广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第419号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李悦。
委托代理人：谢樾，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：徐军，广东博商律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢新兰。
委托代理人：刘承艺，广东恒和律师事务所律师。
委托代理人：范扬，广东恒和律师事务所律师。
上诉人李悦与被上诉人谢新兰因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第45号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于某花园住宅楼二至三裙楼2A房（涉案商铺）为谢新兰所有，建筑面积424.84平方米，房产用途为商业。
2013年5月1日，李悦（乙方）与谢新兰（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用；建筑面积为424.84平方米；月租金为36535元，乙方应于2013年5月5日前交付首期租金36535元；乙方应于每月五日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2013年5月10日起至2017年12月31日止；租赁房屋的用途为商业；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金，即109605元；甲方向乙方返还租赁保证金的条件是：“乙方不再续租，并将房产完好无损的交回甲方；乙方租赁使用期间的所有税费全部结清；乙方租赁期间的所有应付款项全部结清，并登报告知且无任何其他业务纠纷”；租赁期间乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费、维修费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿并不予退还租赁保证金：乙方拖欠租金达十五天以上，乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达10000元以上等；除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同；双方应当签订《深圳市房屋租赁安全管理责任书》，甲方提供的出租房屋应符合安全使用的标准和条件，不存在任何安全隐患，出租房屋的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施、出入口和通道等应符合市政府规定的安全生产、消防、治安、环保、卫生等管理规定或标准；及其他内容。
2013年5月1日，李悦（乙方）与谢新兰（甲方）签订了一份补充协议，双方约定：房屋租金从2015年1月1日起每月按38362元收取；如乙方每月未按交租时间（当月的一至五日）交清租金的，甲方按乙方欠缴租金总额每日收取3%的滞纳金，乙方拖欠租金超过15天（半个月），甲方除没收三个月租金数额的押金外，并即可无条件收回租赁给乙方的房屋；及其他内容。
李悦向谢新兰支付了租赁保证金109605元，并支付了2013年5月至2013年10月期间的租金共计219210元。李悦另提交相关收据、《证明》、发票、专用收据等以证明李悦曾支付物业管理费5610元、水费6075.12元、垃圾处理费2318.86元、电费34042.32元；谢新兰对上述证据的关联性均不予认可，并认为上述费用为李悦的经营性支出，与谢新兰无关。为证明李悦拖欠2013年11月至2014年1月期间的物业管理费共计2805元，谢新兰提交了深圳市甲物业管理有限公司出具的《证明》，该证明显示：涉案商铺2013年5至10月的物业管理费共计5610元，尚欠2013年11月至2014年1月的物业管理费2805元；李悦对该《证明》的真实性予以认可。
