重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03669号
上诉人（原审原告）：陈世清，××××××××××日出生。
委托代理人：冯泽碧，女，汉族，×××××××××××日出生，系陈世清之妻。
上诉人（原审被告）：重庆大业兴置业顾问有限公司，住所地××××××××××××××××××××××，组织机构代码×××××××××××。
法定代表人：蒋文武，董事长。
委托代理人：黄丽，女，汉族，×××××××××日出生。
被上诉人（原审被告）：张文碧，×××××××××××日出生。
上诉人陈世清、重庆大业兴置业顾问有限公司（以下简称“大业兴公司”）与被上诉人张文碧居间合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2014年6月13日作出（2014）南法民初字第00969号民事判决。陈世清、大业兴公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2014年1月15日，陈世清与大业兴公司、张文碧就买卖陈世清所有的位于本市南岸区南坪东路581号3-2-18-2号的房屋，在大业兴公司海棠晓月中介店内签订了《房地产买卖居间协议》及三个附件。该居间协议主要约定：“出卖人为陈世清，购买人为张文碧，居间人为大业兴公司，房屋成交价格为616000元，付款方式为按揭付款，买卖双方约定在乙方（张文碧）银行按揭审批通过后3个工作日内申请办理房屋产权过户手续。卖方陈世清在银行按揭尾款放款当日将房屋交给乙方（张文碧）”。《房地产买卖居间协议》的附件《买卖承诺书》约定卖方的中介服务费用为6000元，于签订居间协议的当日支付。服务费6000元包含大业兴公司的代理费和口头咨询费。签订居间协议后，陈世清走访张文碧姐姐张文秀家，得知实际的购房及贷款人是张文碧的儿子，与居间协议的买方主体不一致。2014年1月16日，陈世清与张文碧签订《房屋买卖撤销协议》。该撤销协议约定：“双方经过协商，一致同意撤销《房地产买卖居间协议》，撤销时间为2014年1月16日。双方一致认为撤销协议的原因在于大业兴公司工作人员在促成居间协议签订中存在诸多损害买卖双方利益的违规操作行为，致使协议缺乏购房尾款具体支付时间和交接房时间等核心内容，同时购房主体因中介方擅自变更导致协议不合法。双方一致要求中介公司退还全部中介费用。双方在协议上签字后生效，同时互相返还购房定金及收条，双方互相免责并退还对方身份证复印件等”。《房屋买卖撤销协议》签订后，陈世清将购房定金26000元退还给了张文碧，张文碧也将收条交予了陈世清。后陈世清到大业兴公司处要求撤销原协议再重新与实际买房人签协议或者退还中介费。经陈世清与张文碧、大业兴公司多次协商未果，遂发生纠纷。后三方一直未就该房屋买卖达成一致意见，房屋买卖未能实际达成。诉讼中，大业兴公司对于陈世清关于实际的买房人是张文碧儿子的陈述并未否认。但对于居间协议上的买房人为何是张文碧而不是她儿子无法在法庭上明确说明原因，同时对于拒绝陈世清要求重新签居间协议的原因也不能明确说明。
陈世清一审诉称，2014年1月15日，其与张文碧、大业兴公司就买卖位于本市南岸区南坪东路581号3-2-18-2号的房屋，在大业兴公司海棠晓月中介店内签订了《房地产买卖居间协议》及三个附件。次日，陈世清走访买方张文碧姐姐张文秀家，方才得知大业兴公司及张文碧正在操作的购房及贷款人居然是签约买方张文碧的儿子。陈世清就“主体变更”向中介人质疑，大业兴公司工作人员罗成以“我们向来都是这样操作，没有问题”为由，拒绝撤销原合同后重签新合同。1月17日，陈世清与买方张文碧曾一度书面约定“撤销买卖及居间协议”，因中介方罗成不同意，故“撤销协议”并未实施，房屋买卖并未停止。当天上午，张文碧收到陈世清退还的购房定金2.6万元后，下午就反悔了，电话要求“仍买此房”，陈世清也同意继续买卖。当时及此后，买卖双方（含家属）多次到中介公司工作人员罗成处协商买卖事宜，表达买卖意愿，因三方分歧无进展。