上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2865号
原告上海仁润实业有限公司。
法定代表人顾国仁。
委托代理人戚夏凤，上海市志君律师事务所律师。
被告上海深林汽车配件有限公司。
法定代表人陈瑞林。
委托代理人周开畅，上海市汇业律师事务所律师。
委托代理人胡雪梅，上海市汇业律师事务所律师。
原告上海仁润实业有限公司（以下简称“仁润公司”）与被告上海深林汽车配件有限公司（以下简称“深林公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案转为适用普通程序。本案于2014年9月24日、2015年1月16日公开开庭进行了审理。原告仁润公司的法定代表人顾国仁、原告仁润公司的委托代理人戚夏凤、被告深林公司的委托代理人胡雪梅到庭参加参加了二次诉讼。本案现已审理终结。
原告仁润公司诉称：原、被告于2009年5月22日签订《房屋使用租赁协议》，约定被告承租原告位于上海市松江区沪松公路XXX号厂房共三层及空地，租赁费为每年215，208元，租赁期限自2009年5月22日至2014年5月22日。合同第6条约定如一方退房或续租，需要提前一个月通知对方，否则属于违约，违约方必须赔偿守约方二个月的房租作为补偿。现合同已经到期，故要求被告返还房屋。另外，因被告未提出续租仍然占有使用租赁房屋，故被告存在违约，应承担违约金，同时还要支付占用期间的房屋使用费。现原告起诉至法院请求判令：1、被告将位于上海市松江区沪松公路XXX号厂房及空地（以下简称“涉案房屋”）返还给原告；2、被告支付�告房屋使用费，自2014年7月1日起至房屋返还之日止，按照每年215，208元标准计算（其中一层房屋每年91，800元、二层房屋每年49，104元、三层房屋每年49，104元、空地每年25，200元）；3、被告支付原告违约金35，868元。审理中原告将第三项诉讼请求变更为要求被告支付损失赔偿金35，868元。
被告深林公司辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，不同意退还房屋，要求按照原合同约定的条件续租房屋；其次，在原告同意续租的前提下，愿意按照原合同约定的标准支付租金；最后，被告于2014年3月份向原告提出了续租的申请，故被告不存在违约，原告主张的违约金不能成立。针对原告变更后的诉讼请求，被告补充辩称，原告并无损失，故赔偿金的主张不予同意。
经审理查明：2009年5月22日，原、被告签订《房屋使用租赁协议》，第一条约定，原告将涉案房屋（生产用房总面�1287平方米）出租给被告；租赁期限五年，自2009年5月22日至2014年5月22日；在租赁期内被告不得将房屋转租给他人，被告在租赁到期后可以优先续租。第二条，厂房共三层每层租金如下：底层255平方米×1.00元×30天×12月=91，800元／年，二、三层（341＋341）平方米×0.4元×30天×12月=98，208元／年，空地350平方米0.2元×30天×12月=25，200元／年，每年租金合计215，208元。第三条，先付后用，半年支付一次，合同生效后十天付半年租金费用，以后提前十天支付一下期107，600元租金费用，如付款在到期后推迟十天以上，则按照每年应付租金（每天）0.5%计算滞纳金或原告有权收回房屋，并没收押金。第四条，租赁期间的所有水、电、电话等费用均由被告支付，凡是因滞纳金引起的一切费用由被告负责。第五条，租赁房屋内的装修必须得到原告同意才可在房屋内装修，违反相关法律�法规造成租赁房屋以及其他房屋设施损害的，由被告承担责任；解除本合同时，被告对租赁房屋以及其他房屋设施的改造装修增添的所有权无偿归原告所有。第六条，原、被告如要退房或续租需提前一个月通知对方，否则属于违约，违约方必须赔偿守约方二个月的租金作为补偿。第七条，如被告需要，原告应增建北部二层以上三层约460平方米的建筑，且租金单价不得超过二级三层的单价，原告应保证所租建筑门前场地的使用，并不受其他租户的干扰；每隔五年递增一次，递增幅度为8%累计计算；租赁期满后不动产归原告所有；如续租，后加的装饰和建筑归被告使用；如在租赁期内，遇政府拆迁和征用，按照国家拆迁和征用条款赔偿被告。该合同背面手写房屋租金从2009年7月1日起计算，由原、被告的法定代表人签字。
合同签订后，原告将房屋交给被告，被告支付租�至2014年6月30日。被告并未交纳保证金或押金。
2014年7月24日，原告通过律师向被告发送《关于办理房屋的律师函》，载明：原、被告签订的《房屋租赁合同》，约定的租赁期限至2014年5月22日，实际租金支付至2014年6月30日，现涉案房屋需作他用，故特函告被告请在接到函件七日内办理涉案房屋，结清水电费，搬离时不能损坏房屋装修及原有结构。该函件于2014年7月25日被签收。
