江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1322民初19335号
原告：方宇，男，1975年5月21日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
委托诉讼代理人:唐磊，沭阳县庙头法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人:张连，沭阳县庙头法律服务所法律工作者。
被告：房中磊，男，1989年3月25日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
委托诉讼代理人:陈德国，江苏正伍律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈劲松，江苏正伍律师事务所实习律师。
第三人：袁飞，男，1991年12月16日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
原告与被告及第三人租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月29日立案受理后，依法组成合议庭于2017年3月31日公开开庭进行了审理。原告方宇及其委托代理人、被告房中磊的委托代理人陈德国、陈劲松到庭参加诉讼。第三人袁飞经本院合法传唤无正当事由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告房中磊返还原告方宇款20000元及利息（自2016年10月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清款之日止），被告承担诉讼费用。事实与理由：被告租赁第三人转租的沭阳县花木大世界有限公司3号楼315号房。2016年10月19日，被告把该房屋转租给原告，在洽谈期间，被告承诺原告原租赁合同到期后可以和花木大世界续签第二年合同，原告与被告才达成口头协议，并把20000元租金支付被告，被告才把第三人与花木大世界签订的租赁合同交付原告，原告在检查该合同后，发现该租赁合同约定房屋不得转租，并且该房屋后被告花木大世界出售他人。原告就多次与被告联系，要求被告退还租金20000元，但被告一直不予理睬。原告认为，原告在与被告洽谈租房业务时，双方达成附成立条件的口头协议，即被告要确保在原来的租赁合同到期后，花木大世界能够与原告续签房屋租赁合同。现因被告未能遵守约定，导致原告在原来的租赁期满后未能与花木大世界签订新的租赁合同，且被告事实上也未将诉争房屋交付原告进行使用，故被告收取原告的20000元款应予返还。
被告辩称：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。租赁期限为6个月以上的，应当采用书面形式，被告将房屋转租原告时租期已不足三月，房屋已经实际交付，租赁合同已经实际履行，该合同应有效。被告租赁房屋期间，对房屋进行装修、购买家具、办公用品、连接网络，花费了相应的人力、物力，转租房屋时，上述财产一并转让原告，故被告收取原告租金20000元是合法有效的，且被告并未承诺合同到期后可以和花木大世界继续签订租赁合同。综上，不同意原告的返还主张，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人袁飞未作陈述。
本院经审理认定事实如下：2016年2月26日，案外人沭阳花木大世界有限公司与第三人袁飞签订租赁合同，其中载明：“甲方（出租方）沭阳花木大世界有限公司，乙方（承租方）袁飞，一、租赁标的：甲方3号楼315号房，二、租赁期限：从2016年1月10日起至2017年1月9日止。三、租金，人民币￥9000元，四、保证金￥1000元（退房时无遗留问题退还乙方），五、付款时间：乙方在签订合同时一次性付清租金和保证金，六、相关约定：未经甲方同意，乙方不得改变甲方房屋用途或将房屋转租、转借他人，否则，甲方有权解除租赁合同，收回乙方承租权。甲方（签章）沭阳花木大世界有限公司，乙方袁飞，2016年2.26”。后第三人袁飞将该房屋转租被告使用。
2016年10月，原、被告就房屋租赁进行洽谈。2016年10月19日，原告交付被告20000元，被告向原告出具收条一张，内容为：“收条，今收到方宇花木大世界3号楼315号房转租费贰万元整，收款人房中磊，2016年.10.19”。同日，原告发现租赁房屋被沭阳花木大世界有限公司出售他人，与被告电话联系处理未果，后原告多次与被告电话联系，要求被告协助、配合处理房屋租赁问题均未果。现原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
另查明：诉争房屋的所有人为沭阳花木大世界有限公司。2017年1月20日，沭阳花木大世界有限公司向原告出具证明两份，证明：在公司准备出售房屋时，2016年9月曾通知袁飞，在袁飞明确表示不购买后，公司于2016年10月15日接受买房人定金，2016年11月3日与买房人签订购房合同。在与袁飞的租赁合同期满后，由公司出面将袁飞租赁的房屋进行清理后交付买房人，房屋内物品由公司搬迁至其他房间存放。
在诉讼过程中，原告对利息的诉讼请求变更为从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率进行计算。
上述事实，有到庭当事人陈述、租赁合同、收条、证明、录音资料等证据证明，本院予以认定。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
原、被告曾就房屋租赁事宜进行洽谈，在原告支付被告20000元款的当日，原告就与被告电话联系，对于原租赁期限届满、租赁房屋的处置、租赁合同的继续签订，要求被告协助处理，且在后续两个月内，原告多次电话联系被告，要求其予以处理相应问题，被告在通话中也未有否认的意思表示，而是多次向原告表示其会对租赁合同的续签予以协助，并在原告向其告知原租赁房屋已被出售、原告要求其退还相应费用的情况下，被告仍然承诺原告会与第三人联系后处理退款事宜，本院对录音资料中反映的上述事实予以确认。被告称原、被告的通话录音有剪接的情况，导致被告在录音资料中反映的意思表示不真实，与查明的事实不符，本院不予采信。同时原告称其发现租赁房屋被权利人售出后，其实际并未使用诉争房屋，被告也未提供证据充分证明诉争房屋已经实际交付原告经营使用，从房屋的权利人即沭阳花木大世界有限公司出具的证明反映，在原有租赁合同到期后沭阳花木大世界有限公司就将出租房屋进行清理，房屋内的物品由其处理至其他房间存放。
另一方面，如按被告所称，系原告自愿租赁其转租获得房屋的剩余三月租期，20000元款也是原告自愿支付。如原、被告达成仅是三个月房屋的租赁合意的情况下，原告向被告支付20000元款，用于购买、租赁房屋的相关设施并支付超出正常的市场行情的租赁款项。原、被告的上述交易行为，与生活常理相悖，也不符合租赁市场正常的交易习惯，故被告的辩解，不具有可信度，本院不予采信。
基于前述分析，通过法庭调查查明的案件事实及相应的证据材料反映出在原、被告达成租赁意见时，双方真实的意思表示应为：在原有的租赁合同期满后，被告协助原告与沭阳花木大世界有限公司重新续订新的租赁合同的情况下，原、被告达成的口头协议才发生法律效力，在此情况下原告租赁房屋及接收屋内设施等物品，并向被告支付对价20000元。
综上，原、被告达成的租赁协议并未生效，基于未生效合同取得的财产应当返还。原告未实际使用房屋，原租赁合同到期后房屋及相应财产也非原告进行处置或从中获得相应利益，故被告收取原告的20000元款无合法依据，原告要求被告返还并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，本院依法予以支持。第三人袁飞经本院合法传唤无正当事由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告房中磊于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告方宇款20000元及利息（自2016年12月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元（原告已预交150元），由被告房中磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费300元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。
审 判 长 张继林
人民陪审员 仲几法
人民陪审员 刘宗祥
二〇一七年四月十九日
法官 助理 王阳阳
书 记 员 张浏佳
书 记 员 方 亮
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。