湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0381民再6号原审原告：苏红丽，女，生于1979年9月5日，汉族，湖北省钟祥市人，湖北国大融资担保有限公司员工，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：周欣，湖北京中金律师事务所律师。代理权限：一般代理。原审被告：十堰东煌置业有限公司。住所地：湖北省丹江口市新城区桥头。统一社会信用代码：91420300780937856C。法定代表人：龚心成，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐祖群，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，调解，代签法律文书等特别授权。第三人：张云，女，生于1973年2月3日，汉族，湖北省十堰市人，个体工商户，住湖北省十堰市。第三人：周保斌（系张云丈夫），生于1974年8月28日，汉族，湖北省丹江口市人，个体工商户，住湖北省十堰市。第三人共同委托诉讼代理人：陈思贤，湖北大和律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书等特别授权。原审原告苏红丽与原审被告十堰东煌置业有限公司（以下简称：东煌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2017）鄂0381民初451号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年8月21日作出（2017）鄂0381民监5号民事裁定书，再审本案。本院2017年8月24日再审立案，依法另行组成由审判员朱学丰担任审判长，审判员赵满满主审、人民陪审员王耕参加评议的合议庭。张云、周保斌2017年9月22日申请作为第三人参加本案诉讼，因本案合同所涉房屋，十堰东煌置业有限公司与张云正在进行诉讼，本案须以该案的审理结果为依据，本院于2017年9月22日裁定“本案中止诉讼。”该案法律文书生效后，本案2018年8月20日恢复诉讼，变更合议庭，由审判员朱学丰担任审判长，审判员赵满满、曹志强参加评议，于2018年9月12日公开开庭审理了本案。原审原告苏红丽委托诉讼代理人周欣、原审被告东煌公司委托诉讼代理人徐祖群、第三人张云、周保斌的共同委托诉讼代理人陈思贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告苏红丽诉称，2016年11月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告开发的汉江国际大酒店商住楼第2幢1303号、1304号、1402号、1403号、1404号、1903号、2003号、2004号房屋，建筑面积共计1114.73平方米，单价约2000元/㎡，房屋总价款2199360元，约定付款方式为：以房抵债。交房时间为当月5日前，并在交房后30日内由被告为原告办理房屋产权证。合同签订后，被告依约履行了交房手续。然而至今被告未予给原告办理房屋产权登记。故请求：1.判决被告协助原告办理汉江国际大酒店商住楼第2幢1303号、1304号、1402号、1403号、1404号、1903号、2003号、2004号房屋的产权证；2.本案诉讼费由被告承担。原审被告东煌公司答辩称：东煌公司与苏红丽之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示。苏红丽已经支付房款，东煌公司也已交付钥匙。东煌公司在此之前因与第三人张云民间借贷将包括苏红丽购买在内的8套房屋共10套房屋以买卖名义办理了担保。因客观原因没能给苏红丽办理产权证，但是不影响东煌公司与苏红丽之间房屋买卖的合法性和真实性。请求法庭予以支持原告的诉讼请求。第三人张云、周保斌共同述称，原、被告所签订的商品房买卖合同处分了第三人的财产，因该8套房屋已经登记在张云、周保斌名下，2014年2月26日被告与第三人签订了抵押合同，已在丹江口市房管局办理了抵押预告登记，该房屋已经登记在第三人名下，本案被告无权做出处分。另因，被告与第三人民间借贷一案正在法院执行过程中，该房屋已经被法院查封，丹江口市人民法院（2017）50号执行裁定书已经发生法律效力，并且确认张云、周保斌是善意取得，其物权具有公信力。并且被告诉第三人撤销该房屋登记已经被十堰市茅箭区法院驳回，中院也维持原判决，所以原、被告之间签订的买卖合同是无效、不合法的，所达成的民事调解协议也是错误的，请求人民法院依法撤销。原审原告苏红丽原审向本院起诉请求与再审的请求相同。本院原审认定案件事实：东煌公司的法定代表人龚心成分别于2014年8月20日、2014年8月27日向苏红丽借款300万元用于东煌公司的资金周转，后因东煌公司无法偿还苏红丽的借款，双方协商以东煌公司开发的房屋抵偿该债务。