浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2988号
上诉人（原审原告）：裕达大厦第三届业主委员会。
负责人：杨其荣。
委托代理人：盛超、王媛媛，浙江南方中辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杭州众权法律咨询有限公司。
法定代表人：孙玲。
委托代理人：李翔，浙江鼎和律师事务所律师。
上诉人裕达大厦第三届业主委员会（以下简称裕达大厦第三届业委会）与上诉人杭州众权法律咨询有限公司（以下简称众权公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2011年11月8日，杭州裕达大厦业主委员会与杭州唯企服饰有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于杭州市下城区体育场路8号裕达大厦2楼，建筑面积为314平方米的物业用房出租给杭州唯企服饰有限公司，租期为5年，租赁期限自2012年1月1日起至2016年12月30日。年租金80000元。一年一付，第一期于2012年1月1日支付，以后应在每年付款期末前15天支付。该房屋为办公用简装修，壁橱完整，未安装两处门，水电接通。合同签订后，杭州裕达大厦原业主委员会向杭州唯企服饰有限公司交付了房屋，杭州唯企服饰有限公司支付第一期租金80000元。
2014年2月22日杭州唯企服饰有限公司（甲方）与杭州擎坤网络科技有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，杭州唯企服饰有限公司将杭州市下城区体育场路8号裕达大厦2楼201室，建筑面积为200平方米的房屋转租给杭州擎坤网络科技有限公司，时间为3年，从2014年3月1日起至2017年2月28日止，三年租金共270000元，在签订合同当日支付100000元，余款170000元于2014年3月31日前一次性支付，乙方无故拖欠三个工作日以上，甲方可单方解除合同并由乙方支付违约金20000元。2014年9月29日，杭州唯企服饰有限公司变更为杭州众权法律咨询有限公司。2014年12月20日杭州众权法律咨询有限公司（甲方）与杭州擎坤网络科技有限公司（乙方）又签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定甲方将杭州市下城区体育场路8号裕达大厦2楼201室余下部分建筑面积为114平方米的房屋转租给乙方，该部分房屋的转租期为2年，自2015年3月1日起至2017年2月28日。该114平方米房屋的年租金为62000元，第一年租金的支付时间为甲方把产权方出具的担保函交给乙方之日，如甲方不能取得产权方的担保函的，乙方可不支付房租。对于房屋的合法性及关系性，甲方承担一切责任。2015年5月28日，裕达大厦第三届业委会诉至原审法院，请求判令：1.确认杭州裕达大厦业主委员会与众权公司之间的《房屋租赁合同》无效；2.众权公司支付房屋使用费452000元；3.诉讼费由众权公司承担。
另查明：杭州裕达大厦原业主委员会于2012年到期，新一届杭州裕达大厦业主委员会即裕达大厦第三届业委会于2015年1月成立并备案。
原审法院认为：杭州市下城区体育场路8号裕达大厦2楼，建筑面积为314平方米房屋系裕达大厦物业用房，属法定的建筑区划内的共有部分，全体业主享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案所涉房屋的出租及相关事宜，涉及全体业主的权利，应当属于第七十六第一款第（七）项的重大事项范围，故杭州裕达大厦原业主委员会在任期内将涉案物业用房出租给众权公司，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但本案中众权公司并未举证证明杭州裕达大厦原业主委员会在出租房屋前已履行了上述程序，故应承担举证不能的不利后果。杭州裕达大厦原业主委员会与众权公司之间所签订的《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定，不具有法律效力。裕达大厦第三届业委会请求确认《房屋租赁合同》无效，具有事实和法律依据，予以支持。关于裕达大厦第三届业委会所主张的房屋使用费。无效合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同被宣告无效后，承租人应当返还根据无效合同所取得的财产，该财产包括房屋及承租人实际占用房屋期间事实上所获得的利益。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。故对于2012年1月至2014年2月两年零二个月的房屋使用费，原审法院参照租赁合同约定的年租金计算为173333元。由于众权公司在占有涉案房屋期间又将房屋转租给杭州擎坤网络科技有限公司，转租期间收取的租金高于众权公司与杭州裕达大厦原业主委员会之间所约定的租金，该部分款项是基于占有房屋所获得的利益，众权公司应当向裕达大厦第三届业委会返还。众权公司转租期间约定的房屋使用费自2014年3月至2015年8月共计159667元（其中2014年3月1日至2015年2月28日为90000元，2015年3月1日至8月15日为69667元），以上合计333000元，众权公司已支付了第一年房屋使用费80000元，故还应向裕达大厦第三届业委会支付253000元。对于裕达大厦第三届业委会诉请中的超出部分，因缺乏事实和法律依据，不予支持。