浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温瑞执异初字第17号
原告吴官岳。
原告刘理燕。
被告张印久。
第三人金增益。
第三人季小琴。
原告吴官岳、刘理燕与被告张印久、第三人金增益、季小琴案外人执行异议之诉一案，本院于2013年12月10日立案后依法组成合议庭，于2014年1月16日公开开庭进行了审理，原告吴官岳、刘理燕、被告张印久到庭参加诉讼，第三人金增益、季小琴经本院传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
本院在执行申请执行人张印久与被执行人金增益、季小琴买卖合同纠纷一案中，于2013年4月25日依法查封了登记在被执行人金增益、季小琴名下的坐落于瑞安市仙降金光村的房屋，房屋所有权证号：瑞安市房权证仙降镇字第××号，建筑面积163.09平方米；集体土地使用证号：瑞集用（2011）第203-402号，使用权面积32.10平方米。吴官岳、刘理燕提出执行异议，本院于2013年10月29日作出（2013）温瑞执异字第47号执行裁定书认为，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构不予办理。该规定实施时间在2008年7月1日。吴官岳、刘理燕明知该房屋土地性质为集体，不能办理过户手续，仍予以购买，以致在本院查封前不能办理房屋产权变更登记手续，过错责任在吴官岳、刘理燕。驳回吴官岳、刘理燕的执行异议。
原告诉称：原告于2011年5月31日通过瑞安市祥佳房屋中介所与金增益、季小琴签订了关于仙降镇金光村新街（十字街道）一单元401室套房的《房屋买卖合同》，并支付了合同约定的房款。金增益、季小琴已将房屋所有权证、土地使用证交予原告保管。原告购房后全家五人已经实际占有该房屋至今两年有余。原告经村干部及村民陈述中了解到，本案第三人金增益、季小琴在距讼争房屋不到200米处建有一间五层楼钢混结构套房，2011年原告与第三人签订房屋买卖合同时，第三人曾提及是为了盖新房才将其在其他五名村民手中购买所得的讼争房屋卖给原告。《土地管理法》规定农民出卖、出售房屋后再申请宅基地的不予批准，而没有禁止农民出租、出售房屋。《物权法》第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。该条款表明了宅基地是可以转让的。所以，原告购买讼争房屋没有过错。请求：停止对瑞安市仙降街道金光村套房一单元401室房屋（房屋所有权证：瑞安市房权证仙降镇字第××号）的执行。
被告张印久辩称：1、答辩人与第三人金增益、季小琴的买卖合同纠纷一案，已经瑞安法院审理并作出判决，判决书业已生效。因此瑞安法院对第三人金增益、季小琴名下的讼争房屋的执行是有法律依据的。2、不动产所有权以办理登记为依据，讼争房屋登记于第三人金增益、季小琴名下，第三人享有该房屋的所有权。即使原告与第三人签订房屋买卖合同，那也仅仅是该合同有效，讼争房屋所有权依然属于第三人所有。3、原告虽实际占有该房屋两年有余，但只是占有使用，并不等同于拥有该讼争房屋的所有权。4、根据有关规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记不予办理。该规定实施时间在2008年7月1日。现原告明知该房屋土地性质为集体，不能办理过户手续，仍予以购买，应当承担不能过户的后果。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人金增益辩称，房屋大概于2011年4、5月份卖给吴官岳和刘理燕，房屋已交付给原告。房产买卖合同、收款收据上的签字都是我和我老婆自己签的，50万元是打到我老婆的妹妹季小芬卡内。
对（2013）温瑞执异字第47号裁定书认定的事实，当事人均无异议。
在诉讼过程中，原告提供了以下证据：1、原告的身份证、户口簿、结婚证，以证明两原告系夫妻关系、农业家庭户；2、房屋所有权证、集体土地使用证、房产买卖合同、定金收据、收款收据、转帐凭证各1份，以证明第三人于2011年5月31日以63.8万元将讼争房屋出卖给原告，原告已支付房款62.8万元；3、用水情况查询清单、用电清单、瑞安市广电网络有限公司发票、有线电视过户信息各1份，以证明原告在2011年8月前开始居住使用讼争房屋至今；4、证人姚某的证言，以证明讼争房屋经证人介绍出卖给原告，原告已支付房款62.8万元，房屋于2011年6月27日交付给原告；5、（2013）温瑞执异字第47号执行裁定书1份，以证明原告提出执行异议的事实。
