云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法民一初字第730号
原告：刘燕平，女，汉族，1977年2月1日出生，住云浮市云城区。
原告的委托代理人：陈彦颖、林剑飞，广东言邦律师事务所律师。
被告：云浮市荣威房地产开发有限公司。住所：云浮市云城区高峰街道罗桂桥新桂区伟业大厦首层。
法定代表人：潘锦灿，云浮市荣威房地产开发有限公司总经理。
委托代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。
原告刘燕平诉被告云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称荣威房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘燕平的委托代理人林剑飞，被告荣威房地产的委托代理人李建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘燕平诉称：2009年11月11日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告荣威房地产购买云浮市狮山路81号蟠龙山水豪庭第C2幢三层302号房，同时约定的还有房屋套内建筑面积、房地产权属证书交付期限、违约责任等事宜。合同签订后，原告依约履行义务。2014年7月30日，被告向原告交付了房地产权属证书，但房地产权属证书载明套内建筑面积114.83平方米比合同约定的套内建筑面积120.48平方米少5.65平方米，面积误差比4.68%。
根据原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第五条的规定，被告荣威房地产应相应退回17633.02元（3120.89元／㎡×5.65㎡）购房款给原告。被告于2010年10月15日将涉案房屋交付原告使用，根据原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，被告应于交付房屋使用后的720天内为原告办理好房地产权属证书，亦即被告应于2012年10月4日前办理好房地产权属证书并交付给原告，但被告于2014年7月24日才办理好原告所购房屋的房地产权属证书，并且直到2014年7月30日才真正交付原告，迟延天数为664天。根据原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条第三项的规定，被告应为其迟延办理房地产权属证书向原告支付逾期款项43777.28元（376005元×6.4%÷365天×664天）。2009年11月5日，被告收取原告用于办理房地产权属证书的费用6815元，根据房管局和地税局的相关规定，买方办理房地权的契税为1.5%，房地产权属证书所需的税费也显示为1.5%（即5640.08元），而其它费用只包括商品房登记费每宗为80元，实际因办理房地产权属证书支出的费用为5720.08元。因此，被告云浮市荣威房地产开发有限公司应当将多收取的1094.92元（6815元-5640.08元-80元）退还给原告。
上述费用合计：17633.02元＋43777.28元＋1094.92元=62505.22元。
针对上述情况，原告多次找被告协商解决，要求被告退回多收取的购房款、办证税费以及支付逾期办证款项，但被告均置之不理，拒绝履行义务，严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请求法院：1、判令被告立即退回17633.02元购房款给原告；2、判令被告立即向原告支付逾期办证款项43777.28元；3、判令被告立即退回多收的1094.92元办证税费给原告；4、本案所有诉讼费用由被告承担。
原告起诉后，被告以云浮市住房和城乡建设局因蟠龙山水豪庭G1-G6幢确权平面图的01号房与02号房的平面图及面积调换。本案原告所持有的房地产权证所记载的面积有误，需要更正为由。于2014年10月28日向本院书面申请迟延判决。云浮市住房与城乡建设局将原告的房屋面积更正后，于2014年11月17日颁发了粤房地权证云字第00000324**号《房地产权证》给原告。载明：原告所持有的云浮市市区狮山路81号蟠龙山水豪庭C2幢第三层302号房，建筑面积为133.17平方，套内建筑面积为113.91平方。
原告刘燕平为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证，证明原告的主体适格。2、企业机读档案登记资料、证明被告主体适格。3、广东省商品房买卖合同。4、销售不动产统一发票，证据3-4证明原告购买被告开发建设的蟠龙山水豪庭（建设工程规划许可证号：城规证字（2006-0061）号）第C2幢三层302号房，合同约定套内建筑面积120.48平方米，原告应能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书；5、收据。证明原告向被告缴纳了C2幢三层302号房办证费6815元，被告实际办证用去5720.08元，剩余1094.92元应当返还给原告。6、房地产权证，粤房地权证云字第00000324**号，证明①原告所购买的C2幢第三层302号房，套内建筑面积为113.91平方，比合同约定的套内建筑面积少了6.57平方米，误差达到5.72%。②因被告未能在房屋交付使用后720天内让原告取得房地产权属证书，对原告构成违约；7、民事判决书，证明2010年10月18日，云浮市住房和城乡建设局同意蟠龙山水豪庭C2、C3幢工程竣工备案，蟠龙山水豪庭C2、C3此时才能交付原告使用。
被告荣威房地产辩称：一、关于涉案房屋面积差异问题。被告同意按照合同第三、第四、第五条约定，扣除差异值0.6%（含本数）后，超出部分面积退回房款给原告.；二、关于延期办理房产证违约金问题。按照双方签订的购房合同，约定商品房交付720天内办证，被告已经在720天内办理了确权，在办理权属确权登记后，随后我方到国土部门交件办证，国土部门以需于小区整体建成后才能办理土地分摊，然后才能办理房产证为由退件，导致无法办理房产证。2014年4月21日新政策出台后，房屋转移登记不需要提供土地分摊证明材料可办理房产证，我方提交的证据可以证明。导致被告未能按照合同约定期限办证，是因云浮市房管部门政策变动。该情形属于合同约定和法律规定的免责情形，被告不同意支付逾办证款项给原告。三、同意退回多收的办证税费给原告。
被告荣威房地产为证明其主张，向本院提供证据如下：1、营业执照、资证书、预售许可证。证明被告具备销售房地产的资格，涉案的房屋经政府部门许可预售。2、办理房地产管理业务须知、指南、国有土地使用证，房地产权证（A1-C1）幢。证明2011年11月28日前当地房管局要求办理房产证必须要办国土证，被告按照房管局的原规定在该日期前为小区（A1-C1幢）14户业主先办理国土证后取得房产证。3、土地使用权转让申请登记资料、土地登记委托书、廉政服务承诺书、补充完善资料告知书，证明2011年11月28日，原告再次为涉案楼盘业主向当地国土部门申请办理国土证，2012年3月21日，遭到退件，退件原因是待在小区建成后再申请分摊转让。4、关于印发《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》的通知。证明2014年4月21日后，《通知》出台后，房屋转移登记，不需要提供土地分摊证明材料，直接进行转移登记，小区至今未建成，被告因上述政策改变未成功为业主办证。5、税收缴款书、票据，证明被告代原告办证所缴纳费用共80元，契税共5640.08元。6、涉案房屋的房屋产权权属证书，证明涉案房屋于2011年4月11日已办理确权。
