北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第32239号
原告北京新起点物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街210号106室。
法定代表人张玉仁，董事长。
委托代理人郭全城，男，1982年2月9日出生，该公司物业经理，住单位。
被告中企富通（北京）投资管理有限公司，住所地北京市西城区马连道路80号1、2号楼二层底商10号。
法定代表人黄椿福，执行董事。
委托代理人卜荣军，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。
原告北京新起点物业管理有限公司（以下简称新起点物业公司）与被告中企富通（北京）投资管理有限公司（以下简称中企富通公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告新起点物业公司的委托代理人郭全城,被告中企富通公司的委托代理人卜荣军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新起点物业公司诉称，2014年10月5日，被告入住承租的北京市西城区xx路xx号xx小区xx号楼底商xx层xx号，与原告签署了《物业管理协议》、《北京市非居民供热采暖合同》。被告在接受原告提供的服务后，拒绝承担缴纳2014年10月5日之后的物业费、制冷费、供暖费及水电费的义务。经原告催要未果。被告居住房屋建筑面积为167.52平方米，物业费为5元/平方米/月，制冷费50元/平方米.制冷季，供暖费92元/平方米.供暖季。为此，原告诉至法院，要求判令被告：1、支付2014年10月5日至2015年10月4日物业费10051.20元，违约金10051.20元。2、支付2015年5月1日至9月30日制冷费8376元及违约金3769.20元。3、支付2014年11月15日至2015年3月15日供暖费15411.84元并支付违约金9015.93元。4、支付2014年10月5日至2015年10月4日水费1200元，2014年10月5日至2015年2月28日电费1969.95元、5、物业费、制冷费及供暖费的违约金自2015年10月1日支付至实际给付之日止，按日千分之三的标准计算。6、案件受理费由被告承担。
被告中企富通公司辩称，第一，原告不应向我司主张2015年5月至10月间的物业费，应向北京市西城区xx号xx小区xx号楼xx层xx室业主北京嘉里锦华房地产开发有限公司主张。我司非上述房屋的业主，我司向北京嘉里锦华房地产开发有限公司承租的房屋，2015年4月，我司与北京嘉里锦华房地产开发有限公司解除了租赁合同，此后，我司不是房屋的业主也不是实际使用人。原告无权向我司主张2015年4月以后的物业费。第二，原告向我司主张2015年5月1日至9月30日的制冷费缺乏事实依据。理由如前所述。第三，原告向我司主张2014年11月15日至2015年3月15日供暖费的数额过高，违反了法律法规的相关规定，我司要求按照北京市容市政供热办公布的33元/平方米计算供暖费价格。根据《北京市供热采暖管理办法》第十六条规定：“供热单位应当直接向用户收取采暖费。供热单位委托金融机构或者其他服务单位代收采暖费的，应当向用户公告受委托的收费单位，受委托单位不得向用户收取任何额外费用；未将供热单位委托，任何单位和个人不得向用户收取采暖费。”按照北京的2015年非居民取暖费价格33元/平米，原告主张的92元/平米，显然违背了上述规定。同时，原告向我司收取采暖费应当出示供热单位的委托文件，否则无权向我司主张采暖费。第四，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条的规定，原告主张按照日千分之三计算违约金明显过高。
经审理查明，2014年10月5日，被告与案外人北京嘉里锦华房地产开发有限公司（以下简称嘉里锦华地产公司）签订《房屋租赁协议》。同年10月27日，嘉里锦华地产公司为原告出具《欧园房屋租赁确认函》，内容为：租户中企富通（北京）投资管理有限公司租赁位置北京市西城区马连道路80号1、2号楼2层底商10，使用功能配套商业，建筑面积约167.52平方米。租期五年，自2014年10月5日至2019年10月4日止。租赁合同中已载明由租户交纳使用房屋而产生的物业、水、电、供暖、制冷等各项费用。请物业公司根据以上信息与租户签订物业管理、防火等协议，收取按规定应交纳的各项费用。
