广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第1928号
上诉人（原审被告）广东xx律师事务所
被上诉人（原审原告）梁xx。
被上诉人（原审原告）梁某甲
上诉人广东xx律师事务所与被上诉人梁xx、梁某甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第484号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：梁某甲系涉案房屋即深圳市彩田路XX广场X栋塔楼XX房的所有人。梁xx作为梁某甲的委托代理人，代为办理涉案房屋出租一切事宜，包括签署租赁合同、收取租金、押金及入户、退租等手续。2009年12月24日，梁某甲与广东xx律师事务所签订了《房屋租赁合同》，�某甲将涉案房屋出租给广东xx律师事务所，约定：租赁期为5年，自2010年1月1日起至2015年12月31日止，2011年及之前的月租金为13500元，广东xx律师事务所须自行向物管单位交纳承租房屋的管理费、空调费、电费等；在合同签订之日广东xx律师事务所应向梁某甲交纳租赁保证金27000元，并预交一个月的租金13500元；租赁期内，广东xx律师事务所未征得梁某甲同意，中途擅自退租而给梁某甲造成损失的，梁某甲可以要求广东xx律师事务所赔偿两个月租金。签订合同当日，广东xx律师事务所向梁xx开具了一张面值10000元的银行转帐支票，梁xx将涉案房屋钥匙交给广东xx律师事务所负责人胡长明。2009年12月28日，广东xx律师事务所通知梁xx，因其银行账户资金不足，要求其不要去银行办理交票转帐，并承诺随后将以现金支付保证金和租金。2010年1月4日，广东xx律师事务所负责人胡长明出�一份《收回支票证明》，记载了因该支票过期而由广东xx律师事务所收回的事实。截至庭审之日，广东xx律师事务所仍未向梁xx、梁某甲支付租赁保证金和租金。2010年1月14日，广东xx律师事务所以涉案房屋不适合使用为由，要求解除租赁合同。庭审时，梁xx、梁某甲自认涉案房屋的租赁佣金6750元系由广东xx律师事务所向中介支付。原审法院还查明：2009年12月25日至2010年1月31日期间，涉案房屋的物业管理费为6733.74元。上述事实，有房屋租赁合同、房地产证、委托书、短信记录、收回支票证明、物业管理费发票等证据以及庭审笔录证明。
梁xx、梁某甲在原审中诉请：1、广东xx律师事务所支付违约金27000元；2、广东xx律师事务所支付2010年1月份房屋租金13500元；3、广东xx律师事务所支付2009年12月25日至2010年1月31日物业管理费6733.74元；4、广东xx律师事务所支付本案的诉�费及其他费用。
原审法院认为：梁xx系梁某甲的代理人，其代理行为的法律后果应由梁某甲承担，因此梁xx向广东xx律师事务所主张权利，依据不足，原审法院予以驳回。梁某甲起诉主张的事实有相应的证据进行印证，梁某甲起诉主张的事实原审法院予以确认。梁xx具有涉案房屋业主梁某甲的委托书，有权对涉案物业租赁等事宜进行处分，因此，梁xx代表梁某甲与广东xx律师事务所之间订立的《房屋租赁合同》合法有效，具有法律约束力。依法成立的合同不得擅自变更、终止或解除，各方当事人应当诚实、全面履行合同义务。订立合同后，广东xx律师事务所并未实际向梁某甲支付任何租赁费用，此后又单方终止合同、要求退租，其行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。考虑到梁某甲对广东xx律师事务所解除合同的请求并不予同意，故涉案合同不因广东xx律师事务所的解约要求而解除。梁xx、梁某甲作为守约方，其对广东xx律师事务所的违约行为可行使合同解除权，梁xx、梁某甲于2010年2月1日将涉案房屋另行出租，故可以认定梁xx、梁某甲以另行出租房屋的行为解除了涉案租赁合同，原审法院对该解除行为予以认可。