广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终183号
上诉人（原审被告）吴彩珠。
上诉人（原审被告）范秀强。
以上两上诉人的共同委托代理人钟春华，广东穗通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）俞港送。
委托代理人何广辉，广东鹏港（惠州）律师事务所律师。
原审被告廖新华。
原审被告廖木连。
原审被告廖东梅。
上诉人吴彩珠、范秀强因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2012）惠东法民一初字第1008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
当事人原审意见
俞港送向原审法院诉称：被告吴彩珠称，她向被告廖新华购买属于廖新华所有的一座房屋及该房屋占地的土地使用权，该房屋未办理房地产权证，该房屋所在的地块亦未办理《国有土地使用权证》，只有《建设用地规划许可证》(证号：地字第PSxx号)，并且已经支付了所有购买房屋及该房屋占地的土地使用权的价款。被告吴彩珠向原告出示了她和廖新华于2012年7月4日在惠东县公证处签订的经公证的《土地使用协议书》，并说明了由于公证处对未办理房产证房子的买卖合同不能出具公证书，所以只对该房屋所占用的地皮做了《土地使用协议书》公证。被告吴彩珠与原告商议想将她向被告廖新华购得的前述房屋及房屋占地的土地使用权转卖给原告，价格为40万元，被告吴彩珠还说，为节约过户登记的成本，可由原告与被告廖新华直接签订买卖合同，把房屋所在的地块的《建设用地规划许可证》直接过户到原告的名下，要求原告将购买房屋、地皮的钱款直接支付给她。原告问被告廖新华，被告吴彩珠的说法是否可行，廖新华承诺说没问题，只要原告把钱款支付给吴彩珠，他就会立即将房屋交付给原告使用，同时将房屋所占地的《建设用地规划许可证》过户登记到原告名下。原告信任了被告吴彩珠、廖新华二人所说的话，于2012年7月30日在惠东县公证处与廖新华签订了《土地使用协议书》，同日支付了35.5万元给被告吴彩珠，其中3万元是支付现金，32.5万元是转账汇款到被告吴彩珠的账户，被告吴彩珠一并开具了《收条》证明收到了原告支付的35.5万元购房款。事实上原告一共支付了42万元购房款另有6.5万元购房款，廖新华称卖出的房屋及土地使用权中包含了部分他姐姐廖东梅、妹妹廖木连的权益，叫原告直接支付给廖东梅、廖木连二人，廖东梅、廖木连二人开具了《收条》证明收到了原告6.5万元购房款，原告保留向廖东梅、廖木连二人追讨回6.5万元购房款的权利，将在另案起诉主张。经原告多次催促吴彩珠、廖新华二位被告迅速将《建设用地规划许可证》过户登记到原告名下，但二位被告一直都没有履行办理过户手续的义务，且现在二位被告卖给原告的房屋及其土地使用权已被惠东法院查封。二位被告在迟延履行过户登记手续义务后，经原告多次催促仍不履行，其违约行为已经导致不能实现买卖合同的目的，故原告主张解除合同与被告廖新华签订的《土地使用协议书》，并请求判令二位被告返还购房款35.5万元购房款。因系二位被告的共同违约行为导致原告购房款的损失，故请求判令二位被告承担连带返还购房款的责任。原告为挽回损失，维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。请求判令：一、解除原告与被告廖新华签订的《土地使用协议书》；二、二位被告连带退还35.5万元购房款及自起诉之日起的利息，利率按中国银行同期贷款利率计算；三、本案的诉讼费用由被告承担。2013年3月25日，原告申请追加范秀强为本案被告，并申请变更第二项其诉讼请求为：被告廖新华、吴彩珠、范秀强连带退还原告俞港送35.5万元购房款，申请理由为：本案首次开庭时，被告吴彩珠的委托代理人提交了三份证据：1、被告吴彩珠与被申请人范秀强的结婚证；2、被告廖新华向被申请人出具的《借据》；3、被告廖新华与被申请人范秀强签订的《抵押合同书》。