广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初14379号
原告：李长仁（反诉被告，以下简称原告），男，
委托诉讼代理人：吴芳，女，系原告妻子。
委托诉讼代理人：徐建，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。
被告：王超群（反诉原告，以下简称被告），男，
委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李旻珊，广东华商律师事务所实习律师。
第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，。
法定代表人：李耀智。
委托诉讼代理人：张欣，女，系公司员工。
原告李长仁与被告王超群、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案受理后，被告王超群在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告及其委托诉讼代理人吴芳、徐建，被告及其委托诉讼代理人周争锋，第三人委托诉讼代理人张欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签署的编号为NO.268790的《二手房买卖合同》；2.被告依据《二手房买卖合同》及《补充协议》之约定，按照涉案房产转让成交价515万元的百分之二十向原告支付违约金103万元；3.本案诉讼费用（受理费、保全费等）均由被告承担。事实和理由：2016年9月29日，被告经第三人居间介绍与原告签订编号为NO.268790的《二手房买卖合同》，约定：被告以银行按揭贷款的方式向原告购买深圳市南山区南山天源大厦塔楼B栋9房产（以下简称“涉案房屋”），转让成交价为530万元，购房定金为10万元，在被告分两笔支付定金后，第三人依据《资金托管协议》向被告开具定金收据；被告须在2016年10月31日前（含当日）将除定金、交楼押金外的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；如买方未按合同约定期限履行义务，逾期超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金等。签约后，原告依约于2016年9月30日与担保公司签订《公证委托书》办理赎楼及过户交易手续。2016年10月4日，深圳市政府出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》后，被告以自身家庭困难、经济状况差等为由要求原告对涉案房屋的交易价格再次进行优惠，否则将不再继续本交易。为促使交易继续履行，原、被告在第三人协调下，于2016年10月18日签署了《补充协议》，约定将涉案房屋交易价格由530万元降低至515万元，并明确约定若一方违约，将赔偿对方103万元。之后，被告仍未依约办理购房首期款资金监管及银行按揭贷款手续，经原告及第三人催告，被告明确表明不再购买涉案房屋。原告认为，被告的行为已构成根本违约，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告辩称：1、2016年9月29日《二手房买卖合同》签订时，其本人没去查看过涉案房屋现状，而是在同一小区查看了相同户型的房屋，当日其支付定金5000元，三份《二手房买卖合同》均留存在中介处。9月30日，原告在合同上签字的时候，擅自增加合同的备案条款；2、被告于10月9日返深，深圳市出台限购新政，导致其名下的房产暂时无法出售，原、被告在第三人的撮合下签订《补充协议》，继续履行合同，但是此时被告并不知晓涉案房产的现状是存在违法改建，分割成9个小间出租给他人，原告和中介方均故意隐瞒该现状，《二手房买卖合同》中双方也明确约定涉案房屋没有租约，依据合同法第54条的规定，被告享有撤销合同的权利；3、涉案房屋经其委托深圳市国量行土地房地产股价顾问有限公司评估，截至在2016年12月30日评估价格为5690800元，双方的《二手房买卖合同》签订的价格是530万元，即便如原告所称，被告存在违约行为，涉案房屋价格也是在上涨，原告没有实际损失；4、双方在买卖合同的备注条款明确约定卖方配合买方做银行贷款（高评高贷），该合同条款的约定属于双方恶意串通损害银行的合法权益，因此《二手房买卖合同》也存在无效的情况；5、《二手房买卖合同》履行的程度较浅，原告没有履行到赎楼的阶段，因此即便认定其违约，其也申请调低违约金。
第三人述称：1、被告已查看过涉案房屋，如果被告没有查看过本房屋，合同上不应写维持房屋现状；2、被告签订《补充协议》提出的理由是因为资金不足；3、涉案房屋的价格估算价为650万元至680万元之间，约定卖方配合买方做高评高贷是买方提出的。
