上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1308号
上诉人（原审被告）：杨振宴，女，1960年10月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：俞金华，男，1959年9月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人（原审原告）：王定江，男，1963年7月6日出生，汉族，（户籍所在地上海市虹口区）住上海市。
上诉人杨振宴与被上诉人王定江因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初9573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人杨振宴上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。
事实和理由：上诉人一直是与案外人上海A有限公司（以下简称“A公司”）建立租赁关系的，与被上诉人毫无关系，在2005年底上诉人与A公司签订租赁合同时，被上诉人就是A公司的代理人；本案系争的“租赁合同”并非合同，只是有关被上诉人将系争房屋隔壁的一间房屋出租给上诉人的意向书，后因隔壁房屋的租户没有搬走，此事不了了之；上诉人不清楚上海市XX路XX号项下共有多少房屋，但被上诉人与A公司之间的调解协议中并没有“XX号”的号码，故上诉人认为此地址的房屋不存在，也就不可能出租。
被上诉人王定江辩称，系争合同是本案讼争双方签订的，故A公司并非该合同的主体；原上海市XX路XX号项下只有一间房屋即本案中的租赁标的，故上诉人称系争合同是为了承租隔壁房间，显属荒谬；因有关部门曾调整过当地门牌号，原上海市XX路XX号后变更为XX号，现该房屋已动迁拆除；综上，一审判决正确，二审应予维持。
王定江向一审法院起诉请求判令：1.解除双方之间的房屋租赁合同；2.杨振宴搬离并返还系争房屋；3.杨振宴支付2015年1月1日起至实际搬离并返还房屋之日止的租金暂计为人民币（以下币种均为人民币）18,000元；3.杨振宴向王定江支付从2015年1月1日起至实际付清之日止，按银行贷款利率6%计算的逾期付款违约金；4.本案诉讼费由杨振宴负担。
一审法院认定事实：1997年4月18日由上海Z公司（以下简称“Z集团”）作为建设单位，就建设梅陇铝合金装潢厂申请了建设工程规划许可证。房屋建成后，Z集团与A公司签订委托书一份，委托书中载明：地XX路XX号，现为XX路XX号上的租赁房隶属于Z集团，该房于1997年4月18日由闵行区规划局批准建造Z集团梅陇铝合金装潢厂，该房现处于街面房，全部委托A公司进行门牌申请、房屋维护管理和租赁。
2004年4月1日由王定江作为承租方（乙方），A公司作为出租方（甲方）签订《虹梅南路房屋租赁合同》一份，合同约定：1、出租物业地址：XX路XX号场地上的所有出租房大约（1,300平方米左右），甲方授权乙方有权在XX路XX号号码后编订门牌号码；2、租赁期限：甲、乙双方租赁关系保持到该出租房屋被市政拆迁为止。乙方将从2004年5月16日起支付租金给甲方；3、租金缴纳方法及押金规定：（1）租赁房屋租金：年租金为680,000元，每季为170,000元；（2）缴付租金按每季付款，先付后用，乙方必须在每季第一个月的十天前将租金170,000元整付清；（3）乙方租赁房屋须付押金100,000元，待市政用地、房屋拆除时退还押金。5、甲方的义务：（1）甲方提供XX路XX号出租房所需办理营业执照的一切手续和资料，并保障乙方能够办理营业执照；（2）甲方同意乙方有权将房屋转租或转借给第三方，所得差额归乙方所有与甲方无关。2004年4月27日王定江与A公司签订《虹梅南路房屋租赁合同补充协议》一份，协议约定：一、租金：因出租房屋面积减少约250平方米左右所以：（1）租赁房屋租金现定为：年租金540,000元；（2）每季度为135,000元；二、为了方便出租门面营业执照办理事宜，甲方同意提供甲方与第三方的租赁合同给乙方，以便第三方办理营业执照。
2005年12月31日，A公司与杨振宴签订《房屋租赁合同》一份，约定将XX路XX号出租给杨振宴使用，租期自2006年1月1日至2008年12月31日。该合同加盖A公司公章及王定江私章。2011年12月20日由王定江作为出租方（甲方），杨振宴作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：租赁地址为XX路XX号，租期自2012年1月1日至2016年12月31日，每月租金为1,800元，每三个月支付一次，押金为3,600元。其他权利和义务同XX路XX号租赁户相同。
一审另查明，（2015）闵民五（民）初字第1351号民事调解书中确认了A公司与王定江之间于2004年4月1日所签订的《虹梅南路租赁合同》、2004年4月27日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议》、2005年12月12日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议（二）》、2008年12月31日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议（三）》继续履行；王定江于2015年10月10日前支付给A公司自2014年7月1日起至2015年12月31日止的租金330,000元及至2015年9月30日止的逾期付款违约金13,034.79元。
