浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙08民终333号
上诉人（原审原告）：颜祥军，男，1973年11月1日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
上诉人（原审原告）：戚利，女，1972年5月24日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
上诉人共同委托诉讼代理人：戴美娟，浙江无剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：衢州市好管家物业管理有限公司。住所地：浙江省衢州市浮石路***号*楼。
法定代表人：刘向东，总经理。
委托诉讼代理人：朱凤毅，女，1966年3月14日出生，汉族，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：江秋平，女，1967年9月16日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人颜祥军、戚利为与被上诉人衢州市好管家物业管理有限公司（以下简称好管家公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2016）浙0802民初5135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人颜祥军、戚利及被上诉人的委托诉讼代理人朱凤毅、江秋平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年3月29日，詹屹与衢州市天欣房地产开发有限公司（以下简称天欣公司）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定詹屹向天欣公司购买衢州市聚龙嘉苑21幢101号房，建筑面积共265.31+19.71平方米，双方对价格、付款方式、违约责任等权利义务内容作了约定。其中第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因未能按期接收商品房的，自书面通知确定交房的日期开始，视为买受人已接收房屋。自该日开始，本合同项下的物业的毁损、灭失的风险由买受人承担，交付之日起的物业管理费由买受人按规定100%交纳。合同签订后，詹屹一直未与天欣公司办理交接手续。2016年8月18日，两原告与詹屹夫妻订立《房地产转让协议》，约定两原告向詹屹夫妻购买衢州市聚龙嘉苑21幢101室的房屋，双方对房价、付款方式及时间等内容作了约定。其中第一条约定，过户中发生的（更名、物业费等）一切费用及房屋买卖中所应交的国家税款均由乙方（颜祥军、戚利）负责承担。同日，两原告与天欣公司就上述房产订立《浙江省商品房买卖合同》。2016年8月18日，两原告向被告交纳了2012年至2014年的物业费9300元、2015年1月1日至2016年8月31日的物业费5000元、装修押金2500元、装修垃圾清运费500元等费用。
另查明，天欣公司是聚龙嘉苑的建设单位，被告系聚龙嘉苑小区的物业管理服务单位。2010年7月20日，天欣公司选聘被告提供前期物业管理服务并订立《前期物业服务合同》，对服务费用等内容进行了约定。其中第六条约定，叠排物业服务费为1.2元/月/平方米；装修保证金：住宅、店面、排屋2000元/户或间；装修垃圾清运费排屋300平方米及以下400元/户，300-400平方米500元/户，400平方米及以上600元/户。
关于双方之间的争议问题，原审法院分别予以认定：
一、涉案房产符合交付条件的时间。被告认为涉案房产在2011年12月30日前已经达到交房条件并向原买受人詹屹发送了交房通知书，因詹屹原因一直未能办理领房手续，因此从2012年1月1日起其有权向原买受人詹屹收取物业费。法院认为，首先，被告提供的证据不足以证明2011年12月30日前涉案房屋已经符合交付条件；其次，被告主张的该时间与（2013）衢柯巡民初字第97号民事判决认定的聚龙嘉苑商品房“于2012年4月10日通过联合验收符合交付条件”的事实不一致，应当以生效裁判文书认定的事实为准。对于被告主张的符合交房条件的时间，法院不予采信，同时，确认涉案房产自2012年4月10日起符合交付条件。
二、商品房符合交付条件后，詹屹与天欣公司一直未能办理交房手续的原因。根据詹屹与天欣公司订立的《商品房买卖合同》，天欣公司应当在符合交付使用条件后，书面通知买受人办理交付手续。现天欣公司提供的催领商品房通知书，以及书写了邮寄物内容为“催交房通知书”、收件人为詹屹，收件地址、联系方式与《商品房买卖合同》留存内容一致的顺丰邮寄凭证，可以证实天欣公司已经于2013年3月7日向詹屹寄送了催交房通知。结合（2015）丽莲执异字第17号执行裁定书中对申请执行人答辩内容的表述，可以认定詹屹已经收取了该份通知书。詹屹应当在通知书确认的交房时间内办理交接手续。原告认为因涉案房产作为天欣公司的财产被法院查封，导致无法向詹屹交房，根据上述执行裁定书的内容，法院查封该房产的时间在2014年11月份，原告的该意见显然不能成立，法院不予支持。原告主张詹屹以放弃逾期交房违约金为条件，与天欣公司另行达成双方不办理交房手续的协议，未能提供证据予以证明，也未提供证据证明天欣公司保管该份协议，法院对该意见不予支持。由此可见，在买受人詹屹无正当理由拒绝受领房屋的情形下，不能以此拒付物业费。
