广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初5773号
原告：王秀芳，女，汉族，1951年6月1日出生。
委托诉讼代理人：肖禹、谢珏，均系广东禅信律师事务所律师。
被告：黎志宪，女，汉族，1970年7月28日出生。
委托诉讼代理人:孙颖娟,陕西岚光律师事务所律师。
被告：刘爵力，男，汉族，1968年8月27日出生。
第三人：佛山市尚安房地产置业有限公司，住所：佛山市禅城区仙槎路13号十座415房。
法定代表人：苏利。
委托诉讼代理人：林堤洲，男，汉族，1987年12月1日出生，系公司职员。
委托诉讼代理人：林都坚，男，汉族，1985年12月10日出生，系公司职员。
原告王秀芳诉被告黎志宪、佛山市尚安房地产置业有限公司（下简称尚安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法由审判员杨玲玲适用简易程序独任审判。后原告向本院申请变更被告尚安公司为本案第三人及追加刘爵力为本案被告参与诉讼，本院经审查后予以准许。本案分别于2017年6月8日、2017年6月26日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人肖禹、谢珏及被告黎志宪的委托诉讼代理人孙颖娟、第三人的委托诉讼代理人林堤洲到庭参加诉讼。被告刘爵力经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年5月18日，原告与被告黎志宪、第三人签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告黎志宪位于佛山市禅城区新风路2号二座1706房，原告为此支付20000元定金及中介费15000元，但被告黎志宪却迟迟不履行办理申请缴税、交付房屋、过户等手续。经原告多次交涉，被告黎志宪明确不出售涉案房屋。原告为维护自身合法权益，向法院提出诉讼请求如下：1、被告黎志宪继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》；2、若被告黎志宪无法继续履行和原告所签订的《房地产买卖合同》，则被告黎志宪返还原告支付的定金20000元，并向原告支付违约金60000元；3、被告黎志宪返还原告支付的中介费15000元；4、被告黎志宪支付原告因本案律师费10000元；5、被告黎志宪承担本案诉讼费用。后原告以被告黎志宪与刘爵力系夫妻关系为由向本院申请追加刘爵力为本案被告参加诉讼，并变更明确诉讼请求如下：请求判令：1、两被告继续履行与原告所签订的《房地产买卖合同》，即两被告协助原告办理将涉案房屋变更产权登记至原告名下的过户手续；2、被告黎志宪向原告支付违约金暂计为60000元（按日总成交价千分之一，从2016年9月1日计至办理交易过户之日止）；3、被告黎志宪向原告赔偿中介费15000元；4、被告黎志宪承担原告因本案聘请律师的律师费10000元；5、两被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告明确上述第1项诉讼请求中涉案房屋为涉案1706房及地下室27号车位。
被告黎志宪辩称：一、原告起诉与事实不符，本案房屋买卖交易无法完成的原因在原告与案外第三方，不能归责于被告黎志宪。双方未于2016年8月31日前办理过户手续的直接原因是原告一直未办理交税及支付房款，在原告违约的情况下被告黎志宪要求解除合同符合法律规定及合同约定。因被告黎志宪不存在违约行为，故被告黎志宪不应承担违约责任及原告的其他损失。二、原告在涉案合同的签署过程中存在故意隐瞒购房者真实身份的欺诈行为，违反诚实信用原则，其追认合同签名的行为无效。三、房屋共有人不同意出售涉案房屋，涉案合同不具备继续履行的条件，无法继续履行，如继续履行将会损害案外第三方的合法权益。四、原告诉请律师费损失无合同及法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告刘爵力辩称：一、原告准备购买的是两被告的夫妻共同财产，购买时应经被告刘爵力本人签名同意。两被告系夫妻关系，于1995年12月26日结婚，婚后购买涉案房屋。该房屋虽登记在被告黎志宪名下，但属两被告夫妻共同财产，原告购买时应经被告刘爵力签名同意。二、原告与被告黎志宪签订房屋买卖合同未经被告刘爵力同意，被告刘爵力事先不知情，也不同意，故涉案房屋买卖合同应属无效。被告刘爵力事先对卖房事宜并不知情，被告黎志宪、原告及第三人均未通知被告刘爵力，也未征求被告刘爵力的同意。