广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2642号
上诉人（原审原告）：谢古源，男，1934年10月29日出生，香港特别行政区居民。
上诉人（原审被告）：谢嘉康，男，1959年8月23日出生，香港特别行政区居民。
上诉人（原审原告）：谢嘉红，女，1969年9月6日出生，香港特别行政区居民。
上诉人（原审原告）：谢嘉爱，女，1963年6月12日出生，香港特别行政区居民。
上述四上诉人共同委托代理人：张浦，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴信义，男，1955年2月6日出生，香港特别行政区居民。
委托代理人：吴细娣，广东华誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴信鹏，男，1972年9月26日出生，汉族，住广州市番禺区。
被上诉人（原审被告）：广州市番禺区开源房地产实业公司，住所地。
法定代表人：翟裕纯。
上诉人谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：谢古源是谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱的父亲，是林勉夷的丈夫。刘辉与谢嘉康是夫妻关系。涉案房屋位于广州市番禺区大石镇洛溪新城裕景花园西区3街79号。
1992年10月14日，吴信义、吴信鹏与番禺市开源房地产实业公司签订《房屋买卖合同》，约定二人向番禺市开源房地产实业公司购买涉案房屋；该房售楼面积259.66平方米，花园面积108.82平方米；交付时间为1993年10月31日；售价为人民币956302.80元。该《房屋买卖合同》第八条约定：乙方（吴信义、吴信鹏）所购该楼房在付清楼价款后，甲方（番禺市开源房地产实业公司）应出具付清楼价款凭证，由甲乙双方到番禺市房屋交易所办理领取房屋所有权证和到国土部门领取国有土地使用证有关手续，双方并须依照“广东省行政事业性收费许可证”之收费规定，各自负责其应缴费用。
1994年3月9日，吴信义、吴信鹏（乙方）与番禺市开源房地产实业公司（甲方）签订《补充合同》，约定：乙方于1992年10月与甲方签署购买番禺市洛溪新城裕景花园西区三街79号别墅单位，根据买卖合同的附录一，裕景花园别墅区的建筑设计图则以政府部门最后批准之图则为准；裕景花园的建筑设计图则因技术需要而有所修改，因此该楼房的花园面积亦相应地增加（建筑面积保持不变），甲乙双方同意签订本补充合同，就该楼房的花园面积作出以下更改：买卖合同附录一内所载该楼房的花园面积由108.82平方米改为151平方米，乙方同意以原价1200元／平方米向甲方补交增加的花园面积款项，补交的金额为人民币50616元，乙方须在签署本补充合同时或之前一次付清补交金额。
1997年1月20日，吴信义、吴信鹏（卖方）与刘辉（买方）签订《房屋买卖合约》，约定刘辉向吴信义、吴信鹏购买涉案房屋，该房面积259.66平方米，花园面积108.82＋42.18平方米，物业成交价为港币壹佰壹拾捌万伍仟元整；付款方法：买方应于本月30日前付卖方385000元，3月15日付100000元，6月15日付350000元，12月15日再付350000元；买方依上述日期在香港开定支票交于卖方，卖方需备定附有吴氏兄弟二人签字的收据给买方，以便作为最后一期付款时到指定的律师楼及裕景花园代理商处办理转名手续的依据；卖方应在买方第一期付款后将房屋钥匙交付买方；买方如不按上述交款期交款，或所开出的支票无法兑现，卖方有权以月息二分向买方索赔，或有权另找买主，待买卖完成后扣除买方所欠卖方的余款和利息后，将剩余的楼款交于买方；买方付给卖方的楼款，是经由担保人，香港的张维尧［身份证号码：××）］开出的支票支付给吴信义。
1997年1月30日，蒋国梁向吴信义开具金额为450000元的支票，作为刘辉应付的第一期房款。此后，吴信义将涉案房屋钥匙交给刘辉。
1998年3月26日，刘辉（买方）、吴信义、吴信鹏（卖方）和林勉夷（代付款方）签订上述《房屋买卖合约》的《补充协议》，约定三方同意上述《房屋买卖合约》所涉第三、四期房款尾数为港币700000元正，截至1998年3月31日所产生的利息为港币90000元正；由代付款方林勉夷先代买方支付港币350000元，余款港币440000元不得迟于1998年4月30日前付清，卖方同意不再另收其他利息；卖方在收取林勉夷之最后尾数港币440000元的同时，三方必须同时前赴物业所在地有关部门正式办理转名手续，由卖方将该物业的业权、拥有权一次性转给林勉夷女士名下，至林勉夷取得有效的屋契及地契证之后，完成最后交易；本协议为合约的组成部分，若本协议与原合同之条款在表述上出现不同时，则以本协议之条款解释为准。
同日，林勉夷向吴信义、吴信鹏支付港币350000元。1998年5月5日，林勉夷再向吴信义、吴信鹏支付港币440000元。
1998年8月14日，林勉夷向吴信义、吴信鹏发出《催促前往办理物业转名事宜》，要求对方在1998年8月20日之前办理转名手续。但吴信义、吴信鹏并未应约办理。
2002年3月17日，林勉夷去世。
