重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初14825号原告（反诉被告）：重庆市坤翕品牌管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路18号1幢9-13，注册号500112008254903。法定代表人：吕艳红，总经理。委托代理人：樊彦玲，重庆锋度律师事务所律师。委托代理人：韩伟，重庆锋度律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆中渝物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道嘉州路99号，统一社会信用代码915000006219001832。法定代表人：熊敏，董事长。委托代理人：黄金炤，男，汉族，1978年3月4日出生，住重庆市渝北区锦华二路1号，系被告公司员工。原告（反诉被告）重庆市坤翕品牌管理有限公司与被告（反诉原告）重庆中渝物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日受理后，依法由审判员潘寒冰任审判长与人民陪审员童立福、周静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员陈宗明担任法庭记录。原告（反诉被告）的委托代理人韩伟，被告（反诉原告）的委托代理人黄金炤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）重庆市坤翕品牌管理有限公司（以下简称坤翕公司）向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还原告履约保证金21900元，并从2016年8月24日起以此为基数按人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息至付清时止；2.被告返还原告质量保证金5000元、收银机押金3000元，共计8000元，从2016年8月24日起以此为基数按人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息至付清时止；3.被告赔偿原告装修损失200000元及锁门后给原告造成的财物损失73938.5元。事实和理由：一、2015年11月，中渝公司与坤翕公司签订了租赁合同，与此同时，坤翕公司与案外人重庆恒大金碧商业管理有限公司（以下简称“金碧公司”）签订了《商业服务合同》。租赁期间，中渝公司存在严重违约行为：交付的租赁物漏水，被告多次查看均未能修复，原告不缴纳租金系行使不安抗辩权，后被告答复因层高过高无法进行修复，因被告无法提供符合合同目的租赁物，其系根本违约；租赁合同负一层业态图中，涉案商铺前仅有一根柱子，中渝公司现将该柱子处新增了一家冷饮铺，系擅自变更规划的行为，属于严重违约。相反，坤翕公司不存在违约行为，2015年11月11日至2016年3月31日系免租期，2016年4月26日金碧公司员工杨欢送来缴费通知单时的录音、坤翕公司与中渝公司工作人员卢定忠的录音可知，双方对租金缴纳进行了延期，具体交纳时间尚不明确，故租金缴纳时间未确定，坤翕公司不存在违约。据前所述，坤翕公司对于租金缴纳不存在违约行为，反而是中渝公司存在不能提供符合合同目的的租赁物及擅自变更规划的严重违约行为，因此中渝公司没有单方解除权。但其发出的解除通知表达了解除合同的意思，坤翕公司通过律师函同意解除合同，即租赁合同的解除是因双方协商一致而解除的，解除时间为坤翕公司律师函送达时间即2016年8月16日。即使中渝公司有权单方解除，合同解除时间也应是坤翕公司收到解除通知的时间，即2016年8月9日。二、2016年8月6日，中渝公司在无任何通知的情况下对租赁商铺进行断水断电并进行封锁，并阻止坤翕公司搬离属于自己的财物，对坤翕公司的损失及扩大损失部分，中渝公司应予以赔偿。三、坤翕公司与金碧公司签订的《商业服务合同》载明，中渝公司与金碧公司为委托关系，故坤翕公司与金碧公司签订的合同直接约束坤翕公司与中渝公司，中渝公司应对金碧公司的行为后果向坤翕公司承担责任。