贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安市民终字第565号
上诉人（原审原告）吴永雄，男，1965年5月26日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。
委托代理人彭斌荣，贵州辞衡律师事务所律师。
代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）杨华，女，1961年12月20日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。
委托代理人孔维潇，贵州联通律师事务所律师。
代理权限为特别授权。
委托代理人郑小虎，贵州联通律师事务所实习律师。
代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）张安荣，女，1963年4月1日生，汉族，住贵州省安顺市经济技术开发区。
上诉人吴永雄因与被上诉人杨华、张安荣确认合同无效纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2015）西民初字第795号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审原告吴永雄诉称：原告与被告张安荣于1983年10月登记结婚，1993年7月二人共同出资向原贵州省安顺市房地产开发工程股份有限公司购得位于原安顺市自治路2号三层房屋一套，并于1994年1月办理了房屋所有权证，房屋建成后原告与被告张安荣及女儿一直居住该房屋。1997年，被告张安荣单位根据当时政策实行职工住房制度改革，原告与张安荣再次共同出资购得位于安顺市和平路14号房屋一套，1997年年底该房屋竣工后，被告张安荣及女儿搬往该房屋居住。原告因工作原因自1997年到织金县居住，自治路房屋交由被告张安荣母亲张启芬管理使用。2001年，被告张安荣以感情不和诉至西秀区人民法院要求与原告离婚，2001年6月15日，法院作出（2001）西民初字第752号民事判决解除二人婚姻关系，该判决未对双方共同财产作出处理。2000年被告张安荣母亲去世，2003年左右张安荣表哥石燕如曾找到原告称自治路房屋暂由其朋友居住，且其朋友有购买之意，原告当时表示可以让其朋友居住但不同意出售，之后再无人与原告谈及该房屋买卖的相关事宜。2013年左右，自治路房屋涉及拆迁征收，原告才了解到二被告于2003年10月13日私自签订了《房屋买卖协议书》，同时通过查询得知该房屋至今未办理变更所有权人登记手续。原告认为，二被告私自签订《房屋买卖协议书》的行为已严重侵犯了原告的合法权益，被告张安荣无权处分。请求法院判令：1、依法确认二被告于2003年10月13日签订的《房屋买卖协议》无效；2、被告承担本案诉讼费用。
原审被告杨华辩称：本案被告张安荣的母亲张启芬（2000年去世）因1998年急需用钱，于1998年11月24日在担保人张启华担保、证明人陈开家见证下向安运兰借款43000元，约定1999年3月底还清。为确保还债信誉，便以自治路2号三楼也就是张安荣的房屋作为抵押，如逾期不能还款，此房便由债权人安运兰处理抵收。后张启芬未能按时还款，此房便交由安运兰实际处理，安运兰接收该房后在该房屋已经实际管理居住了两年，在此期间，原告吴永雄与被告张安荣均未提出任何异议。1999年年底，张启华（张启华为张启芬姐妹，已去世）以担保人的身份与其儿子石燕祥在偿还张启芬向安运兰的借款后，赎回张安荣的抵押房（自治路2号三楼），后该房屋就由张启华实际管理和使用。因答辩人一家与张启华及其儿子石燕祥系街坊邻居朋友关系，日常生活都有往来，在一次交流中答辩人表示有购买房屋居住的意愿，石燕祥便表示自己有一套房屋出售。