广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第124号
上诉人（原审被告）：阳春市海蓝化工有限公司。住所地：广东省阳春市合水镇工业园。
法定代表人：何祖群，公司经理。
委托代理人：李权，广东春洲律师事务所律师。
委托代理人：谭光锐，广东春洲律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：阳春市红马投资置业有限公司。住所地：广东省阳春市合水镇北斗岗工业区。
法定代表人：洪素，公司经理。
委托代理人：潘永媛，阳春市公职律师事务所律师。
上诉人阳春市海蓝化工有限公司（以下简称海蓝公司）因与被上诉人阳春市红马投资置业有限公司（以下简称红马公司）土地租赁合同纠纷一案，不服阳春市人民法院（2013）阳春法民一初字第988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2009年1月1日，海蓝公司与尹庆亮签订了《工业用地租赁合同》，合同主要条款约定：1、甲方（尹庆亮）将位于阳春市合水镇北斗岗地段的工业用地面积共10000平方米出租给乙方（海蓝公司）使用，乙方在本宗地以外现在使用的约5亩土地，也无偿提供给乙方使用。2、租赁期限为8年，从2009年1月1日至2016年12月31日止。3、租金按年支付，先支付租金后使用土地；2009年1月1日起至2013年12月31日止，年租金为51500元（含税价）；2014年1月1日起至2016年12月31日止，年租金为60000元（含税价）；租金缴纳方式为每半年支付一次，每年的1月1日至5日交纳上半年租金给甲方，每年的6月1日至5日乙方交纳下半年租金给甲方；逾期交纳租金30日内，乙方除应补交租金外，还应向甲方支付年租金每日千分之二的违约金，如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应补交租金外还应向甲方支付年租金的百分之二十的违约金。4、土地使用税由甲方支付，如果乙方代甲方缴纳，则从土地租金中扣除。5、合同期满30日内，属乙方投资的地面附着物厂房由乙方清理，还地给甲方；如乙方在规定的时间内不清理，则自动归甲方所有，由甲方负责清理，乙方不得以任何理由阻挠。6、合同期满后，甲方继续出租或处理本宗地乙方有优先权。7、乙方交付押金10000元给甲方，合同期满后退还。此外，合同还对双方其他权利义务作出了约定。阳春市合水法律服务所作为见证单位在上述合同上盖章作见证。2012年11月21日，尹庆亮与洪素签订了《土地整体转让合同书》，合同主要条款约定：“1、尹庆亮将出租给海蓝公司的10000平方米土地连同另外的3875.8平方米土地以274300元整体转让给洪素。2、根据《合同法》买卖不破租赁的原则，尹庆亮2009年1月1日与海蓝公司签订的《工业用地租赁合同》（租期8年）作为合同附件与本合同有同等效力；《工业用地租赁合同》尹庆亮享有的权利自本合同生效之日起转由洪素享有，2013年1月1日起的租金由洪素向海蓝公司收取，尹庆亮收取海蓝公司的押金10000转交洪素，由洪素在《工业用地租赁合同》期满后按合同规定处理。3、尹庆亮在《工业用地租赁合同》中应履行的义务由洪素全面履行，与尹庆亮无关”。同日，尹庆亮向海蓝公司发出《土地使用权转让通知书》，该通知书的主要内容为：“海蓝公司：本人尹庆亮已将阳春市合水镇北斗岗工业区的土地使用权自2012年11月21日起转让给洪素，根据《合同法》买卖不破租赁的原则，尹庆亮2009年1月1日与海蓝公司签订的《工业用地租赁合同》项下尹庆亮享有的权利自2012年11月21日起转由洪素享有；2013年1月1日起的租金由洪素向海蓝公司收取，海蓝公司交付的押金10000元也由尹庆亮转给洪素，由洪素在《工业用地租赁合同》期满后按合同规定处理；尹庆亮在《工业用地租赁合同》中应履行的义务由洪素全面履行，与尹庆亮无关”。阳春市合水法律服务所2013年8月2日出具了一份《证明》，该证明的内容为：“2012年11月21日，尹庆亮将位于合水镇北斗岗工业区的工业用地（面积13875.8平方米）转让给洪素，并由我服务所作见证。