浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0324民初19号
原告（反诉被告）：麻晓微，女，1973年5月6日出生，汉族，住永嘉县。
委托诉讼代理人：卢建东，浙江嘉瑞成（永嘉�律师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙江正亮置业投资有限公司，住所地温州市鹿城区蒲源路金源商住楼B幢704室。
法定代表人：李正西，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄玉章，浙江泽商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周章，男，该公司员工。
原告麻晓微与被告浙江正亮置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，因被告无法用其他方式送达，需公告送达，本案转为普通程序，分别于2017年5月9日、9月27日、11月30日三次公开开庭进行了审理。原告麻晓微的委托诉讼代理人卢建东、被告浙江正亮置业投资有限公司的委托诉讼代理人黄玉章、周章到庭参加诉讼，原告麻晓微在第一次庭审中参加诉讼。本案现已审理终结。
原告麻晓微向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金（违约金以房屋总价款382810元为基数，按实际利息损失即房屋按揭贷款的月利率4.5‰计算，从2015年12月31日起算至房屋实际交付之日止）；2.确认双方于2014年7月16日签订的《商品房买卖合同》第四条中关于用地红线内底层架空停车位和场地内生态停车位属出卖人所有的条款无效，并判令被告履行义务将小区的第10幢房屋架空层设为会所；3.判令被告全面履行合同义务在一个月内建造原告所属商品房内的隔墙和继续对公共部分进行高级装修及修复小区内绿化等附属工程所存在的质量问题；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：被告系永嘉县巽宅镇麻埠村“尚景苑”房产项目的开发商。被告在房屋销售广告和资料中明确说明和允诺该小区是唯一的架空层泛会所和唯一的公共部分高级装修等亮点，给原告造成巨大的吸引力，使原告于2014年7月16日与被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定：原告向被告购买尚景苑第10幢2层203号房，该商品房建筑面积86.04平方米，房屋总价款382810元；被告应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，取得《永嘉县商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同第九条约定的条件的商品房交付给原告使用；被告如未按本合同约定将该商品房交付原告使用，则（1）逾期不超过30天，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至房屋实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金。现因合同约定的逾期交房违约金显然低于实际�失，故原告请求增加违约金，以该商品房在银行的按揭贷款的利率为计算标准。在签订合同时，被告故意隐瞒事实没有将自己提供的格式合同文本全部交给原告审阅，只是让原告在签字栏上签字按指印，因此才导致在该合同第四条约定有关架空层停车位和场地内生态停车位属出卖人所有的条款，该条款明显与法律和先前销售广告的承诺相抵触，属于霸王条款，显失公平，排除了原告的主要权利，所以该条款应属无效。被告应履行原先的承诺，将架空层建造成属业主专属的休闲、健身、娱乐场所。合同签订后，原告履行了付款义务，于2014年7月16日向被告支付房屋首付款122810元，2015年8月11日通过按揭贷款形式向被告支付剩余购房款260000元。被告理应按合同约定，于2015年12月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，但经原告多次催告，被告却怠于履行交房义务，�至为减少成本没有履行在销售商品房时口头约定的房屋内有隔墙和销售广告所承诺的公共部分高级装修及建设架空层泛会所的义务，并且在工程施工过程中偷工减料，在绿化等附属工程建设中存在严重的问题，即绿化、排污系统、瓶间组等均不达标。小区的绿化面积严重不足，与设计要求相差1200平方米左右；排污系统不完善，净化池没有达到设计要求；小区的瓶组间存在严重的消防隐患，用气还未达标；墙体存在渗水、起沙、开裂等工程质量问题，房屋的主体结构也存在质量不合格的问题，外墙的厚度也未达标，已经严重影响原告的正常居住使用安全及生活环境，因此原告要求被告进行修复和委托具有资质的相关职能部门进行质量检测，但被告拒不积极配合，且被告至今未向原告提供有关交付合格商品房的有关资料和文件，故双方发生纠纷。原告为维护自己的合�权益，故诉诸法院。