承租涉案商铺后，李悦对其进行了装修。李悦陈述其自2013年5月中旬开始装修，6月下旬装修完毕，之后进行了一个月的试营业，并继续营业；因涉案商铺所在区域的公安局消防监督员告知李悦因没有消防备案若李悦继续营业会被查封，故李悦于2013年9月5日停业。谢新兰则认为李悦一直在营业，对李悦陈述的停业原因不予认可。
庭审中，李悦表示其要求解除涉案商铺租赁合同的理由在于：谢新兰拒不提交办理消防备案的相关资料（涉案商铺所在的建筑物总平面图和所在楼层的平面图），且涉案商铺未能通过一次消防验收。对此，李悦提交了一份《欠缺资料告知单》和深圳市甲物业管理有限公司出具的《说明》。《欠缺资料告知单》中无相关部门印章；《说明》载明：该公司于2012年9月1日接手某花园的物业管理经营以来，未接收过该物业的建筑物总平面图及其他平面图，因此无法提供某花园住宅楼二至三裙楼某小厨所处建筑的建筑物总平面图及其所在楼层平面图。谢新兰对李悦提交的《欠缺资料告知单》的真实性不予认可，并表示该材料没有消防部门的印章，也没有证据证明政府部门对李悦真实具体的告知事项，不能证明李悦去过消防局办过消防备案，而且建筑物平面图和所在楼层平面图不应当由谢新兰提供，客观上谢新兰也没有该材料；对于物业管理公司出具的《说明》，谢新兰认可其真实性，但认为与谢新兰无关。庭审中，谢新兰提交了其在国土部门查询打印的某花园第二第三幢裙楼（二层）平面图和涉案商铺所在的某花园大厦的平面图，李悦对谢新兰提交的上述两份图纸的真实性予以认可，但表示根据李悦的调查某花园A、B型住宅消防验收的合格范围中不包含涉案商铺。
根据李悦的申请，原审法院依法向深圳市公安局消防监督管理局、深圳市公安局南山分局消防监督管理大队（以下简称南山消防大队）、深圳市房地产权登记中心进行调查取证。南山消防大队回复称该队没有涉案商铺的历史消防处罚记录。原审法院从深圳市公安局消防监督管理局和产权登记中心处调取了以下材料：1、某花园多层住宅B区二层平面图；2、深圳市公安局消防支队出具的《关于深圳南山区某花园多层住宅施工设计的消防审核意见》（深公消建（95）南施字003号）；3、深圳市公安消防局《建筑工程竣工消防验收意见书》［（深）公消监（验）字第96068号］，载明：南山某花园建筑防火及消防系统工程基本符合国家有关消防技术规范的要求，同意投入使用；4、深圳市公安局消防支队南头消防中队出具的《深圳市建筑消防验收合格证》（深公南消验字50号），载明：某花园A、B型住宅消防验收合格；5、《深圳市建设工程竣工验收证书》；6、某花园裙楼一、二层平面图。李悦、谢新兰对上述材料的真实性均予以认可；但李悦表示涉案商铺不在原某花园A、B型住宅消防验收的范围内。
为证明李悦为进行营业准备而聘请员工，并支付员工工资、检查费、租赁费用等费用共计105000元，李悦提交了工资表、打卡记录及工资签收记录、医疗收费票据、租赁合同及押金、租金收据、收款收据等予以证明。为证明李悦为进行营业准备而购买了相关厨具用品、移动POS机、无线路由器、餐饮收银机等相关设施，李悦提交了发票、收款收据等相关凭证予以证明。谢新兰对李悦提交的前述证据均不予认可。
2013年12月18日，谢新兰向李悦邮寄催告书，载明：李悦自2013年11月起未依约交付租金，到目前已逾期达48天，虽经谢新兰多次催促，但李悦皆以种种理由拒不履行付租义务，已构成根本违约；现谢新兰特致函催促李悦，要求李悦于2013年12月31日前向谢新兰支付2013年11月、12月的租金共计73070元，若在12月31日前未向谢新兰支付租金和对使用租赁房屋事项做出具体答复，谢新兰将依据合同法的规定和租赁合同的约定，解除租赁合同，对此所造成的一切后果概由李悦承担。对于催告书的真实性李悦予以认可，但不认可其关联性。
