南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）青民一初字第66号
原告（反诉被告）广西XX房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市金湖路XX号。
法定代表人倪XX，董事长。
委托代理人罗旭，广西谦行律师事务所律师。
委托代理人腾黄铁，广西锦康律师事务所律师。
被告（反诉原告）宾XX，女，汉族，住南宁市江南区星光大道**号。
委托代理人陆昀，广西志明律师事务所律师。
委托代理人秦婧，广西君桂律师事务所律师。
原告（反诉被告）广西XX房地产开�有限责任公司与被告（反诉原告）宾XX租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广西XX房地产开发有限责任公司的委托代理人罗旭、腾黄铁、被告宾XX及其委托代理人陆昀、秦婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）广西XX房地产开发有限责任公司诉称：原、被告于2010年4月20日签订了《房屋租赁合同》，合同第一条约定，原告出租坐落于南宁市青秀区金湖路XX号佳盛广场一层裙楼XX号商铺给被告经营烟酒，双方议定建筑面积为51.18平方米。合同第六条约定，租赁期限为5年，房屋装修期为15天，装修期不计租金。合同第七条约定，租赁单价为每月140元／㎡，从第三年开始每一年的租金单价在上一年的租金单价基础上增加5%，承租方于签订合同时交纳第一季度租金，以后租金按季度交纳，每期租金于下一租金季度开�提前15日交纳。合同第十一条第（四）项约定，承租方不支付或者不按照约定支付租金，每日按应付费用总额千分之五计付违约金，逾期超过30天的，出租方有权单方解除合同；承租方欠缴物业管理费、水电费及其他约定应当缴付的各项费用，且逾期超过30日的，出租方有权单方解除合同；自承租方收到解除合同的通知之日起，合同终止。根据合同约定，被告应当于2010年7月15日前支付2010年8月5日至2010年11月4日租金21496元，但被告一直未支付，逾期支付时间超过30日。故原告委托律师发函通知被告解除双方的《房屋租赁合同》，《律师催告函及解除合同通知书》于2010年9月26日通过快递送达被告。但至今被告认为履行迁离、交付租赁物的义务及合同约定的其他义务。据此，原告特依法提起诉讼，请求法院判令：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2010年9月26日解除；2、被告迁离租赁物；3、被告向原告支付赔偿金，数额按自2010年9月26日至实际迁离租赁物、将租赁物交付给原告之日，按每月7165.20元计算；4、被告向原告支付从2010年8月5日至2010年9月26日的租金12419.68元；5、被告向原告支付租金滞纳金5696.44元；6、被告向与原告支付违约金7165.20元；7、被告支付从2010年7月20日至2010年10月10日的物业管理费416元、物业管理费滞纳金345元，2010年10月10日至实际迁离租赁物、将租赁物交付给原告之日的物业管理费按每月3元／㎡另行计算；被告支付水电费526.27元，此后水电费按实际产生的金额计算；8、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）宾XX辩称并提起反诉称：反诉原告与反诉被告于2010年4月20日签订了一份《房屋租赁合同》。反诉被告违约在先，反诉原告有权不支付租金。且物业管理费与反诉被告没有关系，反诉被告无权向被告主张。合同生效后，反诉被告违约将CXX租赁给肖益经营烟酒店；且无故停电致使反诉原告不能正常经营，给反诉人造成了巨大的经济损失。双方多次协商无果且反诉被告起诉至法院要求反诉原告支付租金和违约金，据此，反诉原告特依法提起反诉，请求法院判令：1、反诉被告赔偿反诉原告实际经营损失31364元，具体损失数额以鉴定结果为准；2、本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）广西XX房地产开发有限责任公司针对被告的反诉辩称：1、反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方之间属于租赁合同关系。2、反诉原告无证件证实反诉被告违约，以及其因违约造成的损失，因此反诉原告要求赔偿损失无事实和法律依据。
