福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终1752号
上诉人（原审被告）：郑金晓，女，1971年8月5日出生，汉族，住福建省永定县。
委托诉讼代理人：郭丰、林德华，福建重宇合众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何梦祺，女，1994年9月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：卢靖，北京大成（厦门）律师事务所律师。
原审第三人：何洁，女，1968年12月25日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：张建平，福建天象律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈福星，上海段和段（厦门）律师事务所律师。
上诉人郑金晓因与被上诉人何梦祺及第三人何洁房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初3537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑金晓的委托诉讼代理人郭丰、林德华，被上诉人何梦祺的委托诉讼代理人卢靖，原审第三人何洁的委托诉讼代理人张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑金晓上诉请求：撤销原审判决，改判驳回何梦祺原审全部诉讼请求，确认郑金晓与何洁签订的《房产买卖协议》具有法律效力。事实和理由：一、原审法院认定何洁行为不构成表见代理，系法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。构成表见代理的前提条件是行为人无代理权。原审法院认定郑金晓与何洁签订的0001512房产买卖协议及相关补充协议时，未取得何梦祺任何形式授权的授权；同时又以买卖标的额巨大，在何梦祺未参与交易且何梦祺没有出具授权委托书的情况下，若郑金晓轻易相信何洁有代理权或事后可以得到何梦祺的追认，明显未尽到注意义务。原审法院以何梦祺未授权，郑金晓轻易相信何洁有代理权，未尽注意义务，不构成表见代理，显然是对表见代理的法律规定适用错误。二、郑金晓有充分理由相信何洁有代理权，主观系善意无过失。1.郑金晓从案外人厦门市集美区鑫房屋服务部获悉何梦祺房屋出售信息，并在案外人介绍、撮合、协助下，完成了看房、查阅购房合同及按揭贷款相关材料、签订房产买卖协议、补充协议、房屋交接、配套材料及物品移交等有关房产转让的全部事宜。案外人作为专业房屋中介服务机构，必然对房屋入市交易事宜已进行专业审查核对。郑金晓有理由相信，讼争房产交易权利义务清晰，无交易风险。2.讼争房产首付及偿还按揭贷款资金均来源于何洁，按揭贷款也是由何洁提供保证担保。何梦祺至今仍系在校生，经济来源均依靠何洁。基于何梦祺与何洁系母女身份关系、经济依赖性及何梦祺年龄状况。父母爱子之心人皆有之，何洁作为何梦祺母亲也不例外，任何行为均是以维护何梦祺利益为核心。郑金晓完全有理由相信何洁有权代为何梦祺出售讼争房产。3.何洁告知郑金晓，其系医院主任医师，郑金晓也通过朋友核实了何洁的身份。郑金晓认为，何洁系有文化人，又系医生，做事认真谨慎。协议签订前，其已再三强调何梦祺系其女儿，何梦祺在外地上学不方便签字，其有权代表签订协议。既然何洁已承诺如存在代理权问题，愿意承担相应法律责任，郑金晓有充分理由相信何洁有权代为何梦祺出售讼争房产。4.何洁持有讼争房产所有的材料和物品。协议签订前，何洁告知，讼争房屋按揭贷款，尚在偿还贷款期限内，购房合同及备案证明等交由贷款银行执管，并向郑金晓出示了中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同原件、中国银行股份有限公司个人贷款保证合同原件、商品房买卖合同备案证明、厦门市商品房买卖合同。