上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1569号
原告（反诉被告）上海华谊集团化工实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人王锦淮，董事长。
委托代理人杨晓明，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人邓小胜，上海市锦天城律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海宝山区交通（集团）有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人唐渭良，董事长。
委托代理人陆海燕。
委托代理人常志刚，上海汉商律师事务所律师。
第三人上海显晟建筑安装工程有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人陈显庭，董事长。
委托代理人齐昌，上海市君悦律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海华谊集团化工实业有限公司（以下简称“华谊公司”）与被告（反诉原告）上海宝山区交通（集团）有限公司（以下简称“宝交公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海显晟建筑安装工程有限公司（以下简称“显晟公司”）为本案第三人参加诉讼，由审判员陈亮亮、代理审判员刘姗、人民陪审员毕红俊组成合议庭，公开开庭进行了审理。华谊公司的委托代理人杨晓明、邓小胜，宝交公司的委托代理人陆海燕、常志刚，显晟公司的法定代表人陈显庭及委托代理人齐昌，鉴定单位上海中世建设咨询有限公司员工李朝晖、郭祎琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）华谊公司诉称，华谊公司与宝交公司于2012年签订《房屋租赁合同》，约定华谊公司将位于宝山区呼兰路XXX弄XXX号原TDI178米岸线码头、码头平台、312平米的码头门卫瞭望房及泊位一只租赁给被告做办公经营使用；租期自2012年4月8日起至2014年4月7日止，年租金257，500元，每三个月支付一次租金，同时明确规定不得转租或改变用途；租赁合同还对保证金、违约金及房屋归还状态做了明确约定。租赁合同签订之后，宝交公司一直未向华谊公司支付租金。2013年1月25日，宝交公司向华谊公司发函提出希望解除租赁合同。2013年3月28日，华谊公司回函指出宝交公司违约并同意解除租赁合同，同时要求宝交公司支付拖欠的租金并返还租赁房屋。2013年8月7日，宝交公司向华谊公司发函确认租赁合同于2013年3月28日解除，但无力支付租金且不能返还租赁房屋。宝交公司的行为严重损害了华谊公司的合法权利。故华谊公司向法院提起诉讼：1、判令宝交公司支付拖欠租金250，347.2元（截止2013年3月28日）；2、判令宝交公司支付房屋使用费（按照合同双倍标准从2013年3月29日开始计算至实际归还房屋止）；3、判令宝交公司支付违约金共计42，917元；4、判令宝交公司支付水电费计57，366.89元（暂计至2013年7月，7月之后的水电费另行主张）；5、判令宝交公司及显晟公司腾退场地，按照合同约定的状态返还租赁房产。
被告（反诉原告）宝交公司辩称，不同意华谊公司的诉请。认可租赁合同于2013年3月28日解除，要求保证金予以退还，金额是43，000元。对于拖欠租金的金额没有异议，但宝交公司不应支付。2010年，显晟公司找到宝交公司要用码头做渣土运营项目，当时显晟公司看中本案系争码头的资源，该码头属于上海中远化工有限公司（以下简称“中远公司”），中远公司向显晟公司表示不与私人单位签订合同。所以，显晟公司找到宝交公司，由宝交公司与中远公司签订合同，再转租给显晟公司进行经营。2010年4月份，宝交公司与中远公司签订为期一年的房屋租赁合同，然后转租给了显晟公司。2011年宝交公司和中远公司及显晟公司各续签一年，这两年宝交公司和显晟公司正常支付租金，水电费是显晟公司与中远直接结算的。