上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初20167号
原告：上海永星置业发展有限公司(原上海中粮置业发展有限公司)，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：关子谛，董事长。
委托诉讼代理人：邱晓岚，上海金茂凯德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施春梅，上海金茂凯德律师事务所律师。
被告：上海承启广告有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：靳海侠，经理。
委托诉讼代理人：陈连喜,上海敏诚善律师事务所律师。
被告：上海垚润国际贸易有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
法定代表人：阮洪涛。
原告上海永星置业发展有限公司与被告上海承启广告有限公司(以下简称承启公司)、上海垚润国际贸易有限公司(以下简称垚润公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱晓岚、被告承启公司的委托诉讼代理人陈连喜到庭参加诉讼。被告垚润公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海永星置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告承启公司支付2015年8月10日至2015年10月9日的租金、物业管理费48374.50元(被告承启公司承诺以租赁保证金抵扣)；2.判令两被告支付违约金28344.53元；3.判令两被告支付2015年10月10日至2015年11月30日的房屋使用费及物业管理费54272.40元；4.判令两被告支付2015年9月20日至2015年11月30日的电费4212.60元。
事实和理由：上海市徐汇区中山南二路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)原承租人为案外人中粮国际(北京)有限公司(以下简称中粮公司)。2014年6月5日，经原告同意，中粮公司将系争房屋转租给被告承启公司，转租期限为2014年6月20日至2015年10月9日，在此期间的租赁费用支付义务全部转让给被告承启公司，于此产生的任何经济纠纷均与中粮公司无关。2015年2月，被告承启公司申请将其合伙人公司即被告垚润公司以系争房屋作为公司营业执照注册地，原告为此给予配合。然自2015年8月10日起，被告承启公司开始拖欠原告房屋租金及物业管理费至租赁合同期满，并自2015年10月9日起实际占有系争房屋至2015年11月30日止。2015年10月29日，两被告向原告出具《承诺书》，申请以租赁保证金48374.50元抵扣所拖欠的2015年8月10日至2015年10月9日的租金及物业管理费，并由被告垚润公司支付其他费用。原告认为，被告承启公司作为房屋承租人，欠付房屋租金、物业管理费超过一个月，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告垚润公司在《承诺书》中明确表示承担其他费用，故被告垚润公司应对相应钱款承担共同支付的责任。
被告承启公司辩称，被告垚润公司所欠的租金并不应该由被告承启公司支付，只是因为被告垚润公司尚有同等金额的保证金在被告承启公司处，故被告承启公司同意用租赁保证金抵扣，这只是转付、代付行为。2015年1月22日，系争房屋就已经由被告垚润公司承租，被告承启公司与原告之间的租赁关系已经终止，三方协议书确认今后发生的所有纠纷与被告承启公司无关，因此其他费用包括违约金，均不应由被告承启公司承担。
被告垚润公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，其中：1.2015年9月30日、2015年10月10日原告及案外人上海永溢物业管理有限公司(以下简称永溢物业)给被告承启公司的函件，因原告未提供原件，故本院对该证据不予采信。2.关于由永溢物业等见证的书面证明，被告承启公司虽提出异议，但未提供相反证据，故本院对被告承启公司提出的异议不予采信。3.对租户用电清单，虽然系争房屋在该期间由被告在使用，但鉴于原告并无证据证明该清单中记载的电表抄件确系系争房屋发生，且被告承启公司有异议，故本院对该证据不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告为系争房屋的产权人。
