河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民四终字第1002号
上诉人（原审原告、反诉被告）冯琪雅。
委托代理人卢琴，河南有道律师事务所律师。
委托代理人张振阳，河南有道律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）胡颖。
委托代理人郭志宏，金博大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）袁文臣。
委托代理人郭志宏，金博大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）胥运怀。
委托代理人郭志宏，金博大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）常洪勋。
委托代理人郭志宏，金博大律师事务所律师。
原审第三人郑州市伯乐房地产营销策划有限公司宏明路分公司。
代表人师文娟。
上诉人冯琪雅因与被上诉人胡颖、袁文臣、胥运怀、常洪勋、原审第三人郑州市伯乐房地产营销策划有限公司宏明路分公司（以下简称伯乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人冯琪雅的委托代理人卢琴、张振阳，被上诉人胡颖、袁文臣、胥运怀、常洪勋的委托代理人郭志宏到庭参加诉讼。原审第三人伯乐公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：（一）2013年9月29日，原告冯琪雅、被告胡颖、袁文臣、胥运淮、常洪勋及第三人伯乐公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：四被告购买原告位于郑州市惠济区开元路16号48号楼1-3层1、2、3、4号房屋（房权证号分别为：07××88、07××83、07××90、07××81）。房屋及其配套设施的总价款为1000万元。原告本合同所涉的四套别墅作为整体售卖，四被告中有一人未按照本合同履行或者不符合政府的购房条件的，视为四被告违约，原告可解除合同，并要求四被告承担违约金，违约金确定为合同总房款的5%。四被告应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计20万元（其中佣金及代办费20万元，余额作为第三人伯乐公司代原告保管的定金），原告同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由第三人伯乐公司代为保管。在付款方式上，原、被告同意使用按揭贷款付款方式，四被告确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵。原、被告双方应于签订本合同后5个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。涉案房屋因处于抵押状态原告应保证自合同签订后的20个工作日内向贷款银行提出还款申请（四被告采用按揭贷款付款方式的，原告保证自四被告银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时，四被告应于还款现场向原告支付解押款，原告自收取解押款之日起7个工作日内办理完解押注销手续。如逾期，每逾期一日向第三人支付总房款的1%作为违约金。原、被告双方同意走“非资金监管程序”。原、被告约定除首付款柒佰万元以外，余额叁佰万元应在本合同签订之日起50个工作日内到达原告账户，如逾期余额未到，第三人伯乐公司承担违约金，每逾期一日，第三人应向原告支付总房款的千分之一作为违约金。合同还约定：原告违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还四被告交付的定金，并承担四被告由此产生的其他经济损失；四被告违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金，并承担原告由此产生的其他经济损失；本合同签订后原告拒绝出售同时四被告拒绝购买或者双方协商解除合同的，居间方已收取的费用除佣金外如数退还；本合同签订后双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。合同履行中，四被告如约交付定金及佣金20万元。四被告的贷款银行对涉案房屋因不能依法享有抵押权，贷款银行放贷条件不成就，未实际放贷。（二）涉案房屋所在的郑州市二手房房屋买卖中资金监管非必经程序，网签为必经程序。原、被告未实际网签合同。因四被告在诉讼中申请法院依职权到涉案中国工商银行调取办理按揭贷款的相关事宜，银行回复的是：因顾客原因未实际放贷。四被告提供证人韩某的证言一份，韩某是第三人伯乐公司的职员，为原、被告提供具体的中介服务，证人韩某因羁押未出庭，法院对羁押证人韩某做了调查笔录。韩某称：四被告申请银行贷款过程中，对交易房屋进行了价值评估，贷款银行实际审批过，原告出售的房屋存在抵押，原告未如约办理房屋申请解押事宜，导致房屋不能正常上市交易，四被告贷款银行未实际放贷。（三）因政策限购的原因，被告常洪勋、胥运怀办理了离婚手续。
