上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7565号
上诉人（原审被告）姚蔚骥，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人杨燕亭，上海市勋业律师事务所律师。委托代理人傅晟旻，上海市勋业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）齐琳，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）伍永飞，XX年XX月XX日生，汉族。两被上诉人之共同委托代理人蒋梦军，上海欧博律师事务所律师。上诉人姚蔚骥因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第36479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日受理后，依法组成合议庭于2016年7月27日公开开庭审理了本案，上诉人姚蔚骥及其委托代理人杨燕亭、被上诉人齐琳及两被上诉人之共同委托代理�蒋梦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2015年6月14日，齐琳、伍永飞（购买方）与姚蔚骥（出售方）签订《上海市房地产买卖合同》。其中约定，姚蔚骥将其所有的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出售给齐琳、伍永飞。房地产转让款共计355万元（人民币，下同），齐琳、伍永飞于2015年5月4日之前支付姚蔚骥定金6万元，于2015年5月30日之前支付姚蔚骥50万元，于2015年6月14日支付姚蔚骥15万元，于2015年10月31日支付姚蔚骥37万元，齐琳、伍永飞通过向银行贷款方式支付姚蔚骥232万元，齐琳、伍永飞在姚蔚骥迁户口当日支付姚蔚骥15万元。齐琳、伍永飞与姚蔚骥双方确认，在2015年10月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；在2015年11月30日前，姚蔚骥腾出该房屋并通知齐琳、伍永飞进行验收交接。2015年5月4日，姚蔚骥出具收条确认收到齐琳、伍永飞支付的定金6万元。2015年5月30日，姚蔚骥出具收条确认收到齐琳、伍永飞支付的房款50万元。2015年6月14日，姚蔚骥出具收据确认收到齐琳、伍永飞支付的房款15万元。2015年9月8日14：10分，齐琳、伍永飞向姚蔚骥转账78万元。2015年9月8日15：21分，姚蔚骥将齐琳、伍永飞转账的78万元通过转账的方式退回齐琳、伍永飞账户。2015年9月12日，姚蔚骥向齐琳、伍永飞发出《告知书》称，齐琳、伍永飞名下尚有住宅两套，根据上海市住房限购政策，不符合再次购房的条件，无法实现合同目的，故书面通知合同予以解除，同时要求齐琳、伍永飞在3日内提供用于退还已支付房款的银行账号，逾期未提供的，将打回先前齐琳、伍永飞转账账户。2015年9月13日，齐琳、伍永飞向姚蔚骥发出《告知书回复》表明，对姚蔚骥单方面解除合同的主张不予认可，在签订合同时齐琳、伍永飞已明确告知姚蔚骥当时齐琳、伍永飞名下有两套房屋，准备置换一套学区房，而跟姚蔚骥签订合同后，齐琳、伍永飞第一时间就出售了其中一套房屋，在合同约定过户时间之前，齐琳、伍永飞肯定满足房产交易过户的条件。同日，齐琳、伍永飞向姚蔚骥转账76万元，并再向姚蔚骥发出《通知》及贷款资料提交单，表明当日已向姚蔚骥支付76万元房款，并要求姚蔚骥提供资料配合齐琳、伍永飞办理房屋贷款手续。2015年9月15日，姚蔚骥通过转账方式退回齐琳、伍永飞5万元。2015年9月18日，姚蔚骥通过两次转账方式分别退回齐琳、伍永飞71万元、71万元。至此，姚蔚骥将已收到的齐琳、伍永飞支付款项已全部退还齐琳、伍永飞。2015年10月，齐琳、伍永飞诉至法院，要求：1、判令姚蔚骥继续履行齐琳、伍永飞与姚蔚骥之间的房屋买卖合同，协助齐琳、伍永飞办理过户手续；2、案件诉讼费由姚蔚骥承担。在诉讼过程中，因没有能力将剩余房款交到法院，齐琳、伍永飞变更诉讼请求为：1、判令解除齐琳、伍永飞与姚蔚骥之间签订的房屋买卖合同；2、判令姚蔚骥向齐琳、伍永飞赔偿实际损失约120万元；3、诉讼费用由姚蔚骥承担。原审另查明，2015年9月15日，上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的权利人由之前的齐琳、伍永飞变更为案外人陆某、宋某某。目前，在齐琳、伍永飞名下的位于上海市XX路XX弄XX号XX室房屋上，尚有房贷未还清。原审庭审中，齐琳、伍永飞提出对系争房屋的市场价值进行评估申请。法院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司（以下简称百盛公司）对系争房屋进行评估。百盛公司出具了估价报告。百盛公司按照国家建设部、国家质量技术监督局发布的《房地产估价规范》、《房�产估价基本术语标准》的要求，采用比较法和收益法，以2015年12月14日为价值时点，对系争房屋市场价值进行评估，估价评估结论为：系争房屋总价为503万元。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。齐琳、伍永飞与姚蔚骥之间签订的《上海市房地产买卖合同》，意思表示真实，合法有效，齐琳、伍永飞与姚蔚骥应当遵守。