新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终1048号
上诉人（原审原告、反诉被告）：马春发，男，1964年3月25日出生，汉族，住奇台县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆火车头国际采购基地有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：张献开，该公司总经理。
委托代理人：殷杰，女，1975年10月19日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
委托代理人：高江龙，男，1977年7月26日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
被上诉人（原审被告）：张献开，男，1976年1月16日生，汉族，住乌鲁木齐市。
上诉人马春发、上诉人新疆火车头国际采购基地有限公司（以下简称火车头采购公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人马春发、上诉人火车头公司的委托代理人殷杰、高江龙到庭参加诉讼，被上诉人张献开经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年9月26日，马春发与火车头采购公司之间因商品房销售合同纠纷诉至法院，一审法院及二审法院经审理查明如下事实：2004年11月5日，马春发和新疆火车头物业管理有限责任公司（以下简称火车头物业公司）签订《委托经营协议》，双方约定马春发将火车头外贸城F栋1层F1063号商铺委托火车头物业公司经营，委托经营期限从2005年3月1日至2010年2月28日，火车头物业公司应付5年的经营回报款94835元冲减马春发应付的购房款。2005年11月29日，马春发与新疆火车头房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：马春发购买火车头外贸城F栋1层F1063号商铺（建筑面积22.06平方米），房屋总价为237093元，付款方式为已付115093元，余款62000元于2004年12月10日前付清，余款60000元于2005年3月1日前付清，新疆火车头房地产有限公司于2005年3月1日将市场具备开业条件的商品房交付马春发。在该合同后附有火车头外贸城F栋一层平面图，F1063号商铺位于该图右下方，该图盖有“新疆火车头房地产有限公司”的合同专用章。2012年5月28日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向马春发颁发了涉案商铺的房屋所有权证，该房屋所有权证所附的房屋分层分户平面图上显示F1063号商铺在火车头外贸城F栋一层平面图的左下方。2012年10月9日，马春发与乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司（以下简称十鼎公司）就马春发委托十鼎公司向第三方租赁涉案商铺事宜签订了为期两年（从2011年3月1日至2013年2月28日）的《商铺委托租赁合同》。另查，一、火车头采购公司向一审法院提交了2010年5月23日马春发与新疆戴维斯德汇物业管理有限公司（下称戴维斯公司）之间就戴维斯公司承租马春发涉案商铺事宜签订的《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期从2010年3月1日至2011年2月28日，年租金为10503元，马春发对此证据不予认可，认为合同上的甲方签名并非本人书写，且当时火车头采购公司既不同意支付租金又不同意退房，所以马春发才于2012年补签的《商铺委托租赁合同》……三、涉案商铺的房款马春发已经全部付清（其中94835元是以经营回报款冲减房款）；四、火车头采购公司认为涉案房屋的房屋所有权证已办至马春发名下，但马春发拒绝领取涉案房屋的房屋所有权证，现合同目的无法实现，故火车头采购公司要求解除合同，火车头采购公司同时同意退还马春发的全部购房款以及利息（从2005年3月1日至2013年2月28日按年息6%计算），但马春发不同意解除合同；五、从2010年3月至今，马春发仅认可收到了《商铺委托租赁合同》项下的全部代收代付租金；六、新疆火车头房地产有限公司系火车头采购公司的前身。法院最终认定，马春发与火车头采购公司于2005年签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方应当按照合同约定的内容履行，合同附件平面图作为该合同的有效组成部分，同样对双方当事人具有拘束力。