经审理查明，2010年4月20日，出租方（甲方）广西XX房地产开发有限责任公司与承租方（乙方）宾XX签订一�《房屋租赁合同》，该合同约定：“第一条租赁房屋坐落�南宁市青秀区金湖路XX号佳盛广场（以下简称大厦），乙方承租的房产为该大厦主楼一层裙楼XX号商铺，双方议定建筑面积为51.18平方米。第六条（一）房屋装修期为15天，即从2010年4月20日至2010年5月4日，装修期不计算租金。（二）房屋租赁期自2010年4月20日起至2015年4月19日止，共计5年。第七条（一）租金标准：按建筑面积收取，租赁单价为每月140元／㎡，年租金按上述租金标准及租赁面积计算为85982元，从第三年开始每一年的租金单价在上一年的租金单价基础上增加5%。（二）乙方承租期内应自行承担房屋租金及其他相关的一切费用。乙方于签订租赁合同时向甲方缴付房屋租赁押金21496元，水电费押金500元。如租赁期满，乙方不再续租且无违约行为的，甲方向乙方无息退回房屋租赁押金和水电费押金。（三）甲方同意乙方于签订本合同时应向甲方交纳第一季度租金21496元，以后按租赁季度交纳租金，每期租金于下一租赁季度开始提前15日交纳。第十一条（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并责令乙方搬出租赁物。自乙方收到解除本合同的通知之日起，本合同终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知送达之日起五个工作日后，委托拍卖行拍卖留置的财产，拍卖所得用于抵偿乙方应付的租赁费用及赔偿甲方损失，不足部分另行追索，同时甲方有权将该租赁物另行出租：1、不支付或者不按照约定支付租金，每日按应付费用总额千分之五计付违约金，逾期超过30日的；2、欠缴物业管理、水电费及其他约定应当缴付的各项费用，且逾期超过30日的。（五）合同解除后，除本条（一）、（二）外，违约方须向守约方承担违约责任并赔偿损失。（六）租赁期限届满或合同解除后对租赁物的处理。1、乙方应于租赁期限届满或合同解除之日迁离租赁物并进行清理和清洁，并将租赁物及其内部的不可移动设施交给甲方并无偿归甲方所有。同时支付迁出之日止的房屋租金及相关费用。2、乙方逾期不迁离租赁物的，每逾期一日，须以乙方已付款总额为基数按日千分之一计付违约金给甲方，并按照同期银行贷款利息的两倍赔偿甲方利息损失。并赔偿因延误迁离租赁物而给甲方造成的一切损失（包括租金损失及给第三方造成的损失而由甲方承担的违约金、赔偿金）。第十二条违约责任。（二）乙方有本合同第十一条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。（五）乙方不支付或者不按照约定支付租金，物业管理及水、电费等相关费用的，甲方和物业公司有权采取停水、停电�相关措施，直至乙方支付以上费用和违约金为止。”同日，委托方（甲方）宾XX、受托方（乙方）南宁骏豪物业管理有限责任公司签订了一份《物业管理委托合同》，约定甲方将位于南宁市金湖路67号佳盛广场A座A109号商铺，委托乙方实行物业管理。该合同约定：“第十七条委托管理期限为2年。自2010年4月20日起至2012年4月19日。第二十一条物业管理服务费。21.1本物业的管理服务费，商业物业由乙方按建筑面积每月平方米3元向甲方或物业使用人收取。物业管理服务每月合计为人民币154元。21.5.2物业管理服务费按季度支付。除首期物业管理费外，甲方应于每交费季度开始，提前十日交付下一季度物业管理服务费。合计为462元。……”
上述两份合同签订后，被告向原告交纳第一季度（2010年5月5日至2010年8月4日）租金21496元，房屋租赁押金21496元以及水电费押金500元；并向南宁XX物业管理有限责任公司缴纳第一季度物业保证金308元以及物业服务费462元。后被告于2010年8月26日向该物业公司缴纳了2010年7月1日至7月31日的水费、2010年6月7日至8月6日的电费；于2010年12月23日缴纳了2010年9月4日至10月8日的电费、2010年9月1日至11月30日的水费。
原告在举证期限内还向本院提交如下证据：1、原告于2010年8月4日向被告发送的《缴款通知书》，证明原告催促被告缴纳2010年8月5日至2010年11月4日的房屋租金共计21496元。该《缴款通知书》备注：客户拒收。2、原告于2010年8月19日向被告发送的《缴费再通知》，催促被告缴纳2010年8月5日至2010年11月4日的租金21496元、2010年8月5日至2010年8月18日的滞纳金1505元。该《缴费再通知》上注明：客户拒绝签字接收。被告对上述通知书有异议，称从未收到过上述两份通知书。3、2010年9月21日，原告以广西XX律师事务所的名义给被告发了《律师催告函及解除合同通知书》，载明：“……现你已拖欠2010年8月5日至2010年11月4日租金21496元，逾期支付时间已达48日，滞纳金5159.04元，共计26655.04元；拖欠2010年7月20日至2010年10月19日物业管理费462元，逾期支付时间已达64日。根据上述事实，你已违约，XX公司决定根据约定解除双方签订的《房屋租赁合同》，并委托我所函告你。本函送达你之日双方签订的《房屋租赁合同》依法解除。请你收到本函后，按照约定迁离租赁物并进行清理和清洁，将租赁物交还给XX公司。另外，XX公司保留向你追索租金、物业管理费及其他费用和违约金的权利。”原告还一并提交了圆通速递物流的详情单，证明原告已于2010年9月26日向被告发送上述律师函，但签收人下方无签收时间，被告否认“宾XX”为其本人所签，称从未收到过该信函。
