北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第06306号
上诉人（原审被告，反诉原告）张海峰，男，1980年12月14日出生。
委托代理人张登峰（张海峰之兄），1973年11月7日出生。
被上诉人（原审原告，反诉被告）杜彪（曾用名杜标），男，1983年2月10日出生。
委托代理人李光熙，北京卓航律师事务所律师。
上诉人张海峰因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第5758号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杜彪在原审法院起诉称：2009年4月16日，我和张海峰通过中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》，约定我购买张海峰所有的2605号房屋，建筑面积为60.8平方米，总成交价为67万元。由于当时张海峰尚未办理完毕房屋产权证，所以，双方约定我向张海峰支付首付款60万元，尾款7万元于过户当日全部结清。当日，我向张海峰交付了首付款，向中介公司交付了居间服务费，张海峰将该房屋交付给我。此后，我入住、装修了该房屋并一直居住至今。2011年8月中旬，张海峰取得了该房屋的所有权证。由于此前北京市出台了房屋限购政策，所以我当时暂不具备购房资格。于是，双方议定房产证暂由张海峰保管，我暂不支付尾款7万元，待我取得购房资格后，再办过户、付尾款。2013年11月4日，我取得购房资格，并通过中介公司多次通知张海峰办理过户，但其一直以在外地或没时间等为由拖延。故我诉请法院依法判令：1、张海峰继续履行与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》，协助我办理2605房屋过户手续；2、按日201元的标准向我支付自2013年11月5日起至过户之日止的违约金；3、张海峰承担本案的诉讼费。
张海峰在原审法院答辩称：不同意杜彪的全部诉讼请求。因为根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的相关约定，双方同意自房本办下来后20个工作日内共同向权属登记部门办理过户，但由于杜彪的原因导致迟迟无法办理过户手续。2012年11月，杜彪给我发信息，让我把房子卖给第三方，但是我不同意。现在杜彪之妻而非杜彪本人取得在京购房资格，而合同约定房屋只能卖给杜彪本人。2013年9月，我在杜彪迟迟未能取得购房资格的情况下向其发出了解除房屋买卖合同的通知，之后其没有做出回复，而是让中介公司通知我将房屋过户给第三方，我仍表示不同意。另外，我于2013年在广州，不在北京，因此没有恶意拖延的情形。综上，我提起反诉，请求法院依法判令：1、确认双方于2009年4月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》已于2013年9月24日解除。2、杜彪返还我2605室房屋；3、杜彪承担本案反诉费及公证费1000元。
杜彪针对张海峰的反诉答辩称：张海峰于2011年8月取得产权证后同意在我具备购房资格后办理过户手续，直至诉讼前从未提出解除合同。2014年3月29日，其向我寄送书面解约通知时，我已经具备购房资格，是因其拖延才导致没有过户。我认为张海峰是因为房价上涨才找借口解除合同的，属于违约，故请求法院依法驳回其全部反诉请求。
原审法院审理查明：2009年4月11日，杜彪作为买方（合同甲方）与居间方（合同乙方）北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊置地公司）签订《预定合同（房屋购买）》（合同编号：×××××××），约定甲方意欲购买2605号房屋，并就议定成交价、付款方式、佣金等达成协议。
2009年4月16日，张海峰作为出卖人与杜彪（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：出卖人出售2605号房屋，建筑面积共60.8平方米；成交总价为67万元；签订合同当日买受人支付出卖人房款60万元，签订合同当日买受人支付居间方佣金，过户费在过户当天支付；出卖人应当在收到买受人首付房款之日将房屋交付给买受人；本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳；自本合同签订之日起房本办下来后20个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，双方签订了《补充条款》，约定：此合同签订时，出卖人、买受人及居间方均知道此房屋现未办理下来产权证，并且买受人同意签订此合同后出卖人办理产权证；经出卖人、买受人双方协商，自签订此合同之日起，在出卖人提供真实有效的房产证明及身份证后买受人在3日内交付定金60万元，尾款于过户当日全部结清，出卖人将购房合同原件及有关房产全部手续放至买受人代为保管，直到办理完关于上述房屋的过户手续为止；经出卖人、买受人双方协商，定于2009年4月17日之前办理完成上述手续；经出卖人、买受人双方协商，出卖人负责办理此房房产证所产生的费用（契税、印花税、公共维修金）；待房本办理下来的20个工作日内出卖人配合买受人和居间方办理房产过户手续；经出卖人、买受人协商，过户当天出卖人、买受人双方应积极配合居间方按照当天国土局的评估价格办理交税过户手续，有关此房屋的契税、印花税、营业税、个人所得税等税费由买受人支付；此合同签订后，如因出卖人的原因不卖，则按照出卖人前期收取的房款额双倍返还买受人，如买受人的原因不买，则房款不予退还。
