南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓商初字第20号
原告江苏大宗投资担保有限公司，住所地在南京市鼓楼区燕江园35幢7号，实际经营地在南京市鼓楼区四平路65号。（组织机构代码：79372780-7）
法定代表人徐新，该公司董事长。
委托代理人赵银龙，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
被告张锦华，男，汉族，1963年12月24日生。
委托代理人孔石勇，江苏邦泽律师事务所律师。
委托代理人田荣新，江苏邦泽律师事务所律师。
原告江苏大宗投资担保有限公司（以下简称大宗担保公司）诉被告张锦华抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大宗担保公司委托代理人赵银龙，被告张锦华委托代理人孔石勇、田荣新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大宗担保公司诉称，南京雷创家具制造有限公司与江苏银行股份有限公司南京城东支行于2011年1月30日签订《最高额授信合同》一份，约定江苏银行向雷创公司提供1800万元的最高额授信额度，授信期限自2011年1月28日起至2012年1月27日止。2011年1月30日，大宗担保公司与江苏银行签订《最高额保证合同》一份，约定大宗担保公司根据江苏银行与雷创公司之前签署的《最高额授信合同》在其授信期限内承担最高额不超过500万元的保证责任。雷创公司与江苏银行于2011年1月31日签订《流动资金借款合同》一份，约定江苏银行借款500万元给雷创公司，借款期限自2011年1月31日至2012年1月30日。同日，大宗担保公司与雷创公司、深圳格兰帝沙发制造有限公司、邵雷、胡敏签订《反担保合同》一份，约定格兰帝沙发公司、邵雷、胡敏为大宗担保公司的担保提供反担保。张锦华也以其所有的位于南京市鼓楼区XX路X号XX幢XXX室为大宗担保公司的担保提供反担保，并办理了房屋抵押登记。2012年1月17日，雷创公司与江苏银行又签订《流动资金借款合同》一份，合同约定江苏银行借款500万元给雷创公司，借款期限自2012年1月17日至2012年7月17日。同日，大宗担保公司与雷创公司、格兰帝沙发公司、邵雷、胡敏签订《反担保合同》一份，约定雷创公司、格兰帝沙发公司、邵雷、胡敏为大宗担保公司的担保提供反担保。张锦华于2012年7月16日出具了承诺函，承诺自愿将位于南京市鼓楼区XX路X号XX幢XXX室的房产为大宗担保公司的担保提供反担保。江苏银行按约履行了贷款义务，但雷创公司在借款期限届满时未能按约履行还款义务，经江苏银行催收，大宗担保公司按约履行了保证义务，向江苏银行还款200万元，但张锦华未履行反担保义务。故诉至法院，请求判令被告张锦华在其所有的位于南京市鼓楼区XX路X号XX幢XXX室房产120万元价值范围内对雷创公司的债务承担担保责任；被告承担本案诉讼费用。
被告张锦华辩称，原被告于2012年7月16日签订的协议并不是被告为2012年1月17日贷款提供反担保，而是对2011年1月30日贷款担保的阐述，故该协议不是被告真实意思表示，为无效协议；即使被告应当承担担保责任，也应当以登记的抵押合同中约定的房产价值100万范围内承担责任。
经审理查明：2012年1月17日，南京雷创家具制造有限公司（以下简称雷创家具公司）与江苏银行股份有限公司南京城东支行（以下简称江苏银行）签订编号为JK010512000004的《流动资金借款合同》（以下简称借款合同），约定借款金额500万元，借款期限自2012年1月17日至2012年7月17日；合同项下的全部债务（包括但不限于本金及利息、复利、罚息、违约金、公证费及贷款为实现债权所支付的公告费、律师费等款项）由大宗担保公司、邵雷、胡敏与贷款人另行签订的保证担保合同／或抵（质）押担保合同及／或最高额保证合同及／或最高额抵（质）押合同作为附件，为全部债务提供全额的担保；该借款是最高额综合授信合同授信额度项下具体授信。上述借款合同签订后，江苏银行向雷创家具公司实际发放贷款500万元。
