洛阳市老城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）老民初字第136号
原告：洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会，住所地：洛阳市老城区中州东路322号。
代表人：季学录，该委员会经理。
委托代理人：李建民，该委员会副经理。
委托代理人：莫丽红，该委员会法律顾问。
被告：马晓，女，1981年12月1日出生。
委托代理人：李永堂，河南班固律师事务所律师。
原告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会因与被告马晓租赁合同纠纷一案，于2015年1月14日向本院提起诉讼。本院受理后，向被告马晓送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会委托代理人李建民、莫丽红，被告马晓委托代理人李永堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会诉称：洛阳市土产杂品总公司隶属于洛阳市供销社，2005年洛阳市土产杂品总公司经洛阳市中级人民法院宣告破产，成立了洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会，2006年1月洛阳市供销合作社将其房产委托洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会代管，2011年9月20日洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会与马晓签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会将中州东路322号房屋（约44㎡）租赁给马晓使用，租期三年自2011年10月1日起至2014年9月31日止，年租金48000元。协议约定，违约方按年租金20％支付违约金。合同到期后洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会多次通知马晓返还租赁房屋，马晓拒不交房，已构成违约，为维护洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会的合法权益，现诉求人民法院判令马晓搬出房屋，支付违约金9600元，缴纳租赁费每月4000元至搬出之日止，本案诉讼费由马晓承担。
被告马晓辩称：马晓没有违约，租赁合同到期后，马晓向洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会支付了两次租金，故马晓与洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会之间的租赁合同延续为不定期的租赁合同，马晓要求继续履行合同，再者，洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会不是本案适格的诉讼主体，应驳回洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会的诉讼请求。
原告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据材料：
证据一、房屋租赁合同复印件一份。证明：2011年9月20日，洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会于马晓之间签订的租赁合同，双方的租赁关系存在，合同期限已届满；年租金是48000元，月租金是4000元；合同第十四条规定，如有违约，守约方有权解除协议，违约方应按年租金的20%支付违约金。现根据单位的实际情况，要求终止与马晓之间的租赁合同；
证据二、返还房屋通知五份。证明：2014年6月24日-2014年12月12日，洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会向马晓等租户共发出的五次通知，马晓只签了两次字，其余三次洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会将通知粘贴到马晓的门面房前。
经质证，马晓对证据1的真实性无异议，协议上约定的终止时间是2014年9月30日，但是马晓支付租金至2015年2月28日，所以租赁合同并没有解除，租赁合同变为不定期合同。对证据2中其中两份通知上马晓的签字不是马晓的委托人，马晓不认可，之后三份是否送达，马晓不清楚。
被告马晓为支持其答辩意见，向本院提交以下证据材料：
证据一、补充协议复印件一份。证明：2011年9月20日洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会与马晓之间签订补充协议，协议中约定的是马晓除了缴纳租金外，还向洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会每年缴纳12000元统筹费，马晓不是洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会的职工，缴纳统筹费没有事实法律依据，是洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会的不当得利，应予返还；
证据二、中国银行老城支行开户账户一组（户主：黄愿，账号：6216681002002725055）。证明：洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会给马晓缴纳租金的账户；
证据三、汇款凭证两份。证明：合同期限届满后，2015年2月28日马晓仍向洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会缴纳租金；
证据四、照片一组。证明：2014年12月初洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会将马晓所租的门面电焊焊住，从此日起马晓不能正常经营，造成巨大损失，洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会应当赔偿。
经质证，原告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会对证据1的真实性无异议，统筹费是给洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会职工缴纳的，是双方已经协商同意的；对证据2无异议，黄愿是洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会的职工，职责主要是收租金的；对证据3认为2014年第四季度洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会收了马晓的租金，第二次马晓将租金打给黄愿，因黄愿辞职，黄愿又将钱退回马晓；对证据4的真实性无异议，2014年10月份，合同到期后洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会将马晓租的房屋的门锁上，当天马晓就将门打开，第二次锁门是2015年1月份。
本院根据当事人诉、辩意见、举证和质证情况，对本案的事实确认如下：2011年9月20日洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会与马晓签订《房屋租赁协议》，协议约定：洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会将洛阳市中州东路322号房屋（约44㎡）租赁给马晓，租赁期限三年自2011年10月1日起至2014年9月30日止，每年租金48000元，合同约定：协议终止或解除，马晓应在三日内将承租房屋腾空交予洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会验收，超出交房期限，洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会不再退还租赁保证金，马晓放弃承租房内全部物品所有权，由洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会开锁撬门处理物品；如有违约，守约方方有权解除协议，违约方应按照年租金20%支付违约金。同日，双方签订补充协议，协议约定：马晓除交纳房屋租金外，再向洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会交纳统筹费12000元，交纳时间与房屋租赁协议时间一致。协议履行期间，双方均依约履行。房屋租赁协议期限届满后，洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会通知马晓返还租赁之房屋，马晓未返还租赁房屋，并于2014年10月7日向洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会交纳了2014年第四季度的租金。2014年10月洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会将马晓租赁房屋锁住，后马晓又打开继续经营，2015年1月洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会将马晓租赁的房屋用钢筋焊住，至今，马晓未再继续经营，双方因房屋租赁发生纠纷，故洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会向本院起诉。
本院认为：原告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会与被告马晓自愿签订房屋租赁协议及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。但该房屋租赁期限届满后，原告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会收取了被告马晓交纳2014年第四季度租金，被告马晓继续经营，双方事实上形成了不定期的租赁合同，原告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会可在2014年第四季度之后随时要求解除租赁合同，但在2014年第四季度内不得影响被告马晓的经营活动。2015年1月原告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会将出租房屋用钢筋焊住，未给被告马晓合理期限返还租赁物，事实上被告马晓已不能返还租赁物，故被告马晓在合同履行期间不存在违约行为，原告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会诉求被告马晓支付违约金和继续支付租金的诉求本院不予支持。原告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会诉求被告马晓返还租赁房屋应给与一定合理期间，并将租赁房屋焊住的钢筋打开，予以配合，使被告马晓能够清点货物，返还租赁房屋。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会在本判决生效后十日内将原告马晓租赁的位于中州东路322号房屋门的钢筋打开，并通知被告马晓接收；
二、被告马晓在接收上述房屋后十五日内搬出租赁房屋并将租赁房屋返还给原告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会；
三、驳回原告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会的其他诉讼请求。
本案受理费240元，由原告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会负担120元，被告马晓负担120元（原告已垫付，待执行时一并执行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 贾 伟
审 判 员 白小波
人民陪审员 李 璐
二〇一五年六月三十日
书 记 员 白银芳