金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0702民初3058号
原告：徐德福，男，1929年10月16日出生，汉族，住金华市婺城区。
原告：徐英，女，1959年11月27日出生，汉族，住金华市婺城区。
两原告共同委托代理人：成奕，浙江泽鉴律师事务所律师。
被告：邬刚，男，1975年6月18日出生，汉族，住宁波市。
委托代理人：郭继跃，浙江甬港律师事务所律师。
被告：张波，男，1976年1月16日出生，汉族，住宁波市海曙区。
委托代理人：张奇，浙江导司律师事务所律师。
被告：施林斐，男，1975年6月17日出生，汉族，住宁波市海曙区。
被告：郭锡奇，男，1958年2月25日出生，汉族，住金华市金东区。
被告：郭杨丽，女，1986年1月15日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
原告徐德福、徐英与被告邬刚、张波、施林斐、郭锡奇、郭杨丽房屋买卖合同纠纷一案，于2017年3月21日向本院起诉，本院于当日受理后，依法适用简易程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告徐德福及其与原告徐英的共同委托代理人成奕，被告邬刚的委托代理人郭继跃、被告张波的委托代理人张奇、被告施林斐到庭参加诉讼；被告郭锡奇、郭杨丽经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。因本案纠纷涉及面广，案件审理要以其他案件的审理结果为依据，本院于2017年5月26日裁定中止诉讼。原、被告在庭审结束后向本院申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已缺席审理终结。
原告徐德福、徐英起诉称：2014年9月10日，原告与被告邬刚签署《存量房屋买卖合同》购买金华市站前区地块太阳城4幢311号房屋，约定总房款32.5万元，交房时间为2014年11月30日，逾期交房的被告将按日万分之八支付违约金。当时各被告承诺金华市站前区地块太阳城4幢3楼各房屋产权未分割，待收到房款后便分割产权并将311室过户到原告名下。2014年10月25日，原告已付清房款，此后被告虽然将房屋钥匙交付给原告，由原告对房屋进行装修，然被告未能及时办理房屋过户，经原告多次催告至今仍未能办理。被告违约后原告查明太阳城4幢3楼整层产权至今未分割，所有房屋系各被告合伙共同投资登记在被告邬刚名下，原告房款也由各被告共同收取。另查明，太阳城4幢3楼由被告抵押在中国工商银行股份有限公司金华经济开发区支行（以下简称“工行开发区支行”），现因各被告收取房款后未能还清贷款且未能按约归还工行开发区支行贷款按揭，银行已起诉查封该房产，现已进入执行阶段。原告认为目前房价大幅攀升而要求各被告继续履行合同将房屋过户给原告已不现实，各被告违约情况严重，情节恶劣，给原告造成损失。请求判令：解除与被告邬刚签署的《存量房屋买卖合同》；由五被告退还原告购房款32.5万元，并自2014年11月30日起按日万分之八支付违约金至实际履行日止（截至2017年3月18日违约金218140元）；本案诉讼费由被告承担。
为证明上述主张，原告徐德福、徐英向本院提供了下列证据：
1.原告的身份证复印件1份，用以证明原告的主体身份情况。
2.《存量房屋买卖合同》1份，用以证明2014年9月10日原告与被告邬刚签署《存量房屋买卖合同》购买金华市站前区地块太阳城4幢311号房屋，约定总房款32.5万元，交房时间为2014年11月30日，逾期交房的被告将按日万分之八支付违约金。
3.收款收据3份，用以证明原告已付清全部房款。
4.婺城公安分局调取的证据（项目合作协议、备忘录、询问笔录），用以证明各被告的合伙关系。
5.房产信息、民事判决书各1份，用以证明太阳城3楼由被告邬刚抵押在工行开发区支行，现因各合伙人收取房款后未能还清银行贷款且各合伙人未能按约归还银行贷款按揭，银行已起诉查封太阳城4幢3楼，现已进入执行阶段。
被告邬刚答辩称：其确实与原告签订过房屋买卖合同，但未收到过原告支付的房款，由于在签订买卖合同前，该房屋已办理抵押手续，该合同应认定为无效合同，双方各自返还财产。鉴于其未收到房款，故无需返还房款，但原告应返还房屋。其没有委托被告张波、施林斐、郭锡奇、郭杨丽出售争议房屋，仅委托了毕晓甬代为办理出售房屋事宜，故其余被告无权处置房产，也无权收取房款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告邬刚未向本院提供证据材料。
