海南省陵水黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陵民初字第1033号
原告海南雅居乐物业服务有限公司。
法定代表人黄奉潮，区域总裁。
委托代理人杨文静，该公司员工。
委托代理人毛玉，该公司员工。
被告李卫华，男。
原告海南雅居乐物业服务有限公司诉被告李卫华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法由审判员林小丽适用简易程序于2014年9月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨文静、毛玉到庭参加诉讼。被告李卫华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告海南雅居乐物业服务有限公司诉称，原告为雅居乐海南清水湾“某某果岭”小区提供物业服务，被告系原告服务的“某某果岭”K2-XXX5房的业主。该房屋建筑面积为115.62平米，系带电梯住宅。依据有关法规规定及相关约定，该类型房屋物业管理费的标准为3.8元／平米，即被告每月需向原告缴交管理费439.4元。截至2014年4月，被告拖欠原告物业管理费11165.44元；截至2014年4月30日，逾期付款滞纳金12381.28元；截至2014年4月，拖欠公摊水电费1531.54元，三项合计25078.26元。该欠费虽经原告多次催款，但被告仍拒绝支付。为维护原告合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：1、被告自2010年9月起按每月439.4元的标准向原告支付物业管理费至本案判决生效之日止。暂计至2014年4月，应付物业管理费为11165.44元；2、被告自逾期付款之日起至全部欠费付清之日止，按每日千分之三的标准支付逾期付款滞纳金。暂计至2014年4月30日，滞纳金金额为12381.28元；3、被告支付截止至2014年4月的公摊水电费1531.54元。以上三项合计25078.26元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告李卫华未答辩。
经审理查明，被告李卫华系“某某果岭”小区K2-XXX5房屋的业主，该房屋建筑面积为115.62平方米，系带电梯住宅。原告现为被告所购房屋提供物业管理服务。原、被告之间未签订物业服务协议。2010年3月28日被告办理了收楼手续，并与中山市雅居乐物业管理服务有限公司海南分公司（以下简称中山物业海南分公司）签订了《海南清水湾前期物业管理服务协议》（以下简称协议），主要约定有：1、由中山物业海南分公司为被告所购买的涉案房屋提供物业管理服务，并按月向被告收取物业管理费用；2、收费为每月每平米3.8元；公共用水、用电费用另外分摊；3、首次交纳费用时间按《商品房买卖合同》的约定执行，以后每月10日、20日分两次扣当月管理费用；4、如未按时交纳物业管理费的，从逾期之日起处以每日千分之三的滞纳金。另，“某某果岭”小区至今未成立业主委员会。该小区公摊水电费按实际抄表度数折算后，按住宅户均摊。原告庭审中诉称，涉案房屋排期收楼时间为2010年1月，即物业管理费自2010年1月起算；经核实，被告共交纳了2010年1月至2012年2月共计26个月的物业管理费，因此被告应自2012年3月起按每月439.4元标准向原告支付物业管理费至本案判决生效之日止，滞纳金计算标准也自2012年3月起算至物业费付清为准；公摊水电费计算标准与诉求一致。本案在审理过程中，原告向本院申请庭外和解，但截止本判决作出之日，双方未达成和解意见。
另查明，2010年4月20日，原告与中山物业海南分公司签订了《债权债务转让协议》，由原告接管并承接相关权利义务。2010年6月26日，开发商、中山物业海南分公司及原告联合印发《关于更换物业公司的函》致清水湾业主：“海南雅居乐物业服务有限公司将取代中山物业海南分公司。新物业公司在提升服务内容、服务水平、服务标准和服务质量的前提下，保持原物业公司的收费标准。为完善有关程序，敬请业主配合重新签署相关物业管理服务文件，除更换物业公司名称外，该等文件中所有内容与您签署过的同类文本一致。”并将该函张贴在小区各公告栏处。原告同时根据业主在《商品房买卖合同》中留下的联系方式以系统发送短信方式告知业主，并于2013年初陆续向小区业主邮寄《物业服务费催缴函》。
再查明，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》系格式条款合同，其中有约定：“若买受人逾期未收房，在出卖人指定的交房期限届满当天，视为房屋已实际交付买受人使用。交付日（含实际交付日和视为交付日）之后发生的该商品房物业管理费由买受人承担。”
上述事实，有原告的庭审陈述笔录，以及原告提交的下列证据：《海南清水湾前期物业管理服务协议》、《关于更换物业公司的函》、《业主收楼钥匙／资料签收表》、《债权债务转让协议》、《催缴函》及快递底单等证据在案为凭。本院对上述证据的真实性予以确认，足以认定上述事实。
本院认为，被告与中山物业海南分公司签订的《海南清水湾前期物业服务协议》合法有效，当事人应恪守履行。原、被告之间虽未签订前期物业服务合同，但被告实际接受了原告的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，且原告亦基于债权债务转让行为依法取得中山物业海南分公司的权利义务，故原告据此向被告主张物业管理费等，于法有据，本院予以支持。原告主张开发商排期收楼时间为2010年1月，但未提交证据予以证明，故对原告这一主张本院不予采纳。因被告办理收楼手续时间为2010年3月28日，协议亦约定每月10日、20日分两次扣当月管理费用，故被告交纳物业管理费的时间应自2010年4月起计为宜。现原告确认被告已经交纳了26个月的物业管理费，则被告拖欠物业管理费的时间应自2012年6月起计。被告未按约交纳物业管理费已构成违约，但协议约定按每日千分之三交纳滞纳金明显过高，故本院酌定调整为每日万分之三点五，并于2012年6月11日起计。因协议约定公共用水、用电费用另外分摊，故对原告要求被告支付截止2014年4月公摊水电费1531.54元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李卫华于本判决生效之日起十日内，自2012年6月起按每月439.4元标准向原告海南雅居乐物业服务有限公司支付物业管理费至本判决生效之日止；
二、被告李卫华于本判决生效之日起十日内，自2012年6月11日起按日万分之三点五标准向原告海南雅居乐物业服务有限公司支付逾期物业管理费滞纳金至物业管理费付清之日止；
三、被告李卫华于本判决生效之日起十日内，向原告海南雅居乐物业服务有限公司支付截止至2014年4月的公摊水电费1531.54元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费426.95元，减半收取213.48元，由被告李卫华负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员 林小丽
二〇一五年一月二十六日
书记员 吴彬彬
附：适用的法律依据
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。