对原告提供的证据，被告张印久质证认为没有意见。
被告张印久、第三人金增益、季小琴没有提供证据。
经审查，原告提供的身份证、户口簿、结婚证、房产证、土地证系国家机关登记证件；转帐凭证属于款项往来客观记录；第三人金增益确认房地产买卖合同、定金收据、收款收据是自己与原告协议后签订的，且与转帐凭证相印证；用水情况查询单、电视缴费发票、有线电视过户信息、用电清单，当事人质证后无异议；证人姚某作为该房屋的经纪人，在执行异议听证阶段的证言属于证人对客观事实的陈述，与其他证据相印证，双方当事人质证后无异议。上述证据来源合法，与本案有关联，内容真实，应予采信。
经审理，根据当事人陈述和以上采信的证据，本院认定事实如下：讼争房屋位于瑞安市仙降镇金光村，2010年10月14日登记房屋所有权证，证号：瑞安市房权证仙降镇字第××号，建筑面积163.09平方米，房屋所有权人金增益、季小琴；2011年6月13日登记集体土地使用证，证号：瑞集用（2011）第203-402号，使用权面积32.10平方米，土地使用权人金增益、季小琴。2011年5月31日，第三人金增益、季小琴与原告签订房地产买卖合同，将讼争房屋以63.8万元出卖给原告。合同第三条约定：价格63.8万元，订立合同之日付10万元，6月30日前付52.8万元，余下1万元待房产证、土地证过户好一次付清。第十条约定：本宗房地产权证现未办理过户手续，待新政策出台甲方无偿协助乙方办理过户手续，费用及税由乙方缴纳。原告签订合同当日支付定金10万元，6月27日支付52.8万元，合计62.8万元。第三人于2011年6月27日将讼争房屋连同房屋所有权证和集体土地使用证交付给原告。
关于价款是否支付完毕问题，本院认定价款尚未付清，理由如下：
原告在庭审结束后提供了落款日期分别为2011年10月8日、2012年9月5日、借款人为“金增益”、金额均为5000元的借条2份，以证明第三人金增益向其借款10000元，并以抵销其未付的价款。
房产买卖合同约定，剩余1万元待房产证、土地证过户后付清。原告在诉状中诉称支付了合同约定的款项，说明原告在起诉时明确表示未付清价款；其次，金增益向原告的“借款”发生在原告提出执行异议之前，在执行异议阶段，原告没有主张以“借款”抵销价款，并对执行裁定书认定支付价款62.8万元没有异议。债务的抵销应当通知对方，在庭审结束以前，原告没有行使抵销权。所以，既使该借款1万元客观真实，也没有抵销本案价款。据此认定，原告尚有1万元价款未付清。
在诉讼过程中，原告要求以第三人金增益的借款1万元抵销其未付的价款，拒绝支付剩余价款1万元。
本院认为：原告与第三人签订的房产买卖合同意思表示真实，虽未违反法律、行政法规之强制性规定，但是，农民集体土地属于本集体成员集体所有。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，而没有处分权。农村村民向非本集体经济组织成员出售在宅基地上建造的住房，包含着对集体土地使用权的处分，不符合《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，也违反《房屋登记办法》第八十七条规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告拒绝付清房款，在明知讼争房屋不能办理所有权转移登记的情况下仍然买受，违反行政规章之规定，有重大过错。所以，原告请求停止对讼争房屋的执行不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
驳回原告吴官岳、刘理燕的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告吴官岳、刘理燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。【在递交上诉状次日起7日内预交上诉受理费80元，到温州中院缴费或通过银行汇款。收款单位：温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期交纳按自动撤回上诉处理。】
审判长 张德朝
审判员 戴大喜
审判员 朱小微
二〇一四年一月二十日
书记员 季臻婷