广西壮族自治区北海市海城区人民法院文件稿头
广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民一初字第714号
原告：李树海。
原告：李晞妤。
两原告委托代理人：劳祺臻，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
两原告委托代理人：黄建辉，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
被告：张池。
原告李树海、李睎妤诉被告张池房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日受理后，依法由审判员韦圆圆适用简易程序，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人黄建辉、被告张池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李树海、李晞妤诉称：原告李树海是位于北海市四川路111号创基花园F幢0008号商铺的业主，原告李晞妤是位于北海市四川路111号创基花园F幢301、302、303号公寓楼的业主，两原告是兄妹关系。2012年4月16日，原告李树海并代表李晞妤与被告签订了一份租赁合同，约定原告将位于创基花园F幢0008号建筑面积为1176.74平方米的商铺及该幢房号为301、302、303的公寓楼出租给被告使用，合同期限6年，自2012年7月1日起至2018年7月1日止，商铺每月租金41186元，公寓楼每套租金2000元，三套合计6000元，租金每年递增6%，按季度支付，合同还约定房屋的物业、水电费由承租方承担。合同签订后，原告按约定将房屋交付给了被告使用，但被告一直没有严格按照合同约定的时间交付租金，时断时续，2014年10月30日至今都没有交过租金，至2015年4月1日止，共欠租金929181元，被告的行为已构成根本性违约，根据合同约定，原告有权解除合同。另外，被告一直不向物业服务公司交纳物业费，作为业主，原告不得不代为交纳了2012年7月1日至2015年4月30日的物业费70672.74元，该费用亦应由被告承担。为此原告向法院起诉，请求判令：1、判决解除原告与被告签订的《租赁合同》，然后将房屋退回给原告；2、判令被告向原告支付2012年7月1日至2015年4月1日期间的应付租金929181元及违约金330037元（按银行同期流动资金贷款利率四倍，从各期应付款之日起计至实付款之日，未还部分暂计至2015年5月20日，以后另计），合计1259218元。3、判令被告向原告支付原告代交的2012年7月1日至2015年4月30日的物业费70672.74元。4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告张池辩称，不同意诉讼请求。针对第二项诉讼请求所说的欠房租问题，双方约定原告的父亲与母亲的公司在本店消费来抵充我所应付的租金。针对诉讼请求三，在签订合同的时候，物业费没有明确确认由谁来支付。
经审理查明：原告李树海是位于北海市四川路111号创基花园F幢0008号房屋的所有权人。原告李晞妤是位于北海市四川路111号创基花园F幢二单元0301号、0302号、0303号房屋的所有权人。2012年4月16日，原告李树海与被告签订一份《租赁合同》，约定：原告将位于北海市四川路111号创基花园F幢0008号商铺，以及创基花园F幢301、302、303号3套房屋出租给被告，租期自2012年7月1日起至2018年7月1日止；签订合同当天交纳押金100000元；商铺每平方米月租金35元，合计每月41186元；公寓楼每套月租金2000元，三套公寓楼合计6000元；其中商铺租金以第一年为基数，第二年开始每年递增首年租金的6%，第三年租金递增首年租金的12%，依此类推，公寓楼租金不变；租金每季度支付一次，每季度的租金须提前5日交清，首期在签订合同之日一次性交纳三个月租金，以后第二、三个月在首期租金中扣减；物业管理费、水电费由承租方交纳；若承租方不按时交纳租金，逾期达30天则无条件离开，出租方有权不退还承租方押金；该合同还约定了其他相关内容。合同签定后，原告将上述商铺及公寓交付给被告使用。被告没有按时交纳租金及物业管理费，截止2015年4月1日，被告共欠原告租金929181元，原告代被告交纳了2012年7月1日至2015年4月30日的物业费共计70672.74元。为此原告诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明，2014年4月12日，原告李晞妤签定一份授权委托书，委托李树海代其租赁创基花园F幢二单元301、302、303号房屋，并签署与之相关的文件。
以上事实，有租赁合同、房产证、委托书、应付租金计算表、收据及庭审笔录在卷证实。
本院认为：原告李树海代理原告李晞妤出租创基花园F幢301、302、303号房屋的行为经过了李晞妤的追认，其与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告已将涉案商铺及房屋交付给被告使用，但被告没有按合同约定按时交纳房租，其行为已构成违约，根据合同约定：“若承租方不按时交纳租金，逾期达30天则无条件离开”，原告要求解除《租赁合同》并收回涉案商铺及房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称双方约定原告父母亲的公司在本店消费以充抵应付的租金，但未能提供充分证据予以证实双方存在这一约定，对其辩解本院不予采纳。被告应支付所拖欠的租金，原告要求被告支付2012年7月1日至2015年4月1日期间应付租金929181元的诉讼请求，合法有据，本院亦予支持。被告拖欠租金造成原告的损失，应承担违约责任，原告要求违约金按银行同期流动资金贷款利率的4倍计算，没有法律依据，本院不予支持，依照《最高人民法院关于修改﹤最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复﹥的批复》的规定：“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%”，本院依法将违约金调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率水平加收30%计算。根据双方签订的《租赁合同》约定：“物业管理费、水电费由承租方交纳”，被告在使用涉案商铺、房屋期间产生的物业费已由原告代为支付，被告应返还给原告，原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院亦予支持。被告辩称在签订合同时物业费没有明确由谁来支付，没有事实依据，本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告李树海与被告张池于2012年4月16日签订的《租赁合同》，被告张池将位于北海市四川路111号创基花园F幢0008号商铺、创基花园F幢301、302、303号房屋交还给原告李树海、李晞妤；
二、被告张池支付2012年7月1日至2015年4月1日期间的应付租金929181元及违约金（违约金计算：以应交总金额929181元为准，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率水平上加收30%，自2015年4月2日计至本案发生法律效力的判决确定的还款之日止）给原告李树海、李晞妤；
三、被告张池偿还物业费70672.74元给原告李树海、李晞妤。
案件受理费16770元，减半收取8385元，由原告承担2515元，被告承担5870元。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费16770元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韦圆圆
二〇一五年八月二十七日
书记员 韦 彬
附：本判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。