北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第04297号
原告李峰（反诉被告），女，1976年6月6日出生。
委托代理人刘建海，北京市尚公律师事务所律师。
被告武完香（反诉原告），女，1972年8月17日出生。
委托代理人王世海，北京市亿中律师事务所律师。
第三人北京思源创新房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区张镇张各庄村工业区路3号。
法定代表人孙涛，该公司总经理。
委托代理人王博涛，男，1983年10月2日出生。
原告（反诉被告）李峰（以下简称原告）与被告（反诉原告）武完香（以下简称被告）、第三人北京思源创新房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人、第三人的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月13日，在第三人的居间服务下，原、被告双方签订了《房屋买卖约定合同》及《补充协议》，约定：被告购买原告所有的位于北京市朝阳区望京街2号楼6层612室房屋一套（以下简称涉案房屋），购买价款为315万元。被告应当于合同签订当日支付定金10万元，签订合同之日起14日内支付190万元，在原告取得《房屋所有权证书》后10个工作日内支付剩余房款115万元，房屋交易过程所产生的税费均由被告承担，若任何一方逾期履行合同义务超过15日，则守约方有权单方解除合同，违约方应当自解除合同的通知送达之日起3日按照合同约定成交价的20%向守约方支付违约金。
2013年8月3日，原告按照合同约定将房屋交付给被告使用。2013年8月5日，原告取得《房屋所有权证书》后，即告知了第三人及被告，要求被告尽快按照约定支付剩余房款及办理房产过户手续，但经原告多次催促，被告一直拒绝向原告支付剩余房款115万元，被告的行为已构成严重违约，依照合同约定，原告有权单方解除合同并要求被告承担相应的违约责任。故请求法院判令解除原、被告双方于2013年7月13日签订的《房屋买卖约定合同》及《补充协议》，并判令被告协助原告办理撤销网签手续；判令被告支付违约金63万元；判令被告立即将房屋返还原告并向原告支付自2013年8月3日开始计算的房屋占用使用费。
被告辩称并反诉称：原、被告通过第三人的居间服务，被告购买了原告位于北京市朝阳区望京街2号楼6层612室的房屋。2013年7月13日签订了《房屋买卖约定合同》、《补充协议》。原、被告及第三人三方签订了《代办贷款及权属转移登记服务合同》。
2013年8月7日，通过第三人签订了《存量房屋买卖合同》。原、被告及第三人协商以该套房屋原购房价人民币1569055元作为网签价。被告按照此价款缴纳相关税费，并根据双方签订的《朝阳区存量房自有交易资金划转协议》将此款存入双方共同委托的存量房交易结算资金监管方账户。合同签订后，被告向原告支付定金人民币10万元、购房首付款190万元，共计200万元，其中45万元是被告应原告的请求支付的尚未偿还的贷款，银行解除了对该套房屋的不动产抵押权。根据《朝阳区存量房自有交易资金划转协议》，双方应该将网签约定的房价款1569055元存入存量房交易结算资金监管方账户。根据三方签订的《代办贷款及权属转移登记服务合同》，丙方负责组织联络甲乙双方办理贷款申请、权属转移登记等事宜，甲乙双方需按照丙方通知的时间地点办理相关手续的规定，被告在全面适当履行义务的前提下，多次催促第三人组织双方办理房屋权属转移登记。期间，被告于2013年8月16日、2013年10月9日两次书面催告第三人按照合同、协议约定办理权属转移登记，但均遭到原告无理拒绝。综上，原告违反合同约定，拒绝按照第三人要求的时间、地点办理房屋权属转移登记，已经构成违约。原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回。同时，反诉请求判令原告立即为被告办理位于北京市朝阳区望京街2号楼6层612室房屋的所有权转移登记手续，将涉案房屋过户至被告名下；判令原告支付迟延履行房屋所有权转移登记义务的违约金，自2013年8月20日起计算至实际办理权属转移登记止；请求判令第三人继续履行为原、被告办理房屋权属转移登记义务。
