江西省玉山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣1123民初1575号
原告：王其剑，男，1986年4月6日出生，汉族，家住江西省上饶市信州区。
被告：江西盛泰置业发展有限公司，住所地江西省上饶市玉山县博鑫花园209号。
法定代表人：陈康权，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：封延森，江西淮玉律师事务所律师。
原告王其剑与被告江西盛泰置业发展有限公司（以下简称盛泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王其剑、被告盛泰公司委托诉讼代理人封延森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王其剑向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，并限期依法向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，及协助原告办理房产证；2、请求判令被告限期给付原告逾期交房违约金207007元（2013年6月1日至2017年7月21日止，合计：1511天×137元/天），2017年7月21日至依法履行交房义务之日止，按137元/天的标准逐月支付违约金；3、原告以约定的产权登记违约金远低于实际损失为由请求增加违约金数额，判令被告限期给付原告逾期办证违约金；4、请求判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告系商品房买卖合同关系。原告于2011年6月21日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买被告开发的玉山县三清山怡景园D14栋502号房一套及车库D14-107号一个。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。合同第八条约定商品房交付期限为2013年5月31日，交付条件为该商品房经验收合格且依国家和地方人民政府规定交付；合同第十五条约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2011年6月21日将首付款162100元（其中20000元为先期支付的购房押金，在这里汇总开票，实际当日付款142100元），及贷款295000元，贷款手续费6436元交付于被告，有收据和贷款合同为证，合计总额463536元（含贷款手续费）。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。被告于2013年5月5日将钥匙交于原告，同时收取19750元办产权证费用及税金，至今合同约定之房产未经相关部门验收合格，被告亦未依法向原告提供《住宅质量说明书》和《住宅使用说明书》。原告于2013年6月因当时本人工作单位在抚州，妻子也在外地工作，拟出售该房产，与自然人黄子林签订房产转让协议，后因产权证未拿到，自然解除协议，导致原告合法权益受到损害。故原告诉至法院要求审处。
被告盛泰公司辩称，1、2011年6月21日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告买得三清山怡景园14栋502号，该栋房屋于2013年2月10日全面竣工，被告作为开发企业，按照相关规定及时向相关主管部门报验，被告全面履行了合同应尽义务；2、原告主张被告存在逾期交房的违约情形与客观事实不符。因为合同约定交付时间是2013年5月31日，实际交付时间是2013年5月5日，提前交付20多天；3、不存在被告逾期办理产权登记的违约情形。根据合同第15条约定：被告只需要将办理产权登记时由开发企业应当提供的资料交到房管登记部门备案即可，房管部门受理后，到买受人拿到产权证期间，是由房产登记部门掌控，他会按照内部流程要求办理，与开发企业无关。本案原告至今尚未取得权属证书，其原因和过错在于原告方自己。因为原告的户籍所在地不在玉山县城，按照相关规定，办理产权登记时涉及到买受人属异地户口的，需要买受人提供户籍所在地县级以上房管部门出具的当地房管部门证明书，供产权登记部门审查，核定不同的税率，至今经过我公司的多次催促，原告误认为我公司刁难他，拒不提供该证明；4、原告所主张的“两书”，该《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是由开发企业按照许可证上的要求向房管部门申领的，本案原告的房屋有该“两书”，但这两书和原告刚才主张的质量维修问题没有关联性；5、原告在本案中增加质量问题的主张，和本案不属于同一法律关系，应当另案处理，我方建议驳回原告增加质量问题的诉求，如果原告王其剑坚决要求增加且法院予以准许的，我方要求给予一定的答辩期；6、认为原告的诉求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告对我公司的所有诉求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析如下：
