河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汴民终字第1152号
上诉人（一审原告）林飞。
委托代理人游凤团，代理权限为特别授权。
上诉人（一审原告）游凤华。
二上诉人委托代理人潘胜超，河南潘胜超律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（一审被告）河南新峰商贸有限公司，地址杞县中山南街。
法定代表人朱玉婷，董事长。
委托代理人韩世杰，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。
上诉人林飞、游凤华为与被上诉人河南新峰商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月11日向河南省杞县人民法院起诉，请求判令1、解除林飞、游凤华与河南新峰商贸有限公司之间的房屋租赁合同，责令河南新峰商贸有限公司立即腾出所占林飞、游凤华的房屋，移交相应门户、设备钥匙，将装修部分恢复原状；2、河南新峰商贸有限公司立即支付占用林飞、游凤华房屋期间的房屋租金共168540元并支付相应的利息（租金暂时计算至起诉时，具体以实际腾房日期为准，利息按欠款额的5‰计算）；3、河南新峰商贸有限公司支付违约金118.4064万元。河南省杞县人民法院于2015年4月15日作出（2014）第1957号民事判决。林飞、游凤华不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成了合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：河南杞祥房地产开发有限公司（已注销）与新峰公司于2010年9月3日签订了一份房屋租赁合同，租赁合同约定：河南杞祥房地产开发有限公司将位于杞县金城大道东段路北的杞县新时代商业港商用房第二层（建筑面积8431.95平方米）租赁给杞县新峰商贸有限公司用于开办大型超市或卖场，从2010年10月1日开始，租赁期限11年，并于当年10月1日起计租金，租金按年递增计价，第一年租金优惠价按100万元收取，第二年按110万元收取，第三年按120万元收取，第四年以后每年租金按上一年租金上浮6%收取，付款方式为签订合同当日，承租方应向出租方付清第一年租金，以后每年提前4个月付清下一年度租金，出租方在能力范围内为承租方提供承租使用本物业便利条件，承租方按期缴纳水电费、卫生及物业管理费用。该租赁合同第十条约定：承租方未按期支付租金的，每天按欠款额的千分之五加付利息给出租方。承租方滞延支付租金超过一个月的，出租方有权采用停水、停电、阻路等形式从事承租方履约，由此造成的停业等损失由承租方自行承担。3、②承租方拖欠租金（含部分）累计超过一个月或连续停业超过一个月的，则属承租方违约，出租方可单方面解除合同，承租方应该按总合同期内平均年租金的1倍额度向出租方支付违约金。林飞、游凤华于2012年1月6日购买了河南杞祥房地产开发有限公司位于杞县金城大道东段路北的杞县新时代商业港商用房第二层的商铺（房屋所有权证号为：房权证杞房字第××号），建筑面积为8431.95平方米。2012年7月2日，河南新峰商贸有限公司收到河南杞祥房地产开发有限公司向杞县新峰商贸有限公司发出的杞祥房（2012）第002号告知函，告知自2012年10月份起杞县新峰商贸有限公司位于杞县金城大道东段路北的杞县新时代商业港商用房第二层房屋产权含租金收益权由林飞、游凤华享有。河南新峰商贸有限公司于2013年9月向林飞、游凤华缴纳了2013年10月1日至2014年9月30日的房屋租金。2014年10月15日，杞县新时代商业港商用房一层存在火灾隐患，不及时清除将严重威胁公共安全，被杞县公安消防大队依法予以查封，并限期整改，致使河南新峰商贸有限公司不能正常营业。
另查明，河南杞祥房地产开发有限公司于2012年11月21日经杞县工商行政管理局（杞工商）注销登记企核准字（2012）第189号注销登记核准通知书批准准予注销登记。2013年7月4日，杞县新峰商贸有限公司经杞县工商行政管理局批准变更为河南新峰商贸有限公司。
上列事实有当事人陈述，房屋租赁合同、注销登记核准通知书、工商登记、告知函、房产证、商品房买卖合同、快递单据、存款交易明细单等证据予以证实。
