广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终16250号
上诉人（原审被告）：深圳市源发实业有限公司。
法定代表人：林庄喜。
上诉人（原审第三人）：深圳市乐景物业管理有限公司。
法定代表人：杨仰群。
两上诉人共同委托诉讼代理人：黄映辉，北京市信利（深圳）律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：杨时雨，广东瀛尊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市鹏辉物业管理有限公司。
法定代表人：罗毅。
委托诉讼代理人：王跃进，广东国晖律师事务所律师。
上诉人深圳市源发实业有限公司（以下简称源发公司）、上诉人深圳市乐景物业管理有限公司（以下简称乐景公司）与被上诉人深圳市鹏辉物业管理有限公司（以下简称鹏辉公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1697号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
源发公司、乐景公司的上诉请求：1、撤销原审判决，驳回鹏辉公司一审的诉讼请求或发回重审；2、鹏辉公司承担本案诉讼费。上诉事实与理由：一、一审法院查明事实错误，鹏辉公司没有对涉案物业提供物业管理服务。1、涉案物业是XX小区相对独立的区域，并非属于鹏辉公司的物业管理区域，一直由来由乐景公司提供物业管理服务和行使市场管理职能。X区XX小区由源发公司开发建设的小区，XX小区的建设用地由三个不同的地块组成，小区建成后按照地块分别分为A、B、C三个区域，其中A区和B区作为一个整体，C区与A、B区以市政道路隔开，是相对独立的一栋物业。C区一楼为农贸市场、二楼为商场，三楼及三楼以上为住宅。根据《物业管理条例》的相关规定，涉案物业与XX小区A、B区属于相对独立的区域，可以由不同的物业管理公司提供物业管理服务，而且事实上也是由乐景公司对涉案物业提供物业管理服务。XX小区自入伙以来一直由乐景公司进行物业管理。2012年4月30日，乐景公司退出了XX小区A、B区的物业管理，仅保留XXXX区一楼、二楼的物业管理。2014年7月15日经龙华新区物业办等多方的协调，乐景公司退出涉案小区的物业管理，后由XX市场继续行使市场管理职能。2006年4月25日为规范农贸市场的管理，营造良好的经营秩序，乐景公司就XX区一楼、二楼档口和商铺成立乐景公司XX市场，对XX农贸市场进行规范化管理，对市场的经营秩序和经营环境以及相关设施设备等等进行管理，包括消防、安保、环境卫生、检验检疫、公平交易等方面。乐景公司在一审庭审期间提交了安保、清洁等方面的证据，并非意味着乐景公司仅仅对市场进行安保和清洁方面的管理。2、一审期间，鹏辉公司没有提交任何证据证明其向涉案物业提供了物业管理服务，相反源发公司、乐景公司一审提交的视频资料，鹏辉公司并未履行其环境卫生方面的职责。虽然在鹏辉公司与业委会签订的物业服务合同中，鹏辉公司负有十六项物业管理服务方面的义务，然而并没有证据证明鹏辉公司对涉案物业履行了上述义务，特别是在2014年7月15日之前，一直由乐景公司为涉案物业提供物业管理服务，7月15日之后，主要是XX市场对涉案物业提供包括物业管理职能之外的市场管理服务。3、一审法院按照物业管理合同的标准计算物业管理费，没有考虑到鹏辉公司未提供物业管理服务和乐景公司对XX市场进行管理的实际情况。根据《物业服务收费办法》的规定，物业服务收费应当区别物业的性质和特点分别采用政府指导价和市场调节价，试行市场调节价的物业服务收费，由业主和物业服务企业在合同中约定。本案中，即使存在鹏辉公司对涉案物业提供物业管理服务，鹏辉公司也应当与源发公司就物业服务收费的标准进行协商，确定收费标准。更何况在涉案物业中，同时存在作为XX市场经营者的乐景公司，对XX市场提供管理服务，其管理服务的范围涵盖了物业管理服务的范围。物业服务合同确定的物业服务收费标准过分高于行业标准，与鹏辉公司的物业管理资质和能够提供的物业服务水平极不相称。物业服务合同中的收费标准，按照每个档口每月145元计算，折合每平方米的物业每月管理费超过30元，这意味着源发公司租金收入的大部分用于缴纳所谓的物业管理费，此外还不包括源发公司、乐景公司空置的二十几个档口。4、乐景公司对涉案物业提供了物业管理服务，源发公司也与乐景公司之间就物业管理费进行了结算。一审判令源发公司、乐景公司向鹏辉公司支付物业管理费，源发公司面临重复支付物业管理费的局面。二、一审仅凭物业服务合同，在没有查明鹏辉公司是否提供物业服务的情况下判决源发公司支付物业管理费，属于适用法律错误。物业服务合同属于双务合同，鹏辉公司收取物业管理费用和为涉案物业提供物业管理服务相互依存互为因果。如果鹏辉公司未对涉案物业提供物业管理服务，那么其无权向涉案物业收取物业管理费用。涉案物业一直以来由乐景公司提供物业管理服务，隶属于乐景公司的XX市场也对涉案物业提供市场管理职能，鹏辉公司并未对涉案物业提供过物业管理服务，也未提供相应的证据证明其对涉案物业提供物业管理服务，一审法院仅凭合同判决源发公司、乐景公司支付物业管理费和其他相关费用，适用法律错误。综上所述，请求二审法院依法支持源发公司、乐景公司的上诉请求。
