辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民一终字第2147号
上诉人（原审原告）吕国臣，男
被上诉人（原审被告）沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司
法定代表人肖红涛，总经理。
委托代理人张影会，女
被上诉人（原审第三人）沈阳鼎盈置业有限公司
法定代表人沙爽，董事长。
委托代理人吴培，男
被上诉人（原审第三人）沈阳女人街商业发展有限责任公司
法定代表人朱春林，总经理。
委托代理人李丹丹，女
上诉人吕国臣与被上诉人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司（兴隆大家庭）、沈阳鼎盈置业有限公司（以下称鼎盈公司）、沈阳女人街商业发展有限责任公司（以下称女人街公司）租赁合同纠纷一案，沈阳市浑南新区人民法院于2014年11月17日作出（2014）东陵民一初字第1664号民事判决，吕国臣不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日作出（2015）沈中民一终字第169号民事裁定书，撤销沈阳市浑南新区人民法院（2014）东陵民一初字第1664号民事判决，发回重审。沈阳市浑南新区人民法院于2015年10月20日作出（2015）浑南民一初字第00833号民事判决。宣判后，上诉人吕国臣不服，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员姜元科担任审判长、审判员朴永胜主审、审判员张今强参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吕国臣在原审诉称，我于2005年8月3日在鼎盈公司（原名沈阳女人街房地产开发有限公司）购买一个商铺，该商铺位于沈阳市浑南新区营盘北街xx号xx区xx层xx号），面积为8.45平方米。2012年7月1日，我发现该商铺被兴隆大家庭所属分公司沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司占用，我多次要求兴隆大家庭返还商铺未果。后得知鼎盈公司已在我不知情的情况下将该商铺租赁给兴隆大家庭，故诉至法院，请求法院判令：一、鼎盈公司立即向我返还商铺；二、鼎盈公司向我赔偿损失，赔偿金额按租金标准计算，计算时间为2012年7月1日起至2015年6月30日止，共计89，640元；三、诉讼费由兴隆大家庭承担。
兴隆大家庭在原审辩称，我公司系与鼎盈公司签订的租赁合同，该合同签订时间为2008年4月，签订合同时，出租人明确表示其拥有完整所有权及出租权，并保证标的房屋权证真实有效，不存在权属纠纷，保证未对房屋设置抵押等行为，所以作为承租人，我公司在签订协议时已尽到合理审查义务，不知晓该商铺已被卖出的事实，我公司在租赁合同中属于善意第三人，不应当承担返还商铺及赔偿经济损失的责任，请求法院驳回吕国臣的诉讼请求。
鼎盈公司在原审述称，吕国臣与我公司买卖合同后，又和女人街公司签订了租赁合同，年租金是按购房款的10%计算的，由于当时我公司是和北京赛特签订的合作协议，所以吕国臣是无法独立经营的。在我公司和北京赛特的合作协议未正式履行前，沈阳市政府于2007年7月下发了拆迁公告，并颁发了拆迁许可证，致使正在建设中的项目停工。2008年9月9日，政府又决定不对吕国臣商铺所在的楼盘进行拆迁，因此我公司又继续建设该楼盘，建设完工后由于不能与北京赛特合作，经沈阳市及浑南区两级政府协调，2008年我公司又和兴隆大家庭签订意向性租赁协议，并于2012年1月1日正式签订了20年租赁协议，并履行至今。因此，我公司不能向吕国臣返还商铺，原因系政府规划造成，不应由我公司承担相应责任。
女人街公司在原审述称，一、吕国臣商铺与其他业主商铺整体相连，而鼎盈公司已将包括涉案商铺在内的楼盘整体租赁给兴隆大家庭并已装修投入使用，租期为二十年，无论是鼎盈公司还是兴隆大家庭均无法单独将涉案商铺单独返还；二、我公司与吕国臣签订的租赁协议，虽然已于2012年12月31日到期，但原租赁协议第七条、第九条已明确约定租金标准，双方仍存在事实上的租赁关系，合同还在继续履行，吕国臣如要求赔偿损失应另案起诉。而关于赔偿损失同类案件已在法院有生效判决，并已通过强制执行的方式要求涉案的鼎盈公司、我公司给付2012年1月1日之后的租金及占有使用费，并承担连带责任。
吕国臣、兴隆大家庭、女人街公司均未提交新的证据材料。
鼎盈公司提交如下新证据：房屋拆迁许可证、延长拆迁期限公告、关于女人街项目规划调整函各一份，用以证明未向吕国臣交付商铺是拆迁造成的。吕国臣认为此组证据都是借口，与吕国臣无关。兴隆大家庭、女人街公司均认为此证据与其无关，请法院予以核实。
原审法院经审理查明，2005年8月31日，吕国臣与鼎盈公司签订商品房买卖合同一份，合同约定，鼎盈公司以177，886元的价格将位于沈阳市浑南新区营盘北街xx号xx区xx层（xx号）的商铺一处卖给吕国臣。吕国臣于当日即向鼎盈公司全额给付购房款，鼎盈公司向吕国臣出具给付购房款的发票。同日，吕国臣又与女人街公司签订商铺租赁协议一份，协议约定，吕国臣将其购买的上述商铺租赁给女人街公司，租赁期限为2007年1月1日至2012年12月31日，其中2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期，租金标准为每月1950.5元，在承租期内，吕国臣只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由女人街公司所有。女人街公司已给付吕国臣2010年1月1日至2012年6月30日期间的租金，剩余六个月租金尚未给付。协议还约定吕国臣的权利义务为“甲方（吕国臣）同意：该商铺由乙方（女人街公司）以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使用的方式经营，甲方不得以任何理由进行干预”；女人街公司的权利义务为“租赁期届满后，如乙方继续承租，则甲方应同意，并由乙方决定续租期限及不低于总房款10％的年租金标准”。2008年4月2日，兴隆大家庭与鼎盈公司签订了租赁合同一份，合同约定，鼎盈公司将包括吕国臣购买的上述商铺在内的位于沈阳市浑南新区营盘北街5号的房屋租赁给兴隆大家庭，租赁期限为20年，现该合同仍在履行中，上述商铺由兴隆大家庭实际使用。吕国臣诉至法院，要求鼎盈公司向其返还商铺并赔偿损失。
