福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民终字第4375号
上诉人（原审原告）王冕，男，1964年10月16日出生，汉族。
委托代理人王仲杰，福建力群律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴斌，男，1962年10月4日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）张海燕，女，1964年8月20日出生，汉族。
委托代理人胡绍全、欧慧琳，福建海山律师事务所律师。
上诉人王冕因与被上诉人吴斌、张海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第1782号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：两被告原为夫妻关系。2010年7月16日，原告与被告吴斌签订《房屋买卖代办合同》，约定原告向被告吴斌购买其名下位于鼓楼区黎明大厦1613、1614复式单元，建筑面积343.43平方米，总价200万元，其中定金20万元，付款方式为一次性付款，在该合同签订后3个工作日内办理房产过户登记，并于交易过户前双方办理交易资金监管手续；另该合同最后“其它事项约定”双方约定于2010年10月30日前原告支付部分房款140万元，余款40万元待被告吴斌上述房产解押注销完毕后付清，双方于2010年11月30日内前往交易中心办理过户手续，该合同还约定委托福州广韵房产代理有限公司代办交易过户手续，且有该公司的落款。2010年7月16日被告吴斌出具收条确认收到原告购房款20万元；2010年10月22日，原告通过转账向被告吴斌支付140万元，被告吴斌出具收条予以确认；2010年10月26日，原告通过银行转账向被告吴斌支付40万元，被告吴斌出具收条予以确认。2010年10月26日，被告张海燕向福建省光泽县人民法院起诉，要求与被告吴斌离婚并提出财产保全申请；同日，讼争房产被查封。2012年2月16日，福建省光泽县人民法院认定“该房产系夫妻婚姻存续期间购买，被告吴斌陈述已收到买卖受人给付200万元购房款，房产已交付买受人占有，但其均未向原审法院提供相应证据予以证明，根据物权法第九条第一款规定：‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，……’。该房屋产权仍登记在被告吴斌名下，未发生产权变更登记，应属于夫妻共同财产。故原审法院对原告张海燕要求分割福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦1613复式单元、1614复式单元的诉讼请求予以支持。对于被告吴斌与他人订立的该房产买卖代办合同真实性及被告吴斌陈述以200万元价格出售该房产买卖合同，因此可能产生的纠纷，在本案中不宜处理，应由原、被告或其他利害关系人另行主张”，判决福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦1613复式单元是被告吴斌所有，1614复式单元归原告张海燕所有。后双方均不服，向福建省南平市中级人民法院提起上诉，2012年9月19日，福建省南平市中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。另查，福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦1614复式单元现由被告张海燕依前述生效判决变更至其名下，且由其实际占有。
原审法院认为，合同交易环境应当有的一种确定状态，亦即善意交易者基于对交易行为合法性的信赖及对交易行为效果确定性的正当期待而进行的交易，应当获得法律的肯定性评价，否则，交易活动便会因其过分的危险和不确定而迫使交易者过分谨慎，从而抑制其从事交易的积极性。关于本案讼争合同的效力问题，原告与被告吴斌于2010年7月16日签订《房屋买卖代办合同》之时，本案讼争房产1613、1614尚登记为被告吴斌个人所有。原告因信赖该登记信息而与被告吴斌签订《房屋买卖代办合同》，并支付合理价款，基于物权公示、公信的原则，和维护交易安全之需，该《房屋买卖代办合同》合法有效。关于原告是否是善意相对人的问题，根据物权法第一百零六条之规定，不动产善意取得应当符合“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”的条件。本案中，原告与被告吴斌于2010年7月16日签订合同后，直至本案讼争房产登记为被告张海燕名下，未曾申请变更登记，尚未取得讼争房所有权。因此，本案不属于善意取得的范畴，原告不能以“善意”为由取得讼争房产，而应当依据与被告吴斌签订的《房屋买卖代办合同》寻求救济。关于原告能否要求非合同当事人被告张海燕履行合同义务的问题，原审法院认为，被告张海燕非合同当事人，其突破合同相对性原则履行合同义务亦无合法合理的依据，理由如下：其一，讼争合同未取得非合同当事人同意。在私法自治的原则下，一个人不应受其未作出的承诺与认可的约束。本案尚无证据表明原告与被告吴斌签订《房屋买卖代办合同》之时，被告张海燕知晓并同意了该合同，故张海燕不受本案讼争合同条款的约束。其二，讼争合同的债权效力不能优先于物权效力。物权优先于债权的效力，是指在同一标的物上同时存在物权与债权时，无论成立之先后，物权均有优先于债权的效力。现本案讼争合同上同时存在债权和物权，被告张海燕因本案讼争房产现已登记在其名下而对讼争房产享有物权，而原告仅基于合同享有债权，基于物的稳定流转和交易秩序安全，原告的请求权无法律依据不应支持。其三，突破合同相对性原则必须有法律的规定。根据婚姻法的相关规定，“婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务，按夫妻共同债务处理”。此处规定仅指金钱债务，而本案系房屋买卖合同纠纷，被告吴斌所负有的合同义务为办理产权过户。故本案并无可以突破合同相对性原则的法律规定，被告张海燕无义务履行合同的规定。关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案合同当事人被告吴斌并未就诉讼时效提出抗辩，而原告从知道或者应当知道权利被侵害时间应是讼争房产变更至被告张海燕名下之日起算，即从2012年12月18日起算。故被告张海燕关于诉讼时效的抗辩原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：驳回原告王冕的诉讼请求。本案诉讼费11700元，由原告王冕负担。
