广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第432号
上诉人（原审原告）：黄秉谊，男。
上诉人（原审原告）：黄耀宽，男。
两上诉人共同委托代理人：周连斌，广东泰旭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市田禾房地产投资有限公司，住所地：东莞市莞城区高第街1号莞城区政府大楼北楼七楼1号之一，注册号为441900000018088。
法定代表人：王晓梅，董事长。
委托代理人：张承志，男。
上诉人黄秉谊、黄耀宽因与被上诉人东莞市田禾房地产投资有限公司（以下简称田禾公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第8305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月28日，黄秉谊、黄耀宽向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认黄秉谊、黄耀宽和田禾公司之间签订的商品房买卖合同无效；2、黄秉谊、黄耀宽返还田禾公司购房款430779元；3、黄秉谊、黄耀宽向支付购房款利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年3月16日起计至田禾公司返还购房款之日止）；4、田禾公司支付赔偿金430779元。
原审法院经审理查明：2013年3月16日，黄秉谊、黄耀宽和田禾公司签订一份商品房买卖合同，约定由向田禾公司购买东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层1050号铺。合同第六条约定，黄秉谊、黄耀宽应当于2013年3月16日前向田禾公司支付首期房款240000元，于2013年3月30日前向田禾公司支付第二期房款160000元，余款400000元则由黄秉谊、黄耀宽以银行按揭贷款的方式付清。该商品房买卖合同附件一中列明了房屋的坐落位置为“东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔1-6座裙楼”，并有案涉商铺所在楼的分层图及案涉商铺的平面图。合同附件五第二条第2项约定，田禾公司应当于2013年9月30日前通知黄秉谊、黄耀宽办理商品房交付手续，并签订相关委托租赁、经营管理的相关协议；第三条第2项及第3项约定，黄秉谊、黄耀宽同意委托田禾公司对案涉商品房及所在楼宇范围内所有商品房进行统一经营管理，包括整体规划、招租、整合运营；田禾公司享受该商品房的使用权及收益权期间，田禾公司需承担有关物业管理费、水电费、公摊费等经营过程中实际产生的费用。上述商品房买卖合同签订后，黄秉谊、黄耀宽向田禾公司付清了合同约定的首期房款。黄秉谊、黄耀宽以案涉商品房买卖合同无效为由，诉至原审法院要求解决。
本案中，黄秉谊、黄耀宽和田禾公司双方对于案涉商品房买卖合同是否有效，存有争议。黄秉谊、黄耀宽认为，黄秉谊、黄耀宽和田禾公司双方在2013年3月16日签订案涉商品房买卖合同时，案涉商铺不是现售房屋，而是属于预售房屋，但田禾公司在2013年3月16日时未取得案涉房屋的预售许可证，且案涉商铺在销售时未经相关部门批准而变更规划；案涉合同附件五的补充协议第二条第二款、第三条第一款及第二款均约定黄秉谊、黄耀宽在2013年9月30日办理案涉商铺的交付手续后再将房屋统一委托田禾公司租赁经营管理，此返租的约定违反法律、法规的强制性规定，故主张案涉商品房买卖合同及其附件全部无效。黄秉谊、黄耀宽对此提供商品房买卖合同及其附件、收款收据及备案查询情况说明予以证明。其中，备案查询情况说明是东莞市住房和城乡建设局于2013年7月9日出具的，该情况说明的内容显示，案涉塞纳河畔小区在2010年3月27日办理了东莞市商品房现售备案证书，其中销售房屋的备案内容为“商铺16518.96平方米，共64套”。田禾公司对黄秉谊、黄耀宽提供的上述证据的真实性均没有异议，但认为案涉小区在2010年3月26日已经取得现售备案证书，且案涉商品房买卖合同附件中约定案涉铺位由田禾公司统一经营，并非售后返租，且该关于统一经营的约定不影响案涉商品房买卖合同及其附件的效力，故主张案涉商品房买卖合同及其附件全部有效。田禾公司对此提供了现售备案证书、测绘成果报告书、竣工验收备案证、权属证明书予以证明。黄秉谊、黄耀宽对田禾公司提供的上述证据的真实性均没有异议。其中，田禾公司提供的东莞市商品房现售备案证书的内容显示，案涉小区在2010年3月26日办理了商品房现售备案，该现售备案证书的备注一栏记明“2013年7月30日现售备案证遗失补发。2013年9月24日，依据市规划局批准的塞纳河畔《建设工程规划许可证》附图（分层平面图），商铺套数由64套变更为931套”。竣工验收备案证书显示的案涉小区一期1#至6#楼的竣工验收日期为2009年3月18日前，竣工备案日期为2009年4月3日前。测绘成果报告书显示，塞纳河畔1-6座裙楼的房屋共三层，一至二层为商铺、会所，三层为会所，并在测绘之前已确权，现对除原已商铺06至商铺09外的所有商铺及办公29重新划分，重新划分后房号编排为商铺1001至商铺1005、商铺1010至商铺1896、商铺2001至商铺2054、办公室；重新划分后会所及公共设施面积不变；该测绘报告的备案日期为2012年7月3日。
