湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江夏民二初字第00575号
原告王升江。
委托代理人徐涛，广东德纳（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告王志琴，无职业。
被告涂琪珂（系王志琴之女），学生。
上列二被告委托代理人王惠玲，无职业。代理权限为一般代理。
被告涂润泽（系王志琴之子），学生。
法定代理人王志琴（系涂润泽之母），无职业。
被告武汉新财富房地产投资策划有限责任公司江夏分公司。
法定代表人刘星星，该分公司经理。
委托代理人张曼，湖北舟桥律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告王升江诉被告王志琴、涂琪珂、涂润泽以及武汉新财富房地产投资策划有限责任公司江夏分公司（以下简称“江夏分公司”）房屋居间买卖合同纠纷一案，原告于2014年9月9日向本院提起民事诉讼。本院于当日即立案受理，依法由审判员程世新适用简易程序，于2014年10月21日、12月4日进行了公开审理。由于案情复杂，本院于2014年12月5日裁定本案转换为普通程序，并依法组成由审判员程世新，与人民陪审员吴继承、张燕参加的合议庭，由审判员程世新担任审判长并主审本案，于2014年12月31日进行了公开审理。原告王升江及其委托代理人徐涛，被告王志琴、涂琪珂委托代理人王惠玲，被告江夏分公司法定代表人刘星星及其委托代理人张曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告王志琴、涂志红及江夏分公司于2013年8月2日签订《武汉市存量房居间买卖合同》。交易房屋位于武汉市江夏区纸坊街马山湾107号二楼，建筑面积102.7平方米，房屋成交价为26.5万元。后经原告查询得知，此房屋为小产权房，根本不允许上市交易买卖，被告江夏分公司作为房屋专业经纪机构明知其产权性质，与被告王志琴合伙欺诈原告，为此原告多次追讨购房款，被告拒不返还，请求判决确认原、被告签订合同无效，判令被告王志琴返还购房款及利息，赔偿房屋装修损失；被告江夏分公司承担连带责任。
被告王志琴辩称，原告明知诉争房屋是不能买卖交易的，与被告江夏分公司串通，在本人不知真实意图的情况下，与原告签订房屋买卖合同，应该认定为无效。本人并未收到原告购房款，原告所谓装修损失不实。被告江夏分公司明知房屋涉及产权纠纷，而以赢利为目的，串通原告签订合同应当承担责任；原告明知该房不能购买，贪图便宜购买，自身也应承担责任。
被告江夏分公司辩称，本公司与原、被告只是居间合同关系，已经履行了合同义务，原告要求本公司承担连带责任没有法律依据。
原告为证实自己主张向本院提供如下证据：
1、身份证，证明原告身份及主体资格；
2、武汉市存量房居间（买卖）合同，证明原、被告之间签订房屋买卖合同事实；
3、收款收据7份，证明被告王志琴的丈夫涂志红收取购房款及被告江夏分公司收取佣金，原告履行了合同义务；
4、房屋装修费清单，证明被告交付了房屋，原告装修后入住，取得实际占有权，并对房屋装修，被告应赔偿装修损失。
5、个人建房用地审批表，证明材料、补偿协议等，证明该房屋有建房用地审批手续，原告认为是可以买卖的；
6、涂志红户口簿、婚姻关系证明、结婚证、身份证明，证明涂志红及被告王志琴有权处分该诉争房屋。
通过庭审质证，被告王志琴对原告提供证据1不持异议，对证据2有异议，认为是涂志红与原告合伙欺骗，是租赁合同，并非买卖合同；对证据3不知情，本人并未收到卖房款，与本人无关；对证据4不予认可，诉争房屋本人已经装修，原告购置东西可以搬走；对证据5不持异议；对证据6之婚姻关系证明、结婚证已提起行政诉讼，是涂志红单方办理，本人并未到场，对户口簿无异议。被告江夏分公司对原告提供的证据无异议。对于上列证据，本庭结合其他证据斟酌采信。
被告王志琴为反驳原告诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、武汉市江夏区人民法院（2002）夏民初字第372号民事调解书，证明本人与涂志红于2002年7月15日经法院调解离婚，涂志红对外活动与本人无关；
2、租房合同，证明原告与涂志红签订是租赁合同，并非买卖合同，原告与涂志红合伙欺骗本人在房屋居间买卖合同上签字；
3、涂志红短信记录，证实中介收取佣金，明知重复买卖还收取介绍费，应当承担责任。
本院根据被告王志琴申请调取公安机关出警记录及询问笔录，证明该房屋存在纠纷，不能买卖。
对被告王志琴提供的证据，原告王升江对证据1真实性无异议，但不能实现证明目的，被告王志琴与涂志红又补办了结婚证；对证据2不予认可，认为该签名并不是本人签名，且时间是在签订房屋居间买卖合同二个月之后，并不能实现其证明目的；对证据3涂志红与家人短信，不具有证明效力。对于被告王志琴申请法院调取证据，只能证明原告买房入住后与被告王志琴发生纠纷，并不能证明是买房前发生的纠纷。被告江夏分公司对被告王志琴提供证据和申请法院调取证据，与原告质证意见相同。对被告王志琴提供的证据1本庭予以采信；对证据2并不能实现其证明目的，本庭不予采信；对证据3，本庭结合其他证据采信。
