昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0103民初5110号
原告：中国银行股份有限公司云南省分行。住所地：云南省昆明市北京路***号。
负责人：周洪源，系该分行行长
委托诉讼代理人：肖雯、李妍菁，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。
被告：阿布都艾尼·阿巴拜克热，男，维吾尔族。
被告：阿热孜古丽·阿布来提，女，维吾尔族。
被告：昆明万达广场投资有限公司。住所：昆明市西山区前兴路前卫街道办事处办公大楼*楼。
法定代表人：齐界，系该公司执业董事。
委托诉讼代理人：王博，云南王永明律师事务所律师。特别授权代理。
原告中国银行股份有限公司云南省分行诉被告阿布都艾尼·阿巴拜克热、阿热孜古丽·阿布来提、昆明万达广场投资有限公司（以下简称“万达公司”）金融借款合同纠纷一案,本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告中国银行股份有限公司云南省分行的委托诉讼代理人肖雯、李妍菁，被告昆明万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人王博到庭参加诉讼，被告阿布都艾尼·阿巴拜克热、阿热孜古丽·阿布来提经本院依法寻找处下落不明状态，刊登公告且公告期满后，无正当理由不到庭，本院依法对被告阿布都艾尼·阿巴拜克热、阿热孜古丽·阿布来提进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司云南省分行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与三被告于2013年3月5日签订的《个人商业用房贷款合同》；2、请求法院判令第一、二被告在《个人商业用房贷款合同》项下贷款本息全部提前到期，判令由第一、二被告立即偿还原告借款本金￥2208938.82元；3、请求法院判令第一、二被告立即偿还原告自逾期截止至实际清偿完毕期间的利息，利息以贷款余额为基数，贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每个周期内按人民银行公布的相应档次的法定贷款利率上浮10%计算，现暂计算至2016年12月26日，原告应偿利息为112884.97元；4、请求法院判令第一、二被告立即偿还截止至实际清偿完毕期间的罚息，罚息以本金和应付未付利息为基数，罚息利率即贷款利率上浮50%计算，每月罚息＝（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360天，现暂计算至2016年12月26日，原告应偿还罚息为13323.26元；5、请求法院判令原告对第一、二被告提供的位于昆明西山万达广场4幢1-2层A75号的商业用房享有抵押权，有权对上述抵押物处置的价款优先受偿;6、请求法院判令第三被告向原告对上述第2、3、4项全部款项承担连带保证责任;7、请求法院判令第一、二、三被告连带承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费、公告费、律师费等）。截止2016年12月26日，上述本金、利息、罚息合计金额为￥2335147.05元。事实和理由：2013年3月5日，原告与第一、二、三被告签订了《个人商业用房贷款合同》（以下简称“《贷款合同》”），因第一、二被告购买第三被告开发的位于昆明西山万达广场4幢1-2层A75号的商业用房，第一、二被告向原告申请办理按揭贷款，《贷款合同》约定贷款金额为￥2820000元，贷款期限为120个月，贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息，每满一个浮动周期，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。还约定了贷款逾期时罚息利率为合同约定的贷款利率上浮50%。结息方式为按月结息，还款方式为每月等额本息还款，每月5日为还款日，第一、二被告的还款应归还在第一被告阿布都艾尼.阿巴拜克热在原告处开立的账户（账户：137227814477）。上述合同的担保方式为第一、二被告以在该合同项下贷款所购房屋提供抵押担保。因所购房屋为期房，尚未办理到产权证，在未办理抵押前，第三被告为上述贷款提供阶段性连带责任保证。2013年3月5日，原告依法发放了贷款￥2820000元，贷款采用受托支付，支付到第三被告的账户（账号：137224508326）。但2015年3月5日起，第一、二被告不能偿还贷款，2016年5月11、12日，原告分别向三被告宣布《贷款合同》项下本金、利息及全部应付款项于2016年5月13日提前到期。因目前用于抵押的房屋仍然无法办理抵押登记，原告要求第三被告履行阶段性连带保证责任，但第三被告也拒绝履行。《贷款合同》附件一《个人商业用房贷款合同通用条款》第三条“借款人违约事件及处理”第一款第二项约定，未按期归还贷款本息视为借款人构成或视为该合同项下违约，第三条第二款约定：出现该条第一款规定的违约事件时，贷款人有权视具体情形分别或同时采取下列措施：…（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；…（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或者解除借款人与贷款人之间的其他合同；…（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。