另查明：2009年1月12日，谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱向原审法院提起诉讼［案号（2009）番法民三初字第262号］，请求法院判令：1.吴信义、吴信鹏依约协助谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱办理广州市番禺区大石镇洛溪新城裕景花园西区3街79号房屋的产权过户手续；2.吴信义、吴信鹏承担该案的诉讼费用。2009年9月10日，原审法院作出（2009）番法民三初字第262号《民事判决书》，认为：谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱与吴信义、吴信鹏双方对《房屋买卖合约》及其《补充协议》对签约方均具约束力，以及首期房款和第三、四期房款已付清的事实没有异议，原审法院予以确认；对于谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱要求吴信义、吴信鹏履行房屋转移登记手续的请求，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。虽然吴信义、吴信鹏在向开发商受让涉案房屋时已按房产管理部门当时的规定办理了商品房合同登记备案，但二人至今未办理涉案房屋的权属证书，致涉案房屋仍登记在开发商名下，而由吴信义、吴信鹏办妥涉案房屋的权属证书，是其将该房屋权属转移登记至他人名下的必要前提。但由于办理房屋权属证书并非吴信义、吴信鹏单方可以完成，必须商品房开发商的配合，且牵涉到吴信义、吴信鹏与开发商之间权利义务是否结清。现吴信义、吴信鹏办理房屋转移登记手续的条件尚未成就，故对林勉夷的继承人，即谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱提出的，要求判令吴信义、吴信鹏办理房屋过户手续的诉请，不予采纳。对此权利障碍，原权利人林勉夷在签订《补充协议》时就应当预见，其未尽审慎义务所致的相应交易风险，应自行承担。故判决如下：驳回谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱的诉讼请求；该案受理费100元，由谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱负担。该判决已发生法律效力。
2009年3月25日，吴信义、吴信鹏向原审法院提起诉讼［案号（2009）番法民三初字第768号］，认为刘辉等始终未付清第二期房款，请求法院判令：1.解除吴信义、吴信鹏与刘辉于1997年1月20日签订的《房屋买卖合约》及刘辉、林勉夷于1998年3月26日签订的《补充协议》；2.谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱、刘辉返还涉案房屋；3.谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱、刘辉承担诉讼费及律师费。在该案中，原审法院查明以下事实：1.落款时间为1998年5月15日的《借贷协议书》反映，吴信义与张维尧、蒋梅园（张维尧之妻）约定，张维尧、蒋梅园向吴信义借港币10万元正，月息二分，分五个月还清本息；由张维尧、蒋梅园出具期票五张，如被银行退票，张维尧、蒋梅园须按月息二分赔偿给吴信义，直至吴信义收到本息止；此10万元为刘辉1998年3月15日第二期楼款。在张维尧、蒋梅园的签字处注有：吴先生拟此协议书内容属实，经双方友好协后，还款办法以本人18-10-1998所签订的“还款协议书”为解决办法。2.1998年10月18日，张维尧、蒋梅园出具《还款协议书》，反映张蒋二人确认因故向吴信义借款港币10万元作生意周转之用，并明确了相应的还款计划。2009年9月10日，原审法院作出（2009）番法民三初字第768号《民事判决书》，判决驳回吴信义、吴信鹏的诉讼请求。案件受理费200元，由吴信义、吴信鹏负担。吴信义、吴信鹏不服该判决，向广东省广州市中级人民法院提起上诉。2010年12月6日，广东省广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第104号《民事判决书》，认为：双方当事人对涉案《房屋买卖合约》及《补充协议》的真实性均无异议，该《房屋买卖合约》及《补充协议》内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行；关于涉案第二期房款是否已付的问题，广东省广州市中级人民法院认为，根据吴信义、吴信鹏与刘辉签订的《房屋买卖合约》的约定，刘辉应于1997年3月15日支付第二期购房楼款100000元，合同履行期间，吴信义与张维尧、蒋梅园（张维尧之妻）签订《借贷协议书》，约定张维尧、蒋梅园向吴信义借港币10万元，并就利息、还款时间、违约责任等作了约定，该《借贷协议书》明确约定，此10万元为刘辉1998年3月15日第二期楼款，故根据该《借贷协议书》，刘辉应向吴信义、吴信鹏支付的第二期楼款100000元，已转变为张维尧、蒋梅园对吴信义、吴信鹏的借款，且根据张维尧于2009年6月18日向原审法院出具的信函，张维尧至2002年6月，已就该笔借款向吴信义、吴信鹏还款110450元，涉案双方当事人对张维尧该信函所述证言的真实性无异议，故张维尧该证言应予以采信；故此，关于刘辉应支付第二笔购房款的问题，已在《房屋买卖合约》履行过程中，经吴信义、吴信鹏同意，转变为张维尧、蒋梅园对吴信义、吴信鹏的借款，且吴信义、吴信鹏与张维尧、蒋梅园《借贷协议书》也已实际履行，吴信义、吴信鹏对刘辉该100000元债权，已通过张维尧、蒋梅园履行《借贷协议书》得以实现，其就同一笔债权主张两次权利于法无据，故吴信义、吴信鹏关于刘辉未支付其第二笔购房款理由不成立，不予采信；谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱、刘辉答辩主张已支付吴信义、吴信鹏第二笔房款100000元理由成立，予以采信，原审判决驳回吴信义、吴信鹏关于解除涉案《房屋买卖合约》及《补充协议》并收回房屋的诉讼请求，处理正确，予以维持。故广东省广州市中级人民法院作出判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元由吴信义、吴信鹏负担。
根据广州市房地产交易登记中心2011年6月8日出具的《商品房鉴证情况》，涉案房屋开发单位为广州市番禺区开源房地产实业公司（以下简称开源公司），购销合同号0035865，权属人为吴信义，共有人为吴信鹏，鉴证日期2008年6月24日，确权状态为已鉴证。
谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱于2012年2月22日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.开源公司为吴信义、吴信鹏办理涉案房屋的房屋产权证；2.吴信义、吴信鹏在涉案房产的房屋产权证办理后，协助谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱将涉案房产办理至谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱名下；3.由吴信义、吴信鹏及开源公司承担案件诉讼费。吴信义在原审中辩称：吴信义不同意谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱的所有诉讼请求。第一，涉案争议已在（2009）番法民三初字第262号案件中审理完毕，对同一事件谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱再次起诉违反民事诉讼规则。第二，谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱并未完全履行相应的合同义务。同时，涉案房屋尚未具备产权过户至谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱名下的法律条件。
开源公司辩称：开源公司作为开发商，只直接与吴信义、吴信鹏发生关系。吴信义、吴信鹏尚欠开源公司花园增加面积的差价50616元未付，待上述款项及相关利息付清后，开源公司才可为吴信义、吴信鹏办理房产证。
吴信鹏无答辩，亦未在举证期限内举证。
在原审诉讼中，谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱及吴信义、开源公司均确认开源公司的原名称为番禺市开源房地产实业公司。开源公司同意在吴信义、吴信鹏或谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱补交涉案房屋花园面积差款项50616元及利息50616元后，协助办理吴信义、吴信鹏名下的房地产权证。吴信义认为开源公司从来未向其主张面积差款项及利息，故不同意支付涉案房屋花园面积差款项及利息。谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱表示同意代吴信义、吴信鹏支付涉案房屋花园面积差款项50616元及利息50616元。
原审法院认为：谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱及吴信义是香港特别行政区居民，本案为涉港合同纠纷，应比照涉外案件处理。因合同当事人未协议选择合同适用的法律，原审法院确认与涉案合同有最密切联系的我国内地法律作为解决本案争议的准据法。
关于谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱要求开源公司为吴信义、吴信鹏办理涉案房屋的权属证书的诉讼请求。该项主张属开源公司与吴信义、吴信鹏签订的《房屋买卖合同》中的权利义务。原审法院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”因此，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。本案中，与开源公司签订《房屋买卖合同》的是吴信义、吴信鹏，有权基于《房屋买卖合同》向开源公司提出请求或提起诉讼的当事人应为吴信义、吴信鹏。林勉夷并非《房屋买卖合同》的当事人，作为林勉夷继承人的谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱无权直接主张该《房屋买卖合同》中的权利义务。第二，《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。”本案中，虽然开源公司称同意在吴信义、吴信鹏或谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱补交面积差款项及利息后，可协助办理涉案房屋的权属证书，谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱亦表示同意代吴信义、吴信鹏支付上述款项，但由于吴信义明确表示不同意支付相关款项及利息，故不能认定谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱基于债务承担而取得《房屋买卖合同》中的权利义务。第三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十三条规定：“合同法第七十三条规定的‘债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的’，是指债务人不履行其对债权人的到期债务，又不以诉讼方式或者仲裁方式向其债务人主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权，致使债权人的到期债权未能实现。”在本案中，吴信义、吴信鹏要求开源公司协助办理涉案房屋权属证书的权利不属于具有金钱给付内容的债权，在相关款项未支付完毕的情况下，亦不属于到期债权，故谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱基于合同代位权亦不能主张开源公司为吴信义、吴信鹏办理涉案房屋的权属证书。因此，谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱的该项请求于法无据，原审法院不予支持。
