云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第31号
上诉人（原审原告）张顺林，男，1962年6月22日出生，汉族，云南省昆明市人。
上诉人（原审原告）罗继芬，女，1965年1月16日出生，汉族，云南省昆明市人。
二上诉人共同特别授权诉讼代理人周良志，云南鼎兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）路秀芬，女，1962年11月22日出生，汉族，云南省昆明市人。
特别授权诉讼代理人刘英，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师。
上诉人张顺林、罗继芬与被上诉人路秀芬返还原物纠纷一案，上诉人张顺林、罗继芬不服昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第3720号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：原告张顺林、罗继芬两人系夫妻关系。原告张顺林于2007年5月29日与其工作单位滇池化工公司签订《滇池化工公司职工经济适用房购房付款协议》一份，约定张顺林购买滇池化工公司在春雨路1196号范围内建盖的4幢3单元502号经济适用房一套，房款为10.2315万元。前述房屋座落于春雨路1196号春雨小区4幢3单元5层502号，房屋所有权人为张顺林，房产证号为昆房权证（昆明市）字第2013907**号，房屋性质为经济适用房，房屋所有权证登记时间为2013年9月18日。前述房屋于2008年1月交付，前述房屋自2008年1月交付起至今均由被告路秀芬使用，被告路秀芬缴纳了使用期间的物业管理费、水电费，前述房屋亦是由路秀芬出资装修。滇池化工公司出具的收据中载明，滇池化工公司2005年收到张顺林购房定金3000元、滇池化工公司于2007年1月24日收到张顺林首付房款17000元、滇池化工公司于2007年5月收到张顺林二次房款30000元、滇池化工公司于2007年7月12日收到张顺林三次房款40000元、滇池化工公司于2007年12月10日收到张顺林配套费5250元、滇池化工公司还收取了张顺林购房尾款12315元。原告张顺林、罗继芬在本案审理中陈述，前述款项均系张顺林、罗继芬两人在每次需要缴纳前分别向被告路秀芬所借。被告路秀芬在本案审理中对原告张顺林、罗继芬陈述系向其借款不予认可，路秀芬陈述前述款项系由其本人所缴纳，缴纳原因是因为张顺林将本案诉争房屋转让给路秀芬。2005年，张顺林表示有即将分配的经济适用房一套转让，路秀芬表示愿意购买张顺林欲转让的经济适用住房，双方约定张顺林取得房屋所有权证5年后过户给路秀芬。另查明，张顺林于2014年4月以路秀芬为被告向昆明市西山区人民法院提起诉讼，请求判令路秀芬将其借用属张顺林的位于昆明市春雨路1196号春雨小区4幢3单元502室经济适用房一套交还张顺林。张顺林该次起诉时，其向人民法院提交的诉状中记载该房屋产生购房款、物管卫生费、装修费等全是向路秀芬所借。该案庭审过程中，张顺林陈述房款其没有亲自向路秀芬借，均是向案外人李忠文所借。后张顺林向昆明市西山区人民法院撤回了该案的起诉。还查明，李忠文在本案审理中陈述未与张顺林之间建立过贷款关系。现张顺林、罗继芬再次诉至一审法院，请求判令：1、被告路秀芬将位于昆明市春雨路1196号春雨小区4幢3单元502号腾还原告张顺林、罗继芬；2、被告路秀芬支付自2007年1月到实际腾还房屋之日止的损失（每月按1500元计算，截止至起诉时暂计为117000元）；3、被告路秀芬承担本案诉讼费。
一审法院在本案审理过程中，就本案诉争房屋是否可以转让、转让条件向昆明市住房和城乡建设局致函，昆明市房屋交易产权管理处在向一审法院的回函中未予以答复。一审法院在本案审理过程中，就本案诉争房屋交房后实际使用人等问题向滇池化工公司致函，该公司复函称该房屋交房后实际使用人为路秀芬。
一审法院认为：针对第一个争议焦点，即张顺林与路秀芬之间是否存在借款关系的问题。合法的借贷关系受到法律保护。民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其他组织之间的借贷。在本案中，原告张顺林、罗继芬主张与被告路秀芬之间存在借贷关系，张顺林、罗继芬对自己提出的与被告路秀芬之间存在借贷关系所依据的事实有责任提供证据加以证明。一审法院对原、被告之间是否建立借贷关系评析如下：首先，原、被告双方未签订书面借款合同，故认定双方之间是否存在借贷关系应从法律规定的其他形式予以确认。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外”之规定，确定原、被告双方之间是否存在借贷关系应从双方从事的民事行为是否能够推定有无订立合同意愿判断。在本案中，原告张顺林、罗继芬主张与被告路秀芬之间存在借贷关系，被告路秀芬予以否认，张顺林、罗继芬应对是否存在借贷关系提交证据加以证明，但两人未向一审法院提交证据加以证明借贷关系的存在。