广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤1971民特730号
申请人东莞银行股份有限公司中心区支行，住所地：东莞市南城区莞太路111号民间金融大厦一号楼1楼07-12室、一号楼2楼01-10室，注册号：441900000250716。
负责人黎庆全。
委托代理人孙章宾、傅竹林，均系广东赋诚律师事务所律师。
被申请人甘石军，男，汉族，1968年8月26日出生，住湖南省新田县，。
申请人东莞银行股份有限公司中心区支行（以下简称为东莞银行中心区支行）于2016年7月5日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由代理审判员刘秋霞进行了审查。
申请人东莞银行中心区支行称，2015年8月30日，被申请人因购房需要与申请人签订了《购房按揭抵押贷款合同》（合同编号为：9020150000048813号），约定由申请人向被申请人提供贷款470000元，贷款期限自2015年8月30日起至2030年8月30日止。采用等额本息还款法，供款总期数为180期，每期还款日为还款周期最后一个月的15日，贷款利率为可调整利率，贷款利率调整方式为固定日利率调整。被申请人未能依约还本付息的，逾期贷款在逾期期间按照届时适用的贷款利率水平上加收50%罚息，如被申请人不能按期付息，则从次日起计收复利等等。为确保被申请人履行还款义务，被申请人将其名下的位于东莞市万江区万江新联坊祥富花园B座十四楼××号的房屋（粤房地权证莞字第××号、粤房地他项权证莞字第03××49号）提供抵押担保，担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被申请人应向申请人支付的其他款项、申请人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于以诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费等费用）。上述合同签订后，申请人按约定向被申请人发放了贷款470000元，但被申请人收到贷款后未能按照约定还本付息，逾期超过三期以上，其行为构成违约，根据合同约定，申请人有权单方解除合同，提前收回贷款本息，按本合同约定处分抵押物，行使担保权利，追究违约责任。为维护自身的合法权益，申请人特向法院提起实现抵押担保物权申请，请求法院裁定：一、对被申请人名下位于东莞市××区××花园××楼××号的房屋（粤房地权证莞字第××号、粤房地他项权证莞字第03××49号）进行拍卖、变卖或折价等方式依法变价，用于偿还申请人的债权（本金463009.25元，暂计至2016年6月13日利息7428.05元，本金罚息为111.24元，复利为113.54元、实现债权的律师费13266元，暂合计483928.08元，后续的利息、罚息、复利按照合同号为9020150000048813的《购房按揭抵押贷款合同》的约定计算，计至所有款项清偿之日止），并确认申请人对抵押物变价后所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权。二、本案诉讼费用由被申请人承担。
被申请人甘石军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，亦未向本院提交书面的答辩意见或证据。
经查明，2015年8月30日，被申请人甘石军（乙方、借款人、抵押人）与申请人东莞银行中心区支行（甲方、贷款人、抵押权人）签订了一份编号为9020150000048813的《购房按揭抵押贷款合同》，约定贷款金额为470000元，贷款期限自2015年8月30日起到2030年8月30日。合同第七条第一款约定，本合同项下的贷款利率为可调整利率，即在贷款基准利率基础上上浮0%，在基准利率变动时，可根据合同约定的利率调整方式按照新的同期同档次基准利率与原浮动幅度定期进行调整，甲方不另行通知乙方和担保人。合同第七条第二款第2项约定，乙方没有按期归还贷款或履行还款协议的，逾期贷款在逾期期间按照届时适用的贷款利率水平上加收50%的罚息。合同第七条第四款约定，贷款利息自贷款转存到乙方账户之日起计算，本合同项下的贷款按日计息；如乙方不能按期付息，则自次日起计收复利。合同第八条约定，本合同采用等额本息还款法。合同第十七条约定，乙方愿以本合同第十八条所列之房产及其权益设定抵押，担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方应向甲方支付的其他款项、甲方为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费、过户费、查询费、鉴定费等）。合同第十八条约定，抵押物位于东莞市××区××花园××楼××号的房屋，抵押人为甘石军。合同第二十五条第2款约定，乙方未依约偿还本息及相关费用的，甲方有权立即处置抵押物。