湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民再重终字第00121号
上诉人（原审被告）长沙锦家置业发展有限公司。
法定代表人李幼春，董事长。
委托代理人胡金龙。
上诉人（原审第三人）陈工。
委托代理人刘菲，湖南泓锐律师事务所律师。
委托代理人周一蕾，湖南泓锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）长沙市货物运输管理局（原名长沙市交通运输管理处）。
法定代表人张晓，该局局长。
委托代理人周园，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人童钧，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人袁解良。
原审第三人聂幼红。
陈工、长沙锦家置业发展有限公司（以下简称锦家公司）与长沙市货物运输管理局（以下简称货运局）、聂幼红商品房销售合同纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院于2012年9月25日作出（2012）天民初字第853号民事判决，判决后陈工、锦家公司不服，上诉至本院。本院于2013年4月27日作出（2012）长中民三终字第4305号民事判决。该判决发生法律效力后，陈工仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2013年12月18日作出（2013）湘高法民再终字第252号民事裁定，将本案发回湖南省长沙市天心区人民法院重审，并于2014年12月17日作出（2014）天民再重字第5号民事判决。陈工与锦家公司不服，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭，于2015年4月17日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2004年6月2日，货运局与锦家公司签订《委托购地建房协议》，约定：货运局委托锦家公司代购长沙市新开铺路18号一宗国有土地的使用权；该宗土地按货运局审定的规划方案，分为办公用地和住宅用地，由锦家公司负责办理两块用途不同的两个国有土地使用权证书；住宅用地根据相关政策规定及开发要求过户到锦家公司名下，并按货运局要求建设职工集资住宅，定向销售给货运局指定人员；3栋职工集资住宅按国家现行取费定额及相关取费文件，以双方商定后的价格为准（最高不超过1500元/平方米）。2006年8月9日，货运局与锦家公司签订《委托购地建房协议
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商品房定向开发合同》，约定：长运锦园住宅项目按商品房定向开发运作，在开发的资金管理上按照委托代建方式进行，即锦家公司全程承包，货运局按工程量进度付款；商品房交付日期为本商品房定向开发合同签订后12个月内；本合同住宅建筑、安装工程造价，依据双方确认的设计图纸和相关技术资料，根据工程量清单和双方签证，按照湘建价[2002]578号《湖南省建设工程计价暂行办法》和1999年《湖南省建筑工程单位估价表》及2002年《湖南省统一安装工程基价表》的相关规定下浮2.5%按实结算；定向开发收费依据[1992]湘价房字第2**号文件及[1992]价费字第382号文件执行；定向开发费收费分三部分办理，即：建安工程款部分、锦家公司收取的4%管理费和10%利润部分、规费、税金、办证手续费部分；计取管理费和利润的项目为：土地成本、前期工程费、住宅建筑、安装工程按照工程决算的审计确认数计提4%和计提10%利润；住宅小区基础设施建设和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设双方另行协商签订合同确定；本合同项目定向开发的商品房由货运局全权负责定向出售，锦家公司负责在房屋竣工验收合格，交付货运局后按照《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，按货运局确定的住房业主，在规定的时间内办理好房屋所有权证和房屋土地使用证；货运局负责按时收取已定向购买房屋住户的购房款。