广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4033号
上诉人（原审被告）：李曼，女，1976年7月23日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：肖松明，广东泽正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市好邻居房地产代理有限公司，住所地。
法定代表人：欧大团，职务：总经理。
委托代理人：贺桂香，广东南方剑律师事务所律师。
委托代理人：李剑，广东南方剑律师事务所律师。
上诉人李曼因与被上诉人广州市好邻居房地产代理有限公司居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月6日，广州市好邻居房地产代理有限公司（以下简称好邻居公司）作为中介方与余湖香（为卖方、代理人单翠霞）、李曼（为买方）签订《房屋买卖合同》，其中内容为：买卖双方经中介方撮合，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议；成交物业为东山区（现为越秀区）寺贝通津27号之一504房，建筑面积62.34平方米，成交价1538000元；第四条、基于中介方为买卖双方提供了独家代理的中介服务，并撮合买卖双方签署了本交易合同，买方同意于签订本合同当天，向中介方支付房地产代理费30000元；买方逾期向中介方支付房地产代理费，每逾期一天，按应付费用的千分之三向中介方支付违约金，如买方或卖方在签署本合同后，未能按约定全部履行本合同的，不影响中介方全额收取本合同的代理费；买卖双方承诺在履行本合同期间，所提交的各项资料真实、完整、有效、合法，且能及时配合中介方办理各项手续；第十条、三方约定的其他事项，买卖双方协商好，买方该次交易的房地产权证的落名人，买方有权选择等。
同日，李曼向好邻居公司签署了《支付佣金承诺书》，内容为：本人李曼经贵司独家撮合购买东山区寺贝通津27号之一504房的物业，现向贵司作出支付中介服务代理费的承诺如下，本人承诺，在签署上述物业的《房屋买卖合同》当天，向贵司支付中介服务代理费30000元，若逾期支付，则按照上述合同的约定承担违约责任。
2013年1月28日，好邻居公司向李曼发出《催促履行买卖合同函》。
好邻居公司于2014年6月5日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：李曼向好邻居公司支付房地产代理费30000元和逾期付款违约金（以30000元为基数，从2013年1月7日起计至李曼实际清付上述费用之日止，按日千分之三的标准计算）。李曼在原审答辩称：一、居间合同未成立。好邻居公司作为房地产经纪机构，应当依法从事房地产居间活动，严格执行本市住房限购政策，不得违反限售规定从事房地产经纪业务。因此，在居间服务期间，好邻居公司在明知购买者不具备购房资格这一前提条件的情况下，即使李曼与案外人签订了《房屋买卖合同》，也难以认定好邻居公司促成了居间合同成立。故好邻居公司要求李曼支付居间服务费的诉讼请求不成立。当时李曼已向好邻居公司表明过自己不具备购房资格，涉讼房屋的产权需登记在其他人名下。好邻居公司就告知李曼如何规避限购政策，例如购买税单、社保保险、医保以造成符合购房条件。另一种方法为业主公证委托李曼处理房屋，等李曼找到具备条件的买家，由好邻居公司直接将房屋过户至该买家名下。李曼初衷是希望通过合法合规的方式购房房屋，但是好邻居公司建议的上述方式均有风险，且经过李曼了解得知上述方式是违反相应政策的。李曼签订合同时是不希望以违规的方式购买房屋的。二、好邻居公司为了赚取中介费，主动告知好邻居公司以购买社保、税单等合法形式掩盖其骗取李曼中介费的非法目的，合同应属无效。三、好邻居公司在居间合同中没有尽到向李曼如实告知有关订立合同事项的义务，李曼有权拒绝支付房地产代理费。好邻居公司作为专业的居间机构，其在提供居间服务时，应对购房人的身份和购房资格尽到形式审核义务。好邻居公司明知李曼不符合购房主体资格，仍建议李曼通过购买社保、税单或委托公证等方式规避限购政策，办理房屋登记手续，并向李曼许诺该方式是可行的。李曼基于对好邻居公司专业人士的信任，和该房屋房价上涨的紧迫性，故签订了《房屋买卖合同》。四、好邻居公司还有很多后续工作未完成，故房地产代理费应适当减少。违约金标准过高，也应予以调低。
原审诉讼中，好邻居公司主张其已告知李曼相关限购政策提交了卖方单翠霞与李曼签名确认的《温馨提示》，其中告知买方“如果您是买方，根据2011年广州市《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》和《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》的规定，您需要确认本次购买房屋符合上述规定，否则将不能办理房屋交易过户或购房抵押贷款手续。如果买方是非本市户籍居民，在能提供以下资料的前提下限购一套住房，户口本、婚姻状况证明、购房人在本市一年以上的纳税证明或社保缴纳证明等”。李曼确认好邻居公司有告知上述内容，但是在签订合同之后告知的。
李曼就其答辩提供了好邻居公司营业经理施建怀名片、施建怀的相关录音光盘、南方日报《买假税单购房不可能得手》的报道等证据予以证明。好邻居公司否认李曼曾告知不具备购房资格，也否认其向李曼承诺可通过购买社保、税单或委托公证方式规避限购政策，并表示至今也不确定李曼有无购房资格，好邻居公司也无法查证。李曼无提供证据证明其在签订上述《房屋买卖合同》时，不具备购房资格。
原审法院认为：李曼主张好邻居公司为了促成其签订合同，明知其不具备购房资格，仍告知可通过购买社保、税单或委托公证方式规避限购政策，以致其听信好邻居公司的承诺签订了合同。好邻居公司予以否认，而仅凭李曼提供的好邻居公司营业经理施建怀的相关录音并不足以证实李曼的上述主张，故对此不予采信。