第三人是专业的房屋中介代理机构，在促成买卖双方交易时，应查询或提示买卖双方查询、确认房屋权属，对属夫妻共同财产的房屋，应当要求夫妻双方共同签名确认或出具相关授权。如果第三人征求了被告刘爵力意见，肯定会要求被告刘爵力出具书面同意出售的证明或授权，但第三人并未征求或要求。三、因被告刘爵力家中老人需要居住该房屋，被告刘爵力不考虑出售该房屋，被告刘爵力在得知被告黎志宪与原告签订房屋买卖合同后，被告刘爵力已明确告知被告黎志宪不出售涉案房屋，也让被告黎志宪向买方转达该意见。四、据被告黎志宪陈述，原告至今只交纳20000元定金，未交纳其他房款，原告仅交纳定金即要求办理过户，合同约定显失公平。五、被告刘爵力未在该房屋买卖合同上签名，也未同意出售该房屋，至今也未见过原告本人，不可能与原告签合同并同意卖房。
第三人辩称：请求法院依法判决。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。被告刘爵力经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《督促履行通知书》，虽无原件核对，但第三人作为通知书制作及发出方对真实性予以确认，两被告亦无有效证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。原告提交的《民事委托代理合同》，有原件核对，本院对真实性予以确认。被告黎志宪提交的《收件收据》，有原件核对，第三人对真实性亦不持异议，本院对真实性予以确认。被告黎志宪提交的《售房流程》，无法显示与本案的关联性，原告不予确认，本院不予采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2016年5月18日，被告黎志宪（卖方）与原告（买方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖合同》，合同主要内容为：“第二条物业情况1、该物业【建筑面积】为93.31平方米，其中住宅面积89.38平方米，车房（位）面积3.93平方米，……该物业以现状按套出售予买方。……4、该物业出售时使用状况为以下第①项。①不带租约。5、该物业之成交价为人民币600000元。……6、该物业现时之抵押状况属于第①项：①没有抵押……第三条付款方式买卖双方同意按第①种方式收付房款：①一次性付款【一次性付款】1、定金：人民币20000元，买方在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。2、交易递件：买卖双方同意按以下第①种方式办理交易过户手续。①买卖双方同意于2016年8月31日前办理交易过户手续；……③首期房款（含定金）：人民币180000元，买方支付时间为以下第④项。④其它：申请交税当天。第二笔首期：人民币300000元于完税当天支付。4、尾期房款：人民币120000元。买方支付时间为以下第①项。①房管部门核发买方《房地产权证》当天……第四条税费承担方式买卖双方约定之交易税费缴付方式为以下第③种。③买方承担。……第五条物业交付买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收第2笔首期当天。卖方在交付该物业予买方使用之日前，必须付清一切有关该物业之杂费……并协助买方办理相关的过户手续。……第七条违约责任签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：1、违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；2、违约方逾期超过十天的仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。……②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。……4、若买卖双方任何一方出现违约行为时，违约方应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费，且守约方已支付的中介代理费及咨询费，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。……”诉讼中，原告确认系其女儿代为签订上述合同，并对其女儿代签行为予以追认。
同日，被告黎志宪经银行转账收取定金20000元，并出具《收款收据》予以确认。第三人于同日出具《收件收据》，确认收取被告黎志宪交付的第××号房地产权证原件一份。
