宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终1120号
上诉人（原审被告）：宁夏东灵房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区怀远东路165号。
法定代表人：顾文银，该公司总经理。
委托诉讼代理人：白宇，宁夏兴业律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：王秀连，女，1962年12月19日出生，汉族，个体。
委托诉讼代理人：杨传旺，宁夏正义达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙波，男，1982年1月4日出生，汉族，宁夏功达宾馆总经理。
委托诉讼代理人：戈永平，北京威科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙建功，男，1958年1月25日出生，汉族，宁夏功达宾馆董事长。
委托诉讼代理人：戈永平，北京威科律师事务所律师。
上诉人宁夏东灵房地产开发有限公司（以下简称东灵公司）、王秀连因与被上诉人孙波、孙建功房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区兴庆区人民法院（2015）兴民初字第4918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东灵公司委托诉讼代理人白宇、上诉人王秀连委托诉讼代理人杨传旺、被上诉人孙波、孙建功共同委托诉讼代理人戈永平、被上诉人孙波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东灵公司上诉请求：撤销（2015）兴民初字第4918号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决程序违法，原审法院对于上诉人王秀连的诉讼地位认定错误，以口头方式通知王秀连参加庭审违法，王秀连在本案中应该是有独立请求权的第三人。二、孙建功不是本案适格原告，应将其排除在法律程序之外。三、一审判决认定事实错误，适用法律错误。被上诉人的诉讼请求缺乏请求权基础，即没有权利和法律依据要求上诉人东灵公司、第三人王秀连为其办理涉案房屋的物权登记。
王秀连辩称，一审判决存在事实认定错误，程序违法，适用法律不当。同意东灵公司的上诉请求。
孙波、孙建功辩称，我方不同意上诉人东灵公司的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
王秀连上诉请求：依法撤销（2015）兴民初字第4918号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、一审法庭对王秀连法律地位认定不当及通知王秀连参加法庭的法律程序错误。王秀连为涉案房屋的所有权人，对诉讼标的有独立的请求权。二、一审法院认定事实不清，适用法律不当。本案实质为两个法律关系的案件。本案的案由为房屋买卖合同纠纷，被上诉人要求东灵房地产公司办理涉案房屋产权属给付之诉，为债权纠纷。被上诉人同时又要求王秀连变更房屋产权则不属于给付之诉，其意图消灭王秀连合法拥有房屋的产权，应属于变更之诉，为物权纠纷。一审法院在法律关系上没有区分，属认定事实不清，合并审理违反法律规定。三、一审判决最终结果没有体现出孙建功和本案有任何关系，故对孙建功不具有诉讼地位的处理不当。三、一审判决认为涉案房屋买卖行为已被确认无效，第三人不能取得涉案房屋的所有权不当，根据物权公示公告登记原则，王秀连是房屋的合法所有权人，一审判决协助被上诉人孙波办理房屋过户手续无法律依据。孙波和东灵公司之间合同显然已履行不能，不能得到支持。
东灵公司辩称，同意王秀连在上诉中的诉讼理由及请求。孙波的代理人在答辩中明确承认一审在程序中存在瑕疵，事实认定不清，二审法院应当支持王秀连及东灵公司的上诉请求。
孙波、孙建功辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。与对东灵公司的答辩意见一致。
孙波、孙建功向一审法院起诉请求：1.被告东灵公司及第三人王秀连将银川市兴庆区上海东路新灵小区1号楼、2号楼（1-3层）7-1、8号营业房的产权办理至原告孙波名下；2.被告东灵公司支付违约金589465.8元（五套营业房的总价款2947329.2元×20%）；3.本案诉讼费由被告东灵公司及第三人王秀连负担。