本案涉及合同效力的确认，故诉讼时效应从合同被确认之日起计算，故众权公司就房屋使用费的诉讼时效所提出的抗辩，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六第一款第（七）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认杭州裕达大厦业主委员会与众权公司的《房屋租赁合同》无效；二、众权公司于判决生效之日起十日内向裕达大厦第三届业委会支付房屋使用费253000元；三、驳回裕达大厦第三届业委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8080元，因适用简易程序减半收取4040元，由裕达大厦第三届业委会负担1779元，众权公司负担2261；财产保全费2780元，由裕达大厦第三届业委会负担1224元，众权公司负担1556元（于判决生效之日起十日内履行完毕）。
宣判后，裕达大厦第三届业委会和众权公司均不服，分别向本院提起上诉。裕达大厦第三届业委会上诉称：原审判决认定，自2014年3月1日至2015年2月28日，众权公司应当支付给裕达大厦第三届业委会房屋使用费90000元。然而裕达大厦第三届业委会在原审中已经证实，众权公司在此期间，将涉案房屋其中的200平方米转租给了杭州擎坤网络科技有限公司，转租价格为90000元，基于转租价格高于裕达大厦第三届业委会与众权公司之间约定的租金，众权公司获得利益，其应当返还该90000元。而对于涉案房屋剩余的114平方米面积而言，也是众权公司在使用，其也应当支付房屋使用费。根据原审判决参照租赁合同约定的年租金计算，该114平方米的房屋使用费为80000元／年÷314平方米×114平方米＝29045元。然而，原审判决却未将该部分房屋使用费计算在内。也就是说在2014年3月1日至2015年2月28日期间，众权公司总计应当支付的房屋使用费为119045元（90000＋29045）；既而，众权公司总共应当支付的房屋使用为362046（173333＋119046＋69667）元。扣除众权公司已支付的第一年房屋使用费80000元，还应向裕达大厦第三届业委会支付282046元（362046－80000）。综上，请求判令：一、撤销原审判决第二项，改判众权公司支付房屋使用费282046元；二、一审、二审诉讼费用由众权公司承担。
众权公司答辩称：请求法院驳回裕达大厦第三届业委会的上诉理由，因为本案裕达大厦第三届业委会与众权公司的租赁合同有效，应按照合同履行。
众权公司上诉称：一审法院主要根据《物权法》第76条第（7）项的规定，确认众权公司与裕达大厦业委会之间的《租赁合同》无效，并判决众权公司支付裕达大厦第三届业委会253000元房屋使用费，该判决显属错误。一、根据《物权法》第76条第（7）项并不能得出众权公司与裕达大厦业委会之间签订的《租赁合同》无效的结论。1.《物权法》第76条第（7）项条文目的主要在于明确业主的物权权利，业主委员会违反该条规定，业主可以依据《物权法》78条予以撤销，不能说《租赁合同》无效。仔细分析《物权法》第76条可以看出，76条主要侧重于规定业主的权力范围，但是业主委员会超出该权力范围作出决定，该决定是否必然无效因为涉及到第三人的利益，并不能得出该决定必然无效。同时《物权法》第78条规定，业主可以行使撤销权。撤销权的规定，规定了业主委员会超出业主授权范围作出决定的补救办法，这也从另一方面说明了，在未被撤销前的决定是有效的。2.如果根据《物权法》第76条能够得出租赁合同无效的结论，那么将有大量的《物业服务合同》会被认定无效，一方面这有悖于杭州法院己生效判决；另一方面这也极大的增加了市场相关行为的不确定性。《物权法》第76条第4项规定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。司法实践中，几乎绝大部分《物业服务合同》未经过业主大会同意，则依据本案一审的判决逻辑，这些《物业服务合同》会一律被认为无效。一方面这增加了市场交易的不确定性，另一方面这有悖于杭州法院目前己生效的众多相关判决。在这些判决中，几乎没有一份判决系基于未经过业主大会同意而认定《物业服务合同》无效的。
二、在《租赁合同》效力问题上，法院应适用《合同法》第51条。《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。那么未经权利人追认的合同是否有效众权公司认为，合同有效。1.根据民法理论负担行为和处分行为相区别的理论，对《合同法》第51条应进行限缩解释。最高人民法院《关于买卖合同司法解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条款明确了负担行为和处分行为相区别的原则。简言之，一个完整的无权处分行为包括无权处分之合同以及履行合同的行为，前者为负担行为，后者为处分行为，前者确定有效，后者则依据相对第三人善意与否区别对待。最高人民法院《关于买卖合同司法解释》规定：出卖他人之物的合同应当认定为有效；单该出卖之标的物所有权是否发生转移，则处于效力待定状态。因此，众权公司与裕达大厦业委会签订的《租赁合同》非效力待定，而系合法有效。
