黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑06执异61号
案外人：宋立勇，男，1974年8月5日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区纬二路。
申请执行人：大庆农村商业银行股份有限公司，住所地大庆高新技术产业开发区建行街。
法定代表人：吕永刚，该公司董事长。
被执行人：大庆拓普石油科技开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区科技孵化器一期。
法定代表人：郑秀峰，该公司经理。
被执行人：邓微，女，1977年7月20日出生，汉族，住大庆市萨尔图区发展路祥阁花园。
本院在执行申请执行人大庆农村商业银行股份有限公司（以下简称商业银行）与大庆拓普石油科技开发有限公司（以下简称拓普公司）、邓微借款合同纠纷一案中，案外人宋立勇对执行案涉房产提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人宋立勇称，法院在执行该案中，被执行人邓微名下位于大庆市开发区祥阁花园G区抵押房产（产权证号X**）在抵押前已租赁给案外人，租赁期限自2014年9月17日至2024年9月16日止，租赁权在有效期内。案外人认为该房产应带租赁权拍卖，保证租赁权有效。现请求法院停止不带租拍卖，保证租赁权有效。
本院查明，申请执行人商业银行申请执行拓普公司、邓微借款合同纠纷一案，本院于2016年10月17日作出（2016）黑06民初58号民事判决书，判决：（一）解除原告商业银行与被告拓普公司签订的合同编号为XXX的《流动资金借款合同》；（二）被告拓普公司在本判决生效后十日内向原告商业银行偿还借款本金1700万元，并给付自2014年12月21日起至2016年3月8日止的利息2024250.51元，合计19024250.51元；（三）被告拓普公司在本判决生效后十日内向原告商业银行偿还利息（以借款本金1700万元为基数，按月利率8.97%标准计算利息至被告拓普公司实际给付之日止）；（四）如被告拓普公司未在上述期限内偿还上述款项，则原告商业银行有权对被告邓微提供的在其最高额抵押担保余额内已办理抵押登记案涉土地及房屋以法定程序拍卖、变卖，并对所得价款优先受偿；（五）驳回原告商业银行的其他诉讼请求。案件受理费135946元，由被告拓普公司、被告邓微负担。如被告未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决后，被告拓普公司不服，向黑龙江省高级人民法院（以下简称省法院）提起上诉，因其未按照规定预缴上诉案件受理费，省法院于2017年3月10日作出（2017）黑民终157号民事裁定书，裁定：本案按上诉人拓普公司自动撤回上诉处理。
2017年5月15日，商业银行向本院递交书面执行申请书，本院依法立案。执行过程中，2017年6月1日，本院依法向被执行人拓普公司、邓微送达《报告财产令》《执行通知书》。2017年6月30日，作出（2017）黑06执223号执行裁定书，裁定：（一）查封被执行人拓普公司名下位于大庆市开发区科技孵化器一期工程5号孵化器07（产权证号：XXX，建筑面积：43.07平方米）及土地使用权。（二）查封被执行人邓微名下位于大庆市开发区祥阁花园C-2号楼商服2号（产权证号：XXX，建筑面积：237.53平方米）、祥阁花园G区XX号车库商业住宅超市（产权证号：XXX，建筑面积：7072.70平方米）及土地使用权。（三）查封被执行人邓微所有的位于大庆市开发区祥阁花园C-3XXX（产权证号：XXX，建筑面积216.21平方米）及土地使用权。（四）在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。（五）查封期限为三年，自2017年6月16日起至2020年6月15日止。并向大庆市房产局送达《协助执行通知书》，要求协助上述执行事项。
2017年8月4日，本院作出（2016）黑06执223号通知书及查封公告，公告通知“查封被执行人邓微名下位于祥阁花园G区的抵押房产（产权证号：XXX，建筑面积：7072.70平方米）。此房产已于2014年办理抵押登记，抵押权人为本案申请执行人商业银行。本院已于2017年8月2日作出拍卖裁定，拍卖上述房产。案外人如认为对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当自本院发出通知之日起十五内向本院提出书面异议，并提交相关证据材料，案外人逾期未提交书面异议的，本院将在房屋不负担租赁权的状态下采取评估、拍卖措施，并将腾空涉案房屋”。案外人宋立勇遂向本院提出异议。
另查明，案外人宋立勇向本院提供与被执行人邓微签订的《房屋租赁合同》，合同约定“邓微、丛海波自愿将位于祥阁G区2号XXX商业住宅楼的房屋租赁给乙方（宋立勇）使用。该房屋产权证号：X**；土地证号：X**；房屋建筑面积为70727平方米。房屋租赁期限为十年，自2014年9月17日至2024年9月16日止。房屋租金为每年280万元，十年总计租金为2800万元”。合同签订后，案外人宋立勇于2014年9月17日、18日通过中国光大银行网银转账方式将2800万元租金支付给邓微，邓微于2014年9月17日向案外人宋立勇出具2800万元收据。案外人宋立勇在本院调查中称：“与邓微、丛海波签订房屋租赁合同后，又将房产转租给另一案外人丛海军，租赁期限三年（2014年10月20日至2017年10月19日），因其未按约支付租赁费，于2017年4月份收回房屋，目前自己经营使用。现该房产已实际装潢、占用、使用，用于市场经营，案外人在租赁期间缴纳该房产的电费，水费问题因房主与供水部门有争议，不由承租人缴纳”。
以上事实有本院（2017）黑06执223号执行卷宗材料及案外人提供证据材料在案佐证。
本院认为，本案争议焦点是：案外人异议请求带租拍卖执行是否符合法律规定。（一）关于租赁权成立时间。本案现有证据证实，案外人签订租赁合同及支付租赁费用时间（2014年9月17日）是在本案借款抵押前（生效判决查明2014年9月18日），也在本院查封前2017年6月13日。根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定可以看出，成立在先的租赁权优先得到保护，它不受抵押权的实际影响。如果承租人的租赁权在法院查封之前形成，那么成立在先的租赁权就应该优先于法院的查封效力。承租人基于物权化的租赁权就可以对抗法院，就房屋(也即执行标的)的占有使用提出实体权利。本案即符合该规定。（二）本案负担租赁权予以变现的问题。依据上述规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条等相关规定：订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。如前所述，并依据“买卖不破租赁”原则，案外人作为承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响。但如本案案外人作为承租人对于执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置，但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以公开披露，或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权。故，本院认为，本案案外人请求带租拍卖、不移交占有被执行的不动产符合法律规定，但该异议请求不影响本案执行。
综上，案外人异议请求带租拍卖符合法律规定，其异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：
对被执行人邓微位于祥阁花园G区的抵押房产（产权证号：XXX，建筑面积：7072.70平方米）负担租赁权予以变现。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙 丽
审判员 于化萍
审判员 王 慧
二〇一七年九月二十二日
书记员 吴亚南
附：法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。