辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终397号
上诉人（原审被告、反诉原告）常惠姝，女，1969年8月13日出生，汉族，个体业者，住辽宁省锦州市凌河区菊花里巴黎豪苑****号。邮寄地址：锦州市凌河区天兴花苑24-41号，常惠姝收。
委托代理人张君，辽宁古塔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）田凤芝，女，1965年4月15日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区杏花里恒升现代城*****号。
委托代理人吴琼，辽宁天一律师事务所律师。
上诉人常惠姝与被上诉人田凤芝租赁合同纠纷一案，原经辽宁省锦州市太和区人民法院作出（2013）太松民初字第00407号民事判决，宣判后，田凤芝、常惠姝均不服，向本院提出上诉。本院于2015年4月9日作出（2014）锦民一终字第00564号民事裁定，撤销锦州市太和区人民法院（2013）太松民初字第00407号民事判决，发回重审。2015年11月20日，锦州市太和区人民法院作出（2015）太松民初字第00387号民事判决，宣判后，常惠姝不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人常惠姝及其委托代理人张君，被上诉人田凤芝的委托代理人吴琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告、反诉被告）田凤芝在原审中诉称并辩称，原、被告于2010年11月5日签订房屋租赁合同，约定房屋租赁相关事宜。该合同明确约定物业管理费由被告支付，取暖费由原告支付。2012年该房屋出现漏水情况，被告向管理该房屋的物业公司反应，但物业公司未采取相应维修措施，后被告以此为由拒交物业管理费。2012年冬季原告到第二热电厂要求交纳该年度取暖费，物业公司以被告拖欠物业管理费为由拒不出具“不欠物业费证明”（因正常交纳取暖费需要物业公司出具该证明）。因此原告无法交纳该年度取暖费，致使2012年冬季该房屋无法正常供暖。2013年1月1日起，被告以2012年冬天无法正常取暖为由，拒绝交付房屋租金，导致房屋租赁合同无法正常履行，截止2013年8月，原告多次要求与被告协商，均遭到拒绝。故诉至法院请求判令原、被告解除房屋租赁合同、支付租金86666元及违约金，违约金数额按照合同条款计算。反诉原告所诉损失与反诉被告无关，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。
上诉人（原审被告、反诉原告）常惠姝在原审中辩称并反诉称，被告租赁该房屋用于开办锦州市易道教育雅思英语培训中心。原、被告签订的房屋租赁合同第十条第五款明确约定：“取暖费由甲方（原告）支付，从2011年开始供暖”。合同签订后，原告未按照约定供暖。在2012-2013年取暖期，因原告拒绝补交2010-2011年取暖费，供暖公司不予收取2012年度取暖费，致使被告承租的房屋无法采暖，学生无法正常上课。因原告违约在先，被告不应交纳房租。自房屋无法供暖开始，被告多次找原告协商解决，但原告故意拖延。2013年4月4日，被告在未接到原告任何书面通知前提下，擅自派人将出租房大门锁上，给被告的办学声誉造成严重影响，因此提出反诉。请求判令反诉被告退回2012年11月、12月两个月房租20000元，支付2012年度违约金12000元，赔偿为学生的退学费215497元，赔偿支付教职工工资366000元，赔偿装修损失费139750元，赔偿品牌加盟费59583元，共计806890元。
原审判决经审理查明，涉案房屋典逸心洲小区4-97#、98#号房屋所有权人系田凤芝。2010年11月5日，原告（反诉被告）田凤芝为出租方（甲方）与被告（反诉原告）常惠姝为承租方（乙方）签订房屋租赁合同。被告（反诉原告）常惠姝租赁该房屋用于开办锦州市易道教育雅思英语培训中心。该合同约定：第二条、该房屋用途为办学，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；第三条、租赁期限为三年。