天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终4694号
上诉人（原审原告）：范芳亮，男，1959年8月31日出生，汉族，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：孙长信，天津蓝天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：多永生，男，1968年1月21日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：刘秀菊（多永生之妻），女，1967年5月31日出生，汉族，住天津市滨海新区。
被上诉人（原审被告）：董建文，男，1969年9月6日出生，汉族，住天津市津南区。
被上诉人（原审被告）：高秀华，男，1964年2月6日出生，汉族，住天津市西青区。
被上诉人（原审被告）：高晶，男，1986年10月29日出生，汉族，住天津市河西区。
被上诉人（原审被告）：林卫红，女，1968年7月28日出生，汉族，住天津市西青区。
被上诉人（原审被告）：天津市鑫稳工贸有限公司，住所地天津市南开区华苑鑫茂科技园1号楼B座407。
法定代表人：高秀华，经理。
被上诉人（原审被告）：天津市静海县鑫稳蔬菜种植专业合作社，住所地天津市静海县中旺镇罗庄子村。
法定代表人：高晶，社长。
上诉人范芳亮因与被上诉人多永生、董建文、高秀华、高晶、林卫红、天津市鑫稳工贸有限公司、天津市静海县鑫稳蔬菜种植专业合作社执行异议之诉纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范芳亮及委托诉讼代理人孙长信，被上诉人多永生及委托诉讼代理人刘秀菊，到庭参加诉讼。被上诉人董建文、高秀华、高晶、林卫红、天津市鑫稳工贸有限公司、天津市静海县鑫稳蔬菜种植专业合作社，经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范芳亮上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉请。事实和理由：范芳亮与董建文签订的房屋买卖协议真实有效，从签订协议之日，范芳亮就取得了象征房屋产权的拆迁补偿安置协议以及相关费用票据，在签订房屋买卖协议后的第二天，范芳亮又与董建文签订了房屋租赁协议，将涉案房屋租赁给董建文居住；范芳亮确实曾将涉案房屋出卖给案外人，但后来经协商现已解除了房屋买卖协议，范芳亮在一审时提交了房屋买卖协议、退购房款的银行转账凭证及收条用以证明存在前述事实；如果因为涉案房屋没有产权证就认定房屋买卖协议的效力待定，那么，涉案房屋同样是既不能抵押，也不能被查封保全，既然法院可以查封董建文的财产，那么就证明涉案房屋属于公民合法财产，可以进行买卖；根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定，董建文签订的担保协议不生效，不能对抗第三人；多永生对其主张的范芳亮与董建文私自串通并损害其利益，未能提交证据予以证明，范芳亮认为系多永生与董建文串通损害范芳亮的利益。
多永生辩称，驳回上诉，维持原判。事实和理由：在多永生诉高秀华借款纠纷案件中，董建文作为高秀华的连带责任保证人于2013年1月21日亲笔签订担保书，该案经一审法院以及天津市第二中级人民法院两审判决后进入执行程序，在执行过程中一审法院查封了涉案房屋，范芳亮就此提出执行异议，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，范芳亮与董建文签订的房屋买卖协议因违反国家强制性法律规定应为无效；与此同时，范芳亮与董建文签订的房屋买卖协议也不具有真实性，双方之间除了可以信手拈来的房屋买卖协议以外，没有其他具有法定效力的证据；持有拆迁补偿安置协议不等同于就是房屋所有权人，范芳亮不是拆迁补偿安置协议的当事人；范芳亮关于房屋租赁问题的陈述存在前后不一致，且也没有提交充足的证据予以证明；另案生效判决已经认定了董建文的连带保证人责任以及董建文用涉案房屋承担担保责任。
董建文、高秀华、高晶、林卫红、天津市鑫稳工贸有限公司、天津市静海县鑫稳蔬菜种植专业合作社未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
