四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第1075号
上诉人（原审被告）田永华。
委托代理人陈红军。
委托代理人莫晓斌。
上诉人（原审被告）四川科建房地产开发公司。
法定代表人陈国科。
上诉人（原审被告）徐晓珍。
上诉人（原审被告）唐建文。
上诉人（原审被告）刘芙蓉。
原审被告唐权福。
共同委托代理人李钢。
被上诉人（原审原告）郭瑛。
被上诉人（原审原告）田丹。
委托代理人周洪。
上诉人四川科建房地产开发公司、徐晓珍、唐建文、刘芙蓉、田永华、原审被告唐权福因与被上诉人郭瑛、田丹、房屋拆迁还房纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2010）蓬民初字第875号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭两次公开开庭审理本案。上诉人田永华及其委托代理人莫小斌、上诉人四川科建房地产公司（以下简称科建公司）、徐晓珍、唐建文、刘芙蓉、原审被告唐权福共同的委托代理人李钢、被上诉人郭瑛、田丹的委托代理人周洪参加了2013年8月19日的开庭审理；上诉人田永华的委托代理人莫小斌、被上诉人郭瑛、田丹的委托代理人周洪、上诉人科建公司、唐建文、徐晓珍、刘芙蓉、原审被告唐权福的委托代理人李钢参加了2014年2月10日的开庭审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，田长远与田永华系叔侄关系，郭瑛与田长远系夫妻关系，田丹与田长远系父子关系。2002年12月19日，田长远因病死亡。1992年，田长远与田永华在蓬安县原周口镇城南村一社（即蒲家大院）共同修建了一楼一底的房屋一座，各自办理了房屋产权证和国有土地使用权证。2005年，蓬安县人民政府决定对蒲家大院进行拆迁。同年11月1日，唐建文、徐晓珍、刘芙蓉挂靠蓬安县安居工程建设房地产开发公司（后更名为四川科建房地产开发公司），与田永华签订了拆迁还房协议一份，约定：田永华的房屋一幢交唐建文开发，由开发方归还住房三套（二楼一套，三楼二套），门面四个，任何一方违约，支付对方违约金肆万元。田永华及唐建文、徐晓珍之夫唐全福在协议上签了字。2006年9月1日，唐建文、唐全福与田永华及其妻杨丽签订了拆迁还房补充协议，载明：田永华、田长远两户共还住房3套，门面4间由田永华全权负责分配。如发生一切纠纷，后果全由田永华承担。还房的位置为：1单元二楼住房两套，1号楼1单元上楼梯3楼靠右边一套住房；1号楼从广场向建设路方向1、2、3、4号门面。开发商还的房屋及门面属田永华、田长远两户均分之和。2006年10月26日，唐建文、徐晓珍与郭瑛签订了拆迁还房合同书一份，约定：郭瑛应享有的拆迁还房面积按郭瑛和田永华各自原房屋建筑面积的比例分配和占有；郭瑛应享有的过渡安置费每年2，400元（如开发方未交付房屋，依次类推继续支付给郭瑛）。2006年11月10日，被告唐建文、徐晓珍以蓬安县安居工程建设房地产开发公司（以下简称安居公司）的名义与郭瑛签订撤销合同书一份，同意撤销双方于2006年10月26日签订的拆迁还房合同书，郭瑛应享有的拆迁补偿安置问题，在郭瑛对田永华、杨丽、安居房产开发公司签订的《拆迁还房协议》、《拆迁还房补充协议》提起诉讼后，其法律文书产生法律效力后五日内，按有关法律规定和相关政策规定，安居开发公司必须和郭瑛协商签订具体的《拆迁补偿安置协议》；合同签订后，如一方违约，违约方向对方支付违约金伍万元，并赔偿违约造成的损失。2007年，郭瑛、田丹与田永华及蓬安县安居工程建设房地产开发公司对房屋拆迁合同进行了诉讼，要求判决蓬安县安居工程建设房地产开发公司与田永华签订的拆迁还房协议及拆迁还房补充协议无效。