江苏省徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0311民初418号
原告：江苏建筑职业技术学院，住所地本市泉山区翟山街道办事处学苑路。
法定代表人：孙进，该院院长。
委托诉讼代理人：周杨，江苏好佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张颖，江苏好佳律师事务所实习律师。
被告:郭琳,女,1971年11月7日生，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：李德军，江苏世纪青松律师事务所律师。
原告江苏建筑职业技术学院与被告郭琳合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月22日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，于2017年6月30日公开开庭进行了审理。原告江苏建筑职业技术学院的委托诉讼代理人周杨、张颖、被告郭琳（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人李德军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏建筑职业技术学院向本院提出诉讼请求：1、要求被告退回单位住房XX楼X单元XX室，2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于1996年7月到原单位工作。为不断改善单位教职工的住房条件，原告根据上级房管政策在校内分批建设了职工住房。为保证公平分配，原告还专门召开教代会通过分配方案，按照评分高低确定分配对象。考虑到单位筹集建房资金存在困难，分配方案要求各分配对象根据各自的住房面积预交一定的建房款，最终由原告按照建房成本结算多退少补。2006年10月，被告根据第五届教代会的住房分配方案分得了原告单位XX楼X单元XX室。2014年12月原告召开六届五次教代会，会议通过了《江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理办法（暂行）》（简称《住房管理办法》），《住房管理办法》第十七条规定，对于1998年11月30日前到校工作后但后因调离、辞职等与学校解除人事关系的教职工，其在校内的集资住房应予以退回，但学校根据房屋市价结合其工作年限给予其房屋的增值收益，并退还其原建房款等。因被告于2015年4月调离原告单位，根据《住房管理办法》被告现应退回其在原告单位的住房。为此，原告多次与被告交涉，但未果，为维护原告的合法权益和单位规章制度的执行效力，原告提起诉讼。
被告郭琳辩称，1、涉案的房屋属于集资建房，无论是国家还是徐州市地方对其产权的约定均有明确的法律界定，购房人享有产权，在本案中因被告支付了全部的购房款，因而享有完全产权。2、涉案的房屋既然属于被告拥有产权的房屋，出卖人即本案的原告无权强迫被告将属于被告产权的房屋进行转让或者退还，原告的请求没有法律依据。3、原告在诉状中陈述其依据的是单位内部文件，该内部文件只能约束劳动者即被告与单位在履行劳动合同过程中出现的纠纷，而不能未征得被告的同意，单方剥夺被告的普通民事权利。该内部文件没有被告的书面确认，被告不予认可，也不予接受。4、通过原告诉状陈述的内容可以看出，无论被告郭琳有没有在离职的时候与原告签订相关的协议，因为原告依据的文件属于行政管理的范畴，那么即使被告郭琳违反了相关的规章制度也应当通过劳动人事争议仲裁的方式解决，而不应当跳过这一程序，直接起诉到人民法院。综上，被告认为原告起诉程序违法，诉讼请求没有法律依据，依法应当予以驳回。
本院经审理认定事实如下：被告郭琳于1996年7月到江苏建筑职业技术学院（原徐州建筑职业技术学院）工作。
2000年2月11日，江苏省原铜山经济开发区管理委员会招商局作出铜开招字（2000）19号《关于同意徐州建筑职业技术学院建设职工住宅的批复》，内容为：“徐州建筑职业技术学院：报告收悉，经研究批复如下：一、同意你单位建设职工住宅；二、项目征地范围在你院北围墙外双山南坡，征地面积为11520㎡；三、项目总投资为600万元，其中自筹550万元，拨款50万元；四、项目建设周期：一年；五、项目负责人：张文山。希接文后抓紧办理规划定点，土地征迁等手续，完成后尽快开工建设。”当年，原告开始筹备集资建房事项。