合同履行期间，显晟公司在办理渣土专营许可证的过程中，中远公司存在不配合的情况，导致显晟公司无法正常经营渣土业务，合同目的始终未能实现，双方就此产生了纠纷。2012年签订的房屋租赁合同是无效的，系争房屋所在土地的权利人是中远公司，该码头的港口经营许可证权利人上海淞化实业有限公司，华谊公司不是适格签约主体，而且2010年、2011年是和中远签订的，并非和华谊公司签订的。实际签订合同的日期是2012年8月3日，当时签合同的时候，合同有两份，一份是房屋租赁合同，另一份是关于10亩土地租赁协议。10亩土地是与本案系争房屋相邻的，当时说好是同时租赁，合同才同时成立，后来华谊公司将两份合同带回去敲章，只将房屋租赁合同盖章后交付宝交公司，另一份土地租赁协议没盖章也没交付，所以当初房屋租赁合同也没成立。签订房屋租赁合同的目的是给显晟公司经营渣土清运的，但是合同目的没有实现。2013年1月15日宝交公司应显晟公司的要求给华谊公司发函，要求解除合同，减免租金。2月份三方就此事进行协商，就解除合同、减免租金达成一致的意见。3月28日，华谊公司复函表示同意解除合同，但是不同意免除租金，与当时面谈的内容不一致。华谊公司的复函是在4月初的时候收到的，宝交公司不存在违约的情况，所以不存在违约金。而且转租是得到中远公司和华谊公司默许的，也没有提出异议，提出转租违约没有依据。
被告（反诉原告）宝交公司反诉称，2010年4月8日，在中远公司同意的情况下，宝交公司与显晟公司签订了《承包经营协议》，宝交公司将宝山区呼兰路XXX弄XXX号原TDI178米岸线码头、码头平台、312平米的码头门卫瞭望房及吊机基座泊位一只承包给显晟公司使用。协议签订后，第三人着手码头设施准备工作，投资近千万元。准备工作完成后，宝交公司与显晟公司开始等待中远公司出具港口经营许可证等相关文件。但是，中远公司始终未提供相关文件，导致第三人无法使用上述码头及设备。之后，在中远公司保证能够办妥相关许可的承诺下，宝交公司与显晟公司续签了相关协议。但至今无法办理相关许可证，码头仍无法使用，给显晟公司造成了巨大的经济损失。造成宝交公司与显晟公司损失的责任在于华谊公司及中远公司，现华谊公司表示已经继承了中远公司的权利义务，其应当替代中远公司承担赔偿责任。故宝交公司反诉，要求华谊公司向宝交公司及显晟公司赔偿1200万元。
原告（反诉被告）华谊公司针对反诉辩称，不同意宝交公司的反诉请求。显晟公司与宝交公司所谓的承包经营协议没有得到中远公司和华谊公司的同意，相应的投入都是显晟公司投入的，与宝交公司无关。而且，显晟公司在码头上的投入也没有得到华谊公司和中远公司的同意。
第三人显晟公司述称，显晟公司在租赁期间的损失由宝交公司向华谊公司代为主张，同意宝交公司的反诉请求。华谊公司早就知道显晟公司在码头上经营，显晟公司和中远公司、华谊公司都有业务往来，而且显晟公司在现场挂牌办公，水电费都是直接支付给中远公司的。被告反诉中提出的损失绝大部分是第三人投入的，由于华谊公司没有提供码头经营许可证，给显晟公司及宝交公司造成了损失。
经审理查明，上海市宝山区呼兰路XXX弄XXX号房屋产权人为中远公司。2010年4月26日，中远公司与宝交公司签订租赁合同，中远公司将宝山区呼兰路XXX弄XXX号原TDI178米岸线码头、码头平台、312平米的码头门卫瞭望房及吊机基座泊位一只（以下简称“系争码头”）租赁给宝交公司，租赁期限自2010年4月8日至2011年4月7日。合同约定，码头平台为简易操作平台，不能承重堆放货物，只能作为起吊短驳之用，未经出租方同意不得转租。2010年4月8日，宝交公司与显晟公司签订承包经营协议，宝交公司将系争码头交给显晟公司承包经营，经营期限自2010年4月9日至2011年4月8日。上述承包经营协议到期后，宝交公司与显晟公司续签一年，租期自2011年4月9日至2012年4月8日止。2012年8月3日，华谊公司与宝交公司签订房屋租赁合同，华谊公司将系争码头出租给宝交公司，租赁期限自2012年4月8日至2014年4月7日，年租金257，500元，每三个月支付一次，每次64，735元，先付后用。