吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第3247号
原告：张绍华，女，1976年5月17日出生，汉族，无职业，现住延吉市。
委托代理人：张卉夫，吉林海兰江律师事务所律师。
被告：刘建军，男，1975年2月10日出生，汉族，延吉市鑫源房地产信息服务有限公司经理。
被告：延吉市鑫源房地产信息服务有限公司，住所地：延吉市太平街爱丹路。
法定代表人：刘建军，经理。
二被告共同委托代理人：田国君，吉林诚途律师事务所律师。
被告：冯革，男，1965年10月13日出生，汉族，延边超仁科技贸易有限公司法定代表人，住所地延吉市进学街，现下落不明。
被告：延边超仁科技贸易有限公司，住所地延吉市延北路1-3-2号。
法定代表人：冯革，经理。
原告张绍华诉被告刘建军、延吉市鑫源房地产信息服务有限公司（以下简称鑫源信息公司）、冯革、延边超仁科技贸易有限公司（以下简称超仁公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日、7月25日公开开庭进行了审理。原告张绍华及其委托代理人张卉夫，被告刘建军、鑫源信息公司共同委托代理人田国君到庭参加诉讼，被告冯革、超仁公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张绍华诉称：2013年4月20日，张绍华经刘建军介绍，并由刘建军和鑫源信息公司为担保人的情况下与冯革签订了延吉市“秋韵雅苑”小区8栋2单元402室房屋的认购协议书。张绍华向超仁公司交纳了343200元的购房款。合同约定，2013年6月20日前交房。到了交房时间，张绍华才知道自己所购买的延吉市“秋韵雅苑”小区8栋2单元402室房屋并非冯革所有，张绍华也因此无法取得所购买的房屋。张绍华找到刘建军讨说法，刘建军承诺给张绍华退还全部房款。现冯革已下落不明，张绍华多次找刘建军催要，刘建军均以各种理由拒绝退还房款。刘建军与冯革恶意串通，侵害张绍华的利益，就应当赔偿张绍华所受到的损失，鑫源信息公司作为担保人理应承担保证责任，双方签订的认购协议书无效。请求判令刘建军、鑫源信息公司、冯革、超仁公司连带赔偿张绍华的购房款323200元及利息（从2013年4月20日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并承担诉讼费用，刘建军、鑫源信息公司基于担保承担担保责任，冯革、超仁公司基于合同相对人承担返还购房款及赔偿责任。
刘建军、鑫源信息公司辩称：张绍华所述的事实，部分与客观事实不符，刘建军在2014年11月29日给付张绍华的2万元是借款，不是退房款，因为刘建军没有收到房款，不存在退房款的事实；张绍华与超仁公司签订的买卖合同是无效的买卖合同，张绍华在诉状中所述该买卖合同的标的物即房屋，超仁公司无处分权，又没有取得所有权，根据合同法第五十一条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效，依据此规定，出卖人超仁公司既不是该房屋的开发人，又没有取得所有权，属于无权处分人，事后没有得到权利人的追认；张绍华与超仁公司签订的房屋买卖合同保证人应为鑫源信息公司，保证人处盖章的是鑫源信息公司，刘建军的签名是职务行为，即法定代表人的行为，并不是刘建军的个人行为，因为法人组织是法律的拟制，法人的行为表现形式为盖有法人的公章，法定代表人或者代理人签字，并且由于鑫源信息公司主营业务是房屋中介，促成该房屋买卖合同的受益人是鑫源信息公司，鑫源信息公司应当承担购房款323200元的三分之一份额，根据最高院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第八条规定，主合同无效导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任，担保人有过错的，担保人承担的民事责任部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。该房屋买卖合同的保证期间从2013年6月20日起期满六个月，担保人的保证责任免除，请求法院在查清事实的基础上驳回张绍华对刘建军、鑫源信息公司的诉讼请求。
冯革、超仁公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
为证明自己的主张，张绍华向本院提交的证据有：
1.张绍华身份证复印件一份，证明张绍华的诉讼主体资格。
经庭审质证，刘建军及鑫源信息公司对该证据无异议，本院予以采信；
2.商品房认购协议书复印件一份，证明张绍华与冯革、超仁公司签订了关于涉案房屋的买卖合同，刘建军和鑫源信息公司为担保人。
