辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终4485号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军93305部队，住所地沈阳市皇姑区塔湾街79号。部队负责人：韩勇，该部队部队长。委托诉讼代理人：刘丰，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：解伟，男，1984年6月21日出生，汉族，该部队政治协理员.被上诉人（原审被告、反诉原告）：石学贵，男，1967年2月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区.委托诉讼代理人：姚健，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人中国人民解放军93305部队（以下简称“93305部队”）因与被上诉人石学贵租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初7207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。93305部队上诉请求：1.请求判令被上诉人承担违约责任将租赁物恢复原状后返还给上诉人；2.请求法院判决撤销一审判决第三项、第四项，同意维持一审判决第一、二、六项；3.被上诉人承担上诉费及因诉讼而产生的其他费用。事实及理由：上诉人与被上诉人于2004年5月2日签订《协议书》一份，约定上诉人将位于沈阳市沈北新区财落镇东侧原连队土地出租给被上诉人使用，租期为50年，从2004年5月1日至2054年5月1日，租金共计30万元。因国家政策重大调整，加之被上诉人违约在先，上诉人诉至法院请求依法判决。一审法院以合同法九十四条第一款为依据判决解除合同，又以违约为由要求上诉人承担违约责任（判决中的三、四项），适用法律逻辑混乱，认定事实相互矛盾。事实上，上诉人解除合同因国家政策重大调整，解除合同收回出租标的因国防军事需要，符合国防利益，有相关法律依据，另外上诉人违约在先也是事实。一审法院判决解除合同符合国防利益需要，但认定事实有误，适用法律不当，致使相关的责任认定明显不当，请贵院依据事实和法律，予以改判。第一，一审法院认定事实错误，本案中被上诉人石学贵未按照合同约定履行对租赁物的管理义务，致使军事设施损坏，被上诉人违约在先。请求二审法院依法判令被上诉人承担违约责任将租赁物恢复原状后返还给上诉人。在一审庭审时，上诉人向法庭出示证据：相关照片一组和93305部队出具的说明一份，证明在土地租赁期间，因被上诉人保管不善造成5处建筑破损，属于违反法定义务行为，被上诉人违约在先。按照93305部队所提供的证据，足以证实：2、3号建筑有破损，4号建筑破损严重，5号建筑房顶坍塌，6号建筑墙面被破坏；未经上诉人同意，私自建设建筑及设施多处。根据合同法第二百二十二条、二百二十三条，上诉人可以要求被上诉人恢复原状或者赔偿损失。一审判决书对上述情况未作出认定，仅以双方未作约定为由不支持上诉人合理的诉讼请求，上诉人认为该请求已为法律明确规定，请求二审法院依法判令被上诉人承担违约责任，将租赁物恢复原状后返还给上诉人。第二，一审法院判决“石学贵的租金计付至实际腾退之日，对于多缴纳的租金，中国人民解放军93305部队在本判决生效之日起三十日内向石学贵返还，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2004年5月2日至实际返还租金之日的租金利息”没有法律依据，应予撤销。其一，双方签订的《协议书》约定“乙方有偿使用该土地五十年整，即自2004年5月1日至2054年5月1日止，有偿使用费总计人民币叁拾万元整，采取一次性付清的方式，在协议签订三日内交付完毕”，其中租金标准明显低于市场价格，作为对价租金采用一次性付清交付方式。按照公平的原则，如果退还部分租金，应结合合同期适当调高年租金，平等地保护合同双方的利益。其二，虽上诉人提前收到被上诉人预付租金，但这是双方自愿的合同行为，上诉人对此并无过错，且上诉人并未使用租金进行任何营利活动，被上诉人也没有举证证明其因交付租金而受到损失。其三，一审法院以贷款利率为标准，计算损失，没有任何法律依据，结合本案也没有事实基础。其四，本案出租土地面积为21400平方米并有地上设施，合同约定的租金极低，双方权利义务明显不对等，应为显示公平，一审法院认定错误。