浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温永瓯民初字第117号
原告（反诉被告）：潘教雅。
委托代理人（特别授权）：麻建国。
被告（反诉原告）：永嘉中厦房地产开发有限公司。
法定代表人：戴志武。
委托代理人（特别授权）：徐锋。
原告潘教雅为与被告永嘉中厦房地产开发有限公司（以下简称中厦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年4月8日向本院起诉，本院于同日立案受理。在审理过程中，被告（反诉原告）中厦房开公司于同年4月28日向本院提起反诉，本院于同日立案受理该反诉，并予以合并审理。在审理过程中，依被告（反诉原告）中厦公司的申请，本院依法委托浙江和诚房地产估价有限公司温州分公司对价值时点为2013年2月10日的本案涉案房屋的市场价值进行了司法鉴定估价。本案由审判员吴孙有依法适用简易程序于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘教雅及其委托代理人麻建国，被告（反诉原告）中厦房开公司的委托代理人徐锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘教雅起诉称：原、被告系商品房买卖合同关系当事人。2011年8月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告所开发的铂晶嘉园3幢2303号商品房一套，建筑面积131.88平方米，单价21098.35元／平方米，总价2782450元；约定原告逾期付款超过60日，被告有权解除合同，如果合同解除，原告按累计应付款的8%向被告支付违约金。2011年8月7日，原告支付了购房首付款842450元，并支付车位使用费首付款60000元。2011年底，被告通知原告办理银行按揭贷款，但由于被告不具备房地产开发相应的资质，原告担心被告所开发的楼盘达不到工程质量要求，不能办理产权证，而被告又不能提供担保，所以原告不同意办理银行按揭贷款。2013年2月7日，被告向原告发出《解除合同通知书》，通知原告解除《商品房买卖合同》。因本案合同已解除，原告已支付购房款842450元，且应承担违约金为1940000×8%=155200元，故被告应归还原告购房款为687250元。但被告至今未归还原告该购房款，故应赔偿原告相应损失。本案中车位所在位置属于人防工程，被告并不享有处分权，故原、被告的《地下车位有偿使用协议》（以下简称车位协议）应当予以解除。即便被告有权处分本案车位，本案的车位协议亦属租赁协议。按照法律规定租赁协议最长不得超出20年，但该协议年限约定与商品房年限一致，超出了20年的期限限制，超出部分应属无效；同时，本案商品房是主物，车位是附属物，现《商品房买卖合同》已解除，其对应的车位协议也应一并解除。故被告亦应归还原告车位使用费60000元，并赔偿损失。综上，现原告诉请法院依法判令：1、被告归还原告购房款687250元并赔偿损失（以购房款687250元为基数，自2013年2月23日起按每日万分之五计算至判决确定归还之日止）；2、被告归还原告车位使用费60000元并赔偿损失（以60000元为基数，自2011年8月8日起按每日万分之五计算至判决确定归还之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。
为证明自己主张的事实，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、原告身份证一份，以证明原告主体资格；
2、被告营业执照一份，以证明被告主体资格；
3、商品房买卖合同一份，以证明原告购买被告开发的铂晶嘉园3幢2303号商品房并约定相关权利义务内容的事实；
4、销售不动产统一发票一份，以证明原告已经支付被告购房款842450元的事实；
5、收款收据一份，以证明原告已经支付被告车位使用费60000元的事实；
6、解除合同通知书一份，以证明被告于2013年2月7日通知原告解除原先商品房买卖合同的事实。