租赁期限自2011年元月1日至2014年12月31日止；第四条、第一年租金为壹拾壹万元，第二年租金为壹拾贰万元，第三年租金为壹拾叁万元；第八条、因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；第九条、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；第十条、在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.煤气费；3.电话费；4.物业管理费；5.取暖费：由甲方支付，从2011年开始供暖。6.经营发生费用；第十五条、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。2010年11月5日，双方签订补充协议，约定“乙方在房屋租金外另付甲方伍仟元抵押金，用于支付租赁期满时乙方应交而未交的各种费用。注：若乙方在房屋租赁期满时不欠任何费用，则甲方将伍仟元抵押金退还给乙方”。被告（反诉原告）常惠姝向原告（反诉被告）田凤芝缴纳了第一年房租费用110000元和第二年的房租费用120000元及租房押金5000元，（反诉被告）田凤芝委托被告（反诉原告）常惠姝安装煤气，并支付4000元，被告（反诉原告）常惠姝未办理，现（反诉被告）田凤芝要求返还。管理该小区的锦州金鑫物业管理有限公司内部规定，拖欠物业费不为业主出具“不欠物业费证明”，业主便无法缴纳取暖费。2011年取暖期前，在被告（反诉原告）常惠姝使用该房屋期间，4号楼公共区域走廊的暖气管爆裂，造成该房屋一楼及二楼地面及墙体水淹。2011年11月13日，被告（反诉原告）常惠姝与案外人牛建超签订施工承包合同书，施工项目为电路修复、监控损坏修复（含材料及人工费），花费20500元；2012年9月28日，房屋漏雨导致教室墙体受损，被告（反诉原告）常惠姝与案外人牛建超签订施工承包合同书，施工项目为大白彩色乳胶漆修复、顶棚消音板修复，花费6760元。被告（反诉原告）常惠姝因此事与物业公司以及原告（反诉被告）田凤芝交涉未果，承租期内未缴纳物业费。截止至2013年4月3日，共拖欠物业费9238元。2013年4月4日至2014年12月19日共拖欠物业费7185元。典逸心洲小区4-97#、98#号房屋所有权人田凤芝未缴纳该房屋2011年度、2012年度取暖费。2011年度4-97#取暖费2966.70元，4-98#取暖费11372.46元，共计14339.16元。2012-2013取暖期，原告（反诉被告）田凤芝称因物业要求物业费与取暖费捆绑及拖欠往年取暖费而未交取暖费，造成被告（反诉原告）常惠姝所经营的锦州市易道教育雅思英语培训中心停课。2013年4月4日，原告（反诉被告）田凤芝将该房大门外部锁上，房屋大门内侧由被告（反诉原告）常惠姝锁上。2013年4月9日原告（反诉被告）田凤芝向被告（反诉原告）常惠姝发出通知，“因拖欠房租三月之久，依据双方《租赁合同》第十二条第四款的规定，租赁合同已经终止。故请您自本通知七日之内立即搬出，否则后果自负。结清欠缴的物业费、煤气安装费、欠缴的2013年1-3月房租”。被告（反诉原告）常惠姝称，在接到通知后因无法进入房屋内部，便将其物品通过消防通道搬走。双方于2014年12月19日在锦州市中级人民法院组织双方当事人房屋交接时，被告（反诉原告）常惠姝将所持钥匙交还给原告（反诉被告）田凤芝。
原审法院认为，原告（反诉被告）田凤芝与被告（反诉原告）常惠姝所签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定享有权利，并履行相应的义务。房屋租赁合同中第三条、第四条表述为“租赁期限为三年。租赁期限自2011年元月1日至2014年12月31日止；第一年租金为壹拾壹万元，第二年租金为壹拾贰万元，第三年租金为壹拾叁万元”，租赁期限的约定为三年。2013年4月9日原告（反诉被告）田凤芝向被告（反诉原告）常惠姝发出的终止合同的通知，在2013年11月5日法庭庭审中，双方均表示同意解除合同，因此，本院认定双方于2013年11月5日房屋租赁合同解除，因被告（反诉原告）常惠姝在表示解除合同后未将房屋钥匙交给出租人，在2012年取暖期停课到2014年12月19日锦州市中级人民法院组织双方交接房屋之前一直实际占有该房屋，因此，原告（反诉被告）田凤芝请求被告（反诉原告）常惠姝支付房屋租金86666元应予支持，因被告（反诉原告）常惠姝未实际供暖，扣除取暖期的取暖费14339.16元，被告（反诉原告）常惠姝应向原告（反诉被告）田凤芝支付房屋租金72326.84元。