烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牟民一初字第57号
原告：赵书敏，公司职员。
被告：烟台牟平天创投资开发有限公司，住所地烟台市牟平区宁海大街639号。
法定代表人：吴光梅，总经理。
委托代理人：郭媛，该公司职员。
被告：烟台振华量贩超市有限公司，住所地烟台市芝罘区南大街78号。
法定代表人：王静，经理。
被告：烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场，住所地烟台市牟平区宁海大街635号。
负责人：戚四海，经理。
原告赵书敏诉被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司、烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵书敏、被告烟台牟平天创投资开发有限公司的委托代理人郭媛到庭参加诉讼。被告烟台振华量贩超市有限公司、烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告赵书敏诉称：2004年，原告购买了烟台市牟平龙辉商厦有限公司的2-D60、2-D61号商铺，面积均为16.22平方米，由烟台市房产管理局颁发了烟房权证牟字第××、01××08号房产证。2010年12月27日，烟台牟平天创投资开发有限公司未经原告许可，擅自将原告商铺租赁给被告烟台振华量贩超市有限公司并由被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场实际使用。三被告行为严重侵害了原告的合法权益。要求：一、确认被告烟台牟平天创投资开发有限公司与被告烟台振华量贩超市有限公司签订的房屋租赁合同涉及原告赵书敏所有商铺部分无效；二、三被告将2-D60、2-D61号商铺返还给原告；三、被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司按照每天每平方米0.75元的标准支付原告自2010年12月27日至判决生效之日止的商铺占有使用费。
被告烟台牟平天创投资开发有限公司辩称：原告购买商铺总名称为牟平汇龙湾商场，成立了业主委员会，选举了九名业主代表，并设立了业主委员会议事规则。我公司根据该议事规则，在取得三分之二以上业主同意的情况下与被告烟台振华量贩超市有限公司签订租赁合同，对商场进行租赁，行为符合法律规定。故牟平汇龙湾商场作为整体不可分割的商场，在大多数业主同意对外出租的情况下，我公司与被告烟台振华量贩超市有限公司签订的租赁合同有效。同意按照原告主张的标准支付商铺占有使用费。要求驳回原告确认租赁合同部分无效及返还商铺的诉讼请求。
被告烟台振华量贩超市有限公司、被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场均未答辩。
经审理查明：位于烟台市牟平区宁海大街635号的龙辉商厦系山东园城实业集团有限公司与烟台市牟平龙辉商厦有限公司联合开发的，其中一至三层是商场，共计11110.64平方米（包括商场内部整体商铺为9897.50平方米及一层对外的门市房），统称汇龙湾商场；四至十一层是住宅，共计9381.58平方米。2005年原告购买了汇龙湾商场的两处商铺，编号为2-D60、2-D61号，建筑面积均为16.22平方米。2005年10月6日，原告与烟台百联达商业顾问有限公司、被告烟台牟平天创投资开发有限公司签订了一份商铺委托协议书，委托烟台百联达商业顾问有限公司招商，被告烟台牟平天创投资开发有限公司做担保，将该商铺对外出租，到2007年10月5日该协议履行完毕。此后，汇龙湾商场处于闲置状态。原告于2008年10月29日办理了商铺的产权证，于2009年2月2日办理了商铺的土地使用权证，将商铺产权及土地使用权登记在本人名下。
2010年12月27日，被告烟台牟平天创投资开发有限公司（合同甲方）与被告烟台振华量贩超市有限公司（合同乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落于牟平区宁海大街635号的牟平龙辉商厦一、二、三层总建筑面积9897.50平方米（其中5172.73平方米属于甲方自有产权，4724.77平方米属于甲方以租赁方式取得承租经营权）租赁给乙方使用，以总建筑面积作为双方结算租金的依据，并同意乙方在牟平成立公司后，承租方主体变更为新公司，由新公司继续履行合同；租期为15年，起租日以双方办理交接手续日顺延三个月后第一日开始计算租金；租金按照建筑面积每天每平方米0.75元计算，每三年递增一次，每次递增3%，以此类推直至合同终止；租金每年分两次支付，即起租日之日起十日内支付当年租金的50%；起租日之日起每满六个月后十日内支付另50%的租金。