广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）穗中法民五终字第3580号
上诉人（原审被告）广州新城市物业管理服务有限公司，
法定代表人ＸＸ伟，总经理。
委托代理人高威，男，1981年4月14日出生，汉族，该公司职员。
被上诉人（原审原告）陈华英，男，1934年11月10日出生，汉族。
委托代理人李木伙，女，1951年9月28日出生，汉族。
原审第三人广州新城市房地产开发有限公司。
法定代表人ＸＸ伟，总经理。
委托代理人高威，男，1981年4月14日出生，汉族，该公司职员。
上诉人广州新城市物业管理服务有限公司因与被上诉人陈华英、第三人广州新城市房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，陈华英是广州市荔湾区逢源路宝义二巷22号房屋（总建筑面积216.9629平方米，以下简称原址房屋）的所有权人。2001年11月15日，危改所（甲方）与陈华英（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：乙方同意甲方拆除原址房屋，甲方应于2006年4月20日将自有的广州市荔湾区逢源路新建回迁楼第首层南向、第九层北向的自有房屋（建筑面积为216.9629平方米）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换；甲方违反协议约定逾期将自有房屋交付乙方的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向乙方承担违约责任；乙方原契证面积216.9629平方米，余地2.7702平方米，现回迁安置首层南向建筑面积22.552平方米，九楼北向建筑面积194.4109平方米，余地2.7702平方米，甲方按2500元／平方米作价补偿给乙方。2002年1月15日，危改所（甲方）与陈华英（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》约定：乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按住宅18元／平方米×194.4109平方米，非住宅80元／平方米×22.552平方米计算，合计每月补助5303.56元，向乙方发放临时搬迁补助费，每季度支付一次；甲方应于2006年4月20日前在逢源路逢源新街新建大楼第首层南向，第九层北向套间（建筑面积216.9629平方米）安置给乙方回迁居住；甲方违反协议安置乙方回迁的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向乙方承担违约责任；回迁首层南向门面宽度不少于3米，建筑面积22.552平方米；另该协议第三条关于回迁办法第二点约定回迁按照广州市城市房屋拆迁管理有关规定、规章的规定处理。协议签订后，陈华英依约将房屋交危改所拆除。2005年12月23日，广州市国土资源和房屋管理局（甲方）与第三人广州新城市房地产开发有限公司（乙方）签订《国有土地使用权出让合同》约定以挂牌出让的方式出让荔湾区逢源路22－70号、逢源新街2－14号、宝义二巷2－22号、宝义大街地段，其中甲方出让给乙方的土地面积为4485平方米，规划用途是住宅，国有土地出让金总额50000000元；该项目回迁安置面积2923.17平方米（其中回迁安置住宅面积2753.53平方米，非住宅面积169.64平方米），回迁日期2006年4月，每月应支付临迁费、代管房租金、除四害费6.1万元；回迁安置义务责任主体为第三人广州新城市房地产开发有限公司。2006年6月8日，第三人广州新城市房地产开发有限公司取得涉诉地块的《建设用地批准书》。2006年6月30日，第三人广州新城市房地产开发有限公司取得涉诉地块的《国有土地使用证》。2008年7月25日，广州新城市物业管理服务有限公司（甲方）与第三人广州新城市房地产开发有限公司（乙方）签订了《［新城市.逢源轩］前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对新城市逢源轩实行物业管理，委托管理期限为3年，自签订合同之日起计。2009年10月30日，陈华英接收了第三人广州新城市房地产开发有限公司提供的回迁房屋“新城市逢源轩”A904、B903房。同日，陈华英（甲方）与第三人广州新城市房地产开发有限公司（乙方）就上述两房屋分别签订《前期物业服务合同》两份，约定甲方遵守本物业的物业管理制度，包括《管理规约》和《住户手册》、《装修手册》等；装饰装修房屋时，遵守《装修手册》的规定。上述《管理规约》第十二条载明“业主需要装饰装修房屋的，应事先经物业服务企业批准”，“业主不得妨碍物业服务企业依据本规定及与《装修手册》的约定对装饰装修施工进行的监督”。