被告中厦房开公司答辩称：一、被告对原告诉称双方签订《商品房买卖合同》以及原告已支付该合同首付款和60000元车位使用费的事实无异议，但是本案的车位协议系双方另行签订的合同，现并未发生可致使该协议解除的约定或法定事由，故原告要求归还车位使用费及赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。二、本案《商品房买卖合同》的解除系因原告未按约定期限支付购房款的违约行为所致，故依法原告应赔偿被告因此而遭受的具体经济损失，现原告要求归还已付的购房款并赔偿损失的理由不能成立，请求法院依法不予支持。
为证明自己辩称的事实，被告在举证期限内向本院提供《铂晶嘉园》地下室车位有偿使用协议书一份，以证明原、被告就地下室车位的使用事宜已做另行协议约定及地下室车位并非从物的事实。
被告（反诉原告）中厦房开公司反诉称：按本案《商品房买卖合同》约定，原告应于合同签订之日支付不低于总价款30%的首付款，剩余房款利用银行按揭贷款方式支付；由于金融政策调整或原告原因不能办理按揭贷款的将自动转为分期付款，原告必须在出卖人发出书面通知或电话通知后7日内到出卖人指定地址付款，否则视为原告违约。签订合同当日，原告支付了首付款842450元。2011年12月15日，被告开发的1-4幢楼房全部结顶，后被告多次通知原告办理银行按揭或交纳购房款余额，但原告并未按约办理银行按揭或交纳剩余购房款1940000元，故被告解除了商品房买卖合同。现结合浙江和诚房地产估价有限公司的司法鉴定估价意见，合同解除时，本案房屋的贬值损失应为649450元。综上，原告（反诉被告）潘教雅故意不履行合同义务的行为显属违约，应承担赔偿被告（反诉原告）中厦房开公司各项损失的违约责任。故被告（反诉原告）中厦房开公司诉请法院依法判令：1、确认原、被告之间的《商品房买卖合同》已解除；2、原告（反诉被告）潘教雅赔偿被告（反诉原告）中厦房开公司房屋贬值损失649450元及合同解除前的利息损失100000元，共计749450元；3、本案诉讼费、鉴定费由原告（反诉被告）潘教雅负担。
为证明自己主张的事实，被告（反诉原告）在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、被告（反诉原告）营业执照一份，以证明被告（反诉原告）主体资格；
2、原告（反诉被告）身份证一份，以证明原告（反诉被告）主体资格；
3、商品房预售许可证一份，以证明2011年7月27日铂晶嘉园取得商品房预售资格的事实；
4、商品房买卖合同一份，以证明原、被告之间签订商品房买卖合同并约定权利义务的事实及原告（反诉被告）没有按约支付剩余购房款并应承担违约责任的事实；
5、证明一份，以证明2011年12月15日铂晶嘉园楼房主体工程已结顶并具备了办理按揭贷款条件的事实；
6、和诚（温州）估字（2015）第FY-0028号房地产估价报告（以下简称估价报告）及评估费发票各一份，以证明本案房屋在2013年2月10日价值时点的公开市场价值评估为2133000元及被告（反诉原告）为本案司法鉴定垫付评估费用6575元的事实。
针对被告（反诉原告）中厦房开公司的反诉，原告（反诉被告）潘教雅答辩称：一、本案《商品房买卖合同》已于2013年2月10日解除，故无需再确认解除。二、原告未按约办理按揭贷款手续的主要原因在于被告不具备开发资质，并非原告故意违约。现被告要求赔偿利息损失100000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不应支持；同时被告要求赔偿房屋贬值损失的诉讼请求，缺乏法律依据，亦不应支持。
为证明自己辩称的事实，原告（反诉被告）在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、铂晶嘉园2013年商品住房销售清单一份，以证明2013年2月8日前后，中厦房开公司商品房销售价格与2011年8月商品房销售价格相比没有明显下降；
2、国家统计局七十个大中城市住宅销售价格指数，以证明温州市各个月度新建商品房（90-144㎡）价格指数是2011年8月为101.1，2012年8月为86.1，2013年2月85.3，2013年8月为86.1，进而证实2013年2月份与本案房屋交易节点相关的房屋价格下降幅度为15.8%，并没有本案估价报告中所体现的那么高的降幅；
