广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0203民初1937号
原告：韶关市武江区信汇物业服务有限公司。住所：韶关市武江区惠民南路**号中环广场雅仕阁****室。
法定代表人：何冠安，总经理。
委托诉讼代理人：温燕霞，女，1972年4月3日出生，汉族，住韶关市武江区，公司员工。
委托诉讼代理人：何敏，女，1988年3月19日出生，汉族，住韶关市武江区，公司员工。
被告：石勇，男，1982年11月5日出生，汉族，住韶关市曲江区。
委托诉讼代理人：林红福，广东秦唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑淑娥，广东秦唐律师事务所实习律师。
原告韶关市武江区信汇物业服务有限公司与被告石勇物业服务合同纠纷一案，本院2016年9月18日受理后依法适用简易程序由审判员张步云独任审判，于2016年11月2日进行了公开开庭审理。原告韶关市武江区信汇物业服务有限公司的委托诉讼代理人温燕霞、何敏，被告石勇及其委托诉讼代理人林红福到庭参加了诉讼。经庭审查明，原立案案由房屋买卖合同纠纷不当，现依法予以变更为物业服务合同纠纷。本案现已审理终结。
原告韶关市武江区信汇物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即与原告办理收楼手续，并支付欠缴的物业管理费用及其滞纳金，合计21737.89元（计费时段：2012年11月至2016年8月31日）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告于2011年7月8日购买了韶关市武江区惠民南路50号中环广场（商住楼）雅仕阁2106房（建筑面积68.67平方米），与韶关市世纪商联置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。原告于2012年接受韶关市世纪商联置业有限公司的委托，对其开发的中环广场（商住楼）住宅小区进行物业管理服务，拥有对中环广场（商住楼）全体业主提供前期物业管理服务和收取物业服务费用的责任和权利。根据粤价[2010]1号文《关于物业服务收费管理办法的通知》第十六条的规定，物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。被告所签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第2条约定：“买受人应在出卖人交付公告中约定交付日起15天内办理入伙手续。买受人不办理入伙手续的，视为出卖人已实际交付该房产和买受人已同意接收该房产，并即时承担买受人责任，出卖人不承担逾期交房的责任，买受人须从出卖人交付公告中约定的交付之日起开始支付各项管理费用，买受人不得以任何理由拒付该费用。”韶关市世纪商联置业有限公司于2012年10月发出书面《收楼通知》，但被告以交楼房屋与当初买楼房屋天花高度不符，一直不肯办理收楼，经多次电话催促，被告拖延至今，也未缴纳物业服务的相关费用。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。案件审理过程中，原告撤回了关于要求判令被告立即与原告办理收楼手续的诉讼请求。
被告石勇辩称：本案应当是物业服务合同纠纷而不是房屋买卖合同纠纷，业主拖欠物业费的,物业服务企业必须经书面催交后方可向人民法院提起诉讼，原告没有证据证实已向答辩人进行书面催交，应当驳回原告的诉讼请求。考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”由上述法律规定可知，业主承担欠费责任的前提确定为经物业服务企业书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。需要注意的是，这种催交必须是书面的，口头的催交通知无效。只有书面催交后，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳的，物业服务企业才可以向法院起诉。本案中，原告信汇物业公司并没有书面催交，所以其不能直接向法院提起诉讼，应当驳回其全部诉讼请求。况且原告的物业服务资质证在2014年已经届满，从2015年1月1日，原告已不具备物业服务资质，由此产生的法律责任应由其自行承担。
二、本案中答辩人是在2016年9月2日才收楼的，物业费应当从2016年9月2日开始计算，在此之前的物业费用应当由建设单位交纳，原告无权向答辩人主张。
根据国务院《物业管理条例》第四十一条：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，业主在收楼之前的物业费应当由建设单位交纳。本案中答辩人于2016年9月2日办理的收楼手续，也是于当天签订的《中环豪庭》房屋交接书、《韶关市前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》，由此可知，答辩人在2016年9月2日之前即没有办理收楼更没有装修入住，因此，原告无权向答辩人主张2016年9月2日之前的物业费。
