广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第204号
上诉人（原审被告）：邓汝江，住广州市花都区。
委托代理人：冯华标，广东古谷律师事务所律师。
委托代理人：庾铭智，广东正善律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：杜少红，住广州市花都区。
委托代理人：陈庆新，广东金科律师事务所律师。
委托代理人：卢婉雯，广东金科律师事务所实习律师。
原审第三人：广州市花都城镇建设开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：梁丽甜，该公司经理。
原审第三人：广州市花都区茶元经济合作社，住所地广州市花都区。
负责人：徐志勇，该社社长。
上诉人邓汝江因与被上诉人杜少红、原审第三人广州市花都城镇建设开发有限公司（下称城建公司）、广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社（下称茶元经济社）排除妨害纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审第三人城建公司是位于广州市花都区新华街茶园路17号雅致苑的开发商，于2002年9月3日取得房管部门核发的编号为花国房预（2002）第50号《广东省广州市商品房预售许可证》，预售雅致苑自编1-4座，有效期自2002年9月3日至2004年9月2日。根据房管部门于2003年12月4日出具的《花都市房地产权属证明书》显示，雅致苑三号楼商品房所有权人为原审第三人城建公司，共有权人为原审第三人茶元经济社，占有份额一栏填写“见合作协议书”，涉案车库位于雅致苑三号楼编号B31号，建筑面积23.46平方米，用途为车库。杜少红和原审第三人城建公司、茶元经济社确认涉案小区由城建公司与茶元经济社合作开发，根据双方于2001年6月16日签订的《合作开发房地产合同》约定，小区临茶元路的商铺和北侧综合楼归茶元经济社所有，小区的商品房和车库归城建公司所有。为此，杜少红和原审第三人城建公司提交《合作开发房地产合同》，内容为：1.位于新华镇茶元路西面的地名石榴园，属于茶元经济社的自留用地，面积13.10亩，茶元经济社负责提供占地面积为13.10亩的自留用地，城建公司负责开发及投资，以及办理自留用地转为商品用地的一切费用。……二、3.在本项目地块东面（即茶元路的西面）城建公司无偿提供进深为13米的茶元路全部首层商铺，以及在本项目地块的北面（即本村民房屋的南面），城建公司无偿提供二栋综合楼给茶元经济社使用。城建公司无偿提供给茶元经济社使用的首层商铺、综合楼总建筑面积不少于5800平方米。……5.本项目的开发，城建公司除按本合同的第二条第3点要求补偿给茶元经济社外，其余的建筑物产权属城建公司拥有，城建公司可以自由开发、转让等，相应费用由城建公司负责。原审第三人茶元经济社对该《合作开发房地产合同》的真实性、合法性、关联性予以确认。根据杜少红和原审第三人城建公司陈述，涉案小区由杜少红的哥哥杜某挂靠原审第三人城建公司资质开发建设，杜某购买了包括涉案车位在内的三十多个车位。2006年11月10日，由杜少红与原审第三人城建公司签订《商品房买卖合同》，约定由杜少红购买涉案车位，建筑面积23.46平方米，套内建筑面积22.89平方米，商品房属现售，按套出售，总金额23000元，在2006年11月10日前一次性付款，原审第三人城建公司应当在2006年11月30日前将车位交付杜少红使用。合同还约定了其他内容。合同签订后，原审第三人城建公司向某红交付了涉案车位。杜少红与原审第三人城建公司确认双方之间的购车位款项已结清，涉案车位未办理房地产权属证书。另查，涉案小区未成立业主委员会。邓汝江陈述，车牌号粤A-×××××的车辆所有权人和使用人是邓汝江，2007年小区的物业管理公司撤场后，业主自发选举成立物业管理小组对小区进行管理，物业管理小组未办理工商登记，平时代收水电费、聘用保安和清洁员，收取停车费，收费标准为室内停车位每月160元，室外停车位每月130元。邓汝江称其将车辆停放在涉案小区十个月时间，向物业管理小组承租的不是小区内的固定车位，停放车辆的车位也不固定，有时停在涉案车位，有时又停在小区其他地方。邓汝江提交其向物业管理小组交纳停车费的《收据》，称其每月向物业管理小组交纳停车费160元，有时将车辆停在室内车位，室内没有车位的时候就停放在室外。经杜少红申请，原审法院于2014年9月23日、9月24日至涉案小区车库现场勘验，小区停车位分为两部分，一部分位于住宅楼栋架空层，一部分位于小区露天自划区域，三号楼架空层下车库以架空层的立柱划分，立柱之间用白某线划分为独立车位，车位的地面用白某或红漆喷有编号，编号与杜少红提交的（三）号楼首层平面图一致。部分车位装有防锁，但没有使用。其中漆有编号为B31的车位未停放车辆。因涉案车位侵权纠纷，杜少红于2009年4月起诉案外人陈某丙，之后双方达成调解，陈某丙同意将车位交还给杜少红并支付车位租金，原审法院据此作出（2009）花某三初字第730号民事调解书，杜少红提交上述民事调解书拟证明涉案车位的实际权利人为杜少红。邓汝江提交广州市国土资源和房屋管理局花都区分局作出的《关于邓汝江反映小区车位权属争议问题的复函》，拟证明邓汝江代表业主向政府部门反映情况，根据复函内容杜少红无证据证明涉案车位归其所有，该复函内容为：经查市局阳光家缘系统和我局房地产登记簿管理系统，未见信访所涉的停车位登记在“杜少红”名下。若您对开发商与他人签订出售车位的合同存有异议，建议通过司法途径进行解决。