…（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；…（10）要求保证人承担保证责任。附件一第四条“保证人保证”第七违约事件的约定是，未按合同的规定及时履行保证责任即构成保证人在本合同基下违约，出现违约，贷款人有权视具体情形分别或同时采取下列措施：…（4）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除保证人与贷款人之间的其他合同；…（5）要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。根据上述约定，原告认为，原被告签订的《贷款合同》及其附件真实、合法、有效。原告依据相关协议履行了支付贷款款项的义务，但经过原告多次协商与催收，三位被告仍未履行相应的还款义务，三位被告的上述行为已经严重的侵犯了原告的合法权益，违反了《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定。鉴于上述案件事实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十条及一百二十一条等相关的规定，原告为维护自身的合法权益，特向本院起诉上述被告。
被告阿布都艾尼·阿巴拜克热、阿热孜古丽·阿布来提未到庭亦未进行答辩。
被告昆明万达广场投资有限公司辩称，首先原告与三被告之间的合同，不具备法定的解除条件；其次原告对涉案抵押房屋享有优先受偿权，不应要求被告承担担保责任；再次原告并未提供两自然人被告的还款清单及还款凭证，其主张的第二项诉请无相应的依据；最后原告计算的利息、罚息等及实现债权的费用过高，请求法院予以调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的贷款账户交易流水查询、贷款明细、按账户查询剩余还款计划，系有原告签章，且金额与贷款金额相一致，本院予以采信；2、原告提交的（2016）云昆明明诚证字第20161号《公证书》、债权提前到期通知，合法有效，内容真实，本院予以采信；3、原告提交的委托代理合同，系有银行及律所签章，本院予以采信；4、被告万达公司提交的《商品房购销合同》、《补充协议》，系商品房购销合同关系中的证据，与本案无关联性，本院不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2013年3月5日，原告与三被告签订《个人商业用房贷款合同》，约定由第一、二被告购买第三被告开发的位于昆明西山万达广场4幢1-2层A75号的商业用房，第一、二被告向原告申请办理按揭贷款，贷款金额为2820000元，贷款期限为120个月，贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上海10%计息，每满一个浮动周期，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。同时约定了贷款逾期时罚息利率为合同约定的贷款利率上浮50%。结息方式为按月结息，还款方式为每月等额本息还款，每月5日为还款日，还款账户为被告阿布都艾尼·阿巴拜克热在原告处开立的账户（账户：137227814477）。被告万达公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证。2013年3月5日，原告按约定向被告发放借款本金2820000元，2016年2月5日，被告阿布都艾尼.阿巴拜克热未向指定还款账户中按约定进行还款，2016年5月12日原告向被告邮寄送达债权提前到期通知，并申请证据保全，云南省昆明市明诚公证处出具（2016）云昆明诚证字第20161号公证书。2016年6月15日原告与云南建广律师事务所签订委托代理合同，指派张琳、李妍箐律师作为本案的委托诉讼代理人，代理方式为风险代理，未在合同约定律师费。经审查，被告阿布都艾尼.阿巴拜克热、阿热孜古丽.阿布来提与原告约定将其购买坐落于昆明西山万达广场A75号房屋作为抵押物进行抵押，但未办理抵押登记手续。截止开庭之日，被告阿布都艾尼.阿巴拜克热、阿热孜古丽.阿布来提尚欠贷款本金2208938.82元，以及暂计至2016年12月26日的利息112884.97元及罚息13323.26元。
本院认为，针对原告要求解除原告与三被告签订的《个人商业用房贷款合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，在《个人商业用房贷款合同》的通用条款中对借款人违约事件和处理进行约定，若借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权解除合同。因被告阿布都艾尼.阿巴拜克热未按期归还贷款的行为已然构成违约，原告自然有权解除合同，因解除权系形成权，应当以通知到达时解除效力发生，被告阿布都艾尼.阿巴拜克热、阿热孜古丽.阿布来提经本院公告送达，则以公告送达日期为解除合同时间，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。
