广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终2021号上诉人（原审原告）：桂林市和兴物业服务有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市中山中路39号南方大厦6楼。法定代表人:秦飚，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎钰，广西中心律师事务所律师。委托诉讼代理人：常玉娇，广西中心律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵春谊，男，1976年12月11日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。上诉人桂林市和兴物业服务有限责任公司（以下简称和兴物业公司）因与被上诉人赵春谊物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2017）桂0303民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人和兴物业公司的委托诉讼代理人常玉娇，被上诉人赵春谊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人和兴物业公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决并依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，导致相关费用的金额计算错误。一审法院认定被告房屋建筑面积为78.54㎡，每月应交纳物业服务费40.84元错误。一审庭审时，上诉人是按被上诉人房屋产权证登记的81.03㎡主张的物业费，即被上诉人每月应缴纳物业费42.14元，被上诉人对上诉人主张的物业费计算面积并没有异议，且被上诉人之前主动交纳的物业费也是按505.6元/年的标准（即42.12元/月）交纳的，故一审法院认定物业面积错误，导致相关费用计算错误，请求二审法院予以纠正。二、一审法院认为上诉人主张2014年的物业费用超过了诉讼时效，不予支持，系认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认为2014年的物业管理费最晚应于2014年12月31日前交纳，故2014年12月31日至起诉之日已超过两年诉讼时效是没有依据的。根据上诉人的民事起诉书显示，上诉人是在2016年12月31日就提起了诉讼，虽然法院正式立案时间是2017年1月17日，但是上诉人是在2016年12月31日就提交了材料给立案庭，是立案庭审查材料直到2017年1月17日才立案。2、对于被上诉人拖欠物业费的行为，上诉人每年都有进行催缴，诉讼时效应当从催缴之日中断，重新计算。一审时，上诉人已经提交了相关的证据材料证明催缴的事实，被上诉人不予认可应当提供相反的证据来反驳，但被上诉人仅是口头上不认可，一审法院就不予采信上诉人的催缴事实，没有法律依据。因此，上诉人主张2014年的物业管理费没有超过诉讼时效。三、一审法院过分降低了违约金的数额，请求二审法院提高。被上诉人恶意拖欠物业费的行为是一个持续性的违约行为，行为不仅损害物业公司利益，同时也损害了其他按时交纳物业费的业主的权利。一审法院判令只支持拖欠物业费的30%的违约金，违约成本太低，以后的物业工作无法展开，违约金的惩罚性质也无法体现。综上，请求二审法院依法撤销并改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人赵春谊答辩称：一、对上诉人上诉状中的第一项事实与理由无异议。二、关于诉讼时效。1、上诉人称在2016年12月31日就已经提交了材料给立案庭，是立案庭一直拖到2017年1月17日才立案的说法没有事实根据，上诉人对答辩人2014年的物业管理费的诉讼时效已经超过，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2、上诉人称“对于被上诉人拖欠物业费的行为上诉人每年都有进行催缴”，但提供的证据是不成立或是不具备法律效力的无关物证。其一，上诉人提供的照片虽有落款日期，但不能证明是在落款日期张贴的；其二，答辩人所签订的前期物业管理协议的甲方为上诉人和兴物业公司，但上诉人提供的催交物业管理费用照片中文件落款与公章为山水阳光物业服务处。山水阳光物业服务处不是前期物业管理协议的权利和义务主体，所以该催缴通知书不具有法律效力；其三，上诉人违反了物业管理条例第六十条的规定，擅自将物业管理区域内的物业管理委托给他人。3、答辩人从2005年至2013年都足额缴纳物业管理费，但在2014年答辩人停在楼下私家车被人持续恶意划伤，最终答辩人自费安装了视频监控系统，监控视频显示为上诉人所聘请的保安当班期间，故意、恶意划伤包括答辩人在内的多位业主的私家车，后在该保安拘留期间接受质询时意指其行为是受上诉人指示。上诉人作为业主聘请来的管理者，非但没有提供约定的服务，反而对业主合法财产进行非法侵害，其行为构成违约。因此答辩人才拒绝缴纳物业管理费。三、上诉人称“一审法院过分降低违约金数额，请求二审法院提高”的理由不能成立。本案中，答辩人并非主观故意不缴纳物业管理费，而是上诉人提供的服务具有明显瑕疵，甚至明显违约。一审法院是在兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以判断，对违约金数额的认定事实清楚，适用法律正确。综上，恳请二审法院驳回上诉人的无理上诉要求，公正判决。