浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终150号
上诉人（原审原告）：浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司，住所地：浙江省嘉兴市经济开发区二号路南四号路东科技创业园10号楼四楼。
负责人：程文虎，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈敏，浙江亨泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张灵倩，浙江亨泽律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：蔡国峰，男,1991年1月11日出生,汉族,住嘉兴市南湖区。
委托诉讼代理人：沈宇栋，浙江圣文律师事务所律师。
原审第三人：浙江南湖投资有限公司，住所地：嘉兴市环城东路333号6楼，组织机构代码：76960761-0。
法定代表人：朱启丰，公司总经理。
委托诉讼代理人：高扬，浙江群策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方璐莹，浙江群策律师事务所实习律师。
上诉人浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司（以下简称嘉兴电信公司）因与被上诉人蔡国峰、原审第三人浙江南湖投资有限公司（以下简称南湖投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初2995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
嘉兴电信公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回一审法院重审。事实和理由：一、一审以嘉兴电信公司并非蔡国峰与南湖投资公司之间签订的转租合同的当事人为由，认定嘉兴电信公司不享有合同解除权，存有错误。1、嘉兴电信公司是涉案房屋的所有权人，在嘉兴电信公司与南湖投资公司的租赁关系被解除后，南湖投资公司就丧失了租赁权，故蔡国峰与南湖投资公司之间的转租合同已丧失了继续履行的基础。嘉兴电信公司作为房屋的所有权人，基于物上请求权，完全有权要求解除南湖投资公司与蔡国峰之间的转租合同，同时要求蔡国峰返还租赁物。2、蔡国峰与南湖投资公司签订转租合同，虽然系基于嘉兴电信公司对南湖投资公司的授权，但蔡国峰自2016年9月30日至今未支付过租金，继续占用租赁物。3、不管是在（2016）浙0402民初575号案件中还是在本案中，蔡国峰作为次承租人均明确无法代南湖投资公司支付所欠的租金和违约金，蔡国峰也未提出抗辩。一审认定“蔡国峰善意使用租赁房屋并交付租金，应受法律保护，嘉兴电信公司作为出租方的权利应受制约，在转租合同到期前，嘉兴电信公司有义务保障其稳定履行”，没有法律依据。嘉兴电信公司并非转租合同的当事人，不能强迫其继续履行转租合同的义务，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致意见，否则就加重了嘉兴电信公司的义务，侵害了嘉兴电信公司的利益。二、关于嘉兴电信公司主张的占有使用费，一审认为嘉兴电信公司仍可以在转租合同到期后，向南湖投资公司提出追索，一审该项认定属于事实认定不清、适用法律错误。1、嘉兴电信公司与南湖投资公司的租赁合同已被一审法院另案判决解除。在此情况下，如果次承租人要求继续履行转租合同的，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致意见，否则转租合同应同时解除。因为出租人不是转租合同的当事人，不能强迫出租人继续履行转租合同的义务，承租人也没有权利再收取次承租人的租金。2、对两个租赁合同同时解除的后果，原则上都应予以处理。嘉兴电信公司与南湖投资公司的租赁合同，一审法院已处理。本案是对转租合同的诉请，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在审判实践中，根据合同相对性原则，蔡国峰有权向南湖投资公司主张违约责任和损害赔偿责任，而不能直接要求嘉兴电信公司承担责任。更不是一审判决认定的“待转租合同到期，嘉兴电信公司再向南湖投资追偿”，因租赁合同已解除，嘉兴电信公司已无权收取。
