陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00348号
上诉人（原审被告、反诉原告）孙某某。
委托代理人姚德平。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李某某。
委托代理人刘斐然。
上诉人孙某某因与被上诉人李某某租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2013）碑民二初字第01355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李某某于2013年9月26日向原审法院起诉称，其与孙某某签订房屋租赁合同，孙某某未按约支付房屋租金，现要求：1、请求依法确认房屋租赁合同无效；2、判令孙某某支付自2012年2月4日至2013年11月3日期间房屋占有使用费221666.67元。
孙某某辩称，其承租房屋进行加工生产食用醋，但李某某未按约交付房屋，请求驳回李某某的诉讼请求。同时提出反诉称，李某某未按合同约定条件交付楼上楼下全部房屋，水电不通，未对房屋裂缝和下沉进行修缮，导致审批验收生产手续无法办理，经济损失严重，现要求：1、双方签订的房屋租赁合同有效，要求继续履行。2、李某某赔偿损失389682元（原材料、工人工资、贷款利息）。3、李某某支付违约金77936元（389682元×20%）。4、李某某承担本诉和反诉诉讼费。
对于孙某某的反诉，李某某辩称，合同约定交付28间房屋，但实际交付49间，交付时水电通畅，孙某某已投入生产，其主张经济损失与李某某无关，请求驳回孙某某的反诉请求。
原审法院经审理查明，2011年8月3日李某某与孙某某签订房屋租赁合同，合同第三条约定，孙某某承租李某某在本市某村委会南隔壁的整个院子及楼上楼下7个单元28间房子，期限暂定为10年，从2011年8月1日至2020年9月30日止。年租金14万。付款方式：第一年半年付一次；从第二年，一年付一次。同日，双方签订房屋租赁补充合同，合同第二条约定，8月1日至9月30日为施工期。合同签订后，孙某某于2011年8月4日支付李某某2011年10月1日至2012年3月31日期间房屋租金70000元，同日李某某向孙某某交付房屋。孙某某与他人合作生产加工食用醋。2012年9月25日李某某给孙某某发出催缴房租通知书，内容为：李某某和孙某某在2011年8月3日签订的房屋租赁合同条款中第二章第三条和第四章第二节第十四条中约定，尽快履行合同条款，根据合同规定，孙某某欠李某某房租从2011年8月3日至2012年9月30日的房租14万元，孙某某交纳70000元，余70000元（大写：柒万元整）未交。另根据合同条款2012年9月30日至2013年9月30日的房租14万元（大写：壹拾四万元整），共计21万元整（大写：贰拾壹万元整），请你速交纳，若不遵守合同约定，李某某有权收回房屋，一切后果及法律责任由孙某某承担。孙某某收到后，注明：通知收到，三人协商后立即回复。2012年9月27日孙某某给李某某发出关于房东李某某2012年9月26日催缴房租的回复。2013年3月6日李某某向孙某某催要房屋无果，3月12日因门锁损害更换了出租房屋门锁。2013年3月15日李某某的律师给孙某某发出律师函，函告孙某某清偿拖欠的房屋租金。庭审中对李某某出租房屋的来源进行调查，查明2007年1月1日李某某与西安市某村民委员会签订宅基地转让合同，约定西安市某村民委员会将村中间空闲宅基地，坐南朝北、长30米、宽10.14米使用权转让给李某某使用。使用年限为70年，自2007年1月1日至2077年1月1日止。李某某承租后自建砖混结构二层楼房，未取得建设工程规划许可证。西安市碑林区人民法院当庭释明，李某某与孙某某签订的房屋租赁合同应属无效合同，遂李某某对诉讼请求进行了变更。对此孙某某不认可，坚持要求确认合同有效，继续履行合同。