重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03763号
上诉人（原审原告）：韩荣。
委托代理人：余顺浓，重庆正智律师事务所律师。
委托代理人：黄云江，重庆正智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市龙图地产发展有限公司。
法定代表人：卢志红。
委托代理人：崔忠田。
上诉人韩荣与被上诉人重庆市龙图地产发展有限公司（以下简称龙图公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市铜梁区人民法院于2015年3月27日作出（2015）铜法民初字第00032号民事判决。上诉人韩荣对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，代理审判员赵青主审，与审判员刘家秀组成合议庭，并于2015年8月18日进行了询问，上诉人韩荣的委托代理人黄云江、余顺浓，被上诉人龙图公司的委托代理人崔忠田参加了询问。本案现已审理终结。
韩荣一审诉称，2012年12月龙图公司为了销售其开发的“锦天.梦湖山庄”别墅房屋，向社会（包括韩荣）公开发布了售房邀约的相关资料。其中，在“锦天.梦湖山庄”云水渡XX幢房屋的要约户型图中，龙图公司特别注明了该幢房屋户型滨水大宅，图中所标注的黄色部分（地下会所，一、二层部分面积）为不计产权部分，且明确注明承诺：该户型（该套房屋）“可售面积约277.97m2、实得面积约：456.37m2、花园面积约458-674m2”。龙图公司为销售楼房专门制作要约给购房户，该图及说明户型图中所标注的黄色部分面积，为不计产权面积，是龙图公司为销售楼房附条件的赠与行为。标明不计产权部分，是赠送购房人面积，注明可售面积为：购房人买房支付的购房款面积。2013年2月15日，韩荣得知龙图公司和搜狐焦点网举办团购活动，向龙图公司交纳了7500元，龙图公司委托的北京焦点时间广告传媒有限公司向韩荣出具了《焦点爱家卡银行收据》。2013年5月31日，龙图公司将事先制作并填写好内容的格式合同《锦天.梦湖山庄房屋预购协议》要求韩荣签字，该协议内容为：韩荣购买的梦湖山庄云水渡XX幢的套内面积为349.84m2，建筑面积为366.17m2，房屋总价为3195423元，付款方式为按揭。2013年6月1日韩荣向龙图公司针对预购协议的表述提出异议。2014年4月11日，龙图公司销售主管谢裕路送来一份龙图公司事先制作并填写好内容的《置业预算表》并要求韩荣签字。韩荣表示异议并没有在置业预算表上签字，认为总购房款应该为7339.59元／m2×可售面积约277.97m2=2040185.84元。韩荣分6次向龙图公司分期支付了购房款和购房登记税费共计181万元。龙图公司向社会公开发布的售房相关资料，对该房屋的不计产权面积、可售面积、实得面积等有清晰的说明和允诺具体确定，并对韩荣购买该商品房买卖合同的定量以及房屋价格的确定有重大影响，已构成要约。韩荣为购买该房屋，并按龙图公司要求支付了购房款和购房登记税费，即是对龙图公司的要约作出承诺。双方的购房合同成立。购房款只能是可售面积×购房单价，而不应当包括不计产权部分的地下会所，一、二层部分面积。现诉至法院，请求：一、确认龙图公司开发销售的重庆市铜梁区南城街道办事处环湖东路2号（锦天.梦湖山庄）云水渡19幢房屋按龙图公司提供给韩荣的商品房售房图中的黄色部分面积（地下会所，一、二层部分面积，不计产权面积）为赠送给韩荣的面积；二、请求判令龙图公司立即按上述第一项诉讼请求履行承诺与韩荣签订正式购房合同；三、本案诉讼费龙图公司承担。
龙图公司一审辩称，该公司2013年1月18日发出的户型图宣传折页已经被撤销，不具有要约性质。在该宣传折页中明确写明了“本宣传资料所涉及的图形、文字及数据仅供参考，最终以政府批准文件及商品房买卖合同为准，在不违反合同约定的前提下，本公司有权作出细部调整”。2013年5月17日该公司及时对宣传册做出了调整，制作了新的宣传折页，韩荣未发出承诺通知，2013年5月17日发出的要约撤销是成立的。2013年1月18日的要约已经失效，要约内容做出了实质变更，该公司以2013年5月17日的宣传折页为准，韩荣按约定支付了10万元预付款。韩荣按照预购协议已经交付房款1600980元，是不完全履行协议，是一种违约行为。要求韩荣切实全面履行预购协议，按照预购协议交清房款，及时签订商品房买卖协议，并承担相应违约责任。韩荣是完全行为能力人，对于签订预购协议及其签订的前提条件、内容、责任后果十分清楚，是其真实意思表示。请求法院驳回韩荣诉讼请求。
