广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第93号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江门市东鹏地产发展有限公司。住所地：广东省蓬江区。
法定代表人：黎峰。
委托代理人：潘启锐，广东法大春秋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李春菊，住广东省珠海市斗门区。
委托代理人：高德林，广东金硕律师事务所律师。
上诉人江门市东鹏地产发展有限公司（以下简称东鹏公司）因与被上诉人李春菊居间合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民一初字第318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年9月25日，李春菊向原审法院提起诉讼，请求判令：东鹏公司返还李春菊购房定金人民币30000元并负担全部诉讼费用。主要事实和理由是：东鹏公司于2013年9月16日与李春菊及买方签订了《房地产买卖合同》，合同约定房屋成交价为64万元，买方先支付购房定金30000元，中介费12800元由买方支付。但东鹏公司在已收取买方12800元中介费的情况下，又将买方支付并由东鹏公司代保管的30000元购房定金强行扣作“中介费”。经李春菊多次交涉未果，李春菊遂提起本案诉讼。
东鹏公司答辩及反诉称：对李春菊起诉的事实没有意见，但在签署地产买卖合同时，李春菊向某公司签署一份中介承诺书，承诺签署买卖合同后要交付20000元。但李春菊并没有支付，所以东鹏公司提出反诉，要求李春菊支付居间服务报酬20000元及违约金。
李春菊答辩称：《中介费支付承诺书》签订于《房屋买卖合同》之前，李春菊在签订承诺书时，东鹏公司声称中介费由买方支付，故后来签订房屋买卖合同时，约定中介费12800元由买方支付，东鹏公司反诉无理，应于驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，李春菊委托东鹏公司代售其所有的坐落于江门蓬江区8幢704房屋，并与东鹏公司签订一份《中介费支付承诺书》，李春菊承诺同意其与客户签订出售合同时一次性支付20000元居间服务报酬（中介费），否则按每日1%支付违约金。2013年9月16日，东鹏公司与李春菊及买方庄某签订一份《房地产买卖合同》，约定李春菊出售涉案房屋给庄某，价款人民币64万元，其中买方交纳定金3万元由东鹏公司代管，于2013年10月8日前转交给李春菊；东鹏公司的中介服务，促成了李春菊与买方的买卖合同成立，中介服务费人民币12800元由买方支付给东鹏公司。合同签订后，李春菊与买方庄某履行房屋买卖。东鹏公司收取了买方的定金30000元，买方也于2013年10月25日向某公司支付中介费12800元。而东鹏公司收取的定金30000元，一直没有退还给李春菊，李春菊经多次催收，东鹏公司以李春菊应支付中介费20000元为由，只同意退回10000元，李春菊不肯而引起本案诉讼。
另查明，东鹏公司除了为李春菊提供涉案房屋买卖中介服务外，再无提供其他的中介服务。根据《国家计划委员会、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（1995）971号文件精神，房屋买卖代理收费按成交价格总额的0.5-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不得超过成交价的3%。其房屋买卖代理收费标准，是指向房屋买卖双方合计收取的总的费用标准。
原审判决理由和结果
原审法院认为，李春菊、东鹏公司之间因居间服务而引起争讼，故本案性质应为居间服务合同纠纷。立案案由为买卖合同纠纷不当，应予更正。本案争议焦点在于1、李春菊、东鹏公司签订《房屋买卖合同》及《中介费支付承诺书》的效力认定；2、李春菊应否向某公司支付中介费20000元；3、李春菊、东鹏公司应承担的责任。