陈华英接收了上述房屋后，向广州新城市物业管理服务有限公司交纳了2009年11月至2010年1月B903房的物业管理费1510元，A904房的物业管理费1088元；2010年2月至3月B903房的物业管理费1510.32元，A904房的物业管理费725.5元；2010年4月B903房的物业管理费503元，A904房的物业管理费363元；2010年5月B903房的物业管理费503元，A904房的物业管理费363元；并在2010年4月向广州新城市物业管理服务有限公司交纳了B903房的公摊电费42.77元、A904房的公摊电费52.48元。2010年3月23日，陈华英为涉案房屋装修问题与广州新城市物业管理服务有限公司发生纠纷，并向广州市公安局荔湾区分局多宝派出所报案。诉讼期间，广州新城市物业管理服务有限公司于2010年5月8日，收到陈华英以邮寄递交的申请装修涉案房屋的资料，5月17日，广州新城市物业管理服务有限公司批准陈华英装修涉案房屋。陈华英承认2010年5月21日开始进场装修。庭审中，陈华英提供了危改所（甲方）与陈华英（乙方）签订于2002年1月15日签订的关于原逢源路50号的《房屋拆迁安置协议》，证明该协议回迁的房屋包括在涉案的两间房屋内。该协议约定甲方拆除逢源路50号的房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积66.74平方米，乙方同意2002年1月31日前迁出原址房屋，并愿意自行解决临时搬迁，甲方按住宅18元／平方米×33.37平方米，非住宅80元／平方米×33.37平方米计算，合计每月补助3270.26元；甲方应于2006年4月20日前在逢源路逢源新街新建大楼第首层南向，第九层北向套间（建筑面积66.74平方米）安置给乙方回迁居住；甲方违反协议安置乙方回迁的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向乙方承担违约责任。陈华英主张诉讼请求广州新城市物业管理服务有限公司承担侵权赔偿责任，向陈华英支付赔偿款每月10848元，是按同地段中介机构出租房屋的租金标准50元／月／平方米的标准，按216.9629平方米×50元／月／平方米计算。为此，陈华英诉至原审法院，请求：1、广州新城市物业管理服务有限公司承担侵权赔偿责任，向陈华英支付赔偿款每月10848元，从2009年11月1日起至2010年5月17日止；2、广州新城市物业管理服务有限公司返还从2009年11月起至2010年5月17日止陈华英所交的物业管理费及2010年4月份的公摊电费97.24元，物业管理费每月866元。3、广州新城市房地产开发有限公司对广州新城市物业管理服务有限公司的前款侵权赔偿责任承担连带责任；4、本案受理费由广州新城市物业管理服务有限公司、广州新城市房地产开发有限公司承担。
原审法院认为，“新城市逢源轩”A904、B903房是广州新城市房地产开发有限公司提供给陈华英的回迁房屋，据此，陈华英有权占有、使用该房屋，广州新城市物业管理服务有限公司与广州新城市房地产开发有限公司签订了《［新城市.逢源轩］前期物业服务合同》，据此，广州新城市物业管理服务有限公司对涉案的房屋具有物业管理权。陈华英、广州新城市物业管理服务有限公司签订的《前期物业服务合同》为合法有效合同，当事人应严格履行，同时在履行合同过程中应遵循协作履行原则。从2010年3月23日，陈华英为涉案房屋装修问题与广州新城市物业管理服务有限公司发生纠纷并向公安部门报案的情况来看，在履行上述合同过程中，双方未能积极配合、相互协作是引起本案纠纷的主要原因；考虑在2009年10月30日陈华英接收涉案房屋后，至2010年5月17日，广州新城市物业管理服务有限公司才批准陈华英装修涉案房屋，期间，陈华英入住、使用房屋的权利确因广州新城市物业管理服务有限公司的行为受一定的影响，但陈华英没有证据证实，广州新城市物业管理服务有限公司对此应负全部责任，现陈华英要求广州新城市物业管理服务有限公司承担侵权赔偿责任、返还从2009年11月起至2010年5月17日止陈华英所交的物业管理费及2010年4月份的公摊电费；根据诚实信用及公平合理的原则，酌情由广州新城市物业管理服务有限公司参照危改所（甲方）与陈华英（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》住宅部分临时搬迁补助费标准（其中关于拆迁广州市荔湾区逢源路宝义二巷22号房屋住宅临时搬迁补助费每月18元／平方米×194.4109平方米，关于拆迁原逢源路50号房屋住宅临时搬迁补助费每月18元／平方米×33.37平方米临时搬迁补助费）向陈华英支付一个月临时搬迁补助费，并由广州新城市物业管理服务有限公司向陈华英返还一个月的物业管理费（参照2010年4月B903房物业管理费503元，A904房物业管理费363元）及2010年4月收取的公摊电费作为赔偿陈华英的损失为宜。陈华英主张按同地段中介机构出租房屋的租金标准50元／月／平方米的标准计算赔偿款，法律依据不足，原审法院不予采纳。