浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第273号
上诉人（原审原告）余玉娟。
委托代理人（特别授权）曾宣龙，浙江今日律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王处女。
委托代理人（特别授权）朱强，武义县联合法律服务所法律工作者。
上诉人余玉娟为与被上诉人王处女共有权确认纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2014）金武民初字第485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
余玉娟在原审中诉称，被告系王兆鸿（已过世）独生女儿。王兆鸿原在武义县城祝宅横巷23号“上王家”有房屋三间。据土改时土地房产所有证记载，王兆鸿等十一人对“上王家”的公共面积共同所有。1983年1月，王兆鸿之妻吴根梅（已过世）和被告共同将上述房屋出售给俞贵荣。1989年2月、9月，俞贵荣自留西边一间，将另外两间（房屋建筑面积74.5平方米，土地使用面积47.24平方米，东林秀嫦户，西俞贵荣户，南天井，北天井）分两次转让给王吉修。1992年12月，王吉修又将上述两间房屋转让给原告。后原告缴纳各类税费，办理了房屋所有权证（证号为武壶字第7308272号，门牌号变更为祝宅横巷20号）。“上王家”的共有部分至今未曾分割，按照《中华人民共和国物权法》第七十二条之规定，王兆鸿之继承人转让建筑物内的住宅用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。现上述房屋已被确定拆迁。请求判令：1、确认位于武义县祝宅横巷20号房屋原王兆鸿享有的共有部分归原告所有；2、被告承担本案诉讼费用。
王处女在原审中辩称，1、原告诉称被告于1983年1月份将共有面积出售给俞贵荣不是事实。根据土改时候的确权，被告之父王兆鸿有房屋二处：即根据武字第4××号《土地房产所有证》记载的房屋三间半，其中平屋三间（面积1分5厘）、楼屋半间（面积2厘）和武字第549号《土地房产所有证》记载的共有房地产。第4××号土地证记载的平屋中的西首一间于1983年1月份以500元的价格出售给俞贵荣，该间房屋经过多次转让后由原告所有。但根据当时卖契的记载出售的仅仅是平屋一间，而登记于武字第549号《土地房产所有证》上的王兆鸿等十一人共有房屋并未出售。2、武字第549号《土地房产所有证》登记于王兆鸿等多人共有的房地产，不属于物权法第72条规定的建筑物专有部分以外的共有部分，而是专属于549号土地证登记的共有人所有的专有部分。3、根据当时的土改政策，不管男女老少均根据当地的房屋情况享有平等的权利。所以当时有些居住在平屋的人，但是其个人面积不足，为了弥补面积不足，即使平屋与上王家大厅不属于同一整体，也在上王家的共有权证上登记其名字，所以关于共有部分是属于特定的登记的十一个人共有。
原审法院查明，根据武义县土地房产所有证第549号记载，武义县城镇居民王兆法、王绍清、王希昶、汪瑞桂、王兆铭、张世浪、戴汝固、王兆孙、徐秀光、王兆鸿、王绪梅等十一人（户）所有土地共计非耕地二分零厘六毫（坐落于“上王家”，种类“什”），房产共计二间（坐落于“上王家”楼屋一大间面积一分、平屋一大间，面积四分七厘三毫），均作为本人（户）私有产业有耕作、居住、典卖、转让、赠与等完全自由不受任何人侵犯。根据武义县土地房产证4××记载，被告之父王兆鸿名下有房屋三间半，分别是坐落于“上王家”的平屋三间（面积一分零五毫）、楼屋半间（面积二厘）。其中平屋三间分别出售给王世华、俞贵荣、林秀嫦；楼屋半间出售给杨新迁。1983年1月，被告及其母亲将王兆鸿名下坐落于“上王家”平屋三间内靠西首一间（东至王绪梅、南至天井、西至王希昶、北至王希昶），面积按原一分零五毫分割，出售给俞贵荣所有。房屋售价500元，并约定道路照旧出入，屋内一切土石木结构均由俞贵荣所有。1989年2月4日，王吉修以1000元购得俞贵荣坐落于祝宅横巷23号平屋一间面积20.48㎡（东至林秀嫦户，南天井，西至俞桂荣户，北天井）。1989年9月18日，王吉修以3500元再次向俞贵荣购买祝宅横巷23号房屋一间（东至王吉修户，南至天井，西至俞贵荣户，北至天井）。1992年12月21日，本案原告余玉娟从王吉修处以4500元购得上述王吉修从俞贵荣处购得的两处房产，总建筑面积为74.5㎡，四至为东至林秀嫦，南至天井，西至俞贵荣，北至天井，该处房产于1994年1月13日登记产权，产权证号为武壶自第7308272号，所有人为余玉娟，房屋坐落地点为祝宅横巷20号。另查明，王兆法、王绍清、王希昶、汪瑞桂、王兆铭、张世浪、戴汝固、王兆孙、徐秀光、王兆鸿、王绪梅等十一户个人名下均有房屋产权及土地。