1、关于李春菊、东鹏公司签订《房屋买卖合同》及《中介费支付承诺书》效力认定的问题。根据庭审查明的事实，《房屋买卖合同》李春菊、东鹏公司均确认其真实性，该合同合法有效。而承诺书是在签订《房屋买卖合同》前签订的，承诺书上李春菊的签名确系李春菊本人所签，庭审中李春菊也确定该承诺书的真实性。因此，该承诺书是李春菊、东鹏公司双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，该承诺书合法有效。李春菊认为东鹏公司采取欺诈手段骗取李春菊签订承诺书，但其无相关证据佐证，故不予采信。
2、关于李春菊应否向某公司支付中介费20000元的问题。虽然李春菊、东鹏公司签订的《中介费支付承诺书》合同有效，但该承诺书与李春菊、东鹏公司及买方三方签订的《房屋买卖合同》是基于同一法律事实，承诺书签订在前，房屋买卖合同在后，而买卖合同却没有将李春菊应支付中介费20000元写入合同条款，合同约定涉案房屋买卖中介费12800元由买方支付，东鹏公司提供的中介服务仅限于涉案房屋买卖，再没有其他中介服务。况且，房屋买卖中介行业，一般规定中介费收取是按成交价格总额的0.5-2.5%，最高不超过3%，该标准是房屋买卖双方合计收取的总的费用标准。涉案房屋成交价总额是64万元，而东鹏公司收取买方的中介费12800元刚好是2%，在标准范围内。东鹏公司在涉案房屋买卖中介服务中，已足额收取了中介费，按照公平原则，若再收取李春菊的20000元中介费，显然有些牵强。因此，东鹏公司反诉请求李春菊支付中介费20000元，理据不足，不予支持。
3、关于李春菊、东鹏公司在本案中应承担的责任问题。审理查明的事实表明，东鹏公司收取的定金30000元，是李春菊出售房屋的部分房价款，是李春菊的既得利益，东鹏公司应按合同约定的期限内返还给李春菊，东鹏公司至今不予返还，已构成违约，应承担相应的违约责任。李春菊请求东鹏公司返还购房定金人民币30000元，理由充分，应予支持。对于东鹏公司反诉请求李春菊支付中介费20000元及违约金，如上所述，东鹏公司反诉无理，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、东鹏公司应于本判决发生法律效力后五日内向李春菊返还购房定金人民币30000元；
二、驳回东鹏公司的反诉请求。
如果东鹏公司未按本判决的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币550元、按规定减半收取为275元，反诉费350元合计625元由东鹏公司负担。
当事人二审的意见
东鹏公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第二项，改判支持东鹏公司的反诉请求。主要事实和理由是：一、原审认定事实错误。1、《中介费支付承诺书》是李春菊委托东鹏公司出售其房屋时，与东鹏公司达成的合意，且以附条件民事法律行为的形式确定支付中介费的权利义务关系，即一旦通过东鹏公司的中介服务实现买卖双方签署交易合同的目的，李春菊就应支付2万元的居间服务费。从主体上讲，《中介费支付承诺书》是东鹏公司与李春菊之间建立的民事法律关系，而《房屋买卖合同》是东鹏公司、李春菊及案外人庄某建立的民事法律关系。以上两种法律关系虽存关联，但各自独立存在。2、东鹏公司主张的是三方签署的《房屋买卖合同》成立前已经取得的权利，而李春菊主张的是三方签署的《房屋买卖合同》中的权利，相互并不矛盾，彼此独立。况且，三方签署的《房屋买卖合同》中并未声明或对东鹏公司在《中介费支付承诺书》中的权利作出排除、失效等约定。《中介费支付承诺书》虽被认定为有效的民事法律行为，但东鹏公司却又被剥夺了实际的权利，显然缺乏法律上和合同上的根据。3、李春菊只是认为三方签署的《房屋买卖合同》成立后《中介费支付承诺书》已经自动除权，其并未提出居间服务收费合理性的质疑，更未对《中介费支付承诺书》提起撤销或变更之诉，对东鹏公司就《中介费支付承诺书》提出的诉求被一审法院以“显然有些牵强”为由而认定除权，显然缺乏法律上的根据。二、原审程序违法。1、对《中介费支付承诺书》，李春菊既未在一年内提出变更、撤销等诉讼、仲裁，也未在本案中提出变更或撤销的诉求，一审法院对《中介费支付承诺书》进行了越权调整，且以有效的认定实际以失效除权的方式裁处，让人无法信服，显然违反了“不诉不理”的法律原则。2、既然一审法院对《中介费支付承诺书》作出了有效的认定，那证明《中介费支付承诺书》是完全有法律约束力的，理应切实履行，但判决的结果却是对《中介费支付承诺书》实际除权，自相矛盾。