合同第四十六条第一款第1项约定，乙方不按本合同约定按时足额偿还贷款本息或其他应付款项，构成违约。合同第四十七条第2、6、11款约定，出现上述任一违约情形，甲方有权宣布贷款立即到期，要求乙方立即清偿本息及相关费用；对于乙方未按时还清的任意一期贷款本金和利息（包括被甲方宣布全部或部分到期的贷款本金和利息），自贷款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的贷款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；有权行使担保权利。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，东莞银行中心区支行于2015年9月30日向甘石军发放贷款470000元，该行出具的个人贷款借据显示借款金额470000元，用途为购房，被申请人甘石军在借款人处签名捺印。
听证中，申请人主张被申请人自2016年2月开始逾期还款，且已连续三期以上，为此提供贷款欠款明细表及个人贷款还款明细为证。贷款欠款明细表显示截至2016年6月13日被申请人拖欠贷款本金463009.25元、利息7428.05元、罚息111.24元、复利113.54元。申请人提供民事委托代理合同、存款账户回单证明申请人因案涉纠纷委托广东赋诚律师事务所律师孙章宾作为诉讼及执行代理人，律师费13266元，该行于2016年7月11日转账支付律师费13266元。申请人明确复利的计算基数是利息。
根据2016年7月29日的房产登记信息查询结果显示，位于东莞市××区××花园××楼××号的房屋的产权人是甘石军，房产证号为粤房地权证莞字第××号，案涉房屋办理了抵押登记并取得了房地产他项权证（粤房地他项权证莞字第03××49号），他项权人为东莞银行中心区支行。
以上事实，有个人借款申请表、房地产买卖合同、承诺书、购房按揭抵押贷款合同、房产证、房地产他项权证、非委托贷款发放凭证、个人贷款借据、贷款欠款明细表、个人贷款还款明细、民事委托代理合同、存款账户回单、房产登记信息查询结果以及本院的听证笔录附卷为据。
本院认为，双方签订的《购房按揭抵押贷款合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应按约定全面履行权利义务。现申请人已向被申请人甘石军提供贷款470000元，甘石军以其名下位于东莞市××区××花园××楼××号的房产提供抵押担保，且抵押物已办理了抵押登记并取得了房地产他项权证，故东莞银行中心区支行就案涉抵押物享有的抵押权依法设立。在获得贷款后，甘石军从2016年2月开始拖欠供款，至今没有证据显示其已经按照约定足额还款，按照案涉合同约定，甘石军不按合同约定按时足额偿还贷款本息，东莞银行中心区支行有权宣布提前收回贷款并依照案涉合同的相关约定申请实现担保物权，故东莞银行中心区支行请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。
关于优先受偿的范围。根据案涉合同约定，结合本案调查情况显示，未见甘石军有按约定向贷款人足额清偿贷款及相关利息、罚息、复利的事实。故东莞银行中心区支行实现担保物权优先受偿的范围应包括：一、债权本金463009.25元；二、利息、罚息、复利部分，应以463009.25元为本金，按照合同号为9020150000048813的《购房按揭抵押贷款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日；三、按《民事委托代理合同》约定，律师代理费用为13266元，且有相应存款账户回单佐证，故优先受偿范围应包括东莞银行中心区支行为实现债权已经支出的律师费13266元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条的规定，本院裁定如下：
对被申请人甘石军所有的位于东莞市万江区新联坊祥富花园B座xx楼x号的房产（粤房地权证莞字第××号、粤房地他项权证莞字第03××49号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人东莞银行股份有限公司中心区支行对变价后所得款项在其债权本金463009.25元以及利息、罚息、复利、实现债权的费用（利息、复利、罚息以463009.25元为本金，按照编号为9020150000048813的《购房按揭抵押贷款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日止；实现债权的费用即律师费13266元）范围内优先受偿。
本案受理费4286.96元（申请人已预交），由被申请人甘石军负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
代理审判员 刘秋霞
二〇一六年八月二日
书 记 员 简凤娇
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。