被告张波答辩称：其从未收取原告的购房款，被告施林斐、郭锡奇、郭杨丽收取购房款系擅自行为，不应由其承担购房款的还款义务，应驳回原告对被告张波的诉讼请求。
被告张波未向本院提供证据材料。
被告施林斐答辩称：原告的311房子买卖是事实，郭杨丽也是销售部的，合同是毕晓甬提供给我们的，我与被告张波是合作关系，被告邬刚是代持。
为证明上述主张，被告施林斐向本院提供了结算单1份，用以证明其与被告张波对整个项目进行了结算，两被告间是合伙关系；311房屋的产权属于施林斐。
被告郭锡奇、郭杨丽均未作答辩也未提供证据材料。
庭审过程中，本院将当事人提交的证据交由对方当事人进行质证，对双方均无异议的证据，本院依法确认其证明力；对其余证据，根据证据审核认证的有关规定，本院现认证如下：
1.对原告提供的证据2《存量房屋买卖合同》，到庭被告均无异议，但被告邬刚、张波称未收到购房款；被告施林斐称，买卖合同全部是其与张波合伙，其为现场负责，否则其也不可能拿到邬刚亲笔签名的合同。本院认为，该份证据可以证明原告向被告购买本案所涉房产等事实，对其证明力予以确认。
2.对原告提供的证据3收款收据，被告邬刚称真实性无法确定，收据不是其出具；被告张波称真实性应由施林斐确认，从表现形式看，三次钱款的收取人是被告施林斐、郭锡奇、郭杨丽；被告施林斐自认房款已收取。本院认为，结合被告陈述，足以确认原告已支付购房款31.5万元的事实，对其证明力予以确认。
3.对原告提供的证据4项目合作协议、备忘录、询问笔录，被告邬刚对其真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，称项目合作协议是张波与施林斐签订的，不能约束邬刚的权利，不管房屋如何分割，在法律上应归邬刚所有。在张波购买房屋初期，确实有意让邬刚代持，但代持的基础是张波要履行银行的还款义务，但现在张波已断供，导致邬刚成为工行开发区支行案件的被执行人，邬刚依法应承担还款责任，鉴于此，邬刚与张波间所谓的代持关系已不存在，故不管法律上还是两人间私下的约定，争议房屋均应认定为归邬刚所有；询问笔录是其接受婺城区公安机关询问所作的陈述，无法证明原告所称的邬刚与施林斐、张波间存在合作或合伙关系，邬刚只是委托了毕晓甬销售房屋。被告张波对真实性无异议，但对证明事项有异议，从该协议书看，似乎被告张波、施林斐合伙经营，但实际双方并非共同合伙经营关系，仅是共同出资购买投资房屋，双方在签订项目合作协议当天即签订备忘录看，明显是各自负责各自房屋的销售，各自承担风险。另从内容来看，一层房屋的所有权登记在被告施林斐指定人员名下，二至五层登记在被告张波指定人员名下，从而明确被告张波、施林斐、郭锡奇、郭杨丽无权收取本案涉案房屋的房款；对询问笔录的真实性无异议，但刑事案件侦查不应作为民事经济纠纷的主要证据或定案证据，从内容来看，无法达到原告所证明的目的。被告施林斐无异议，称备忘录是合伙的证明，其与张波之间有简单的清算，311房屋产权是分给施林斐的。本院认为，该组证据可以证明涉案楼盘系被告张波、施林斐共同购买、合作经营，对其证明力部分予以确认。
4.对被告施林斐提供的证据结算单，原告称从产权登记看，整个三楼只有一本产权证，311室没有单独的产权，整个三层的产权是被告张波、施林斐共有。被告邬刚称，不能确认真实性，该证据是被告张波、施林斐间的约定，不能约束和限制被告邬刚的权利，邬刚对整个三层享有合法所有权，任何当事人自行分割及约定都无权剥夺邬刚的权利，整个三层不是被告张波、施林斐共有，所有权是邬刚的。被告张波对该证据的真实性和证明事项均有异议，该证据不能作为双方合伙经营的证明，结算清单也包括了被告施林斐向张波的借款，如果真实性可以确认，其也只是双方的结算。本院认为，被告施林斐仅提供了结算单复印件，故对其证明力不予确认。
根据上述确认了证明力的证据及当事人的法庭陈述，本院认定以下事实：