一审还查明，2014年1月22日，上海市闵行区梅陇镇人民政府于租赁场所张贴《告知书》，载明为配合市重点项目沪闵高架接中环线高架WS匝道工程的顺利实施，将对该工程沿线区域进行环境综合整治，2014年春节过后将对A公司非居住房屋有证建筑进行补偿动迁，无证建筑依法拆除。2014年12月24日，沪闵高架-
中环立交WS匝道沿线住宅小区周边环境综合整治工程选址拟定。王定江出租房屋附近道路被开挖，2016年4月A公司张贴公告要求各次承租人搬离，2016年5月10日，上海B有限公司张贴公告要求各租赁户搬离，系争租赁房屋于2016年5月26日被拆除。
一审法院认为：本案主要的争议焦点是与杨振宴发生租赁合同关系的合同相对方的确定问题。首先，涉案房屋虽然并无房屋产权证，但是从王定江提供的Z集团提供的委托书及建设工程规划许可证可以说明涉案房屋属于合法建筑，作为王定江从A公司处承租涉案房屋之后再进行转租符合王定江与A公司之间的租赁合同约定，且A公司亦认可王定江对外转租的行为。其次，从杨振宴提供的一份租期从2006年1月1日至2008年12月31日的由杨振宴与A公司所签订的租赁协议看，杨振宴亦提供了加盖了A公司印章的租金收款收据，但是该份租赁协议已经履行完毕，A公司与杨振宴对于该份租赁合同的履行并无争议。而依据A公司与王定江签订的补充协议的约定，A公司同意提供其与第三方的租赁合同，以便第三方办理相应的营业执照。结合王定江提供的民事调解书所确定的内容，A公司对于存在杨振宴这样不确定的次承租人是明知的。且双方之间另行手写了租赁合同一份，该份租赁合同的合同抬头处已经写明合同相对方系王定江、杨振宴双方，杨振宴抗辩租赁协议与王定江无关的意见，法院不予采信。王定江与杨振宴签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。因该合同标的物房屋已被拆除，双方的租赁协议已无法实际履行，该合同已解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，虽因涉市政工程，系争房屋门前道路于2014年年底开始施工开挖，但于当时并未拆除该承租商铺，该商铺仍可对外经营，杨振宴于房屋拆除前始终占有使用该商铺，相应租金应予以支付。关于租金标准，法院注意到自2014年8月起系争商铺因市政工程周边的经营环境发生了巨大变化，王定江作为出租方确实存在怠于履行相关经营管理保障义务的情况，应承担相应的责任。因此，法院根据公平原则与诚实信用原则，兼顾双方之间权利义务的对等性，参照双方合同中约定的月1,800元的标准，酌情确定杨振宴按照月租金1,080元的标准支付租金。又系争房屋于2016年5月26日被拆除，王定江主张的租金支付期间至2016年3月31日，该段期间房屋由杨振宴占有使用，故自2015年1月1日起至2016年3月31日止的租金16,200元杨振宴应予以支付。关于王定江主张的逾期付款违约金，因商铺对外经营环境发生变化，故该合同的履行也并未能完全按约进行，王定江在此后一年多的时间内并未要求杨振宴支付租金。故租金的支付方式已发生变更，且租金标准法院也作出调整，王定江的该请求法院不予支持。关于押金3,600元，因双方租赁合同已解除，王定江亦同意返还，法院予以支持。综上，杨振宴应向王定江支付租金16,200元，王定江应向杨振宴返还押金3,600元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，于二〇一六年十一月二十九日作出判决：一、杨振宴于判决生效之日起十日内向王定江支付租金16,200元；二、王定江于判决生效之日起十日内向杨振宴返还押金3,600元；三、驳回王定江其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费265.12元，由王定江负担106.05元，由杨振宴负担159.07元。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审中，双方当事人没有提供新的证据。
本院认为，本案系争合同（载明甲方为王定江、乙方为杨振宴）由讼争双方签订于2011年12月20日，此时距离上诉人与A公司之间的租赁合同期满（2008年12月31日）已近三年，虽然上诉人与A公司之间的租赁合同上盖有“王定江印”，但并不能据此推断被上诉人在签订本案系争合同时系代表A公司签约；结合A公司有关同意被上诉人“将房屋转租或转借给第三方”的约定，原审认定上诉人与被上诉人为本案系争合同的相对方，应属合理有据，本院予以认同。上诉人有关被上诉人非系争合同相对方的主张缺乏依据，本院不予采信。又，系争合同载明的房屋地址为“XX路XX号”，与上诉人、A公司之间的租赁合同上所载房屋地址一致，现上诉人主张系争合同是有关承租“隔壁房屋”的意向书，甚至认为租赁标的不存在，该些主张显无事实依据，本院亦不予采信。其余部分，原审判理已阐述详尽，本院不再赘述。
综上所述，上诉人杨振宴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币115元，由上诉人杨振宴负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 刘 佳
二〇一七年二月二十四日
书记员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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