二审期间东鹏公司补充上诉意见如下：一、签署《中介费支付承诺书》和《房屋买卖合同》是两个不同的民事法律行为，主要体现在：1、签署的时间不同；2、当事人不同；3、产生的条件不同，《中介费支付承诺书》已确定如果经过东鹏公司的中介活动使李春菊将房屋出卖，李春菊必须支付20000元的中介费，而《房屋买卖合同》是三方当事人共同确定买卖交易活动完成后由买房者支付有关的中介费用，是两个法律行为分别形成的民事法律关系。二、针对一审法院认为20000元的中介费没有写入《房屋买卖合同》的问题。法律并没有明确规定涉及中介费的所有费用、所有的款项都要写入有关的合同才能对当事人产生法律的约束力，所以一审法院的认定没有法律的根据，违反了当事人意思自治的法律原则。三、一审法院认为中介费收取的是总价格的0.5%至2.5%，最高不超过3%，其认定是没有事实和法律根据的。
李春菊答辩称：一、东鹏公司主张向李春菊收取20000元的中介费没有合同依据。《房地产买卖合同》就中介费问题已经明确约定由买方向某公司支付中介费12800元，不仅没有李春菊要向某公司支付中介费的约定，也没有在后面“详见《中介费支付承诺书》”的选项处打勾，因此，东鹏公司在已按合同约定收取买方12800元中介费的情况下，再主张向李春菊收取20000元中介费没有合同依据。二、东鹏公司再收取中介费将严重违背国家规定的收费标准，根据国家规定，中介机构代理房屋买卖的中介费既可以向买卖双方收取，也可以向卖方或者买方收取，但向买卖双方合计收取的中介费不得超过国家规定的标准。本案中，东鹏公司已经收取的中介费12800元占房屋买卖成交价格64万元的2%，东鹏公司还向李春菊收取20000元中介费不仅违背了三方签订合同的约定，而且直接违背国家相关中介费的标准及规定，更是显失公正。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案属居间服务合同纠纷。根据双方当事人二审中的诉辩意见，本案争议的焦点为李春菊应否向某公司支付中介费20000元？
李春菊、东鹏公司签订的《中介费支付承诺书》及《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效，对合同当事人具有约束力。虽然李春菊在《中介费支付承诺书》中承诺向某公司支付中介费20000元，但《中介费支付承诺书》与《房屋买卖合同》是基于同一购房事实签订的，而《房屋买卖合同》当事人在该合同第三条第5款中既没有在“由甲方向丙方支付代理费”后面预留的空白处填写李春菊应支付的中介费20000元，也没有在“详见《中介费支付承诺书》”前的方框选项内打勾选择，仅在“由乙方向丙方支付中介费”前的方框选项内打勾选择并在后面预留的空白处填写人民币12800元。可见，三方当事人在《房屋买卖合同》中对《中介费支付承诺书》约定的中介费数额及支付的主体进行了变更，即重新约定涉案房屋买卖中介费12800元由买方支付，则卖方不再负担。况且，《房屋买卖合同》是东鹏公司提供的格式合同，按常理，如果在签订《房屋买卖合同》时李春菊仍应按《中介费支付承诺书》的约定支付中介费20000元的，作为从事房屋买卖的专业中介机构，必然要求李春菊在上述条款中“详见《中介费支付承诺书》”前的方框选项内打勾选定以免产生争议。此外，如果东鹏公司在向买方收取12800元中介费的情况下，再向卖方收取20000元中介费，则其向买卖双方收取的中介费为32800元，已占房屋成交价64万元的5.13%，远远超过国家规定收费标准的0.5%-2.5%。因此，东鹏公司诉请李春菊支付中介费20000元，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由江门市东鹏地产发展有限公司负担。本院多收取的受理费550元予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一五年三月十二日
书 记 员 尹焕好