延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终1541号上诉人（原审被告）：延边吴中房地产开发有限公司，现更名为延边吴城房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市依兰镇北大村1单元101室。法定代表人：符斌，总经理。委托诉讼代理人：鲍丽伟，住吉林省延吉市。被上诉人（原审原告）：王少梅，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：赵廷发，吉林华烁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周鸿伟，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：赵廷发，吉林华烁律师事务所律师。上诉人延边吴城房地产开发有限公司（以下简称“吴城公司”）因与被上诉人王少梅、周鸿伟商品房买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院(2016)吉2401民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴城公司的委托诉讼代理人鲍丽伟，被上诉人王少梅、周鸿伟的委托诉讼代理人赵廷发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴城公司上诉称：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。具体理由如下：1.一审认定《商品房预售合同》（俗称白皮合同）是对《商品房买卖合同》（俗称黄皮合同）进行了变更有误。白皮合同只是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段，只是确认、记录合同存在的一种依据，对合同本身的民事效力不产生任何影响，双方签订的黄皮合同应当有效。2.交房条件认定有误。2015年8月25日双方签订的黄皮合同约定的交房条件是房屋验收合格；此后因办理银行贷款所需，双方又签订了白皮合同，约定的交房条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件。本案中，双方约定的交房时间为2015年8月30日，上诉人已经获得住建部门的竣工验收报告，应当认定已经具备了交房条件，而非如被上诉人主张以《竣工验收备案证》为准。3.上诉人在施工期间遭遇大雨天气，另有高铁修建等特殊情形，从而导致工程延误，此种情形属于上诉人无法预见的。也是基于此，经与临时业主委员会协商同意给予上诉人十天的免责期限，但一审未予采信是错误的。王少梅、周鸿伟辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持原判。王少梅、周鸿伟向一审法院起诉请求：要求判令吴中公司支付逾期交房违约金7812.93元【总房款429002.23元×万分之三×62天（2015年8月31日至2015年11月1日）】，并承担诉讼费用。理由：2015年8月25日，原告与吴中公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买吴中公司开发的苏州印象小区16号楼1单元201号、建筑面积89.81平方米的房屋，房屋总价款为429050元。根据合同约定，吴中公司应于2015年8月30日前交付符合约定的房屋，但吴中公司未按时交付房屋，于2015年11月初才通知原告接收房屋，逾期交付房屋62天。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1（2）项约定，应按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金。一审法院认定事实：2015年8月25日，王少梅、周鸿伟与吴中公司签订商品房买卖合同（预售），合同约定王少梅、周鸿伟购买吴中公司开发建设的苏州印象小区0828栋1单元201号、建筑面积89.81平方米的房屋，总价429050元；付款方式为2015年8月22日前一次性支付全部房款。交房条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；交房时间：2015年8月30日前，出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，即按逾期时间分别处理：逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过30天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。该合同同时约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。签订合同后，王少梅、周鸿伟一次性向吴中公司支付全部购房款429002.23元。吴中公司于2015年10月11日向王少梅、周鸿伟出具了正式的销售不动产统一发票。2015年10月17日，吴中公司向买受人发出挂号信，通知其于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续。2015年10月23日，吴中公司取得竣工验收备案证明文件。2015年11月1日，王少梅、周鸿伟向吴中公司交纳物业服务费等，同时吴中公司将房屋交付给王少梅、周鸿伟。一审法院认为：王少梅、周鸿伟与吴中公司签订的商品房买卖合同（预售）系双方的真实意思表示，不违反法律法规，合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，王少梅、周鸿伟按约定履行支付购房款的义务，但吴中公司却未能按照合同约定履行按期交付商品房的义务，虽然双方在商品房买卖合同（预售）中约定遭遇不可抗力可免除迟延交付的违约责任，但根据《中华人民共和国民法通则》规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。延吉市于2014年8月及2015年7月份开始确实遭遇阴雨天气，在双方签订合同的2015年8月25日前已经出现供水不足、定时供水的情况，且吴中公司主张遭遇极端天气，但根据气象记录，延吉市并未象沿海城市频繁出现具有较强破坏性的暴雨、台风等灾害天气，偶发情况亦不足以客观上造成整个工期的延误，作为开发单位应合理预见，合理安排施工。吴中公司在明知延吉市水源不足、定时供水，签订合同时是应当预见的风险，不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，故吴中公司提供的上述证据并不足以证明不可抗力的客观存在。商品房买卖合同（预售）第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以（邮寄挂号信）方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应当承担相应的法律责任。”王少梅、周鸿伟在该份合同中出示记载的通讯地址是“吉林省延吉市河南街河水委四十二组”，吴中公司于2015年10月23日取得竣工验收备案证明文件，并于2015年10月17日根据王少梅、周鸿伟提供的地址向王少梅、周鸿伟以挂号信方式发出收房通知，要求王少梅、周鸿伟于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续，吴中公司已按合同约定完成收房通知的送达义务，即使王少梅、周鸿伟自称未收到该收房通知亦不影响送达效力，王少梅、周鸿伟应于2015年10月25日收房。买受人王少梅、周鸿伟因自身原因于2015年11月1日办理收房手续，故本院确认吴中公司迟延交房时间为2015年8月31日至2015年10月23日，共计54天，吴中公司应支付王少梅、周鸿伟已交付房价款429002.23元×分成之三的违约金，即6950元（429002.23元×3/10000×54天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告延边吴中房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告王少梅、周鸿伟逾期交付房屋违约金6950元；二、驳回原告王少梅、周鸿伟的其他诉讼请求。如延边吴中房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告延边吴中房地产开发有限公司负担。吴城公司在二审中向本院提交企业工商变更登记审批表一份。证明延边吴中房地产开发有限公司已更名为延边吴城房地产开发有限公司。本院经审理对一审查明的事实予以确认。另查明，延边吴中房地产开发有限公司现已更名为延边吴城房地产开发有限公司。本院认为：王少梅、周鸿伟与吴城公司先后针对同一标的签订了两份《商品房买卖合同》，但双方并未对合同效力进行特别约定，因此，该两份合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”两份合同中约定不一致的内容，应以后合同是否对先合同部分约定进行明确变更为准，有明确的变更内容的，应视为后合同对先合同的相关条款的变更，没有重新约定或后合同约定不明确的，仍然从先合同。本案中，后签订的合同与先合同约定的交房条款不一致，但后合同对房屋交付条件约定明确，应属于对先合同部分内容的变更，本案交房条件的认定应以后合同约定为准。合同约定交房时间为2015年8月30日，涉案房屋于2015年10月23日起满足约定的交房条件，故一审认定吴城公司迟延交房时间为2015年8月31日至2015年10月23日并无不当。对于吴城公司主张后合同对于交房条件的变更约定不发生法律效力的主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。吴城公司主张的本市天气情况及停水情况不足以构成上述法律规定的不可抗力情形，故吴城公司以气象问题主张免责的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。按照约定的交付条件及交付时间接收房屋，是房屋买卖合同中买受人最重要的合同权利，吴城公司既不能举证证明买受人王少梅、周鸿伟放弃或免除了吴城公司延期交房的责任，也不能证明王少梅、周鸿伟对临时业主委员会作出相应授权，故对吴城公司以临时业主委员会给予其10天免责期间而主张免责的上诉请求，本院不予支持。综上，吴城公司的上诉理由不能成立；一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人延边吴城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  全智光审判员  刘晓娟审判员  林 美二〇一六年十一月十八日书记员  徐 妍