广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终1167号
上诉人（原审原告）：吴遂年，男，1977年11月22日出生，汉族，住所地河南省郑州市经济技术开发区，
委托诉讼代理人：杨晓楠，河南国基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈ＸＸ，男，1988年8月16日出生，汉族，住所地河南省郑州市金水区，
委托诉讼代理人：李彦增，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
原告第三人：石文豪，男，1981年1月24日出生，汉族，住所地郑州市金水区，
委托诉讼代理人：薛钦周，河南帅法律师事务所律师。
上诉人吴遂年因与被上诉人陈ＸＸ、第三人石文豪执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
吴遂年的上诉请求：1.撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初945号民事判决；2.停止对吴遂年所有的位于北海市恒大御景半岛1栋1单元1701号房屋的执行；3.本案一、二审诉讼费用由陈ＸＸ承担。事实和理由：一、一审法院认为“吴遂年不享有足以排除强制执行的民事权益”是错误的。因为1.吴遂年已预先支付了140万元的购房款，约定违约金是正常的；2.吴遂年已实际合法占有涉案房屋，因石文豪已在庭审中承认2013年11月已实际交付。虽合同约定是支付完购房款才交付房屋，但这是与石文豪协商提前交付，并不违反法律的规定。物业费也因未办理过户手续，物业公司只认可石文豪名义交付，缴费发票据也是石文豪的名字；3.因合同约定剩余的10万元购房款是在办理过户手续后支付的，140万元应认定为全部购房款。2016年9月12日签订的调解书约定的12万元不影响支付全部价款的性质；4.吴遂年签订合同之后多次催促石文豪办理过户事宜，但石文豪推诿，吴遂年由于路途遥远不想通过诉讼解决，不存在怠于行使权利。二、一审中并不是吴遂年主张因石文豪被法院列为失信名单，被限制出行导致房产证延迟办理，吴遂年不应承担举证责任。
陈ＸＸ辩称，根据相关法律规定，陈ＸＸ申请查封符合法律规定。1.吴遂年不能证明支付全部价款；收据与转账记录不符；2.房款转入账户不是石文豪的账户，收据上注明仅是购房款，没有说明是涉案房屋购房款。没有任何证据能够证实吴遂年实际占有涉案房屋，且通过现场走访发现，涉案房屋的现状是出租，但吴遂年却说是闲置状态，可见吴遂年并非是涉案房屋实际占有人。3.吴遂年一直怠于行使权利，其对未办理过户手续存在过错。石文豪与陈ＸＸ在另案调解时已申请保全，吴遂年明知涉案房屋被查封，仍与石文豪交易并办理手续，吴遂年存在重大过错。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，所有权以登记为要件。故请求依法驳回上诉，维持原判。
石文豪述称：1.确认吴遂年支付的140万元款项为涉案房屋的购房款；2.查封裁定是否有效由法院依法认定。
吴遂年向一审法院提起的诉讼请求：1.依法判决停止对吴遂年所有的位于北海市恒大御景半岛1栋1单元1701号房屋的执行；2.本案全部诉讼费用由陈ＸＸ承担。
一审法院查明事实：2013年10月26日，吴遂年（乙方）与石文豪（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方购买甲方所有的位于北海市恒大御景半岛1幢1单元1701号房产，建筑面积为163.43平方米，价格为150万元。双方约定合同签订后，乙方向甲方支付购房款80万元，于合同签订三个月内支付60万元，剩余10万元于产权交割完毕当日支付给甲方；甲方应于收到吴遂年全额房款之日起30天内将交易的房屋全部交付给乙方使用；甲方在房屋主管部门发放房产证后30日内通知并协助乙方办理房屋过户事宜。合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在10日内将乙方的已付款返还给乙方；若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起10日内应将乙方所已付款返还给乙方，并按以付款的月息2%支付违约金。签订合同后，吴遂年分别于2013年10月26日、2013年11月12日、2014年1月27日支付了80万元、20万元、40万元。2015年7月15日，石文豪取得案涉房屋的房产证。2016年7月20日，吴遂年向北海市银海区人民法院提起诉讼，请求判决石文豪协助吴遂年办理案涉房屋的过户手续。经法庭主持调解，吴遂年与石文豪达成调解协议：一、石文豪于调解书生效后十日内协助吴遂年将案涉房屋产权办理变更登记至吴遂年的名下，相关过户费用由吴遂年承担；二、吴遂年同意在房屋产权办理完变更登记后十日内向石文豪支付余下房款12万元。2016年9月21日吴遂年以现金方式向石文豪支付购房款12万元。但石文豪仍不协助吴遂年办理案涉房屋的过户手续，于是吴遂年于2016年10月14日向北海市银海区人民法院申请执行。因陈ＸＸ与石文豪民间借贷纠纷一案，根据陈ＸＸ的申请，该院于2015年10月22日查封了石文豪名下的位于北海市恒大御景半岛1栋1单元1701号房产。后吴遂年于2016年12月13日向该院提出案外人执行异议，该院于2017年2月28日作出（2016）桂0502执异66号执行裁定书，驳回了吴遂年的异议。吴遂年不服，为此诉至该院提出上述请求。
