黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终2747号上诉人（原审原告）：曲苍柏，男，1977年3月13日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：廖延胜，黑龙江明证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人：张日红，董事长。委托诉讼代理人：黄琴双，黑龙江博润律师事务所律师。上诉人曲苍柏因与被上诉人黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（以下简称圣基伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初字3954号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。上诉人曲苍柏、被上诉人圣基伟业公司委托诉讼代理人黄琴双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲苍柏上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持曲苍柏原审全部诉讼请求。事实与理由：一审判决对违约金酌情调整为按中国人民银行同期存款活期年利率没有事实和法律依据。曲苍柏一审的诉讼请求是有理有据的，原审判决错误，请二审法院予以纠正。圣基伟业公司辩称：圣基伟业公司不应承担逾期办证的违约责任，逾期办理产权登记并非圣基伟业公司的过错造成的，实际上是由于政府的行政审批和规划变更等因素造成的，圣基伟业公司应该免责；2.原审中对违约金认定的依据不正确，双方在合同中明确约定按购房款的0.08%支付违约金，曲苍柏在原审未提供违约金计算的依据，也未提供实际损失的证明，因此不存在支付违约金的前提。曲苍柏向一审法院起诉请求：1、判决圣基伟业公司给付曲苍柏延迟办理产权证的违约金243443.41元（自2013年2月25日至2016年3月13日期间，并给付自2016年3月14日至曲苍柏取得产权证之日止的违约金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准和承诺书中被告承诺的标准计算）。一审法院认定事实：2012年8月2日曲苍柏、圣基伟业公司签订编号为12074000594的商品房买卖合同，内容为曲苍柏购买圣基伟业公司开发的位于哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口第3栋1单元11层1102号房；该商品房总价款为737135元，付款方式为现金付款377135元，余款360000元办理银行贷款；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.08%向买受人支付违约金。2012年8月23日圣基伟业公司向曲苍柏发入住通知，2012年8月28日圣基伟业公司交付房屋。2015年4月24日圣基伟业公司向壹品新境全体业主出具承诺书，承诺书中载明2015年6月20日可以开始办理3号楼的产权证，达到上述日期，圣基伟业公司未能兑现承诺则构成违约，自违约之日起十日内，按业主房屋全款的0.01%对业主进行赔偿；超过违约之日十日以后部分，每日按业主房屋全款的0.08%对业主进行赔偿，房产证开始办理之日兑现。另查明，圣基伟业公司已取得“五证”，符合预售商品房条件，庭审至今，圣基伟业公司未向法院出示证明其已取得涉案3号楼的销售许可证及办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的证据。一审法院认为：曲苍柏、圣基伟业公司双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。曲苍柏已按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，圣基伟业公司应按照合同约定在规定的期限内协助曲苍柏办理房屋权属证书。圣基伟业公司于2012年8月28日交付房屋，圣基伟业公司应自2012年8月28日交付房屋后180日内，即在2013年2月24日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但圣基伟业公司并未向本院出示证据证明其已履行了登记备案的义务，导致曲苍柏至今未能取得房屋所有权证书，故圣基伟业公司已构成违约，应承担相应的违约责任。圣基伟业公司抗辩，不能办理房屋权属登记的原因是已交付3号楼不具备社会评审条件及政府规划调整造成。关于社会评审条件，圣基伟业公司提出因部分业主解聘前期物业导致不符合社会评审，无法办理预售转销售，致使正在评审审批的案涉房屋无法办理产权。本院认为，根据《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》第九条规定：“新建住宅交付使用前，应当对新建住宅是否达到交付使用条件进行社会评审。未经社会评审或者社会评审不合格的，不得交付使用。对不符合交付使用条件的新建住宅，市房产行政主管部门不予办理商品房现售备案手续。”