主要分歧点在于：大业兴公司、张文碧认为“只要是一家人，无论谁签约、贷款都可以”，“只要房价卖起了，卖方就应当同意交易并无条件配合办手续”，坚持“由买方儿子补个委托手续即可按原合同实施”，“是卖方故意刁难”等。陈世清则坚持三点：“或者按原合同由张文碧本人贷款买房，或者撤销原合同后卖方再与其儿子重新签约贷款买房，或者撤销合同及买卖并退还中介费”，大业兴公司和张文碧不同意“撤旧约，签新约”，并指责陈世清在“扯皮”、“违约”等，房屋买卖因此僵持不下，搁置下来。在一个多月（含春节）中，陈世清多次催促大业兴公司、张文碧，并书面发函，中介方一直不通知陈世清去配合办手续，也不撤合同退中介费，买方张文碧也一直不将购房定金重新支付给陈世清。由此可见，本案合同无法实施，过错及违约全在大业兴公司与张文碧，尤其是专业性中介方的合同欺诈及违规操作行为，陈世清并无任何过错及违约责任。故诉至人民法院，请求判令：1、撤销《房地产买卖居间协议》及其附件。2、大业兴公司向陈世清返还中介费6000元。3、大业兴公司向陈世清支付违约金6000元。4、张文碧向陈世清支付违约金1300元。5、本案诉讼费用由大业兴公司、张文碧共同承担。
大业兴公司一审辩称：大业兴公司已经促成了买卖双方的交易行为，并且签订了《房地产买卖居间协议》。我方提供了居间服务，就应按协议收取服务费。我方没有任何违约行为，而是陈世清违约。居间协议虽然是以张文碧的名义签订的，但张文碧与她儿子是一家人，只要最后房屋过户时是她儿子来签订协议就可以了，对陈世清的利益根本不会有什么影响。陈世清在签订居间协议后又私下与张文碧签订了《房屋买卖撤销协议》，导致最终房屋买卖没有完成。陈世清的诉讼请求不能成立，应予驳回。
张文碧一审辩称：在签订居间协议前，我跟中介公司工作人员说了我是给儿子买房，中介公司工作人员说签我的名字没有问题。在签订居间协议后，在2014年1月16日，是陈世清主动与我签订了撤销买卖协议。《房屋买卖撤销协议》是陈世清写好之后拿来让我签的字。并且26000元的买房定金也已经退给我了。所以我与陈世清之间已经不存在任何买卖合同关系，我方也就不存在任何违约行为。陈世清要求我承担违约责任的诉讼请求无任何理由和依据，应予驳回。
一审法院认为，该案主要的争议焦点为：1、陈世清能否请求撤销与大业兴公司、张文碧签订的《房地产买卖居间协议》。2、陈世清要求大业兴公司返还中介费6000元的请求能否成立。3、陈世清要求大业兴公司支付赔偿费6000元的请求能否成立。4、陈世清与张文碧之间的买卖合同关系是否已经解除进而确定陈世清能否要求张文碧支付违约金。对于上述争议焦点，该院分别评述如下：1、陈世清能否请求撤销与大业兴公司、张文碧签订的《房地产买卖居间协议》。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案争议的《房地产买卖居间协议》，从该协议内容分析，该协议虽名为“居间协议”，但其内容兼具了居间合同构成要件和买卖合同构成要件。该《房地产买卖居间协议》签订后，陈世清与张文碧、大业兴公司构成居间合同关系，而陈世清又与张文碧之间构成了房屋买卖合同关系。陈世清与大业兴公司、张文碧签订《房地产买卖居间协议》时，卖方是陈世清，买方是张文碧，陈世清的真实意思表示是将房屋出售于张文碧，而不是其他任何人。而中介方大业兴公司当时虽然明知实际的买房人系张文碧儿子，最终也是张文碧儿子与陈世清签订正式买卖合同来办理房屋过户手续。但出于“行业惯例”或者“认为不会出问题”而没有向陈世清明确说明实际的买房人。张文碧在签订居间协议时也没有向陈世清明确说明系代儿子签约，最终导致陈世清意思表示错误，将最终的买房人误解为是张文碧。签订该居间协议后，通过自行了解到的情况，陈世清发现实际的买房人与居间协议上约定的买房人主体不一致，也与自己的真实意思相违背。后陈世清要求中介方大业兴公司撤销原协议，重新与实际购房人签订居间协议，但遭到大业兴公司拒绝。