因房屋所在的小区所属锦州金鑫物业管理有限公司对物业费与取暖费“捆绑”的内部规定，业主拖欠物业费即不为业主出具“不欠物业费的证明”，从而导致无法交纳取暖费结果的发生。因此本案租赁房屋无法供暖的直接原因系被告（反诉原告）常惠姝违反合同约定一直未缴纳物业管理费造成，故违约责任在被告（反诉原告）常惠姝，被告（反诉原告）常惠姝应按合同约定支付原告（反诉被告）田凤芝违约金12000元。根据我国合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理的期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因此，被告（反诉原告）常惠姝在使用该房屋时，因漏雨导致教室墙体受损对该房屋进行维修所产生的维修费6760元，应由原告（反诉被告）田凤芝承担；因4号楼公共区域走廊的暖气管爆裂，造成损失的维修费用20500元，应由实际侵权人承担损失，而本案原告（反诉被告）田凤芝不是实际侵权人，因此不应承担赔偿责任。关于被告（反诉原告）常惠姝请求原告（反诉被告）田凤芝赔偿因无法供暖问题致学生停课，应支付所退的学生学费一节，因该损失是由被告（反诉原告）常惠姝违约拖欠物业费致使原告（反诉被告）田凤芝无法交纳取暖费，从而无法供暖造成学生停课，因此，本院对2012年11月至2013年3月的被告（反诉原告）常惠姝经营损失即为学生支付退学费215497元不予保护。关于被告（反诉原告）常惠姝请求原告（反诉被告）田凤芝返还2012年11月、12月房租20000元一节，因被告（反诉原告）常惠姝实际占有使用该房屋至2014年12月19日，故该项请求本院不予支持。关于被告（反诉原告）常惠姝请求原告（反诉被告）田凤芝赔偿已经支付的教职工工资一项，因该项费用支出属于正常经营中所产生的劳务费用支付，无论其是否供暖，被告（反诉原告）常惠姝都应正常支付，该项请求与所造成的损失无因果关系，故本院对该项请求不予支持。关于被告（反诉原告）常惠姝请求原告（反诉被告）田凤芝赔偿装修费以及品牌加盟费一节，根据双方签订房屋租赁合同第九条关于装修和改变房屋结构的约定，“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理”，被告（反诉原告）常惠姝为办学装修该房屋产生的装修费以及品牌加盟费是其因办学所产生的实际投资，故本院对被告（反诉原告）常惠姝请求原告（反诉被告）田凤芝支付装修费以及品牌加盟费的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：（一）原告（反诉被告）田凤芝与被告（反诉原告）常惠姝的房屋租赁合同于2013年11月5日解除。（二）被告（反诉原告）常惠姝支付给原告（反诉被告）田凤芝违约金12000元、房屋租金72326.84元，合计84326.84元；原告（反诉被告）田凤芝支付给被告（反诉原告）常惠姝维修费6760元，押金1000元。双方相互抵顶后，被告（反诉原告）常惠姝支付原告（反诉被告）田凤芝76566.84元。此款在本判决生效后二十日内给付。（三）驳回原告（反诉被告）田凤芝、被告（反诉原告）常惠姝其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2067元，反诉费11868.90元，邮寄费60元，合计13995.90元，由被告（反诉原告）常惠姝承担。
宣判后，上诉人常惠姝不服上述判决，提出上诉称，请求二审法院：1、请求判令撤销（2015）太松民初字第00387号民事判决第一、二、三项判决内容，依法改判；2、请求判令上诉人与被上诉人的房屋租赁合同于2013年4月4日解除；3、请求判令被上诉人支付上诉人房屋维修费27260元；4、请求判令被上诉人支付上诉人租房押金1000元（已扣除安装煤气费4000元）；5五、请求判令被上诉人退回2012年11月、12月两个月房租合计：20000元；6、请求判令被上诉人向上诉人支付2012年违约金12000元；7、请求判令被上诉人向上诉人赔偿学生退学费209557元；8、请求判令被上诉人赔偿教职工工资366000元；9、请求判令被上诉人赔偿装修损失费139750元；10、请求判令被上诉人赔偿品牌加盟费59583元。以上合计：835150元。其事实与理由为：1、上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已于2013年4月4日解除。