本案中，圣基伟业公司于2012年8月28日将房屋交付曲苍柏使用，此时该房屋应符合社会评审条件，否则不应交付房屋同时承担迟延交付的违约责任，圣基伟业公司明知未经社会评审或评审不合格的房屋不得交付使用，而将涉案房屋交付曲苍柏，即应承担因此而产生的法律责任，故圣基伟业公司提出的由于社会评审未通过而未能办理过户的抗辩理由，本院不予采信。关于圣基伟业公司主张的因政府规划行为导致壹品新境项目用地规划调整，致使整个项目审批手续延期，产权办理延后，因《关于哈西地区壹品新境项目退让土地相关情况的函》等文件无法确认真实性，故圣基伟业公司的此项抗辩主张不成立。圣基伟业公司有义务提供相关材料协助曲苍柏办理产权证，曲苍柏主张办理产权证的法定义务人系曲苍柏以及颁发、核准产权证的主体系房屋产权登记机关而圣基伟业公司不需要承担违约责任的抗辩理由不成立。曲苍柏主张自2013年2月25日至2015年6月20日期间按同类贷款年利率6.15%计算违约金、自2016年3月14日至曲苍柏的产权证颁发之日止的剩余违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，既无合同约定又无法律规定，法院不予支持。曲苍柏主张按照圣基伟业公司出具的承诺书中规定的违约标准进行计算，即自2015年6月21日至2015年6月30日期间按照圣基伟业公司单方承诺的每日万分之一计算违约金、自2015年7月1日至2016年3月13日期间按照每日万分之八计算违约金，但承诺书中规定的违约金计算标准过高，如按照此标准进行计算，有失公平原则。因合同约定的迟延办理产权证违约金过低，本院依据曲苍柏请求，酌情参照中国人民银行同期存款活期利率计算迟延办理产权证违约金。圣基伟业公司于本案开庭日前尚未取得房屋销售许可证，即未完成开发公司在产权登记机关的报备义务。故圣基伟业公司支付违约金的期间应为2013年2月25日至办理完毕登记备案之日止，以全部购房款737135元为基数，按中国人民银行同期存款活期年利率0.35%计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、圣基伟业公司于判决生效之日起十日内给付曲苍柏逾期办理房屋产权证书的违约金（自2013年2月25日至办理完毕登记备案之日止，以全部购房款737135元为基数，按中国人民银行同期存款活期年利率0.35%计算）。二、驳回曲苍柏的其他诉讼请求。如果圣基伟业公司未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。在本院诉讼中，曲苍柏提交一份证据：内容为哈尔滨宇圣房地产置业发展有限公司出具的收取曲苍柏《商品房买卖合同》和借款合同的收据。拟证明：圣基伟业公司在明知不能办理产权证的情况下违背诚实信用原则，将曲苍柏的房屋买卖合同及贷款合同收走，并未按照2015年4月24日出具的承诺书承担违约责任，赔偿上诉人的损失。圣基伟业公司质证意见：该收据由第三人出具，无法核实其真实性，关于与其办理产权证的事实圣基伟业公司不否认，但本案的争议焦点在于导致逾期办证的原因以及逾期办证违约金的支付方式，该证据无法证实违约金的支付标准。综上，曲苍柏的请求不能成立。本院认证意见：对曲苍柏提交证据的真实性予以确认。但其证明问题与确定违约金的支付标准无关，故对此证据，本院不予采信。二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为：圣基伟业公司未在与曲苍柏签订的《商品房买卖合同》中约定的期限内协助曲苍柏办理房屋所有权转移登记，构成违约，应承担相应的违约责任。其应按何种标准承担该违约责任为本案双方争议焦点。因双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金进行了约定，故双方争议事项不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的情形，按约定违约金确认圣基伟业公司违约责任为处理此类型案件的基本原则，如曲苍柏认为违约金约定过低，可依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定举示证据证明实际损失存在并请求对违约金进行调整。其关于违约金约定属显失公平应予以直接撤销或变更的主张缺乏依据，一审对此未予支持并无不当。一审判决在曲苍柏没有举示证据证明案涉《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金约定过低应按其损失进行调整前提下，酌定圣基伟业公司按银行同期活期存款利率支付违约金，已经从公平原则出发，给予曲苍柏充分的利益保护。鉴于圣基伟业公司对此未提出上诉，本院不予调整。曲苍柏一审举示的《承诺书》不符合违约金约定变更的法律条件，且圣基伟业公司对该《承诺书》中指向事项应负的责任已经通过一审对违约金的裁量予以体现，本院对曲苍柏据此提出的上诉主张不予支持。综上所述，曲苍柏上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（第一项）规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5013元，由曲苍柏负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎二〇一七年五月十一日书记员  周小倩