贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0303民初1985号
原告：遵义市红花岗区达润小额贷款股份有限公司，住所地：遵义市红花岗区中山路大厦6-1号，组织机构代码：59076463-2。
法定代表人李伟，职务：总经理。
委托诉讼代理人：刘延芳，贵州山一律师事务所律师。
被告：遵义经济技术开发区德宝房地产开发有限公司，住所地：遵义市南京路东段北侧德宝花园，组织机构代码：70964196-4。
法定代表人：朱昆志，职务：董事长。
委托诉讼代理人：张黎，贵州宇辉律师事务所律师。
原告遵义市红花岗区达润小额贷款股份有限公司（以下简称达润贷款公司）与被告遵义经济技术开发区德宝房地产开发有限公司（以下简称德宝房开公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告达润贷款公司的委托诉讼代理人刘延芳，被告德宝房开公司的委托诉讼代理人张黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
达润贷款公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告从2016年2月4日起至2017年4月6日止的逾期办理房屋网签备案违约金823147元；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于苏州路德宝贵御国际写字楼B栋803号房以11628.28元每平方米的价格售予原告，房屋建筑面积251.10平方米，购房总价款为2247747元。合同签订后，原告累计向被告支付购房款1927747元，预告登记费、契税、维修基金等费用91172元，共计2018919元，被告已于2014年6月将房屋交付原告使用。根据合同约定，被告应当在房屋交付使用后90日内办理房屋所有权初始登记，被告将房屋交付原告使用后，原告已投入近60余万元对房屋进行了装饰装修，但被告一直未就该房屋为原告办理网签手续。2015年8月17日，原、被告签订《网签备案协议》约定办理网签备案的时间及逾期办理所承担的责任，截止2015年12月31日，因被告未在约定期限内为原告办理房屋网签备案手续，遂向原告出具“欠条”一张载明，被告欠原告从2015年6月13日起至2015年12月31日止的违约金254462元。2017年4月6日，被告以逾期网签备案违约金抵作购房款的方式向原告支付了截止2016年2月3日止的违约金32万元，从2016年2月4日起至2017年4月6日的网签备案违约金823147元，被告一直未支付。故诉至法院。
德宝房开公司辩称，1、未能办理网签备案手续的责任并非我公司过错，因与原告签订房屋买卖合同时，该房屋已经抵押给了银行，且原告是知晓的，后该房屋被人民法院查封，事实上是无法办理备案手续的，现近期内已能办理备案手续了。2、2017年4月6日，原、被告双方就逾期办理网签备案手续双方进行了结算，用违约金32万元冲抵原告所欠被告的剩余购房款，故被告不再向原告支付违约金。3、因被告受形势所迫才与原告签订的《网签备案协议》，该协议约定的违约金明显过高，应予调整为按合同约定为准。
本院认定事实如下：原、被告于2014年1月21日签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于遵义市××区××德××小区××号房屋，该房屋售价11628.28元/平方米，房屋建筑面积为251.10平方米，总价款为2247747元。该合同第四条第3条载明，该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为遵义市商业银行汇川支行，抵押登记部门为遵义市住建局，抵押登记日期为2011-04-28。第二十二条第三款约定，被告承诺于2014年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告方截止2014年5月已支付购房款1927747元，尚余320000元未支付。2014年6月被告将涉案房屋交付给原告。
2015年1月13日，遵义市中级人民法院依据生效的（2015）遵市法诉保字第9号民事裁定，对被告公司所有的位于遵义市××区××路德宝贵园部分商业用房和车库进行查封、扣押，其中包括原告购买的B2幢8层3号房屋。
2015年2月4日，原告向本院起诉被告请求：被告协助原告办理涉案房屋商品房预售合同备案登记、预购商品房预告登记。在审理过程中，原、被告于2015年3月13日，双方达成调解意见：被告从2015年6月13日起按《商品房买卖合同》的约定（即按日向原告支付已交房款万分之一的违约金）起算违约金（本项约定不具执行力）。2015年8月17日，原（甲方）、被告（乙方）双方签订《网签备案协议》，协议约定：一、如甲方在2015年9月30日前将贵御国际写字楼B栋803房屋网签备案，乙方不追究甲方任何责任。二、如甲方未能在2015年9月30日前为乙方办完网签备案，从2015年6月13日起，甲方按乙方已付购房款金额每月2%计算违约金。违约金每满三个月支付一次。三、甲方应当最迟在2015年12月31日前办理乙方所购写字楼网签备案登记。否则乙方有权选择退房，《商品房买卖合同》约定违约责任双方互不承担，但甲方需赔偿乙方因退房造成的损失。如乙方选择不退房，逾期网签备案违约金从2016年1月1日起按乙方已付购房款金额每月3%计算，违约金每满3个月支付一次。四、当甲方达到办理网签备案条件时，乙方接到甲方通知后，应在三日以内补齐购房的剩余尾款；如乙方未按时缴纳该款，导致网签不能办理，乙方承担一切法律责任，并按所欠购房款金额承担月息两分支付给甲方。原、被告双方约定的网签备案为商品房所有权的初始登记。
2015年12月3日，被告出具给原告欠条，载明：“根据网签备案协议约定，从2015年6月13日起至12月31日止，欠遵义市红花岗区达润小额贷款股份有限公司违约金共计：（贰拾伍万元肆仟肆百陆拾贰元陆分正）”。2017年4月6日，原告向被告出具收据，收据载明品名为逾期办理网签备案违约金，金额为32万元；同日，被告向原告出具收据，收款事由为网签备案逾期违约金抵扣德宝贵园B2栋8层3号房购房尾款，收款方式为抵扣网签备案违约金，金额为32万元。对该32万元，原、被告双方一致确认未办理网签备案违约金抵扣剩余购房款32万元，另原告认可之前尚欠的254462.6元算作抵扣的32万元购房款内。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。被告至今未能办理网签备案手续，确属违约，原、被告双方多次对违约金进行了约定，现被告主张该违约金约定明显过高，应当予以调整。关于违约金数额是否过高的判断标准，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。关于实际损失，因双方均未提交相应证据，故应根据本案的实际情况予以认定。被告虽违约，但其早已将房屋交付给原告使用，并未对原告的使用权造成实质性影响，另原告并没有证据表明因此遭受每月所交购房款3%的重大损失，而违约金的首要功能是填补损失，据此，双方约定的违约金明显过高，应当予以减少。原、被告在签订《商品房买卖合同》时对逾期办理产权手续违约金约定为已交付房价款日万分之一，后在诉讼过程中，经本院已生效的法律文书确定，也为该标准。且现被告仍处于违约状态，兼顾上述因素，本院将违约金调整为按已付房款的日万分之一计算。原告虽诉请违约金计算期间为2016年2月4日至2017年4月6日止，将32万元的抵扣金算作从2015年6月13日起至2016年2月3日的违约金，其实质是从2015年6月13日起算，故从2015年6月13日起至2017年4月6日的违约金计算为127810元（1927747元×0.1‰×663天）。因被告认可截止到2017年4月6日用32万元的违约金抵扣原告尚欠购房余款，本院予以确认。因被告对截止到2017年4月6日逾期办理网签备案手续的违约金已经履行完毕，故原告主张该期间的违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告遵义市红花岗区达润小额贷款股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费12030元，依法减半收取6015元，由原告遵义市红花岗区达润小额贷款股份有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审判员 郭文书
二〇一七年六月二十六日
书记员 王家福