被告向本院提出反诉请求：1.撤销原、被告签订的《二手房买卖合同》；2.原告返还被告定金10万元；3.原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年9月29日，被告与原告的代理人吴芳在第三人居间下签订《二手房买卖合同》，约定被告以530万元的价格购买涉案房屋，签约当日，被告支付了定金5000元；合同原件一式三联留存在中介处；合同第七条约定该物业没有租约；备注条款预定“卖家配合买家做银行贷款（高评、高贷）”；2016年9月30日，原告在合同上签字时，没有经过被告同意擅自在合同上添加“一并家私电器一起出售，维持房屋现状。买方（客户）承担相关家私、电器费用”。《二手房买卖合同》签订前，第三人没有带领原告到涉案房屋进行实地查看，其只查看了同户型的其他房产。合同履行过程中，被告发现涉案房屋不仅签有长期租约，且原告还将房屋改建为九个小间对外出租，涉案房屋存在违法改建的情况，由严重的消防隐患。被告考虑到购房目的是自住，原告在签约时故意隐瞒涉案房屋的真实情况，已构成欺诈，被告有权依法申请撤销该合同。另外，《二手房买卖合同》中约定有高评高贷的内容，应属无效合同。综上，为维护自身合法权益，被告特提起反诉，请求判如所请。
针对被告的反诉原告辩称：1、《二手房买卖合同》是经第三人居间签订的，被告签署该合同是其真实的意思表示，其已在中介公司业务员的带领之下亲自查看过涉案房屋，并了解房屋现状结构，被告向其提出要求保留房屋内部的结构现状，并向其询问涉案房屋的租金情况，其告之被告，涉案房产已出租给二房东，租金价格为8600元，二房东将涉案房产重新分组给其他散户，实际二房东的收取租金价格为16000元，所以在《二手房买卖合同》的备注条款被告在中介公司的见证之下，要求其保留房屋现状并在涉案房屋交付被告时负责将二房东清退，由被告本人投资出租涉案房产；2、在《二手房买卖合同》签订后，深圳市政府出台了“10.4新政”，深圳二手房交易市场出现了明显的悲观情绪和下行趋势，所以被告向中介公司及原告提出因自身经济困难、资金筹措不力，要求原告将涉案房屋价格予以下调，故2016年10月18日在第三人的见证下，买卖双方签订了《补充协议》，将交易价格降低了15万元，并再一次明确约定违约方违约的金额为103万元。《二手房买卖合同》约定被告应于2016年10月31日前办理资金监管手续，但经第三人及原告多次催促，被告拒不办理，依据合同约定，已构成根本违约；3、涉案房产并不存在违法改建的情形，被告并未提出有效的证据证明涉案房产的房屋结构存在主体安全，涉案房产的内部仅仅对于非承重的墙体作了临时的割断，并未对涉案房产的结构和安全造成任何影响；4、涉案房产买卖合同第7条约定涉案房屋没有租约，是因为被告要求原告应在涉案房屋交付时负责将二房东予以清退，以便被告购买之后继续投资出租，享受目前房屋结构之下的出租收益。在《二手房买卖合同》签订之前，被告已知悉房屋的现状（隔了9间小房），被告方说其最初看过同户型的房屋结构，且第三人已明确说明被告曾亲自查看过涉案房产；5、关于被告提出的涉案房产评估价格问题，这是由其单方委托，并且该涉案房屋的评估价格并不代表市场交易价格，即便其评估价格存在合理性，也并不能否认被告方因恶意违约而给原告方带来的实际损失，实际损失的认定并不能以由其单方委托的评估机构认定的评估价格作为认定标准。毕竟截至目前涉案房产也并没有进行出售，实际价格无法认定，原告请求法院对《补充协议》里的违约条款予以认可；6、高评高贷问题是由被告提出，且高评高贷的情形也并未实际发生，合理的高评高贷也不代表违反国家的强制性法律规定。
第三人陈述称：关于合同租约问题，当时被告签订《二手房买卖合同》时，主动要求在《二手房买卖合同》上不要写租约，其当时的想法是把二房东清退，自己出租该房屋。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案房屋位于深圳市南山区××大道与××西北××大厦塔楼××9Ｇ，建筑面积142.27平方米，用途为住宅，于2015年8月12日登记于原告名下，份额为100%。
2016年10月19日，原告出具《委托书》，委托吴芳办理涉案房屋买卖事宜。