此案涉及国家利益，对合同中显示公平损害国家利益事实法院有义务依职权查明查实，依法判决。第三，原判第四项“中国人民解放军93305部队于本判决生效之日起三十日内向被上诉人石学贵支付人民币83.81万元。”无事实和法律依据，应予撤销。其一，双方签订的《协议书》约定“四、在土地使用期间，若因国家政策原因或战争（不可抗拒）甲方提前终止协议，甲方应承担违约责任并以当时的评估价格偿还乙方取得土地使用权以来的投入费用”与《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”相抵触。另一方面，《协议书》以约定排除法律的强制性规定，排除国家政策和不可抗力法定免责事由，违反了法律规定，损害国家利益，应属无效。其二，合同双方由于不可抗力的原因导致合同解除，不存在违约的问题，亦不存在违约责任，更不存在损害赔偿问题。其三，依据一审判决：“此次评估鉴定的范围不涉及树苗、树木，仅对地上构筑物进行评估鉴定”，但评估的标的物是出租土地（土地性质为军用土地）上的构筑物，该构筑物系被上诉人未经上诉人同意私自建造，亦未办理审批规划等合法手续，属于违法建筑，对于违法利益法律不应保护。一审法院对其进行按市场价格评估来认定完全错误，也没有法律依据，一审法院委托评估，评估过程中评估假定的条件与客观事实不符，估值方法错误，成新率的估算严重错误，以此认定不符合客观事实，以此判决上诉人赔偿损失损害了国家利益和军队利益，法庭应依职权从维护国家利益的角度，依法公正裁决。另外，军用土地具有特殊性，为保护国防和军事利益，法律不允许其在市场流通，评估依据的是市场标准，一审法院的做法与事实和法律相悖。因此一审判决认定的事实完全背离了事实和法律，应予纠正。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，应予以改判。军队和武警部队全面停止有偿服务具有重大现实意义和深远历史意义，要站在加强国防建设、维护国家利益的高度，紧紧围绕中央确定的全面停止有偿服务的目标、方向和重点，依法积极全面落实停止有偿服务的双项工作，请求二审法院从维护国防利益的高度出发，客观公正地查清本案事实，依据事实和法律对本案重新认定，纠正一审法院错误的事实认定和不当判决，维护国防和军队的合法利益。石学贵辩称，一、上诉人与答辩人签订的《协议书》系双方真实意思表示，不存在显示公平情形，且已实际履行10余年，合法有效，国家政策的变更并不影响合同效力，故原审法院认定事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。二、答辩人对租赁标的物已尽到合理修缮义务，且上诉人在租赁期间从未对租赁物使用状况提出异议，现主张恢复原状没有事实和法律依据。双方《协议书》中从未约定地上物管理义务。且在长达13年的协议履行期内，上诉人从未对地上物使用提出异议。答辩人原审中提交的租赁物初始状况照片及现状照片足以证明，租赁时地上附属营房已破旧不堪，丧失使用功能，答辩人长期以来的投入、维修、管理使其未毁损灭失，且主体结构存续至今。故答辩人不存在违约赔偿责任。三、原审法院以上诉人要求解除协议符合协议约定情形，判令上诉人承担违约赔偿责任，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《合同法》等相关规定，发生不可抗力等情形致使合同不能继续履行从而解除合同的，并非当然免除全部责任，还应当综合考虑影响力大小、合同履行、合同约定等多种因素。而双方在《协议书》第四条已有预见性的约定了因国家政策等不可抗拒因素导致协议提前终止的法律责任，现上诉人主张因国家政策变更而解除协议，应当按照协议约定承担赔偿责任。四、答辩人愿意响应国家政策号召，积极配合租赁土地腾退返还。但上诉人作为公权力机关，在执行国家政策过程中，应当本着诚实信用、公平公正的原则，合理保护的合法权益，避免侵权行为发生。五、关于上诉人主张不同意支付利息问题，我方认为租金标准是双方协商确定的，不存在显失公平，上诉人未提出过调整异议，我方主张利息基于两点，一是我方支付利息的财务成本，二时上诉人存在违约行为。综上，请求法院依法驳回上诉，维持原判。93305部队向一审法院起诉请求：1.请求判令解除93305部队与石学贵之间的《协议书》；2.请求判令石学贵将租赁物恢复原状并返还；3.本案诉讼费由石学贵承担。石学贵向一审法院反诉请求：1.