根据庭审调查时双方确认的事实，结合前述三份证据可以证明：l、廖新华在范秀强与吴彩珠婚姻关系存续期间，向范秀强借款40万元；2、廖新华用房屋抵债35万元给吴彩珠，实质上是偿还范秀强的借款35万元；3、吴彩珠向申请人收取的35.5万元购房款，属于吴彩珠与范秀强的夫妻共同财产。综上，被告吴彩珠向俞港送转让，廖新华以抵债方式转让给范秀强的房屋，并收取了购房款，吴彩珠转让房屋及收取卖房款的行为是其与范秀强的夫妻共同行为，故其夫妻二人应当对返还35.5万元购房款承担连带责任。2013年4月22日，原告再次申请追加廖木连、廖东梅为本案被告，并增加两项诉讼请求：一、被告廖木连、廖东梅连带返还6.5万元购房款及自起诉之日起的利息，利率按中国银行同期贷款利率计算。二、增加诉讼请求而增加的诉讼费由廖木连、廖东梅承担。申请的理由为：申请人（原告）与廖新华、吴彩珠签订购房合同，购买廖新华名下位于惠东县平山蕉田变电站侧D栋2号之二的房产，建设用地规划许可证号为“地字第PSxx”，未办理国土证、房产证。被申请人廖木连是廖新华的亲妹妹，被申请人廖东梅是廖新华的亲姐姐，二位被申请人称对申请人所购买的廖新华名下的房产拥有一定的财产权利，申请人须支付6.5万元给二位被申请人，其二人才同意将廖新华名下的房产卖给原告。申请人于2012年7月30日，在廖东梅开办的位于蕉田的信泰(原名：东泰)鞋厂内，支付了6.5万现金给二位被申请人，二位被申请人开具了《收条》，收条的全部内容及签名都是廖木连所写，但廖东梅与廖木连是当场平分了6.5万元现金。由于廖新华名下的该房产，只有规划用地许可证，没有国土证和房产证，且被惠东县人民法院作出(2012)惠东法民一初字第906—1号《民事裁定书》所查封，已经无法过户登记到申请人的名下，故申请人提起(2012)惠东法民一初字第1008号案的诉讼，诉请解除合同，返还购房款。二位被申请人是实际收取购房款的人，在卖方不能办理过户登记手续的情况下，是应当返还购房款的。
被告吴彩珠辩称：一、答辩人并非适格的被告，答辩人不是本案现存的法律关系即被答辩人与被告廖新华之间的合同关系的当事人。答辩人依据与被告廖新华于2012年7月4日签订的《土地使用协议书》，享有了该土地使用权转让合同相应的权利并承担合同义务。此后，被答辩人与答辩人就购买该地块及房屋事宜协商一致，经合同的甲方即被告廖新华同意，答辩人将自己在上述合同中的权利和义务一并转让给了被答辩人，被答辩人成为上述合同的乙方，取代答辩人享受合同权利并负担合同义务，为此，2012年7月30日，被答辩人与被告廖新华还就此合同权利义务的转让重新签订了《土地使用协议书》并进行公证。至此，答辩人已从原先与被告廖新华之间所建立的合同关系中脱出，原先的合同关系已改变为被告廖新华与被答辩人之间所建立的合同关系。根据《合同法》第88条“当事人一方经另一方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，的规定，权利义务的概括转让是合同权利义务全部由出让人转移于承受人，从而使承受人取代出让人的法律地位，成为合同关系的新当事人。上述事实表明，该合同权利义务的转让已征得合同相对人的同意，该转让行为符合上述法律规定，是有效的。被答辩人与被告廖新华已经重新设立了土地使用权转让合同关系，而答辩人由于合同权利义务的转让而退出了土地使用权转让合同关系，与被答辩人、被告二廖新华之间的合同关系完全没有关联。由此可见，答辩人不是被答辩人与被告二廖新华之间所存在的合同关系的当事人，并不享有合同的权利亦无需承担合同义务，而本案案由属于合同纠纷，故答辩人并非适格的被告，按最高人民法院《合同法》司法解释（一）的有关规定，在合同权利义务转让有效的情况下，答辩人充其量只能成为本案无独立请求权的第三人。为此，请求法庭依法驳回被答辩人针对答辩人所提的诉请。二、答辩人对返还被答辩人的转让款不应承担任何责任。被答辩人在履行其与被告廖新华于2012年7月30日签订的《土地转让协议书》过程中，向答辩人交付35.5万元购房款，答辩人出具了收条，被答辩人据此主张由答辩人承担返还购房款的连带责任是没有事实和法律依据。