福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2015）同民初字第4321号原告曹兰，女，1975年5月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托代理人李俊璇，福建闽翔律师事务所律师。委托代理人陈荣煌，福建闽翔律师事务所实习律师。被告厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。法定代表人李雄虎，总裁。委托代理人陈燕端、龚佰元，公司职员。原告曹兰与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈水平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹兰之委托代理人李俊璇、被告厦门仁文建设有限公司之委托代理人陈燕端、龚佰元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹兰诉称，2012年6月12日、2013年11月28日、2013年12月16日，曹兰与被告仁文建设公司3份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），由原告1向被告1购买商品房住宅1套及车位2个。《合同》约定：商品房住宅单价每平方米5407.35元，建筑面积145.25平方米，价款785418元，付款方式一次性付款；827号、830号两个车位的建筑面积均为37.67平方米，按位计价每位53000元；商品房住宅及827号车位的交付时间为2013年9月30日，830号车位的交付时间为2014年5月31日。《合同》第八条约定的交付条件为：1.经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2.所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；第九条约定仁文建设公司逾期交房90日后，曹兰要求合同继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，仁文建设公司按日向曹兰支付已付款万分之壹的违约金。原告1依约一次性付清住宅购房款785418元及两个车位购房款106000元。此后，被告1未依约交付讼争的商品房。请求判令：一、仁文建设公司立即依照《合同》约定的交房条件向曹兰交付位于厦门市同安区滨海新城13－04片区、民安大道以南的金帝·中洲滨海城（B1－3）地块53#楼17层1702号房屋以及该地块地下室－1层的830号、827号车位（以下简称讼争房屋及车位）二、仁文建设公司以曹兰已支付的购房款为基数（其中住宅购房款785418元、827号车位款53000元自2013年10月1日计至实际交付之日止；830号车位款53000元自2014年6月1日起计至实际交付之日止），均以每日万分之壹的标准，向原告1支付逾期交房违约金，上述款项暂计至2015年10月14日为人民币64944元。三、本案诉讼费用由仁文建设公司承担。被告仁文建设公司辩称：一、交房条件应当以《合同》第八条和合同补充协议第四条第12项、第13项约定为准，若《合同》与补充协议约定不一致，应当以补充协议为准。二、被告1同意按照《合同》约定的违约金计算标准支付违约金，但是应当扣除按《合同》约定可以顺延交房的天数。1.因天气原因可以顺延交房的天数有192天，其中：60MM以上（含60MM）大雨天气为17天、6级以上（含6级）大风天气61天、其他恶劣天气（高温天气≧35℃）114天；2.因政府行为导致延期约400天。合计可以顺延交房的天数共计592天。三、对于案涉房产逾期交房违约金从2013年10月1日起算，但是应当扣除可以顺延交房的天数592天。购买827号车位合同中存在笔误，交房时间应该是2014年5月31日，因此计算该逾期交房违约金应从2014年6月1日起算。经审理查明，2012年6月12日、2013年11月28日、2013年12月16日，原告曹兰与被告仁文建设公司先后签订合同编号分别为B1××××297、B1××××125、B1××××128三份《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》，上述合同分别约定：曹兰购买仁文建设公司开发的位于厦门市同安区滨海新城13-04片区、民安大道以南的金帝中洲滨海城（B1-3）第53幢17层1702号房、地下室-1层827号车位、地下室-1层830号车位；住宅商品房建筑面积为145.25平方米，套内建筑面积108.61平方米，公共部分共有分摊建筑面积36.64平方米；房屋价款按建筑面积计算，单价每平方米5407.35元，价款为人民币785418元；827号车位、830号车位建筑面积均为37.67平方米，套内建筑面积12.72平方米，公共部分共有分摊建筑面积24.95平方米，价款按位计算均为53000元。上述《合同》第八条约定：仁文建设公司交付住宅商品房、827号车位、830号车位分别应当在2013年9月30日、2013年9月30日、2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合”该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”等三个条件的商品房交付曹兰使用；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按”买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”方式处理。但如下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本协议所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。