2008年3月18日，蓬安县人民法院作出（2007）蓬民初字第673号民事判决书判决两份协议中涉及处置田长远财�的部分无效。双方均没有上诉。2008年5月29日，唐建文、徐晓珍、刘芙蓉以蓬安县安居工程建设房地产开发公司的名义与郭瑛签订拆迁还房合同书一份，约定：开发商在2008年8月31日前向郭瑛还门面2个，住房一套，门面位于1号楼从相如广场向建设路方向的3、4号门面，住房位于1号楼1单元上楼梯3楼靠右边一套住房。同年7月3日，田长远之养女田兰因与郭瑛、田丹继承权纠纷一案向本院提出财产保全申请，蓬安县人民法院作出（2008）蓬民保字第29号民事裁定，对位于蓬安县相如镇东风路社区蒲家大院开发的房地产1号楼从相如广场向建设路方向的3、4号门面，1号楼1单元上楼梯3楼靠右边住房一套予以查封。同日，唐建文之妻汪素华与田永华办理了房屋移交协议书，将1号楼1单元3楼右边住房一套移交给了田永华。协议书上蓬安县安居工程房地产公司加盖了公章，导致保全未�。2010年8月11日，郭瑛、田丹起诉要求科建公司交付门面及住房并办理房屋产权证书、支付拆迁过渡安置费7，200元，赔偿其住房、门面使用费。
同时查明：唐全福与徐晓珍系夫妻关系，徐晓珍与唐建文、刘芙蓉系合伙关系。
在审理过程中，郭瑛、田丹于2012年7月20日向一审法院提交了四川川衡房地产估价有限公司的报告书一份，对位于蓬安县东风路社区蒲家大院一号楼底层3、4号商业房地产及住宅地产一套2009年至2012年租赁价值作了评估，估价结果为：商用房2009年年租金为2.4万元，2010年年租金为3.6万元，2011年年租金为4.4万元，2012年年租金为5.4万元；住宅2009年年租金0.4万元，2010年年租金0.45万元，2011年年租金0.6万元，2012年年租金0.6万元。
原审认为，本案是拆迁还房纠纷性质的案件，案件争议的焦点有两个，一是还房义务履行主体的确定和损失金额的确定；二是�期履行损失承担主体的确定和损失金额的确定。对于案件争议的第一个焦点还房义务履行主体的确定，诉讼中，郭瑛、田丹要求由科建公司履行归还住房一套、门面房两间的义务，其依据是郭瑛与唐建文、徐晓珍、刘芙蓉于2008年5月29日签订的拆迁还房合同。对此，唐权福、唐建文、刘芙蓉持有异议，理由是他们作为拆迁人已于2006年9月15日与田永华签订了拆迁还房合同，郭瑛本人作出了说明，同意履行田永华与他们订立的合同，现其应当享有的房屋已被田永华强行占有，应当由田永华履行返还房屋给付郭瑛、田丹的义务。田永华主张唐建文、唐权福等作为开发商与他达成了协议，应当按协议归还他住房三套、门面房四间，现住房与门面房他已从开发商手中取得，属于他应享有的房产，与郭瑛、田丹无关。通过审理查明的事实有：2006年9月1日，唐建文、唐权福与田永华及其妻子杨丽签订了拆迁还房协议及后来的补充协议，协议约定田永华、田长远（原告亲属）两户共还房三套、门面房四间，开发商还的房屋及门面属两户均分之和。因涉及田长远名下的房屋订立的协议使双方产生争议，2008年3月18日，蓬安县人民法院以（2007）蓬民初字第673号民事判决书判决田永华等与唐建文、唐全福订立的还房协议中涉及田长远财产处置部分无效。判决生效后，郭瑛与唐建文、徐晓珍、刘芙蓉再次订立了2008年5月29日的拆迁还房合同。合同约定归还郭瑛住房一套、门面房两间。从这个过程可以看出，郭瑛等要求履行还房合同的主体是拆迁还房合同的相对方，即唐建文、唐全福、徐晓珍和刘芙蓉，但涉案房屋已被田永华占有。诉讼中田永华称其占有所依据的合同己被法院生效判决确定为部分无效。判决后田永华本应与作为开发商的唐建文、徐晓珍�刘芙蓉等另行协商处理拆迁还房事宜，但双方均未对撤销后的合同部分再行处置。