签订合同后，我服务所工作人员当天与尹庆亮、洪素共同到海蓝公司，将此事告知了该公司，要求该公司将2013年1月1日起的租金交给洪素，并留下了洪素的联系方式”。2013年3月7日，红马公司向海蓝公司发出《关于解除〈工业用地租赁合同〉的函》，该函的主要内容为：“贵公司于2009年1月与尹庆亮签订《工业用地租赁合同》，约定由尹庆亮将合水镇北斗岗工业区约20亩土地出租给贵公司使用，2013年12月31日前的租金51500元／年，租金按年支付，实行先付款后使用的方式，逾期交纳租金超过30天的，出租方有权解除合同。尹庆亮于2012年11月21日将前述出租给贵公司的土地转让给我公司（洪素），并由合水法律服务所作见证，合水法律服务所与尹庆亮、洪素共同到公司将转让土地一事书面告知贵公司，要求贵公司将2013年1月1日起的租金交给洪素，贵公司应依约将租金交给我公司（洪素）。但贵公司至今仍未将2013年的租金交给我公司（洪素），逾期已超过2个月。根据《合同法》第九十三条的规定，我公司依法享有解除前述《工业用地租赁合同》的权利。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人依照第九十三条规定主张解除合同的，应当通告对方，合同自通知到达对方时解除。因此，我公司特通知你公司，自本通知到达之日起解除与贵公司签订的前述《工业用地租赁合同》”。2013年3月15日，海蓝公司作出《对阳春市红马投资置业有限公司〈关于解除工业用地租赁合同的函〉的回复》，该回复的主要内容为：“贵司转来《关于解除〈工业用地租赁合同〉的函》已收悉。2013年度的地租并非我公司不交，而是今年以来，我公司所租用土地的出租方一直未派人向我公司按正常程序和手续提交收取租赁费的发票，致使我公司无法按时支付租金，造成租金超期未付责任不在承租方，而是在出租方。出租方无权以此为借口解除租地合同。在此我公司温馨提醒出租方，请尽快开具土地租金发票来我公司收取2013年度的租金，以后每年的租金也请按时开具发票来我公司收取”。另查明：尹庆亮在广东阳春农村商业银行股份有限公司开立的账号为6210××××××××××××××0号存款账户于2013年1月9日销户。根据红马公司提供的春府国用（2012）第特0×××××9／0×××××8号《国有土地使用证》显示，该地的使用权人是红马公司，坐落在阳春合水镇北斗岗工业区地段，使用面积10000平方米，记事栏载明是尹庆亮转让。红马公司的法定代表人是洪素。红马公司于2013年8月30日向原审法院起诉，请求确认阳春合水镇北斗岗工业区地段约20亩工业用地的租赁合同已解除，判令海蓝公司立即将该土地退还给红马公司，并支付自2013年1月1日起至退还土地前的租金（2013年租金51500元／年）及利息（按银行同期贷款利息的四倍计算）给红马公司。
原审认为：海蓝公司与尹庆亮2009年1月1日签订的《工业用地租赁合同》，约定尹庆亮将其享有土地使用权的位于阳春市合水镇北斗岗地段的工业用地有偿出租给海蓝公司使用，租赁期限8年，该租赁合同合法有效，海蓝公司与尹庆亮形成了土地租赁合同的法律关系。2012年11月21日，尹庆亮与红马公司的法定代表人洪素签订了《土地整体转让合同书》，约定尹庆亮将出租给海蓝公司的土地使用权转让给洪素，尹庆亮与海蓝公司签订的《工业用地租赁合同》中尹庆亮享有的权利自土地转让合同生效之日起转由洪素享有，2013年1月1日起的租金由洪素向海蓝公司收取，《工业用地租赁合同》期满后按合同规定由洪素处理，并于同日由尹庆亮向海蓝公司发出《土地使用权转让通知书》，告知了上述土地使用权转让情况。洪素是红马公司的法定代表人，且尹庆亮所转让的土地使用权直接过户登记至红马公司的名下，红马公司是土地使用权的实际受让人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，尹庆亮转让土地使用权后，红马公司享有和承担《工业用地租赁合同》中原出租方尹庆亮的权利和义务，红马公司与海蓝公司形成了土地租赁合同的法律关系。