广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第1013号
原告（反诉被告）邓筱媛，汉族，住佛山市禅城区。
委托代理人杨立明，系广东巨能律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄路珍，汉族，住佛山市禅城区。
被告（反诉原告）蓝江，汉族，住佛山市禅城区。
两被告共同委托代理人黄婉莉、谢文，均系广东禅正律师事务所律师。
原告邓筱媛与被告黄路珍、蓝江租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，两被告提起反诉，本院决定将反诉与本诉合并，依法由审判员朱道春适用简易程序于同年10月27日、11月17日二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨立明与被告蓝江及两被告共同委托代理人黄婉莉、谢文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年3月15日，原、被告签订《商铺租赁合约》，约定两被告将佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场首层151号商铺出租给原告经营美甲服务，租赁期限自2014年5月1日起至2019年4月30日止，并强调被告协助做好开业前期工作，包括水电开通等，同时约定原告每月向被告交纳物业管理费1797元（35元／平方米×51.34平方米），被告代原告向物业管理公司缴纳。
合同签订后，原告按约定向被告交纳了按金8000元和预付水电费1000元，于2014年4月3日接收了商铺。此后，原告投入76634元进行铺位装修，于同年5月8日开始营业。因被告未按合同约定接入水管到商铺，导致原告经营的美甲服务因水问题被卫生部门责令停业，原告多次与被告协商未果，基于对被告信任，原告交纳租金至2014年9月底，等待被告处理好水问题再开业。2014年9月份，被告明确告知原告无法接水管到商铺，考虑到原告经营美甲服务不通水无法营业，在征得被告同意后，原告于同年24日撤离涉讼商铺，将钥匙交给邻铺，并短信息通知被告接收铺位。此外，经了解，被告实际是按每月每平方米15元标准向物业管理公司交纳管理费。
原告认为，被告作为业主，未能提供符合合同约定用途的商铺给原告，未接通水管导致原告无法营业，被告构成根本违约，原、被告协商解除了租赁合同，被告应赔偿相应损失予原告，被告多收的物业管理费也应予以退还。起诉请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合约》；2、两被告向原告返还按金8000元、水电费预付款1000元、多收的物业管理费5137元；3、两被告赔偿原告装修损失76634元；4、诉讼费用由被告承担。
两被告答辩并反诉称：涉讼铺位位于广场之内，根据广场管理规定，全部铺位不允许接水管到铺位之内，有公共取水间，原告美甲需要少量用水可在公共取水间取用，合同约定水电开通也仅指水通到公共取水间，原、被告签订租赁合同时原告已看过现铺，清楚知道水电开通情况，现涉讼铺位相邻的铺位也同样经营美甲服务，一直正常营业，原告以水未接通到商铺内为由主张被告违约没有任何依据。原告于2014年3月15日接收了商铺，进行简单装修后于5月8日开始营业直至搬走，并于6月4日领取营业执照，并非原告所称因水问题导致其无法营业。
2014年9月底，物管部门通知被告，说原告要求撤租，被告就去物管部门签字，原告何时搬离并未通知被告，双方也未办理书面交接铺位手续，9月28日，原告发短信息告诉被告将商铺钥匙放在相邻商铺，10月10日被告收回商铺。
被告认为，原告单方面终止租赁合同，其为违约方，按金无需退还。5月原告仅交租7天，10月、11月租金未交，其应补齐相应租金。物业管理费按每月每平方米35元计算属合同约定，物业管理公司按每月每平方米15元向被告收取属于给业主优惠，原告无权要求退回管理费差价。反诉请求：1、原告支付2014年5月租金3267元、同年10月、11月租金各4000元，合计11267元；2、原告支付物业管理费3554元；3、原告支付以14861元为本金、按日1%的标准自2014年10月1日计算至判决生效之日止违约金（暂计至2014年10月27日止的违约金为4012.47元）；4、诉讼费用由原告承担。
针对两被告反诉，原告辩称：签订租赁合同时，被告故意隐瞒不能通水到商铺的事实，导致原告无法实现合同目的，被告过错在先，原告有权撤销合同，原告已于2014年9月24日将商铺返还给被告，此后未再占用商铺，原告无需交纳2014年10月、11月租金和管理费。因被告实际在2014年4月3日交铺，扣除免租期45天，同年5月原告只需交纳7天租金，被告出具的收据已载明，原告并未拖欠5月份租金。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格。
2、两被告身份证复印件，证明两被告诉讼主体资格。
