湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第01474号
上诉人（原审被告）湖北省新华书店（集团）有限公司，住所地：湖北省武汉市硚口区发展大道33号。
法定代表人甘霞蓉，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）钟慧，湖北夷水律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈涛。
被上诉人（原审原告）蔡申华。
委托代理人（特别授权）杨发明，湖北雄视律师事务所律师。
原审被告湖北省新华书店（集团）有限公司宣恩县分公司，住所地：宣恩县珠山镇建设路26号。
负责人黄熠，该公司经理。
委托代理人周承珍，湖北夷水律师事务所律师。
上诉人湖北省新华书店（集团）有限公司为与被上诉人陈涛、蔡申华、原审被告湖北省新华书店（集团）有限公司宣恩县分公司物权保护纠纷一案，不服宣恩县人民法院（2015）鄂宣恩民初字第00553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审�。本案现已审理终结。
原审原告陈涛、蔡申华诉称，1978年被告新华书店宣恩分公司（原宣恩县新华书店）与宣恩县广播电视服务公司共同修建了宣恩县珠山镇建设路26号房屋一栋，其中临街左侧3、4、5楼的各一套二室一厅一厨一卫宿舍归宣恩县广播电视服务公司所有。后因实施国家房改政策，宣恩县广播电视服务公司将其中的三楼的宿舍一套卖给了单位职工陈运双（原告陈涛之父）。陈运双去世后，原告陈涛、蔡申华继承了该套房屋，并于2014年1月14日办理了变更登记手续，重新领取了房屋产权证。
按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国物权法》的相关法律规定，土地使用权随地上不动产的所有权转移，虽然原告陈涛、蔡申华的房屋所占有的土地登记在被告新华书店省公司名下，但其使�权属原告陈涛、蔡申华所有。为此，原告陈涛、蔡申华要求被告新华书店省公司、新华书店宣恩分公司协助办理变更登记手续，但二被告不予配合，因此起诉，要求判令被告新华书店省公司、新华书店宣恩分公司协助原告陈涛、蔡申华办理位于宣恩县珠山镇xx路xx号1栋301室房屋所在的土地使用权过户变更登记手续。
原审被告新华书店宣恩分公司辩称，新华书店宣恩分公司不是涉案房屋买卖一方的当事人，也不是该房屋的土地使用权人，因此不是本案的适格主体，没有义务为原告陈涛、蔡申华办理土地使用权过户手续。宣恩县广播电视服务公司将涉案房屋卖给其职工陈运双的行为，因违反了合建房屋合同的约定，依法应属无效行为。
被告新华书店宣恩分公司提交合建房屋合同书及湖北省新华书店（集团）有限公司宣国用（2010）xxxx号土地使用权证和宗地图各一份，用以证明本案所涉房屋原属宣恩县广播电视服务公司所有且约定房屋不使用后应首先卖给新华书店宣恩分公司；新华书店宣恩分公司不是涉案房屋的产权人，不是本案适格主体。
原审被告新华书店省公司辩称，认同新华书店宣恩分公司的答辩意见，虽然涉案房屋的土地使用权登记在新华书店省公司名下，但是新华书店省公司并不是涉案房屋买卖合同的相对人，没有协助原告办理土地使用权证的合同义务。原告陈涛、蔡申华根据物权法等起诉，依据是地随房走的法律规定，可以直接要求土地行政管理部门办理证件，不应提起民事诉讼。本案所涉合同的相对人宣恩县广播电视服务公司并没有到庭参加诉讼，对于新华书店宣恩分公司与宣恩县广播电视服务公司合建房屋后把房屋如何处置给原告陈涛、蔡申华的事实无法查清。
原审查明，1987年原宣恩县新华书店与宣恩县广播电视服务公司签订协议，约定原宣恩县新华书店修建的五层房屋中，由宣恩县广播电视服务公司永久享有三套房屋的所有权，后因房屋改制，1994年宣恩县广播电视服务公司将其中的珠山镇xx路xx号1栋301室房屋卖给原告陈涛的父亲。2004年，因为继承，原告陈涛将房屋登记在原告陈涛、蔡申华的名下，拥有了房屋的所有权。后因文化管理体制改革，原宣恩县新华书店改制成为新华书店宣恩分公司，书店的财产与土地都归属于新华书店省公司。2010年，原宣恩县新华书店的土地的使用权人全部变更登记为新华书店省公司，其中就包含了原告陈涛、蔡申华所有的房屋所在的土地。原告陈涛、蔡申华因此要求被告新华书店省公司、新华书店宣恩分公司协助办理变更登记手续，但二被告不予配合，原告因此起诉。
