上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4582号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海虹通物资利用有限公司，住所地上海市。
法定代表人：白金钢，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ平，上海聚隆律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海虹民实业总公司，住所地上海市。
法定代表人：汪永生，总经理。
委托诉讼代理人：葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。
上诉人上海虹通物资利用有限公司(以下简称虹通公司)因与被上诉人上海虹民实业总公司(以下简称虹民公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第2312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
虹通公司上诉请求：撤销原判，支持其原审反诉请求。
事实和理由：虹通公司与虹民公司原系上下级企业。2005年，虹民公司以保宁路XXX号物业的长期承租权为条件，要求虹通公司法定代表人白金钢接受15名职工安置以使职工与原企业脱钩。其后，虹通公司经历了6年多巨大亏损，四处举债对该物业进行多年改造整修，最近几年才得以扭亏为盈。但虹民公司为达到解除租赁合同目的，动用公安、城管等借故强行砌墙封门，造成租赁合同无法履行的既成事实。原审中，虹通公司提供了实际损失的相应证据，但原审法院均不予支持。此外，涉案装修实际系虹通公司搭建的阁楼，或新或旧丝毫不影响使用价值，原审法院认定阁楼装修残值为20%依据不足。
虹民公司辩称：原审判决对租赁合同不能履行的原因及责任进行了分析，根据双方过错对相关费用作了分摊，判决正确，请求维持原判。
虹民公司向一审法院起诉请求：确认虹民公司与虹通公司于2005年7月6日签订的《租赁合同》于2014年4月25日解除；虹通公司将上海市保宁路XXX号房屋交还虹民公司；虹通公司支付拖欠的租金人民币6,460元(自2014年1月1日起至2014年4月25日止)(以下币种同)；虹通公司按1,700元/月的租金标准计算，支付自2014年4月26日至实际搬离之日的房屋占用使用费。诉讼中，虹通公司反诉要求虹民公司赔偿财产损失211,400元(内装修10万元、三扇卷帘门共11,400元、冷库10万元)，赔偿工资损失79.2万元(四职工工资共28.8万元、法定代表人工资共50.4万元)，赔偿经营损失30万元(与三人分别经营合作两年)，支付虹通公司垫付的租赁户赔偿�50,168元，清理拆除砖墙垃圾费三次共6,900元，按每月300元计算支付自2014年5月至2016年2月共22个月的水电费6,600元。
原审法院认定事实：2005年7月6日，虹民公司、虹通公司签订《租赁合同》，约定：为解决虹通公司生产经营场所，发挥工业基地的作用，同时为确保江湾基地物业的正常使用，虹民公司将保宁路XXX号物业租赁给虹通公司使用，租期自2005年7月1日至动迁之日止；每月租金1,700元，按季付清；虹通公司未经虹民公司同意，不得将所承租的物业擅自出租；虹通公司如拖欠租金，虹民公司有权随时终止合同并收回虹通公司承租的物业；虹民公司如有重大经营决策调整，可随时收回或调整虹通公司承租的物业，但必须在三个月前通知虹通公司，虹通公司无条件服从；正常情况下双方中的一方如需收回或退出所租赁的物业，必须提前三个月通知对方，否则将�担违约责任。
虹通公司承租该房后转租给他人经营。虹通公司承租期间，与虹民公司合意变更租金支付方式为半年一付，先用后付。
2014年4月17日，虹民公司收到上海市工商行政管理局虹口分局和上海市虹口区城市管理行政执法局所发的《告知书》，载明：为深入开展创建国家卫生区活动，推进城区建设与管理工作，改善虹口区市容、环境、卫生总体质量，提高行业管理水平，积极营造优质的人居环境和健康环境，任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，为无照经营提供生产经营场所、保管、仓储等便利条件。凡有上述违法行为的，请在收到本告知书即日起，于2014年4月23日前自行整改。对整改不自觉、继续发生上述违法行为的，有关部门将依法予以查处。当月21日，虹民公司向虹通公司发出《告知书》，载明：我公司于2014年4月17日接到上�市工商行政管理局虹口分局、上海市虹口区城市管理行政执法局的《告知书》，要求涉及无照经营的单位和个人应在2014年4月23日前自行整改关门停业，对整改不自觉、继续发生上述违法行为的，有关部门将依法予以查处取缔。我公司出租给贵司的保宁路XXX号等均在整改范围内，贵司务必按照《告知书》相关规定，对涉及无照经营等违法行为的，应在2014年4月23日前整改关门停业，并将相关房屋归还我公司。
