上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初12565号
原告(反诉被告)：上海硕奇实业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：李秀术，职务执行董事。
委托诉讼代理人：王美强，上海劲达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘冬莲，上海劲达律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海乙班电子科技有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：陆骁霄。
委托诉讼代理人：冯苏颖，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：焦冰圆，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
第三人：福建星星实业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路XXX号新天地大厦25层02、03单元。
法定代表人：谢峰，职务执行董事。
委托诉讼代理人：高峰。
委托诉讼代理人：周芳胜。
原告上海硕奇实业有限公司(以下简称硕奇公司)与被告上海乙班电子科技有限公司(以下简称乙班公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员蔡韶华独任审判。审理中，被告提出反诉，本院依法进行了合并审理，并依法追加了福建星星实业有限公司(以下简称星星公司)作为第三人参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭。后因主审法官变更，本院另行组成合议庭，于2018年2月6日第二次公开开庭进行了审理。原告硕奇公司的委托诉讼代理人王美强、刘冬莲，被告乙班公司的委托诉讼代理人焦冰圆，第三人星星公司的委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告硕奇公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的编号为ZBFWZLXXXXXXXX的房屋租赁合同于2017年3月14日解除；2、被告向原告支付2017年2月1日-2017年3月14日的租金67,185元；3、被告向原告支付自2017年3月15日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按照每日8元/平方米计算，即每月租金157,776元)；4、被告支付原告垫付的2016年11月、2017年1月-2017年4月的物业管理费(每月3,944.4元)以及2016年11月的水费5元、电费598.91元；2017年1月的水费5元、电费543.71元；2017年2月的水费50元、电费533.36元；2017年3月的水费395元、电费942.52元，共计22,795.5元，以及支付原告自2017年5月1日起至实际搬离之日止的物业费，按每月3,944.4元计算；5、被告赔偿原告2016年9月16日-2016年10月31日的免租期损失73,585元。事实及理由：2016年9月，原告将位于上海市静安区永和路XXX号楼603-604单元房屋(以下简称系争房屋)出租给被告办公使用，租赁面积为657.4平方米，并签订了编号为ZBFWZLXXXXXXXX的《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年9月16日起至2021年9月15日止，其中免租期自2016年9月16日起至2016年10月31日止，自2016年9月16日至2018年9月15日的租金为47,990元/月；租金按三个月一付的方式支付，于每季度首月5日内支付，若被告未能按时支付租金，原告有权按月租金5%/天收取滞纳金，被告逾期未缴纳租金、水电费、物业管理费等超过20天的，原告有权解除租赁合同，并按前述方式计取滞纳金；租赁期内物业管理费、空调费、水电费、水电分摊费由被告按期足额缴纳。租赁合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，然被告自2017年2月1日起即未向原告支付租金，另原告还从租赁房屋所在的物业管理公司上海中亿企业发展集团有限公司(以下简称中亿公司)了解到，被告自2017年11月起即存在严重拖欠物业管理费、水电费等行为，并导致租赁房屋被限制使用水、电等物业配套服务，原告为恢复租赁房屋正常使用，为被告代缴了上述费用。以上费用经原告催款，但被告推脱延付至今，为维护原告的合法利益请求法院支持原告的全部诉讼请求。