被告浙江正亮置业投资有限公司辩称，1.被告已全面正确履行合同义务。被告建造的“尚景苑”商品房质量合格、手续齐全，虽然《司法鉴定报告》认为涉案商品房项目存在部分瑕疵，但该瑕疵属于正常的老化、损耗等情况，不影响居住使用，而且该份《司法鉴定报告》在形成过程中涉及取样不合法，参考意义不大；2.关于逾期交付商品房问题，虽然竣工验收和备案时间于2016年8月23日才完成，但因政府配套的污水处理池至2016年7月才使用运行，还有政府管道燃气经营权变更等客观原因，被告主张属于不可抗力，应免除被告逾期交付商品房的违约金；3.被告按照规划设计要求建造停车位，车位的归属已在合同中明确约定，合法有效。建筑范围内，规划车位的设计、审批和建造，关系到整个小区的技术指标调整，增加开发商开发成本和费用，同时在合同第四条约定具体明确，不存在争议，符合《物权法》第74条规定，它是遵循私法自治原则的体现；4.本案被告的宣传资料中关于公共部分、高级装修、架空层、会所等内容，其法律性质应为要约邀请。被告商业广告的内容宏观，属于一般性描述，未具体确定，其目的是吸引或邀请相对方发出要约为目的的意思表示，且在宣传资料的下首已明确载明“本宣传资料设计内容仅供参考，不构成合同要约，最终方案以政府批文为准”，其性质应认定为要约邀请。政府有关职能部门对包括公共部分在内有关装修标准，对架空层的用途做了规划设计审批，并列入《商品房买卖合同》作为合同内容，说明双方当事人已同意架空层等的约定；5.综合考虑被告商品房的销售价格，应当适当放宽对被告的要求标准。本案中，被告销售给原告的商品房价格在4000余元每平方米，而被告在本案商品房项目开发过程中从拿地到建成交付过程中的各项费用，每平方米已达4000余元，另有后期各项管理费用未计算在内。被告对涉案商品房项目基本上处在不盈利甚至亏损的状态，被告基于商业诚信，建成交付商品房给业主，并持续投入资金维系该项目的运转，已经尽到了合理的义务，不应再作过高要求。
被告浙江正亮置业投资有限公司向本院提出反诉请求：1.判令原告麻晓微支付被告逾期付款违约金9932元（违约金以房屋应付款260000元为基数，按日万分之一的标准计算，从2014年7月24日起算至2015年8月9日止）；2.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：被告是永嘉县巽宅镇麻埠村、沙埠村“尚景苑”房产项目的开发公司，为方便工作，设立浙江正亮置业投资有限公司巽宅分公司。被告于2014年1月26日领取商品房预售证。被告与原告于2014年7月16日签�《商品房买卖合同》。合同签订后，除首付款外，原告尚需按揭贷款260000元，其所购买的商品房于2014年7月15日符合办理按揭贷款的条件。2014年7月16日，双方签订合同时，被告即通知原告应在7日内办理按揭贷款手续，履行及时支付购房款的义务，但原告迟迟不办理按揭贷款手续，经被告再次通知，原告仍没在要求的时间内办理，直至2015年8月10日才办理按揭贷款手续。原告的行为属于逾期付款的违约行为，逾期时间为2014年7月24日至2015年8月9日，共计382日，以应付款260000元为基数，按每日万分之一的标准计算，违约金为9932元。被告为维护自己的合法权益，故依法提起反诉。
原告麻晓微对被告的反诉辩称，1.2014年7月14日，双方签订合同时是不符合办理按揭贷款条件的，商品房还未结顶，之后符合办理按揭贷款条件的时候，因原告丈夫的父亲因替人担保未及时�还贷款导致原告不能办理按揭贷款，当时原告不打算购买该商品房了，但被告称由其出面帮助原告处理，同时不追究原告的违约责任了，因此原告才同意贷款买房的；2.被告反诉称原告逾期支付购房款的事实是不符合实际情况的，假若真如被告所说双方签订合同时已经具备办理按揭贷款的手续和条件，那么被告也不会轻易让原告逾期382天才办理按揭贷款手续，且未收取任何违约金，这肯定有原因的，至少说明被告已经以实际行动同意延期放弃了原告的逾期付款责任，故请法院驳回被告的反诉请求。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据原告的身份证、被告的公司基本情况、《商品房买卖合同》，经被告当庭质证，表示均无异议；被告提供的证据工程测量报告中的实测建筑面积及主要技术经济指�汇总表、营业执照、商品房预售证、个人购房借款合同，经原告当庭质证，表示均无异议；且经本院审核，该些证据并未发现存在瑕疵或疑点，故均予以确认并在卷佐证。
