山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第740号
上诉人（原审被告）青岛华仁房地产开发有限公司。
法定代表人梁福东，董事长。
委托代理人孙娟。
委托代理人包晶艳，山东润世律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛三龙国际货运有限公司。
法定代表人于晓章，总经理。
委托代理人陈卓，山东岛城（城阳）律师事务所律师。
上诉人青岛华仁房地产开发有限公司（以下简称华仁公司）因与被上诉人青岛三龙国际货运有限公司（以下简称三龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2010）南商初字第20044号民事判决，于2013年12月12日向本院提起上诉。本院于2014年4月11日受理后，由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员邱彦共同组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年5月13日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人华仁公司的委托代理人孙娟、包晶艳，被上诉人三龙公司的委托代理人陈卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
三龙公司在原审中诉称，2002年9月，三龙公司基于华仁公司开发的华仁国际大厦楼盘南向采光充足、可充分观赏海景的特点及华仁公司开发新楼盘不遮挡三龙公司看海视线的承诺。与华仁公司签订商品房买卖合同，购买华仁国际大厦楼盘×层×户房产（权证字号：青房地权市字第××号）。2008年，华仁公司违背合同约定以及承诺，在紧邻华仁国际大厦南边开发新楼盘保时捷中心，该楼盘直接遮挡三龙公司房产南向窗户，造成三龙公司看海视线被遮挡，采光效果受到极大影响，导致三龙公司房产价值大幅缩水，遭受经济损失。华仁公司的行为已经明显构成合同违约，请求判令：1、华仁公司赔偿三龙公司违约损失40.29万元；2、诉讼费、评估费由华仁公司承担。
华仁公司在原审中辩称，三龙公司的诉请没有依据，且新楼建筑有合法手续，请求法院依法驳回。
原审法院查明，2002年9月29日，三龙公司与华仁公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：三龙公司购买华仁公司开发的位于青岛市山东路2号甲的华仁国际大厦第×层×号房，房屋建筑面积共260.54平方米，单价为11000元／平方米，总价款为2666010元，房屋用途为办公使用。合同第二十条中约定：“若前方遮挡乙方（三龙公司）看海效果，则甲方（华仁公司）应无条件为三龙公司退房。”合同签订后，华仁公司依约将涉案房产交付三龙公司，三龙公司于2005年办理了房地产权证并随后入住。2009年，华仁公司在华仁国际大厦南侧开发了新建筑“保时捷中心”。
在一审审理过程中，基于三龙公司申请，原审法院委托青岛青房房地产评估事务所有限公司对涉案房产的贬值市场价值进行了评估，经鉴定，青岛青房房地产评估事务所有限公司出具《房地产评估报告书》，结论为：以2010年9月17日作为估价时点，涉案房产的贬值价值估价结果为40.29万元。
华仁公司于2004年公司名称由青岛金城业冠房地产开发有限公司变更为青岛华仁房地产开发有限公司。
原审法院认为，三龙公司与华仁公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦合法有效，双方均应按约定履行各自的义务，否则应视为违约。本案中，既然双方在合同中明确约定“若前方遮挡乙方（三龙公司）看海效果，则甲方（华仁公司）应无条件为三龙公司退房。”原审法院认为，该约定明显系华仁公司向三龙公司作出的不遮挡看海效果承诺，华仁公司理应遵守诚实信用原则来履行该项承诺，因此华仁公司在三龙公司所购房屋南边开发新建筑进而遮挡三龙公司看海效果的行为应认定对上述承诺的违背，理应向三龙公司承担相应的违约责任。因华仁公司的违约行为造成了三龙公司所购买房屋市场价值的贬值，华仁公司理应向三龙公司赔偿，该贬值金额已经青岛青房房地产评估事务所有限公司评估为40.29万元，故三龙公司诉请华仁公司赔偿其商品房买卖合同违约损失40.29万元的主张合理有据，予以支持。