山东省临沭县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沭民一初字第2601号
原告：胡顺芳。
委托代理人：陈延超。
被告：临沂万豪置业有限公司。
法定代表人：曹平。
委托代理人：刘冰。
第三人：袁野。
第三人：彭纪红。
委托代理人：袁野。
原告胡顺芳与被告万豪公司，第三人袁野、彭纪红物权保护纠纷一案，本院于2013年9月24日受理后，于2013年11月13日裁定中止诉讼，于2015年9月17日恢复诉讼。依法由审判员胡松刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡顺芳的委托代理人陈延超、被告万豪公司的委托代理人刘冰到庭参加诉讼，第三人袁野、彭纪红经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告胡顺芳诉称：2010年11月12日原、被告签订中央现代城车库认购协议，约定被告将其所有的临沭县中央现代城原食品公司一层5号房一次性出售给原告，原告认购后永久性归属原告。2011年11月16日被告取得上述土地使用权；2012年2月10日，被告从案外人山东新天置业有限公司取得上述房产所有权，2013年3月28日，被告又将上述房产出售、过户给第三人袁野，但其合同又约定上述房产所有权归被告所有。原告知情后多次催促被告为原告办理或协助办理房产证、土地使用证等，并多次与县房管部门协商，县房管部门同意办理，但被告迟迟不予办理，请法院依法调解或判令被告、第三人为原告办理或协助办理房产证、土地使用证等。庭审中，原告胡顺芳增加诉讼请求，一、由被告承担房产交易的增值税，二、被告承担未在合理期限内办理房产过户的违约金4万元。
被告万豪公司庭审中辩称：1、如何办理或协助办理房产证需要根据房管局办理方式来确定本案当中当事人的权利义务，事实上，房管局对于涉案房屋已经进行了分户，原告所诉的房产分户的产权证由袁野和彭纪红持有，房屋所有权证号分别是00021526、00021527，给原告办理产权登记经答辩人向房管局咨询，仅需要袁野和彭纪红签字就可以给原告办理产权，不需要答辩人进行任何协助，所以原告无法办理产权证明完全是由于第三人的原因。2、原告所购买的房产实际的出卖人和出卖前的产权人是曹平，并不是答辩人，向原告出售的该房产在袁野、彭纪红购买之前并且袁野和彭纪红购买时也知道该房产已经出售给了原告。3、原告购买的房产之所以登记在袁野和彭纪红名下，是因为办理产权登记时无法进行分割登记，只能办理一个产权登记，所以房管局没有进行分割登记。4、原告和曹平买卖时协议，本案涉案的房屋是不办理产权登记的，所以，购房价格是以无产权登记作为计价依据的，该价格是低于能够办理产权登记房屋价格，这一点双方均有约定。5、曹平、姚红果和袁野、彭纪红签订的《房地产买卖契约》约定了价格，是2990610元，该价格中包括一楼购房户的购房价格，因为该幢楼只能办理一个产权证，所以一楼购户的购房款也计入了该契约的价款当中，曹平、姚红果和袁野、彭纪红事实买卖的是该幢楼的第二、三层。6、原告起诉状主张的事实不属实，答辩人从未取得该房地产占地范围之内的土地使用权，2011年11月16日，曹平取得了土地使用权，政府为曹平颁发了土地使用权证。7、2012年2月10日，是曹平与山东新天置业有限公司签订买卖合同，而不是答辩人。8、2013年3月28日，是第三人取得了房屋所有权证，但并不是答辩人办理的过户登记，而是因曹平、姚红果和袁野、彭纪红的买卖原因。9、由于原告购买房产时没有经过共有权人姚红果签字认可，购买价格又是基于无产权证的价格，因为后经曹平和原告等人协商达成了原告等人承担契税的协议，所以答辩人了解如果原告等人承担一切契税，姚红果是能够追认曹平与原告等人签订合同效力。10、扣除原告已付购房款并承担过户契税，姚红果就袁野、彭纪红购房价款2990610元中的其余部分，姚红果将向袁野和彭纪红主张。综上，原告对答辩人的诉讼请求是不能成立的。
对原告胡顺芳增加的请求，被告万豪公司补充答辩称，税收是行政征收范围，不属于民事受案范围；双方没有约定违约金，没有约定的情况下应不予支持。第三人袁野在（2013）沭民一初字第2600号案件庭审中述称，2013年3月26日，袁野与曹平协商签订了买卖协议，当时曹平向我说一楼从西头第二间到东头卖给我的是产权，因为当时整幢楼不能分割，我所付的购房款包含一楼所买的产权，后来被告多次与房管局协商并经房管局同意，一楼房屋能与多户分割，曹平向14户业主承诺承担所有的税费，袁野和彭纪红才同意与14户业主分割该房屋，并我与14户业主签订了买卖协议，后来曹平反悔，不付该房屋的契税，所以该房屋迟迟未能过户。如想办理一楼14户房屋过户，曹平必须承担我交的所有契税，并且上涨50%。
