浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙01民终988号
上诉人（原审原告）：临安易亿实业有限公司，住所地：杭州市临安区锦北街道金马村下村头22号，统一社会信用代码：913301856829384099。
法定代表人：阮章淋，系公司总经理。
委托诉讼代理人：徐斌，杭州市华达法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：李君文，男，1987年6月20日出生，汉族，住杭州市临安区。
委托诉讼代理人：李华刚，男，1963年9月17日出生，汉族，住杭州市临安区，系李君文父亲。
上诉人临安易亿实业有限公司（以下简称易亿公司）因与被上诉人杭李君文房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2017）浙0185民初6493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2016年9月6日，易亿公司与李君文签订租房协议一份，约定李君文将座落于临安锦北街道金马村太公坞9号550平方米的厂房和另外200平方米的地下室和300平方米的三层楼房出租给易亿公司，租期三年，从2016年9月20日至2019年9月20日，租金每年60000元。协议签订后，易亿公司搬入上述厂房开始生产经营，同年10月10日，易亿公司支付了李君文第一年的租金60000元。2017年4月13日，临安锦北街道办事处“三改一拆”工作领导小组办公室向易亿公司送达了《搬离告知书》，告知易亿公司所租用的厂房为违法建筑，将依法进行拆除，限其于2017年4月15日前腾空搬离。2017年4月中旬，在临安锦北街道办事处协助下，易亿公司将机器设备等从上述租赁房屋中搬离。同年6月1日，李君文退还易亿公司人民币60000元。审理中，李君文明确表示其退还给易亿公司的60000元中超出易亿公司应支付的占有使用费的部分愿意抵作对易亿公司损失的赔偿金。原审另查明，易亿公司、李君文签订的房屋租赁合同所涉的各处房屋中，其中厂房和地下室部分系未经过合法审批建造的房屋。现易亿公司起诉至原审法院，要求判决：一、李君文赔偿易亿公司经济损失1200000元；二、本案诉讼费用由李君文承担。
原审法院认为，易亿公司、李君文签订的房屋租赁合同，因所涉的厂房和地下室部分系未经过合法审批建造的房屋，应认定无效。易亿公司作为生产企业，在租赁厂房时，理应对所承租的房屋的合法性进行充分地了解，以避免可能因建筑物违法被拆除而给企业生产带来风险，现因承租房屋不合法被政府部门拆除，导致企业搬迁，其自身对这一后果的发生负有较大的过错。易亿公司作为房屋的出租人，将未经过合法审批建造的房屋出租给易亿公司，其主观上亦存在一定的过错。房屋租赁合同无效，李君文作为出租人仍有权收取易亿公司占用期间的房屋占有使用费，审理中，李君文明确表示其退还给易亿公司的人民币60000元中超出占有使用费的部分愿意用于抵付易亿公司因搬迁而造成的损失，对此原审法院予以认可。另考虑到易亿公司、李君文双方在租房协议中约定的租金金额和易亿公司已支付的租金金额，以及李君文在审理中明确表示除上述抵付的部分外，其自愿另行赔偿易亿公司损失人民币20000元等因素，原审法院酌情确定由李君文另行赔偿易亿公司损失20000元。易亿公司在搬迁过程中，虽存在一定的损失，但其主张的损失金额依据不足，且其自身对承租房屋可能被拆除而造成的损失预计不足，故对易亿公司其他的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、李君文尚应赔偿临安易亿实业有限公司损失人民币20000元，款于判决生效之日起十日内付清。二、驳回临安易亿实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15600元，减半收取7800元，由易亿公司、李君文各半负担。
宣判后，易亿公司不服，向本院提起上诉称：一、关于易亿公司经济损失的确定问题。原审法院在判决中没有对易亿公司因租用的厂房被拆除而造成的经济损失认定具体的金额，而仅是模糊的以“酌情确定”来认定，明显超出了自由裁量的范围，缺乏说服力。1、易亿公司在诉讼过程中就经济损失所提交的证据已经能够证明其经济损失，相关证据已经形成完整的证据链，能够反映易亿公司在签订合同后、履行合同过程中以及之后遇到拆违等各个阶段所支出的费用。原审法院在认证时采信了李君文的质证意见，对证据中的支付凭证作出了相互矛盾的认定。2、同时，双方当事人均提供了相应的现场照片，从照片中可以反映出易亿公司租用案涉厂房用于生产过程中，是经过必要的生产型装修的，也摆放了大量袜机，该些证据能够与易亿公司所提交的装修合同、搬运安装调试合同能够相互印证。3、为了查明案件事实，原审法院曾向临安区锦北街道三改一拆办公室调查了解相关情况，但原审法院在审理过程中未就调查了解情况进行公开。4、易亿公司所主张的装修费损失、机器搬离安装调试等损失、工人工资等均是实际遭受的损失。销售利润损失虽是间接损失，但也是客观存在的。上述损失的总金额远超过易亿公司所提主张的金额。二、双方当事人之间因合同无效所应承担的责任比例问题。易亿公司在签订合同时疏忽大意，未能尽到审查义务，自身存在一定的过错。但李君文作为出租人，在案涉厂房在2007年已经被相关部门处罚的情况下，仍为了一己私利，违法出租，其过错程度明显大于易亿公司。但原审判决仅让李君文承担了极其轻微的责任。原审法院仅凭李君文在庭前调解过程中的意愿，就草率的认定20000元经济损失，缺乏说服力。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判支持易亿公司的一审诉讼请求。
被上诉人李君文在二审期间辩称：易亿公司在承租案涉房屋时是明知案涉厂房系违章建筑的，而且在搬迁过程中相关政府部分亦是出资出力帮助易亿公司搬迁的。现李君文已经全额退还了易亿公司租金，原审判决李君文再行赔偿易亿公司20000元经济损失，是合理的。综上，请求二审依法驳回易亿公司的上诉理由及请求。
二审中，上诉人易亿公司向本院提交照片一组，欲证明易亿公司对案涉厂房进行装修并摆放大量袜机的事实，同时欲证明装修损失以及机器设备搬迁、安装、调试等损失的合理性。李君文对照片的真实性无异议，但认为相关装修在承租之初即已经存在，袜机的搬迁可能会产生一定的损失，但费用并不高。本院经审查后对该证据的真实性予以确定，关联性在本院认为部分加以阐述。
二审中，被上诉人李君文未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，双方当事人签订的租房协议，因所涉的厂房及地下室部分系违章建筑，故该部分租赁合同应当认定为无效。易亿公司作为承租人，未对承租房屋的合法性进行审查，存有过错，而李君文明知案涉厂房及地下室系违章建筑仍进行出租经营，亦存在过错，综合本案事实，本院认为双方当事人就合同无效所应承担的过错比例相当。关于易亿公司所主张的各项损失，本院经审查后认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的相关规定，合同一方当事人所主张的损失赔偿范围，不得超过对方合同当事人订立合同时预见到或者应当预见到的损失范围。本案中，李文君基于本案房屋租赁关系所收取的租金数额仅为60000元，而易亿公司所主张的损失赔偿高达1200000元，明显超出李文君在订立案涉租房协议时所能预见到的损失范围。原审法院根据李文君已经全额退还60000元租金的事实，在结合双方当事人就合同部分无效均存在过错、即使合同部分无效易亿公司亦仍需承担房屋占有使用费的基础上，另行判决李文君赔偿易亿公司经济损失20000元，判决结果尚属合理，本院予以维持。易亿公司的上诉理由和请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15420元，由上诉人临安易亿实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 徐 丹
审判员 陈 艳
审判员 毕克来
二〇一八年五月三十一日
书记员 赵 勤