杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初8998号
原告：杭州成德中医专科门诊部。住所地：杭州市江干区机场路1巷***********号*楼。
负责人：倪红翔。
原告：倪红翔，男，1978年9月5日出生，汉族，住金华市婺城区。
两原告共同委托代理人：金艳芬、许亦琦，浙江鑫知律师事务所律师。
被告：姚永平，男，1963年1月29日出生，汉族，住杭州市下城区。
原告杭州成德中医专科门诊�（以下简称成德门诊部）、倪红翔为与被告姚永平不当得利纠纷一案，于2016年12月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员叶盛华适用简易程序审理。案件审理过程中，原告成德门诊部、倪红翔将诉由变更为房屋租赁合同纠纷。2017年2月28日，本院公开开庭审理了本案。后因案情需要，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告成德门诊部、倪红翔的委托代理人金艳芬均到庭参加诉讼。被告姚永平经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告倪红翔起诉称：原告倪红翔与被告在2013年1月23日签订了《房屋租赁协议》，原告倪红翔向被告租赁了杭州市××号房屋，租赁期限为2013年1月23日至2016年1月22日。两原告租得该房屋后，按约支付了房屋的全部租金给�告。2015年8月26日，房屋产权人黄国平起诉至杭州市江干区人民法院，要求两原告支付案涉房屋从2014年11月10日至2016年1月22日的房屋占有使用费264250元。至此，两原告才获知被告姚永平向原房屋产权人俞建林租赁了案涉房屋，租赁期间为2013年8月10日至2015年8月9日。经审理，杭州市江干区人民法院认定，两原告的房屋系向被告转租而来，租赁期限内的租金，原告支付给被告姚永平符合合同相对性原则，但转租给原告的租赁期限超过了被告的租赁合同，故超过租赁期限的2015年8月10日至2016年1月22日超过部分的约定认定为无效转租合同，该期限内的房屋占用费应当支付给现房屋产权人黄国平，共计99728元，故杭州市江干区人民法院判决两原告在判决生效后十日内支付给黄国平超过租赁期限的占用费99728元。两原告不服一审判决，上诉至浙江省杭州市中级人民法院，二审法院�过审理，判决维持了一审判决，驳回上诉，两原告于2016年11月30日收到了二审判决书。两原告为此支付了一审诉讼费1987元，二审诉讼费2293元。
综上，被告收取两原告支付的2015年8月10日至2016年1月22日的房屋占用费99728元，是基于无效的转租合同，根据合同无效的处理原则，被告应予以退还，两原告为黄国平案件的诉讼花费一、二审的诉讼费用共计4280元，应予以返还。两原告向被告多次提出返还该房屋占用费99728元，被告不予回复。故诉请法院判令：1、被告返还两原告房屋租金99728元，支付利息损失2493元（暂从2015年7月24日计算至2015年12月24日，要求支付至实际返还之日），返还案件受理费4280元。2、本案诉讼费用由被告承担。
案件审理过程中，原告成德门诊部、倪红翔陈述：原告倪红翔系受成德门诊部委托与被告签订房屋租赁合同，故将第1项诉�请求变更为：被告返还原告成德门诊部房屋租金99728元并支付利息损失2493元（暂从2015年7月24日计算至2015年12月24日，要求支付至实际返还之日），返还原告成德门诊部案件受理费4280元。
原告倪红翔为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：
1.《房屋租赁协议》1份，证明原告倪红翔与被告于2013年1月17日签订房屋租赁协议，租赁房屋为坐落于杭州市××号的房屋，租赁期间为2013年1月23日至2016年1月22日。
2.《房屋租赁合同》1份，证明被告向原房屋产权人俞建林租赁了案涉房屋，租赁期间为2013年8月10日至2015年8月9日。
3.（2013）杭西执民字第1839－1号执行裁定书1份，证明杭州市西湖区人民法院在执行过程中，裁定将俞建林、江彩屏所有的坐落于杭州市××号的房屋作价8060000元交付给黄国平抵债，黄国平成为该房屋所有权人。
4.（2015）杭江民初字第1779号、（2016）浙01民终4952号民事判决书、法院诉讼费专用票据各1份，证明两原告在黄国平起诉的占有保护纠纷一案中，一审败诉，两原告应在判决生效后十日内支付给黄国平2015年8月10日至2016年1月22日的案涉房屋占用费人民币99728元，两原告承担一审诉讼费用1987元。两原告不服一审判决上诉后，二审法院判决驳回上诉，维持原判，两原告于2016年11月30日收到二审判决，二审案件受理费为2293元。
5.收条5份，证明被告姚永平自2013年1月23日至2016年1月22日收取了两原告租金及转让费共计668000元，其中三年租金为630500元，2015年8月10日至2016年1月22日的房屋租金99728元，被告应退还给两原告。