针对原告要求被告阿布都艾尼.阿巴拜克热、阿热孜古丽.阿布来提支付借款本金及利息、复息、罚息的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百九十六条规定：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原、被告签订的《个人商业用房贷款合同》系双方真实意思表示，内容合法，双方应当恪守履行。原告已按合同约定发放了贷款，但被告至今未按合同约定完全履行偿还贷款本息的义务，故被告阿布都艾尼.阿巴拜克热、阿热孜古丽.阿布来提的行为构成违约，应当按合同约定向原告偿还贷款本金2208938.82元及截止2016年12月26日的利息112884.97元、罚息13323.26元，因被告的违约行为构成约定解除的条件，对于解除日期后的利息、罚息本院认为系基于一种违约责任，该违约责任应当参照利息、罚息来计算，且该违约行为系被告未按期归还贷款构成且符合违约责任的法律规定，故被告阿布都艾尼.阿巴拜克热、阿热孜古丽.阿布来提还应当向原告支付自2016年12月27起至实际清偿之日止按合同约定的利息以及贷款利率上浮50%的罚息。
针对原告要求原告对被告阿布都艾尼.阿巴拜克热、阿热孜古丽.阿布来提提供的位于昆明西山万达广场4幢1-2层A75号的商业用房享有抵押权，有权对上述抵押物处置的价款优先受偿的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力未经登记不发生效力但法律另有规定的除外。从该条可以看出，不动产物权登记生效主义作为不动产物权变动的原则，不动产登记生效主义要求不动产物权的变动必须进行登记，如果未进行登记则不发生不动产物权变动的效果，即登记具有决定不动产物权设立、转移、变更或者消灭能否发生的效力。而本案中房产虽在贷款合同中约定作为抵押物，但未办理抵押登记手续，原告自然也无权要求对该房屋行驶抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效未办理物权登记的不影响合同效力。由此可以看出，物权法将不动产物权变动的原因与结果进行区分，不动产物权变动的基础关系即设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效应当依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。本案中贷款合同约定了抵押内容，该抵押内容具备抵押合同上的生效要件，合同自然对原、被告具有约束力，但被告的行为只能构成合同法上的违约，原告对被告所享有的权利仅为主张抵押责任，而非抵押权，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。
针对原告要求被告万达公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人于债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条规定：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第四十六条规定：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。本案中，原告与被告万达公司签订的贷款合同内容合法，真实有效，双方应当恪守履行，合同中约定保证的方式为连带保证责任，且未超过保证期间，故被告万达公司应当对贷款本金、利息、罚息承担连带保证责任。
针对原告要求三被告支付实现债权费用的诉讼请求，本院认为，庭审中原告明确实现债权的费用为律师费和邮寄费，关于律师费，原告未提交律师费发票，未实际支出费用，本院不予支持；关于邮寄费，在合同中有明确约定，且实际支出23元邮寄费并开具发票，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第四十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定判决如下：
一、原告中国银行股份有限公司云南省分行与被告阿布都艾尼.阿巴拜克热、阿热孜古丽.阿布来提、昆明万达广场投资有限公司签订的《个人商业用房贷款合同》于2016年12月23日解除；
二、被告阿布都艾尼.阿巴拜克热、阿热孜古丽.阿布来提于本判决生效之日起十日内共同向原告中国银行股份有限公司云南省分行偿还贷款本金2208938.82元以及截止于2016年12月26日止的利息112884.97元、罚息13323.26元；
三、被告阿布都艾尼.阿巴拜克热、阿热孜古丽.阿布来提于本判决生效之日起十日内共同向原告中国银行股份有限公司云南省分行支付从2016年12月27日起至实际清偿之日的利息（按合同约定的利率）、罚息（按合同利率上浮50%）；
三、被告昆明万达广场投资有限公司对上述款项承担连带保证责任；
四、被告阿布都艾尼.阿巴拜克热、阿热孜古丽.阿布来提、昆明万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告中国银行股份有限公司云南省分行支付邮寄费23元；
五、驳回原告中国银行股份有限公司云南省分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24984元和保全费5000元，由被告阿布都艾尼.阿巴拜克热、阿热孜古丽.阿布来提、昆明万达广场投资有限公司共同承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。
审 判 长 欧阳俊杰
人民陪审员 杜 芸
人民陪审员 杨 德 生
二〇一七年二月十日
书 记 员 刘 国 秀
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