对双方有争议的证据，本院认定如下：
1.对原告提供的证据销售不动产统一发票、个人购房借款合同及借款借据，经被告质证，被告认为对该组证据的真实性无异议，但对证据个人购房借款合同及借款借据的关联性有异议，该项证据反而能够证明原告逾期支付购房款的事实。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认；
2.对原告提供的证据商品房销售广告及照片，经被告质证，被告认为对该组证据的真实性没有异议，但在被告的销售广告中明确说明内容仅供参考，不构成合同要约，最终方案以政府批文为准，同时双方在《商品房�卖合同》中，也对停车位和架空层的具体内容作出了明确的约定，应当视为原告知晓了具体的内容，并且同意了该内容。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，且证据商品房销售广告能够反映被告进行了相应的宣传，证据照片能够反映尚景苑小区的真实情况，故本院对该组证据的真实性予以确认；
3.对原告提供的证据绿化施工图纸、建设施工图设计总说明及工程质量整改通知书，经被告质证，被告认为对证据绿化施工图纸及建设施工图设计总说明的真实性无异议，被告是按照设计图纸的标准进行施工的；对证据工程质量整改通知书需要说明的是该通知书出具的时间是2016年5月11日，被告在施工过程中存在部分小问题不合格，但是经过整改之后已经达到相关的质量要求，该份证据不能证明现有商品房质量情况。本院认为，证据工程质量整改通知书只能证明在2016年5月11日时商品房存在部分质量需要整改，并不能证明涉案商品房在起诉时尚存在质量问题，故本院对该证据不予确认；被告对证据绿化施工图纸及建设施工图设计总说明的真实性无异议，故本院对该二份证据的真实性予以确认；
4.对原告提供的证据照片，经被告质证，被告认为证据照片是否真实取样于涉案商品房无法证实，对部分的质量问题是否是后期人为制造还是本身工程质量问题无法确认，即使照片是属于涉案商品房的，但也不能证明存在重大质量问题。因被告的商品房是允许存在部分瑕疵的，而且涉案商品房经过验收，是符合交付标准的。本院认为，证据照片不能反映取样的时间、地点，不能证明待证事实，故本院对证据照片不予确认；
5.对被告提供的证据永嘉县人民政府专题会议纪要[2015]46号，经原告质证，原告认为对该证�的真实性无异议，但燃气特许经营权的变更跟本案没有关系。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认；
6.对被告提供的证据情况说明、燃气经营许可证、管道燃气建设工程合同、永嘉县居民用户管道燃气设施配套合同、尚景苑管道燃气配套工程补充协议，经原告质证，原告认为对该组证据的三性均有异议，证据情况说明是被告自己出具的，即使有也不能作为逾期交房的免责理由。本院认为，管道燃气特许经营权的变更并不必然导致涉案商品房的延期交付，且在2015年6月17日便重新与永嘉县管道燃气经营有限公司签订了涉案商品房的管道燃气设施配套建设合同，这不能成为被告逾期交付商品房的免责事由，故本院对该组证据不予确认；
7.对被告提供的证据永嘉县巽宅镇污水处理站工程竣工验收证书、尚景苑排污市政管网建设的温馨告知、单号为1004768767519的邮政EMS快递面单及查询结果，经原告质证，原告对证据永嘉县巽宅镇污水处理站工程竣工验收证书的真实性无异议，但对合法性及关联性有异议；对证据温馨告知书、EMS快递查询单的三性均有异议，原告对此并不知情。本院认为，根据证据竣工验收证书反映的竣工验收日期为2017年1月17日，但在该日期之前“尚景苑”商品房项目已经通过竣工验收，因此涉案商品房是否能够通过竣工验收与永嘉县巽宅镇污水处理站工程竣工验收与否不存在关联性，不能证明被告的待证事实，故本院对该组证据不予确认；
8.对被告提供的证据工程竣工验收报告、建设工程竣工验收意见表、工程质量监督报告，经原告质证，原告认为该组证据均由被告自己出具，对该组证据的三性均有异议。本院认为，该组证据形式和内容合法，能够�映工程的进度情况，故本院对该组证据予以确认；
