福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0581执异62号
案外人：泉州东海开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人：姚志胜，该公司董事长。
委托代理人：苏凯屏，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
委托代理人：林耀昌，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。
申请执行人：王金帐（曾用名王季瑜），男，1965年4月20日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：蔡玉英，女，1971年8月14日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：蔡加挺，男，1969年12月1日出生，汉族，住福建省石狮市。
本院在执行原告王金帐与被告蔡玉英、蔡加挺民间借贷纠纷一案中，拍卖被执行人蔡玉英名下的址于泉州市丰泽区东海滨城东海大街南侧东海湾和园8号楼D602房产，案外人泉州东海开发有限公司于2017年5月24日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人泉州东海开发有限公司述称：法院因王金帐申请强制执行蔡玉英、蔡加挺财产一案[案号：（2015）狮执字第4324号]，将蔡玉英、蔡加挺向案外人预购的房屋（坐落于泉州市东海滨城东海大街南侧东海湾·和园8号楼D602号，以下简称“案涉房屋”）予以网络司法拍卖，案外人认为，法院的行为不符合法律规定，理由如下：首先，依据《物权法》第九条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，我国对不动产物权变动采登记要件主义，东海公司因开发原始取得该房屋所有权，蔡玉英、蔡加挺虽然办理房屋预告登记，但是根据《物权法》第二十条规定，预告登记仅保障将来实现债权，并不产生物权变动的效力，本案中房屋所有权应当为东海公司，蔡玉英、蔡加挺仅有房屋所有权变动请求权。其次，法院对于将案涉房屋预查封之后便径行拍卖，不符合法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条仅规定被执行人的财产在查封、扣押、冻结的状态下才能予以拍卖，案涉房屋仅仅是预查封状态，预查封不同于查封，法院不能直接进行拍卖。另依据《民事诉讼法》第二百四十七条的规定，人民法院只能查封被执行人的财产，只有产权明确归属于被执行人的财产才可进入实体处理程序，而案涉房屋并非蔡玉英、蔡加挺所有，法院直接拍卖非被执行人的财产的行为不符合法律规定。最后，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，对于被执行人的预购商品房法院并非一律只能预查封，当满足实际占有且申请执行人已向第三人（即案外人）支付剩余价款或第三人同意剩余价款从该财产价款中优先支付时，法院才能予以查封。由此可见，最高人民法院也明确了预查封与查封的差别，在未完成查封的前提下，拍卖超过了法定权限，不符合法律规定，损害了案外人作为房屋所有权人的合法权益。综上，由于法院已将案外人所有的房屋予以拍卖并取得了相关款项，为此，请求法院停止执行分配泉州市东海滨城东海大街南侧东海湾·和园8号楼D602号房屋司法拍卖所得的款项，并将该款项交付给案外人。
经审查查明：原告王金帐与被告蔡玉英、被告蔡加挺民间借贷纠纷一案，该案审理过程中，原告王金帐于2015年5月4日申请对被告蔡玉英址于福建省泉州市丰泽区东海滨城东海大街南侧东海湾和园8号楼D602室房屋进行诉讼保全，本院于2015年5月4日依法作出裁定，查封登记在被告蔡玉英名下的址在福建省泉州市丰泽区东海滨城东海大街南侧东海湾和园8号楼D602室房屋一套。2015年8月14日本院作出（2015）狮民初字第1714号民事判决书，判决：一、被告蔡玉英、被告蔡加挺应于本判决生效后十日内偿还原告王金帐借款880000元及相应利息（其中借款金额300000元利息自2014年9月26日起按月利率2%计算、借款金额100000元利息自2014年8月15日起按月利率1.8%计算、借款金额100000元利息自2014年8月15日起按月利率2%计算、其余借款金额380000元自2015年4月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，上述利息均计算至本院确定还款之日止）；二、驳回原告王金帐的其他诉讼请求。案件受理费13625元，减半收取6813元、保全费5000元，由被告蔡玉英、被告蔡加挺负担。该判决生效后，王金帐于2015年12月8日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为（2015）狮执字第4324号。2016年1月13日本院作出（2015）狮执字第4324号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人蔡玉英、蔡加挺的财产（以执行标的额为限）。2016年2月18日本院执行人员对被执行人蔡玉英名下址于泉州市丰泽区东海滨城东海大街南侧东海湾和园8号楼D602室房产进行现场查封。2016年9月9日本院作出（2015）狮执字第4324号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人蔡玉英名下的址于丰泽区东海滨城东海大街南侧东海湾和园8号楼D602的房地产等。目前该房产已拍卖成交。案外人于2017年5月24日对执行标的提出书面异议。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。据此，可以认定本院查封、拍卖的被执行人蔡玉英名下的址于泉州市丰泽区东海滨城东海大街南侧东海湾和园8号楼D602室房产的权利人为蔡玉英。案外人泉州东海开发有限公司是否为本院查封、拍卖的上述房产的实际所有权人，在执行异议程序中不能确定，案外人可通过其他法律途径予以确定。案外人主张其是本院查封、拍卖的上述房产的实际所有权人，并据此提出的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人泉州东海开发有限公司提出的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 曾文龙
审判员 尤祖荣
审判员 曾怡明
二〇一七年六月七日
书记员 郑 涵
附：本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。