广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1075号
上诉人（原审被告）刘宝连。
被上诉人（原审原告）贺志清。
上诉人刘宝连因与被上诉人贺志清房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人贺志清经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年10月6日，贺志清与刘宝连签订《房地产租赁经纪合同》约定：贺志清承租刘宝连名下位于某区现代xx某座xxK的房屋，租赁期自2011年10月15日至2012年10月14日，月租4000元，每月10日前交付次月租金；租房押金8000元（签约当日已交付刘宝连），合同期满如贺志清不再续租，刘宝连应将该押金退还贺志清；贺志清必须按时交纳租金，如拖欠租金超过10日，视为贺志清违约，刘宝连有权解除租约，收回房屋，押金不予退还……。2012年10月14日合同租期届满，次日，刘宝连委托代理人刘某与贺志清代理人签署了《欠条》，内容是，因涉案房产租房到期，2串钥匙收回，现押金8000元还未退回，水电管理费已结清，退还期限3天。但至今，刘宝连未退押金，故贺志清诉至原审法院。另查明，刘宝连自2011年10月15日至2012年10月14日承租期间，有9次迟付租金，迟延时间1-12天不等：2011年11月、12月分别迟付2天，2012年2月迟付1天、3月迟付8天、5月迟付5天、6月迟付9天、7月迟付4天、8月迟付12天、9月迟付11天。
贺志清向原审法院提起本案诉讼，请求判令：刘宝连退还租房押金8000元。
原审法院认为，本案争议焦点是：贺志清迟付租金超过10日，刘宝连是否行使了租赁合同解除权、押金应否退还。租赁期间，贺志清最后2个月迟付租金超过10天，分别为2012年8月10日应交租金，8月22日才交，迟付12天；2012年9月10日应交租金，9月21日才交，迟付11天。关于第一次迟付租金超过10日，因双方未约定解除合同的行使期限，根据合同法第95条规定的精神，经贺志清催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。贺志清补交租金的行为，可视为其向刘宝连发出了催告，刘宝连收到补交租金之日2012年8月22日至合同约定的贺志清下一交租日2012年9月10日期间，可视为刘宝连行使合同解除权的合理期间，但刘宝连在此期间没有提出解除租约，贺志清补足9月租金后，刘宝连又收取了10月租金，表明其同意继续履行合同，以事实行为放弃了合同解除权。关于第二次迟付租金超过10日，9月10日为租赁期内贺志清最后一次交租，9月21日贺志清补交租金至2012年10月14日租期届满至刘宝连收房时，均没有证据证明刘宝连提出过异议，且租约已到期亦不存在解除的说法。故，本案中，在贺志清迟付租金超过10日后的合理期间，刘宝连没有行使租赁合同解除权，押金8000元应按双方约定在合同期满时退还给贺志清。贺志清的诉讼请求有合同依据和法律依据，原审法院予以支持。刘宝连还辩称，贺志清租住期间，损坏了门、空调，应赔偿。贺志清不予认可。因刘宝连未提交证据证明，原审法院不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：刘宝连应于本判决生效之日起十日内向贺志清退还押金8000元。本案案件受理费50元（已由贺志清预交），因适用简易程序，减半收取25元，由刘宝连负担。
上诉人刘宝连不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、（2012）深福法民三初字第2321号的民事判决无效；2、2012年5月30日到福田房屋租赁所备案的租赁合同真实有效，并要求贺志清按合同条款履行；3、贺志清赔偿刘宝连的不锈钢门（2000元），松下大空调（4500元）（根本不可维修至今无法使用），马桶（1500元）及洗手间不锈钢支架（200元）；4、贺志清在承租期间由于拖欠租金给刘宝连带来的一切损失及银行同期存款利息和滞纳金；5、贺志清承担本案一审、二审案件受理费。
上诉事实与理由为：原审判决认定事实不清。首先，贺志清所称的“欠条”根本不存在，纯属其伪造，刘宝连方无任何人员经手过“欠条”此事。其次，贺志清于2012年10月25日起诉刘宝连，称合同履行到2012年5月29日，贺志清为办理营业执照与刘宝连共同虚构了一份新的租赁合同，虚构的合同租期到2013年5月28日。事实上该合同已在租赁所进行备案，并非虚构。贺志清应按该合同的约定履行相应义务。再次，涉案房产的门，空调，马桶及洗手间不锈钢支架确实是被贺志清损坏。刘宝连及管理处人员均碰见贺志清聘用的工作人员未按正常操作程序使用涉案房产的空调等电器，经制止后仍未改正。贺志清未对涉案房产内的电器、设施尽到应有的保护义务导致涉案房产设施严重损坏，贺志清应承担赔偿责任。
被上诉人贺志清未答辩。
原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院经审理查明，刘宝连与贺志清于2012年5月30日签订了一份《深圳市房屋租赁合同》，约定贺志清租赁涉案房产，租赁期限自2012年5月29日至2013年5月28日，月租金为3500元，刘宝连交付房屋时可向贺志清收取租赁保证金10500元。一审庭审时，贺志清称该合同为办理营业执照而签订，刘宝连确认该合同的真实性，但主张双方租赁合同应以《房地产租赁经纪合同》为准。
本院认为，刘宝连与贺志清签订的《房地产租赁经纪合同》为双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。刘宝连主张《房地产租赁经纪合同》到期后，双方仍需继续履行《深圳市房屋租赁合同》。本院认为，《房地产租赁经纪合同》的租赁期限自2011年10月15日至2012年10月14日，月租金为4000元；《深圳市房屋租赁合同》的租赁期限自2012年5月29日至2013年5月28日，月租金3500元。在两份合同重叠的期间，贺志清均是按照每月4000元的标准缴纳租金，双方实际履行的是《房地产租赁经纪合同》，该合同并未被《深圳市房屋租赁合同》所代替。并且刘宝连在一审时已确认双方租赁合同以《房地产租赁经纪合同》为准，在刘宝连未提供相反证据推翻上述主张的情况下，其提出双方于2012年10月14日后应继续履行《深圳市房屋租赁合同》，无需退还押金的主张，本院不予采纳。
刘宝连在一审时主张因贺志清逾期支付租金，其有权解除租约且不退还押金。根据《房地产租赁经纪合同》的约定，贺志清拖欠租金超过十日，刘宝连可解除合同、收回房屋且不予退还押金。而事实上，贺志清仅于2012年8月、9月迟付租金超过十日，刘宝连对此未提出异议，也未以任何形式行使合同解除权；同时，《房地产租赁经纪合同》于2012年10月14日到期，刘宝连的代理人次日出具了《欠条》，该《欠条》表明刘宝连代理人已收回了涉案房屋的钥匙，且收回的原因是“租房到期”，并非刘宝连行使合同解除权，并明确表明未退回的8000元押金的退还期限为三日。上述《欠条》由刘宝连代理人作出，其相应后果应由委托人刘宝连承担，即刘宝连实际未行使合同解除权且同意退还8000元押金。刘宝连在二审审理中主张刘某并非其代理人，但与其在一审庭审中所确认的事实不符，在其没有提供反证的情况下，其在二审中的主张，本院依法不予采信。此外，刘宝连也未举证证明存在其他合同约定的可不予退还押金的情形，故原审判令刘宝连将押金退还贺志清具有事实及法律依据，本院予以维持。
刘宝连请求贺志清赔偿涉案房产设施损坏及拖欠租金的损失，但其在一审中未就上述请求提出反诉，对此本院不予处理，刘宝连可另循法律途径解决。
综上，刘宝连的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由刘宝连负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 许 莹 姣
二〇一三年九月二日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。