在该房卖给答辩人之前，张启华与石燕祥首先还问过被告张安荣是否愿意交钱赎回房子，张安荣明确表示不愿意。2002年9月石燕祥办理完该房相关手续后，便将该房屋按照当时市价33000元卖给答辩人。为完善房屋买卖形式，石燕祥以“中间人”身份协助答辩人，被告张安荣将本人身份证、房屋产权证等证件交给其兄张贵安后，委托张贵安协助石燕祥办理房屋手续，双方于2003年10月13日签订《房屋买卖协议》，该协议约定房价为30000元，但实际上是33000元（为了少交点税），因此买受人杨华将购房款33000元实际交给石燕祥后，答辩人事实上已经实际取得了该房屋的所有权，并实际管理使用。答辩人从2003年管理该房至今，在此期间，本案原告及被告张安荣明知答辩人购买并居住在该房屋，但从未对房屋进行过问或管理，实际上已经是对答辩人购买取得该房屋及杨华在该房屋实际居住12年事实现状的认可。答辩人认为原告诉讼主体不适格，答辩人与张安荣于2003年10月13日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，该协议依法成立并生效，答辩人已经善意地取得了该房的实际物权。请求依法驳回原告的诉请。
被告张安荣辩称：我姨妈家借了钱让我拿房子抵押让我签字，之后我没有收到任何手续及相关资料。我不认识杨华，房屋卖了后是由杨华居住。
原审查明：原告吴永雄与被告张安荣于1983年10月登记结婚，l993年7月1日张安荣向原贵州省安顺市房地产开发工程股份有限公司购得座落于安顺市自治路2号三层楼房房屋一套，购买价53600元，1994年1月17日办理房屋所有权证，证号：安市房权监证AF字第XXXXXX号，房屋所有权人：张安荣，建筑面积84.4平方米。1998年11月24日，被告张安荣的母亲张启芬由张启华担保向案外人安运兰借款43000元，并出具借条一份交案外人安运兰收执。借条内容为：“凭条暂借到安运兰同志现金43000元整（含98年12月到99年3月底利息在内），限期到99年3月底还清。为确保还款信誉，愿将市自治路2号三楼钢混结构房88.4平方米的张安荣之产权证作抵偿。如逾期不能还款，此证所载房积任安运兰同志随便处理抵收其借款，补差问题，到时据实办理不误。此致存执。经借人：张启芬签名捺印担保人：张启华签名证明人：陈开家签名公元1998年11月24日。”后张启芬未能按时还款，此房便交由安运兰实际处理，安运兰接收该房后实际管理居住了两年。1999年年底，张启华（张启华为张启芬姐妹，已去世）以担保人的身份在偿还张启芬向安运兰的借款后，赎回涉诉房屋，后该房屋就由张启华实际管理和使用。2001年被告张安荣以夫妻感情破裂为由诉至本院要求与原告离婚，本院受理后作出（2001）西民初字第752号民事判决书判决解除张安荣与吴永雄的婚姻关系，该判决未对双方夫妻共同财产进行处理。2000年9月案外人张启华去世后，其子石燕祥继续管理该涉诉房屋。期间，石燕祥与田锦培达成购买涉诉房屋的协议，并先后收取田锦培购房款33000元。2003年9月22日，被告张安荣出具一份委托书委托其兄张贵安到房屋产权管理部门办理涉诉房屋的过户手续。2003年10月13日，被告张安荣作为甲方（房屋所有权人）与作为乙方（房屋购买人）的被告杨华补签房屋买卖协议书一份，协议约定：甲方同意将自己个人私房卖断给乙方居住使用，该房座落在西秀区西办自治路2号院内三楼，间数，一套，建筑结构，混合，建筑面积88.4平方米，该房所有权证：安市房权监证AF字第XXXXX号。一、乙方原向甲方提出买断该套房为私人居住使用；二、甲方房屋出售价格为30000元，并要求乙方作一次性付清房款（已付清）；……四、乙方提出在购房中办理产权过户手续时，有关部门提出所需证件和资料，甲方应予出示上交等，以便共同办理完毕过户事宜，过户发生费用由乙方支付。……甲方：张安荣签名身份证：5225016304XXXXX乙方：杨华签名身份证：5225011961122XXXXX。协议签订后，被告杨华自2003年11月起居住该涉诉房屋至2015年3月l6日房屋拆迁止，该涉诉房屋未办理产权过户手续。原告认为被告张安荣处理的涉诉房屋系其与张安荣共同共有，张安荣无权处分共有房屋，遂提起诉讼，提出如前所请。