事实上，而被答辩人在履行其与被告廖新华2012年7月30目的合同过程中，经被答辩人、答辩人、被告二廖新华三方协商一致：被告廖新华向被答辩人履行其交付土地及房屋的义务，而被答辩人依协议本应支付给被告廖新华的转让款（35.5万元）则直接向答辩人支付。实质上该支付钱款行为是一种指示交付，是被答辩人向被告廖新华履行合同义务的行为。因此，被答辩人的付款行为并非向答辩人履行合同，答辩人与被答辩人之间也并无合同关系，答辩人无需承担返还购房款的任何责任。三、被答辩人与被告廖新华签订的《土地使用协议书》有效。该协议书是被答辩人与被告廖新华双方真实意思的表示，并未违反国家法律强制规定，合同进行了公证，且双方亦一致认为其有效，故，该协议书是合法有效的。此外，尽管被答辩人与被告廖新华签订协议书时，被告廖新华尚未就转让的土地及房产未领取权属证书，但本案的事实来看，被告廖新华只是尚未产生物权公示的法律效果，但不影响其以原始取得方式获得该房屋的财产所有权，不影响其享有完整的财产所有职能，被告廖新华自愿将其财产转让给被答辩人，是其对自已所有的财产行使自由处分权的行为，是完全符合法律的规定，双方所签订的协议依法成立并生效。四、被答辩人主张解除其与被告的合同并无法律依据和事买依据。被答辩人以该合同标的物(惠东县平山蕉田变电站D栋2号之二的住宅建设用地)被惠东法院查封，合同目的无法实现为由解除合同是错误的。实际上，被答辩人在履行该合同过程中，被告已经将该土地及房屋交付了给被答辩人使用，被答辩人已经实际占有并出租给他人，后来该土地及房屋被法院查封。在此情况下，被答辩人完全有条件通过合法途径向法院申请解除查封，以保障其自身的合法权益，从而实现合同目的，但被答辩人不行使自己拥有的查封异议权，而直接通过诉讼来解除合同完全是没有事实和理由。请法庭依法驳回被答辩人的诉讼请求。2013年3月20日，被告吴彩珠补充答辩称：2012年3月1日，被告廖新华、许小玲夫妇因生意资金周转困难向答辩人的丈夫范秀强借款40万元，双方签立了借据。同时双方签订《抵押合同书》约定，以本案诉争的被告二廖新华、许小玲夫妇自有位于惠东县平山蕉田变电站D栋2号之二的住宅建设用地[建设用地规划许可证：PS_xx号]及地上房屋作为上述借款的抵押物，若出现被告廖新华、许小玲夫妇依约不能还款、无法付息等情形，以该房地产作为抵押物抵债。2012年6月底，答辩人发现被告廖新华经营的鞋厂资金周转不灵、经济非常紧张，已无法按期支付利息，于是向被告廖新华主张提前还款未果，后经双方协商一致：以本案诉争的房地产作价35万元价格抵债，由此，双方于2012年7月4日签订了《土地使用协议书》并进行了公证；此前，即2012年5月27日被告廖新华将一批鞋厂机器设备转卖给了答辩人的丈夫范秀强，价值5万元，以上两项合共40万元，这样，原先被告廖新华向我方借款的40万元就以上述房屋、机器设备进行抵债清偿。
被告廖新华未到庭参加诉讼，亦无提出答辩。
被告廖木连、廖东梅共同辩称：原告俞港送的亲戚去我家里，问我弟弟廖新华的房子是不是要卖，我说是，原告从香港回来后就去看了房子，最后以42万元成交。原告愿意还价42万元买该房屋，也愿意去公证，所以我认为不应返还这6.5万元。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：被告范秀强和被告吴彩珠系夫妻关系，被告廖新华与被告廖木连、廖东梅系兄姐妹关系。2012年3月1日，被告廖新华因资金周转困难向被告范秀强、吴彩珠夫妇二人借款40万元，并以被告廖新华名下位于惠东县平山蕉田变电站D栋2号之二的建设规划用地[建设用地规划许可证：PS_xx号]及地上房屋作担保。2012年7月4日，经廖新华与范秀强、吴彩珠协商，廖新华以上述抵押的土地及地上房屋及房屋内的机器设备作价用于偿还所欠范、吴二人的借款，其中土地及房屋作价35万元，机器设备作价5万元，共40万元。同日，廖新华与吴彩珠签订土地使用协议书一份，将廖新华名下惠东县平山蕉田变电站D栋2号之二的建设规划用地以35万元的价格转让给吴彩珠，并到惠东县公证处对上述协议办理了公证[(2012)惠东证字第1073号公证书]。协议签订后，廖新华当即把房屋的建设用地规划许可证原件交给范秀强。当天下午，范秀强去廖新华家中，从廖新华父亲廖锡钦手中接受了房屋的钥匙，并将2013年3月1日廖新华签订的借据和抵押协议原件交给廖锡钦。协议签订后，廖新华和吴彩珠未办理上述房屋及土地的产权登记手续。
