广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1393号
上诉人（原审被告）：中山市科创电器有限公司。住所地：广东省中山市（小沥经济合作社厂房之二），组织机构代码××。
法定代表人：张钢森，该公司总经理。
委托代理人：彭家平，广东广瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李活林，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××5453。
委托代理人：付磐磊，广东广鸿律师事务所律师。
委托代理人：麦键芳。
原审第三人：中山市实力王电器有限公司。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：莫调，该公司总经理。
委托代理人：彭家平，广东广瀚律师事务所律师。
上诉人中山市科创电器有限公司（以下简称科创公司）因与被上诉人李活林、原审第三人中山市实力王电器有限公司（以下简称实力王公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法东民一初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：李活林是位于中山市东凤镇和泰村兴华东路79号厂房及所处土地的所有者［土地证号：中府国用（2003）第易0300**号；房产证号：粤房地证字第××号］。2007年6月27日，李活林（甲方）与科创公司（乙方）签订厂房租赁合同书一份，约定李活林将其所有的位于中山市东凤镇兴华东路79号的厂房出租给科创公司使用，租期自2007年8月1日至2023年共15年。租赁合同第10条约定：“租赁期内，甲方原任何建筑物，装修硬件水电都不能拆除，如需要拆的一定要经甲方同意，乙方另有建筑和安装，都不能破坏、拆除。乙方使用期负责保护甲方的财产”，租赁合同第14条约定：“未经甲方同意乙方不得将厂房转租或分租他人使用，否则甲方有权终止合同”。上述租赁合同签订后，李活林将合同所约定的厂房交付给科创公司使用。
李活林诉称厂房交付给科创公司使用后，发现科创公司在未经李活林同意的情况下，将厂房转租或分租给第三人实力王公司使用，且对建筑物进行改建、破坏，依法应承担赔偿责任。李活林曾多次要求科创公司进行赔偿，但科创公司以各种理由拒绝。李活林遂诉至法院，请求判令：1.解除李活林与科创公司于2007年6月27日签订的厂房租赁合同书，科创公司向李活林返还厂房；2.科创公司赔偿李活林损失700000元；3.科创公司承担全部诉讼费用。
原审庭审中，李活林向原审法院提交第三人实力王公司的企业机读档案资料及相片一组，拟证明科创公司转租、分租厂房的事实。经查，上述企业机读档案登记资料显示第三人实力王公司经营地址为中山市东凤镇和泰村兴华东路79号，与科创公司工商登记经营地址完全一致。
原审法院另查明：原审法院于2015年1月16日组织李活林、科创公司到租赁物所在地中山市东凤镇和泰村兴华东路79号进行实地调查。经调查发现，中山市东凤镇和泰村兴华东路79号厂房正门张贴有“中山市实力王电器有限公司”的企业名称门面，但并无显示科创公司的名称或标识。科创公司确认将厂房交付给第三人实力王公司使用的事实，但认为该使用实际上是合作使用，属于资源共享，不能据此认定为转租或分租。庭审中，科创公司并未举证证明其将厂房交付给实力王公司使用的行为已经李活林同意。
再查明：李活林诉称科创公司的转租行为及擅自改建行为已给其造成700000元的损失，但其并未提交相应的证据以证明。
原审法院认为：李活林、科创公司双方所签订的厂房租赁合同书在第14条明确约定如科创公司将厂房转租或分租给他人使用，必须经李活林同意，否则李活林有权终止合同。根据原审法院已查明的事实，租赁合同书所约定的厂房现已由第三人实力王公司实际使用，而科创公司亦确认将厂房交付给实力王公司使用的事实，故在科创公司并未能举证其将厂房交付给实力王公司使用的行为已经李活林同意的情况下，科创公司的行为已构成违约，李活林有权依据合同约定解除租赁合同，并要求科创公司返还厂房。对于李活林诉讼请求的经济损失700000元，原审法院认为，李活林并未能对损失的具体构成进行举证，应承担举证不能的后果，原审法院对李活林的该项诉讼请求不予支持。实力王公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭，不影响本案审理，原审法院依法作缺席判决。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除李活林与科创公司于2007年6月27日签订的厂房租赁合同书，科创公司须于原审判决生效之日起一个月内将厂房交还给李活林；二、驳回李活林的其他诉讼请求。案件受理费10800元（李活林已缴纳），由李活林负担10750元，科创公司负担50元（该款科创公司须在原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
