河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0103民初3103号
原告杨德霞，女，汉族，1975年9月17日出生。
委托代理人柯余海，河南良仁律师事务所律师。
委托代理人肖中华。
被告张飞飞，男，汉族，1984年4月29日出生。
委托代理人常小亮，河南凌峰律师事务所律师。
委托代理人魏美鸽，河南凌峰律师事务所律师。
第三人范煜湲，女，1995年4月27日出生。
第三人刘金龙，男，1990年6月22日出生。
第三人郭顺广，男，汉族，1983年12月28日出生。
第三人白路，男，汉族，1990年5月20日出生。
原告杨德霞诉被告张飞飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知与本案有利害关系的范煜湲、刘金龙、郭顺广、白路作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨德霞及其委托代理人柯余海、肖中华、被告张飞飞及其委托代理人常小亮、魏美鸽到庭参加诉讼，第三人范煜湲、刘金龙、郭顺广、白路经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告杨德霞诉称：2014年10月12日，原、被告达成店面租赁合同，约定被告将其租赁的位于二七万达金街南12－106号店面租赁给原告，租期从2014年10月15日至2016年9月30日。合同履行过程中，经被告同意，在原租赁期内原告将上述店面部分转租给刘冰，刘冰履行合同至2016年3月，经与原告协商，余下合同期限内使用权转让给白路，刘冰退出，被告张飞飞在未通知原告的情况下，拿出假房本，假房东等证明，欺骗白路，并向白路收取租金。被告违约行为致使原租赁合同无法履行，给原告造成了租金损失。现就合同履行及损失赔偿原、被告不能达成协议。故原告提起诉讼，请求依法判令被告继续履行与原告于2014年10月12日所达成的店面租赁合同；依法判令被告赔偿原告租金损失（2016.2.25－2016.9.30）60000.00元；由被告承担本案的诉讼费。
原告杨德霞提供的证据有：1、原告与被告签订的租赁合同一份；2、物业费收据一份；3、录音两份；4、原告与白路签订的租赁合同一份、5、杨德霞分别与刘金龙、范煜湲，郭顺广签订的房屋租赁合同各一份；6、2014年10月24日张飞飞出具的收据一份。
被告张飞飞辩称：根据原告的陈述其存在违法转租的行为，违反了双方签订合同第四条的规定，因此被告收回房屋使用权，目前已经与实际承租人签订了租赁协议。同意返还原告交纳的2016年2月份至7月份的部分租金，前提是应当扣除目前实际承租人的房租及本案涉及的房屋因原告将房屋锁住，扣除这一项的房屋租赁及营业损失。
被告张飞飞向本院提供的证据有：1、2013年9月27日张飞飞和张劲松签订的租赁合同一份；2、张劲松的郑房权证字第××号房产证复印件一份；3、张飞飞与范煜湲、郭顺广、白路、刘金龙分别签订的房屋租赁合同各一份；4、照片五张。
第三人范煜湲、刘金龙、郭顺广、白路未到庭陈述意见，亦未向本院提供证据。
经庭审质证，双方当事人的质证意见：
被告对原告提供证据的质证意见：证据1真实性无异议，被告方认为在合同中约定原告不能再次出租房屋；证据2真实性无异议，收取方是万达金街物业管理公司，被告不知道原告将房屋转租给他人；证据3是原告自己陈述，无法判断是被告的声音，电话录音时间有异议，因为在2016年1月22日原告没有转租，且原告提供的录音和书面材料相差很大，无法判断；证据4真实性无异议，但是该协议证明原告在原、被告合同期内存在违反约定的转租行为；证据5只能证明原告违反与被告签订合同的第四条规定，原告在租期内不得再次转让和出租，如有违规，被告有权利收回房屋。更说明被告与四个实际承租人是在原告违法转租之后，与其解除合同之后，签订的租赁合同，合同是合法有效的；证据6真实性无异议，只显示租金交了三个月，没有送一个月的装修期。
原告对被告提供证据的质证意见：证据1不是原始合同，原告见过合同，全都是手写的，不是机打的，而这份合同都是机打的；证据2没有见过原件，真实性有异议；证据3，被告张飞飞违反与原告所达成的变更后的租赁合同，将房屋在租赁期限内另行出租给他人；证据4不能证明被告的证明目的，门上的锁不能证明是原告所锁，不能证明其遭受的损失。照片上的锁是白路自己锁的，白路给原告签的租赁合同，没有交房租，原告去向白路要房租。原告和白路签合同之后，白路第二次和被告签的。原合同未动，换的名字，日期没有改动。
第三人范煜湲、刘金龙、郭顺广、白路经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证的权利。
综合以上质证意见，本院认证如下：原告提供的证据1、2、4、5、6被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信；原告提供的证据3中能够与本案其它证据相印证的部分本院予以采信。被告提供的证据1、3能够与本案其它证据相印证，本院予以采信；被告提供的证据2系复印件，本院不予确认；被告提供的证据4系照片，本院对其真实性予以确认。
根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认以下事实：2013年9月27日，被告与张劲松、张红梅签订租赁合同，承租了张劲松、张红梅出租的位于郑州市二七区航海路与大学路二七万达金街12号楼106号商铺1－2层，建筑面积177.88平方米，租赁期限3年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止。2014年10月12日，原、被告签订店面租赁合同，约定被告将位于二七万达金街南12－106号的门面一楼承租给原告使用，建筑面积为89平方米；租期从2014年10月15日至2016年9月30日止，月租金为人民币20000元，付款方式为每半年结算，押金为人民币20000元。