其次，本案诉争房屋款项系分多次以不等金额的方式缴纳，张顺林、罗继芬陈述每次需要缴纳前向路秀芬贷款，且均不需要出具签订贷款合同，其与日常生活常理不相符合。最后，张顺林两次向昆明市西山区人民法院对路秀芬提起诉讼，张顺林在两次诉讼过程中对诉争房屋款项来源陈述不一致，第一次诉状中陈述为向路秀芬所借，当庭陈述向陈忠文所借；第二次审理中陈述为向路秀芬所借，路秀芬对此不予认可，陈忠文在第二次审理中亦否认与张顺林之间建立过借款关系。在张顺林两次前述陈述均未提交证据的情形下，一审法院认为张顺林陈述向路秀芬借款不具有真实性。综上，一审法院认为原、被告之间未建立借贷的合意，原告张顺林、罗继芬主张与中路秀芬建立了借贷关系不能成立。针对第二个争议焦点，即原、被告双方是否建立的经济适用房的买卖合同关系的问题。关于被告路秀芬抗辩称本案诉争房屋系由其出资购买，原、被告之间建立的系经济适用房买卖关系。首先，被告路秀芬申请出庭的三名证人均作了相同陈述，三人均陈述张顺林与路秀芬之间就经济适用房达成过口头协议。其次，本案诉争房屋全部款项均由路秀芬出资。最后，诉争房屋自建成交付后至今均是由路秀芬使用，期间产生的物管卫生费、装修费亦是由路秀芬承担。故一审法院认为，原、被告双方建立了房屋买卖的合意，且被告路秀芬履行了支付房屋款项的义务，该房屋亦实际由路秀芬使用。被告路秀芬的抗辩理由成立，一审法院予以采信。针对第三个争议焦点，即张顺林、路秀芬是否有权主张路秀芬腾还本案诉争房屋的问题。首先，一审法院已通过前述评析确认原、被告之间建立了经济适用房转让关系，该转让系双方当事人真实意思的表示，买卖的房屋为经济适用房。根据《经济适用房管理办法》第三十条“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款，取得完全产权”之规定可看出，经济适用房的买卖并不需要办理土地使用权转让审批手续，规定亦也不完全禁止经济适用房的买卖，而是限定条件的转让，且没有限制交易的对象必须为无住房的人。在本案中，原、被告双方口头达成了经济适用房转让，被告路秀芬陈述与张顺林约定在达到政策规定的转让时限后办理过户手续，该约定并不违反《经济适用房管理办法》的精神，因前述约定有效，且对双方当事人具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原、被告之间建立的经济适用房转让并未违反前述法律规定的无效情形，虽然张顺林于2013年9月18日取得本案诉争房屋所有权证至今未满5年，仍不符合《经济适用房管理办法》及《昆明市经济适用住房管理实施办法》中关于经济适用房转让的，但根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条“关于合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，前述规定并不能作为确认合同无效的根据，故原、被告之间建立的经济适用房转让并不属于合同无效的情形。最后，本案诉争房屋全部购买款项以及装修费均是由被告路秀芬出资，且自交房后一直由被告路秀芬居住在该房屋内至今，自2013年9月18日取得本案诉争房屋所有权证满5年后合同即具有生效的条件并可以得到履行。故原、被告之间建立的经济适用房转让有效，原告张顺林、罗继芬主张腾还本案诉争房屋没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第五十二条、第一百九十七条、第二百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》之规定，判决如下：驳回原告张顺林、罗继芬对被告路秀芬的全部诉讼请求。本案案件受理费2640元（此款原告张顺林已预交），减半收取，计1320元，由原告张顺林承担，余款1320元退还原告张顺林。
一审判决宣判后，一审原告张顺林、罗继芬不服，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销一审判决，依法改判，支持上诉人一审全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、一审法院认定事实不清、证据不足。1、一审法院认定路秀芬交纳了张顺林购买的昆明市春雨路1196号春雨小区4幢3单元5层502号的房款及使用期间的物业管理费、水电费并对房屋进行装修，就认定张顺林与路秀芬建立了房产转让行为，张顺林将上述房产转让给路秀芬。但通过路秀芬出示的证据显示，路秀芬没有充分、确凿的证据予以证实。难道仅凭滇池化工公司物管科的证明及几个所谓的证人证言就可以证实路秀芬交纳了房款？张顺林和路秀芬就建立了房屋转让关系？滇池化工公司物管科有资格如此证明吗？是收款部门吗？如果是真的，那为什么滇池化工公司财务科、物管科不在付款收据上直接写上路秀芬的名字，而是写张顺林的名字，或路秀芬有充分、确凿的证据证实张顺林承认并接受了路秀芬出资购买，双方之间存在有买卖关系。但是事实并非如此。因此，一审法院对证据认定是有误的，从而导致认定事实不清。2、通过双方的证据显示不难发现，如果按路秀芬所述，在2005年双方约定将房产转让是真的，路秀芬于2007年和2008年交了购房款及物业管理费、水电费并对房屋进行装修。那为什么张顺林还要自己在2013年交纳了购房税、公证费、办证费等1万余元的费用。何不由路秀芬直接在2013年交剩余的费用？张顺林还要自己花钱交。因此，路秀芬的说法没有道理，也不符合逻辑。3、通过双方的证据显示，如果张顺林真是要转让房产，难道不收取转让费，张顺林就白白把房产交给路秀芬，这怕不可能。所以，交纳房款及相关的费用应当是张顺林所交，双方之间并没有建立房屋转让关系。二、一审法院适用法律不当。根据房地产管理法第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地权取得的方式，显然一审法院的判决是有悖于法律的。综上，请求支持上诉人一审全部诉请。