诉讼过程中，依李悦申请，原审法院依法委托深圳市乙资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称乙估价公司）对李悦对涉案商铺进行的装饰装修（含店面招牌装饰）价值和厨房设备的价值进行评估。乙估价公司于2014年7月30日作出乙资评报字（2014）06171号《资产评估报告书》，评定涉案商铺装饰、装修工程的评估总值为170463元，定制厨房设备评估总值为171177元。上述评估费共计5471.7元已由李悦预缴。谢新兰对《资产评估报告书》提出异议，认为：1、厨房设备部分属于动产可以搬动，且所有权属于李悦，不宜作为房屋租赁纠纷中的附和物，应由李悦自行处理恢复房屋原状；至于其价值减损部分的承担问题，应当依据当事人在租赁法律关系中各自的法律地位，由法院依据法律及客观事实予以认定；2、对于成新率的计算问题，评估机构在评估报告中所列的依据不充分、数据依据不足；3、对于重置价格，请评估机构对引用的价格依据做出更充分的说明。针对谢新兰提出的异议，乙估价公司于2014年9月3日作出答复，内容为：对于厨房设备是否属于附和物，评估机构只提供价值参考依据，供审判机关参考，并非列入评估范围的评估对象就是评估机构对其法律性质进行认定；报告已对成新率问题进行阐述，且列明相关引用；报告已列明取价依据，且取价过程包含评估人员结合现场勘查结果的专业判断，资产评估师责任在于对评估对象的价值估算并发表专业意见。
李悦、谢新兰于2014年7月18日对涉案商铺进行了交接，并签订《确认书》，双方约定：李悦在交还钥匙时，谢新兰确认屋内所有列入评估范围的装修装饰物及厨房设备未经移动，但谢新兰对房屋内的一切设施设备的实际使用情况及功能状况不作担保及任何评价；除了列入评估的装修装饰物及厨房设备之外，李悦尚有空调、桌椅等物品，经谢新兰同意，继续放在租赁房屋内暂时不予以搬动；对于纳入评估范围的物品，若李悦拟就列入评估范围的财产，通过谢新兰与下一承租人员洽谈转让费事宜的，在谢新兰洽谈成功且支付李悦认可的费用后，李悦无条件向法院撤回就该部分的诉讼请求，以免重复主张，若洽谈不成功的，则由法院处理，李悦不干预谢新兰正常出租经营，谢新兰可就房屋附合物自由处置；及其他内容。
本案中谢新兰在法定期限内提出反诉，李悦于2014年1月20日签收反诉状副本。
李悦诉讼请求：1、解除李悦、谢新兰之间的租赁合同；2、谢新兰返还李悦已支付的租金219210元；3、谢新兰双倍退还租赁保证金219210元；4、谢新兰赔偿李悦装修、装饰费用616576元；5、谢新兰赔偿已支付的物业管理费、水电费、卫生费共计49503元；6、谢新兰赔偿李悦因营业准备损失的人工费用105000元；7、谢新兰赔偿李悦因营业准备购买其他设备费用45166.6元；8、谢新兰承担本案的全部诉讼费用。
谢新兰反诉请求：1、解除双方签订的《深圳市房屋租赁合同》；2、李悦支付2013年11月至2014年1月期间的租金109605元，并判决其余应付租金计算至实际交回房屋当日为止；3、李悦支付物业管理费及水电等费用暂定为2805元，并判决其余应付管理费及水电费等费用计算至实际交回房屋当日为止；4、李悦支付延付租金的滞纳金暂定为127141.8元（暂计算至2013年12月31日，并判决其余滞纳计算至交回房屋当日为止）；5、谢新兰不予退回租房保证金109605元；6、李悦恢复原状并迁出房屋；7、由李悦承担本案反诉及本诉的诉讼费用。一审庭审中，谢新兰表示因李悦已交还涉案商铺，故撤回第六项反诉请求。
原审法院认为，李悦、谢新兰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。
李悦主张因谢新兰拒不提交办理消防备案的相关资料（涉案商铺所在的建筑物总平面图和所在楼层的平面图），且涉案商铺未能通过一次消防验收，故李悦要求解除租赁合同。对此，原审法院认为，首先，李悦未提交证据证明经李悦催告，谢新兰存在拒不提交相关办理消防备案的平面图材料的行为，且从李悦、谢新兰提交的相关图纸及原审法院从消防部门、国土部门调取的资料可以看出，上述图纸均可从相关部门获取，故李悦以此认为谢新兰违约的理由不能成立。其次，涉案商铺已取得房产证书，且涉案商铺所在的物业已取得建筑消防验收合格证、建设工程竣工验收证书；经原审法院调查，南山消防大队也回复称该队没有涉案商铺的历史消防处罚记录，故李悦认为涉案商铺不在消防验收范围内的主张没有证据支持。最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，涉案商铺并不存在违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，而且，李悦也未举证证明因涉案商铺未通过消防验收导致李悦无法正常使用涉案商铺。