协议签订后，何洁向郑金晓移交了讼争房产，同时移交的材料和物品包括：（1）商品房买卖合同备案证明，（2）厦门市商品房买卖合同，（3）中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，（4）中国银行股份有限公司个人贷款保证合同，（5）贷款还款计划表，（6）IS-2500-B/W可视对讲机，（7）物业服务手册原件，（8）房屋使用说明书，房屋质量保证书，（9）装修服务指南原件，（10）前期物业管理服务协议原件，（11）水晶湖郡临时管理规约原件，（12）房产验收确认书原件，（13）1-26标准平面图原件，（14）门禁卡，（15）承诺书原件，（16）房间门钥匙，（17）居民用电申请表原件，（18）滨水四里81-1602水电履约保证金发票原件，（19）相应文件袋和物品袋。鉴于此，郑金晓有充分理由相信何洁有权代为何梦祺出售房产。三、何梦祺完全知情何洁与郑金晓签订《房产买卖协议》及《补充协议》事宜，对何洁以其名义实施民事行为不作为否认表示，可认定其同意第三人代理行为。从时间及付款讲，2015年10月17日何洁与郑金晓签订房产买卖协议，2015年11月9日起至今郑金晓按月向何梦祺支付银行按揭款，2016年1月4日郑金晓向何梦祺支付了70万元，2016年1月12日何洁向郑金晓移交讼争房产。直至2016年9月5日何梦祺委托律师发函前，何梦祺此前未提出任何异议，证明何梦祺知情房产转让事宜。从常理讲，随着科技发展，通讯技术已非常发达，智能手机使用极为普遍，且QQ、微信等社交软件进一步拓宽信息交流渠道。何洁及何梦祺均是文化人，完全具备使用上述通讯工具及社交软件的能力。于情于理，何梦祺与何洁之间就房产转让相关事宜此前已进行了沟通。根据《民法通则》第六十六条规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案即便何梦祺没有书面授权何洁签署该协议，但其完全知情，对何洁以其名义实施民事行为不作否认表示，应视为何梦祺同意何洁代理行为。此外，从购房合同签订后的履行情况来看，何梦祺是知晓房屋出售情况的，讼争房屋的贷款也由郑金晓代为支付一年之久，期间何梦祺未向银行归还贷款，说明其明知房屋已经被出售。房屋连同相关资料也交付给了郑金晓，房屋交付给郑金晓后，相关物业费等都是郑金晓缴纳的，但直至2016年9月份何梦祺才提出异议。
何梦祺辩称，一、何洁在与郑金晓签订房产买卖协议时，没有取得对讼争房产进行处分的任何形式授权，且郑金晓自始至终未提供任何证据证明原审第三人在签订合同时具有代理权，郑金晓在签订合同时存在严重过错，不构成表见代理。《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定“对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任”，同时，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号）第十三条明确规定：“《合同法》第四十九条表见代理要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人具有代理权。相对人主张构成表见代理的应承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、工作、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。”从庭审查明的事实和证据可以看出，郑金晓与何洁签订讼争合同当日，在没有任何何梦祺的授权，也没有看到过何梦祺与房产开发公司签订的房屋买卖合同原件，即没有让郑金晓认为何洁有权代理的客观表象要素的证明材料的情况下与何洁签订讼争房产买卖协议。更为重要的是，郑金晓与何洁签订的《房产买卖协议》第十七条第四款约定“本合同由何梦祺的母亲何洁代签，愿承担甲方应承担的所有责任和义务”，可见，讼争合同签订时，郑金晓明知讼争房屋非何洁所有，由何洁代为签署存在未经产权人同意的风险，但郑金晓从未要求何洁提供任何授权的证明材料，也从未向何梦祺要求追认该行为。此外，郑金晓系从事长期房产中介的职业，其比普通人更为熟悉、了解房地产交易规则，在明知产权人非何洁且未有何梦祺任何授权的情况下，其主观上存在严重过错，不能构成表见代理。