9.对被告提供的证据房屋建筑工程竣工验收备案表、入伙通知书、单号为1071886902504的邮政EMS快递面单、查询结果、交房通知书、单号为1004761258919的邮政EMS快递面单及查询结果，经原告质证，原告对证据房屋建筑工程竣工验收备案表的真实性无异议，但对关联性和合法性有异议，这个竣工验收是不合法，商品房还存在质量问题，但有关单位还是通过了竣工验收，不能证明交付的房屋达到了交付的标准。对证据入伙通知书的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据不是正式的交房通知书，不能证明涉案商品房已经通过竣工验收了。证据交房通知书，原告认为其没有收到该通知书，对该证据的三性均有异议。本院认为，证据房屋建筑工程竣工验收备案表是由资质的单位联合出具的，其形式、来源合法，�容客观真实，与本案具有关联性，且原告对其真实性无异议，故本院对该证据予以确认；证据入伙通知书、交房通知书、EMS快递单，根据EMS快递面单反映，被告寄送的地址和所留联系方式为双方签订的《商品房买卖合同》上原告所留地址和联系电话，且快递结果查询也显示已经签收，且原告在庭审中亦承认已经收到被告于2016年1月25日寄送的入伙通知书，故本院对该组证据予以确认；
10.对被告提供的证据总平定位图图纸、10幢1层平面图图纸及《商品房买卖合同》第四条，经原告质证，原告对该组证据的真实性无异议，但对合法性及关联性有异议，原告对车位规划的审批是否合法有异议，架空层在被告的销售广告中是用于建设会所的，但被告将其建设成车位，关于合同第四条关于架空层停车位归属的约定原告没有看到，被告故意隐瞒事实，对停车位的归属情况原告并不知情。本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，且证据总平定位图图纸、10幢1层平面图图纸已经有关单位审批通过，而《商品房买卖合同》是双方意思表示一致签订的民事合同，因此该组证据形式和内容合法，与本案具有关联性，故本院对该组证据予以确认；
11.对被告提供的证据浙江省建设工程规划核实确认书及附件、房地产类建设项目环境保护验收表、污水平面施工图图纸及消防备案受理凭证，经原告质证，原告对该组证据的真实性没有异议，但对关联性和合法性有异议，原告认为有关部门对涉案商品房没有合法进行检测，故意没有对绿化进行实际检测，排污及化粪池的容量已经变动，但还是验收合格，这是不合法的，没有达到设计标准，另外消防是不达标的。本院认为，证据规划核实确认书及附件、环境保护验收表及消防备案受理凭�均由相应行政主管单位出具，证据污水平面施工图图纸经相关单位审批通过，该组证据的形式和内容合法，且原告对其真实亦无异议，故本院对该组证据予以确认；
12.对被告提供的证据燃气工程竣工验收备案表、供气通知书、基础验收报告及主体验收报告，经原告质证，原告对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，原告认为涉案商品房的验收是不合格的。本院认为，证据燃气工程竣工验收备案表、基础验收报告及主体验收报告，均是经有相应资质的单位验收通过，其形式和内容合法，与本案具有关联性；证据供气通知书经行政单位发出，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，故本院对该组证据予以确认；
13.对被告提供的证据建筑施工图设计总说明及《商品房买卖合同》附件四装饰、设备标准，经原告质证，原告对该组证据的真�性无异议，但这只是被告单方面的说明，原告根据被告的销售广告认为公共部分的装修应是高级装修，被告应当按照广告的承诺作出装修。本院认为，证据建筑施工图设计总说明经有关单位审批通过，其形式合法，与本案具有关联性，故本院对该证据予以确认；证据《商品房买卖合同》附件四装饰、设备标准，并没有对公共部位的装修进行约定，只是对原告所购买的商品房的装饰装修进行了约定，不能证明被告的待证事实，故本院对证据《商品房买卖合同》附件四装饰、设备标准不予确认；
14.对被告提供的证据10幢2层建筑平面图图纸及《商品房买卖合同》附件一房屋平面图，经原告质证，原告对该组证据的真实性无异议，但对关联性和合法性有异议，被告在销售商品房的时候承诺有隔墙，但是现在没有，是一种欺骗行为。本院认为，证据10幢2层建筑平面�图纸已经有关单位审批通过，而《商品房买卖合同》是双方意思表示一致签订的民事合同，附件一亦经原告签字确认，因此该组证据的形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，故本院对该组证据予以确认；