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或则仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”该案陈世清对签约主体的误解属于对合同的重大误解。且签约至陈世清起诉之日并未超过一年的除斥期间，故陈世清对《房地产买卖居间协议》享有撤销权。综上，陈世清要求撤销《房地产买卖居间协议》的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。2、陈世清要求大业兴公司返还中介费6000元的请求能否成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”该案中，《房地产买卖居间协议》被依法撤销后，房屋中介方大业兴公司依据《房地产买卖居间协议》所收取的中介费缺乏法律依据，应予返还。故对于陈世清要求大业兴公司返还中介费6000元的请求，该院予以支持。3、陈世清要求大业兴公司支付赔偿费6000元的请求能否成立。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，陈世清对其要求大业兴公司承担6000元赔偿费的请求应承担举证责任。陈世清依据“合同法”第一百二十二条和“消费者权益保护法”第四十九条，并且依据“居间协议”第十二条第（五）、（六）项，认为大业兴公司在中介服务中存在欺诈，“缔约过失”责任和违约责任，导致买卖无法达成，其服务费应该双倍返还。该院认为，虽然大业兴公司在签订《房地产买卖居间协议》时并未明确告知陈世清实际的买房人，但并不当然表明大业兴公司存在故意欺诈行为。陈世清未举示大业兴公司存在故意欺诈行为的证据，故陈世清依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条要求大业兴公司双倍返还服务费用的依据尚不充足。陈世清在诉讼中，虽多次陈述因大业兴公司的违约行为遭受到了经济损失，但也未举示任何遭受实际损失的证据。故陈世清要求大业兴公司支付6000元损失赔偿费的请求依据也不充分，该院不予支持。4、陈世清与张文碧之间的买卖合同关系是否解除进而确定陈世清能否要求张文碧支付违约金。《房屋买卖撤销协议》的签订系陈世清与张文碧自愿协商达成合意的结果。《房屋买卖撤销协议》并不违反法律规定，其内容合法有效。《房屋买卖撤销协议》的签订，虽不能撤销陈世清和大业兴公司之间的居间合同关系，但陈世清和张文碧之间的房屋买卖合同关系因双方达成一致意见解除。并且该撤销协议已经实际履行了。陈世清和张文碧互相退还了购房定金和收条，以实际的行为履行了《房屋买卖撤销协议》。该《房屋买卖撤销协议》系买卖双方自行解除房屋买卖合同的行为，不需要中介方大业兴公司的认可。陈世清认为《房屋买卖撤销协议》并未实际履行，辩称《房屋买卖撤销协议》签订后，张文碧又反悔，表示“仍买此房”，而且双方也一直在协商买房，买房的过程没有中断。但该院认为，张文碧签订《房屋买卖撤销协议》后一直也未将购房定金交纳给陈世清，双方也未就购房再形成任何书面一致意见。可见张文碧并没有继续购买陈世清房屋的明确意思表示。《房屋买卖撤销协议》签订后，陈世清与张文碧的房屋买卖关系解除。陈世清以张文碧未按时交纳购房定金为由请求张文碧承担违约责任缺乏法律及事实依据。基于上述分析，陈世清请求张文碧支付违约金1300元的诉讼请求依据不足，该院不予支持。综上所述，陈世清的部分诉讼请求成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第九十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、撤销陈世清与重庆大业兴置业顾问有限公司、张文碧签订的《房地产买卖居间协议》及其附件。二、重庆大业兴置业顾问有限公司向陈世清返还中介服务费6000元。三、驳回陈世清其他诉讼请求。该案案件受理费132元，减半收取66元，由陈世清负担33元，重庆大业兴置业顾问有限公司负担33元。