此后，原告俞港送通过其亲戚从被告廖东梅了解到被告范秀强想将上述规划用地及地上房屋出卖，于是通过廖东梅与被告吴彩珠洽谈购房事宜。最终双方以42万元的价格达成协议。协议时，吴彩珠告知了原告转让的房屋未办理国土使用权证及房屋产权证，仅有建设用地规划许可证，且该规划证为被告廖新华名下的事实，并向原告出示了其与廖新华经公证的土地使用协议书。双方还约定，可由廖新华直接与原告签订合同并办理公证，与购房款42万元中，其中35.5万元支付给吴彩珠，6.5万元支付给廖木连、廖东梅。
2012年7月30日，原告俞港送与被告吴彩珠、廖木连、廖东梅一起到惠东县公证处，并通知被告廖新华一起到了惠东县公证处，由俞港送与廖新华按原与吴彩珠签订的土地使用协议书内容签订相同内容的土地使用协议书，协议中转让价格为40万元，并办理的公证。当日，原告按照口头协议，支付了35.5万元给吴彩珠，支付了6.5万元给廖木连、廖东梅，由吴彩珠和廖东梅分别出具了收条给原告。吴彩珠将房屋的钥匙交给原告。
2012年8月9日，原审法院在审理案外人诉被告廖新华民间借贷一案过程中，作出惠东法民一初字第906-1号民事裁定书，查封了被告廖新华名下位于惠东县平山蕉田变电站D栋2号之二的建设规划用地[建设用地规划许可证：PS-
xx号]。
2012年9月17日，原告俞港送以上述涉案土地及房屋被已被原审法院查封，房屋无法过户其名下为由，向原审法院提起本案诉讼。
另查，被告廖新华于2013年4月因吸毒被强制戒毒，现在惠州市公安局强制戒毒所戒毒。原审法院依法询问被告廖新华，廖新华称：因为欠范秀强40万元无能力还，于是将起在惠东县平山蕉田变电站D栋2号之二的房屋以及房屋内的机器设备，按土地与房屋作价35万元、机器设备作价5万元，以物抵债给了范秀强，并与范秀强的妻子吴彩珠签订了土地使用协议书，并办理的公证。签订协议书后，将房屋及机器设备全部交给了范秀强。2012年7月30日，吴彩珠给我电话，要我过公证处签个名，也没说具体事由。当时有吴彩珠、廖冬梅等人，还有二、三个我不认识的人在场。吴彩珠将协议拿给我让我签字，因为当时我很生气，所以也没仔细看，签了名字后就走了，后来发生什么事情我就不清楚了。廖新华还认为：房屋其已抵债给了范秀强，俞港送和范秀强之间买卖房屋的事情其并不清楚。其没有收俞港送的钱，不应由其返还钱给俞港送，因其与范秀强之间的债权债务已经两清，要退钱也应由范秀强退钱。
庭审中，原告俞港送称：其通过案外人陈某永介绍认识被告廖木连、廖东梅后，经廖木连、廖东梅介绍才知道范秀强要卖房屋。房屋交易价格42万是廖木连、廖东梅提出的，谈价格也是与廖木连、廖东梅两人谈的，我不清楚被告范秀强是否知道房屋的成交价42万元。因我知道房屋没有国土证等证件，故我要求协议需办理公证。
被告范秀强称：廖新华欠我钱就把房屋抵给我，我要求将房屋卖出去还钱给我，房子不是我的，我也没使用过，当时我说谁要买房，我就把债权转给他，我只是要回廖新华借我的钱。卖房事宜由廖木连、廖东梅去沟通，房屋卖42万我不知道。廖木连、廖东梅告诉房屋以35.5万元出卖，我是同意这个价钱。我也没看过原告，吴彩珠也是在办理公证签名时才看过原告一面。
被告廖木连、廖东梅称：原告俞港送委托亲戚询问我们买房一事，当时我说廖新华的房子已卖给范秀强，范秀强要卖房屋。被告吴彩珠、范秀强与原告廖新华之间洽谈买房事宜时没有见面，是我们作为的中间人。我们向范秀强说房屋卖35.5万元，差价6.5万元是我们赚的。
本案诉讼过程中，经原告俞港送申请，原审法院依法追加范秀强、廖木连、廖东梅作为本案的被告参加诉讼。
以上事实，有原告俞港送提交的起诉状、原、被告身份证、土地使用协议书、收条、银行汇款回单、民事裁定书、建设用地规划许可证、追加被告及变更诉讼请求申请书、婚姻登记基本信息情况表、追加被告及增加诉讼请求申请书，被告吴彩珠提供的被告身份证、结婚证、借据复印件、抵押合同书、买卖合同和原审法院庭审笔录、问话笔录等材料为据。