3、商铺租赁合约，证明原、被告于2014年3月15日签订合同，约定相关权利义务，签订合同时，原告向两被告声明其承租用于美甲用途的店铺是定位高端、投入较大，与同城其他租户需求不同，双方才在合同中约定被告负有水电开通的义务。
4、收款收据，证明被告已收原告所交付的8000元按金及水电预付款1000元。
5、收据2份、装饰设计工程施工合同、工程预算表，证明原告已经在涉诉商铺投入76634元进行装修，两被告应予赔偿。
6、其他租户的商铺租赁合同、收据，证明广场同类商铺实际管理费为每月每平方米15元，被告每月多收20元，应返还。
7、中国工商银行电子银行回单、发票，证明原告投入76634元进行装修，因签订装修合同的佛山市森艺装修设计工程有限公司已经结业，佛山市浩业建筑工程有限公司与其之间是业务合作关系，发票由佛山市浩业建筑工程有限公司出具。
经庭审质证，两被告发表质证意见如下：对证据1-2无异议。对证据3真实性无异议，证明内容有异议，认为原告并没有举证证明用于经营高端定位的美甲店铺，原告进场时，旁边的美甲店已经正常营业，原告清楚用水情况。对证据4真实性无异议，证明内容有异议，认为两被告不存在隐瞒事实的行为。对证据5真实性有异议，认为虽然原告装修过商铺，但并不清楚实际装修的项目，收据并非为正式的发票，不属于有效的支付单据。对证据6有异议，认为仅为复印件，不能证明其真实性，且与本案无关。对证据7有异议，发票不是签订装修合同的公司出具，属于第三方虚开的发票，且该证据与其他证据相互矛盾，电子银行回单无法证明实际支付款项为装修款。
诉讼中，两被告共同举证如下：
1、工商登记信息网上查询结果，证明原告于2014年6月4日领取营业执照，非高端定位的加盟美甲店。
2、房产证、商品房买卖合同、百花时代广场销售商铺首层独立内铺交付标准，证明两被告为商铺产权人，商铺交付时并无通水到铺。
3、收铺确认协议、住宅使用说明书、住宅质量保证书，证明收铺时已约定商铺为公共用水。
4、百花时代广场业主临时公约，证明物业管理公司规定业主的禁止擅自拆装、改变供水。
5、百花时代广场前期物业服务协议，证明物业公司每月收取物业管理费的情况。
6、时代二期一楼151单元电费清单，证明涉诉商铺的用电情况。
7、收款收据、查询账户明细，证明涉诉合同的履行情况。
8、照片，证明相邻美甲店铺仍正常营业。
9、证明，证明原告搬离涉诉商铺时，将涉诉商铺的钥匙交给了隔壁商铺承租人后转交给被告。
10、关于桂南名都商场（即百花时代广场）下调物业服务费及经营策略建议书，桂南名都商场（即百花时代广场）物业服务费变更协议、收据4份，证明下调物业管理费是针对业主的，并非是针对商铺的实际使用人，属于附条件的变更，只是针对业主减少物业管理费，不对外适用。
经庭审质证，原告发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，但认为原告虽领取了营业执照，但不等于原告就具备了经营特许行业的资格。对证据2无异议。对证据3、4有异议，原、被告签订合同时，被告并没有出示，被告有意隐瞒了通水电的事实，导致原告签订了合同。对证据5真实性无异议，证明内容有异议，认为物业公司对租户的实际收费标准是每月每平方米15元。对证据6无异议。对证据7真实性无异议，认为可以证明原告按时足额交租及管理费。对证据8有异议，认为即使相邻的美甲店铺能正常营业，也不能证明原告能按约定的租赁合同标准使用商铺，更不能免除被告开通水电的合同义务。对证据9无异议，认为原告搬离涉诉商铺已征得被告同意，被告同意原告搬离表示认可与原告解除租赁关系，原告将钥匙交给隔壁商铺转交，被告何时接收涉诉商铺属自行处分权利的行为，与原告无关。对证据10真实性无异议，证明内容有异议，物业费属于被告代缴，被告无权以信息不对等的便利变相增加租金，否则损害原告的利益。
经审查，本院确认原告提供的证据1-4真实性。原告提供的证据5无相应款项支付证明佐证，本院对此组证据的证明力不予确认。原告提供的证据6与本案无关，本院对其证明力不予确认。原告提供的证据7中发票出具单位与证据5不同，且与合同约定结清尾款时开具发票在时间上不吻合，本院对此发票的证明力不予确认，对二张银行转账单证明力予以确认，并据此认定原告支出装修费20250元。被告提供的证据1-10真实性本院均予以确认，根据电费收费记录，确认原告搬离商铺时间为2014年9月24日。
根据采信的证据结合当事人陈述，本院认定如下与本案有关的事实：
位于佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场首层151号铺于2011年5月24日经行政部门核发房地产权证，规划用途为商业、金融和信息用房；建筑面积为51.34平方米，登记权属人为被告黄路珍、蓝江。
