上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第41886号
原告新字多媒体技术开发（上海）有限公司。
法定代表人刘尚丽。
委托代理人杨平昌，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人刘一霖，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告雷格斯物业（上海）有限公司。
法定代表人FilippoSarti。
委托代理人孙燕丽。
委托代理人贺雁婷。
原告新字多媒体技术开发（上海）有限公司与被告雷格斯物业（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告新字多媒体技术开发（上海）有限公司的委托代理人杨平昌、刘一霖以及被告雷格斯物业（上海）有限公司的委托代理人孙燕丽、贺雁婷到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。
原告新字多媒体技术开发（上海）有限公司诉称，原、被告于2014年2月11日签订《办公室服务合同》，原告租用被告上海市浦东新区世纪大道201号渣打银行大厦528房间（以下简称系争办公室）。原告因业务发展，需层高5米的空间来摆放设备，且公司员工团队增加至40人，也需要调换更大空间办公，故原告于2014年8月12日致函被告，申请被告协调适合原告需求的办公环境，并在申请函中希望被告及时协调回复。但被告却于2014年8月14日通过邮件发来解约协议要求解除《办公室服务合同》，并要求原告支付违约金。原告认为被告无调整办公室意愿并与原告直接解除合同，故原告同意与被告解除合同，但对解约协议中违约金的要求不予同意。至此，双方对合同解除达成一致。因原告无违约行为，且合同并未约定违约金。原告于2014年8月25日向被告发出律师函，通知被告将于8月29日搬离办公室，并要求被告全额退还保证金，但被告拒绝退还。原告于2014年8月27日搬离租用办公室，并与被告办理了钥匙交接手续。2014年8月28日原告律师与被告沟通，表明双方合同已于8月14日解除，要求被告退还保证金，但被告要求原告按照未付租金50%支付违约金。8月28日，原告律师再次向被告发函声明合同解除，被告应退还保证金，且被告违约金计算无合同及法律依据。原告诉讼请求：1、确认原、被告已于2014年8月31日解除租赁合同；2、被告返还保证金人民币（以下币种相同）24，000元；3、诉讼费由被告承担。
被告雷格斯物业（上海）有限公司辩称，原、被告租赁合同并未解除，故不同意返还保证金。原告提出提前解除合同，要求被告协商，被告答复如原告同意被告的赔偿金额则同意解除，但原告没有同意。原告在2014年8月底搬离办公室，但双方未办理交接手续，现房屋空置。原告要求被告提供5米层高来放设备，是不可能做到的，认为是原告故意提出不可能被满足的要求来提前退租。若法院认定租赁合同已经解除，因原告提前退租造成被告4万余元的房屋空置损失，要求保证金先用于抵扣被告损失，不予退还。
经审理查明，2014年2月14日，原、被告签订《办公室服务合同》，约定由被告向原告提供系争办公室，每月办公室租金12000元，服务保证金24000元，协议有效期为2014年3月1日起至2015年2月28日止，并注明“本合同取代原来505的合同；每月客户会额外支付1000元的服务费支付电话网络租赁费用和茶水费用（办公室人数增加到4人以上，需按超出人头收取275元／人的茶水费）”。同时合同背面注明了合同条款，其中第1.1条约定，本合同是一份类似于酒店住宿协议的商业合同，中心全部为Regus占有并有Regus控制。客户同意其不因此份合同享有任何与办公场所相关的租赁权益、租赁持有地产权或其他房地产权利。Regus出于为客户提供服务的目的，根据本合同以及补充的入驻守则同意客户与Regus共同使用中心。此合同只对客户发生效力并且不得转让给任何第三方。本合同包括描述办公场所的本合同正面、现有条款和条件以及入驻守则。合同第1.2条约定，客户应当遵守Regus为中心使用者制定的入驻守则。合同第1.4条约定，Regus或客户可于合同到期日、延长期限到期日或续租期到期日终止本合同，但需提前三个月以书面方式通知对方。合同第2.1条约定，Regus应当提供客户根据本合同同意付费的配套并附带服务的办公场所数量。本合同列明了Regus最初为客户分配的办公场所。客户对分配的办公场所将不享有专一权利。