3、贾×2、贾×4、贾×5、贾×7、贾×6均同意原判。
本院二审查明的事实与原审法院再审查明事实一致，本院予以确认。
上述事实，有宅基地使用证、房屋买卖合同、房契、父子房产居住约、收条、证人证言以及当事人陈述等证据在案为证。
本院认为：根据本案查明的事实，诉争房屋买卖合同处分了李×1的遗产份额，侵犯了其他合法继承人的利益，另外购买的诉争房屋系农村房屋，该买卖行为违反了法律禁止性规定，原审法院基于上述理由认定诉争房屋买卖合同无效并无不当，至于合同无效后的财产处理，当事人可另行解决。综上，贾×1、何×的上诉主张依据不足，本院不予支持，原审法院撤销原调解书、驳回贾×1、何×的诉讼请求，判决的结果正确，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元、二审案件受理费七十元，均由贾×1、何×负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙颖颖
代理审判员 翟玉明
代理审判员 申友祥
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 陈 曦