福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第2869号
原告厦门海投房地产有限公司。
法定代表人苏勇民，董事长。
委托代理人林建斌、苏俊，职员。
被告傅强，男，1971年5月16日出生，汉族。
第三人马全福，男，1967年3月18日出生，回族。
原告厦门海投房地产有限公司（以下简称海投房产公司）与被告傅强、第三人马全福房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海投房产公司的委托代理人林建斌，第三人马全福到庭参加诉讼，被告傅强经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告海投房产公司诉称，2013年8月4日，原、被告签订一份《未来海岸步行街租赁合同》（以下简称合同），原告将位于厦门海沧区未来海岸步行街中的嵩屿北一里59号单元房产（以下简称讼争房产）出租给被告用于开办“高鹏房产中介”项目，租赁期限一年，从2013年8月1日起至2014年7月31日止，租金标准为每月4556元（人民币，下同）。合同约定，租赁期满双方不再续约。租赁期限届满后，未经原告书面同意，被告继续占用租赁场所，其占用不能视为合同延期或合同续订。在占用期间被告需支付相当于租金5倍的使用费给原告。同时约定被告不得擅自改变租赁场所用途，不得将场地擅自转租、转让、转借、分租给第三人。合同签订后，被告于2013年8月12日向原告缴纳履约保证金9112元。后被告未经原告同意，于2014年3月10日违反合同约定，将讼争房屋转租给第三人，并导致租赁期限届满无法将讼争房屋返还原告，严重损害原告的合法权益。原告请求判令，一、被告傅强、第三人马全福立即向原告返还讼争房产；二、被告傅强向原告支付讼争房产使用费30373元（使用费按每月22780元的标准，自2014年8月1日起暂计至2014年9月10日，实际计算至被告向原告返还讼争房产之日止）；三、原告有权不返还被告已缴纳的履约保证金9112元。
被告傅强书面辩称，一、本案系原告与第三人恶意串通引发的纠纷。被告与原告签订合同后，因房地产市场持续降温，被告与第三人协商后，将讼争房产转租给第三人独立经营拉面。被告与原告约定的租赁期限届满前，被告根据与第三人签订的合同约定，向原告提出了由第三人直接与原告签订租赁合同的要求，但第三人以原告提供的租赁合同内容，与2013年8月14日原、被告签订的合同内容完全不同，条件非常苛刻为由，拒绝与原告签订。事后，经被告了解，才发现被告将讼争房产转租第三人后，第三人将所签订的租赁合同提交给原告，并恶意串通，即原告与第三人不通过被告直接签订租赁合同，原告以被告在租期到期后未交房为由主张高额的“使用费”。如果原告与第三人没有恶意串通，原告完全有权根据合同第四条约定，直接接管讼争房产。另外，原告利用优势地位，在与被告签订合同期间，不给任何协商余地，要求被告接受原告提出的条件以及签订原告提供的格式合同，合同中“按五倍计收使用费”的约定无效。原告无权主张使用费，也过分高于损失。二、原告无权要求被告承担责任。本案系第三人拒绝腾房引发的纠纷，实体责任应由第三人承担，与被告无关。综上，请求驳回原告要求被告承担责任的诉讼请求。
第三人马全福述称，一、第三人是向被告而非原告租赁讼争房产，租赁和原告没有关系。二、第三人不同意搬迁，第三人在被告的欺骗下租用了讼争房产，投资了大笔钱用于装修，如果搬迁，将造成很大的损失。三、拖欠租金的是被告，和第三人没关系。第三人原来和被告签订租赁合同，约定四个月，被告打包票说在2014年7月31日后，还可以续签五年的合同，快到7月31号时，第三人就打电话联系被告，催促被告继续签订合同，但是被告却说只能续签三个月，不能签五年的合同，第三人不同意只签三个月的合同，因此，从2014年7月31号后，第三人就没有再和被告签订合同，店面现在仍是由第三人使用经营，第三人未再支付租金，被告也未向第三人催要过租金。如果被告能赔偿第三人的损失，第三人同意搬迁。
经审理查明，2013年8月4日，原、被告签订一份《合同》，约定原告将讼争房产出租给被告用于开办高鹏房产中介，租赁期限一年，从2013年8月1日起至2014年7月31日止，租金标准为每月4556元，按期缴纳，每季度结算一次，被告缴纳9112元作为合同履约保证金。租赁期满双方不再续约。租赁期限届满后，未经原告书面同意，被告继续占用租赁场所，其占用不能视为合同延期或合同续订。在占用期间被告需支付相当于租金5倍的使用费给原告。同时约定被告不得擅自改变租赁场所用途，不得将场地擅自转租、转让、转借、分租给第三人。合同签订后，被告于2013年8月12日向原告缴纳履约保证金9112元。2014年3月10日，被告作为出租方与作为承租方的第三人签订一份《租赁合同》，约定被告将讼争房产转租给第三人，租赁期限从2014年3月10日至2014年7月31日止，每月租金4556元等内容。同日第三人向被告缴纳租金18224元、押金9112元、装修转让费48000元。2014年8月1日租赁期限届满后，第三人继续使用讼争房产。2014年9月，原告诉至本院，提出如上诉请。
以上事实，有原告提供的《合同》、《租赁合同》、收条以及庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《合同》，系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，原、被告应按约严格履行。被告在租赁期限内未经原告同意，擅自将讼争房产转租第三人，构成违约。在合同约定的租赁期限届满后，被告负有返还讼争房产业务，被告未能将讼争房产返还原告，应承担相应法律责任。原告要求被告返还讼争房产，事实清楚，证据充分，本院予以支持。第三人现占用讼争房产，亦缺乏任何依据，也应承担返还讼争房产的义务。被告在租赁期限届满后，未能向原告返还讼争房产，应向原告支付使用费，原告主张按5倍租金计算使用费过高，应予调整，本院酌定按两倍租金标准9112元计算。原告要求不返还被告履约保证金9112元，依据充分，予以支持。第三人与被告之间的争议，应由双方另行处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告傅强、第三人马全福于本判决生效后十日内返还原告厦门海投房地产有限公司位于厦门海沧区未来海岸嵩屿北一里59号单元房产。
二、被告傅强于判决生效后十日内支付原告厦门海投房产公司有限公司使用费（按每月9112元标准，从2014年8月1日起计至被告向原告返还厦门海沧区未来海岸嵩屿北一里59号单元房产之日止）。
三、原告厦门海投房产公司有限公司无需返还被告傅强履约保证金9112元。
四、驳回原告厦门海投房产公司有限公司的其他诉讼请求。
如被告傅强未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费787元减半收取394元，由被告傅强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 颜思远
二〇一四年十一月十八日
书记员 李 尧
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。