湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴苏民初字第83号
原告曾兰英，女，1970年11月22日出生，汉族，湖南省永兴县人，中专文化，无业。
被告郴州市晓园房地产开发有限公司。
法定代表人陈晓，该公司董事长。（未到庭）
本院在审理原告曾兰英与被告郴州市晓园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾兰英到庭参加诉讼，被告郴州市晓园房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：
1、关于房屋合同签订、房款支付情况及约定交房时间
2011年5月25日，原告与被告签订了《郴州市商品房买卖合同》，向出卖方交付首付房款（含定金）计人民币68061元，余款70000元委托被告办理银行按揭贷款，于2011年6月办理好银行按揭手续，被告2011年9月30日收到银行按揭贷款70000元，并由郴州市房产局备案。至此，原告已按合同要求付清所有房款。该合同约定：买受人购买的商品房为雅景新村第某栋某层某房，建筑面积为89.36平方米，单价为1545元／m2，总房款为138061元。交房时间为2012年6月30日前。2012年6月30日，被告房屋已建成，原告到被告售楼处要求收房，被告却违反合同约定要求与原告签订补充协议，并接受其涨价要求才能交房，原告表示不能接受被告要求，被告现拒绝交房。
本案商品房买卖合同是双方在平等、自愿的基础上订立的，是彼此真实意思的表示，售房价格也是双方约定的，并经郴州市房产局备案，依法应受法律保护。被告作为专门的房地产开发商，应当对房产项目的开发建设成本、建设期及市场风险等有充分的预见，房屋建设方案、成本预算也是经市政府相关职能部门批准后实施的。被告与原告签订购房合同时就应当知道如何行使民事权利及实施该民事行为所产生的法律后果，不能因时间、环境等变化所造成利益的落差而反悔当初的约定。被告违背了《合同法》诚实信用的基本原则，损害了原告的合法利益，破坏了经济秩序，引发了诉讼，增加了社会不稳定因素。
2、关于违约交房责任
购房合同约定逾期交房违约金为按日向买受人支付已付房款的万分之零点壹伍，截止2014年11月22日，已逾期交房873天，依约应向原告支付违约金1808元。
3、关于交房之日前的物业管理费由被告承担
省物价局2010年出台的《湖南省物业服务收费管理办法》第二十条规定：前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费，由建设单位承担。由于被告违反合同规定，要求与原告签订含有涨价条款的补充协议，原告不同意与被告签订补充协议，被告即拒绝交房。逾期交房所产生的物业费用由谁出，关键要看是谁的责任，本案逾期交房是被告擅自要求涨价所致，原告没有任何过错，故被告郴州市晓园房地产开发有限公司需要承担交房日前的全部物业管理费。
综上所述，本案房屋买卖合同合法有效，原告全面履行合同约定如期支付购房款，被告亦应全面履行合同。故请求法院判令：1、判决确认原告与被告签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效；2、判决被告按照《郴州市商品房买卖合同》，交付位于郴州市青年大道锁石桥“雅景新村”第某栋某层某号房屋（面积89.36平方米，总房价138061元）给原告；3、判决被告向原告支付逾期交房违约金1808元（从2012年6月30日至2014年11月22日），逾期交房873天，逾期交房违约金为每日已交购房款的万分之零点壹伍（以后违约金另计）；4、判决被告交房之日前原告物业管理费由开发商承担；5、判决被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其主张，向本院提交如下证据：
1.身份证复印件，证明原告身份情况及主体资格。
2、2011年5月25日郴州市商品房买卖合同复印件，证明：（原告与被告签订了商品房买卖合同；（原告购买了雅景新村15栋3层302号房，单价1545元每平方米，房屋交付时间为2012年6月30日前，首付68061元，余下7万元银行按揭；（合同还约定了逾期交付的违约责任等。
3、2011年5月25日收条、不动产预收款专用凭据、2012年11月8日物业专项维修资金专用收据、2014年11月24日贷款发放通知单复印件，证明原告已交清全部房款138061元、预告登记费及维修资金费。
4、房屋预告登记证明复印件，证明原告所购房屋已进行了预告登记。
