山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第534号
上诉人（原审原告）董超，男，1980年9月28日出生，汉族，无业，身份证住址山东省枣庄市，现住济南市。
上诉人（原审原告）张俊莲，女，1979年11月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市，现住济南市。
委托代理人董超（张俊莲之夫），男，1980年9月28日出生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）山东保利嘉园置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人李阳，董事长。
委托代理人张翠芳，山东齐鲁律师事务所律师。
上诉人董超、张俊莲因与被上诉人山东保利嘉园置业有限公司（以下简称保利置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历商初字第2740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月18日公开开庭审理了本案。上诉人董超、张俊莲的委托代理人董超，被上诉人保利嘉园公司委托代理人张翠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年9月2日，董超、张俊莲与保利置业公司签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定由董超、张俊莲购买保利置业公司开发建设的XX小区X区X号楼X单元XX室（后涉案房屋变更为X区X号楼X单元XX室）；涉案房屋的土地使用权证号为历下国有（XXXX）第XXXXXXX号，建设工程规划许可证号为建字第XXXXXXXXX号，施工许可证号为XXXXXXXX号，商品房现售备案证号为济建现备XXXXXXX号；涉案房屋的建筑面积为94.85㎡；涉案房屋总价款为867714元；出卖人应在2011年10月2日前，将具备已取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人；出卖人应当自本合同约定的交房日起365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。
合同签订后，董超、张俊莲按约定付清了涉案房屋的全部价款。保利置业公司于2011年9月25日向董超、张俊莲交付了涉案房屋。2013年2月28日，保利置业公司完成了涉案房屋办理权属登记的备案工作，并办理了房屋所有权初始登记。2013年10月17日，董超就办理房产登记事宜向济南景达房地产咨询有限公司支付400元。后原、被告因保利置业公司逾期办理房屋产权登记发生争议，董超、张俊莲诉至本院。
原审法院另查，2011年4月27日，济南市建委、规划局、城管局、房管局、市政公用事业局等部门联合下发了济建发（2011）7号文件，规定：一、凡本市行政区域内的房地产开发项目均要求竣工综合验收备案。分期开发的项目，可分期综合验收备案，项目分期的规模标准，在《房地产项目开发建设合同书》中规定……三、本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款……。
原审法院认为，涉案房屋已取得合法的建设、销售依据，董超、张俊莲与保利置业公司自愿签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效。双方均应按照合同约定，享有权利、履行义务。依据合同约定保利置业公司应当自合同约定的交房日（2011年10月2日）起365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即保利置业公司应在2012年10月1日前办理完权属登记的备案工作，而实际保利置业公司于2013年2月28日才完成上述工作，因此，保利置业公司已构成违约，应依据合同约定按已付房款867714元的日万分之一向董超、张俊莲支付2012年10月2日至2013年2月27日期间共计149天的违约金，计12928.94元。董超、张俊莲主张合同中出卖人应当自本合同约定的交房日起365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定不能视为是对办理房屋权属登记的期限的约定，应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对于已竣工房屋，自合同订立之日起90日内办理房屋权属证书；且违约金应计算至两原告实际取得房产证。对此，本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，因此，保利置业公司作为出卖人负有协助买受人办理房产证的义务，该协助义务即为出卖人应在合同约定或法定期限内向相关行政主管部门提交完备的登记备案手续，双方签订的商品房买卖合同对此亦是这样约定的；2013年2月28日保利置业公司完成了涉案房屋办理权属登记的备案工作，即完成了协助买受人办理房产证的义务。故对董超、张俊莲的此项主张，原审法院不予采纳。保利置业公司辩称，其未能在合同约定期限内办理完毕相关备案手续的原因在于济南市建委等多部门联合下发文件，改变了原有办理房产证的程序，要求对房地产开发项目综合验收备案。