被告江夏分公司为反驳原告诉求，提供如下证据：王升江收款收据2份，证明本公司退还佣金4500元。原告王升江对该两份证据的质证意见是：对2000元收据认可，对2500元收据不予认可，认为是自己付钱涂志红收款，应当计算在原告王升江支付的购房款内。被告江夏分公司对原告王升江质证意见无异议。被告王志琴对江夏分公司证据不予质证。上列证据本庭均予以采信。
本院根据上列采信证据查明：2013年8月2日，原告王升江与涂志红及被告王志琴、江夏分公司法定代表人刘星星签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定甲方涂志红将坐落于武汉市江夏区纸坊街马山湾107号二楼，面积102.7平方米房屋出售给乙方王升江，并约定房屋成交价人民币贰拾五万五仟元。同时还约定甲方报装水电表后，乙方一次性付清尾款一万元。合同签订后，原告王升江于2013年8月16日向涂志红付清购房款25.35万元。江夏分公司收取了1万元佣金，其后又向原告王升江退款2000元，原告王升江还向其借款2000元，实收佣金6000元。自2013年8月16日始，原告王升江对购买房屋进行装修，并于2013年11月15日入住。至2014年5月，被告王志琴及其亲属将房屋通道封锁，逼迫原告王升江搬出所住房屋，为此酿成纠纷，原告遂于2014年9月9日提起诉讼。
另查明，涂志红与被告王志琴于1995年1月1日登记结婚，于同年11月18日生育长女涂琪珂。2002年经法院主持调解离婚。2004年5月19日涂志红与被告王志琴在孝昌市民政局又补办结婚登记，2005年10月30日双方生育长子涂润泽。公安机关常住人口登记卡2009年3月17日登记资料载明，户主涂志红，妻王志琴，女涂琪珂，子涂润泽。2007年10月20日，涂志红向江夏纸坊城管所提出申请，申请在城关村9组建房，经小组、村、国土规划部门及区人民政府审批，同意涂志红用地总面积160平方米建房，要求涂志红依法办理相关建房审批手续。涂志红根据上述资料在城关村兴建一栋2户5层楼房，但没有办理土地使用权证和房屋产权证。其后涂志红凭上述建房审批资料和户口簿、婚姻登记证明，将所建房屋通过江夏分公司等中介公司发布销售信息。由于涉嫌一房多售，买主追索购房款无果遂以涂志红涉嫌诈骗向公安机关报案。2014年3月1日涂志红在武昌非正常死亡。
通过庭审质证和辩论，归纳本案争议焦点主要有四个方面：
1、本案当事人主体资格。原告起诉时，将王志琴及其子女列为共同被告，将江夏分公司法定代表人刘星星作为第三人。通过审理，查明涂志红是签订合同卖方，于2014年3月非正常死亡，其与被告王志琴系夫妻关系，生前生育一儿一女，原告根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第四十四条之规定，涂琪珂、涂润泽应作为权利义务承继人参加诉讼。被告王志琴认为诉争房屋有产权纠纷，涂志红将卖房款全部挥霍，没有遗产，涂琪珂、涂润泽不应作为被告；查明刘星星系江夏分公司法定代表人，其自认参与王升江与涂志红房屋居间买卖系职务行为。经本院释明，原告申请撤销对刘星星起诉，同时申请追加江夏分公司为本案共同被告。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条，依法通知江夏分公司参加诉讼。庭审时江夏分公司认为根据合同法相对性规定，江夏分公司并不是合同主体，不是本案适格被告，只能作为第三人参加诉讼。原告认为本案系房屋居间买卖合同，江夏分公司系房屋买卖居间人，是本案合同主体，应当作为本案被告。
2、本案房屋居间买卖合同效力。原告诉讼请求之一就是判决确认原告与涂志红及江夏分公司签订《武汉市存量房居间买卖合同》无效，其理由是此房屋系“小产权房”，根本不允许上市交易买卖；被告王志琴认为该房屋系有争议房屋，其产权属于其妹王伶利，涂志红无权处分该房屋；被告江夏分公司认为该房屋建房用地手续齐全，并有证明该房屋视为有证房屋，可以买卖。
3、关于中介公司江夏分公司在本案中应承担责任。对于江夏分公司在本案中的责任，原告王升江认为江夏分公司明知该房屋是不能买卖的，其隐瞒主要事实，损害原告人利益，应当承担连带责任；被告王志琴则认为江夏分公司明知涉案房屋涉及产权纠纷是不能买卖的房屋而促成交易，有重大过错，应当承担主要赔偿责任；江夏分公司则认为公司并未隐瞒真实情况和重要事实，原告王升江也明知该房屋不能买卖，公司并未提供虚假情况，也未违反合同，不应承担连带赔偿责任。即便是承担责任，也只在收取佣金范围内承担责任。