鹏辉公司口头辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，源发公司、乐景公司的上诉请求没有事实和法律依据。一、鹏辉公司和业委会于2013年8月1日签订的物业服务合同，真实有效，对全体业主具有约束力，物业服务合同约定的服务区域包含XX小区A、B、C区域，鹏辉公司向XX小区提供物业服务并收取服务费具有合法依据。二、乐景公司曾向XX提供过物业服务，但自鹏辉公司进驻XX小区后，乐景公司丧失了对小区提供服务并收取服务费的合法地位，乐景公司称其并未退出XX小区C区农贸市场纯属狡辩，事实是XX小区C区农贸市场隶属于乐景公司，该市场的全称为深圳市乐景物业管理有限公司XX市场，即自2013年8月1日起，乐景公司就不再以物业服务的提供者身份出现在XX小区，而是以乐景公司XX市场商业主体出现，负责农贸市场的经营，即使XX市场聘请清洁人员对市场进行清洁服务，也不能否认鹏辉公司对XX小区C区提供物业管理服务的法律地位和事实。正如业主自行负责房屋内部的清洁，但仍需向小区的物业管理公司缴纳物业管理费。三、XX小区业委会聘请鹏辉公司向该小区提供物业服务，已经在该小区进行公示，源发公司称向乐景公司缴纳物业管理费的抗辩不能免除其应向鹏辉公司缴纳物业管理费的义务，并且乐景公司的控股股东即为源发公司，两者属于关联公司，串通侵害鹏辉公司的合法权益，不应支持。四、XX小区的物业收费标准是依据该小区不同区域的实际情况确定，与乐景公司的历史收费标准相当，该收费标准也得到了业主委员会的确认，且进行了公示。源发公司辩称收费标准高于行业标准没有事实依据。综上，请求二审法院驳回源发公司、乐景公司的全部上诉请求。
鹏辉公司向一审法院起诉请求：1、源发公司补交自2013年8月至2015年6月的物业服务费750576.95元；2、源发公司补交自2013年8月至2015年6月的本体维修金共计12497.46元；3、源发公司支付逾期滞纳金70381.67元；4、本案诉讼费由源发公司承担。
一审法院认定事实：经审理查明，源发公司系宝安区xx镇xxx路东侧XXXX区x栋T001-XXX、T0XX、T020-T0XX、T0xx、T02x、T03x、T032-T03x、T042-T0xx、T060-T0xx、T067-T0xx、T0xx、T076-T0xx、T08x、T08x、T08x、T087-T09x、T1x、T106-T11x、201-27x商品房的业主。
鹏辉公司于2013年7月8日与深圳市XX区龙华XX小区业主委员会签订了《深圳市XX小区物业服务合同》，约定由鹏辉公司为深圳市龙华新区龙华XX小区（住宅和商住两用，建筑面积27838平方米）提供物业管理服务，服务内容包括制订物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权指定物业服务的各项制度，房屋共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护和管理，附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，公共绿地养护和管理，清洁服务（包括房屋共用部位、公共场所含商场、菜市场的清洁卫生、垃圾的收集清运，不含经营者处理的水果、蔬菜、禽蛋、肉食等报废商品等），协助做好维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理，协助做好安全防范工作、对小区规划红线范围内的人身安全、财产安全尽协助义务，消防服务，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案，按照法律、法规、规章和《管理规约》的有关规定对房屋装修提供其他服务，小区的大门门禁、消防管道设备设施、公用场所视频监控、停车场系统等小区公共设施需要更换和维护的由鹏辉公司选聘专业公司安装，并报请业主委员会审核同意后由鹏辉公司负责施工，费用暂由鹏辉公司垫付，此项费用在小区的本体维修金支出，业主或物业使用人申请装修时，鹏辉公司应告知相关的限制性规定和注意事项、与其订立书面的装修服务协议、明确双方的权利义务、收取装修押金2000元、垃圾清运费10元/平方米、装修垃圾统一由物业负责清运，对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为、应及时告知、建议、劝阻并向有关部门报告，制