另查明，位于上海市松江区洞泾镇砖桥村11队土地（东至沪松公路、南至河道、西至河道、北至厂房，即涉案房屋所在土地）的用地单位为上海东全砖桥金属制品有限公司（以下简称“东全砖桥公司”）。2000年8月11日，上海市松江区规划管理局向东全砖桥公司颁发了建设用地规划许可证明确用地面积为1860平方米，同年12月1日上海市松江区人民政府颁布建设用地批准书载明批准用地面积1419平方米，建、构筑物占地面积800平方米。2007年7月19日，东全砖桥公司与原告法定代表人顾国仁签订了《资产转让合同》，约定顾国仁受让东全砖桥公司包括上述土地使用权及房屋在内的资产。同年9月5日，上海砖桥实业公司与原告签订《土地使用租赁合同》，约定被告出资租用上海砖桥实业公司下属东全砖桥公司和上海锅炉配件厂土地使用租赁权，租赁期限为30年，从2008年1月1日至2037年12月31日。
2007年8月14日，上海市公安局松江分局洞泾派出所出具证明，载明：东全砖桥公司坐落在洞泾镇沪松公路西侧现经公安机关核定该公司门牌编制为沪松公路XXX号，与被告是同一地址。
2014年12月26日，本院至涉案房屋现场进行了现场勘查，整个厂区有七栋房屋，门牌号为上海市松江区沪松公路XXX号，被告租赁的房屋为整个厂区靠入口南侧三层楼中部分一层及整个二、三层，厂区靠�西北侧平房南侧的空地一块，现搭建了一个大棚。
审理中，原告称，其于2007年向东全砖桥公司受让的房屋均是旧的平层厂房，一共3000多平方米，其拆了其中一幢800平方米的房屋，建造了一幢三层厂房，但未办理建设规划手续，被告租赁的就是该幢三层厂房的一部分。被告对此陈述没有异议。
被告称其租赁的涉案房屋系毛坯，其对房屋进行装饰装修，还在空地上搭建了一个大棚，如果返还房屋，大棚不予拆除。原告对于被告陈述的装饰装修及搭建情况予以认可，其表示若被告不拆除大棚，则按现状返还即可，但其不会给予赔偿或补偿。
因涉案房屋无房产证及建设规划许可证，故本院就本案房屋租赁合同系无效予以了释明，原告就诉讼请求予以了变更，被告在本院指定的期限内未就合同无效以后需要处理的法律后果向本院提出书面请求。
以上事实，有《房屋使�租赁协议》、证明、土地使用租赁合同、资产转让合同、建设用地批准书、建设用地规划许可证、律师函、快递单、邮件查询单、现场勘查笔录、释明笔录、照片以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据查明的事实，原告出租给被告的厂房未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的租赁合同应当认定为无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告返还涉案房屋及空地，本院予以支持。同时，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付占用房屋期间的使用费，原告的主张于法有据，本院亦予以支持。至于原告主张的损失并未提供相应依据，本院难以支持。
此外，关于被告在租赁房屋后的装饰装修及搭建的大棚，虽然本案所涉租赁合同无效，但因租赁合同约定的租赁期限均已届满，被告的预期利益已经得到完全实现，故原告对此不再予以赔偿或补偿。被告明确不拆除大棚则按现状返还房屋及场地。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告上海仁润实业有限公司与被告上海深林汽车配件有限公司于2009年5月22日签订的《房屋使用租赁协议》无效；
二、被告上海深林汽车配件有限公司于本判决生效之日十日内将位于上海市松江区沪松公路XXX号东南侧一幢三层楼的房屋（其中一层为南侧部分，二层、三层全部）及一块空地返还给原告上海仁润实业有限公司；
三、被告上海深林汽车�件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁润实业有限公司房屋及空地使用费（自2014年7月1日起至房屋及空地实际返还之日止，按照每年215，208元的标准计算，其中一层房屋每年91，800元、二层房屋每年49，104元、三层房屋每年49，104元、空地每年25，200元）；
四、驳回原告上海仁润实业有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，509元，由原告上海仁润实业有限公司负担718元（已付），被告上海深林汽车配件有限公司负担2，791（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 张 莉
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者�主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。