辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽06民终1221号上诉人（原审第三人）：丹东保利天赐房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区花园路26号。法定代表人：陆戎，该公司经理。委托诉讼代理人：矫春阳，辽宁文扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：关月，女，1984年9月18日出生，满族，该公司职员，住营口市鲅鱼圈建设东里火山903号。上诉人（原审被告）：东港市恒东建筑安装有限公司，住所地东港市前阳镇。法定代表人：王恒东，该公司经理。委托诉讼代理人：秦玉，辽宁方浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：程芳芳，辽宁方浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙晓林，男，1969年5月24日出生，住丹东市振兴区。委托诉讼代理人：田苗，辽宁铭博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁韶刚，男，1976年11月7日出生，住丹东市振兴区。上诉人丹东保利天赐房地产开发有限公司（以下简称保利公司）因与上诉人东港市恒东建筑安装有限公司（以下简称恒东公司）、被上诉人孙晓林、被上诉人袁韶刚合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2017）辽0603民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人保利公司的委托诉讼代理人矫春阳、关月、上诉人恒东公司的委托诉讼代理人秦玉、被上诉人孙晓林及其委托诉讼代理人田苗到庭参加诉讼，被上诉人袁韶刚经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。保利公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回孙晓林的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决程序违法。1、一审判决认定案由错误。孙晓林未请求确认案涉房屋的所有权，其诉请为债权之诉，一审法院将本案案由确定为所有权纠纷错误，导致适用法律错误。2、孙晓林未提供证据原件，一审法院对于保利公司不予质证的意见未采纳，属于程序违法。3、一审法院在保利公司调取的证据未经质证，程序违法。二、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定孙晓林与袁韶刚之间存在买卖合同关系属于认定事实错误。二人之间的转让协议不符合商品房买卖合同的构成要件，不能认定双方存在买卖合同关系。2、案涉《工程抵账房确认单》未加盖恒东公司公章不生效，保利公司与恒东公司未达成抵房协议。3、案涉房屋为保利公司所有，一审判决认定归孙晓林所有属于认定事实错误。4、袁韶刚未取得案涉房屋所有权，其与孙晓林订立的《转让协议》因其无权处分而无效。5、保利公司与恒东公司之间的工程款结算是本案的关键。6、保利公司并未认可或默许袁韶刚与孙晓林之间转让案涉房屋的行为。三、一审判决违反了《合同法》规定的合同相对性原则，导致判决结果错误。一审判决确定保利公司承担责任，突破了孙晓林与袁韶刚之间、袁韶刚与恒东公司之间、恒东公司与保利公司之间的合同相对性。四、一审判决适用法律错误，应适用物权法、合同法相对性原则、合同法第52条规定、《商品房销售管理办法》的规定处理本案。五、保利公司没有义务直接将案涉房屋更名至孙晓林名下。即使案涉《工程抵账房确认单》真实有效，恒东公司与保利公司结算完毕，保利公司也仅有义务将案涉房屋过户到袁韶刚名下。如保利公司将案涉房屋直接过户到孙晓林名下，将会导致国家税收减少，损害国家利益。六、申请对工程抵账房确认单及授权委托书上恒东公司的印章进行司法鉴定。综上，请求二审法院支持保利公司的上诉请求。恒东公司同意保利公司的上诉意见。孙晓林针对保利公司的上诉请求及理由辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。