上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4989号原告：满懿(上海)房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：张士文，男。委托诉讼代理人：徐敬琪，女。被告：王正艳，男，1979年9月18日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：李晓娟，女。被告：李晓娟，女，1982年10月20日生，汉族，住上海市松江区。原告满懿(上海)房地产咨询有限公司(以下简称“满懿房产”)与被告王正艳、李晓娟居间合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理后，依法由审判员洪飞独任审判，于2017年5月15日进行了公开开庭审理。原告满懿房产的委托诉讼代理人张士文，被告王正艳、李晓娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告满懿房产向本院提出诉讼请求：判令两被告支付原告佣金67,600元。事实与理由：2016年7月3日，经原告居间介绍，被告与案外人孙某某签署了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，出售坐落于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)。依据约定，《房屋买卖合同》成立，即表明原告居间成功；双方还约定，房屋买卖合同成立后，买卖双方因违约导致交易未完成的，原告可选择向违约方主张总房款2%的佣金，后被告违约导致房屋交易未完成，被告应当按约支付原告佣金，但被告却无理拒付佣金，故原告诉至法院，请求判如所请。被告王正艳、李晓娟辩称：其对原告的部分劳动表示肯定，同意根据佣金确认书确定的15,000元的30%即5,000元作为劳务费支付给原告。原告在居间中存在以下不足：房地产买卖居间协议因缺少居间方经纪人签章而无效；房屋买卖合同因未填写网签时间、首付款时间、第二期房款支付时间，造成无法继续履行而无效，且即便有效，也是由于买家未在7个工作日来网签并支付首付款，买家违约；其在签订居间协议后才知道需要签订阴阳合同来规避税费等。此外，原告也没有履行整个居间义务，未提供网签、审税、过户等协助义务。经审理查明：2016年7月3日，原告(丙方、居间方)与被告王正艳(甲方、出卖方)及案外人孙某某(乙方、买受方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定将原告名下的涉案房屋以总房价款为3,380,000元出售给案外人孙某某。协议第四条约定：乙方为表示对涉案房屋之购买诚意，向丙方支付意向金100,000元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金……。协议第六条约定：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，乙方应于丙方居间成功时按照本协议第二条约定总房价款的2%支付丙方佣金(具体支付方式以佣金确认书为准)，乙方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金；在丙方居间成功后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金。上述协议第六条字体已加黑加粗。协议文后另有说明：在签署上述协议时，甲、乙双方均已认真查阅了本协议的全部内容，且丙方亦对协议第六、七、九条及其他条款内容进行了明确的提示，并已分别按甲方和乙方的要求进行了详尽的解释和说明；甲方及乙方对本协议约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行。该说明落款处由甲、乙双方签字确认。同日，被告王正艳(甲方、出卖方)与案外人孙某某(乙方、买受方)就涉案房屋签订《房屋买卖合同》一份。合同第1.2条约定总房价款为3,380,000元。合同同第3条约定的网签买卖合同为，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后__个工作日内前往居间方网签《上海市房地产买卖合同》。合同第4.1条约定的首期房价款支付方式为，乙方应于网签合同后__个工作日，自行支付或通过居间方转付给甲方首期房价款1,790,000元……。合同第4.2条约定的第二期房价款支付方式为，乙方通过如下方式支付第二期房价款1,580,000元，乙方应于网签合同后__个工作日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同……。合同第6条约定，乙方银行贷款划入甲方收款账户后3日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款10,000元。