广东省揭阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）揭中法执异字第27号
异议人（案外人）：蔡婉怡，女，香港特别行政区居民，住香港新界。
委托代理人：崔芸庆，广东今久律师事务所律师。
委托代理人：张爱玲，广东今久律师事务所律师。
申请执行人：马岳丰，男，住广东省普宁市。
委托代理人：卢汉仁，男，住广东省普宁市。
委托代理人：张泽开，男，住江西省吉安市永丰县。
被执行人：深圳市光耀地产集团有限公司。住所地：广东省深圳市福田区福中三路诺德金融中心主楼**层。
法定代表人：郭耀名。
被执行人：郭耀名，男，住广东省惠州市惠城区。
被执行人：光耀集团有限公司。住所地：广东省惠州市东平12号小区荷兰水乡会所*楼。
法定代表人：郭耀名。
被执行人：惠州市名人实业发展有限公司。住所地：惠州市惠阳区淡水镇人民西路河畔城。
法定代表人：郭壮葵。
被执行人：惠州众望光耀城房地产有限公司。住所地：广东省惠州市惠阳区淡水镇教育路7巷**号。
法定代表人：庄胜东。
被执行人：惠州市光耀地产集团有限公司。住所地：广东省惠州市惠环中星洋里村沙梨园（城市山林会所）。
法定代表人：郭耀名。
被执行人：惠州怡海房地产开发有限公司。住所地：惠东县梁化镇大岭十二托地段。
法定代表人：庄胜东。
被执行人：惠州市光大置业有限公司。住所地：惠州市惠阳区淡水镇教育路七巷**号。
法定代表人：郭耀名。
被执行人：深圳市瀚明投资有限公司。住所地：广东省深圳市福田区深南大道****号航天大厦***室。
法定代表人：郭壮葵。
被执行人：惠州高尔夫球场有限公司。住所地：广东省惠东梁化镇黎光管理区谢山。
法定代表人：张健。
被执行人：惠州市光耀城投资有限公司。住所地：惠州市惠阳区秋长老建安市场。
法定代表人：郭耀名。
本院在执行申请执行人马岳丰与被执行人深圳市光耀地产集团有限公司、郭耀名、光耀集团有限公司、惠州市名人实业发展有限公司、惠州众望光耀城房地产有限公司、惠州市光耀地产集团有限公司、惠州市怡海房地产开发有限公司（以下简称惠州怡海公司）、惠州市光大置业有限公司、深圳市瀚明投资有限公司、惠州高尔夫球场有限公司、惠州市光耀城投资有限公司借款合同纠纷一案过程中，案外人蔡婉怡对执行标的向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2015年8月13日召开执行听证会，异议人蔡婉怡的委托代理人崔芸庆及申请执行人马岳丰的委托代理人卢汉仁、张泽开出庭参加听证，本案现已审查终结。
异议人蔡婉怡称，2013年8月25日，异议人与被执行人惠州怡海公司就购买惠州怡海公司开发的位于惠东县梁化镇十二托广汕公路边陶然假日小区xxx号别墅达成购房意向，并于当日向被执行人支付购房订金人民币20万元。2013年12月25日，双方正式签订《商品房买卖合同》，确认案涉房产成交价为人民币338.16万元，楼款支付方式为分期付款，交楼期限为2015年6月30日前。期间，异议人于合同签订当日支付首期购房款168.96万元和购买该房产所涉及的维修基金、代办证费用、预告登记费用等0.7442万元，并依约定期限每月支付供楼款9.4万元。后来，因为惠州怡海公司资金链断裂致使所涉楼房工程停工，其所涉房产也被相关法院查封。异议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《办理执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，认为案涉房产的权属属于异议人所有，要求本院依法解除对案涉房产的查封，并终结对该房产的执行。
异议人提供的证据有：一、异议人香港永久性居民身份证、港澳居民来往内地通行证复印件，以证明异议人的主体资格；二、公证委托书、公函原件，律师证复印件，以证明代理人的代理资格；三、《诚意确认书Ⅱ》、《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》复印件，以证明异议人与惠州怡海公司就案涉房产建立商品房销售合同关系的事实；四、被执行人出具的专用收据复印件2张、被执行人的投资者出具的正式收据复印件9张，以证明异议人已支付超过总楼款50%的购房款并支付部分办证费用的事实；五、惠东县房产档案馆查档资料复印件1份，以证明异议人所购房产被揭阳市中级人民法院最先查封的事实。异议人在听证会上又提供以下证据：一、企业机读档案登记资料原件，以证明惠州怡海公司的投资者名称为境外人MEASUREUPxxx；二、惠州怡海公司于2014年6月27日向各购房业主发出的函复印件，以证明惠州怡海公司当时正在重组，并保证承担合同内所有责任。