2014年4月25日，虹通公司签署《收条(编号1-6)》，载明：为配合虹口区创建国家卫生城区环境整治工作，今收到上海虹民实业总公司为劝退保宁路XXX号(杂货店5间门面房)、切面店1间等承租房，配合区政府整治行动，并自行拆除分割及关闭经营行为给予2014年1-4月租金补偿款，共计46,666+9,600=56,266元，押金等钱款已结清。当天，虹民公司、虹通公司签署《关于江湾镇保宁路XXX号门面房情况说明》，载明：1.保宁路XXX号经营人员全部清退后，不砌墙；2.保宁路XXX号原始门面就是经营场所；3.保宁路XXX号内有主要水电表；4.虹民公司、虹通公司租赁协议继续存在；5.虹通公司承诺在创卫期间不开门经营；6.保宁路XXX号清场后门面钥匙由虹民公司、虹通公司各执一把。
2014年4月28日，该房被行政执法部门砌墙封闭。
2014年5月22日，上海市虹口区国有资产监督管理委员会向上海市虹口区民政局发函，载明：现为加强管理，统一配置相关国有资产，特通知你局：你局下属上海虹民实业总公司所有的本市保宁路XXX号房屋已列入本次同意配置管理范围。故希你局于2014年6月30日前做好相关资产梳理，一边变更产权和管理权限，并做好租赁户的清退工作。2014年5月28日，虹民公司向虹通公司发出《关于房屋租赁合同履行终�相关事宜的告知书》，载明：贵公司承租的保宁路XXX号厂房因涉及无证照经营，已于2014年4月25日返还给总公司，现根据《虹口区人民政府办公室印发关于加强本区行政事业单位房屋土地资产集中监管实施意见的通知》、《关于印发的通知》、《关于进一步深化国资国企改革发展的若干意见》及虹口区国有资产监督管理委员会“要求总公司于2014年6月30日前做好相关资产梳理，一边变更产权和管理权限，并做好租赁户的清退工作”等精神要求，总公司为此特书面发告知书给贵公司明确如下：双方签订的关于承租保宁路XXX号厂房的《租赁合同》已于2014年4月25日终止履行，贵公司已于2014年4月25日将相关房屋返还给总公司，双方已办理完结算手续。
虹通公司收到上述告知书后不予认同，于2014年8月21日起诉虹民公司，要求虹民公司排除封砌上海市保宁路XXX号的妨�虹通公司正常办公经营的行为，并赔偿损失〔(2014)虹民三(民)初字第1715号案〕。后虹通公司于2014年9月22日撤回该案的起诉。
该房被封后无人使用至今，虹通公司数次试图恢复使用，未果。该房未涉及动迁。
审理中，经虹通公司申请，原审法院委托上海第一测量师事务所有限公司对上海市保宁路XXX号物业内的冷库及装修项目进行工程造价司法审价，该工程造价为82,728元。《司法审价鉴定意见书》并列有“鉴定说明”，包括：……5、因现场未看到制冷设备，所以本次审价中未考虑制冷设备费用。6、本次审价中未包含折旧计算。……经质证，虹民公司、虹通公司对该意见书均无异议。上海第一测量师事务所有限公司并告知原审法院：冷库部分的审价体现在“彩钢夹芯板”项目中；装修折旧率一般为每年20%；审价时虹通公司自述系2010年装修。
一审法院认为：虹民公司、虹通公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，与法不悖，双方均应按约履行。合同履行过程中，该房因涉及无证经营于2014年4月28日被有关部门封闭至今，虹通公司继续承租该房已无可能，故双方的《租赁合同》应于该日解除。合同解除的直接原因系虹通公司无证经营，但虹民公司在2014年4月中下旬已知虹通公司涉及转租和无照经营需整改，虹民公司未以此主张解除合同，在2014年4月25日仍签署《关于江湾镇保宁路XXX号门面房情况说明》与虹通公司继续保持租赁关系，至2014年4月28日该房被封，虹民公司未能再向虹通公司提供该承租房，构成违约。虹民公司称双方于2014年4月25日对解除合同达成一致，与事实不符，原审法院不予采信；虹民公司称虹通公司拖欠租金，因审理中双方均表示租金支付方式已变更为半年一付、先用后付�故虹民公司主张的2014年上半年的租金虹通公司可于2014年7月1日支付，至2014年4月，虹通公司支付该期租金的期限尚未届满；而虹民公司所称重大经营调整系在2014年5月后成文，故虹民公司要求于2014年4月25日解除《租赁合同》的理由均不成立。