四川省射洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）射洪民初字第339号
原告金朝荣，男，汉族，四川省射洪县人。
原告杨培珍，系原告金朝荣之妻，汉族，四川省射洪县人。
特别授权委托代理腾林（上列二原告共同委托），系四川今辰律师事务所律师。
被告金廷康，男，汉族，四川省射洪县人。
被告田秋平，系被告金廷康之妻，汉族，四川省射洪县人。
原告金朝荣与被告金廷康农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理，经适用简易程序于2014年1月17日公开开庭进行了审理，原告金朝荣及其委托代理人腾林、被告金廷康到庭参加了诉讼，后转为普通程序并通知金朝荣之妻杨培珍作为共同原告、金廷康之妻田秋平作为共同被告参加本案诉讼，本院依法组成合议庭于2014年4月8日公开开庭进行了审理，原告金朝荣及其委托代理人腾林到庭参加了诉讼，原告杨培珍、被告金廷康及田秋平经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金朝荣、杨培珍诉称，原告金朝荣与被告金廷康的父亲金朝忠是弟兄关系。2006年2月17日，原告为到辽宁省盘锦市大洼县前进农场女儿处安度晚年，原告将位于四川省射洪县太和镇香樟村5组自建的一楼一底上下各三间楼房一栋、厨房一间、猪圈一间等作价35000元卖与被告金廷康、田秋平夫妇，在签协议时被告支付了购房款20000元，余欠房款15000元被告承诺于2008年4月30日前一次性付清。因被告拒付余欠房款，原告金朝荣先后数次从辽宁返川向其催收余欠房款未果。原告金朝荣曾于2012年3月2日向射洪县人民法院提起诉讼，要求被告金廷康返还所购原告房产。2012年3月3日在四川今辰律师事务所的主持下，原告金朝荣与被告金廷康达成和解协议：“2006年2月17日双方所签买卖协议继续履行；金廷康自愿承担金朝荣损失计10000元，签协议时金廷康当即付给金朝荣返川催收房款的损失2000元，余欠房款15000元以及下欠损失款8000元（10000元﹣已付2000元），共计23000元，金廷康保证于2012年12月底前一次性付清，如金廷康再次违约，金朝荣已收取的售房款20000元以及金廷康支付的损失款2000元，共计22000元金朝荣将不予退还，金廷康并应立即退还所购金朝荣的房产；金廷康付清款项时，金朝荣协助办理过户手续；协议签定后金朝荣负责撤回起诉；任何一方违约向对方支付违约金10000元…”。原告金朝荣按和解协议的约定于2012年3月3日申请撤回了起诉。被告金廷康承诺的付款期限届满，被告再次违约且至今不愿支付余欠款项，被告已经支付的22000元按协议的约定原告不予退还，并诉请法院判令：1.由被告金廷康返还原告位于四川省射洪县太和镇香樟村5组的201平方米宅基地、沼气池、猪圈、林木等价值35000元的财产；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告金朝荣、杨培珍变更诉讼请求为：由被告金廷康、田秋平返还购买原告金朝荣、杨培珍所有的位于四川省射洪县太和镇香樟村5组的一楼一底上下各三间的楼房一栋、厨房一间、猪圈一间及附属设施；2.本案诉讼费由被告负担。
被告金廷康辩称，2006年2月17日，我父亲金朝忠代被告金廷康、田秋平夫妇向原告以35000元价格购房属实。购房后，原告金朝荣曾数次从辽宁返川向我催收下欠房款亦属实。2012年3月2日，原告金朝荣向射洪县人民法院提起诉讼，同年3月3日我与原告金朝荣达成和解协议，金朝荣撤回了起诉。和解协议约定付款期限届满，不是我不愿向其支付下欠款项，是因我家庭经济困难而无力支付，现我仍无钱向其支付下欠款项，希法院判决继续履行购房合同、不退还原告的房屋。
被告田秋平辩称，2006年2月17日，金廷康的父亲金朝忠代被告金廷康、田秋平夫妇向原告金朝荣购房且至今仍下欠购房款15000元属实。2012年3月3日，原告金朝荣与被告金廷康达成的和解协议是在被告田秋平毫不知情的情况下所为，被告田秋平不认可该协议约定的支付赔偿金、违约金且不予退还已付购房款的约定。目前被告家庭困难没有钱向原告支付下欠购房款，如果原告金朝荣要收回房屋，已支付给原告金朝荣的20000元购房款是我向娘家借的，该款要全额退还给我。
为证明所主张的事实、理由及请求，原告金朝荣、杨培珍向本院提交了如下证据：
1.当事人身份信息拟证明原、被告诉讼主体适格；
2.集体土地使用权证射集建1991年字第68030507号，拟证明讼争宅基地上的不动产是原告修建并所有。
