大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0204民初1022号原告赖文娜，汉族，住营口市。委托代理人腾玲，辽宁新世纪律师事务所律师。被告亿达物业管理有限公司大连分公司，住所地大连市。负责人于世平，系总经理。委托代理人董飞，该公司职员，住大连市。委托代理人邬大鹏，该公司职员，住大连市。原告赖文娜与被告亿达物业管理有限公司大连分公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法由审判员梁军适用简易程序，分别于2017年3月31日、2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告赖文娜的委托代理人腾玲、被告亿达物业管理有限公司大连分公司的委托代理人董飞、邬大鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系大连市沙河口区星海二街*号*层*号房屋所有权人。该房屋为精装修房屋，建筑面积50.39平方米，房屋出租给他人。2016年12月16日，原告接到租客电话，得知房屋厨房洗菜盆返水，污水浸过地板，室内的装饰装修被浸泡，造成原告财产损失。事发当天，被告工作人员维修4个多小时才疏通主管道。此前曾多次发生类似情况，但一直没有根本解决主管道堵塞问题。为此，请求判令：1.被告赔偿原告财产损失10217元及鉴定费2000元；2.被告赔偿原告租金损失17500元（其中包括2016年12月至2017年5月共计5个月的不能出租房屋租金损失12500元及重新装修期间2个月在外租房费用5000元）。被告辩称，原告所在的杰特小区，根据前期物业服务合同约定，提供物业服务的主体为亿达物业管理有限公司，被告是接受亿达物业管理有限公司的委托收取物业服务费，原告诉讼主体有误。原告未按期缴纳物业费，没有履行合同约定，期间发生的损失被告不应承担责任。被告接受亿达物业管理有限公司的委托已安排相关单位进行一年一次的污水管道清理工作，并支付相应款项，亿达物业已履行物业合同约定的义务，不应承担其它责任。原告家中堵塞的主要原因是该楼业主使用不当，导致异物进入主管道造成堵塞，原告应向其他使用不当的业主主张权利。原告房屋受损后未及时处理，扩大了损失，应承担责任。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告赖文娜系位于大连市沙河口区星海二街40号3层1号房屋所有权人，该房屋系精装修房屋，建筑面积为50.39平方米，案涉房屋所在楼盘系大连富华房地产有限公司开发，物业名称为杰特公寓。2009年7月，大连富华房地产有限公司与大连亿达物业管理有限公司签订前期物业服务合同，合同约定由大连亿达物业管理有限公司（后变更为亿达物业管理有限公司）负责杰特公寓的物业服务，合同第二条约定在物业管理区域内，前期物业服务包括物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理，物业管理区域内的环境卫生及公共绿化管理以及公共秩序协助维护和车辆停放管理等。合同第31条约定，合同期限自2009年7月16日起至业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；在第一位业主入住三年之后业主大会尚未成立，无法签订物业服务合同时，物业公司可自行终止合同，并将物业管理用房相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，物业公司须于合同终止日起七日内，将上述财物移交给开发商或属地主管部门代管。合同附表记载了前期物业服务事项和服务标准，其中对共用雨、污水管道疏通：1次/年，雨、污水井检查：1次/月，视检查情况即时清掏；化粪池：检查1次/月，清掏2次/年，发现异常及时清掏。之后，亿达物业管理有限公司对杰特公寓提供物业服务。2015年7月，亿达物业管理有限公司授权被告亿达物业管理有限公司大连分公司代其收取杰特公寓的物业费，委托期限自2015年7月1日日起至业主委员会成立日与新的物业公司签订物业服务合同之日止。之后，被告对小区提供物业服务，并与管道疏通的相关企业签订下水维修工程施工合同，约定每年由相关企业负责对包含杰特公寓在内的亿达各小区下水进行维修，在维修完毕后支付施工款。2016年12月6日，案涉房屋下水主管道堵塞，导致污水从原告房屋厨房洗菜盆中大量返出，房屋室内被污水浸泡，造成原告家中财产受到损失。被告接到报修后进入现场对主管道进行疏通维修并维修完毕。2017年3月3日，原告以财产损害赔偿纠纷为由向本院提起本次诉讼。