原告针对被告的反诉辩称：一、原、被告之间房屋买卖合同的成交价格为315万元，不是所谓的1569055元。1、依据2013年7月13日，原、被告签订的《房屋买卖约定合同》及《补充协议》的约定，被告购买涉案房屋的价款为315万元；并且房屋交易过程中所产生的税费全部由被告承担。2、原告从未同意以1569055元的价格办理网签及过户手续，从未与被告签订《存量房屋买卖合同》。被告要求原告以1569055元的价款协助其办理网签及过户手续，不仅没有任何事实依据，而且其目的是为了逃避国家税收政策，属于严重的违法行为。3、第三人作为专业的房地产经纪机构，在明知涉案房屋的成交价格为315万元的情况下，仍然按照1569055元的价款进行网签，违反了《房地产经纪管理办法》的有关规定，其所代理的经济活动是无效的，法院应予以纠正。
二、原告要求被告支付尾款及办理过户事宜，不存在违约行为。原告已经将过户所需的房产证、契税完税凭证等交付给了第三人及被告，依据《房屋买卖约定合同》及补充协议的约定，被告应当向原告支付剩余房款115万元，否则原告不予配合办理转移登记手续。原告通过电话、短信及特快专递等多种方式多次要求被告支付尾款并办理过户事宜，但被告拒绝履行，已经构成严重违约，其应当承担相应的违约责任。原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。原告不存在任何违约行为，被告无权要求原告继续履行合同及承担违约责任。
综上，原告认为，在本案的房屋买卖过程中，被告存在拒绝支付剩余尾款及办理过户事宜的严重违约行为，原告不存在任何违约行为，被告提出的反诉请求无任何事实依据和法律依据，请求法院依法予以驳回。
第三人述称：我方已经履行了应尽的义务，完成了居间服务，我方作为居间方希望买卖双方能够继续履行合同。
经审理查明：2013年7月13日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《房屋买卖约定合同》，约定所售房屋位于北京市朝阳区望京文化娱乐（B30）项目2#楼（文化创业工作室）6层612。合同约定的成交价格为315万元，此成交价包括：房价款、专项维修基金、装饰装修款等。签订本合同当日买受人向出卖人支付定金10万元。出卖人应在2013年8月3日前将该房屋交付买受人使用，同时出卖人应将该房屋的全部资料交给买受人保管......。
合同的违约责任约定：本合同签订后，买卖双方应按照合同约定履行义务，因迟延履行合同义务，迟延履行方应按照每逾期一日赔偿守约方成交价款万分之二的逾期违约金，并于实际履行义务之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，守约方有权单方解除合同，违约方应自解除合同的通知送达之日起3日内按照本合同约定成交价的百分之二十向守约方支付违约金。
合同约定该房屋交易过程中所产生的税费，均由买受人承担。
当日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《补充协议》，约定：交易房屋的实际成交价格为人民币315万元，买受人应于签订买卖合同当日向出卖人支付定金10万元，买受人应于签订买卖合同之后14日内再向出卖人支付人民币190万元。买受人应于出卖人取得《房屋所有权证》后10个工作日内再向出卖人支付人民币115万元。否则出卖人不予配合办理转移登记手续。买受人如不按时支付以上款项，每逾期1日，应向出卖人支付实际成交价格的万分之二作为赔偿。
《补充协议》中关于提前还款手续的办理约定为：出卖人应于收到买受人支付购房款人民币200万元后开始办理提前还款手续。
租赁合同：买受人自2013年7月26日交付190万元首付款后拥有房屋的使用、管理和租赁的权利。本着买卖不破租赁的原则，买受人在支付首付款后在出卖人的安排下与租户签订租赁协议（2013年8月3日至2014年8月2日）。
过户时间：在出卖人拿到开发商代为办理的产权证后10个工作日内协助办理产权过户手续，否则买受人不予支付房屋交易余款115万元。