苏红丽遂于2016年11月1日与东煌公司签订了八份《商品房买卖合同》，合同分别约定：苏红丽购买东煌公司开发的丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元14层1403号房，建筑面积138.65平方米，总房款是277300元；丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元14层1404号房，建筑面积138.65平方米，总房款是277300元；丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元20层2003号房，建筑面积138.65平方米，总房款是277300元；丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元13层1304号房，建筑面积138.65平方米，总房款是277300元；丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元19层1903号房，建筑面积138.65平方米，总房款是277300元；丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元20层2004号房，建筑面积138.65平方米，总房款是277300元；丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元13层1303号房，建筑面积138.65平方米，总房款是277300元；丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元14层1402号房，建筑面积144.18平方米，总房款是288360元。根据合同的约定，苏红丽以以物抵债的方式支付上述房屋的购房款，东煌公司也将房屋交付给了苏红丽。现东煌公司至今未给苏红丽办理房屋所有权证。本院原审认为，本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成的协议，不违反法律规定，予以确认。本院原审调解书：一、十堰东煌置业有限公司自调解书签收之日起十日内，为苏红丽购买的位于丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元14层1403号房、丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元14层1404号房、丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元20层2003号房、丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元13层1304号房、丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元19层1903号房、丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元20层2004号房、丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元13层1303号房、丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元14层1402号房屋办理房屋预告登记。二、十堰东煌置业有限公司在取得丹江口市汉江国际大酒店职工商住楼房屋产权总证六个月内为苏红丽办理房屋所有权证。案件受理费80元，减半收取40元，由苏红丽负担。本院再审认定案件事实如下：原审查明的案件事实属实。再审另查明，2014年2月27日，龚心成向张云借款人民币500万元整，张云当日给龚心成汇款475万元。双方签订了由保证人十堰东煌公司担保的借款保证合同，借款期限8个月（2014年2月27日-2014年10月26日），十堰东煌公司以其开发的位于丹江口市右岸新城区桥头汉江国际商住楼2号楼第1303、1304、1401、1402、1403、1404、1903、1904、2003、2004号共10套住宅房屋作为该借款抵押。龚心成、张云、十堰东煌公司三方于2014年2月27日签订了抵押担保合同，并于2014年2月26日在丹江口市房产部门办理了预告登记，将上述10套房屋预告登记在张云、周保斌名下。并已取得预告登记证。苏红丽购买的1303号房的预告登记证号为丹江口市房预三官殿字第Y20140573号；1304号房的预告登记证号为：丹江口市房预三官殿字第Y20140572号；1402号房的预告登记证号为：丹江口市房预三官殿字第Y20140568号；1403号房的预告登记证号为：丹江口市房预三官殿字第Y20140567号；1404号房的预告登记证号为：丹江口市房预三官殿字第Y20140580号；1903号房的预告登记证号为：丹江口市房预三官殿字第Y20140583号；2004号房的预告登记证号为：丹江口市房预三官殿字第Y201405684号。上述预告登记证中，预告登记权利人为：周保斌、张云；预告登记义务人为：十堰东煌置业有限公司；房屋坐落：丹江口市右岸新城区汉江大道以西2#楼（1303等）；预告登记业务种类：预告登记-预购商品房预告；登记时间：2014-02-26；附记：夫妻共同共有；填发单位：丹江口市房屋产权产籍监理所（公章）。龚心成分别于2014年3月28日向张云支付利息25万元；2014年5月30日向张云支付利息25万元；2014年7月10日向张云支付利息25万元，支付利息合计共75万元。