综上，李悦单方提出解除合同无合法依据，但鉴于本案谢新兰因李悦迟延支付租金而提出反诉要求解除租赁合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原审法院确认双方的租赁合同于李悦收到反诉状之日，即2014年1月20日解除。因李悦已对涉案商铺进行装修并已使用涉案商铺，故李悦要求谢新兰返还已支付的租金219210元及相关的物业管理费、水电费、卫生费等费用，无事实和法律依据，原审法院不予支持。因李悦已将涉案商铺返还谢新兰，故谢新兰撤回要求李悦恢复房屋原状并迁出房屋的反诉请求，原审法院予以准许。
对于谢新兰要求李悦支付2013年11月至2014年7月18日期间的租金及滞纳金的反诉请求。李悦仅支付了2013年5月至2013年10月期间的租金，而租赁合同于2014年1月20日解除，故李悦应向谢新兰支付2013年11月至2014年1月20日期间的租金96817.75元（36535元／月×2个月20天）。2014年1月20日租赁合同解除后，李悦仍占用涉案商铺，应按照租赁合同约定的租金标准向谢新兰支付房屋占有期间的使用费至房屋交还之日（即2014年7月18日）。鉴于本案李悦、谢新兰无法就涉案商铺的装饰装修物残值协商一致，李悦于2014年4月30日申请对涉案商铺的装饰装修物进行评估，评估期间涉案商铺的空置损失由李悦、谢新兰共同分摊较为公平，故2014年4月30日之后的房屋占用使用费由李悦、谢新兰各承担一半；即李悦应向谢新兰支付2014年1月21日至2014年7月18日期间的使用费169157元（36535元／月×3个月10天＋36535元／月×2个月18天÷2）。对于谢新兰要求的滞纳金，因租赁合同补充协议约定李悦每月未按缴租时间（当月一至五日）交清租金的，应支付日3%的滞纳金；李悦迟延支付租金，应按照协议约定支付滞纳金。但补充协议约定的滞纳金过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院综合考虑出租人的损失以及违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅的特点，将滞纳金调整为日万分之五。故2013年11月至2014年1月20日期间租金的滞纳金，应以月租金36535元为基数，自当月第六日起按日万分之五的标准支付至李悦主张的谢新兰交还房屋之日，即2014年7月18日。对于2014年1月21日至2014年7月18日期间的使用费的滞纳金，因该期间租赁合同已解除，谢新兰要求李悦支付使用费的滞纳金不属于损失的范畴，且无合同依据，故原审法院不予支持。
对于谢新兰主张的物业管理费、水电费问题。根据谢新兰提交的物业管理处的《证明》，涉案房屋物业管理费为每月935元，李悦应承担占用涉案商铺期间的物业管理费。如上所述，2014年4月30日之后的物业管理费由李悦、谢新兰分摊较为公平，故李悦应支付谢新兰2013年11月至2014年7月18日期间的物业管理费6825.5元（935元／月×6个月＋935元／月×2个月18天÷2）。谢新兰未提交证据证明水电费的收取依据和计算标准，故原审法院对谢新兰要求李悦支付水电费的反诉请求不予支持。
对于李悦已缴纳的租赁保证金109605元，根据李悦、谢新兰签订的租赁合同补充协议的约定，李悦拖欠租金超过15日的，谢新兰有权没收租赁保证金。李悦存在拖欠租金的事实，故谢新兰有权没收李悦已缴纳的租赁保证金，对于李悦要求谢新兰双倍退还租赁保证金的诉讼请求原审法院不予支持。
关于李悦要求谢新兰赔偿装饰装修费用的诉讼请求。经评估，涉案商铺装饰、装修工程的评估总值为170463元，定制厨房设备评估总值为171177元。涉案合同虽系因李悦单方违约而解除，且谢新兰明确表示不同意利用李悦的装修残值，但是涉案商铺交还谢新兰后，李悦添附在房产内的部分装修谢新兰实际应可继续利用，且从李悦、谢新兰于2014年7月18日签订的《确认书》的内容来看，谢新兰亦同意利用相关装修残值，故为体现物尽其用和公平合理原则，原审法院酌定谢新兰补偿李悦15万元装修残值损失。对于定制厨房设备，因该设备不属于形成附和的装饰装修物，所有权仍属李悦，可由李悦拆除，故对于李悦要求谢新兰赔偿定制厨房设备的损失的诉讼请求，原审法院不予支持。