唐建文、徐晓珍、刘芙蓉与郭瑛重新订了拆迁还房合同，因此，涉案房屋应当依据合同的约定由郭瑛等享有，田永华占有涉案房屋没有事实依据和法律依据，故田永华负有协助交付房屋的义务。诉讼中，田永华出示了科建公司工作人员汪素华房屋移交协议书，其内容是将本案涉案标的物的三楼右边住房一套交给了第三人田永华，现该住房已由田永华实际占有，而田永华与科建公司亦存在拆迁还房合同关系，故郭瑛等要求科建公司、唐建文、徐晓珍和刘芙蓉按合同交付该住房已无法实现，拆迁方的行为已构成违约。故对郭瑛、田丹要求科建公司、唐建文、徐晓珍和刘芙蓉按约定承担违约金5万元的诉讼请求，予以支持。
案件争议的第二个焦点是逾期履行交付房屋合同义务所致损失承担�体的确定，以及损失额的确定。依据郭瑛与唐建文、徐晓珍、刘芙蓉在2008年5月29日签订的拆迁还房合同，拆迁人之唐建文、徐晓珍、刘芙蓉应当于2009年8月31日以前将涉案房屋交付给郭瑛等使用并于竣工验收合格后4个月内交付房屋产权证书。对于逾期交付的违约责任，合同未作出约定，依据合同相对性原则，违约损失的承担者须是合同相对人，本案中，与郭瑛订立拆迁合同的相对方是科建公司及唐建文、徐晓珍、刘芙蓉，因此，逾期履约造成的损失应当确定给科建公司、唐建文、徐晓珍、刘芙蓉，至于在诉讼中科建公司一方称田永华在未交付给他的情况下强行占有了涉案房产，造成该损失，但该损失是他们与田永华之间的民事活动，不是本案的处理范畴，属另一重法律关系调整，双方当事人可另行处理。关于损失金额的确定，郭瑛、田丹的诉讼请求是给付过渡安置费、赔偿门面及住房租金。2008年8月3日订立的拆迁合同中未约定给付过渡安置费的内容，但该合同订立前，双方于2006年10月26日已就相关拆迁过渡期安置费，违约损失赔偿办法进行了约足，故对该项请求应予支持。对于逾期交付住房及门面用房的损失，则应按照合同约定的给付期限，逾期期间按照我国合同法的规定处理。我国合同法第113条规定：“当事人一方不履行同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，科建公司履行交付涉案房屋的期限是2008年8月31日，但科建公司至今未交付，其行为已构成违约行为，应当按照我国合同法113条之规定处理。诉讼中，郭瑛等要求�付涉案房屋租金的请求符合合同法的相关规定，对于租金的计算办法，尽管科建公司一方提出了异议，但郭瑛、田丹已提供了有资质评估机构的评估，科建公司虽提出了异议，但未就自己的主张提供相应的证据来支撑，因此，应支持郭瑛、田丹的该项诉讼请求。遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决（一）由四川科建房地产开发公司、唐建文、徐晓珍、刘芙蓉共同交付郭瑛、田丹位于蓬安县相如镇东风路社区蒲家大院1号楼从相如广场到建设路方向第三、第四号门面房两间和该楼一单元上楼梯二楼声边住房一套，田永华协助交付；（二）由四川科建房地产开发公司、唐建文、徐晓珍、刘芙蓉承担从拆迁之日（2005年11月1日）起到还房交付之日止按每年2，400元的标准给付郭瑛、田丹拆迁安置补偿费，并承担从2008年9月1日起到2012年8月31日止的房屋租金17.85万元；（三）由四川科建房地产开发公司、唐建文、徐晓珍、刘芙蓉给付郭瑛、田丹违约金50，000元；（四）驳回郭瑛、田丹的其他诉讼请求。案件受理费4，300元，由四川科建房地产开发公司、唐建文、徐晓珍、刘芙蓉承担。
