河南省嵩县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嵩民七初字第134号
原告：王俊合，男，54岁，汉族，住河南省嵩县。
委托代理人：王柯清，男，27岁，汉族，住址同上，系原告之子。特别授权代理。
被告：李新忠，男，62岁，汉族，住河南省。
被告：雷洪伟，男，37岁，汉族，住河南省嵩县。
委托代理人：赵春燕，女，38岁，住址同上，系被告妻子。特别授权代理。
原告王俊合诉被告李新忠、雷洪伟房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年12月4日向本院起诉，本院于同日依法受理了本案，依法组成合议庭于2015年1月8日公开开庭进行了审理。原告王俊合及其委托代理人王柯清，被告李新忠、被告雷洪伟委托代理人赵春燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王俊合诉称：2012年6月原告购买被告李新忠在白河街开发的房屋一套，原告支付首付款4万元，交房款时，被告李新忠让水电工谢某对该房屋水电实施安装，当时房屋未向原告交付。2013年2月，被告李新忠在未告知原告的情况下，又私自将该房屋卖给被告雷洪伟，雷洪伟同年4月份入住后，原告才知道自己购买的房屋已经被李新忠转卖他人。经与被告李新忠多次协商，2013年8月26日被告才将原告的4万元房款退还。2014年4月18日、24日，谢某、刘某某分别起诉原告要求支付房屋水电工程款、房屋装修工程款，原告申请法院追加李新忠、雷洪伟为被告未获法院准许，法院经审理判决原告支付谢某、刘某某水电工程款、房屋装修款3700元、23000元，该判决已生效并在执行中。综上，由于被告李新忠擅自将原告购买的房屋转卖给了被告雷洪伟，工程的实际利益由二被告实际享有，理应由二被告根据实际情况承担水电工程款项。故请求法院判令二被告支付原告水电工程款3700元、装修工程款23000元、诉讼费425元、执行费300元，共计27425元及执行中产生的相关费用，并承担本案的诉讼费用。
被告李新忠辩称：2010年底，白河街东队潘某某找到答辩人儿子李某某商量潘某某的宅基地上建房事宜，经协商一致，答辩人出资在潘某某的宅基地上建每层两套共六层的楼房。该房2011年3月16日开工，2012年2月17日竣工。按照约定除给潘某某两套房之外，剩余房产由答辩人投放市场，按照楼层高低以不同价格出售给各用户。原告欲在白河街购房，于2012年4月12日至21日两次同风水先生一起到答辩人楼房的四楼东套细致看房，最终在4月29日决定购买。之后，白河镇大青村一刘姓村民拿现金欲购该房，原告不让卖，答辩人出于诚信将他人拒绝。6月19日，原告向答辩人交房款4万元，答辩人要求原告和其他买房户一样交首付款10万元，原告承诺年底补齐，答辩人勉强同意将4万元收下。原告还提出让答辩人找担保人在信用社贷款交房款，答辩人当时同意，之后考虑原告说话不算数，就没给原告找担保人。之后，原告在答辩人不知情的情况下擅自找刘某某入房中搞装修。原告一直拖了近一年也未将房款173800元交付。答辩人借高息款投入巨额资金建房，无奈之下才又将房屋卖给他人，原告找人让退4万元，考虑他人面子答辩人退还原告4万元。原告交房款不足一半，即擅自找人装修，构成欺骗罪；迟迟不交足房款，占有房屋，耽误了答辩人的最佳卖房时机，给答辩人造成巨大损失。综上，原告因欺诈行为应自行承担经济损失，并按答辩人全额房价173800元的实际耽误时间、按15%的利率赔偿答辩人经济损失31284元。
被告雷洪伟辩称：2013年3月份，答辩人购买李新忠开发的商品房一套，李新忠出具有收款条，足以证明答辩人与李新忠形成买卖关系，故答辩人与原告不存在任何关系，其将答辩人列为被告显然不当。答辩人购买李新忠房产内已包含装修款，理由为：1、2013年3月3日，经李某甲介绍说李新忠有已装修好的房子一套急于卖出，我看了房子，大部分装修已经完工，仅剩水电、玻璃、推拉门及灯具未完工，于是就和李新忠谈妥房屋成交价17万元，李某甲证言可以证明；2、同年3月10日、29日，答辩人交给李新忠14万元、2万元，剩余1万元说好待房屋手续办好后一次性付清。李新忠3月10日出具的收款条“收到十四万、下欠三万”可以证明房全款为17万元；3、答辩人入住之前，李新忠让答辩人到灯具店选灯具时嫌贵，让答辩人选便宜一点的灯具，证明李新忠房屋是全装修后卖给答辩人的，该事实由刘某某、谢某可以证明；4、李新忠称答辩人所购房屋与同层对门价格一样，不含装修款，答辩人不认可。事实是，答辩人购房付款方式不同，同层对门住户买房时首付2万元，入住三年又付3万元，至今连房款的零头都没付清，而答辩人一次性付款94%，足以说明答辩人看准了价格优势才一次性付款的；4、答辩人拿现款17万元买李新忠现房一套，有李新忠的收款条为证，说明17万元房款已经是包含了房屋装修在内的房价。综上，答辩人认为原告追索装修款一事与答辩人无任何关系。
原告提供如下证据：1、（2014）嵩民七初字第33号民事判决书一份；2、（2014）嵩民七小字第2号民事判决书一份；3、被告李新忠2012年6月19日出具的收条复印件一张；4、白河信用社活期存单复印件一张。
被告李新忠质证称均无意见。被告雷洪伟委托代理人质证称与其无关。
被告李新忠没有向法庭提供证据。
被告雷洪伟提供如下证据：1、被告李新忠分别于2013年3月10日、27日出具的收款条复印件2张；2、证人李某甲证言复印件一份；3、证人刘某某出庭作证证言。
