湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民初字第00356号
原告顾汉忠，男，1963年1月5日出生，汉族，武汉铁路局江岸车辆段职工。
委托代理人廖泉冰（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。
被告易军，男，1969年12月23日出生，汉族。
被告周友芳，女，1972年12月23日出生，汉族。
第三人招商银行股份有限公司武汉分行。
负责人汪建中，该行行长。
委托代理人常铮（特别授权代理），男，招商银行股份有限公司武汉分行职工。
委托代理人张江（特别授权代理），男，招商银行股份有限公司武汉分行职工。
原告顾汉忠诉被告易军、周友芳、第三人招商银行股份有限公司武汉分行（以下简称招行武汉分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理后，依法由审判员樊静担任审判长，与人民陪审员陈立昌、宋汉仙组成合议庭，于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告顾汉忠及委托代理人廖泉冰、第三人招行武汉分行的委托代理人常铮到庭参加诉讼。被告易军、周友芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告顾汉忠诉称，我与被告易军、周友芳于2013年7月30日签订房屋买卖合同，约定两被告出让其所有的位于武汉市江岸区百步亭花园怡康苑501栋1单元4层1室的房屋，总成交价为人民币1，050，000元整（含该房屋尚欠银行贷款余款）；同时约定两被告配合我办理房屋权属变更登记手续等。签订合同当日，我向被告周友芳支付了购房款人民币850，000元，被告周友芳出具了收条。两被告交付了房屋所有权证、国有土地使用证、公证书等，并交付了住房，我现已居住。签订合同时我考虑到双方系亲戚关系，应被告的要求超过合同约定将用于银行还贷的钱一次性给付了被告，但被告未用于向银行偿还贷款。现两被告违反合同约定，拒不配合我办理房屋过户手续。房屋买卖是双方真实意思表示，我购买该房屋是善意且无过错。两被告的恶意行为造成我的利益受损已构成根本违约，应当承担违约责任。故诉至法院，请求判令确认我与两被告签订的房屋买卖合同合法有效；武汉市江岸区百步亭花园怡康苑501栋1单元4层1室的房屋归我所有，两被告应当为我办理房屋权属变更登记手续；两被告承担违约金人民币50，000元；我代替两被告全部清偿贷款后，第三人协助我注销抵押权并向我出具结清证明；两被告返还超过总购房款1，050，000元（含银行贷款）部分；由两被告承担本案诉讼费用。
原告顾汉忠为了支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、公证书，证明被告于2013年7月30日在公证机关委托他人代理转让涉案房屋，其转让所有房屋的行为是其真实意思表示的事实，同时证明两被告系夫妻关系，是在夫妻关系存续期间转让的房屋的事实；
证据二、买卖合同，证明原、被告之间存在房屋买卖合同法律关系，该合同主体适格、合同内容不违反国家法律、法规禁止性规定，是双方真实意思表示，其合同合法有效；
证据三、收条及银行转账凭证（3张），证明被告周友芳于2013年7月30日收到原告顾汉忠支付的购房款人民币850，000元的事实；
证据四、国有土地使用权证、城镇房屋所有权证，证明被告为该房屋的合法所有人，其有权处分该房屋的事实；
证据五、武汉市房屋产权登记信息查询单，证明涉案房屋的有关产权登记、抵押情况，产权人为被告的事实；
证据六、房屋买卖合同补充协议，证明2013年12月5日，原告希望与被告就涉案房屋转让所涉及有关事宜签订补充协议，以明确双方之间的权利、义务、责任等时，遭到被告方的拒绝，被告恶意毁约的事实；
证据七、证人周某的证言，证明涉案房屋转让的相关事实。
被告易军、周友芳未到庭应诉，视为放弃答辩及举证、质证的权利。
