江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣执复42号
复议申请人（异议人、利害关系人）：江西井冈山农村商业银行股份有限公司。住所地：江西省井冈山市新城区。
法定代表人：邹云龙，该公司董事长。
申请执行人：肖建女，女，汉族，住江西省吉安市遂川县。
被执行人：江西井冈山祥云房地产开发有限公司。住所地：江西省井冈山市新城区。
法定代表人：汪江洋，董事长。
被执行人：汪江洋，男，汉族，住江西省井冈山市新城区。
被执行人：刘丽春，女，汉族，住江西省井冈山市新城区。系被执行人汪江洋妻子。
复议申请人江西井冈山农村商业银行股份有限公司因不服江西省吉安市中级人民法院（下称吉安中院）(2018)赣08执异7号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
吉安中院在审理、执行肖建女与被执行人江西井冈山祥云房地产开发有限公司（下称祥云公司）、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案过程中，于2014年10月27日作出（2014）吉中民二初字第128-1号民事裁定书及协助执行通知书，于2016年10月8日作出（2015）吉中执字第64号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人祥云公司所有的、位于井冈山市新城区的国有土地使用权（土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号，面积为15593.4平方米），查封期限至2019年10月19日。江西井冈山农村商业银行股份有限公司不服，向该院提出书面异议，该院经审查裁定驳回其异议请求。
吉安中院查明，肖建女与被执行人祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案由该院审理、执行。2014年10月27日，该院作出（2014）吉中民二初字第128-1号民事裁定及协助执行通知书，查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市××城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL2××号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗。轮候查封祥云公司开发的祥和苑2栋、8栋房产，轮候查封汪江洋所有的位于井冈山市××城区××、房产××号××房产。2015年3月30日，该院作出（2014）吉中民二初字第128号民事判决，判令：一、江西井冈山祥云房地产开发有限公司、汪江洋、刘丽春在判决生效之日起五日内归还肖建女借款本金4095755元及相应利息（利息分时间段予以计算：1.2014年3月11日之前利息为13378元。2.2014年3月12日之后利息的计算，其中2465755元本金按年利率26.6%、20万元本金按年利率25.6%、143万元本金按年利率24.6%，均自2014年3月12日起计算到全部借款本息清偿之日止）；二、驳回肖建女的其他诉讼请求。该判决生效后，依肖建女的申请，该院于2015年5月22日立案执行，案号为（2015）吉中执字第64号。2016年10月8日，该院作出（2015）吉中执字第64号执行裁定和协助执行通知书，续查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市××城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL2××号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗，续查封祥云公司开发的祥和苑2栋、8栋房产，续查封汪江洋所有的位于井冈山市××城区××、房产××号××房产，期限三年。2016年10月20日，查封被执行人祥云公司开发的祥和苑1号楼1#至12#计12间店面，4号楼15#至20#计6间店面，5号楼34#、36#、37#、38#计4间店面，共计22间店面。相关法律文书送达给了井冈山市房地产管理局、井冈山市国土资源局。得知江西省赣州市中级人民法院（下称赣州中院）正在处置被执行人祥云公司开发的祥和苑2栋、8栋房产及其他财产的情况后，依申请执行人肖建女的申请，该院于2017年2月13日作出（2015）吉中执字第64号参与分配申请移交函，要求参与对该院处置被执行人祥云公司财产变现款的分配并依法优先受偿，并优先拨付案件受理费、财产保全费及执行费。该函已向赣州中院发送。2017年8月3日，该院作出（2015）吉中执字第64-2号执行裁定，认为查封的被执行人财产暂时难以处置，又无其他可供执行的财产，终结本次执行程序。