合同约定，宝交公司不得擅自将该出租的房屋再出租给第三方；任何一方提前终止合同的，按违约处理，违约方应向守约方支付2个月租金作为违约金；宝交公司如到期后不按时将房屋完好的归还华谊公司，每逾期一日，按原合同租金的两倍支付延期租赁费。2012年10月13日，宝交公司与显晟公司签订房屋租赁合同，将系争码头出租给显晟公司使用，租赁期限自2012年4月8日至2014年4月7日。2013年1月25日宝交公司向华谊公司发函表示，在租赁码头后宝交公司授权显晟公司在码头上经营渣土中转业务，但由于中远公司未提供相应证明，导致显晟公司无法通过项目审批，造成大量前期投入损失，希望协商解除码头的租赁合同并免除宝交公司的租赁费用及违约责任。2013年3月28日，华谊公司向宝交公司复函表示，中远公司及华谊公司均未同意宝交公司授权显晟公司在码头上经营渣土中转业务，同意解除双方的房屋租赁合同，宝交公司务必落实租赁区域的清场工作，按约定返还给华谊公司，并支付拖欠的租赁费。2013年8月7日，宝交公司向华谊公司再次发函表示，双方就TDI码头的租赁合同于2013年3月28日协商解除；由于显晟公司拖欠租赁费和水电费，故宝交公司无力向华谊公司支付租金；宝交公司已明确告知显晟公司限期清场，但显晟公司认为因华谊公司导致其未能正常经营渣土业务，租金和水电费需协商解决；显晟公司称已与华谊公司洽谈续租事宜，故不会清场。
另查明，上海市宝山区呼兰路XXX弄XXX号码头的港口经营许可证登记在上海淞化实业有限公司名下。华谊公司陈述，该港口经营许可证原来在中远公司名下，后来中远公司转给了上海淞化实业有限公司。
审理中，中远公司向本院出具证明，2012年因改制需要，中远公司的投资方决定将重要投资和资产管理权限划归华谊公司，其中包含涉案房产的处置和出租权利，故华谊公司有权将涉案房产出租给宝交公司。
审理中，宝交公司为证明中远公司和华谊公司明知显晟公司在码头经营渣土运输，向法院提供了宝交公司于2011年10月20日、2011年12月21日发给中远公司的公函、2012年2月7日的律师函，以及2012年11月7日华谊公司、中远公司、显晟公司、上海市地矿建设责任有限公司四方的会议纪要。公函及律师函的主要内容为，要求中远公司提供港口经营许可证及相关证明，配合宝交公司办理经营许可手续。会议纪要主要内容为，显晟公司临时借用原TDI厂区10亩土地堆放工程土方，须在一个月内完成外运工作，由于显晟公司未及时将原TDI厂区内的渣土清运完毕，从2012年11月9日起，华谊集团项目部委托中远公司派驻保安人员，设置门禁，渣土“只出不进”等。华谊公司针对上述证据发表质证意见表示，2011年10月20日、2011年12月21日的公函是发给中远公司的，华谊公司曾询问过中远公司，没有收到上述公函，中远公司只收到了律师函，但不能证明由于中远公司导致显晟公司无法经营渣土，也没有提到过显晟公司在码头经营的情况；对于会议纪要的真实性无异议，但会议纪要不涉及本案系争的码头，不能证明华谊公司知晓显晟公司在使用码头。
关于显晟公司在码头的投入，显晟公司表示在租赁期间对系争码头进行场地、道路平整，河道疏浚，对办公楼进行装修等，投入大量资金进行码头改造。而且在经营期间，由于华谊公司没有提供港口经营许可证，导致显晟公司无法正常经营，无法履行与案外人的某某，造成了经营损失。经宝交公司申请，本院委托上海中世建设咨询有限公司对宝山区呼兰路XXX弄XXX号原TDI178米岸线码头进行了工程造价司法鉴定。鉴定单位会同原被告及第三人于2014年6月16日、7月3日进行了现场勘察，依据三方提供的资料，给出鉴定意见：系争码头土建装饰部分折旧后无争议金额138，889元，折旧后争议金额127，776元；安装部分折旧后无争议金额67，789元，争议金额为0；河道疏浚部分（三次）争议金额为600，971元。
针对鉴定报告，华谊公司提出以下异议：（1）没有证据证明宝交公司进行过河道疏浚，审价中不应包括河道疏浚部分；（2）清洗池、地坪属违章搭建，区防汛办公室责令停止建设，不在系争码头范围内；集装箱简易房堆放区域、季家桥码头道路整修及铁支架不属于租赁范围；监控、照明、喷淋等按规定在码头作业必须自行安装监控，租赁结束自行拆回；（3）折旧期限应当按照租赁期限计算，而不应按96个月来计算折旧，现在已经没有价值了。显晟公司提出以下异议：鉴定报告中漏评了喷淋设施。宝交公司对鉴定报告无异议。