被告姚永平未递交书面答辩状，亦未提交证据。
经审查，本院认为原告倪红翔的证据能互为印证，对其主张的事实具有证明效力�本院均予以确认。
依上述有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2013年1月17日，原告倪红翔（乙方，承租方）与被告姚永平（甲方，出租方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落于杭州市××号的房屋出租给乙方作经营使用，租赁期限自2013年1月23日至2016年1月22日，该房屋第一年租金为200000元，租金自第二年起每年递增5％，租金每半年支付一次，第一次租金100000元，以后的租金在每年1月10日、7月10日前支付。上述合同履行期间，被告姚永平已收取了2015年7月24日至2016年1月23日的租金108000元。
庭审中，原告成德门诊部、倪红翔陈述倪红翔系受成德门诊部委托，以自己的名义与被告姚永平签订《房屋租赁协议》。
另查明，2012年5月25日，杭州市城建开发集团有限公司作为产权人，将姚永平承租的坐落于杭州市××号的商铺以带租销售方式转让给案外人俞建林。2013年5月8日，被告姚永平与案外人俞建林续签房屋租赁合同，约定租期自2013年8月10日至2015年8月9日。2014年11月10日，杭州市西湖区人民法院在执行过程中，将该房屋作价8060000元交付给案外人黄国平抵债，案外人黄国平于2014年11月18日办理了房屋产权证书。2015年8月26日，案外人黄国平以占有保护纠纷为由向杭州市江干区人民法院提起诉讼，要求成德门诊部、倪红翔腾退坐落于杭州市××号的房屋，并支付自2014年11月10日起至实际腾退之日止的占用费。2016年6月1日，杭州市江干区人民法院作出（2015）杭江民初字第1779号民事判决：成德门诊部、倪红翔支付黄国平自2015年8月10日至2016年1月22日按年租金220500元计的占用费99728元，驳回黄国平的其他诉讼请求；由成德门诊部、倪红翔负担案件受理费1987元。成德门诊部、倪红翔不服杭�市江干区人民法院作出的民事判决，向浙江省杭州市中级人民法院提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院于2016年11月29日作出（2016）浙01民终4952号民事判决：驳回上诉，维持原判；由成德门诊部、倪红翔负担二审案件受理费2293元。
本院认为，原告倪红翔与被告姚永平签订的《房屋租赁协议》项下的租赁房屋系被告姚永平从案外人俞建林处租赁而来，合同约定的租期超过被告姚永平与案外人俞建林约定的租期。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，合同约定的超过姚永平剩余租赁期限部分的约定无效。被告姚永平应将相应的租金返还给承租人。《房屋租赁协议》实际履行过程中，双方当事人人变更了合同约定的租金，被告姚永平已收取2015年7月24日至2016年1月23日的租金为108000元。据此计算�被告姚永平应返还2015年8月10日至2016年1月23日的租金为97967.21元。原告倪红翔系受成德门诊部委托以自己的名义与被告姚永平签订《房屋租赁协议》，故原告成德门诊部可以行使倪红翔对被告姚永平的权利。被告姚永平未及时返还租金，应承担相应的民事责任。原告成德门诊部、倪红翔要求被告姚永平返还租金并支付相应利息的诉讼请求本院予以支持。原告成德门诊部、倪红翔主张的租金及利息计算有误，同时其主张的利率标准亦缺乏事实和法律依据，本院酌情按银行同期同档次贷款基准利率计算利息。对超过部分的租金及利息本院不予支持。原告成德门诊部、倪红翔要求被告姚永平支付其与黄国平占有保护纠纷一、二审案件受理费缺乏法律依据，本院不予支持。被告姚永平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和�合同法》第五十六条、第五十八条、第四百零三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姚永平于判决生效后十日内返还原告杭州成德中医专科门诊部租金97967.21元，并支付自2015年7月24日起按银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行日的利息；
二、驳回原告杭州成德中医专科门诊部、倪红翔的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2380元，由原告杭州成德中医专科门诊部、倪红翔负担131元，由被告姚永平负担2249元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 叶盛华
人民陪审员 王惠民
人民陪审员 张建成
二〇一七年五月八日
代书 记员 郑 倩