江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04108号
上诉人（原审被告）昆山国银置业有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇淀兴路。
法定代表人张力，该公司董事长。
委托代理人匡奕，该公司员工。
委托代理人任博峰，该公司员工。
被上诉人（原审原告）姜猛。
上诉人昆山国银置业有限公司（以下简称国银公司）因与被上诉人姜猛商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆千民初字第0938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月23日，姜猛与国银公司签订上海富力湾商品房认购书，其中约定，姜猛向国银公司购买国银公司所开发的昆山市淀山湖镇万园路88号富力湾四季半岛G2区14号102室；认购价为2100000元，姜猛按照商业贷款的方式支付购房款，在签署认购书时姜猛支付定金20000元，首期款于2013年12月4日前交付总房款的30%，即610000元（已扣除定金）；姜猛于2013年12月4日前申办按揭贷款，按揭额为1470000元，按揭年限待定（所申办的按揭金额及年限、利率最终由银行确定为准）。签署该认购书后，姜猛即向国银公司支付购房定金20000元。
2014年1月18日双方签订编号为2014002608的昆山市商品房购销合同，其中约定姜猛购买国银公司开发的位于昆山市淀山湖镇万园路西侧的富力湾四季半岛14幢102＋202号房及汽车库、储藏室，住宅建筑面积为146.78平方米，汽车库建筑面积为17.79平方米，储藏室建筑面积为22.21平方米，总价款为2100000元；付款方式为按揭贷款，如果姜猛未能按照合同及补充协议约定的付款方式按期足额将房款支付至指定账号，姜猛应从逾期之日起每日按应付房款的万分之一向国银公司支付违约金，逾期超过60天后，国银公司有权单方面解除合同，如国银公司要求解除合同的，姜猛应当向国银公司支付总房价款3%的违约金并承担解除合同的所有费用。该购销合同附件四补充协议约定，如姜猛按揭付款的，姜猛应按国银公司及按揭银行的要求及时将办理按揭贷款所需的文件提交国银公司或银行，并及时签署相关文件，如逾期未予提供，即可视为姜猛已撤回贷款申请，姜猛应按约定的期限付清全部房价款；认购定金为20000元，已于购销合同签订之前付清，在正式付款总额中予以扣除，姜猛选择按揭方式进行付款，第一期楼款须于2014年1月18日前按总房款的29%缴付，即610000元；姜猛申请按揭贷款金额为1470000元，自本合同签署之日起30日内，姜猛应办妥按揭且将该批款项划至国银公司的指定账号，如因姜猛自身原因或银行以及政策原因导致不能批准贷款或实际贷款金额达不到约定的额度，姜猛应在不迟于购销合同签署之日起30日内付清或补足房款差额，没有付清或补足房款差额的，姜猛应就差额部分向国银公司承担违约责任，每逾期一日，姜猛应向国银公司支付应付房款的万分之五作为违约金（所申办的按揭贷款及年限最终以银行确定为准，如遇国家利率调整，则按银行有关文件规定相应调整按揭贷款利率）。签订该购销合同后，姜猛向国银公司支付购房款610000元。姜猛在国银公司处签署了多份内容一致的商品房购销合同后，购销合同留在国银公司处办理加盖国银公司印章的手续。姜猛主张于2014年3月12日从国银公司处领取到了加盖国银公司印章的购销合同。国银公司则称大约在2014年2月中下旬以电话方式通知姜猛领取合同，2014年3月中上旬姜猛至国银公司处领取了合同。
2014年5月26日国银公司向姜猛发出催款通知书，其中载明根据姜猛与国银公司签订的昆山市商品房购销合同，姜猛尚欠应付房款1470000元，国银公司要求姜猛于收到通知书后尽快支付购房款及违约金。姜猛称在收到上述催款通知书后，委托王志军于2014年7月3日向国银公司邮寄了催款通知书的回函，其中载明签署商品房购销合同时姜猛提出购房必须是70%贷款支付，贷款利率也是按购房时的银行给出的基准利率不上浮，否则姜猛不能承受，如果银行贷款批不下来，应当在合同内写明无条件退房，销售人员告知贷款批不下来肯定是无条件退房，但购销合同是格式合同，不能更改加上姜猛提出的条款，并再三保证贷款银行是开发商指定的，如果有问题开发商会解决，不会影响姜猛的利益，姜猛才在合同上签字。