福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0102民初2775号原告：福州家顶好物业管理有限公司，住所地福建省福州市仓山区上渡街道上渡路227号南台新苑水仙园2号楼104单元。法定代表人黄民忠，公司总经理。委托代理人陈碧珍，公司职员。被告：林则敏，男，汉族，1976年3月11日出生，住福建省福州市鼓楼区。被告：林碧金，女，汉族，1978年12月27日出生，住福建省福州市鼓楼区。原告福州家顶好物业管理有限公司（以下简称“家顶好公司”）与被告林则敏、林碧金物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告家顶好公司的委托诉讼代理人陈碧珍、被告林则敏、林碧金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家顶好公司向本院提出诉讼请求：1、判令林则敏、林碧金向家顶好公司支付物业服务费7644.6元，车位服务费1240元，合计8884.6元（2012年1月至2017年2月）；2、林则敏、林碧金承担本案诉讼费用。事实和理由：家顶好公司于2008年9月1日经鼓楼区山水公寓业主委员会（以下简称“山水公寓业委会”）委托，为该小区提供物业至今。该服务合同约定，林则敏、林碧金居住的山水公寓（以下简称“山水公寓”）XXXXX室面积112.08平方米，物业服务费每平方米1.1元/计收，每月123.3元，从2012年1月1日至2017年2月28日止计62个月，计欠缴物业服务费7644.6元，车位服务费每月20元，计1240元，合计8884.6元。家顶好公司工作人员多次催款无果，2016年11月28日再发催款函，然而至今林则敏、林碧金仍拒绝履行还款义务。综上所述，林则敏、林碧金至今仍拒绝按物业服务合同约定交纳上述款项的行为侵犯了家顶好公司的合法权益，特诉请法院支持家顶好公司的诉讼请求，以维护家顶好公司的合法权益。林则敏、林碧金共同辩称，一、没有欠家顶好公司的物业费。家顶好公司诉请林则敏、林碧金向其支付物业费7644.6元、车位服务费1240元，合计8884.6元（2012年1月至2017年2月），没有事实依据和法律依据。其一：家顶好公司的诉讼请求已超过诉讼时效，其中的38个月已超过诉讼时效，5445.4元物业费依法不能支持。其二：在2015年5月份期间，林则敏、林碧金的私家车放在小区被割，家顶好公司愿意补偿车辆被割的损失费4700元，并将该款用物业费抵除。家顶好公司诉请的8884.6元减去已过时效的5445.4元减去4700元车损补偿费=-1260.8元。至今家顶好公司尚欠林则敏、林碧金1260.8元。林则敏、林碧金要求家顶好公司返还1260.8元。如果法院认为要通过反诉主张该笔款项，请求法院对被告予以释明。二、家顶好公司与山水公寓业委会2010年2月5日签订的涉案的物业合同是无效的，请求法院依法确认无效。无效的理由如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持；（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）……”本案涉案的物业服务合同，家顶好公司将山水公寓内的全部物业服务业务委托个人（卢向奎）管理。卢向奎无物业管理资质，为了得到本小区的物业服务费的收费利益，将山水公寓的物业服务挂靠在家顶好公司的名下，因为家顶好公司有物业服务资质，卢向奎与家顶好公司之间是挂靠与被挂靠关系，这些事实可以在《物业服务合同》中反映出来。第一，在《物业服务合同》的乙方部分就有委托代理人卢向奎；第二，在《物业服务合同》的落款处乙方部分只有卢向奎的个人签字，没有家顶好公司法定代表人的签字。在2010年签订《物业服务合同》时，也是卢向奎个人向业委会缴纳履约保证金人民币壹万伍仟元，履约保证金也是归还给卢向奎个人。《物业服务合同》第31条：“乙方在签订合同时向甲方缴纳履约保证金，人民币壹万伍仟元（15000元），存放在甲方的账户上，该款项由业委会王主任负责（王旻）。业委会在2010年12月10日之前将全部交纳履约保证金归还给乙方（卢向奎），人民币壹万伍仟元（15000元）。”该条款可以证明卢向奎是本小区物业服务的实际经营者，是纯属挂靠在家顶好公司名下的，具有《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第一款第一项所规定的情形，故涉案《物业服务合同》是无效的，请求法院依法确认无效。三、家顶好公司以及卢向奎对本小区的业主和答辩人存在着存在着严重的侵权行为和侵权事实。卢向奎从2008年9月进驻山水公寓从事物业服务以来，九年多来从未履行物业的基本管理事宜，且卢向奎本人为求利益最大化，私自侵占全体业主的公共利益，实际情况如下：1、地下室人防工程房间私自出租给外来人员；2、私自将楼梯公共通道隔间租给他人使用；3、消防逃生通道私自租给商家作为仓库堆场；4、小区消防通道私划车位违规收取停车费；5、私自破坏绿化带改为停车位盈利；6、将老年活动中心变相为私人盈利场所；7、公告栏、电梯内等其他放置商业公告牌收入占为己有；8、车位收益应该为全体业主共有资产被侵占；9、外租户产生的水电费最终分摊到每个业主。