另查明：2015年3月19日，安顺市房屋产权管理处出具一份打印的房屋产权信息表，该表所载信息为：遗失补证登记，权证号：0300XXXXX权利人张安荣，吴永雄证书编号：001XXXXX缮证日期：2015年2月15日建筑面积：84.4平方米，房屋坐落：西秀区西办：自治路2号3层。
原判认为：被告张安荣母亲张启芬向案外人安运兰借款43000元未偿还，涉诉房屋交由安运兰管理使用。后张启华作为担保人代张启芬偿还其所借款项，取得担保追偿权，安运兰随之将涉诉房屋交由张启华管理使用。张启华去世后，其子石燕祥在管理使用涉诉房屋的过程中与被告杨华家达成房屋买卖协议，以33000元将该涉诉房屋出售给被告杨华家，虽然在出售房屋时没有书面证据证实石燕祥先告知被告张安荣是否要赎回该房屋，但其后张安荣出具委托书委托其兄张贵安代为办理涉诉房屋过户事宜及与被告杨华补签《房屋买卖协议》的事实来看，被告张安荣是知道其母亲借款一事，并且也认可用涉诉房屋出售价款抵偿借款的事实。本案中被告张安荣虽实际上不单独享有涉诉房屋的所有权，无权单独出卖与原告共有的房屋，但在房管部门核发的房产证上，其为唯一所有权人，鉴于房产证的公信力，被告杨华有理由确信被告张安荣为房屋的所有权人，亦有理由相信其有权出卖该房屋而与之订立房屋买卖合同，且支付了价款，并且该房屋已交付其实际管理使用十多年，应适用善意取得制度，本案应确认房屋买卖协议有效，被告杨华可以取得涉诉房屋的所有权。原告提供的产权信息表所显示的信息权利人为张安荣及吴永雄是2015年2月15日房屋所有权证遗失后补登记的，不能证明被告杨华购房时知道吴永雄是涉诉房屋的共有权人。原告诉称涉诉房屋购买价为53000元，出售价为33000元不合理。众所周知，安顺乃至全国房价是2004年以后才出现大幅度涨价的，涉诉房屋于1993年购买价53000元，至2003年出卖已使用10年，以安顺本地当年的市场价来看，出售价33000元并不算明显不合理低价。至于因出卖房屋而给原告带来的损失，原告可另行起诉侵权人予以赔偿。原告诉请确认二被告于2003年10月13日签订的《房屋买卖协议》无效的请求不能成立，应依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，判决如下：驳回原告吴永雄的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告吴永雄负担。
一审宣判后，吴永雄不服，向本院提出上诉称：1、一审认定1999年3月张启芬不能还款后安运兰接收涉诉房屋并实际管理两年与1999年底张启华赎回涉诉房屋后实际管理使用时间逻辑错误，且认定上述事实仅有被上诉人杨华及证人石燕祥的陈述证据不足，导致错误判决。2、一审认定被上诉人杨华属于善意取得依据不足。其一、杨华向石纯洁支付购房款早于与被上诉人张安荣签订购房协议，杨华购房时并不是确信张安荣为房屋登记产权人。其二、张安荣出售房屋时向杨华出示了房产证及离婚判决，双方签订房屋买卖协议时杨华明知房屋系张安荣与吴永雄的夫妻共同财产，其后张安荣委托张贵安未能办理房屋产权过户手续系因无共有人签字认可，杨华在签订协议时未尽到注意义务，不能认定其为善意。诉争房屋至今未作产权变更登记，杨华购买房屋也不能确属善意，不能满足法律规定善意取得的三个要件，一审适用善意取得的法律规定错误。确认协议无效后，杨华仍可向收款人及协议相对方张安荣要求赔偿损失。