被告（反诉原告）重庆中渝物业发展有限公司（以下简称中渝公司）辩称，1.质量保证金、收银机押金由案外人金碧公司收取，属于另外的法律关系，与本案无关，即使存在退还的可能也不应由中渝公司退还；2.租赁合同系双方真实意思表示，且合法有效，涉案门面交付使用时、使用过程中均处于适租状态，被告履行了提供租赁物的义务，不论坤翕公司陈述的2016年5月申报漏水需要维修的事实存在与否、属于何种原因导致，距离开业时间已超过4个月，坤翕公司对商铺进行了二次装修，其申报漏水的事实不能证明商铺处于非适租状态；3.租赁合同对租赁保证金、租金标准及交付时间有明确约定，坤翕公司未交纳租赁保证金及任何租金，未履行租赁合同约定的义务，符合合同解除的条件；4.经中渝公司多次催收后，坤翕公司仍未履行支付租金的义务导致租赁合同解除，中渝公司于2016年7月31日寄发解除通知，明确合同解除时间为2016年7月31日，坤翕公司因自身原因导致收件迟延，但不妨碍解除通知的效力，租赁合同的解除时间应为2016年7月31日；5.中渝公司至少再次于2016年8月16日限定坤翕公司腾空并交还房屋，但坤翕公司仍消极对待，导致中渝公司迟迟不能收回房屋，所有不利后果包括但不限于房屋内存放的物品损毁、房屋恢复原状的费用、按约定标准支付占用费等，均应由坤翕公司承担；6.即使法院认定坤翕公司交纳了租赁保证金，因其违约导致租赁合同解除，其也无权要求退还保证金，也无权要求中渝公司赔偿损失；7.坤翕公司在合同解除后，数次进入租赁场所，但均无腾空房屋之意，其显露的意思至多是“搬走未损毁的”，导致中渝公司迟迟不能收回房屋另租，中渝公司丧失的不仅是租金收入，还丧失了如整个商场氛围营造等可得利益，即使坤翕公司按约定的日租金的两倍支付占用费，也不足以弥补中渝公司的损失，约定的两倍日租金占用费并未过分高于违约金和损失，不应再调低。原告的诉讼请求应予驳回。被告（反诉原告）中渝公司向本院提出反诉请求：1.确认原被告签订的《关于恒大中渝广场B108号商铺租赁合同》及其补充协议于2016年7月31日解除；2.原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）2015年10月26日至房屋腾空、恢复原状并交还之日的租金43066.67元（暂计至2016年8月31日，实际以房屋腾空、恢复原状并交还时间为准，其中2015年10月26日至2016年7月31日反诉被告应支付单倍租金，从2016年8月6日起至房屋腾空、恢复原状并交还时间，即2017年3月2日止反诉被告应支付双倍租金），并从应付款之日起以此为基数按日0.3%支付违约金至本金付清之日止，且被告（反诉原告）有权以原告（反诉被告）交纳的履约保证金优先冲抵；3.原告（反诉被告）立即腾空房屋、恢复原状并交还涉案房屋；4.原告（反诉被告）立即向租赁期间办出的会员卡类似储值或非储值成员公告告知租赁合同终止事实。事实和理由：1.坤翕公司置中渝公司的支付租金催告不顾，中渝公司于2016年7月31日寄发解除通知，明确租赁合同解除时间为2016年7月31日，因坤翕公司自身原因导致收件迟延，但并不妨碍解除通知的效力，租赁合同解除时间应为2016年7月31日；2.坤翕公司在收到解除租赁合同的通知后，数次进入租赁场所搬物品，但均无腾空房屋之意，导致中渝公司迟迟不能收回商铺另租，应足额支付占用费用；3.第4项诉讼请求的理由为该类会员可能向被告（反诉原告）提出索赔的潜在风险。原告（反诉被告）坤翕公司辩称，1.中渝公司主张合同解除时间为2016年7月31日解除无事实及法律依据，租赁合同及其补充协议的解除时间为2016年8月16日，该日系原告律师函送达时间，因该时间才是双方对解除合同的解除行为达成一致的时间；即使中渝公司有权解除合同，合同解除日期也应以解除通知送达坤翕公司的时间为准，即2016年8月9日；2.中渝公司对于涉案商铺漏水问题无法进行修复，且擅自更改规划，导致坤翕公司合同目的不能实现，故原告未交纳租金是行使不安抗辩权，并无违约行为。相反，中渝公司存在无法提供符合合同目的的租赁物及擅自变更规划的违约行为，其无权要求坤翕公司支付租金及违约金；3.