浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终2322号
上诉人（原审被告）：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。统一社会信用代码：330424000066225。
法定代表人：袁风六，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陆少刚，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：赵军，男，1967年7月18日出生，汉族，住江苏省。
上诉人海盐新天地广场实业有限公司（以下简称新天地公司）因与被上诉人赵军房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2016）浙0424民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新天地公司的委托诉讼代理人陆少刚，被上诉人赵军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新天地公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判新天地公司按照270.12元/月的标准向赵军支付租金。事实和理由：一审依（2015）嘉盐民初字第2224号、（2016）浙04民终1181号确定的2015年6月至同年12月的租金标准，确定2016年1月至6月的租金，是不恰当的。一、（2015）嘉盐民初字第1178号、（2015）浙嘉民终字第783号以及（2015）嘉盐民初字第2224号、（2016）浙04民终1181号判决有关返租金额的认定存在错误，新天地公司与案外人周某已达成一致意见，即从2014年4月起，每月房租变更为270.12元，并按此履行。故前两份生效判决对于返租金额的认定有误，新天地公司对于上述四次审判、两份生效判决均表示不服。二、由于周某是孤寡老人，生活困难，出于人道主义考虑，新天地公司给予周某一定数额的人道主义捐助，与周某的商铺返租金在2013年一并进行了发放。此前判决中将此认定为新天地公司的实际履行行为是不正确的。这是新天地公司给予周某的人道主义补偿，属于单方行为，不能认定为合同行为。且该人道主义补偿仅限于周某，具有一定的人身属性，赵军不具备获取人道主义补偿的条件。三、周某与新天地公司签订的《海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同》5.2条约定，乙方对外招商三年为一周期，即三年统一确定一次海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺转租费。本着共赢原则，第四年起，即自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，乙方将甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入，乙方招商后，经营户之间就甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺使用权转让或转租（经营户租赁期间短期内转让或转租）的中介服务费收入，甲方得70%，乙方得30%。依据上述合同，2016年1月1日，新天地公司应当根据当年商铺转租租金重新确定返租金额，上一个周期为照顾低保户周某所定的620.83元的返租标准在本周期已不具备适用条件，不能继续适用。故本案一审根据前案生效判决确定的前一周期内的租金来确定本周期即2016年1月至6月的租金，与合同约定相违背。
赵军辩称，新天地公司的行为系恶意制造诉累。（2015）嘉盐民初字第1178号案件判决后，新天地公司对返租金额予以认可，只是以诉讼程序不合法为由提起上诉。（2015）浙嘉民终字第783号案件判决生效后，新天地公司以不知道赵军银行账号为由拒绝履行判决。（2015）嘉盐民初字第2224号案件审理过程中，新天地公司通过提交虚假证据、收买证人、伪造付款记录等手段，妄图混淆是非。该案判决后，新天地公司以不认可返租金额及赵军未到新天地公司财务处办理手续为由提起上诉。（2016）浙04民终1181号案件判决生效后，新天地公司依然拒不履行判决。综上，新天地公司恶意拖欠租金的意图明显。请求驳回新天地公司的上诉。
赵军向一审法院起诉请求：1、新天地公司按合同向赵军支付2016年1月至同年7月共7个月房租，计人民币4345.81元；2、新天地公司向赵军支付租金总额15%的违约金，计1117.49元；3、新天地公司承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年11月15日，案外人周某（甲方）与新天地公司（乙方）签订《海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同》一份，约定：甲方将其C1022号海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺，共一间出租给乙方统一对外招商及统一经营管理；在租用期内，甲方有