15.对被告提供的证据建筑构造统一做法，经原告质证，原告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，被告不能擅自将架空层变更为车位，变更后车位也是属于全体业主。本院认为，证据建筑构造统一做法经相关单位审批通过，其形式合法，与本案具有关联性，且原告对该证据的真实性亦无异议，故本院对该证据予以确认；
16.对被告提供的证据照片，经原告质证，原告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，该证据不能证明涉案房屋已经竣工验收或者已经达到交付的标准了。本院认为，证据照片不能反映出被告的待证事实，�能仅凭业主的照片即判断出原告对涉案商品房的工程进度知晓，故本院对该证据不予确认；
17.对被告提供的证据温州民泰建筑工程有限公司出具的工程进度证明及温州鸿博工程监理有限公司出具的工程进度证明，经原告质证，原告对该组证据的三性均有异议，该组证据系被告单方出具，如果当时符合办理按揭手续的条件，原告不会等到一年后办理按揭贷款。本院认为，施工单位和监理单位出具的工程进度证明能够相互印证，证明涉案商品房的工程进度情况，故本院对该组证据予以确认；
18.对被告提供的证据办理按揭贷款的通知函及单号为1071886873104的邮政EMS快递面单，经原告质证，原告对证据通知函的关联性有异议，原告认为其拖延办理按揭贷款是有原因，是被告的原因才导致原告未能及时办理按揭贷款手续。本院认为，证据单号为1071886873104的邮政EMS快递面单，被告并未提供快递结果查询单予以印证，虽然被告提供了证据通知函，但不能证明被告已经履行了通知原告办理按揭贷款手续的义务，故本院对该组证据不予确认；
19.经原告申请本院委托杭州华清设计控股集团有限公司作出的司法鉴定报告，经原告质证，原告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，对鉴定机构的第1项和第4项鉴定结论有异议，鉴定单位没有对涉案小区的绿化面积和化粪池容积重新进行测绘和勘察，仅片面根据永嘉县勘察测绘院提供的《工程测量报告》和被告提供的污水工程竣工图图纸，即认定涉案小区绿化面积符合设计要求和基本可确认该项目的化粪池容积符合设计要求显然是错误的，不能客观反映本案涉案小区绿化面积和化粪池容积是否符合设计要求的事实；经被告质证，被告对该证据的真实性无异议，但对合法性有异议，鉴定报告出具过程中操作程序上存在违规情形，已经影响到鉴定结果。对鉴定结论的第3项外墙保温层的取样存在取样程序违法的问题，鉴定单位的工作人员并未亲自操作取样，而是由原告方相关代表进行打孔取样，原告方相关代表是不能参加取样的，应当予以回避，故依据违规取得的样本而做出的鉴定结论显然对被告方不利，故该项鉴定意见应予以排除。对鉴定结论的第2项提出的部分植物不达标，植物是一种活体，部分植物会死亡，我们会继续对植物进行种植的。本院认为，司法鉴定报告系由原告申请经本院委托有鉴定资质的机构作出的鉴定结论，鉴定单位所依据的鉴定材料都是由有相应资质的单位出具的，且该些出具的鉴定材料形式和内容合法，可以作为本案的鉴定依据。虽然被告提出外墙保温层的取样有原告方的相关代表参与，存在鉴定程序�法的情形，但鉴定单位对涉案商品房外墙保温层厚度的鉴定方法、选点等均在鉴定现场经过原、被告同意后进行的，且原、被告亦承认取样点的选择是由原告、被告及鉴定机构三方分别选择的。原告方的相关代表虽参与了打洞，但测量依然是由鉴定单位进行的，外墙保温层的厚度不是由谁打洞取样就能改变的，各方在现场都可对打洞取样提出异议，进行重新选点，而且相关各方在现场的鉴定单上均签字认可，对鉴定单位的鉴定程序并未提出异议。而且原、被告双方亦未申请重新鉴定，故本院对证据司法鉴定报告予以确认；
20.针对原告与被告对鉴定报告提出的意见由杭州华清设计控股集团有限公司作出的意见回复，经原告质证，原告认为这个意见回复还是基于其他部门的材料作为本案的鉴定依据，原告方之所以要求鉴定就是认为其他部门的验收报告存在问�，而鉴定单位反而以此为依据。对鉴定单位回复被告意见的部分无异议，认为是真实客观的；经被告质证，被告认为对鉴定单位回复原告意见的部分无异议，认为是真实客观的。对鉴定机构针对被告方意见的回复有异议，该回复回避了被告提出的取样不合法的问题，由相关利益方取样可能污染样品。其次该回复以全程由法院工作人员全程监督为由，而法院工作人员并非鉴定的专业人士，不清楚取样人员为原告的代表，因此被告认为对鉴定结论涉及外墙保温层的事项应予以排除。本院认为，杭州华清设计控股集团有限公司出具的鉴定意见回复，形式合法，内容客观真实，故本院对该证据予以确认；