宣判后，上诉人科建公司不服，向本院提起上诉，请求撤销四川省蓬安县人民法院（2010）蓬民初字第875号民事判决的第一、二、三项，改判由上诉人田永华直接交付给被上诉人郭瑛、田丹门面房两间和住房一套、由上诉人田永华返还被上诉人郭瑛、田丹拆迁安置补偿费并承担案涉房屋的租金损失及一、二审案件受理费。其理由（一）一审认定法律关系不清，程序不当。因被上诉人郭瑛、田丹主张的是违约责任而非侵权责任，依据合同相对性原则，不应追加上诉人田永华为被告，只应追加为第三人；（二）案涉�面和住房早已为上诉人田永华实际占有、控制、使用，一审判决上诉人科建公司交付可能存在交付不能，本案既然追加了上诉人田永华为被告，是可以判决由上诉人田永华交付案涉房屋；（三）案涉门面房和住房在未经竣工验收的情况下，即为上诉人田永华擅自占有、使用并出租给他人，加之上诉人科建公司已将上诉人田永华、被上诉人郭瑛、田丹两家人的安置补偿费支付给了上诉人田永华，故相应租金损失和拆迁安置补偿费均应由上诉人田永华承担和返还。（四）被上诉人郭瑛、田丹未实际取得案涉门面和房屋的责任不在上诉人科建公司，且其并无实际损失，故原审判决50，000元的违约金不当，应予纠正。
宣判后，上诉人田永华不服，向本院提起上诉，请求撤销蓬安县人民法院（2010）蓬民初字第875号民事判决的第一项，改判驳回被上诉人郭瑛、田丹的诉讼请求或发回重审并负担诉讼费用，其理由（一）本案漏列诉讼主体。田长远和被上诉人郭瑛的养女田兰也是继承人，其应参加而未参加诉讼，属严重程序错误，应发回重审；（二）原审认定事实不清，因未查明田长远与上诉人田永华原来建房时的债权债务关系，实际上登记在田长远名下的被拆迁房屋的实际权利人应当是上诉人田永华，故错误判决拆迁房屋利益归属于被上诉人郭瑛、田丹；认定被上诉人郭瑛与上诉人科建公司2006年10月26日所签合同已被撤销，但判决仍以此为依据，亦属错误；（三）原审判决将上诉人科建公司按照协议已经交付给上诉人田长远的房屋，再行向被上诉人郭瑛、田丹交付，属法律关系认定错误，侵害了上诉人应享有的拆迁安置合同权益，并错误适用合同法的规定，导致错误判决。
被上诉人郭瑛、田丹答辩称，虽然田长远在其与被上诉人郭瑛的离婚诉讼中以及后来的遗嘱中均未提及其原修建后为上诉人科建公司拆迁的房屋，但并不能表明该被拆迁房屋就不是田长远和上诉人郭瑛的共同财产，且原被拆迁房屋的“两证”载明的权利人均是田长远，故不能以拆迁时“两证”持有在上诉人田永华手上，就认定上诉人田永华是实际权利人；按照合同的相对性原则，上诉人科建公司负有依照协议约定向被上诉人郭瑛交付房屋等义务，加之上诉人科建公司将原合同约定应还给被上诉人郭瑛的三楼住房一套，于2008年7月3日交付给了上诉人田永华，并被其装修使用，故上诉人科建公司的行为已构成根本违约，应承担交付房屋的合同义务，并承担赔偿损失和按合同约定支付违约金50，000元的责任，原审认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审经审理查明，被上诉人郭瑛与�长远1979年2月结婚，婚后生育一子田丹，在婚姻关系存续期间收养了养女田兰。1992年元月25日，蓬安县国土局制发的蓬国用字第0751号国有土地使用证表明田长远在蓬安县周口镇申报土地修建与田永华住房相邻的私有住宅，即被拆迁房屋。1993年7月，被上诉人郭瑛与田长远经登记离婚。1996年10月，双方复婚并共同生活。2000年10月8日，田永华与田长远订立共建房屋协议，该协议表明双方共建砖混结构一楼一底约300平方米的房屋，并对四至界限和分摊面积进行了约定。2001年元月18日，田长远领取了房屋所有权人为其本人的蓬安字第00009925号房屋所有权证（建筑面积149.21平方米）。2002年初，田长远在蓬安县人民法院起诉请求解除其与被上诉人郭瑛的婚姻关系。2002年6月，蓬安县人民法院作出（2002）蓬民初字第119号民事判决，判决准予二人离婚，并对其婚姻关系存续期间的债权、债务作出了处理。