本案在审理过程中，原告于2011年5�14日向本院提交《意见书》，内容载明：“在原、被告之间的《房屋租赁合同》解除后，被告按照合同交付给原告的房屋租赁押金，在扣除被告应承担的租金、违约金、赔偿金之后，剩余部分原告愿意返还给被告。”
被告在举证期限内向本院提出反诉，为证明原告违约在先，被告申请了一名证人彭XX出庭作证，证人陈述2010年6月15日XX广场的大堂才装修完毕，并从2010年9月15日起XX广场的租户昊日台球俱乐部与被告经营的安琪烟酒店所在的老土人家停电至今。原、被告双方对上述证人证言均无异议。被告还提交了广西XX房地产开发有限责任公司于2010年6月29日向广西区烟草专卖局出具的一份《说明》，载明“我公司于2009年7月21日与张X就XX广场A109号铺签订了《定金协议》并收取了定金，2010年4月20日与宾XX（更换了《定金协议》的合同主体）就XX广场XX号铺签订了《房屋租赁合同》，合同约定该铺号的使用用途为经营烟酒类产品。2010年4月21日我公司与肖X就XX广场XX号铺签订了《房屋租赁合同》，合同中约定该铺号的使用用途为经营烟酒类产品。后我公司得知烟草专卖局有规定，50米内只能批准一家烟草专卖店，而XX广场XX与XX两商铺间隔在50米内。由于我公司事先确实不知道烟草专卖局有此规定，鉴于以上情况，我公司希望按合同签订的先后次序来考虑签发烟草专卖许可证。”另，被告还提交了安琪烟酒店的《盘点报告表》，证明因原告的违约导致被告从2010年8月1日至2011年3月20日遭受经营损失31364元。
本院认为，原告与被告于2010年4月20日签订的《房屋租赁合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方均无异议，本院对其效力予以确认。上述租赁合同生效后，原、被告即受到该合同的约束，双方应按约定履行合同。
关于原告的第一项、第二项诉讼请求，合同第七条第（三）项中约定被告应于签订合同时向原告交纳第一季度租金21496元，以后按租赁季度交纳租金，每期租金于下一租赁季度开始提前15日交纳。但被告向原告交纳第一季度（2010年5月5日至2010年8月4日）租金21496元后，2010年8月5日至今的租金尚未交纳，属于被告违约，被告应当按照合同约定向原告承担违约责任。至于被告主张原告违约将C107租赁给肖X经营烟酒店，且XX广场大堂的装修及无故停电致使被告不能正常经营，是原告违约在先，但双方签订的租赁合同中并无约定原告不得将其他商铺出租给他人经营烟酒，至于50米内只能批准一家烟草专卖店的烟草专营相关规定，原告也已向XX区烟草专卖局出具说明，且被告也已顺利地办理了烟草专卖证进行烟酒经营。尽管2010年6月XX广场的大堂才装修完毕，但被告的烟酒店主要使用广场A、C座商铺之间的过道，大堂的装修并不影响被告的经营使用。被告从2010年8月5日开始不交纳租金构成违约，尽管原告从2010年9月15开始停电，但原告因被告不支付租金采取停电措施符合合同第十二条第（五）项的约定，属于被告违约在先。故被告上述抗辩理由不成立，依照合同第十一条第（四）项第1款的约定，被告逾期超过30日不支付租金，原告有权单方解除合同，收回该房屋并责令被告搬出租赁物。自被告收到解除合同的通知之日起，双方的合同终止。但原告主张其于2010年9月26日通过圆通速递物流以广西谦行律师事务所的名义给被告发了《律师催告函及解除合同通知书》，双方之间的租赁合同于当日解除，但圆通速递物流详情单上“签收人”下方无签收时间，且被告否认详情单上的“宾XX”为其本人所签，并称从未收到过该信函。本院认为，原告提供的该速递详情单上并无被告签收的时间，原告未能举证证明被告收到该解除合同通知书的时间，故原告主张双方的租赁合同于2010年9月26日解除，本院不予采信。原告于2010年11月23日向本院起诉，起诉之日应视为原告的解除合同通知书送达被告的时间，则原、被告双方于2010年4月20日签订的《房屋租赁合同》于2010年11月23日解除，被告应迁离该合同中约定的租赁房屋。
关于原告的第三项诉讼请求，原告主张的赔偿金实为房屋占有使用费，原告主张按相当于租金的标准7165.20元／月计算，从合同解除之日起计至被告实际迁离租赁房屋之日止，符合法律规定，则房屋占有使用费按每月7165.20元计算，从2010年11月23日起计至被告实际迁离租赁房屋之日止。