3.2006年2月17日，金朝忠代被告金廷康、被告田秋平夫妻与原告金朝荣签定的买卖协议书，拟证明原告将自建位于四川省射洪县太和镇香樟村5组宅基地上的一楼一底上下各三间楼房一栋、厨房一间、猪圈一间等一并作价35000元卖与被告金廷康、田秋平夫妇，在签定协议时被告支付了购房款20000元，余欠房款15000元被告金廷康承诺于2008年4月30日前一次性付清。
4.原告金朝荣于2012年3月2日起诉书、2012年3月3日金朝荣与被告金廷康的和解协议书、撤诉申请书并射洪县人民法院准许原告撤诉的民事裁定书，拟证明因二被告拒付下欠购房款，原告金朝荣售房八年来数次从辽宁返川向其催收下欠款项，以及被告再次违约且至今拒付下欠款项的事实；另外，按2012年3月3日协议约定，金朝荣已收取的款项将不予退还。
上述原告所举证据，被告金廷康质证后认为：证据1、证据2、证据3、证据4，均真实无异议。但被告田秋平对原告金朝荣与被告金廷康2012年3月3日签定的和解协议书不予认同，认为该协议是在被告田秋平毫不知情的情况下所为，被告田秋平不认可该协议约定的支付赔偿金、违约金且不予退还已付购房款的约定。目前被告家庭困难没有钱向原告支付下欠购房款，如果原告金朝荣要收回房屋，已支付给原告金朝荣的20000元购房款是我向娘家借的，该款要全额退还给我。
本院认证意见为：原告所举证据1、证据2、证据3、证据4，被告金廷康无异议，本院对原告所举证据的真实性均予采信。原告金朝荣与被告金廷康于2012年3月3日所达成的协议书约定：“金廷康保证于2012年12月底前一次性付清下欠款项，如金廷康再次违约，金朝荣已收取的售房款20000元将不予退还”，但该协议就重要权利义务的约定无共同购房人田秋平的签字确认，亦未得到田秋平的事后追认，故违约即不退还已付20000元房款的约定因获共同购房人田秋平的事后追人且排斥了田秋平的重要权利，本院确认该项约定无效。被告金廷康自认因原告金朝荣返川催收欠款造成了相应损失并在2012年3月3日协议签定时当即支付2000元，就被告金廷康已自愿向原告金朝荣所支付的2000元损失款，金朝荣可不予退还。
诉讼中，被告金廷康、田秋平向本院提交了如下证据：
1.2006年2月17日，被告金廷康的父亲金朝忠代被告金廷康和被告田秋平夫妻向原告以35000元价格购房的协议书，拟证明原、被告农村房屋买卖合同的真实性；
2.为少交过户费用，原、被告于2006年2月28日补签的售房价格为15000元的协议书、2006年3月16日补签的房产赠予协议书，以及射洪县太和镇办理过户手续的工作人员要求原告夫妇就所赠予房产需配合办理过户手续的信函，拟证明二原告不愿配合被告办理所购房产的过户手续。
3.被告金廷康之妻被告田秋平患病住院治疗情况，拟证明被告家庭困难无钱向原告支付下欠款项。
上述被告所举证据，原告质证后认为：证据1，无异议；证据2，不认同被告所主张的是原告不愿协助被告办理所售房产过户手续的观点，买卖协议明确约定有付清下欠款后由原告协助其办理过户手续，被告至今未付清房款，未付清房款前原告无义务协助其办理房产过户手续；证据3，被告家庭经济困难不是拖欠购房款的理由，且从2006年2月售房至今八年有余，被告金廷康亦一再保证付款，当原告从辽宁省返川向被告收款时又次次爽约，不是出于亲戚关系原告早已起诉，现被告无钱付款，即应退还所购原告的房产。
本院认证意见为：上述被告所举证据1，原告无异议，本院予以采信；证据2，被告拟证明原告不协助办理所售房产的过户手续，原告存在过错；原告持异议，认为未付清房款前无义务协助其办理过户手续，本院认为房屋买卖协议及和解协议均约定为付清下欠款项后再协助办理过户手续，对被告拟证明原告不协助办理所售房产的过户手续且存在过错观点本院不予采纳；证据3，拟证明被告家庭困难无力支付下欠款项，与本案无关连性，不予采信。
为查明案件事实，本院依职权向讼争房产所在村社基层组织调查情况为：对同社社员原、被告之间的农村房屋买卖村社无异议；因被告未付清下欠房款，原告金朝荣在售房后八年来多次从辽宁省返川催收房款无果，村社亦多次协调，被告均以家庭困难为由至今未付清下欠款项；被告家庭经济比较困难；原告金朝荣、杨培珍现农村的包产地、自留地、林地由其兄金朝忠在管理使用。上述证据作为认定案件事实的依据，本院予以采信。