2016年9月29日，原告代理人吴芳与被告签订《二手房买卖合同》，约定被告以530万元的价格购买原告所有的涉案房屋；被告同意签约当日支付定金5000元，合同生效后三日内（含当日）再向卖方支付定金95000元，定金由第三方监管；双方约定买方向银行按揭贷款支付约定的楼款，买方须于2016年10月31日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行为准）支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2016年10月31日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签约之日起三日内（含当日）与担保公司签订服务合同；房地产租约现状为该物业没有租约；双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金交由第三方监管；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同自双方签字或盖章之日起生效；备注条款约定了“卖方配合买方做银行贷款，高评，高贷；一并家私电器一起出售，维持房屋现状；买方承担相关家私、电器费用”；合同还约定了其他内容。关于合同中约定的备注条款，第三人在庭审时陈述，“一并家私电器一起出售，维持房屋现状”的条款是因为被告打算将涉案房屋二房东清退而自己收租，故希望维持在租状态；“买方承担相关家私、电器费用”条款是买卖双方在签署《补充协议》后增加的，因为家私电器归二房东所有，被告想维持在租状态，故与二房东协商后写了此约定。
签订《二手房买卖合同》后，被告分两笔支付了约定的定金5000元和95000元，第三人出具收据对此予以确认。
2016年9月30日，原告签署《委托书》委托深圳市融安融资担保有限公司、雷武江等办理涉案房屋的赎楼手续。
2016年10月18日，原、被告签订《补充协议》，约定：将《二手房买卖合同》中的成交价格修改为515万元，其他协议均未改变；买卖双方若有一方违约，违约方赔偿守约方103万元。
2016年11月8日，在原告提交的其与被告电话录音中，被告明确表示由于合同约定的首期款资金监管时间已过，原告可以单方面解除《二手房买卖合同》。次日，原告向被告发出告知函，要求被告继续履行《二手房买卖合同》，被告短信回复由于其自身经济问题，已无法购买涉案房屋。
被告提交了深圳市国量行土地房地产估价顾问有限公司出具的深国量行估字201611047号《房地产估价报告》，拟证明截至2016年11月30日止，涉案房屋市场价值为569800元。原告认为该评估为被告单方委托，不能据此证明原告的实际损失低于合同约定的103万元，其由于被告违约导致无法及时购买学位房，损失远高于此。
庭审中，被告称其签约前一直没有实地查看过涉案房屋，不清楚房屋的现状，其于2016年11月18日才第一次去看过房；但第三人及原告均称被告签订《二手房买卖合同》前是实际查看过涉案房屋的，原告认为被告以不清楚房屋现状为由要求退还定金的诉讼请求是不成立的。
原、被告均确认签约后，原告收取了定金并办理了委托赎楼公证。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。签约并支付定金后，被告通过电话和短信方式表示其因自行经济问题而无法继续履行合同、原告可以单方解约。被告上述行为已构成根本违约，原告依法享有合同解除权。虽然《二手房买卖合同》注明涉案房屋不带租约，被告亦称其签约前不清楚涉案房屋存在租约及房屋现状，并以此为由主张原告欺诈，但是根据第三人陈述和合同列有“家私电器一起出售，维持房屋现状”、“买方承担相关家私、电器费用”备注的事实，结合二手房买卖交易习惯，足以认定被告在签约时已知悉涉诉房屋现状以及对外出租的事实，故被告提出撤销《二手房买卖合同》、原告返还定金的反诉请求，理由不能成立，本院不予支持。合同自享有解除权的一方通知到达对方时解除，原告在起诉请求解除《二手房买卖合同》，本案起诉状副本于2016年11月29日送达被告，故原、被告签订的《二手房买卖合同》于2016年11月29日解除。《二手房买卖合同》解除后，原告要求被告依约支付违约金的诉讼请求，符合合同和法律规定，本院予以支持。虽然被告请求法院根据造成损失的大小对违约金进行调整，但《房地产估价报告》为被告单方委托，不具证明力，被告未提交充分证据证明约定的违约金标准过分高于造成损失，故本院不作调整，被告应按合同约定的违约金标准即成交价的百分之二十支付违约金103万元，扣除被告已向原告支付的定金10万元，被告仍须向原告支付违约金93万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告李长仁与被告王超群签订的编号为NO.265790《二手房买卖合同》于2016年11月29日解除；
二、被告王超群应在本判决生效之日起十日内向原告李长仁支付违约金93万元（已扣除被告王超群支付的定金10万元）；
三、驳回被告王超群的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7035元，原告李长仁已预交，由被告王超群负担；反诉案件受理费1150元，被告王超群已预交，由被告王超群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 赖 晖
二〇一七年四月五日
书记员 伍小丽
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。