对此，原审法院认为，保利置业公司所指的多部门联合下发的文件是于2011年4月27日下发的，而双方签订商品房买卖合同是在2011年9月2日，在文件下发之后，因此，在双方签订合同时，保利置业公司对于办理房产证的相关政策变化是明知的，其再以此为由要求免责，缺乏事实及法律依据，原审法院不予采纳。董超、张俊莲要求保利置业公司支付办证费400元，因该款项并非保利置业公司收取，董超、张俊莲亦未能举证证明该款项系保利置业公司强制委托第三方收取，故对董超、张俊莲的此项诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、山东保利嘉园置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付董超、张俊莲违约金12928.94元；二、驳回董超、张俊莲要求山东保利嘉园置业有限公司支付办证费400元的诉讼请求；三、驳回董超、张俊莲超出部分的诉讼请求。案件受理费人民币1180元，由董超、张俊莲负担200元，山东保利嘉园置业有限公司负担980元。
董超、张俊莲不服原审判决上诉称：办理权属登记的备案工作仅是协助义务的一部分，协助义务还包括通知义务和提供必要的证明文件，出卖人承诺的是让买受人获得产权证书，而非仅仅完成备案工作。根据最高法院司法解释的有关规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内办理房屋权属证书。出卖人未在此时间内使受让人获得房屋权属证书，应承担违约责任。要求二审法院依法改判或者发回重审。
保利置业公司答辩称：保利置业公司没有为上诉人办理产权小证的承诺和义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》内约定的是365日内将权属登记资料交房管局备案，该约定是最高法院司法解释规定的自合同订立之日起90日内办理房屋权属证书的“当事人有特殊约定”的情形。办理房产证需要买受人自行负责交纳维修基金及交易契税，被上诉人没有义务为上诉人办理上述手续承担上述费用。同时，被上诉人认为综合验收政策的实施使房屋产权登记备案的难度增加，导致权属登记资料报备的延误，被上诉人不应当承担违约责任。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本案争议的焦点为违约金数额的确定。违约金的计算有两个系数，一个是每日违约金，一个是违约天数，双方对每日违约金没有异议，是按照0.01%／日乘以购房款。双方当事人有争议的是违约天数，违约天数有起始点和终止点，双方对超始点和终止点都有争议。董超、张俊莲认为应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对于已竣工房屋，自合同订立之日起90日内办理房屋权属证书，即从2011年12月2日至2013年11月27日，一共是725天，违约金计62909元。本院认为，对上述条文的理解不能断章取义，该司法解释对该条文的适用明确了一个前提，即“除当事人有特殊约定外”，双方当事人签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条第四项就是双方当事人的特殊约定。从合同履行来说，有约定的按约定，没约定的才能按法定。本案判定保利置业公司是否违约应当以双方约定为标准，而不能适用上述司法解释的规定。根据双方当事人签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条第四项：出卖人应当自本合同约定的交房日起365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。从上述约定看出双方当事人约定的是房屋权属资料的报备时间，而不是房屋产权证书的办理时间。原审法院根据双方当事人签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条第四项，保利置业公司应当在2011年10月2日交房，房屋权属资料的报备时间应当是2012年10月3日之前。保利置业公司实际完成权属登记备案手续的时间为2013年2月28日。因此，延误天数为149天，违约金数额应为12928.94元。原审法院的上述计算和保利置业公司的答辩意见符合双方当事人房屋买卖合同约定，应予支持。董超、张俊莲主张的保利置业公司违约时间应计算至房屋产权证书的办理时间，本院不予支持。因为房屋产权证书的办理涉及到房管部门的工作及房屋产权人的配合，保利置业公司对这些因素是不能左右的，让其对此承担违约后果是不公平的，除非合同有明确约定。
保利置业公司认为综合验收政策的实施使房屋产权登记备案的难度增加，导致权属登记资料报备的延误，被上诉人不应当承担违约责任。原审法院认为，保利置业公司所指的多部门联合下发的文件是于2011年4月27日下发的，而双方签订商品房买卖合同是在2011年9月2日，在文件下发之后，因此，在双方签订合同时，保利置业公司对于办理房产证的相关政策变化是明知的，其再以此为由要求免责，缺乏事实及法律依据。本院同时认为，双方当事人约定的365日的报备时间足以能够完成综合验收所需材料的报备。因此对于保利置业公司的上述主张本院不予支持。
综上，上诉人董超、上诉人张俊莲之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1180元，由上诉人董超、上诉人张俊莲共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王洪礼
审 判 员 黄 力
代理审判员 吴松成
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 朱 茜