对于上述异议，鉴定单位认为，无法判断河道疏浚工程是否属实，故将该工程金额600，971元列入争议金额；清洗池、地坪、集装箱简易房堆放区域、季家桥码头道路整修及铁支架在码头内围墙外、外围墙内，实际是显晟公司在使用，无法判断是属于哪方，故列入争议金额；监控、照明、喷淋是在租赁范围内发生，属于本次鉴定范围，列入无争议金额；喷淋设施只能看到一部分管线，没有看到的部分喷淋头就没有评估进去；所有添附物的折旧年限都是按照8年计算的。对于河道疏浚工程，显晟公司表示，系争码头处于三角地带，河道不管作何用途每年必须疏浚一次，显晟公司分别于2010年下半年、2011年下半年、2012年5-6月份进行了三次河道疏浚。宝交公司认为根据当时的某某，应由次承租人进行疏浚工作。华谊公司表示如果码头没有出租，华谊公司也不需疏浚，谁租赁码头谁就进行疏浚工作。对于清洗池、地坪、集装箱简易房堆放区域、季家桥码头道路整修及铁支架，宝交公司和显晟公司均表示这些添附属于租赁范围内，整个使用过程中，华谊公司也未提出过异议。
关于显晟公司在租赁码头期间的经营损失，显晟公司表示由于中远公司将港口经营许可证转让给了其他公司，造成显晟公司无法办理渣土专营许可证，不能在码头经营渣土运输业务，进而导致显晟公司无法履行与其他公司的某某，产生预期利益损失及违约损失，还有租赁设备和人员工资损失。为证明上述主张，显晟公司向本院提供了与上海申奚装卸有限公司的承包经营协议等一系列证据。对于显晟公司提供的上述证据，华谊公司认为显晟公司作为无独立请求权第三人，其提供的证据与华谊公司无关。宝交公司未发表质证意见。
以上事实，有华谊公司提供的租赁合同、房屋租赁合同、公函、复函、律师函房地产权证、证明，宝交公司提供的会议纪要、律师函、港口经营许可证、承包经营协议、房屋租赁合同，显晟公司提供的承诺书，司法鉴定意见书及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。
本院认为，宝交公司与华谊公司就系争码头签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。根据2012年11月7日四方会议纪要的内容显示，在2012年9月25日各方曾就显晟公司渣土问题进行过协商，也提到过外运码头。由此可见，即便中远公司、华谊公司在之前不知道宝交公司将码头转租给了显晟公司，在各方协商过程中也已经知晓该情况，但华谊公司并未就此事提出异议，因此，可以视为华谊公司认可宝交公司的转租行为。华谊公司与宝交公司一致确认合同于2013年3月28日解除，宝交公司亦认可自2012年4月8日起未付租金，本院对此予以确认。合同解除后，宝交公司应将租赁的系争码头返还华谊公司，显晟公司作为实际使用人表示其已将系争码头返还宝交公司，但未提供证据予以证明，本院不予采信，故显晟公司应对返还系争码头予以配合。
本案的争议焦点在于因谁的责任导致系争租赁合同解除。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。华谊公司将系争码头出租给宝交公司使用，双方签订的租赁合同虽约定作办公经营使用，但租赁标的包括原TDI178米岸线码头、含码头平台、码头门卫瞭望房及泊位，由此可推断华谊公司明知宝交公司租赁用于港口经营，应为宝交公司使用系争码头进行港口经营提供协助义务。但从双方函件往来可知，华谊公司并未对宝交公司办理证照提供相应的协助，导致宝交公司未能正常地使用系争码头，宝交公司租赁目的无法实现，未按合同约定支付租金，由此导致双方合同解除，华谊公司对此存在过错。但宝交公司作为承租人，显晟公司作为次承租人租赁系争码头用于经营，理应谨慎评估，现因审批存在障碍导致租赁合同无法继续履行，且在2010年向中远公司租赁未办出相应证照之后，宝交公司和显晟公司还两次签订合同继续租赁系争码头，其对合同解除亦存在过错。宝交公司实际使用系争码头至今尚未交还，应支付自2012年4月8日起至实际返还日止的租金、使用费，考虑到宝交公司无法完全正常使用系争码头等因素，本院将租金和使用费标准酌情减少为每年180，250元。关于违约金的请求，因华谊公司对合同解除也负有一定责任，故本院不予支持。对于水电费，因华谊公司未能提供相应证据予以证明，本院难以支持。