3、鉴定人员张某的庭审证言，以证明本案估价报告未载明具体的估价技术路线、方法和测算过程等技术数据，且相应交易时点数据与本案房屋存在明显差异，进而证明本案估价报告不符合规范，不能作为定案依据。
对原告就本诉部分提供的证据，被告经当庭质证表示对其合法性、真实性、关联性均无异议，且经本院审查尚未发现该部分证据存在瑕疵和疑点依法予以认定。
对被告就本诉部分提供的证据，原告经当庭质证表示对其真实性、关联性无异议，但对其合法性提出异议，根据该车位协议可以看出，车位是人防工程设施，被告实际没有所有权，而没有提供证据证明其享有用益物权，说明被告无权签订该协议；同时该车位协议属于租赁协议，按照法律规定不能超过20年，现该车位协议约定的期限和商品房使用一致，违反了法律规定；另该车位为配合商品房住宅使用，现商品房买卖合同已经解除，原告购买车位已经失去合同目的，即使合同有效，该合同也应予以解除。本院经审查认为，现原告对本案车位的请求权诉称法律基础不固定，且被告已提出异议，故其诉讼请求不宜在本案中一并处理，宜由原告另行起诉，被告该证据与本案不具有关联性，本院在本案中不作认证。
对被告（反诉原告）就反诉部分提供的证据，原告（反诉被告）经当庭质证表示，对证据1、2无异议；对证据3的真实性、关联性无异议，但对其合法性有异议，被告（反诉原告）预售许可的取得违反相关管理法规；对证据4的合法性、真实性、关联性无异议，但对其待证事实有异议，该证据不能直接证明原告（反诉被告）违约并应承担违约责任的事实；对证据5的真实性、关联性无异议，但对其合法性有异议，监理公司是被告（反诉原告）的代理人，其出具证明的意见等同于自己为自己证明，故认为该证明应属无效；对证据6中的评估费发票无异议；对证据6中的评估报告的真实性、关联性无异议，但对其合法性有异议，该报告缺省估价技术报告及具体估价技术路线、方法和测算过程等内容，违反了房地产估价规范的相关规定，故不能作为本案的证据使用。本院经审查认为，证据1、2及证据6中的评估费发票，尚未发现存在瑕疵和疑点，依法予以认定；证据3，系由永嘉县住建局颁发，依据具体行政行为效力先定原则，依法予以认定；证据4，原告（反诉被告）对其合法性、真实性、关联性均无异议，且该证据与原告就本诉部分提供的证据3系同一份证据，故不再做重复认证；证据5，系建设工程委托监理合同及监理公司出具的关于涉案房屋已经结顶的证明，属于独立于原、被告之外的第三方即监理机构出具，具有证明效力，本院予以认定；证据6中的估价报告，根据我国《国家标准房地产估价规范》（GB／T50291-1999）（以下简称房地产估价规范）第A.0.7条的规定，估价方法选用、估价测算过程应记载于估价技术报告，另根据该估价规范第A.0.2条的规定，估价技术报告可不提供给委托方，供估价机构存档和有关部门查阅，故原告（反诉被告）以本案估价报告缺省估价技术报告及具体估价技术路线、方法和测算过程等内容为由，主张其违反房地产估价规范规定的意见，理由不足，本院不予采纳；现浙江和诚房地产估价有限公司系具有建设部一级估价资格，其在接受本院委托后，对本案房屋实地勘查，根据影响房地产市场价格的主要因素，结合交易情况、交易日期、区域因素和个别因素，对估价对象在2013年2月10日的市场价值进行了评估，该份估价报告客观、真实，本院予以认定。
对原告（反诉被告）就反诉部分提供的证据，被告（反诉原告）经当庭质证表示，对证据1的合法性、真实性、关联性均有异议，从证据形式上看该证据仅供潘小亥与中厦房开公司合同纠纷诉讼使用，故与本案不具关联性，同时该证据反映的是老业主退房后以换购形式重新购买的价格，不是真实的房屋买卖价格；对证据2的合法性、真实性、关联性均有异议，该证据系网上摘抄，真实性难以认定，且即便该证据真实，其反映的也是全国房价的普遍性数据，与本案房屋的个案数据之间不具有可比性；证据3无异议，并认为可证明估价报告的真实客观性。本院经审查认为，证据1中反映2013年2月份前后的房价水平与众所周知的当时温州地区的房地产市场行情以及本院已认定的评估机构的估价报告不符，故该证据不能真实反映涉案房屋具体跌价情况，本院不予认定；证据2，系国家统计局发布的七十个大中城市住宅销售指数，其反映了温州商品房价格指数的一个总体趋势，跟本案铂晶嘉园楼盘的价格变化，是普通跟特别的关系，不能完整反映作为个体即铂晶嘉园楼盘的价格变化，故无法证明涉案房屋自2011年8月到2013年2月具体价格下降幅度，本院不予认定；证据3，根据上述对估价报告的分析意见，鉴定人张某的庭审证言可证明本案估价报告符合我国房地产估价规范的规定，本院予以认定，但无法证明原告（反诉被告）的待证事实。