原审认为，原告�涛、蔡申华依据他们享有的房屋所有权要求变更登记在新华书店省公司名下的土地使用权，是基于物权请求权，按照城市房地产管理法和土地管理法的规定，地上建筑物的所有权人拥有相应的土地使用权，因此，本案应为物权保护纠纷。宣恩县珠山镇xx路xx号1栋301室房屋所在的土地使用权应当属于原告陈涛、蔡申华所有，根据土地使用权变更登记的程序，土地使用权的登记人应当协助实际使用权人办理变更登记。被告新华书店省公司客观上仍登记为涉案房屋的土地使用权人，其有义务按照法律规定协助原告陈涛、蔡申华将土地使用权人变更登记为已依法取得使用权的原告二人，无关双方是否存在合同关系，无关其所有权取得的途径，因此，原告陈涛、蔡申华对新华书店省公司的诉讼请求应当予以支持。原告基于物权请求权提出请求，不受诉讼时效的限制。被告新华书店宣恩分公司因其不是登记的土地使用权人，不具备协助原告陈涛、蔡申华变更登记的条件和义务，所以原告陈涛、蔡申华对新华书店宣恩分公司的诉讼请求不予支持。按照物权公示原则，二原告是房屋的所有人，二被告提出的宣恩县广播电视服务公司出卖房屋的合同无效的主张，与本案无关，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下：一、被告湖北省新华书店（集团）有限公司协助原告陈涛、蔡申华办理珠山镇xx路xx号1栋301室房屋的土地使用权变更登记。二、驳回原告陈涛、蔡申华的其它诉讼请求。案件受理费80元，由被告湖北省新华书店（集团）有限公司负担。
上诉人湖北省新华书店（集团）有限公司不服一审判决上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误，上�人不是涉案房屋买卖乙方的当事人，无协助被上诉人过户的义务。一审未查明涉案房屋所有权究竟是如何取得的，根据宣恩县新华书店与广电公司签定的《合建房屋协议书》约定，宣恩新华书店享有优先购买权。故，一审判决错误，请求二审依法裁判。
被上诉陈涛、蔡申华答辩称，一审认定事实清楚，适用法律恰当，应依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人未提交新的证据。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，1983年实施的《城市私有房屋管理条例》第六条规定“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更手续。数人共有的城市�有房屋，房屋所有人应当领取共同共有或按份共有的房屋所有权证”，2007年实施的《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产的设立、变更、转移和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，上述法律规定表明，房屋所有权、共有权的取得，应以登记为准，一经登记即发生效力，从涉案房屋的所有权证上记载情况看，所有权人为陈涛、蔡申华，按照法律规定，该房屋的所有权人为陈涛、蔡申华，上诉人湖北省新华书店（集团）有限公司不是该房屋的产权人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”之规定，涉案房屋占用范围内的土地使用权在房屋转让时应一并转让给房屋所有权人，但涉案房屋占用范围内的土地使用�现登记在上诉人湖北省新华书店（集团）有限公司名下，上诉人湖北省新华书店（集团）有限公司拒绝将该土地所有权过户到被上诉人陈涛、蔡申华名下已侵害被上诉人的物权，具有协助过户的义务，一审判决上诉人协助被上诉人将涉案土地所有权过户至被上诉人名下是正确的。上诉人认为其不是本案房屋买卖当事人和具有优先购买权拒绝涉案土地所有权过户的上诉理由不能成立，应不予支持。综上，一审判决认定事实正确，适用法律恰当，上诉人湖北省新华书店（集团）有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人湖北省新华书店（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘开平
审判员 段 斌
审判员 覃恩洲
二〇一六年一月二十二日
书记员 谭学胜