涉案合同的性质属于商品房买卖合同，马春发已按照合同约定交付了全部房款，火车头采购公司亦向马春发交付了商铺，现双方对于合同项下所涉商铺的具体位置虽有较大争议，但马春发已按照《商品房买卖合同》的约定履行其义务，火车头采购公司亦负有按照主合同及附件平面图所示的内容向马春发交付商铺的义务，火车头公司现以附件平面图中标注的商铺已出售给案外人，马春发均不领取变更后的商铺权属证书为由主张解除合同缺乏事实和法律依据，另根据合同约定，涉案商铺办理不动产登记证书的义务由火车头采购公司承担，现合同附件平面图中约定的商铺位置与房屋不动产登记证书载明的位置不一致，火车头采购公司作为违约的一方，以此作为合同目的不能实现的理由于法无据，且对守约一方显失公平，法院对火车头采购公司要求解除合同的主张不予采纳，鉴于火车头采购公司在未取得马春发同意的情况下擅自将位于平面图左侧的商铺产权证书办理至马春发名下，该商铺位置与火车头采购公司与马春发所签《商品房买卖合同》中约定的位于平面图右侧的F1063号商铺位置不一致，现火车头采购公司基于解除合同请求马春发协助办理涉案商铺的过户手续缺乏事实及法律依据。法院遂判决驳回火车头采购公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及协助办理涉案商铺的变更过户手续的诉讼请求。
另查，一、马春发与十鼎公司签订为其两年（2011年3月1日至2013年2月28日）的《商铺委托租赁合同》中明确约定年租金威11343.24元；二、火车头采购公司向原审法院提交了十鼎公司向马春发打款的记录账单（涉及金额22686.48元），购房发票一份（涉及金额142258元）证实十鼎公司共计向马春发打款22686.48元，马春发实际向火车头采购公司交纳的房款为142258元，马春发对打款记录账单及购房发票的真实性均无异议；三、马春发要求解除合同系因合同约定的商铺位置与实际交付的商铺位置不符，火车头采购公司亦在庭审中亦同意解除合同；四、对于合同附图中商铺位置，马春发及火车头采购公司均认可现在系乌鲁木齐市商业银行的营业网点；五、马春发认可其一共收取过八年的经营回报款（其中头五年系2005年3月1日至2010年2月28日的经营回报款，该款直接折抵房款）；六、马春发称从2013年开始即与火车头采购公司协商要回商铺事宜，火车头采购公司称马春发从2013年底开始与其协商；七、火车头采购公司认可的年贷款利率为5.85%。
原审法院认为：马春发与被火车头采购公司于2005年11月29日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人均应依照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或者解除。但当事人协商一致的，可以解除合同。本案中，马春发要求解除合同，火车头采购公司亦当庭表示同意解除，故本院对马春发要求解除购房合同的诉讼请求予以支持。针对马春发要求火车头采购公司返还购房款237093元的诉讼请求，本院认为，合同解除后，针对马春发已支付的房款本金237093元，火车头采购公司理应返还，故马春发要求火车头采购公司返还购房款237093元的诉讼请求，本院亦予以支持。火车头采购公司辩称马春发实际支付的购房款应扣除其获取的经营回报款数额，对此本院认为，马春发的委托经营行为已实际发生并履行完毕，最初5年的经营回报款确已折抵房款，火车头采购公司未收取的房款差额也确实由马春发应获取的5年经营回报款得以弥补和填平，且火车头采购公司在庭审中亦认可马春发已全额支付了涉案商铺的房款；另针对马春发庭审中认可的已收取的其他3年经营回报款，本院认为，该款项系马春发利用所购买商铺获取案外人支付的收益，与火车头采购公司无关，故火车头采购公司辩称返还的房款总额应扣除该经营回报款的意见本院亦不予采信，本院最终认定火车头采购公司应返还的购房款为237093元。针对马春发要求被告火车头采购公司支付10年的利息155300元的诉讼请求，本院认为，马春发与火车头采购公司签订的《商品房买卖合同》中约定的的标的物即商铺的位置与火车头采购公司协助办理的房屋所有权证中载明的商铺位置并不一致，在马春发已经依约交付全部房款的情况下，火车头采购公司协助办理的位置不符的房屋所有权证并不能证明其依照合同约定履行了全部合同义务，故火车头采购公司并未如约全部履行合同义务；鉴于双方在本案中均协商一致同意解除合同，火车头采购公司理应支付马春发购房期间占用资金的利息，因马春发要求火车头采购公司支付的利息比率过高，且火车头采购公司亦认可按年利率5.85%计算利息，故本院按照年利率5.85%对马春发的该项诉讼请求予以适当调整仅对合理部分即237093元×5.85%×10年（2005年至2015年）=138699.41元予以支持。