原审法院认为，本案中被告之父王兆鸿过世后，被告王处女及其母亲将王兆鸿名下的房产一间出售给案外人俞贵荣所有的事实清楚，有双方签订的卖契为证，对此原、被告双方均无异议。本案的争议焦点在于原告购买了被告出售给俞贵荣的房产后是否享有被告之父王兆鸿在第549号产权证上登记的权利。该院认为，根据被告与俞贵荣签订的协议，房屋按面原积一分零五毫分割，上至椽下至地全部出售给俞贵荣，道路通行照旧，该份协议中对于王兆鸿在第549号产权证中享有的权利并未涉及。原告诉称本案的争议房产系其从俞贵荣处经数次转让所得，那么原告在其所购的房屋上享有的权利只能以上一手的出卖方所享有的权利为限，根据原告提交的证据也并未涉及除房产变更外其他权利的处分。退一步讲，根据第4××号产权证记载，被告之父王兆鸿名下所有的三间半房屋分别出售给四个人，出售房屋时是否处分其在第549号产权证中享有的权利，被告王处女是否仍是诉争房产的权利人，原告均未提交充分的证据予以证明，该院也无法查清。综上原告提交的证据不足以支持其请求。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回余玉娟的诉讼请求。一审案件受理费40元（减半收取），由余玉娟负担。
宣判后，余玉娟不服，向本院提起上诉称，由于土改时使用的土地房产所有权证系打印的格式证件，没有单独的共有权证件，故549号土地房产所有权证套用了格式证件，以至于该证件中有“均作为本人（户）私有产业有耕作、居住、典卖、转让、赠与等完全自由不受任何人侵犯”字样。实际上该证记载的只有房屋等共有部分，没有土地，不可能耕作，也不能典卖、转让、赠与。原判一方面认为王处女及其母亲没有将549号登记的共有权一并转让，另一方面又认为王处女是否仍是549号的产权人没有证据证明，完全违背法理及法律规定。物权法第七十二条明确的规定了建筑物共有部分的处理原则。综上，请求二审法院依法改判。
王处女二审中答辩称，一、上王家十一户土改确权的房屋，是根据十一户家庭人口多少分配。1983年1月，登记在第4××号产权证上靠西首平屋一间出售给俞贵荣，第549号产权证上的权利未涉及。该间平屋经过多次转让由余玉娟所有，余玉娟只能取得这一间平屋的所有权，面积为1分零5毫的三分之一，余玉娟不能以其受让第4××号产权证上的一间平屋，而获取第549号产权证的权利。独自登记的房屋转让，十一人（户）合并登记的共有房地产不发生转移。二、根据相关法律规定，土改遗留的房屋确权纠纷，一般都以土改时所确定的产权为准。土改时颁发的土地房屋所有证记载的房屋是物权归属的依据。位于上王家平屋的门牌号、出入的道路为武义县城祝宅横巷23号，武字第549号产权证上房屋的门牌号、出入的道路为武义县城壶山上街，二幢房屋的建筑年份不相同，房屋分离，使用分离，产权分离。第549号产权证登记的十一户共有房地产，不是物权法第72条意义上的建筑物专有部分以外的共有部分。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中双方均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。
本院认为，关于余玉娟是否享有王兆鸿在549号产权证中登记的共有权利的问题。首先，王处女与其母亲将登记在王兆鸿在4××号产权证中的平屋一间出卖给俞贵荣时明确了该房屋的面积及四至等要素，并未提及一并处分549号产权证中王兆鸿之权利。其次，549号产权证明确记载了王兆鸿等十一人共同享有的产权的种类、面积及四至，独立于4××号产权证而登记。该情形明显有别于物权法第七十二条所提及的“建筑物专有部分以外的共有部分”，该“共有部分”在建筑物上虽独立于“专有部分”而存在，但并未独立产权登记，而一并包含在“专有部分”产权登记之中。综上，余玉娟提出的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人余玉娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 桦
审判员 陈旻尔
审判员 杜月婷
二〇一五年五月八日
书记员 周 莉