申请执行人答辩称：一、涉案房产陶然假日小区是2014年取得商品房产预售许可证（惠东房预许字第2014xxx号），而异议人所陈述的是在2013年12月25日与惠州怡海公司签订的《商品房买卖合同》，显然，惠州怡海公司是在未取得预售许可证的情况下与异议人签署相关买卖合同，效力待定；二、异议人为香港永久性居民，其长期居住地应为香港，异议人并未提供证据证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；三、异议人仅仅提供了被执行人开具的收据而没有银行相应的转账凭证，无法证明其真实履行了购房款的支付义务。综上，根据《办理执行异议和复议规定》第二十九条的规定，异议人对于所涉房产提出的异议并不能排除申请执行人的执行，法院应驳回异议人的异议申请。
被执行人没有参加执行听证会，也没有向本院提交与本执行异议案有关的书面材料。
在听证过程中，异议人就申请执行人的答辩理由进行反驳：一、取得预售证时间不影响合同效力，取得预售证是属于管理性规范，而不是合同是否有效的效力性规范，所以，没有取得预售的行为不影响合同效力，我国物权法第15条规定，不动产物权自合同成立时生效，没有办理物权登记的不影响合同效力；二、虽然认购书和买卖合同均没有签署日期，但订金交付的时间是2013年8月25日，可以推定合同签署时间是在订金交付当日或之前签署；三、买卖合同是复印件后来加盖被执行人怡海公司的印章的，之所以没有合同原件，是因为开发商怡海公司在签署合同之后告知异议人需将所签的合同一齐到政府部门进行备案，备案完成后才能拿给异议人。
申请执行人则认为：一、异议人在听证会质证中提交的是加盖惠州怡海公司印章的《商品房买卖合同》复印件，不是正式的《商品房买卖合同》原件；二、我国关于审理商品房买卖合同相关法律规定，出卖人未取得预售权的房屋买卖合同无效；三、申请执行人不认可由订金交付时间来推断房屋买卖合同签订的时间；四、惠州怡海公司向购房业主出具的函显示的日期是2014年6月27日，而本案涉及的房产已于2014年5月14日被揭阳中院查封，申请执行人对于该函真实性不认可，认为存在双方串通的嫌疑。
本院经审查查明：马岳丰与深圳市光耀地产集团有限公司等借款合同纠纷一案，本院于2014年12月12日作出的（2014）揭中法民二初字第4号民事判决，已经发生法律效力。义务人没有履行法律文书确定的义务，本院于2015年6月24日依法立案执行，案号为（2015）揭中法执字第26号。该案在诉讼过程中，本院作出（2014）揭中法民二初字第4-1号民事裁定，裁定查封登记在被执行人惠州怡海公司名下的包括涉案房产在内的位于惠东县梁化镇十二托广汕公路边陶然假日小区相关房产，并于2014年5月14日连同（2014）揭中法民二初字第4-1号协助执行通知书一并送达惠东县房产管理局。
另查明，针对本案所涉房产的查封裁定，本院至今未作出新的裁定进行撤销或解除；被执行人惠州怡海公司名下的包括涉案房产在内的位于惠东县梁化镇十二托广汕公路边陶然假日小区取得的商品房预售许可证编号列：惠东房预许字第2014xx号。
本院认为，该执行异议案件争议的主要焦点是异议人是否对所涉房产享有所有权，其主张的权利是否能排除执行。
第一，《办理执行异议和复议规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权证登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”包括涉案房产在内的位于惠东县梁化镇十二托广汕公路边的陶然假日小区系由被执行人惠州怡海公司进行开发建设，惠东县房产管理部门的不动产登记簿登记的权属人系惠州怡海公司，至本案审查期间并未发生变更、转让和消灭等登记。惠州怡海公司在本院（2015）揭中法执字第26号执行案件中系被执行人，本院依据相关法律规定查封被执行人名下相关财产，符合法律规定，程序得当，应予支持。
第二，《办理执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”在本案中，首先，异议人向本院提供的《商品房买卖合同》证据均系复印件，无法提供合同原件予以核对印实，且没有签署签订日期，无法判定该合同的真实性和有效性，无法证明异议人与惠州怡海公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，在本案审查期间，异议人没有向本院提供相关证据证明所涉房产系用于居住且异议人名下无其他用于居住的房屋。因此，异议人提供的相关证据无法同时满足《办理异议和复议规定》第二十九条之规定的三个条件，本院不予支持。
综上，异议人的异议请求，于法无据，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人蔡婉怡的异议。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 吴惠春
审 判 员 廖泽华
代理审判员 陈越壁
二〇一五年九月十四日
书 记 员 黄耿杰