2013年4月4日，被上诉人将租赁房屋大门上锁，致使上诉人无法正常经营，该行为及其发出的通知明确表示被上诉人具有终止该租赁合同的意思表示，且上诉人也于2013年4月12日搬离该租赁房屋，即双方均以实际行为终止该租赁合同。因此，原审法院认定上诉人2014年12月19日于锦州市中级人民法院组织双方交接房屋之前，一直实际占有该房屋及认定该房屋租赁合同于2013年11月5日解除事实不清，证据不足。2、被上诉人应向上诉人支付房屋维修费27260元，而非6760元。上诉人在使用该租赁房屋时，对该房屋进行维修，所产生的两笔维修费分别为6760元与20500元，合计27260元。根据合同法的规定及双方合同约定房屋维修费应由出租方即被上诉人承担。因此，原审法院认定因4号楼公共区域走廊的暖气管爆裂，造成损失的维修费用20500元，应由实际侵权人承担损失，根据合同相对性原则，显然原审法院混淆了租赁合同出租方应尽的房屋维修义务与侵权责任法中过错的法律概念，故该认定适用法律错误。3、被上诉人没有按合同约定交纳取暖费及2013年4月4日，被上诉人将该租赁房屋大门上锁，致使上诉人无法正常经营，即租赁合同无法履行。因此，被上诉人因上述违约事实，应承担相应的违约责任，故被上诉人应向上诉人支付违约金及赔偿各项经济损失合计835150元。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，故申请撤销原审判决书第一、二、三项判决内容，依法改判，且请求判令被上诉人向上诉人支付违约金及赔偿各项经济损失合计835150元。
被上诉人田凤芝答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉人的上诉，维持原判。针对第二项，本案是第二次上诉，此案经过调解。第三项，关于房屋维修费，上诉人所发生的损失是房屋之外的公共部分，与被上诉人的房屋租赁行为无关，被上诉人不应该承担维修责任。第四项，已扣除安装维修费需要上诉人解释。关于这一项事实委托人没有交代，无法答辩，请上诉人提供相关证据。第五项上诉人已经实际使用房屋，不存在实际使用与房租缴纳不符的事实。六、被上诉人没有违约，不应支付违约金。七、学生学费问题，与被上诉人的行为以及本合同的履行范围均无关，故被上诉人不应退回其所谓的学费。八、赔偿教工工资问题，与被上诉人无关。九、十项、与被上诉人无关。
经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，原审法院依据查明的事实认定上诉人常惠姝与被上诉人田凤芝之间签订的典逸心洲小区4-97#、98#号房屋《租赁合同》真实有效是正确的；并支持被上诉人田凤芝向上诉人常惠姝主张租赁费用亦是正确的。关于上诉人常惠姝提出原审认定双方合同解除的时间应是2013年4月4日，并非是2013年11月5日解除租赁合同的主张，经查，虽然被上诉人田凤芝在2013年4月4日将本案出租的房屋大门在外侧锁上，并在2013年4月9日向上诉人发出终止租赁合同的通知，但上诉人常惠姝并未搬离或将该房屋交还给上诉人田凤芝，直至2013年8月被上诉人田凤芝提起诉讼，上诉人常惠姝提起反诉时至，双方并未对出租房屋进行实质性交接。原审法院依据双方在诉讼中的意思表示，认定双方解除合同的时间为2013年11月5日并无不当。关于上诉人常惠姝提出被上诉人田凤芝应向其支付房屋维修费用人民币27260元，并非6760元的主张，经查，虽然该支出是发生在租赁合同履行期间，原审对该部分事实予以认定，在二审庭审中，上诉人常惠姝明确表示，对该部分事实无异议，原审判决以“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理的期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”。判决被上诉人田凤芝对因漏雨导致教室墙体受损对该房屋进行维修所产生的维修费6760元承担责任，对“因4号楼公共区域走廊的暖气管爆裂，造成损失的维修费用20500元，应由实际侵权人承担损失。”并认定被上诉人田凤芝不是实际侵权人，不应承担该部分的赔偿责任并无不当。关于上诉人常惠姝提出的请求被上诉人田凤芝退回2012年11月、12月两个月房租人民币20000元的主张，经查，虽然此期间诉争房屋没有供暖，但上诉人常惠姝完整占用该出租房屋的事实客观存在，双方存在租赁关系，故上诉人常惠姝的该部分请求，缺乏事实和法律依据，但在最终计算该房屋租赁费用时，在2013年上诉人常惠姝应支付的房屋租金中扣除应由被上诉人田凤芝承担的相应取暖费部分为宜。