甘肃省武威市凉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）凉民初字第3135号
原告王丽兰，女，1967年3月30日出生，汉族。
委托代理人李养红，武威市法律援助中心律师。
被告徐大庆，男，1969年4月6日出生，汉族。
被告武威市第三建筑安装工程有限责任公司。
法定代表人周志玉，该公司经理。
被告杨培梓，男，1945年5月26日出生，汉族，系三建公司第二施工处负责人。
委托代理人杨智慧，女，1969年3月13日出生，汉族。
被告兰州常顺房地产开发有限责任公司
法定代表人张其红，该公司经理。
被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司。
负责人张其红，该分公司经理。
第三人马玉山，男，1957年12月24日出生，回族。
原告王丽兰诉被告徐大庆、武威市第三建筑安装工程有限责任公司（以下简称三建公司）、杨培梓、兰州常顺房地产开发有限责任公司（以下简称常顺公司）、兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司（以下简称常顺公司武威分公司）、第三人马玉山商品房买卖合同纠纷一案，本院于2009年9月15日受理后，依法组成合议庭，于2011年1月21日公开开庭进行了审理，2011年5月11日作出（2009）凉民初字第2321号民事判决书。宣判后，被告常顺公司武威分公司不服判决，提起上诉。2011年9月21日，武威市中级人民法院经审理以（2011）武中民终字第210号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重新审理。本院于2011年11月25日立案后，另行组成合议庭。期间，因涉诉房屋与被告常顺公司及徐大庆间房屋买卖合同纠纷案正在审理中，本案于2012年4月1日裁定中止诉讼。恢复诉讼后，于2014年11月5日公开开庭进行了审理，原告王丽兰及委托代理人李养红、被告徐大庆、被告杨培梓委托代理人杨智慧、第三人马玉山均到庭参加了诉讼，被告常顺公司、常顺公司武威分公司及三建公司经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，2006年7月27日，被告徐大庆委托武威三建公司第二施工处负责人赵延与原告签订一份明清文化一条街单体一号楼中单元（即2单元）三层东户房屋买卖合同，约定房屋总价款为158000元。合同订立后，原告在十天内分四次交付赵延房款142000元。剩余房款口头约定办房本时一次付清，赵延收款后如数交给了徐大庆.（楼房竣工后查实该楼房面积为107.73平方米，按楼房每平方米价格为1316元计算，原告应付徐大庆楼房款人民币14.1772元，徐大庆应退还原告多余房款228元，该多余房款至今没退）。2008年12月，徐大庆委托赵延将位于明清文化一条街单体一号楼中单元（即2单元）三层东户房屋钥匙9把交给原告，原告准备装潢楼房过程中，2009年8月发现该楼房被马玉山撬开予以侵占后，又将该房屋钥匙交给常顺公司武威分公司，原告无奈只好提起诉讼。诉讼中，房屋被甘肃省高级人民法院查封扣押，之后马玉山又将房屋交付给被告常顺公司武威分公司。原告认为本案被告和第三人的行为侵害了原告的合法权益，请求法院判令被告交付原告明清街1号楼1幢中单元三层东户房屋并赔偿经济损失20000元。
原告为支持自己的主张成立，向法庭提交如下证据：
1.商品房买卖合同一份，证明三建公司与原告签订了买卖合同，合同中对价款及期限作了约定。
质证意见：被告徐大庆及第三人认为与其无关，被告杨培梓对该证据不认可。
2.收款收据四张，证明原告向三建公司第二施工处交付房款142000元。
质证意见：被告徐大庆及第三人认为与其无关，被告杨培梓对该证据不认可。
3.三建公司第二施工处的会计账册及证人赵某当庭证言，证明给原告出售的房屋实际是被告徐大庆订购的，三建公司第二施工处受徐大庆委托出售房屋，原告所交房款已全部交给徐大庆，而且房屋钥匙也是通过徐大庆交给原告的。
质证意见：被告徐大庆认为不知道这账是真是假，对证言无异议，但没有签委托手续。被告杨培梓对此不清楚，第三人认为与其无关。
4.钥匙九把，证明被告徐大庆向原告交付了房屋。
质证意见：被告徐大庆认为不知道是不是本案所涉及的房屋。被告杨培梓对此不知道，第三人认为与其无关。