关于原告的第四项、第五项诉讼请求，被告从2010年8月5日至2010年11月23日不交纳租金却一直使用该租赁房屋，应当补交上述租赁期间的租金21873.12元（21496元＋7165.20元／月÷19天）。至于原告主张租金的滞纳金实为拖欠租金的违约金，根据合同第十一条第（四）项第1款的约定，被告不支付或者不按照约定支付租金，每日按应付费用总额千分之五计付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现被告主张每日按应付费用总额千分之五计算违约金过高，应当适当减少，对此本院予以支持，故被告应按其从2010年8月5日起至实际迁离租赁房屋时止所欠租金数额，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍分段计付。
关于原告的第六项诉讼请求，�求被告按月租金100%支付违约金7165.20元，因被告违约给原告造成的损失，在被告应向原告支付拖欠租金的违约金中已得到赔偿，原告的此项请求属于重复主张，本院不予支持。
关于原告的第七项诉讼请求，被告系与南宁XX物业管理有限责任公司签订《物业管理委托合同》，该委托合同中约定的委托方与受委托方的权利义务仅对签订该合同的双方当事人有约束力，原告并非该委托合同的相对人，无权向被告主张物业管理费、物业管理费滞纳金、水电费等，且被告亦实际向该物业公司交纳了物业保证金、物业服务费及水电费，原告也没有为被告垫付上述费用，故对原告的此项诉请，本院不予支持。
因在本案审理过程中，原告表示在原、被告之间的《房屋租赁合同》解除后，被告按照合同交付给原告的房屋租赁押金，在扣除被告应承担的租金、违约金、赔偿金之后，剩余部分原告愿意返还给被告，应视为原告对其权利的处分，对此本院予以确认，故原告应向被告返还交纳的房屋租赁押金21496元。
关于被告要求原告赔偿其实际经营损失31364元的反诉请求，因被告主张原告有违约行为的抗辩不能成立，且被告提交的安琪烟酒店的《盘点报告表》，系被告单方制作，证明力较弱，本院不予采信。故对于被告的此项反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百四十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）广西XX房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）宾XX于2010年4月20日签订的《房屋租赁合同》于2010年11月23日解除；
二、被告（反诉原告）宾XX应于本判决生效之日起十日内迁离坐落于南宁市青秀区金湖路XX�XX广场主楼一层裙楼XX号商铺，并将商铺及其场地交还原告（反诉被告）广西XX房地产开发有限责任公司；
三、被告（反诉原告）宾XX向原告（反诉被告）广西XX房地产开发有限责任公司支付房屋占有使用费（房屋占有使用费计算：按每月7165.20元计算，从2010年11月23日起计至被告实际迁离租赁房屋之日止）；
四、被告（反诉原告）宾XX向原告（反诉被告）广西XX房地产开发有限责任公司支付从2010年8月5日至2010年11月23日的租金21873.12元；
五、被告（反诉原告）宾XX向原告（反诉被告）广西XX房地产开发有限责任公司支付拖欠租金的违约金（违约金的计算：以本金21496元为基数，从2010年11月5日起计算；以本金42992元为基数，从2011年2月5日起计算；以本金64488元为基数，从2011年5月5日起计算，上述违约金均按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍分段计至本案生效判�确定的履行期限的最后一日止）；
六、原告（反诉被告）广西XX房地产开发有限责任公司向被告（反诉原告）宾XX返还房屋租赁押金21496元；
七、驳回原告（反诉被告）广西XX房地产开发有限责任公司要求被告（反诉原告）宾XX按月租金100%支付违约金7165.20元、从2010年7月20日至2010年10月10日的物业管理费416元、物业管理费滞纳金345元，2010年10月10日至实际迁离租赁物、将租赁物交付给原告之日的物业管理费、水电费526.27元以及此后水电费的诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）宾XX的反诉请求。
本案案件受理费8093元，由原告（反诉被告）广西XX房地产开发有限责任公司负担1093元，被告（反诉原告）宾XX负担7000元。反诉受理费292元，由被告（反诉原告）宾XX负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01020101188XXXX。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陶燕燕
人民陪审员 余安宁
人民陪审员 钟 翔
二〇一一年五月三十一日
书 记 员 王宗维