江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0111民初3817号
原告（反诉被告）：朱建文，男，1967年12月12日生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。
委托诉讼代理人：庞连川，江苏森远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨朝江，江苏森远律师事务所律师。
被告:赵聪慧，女，1983年3月26日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
被告（反诉原告）：南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司，住所地江苏省南京市六合区新华路148号。
负责人：张婷。
委托诉讼代理人：王欣，江苏丰亚律师事务所律师。
被告：南京利众置业投资集团有限公司，住所地江苏省南京市玄武区北京东路24号3幢101室。
法定代表人：李耿心，执行董事。
委托诉讼代理人：王欣，江苏丰亚律师事务所律师。
原告（反诉被告）朱建文与被告赵聪慧、被告（反诉原告）南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司、被告南京利众置业投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。被告南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司，提起反诉，本院将本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）朱建文的委托诉讼代理人杨朝江、庞连川，被告赵聪慧，被告（反诉原告）南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司及被告南京利众置业投资集团有限公司的委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）朱建文诉称，2016年8月12日，原告（乙方）与被告赵聪慧（甲方）、被告南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司（丙方）签订房屋买卖居间合同，合同约定：乙方购买位于南京市浦口区××室房屋，面积163.45平方米，总价3050000元。2016年8月12日支付定金100000元，甲方办理解押时支付首付款1350000元，剩余50000元于贷款下款日支付。同时乙方支付丙方中介服务费73200元。且免责条款中约定：如因法律、政府政策变化等不可抗力的原因，导致本合同不能全面履行的，甲乙丙三方互不承担违约责任。签订合同当日，原告即向被告赵聪慧支付定金100000元，向被告南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司支付中介费35000元，2016年8月22日又向被告赵聪慧支付首付款1350000元用于房屋解押。因签订合同时被告赵聪慧未办理房产证，无法过户，故其承诺一个月内办好房产证后再过户给原告，但直至12月19日被告赵聪慧才办好房产证。而南京市10月5日颁布新的限购政策，政策规定：“对非本市户籍居民家庭申请购买首套房屋时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”。原告作为非南京市户籍家庭，又无在南京缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，属于限购人群，无资格在南京购买住房，房屋买卖居间协议实际已不能履行。原告认为，无论根据合同的免责条款还是根据情势变更原则，都应该解除合同，互不承担违约责任，互相返还原物。南京利众置业投资集团有限公司作为南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司的总公司，应就南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司不能偿还的部分承担补充连带责任，原告向被告要求返还均遭拒绝。请求法院判令：1、解除房屋买卖居间协议；2、被告赵聪慧返还定金100000元，首付款1350000元，支付逾期利息；3、被告南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司返还中介费35000元，被告南京利众置业投资集团有限公司对此承担补充连带责任。
被告赵聪慧辩称，原告未向被告书面告知居间协议不能履行或提出解除合同，原告不属于限购对象，应是限购政策的除外人群。原告要求被告支付逾期利息没有依据。双方签订的房屋买卖居间协议中并未对被告何时办理一手房产证作出明确约定，原告既未通知被告买卖义务也未采取补救措施，再者被告并非消极不履行合同义务、拖延办理一手房产证，实为开发商南京诚久开发商未能在约定时间内办理房产证。
被告（反诉原告）利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司及南京利众置业投资集团有限公司辩称，原告诉请被告返还中介费35000元无任何事实依据和法律依据，理由是：一、涉案合同无法继续履行系因被告赵聪慧未能及时履行约定的过户手续并因被告赵聪慧的履行迟延致使涉案合同因购房新政策出台而无法继续履行，答辩人无违约过错；二、涉案合同是依法已经成立并生效的合同且已在原告与被告赵聪慧之间实际履行，该合同已成立并生效的法律状态是不可逆的，答辩人收取中介费是具备法定条件的；三、依据原告诉请事实和理由可以确定本案是房屋买卖合同纠纷，答辩人作为居间方并非诉称房屋买卖权利义务的相对方，诉称房屋买卖发生的纠纷本质上与答辩人无关，答辩人不存在返还中介费及承担本案诉讼费的问题。综上所述，恳请法庭依法驳回原告对答辩人的全部诉请。
被告（反诉原告）利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司诉称，反诉原告、反诉被告及赵聪慧于2016年8月12日签订了一份《房屋买卖居间协议》，约定反诉被告购买赵聪慧位于南京市浦口区××室房屋，反诉被告应于签订本合同时向反诉原告支付中介服务费73200元等内容。合同签订后，反诉被告向反诉原告支付了中介费35000元，尚欠反诉原告38200元中介费未付。合同履行过程中，因赵聪慧延迟履行合同期间南京出台了购房新政，致合同无法继续履行，但不能继续履行的原因系赵聪慧的延迟履行行为，涉案协议成立的法律后果完全不受影响，反诉被告应依约向反诉原告支付剩余的中介费。反诉原告的积极居间行为是促成涉案协议成立并实际履行的直接原因，涉案协议成立后虽因赵聪慧的涉嫌违约行为而致使无法继续履行，但反诉被告因此可以依法向赵聪慧主张违约损失，反诉原告主张的中介费依约亦属于违约损失的范围，反诉被告不能因合同不能继续履行而拒绝支付中介费。请求法院判令：被告朱建文向原告南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司支付中介费38200元。