本案是因土地使用权转让而引起受让人与原承租人产生的土地租赁合同法律关系，并非是《中华人民共和国合同法》第八十八条规定的合同权利和义务的一并转让，海蓝公司辩称尹庆亮转让其在《工业用地租赁合同》中的权利和义务应经海蓝公司同意的主张，无法律依据。根据红马公司的诉讼请求，综合双方诉辩的观点，本案争议的焦点是红马公司向海蓝公司发出的《关于解除〈工业用地租赁合同〉的函》是否引起《工业用地租赁合同》依法解除的法律后果。关于合同的解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条分别规定了协议解除、约定解除和法定解除的情形。本案的《工业用地租赁合同》双方约定先支付租金后使用土地，每年的1月1日至5日交纳上半年租金，每年的6月1日至5日交纳下半年租金；逾期交纳租金超过30日，出租方有权解除合同。也就是说，《工业用地租赁合同》的双方当事人约定了一方解除合同的条件，即在履行合同的过程中，一方当事人违约达到了约定的条件，另一方当事人可以解除合同。关于合同的约定解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。根据上述法律和司法解释的规定，在当事人依照合同约定的解除条件行使合同解除权时，有解除权的一方只要将解除合同的意思表示通知对方当事人，合同即为解除。当事人对解除合同有异议的，应当依法向人民法院起诉或者向仲裁机构申请确认解除合同的效力。本案中，海蓝公司逾期未交租金超过30天后，红马公司于2013年3月7日向海蓝公司发出《关于解除〈工业用地租赁合同〉的函》，该函明确告知海蓝公司，根据合同的约定，逾期交纳租金超过30天的，出租方有权解除合同；因海蓝公司逾期交纳租金已超过2个月，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，红马公司依法享有解除《工业用地租赁合同》的权利，并依照该第九十六条的规定通知海蓝公司，自通知到达之日起解除《工业用地租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，海蓝公司收到红马公司的解除合同通知后，如对解除合同有异议，应当依法向人民法院起诉请求确认解除合同的效力。但海蓝公司没有就合同解除异议在三个月内提起诉讼，仅对红马公司的解除合同通知作出回复，认为土地出租方未派人向其按正常程序和手续提交收取租赁费的发票，致使无法按时支付租金，责任在出租方，出租方无权解除租地合同。红马公司向海蓝公司发出解除合同通知时，海蓝公司已逾期支付租金超过30天，符合双方约定的合同解除的条件。海蓝公司的上述回复，不能阻却解除合同通知到达时合同解除的法律后果，《工业用地租赁合同》自红马公司的解除通知送达海蓝公司之日起依法解除。因红马公司未提供证据证明何时向海蓝公司送达解除通知，应推定海蓝公司对红马公司的通知作出回复之日即2013年3月15日为海蓝公司收到红马公司解除合同通知的时间，故《工业用地租赁合同》应自2013年3月15日起解除。虽然《土地整体转让合同书》是尹庆亮与洪素签订，但洪素是红马公司的法定代表人，且尹庆亮所转让的土地使用权直接过户登记至红马公司名下，向海蓝公司发出《关于解除〈工业用地租赁合同〉的函》是以红马公司的名义并加盖红马公司印章，海蓝公司也是直接对红马公司作出回复，因此，尹庆亮转让土地使用权后，红马公司成为《工业用地租赁合同》的出租方，海蓝公司知晓并无异议。海蓝公司主张对尹庆亮转让出租土地毫不知情，与红马公司不存在土地租赁合同关系的辩称，与事实不符，不予采纳。综上所述，海蓝公司与尹庆亮2009年1月1日签订的《工业用地租赁合同》自2013年3月15日起解除，红马公司请求确认双方之间的土地租赁合同已解除，并要求海蓝公司退还土地及支付尚欠租金的诉讼请求，予以支持。合同约定了逾期交纳租金按年租金额每日千分之二支付违约金，红马公司现请求按银行同期同类贷款利率的四倍计算尚欠租金的利息，予以支持。海蓝公司应支付2013年度的租金51500元及该租金自2013年6月5日起的利息给红马公司，2014年1月1日以后的租金按实际使用土地的时间按年租金60000元计算。海蓝公司支付租金及租金利息时，红马公司应提供完税发票给海蓝公司。