湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终336号
上诉人（原审被告）：孔国文，男，汉族，1958年10月6日出生，住湖南省长沙市雨花区。
委托代理人林晃秋，男，汉族，1969年6月23日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。系上诉人表弟。
被上诉人（原审原告）：罗建德，男，汉族，1965年10月10日出生，住湖南省雨花区。
委托代理人：刘婧，湖南楚一律师事务所律师。
上诉人孔国文因与被上诉人罗建德土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2016）湘0111民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人孔国文不服原审判决，向本院上诉称,请求:1、撤销一审判决，依法改判上诉人无需支付被上诉人租金和利息，无需承担本案受理费、财产保全费；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院将租金计算至2016年4月与事实不符,且超过了被上诉人的诉讼请求；二、一审法院认定了《土地使用合同书》违反法律强制性规定故无效，但未按照《合同法》第五十八条规定来处理合同无效后的后果，而单方要求上诉人承担因合同无效导致的被上诉人的全部租金损失，明显系法律适用错误。（一）一审法院认定“被告主张合同无效，请求返还已交付的租金没有法律依据”是错误的。一审法院并未就是否存在“不能返还或者没有必要返还的”的情况进行判断和认定，就直接认定“被告主张合同无效，请求返还已交付的租金没有法律依据”显然是适用法律错误。且上诉人除在外围搭建了个围墙外，并未实际使用该土地，故法院应当支持上诉人在一审中要求返还因合同已交付的租金主张。（二）法院应当根据合同法五十八条的规定来判决双方的责任承担。上诉人与被上诉人在合同签订前，明知该土地为农村集体所有土地，被上诉人也知晓上诉人与其签订该合同的目的是使用该土地建设厂房等建筑物，被上诉人在诉状中也自认。一审法院判决上诉人承担《土地使用合同书》无效导致的被上诉人的全部租金损失，明显是违反合同法的规定。三、上诉人与被上诉人并未就不支付土地使用费约定违约责任，一审法院要求上诉人自2016年7月14日起支付利息于法无据，亦无事实依据。
被上诉人罗建德辩称：1、本案双方所签订的合同名为土地使用合同书，实际是房屋、宅基地以及地上附着物的整体租赁使用，孔国文租赁后私自拆除被上诉人祖屋，又没有按照合同约定按时支付租金，如果孔国文没有私自拆除被上诉人房屋，按照政策拆迁，利益远远大于租金收益，因此被上诉人主张比照双方签订的合同约定的租金标准支付费用，合理合法。2、法律规定，即使当时的合同无效，但是双方一直是按照当时的约定金额来支付租金或者成为土地使用费。上诉人在庭审笔录中也承认2009年至2012年每年租金16000元，2012年以后每年19200元。因此法院按照上诉人的实际做法，计算上诉人应当支付的金额也是合理合法。3、政府通知拆迁的时间为2016年2月，而实际上具体拆迁时间是4月完成，因此计算至4月也并无不当。4、原审组织双方协商过程中，双方均签字认可前三年的计算基数和金额，以及租金计算的截止时间为2016年4月，以此作为判决依据被上诉人予以认可，且并未损害上诉人的利益。5、一审被上诉人诉求为9万余元，法院判决8万余元并未超出诉讼请求。6、孔国文应当按照合同约定日期支付，逾期支付应按照合同法的规定，支付延期履行的违约利息，为同期银行贷款利率的4倍。原审法院判决孔国文按照银行同期贷款利率支付并未损害孔国文的利益。原审判决事实认定清楚、适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
罗建德向一审法院起诉请求：1、请求法院判令孔国文立即支付租金90640元及延期支付利息（庭审中罗建德明确为自2016年7月14日起诉之日起至租金付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付）；2、诉讼费用由孔国文承担。