广州新城市房地产开发有限公司并非陈华英、广州新城市物业管理服务有限公司物业服务关系的当事人，陈华英亦无证据证明广州新城市房地产开发有限公司与广州新城市物业管理服务有限公司共同侵权；据此，对陈华英要求广州新城市房地产开发有限公司承担连带责任的请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、广州新城市物业管理服务有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向陈华英支付4100.05元赔偿款。二、广州新城市物业管理服务有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向陈华英返还物业管理费863元。三、广州新城市物业管理服务有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向陈华英返还2010年4月收取的公摊电费97.24元。四、驳回陈华英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费984元，由陈华英负担934元，由广州新城市物业管理服务有限公司广州新城市房地产开发有限公司负担50元。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉：1、判决撤销荔湾区人民法院“（2010）荔法民三初字第845号”《民事判决书》主文第一、二、三项，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判决被上诉人承担本案一审及二审全部诉讼费。事实和理由：一、上诉人无侵权行为，被上诉人诉请没有事实和法律依据。被上诉人明显违反其签署的《新城市逢源轩物业管理规约》第十二条、《前期物业服务合同》第一条规定：被上诉人虽然在收楼时预交了装修保证金，但并没有正式提交书面的装修申请，也没有提交施工单位的营业执照、资质证书和装修平面图办理装修许可手续，更没有提交装修工人的证件和相片进行登记。上诉人作为物业服务企业告知被上诉人进行装饰装修施工前应办理相关许可手续，是上诉人根据约定履行对住户装饰装修施工进行监督的义务和权利，并无任何非法阻碍被上诉人进行装修之行为。且被上诉人无任何直接、有效的证据证明上诉人存在非法阻碍被上诉人进行装修之行为。二、一审法院判决上诉人依原址新建大楼的首层西向建筑面积33.37平方米的弃产面积向被上诉人支付赔偿费用有误。2009年9月21日上诉人与被上诉人签订的《协议》已作出弃产约定，该协议经公证后上诉人向被上诉人支付了上述费用。且上诉人于同年十月又额外向被上诉人支付十月份的临迁费（商铺临迁费2669.6元，住宅临迁费600.66元，共计3270.26元。）三、一审法院认定事实错误。被上诉人所提交的《报警回执》仅仅可以证明被上诉人有报警的行为，并不能证明上诉人存在侵权的行为。一审法院在被上诉人无证据证明上诉人存在侵权行为的情况下，依然判决上诉人向被上诉人承担赔偿责任并向被上诉人返还一个月的物业管理费和2010年4月的公摊电费是错误的。综上，上诉人不应向被上诉人支付任何赔偿费用。为维护上诉人合法权益恳请二审法院查明事实，依法改判并驳回被上诉人全部诉请。补充：被上诉人没有证据证明我方存在侵权行为，按照一审判决我方向陈华英支付赔偿款，其中33.37平方米陈华英在9月17日已经弃产，所以一审法院对这部分也需要我方赔偿是错误的。
被上诉人答辩：33.37平方米我方没有弃产。签订回迁补偿协议总面积是217.9629平方米，包括铺位22.552平方米，住宅面积194.4109平方米。
本院经审理，确认原审查明实事。
本院认为，双方当事人签订的《前期物业服务合同》意思表示真实、合法有效、双方当事人应切实履行。本案争议的焦点在于上诉人对被上诉人长时间未能对自有房屋进行装修是否负有过错责任，以及原审判决对赔偿金额计算时参考房屋面积是否有误问题。首先，关于上诉人承责问题，双方当事人对上诉人是否有阻碍被上诉人入场装修各有不同表述，从现有证据分析，上诉人2009年10月23日接收涉案房屋，并向上诉人交付相关房屋管理费、诉讼中被上诉人亦明确表示正常情况下鼓励业主在收楼后三个月内进行装修，从正常生活常识理解，被上诉人交付管理费的同时存在尽早装修入住的需求。同时，虽然并无充分证据证实上诉人存在阻碍装修的行为，但结合诉讼中上诉人装修申请才获批准，并不存在不符装修条件的瑕疵，而上诉人作为物业服务公司，在收取上诉人的物业管理费的同时，应向被上诉人提供相应的服务尽早协助被上诉人进行装修避免不必要的损失，故此原审法院依据公平合理原则，酌情判定上诉人承责，并无不当。其次，关于赔偿款的计算依据问题，上诉人提出原审认定有误，被上诉人房产有33.37平方米属于弃产，不应作为计付赔偿金的依据，但无提供充分证据证实。同时，结合被上诉人交付管理费时双方确认的涉案房屋面积，原审计算依据的面积并无错误。综上，上诉人上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费984元，由上诉人广州新城市物业管理服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年九月四日
书 记 员 阮志雄