主送
原、被告
核稿人意见
领导批示
抄送
代理人
拟稿时间：2014－12－28
拟稿人：
校稿人:
广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第904号
原告珠海朝达物业管理有限公司。住所地：珠海拱北联安路骏发山庄*座****室。
法定代表人单小杰，总经理。
委托代理人：瞿缨，广东精诚粤衡律师事务所律师。
委托代理人：魏晋娇，广东精诚粤衡律师事务所实习律师。
被告：戴锦潮，男，住珠海，A）。
上列原、被告因物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人瞿缨、魏晋娇到庭参加诉讼。被告戴锦潮经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2000年2月，被告购买了原告管理的珠海拱北骏发山庄A座（1栋）1302房，面积124.88平方米。被告入住后，均能按时缴纳物业管理费和公摊费用，但从2009年1月开始，被告开始拖欠物业管理费和公摊费用，截止至2014年5月，被告共欠物业管理费12012元，公摊费用2255.1元，按照每日万分之三的滞纳金标准，从2009年1月起至2014年5月的滞纳金共计3066.6元。为此原告特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼：1、请求被告支付至实际付清日止的物业管理费，暂计至2014年5月为12012元；2、请求被告支付至实际付清日止的公摊电费，暂计至2014年5月为2255.1元，3、判令被告支付至实际付清日止的滞纳金，暂计至2014年5月27日为3066.6元（按每日万分之三计算），以上合计17333.7元。
原告珠海朝达物业管理有限公司提交了以下证据：1、房地产权登记表；2、骏发山庄房屋交付使用通知书；3、物业管理委托合同；4、物管服务合同；5、提供服务证明；6、缴费发票；7、骏发山庄收费情况明细；8、小区收费通知（2009年1月至2014年5月）。
被告戴锦潮在法定期限内未提交书面答辩状及证据。
经审理查明，1999年4月20日，原告与珠海朝达房产发展有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定，珠海朝达房产发展有限公司委托原告对骏发山庄小区的物业管理提供服务；服务费用由原告按建筑面积每月每平方米2.7元向业主或物业使用人收取，服务费标准的调整，按经营成本核算并作相应调整；业主或物业使用人逾期交纳服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金；委托管理期限为5年，自1999年5月1日起至2004年4月30日止。2001年12月19日，原告又与珠海朝达房产发展有限公司签订《补充协议》，约定骏发山庄小区的综合管理费从每平方米2.7元降为每平方米2.36元，该标准从2002年1月开始执行。
2000年被告向珠海朝达房产发展有限公司购买珠海市拱北联安路188号骏发山庄1栋1302房，该房建筑面积124.88平方米，该栋楼属高层住宅。《珠海骏发山庄管理契约》契约第三章“业主的权利、责任”约定，各业主需如期付清其拥有之单元所产生的现在及将来的各项费用、税收、摊派费用，各业主应如期将单元应缴的管理费付给管理者；契约第五章“管理者”约定，每一业主应于每月第一天预先向管理者交付当月应付的管理费用，任何业主如果未能根据管理公契规定的付款日起十五天内支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用：（1）收取未缴纳的款项自应付之日起至支付日的利息，利率按每日0.5%计至付清之日；（2）收取手续费作为因违约引起管理者额外工作的赔偿。
1999年4月原告与珠海朝达房产发展有限公司签订物业管理委托合同。上述协议签订后，原告提供了合同约定的物业管理服务。《物业管理委托合同》约定的服务期限届满后，骏发山庄小区未选聘新的物业服务企业，继续由原告按原管理契约的约定提供物业管理服务。虽然骏发山庄原业主委员会于2009年6月7日与珠海中珠物业管理服务有限公司签订《骏发山庄物业服务合同》，但是珠海中珠物业管理服务有限公司并未进驻小区管理，而是继续由原告实际按原管理契约的约定提供物业管理服务。另（2009）珠中法民一终字第1443号民事判决书认定在新的收费标准确定前，小区业主按1.2元的标准交纳物业管理费。
