安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终2447号
上诉人(一审被告):芜湖苏宁环球房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江经济开发区管委会大楼703室。
法定代表人：李伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陶新伯，安徽纬纶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡胜伟，安徽纬纶律师事务所律师。
被上诉人(一审被告):周明华，男，1976年4月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市。
委托诉讼代理人：陈寿进，安徽国屏律师事务所律师。
上诉人芜湖苏宁环球房地产开发有限公司（以下简称苏宁环球）因与被上诉人周明华商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院作出的（2016）皖0207民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏宁环球的委托诉讼代理人陶新伯、胡胜伟，被上诉人周明华及其委托诉讼代理人陈寿进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏宁环球上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决；2、将本案发回重审或直接改判驳回周明华的诉讼请求；3、本案诉讼费用由周明华承担。事实和理由:一、遗漏必要共同诉讼当事人，本案中涉及到的三方协议，是由周明华，苏宁环球和案外人中建三局签订。因此，本案是必要共同诉讼，案外人中建三局应当参加进来。二、《工程/设备物资款代付购房款协议》（以下简称三方协议）共有两份，但是一审法院隐匿了一份三方协议，导致案件事实无法查清。三、一审法院认为三方协议一旦签订则苏宁环球应付案外人的工程款/设备款在等值额度内视为已付，相应的周明华亦已完成购房款的支付义务。这一观点是错误的。四、一审法院仅凭购房发票即认定周明华已经完成购房款的支付义务明显太过草率。五、事实上，涉案房屋早已是现房，苏宁环球自身不存在交付困难，未交房的原因是由于周明华自身原因。综上，请求二审法院支持苏宁环球的上诉请求。
周明华在二审中辩称：一、周明华已经履行了《房屋买卖合同》约定的付款义务。根据三方协议约定，苏宁环球开具购房发票则表明代付方已代周明华全额支付了发票载明的房款金额。并且根据房地产售房交易习惯，没有付清房款，也是不会全额开具发票的。苏宁环球一审提交并当庭撤回的《苏宁环球付款申请单》证据，更加反映出第三方工程款380万已实际冲抵并代为周明华支付了相应的购房款，且已经苏宁环球内部各部门的审批。2016年5月31日，苏宁环球向周明华发出的《交房通知》，再次确认周明华已经支付完毕购房款。二、苏宁环球所称的涉案房屋需要办理按揭贷款，无事实依据。苏宁环球延迟交房的事实清楚，应承担相应的违约责任。综上，请求二审法院维持原判。
周明华向一审法院起诉请求：判令苏宁环球支付周明华延期交房违约金人民币686280元（按日万分之三的标准，以380万元为基数暂计算2014年11月30日至2016年7月25日共602天），全部违约金计算至苏宁环球实际交付房屋之日。
一审法院认定的事实：2014年11月4日，由作为合同甲方的苏宁环球与作为合同丙方的周明华以及作为合同乙方的中建三局签订了一份《工程/设备物资款代付购房款协议》。该协议约定，丙方购买甲方的位于芜湖市苏宁环球城市之光C2地块8号-01商品房，建筑面积340.39平方米，总价为380万元。乙方自愿以其承包建设的城市之光芜湖B1酒店总承包工程项目应结工程/设备物资款代丙方支付购买该商品房购房款。房款中不包括房屋办理产权的相关税费和物管费。甲方应付乙方的工程/设备物资款在等值额度内视为已支付，乙方此后不得就此主张该部分工程/设备物资款的付款权益。甲方审核确认工程/设备物资款发票并扣款，同时确认现金补足数额（如有）后7日内，甲方与丙方签订该商品房的《认购协议》和《商品房预售合同》或《商品房现售合同》并向丙方开具该商品房的购房发票。2014年12月2日，苏宁环球向周明华开具了3张“销售不动产统一发票”。