三、退一步讲，即使《租赁合同》无效，一审法院判决众权公司将转租收益全部支付给裕达大厦第三届业委会，该判决违法了公平原则。案涉房屋最初租给众权公司时是个仓库，众权公司以原租赁价格2倍的价格租了下来，进行了大量装修，其中重装了线路，重修了地板，安装了6台空调（仅空调价格就十余万元），其他墙壁、隔板等等均进行了装修，使得案涉房屋价值有了较大提升，然后才以高出原承租价格的价格转租于他人。应该说，高出来的租赁价格不仅仅是原承租房屋的价格，还包含了众权公司装修后提升的价格，但是一审法院在返还转租收益的时候将该收益一律返还给裕达大厦第三届业委会，在无证据证明众权公司有恶意的情况下，这种判决结果对于众权公司明显的不公平。综上所述，众权公司与裕达大厦业委会所签订的《租赁合同》合法有效，请求：l.撤销原审判决；2.判令驳回裕达大厦第三届业委会诉讼请求；3.一审诉讼费、保全费以及二审诉讼费均由裕达大厦第三届业委会承担。
裕达大厦第三届业委会答辩称：一、一审判决适用法律正确。一审法院依据《物权法》第76条之规定认定裕达大厦第三届业委会与众权公司之间的《房屋租赁合同》无效并无问题。众权公司在上诉状中关于第三人之说裕达大厦第三届业委会并不认同，且在一审庭审中，众权公司明确表示知晓该合同并未通过业主大会表决，其行为亦不属于善意第三人。而所谓的《物权法》第78条的撤销规定，首先有个前提，那就是业主大会或者业委会所作出的决定必须合法，在合法的情况下作出的决定侵害了业主的权利的，那业主可以依法要求撤销，该条款并不适用于本案。而上诉状另一所述的关于《物业服务合同》的说法更是无稽之谈，根据我国的物业管理条例，业委会有权与物业服务机构签订物业合同，而只有选聘物业公司的时候才需要通过业主大会，众权公司的推理说法根本站不住脚。
二、众权公司在上诉状中所陈述的并非事实。据裕达大厦第三届业委会从现房屋使用人擎坤公司处了解，该处房屋的装修工程全部是由擎坤公司负责，而并非众权公司所述全为众权公司装修才能增加转租金额，并且，该房屋亦并非众权公司所述的是个仓库。一审法院依据合同法的规定要求众权公司支付房屋使用费用及退还转租收益的判决合情合理合法。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，仅仅在计算房屋使用费用时存在错误，望二审法院据实判决。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：关于裕达大厦业主委员会与杭州唯企服饰有限公司签订的案涉《房屋租赁合同》效力问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”裕达大厦业主委员会与杭州唯企服饰有限公司签订的案涉《房屋租赁合同》所涉房屋系裕达大厦物业用房，属于建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。现无证据能够证实裕达大厦业主委员会与杭州唯企服饰有限公司签订《房屋租赁合同》时经过法定数量的业主同意。故原审法院认为该《房屋租赁合同》违反法律强制性规定应属无效，并无不当。众权公司认为该《房屋租赁合同》有效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于裕达大厦第三届业委会主张的房屋使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”裕达大厦业主委员会与杭州唯企服饰有限公司签订的《房屋租赁合同》约定裕达大厦业主委员会将坐落在杭州市下城区体育场路8号裕达大厦2楼，建筑使用面积为314平方米的物业用房出租给杭州唯企服饰有限公司，双方约定的年租金为80000元，2012年1月至2015年8月15日的房屋使用费为289892.48元（80000＋80000＋80000＋（80000÷12×7＋80000÷12÷31×15）］，扣除众权公司已经支付的80000元，众权公司还应支付裕达大厦第三届业委会房屋使用费209892.48元。原审法院判令众权公司支付裕达大厦第三届业委会转租的收益无法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，但实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第1114号民事判决第一项；
二、撤销杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第1114号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分；
三、杭州众权法律咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，支付裕达大厦第三届业主委员会房屋使用费209892.48元；
四、驳回裕达大厦第三届业主委员会的其他诉讼请求。
如果杭州众权法律咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8080元，减半收取为4040元，由裕达大厦第三届业主委员会负担1816元，杭州众权法律咨询有限公司负担2224元；财产保全费2780元，由裕达大厦第三届业主委员会负担1224元，杭州众权法律咨询有限公司负担1556元。
二审案件受理费5621元，由裕达大厦第三届业主委员会负担1173元，杭州众权法律咨询有限公司负担4448元。杭州众权法律咨询有限公司已预交二审案件受理费8080元，应退3632元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费；裕达大厦第三届业主委员会已预交二审案件受理费526.1元，于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费646.9元（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一六年二月二十九日
书记员 赖雪珂