第三人招行武汉分行述称，原、被告签订的房屋买卖合同未经我方同意，依据物权法的规定及借款担保合同的约定，此合同属于无效合同。此民事纠纷不能影响我方的债权和抵押权。如贵院判令原告顾汉忠代为清偿被告易军对我方借款合同项下的所有债权，则我方同意协助原告办理涉案房屋的抵押解除手续。截止到2014年2月18日，被告易军尚欠我方贷款本金人民币358，528.88元（暂未计利息）。望贵院查明事实，依法判决。
第三人招行武汉分行为了支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、个人贷款借款合同，证明被告易军向第三人借款人民币420，000元；
证据二、借款借据，证明第三人向被告易军发放贷款人民币420，000元；
证据三、个人贷款抵押合同，证明第三人享有对涉案房屋的抵押权；
证据四、他项权证，证明第三人享有对涉案房屋的抵押权；
证据五、客户还款清单，证明截止2014年2月18日，被告易军尚欠第三人贷款本金358，528.88元。
第三人招行武汉分行对原告顾汉忠提交的证据一、二、三、六的真实性与合法性不持异议，但对关联性不发表意见，认为不涉及其权利义务；对原告顾汉忠提交的证据四、五的真实性、合法性和关联性均不持异议；对证据七不发表质证意见。
原告顾汉忠对第三人招行武汉分行提交的证据一、二、三、四均不持异议；对证据五的真实性有异议，认为这是银行单方面出具的账目。
本院根据双方当事人提交的证据及质证观点，对无异议的证据均予以采信。原告虽对第三人提交的证据五的真实性有异议，但未提交相反证据佐证，故对该证据本院予以采信。
经审理查明：2013年7月30日，原告顾汉忠与被告易军、周友芳签订《房屋买卖合同》一份，约定被告易军、周友芳自愿转让其名下位于武汉市江岸区百步亭花园怡康苑501栋1单元4层1室的房屋给原告顾汉忠；房屋成交总价为1，050，000元；原告顾汉忠在2013年7月30日向被告易军、周友芳支付购房定金600，000元，该房屋贷款余额约380，000元由原告顾汉忠代为偿还，购房款余额70，000元在该房屋权属证书过户到原告顾汉忠名下后一次性付清。2013年7月30日，被告易军、周友芳办理了委托公证，委托内容为“易军、周友芳二人系夫妻关系。拥有坐落在武汉市江岸区百步亭花园怡康苑501栋1单元4层1室的房屋一套，现全权委托李年芳代为办理以下事项：1、代为偿还上述房屋的银行贷款，领取银行结清证明、他项权证，办理解除抵押登记事宜；2、代为办理上述房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》过户等相关手续；3、代为交房，并办理物业、水、电、煤气、电话和电视等过户手续；4、委托人对提供的证据材料的真实性负责，对受托人在代理权内所签署的相关文书均予以承认。委托期限：2013年7月30日至2014年7月30日。受托人无转委托权”。上述合同签订当日，原告顾汉忠即向被告周友芳支付了购房款850，000元，被告周友芳出具收条一张。被告易军、周友芳向原告顾汉忠交付了房屋所有权证、国有土地使用权证、公证书，并交付了房屋。原告顾汉忠接收房屋后居住至今。
另查明：2009年4月14日，被告易军与第三人招行武汉分行签订《个人贷款借款合同》及《个人贷款抵押合同》各一份，约定被告易军向第三人招行武汉分行贷款420，000元用于购房，贷款期限为240个月；合同还约定被告易军以武汉市江岸区百步亭花园怡康苑501栋1单元4层1室房屋作为抵押物，为上述借款合同项下贷款本息及其他一切相关费用能得到按时足额偿还提供担保；被告周友芳作为共同抵押人在贷款抵押合同上签名。2009年4月24日，第三人招行武汉分行取得武房他证岸字第20090015**号房屋他项权证。2009年4月27日，第三人招行武汉分行依约向被告易军发放贷款420，000元。截至2014年2月18日止，被告易军尚欠第三人招行武汉分行贷款本金358，528.88元。
再查明：被告易军、周友芳收取原告顾汉忠支付的购房款850，000元后，未将该款用于办理提前还贷事宜。原告顾汉忠多次催促被告易军、周友芳办理提前还贷事宜未果，导致双方的房屋买卖合同至今无法履行完毕，故诉至法院，请求判如所请。