21.对被告提供的证据取样照片，经原告质证，原告对该证据的真实性无异议，但证据取样照片中取样的业主不是本案的原告，而且取样是看到红色砖体后即停止。本院认为，原告对证据照片的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认；
22.经原告申请本院向永嘉县住建局及建设工程的施工单位调取了园林景观竣工图纸、化粪池竣工图纸及工程测量报告，经原告质证，原告对该组证据的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，原告原本是想将图纸与实际施工作比对，但鉴定机构反而将该三份证据作为鉴定依据使用；经被告质证，被告对该组证据的三性均无异议。本院认为，证据工程测量报告是由具有相应的资质的永嘉县勘察测绘院出具的，其形式合法，与本案具有关联性；证据园林景观竣工图纸及化粪池竣工图纸是由相应资质的施工单位出具的，其形式合法，可以作为本案的依据，故本院对该组证据予以确认。
本院经审理认定事实如下：2014年7月16日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同�，约定：原告购买的商品房为被告开发建设的坐落于永嘉县，该商品房合同约定建筑面积共86.04平方米，单价为每平方米4449.21元，总价为382810元。该合同第四条约定，下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。1.车位，用地红线内底层架空停车位、场地内生态停车；2.车库。该合同第九条约定，出卖人应当在2015年12月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可�力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：超强台风、地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件；3.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。该合同第十条约定，除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。
该合同第七条约定，买受人按合同附件八补充协议约定付款。该合同第八条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。……出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。该合同的附件八补充协议第一条，对付款方式及期限约定：买受人采用按揭贷款支付房款，买受人于签定合同当日支付122810元，剩余部分购房款买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，买受人必须在出卖人达到银行贷款条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定银行办理完成贷款手续，由于政府部门相关政策、金融政策调整或买受人的原因对买受人原申请的贷款额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款的额度未被批准时，买受人应在30日内自筹资金向出卖人付清相应房款，或另行与出卖人协商付款方式，办妥合同变更手续。否则，视为买受人违约，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。合同签订后，原告于当日向被告支付购房款122810元，2015年8月10日原告办理按揭贷款手续，8月11日浙江永嘉农村商业银行股份有限公司巽宅支行向原告放款260000元，原告用于支付剩余购房款。
涉案商品房于2014年1月26日取得商品房预售许可证（证号为永住售许字（2014）第005号），2014年7月15日涉案商品房所在的尚景苑第10幢楼主体结构封顶，2016年7月14日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位的联合验收，同年8月23日在永嘉县住房和城乡规划建设局完成了工程竣工验收备案。2016年8月26日，涉案商品房在永嘉县住房和城乡规划建设局完成了燃气工程竣工验收备案，同日永嘉县燃气管理办公室通知永嘉县管道燃气经营有限公司对尚景苑于8月29日开始给予供气。被告于2016年1月27日、2017年3月3日先后二次通知原告交房。原告尚未接收涉案商品房。
