浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第797号
原告：钟继东。
原告：郝黎。
两原告委托代理人（特别授权）：陈礼华、金坚。
被告：诸暨恒龙置业有限公司。
法定代表人：王亚丽。
委托代理人（特别授权）：黄峰、许虎军。
原告钟继东、郝黎为与被告诸暨恒龙置业有限公司（以下至判决主文前简称恒龙公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年2月25日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员赵珊妮独任审判，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告钟继东、郝黎及两原告的委托代理人陈礼华、金坚，被告恒龙公司的委托代理人黄峰、许虎军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟继东、郝黎诉称，两原告于2013年4月6日与被告恒龙公司签订《浙江省商品房买卖合同》及其附件。根据合同约定，两原告如期履行了付款义务。2014年9月29日，被告电话通知两原告于2014年10月15日办理商品房入住前的相关手续。两原告依约前往，被要求先交钱后看房。原告交了房屋面积补偿款、装修押金、土地证办证费、水电费、物业费、税费、垃圾清运费、办证工本费、抵押登记费等九项费用后，看房时发现房屋存在与宣传时的居住用途不符、未达到约定的5.48米层高、多出合同约定外的地下一层、楼梯扶手未安装、墙面有明显裂缝等严重质量问题。2014年12月25日，被告再次通知原告，此前于2014年10月15日办理的交房手续由于被告没有取得建筑竣工验收及其备案而作废，应于2014年12月29日重新办理入伙前相关手续。原告依约前往，但被告除了提供《竣工验收备案表》外，并不能出具其他可以证明房屋已具备交付条件的相关文件，且房屋质量问题仍然存在，原告遂拒绝再次办理相关手续。两原告调查发现，被告于2014年12月15日才取得诸暨市建筑业管理局出具的《建设工程竣工验收备案证明》，比合同约定的2014年9月30日符合交房的首要条件已足足逾期了75天。
两原告认为，《浙江省商品房买卖合同》附件八中的第七条对被告违约责任的约定较之《浙江省商品房买卖合同》第七条原告违约责任的约定，在免除被告责任、加重原告责任的同时，排除了原告解除合同的主要权利，并且被告就此条款没有采取任何合理的方式提醒原告注意，违反了《合同法》第三十九条的规定。根据《合同法》第四十条、合同法司法解释（二）第十条规定，被告提供的《浙江省商品房买卖合同》附件八中的第七条应当认定为无效格式条款。又，根据《合同法》第五条规定，合同权利义务根据平等原则确定，被告的违约责任应当根据“公平原则”与原告的违约责任相当，即在被告逾期交房超过30日的情况下，原告有权解除合同、退还已支付购房款并要求赔付已支付房款100%的违约金。现原告自动调整违约金为已付房款的30%。故起诉要求判令：1、解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、被告返还两原告已付房款305477元，并赔偿原告违约金人民币91643.10元（购房款的30%），共计人民币397120.10元；3、被告赔偿两原告已支付的预告登记费、装修押金、土地证办证费、水电费、物业费、税费、垃圾清运费、办证工本费、抵押登记费等实际损失共计人民币15083元整；4、本案诉讼费用由被告承担。鉴于两原告于2015年1月底向被告发送《律师函》一份，通知被告解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，被告于2015年1月底收到了该《律师函》。故现原告变更第一项诉讼请求为：要求确认原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》已于2015年2月1日解除。
被告恒龙公司辩称，1、原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》及其附件是双方自愿签订，未违反国家法律强制性规定，应属合法有效。2、两原告要求确认原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》已解除没有事实根据和法律依据。首先，原、被告签订的合同附件八中的第七条对被告逾期交房的违约责任作了明确的约定，两原告主张该条款属于无效格式条款理由不能成立；其次，即使该条款是无效的，两原告也没有权利要求法院给两原告一个约定解除权，因为约定解除是以双方的约定为基础；再次，即使该条款是无效的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定，两原告也应该在被告逾期交房之后进行催告，被告在被催告之后三个月后还未履行合同约定，两原告才有权解除合同。而且该条款是法定解除权，而非两原告主张的约定解除权；最后，被告确实在2015年1月底收到了两原告发送的要求解除合同的《律师函》。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条之规定，无论两原告行使的是法定解除权还是约定解除权，要求解除合同的通知到达被告处后，被告有权在三个月内向人民法院起诉要求确认解除行为的法律效力。无论是起诉之日，还是庭审之日，距离被告收到两原告发送的该《律师函》之日尚未满三个月。故两原告没有权利要求法院确认合同已解除，更没有权利要求法院处理合同解除后的款项返还及违约金支付问题。3、涉案商品房确实是在2014年12月15日才通过竣工验收，对此被告表示歉意。对被告逾期交房应承担何种责任，在原、被告签订的商品房买卖合同附件八中的第七条中作了明确约定，而且该约定是合法有效的。两原告不能在被告逾期交房超过30天的情形下行使合同解除权。4、由于两原告要求确认原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》已解除的诉讼请求应予驳回，故两原告的其余诉讼请求也应予以驳回。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。
