拟稿单位
拟稿人民三庭范藜拟稿
时间2015.10.14核稿
意见（印12份）领导
批发
广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1859号
原告梁水娟，女，汉族，身份证住址广东省湛江市坡头区。
委托代理人张磊，广东鹏合律师事务所律师。
被告何春荣，男，汉族，户籍地址广东省深圳市南山区。
委托代理人张银德，广东龙新律师事务所律师。
委托代理人李颖。
原告梁水娟诉被告何春荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁水娟及其委托代理人张磊，被告何春荣的委托代理人张银德、李颖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2014年9月19日签订了房地产买卖合同，约定原告向被告购买被告所有的位于深圳市宝安区福永街道白石厦凤凰花苑x栋x座xxxx号房产，建筑面积为88.77平方米，成交价为1480000元。合同签订当日原告交付被告定金40000元。之后，原告多次联系被告办理房屋过户的有关手续，被告均以各种理由推托，拒不办理。后被告将涉案房屋高价卖于他人，应承担违约责任。原告请求法院判令：1、解除原被告房屋买卖合同；2、被告返还定金40000元，并从2014年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率承担利息；3、被告承担违约金288000元；4、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告请求变更第2项诉求为：被告返还定金40000元，并从2014年9月19日起按中国人民银行同期贷款利率承担利息。
被告辩称，被告长期在苏州工作生活，因为要在苏州购买自住房产且资金不足，所以才急于出售深圳的涉案房产以筹措资金。在原被告双方签订《房地产买卖合同》后，被告即按照合同约定办理相关赎楼手续，不存在推托的情况。其次，原告因自身原因无法筹够买房首期款从而导致合同无法履行。合同约定，原告应该在2014年10月1日前支付首期购房款100万元，原告在知道其不能获得足额银行贷款后，亦未按合同约定在“得知不能获得贷款之日起五个工作日内以其他付款方式全面、足额履行期付款义务”，基于契约精神，被告已给予原告足够的时间去继续筹款，但原告一拖再拖，导致被告无法及时筹款支付苏州购房款项，不得已高息借款支付，为减少利息压力，被告被迫于2015年4月16日把涉案房产卖给第三人，而此时离原告应履行合同支付义务的2014年10月1日已经过去半年时间。因原告没有按照合同约定支付首期款、没有能力购买涉案房产，且明确以手机短信的方式通知被告放弃购买涉案房产，被告才选择另行出售。被告在另行出售涉案房产时，原告亦没有提出异议。综上，被告没有违约行为，且原告违反合同约定导致合同无法履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年9月19日，原告梁水娟（买方）与被告何春荣（卖方）签订一份《房产买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区福永街道白石厦凤凰花苑1栋A座1606房屋（深房地字第××号，登记所有人何春荣100%产权）转让予原告，转让成交价1480000元；买方应于合同签订之日支付定金40000元，并于2014年10月1日前支付首期款（不含定金）100万元支付至指定银行的监管账号；买方应在2014年10月1日前（含当日）向贷款部门提交按揭贷款的相关资料资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方申请按揭，提供相关资料及签署相应的法律文件；如买方不能获批上述贷款，则买方应于得知不能获批贷款之日起五个工作日内以其他付款方式全面、足额履行付款义务；卖方须于签署合同之日起七日内（含当日）出具公证委托书给担保公司及其指定人员，同时买方需协助卖方办理赎楼手续配合签署相关文件，如卖方拒不出具公证委托书，则视为卖方构成根本违约，买方有权解除合同并要求买方承担违约责任；双方应于买方按揭楼款得到申请银行书面承诺、且卖方自行或委托担保机构向之前房产按揭银行还清欠款赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起7个工作日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；房产转让所产生的过户税费由买方负担；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价的每日万分之四支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期履行超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付成交价的20%违约金承担违约责任或没收买方已付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价的每日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已付的定金。
2014年9月19日，原告向被告何春荣支付定金40000元。2014年12月29日至2015年1月22日期间，原被告双方就支付首期款事项多次磋商均没有结果。此后，原告于2015年4月23日再次以短信形式询问被告是否继续履行房地产买卖合同，被告没有回复。
2015年1月22日，被告与案外人陈丰、唐某签订房地产买卖合同，将涉案房产另行出售于案外人陈丰、唐某，并于2015年4月16日完成所有权过户登记。
另查，原告没有在约定期限内出具赎楼用的公证委托书等手续。原被告双方亦没有办理资金监管等事项。
以上事实，有《房地产买卖合同》、收款收据、房产证、手机短信打印件、不动产电脑查询结果表、被告与案外人签订的《房地产买卖合同》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。结合本案，原告与被告何春荣签订的《房地产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
有关合同的解除。合同签订后，原告按照约定履行了支付定金。被告没有在合同约定的期限内出具赎楼用的公证委托书等手续，依据合同第6条第3项的约定：“卖方拒不出具公证委托书的，视为卖方构成根本违约，买方有权解除合同并按照第11条的约定要求卖方承担违约责任”，被告已经构成了根本违约。但原告没有在合理期限内主张解除合同，而是继续以履行合同为目的筹措资金。2014年10月1日，原告因银行不予贷款而没有按照合同约定支付首期款100万元。在原告得知银行不予贷款后，亦没有按照合同约定在7个工作日内全面履行支付首期款的义务，延迟履行付款义务远远超过合同约定的五个工作日，亦构成根本违约。虽然按照合同约定，被告没有在合同约定的期限出具公证委托书违反了先履行义务，但原告当庭确认同意被告延迟履行上述义务。且从原告提交的经被告确认的手机短信记录来看，原被告双方就支付首期款和办理过户手续等事项一直在磋商，但均没有在合理期限内达成补充协议。故本院认定原被告双方以实际行为协商免除了被告的先履行义务，且没有就双方履行义务的先后顺序达成新的协议。又因为涉案房产已被被告另行出售，客观上造成原被告签订《房地产买卖合》的目的已经无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，原告有权要求解除上述合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。结合本案中被告收到起诉状副本和证据材料的时间，本院确认原被告签订的《房地产买卖合同》于被告收到起诉状副本之日即2015年9月17日解除。
有关违约责任。由于原被告双方均构成根本违约，且在双方均表示可以延迟履行后，没有就双方履行义务的先后顺序做出新的约定，无法确认原被告双方谁违约在先，故认定双方同时违约，对于违约责任互不承担。因此对于原告提出的要求被告支付成交价格20%违约金288000元的主张，本院不予支持。
关于定金，由于合同已经解除，且原被告双方均存在过错，造成根本违约，互不承担违约责任。故被告收取的定金40000元，应予退还。由此造成原告的利息损失由原告自行承担。故对原告的第二项诉讼请求，本院予以部分支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告梁水娟与被告何春荣签订的《房地产买卖合同》于2015年9月17日解除；
二、被告何春荣于本判决生效之日起三日内向原告梁水娟返还定金40000元；
三、驳回原告梁水娟的其他诉讼请求。
如果被告何春荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3260元，由原告负担2868.80元，被告负担391.20元。上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 范 藜
二〇一五年十月十二日
书记员 刘 佳 鹏
书记员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。