权将本出租产权式商铺的所有权以拍卖或协议转让等方式出售给第三方（出售前甲方以书面形式通知乙方，通知时效内，在同等条件下乙方有优先购置权），其所有权取得方即转为出租方，仍由乙方统一租用使用，本合同时效内甲方和乙方签订的合同继续有效；租赁期限自本合同签署之日起至2021年12月31日止；自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，乙方将甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入，乙方招商后，经营户之间就甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺使用权转让或转租（经营户租赁期间短期内转让或转租）的中介服务费收入，甲方得70%，乙方得30%；乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期3个月以上未支付当年租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的15%承担违约金，并赔偿甲方因此造成的直接和间接经济损失。赵军提供的涉案商铺的租赁合同划去了第五项租金中的第3条“租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金”的内容，并在该条旁边空白处手写了“租金按月支付，年租金低于购房成交总价的5%时，按5%支付（税前）”。新天地公司提供的涉案商铺的租赁合同则没有上述更改。后，赵军于2014年通过房屋买卖的方式从案外人周某处取得上述商铺的所有权。上述商铺自2016年1月起至今的租金新天地公司分文未付。
另查明，赵军为与新天地公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月27日曾向一审法院起诉，该院于2015年7月29日作出（2015）嘉盐民初字第1178号民事判决书，判决新天地公司支付赵军租金4345.81元（自2014年11月起按每月租金620.83元计算至2015年5月止）。后新天地公司不服该民事判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，该院于2015年9月18日作出（2015）浙嘉民终字第783号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
再查明，上述二份民事判决生效以后，新天地公司仍未付自2015年6月起的租金，故赵军于2015年12月11日向一审法院起诉，一审法院于2016年5月13日作出（2015）嘉盐民初字第2224号民事判决书，判决新天地公司支付赵军租金4345.81元（自2015年6月起按每月租金620.83元计算至2015年12月止）、违约金1117.49元，合计5463.30元。后新天地公司不服该民事判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，该院于2016年7月21日作出（2016）浙04民终1181号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述生效民事判决确定涉案商铺的月租金为620.83元。
一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，赵军为涉案商铺的合法所有权人，有权依据租赁合同的约定向新天地公司主张相关的权利，故赵军的主体资格适格。双方的争议焦点主要为涉案商铺的每月租金金额的确定问题。在赵军起诉新天地公司支付自2015年6月起至同年12月止的租金的案件【（2015）嘉盐民初字第2224号、（2016）浙04民终1181号】中，有关涉案商铺的月租金标准，已经确认为每月租金620.83元，且上述民事判决已经生效，可以作为本案处理的依据。涉案商铺自2016年1月起至今的租金新天地公司分文未付，故赵军诉请新天地公司支付自2016年1月起至同年7月止的七个月租金合计4345.81元，符合法律规定，一审予以支持。赵军、新天地公司之间的租赁合同纠纷经二审法院终审判决后，新天地公司仍拖欠租金，故新天地公司已构成违约，应支付违约金。赵军诉请违约金按当年度应交纳租金总额的15%计算，符合双方约定和法律规定，当年度应交纳租金为7449.96元（620.83元/月×12个月），故违约金应为1117.49元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条之规定，判决：一、新天地公司支付赵军租金人民币4345.81元、违约金1117.49元，合计5463.30元，由新天地公司于判决生效之日起十日内付清；二、驳回赵军的其他诉讼请求。如果新天地公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由新天地公司负担。
二审中，新天地公司提供了下列证据：
证据一、周某出具的《证明》1份，证明周某与新天地广场签订的原始合同上没有任何涂改。
证据二、赵军提供的地契证1份，证明有明显的涂改痕迹。
证据三、《救助证》（发证日期：2015年3月31日）复印件1份，证明周某确系孤寡老人，靠救助生活，故对其进行人道主义补偿无可厚非。