两原告为证明其主张的事实，向本院提供的证据及被告的质证意见如下：
1、《浙江省商品房买卖合同》（含合同文本和八个附件）一份，证明原、被告就涉案商品房的买卖事宜签订《浙江省商品房买卖合同》，双方对商品房的价款、付款方式、交付时间、违约责任等进行了约定的事实。经质证，被告对证据的真实性没有异议，且认为该合同系原、被告的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效。
2、销售不动产统一发票一份、银行帐户明细查询单若干、收据八份，证明两原告向被告支付相应的房款，并支付预告登记费、装修押金、土地证办证费、水电费、物业费、税费、垃圾清运费、办证工本费、抵押登记费等共计人民币15083元的事实。经质证，被告没有异议。
3、诸暨市房屋建筑工程竣工验收备案表一份，证明被告逾期交房的事实。经质证，被告没有异议。
4、诸暨市柏悦公馆的销售广告及宣传资料若干份，证明被告在销售涉案商品房时均将涉案商品房作“居住房”宣传，但实际上涉案商品房的性质是“办公用房”，这与原告购买涉案商品房用作居住使用的预期用途不符，致使合同目的难以实现。经质证，被告认为，首先，两原告在本案中主张的是约定解除权，故两原告提供上述证据的证明目的与两原告的请求权基础不符；其次，销售广告和宣传资料是要约邀请，而非要约。宣传资料中的图片是推荐性的商品房内部分割装修图片，并不是最终交付给客户的物件，在该装修图的旁边有平面参考图，从平面图可以看出该房屋是未作分割的单间；再次，商品房虽被界定为“办公用房”，但这与居住并不矛盾，办公用房也可以设置卫生间、床、沙发、厨房；最后，上述证据中有一份资料是网络截图，该截图是记者的报道，并不是被告公司的销售广告和宣传资料，被告无法确定该报道者的身份，故无法对该报道负责。
5、各业主关于涉案商品房存在的问题向被告发出的提问及被告的答复意见各一份，证明涉案商品房确实存在诸多问题，导致居住目的难以实现及被告未竣工验收备案就向买受人交付商品房等事实。经质证，被告对证据的真实性没有异议，但认为与本案缺乏关联性。
6、律师函一份，证明两原告在被告逾期交房达到75天的情形下向被告发送要求解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》的函件，被告也于2015年1月底收到了该函件，故原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》已解除的事实。经质证，被告对证据的真实性没有异议，被告确实在2015年1月底收到了该律师函，但对两原告的证明目的有异议，首先，两原告既不享有合同的约定解除权也不享有法定解除权；其次，即便两原告有权解除合同，被告也有权在三个月内提出异议，现三个月的期限尚有届满，故合同尚未解除。
被告为证明其主张的事实，向本院提供的证据及两原告的质证意见如下：
7、建设工程规划许可证及规划图各一份，证明当初设计“诸暨市恒龙汽配用品城”的时候就有地下一层的规划，之所以合同中没有地下一层的约定，是由于被告工作人员的笔误造成的。经质证，两原告对证据的真实性没有异议，但不认可被告关于系被告工作人员工作失误导致合同误写这一主张。
8、建设工程竣工验收综合意见及绍兴市公安消防支队建设工程消防验收意见书各一份，证明涉案商品房于2014年12月15日通过竣工验收备案符合合同约定的交付条件的事实。经质证，两原告对证据的真实性没有异议，但认为上述证据只能证明涉案商品房在2014年12月15日符合了合同约定的第一、第二项交付条件，但至于房屋有无通电通水，原告不清楚。
9、入伙通知书、入伙须知、邮政特快专递回执各一份，证明2014年12月25日，被告向原告及所有业主发送交房通知的事实。经质证，两原告对收到被告的上述通知没有异议。
10、现场照片一份，证明在交房现场被告出示了商品房的规划许可证、竣工验收备案表等各种资料的事实。经质证，两原告对上述证据不予认可，被告无法证明该照片形成的时间及内容的真实性，该证据并不能证明被告向原告履行了告知义务的事实。
本院对上述证据认定如下：
原、被告对证据1、2、3、6、8、9的真实性没有异议，本院予以确认，可以证明原、被告就涉案商品房的买卖事宜签订《浙江省商品房买卖合同》，双方就商品房价款、交付时间、违约责任等进行了约定，但涉案商品房直至2014年12月15日才具备了合同约定的交付条件，原告认为被告逾期交房已属违约，原告享有合同解除权，遂向被告发送《律师函》解除合同，被告于2015年1月底收到该《律师函》等事实。
两原告为证明其购买涉案商品房用于居住的目的难以实现，向本院提供证据4、5，但本院认为，本案中原告是基于约定解除权主张原、被告之间的合同已解除，故证据4、5与本案缺乏关联性，本院在本案中不作认定。同理，被告提供的证据7、10与本案也缺乏关联性，本院在本案中亦不作认定。
综上，本院经审理查明，被告恒龙公司系“诸暨恒龙汽配用品城”的开发商。2013年4月6日，出卖人恒龙公司与买受人钟继东、郝黎签订《浙江省商品房买卖合同》(含合同文本及八个附件)，其中在合同文本中约定：“1、出卖人将坐落于‘诸暨恒龙汽配用品城’第10幢904号商品房出卖给钟继东、郝黎；2、该商品房的设计用途为办公用房，属钢混结构，层高5.48米；3、商品房建筑面积44.34平方米，每平方米价格6882元，总价款305154元；4、买受人于2013年4月6日支付房款155154元整，余款150000元于2013年4月13日前办理完成银行按揭手续；5、买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人已支付的所有款项作为违约金归出卖人所有；6、出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。