原审法院认为：原、被告及第三人三方签订的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，合法有效。合同各方均应按照合同约定履行各自义务。原、被告的争议焦点为：原告还是被告在抵押款的交付及房款首付款的交付、房款余款的交付中存在根本违约行为。原告认为四被告存在根本违约，理由是：因四被告应在签订合同当日履行首付款交付义务，并且四被告应先向原告交纳抵押款，四被告未如约履行约定义务，故，四被告存在违约。四被告则认为原告存在根本违约，理由是：因涉案房屋存在抵押，四被告在申请银行按揭贷款的过程中原告应按照合同约定向贷款银行提出还款申请，原告应将涉案房屋及时予以解押、过户，四被告未向原告履行支付房款义务是因为原告先履行义务未完成，四被告支付房款的条件尚未成就，故，原告存在违约。本案中，《房屋买卖合同》虽对各方履行义务的期限作了明确约定，但合同各方各自义务的履行存在着逻辑联系，在二手房买卖交易中，买卖双方如若选择按揭贷款方式收取或支付房款的，从按揭贷款申请直至贷款银行实际放贷，需要买卖双方协力配合。买卖双方应基于双方存在的房屋买卖关系共同到买方申请贷款的银行签订借款合同，贷款银行依据买卖双方之间存在的借贷关系待放款条件成就后将贷款直接支付给借款合同中的出借方或汇入相应资金监管账户。为保证银行贷款经过审批后最终放贷成功，卖方应保证所售房屋无权利瑕疵能正常上市交易。卖方的房屋若存在抵押，卖方需要先行解押，待房屋实际解押后，卖方才能将房屋过户给买方，买方才能将购买到的房屋抵押给申请贷款的银行，银行放贷的条件成就，银行才能放贷，银行实际放贷，买方才能基于按揭贷款的付款方式完成向卖方交付房款的义务。故，在二手房买卖关系中，作为卖方应保证出售的房屋能够上市交易，买卖的房屋只有符合上市交易的条件，才能保证买方按买卖双方约定的按揭贷款支付方式顺利履行房款交付义务。虽然《房屋买卖合同》第十六条第三款明确约定“原告自收取解押款之日起7个工作日内办理完解押注销手续。”但仅依据此条款无法判断原告什么时间以什么方式收取具体多少金额的解押款。因此必须考虑借助合同其它条款以便确定该条款的真实合理意思。合同其它条款与该条款有关联的是合同第十条第三款“该房屋处于抵押状态，原告保证自本合同签订后的20个工作日内向贷款银行提出还款申请（四被告采用按揭贷款付款方式的，原告保证自四被告银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款，同时，四被告应于还款现场向原告支付解押款。”据此在解押款相关事宜中，原、被告各自的义务非常明确：因合同签订日为2013年9月29日，故原、被告应与2013年10月11日之前到四被告申请贷款的银行共同办理相关按揭贷款手续。原告应于2013年10月31日之前向对涉案房屋享有抵押权的贷款银行提出还款申请，并将贷款银行确定的还款金额、还款日期及时告知四被告，以便四被告做相应准备，四被告应于原告还清按揭银行贷款还款现场向原告支付具体金额的解押款，原告应于收到四被告交付的解押款之日起7个工作日内办理完解押注销手续。原告应将涉案房屋及时过户给四被告，以便协助四被告成就贷款银行实际放贷条件，原告通过贷款银行实际放贷收取四被告购房款。因原告未于2013年10月31日之前向贷款银行提出还款申请，也未及时告知四被告支付解押款的具体金额、具体时间、具体地点，四被告向原告履行支付解押款的义务条件不具备，故，在抵押款相关事宜中，原告存在主要过错，原告其构成违约。关于首付款事宜，因涉案房屋所在区域二手房交易的政策要求网签是必经程序、资金监管非必经程序，且原、被告选择非资金监管，故依据合同，四被告应当在网签买卖合同备案当日或立契时，将首付款交付原告。因四被告支付原告首付款的合同条件未成就，原告称四被告因未支付首付款构成违约的主张，本院不予支持。虽然合同约定300万元购房款应在合同签订之日起50个工作日内到达原告账户，因原、被告互负义务，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，原告未按照合同约定向涉案房屋享有抵押权的银行提出还贷申请，“四被告应于原告还款现场向原告支付解押款”的条件未成就，四被告有理由拒绝向原告交付300万元的购房款，故，原告称四被告因未支付300万元购房款的构成违约的主张，本院不予支持。被告常洪勋、胥运怀不符合政府的购房条件的，未提供充分证据证明合同履行中存在合同的变更，故四被告亦构成违约。原、被告双方均存在违约行为，考虑到各自的违约行为对合同目的实现的实际影响，原告违约行为导致房屋买卖交易无法实现，构成根本违约。综上，现因双方均同意解除合同，双方要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；原告称定金未实际交付给原告，但合同显示原告同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由第三人伯乐公司保管，可视为原告收取定金后对定金作了处理，故原告辩称四被告未完成定金交付的主张，本院不予支持。