因此，根据《合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”何洁与郑金晓签署讼争合同的行为系无权代理行为，对何梦祺不发生效力，即不能产生何梦祺与郑金晓之间的房屋买卖合同法律关系，该份《房产买卖协议》对何梦祺不发生法律效力。二、郑金晓与何洁之间的交房、付款行为系其二人之间的履约行为，在没有获得何梦祺追认且何梦祺明确表示不同意交易的情况下，不能改变讼争合同在签订时没有代理权的客观事实。1.何梦祺系在外地上大学的学生，何洁购买讼争房屋系为其毕业后谈婚论嫁提供良好的物资基础，何梦祺签署讼争房产的买卖合同并至厦门市房地产交易权籍登记中心进行备案登记，即为讼争房产的合法所有权人。何洁无权未经何梦祺同意将讼争房产转让、交付给郑金晓，严重损害何梦祺的利益。虽然庭审中郑金晓提供了交房的相关材料，但从郑金晓一审中的举证和答辩所体现这些材料均系何洁处获取的，并非何梦祺的授权行为。恰恰相反，何梦祺提供的厦门住总物业管理有限公司出具的《证明》表明何梦祺明确表示不同意郑金晓装修、破坏房屋，即为不同意交易的意思表示，且此后通过律师发函、诉讼等均系表示拒绝转让讼争房屋。2.郑金晓给付定金系转入何洁的账户，此后70万购房款转入何梦祺名下的贷款账户系其向何洁处获得的贷款账户信息（一审庭审中郑金晓明确贷款账户系来源于何洁），郑金晓单方转入购房款的行为并不能构成何梦祺同意或追认的意思表示。另一方面，郑金晓代理人在一审庭审中一直强调讼争房产系何洁购买并支付按揭，正因为何梦祺在上大学没有经济能力，均由何洁进行还贷，贷款账户的相关关联信息（交易联系电话）绑定的是何洁的，按揭款的贷款账户也一直由何洁保管并持有，郑金晓在本次诉讼中提供的其转账记录证明之前，何梦祺并不知晓郑金晓有否转入以及何时转入。而郑金晓作为主张有代理权的一方，并未能够提供任何反驳证据证明何梦祺知晓该转账情况。三、何梦祺系讼争房产的所有权人，郑金晓未经何梦祺同意破坏何梦祺的房产，何梦祺有权根据《物权法》第一百零六条第一款的有关规定，要求郑金晓返还讼争房产。
何洁述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郑金晓上诉请求毫无事实和法律依据，应予以驳回，理由如下：一、郑金晓并无任何理由相信何洁有代理权，一审判决认定本案不构成表见代理是完全正确的。1.郑金晓在签订案涉《房屋买卖协议》时对何洁非案涉房屋所有权人是明知的，何洁也从未向郑金晓出示过任何产权人授权或委托其处置案涉房屋的文件，郑金晓所谓有理由相信何洁有权对案涉房产进行处置的说法毫无依据，根本不能成立。2.借用郑金晓在上诉状中的一句话，“随着科技发展，通讯技术已经非常发达，智能手机的使用极为普遍，且qq、微信等社交软件进一步拓宽信息交流渠道”。因此，在明知何洁非交易房屋所有权人的情况下，郑金晓于情于理都应当也完全有条件就何梦祺是否同意出售案涉房产一事进行核实和确认。3.正如一审判决指出的那样，本案约定的合同总价款达2280000元，郑金晓在房屋所有权人何梦祺未参与交易且未出具任何授权委托书的情况下，轻易相信何洁具有代理权，显然是未尽到合理注意义务，存在明显过错。4.房屋交易过程中，中介机构仅撮合交易，为交易各方提供交易信息，通过中介机构购买二手房并不意味着买受人就可以因此而免除或降低了自身的谨慎注意义务，郑金晓虽不承认，但其作为房地产中介机构从业人员的事实却是不容轻易否认的，其对案涉交易模式存在的法律风险显然也是明知的。5.何洁作为何梦祺的母亲，自然是有条件接触并可向郑金晓出示案涉房屋的合同等资料（但需指出，何洁在与郑金晓签订《房屋买卖协议》时连购房合同原件都未向郑金晓出示），但何洁持有这些文件并不能等同于已取得了出售案涉房屋的授权。至于协议签订后何洁向郑金晓移交讼争房屋及物品的行为，更不应作为郑金晓有理由相信何洁有权处置案涉房屋的依据，因为认定表见代理是否成立的时点应是“签订合同时”，表见代理中相对人是否善意无过失，是对相对人订立协议时主观形态的判断。6.表见代理制度旨在保护善意第三人利益、维护交易安全，产生与有权代理相同的法律效果。