浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0381民初8484号
原告（案外人）：金学村，男，1982年11月30日出生，汉族，住浙江省文成县。
委托诉讼代理人（特别授权）：杨建崇，浙江瑞大律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：金新克，浙江瑞大律师事务所律师。
被告（申请执行人）：张万勇，男，1974年12月1日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人（特别授权）：李政，浙江人民联合律师事务所律师。
被告（被执行人）：包雷，男，1980年3月12日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
第三人（被执行人）：黄国良，男，1975年6月13日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
第三人（被执行人）：黄国强，男，1970年12月13日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
原告金学村与被告张万勇、包雷、第三人黄国良、黄国强案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金学村及其委托诉讼代理人杨建崇、金新克，被告张万勇的委托诉讼代理人李政，第三人黄国良到庭参加诉讼，被告包雷、第三人黄国强经本院依法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告金学村向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人黄国良于2014年10月25日签订的《房屋买卖合同》合法、有效且原告对登记在第三人黄国良名下的坐落于瑞安市××街道××村房屋（产权证号：00××79）享有物权；2、不得执行已由原告买受的登记在第三人黄国良名下的坐落于瑞安市××街道××村房屋（产权证号：00××79），并立即解除对该房屋的查封措施；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月25日，原告经房屋介绍所介绍购买了登记在第三人黄国良名下的坐落于瑞安市××街道××村一层带夹层房屋（产权证号：瑞安市房权证××字第××号，总建筑面积：72.43㎡）及登记在黄国良胞兄即第三人黄国强名下的坐落于瑞安市××街道××村一层带夹层房屋（产权证号：瑞安市房权证××字第××号，总建筑面积：85.75㎡）。同日，原告与第三人黄国强、黄国良签订了一份房产买卖合同，双方约定的购房款210万元分三期支付：第一期支付定金15万元；第二期工场搬出后付费115万元；第三期房产证、土地证过户到原告名下后一个月内付清80万元。合同签订当日，原告依照黄国良、黄国强的指示，通过银行向其胞妹黄爱平的账户支付10万元。待涉案房屋中工场搬出后，原告又依约通过妻子汪小燕账户向第三人黄国良转账120万元。至此，原告已履行合同约定的前二期付款义务。原告履行合同约定义务后，黄国良及其胞兄黄国强于2014年11月底将涉案房屋交付给原告占有、使用，因涉案房屋尚未取得土地证，故一直未办理房屋过户手续。直至2015年涉案房屋已办理了土地证，原告多番催促第三人黄国良及其胞兄黄国强协助办理过户手续，两人均予以拖延。2016年5月，原告去办理房屋过户手续时发现涉案房屋已因被告张万勇诉被告包雷、第三人黄国良房屋租赁合同纠纷一案于2015年12月7日被瑞安市人民法院查封（限制办理抵押、过户手续）。原告认为，原告善意购买涉案房屋，并按照合同约定支付相应的对价，原告与第三人黄国良之间签订的房屋买卖合同合法有效，且原告已经实际占有、使用涉案房屋，对该涉案房屋享有物权。
被告张万勇辩称，一、原告与第三人买卖关系属于其二人之间的买卖关系，被告无法确定，原告应当提供排他证据证明。二、即使是真实的，也是无效的，房屋抵押在先买卖在后，未经抵押权人同意，买卖无效，同时物权法也规定，抵押人未经抵押权人规定不得转移抵押财产，该规定是禁止性规定，原告应当向第三人主张还款权利。三、原告未支付全部购房款，直到起诉时原告也仅支付部分购房款，既然未支付全部购房款属于部分履行，不能对房屋所有权主张权利。根据最高院关于查封、扣押、冻结规定，原告仅支付部分款项，未履行合同全部义务。综上，应驳回原告的诉讼请求。
第三人黄国良述称，原告金学村的诉称事实属实，同意原告金学村的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，确认无争议事实为：坐落于瑞安市××街道××村的一间房产权证号为00××79号的房屋登记在第三人黄国良名下，登记于2002年1月31日，建筑面积72.43平方米，土地登记于2015年7月28日，证号为瑞国用（××）第00××6号，系国有建设用地使用权。该房屋于2013年10月份和另一处登记在第三人黄国强名下的房产权证号为00××80的房屋一并为黄国良向平安银行温州塘下支行贷款提供抵押，担保期限自2013年10月14日至2016年10月14日，因贷款未还，现该抵押登记至今尚未注销。本院在（2015）温瑞执民字第2810号申请执行人张万勇与被执行人黄国良、包雷房屋租赁合同纠纷一案执行过程中，于2015年12月15日对黄国良名下的上述房屋进行查封，限制该房屋进行处分。原告金学村于2016年7月20日以该房屋已被买受并实际占有为由提出执行异议，本院于2016年8月5日作出裁定，驳回案外人金学村的执行异议。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于原告金学村与第三人黄国良及黄国强签订的房屋买卖合同真实性问题。原告提供以下证据：1、房屋买卖合同，以证明黄国良、黄国强于2014年10月25日将分别所有的坐落于××镇××村二间店面（产权证号为00××79、00××80）以210万元的总价格出卖给金学村的事实（庭审中金学村与黄国良承认每间房屋价格均为105万元）；2、银行业务凭证，以证明原告已按合同约定支付购房款130万元；3、营业执照、历月电费明细、用水情况查询清单、支付宝缴费明细，以证明原告于2014年11月接收房屋后一直用自己的名义缴费。被告张万勇质证认为证据1的真实性无法确定，对证据2、3的真实性没有异议，但上述证据不能证明双方存在房屋买卖的事实。第三人黄国良没有异议，其他当事人视为放弃质证权利。本院认证认为，房屋买卖合同当事人为原告金学村和第三人黄国良、黄国强，到庭当事人对合同没有异议，另有证据2、3所指向的购房款和水电使用情况佐证，且被告张万勇也没有反证，故本院对该份合同中关于黄国良房屋买卖的真实性予以认定，双方之间存在房屋买卖关系，金学村已按约支付购房款，且已实际占有该房屋。
本院认为，原告金学村与第三人黄国良、黄国强签订的房屋买卖合同中关于黄国良房屋的买卖，系原告金学村与第三人黄国良之间的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应合法有效，原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告金学村与第三人黄国良、黄国强之间达成房屋买卖合同，由于尚未进行过户登记，不发生物权转让效力，故原告金学村还不享有涉案黄国良名下房屋的所有权，其要求确认对该房屋享有物权，本院不予支持。但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，买受人必须同时符合四项情形，其权利也可以排除执行。本案中，原告与他人签订了房屋买卖合同，也按约定支付了价款，并占有该房屋，但未办理过户手续，且其原因既有土地使用权证迟延办理的因素，更主要的还是黄国良名下房屋的抵押登记一直未予注销，买受人暨原告金学村在买卖过程中没有履行合理的注意义务，造成过户不能，该过错归责于买受人自身原因。由于未办理过户登记是由于原告自身原因所致，不具备上述规定的全部情形，故原告金学村不享有足以排除执行的民事权益。原告要求停止执行的诉讼请求不能成立，本院不予支持，被告张万勇抗辩主张成立，本院予以采纳。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、原告金学村与第三人黄国良于2014年10月25日签订的关于黄国良名下房屋的买卖合同有效；
二、驳回原告金学村的其他诉讼请求。
案件受理费14250元，由原告金学村负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 黄其宁
人民陪审员 蔡丽雅
人民陪审员 池邦义
二〇一六年十二月二十日
代书 记员 许彬彬