原审判决理由和结果
原审法院认为，被告廖新华将其名下仅有建设用地规划许可证的土地及地上的房屋转让给被告范秀强、吴彩珠，用于折抵欠被告范秀强的借款，双方签订转让协议，被告范秀强、吴彩珠亦实际占有该土地及房屋，对该事实双方均无异议。被告廖新华与范秀强、吴彩珠抵债完毕后，范、吴二人在未办理相关的房屋产权登记及变更登记手续的情况下，通过被告廖冬梅介绍，将上述土地及地上建筑物转让给原告。双方虽未签订书面协议，但从本案实际履行的情况看，本案协议的实际缔约方为原告俞港送与被告范秀强、吴彩珠。虽此后原告俞港送与被告廖新华签订了转让协议，但俞、廖二人之间并无订立合同的合意，双方签订转让协议仅为方便办理过户手续，故范秀强、吴彩珠辩称被告廖新华与原告俞港送签订合同，属合同权利义务的概括转让，无事实与法律的依据，原审法院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定……”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”被告范秀强、吴彩珠从被告廖新华处通过抵债取得涉案土地及地上建筑物的情况下，因该仅土地及地上建筑物有建设用地规划许可证，尚未依法登记领取权属证书，被告范秀强、吴彩珠与原告俞港送之间的转让行为违反了上述法律的强制规定，故转让行为无效。双方的口头协议及原告与廖新华签订的转让协议同为无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告吴彩珠、廖木连、廖东梅因该无效合同取得的财产，应当予以返还。被告范秀强、吴彩珠系夫妻关系，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理……”的规定，被告范秀强、吴彩珠应付共同返还义务。本案中双方方明知所涉转让土地及地上建筑物未依法登记领取权属证书，原告俞港送与被告范秀强、吴彩珠仍进行转让，被告廖木连、廖东梅从中介绍并赚取差价，各方均存在过错，应当各自承担相应的责任。故原告俞港送请求被告范秀强、吴彩珠、廖木连、廖东梅返还购房款的请求，原审法院予以支持。
被告廖新华经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》的第六条、第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告俞港送与被告范秀强、吴彩珠之间转让土地的口头协议及被告廖新华与原告俞港送签订的土地使用协议书无效。
二、被告范秀强、吴彩珠于本判决生效之日起7日共同返还购房款355000元给原告俞港送。
三、被告廖木连、廖东梅于本判决生效之日起7日共同返还购房款65000元给原告俞港送。
四、驳回原告俞港送的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7600元，由原告俞港送负担1900元，由被告廖新华负担1900元，由被告范秀强、吴彩珠共同负担1900元，由被告廖木连、廖东梅共同负担1900元。公告费600元，由被告廖新华负担。
当事人二审意见
上诉人吴彩珠、范秀强不服原审判决，向本院上诉称：一、依法撤销一审判决；二、驳回一审原告俞港送对两上诉人的诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、一审判决认定事实错误。一审认定上诉人吴彩珠与俞港送签订口头的《土地使用协议书》，完全违背事实，并不存在上诉人吴彩珠委托廖东梅、廖木莲与俞港送协商土地使用转让的事实。因廖新华与范秀强存在债权债务，为了保证上诉人范秀强的债权能够实现，2012年7月4日，吴彩珠与廖新华签订《土地使用协议书》，并作了公证，但实际上吴彩珠并没有支付40万元给廖新华。当廖东梅、廖木莲对范秀强说有人想要涉案土地时，范秀强仅是同意她们三兄妹出卖，并以她们三兄妹名义出卖，对于多少价格由她们决定，但其中35万元抵押款必须支付给范秀强。