适用表见代理要求相对人无过错。最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见(法发〔2009〕40号)第13条明确规定：“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。”如前所述，本案郑金晓未能证明其系非善意且无过失，故表见代理显然不能成立。7.何洁系何梦祺的母亲，是有文化的人，是医院的主任医生，何梦祺本人也并不具备独立购房能力，这些都不属于何洁“具有代理权的表象”，不能证明郑金晓系善意且无过失的相信何洁有代理权。二、郑金晓所谓“何梦祺对何洁与郑金晓签订《房产买卖协议》事宜知情，且未做否认表示，可认定其同意何洁代理行为”的观点也完全不能成立。1.并无任何证据表明何梦祺对何洁与郑金晓签订《房产买卖协议》事宜知情，郑金晓既然主张知情，则应就此承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。2.郑金晓称有按月向何梦祺支付银行按揭款，因此何梦祺对何洁与郑金晓之间签订房产买卖协议事宜是知情的。然而一审中已查明，何梦祺何梦琪名下62×××54的银行账户预留通知手机号码并非何梦琪所有，而为何洁所有。因此，何梦祺并不知晓郑金晓向其银行账户转账之事宜。一审法院根据郑金晓、何梦祺、何洁提供的证据所作出的事实认定是清楚的。3.在何梦祺知晓何洁将其名下房产出售给郑金晓后，其已明确表示反对，并委托律师通过发函及发送手机短信的方式向郑金晓表明何洁出售房屋未经其授权，并要求郑金晓返还该房屋。4.《民法通则》66条不应适用于本案。关于本人对明知他人以自己的名义签订的合同是否应承担民事责任的情况在《民法通则》和《合同法》中的规定不一致。《民法通则》规定本人需要对他人的行为承担民事责任，而《合同法》则规定应当由行为人承担责任。两部法律都是全国人大制定的基本法律，在本案中法律适用的原则应是特别法优于普通法、新法优于旧法。相对于《民法通则》来说，《合同法》是特别法、新法，应当优先适用。本案的房屋买卖行为是一个合同行为，应当适用《合同法》的规定。《合同法》第48条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
何梦祺向一审法院起诉请求：1.判令确认郑金晓与何洁签订的《房屋买卖协议》无效；2.郑金晓立即将位于厦门市集美区滨水四里81号1602室房屋返还给何梦祺；3.郑金晓承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年3月10日，何梦祺与厦门万特福房地产开发有限公司签订编号为03050254号商品房买卖合同，约定何梦祺向厦门万特福房地产开发有限公司购买水晶湖郡B区二期2-1#楼A梯16层1602室的住宅，同日该商品房买卖合同由厦门市房地产权籍登记中心登记备案。
2015年10月17日，何洁以何梦祺代理人的名义（甲方）与郑金晓（乙方）签订编号为0001512房产买卖协议，约定甲方将座落于集美区水晶湖郡B区二期2-1#楼A梯16层1602室的房产以2280000元的价格出售给郑金晓，郑金晓应在合同签订之日支付购房定金100000元，在2015年10月24日支付200000元，在开发商交房当日支付700000元，郑金晓向银行申请商业贷款1280000元。双方应于一手产权证办下来当天，签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。郑金晓在签订《厦门市房地产买卖合同》之日起七天内向银行办理按揭贷款申请手续。何梦祺应于开发商交房当天将案涉房产交付给郑金晓使用。从2015年10月17日开始，房屋银行按揭贷款由郑金晓支付。同时合同明确载明该合同由何梦祺的母亲何洁代签，愿承担何梦祺应承担的所有责任和义务。何洁在该份合同的甲方代何梦祺签名，何洁在甲方代理人处签名，郑金晓在乙方处签名。2015年10月23日，何洁再次以何梦祺代理人的名义与郑金晓签订房产买卖协议补充协议，对案涉房产买卖的相关事宜进行补充约定，将郑金晓应支付购房定金变更为300000元。2015年10月23日，郑金晓向何洁账户转入购房定金100000元。2015年10月23日，郑金晓向何洁账户转入购房定金200000元。2016年1月4日，郑金晓向何梦祺名下账户转账支付购房款700000元。从2015年11月至2016年10月间，郑金晓按月向何梦祺账户转入资金，用以偿还案涉房产的银行按揭欠款。