田长远不服此判决，提起上诉。在二审审理期间，田长远于2002年12月19日因病死亡。本院作出（2002）南中法民终字第508号民事裁定书，裁定本案终结诉讼。此前，2002年12月12日，田长远留下遗嘱，将其所有的部分财产作出处理（该遗嘱未涉及登记在其名下位于蒲家大院的房屋），其中，位于蓬安县政府大院内的住房一套遗嘱由养女田兰继承。2005年，蓬安县人民政府决定对蒲家大院进行拆迁。同年11月1日，上诉人唐建文、徐晓珍、刘芙蓉挂靠蓬安县安居工程建设房地产开发公司（后更名为四川科建房地产开发公司）与上诉人田永华订立了拆迁还房协议，约定：田永华的房屋一幢交唐建文开发，由开发方归还住房三套（二楼一套，三楼二套），门面四个，任何一些方违约，支付对方违约金四万元。上诉人田永华及上诉人唐建文、徐晓珍之夫唐权福在协议上签了字。2006年9月1日，上诉人唐建文、唐权福与上诉人田永华及其妻杨丽签订了拆迁还房补充协议，载明：田永华、田长远两户共还住房3套，门面4间由田永华全权负责分配。如发生一切纠纷，后果全由田永华承担。还房的位置为：1单元二楼住房两套，1号楼1单元上楼梯3楼靠右边一套住房；1号楼从广场向建设路方向1、2、3、4号门面。开发商还的房屋及门面属田永华、田长远两户均分之和。2006年10月26日，上诉人唐建文、徐晓珍与被上诉人郭瑛签订了拆迁还房合同书一份，约定：郭瑛应享有的拆迁还房面积按郭瑛和田永华各自原房屋建筑面积的比例分配和占有；郭瑛应享有的过渡安置费每年2400元（如开发方未交付房屋，依次类推继续支付给郭瑛）。2006年11月10日，上诉人唐建文、徐晓珍以蓬安县安居工程建设房地产开发公司的名义与郭瑛签订撤销合同书一份，同意撤销双方于2006年10月26日签订的拆迁还房合同书，郭瑛应享有的拆迁补偿安置问题，在郭瑛对田永华、杨丽、安居房产开发公司签订的《拆迁还房协议》、《拆迁还房补充协议》提起诉讼，其法律文书产生法律效力后五日内，按有关法律规定和相关政策规定，安居开发公司必须和郭瑛协商签订具体的《拆迁补偿安置协议》；合同签订后，如一方违约，违约方向对方支付违约金50，000元，并赔偿违约造成的损失。2007年，被上诉人郭瑛、田丹与上诉人田永华及蓬安县安居工程建设房地产开发公司对房屋拆迁合同进行了诉讼，要求判决蓬安县安居工程建设房地产开发公司与上诉人田永华签订的拆迁还房协议及拆迁还房补充协议无效。2008年3月18日，蓬安县人民法院作出（2007）蓬民初字第673号民事判决书判决两份协议中涉及处置田长远财产的部分无效。双方对该判决均没有上诉，判决已发生法律效力。2008年5月29日，上诉人唐建文、徐晓珍、刘芙蓉以蓬安县安居工程建设房地产开发公司的名义与被上诉人郭瑛签订拆迁还房合同书一份，约定：开发商在2008年8月31日前向郭瑛还位于1号楼从相如广场向建设路方向的3、4号门面，1号楼1单元上楼梯3楼靠右边一套住房。2008年中，田兰以被上诉人郭瑛为被告、田丹为第三人提起了财产继承纠纷之诉。同年7月2日，田兰因与被上诉人郭瑛、田丹继承权纠纷一案向蓬安县人民法院提出财产保全申请，蓬安县人民法院作出（2008）蓬民保字第29号民事裁定，对位于蓬安县相如镇东风路社区蒲家大院开发的房地产1号楼从相如广场向建设路方向的3、4号门面，1号楼1单元上楼梯3楼靠右边住房一套予以查封。同日，上诉人唐建文之妻汪素华与上诉人田永华办理了房屋移交协议书，将1号楼1单元3楼右边住房�套移交给了上诉人田永华。协议书上有蓬安县安居工程房地产开发公司项目经理部签章，导致保全未果。2009年5月5日，蓬安县人民法院作出（2008）蓬民初字第519号民事判决，判决田兰分占蓬安县政府大院的住房一套及部分家电家俱，被上诉人田丹分占位于蓬安县相如镇城南村一社案涉第三号门面，并补偿被上诉郭瑛40，000元；被上诉人郭瑛分占案涉住房一套和案涉第四号门面及未分割的家电家俱。被上诉人郭瑛、田丹对此判决不服，向本院提起上诉，本院作出（2009）南中法民终字第853号民事判决，驳回上诉，维持原判。2010年8月11日，被上诉人郭瑛、田丹起诉，要求上诉人科建公司交付门面及住房并办理房屋产权证书，支付拆迁过渡安置费7，200元，赔偿其住房、门面使用费。
