上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初10062号原告：上海雅古置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：杜品刚，执行董事。委托诉讼代理人：张磊，上海市申达律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾芸闻，上海市申达律师事务所律师。被告：翁汉云，男，1948年3月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。原告上海雅古置业有限公司(以下简称雅古公司)与被告翁汉云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法由审判员龚立琼适用简易程序进行了审理，后因被告翁汉云下落不明，本案转为适用普通程序审理，并于2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告雅古公司委托诉讼代理人张磊、顾芸闻到庭参加诉讼，被告翁汉云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告雅古公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告关于上海市杨浦区齐齐哈尔路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2016年5月16日解除；2、被告向原告支付系争房屋自2015年4月1日起至2016年5月16日止拖欠的租金355,250元；3、被告搬离系争房屋；4、被告支付原告自2016年5月17日起至实际交还系争房屋之日止按每月48,333.4元标准计算的占用使用费。事实与理由：原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租期自2006年9月1日至2021年8月31日止。2015年4月1日起至2016年5月，被告共拖欠房租461,493.4元。原告多次向被告发出《催告函》及《律师函》，要求其支付租金均未果，为维护原告合法权益，故作如上诉请。被告翁汉云未到庭应诉，亦未向本院提交证据材料。经审理查明，上海市杨浦区齐齐哈尔路626、630号房屋产权人为案外人上海腾隆(集团)有限公司。2006年，上海腾隆房地产置换有限公司曾与被告翁汉云签订房屋租赁合同。2013年12月31日，系争房屋产权人上海腾隆(集团)有限公司与原告雅古公司签订《房屋租赁合同》，产权人将系争房屋出租给原告雅古公司。2012年7月20日，原告雅古公司(签约甲方)与被告翁汉云(签约乙方，委托代理人翁学芹)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将杨浦区齐齐哈尔路XXX号二楼全部及一楼通道部分出租给乙方；房屋出租实测建筑面积为980平方米，房屋用途为商铺；租期自2006年9月1日起至2021年8月31日止；月租金24,166.7元，年租金290,000元，该房屋租金3年不变，自第四年开始每年的租金以第一年的租金290,000为基数递增5%；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金24,166.7元；装修免租期从合同签订之日起至2006年12月31日，从2007年1月1日起甲方向乙方正式收取租金；乙方应在合同签署之日起10日内向甲方支付3个月的租金及1个月的押金共计96,667元；乙方应在每3个月的壹日前向甲方支付下一期的租金72,500元，甲方应在收到乙方所支付租金后的5个工作日内向乙方开具正式的房租发票；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担；乙方逾期不支付租金累计超过一月的，甲方书面通知解除合同，乙方应向甲方按月租金2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同的租期届满后当日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的200%向甲方支付房屋占用期间的使用费……。经原告同意，被告将系争房屋对外转租，租期自2006年9月1日起至2021年8月30日，月租金31,500元……。2016年1月6日，原告雅古公司向被告翁汉云发出《催告函》，要求被告支付2015年10月1日起欠付的租金，该信函发至被告翁汉云委托代理人翁学芹住所。2016年1月18日，原告雅古公司向被告翁汉云发出《催告函》，要求被告支付2016年1月1日起欠付的租金，该信函发至被告翁汉云委托代理人翁学芹住所。2016年5月19日，原告雅古公司向被告翁汉云发出《解除通知书》，原告雅古公司正式通知因被告自2015年4月1日起拖欠租金超过一月，根据双方的《房屋租赁合同》自通知书发出后立即解除……。该信函发至被告翁汉云委托代理人翁学芹住所，于2016年5月20日被物业代收。另查明，系争房屋由被告转租他人。诉讼中，原告表示双方实际约定的租金标准仍为每月25,375元。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、催告函及送达凭证、《解除房屋租赁合同通知书》及送达凭证及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。根据合同约定，被告应按时支付租金，逾期不支付租金累计超过1个月的，原告有权解除合同。被告自2015年4月1日起未支付租金，违反了合同约定，原告要求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。原告虽于2016年5月19日向被告翁汉云委托代理人发出了解除函，但该份函件系由物业代收，邮寄地址也非合同载明的被告住所地，并不构成有效解除，故双方的合同解除日应当以本案起诉状副本送达之日即2016年10月24日解除。合同解除后，被告应当付清欠付的租金、房屋使用费及搬离房屋。被告虽将系争房屋转租给他人，但原告在本案中表示会与案外人另行协商，案外人的搬离问题不在本案中处理，系当事人充分自己的民事权利，于法不悖，本院予以准许。原告主张被告逾期搬离，需支付双倍租金的房屋使用费，本院认为，原告依据的合同条款系针对合同到期后被告逾期搬离的情况，被告逾期搬离的，可参照原租金标准支付原告房屋使用费。为避免当事人讼累，本院对租赁保证金的返还一并处理。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海雅古置业有限公司与被告翁汉云就上海市杨浦区齐齐哈尔路XXX号二楼全部房屋及一楼通道部分签订的《房屋租赁合同》于2016年10月24日解除；二、被告翁汉云应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区齐齐哈尔路XXX号二楼全部房屋及一楼通道部分；三、被告翁汉云应于本判决生效之日起十日内至支付原告上海雅古置业有限公司2015年4月1日至2016年10月24日的房屋租金477,877元；四、被告翁汉云应于本判决生效之日起十日内至支付原告上海雅古置业有限公司2016年10月25日至实际搬离之日止，按照月租金25,375元标准计算房屋使用费；五、原告上海雅古置业有限公司应于本判决生效之日起十日内至返还被告翁汉云租房保证金24,166.70元；六、原告上海雅古置业有限公司其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8,222元，由被告翁汉云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  龚立琼审 判 员  陆 青人民陪审员  陈铭浩二〇一六年十二月二十八日书 记 员  史晨璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。