经审理查明：2010年11月12日，被告万豪公司与原告胡顺芳签订中央现代城车库认购协议一份，协议约定：由原告胡顺芳于2010年11月12日一次性付清购车库款65000元，认购被告万豪公司出售的临沭县正源北路11032502号2号楼一层5号车库。当时被告万豪公司尚未实际取得涉案楼房的所有权，原告胡顺芳按协议向被告万豪公司交纳车库款65000元后，被告万豪公司将车库交给原告胡顺芳使用。2012年2月10日，山东新天置业有限公司与被告万豪公司的法定代表人曹平及姚红果签订房屋销售合同一份，由山东新天置业有限公司作为出售方将临沭县正源北路11032502号2号楼出售给被告万豪公司［曹平在（2013）沭民一初字第2600号案件庭审中称，因公司之间转让需对楼房进行重新评估，支出评估费用，才由曹平与姚红果作为买受人］。2013年3月26日，被告万豪公司的法定代表人曹平与第三人袁野签订房屋买卖合同一份，由曹平将临沭县正源北路11032502号2号楼卖给第三人袁野，双方在买卖合同中明确约定，一层车库为被告万豪公司所有。2013年3月27日，曹平、姚红果与第三人袁野、彭纪红办理过户登记时，将包括一层车库在内的整幢楼的所有权均登记在第三人袁野名下（第三人彭纪红为共有人）。原告胡顺芳等购买一层车库的14名业主得知后，与被告万豪公司及第三人袁野进行交涉，要求将一层车库过户给购买车库的业主。2013年5月2日，曹平与第三人袁野以临沭县正源北路11032502号2号楼整体卖给袁野之前，一层已分割出售，为解决一层购房户办理产权手续，双方达成一致为由，向临沭县房产和住房保障局共同申请办理楼盘变更手续。当日，临沭县房产和住房保障局对一层车库单独为第三人袁野、彭纪红办理了房产登记，原告胡顺芳所购买的车库为临沭县正源北路11032502号楼一层105室。因曹平不同意将第三人袁野在整幢楼办理产权过户登记时所交纳的一层的契税支付给第三人袁野，第三人袁野拒不协助原告胡顺芳等一层车库业主办理过户登记。
本院认为：虽然被告万豪公司在将车库出售给原告胡顺芳时，被告万豪公司尚未取得对该房产的处分权，但在曹平、姚红果与山东新天置业有限公司签订房屋销售合同取得包括原告胡顺芳等所购买的车库整幢楼的所有权，具有合法的处分权之后，再将该幢楼的二、三层卖给第三人袁野时，在合同中明确约定了一层车库归被告万豪公司所有，追认了被告万豪公司与原告胡顺芳等人签订的中央现代城车库认购协议的效力，即认可了原告胡顺芳等人从被告万豪公司购买车库的行为有效。因此，在条件成就后，应当为原告胡顺芳等人办理所有权过户登记。第三人袁野、彭纪红与曹平、姚红果签订的房屋买卖合同约定第三人袁野、彭纪红购买的系除一层车库外的二、三层，在办理所有权过户登记时，将包括原告胡顺芳等人所购买的一层车库在内的整幢楼的所有权均过户登记在第三人袁野、彭纪红名下，当属过户登记错误。第三人袁野、彭纪红有义务协助为原告胡顺芳等人所购买的车库办理过户登记，原告胡顺芳关于的诉讼请求，本院应予支持。至于第三人袁野、彭纪红在与曹平、姚红果办理过户登记时所交纳的一层楼的契税应由谁承担不属本案审理范围。关于原告胡顺芳增加的诉讼请求，房产交易的土地增值税，依法由税务征收机关按照相关法律规定向相关义务人征收，不属于法院民事案件受案范围；原、被告所签订的车库认购协议中明确说明了认购的车库无房产证，未约定办理房产证的相关条款，显然，原告胡顺芳以被告万豪公司未在合理期限内为原告胡顺芳办理房产证应承担违约责任无事实依据。故，对原告胡顺芳增加的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
第三人袁野、彭纪红于本判决生效后十五日内为原告胡顺芳办理临沭县正源北路11032502号2号楼一层105室的产权过户登记手续。
案件受理费100元减半收取50元，由第三人袁野、彭纪红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判员 胡松刚
二〇一五年九月二十三日
书记员 刘 琦