广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第46号
上诉人（原审被告）：黄俊中，男，1954年2月1日出生，汉族。
委托代理人：张仁，北京市京哲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韶能集团韶关宏大齿轮有限公司。
法定代表人：陈昌镇，董事长。
委托代理人：胡小兵，广东韶华律师事务所律师。
委托代理人：刘新辉，公司员工。
上诉人黄俊中因与被上诉人韶能集团韶关宏大齿轮有限公司（以下简称宏大公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2013）韶武法民一初字第893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院经审理查明：1986年4月，黄俊中进入宏大公司工作。上世纪九十年代，黄俊中因种种原因未参与国家房改政策。2004年间，宏大公司安排黄俊中入住位于宏大公司小区西25幢的106房，该房屋套内面积47.29平方米，黄俊中按每平方米2元向宏大公司交纳租金，黄俊中退休前，宏大公司从黄俊中的工资中扣除房屋租金，黄俊中退休后，房屋租金由黄俊中以现金方式交给宏大公司。2008年2月18日，黄俊中在宏大公司办理了退休手续。
另查明：黄俊中所居住的宏大公司小区西25幢整座房产从宏大公司提交的房地产权证（韶武字××号）显示为壹层砖木结构的平房，建于1981年，建筑面积为353.98平方米（含黄俊中居住的47.29平方米），该房屋的权属人记载为“韶关宏大齿轮有限公司”（即现在的宏大公司），黄俊中所居住的房屋没有单独办理房屋产权证。
还查明：2011年7月25日，韶关市人民政府作出韶府复（2011）65号《关于宏大齿轮有限公司旧厂区“三旧”改造项目的批复》，该批复明确宏大公司旧厂区“三旧”改造项目由韶能集团联合社会资本组成的项目公司-
韶关市瑞枫投资有限公司作为改造主体继续推进该项目的后续工作。黄俊中居住的房屋属于上述“三旧”改造项目的范围。2012年10月26日，代表宏大公司管理小区的韶关市永盛物业服务有限公司向黄俊中发出书面《通知》称：“您租住的位于宏大公司小区25幢106房，因该小区需拆迁，现安排您到房屋产权属韶能集团韶关宏大齿轮有限公司的“王屋村小区”租住。搬迁区的租户于2012年9月7日已选房完毕，您因故未能到场，现请您2012年11月5日再次选房，如您还因故不能到处选房，将视您放弃由我公司安排的租房，您自行解决，我公司不再负责安排。”韶关市永盛物业服务有限公司在黄俊中所居住的房屋正门外墙上张贴上述书面《通知》并拍照留存。
2013年8月6日，宏大公司向原审法院提起诉讼称：黄俊中租住宏大公司所有的小区西25幢106房，并交付租金。但双方没有签订正式书面合同，按法律规定，由此形成不定期租赁合同。由于宏大公司旧厂区根据韶关市政府“三旧改造”的有关规定，须对原旧厂区进行“三旧改造”，黄俊中租住的房子必须拆除。为此，宏大公司向黄俊中提供了居住条件好于原有房屋、租金也以宏大公司原有楼房租金标准计算的安置房屋给其另行租住，黄俊中却以各种理由拒绝将宏大公司小区西25幢106房交还给宏大公司，由此影响到“三旧改造”工程的顺利实施。宏大公司认为，宏大公司与黄俊中之间的租赁合同为不定期租赁合同，宏大公司作为出租人可以解除租赁合同，同时鉴于客观需要，原房屋租赁合同已无法继续履行，解除双方的不定期租赁合同没有违反法律规定；而新建的用于给黄俊中租住的新房屋，既改善了黄俊中的居住条件，也没有增加黄俊中的负担，并没有损害其合法权益。为保障宏大公司的合法权益以及他人合法权益不受损害，请求法院判令：1、解除宏大公司与黄俊中之间关于宏大公司小区西25幢106房的租赁合同，责令黄俊中将宏大公司小区西25幢106房交付给宏大公司；2、案件诉讼费用由黄俊中负担。黄俊中在本案中没有提起反诉。
原审庭审中，黄俊中认为自己在宏大公司工作时未能享受到福利分房，要求宏大公司按房改政策分一套属于黄俊中名下房产的福利房才同意搬迁，黄俊中同时明确表示拒绝搬迁至宏大公司另外安排其租住的房屋。此外，黄俊中本人在原审庭审中自认对外曾用过“黄俊忠”作为姓名，但其户口本及身份证中均未注明有曾用名。
