江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皋商初字第0709号
原告中国银行股份有限公司如皋支行，住所地如皋市如城街道海阳中路185号。
负责人孙小飞，行长。
委托代理人倪乃晨，该行员工。
被告张锡生。
被告陆腊芳。
委托代理人张锡生，系陆腊芳之夫。
被告南通天友置业有限公司，住所地如皋市搬经镇（原常青镇）育贤路1号。
法定代表人陈维娜。
原告中国银行股份有限公司如皋支行（以下简称中行如皋支行）与被告张锡生、陆腊芳、南通天友置业有限公司（以下简称天友公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中行如皋支行的委托代理人倪乃晨、被告张锡生及被告陆腊芳的委托代理人张锡生到庭参加诉讼。被告天友公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行如皋支行诉称，2012年10月30日，原告与被告张锡生签订了《个人商业用房贷款合同》、《个人贷款抵押合同》，合同约定被告张希生向原告借款35万元用于购买商业用房，借期108个月，月利率为6.0042‰，还款方式为按月等额本息还款。被告张锡生、陆腊芳以本合同项下贷款所购买的房屋向原告提供抵押担保，被告天友公司承担连带责任博阿正，被告陆腊芳亦出具了共同还款承诺函。上述合同生效后，2012年11月1日，原告依约向被告张锡生放款35万元，然被告张锡生、陆腊芳却未依约履行还款义务，被告天友公司亦未承担连带保证责任，均已构成违约，原告多次追索无果，请求判令：1、被告张锡生、陆腊芳立即向原告偿还本金278153.47元，利息（含罚息）7869.05元[暂计算至2015年4月28日，兹后上述贷款本息实际还清前产生的利息（含罚息）仍由被告承担]，律师费8000元，合计人民币294022.52元；2、原告有权对涉案抵押物依法实现抵押权（相关费用均由被告承担），且原告优先受偿；3、被告天友公司对被告张锡生、陆腊芳的上述全部债务承担连带清偿责任；4、被告承担全部诉讼费用及原告实现债权的全部费用。
原告为证明其主张向本院提供了：1、被告的身份证、结婚证复印件各一份；2、共有人共同还款承诺函、提款证明书、提款申请、划款委托书、中国银行个人商业用房贷款合同、个人贷款抵押合同、借款借据各一份；3、房屋预告登记证明一份。
4、贷款人已还款明细清单。
被告张锡生、陆腊芳对上述证据的真实性均没有异议。
被告张锡生、陆腊芳辩称，案涉借款合同确实是本人签字，但我们是天友公司的员工，向原告贷款是应天友公司要求的，我们并未实际购买该房屋，而且此前的贷款也是由天友公司支付的，后来发生逾期时我曾垫付了两个月的，天友公司的会计也说以后会还给我的。我们曾经报案，但是如皋经侦大队告诉我们此事不好报案。如果要我们承担还款责任，就应该把房子给我们。
被告天友公司未应诉答辩，在本院规定的举证期限内亦未提供证据。
经审理查明，被告张锡生与被告陆腊芳系夫妻关系，2012年10月21日，被告陆腊芳向原告签署了共同还款承诺函、共有人承诺函，与被告张锡生一起向原告申请贷款35万元用于购房。2012年10月21日，原告与被告张锡生、天友公司签订了《个人商业用房贷款合同》（含抵押物清单，合同编号：2012年中银借字第RGCB3312110号），原告与被告张锡生、陆腊芳签订《个人贷款抵押合同》，上述合同约定：被告张锡生向原告借款计人民币35万元用于购买被告天友公司开发的如皋市磨头镇龙游阁B-109、110#商业用房；借期108个月；月利率为浮动利率，浮动周期为12个月，以中国人民银行公布的相应档次的法定贷款利率上浮10%计算，还款方式为按月等额本息还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分从逾期之日起计收罚息，罚息利率为贷款利率的基础上加50%的利率；未按期归还借款本息的，原告有权宣布本合同项下借款提前到期；被告张锡生、陆腊芳以本合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，被告天友公司承担阶段性连带责任保证（保证期限为自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止）。2012年10月31日，原、被告就上述涉案房屋进行了预购商品房抵押权预告登记，办理了房屋预告登记证明（皋房预字第15054号），债权数额为35万元。2012年11月1日，原告与被告张锡生签订了《零售贷款借款借据》一份并依约向被告张锡生放款计人民币35万元，该款经被告张锡生指定支付至被告天友公司账户内，被告张锡生在该借据上签字确认。借款交付后，被告张锡生按约还款至2015年1月15日，此前的借款本息均已还清，此后仅于2015年3月21日还款72.14元，尚欠借款本金278153.47元及利息未能偿还，被告天友公司亦未承担连带保证责任，故原告诉至本院，要求判如所请。