原告每半年支付一次，第一次租金及押金在签定本合同时支付，以后租金按规定的付款期限（每半年提前10天支付下个半年租金）；原告承担在租赁时所发生的水费、电费、物业费；门面转让给原告后，原告在租赁期间不得再次转让或出租，如有违规将直接收回房屋使用权；承租后门面现有的装修、装饰全部归原告所有，租赁期满后房屋装修等不动产归被告所有，原告在接收该门面房后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修；原告租赁期限内应当爱护租赁物，因原告使用不当造成租赁物损坏，原告应负责维修，费用由原告承担；原告接手前该店铺所有的一切债权、债务均由被告负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由原告负责。协议签订后，原告向被告交付了房屋租赁押金20000元，被告将协议约定的房屋交付原告使用。原告承租该房屋后，将房屋分为四份，自己使用了30多平方米，剩余3份转租给他人。后因故原告将自己使用的30多平方米也出租给了他人。具体出租情况如下：2015年3月6日，原告与第三人郭顺广签订商铺租赁合同，约定将其中的20平方米出租给第三人郭顺广，租期自2015年3月15日至2016年3月14日，租金每月9000元，租期按六个月支付，第三人郭顺广应于每一租金支付期提前10天向原告交付租金等。2015年3月15日，原告与第三人刘金龙签订房屋出租合同，约定原告将其中的15平方米出租给第三人刘金龙，租期从2015年3月19日至2016年3月18日，月租金5500元，支付方式为一次性按季度支付等。2015年6月3日，原告与第三人范煜湲签订店面租赁合同，将其中的35平方米出租给第三人范煜湲，租期从2015年6月9日至2016年6月8日，月租金10000元，付款方式为每半年结算等。2015年8月24日，原告将其中的23平方米出租给刘冰，双方约定租期从2015年9月11日至2016年9月11日，月租金10000元，后刘冰退租，2016年2月25日原告将该房屋又租给第三人白路，租期和租金等约定同原告与刘冰的合同约定相同，双方在原告与刘冰所签的店面租赁合同的承租方处将刘冰所签的名字划去改为白路签名。2016年2月25日，被告将涉案房屋收回，并于当日与第三人范煜湲、刘金龙、郭顺广、白路分别重新签订了商铺租赁合同，约定租期均自2016年2月25日零时起至2017年2月25日24时止。原告诉至本院，请求依法判令被告继续履行与原告于2014年10月12日所达成的店面租赁合同；依法判令被告赔偿原告租金损失（2016.2.25－2016.9.30）60000.00元；由被告承担本案的诉讼费。
原告在庭审中陈述，原告向被告交纳涉案房屋的房租至2016年8月15日，被告认可原告交至2016年7月份。原告称第三人白路的房租是刘冰向原告交至2016年3月10日；第三人郭顺广向原告交房租至2016年3月14日；第三人范煜湲向原告交房租至2016年6月9日；第三人刘金龙向原告交房租至2016年3月18日。第三人范煜湲、刘金龙、郭顺广与原告所签订的涉案房屋的租赁合同到期后，未与原告续签合同。
被告在庭审中陈述，第三人白路自2016年2月25日起，向被告交了四个月的租金。第三人郭顺广自2016年2月25日至2016年8月25日，向被告交了五个月的房租，因其向原告交的房租还不到期，折抵后被告收了五个月的。第三人范煜湲从2016年2月25日起至2016年8月25日，与原告所收的房租折抵后向被告交了两个月的房租。第三人刘金龙从2016年2月25日到2016年8月25日，与原告所收的房租折抵后向被告交了五个月的房租。
另查明，被告承租的涉案房屋二楼被告自己使用。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。被告将涉案房屋出租给原告，原告基于双方的租赁合同关系对涉案房屋享有使用、收益的权利。原、被告合同中虽然约定不得再次转让或出租，但本案中被告承租到涉案房屋后，把其中的一楼出租给原告，二楼自己使用，原告在租赁期内将房屋分成四份，分别于2015年3月6日、3月15日、6月3日、8月24日出租给第三人郭顺广、刘金龙、范煜湲及案外人刘冰，被告在6个月内未提出异议，虽然2016年2月25日原告将案外人刘冰所租房屋又转给第三人白路时被告提出了异议，但白路所租赁涉案房屋的位置、面积、租期和租金等约定与刘冰的合同约定相同。故可以认定被告知道或应当知道原告承租该房屋后转租的事实。原告依合同约定如期向被告交纳了房租及物业费等，被告在与原告之间的涉案房屋租赁合同未到期的情况下，对涉案房屋与第三人范煜湲、刘金龙、郭顺广、白路分别重新签订了合同，但被告未提供证据证明其在与上述第三人重新签订涉案房屋的租赁合同前已通知原告解除合同，或通过其它法定程序解除了原、被告双方的涉案租赁合同。故被告与上述第三人所签订的涉案房屋的租赁合同应属无效合同，被告基于该合同收取第三人的租金应返还给第三人，被告与第三人之间就此问题可另行解决。原告与第三人范煜湲、刘金龙、郭顺广的租赁合同到期后，双方虽未续签合同，但上述第三人范煜湲、刘金龙、郭顺广仍使用着涉案房屋，根据合同法第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第三人白路与原告所签的涉案房屋租赁合同尚未到期，故第三人范煜湲、刘金龙、郭顺广、白路应依约定向原告交纳房租。原告要求被告继续履行合同符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿租金损失60000元，但因原告该损失可基于其与第三人之间的涉案房屋的租赁合同向第三人另行主张，故对原告该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、原告杨德霞、被告张飞飞于2014年10月12日签订的关于位于二七万达金街南12－106号的门面一楼房屋的店面租赁合同继续履行；
二、驳回原告杨德霞的其他诉讼请求。
案件受理费1300元，由被告张飞飞负担100元，原告杨德霞负担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 赵惠红
人民陪审员 李 红
人民陪审员 赵红彩
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 李晶莹