合同签署后姜猛即准备好了全部贷款资料，和国银公司指定的银行工作人员联系，银行查看资料后告知除了缺少商品房购销合同正本外其他都齐备了，但国银公司未在购销合同上盖章，无法取得正本，致使姜猛的贷款一直无法进入银行系统进行贷款审批，后经姜猛本人以及其未婚妻长达近两个月的催促，国银公司才于2014年3月12日完成购销合同盖章，姜猛取得合同正本，但当天银行工作人员告知贷款首付比例、利率标准均已经发生变化，让姜猛与国银公司协商。姜猛联系国银公司后，国银公司的销售人员及经理答复称需要等待国银公司找到可以贷款的银行再通知姜猛，2014年5月29日国银公司的销售人员庞振富告知姜猛如向昆山地区的银行申请贷款，首付款为40%，贷款利率为基准利率上浮15%，姜猛表示无法承受，主张如确实无法按照订立合同时商定的按揭成数及利率贷款，要求国银公司返还姜猛已付购房款630000元，并支付自2014年1月18日起按银行同期贷款基准利率计算至购房款还清之日止的利息。国银公司对该份回函不予认可，称没有收到，且寄件人与本案无关联，内件品名未注明。2014年8月17日，姜猛委托上海市申中律师事务所向国银公司邮寄律师函一份，载明因国银公司迟迟未在购销合同上加盖公章，在姜猛长达两个月的催促下，国银公司才于2014年3月12日完成盖章，但此时所涉房屋的贷款首付比例及利率标准已经发生了重大变化，致使姜猛的利益受损，姜猛的合同目的无法实现，国银公司应就购销合同无法继续履行承担全部责任，要求国银公司于收到律师函之日起10日内返还姜猛购房款630000元，并以此为基数，支付自2014年1月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至上述款项付清之日止的利息。对于该律师函，国银公司认为没有收到，并认为该律师函所述内容并非事实。姜猛迄今尚未向国银公司支付剩余购房款1470000元。国银公司于2014年11月18日收到原审法院向其邮寄送达的起诉状副本、证据副本、应诉通知书等应诉材料。
原审另查明：姜猛庭审中称，其诉状中所述贷款政策发生重大变化具体是指，在其签订认购书及购销合同之初向国银公司指定的中国银行上海市卢湾区支行咨询获悉的贷款政策为首付三成，贷款利率适用基准利率，待姜猛取得购销合同后，中国银行上海市卢湾区支行告知姜猛贷款政策为首付四成，贷款利率适用基准利率上浮20%。国银公司对此则称，国银公司从多家银行处了解到在2014年3月中下旬至2014年4月，银行的贷款政策才发生阶段性调整，首付比例从三成调整至四成，适用利率从基准利率上浮5%逐步上调至上浮20%，目前中国银行上海市卢湾区支行以及昆山地区的中国工商银行、中国农业银行、招商银行发放住房贷款适用的贷款利率是基准利率下浮10%至15%，首付比例与国家政策规定贷款申请人的个人资质有关，也不存在限购、限贷问题。
原审又查明：庭审中为证明国银公司曾承诺商品房购销合同会于签订后两至三周内完成盖章并交付姜猛，而国银公司实际在近2个月后才完成盖章已属严重迟延，姜猛向原审法院提交《富力湾》签约须知一份，该签约须知中载明客户领取请章的合同和定金及首付款发票是指自签约之日起2-3周，如有特殊情况会有迟延，销售人员会提前电话通知。国银公司对该签约须知的真实性不予认可，认为该签约须知上的签字人员不知为何人，根据签约须知的内容可见，该签约须知应当是在签订商品房认购书时，由业主持有的，而这份签约须知的签订日期是2014年1月18日即为姜猛签订合同的当日，这与通常的签约习惯严重不符，且国银公司从未出具该份签约须知，另外签约须知第二页销售员签字处的签名与认购书上销售员的签字的字体不一致。姜猛向原审法院提供录音资料三份，证明通过银行办理贷款工作人员的陈述、经办涉案商品房买卖的国银公司销售人员及销售经理的自认，姜猛未能贷款的根本原因在于国银公司迟延提供银行贷款所必需的购销合同。国银公司对三份录音的质证意见为，其中一份录音姜猛未提供证据证明被录音者系银行工作人员，且从姜猛提供的书面文字稿上看，被录音者为中国银行邰经理同事小李，可见该小李并非是受理姜猛按揭贷款的经办人，因此其陈述与本案不具关联性，国银公司只是在售楼处现场提供了两家以上的银行供姜猛参考，而且现有已成功办理贷款的业主，也有出现向其他银行申办贷款的情形，另两份录音中销售人员庞振富系国银公司与居间方公司易居委派的工作人员，并非国银公司的工作人员，且该员工目前已经离职，因此录音内容无法核实，郑经理也并非国银公司员工，姜猛提供的与销售人员庞振富、郑经理的谈话录音均未体现录音的时间，因此对三份录音的真实性均不予认可。