鉴于涉案房屋租赁合同已于2010年2月1日解除，故广东xx律师事务所应向梁某甲支付自合同成立之日至2010年1月31日止的租金及物业管理费。广东xx律师事务所认为其已经支付了中介佣金，因此不应再承担违约责任，依据不足，原审法院不予支持。综上，梁某甲的诉讼请求成立，原审法院予以支持；广东xx律师事务所的答辩意见理由不充分，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条以及第一百一十四条第�款的有关规定，当庭判决如下：一、广东xx律师事务所应于本判决生效之日起十日内向梁某甲支付租金13500元、物业管理费6733.74元；二、广东xx律师事务所应于本判决生效之日起十日内向梁某甲支付违约金27000元；三、驳回梁xx的诉讼请求。如广东xx律师事务所未按照上述期限履行给付金钱的义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费981元（受理费已由梁某甲预缴），由广东xx律师事务所负担。
上诉人广东xx律师事务所不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销（2010）深福法民三初字第484号民事判决，依法改判驳回梁xx、梁某甲的诉请或发回重审；2、本案一、二审的诉讼费用由梁xx、梁某甲承担。
事实和理由：第一、原审判决认定，涉案房屋租赁合同签订后，广东xx�师事务所没有向梁xx、梁某甲支付任何租赁费用与事实不符。因为梁某甲与广东xx律师事务所之间产生租赁关系是基于中介的服务，双方均应支付半个月租金的中介服务费6750元。但梁xx、梁某甲应该承担的中介费6750元，梁xx、梁某甲梁xx委托广东xx律师事务所向中介支付，并同意双方在首月租金中扣除。具体见梁xx签署的《确认书》。因此，广东xx律师事务所为梁xx、梁某甲垫付的6750元中介费其实质就是首月租金的一部分。第二、一审判决关于解约时间和方式的认定与事实不符。关于解约时间问题。梁xx、梁某甲诉状自认的解约时间是2010年1月14日，并向法院提交《手机短信》作为证明。但一审法院在庭审时有意引导梁xx、梁某甲否定其诉状自认的时间，最终认定梁xx、梁某甲的所谓重新出租日（2月1日）为解约之日。并进而错误判决广东xx律师事务所应承担支付1个月租金。该认定谬误有三：一是擅自否认当事人双方都认可的1月14日已经解除合同的基本事实（当事人之间争议的只是该不该承担违约金）；二是忽略了2月1日重新出租之前需要必备的招租过程，而此过程必然是原合同解除之后的，此为常识；三是梁xx、梁某甲提供的面额为6733.74元的2009年12月25日到2010年1月31日的物业管理费发票也反过来证明梁xx、梁某甲（或其新的租户）其实在2月1日之前已经实际使用涉案房屋。因为如果空房，该时段的管理费仅应为：24.5元.215m2＋24，5.215／31.7=5267.5＋1189.4=6456.9元。两者相差：6733.74-6456.9=276.84元。该276.84元只能是该时段产生的水电费。这足以证明该时段梁xx、梁某甲已经将房屋投入实际使用，那么双方解约时间一定不是2月1日。故只能认定为1月14日。关于解约方式问题。梁xx、梁某甲认为是广东xx律师事务所单方解约，梁xx、梁某甲也认可但要求一定的赔偿；广东xx律师事务所认为是双方协商解约。其实从梁xx、梁某甲提供的手机短信息也足以认定，双方对于解除合同是有多个回合的协商的，合同的解除至少在1月14日已经是明白无误的。剩下的只是该不该由广东xx律师事务所承担一定的违约金罢了。梁xx、梁某甲对解约表示了歉意，但不希望在承担违约金。广东xx律师事务所希望梁xx、梁某甲补偿一些。第三、一审判决对合同和法律的理解错误，导致判决结果严重错误。一审判决第二项支持梁xx、梁某甲2个月租金的违约金诉求，其所谓依据是双方合同第九条第二款第2项：”租赁期限内，乙方未征得甲方同意，中途擅自退租给甲方造成损失的，甲方可以要求乙方赔偿两个月租金”的约定。