原告（反诉被告）朱建文辩称，请求驳回反诉原告的诉讼请求。法律规定房地产居间中介有两个主要义务，一是安全有效促成合同订立，二是代办房地产相关手续，我方认为利众置业没有履行第二项义务。
经审理查明，2016年8月12日，原告（反诉被告）朱建文与被告赵聪慧、被告（反诉原告）南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司签订《房屋买卖居间协议》，赵聪慧为甲方、朱建文为乙方、南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司为丙方，合同约定：乙方购买甲方位于南京市浦口区××室房屋，面积163.45平方米，总价3050000元。乙方于2016年8月12日向甲方支付定金100000元，乙方于甲方办理解押时支付甲方1350000元，剩余50000元于贷款下款日支付。由乙方支付丙方中介服务费73200元。丙方协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续。签订此合同即视为丙方居间成功；由违约方支付丙方佣金。签订合同当日，原告（反诉被告）朱建文即向被告赵聪慧支付定金100000元，向被告（反诉原告）南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司支付中介费35000元。2016年8月22日原告（反诉被告）朱建文向被告赵聪慧支付1350000元用于房屋解押。因签订合同时被告赵聪慧未办理房产证，双方未能及时办理过户手续。后南京市于2016年10月6日实施新住房限购政策，政策规定：“对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”。
另查明，原告（反诉被告）朱建文家庭户籍地在江苏省淮安市，系非本市户籍居民家庭。
上述事实，有《房屋买卖居间协议》、收条、银行回单、朱建文的结婚证及户口簿等证据证实。
本院认为，原告（反诉被告）朱建文与被告赵聪慧、被告（反诉原告）南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司签订的《房屋买卖居间协议》是三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，三方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。经庭审查明，朱建文非本市户籍，根据南京市的住房限购政策，朱建文无购房资格，赵聪慧对朱建文无购房资格持有异议，认为朱建文符合限购政策的除外条件，但未能提供证据证实。案涉合同不能继续履行的根本原因在于南京市出台住房限购政策，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，朱建文因住房限购政策已无法购买房屋，故朱建文请求解除《房屋买卖居间协议》的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。《房屋买卖居间协议》解除后，赵聪慧收取的定金及房屋首付款均应向朱建文返还，但朱建文要求赵聪慧支付利息损失无事实根据，本院不予支持。南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司作为房屋买卖居间人，促成朱建文、赵聪慧签订房屋买卖合同，朱建文依约应向南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司支付相应的中介费用，但根据《房屋买卖居间协议》的约定，南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司此外还有协助买卖双方办理产权过户手续的义务，现因买卖合同不能继续履行，南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司只提供了部分居间服务，本院酌定中介费以3000元为宜。南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司已收取中介费35000元，故还应向朱建文返还中介费32000元。南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司是南京利众置业投资集团有限公司的分公司，其不能清偿的债务，由南京利众置业投资集团有限公司承担补充清偿责任。
关于反诉原告南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司要求反诉被告朱建文支付剩余中介费的诉讼请求，本院酌定朱建文应支付中介费3000元，已充分考虑反诉原告在促成双方签订房屋买卖合同中付出了一定的劳务，反诉原告按照其已履行完全部居间合同义务的标准要求朱建文支付中介费显然不符合合同的约定和法律规定，故本院对反诉原告的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：
一、被告赵聪慧于本判决生效之日起十日内向原告朱建文返还定金、首付款人民币1450000元；
二、被告南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司于本判决生效之日起十日内向原告朱建文返还中介费人民币32000元，南京利众置业投资集团有限公司对南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司不能清偿部分承担补充清偿责任；
三、驳回原告朱建文的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费31200元、保全费5000元，由朱建文负担18000元、赵聪慧负担18000元、南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司负担200元。反诉案件受理费378元，由南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号。
审 判 长 陈 安
人民陪审员 柯 梅
人民陪审员 徐学翠
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 张声扬