诉讼中孙某某提出反诉，向西安市碑林区人民法院提供借条、加油发票、收款收据、房屋改建材料费、人工费收条、原材料购买收条，证明其为生产食用醋，已经投入389682元。孙某某认为，其对李某某房屋属违章建筑并不知情，李某某在明知房屋不能出租的情形下，与其签订房屋租赁合同，存在诈骗行为。李某某未按约交付整栋房屋，上下水、电不通，路面硬化后于2012年8月6日才进行交付，自己占用两套房屋至今未交付的行为，严重影响了孙某某生产经营食用醋及加工生产审批手续的办理，造成了严重的经济损失，李某某应当承担过错赔偿责任。李某某反驳认为，合同约定出租28间房屋，并未出租二楼房屋，实际交付孙某某49间房屋。孙某某接收房屋后已经投入生产，能够证明房屋符合交付条件，但在2012年9月孙某某人员全部撤离，亦未支付房屋租金，生产经营损失与其无关，现双方签订的房屋租赁合同属无效合同，孙某某应当支付房屋占有使用费。
原审法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”截止本案庭审结束，李某某、孙某某就本市某村委会南隔壁的房屋，仍未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故李某某与孙某某签订房屋租赁合同违反了国家法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。李某某要求确认其与孙某某签订房屋租赁合同无效，于法有据，依法予以支持。鉴于李某某、孙某某签订的合同已实际履行，故孙某某应将其占用的房屋交还李某某。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”孙某某应当参照合同约定的租金标准向李某某支付房屋占用期间使用费，李某某要求孙某某支付房屋占有使用费，于法有据，依法予以支持。但其主张的期限及金额存在不当，应以法院核定为准。经查证，李某某与孙某某签订房屋租赁合同后，2011年8月1日至2011年9月30日为施工期，2013年3月12日李某某更换门锁后孙某某再未进入房屋，参照双方签订的房屋租赁合同约定的年租金14万元标准，孙某某应当支付2011年10月1日至2013年3月12日期间占用房屋使用费214277.78元（14万元／年×1年零162天）。李某某已收取租金70000元不再返还孙某某，折抵房屋占有使用费，孙某某应实际支付李某某房屋占用使用费144277.78元。孙某某在2011年8月4日接收房屋后并未主张权利，现以李某某未按合同约定条件交付房屋和路面当时未硬化等理由拒交房屋占有使用费，因房屋租赁合同第八条仅规定李某某有保障院内上下水通、电通、路通、院子路混凝土硬化的义务，并未约定路面硬化时间，故其辩称理由不能成立，依法不予采信。对于孙某某反诉要求确认双方签订的房屋租赁合同有效，要求继续履行，违反法律规定，依法不予支持；至于要求李某某赔偿损失389682元（原材料、工人工资、贷款利息）和违约金77936元一节，孙某某虽提供借条、加油发票、收款收据、房屋改建材料费、人工费收条、原材料购买收条等证明自己的投入，但未提供证据证明自己无法生产及生产经营许可证等经营资料无法办理是因李某某交付的房屋不符合交付条件所致，损失是因合同无效所致，故其主张于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、本判决生效后，原告李某某与被告孙某某于2011年8月3日签订的房屋租赁合同及补充合同属无效合同。二、本判决生效后三十日内，被告孙某某将本市灞桥区白庙村村委会南隔壁的房屋内自己的物品搬离该房屋，将房屋交还给原告李某某。三、本判决生效后十日内，被告孙某某一次性支付原告李某某2012年4月1日至2013年3月12日期间房屋占有使用费144277.78元。四、驳回被告孙某某要求确认其与原告李某某签订的房屋租赁合同有效，要求继续履行之诉讼请求。五、驳回被告孙某某要求原告李某某赔偿损失389682元（原材料、工人工资、贷款利息）之诉讼请求。六、驳回被告孙某某要求原告李某某支付违约金77936元之诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4450元，由被告孙某某负担（原告已预交，被告在给付上述款项时一并直付原告）。一审反诉费4158元，由被告孙某某负担（被告已预交）。