5、2010年8月22日致雅景村购房户的一封信复印件，证明被告于2010年8月22日单方要求提高房价，并明确表示综合各种成本核算，综合均价为1520元每平方米，此价为最终定价，不管今后建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此价结算。
6、公告复印件，证明2010年9月15日，湖南吐绿化工有限公司发布公告，表明已与被告就再交房款2万元，职工集资房可以转让，交房时间为2011年7月30日前，房价均价为1500元每平方米等问题达成共识。
7、2011年4月16日雅景新村普通商品房销售价格表复印件，证明2011年4月16日被告公布的雅景新村房屋销售价格（按均价1500元每平方米，按不同楼层进行了调差），2011年5月25日，原、被告按此价格（3层1545元每平方米）签订了商品房买卖合同。
8、函复印件，证明2011年9月5日，被告向郴州桥氮化工有限公司发函，违背诚信，再次单方要求涨价。
9、2011年9月6日复函复印件，证明2011年9月6日，郴州桥氮化工有限公司回复被告，要求被告信守与各购房户签订的合同。
10、郴州日报公告复印件，证明2012年1月10日被告在《郴州日报》刊登公告，单方要求购房户以1930元均价收房，否则视为放弃收房。
11、郴州桥氮化工有限公司函复印件，证明2012年1月9日，湖南吐绿化工有限公司就被告不守诚信，反复多次要求涨价行为致函，指出房价已从最初的1200元每平方米已几次上涨，在与购房户签订《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》中确定的价格1500元每平方米为双方确定的交易价格，不得单方随意调整。
12、致雅景新村购房户的公开信复印件，证明2012年11月15日，被告方违背购房合同单方面要求涨价至1930元每平方米进行交易。
13、2012年11月20日请求政府解决郴州市晓园房地产公司违约违规涨价交拖延交房时间的报告复印件，证明雅景新村购房户就被告单方涨价的行为向政府部门反映，要求履行合同。
14、2012年12月1日雅景新村购房业主致雅景新村开发商公开催告书发给陈晓的短信内容复印件，证明购房户在雅景新村小区大门、售楼部等醒目位置张贴此催告书并发短信给被告方负责人，不接受被告单方涨价的行为，要求被告履行合同。
15、郴州新报复印件，证明郴州主流媒体就雅景新村的事件进行了报道，被告方不讲诚信的行为在社会上造成了不良影响。
16、关于雅景新村房价有关问题的会议备忘录复印件，证明就雅景新村房价，政府组织协调。
被告郴州市晓园房地产开发有限公司未予答辩，亦未提供证据。
经本院审查认为，原告提交的1-16项证据均具合法性、客观性，本院予以采信。
根据原告的有效证据及其陈述意见，本院确定如下事实：
2007年12月10日，桥氮公司（注：2009年3月30日更名为吐绿公司。合同中简称甲方）与被告晓园公司签订《委托开发建设职工普通商品住房合同书》，约定：一、甲方拟建职工普通商品住房800套左右，拟选址郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥村二组一宗面积约70亩的土地，该土地已由郴州市新创举房地产开发有限公司（以下简称新创举公司）办妥征地手续，并缴纳了相关征地费；二、甲方现委托乙方负责与新创举公司洽谈用地转让事宜。用地转让费待甲方以乙方名义摘牌土地后，甲方按国土部门核定标准上缴市财政，由市财政支付给新创举公司，甲方另以乙方名义支付征地工作经费包干118万元给新创举公司，并由乙方负责办理土地转让相关手续；三、甲方利用乙方资质开发建设住房，并委托乙方负责办理土地、规划、建设等报建手续，相关费用由甲方支付；四、该项目所有基建工程由乙方负责组织承包施工，工程造价按湖南省99定额及郴州市定额站发布的同期相关文件执行，并下浮5%据实结算；五、甲方职工普通商品住房的销售及项目的盈亏和应上缴的税款亦由甲方自行负责，乙方不承担上述任何责任；六、甲方职工交纳的集资建房款由甲方财务设立项目专户进行管理，乙方办理项目征地、规划、建设等报建及施工和银行按揭手续所需资金，由甲方支付给乙方，同时，甲方必须负责保证集资建房款分期分批按时到位……