二审期间，黄俊中向本院提交了4份新证据，第1份是宏大公司员工（案外人）ＸＸＸ与代表宏大公司管理小区的韶关市永盛物业服务有限公司于2012年9月11日签订的《住房租赁协议》，用以证明宏大公司另行提供的安置房条件苛刻，房屋有被物业公司随时回收的可能，变相剥夺了黄俊中的职工住房福利。第2份是宏大公司出具的《宏大齿轮公司6号9号楼拆迁补偿方案》，用以证明宏大公司对已享受房改福利的职工拆迁补偿待遇优厚，对黄俊中却没有任何优待。第3份是《韶关日报》对本案在2013年11月21日所作新闻报道，用以证明本案纠纷是单位与职工之间的占房、腾房纠纷。第4份是案外人韶关市瑞枫投资有限公司出具的《拆迁补偿协议（公告）》，用以证明涉案房屋的拆迁人是韶关市瑞枫投资有限公司，宏大公司不再是涉案房屋的权属人，不是本案适格诉讼主体。宏大公司对上述新证据的质证意见是：第1、2份证据不是新证据，跟本案没有关联性。《韶关日报》的新闻报道仅仅是新闻报道，案件定性应以原审判决为准，原审法院并没有将案件性质定性为占房、腾房纠纷，新闻报道不能证明黄俊中的证明目的。《拆迁补偿协议（公告）》中针对的房屋的产权属个体所有，而本案房屋的产权人是宏大公司，是宏大公司与韶关市瑞枫投资有限公司形成的拆迁协议，黄俊中是租宏大公司的房屋，宏大公司要求其搬走。
原审法院认为：宏大公司与黄俊中虽未签订书面租赁合同，但形成了事实上的租赁关系，租赁期限应视为不定期租赁，宏大公司作为该出租房屋的所有权人，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，提出解除与黄俊中的租赁合同并要求黄俊中返还租赁房屋符合法律规定，该院予以支持。宏大公司提出解除租赁合同时，已另外安排了房屋给黄俊中租住，现黄俊中要求原告按房改政策分一套属于自己名下房产的福利房，其抗辩理由不能成立，对其抗辩主张，该院不予采纳。至于黄俊中提出该案不属于法院主管工作的范围，要求原审法院裁定驳回宏大公司起诉的抗辩主张，对此，该院认为，宏大公司为了对旧厂区实施“三旧”改造，向该院请求解除租赁合同，不属于最高人民法院法发（1992）第38号《关于房地产案件受理问题的通知》“三、……因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷……。”的情形，对黄俊中该抗辩主张，该院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2013年10月29日作出（2013）韶武法民一初字第893号民事判决：解除韶能集团韶关宏大齿轮有限公司与黄俊中之间关于韶能集团韶关宏大齿轮有限公司小区西25幢106房的不定期租赁合同，黄俊中应于判决发生法律效力之日起五日内将韶能集团韶关宏大齿轮有限公司小区西25幢106房屋交回给韶能集团韶关宏大齿轮有限公司。案件受理费100元，由黄俊中负担。
黄俊中不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院事实认定不清，法律适用错误，所作判决不当，应予撤销。
一、关于本案纠纷的经过及黄俊中要求福利房抗辩主张理由。1、黄俊中最初所在腊石坝煤矿经政府批准破产后被安置到宏大公司，政府按每人5000元安家费标准拨款至接收单位，用以解决被安置工人及其家属的住房问题，接收单位有义务提供房屋给黄俊中居住使用。黄俊中现居住的职工生活区房屋就带有职工福利性质。就黄俊中带5000元安家费落户宏大公司而言，黄俊中与其他44户已搬安置房的职工相比有本质区别（其他44户不存在带安置费落户），这是黄俊中不接受宏大公司单方提出腾房搬迁条件的原因之一。2、黄俊中1986年被政府分配安置到宏大公司工作，从事最苦、最累、最脏的热处理抛丸工作，直至2008年退休，为宏大公司工作20多年。黄俊中家属也在宏大公司工作（1988年一1998年），是宏大公司双职工，由于宏大公司厂领导歧视煤矿安置老工人，每次单位福利分房均没有给黄俊中，许多1987年以后入职的工人例如何某某，吴某某，刘某某等都享受房改房福利，分配在宏大公司职工生活区6号楼、22号楼，黄俊中夫妻为宏大公司服务20多年却丝毫没有享受房改房福利，即使按当时5000元安家费的标准，也足可建造一套二房一厅的住房，换言之，宏大公司侵吞、剥夺了黄俊中的住房福利。3、虽然是历史原因造成黄俊中没有产权住房，居住使用单位产权房，但宏大公司有解决该问题的义务，现宏大公司原厂职工生活区进行“三旧改造”，黄俊中有权利要求宏大公司按“三旧”旧房改造的有关政策合理解决黄俊中的住房问题，即：①按三旧旧房改造价的50%给黄俊中购置；②参照厂职工生活区6号楼、9号楼拆迁补偿方案，超面积部分按造价每平方米2000元的50%-60%让黄俊中购置。现居住在6号楼、9号楼的职工享受了福利房改房，在此次拆迁补偿中原面积可加20%置换，超面积按每平方米2000元购置，他们可以说享受双重住房福利，为何黄俊中不能享受一部分住房福利？其他单位如水泥厂的旧房拆迁安置补偿方案均可协商，为何宏大公司如此蛮横？原审法院还被其左右，如宏大公司态度强硬，法院判决不公，黄俊中宁死不搬。