同日，张海峰（出卖人）、杜彪（买受人）与居间人鑫尊置地公司签订了《居间服务合同》，就房屋基本情况、成交总价、居间人提供的服务、定金的交付等内容达成协议。当日，杜彪向张海峰支付2605号房屋首付款60万元，张海峰并就此向杜彪出具《房屋首付款收款凭证》；双方就2605号房屋完成交接，签订《交接物品清单》，并与鑫尊置地公司共同签订《物业交接确认书》（编号：×××××××）。
房屋交接后，杜彪就2605号房屋进行了装修，并就此于2009年5月2日向2605号房屋所在小区的物业服务企业北京强佑物业管理有限公司清河分公司交纳了装修管理费600元。此后，杜彪就2605号房屋交纳了水费、电费、供暖费和专项维修基金等相关费用。
2011年8月19日，张海峰就2605号房屋取得了房屋所有权证（产权证号：X京房权证海字××××××号）。同日，张海峰向杜彪出具《证明》一份，内容为：2605号房屋已出售给杜彪，现在暂未过户，房产证由房主本人保管。
上述《房屋买卖合同》和《补充条款》履行过程中，杜彪曾提出将2605号房屋转卖他人、由张海峰为他人办理过户手续。该提议遭到张海峰的拒绝。2013年11月4日，杜彪之妻韩夏取得了北京市人力资源和社会保障局核发的《北京市工作居住证》。杜彪据此主张其已取得北京市购房资格，并提交了落款日期为2013年12月25日的《告知单》及购房家庭填报信息打印件。其中，告知单显示韩夏、杜彪于2013年12月25日通过海淀区建委办事大厅提交了购房资格核验申请，及查询核验结果的方式。购房家庭填报信息打印件中“申请核验人信息”栏内填写“韩夏”，“家庭成员信息”栏内填写“杜彪（与申请核验人关系为夫妻）”、“杜××（与申请核验人关系为父子）”，“核验结果”为“初步核验通过”，“请认真阅读”栏内注明“依据购房人填报信息，相关部门对其家庭在京购房资格进行核验，现反馈初步核验结果，相关部门根据需要将进一步进行核查”。张海峰对此提出异议，并就此向北京市西城区人民法院提起诉讼，起诉被告北京市人力资源和社会保障局、第三人韩夏、撤销编号为××××××××××××的《北京市工作居住证》。北京市西城区人民法院已立案受理了此案。该案审理过程中，北京市人力资源和社会保障局于2014年5月13日以存在虚假申报材料为由注销了包括韩夏在内共四人的《北京市工作居住证》。张海峰遂申请撤回上述行政诉讼，且获得了北京市西城区人民法院的准许。
庭审中，张海峰主张涉诉《房屋买卖合同》和《补充条款》均已解除，同意返还杜彪首付款60万元，并提交如下证据材料予以佐证：1、收件人为“杜彪×××”、题为“解除房屋买卖合同的通知”、时间为2013年9月24日的电子邮件打印件一份（以下称解约电邮），其中，附件“解除房屋买卖合同的通知”文档的内容为：“杜彪：我与你于2009年4月16日签订的北京市存量房屋买卖合同，因北京市人民政府出台了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》而导致了该房屋不能过户，你方也不能向我交付房屋价款，致使我和你之间的买（卖）合同无法履行，不能实现合同目的，现根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，通知你：解除我与你之间的北京市存量房屋买卖合同，我返还你交付的定金人民币60万元，请你于接到通知一个月之内或者于11月10日之前将房屋返还给我，由于解除合同的原因是由于不可抗力造成的，我们各自承担各自的损失，如果你不同意，我将向北京市海淀区人民法院提起诉讼。”该通知落款日期为2013年9月12日。张海峰并就上述电子邮件予以公证，北京市海诚公证处为此出具了（2014）京海诚内民证字第×××××号《公证书》。张海峰虽主张为此公证支付公证费1000元，并反诉要求由杜彪负担，但未就此提交相关票据。
针对张海峰提交的上述证据，杜彪虽认可上述“杜彪×××”邮箱为其个人邮箱，但表示该邮箱曾被盗；虽认可《公证书》的真实性，但认为仅能证明张海峰曾发出过解约电邮，实际上其未见到该邮件。杜彪并就此提交了落款日期为2014年3月28日、通知人为张海峰的《解除房屋买卖合同的通知》（以下称解约信件）和与之相对应的、交寄日期为2014年3月29日的特快专递邮件详情单，及杜彪针对该解约信件寄送的、落款日期为2014年4月4日的《继续履行合同催促函》，以此证明张海峰于2014年3月向其发出过解约通知，其予以拒绝并要求继续履行合同。解约信件的主要内容与解约电邮的内容基本一致，不同之处在于该解约信件要求杜彪“于接到通知一个月之内或者于5月3日之前将房屋返还给我”。对此，张海峰均认可真实性，表示由于杜彪否认收到解约电邮，所以才针对杜彪没有购房资格再次发出解约邮件。