因涉案房屋评估鉴定所产生的费用，应由华仁公司承担。关于华仁公司辩称的既然双方在合同中针对新楼盘遮挡看海效果情形时作出了“无条件退房”的明确约定，故三龙公司要求赔偿损失无事实和法律依据的主张，原审法院认为，双方合同第二十条的真实意思是对华仁公司另行开发新楼盘遮挡三龙公司看海效果行为的约束，虽然双方对出现遮挡看海效果情形时作出了“无条件退房”处理方式的约定，但该约定并不能视为对三龙公司采取其他违约救济途径的禁止，在华仁公司的行为已经构成违约并出现损害后果的前提下，三龙公司可以选择要求退房也可以要求赔偿违约所造成的损失（二者选择其一），本案中，三龙公司最终主张由华仁公司赔偿违约所造成损失而非主张退房的救济途径，应视为对自己权利的自愿处置，故华仁公司的上诉辩解不成立，原审法院不予采纳。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及第一百零七条之规定，判决：一、华仁公司于判决生效之日起10内偿付三龙公司商品房买卖合同违约损失40.29万元；二、华仁公司于判决生效之日起10内偿付三龙公司鉴定费1万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7343元，由华仁公司承担，因三龙公司已预交，华仁公司于判决生效之日起10日内直接支付三龙公司。
宣判后，华仁公司不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。其上诉的主要理由是：1、三龙公司购买涉案房屋时即知道该房屋一侧将要开发楼盘，有可能影响观海效果，三龙公司仍然购买，表明其同意承担不利后果。2、一审评估报告所依据的青岛市人民政府1991年颁布的《青岛市房屋估价暂行办法》已经废止，一审判决作出之日，该评估报告已过一年的有效期，评估报告未披露参照房屋的相关资料，涉案房屋购买时为180度海景房，评估报告按全海景房评估，与事实严重不符。3、双方已经对违约行为的承担方式进行了约定，一审判决随意改变违约行为的承担方式，适用法律错误。
三龙公司答辩称，1、华仁公司新建楼房遮挡看海效果，构成违约。2、一审据以判决的评估报告依法有据。3、一审判决华仁公司向三龙公司偿付违约损失符合法律规定。三龙公司请求二审法院维持原判。
经审理查明，华仁公司在二审中认可青岛市人民政府1991年颁布的《青岛市房屋估价暂行办法》系在本案评估报告作出后才被废止。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，当事人未达成一致。
本院认为，三龙公司与华仁公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方在合同第二十条中关于看海效果的约定，华仁公司应当承担保证不遮挡三龙公司看海效果的义务，华仁公司因开发新建筑而遮挡三龙公司涉案房屋的看海效果，违反了该合同的约定，应当承担相应的违约责任。双方对出现遮挡看海效果情形时作出了“无条件退房”的约定，不能排除三龙公司对华仁公司违约行为造成的损失要求赔偿的权利。三龙公司针对涉案房屋的贬值损失要求华仁公司予以赔偿，理应予以支持。
关于评估报告，本院认为，青岛市人民政府1991年颁布的《青岛市房屋估价暂行办法》在本案评估报告作出时并未废止，鉴定机构依据该办法作出评估报告，并无不当。该评估报告对其选取的三个参照交易案例进行了详细的比较分析，并结合涉案房屋的实际情况确认该房屋的贬值数额，其结论合理合法。评估报告所称的全海景与华仁公司主张的180度海景亦并不矛盾。该评估报告载明的一年有效期，系指在一年期满后的贬值数额需另行评估，并非是指评估报告本身不再正确，该评估报告系在一审审理过程中由一审法院根据当事人的申请委托评估机构作出，一审法院依据该评估报告选取基准日的贬值数额作为本案审理依据，并无不当，本院予以确认。故华仁公司主张不应采纳该评估报告，本院不予支持。
综上，华仁公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7494元，由上诉人青岛华仁房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
二〇一四年七月七日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 郇小雪