2000年6月16日，原告通过了院字[2000]56号《关于下发徐州建筑职业技术学院集资建房分房办法的通知》，该通知规定：“……一、集资原则与条件1.原则（1）全额集资；（2）面向全院在职教职工和离退休人员，向教师倾斜的原则；（3）改善现有职工住房条件，并为引进人才创造住房条件。2.条件凡在学院工作满三年（含三年），调入学院工作满一年（工龄在3年以上）教职工均可参加集资（学院引进的人才不受此限制）……三、对集资户的要求1.凡进住集资楼的教职工，必须将现有住房按学院要求期限出售给学院，学院将按收房当年的有关房改房政策进行收购。并于上房前一次结清。2.凡调离学院或在校内更换其他住房的教职工，只能将集资房出售给学院，或经学院同意出售给本院教职工，不得上市交易……。”该通知还对认定房位的办法及集资房分房工作程序作出了规定。
2005年3月2日，江苏省原铜山经济开发区管委会招商局发布《关于同意徐州建筑职业技术学院建设“教授公寓”项目的批复》【铜开招字（2005）2号】，内容为：“徐州建筑职业技术学院：报告收悉。经研究批复如下：一、同意你单位在铜山经济开发区建设“教授公寓”项目；二、项目总投资1856万元，资金自筹；三、项目建设地点在徐州建筑职业技术学院院内北侧，用地面积约18亩，项目建成后总建筑面积约18360㎡。四、项目建设规划设计须符合铜山经济开发区总体规划要求，并且不得进行经营性开发销售；五、项目在建设及使用过程中应确保无环境污染；六、项目须按铜山经济开发区进区项目的有关规定，按时办理规划、土地、建设等相关部门的有关手续后，方可进地建设；七、项目建设周期：十四个月；……”
2006年7月9日，徐州建筑职业技术学院教职工代表大会审议通过《徐州建筑职业技术学院教职工住宅楼认购、调购办法》，同年7月10日，该院作出院字[2006]92号《关于印发<徐州建筑职业技术学院教职工住宅楼认购、调购办法>的通知》。《徐州建筑职业技术学院教职工住宅楼认购、调购办法》第六条规定：“1、凡认购新建教师公寓楼的教职工，必须将现有住房按学院要求期限退出。2、凡以后调离学院或在院内调购住房的教职工，原住房由学院收回，不得上市交易……”
2006年8月3日、8月4日，被告郭琳分两次向原告预交房款3万元、10万元。
2006年10月11日，郭琳（购房人、乙方）与徐州建筑职业技术学院职工住房管理委员会（建房单位、甲方）签订《职工住宅楼购买协议》，内容为：“为改善教职工住房条件，经江苏省铜山经济开发区管委会同意我院建设“教授公寓”项目（铜开招[2005]2号文件），项目采用资金自筹的方式进行。为此，学院决定由购房教职工预交建房款以推动建房项目加快进行。为明确在购房过程中的甲乙双方权利、义务，在平等自愿、协商一致的基础上，就职工住宅楼购买有关问题甲乙双方达成如下协议：一、房屋座落、建筑面积、屋内设施1、甲方建设并出售给乙方的住房位于校园内，住房属砖混和框架结构两种。2、乙方向甲方购买的住房面积135平方米。3、室内地平压光，室内墙面不刷白，厨房、厕所不镶贴，水电双通。二、房屋价格根据相关规定，经学院房管部门核算，预计135户型出售单价为2200元/㎡，乙方所购房总价款为29.7万元；最终的房价以工程决算后物价局批准的价格为准。三、购房预交款凡认购135户型的购房户，校内有房每户预交购房款10万元；校内无房每户预交购房款13万元。四、房屋产权房屋产权在房屋建成、办理完有关产权手续后归乙方所有，但若出售，首先出售给学院。五、乙方在购房过程中必须遵守以下规定1、凡认购新建教师公寓楼的教职工必须将现有住房按学院要求期限退回，以校内评估价由学校收回，并按规定时限结清房款。2、凡以后调离学院或在院内调购住房的教职工，原住房由学校购买，暂不得上市交易。3、确定认购新教师公寓楼的教职工，现住房的退房款暂不顶作预交款，结算时一并计算。4、新教师公寓楼的职工在装修住房时必须按照学院有关规定执行，不得破坏任何房屋结构。六、此协议未尽事宜，按学院有关规定解决。七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。”
2011年1月，徐州建筑职业技术学院更名为江苏建筑职业技术学院。
2015年1月27日，原告通过了苏建院发[2015]2号《关于印发<江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理办法（暂行）>的通知》，《江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理办法（暂行）》经该校教职工代表大会支委会审议通过。《江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理办法（暂行）》规定：“……第十七条个人申请调离、辞职等与学校解除人事关系的教职工住房处置。……（3）在我校工作年限不满25年的教职工已购原集资房处置，必须按照第十六条第一款中规定的增值收益分配原则退回学校。……3.已调离或辞职人员的住房处理（1）已调离或辞职人员购买住房时与学校签订相关协议的，按协议规定处理；（2）已调离或辞职人员办理离校手续时与学校签订退房承诺书的，按退房承诺书规定处理；（3）已调离或辞职人员未与学校签订任何协议和承诺书的，学校将通过相关途径督促其办理原购房处置手续。4、应退而不退房者，学校不予办理调离手续，且可采取必要的强制性措施……”