2012年，被告张波与施林斐以项目合作的方式，以张波的名义购买了坐落于金华市站前区地块太阳城4幢的房屋。双方于同年10月24日签订《项目合作协议》及《备忘录》各一份，《项目合作协议》约定的主要内容有：1200万元购房资金，由双方各出资600万元；税金、银行贷款利息及其他费用，双方各承担50%；房产过户给谁的名下均经过双方磋商，但以张波指派的房产过户给谁的部分均由张波负责，以施林斐指派的房产过户给谁的部分均由施林斐负责；该项目在合作过程中如有一方提出需要销售必须经得另一方同意后才能实施（并由双方协议好销售价格）。《备忘录》约定的主要内容有：第一层的房屋经施林斐指派张波同意分别过户给郭杨丽、郭锡奇、方秋香等人名下，2-5层的部分房屋经张波指派施林斐同意分别过户给邬刚、刘晋瑟等人名下；上述房屋过户给所有权人后，如所有权人与本合作协议的权利拥有人发生争议所产生的后果均由房屋过户时的指派方承担一切责任和损失；上述房屋过户给所有权人后，所有权人如与其他第三方发生债权债务关系涉及法律程序所产生的后果及损失均由房屋过户时的指派方承担一切责任和损失；上述房屋过户给所有权人后，如由于所有权引起的被法院查封、银行拍卖等所造成的一切损失均由房屋过户时的指派方承担一切责任和损失。被告方将该楼盘定名为“ihome尚客”。
2014年9月10日，原告徐德福、徐英（乙方）向被告购买该楼盘311号房屋，与被告邬刚（甲方）签订《存量房屋买卖合同》一份，约定总房款32.5万元，交房时间为2014年11月30日；甲方将办理过户手续所需的各项资料准备完毕后，通知乙方约定办理时间；甲方逾期交房的，按乙方已付房款的日万分之八支付违约金等。原告支付了购房款31.5万元，上述款项分别由被告施林斐、郭杨丽、郭锡奇经手，并向原告出具了加盖“ihome尚客”销售专用章的收据。之后，被告将房屋钥匙交付给原告，原告对房屋进行装修，但该房至今无法办理过户手续。
经查，2012年12月31日，被告邬刚以金华市站前区地块太阳城4幢3层的房屋作抵押，向工行开发区支行贷款290万元，因未按约归还，银行提起诉讼，法院查封了抵押房产，该案现已进入执行阶段。
本院认为，原告向被告购买金华市站前区地块太阳城4幢311室房屋，并支付了购房款31.5万元的事实清楚，本院予以认定。该房在出售给原告之前已抵押给工行开发区支行，现仍未解除抵押且已被法院查封，致使该房至今无法办理过户登记手续，原告购房的目的无法完整实现，故其要求解除《存量房屋买卖合同》，由被告返还购房款并支付违约金的请求合法有据，依法应予支持，但原告主张的购房款数额有误，违约金计算标准过高，本院依法予以调整。本案的争议焦点主要是：一、涉案楼盘是否属被告张波与施林斐共同所有和经营；二、五被告是否应共同承担责任。关于第一个争议焦点，本院认为，首先，涉案楼盘是以张波的名义购买的，而从被告张波与施林斐签订的《项目合作协议》及《备忘录》的内容可见，购买该楼盘的资金由两被告各半支付，合作过程中如有一方提出需要销售必须经得另一方同意后才能实施，并由双方协议好销售价格。因此，两被告之间属于共同购房的关系。其次，两被告在购买涉案楼盘后虽将房产登记在他人名下，但所登记的产权人均由两被告各自指定，且一方指定的产权登记人应经另一方同意，如因此造成损失还应由指定人承担责任。因此，涉案楼盘在双方分割之前仍属两被告实际共有。涉案楼盘由两被告共同购买、销售、出租，两被告之间系共同购房、合作经营的关系。被告张波关于两被告之间只是合伙购买房屋、不存在合作关系的辩称依据不足，本院不予采信。关于第二个争议焦点，根据查明的事实，与原告签订合同的邬刚，以及收款人郭锡奇、郭杨丽均为被告张波、施林斐分别指定的房屋持有人，并非实际所有人。因“ihome尚客”不具有合法的主体资格，故相关责任应由房屋的实际所有人即被告张波、施林斐承担。虽然被告张波、施林斐未直接与原告签订合同，但因涉案楼盘系由两被告合作经营，故被告张波与施林斐应共同承担责任。原告要求其余被告共同承担责任，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告徐德福、徐英与被告邬刚于2014年9月10日签订的《存量房屋买卖合同》；
二、被告张波、施林斐于本判决生效之日起七日内共同返还原告徐德福、徐英购房款31.5万元，并支付违约金（从2014年11月30日起按年利率24%的标准计算至上述款项付清之日止）；
三、驳回原告徐德福、徐英的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4616元（减半收取）、财产保全费2470元，合计7086元（原告已预交），由被告张波、施林斐共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 应 岚
二〇一七年十一月二十八日
代书记员 叶俊红