杜少红向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.邓汝江立即停止对杜少红所有编号为B31车位（价值23000元）的非法使用，把车位交还给杜少红；2.邓汝江向某红支付车位使用费7200元（按每月租金300元计算，从2012年8月1日起计至实际交还之日止，暂计至起诉之日）；3.本案诉讼费由邓汝江承担。
原审法院认为：根据杜少红及原审第三人城建公司提交的《合作开发房地产合同》，以及原审第三人城建公司与茶元经济社的陈述，原审第三人城建公司对涉案车位享有处分权。杜少红与原审第三人城建公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。《广东省商品房买卖合同》签订时，房管部门核发的《广东省广州市商品房预售许可证》虽已过期，但涉案车位已于2003年12月4日办理权属备案登记，原审第三人城建公司出售涉案车位未违反法律、行政法规的强制性规定，邓汝江以此认为《广东省商品房买卖合同》为无效合同依据不足，原审法院不予采纳。杜少红与原审第三人城建公司签订《广东省商品房买卖合同》后，原审第三人城建公司将涉案车位交付杜少红使用，杜少红与原审第三人城建公司亦确认双方之间的款项已付清。故涉案车位虽未办理房地产权证，但自原审第三人城建公司将车位交付杜少红使用之日起，杜少红即对涉案车位享有占有、使用、收益的权利，对此原审第三人城建公司亦予以确认。邓汝江称其停放车辆的车位不是固定车位，有时将车辆停放在涉案车位，有时停在小区其他地方，因邓汝江自认不定期将车辆停放在涉案车位，故对邓汝江占用车位的事实原审法院予以采信。邓汝江称其向小区物业管理小组承租车位并交纳车位使用费，但未提交充分证据，且物业管理小组系业主自发组成，未依法定程序成立和办理相关的工商登记手续，故邓汝江占用涉案车位为无权占用行为。邓汝江未经杜少红同意，无权占用车位的行为妨害了杜少红对涉案车位权利的行使，杜少红要求邓汝江停止对涉案车位的使用并交还车位合理合法，原审法院予以支持。邓汝江抗辩以杜少红不是车位的产权人为由认为杜少红无权对涉案车位主张权利理据不足，原审法院不予采纳。对于杜少红要求邓汝江支付从2012年8月1日起的车位使用费的主张，原审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杜少红要求邓汝江支付从2012年8月1日起的车位使用费，但未提交证据证明邓汝江从2012年8月1日起一直持续占用涉案车位的事实，亦无证据证明按每月300元计付使用费的依据，应由杜少红承担举证不能的法律后果，故对杜少红的该项诉讼请求，原审法院不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，作出如下判决：一、邓汝江于本判决发生法律效力之日起停止对广州市花都区新华街茶园路17号雅致苑三号楼编号B31号车位的使用。二、邓汝江于本判决发生法律效力之日起将广州市花都区新华街茶园路17号雅致苑三号楼编号B31号车位交还给杜少红。三、驳回杜少红的其他诉讼请求。一审案件受理费278元，由杜少红负担66元，由邓汝江负担212元。
判后，邓汝江不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案无证据证明涉案车位系其所有，故杜少红无权对涉案车位主张权利。本案属于物权纠纷。我国法律规定，不动产的权属以登记为准。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”以及第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”杜少红没有涉案车位的权属证书，而仅凭《广东省商品房买卖合同》来主张涉案车位的物权权利，没有法律依据。而广州市国地资源和房屋管理局花都区分局作出的《关于邓汝江反映小区车位权属争议问题的复函》已充分证实杜少红并非涉案车位的权属人。因此，杜少红无权就涉案车位主张相关物权权利。二、涉案车位的《广东省商品房买卖合同》应属无效，第一，车位是住宅小区的重要配套设施（开发商也常以小区配套设施齐全作为其售楼的重要手段），开发商在进行车位租售时应当优先满足小区业主的停车需要，而不是满足小区以外人员的停车需要或投资需要。