山东省威海经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威经技区民初字第1号
原告（反诉被告）：山东江森机电工程有限公司，住所地山东省济南市文化东路24号。
法定代表人：李宏斌，经理。
委托代理人：谷雨虹，山东悦程律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李晓燕。
委托代理人：王源源，山东隆润律师事务所律师。
原告山东江森机电公司与被告李晓燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东江森机电工程有限公司之委托代理人谷雨虹，被告李晓燕之委托代理人王源源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东江森机电工程有限公司诉称，2014年7月10日，原、被告签订一份《协议书》，约定：坐落于威海经济技术开发区长峰馨安苑的10套房屋由被告包销；2014年8月29日前，被告应将售房款补齐至3880000元，否则自2014年8月29日按每日千分之一向原告支付违约金。但截至起诉之日，被告仅支付原告售房款3671400元，尚欠214800元。为维护原告的合法权益，请求判令被告支付原告尚欠的售房款214800元，并支付逾期付款违约金88956元（其中银行贷款2000000元自2014年8月30日起按款项实际到账日期分段计算，尚欠的214800元自2014年8月30日计算至2014年12月29日）。
被告李晓燕辩称，截至2014年8月30日，被告共计向原告回款4018405元，远远超出了合同约定的3886200元的回款数额，被告不存在违约行为，未拖欠房款，也无需向原告支付违约金，请求驳回原告的诉讼请求。
案件审理过程中，被告李晓燕提起反诉称，2014年7月10日，原、被告签订协议书，约定被告代为销售馨安苑的10套房屋。协议签订后，被告积极组织人员进行销售，截至2014年8月30日，被告共计向原告支付销售回款4018405元，远远超出合同约定的3886200元回款数额。但原告未按协议书约定的期限将净利润499000元支付给被告，请求判令原告向被告支付净利润499000元及违约金80838元（以499000元为本金，自2014年8月30日起按每日千分之一计算）。
原告山东江森机电工程有限公司针对被告李晓燕提起的反诉答辩称，被告仅给付原告销售回款3671400元，并未达到协议约定的包销基价3886200元，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2014年7月10日，原、被告签订一份《协议书》，约定：甲方（原告）将其有处分权的位于威海经济技术开发区长峰馨安苑的10套房屋交予被告包销，销售回款为2014年7月9日至2014年8月29日；甲方同意以每平米4500元的单价让乙方出售，约863.60平方米，约3886200元；如销售回款期限届满，上述房屋乙方未能销售完毕（包括未回款完毕），在回款给甲方的总额低于388万元的情况下，低于388万元的差额部分乙方应于2014年8月29日前补齐，否则自2014年8月29日起按每日千分之一向甲方支付违约金直至房款全部付清为止；在已销售房屋价款回款总额高于约388万元的情况下，甲方需要银行贷款到长峰房地产账户13天内甲方支付乙方所得净利润约49.9万元，逾期支付，甲方按迟延付款总额每日千分之一向乙方支付违约金直至该款项全部付清为止；协议书中还就双方的其他权利义务进行了约定。协议书后附有附件一《包销房屋明细》，该明细表中记载有10套房屋的楼号、房号、面积、草厦面积、合同抵顶价、合同首付款、银行贷款、草厦金额、客户首付款、每套房屋所对应的客户信息等内容，其中合计栏记载：房屋总面积为863.60平方米，草厦面积为154.402平方米，合同抵顶价格5295617.60元，合同首付款2445617.60元，银行贷款2850000元（此处颜色加深，下方标注有字母A），草厦金额386005元，客户首付1535400元（此处颜色加深，下方标注有字母B），表格下方写有“4500李晓燕3886200.00实际成交4385400.00A＋B”。
2014年8月30日，原告向被告出具一份证明，该份证明上方以表格形式列举了已出售的8套房屋的基本情况、客户首付款的数额、银行贷款的数额、草厦的金额，备注栏记载有办理时间，同时列举了两套尚未售出的房屋的基本情况，备注栏记载“退房”或“退房退款”；下方证明的主要内容为：截止2014年8月30日原告共计完成8套房屋预售手续，房款共计3786405元。其中通过长峰房地产账户收到由客户存入的草厦款共计295005元，通过原告账户收到客户存入的首付款共计1491400元，银行贷款共计2000000元正在办理过程中。