另，黄秉谊、黄耀宽以案涉商品房买卖合同无效为由，要求田禾公司返还购房款430779元及支付购房款利息，并要求田禾公司支付已付房款一倍的赔偿金430779元。经原审法院释明后，黄秉谊、黄耀宽表示，假如法院认定案涉商品房买卖合同有效，黄秉谊、黄耀宽需要变更诉讼请求。但黄秉谊、黄耀宽未在原审法院指定的期限内提交书面的变更诉讼请求申请书。
以上事实：有黄秉谊、黄耀宽提交的商品房买卖合同、收款收据及备案查询情况说明、田禾公司提供的现售备案证书、测绘成果报告书、竣工验收备案证、权属证明书、平面图、回复说明，以及原审法院的庭审笔录、质证笔录等书证附卷为证。
原审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。黄秉谊、黄耀宽和田禾公司双方就黄秉谊、黄耀宽向田禾公司购买东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层1050号铺签订了书面的商品房买卖合同，事实清楚，证据充分，原审法院予以认定。
本案的争议焦点为：案涉商品房买卖合同是否有效。首先，根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。根据黄秉谊、黄耀宽和田禾公司双方确认的现售备案证书、测绘成果报告书、竣工验收备案证显示，在黄秉谊、黄耀宽和田禾公司双方2013年3月16日签订案涉商品房买卖合同之前，田禾公司已经获得了的案涉房屋所在裙楼的现售备案证书，符合上述法律规定的房屋现售的条件。虽然田禾公司在获得房屋现售备案证书后对案涉裙楼内的商铺进行了重新划分，但从测绘报告可以看出，在黄秉谊、黄耀宽和田禾公司双方签订案涉商品房买卖合同之前，该重新划分商铺的测绘报告已经经过房管部门的审核备案，即黄秉谊、黄耀宽在购买案涉铺位时是清楚知道案涉铺位的现状，且从案涉房屋现售备案证书的内容来看，田禾公司在本案开庭前已经取得案涉裙楼变更规划后的现售备案证书，再结合黄秉谊、黄耀宽和田禾公司双方确认的商品房买卖合同附件一显示的分层图及商铺平面图的内容，原审法院认定，在黄秉谊、黄耀宽与田禾公司签订案涉商品房买卖合同时，案涉商铺属于现售房屋，且未违反《商品房销售管理办法》第七条的规定，黄秉谊、黄耀宽以案涉商铺属于预售房屋、田禾公司未经批准变更规划为由主张案涉商品房买卖合同无效，缺乏依据。其次，黄秉谊、黄耀宽认为案涉商品房买卖合同附件五的补充协议第二条第二款、第三条第一款及第二款关于返租的约定违反《商品房销售管理办法》第十一条的规定，并据此主张案涉商品房买卖合同及其附件无效。原审法院认为，即使原审法院采信黄秉谊、黄耀宽的上述主张，案涉商品房买卖合同附件五的补充协议第二条第二款、第三条第一款及第二款的约定属于售后包租的行为，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定法律和国务院制定行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定以及《中华人民共和国立法法》规定，《商品房销售管理办法》仅属部门规章，全国人大及其常委会制定的法律和国务院行政法规至今未对售后包租行为作出强制性禁止规定，因此，黄秉谊、黄耀宽以案涉商品房买卖合同附件五的补充协议第二条第二款、第三条第一款及第二款的约定违反《商品房销售管理办法》第十一条的规定为由主张案涉合同及其附件全部无效，缺乏法律依据。综上两点，黄秉谊、黄耀宽主张案涉商品房买卖合同无效，缺乏法律依据，原审法院不予支持。黄秉谊、黄耀宽和田禾公司双方就购买案涉商铺签订了商品房买卖合同，该合同是黄秉谊、黄耀宽和田禾公司双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效，黄秉谊、黄耀宽和田禾公司双方应当切实履行。黄秉谊、黄耀宽以案涉合同无效为由要求田禾公司返还购房款、支付房款利息及支付已付房款一倍的赔偿金，缺乏依据，原审法院不予支持。
原审法院遂依照《商品房销售管理办法》第七条、第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2013年11月18日判决如下：一、确认黄秉谊、黄耀宽与东莞市田禾房地产投资有限公司于2013年3月16日签订的商品房买卖合同有效。二、驳回黄秉谊、黄耀宽的全部诉讼请求。本案一审诉讼费12529元（黄秉谊、黄耀宽已预交），由黄秉谊、黄耀宽共同承担。