二、关于法律适用。1、宏大公司与黄俊中之间不存在平等主体的租赁关系，而应属于工作单位将自己的直管公房分配给单位职工使用，双方分房住房关系的成立不是民事活动中基本的平等民事主体之间协商一致取得的结果，不属合同法意义上的“租赁关系”，而属于不平等主体间的分配关系和单位职工福利待遇关系。2、民法调整的是平等主体之间的财产关系和人身关系，判断一起纠纷是否属于民事诉讼范围，主要有两个标准，首先要看纠纷双方的当事人是否属于平等主体，其次看纠纷的实质内容是否是否系因人身关系和财产关系发生的民事权益纠纷。黄俊中是宏大公司的职工，双方之间是不平等主体间的行政管理关系而非平等主体间的民事法律关系。其次，本案系由单位分房的过程中发生纠纷所致，单位向职工重新分配住房，要求职工腾房，是其行使行政管理职权的行为，由此发生的矛盾属单位内部纠纷，应由单位内部或其主管部门解决而不属于因人身或财产因人身关系和财产关系发生的民事权益纠纷，不应受民事法律的调整。原审法院认定黄俊中与宏大公司是不定期租赁关系，依《中华人民共和国合同法》作出裁判，适用法律明显错误。3、宏大公司对旧厂职工生活区进行商业开发，有义务解决职工享有住房的福利待遇问题，黄俊中与宏大公司之间的纠纷源于历史问题，宏大公司在职工住房分配上存在严重不公，对其原厂自招职工与政府安置进来的原外厂职工采取不同的住房分配待遇，原厂自招职工到厂时间不如黄俊中却可以享受福利分房待遇，黄俊中作为老职工却无法享受该待遇，叫人如何心服，宏大公司要求黄俊中腾房，另行安置，安置房变成承租房，且租住条件极为苛刻，出租人可以轻易收回。黄俊中作为为企业的老职工，提出自己的合理要求，该纠纷本是单位与职工的内部事务，原审法院没有理由支持单位的主张而不支持职工的主张，原审判决不是公正、公平的判决。如原审法院认定黄俊中与宏大公司属不定期租赁关系的理由成立，按《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民法通则》的相关法律规定，黄俊中有被迫腾房的法定义务，宏大公司没有为黄俊中另行安排住房的法定义务，换言之，单位可以将职工的住房随时收回，无须安置。我国所有历史遗留下来的在职职工或退休职工只要是居住使用单位产权的房屋都会面临无房可住的法律风险。4、原审查明黄俊中是宏大公司的退休职工，黄俊中的住房是宏大公司分配使用，宏大公司要求黄俊中腾房，宏大公司负责黄俊中腾房后的安置等事实，足以说明本案纠纷是由单位内部分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，依法应适用最高人民法院于1992年12月25日作出的【法发（1992）第38号】《关于房地产案件受理问题的通知》：“……三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的……，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作范围，当事人为此而提起的诉讼。人民法院应依法不予受理或驳回起诉。”之规定。据此，黄俊中请求二审法院：1，、撤销原审判决，依法驳回宏大公司的诉讼请求。2、案件诉讼费用由宏大公司负担。
宏大公司答辩称：1、到目前为止，涉案房屋的权属人仍是宏大公司，宏大公司负有交付涉案房屋给“三旧”改造主体的义务。2、本案不是拆迁安置补偿纠纷，宏大公司只不过要求原承租人黄俊中从原租赁房屋搬至现有房屋双方继续履行原租赁合同，所以本案实质就是租赁合同纠纷。3、黄俊中的居住权是完全受保护的，现有房屋无论是居住环境还是居住条件均比原房屋要好，且租金标准并没有调高，所以黄俊中的居住权是完全有保障的，不存在任何非法之处。4、本案中，宏大公司要求的是解除原来房屋的租赁关系，实质是建立另一个房屋的租赁关系，这是由于该房屋客观上是用于三旧改造，必须要拆迁，该作法符合社会公共利益，并不是纯粹的商业开发。