综合以上认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院认定如下事实：
被告永嘉中厦房地产开发有限公司系铂晶嘉园楼盘的开发企业。2011年7月27日被告取得铂晶嘉园商品房预售许可证。2011年8月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份。该合同约定：由原告购买被告所开发的位于永嘉县东瓯街道（原为瓯北镇）礁下村双塔路东侧的铂晶嘉园第3幢2303号商品房；该商品房单价为每平方米21098.35元，总金额2782450元；付款方式为买受人于签订合同当日先支付不低于总房款30%的首付款，剩余部分房款在出卖人发出书面通知后7天内向指定的银行申请按揭贷款；合同关于分期付款的方式约定为：在签订商品房买卖合同当日支付总房款的30%，房屋结顶时支付30%，结顶后三个月内支付20%，结顶后6个月内支付剩余的20%；合同组成部分附件八补充约定：由于买受人的原因不能办理按揭贷款的，将自动转为分期付款；买受人必须在出卖人发出书面通知或电话通知后，7天内至出卖人指定地址办理付款手续，否则视为买受人违约，出卖人按照合同第八条约定追究买受人的违约责任。此外，合同第八条还约定，买受人逾期付款超过60日，出卖人愿意继续履行合同的，则合同继续履行，自本合同约定付款期的第二日起至实际支付之日止，买受人按日应付款的万分之五向出卖人支付违约金。该商品房买卖合同业经永嘉县房产交易所备案登记。原告于签订合同当日支付首付款842450元及车位使用费60000元。
2011年12月15日，铂晶嘉园1-4幢楼房结顶。后被告多次通知原告前来办理按揭贷款手续或缴纳剩余购房款。原告既未在规定时间办理按揭贷款手续，亦未支付剩余购房款。2013年2月初，被告向原告邮寄落款时间为2013年2月7日《解除合同通知书》，通知原告解除商品房买卖合同，并要求将首付款842450元作为违约金和实际损失收取。在审理过程中，原告确认于2013年2月10日收到该《解除合同通知书》。
后原告曾要求被告返还购房款，双方因违约金或经济损失的赔偿问题协商未果，被告没有返还购房款。2015年3月份，被告又向原告送达了交房通知。
另查明，铂晶嘉园楼盘在2011年8月开盘时处于高价，2012年初，部分购房户因购房后市场价格下降曾出现“房闹”事件，截止2014年6月，该楼盘市场价一直处于下降趋势。
在审理过程中，本院依被告的申请委托浙江和诚房地产估价有限公司温州分公司对价值时点为2013年2月10日的本案涉案房屋的市场价值进行司法鉴定估价。经该公司于2015年8月10日鉴定，本案涉案房屋于上述价值时点的公开市场价值评估总价为2133000元。较本案房屋购房时的总价2782450元，其差价为649450元，降价幅度为23.34%。
本院认为：原、被告于2011年8月7日签订的商品房买卖合同，主体合格、内容合法，意思表示真实，属有效的合同。原告虽对被告房产开发资质提出异议，房产开发资质只是行政责任的规定，而未明确违反之后将导致合同无效的民事责任，其性质上属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，本案商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不因为被告公司超越资质或没有资质开发行为违反行政管理规定而导致商品房买卖合同无效。双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。