审理中，原告顾汉忠表示愿意代被告易军清偿剩余贷款，第三人招行武汉分行表示如法院判令原告顾汉忠代为清偿被告易军对其借款合同项下的所有债务，则其同意协助原告顾汉忠办理涉案房屋的抵押解除手续。
本院认为：原告顾汉忠与被告易军、周友芳签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告顾汉忠已依约支付部分购房款，并接收该房屋后居住使用至今，原告顾汉忠与被告易军、周友芳之间因故未办理物权转移登记，并不影响双方之间签订的房屋买卖合同的效力。故原告顾汉忠要求确认与被告易军、周友芳签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。
关于第三人招行武汉分行提出其为涉案房屋的抵押权人，原、被告签订的房屋买卖合同未经其同意应属无效合同的答辩意见，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、法规的强制性规定。原、被告之间签订的房屋买卖合同不属于上述合同无效的情形，故第三人招行武汉分行关于原、被告之间签订的房屋买卖合同系无效合同的诉讼主张，本院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。与抵押相关的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让的限制。现原告顾汉忠明确表示愿意替被告易军清偿涉案房屋的抵押贷款，第三人招行武汉分行也同意在原告顾汉忠代为清偿后协助原告顾汉忠办理抵押解除手续，本院予以照准。原告顾汉忠主张代为清偿贷款并解除抵押登记后，由被告易军、周友芳协助办理房屋权属变更登记手续的诉讼请求符合相关规定，本院予以支持。尚欠的贷款本金358，528.88元、利息及提前还贷的相关费用（以第三人招行武汉分行核定的数据为准）由原告顾汉忠承担。鉴于原告顾汉忠已经向两被告支付购房款850，000元，在代两被告向银行偿还贷款本金358，528.88元及利息等相关费用后，所支付款项总和明显超出合同总价款1，050，000元。对超出部分，因银行贷款利息等相关费用尚不确定，原告顾汉忠要求返还该部分款项的诉讼请求，本案不宜一并处理，原告顾汉忠可在向银行偿清贷款本息及相关费用后，另行向两被告主张权利。
由于原、被告签订的房屋买卖合同对违约责任未予明确约定，没有违约金条款，原告顾汉忠要求被告易军、周友芳承担违约金50，000元的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告顾汉忠与被告易军、周友芳于2013年7月30日签订的房屋买卖合同合法有效；
二、原告顾汉忠于本判决生效之日起十日内代被告易军向第三人招商银行股份有限公司武汉分行清偿位于武汉市江岸区百步亭花园怡康苑501栋1单元4层1室房屋尚欠的抵押贷款本金358，528.88元、利息及提前还贷的相关费用（以第三人招商银行股份有限公司武汉分行核定的数据为准）；
三、被告易军、周友芳于本判决生效之日起十日内协助原告顾汉忠与第三人招商银行股份有限公司武汉分行办理位于武汉市江岸区百步亭花园怡康苑501栋1单元4层1室房屋的抵押登记解除手续；
四、被告易军、周友芳于位于武汉市江岸区百步亭花园怡康苑501栋1单元4层1室房屋的抵押登记解除手续办理完毕之日起十日内，协助原告顾汉忠办理房屋登记过户手续，将上述房屋过户至原告顾汉忠名下，房屋过户费用由原告顾汉忠承担；
五、驳回原告顾汉忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14，700元，邮寄费40元，合计14，740元，由被告易军、周友芳共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 樊 静
人民陪审员 陈立昌
人民陪审员 宋汉仙
二〇一四年四月十五日
书 记 员 任保群