一审法院认定事实：2000年8月14日，东灵公司与孙建功签订《购房合同》一份，约定：孙建功购买东灵公司开发建设的银川市新水东路1#、2#综合楼4-6层及斜角一至六层大厅的房产，上述房产的建筑面积按3000平方米计算，每平方米定价1600元，购房总价款为480万元。2001年11月16日，孙建功与宁夏二建集团公司房地产开发公司（以下简称二建公司）签订《合同》一份，约定：孙建功购买二建公司2#综合楼11号、12号两套商业用房，建筑面积约275平方米，每平方米3980元，合计1094500元；协议生效5日内由孙建功预付70%定金，余额在房屋交付使用前一个月一次性付清，如孙建功的资金在此期限不到位，二建公司有权将孙建功所订房间另行出售，并按合同总价款的10%支付二建公司违约金；合同在履行期间，任何一方提出终止合同，须支付对方合同总价款10%的违约金。上述协议所涉房屋，孙波、孙建功承认购买的是东灵公司的房产。2002年7月24日，东灵公司与孙建功口头协商，由孙建功购买东灵公司位于银川市原新水东路（现为上海东路）危改工程2#综合楼10号商用房，建筑面积为155平方米，每平方米4000元，总价为62万元。口头协议生效后，东灵公司将房屋交付孙建功占有使用。孙建功于协议达成当日向东灵公司支付购房款40万元，余款没有支付。2003年6月15日，东灵公司与孙建功签订《房屋购买协议》一份，约定：孙建功购买东灵公司新水东路危改工程2#综合楼7号、8号两套商业用房，建筑面积约310平方米（最终以房屋监测为准），每平方米4000元，合计金额124万元，协议签订之日，孙建功支付东灵公司80万元，2003年7月10日支付20万元，余款在合同签订之日后60日内付清，本合同付款方式时间的执行不与其他合同发生任何关系；孙建功付清购房款后凭正式合同和东灵公司出具的相关手续办理产权手续。2007年4月3日，孙建功给东灵公司出具《关于变更购房人的申请》，孙建功自愿将与东灵公司分别于2000年8月14日签订的《购房合同》、2001年11月16日签订的购买2#综合楼11号、12号两套商业用房《合同》，2003年6月15日签订购买2#综合楼7号、8号两套商业用房的《房屋购买协议》，购买方由孙建功变更为孙波。因孙波、孙建功未按双方签订的上述三份购房合同履行购房付款义务，2007年4月13日，二原告与被告经协商签订《抵押还款协议》一份，约定：孙波购买位于银川市兴庆区上海东路（原新水东路）新灵小区商业用房，其中1-3层全框架结构五套（该五套营业房的名称现已变更为银川市兴庆区上海东路新灵小区1号楼、2号楼7-1、8号营业房），建筑面积738.32平方米，其中2套297.54平方米×3980元／平方米=1184209.2元，3套440.78平方米×4000元／平方米=1763120元，五套合计价款2947329.2元；宾馆客房部分建筑面积3483.21平方米，依据《购房合同》每平方米1600元，合计价款为5573136元，上述两项合计8520465.2元，用孙波、孙建功为东灵公司施工的2号楼工程款4105226.77元抵扣购房款，减去孙波、孙建功已支付购房款160万元，孙波、孙建功尚欠东灵公司购房款2815238.43元；东灵公司为孙波出具3483.21平方米宾馆客房的购房发票、结算书和签订房屋管理部门商品房买卖合同，用以办理房产证；东灵公司为孙波出具宾馆客房部分3483.21平方米确权办证手续，并在房管部门办理了产权手续；东灵公司在备案之日起孙波、孙建功必须在50日内通过银行办理房屋抵押贷款，将欠款一次性给东灵公司付清，不论孙波、孙建功是否办理银行房屋抵押贷款，均不影响孙波、孙建功所欠款项在约定日期内足额给付东灵公司；孙波、孙建功将所欠款依约按时付清后，东灵公司为孙波、孙建功抵押的五套商业用房出具产权办理手续，并保证孙波、孙建功取得房屋产权证，否则视为东灵公司违约，并承担该五套商业用房款20%的违约金；孙波、孙建功不依本协议约定按时、足额付清所欠款项，致东灵公司追索欠款引起的费用，包括评估费、拍卖费、手续费、诉讼费、代理费、差旅费等由孙波、孙建功负责，自各项确定支付之日起，按同期农村信用社最高贷款利息的两倍计算，直到东灵公司实际收到全部欠款和费用及其利息止；对孙波、孙建功不能按抵押还款协议约定的金额、期限及方式还款，孙波、孙建功应承担本协议约定所欠购房款项，从2006年1月1日起至该款付清之日，依宁夏农村信用社最高贷款利率的两倍计算给付东灵公司。