对于李悦要求谢新兰赔偿因营业准备损失的人工费用、购买其他设备费用的诉讼请求，该诉求中的相关费用系李悦为了正常经营而必须花费的支出，这些费用的损失不可归责于谢新兰，故李悦的该诉讼请求无法律亦无合同依据，原审法院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认李悦与谢新兰于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2014年1月20日解除；二、李悦于本判决生效之日起十日内向谢新兰支付2013年11月至2014年1月20日期间的租金96817.75元及滞纳金（以月租金36535元为基数，自当月第六日起按日万分之五的标准支付至2014年7月18日）；三、李悦于本判决生效之日起十日内向谢新兰支付2014年1月21日至2014年7月18日期间的房屋使用费169157元；四、李悦于本判决生效之日起十日内向谢新兰支付2013年11月至2014年7月18日期间的物业管理费6825.5元；五、谢新兰没收李悦已支付的租赁保证金109605元；六、谢新兰于本判决生效之日起十日内向李悦赔偿装饰装修费用150000元；七、驳回李悦的其他诉讼请求；八、驳回谢新兰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16092元，由李悦负担14168元，由谢新兰负担1924元；反诉案件受理费3268元，由李悦负担3000元，谢新兰负担268元；评估费5800元，由李悦负担2547元，谢新兰负担3253元。
李悦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一项，改判李悦与谢新兰的《房屋租赁合同》及补充协议于2013年12月27日解除；二、撤销原审判决第二、三、四项，改判李悦无需向谢新兰支付自2013年11月份至2014年7月18日期间的房租、房屋使用费、物业管理费及滞纳金暂计272800.25元；三、撤销原审判决第五项，改判由谢新兰向李悦返还二倍租赁保证金219210元；四、撤销原审判决第六项，改判由谢新兰依据评估价值向李悦赔偿装饰装修费用170463元；五、一审及二审的诉讼费用由谢新兰承担。
李悦上诉事实和理由：一、一审法院认定李悦所租赁房屋已通过一次消防验收的事实错误。李悦在一审阶段向法庭申请到深圳市消防监督管理局调取某花园AB区住宅一次消防验收的资料，深圳市消防监督管理局调出了一张某花园AB区住宅整体消防验收合格的证明以及一张为通过消防验收提交的某花园AB区住宅b区二层平面图。该图纸十分清楚地显示，某花园AB区住宅在申报一次消防验收时，二层平面图的建筑结构与李悦承租谢新兰房屋的结构及后来房屋登记部门调取的二层平面图结构存在明显差异。也就是说，即便某花园AB区住宅在当时整体通过消防验收，但是通过验收的是依据图纸建设的建筑，而非后来经过加建和改变房屋结构后李悦所租赁的房屋。李悦所租赁的房屋结构与一次消防验收图纸存在明显不同，李悦所租赁的房屋在一次消防验收图纸上部分为露台，其他部分由多个独立户型。一审法院把某花园AB区整体一次消防验收合格的概念与李悦所承租房屋一次消防验收通过的概念混淆，在谢新兰未提供租赁物业在改变结构及用途后重新通过消防验收的其他证据的情况下，就认定该房屋通过消防验收的事实，与客观事实明显相悖。
二、一审法院认定消防备案所必需的图纸可从相关部门获取即认定谢新兰不违约的逻辑错误。由于李悦承租谢新兰房屋系用于商业用途，其装修需经过二次消防备案才能正常营业。而在消防备案过程中，李悦需向消防监督部门提交的材料中就包含了租赁房屋所在楼层平面图及建筑物立面图。作为一个承租人，只能向物业管理处及业主方获取相关资料。当李悦承租的物业的管理处向李悦出具了没有相关图纸资料的证明后，李悦唯一可以获取图纸的途径仅有向房屋业主即谢新兰索取。然而谢新兰不但没有主动提供上述材料，也拒绝协助李悦向有关部门调取上述图纸。李悦也曾向房屋产权登记部门调取相关资料，却被告知只有业主才有权限调取上述材料。一审法院在李悦的申请下，通过职权向有关部门调取了李悦申请消防备案所需的图纸，就认定图纸是可以调取的，是客观存在的，李悦未能获取是李悦的责任。这样的逻辑存在严重错误，因为其忽略了一个重要事实：该图纸虽客观存在，但谢新兰作为业主方应当比承租人更有机会更容易去获取，而承租人在没有业主或者法院的协助调查下，相关部门根本不可能向一个仅有租赁合同的承租人提供上述图纸资料。