从2016年8月6日起至今，涉案商铺仍处于中渝公司的封锁之中，导致坤翕公司无法腾空涉案房屋，故中渝公司要求的2016年8月6日至腾空交还之日的租金无任何依据。况且，即使中渝公司可以要求租金，但涉案房屋存在漏水情况，依法应当减少租金；中渝公司于2016年8月6日即封锁房屋，其要求租金计算至8月31日无事实及法律依据；房屋占用费系格式条款，加重了坤翕公司的责任，即使该条款有效，约定的违约金过高，应依法调整。综上，中渝公司存在无法提供符合合同约定的目的的租赁物、擅自更改规划的违约行为，坤翕公司并不存在违约行为。故请驳回被告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：中渝公司具有位于重庆市渝北区红锦大道100号重庆恒大中渝广场的合法经营权，并委托金碧公司对恒大中渝广场进行招商、经营管理。2015年11月，中渝公司与坤翕公司签订《关于恒大中渝广场B108号商铺租赁合同》及《补充协议》，约定中渝公司将恒大中渝广场B108号商铺出租给坤翕公司经营餐饮，租赁期限从2015年11月1日至2020年1月31日。关于租金，双方主要约定有：1.坤翕公司从租赁物实际交付日开始每月支付租金；2.租金按保底租金与提成租金两者取其高的方式执行，月提成租金额为当月坤翕公司税前营业额乘以收取比率，其中2015年11月11日至2016年3月31日，首期保底租金合计240元，2016年4月1日至2017年2月10日，保底租金7300元/月，提成租金收取比率为9%；3.首期保底租金应于2015年10月26日前支付给中渝公司；4.其他租金均按自然月为一个交租期交纳，保底租金每月20日前支付次月租金（遇法定节假日提前支付），坤翕公司在每月1日前将上月提成租金的税前营业额对账单交给中渝公司，中渝公司以管理销售数据为准，于5日前完成对账，于10日前出具上月差额部分的租金缴款单，坤翕公司在每月15日前交纳上月差额部分租金（遇法定节假日提前支付）。关于履约保证金，双方主要约定有：1.坤翕公司应在合同签订之日起7日内向中渝公司交纳人民币21900元作为履约保证金，如坤翕公司未按时支付履约保证金，中渝公司有权解除合同;2.如坤翕公司未按合同约定支付租金、违约金或其他应付款项或坤翕公司违约造成中渝公司损失的，坤翕公司可以从履约保证金扣除与欠款或损失等额的金额，如履约保证金金额不足扣除的，坤翕公司应补足；3.合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由坤翕公司承担的费用外，剩余部分（若有）由坤翕公司按合同约定交还租赁场所及设备并履行完毕其他合同义务（包括但不限于将坤翕公司或者坤翕公司成立经营实体的工商注册地址从租赁场所迁出）后7日内无息归还；4.坤翕公司未能按合同约定，逾期支付租金或其他费用（包括但不限于商场管理服务费、水费、电费、煤气费、天然气、通讯费等费用）超过15天的，中渝公司有权提前收回租赁场所，不再退还履约保证金。关于延迟付款责任，双方主要约定：1.租赁期限内，除双方明确约定外，坤翕公司不得以任何理由拖欠、拒付或者抵扣租金和其他应缴费用；2.如果坤翕公司未按约定支付或补交租金等应付款项，每延迟一日，应按欠付金额千分之三的比率支付违约金，延迟达15日仍未支付的，中渝公司有权解除合同；3.坤翕公司未经中渝公司同意延迟交租超过10日的情况累计达3次，中渝公司有权解除本合同。关于租赁场所返还，双方主要约定有：1.无论因何种原因导致合同终止，坤翕公司均应在合同终止之日起5日内（下称交还期）应将中渝公司交给其保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还中渝公司，并自行承担费用拆除、搬离其所有的设施、设备，并将租赁场所恢复到符合中渝公司最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态，以及保持租赁场所干净、整洁交还中渝公司；2.如在交还期届满后，坤翕公司未将其所有物品搬离的，视为坤翕公司放弃对该租赁场所内其物品的所有权，中渝公司有权依法处理，包括作为垃圾丢弃；3.因租赁期限届满、中渝公司违约或不可抗力导致合同提前终止，坤翕公司在交还期内不收取占用费，因坤翕公司违约导致合同提前终止，在交还期内，坤翕公司应按合同终止时的日租金标准及实际占用天数的乘积支付占用费；4.