2011年10月30日，原告与现骏发山庄原业主委员会签订《骏发山庄物业服务合同》，合同约定小区高层住宅收费标准为1.48元/月/平方米，业主或物业使用人逾期交纳服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金；委托管理期限为5年，自2011年11月1日起至2016年10月31日止。
自2009年1月起至2014年5月，虽经原告催要，被告未给付物业管理服务费用及其他费用。于是原告提起诉讼请求被告支付2009年1月至2014年5月物业管理服务费12012元、公摊电费2255.1元。同时，原告提起诉讼请求被告支付至实际付清日止的滞纳金，暂计至2014年5月为3066.6元（按每日万分之三计算）。
另查明，原告领取了企业法人营业执照、物业管理企业资质证书，其资质等级为三级。
本院认为，根据《物业管理条例》第三十二条的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。本案中，原告领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照、物业管理企业资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。原告与珠海朝达房产发展有限公司签订的《物业管理委托合同》及《补充协议》，符合前期物业管理的相关规定，该合同对小区业主具有约束力。原、被告及珠海朝达房产发展有限公司签订的《珠海骏发山庄管理契约》是各方真实的意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，双方均应恪守。《物业管理委托合同》约定的服务期限届满后，骏发山庄小区未选聘新的物业服务企业，继续由原告按原管理契约的约定提供物业管理服务，虽然骏发山庄原业主委员会于2009年6月7日与珠海中珠物业管理服务有限公司签订《骏发山庄物业服务合同》，但是珠海中珠物业管理服务有限公司并未进驻小区管理，而是继续由原告实际按原管理契约的约定提供物业管理服务。因此，《物业管理委托合同》及《补充协议》、《珠海骏发山庄管理契约》对骏发山庄小区业主仍具有约束力。故对被告关于原告2009年6月7日以后对骏发山庄小区已没有物业管理权限，无权收费的抗辩意见不予采纳。且2011年10月30日，原告与现骏发山庄原业主委员会签订《骏发山庄物业服务合同》，继续由原告按合同的约定提供物业管理服务。
《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。因此，被告拖欠原告自2009年1月起至2014年5月的物业管理服务费，其中，2009年1月起至2011年10月，按1.2元/平方米的标准交纳物业管理费计算为5095.1元（1.2元/平方米×124.88平方米×34个月）。2011年11月至2014年5月按1.48元/平方米的标准交纳物业管理费计算为5729.49元（1.48元/平方米×124.88平方米×31个月）。另外原告诉请要求被告交纳2009年1月至2014年5月公摊电费2255.1元，符合合同约定及相关规定，本院予以支持。
关于滞纳金，2011年10月以前的滞纳金，原、被告之间并没有合同约定，对此诉请本院不予支持。2011年10月30日，原告与现骏发山庄原业主委员会签订《骏发山庄物业服务合同》，继续由原告按合同的约定提供物业管理服务。合同约定业主或物业使用人逾期交纳服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金，因此，原告诉请要求被告支付从2011年11月起至实际付清日止的滞纳金，按每日万分之三计算，符合合同约定，也低于合同约定的标准，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：
一、被告戴锦潮于本判决生效之日起三日内向原告珠海朝达物业管理有限公司支付2009年1月至2011年10月物业管理费5095.1元；向原告珠海朝达物业管理有限公司支付2011年11月至2014年5月物业管理费5729.49元及滞纳金（从2011年11月起按每日万分之三计算至实际付清日止）；
二、被告戴锦潮于本判决生效之日起三日内向原告珠海朝达物业管理有限公司支付2009年1月至2014年5月公摊电费2255.1元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币117元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 杨永峰
审 判 员 陈 强
人民陪审员 张 瑜
二〇一四年十二月二十八日
书 记 员 何慧敏