关于上诉人常惠姝提出的被上诉人田凤芝没有按合同约定缴纳取暖费及2013年4月4日将出租房屋大门上锁，导致上诉人无法正常经营，被上诉人田凤芝应赔偿上诉人常惠姝学生退学费人民币209557元、教职工工资人民币366000元、装修费用人民币139750元、品牌加盟费人民币59583元的请求，经查，被上诉人田凤芝未能缴纳取暖费用，其直接原因是由于上诉人常惠姝未按照租赁合同的约定，按时交纳物业费用，导致被上诉人田凤芝缴纳取暖费用的不能，且经相关部门协调，也未能达成一致意见。导致出租房屋不能正常取暖，造成学生停课而退费和给教职工工资的损失，应由实际责任人承担，且收取学生费用和退费的数额、给教职工工资的数额的决定人，也不是被上诉人田凤芝，被上诉人田凤芝既不是导致停课的实际责任人，也不是决定退费和发放工资的决策人，原审判决对上诉人常惠姝的该项请求，不予支持，并无不妥；关于上诉人常惠姝对装修费和品牌加盟费部分的请求，经查，虽然上诉人常惠姝在出租房内经营期间，进行了一定的装修，但租赁合同约定，装修费用由上诉人常惠姝承担；同时，品牌加盟费用的支出，是上诉人常惠姝为办学向相应合作伙伴缴纳的费用，并非因租赁关系而产生的费用，且双方在租赁合同中亦无此项的约定，原审对上诉人常惠姝的该项请求不予支持，并无不当。原审判决对于被上诉人田凤芝请求2013年1月至8月期间的房屋租金扣除2012年至2013年度取暖费后，予以全部保护欠妥。因被上诉人田凤芝在2013年4月4日将出租房屋的大门从外部上锁，虽然上诉人常惠姝没有搬离该房屋，继续占有该房屋，但由于被上诉人田凤芝的行为，导致上诉人常惠姝不能完整占用出租房屋而实现合同目的。因此，为便于2013年房租的计算，对于2013年1月1日至2013年3月31日期间的房租，因上诉人常惠姝完整占用出租房屋，应按照约定全额保护，即人民币32500元（130000元÷12个月×3个月）；而对于2013年4月1日至2013年8月31日（即：被上诉人提起诉讼时）期间的房屋租金，因被上诉人田凤芝的行为，上诉人常惠姝未能完整占用出租房屋，其租金应按照约定减半保护为宜，即人民币27083元（130000元÷12个月×5个月÷2）。2013年1月至2013年8月共计房屋租金人民币59583元，扣除应由被上诉人田凤芝应承担的取暖费人民币14339.16元，上诉人常惠姝应向被上诉人田凤芝支付房屋租金人民币45243.84元。关于违约金的问题。2013年4月9日，被上诉人在对出租房屋大门外侧上锁后，被上诉人田凤芝又给上诉人常惠姝下达了《终止合同的通知》，没有按照合同的约定和法律规定，给予承租人即上诉人常惠姝足够的过渡期，违反了合同的约定和法律关于解除租赁合同应给予必要过渡期的强制性规定，被上诉人田凤芝对此具有违约行为。在本案中，首先，上诉人常惠姝未按约定交纳物业费和房屋租金存在违约行为，其次，被上诉人田凤芝在解除合同和在出租期间采取对出租房屋大门外侧上锁的行为，亦是违约行为，原审判决对上诉人常惠姝的违约行为进行了制裁，但未对被上诉人田凤芝的违约行为予以制裁，显失公平，因双方均存在违约行为，依据过错相当、平等均衡保护的原则，对双方的违约行为均不予以制裁，对原审确认由上诉人常惠姝给付被上诉人田凤芝违约金人民币12000元予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持辽宁省锦州市太和区人民法院（2015）太松民初字第00387号民事判决第一项。
二、变更辽宁省锦州市太和区人民法院（2015）太松民初字第00387号民事判决第二项为上诉人常惠姝于判决生效后十日内给付被上诉人田凤芝款项人民币37483.84元（计算公式为：房屋租金人民币59583元－押金人民币1000元－取暖费人民币14339.16元－维修费人民币6760元）。
三、驳回被上诉人田凤芝在原审的其他诉讼请求。
四、驳回上诉人常惠姝在原审的其他诉讼请求和其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费人民币2067元，反诉受理费人民币11868.90元；二审案件受理费人民币12094.6元，共计人民币26030.5元；由上诉人常惠姝承担人民币24857.5元，被上诉人田凤芝承担人民币1173元。
本判决为终审判决。
审判长 周天颖
审判员 庄 晓
审判员 王 晶
二〇一六年四月二十日
书记员 董佳什