同日，原告签订《买卖代理费支付承诺书》，同意向第三人支付中介代理费及咨询费18000元，并约定分期付款。第三人分别于当日及次日出具《收款收据》，确认收取原告支付的中介服务费合计15000元。
2017年4月24日，第三人向被告黎志宪发出《敦促履行通知书》，主要内容为：“阁下于2016年5月18日通过我司出售位于佛山市禅城区新风路2号二座1706房的物业并与王秀芳及我司签定《房地产买卖合同》（编号：NO：00075）。根据《房地产买卖合同》约定，卖方须于2016年8月31日前办理过户相关手续，但阁下迟迟未履行合同手续。现敦促阁下于此通知发出之日起三个工作日内办理上述手续，（如逾期未按合同约定办理，则每日按1‰计付滞纳金直至履行合同终止）以保证合同继续履行。否则，由此引起之一切合同责任均由阁下自行承担。”
2017年5月4日，被告黎志宪于第三人出具的《收件收据》下方手写备注：“该房产证第××号已于2017年5月4日向本公司签收回，本收据仅作业主签收回执凭证其他用途无效，特此证明”。
另查明一，两被告系夫妻关系，于1995年12月26日办理结婚登记手续。
另查明二，2014年3月5日，被告黎志宪与案外人黄伟明签订《租屋协议》，约定由被告黎志宪将涉案1706房出租予案外人黄伟明，租赁期限为2014年3月10日至2017年3月10日。
另查明三，涉案佛山市禅城区新风路2号二座1706房，权利证号为0100042410，建筑面积89.38平方米，套内建筑面积70.94平方米，于1999年2月购买，于2010年7月8日办理产权登记，至2017年6月29日本院查询房产信息时仍登记于被告黎志宪名下，无抵押。诉讼中，原告向本院申请财产保全，要求冻结被告黎志宪银行存款60000元或查封、扣押其相应价值的其他财产，本院经审查后作出（2017）粤0604民初5773号民事裁定书，并依据上述民事裁定书于2017年6月21日查封上述房屋。涉案佛山市禅城区新风路2号二座地下室27号车房，权利证号为0100042412，建筑面积3.93平方米，套内建筑面积3.12平方米，于1999年2月购买，于2010年7月8日办理产权登记，至2017年6月29日本院查询房产信息时仍登记于被告黎志宪名下，无查封，无抵押。
另查明四，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，对佛山市相关行政区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策。该通知自2017年6月1日零时起执行，执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。
诉讼中，原告陈述：签订涉案买卖合同前被告刘爵力曾带原告本人看过现场，原告也说明购买涉案房屋系用于自住。后原告女儿代原告于涉案买卖合同上签名捺印，原告对其女儿的上述签订合同行为及付款行为均知情并予以追认。签订合同时第三人需要核对并复印买卖双方身份证，而合同也写明了身份证号码，故原告并未隐瞒身份信息，被告黎志宪亦从未提出异议。因被告黎志宪保证租户可以马上搬走，双方遂于合同中注明不带租约，但原告认为还是需要确定交易过户期限，所以双方协商以2016年8月31日为交易过户期限。合同签订后，原告一直致电被告黎志宪询问租户有无搬离，被告黎志宪一直说没有。一段时间后，被告黎志宪称其也无法赶走租户，并与原告及第三人协商解决办法。后原告查看租约发现租赁期限于2017年3月才到期，原告只好要求至2017年3月租户搬走后再办理交易过户手续。2017年3月原告催促被告黎志宪办理交易过户时，被告黎志宪称无法赶走租户，并称其父母也想购买涉案房屋，便拒绝协助办理交易过户手续。现因被告黎志宪不配合办理申报纳税及与原告签订正式买卖合同，而原告又无法单方申报纳税，导致涉案买卖合同无法继续履行。期间被告黎志宪并未催促原告办理相关手续，原告则电话催促过被告黎志宪办理房屋过户手续。另，原告名下尚无登记房屋。被告黎志宪陈述：当时与被告黎志宪签订涉案买卖合同的不是原告本人，原告并未在交易过程中出现过。被告刘爵力并未出现在签订合同现场，其对被告黎志宪出售涉案房屋并不知情也不同意，但未直接向买方提出异议,被告黎志宪亦未向第三人及原告说明婚姻状况。被告黎志宪曾向买方出示涉案房屋租约，故买方知悉涉案房屋于签订合同当时带有租约及租赁期限至2017年3月的事实。