湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终1694号
上诉人（原审原告，反诉被告）罗拥军。
上诉人（原审原告，反诉被告）罗含迎。
被上诉人（原审被告、反诉原告）湖南浩龙置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道浩龙音乐界综合楼101室。
法定代表人李旭红，该公司总经理。
委托代理人陈大维。
上诉人罗拥军、罗含迎因与被上诉人湖南浩龙置业发展有限公司（以下简称浩龙置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2015）望民初字第01720号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月7日，以浩龙置业公司为出卖人、罗拥军和罗含迎为买受人，双方签订了合同编号为201002562706的《商品房买卖合同》及合同补充协议，双方约定罗拥军、罗含迎购买浩龙置业公司开发的位于望城区原星城镇浩龙音乐界住宅小区4栋2706号房，建筑面积为90.76平方米，单价为每平方米4588元，总价416407元，2012年5月31号交房。合同签订后，罗拥军、罗含迎支付了全部房屋价款及相关费用。该合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书，则出卖人需支付房价1%的违约金。原审庭审中罗拥军、罗含迎、浩龙置业公司双方均确认，2012年5月30日，浩龙置业公司已通知罗拥军、罗含迎收房，但直至2012年10月6日罗拥军、罗含迎才在物品、资料领用表上签名，确认领用小区、大堂通行磁卡及入门钥匙6条并已实际收房。合同第五条约定，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。同时约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；面积误差比计算公式为：面积误差比=(产权登记面积-
合同约定面积)/合同约定面积*100%。2014年4月29日，浩龙置业公司向长沙市望城区住房保障局提交房屋转移登记申请表；望房权证星字第××号房产证表明罗拥军、罗含迎的房屋建筑面积为92.88平方米。
原审法院认为，罗拥军、罗含迎和浩龙置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，双方应依约全面履行。
关于逾期办理房地产权属证书的问题。本案所涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。根据买卖合同的一般签约方式，此类合同一般只对缔约双方的权利义务及履行期限作出约定，不对第三人的行为作出约定。因此，宜将该条款所约定的365个工作日认定为浩龙置业公司将相关资料提交到产权登记机关，以便及时办理权属登记的时间，而不包括产权登记机构办理登记的时间，符合一般认知。浩龙置业公司于2012年10月6日将房屋交付给罗拥军、罗含迎使用，2014年4月29日才向产权登记机关递交了房屋转移登记表申请书，已超过365个工作日，可以认定浩龙置业公司的行为违约；但违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，罗拥军、罗含迎并未提供相关证据证明其实际损失，且在原审法院受理同批同类型的其他案件中，浩龙置业公司已提出按合同约定标准计算违约金过高，请求法院予以调整；原审法院综合考虑合同履行情况、当事人的过错、预期利益及案件平衡等因素酌情调整逾期办理房地产权属证书的违约金为1666元。
关于房产证的交付问题，原审法院认为，浩龙置业公司作为房地产开发公司交付房产证给买受人是双方已签订的商品房买卖合同的附随义务，不应以其单方意志附加交付条件。罗拥军、罗含迎请求浩龙置业公司向罗拥军、罗含迎交付涉案房屋的房产证的诉讼请求于法有据，原审法院应予支持。
关于罗拥军、罗含迎是否应当拆除浩龙•音乐界住宅小区4栋2706号房相连赠送部分的搭建物的问题。原审法院认为，本案民事法律关系为商品房销售合同纠纷，浩龙置业公司反诉拆除违章搭建的请求与本案不属于同一法律关系，且浩龙置业公司未提交证据证明赠送部分存在违章搭建。至于本案如有涉及到的业主违章搭建的问题，浩龙置业公司可以向当地政府相关职能部门反映，并要求予以解决。综上所述，对于浩龙置业公司的该项诉讼请求原审法院不予支持。