第九条约定：仁文建设公司逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，仁文建设公司按日向曹兰支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，仁文建设公司按日向曹兰支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，仁文建设公司应当书面通知曹兰办理交付手续。双方进行验收交接时，仁文建设公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，仁文建设公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。仁文建设公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，曹兰有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由仁文建设公司承担。《合同补充协议》第四条第6项约定：”在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工过程中遇到重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法／非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。””若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。”827号车位《合同》第六条约定”买受人于2012年5月24日付清房款53000元整”。曹兰于2013年8月31日支付仁文建设公司住宅商品房购房款785418元，于2013年12月18日同时支付827号车位购房款53000元、830号车位购房款53000元。2015年1月30日厦门市公安消防支队同安区大队经审查资料及现场检查测试，作出同公消验字（2015）第0011号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。在《合同》约定的商品房交付期限届满之后，仁文建设公司均未依约向曹兰发出商品房交付通知书。关于案涉商品房销售合同有否经过厦门市房地产交易权籍登记中心对登记备案，双方当事人均为主张也未举证证明。曹兰于2015年9月29日向本院提起诉讼，诉讼请求如上所述。诉讼中，仁文建设公司举示《气象资料证明》（2011年1月至2013年9月）、《气象灾害证明》（2014年1月至2015年10月），用以证明：根据《合同》第八条、补充协议第四条第6项的约定，因天气原因可以顺延交房的天数共192天，其中降雨量达60MM以上17天、大风达6级以上天气61天、高温天气（≧35℃）114天。查上述《气象资料证明》原件内容，上述记载来源于厦门市同安气象科技咨询服务中心提供给讼争商品房所在工程的承建单位福建省金恒昌建筑工程有限公司厦门分公司使用的资料；《气象灾害证明》由同安区气象局出具。被告1对其因政府原因影响施工400天的抗辩主张未举证证明。曹兰质证认为：被告1关于可以顺延交房的事由是否合理，由法院审查判断。根据《气象资料证明》、《气象灾害证明》，自住宅商品房销售合同签订之日2012年6月12日起至合同约定的交房之日2013年9月30日止，出现降雨量超过60MM6天、六级以上大风23天；自车位销售合同签订之日2013年11月16日（2013年11月28日）起至应当交房之日2014年5月31日止，出现六级以上大风1天。上述事实，有原告曹兰提供的《商品房买卖合同》3份、销售不动产统一发票1张、收款收据2张；被告仁文建设公司举示的《合同补充协议》、《建设工程竣工验收报告》（复印件）、《厦门市公安消防支队同安区大队建设工程消防验收意见书》、《气象资料证明》、《气象灾害证明》，以及双方当事人的当庭陈述、当庭举证、质证意见笔录等证据在案为凭，以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，对其相应的证明力予以确认。本院认为，原告曹兰与被告仁文建设公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，应认定合法有效。仁文建设公司本应依约于2013年9月30日、2013年9月30日、2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合”该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”等条件的住宅商品房、827号车位、830号车位相应交付曹兰使用。讼争的商品房所在工程经同安区公安消防大队综合评定为消防验收合格；仁文建设公司至今未向曹兰发出交房通知书，已经构成逾期交房违约，应当依约承担逾期交房的违约责任。曹兰诉求仁文建设公司支付逾期交房违约金，应当依法支持。双方当事人对827号车位《合同》约定的交房时间存在争议。被告1认为827号车位《合同》约定的交房时间应该为2014年5月31日，而笔误写成”2013年9月30日”，因此计算该逾期交房违约金应从2014年6月1日起算。827号车位《合同》签订时间为2013年11月28日，约定的交房时间在签订合同之前，不符合情理；827号车位所在工程于2015年1月30日才经过消防验收合格，在原告1支付购房款时，还不具备交房条件；827号车位《合同》第六条约定”买受人于2012年5月24日付清房款53000元整”，而实际上原告1未依约按时支付该购房款，于2013年12月18日才支付827车位的购房款。综上，2013年11月28日签订的827号车位《合同》约定交房时间”2013年9月30日”无法实际履行，被告1抗辩主张”827号车位《合同》约定的交房时间应该为2014年5月31日”，符合情理，予以采纳。仁文建设公司分别应于2013年9月30日、2014年5月31日前将具备约定条件的住宅商品房、车位相应交付曹兰使用，但是仁文建设公司至今未向曹兰发出交房通知书，导致曹兰未能依约接收案涉的商品房。本案的争议焦点是仁文建设公司应当如何承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金计算的起、止期限：《合同》第九条约定”逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，仁文建设公司按日向曹兰支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。”