北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民初字第03011号
原告北京金罗马物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路108号千鹤家园1号楼7层703室。
法定代表人李铭，董事长。
委托代理人周卿帼，女，1979年9月13日出生。
委托代理人张中华，男，1982年3月20日出生。
被告马冬，男，1983年1月6日出生。
委托代理人马国全（被告之父），1956年1月2日出生。
委托代理人邢丽燕（被告之母），1956年6月28日出生。
原告北京金罗马物业管理有限公司（以下简称金罗马物业公司）与被告马冬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李东独任审判，公开开庭进行了审理。原告金罗马物业公司委托代理人周卿帼、张中华与被告马冬委托代理人马国全、邢丽燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金罗马物业公司诉称，原告是北京市怀柔区欧陆风情园的物业管理单位，被告是×园×号别墅的业主。原告自2009年9月依据物业服务合同一直对小区提供物业服务，从2010年1月至今，被告拒绝支付原告物业费，至2014年12月31日，被告累计欠费61324.32元及滞纳金10808.41元。故起诉，要求被告马冬立即给付2010年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费共计61324.32元及滞纳金10808.41元。
被告马冬辩称，原告所诉房屋产权人、建筑面积、欠费时间及欠费数额属实，未交费的原因如下：1、房屋存在质量问题，地下室渗水；2、2011年雨季，由于物业排水水泵有问题，庭院积水造成墙体倒塌，物业公司主任要求我缴纳2012年的物业费，2010、2011年的物业费免交，我交纳了2012年的物业费，2013年雨季仍然给我造成损失，漏水问题导致我8年没有入住；3.物业管理纰漏，小区安全问题管理不到位，24小时只有一个保安值守。房子修完不渗水了，我再缴纳物业费。
经审理查明，2008年8月4日，被告委托其母邢丽燕签署了同意遵守“欧陆风情园（欧郡别墅）一期住宅业主临时公约”的承诺书。2009年9月30日，北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司（甲方）与原告金罗马物业公司（乙方）签订《欧陆风情园一期住宅前期物业服务合同》（以下简称《合同》），选聘原告为欧陆风情园一期住宅提供前期物业服务。关于物业基本情况，双方约定物业名称为欧陆风情园一期，坐落位置为北京市怀柔区杨宋镇凤翔大街西侧，物业管理区域四至为东至凤翔大街，南至三期规划用地，西至凤翔西大街，北至一期商业规划用地。关于合同期限，《合同》第三十三条、第三十四条约定为，本合同期限自物业正式交付之日起预计2009年10月1日起至2010年12月31日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应及时组织召开全体业主会议，并在合同期限届满前3个月，决定是否与原物业管理企业续约，或选聘新的物业管理企业。在本合同期满前选聘新的物业管理企业，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主也应继续交纳相应的物业服务费用。《合同》第三十六条约定，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同或者该合同的附件，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对本合同内容的承诺。关于物业服务内容，《合同》第二条约定为，物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生及垃圾的收集、清运和雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。关于物业服务费用，《合同》第六条约定为，欧陆风情园一期住宅物业服务费标准为每月每建筑平方米2.6元，物业服务资金由业主按照其拥有物业的建筑面积预先交纳，并采取半年预收的收取方式，业主或物业使用人应自办理收楼入住手续时开始交纳首期一年的物业服务资金，以后每半年第一个月的10日开始预收下一半年的物业服务资金。双方同时在《合同》中就物业的经营与管理、承接验收、使用与维护及违约责任等进行了具体约定。2010年12月30日，北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司（甲方）与原告金罗马物业公司（乙方）签订《欧陆风情园一期住宅前期物业服务合同补充协议》（以下简称《协议》），约定，鉴于甲方和乙方签订的2009年度前期物业服务合同期限已届满，经甲乙双方友好协商确定，1、依照2009年度合同服务标准及条件：2.6元/月/建筑平方米；2、合同期限：本补充协议期限为业主大会成立选聘新的物业企业前，甲、乙双方将自动延长本合同期限，自2011年1月1日起至业主大会成立选聘新的物业企业前。后，原告为小区提供物业服务至今。
被告马冬系北京市怀柔区杨宋镇×园×号院×号楼业主，房屋建筑面积491.38平方米。因原被告双方在物业费交纳问题上存在争议，2015年5月原告持诉称理由诉至本院，要求被告马冬立即给付拖欠的2010年度、2011年度、2013年度、2014年度的物业服务费共计61324.32元，同时支付滞纳金10808.41元。
原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：
1、《欧陆风情园一期住宅前期物业服务合同》，用以证明原告有权在欧陆风情园提供物业服务并收取相应物业服务费用；
2、2008年8月4日签订的《承诺书》，用以证明被告系业主且承诺遵守规约；
3、快递手续，用以证明原告对被告拖欠相关年度的物业费进行过催收。
经法庭质证，被告对证据1、证据2予以认可，表示合同是买房时签署，而承诺书是马冬委托邢丽燕签署的。对证据3予以认可，收到过告知函。
被告为证明其主张，向法庭提交了2009、2011年拍摄的照片，证明雨季渗水、跑水的问题。
经法庭质证，原告对照片的真实性认可、关联性不认可，认为房屋质量问题与本案不是同一个合同关系。
上述事实，有原、被告当庭陈述、《欧陆风情园一期住宅前期物业服务合同》、《承诺书》及现场照片等相关书证在案佐证。
本院认为，原告金罗马物业公司具备从事物业服务工作的相关资质，其受被告所居住小区开发商的委托为被告所居住的小区提供物业服务，又与该小区开发商签订《合同》并进驻该小区提供物业服务，该合同不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告作为该小区业主，其与原告之间形成前期物业服务合同关系。《合同》到期后，因被告居住小区没有成立业主大会，原告按照原《合同》服务项目及收费标准为被告居住小区提供物业服务至今，故原被告之间形成事实服务关系。原告金罗马物业公司作为物业服务的提供方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方收取必要的物业服务费用。被告辩称房屋质量、排水水泵存在问题，导致地下室渗水、墙体倒塌，造成损失，因其与本案不属同一法律关系，被告马冬可另行主张权利。被告马冬提出原告在安全管理等方面存在物业服务不到位等问题，但不能否定原告已履行合同主要义务的事实，被告马冬应按相关规定支付相应的物业服务费。应当指出，原告在物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。鉴于原告提供的物业管理服务存在不完善之处，故对其要求滞纳金的主张，本院不予支持。因原告主张的物业费数额计算有误，故被告实际应缴纳的物业费数额以本院核实为准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告马冬于本判决生效后七日内给付原告北京金罗马物业管理有限公司二○一○年一月一日至二○一一年十二月三十一日、二○一三年一月一日至二○一四年十二月三十一日期间的物业服务费共计六万一千三百二十四元二角二分。
二、驳回原告北京金罗马物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告马冬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百零二元，由原告北京金罗马物业管理有限公司负担一百三十六元（已交纳），由被告马冬负担六百六十六元（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 李 东
二〇一五年八月四日
书记员 唐玲华