黄秉谊、黄耀宽不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，双方签订商品房买卖合同时，田禾公司持有的“商品房现售备案证书”已经失效，其变更规划的行为还未获得相关行政主管部门的批准，不符合商品房现售的条件。首先。根据商品房销售管理办法第七条的规定，商品房销售的条件之一是“持有建设工程规划许可证和施工许可证”，田禾公司在签订商品房买卖合同时，其持有的“建设工程规划许可证（平面图）”载明的1-6座裙楼是64套，田禾公司在销售案涉房屋时，是按照931套出售，2013年8月13日经东莞市城乡规划局批准才变更“建设工程规划许可证”将64套变更为931套，可见，原64套的规划许可证已经失效。因此，田禾公司在销售案涉房屋时，没有取得针对931套房屋的“建设工程规划许可证”，不符合商品房现售的条件。其次，根据商品房销售管理办法第七条的规定，商品房销售的条件之一是“已通过竣工验收”，而田禾公司将原64套商铺变更为931套，必然重新施工和进行竣工验收，而在签订买卖合同时，案涉工程并没有通过竣工验收，因此田禾公司销售案涉商品房的行为是一种预售行为。二、根据《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条的规定，在起诉前未取得预售许可证的应认定为无效合同。如果是现售行为，因变更规划后，田禾公司原取得的现售备案证明已失效，并且在法律没有明确规定的情况下，应参照最高院的上述司法解释。在黄秉谊、黄耀宽起诉前，田禾公司未取得经批准变更的现售备案证书所签订的买卖合同应认定为无效合同。据此，黄秉谊、黄耀宽上诉请求：一、请求判令撤销原审判决，改判为确认双方签订的《商品房买卖合同》无效。二、判令田禾公司返还已付购房款及相关费用430779元。三、判令田禾公司支付购房款利息11330元（句中国人民银行同期贷款利率，从2013年3月16日起至返还之日止，暂计算至起诉之日）。
被上诉人田禾公司未在答辩期限内向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对黄秉谊、黄耀宽上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据黄秉谊、黄耀宽的上诉意见，本案争议焦点为案涉商品房买卖合同是否有效。
首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”从该条规定，可知，商品房买卖分两种类型，一种是未建成的房屋买卖，另一种是已竣工房屋的买卖，前者为预售，后者为现售。本案中案涉商品房小区已于2010年3月26日取得现售备案证书，即案涉商品房在2010年3月26日前已通过竣工验收，因此，案涉商品房买卖合同系现售商品房买卖合同。
其次，本案中虽然田禾公司在取得现售备案证书后对原有商铺进行重新划分，但重新划分后的测绘报告备案日期为2012年7月3日，即在合同签订前已经将重新划分后的商铺进行测绘登记批准备案，并且在一审开庭前重新取得案涉裙楼变更规划后的现售备案证书，因此案涉商品房买卖符合《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售的条件。案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故本院依法认定案涉商品房买卖合同合法有效。黄秉谊、黄耀宽上诉主张案涉商品房买卖合同系预售商品房合同，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定审查合同效力，缺乏依据，本院不予支持。据此，黄秉谊、黄耀宽上诉请求田禾公司返还已付购房款430779元及购房款利息，缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7932元，由黄秉谊、黄耀宽负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟 雯
代理审判员 钟满福
二〇一四年七月十七日
书 记 员 刘嘉星
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第1条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第2条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
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