文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2015）津法民初字第04420号原告：刁本明，男，汉族，1951年11月8日出生，住重庆市江津区清平巷14号2单元6-4，公民身份证号码510225195111083656。原告：刁义，男，汉族，1978年7月15日出生，住重庆市江津区清平巷14号2单元6-4，公民身份证号码510282197807153671。二原告委托代理人：刘松，重庆森吉律师事务所律师，一般代理。被告：重庆贵泽实业有限公司，住所地：重庆市江津区几江街道鼎山大道318号，组织机构代码05482568-1。法定代表人：林祖平，经理。被告：李友胜，男，汉族，1948年3月22日出生，住重庆市江津区蔡家镇津柏街300号，公民身份证号码510225194803228137。委托代理人：洪晨，重庆市江津区德感法律服务所法律工作者，特别授权。第三人：邹开平，女，汉族，1974年10月16日出生，住重庆市江津区德感街道东方红街6号2幢5-1，公民身份证号码510225197410167242。本院受理原告刁本明、刁义与被告重庆贵泽实业有限公司、李友胜、第三人邹开平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法由审判员漆恒邦独任审判，适用简易程序进行审理，原告刁本明及其原告刁本明、刁义委托代理人刘松，被告重庆贵泽实业有限公司法定代表人林祖平，被告李友胜的委托代理人洪晨，第三人邹开平到庭参加了诉讼。本案因双方申请庭外和解曾依法中止审理，现已审理终结。原告刁本明、刁义诉称：二原告系父子关系。2013年，原告购买被告位于江津区柏林镇东胜场危房改造工程居民楼A栋1单元2、3、4楼（层）各2号至9号房，A栋3单元1楼1层8、9号房（共26套），合计购房款2101600元。原告通过银行转帐支付被告1909800元，现金支付191800元。事后，原、被告分别签订《重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇危房改造工程集资联建房协议》6份，约定二原告购买被告上述房屋，交房时间为2015年3月30日等内容。2015年3月30日，原、被告办理了涉案房屋移交手续。但上述房屋被第三人占有。综上，请求判决：1、判决确认原、被告于2014年1月23日、2014年1月27日、2014年3月1日签订《重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇东胜场危房改造工程集资联建房协议》无效；2、判决被告退还原告购房款1931800元（合计2100000元，其中168200元另案主张）；3、判决被告从2015年2月10日起以1931800元为基数按月息2%支付原告资金占用利息。被告重庆贵泽实业有限公司辩称：二被告之间在涉案房屋工程中为挂靠关系，所有权利、义务均由被告李友胜享有和承担，与我方无关。请求依法判决。被告李友胜辩称：原、被告之间不存在房屋买卖关系，而是借款关系。被告实际共向原告借款420000元，原告出示的5份收据均是借款本金加上4分的月息形成。原、被告签订的联建房协议是被告受到原告的胁迫，原告将被告的项目公章私自拿后，单方在联建房协议加盖形成。该协议实为借款的担保。由于联建房协议系原告威胁单方形成，对被告不具有约束力。原告通过诉讼以合法形式掩盖非法获得高利息和低价占有被告房屋的目的。涉争房屋已合法出卖给本案第三人。故原告诉讼请求无事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。第三人邹开平述称：我与被告李友胜自愿签订房屋买卖协议，并经被告重庆贵泽实业有限公司签章同意，协议合法有效。我按协议约定支付了购房款，被告已将房屋交付给我，我对房屋进行了装饰装修，并投入了经营。原、被告之间的借款关系与我无关。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：二原告系父子关系。2013年3月28日，被告重庆贵泽实业有限公司与被告李友胜签订江津区柏林镇东胜场危房拆建工程《开发项目合作经营合同》，约定以被告重庆贵泽实业有限公司的名义进行开发。由被告李友胜负责项目的全部资金的投入，并享受全部权利和承担所有义务。被告重庆贵泽实业有限公司按建筑面积每平方米10元收取管理费等内容。2014年1月23日、2014年1月27日、2014年3月1日，原告刁本明与江津区柏林镇东胜场危房改造工程项目部签订《重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇危房改造工程集资联建房协议》，约定原告刁本明分别以建筑面积2500元/平方米、2200元/平方米的单价购买位于江津区柏林镇东胜场危房改造工程居民楼A栋1单元第5层2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号房和第6层1号房，以及第4层2号、3号、4号、5号房，A栋3单元第5层1号、2号、10号房，交房时间分别为2015年1月27日、2015年3月1日、2015年3月13日。2014年3月13日、2014年4月22日，原告刁义与江津区柏林镇东胜场危房改造工程项目部签订《重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇危房改造工程集资联建房协议》，约定原告刁义以建筑面积2500元/平方米的单价购买位于江津区柏林镇东胜场危房改造工程居民楼A栋1单元第4层6号、7号房和第2层1号、2号、3号、4号、5号、6号房，交房时间分别为2015年3月13日、2015年4月22日。上述协议分别有原告刁本明、刁义，被告李友胜签名，同时加盖有重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇东胜场危房改造工程项目部印章。2014年12月20日，原告刁本明、刁义与江津区柏林镇东胜场危房改造工程项目部签订《重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇危房改造工程集资联建房协议》，约定原告刁本明、刁义以建筑面积2500元/平方米的单价购买位于江津区柏林镇东胜场危房改造工程居民楼A栋1单元第2层2-9号房和第3层2-9号房，以及第4层2-9号房，交房时间为2015年3月30日，房屋总价约1923375元。该协议分别有原告刁本明、刁义，被告李友胜签名，同时加盖有被告重庆贵泽实业有限公司印章和重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇东胜场危房改造工程项目部印章。