原审宣判后，原审原告王冕不服，向本院提起上诉称：上诉人通过合法、有效买卖交易行为合法占有、使用讼争房屋，两被上诉人离婚诉讼发生在2010年10月26日，因讼争房屋被司法冻结导致上诉人无法在合同约定的期限内办理房产过户手续。虽然鼓楼区黎明大厦1614房产权属因离婚诉讼文书分割变更为被上诉人张海燕所有并强制登记，但上诉人的购买行为发生在两被上诉人离婚诉讼之前，且支付了全部购房款，接收了房屋，属善意取得，原审法院驳回上诉人诉讼请求明显不当。一、被上诉人张海燕对于被上诉人吴斌当时将鼓楼区黎明大厦1613、1614复式单元房屋出售给上诉人是明知的，放任房产交易完成。被上诉人张海燕在上诉人支付全部房款、交接房屋和权属证书之时进行诉讼保全，将上诉人变成其夫妻离婚诉讼的利害关系人卷入纷争。此外，被上诉人张海燕进入黎明大厦1613、1614复式单元房屋，以出租他人的方式实际占有，侵害了上诉人的所有权和使用权。二、上诉人与被上诉人吴斌签约在先，其购房权益应优先保护。虽然鼓楼区黎明大厦1614房产权属因离婚诉讼文书分割变更为被上诉人张海燕所有，但上诉人的购买行为发生在两被上诉人离婚诉讼之前，当时物权登记在被上诉人吴斌名下，房屋所有权证上没有登记被上诉人张海燕信息，被上诉人吴斌依法享有处分权，并非《中华人民共和国物权法》第一百零六条所指的“无处分权人”，且上诉人支付了全部购房款，接收了房屋，属善意取得，《房屋买卖代办合同》是合法有效的。光泽法院受理离婚诉讼、查封房产在后，在买受人没有过错的情况下，查封房产明显不当，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，不论鼓楼区黎明大厦1614房产权属在两被上诉人名下如何变动，都不能损害上诉人作为买受人的权益。三、上诉人全面履行《房屋买卖代办合同》约定的义务，并已实际占有和使用。上诉人与被上诉人吴斌双方对房屋买卖约定明确，产权亦无其他争议，上诉人作为善意第三人通过交易方式在两被上诉人离婚之前取得鼓楼区黎明大厦1613、1614复式单元房屋的不动产，被上诉人吴斌有必要按照合同约定的期限完成产权过户手续，即便被上诉人张海燕对被上诉人吴斌出卖房屋行为有异议，可以在离婚时请求赔偿损失，但不能以此对上诉人进行抗辩，应当无条件地配合上诉人办理鼓楼区黎明大厦1614复式单元房屋所有权、国有土地使用权权属变更至上诉人名下的过户登记手续。综上，上诉人提起上诉，请求二审法院：1、撤销鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第1782号民事判决；2、改判两被上诉人配合上诉人办理鼓楼区黎明大厦1614复式单元房屋所有权、国有土地使用权权属变更至上诉人名下的过户登记手续。3、判令两被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人吴斌答辩称：同意上诉人的诉讼请求，认为上诉人的上诉事实和理由属实。
被上诉人张海燕答辩称：一、上诉人诉请缺乏相应法律依据和证据佐证。本案讼争房产登记在被上诉人张海燕名下，属于个人财产。即使之前登记在被上诉人吴斌名下也属于夫妻共同财产，上诉人与被上诉人吴斌签订《房屋买卖代办合同》的行为并未征得被上诉人张海燕同意，属于无效民事行为。上诉人也不符合善意取得的构成要件，讼争房产转让价格明显低于当时市场价值，从未变更登记至上诉人名下，上诉人从未取得讼争房产的实际使用权，其依法不享有该房产的物权。二、被上诉人张海燕不存在放任房产交易完成的行为，其从未明示同意涉案房产交易，而其在离婚诉讼中选择保全讼争房产是因为该两处房产价值最高、最容易被转移。三、上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，请求驳回上诉人的诉讼请求。
当事人在本案原审程序中向法院提交的证据均已随原审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据，根据本案现有证据，本院确认原审认定的主要事实清楚。
本院认为，本案的争议焦点在于被上诉人张海燕是否有义务履行《房屋买卖代办合同》。目前被上诉人张海燕系本案讼争房产福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦1614复式单元的产权人且实际占有该房产，其作为所有人有权处置该房产。然被上诉人张海燕并非《房屋买卖代办合同》的主体，上诉人并未提供有效证据证明其与被上诉人吴斌签订《房屋买卖代办合同》为被上诉人张海燕知悉并同意，因此，被上诉人张海燕并不负有履行《房屋买卖代办合同》项下义务。至于上诉人提出的其可以善意取得涉案房产的上诉意见，本院认为，涉案房产从未登记至上诉人名下，即上诉人从未取得涉案房产物权，因此，上诉人主张善意取得缺乏事实依据。综上，上诉人主张要求两被上诉人履行《房屋买卖代办合同》缺乏事实依据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行，二审案件受理费人民币11700元，由上诉人王冕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 郑克华
代理审判员 缪 羽
二〇一四年一月七日
书 记 员 黄 婷