发票收款性质为预售购房款，发票金额合计为380万元。2015年1月20日，苏宁环球作为出卖人与作为买受人的周明华签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定，上述三方协议约定的商品房由周明华买受，房款总金额380万元。出卖人应当在2014年11月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，买受人于同年12月8日前一次性付清房款。逾期交房的违约责任约定为出卖人逾期交房的，买受人应于逾期支付催告出卖人。逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后的同年7月23日，双方的商品房买卖合同取得了芜湖市房地产登记管理处的备案通知书，该房屋已设定预售登记。同年8月26日，该房屋取得了商品房初始登记证。4、2016年7月22日，周明华通过律师函的形式向苏宁环球发出交房催告通知。周明华至今未能取得合同约定的商品房。
一审法院另查明，1、2014年11月4日三方签订的协议中补充了下列内容。即甲方收到丙方购房款7日内一次性将款项支付给乙方，则乙方在收到全额购房款后，即视为甲方应付乙方的工程/设备物资款在等值额度内视为已付。周明华提交了该协议的复印件，苏宁环球持有的协议原件上增添的该部分内容加盖了中建三局的印章。2、2016年3月31日，中建三局向苏宁环球发出了一份函件。该函件认为周明华所在的当事方工程款为160万元，协议约定的房款380万元中有220万元为中建三局工程款，同时认为周明华应当办理银行按揭贷款支付房款。该函要求按照原三方协议条款办理房屋按揭贷款。3、2016年5月31日，苏宁环球向周明华发出交房通知书。该通知书确认的房屋面积为347.46平方米，预售房屋总价为380万元，需补房款78927元。自即日起前来办理收房手续。逾期不办，则约定集中交付之日起视同房屋已交付。
一审法院认为：周明华与苏宁环球以及中建三局于2014年11月4日签订的三方协议，以及周明华与苏宁环球于2015年1月20日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的合意。合同约定的权利义务合法，系有效合同。双方均应严格履行。协议上增添的内容不仅加盖了当事人的印章，且系原件，增加部分的内容属于合同的约定条款，对当事人具有约束力。
根据《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第九十九条、第一百条的规定，无论标的物种类、品质是否相同，当事人均可协商一致进行债务抵销。标的物种类、品质相同的债务还可以采取通知对方的方式进行抵销。本案周明华与苏宁环球不仅通过协商，而且与案外第三人的中建三局达成了债务抵销的意思合意，成立了法律意义的文本合同，即三方协议。该合同意思表示明确，系合同各方债务进行抵销的约束约定。该合同业已生效，合同各方均应受其约束，严格履行。抵销的法律规制产生互负债务的双方债务互相抵扣而得以清偿的法律后果。纵观该协议全部内容，可以得出，协议各方鉴于：周明华购买苏宁环球价值380万元的商品房、苏宁环球与中建三局存在建设施工合同、中建三局自愿以应付苏宁环球工程款支付周明华应付苏宁环球的购房款这些前提，协商签订了该协议。该协议签订之日起苏宁环球应付中建三局的工程/设备物资款在等值额度内视为已支付，中建三局此后不得就此主张该付款权益。苏宁环球经审核确认并扣款后7日内与周明华签订商品房认购协议和商品房买卖合同以及开具商品房购房发票。苏宁环球实际已经履行了签订购房合同、开具购房发票、预售备案等相应义务的事实，不仅证明了苏宁环球业已审核扣款，而且对应付中建三局的工程/设备物资款在等值额度内视为已付。另外，该协议增添部分建立在周明华“以工程/设备物资款”支付购房款的前提基础之上，否则与现款（或者首付加按揭）购房无异。该前提若不成立，该协议各方均无签订协议和履行协议内容的必要，也与该协议名称确定要解决的事项，即“代付购房款”协议目的相悖。换言之，只有苏宁环球以工程款代付购房款收讫后，才有苏宁环球支付中建三局的工程款视为已付。并非如苏宁环球理解的该增添内容为周明华还需向苏宁环球全额或者部分交付现款，然后再由苏宁环球向中建三局支付现款。按此理解，既然已经现款支付而非拟制清偿，即没有必要以彼款代付此款，没有必要三方协商形成合意，更没有视为已付的基础条件。至于此代付前提中的全额或部分代付，苏宁环球已经以其向周明华开具380万元的交款发票予以确认。