宣判后，孙某某不服，以孙某某对一审判决认定双方签订的房屋租赁合同及补充合同属无效合同不持异议，但对一审法院认定孙某某占有该出租房屋的时间、占有使用费的计算数额，及未支持孙某某的损失请求有异议，孙某某占有出租房屋的期间应是2012年8月6日至2013年3月11日，7套出租房屋中有3套一直由李某某占用，这3套房屋始终未交付李某某，房屋租赁合同，虽然双方签订了协议，但还存在一个房屋实际交付问题，出租房屋因质量问题，虽然2012年8月6日双方签订了房屋移交单，但二楼的房屋仍存在承重墙严重裂缝无法使用的事实，实际上，孙某某只占有4套房屋（楼土楼下算一套）的楼下部分，一审法院仅凭双方签订的补充合同，起算上诉人占有出租房屋的时间，明显与事实不符，同时一审庭审中，李某某也承认出租的一院房共7套（楼上楼下算一套），其中3套房屋一直由李某某实际占有，这3套房屋并未完成交付，把这3套房屋的占用费计算给孙某某，明显有失公平；导致合同无效的原因在李某某，孙某某没有过错，故李某某应赔偿孙某某因此受到的损失，一审法院要李某某拿出无法生产及生产经营许可证等经营资料无法办理是因李某某不符合交付条件的原因所致的证据，明显过于苛责，一审法院查明，导致房屋租赁合同无效的原因是因为李某某在建房时未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前仍未取得该证，孙某某未有过错，李某某还应赔偿孙某某因此所遭受的损失389682元，由于李某某于2013年3月12日擅自更换了出租房屋大门的钥匙，导致孙某某无法进入院内施工，生产设备未能安装完毕，进而无法邀请有关部门前来验收，而一审法院竟苛责地认为孙某某主张于法无据，给孙某某的损失请求附加额外的条件，明显违背生活经验，一审法院未严格按照《诉讼费用交纳办法》正、反诉合并审理减半收取诉讼费的规定，而多收诉讼费用，与法相悖，一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定房屋租赁合同无效是错误的，因为双方签订的房屋租赁合同，包括院子（场地）和房屋两部分，场地租赁不适用此司法解释，所以一审判决适用法律错误，一审判决房屋占用费计算错误，没有分清在合同无效情况下，双方实际履行情况，即孙某某实际占用的房屋数量、占用时间，并分割计算房屋租赁价格，而是笼统简单按照合同约定计算，导致判决严重错误，事实不清，有失公平。实际上李某某仅交付孙某某四大间房屋，即孙某某只占有合同约定七套中的四大间折合两套（约800多平方米），仅为整个院子六亩多地加上房屋面积总和的14.8%，所以，孙某某占用四大间从2011年10月1日起算至20l3年3月12日李某某更换门锁，共计十八个月按比例计算占用费为31080元，孙某某已预付7万元，李某某应退还38920元等为由上诉至本院。请求：1、撤销原判；2、李某某应返还孙某某多支付的房屋占用费38920元；3、判令李某某支付孙某某因为合同无效造成的损失389682元；4、由李某某承担本案的全部诉讼费用。
