重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝四中法民终字第01155号
上诉人（原审被告）：重庆市钓鱼城房地产开发有限公司。住所地：重庆市合川区申明亭**号附*号。
法定代表人：陈桂庆，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：重庆市钓鱼城房地产开发有限公司酉阳分公司。住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源镇桃花源街*号。
负责人：宋显贵，该分公司经理。
委托代理人：杨再军，重庆渝鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄斌，男，汉族，1970年4月3日出生，城镇居民，住四川省成都市武侯区天乐街*号*栋*单元*楼*号。
委托代理人：黄和鸣，黄斌之父，汉族，1949年3月2日出生，城镇居民，住重庆市荣昌县昌元镇人民路***号*幢*单元3-2。
委托代理人：李和平，重庆渝法律师事务所律师。
上诉人重庆市钓鱼城房地产开发有限公司（以下简称钓鱼城公司）、重庆市钓鱼城房地产开发有限公司酉阳分公司（以下简称钓鱼城酉阳分公司）与被上诉人黄斌商品房买卖预售合同纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2013年6月14日作出（2013）酉法民初字第01114号民事判决，钓鱼城公司、钓鱼城酉阳分公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2013年12月4日对上诉人钓鱼城酉阳分公司的负责人宋显贵及其委托代理人杨再军，被上诉人黄斌的委托代理人李和平、黄和鸣进行了询问，并依法组成合议庭审理了本案。
酉阳土家族苗族自治县人民法院审理查明：2005年，被告钓鱼城公司来酉阳县开发“桃源金水岸”项目时，以钓鱼城酉阳分公司名义向黄斌之父黄和鸣借款，由钓鱼城酉阳分公司分别向黄斌及其母亲蓝祯碧出具借款协议7份：；以黄斌名义3份，共计金额272.5万元；（以蓝祯碧名义4份，共计金额5833000元）。，借款协议约定借款的支付方式为现金支付、借款期限为2006年11月至2007年9月不等、利息计算以本县农业银行同期贷款利率为标准计息、如迟延支付还应按每日千分之三3支付逾期借款的违约金等。为担保借款能如期归还，2006年4月25日原告与钓鱼城酉阳分公司签订了一份抵押合同，被告以开发的“桃源金水岸”小区B区第3栋底层临街门面4间B3-1、B3-3、B3-4、B3-5（面积合计为266.11平方米）作抵押，确认债务人为钓鱼城酉阳分公司，但未在相关部门进行抵押登记。同年5月29日原告又与钓鱼城酉阳分公司签订了字号为（2006）商字第（217）号《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告用于抵押的4间门面，在合同封面加盖有酉阳县商品房预售登记专用章。同时原告出具了书面承诺：说明双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，仅用于被告酉阳分公司在原告处借款抵押使用，如该公司在2006年12月底归还本人借款，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》不涉及房屋买卖，将退与该公司另行销售，如该公司在2006年12月底以前不能全部归还本人借款，该合同将按合同约定执行。2006年12月被告未归还原告借款，双方又签订补充协议，延长原告交纳购房款时间至2007年3月31日。原告分两次向被告交纳购房款共计1130253元（2006年5月29日以借款转方式支付300000元、2007年3月29日以借款转方式支付830253元），被告酉阳分公司给原告出具了售房专用收据，并加盖有该公司财务专用章。2010年原告得知被告酉阳分公司将其已预售登记的B3-1、B3-3、B3-4、B3-5四间门面房与本县农业银行设定了抵押，并颁发了“315”房地证2007字第T00331号他项权证，向酉阳土家族苗族自治县人民法院提起行政诉讼，要求撤销该证。酉阳土家族苗族自治县人民法院于2010年10月18日以（2010）酉法行初字第00028号判决，认定被告在未实际取得预售许可证的情况下给原告四间门面房的预售登记无效，双方订立的《重庆市商品房买卖合同》不能达到预售登记合法的目的等由，维持“315”房地证2007字第T00331号他项权证。原告不服该判决向重庆市第四中级人民法本院提起上诉，2011年4月28日重庆市第四中级人民法本院以（2011）渝四中法行终字第00012号判决驳回上诉、维持原判。原告因此于2013年4月提起诉讼，要求解除双方订立的《重庆市商品房买卖合同》，并由被告偿还原告购房本金1130253元及其占用期间利息。本案在审理过程中，原告承认被告所欠债务现只有购房款1130253元和其及母亲蓝祯碧的购房款1424323元（已另案处理），因各持己见，未能调解。
黄斌一审诉称：原、被告于2006年5月29日订立《重庆市商品房买卖合同》，购买被告开发的“桃源金水岸”B区三号楼B3-1、B3-3、B3-4、B3-5四间门面房，原告按合同约定付请了全部购房款，并与被告一同在当地国土资源房屋管理局办理了预售登记。按合同约定被告应当在同年12月30日前交付房屋，因被告在原告不知情、预售登记一年后将原告已经预售登记的房屋抵押，原告多次要求被告交房和办理产权证未果得；诉诸法律后又因被告未实际取得预售许可证致预售登记无效而抵押登记生效，使原告现在无法取得所购房屋。原告诉请人民法院判令：1.解除双方订立的《重庆市商品房买卖合同》；2.被告偿还原告购房本金1130253元及其占用期间利息；3.诉讼费由被告负担。