蔡国峰辩称，一审判决是正确的。嘉兴电信公司委托南湖投资公司租赁房屋给蔡国峰，通过南湖投资公司收取了蔡国峰的房租及押金，蔡国峰取得了房屋的使用权，目前蔡国峰的租赁合同还在租赁期内。因此，嘉兴电信公司要求腾退，是非法的，法院应当保护次承租人的合法权益。
南湖投资公司述称，一、一审判决适用法律正确，认定事实清楚，应当维持。南湖投资公司的转租行为是经嘉兴电信公司授权的，南湖投资公司与蔡国峰签订的转租合同合法有效，嘉兴电信公司无权解除。二、嘉兴电信公司与南湖投资公司之间的租赁合同解除，不影响南湖投资公司与蔡国峰签订的合同的效力。另外，嘉兴电信公司要求蔡国峰支付房屋占有使用费的主张，没有依据。综上，请求维持原判，驳回上诉。
嘉兴电信公司向一审法院起诉请求判令：1、蔡国峰立即腾退嘉兴电信公司所有的坐落于环城东路235号（原环城东路81号）5幢4楼房屋（建筑面积约750平方米）；2.由蔡国峰支付占有使用房屋期间的占用费暂计21569.88元，具体请求计算至蔡国峰将房屋腾退归还给嘉兴电信公司之日止；3.蔡国峰承担本案诉讼费。庭审中，嘉兴电信公司增加一项诉请：请求判令解除蔡国峰与南湖投资公司之间的《房屋租赁合同》。
一审法院认定事实：2012年4月11日，经浙江省电信实业集团公司授权，嘉兴电信公司与南湖投资公司签订编号为JXCX-
ZC-2012——049《房屋、资产租赁合同》一份，主要约定：嘉兴电信公司将坐落于嘉兴市环城东路81号原南湖大饭店的房屋出租给南湖投资公司作酒店经营使用，房屋建筑面积20145.1平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设施设备一批；租赁期限为10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止，租金为：2012年3月1日至2015年2月28日为420万元/年，其中设备设施租赁费为150万元，房屋及场地租赁费270万元，自2015年3月1日起年租金每年递增5%。其中设备设施租赁费150万元，其余为房屋及场地租赁费。租金每六个月支付一次，南湖投资公司应当在提前10个工作日内支付下一结算周期的租金；嘉兴电信公司收取租赁押金150万元，租赁期满后不计息退还；关于违约责任，约定若逾期交付租金，每逾期一日，南湖投资公司按当月租金的10%支付违约金。逾期三十日的，嘉兴电信公司有权解除合同并收回房屋，南湖投资公司仍需要支付违约金及赔偿损失。此后双方又签订补充协议两份，补充约定：1、在不违背法律及政府规定的前提下，允许南湖投资公司转租、出借给第三方使用或者自行安排用途,期限十年；2、2012年3月1日至2015年2月28日的租金420万元中，调整为房屋租赁费380万元，场地租赁费为40万元。合同及补充协议签订后，房屋场地等交付南湖投资公司使用。
南湖投资公司取得租赁物使用权后，又以“分块出租”方式转租给众多次承租人。2013年8月26，南湖投资公司与蔡国峰签订《房屋租赁合同》一份，将原南湖大饭店区域第5幢4楼房屋约750平方米转租给蔡国峰使用，主要约定：租期为6年，自2013年10月1日起至2019年9月30日止；年租金50万元，支付方式为先付后用，一年一次性支付；租赁保证金10万元，在首次支付租金时支付。后双方正常履行，至今尚在租期内。
2016年1月28日，因南湖投资公司未按合同约定逾期不付租金的违约行为，嘉兴电信公司诉至一审法院，要求解除《房屋、资产租赁合同》、南湖投资公司腾退租赁的房屋、支付所欠租金并承担违约金，案号为（2016）浙0402民初575号，一审法院审理后作出判决：1、解除嘉兴电信公司与南湖投资公司的《房屋、资产租赁合同》及此后的补充协议；2、南湖投资公司支付嘉兴电信公司2015年12月31日之前的租金97万元及逾期付款违约金，并按每月36.75万元支付从2016年1月1日起至判决生效之日止的租金；3.驳回嘉兴电信公司其他诉讼请求。宣判后双方均未上诉，该判决已于2016年4月5日生效。
嘉兴电信公司以第一手租赁合同已解除、转租合同也无法履行为由提起诉讼，要求解除转租合同，由次承租人腾退房屋并支付从2016年4月6日开始的房屋占用费（一审法院已受理涉及同类案件共19件）。
一审法院认为，本案中存在两层租赁合同关系：一是嘉兴电信公司与南湖投资公司之间的一手房屋租赁合同，该合同系经公开招租、竞标程序后签订；二是南湖投资公司与蔡国峰的转租合同关系，该转租系经嘉兴电信公司同意并直接授权南湖投资公司转租而形成。前后两份租赁合同均是当事人的真实意思表示，均属合法有效。根据各方诉、辩意见，本案的争议焦点在于：一、嘉兴电信公司基于其与南湖投资公司的一手租赁合同已经解除（认为转租合同丧失基础）而请求解除转租合同并由次承租人腾退房屋的主张能否成立；二、一手租赁合同系因南湖投资公司欠付租金而致解除，则嘉兴电信公司是否有权向次承租人主张租金损失或房屋占用费。