当时因租户有可能提前退租，故买卖双方协商一致待2016年8月31之前租户搬出后双方再履行合同，遂于涉案买卖合同中注明房屋情况为不带租约。至2016年8月31日，被告黎志宪曾多次口头催促原告办理相关手续，但原告因租户未退租而不愿履行合同。因合同约定缴税方为买方，被告黎志宪遂未向相关部门申报纳税。直至2017年3月房价上涨买方才突然提出同意带租约过户，但此前原告并未催促过被告黎志宪办理交易过户手续。此时租户仍不同意退租并主张优先购买权，被告刘爵力亦不同意出售涉案房屋，买卖双方及第三人多次协商无果，最终导致合同无法继续履行，被告黎志宪遂决定不出售涉案房屋。另，涉案房屋租户现已搬离，房屋空置。第三人陈述：看房及签约过程中，两被告均在场，原告本人有去看房，但未在签约现场。第三人在取得房源及向原告介绍房源时，已对涉案房屋进行查册并了解两被告的夫妻关系，并要求两被告签约时必须在场，但因房屋仅登记在被告黎志宪名下，故只要求被告黎志宪签名。申报缴纳税费必须由买卖双方到房管部门共同签名申请，房管部门受理后依据合同约定向缴税方收取税费，完税后即可办理过户手续。第三人曾提醒买卖双方缴税并办理过户手续，但买卖双方意见不一，后买卖双方协商同意于租约到期后办理交易过户手续。租约到期后租户不肯搬离，买卖双方据此产生纠纷。期间被告黎志宪并未催促买方支付购房款。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于涉案《房地产买卖合同》的效力。综合全案证据及当事人陈述，上述合同虽系原告女儿代原告签名及捺印，但原告已于诉讼中对其女儿的上述签名捺印及相关付款行为予以追认，且合同中已明确载明原告的相关身份信息，可证实被告黎志宪于签订合同当时即已知悉原告身份，其亦无其他有效证据证明原告存在欺诈隐瞒行为，故依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，原告女儿的上述代理行为依法有效，并不导致合同无效的法律后果。被告黎志宪以原告不在签约现场、合同非原告本人签名捺印及原告欺诈隐瞒为由主张合同无效无事实和法律依据，本院不予采纳。另，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”涉案物业购于两被告夫妻关系存续期间，应属夫妻共同财产。两被告虽主张被告刘爵力对被告黎志宪出售涉案物业的事宜不知情不同意，但结合原告及第三人的陈述意见，被告刘爵力确曾带原告查看房屋并与被告黎志宪一同出现于签约现场，两被告并未提交有效证据予以反驳，而被告黎志宪亦确认被告刘爵力未曾就被告黎志宪的上述签订合同、处分夫妻共同财产行为向原告提出异议，据此可推断被告刘爵力对被告黎志宪的上述行为知情并同意，交易涉案物业为两被告的共同意思表示，则依据上述法律规定，两被告以上述理由对抗作为善意第三人的原告无理，本院对其抗辩意见亦不予采纳。至于被告黎志宪所抗辩之合同损害案外第三人利益的意见，亦无有效证据予以证明。综上分析，涉案《房地产买卖合同》系原告、被告黎志宪与第三人的真实意思表示，具备房屋买卖合同构成要件，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。
关于当事人的违约情节。依据涉案《房地产买卖合同》第三条的约定，原告与被告黎志宪应于2016年8月31日前办理交易过户手续；双方另于合同第二条约定出售时物业使用状况为不带租约。结合上述合同约定，可推定原告与被告黎志宪于2016年8月31日前办理交易过户手续的前提为房屋不带租约，此亦与双方所述均同意待租户搬离后再办理交易过户手续的意见相印证。此后因租户未于2016年8月31日搬离，原告陈述其要求延至租赁期限届满后才办理交易过户手续，第三人亦确认原告的上述要求业经买卖双方协商一致予以认可，且被告黎志宪并无证据证明其于合同约定办理交易过户期限届满后至2017年3月前曾催促原告履行合同义务或要求原告承担违约责任，故原告及第三人的上述陈述意见符合常理且属实，本院予以采纳，则原告与被告黎志宪已协商一致变更办理交易过户的期限为物业所带租约租赁期限届满后。经本院查明，涉案物业所带租约租赁期限至2017年3月10日届满，被告黎志宪亦自述租户已搬离涉案房屋，则根据双方约定，现涉案物业办理交易过户手续的条件业已成就。经原告催促及本院询问，被告黎志宪均表示不同意继续履行合同，其行为已构成违约。被告黎志宪虽抗辩认为系原告未依约按期申报纳税、缴纳首期房款违约在先，但根据相关不动产登记程序规定，办理交易过户系买卖双方的共同义务，应由双方互相协助完成。