河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民特字第51号原告秦皇岛市第三建筑工程公司，住所地河北省秦皇岛市海港区河北大街402号。法定代表人宋继良，该公司经理。委托代理人邸志鹏，河北君德风律师事务所律师。委托代理人张巍，河北君德风律师事务所律师。被告周新茹，女，1973年8月11日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市山海关区。委托代理人周德让，河北周德让律师事务所律师。被告秦皇岛市九正房地产开发有限责任公司，住所地河北省秦皇岛市海港区和平大街144-2号。法定代表人徐文生，该公司经理。委托代理人李井军，该公司员工。委托代理人袁亮，河北凯悦律师事务所律师。原告秦皇岛市第三建筑工程公司（下称三建公司）诉被告周新茹、秦皇岛市九正房地产开发有限公司（下称九正房地产）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告三建公司的委托代理人邸志鹏、张巍，被告周新茹的委托代理人周德让，被告九正公司的委托代理人李井军、袁亮均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告三建公司诉称：秦皇岛市中级人民法院在执行三建公司申请执行九正房地产建设工程施工合同纠纷一案中，周新茹对秦皇岛市中级人民法院查封的房屋提出书面异议，秦皇岛市中级人民法院做出（2015）秦法执异字第14号《执行裁定书》，裁定中止对九正房地产开发的山海国际8-2-201号房屋的执行。三建公司认为，秦皇岛市中级人民法院预查封的九正房地产名下的山海国际8-2-201号房屋是符合法律规定的依法行为，无论周新茹是否购买该房屋，周新茹对该房屋不享有足以排除强制执行的权益。《执行裁定书》根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》支持周新茹的异议属于适用法律错误。故三建公司依法提起本诉，请求贵院对九正房地产开发的山海国际8-2-201号房屋许可执行。被告周新茹辩称，2012年8月11日，周新茹与九正房地产签订购房合同，购买九正房地产开发的山海国际8-2-201号房屋，交付房款、配套费和公共维修基金，并占有山海国际8-2-201号房屋且无过错。秦皇岛市中级人民法院对周新茹的房屋采取强制执行措施明显不当，据此，为维护周新茹的合法权益，请求秦皇岛市中级人民法院依法中止对山海国际8-2-201号房屋采取强制执行措施，秦皇岛市中级人民法院依据《最高人民法院关于建设工程价款优先的受偿问题的批复》的规定，支持了周新茹的执行异议请求，中止对周新茹购买房屋的执行，符合法律规定，原告的诉讼请求应予驳回。被告九正房地产辩称：九正房地产已将本案涉及的40套房屋实际出售给周新茹等40名被告，该财产已不属于九正房地产，三建公司对该40套房屋没有优先受偿权，其诉讼请求应予驳回。本院经审理查明，本院受理的三建公司诉九正房地产建设工程施工合同纠纷一案，在诉讼中三建公司向本院申请保全九正房地产的财产，并提供了相应担保。2012年11月8日，本院作出（2012）秦民初字第148号民事裁定书，裁定冻结九正房地产的银行存款1250万元，如银行存款不足，则查封或扣押相应价值的财产。2012年11月21日本院向秦皇岛市房产局送达查封裁定及协助执行通知书，预查封九正房地产名下的山海国际7号楼一单元101室、102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室；二单元101室、102室、201室、301室、401室、402室、501室、502室；8号楼一单元101室、102室、201室、202室、501室、502室；二单元101室、102室、201室、202室、302室、401室、402室、501室、502室；三单元101室、102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室等43套房屋。2012年11月30日，本院向九正公司送达该裁定书、协助执行通知书复印件。2013年7月4日，本院作出（2012）秦民初字第148号民事判决书，判决九正房地产给付三建公司工程款889万元，违约损失779822元等。判决生效后，九正房地产逾期未履行法律文书确定的给付义务。三建公司依法向本院申请强制执行，本院立案执行，在执行过程中，周新茹对本院预查封的山海国际8-2-201号房屋的执行提出异议，周新茹认为，2012年8月11日，周新茹与九正公司签订秦皇岛市商品房买卖合同；2012年7月4日交付公共维修基金11814元、配套费8000元；2012年7月24日交付购房款590691元；2014年9月11日双方签订山海国际交房协议，并实际占有山海国际8-2-201号房屋且无过错。综上，秦皇岛市中级人民法院对周新茹的房屋采取强制执行措施明显不当，据此，为维护周新茹的合法权益，请求秦皇岛市中级人民法院依法中止对山海国际8-2-201号房屋采取强制执行，并据此向本院提交了执行的异议申请。本院经审查认为，本院正在执行的市三建诉九正公司建设工程施工合同纠纷一案，在本院查封九正公司开发的山海国际8-2-201号房屋后，九正公司将其出售给周新茹，周新茹支付全部房屋价款，周新茹对此没有过错，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定。周新茹请求中止对山海国际8-2-201号房屋采取强制执行措施的理由，本院予以支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,周新茹请求本院解除对山海国际8-2-201号房屋查封的理由成立，本院予以支持。于2015年2月13日作出（2015）秦法执异字第14号裁定书，裁定中止对秦皇岛市九正房地产开发有限责任公司开发的山海国际8-2-201号房屋的执行。三建公司不服该裁定，于2015年6月10日向秦皇岛市中级人民法院提起申请人执行异议之诉，要求许可对九正房地产开发的山海国际8-2-201号房屋的执行。另查明，2011年12月27日，九正房地产与焦英民、焦健、杨丽丽、王雪签订《以房抵借款协议》，协议约定：九正房地产以45套房屋抵顶焦英民、焦健、杨丽丽、王雪四人借款28168000元，上述四人与购房人签订《商品房转让协议》后与九正房地产变更《商品房买卖合同》，并在九正房地产通知的地点和期限内，按期办理《商品房买卖合同》签约或贷款等相应手续。该45套房屋中有部分房屋为三建公司申请本院查封房屋。2012年8月11日，周新茹与九正公司签订秦皇岛市商品房买卖合同；2012年7月4日交付公共维修基金11814元、配套费8000元；2012年7月24日交付购房款590691元；2014年9月11日双方签订山海国际交房协议。上述事实有秦皇岛市中级人民法院作出的执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、周新茹与九正房地产签订的《商品房买卖合同》、交房协议、前期物业服务协议、九正房地产出具的收取房款收据、配套费收据、收取物业费收据、公共维修基金收据、银行转账凭证、以房抵债协议、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，周新茹与九正房地产签订的《商品房买卖合同》，双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。由于九正�地产拖欠三建公司工程款，本院依据三建公司申请，查封了登记在九正房地产名下周新茹购买的房屋，虽然周新茹与九正房地产签订的《商品房买卖合同》系在本院查封后签订，但周新茹系从焦健处购买的抵账房屋，焦健与九正房地产的《以房抵借款协议》签订于本院对本案争议房屋查封前，现有证据并不能证明周新茹与焦健、九正房地产存在恶意串通损害三建公司合法权益的事实，周新茹的合法权益应依法予以保护，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者交付全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情�且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户的财产卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但并未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中周新茹已实际支付了全部购房款，周新茹作为买受人其享有的权利可以对抗三建公司主张的工程价款优先受偿权，三建公司请求本院对周�茹购买的房屋许可执行，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，判决如下：驳回秦皇岛市第三建筑工程公司的诉讼请求。案件受理费400元，由秦皇岛市第三建筑工程公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副�，上诉于河北省高级人民法院。审 判 长 杨彦军审 判 员 权金伶代审判员 张学文二〇一五年十月三十日书 记 员 刘东海