一审法院经审理查明：龙图公司注册资本5000万元，经营范围为：房地产开发销售、旅游开发、建筑机械设备租赁、园林绿化、景观设计施工。
2012年12月至2013年1月左右，龙图公司为了销售其开发的位于重庆市铜梁区南城街道办事处环湖东路2号“锦天.梦湖山庄”别墅房屋，向韩荣发布了梦湖山庄云水渡XX幢户型图宣传折页，龙图公司在宣传折页中注明了该幢房屋户型为滨水大宅；“可售面积约277.97m2、实得面积约：456.37m2、花园面积约458-674m2”；折页中注明地下会所建筑面积约125.12m2，一层建筑面积约184.18m2，二层建筑面积约93.79m2；折页中间的下方标注了房屋的户型图，户型图的黄色部分（地下会所，一、二层部分面积）标注为不计产权部分。在该宣传折页左下方以较小的字体标注“本宣传资料所涉及的图形、文字及数据仅供参考，最终以政府批准文件及商品房买卖合同为准，在不违反合同约定的前提下，本公司有权作出细部调整”。
2013年2月15日，韩荣的母亲陈忠莉在梦湖山庄售房部参加龙图公司与搜狐焦点网主办的梦湖山庄团购活动。陈忠莉向北京焦点时间广告传媒有限公司交纳了7500元服务费办理焦点爱家卡，以参加梦湖山庄项目的团购活动，享受折扣100000元的购房优惠。
2013年3月4日，重庆市铜梁区土地房屋勘测所出具重庆市房产面积测算报告书，对梦湖山庄XX幢房屋进行了建筑面积测算，测算总建筑面积为366.17m2，其中，第1层146.23m2，第二层94.96m2，地下室124.98m2，共用16.33m2。2013年5月16日，梦湖山庄XX幢取得商品房预售（预租）许可证。
2013年5月31日，龙图公司（甲方）与韩荣（乙方）签订《锦天.梦湖山庄房屋预购协议》约定：乙方预购的梦湖山庄云水渡XX幢的套内面积为349.84m2，建筑面积为366.17m2，房屋总价为3195423元，付款方式为按揭。签订该预约协议时，乙方向甲方预付购房房款100000元。乙方应于签订该预购协议后五日内到“锦天.梦湖山庄”销售中心签署《合同》，并按合同约定交清相应款项，提供相应资料，若乙方未能在规定时间内完善《合同》的签署手续，视为乙方违约，甲方有权解除本协议并将上述欲购房屋出售他人，而无需向乙方承担违约责任和缔约过失责任。具体付款时间及付款方式届时以双方签署的《合同》的约定为准。甲方有义务在协议约定时间内保留乙方所购房屋。乙方违约时已支付的预付房款作为违约金，甲方不予退还。该物业之数据与图纸等资料，最后均以政府相关部门批准之数据、图纸、文件为准。该预购协议经甲乙双方签章，乙方的预付房款到达甲方账户之时生效，双方正式签订《合同》之时失效，由甲方收回。预购协议签订后，陈忠莉代韩荣于2013年5月31日向龙图公司交纳预收房款100000元，2014年4月12日交纳购房款1500980元、代收登记费85元、代收大修基金18309元、代收契税80026元。
一审法院认为，韩荣与龙图公司于2013年5月31日签订的《梦湖山庄房屋预购协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。该协议对韩荣预购的梦湖山庄云水渡XX幢的面积、房屋总价款、预付购房款等相关事项进行了约定，约定套内面积为349.84m2，建筑面积为366.17m2，房屋总价为3195423元。同时，约定了付款方式为按揭，签订预约协议时，应预付购房房款100000元。在协议签订的当日，陈忠莉按照该约定代韩荣向龙图公司交纳了预购房款100000元。虽然龙图公司的宣传折页上对梦湖山庄云水渡XX幢户型标明可售面积约277.97m2，但是双方签订的《锦天.梦湖山庄房屋预购协议》对于该房屋的建筑面积明确约定为366.17m2，并约定了总价3195423元，该协议应当是对龙图公司发出的宣传折页内容的变更，韩荣作为完全民事行为能力人，对于合同内容的重大变更应有充分的认识，其在协议上签字的行为应是对于合同内容的认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。该规定非常明确规定了若开发商确实存在“说明”和“允诺”未载入商品房买卖合同的情形，仍应视为合同内容，而本案中，龙图公司的“允诺’在先，双方签订的预购协议在后，即使该“允诺”视为合同内容，但也由该预购协议的内容对该“允诺”的内容进行了变更，且韩荣也按照该预购协议的约定履行了交纳房款的义务。因此，对韩荣要求确认龙图公司开发销售的位于重庆市铜梁区南城街道办事处环湖东路2号（锦天·梦湖山庄）云水渡XX幢房屋按龙图公司提供给韩荣的商品房售房图中的黄色部分面积（地下会所，一、二层部分面积，不计产权面积）为赠送给韩荣的面积并要求龙图公司立即按上述第一项诉讼请求履行承诺与韩荣签订正式购房合同的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条、第五条的规定，判决如下：驳回韩荣的诉讼请求。案件受理费10200元，减半缴纳5100元，由韩荣负担。