李某某辩称，一审法院对合同性质认定无误，院子并非双方订立合同的独立标的物，孙某某称合同应区分为房屋及场地租赁系对合同内容的曲解，与当事人订立合同的目的完全相悖，从房屋坐落情况看，院子实质系出入房屋的必经通道，与承租房屋必须享有对大门和道路的使用权一样，写入合同仅是为明确其可利用，其并非是租赁合同中的独立标的，从双方一审提交的照片证据可见，进入该房屋需由大门进入院子后，通过院子才能到达房屋，因此，院子实质上是出入租赁房屋的必经通道，孙某某要利用该房屋，则必须利用院子进行通行，这与一般小区房屋租赁关系中，承租人同样有权利用小区出入口、通道及电梯等公用设施的性质是一样的，不可能存在将这些公共部位和公用设施作为独立的租赁标物的可能，双方将院子写入合同不过是为明确孙某某可因租赁房屋对其无偿利用的目的，而并非是将其作为租赁合同中的独立标的物，从合同履行情况及订立的背景看，孙某某并未对院子进行有效利用，而且若非孙某某承租房屋，李某某根本不会将院子作为独立标的出租给其使用，由双方订立的合同内容以及孙某某承租房屋的目的可知，双方租赁合同的主要标的物就是房屋，而且事实上，从房屋交付至孙某某离开租赁房屋，院子仍是院子，孙某某也只是利用其通行，未见其对院子进行何种有效利用，另外，从合同的订立目的出发，李某某之所以与其订立合同并允许其利用院子，主要还是由于其租赁房屋，如没有这项事实支持，李某某也不可能单独租赁院子给其使用，因此，在该租赁关系中，院子利用仅作为租赁关系成立的附属关系是非常明确的，根本不可能存在两个独立并行租赁关系的可能，根据双方约定的房屋占有使用费金额以及孙某某上诉状中对占用费的计算方法可知，双方在订立合同过程中对院子的使用并未约定价款，根本不可能在其上成立独立的租赁合同关系，房屋租赁合同约定7套房屋年房租14万元，从其金额计算即可知双方并未对院子约定租金，根据孙某某上诉状中占用费的计算过程，以其诉称占有房屋的数量并结合占有时间8个月计算，即可得出其应承担的占用费2.67万元及认为李某某应退还的费用4.33万元，根据上述计算，可知孙某某对于合同内容的理解与李某某一致，即在双方订立合同时，根本未对院子计租，因此所谓场地租赁合同关系也根本不可能独立成立，孙某某所谓房屋租赁合同中同时成立房屋与场地两个独立法律关系的辩称是不能成立的，其不但违背了房屋租赁合同一般惯例，也与孙某某在上诉状中描述的事实相违背，该观点实质系孙某某及其代理人为故意曲解合同内容而编造的解释方法，人民法院依法不应采信；一审法院对案件认定清楚正确，孙某某上诉理由纯属虚构事实，欺骗法院，一审法院认定孙某某占有房屋数量正确无误李某某与孙某某双方签订合同明确约定，孙某某承租李某某7套28间房屋，而李某某一审证据显示已向孙某某实际交付一楼7套房屋49间，已完全满足了双方合同约定的房屋数量。此事系一审法院赴租赁房屋现场查验后确认，孙某某根本无从抵赖，所谓李某某自己占用3套的说法纯属孙某某捏造事实，将根本不属于其租赁范围的房屋强行解释为李某某未交付，孙某某在李某某向其交付钥匙后，自行将李某某允许在其装修过程中无偿使用的建材及建筑用设备、工具等财产堆置在一楼1套房屋中，现又称李某某占用房屋未交付，孙某某持有全部已交付房屋的钥匙，法院对其占有房屋数量的事实完全正确，法院计算孙某某占有房屋的时间并无不当，涉案房屋自双方签订合同后就已经交付，孙某某也因此向李某某支付了首期7万元房租，该“房屋移交单”系孙某某伪造证据，该单证的形成事实是孙某某使用房屋的过程中对房屋造成损坏，李某某对其提出异议，双方在共同查看过程中记录，但孙某某后自行在该记录上添加所谓“房屋移交单”字样，伪造成房屋移交的证据，根据双方约定的装修期、孙某某证据中2011年10月18日购买锅炉票据及孙某某合伙人郭某某2012年6月10日购电票据等均证明所谓二次交房纯属孙某某捏造事实，一审法院在扣除装修免租期以及李某某更换大门钥匙后认定的占有使用期限并无不当，二审法院应当依法予以确认，孙某某称李某某给其造成损失毫无事实与法律依据，依法应予驳回，合同无效并未对孙某某占有使用房屋造成任何影响，涉案房屋完全满足双方约定的使用条件，该房屋系孙某某在承租前自行实地考察后才决定租赁，孙某某在该房屋中已经生产出醋，李某某交付房屋已经满足了孙某某需要，且并未对其占有使用造成不利影响，以合同无效为由认为孙某某给其造成损失明显不能成立，孙某某在李某某更换钥匙前即严重违约，且其根本未处于继续施工阶段，所谓影响其办理许可纯属虚假陈述，从房屋交付至更换钥匙已达1年零8个月的时间，孙某某都未能完成设备的安装，即便