钓鱼城公司、钓鱼城酉阳分公司一审辩称：1.本案的基础法律事实应为民间借贷，原告主张返还购房款，同时原告也承认购房款全部是借款冲抵，而非以现金的方式支付房款。而被告实际只向黄斌及其母亲蓝祯碧借款本金138.5万元，其中17万元现金、121.5万元是以原告之夫黄和鸣名义通过转帐方式支付。其余的借款全部是此本金的1：：1的高额利息分5次叠加所得，违反了相关法律规定，被告认为应不予支持。2.原告方主张的商品房买卖合同未支付对价，全部是以借款和利息进行冲抵，原告无证据证明借款的实际金额，故要求返还购房款是没有充分的事实依据。3.双方的商品房买卖合同是为了担保原告的借款及高额利息，合同订立之初不存在买卖的真实意思表示，在2010年和2011年两级法院的它项权纠纷的行政判决中，明确认定合同签订行为违反了商品房预售登记的相关规定，预售行为本身无效，故该合同不具备解除的前提。希望法院在查明事实的基础上依法判决。
酉阳土家族苗族自治县人民法院认为，本案虽属商品房买卖合同纠纷，因涉案中的购房款系借款转，故实质上的争议焦点在于被告钓鱼城酉阳分公司向原告黄斌及其母亲蓝祯碧借款具体金额。2005年11月11日以原告之父黄和鸣名义通过三大银行转帐借给被告钓鱼城酉阳分公司款项为121.5万元，是双方均认可的法律事实，法院予以确认。被告钓鱼城酉阳分公司辩称除此以外，只借现金17万元，且出具有书面欠条。按照日常生活惯例，欠条应当在原告处保管，但因双方订立《重庆市商品房买卖合同》时售房专用收据上注明系借款转，按照日常交易惯例，被告在出具售房专用收据时就应当收回以前给原告的欠条，且被告系法人单位，本身在向原告出具借款协议时，对借款金额应当实事求是地填写，现认为原告所持高额借款协议金额是不真实的，但在本案辩论终结前未能提供充分证据证明其辩称的事实，被告应承担不利于自己的法律后果。虽然被告出具的借款协议金额超过了原告诉称的借款金额，但原告承认被告现实际只欠购房款，系其真实意思表示，予以认可。双方订立的《重庆市商品房买卖合同》，是被告在未实际取得该商品房预售许可证的情况下而进行的预售登记，属无效登记，从合同订立时起就不具备法律约束力，故不受法律保护，但过错方在被告，故对原告要求退还购房款及其占用期间的资金利息的请求，予以支持。资金利息标准按照中国人民银行的相关规定计算。被告钓鱼城酉阳分公司系被告重庆市钓鱼城房地产开发有限公司的分公司，不具备法人资格，其民事责任应由被告钓鱼城公司承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、限被告重庆市钓鱼城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告黄斌购房款本金1130253元；二、由被告重庆市钓鱼城房地产开发有限公司支付原告蓝祯碧占用期间的资金利息。标准按照中国人民银行同类同期贷款利率分段计算，其中300000元从2006年5月30日计息、830253元从2007年3月30日计息，均至本金全部付清之日止；三、驳回原告黄斌的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14972元，因适用简易程序减半收取7486元，由被告重庆市钓鱼城房地产开发有限公司负担，原告黄斌预交的14972元全额退回。
钓鱼城公司、钓鱼城酉阳分公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回黄斌的诉讼请求。一、二审诉讼费用由黄斌承担。其主要事实和理由为：1.一审判决认定原、被告之间的借款金额为491.4576万元，判令被告退还原告1130253元购房款，系偏听偏信，没有证据支持，认定事实错误。2.一审判决违反法律规定，客观上支持、纵容了原告的非法利息。
被上诉人黄斌答辩称：1.一审中上诉人提供了7份借款协议和凭证，是上诉人亲自到被上诉人处拿去去的，几次借款之后将欠款落在的同一天，可以证实借款金额为491.4576万元。2.一审中被上诉人也提供了计算依据，是按照中国人民银行的4倍计算，不存在高额利率问题。3.原审认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院予以维持。
二审中双方均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点为：1.黄斌的购房款是否属于违法的高利贷借款转换而来；2.钓鱼城公司、钓鱼城酉阳分公司是否应当返还黄斌的购房款本金及利息。综合双方的陈述与答辩，本院作如下评述：
上诉人主张争议的购房款系借款的高额利息转换而来，但并未提供充分的证据予以证明。此外，上诉人一审中提交的《酉阳县钓鱼城分公司关于蓝祯碧、黄斌借款及236万元的说明》中明确表述：“黄和鸣要求还是分开出借据，于是就把1935000元分开为黄斌875000元，蓝祯碧1060000元出具的借据及签订的借款合同。”上诉人既然已经为被上诉人黄斌出具了借据，那么此借据理应在被上诉人处保管。在酉阳分公司分别于2006年5月29日、2007年3月29日出具的《重庆市钓鱼城房地产开发公司酉阳分公司桃源金水岸（售房专用收据）》的收款方式上明确书写为“借款转”字样。据此可以推断出上诉人已经将出具给被上诉人的借据收回，故本院对两张售房专用收据中合计总额1424323元的购房款予以确认。由于上诉人并未取得该商品房预售许可证，故该预售登记属无效登记，一审法院基于无过错保护原则，判令上诉人向被上诉人退还购房款及其占用期间的资金利息并按照中国人民银行的相关规定计算并无不当。因钓鱼城酉阳分公司系被告钓鱼城公司的分公司，不具备法人资格，故其民事责任应由钓鱼城公司承担。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。钓鱼城公司、钓鱼城酉阳分公司的上诉事实和理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14972元，由上诉人重庆市钓鱼城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 陈明生
代理审判员 李世超
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 彭婧婕