1、原告提供的其与案外人黄子林签订的房屋转让协议书复印件一份，原告以此证明因被告方违约导致原告无法将房屋转售，给原告方造成了可得利益的损失。因被告方对该证据的真实性、关联性均有异议。本院认为，首先，该证据系复印件，原告未提供原件予以核对；其次，原告未提供其他证据予以佐证；第三，该份协议与本案诉争的违约及违约责任关联性不强，故本院对该证据不予采信；
2、本院依职权调查的玉房权证玉山县字第××号玉山县冰溪镇人民大道北路88号三清山怡景园14栋1单元502号房屋的商品房大证复印件。原告对该证据无异议，被告方提出被告方向登记部门提出申请办证的时间系2015年6月24日，登记部门出证时间是2015年9月29日。本院认为，房屋大证的办理时间与出证时间应以出证时间为准，故本院对该证据予以采信。
经审理认定事实如下：
1、2011年6月21日，原告王其剑与被告盛泰公司签订了商品房买卖合同（合同编号：201101533），约定原告向被告购买其开发位于玉山县××清××房屋及××号车库，约定：“第八条交付期限：出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金，合同继续履行。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，出卖人协助办理产权登记义务，但费用由买受人自行承担，由于买受人造成办理延期的，所产生的损失由买受人自行承担。”原告于签订商品房买卖合同当日即2011年6月21日向被告支付了首付款162100元及贷款手续费6436元。2011年8月16日，原告与上饶市公积金管理中心玉山办事处、中国建设银行玉山支行签订了《上饶市个人住房公积金贷款借款及担保合同》，贷款金额为295000元。
2、被告盛泰公司开发的三清山怡景园D14幢竣工日期为2013年2月10日，各相关验收部门自2013年5月2日陆续进行验收，玉山县房地产管理局于2013年12月12日对本案诉争房屋作出验收合格备案。原告王其剑于2013年5月5日向被告出具了D14幢1单元502房号及D14-107车库的收楼书，并在D14楼业主入伙情况登记表中签名确认，原告于2013年5月5日收楼同日向被告支付了办证费用19750元。
3、原告王其剑与被告盛泰公司签订的商品房买卖合同在玉山县房管局入网时间是2014年7月21日。被告江西盛泰置业发展有限公司为玉山县冰溪镇人民大道北路88号三清山怡景园14栋1单元502号及107号车库办理大证的时间为2015年9月29日。
4、2017年8月14日，玉山县房地产管理局出具了王其剑的房产档案查询结果单一份，2017年8月30日，上饶市国土资源档案信息中心出具的王其剑及家庭成员姚艳红、王惠萱的不动产权属登记查询申请表一份，2017年9月21日，玉山县房地产管理局受理王其剑房屋登记申请，玉山县不动产登记局于2017年9月29日核发了位于玉山县冰溪镇人民大道北路88号三清山怡景园14栋1单元502号及107号车库登记权利人为王其剑的不动产书。
5、在本案诉讼过程中，被告方在庭审时提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被告方是否存在逾期交房的违约行为？2、逾期办证责任应由谁承担？3、逾期办证是否导致原告方实际损失增加？原告要求增加违约金是否符合法律要求？
1、原告王其剑与被告盛泰公司均对双方于2011年6月21日签订的商品房买卖合同确认并认可，故该合同对原、被告具有约束力。针对交房问题，该合同的第八、九条对交付期限、交付条件、逾期交房等事项进行了约定，明确合同买卖的房屋交付期限为2013年5月31日前，交付条件是商品房经验收合格。本案中，原告王其剑在2013年5月5日向被告出具了D14幢1单元502房号及D14-107车库的收楼书，原告主张交房时只是单纯的交付房屋钥匙，且被告并未按约定向原告出示商品房经验收合格的相关证明文件，也未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，所以原告主张被告至今未履行交房义务，故诉至法院要求判决被告继续履行合同，并限期依法向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并协助原告办理房产证。本院认为，商品房买卖合同的主要目的系买卖房屋，即：买受人支付价款，出卖人交付房屋。