2016年1月12日，何洁以何梦祺代理人的名义将案涉房屋交付给郑金晓使用，同时向郑金晓交付可视对讲机、门禁卡、房间钥匙、物业服务资料等与房产相关物品。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合各方证据，何梦祺并未授权何洁出卖上述案涉房屋，故本案的争议焦点为：何洁向郑金晓出售案涉房产的行为是否符合合同法中有关表见代理的规定。一审法院认为，何洁上述行为不构成表见代理，理由如下：案涉房产水晶湖郡B区二期2-1#楼A梯16层1602室的房产系何梦祺向厦门万特福房地产开发有限公司购买的商品房，何梦祺与万特福房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同已经厦门市房地产权籍登记中心登记备案，何梦祺为案涉房产的实际买受人。虽在何洁在向郑金晓出售房屋后向郑金晓移交了案涉房产的相关资料及房屋附属品，郑金晓向何梦祺账户汇入部分购房款并通过何梦祺的账户偿还银行按揭贷款，但事实上何洁在与郑金晓签订0001512房产买卖协议及相关补充协议时，并未取得何梦祺任何形式的授权，郑金晓亦是通过在何洁处取得何梦祺的相关银行账户信息。本案买卖标的额巨大，合同约定的总价款达2280000元，郑金晓在何梦祺未参与交易且何梦祺没有出具授权委托书的情况下，若其轻易地相信何洁具有代理权或事后可以得到何梦祺的追认，明显未尽到注意义务。故，郑金晓主张其有理由相信何洁有代理权，不予认可。何洁未取得案涉房产的实际权利人何梦祺的授权，擅自出售何梦祺名下的座落于厦门市集美区水晶湖郡B区二期2-1#楼A梯16层1602室的房产的房产，且何梦祺已明确表示其对何洁出售案涉房产的行为拒绝追认。依照《中国人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”故何洁与郑金晓签订的《房产买卖协议》对何梦祺不发生效力，相关法律责任应由何洁自行承担，何梦祺请求判令郑金晓立即将案涉房产返还给何梦祺，于法有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款条之规定，判决如下：一、确认何洁与郑金晓签订的《房产买卖协议》对何梦祺不发生效力；二、郑金晓应于本判决生效之日起二十日内将位于厦门市集美区水晶湖郡B区二期2-1#楼A梯16层1602室的房产返还给原告何梦祺。案件受理费22800元，减半收取计11400元，由郑金晓承担。
各方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院二审期间，何梦祺、何洁均未提交新证据。经郑金晓申请，本院至厦门市鹭江公证处调取何梦祺于2016年2月27日出具的委托书一份及厦门市鹭江公证处于2016年2月29日出具的公证书一份。委托书的主要内容为，委托人：何梦祺，受托人：何洁。委托事项及权限：何梦祺向厦门万特福房地产开发有限公司购买了坐落于厦门市水晶湖郡B区二期2-1#楼A梯16层1602室商品房。委托人因事务繁忙，特在其对上述房产所享有的权利范围内委托受托人代理上述房产的相关事宜，具体权限及范围如下：……四、受托人有权代为办理上述房产相应的出售手续，包括：1.与房屋买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件，代为收取售房款（含银行贷款）……委托期限：即日起至办完上述代理事项时止。公证书的主要内容为，兹证明何梦祺于2016年2月27日在上述委托书上签名、捺其右手大拇指指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。郑金晓认为，委托书及公证书真实性无异议，足以体现何梦祺在2016年2月27日对何洁出售房屋的行为进行追认，何梦祺当时明知何洁已经出售了系争房产。