以上事实，由姜猛提供的昆山市商品房购销合同及附件、销售不动产统一发票、催款通知书、关于催款通知书的回函、快递单、律师函、快递单、录音光碟、录音书面文字稿、富力湾签约须知、国银公司提供的商品房认购书及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告姜猛的诉讼请求为：1、解除双方签订的《昆山市商品房购销合同》；2、国银公司返还姜猛已付购房款630000元；3、国银公司向姜猛支付占用上述购房款期间的利息（以630000元为基数，按年利率6%，自2014年1月19日起计算至返还所有购房款之日止，现暂计算至2014年10月31日为29618.63元）；4、本案诉讼费由国银公司承担。
原审法院认为：双方当事人之间签订的昆山市商品房购销合同系双方真实意思表示且并不违反法律规定，应当认定为真实有效的合同。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。合同系双方合意的表示，一审庭审中姜猛已明确表示不愿意也无能力继续履行支付购房款的义务，且姜猛已经支付的购房款仅占全部购房款的30%，综合上述情况考量，可以认定国银公司签订合同的目的已经无法实现，双方之间的商品房购销合同确已失去继续履行之基础，可以予以解除。国银公司不予认可收到姜猛向其邮寄的关于催款通知书的回函以及律师函，原审法院根据国银公司收到原审法院向其邮寄送达的起诉状副本、证据副本、应诉通知书等应诉材料的时间，认定双方之间的商品房购销合同于2014年11月18日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故双方当事人签订《商品房购销合同》解除后，国银公司应返还姜猛已支付的购房款630000元。对于姜猛主张的利息损失，一方面，国银公司既未能提供证据证明其通知姜猛领取商品房购销合同的时间，也未能提供与姜猛同期业主签订合同并办理贷款的相应证据，故原审法院采信姜猛的陈述，认定国银公司于2014年3月12日方才向姜猛交付了加盖有国银公司印章的商品房购销合同。从姜猛签订商品房购销合同至国银公司交付加盖其公司印章的商品房购销合同，期间相隔近两个月。虽然国银公司不予认可签约须知上记载的领取盖章的合同是自签约之日起2至3周，但国银公司在近两个月以后才将加盖公司印章的商品房购销合同交付姜猛显然也违背一般的交易习惯和常理，应当认定国银公司存在违约。另一方面，姜猛亦未能提供充分证据证明，因国银公司迟延提供加盖公司印章的商品房购销合同而致使其贷款成本实际增加的情况，并且即便姜猛无力负担调整后的购房贷款成本，根据商品房购销合同附件补充协议的约定，在不能获得贷款或实际贷款金额达不到约定的额度时，姜猛也应承担付清或补足购房款差额的义务，即姜猛可继续履行合同，支付剩余购房款，如因贷款成本增加造成损失可向国银公司主张权利，但在本案中姜猛并未选择继续履行，而是坚持要求解除合同，不愿意以贷款或者其他方式支付剩余购房款，姜猛也存在违约。因此致使合同目的无法实现，双方均存在过错，因合同解除造成双方的损失应各自承担。故对姜猛要求国银公司支付已付购房款的利息损失的诉讼请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条之规定，原审法院判决：一、姜猛与昆山国银置业有限公司于2014年1月18日签订的编号为2014002608的昆山市商品房购销合同于2014年11月18日解除。二、昆山国银置业有限公司于判决生效之日起十日内返还姜猛购房款630000元。三、驳回姜猛的其他诉讼请求。案件受理费10396元，由姜猛负担296元，昆山国银置业有限公司负担10100元。
上诉人国银公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决合同解除错误。依据双方签订的商品房购销合同附件四补充协议第十三条第（2）款的约定，“如因买受人原因或银行及政策原因导致不能批准贷款或实际贷款金额达不到本条约定的额度，买受人应在不迟于本合同签署之日起30日内付清或补足房款差额”。姜猛称银行贷款政策调整，自己的贷款条件变化等问题不能成为其拒绝履行合同的理由。原审法院未考虑上述合同约定，仅依据姜猛自己陈述且无证据的内容作出认定不妥。二、原审判决认定我公司于2014年3月12日才向姜猛交付盖章合同属于认定事实错误。上述内容是姜猛的陈述，对此应当由姜猛进行举证，姜猛对此没有提出任何直接证据。此外，依据双方签订的认购书，本应在2013年12月4日签订正式合同，但姜猛未能按时支付足额首付款，国银公司本可没收定金拒绝签约，但公司对此做了让步，同意姜猛延期付款，直至2014年1月18日才正式签署商品房购销合同，期间已经延误45日。后来银行贷款政策逐步调整，姜猛由于自身延期签约导致可能遭受贷款利息损失而拒绝贷款，不应由国银公司承担违约责任。三、原审判决已经认定姜猛拒绝按照合同履行相应义务构成违约，却没有让姜猛承担违约责任。四、购房贷款政策变化的风险属于购房活动中的固有风险，姜猛在签订商品房购销合同时已经充分预见该风险并明确约定了风险由买受人承担，政策的变化不足以动摇合同成立的基础。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判姜猛履行合同并承担违约责任，一、二审诉讼费由姜猛承担。