在特定条件下，Regus可能需要重新分配办公场所，但重新分配的场所应与原场所面积基本相同，且Regus会事先将这种变动通知客户。合同第2.2条约定，Regus将根据客户的要求在正常运营时间，提供服务描述中所列的服务（可根据要求提供服务价目表）。如果Regus认为客户的一项特殊要求产生过多的工作量，将有权收取额外的费用。合同第5.1条约定，客户只得将办公场所用作办公用途，办公室不得作涉及接纳大量公众频繁访问的“零售”或“医疗”性质使用。合同第8.2条约定，客户应当在签订本合同的同时支付相当于两个月办公室租金的服务保证金。该服务保证金用于保证客户履行其在本合同项下的义务。此笔保证金将在客户向Regus结清账目和资金后返还。合同另对其他事项作了约定。
上述合同签订后，被告实际将房屋交付原告使用，原告租金实际支付至2014年8月31日。
2014年8月12日，原告致函被告，称原告需要层高5米的空间摆放设备，希望被告协调适合原告需求的办公环境，且原告员工增加至40人，需要调换更大空间，若被告无法满足原告需求，则原告提出解除租赁合同，希望被告在2014年8月13日协调回复。
2014年8月14日，被告向原告发出电子邮件（附《合同终止协议》），并表示若原告无异议，可按此协议操作。所附《合同终止协议》的主要内容包括：1、双方同意租赁合同于2014年8月31日提前解除；2、原告于2014年8月31日将办公室及钥匙归还给被告；3、原告支付被告36，000元作为提前解约的补偿，当被告收取原告补偿金后将退还原告支付的押金；4、被告开具36，000元的正式发票给原告；本协议履行完毕后双方不再有任何纠纷，各方不得再向对方主张任何有关《办公室服务合同》的违约责任或赔偿要求。
2014年8月25日，原告致函被告称原告将于2014年8月29日搬离租用办公室，并要求被告在五日内退还保证金。
2014年8月27日，被告向原告出具办公室清理服务费账单，载明“一次性费用（办公室清理服务费）”为2，494.80元。同日，被告向原告回电子邮件称同意配合原告调换办公室。
2014年8月28日，原告再次致函被告，称原告已于2014年8月27日搬离系争房屋，办理了移交手续并归还了房屋钥匙，要求被告两日内退还保证金。
审理中，原、被告一致确认，合同期间，除了约定的每月12000元的租金，原告还须支付互联网接入费用、电话接听费，共计每月13000元，被告现已支付至2014年8月31日。被告表示，原告提前退租后房屋一直空置，给被告造成较大损失，要求剩余保证金用于抵扣损失。
以上事实，有经庭审质证的《办公室服务合同》、双方往来函件、费用账单等证据以及庭审笔录等在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的《办公室服务合同》合法有效，双方均应按约履行。原告在期限届满前向被告表达了置换办公室或提前退出意思，被告也向原告发送了《合同终止协议》，但双方并未就《合同终止协议》完全达成一致，故不能认定双方此时已经合意提前解除合同。不过，原告于2014年8月底实际搬离系争房屋，被告也出具了清理费账单，该费用在租赁合同终止时才会发生，该行为应当认定双方已于事实上提前终止合同，原告要求确认租赁合同于2014年8月31日解除，依法可予支持。租赁合同终止后，出租人应在结清相关费用后将保证金退还承租人，被告按理应将剩余保证金返还原告。但是，本案系原告提前退租致租赁合同提前终止，属原告违约，被告也未放弃追究原告违约责任，故被告仍有权要求原告赔偿损失，原告关于双方系无争议提前终止合同故不需要承担违约责任的意见不予采纳。结合本案租赁合同约定的租金标准以及原告仅履行三个多月即提出退租等事实，本院认为被告实际损失不低于原告所付保证金，故被告关于保证金用于抵偿原告应付赔偿金的答辩意见可予采纳，原告要求被告返还保证金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告新字多媒体技术开发（上海）有限公司与被告雷格斯物业（上海）有限公司于2014年2月签订的《办公室服务合同》于2014年8月31日解除；
二、驳回原告新字多媒体技术开发（上海）有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费400元，减半收取200元，由原告新字多媒体技术开发（上海）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。