龚心成于2014年7月29日、2014年7月30日共向张云偿还借款250万元。张云、龚心成、东煌公司重新签订了一张借款200万元的借据、一张借款50万元的借据、借款合同及保证合同，为了保证时间跟转账凭证相对应，借据及借款合同、保证合同的日期都签订在2014年2月27日，双方约定借款期限自2014年2月27日至2014年10月27日，利息为月息5%。后龚心成于2014年10月1日向张云支付利息12.5万元。因东煌公司和龚心成未履行还款义务，张云遂诉至本院，本院于2016年2月23日作出（2015）鄂丹江口民初01922号民事判决书，判决：1.龚心成在本判决生效后1个月内偿还张云借款225万元及逾期利息（自2014年11月7日按月息2%支付至欠款还清之日止），2.龚心成在本判决生效后1个月内支付张云律师费20万元，3.十堰东煌公司对上述款项承担连带偿还责任，4.驳回张云其他诉讼请求。案件受理费29600元，张云负担4154元，龚心成、十堰东煌公司连带负担25446元。龚心成不服，提出上诉。十堰市中级人民法院于2016年7月17日作出（2016）鄂03民终字542号民事判决书，判决：维持湖北省丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初01922号民事判决书第一项、第三项、第四项及案件受理费负担部分；撤销湖北省丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初01922号民事判决书的第二项。二审案件受理费4300元，由张云负担。2016年9月21日，张云向本院申请强制执行。本院于2016年10月12日作出（2016）鄂0381执804号执行通知书。责令被执行人龚心成、十堰东煌公司支付张云欠款本金225万元（自2014年11月7日按月息2%支付至借款还清之日止），负担案件受理费25446元；逾期履行则按日万分之一点七支付迟延履行利息；负担执行费25154元。被执行人龚心成、十堰东煌公司未履行义务，本院于2017年3月24日作出（2017）鄂0381执恢10号执行裁定书，裁定查封被执行人十堰东煌公司位于丹江口市右岸新城区桥头汉江国际商住楼2号楼第1303、1304、1401、1402、1403、1404、1903、1904、2003、2004号房屋10套住宅房屋。查封期限为3年；被执行人十堰东煌公司负责保管被查封的房屋。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。后经本院委托，湖北嘉信资产评估房地产估价有限公司对上述10套房屋作出鄂嘉鉴字（2017）016号《房地产估价报告书》评估价格为322万元。2017年4月26日，本院作出（2017）鄂0381执恢10号之一执行裁定书，裁定对上述房屋进行拍卖。还查明，本案所涉房屋在2017年8月10日办理了不动产权证书。东煌公司在其诉张云、周保斌房屋买卖合同纠纷一案中，提出请求：1、确认双方与2017年3月6日解除了双方签订的房屋（丹江口市右岸新城区汉江大道以西2#楼1303号、1304号、1401号、1402号、1403号、1404号、1903号、1904号、2003号、2004号）买卖合同；2、判决张云、周保斌协助其办理解除上述房屋买卖预告登记手续。该案经一、二审，最终十堰市中级人民法院维持了十堰市茅箭区人民法院关于驳回东煌公司诉讼请求的判决。本院再审认为，第三人张云、周保斌与被告东煌公司之间的房屋买卖合同关系，已由生效判决驳回了东煌公司要求解除的请求，基于该合同关系，第三人张云、周保斌对于本案所涉房屋办理了预告登记，该预告登记具有公示效力，在未经预告登记权利人同意的情况下，依法不得转让。在本案原审中苏红丽和东煌公司达成调解协议时，所涉房屋还不具备能够进行不动产登记的条件，故当时第三人张云、周保斌所持不动产预告登记仍然具备法律效力，受法律保护，因此苏红丽与东煌公司当时所达成的调解协议侵犯了第三人张云、周保斌的权利，该协议不合法，应予以撤销。此后所涉房屋在2017年8月10日办理了不动产权证书。在此之前本院于2017年3月24日裁定对调解协议所涉房屋进行了查封。故即使第三人在能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记而造成其预告登记失效，但该房屋已在第三人所持预告登记失效之前因被法院查封而不能转让，本案苏红丽和东煌公司要求对本案所涉房屋由其双方进行过户登记的主张不符合法律规定，故其请求本院不予支持。苏红丽和东煌公司之间的房屋买卖合同关系，可由其双方通过其他途径予以解决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）鄂0381民初451号民事调解。二、驳回苏红丽的诉讼请求。案件受理费80元，由苏红丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判长  朱学丰审判员  曹志强审判员  赵满满二〇一八年十一月十五日书记员  彭 琳本案适用相关的法律依据：1.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。