《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《广东省物业管理条例》“第五十四条物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。”《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》等均对保障小区业主的停车权益作了明确规定。虽然涉案车位的所谓《广东省商品房买卖合同》的签订时间在这些法律规定制订实施之前，但是享有车位停放权利是有配套车位小区的业主的一项天然权利（除非业主放弃购买或承租），这项权利并非在《物权法》等法律规定出台后才产生。杜少红与开发商存在恶意串通行为，损害了业主的利益。因此，根据《合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（四）损害社会公共利益”等规定，城建公司与杜少红签订车位买卖合同的行为已明显损害广大小区业主的权益，合同应属无效。第二，在本案中，杜少红未提供证据证明其依合同约定或政策规定办理相关车位合同网上备案、登记手续，也无车位的交付手续及付款手续等。（1）相关车位的《广东省商品房买卖合同》并无进行网上备案。《广东省商品房买卖合同））第八条约定应按规定进行合同网上备案，但涉案车位根本无任何网签备案手续。退一步来说，假设当时的花都区无须进行合同网签备案手续，但是广州市房管部门下发的关于执行（（广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》的补充通知（穗国房字（2009）5**号）“（二）《通知》下发前已办理初始登记的房地产开发项目车位、车库租售，自本《补充通知》下发之日起，按以下办法处理：1．未销售的车位、车库，其租售必须按照《物权法》的规定，首先满足业主的需要。2．已销售的车位、车库，应在2009年7月31日前到市房地产交易登记中心依法申请办理房地产登记手续。”作为从事房地产开发多年的城建设公司知道也应当知道上级管理部门的规定并应严格执行，但是杜少红和城建公司的交易不符合惯例!（2）相关车位并无交付手续。在一审中，城建公司以车位不同于住宅为由辩称车位没有交付手续。显然，这不符合常理，因为针对不动产的交付应当有相关的书面交接手续。（3）相关合同并无交易付款手续。在一审中，城建公司以涉案小区系由杜少红之兄挂靠开发为由辩称没有交易付款手续。首先，挂靠开发本不被法律所允许。其次即使存在挂靠开发，也必然有相关的结算手续。但是本案至今并无相关手续，这也不符合常理。综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判：1、撤销（2014）穗花某三初字第1373号民事判决书的第一、二、三项判决；2、杜少红承担本案一二审诉讼费。
杜少红答辩称：邓汝江的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回。
原审第三人城建公司答辩称：对一审判决查明的事实真实、客观，对一审判决查明事实没有意见。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
另，杜少红向本院提起了上诉，但在本案二审审理期间，杜少红向本院申请撤回上诉及本案的起诉。邓汝江则坚持其上诉，要求法院对其上诉理由与请求进行审理。此外，二审期间，杜少红自认其于2014年11月19日左右已将案涉车位用铁柱封住，非经杜少红同意，其他人已不能使用案涉车位。
本院认为，本案是排除妨害纠纷，杜少红的诉请是邓汝江停止车位的使用并交还车位，支付使用费。现杜少红二审期间自认其于2014年11月19日左右已将案涉车位用铁柱封住，非经杜少红同意，其他人已不能使用案涉车位。这表明杜少红目前已占用控制了案涉车位，邓汝江已停止了对案涉车位的使用，也无需再交还车位。故杜少红关于要求邓汝江已停止了对案涉车位的使用及交还车位的诉请，已失去了事实根据，本院予以驳回。杜少红二审期间申请撤回本案的上诉，是其对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。杜少红二审期间申请撤回本案的起诉，由于邓汝江坚持本院对邓汝江的上诉理由及诉请进行审理，故本院对于杜少红提出的撤回本案起诉的申请不予采纳。至于杜少红提出的邓汝江应支付车位使用费这一诉请，由于一审判决驳回杜少红此诉请后，杜少红申请撤回了上诉，故本院对原审判决的这项内容予以维持。综上所述，由于二审期间发生了新的事实，原审法院处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1373号民事判决；
二、驳回杜少红的全部诉讼请求。
一审案件受理费278元，二审案件受理费512元，均由杜少红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年八月七日
书 记 员 阮志雄
宋德光