对于第一项争议，审查认为：1.所有民事合同都应当遵循合同的相对性原则，不得任意突破，根据我国《合同法》的规定，合同的履行或请求解除是合同相对人的权利。如上所述，嘉兴电信公司虽是一手租赁合同的出租人，但对于南湖投资公司与蔡国峰之间的转租合同嘉兴电信公司只是合同当事人以外的第三人，不享有解除合同的请求权，故本案中嘉兴电信公司提出要求解除转租合同的主张属缺乏法律依据。2.根据现有证据即嘉兴电信公司出具的委托书及嘉兴电信公司与南湖投资公司的补充协议，足以证明嘉兴电信公司已授权第三人南湖投资公司在十年期限内对出租物的自主经营权利（包括转租）。而蔡国峰作为经营户，基于对该授权事项的信任与南湖投资公司签订转租合同，善意使用租赁房屋并交付租金，应受法律保护。因此，嘉兴电信公司作为出租方的权利应受制约，在转租合同到期前嘉兴电信公司有义务保障其稳定履行。嘉兴电信公司提请解除后手合同的主要理由是一手租赁合同已经解除，但审理查明本案的情形是转租合同仍在履行过程中，租期尚未届满，即便南湖投资公司已预先收取了租期内部分租金，也未超出嘉兴电信公司授权第三人自主经营方式的范围，故嘉兴电信公司据此主张转租合同已失去履行基础的事实理由不能成立。综上两点，一审法院对嘉兴电信公司的第一、二项诉讼请求（解除合同、腾退房屋）不予支持。
关于焦点二房屋占用费的承担问题。根据庭审查明的事实，转租合同履行期间，南湖投资公司与蔡国峰经协商变更了履行方式，南湖投资公司提前收取了租金，但对于蔡国峰而言，其履行合同仍属适当履行，并无违约。只是南湖投资公司收取了蔡国峰的租金而未按时向嘉兴电信公司支付租金，此点虽是引发诉讼的根本原因，但仍属南湖投资公司对其与嘉兴电信公司一手租赁合同所负的合同之债，可依法另行解决。嘉兴电信公司再要求蔡国峰向其支付租金（或房屋占用费），显然会损害市场交易秩序，不符合《合同法》的公平原则及诚实信用原则，不予支持。
纵观全案，需指出的是，嘉兴电信公司虽与南湖投资公司解除了租赁合同，但根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行……采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对于租金损失（房屋占用费）嘉兴电信公司仍然可以提起诉讼，待涉案转租合同到期后可合并总额向南湖投资公司追索；况且从现有证据看，南湖投资公司与嘉兴电信公司订立《房屋、资产租赁合同》后，确有对租赁物原南湖饭店的建筑、设施投入资金进行了改造，说明其仍有履行能力。鉴于庭审中经法庭释明，嘉兴电信公司坚持只要求蔡国峰承担房屋占用费而不对南湖投资公司提出具体诉讼请求，故本案中不予处理，由嘉兴电信公司另行解决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回嘉兴电信公司的诉讼请求。案件受理费减半后收取170元，由嘉兴电信公司负担。
二审中，当事人均没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，嘉兴电信公司以其与南湖投资公司之间的租赁合同已解除为由，要求解除南湖投资公司与蔡国峰的转租合同，并据此要求蔡国峰腾退及支付占有使用费。南湖投资公司经嘉兴电信公司同意，将涉案房屋转租给蔡国峰，蔡国峰与南湖投资公司之间的转租合同合法有效，且目前尚在租赁期内。由于合同具有相对性，转租合同的解除权只能由该合同当事人即蔡国峰或南湖投资公司行使，嘉兴电信公司并非该转租合同的当事人，其无权要求解除转租合同。至于嘉兴电信公司提出的物上请求权的理由，经查，涉案房屋所有权并未登记在嘉兴电信公司名下，嘉兴电信公司并非所有权人，其依物上请求权提出相关主张，依据不足，应不予采纳。因此，一审驳回嘉兴电信公司的诉请正确。
综上所述，嘉兴电信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费340元，由上诉人浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 灿
审 判 员 倪 勤
代理审判员 章玉萍
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 赵婉沁