原告质证称仅可以证明房子装修过，其他无异议。被告李新忠质证称均无异议。
本院对本案证据认定如下：对原告证据1、2、3、4，二被告均无异议，本院予以认定；对被告雷洪伟提供证据1、2、3，原告及被告李新忠质证无异议，本院予以认定。
根据原告诉状、被告答辩、原被告庭审自认事实及本院认定的证据，本院对本案事实认定如下：嵩县白河镇白河街东队村民潘某某在白河街有宅基地一处，2010年底，潘某某与被告李新忠儿子李某某协商开发该处宅基地建房事宜，双方达成协议，由被告李新忠出资开发建房，每层两套，每套面积158平方米，共六层，建成后给潘某某两套房子，其他房子归被告李新忠。被告李新忠于2012年2月17日将房屋建成，除按约定给潘某某两套外，剩余十套房归被告李新忠，被告李新忠即投放市场按不同价格售给各用户。
2012年4月，原告与被告李新忠口头约定原告购买被告李新忠开发房屋的四楼东边那一套房屋，总房款173800元，首付款10万元。2012年6月19日，原告向被告李新忠交房款首付4万元，原告让被告李新忠协调给原告在信用社办贷款6万元以交足购房首付，被告李新忠当时答应，后未办理。原告之后未将首付款补足，也未将购房款173800元交齐。原告交4万元房款后，即让水电工谢某、装修工刘某某进入该房屋进行水电安装、房屋装修。2012年农历腊月初五，原告与谢某、刘某某一起算账后，确认欠谢某水电安装款3700元、欠刘某某装修款23000元。因原告未付水电、装修款，谢某、刘新宾分别向本院起诉，要求判令原告支付欠款。2014年5月9日、6月29日，本院依法分别判令原告王俊合支付谢某水电工程款3700元、支付刘某某装修工程款23000元，上述判决现均已生效。
2013年3月3日，被告雷洪伟妻子赵春燕经李某甲介绍二人一起到被告李新忠开发的四楼东套看房，此时该房已装修过。之后被告雷洪伟一方与被告李新忠口头约定购买该套房屋，房款17万元。2013年3月10日，被告雷洪伟妻子赵春燕向被告李新忠交房款14万元，被告李新忠出具收款条载明“今收到赵春燕购房款壹拾肆万元（暂时下欠3万元）”，2013年3月27日，赵春燕又向被告李新忠交房款2万元，被告雷洪伟即入住该房。
2013年8与26日，被告李新忠退还原告交付的房款4万元。
本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利，是特定农村集体经济组织成员享有的权利，具有一定的福利性质，享有者必须具有本集体经济组织成员这一特定身份，非本集体经济组织成员无权取得。潘某某使用宅基地建造房屋，应在法定的权限内行使，不得违反法律规定。本案被告李新忠系退休教师，户籍性质为非农业户口，其投资开发并对外出售的十套房屋使用的土地是嵩县白河镇白河街村民潘某某的宅基地，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；......”；第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。故被告李新忠在他人宅基地上开发房屋并与原告约定买卖房屋的合同违法了法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告与原告订立房屋买卖合同，对他人宅基地上所开发建造的房屋向集体成员以外的公民进行转让，违反了我国现行土地管理法律法规的相关规定，原告与被告签订房屋买卖合同应属无效。被告李新忠在未依法取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的情况下，在他人宅基地上建设开发房屋对原告出售，对原告装修行为未有效制止；尤其，被告李新忠在原告不知情的情况下，擅自又将房屋转卖给被告雷洪伟，使原告对装修添附财产失去控制处分权利，故被告李新忠应对原告因合同无效产生的装修损失承担主要赔偿责任；原告对被告售房资质未尽到足够注意义务进行审查，即对被告房屋进行购买，尤其在仅仅缴纳部分房款、房屋尚未交付的情况下擅自进入房屋进行装修，对合同无效后产生的装修损失也应承担相应责任。原告装修房屋损失26700元，综合原告王俊合、被告李新忠过错责任大小，以被告李新忠承担55%、原告承担45%为宜。被告雷洪伟对原告与被告李新忠合同无效及原告产生的装修损失无过错，依法不承担责任。原告主张的与刘某某、谢某诉讼中产生的诉讼费、执行费，因为该费用是原告怠于义务产生，依法应由原告承担，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条之规定，判决如下：
一、被告李新忠于本判决生效后三十日内赔偿原告王俊合因合同无效产生的房屋装修损失14685元；
二、原告王俊合损失不足部分自负；
三、被告雷洪伟不承担责任；
四、驳回原告王俊合其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费485元，由原告王俊合承担215元，被告李新忠承担270元。原告预交不退，待执行时一并清结。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内写出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审 判 长 常青意
人民陪审员 杨松河
人民陪审员 吕双红
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 宋建乾