关于浩龙置业公司反诉请求判令罗拥军、罗含迎补足房屋面积差额的问题。浩龙置业公司以产权登记证确认的建筑面积92.88平方米与合同约定的建筑面积90.76平方米相差2.12平方米为由主张罗拥军、罗含迎补足面积差价；双方签订的《商品房买卖合同》对合同约定面积与产权登记面积存在差异的处理方法是：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。房产证上登记的面积是房屋的最终数据，也是经过房屋行政主管部门确认的，依照合同约定，罗拥军、罗含迎只在房屋面积误差比的3%（含3%）以内向浩龙置业公司补交房价款9727元（计算公式为：面积差2.12平方米×房屋单价4588元/平方米）；综上，罗拥军、罗含迎共计应补交面积差异部分房价款为9727元；故对于浩龙置业公司的该项诉讼请求，原审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限浩龙置业公司于本判决生效之日起十日内将涉案房产证交付给罗拥军、罗含迎；二、限浩龙置业公司在本判决生效之日起十日内向罗拥军、罗含迎支付逾期办理房地产权属证书的违约金1666元；三、限罗拥军、罗含迎在本判决生效之日起十日内向浩龙置业公司支付面积差异部分的房价款9727元；四、驳回浩龙置业公司的其他反讼请求。本案受理费50元，浩龙置业公司负担30元，罗拥军、罗含迎负担20元。本案反诉受理费50元，浩龙置业公司负担25元，罗拥军、罗含迎负担25元。
上诉人罗拥军、罗含迎不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的《望城县商品房买卖合同》系由被上诉人单方制作，包括逾期办证违约金在内的合同内容亦由其填写并打印出来，被上诉人对该逾期办证违约责任完全是可以预期的，原审法院主动调低被上诉人逾期办证违约金，严重违反了合同意思自治原则。二、因被上诉人延期办理房产证，必然导致上诉人不能及时买卖、出租、抵押房屋等，这必然造成上诉人严重经济损失，如被上诉人及时办理房产证，则上诉人将该房屋出租，所得租金收益远远比合同约定的房款总额1%要高得多。同时，被上诉人的违约行为给上诉人造成的这种损失是必然客观存在的，并不需要上诉人另行再举证，因此，原审判决认为被上诉人逾期办证的违约行为未给上诉人造成损失，与事实不符。三、原审法院在被上诉人未主动提出违约金过高抗辩意见下，主动调低被上诉人逾期办证违约金，不仅严重违反民事诉讼规则，而且丧失了基本的公平、正义。请求二审法院依法改判。
被上诉人浩龙置业公司答辩称：双方签订的《望城县商品房买卖合同》中有关产权登记约定的违约金约定过高，被上诉人在原审审理过程中请求法院在查清事实的基础上对过高的违约金依法予以驳回合理合法。原审法院在审理过程中适用法律正确，程序合法，依法应予维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，浩龙置业公司未在合同约定的时间内将办理涉案房屋权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，致使罗拥军、罗含迎未能及时取得房屋产权证，因此，浩龙置业公司存在违约行为，应承担违约责任。但根据《望城县商品房买卖合同》第十五条的约定，浩龙置业公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间为涉案房屋交付使用后365个“工作日”，本案中，浩龙置业公司于2012年10月6日将房屋交付给罗拥军、罗含迎使用，2014年4月29日向产权登记机关递交了房屋转移登记表申请书，因此，以“工作日”计算，浩龙置业公司逾期时间并不长；同时，涉案房屋已交付使用，在未办理产权证的情况下仍可依法出租收益，并不会造成租金损失，至于罗拥军、罗含迎在上诉中所提之其它损失亦无相应证据予以证明；此外，浩龙置业公司在原审中已提出了其不存在违约的根本性抗辩，其应包括即使违约，则违约金亦过高的抗辩。故原审法院根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的上述规定，综合考虑本案合同履行情况、当事人的过错、预期利益及案件平衡等因素酌情调整违约金并无不当。
综上，原审法院认定主要事实清楚，适用法律正确，判处得当。上诉人罗拥军、罗含迎的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人罗拥军、罗含迎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 刘 英
代理审判员 金新贵
二〇一六年五月九日
书 记 员 刘 璇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提
起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。