无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后坤翕公司仍未交还租赁场所的，均应按合同终止时租金的两倍及实际天数支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。关于合同解除及违约责任，双方主要约定有：1、中渝公司有权在下列任一事件发生后任何时间解除本合同，提前收回租赁场所或其任何部分，不再退还坤翕公司所支付的履约保证金，……（b）坤翕公司未能按照合同约定，逾期支付租金或其他费用超过十五天的，……（k）因坤翕公司原因，导致中渝公司依据本合同约定解除本合同的。在其他条款中，双方约定有：中渝公司可将本合同中的部分或全部权利义务委托给商业管理公司代为行使和履行，无需再通知坤翕公司，坤翕公司应予以接受，不得异议。该租赁合同负一层业态图中载明，涉案商铺右前方有一根柱子。2015年11月，坤翕公司与金碧公司签订《商业管理服务合同》，该合同载明：金碧公司接受中渝公司的委托，负责恒大中渝广场的招商、经营管理，中渝公司将恒大中渝广场B108号商铺出租给坤翕公司使用。坤翕公司与金碧公司在合同中约定有：1.金碧公司对该商铺的管理服务期限为4年3个月，租赁合同提前终止，则本管理服务合同亦同时终止；2.坤翕公司应在商铺开业前向金碧公司支付5000元人民币，作为其销售商品或提供服务的质量保证金。在该服务合同的附件中，坤翕公司与金碧公司约定有：1.坤翕公司应向金碧公司支付设备押金3000元/台及设备租金300元/台/月。2015年11月5日，坤翕公司法定代表人吕艳红通过中国工商银行向中渝公司转账21900元，该转账回单上载明用途为“货款”。2015年11月11日，中渝公司将涉案商铺交付给坤翕公司。《房屋交付验收确认书》上载明中渝公司移交的商铺符合租赁合同（包括附件《交付标准》）约定的交付条件，自交付之日起，中渝公司正式将该商铺交给坤翕公司，由坤翕公司按租赁合同的约定使用。坤翕公司在该验收确认书上盖章确认。2015年12月14日，坤翕公司向金碧公司转账8000元，附言一栏载明为“playworld租赁收银机押金”。2016年4月，金碧公司员工杨欢向坤翕公司送达两张缴费单，一张缴费单上面载明坤翕公司2015年11月11日至2016年5月31日应交租金共计14840元，一张缴费单上载明坤翕公司2016年2月1日至2016年5月31日应交推广宣传费及POS机租金共计10398.08元。2016年4月26日，坤翕公司的法定代表人吕艳红在该两张缴费单上面签名并备注：已递交继免租申请。2016年5月19日，中渝公司与金碧公司分别制作了缴费单，两张缴费单上面分别载明坤翕公司应交纳2016年6月1日至6月30日期间的租金7300元，推广宣传费及收银机租金共计2490元。金碧公司员工杨欢在该两张缴费单末尾备注“商户拒绝签字，已交商户签约人手中”。2016年5月26日，金碧公司员工杨欢通过顺丰速递向坤翕公司邮寄中渝公司与金碧公司共同制作的《催款通知书》，上面载明坤翕公司应交纳2015年10月30日至2016年6月30日期间的租金22140元、推广费10950元、收银机租赁费1938.08元，共计35028.08元，并要求坤翕公司于2016年5月30日前付清，逾期未交，中渝公司将根据合同约定追究违约责任。2016年6月，杨欢通过顺丰速递向坤翕公司邮寄了中渝公司以及金碧公司制作的缴费单，其中中渝公司的缴款单上载明本期结算期间为2016年7月1日至2016年7月31日，本期租金为7300元，上期结余金额为22140元，本期实际应交款金额为29440元。该邮件被退回，邮件详情单上有“拒收”字样，邮件跟踪单上有“收方拒收，核实寄方退回”字样。2016年7月，金碧公司通过顺丰速递向坤翕公司邮寄了两张缴费单，其中一张上上面载明本期结算期间为2016年8月1日至8月31日，本期租金为7300元，上期结余金额为29440元，本期实际应交款金额为36740元。该邮件被退回，邮件详情单上有“电话通知，客户拒收”字样。