但是，广东xx律师事务所庭审时已经阐明梁xx、梁某甲要求广东xx律师事务所赔偿2个月租金的违约金条件并没�满足，不应该得到支持。如果支持需要满足的两个必不可少的条件为：一是存在广东xx律师事务所擅自退租的情形（本案为协商解除，非擅自退租），二是广东xx律师事务所的”擅自退租”给梁xx、梁某甲造成了损失。然而在本次房屋租赁的整个过程中，梁xx、梁某甲实际未受到任何损失。据此判决广东xx律师事务所承担2个月租金的违约金明显是不恰当的。另外，还应考虑广东xx律师事务所并未实际使用房屋，梁xx、梁某甲又很快重新出租了房屋的情况。如果广东xx律师事务所实际商用房屋两三年后中途退场，梁xx、梁某甲又得重新花费一两个月招租，那么，让广东xx律师事务所承担2个月租金的违约金，就是合同的本意的，是恰当的。现在的情况是，广东xx律师事务所根本就没有使用房屋，梁xx、梁某甲也没有浪费两个月再招租，在这种情况下让广东xx律师事务所承担2个月租金的违约金明显与合同本意不符，也与法律的公平原则相悖的。
被上诉人梁xx、梁某甲答辩称：1、一审判决查明广东xx律师事务所没有向梁某甲支付任何租赁费用，事实清楚、证据确凿。广东xx律师事务所代为梁某甲支付的6750元已查明是租赁中介费用，收取该费用的是中介公司，根据中介服务的合同和惯例，双方各支付一半的中介费，中介费相当于一个月的租赁费，中介费并非租赁费，这是两个不同的关系。由于广东xx律师事务所的违约行为使得梁某甲、因无法获得合同利益，受到了很大损失，广东xx律师事务所自行承担全部中介费，合理合法。2、一审判决认定解除合同时间是2010年2月1日，合理合法。梁某甲、梁xx在起诉状中从未承认解约的时间是2010年1月14日，而是明确确认广东xx律师事务所是在2010年1月14日提出解除租赁合同，根据租赁合同�明确约定，广东xx律师事务所的行为已构成违约，梁某甲有权要求广东xx律师事务所支付违约金，但并不等同于同意解除租赁合同。实际上梁某甲在2010年2月1日后放租，由于正值春节期间，房屋非常难以租出去，直到2010年5月才将房屋租出，之后的损失我方并未在本诉中主张。因此广东xx律师事务所说梁某甲很快将房屋租赁出去，完全没有任何事实依据。其次，广东xx律师事务所在上诉状中主张梁某甲的房屋在2009年12月25日至2010年1月31日期间产生过水电费，没有任何事实依据。3.广东xx律师事务所支付违约金的条件满足，一审判决对事实认定清楚、适用法律正确，广东xx律师事务所提出退租，不符合租赁合同所约定的租赁人解除租赁合同的情形，梁某甲也根本没有同意其退租的要求，不存在协商解除的法定情形。广东xx律师事务所的擅自退租行为已经给梁某甲造成了实�经济损失，主要包括物业管理费损失6733元，2010年1月份租金损失13500元，这些损失都是由于广东xx律师事务所的违约行为造成的。根据合同法的规定，广东xx律师事务所没有法定约定解除权的情况下，单方退租，广东xx律师事务所不存在合法解除权。广东xx律师事务所辩解的所谓合同本意约定两个月租金的违约责任是为了补偿业主重新招租的时间损失，没有任何事实和法律依据。从合同文本来看，租金、违约金是无因性条款，只要符合约定的违约金条款，就应当承担违约责任。
本院经审理查明，涉案房产的租赁佣金为人民币13500元，均由广东xx律师事务所支付。2009年12月24日，梁xx出具一份《确认书》，内容为：”本人确认，委托广东xx律师事务所支付祁XX先生租房佣金人民币陆仟柒佰伍拾元正，广东xx律师事务所还应支付本人租金和保证金人民币贰万叁仟柒佰伍拾元正。”
另查，广东xx律师事务所一审确认其一直未将涉案房产的钥匙交还梁某甲、梁xx。
再查，梁某甲、梁xx二审主张其在2010年2月1日将涉案房产另行放租，因正值春节，直到2010年5月才将房屋租出。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，梁某甲与广东xx律师事务所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。