2007年11月29日，东灵公司以邮政特快专递给孙波、孙建功发出《关于督促完全履行二○○七年四月十三日﹤抵押还款协议﹥的函》，函告孙波、孙建功严格履行《抵押还款协议》约定的义务，并承担协议约定的经济、法律责任。孙波、孙建功对东灵公司的函未作反应。2008年2月13日，东灵公司给孙波、孙建功仍以邮政特快专递发出《关于解除2007年4月13双方签订的﹤抵押还款协议﹥的函》，以孙波、孙建功长期拖欠购房款，东灵公司根据孙波、孙建功的意见，为使长期拖欠款项一次性解决，签订了《抵押还款协议》。对孙波、孙建功不履行义务，东灵公司多次催告，孙波、孙建功无任何回应，丧失商业信誉，东灵公司依合同约定和法律规定，要求解除合同，请孙波、孙建功接到函后，即刻书面回复并到东灵公司处办理解除合同后的相关事宜，并承担由此产生的一切责任。后东灵公司于2008年2月25日以孙波、孙建功未按《抵押还款协议》及时足额付清2815238.43元购房款为由，将孙波、孙建功诉至法院，要求解除双方签订的《抵押还款协议》。该案经银川市中级人民法院（以下简称银川中院）审理后，作出（2008）银民初字第112号民事判决，东灵公司不服该判决上诉至宁夏回族自治区高级人民法院（以下简称宁夏高院），宁夏高院作出（2009）宁民终字第55号民事裁定，撤销原判，发回重审。该案在银川中院重审过程中，东灵公司的诉讼请求为：判令解除双方2001年11月16日、2003年6月15日的商品房买卖合同及2007年4月13日签订的抵押还款协议，判令孙波、孙建功返还其购买东灵公司的五套营业房。银川中院于2010年7月13日作出（2009）银民初字第151号民事判决，判决：一、孙波、孙建功于判决生效之日起十五日内支付东灵公司逾期支付房款违约金1453651.90元；二、驳回东灵公司其他诉讼请求；三、驳回孙波、孙建功的反诉请求。该判决作出后，东灵公司与孙波、孙建功均向宁夏高院提起上诉。该案经宁夏高院二审、再审，后经最高人民法院提审，作出（2014）民抗字第46号民事判决。最高院认为，东灵公司要求解除双方五套商业用房买卖合同的条件不能成立。第一、从双方2007年4月13日签订的《抵押还款协议》第一条的约定来看，该协议确认欠款2815238.43元，是将双方自2000年-2003年期间签订的四份购房合同的总价款减去《抵押还款协议》签订前已付购房款，计算出的四份购房合同所购全部房屋的欠款，并不是东灵公司所主张的三份购买五套商业用房合同的购房欠款。东灵公司在一审重审时提交的《孙波、孙建功拖欠购房款的明细及说明》对孙建功父子根据四份房屋买卖合同分别支付购房款的事实作了自认，承认用工程款抵顶2#综合楼4至6层及斜角一至六层房屋价款4105226.7元，尚欠该部分房产房款为1467909.23元，三份有关五套涉案商业用房的合同签订后，孙建功父子分别支付三份合同购房款40万元、40万元、80万元，还欠三份合同房款分别为69.45万元、22万元、44万元。这份说明也印证《抵押还款协议》确认的欠款2815238.43元是履行四份购房协议的欠款。因此，《抵押还款协议》是双方对全部购房合同的履行及违约责任所作的补充约定，而不是仅对涉及五套商业用房的三份房屋买卖合同所作的补充约定。第二、双方在《抵押还款协议》中未约定合同解除的条件，而是约定如果买方违约，卖方可以通过抵押权的行使和实现，使债权得到清偿。本案东灵公司以在《抵押还款协议》履行过程中，孙建功父子未能按照协议约定足额如期支付欠款，迟延付款违约为由，请求解除合同。对于东灵公司的该项诉讼请求，关键要看孙建功父子迟延付款的违约行为是否属于迟延履行主要债务的行为。本案双方签订的四份房屋买卖合同的总价款为8520465.2元，孙建功父子在本案起诉前总共支付购房款6155226.77元，拖欠的购房款为2365238.43元。从上述购房总价款及欠付购房款的数额来看，孙建功父子已履行了72.24%的付款义务。虽然孙建功父子在履行《抵押还款协议》过程中再次违反约定，构成违约，但孙建功父子未按约定付款并未构成迟延履行主要债务。东灵公司要求解除合同的法定条件尚未成就。第三、孙波、孙建功迟延支付购房款的行为也不构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，另一方当事人可以解除合同。也即迟延履行只有在不能实现合同目的构成根本违约时，另一方当事人才有权解除合同。