湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0304民初2192号原告：朱荣茂，男，1983年8月29日出生，汉族，现住湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道88号建鑫城国际社区*号楼******房。原告：彭进，女，1984年1月7日出生，汉族，现住湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道88号建鑫城国际社区*号楼******房。两原告共同委托诉讼代理人：李金艳，湖南坚铮律师事务所律师。被告：建鑫地产开发有限公司，住所地：湘潭市岳塘区河东大道88号。法定代表人：施朱平，董事长。委托诉讼代理人：赵金梅，女，1986年4月18日出生，汉族，该公司职员，住湘潭县易俗河镇赋江村稿塘组。原告朱荣茂、彭进与被告建鑫地产开发有限公司（以下简称建鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用普通程序于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告朱荣茂、彭进的共同委托诉讼代理人李金艳，被告建鑫公司的委托诉讼代理人赵金梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱荣茂、彭进向本院提出诉讼请求：1、判令建鑫公司在30日内办理5号楼070302号房屋的不动产权登记证书；2、判令建鑫公司支付逾期办证违约金1508元；3、判令建鑫公司更换5号楼电梯，完善门禁系统，配备楼宇对讲机；4、判令建鑫公司承担本案诉讼费。事实和理由：2011年2月21日，朱荣茂、彭进与建鑫公司签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定建鑫公司将位于建鑫城国际社区5号楼070302号房屋出售给朱荣茂、彭进，购房款为301556元，建鑫公司应当在2012年6月30日前交付房屋，并于交付使用后60日内办理房屋所有权证。朱荣茂、彭进依约支付了购房款，但建鑫公司未按期办理房屋所有权证。朱荣茂、彭进多次催促建鑫公司履行合同义务，建鑫公司以各种借口拖延，至今仍未办理。按照合同约定，5号楼交房标准规定配备西门子电梯、楼宇对讲机，但建鑫公司未按照合同约定安装西门子电梯，未启动楼宇对讲系统和门禁系统。由于目前安装运行的电梯存在严重隐患，相关部门作出特种设备安全监督指令书要求整改，但建鑫公司至今未解决电梯、楼宇对讲和门禁问题。建鑫公司的行为已严重违约，朱荣茂、彭进为维护其合法权益，遂诉至法院。建鑫公司辩称：朱荣茂、彭进要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，已超过两年诉讼时效，该诉讼请求应不予支持。西门子电梯在国内无直接销售，均是与国内厂家合作进口。本案中安装的电梯是西门子电梯，符合合同约定，且电梯不存在安全隐患，建鑫公司定期对电梯进行了年检及维护保养。楼宇对讲系统和门禁系统属于交付房屋的附属设备设施，门禁系统已安装。建鑫公司已将建鑫城国际社区二期物业移交建鑫物业服务（湖南）有限公司，且建鑫物业服务（湖南）有限公司与建鑫城国际社区二期业主委员会在云盘社区的调解下，对门禁系统等建鑫城国际社区二期历史遗留问题已达成了协议。综上，请求驳回朱荣茂、彭进的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并当庭质证，双方的质证意见参见法庭笔录。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：1、朱荣茂、彭进提交的承诺函，经审查具有真实性，本院予以认定；2、朱荣茂、彭进提交的特种设备现场安全监督检查记录、实施行政强制措施决定书、特种设备安全监察指令书，因建鑫公司对真实性无异议，本院予以认定；3、建鑫公司提交的《战略合作意向书》、《电梯设备制作、安装合同》、乘客载货电梯日常维护保养记录、《关于解决建鑫二期有关问题的协议》，因朱荣茂、彭进对真实性无异议，本院均予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月21日，朱荣茂、彭进与建鑫公司签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：建鑫公司将位于湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道88号建鑫城国际社区5号楼3单元070302号房屋出售给朱荣茂、彭进，购房款为301556元；由出卖人办理商品房产权登记手续，双方各自承担按规定应向国家缴纳的有关税费；出卖人应在商品房竣工验收之日起90日内、房屋交付给买受人之前申请房屋所有权初始登记，并提交房地产开发企业资质等级证书和相关资料；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。朱荣茂、彭进已全额交纳购房款并已实际收房。由于建鑫城国际社区二期商品房的交付及小区管理等存在诸多问题，建鑫公司于2014年11月30日向业主发出承诺函，对涉及办证、消防、电梯、物业等多个问题进行答复整改，并承诺建鑫城国际社区二期所有房屋自发函之日起六个月内办出总证和分证，于2015年5月20日之前办理好房产证，于2015年11月20日之前办理好国土证。另查明，根据《湘潭市岳塘区人民政府办公室关于成立建鑫小区二期突出问题专项治理工作领导小组的通知》（岳塘政办发【2016】80号）文件精神，2017年1月4日在湘潭市岳塘区宝塔街道云盘社区居民委员会的协调下，建鑫国际社区二期业主委员会与建鑫物业服务（湖南）有限公司签订了一份《关于解决建鑫二期有关问题的协议》，其中涉及处理小区电梯维护保养、门禁系统等历史遗留问题，协议有效期至2017年6月30日。本院认为，朱荣茂、彭进与建鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。建鑫公司至今未为朱荣茂、彭进办理好不动产权登记证书，是引起本案纠纷的直接原因，应当承担本案的全部责任。朱荣茂、彭进要求建鑫公司在30日内办理不动产权登记证书的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。建鑫公司在履行合同过程中存在违约行为，应当按照合同约定向朱荣茂、彭进支付逾期办证违约金。朱荣茂、彭进要求建鑫公司支付违约金1508元（301556元×0.5%）的诉讼请求，合理合法，本院亦予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。由于建鑫公司在2014年11月30日向业主承诺于2015年5月20日之前办理好房产证，于2015年11月20日之前办理好国土证，属于同意履行义务而诉讼时效中断的情形，朱荣茂、彭进要求支付逾期办证违约金的诉讼时效应从承诺期满开始计算，朱荣茂、彭进阳于2016年10月14日向本院提起诉讼，没有超过两年的诉讼时效，故建鑫公司答辩朱荣茂、彭进要求支付逾期办证违约金已超过两年诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。由于建鑫国际社区二期业主委员会与建鑫物业服务（湖南）有限公司已签订《关于解决建鑫二期有关问题的协议》，该协议内容涉及电梯、门禁系统等历史遗留问题，业主委员会的决定对业主具有约束力，故朱荣茂、彭进要求建鑫公司更换5号楼电梯，完善门禁系统，配备楼宇对讲机的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、建鑫地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为朱荣茂、彭进办理不动产权登记证书；二、建鑫地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付朱荣茂、彭进逾期办证违约金1508元；三、驳回朱荣茂、彭进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费50元，由建鑫地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 葛 嘉代理审判员 马 兰人民陪审员 石凤姣二〇一七年二月二十八日书 记 员 陈 燊