买卖双方协商一致同意，如2013年9月30日后，开发商代为办理的产权证仍不能办理完毕，买方如急需用钱可以更换买受人，出卖人配合第三方交税和过户。
2013年7月12日，原告出具收到被告购房定金10万元的收条。2013年7月18日，原告收到被告35万元。2013年7月27日，原告收到被告155万元。
2013年8月3日，原、被告对涉案房屋进行了交接。
庭审中，原告出具了房屋所有权证书，证明原告是涉案房屋的所有权人。房屋所有权证书的登记时间为2013年7月10日。原告还出具了契税发票，证明原告2009年购买涉案房屋的价款是1569055元，缴纳契税47071.65元，进而证明被告要求按照1569055元的价款办理过户手续是违背客观事实的，目的是为了逃避国家税收。
2013年8月5日，第三人的工作人员为原告出具收到涉案房屋产权证、契税复印件整套一份以办理过户、网签的收条。
原告出具的立即支付尾款、办理过户的通知，被告提出从未收到过。
庭审中，被告提交了2013年8月7日的《存量房屋买卖合同》，该合同中约定的成交价格为1569055元。原告不认可该份证据，认为原、被告双方从未签订网签价格为1569055元的网签合同。
被告还提交了《代办贷款及权属转移登记服务合同》，证明原、被告委托第三人代办该房屋的权属转移登记手续，原、被告需按照第三人通知的时间和地点办理相关手续。原告认为，第三人仅仅是协助义务，真正履行义务方在被告。
被告出具《朝阳区存量房自有交易资金划转协议》，证明原、被告双方以及资金监管方协议资金监管账户，原、被告双方同意将网签合同中约定的房价款1569055元存入资金监管账号。原告认为，原、被告从未签订资金划转协议，在签订买卖合同时原告不知晓朝阳区的资金监管政策。
庭审中，第三人的工作人员李孟立作为证人出庭证明原告不同意以1569055元的价格交税，提出如果不按照315万元的价格交税，就不去过户，导致合同无法往下进行。
第三人当庭提交了一份《授权网签委托书》，证明网签价格是1569055元，按照1569055元纳税是原、被告双方都认可的。《授权网签委托书》中交易房屋的地址是涉案房屋，网签价格为1569055元，《授权网签委托书》中的黑体字写明：如网签价格低于国家及北京市政府有关二手房区域指导价的，则以国家及北京市政府有关二手房区域指导价为准。委托人对本委托书中委托人的信息及交易房屋的信息的真实性、合法性承担法律责任。受托人根据委托人提供的上述信息及本委托书进行的网签所产生的法律责任由委托人承担，特此授权。该《授权网签委托书》有原、被告的签名。签订日期为2013年7月14日。原告认可《授权网签委托书》上的签名是原告本人签的，但其他内容不认可。李孟立认可《授权网签委托书》上除签名外，其余都是第三人填写。
庭审中，原告为证明李孟立出具的《授权网签委托书》价格是空白的，并非当着原告的面填写的，向法庭提交了2013年9月15日对第三人的工作人员李孟立的通话录音及整理资料。李孟立认为该份录音应该不是9月15日录的，而且录音进行了剪辑。
庭审中，被告提交了原、被告之间的短信整理资料。其中，2013年8月5日，原告给被告发短信，内容：武姐，网签材料已交付，请催您的中介尽快办理网签、缴税、过户。鉴于我们单位房改及近期税务严查，请按成交价格网签并缴税。被告当日回复：李峰您好，中介已经按照当时签买卖合同时约定原购价1569055元做完网签，我这边随时可以缴税、过户。有什么事咱们通过中介说，这样咱们省事、省心。
2013年8月13日，原告给被告发短信：你们这样违规操作，强制网签，我无法接受，你们要承担后续法律责任。
同日，原告再次给被告发送短信，内容：武姐，不知道他们中介是否违反合同办理网签，中介可能为吸引您买房给您灌输了违规操作的最低税务费用价格。如果您按照他们要求缴纳税款，我也不会办理过户手续，将来您的损失请慎重考虑。
2013年8月19日，原告给被告发送短信内容：武姐，您好！中介跟您沟通如何？我8月5日拿到产权证并将材料及协助资金监管等信息提供给中介，尽到协助过户义务，网签请如实申报缴税。按合同约定：买受人需在8月19日前支付尾款，办理权属登记手续，今天是19号，您什么意见？被告回复：咱们交易时是通过中介的，以前是，今后仍然通过中介来履行完合同。