和兴物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付所拖欠原告的2014年1月1日至2016年12月31日物业管理服务费1516.89元，水电公摊费145.86元；2、判令被告支付原告违约金1820.71元，以上1、2项合计为：3483.46元;3、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：两被告系山水阳光城小区36-37栋2-5-2号房屋业主。2005年8月28日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对两被告在山水阳光城小区36-37栋2-5-2号房的物业实施管理；实行24小时保安值班制、巡逻制；防范各类意外事故的发生；每日清扫公共场所、清运生活垃圾；被告应按建筑面积于每季度的头10天或者每半年交纳一次物业管理服务费；住宅暂按建筑面积每月每平方米0.42元收取物业管理服务费；物业管理服务费用标准按国家政策调整；被告违反协议不按时交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；双方还对合同的其他事项进行了约定。2009年1月20日，经桂林市物业管理处核定，原告对山水阳光城小区的物业服务收费标准调整为0.52元/㎡。两被告的房屋建筑面积为78.54㎡，每月应缴物业服务费40.84元，两被告拖欠原告2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务管理费及水电公摊费194.4元至今未交纳。上述费用及相应违约金经原告多次追索，被告至今未付。另查明，2014年7月7日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出叠土物字【2014】6号《关于山水阳光城小区成立业主委员会的批复》，对山水阳光城小区业主委员会的选举产生及组成人员予以确定。因山水阳光城物业交接问题产生纠纷，在相关部门的组织下，于2014年12月31日召开的山水阳光城小区物业交接纠纷调解会，调解会形成的会议纪要约定：业主委员会成立后，通过公开选聘程序与悦泰物业公司签订了新物业合同，并约定于2015年1月1日进场，和兴物业公司表示愿意在清算相关费用情况下离场；物业服务费计算截止至2014年12月31日止。2015年3月24日，桂林市泰鹏房地产开发有限责任公司以桂林市叠彩区土地房产工作局作出的叠土物字【2014】6号《关于山水阳光城小区成立业主委员会的批复》的行为事实不清，程序不合法为由，将桂林市叠彩区土地房产工作局作为被告、桂林市山水阳光城小区业主委员会作为第三人向一审法院提起行政诉讼。2015年6月10日，一审法院作出（2015）叠行初字第4号行政判决书，判决撤销桂林市叠彩区土地房产工作局作出的叠土物字【2014】6号《关于山水阳光城小区成立业主委员会的批复》。桂林市山水阳光城小区业主委员会不服该判决，上诉到桂林市中级人民法院，现该案正在审理过程中。原告认为阳光山水城小区业主委员会的成立不合法，其与悦泰物业公司签订的物业合同不具有法律效力，故至今未退出对阳光山水城小区的物业服务管理。悦泰物业公司至今未对该小区提供过物业服务。一审法院经审理认为：公民、法人的合法权益受法律保护。原告与被告赵春谊签订的《前期物业管理服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。根据合同约定，原告作为被告居住的阳光山水城小区物业管理单位，已按照合同履行了物业管理职责，被告应按照合同的约定向原告交纳相应的物业管理费。2009年1月20日，经桂林市物业管理处核定，原告将物业服务收费标准调整为0.52元/㎡，且整个小区均按此标准交纳，被告应按此标准交纳物业管理费。被告提出2014年的物业管理费已超过诉讼时效。根据协议约定，业主应于每季度的头10天或者每半年交纳一次物业管理服务费，即2014年的物业管理费最晚应于2014年12月31日前交纳，被告对原告提供的催费公告函照片不予认可，原告提供的单一证据不足以证明曾主张过权利，故2014年12月31日至起诉之日已超过两年时效，被告主张2014年物业费用超过诉讼时效的抗辩成立，一审法院予以支持，对原告诉请2014年至2016年三年的物业管理费部分予以支持，即被告应支付原告2015年、2016年两年的物业管理费980.16元（40.84元／月×24个月=980.16元）及水电公摊费194.4元。关于违约金，违约金系基于被告未按约履行义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在合同中的约定，被告如违反约定的期限延迟履行相关义务，应向原告缴纳违约金，违约金按每日累加计算。从该约定内容分析，延迟履行义务的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于原告来讲，主张自合同约定的逾期之日至被告实际履行义务之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张。因被告未按约支付物业管理服务费，对原告要求被告支付逾期缴纳物业费违约金的诉请，符合双方约定。截至2016年12月31日，被告拖欠原告2014年1-6月的物业服务管理费共计912天，违约金应为670.4元；被告拖欠原告2014年7-12月的物业服务管理费共计730天，违约金应为536.6元；被告拖欠原告2015年1-6月的物业服务管理费共计547天，违约金应为402.1元；被告拖欠原告2015年7-12月的物业服务管理费共计365天，违约金应为268.3元；被告拖欠原告2016年1-6月的物业服务管理费共计182天，违约金应为134.2元；2016年7-12月的物业服务管理费最晚于2016年12月31日前交纳，即尚未产生违约金。