以上所有非法收入从未公开公布，均落入卢向奎私人腰包。综上，林则敏、林碧金没有欠家顶好公司的物业费；因《物业服务合同》是无效的，家顶好公司及卢向奎无权收取物业费；家顶好公司及卢向奎对林则敏、林碧金的侵权事实是明显存在的，林则敏、林碧金的合法权益已被家顶好公司及卢向奎严重侵害，现恳请法院主持公道，驳回家顶好公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年2月5日，家顶好公司（乙方）与山水公寓业委会（甲方）签订《物业管理委托合同》，其中第一条载明：“物业名称：山水公寓……坐落位置：鼓楼区、后县街道、山水公寓……“；第五条约定：“1、高层住宅物业收费标准为1.1元/月.平方米……4、地下室车库汽车管理费每月70元；地面停车位汽车管理费每月60元；车位场地租金100元/月/辆……5、公共场地车辆停放委托乙方收取场地使用费，场地使用费标准：100元/月/辆……10、业主和物业使用人于每月20日前缴纳当月物业管理费…”；第三十六条约定：“本合同为壹年零陆个月，自2010年3月1日起至2011年8月31日止”。合同载明家顶好公司的委托代理人为卢向奎。林则敏、林碧金的房屋位于山水公寓XXXXX室，面积112.08平方米。自2012年1月起林则敏、林碧金未支付物业服务费及停车服务费。2015年5月18日，因其车辆停放在小区内被划，卢向奎承诺“山水公寓XXXXX车辆在小区被割补偿费用4700元用物业费抵除”。2016年11月28日，家顶好公司通过百世快递向林则敏邮寄一份快件，留存面单未载明内件品名，亦无签收回执。本院认为，2010年家顶好公司受山水公寓业委会的委托，对山水公寓提供物业管理服务。该合同于2011年8月31日到期，双方未续签合同，但家顶好公司仍继续为山水公寓提供物业管理服务至今，林则敏、林碧金作为业主，在接受物业管理服务、小区停车服务的同时，负有按时缴纳物业服务费、汽车管理费的义务，家顶好公司诉请要求林则敏、林碧金支付欠缴的物业服务费和汽车管理费，于法有据，本院予以支持。至于林则敏、林碧金辩称物业服务合同是无效的，本院认为，物业服务合同清楚载明，乙方系家顶好公司，卢向奎系委托代理人，合同落款处亦加盖了家顶好公司的公章，不存在挂靠的问题。至于物业服务费和汽车管理费的具体金额，每月应缴纳物业服务费为112.08*1.1≈123.3元，汽车管理费根据物业服务合同应为每月60元，现家顶好公司诉请每月20元，本院予以照准，故每月费用合计143.3元。至于林则敏、林碧金因车辆被划补偿的4700元用于抵扣物业费，家顶好公司的委托诉讼代理人在庭审中予以确认，本院予以认可，但双方并未约定该笔费用用于抵扣何时的费用，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务……但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”之规定，本院认为该笔4700元应逐月抵扣2012年1月起的费用，而非林则敏、林碧金主张的从两年诉讼时效范围内开始抵扣。因该笔款项尚不足以抵扣2012年1月至2015年3月14日的全部费用，林则敏、林碧金辩称家顶好公司诉请部分超过诉讼时效，家顶好公司无亦证据证明曾向林则敏、林碧金催讨物业服务费和汽车管理费，因家顶好公司于2017年3月15日向本院起诉，故本院对家顶好公司诉请2015年3月15日之前的费用，以双方约定的4700元予以抵扣，剩余不足部分不予支持。故林则敏、林碧金仍须向家顶好公司缴纳2015年3月15日起至2017年2月共计23个月又17天的物业服务费和汽车管理费，共计143.3元*（23+17/30）≈3377.1元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决如下：一、林则敏、林碧金于本判决生效之日起十日内，向福州家顶好物业管理有限公司支付自2015年3月15日起至2017年2月28日止的物业服务费和汽车管理费共计3377.1元；二、驳回福州家顶好物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果林则敏、林碧金未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由林则敏、林碧金负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员  任晗婧二〇一七年六月二十日书 记 员  陈 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。