证据四、新天地广场与商户的合同1份，证明赵军所主张的房屋出租收入经计算，返租金额应为220.9元/月，按照270.12元/月的标准支付给赵军已具有照顾性质。
证据五、赵军的变更诉讼请求申请书及法院扣款凭证各1份，证明赵军起诉的标的是从2014年11月至2015年5月的租金，新天地公司被执行了4443.81元。其中2014年12月10日多付的546.33元理应退还给新天地公司。
证据六、一楼业主租金发放凭证1份，证明一楼业主租金发放的标准是转租租金收入的70%，其中铺号以C开头的是赵军商铺所在的三号楼。
证据七、民事调解书1份，证明赵军2015年4月15日从新天地公司离职，证明赵军2014年10月购买周某的商铺是在其任职期间。
证据八、其他业主买卖商铺契约及其返租金额证明材料，证明同为一楼业主，面积比赵军商铺还大的商铺，每月返租为153.34元。
证据九、《救助证》（发证日期：2012年5月23日）1份，证明2012年5月开始周某已经是低保户，新天地公司向周某支付的租金具有人道主义补偿性质。
赵军质证意见：一、对于周某手写的《证明》的真实性不认可，周某此前的租金是每月620.83元，该《证明》是在涉案房屋转让给赵军之后出具的，赵军对此也已向法院提交过通话记录，其中周某认可新天地公司赠送了礼品、现金给他，所以该证据无效，不应被采信。二、对于地契证是认可的，该证是真实有效的。三、对于《救助证》的真实性，因为是复印件，真实性没法确定，但是从该证的发证时间看，无法证明周某领取的房租具有救助性质，故对该证据的关联性有异议。四、对于其余证据的真实性、关联性均不认可，新天地公司称一楼业主租金都是按照70%转租租金收入的标准进行发放，赵军对此不予认可；对于证据九的《救助证》，该证据不能证明新天地公司的证明目的，2012年5月前，周某领取的月租金已经是620.83元，同时新天地公司法定代表人变更为袁凤六之前，周某的月租金就是620.83元，由此说明新天地公司发放给周某的租金与新天地公司所谓的人道主义补偿无关。
本院认证意见：新天地公司提供的证据一属于证人证言，证人周某未出庭作证，赵军对真实性也不认可，故该《证明》不能单独作为认定案件事实的依据；新天地公司提供的证据二，赵军对此予以认可，本院予以认定；关于新天地公司提供的其余证据，赵军对真实性、关联性均不认可，经审查，除证据五、七以外，其余证据均涉及案外人，案外人在本案中也未予确认，赵军对真实性、关联性也不认可，本案中对其真实性无法确认，故本院不予认定；至于证据五、证据七，其中证据五所涉事项，并非本案审理范围，新天地公司可另行主张；证据七系另案已生效的调解书，本院予以认定；关于新天地公司提供的证据三、证据九，仅凭《救助证》只能反映周某是低保户，但并不能由此证明新天地公司支付给周某的租金中包含人道主义补偿费。
二审中，赵军没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于新天地公司应支付给赵军的2016年1月至7月的租金标准如何确定。
新天地公司依据其提供的租赁合同主张租金标准为每月270.12元，赵军则依其所持的合同主张租金为每月620.83元。双方所提供的合同文本确有不一致之处，但新天地公司于2013年1月至2014年3月期间支付给案外人周某的月租金确为620.83元，与赵军提供的租赁合同上的手写添加部分一致，故可认定新天地公司通过实际履行行为与赵军达成了月租金620.83元的合意。前两案生效判决据此确定租金标准为每月620.83元，并无不当。新天地公司虽主张租金标准应为每月270.12元，但并无相应依据，且其在举证时自述按照其提供的合同约定的转租租金收入的70%计算的金额为220.9元/月，也并非其主张的270.12元的标准。且前两案判决目前均已生效，一审认定上述内容可以作为本案处理依据，亦无不当。
新天地公司上诉称，根据合同约定，三年统一重新确定返租金金额，故2016年1月1日起的新周期应当重新确定租金标准。对此，本院认为，虽然双方合同中约定三年统一确定一次海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺转租费，但据赵军所持的租赁合同记载，年租金低于购房成交总价的5%时按5%支付。新天地公司虽对此予以否认，但新天地公司2013年1月至2014年3月的实际履行情况以及新天地公司对（2015）嘉盐民初字第1178号判决确定的月租金620.83元的标准未提起上诉的情形，已印证上述合同内容的真实性。现据新天地公司陈述，结合相关证据，年租金确低于购房成交总价的5%。因此，一审按照上述合同条款认定新天地公司应按购房成交总价的5%即月租金620.83元的标准支付自2016年1月至7月的租金，并无不当。
至于新天地公司所称其支付给周某的上述租金中具有人道主义补偿性质，因新天地公司对此并未提供充分有效证据予以证明，本院对其主张不予采信。
综上所述，新天地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人海盐新天地广场实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一七年一月十三日
书 记 员 赵婉沁