在审理中，经原告麻晓微申请由本院委托杭州华清设计控股集团有限公司对“尚景苑”小区绿化、排污及房屋外墙保温层等是否符合设计规划标准进行鉴定，杭州华清设计控股集团有限公司出具的司法鉴定报告的鉴定结论为：1.根�永嘉县勘察测绘院提供的《工程测量报告》，涉案小区绿化面积符合设计要求；2.现场勘查随机抽样与竣工图纸进行对比，部分香樟直径、高度、冠径、姿桂全冠不符合设计要求；紫薇直径、高度、冠径、姿桂全冠不符合设计要求；金桂直径指标不符合设计要求；现场植株种类与竣工图不符，未见设计变更联系单，不符合设计规划标准；3.现场取样外墙保温层厚度绝大多数点不符合设计要求；4.根据现场查勘的情况以及法院提供的污水工程竣工图，基本可确认：该项目的化粪池容积符合设计要求。
关于本案的争议焦点问题，本院分析评判如下：
关于被告是否构成逾期交房的问题。被告辩称因政府配套的污水处理池于2016年7月才使用运行，还有政府管道燃气经营权变更等客观原因，被告主张属于不可抗力，应免除被告逾期交付商品房的责任。本院�为，被告是否构成逾期交房，涉及交房期限、交房条件、入伙通知书的效力及被告是否具有据以延期的事由。双方在合同中约定的可据以延期的事由为不可抗力，即超强台风、地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，被告辩称的事由尚不构成双方约定的不可抗力，被告不能据此免除逾期交房的责任。双方在《商品房买卖合同》第九条、第十条约定，被告应当在2015年12月30日前将符合已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，被告可据实延期交房。涉案商品房直至2016年8月23日才完成工程竣工验收备案，8月29日符合用气条件，结合被告没有逾期交房免责事由的认定，被告逾期交房明显。被告虽于2016年1月27日通知原告办理房屋交接手续，但尚不符合双方约定的交房条件，应属无效。2017年3月3日，被告再次通知原告办理房屋交接手续，此时涉案商品房已经达到双方约定的交房条件，视为被告在该日已完全履行交房义务，因此被告逾期交房的期限为自2015年12月31日起至2017年3月3日止。
关于尚景苑宣传资料中的“架空层泛会所”和“唯一的公共部分装修”是否作为合同要约的问题。根据原告提交的宣传资料，其中在该宣传资料的下方标注：“本宣传资料涉及内容仅供参考，不构成合同要约，最终方案以政府批文为准”，因此被告已明确告知原告该宣传资料不作为合同的约定内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，从该宣传资料的内容看，其中对公共部分采用高级装修标准的陈述，较为笼统。如若为合同要约，应对高级装修的标准的说明具体明确，应约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格等。该宣传资料对公共部分高级装修的宣传并没有明确具体的文字表述，难以认定为是上述司法解释规定的具体确定的说明和允诺。从尚景苑实际交付的楼盘情况看，与该宣传资料发生变化的为架空层泛会所调整为架空层停车位，但被告在取得预售许可证之前已将架空层规划为停车位并已通过建筑规划设计审批，且双方在签订《商品房买卖合同》时已经对架空层的停车位的权属作出约定�另外该调整对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定的影响并不属于重大的范畴，故该宣传资料中的相关内容不构成合同要约。
关于《商品房买卖合同》第四条用地红线内底层架空停车位、场地内生态停车位、车库权属约定的条款效力问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。因此，本案合同中关于车位、车库的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据遵循当事人意思自治的原则，该条关于车位、车库的约定合法有效。
关于被告是否应履行建造原告所购尚景苑10幢2层203号房内隔墙的问题。涉案商品房的平面图作为《商品房买卖合同》的附件，属于合同组成部分，对双方当事人具有约束力。对于房屋平面图所示房屋的平面布局，涉案房屋并无隔墙，故被告没有在涉案商品房中建造隔墙的义务。
