安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民初52号
原告（执行案外人）：郑龙，男，1977年3月21日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：高飞，宿州市埇桥区永安镇法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：宣守华，男，1967年5月20日出生，汉族，居民，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：赵光，安徽昊华律师事务所律师。
第三人（被执行人）：安徽宏利房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市胜利路北侧城隍庙1#楼3层。
法定代表人：林泽民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李运銮，男，该公司员工。
原告郑龙诉被告宣守华、第三人安徽宏利房地产开发有限公司（以下简称宏利公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑龙的委托诉讼代理人高飞、被告宣守华的委托诉讼代理人赵光、第三人宏利公司的委托诉讼代理人李运銮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑龙向本院起诉请求：1、确认郑龙享有宿州市环城北路南欣意·国际城南1#楼、北1#楼1605室房屋的所有权；2、停止对该财产的强制执行，并解除查封。事实和理由：2011年3月，郑龙购买了宏利公司开发的坐落于宿州市环城北路南欣意·国际城南1#楼、北1#楼1605室房屋一处，支付了全部购房款后，于2011年底入住该房，并花费200000余元对涉案房屋进行了装修。郑龙在居住期间按时缴纳水电费、停车费等各项费用，但因宏利公司的原因，一直未办理房产证。宣守华因与宏利公司之间存在经济纠纷而引发诉讼，2016年8月16日，宿州市中级人民法院依据宣守华的申请，作出（2016）皖13执25号之一执行裁定，并对涉案房屋予以查封。郑龙提出执行异议申请被驳回。郑龙在法院查封之前就购买了该房屋，并对该房屋进行合法占有和使用，且支付了全部购房款，未办理房屋过户登记并非郑龙自身原因所致。因此，在宏利公司与宣守华执行案件中，应排除对郑龙房屋的执行。
宣守华辩称，1、郑龙请求确认涉案房屋归其所有及郑龙与宏利公司之间的房屋买卖合同关系与停止执行不是同一法律关系；2、宣守华未取得涉案房屋所有权，故其不是本案适格被告；3、房屋产权证书是房屋产权的唯一合法证明，郑龙未办理涉案房屋产权证，故其不享有该房屋产权；4、郑龙提供物业费票据等证据不能证明其已经购买了涉案房屋，其购房款是从宿州市峙恒监理事务所抵偿的款项，宿州市峙恒监理事务所与宏利公司之间的监理合同，及该监理工程由郑龙之兄郑辉承包没有证据支持。综上，郑龙的诉讼请求不能成立，应予以驳回。
宏利公司述称，郑龙是抵款购房，购房手续没有办齐，不是交的现款。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：为证明购买涉案房屋，支付首付款、抵款、补交购房款及占有使用该房屋的事实，郑龙提供了《认购协议》一份、购房款收据二份、《房号管理单》3份、宿州市峙恒建设监理事务所《说明》1份及物业费收据一组，购房发票复印件一份，并申请证人武某出庭作证。《认购协议书》记载了房屋位置、面积、单价及总价款，具备房屋买卖合同的基本条款，本院予以认定；购房款收据载明郑龙于2011年3月22日支付首付款110000元（含定金10000元）、于2013年12月10日补交购房款175396元，与《房号管理单》、《说明》载明的郑龙支付首付款110000元、抵监理工程款320000元并补交175396元购房款一致，能证明郑龙购买涉案房屋，支付购房款并实际占有该房屋的事实，本院予以认定；购房发票未加盖宏利公司的印章，本院不予认定；虽宏利公司认可武某系其财务人员，但武某所作证言无其他证据佐证，不予认定；郑龙提交的《地下车位使用权买卖合同》、《停车场服务协议》能证明其合法占有涉案房屋的事实，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月11，郑龙与宏利公司签订《认购协议书》一份，约定郑龙购买宏利公司开发的坐落于宿州市环城北路南欣意·国际城南1#楼、北1#楼1605室房屋一处，建筑面积133.05平方米，成交单价4543元/平方米，总价604446元。该协议还对支付定金、违约责任等进行了约定。同日，郑龙向宏利公司支付定金10000元。2011年3月22日，郑龙支付购房首付款100000元，宏利公司在收据上注明“原10000元定金收据已收回，今日实收100000元”。其后，郑龙用宿州市峙恒监理事务所监理工程款抵房款320000元。2013年12月10日，郑龙补交购房款175396元。2011年底郑龙入住该房，并正常交纳水电费、物业费等。因宏利公司的原因，该房屋一直未办理所有权移转登记。
宣守华与宏利公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，安徽省高级人民法院作出（2015）皖四民终字第00400号民事判决，判令宏利公司支付宣守华商品房代理销售佣金（含溢价分成）1677380.20元，返还宣守华信用保证金400000元等。因宏利公司未履行，宣守华向安徽省合肥市中级人民法院申请强制执行，该院受理后，委托本院执行。本院于2016年1月19日立案执行。本案诉讼期间，安徽省合肥市中级人民法院于2014年9月1日以（2014）合民一初字第00569号民事裁定，查封了宏利公司包括涉案房屋在内的9套房屋。执行中，因查封期限届满，本院依宣守华的申请，于2016年8月16日以（2016）皖13执25号之一执行裁定，续行查封了上述9套房屋。执行中，郑龙向本院提出案外人执行异议，本院以（2017）皖13执异4号执行裁定驳回郑龙的异议请求，郑龙遂提起本案诉讼。另查明，涉案房屋登记在宏利公司名下。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，郑龙与宏利公司签订的《认购协议书》对涉案房屋的位置、房号、建筑面积、成交单价、定金支付时间及其他违约责任进行了约定，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该协议应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实意思表示，无法律、行政法规规定的无效情形，为有效合同。根据郑龙提交的首付款（包括定金转首付款）及补交购房款收据、《房号管理单》及宿州市峙恒建设监理事务所的说明，能够印证郑龙已经按合同约定支付全部购房款605396元。郑龙提交的物业费、水电费收据及《地下车位使用权买卖合同》、《停车场服务协议》等证据，能证明其合法占有涉案房屋至今的事实。上述签订合同、支付（含抵扣）购房款并占有涉案房屋的时间均早于该房屋被查封的时间，且非因郑龙的原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，郑龙享有足以排除执行的民事权利，故，郑龙请求不得执行涉案房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，虽郑龙与宏利公司签订了商品房买卖合同，但双方未办理不动产移转登记，不发生物权变动效力，故郑龙要求确认其对涉案房屋享有所有权无法律依据，本院不予支持。
综上所述，郑龙的诉讼请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
一、不得执行安徽宏利房地产开发有限公司开发的坐落于宿州市环城北路南欣意·国际城南1#楼、北1#楼1605室房产；
二、驳回郑龙的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由宣守华负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
本院（2017）皖13执异4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 李德道
审 判 员 杨俊举
人民审判员 刘晓侠
二〇一七年八月三十日
书 记 员 王珊珊
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。