原告应当在双方约定的时间内办理银行按揭贷款手续，因原告未在规定的时间内办理按揭贷款手续，按双方签订的合同约定：因原告方原因不能办理银行按揭贷款的将自动转为分期付款，而分期付款的，应当在签订商品房买卖合同当日支付30%，房屋结顶支付总房款的30%，结顶后3个月内支付总房款的20%，剩余20%的房款在结顶6个月内付清。现被告建造的房屋已于2011年12月15日结顶，但原告在接到被告的通知后却未按约缴纳全部购房款，或办理按揭贷款，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任。被告在原告违约后依据合同第八条约定“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”，通知原告解除商品房买卖合同，行使合同解除权，并已于2013年2月10日到达原告，故原、被告之间的商品房买卖合同已于2013年2月10日解除。对于原告已交纳的购房款842450元，被告应予以返还。另，由于原告自身存有违约行为，且双方在解除合同后就经济损失的赔偿问题协商未果，故原告提出赔偿其利息损失的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。对于原告要求被告返还车位使用费60000元并赔偿损失的诉求，因涉及到双方另行签订的地下车位有偿使用协议书，且该协议书独立于商品房买卖合同，另原告对该请求权诉称的法律基础不固定，且被告已提出异议，故对该诉讼请求不宜在本案中一并处理，可由原告另行起诉为宜。
我国合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，因原告（反诉被告）的违约行为对被告（反诉原告）造成的经济损失已超过双方关于违约金的约定数额，被告（反诉原告）有权请求原告（反诉被告）赔偿实际经济损失。原告（反诉被告）购房时总价为2782450元；现经鉴定，本案涉案房屋于2013年2月10日价值时点解除商品房买卖合同时公开市场价值评估总价为2133000元，其差价为649450元。该差价应属被告（反诉原告）的实际经济损失。至于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）还应当赔偿其在解除合同之前的利息损失100000元的意见，本院认为，违约方赔偿守约方的损失，应以填补守约方实际损失为原则，现被告（反诉原告）的该主张缺乏合同约定依据，亦无证据证明，理由不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、确认被告（反诉原告）永嘉中厦房地产开发有限公司与原告（反诉被告）潘教雅于2011年8月7日签订的关于铂晶嘉园第3幢2303号房屋的商品房买卖合同已解除；
二、被告永嘉中厦房地产开发有限公司返还原告潘教雅购房款842450元；
三、原告（反诉被告）潘教雅赔偿被告（反诉原告）永嘉中厦房地产开发有限公司经济损失649450元；
上述第二项与第三项相抵后，被告永嘉中厦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告潘教雅购房款193000元；
四、驳回原告潘教雅的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）永嘉中厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告永嘉中厦房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费13174元，减半收取6587元，由原告潘教雅负担477元，被告永嘉中厦房地产开发有限公司负担6110元；本案反诉受理费11290元，减半收取5645元，由原告（反诉被告）潘教雅负担5145元，被告（反诉原告）永嘉中厦房地产开发有限公司负担500元；评估费6575元，由原告（反诉被告）潘教雅负担3287.5元［履行时，直接交付永嘉中厦房地产开发有限公司收取］，被告（反诉原告）永嘉中厦房地产开发有限公司负担3287.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审判员 吴孙有
二〇一五年九月十四日
书记员 郑植元