关于四被告的反诉主张要求原告双倍返还定金20万元的诉讼请求，本院予以支持。四被告要求原告支付评估费3.0436万元损失的诉讼请求，未提供相应评估票据，证据不足，本院不予支持。四被告要求原告支付佣金10万元损失的诉讼请求，考虑双方在促成合同目的实现的过程中过错大小，及中介公司未全面完成对应10万元（佣金及代办费）的中介服务，本院酌定原告支付被告佣金损失7万元。关于原、被告各自的违约行为对应的具体违约金问题，结合全案及二手房交易习惯，作如下处理：原告以四被告未按合同约定履行支付解押款、房款等义务，要求四被告支付50万元违约金的诉讼请求，因四被告如约支付解押款、房款的义务需要原告先行完成申请解押、告知解押款具体金额及具体支付时间、保证涉案房屋能上市交易等事宜，原告先期义务未如约履行阻碍了原告要求四被告履行后期义务的条件与资格，故原告该诉讼请求，证据不足，本院不予支持。合同虽对定金及违约金均有具体约定，但四被告只能选择其一，或以违约金主张权利或以定金主张权利。结合本案，四被告要求原告支付50万元违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第六十七条“当事人互负债务，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：一、原、被告之间于2013年9月29日签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、原告双倍返还四被告定金20万元，并赔偿四被告佣金损失7万元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回四被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8900元，由原告冯琪雅负担，反诉案件受理费6110元，原告冯琪雅负担1983元，四被告负担4127元。
冯琪雅不服原审判决，向本院上诉称：（一）原审错误适用合同条款，导致多处认定事实错误。首先错误适用合同第九条，导致认定首付款付款时间错误；其次原审错误适用合同条款第十条第三项，导致错误认定支付解押款时间，还有原审同时错误适用合同第九、第十及第十六条，导致被上诉人应付合同总房款错误。（二）原审错误解读合同条款，错误分配合同义务，从而导致认定事实错误。1、原审认为上诉人与被上诉人应于2013年10月11日之前到贷款银行办理按揭手续，合同第十条第三款没有文字表述；2、原审认定被上诉人存在违约行为，却不判决被上诉人承担违约责任；3、合同定金是由伯乐公司收取并保管，应直接判决伯乐公司承担10万元定金返还义务，而不应判决上诉人双倍返还定金。请求二审查明事实改判。胡颖、袁文臣、胥运怀、常洪勋答辩称：上诉人违约行为，致使合同无法继续履行，上诉人应承担违约责任。（一）双方共同到贷款机构办理按揭手续，但上诉人未按合同约定，20个工作日向贷款银行提出还款申请，也没有以自行筹集的方式筹集解押款办理房屋解押。由于上诉人未能办理房屋解押手续，致使双方无法完成《郑州市存量房买卖合同》的网签备案。合同第十六条第4款对合同第九条第2款关于付款方式的变更约定，首付款700万元的交付时间应是“网签买卖合同备案当日。”（二）根据合同约定，上诉人同意第三人代收保管10万元定金，应视为其收取10万元定金，上诉人应双倍返还定金20万元。请求二审维持原判。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：冯琪雅与胡颖、袁文臣、胥运怀、常洪勋所签订的《房屋买卖合同》真实有效。胡颖、袁文臣、胥运怀、常洪勋依合同约定，支付了佣金及定金20万元，为抵押贷款申请支付房屋评估费30436元。冯琪雅应按合同约定，20日内向其贷款银行提出还款申请，并将应偿还的贷款数额、还款期限通知合同相对方，同时办理贷款解押手续，完成房管局《郑州市存量房屋买卖合同》的网签时，胡颖、袁文臣、胥运怀、常洪勋应支付700万元首付款义务，合同签订50个工作日内通过抵押涉案房屋贷款方式，支付剩余300万元购房款。由于双方合同条款的理解出现歧义，首付款与解押款是否同步，是先付首付款再解押，还是房屋解押网签合同时支付700万元首付款等问题的异议，双方在签订合同后50日内，仍未按合同约定完成房屋解押、过户、支付1000万元购房款等义务。2013年12月20日，冯琪雅向胡颖、袁文臣、胥运怀、常洪勋及伯乐公司发出解除合同通知书，并收回了涉案房屋的所有权证原件。冯琪雅已从房屋中介伯乐公司收回了房屋权证等相关手续，通知解除了房屋买卖合同，应承担违约责任。原审判决认定冯琪雅按佣金70%返还，并双倍返还定金，并无不当。冯琪雅上诉称，胡颖、袁文臣、胥运怀、常洪勋未按合同约定支付购房款应支付50万元违约金的理由，证据不足，其上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11500元，由冯琪雅负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳修文
审判员 王宏毅
审判员 闫天文
二〇一五年七月九日
书记员 韩冬梅