另查明，该院审理江西井冈山农村商业银行股份有限公司与祥云公司商品房预售合同纠纷一案中，双方自愿达成调解协议，该院于2013年8月27日出具（2013）吉中民三初字第1号民事调解书，确定：一、双方继续履行于2010年8月20日签订的《预定协议书》和2011年5月28日签订的《商品房买卖合同》；二、江西井冈山农村商业银行股份有限公司可继续装修并入住其所购买的祥和苑8栋2单元房屋；三、江西井冈山祥云房地产开发有限公司在本调解书生效之日起3日内解除设立在祥和苑8栋2单元房屋上的在建工程抵押权，将祥和苑8栋2单元房屋《商品房买卖合同》备案并办理产权证；四、江西井冈山农村商业银行股份有限公司领取祥和苑8栋2单元房屋房产证后10日内将剩余房款79.5万元结清；五、若江西井冈山祥云房地产开发有限公司不能按时办理房产证，如逾期至2014年3月31日，则江西井冈山祥云房地产开发有限公司须按已付房款330万元及预计装修资金400万元，共计730万元为基数，按日万分之三向江西井冈山农村商业银行股份有限公司支付违约金。该民事调解书生效后，经江西井冈山农村商业银行股份有限公司申请，该院于2014年4月22日立案执行，案号为（2014）吉中执字第34号。该院依法于2014年5月5日向被执行人祥云公司发出执行通知书和报告财产令，执行中，该院得知此案涉房产已设有抵押，且被赣州中院在执行江西中源典当有限公司与祥云公司民间借贷纠纷一案中查封，该院于2016年6月23日作出（2014）吉中执字第34号执行裁定，终结该院（2013）吉中民三初字第1号民事调解书的本次执行程序。
江西中源典当有限公司与祥云公司民间借贷纠纷一案，由赣州中院审理、执行。2013年4月29日，赣州中院作出（2012）赣中民二初字第98号民事判决。因祥云公司不服该判决，上诉至江西省高级人民法院后，江西省高级人民法院审理中组织双方调解，于2013年9月4日出具（2013）赣民二终字第43号民事调解书，确定：一、江西井冈山祥云房地产开发有限公司归还江西中源典当有限公司借款本息2566万元后，本案全部结清；二、江西井冈山祥云房地产开发有限公司在2013年9月10日前向江西中源典当有限公司偿还50万元，若未能及时归还，江西中源典当有限公司有权依本调解书向法院申请强制执行；三、江西井冈山祥云房地产开发有限公司在2013年11月10日前将所欠江西中源典当有限公司的借款本息2516万元付清，若逾期未付，江西中源典当有限公司有权要求江西井冈山祥云房地产开发有限公司另行支付剩余欠款总额的百分之二十的违约金；四、江西中源典当有限公司同意将祥和苑1号或8号房产先行解除抵押及查封手续，待江西井冈山祥云房地产开发有限公司全部偿还上述款项3日内，江西中源典当有限公司将祥和苑2号房产抵押及查封手续予以解除；五、本案一审案件受理费266113元，律师费28万元，二审案件受理费155345元，减半收取77672.5元，合计623785.5元。审理中，2013年6月19日，赣州中院作出（2012）赣中民二初字第98号民事裁定及协助执行通知书，向井冈山市房地产管理局发送，查封了祥云公司所有的祥和苑1栋、2栋、8栋房产。2013年9月12日，赣州中院作出（2013）赣中执字第139号执行裁定和协助执行通知书，解除对祥云公司所有的祥和苑1栋房产的查封。2015年4月24日，赣州中院作出(2013)赣中执字第139-3号执行裁定，以江西中源典当有限公司将（2013）赣民二终字第43号民事调解书项下债权转让给井冈山市房地产综合开发公司为由，裁定变更井冈山市房地产综合开发公司为该案申请执行人。2015年5月20日，赣州中院作出（2013）赣中执字第139-4号执行裁定和协助执行通知书，续查封祥云公司所有的祥和苑2栋、8栋房产，查封期限为三年。2017年5月18日，赣州中院作出（2013）赣中执字第139-5号执行裁定，确定将祥云公司开发的祥和苑2栋、8栋房产作价3150万元，交付给井冈山市房地产综合开发有限公司抵偿本案债务31415785.5元，抵偿债务后的差价84214.5元，由祥云公司交付至赣州中院。2017年5月22日，赣州中院作出（2013）赣中执字第139-5号协助执行通知书，要求井冈山市房地产管理局，协助将祥云公司开发的祥和苑2栋、8栋房产过户登记至井冈山市房地产综合开发有限公司名下。
