吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉06民终914号上诉人（原审被告）：临江广厦房地产开发有限公司。住所：吉林省临江市新市街**号。法定代表人：刘少强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：ＸＸ，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：娄洪德，男，1933年5月13日出生，汉族，临江林业局退休工人，住吉林省临江市兴隆街。委托代理人：刘维彦，临江市新市街道法律服务所法律工作者。上诉人临江广厦房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省临江市人民法院（2016）吉0681民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。娄洪德一审提出诉讼请求：1.判令临江广厦房地产开发有限公司(以下简称广厦公司)履行《房屋拆迁产权调换协议书》向娄洪德交付产权调换房屋；2.请求法院根据情势变更原则判令广厦公司补偿娄洪德因未按约定交付房屋产生的经济损失100800元。事实及理由：2010年，广厦公司取得临江市兴隆街“府井大厦”小区开发权，于2010年7月13日与娄洪德签订《房屋拆迁产权调换协议书》，约定内容为：第二条“娄洪德服从城市建设需要，同意将坐落在兴隆街的房屋，房屋所有权证号：00017866号，面积52平方米,房屋用途为商业，交给广厦公司拆除，……”；第三条“广厦公司将坐落在府井大厦2号楼东侧南向北数第1户门市房，建设面积70.68平方米的房屋作为产权调换房屋，该房屋为期房。娄洪德超出18.68平方米，面积差价款65380元，由娄洪德向广厦公司支付，该款于回迁前结清”；第五条“房屋拆迁期间的过渡用房，由娄洪德自行解决，过渡期限为18个月，即2010年7月13日至2011年12月13日。因广厦公司责任延长过渡期限，广厦公司按原标准的壹倍支付给娄洪德。”补充条款：“地上物补偿及各项补助费抵顶产权调换差价。”娄洪德按照《协议》约定履行了合同义务，可广厦公司至今未向娄洪德交付房屋。广厦公司一审未答辩。原审法院审理查明：2010年，广厦公司取得临江市兴隆街“府井大厦”小区开发权，于2010年7月13日与娄洪德签订《房屋拆迁产权调换协议书》，约定内容为：第二条“娄洪德服从城市建设需要，同意将坐落在兴隆街的房屋，房屋所有权证号：00017866号，面积52平方米,房屋用途为商业，交给广厦公司拆除，……”；第三条“广厦公司将坐落在府井大厦2号楼东侧南向北数第1户门市房，建设面积70.68平方米的房屋作为产权调换房屋，该房屋为期房。娄洪德超出18.68平方米，面积差价款65380元，由娄洪德向广厦公司支付，该款于回迁前结清”；第五条“房屋拆迁期间的过渡用房，由娄洪德自行解决，过渡期限为18个月（详见补偿明细表）即2010年7月13日至2011年12月13日。因广厦公司责任延长过渡期限，广厦公司按原标准的壹倍支付给娄洪德。”补充条款：“地上物补偿及各项补助费抵顶产权调换差价。”娄洪德按照《协议》约定履行了合同义务，广厦公司至今未向娄洪德交付房屋。一审庭审中，娄洪德的委托诉讼代理人提出18个月过渡期，按照临江市城市房屋拆迁管理办法，按照4元/平方米主张，超过18个月后按照临江市人民政府关于府景大厦二期工程补偿方案每平方米14元主张66个月至2017年6月13日；5个从业人员每人每月150元从被拆迁至2017年6月13日，84个月；18个月一个采暖期600元，逾期之后是6个采暖期，每个采暖期主张1000元，根据临江市政府府景大厦二期工程补偿方案，总计121392元，由于广厦公司缺席，明细当中的数额与诉状当中的数额不相符，还是以诉状当中的数额为准，不另行变更，从从业人员安置补助中减扣。原审法院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。娄洪德与广厦公司之间形成房屋拆迁安置补偿合同关系，现本案房屋已经竣工，娄洪德要求广厦公司交付产权调换房屋，予以支持。娄洪德按照每月每平方米7元主张租房补助，按照每照每一个过冬季1000元主张过冬补助，仅提供《临江市人民政府关于临江市兴隆街棚户区改造福景大厦项目二期工程房屋征收补偿方案》，该方案系2011年实施，且不涵盖本案产权调换房屋，无法适用于本案产权调换房屋。娄洪德按照情势变更原则主张变更补偿标准，于法无据，不予支持。故本案产权调换房屋补偿标准应适用2007年3月23日临江市人民政府令第一号确定的标准，即按照每月每平方米4元计算租房补助，按照每照每一个过冬季600元计算过冬补助。因娄洪德未向法院提交房屋拆迁产权调换协议书中的补偿明细表，无法确认过渡期内的租房补助、过冬补助及从业人员全部安置费是否已补偿给娄洪德，且双方签订的房屋拆迁产权调换协议书对过冬补助、从业人员安置费未做约定，但补充条款却说明地上物补偿及各项补助费抵顶产权调换差价，由此判断，娄洪德的上述主张，无法支持。经计算，对娄洪德主张的1.租房补助：52平方米×8元/月/平方米（原标准4元的一倍）×66个月＝27456元；2.过冬补助：600元/户/年×6年＝3600元，以上共计31056元予以支持。