此外，红马公司应退还押金10000元给海蓝公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，作出判决：一、确认阳春市海蓝化工有限公司与尹庆亮2009年1月1日签订的《工业用地租赁合同》于2013年3月15日解除，阳春市海蓝化工有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内，自行清理其投资建设的厂房及地上附着物，将土地交还给阳春市红马投资置业有限公司；二、阳春市海蓝化工有限公司支付2013年度的租金51500元及该租金自2013年6月5日起至本判决确定支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍利息给阳春市红马投资置业有限公司，限于本判决发生法律效力之日起七日内付清；三、2014年1月1日起至本判决确定交还土地之日止的租金按年租金60000元计算，由阳春市海蓝化工有限公司在履行上述第一项判决确定的义务的同时支付给阳春市红马投资置业有限公司；四、阳春市红马投资置业有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内退还押金10000元给阳春市海蓝化工有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1088元，由阳春市海蓝化工有限公司负担。
上诉人阳春市海蓝化工有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审遗漏当事人，导致认定事实错误。尹庆亮是本案《工业用地租赁合同》和《土地整体转让合同书》的当事人，案件的处理结果与其有利害关系，应当通知尹庆亮作为本案当事人参加诉讼。尹庆亮于2012年11月21日将出租的土地转让给洪素，并没有通知上诉人，也没有告知上诉人将2013年1月1日起的租金交给洪素。从被上诉人提供的《土地使用权转让通知书》显示，该通知书的收件人及收件时间栏均为空白，证明尹庆亮没有将通知书送达上诉人，也印证被上诉人提供的阳春市合水法律服务所出具的《证明》内容完全虚假，该《证明》不能作为本案认定事实的依据。洪素虽是被上诉人的法定代表人，但洪素与被上诉人是两个不同的独立民事主体。转让国有土地使用权必须由转让人与受让人签订国有土地使用权转让合同，并向税务部门缴纳相关税费，从被上诉人提供《土地整体转让合同书》显示，尹庆亮将出租的土地使用权转让给自然人洪素，并非转让给被上诉人，至于出租土地为何直接过户登记至被上诉人名下，原审应当通知尹庆亮参加诉讼予以查明。上诉人自始至终都未曾与被上诉人订立过土地租赁协议，不清楚被上诉人是何时、通过何种方式取得出租土地使用权，尹庆亮也没告知上诉人已将出租的土地转让给被上诉人。二、原审确认上诉人与尹庆亮签订的《工业用地租赁合同》已解除，并由上诉人支付租金及利息给被上诉人，处理错误。合同只对当事人具有约束力，《工业用地租赁合同》的当事人是上诉人和尹庆亮，解除《工业用地租赁合同》的权利也应由上诉人和尹庆亮行使。被上诉人并非《工业用地租赁合同》的当事人，其无权主张解除《工业用地租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，尹庆亮将收取租金的权利转让给洪素，没通知上诉人，对上诉人不发生效力，依约上诉人仍应向尹庆亮支付租金。自上诉人与尹庆亮签订《工业用地租赁合同》至2012年的连续4年间，上诉人支付租金的方式为将当期租金直接存入尹庆亮在广东阳春农村商业银行股份有限公司开立的账户。至2013年1月中旬，上诉人通知尹庆亮前来办理收取租金完税手续，但尹庆亮借故拖延，当上诉人拟将当期租金存入尹庆亮上述存款账户时，却发现尹庆亮已将上述存款账户注销。尹庆亮的目的是使上诉人逾期无法支付租金，以成就合同约定的解除条件。上诉人虽逾期超过30日未能支付租金，但完全是尹庆亮恶意拒收所致，上诉人与尹庆亮签订的《工业用地租赁合同》应继续履行。三、承租人对租赁物享有优先受让权，尹庆亮应当在转让出租土地之前的合理期限内通知上诉人，但尹庆亮故意隐瞒，将出租土地转让给洪素，侵害了上诉人的优先受让权。