广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3332号上诉人（原审原告）：欧丽芬（兼上诉人梁伟峰委托代理人，系梁伟峰配偶），住广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：梁伟峰，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：古广汉，该司董事长。委托代理人：范嘉君，该司员工。上诉人欧丽芬、梁伟峰因与被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初11294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人欧丽芬、梁伟峰上诉请求：1．判令白云公司向欧丽芬、梁伟峰支付逾期办理《房地产权证》违约金11150.28元(按总房款的2％计算)。2．判令白云公司承担案件全部诉讼费用。事实与理由：原审法院对《广州市商品房买卖合同》(预售)附件七补充协议第十八条认定事实错误。1、第十八条约定的5％上限是在主合同及补充协议没有约定或约定不明的情况下适用。该条还约定主合同及补充协议有具体约定的除外。在主合同及补充协议对于违约金有约定的情况下不适用该条关于5％上限的约定，应该按照补充协议的具体约定执行。根据补充协议第十一条约定，主合同第二十二条变更为：“甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日起，每日按该商品房总价款的0.05％的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过房价的百分之二。”2、主合同及补充协议均是白云公司提供的格式合同，欧丽芬、梁伟峰根本就不能修改，所以应该按照有利于格式合同接受方即欧丽芬、梁伟峰作解释。对于补充协议中有约定补充协议条款为非格式条款，也是白云公司要求欧丽芬、梁伟峰签署的格式条款，并非欧丽芬、梁伟峰的真实意思表示。被上诉人白云公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。欧丽芬、梁伟峰向原审法院起诉请求：1.白云公司向欧丽芬、梁伟峰支付逾期未办理房地产权证的违约金11150.28元（按总房款的2%计算）；2.白云公司承担本案的诉讼费用。诉讼中，欧丽芬、梁伟峰变更诉讼请求为：1.白云公司立即为欧丽芬、梁伟峰办理涉案房屋的房地产权证；2.白云公司于2017年1月31日前向欧丽芬、梁伟峰支付逾期办理房产证违约金11150.28元（按总房款的2%计算）；3.白云公司承担案件的诉讼费用。原审法院查明的事实：白云公司是位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄的开发商，在与欧丽芬、梁伟峰签订《广州市商品房买卖合同》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2012年8月8日，欧丽芬、梁伟峰（乙方）与白云公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（�售）》及附件一至七，合同约定乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄自编14栋302房，房屋地址：花都区颐林一街2号（自编14栋）302房。房屋建筑面积共104.95平方米，总房款557514元，付款方式为按揭贷款方式付款。第十三条约定：甲方应当在2014年1月5日前将涉案房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日后210日个工作日内向房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，第十条：双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第十一条：主合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过房价的百分之二。第十八条：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计�高不得超过总购房价的5%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外。第二十四条：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、已方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同及补充协议�对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，欧丽芬、梁伟峰向白云公司支付了全部房款，并由白云公司代收代缴税费。欧丽芬、梁伟峰于收楼前缴清了涉案房屋的住房维修资金。2014年5月1日，欧丽芬、梁伟峰办理了涉案房屋的收楼手续。涉案楼宇于2015年6月5日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,于2015年8月12日办理了初始登记。截止法庭辩论终结前，白云公司尚未取得房管部门出具的涉案房屋的办证受理回执。