2009年9月28日，原告与案外人中粮国际(北京)有限公司(以下简称中粮公司)签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号为09-009A)，约定：原告将系争房屋(建筑面积248.50平方米)出租给中粮公司，租赁期限自2009年10月10日起至2011年10月9日止；租赁期满，原告有权收回系争房屋，中粮公司应如期归还；中粮公司需继续承租该房屋的，应于租赁期届满前2个月内，向原告提出续租书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同；房屋租赁保证金为2个月租金即47618.60元，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由中粮公司承担的费用外，剩余部分无息归还中粮公司；每日每平方米建筑面积租金为2.45元，月租金为18518.40元，中粮公司应于每月10日前向原告支付租金，逾期支付租金，每逾期一日，中粮公司需按日租金的0.1%支付违约金；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、设备运行等费用由中粮公司承担，均按每日每平方米计算；水、通讯、设备、物业管理、设备运行费单价为每日每平方米0.70元，每月合计5290.90元；电费按表支付，单价为每千瓦时1.305元；除原告同意中粮公司续租外，中粮公司应在本合同租赁期满后的3日内返还系争房屋，未经原告同意返还房屋的，每逾期一日，中粮公司应按每平方米3.50元向原告支付该房屋占用期间的使用费；中粮公司在租赁期内，经事先征得原告的书面同意后，可将系争房屋转租给他人；若中粮公司逾期不支付租金、管理费累计超过一个月的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的1.5倍支付违约金。后系争房屋的电费单价由每千瓦时1.305元调整为每千瓦时1.40元，原告与中粮公司也先后两次签订《续租协议》，将租期延长至2015年10月9日，月租金调整为18896.35元(日租金为每日每平方米2.50元)，月管理费仍为5290.90元(每日每平方米0.70元)，租赁保证金调整为48374.50元，并约定原租赁合同其他条款及附件所有条款继续有效。
2014年6月5日，原告、中粮公司及被告承启公司签订《同意转租证明》一份。约定：原告同意中粮公司将系争房屋转租给被告承启公司使用，转租后的合同条款与原合同09-009A一致，转租期限为2014年6月20日至2015年10月9日；在此期间，中粮公司与原告之间的房屋租赁费用全部转给被告承启公司；自2014年6月20日起，若原告与被告承启公司产生任何经济纠纷，均与中粮公司无关；被告承启公司须在合同签订后2天内将房屋押金和首月房租打入原告账号，否则此协议自动失效。嗣后，被告承启公司将房屋押金48374.50元和首月房租支付给原告。
2015年2月11日，原告与被告承启公司、垚润公司签订《同意转租证明》一份，约定：原告同意被告垚润公司为系争房屋的有效承租方，将系争房屋转租给被告垚润公司使用，转租后的合同条款与原合同09-009A一致，转租期限为2015年1月22日至2015年10月9日；在此期间，被告承启公司与原告之间的房屋租赁费用全部转给被告垚润公司；自2015年1月22日起，若原告与被告垚润公司产生任何经济纠纷，均与被告承启公司无关；被告垚润公司须在合同签订后2天内将房屋押金和首月房租打入原告账号，否则此协议自动失效。嗣后，被告垚润公司并未将房屋押金和首月租金支付给原告。
2015年10月29日，两被告共同向原告出具《承诺书》，称：“本公司上海承启广告有限公司租赁原上海中粮置业发展有限公司(现上海永新置业发展有限公司)位于上海市徐汇区中山南二路XXX号XXX室，租赁期至2015年10月9日到期，我公司会按约定日期搬离。由于我司在租赁前期已支付贵司租赁保证金48374.50元，申请贵司同意抵扣我司2015年8月10日至2015年10月9日这两个月欠费。其他费用由上海垚润国际贸易有限公司及时支付”。
2015年11月23日，原告与案外人上海永溢物业管理有限公司(以下简称永溢公司)向被告承启公司发出《告示》，称：系争房屋的租赁合同已于2015年10月9日到期终止，原告与永溢公司已于2015年9月30日及2015年10月10相继书面通知被告承启公司合同终止事宜，但被告承启公司非法侵占该房屋至今，并擅自非法转租，且至今已拖欠租金、管理费及违约金合计76719.03元、房屋占用费46357.60元、电费及杂费3882.20元，合计欠费126958.83，原告与永溢公司最后一次通知被告承启公司，务必于2015年11月27日前将系争房屋内所有物品清空，结清所有欠费并返还系争房屋。若届时不搬，原告与永溢公司将停止一切服务，并采取必要的措施。
2015年11月4日，被告垚润公司法定代表人阮洪涛因系争房屋被永溢物业停电，于2015年10月31日持械到物业公司而被上海市公安局徐汇分局枫林路派出所询问，阮洪涛称被告承启公司将系争房屋转租给其，其在系争房屋内注册了上海垚润国际贸易有限公司徐汇分公司并经营。
2015年11月30日，被告承启公司、垚润公司下属徐汇分公司将系争房屋大门钥匙返还原告。
又查明，徐汇分公司于2015年2月12日成立，注册的营业场所为系争房屋所在地，负责人为阮洪涛，隶属于被告垚润公司。
再查明，系争房屋自2015年1月10日起至2015年8月9日止的房屋租金均由被告承启公司向原告支付，原告开具的发票抬头亦为被告承启公司。
审理中，原告及被告承启公司均认可合同为到期终止。