三、退一步说，如果法院认定答辩人需支付2012年11月至2016年8月期间的物业费，那么前期物业服务合同已约定物业服务费收取标准，物业服务企业单方要求增加该收费标准的，应当不予支持，增加的物业费应当予以扣除。2016年9月2日签订的《前期物业服务协议》第九条明确约定了物业服务费标准，即应按照己确定的标准履行。如果物业服务企业认为，按原收费标准无法满足小区物业服务的，作为物业服务企业应当自行注意前期物业服务合同的内容确定收费标准。如需改变服务项目或者提高标准，应当与业主进行协商。本案中原告在没有与业主协商的基础上擅自提高收费标准，将原来每月的物业管理费由96.14元（1.4元/m2×68.67m2）从2013年12月提高到了97.37元，从2013年12月到2016年8月一共33个月，合计增加了物业管理费40.59元[（97.37元－96.14元）×33个月]，所以，增加的物业管理费应当予以扣除。
四、原告主张的物业费滞纳金明显过高，应当参照中国人民银行同期逾期贷款利息的标准计算。
原告主张物业费滞纳金按照每天千分之五计算，如果按照这个标准计算，那么年滞纳金是180%，远远超过了法律的规定。因此，关于滞纳金可以根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，按照拖欠物业费的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即按照年利率4.75%计算，答辩人支付的滞纳金最多为886元[（4.75%/360天)×(4943.17元－40.59元)×1370天＝886元）]。原告主张16794.72元滞纳金违反法律规定，明显过高，应当予以减少。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护当事人的合法权益。
原告韶关市武江区信汇物业服务有限公司围绕其诉讼请求依法提交了被告石勇的身份证复印件、《商品房买卖合同》、广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费管理办法的通知》[粤价（2010）1号]、被告的欠费明细表；庭后补交了2011年6月30日原告与韶关市世纪商联置业有限公司签订的《前期物业服务合同》。被告石勇围绕其辩称主张依法提交了原告的企业机读档案登记资料、《中环豪庭》房屋交接书、《前期物业服务协议》、《企业临时管理规约》、收款收据。经庭审质证，被告对原告提交的证据除欠费明细表有异议外，其他证据无异议；原告对被告提交的证据无异议。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月30日，韶关市世纪商联置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定韶关市世纪商联置业有限公司将其开发建设的中环豪庭物业委托原告实行前期物业管理服务。2011年7月8日，被告与韶关市世纪商联置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了韶关市武江区惠民南路50号中环广场（商住楼）雅仕阁2106房，建筑面积为68.67平方米，约定交付日期为2012年10月31日前。合同补充协议第二条约定：买受人应在出卖人交付公告中约定交付日起15天内办理入伙手续。买受人逾期不办理入伙手续的，视为出卖人已实际交付该房产和买受人已同意接收该房产，并即时承担买受人责任，出卖人不承担逾期交房的责任，买受人须从出卖人交付公告中约定的交付之日起开始支付各项管理费用，买受人不得以任何理由拒付该费用。2012年10月，开发商韶关市世纪商联置业有限公司向被告发出《收楼通知》。由于房屋质量问题，被告与韶关市世纪商联置业有限公司协商未成达成一致，一直未办理房屋交接手续。2016年9月2日，被告签署了中环豪庭雅仕阁2106房的房屋交接书，并于同日与韶关市世纪商联置业有限公司签订《前期物业服务协议》，约定双方采用协议方式选聘原告韶关市武江区信汇物业服务有限公司为中环广场（商住楼）提供物业管理服务，同时对物业服务费的收费标准、交费时间、违约责任等进行了约定。协议签订后，被告未出现欠缴物业服务费的情形。原告认为被告应从2012年11月起开始缴纳物业服务费，遂诉至本院要求判令被告支付上述费用及滞纳金。
本院认为：虽然韶关市世纪商联置业有限公司作为中环广场（商住楼）的开发商于2012年10月向被告发出《收楼通知》，但由于房屋质量问题，被告与韶关市世纪商联置业有限公司协商未成达成一致，一直未办理房屋交接手续。直至2016年9月2日，被告才签署了房屋交接书，并于同日与韶关市世纪商联置业有限公司签订《前期物业服务协议》。根据《物业管理条例》第四十一条：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，业主在收楼之前的物业费应当由建设单位交纳。原告请求被告从2012年11月起开始缴纳物业服务费、承担公摊水电费用并计算相应滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告韶关市武江区信汇物业服务有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费344元，减半收取172元，由原告韶关市武江区信汇物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 张步云
二〇一六年十二月二十七日
书记员 丘凯音