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案、明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容，设立服务监督电话并在物业区域公示；服务期限自2013年8月1日至2016年7月30日，合同期满后，在同等条件下鹏辉公司享有优先权，业主委员会决定不再聘用鹏辉公司的应在期满前3个月书面通知鹏辉公司，鹏辉公司不再续约的，应在期满前3个月书面通知业主委员会，双方同意续签，应于本合同到期前15日内签署新的物业服务合同；物业服务费的交纳标准为多层住宅1元/月/平方米，一楼商铺3.50元/月/平方米，C区二楼商场摊位165元/个/月（均折合8.5元/月/平方米），C区一楼菜市场摊位145元/个/月（均折合23.5元/月/平方米），B区一楼面对松源路单身宿舍3.50元/月/平方米，B区一楼面对小区内通道单身宿舍3元/月/平方米；业主或物业使用人应在每月（1-15）日之前按月交纳物业服务费，预交不限；逾期交纳，参照中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，如果需要催缴或者依法追讨，业主或物业使用人应承担催缴挂号邮寄通知邮费、诉讼费、律师费；物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位已向最终用户收取有关费用，鹏辉公司接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得闲置或变相限制业主或物业使用人购买，内部水表、电表的损耗分摊，由鹏辉公司与业委会协商书面约定；业委会违反本合同约定，导致鹏辉公司未能完成服务内容的，鹏辉公司有权要求业委会限期解决，逾期未解决的，鹏辉公司可要求业委会按照直接经济损失支付违约金，造成其他损失的，鹏辉公司可要求业委会承担相应的赔偿责任；鹏辉公司提供的服务达不到本合同约定的标准的，业委会有权要求鹏辉公司在合理期限内改进，鹏辉公司未能改进的，业委会可按照直接经济损失要求鹏辉公司支付违约金，给业主或物业使用人造成其他损失的，有关当事人可要求鹏辉公司承担相应的赔偿责任。
2013年7月27日，XX业委会和鹏辉公司共同发布公告，告知涉案小区业主物业管理费的收费标准和缴费方式。
涉案房产共计市场商铺71个，二楼商铺73个，共计2416.85平方米。源发公司自2013年8月至2015年6月共计拖欠物业管理费536160元（145元/个/月×71个×24个月+165元/个/月×73个×24个月）。源发公司自2013年8月至2015年6月共计拖欠本体维修金8700.66元（0.15元/月/平方米×24个月×2416.85平方米）。
一审法院认为，鹏辉公司受XX业委会委托，为涉案小区提供物业管理服务，建立了物业管理服务合同关系。鹏辉公司向源发公司提供了物业管理服务，源发公司应当按合同约定缴纳物业管理费。现源发公司抗辩称鹏辉公司没有为其所有的物业XX市场及二楼商场提供物业管理服务，源发公司的上述物业中XX市场由乐景公司聘用保洁和安保人员进行维护管理，二楼商场由源发公司自行聘请保洁和安保人员进行维护和管理，故鹏辉公司不应向源发公司收取物业管理费用。源发公司与乐景公司为证明其主张，向一审法院各自提交了聘请保洁和安保人员的合同及工资单。一审法院认为，从鹏辉公司与XX业委会签订的物业管理服务合同来看，鹏辉公司为涉案小区提供物业管理服务的服务范围包括了源发公司所有的C区物业，且对物业管理费的收取金额有着明确的约定，该物业服务合同对涉案小区的全体业主有效，源发公司应当遵守。且依照鹏辉公司与XX业委会签订的物业管理合同中，物业管理服务的内容包括制定物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度，房屋共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护和管理，附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，公共绿地养护和管理，清洁服务（包括房屋共用部位、公共场所含商场、菜市场的清洁卫生、垃圾的收集清运，不含经营者处理的水果、蔬菜、禽蛋、肉食等报废商品等），协助做好维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理，协助做好安全防范工作、对小区规划红线范围内的人身安全、财产安全尽协助义务，消防服务，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案等共计十六项，并非仅有源发公司及乐景公司主张的清洁和安保两项，即便源发公司及乐景公司对占有并使用的物业自行聘请人员进行了清洁和安保的维护、管理，亦不能对抗鹏辉公司为涉案小区提供物业管理服务的权利。鹏辉公司为涉案小区提供了物业管理服务，源发公司应当依照合同约定交纳物业管理费。鹏辉公司主张源发公司自2013年8月起拖欠物业管理服务费，经核算，源发公司自2013年8月至2015年6月共计拖欠物业管理费536160元（145元/个/月×71个×24个月+165元/个/月×73个×24个月）。源发公司应当支付。故对鹏辉公司请求源发公司支付物业管理费750576.95元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。