长运锦园住宅项目共有住宅121套。2006年8月9日，货运局与锦家公司签订《补充协议》，约定：长运锦园中8套住宅出售给锦家公司，暂按2000元/平方米预估，在住宅施工主体封顶时计入支付的工程款内。合同履行期间，货运局陆续向锦家公司支付费用3666.877929万元、通过职工公积金贷款支付318.8758万元。2005年3月31日，锦家公司取得长沙市天心区新开铺路18号国有土地使用证；2006年，取得长运锦园（住宅）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（长运锦园住宅1、2、3栋）、建筑工程施工许可证（长运锦园1#、2#、3#、垃圾站、物业管理房）、商品房预售许可证（长运锦园1、2、3栋）。2007年，锦家公司依约将长运锦园90套住宅出卖给了货运局指定的人员，并分别与买受人签订了商品房买卖合同，2012年5月后陆续交付上述90套房屋。2007年8月8日前，货运局收取了聂幼红购房款229285元。2008年9月，在锦家公司的协助下，聂幼红办理了长运锦园X栋304号的用电申请，并就该房的用电与供电部门签订了供电合同。货运局称其收取的购房户的款项均以工程款方式付给了锦家公司(已支付的3666.877929万元中包含购房户的购房款)。2010年12月，货运局致函锦家公司，指定聂幼红为长运锦园X栋304号（面积约为131.02平方米）的买受人。2009年锦家公司以多次向货运局催款未果为由，将未签订合同的包括本案争议房产在内的23户房产进行贷款抵押。2012年3月，锦家公司与陈工签订《商品房买卖合同》，将诉争的长运锦园X栋304号房屋以总房价472982元出卖给陈工，双方合同约定，由陈工于签订合同的当日支付312982元，余款向银行办理按揭贷款。争议房产因此解除了原抵押。锦家公司提供了收取陈工312982元的首付款的收据。锦家公司于2012年5月向陈工交付了诉争房屋。随后陈工对房屋进行装修入住至今。另查明，2012年6月，长沙市交通运输管理处更名为长沙市货物运输管理局。再查明，锦家公司与货运局签订《委托购地建房协议——商品房定向开发合同》及《补充协议》后，双方在上述合同及协议履行过程中，因双方对涉及电力设施、税收缴纳、工程结算及工程款的支付、后续23户房屋合同签订等系列事宜产生争议，锦家公司由此向陈工等人出售包括争议房屋在内的多套房屋。由此酿成本案纠纷。还查明：锦家公司因与货运局就长运锦园项目价款结算、欠款等纠纷已向本院起诉，现该案正在审理过程中。
一审法院认为，货运局与锦家公司签订的《委托购地建房协议》、《委托购地建房协议——商品房定向开发合同》、《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，具有法律效力，双方当事人均应履行各自的义务。根据上述协议的规定，锦家公司利用其房地产开发资质为货运局建设涉案的长运锦园项目，从购地到建设，办证均应由锦家公司完成，货运局接受建设的商品房113套，定向销售给货运局指定的人员，货运局有义务向职工收取集资购房款以工程款名义交给锦家公司，锦家公司有义务按货运局的指定与职工签订购房合同并办理备案手续，本案应为商品房预售合同纠纷。本案中聂幼红为长运锦园X栋304号房屋的买受人，并向货运局支付了购房款229285元，已履行了房款交付义务，货运局收取购房款后已通过工程款等名义支付给锦家公司，锦家公司并协助聂幼红办理了长运锦园X栋304号房屋的用电申请，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定的“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立的合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，及《定向开发合同》的约定，由此可以认定锦家公司与聂幼红建立了事实上的房屋买卖合同关系。锦家公司与陈工签订商品房买卖合同时间为2012年3月，在聂幼红履行购房义务之后，且货运局在2010年12月已明确致函锦家公司，聂幼红为争议房产买受人，锦家公司在明知争议房产已由聂幼红购买的情况下再次将争议房产卖给陈工，违反相应合同约定，锦家公司应向聂幼红履行交付房屋、协助办理产权证的义务。