逾期支付，按年租金的万分之四向甲方交纳滞纳金，逾期六十日，甲方催交后乙方仍不执行的，甲方可解除合同。后自2011年开始至原告起诉前，汇龙湾商场大多数业主陆续与被告烟台牟平天创投资开发有限公司签订了房屋租赁合同，同意由烟台牟平天创投资开发有限公司承租业主的商铺并享有向第三方转租的权利。合同约定：租期自2011年4月1日至2023年3月31日止；每年租金按照业主总购房款的4.5%计算，即年租金=购房款×4.5%，每三年递增一次，每次按上次的租金递增2%，以此类推直至合同期满；租金每半年支付一次，每次在到期后两周内付清，如遇到节假日顺延；逾期付款，自逾期后第三十一天起，按当期应付租金的同期银行存款利息向业主交纳滞纳金，超过三十日不付租金，业主有权解除合同。截止原告起诉之日，尚有包括原告在内的少部分业主未与被告烟台牟平天创投资开发有限公司签订租赁合同。2011年1月14日，被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场登记成立，此后作为烟台振华量贩超市有限公司在牟平区成立的新公司实际使用汇龙湾商场。
庭审中，双方争议的焦点是被告烟台牟平天创投资开发有限公司是否有权将汇龙湾商场对外整体出租，被告烟台牟平天创投资开发有限公司与被告烟台振华量贩超市有限公司签订的租赁合同是否有效。原告主张其对商铺享有产权，被告烟台牟平天创投资开发有限公司未经其许可便与被告烟台振华量贩超市有限公司签订租赁合同，将包含原告商铺在内的汇龙湾商场整体出租给被告烟台振华量贩超市有限公司，该租赁合同无效。被告烟台牟平天创投资开发有限公司辩称其根据汇龙湾商场业主委员会制定的议事规则，已取得三分之二以上业主同意，并与业主签订承租合同，取得对汇龙湾商场对外出租经营的权利，故其与被告烟台振华量贩超市有限公司签订的租赁合同有效。为此，被告烟台牟平天创投资开发有限公司提交以下证据：1.汇龙湾商厦业主大会筹备组第一次会议记录（时间：2009年8月17日，会议拟定了《汇龙湾商厦业主大会议事规则（草案）》、《汇龙湾商厦管理规约（草案）》、业主委员会候选人名单，并决定于2009年8月20日至8月23日以书面征求意见的形式召开汇龙湾商厦第一次业主大会会议，对两个草案进行表决，并选举业主委员会成员）2.汇龙湾商厦业主委员会第一次会议记录（时间：2009年8月24日，会议选举产生业主委员会主任、副主任）3.汇龙湾商厦业主委员会委员名单（除主任、副主任外有王红星等共计九人）4.汇龙湾业主委员会筹备组向汇龙湾商厦各位业主发布的公告（时间：2009年8月24日，内容为：在社区居委会的统一指导下，汇龙湾商厦第一次业主大会已于2009年8月23日召开。应到业主462人，实到388人。经过现场投票、唱票，现场产生9名业主委员会成员：沙永乐、曲红、贺喜超、王红星、林广庆、张春杰、王万亮、姜元新、于德权）5.业主委员会章程6.牟平汇龙湾商场业主委员会议事规则（该规则是2009年10月23日形成的，内容包括“对商场的租赁、收益分配及其相关问题的决议，必须经业主代表三分之二以上表决权的业主代表通过”王红星等七名业主委员会会员在该议事规则上签字同意）7.被告烟台牟平天创投资开发有限公司与业主签订的250余份租赁合同。原告对该250余份租赁合同的真实性没有异议，对其它证据均不认可，称汇龙湾商场根本不存在业主委员会以及议事规则，即使业主委员会成立，其成立的合法性及形成的议事规则都存在问题，原告对其商铺拥有所有权，不能通过所谓的议事规则对原告的商铺进行处分；且2011年5月27日，由牟平区政府主持了一次全体业主大会，就业主是否同意将汇龙湾商场整体出租给烟台振华量贩超市有限公司进行表决，未有超过三分之二的业主表示同意，并提交录制的视频资料加以证实。被告烟台牟平天创投资开发有限公司辩称视频资料只能反映当时的情况，实际汇龙湾商场298位业主中已有超过三分之二以上业主与其签订了租赁合同。
另查，被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场隶属于烟台牟平区振华商厦有限公司，被告烟台振华量贩超市有限公司与被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场只存在业务上的指导关系。