袁韶刚针对保利公司的上诉请求及理由辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。恒东公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认孙晓林与袁韶刚的房屋转让协议无效。事实和理由：保利公司开发建设的锦江林语小区虽有小部分工程是由袁韶刚挂靠在恒东公司施工。但是恒东公司与保利公司签订了施工合同，对于工程款的给付有相应的约定。案涉房屋被保利公司用于抵顶工程款未经恒东公司同意，也不符合双方合同的约定。案涉抵顶的房屋价值要大于保利公司欠付恒东公司的工程款数额。恒东公司在一审已经提供证据证明袁韶刚出具的授权委托书等加盖的印章并非恒东公司的印章，恒东公司向一审法院申请鉴定印章真伪未得到一审法院准许。现恒东公司不同意接受案涉房屋用于抵顶工程款，也未授权袁韶刚将案涉房屋出让给孙晓林。袁韶刚未取得案涉房屋的所有权，即使保利公司与袁韶刚有约定，也可能因重大误解或显失公平导致协议而被撤销或无效，孙晓林不能取得案涉房屋的所有权。如一审判决生效，将可能导致因袁韶刚与保利公司的串通行为引发工程款纠纷，致使恒东公司承担给付工程款的责任，严重损害恒东公司的利益。综上，袁韶刚与孙晓林之间的房屋转让协议无效，一审判决错误，请求二审法院予以纠正。二审中，恒东公司向本院提交了鉴定申请书，申请对《工程抵账房确认单》及袁韶刚授权委托书上恒东公司的印鉴真伪进行鉴定。保利公司同意恒东公司的上诉意见。孙晓林针对恒东公司的上诉请求及理由辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。袁韶刚针对恒东公司的上诉请求及理由辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙晓林向一审法院起诉请求：一、确认孙晓林、袁韶刚及保利公司之间签订的关于丹东锦江林语D区04-2-1004号房屋转让协议有效。二、保利公司、恒东公司、袁韶刚协助孙晓林办理案涉房屋的相关手续及房屋所有权转移登记。一审法院认定事实：2014年1月6日，原告孙晓林与被告袁绍刚签订《房屋抵押借款合同》一份，合同约定：一、被告用坐落于丹东市振兴区表厂路保利锦江林语小区2号楼1单元701号房屋作为抵押物，向原告借款40万元整；二、借款金额40万元整，于2014年1月6日前交付被告；三、借款期限自2014年1月6日起至2014年11月6日止；四、借款利息月利率2%，自借款之日起计算利息，被告应于每月6日付给原告利息，不得拖欠。如果被告不按期支付利息，月利率则增加0.5%。合同签订当日，原告孙晓林以现金方式交付被告袁绍刚人民币40万元整。另查明：坐落于丹东市保利锦江林语D区04-2-1004号房屋系第三人保利公司开发建设。被告袁绍刚个人因无建设施工资质，挂靠于第三人恒东公司。因第三人保利公司欠付被告及第三人恒东公司工程款，2016年2月17日，被告袁绍刚与第三人恒东公司、保利公司签订《工程抵账房确认单》一份，将坐落于丹东市保利锦江林语D区04-2-1004号房屋作价595203元抵顶第三人保利公司欠付被告袁绍刚工程款595203元。嗣后，被告袁绍刚因未能按期偿还原告孙晓林的借款及利息，将该抵账房屋转让给原告孙晓林。原告孙晓林取得、占有该房屋后，至今未办理房屋产权证照。再查明:2015年1月12日及2015年2月14日被告袁绍刚分别得到第三人恒东公司的授权，在第三人保利公司结算工程款20万元，第三人保利公司以转账支票形式向第三人恒东公司支付了上述款项20万元。在被告袁绍刚与两名第三人达成《工程抵账房确认单》之前，曾得到第三人恒东公司的授权。该三次授权书上加盖的第三人恒东公司公章一致。一审法院认为，原告孙晓林与被告袁绍刚签订《房屋抵押借款合同》后，即向被告袁绍刚交付40万元，应确认原、被告之间达成的借款合同有效。第三人保利公司在开发建设保利锦江林语小区时，因欠付被告及第三人恒东公司工程款，与第三人恒东公司、被告袁绍刚签订的《工程抵账房确认单》，将坐落于丹东市保利锦江林语D区04-2-1004号房屋作价595203元抵顶欠付的工程款595203元，该工程抵账房确认单，从形式上看是对双方之间的债权债务作出的确认，其实质为双方当事人履行债权债务的结算协议。