海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼01民终1039号上诉人（原审被告）：敖小刚，男，汉族，原海口龙华美丽汇娱乐城(以下简称美丽汇娱乐城）经营者。被上诉人（原审原告）：李劲光，女，1972年3月5日出生，汉族，住上海市徐汇区，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人张宏毅，海南海大平正律师事务所律师。上诉人敖小刚因与被上诉人李劲光房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初4641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。敖小刚上诉请求：1.撤销一审判决第一项”限美丽汇娱乐城于判决生效之日起三十日内将位于海口市滨海大道32号新外滩复兴城B1029号、B1029A号房产交付给李劲光”；2.一、二审案件受理费由李劲光承担。事实和理由如下：一审判决查明事实不清、适用法律错误。（一）《合同法》第236条规定，租赁期满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，敖小刚作为承租人一直租用李劲光的房产用于经营，租赁期满后敖小刚继续租赁涉案房产，因此，双方签订的租赁合同自2015年5月1日起仍然有效。（二）2015年4月30日租赁合同约定的租赁期限届满后，双方继续履行合同，在此后，敖小刚继续投入大量资金进行装修改造，李劲光也继续收取租金，对此李劲光未提出异议，后敖小刚因经营不佳拖欠部分租金，但并不足以导致租赁合同解除，敖小刚后续经营中有能力继续支付租金，李劲光未经催告请求解除合同不符合法律规定，也不利于解决矛盾，导致双方更大的经济损失。综上，请求驳回李劲光的诉讼请求，继续履行双方的租赁合同。被上诉人李劲光辩称，敖小刚提出的李劲光未经催告不能解除合同的上诉理由不能成立，由于敖小刚长期拖欠租金，李劲光起诉前已多次电话催告其支付租金并要求解除合同，但敖小刚均未予理睬，在此情况下，李劲光诉请解除租赁合同。一审法院向敖小刚送达了起诉状副本，应视为李劲光以法院送达起诉状副本的方式书面通知敖小刚解除合同。双方签订的租赁合同于2015年4月30日到期后，根据规定承租人继续使用租赁物而出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，因此李劲光有权随时解除合同，故李劲光诉请解除租赁合同符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，判决依法有据，请求驳回上诉，维持原判。李劲光向一审法院起诉请求：1.解除李劲光与美丽汇娱乐城签订的《房屋租赁合同》；2.判令美丽汇娱乐城向李劲光支付拖欠的租金73000元；3.判令美丽汇娱乐城向李劲光支付违约金20000元；4.判令美丽汇娱乐城腾出海口市滨海大道32号新外滩复兴城B1029号、B1029A号房；5.判令美丽汇娱乐城拆除未形成附合的装饰装修物和扩建物，将房屋恢复原状。一审法院认定事实：2013年1月3日，李劲光与美丽汇娱乐城签订一份《房屋租赁合同》约定李劲光将其所有的位于海口市滨海大道32号新外滩复兴城B1029、B1029A号房产出租给美丽汇娱乐城经营酒吧，租赁期限自2012年5月1日至2015年4月30日，美丽汇娱乐城支付押金2万元，租金每三个月支付一次，每月租金为2万元。双方还约定，租赁期限届满后，如双方未续签合同，美丽汇娱乐城应当及时返还房屋，否则应当按照本合同约定的租金标准向李劲光支付逾期腾房期间的占有使用费，美丽汇娱乐城有下列情形之一的，构成根本违约，本合同自动终止，美丽汇娱乐城的押金抵作违约金，李劲光不予退还：1、未按期足额支付租金超过10日；2、未按期足额支付水、电费，物业管理费超过10日；3、未经李劲光同意擅自转租；4、未经李劲光同意擅自改变租赁用途；5、装修时改变房屋建筑主体、承重结构或者扩建等。合同期限满后，双方未继续签订租赁合同、美丽汇娱乐城仍使用李劲光房产进行经营。自2015年5月1日至2016年4月30日止，美丽汇娱乐城共向李劲光支付167000元，由于李劲光向美丽汇娱乐城追偿租金未果，双方引发讼争。一审法院认为：李劲光与美丽汇娱乐城签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容合法有效，应受法律保护。签约后，双方均依约履行合同。合同履行期限自2013年5月1日至2015年5月1日，双方已完全履行合同。该合同因履行完毕，李劲光请求解除合同无事实依据，一审法院不予支持。根据双方的约定，美丽汇娱乐城在合同期限届满后继续使用租赁房产的，美丽汇娱乐城应按每月2万元计收房产的占有使用费。