经庭审质证，刘建军、鑫源信息公司对该证据的真实性无异议，但认为冯革不是出卖人，是以法定代表人的身份出现的，担保人为鑫源信息公司，刘建军是职务行为。本院认为根据该认购协议书的内容，买卖房屋的双方当事人为张绍华和超仁公司，担保人为刘建军和鑫源信息公司，本院对张绍华与超仁公司签订房屋认购协议，刘建军和鑫源信息公司提供担保的事实予以确认。
3.房屋买卖合同、存款明细账、中国工商银行取款凭证及收据复印件各一份，证明原告交付了全部房款，分别向刘建军交付了18万元（房屋折价款），向冯革和超仁公司交付了163200元现金。
经庭审质证，刘建军、鑫源信息公司对这些证据的真实性无异议，但认为房屋买卖合同是张绍华与鑫源信息公司签订的，签订该合同后，鑫源信息公司说有一套住宅，以优惠价格向张绍华出售，之后双方到超仁公司签订了商品房认购协议书，以出卖的房屋18万元抵顶了应当向超仁公司交付的购房款，张绍华履行商品房认购协议书无异议，恰恰能证明出卖人是超仁公司。结合本案其他证据，本院对张绍华出售给鑫源信息公司一套18万元的房屋，并于超仁公司签订商品房认购协议书，超仁公司给张绍华出具了一份343200元的收据的事实予以确认。
4.庭审笔录一份，证明鑫源信息公司所退还张绍华的2万元是购房款，而不是借款。
经庭审质证，刘建军和鑫源信息公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能代表刘建军、鑫源信息公司承认退还的房款。因刘建军、鑫源信息公司对退还2万元的性质陈述相互矛盾，本院只对刘建军、鑫源信息公司退还张绍华2万元的事实予以确认。
刘建军、鑫源信息公司向本院提交的证据为张绍华的起诉状一份，证明2013年6月20日后，张绍华去催要房屋时，才知道自己所购买的房屋不是超仁公司开发的，其所有权也不是超仁公司所有，张绍华从此时应当知道超仁公司不能交付房屋，应起诉主张权利，保证期间应当从2013年6月20日起算，双方没有约定保证期间的法律规定为半年，张绍华在2016年3月14日起诉，保证期间已过，应当免除鑫源信息公司的保证责任。同时超仁公司对该房屋无处分权，应当认定为合同无效。
经庭审质证，张绍华对真实性无异议，但认为刘建军和鑫源信息公司于2014年11月29日退还了2万元房款，对保证人的诉讼时效应当从2014年11月29日起算。张绍华从2013年6月20日起一直在找刘建军、鑫源信息公司主张权利，没过诉讼时效。本院认为，是否承担保证责任的前提条件是主合同有效，本案张绍华与超仁公司之间的房屋买卖认购协议书是否有效双方均未提供证据予以证实，本院依职权调查，亦未查明该事实，对该证据本院不予评议。
冯革及超仁公司均未向本院提交证据，视为其放弃举证、质证的权利。
本院经庭审质证采信的证据及当事人的庭审陈述，综合认定如下事实：
鑫源信息公司是房地产信息中介公司，刘建军为法定代表人。超仁公司是信息传输、软件和信息技术服务公司，冯革为法定代表人。2013年4月20日，张绍华出售给鑫源信息公司一套价值18万元的房屋，同时张绍华通过鑫源信息公司，与超仁公司签订了延吉市“秋韵雅苑”小区8栋2单元402室房屋的认购协议书。超仁公司给原告出具了343200元的购房款收据。合同约定，2013年6月20日前交房。后房屋未能交付。2014年11月29日，鑫源信息公司退还给张绍华2万元。现张绍华以超仁公司对出售给她的房屋没有处分权为由，要求确认双方签订的房屋认购协议书无效。
另查明，张绍华购买房屋时，未到房屋现场查看其欲购买的房屋。本院依职权调查，亦未查明张绍华与超仁公司之间商品房认购协议书是否有效。
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。同时，原告主张另外给付被告超仁公司16.2万元现金的事实没有充分的证据予以证明，其与被告超仁公司之间是否存在真实的房屋买卖关系无法认定，原告张绍华主动购买房屋，却未查看、了解房屋的具体情况，有违常理。综上，对张绍华主张刘建军、鑫源信息公司、冯革、超仁公司连带赔偿张绍华的购房款323200元及利息（从2013年4月20日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），承担诉讼费用，刘建军、鑫源信息公司承担担保责任，冯革、超仁公司基于合同相对人承担返还购房款及赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告张绍华的诉讼请求。
案件受理费6150元（原告已预交6150元），公告费600元，共计6750元，由张绍华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 石勋波
审判员 崔 仑
审判员 咸钟虎
二〇一七年三月一日
书记员 张延华