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判确认杨华与张安荣所签协议无效，一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人杨华答辩称：1、诉争房屋系张启芬出资购买，只是登记在张安荣名下，张启芬将房屋作借款抵押时张安荣明知并未提出异议，实质上诉争房屋不属于张安荣与吴永雄夫妻共同财产。安运兰、石燕祥、杨华先后通过合理价格，善意有偿的取得了房屋所有权。2、房屋买卖协议符合法律规定的合同效力要件，当然成立并生效。3、杨华买房时已经在能力范围内尽到了一般的注意义务，善意且无过错。首先，诉争房屋产权记载仅有张安荣一人，并无共有权人，杨华有充分理由相信张安荣有权处分该房屋。其次，吴永雄、张安荣明知杨华在诉争房屋中实际居住12年而并未提出异议，已对事实现状作出认可。第三，杨华购房后张安荣虽在房屋产权登记部门工作但一直不配合办理产权变更登记，诉争房屋2005年又被划为棚户区改造拆迁区域而停止办理产权手续，故杨华一直未能办理该房屋的产权变更登记手续。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明：上诉人吴永雄与被上诉人张安荣于1983年10月登记结婚，l993年7月1日张安荣向原贵州省安顺市房地产开发工程股份有限公司购得座落于安顺市自治路2号三层楼房房屋一套，购买价53600元，1994年1月17日办理房屋所有权证，证号：安市房权监证AXM字第XXXX号，房屋所有权人：张安荣，建筑面积84.4平方米。1997年吴永雄、张安荣再次购买安顺市和平路14号房屋一套并搬离诉争房屋。1998年11月24日，张安荣的母亲张啟芬由张啟华（张啟芬姐姐）担保向案外人安运兰借款43000元，并出具借条一份交案外人安运兰收执。借条内容为“凭条暂借到安运兰同志现金43000元整（含98年12月到99年3月底利息在内），限期到99年3月底还清。为确保还款信誉，愿将市自治路2号三楼层钢混结构房88.4㎡的张安荣之产权证作抵偿。如逾期不能还款，此证所载房积任安运兰同志酌便处理抵收其借款，补差问题，到时据实办理不误。此致存执。经借人：张啟芬担保人：张啟华证明人：陈开家公元1998年11月24日。”借款到期后张啟芬未能按时还款，张啟华以担保人身份偿还借款赎回涉诉房屋后，一直进行实际管理及使用。2000年张啟华、张啟芬先后去世，张啟华之子石燕祥继续实际管理及使用涉诉房屋。2001年西秀区人民法院作出（2001）西民初字第752号民事判决，判决解除张安荣与吴永雄的婚姻关系，因吴永雄未到庭，对双方的共同财产及共同债务问题难以查实，该判决未对双方夫妻共同财产进行处理。2002年9月19日，杨华与石燕祥达成购房意向后，石燕祥先后收取田锦培（与杨华系同居关系）购房款共计33000元（2002年9月19日向石燕祥父亲石纯洁支付购房预付款20000元，2003年7月12日向石燕祥支付购房款3000元；2003年9月24日向石燕祥女儿石芳支付购房款10000元）。2003年9月22日，张安荣出具一份委托书委托其兄张贵安到房屋产权管理部门办理涉诉房屋的过户手续。2003年10月13日，张安荣作为甲方（房屋所有权人）与杨华作为乙方（房屋购买人）补签房屋买卖协议书一份，协议约定：甲方同意将自己个人私房卖断给乙方居住使用，该房座（落）在西秀区西办自治路贰号院内叁楼，间数，壹套，建筑结构，混合，建筑面积88.4平方米，该房所有权证：安市房权监证AFG字第XXXXX号。现经甲乙双方协商达成以下协议：一、乙方愿向甲方提出买断该套房为私人居住使用。二、甲方房屋出售价格为叁万元整，小写30000元，并要求乙方作一次性付清房款（已付清）；三、该房生活用水用电的安装甲方概不负责，应由乙方自行承担发生的水电费用。四、乙方提出在购房中，办理产权过户手续时，有关部门提出所需证件和资料，甲方应予出示上交等，以便共同办理完毕过户事宜，过户发生费用由乙方支付。……甲方：张安荣身份证：5225016304XXXXX乙方：杨华身份证：5225011961122XXXXX。杨华自协议签订后居住该涉诉房屋至2015年3月l6日房屋拆迁止，至今该涉诉房屋未办理产权过户手续。直至2015年3月23日吴永雄以张安荣无权处分与其共有房屋为由向西秀区人民法院提起诉讼，请求确认张安荣与杨华所签房屋买卖协议无效。