2016年8月4日，中渝公司通过顺丰速递向坤翕公司发出《关于解除租赁合同的通知》，上面载明：坤翕公司2015年11月11日至2016年7月31日应支付租金共计29440元、违约金计7822.08元，截至今日（2016年7月31日）仍未缴纳，鉴于坤翕公司严重违约，中渝公司按照租赁合同的约定，于2016年7月31日解除该租赁合同，并不予退还履约保证金。同时，坤翕公司需结清一切费用并于合同解除之日起5日内迁出租赁房屋，中渝公司将在合同解除之日起第6日停水、电等能源供应。坤翕公司于2016年8月9日收到该邮件。2016年8月6日，在涉案商铺的大门处，金碧公司在坤翕公司的门锁处加装了一道门锁，将商铺封闭。2016年8月16日，中渝公司、金碧公司通过EMS特快专递向坤翕公司发出《催款通知书》，上面载明坤翕公司2015年10月30日至2016年7月31日的租金共计29440元，要求坤翕公司于2016年8月20日前付清，逾期未交的，将根据合同约定追究违约责任。该邮件被退回，邮件跟踪单上有“2016年8月18日，因收件人不在指定地址未妥投；2016年8月22日拒收退回”字样。2016年8月15日，坤翕公司通过EMS特快专递向中渝公司发出《律师函》，主要内容为：1.涉案商铺多处漏水，贵司回复无法修复，漏水导致坤翕公司无法正常经营，进而致使合同目的无法实现。贵司送达的《关于解除租赁合同的通知》，其解除理由与实际不符，因贵司对于漏水无法修复，故坤翕公司不交纳租金系行使不安抗辩权，故不认可贵司的解除行为；2.坤翕公司同意解除合同，但解除原因为贵司不履行自身的主要义务，致使合同目的无法实现；……中渝公司于2016年8月16日收到了该邮件。坤翕公司举示的其法定代表人吕艳红与中渝公司梁艳萍的谈话录音，吕说“我今天来交一个免租申请，希望能延长一段时间”，梁答复“这必须报到总部，我们项目公司会给集团领导汇报，但需要时间”。其举示的吕艳红与金碧公司员工杨欢的谈话录音，吕说“那现在怎么办呢，固定租金”，杨说“你们现在谈免租那个事情，现在都在等，你们提交了申请的商户肯定是会等着”，吕说“大家都在等，都没交吗？”杨说“有些商户是主动交了的，免租你们提了的，我想集团肯定会酌情考虑的”。其举示的吕艳红与卢定忠通话录音，卢说“吕总，我们为公司在说话，所以说现在租金催缴单给你，是很正常，目前你不交，放在那里就行了”，吕说“关键他这么跟我说，我不愿意呀，因为他说什么……”，卢说“现在那些连锁品牌是交了的，你先写免租申请交上来,我们转交总部，……总部目前对租金没有出优惠政策……所以这边只能说你先把免租申请交上来”。2016年8月25日，坤翕公司进入涉案商铺的视频中显示，商铺地板上及一张桌子上有水迹。2016年8月30日，坤翕公司从涉案商铺中搬离了烤箱、奶昔机、蒸箱等部分物品，“搬离物品清单”载明剩余物品于2016年9月2日前搬完；坤翕公司法定代表人吕艳红及金碧公司员工张文达等人在该已搬离物品清单上签名确认。2016年8月30日“已损坏物品清单”载明，涉案商铺内有安佳黄油、百香果酱等物品已损坏；坤翕公司法定代表人吕艳红及金碧公司员工陈勇在该物品清单上签名确认。2016年9月30日，坤翕公司再次从涉案商铺中搬离了物品。2016年11月10日，本院现场勘验过程时，双方均认可，空调次出风口由坤翕公司自行装修，在本次勘验中未发现涉案商铺存在滴水现象。商铺右前方柱子处有一名为“一家酸奶牛”的冷饮铺，坤翕公司称此系中渝公司擅自变更规划的行为。2016年12月9日，本院第二次现场勘验时，原被告双方依据坤翕公司的陈述确定了3个漏水点，中渝公司对这3个漏水点上方所对应的管道在有压力的情况下是否漏水申请了鉴定，并支付鉴定费30000元。2017年2月22日，重庆市建设工程质量检验测试中心（以下简称质检中心）出具鉴定报告，鉴定结论为：空调系统在水泵后0.7Mpa、分水器处0.5Mpa现有压力下，涉案商铺空调系统管道鉴定范围内未发现漏水现象。同时，该份鉴定报告标注“图4第1处管道外观”的照片显示，该处管道外观上有水痕。鉴定人员文晓波出庭作证时陈述，鉴定报告中“图4第1处管道外观”显示的水痕，可能是管道曾经漏水产生的，也可能是外界原因产生的；0.5MPA时、0.6MPA时管道均不漏水；管道工作压力冬季和夏季工作压力是一样的；涉案商铺地面上三个点正上方所对应的管道已全部鉴定。