陕西省镇巴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0728民初454号
原告喻晓艳，女，生于1971年4月19日，汉族，高中文化，个体户，住镇巴县。
被告赵永成，男，生于1980年8月14日，汉族，高中文化，农民，住镇巴县。
委托代理人李登和，男，73岁，汉族，退休干部，住镇巴县农经站2楼。代理权限为特别授权。
原告喻晓艳诉被告赵永成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告喻晓艳、被告赵永成及其委托代理人李登和均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告喻晓艳诉称，2016年4月5日原告与被告签订了《店面转让合同》，被告将其位于镇巴县红军园广场对面37号的商铺转租给原告使用，建筑面积为60平方米，并保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。合同签订后，原告向被告转款45000元，原告准备装修房屋，遭到房屋所有权人程开录的反对。房主程开录反对原告与被告签订的《店面转让合同》。原告无法只得找被告解除《店面转让合同》，并要求被告退回房屋租金45000元，遭到被告拒绝，故起诉至法院，请判决：1、原、被告签订的《店面转让合同》无效；2、判令被告返还原告租金45000元。
为证明上述事实，原告喻晓艳提供了三组证据：1、原告喻晓艳身份证复印件一份，拟证明原告喻晓艳的身份；2、《店面转让合同》一份，拟证明原、被告签订转让合同的事实；3、存款单一份，拟证明原告向被告支付45000元房租的事实。
被告赵永成答辩称，一、答辩人与原告签订的《店面转让合同》依法成立，属有效合同。1、合同符合《合同法》的基本原则。首先，当事人双方都是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的人；其次是原告多次请求要约，答辩人才承诺转租给原告的，是双方真实意思的表示；第三，合同的具体内容明确，如租期、租金、面积及权利义务等，符合《合同法》关于合同订立的相关规定；第四，合同是以书面形式进行订立的，符合常规要求。2、合同符合《租赁合同》的相关规定，一是答辩人与原告签订的《店面转让合同》的租期和与房主程开录签订的《房屋租赁合同》完全一致，即2017年6月26日止，都属定期合同。根据《合同法》第232条规定，定期合同是不能随意解除的。二是转租合同虽未有程开录签字，但事实上程开录与原告是亲戚关系，而且程开录的妻子也知道并且同意转租给原告，因此程开录没理由提出转租无效，也不能以《合同法》第224条规定主张解除所定的合同。三是转租的标的物、租期、用途等与答辩人同程开录签订的合同一致，不损害程开录的权利。同时答辩人与程开录的合同并未对是否可以转租进行约定，实际上是延续了周小勇、赵永成的门面房租赁合同中的乙方有权在租赁期间转租或改变使用方式之约定。二、原告以房主程开录反对答辩人与原告签订的《店面转让合同》为由主张解除合同的理由不成立。其一，程开录反对答辩人转租应由程开录提起诉讼解决纠纷；其二，如程开录反对房屋转租，原告应追加程开录为被告，排除干扰；其三，或由合同当事人共同起诉程开录，追究程开录的违约责任；其四，《店面转让合同》生效后，原告曾在门口贴出了又转租的广告，说明程开录并未反对原告装修及转让。为此，答辩人有理由怀疑原告是一种不当或串通的诉讼。投资、租房有风险，权利与义务、风险与责任是对等的，市场经济是法治经济，不能随心所欲想怎么办就怎么办。答辩人依法不同意解除合同，也不会退回房屋租金45000元。综上，答辩人与原告签订的《店面转让合同》符合法律规定，既不属于《合同法》第五十二条所规定的合同无效情形，也不符合《合同法》第五十四条可变更或撤销的条款规定，因此，双方所签订的《店面转让合同》于签订之日就属有效合同并已履行，有效合同对双方有约束力受法律保护。故请法院驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实，被告赵永成提供了六组证据：1、被告赵永成身份证复印件一份，拟证明被告赵永成的身份；2、《店面转让合同》一份，拟证明原、被告签订转让协议的事实；3、《情况说明》一份，拟证明房主程开录的妻子曾和原告一起到店面，同意被告转租的事实；4、薛莲出具的《证明》一份，拟证明原告曾张贴广告欲转租的事实；5、《租房协议》、《门面房租赁合同》、收条各一份、周小勇出具的《证明》两份、周小荣身份证复印件一份，拟证明周小荣（曾用名周小勇）经周宗兴授权，将涉诉房屋租给被告，租赁合同中未约定转租事宜，后周宗兴将房屋（涉诉房屋）卖给程开录，但至今未办理过户手续，涉诉房屋的产权人仍是周宗兴的事实；6、《房屋租赁合同》一份，拟证明程开录从周宗兴处买得涉诉房屋后，被告与程开录又签订租赁合同，另租金已全部由周宗兴收取的事实。
本院依职权调取的证据有：1、本院对程开录所做的调查笔录一份；2、《不动产查询证明》、《土地批复》各一份，拟证明涉诉房屋的权利人仍是周宗兴的事实。