何梦祺对讼争房屋的处分是完全知情的，何洁的行为完全代表何梦祺，合同对何梦祺是有法律效力的。何梦祺在一审中以及起诉状均表示2月份就知道何洁向郑金晓出售了房屋，但其2月份仍然公证授权何洁出售房屋，显然是对何洁出售行为的追认。该公证书的出具可以证明何梦祺是为了履行合同而进行了公证委托。何洁代理何梦祺签订的合同在该公证书出具后已经完全可以履行。该公证书足以说明何梦祺表示从未授权何洁处分房屋，没有进行过任何追认，都是为了恶意违约而编造的谎言。何梦祺质证认为，委托书及公证书的真实性、合法性无异议。关于关联性，委托书落款时间是2016年2月27日，载明委托期限是即日起至办理完代理事项止。讼争合同是2015年10月17日签订，交付房屋和相关物品是2016年1月12日，均在委托书签订之前，可见在何洁与郑金晓签订讼争合同和交付房屋时，没有任何何梦祺的授权。签署该委托书，恰好证明何梦祺对该套房屋已经被处分的事实是不知情的，如若知情，其完全可以直接与郑金晓办理相关手续，不需要再另行授权给何洁。郑金晓申请调取该公证书，说明何梦祺自始至终没有授权何洁与郑金晓签署合同，且郑金晓知道从未获得何梦祺的授权。委托书出具在签订讼争合同之后，不能作为对讼争合同的追认。追认从合同法相关规定来看，应当是明示行为，该委托书没有明确对此前业已签订的买卖合同的有效追认。故该委托书不能作为郑金晓认为何洁有代理权的事实依据，该委托书与本案无关。何洁质证认为，委托书及公证书的真实性无异议。认同何梦祺的质证意见。该委托书不构成所谓的追认，追认必须是针对特定行为的追认。不可能是笼统的，而是对具体法律行为的追认。该委托书是笼统的授权，而并不指向某一具体法律行为，该委托书也载明委托期限是即日起至办理完代理事项止，并没有包含任何向前追溯的意思表示。追认必须是以知晓待追认事实为前提，该委托书也没有体现对待追认事实的描述。若连知晓都无从证明，何来追认。该委托书与本案没有任何关联，一审开庭时郑金晓从未主张委托书的存在，也就是说一审时郑金晓也不知道该委托书的存在。没有任何一方把所谓的追认的意思表示传达到郑金晓。该委托书只能是何梦祺委托何洁在2016年2月27日之后代其进行销售房屋的授权，与本案所涉交易完全无关。本案所涉交易是发生在这一时间节点之前的。
本院认为，郑金晓与何洁签订房产买卖协议时，作为商品房买卖合同备案登记买受人的何梦祺已经成年，郑金晓理应清楚需要征得何梦祺的同意。虽然何洁与何梦祺系母女关系，讼争房屋的首付款来源于何洁，房屋按揭贷款的归还及日常管理等均由何洁负责，但出售房屋属于个人重大财产的处分，不能认为何洁具有当然的代理权，且签订房产买卖协议时也没有充分证据显示何洁已经取得了何梦祺的授权。故一审法院根据一审时的在案证据认定何洁以何梦祺代理人的名义与郑金晓签订房产买卖协议的行为，不构成表见代理，并无不当。本案二审中，经郑金晓申请，本院调取了何梦祺于2016年2月27日出具的委托何洁代为出售讼争房屋的委托书及其公证书。对于该委托书，郑金晓认为系何梦祺对何洁与郑金晓签订房产买卖协议的追认，而何梦祺及何洁则认为并无追认的意思表示，该委托书与本案无关。本院认为，从内容上看，该委托书并未明确包含对何洁与郑金晓所签订房产买卖协议进行追认的意思表示。从形式上看，何梦祺或何洁并未将该委托书提供给郑金晓，即郑金晓所认为的追认的意思表示并未向其送达。而且该委托书的委托期限为2016年2月27日至办完代理事项时止。故该委托书既无法证明何洁与郑金晓签订房产买卖协议时已经取得了何梦祺的授权，亦无法证明何梦祺对前述房产买卖协议进行了追认。因此，何洁与郑金晓签订的房产买卖协议及补充协议对何梦祺不发生效力，何洁擅自出售何梦祺名下的讼争房屋，相关法律责任由何洁自行承担。
综上所述，郑金晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由郑金晓负担。
本判决为终审判决。
审判长 颜映红
审判员 胡林蓉
审判员 章 毅
二〇一七年五月三十一日
书记员 罗仁冰
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。