新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0202民初28号原告：阮英浩，男，汉族，1991年6月出生，住所克拉玛依市。委托诉讼代理人：阮勇，男，汉族，1965年1月出生，住所克拉玛依市。委托诉讼代理人：赵爽，独山子区西宁路街道法律服务所法律工作者。被告：新疆壹零年代房地产开发有限公司，住所地克拉玛依市独山子区。法定代表人：王精韬，职务：总经理。委托诉讼代理人：沈安娜，新疆星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：白丽，新疆星河律师事务所律师。原告阮英浩与被告新疆壹零年代房地产开发有限公司（以下简称壹零年代房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮英浩及其委托诉讼代理人阮勇、赵爽、被告壹零年代房地产公司的委托诉讼代理人沈安娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮英浩向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2013年6月7日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告的购房款889812元；3、判令被告向原告支付违约金282366.5元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同中约定，由被告将位于独山子区大庆东路玛依塔柯时代广场3410栋10号房屋出售给原告，用途商业，原告向被告支付购房款；被告承诺于2013年6月30日前将上述房屋交于原告使用，如果逾期60日向原告交房，原告有权解除合同，被告15日内退还全部房款，并向原告承担2%的违约责任。原告按合同约定向被告支付了购房款889812元。时至今日，被告仍无法向原告交付房屋，原告只好解除合同，收回房款，并要求被告承担违约责任。因双方约定的违约金低于给原告造成的损失，故原告要求增加，按照银行贷款利率计算。原告为了维护自己的合法权益，诉至人民法院。被告壹零年代房地产公司辩称，法院应驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、本案已经过了诉讼时效，原告的诉请应予以驳回。原告以被告迟延交付房屋为由提起诉讼，本案的诉讼时效应该由2013年7月1日起至2015年6月30日止届满，而原告起诉的时间是2017年的1月3日，已经超出了诉讼时效期限一年半以上。2、涉案商铺被告已实际交付，履行了房屋交付义务，双方签订的合同不应该解除、房款也不应返还给原告。原告将本案的涉案房屋委托案外人克拉玛依市独山子区卡乐士商业运营管理有限公司（以下简称卡乐士商业公司）进行经营，期限为2013年10月1日至2016年9月30日，被告于2013年7月将涉案商铺向案外人乐士商业公司交付，原告自2013年10月起已经收取了租金（装修期除外）。故原告主张涉案商铺至今未交付与实际情况不符，被告依约履行了合同义务，原告诉请没有事实和法律依据，不应得到支持。3、被告认为原告提出的利息282366.5元是违约金，其已经履行了责任，就不应承担该利息。原告从2013年10月1日起一直实际收取了租金收益，并没有受到实际损失。假设被告存在违约行为，考虑到原告没有受到损失反而有所收益的前提，原告所诉的违约金过高也应该予以调整。本院经审理认定事实如下：2013年6月7日，原告阮英浩作为买受人，被告壹零年代房地产公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，在合同中约定，由原告购买被告位于独山子大庆东路玛依塔柯时代广场3410座10号房屋，建筑面积为70.62平方米；总房款为889812元，原告于2012年8月26日一次性付清房款捌拾捌万玖仟捌佰壹拾贰元整；被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；被告逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未在本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间分别处理，即逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。在合同签订前，原告于2012年5月30日、6月28日分别向被告交纳了房款110000元、779812元，合计889812元。此外，原告与案外人卡乐士商业公司签订了《商铺委托经营及管理协议》，双方约定，原告同意将涉案房屋委托卡乐士商业公司经营及管理，卡乐士商业公司负责商铺招商及培育市场，期限为自2013年10月1日至2016年9月30日止，租金从2013年10月1日起由卡乐士商业公司与原告按季度进行结算。对此，被告认为已经依约向原告履行了交房义务，并提交了案外人卡乐士商业公司与原告订立的商铺委托协议,原告收取租金合计73756.24元的凭据（时间为2013年10月至2015年3月）。原告对此协议的真实性无异议，但是对被告提出的证明力及与本案的关联性予以否认。另外，原告之父阮勇于2016年10月收到了案外人卡乐士商业公司的手机短信，其主要内容是涉案的房屋已符合交付条件，通知原告接受并办理相关手续。