该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违背有关法律规定，应确认有效。被告袁绍刚取得涉案房屋后，因其欠付原告孙晓林借款及利息，再次将该房屋转让给原告孙晓林，并不违背有关法律规定，且原告孙晓林对该房屋已实际占有使用，故应确认原告孙晓林与被告袁绍刚之间因存在债权债务关系而达成的《房屋转让协议》有效。关于第三人恒东公司述称的抵账房屋并未经其公司同意，被告袁绍刚所持授权书上加盖的公章是假的意见，因被告袁绍刚持第三人恒东公司所述称加盖“假公章”的授权书，在第三人保利公司结算了部分工程款，该工程款已实际转账给第三人恒东公司，被告袁绍刚又持第三人恒东公司所述称加盖“假公章”的授权书与第三人保利公司达成《工程抵账房确认单》，因此，第三人恒东公司对被告袁绍刚使用该枚公章应当知情，且被告袁绍刚作为实际施工人，也是涉案工程款实际承受人，第三人恒东公司亦未提供证据证明其与被告袁绍刚之间对工程款结算有过特别约定，所以对第三人恒东公司该意见本院不予采纳，对其在本案诉讼过程中要求对授权书上加盖的公章真伪性予以鉴定的申请，因该公章的真伪性并不影响本案的法律事实，故对第三人恒东公司该申请本院不予准许。涉案房屋与本案的当事人都存在法律关系，原告孙晓林要求办理房屋登记手续，房产管理部门势必要对该房屋的来源、交易等情况进行审查，被告袁绍刚及两名第三人应当予以配合，属于法定合同义务。被告袁韶刚经一审法院传票传唤，无正当理由，拒不到庭，故依法缺席判决。一审法院判决：一、确认原告孙晓林与被告袁绍刚达成的关于坐落于丹东市保利锦江林语D区04-2-1004号房屋转让协议有效；二、在涉案房屋符合房屋产权登记条件时，被告袁绍刚、第三人东港市恒东建筑安装有限公司、第三人丹东保利天赐房地产开发有限公司立即协助原告孙晓林办理房屋登记手续。案件受理费200元，减半收取100元，由被告袁绍刚负担。本院二审期间，恒东公司围绕上诉请求提供了其与保利公司于2012年12月15日签订的《丹东保利锦江林语BⅡ区煤气调压站、垃圾站、C区换热站、A区物业用房工程施工协议》、于2014年5月1日签订的《丹东保利锦江林语C1区别墅一标段收尾工程施工协议》及保利公司向恒东公司支付工程款的发票、银行进账单等证据。证明：第一份协议约定的工程总造价为149万元，保利公司已给付135万元。第二份协议是隋晓东经手，袁韶刚不是实际施工人，工程总造价290万元。保利公司抵顶给袁韶刚的4个房屋总价款为300余万元，已经超过袁韶刚挂靠恒东公司施工的工程款余额部分，足以证明袁韶刚与保利公司房屋抵顶工程款的约定与恒东公司无关，袁韶刚使用的恒东公司公章为其私刻。保利公司的质证意见是，上述证据不是新证据。保利公司是与恒东公司订立的合同，不是与袁韶刚个人订立的合同。不认可恒东公司关于袁韶刚私刻公章的陈述，保利公司申请对公章进行鉴定。保利公司在本案中不存在过错，拨付工程款或以房屋抵顶工程款都是拨付给恒东公司，恒东公司再与袁韶刚结算。孙晓林的质证意见是，同意袁韶刚的质证意见。上述证据能够证明袁韶刚是恒东公司的实际施工人，其代表恒东公司。孙晓林作为买房人没有义务审查恒东公司与袁韶刚之间的合同，且恒东公司没有申请对公章进行鉴定。袁韶刚的质证意见是，上述证据不属于新证据。第一份协议涉及的工程为袁韶刚挂靠恒东公司进行施工。施工期间，保利公司给了袁韶刚6套房屋抵顶工程款，并不是恒东公司所述以现金支付工程款。袁韶刚是否对第二份协议涉及的工程实际施工，应由恒东公司与袁韶刚另案进行处理，本案是房屋权属纠纷，不是施工合同纠纷。孙晓林向本院提供了一组照片。证明：孙晓林已经实际占有使用案涉房屋作为居住用房。保利公司的质证意见是，对该证据的真实性有异议。恒东公司的质证意见是，对该证据的真实性有异议。庭审后，本院对袁韶刚本人进行了询问并制作了询问笔录。袁韶刚陈述，其挂靠恒东公司等三个公司与保利公司签订了四个施工合同，其中，挂靠恒东公司签订了两个合同。虽然保利公司的财务账会以袁韶刚项目部的名称记账，但是结算时要以袁韶刚挂靠的公司名义各自入账，袁韶刚向其挂靠的公司支付税费、管理费。保利公司以6套房屋作为工程进度款拨付给袁韶刚，没有具体区分是计入哪个被挂靠公司的财务账。为方便记账，袁韶刚同意以恒东公司名义抵账。