晓园公司于2009年8月7日通过招、拍、挂的方式取得雅景新村项目的建设用地使用权。在建设过程中，晓园公司于2010年8月22日向购房户出具《致雅景新村购房户的一封信》称：由于银行贷款紧缩导致后续资金困难，加上建筑材料价格上涨、报建费用增加，需要购房户每户再集资2万元，并核定均价为1520元／㎡，如购房户认为房价高、欲退房，晓园公司愿如数退还集资款，另按200元／㎡进行收购。2010年9月1日，桥氮公司集资建房职工代表与晓园公司经协商签订了《协议书》，约定：1、双方商定雅景新村集资建房均价为1500元／㎡，此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算。楼层调差按郴州市发布的相关标准执行；2、交房时间双方确定为2011年7月30日前，晓园公司必须保证在此时间之前，将集资房交与集资户；3、桥氮公司集资户必须于2010年9月2日起至9月20日止每户再交集资款2万元给晓园公司，作为小区工程建设资金；交此款时晓园公司再与集资户分别签订《商品房认购协议书》；4、晓园公司在取得商品房预售许可证后，集资户开始选房，再交纳剩余房款，并与乙方签订商品房买卖合同。晓园公司于2011年4月15日向购房户出示《雅景新村普通商品房销售价格表》，载明：“住宅一层1530元／㎡，住宅二层1560元／㎡，住宅三层1545元／㎡，住宅四层1515元／㎡，住宅五层1500元／㎡，住宅六层1350元／㎡”；并附说明：“1、一次性付款，签订《商品房预售合同》时一次性交清全部房款；2、银行按揭：签订《商品房预售合同》时交房款不低于30-50%，并办理银行按揭手续”。
2011年5月25日，原告与被告签订了《郴州市商品房买卖合同》，并由郴州市房产局备案。该合同约定：买受人购买的商品房为雅景新村第某栋某层某房，建筑面积为89.36平方米，单价为1545元／m2，总房款为138061元。交房时间为2012年6月30日前。
原告于2011年5月25日向被告交付首付款（含定金）计人民币68061元，余款70000元委托被告办理银行按揭贷款，于2011年6月办理好按揭手续，2011年9月30日被告成功收到银行按揭贷款70000元，并由郴州市房产局备案，至此，购房款已全部付清。2012年6月30日，被告违反合同约定，以原材料价格上涨等理由，要求与原告签订补充协议，并接受其涨价要求才能交房，原告表示不能接受被告要求，被告现拒绝交房。故酿成此纠纷。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：1.原、被告双方签订的商品房买卖合同是否有效；二、原告要求晓园公司履行交房义务，并支付逾期交房违约金的主张是否合法。本院针对以上焦点问题，认定如下：
一、原告与被告晓园公司签订的商品房认购协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同；原告曾兰英获取的选房号凭条，是原告按照晓园公司要求选定其购买的房屋的凭证，属于商品房认购协议的一个组成内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与晓园公司签订的商品房认购协议明确了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、面积差异的处理方式等内容，已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
二、本案中双方当事人在《郴州市商品房买卖合同》中最终约定的交房期限为2012年6月30日前。原告已依约向晓园公司支付全部房款，履行了合同义务。晓园公司至今未依约交付房屋，已构成根本违约，应向原告承担违约责任。原告要求晓园公司履行交房义务，并支付逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告曾兰英与被告郴州市晓园房地产开发有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，继续履行。
二、被告郴州市晓园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾兰英交付位于郴州市青年大道锁石桥雅景新村的第某栋某层某号房屋一套，面积、房号分别以双方所签《郴州市商品房买卖合同》约定和所附由郴州市房屋测绘队所绘制的房屋分层平面图标明的为准，并计算补交购房款。
三、被告郴州市晓园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾兰英支付从2012年6月30日至2014年11月22日止的逾期交房违约金1808元。后期违约金按每日万分之零点壹伍支付至郴州市晓园房地产开发有限公司将本判决第二项确定的房屋交付给原告曾兰英之日止。
四、被告郴州市晓园房地产开发有限公司未交房之前的物业管理费，原告不予承担。
本案受理费3097.38元，由被告郴州市晓园房地产开发有限公司负担。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 黄 勇
人民陪审员 曹 志
人民陪审员 雷 萍
二〇一五年四月三十日
代理书记员 陈艳平
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。