在审理本案中，经询问，井冈山市房地产综合开发公司称，位于井冈山市××城区××、证号为井国用（2010）第CL2××号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权于2010年12月24日登记在被执行人祥云公司名下，该地块上目前建有8栋房产，其中1、3、4、5、6、7栋均预售出去，且已经在房管部门予以备案登记。
吉安中院认为，一、关于该院查封被执行人祥云公司所有的土地使用权、轮候查封祥云公司开发建设的祥和苑2栋、8栋房产的执行行为是否合法有效，以及是否存在超标的查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。本案中，被执行人祥云公司未能履行该院生效法律文书确定的内容，该院依申请执行人肖建女的申请，在查封被执行人祥云公司名下的土地使用权，及被执行人祥云公司开发的祥和苑2栋、8栋房产及22间店面时，向土地使用权的登记机关即井冈山市国土资源局和地上建筑物的登记机关即井冈山市房地产管理局送达了执行裁定和协助执行通知书，分别办理了查封登记，符合法律规定。该院查封的被执行人祥云公司的案涉土地使用权为不可分物，且该宗土地上建有的地上建筑物或已售出或已被其他法院处置；该院轮候查封的被执行人祥云公司名下的2栋、8栋房产，为被执行人祥云公司向江西中源典当有限公司提供贷款抵押的担保物，在赣州中院执行中已被处置；该院查封被执行人祥云公司开发的22间店面，已经备案登记在第三人刘斌名下，无法处置。因此，根据本案所查封财产的实际情况，结合本案执行标的利息、迟延履行期间的利息、案件受理费、执行费用，以及因市场波动造成的不确定因素等，异议人江西井冈山农村商业银行股份有限公司认为该院查封被执行人祥云公司名下的案涉土地使用权超标的的异议理由不充分，该院不予支持。
二、关于该院查封被执行人祥云公司名下的案涉土地使用权是否侵害了异议人江西井冈山农村商业银行股份有限公司对祥和苑8栋2单元的权利、是否应当撤销该查封行为的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结自动生效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第二款规定，查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。本案中，该院依申请执行人肖建女的申请，严格按照法定程序查封被执行人祥云公司名下的案涉土地使用权，符合法律规定。被执行人祥云公司开发的祥和苑2栋、8栋房产为该院轮候查封，首封法院赣州中院在执行中已予处置。异议人江西井冈山农村商业银行股份有限公司与被执行人祥云公司之间的商品房预售合同纠纷属于债权纠纷，该案执行依据未涉及被执行人祥云公司开发的祥和苑8栋2单元房产所有权及其土地使用权的权属转移，因此，异议人江西井冈山农村商业银行股份有限公司要求该院解除对案涉土地使用权的查封措施，没有事实理由及法律依据，该院不予支持。裁定驳回异议人的异议请求。
江西井冈山农村商业银行股份有限公司向本院申请复议称，吉安中院（2015）吉中执字第64号执行裁定及协助执行通知书在以下方面存在违法：一是该查封没有法律根据。该院查封的全部土地使用权为祥云公司已经开发建设完成的土地，其土地使用权已全部转移到商品房等建筑物上，二者成为不可分割的统一体，作为纯粹的土地使用权即已不复存在，单纯的查封土地使用权自然也不能成立。二是该查封侵害了他人的合法权益。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。赣州中院裁定查封祥云公司开发建设的祥和苑2栋、8栋房屋，其查封效力及于该建筑物范围的土地使用权，该裁定对其他权利人不构成任何影响，合法有效。依该规定吉安中院执行裁定及协助执行通知书查封的效力及于该土地使用权上的所有建筑物。即该裁定既查封全部土地使用权，同时还查封了该全部土地上的所有建筑物。客观上吉安中院已严令井冈山市不动产登记部门不准为查封土地上所有合法购房人办理房屋不动产登记，严重侵害了复议申请人的合法权益，吉安中院执行裁定及协助执行通知书查封的财产实际包含了复议申请人的合法财产。三是该查封妨碍、阻扰了生效法律文书的执行。复议申请人与祥云公司房屋购买纠纷一案已由吉安中院调解结案。根据司法解释，交付大部份款项的购房人优于工程款，更优先于抵押权和其他债权。因吉安中院执行裁定及协助执行通知书的妨碍、干扰，致使生效法律文书无法执行。四、裁定查封的财产明显超过执行标的。吉安中院就肖建女案裁定查封的祥云公司开发建设的祥和苑全部土地面积和地上建筑物，价值1.3亿元,而肖建女的债权仅为409万元,裁定查封的财产明显超过执行标的。综上，请求撤销吉安中院异议裁定、（2015）吉中执字第64号执行裁定及协助执行通知书。