以上证据经庭审举证、质证和本院审查，对原告提交的证据认证如下：被告对原告提交三组证据真实性、合法性、证明目的均无异议，本院予以采信。
对被告提交的证据认证如下：一、原告对第一、二、六组证据无异议，本庭予以采信；二、原告对其余几组证据均有异议，认为与出具证言的证人均不认识，与其无关，经合议庭合议后认为，被告提交的第三、第四组证据，提供证言的证人金涛、薛莲均未出庭作证，且未提供身份证复印件，无法证明证言的真实性，故本院不予采信；对被告提交第五组证据，本院认为该组证据结合本院调取的两组证据，可以认定程开录从周宗兴处购买涉诉房屋后，未办理过户手续，后被告又与程开录签订租赁合同，另租金已全部由周宗兴收取的事实，本院予以采信。
对本院依职权调取的证据认证如下：两组证据可以证实程开录从周宗兴处购买涉诉房屋，至今未办理过户手续，该不动产权利人仍为周宗兴的事实，予以采信。
根据原、被告双方的陈述答辩及本院采信的证据，查明如下法律事实：
2009年10月30日，被告赵永成在周小荣（曾用名周小勇）处租得位于红军园广场37号门面房2间，并签订《租房协议》，约定租期为3年。该房屋属周宗兴所有，周小荣系周宗兴的儿子，周宗兴授权周小荣代办租房事宜。2012年2月23日被告续租4年，年租金13000元，起止时间为2013年6月25日至2017年6月26日止，并按上述约定再次签订《门面房租赁合同》，合同中另外约定“乙方（即赵永成）有权在租赁期间转租或转让改变使用方式。”2013年程开录将该房屋买下，并与周宗兴签订了买卖合同，但至今未办理过户手续，房屋产权人现仍为周宗兴。后被告赵永成又与程开录补签了《房屋租赁合同》，约定期限和与周小荣签订的协议一致，四年房租52000元，合同上注明租金已由原房主周宗兴领取，合同中未约定转租事宜。2016年4月6日，被告赵永成作为甲方与作为乙方的原告喻晓艳签订《店面转让合同》，合同约定：“一、甲方同意将自己位于镇巴县红军园广场对面37号的商铺转让给乙方使用，建筑面积为60平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。···四、乙方在2016年4月6日向甲方支付转让费共计人民币肆万伍仟元整，小写（人民币45000.00元整）。···七、转让时间从2016年4月6日至2017年6月26日止。2017年6月26日后房屋乙方自行与房东商议，与甲方无关。···”合同签订当天，原告向被告存款45000元，被告将房屋钥匙交与原告。2016年5月18日，程开录得知房屋已被转租给原告，随即联系原告表示不同意转租，并在原、被告签订的《店面转让合同》上签署“不同意转租，程开录2016.5.18”。后原告联系被告，告知程开录不同意转租的意见，并要求退还房租，被告均认为合同有效，不同意退租，故原告起诉至法院，要求被告退还租金45000元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案争议的焦点为：一、原告与被告所签订的《店面转让合同》是否有效。二、被告是否应该退还原告的租金。关于焦点问题一，根据本院在不动产登记交易服务中心调取的《不动产查询证明》和《土地批复》可知，涉诉房屋即原告租得的房屋，是程开录在周宗兴处购买，但至今未办理过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”和第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案诉争的租赁房屋没有发生所有权转移，该租赁房屋的所有权人至今仍然是周宗兴，也就是说周宗兴为该租赁房屋的出租人。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。···承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据被告赵永成与周小荣签订的《门面房租赁合同》，合同中明确约定赵永成有权在租赁期间转租或转让、改变使用方式，故被告的转租行为已经过出租人的同意，是有效行为。综上所述，原告喻晓艳以案外人程开录不同意转租为由，要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告是否应该退还原告的租金，根据本院对焦点问题一的解释，原、被告签订《店面转让合同》系有效合同，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”合同有效，原、被告应继续履行合同内容。故原告要求被告退还租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
驳回原告喻晓艳的全部诉讼请求。
本案案件受理费1000元，由原告喻晓艳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时向汉中市中级人民法院预交上诉费，并将缴费复印件交本院。
审 判 长 丁梧宸
代理审判员 李 丽
人民陪审员 韩方兴
二〇一六年九月十九日
书 记 员 罗小慧