针对马春发要求火车头采购公司赔偿涉案商铺10年增值损失1196800元及不超过已付购房款一倍的赔偿款237093元的诉讼请求，本院认为，涉案商铺从购买之日起长期由马春发委托案外人进行经营使用并长期获取收益，马春发在受益的同时，并未向本院提交充分证据证明其遭受的其他实际损失；且马春发在庭审中亦认可其在2013年年初已经得知实际购买的商铺位置与《商品房买卖合同》中所附平面图位置不符，马春发在合理期间内亦未及时行使解除权，在2014年被告火车头采购公司起诉至法院要求解除购房合同时，马春发亦明确表示不同意解除合同；同时本院已对马春发的已付房款依照占有资金的逾期利息予以支持，故马春发要求被告支付涉案商铺增值损失1196800元及不超过已付购房款一倍的赔偿款237093元的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。针对马春发要求张献开承担民事责任的诉讼请求，本院认为，张献开系火车头采购公司的法定代表人，其签订合同系履行职务行为，合同的相对方依然是马春发与火车头采购公司，张献开签订合同的法律后果理应由其所在公司即火车头采购公司承担，故马春发要求张献开承担本案涉及的民事责任无法律和事实依据，本院不予支持。针对火车头采购公司要求马春发协助办理涉案商铺的过户手续的反诉请求，本院认为，解除合同后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中双方经协商一致已同意解除合同，马春发因该商品房买卖合同而取得的商铺应返还给火车头采购公司，其亦应协助火车头采购公司恢复商铺的原始登记状态，火车头采购公司基于解除合同要求马春发协助办理涉案商铺的过户手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持。张献开经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除马春发与新疆火车头国际采购基地有限公司于2005年11月29日签订的《商品房买卖合同》；二、新疆火车头国际采购基地有限公司返还马春发购房款237093元；三、新疆火车头国际采购基地有限公司支付马春发利息138699.41元（237093元×5.85%×10年，2005年至2015年）；四、驳回马春发要求新疆火车头国际采购基地有限公司支付增值损失1196800元的诉讼请求；五、驳回马春发要求新疆火车头国际采购基地有限公司赔偿一倍损失237093元的诉讼请求；
六、驳回马春发要求张献开承担民事责任的诉讼请求；七、马春发在本判决生效之日起三十日内协助新疆火车头国际采购基地有限公司办理位于乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路133号F栋1层F1063号商铺（建筑面积22.06平方米）的产权变更手续。
宣判后，上诉人马春发不服一审判决向本院上诉称：1、一审法院认定事实不清，对火车头采购公司隐瞒“一房二卖”的事实不予调查，对编号为GF-2000-0171合同涉案商铺不予评估；2、一审法院没有按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定进行判决，而依照《合同法》的规定判决，属法律适用错误；3、乌鲁木齐市中级人民法院作出（2015）乌中民四终字第179号判决及乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院作出的（2014）沙民三初字第1616号判决均认定火车头采购公司要求我协助办理涉案商铺的过户手续无事实和法律依据，而本案针对此请求作出了认可的判决结果，显然与生效判决认定不一致。综上，请求二审法院撤销一审判决，对编号为GF-2000-0171合同涉案商铺进行评估，由火车头采购公司向我支付利息损失、赔偿商铺增值部分以及赔偿购房款一倍的损失，依法支持上诉人的上诉请求。
火车头采购公司答辩称：在一审中马春发并没有提出对涉案商铺进行评估。我方不存在一房二卖的行为，我方销售人员工作失误导致合同后附图中出现两个商铺，不是主观故意造成的。请求驳回马春发的上诉请求。
被上诉人张献开未出庭应诉，向本院提交书面答辩状辩称，马春发要求我承担责任无事实和法律依据。我只是作为公司的法定代表人履行职责，在《商品房买卖合同》上法定代表人处进行签章，不属签约主体，我不应承担责任，一审法院判决我不承担责任正确。
火车头采购公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定马春发实际向我方支付的购房款为142258元，我方提供购房发票，但一审判决我方返还购房款237093元，与查明事实不符，并且利息计算应以142258元为基数。即使一审法院认定购房款为237093元，利息计算也应自总房款交清之日即2010年2月28日开始计算；2、一审中马春发自认除收取了五年的经营回报外，还收取了该商铺的租金收益22686.48元。在判决中没有将该收益予以扣除，马春发既要求我方支付占用资金期间的利息用于弥补其损失，又实际取得租金收益，获得了双重利益。因此，我方要求依法改判（2015）沙民三初字第820号中第二、三项，判令我方少承担55478.48元。
