上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初4470号
原告上海吼狮石材制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人林树钟，董事长。委托代理人陈俊，上海齐坦律师事务所律师。委托代理人岳双双，上海齐坦律师事务所律师。被告上海洪狮石材制品有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人刘显强，总经理。委托代理人杨琨，上海兆辰汇亚律师事务所律师。原告上海吼狮石材制品有限公司诉被告上海洪狮石材制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审理。本案于2016年6月2日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈俊、被告的委托代理人杨琨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海吼狮石材制品有限公司诉称：2009年12月30日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将部分厂房租赁给被告使用，租赁期限20年，自2010年1月1日至2030年12月30日，年租金为人民币(以下币种均为人民币)35万元，每三年递增5%，租金先付后用，每半年支付一次。2015年底，被告未按合同约定向原告支付2016年前半年的租金，原告于2016年2月7日向被告发出催款通知书，但被告置之不理。原告认为被告的行为构成了根本违约，故诉于本院要求：1、判令解除原、被告于2009年12月30日签订的《吼狮石材厂房租赁合同》；2、判令被告搬离租赁的场地及房屋；3、判令被告支付2016年1月1日至2016年4月28日(解除之日)的拖欠租金124,407元(年租金35万元×1.05×1.05÷366×118天)；4、判令被告支付逾期支付租金违约金(按照日321.5元的标准，自2016年1月1日计算至判决生效日)；5、本案诉讼费被告承担。原告表示，合同解除日至实际搬离日止的使用费另案处理，不要求在本案处理。被告上海洪狮石材制品有限公司辩称：不同意原告诉请。就涉案房产不欠原告租金，延迟支付租金是为了原告的利益，是为了保障涉案房产可以正常使用，被告延迟支付租金事出有因，不是恶意拖欠。经开庭审理查明：原告系位于上海市青浦区沪青平公路XXX号厂房的权利人。2009年12月30日，原告(出租方)与被告(承租方)签订《吼狮石材厂房租赁合同》，将上述厂房租赁给被告，租赁期限20年，自2010年1月1日至2030年12月30日，租金每年35万元，每三年递增5%，支付方式为先付后用，每半年支付一次。合同签订后，被告交付了房屋，原告实际使用至今。另查明，2014年2月7日，原告曾在青浦区法院起诉被告要求支付2014年上半年房租及相应利息，本院以(2014)青民三(民)初字第470号案件受理并依法审理作出判决。该案判决的事实部分查明，“2013年12月，因原告欠付两第三人相关费用，两第三人即上门讨要，表示若不能收到费用则不能使用该地块。被告即于当月27日向第一第三人支付了200,668.04元。2013年12月16日，第二第三人集体企业上海方西工贸公司起诉原告要求其支付利润款，双方经协商调解原告支付该公司利润款。2014年2月20日，第一第三人将上述款项退还了被告，被告同日将2014年的租金支付给了原告”。因被告延付租金，2014年8月14日原告诉至本院主张2014年下半年起未付的租金及相应利息，被告则就电费结算问题提起反诉，本院以(2014)青民三(民)初字第2912号案件受理。经过一审、二审，人民法院支持了原告主张2014年7月1日至2015年6月30日期间租金的诉请，并在判决书中写明：“在原、被告未就电力恢复、电费计价问题妥善解决之前，被告以此为由延付租金也是事出有因，不应认定为恶意违约而需承担违约金”；对于被告反诉的电费结算主张，暂不予支持，但赋予了被告进一步提供证据后另行诉讼主张的权利。该案二审判决于2016年2月2日作出。再查明，2016年2月7日，原告向被告发送《催款通知书》，要求被告按照先付后用的原则付清所欠的2016年房租，若在2016年3月7日前不能付清，将解除租赁合同，被告须在2016年3月底前搬离承租地。被告收到该《催款通知书》。