关于谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱要求吴信义、吴信鹏在涉案房屋产权证办理后，协助谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱将涉案房屋办理至谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱名下的诉讼请求。在谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱的第一项诉讼请求无法得到支持的情况下，根据涉案房屋的现状，谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱要求吴信义、吴新鹏办理房屋转移登记手续的条件尚未成就，原审法院对谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱的该项请求不予支持。吴信鹏经原审法院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证的权利。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十三条的规定，于2013年10月18日作出如下判决：驳回谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱的诉讼请求。案件受理费200元及公告费600元，由谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱负担。
判后，上诉人谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院生效的（2009）番法民三初字第262号民事判决已认定谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱与吴信义、吴信鹏签订的《房屋买卖合约》、《补充协议》有效，且确认双方对付清首期和三、四期房款没有异议，根据《补充协议》的约定，吴信义、吴信鹏在收齐尾款后，应为谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱办理转名手续，但其收齐尾款至今仍未办理转名手续，也未向开源公司主张办理产权证，致使涉案房屋权属处于不明状态，谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱多次寻求司法救济，法院均判令吴信义、吴信鹏不具备履行义务的条件，致使谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱无法保护自己的合法权益。虽然转让涉案房屋时吴信义、吴新鹏未取得权属证书，但其出让该房屋的意思表示真实有效，谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱也付清了全部房款，对此遗留的历史问题，请求法院判令吴信义、吴信鹏在规定期限内履行相关办证义务，如吴信义、吴信鹏不能在规定期限内办理，谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱可以代位与开源公司配合，履行吴信义、吴信鹏欠缴的相关费用，由开源公司为谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱办理相关产权手续，以维护谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱的合法权益。请求：1.撤销原判，改判开源公司为吴信义、吴信鹏办理涉案房屋的产权证；2.吴信义、吴信鹏在涉案房产的房产证办理后，协助谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱将涉案房产办理至谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱名下。
被上诉人吴信义答辩同意原审判决，不同意上诉人谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱的上诉请求。
被上诉人吴信鹏没有到庭答辩。
被上诉人开源公司未出庭发表意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱与吴信义均确认涉案房屋产权现仍登记在开源公司名下。谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱表示同意原审判决不支持其原审第一项诉讼请求的认定。
本院认为：原审法院已就本案法律适用以及谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱主张开源公司为吴信义、吴信鹏办理涉案房屋房产证的问题进行了详细、充分的分析说理，对此，谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱也表示同意原审法院不支持其该项诉请的认定，本院予以确认。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。现在涉案房屋仍登记在开源公司名下，故在吴信义、吴信鹏未取得涉案房屋产权的情况下，原审法院认为谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱主张吴信义、吴信鹏办理房屋转移登记手续的条件尚未成就，并作出不支持其该诉请并无不当，本院予以维持。至于谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱上诉要求开源公司直接为其办理涉案房屋产权手续问题，因其在原审并无提出该主张，对此本案不予审处。
综上所述，上诉人谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由谢古源、谢嘉康、谢嘉红、谢嘉爱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 李 焕
二〇一四年十月九日
书 记 员 肖和念
陆洁雯