一审法院认为：河南杞祥房地产开发有限公司与杞县新峰商贸有限公司于2010年9月3日签订的房屋租赁合同，双方意思表示真实，内容不违背法律规定，合同合法有效。河南杞祥房地产开发有限公司将该房屋及房屋收益转让给林飞、游凤华，河南新峰商贸有限公司也向林飞、游凤华履行了义务，林飞、游凤华与河南新峰商贸有限公司之间形成了新的租赁合同，合同双方均应按照合同约定履行。由于一楼存在火灾隐患，被杞县公安消防大队查封整改，导致河南新峰商贸有限公司所租赁房不能正常营业，河南新峰商贸有限公司将超市另选其他地方营业，双方合同已无履行必要，林飞、游凤华要求解除合同的诉讼请求，一审予以支持。由于合同以外的因素导致河南新峰商贸有限公司无法继续履行合同，林飞、游凤华诉称河南新峰商贸有限公司已构成违约，应承担违约金和其他损失，证据不足，该请求一审不予支持。根据合同约定，河南新峰商贸有限公司租金已交至2014年9月30日，从2014年10月1日至2014年10月15日止，租金应缴纳52274元{120万元×（1＋6%）÷365天×15天}。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、依法解除林飞、游凤华与河南新峰商贸有限公司之间的房屋租赁合同。二、河南新峰商贸有限公司于本判决书生效后二十日内腾出林飞、游凤华的房屋，并移交相应的门户、设备钥匙。三、河南新峰商贸有限公司于本判决书生效后十日内支付林飞、游凤华房屋租金52274元。四、驳回林飞、游凤华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17073元，由林飞、游凤华负担7073元，河南新峰商贸有限公司负担10000元。
林飞、游凤华不服一审判决上诉称：本案争议的房屋在2009年9月底交付给河南新峰商贸有限公司使用时就已通过消防验收，设计合理，不存在火灾消防隐患；按照合同约定，河南新峰商贸有限公司对新时代商业港一层、二层在使用期间存在局部消防隐患积极承担整改义务直至符合消防安全，应其怠于履行这一合同义务，导致本房屋被消防部门长期部分查封、而又长期不通知林飞、游凤华。商业一层消防原因与河南新峰商贸有限公司开办超市行为紧密相关；河南新峰商贸有限公司应于2014年6月缴纳下一年度的租金，但直至2014年10月15日被消防部门下发查封通知时，仍未按合同约定时限支付2015年度租金，其已构成违约；一审计算拖欠的租金、违约金错误，河南新峰商贸有限公司尚欠租金为从2014年10月1日直至实际腾房之日止，违约金应按照合同约定计算，而不是一层商铺被消防查封的时间，故请求撤销一审判决中第三项，改判支持林飞、游凤华的诉讼请求。
河南新峰商贸有限公司辩称：租赁房屋被消防部门依法查封的原因是由于林飞、游凤华疏于对物业公司的管理而造成的；本案不能依照租赁合同第九条第二项约定免除出租人保证出租房屋安全使用的法律义务；双方签订的租赁合同中约定了两个计租时间，一直是按照2011年的1月1日起计算的，对此事实有双方每年实际缴纳租金的时间佐证，河南新峰商贸有限公司租金实际缴纳至2014年12月31日，至房屋被查封时，租金尚未使用完，并不存在拖欠租金的违约事实；林飞、游凤华要求支付190万元的违约金没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明一审认定的基本事实无误。另查明，杞县公安消防大队出具的杞公消封字（2014）第0010号临时查封决定书显示的火灾隐患处为：1、一层火灾自动报警系统损坏、未设置自动喷水灭火系统、室内消火栓系统故障无水；2、一层疏散通道占用堵塞，二层疏散楼梯通至一楼火灾隐患区域，不能保证疏散安全且部分出口被堵塞；3、一层部分电气线路私拉乱扯且未穿阻燃管。
本院认为：河南新峰商贸有限公司承租使用的是杞县新时代商业港商用房第二层房屋。从杞县公安消防大队下发的临时查封决定书上显示存在的火灾隐患主要在该商用房的一楼，河南新峰商贸有限公司对该商用房的一楼没有承租，不负有管理义务，故该合同是因为合同约定以外的因素导致无法继续履行，并非河南新峰商贸有限公司主观因素造成的违约。对此，一审未认定其承担违约责任并无不当。林飞、游凤华上诉称河南新峰商贸有限公司未于2014年6月缴纳下一年度的租金存在违约，林飞、游凤华是承具河南杞祥房地产开发有限公司与河南新峰商贸有限公司签订的房屋租赁合同，该合同在出租方变更后，河南新峰商贸有限公司在2013年9月向林飞、游凤华缴纳了2014年度的租金，应视为双方对缴纳租金的时间进行了变更，本院对此上诉意见不予支持。林飞、游凤华上诉称商业一层消防原因与河南新峰商贸有限公司开办超市行为紧密相关，但对此未提交有效证据予以证明，本院对此不予支持。因河南新峰商贸有限公司租金已交至2014年9月30日，其所开办超市于2014年10月15日即被查封，故一审据此认定所欠租金数额并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16503元，由林飞、游凤华负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘庆龙
审判员 韩雪玉
审判员 周卫华
二〇一五年十月十五日
书记员 吴 曈