请求判令93305部队返还土地租金21.9万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际返还租金之日的租金利息（自2004年5月2日至2017年10月17日，已发生利息187,324元）；2.请求判令93305部队赔偿涉案土地上的地上物、构筑物、青苗、树木等财产损失1,601,230元；3.请求判令93305部队赔偿石学贵经营损失500,000元；4.请求判令93305部队承担本案的诉讼费、评估费。一审法院认定事实:中国人民解放军93271部队与石学贵双方于2004年5月2日签订《协议书》。《协议书》中约定“原告将位于新城子区财落村东侧原连队土地21400平方米交付石学贵有偿使用。租赁期自2004年5月1日至2054年5月1日，租金三十万元整。在土地使用期间，若因国家政策原因出租方提前中止协议，由出租方承担违约责任并以当时的评估价格偿还承租方即石学贵自取得土地使用权以来的投入费用。在协议期满后，93305部队收回土地使用权时，93305部队应按照当时评估价格支付石学贵地面附属物的价值。”协议签订后，石学贵向93305部队支付全部租金叁拾万元整。后93305部队因国家政策调整需要收回出租土地，于2016年10月5日通知石学贵，要求解除协议并收回租赁土地。截至庭审之日，石学贵仍占有使用承租土地。根据石学贵的申请，一审法院委托了评估机构对协议书中约定的地上物的价值进行评估鉴定，以确定石学贵自取得土地使用权以来的投入费用。但是评估公司认为，“‘投入费用（价值）’概念模糊，没有明确表示是否包含其不可见部分或修复、维护部分的价值，且93305部队不同意先明确范围后再进行鉴定”，并以此为由将委托书退回。后一审法院再次委托另一评估机构评估，但第二次选的评估机构以“评估对象不明确，且时间较久，部分费用投入无法估算、难以确定”为由，再次将委托书退回。此后，一审法院组织双方当事人明确鉴定范围后再次委托评估机构评估，但由于选定的评估机构缺乏评估鉴定树苗和树木的专业技能，经双方当事人同意：“此次评估鉴定的范围不涉及树苗、树木，仅对地上构筑物进行评估鉴定”。评估机构于2018年2月12日出具评估结论:“法院委托的租赁土地地上物在本次评估目的下，于评估基准日2018年1月17日所表现的市场价值为人民币83.81万元”。93305部队、石学贵在法定期限内对上述鉴定结论均未提出异议。一审法院另查明，中国人民解放军空93271部队于2017年4月变更名称为中国人民解放军93305部队。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，93305部队与石学贵签订的《协议书》中约定的租赁期限自2004年5月1日至2054年5月1日，超过法律规定的最长20年的租赁期限，故对超过二十年的部分即2024年5月1日起的租赁期限应属无效。除此之外，93305部队与石学贵签订《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在显失公平的情形，应认定合法有效。现国家政策变更，合同目的已不能实现，故对于93305部队要求解除双方签订的《协议书》的请求，本院予以支持。该合同解除后，石学贵应将租赁物返还给93305部队。由于《协议书》中并未约定提前终止协议时承租方需要将租赁物恢复原状，且石学贵对协议解除亦不存在过错，故对于93305部队要求将租赁物恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。《协议书》中约定租赁期限为2004年5月1日至2054年5月1日。石学贵已缴纳租金300,000元，每月租金为500元，（300,000元/600个月=500元/月）。现石学贵已按照协议原定的50年的租期缴纳全部租金，而93305部队应按照石学贵实际占有使用租赁土地的日期收取租金，对于多缴部分的租金，应予退还，并按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际返还租金之日的租金利息。现93305部队因国家政策变更要求解除协议，符合协议约定的“因国家政策原因原告提前中止协议”的情况，故93305部队应按照协议约定承担违约责任并以“当时的评估价格偿还被告自取得土地使用权以来的投入费用”，故根据评估机构的评估结论，93305部队应以人民币83.81万元的标准向石学贵偿还自取得土地使用权以来的投入费用。