在签订《上海市房地产买卖合同》之后，齐琳、伍永飞积极履行合同，不仅按照合同约定履行支付房款义务，而且出售一套住房，在双方约定的2015年10月31日之前，已经符合过户条件，合同目的可以实现，所以，姚蔚骥仅以齐琳、伍永飞签订合同时名下尚有两套住宅属于限购对象为由于2015年9月12日行使解除权，法院难以支持。现姚蔚骥拒不配合齐琳、伍永飞办理贷款、过户等手续，致使买卖合同无法履行下去，齐琳、伍永飞要求解除合同，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。系争房屋市场价值为503万元，双方约定的合同价为355万元，差价为148万元，对此，齐琳、伍永飞仅主张姚蔚骥向其赔偿系争房屋部分差价损失120万元，其余差价放弃，法院予以支持。原审法院于二○一六年四月二十七日依法作出判决：一、解除齐琳、伍永飞与姚蔚骥于2015年6月14日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、姚蔚骥应于判决生效之日起十日赔偿齐琳、伍永飞房屋部分差价损失120万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,200元，减半收取17,600元，评估费12,800元，共计30,400元，由姚蔚骥负担。判决后，姚蔚骥不服，上诉称，1、原审法院查明事实有误，2015年6月14日，上诉人和被上诉人是网签了《上海市房地产买卖合同》，而不仅仅是签订了《上海市房地产买卖合同》，且原审法院没有明确查明在2016年6月14日被上诉人名下已有两套房屋的事实；2、原审法院适用法律错误，是否限购，应当以网签购房合同日期为准，而并非原审认为的以房屋交易日期为准，因此，被上诉人2015年6月14日网签购房合同时，已属限购，被上诉人客观上根本不可能凭借系争的《上海市房地产买卖合同》进行过户交易，且上诉人也没有配合被上诉人重新网签的义务，故本案买卖合同目的无法实现并非上诉人的过错；3、即使按照被上诉人的观点，合同应当是于2015年11月27日被上�人书面变更诉讼请求时解除，上诉人不应当承担合同解除后的损失，原审法院以2015年12月14日作为房屋价值评估的时间节点不当，且原审认定的损失数额已经超过双方在订立合同时预见的数额；4、原审审理范围超出了被上诉人的诉讼请求范围，应当以被上诉人最后明确的诉讼请求进行审理。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。被上诉人齐琳、伍永飞辩称，被上诉人在整个购房过程中没有过错。合同签订后，被上诉人马上把自己名下的一套房屋出售，在合同约定的过户时间被上诉人具备购房资格，故系争房屋不存在无法过户的情形。被上诉人多次要求上诉人过户，但上诉人为了追求自己的利益一直不肯过户，已经构成违约。现在，系争房屋的差价已经上涨250万元，被上诉人主张120万元的赔偿是合理的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有二：一、系争买卖合同解除的责任认定；二、原审判决的120万元赔偿额是否合理。就争议焦点一，本院认为，双方就系争房屋网签的《上海市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。合同签订后，被上诉人积极履行合同义务，及时按照合同约定给付价款，且出售了名下一套房产，并于2015年9月15日完成该套房产的过户手续，在合同约定的过户日期前，被上诉人已经具备了进行过户的条件，系争买卖合同的履行并不存在障碍。至于需要双方重新网签合同方能过户，仅系行政登记的需要，并不需要双方对买卖合同的权利义务予以重新约定，上诉人应当予以配合以履行合同义务，因而并不存在合同目的无法实现之情形。故上诉人以被上诉人不符合再次购房的条件无法实现合同目的为由解除合同，于法无据，显属违约，原审法院对系争买卖合同解除责任的认定正确，本院予以维持。就争议焦点二，本院认为，根据法律规定，合同解除后，守约方可要求违约方赔偿其损失。对于本案中损失的认定，首先，虽然上诉人已于2015年9月18日将被上诉人所给付的购房款全部退回，但在上诉人不享有解约权的情况下，该行为仅属其单方行为，并不发生合同解除的法律后果，而被上诉人提起本案诉讼的诉请也是要求继续履行合同，之后因为履行能力的问题于2015年12月14日庭审中才确定变更诉讼请求为解除合同，故原审法院以2015年12月14日作为评估系争房屋价值的时间节点并以此计算差价并无不当；其次，�双方实际履行情况来看，合同约定的房价为355万元，被上诉人在签订合同后已经支付了225万元，且被上诉人为履行本案合同而出售了自己名下的一套房产，该套房屋因房价上涨也产生一定的差价损失；故综合考虑本案的实际履行情况、上诉人的过错程度、被上诉人的实际损失以及保护守约方的利益等因素，原审法院判令上诉人向被上诉人支付差价损失120万元尚属合理，本院予以维持。综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,600元，由上诉人姚蔚骥负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 吴 丹
代理审判员 严佳维
二〇一六年八月三日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……