坤翕公司称，鉴定机关在对涉案商铺进行现场测试时未采用分区分层的方法，也未采用充水实验，故鉴定时采用的方法不科学，鉴定结果也不真实。2017年4月25日、2017年5月15日，质检中心对该份鉴定报告出具两份补充说明，上面载明涉案商铺空调管道是按照一般建筑进行水压试验，且水压试验是按照系统试压方法进行，由于该系统已经投入使用，不具备分区、分层试压和系统试压相结合的试验条件。2017年3月2日，中渝公司将涉案商铺交付给案外人李富胜经营使用。上述事实，有《租赁合同》及《补充协议》、《商业管理服务合同》、转账回单、解除租赁合同的通知、“已损坏物品清单”、司法鉴定检验报告书、原被告陈述等，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系原、被告双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行义务。关于租赁合同解除时间。首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，坤翕公司举示的其法定代表人吕艳红与梁艳萍、杨欢的谈话录音仅能证明坤翕公司曾向中渝公司提出过免租申请，双方就免租事宜进行过协商，但不能证明中渝公司同意了坤翕公司免租申请，结合中渝公司向坤翕公司发出的缴费单以及催款单的行为来看，显然中渝公司并没有同意坤翕公司的免租申请，坤翕公司仍应按租赁合同约定的时间交纳租金。按照合同约定，首期保底租金应于2015年10月26日前支付，保底租金每月20日前支付次月租金，显然即使按坤翕公司陈述的该商铺2016年5月开始漏水，坤翕公司也未按约支付2016年5月前的租金，逾期支付租金超过15天。其次，中渝公司在柱子处增加的商铺并未遮挡涉案商铺，也未影响坤翕公司对B108号商铺的正常使用。综上，坤翕公司逾期支付租金的抗辩理由不成立，经中渝公司催收后，其仍未履行交纳租金的义务，中渝公司于2016年8月4日提出解除合同符合法律规定及租赁合同约定，2016年8月9日，坤翕公司收到该解除通知之日，双方租赁合同及补充协议解除。中渝公司要求确认租赁合同及补充协议于2016年7月31日解除，与查明事实不符，本院不予支持。关于履约保证金、利息。2015年11月5日，坤翕公司法定代表人吕艳红通过中国工商银行向中渝公司转账21900元，虽然转账回单上载明用途系货款，但坤翕公司陈述该款项实际系履约保证金，中渝公司虽主张该款项就是货款，但并举示商品买卖合同等证据予以佐证，结合租赁合同中关于履约保证金的约定以及转账时间，本院合理采信该款项系履约保证金。按照租赁合同的约定，如坤翕公司未能按合同约定，逾期支付租金超过15天的，中渝公司有权不再退还履约保证金，并可以从履约保证金扣除与欠款或损失等额的金额。因坤翕公司逾期支付租金超过15天，故依据租金合同的约定，对坤翕公司要求中渝公司返还履约保证金并支付利息的请求，本院不予支持。关于质量保证金、收银机押金及利息。坤翕公司委托金碧公司对恒大中渝广场进行招商、经营管理，并非委托金碧公司与坤翕公司签订《商业管理服务合同》，金碧公司按照商业管理服务合同收取的质量保证金、收银机押金，坤翕公司要求中渝公司退还并支付利息，无事实依据，本院不予支持。关于装修损失及锁门后给原告造成的财物损失。首先，关于装修损失，按照租赁合同约定“无论因何种原因导致合同终止，坤翕公司均应在合同终止之日起5日内（下称“交还期”）应将中渝公司交给其保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还中渝公司，并自行承担费用拆除、搬离其所有的设施、设备，并将租赁场所恢复到符合中渝公司最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态，以及保持租赁场所干净、整洁交还中渝公司”，且该租赁合同因坤翕公司违约而解除，故对坤翕公司要求中渝公司赔偿装修损失的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。其次，关于锁门后物品损失。