对此，原告认为涉案房屋不符合交付条件，双方没有办理交接手续。关于涉案的房屋，被告至庭审结束时，并未向本院提供该房屋符合商品房验收合格的证据。据了解，被告投资建设的玛依塔柯时代广场整个工程项目至2015年2月才验收，消防于同年12月进行验收。另查，房款889812元、以银行同期贷款年利率6.65%计算、自2012年6月28日至2017年2月27日期间按照56个月计算利息为276138.32元。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》一份、收据三份及短信记录两份，被告提供的《商品房买卖合同》、玛依塔柯时代广场客户档案、《商铺委托经营及管理协议》及收条、支票存根一组，当事人陈述等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，本案争议焦点如下：一、被告是否实际向原告履行了交付涉案房屋的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其形式和内容并不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。针对原告主张的合同解除权，被告根据原告与案外人签订的《商铺委托经营及管理协议》，提出其协助原告履行了上述协议，已实际上向案外人交付了涉案房屋，作为原告也收取了相应房屋租金，没有影响其收益，故原告要求合同解除无依据，对此本院认为，根据原告与被告之间订立的《商品房买卖合同》，被告向原告交付涉案房屋是其主要合同义务，未经原告的同意，被告无权代原告向案外人进行交付，就其合同内容来看，原告与被告之间并未对此有明确约定，被告就应按照双方签订的合同履行义务，本案通过庭审，被告也没有提供证据证明双方对商品房买卖合同进行变更，原告也不予认可，不能认定被告按照合同约定履行了交房义务。从查明的事实看，被告投资开发的工程项目截止2015年才陆续完工，至原告陈述的于2016年10月才被通知交房，与被告辩解其于2013年7月已经向原告代为交付涉案房屋不符，不能认定被告如期向原告交付涉案房屋。综合全案，在客观上讲，被告逾期交房是事实，未将涉案房屋交付给案外人及原告，存在违约行为，而案外人与原告签订合同，向原告支付租金，其目的并非完全是为原告考虑，实质是有利于被告拖延了工期，阻碍原告行使解除合同的权利，就本案而言，被告履行交付房屋的义务，不能因案外人与原告的合同而发生变更，况且本案与原告及案外人之间的上述协议是不同的合同关系，所产生的权利义务亦存在根本差别，被告以此抗辩原告的请求权显属不当，应不予支持。综合以上分析，对被告提出实际将涉案房屋交付给原告、未影响原告收益以及不同意解除合同的抗辩意见，缺乏事实根据，理由不成立，本院依法不予采纳。因此，本案原告履行了付清房款的义务，但是被告未能在双方约定期限交付验收合格的房屋，不能实现原告预期的合同目的，已经构成了根本违约，应当向原告承担民事责任，故对原告要求解除与被告所签订的《商品房买卖合同》、被告退还原告已交付购房款889812元的诉讼请求，本院依法予以支持。二、原告主张的利息损失被告是否应当予以承担。对此本院认为，因原、被告在所签订的商品房买卖合同中约定了违约金，双方应按此履行义务，但是因该违约金数额过低，不足以弥补原告的损失，根据法律规定，原告请求以其资金被占用期间的银行同期贷款利率来计算合法，本院依法予以支持。三、本案原告的起诉是否超过了诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。据此，法律规定诉讼时效的目的在于权利人应知道权利被侵害，怠于行使，要求权利人及时主张权利，防止当事人之间的民事法律关系不稳定，影响了社会秩序。本案中，被告主张诉讼时效期间应从2013年7月1日起开始计算，至2015年6月30日止，但是从被告提交的《商铺委托经营及管理协议》，结合其他案件审理情况来看，本案的涉案房屋一直未完工，被告明知原告与案外人存在合同关系，在涉案房屋并未实际交付的情形下，是认可原告不行使解除合同的权利，并非原告的主观原因所造成的，且至原告于2016年10月被通知交房时，基于被告与案外人的关联关系，作为被告也应是知情的，此时表明被告也是同意向原告履行合同义务，因双方对交房事宜产生纠纷，由此应作为原告知道其权利受到侵害，开始计算诉讼时效期间。故被告以诉讼时效届满为由进行抗辩，不符合法律规定，无事实根据，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告阮英浩与被告新疆壹零年代房地产开发有限公司于2013年6月7日签订的《商品房买卖合同》；二、被告新疆壹零年代房地产开发有限公司向原告阮英浩返还购房款889812元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告新疆壹零年代房地产开发有限公司向原告阮英浩支付违约金276138.32元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7674.8元（减半收取），由被告新疆壹零年代房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告阮英浩。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员  龙泽剑二〇一七年二月二十四日书记员  万 娟