经审理查明：2009年11月11日，原告刘燕平（买受人）与被告荣威房地产（出卖人）在云浮市云城区签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0911145）。该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市云城区狮山路81号、编号为04-03-0016的地块使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第C2幢三层302号房。……该商品房合同约定建筑面积共138.4平方米，其中，套内建筑面积120.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.92平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3120.89元，总金额为人民币376005元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=［（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积］×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、商业贷款。买受人须在2009年11月2日前交纳首期房款，计人民币116005元；并于2009年11月5日前提交所需资料，办理余款26万元贷款。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，被告按已付房款的每日银行同期利率计算付给原告，至房地产权属证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。该合同还对逾期付款、违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖章或签名捺印确认。
2009年11月24日，原告刘燕平向被告荣威房地产交纳了房款116005元，2010年4月28日，原告刘燕平向被告荣威房地产交纳了房款260000元。2010年10月18日，被告荣威房地产将涉案房屋交付原告使用。
2011年11月28日，被告荣威房地产向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关资料，为涉案商品房办理权属证书，云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告荣威房地产出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。2014年4月21日，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局联合发文《关于印发﹤关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见﹥的通知》（云建办（2014）16号），该通知载明：“三、历史问题衔接。本通知发出前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理，待发生转移登记时再按本通知处理。”2014年7月30日，原告刘燕平取得了涉案房地产权证，证号为粤房地权证云字第00000298**号，登记建筑面积为134.22平方米、套内面积为114.83平方米。
2014年10月21日，云浮市住房和城乡建设局出具《关于蟠龙山水豪庭G1-G6幢商品房办理房地产权证的情况说明》，载明：因蟠龙山水豪庭G1-G6幢商品房确权平面图的01号房与02号房的平面图及面积调换。致使原告所持有的房地产权证所记载的面积有误，而需要更正。云浮市住房与城乡建设局将原告的房屋面积更正后，于2014年11月17日颁发了粤房地权证云字第00000324**号《房地产权证》给原告。载明：原告所持有的云浮市市区狮山路81号蟠龙山水豪庭C2幢第三层302号房，建筑面积为133.17平方，套内建筑面积为113.91平方。
另查明，2009年11月5日，被告荣威房地产向原告刘燕平收取了涉案商品房的办证费6815元。涉案商品房的实际办证费用为：契税5640.08元＋工本费和登记费80元=5720.08元。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、涉案商品房存在的面积差异如何处理。2、被告荣威房地产是否应当承担逾期办证的违约责任。3、被告荣威房地产是否应当退回原告主张多收的契税。
关于面积差异的问题。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。涉案商品房的面积差异百分比：［（113.91平方米-120.48平方米）÷120.48平方米］×100%=-5.45%。按照合同第五条约定，由于原告选择继续履行涉案合同，故被告荣威房地产应退回多收房款（3120.89元／平方米×（120.48平方米-113.91平方米）］=20504.25元给原告。被告荣威房地产认为面积差异房款的计算，应先扣除差异值在0.6%（含本数）以内的面积，超出部分才退回房款给原告。该意见属片面理解合同第五条，故被告荣威房地产上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。
关于逾期办证的违约责任问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中，被告荣威房地产于2010年10月18日将涉案房屋交付原告使用，故被告荣威房地产应当按照合同第十五条约定，于720天内即2012年10月7日前办理取得涉案房地产权属证书交付给原告，被告荣威房地产已于2011年11月28日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关办证资料，但云浮市国土资源和城乡规划管理局以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。按照一般的办证规程，办证部门的工作时限是受理之日起的法定60个工作日，承诺40个工作日。因此，被告荣威房地产于2011年11月28日提交相关办证资料，距应取得房地产权证的2012年10月7日尚有11个月，是在合理的期限内办证，至于涉案商品房未能如期办证，是办证机关之间的内部衔接问题，并非被告荣威房地产怠于履行义务或其自身原因导致。且被告荣威房地产在办证部门2014年4月21日联合发文后，已及时为涉案商品房办证，原告亦已于2014年7月30日取得房产证。因此，原告主张被告荣威房地产逾期办证应当支付违约金，理由不成立，本院不予支持。被告荣威房地产抗辩认为涉案商品房未能办理权属证书是政策原因，应免除其违约责任，理由成立，本院予以支持。
关于多收办证费用的问题。被告荣威房地产确认收取原告办证费用6815元。涉案商品房的实际办证费用为5720.08（5640.08＋80）元，多收取部分1094.92（6815-5720.08）元，被告荣威房地产应予退还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款20504.25元给原告刘燕平。
二、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房办证费用1094.92元给原告刘燕平。
三、驳回原告刘燕平的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1362元，由原告刘燕平负担1022元，由被告云浮市荣威房地产开发有限公司负担340元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 黄秀萍
审 判 员 陈启荣
人民陪审员 叶金群
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 陈美静