审理中，原告仅提供了2015年10月、11月的上海市徐汇区中山南二路XXX号《国网上海市电力公司发票联》，未提供系争房屋在2015年9月20日至2015年11月30日期间发生电费4212.60元的有关证据。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与中粮公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》、原告与中粮公司及被告承启公司之间签订的《同意转租证明》，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，且系各方自愿签订，故均有效。鉴于被告承启公司已将房屋押金和首月房租支付给原告，所以该《同意转租证明》已生效并实际履行，合同编号为09-009A的《上海市房屋租赁合同》对原告与被告承启公司发生法律效力，被告承启公司应当按照该《上海市房屋租赁合同》的约定履行相应的义务。本案的争议焦点在于与原告发生租赁关系的承租人是否由被告承启公司变更为被告垚润公司，以及相关费用应当由谁承担的问题。虽然原告与两被告之间签订了《同意转租证明》，但鉴于原、被告在签署该证明时约定被告垚润公司须在合同签订后2天内将房屋押金和首月房租打入原告账号，否则此协议自动失效，而被告垚润公司并未将房屋押金和首月租金支付给原告，系争房屋自2015年1月10日起至2015年8月9日止的房屋租金均是由被告承启公司向原告支付，原告开具的发票抬头亦为被告承启公司，且两被告于2015年10月29日向原告出具的《承诺书》亦表述系争房屋的承租人是被告承启公司，所以本院认定与原告发生系争房屋租赁关系的承租人并未变更为被告垚润公司，仍为被告承启公司。被告承启公司所谓合同义务承担者应是被告垚润公司，被告承启公司是代付、转付等辩称理由，缺乏事实和法律依据，故本院不予采信。鉴于此，被告承启公司有义务按照《上海市房屋租赁合同》的约定履行付款和合同期满按时搬离系争房屋的义务。然根据本院查明的事实，被告承启公司并未履约，故应当承担相应的民事责任。被告垚润公司虽未与原告成立系争房屋的租赁关系，但鉴于其在《承诺书》中承诺“其他费用由上海垚润国际贸易有限公司及时支付”，故应认定被告垚润公司是债务加入，应当对相关费用共同承担支付责任。关于2015年8月10日至2015年10月9日的租金和物业管理费48374.50元，鉴于两被告均在《承诺书》中认可，被告承启公司承诺以租赁保证金48374.50元抵扣该费用，原告也无异议，故原告此诉请本院予以支持。虽然被告承启公司对归还房屋的时间有异议，但未提供相应证据，故本院认定系争房屋的归还时间为2015年11月30日，原告要求被告支付合同期满后的房屋使用费和物业管理费的诉请于法有据，本院应予支持。但鉴于《上海市房屋租赁合同》中约定应在本合同租赁期满后的3日内返还系争房屋，每逾期一日，应按每平方米3.50元向原告支付该房屋占用期间的使用费，因此，房屋使用费的计算时间应当从2015年10月13日起算，原告计算有误，本院予以调整。关于原告要求被告按月租金的1.5倍支付违约金的诉请。鉴于原告与被告承启公司均确认双方的合同是期满终止，故不符合《上海市房屋租赁合同》中按月租金的1.5倍支付违约金的约定情形，原告此诉请无合同和法律依据，本院不予支持。关于2015年9月20日至2015年11月30日间电费的诉请，虽然系争房屋在此期间是被告在控制使用，但原告提供的证据并不足以证明该段期间系争房屋发生电费4212.60元，且被告有异议，故本院对原告电费的诉请不予支持。被告上海垚润国际贸易有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、上海承启广告有限公司于本判决生效之日起十日内给付上海永星置业发展有限公司2015年8月10日至2015年10月9日的租金37792.70元、物业管理费10581.80元；
二、上海承启广告有限公司、上海垚润国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付上海永星置业发展有限公司2015年10月13日至2015年11月30日的房屋使用费42617.75元、2015年10月10日至2015年11月30日的物业管理费9045.40元；
三、上海永星置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海承启广告有限公司租赁保证金48374.50元；
四、驳回上海永星置业发展有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费3004元，由上海永星置业发展有限公司负担724元，上海承启广告有限公司、上海垚润国际贸易有限公司负担2280元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
审 判 员 王兆根
人民陪审员 赵倩玲
二〇一七年二月十四日
书 记 员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。