原告提供房屋租赁合同及房屋交接清单，拟证明案涉房屋已出租他人，月租金为2500元，被告对此不予认可，认为房屋并未出租，但对房屋月租金2500元无异议。本院依原告申请委托大连市中级人民法院司法技术处对原告财产损失进行司法鉴定，大连德利工程造价咨询事务所有限责任公司鉴定人及原、被告双方于2017年5月3日到现场进行鉴定，该公司于2017年5月15日出具德利鉴字（2017）第09号工程造价鉴定报告，鉴定结论为：“对位于沙河口区星海二街*号*层*号房屋室内地板、地脚线、厨柜、理石地板、卫生间门、墙面大白的维修费用进行鉴定，鉴定造价为10217元”。原告支付鉴定费2000元。上述事实，有原告提供的起诉状、房证、照片、物业费发票、鉴定报告、被告提供的前期物业服务合同、下水维修工程施工合同及工程结算相关材料、付款凭证及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，被告亿达物业管理有限公司大连分公司系亿达物业管理有限公司开办的分公司，具有工商行政管理机关颁发的营业执照，经授权后对原告所在小区提供物业服务，收取物业费并开具正规发票，对外签订施工合同并履行合同义务，故被告有独立对外承担民事权利义务的主体资格，现原告以其为诉讼主体向其主张权利，符合法律规定。物业服务企业对服务的小区共用设施设备负有维修、养护和管理义务，以确保物业共用设施设备的正常运转。案涉小区未成立业委会，被告自为小区提供物业服务至今，均按照前期物业服务合同履行，合同明确约定应对小区物业共用部分和共用设施设备进行日常维护和管理，虽然被告提供下水维修施工合同，但不能证明施工方是否全面履行合同义务，而原告财产受损的原因恰恰是污水主管道堵塞，且原告本次受损前曾发生过污水管道堵塞返水的情况，本案足以认定被告存在未尽充分管理义务的行为，其行为与原告财产损害的后果具有因果关系，被告应对原告的合理损失予以赔偿，现原告以侵权为由向被告主张权利符合法律规定，本院予以支持。被告作为物业服务企业对小区共用设施进行维护管理是主要义务，不能因原告未缴纳物业费而不承担未尽管理义务造成损害后果的责任，被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。污水下水主管道的用途是家庭生活中产生的污水排放管道，不能苛求普通家庭正常使用下水时，禁止有其它杂物随污水口排出，正因为如此，物业服务合同中约定物业服务企业要定期对污水下水管道进行维护、疏通，如发现问题要及时维修，以保障业主正常生活，故被告关于管道堵塞的原因是小区业主使用不当、乱扔异物所致，不应承担责任的观点，无事实及法律依据，本院不予采纳。大连德利工程造价咨询事务所有限责任公司出具的工程造价鉴定报告，经审查，鉴定程序合法，内容具体，结论明确，且原、被告均无异议，本院对该鉴定意见予以采信。现原告以鉴定报告为依据要求被告赔偿财产损失10217元及鉴定费2000元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的租金损失17500元，对案涉房屋月租金为2500元，被告无异议，本院予以确认，现被告认为原告提供的证据不能证明房屋已出租，不存在租金损失，案涉房屋系原告所有，无论房屋是否出租，都不影响原告向侵权人主张租金损失的预期可得利益，原告的房屋因被告未尽管理义务致不能正常居住，当然会产生租金的可得利益受到损失，被告理应对该项损失予以赔偿。该项损失可结合事发的时间，原告向本院主张权利的时间，鉴定的时间及房屋维修时间等多种因素，综合予以考虑，本院酌定以4个月为宜，故原告的租金损失为10000元（2500元/月×4个月），本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告亿达物业管理有限公司大连分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赖文娜财产损失10217元及鉴定费2000元；二、被告亿达物业管理有限公司大连分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赖文娜租金损失10000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元（原告已预付），减半收取425元，由原告负担200元，被告亿达物业管理有限公司大连分公司负担225元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  梁军二〇一七年六月十九日书记员  张艳附：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。