4、关于原告损失范围的界定及处理。关于装修损失，原告诉讼请求要求被告赔偿7万元。被告对原告装修不予认可，认为房屋销售时已经装修，准备出租，已经满足入住条件。原告认可被告王志琴对房屋进行了初装，但入住前，一是对水电进行改造，二是墙面喷乳胶漆，三是厨卫墙砖加高，四是制作衣柜、储物柜，五是灯具、家电、热水器等。对上列装修清单，被告要求原告拆搬走。由于原、被告对房屋装修项目及价格各执一词，原告申请鉴定，但被告拒不配合鉴定，不参与选择评估机构，对于原告选择评估机构暴力抗拒，拒绝评估机构进入现场评估，致使评估无法进行。诉讼中原告撤回房屋装修损失的诉讼请求。
本院认为，原告王升江与涂志红及被告王志琴、江夏分公司签订《武汉市存量房居间买卖合同》，均系合同主体。涂志红在合同签订后身亡，其与被告王志琴婚生子女涂琪珂、涂润泽应当作为合同权利义务的承继人参加诉讼，原告起诉将其列为被告并无不当；江夏分公司系房产专业经纪公司，参与签订房屋居间买卖合同，明确权利义务，其辩称不是本案被告理由本院不予采信；关于合同效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同当属无效。该合同明显违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第六十二条、第八条规定宅基地属于农村村民集体所有，严禁宅基地买卖，国务院1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国务院2004年12月颁布《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月30日国务院发出《关于严格执行农村集体建设和用地法律和政策通知》，明确指出：“农村住宅用地，只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”。上列法律、法规均明令禁止宅基地、农村住宅及“小产权房”在本集体经济组织外的转让。该房屋买卖合同违反法律强制性规定，当属无效合同。原告王升江并非纸坊街马山湾村民，明知该房屋系禁止买卖房屋而侥幸购买；被告王志琴亦明知该房屋系未办理产权证书和在宅基地上兴建房屋，参与签订房屋居间买卖合同；被告江夏分公司作为专业房地产经纪公司，明知上列房屋不能自由买卖，以盈利为目促成交易完成，三方均有过错，应各自承担相应责任。原告王升江和被告王志琴均认为被告江夏分公司在签订房屋居间买卖合同和促成交易过程中有过错，应当承担赔偿责任，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款、第四百二十七条，原、被告均无证据证实江夏分公司在本房屋居间买卖活动中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故要求其承担连带赔偿责任没有事实法律依据，但该公司根据该合同取得报酬应予以返还。由于原告提供房屋装修损失未能提供有效优势证据，其撤回该部分申请本院照准，待有新的证据原告可就该部分损失另行起诉。《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”。故被告王志琴、涂琪珂、涂润泽同为债务人涂志红的财产继承人，还应当在继承涂志红遗产实际价值内对上述债务承担清偿责任。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第四百二十五条第二款、第四百二十七条及《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，判决如下：
一、确认原告王升江与被告涂志红、被告武汉新财富房地产投资策划有限责任公司江夏分公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同无效。
二、被告王志琴于本判决生效之日起十日内返还原告王升江购房款25.35万元，并赔偿原告王升江的损失，损失以25.35万元为基数，按人民银行同期贷款基准利率的70%计算，从2013年8月16日起计算至履行完毕时止。
三、由被告涂琪珂、涂润泽在继承涂志红遗产实际价值内对上述款项承担清偿责任。
四、由被告武汉新财富房地产投资策划有限责任公司江夏分公司返还原告王升江佣金6000元。
六、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6325元，减半收取3163元，由被告王志琴负担2163元、被告武汉新财富房地产投资策划有限责任公司江夏分公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费3163元，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行湖北省武汉市民航东路分理处；行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 程世新
人民陪审员 吴继承
人民陪审员 张 燕
二〇一五年五月十一日
书 记 员 余海燕