此外，由于目前委托的评估机构缺乏评估鉴定树苗和树木的专业技能，而截至2018年3月8日最后一次庭审之日，双方仍未能找到具有此类专业鉴定技能且具备司法鉴定资格的鉴定单位，故对于石学贵的关于树木、树苗部分赔偿的反诉诉讼请求，一审法院不予支持，石学贵可以待其证据充分后另行主张权利。对于石学贵反诉要求93305部队赔偿其50万元经营损失的主张，由于石学贵并未提供证据证明其经营损失，故对于石学贵的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第（一）项、第九十七条、二百一十四条之规定，一审法院判决：一、解除中国人民解放军93305部队与石学贵之间签订的《协议书》；二、石学贵于本判决生效之日起三十日内将其承租的坐落于财落村东侧原连队土地（21400平方米）腾退并返还中国人民解放军93305部队；三、石学贵的租金计付至实际腾退之日，对于多缴纳的租金，中国人民解放军93305部队在本判决生效之日起三十日内向石学贵返还，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2004年5月2日至实际返还租金之日的租金利息；四、中国人民解放军93305部队于本判决生效之日起三十日内向被告石学贵支付人民币83.81万元；五、驳回中国人民解放军93305部队的其他诉讼请求；六、驳回石学贵的其他诉讼请求。如果中国人民解放军93305部队未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，由中国人民解放军93305部队负担4000元。由石学贵负担9800元。反诉费13430元，由中国人民解放军93305部队负担5661元，由石学贵负担7769元。评估费用8300元，由中国人民解放军93305部队承担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审法院委托的辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司出具的资产评估报告载明：本次评估最终选用成本法确认的评估值作为本次评估的市场价值。本院认为，上诉人93305部队与被上诉人石学贵签订的《协议书》系双方的真实意思表示，内容除租赁期限超过二十年部分无效外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方协议因国家政策变更，导致双方协议无法继续履行，上诉人应按协议约定承担违约责任。关于上诉人提出的要求被上诉人承担违约责任将租赁物恢复原状后返还给上诉人的问题。因双方协议的解除系因国家政策的变更，上诉人所提供的证据不足以证明被上诉人在协议履行期间存在违约行为，双方协议内容亦无解除后需将租赁物恢复原状的约定，且协议解除原因在上诉人，上诉人要求被上诉人承担将租赁物恢复原状后予以返还，缺乏事实和法律依据，本院无法支持。关于上诉人提出不同意支付被上诉人租金利息的主张，因双方协议提前解除，上诉人对于解除后的租金应予以返还。应返还的租金利息与租金之间是孳息与原物的关系，根据孳息随原物的原则，在当事人没有特别约定的情况下，租金的利息应当与租金一并返还，故上诉人提出不应承担返还利息的主张，本院不予支持。关于上诉人应否按评估机构的评估结论向被上诉人偿还自取得土地使用权以来的投入费用的问题。根据双方协议的约定，在土地使用期间，因国家政策原因提前终止协议，上诉人应承担以当时的评估价格偿还被上诉人自取得土地使用权以来的投入费用。一审法院委托评估机构对于案涉地上物的投入费用进行评估，对于评估报告的评估结论选用成本法确认的评估值作为本次评估的市场价值双方亦未提出复议，故一审依据评估报告的评估结论判令上诉人承担偿还被上诉人的投入费用并无不当，本院予以维持。综上，一审判决并无不当，本院予以维持。上诉人中国人民解放军93305部队上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,800元，由上诉人中国人民解放军93305部队负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  韩彩霞审 判 员  姜会军二〇一八年五月十八日法官助理  史舒畅书 记 员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。