另查明：2015年3月19日，安顺市房屋产权管理处出具一份打印的房屋产权信息表，该表所载信息为：遗失补证登记，权证号：0300XXXXX权利人张安荣、吴永雄证书编号：001XXXXX缮证日期：2015年2月15日建筑面积：84.4平方米，房屋坐落：西秀区西办：自治路2号3层。
本院认为：吴永雄与张安荣于婚姻关系存续期间购买诉争房屋，根据《中华人民共和国婚姻法》规定，该套房屋产权应属吴永雄、张安荣夫妻共同共有。其后张安荣之母张啟芬以该套房屋产权证为抵押向案外人安运兰借款，该抵押因吴永雄、张安荣未作出明确认可而无效，诉争房屋产权仍为吴永雄、张安荣共同共有。2001年西秀区人民法院判决张安荣、吴永雄离婚时，虽未对二人夫妻财产作出处理，但自双方离婚之日起，对诉争房屋产权由共同共有转为按份共有（等额）。2002年9月杨华与石燕祥达成买房意向并先后三次向石燕祥支付共计33000元购房款，2003年10月13日张安荣作为诉争房屋唯一产权登记人与杨华签订房屋买卖协议并于之前委托其兄张贵安代为办理过户手续，视为对杨华、石燕祥房屋买卖行为的追认。针对吴永雄一审认定事实时间逻辑错误导致错误判决的上诉理由，本院认为，一审虽在认定安运兰与张啟华接管诉争房屋时间上存在错误，但实际上安运兰及张啟华均未依法取得诉争房屋的产权，该事实与本案处理关系不大，并不能导致错误判决。针对吴永雄一审认定杨华系善意第三人依据不足的上诉理由，本院认为，虽然诉争房屋至今未作产权变更登记，但未作产权变更登记系因诉争房屋纳入政府改造拆迁区域而停止办理产权手续所致，责任不在杨华。且诉争房屋杨华自2003年居住至拆迁止近12年，吴永雄作为房屋部分产权所有人不可能对自己财产不闻不问，其直至起诉前近12年时间未向杨华提出异议的行为可视为对张安荣处分行为事后已知晓并默认。杨华与张安荣签订房屋买卖协议时，张安荣婚姻状况为离异，诉争房屋产权登记也仅为张安荣一人，杨华作为善意相对人因信赖该登记的对外公示效力而与登记权利人张安荣签订合同，在房屋买卖过程中已经尽到了合理的注意义务，对吴永雄的财产权益受到侵害并无过错。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”之规定，张安荣与杨华所签房屋买卖协议未违反法律、行政法规的强制性规定，双方也无串通损害国家、集体或者第三人利益的恶意，吴永雄不能提供证据证明该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效情形，其上诉理由不能成立。为维护诚实信用的市场交易秩序，保护当事人的合法权益，依据法律规定及查明事实，对吴永雄主张协议无效的请求本院不予支持。吴永雄如认为其本案所涉相关权利受到损害，应向过错人张安荣主张赔偿。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，处理正确，依法应予维持。吴永雄上诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人吴永雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 翔
审 判 员 刘 熹
代理审判员 宋 颂
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 赵奇瑾