合同第7条约定，甲、乙双方应于贷款合同审批完结后3日内向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同第10.6条约定，本合同中出现“__个工作日”形式，请务必填写具体履行时间，若未填写，则一律视为“七个工作日内履行义务”，该条款字体已加黑加粗。合同另对其他相关事项进行了约定。同日，被告李晓娟出具《代签承诺书》一份，载明其为涉案房屋产权人之一，承诺全体权利人关于涉案房屋的同日，原、被告签订《佣金确认书》一份，载明就涉案房屋其需某某的佣金数额为15,000元，处分已达成一致意见……。支付时间以过户为准。案外人孙某某与原告签订《佣金确认书》一份，载明就涉案房屋案外人需某某的佣金数额为50,000元。2016年8月22日，被告(甲方)与案外人孙某某(乙方)签订《解约协议》一份，其上载明，因被告明确表示不再继续出售涉案房屋，经双方协商，达成如下协议：一、因甲方违约，自本协议签订之日起居间协议及《房屋买卖合同》解除；二、甲方应于本解除协议签订后1日内，返还乙方已支付的定金共计100,000元；三、待上述事项履行完毕后，双方就涉案房屋的本次交易再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。庭审中，原告表示，要求两被告共同承担佣金的依据为两被告系夫妻关系，全程参与了房屋买卖的事宜，应以夫妻共同财产来承担责任。两被告表示，其虽系夫妻关系，但涉案房屋为被告王正艳的婚前财产。被告王正艳另表示，居间协议、买卖合同、解约协议、佣金确认书上其签名均是由被告李晓娟代签，其全程知晓被告李晓娟的上述行为并同意其相应的处分。两被告并表示，尽管解约协议上写有其违约的字样，但是在被迫的情况下签署的，且合同中约定的佣金条款系格式条款，应属无效。两被告另提供了产证保管书、收据、微信记录，以证明其曾将产证原件交由原告保管，实际于2016年8月14日收回，因为居间协议签订后，买家未与其网签也未付款，所以才找原告解除合同，故解约之前其已经拿到产证，并委托其他中介出售，涉案房屋也在2016年8月20日另售他人，而解约后原告一直要求其返还双倍定金。原告认可产证保管书的真实性，但认为无法实现被告的要证目的，对于其余证据的真实性不予认可。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、上海市房地产登记簿、《解约协议》、《代签承诺书》及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案中，原告作为被告王正艳与案外人孙某某房屋买卖的居间人，已促成买卖双方签订了房地产买卖居间协议、房屋买卖合同，且在房屋买卖合同中对于涉案房屋本次交易总价款、网签时间、各笔房款支付时间、过户时间、交房时间等均予以明确，具备主要条款，系双方当事人的真实意思表示，上述协议及合同并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。原告作为居间人促成被告王正艳与案外人间房屋买卖合同成立后，被告王正艳应当按照约定支付报酬。对于佣金数额问题，现原告主张根据房地产买卖居间协议的约定，其有权选择按照《佣金确认书》向各方追索佣金，或主张由违约方承担本次交易的全部佣金，上述条款虽系原告为了重复使用而预先拟定的格式条款，但原告在与被告订立协议已采取合理的方式提请被告注意，且该佣金支付条款并未加重被告的责任、排除原告的责任，故该条款应属有效，而根据被告王正艳与案外人签订的《解约协议》载明的内容显示，买卖合同未能按约履行的责任在于被告王正艳拒绝出售涉案房屋，两被告虽抗辩解约协议系被迫所签，却未提供证据证明，故对于两被告主张，本院不予采信，被告王正艳应按照居间协议的约定支付原告相应佣金。关于佣金数额的问题，虽协议载明的金额为涉案房屋本次交易总价款的2%即67,600元，然而按照目前二手房买卖的一般操作流程，居间人的居间服务不但包含促成签约，而且包含协助过户、房屋交接等后续流程的完成,这些环节均需要居间方承担成本，本案中居间人仅完成了促成签约环节，故结合原告提供实际服务的情况，本院酌定被告王正艳应承担的佣金数额为20,000元。此外，原告主张本案纠纷发生于两被告婚姻关系存续期间，故支付佣金为两被告夫妻关系存续期间的共同债务，应由二人共同归还，因被告王正艳对于李晓娟的签约行为表示认可，且李晓娟也签订了承诺书，故本院对此予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告王正艳、李晓娟于本判决生效之日起十日内支付原告满懿(上海)房地产咨询有限公司佣金20,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,490元，减半收取745元，由原告满懿(上海)房地产咨询有限公司负担595元(已付)，被告王正艳、李晓娟负担150元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年六月二十九日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。…………二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。