5.查封扣押财产清单，证明明清文化一条街单体一号楼西单元三层东户面积为107.73平方米。
质证意见：被告徐大庆、被告杨培梓认为不知道这事，对证据真实性无异议。第三人不认可这房屋面积。
被告徐大庆辩称：我与三建公司没委托关系，三建公司与我没有发生过业务往来，三建公司没有权利出售我的房屋。我也没有与原告签合同，没有收原告房款，我与常顺公司也没有签订合同，原告起诉的房子到现在我还没拿到手，不承担任何责任。
被告徐大庆就其辩解理由提交以下证据：
1.明清文化一条街单体一号楼住宅预定、房屋移交说明各一份，证明被告常顺公司武威分公司于2007年5月13日出具房屋预定和2008年5月18日移交房屋的事实。
2.武威市凉州区人民法院（2014）凉民初字第1448号民事判决书一份，证明常顺公司武威分公司于2006年4月19日收到徐大庆10套楼房的预订款651000元。
质证意见：原告对该证据无异议，被告徐大庆、杨培梓及第三人均表示不知道。
被告常顺公司、被告常顺公司武威分公司、被告三建公司经合法传唤后，未到庭做出实体答辩。
被告杨培梓辩称，我不知道售房之事，不承担责任。
被告杨培梓就其辩解理由未提交证据
第三人马玉山辩称，原告起诉我不合理不合法。涉诉房屋被省高院查封后，经中级人民法院重审，我已将房屋交付给了常顺公司，涉诉房屋的买卖与我没有关系，我不承担任何责任。
审理中，本院经原告申请，委托凉州区价格认证中心对涉案房屋进行价值评估的价格鉴证结论书一份，证明涉诉房屋在2010年1月21日评估时的市场价格为384000元。
根据当事人的陈述和质证意见，本院认为，原告提交的商品房买卖合同、收款收据、证人赵某的证言及三建公司第二施工处的会计账册，客观地证明了原告购买被告徐大庆订购的位于凉州区明清一条街1号楼2单元三层东户楼房，并已付款142000元的事实。以上证据客观真实，与当事人陈述和被告徐大庆订购房屋之事实能够相互印证，因此，对上述证据证明效力应予以确认；被告徐大庆的证据1、证据2，证明了徐大庆预定涉案房屋的事实和常顺公司武威分公司认可移交房屋的事实，该事实客观真实，对以上证据的证明效力应予确认。凉州区价格认证中心对涉案房屋的价格鉴证结论书是具有相应资质的评估机构对涉案标的物在评估时点作出的客观评价，内容真实，方法科学，其证明效力予以确认。
根据原、被告的陈述及确认的具有证明效力的证据，查明如下事实：2003年，第三人马玉山购买武威市东大街新青年巷159号原武威市轻工机械厂，取得了该处的土地使用权，2004年，马玉山与武威第二建业建筑公司（公司负责人为张其红）及其项目部签订联建商品楼合同，约定由第三人马玉山提供土地，武威第二建业建筑公司提供资金联合修建商住楼工程。工程于2005年10月开工，2008年年初竣工，由赵延（已故）利用被告三建公司第二施工处的名义施工，房屋由被告常顺公司武威分公司出售，所建凉州区明清一条街马路北侧楼房称为1号楼。在施工期间，被告徐大庆向被告常顺公司武威分公司交纳十套楼房预订款651000元。2006年7月27日，施工负责人赵延受被告徐大庆委托，以被告三建公司名义与原告王丽兰签订商品房买卖合同，约定将位于明清文化一条街单体一号楼三层西单元东户面积约120平方米楼房出售给原告王丽兰，合同中未约定房屋的单位价格，仅约定楼房总价款为158000元。该合同上出卖人一栏内加盖了三建公司第二施工处的公章，赵延作为委托代理人签名盖章。合同订立后，原告王丽兰分四次交纳房款142000元，该款由赵延以三建公司第二施工处的名义收取后转付给徐大庆。2007年5月13日，被告常顺公司武威分公司与被告徐大庆订立了上述房屋的预定合同，约定被告常顺公司武威分公司将明清文化一条街单体一号楼中单元三层东户（面积为128.22平方米）预定给被告徐大庆，同时注明：“徐大庆的房款已在2004年已预付，交房时定价”。2008年5月18日，被告常顺公司武威分公司给被告徐大庆出具房屋移交说明载明：双方签订购买明清一条街B区一号楼住宅西单元（即2单元）三层东户一套，现移交给徐大庆，卖售方兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司承认。2008年12月，被告徐大庆及赵延向原告王丽兰交付了该房屋钥匙。此后原告王丽兰准备装修房屋时，第三人马玉山将该房屋撬锁占有。原告王丽兰遂提起诉讼。诉讼中，因联建双方产生纠纷，包括涉案房屋在内的房屋被甘肃省高级人民法院查封扣押。后第三人马玉山又将涉案房屋交付给被告常顺公司武威分公司。