如前所述，孙建功父子迟延付款违约的事实清楚，但违约行为并不能导致合同目的必然不能实现，可以通过违约责任来平衡双方当事人的利益。孙建功父子已支付大部分购房款，欠付房款不足总房款的三分之一，并不会导致双方的房屋买卖合同目的无法实现，不符合合同法第九十四条第（四）项规定的合同解除条件。且孙波在原审审理期间就将剩余购房款交付东灵公司而遭拒绝，证明其有履行合同的意愿和能力。最高院据此作出（2014）民抗字第46号民事判决：一、撤销宁夏回族自治区高级人民法院（2012）宁民再终字第16号、（2010）宁民终字第88号民事判决；二、维持宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2009）银民初字第151号民事判决。上述案件审理过程中，二原告及被告均认可拖欠购房款数额为2365238.43元。双方均认可五套商业用房只在房管局作了初始登记。该房由二原告占有并使用，二原告将五套商业用房与另一套商业用房进行改造装修后开办了宾馆餐厅。另，二原告分别于2008年4月17、2011年6月28日给被告支付购房款，均遭到其拒绝。后二原告于2011年8月23日将购房款2365238.43元提存于银川市国立公证处。另查明，2011年9月6日，二原告将被告及第三人诉至法院，请求依法确认被告与第三人签订的关于银川市兴庆区上海东路新灵小区1号楼、2号楼7－1、8号营业房的房屋买卖合同无效。
一审法院另查明：2010年7月29日，东灵公司被依法吊销营业执照。2011年3月12日，被告东灵公司与本案第三人王秀连签订银川市商品房买卖合同两份，分别约定：王秀连购买东灵公司开发建设的位于新灵小区第1#-2#1-3层7-1号营业房，建筑面积148.77平方米，每平方米3980元，共计592105元；购买东灵公司开发建设的位于新灵小区第1#-2#1-3层08号营业房，建筑面积589.55平方米，每平方米4000元，共计2358200元。后王秀连将上述房屋所有权证办至自己名下。该案经一审法院审理，认为：首先，东灵公司已于2010年7月29日被依法吊销营业执照，按照《中华人民共和国公司法》第一百八十一条第四项规定：“依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销”之规定，东灵公司因此而解散；同时根据该法第一百八十四条“公司因本法第一百八十一条第一项、第二项、第四项、第五项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算”，东灵公司应当在吊销营业执照之日起十五日内成立清算组，进行清算。庭审中，东灵公司未提交证据证实该公司已成立清算组进行清算，按照《中华人民共和国民法通则》第四十条规定：“法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动”，即营业执照被吊销后，东灵公司只能清理、处理以往未了的债权债务，不能再从事新的房地产开发销售业务，故东灵公司与王秀连签订的房屋买卖合同违反了我国法律规定。其次，东灵公司根据其与原告签订的房屋买卖合同，将涉案房屋交付原告占有使用已数年之久，在东灵公司与原告就双方之间的房屋买卖合同涉诉期间，原告一直未停止对涉案房屋的实际占有；该案经宁夏回族自治区高级人民法院生效判决驳回东灵公司解除房屋买卖合同的诉讼请求后，原告与被告东灵公司应当继续履行双方签订的房屋买卖合同，东灵公司无视上述生效判决，与王秀连就涉案房屋另行签订买卖合同，东灵公司对此具有明显过错；王秀连在明知涉案房屋长期被原告占有使用的情况下，以与原告2007年购买价一样的价格与东灵公司签订房屋买卖合同，二被告之间的房屋买卖合同并非正常的市场交易，属于恶意串通损害原告合法权益的行为。因此，二被告于2011年3月12日签订的销售银川市兴庆区上海东路新灵小区1号楼、2号楼7-1、8号营业房的商品房买卖合同无效。故作出（2011）兴民初字第4285号民事判决：被告宁夏东灵房地产开发有限公司与王秀连于2011年3月12日签订的销售银川市兴庆区上海东路新灵小区1号楼、2号楼7-1、8号营业房的商品房买卖合同无效。该案经银川中院二审、再审，最终维持该判决。还查明，因涉案房屋一直由原告孙波、孙建功占有使用，2011年6月13日，王秀连将二原告、宁夏贺兰功达建业有限责任公司银川功达宾馆诉至法院，请求判令原告停止侵权，立即从涉案房屋内搬出，后王秀连于2015年8月12日向法院申请撤回起诉，法院裁定准许。2011年7月11日，二原告将东灵公司诉至法院，请求判令东灵公司继续履行房屋买卖协议，并协助原告办理涉案房屋产权过户手续，后二原告于2012年3月26日向法院申请撤回起诉，法院裁定准许。