一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，首先，吴遂年与石文豪于2013年10月26日签订的《房屋买卖合同》约定“若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在10日内将乙方的已付款返还给乙方；若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起10日内应将乙方所已付款返还给乙方，并按以付款的月息2%支付违约金”，违约责任的约定不对等，不符合交易习惯及生活常理。其次，吴遂年主张石文豪于2013年10月份已将案涉房屋交付其占有使用，但其提供2016年4月23日的收据及2017年3月31日关于物业费、垃圾处理费的发票均显示物业费缴纳人是石文豪，而且根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，石文豪应于收到吴遂年全额房款之日起30天内将交易的房屋全部交付给吴遂年使用，然而吴遂年在2013年10月份并没有支付全部的购房款，只支付其中的80万元，对于吴遂年的主张，该院不予采信，吴遂年并无证据证实其在该院查封案涉房屋之前已实际合法占有案涉房屋。再次，吴遂年于2016年9月21日支付12万元购房款，亦是在该院查封案涉房屋后，在与石文豪房屋买卖合同纠纷一案中达成调解协议才支付的。最后，石文豪于2015年7月15日已取得案涉房屋的房产证，而吴遂年于2016年7月20日才向北海市银海区法院提起诉讼，请求石文豪协助吴遂年办理案涉房屋的过户手续，此时石文豪已取得房产证一年多的时间，而且是该院已查封了案涉的房屋，吴遂年存在怠于行使要求石文豪协助办理过户的权利。吴遂年主张是因为石文豪因被列入失信人员名单，被限制出行导致房产证延迟办理，没有证据予以证实，该院不予以采信。如吴遂年在石文豪取得房产证后，及时支付购房款及缴纳相关税费，敦促石文豪予以协助，在该院查封案涉房屋之前是完全可以办理房产过户登记手续的。因此该院认为吴遂年对于案涉房屋未能办理过户登记手续是存在过错的。综上所述，该院认为吴遂年不享有足以排除强制执行的民事权益，故其请求该院停止对位于北海市恒大御景半岛1幢1单元1701号房产的强制执行，没有事实和法律依据，该院不予支持。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回吴遂年的诉讼请求。案件受理费100元，由吴遂年负担。
二审期间，石文豪未提交新证据；吴遂年提交新证据：上网下载的判决书、裁决书（共十份），拟证明石文豪涉多个纠纷案件，侧面说明其被列为法院失信名单比较真实，也说明因此未办理过户。陈ＸＸ发表质证意见为：这不属于新证据，且与本案无关，不足以证实石文豪不能来北海。即使被列为失信名单，也可通过乘坐汽车或者火车来北海。石文豪发表质证意见：石文豪不能办理过户是因为债务多，被限制出行。本院认为，该证据具有真实性、合法性，关联性将结合本案其他证据予以认定。陈ＸＸ提交新证据：照片（存于手机上），拟证明涉案房屋的现状，该房屋已进行出租而非吴遂年所称闲置状态，出租人并非吴遂年，表明吴遂年未实际占有该房屋。吴遂年发表质证意见为：照片上拍摄的房屋是涉案房屋，但是因委托案外人李君代为管理，对现状要予以进一步查证。石文豪发表质证意见为：涉案房屋已实际交付给吴遂年，对房屋现状不清楚。本院认为，该证据具有真实性、合法性，关联性将结合本案其他证据予以认定。
二审查明事实与一审查明的事实一致，对一审查明事实，本院予以确认。另查明，2015年11月18日，陈ＸＸ向北海市海城区人民法院提起诉讼，请求判决：1.石文豪偿还借款本金100万元及利息42万元；2.石文豪支付查封、评估、拍卖、律师等诉讼成本；3.诉讼费由石文豪承担。经法庭主持调解，陈ＸＸ与石文豪达成调解协议：一、石文豪自愿归还借款本金100万元及利息（以100万元为基数，按月息1.2%，从2014年9月28日起即至还清借款之日止）给陈ＸＸ，定于2016年10月31日前还清；二、案件受理费8790元，诉前保全费5000元，合计13790元，由石文豪承担。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，吴遂年必须举证证实其提出的涉案异议完全符合上述规定，方能获得法院支持。
关于吴遂年在人民法院查封之前是否已合法占有涉案房屋的问题。吴遂年主张已收取石文豪交付的房屋钥匙、门禁卡等物品，物业管理费等费用也是由其缴纳，提供房屋钥匙、门禁卡、收据凭证予以佐证。但钥匙等物品的交接时间与合同约定交房时间不一致，且除石文豪的委托代理人陈述外没有其他证据证实交付行为确已发生。收据凭证上面记载的发票均显示物业费等费用缴纳人是石文豪，也除石文豪的委托代理人陈述外没有其他证据证实物业费等费用由吴遂年代付，且石文豪本人一、二审均未到庭参与诉讼。故本院认为，结合二审审理情况，仅凭现有证据不足以证明吴遂年已实际占有涉案房屋。
关于未办理过户登记是否非因吴遂年自身原因的问题。本院认为，石文豪已于2015年7月15日取得涉案房屋的房产证，且合同约定石文豪应在房管部门发放产证后30日内通知并协助吴遂年办理房屋过户事宜，但吴遂年在合同约定时间至2016年7月20日起诉石文豪约一年期间内未积极办理过户登记手续，吴遂年对此存在过错。吴遂年主张多次催促石文豪协助办证但因石文豪不予配合导致无法办理，但未提供充分证据予以佐证，本院不予采信。因此，吴遂年未提供充足证据证实其已实际占有使用本案讼争房产，且对没有办理过户登记存在过错，故吴遂年主张停止对其所有的位于北海市恒大御景半岛1栋1单元1701号房屋执行的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应不予支持。原审判决对上诉人吴遂年的诉讼请求予以驳回，事实和法律依据充分，应予以维持。
综上，上诉人吴遂年的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吴遂年负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 文 全
审 判 员 魏玉芳
审 判 员 杨雪云
二〇一七年十一月二十日
法官助理 冼玉凤
书 记 员 曾惠敏