2012年7月16日，原被告签订协议一份，内容如下：“南京雷创家具制造有限公司”在江苏银行股份有限公司南京城东支行贷款伍佰万元整，借款期限为2012年1月17日至2012年7月17日，合同编号为JK010512000004。该笔借款的保证条件为张锦华自愿将位于鼓楼区XX路X号XX幢XXX室的房产抵押至本公司作为必要的反担保条件，该抵押权编号（宁房他证鼓字第2900**号）。本公司承诺“南京雷创家具制造有限公司”按期足额偿还以上借款后，在一个星期内本公司解除该处房产的抵押权。如“南京雷创家具制造有限公司”按期足额偿还借款后，本公司未解除该处房产抵押权，愿承担一切责任。
上述借款到期后，雷创家具公司未按约还款。2012年8月1日，大宗担保公司代雷创家具公司向江苏银行偿还借款200万元。因主张偿还代偿款无果，大宗担保公司曾以雷创家具公司、格兰帝沙发公司、邵雷、胡敏、张锦华作为被告诉至本院，本院于2013年11月19日作出（2013）下商初字第1号民事判决书，判决雷创家具公司向大宗担保公司偿还200万元及利息、赔偿律师费损失35000元，格兰帝沙发公司、邵雷、胡敏作为反担保保证人对雷创家具公司的上述义务承担连带清偿责任。同时，本院认为大宗担保公司与张锦华签订的协议所约定的抵押权编号系张锦华为雷创家具公司2011年1月31日的借款向大宗担保公司提供反担保时登记的抵押权编号、且该抵押权因2011年1月31日借款已偿还而消灭，故以上述抵押因未办理登记、抵押权未设立为由认定大宗担保公司对南京市鼓楼区XX路X号XX幢XXX室房产不享有抵押权，但大宗担保公司可依据与张锦华之间的协议另行主张权利，最终判决驳回大宗担保公司主张对张锦华所有的位于南京市鼓楼区XX路X号XX幢XXX室房产进行拍卖，所得价款优先受偿的诉讼请求。上述民事判决书已经生效。
另查明，案涉借款合同系雷创家具公司与江苏银行于2011年1月30日签订的编号为SX010511000193《最高额综合授信合同》（以下简称授信合同）项下的单笔授信业务。在该授信合同下，雷创家具公司曾于2011年1月31日与江苏银行签订了编号为JK010511000045的《流动资金借款合同》一份，大宗担保公司亦为该笔借款提供担保；大宗担保公司与张锦华签订了《南京市房地产抵押合同》一份，约定张锦华以其所有的位于鼓楼区XX路X号XX幢XXX室的房产为雷创家具公司向大宗担保公司提供反担保，抵押担保编号为JK010511000045的《流动资金借款合同》，双方确认该房产总价值为人民币100万元。该抵押合同已办理抵押登记，他项权证编号为宁房他证鼓字第2900**号。该笔借款到期后，雷创家具公司偿还了全部借款本息。截至2014年3月31日，该次抵押登记仍未办理解除抵押手续。
以上事实，有原被告当庭陈述及大宗担保公司提供的本院（2013）下商初字第1号民事判决书、协议，被告提供的房屋登记簿等在卷佐证，足以证明。
本院认为，未办理抵押登记不影响抵押合同的效力。本案中，大宗担保公司与张锦华于2012年7月16日签订的协议实为抵押合同，虽然双方未办理抵押登记，但该协议仍为有效合同，仅不能对抗第三人，对双方当事人均具有法律约束力。大宗担保公司为雷创家具公司代偿借款200万元的事实已经生效判决确认，故大宗担保公司有权要求张锦华依照协议约定承担担保责任。虽然双方在协议中未设定抵押物价值，但结合其中提到的“抵押权编号（宁房他证鼓字第2900**号）”所对应的抵押合同中约定的抵押物价值以及房屋登记簿中所载明的债权数额均为100万元的事实，可以判断双方的真实意思是张锦华在100万元范围内承担担保责任。因此，对大宗担保公司主张被告张锦华在其所有的位于南京市鼓楼区XX路X号XX幢XXX室房产100万元价值范围内对雷创公司的债务承担担保责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国担保法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告张锦华于本判决生效之日起十日内对原告江苏大宗投资担保有限公司100万元借款承担连带清偿责任；
二、驳回原告江苏大宗投资担保有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15600元，因适用简易程序减半收取7800元，保全费5000元，合计12800元，由原告江苏大宗投资担保有限公司负担2133元，被告张锦华负担10667元（鉴于原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 吴言霞
人民陪审员 顾蓓蓓
人民陪审员 徐 曼
二〇一四年四月二十九日
见习书记员 沈 婷