尹庆亮与洪素于2012年11月21日签订的《土地整体转让合同书》对上诉人不具有约束力，上诉人有权保留对出租土地行使优先受让的权利。请求二审撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人阳春市红马投资置业有限公司答辩称：一、尹庆亮将土地转让给被上诉人，根据买卖不破租赁原则，尹庆亮在《租赁合同》中所享有的权利义务均由被上诉人承继，尹庆亮对该合同不再享有任何权利义务。追加第三人必须符合对诉讼标的有独立请求权或者与案件处理结果有法律上的利害关系的情形，原审没有遗漏诉讼当事人。二、被上诉人受让土地后，即与尹庆亮、合水法律服务所工作人员共同到上诉人处告知，且被上诉人多次向上诉人追讨租金。在上诉人逾期二个月未交付租金后，被上诉人于2013年3月7日向上诉人发出《关于解除﹤工业用地租赁合同﹥的函》，上诉人回复时对被上诉人的出租人身份并无异议，仅称不交租金的原因是被上诉人未向其提交收取租金的发票。因此，上诉人称其不知道被上诉人取得土地权属并称尹庆亮恶意拒收租金，纯属狡辩。上诉人租赁土地后，均以将租金扣除税款后直接汇到尹庆亮帐号的方式支付租金，其自行到税局开具发票完税，况且提供发票仅属于被上诉人收款后应履行的附随义务，上诉人主张提供发票收取租金是行使同时履行抗辩权的观点不成立。原审处理正确，应予维持。
本院查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为：本案是土地租赁合同纠纷，争议的焦点是：一、原审是否遗漏当事人，违反法定程序；二、红马公司行使合同解除权并提起本案诉讼，主体是否适格；三、该土地转让行为是否侵犯了海蓝公司的优先受让权；四、海蓝公司是否构成根本性违约，合同应否解除。对于争议焦点一，尹庆亮将本案涉案土地转让后，其在《工业用地租赁合同》中享有的权利和应承担的义务均由买受人承继，尹庆亮对该合同不再享有任何权利和承担任何义务，本案的处理结果与尹庆亮没有利害关系，尹庆亮不是必须参加诉讼的当事人，上诉人主张原审遗漏当事人，违反法定程序，理据不足，不予采纳。对于争议焦点二，虽然《土地整体转让合同书》是尹庆亮与洪素签订，但洪素是红马公司的法定代表人，该土地直接过户至红马公司名下，红马公司是本案涉案土地的实际受让人。红马公司承继了《工业用地租赁合同》中出租方的权利和义务，其作为新的出租人，在承租人违约的情况下，有权解除合同，其提起本案诉讼，亦主体适格。对于争议焦点三，《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》均只规定租赁房屋的承租人对租赁的房屋享有优先购买权，上诉人主张其对租赁的土地享有优先购买权，没有法律依据。对于争议焦点四，阳春市合水法律服务所出具证明，证实在2012年11月21日签订《土地整体转让合同》当天，服务所工作人员与尹庆亮、洪素一起到海蓝公司将土地转让事宜告知海蓝公司。虽然红马公司提供的《土地使用权转让通知书》没有海蓝公司作为收件人签名，但从海蓝公司于2012年3月15日向红马公司作出的回复的内容看，其抗辩的事由只是出租方没有提交租金发票，并没主张对土地转让事宜不知情，也没有质疑红马公司的出租人身份。对土地转让行为已告知承租人海蓝公司这一事实，应予确认。根据合同约定，海蓝公司最迟应在2013年1月5日支付2013年度的土地租金给新出租人，但直至红马公司2013年3月7日发出《关于解除﹤工业用地租赁合同﹥的函》，海蓝仍没有支付租金，已逾期两个多月。根据《工业用地租赁合同》的约定，海蓝公司已构成根本性违约，红马公司作为新出租人有权单方解除合同。综上所述，
原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人上诉理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1088元，由上诉人阳春市海蓝化工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 关 衡 勋
审判员 林 浈 量
审判员 司徒达国
二〇一四年五月三十日
书记员 林 宗 发