江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终812号
上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：侯善云，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：孙金凤，女，1977年11月5日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。
被上诉人（原审原告）：张建军，男，1975年11月11日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人孙金凤、张建军商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初5723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回孙金凤、张建军的一审诉讼请求。理由如下：1.孙金凤、张建军签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，该手续书表明孙金凤、张建军放弃对恒开公司违约责任的追究，包括逾期交房、逾期办证违约责任。2.即使恒开公司应承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响孙金凤、张建军实际占有使用房屋，孙金凤、张建军没有受到实际损失。孙金凤、张建军并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.本案诉讼费应当由孙金凤、张建军承担。
孙金凤、张建军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
孙金凤、张建军向一审法院起诉请求：1.判令恒开公司向孙金凤、张建军支付逾期办理产权登记违约金（以394178元为基数，自2014年9月29日起至实际取得房产权属证书之日止，按日万分之三计算，暂算至2017年9月27日数额为127713元）；2.判令恒开公司限期为孙金凤、张建军办理并交付产权证书；3.本案诉讼费用由恒开公司承担。
一审法院认定事实：张建军与孙金凤系夫妻关系，双方于1999年2月24日登记结婚。2012年12月3日，张建军与恒开公司签订一份商品房买卖合同，约定由张建军购买恒开公司开发的宿迁国际购物公园第4幢第1-3-075#号商品房一套，总价款为393203元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表……”。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。张建军于合同签订前已向恒开公司支付首付款233203元，余款160000元已通过按揭贷款方式支付。2014年7月5日，张建军与恒开公司签订一份交房手续书，注明张建军已验房并同意接收房屋，同时将房屋移交经营管理公司。该交房手续书下方注明一行特别提醒，内容为“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”。
2012年11月25日，张建军与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司（以下简称奥莱公司）签订一份宿迁国际购物公司委托经营合同，约定张建军将涉案商铺委托给奥莱公司经营管理，委托管理经营期限为10年（2013年12月28日至2023年12月27日止），前三年经营收益全额转为弥补奥莱公司的前期投入，自第四年起的收益收张建军所有，但应将每年收益的15%作为经营管理服务费支付给奥莱公司。
恒开公司于2017年9月30日取得了涉案商品房的竣工验收备案表。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，张建军已依约付清房款，恒开公司应在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。虽然恒开公司已完成了涉案房屋的竣工备案手续，但竣工备案与产权登记备案并非同一事项，恒开公司未举证明其已按合同约定完成了产权登记备案，应按合同约定向张建军支付逾期办证的违约金。对张建军主张的逾期办证违约金的起算时间，应以实际交房日期即2014年7月5日为基准，向后推90日后，为2014年10月4日。又因孙金凤、张建军系夫妻关系，张建军对恒开公司享有的违约金债权，系夫妻共同债权，故对孙金凤要求恒开公司支付逾期办证违约金的请求，亦予以支持。恒开公司关于因“特别提醒”的约定恒开公司无须向张建军承担违约责任的抗辩意见，因该“特别提醒”内容涉及到张建军的切身利益，但恒开公司在交房手续书中未将该提醒以大字号标注或放在醒目位置起到提醒张建军的作用，而是将至关重要的提醒以小于正常内容的字号置于张建军签名的下部，放在交房手续书内容的最尾部，且张建军陈述对于该内容并不知情，恒开公司亦未能提供证据证实其将“特别提醒”的内容专门告知了张建军，故该“特别提醒”不能作为免除恒开公司承担违约责任的约定，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。恒开公司关于张建军没有实际损失，逾期办证违约金约定过高需要调整的抗辩意见，因该违约金条款系双方自愿约定，真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项，故为了维护合同当事人的意思自治，对该违约金不予调整，将按照双方的合同约定予以支持，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。孙金凤、张建军自愿申请撤回要求恒开公司限期办理并交付产权证书的请求，不违反相关法律规定，依法予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、恒开公司于判决生效后十日内给付张建军、孙金凤逾期办证违约金（以393203元为基数，自2014年10月4日起按日万分之三计算至孙金凤、张建军实际取得房屋权属证书之日止）；二、驳回张建军、孙金凤其他诉讼请求。案件受理费减半收取1427元，保全费1520元，合计2947元，由恒开公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，恒开公司与孙金凤、张建军之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2014年9月4日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司未提供证据证实其按合同约定履行备案义务，故其应自2014年10月4日按合同约定承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，孙金凤、张建军签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司责任、排除了孙金凤、张建军的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒孙金凤、张建军注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然存在逾期办证的违约行为，但孙金凤、张建军签署交房手续书免除了恒开公司违约责任，故恒开公司无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。恒开公司主张双方签订的买卖合同中违约金过高，请求予以调整。但该合同是双方当事人真实意思表示，该合同中约定逾期办证违约金并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。
综上所述，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2854元，由上诉人恒开投资发展宿迁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一八年五月十日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