而本案中双方的纠纷不是单位内部建房分房的问题，而是因为原房屋确实是客观上没有办法继续履行租赁关系，因此要换到另一个地点去，由此要先解除原合同，然后再签订新合同，是租赁物的变更，这个跟黄俊中强调的法律适用的性质并不一致。而且黄俊中也提到了所谓福利分房，国家在2000年就没有这个政策了，1992年的司法解释就是针对福利分房的问题。至于最后5000元的所谓安置费用问题，这些钱不是给黄俊中买房屋的，也不是住房资金，而是给接收这些破产企业的员工的单位的接收费用，黄俊中被接收以后，其工龄是由宏大公司完全承接过来并全部负责。黄俊中来到宏大公司的厂区后，宏大公司已经在力所能及的范围内保障了黄俊中的利益和居住权。所以对于黄俊中提到的居住权问题实质上并不可能存在，所以黄俊中的上诉理由是不成立的。
本院认为：本案系租赁合同纠纷，原审法院对本案的法律关系性质认定正确，本院亦予认同。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、黄俊中与宏大公司因涉案房屋而发生的法律关系的性质。二、本案应否适用最高人民法院于1992年12月25日作出的【法发（1992）第38号】《关于房地产案件受理问题的通知》。三、宏大公司的诉请应否予以支持。
一、关于黄俊中与宏大公司因涉案房屋而发生的法律关系的性质问题。由于涉案房屋的权属关系十分清晰，并不存在任何争议，因此，判断该问题不应以黄俊中居住涉案房屋带有一定的单位福利性质就简单作出定论，因为自上世纪未房改政策结束后，我国已全面取消福利分房，房屋政策向市场化和货币化转换，这从黄俊中未参与房改但工资收入中比已参与房改的员工多了一项房屋津贴的事实可以证明，既然黄俊中已享受宏大公司按国家政策给予的房屋补贴，则等于宏大公司已通过这种方式向未参与房改的黄俊中进行了适当的补偿，黄俊中在享受该补偿后就住房问题方面不应再向宏大公司主张权利。而涉案房屋的权属人是宏大公司，黄俊中在未取得房屋产权的情况下长期居住于此，并向宏大公司象征性交纳房租系因宏大公司对退休员工的照顾，但这改变不了黄俊中与宏大公司之间因涉案房屋而构成房屋不定期租赁的法律关系，故本案仍应定性为租赁合同纠纷，法院应依据《中华人民共和国合同法》关于租赁方面的法律法规予以调整。
二、关于本案应否适用最高人民法院于1992年12月25日作出的【法发（1992）第38号】《关于房地产案件受理问题的通知》问题。该司法解释的颁布日期是上世纪90年代，虽然该司法解释至今仍具有法律效力，但本案不宜适用该司法解释进行调整，因为该解释应只适用于计划经济时代，即当时单位所建房屋产权完全归属于单位，由单位在内部无偿分配住房时所引发的房地产纠纷，当单位内部所建房屋经历两次房改政策后，当中涉及的产权关系已完全市场化，而本案纠纷发生的时间是2013年，此时还适用该司法解释处理本案纠纷已不合时宜，且与现行法律精神相悖。加上宏大公司虽然是要求黄俊中腾房，但该腾房却并非系因宏大公司单位内部建房、分房等而引起，所以本案亦不符合该司法解释第三条规定的适用情形，故本案不适用最高人民法院于1992年12月25日作出的【法发（1992）第38号】《关于房地产案件受理问题的通知》进行调整。
三、关于宏大公司的诉请应否予以支持问题。因黄俊中与宏大公司因涉案房屋所构成的法律关系性质为租赁，且属于不定期租赁，结合宏大公司已提早十个月左右通知了黄俊中腾房的审理查明事实，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，宏大公司请求解除与黄俊中的不定期租赁合同关系并返还涉案房屋的诉请依法有据，本院予以支持。鉴于黄俊中系宏大公司的退休职工，其租住宏大公司安排的住房的权利仍应予以保护。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体处理得当，本院予以维持。黄俊中的上诉请求依法无据，本院予以驳回。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黄俊中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江晓华
审 判 员 何伟军
代理审判员 邓荣斌
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 卢慧华
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