以上共计违约金2011.6元。被告提出原告所述违约金过高，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，该案因违约金过分高于三年的物业服务管理费1470.2元，一审法院对被告主张违约金过高的抗辩予以支持，酌情降为以三年物业服务管理费的30%，即441.1元。被告认为原告没有按约尽到物业管理义务，应减免被告部分物业费的辩解，但其提供的证据不足以证明，故一审法院不予采纳。因悦泰物业公司至今未实际对阳光山水城小区提供物业服务管理，仍由原告对该小区提供物业服务管理，故原告应将2015年1月1日至4月30日期间的物业管理服务费交纳给原告。被告提出原告无权收取阳光山水城小区物业费的辩解意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下:一、被告赵春谊支付原告桂林市和兴物业服务有限责任公司2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费980.16元、水电公摊费194.4元及违约金441.1元；二、驳回原告桂林市和兴物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由被告赵春谊承担。二审期间，上诉人对一审判决认定的被上诉人的房屋建筑面积、每月应缴纳的物业费数额存在异议。根据被上诉人一审提供的房屋所有权证显示本案所涉房屋的建筑面积为81.03㎡，被上诉人对以此面积计算物业费未提出异议。因此，本院确认被上诉人的房屋建筑面积为81.03㎡，每月应交纳物业费数额为42.14元（81.03㎡×0.52元/月）。综合诉辩双方的意见，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人主张2014年的物业费是否超过诉讼时效；二、一审法院认定的物业费及违约金数额是否正确。一、关于上诉人主张2014年的物业费是否超过诉讼时效的问题。本院认为，物业服务合同属于持续性合同，物业服务期间产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同的双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，物业服务企业持续提供物业服务的，即以作为的形式持续履行合同义务，应视为其以自己持续提供物业服务的行为主张了权利。本案中，上诉人和兴物业公司至今尚未退出对阳光山水城小区的物业服务管理，视为其始终以行为方式履行物业服务合同并主张了权利，因此，对于被上诉人关于时效的抗辩，本院不予支持。二、关于一审法院认定的物业费及违约金数额是否正确的问题。本院认为，上诉人和兴物业公司与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，协议内容未违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人应当按约定履行各自的义务。上诉人提供了物业管理服务，被上诉人应当依照约定交纳物业管理费。被上诉人答辩称，因上诉人和兴物业公司未按照合同约定履行安保义务，致使小区内停放的私家车多次被人恶意划伤，被上诉人才拒绝交纳物业管理费。根据《前期物业管理服务协议》的约定，上诉人应当实行“24小时保安值班制、巡逻制”；但上诉人未能提供充分证据证明其实施了约定的安保制度，且在业主私有财产权利受到侵害之后未能及时对安保漏洞进行整改，提高服务质量，其提供的服务存在瑕疵，但物业管理服务内容不仅是安保一项，还包含小区公环境卫生、房屋外观、设备运行、绿化、交通秩序等各项内容，收取物业管理费不仅是对其履行义务的对价报酬，也是保障物业管理企业正常运转的重要收入来源。被上诉人不能仅因安保服务未达到要求而拒绝交纳全部物业管理费。被上诉人从2014年1月1日至2016年12月31日均未依约交纳物业管理费，其欠缴数额为1517.04元（42.14元/月×36个月）。因上诉人起诉时主张的物业管理服务费数额为1516.89元，故本院支持物业管理服务费1516.89元，水电公摊费194.4元。违约金的支付仅适用于违反合同义务的情形，合同法要求合同双方当事人应当严格按照合同的约定全面履行合同义务，由于债务人瑕疵履行，使债权人利益受损的，债权人有权拒绝受领、要求补正，并不负受领迟延的责任。本案中，上诉人和兴物业公司提供的物业服务存在瑕疵，未完全履行合同义务。因上诉人未能提供合同中约定的对等的物业服务义务，其要求被上诉人承担违约金是不合理的。因此，对上诉人要求被上诉人承担违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2017）桂0303民初155号民事判决；二、被上诉人赵春谊支付上诉人桂林市和兴物业服务有限责任公司2014年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费1516.89元，水电公摊费194.4元；三、驳回上诉人桂林市和兴物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被上诉人赵春谊承担。二审案件受理费50元，由上诉人桂林市和兴物业服务有限责任公司负担40元，被上诉人赵春谊负担10元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  宿健慧审判员  刘媛媛审判员  潘文华二〇一七年八月十七日书记员  黄高钰