法院确认的上述事实，有原告提交的抵押还款协议、（2008）银民初字第112号民事判决书、（2009）银民初字第151号民事判决书、（2010）宁民终字第88号民事判决书、（2011）兴民初字第3175号民事裁定书、（2011）兴民初字第3548号民事裁定书、（2011）兴民初字第4285号民事判决书、（2012）银民终字第564号民事判决书、（2012）宁民再终字第16号民事判决书、（2014）民抗字第46号民事判决书、（2015）银民再终字第14号民事判决书（2008）银国立证字第1703号公证书、（2011）银国立证字第2890号公证书、（2011）银国立证字第4494号提存公证书、银川市房屋权属档案证明单及当事人当庭相关陈述佐证，经法院开庭质证和审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，予以采信。
一审法院认为，（2009）银民初字第151号民事判决及（2014）民抗字第46号民事判决均已确认原告孙波与被告签订的《抵押还款协议》合法、有效，且被告主张解除该协议的诉讼请求已被依法驳回，现双方之间就涉案五套营业房的买卖合同应当继续履行。由于原告在向被告付款遭到拒绝的情况下将所欠购房款提存，已经履行了合同义务，被告应当依据《抵押还款协议》第七条载明：“在乙方（孙波）把所欠的款项依约按时足额付清后，甲方（东灵公司）将乙方的抵押给甲方的伍（五）套建筑面积为738.22㎡的营业房出具办理房产权的手续。并保证乙方取得房屋产权证，否则视为甲方违约并承担该五套营业房款20%的违约金”，故被告应按照协议约定协助原告孙波办理房屋产权手续。被告和第三人之间的涉案房屋买卖行为已被确认无效，第三人不能取得涉案房屋的所有权。现涉案房屋登记在第三人名下，没有第三人的协助原告孙波不能实现房屋的登记目的，故第三人有协助原告孙波办理涉案房屋产权登记的义务，法院对原告孙波要求被告及第三人协助办理涉案房屋产权登记的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告宁夏东灵房地产开发有限公司与第三人王秀连于本判决生效之日起三十日内协助原告孙波办理位于宁夏回族自治区银川市兴庆区上海东路新灵小区1号2号楼7-1号营业房、8号营业房的房屋过户手续。案件受理费9794元，诉讼财产保全费3467元，合计13261元，其中原告孙波、孙建功降低诉讼标的部分法院退还二原告9694元，剩余3567元，由被告宁夏东灵房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人东灵公司、王秀连上诉称一审法院程序违法，经查，被上诉人孙建功、孙波在一审起诉时将上诉人王秀连列为第三人，一审法院依照法律规定向上诉人王秀连送达了开庭传票，以上程序符合法律规定，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持；上诉人东灵公司、王秀连认为被上诉人孙建功的原告主体不适格，经查，涉案房屋买卖合同的签订人为被上诉人孙建功，并且支付了部分房款，孙建功的主体资格适格，上诉人的上诉理由不能成立不予支持；一审法院根据生效的（2009）银民初字第151号民事判决及（2014）民抗字第46号民事判决认定上诉人东灵公司与上诉人王秀连对于涉案房屋买卖行为无效，上诉人王秀连不能取得涉案房屋的所有权，因涉案房屋登记在上诉人王秀连名下，王秀连有协助原告孙波办理涉案房屋产权登记的义务，处理适当，故上诉人王秀连提出一审判决其协助被上诉人孙波办理房屋过户手续无法律依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人宁夏东灵房地产开发有限公司负担100元，由上诉人王秀连负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张旭霞
审 判 员 邢雪梅
代理审判员 任朝霞
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 王小茹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。