被告乙班公司辩称，原告没有转租权，房屋实际权利人也不认可原告的转租，因此合同是无效的，因该合同取得财产应返还，原告应返还租金和押金。被告实际使用系争房屋至2017年1月，中亿公司将水电都拉掉了，被告自1月起无法使用系争房屋，之后的费用与被告无关。水、电、物业费是承租人与相关部门的法律关系，与原告无关，原告也未能提供代付的凭证。房屋使用费应支付给房屋实际权利人，与原告无关。合同无效的责任在原告，原告明知没有转租权仍租给被告，存在过错和主观恶意，应由其承担赔偿责任。被告方支付了5万元押金。租金交到2017年1月31日，2月起的租金没有交。故不同意原告的诉请，并向本院提起反诉：1、确认反诉人与被反诉人之间的编号为ZBFWZLXXXXXXXX的《房屋租赁合同》无效；2、被反诉人返还反诉人2016年11月-2017年1月已付租金139,760元；3、被反诉人返还反诉人已付押金5万元。事实和理由：2016年9月15日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定被反诉人将权利人为福建荣泰闽新钢铁物流有限公司(以下简称福建荣泰公司)的系争房屋转租给反诉人使用。反诉人根据合同约定向被反诉人支付了首期押金和租金，完全履行了合同义务。2017年1月初，反诉人收到了上海中融信律师事务所的房屋产权变更通知书及所附静安法院(2014)闸执字第137、138号执行裁定书，方得知系争房屋的权利人已于2016年6月21日起变更为第三人。被反诉人在无权承租、转租的情况下与反诉人签订租赁合同，获取其无权取得的收益，并导致反诉人于2017年1月中旬其无法正常使用房屋，造成了极大损失，经多次与被反诉人协商无果，故请求法院支持反诉人的全部反诉请求。
反诉被告硕奇公司辩称，不同意反诉原告诉请。答辩意见同本诉意见。
第三人星星公司述称，对于硕奇公司的本诉请求：从2011年起，系争房屋就被抵押，2013年1月17日被法院查封，2014年8月27日启动拍卖程序，2016年6月20日被法院拍卖给第三人，同年12月23日第三人取得房屋产权。因此原、被告租赁合同是无效的。第三人在给被告发出通知后，被告应向第三人支付使用费、水电费等，而不是原告收取。但是第三人会另案主张自己的权利。对于乙班公司的反诉请求：由法院依法判决，关于第三人的利益会另案主张。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年9月15日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就系争房屋签订了《房屋租赁合同》(合同编号：ZBFWZLXXXXXXXX)，约定系争房屋产权人为福建荣泰公司，总面积657.4平方米，甲方享有合法的转租权，乙方已充分知晓该房屋的相关信息。甲方保证对所出租的房地产拥有合法的出租权；双方约定，租赁日期自2016年9月16日至2021年9月15日止，免租期自2016年9月16日至2016年10月31日止；租赁期内房屋租金自2016年9月16日至2018年9月15日为47,990元/月(即每平方米2.4元/天)；第一次三个月的租金为合同签订当日进行支付，后期乙方按三个月一付的方式向甲方支付租金，于每次首月5日内以转账方式向甲方支付该季度租金，若乙方未能按时支付租金，甲方有权按月租金的5%/天收取滞纳金，乙方逾(期)未缴纳租金、水电费、物业管理费等超过20天的，甲方有权解除租赁合同，并按前述方式计收滞纳金；乙方应于合同签订之日起1日内向甲方支付保证金47,990元，该押金用于抵扣乙方欠缴租金、水电费、物业管理费、空调费、违约金、赔偿金、滞纳金等，租赁合同期满或提前终止后，甲方应在扣除乙方欠缴的前述费用后，将剩余押金无息退还给乙方，押金不足以抵扣，甲方有权向乙方追偿；乙方需在租赁期内按期如数缴纳租金、物业管理费、空调费、水电费、水电分摊费等；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后2日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方按8元/天/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；甲、乙双方同意：在租赁期内，该房屋因权利限制以拍卖、变卖、折价方式转让的本合同终止，双方互不承担责任；乙方逾期支付租金、水电费、空调费、物业管理费等达10日以上的，一方可书面通知另乙方解除本合同，违反合同的一方给另一方造成损失，应赔偿给对方造成的损失。
租赁合同签订后，被告乙班公司分别于2016年9月15日、9月19日向硕奇公司转账支付了50,000元、139,760元。
2017年2月21日，因被告未按约向原告支付2017年2月1日至2017年4月30日的租金，原告向被告发送了《催款通知书》，要求被告于2017年2月23日前支付拖欠的租金143,970元及滞纳金，否则将解除租赁合同，并追究被告的违约责任。
2017年3月14日，原告向被告发出了《合同解除通知书》，表示因被告存在拖欠租金、物业费等情形，经多次催缴，被告已严重违约，故通知原告解除租赁合同，并于收到通知之日起三日内腾空系争房屋。
2017年3月13日，中亿公司向原告开具了系争房屋2016年11月、2017年1-2月的物业水电费发票，金额共计13,569.18元。
2017年4月27日，案外人星星集团有限公司向原告发出的《付款通知单》载明，2017年3-4月系争房屋共产生了物业费、水费、基本电费，共计9,226.32元。2017年5月9日，原告向上海中融信律师事务所支付了系争房屋2017年3-4月的物业费9,226.32元。
另查明，系争房屋的原产权人为福建荣泰公司，并设有案外人中国工商银行股份有限公司福州台江支行的抵押权。因福建荣泰公司与案外人上海轻工五金发展有限公司的另案房屋买卖合同纠纷，系争房屋已于2013年1月7日被原上海市闸北区人民法院司法查封。
