湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民二终字第439号
上诉人（原审被告）黄跃成。
委托代理人佘国满。
委托代理人龚智。
被上诉人（原审原告）胡秀娟。
被上诉人（原审原告）黄红丽。
被上诉人（原审原告）黄格丽。
被上诉人胡秀娟、黄红丽、黄格丽共同委托代理人王小明。
被上诉人（原审被告）黄先明。
被上诉人（原审被告）黄先宇。
上诉人黄跃成与被上诉人胡秀娟、黄红丽、黄格丽、黄先明、黄先宇确认合同无效纠纷一案，黄跃成不服宁远县人民法院于二○一五年七月十日作出的（2015）宁法民一初字第454号民事判决，通过一审法院提出上诉。宁远县人民法院于2015年8月21日移送案卷，本院遂于同日立案受理本案，由审判员黄素担任审判长，与审判员彭卫民、代理审判员刘爱组成合议庭，于2015年9月23日在本院第七审判庭公开开庭审理本案。代理书记员张玲慧担任法庭记录。上诉人黄跃成及其委托代理人佘国满、龚智，被上诉人胡秀娟、黄红丽、黄格丽及其委托代理人王小明，被上诉人黄先明、黄先宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告胡秀娟与黄红丽、黄格丽、黄先明、黄先宇是母子关系。其夫黄岁成与被告黄跃成是兄弟关系。两家是邻居，同为十里铺村六组村民。黄岁成与胡秀娟在该村建设有房屋一座，并取得了宁集建（92）字第401130622号集体土地建设用地使用证，土地使用人为黄岁成。1992年黄岁成因病去世，1993年胡秀娟带着儿女四人举家搬至县城租房居住，讼争房屋从此便空着。2000年原告改嫁到台湾生活，黄红丽、黄格丽亦先后出嫁，三原告回来也是回到县城的家。2011年10月9日，被告黄先宇、黄先明作为甲方，被告黄跃成作为乙方，签订了房屋买卖合同。双方约定将黄岁成名下房屋及周围余坪共计263.325平方米作价157，980元出卖给黄跃成，卖房前被告黄先明、黄先宇没有征得三原告同意，事后也没有告诉三原告。黄跃成买房后未办理宅基地变更登记手续。2011年底黄跃成将该房连同自己的部分房屋出卖给他人，后该房又被转手出卖并被改建。2014年胡秀娟从台湾回来为其前夫迁坟，途经十里铺村时发现房屋现状改变，遂询问黄先明、黄先宇缘由才得知房屋已被出卖。三原告遂诉至法院。
原判认为，法律规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案讼争房屋为黄岁成与胡秀娟的夫妻共同财产，黄岁成去世后，黄岁成对该房屋享有的财产权利由胡秀娟及其子女继承，因此，胡秀娟、黄红丽、黄格丽与黄先明、黄先宇为该房屋的共同共有人。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”被告黄先明、黄先宇未经三原告同意擅自将讼争房屋出卖给被告黄跃成，事后该买卖行为亦未取得三原告的追认，该房屋买卖合同因侵害了第三人的利益而无效。对于原告要求确认合同无效的请求，法院予以支持。原告主张由黄先明、黄先宇将购房款157，980元退还黄跃成，因合同无效引起财物返还请求权或损害赔偿请求权的权利主体为合同当事人，原告不是合同当事人，无权主张，对原告的第二项诉讼请求，法院不予支持。被告黄跃成称，其支付合理对价以买卖合同的形式购买房屋，构成善意取得，因善意取得制度须具备三个条件：一受让人受让该不动产时是善意的；二以合理的价格转让；三转让的不动产依照法律规定应当已经登记。黄跃成受让该房屋时明知三原告为该房屋的共有人而未确认其是否同意，主观不具备善意，受让该房屋后也没有办理宅基地变更登记手续，故法院对其答辩理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第一百三十条、第一百三十二条和《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条之规定，判决：
一、宣告被告黄跃成与被告黄先明、黄先宇于2011年10月9日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告胡秀娟、黄红丽、黄格丽的其它诉讼请求。案件受理费3400元，减半收取1700元，由被告黄先明、黄先宇负担。
宣判后，黄跃成不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：（一）原判认定事实部分不清，原判认定被上诉人黄先明、黄先宇将房屋及余坪卖给上诉人未征得被上诉人胡秀娟、黄红丽、黄格丽同意是错误的：首先，胡秀娟对于黄先明因欠钱将房产手续抵押在柏太万手中等事实知情；其次，上诉人在购买前问黄先明是否征得母亲同意，其称电话告知其母征得同意；第三，黄红丽、黄格丽居住在宁远县城，胡秀娟从台湾回来时与子女在宁远县城团聚，因此，胡秀娟、黄红丽、黄格丽房屋出卖一事知情。（二）原判认定黄跃成与黄先明、黄先宇于2011年10月9日签订的《房屋买卖合同》无效是错误的：首先，上诉人与被上诉人是同组村民，具备购买的主体资格；《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效；购买价格略高于当时的市场价格，没有损害房屋共有人的合法权益，上诉人是善意取得房屋。（三）确认《房屋买卖合同》无效负面影响大，上诉人购买房屋后，连同自己的房屋一并转让他人，后经数次转让，确认合同无效将造成社会不稳定。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人胡秀娟、黄红丽、黄格丽的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人胡秀娟、黄红丽、黄格丽答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，黄先明、黄先宇卖房前未征得三被上诉人同意，三被上诉人对卖房一直不知情，2014年发现房屋状况改变才知情；上诉人明知房屋的共有人情况及家庭情况，在未确认是否征得其他共有人同意的情况下，与黄先明、黄先宇签订《房屋买卖合同》，受让后也没有办理相关变更登记手续，不属于善意取得。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人黄先明答辩称：《房屋买卖合同》签订是黄先宇让黄先明到银行签订的，邓春富在场，黄先宇说已看了合同，故黄先明未仔细看合同即签了名。