本院查明的事实与吉安中院一致。
本院认为，本案争议的焦点是应否解除吉安中院对祥和苑2栋、8栋房屋使用范围内的土地使用权的查封。根据本案事实和相关法律规定，吉安中院对祥和苑2栋、8栋房屋使用范围内的土地使用权查封依法应当予以解除。首先，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。虽然该条第二款同时规定，“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”，但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示,未分别办理查封登记不影响其查封效力。本案中，赣州中院另案依据该院于2013年6月19日作出的（2012）赣中民二初字第98号协助执行通知书查封了被执行人祥云公司开发建设的祥和苑2栋、8栋房屋，故赣州中院查封案涉房屋的效力及于该案涉房屋的土地使用权。由于赣州中院对祥和苑2栋、8栋房屋进行查封登记，先于吉安中院本案对包括该房屋使用范围内在内的整块土地的使用权进行的查封登记，虽然赣州中院对土地使用权未到井冈山市国土资源局办理查封登记手续，但是因为对房屋的查封效力及于土地使用权，因此赣州中院系祥和苑2栋、8栋房屋及该房屋使用范围内土地使用权的首封法院，吉安中院对该两栋房屋使用权范围内的土地使用权查封属于轮候查封。其次，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第二十八条的规定，人民法院查封或者轮候查封被执行人的不动产，仅限于被执行人应当履行义务部分并登记在其名下的财产。本案中，根据赣州中院2017年5月18日另案作出的（2013）赣中执字第139-5号执行裁定，该院已将祥和苑2栋、8栋房屋已作价3150万元交付井冈山市房地产综合开发公司抵偿该案债务31415785.5元，井冈山市房地产综合开发公司可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，祥和苑2栋、8栋房屋所有权及该房屋使用权范围内的土地使用权，自赣州中院以物抵债执行裁定送达给承受人井冈山市房地产综合开发公司时起已经转移给该公司，该房屋及其使用范围内的土地使用权不再属于被执行人祥云公司应当履行义务并登记在其名下的财产，吉安中院在本案执行过程中继续将被执行人祥云公司开发建设的祥和苑包括2栋、8栋房屋使用范围内土地在内的整块土地使用权予以查封，超出了本案被执行人祥云公司财产的范围，违反法律规定。再次，由于本案复议申请人江西井冈山农村商业银行股份有限公司已被生效调解书所确定为祥和苑8栋2单元买受人并已申请吉安中院强制执行，赣州中院案涉井冈山市房地产综合开发公司的执行案件已经解除对祥和苑2栋、8栋房屋的查封，本案吉安中院查封已自动生效，该查封将对复议申请人江西井冈山农村商业银行股份有限公司主张实现权益会造成影响。至于复议申请人主张的本案查封超标的问题，由于本院已认为吉安中院对祥和苑2栋、8栋房屋使用范围内的土地使用权查封依法应当予以解除，故本院对该问题不再审查。因复议申请人的主张与祥和苑8栋房屋的查封有关，故本院根据上述理由在本案中对吉安中院查封的祥和苑8栋房屋使用范围内土地使用权的予以解封。吉安中院原审异议裁定认定事实和适用法律错误，应当予以撤销和变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项、第二款的规定，裁定如下：
一、撤销江西省吉安市中级人民法院（2018）赣08执异7号执行裁定；
二、变更江西省吉安市中级人民法院（2015）吉中执字第64号协助执行通知书查封被执行人江西井冈山祥云房地产开发有限公司开发名下的位于江西省井冈山市新城区翠竹路6号祥和苑土地使用权（证号：井国用（2010）第CL238号）的范围，解除对祥和苑8栋房屋使用范围内土地使用权的查封。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵九重
审 判 员 罗 伟
审 判 员 汤志勇
二〇一八年七月十日
代书记员 朱 沛