三、一审法院认定李悦无法定解除租赁合同理由的事实错误，认定合同解除时间错误。因为一审法院错误认定李悦承租的房屋通过一次消防验收，因此认定李悦解除租赁合同的理由不充分也是错误的。根据李悦与谢新兰所签订的租赁合同，李悦承租的安全性不符合法律、法规的规定，因此李悦有权依据双方所签订的《房屋租赁合同》第十九条第（二）项约定，解除租赁合同并要求谢新兰双倍返还租赁合同保证金。因此，李悦在向一审法院提起诉讼要求解除租赁合同之日，应当被认定为租赁合同解除之日。
四、一审法院认定因评估导致李悦不能交还房屋应由李悦承担一半租金无法律依据。李悦与谢新兰的租赁合同实际解除后，李悦未向谢新兰交还房屋系因为装修尚未通过双方认可的评估机构的评估，谢新兰应对合同解除承担过错责任，因此李悦在房屋实际评估前不应当承担该期间的租赁金及物业管理费用。综上所述，一审法院对案件的事实认定不清，法律适用存在错误。请求二审法院依法改判。
针对李悦的上诉，谢新兰答辩称，1、谢新兰的房屋是有房产证的，是正规的商品房交易中取得的合法物业，是经过合法初始登记的物业，因此，双方签订的房屋租赁合同合法有效，应受到法律保护，根据法律及相关消防法规司法解释的规定，房屋租赁合同的生效及履行，承租人应在房屋租赁合同生效后，其支付房屋租金的约定必须受房屋租赁合同的约束。双方的房屋租赁合同签订以后，同时也签订了深圳市房屋租赁安全管理责任书，责任书的第四条及第八条明确规定了承租人对其经营前必须办妥相关证照作出了明确约定，这一约定与消防法及相关司法解释的经营人办理消防开业经营的规定是相印证的。谢新兰作为业主，与素不相识的李悦签订了房屋租赁合同之后，双方没有任何的恩怨，谢新兰的房屋购房在银行有按揭贷款，每个月有3万多的按揭，其通过租赁收租部分还银行按揭，符合其租房的商业运作规律，不存在针对李悦有恶意刁难不配合的主观因素。李悦在上诉状中称谢新兰拒不配合其办理任何的手续的说法不符合主观上的逻辑判断。2、李悦承租房屋以后，虽然在八、九月份以后房租没有及时支付，但是到十月份为止虽然有几天拖欠，但是最终房租都缴纳了，其真正拖欠的时间点是2013年11月以后，接着在2013年12月就向南山法院提起了诉讼，诉讼的证据副本在谢新兰收到以后非常吃惊，才知道李悦借以解除合同拒付租金的理由是所谓的消防验收平面图问题，在这一问题上，谢新兰此前一无所知，原审法院也已经查明认定了李悦没有任何证据向谢新兰在此前提出过办理消防备案的所谓协助问题，因为在业主谢新兰的合同履行过程中明确约定消防责任的办理是承租人的义务，接到南山法院的起诉状以后，业主也到管理处了解情况，询问为什么物业欠缺相关材料，管理处答复说材料基本上是齐备的，只是在政府部门，也已经向李悦作了解释。3、谢新兰作为物业的业主，其仅持有房产证，在一审开庭前我们也到相关房管部门口头查询，也到南山消防大队口头查询过，查询的工作人员表示，作为业主只能查其所在物业所附的房产资料，大厦资料是不允许查的，因为在管理处有，南山消防队的警官包括在场办理消防的其他经营人也都讲这些资料是由经营者向相关部门取得的，管理处对相关图纸的问题是因为原来的管理处撤离之后有相关的图纸没有交接，这些也是谢新兰在事后根据李悦所阐述的理由所了解的情况。所以，作为业主没有理由罔顾租赁收益，与承租人相悖而行。综上所述，请求驳回李悦的上诉请求。