后中国工商银行股份有限公司福州台江支行与案外人中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司签订了《债权转让协议》。2013年9月26日，中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司将福建荣泰公司、中亿公司诉至原上海市闸北区人民法院【案号：(2013)闸民二(商)初字第722号】；同年10月9日，法院出具了(2013)闸民二(商)初字第722号民事调解书，其中调解书第五项主文为：如福建荣泰公司、中亿公司不履行上述付款义务，中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司可以分别与福建荣泰公司、中亿公司协议，以福建荣泰公司名下座落于上海市永和路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房产……折价，或者申请以拍卖、变卖该处房产所得价款，与(2013)闸民二(商)初字第710号案件确定债权在登记的最高抵押债权95,000,000元限额内优先受偿。上述房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归福建荣泰公司、中亿公司所有，不足部分由福建荣泰公司、中亿公司继续清偿。2013年11月5日，中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司向法院申请强制执行；2013年12月20日，申请人向法院请求拍卖、变卖包括系争房屋在内的抵押物以清偿债务【案号：(2014)闸执字第137、138号】。后因二次流拍，2016年3月7日，第三人向法院申请，要求将包括系争房屋在内的房地产以流拍价8,997万元抵偿给第三人。2016年6月20日，本院作出(2014)闸执字第137、138号《执行裁定书》，裁定将系争房屋的产权变更至第三人名下。
2016年12月23日，系争房屋的产权登记至第三人名下。
2017年1月6日，第三人等委托上海中融信律师事务所就本市永和路XXX弄XXX号房屋产权变更事宜向全体租赁户发出了《房屋产权变更通知书》，表示依据本院作出的《执行裁定书》，上址房屋(全幢)产权变更为第三人及星星集团有限公司所有，其中系争房屋产权自2016年6月21日起变更为第三人所有。相关承租户在收到通知日起，将应付租金及时付入房屋产权人指定的账户。
2017年3月15日，第三人向被告寄送的《收房通知书》载明，第三人对于硕奇公司提供的转租证明属于福建荣泰公司、中亿公司恶意规避法院执行的行为，福建荣泰公司、中亿公司均为第三人的债务人，其签订的租赁合同均在系争房屋已设立抵押的情况下订立，其转租给硕奇公司的行为系无权处分。第三人将于该月进驻系争房屋所在大楼并进行清场，硕奇公司私换系争房屋门锁，第三人将追究其相关责任。同时第三人知悉现由中亿公司收取他人占有、使用系争房屋产生的物业费、水电费等，并在他人拒绝向其支付时断水断电导致实际承租人无法使用。中亿公司并非第三人的物业管理公司，第三人进驻后，愿与有意继续租赁的实际承租人签订新的租赁合同。
再查明，福建荣泰公司(甲方、出租方)与中亿公司(乙方、承租方)签订的租赁合同载明：甲方将永和路XXX弄XXX号6、7层601-704室房屋出租给乙方，签订合同前，甲方已告知乙方该房屋已设定抵押，租期自2011年12月1日至2031年12月31日止。
2014年10月8日，中亿公司(甲方、出租方)与原告(乙方、承租方)就系争房屋签订了租赁合同，合同中未记载房屋的抵押情况，约定租期为2014年10月8日至2024年10月7日，乙方一次性支付10年的租金。
审理中，硕奇公司、乙班公司确认，乙班公司共支付押金45,790元，租金支付至2017年1月31日。
原告表示，2017年1月之后原告是将水电及物业费交给中亿公司的。2017年4月开始第三人委托锦润物业管理，原告就将费用交给了锦润物业。2017年3-4月的物业费、水电费原告是交给第三人委托的律所。被告实际使用系争房屋至2017年2月而不是1月，系争房屋的物业使用清单显示，2月仍有一笔62.1元的电费，所以2月被告还在使用系争房屋，并未搬离。被告称无法使用系争房屋所以搬离没有事实依据。被告是否实际使用房屋是由其自己决定的，不影响其应支付租金的义务。原告在解除函发出一周后才在系争房屋上加了锁。被告将房屋擅自交付第三人，无论是合同无效或解除，被告均应向原告交付房屋而不是第三人，所以被告是恶意违约，没有诚意解决本案纠纷。原告在承租房屋时并不清楚房屋上存在抵押和查封，当时原告没有收到任何通知。整栋房屋是中亿公司在出租，都在正常的招租。对于福建荣泰公司和中亿公司的租赁合同中告知的抵押情况，原告当时并未注意，只注意看了租赁期限。中亿公司、福建荣泰公司的合同明确了期限是2011年12月1日-2031年12月31日,而系争房屋上的抵押权是2011年12月29日设立的，所以租赁先于抵押，不适用买卖不破租赁。原告是在中亿公司、福建荣泰公司的合同期限内签订的合同，因此中亿公司和原告的租赁合同也是有效的。被告是可以正常使用房屋的。
被告表示，2016年11月的水电费确实未付，2017年开始没有付过水电及物业费，因为收到了第三人的告知书，表示因产权变动要求被告方将费用交给第三人。2017年1月27日左右，因为被告未支付费用，中亿公司将系争房屋停水停电，从该日起被告方不再使用系争房屋了。原来的物业水电费被告都是交给中亿公司的。对于原告提供的2017年1月的水、电、物业费的标准及金额无异议。因2月开始，被告方在陆续搬离物品，所以产生过电费。原告于2017年3月13日更换了系争房屋的门锁，于次日才发出解除函，被告于2017年3月15日收到原告发出的解除函。房屋内还有被告的一些固定设施及物品，因原告换了锁，所以被告无法进入。自后法院已经立案，故被告也没有提出搬离物品。因房屋上有原告的加锁，所以2017年9月12日，被告仅和第三人签了形式上的交接单，将房屋交由第三人处置。