被上诉人路秀芬答辩称：1、路秀芬以张顺林的名义缴纳了购房款等费用，滇池化工出具的收据由李秀芬持有，收据上的名字写成路秀芬是由于当时公司要求的。2、张顺林缴纳契税等费用，是张顺林意图违约，恶意为之；3、滇池化工公司当时要建房屋，但是张顺林与其父亲在该公司共有2个购房名额，并且张顺林家在宅基地上建盖了房屋，路秀芬给予了大量的帮助，张顺林及父亲由于有了自建房，所以不想要该购房指标，所以才让给路秀芬购买。上诉人上诉的理由均用疑问方式，没有证据证实。上诉人增加理由中对物管科出具的证明不认可，但是对于该证明上诉人在一审中都予以了认可，故请求驳回上诉人的诉请。
二审中，上诉人提交《声明》一份，欲证明一审法院认定的化工公司物管科于2013年5月13日出具的证明不具备合法性。被上诉人质证对真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，对于上诉人提交的该份声明当中载明：我公司2014年5月13日未出具过关于昆明市春雨路1196号春雨小区4幢3单元502室的证明，因物管科的公章是不对外使用的。从该声明的内容来看，仅是以推断形式认为物管科的公章不对外使用，而推定2014年5月13日物管科出具的《证明》未出具过，而在本案审理过程中，上诉人对《证明》当中物管科的公章的真实性并不持异议，故本院对该《声明》的关联性不予确认。被上诉人未向本院提交新证据。
经审理，二审所查明的案件事实与一审判决认定的一致，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：双方之间是否建立了房屋买卖合同关系。
本院认为：依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”，第六十三条关于“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”，第六十六条关于“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”以及第七十四条关于“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”之规定，本院经查阅本案一审卷宗，一审庭审笔录当中记载“审：前案诉讼中，记载的资金来源和当庭陈述为何不一致？原代（罗继芬）：因为当时房屋是李忠文想要房屋，最后让给了被告”。在上诉人无相反证据足以推翻的情况下，本院对上诉人在一审当中的自认予以确认。结合本案已经查清的案件事实，即诉争房屋在建成以前所应支付的购房款（除上诉人在2013年自行交纳的购房尾款1万余元外），其余10.8755万元均由被上诉人支付，在房屋建成交付后也由被上诉人装修好管理使用至今，因房屋所产生的物管费、卫生费也由被上诉人支付，故本院认定，双方建立了房屋买卖的合意。依照《中华人民共和国合同法》第十条关于“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”之规定，双方虽无书面房屋买卖合同，但并不影响合同成立并生效，被上诉人已按约定履行了其相应义务，房屋亦应由被上诉人所有。对于上诉人主张双方所形成的系借贷关系，本院认为，因上诉人并未提交充分证据证实，且通过两次诉讼期间上诉人对于出借对象以及借款经过的叙述前后矛盾，故其主张无任何事实依据，本院对此不予采信。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果并无不当，一审法院对原判结果予以维持。上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求一审法院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十六条、第七十四条及《中华人民共和国合同法》第十条，以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2640元，由上诉人张顺林、罗继芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘昕光
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 熊梓旭
二〇一五年四月三日
书 记 员 焦 菡