合同约定租赁期限为2010年1月1日至2015年12月3日，广东xx律师事务所于2010年1月14日即提出解除合同，其行为已构成预期违约，预期违约本身并不具备解除合同的效力，故涉案合同不应认定为在2010年1月14日即已解除。广东xx律师事务所上诉称双方就合同的解除达成一致意见，但即便从广东xx律师事务所提供的手机短�来看，系广东xx律师事务所提出提前解约，而梁某甲要求其支付违约金。本院认为，梁某甲的上述行为并非表示同意解除合同，而是就广东xx律师事务所提前解约的行为主张违约责任，广东xx律师事务所的该项上诉理由，本院不予认可。至于广东xx律师事务所主张在2010年2月1日前已有其他人实际使用涉案房产，因其未提交证据予以证据，本院不予采信。上诉人广东xx律师事务所单方提前解除合同，依据合同约定，其应向梁某甲赔偿两个月租金的违约金人民币27000元，原审相关认定正确，本院予以维持。
关于涉案合同实际解除的时间的问题，广东xx律师事务所提出提前解除合同后，并未向梁某甲或梁xx交还钥匙，而梁某甲于2010年2月1日将涉案房产另行放租，原审认定梁某甲以上述行为解除了涉案租赁合同正确。涉案房屋租赁合同于2010年2月1日解除，故广东xx律师事�所应向梁某甲支付租金和物业管理费至2010年1月31日。
关于广东xx律师事务所已支付的租金的问题。2009年12月24日，广东xx律师事务所曾向梁xx开具了人民币10000元的银行转账支票，但该支票因已过期而被收回。另外，广东xx律师事务所代梁某甲向中介方支付了佣金人民币6750元。关于该笔款项是否应从租金中予以扣除，从梁xx于2009年12月24日出具的《确认书》来看，其确认上述佣金系其委托广东xx律师事务所向中介方支付，并确认广东xx律师事务所还应支付的租金和保证金为人民币23750元。因涉案合同约定广东xx律师事务所应在签订合同之时支付租赁保证金27000元以及一个月的租金13500元，故梁xx已通过上述《确认书》确认将6750元从广东xx律师事务所应付的租金和保证金中予以扣除（27000元＋13500元-10000元-6750元=23750元）。原审认定广东xx律师事务所未支付任何租金不当，广东xx律师事务所欠付的租金应为6750元（13500元-6750元）。原审对广东xx律师事务所欠付的管理费计算并无不当，本院予以确认。
综上，原审适用法律正确，但认定事实部分有误。上诉人广东xx律师事务所的上诉理由部分成立，本院部分予以支持，其他部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条以及第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2010）深福法民
三初字第484号民事判决第二、三项；
二、变更深圳市福田区人民法院（2010）深福法民
三初字第484号民事判决第一项为：”上诉人广东xx律师事务所应于本判决生效之日起十日内向被上诉人梁某甲支付租金人民币6750元、�业管理费人民币6733.74元”。
三、驳回被上诉人梁某甲的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费人民币1962元，由上诉人广东
xx律师事务所负担人民币1681.62元，被上诉人梁某甲负担人民币280.38元。广东xx律师事务所和梁某甲已分别预交的案件受理费人民币981元，法院均不予退回，广东xx律师事务所于本判决生效之日起十日内向梁某甲迳付人民币700.62元。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 俞 红
代理审判员 聂 效
二〇一〇年十月二十五日
书 记 员 陈晓莹