关于原告是否构成逾期付款的问题。原告是否构成逾期付款，涉及涉案商品房是否达到银行贷款条件及被告是否履行书面通知义务。涉案商品房第10幢楼已于2014年7月15日主体结构封顶，已经达到银行贷款条件。被告称双方于2014年7月16日签订合同时，被告已口头通知原告支付剩余购房款，但被告未提供相应的证据予以证实。被告称其于2015年6月15日向原告寄送了办理银行按揭贷款的通知函，但被告不能提供邮件跟踪单予以证实，因此应认定被告尚未履行通知原告办理银行按揭贷款的义务。故原告于2015年8月10日办理银行按揭贷款手续的行为不构成逾期付款。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。被告未按照合同约定的期限向原告交付房屋，应承担逾期交房的违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，但是被告支付逾期交房违约金的期限为自2015年12月31日起至2017年3月3日止。原告主张合同约定的逾期交房违约金低于其实际损失，要求予以增加，请求法院按月利率4.5‰的标准计算违约金，但原告并未举证证明其实际损失大于双方约定的违约金的事实，故逾期交房违约金的计算标�应按照合同约定的标准，即房价款的日万分之一计算。综上，本案商品房逾期交房天数应从2015年12月31日计算至2017年3月3日合计429天，故被告现应向原告支付逾期交房违约金16422.55元（382810元×429天×每日万分之一），超出部分本院不予支持。因双方在《商品房买卖合同》第四条关于车位、车库的约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，故原告要求确认该条款无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于尚景苑宣传资料中的“架空层泛会所”和“唯一的公共部分装修”的内容不构成合同要约，故原告要求被告将尚景苑小区第10幢房屋架空层建设成为会所及要求被告将公共部分进行高级装修的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因双方未在《商品房买卖合同》约定在尚景苑第10幢2层203号房建造隔墙，故原告要求被告将其所购买的尚景苑第10幢2层203号房建造隔墙的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告是否需要向原告履行修复尚景苑小区绿化等附属工程存在质量问题的合同义务的问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备应认定为物权法第六章所称的共有部分。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，原告要求被告将涉案小区绿化等附属工程的质量问题进行修复，均系针对属于业主共有部分提出的诉讼请求，应由业主共同决定，而非由原告提起。本案为商品房预售合同纠纷，经审查，双方签订的《商品房买卖合同》未对小区绿化等附属工程的质量问题作相关约定，故原告要求被告修复尚景苑小区绿化等附属工程存在的质量问题的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因原告于2015年8月10日办理银行按揭贷款手续的行为不构成逾期付款，因此原告无须承担逾期付款的违约责任，故被告要求原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告浙江正亮置业投�有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告麻晓微逾期交房违约金16422.55元；
二、驳回原告麻晓微的其他诉讼请求；
三、驳回被告浙江正亮置业投资有限公司的反诉请求。
如果被告浙江正亮置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费250元，由原告麻晓微负担22元，被告浙江正亮置业投资有限公司负担228元；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告浙江正亮置业投资有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 邵胜利
人民陪审员 徐银娄
人民陪审员 徐 才
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 滕 衡
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