三、物业费的起算时间。根据詹屹与天欣公司签订的《商品房买卖合同》，由于买受人原因未能按期接收商品房的，自书面通知确定交房的日期开始，视为买受人已接收房屋，交付之日起的物业管理费由买受人100%交纳。天欣公司寄送通知书，要求詹屹在收到通知的7日内办理领房手续，因天欣公司以及被告未能举证证明詹屹收取通知书的时间，法院酌情给予一个星期的合理投递时间，并确认詹屹应当在2013年3月21日前办理房屋交付手续。被告有权自该日起要求詹屹支付物业费。被告主张自2012年1月1日起收取物业费，于法无据，法院不予支持。
原审法院认为：本案的争议焦点为詹屹是否应当向被告支付物业费，被告是否有权收取原告代詹屹交纳的物业费。涉案房产于2012年4月10日符合交房条件，天欣公司向詹屹送达了催交房通知书，詹屹未能在通知书确定的交房时间即2013年3月21日前接收商品房，自该日起视为已接收房屋，詹屹应当自该日起交纳物业费。原告认为詹屹一直未交接房屋，无需交纳物业费的意见，法院不予支持。根据詹屹与两原告签订的《房地产转让协议》以及原告的庭审陈述，詹屹应当承担的物业费用由原告支付。被告作为聚龙嘉苑小区提供物业服务的单位，有权收取2013年3月21日之后的物业费，但是对于2013年3月21日之前的物业费，被告无权向詹屹主张，原告已经代为交纳的该部分费用，被告应当予以退还。根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据该协议的约定，詹屹买受的房产面积按照每月每平方米1.2元的标准计算所得物业服务费多于物业公司实际收取的费用，法院以物业公司实际收取的费用作为计算退款数额的依据。因此，被告应当退还2012年1月1日至2013年3月21日的物业费3797.43元。被告向原告收取的装修保证金、垃圾清运费与前期物业服务合同约定的数额不符，被告未能提供证据证明与原告达成新的协议或者原告实际应当承担的数额大于服务合同约定的数额，应当退还多收取的保证金、垃圾清运费。综上，原告要求被告退还物业费的请求，合理部分，法院予以支持。原告要求被告退还装修保证金、垃圾清运费差额部分的请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、被告好管家公司于判决生效之日起十日内退还原告颜祥军、戚利物业费3797.43元、装修保证金500元、垃圾清运费100元，合计4397.43元；二、驳回原告颜祥军、戚利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半收取计85元，由原告颜祥军、戚利负担60元，被告好管家公司负担25元，于判决生效之日起十日内缴纳。
颜祥军、戚利向本院上诉称：原审没有理清上诉人、天欣公司及案外人詹屹之间的关系，2016年8月18日，天欣公司在收取了詹屹30000元违约金后解除了与詹屹之间的合同关系，天欣公司与上诉人签订《商品房买卖合同》，詹屹缴纳的30000元违约金包含了其应当承担的物业费。天欣公司与詹屹之间仅为合同关系，不存在物权变更和交付的事实。（2015）丽莲执异字第17号执行裁定也说明诉争房屋自2014年11月27日至2016年8月9日被查封，原审认定诉争房屋于2013年3月21日视同交付错误。诉争房屋实际交付时间为2016年8月18日，此前属于未交付詹屹的物业，不应由上诉人承担物业费。上诉请求二审撤销原判，依法改判被上诉人增加返还物业费10395.57元。
好管家公司答辩称：本案房屋不可能在同一时间交付给两位业主，上诉人与詹屹、天欣公司之间是事先协商好的，将詹屹购买的房屋转给上诉人，关于物业费合同都有明确约定，上诉人已按合同缴纳了物业费。实际上，被上诉人还是少算了上诉人的物业费，上诉人要求被上诉人退还物业费没有依据。请求法院驳回上诉人的诉讼请求。
二审中，双方均未向本院提交新的证据材料。
经审理，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，上诉人、詹屹、天欣公司之间相互签订的合同，依法真实、有效，各方均应按照约定全面履行自己的义务。关于詹屹从天欣公司接收涉案房屋的时间，原审根据双方的合同约定，以及生效裁判所确定的房屋具备交付条件的时间，认定天欣公司交付詹屹房屋的时间为2013年3月21日，该认定具有事实基础和法律依据，本院对此予以确认。（2015）丽莲执异字第17号执行裁定对涉案房屋的查封，并不影响涉案房屋已经交付詹屹的认定。故自2013年3月21日后，詹屹负有依约缴纳物业费的义务。2016年8月18日，上诉人与詹屹签订《房地产转让协议》，上诉人应当按照约定承担詹屹应缴纳的物业费。上诉人并无证据证明詹屹缴纳的30000元违约金包含物业费用。上诉人主张其不应缴纳2016年8月18日之前的物业费缺乏依据。
综上所述，上诉人颜祥军、戚利的上诉主张均不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人颜祥军、戚利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘小伟
审 判 员 郑尹秋
代理审判员 姚冬琴
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 刘丽娜