好邻居公司与李曼、卖方余湖香三方签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同包含了两个法律关系，一是买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，该关系不属本案调处的范围；二是买卖双方与居间人之间的居间合同关系。本案中好邻居公司是居间人，李曼是买方，双方之间存在居间合同关系，不存在房屋买卖合同关系。好邻居公司与李曼之间的纠纷应适用该合同中有关居间合同关系的条款调处。李曼主张好邻居公司与李曼之间居间合同关系未成立，居间合同无效，理据不足，不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，本案作为居间人的好邻居公司已促成买方即李曼与卖方之间的房屋买卖合同成立，提供了中介服务，李曼应当按照约定支付报酬。李曼也签署了《支付佣金承诺书》，承诺按约定向好邻居公司支付中介服务代理费30000元。李曼至今不支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。现好邻居公司要求李曼支付代理费30000元和违约金，合法合理，予以支持。合同约定每日按应付费用的千分之三计算逾期付款违约金的标准，显属过高，应予调整，以按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜，且违约金的总额以不超过欠付款项本金为限。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，于2014年9月3日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，李曼向好邻居公司支付代理费30000元和违约金（从2013年1月7日起计至上述款项支付之日止，按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，总额以不超过欠付的上述款项本金为限）；二、驳回好邻居公司的其他诉讼请求。案件受理费275元，由好邻居公司负担25元，李曼负担250元。
判后，上诉人李曼不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）好邻居公司在原审庭审时确认了李曼提供的录音内容是施建怀本人的录音，同时对该录音笔录无异议，因此从该录音中完全可以证明好邻居公司在在李曼明确告知要落户在其他人的名下情况下，于签订合同前告知李曼可通过购买社保、税单或公证委托方式规避限购政策。虽然好邻居公司否认该事实，但其已承认该录音内容的真实性，因此，该录音的内容均予以承认。（二）好邻居公司作为专业的居间机构，其在提供居间服务时，应如实告知限购等情况，但本案中，好邻居公司为了赚取中介费，提供虚假信息，在签订合同前后使用各种规避法律的手段，让李曼误以为可以合法的办理过户手续，骗其签订合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，好邻居公司没有尽到向李曼如实报告有关订立合事项的义务，其不得要求李曼支付中介费，李曼有权拒绝支付中介费。（三）房屋居间合同不仅包括促成买卖双方订立合同，还包括协助双方办理过户、交房、付款手续等，即使好邻居促使合同签订，但未履行后续义务，因此，不应收取全部代理费。为此上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令好邻居承担一、二审全部诉讼费。
被上诉人好邻居公司答辩称：1.好邻居公司提供的《温馨提示》明确告知李曼有关广州市房屋的限购政策，而在签订合同之前，李曼并无告知其没有购房资格，因此，在居间过程中好邻居公司尽到了如实告知的义务；2.李曼提供的录音证据缺乏关联性，不能作为定案依据，该证据也不能证明其所主张的事实；3.《房屋买卖合同》第十条关于李曼有权选择将涉讼房屋落在自己名下或落在他人名下的约定不能作为李曼违约的理由；4.证人郑霞辉的证言不是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的二审新证据，且证人陈述内容不真实，故该证人证言不能作为本案认定事实的依据；5.李曼至今也没有提供任何证据证明其没有购房资格；6.根据《房屋买卖合同》第三条第3项约定，李曼没有履行合同的义务，不影响好邻居全额收取中介费。因此，好邻居公司同意原审判决，不同意上诉人李曼的上诉请求。
二审审理过程中，李曼申请证人郑霞辉到庭作证，郑霞辉陈述其于2013年陪李曼到东山口好邻居公司去看房，当时李曼问好邻居公司外地户口能不能购房，好邻居公司称补交两年社保及税就可以购房。郑霞辉还称李曼想让其看合同，但郑霞辉视力不好，看不清楚，想第二天再看，但好邻居公司一直说没问题的，要求李曼签，在此情况下李曼就签了，出卖方签名的是一名男性人员。李曼在二审庭审中表示签订合同时证人郑霞辉不在场。
上诉人李曼与被上诉人好邻居公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点是李曼拒付代理费及违约金的理由能否成立。李曼认为其在签订《房屋买卖合同》之前就将实际购买人不具有购房资格的情况告知好邻居公司，好邻居公司承诺可通过规避限购政策方式达到购房目的，对此，好邻居公司予以否认，故应当由李曼就此举证证明。李曼在原审中提供了相关录音，但录音的内容不足以证实李曼在签订合同将不具备购房资格的情况告知了好邻居公司，也不能证明好邻居公司承诺可以通过购买社保、税单或委托公证方式规避限购政策。而李曼二审申请的证人郑霞辉到庭陈述好邻居公司在签合同当时一直对李曼说没问题的，要求李曼签合同，在该情况下李曼就签了，出卖方签名的是一名男性人员。经查，代表出卖方签名的并非男性人员，李曼在二审庭审中也表示签订合同时证人郑霞辉不在场，故本院对于证人郑霞辉的证言均不予采信。因此，李曼仅凭相关录音不能构成其有权拒付代理费的理由。相反，好邻居公司已促成了李曼与出卖方签订了合同，在提供居间服务中还特别出具《温馨提示》告知李曼有关限购政策的内容，李曼也在上述材料中签名确认，故李曼认为好邻居公司没有尽到如实报告有关订立合同事项的义务依据不充分。本案中，李曼也无证据证明在履行合同中要求好邻居公司协助后续义务而好邻居公司拒绝配合，故其上诉认为好邻居公司不应收取全部代理费缺乏理据，本院均不予支持。
综上所述，李曼的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费500元，由上诉人李曼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 肖和念
陆洁雯