庭审中，杜彪同意于过户当日向张海峰给付剩余购房款7万元。另，张海峰提交了其在增城市新塘镇承租房屋的、租期自2013年5月8日起至2014年5月7日止的《租赁合同》复印件及相关收据复印件，证明其于上述期间内在京外工作生活，并未恶意迟延履行《房屋买卖合同》。对此，杜彪以上述《租赁合同》及相关收据均为复印件为由不认可其真实性，并表示即使张海峰在京外亦不应成为其不履行合同义务的借口。
另查，北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下称“京十五条”，于2011年2月17日实施），规定了买受人家庭在京购房的限购条件。
上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充条款》、《预定合同（房屋购买）》、《居间服务合同》等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，杜彪与张海峰签订的《房屋买卖合同》和《补充条款》，均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，并据此确定双方的权利义务。
根据《房屋买卖合同》和《补充条款》的约定，张海峰应当于取得2605号房屋产权证后20个工作日内协助杜彪办理房屋权属转移登记手续。2011年8月19日，张海峰取得2605号房屋产权证。但由于“京十五条”的出台，杜彪不具有在京购房资格，无法按原协议内容及时办理房屋权属转移登记手续，进而因此引发争议乃至诉讼。鉴于双方系于“京十五条”实施前已经签订了《房屋买卖合同》和《补充条款》，且杜彪已经支付大部分购房款并实际占有使用2605号房屋，解除合同将会导致当事人间利益明显失衡，故依据公平、诚实信用原则，法院认为应当判定继续履行合同并办理房屋过户登记。同理，就张海峰针对杜彪在京购房资格所提出的异议及另案诉讼，因不构成办理房屋过户登记的客观障碍，故亦不足以成为解除《房屋买卖合同》和《补充条款》的正当理由。综上，法院就张海峰针对解除相关合同、返还房屋并由杜彪承担相关公证费的抗辩意见及反诉请求，均不予采信或支持。
尽管张海峰提出的、自2013年5月8日至2014年5月7日期间其本人在京外的抗辩意见不足作为其逾期办理房屋过户手续的正当理由，但考虑到“京十五条”的实施确会给双方自行办理过户手续造成一定困难，故法院对于杜彪要求张海峰就此支付违约金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张海峰于本判决生效后二十日内配合杜彪将其名下二六○五号房屋过户至杜彪名下，杜彪于过户当日向张海峰支付剩余房款七万元；二、驳回杜彪的其他诉讼请求；三、驳回张海峰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张海峰不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判驳回杜彪的一审诉讼请求，并支持我方的一审反诉请求。2、一、二审诉讼费由杜彪承担。上诉理由是：1、一审判决对案件定性错误，双方签订的房屋买卖合同因《京十五条》的实施而应当认定无效。2、一审判决继续履行合同，属于支持违法行为。3、一审判决中所认为的利益失衡，并没有证据证实，属于主观臆断，侵害了我的合法权益。
杜彪服从原审法院判决，针对张海峰的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杜彪与张海峰签订的《房屋买卖合同》及《补充条款》，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方均应当按照协议约定履行各自义务。杜彪与张海峰均认可双方在签订《房屋买卖合同》和《补充条款》时，张海峰并未实际取得2605号房屋的产权证，并约定张海峰应当于取得2605号房屋产权证后20个工作日内协助杜彪办理房屋权属转移登记手续。由于张海峰取得2605号房屋产权证系在“京十五条”出台之后，杜彪因不具有在京购房资格，导致房屋权属转移登记手续出现障碍。但鉴于双方系于“京十五条”实施前签订的《房屋买卖合同》和《补充条款》，且杜彪已经支付大部分购房款并实际占有使用2605号房屋，解除合同将会导致当事人间利益明显失衡，故原审法院依据上述原则判决支持杜彪要求继续履行合同并办理房屋过户登记的请求正确，本院予以确认。张海峰的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七百零五元，由杜彪负担六百三十五元（已交纳一百零二元，余款五百三十三元于本判决生效后七日内交纳）；由张海峰负担七十元（本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费七十元，由张海峰负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由张海峰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 朱文君
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 田 星