被上诉人姜猛辩称：我认可原审判决合同解除、退还房款部分，我同时要求国银公司赔偿我所支付的房款的利息损失，即以63万元为基数，按照银行同期贷款利率，自2014年1月19日起计算至实际返还全部房款之日，本案诉讼费用由国银公司承担。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
二审中，国银公司提供购销合同签收单、网签系统截图及国银公司与案外人签订的商品房购销合同两份，证明国银公司在购销合同上盖章的时间正常为收到合同后2-3周，业主领取后均有签收，与姜猛同日（2014年1月18日）签约的业主大部分均在2014年2月中下旬前来国银公司处领取合同，故不存在国银公司迟延通知业主领取合同的情形。姜猛质证认为上述证据的真实性无法确认，且不能达到国银公司的证明目的，其前去国银公司领取合同时也有签字，但国银公司提供的材料里没有。对于签收单上有业主签收及他人代领的情况，国银公司解释为有业主签字的系业主本人至国银公司在上海的办公室领取，他人代领的是昆山售楼处的人员经业主同意代为领取。对于姜猛领取合同的签收情况，国银公司表示没有查找到相应记录。
本院认为：姜猛与国银公司之间签订的商品房购销合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。双方于2014年1月18日就商品房购销合同内容达成一致，姜猛签字后将合同留在国银公司加盖公章。姜猛称其直到2014年3月12日才领取到加盖公章的合同。国银公司一审中认可姜猛于2014年3月中上旬领取盖章合同，但认为其公司已经于2014年2月中下旬通知姜猛领取盖章合同，姜猛因自身原因迟延领取。对此，本院认为，盖章完成后应由国银公司通知购房者领取合同，国银公司对其已经尽到通知义务应当承担举证责任，现国银公司提供同期签约业主的领取记录尚不足以证明其已经于2014年2月通知姜猛；姜猛领取盖章合同，无论是本人自取还是由售楼处人员代领，按照国银公司的程序均应有签收记录，国银公司也未提供证据证明姜猛在2014年3月12日前已经领取盖章合同。故原审法院按照姜猛的陈述认定姜猛于2014年3月12日取得盖章合同并无不当。
姜猛认为因盖章合同的迟延交付导致其无法按照原贷款政策办理贷款，无法支付剩余房款，合同缔约目的无法实现，要求解除商品房购销合同。对此，本院认为，国银公司虽然未在合理期限内交付盖章合同，但双方在合同中对贷款条件未作约定，姜猛一审中提供的录音资料也不足以证明双方在签订合同时就贷款条件及利率协商达成一致，姜猛签订商品房购销合同的目的是为了取得房屋，国银公司未在合理期限内交付盖章合同并未导致姜猛的合同目的无法实现。根据双方当事人的陈述，2014年3月期间银行贷款政策确实发生调整，但按照合同约定，如因银行及政策原因导致不能批准贷款或贷款金额不足的，姜猛负有补足房款的义务。姜猛以无法贷款也无力支付剩余房款为由主张解除合同，国银公司并未同意，该情形并非合同约定的姜猛可以解除合同的事由，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的法定事由。原审判决认为姜猛不愿意也无能力支付购房款导致国银公司合同目的无法实现，从而判决解除双方之间的合同，适用法律不当。姜猛主张解除合同于法无据，本院不予支持。因姜猛不享有合同解除权，其要求国银公司返还已付购房款并支付相应利息的诉讼请求并无依据，本院也不予支持。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2014）昆千民初字第0938号民事判决；
二、驳回姜猛的全部诉讼请求。
一审案件受理费10396元，由姜猛负担；二审案件受理费10396元，由姜猛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年十一月二日
书 记 员 张维雯