第三人表示，第三人是购买了中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司的资产包，之后通过拍卖取得了系争房屋的产权。被告确实向第三人核实过，第三人表示不承认原、被告的租赁合同，并要求被告重新和第三人签订合同。2017年9月12日，被告确与第三人签署了形式上的交接单，但房屋第三人并未自行处置，准备通过诉讼解决。星欣置业是第三人的物业管理单位，2017年2-9月确实房屋已经关了，被告曾来询问过水电费的情况，并办理了交接。从2017年1月开始第三人向大物业缴纳水电及物业费。对于产权变更后相关占有使用费，第三人不向乙班公司主张相应的权利。乙班公司就系争房屋虽与第三人在2017年9月签署了交接书，但因为上面还有硕奇公司的加锁，第三人在2017年中旬之后曾多次要求硕奇公司返还系争房屋，但硕奇公司均拒绝返还，故房屋第三人仍未收回，仍由硕奇公司控制。2017年6月，原告还曾希望再行对系争房屋招租，但被第三人阻止了。因硕奇公司现在还占有着第三人拥有产权的六个单元，故第三人将向硕奇公司提起诉讼，要求其支付占有使用费。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据在案证据显示，系争房屋原产权人福建荣泰公司与中亿公司签订了租赁合同，后中亿公司将系争房屋转租给原告；但2016年6月20日，本院已作出(2014)闸执字第137、138号《执行裁定书》，裁定将系争房屋的产权变更至第三人名下。根据法律规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。而原、被告就系争房屋签订租赁合同的时间为2016年9月15日，故系争房屋产权在原告出租给被告前已然发生了变动，原告出租系争房屋并未获得第三人的认可，已构成了无权处分，而第三人于2017年1月6日即在系争房屋所在园区张贴公告，要求承租人将租金支付至第三人指定的账户，且第三人在审理中明确表示不认可原、被告之间的租赁合同，鉴于第三人不予追认，原、被告就系争房屋签订的租赁合同应属无效。因第三人表示，其将会向硕奇公司主张产权变动后的占有使用费，故乙班公司实际占有使用系争房屋期间的占有使用费仍应结算给硕奇公司，乙班公司要求退还已付租金的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于占有使用费的标准，本院将根据房屋的实际使用情况、合同标准等因素酌情确定。
对于原告的其余本诉请求，系争合同应属无效，原告要求解除合同的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2016年11月及2017年1、2月的水、电、物业费共计13,569.18元，均系被告实际使用房屋期间产生，且原告均已代付，故该款被告应给付原告。根据在案证据及双方在审理中的陈述，乙班公司实际使用房屋至2017年2月底，但房屋内仍遗留有部分物品，房屋并未交还硕奇公司，但硕奇公司于3月下旬自行在房屋上加锁，至此，被告已无法使用系争房屋，综合上述情况，本院酌情酌定被告还需向原告支付占有使用费75,000元。2017年3-4月的水费并非被告使用产生，原告要求被告承担水费395元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。至于2017年3月的物业费、基本电费，本院酌情确定被告需承担2,500元。因合同无效，原告要求被告承担免租期损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于被告的其余反诉请求，原、被告均确认已付押金为45,790元，合同无效后，押金应予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海硕奇实业有限公司与被告(反诉原告)上海乙班电子科技有限公司就上海市静安区永和路XXX号楼603、604室房屋签订的《房屋租赁合同》(编号：ZBFWZLXXXXXXXX)无效；
二、被告(反诉原告)上海乙班电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海硕奇实业有限公司支付占有使用费75,000元；
三、被告(反诉原告)上海乙班电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海硕奇实业有限公司支付2016年11月、2017年1-2月的水、电、物业费13,569.18元及2017年3月的物业费、基本电费2,500元;
四、反诉被告上海硕奇实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海乙班电子科技有限公司押金45,790元；
五、驳回原告上海硕奇实业有限公司的其余诉讼请求；
六、驳回反诉原告上海乙班电子科技有限公司的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8,639元(原告已预缴)，由原告上海硕奇实业有限公司负担7,030元，被告上海乙班电子科技有限公司负担1,609元。反诉案件受理费2,047.6元(反诉原告已预缴)，由反诉原告上海乙班电子科技有限公司负担1,553.6元，反诉被告上海硕奇实业有限公司负担494元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 罗海鸣
审 判 员 董 锟
人民陪审员 周建萍
二〇一八年三月七日
书 记 员 鲍舒婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百九十三条拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。