关于本体维修金，交纳本体维修金系源发公司依法应当承担的义务，且鹏辉公司依照每平方米每月0.15元的标准收取专项维修基金并没有违反深圳市的相关规定，应当予以支持。故源发公司应当交纳自2013年8月至2015年6月的本体维修金8700.66元（0.15元/月/平方米×24个月×2416.85平方米）。故对鹏辉公司主张源发公司支付本体维修金12497.46元，一审法院予以部分支持。
关于滞纳金，基于物业管理服务合同的约定，业主没有按时交纳物业管理费用的，参照中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。因合同约定每月交纳物业管理费的期限为1-15日，故源发公司应当自每月16日起对当月应当缴纳的物业管理费22340元（145元/个/月×71个+165元/个/月×73个）支付滞纳金。鹏辉公司主张滞纳金为70381.67元，系其对自身权益的合法处分，一审法院予以支持。故对于鹏辉公司主张源发公司支付滞纳金70381.67元的诉讼请求，一审法院予以支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：源发公司于判决生效之日起十日内向鹏辉公司支付2013年8月至2015年6月物业管理费536160元，本体维修金8700.66元，滞纳金70381.67元。本案受理费人民币6067元，由鹏辉公司承担1577元，由源发公司承担4490元，上述费用鹏辉公司已预交。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据源发公司上诉请求及理由，二审争议的焦点是：一、鹏辉公司与XX业委会签订的《深圳市XX小区物业服务合同》对源发公司是否具有约束力；二、源发公司是否应向鹏辉公司支付物业管理费及本体维修基金；三、本案物业管理费的支付标准。
关于焦点一。源发公司主张其房产所在XXX区一、二楼为独立的物业管理区域，不受《深圳市XX小区物业服务合同》约束，可由其他物业管理公司提供服务。但根据《物业管理条例》第九条、《深圳经济特区物业管理条例》第62条、第63条的规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，同一物业管理区域内地上及地下建筑物不得分割管理。而就源发公司所述，涉案XX小区均为源发公司所开发建设，A区、B区、C区原均为乐景公司提供物业服务，这表明XX小区整体作为一个物业管理区域具有既往的事实基础。并且，C区三楼及以上楼层与A区、B区均由本案鹏辉公司提供物业服务，源发公司主张就同一建筑物的部分楼层单独划分为一个物业管理区域，亦不符合法律规定，因此，源发公司辩称涉案XXXX区一、二层为独立物业管理区域，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第九条、第十二条第四款、第十五条、第三十四条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理，业委会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。涉案XX业委会作为XXA、B、C区业主大会的执行机构，其与鹏辉公司签订的《深圳市XX小区物业服务合同》，对XX小区业主源发公司具有约束力。
关于焦点二。源发公司辩称鹏辉公司没有为其XX市场及二楼商场的物业提供物业管理服务，XX市场由乐景公司聘用保洁和安保人员进行维护管理，二楼商场由源发公司自行聘请保洁和安保人员进行维护和管理，故鹏辉公司不应向源发公司收取物业管理费用。本院对此抗辩不予认可，理由有三：一、根据查明事实，鹏辉公司是XX小区业委会合法聘请的物业服务企业，亦为XX小区提供了物业服务。源发公司认为鹏辉公司未对其所在的XXX区一、二层提供物业服务，但并未举证证明XXXX区一、二层的物业服务存在哪些不足，亦未举证证明其要求鹏辉公司向其提供物业服务而遭到拒绝。在鹏辉公司并未怠于履行合同义务的情况下，源发公司自行另外聘请人员处理物业管理事项的行为不能成为其拒绝履行《深圳市XX小区物业服务合同》义务的理由。