如出卖人逾期交房，则按《附件八》的约定处理；7、买受人确认，在双方签署本合同前，出卖人已向买受人明示了《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》以及补充协议等示范文本；8、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”在附件八中约定：“……第七条、考虑到一至四层专业市场统一招商、统一运营、统一装修、统一开业的特殊性，买受人同意出卖人逾期交房不超过90天的，出卖人无需支付违约金，合同继续履行，买受人不退房；逾期超过90天，自本合同第九条规定的最后交付期限的第91天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行；若符合本合同有关交付标准，提前交付使用，买受人同意根据出卖人的交接通知书按时办理房屋交接手续……第十二条、1、双方明确，本协议内容是经双方友好协商确定的，买受人清晰知晓所有内容及可能的法律效果并愿意承担，且双方同意均不援引格式条款有关规定要求对方承担非本协议约定的责任。2、本补充协议为本合同不可分割的一部分，在双方签署本合同同时生效，与本合同具有同等法律效力。本合同与本协议不一致的，以本协议为准。”
上述协议签订后，两原告向被告支付了购房款305477元及预告登记费560元。2014年9月底，被告通知两原告于2014年10月15日到被告处办理商品房交付手续。原告依约前往，并向被告支付了装修押金、土地证办证费、水电费、物业费、税费、垃圾清运费、办证工本费、抵押登记费等共计人民币14523元。2014年12月15日，涉案商品房通过了竣工验收备案，符合了合同约定的交付条件。被告又于2014年12月25日通知原告于2014年12月29日重新办理涉案商品房的交付手续，但两原告拒绝重新办理相关手续。两原告认为，被告至少逾期交房75天，根据合同权利义务平等原则，原告方享有合同解除权，遂于2015年1月底向被告发送《律师函》一份，通知被告解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，要求被告退还房款并承担相应的违约责任。被告于2015年1月底收到该《律师函》。2015年2月25日，原告诉讼来院，请求本院判如所请。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条虽规定当事人可以依照该法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，但当事人在行使合同解除权时应满足以下条件：(1)必须具备法定或约定解除合同的条件。(2)行使解除权应当通知对方当事人。对方当事人收到解除合同的通知后，可以在约定的期限内提出异议；如没有约定异议期间，则三个月内可以提出异议。(3)法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，未办理有关手续，合同不能终止。本案中，虽两原告于2015年1月底向被告发送《律师函》一份，通知被告解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，被告恒龙公司于2015年1月底也收到了该《律师函》，但本院认为，首先，两原告并不享有约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。”根据该法律规定，当事人必须对“解除合同的条件”进行明确的约定。本案中，原、被签订的《浙江省商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按该合同的约定享有权利、履行义务。该《浙江省商品房买卖合同》及其附件约定：“买受人同意出卖人逾期交房不超过90天的，出卖人无需支付违约金，合同继续履行，买受人不退房；逾期超过90天，自本合同第九条规定的最后交付期限的第91天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。”故在被告逾期交房的情形下，被告应按上述约定向两原告承担违约责任。该“约定”中并没有明确两原告在被告逾期交房的情形下享有合同解除权。退一步讲，即便如两原告所称上述“约定”系免除或限制提供格式条款一方承担责任的条款，该条款应属无效的主张成立，也不能必然推导出两原告当然享有解除合同的权利。两原告关于被告在两原告逾期支付房款超过30天即有权解除合同，根据合同权利义务对等原则，两原告在被告逾期交房超过30天的情形下也有权解除合同的主张，仅系两原告主观上的理解，缺乏相应的法律依据，本院难以支持。其次，原、被告之间并未约定一方提出异议的期间。故该解除合同的《律师函》送达被告后，被告可以在三个月内提出异议。该《律师函》于2015年1月底送达被告，在2015年4月9日本案的第一次庭审过程中，被告恒龙公司明确提出不同意解除合同，对原告送达的《律师函》的效力提出了异议。被告该异议的提出符合法律的规定，亦可以阻却该《律师函》发生解除合同的法律效力。综上，两原告起诉要求确认原、被告之间于2013年4月6日签订的《浙江省商品房买卖合同》及其附件已解除的理由不能成立，本院不予支持。因原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》及其附件尚未解除，故对两原告要求被告承担合同解除后的法律后果即返还购房款、支付违约金、赔偿预告登记费等其余诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下：
驳回原告钟继东、郝黎的诉讼请求。
本案案件受理费7483元，依法减半收取3741.50元，由原告钟继东、郝黎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费7483元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审判员 赵珊妮
二〇一五年五月五日
书记员 杨 琼