申报纳税作为交易过户手续的环节之一，必须以交易递件为前提，在被告黎志宪不配合原告办理交易递件手续的情形下，原告必然无法单方申报纳税，则依据合同第三条的约定，原告支付首期房款的条件尚未成就，不构成违约。被告黎志宪的上述抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。因被告黎志宪构成违约，原告经本院查明具备购房资格，故原告有权依据合同第七条的约定选择及主张被告黎志宪继续履行合同并协助办理交易过户手续。另因涉案房屋系两被告夫妻共同财产，交易涉案房屋亦为两被告真实意思表示，故依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，被告黎志宪代理被告刘爵力出售其享有产权的部分物业的行为合法有效，被告刘爵力应承担协助原告办理交易过户手续的民事责任。因本院已支持原告关于继续履行合同的诉请，故原告亦应依约按期履行付款义务，如有违约，被告黎志宪可另行依据合同向原告主张权利。
关于原告主张被告黎志宪支付违约金、赔偿中介费及律师费的诉请。如上分析所述，被告黎志宪拒绝履行合同义务的行为已构成违约，依据合同第七条的约定，原告有权主张被告黎志宪支付违约金。因原告与被告黎志宪已变更办理交易过户期限为物业租约到期后，但对具体时间期限并无明确约定，原告亦无有效证据证明其于诉前催促被告黎志宪履行合同义务的具体时间，故本院酌定以本案原告起诉之日即2017年4月27日为被告黎志宪向原告计付逾期办理交易过户违约金的起算时间。另因合同约定的违约金标准明显过高，被告黎志宪亦持异议，故本院综合被告黎志宪的违约情节及案件事实，根据公平原则，酌定由被告黎志宪以购房总价600000元为本金，按年利率24%向原告计付上述违约金至涉案物业交易过户之日止。原告就违约金诉请超出部分，本院不予支持。关于中介费，同理，因被告黎志宪存在违约，原告有权依据合同第七条的约定主张被告黎志宪赔偿原告已付的中介费15000元，本院对原告的该诉请予以支持。至于律师费，原告主张由被告黎志宪承担该费用并无合同依据，且该费用仅系原告的诉讼成本，并非必然损失，原告可采取其他方式维护合法权益，故本院对原告的该诉请不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：
被告黎志宪继续履行与原告王秀芳、第三人佛山市尚安房地产置业有限公司于2016年5月18日签订的《房地产买卖合同》；
被告黎志宪、被告刘爵力于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告王秀芳办理将佛山市禅城区新风路2号二座1706房（权利证号：0100042410）、佛山市禅城区新风路2号二座地下室27号车房（权利证号：0100042412）过户至原告王秀芳名下的权属登记手续；
被告黎志宪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王秀芳支付逾期办理交易过户违约金（违约金以600000元为本金，按年利率24%从2017年4月27日起计至上述物业交易过户之日止）；
被告黎志宪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王秀芳赔偿中介费15000元；
驳回原告王秀芳的其他诉讼请求。
如两被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务及协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。
本案适用简易程序，受理费减半收取1200元，财产保全费620元，合计1820元，由原告王秀芳负担1109元，由被告黎志宪负担711元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨玲玲
二〇一七年六月三十日
书记员 杨思韫
附件1：引用的法律法规
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附件2：证据清单
原告王秀芳提交以下证据：
1、原告及被告黎志宪身份证复印件、第三人企业信用信息查询结果。
2、《买卖代理费承诺书》、《房地产买卖合同》、收款收据3张。
3、房地产权证（粤房地权证佛字第××号）。
4、通话录音及通话内容整理、《督促履行通知书》、邮单。
5、常住人口登记卡。
6、《民事委托代理合同》。
被告黎志宪提交以下证据：
收件收据。
售房流程。
结婚证、被告刘爵力身份证复印件。
4、《租屋协议》。