马春发答辩称：我已按照合同约定交清房款，其中现金支付142258元，剩余房款用租金折抵。火车头采购公司的上诉请求不成立。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
认定上述事实有商品房买卖合同、委托经营协议、销售不动产统一发票、商铺委托租赁合同、房屋所有权证、租赁费支付凭证、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录为证。
本院认为：一、关于上诉人马春发的上诉请求：1、关于火车头采购公司是否“一房二卖”，应否承担“一房二卖”的法律后果以及原审法院法律适用是否错误的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，根据查明的事实，马春发在购买商铺的同日，就与案外人建立委托经营合同关系并就该商铺实际获益。委托经营期限届满后，马春发又与他人签订委托租赁合同，将案涉商铺委托他人对外出租，并获取租金。以上表明火车头采购公司已向马春发履行了交付房屋的主要合同义务。虽然马春发在庭审中称交付的商铺与合同约定的位置不同，但没有给马春发造成经营损失。故火车头采购公司的行为不属“一房二卖”，火车头采购公司不应承担“一房二卖”的法律后果，马春发要求火车头公司向其赔偿一倍房款及差价损失无事实及法律依据。本案亦不适用“一房二卖”的法律规定，原审法院适用法律正确。2、关于马春发认为本院作出（2015）乌中民四终字第179号判决及乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院作出的（2014）沙民三初字第1616号判决驳回了火车头采购公司要求解除合同的诉讼请求，本案确作出了相反的认定的上诉理由。本院认为，上述两份判决针对火车头采购公司提起诉讼要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》作出的。因当时火车头采购公司不享有法定解除权、马春发又不同意解除合同而被驳回。本案系马春发提起诉讼要求解除合同，火车头采购公司也同意解除合同，按照规定，双方协商一致，可以解除合同。原审法院依据双方合意判决解除合同，符合法律规定，与之前的生效判决并不矛盾。马春发一审诉讼请求中明确要求解除合同，在上诉时又对原审判决中解除合同的判项提出质疑，自己否定自己的主张，其理由不符合逻辑，也不符合法律规定。3、马春发主张损失的问题。火车头采购公司在履行协助马春发办理产权证书的问题上虽存在过错，但马春发自签订《商品房买卖合同》之日即将所购商铺委托他人经营并获取收益至今。《商品房买卖合同》解除后，原审法院判令火车头采购公司向马春发支付自2005年至起诉时的利息，且未扣减马春发在此期间的收益，已经弥补了马春发的损失，马春发上诉主张的各项损失无事实及法律依据。因此，上诉人马春发的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于上诉人火车头采购公司的上诉请求：1、马春发已付房款数额及利息起算日期问题。马春发虽直接交纳房款142228元，但马春发在与火车头采购公司签订《商品房买卖合同》的同时，与火车头物业公司签订《委托经营协议》一份，约定马春发将其购买的商铺委托该公司经营，并以前5年的经营收益抵房款，后火车头物业公司出具发票。以上表明火车头采购公司认可马春发与案外人约定的以经营收益抵房款马春发已付全部房款237093元的事实。因此，合同解除后，火车头采购公司应当向马春发返还全部房款。利息计算的起始日期应为合同约定最后交款日期即：2005年3月1日。2、关于租金收益应否扣除的问题。本案中，上诉人火车头采购公司要求扣减的租金收益系马春发与案外人签订《委托经营协议》产生的，与火车头采购公司无关，因此，该租金收益不能折抵利息。综上，火车头采购公司的上诉请求无事实依据，本院不予支持。
三、一审法院查明被上诉人张献开系上诉人火车头采购公司的法定代表人，其在合同上签章的行为是职务行为，并不是个人行为，原审判决其不承担责任正确。
综上，马春发与火车头公司的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19041.40元（马春发预交17854.44元，火车头采购公司预交1186.96元），由马春发负担17854.44元，火车头采购公司负担1186.96元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐晓元
代理审判员 马小梅
代理审判员 卫 杨
二〇一六年五月十一日
书 记 员 焦 玉