陈世清不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间协议》及附件。2、要求被上诉人大业兴公司给付上诉人人民币12000元，包括了返还中介费6000元和赔偿损失6000元，同意放弃向张文碧索赔1300元的请求。3、由两被上诉人承担本案一二审诉讼费用。后经本院示明，其上诉请求第1项及第2项中要求返还6000元中介费的请求已得到一审法院支持，陈世清遂将其上诉请求变更为请求大业兴公司赔偿损失6000元，并由二被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：本案中大业兴公司和张文碧串通，并共同构成欺诈，而不是重大误解。其实际经济损失是由于在长达半年多的房屋买卖和诉讼过程中，其房屋一致处于空置状态，实际损失了房租和物管费，比照格式合同“不退还中介费”条款，要求中介费“1赔2”是合理的。
大业兴公司二审辩称，其与张文碧均已告知上诉人实际购买人为张文碧之子，其子因签订该协议时有事不能到场，故由张文碧签订合同，不存在欺诈和重大误解。上诉人称该协议并未解除，一直在履行与事实不符，上诉人与张文碧签订《房地产买卖撤销协议》时就将购房定金返还给张文碧，之后双方并未就该协议的履行作出实质性意思表示。该协议是经三方协商一致签订的，并不存在显失公平的情形。
张文碧二审辩称，一审法院判决正确，请予维持。
大业兴公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第00969号民事判决并依法改判。事实及理由：其与陈世清签订的《房地产买卖居间协议》是双方真实意思表示，虽然存在一定瑕疵，但不存在重大误解，仍属合法有效，不应被撤销。张文碧已明确告知上诉人、被上诉人陈世清房屋将过户给其子，三方是在知晓该情况下签订该协议，陈世清第二天就与张文碧签订《房屋买卖撤销协议》属不诚信行为。上诉人已促成合同成立，应当由被上诉人支付约定报酬。
陈世清二审辩称，其不知道房屋实际购买人为张文碧之子，《房屋买卖撤销协议》的真实签订时间是1月17日，大业兴公司和张文碧存在串通行为，存在虚假陈述并隐瞒了真实情况。
张文碧二审辩称，一审法院判决正确。
本院二审查明的事实与一审查明事实基本一致。
本院认为，《房地产买卖居间协议》签订的三方为陈世清、张文碧、大业兴公司，按照居间协议约定，本案讼争房屋的买方应为居间协议的签订主体张文碧。本案中，大业兴公司及张文碧均认可房屋实际购买人为张文碧之子而非签约人张文碧，但并无证据证明其已将实际购买人与合同签订主体不一致的情况事先告知卖方，陈世清作为房屋卖方，有权自主选择房屋买方，其因对房屋购买主体认识错误而签订该居间协议，属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的因重大误解订立合同的情形，理应在法定期限内享有撤销权，一审法院依据陈世清的请求撤销《房地产买卖居间协议》并无不当。大业兴公司作为居间人，并未对房屋的实际购买人和签约人是否一致进行核实，对《房地产买卖居间协议》被撤销存在过错，依照合同被撤销的法律后果，其无权要求陈世清支付6000元中介费用，其已取得的中介费理应返还。针对陈世清上诉认为大业兴公司存在与张文碧的串通欺诈行为，要求大业兴公司给付6000元赔偿的上诉请求，陈世清并无证据证明大业兴公司与张文碧存在故意串通和欺诈，亦无法举证证明居间协议被撤销给其造成的实际损失，其该项上诉请求无事实及法律依据，本院不予认可。综上所述，上诉人陈世清、大业兴公司的上诉请求和理由无事实及法律依据，应予驳回。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判；
二审案件受理费132元，由上诉人陈世清、上诉人重庆大业兴置业顾问有限公司各承担66元。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊学庆
审 判 员 谢天福
代理审判员 任志勇
二〇一四年十月十日
书 记 员 罗 宇