抵账确认单及授权委托书上的印章均是袁韶刚到恒东公司加盖的，恒东公司对此是知情的。袁韶刚与保利公司约定最终结算时如房屋价值与工程款有出入，双方均多退少补。袁韶刚与孙晓林、孙晓林之间是房屋买卖的法律关系，房款已支付。保利公司的质证意见是，袁韶刚实际施工的四个合同，涉及的工程总价款是1000余万，均未进行最终结算，工程款无法确定。其中，袁韶刚挂靠恒东公司施工了两个合同的工程。袁韶刚陈述保利公司以房屋抵顶工程款是不属实的，保利公司没有和袁韶刚签订工程抵账房确认单。对方当事人提供给法院的工程抵账房确认单都是复印件，保利公司不予认可。袁韶刚及其挂靠单位应依照合同与保利公司结算，如不结算，保利公司将依约单方结算。恒东公司的质证意见是，该询问笔录可以证明案涉房屋不是必然抵顶给恒东公司。袁韶刚的确挂靠恒东公司施工，但工程款结算必须支付到恒东公司，并由恒东公司给保利公司开具发票。恒东公司没有关于案涉房屋抵顶工程款的记录，没有加盖过公章。各方没有进行最终结算，不能确定案涉房屋能否抵顶工程款，无法确定工程款的具体数额，不能确定房屋归袁韶刚所有。故孙晓林与袁韶刚的房屋买卖合同效力待定。孙晓林的质证意见是，袁韶刚关于其与保利公司、恒东公司的纠纷与孙晓林无关。袁韶刚和保利公司签订的工程抵账房确认单是真实的，到保利公司办理手续的经过也是真实的，孙晓林予以认可。其与袁韶刚签订的房屋抵押借款合同、转让协议、工程抵账房确认单等书证，均有原件，并在一审中予以核对提交。本院的认证意见为，对于恒东公司提供的证据，与保利公司、袁韶刚的陈述相互印证，可以证明恒东公司与保利公司签订了两份施工协议，保利公司已向恒东公司支付了部分工程款，本院予以采信。对于孙晓林提供的证据，足以证明其已实际占有、使用案涉房屋，本院予以采信。本院对袁韶刚进行询问制作的询问笔录系当事人的陈述，结合恒东公司、保利公司的质证意见，可以证明袁韶刚挂靠恒东公司进行施工，系案涉工程的实际施工人的事实。本院对袁韶刚该部分陈述予以确认。本院对于各方当事人在一审提供的证据的认证意见与一审法院相同。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审期间各方当事人争议的焦点问题是：一、案涉《工程抵账房确认单》是否合法有效。二、孙晓林与袁韶刚之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系，双方签订的《转让协议》是否合法有效。三、一审判决判令保利公司协助孙晓林办理案涉房屋所有权转移登记手续是否有事实及法律依据。关于案涉《工程抵账房确认单》是否合法有效的问题。从现有证据来看，可以认定案涉《工程抵账房确认单》是保利公司与袁韶刚之间订立的以房屋抵顶工程款的协议，该协议不违反法律禁止性规定，自成立起生效。理由如下：第一，关于保利公司、恒东公司、袁韶刚之间法律关系的问题。保利公司虽与恒东公司签订了两份建设工程施工合同，但根据一审查明的事实，袁韶刚挂靠恒东公司对保利公司开发建设的项目进行实际施工，保利公司、恒东公司在二审期间亦认可了上述事实，即袁韶刚系案涉工程的实际施工人，恒东公司系袁韶刚挂靠或借用资质的建筑单位。第二，关于案涉《工程抵账房确认单》的真实性问题。孙晓林在一审中，向原审法院提交了其与袁韶刚签订的房屋抵押借款合同、转让协议以及工程抵账房确认单等书证原件，一审法院予以核对无误，故本院对该协议的真实性予以确认。第三，关于该协议未经恒东公司同意是否影响其效力的问题。本案中，恒东公司和保利公司均对加盖在该协议上的恒东公司印章的真实性提出了异议并申请进行司法鉴定。但如前所述，袁韶刚与恒东公司之间是挂靠或借用资质的法律关系，袁韶刚是实际施工人。袁韶刚与保利公司订立的以房屋抵顶工程款的协议，是实际施工人与开发建设单位达成的拨付工程款的协议。恒东公司作为被挂靠单位无论其是否同意均不影响该协议的效力，亦不损害恒东公司的利益。袁韶刚与保利公司之间的建设工程施工合同纠纷可另行诉讼解决。因持有该协议的保利公司否认存在协议原件，导致无法鉴定，故保利公司应当承担不能鉴定的不利后果。在无法确定恒东公司是否同意签订该协议的情况下，应当认定该协议对恒东公司没有约束力。综合以上几点，本案现有证据足以认定保利公司与袁韶刚签订的案涉《工程抵账房确认单》合法有效，对双方均具有约束力。