白云公司确认欧丽芬、梁伟峰已交齐办证所需资料。另查，欧丽芬、梁伟峰于2014年9月2日向本院起诉白云公司，要求白云公司向其支付迟延交楼违约金，本院依法受理并立为（2014）穗花法民三初字第1525号案，该案在审理过程中，双方自愿达成如下协议：一、广州白云国际机场集团综合开发有限公司于2014年12月15日前向欧丽芬、梁伟峰支付迟延交楼违约金27875.7元，违约金支付至如下账户：户名：欧丽芬，账号：62×××82，开户行：平安银行天河支行，欧丽芬、梁伟峰收到上述违约金后，不再就迟延交楼向广州白云国际机场集团综合开发有限公司主张权利；二、案件受理费109元，由欧丽芬、梁伟峰负担；三、欧丽芬、梁伟峰放弃其他诉讼请求。2014年9月18日，本院依法出具了民事调解书。之后，白云公司向欧丽芬、梁伟峰支付了迟延交楼违约金27875.7元。欧丽芬、梁伟峰认为迟延交楼与迟延办证不是同一性质，其虽然已经收到了迟延交楼违约金，但不能作为被告拒绝支付迟延办证违约金的理由，其不同意补充协议第十八条的约定。原审法院认为，欧丽芬、梁伟峰与白云公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，�内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。欧丽芬、梁伟峰已履行了合同约定的义务，白云公司亦应依约为欧丽芬、梁伟峰办理涉案房屋的房地产权证，依据白云公司提交的证据，涉案房屋所在楼宇已办理初始登记，办证条件已经具备，白云公司亦同意为欧丽芬、梁伟峰办理房地产权证，故原审法院对欧丽芬、梁伟峰要求白云公司为其办理涉案房屋房地产权证的诉讼请求予以支持。关于欧丽芬、梁伟峰要求白云公司按总房款的2%支付迟延办证违约金的请求，白云公司对涉案房屋的迟延办证行为已构成违约，应承担违约责任，但依据双方签订的《广州市商品买卖合同（预售）》补充协议第十八条的约定：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但�合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外。该条款对于主合同约定的所有利息、赔偿款、违约金合计金额最高不超过总购房价的5%已明确作出了约定，合法有效，对双方均具有约束力，迟延交楼违约金和迟延办证违约金均应当包括在内。欧丽芬、梁伟峰以迟延交楼和迟延办证违约金属于不同性质的违约金，不同意该条款的约定作为抗辩，理据不足，原审法院不予采纳。因欧丽芬、梁伟峰在另案中已获得了白云公司支付的涉案房屋迟延交楼违约金，该违约金为总购房价的5%，达到双方约定的违约金最高限额，故本案中欧丽芬、梁伟峰再次要求白云公司支付迟延办证违约金缺乏合同依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，于2017年1月8日作出判决：一、广州白云国际机场集团综合开发有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内为欧丽芬、梁伟峰办理位于广州市花都区颐林一街2号自编14栋302房的房地产权证书；二、驳回欧丽芬、梁伟峰的其他诉讼请求。案件受理费39元，由欧丽芬、梁伟峰负担。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审中，欧丽芬、梁伟峰与白云公司双方确认涉案房屋现已办妥房地产权证书。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点是双方签订的《广州市商品买卖合同（预售）》补充协议第十八条的理解与适用。对此本院分析如下：《广州市商品买卖合同（预售）》补充协议第十八条约定，双方因违反主合同�定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外。首先，从文义上理解，该条款应当适用于主合同约定的所有利息、赔偿款、违约金，总计不得超过总购房价的5%，逾期交楼违约金和逾期办证违约金均应当包括在内，内容明确，并不存在两种以上的解释。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方补充协议第二十五条明确约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、已方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。欧丽芬、梁伟峰主张补充协议第十八条属于格式条款依据不足，本院不予采纳。再次，补充协议第十八条“最高不得超过总购房价的5%”的约定是针对双方违约行为的，即使属于格式条款，也不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，对双方均具有约束力。最后，主合同或本补充协议及认购书并没有对逾期交楼违约金和逾期办证违约金不受补充协议第十八条约束的具体约定。因此，原审法院认为迟延交楼违约金和迟延办证违约金均应受该补充协议第十八条的约束，数额合计最高不得超过总购房价的5%并无不当。综上所述，欧丽芬、梁伟峰的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费79元，由上诉人欧丽芬、梁伟峰负担。本判决为终审判决。审判长  曹佑平审判员  蔡粤海审判员  闫 娜二〇一七年五月十七日书记员  吴 桐