综上举证、质证及本院认证意见，经审理查明如下事实：原告金朝荣、杨培珍夫妇与被告金廷康、田秋平夫妇同系四川省射洪县太和镇香樟村5组的农村居民，原告金朝荣与被告金廷康的父亲金朝忠是弟兄。2006年2月17日，原告金朝荣、杨培珍夫妇为到辽宁省盘锦市大洼县前进农场女儿处安度晚年，二原告将位于四川省射洪县太和镇香樟村5组自建的一楼一底上下各三间楼房一栋、厨房一间、猪圈一间等作价35000元卖与被告金廷康、田秋平夫妇，金朝忠代被告金廷康、田秋平与原告金朝荣签定买卖协议，协议主要约定：“1.房产总价值35000元，签协议时被告金廷康支付购房款20000元，余欠房款15000元被告金廷康承诺于2008年4月30日前一次性付清；2.被告金廷康付清购房款后，原告金朝荣将房屋权证交与金廷康…”。2006年2月28日，金朝忠代被告金廷康、田秋平夫妇与原告金朝荣签定补充协议并约定所售房产的过户费用由买卖双方各自承担。协议签定后不久，原告金朝荣、杨培珍即交付房产与被告金廷康、田秋平，并前往辽宁省盘锦市大洼县前进农场女儿处居住生活。因被告金廷康、田秋平以家庭困难为由拒付余欠房款，原告金朝荣在售房后多次从辽宁返川向被告金廷康、田秋平催收下欠房款未果，原告金朝荣于2012年3月2日向本院提起诉讼，要求被告返还所购原告的房产。2012年3月3日在四川今辰律师事务所的主持下，原告金朝荣与被告金廷康达成和解协议，协议主要约定：“1.2006年2月17日双方所签合同继续履行；2.金廷康自愿承担金朝荣的损失10000元，签协议时金廷康付给金朝荣2000元，余欠房款15000元以及下欠损失款8000元，共计23000元，金廷康保证于2012年12月底前一次性付清，如金廷康再次违约，金朝荣已收取的售房款20000元以及金廷康支付的损失款2000元，共计22000元金朝荣将不予退还，金廷康并应立即退还所购金朝荣的房产；金廷康付清款项时，金朝荣协助其办理过户手续；协议签定后金朝荣负责撤回起诉；任何一方违约向对方支付违约金10000元…”。原告金朝荣按和解协议的约定于2012年3月3日申请撤回了起诉。被告金廷康承诺的付款期限届满，被告金廷康再次违约且二被告至今不愿支付余欠款项，原告金朝荣于2013年12月26日诉至本院并提出前述请求，诉讼中本院通知杨培珍作为共同原告、田秋平作为共同被告参加诉讼。
本院认为，原告金朝荣、杨培珍于2006年2月17日将其宅基地上（集体土地使用权证射集建1991年字第68030507号）所建的位于四川省射洪县太和镇香樟村5组自建的一楼一底上下各三间楼房一栋、厨房一间、猪圈一间等作价35000元卖与本村同社的被告金廷康、田秋平夫妇，对同社社员原、被告之间宅基地上所建农房买卖，村社亦无异议，本院对原、被告于2006年2月17日所签农房买卖合同的有效性及合法性予以确认。被告金廷康在签定合同时支付了购房款20000元，余欠房款15000元被告金廷康承诺于2008年4月30日前一次性付清。期限届满，经原告金朝荣八年来多次从辽宁返川向其催收，被告金廷康、田秋平夫妇均以无钱为由拖延至今。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，但被告金廷康、田秋平夫妇自2006年2月向原告金朝荣、杨培珍购房至今八年有余，至今仍未付清下欠房款15000元，经原告金朝荣数次返川向其催收，被告次次承诺后均未履行，本院对原告金朝荣、杨培珍要求解除与被告金廷康、田秋平的农村房屋买卖合同并返还所购房产的主张予以支持。原告金朝荣与被告金廷康于2012年3月3日所达成的和解协议书约定：“金廷康保证于2012年12月底前一次性付清下欠款项，如金廷康再次违约，金朝荣已收取的售房款20000元将不予退还”，该协议中就重要权利义务的约定无共同购房人被告田秋平的签字确认，亦未得到田秋平的事后追认，故违约即不退还已付房款的约定因未获共同购房人田秋平的事后追人且排斥了被告田秋平的重要权利，本院确认该项约定无效。但考虑到被告金廷康、田秋平购房后即占有使用农房八年有余的实际情况和二被告的过错，原告金朝荣、杨培珍退还被告金廷康、田秋平已付房款18000元为宜。
2012年3月3日，被告金廷康与原告金朝荣签定和解协议时，其自认原告金朝荣数次返川催收欠款造成了相应损失并当即支付2000元，就被告金廷康已自愿付给原告金朝荣的损失款2000元，原告金朝荣可不予退还。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告金朝荣、杨培珍与被告金廷康、田秋平于2006年2月17日签定的农村房屋买卖合同。
二、由被告金廷康、田秋平在本判决生效之日起三十日内退还购买原告金朝荣、杨培珍的位于四川省射洪县太和镇香樟村5组的一楼一底上下各三间的楼房一栋、厨房一间、猪圈一间及附属设施。
三、由原告金朝荣、杨培珍在本判决生效之日起三十日内退还被告金廷康、田秋平已付购房款18000元。
如果未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收案件受理费675元，由被告金廷康、田秋平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
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审 判 长 李 陈
审 判 员 宋金全
人民陪审员 冯朝慧
二〇一四年四月八日
书 记 员 邓安君