原告对被告提交短信的真实性均没有异议，认可原告确实发过这些短信。但认为2013年8月5日的短信，此时，原告刚拿到产权证，授权委托书中的网签价格还没有签订，三方没有就1569055元进行网签达成一致意见。
庭审中，原告提交了其与李孟立之间的短信内容，李孟立发给原告的短信内容为：李姐您好，我这边已和买家沟通，现在解决方案有三种：1、按签合同时谈好的原购价交税，这个国家是承认的，您只要配合买家交税就行。2、按315万元交税，买家说按国家法律只承担契税。3、买家说看您这边能不能把200万退回，请您考虑好。
李姐，客户同意按315万网签，客户说按国家规定，该谁交的税费谁承担。
国家规定，买方交契税3%。卖方个人所得税20%。土地增值税40%，营业税5.6%，您若没意见，我们就网签了。
李姐您好，要是按315网签完，税费是80万左右，您要考虑好了，网签以后，建委就有备案，如因税费太高，您们打官司，即便解除合同，以后再出售，恐怕也会受影响，请你考虑。
上述事实，有《房屋买卖约定合同》、《补充协议》、房屋交割清单、收条、通话录音、《代办贷款及权属转移登记服务合同》、短信记录、《授权网签委托书》、证人证言等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《房屋买卖约定合同》及《补充协议》是当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定应认定有效，当事人应按合同及补充协议的约定履行各自义务。对于原告主张的诉讼请求及被告的反诉请求，本院认为，原、被告签订《房屋买卖约定合同》及《补充协议》后，被告已按合同约定交纳了200万元房款，原、被告双方也已对涉案房屋进行了交接。对于原、被告双方之后没有继续履行合同的原因，本院认为，首先，根据原、被告及第三人提供的证据及法庭调查，2013年7月14日，原告同意的网签价格为1569055元，而原告在2013年8月5日取得了涉案房屋所有权证的当日给被告发送短信的内容却是按成交价格网签并缴税。原告的短信内容与原告同意的网签价格并不相符，而对于多出的税金应如何缴纳，双方并没有达成一致意见，被告不交纳剩余房款存在合理理由。其次，根据原、被告双方在补充协议中约定的有关付款及过户时间的内容存在矛盾之处，原、被告双方均可以据此履行各自的抗辩权。故原、被告双方均不存在违约之处，原、被告所签订的合同应继续履行。故本院对原告主张的诉讼请求均不予支持。对于被告要求原告支付违约金的反诉请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、原告李峰（反诉被告）与被告武完香（反诉原告）继续履行二0一三年七月十三日签订的《房屋买卖约定合同》及《补充协议》。
二、原告李峰（反诉被告）于本判决生效后十五日内协助被告武完香（反诉原告）办理位于北京市朝阳区望京街2号楼6层612号房屋的所有权转移登记手续，将上述房屋过户至被告武完香（反诉原告）名下，同时被告武完香（反诉原告）在原告李峰（反诉被告）办理过户手续的当日，将剩余房款一百一十五万元支付原告李峰（反诉被告）。
三、第三人北京思源创新房地产经纪有限公司协助办理位于北京市朝阳区望京街2号楼6层612号房屋的所有权转移登记手续。
四、驳回原告李峰（反诉被告）的全部诉讼请求。
五、驳回被告武完香（反诉原告）的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（修正案）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费一万零五百三十八元，由原告李峰（反诉被告）负担（已交纳）；本案反诉费一千一百五十八元，由原告李峰（反诉被告）负担七十元（于判决生效后七日内交纳）；由被告武完香（反诉原告）负担一千零八十八元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。
审 判 长 沈 岩
代理审判员 董 建
代理审判员 孙茜倩
二〇一四年五月十五日
书 记 员 李甲军