2014年10月27日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《物业管理协议》，约定：甲方选聘乙方为xx小区xx号楼xx层xx室提供物业管理服务；物业建筑面积167.52平方米；物业服务费由甲方按5元/平方米.月，每年10月5日至次年10月4日的物业费共计10051.20元/年，甲方向乙方于当年起始日期前十五日内向乙方一次性交纳；空调费50元/平方米.制冷季，制冷时间为每年5月1日至9月30日，费用共计8376元，由甲方向乙方于当年度四月十五日前一次性交纳；电费按每度电1.15元，每月10日前由甲方向乙方据实交纳，乙方负责出具发票；水费按每年1200元，由甲方向乙方于当年物业费起始日期前十五日内向乙方一次性交纳；甲方逾期不缴纳物业服务费、制冷费、水电费等，乙方可以依据政府相关法规追缴相关费用及违约金，每逾期一日应加收应交费用3‰的违约金；本合同自2014年10月5日起生效，有效期2014年10月5日至2019年10月4日。当日，被告作为用热方（甲方），原告作为供热方（乙方），双方签订《北京市非居民供热采暖合同》，约定：采暖期为每年11月15日至次年3月15日，缴费标准为92元/建筑平方米/采暖季，采暖费总计15411.84元/采暖季；每年5月1日至9月30日，甲方应当将本采暖季的采暖费足额支付给乙方，逾期未支付或未足额支付的，自当年10月1日起将计收未支付部分的逾期违约金，采暖费的支付方式为直接向乙方支付；甲方未按合同约定的时间及数额支付采暖费的，应当自逾期之日起按每日3‰标准，向乙方支付违约金。
上述合同签订后，被告未向原告交纳各项费用，原告于2014年12月10日、2015年1月5日、2015年3月30日分别向被告发出交费及催缴通知。2015年4月，被告通过邮件形式向嘉里锦华地产公司提出退租申请，双方产生意见分歧并经过仲裁。
审理中，原告提供用电单位的用电明细，证明被告产生电费的数额。被告认为该明细没有被告签字确认，自2015年2月后，被告实际没有产生用电量，被告未在此办公。被告提供的其与嘉里锦华地产公司仲裁庭开庭笔录中记载：“嘉里锦华地产公司：我们在2015年4月下旬接到被申请人的退租申请，我们认为退租可以，但把拖欠的房租补齐……事实上被申请人一直在控制和使用原租赁房屋，房屋内都是被申请人的办公用品。中企富通公司：退租时我们要搬离房屋，但申请人不让我们进屋，大门由申请人控制的，房屋内的办公用品我们不要了。”
上述事实，有双方当事人陈述，仲裁开庭笔录，退租申请，欧园房屋租赁确认书，物业管理协议，北京市非居民供热采暖合同，交费通知，催缴通知等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《物业管理协议》及《北京市非居民供热采暖合同》系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。原告与被告签订的上述协议及合同，基于被告与案外人嘉里锦华地产公司签订的租赁合同而产生的，根据被告与嘉里锦华地产公司在仲裁庭审中的陈述及原告提供的用电明细表，可以认定被告自2015年5月以后，未享受原告提供的物业服务，原告要求被告支付2015年5月以后的物业费、制冷费及水费的主张，本院不予支持。原告要求被告支付2014年10月5日至2015年4月30日物业费的主张，理由正当，证据充分，本院予以支持。原告要求被告支付2014年11月15日至2015年3月15日供暖费的主张，有合同依据，且证据充分，本院予以支持。被告提出原告收取的供暖费数额过高的抗辩，缺乏证据，本院不予采信；被告称原告没有供暖经营资质抗辩，不属于本案审理范畴，本院不作处理。原告要求被告支付2014年10月5日至2015年10月4日水费的主张，被告同意给付原告六个月水费即600元，截止2015年4月30日，被告实际发生了7个月的水费，即700元，本院以此数额判定。原告要求被告给付2014年10月5日至2015年2月28日电费的主张，有原告每月查电表字数的记载，本院予以支持。关于违约金问题，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，被告已于庭审中明确提出违约金过高之主张。本院结合本案的实际履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失等，酌情确定违约金的数额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，中企富通（北京）投资管理有限公司给付北京新起点物业管理有限公司二〇一四年十月五日至二〇一五年四月三十日的物业管理费五千七百五十一元五角二分，并支付违约金三千元。
二、自本判决生效之日起七日内，中企富通（北京）投资管理有限公司给付北京新起点物业管理有限公司二〇一四年十一月十五日至二〇一五年三月十五日的供暖费一万五千四百一十一元八角四分，并支付违约金五千元。
三、自本判决生效之日起七日内，中企富通（北京）投资管理有限公司给付北京新起点物业管理有限公司二〇一四年十月五日至二〇一五年四月三十日的水费七百元及二〇一四年十月五日至二〇一五年二月二十八日电费一千九百六十九元九角五分。
四、驳回北京新起点物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果中企富通（北京）投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六百四十七元，由北京新起点物业管理有限公司负担三百零二元，已交纳；由中企富通（北京）投资管理有限公司负担三百四十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 敏
二〇一六年五月十六日
书记员 郑新骏