四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川16民终515号
上诉人（原审被告）：白文碧，女，生于1966年7月22日，汉族，现居住四川省华蓥市。
委托诉讼代理人：赵玉云（白文碧之夫）,住四川省华蓥市。
被上诉人（原审原告）：四川建设集团物业服务有限公司，住所地四川省华蓥市华蓥山广场（花园坝）D-2-33号。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：滕树林，男，该公司蓥城首座项目经理。
上诉人白文碧因与被上诉人四川建设集团物业服务有限公司（以下简称“四川建设物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省华蓥市人民法院（2016）1681民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白文碧及其委托诉讼代理人赵玉云，被上诉人四川建设物业公司的委托诉讼代理人滕树林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
白文碧上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回四川建设物业公司全部诉讼请求。事实及理由：1.案涉门市自其接收时一直漏水，且漏水部位属于四川建设物业公司的维修范围。根据双方签订的物业服务合同约定及法律规定，因四川建设物业公司未尽到物业服务义务而未交物业管理费，理由正当而充分。2.四川建设物业公司没有提交上半年的物业管理服务费最迟在下半年底缴纳这一交易习惯的证据，所以一审法院关于诉讼时效的认定没有事实和法律依据。3.一审法院在四川建设物业公司明确放弃滞纳金诉讼请求的情况下，判决白文碧承担滞纳金不当，应予纠正。
四川建设物业公司答辩称，门市漏水问题，不应该由他公司承担维修责任；在一审中他公司没有放弃滞纳金，只是同意不按3%一天计算；因他公司一直在向白文碧催收，不存在过了诉讼时效的问题。
四川建设物业公司向一审法院起诉请求：判决白文碧给付2011年7月1日起至2013年7月31日的物业管理服务费2841.00元及2014年1月1日起至2016年6月30日的物业管理服务费3409.20元，逾期违约金6111.00元，共计12,361.20元。
一审法院认定事实：白文碧与其夫赵玉云于2010年向案外人四川新蓥有限公司购买华蓥市文化路蓥城首座D栋一楼5号门市，建筑面积为126.27㎡。同年10月底，案外人四川新蓥有限公司向白文碧与其夫赵玉云移交该门市并与原华蓥市建工物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》。该合同约定：管理期限从交房之日至成立业主委员会止。住宅按建筑面积每月每平方米0.90元标准收取物业管理服务费，商业按建筑面积每月每平方米1.50元标准收取物业管理服务费。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金。同年12月3日，白文碧之夫赵玉云与原华蓥市建工物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》。该协议约定，白文碧从交房之日起住宅按建筑面积每月每平方米0.90元、非住宅按政府物价部门核定标准向原华蓥市建工物业服务有限公司交纳物业管理服务费。2011年7月4日原华蓥市建工物业服务有限公司更名为四川建设物业公司。2013年12月27日，华蓥市蓥城首座业主委员会与四川建设物业公司再次签订《物业管理委托合同》。该合同约定：管理期限从2014年1月1日至2016年12月31日止。住宅房屋、非住宅房屋均按建筑面积每月每平方米0.90元标准收取物业管理服务费。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的1％交纳滞纳金。白文碧从2011年7月1日起至2013年7月31日未缴纳物业管理费2841元及2014年1月1日起至2016年6月30日未缴纳物业管理服务费3409.2元。
还查明，四川建设物业公司实行的是每半年收一次物业管理服务费，上半年的物业管理服务费最迟在下半年底交纳，且在此期间交纳物业管理服务费不计算滞纳金。
一审法院认为，一、关于白文碧是否应当向四川建设物业公司交纳物业服务费的问题。四川建设物业公司与白文碧之夫赵玉云签订的《前期物业服务协议》、四川建设物业公司与案外人四川新蓥有限公司签订的《物业管理委托合同》以及四川建设物业公司与案外人华蓥市蓥城首座业主委员会签订《物业管理委托合同》，系各方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该《前期物业服务协议》及《物业管理委托合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述《前期物业服务协议》及《物业管理委托合同》对本案双方当事人及案外人四川新蓥有限公司、华蓥市蓥城首座业主委员会均具有约束力。白文碧与四川建设物业公司均应按照上述协议及物业管理委托合同的约定履行各自的权利与义务。白文碧所购买的华蓥市文化路蓥城首座D栋一楼5号门市系蓥城首座的组成部分，属于四川建设物业公司的管理范围，根据《国务院〈物业管理条例〉》第七条关于“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”的规定，白文碧作为四川建设物业公司的管理服务对象应当向四川建设物业公司交纳物业服务费。其辩称接收的门市漏水，四川建设物业公司未尽维修义务，因其未提供充分证据证明其接收的门市漏水应当由四川建设物业公司履行维修义务而未履行维修义务，故其辩称主张，不予采信。即使其接收的门市漏水，应当由四川建设物业公司履行维修义务而未履行维修义务，白文碧拒绝交纳物业服务费用，亦与法律法规的规定不符。因此，四川建设物业公司诉请要求白文碧交纳物业服务费用的主张，理由充分，予以支持。
