青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)南民初字第70067号 原告青岛银都物业管理有限公司，住青岛市市南区彰化路1号。织机构代码61438171-7。 负责人蔡顺平，职务总经理助理。 委托代理人赵闯、张延岭，山东德衡律师事务所律师。 被告刘卓，女，1984年9月26日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托代理人熊士敏，山东城远律师事务所律师。 被告秦鸿金，男，1957年8月8日出生，汉族，住青岛市市南区。 原告青岛银都物业管理有限公司诉被告刘卓、秦鸿金物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵闯，被告刘卓的委托代理人熊士敏，被告秦鸿金均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛银都物业管理有限公司诉称，2008年6月，原告与被告刘卓就康嘉景园小区XXXXXXXXX户房屋办理业主入住手续，同时签订《业主入住公约》。2008年8月24日，原告与康嘉景园业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定原告为被告所在的住宅小区提供物业管理服务，并负责收取物业费、电梯运行费、二次供水费、水费等费用。被告秦鸿金为房屋租户即物业的实际使用人，理应与被告刘卓承担连带责任。但两被告自2010年5月至2014年6月共拖欠原告物业服务费6677.04元、电梯运行费2625.46元、水费555元、二次供水费88.80元、下水管道清洗费45元、滞纳金3195.05元。原告曾多次向被告催要欠款，但被告至今未付。故原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费6677.04元、电梯运行费2625.46元、水费555元、二次供水费88.80元、下水管道清洗费45元、滞纳金3195.05元元；2、判令被告承担本案诉讼费用。 被告刘卓辩称，其已将涉案房屋出租给被告秦鸿金，自2010年5月至2014年6月期间由被告秦鸿金使用该房屋，租赁合同中约定物业费由被告秦鸿金承担。 被告秦鸿金辩称，原告没有解决好其停在地下车库的车被刮蹭一事；其家门口的东西多次被盗；电梯有故障；原告对业主不公平对待。 经审理查明，被告刘卓系青岛市市南区金坛路XXXXXXXXXXX户的业主，被告秦鸿金系该房产的实际使用人，该房产面积为145.85平方米。 原告与被告所在的康嘉景园小区业主委员会于2008年8月24日签订物业管理委托合同，约定青岛康嘉景园小区业主委员委托原告向青岛市市南区金坛路XXX号提供物业管理服务，受益人为全体业主和物业使用人，由全体业主和物业使用人对履行合同承担相应的责任；合同期限自2008年6月14日起至2011年6月13日止；物业费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.9元，电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元收取；原告有权向全体业主收取物业管理服务费、电梯运行费、二次供水费、按规定应当收取的其他费用。 2011年9月28日，原告与被告所在的康嘉景园小区业主委员会再次签订物业管理委托合同，约定原告继续为上述小区提供物业服务，服务期限自2011年10月1日至2014年9月30日，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.06元，电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元收取，二次供水费为0.4元/吨，原告有权向全体业主收取物业管理服务费、电梯运行费、二次供水费、按规定应当收取的其他费用。 被告刘卓于2008年6月16日签订《业主入住公约》，约定物业管理费每季收取一次，即每季30日前缴纳下个季度的费用，其他代收费用均与物业管理费一起收取。 原告于庭审中提出被告尚欠原告自2010年10月至2014年6月的物业管理费6677.04元、自2010年10月至2014年6月的电梯运行费2625.46元、自2010年5月至2012年7月12日的水费555元、自2010年5月至2012年7月12日的二次供水费88.80元、下水管清洗费45元及滞纳金3195.05元。被告刘卓于庭审中陈述对上述费用不清楚，被告秦鸿金于庭审中陈述其自2010年5月后再未缴纳过上述费用。 原告于庭审中提交水费、污水处理费发票及《自来水一户一表拥护及发放水表安装明细登记表》，证明截至2012年7月康嘉景园小区水费系由原告代收代缴；截至2012年7月被告名下房屋水表显示用水量为314吨，2010年10月份之前水表显示用水量为92吨，原告主张被告实际用水量为222吨（314吨-92吨），水费为2.5元/吨。 原告于庭审中提交发票一份，证明其为维修小区下水管道代为支出劳务费20000元，折合每户应支付45元；青岛市市南区康嘉景园小区业主委员会于2015年2月9日向本院出示证明一份，证明因清洗康嘉景园小区下水管道，每户分摊45元，该费用由原告代收。 另查明，被告刘卓于2009年4月23日委托案外人刘锦明与被告秦鸿金签订《房屋租赁合同》，约定由被告秦鸿金承租位于青岛市市南区户房屋，租赁期间水、电、物业等费用均由被告秦鸿金承担。 被告秦鸿金于庭审中提交收据及发票一宗，欲证明其因原告提供的物业服务不达标，导致汽车被刮蹭花费的费用及被盗物品的价值、被搬走的橱柜的价值。 上述事实，有《物业管理委托合同》、业主入住信息登记表、房屋交接单、业主入住公约、欠费说明、欠费明细表、滞纳金明细表、发票、证明、催费通知书、登记表、收据、《房屋租赁合同》、双方当事人陈述及庭审笔录等证据在案为凭，上述证据业经本院庭审审核，可以采信。 本院认为，业主委员会是由业主大会或代表大会选举产生的对物业实施自治管理的组织，其对外从事民事活动所产生的法律后果由业主和物业使用人承担。被告所在的康嘉景园小区业主委员会与原告签订的物业管理委托合同系双方真实意思表示，内容合法有效。原、被告均应按照合同约定的内容完全、及时的履行合同义务。原告依合同对被告所在的小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，被告刘卓、秦鸿金分别作为业主、物业使用人理应遵守物业管理协议，及时缴纳相关费用。现被告违约欠缴自2010年10月至2014年6月的物业管理费6677.01元（145.85平方米*0.9元/（月*平方米）*12月+145.85平方米*1.06元/（月*平方米）*33月），自2010年10月至2014年6月的电梯运行费2625.3元（145.85平方米*0.4元/（月*平方米）*45月），水费555元（222吨*2.5元/吨），二次供水费88.8元（222吨*0.4元/吨），下水道清理费45元，原告有权要求其依约给付。 关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，结合原、被告对合同的实际履行情况及过错程度，依照公平原则和诚实信用原则，被告应按银行同期贷款利率支付自原告起诉之日即2015年1月14日至判决生效之日的滞纳金。 关于被告秦鸿金提出其车辆被刮蹭、物品被盗的抗辩事由，因该事由并非其拒绝缴纳物业管理费等相关费用的有效抗辩事由，故对被告秦鸿金的该项抗辩事由，本院不予采纳，被告秦鸿金可就上述事项向相关责任人另行主张权利。 关于秦鸿金提出电梯有故障、原告对业主不公平对待的抗辩事由，因原告对此不予认可，且被告亦未提交相关证据予以证明，故对被告秦鸿金的上述抗辩事由，本院亦不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告刘卓、秦鸿金于本判决生效之日起十日内支付原告青岛银都物业管理有限公司截至2014年6月的物业管理费6677.01元、电梯运行费2625.3元，水费555元、二次供水费88.80元、下水管道清理费45元，共计9991.11元； 二、被告刘卓、秦鸿金于本判决生效之日起十日按银行同期贷款利率支付原告青岛银都物业管理有限公司9991.11元自2015年1月14日至判决生效之日的滞纳金； 三、驳回原告青岛银都物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费130元，减半收取65元，由被告负担。因原告已预交，被告于本判决生效后十日内直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 黄 健 二〇一五年三月十一日 书记员 闫康民