综上所述，广厦公司应履行房屋拆迁产权调换协议所约定的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，原审法院判决:“一、被告临江广厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内将双方《房屋拆迁产权调换协议书》约定的广厦公司将坐落在府景大厦2号楼东侧南向北数第1户门市房，建设面积70.68平方米的房屋作为产权调换房屋交付给娄洪德；二、被告临江广厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内补偿原告娄洪德31056元；三、驳回原告娄洪德的其他诉讼请求。案件受理费5062元，由原告娄洪德负担1141元，由被告临江广厦房地产开发有限公司负担3921元。诉前保全费1220元，由原告娄洪德负担339元，由被告临江广厦房地产开发有限公司负担881元。公告费600元，由被告临江广厦房地产开发有限公司负担。”广厦公司上诉认为：一、原审法院判决认定事实错误。广厦公司开发的府景大厦2号楼于2013年5月竣工，广厦公司应给付补偿金的时间为2012年1月30日至2013年5月。娄洪德等三户业主拒绝办理回迁入住并向广厦公司提出种种不合理要求，且多次到广厦公司搅闹，影响广厦公司的正常办公秩序，其中一次搅闹过程中导致广厦公司时任董事长张作文病倒住院。广厦公司与娄洪德多次协商未果，娄洪德始终不办理入户交接手续，并拒绝向广厦公司交纳产权调换差价款和入户费用。2015年娄洪德未通知广厦公司私自更换了门锁，实际上已经入户。2016年娄洪德等三户业主在本案诉讼期间也曾找到广厦公司工作人员就入户事宜进行协商，但因娄洪德拒绝支付调换差价和入户费用而协商未果。二、原审法院审理程序违法。广厦公司的办公地址在府景大厦3号楼一层，广厦公司的员工始终在此办公。娄洪德曾多次到广厦公司的办公地址搅闹，故娄洪德十分清楚广厦公司的办公地址和公司工作人员的联系方式。娄洪德应向原审法院告知广厦公司的该办公地址及工作人员的联系方式，原审法院在娄洪德起诉后也有义务对广厦公司的办公场所及工作人员进行走访和查询。在原审法院审理本案的同时，长春林业中院审理的另外一起案件与广厦公司沟通及送达均没有任何障碍。而原审法院对本案由直接送达变成公告送达，致使广厦公司进行在一审中未应诉答辩，影响了广厦公司的诉讼权利。三、本案中的当事人互负债务，原审法院不应依照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定进行裁判。综上，原审法院判决对事实和法律存在严重误读，恳请三审法院撤销原审判决，驳回娄洪德的诉讼请求。娄洪德未答辩。二审审理查明：广厦公司的住所为临江市新市街21号广厦公司认可其主张2013年5月将办公地占迁移至临江市府景大厦小区3号楼东侧门市房1-2楼但未办理工商登记的住所变更。临江市府景大厦小区2号楼至今未竣工验收。2010年7月8日，娄洪德的女儿娄月霞代表娄洪德与广厦公司签订补充协议，约定对于回迁房屋扩大面积费用65380元娄洪德应在入户后交纳60000元。2010年7月13日，广厦公司与娄洪签订《房屋拆迁产权调换协议书》中的补充条款约定地上物补偿及保藏补助费抵顶产权调换差价。其他事实与一审法院审理查明的事实相同。本院认为：广厦公司为娄洪德进行产权调换的房屋即临江市府景大厦小区2号楼至今未竣工验收，依照《中华人民共和国建筑法》条六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，即使该房屋已于2013年5月完工亦不符合交付使用的条件。娄洪德的房屋系于2010年7月13日进行的产权调换，至今已逾7年尚未回迁，娄洪德对于未经竣工验收的房屋，自愿接收入住，系自愿承担相关的风险，应予支持。但广厦公司上诉主张其只应承担2012年1月30日至2013年5月的补偿金没有依据，本院对其此项上诉主张不予支持。广厦公司主张娄洪德于2015年未通知广厦公司私自更换了涉案房屋的门锁，实际上已经入户，但未提供证据予以证实，故其此项上诉主张不成立，本院不予支持。广厦公司的住所为临江市新市街21号，其变更住所未办理变更登记，原审法院在向其送达本案所涉的相关法律文书时，因其住所变更无法直接送达，故原审法院依法以公告向其送达法律文书并不违反法律规定。广厦公司上诉主张娄洪德应向原审法院告知广厦公司的新办公地址及工作人员的联系方式，原审法院在娄洪德起诉后也有义务对广厦公司的办公场所及工作人员进行走访和查询没有法律依据。故广厦公司主张原审送达程序违法没有依据，本院不予支持。广厦公司于2010年7月8日于娄洪德约定娄洪德应在入住时交纳产权调换扩大面积费用60000元，但双方在2010年7月13日签订的《房屋拆迁产权调换协议书》明确了产权调换差价65380元以地上物补偿及各项补助费抵顶。系双方对此前约定娄洪德应向广厦公司交付产权调换差价60000元的变更。故广厦公司主张与娄洪德互负债务没有事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5062元，由上诉人临江广厦房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  朱瑛华代理审判员  郭惠靖代理审判员  兆艳红二〇一七年十一月二十二日书 记 员  李 勇