上诉人韩荣对该判决不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、判决确认龙图公司开发销售的重庆市铜梁区南城街道办事处环湖东路2号云水渡XX幢房屋按龙图公司提供给韩荣的商品房售房图中的黄色部分面积为赠送给韩荣的面积；3、判决龙图公司立即按韩荣上述第二项请求履行承诺与韩荣签订正式购房合同；4、本案一、二审诉讼费由龙图公司承担。主要事实和理由如下：1、一审法院认为韩荣提供的“证据4（“锦天·梦湖山庄”置业预算表）系复印件，无韩荣签字与龙图公司签章，且韩荣明确表示不认可其内容，一审法院不予采信”系明显认定事实错误。2、一审法院认定龙图公司的宣传折页在左下方以较小的字体标注“本宣传资料所涉及的图形、文字及数据仅供参考，最终以政府批准文件及商品房买卖合同为准，在不违反合同约定的前提下，本公司有权作出细部调整”。3、一审法院认为2013年5月31日，韩荣与龙图公司签订的《锦天·梦湖山庄房屋预购协议》合法有效，系对龙图公司宣传折页的变更，系明显认定事实和适用法律错误。
被上诉人龙图公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：韩荣要求确认龙图公司提供给韩荣的商品房售房图中的黄色部分面积为赠送面积以及要求按上述请求与龙图公司签订正式购房合同的上诉请求能否得到支持。
本案中，韩荣与龙图公司于2013年5月31日签订的《锦天.梦湖山庄房屋预购协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应合法有效。该协议对韩荣预购的梦湖山庄云水渡XX幢的面积、房屋总价款、预付购房款等相关事项进行了约定，约定套内面积为349.84m2，建筑面积为366.17m2，房屋总价为3195423元。虽然龙图公司的宣传折页上对梦湖山庄云水渡19幢户型标明可售面积约277.97m2，但该协议对于房屋的建筑面积明确约定为366.17m2，该协议应当是对龙图公司发出的宣传折页内容的变更，韩荣作为完全民事行为能力人，对于合同内容的重大变更应有充分的认识，其在协议上签字的行为应是对于合同内容的认可。故韩荣认为一审法院认定预购协议系对龙图公司宣传折页的变更是明显认定事实和适用法律错误的上诉理由不能成立。且该协议仅仅约定了总的套内面积以及建筑面积，并未有附图显示房屋的每层面积分布，也未显示每层房屋面积哪些是计入产权的面积，哪些是不计入产权而赠送的面积，因“锦天·梦湖山庄”置业预算表以及龙图公司的宣传折页并未在双方签订的预购协议中，故韩荣要求采信“锦天·梦湖山庄”置业预算表以及龙图公司的宣传折页的上诉理由不能成立，韩荣要求确认龙图公司提供给韩荣的商品房售房图中的黄色部分为赠送面积的上诉请求，因没有相应证据支撑，本院不予支持。关于韩荣要求按第一项请求与龙图公司签订正式购房合同的上诉请求，因第一项请求未得到支持，且是否签订合同是当事人各方的意思自治，不宜以公权力强制当事人缔结协议，故该上诉请求本院亦不予支持。因此，对韩荣要求确认龙图公司开发销售的位于重庆市铜梁区南城街道办事处环湖东路2号（锦天·梦湖山庄）云水渡XX幢房屋按龙图公司提供给韩荣的商品房售房图中的黄色部分面积（地下会所，一、二层部分面积，不计产权面积）为赠送给韩荣的面积并要求龙图公司立即按上述第一项请求履行承诺与韩荣签订正式购房合同的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。
综上，上诉人韩荣的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10200元，由韩荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 赵 青
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 赵晓娟