李劲光请求美丽汇娱乐城支付至2016年4月30日止的占用使用费73000元符合双方的约定，应予支持。合同期限届满后，双方未达成新的协议，李劲光系该房产所有人，其有权回收租赁物，美丽汇娱乐城收到李劲光收回租赁房产请求时，应在合理期限内将房产归还李劲光并承担迟延交付的费用。李劲光请求美丽汇娱乐城搬出涉案房产符合法律规定，应予支持。租赁合同履行完毕后，李劲光应向美丽汇娱乐城返还押金，李劲光未举证说明美丽汇娱乐城在履约中的违约行为，故李劲光主张美丽汇娱乐城承担违约责任无法律根据。为防止诉累，美丽汇娱乐城的押金2万元应充抵部分占有使用费。李劲光未能说明涉案房产的原状状态，李劲光请求恢复原状无事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决如下：一、限美丽汇娱乐城于本判决生效之日起三十日内将位于海口市滨海大道32号新外滩复兴城B1029号、B1029A号房产交付给李劲光。二、限美丽汇娱乐城于本判决生效之日起十日内向李劲光支付截止2016年4月30日止房产占有使用费53000元。三、驳回李劲光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2126元，美丽汇娱乐城承担1125元，李劲光承担1001元。二审中，双方当事人均未提交新证据。李劲光在庭审中提出上诉人美丽汇娱乐城已注销。本院经向工商部门了解，查明敖小刚于2009年11月11日注册了美丽汇娱乐城（企业类型为个体工商户），于2017年3月16日注销该字号。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，一、关于本案诉讼主体的问题。敖小刚系原美丽汇娱乐城的经营者，在诉讼期间，敖小刚将美丽汇娱乐城的字号注销，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，敖小刚应当作为案件的当事人承担权利义务，故本院将本案的上诉人变更为敖小刚。二、关于房屋租赁合同是否应解除的问题。李劲光与敖小刚开办的美丽汇娱乐城签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应遵照执行。2015年5月1日，双方签订的租赁合同期限届满后，美丽汇娱乐城继续使用涉案房产，李劲光未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期合同，当事人可随时解除合同，即合同双方当事人均享有随时解除合同的法定解除权，李劲光向法院起诉请求解除双方的租赁合同符合法律规定，应予支持。而且，美丽汇娱乐城在租赁期间，自2015年5月1日起至2016年4月30日止，共拖欠李劲光租金73000元，按合同约定，已构成违约，应当承担违约责任，李劲光有权根据合同约定解除合同并要求美丽汇娱乐城归还涉案房产。因此，敖小刚以李劲光未经催告不能解除双方租赁合同的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定合同期限届满，李劲光和美丽汇娱乐城已完全履行合同，李劲光请求解除合同没有事实依据。该认定不符合上述法律规定，本院予以纠正。虽然一审判决没有支持李劲光解除合同的诉请，没有判令双方解除租赁合同，但一审判决主文第一项已限期美丽汇娱乐城将涉案房产交付李劲光，双方的租赁合同已实际不能履行，故本院亦不再作出解除双方租赁合同的判项。综上，一审判决认定事实清楚，部分法律适用不当，但处理结果正确，应予维持。但鉴于美丽汇娱乐城已被注销，诉讼主体已变更为敖小刚，故一审判决主文应作相应的变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初4641号民事判决第三项；二、变更海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初4641号民事判决第一项为”限敖小刚于本判决生效之日起三十日内将位于海口市滨海大道32号新外滩复兴城B1029号、B1029A号房产交付给李劲光。”三、变更海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初4641号民事判决第二项为”限敖小刚于本判决生效之日起十日内向李劲光支付截止2016年4月30日止房产占有使用费53000元。”一审案件受理费2126元，敖小刚承担1125元，李劲光承担1001元。二审案件受理费2126元，由上诉人敖小刚负担。本判决为终审判决。jcgtrjllxceghjvraq审 判 长 陈桂华审 判 员 王曼莉审 判 员 谭晓梅法官助理 韩小文法官助理 韩小文书 记 员 周 娟速 录 员 于 倩