山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁14民终731号
上诉人（原审被告）：宁津县海天置业房地产开发有限公司，住所地：宁津县工业路北首。
法定代表人：范新民，董事长。
委托诉讼代理人：雒振东，男，1964年11月28日出生，汉族，该公司项目经理。原籍黑龙江省鸡西市恒山区向阳委*组，现住山东省乐陵市。
委托诉讼代理人：张宝峰，山东九州兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郝宪舟，男，1970年8月13日出生，汉族，乐陵市长途客运有限公司职工，住山东省乐陵市城区。
委托诉讼代理人：彭宝胜，山东方洲律师事务所律师。
上诉人宁津县海天置业房地产开发有限公司因与被上诉人郝宪舟商品房销售合同纠纷一案，不服山东省乐陵市人民法院（2016）鲁1481民初1067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宁津县海天置业房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销山东省乐陵市人民法院（2016）鲁1481民初1067号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人一审起诉时已超过法定的诉讼时效期限。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《商品房买卖合同》中约定的交房时间是2011年5月31日，也就是说原告在2011年6月1日起即已经知道其权利受到侵害，但被上诉人于2014年6月4日提起诉讼，已经超过了三年，明显超过了法定的诉讼时效期限，依法应予驳回。二、被上诉人违约在先，要求交房应当先付清购房款。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其相应的履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。根据双方签订的《商品房买卖合同》中“付款方式及期限”的约定，买受人应当在交房前付清剩余购房款、物业基金及契税，但被上诉人并没有付清购房款、物业基金及契税，根据上述合同法的规定被上诉人无权要求上诉人履行交房义务，上诉人不应承担违约责任。三、被上诉人可以选择入住购买的房屋避免损失。2011年6月初，被上诉人所购房屋已经按合同约定的期限完工，接通水电即可入住。因法院查封而无法办理竣工验收和接通水电，为此全体购房业主曾多次集体上访，并于2011年11月5日选举业主代表向德州市中级人民法院申诉，请求人民法院解除查封，同一天乐陵市政府组织业主自行集资接通水电入住，并要求上诉人为业主的集资出具欠条。因此，被上诉人完全可以选择入住购买的房屋避免损失。
郝宪舟辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。
郝宪舟向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行交付房屋的义务；2、判令被告承担给付61663元违约金的责任；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2010年4月10日，原告郝宪舟与被告宁津县海天置业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》1份，合同约定原告郝宪舟购买被告宁津县海天置业房地产开发有限公司开发的龙泰庄园4幢4单元401室房屋一套及储藏室1间，约定总房款为179928元，交房日期为2010年10月31日前。合同还约定了出卖人即被告宁津县海天置业房地产开发有限公司逾期交房的违约责任“……自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金”。原告已分别于2010年4月1日、2010年12月3日向被告交付房款62379元和30000元，共计92379元。被告至今尚未向原告交付房屋。以上事实由原、被告签订的《商品房买卖合同》1份、原告提交的《收款收据》2份及当事人的一致陈述为证。一审法院认为，一、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的效力及被告是否应继续履行交付房屋的义务、是否违约的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同，一审法院对此予以确认；双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务，被告应继续履行交付房屋的义务。本案中，被告交付房屋的日期为2010年10月31日前，现被告至今未按合同履行交付房屋的义务，已构成违约，应依法承担违约责任。被告主张本案涉及的土地及房屋于2011年6月16日被德州市中级人民法院查封而停工，一直到2014年9月德州市中级人民法院作出（2013）德中民初字第135号民事调解书才得以解除查封。在合同约定的交付期限条款中明确规定“如遇特殊原因可以据实予以延期；因政府原因或自然灾害”，其中所说的政府原因应当包括因人民法院的原因在内。被告不构成违约，不应承担违约责任。一审法院认为，合同约定的交付房屋的日期为2010年10月31日前，本案涉及的土地及房屋被法院查封的日期为2011年6月16日，由此可见，在本案涉及的土地及房屋被法院查封日期晚于交付房屋的日期，且在2014年9月解除查封后至今未交付房屋，故对被告的该项主张，依法不予支持。二、关于原、被告约定的违约金是否应予调整的问题。被告在原审中就主张合同约定违约金的计算方法明显对于被告是过高的，如果人民法院认为被告违约，被告认为应按法院执行案件中双倍利率日万分之一点七五，或按最高人民法院关于要求违约金过高予以降低的司法解释作为参考。一审法院认为，原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》第八条第（2）约定，“……自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金”。从此可以看出，当事人双方对违约金的计算方法有着明确的约定，且该约定不违反相关法律法规，对此一审法院予以认定。根据本案的实际，被告持续违约的时间较长，在一审法院对原告所作的询问笔录中，原告明确表示同意被告可按日万分之二点五向原告支付已交付房款的违约金。原告明确降低合同约定违约金的计算方法，是对自己民事权利的处分，且原告所作的该项处分不违反法律规定，一审法院予以支持。原告已交付的房款为92379元，被告应以92379元为本金按日万分之2.5自2010年11月1日计算至一审法院确定的房屋交付之日止。三、关于原告主张被告承担违约金的诉讼请求是否超过法律规定的诉讼时效期间的问题。被告认为，其与原告在《商品房买卖合同》中约定的交房时间是2010年10月31日，也就是说原告在2010年11月1日起即已经知道其权利受到损害，但原告于2014年6月4日提起诉讼，明显超过了法定的诉讼时效期限。显然，原告的起诉不能得到法律的支持，依法应予驳回。一审法院认为，被告至今仍未向原告交付房屋，处于持续违约状态，原告向有关部门主张权利并导致诉讼时效中断，诉讼时效应当重新计算，原告的主张并未超过诉讼时效期间。故对被告的该项主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告宁津县海天置业房地产开发有限公司于本判决生效后30日内将位于龙泰庄园第4幢4单元401室房屋1套及储藏室1间交付给原告郝宪舟。二、被告宁津县海天置业房地产开发有限公司向原告郝宪舟支付违约金（以92379元为本金按日万分之2.5自2010年11月1日计算至本判决生效后30日止）。如果被告宁津县海天置业房地产开发有限公司未按本判决确定的期间履行还款义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1549元，由被告宁津县海天置业房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、被上诉人起诉是否超出诉讼时效。二、被上诉人是否应在上诉人交付房屋前付清购房款。
关于第一个焦点问题，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间是2010年10月31日，但上诉人至今仍未向被上诉人交付房屋，处于持续违约状态。在此期间，被上诉人曾向有关部门主张权利，并多次与上诉人负责人协商，导致诉讼时效中断，诉讼时效应当重新计算，故被上诉人2014年6月4日提起诉讼，并未超过诉讼时效期间。
关于第二个焦点问题，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第七条约定，上诉人应在2010年10月31日前将房屋交付给被上诉人使用，该条款并未约定上诉人交付房屋需以被上诉人先付清全部购房款为条件，且如果被上诉人未付清购房款，上诉人可依据合同约定追究其违约责任。因此被上诉人是否付清购房款不影响上诉人交付房屋，上诉人至今未向被上诉人交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。
综上所述，宁津县海天置业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1549元，由宁津县海天置业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭依静
审判员 王子超
审判员 姜 南
二〇一七年六月二十六日
书记员 王艳菊