宣判后，科创公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决仅以科创公司将厂房给实力王公司使用即判决解除合同，没有法律依据，也不符合厂房租赁合同书约定的解除事由。1.本案不存在法定的合同解除条件。科创公司将厂房给实力王公司使用，科创公司仍按双方签订的厂房租赁合同书的约定，按时足额向李活林交付租金，李活林出租涉案厂房、收取租金的合同目的并不受影响，科创公司也未迟延履行或表示不履行支付租金的合同义务，所以，本案不存在合同法第九十四条法定解除的条件。2.本案也不存在合同约定解除条件。根据厂房租赁合同书第14条约定“未经甲方同意乙方不得将厂房转租或分租他人使用，否则甲方有权终止合同”，只有在科创公司未经李活林同意将厂房转租或分租的情况下，约定的合同解除条件才成就。而李活林并未提供充分的证据证明科创公司存在转租或分租的行为，原审判决也未认定科创公司存在转租或分租的行为，合同约定解除条件未成就，李活林不具备合同解除权。二、科创公司在涉案厂房内构建生产电器基地，系对租赁物合理使用权的处分行为，符合厂房租赁合同的约定，并不存在转租或分租行为。根据合同第一条厂房与用途的约定，厂房用途为生产电器基地。科创公司与实力王公司合作构建生产电器基地符合合同约定的租赁物用途，不存在转租或者分租等违法行为。三、李活林未提供证据予以证明科创公司存在转租或者分租行为，应当承担举证不能的不利后果。四、李活林夸大损失事实，主张巨额经济损失，但又未提供任何证据予以证明其损失，一审驳回了其主张经济损失的诉讼请求，因此，一审诉讼费用应当由李活林承担。综上，请二审法院依法撤销原审判决，驳回李活林的全部诉讼请求，诉讼费用由李活林承担。
被上诉人李活林答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，科创公司上诉理由没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人实力王公司答辩称：同意科创公司上诉意见。即使科创公司与李活林解除合同，也应在6个月后退出厂房。由于厂房7000平方米，内部人员300多人，撤离需要时间。
二审期间，科创公司提交一份合作协议，拟证明科创公司与实力王公司存在合作关系。经质证，李活林认为，原审中科创公司向法庭陈述了合作事宜但未提交相关证据，科创公司与实力王公司有利害关系，合作协议的内容不具有客观性，因此，该证据不应作为新证据提交。
李活林、实力王公司在二审期间未提交新的证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。房屋租赁是一方出租房屋供他方使用，他方给付租金的双方民事法律行为。承租人基于房屋租赁合同取得租赁权，对房屋享有占有、使用权获取收益，但租赁权性质上仍为债权，并不因此取得对房屋的绝对支配权。本案中，双方厂房租赁合同书第14条约定，“未经甲方同意乙方不得将厂房转租或分租给他人使用，否则甲方有权终止合同”，结合合同上下条款及合同签订后2007年以来一直由科创公司占有使用的事实，该条约定应理解为未经李活林同意，科创公司不得将厂房转租或分租给他人使用，亦包括不得将厂房交付他人使用，不仅限于转租或分租的情形。而从原审法院现场勘查及科创公司的庭审陈述，涉案厂房已由原审第三人实力王公司占有使用。科创公司将涉案厂房交付实力王公司占有使用的行为明显违反了厂房租赁合同的约定，李活林根据合同第14条的约定，有权解除合同。原审认定并无不当，本院予以维持。
关于科创公司上诉认为其与实力王公司合作经营并未违反厂房租赁合同书约定厂房用作生产电器基地使用的意见。本院认为，科创公司所取得的涉案厂房租赁权为债权，其对涉案厂房的占有、使用限于双方合同约定。无论实力王公司与科创公司基于何种法律关系占有使用涉案厂房，因科创公司未经出租人李活林同意擅自将厂房交付实力王公司使用，该行为已超出了合同约定的租赁权限，故其该点上诉意见，理据不足，本院不予支持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人科创公司的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中山市科创电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 刘 通
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 龙战江
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