2003年3月，原登记在田长远名下的位于蓬安县周口镇一村一社房屋变更登记在被上诉人郭�名下（蓬安字第00017511号）；2005年3月14日，该房屋占用范围内的土地使用者亦变更登记为上诉人郭瑛（蓬国用（2005）字第0397号）。2013年8月，上诉人田永华对该房屋的所有权证、国土使用证的变更登记行为程序不合法、侵犯了其作为实际权利人的合法权益为由，分别以蓬安县房地产管理局、蓬安县国土资源局为被告向四川省蓬安县人民法院提起行政诉讼，请求撤销该房屋的所有权证、国土使用证的变更登记具体行政行为。2013年11月1日和4日，四川省蓬安县人民法院作出的（2013）蓬行初字第25号、（2013）蓬行初字第24行政判决均以田长远病逝后，被上诉人郭瑛提出的变更房地产登记申请的行为，田长远的其他继承人未提出异议，且上诉人田永华不是田长远的法定继承人，不享有继承权，且其主张的与田长远共建房屋，田长远未付清建房款不享有房屋产权的主张既无事实依据，也无法律依据为由，均判决驳回了上诉人田永华的诉讼请求。判决后，上诉人田永华对（2013）蓬行初字第25号行政判决以认定事实错误、适用法律不当向本院提起上诉。本院于2014年1月21日作出（2014）南行终字第3号行政裁定书，以田长远虽长期持有案涉房屋的初始登记产权证，并未对该产权登记提出异议，且该房屋的所有权争议通过民事诉讼已为人民法院生效裁判文书已认定为属被上诉人郭瑛与田长远夫妻的共同财产；田永华提供的证据不足以证明其是田长远的债权人以及享有担保物权的事实，其与被诉具体行政行为没有法律上的利害关系，裁定撤销蓬安县人民法院（2013）蓬行初字第25号行政判决，并驳回田永华的起诉。同时查明：本案诉争的房屋至今为上诉人田永华占有、使用，其中两个门面由其租赁给他人从事经营活动。在本案二审过程中，被上诉人�瑛申请对诉争的两间门面和一套住房进行了财产保全，本院依法作出（2014）南中法民保字第17号民事裁定书裁定对被申请人四川科建房地产开发公司开发的位于蓬安县相如镇东风路社区蒲家大院1号楼从相如文场到建设路方向第三、第四号门面房两间（现开设杀牛匠锅）和该楼一单元上楼梯二楼右边住房一套予以查封。
本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，公民的合法财产受法律保护。原位于蓬安县周口镇城南村一社（即蒲家大院）的所有权登记在田长远名下的房屋已为蓬安县人民法院作出的（2008）蓬民初字第519号生效民事判决认定为田长远与被上诉人郭瑛夫妻的共同财产。上诉人田永华在其提起的相关行政诉讼和本案二审中均未提供新的证据，证实该房屋系其以田长远名义征地和实际出资修建，其虽长期持有该房屋的权利证书，亦不能证�其对该房屋享有物权，故其此项上诉理由无事实依据和法律依据，不能成立，本院不予采信。2008年5月29日被上诉人郭瑛与上诉人唐建文、刘芙蓉、徐晓珍订立的拆迁安置补偿协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人田永华于2005年9月1日与唐建文、徐晓珍、刘芙蓉挂靠于蓬安县安居工程建设房地产开发公司订立的拆迁还房协议、2006年9月1日与唐建文、唐权福订立的拆迁还房协议涉及的被上诉人郭瑛、田丹、田兰的财产部分已为发生法律效力的蓬安县人民法院（2007）蓬民初字第673号民事判决书判决无效，亦为被上诉人郭瑛于2006年11月10日与唐建文、徐晓珍以蓬安县安居工程建设房地产开发公司名义订立的《撤销合同书》所确认。