现该房屋仍由常顺公司武威分公司占有。另查明，三建公司与其第二施工处具有隶属关系，但第二施工处不具备法人资格，亦未办理营业执照，由被告杨培梓独立经营，自负盈亏。赵延生前系三建公司第二施工处项目经理，该施工处公章由其掌控，第三人马玉山和武威第二建业建筑公司的联建商品楼工程并非三建公司和其第二施工处的工程项目，系赵延自行联系的工程。赵延已于2008年5月死亡。案件审理中，因徐大庆诉被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司、第三人杨兴虎、张玉惠、徐大福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月5日作出（2014）凉民初字第1448号民事判决书认为：2004年，案外人马玉山与武威第二建业建筑公司（公司负责人为张其红）联合筹建开发凉州区明清一条街商住楼，约定由被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司（公司负责人也为张其红）出售。工程于2005年、2006年、2007年分别开工，于2006年、2007年、2008年分别竣工。2006年4月19日被告因资金紧张向原告借款，原告遂集资65.1万元出借给被告，双方约定该借款以十套楼房抵顶，并出具收条一张，其内容为“收到徐大庆交来楼房拾套暂收款陆拾伍万壹仟元整”。集资款中有第三人杨兴虎140000元，第三人张玉惠275000元，常志龙100000元，第三人徐大福100000元。后被告先后给原告交付楼房五套，并签订房屋买卖合同。其中与常志龙签订房屋买卖合同是2008年12月。剩余五套楼房被告在2007年5月13日将其位于明清文化一条街单体一号楼三层西单元东户面积128.22㎡预定给徐大庆，徐又将该楼房出售给案外人王丽兰（即本案原告）；将位于明清文化一条街单体二号楼二层西单元202室面积117㎡预定给杨玉虎；将位于明清文化一条街单体一号楼三层中单元西户面积146.22㎡预定给张玉惠，并签订房屋预定协议，协议载明预定人房款在2004年已预付，交房时定价。另查明：2006年3月25日原告委托承建施工单位武威市第三建筑公司第二施工队赵延将单体一号楼三层中单元西户楼房出售给孙玉寿。据此判决：一、被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司按约定交付原告徐大庆楼房一套；交付第三人楼房四套，交付楼房时扣除原告王丽兰及第三人已预交的55.1万元房款外，原告徐大庆及第三人按每平方米2040元补足五套楼房的房款，被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司协助原告徐大庆及第三人办理房屋产权登记手续；二、被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司按预订协议交付第三人杨兴虎明清一条街商住楼单体二号楼二层西单元202室，地下室为二号楼储藏室；三、被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司与原告徐大庆交付第三人张玉惠楼房两套；四、被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司与原告徐大庆交付第三人徐大福楼房一套。宣判后，被告常顺公司武威分公司不服判决，提起上诉。现该案尚在二审中。
本案的焦点为：1、原告王丽兰与三建公司第二施工处签订的买卖合同是否合法有效，对被告徐大庆有无约束力，徐大庆是否有权处分涉案房屋；2、在被告徐大庆与被告常顺公司武威分公司房屋买卖合同纠纷案中，就楼房交付问题的确认能否认定原告商品房买卖合同关系成立及生效；3、各当事人应当承担的民事责任。