涉案商铺虽系金碧公司封锁，但因租赁合同中约定中渝公司可将本合同中的部分或全部权利义务委托给商业管理公司代为行使和履行，无需再通知坤翕公司。结合《关于解除租赁合同的通知》中的中渝公司要求坤翕公司迁出涉案商铺及断水电的相关内容，本院合理相信，金碧公司系受中渝公司委托封锁了涉案商铺。租赁合同于2016年8月9日解除，但中渝公司于2016年8月6日就提前封锁了涉案商铺，导致坤翕公司商铺内的物品损失，故中渝公司应予赔偿。坤翕公司主张的物品损失包括“已损坏物品清单”上的物品损失和“商场锁门未取出物品清单”上的物品损失。其中，“已损坏物品清单”上虽未载明百香果酱、青柠檬酱、全脂牛奶、红豆、蔓越莓、鸡蛋、椰浆、淡奶、金钻奶油的单位，但坤翕公司主张百香果酱2瓶、青柠檬酱3瓶、全脂牛奶1箱、红豆1袋、蔓越莓1袋、鸡蛋4个、椰浆1盒、淡奶1盒、金钻奶油10盒、奶牛梦工厂牛奶6箱、樱花2盒、调色剂10盒、杏仁1袋、吉士粉1包、芝士19包，与交易截图或进货单上载明的计量单位相吻合，故对坤翕公司要求中渝公司赔偿百香果酱2瓶120元、青柠檬酱3瓶180元、全脂牛奶1箱125元、红豆1袋29元、蔓越莓1袋58元、鸡蛋4个4元、椰浆1盒8元、淡奶1盒8元、金钻奶油10盒225元、奶牛梦工厂牛奶6箱348元、樱花2盒19元、调色剂10盒135元、杏仁1袋120元、吉士粉1包15元、芝士19包275.5元，共计1669.5元，本院予以支持；已损坏物品清单上并未载明损失的安佳黄油、奶酪、披萨饼、苹果、梨的数量，故坤翕公司要求中渝公司赔偿2箱安佳黄油、1箱奶酪、1箱苹果、2箱梨，证据不足，本院不予支持；对于已损坏物品清单上的其他物品，均未载明计量单位、品牌，且无交易截图、进货单等佐证其单价，故坤翕公司要求中渝公司按其主张的数量及金额赔偿其余物品损失，证据不足，本院不予支持。对于坤翕公司庭审中举示的“商场锁门未取出物品清单”，该清单系坤翕公司单方制作，未取得中渝公司认可，且本案诉讼过程中，坤翕公司也曾进入涉案商铺搬离被锁物品，故对坤翕公司要求中渝公司赔偿“商场锁门未取出物品清单”上的物品损失，证据不足，本院不予支持。关于房屋租金。租赁合同及补充协议均载明，租赁期限从2015年11月11日起算，故中渝公司要求坤翕公司支付2015年10月26日至2015年11月10日期间的租金，无事实依据，本院不予支持。鉴定机构出具的鉴定报告载明，涉案商铺的空调系统管道在鉴定范围内未发现漏水现象，坤翕公司辩称鉴定时采用的方法不科学，鉴定报告也不真实，与查明的事实不符，其辩称不能成立。另外，该商铺经过了坤翕公司的二次装修，即使商铺存在漏水现象，坤翕公司也未举示证据证明属于中渝公司维修范围，况且截止中渝公司封锁商铺前，坤翕公司一直在正常使用该商铺，并未因漏水而停止使用该商铺，故坤翕公司应支付中渝公司2015年11月11日至2016年3月31日期间的租金240元，2016年4月1日至2016年7月31日期间的租金29200元（7300元/月×4个月），按照租赁合同约定，中渝公司可从履约保证金中扣除应付租金，故中渝公司要求履约保证金冲抵租金的请求，符合租赁合同约定，本院予以支持，故履约保证金冲抵2015年11月11日至2016年3月31日期间的租金240元、2016年4月、5月租金14600元（7300元/月×2个月）、2016年6月部分租金7060元（21900元-240元-14600元）后，坤翕公司还应支付中渝公司2016年6月的剩余租金240元（7300元-7060元）、2016年7月的租金7300元，共计7540元。2016年8月6日，中渝公司在租赁合同解除前提前封锁商铺，导致坤翕公司无法正常使用商铺，也无法自主腾空商铺，故对中渝公司要求坤翕公司支付2016年8月6日以后的租金及违约金，无事实依据，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金。按照租赁合同的约定，首期租金交纳时间为2015年10月26日，其余保底租金每月20日前支付次月租金（遇法定节假日提前）；逾期支付的，每延迟一日应按未付金额千分之三支付逾期付款违约金。坤翕公司认为该违约金过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌情调整为坤翕公司按年利息24%的标准支付违约金。