锦家公司与聂幼红商品房买卖合同的必备条款即当事人、标的物、价款等已经明确，其余条款应由锦家公司与聂幼红通过协商，达成补充协议，不能达成补充协议的，可根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定来确定。故货运局诉请判令锦家公司与聂幼红补签商品房买卖合同并办理登记备案的诉讼请求，一审法院不予支持。由于聂幼红与锦家公司就长运锦园X栋304号的商品房买卖合同关系已经成立，锦家公司在明知争议房产已由聂幼红购买的情况下于2012年3月再次将争议房产卖给陈工，签订《商品房买卖合同》，违反相应合同约定，锦家公司与陈工签订的《商品房买卖合同》应当无效；锦家公司明知涉案房屋已经产生纠纷，双方已进行诉讼，仍将涉案房屋交付陈工，陈工明知上述情况的存在，未对涉案房屋基本状况进行现场核实，并对房屋进行装修、居住至今，陈工在受让及占有该房屋中存在过失，不构成善意。因此，陈工以其与锦家公司签订合同，并已支付首付款、办理解除抵押手续、预告登记、诉争房屋已交付等为由，主张争议房屋应归其所有的请求，一审法院不予支持。陈工可另行向锦家公司主张因不能取得房屋的相应权利。锦家公司以货运局未足额履行付款义务、经多次催告后仍明确表示不履行付款义务、锦家公司有权解除合同、对外出售剩余房屋的理由，一审法院不予采纳。综上，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十一条、第六十条第一款、第一百三十条的规定，判决如下：一、长沙锦家置业发展有限公司于本判决生效后30日内向聂幼红交付位于长沙市新开铺路18号长运锦园X栋304号房屋；二、长沙锦家置业发展有限公司于本判决生效后60日内协助聂幼红办理长沙市新开铺路18号长运锦园X栋304号房屋产权证；三、驳回长沙市货物运输管理局（原名长沙市交通运输管理处）的其他诉讼请求；四、驳回陈工的诉讼请求。本案受理费4815元，财产保全费1665元，第三人诉讼请求受理费6608元，合计13088元，由长沙锦家置业发展有限公司承担。
锦家公司不服原审判决，上诉称：一、本案中双方合同明确约定是按实结算、按工程进度付款，工程款就是工程款，一笔款只有一种法律意义，没有所谓的购房款以工程款的名义支付。二、货运局付给锦家公司的是工程款，因其没有按时足额履行合同付款义务，导致取得诉争房屋的权利已经灭失。聂幼红虽然支付给货运局购房款但已无法获得房产，应当向货运局主张赔偿责任，与锦家公司无关。三、货运局、聂幼红私自办理用电申请属无效行为，现陈工已持商品房买卖合同办理了诉争房屋正式的用电申请。四、货运局将诉争房屋卖给聂幼红是单方的、无效的行为，由于货运局严重违约，锦家公司已明确通知其对外抵押、销售该24套房产，双方合同关系解除，锦家公司对外销售的行为合法有效。五、陈工穷尽了所有应尽的谨慎义务，其是法定善意买受人，其信赖利益应受到法律保护。六、本案的焦点问题是“长运锦园”项目的结算问题，只有结算才能证明货运局是否按约履行付款义务即诉讼请求能否得到支持。聂幼红等货运局指定的六位购房者尚未与锦家公司签订书面的商品房买卖合同，其相应房款由货运局收取，货运局收取房款后并非分户转付给锦家公司，而是以支付开发费用的方式概况支付113套房屋的价款，货运局请求锦家公司交付房屋，应举证证明其已经依约履行付款义务。因此，重审时应引导当事人就货运局应支付的113套商品房的对价及已经支付的款项问题进行举证，查明相关事实。本案中，锦家公司自2008年起陆续提供建安工程结算资料给货运局，时至今日全部提交已长达六年，而货运局对结算审计一直回避。锦家公司提出司法结算鉴定申请湖南省长沙市天心区人民法院没有受理，没有进行结算审计货运局就无法证明其足额支付113套房屋的对价，故因货运局没有举证证明其诉讼请求，应该驳回其诉讼请求。否则，因本案的关键性事实没有查清，依法应发回重审并进行司法鉴定。如果不发回重审，因锦家公司就合同价款结算问题已另行向湖南省长沙市中级人民法院提起诉讼，因此应中止审理本案。