造成损失也是孙某某自身原因引起，李某某更换钥匙是由于门锁损坏，而当时孙某某与其人员早已离开现场，闲置达数月，是李某某找人看护，换锁前孙某某已严重违约，拖欠约定租金多达十几万元，李某某已经委托律师预备向其发函索款，在这种情况下，孙某某告李某某给其造成损失，是无稽之谈，孙某某办理生产经营许可系其自身义务，将该义务强加给答辩人明显不当，李某某在依照合同履约时仅为出租人，只承担向孙某某交付房屋的义务，孙某某开办实业，自己不去办理相关证照，反而将办理证照的责任强加给其房东承担，明显违背权利义务相一致的法律原则，孙某某实际并无任何损失，要求李某某进行赔偿纯属转嫁投资风险，行强买强卖之实，孙某某诉称的损失均系其材料、设备采购及生活费用，系孙某某进行商业投资的成本及自身生活成本，要求李某某对其赔偿上述成本，则无异于要求李某某养活孙某某及其合伙人，并承担其商业投资的全部风险，孙某某所采购设备、原料仍然存在，并未毁损，何来变成损失要求李某某承担的道理，其诉请的实质就是将这些物品借索赔为由强行卖给李某某，综上，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，判决内容公正合理，孙某某诉称事实均系自行捏造，依法不应采信，请求二审法院依法查明事实并维持一审判决，维护李某某的合法权益。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，李某某与孙某某签订的房屋租赁合同所涉房屋，未经相关部门批准修建，原审法院认定违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同无效，是正确的。原审中经法庭释明，孙某某坚持要求确认合同有效，继续履行合同，孙某某的该项诉请与法律规定不符，原审法院不予采信，符合法律规定。原审法院经查证，李某某与孙某某签订房屋租赁合同后，2011年8月1日至2011年9月30日为施工期，2013年3月12日李某某更换门锁后孙某某再未进入房屋，参照双方签订的房屋租赁合同约定的年租金14万元标准，认定孙某某应当支付2011年10月1日至2013年3月12日期间占用房屋使用费214277.78元（14万元／年×1年零162天），同时鉴于本案已经履行的实际情况，判令李某某已收取的租金70000元折抵房屋占有使用费，不再返还孙某某，孙某某应实际支付李某某房屋占用使用费144277.78元，判决并无不当。孙某某上诉请求判令李某某返还孙某某多支付的房屋占用费38920元，对该项主张孙某某未能提供确实、充分的证据证明，且孙某某在接收房屋后并未提出异议，后又提出李某某未按合同约定条件交付房屋和路面当时未硬化，并以此为由拒交房屋占有使用费，原审法院认为房屋租赁合同第八条仅规定李某某有保障院内上下水通、电通、路通、院子路混凝土硬化的义务，并未约定路面硬化时间，对孙某某辩称理由不予采信，故孙某某应承担举证不能的法律后果，对孙某某该项上诉请求，本院依法不予支持。孙某某一审中经法庭释明，坚持反诉请求，请求确认双方签订的房屋租赁合同有效，要求继续履行，上诉中又主张判令李某某支付孙某某因为合同无效造成的损失389682元，原审法院基于孙某某未能证明其无法生产及生产经营许可证等经营资料无法办理是因李某某不符合交付条件的原因所致，经审查认为孙某某的诉讼请求依据不足，对孙某某要求李某某赔偿损失389682元（原材料、工人工资、贷款利息）和违约金77936元的主张不予支持，判决并无不当。孙某某上诉请求改判李某某支付孙某某因为合同无效造成的损失389682元，证据不足，本院依法不予支持。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7795元，孙某某已预交，由孙某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 秦燕燕
代理审判员 马延环
二〇一四年六月二十日
书 记 员 孙婉侠