原告称因被告未按照《催款通知书》要求支付租金，原告又于2016年4月27日向被告发送了《终止租赁协议通知书》，表示因原告未在催告后支付2016年上半年租金，构成严重违约，因此决定解除租赁合同，合同解除日期为原告向法院起诉之日，且被告应当按照合同约定承担违约金。被告表示对于此函件未曾收到过。原告亦未在案件审理过程中提交已送达被告的相应证据。原告遂于2016年4月28日诉至本院作如上诉请。又查明，2016年5月5日，被告通过银行转账支付原告2016年上半年租金192,937.50元；2016年6月3日，被告通过银行转账支付原告2016年下半年租金192,937.50元。庭审中，原被告一致确认2016年度年租金应为385,875元，半年租金为192,937.50元。还查明，2015年时，被告曾向案外人上海赵巷资产经营管理有限公司(以下称赵巷资产公司)开具支票，票号为XXXXXXXXXXXXXXXX，金额为421,402.80元，用途为代付租金。2016年6月2日，赵巷资产公司向本院出具《证明》，表示：由于原告拖欠案外人上海方西工贸公司(以下称方西工贸)2015年度合作利润款421,402.80元(由赵巷资产公司托管代收)，故经协商由该企业租客即被告于2015年12月以支票(票号XXXXXXXX)形式抵押在赵巷资产公司处，方西工贸通过诉讼，原告于2016年4月支付上述款项，目前该支票仍在赵巷资产公司，打算近日归还。以上事实，有原、被告的陈述、上海市房地产权证、《吼狮石材厂房租赁合同》、(2014)青民三(民)初字第2912号民事判决书、(2015)沪二中二(民)终字第1658号民事判决书、(2014)青民三(民)初字第470号民事判决书、催款通知书及邮寄凭证、转账凭证、银行回单、支票、证明等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：被告延迟支付租金且催告后在解除日前仍未支付，故要求解除合同。2016年租金即使到账也是发生在合同解除之后，若收到可抵充租金及使用费。原告从未收到被告为原告垫付应支付给案外人的2015年全年租金利润的通知，也从未要求过被告来垫付，该无因管理行为与本案无关。合同对延付租金虽无明确约定，但可参照第8.2条对原告责任的约定确定违约金标准。原、被告之间的联系不存在障碍,不存在被告会联系不上原告的情形。被告则表示：原告作为出租人应当保证租赁物符合正常的使用用途，被告延付租金是因原告与案外人间的争议、原被告就电力恢复、电费计价问题存在争议，这些都影响了被告对房屋的使用，且被告在障碍消除、争议定论后即刻支付租金，相关判决书也认定了被告并未恶意违约。原告应支付给案外人的费用也由被告垫付，该费用至今未取回，目的也是为了能正常使用房屋。被告延付租金事出有因，且现已经全部支付租金。关于违约金，合同没有约定也不应该参照其他条款。根据庭审确认的事实，本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订厂房租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，未违反相关法律法规的规定，应被确认为合法有效，当事人均应按约履行各自义务。原告交付厂房给被告使用，被告应当按约按时支付租金；相应的，原告作为出租人，应当保证租赁物符合正常的使用用途。本案中，被告确实存在延付租金的行为，但考虑到双方之间因电费等问题纠纷诉讼重重，原告与案外人间的租金利润争议致使被告使用房屋受到一定的影响，且被告为保证能正常使用房屋存在替原告垫付款项的行为，在上述问题妥善解决之前，被告延付租金也是事出有因。部分障碍消除后，被告亦及时、陆续将2016年全年租金支付给原告，本着诚实信用交易原则和合同以履行为目的之基本原则，被告的行为不应被认定为恶意违约而需解除合同或承担违约金，故对原告以被告延付租金为由要求解除合同并要求被告搬离租赁厂房的诉讼请求不予支持。同时，本院亦以建议原、被告秉持沟通为主、诚实信用的基本原则，今后租期内及时完全地履行各自的义务。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：原告上海吼狮石材制品有限公司的诉讼请求不予支持。本案受理费人民币3,258.30元，减半收取计人民币1,629.15元，由原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐冬梅
二〇一六年六月二十八日
书记员 杨 洁
附：相关法律条文
附:相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。