2015年2月2日，原告签订《调离教职工校内住房处置协议书》，内容为：“乙方（郭琳）因个人原因主动申请调离江苏建筑职业技术学院，按照《江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理办法（暂行）》（苏建院发[2015]2号）（以下简称《办法》）相关条款规定，乙方须按照《办法》相关条款规定处置完乙方原住房后方能办理调离手续，考虑乙方存在实际困难，经甲、乙双方共同协商，现就乙方校内原住房XX号楼X三单元XXX室的处置问题达成如下协议：1、乙方承诺在调离学院后3年内将校内原住房按照《江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理办法（暂行）》（苏建院发[2015]2号）相关条款规定进行处置；2、乙方承诺上述3年内不对外租赁该住房（建院XX-
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XXX），此期间乙方及时按学校规定缴纳水、电、暖、物业管理等费用；3、乙方在2016年1月31日前如不能兑现上述承诺，甲方有权按照《办法》相关条款规定对乙方住房进行处置；4、甲方在本协议双方签字（章）生效后，同意乙方办理调离相关手续。……”该协议书甲方处名称为“江苏建筑职业技术学院职工住房管理委员会”。
2015年4月，郭琳办理调离手续，由江苏建筑职业技术学院调至常州工程职业技术学院工作。后涉案房屋由郭琳家人居住使用并缴纳相应的水、电、暖气费用。因原、被告就涉案房屋的退回等事宜未能达成一致产生纠纷，原告诉至本院。
原告庭审陈述，涉案房屋由原告建设，被告购买房屋，但未办理相关权属登记，因此涉案房屋仍归原告所有，原告对自己的财产享有合法处置权，被告无合法依据占有涉案房屋，仅能依据债权向原告主张权利。按照其与原告2015年2月2日达成的处置协议以及被告调离后涉案房屋由案外人居住使用的事实，视为承诺的条件已经成就，被告应当将涉案房屋交付原告。
另，庭审中，被告提交收据3张（交款人及交款金额分别为郭琳2006年8月3日3万元、郭琳2006年8月4日10万元、魏建军2008年11月3日20万元）、住房公积金委托贷款合同（贷款金额16万元、房屋座落铜山新区学苑路XX号建筑学院内XX-
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XXX室）、提前归还个人住房公积金审批表，拟证明被告已经付清了全部购房款29万多元。原告对上述证据真实性无异议，但认为被告应预交购房款23万元，原告实收房款210466.63元，房款中不包含土地使用费。被告提交的交款人为魏建军的20万元收据，是学校面向教职工的付息集资款，用于学校发展建设，不是房屋集资款，且该款已于2013年连本带息全部结清，该收据与本案无关。
本院认为，被告郭琳取得对涉案房屋的占有、使用等权利是原、被告双方通过平等自愿、协商一致达成的结果，亦即被告通过签订民事合同行为取得的相应权利。原告虽是涉案房屋的建设方，但其已经通过订立民事合同的方式将涉案房屋转让给被告，并收取了相应对价，原告应接受合同约束，其无权以其是涉案房屋建设方、对涉案房屋享有物权为由要求被告返还房屋。
关于被告在调离前于2015年2月2日签订的协议，被告在协议中承诺在调离学院后3年内将校内原住房按照《江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理办法（暂行）》（苏建院发[2015]2号）相关条款规定进行处置，并承诺上述3年内不对外租赁该住房。首先，被告办理调离手续的时间是2015年4月，距今尚不满足处置房屋的时间条件；其次，被告将涉案房屋交由其家人居住，并非对外租赁，亦不属于被告违反承诺，故原告以被告违反处置协议中的承诺为由要求被告退回房屋，没有事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告江苏建筑职业技术学院的诉讼请求。
案件受理费9310元，由原告江苏建筑职业技术学院负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 张红梅
审 判 员 丁 贺
人民陪审员 牛太平
二〇一七年七月十日
书 记 员 杨 雪