谢新兰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、变更原审判决第二项，滞纳金标准由每日万分之五改判为以每日3%的比例计算。2、撤销原审判决第三项，改判李悦以每月36535元为标准向谢新兰支付2014年1月21日至2014年7月18日期间的房屋使用费，即改判支持谢新兰原审第2项反诉请求；3、判决李悦向谢新兰支付2014年1月21日至2014年7月18日期间房屋使用费的滞纳金，即判决支持谢新兰原审第4项反诉请求；4、撤销原审判决第四项，并改判李悦向谢新兰支付2013年11月至2014年7月18日期间全部物业管理费及水电费，即请求改判支持谢新兰原审第3项反诉请求；5、原审第六项判决，并改判由李悦承担全部装饰装修费用，即改判原审第六项，谢新兰无须承担装饰装修费15万，由李悦自行承担；6、改判由李悦承担本案全部诉讼费。
谢新兰上诉事实和理由：原审法院查明李悦违约，谢新兰是守约方，故李悦应当依据双方签署的房屋租赁合同承担全部违约责任，具体事实理由如下：一、房租滞纳金比例不存在过高问题，谢新兰认为双方合同约定的3%比例是符合双方合同的真实意思。双方签订的房屋租赁合同中明确约定，未按照约定支付租金属于违约，则应当按照每日3%比例支付房租滞纳金。原审法院查明李悦根本违约的法律事实后，应当依据合同约定的滞纳金比例判决由李悦支付滞纳金，方显双方合同意思自治的契约精神，且李悦于整个庭审过程中均未就滞纳金比例是否过高提出主张，故原审法院认定该滞纳金比例过高而所做出万分之五的判决实属不妥。
二、原审法院判决认定自2014年1月20日以后房屋使用费不计算滞纳金无法律依据。本案中的房屋使用费，系法院依据双方针对房屋租赁纠纷的解决进程，结合本案中双方均同意解除房屋租赁合同的时间点，由法院认定双方解除合同的时间为2014年1月20日，谢新兰针对该认定并无异议。但是，房屋实际上仍在李悦控制使用中，不能因房屋租赁合同解除而当然免除李悦应当及时向谢新兰支付房屋使用费的义务，换言之，李悦仍然应当在未交付房屋前，按照合同的约定并依照合同惯例及时支付等值于房屋租金的房屋使用费，以免造成谢新兰不能及时收回房屋而造成的利益损失。事实上，李悦未在合同解除后及时交付房屋，也未能按合同惯例支付房屋使用费，导致谢新兰每月1日向银行支付沉重的按揭贷款，并且房屋不能及时使用导致谢新兰在经济上承受巨大损失显而易见！因此，李悦应当承担自合同解除后至交付房屋前全部房屋使用费及滞纳金，以减少谢新兰因此造成的经济损失。此外，房屋未交付业主，仍然处于李悦控制之下的情况下，实际上发生的房屋管理费、水电费，李悦负有支付的义务而不是由谢新兰承担。原审法院认定在2014年4月30日评估申请日后的管理费由双方平摊，同样没有法律依据。
三、原审法院业已查明，李悦无故解除房屋租赁合同，拒交租金导致谢新兰损失巨大，理应承担其全部投入及经济损失，并向谢新兰支付约定的全部费用。原审法院认定其投资的厨房设备设施不属于附合物符合事实情况，于法有据，是正确的。针对装饰装修部分，即便认定为附合物，也不能判令谢新兰承担，依据法律规定，违约一方导致租赁合同解除的，应当自行承担装修装饰的损失。故原审法院判决谢新兰承担餐厅的装修装饰价值，没有法律依据，请求中院审理查明事实后依法改判。综上所述，李悦违约导致合同解除，应当承担违约责任和因此造成的全部经济损失。请求二审法院依法予以改判。
针对谢新兰的上诉，李悦答辩称，一审判决认定事实出现原则性的错误，一审认定因为李悦违约，导致合同解除，所以承担相应的责任，答辩人认为，实际上是由于谢新兰一方全面违约，导致消防无法办理，承租人的目的无法实现，所以谢新兰一方应承担全部的违约责任。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，上诉人李悦提供二份证据材料，证据一是涉案房产的外观照片两张，证明该房产在进行消防验收的时候是天台，后来被非法封闭起来，在消防备案图纸里面没有封闭的空间。证据二是催告函和快递单，证明李悦曾经向谢新兰催告其提供图纸的事实。谢新兰对上述证据的质证意见：证据一，对于照片的真实性无法确认，与本案的关联性也不予认可；证据二，对催告函和快递单的真实性不予认可，且与本案没有关联性，谢新兰没有收到该催告函，快递单也无法反映收件人姓名。且催告函内容本身背离了租赁合同及消防责任书的说法，作为业主本身没有建筑物总平面图和所在楼层的平面图。
另，本院根据李悦申请，依法再次向南山消防大队就涉案房产是否具备作为餐饮营业场所申请办理消防备案验收并取得验收许可的条件进行调查。南山消防大队回复称，涉案房产未在南山消防大队办理消防手续。房产所在的某花园住宅楼主体建筑于1999年1月17日通过原深圳市公安局消防局消防验收。