被上诉人黄先宇答辩称：在农行签订《房屋买卖合同》时上诉人黄跃成不在场，因急于要钱，黄先宇就签了合同，当时合同上没有刘立全、刘立明等人的签名，是后来补签的，邓春富交给购房款；当时卖房也没通知胡秀娟、黄红丽、黄格丽。
二审期间，上诉人黄跃成向本院提交一份书证：黄跃成与秦兰辉等人的购买房屋及余坪合同书，拟证明涉案房屋已卖给他人，合同价格符合当时的市场价格，没有损害当事人的利益。被上诉人质证称该证据与本案无关。本院综合认证如下：该证据不属于新的证据，本院不予采纳。
上诉人黄跃成申请证人邓春富出庭作证，证人证言的主要内容为：邓春富系黄跃成、黄先明、黄先宇的朋友，见证了本案《房屋买卖合同》的签订过程；房价是经双方协商后一致决定的；卖房时，邓春富问过黄先明、黄先宇是否告知家人卖房事宜，二人称家里的事由其二人做主；黄先明、黄先宇的家人知道房屋的手续押在他人手中；合同签订时，合同上签字的人都在场。上诉人黄跃成对上述证言无异议，被上诉人认为上述证言不属实。本院对证人邓春富的证言综合认证为：根据法庭调查双方的一致陈述，可以认定邓春富系黄跃成、黄先明、黄先宇的朋友，见证了本案《房屋买卖合同》的签订过程；根据一审被上诉人胡秀娟的陈述，可以认定黄先明、黄先宇的家人知道房屋的手续押在他人手中；其他证言内容，缺乏充分的证据证实符合客观事实，本院不予认定。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。二审另查明，本案房屋距离宁远县城四、五公里；2011年房屋出卖前，被上诉人黄先明因打牌欠他人约4万元未能归还，将房屋的手续抵押在他人手中，被上诉人胡秀娟对此事知情；2011年至2014年间，被上诉人胡秀娟、黄格丽从台湾、香港回宁远县城数次。上述事实，有当事人及证人当庭陈述予以证实。
本院认为，（一）被上诉人黄先明、黄先宇称其卖房未告知被上诉人胡秀娟、黄红丽、黄格丽，根据黄先明打牌欠钱无能力归还、胡秀娟等人远嫁外地多年等实际情况，从生活经验分析，黄先明、黄先宇为自己的利益擅自处分共有房屋的可能性较大，本院认为原判认定的相关事实正确，上诉人黄跃成主张签订卖房合同时被上诉人胡秀娟、黄红丽、黄格丽对卖房一事知情，没有提供充分的证据证明，本院对该主张不予支持。（二）关于本案争议的焦点：黄跃成与黄先明、黄先宇于2011年10月9日签订的《房屋买卖合同》是否有效。虽然合同上没有房屋其他共有人胡秀娟、黄红丽、黄格丽的签名，但是根据本案的实际情况，可以认定黄跃成有理由相信卖房时黄先明、黄先宇获得其他共有人的同意或授权，有权处分该房屋，理由如下：首先，该房屋系被上诉人多年闲置、未居住的旧房；其次，胡秀娟对黄先明因打牌欠他人约4万元未能归还，将房屋的手续抵押在他人手中一事是知情的；第三，根据农村的风俗习惯，在父亲去世后、母亲改嫁及姐妹出嫁的情况下，家中的事宜一般由儿子决定，且本案中胡秀娟、黄格丽远居台湾、香港多年，黄红丽嫁于外地，房屋一直由长子黄先明管理；第四，合同中明确写明“甲方（即黄先明、黄先宇）保证出售的房屋及余地共有人无异议”，黄先明、黄先宇也签字确认了。《房屋买卖合同》是黄跃成与黄先明、黄先宇的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同约定的房屋价格也未低于当时的市场价格，不具有《合同法》规定的合同无效的情形，此外，合同签订后未进行房屋权属变更登记不影响合同的效力。《房屋买卖合同》签订后不久，上诉人将该房屋及本人的部分房屋出卖给他人，后房屋被改建，状况发生较大变化，而该房屋距离宁远县城仅四、五公里，2011年至2014年间，被上诉人胡秀娟、黄格丽也从台湾、香港回宁远县城数次，黄红丽就居住在宁远县，应对卖房一事很快知晓，被上诉人胡秀娟、黄红丽、黄格丽数年后才以不知情为由要求确认合同无效，不能成立。综上，本院依法确认黄跃成与黄先明、黄先宇于2011年10月9日签订的《房屋买卖合同》有效。
综上所述，上诉人黄跃成的上诉理由部分成立，本院予以支持。原判认定的基本事实清楚，但处理不当，本院依法改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第五十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宁远县人民法院（2015）宁法民一初字第454号民事判决；
二、驳回被上诉人胡秀娟、黄红丽、黄格丽的全部诉讼请求。
一审案件受理费1700元，二审案件受理费1700元，共计3400元，由被上诉人胡秀娟、黄红丽、黄格丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 素
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一五年十月十九日
代理书记员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。