本案中，原告按约定支付了房屋价款，被告应按约定交付房屋，现原告主张交付买卖房屋的钥匙不能认定为系交付房屋，被告辩称交付房屋钥匙即交房，且原告也实际占有和使用了房屋。原告合同的主要目的已实现，在交付房款后，被告在约定的交房期限前将房屋的交付了，原告亦实际占有和使用。针对原告提出被告未出示和提供相应交房文件，合同中约定了出卖人不出示或出示不齐全，买受人有权拒绝交接，本案中，原告未拒绝收房，且向被告出具了收楼书，可视为原告对被告的交房行为无异议。针对被告方在交房时未提供验收材料及未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》不直接影响原告房屋的使用，被告庭审中已经将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》提供给本院，已经可以交付给原告。综上，故本院认定被告方未逾期交房。
2、原、被告在合同第十五条中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，交房日期系2013年5月5日，按合同约定，被告盛泰公司在2013年8月5日前将原告办证所需要的材料报产权部门备案。被告在玉山县房地产管理局竣工验收备案表的时间是2013年12月12日。针对被告辩称本案诉争房屋在2013年2月10日已经竣工，办理竣工验收时间应从竣工之日起算，未能在交房90日内提供相应材料，是因为竣工验收部门办理竣工验收需要时间，且原告一直未提供产权调查证明，故一直未办理产权登记的主要原因系原告本身造成的。本院认为原告向产权部门提出产权登记申请，被告负有协助办理的义务，且需要提供办理产权登记所需的必要材料，本案中，原告具备办理产权登记条件的时间应系被告诉争房产办理大证的时间，即2015年9月29日，对被告辩称不予采信。综上，被告违反了合同中关于交房后90日内提供的相应材料的约定，被告已经违约。
3、双方在合同第十五条中约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因被告违约，故需向原告承担相应违约责任。原告提出合同第十五条标准远低于未及时办证给原告带来的实际损失，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金或者损失赔偿额可以参照逾期付款的，按未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原告提出因被告未及时协助办理产权登记，导致原告不能及时出售该房屋，致使原告未能在其他地方及时购买房产，给原告造成损失。本院认为，原、被告在合同明确约定违约金标准，该约定对双方均具有约束力，现被告违约，故被告应按合同中约定的违约金标准承担责任；至于原告提出未办理产权登记导致其未能及时出售房产，产权登记只是登记部门对产权的一种确认，该房产原告已实际占有和使用，且办理了相关抵押，故原告出售该房产需要满足一定条件，而不是未进行产权登记必然导致不能出售该房产；其次，办理房产登记的原告未能及时提供产权调查表，原告自身亦存在过错。故本院对原告的该主张不予采信。综上，被告应按原告已付房价款的1%向原告支付违约金，即457100元×1%=4571元。
综上所述，1、原告提出请求判令被告继续履行合同，并限期依法向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，及协助原告办理房产证的诉讼请求被告在本案审理过程中已经完成，故该诉讼请求基础缺失，本院予以驳回；2、原告提出请求判令被告限期给付原告逾期交房违约金207007元（2013年6月1日至2017年7月21日止，合计：1511天×137元/天），2017年7月21日至依法履行交房义务之日止，按137元/天的标准逐月支付违约金没有事实和法律依据，本院予以驳回；3、原告以约定的产权登记违约金远低于实际损失为由请求增加违约金数额，判令被告限期给付原告逾期办证违约金在4571元范围内予以支持，超出部分予以驳回。原告王其剑在庭审中提出房屋出现质量问题及购房款计算有误，因原告未在诉讼请求予以明确，故本案中不作处理，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条的规定，判决如下：
一、被告江西盛泰置业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告王其剑违约金4571元；
二、驳回原告王其剑其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4406元，由原告王其剑负担4306元，由被告江西盛泰置业发展有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。
审判长 吴 刚
审判员 涂鸿星
审判员 桑志祥
二〇一八年一月十六日
书记员 钱 萍