连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第0842号
原告杨国湘。
委托代理人田浩轩，江苏苍佑律师事务所律师。
被告胡成霞。
委托代理人胡光璞，江苏田湾律师事务所律师。
委托代理人王小龙。
原告杨国湘诉被告胡成霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨国湘、被告的委托代理人胡光璞、王小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨国湘诉称，原、被告双方于2010年4月8日签订了《房屋租赁合同》及《房租费逐年递增明细》，约定由原告将其自有的位于新浦汽车总站西侧（人民东路9-23号）两层楼房、小院及附属设施出租给被告使用，双方约定了租赁房屋及房租逐年递增方式，同时还约定在合同期满后，被告所搭建及装修设施无偿归原告所有。2012年6月份，针对被告拖欠租金事宜，双方经协商达成调解协议，《房屋租赁合同》及《房租费逐年递增明细》继续履行，截止至2012年9月30日之前的租金协商为32000元（被告已经履行），2012年9月30日之后的租金每年减少8000元。在原告做出上述重大让步并达成调解协议后，被告仍然不履行支付租金的义务，截止2013年9月30日，被告又拖欠两期租金共23870元。2013年10月1日，原告以书面方式向被告寄发《催款告知》函，要求被告支付房屋租金，否则将解除租赁合同，被告回函将与原告商谈此事，但经原告多次催告，被告既不退还房屋也不支付租金，构成根本违约。故诉至法院，请求依法判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房租费逐年递增明细》，立即搬离腾空租赁房屋，并将房屋及相关附属设施（包括被告后搭建房屋及装修设施）完好无损交还原告，判令被告胡成霞支付拖欠房屋租金暂至2014年7月31日，被告承担本案诉讼费用。
被告胡成霞辩称，原告所陈述的事实和理由完全是虚假的，原告是采取欺骗的手段将房屋租赁给被告，被告多次找原告交付租金，原告推脱不收，是为了想解除合同创造条件，原告没有提交该出租房屋的产权证及土地使用证，并不能证明原告对该房屋具有所有权或使用权，原告是否有权出租存在异议，原告提供的催款告知函无原告签名，提交的被告的回函没有被告的签名，不具有真实性。
经审理查明，2010年4月8日，原、被告签订了《房屋租赁合同》及《房租费逐年递增明细》，约定原告将位于新浦汽车总站西侧的人民东路9-32号的两层楼房共八间、小院100平米及现有设施出租给被告，双方还就房租、付款方式等事项进行了约定。其中，《房租费逐年递增明细》约定：“2012年4月1日至2013年3月31日3.087万元，3月底前付1.5万元，9月底前付1.587万元。2013年4月1日至2014年3月31日3.24万元，3月底前付1.6万元，9月底前付1.64万元。2014年4月1日至2015年3月31日3.403万元，3月底前付1.7万元，9月底前付1.7万元。”2012年5月15日，原、被告达成调解协议：“2012年9月份以后的租金，原告同意每年减少8000元（每期减少4000元）。”被告从2012年9月30日起就未支付租金给原告，经原告催交，被告也未支付，现诉至法院，请求判令解除合同及支付拖欠房屋租金，被告承担诉讼费用。
另查明，2008年3月6日，原告与徐州上铁工程段电务工程部签订《房屋大修协议》约定，徐州上铁工程段电务工程部将其所有的位于连云港市人民东路汽车总站西、名典公寓北侧的铁路电务餐厅（即本案出租房屋）交付原告修缮，修缮资金由原告支付，房屋修缮竣工后，原告有权无偿使用至2018年12月31日止（该房屋产权始终归徐州上铁工程段电务工程部所有），该出租房屋无建设工程规划许可证及房屋所有权证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告出租的该房屋无建设工程规划许可证及房屋所有权证，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房租费逐年递增明细》应为无效，原告主张被告支付拖欠租金至2014年7月31日，本院予以支持。被告从2012年9月30日起未支付租金给原告，故按照原、被告租金标准及每年减少8000元的约定计算：2012年9月30日至2013年3月31日租金为11870元（15870-4000）；2013年4月1日至2014年3月31日租金为24400元（32400-8000）；2014年4月1日至2014年7月31日租金为8667元（17000÷6×4-4000÷6×4），共计44937元。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应将租赁房屋返还原告。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告杨国湘与被告胡成霞签订的《房屋租赁合同》及《房租费逐年递增明细》无效；
二、被告胡成霞于本判决生效后十日内给付原告杨国湘20**年9月30日至2014年7月31日的房屋占有使用费44937元；
三、被告胡成霞将位于新浦汽车总站西侧的人民东路9-32号的两层楼房共八间、小院100平米及相关设施返还原告杨国湘。
四、驳回原告杨国湘其他诉讼请求。
案件受理费920元（原告已预交），由被告胡成霞负担，被告负担部分于本判决生效后十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费920元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：440301040009094。
审 判 长 王崔起
代理审判员 钱 永
代理审判员 胡 静
二〇一四年八月十一日
书 记 员 李 红
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
（二）《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
连云港市海州区人民法院
案号延用告知书
原告杨国湘与被告胡成霞房屋租赁合同纠纷一案，原连云港市新浦区人民法院立案受理后，因行政区划调整，撤销原连云港市新浦区人民法院和原连云港市海州区人民法院，成立新的连云港市海州区人民法院，本案继续延用“（2014）新民初字第0842号”案号。
特此告知。
二〇一四年八月十一日