合同解除后，当事人可就履行合同过程中受到的损失要求赔偿。显晟公司对系争码头所作添附的残值及合理的经营损失可确认为损失，根据合同相对性原则，宝交公司作为出租方，应根据其与显晟公司之间的租赁合同承担赔偿责任，宝交公司承担的赔偿款，可作为其损失向华谊公司主张赔偿责任。本案中显晟公司同意宝交公司直接在本案中主张赔偿损失，故宝交公司作为合同相对方反诉要求华谊公司赔偿损失的诉请，合法有据，本院予以准许。如前所述，宝交公司和显晟公司的继续租赁行为放任了损失的扩大，故宝交公司对其损失应承担主要的责任。
对于固定添附，各方对土建装饰部分的争议有三个部分：清洗池及地坪、集装箱简易房堆放区域、季家桥码头道路整修及铁支架、入口道闸。华谊公司认为上述三项内容不属于码头租赁范围，宝交公司、显晟公司表示外围墙以内的场地均属于租赁范围。本院认为，显晟公司在实际使用码头过程中建造上述设施系为了开展经营对系争码头进行的改造，华谊公司亦未对此提出异议，应当认定为显晟公司在租赁范围内的投入，故该部分金额均应计入固定添附范围。关于河道疏浚，各方均陈述承租使用系争码头必须进行河道疏浚，但从显晟公司自述来看，发生在本案合同期限内的仅为第三次河道疏浚，故本院对前两次疏浚费用在本案中不作处理，仅将第三次河道疏浚费用计入固定添附的范围。但因华谊公司与宝交公司签订的某某期限至2014年4月7日止，合同已到期，而宝交公司和显晟公司仍未交还系争码头，考虑到该固定添附对于华谊公司仍具有使用价值，根据本案查明的事实，考虑到各方过错，兼顾公平原则，本院酌情确定由华谊公司赔偿宝交公司35万元。
对于显晟公司的经营损失，其向本院提供一组证据予以证明，但华谊公司对该组证据的真实性关联性均不予认可。本院认为显晟公司自2010年承租系争码头后即使用至今，且从其提供的证据来看，其仍在开展各项经营业务，该组证据显示的均为经营中发生的费用，应为经营成本，不能作为损失，故本院对该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海宝山区交通（集团）有限公司于本判决生效之日起三十日内，将上海市宝山区呼兰路XXX弄XXX号原TDI178米岸线码头、码头平台、312平米的码头门卫瞭望房及泊位一只返还给原告（反诉被告）上海华谊集团化工实业有限公司，第三人上海显晟建筑安装工程有限公司予以配合；
二、被告（反诉原告）上海宝山区交通（集团）有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告（反诉被告）上海华谊集团化工实业有限公司支付2012年4月8日至实际返还上述租赁物之日止的租金及使用费（按年租金180，250元的标准计算）；
三、原告（反诉被告）上海华谊集团化工实业有限公司于本判决生效之日起三十日内，赔偿被告（反诉原告）上海宝山区交通（集团）有限公司固定添附损失35万元；
四、原告（反诉被告）上海华谊集团化工实业有限公司的其他诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）上海宝山区交通（集团）有限公司的其他反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本诉案件受理费9，166元，由原告（反诉被告）上海华谊集团化工实业有限公司负担2，966元，被告（反诉原告）上海宝山区交通（集团）有限公司负担6，200元；反诉案件受理费46，900元，由原告（反诉被告）上海华谊集团化工实业有限公司负担1，370元，被告（反诉原告）上海宝山区交通（集团）有限公司负担45，530元；鉴定费用35，800元，由原告（反诉被告）上海华谊集团化工实业有限公司和被告（反诉原告）上海宝山区交通（集团）有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
代理审判员 刘 姗
人民陪审员 毕红俊
二〇一五年一月十五日
书 记 员 王陈虎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。