债务的抵销意义，正是当事人为了实现各自债权通过意思表示，以拟制清偿替代现实支付。根据合同法相关规定抵销的意思表示不得附条件和附期限。至此，该协议之于本案的意义在于，该协议一经成立即生效，周明华作为商品房买受方业已通过债务抵销方式支付了商品房买卖合同约定的应付购房款380万元。周明华的商品房买卖合同义务业已履行。
根据上述三方协议第八条的约定，若履行过程中产生争议，应当再行协商，协商不成可以诉讼解决。但是，中建三局于三方协议签订后一年多，且已开始履行的情形下，未通过协商或诉讼改变约定而单方向协议其中一方出具公函，改变商品房付款方式，并且提出了房屋按揭贷款这一三方协议和商品房买卖合同中均未明确约定具体内容的要求。显然，中建三局的这一行为，不符合合同依法依约成立，非经合意或法律程序，不得随意变更或解除的法律规定。苏宁环球作为一方当事人，也不得仅以中建三局的请求而终止合同履行。因此，苏宁环球以此作为其不履行交付房屋的抗辩理由不能成立。
根据商品房买卖合同约定，先交房后付款。苏宁环球应当履行的交房义务时间最迟为2014年11月30日。苏宁环球届时没有履行交房义务，行为违约。苏宁环球没有不可抗力的免责事由证明，其应当按照合同约定自交付期限届满的第二日承担违约责任。综上，一审法院判决：苏宁环球于判决生效后十日内支付周明华违约金人民币686280元（暂计算2014年12月1日至2016年7月26日），此后至实际交付房屋之日的违约金，以380万元为基数按日万分之三的标准计算。案件受理费10662元，减半收取5331元,由苏宁环球负担。
本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。周明华提交一份苏宁环球发给中建三局建设工程股份有限公司的文件（芜湖司字（2016）038号），证明周明华已将涉案房屋的房款支付完毕，苏宁环球应经按照约定扣付中建三局相应款项。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对上述新证据认证意见将在判决说理部分一并阐述。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，一、所谓必要共同诉讼是指当事人一方或者双方为两人以上，诉讼标的是共同的，法院必须作为一个案件合并审理的共同诉讼。本案是商品房买卖合同纠纷，应围绕买卖双方房屋买卖关系进行审理，而案外人中建三局与周明华、苏宁环球并无共同的诉讼标的，故中建三局并非本案的必要共同诉讼当事人。一审法院不予追加并无不当。二、苏宁环球主张根据三方协议以及中建三局发给苏宁环球函件的内容，周明华仍需支付220万元房款，在周明华未支付剩余房款的情况下，苏宁环球不存在违约行为。本院认为，1、三方协议约定，苏宁环球经审核确认并扣款后7日内与周明华签订商品房认购协议和商品房买卖合同以及开具商品房购房发票。现苏宁环球已经按照约定签订了合同，开具了发票。但苏宁环球认为按照三方协议中手写的增添部分内容，周明华需要自行补足部分房款。该抗辩理由与其自身行为本身就存在矛盾。2、2016年3月31日中建三局发函给苏宁环球提出了涉案房屋需要办理按揭贷款这一要求，苏宁环球在2016年6月30日回函称“目前该抵房房源手续齐全，已进入交房程序”。苏宁环球所称的该房源手续齐全也与其抗辩相互矛盾。3、纵观本案所有证据，苏宁环球已经办理了交房所需要的手续，在长达一年多的时间内，苏宁环球并无证据能够反映出其向周明华催要房款的事实，却分步骤的办理了交房所需要的手续，这与常理不符。苏宁环球实际已经履行了签订购房合同、开具购房发票、预售备案等相应义务的事实，不仅证明了苏宁环球业已审核扣款，而且对应付中建三局的工程/设备物资款在等值额度内视为已付。因此，本院对苏宁环球的上诉理由不予采信。综上所述，芜湖苏宁环球房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10662元，由上诉人芜湖苏宁环球房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
代理审判员 丁大慧
代理审判员 蒋 磊
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 仇晨雪
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。