范芳亮向一审法院起诉请求：依法确认坐落天津市××小站镇××19-2-202房屋属于范芳亮所有；依法判决撤销对坐落天津市××小站镇××19-2-202房屋的强制执行措施。
一审法院认定事实：多永生与高秀华、高晶、董建文、林卫红、天津市鑫稳工贸有限公司、天津市静海县鑫稳蔬菜种植专业合作社民间借贷纠纷一案，一审法院大港审判区于2015年5月18日作出（2013）滨港民初字第2325号民事判决书，判决：高秀华偿还多永生借款5940000元及利息；林卫红、高晶、天津市鑫稳工贸有限公司、天津市静海县鑫稳蔬菜种植专业合作社对高秀华所欠债务承担连带清偿责任；董建文在津Ｍ×××××号车辆及天津市××小站镇××19-2-202房屋不足或不能偿还高秀华以上债务时，对剩余债务承担连带清偿责任等。高秀华提起上诉，2015年8月11日，天津市第二中级人民法院作出（2015）二中民一终字第0881号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后多永生申请执行，一审法院大港审判区于2015年8月26日立案执行，于2015年12月10日作出（2015）滨港执字第1183号执行裁定书，裁定查封董建文名下坐落在天津市××小站镇××19-2-202房屋。该裁定作出后，范芳亮向一审法院申请执行异议，请求撤销（2015）滨港执字第1183号执行裁定书对涉案房屋的查封。一审法院经审查作出（2016）津0116执异2号执行裁定书，裁定驳回范芳亮的执行异议请求。范芳亮不服，提起本案诉讼。
另查，当事人均认可范芳亮撤回对第三人芦艳霞的起诉。涉案房屋无房产证。2006年12月18日，董建文与天津市津南区小站镇人民政府签订了房屋拆迁补偿安置协议。
再查，范芳亮陈述其与董建文于2012年10月14日签订了房屋买卖协议，并将该房屋于2016年4月16日卖给了案外人刘成艳，后双方解除了房屋买卖合同。经庭前对范芳亮进行询问，范芳亮陈述涉案房屋是在法院查封之前卖给案外人刘成艳的。
范芳亮陈述涉案房屋于2012年10月15日租赁给董建文，每月租金1000元，现金给付。但（2016）津0116执异2号执行裁定书中“本院认为”中阐明范芳亮陈述涉案房屋一直由董建文居住，未交付任何房租。范芳亮未提交给付租金的证据。
一审法院认为，本案诉争房屋系董建文与天津市津南区小站镇人民政府签订房屋拆迁补偿安置协议所得，属于小产权房，该房屋的权属问题是本案的争议焦点。根据范芳亮的陈述其曾将房屋卖与案外人刘成艳，但其陈述的卖房时间前后不一致。由于房屋未办理产权登记手续，在范芳亮与董建文房屋买卖合同效力待定的情况下，范芳亮又将房屋卖予案外人，范芳亮提交的证据不足以证明房屋的所有权人是范芳亮。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告范芳亮的全部诉讼请求。本案诉讼受理费6550元、公告费560元，均由原告范芳亮负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。那么，对于范芳亮的诉请是否成立，须以前述法律规定为准绳予以评判。
关于买卖双方是否在人民法院查封房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，涉案房屋系“小产权房”，该性质的房屋一般是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。在案日期为2012年10月14日的房屋买卖协议显示，卖方为董建文夫妇，买方为范芳亮，双方约定“卖方需配合买方办理房屋产权证相关手续，双方一致同意将房屋变更过户给范芳亮请管委会给予办理”。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律的相关规定以及司法实践，现确实无法认定前述房屋买卖协议属于合法有效的书面买卖合同。与此同时，因董建文在两审中均未出庭应诉，那么对于范芳亮是否已支付全部价款的问题亦无法予以认定。有鉴于此，范芳亮的诉请依法不能成立，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，公告费560元，由上诉人范芳亮负担7110元。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
代理审判员 郭鑫代理审判员李敏
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 李 珊 珊