陈工不服原审判决，上诉称：一、货运局与锦家公司之间合同的权利义务具体明确，根据合同法的平等原则，合同中的权利与义务对等，货运局只有严格履行了应当履行的合同义务，才能享受合同所赋予的权利。二、聂幼红交付房款的对象是货运局，而非锦家公司。因此，锦家公司无义务向聂幼红交付诉争房产。三、锦家公司工程承包内容不包括用电申请，用电申请由货运局单方申请，属无效行为。四、本人依法定程序购房，属合法、善意买受人，征得抵押权人同意后的购房行为合法有效。且诉争房屋已交付给申请人，风险已经转移，理应归本人所有。四、对于聂幼红而言，其履行义务的相对方是货运局，货运局与聂幼红之间成立了事实的合同关系。而锦家公司与聂幼红之间既没有合同关系，也没有经济往来，更没有对锦家公司履行任何合同义务。因此，聂幼红与锦家公司之间不成立房屋买卖合同关系。
货运局针对锦家公司及陈工的上诉理由，答辩称：一、货运局向锦家公司支付的定向开发费用中包含了职工交纳的购房款，职工已经履行完向锦家公司支付购房款的义务。二、锦家公司以房屋成本价上涨、工程款未付足为由拒不向职工交付房屋是没有事实依据和法律依据的。三、货运局职工与锦家公司之间存在商品房买卖合同关系。四、锦家公司“一房二卖”的行为违反法律规定，其与陈工的交易行为系恶意串通。
聂幼红针对锦家公司及陈工的上诉理由，答辩称：一、锦家公司没有权利对外销售房屋，销售对象只能是货运局指定的职工。二、本人是货运局指定的销售对象，并已缴纳购房款，货运局也以工程款的名义支付给了锦家公司。锦家公司明知本人为购房主体，办理了用电申请。双方虽没有签订书面的购房合同，但根据货运局与锦家公司签订的协议，锦家公司有义务向货运局指定的职工交付房屋。三、陈工不是善意购买，其父亲是锦家公司内部职工，属于内部销售。陈工装修和入住都是发生在本案诉讼期间，本人已经告知了陈工房子有争议，叫他不要装修，但他不仅装修了，还居住了两年。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点在于涉案房屋的所有权归属问题。依据货运局与锦家公司签订的《委托购地建房协议》、《委托购地建房协议——商品房定向开发合同》、《补充协议》，由锦家公司为货运局建设长运锦园项目，并就购地、建设、办证等事项进行了约定。根据《委托购地建房协议》第三条第（二）款约定，锦家公司按货运局要求建设职工集资住宅，定向销售给货运局指定人员。《委托购地建房协议——商品房定向开发合同》第六条第（一）款约定，本合同项目定向开发的商品房由货运局全权负责定向出售。按货运局确定的住房业主，在规定的时间内办好房屋所有权证和房屋土地使用证。通过此两项约定可以明确，锦家公司只能将房屋定向出售给货运局所指定的人员。其次，根据《委托购地建房协议——商品房定向开发合同》第五条第（一）款第3项约定，货运局应敦促相关定房户办理第二批缴款及银行按揭或住房公积金贷款，力争在主体封顶时再付款800万元到1000万元（含职工购房贷款）。第十条第（一）款第4项约定，货运局收取已定向购买房屋住户的购房款，协助锦家公司办理定房户的住房公积金贷款。据此，可以明确货运局向职工收取购房款，并以工程款的名义支付给锦家公司的事实。本案中聂幼红作为货运局指定的人员，已向货运局履行了房款交付的义务，而货运局也已将此购房款以工程款的名义支付给了锦家公司，故锦家公司有义务向聂幼红交付涉案房屋。而锦家公司在明知涉案房屋已由聂幼红购买的情况下另行将房屋出售给陈工的行为有违诚实信用原则，其应继续承担向聂幼红交付房屋的义务。而陈工并非货运局指定销售的人员，且与锦家公司签订合同在后，故对其请求判令房屋产权归其所有的诉讼主张本院依法不予支持，陈工可另行诉讼向锦家公司主张因不能取得房屋的相应权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，锦家公司与陈工的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，拟判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 雅
审 判 员 肖志维
代理审判员 黄学里
二〇一五年九月九日
书 记 员 李 文
附相关法律法规：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。