浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙湖民终字第237号
上诉人（原审被告）：马华华。
被上诉人（原审原告）：沈国权。
上诉人马华华因与被上诉人沈国权房屋买卖合同纠纷一案，不服湖州市南浔区人民法院（2014）湖浔练民初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和调查，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年7月11日，沈国权通过从事房屋中介业务的季春梅的介绍，与马华华签订了房屋买卖协议，其中约定：马华华将位于练市镇湖滨花园9幢103室的房屋以58万元的价格卖于沈国权，双方签订协议之日起，沈国权付定金4万元并在十天之内付清首付房款21万元，马华华办理好过户手续后，沈国权付清余款33万元。同月22日，双方又签订房屋买卖协议，其中约定：双方签订协议之日起，沈国权首付房款25万元，马华华办理好过户手续，沈国权在二个月内付清余款33万元（按揭贷款）。同月30日，双方再次签订房屋买卖协议，其中约定：双方签订协议之日起，沈国权首付房款25万元，马华华办理好过户手续，沈国权付清余款33万元，若任何一方违反就以房屋转让总价的50%作为违约金支付给对方。该协议又注明：1、此房屋在交易过程中，产生其它买卖合同以此协议为准；2、此协议生效即日起沈国权如二个月内未付清余款，一切后果由沈国权承担。沈国权于2013年7月13日付给马华华订金4万元，同年7月22日又付给马华华21万元，合计共支付马华华首付款人民币25万元。沈国权、马华华及季春梅于2013年7月29日共同前往练市房管所在签订有关房屋过户手续过程中，因季春梅基于交纳税款考虑，多次在有关协议金额处涂改致使双方未办成过户手续。后沈国权、马华华多次协调未果，以致纠纷成讼。
原审法院认为，沈国权、马华华于2013年7月11日经案外人介绍达成的买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。在沈国权依约给付订金后，同月22日双方达成买卖协议的行为是对之前双方合同的合法变更。后沈国权在支付首付款25万元后，双方又于同月30日达成买卖协议的行为再次变更了双方此前合同的有关内容，且双方约定此房屋在交易过程中产生其它买卖合同以此协议为准，故本案双方的有关合同权利义务应当以30日达成的买卖协议为准。现沈国权依约履行支付全部首付款义务后，作为房屋出卖人的马华华，其主要义务是办理过户变更手续，但事实上至今仍未将房产过户至沈国权名下，实属不当，致使沈国权取得房屋所有权的目的无法实现，双方之间的协议依法应予解除，故沈国权要求返还首付款25万的诉请，该院予以支持。沈国权要求马华华支付违约金及利息的诉请，该院认为马华华在双方达成第二份协议后也积极履行合同义务，故对此诉请难以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、限马华华于该判决生效之日起十日内返还沈国权购房首付款人民币25万元。二、驳回沈国权其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3050元，保全费2120元，合计诉讼费用5170元，由沈国权负担1131元，马华华负担4039元。
宣判后，马华华不服，向本院提起上诉称：一审判决认为沈国权依约支付了全部首付款后，作为房屋出卖人，其主要义务是协助过户变更手续，但事实上至今仍未将房产过户至沈国权名下，实属不当，致使沈国权取得房屋所有权的目的无法实现，双方之间的协议依法应该解除，并支持了沈国权要求返还25万元购房款的诉请。但其认为，该认定缺乏证据支持。房产过户需要双方配合，而非一方所能完成。一审中，沈国权并未举证证明要求其过户而遭其拒绝致房屋无法过户的事实，相反，其曾多次要求沈国权去过户，沈国权因无力支付剩余购房款33万元而一拖再拖，导致过户一直未能办理。根据双方2013年7月30日的合同约定，过户手续办好后，沈国权需付清余款33万元，作为卖方，其当然希望尽早过户才能拿到余款，所以没有理由拖延房屋的过户，除非其违约不想卖房。但其在一审中明确表示愿意继续履行合同，其不存在任何不愿过户的理由。一审判决一方面认定其在第二份协议签订后也积极履行合同义务，这说明一审法院并不认为其存在违约行为，但另一方面又把房屋至今未过户的原因归咎于其，轻易解除了双方之间合法有效的买卖合同。另外，一审庭审中，沈国权申请证人出庭作证，但该证人证言未经双方当事人质证，因此不能作判决依据。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回沈国权在一审中的全部诉讼请求，判令双方继续履行合同，本案一、二审诉讼费用全部由沈国权承担。
沈国权当庭答辩称：马华华在桐乡开电脑横机厂，其按合同约定付了25万元首期购房款后，多次到桐乡找马华华，要求马华华办理房屋过户手续，但马华华拒不配合。请求维持一审判决，驳回马华华的上诉请求。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
二审法庭调查中，马华华承认沈国权曾与开办房屋中介所的季春梅于2013年11月份到桐乡找过其，要求其协助办理房屋过户手续，其于2013年11月份回到练市，要求沈国权先付清余款33万元再办理房屋过户手续，双方未达成一致意见，该纠纷经练市派出所协调未果，沈国权于2014年1月向法院起诉解除合同。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实予以认定。
根据双方当事人的陈述及抗辩，结合在案证据，本案二审的争议焦点是：马华华与沈国权签定的房屋买卖合同应否解除，马华华是否应当退还沈国权支付的购房款25万元。
本院认为，马华华与沈国权签定的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方为该房屋买卖共签定了三份协议并约定以第三份协议的内容为准，双方均应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的等积极履行合同义务。双方签定的第三份房屋买卖协议中“三、付款方式”第2条约定：“甲方（即马华华）办理好过户手续，乙方（即沈国权）付清33万元余款。”按照该约定，马华华应先为沈国权办理好过户手续，沈国权再付清余款33万元，办理过户手续和支付余款存在先后顺序，这也和沈国权在上诉状中的陈述相印证。沈国权已依约向马华华支付了首付款25万元，履行了合同义务。马华华于2013年7月13日及7月22日累计收取沈国权25万元首付款后，在沈国权明确要求其协助办理房屋过户手续的情况下拒绝办理，显属违约。同时，本院注意到双方房屋买卖协议中对马华华办理好过户手续的期限未作明确约定，故沈国权可以随时要求履行，但应当给马华华必要的准备时间。双方从签定房屋买卖协议至沈国权起诉，已有5个多月时间，沈国权已经给予了马华华必要的准备时间，并在此期间要求马华华履行合同义务，但马华华在长达5个多月的时间内，一直不办理房屋过户手续，以自己的行为表明不履行主要债务，致使合同目的无法实现，现沈国权请求解除合同，返还购房款25万元符合法律规定。马华华所称其曾多次要求沈国权去办理过户手续，过户手续未完成系沈国权拖延所致等理由均无事实依据。一审法院虽认定其在第二份协议签订后积极履行了合同，但不能据此认为其完全履行了第三份合同的义务。至于马华华所称证人证言未经过质证之主张，经查，一审庭审中证人季春梅出庭作证，并接受了各方当事人的询问，该主张显然不能成立。
综上，马华华的上诉理由，因无相应事实及法律依据，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6100元，由马华华负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 沈国祥
代理审判员 赵哨兵
代理审判员 沈 杰
二〇一四年六月十九日
书 记 员 谢敏飞