庭审中，原告陈述被告向其支付的回款数额为3789405元，另外支付了草厦款295005元（原告未将该款计算在回款数额之内）；被告陈述回款数额为3966405元（包含了草厦款295005元）。
案件审理过程中，原告变更诉讼请求为要求被告支付售房款214800元，并支付自2014年8月30日起实际履行之日止的违约金（以214800元为本金，按每日千分之一计算）。
原、被告均主张对方主张的违约金数额过高，请求法院依法调整。
另查，2014年8月20日，客户迟骋将第9套房屋的首付款180000元汇入原告账户，后因迟骋有退房退款的意向，故未继续办理贷款。庭审中，被告陈述迟骋现已决定继续购买房屋，希望原告配合办理银行贷款。
以上事实，有当事人陈述及书证等在案为凭。
本院认为，原、被告之间签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方对于被告已向原告支付楼房款3789405元、草厦款295005元无争议，本院予以确认。本案争议的焦点是：第一，草厦款295005元是否应当计入双方《协议书》中约定的销售回款388万元之中；第二，原告要求被告支付售房款214800元及违约金是否有事实和法律依据；第三，被告反诉要求原告支付利润49.90万元及违约金是否有事实和法律依据。
关于焦点一，本院认为，首先，双方《协议书》中约定，被告为原告销售的房屋单价为4500元，面积约863.60平方米，房屋价款约3886200元；第二，从《协议书》后附的《包销房屋明细》中可以看出，原告委托被告进行包销的房屋总面积约863.60平方米，草厦面积154.402平方米系分开计算，未包含在863.60平方米之内，草厦的价款386005元亦在房屋价款3886200元之外另行统计；第三，根据《包销房屋明细》之记载，如被告将该10套房屋完全销售，其实际对外销售的总房款应为4385400元（银行贷款2850000元＋客户首付1535400元），该款与《协议书》中约定房屋价款约3886200元之间的差额为499200元，该数字与双方约定的净利润约49.90万元相吻合，而草厦的价款386005元并未计入上述数字中。综上，应当认定原、被告《协议书》中约定的销售回款388万元仅指销售房屋的价款，不包括销售草厦的价款。
关于焦点二，本院认为，被告实际向原告支付的房屋价款3671400元（1491400元＋2000000元＋180000元），草厦价款386005元，其中属于双方《协议书》中约定的销售回款的数额为3671400元，未达到《协议书》中约定的388万元。根据《协议书》之约定，“在回款给甲方的总额低于388万元的情况下，低于388万元的差额部分乙方应于2014年8月29日前补齐，否则自2014年8月29日起按每日千分之一向甲方支付违约金直至房款全部付清为止”，故原告要求被告支付低于388万元的差额部分并支付违约金，理由正当，本院予以支持。
关于违约金的数额，本院认为，原告并未举证证明其因被告未按期支付差额部分款项所受到的实际损失，其实际损失应当参照银行同期贷款利率进行计算。双方约定的违约金为每日千分之一，远远超于银行同期贷款利率的130%，应认定为该违约金过分高于造成的损失，被告要求依法调整，符合法律规定，本院予以支持，故违约金应按同期银行贷款利率的130%计算为宜。
关于焦点三，本院认为，《协议书》中约定，在已销售房屋价款回款总额高于约388万元的情况下，原告应当向被告支付净利润约49.90万元，现被告向原告支付的销售回款为3671400元，未达到《协议书》中约定的条件，被告要求原告支付净利润49.90元并支付违约金，理由不当，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、被告李晓燕支付原告山东江森机电有限公司房屋价款208600元（3880000元-3671400元）；
二、被告李晓燕支付原告山东江森机电有限公司自2014年8月30日至本判决确定的履行之日止的违约金（以208600元为本金，按银行同期贷款利率的130%计算）；
三、驳回被告李晓燕要求原告山东江森机电有限公司支付净利润499000元的反诉请求；
四、驳回被告李晓燕要求原告山东江森机电有限公司支付逾期付款违约金的反诉请求。
本判决于生效后起十日内履行完毕。
案件受理费5856元，由原告负担1260元，被告负担4596元。反诉费4799元（系减半收取），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 张丽红
人民陪审员 邓树善
人民陪审员 丛淑华
二〇一五年六月十九日
书 记 员 刘苏雯