本院认为，被告徐大庆以预定方式购买武威市凉州区东大街新青年巷159号1号楼2单元三层东户楼房，尽管与出卖人被告常顺公司及武威分公司未正式签订房屋买卖合同，未确定房屋价格，亦未办理房屋产权登记，但双方的交款条据及预定合同本身属买卖合同的一部分，且常顺公司武威分公司承认双方存在买卖关系，书面认可房屋已移交并向徐大庆交付了房屋钥匙，为此，徐大庆在合法取得涉案房屋并实际掌控该房屋的情况下，有权处分该房屋。双方虽未办理登记等手续并不影响合同的效力，他们之间买卖的价格亦不影响本案的处理。根据本案证据反映，三建公司第二施工处（赵延实际掌控该处公章）与原告签订商品房买卖合同，实际上是被告徐大庆授意赵延出售房屋的行为。被告徐大庆收取原告所付购房款、向原告交付房屋钥匙，证实其同意赵延的代理行为并已付诸履行。被告徐大庆尽管没有与原告直接签订合同，但基于赵延的代理行为和合同当事人并无异议的客观事实，应当认定原告与三建公司第二施工处签订的商品房买卖合同即为原告与被告徐大庆订立的买卖合同。该合同意思表示真实，购房数量、房屋座向、房屋面积与被告徐大庆收取原告房屋价款的事实一致。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二条规定，当事人未以书面或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。由此，可以认定原告与被告徐大庆已形成以其他形式订立的商品房买卖合同，符合合同成立的生效要件，不违背法律和社会公共利益，属有效合同，双方均应切实履行。《中华人民共和国合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案中，原告与被告徐大庆订立商品房买卖合同，对房屋和房款的交付时间、违约责任等均没有明确约定，原告在被告徐大庆向其交付房屋后未及时付清房款，亦属违约，原告应按买卖合同约定价款偿付房屋欠款16000元；同时，徐大庆因其与被告常顺公司及武威分公司的纠纷未能及时妥善处理，造成涉案房屋被他人占有，导致原告无法实现买房居住的合同目的，亦构成违约，双方应各自承担违约责任。在被告徐大庆向涉案房屋开发预售商被告常顺公司及被告常顺公司武威分公司主张权利的案件中，已对房屋买卖合同效力、权利义务及楼房交付问题进行了确权和认定，被告常顺公司武威分公司亦认可双方签订购买明清一条街B区一号楼住宅西单元三层东户房屋一套（即本案涉案房屋）虽书面移交给徐大庆，但楼房实际并未交付。被告三建公司及其第二施工处负责人杨培梓对公司印章管理不严，致使赵延作为代理人利用其公章签订合同，其应对赵延的行为负责，为此，被告三建公司和被代理人即被告徐大庆承担连带责任。第三人马玉山将原告已经占有的房屋撬锁侵占，后又将该房屋交付给被告常顺公司武威分公司，常顺公司及其武威分公司又以房价未定为由拒绝交付房屋，第三人马玉山和被告常顺公司及其武威分公司构成对涉案房屋的连续侵权，应当承担返还财产的民事责任。因在商品房买卖合同中已对涉案房屋价款进行了明确约定，虽然被告徐大庆与被告常顺公司及其武威分公司对涉案房屋的价款未明确约定，双方可以另行处理，并不影响本案涉案房屋的返还和交付。被告常顺公司和三建公司作为企业法人，应当对其分支机构在责任范围内承担民事责任。原告王丽兰要求被告赔偿损失20000元的主张因无据证实，不予支持。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条之规定，判决如下：
一、被告徐大庆、被告兰州常顺房地产开发有限责任公司、被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司将位于武威市凉州区明清文化一条街单体一号楼三层中单元（即2单元）东户楼房交付给原告王丽兰，并协助原告王丽兰办理房屋产权登记手续。房屋产权登记、过户的相关费用按房管部门规定由原、被告各自承担。被告武威市第三建筑安装工程有限责任公司、被告杨培梓、第三人马玉山对房屋的交付事项承担连带责任。
二、原告王丽兰支付给被告徐大庆房屋欠款16000元。
三、驳回原告王丽兰的其他诉讼请求。
上述一、二项限于本判决生效后10日内履行完毕。
案件受理费3860元由原告王丽兰负担360元，被告徐大庆负担2000元、被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司负担1000元，第三人马玉山负担500元。鉴定费4000元由原告王丽兰负担1000元，被告徐大庆负担2000元、被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司和第三人马玉山各负担500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
判决书发生法律效力后，义务人拒绝履行的，权利人申请执行的期限为二年。逾期则视为放弃申请执行权，法院将不再立案执行。
审判长 荣桂丽
审判员 黄志河
审判员 盖文泉
二〇一四年十二月十六日
书记员 赵 韬