一审法院经审理查明：1985年10月28日，原长沙市郊区黎托乡人民政府给罗建德父亲罗金凤颁发了建（黎）字第98号《建筑许可执照》，许可罗金凤在黎托乡边山村大丰墙组坝湾巷子建造一栋135平方米的平房。2009年1月8日，罗建德、孔国文签订《土地使用合同书》一份，约定孔国文租用罗建德位于长沙市雨花区××街道边山社区××墙组××宅基地、自留地（面积约2亩，该土地上有罗建德老屋一栋，面积约130平方米）；房屋周边的宅基地上的树木作价2000元补偿给罗建德；租赁期限从2009年1月8日起至国家征用为止；年租金16000元，每过三年后上调20%，15年后不再调整，如遇国家征收，租金按实际时间计算。该合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，孔国文拆除了罗建德的老屋（罗建德称因其老屋已被拆除，如果政府征收，其不能获得补偿）、砍伐了地上树木，并在罗建德的宅基地、自留地上修建了一条宽约4.5米、长约50米的水泥路，用于通行至其在他处建的厂房。2009年1月8日，孔国文付给罗建德第一年租金16000元及树木补偿费2000元；2011年4月30日，孔国文付给罗建德租金16000元，罗建德未打收条；2014年12月20日，孔国文付给罗建德租金10000元。调解中，罗建德、孔国文确认前三年的租金按每年16000元计算，此后的租金按每年19200元计算。据此计算从2009年1月8日至2016年4月孔国文的厂房被拆除时的总租金为129600元（16000元/年×3年+19200元/年×1年/12月×51月），孔国文已付租金42000元，尚欠87600元。
一审法院认为：罗建德、孔国文签订的《土地使用合同书》的内容违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，系无效合同。但孔国文租赁罗建德的宅基地、自留地后拆除了罗建德的老屋、修建了道路，应参照《土地使用合同书》的约定支付土地占用费。且孔国文在罗建德起诉至该院后仍不支付拖欠的土地使用费，依法应当支付利息。罗建德请求孔国文支付租金（土地占用费）90640元，一审予以支持87600元，超出部分不予支持。罗建德请求孔国文自2016年7月14日至欠款清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息，符合法律规定，该院予以支持。孔国文主张该合同无效，请求返还已交付的租金，没有法律依据，一审不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第三十三条第二项之规定，判决如下：一、孔国文于判决书生效后5日内支付罗建德租金87600元，并自2016年7月14日起至欠款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息；二、驳回罗建德的其他诉讼请求。若孔国文未按判决指定的期限付款，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延付款期间的债务利息。本案受理费2066元，财产保全费970元，合计3036元，由孔国文负担。
上诉人向本院提交了如下证据：证据一：责令停止违法违章建筑行为通知；证据二、道路及厂房地基围墙造价单。拟证明我方之前交了租金，后期没有交租金的原因。被上诉人发表如下质证意见：对上述证据的关联性均有异议。本院经审查认为，上述证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人孔国文与被上诉人罗建德签订的《土地使用合同书》的内容违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，系无效合同。但上诉人孔国文租赁涉案土地后修建了道路，其已实际占用了涉案土地，一审法院酌情参照《土地使用合同书》的约定要上诉人支付土地占用费并无不当。上诉人称，被上诉人对合同无效有过错，其不应当承担全部租金损失。本院认为，双方在签订合同时均知晓该土地为农村集体所有土地，均有过错，一审判决据此没有认定双方承担责任并无不妥。上诉人称，一审判决上诉人支付利息无法律依据与事实依据，本院认为，上诉人在被上诉人起诉后仍不支付拖欠的土地使用费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,一审酌情判决其按中国人民银行同期贷款利率支付利息并无不妥。另，上诉人称，一审法院将租金计算至2016年4月与事实不符，对此本院认为，政府通知拆迁的时间虽为2016年2月，而根据长沙市雨花区东山街道边山社区筹建委员会出具的《证明》，实际于2016年4月才完成拆除，因此一审法院将租金计算至2016年4月也并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人孔国文的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2066元，由上诉人孔国文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年三月七日
书 记 员 黄 佳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。