对于保利公司、恒东公司提出的对案涉《工程抵账房确认单》及袁韶刚授权委托书上恒东公司的印章进行司法鉴定的申请，本院均不予准许。关于孙晓林与袁韶刚之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系，双方签订的《转让协议》是否合法有效的问题。因袁韶刚与孙晓林签订案涉房屋《转让协议》时，袁韶刚并未取得案涉房屋的所有权，且案涉房屋《转让协议》仅约定袁韶刚将案涉房屋转让给孙晓林，未约定房屋价款、房屋交付条件等内容，袁韶刚出具的《收款证明》虽认可其收到孙晓林给付的购房款，但孙晓林并未提供转账凭证或取款凭证证明其向袁韶刚实际交付了购房款。因此，从现有证据来看，不足以认定孙晓林与袁韶刚之间存在真实有效的房屋买卖关系，但从该《转让协议》订立的目的来看，该《转让协议》可视为孙晓林与袁韶刚达成的债权转让协议，即袁韶刚将其享有的案涉《工程抵账房确认单》的相关债权转让给了孙晓林。结合袁韶刚与孙晓林签订的房屋抵押借款合同以及孙晓林取得案涉房屋钥匙的事实，可视为保利公司作为债务人已认可孙晓林成为案涉《工程抵账房确认单》新的债权人。该《转让协议》不违反法律禁止性规定，现有证据亦不能证明该《转让协议》存在法定无效或可变更、可撤销的情形，故应认定该《转让协议》合法有效。关于一审判决判令保利公司协助孙晓林办理案涉房屋所有权转移登记手续是否有事实及法律依据的问题。如前所述，案涉《工程抵账房确认单》、《转让协议》合法有效，孙晓林应视为案涉《工程抵账房确认单》的债权人。现孙晓林诉请判令保利公司按照协议约定转移案涉房屋的所有权，考虑到孙晓林已实际入住案涉房屋并交纳了物业费等各项费用，一审法院对其该项诉请予以支持并无不当。保利公司虽辩称其对孙晓林入住案涉房屋的事实并不知情，但结合其在其内网系统中将案涉房屋客户名称变更为孙晓林的事实，考虑到现实中开发单位与其建设的房屋所属的物业公司之间的关联性，孙晓林非法取得案涉房屋钥匙并交纳物业费的可能性较小，保利公司亦未提供相关证据，故对保利公司的该项抗辩本院不予采纳。关于保利公司主张其协助孙晓林办理案涉房屋所有权登记手续突破了合同相对性的上诉意见。因孙晓林受让袁韶刚享有的债权后，已成为案涉《工程抵账房确认单》的债权人，取得相应的债权，保利公司以孙晓林不是合同相对人抗辩没有事实及法律依据，本院对其该项抗辩意见不予采纳。关于保利公司主张本案涉及房屋的二次转让，保利公司直接协助孙晓林办理案涉房屋所有权登记手续会导致国家税收损失的上诉意见。国家税务总局《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》[国税函（2002）622号]规定：“按照现行的契税政策规定，购房者应在签订房屋买卖合同后，办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已经签订房屋买卖合同，但由于种种原因最终未能完成交易的，如购房者已经按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税应予以退还。”按照该批复的规定，房产交易只有在进行权属登记的情况下才纳税。本案中，保利公司与袁韶刚达成以房屋抵顶工程款的协议，但并未履行变更房屋产权登记的手续，袁韶刚未取得案涉房屋的所有权，其转让债权的行为属于办理房屋所有权变更登记之前的行为，不构成二次交易，故不存在恶意串通规避国家税费的问题。保利公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案案由的问题。因孙晓林的诉讼请求系债权之诉，一审判决确定本案案由为所有权纠纷不当，应予纠正。本案案由应确定为合同纠纷。综上所述，一审判决认定事实清楚，确定案由不当，但裁判结果正确，故对保利公司、恒东公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第七十九条、第八十条、第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由丹东保利天赐房地产开发有限公司承担50元，由东港市恒东建筑安装有限公司承担50元。本判决为终审判决。审判长 张 策审判员 于 军审判员 姜艳艳二〇一七年十二月二十日书记员 张东明