综上，虹民公司、虹通公司对合同解除均负有责任，原审法院酌情判令虹民公司对虹通公司在该房的装修残值作出一定补偿。虹通公司反诉主张的其余损失，依据不足，原审法院均不予支持。合同解除，虹通公司仍应向虹民公司付清2014年1月1日至4月28日的房租，虹通公司辩称虹民公司同意免除2014年1月1日至4月25日的房租，无据可循，原审法院不予认可。审理中，虹通公司明确无需从该房搬出物品，该房也已被封至今，故该房直接由虹民公司收回。虹民公司要求虹通公司支付合同解除后的房屋使用费的诉请，缺乏事实依据，原审�院不予支持。
判决：一、上海虹民实业总公司与上海虹通物资利用有限公司于2005年7月6日签订的《租赁合同》于2014年4月28日终止；二、自判决生效之日起，上海市保宁路XXX号房屋由上海虹民实业总公司收回；三、自判决生效之日起三日内，上海虹通物资利用有限公司支付给上海虹民实业总公司2014年1月1日至2014年4月28日的房租6,686.76元；四、自判决生效之日起三日内，上海虹民实业总公司支付给上海虹通物资利用有限公司上海市保宁路XXX号房屋的装修残值16,545.60元；五、上海虹民实业总公司其余的诉讼请求不予支持；六、上海虹通物资利用有限公司其余的反诉请求不予支持。一审本诉案件受理费809.38元，由虹民公司负担509.38元，虹通公司负担300元。反诉案件受理费8,551.80元，由虹民公司负担104元，虹通公司负担8,447.80元。本案审价费6,850元，由虹民公司负担1,370元，虹通公司负担5,480元。
二审中，当事人没有提交新证据，对于事实也没有争议。本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：虹通公司与虹民公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同约定租赁期限至保宁路XXX号房屋动迁为止，若虹通公司拖欠租金，虹民公司有权随时终止合同并收回房屋，虹民公司若有重大经营决策调整，也可随时收回或调整虹通公司承租的物业，但必须提前三个月通知虹通公司，虹通公司无条件服从。合同履行过程中，虹通公司为配合有关部门创建国家卫生城区环境整治工作，清退了在系争房屋中经营的商户，向虹民公司交还了系争房屋，但双方就此另行签订了《关于江湾镇保宁路XXX号门面房情况说明》，约定保宁路XXX号经营人员全部清退后不砌墙，双方之间的租�协议继续存在。虹民公司在虹口区国有资产监督管理委员会向上海市民政局发函后向虹民公司发出《关于房屋租赁合同履行终止相关事宜的告知书》，认为双方签订的保宁路XXX号房屋《租赁合同》已经于2014年4月25日终止履行与事实不符。虹口区国有资产监督管理委员会为了加强管理，统一配置国有资产，发函要求将保宁路XXX号房屋列入统一配置管理范围，该变动可以视为虹民公司的重大经营决策调整，根据双方约定，虹通公司必须无条件服从，但虹民公司必须提前三个月通知虹通公司，否则即构成违约。由于虹口区国有资产监督管理委员会发函要求收回保宁路XXX号房屋时该房屋实际已经被相关执法部门砌墙封闭，此后虹通公司再未实际租赁使用该房屋，双方的《租赁合同》客观上无法继续履行，故系争《租赁合同》可以视为自砌墙封闭之日起终止。由于保宁路XXX�被砌墙封闭系因虹通公司存在无证经营等行为被整顿所致，且至今不能恢复使用，故虹通公司对封闭之后无法正常租赁使用该房屋负有责任。虹民公司未能提前三个月通知虹通公司终止《租赁合同》虽构成违约，但系争房屋彼时已经被砌墙封闭不能使用，且虹通公司对于反诉要求虹民公司赔偿的工资损失、经营损失也未提供相应证据，故原审法院对虹通公司该部分诉请不予支持并无不当。至于虹通公司对于保宁路XXX号房屋的装修，原审法院已经酌情判决虹民公司支付残值补偿，虹通公司原审的相关诉请缺乏依据，本院亦不予支持。据此，虹民公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审�件受理费17,103.61元，由上诉人上海虹通公司负担16,271.05元，上海虹民实业总公司负担832.56元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 王亚勤
审判员 承怡文
二〇一七年六月二十三日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……