2014年3月15日，原告与两被告签订《商铺租赁合约》，约定两被告将上述商铺出租给原告经营美甲服务，租赁五年，从2014年5月1日至2019年4月30日，第一年每月租金4000元，每年递增10%，两被告提供装修期45天，即从2014年5月1日起计收租金，被告协助做好水电开通，签约时原告支付诚信按金8000元（期满后结算归还）、首期月租4000元、水电预付款1000元，每月25日至30日交纳下个月租金，逾期交纳，按日1%计收滞纳金，每月物业管理费35元／平方米×51.34平方米=1797元由两被告代缴。
2014年3月17日，原告向两被告交纳了按金8000元、预付租金4000元、水电费预款款1000元，合计13000元。此后原告对涉讼商铺进行了装修，支付了装修费20250元。同年6月4日，原告在涉讼商铺登记成立了佛山市南海区桂城筱缓美甲店。同年6月23日，原告向被告交纳了5月份7天租金733.33元和5月及6月管理费分别1797元，合计4327.33元。同年6月30日、7月30日、8月31日，原告分别向被告交纳了7、8、9月租金及管理费各5796.9元。
涉讼商铺2014年4月10日至5月10日期间电费39元、5月10日至6月10日期间电费173元、6月10日至7月10日电费154元、7月10日至8月10日电费142元、8月10日至9月10日电费135元、9月10日至9月24日电费53元。同年9月24日，原告搬离涉讼商铺，并以手机短信息通知了被告。
另查明，2014年4月至同年10月，被告每月向物业管理公司交纳物业管理费为770元。
2014年9月24日，原告提起本案诉讼。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉讼物业已办理房地产权证，原、被告围绕涉讼物业于2014年3月15日签订的《商铺租赁合约》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告于2014年9月24日搬离涉讼商铺，被告也在物业管理处签名确认，本院据此认定原、被告之间租赁合同于当日解除。
涉讼商铺为广场内分隔铺位，并非独立商铺，原告接收了涉讼商铺后进行了装修，理应明知商铺内并无水管接通，从原告交纳的电费金额来看，其在2014年5月至9月期间有正常营业，原告并未举证证明因水管未接通到商铺内对其经营造成实质性影响，或搬离前就用水问题与被告进行了磋商，现原告在搬离后以未接通水到铺内主张被告违约没有事实和法律依据，本院不予采信，并据此认定原告违约解除租赁合同，原告要求赔偿装修损失理据不足，本院不予支持。
依照合同约定，原告交纳的8000元为诚信按金，期满后结算归还，现合同期内原告违约解除租赁合同，其请求被告返还按金8000元理据不足，本院不予支持，并对被告提出不退按金的意见予以采纳。被告并未主张原告拖欠水电费，原告请求被告返还水电费预付款1000元合法合理，本院予以支持。2014年5月至同年9月期间，原告向被告交纳物业管理费8985元（1797元／月×5个月），被告实际向物业管理公司交纳物业管理费3850元（770元／月×5个月），本案中被告应退还多收的物业管理费5135元（8985元－3850元）予原告，原告请求5137元依据不足，超出部分本院不予支持。因合同约定物业管理费是原告交给被告后由被告代缴，并非租赁合同对价，被告无权多收取原告物业管理费，被告辩解属于物业管理公司给予业主的优惠，多收的物业管理费无需退还的理据不足，本院不予采纳。
被告出具的租金收据明确2014年5月只收租7天733.33元，如果当月原告需足月交纳租金，被告理应与预收一个月租金冲抵，而无需将预收一个月租金用于冲抵6月份租金而当月只收取733.33元，原告辩解因被告交铺时间延迟故5月份只需交纳7天租金意见合情合理，本院予以采纳，并对被告主张原告交纳2014年5月少交租金3267元的诉讼请求不予支持。2014年9月24日原告搬离涉讼商铺，并通知了被告，合同并未约定原告解除合同需提前二个月通知被告，考虑到被告已没收原告按金，可冲抵被告再次招租前空租期损失，本院对被告主张原告再交纳2014年10月、11月租金及物业管理费的诉讼请求不予支持。原告并未拖欠租金，本院对被告主张原告支付逾期交租违约金诉讼请求也不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）邓筱媛与被告（反诉原告）黄路珍、蓝江在2014年3月15日签订的《商铺租赁合约》于2014年9月24日解除。
二、被告（反诉原告）黄路珍、蓝江应于本判决发生法律效力之日起十日内返还水电费预付款1000元、多收的物业管理费5135元，合计6135元予原告（反诉被告）邓筱媛。
三、驳回原告其他诉讼请求。
四、驳回两被告全部反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取1034.64元（原告已预交），由原告负担1009.64元，被告负担25元。被告负担的部分应于上述付款的同期迳付还原告，本院不另收退。反诉受理费135.42元（两被告已预交），由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二０一四年十二月十九日
书记员 谭国敏