同日，原告刁本明、刁义与江津区柏林镇东胜场危房改造工程项目部签订《重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇危房改造工程集资联建房协议》，约定原告刁本明、刁义以建筑面积2500元/平方米的单价购买位于江津区柏林镇东胜场危房改造工程居民楼A栋3单元第1层8-9号房，交房时间为2015年3月30日，房屋总价约168200元。该协议分别有原告刁本明、刁义，被告李友胜签名，同时加盖有被告重庆贵泽实业有限公司印章和重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇东胜场危房改造工程项目部印章。2014年1月23日、2014年1月27日、2014年3月1日、2014年3月13日、2014年4月22日，被告李友胜以经手人的名义出具收据，分别收到原告刁本明、刁义购房款784400元、325600元、296000元、177600元、518000元，上述收据加盖有重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇东胜场危房改造工程项目部印章。2015年2月9日，被告李友胜出具确认书，载明：我收到刁本明、刁义二位同志购房款贰佰壹拾万元整（2100000）。另查明：2014年3月29日，原告刁本明、刁义与被告签订《买卖房屋交房协议》，约定被告李友胜将位于江津区柏林镇东胜场危房改造工程居民楼A栋1单元第2层2-9号房和第3层2-9号房，以及第4层2-9号房于2015年3月30日交付原告刁本明、刁义。又查明：2014年8月13日，第三人邹开平与与江津区柏林镇东胜场危房改造工程项目部签订《重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇危房改造工程集资联建房协议》，约定第三人邹开平以建筑面积2500元/平方米的单价购买位于江津区柏林镇东胜场危房改造工程居民楼A栋1单元第2-4层第2-9号房，共24套，交房时间为2014年12月30日，房屋总价约2154180元。该协议分别有第三人邹开平，被告李友胜签名，同时加盖有重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇东胜场危房改造工程项目部印章。2014年8月13日，被告李友胜以经手人的名义出具收据，收到第三人邹开平购房款2154180元，该收据加盖有重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇东胜场危房改造工程项目部印章。再查明：江津区柏林镇东胜场危房改造工程已完工。没有相关审批手续。政府作为遗留问题处理。被告李友胜将涉案房屋交付第三人邹开平占有至今。二原告和第三邹开平均未参与涉案房屋工程开发建设。审理中，二原告提交银行转帐凭证，通过银行转帐支付被告李友胜1909800元（其中通过梁隆强支付1444800元，证人梁隆强出庭作证证实此款为二原告的购房款）。被告李友胜提交温勇、梅红胜、邹开平银行转帐凭证，通过银行转帐支付被告李友胜2050000元，其中，第三人邹开平于2015年2月3日转入被告李友胜帐户150000元、2015年2月14日转入被告李友胜帐户30000元。以上事实，有原、被告陈述及提供的《开发项目合作经营合同》、《重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇危房改造工程集资联建房协议》、《买卖房屋交房协议》、收据、银行转帐凭证等证据、通知、会议纪要、报告、（2015）津法民初字第06565号民事调解书等经庭审质证，在卷佐证。本院认为：原告刁本明、刁义与被告重庆贵泽实业有限公司于2014年1月23日、2014年1月27日、2014年3月1日订立的《重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇东胜场危房改造工程集资联建房协议》从协议约定的内容和履行情况，可认定为名为集资联建房协议实为房屋买卖合同。涉诉房屋的土地被告重庆贵泽实业有限公司至今未通过“招拍挂”程序审批，也未取得该土地的用地使用权、建设规划许可、施工许可、房屋预售许可等建设手续，因此，该三份房屋买卖合同违反了有关法律、行政法规的强制性规定，依法应为无效。原告请求确认2014年1月23日、2014年1月27日、2014年3月1日订立的《重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇东胜场危房改造工程集资联建房协议》无效，于法有据，应于确认。合同无效后，被告因该合同取得的财产，应当予以返还。庭审中，被告重庆贵泽实业有限公司认可重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇东胜场危房改造工程项目部印章的真实性，且李友胜在《重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇东胜场危房改造工程集资联建房协议》中属于“经办人”，因此该三份协议无效后，应当由重庆贵泽实业有限公司承担返还购房款义务。经查明，被告李友胜代表重庆贵泽实业有限公司因该合同收取原告2100000元购房款并出具确认书，原告请求被告重庆贵泽实业有限公司返还1931800元购房款（合计2100000元，其中168200元另案主张），于法有据，本院予以支持。关于资金占用损失问题，原告主张被告按照每月2%的利率支付，由于双方合同中未对该利息进行约定，且原告未举证证明实际遭受到资金占用损失达到月息2%的标准，故本院酌情将该资金占用损失标准调整为按中国人民银行同期贷款利率予以计算，原告请求于被告李友胜出具收款确认书的次日，即2015年2月10日起算资金占用损失，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刁本明、刁义与被告重庆贵泽实业有限公司于2014年1月23日、2014年1月27日、2014年3月1日订立的《重庆贵泽实业有限公司江津区柏林镇东胜场危房改造工程集资联建房协议》无效。二、被告重庆贵泽实业有限公司于本判决生效后7日内返还原告刁本明、刁义购房款1931800元及资金占用损失（该损失以1931800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2015年2月10日起算至实际付清之日止）。三、驳回原告刁本明、刁义的其余诉讼请求。如果被告重庆贵泽实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22186元，减半收取11093元，诉讼保全费5000元，合计16093元，由被告重庆贵泽实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  漆恒邦二〇一六年十二月二十日书记员  文庆鸿