《合同》及补充协议明确约定的出卖人有权将商品房交付日顺延并无须承担赔偿责任的情形确实存在的，依约应予以顺延。《合同》第八条约定出卖人可据实予以延期交房的事由之一”因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气”，《合同补充协议》第四条第6项约定出卖人有权将商品房交付日顺延并无须承担赔偿责任的事由”24小时累计60MM以上（含60MM）大雨、六级以上大风（含六级）、地震、政府规划调整、市政设施及相应配套设施建设不全等因素”，明确约定降雨量达60MM或以上、六级以上大风为恶劣天气，可以顺延交房日期并无须承担违约赔偿责任，且无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系。关于仁文建设公司因降雨量超过60MM、六级以上大风、气温达到35℃以上天气192天、因政府原因影响施工400天可以顺延交房时间的抗辩，本院分析认定如下：1.《合同》及其补充协议并未明确约定气温达到35℃以上天气为恶劣天气可以成为出卖人延期交房的事由，仁文建设公司关于因35℃以上天气可以顺延交房时间的抗辩缺乏合同约定和法律依据，且未能举证证明当气温达到35℃以上时导致案涉商品房所在工程停止施工作业，因此对该抗辩主张不予采纳；2.仁文建设公司关于因政府原因影响施工400天要求顺延交房时间的抗辩主张，未举示任何证据证明，不予采信；3.仁文建设公司关于因降雨量超过60MM、六级以上大风可以顺延交房时间的抗辩，有合同约定依据。但是在合同签订之前降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，是当事人已知的客观事实，不属于不可抗力的原因；在合同约定的交房期限届满之后、仁文建设公司不能依约按期交房的期间内，出现降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，如果把这类恶劣天气造成延误的期间计入可以顺延交房时间，无异于把仁文建设公司的违约行为造成的后果转嫁给曹兰，显失公平。因此，曹兰所诉求的逾期交房违约金的实际计算天数为：（1）住宅商品房：自2013年10月1日计算至曹兰诉求逾期交房违约金暂计日期2015年10月14日止（2013年92天、2014年365天、2015年287天）744天，扣减自合同签订之日2012年6月12日起至合同约定的交房之日2013年9月30日止，因出现《合同》约定的降雨量超过60MM6天、六级以上大风23天可以顺延交房时间，实际715天；仁文建设公司应当支付曹兰自2013年10月1日起至2015年10月14日止的逾期交房违约金785418元×0.01％×715天＝56157.39元；（2）827车位：自2014年6月1日计算至曹兰诉求逾期交房违约金暂计日期2015年10月14日止（2014年213天、2015年287天）500天，扣减自合同签订之日2013年11月28日起至本院确定的应当交房之日2014年5月31日止，因出现《合同》约定的六级以上大风1天可以顺延交房时间，没有证据证明出现《合同》约定的降雨量超过60MM的天气，实际499天，仁文建设公司应当支付曹兰自2014年6月1日起至2015年10月14日止的逾期交房违约金53000元×0.01％×499天＝2644.7元；（3）830车位：自2014年6月1日计算至曹兰诉求逾期交房违约金暂计日期2015年10月14日止（2014年213天、2015年287天）500天，扣减自合同签订之日2013年11月16日起至合同约定的应当交房之日2014年5月31日止，因出现《合同》约定的六级以上大风1天可以顺延交房时间，没有证据证明出现《合同》约定的降雨量超过60MM的天气，实际499天，仁文建设公司应当支付曹兰自2014年6月1日起至2015年10月14日止的逾期交房违约金53000元×0.01％×499天＝2644.7元。（4）曹兰诉求逾期住宅商品房、827车位、830车位逾期交房违约金计至实际交房之日，仁文建设公司逾期交房的违约行为终止日尚待确定，自2015年10月15日起至实际交房之日止的逾期交房违约金应当以曹兰已付购房款891418元（785418元＋106000元）为基数按日万分之一计付。曹兰该项诉讼请求的其他部分，本院不予支持。买受人订立、履行商品房买卖合同的根本目的是取得商品房的使用权和所有权。曹兰诉求仁文建设公司交付案涉的商品房，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付原告曹兰住宅商品房自2013年10月1日起至2015年10月14日止的逾期交房违约金人民币56157.39元；支付原告曹兰827号车位、830车位自2014年6月1日起至2015年10月14日止的逾期交房违约金共计5289.4元；自2015年10月15日起至实际交房之日止的逾期交房违约金以原告曹兰已付购房款人民币891418元为基数按日万分之一计付，于实际交房之日付清；二、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起四个月内将符合合同约定条件的位于厦门市同安区滨海新城13－04片区、民安大道以南的金帝·中洲滨海城（B1-3）第53幢17层1702号房、地下室-1层827号车位、地下室-1层830号车位商品房交付原告曹兰；三、驳回原告曹兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1423.6元，适用简易程序审理减半收取711.8元，由原告曹兰共同负担人民币38.33元，由被告厦门仁文建设有限公司负担人民币673.47元；款均限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 陈水平二〇一五年十一月二十四日代书记员 沈银霞附：本案适用法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。