因此，当廖新华三兄妹与俞港送协商一致后，吴彩珠在2012年7月30日到惠东县公证处解除其与廖新华签订的《土地使用协议书》，然后由廖新华与俞港送签订《土地使用协议书》。俞港送按照廖新华的指示，将其中的35.5万元使用费交付给吴彩珠时，吴彩珠把相关证件及房屋锁匙交给俞港送。此后，俞港送接管房屋并出租给他人使用。整个过程，均证实吴彩珠并不是合同的当事人，她所收取的35.5万元是代廖新华收取的部分土地使用费35万元及利息5000元。一审认定廖新华不知道交易过程及具体价款，完全没有证据证实其说法；二、一审适用法律错误。一审认定廖新华与俞港送于2012年7月30日签订并经惠东县公证处公证的《土地使用协议书》无效，违反法律规定。涉案土地经由政府部门准许廖新华使用，并办理建设用地规划许可证，这说明廖新华所对涉案土地的使用是合法的，廖新华对涉案土地是可以进行初始登记办理土地使用权证书，然后再转让该土地使用权。但一审判决在没有任何证据推翻该公证的情况下，就认定该《土地使用协议书》无效，明显违反法律规定；三、一审判决在认定事实与判决事项中逻辑混乱，未依法作出公正判决。一审判决一方面认定吴彩珠与俞港送之间的协议无效，另一方面却并未依法作出相互返还的判决，严重损害范秀强的合法债权。
被上诉人俞港送口头答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当依法维持。
上诉人吴彩珠、范秀强在庭审过程中提交了如下证据：证据一惠东县公证处调取的公证材料，一是吴彩珠跟廖新华签订的撤销材料，二是俞港送与廖新华签订土地协议，廖新华授权被上诉人办理委托手续的授权委托书，证明当时签订协议的时候是真实意思表示；证据二是相关的案例材料。
被上诉人俞港送对上诉人提交的证据发表如下质证意见：上诉人吴彩珠、范秀强跟廖新华形成以房抵债的协议后，上诉人对房屋取得了支配权，尽管廖新华与被上诉人俞港送签订转让协议，但廖新华只是履行一个完善手续，实际的卖房者还是吴彩珠跟范秀强，所以上诉人提供的证据与本案无关。
被上诉人廖新华、廖木连、廖东梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦无提交书面的答辩意见。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，由于被上诉人俞港送是香港居民，本案属于涉港房屋买卖合同纠纷，由于纠纷的发生地在中国内地，故原审法院和本院对本案有管辖权。由于诉争的不动产在中国内地，故本案应适用中华人民共和国法律。针对上诉人的上诉，本院经审查认为，原审根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定……”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”相关法律规定，认定上诉人范秀强、吴彩珠从原审被告廖新华处通过抵债取得涉案土地及地上建筑物的情况下，因该仅土地及地上建筑物有建设用地规划许可证，尚未依法登记领取权属证书，上诉人范秀强、吴彩珠与被上诉人俞港送之间的转让行为违反了上述法律的强制规定，确认上诉人与原审被告廖新华之间的口头协议及被上诉人俞港送与原审被告廖新华签订的转让协议均为无效合同有事实和法律依据，并根据无效合同的处理原则，判令上诉人向被上诉人返还购房款有法律依据，本院予以维持。
综上所述，上诉人的诉请主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定的事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元，由上诉人吴彩珠、范秀强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓文
审 判 员 曾求凡
审 判 员 邹 戈
二〇一六年六月二十九日
法官助理 黄湘燕
书 记 员 李兵勤
附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。