二、关于诉讼时效的问题。根据四川建设物业公司与白文碧之夫赵玉云于2010年12月3日签订的《前期物业服务协议》第四条第四项“交楼时预收六个月的管理费，自第七个月起，每月的管理费交一次，业主应当于每月5日前交纳当月的管理费，……”之约定，白文碧应当于接房之当月开始交纳当月的物业服务费。根据四川建设物业公司每半年收一次物业管理服务费、上半年的物业管理服务费最迟在下半年底交纳的习惯，白文碧交纳的物业管理服务费最近应当在当年12月底交纳，而白文碧从接房之日起至今未纳物业管理服务费，四川建设物业公司直到2016年10月26日才向该院提起诉讼，要求白文碧交纳从2011年7月1日起至2013年7月31日及2014年1月1日起至2016年6月30日的物业服务费，四川建设物业公司又未向该院提供证据证明期间已向白文碧主张物业服务费，存在诉讼时效中断的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十八条以及《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第十条之规定，四川建设物业公司诉请要求白文碧交纳2011年7月1日起至2013年7月31日物业服务费的诉讼请求，已过诉讼时效，对此主张，不予支持。但白文碧应当向四川建设物业公司交纳2014年1月1日至2016年6月30日的物业服务费3409.29元（126.27㎡×0.90元/㎡/月×30月）。
三、关于白文碧是否应向四川建设物业公司交纳滞纳金及滞纳金是否过高的问题。
根据四川建设物业公司与案外人华蓥市蓥城首座业主委员会签订《物业管理委托合同》第二十一条第三项“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起按每天应交而未交管理费的百分之一交纳滞纳金”的约定，白文碧应当向四川建设物业公司交纳逾期交纳物业管理服务费的滞纳金。该合同约定逾期交纳物业管理服务费从逾期之日起按每天应交而未交管理费的百分之一交纳滞纳金，虽然过高，但四川建设物业公司向该院主张白文碧从逾期之日起按每天应交而未交管理费的千分之一交纳滞纳金，是其真实意表示且不违反法律法规的规定，应予以认可。四川建设物业公司给予业主交纳物业管理服务费的延期交纳的合理期限为当年之最后一日，因此，白文碧应当从2015年1月1日起向四川建设物业公司交纳迟延交纳物业管理服务费的滞纳金。而白文碧2014年应交纳的物业管理服务费为1363.72元，迟延日从2015年1月1日起至2016年6月30日止为540天，其滞纳金应为736.41元（1363.72元×540天×1‰）；白文碧2015年应交纳的物业管理服务费为1363.72元，迟延日从2016年1月1日起至2016年6月30日止为180天，其滞纳金应为245.47元（1363.72元×180天×1‰）。故白文碧承担的滞纳金应为981.88元。综上，白文碧应当向四川建设物业公司交纳2014年1月1日至2016年6月30日的物业服务费3409.29元及逾期交纳物业服务费的滞纳金981.88元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十八条、《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第十条以及《国务院〈物业管理条例〉》第七条第一款第五项规定，判决：一、白文碧在本判决生效之日起十日内向四川建设物业公司交纳2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费3409.29元、逾期交纳物业服务费的滞纳金981.88元。二、驳回四川建设物业公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，案涉《前期物业服务协议》及《物业管理委托合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属有效合同，白文碧与四川建设物业公司均应严格遵守并履行合同约定。白文碧称其门市漏水，四川建设物业公司未尽维修义务，其提供的证据不能证明其门市楼水的维修应属四川建设物业公司对物业公共部位的维修责任范围。白文碧主张四川建设物业公司未尽物业管理服务义务并据此拒绝交纳物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对双方约定的滞纳金，根据四川建设物业公司与案外人华蓥市蓥城首座业主委员会签订《物业管理委托合同》第二十一条第三项的约定，应理解为双方约定的违约责任。白文碧未按照双方的合同约定交纳物业管理费，应当根据合同约定承担违约责任。白文碧称四川建设物业公司在一审中放弃了滞纳金的诉讼请求。本院核查了一审的庭审记录，在一审辩论中，四川建设物业公司的委托诉讼代理人称“滞纳金是根据合同约定主张的，滞纳金原则上可以放弃”。二审中，本院对此进行了核实，四川建设物业公司表示，一审所称并不是放弃主张滞纳金，而是假如进入执行的话，可以不收取滞纳金。因此，白文碧所称四川建设物业公司在一审中放弃了滞纳金的诉讼请求，经审查并不是四川建设物业公司的真实意思表示，本院不予支持。
一审法院查明的关于四川建设物业公司实行的是每半年收一次物业管理服务费，上半年的物业管理服务费最迟在下半年底交纳，这一事实符合实际情况，也符合生活常识。在此基础上，一审法院认定四川建设物业公司诉请要求白文碧交纳2014年1月1日至2016年6月30日的物业服务费没有超过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。
综上，白文碧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费55元，由上诉人白文碧负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 平
审判员 叶官清
审判员 梁 成
二〇一七年六月六日
书记员 唐双霜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。