本院认为，原审认定李悦与谢新兰签订的《房屋租赁合同》合法有效正确，本院予以维持。根据双方上诉的事实与理由，本院对二审争议焦点逐一阐述如下：
争议焦点一，承租人李悦对租赁合同是否享有法定单方解除权。李悦主张解除合同的理由在于谢新兰无法提供消防安全资料致使房产无法通过消防安全检查，进而导致合同目的无法实现。本院认为，首先，虽然李悦于二审期间提交快递寄件单及催告函，以证明其曾经要求谢新兰提供涉案房产平面图等材料，但由于该寄件单无法显示邮件是否最终送达至谢新兰，李悦主张的催告行为依照现有证据无法认定。且如一审判决所述，上述图纸均可从相关行政部门获取，李悦认为因谢新兰未提供图纸导致其无法办理消防备案手续的理由不能成立。其次，对于房产是否能够办理消防备案手续问题，本院依照李悦的申请，向南山消防大队致函查询。根据该大队复函内容，李悦承租的住宅楼二至三裙楼2A房未在该部门办理过消防手续，因此对于是否符合消防备案条件，复函中未作认定。本院认为，涉案房产已经取得房地产证，其所在的某花园住宅楼主体建筑也已通过消防验收，即便如李悦所述，涉案商铺不在某花园住宅消防验收的范围内，但是，商铺是否符合消防安全标准、是否符合办理消防备案手续的客观条件，该事实应当由具备相关职权的行政管理部门作出认定。本案中，李悦并无证据证明其在承租过程中曾向有关行政部门申请办理消防手续，且经原审查明该商铺也没有历史消防处罚记录。因此，李悦仅依据建设单位在施工及竣工验收时所提交的消防设计及竣工验收图纸，即认为涉案商铺因系加建项目而无法办理消防备案手续，该主张无充分证据支持。综合上述原因，李悦关于其具有法定合同解除权的上诉理由不成立，本院不予采信。
争议焦点二，关于合同解除前承租人李悦未按约定支付租金的滞纳金标准问题。合同约定滞纳金的主要目的旨在弥补违约行为给守约方造成的损失，其性质以补偿性为主，惩罚性为辅，故本院采纳原审判决认定的滞纳金计算标准，即按照日万分之五支付至李悦实际交还房屋之日止。
争议焦点三，关于合同解除后承租人李悦是否应当支付房屋占有使用费的滞纳金问题。由于谢新兰一审期间以李悦迟延支付租金为由提起反诉，请求解除租赁合同，该理由成立，原审据此认定双方的租赁合同于2014年1月20日李悦收到反诉状之日解除正确。租赁合同因解除而终止后，李悦仍然占有使用涉案房屋，应将其占有使用利益返还谢新兰。该占有使用利益以合同约定的租金标准确定，滞纳金部分由于合同已经终止，谢新兰仍依据合同约定请求滞纳金理由不成立，本院对此不予支持。
争议焦点四，一审评估期间产生的物业管理费、房屋占有使用费分担问题。合同解除后，承租人李悦应当将涉案房产及时返还谢新兰，但由于双方对商铺内装修残值存在争议，经李悦一方申请进入委托评估程序，客观造成其间商铺无法返还。据此，原审判定评估期间的房屋空置损失及空置期内产生的各项费用由双方各自承担一半并无不当。上诉人李悦关于评估期间的房屋占有使用费不应由其承担，上诉人谢新兰关于评估期间的物业管理费不应由其承担，两方上述理由均不能成立，本院不予支持。
争议焦点五，关于商铺内添附的装饰装修物价值分担问题。从2014年7月18日双方签订的《确认书》可以看出，谢新兰同意利用评估范围内的装饰装修物，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条之规定，出租人谢新兰应当在其利用价值范围内予以适当补偿。原审参照评估总值170463元，酌定补偿数额为15万元合理有据，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人李悦、上诉人谢新兰的上诉理由均不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26503元，由上诉人李悦负担19360元，上诉人谢新兰负担7143元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一五年八月十九日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。