因中渝公司在诉讼中要求履约保证金冲抵租金，故21900元履约保证金范围内租金的违约金应计算至抵扣之日，即本判决生效之日。综上，坤翕公司应支付中渝公司2015年11月11日至2016年3月31日期间逾期支付租金的违约金（以240元为基数，按年利息24%的标准从2015年10月26日起计算至履约保证金抵扣之日，即本判决生效之日止）；2016年4月1日至2016年4月30日期间逾期支付租金的违约金（以7300元为基数，按年利息24%的标准从2016年3月20日起计算至履约保证金抵扣之日，即本判决生效之日止）；2016年5月1日至2016年5月31日期间逾期支付租金的违约金（以7300元为基数，按年利息24%的标准从2016年4月20日起计算至履约保证金抵扣之日，即本判决生效之日止）；2016年6月1日至2016年6月30日期间逾期支付租金的违约金（以7060元为基数，按年利息24%的标准从2016年5月20日起计算至履约保证金抵扣之日，即本判决生效之日止，以240元为基数，按年利息24%的标准从2016年5月20日起计算至付清之日止）；2016年7月1日至2016年7月31日期间逾期支付租金的违约金（以7300元为基数，按年利息24%的标准从2016年6月20日起计算至付清之日止）。关于立即腾空房屋、恢复原状并交还房屋。中渝公司于2017年3月2日将涉案商铺另行出租并已交付，故中渝公司要求坤翕公司腾空房屋、恢复原状并交还房屋的请求，已经实现，故对中渝公司的该项请求，本院不予支持。中渝公司要求坤翕公司向租赁期间办出的会员卡类似储值或非储值成员公告告知租赁合同终止事实的请求，无事实依据及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆中渝物业发展有限公司限本判决生效之日起5日内支付原告（反诉被告）重庆市坤翕品牌管理有限公司物品损失1669.5元。二、原告（反诉被告）重庆市坤翕品牌管理有限公司均限本判决生效之日起5日内支付被告（反诉原告）重庆中渝物业发展有限公司2015年11月11日至2016年8月6日期间的租金7540元。三、原告（反诉被告）重庆市坤翕品牌管理有限公司均限本判决生效之日起5日内支付被告（反诉原告）重庆中渝物业发展有限公司2015年11月11日至2016年3月31日期间逾期支付租金的违约金（以240元为基数，按年利息24%的标准从2015年10月26日起计算至履约保证金抵扣之日，即本判决生效之日止）；2016年4月1日至2016年4月30日期间逾期支付租金的违约金（以7300元为基数，按年利息24%的标准从2016年3月20日起计算至履约保证金抵扣之日，即本判决生效之日止）；2016年5月1日至2016年5月31日期间逾期支付租金的违约金（以7300元为基数，按年利息24%的标准从2016年4月20日起计算至履约保证金抵扣之日，即本判决生效之日止）；2016年6月1日至2016年6月30日期间逾期支付租金的违约金（以7060元为基数，按年利息24%的标准从2016年5月20日起计算至履约保证金抵扣之日，即本判决生效之日止，以240元为基数，按年利息24%的标准从2016年5月20日起计算至付清之日止）；2016年7月1日至2016年7月31日期间逾期支付租金的违约金（以7300元为基数，按年利息24%的标准从2016年6月20日起计算至付清之日止）。四、驳回原告（反诉被告）重庆市坤翕品牌管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）重庆中渝物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，由被告（反诉原告）重庆中渝物业发展有限公司负担；反诉受理费877元，由原告（反诉被告）重庆市坤翕品牌管理有限公司负担；鉴定费30000元，由原告（反诉被告）重庆市坤翕品牌管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  潘寒冰人民陪审员  童立福人民陪审员  周 静二〇一七年六月三十日书 记 员  陈宗明