另查明，沈阳女人街房地产开发有限公司于2014年11月17日更名为沈阳鼎盈置业有限公司。
原审法院认为，本案吕国臣出资从鼎盈公司购买诉争商铺，虽未办理权属证书，但根据其提供的证据，买卖合同、给付购房款的票据可以认定其为诉争商铺的所有权人。吕国臣与女人街公司签订的商铺租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定其合法有效。吕国臣诉请返还商铺，因合同第六条规定“甲方（吕国臣）只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权”、第九条规定“租赁期限届满后，如乙方（女人街公司）继续承租，则甲方应同意，并由乙方决定续租期限及不低于总房款10％的年租金标准。具体条款由双方另行签订续租协议。”本案中，因女人街公司未提出解除合同，则该合同应继续履行，且兴隆大家庭与鼎盈公司签订租赁合同的时间在吕国臣与女人街公司签订的商铺租赁协议履行期限内，兴隆大家庭作为承租方已经履行了合理的审查义务，该商铺已由兴隆大家庭实际占有和使用，如返还商铺不利于保护各方当事人的利益，故对吕国臣要求鼎盈公司返还商铺的诉讼请求，不予支持。关于租金，女人街公司未依商铺租赁协议约定向吕国臣给付租金，侵犯了吕国臣合法权利，应给付吕国臣拖欠的六个月租金。2013年1月1日租赁期届满后女人街公司未将商铺交还吕国臣，继续使用该商铺，应按原租赁合同标准向吕国臣支付2013年1月1日起至2015年6月30日止的占有使用费。鼎盈公司不是争议商铺的所有人、承租人，在未征得所有权人同意的情况下，将诉争商铺租赁给兴隆大家庭使用，侵害了吕国臣的财产权利，应由其对租金、占有使用费的支付承担连带责任。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、第三人沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告吕国臣支付自2012年7月1日起至2012年12月31日止的商铺租金11，703元；二、第三人沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告吕国臣支付自2013年1月1日起至2015年6月30日止的商铺占有使用费58，515元；三、第三人沈阳鼎盈置业有限公司对上述应由第三人沈阳女人街商业发展有限责任公司承担的义务负连带给付责任；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由第三人沈阳女人街商业发展有限责任公司承担。
宣判后，上诉人吕国臣不服，以要求赔偿2012年7月1日至2015年10月31日的侵占商铺损失78020元及要求返还侵占商铺为由，上诉至本院。
被上诉人兴隆大家庭辩称，同意原审法院判决。
被上诉人鼎盈公司辩称，同意原审法院判决。
被上诉人女人街公司辩称，同意原审法院判决。
本院二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，吕国臣出资从鼎盈公司购买诉争商铺，虽未办理权属证书，但根据其提供的证据，买卖合同、给付购房款的票据可以认定其为诉争商铺的所有权人。吕国臣与女人街公司签订的商铺租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定其合法有效。本案中，因女人街公司未提出解除合同，则该合同应继续履行，且兴隆大家庭与鼎盈公司签订租赁合同的时间在吕国臣与女人街公司签订的商铺租赁协议履行期限内，兴隆大家庭作为承租方已经履行了合理的审查义务，该商铺已由兴隆大家庭实际占有和使用。鼎盈公司不是争议商铺的所有人、承租人，在未征得所有权人同意的情况下，将诉争商铺租赁给兴隆大家庭使用，侵害了吕国臣的财产权利，应由其对租金、占有使用费的支付承担连带责任。故原审法院判决并无不当。
关于上诉人吕国臣主张，要求赔偿2012年7月1日至2015年10月31日的侵占商铺损失78020元问题，原审已判决赔偿侵占商铺损失至2015年6月30日。之后损失可另行告诉。
关于上诉人吕国臣主张要求返还侵占商铺问题，商铺被侵占不是鼎盈公司、女人街公司、兴隆大家庭所造成的，由于下政府的开发行为，导致目前现状，如返还商铺不利于保护各方当事人的利益，按原合同女人街公司给付不低于总房款10％的年租金标准比较符合客观事实，故对吕国臣要求鼎盈公司返还商铺的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吕国臣承担。
本判决为终审判决。
审判长 姜元科
审判员 朴永胜
审判员 张今强
二〇一六年一月二十六日
书记员 黄 赫
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉人，第二审人民法院不得再次发回重审。