因此，被上诉人郭瑛与上诉人唐建文、刘芙蓉、徐晓珍之间因房屋拆迁所形成的权利义务关系，应以双方于2008年5月29日订立的合同确定。2006年11月10日唐建文、徐晓珍以蓬安县安居工程建设房地产开发公司与被上诉人郭瑛订立的《撤销合同书》约定“在郭瑛对田永华、杨丽、安居房产开发公司签订的《拆迁还房协议》、《拆迁还房补充协议》提起诉讼，其法律文书产生法律效力后五日内，按有关法律规定和相关政策规定，协商签订具体的《拆迁补偿安置协议》…如一方违约，违约方向对方支付违约金50，000元”，但上诉人科建公司没有按照约定及时与被上诉人郭瑛签订具体的拆迁安置补偿协议，科建公司应当承担违约责任。同时，上诉人科建公司也未按照双方2008年5月29日所签的拆迁还房合同书所约定的“开发商在2008年8月31日前向郭瑛还门面两个、住房一套（3楼右边的住房）”和支付拆迁安置过渡费的义务，根据《中华人民共和国合同法�第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，上诉人科建公司应当就迟延交付房屋的租金损失、过渡安置补偿费承担违约责任。上诉人科建公司等提出50，000元违约金不应该给付，这是对违约金过高的抗辩。虽然被上诉人郭瑛没有举证迟延签订本约造成的损失，但上诉人科建公司迟延签订具体拆迁安置补偿协议客观上造成合同约定的交付房屋时间的推后。鉴于我国合同法确立的违约金制度兼具补偿和惩罚功能，综合上诉人科建公司的违约情况，考虑违约金的惩罚性，本院酌定将违约金数额调整为30，000元。虽然，诉争门面和住房已为上诉人田永华实际占用、使用，但是按照合同相对性原则，因上诉人田永华不是合同当事人，故交付诉争门面和住房仍是上诉人唐建文、徐晓珍、刘芙蓉的合同义务，上诉人科建公司、唐建文、徐晓珍、刘芙蓉提出的应由上诉人田永华直接向被上诉人郭瑛、田丹交付诉争门面和房屋并支付安置过渡费的理由不能成立。上诉人科建公司在对被上诉人郭瑛、田丹承担相应违约责任后，可另行主张权利。上诉人田长远提出的原审应追加而未追加田长远与被上诉人郭瑛之养女参加诉讼，而存在程序违法的问题，因田兰、被上诉人郭瑛、田丹之间的财产继续纠纷如前述已经人民法院生效判决处理，且上诉人田永华在原审中的诉讼地位并不影响对本案的实体处理。故其此项上诉理由亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条关于“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持四川省蓬安县人民法院（2010）蓬民初字第875号民事判决的第一、二、四项；
二、变更四川省蓬安县人民法院（2010）蓬民初字第875号民事判决的第三项为“由四川科建房地产开发公司、唐建文、徐晓珍、刘芙蓉给付郭瑛、田丹违约金30，000元”。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4，300元、二审案件受理费8，600元、申请费2，000元，共计14，900元，由四川科建房地产开发公司、唐建文、徐晓珍、刘芙蓉负担10，600元，由上诉人田永华负担4，300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
代理审判员 石 炜
代理审判员 田 娟
二〇一四年三月六日
书 记 员 蒲文博