上述事实，有原告提交的房产证、土地使用权证、视频资料，被告烟台牟平天创投资开发有限公司提交的房产证、租赁合同等证据及原、被告庭审陈述笔录在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，即依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告购买的牟平汇龙湾商场的商铺已经进行产权登记，原告对其商铺享有所有权，任何单位和个人不得侵犯。被告烟台牟平天创投资开发有限公司在未征得原告同意的情况下与被告烟台振华量贩超市有限公司签订租赁合同，该租赁合同明确约定租赁房产为汇龙湾商场一、二、三层，并以三层总建筑面积作为双方结算租金的依据，故被告烟台牟平天创投资开发有限公司将包含原告商铺在内的牟平汇龙湾商场整体出租给被告烟台振华量贩超市有限公司的行为侵犯了原告的合法权益，该房屋租赁合同涉及到原告商铺部分无效。业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但对于业主的专有部分不能以大部分业主同意为由进行处分。故被告烟台牟平天创投资开发有限公司以牟平汇龙湾商场系整体商铺，根据业主委员会制定的议事规则，在取得三分之二以上业主同意的情况下将牟平汇龙湾商场对外出租为由进行抗辩，理由不当，本院不予采纳。被告烟台振华量贩超市有限公司对被告烟台牟平天创投资开发有限公司对外出租汇龙湾商场的权限未尽到完全审查义务，其与被告烟台牟平天创投资开发有限公司签订租赁合同并将汇龙湾商场交付给被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场经营使用，其行为亦存在过错，故被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司应对原告的经济损失承担连带赔偿责任。原告的经济损失主要是其商铺对外出租应得的租金，而被告烟台牟平天创投资开发有限公司对外整体出租汇龙湾商场的租金价格为每平方米每天0.75元，原告主张按照该租金标准支付其占有使用费，理由正当，本院予以支持。因被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司签订合同的时间为2010年12月27日，且未有证据证实被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场使用汇龙湾广场的具体时间，本院认定合同签订之日为二被告侵犯原告权利之日。故被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司应按24.33元／天（0.75元／天×16.22平方米×2）支付原告自2010年12月27日起至判决生效之日止的租金损失。因被告烟台牟平天创投资开发有限公司与被告烟台振华量贩超市有限公司签订房屋租赁合同，由被告烟台振华量贩超市有限公司承租汇龙湾商场一至三层，该合同涉及到原告商铺部分无效，被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司对该房屋租赁合同部分无效均应承担过错责任，而商铺的实际使用者是被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场，故三被告均负有向原告返还其商铺的责任。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告烟台牟平天创投资开发有限公司与被告烟台振华量贩超市有限公司签订的房屋租赁合同涉及原告赵书敏商铺（烟台市牟平区宁海大街635号汇龙湾商场2-D60、2-D61号）部分无效。
二、被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司、烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场于判决生效后十日内将2-D60、2-D61号商铺返还给原告赵书敏。
三、被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司于判决生效后十日内按24.33元／天向原告赵书敏支付自2010年12月27日至判决生效之日止的经济损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4766元，由被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司各交纳2383元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判长 衣春霖
审判员 隋秀桥
审判员 宋继宝
二〇一四年三月二十六日
书记员 邹皓茹