庭审中，原告放弃要求被告给付律师费8000元的诉讼请求，并明确其所主张的利息方式为按照2015年中国人民银行公布的同期贷款基准利率（年利率5.39%）上浮10%为合同约定的借款利率（年利率5.929%），自2015年1月16日起至实际给付之日止以278153.47元为本金按照借款利率上浮50%计算逾期利息。
另查明，被告张锡生、陆腊芳所购买的房屋至今未能办理房产证及抵押权登记。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与三被告签订的上述合同，系当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。原告已按约定将款项出借给被告张锡生，其应当按照约定如期全额偿还借款本息。借款期内，被告张锡生按约还款至2015年1月15日，2015年3月21日又还款72.14元，此后再未还款，被告张锡生仍欠原告本金278153.47元。原告主张被告张锡生应该偿还自2015年1月16日起至实际给付之日止以278153.47元为本金按照借款利率上浮50%计算逾期利息，虽然被告张锡生在2015年1月15日之后一直未能按时偿还借款，但原告并未向其告知本案全部借款提前到期，且贷款合同中约定的利率为为浮动利率，浮动周期为12个月，以中国人民银行公布的相应档次的法定贷款利率上浮10%计算，浮动周期为12个月，故被告张锡生应当给付原告自2015年1月16日至原告起诉之日即2015年5月6日止以278153.47元为本金按照借款利率（年利率5.929%）计算的借款利息4967元（已扣减偿还的72.14元）、自2015年5月7日至实际给付之日止以278153.47元为本金按照合同约定的逾期利率（中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%后再上浮50%）计算的逾期利息。
被告陆腊芳与被告张锡生系夫妻关系，且向原告出具共同还款承诺函，表示愿意对被告张锡生所欠本案债务作为共同债务人承担共同还款责任，故应该承担共同还款责任。被告张锡生、陆腊芳抗辩认为案涉借款的实际借款人、使用人是被告天友公司，其不应承担还款责任，但被告张锡生、陆腊芳作为具有民事行为能力的成年人，应当明确知道其以自己的名义向银行贷款购房后可能产生的法律后果，亦应当对自身的行为承担相应的法律责任，故对被告张锡生、陆腊芳的抗辩理由本院难以采纳。
被告天友公司为被告张锡生向原告借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，因案涉房屋至今未能办理他项权证，故被告天友公司的保证责任尚在保证期限内，如被告张锡生、陆腊芳未按期归还案涉债务，则被告天友公司应按约承担保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告庭审中放弃要求被告给付律师费8000元的诉讼请求，本院照准。被告张锡生以其购买的案涉房产提供抵押担保，但该案涉房产的所有权未转移至被告张锡生名下，原告与被告张锡生、陆腊芳虽就该案涉房产办理了房屋抵押预告登记，但原告未能提供房屋预告登记已转换成为正式的抵押登记手续证明，亦未提供证据证明已取得该案涉房产他项权证，原告作为该案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该案涉房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该案涉房产的处分，但并非对该案涉房产享有现实抵押权，故原告请求对抵押物拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下
一、被告张锡生、陆腊芳于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国银行股份有限公司如皋支行偿还借款本金278153.47元、利息4967元以及逾期利息（自2015年5月7日起至实际给付之日止以278153.47元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%后再上浮50%计算）。
二、被告南通天友置业有限公司对上述债务承担连带偿还责任。
三、驳回原告中国银行股份有限公司如皋支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5710元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5710元（户名：南通市财政局；帐号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审 判 长 李 婕
人民陪审员 严建平
人民陪审员 何晓燕
二〇一六年一月十三日
书 记 员 沙 辉