二、根据《深圳市XX小区物业服务合同》，物业管理服务的内容包括制定物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度，房屋共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护和管理，附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，公共绿地养护和管理，清洁服务（包括房屋共用部位、公共场所含商场、菜市场的清洁卫生、垃圾的收集清运，不含经营者处理的水果、蔬菜、禽蛋、肉食等报废商品等），协助做好维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理，协助做好安全防范工作、对小区规划红线范围内的人身安全、财产安全尽协助义务，消防服务，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案等共计十六项，并非仅有源发公司及乐景公司主张的清洁和安保两项。三、本案并无证据证明鹏辉公司未依约提供物业服务，源发公司以其自行聘请人员处理C区一、二层物业的安保及清洁等物业管理事项为由，拒绝向鹏辉公司交纳物业费，其实质是源发公司认为其无需接受鹏辉公司的物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，该抗辩理由不应得到支持。综上，本院认为，源发公司应向鹏辉公司支付物业管理等相关费用。
关于焦点三。《深圳市XX小区物业服务合同》约定的物业服务费标准因物业区域用途不同而有巨大差别，其中，C区一、二层的收费标准远高于其他区域的收费标准。对照合同约定的物业管理服务内容可知，其差异主要来自于物业服务企业需对菜市场及商场提供更多的清洁服务。而根据查明事实，源发公司确实自行聘请人员进行C区一、二层的清洁工作，客观上减轻了鹏辉公司在该项清洁事务上的负担和投入。在此情形下，如仍要求源发公司按照合同约定标准支付物业管理费，显然会导致双方付出与收入的不对等，有违公平。考虑到C区一、二层的商业属性，其相对于住宅带来更多人流及货运给物业管理增加的负担，但在本案诉争的物管费期间，C区一、二层并未比小区其他一楼商铺存在更多清洁需要的事实，本院酌定源发公司参照《深圳市XX小区物业服务合同》约定的一楼商铺标准3.5元/月/平方米向鹏辉公司交纳本案诉请期间的物业管理费。涉案房产共计2416.85平方米，故源发公司应支付的2013年8月至2015年6月的物业管理费共计194556.43元（3.5元/月/平方米×2416.85平方米×23个月）。
关于本体维修金。交纳本体维修金系源发公司作为业主依法应当承担的义务，鹏辉公司依照0.15元/月/平方米的标准收取专项维修基金亦没有违反深圳市的相关规定，故源发公司应交纳的2013年8月至2015年6月的本体维修金共计8338.13元（0.15元/月/平方米×2416.85平方米×23个月）。对鹏辉公司上述金额的本体维修金诉请，本院予以支持，超出上述金额的部分，本院予以驳回。
关于违约金。基于物业管理服务合同的约定，业主没有按时交纳物业管理费用的，参照中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。合同约定每月交纳物业管理费的期限为当月的1-15日，故源发公司应自欠付当月的16日起向鹏辉公司计付逾期付款违约金（以每月物业管理费8458.98元为基数，按中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自欠付当月16日起计至本判决确定的支付时间止）。对鹏辉公司超出上述方式计算得出的违约金部分，本院予以驳回。
综上所述，源发公司和乐景公司的部分上诉请求有理，对其有理部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1697号民事判决；
二、深圳市源发实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市鹏辉物业管理有限公司支付2013年8月至2015年6月的本体维修金8338.13元、物业管理费194556.43元及其违约金（以每月物业管理费8458.98元为基数，按中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自欠付当月16日起计至本判决确定的支付时间止）；
三、驳回深圳市鹏辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费6067元，由深圳市鹏辉物业管理有限公司负担4369元，深圳市源发实业有限公司负担1698元；二审案件受理费9952元，由深圳市鹏辉物业管理有限公司负担6270元，深圳市源发实业有限公司、深圳市乐景物业管理有限公司负担3682元。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十二月六日
书 记 员 谢文琦（兼）