广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）深中法房终字第1427号
上诉人（原审原告）：深圳市牛湖俊亮股份合作公司，住所地深圳市宝安区。
法定代表人：陈冠玉，董事长。
委托代理人：方强，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：陈炜斌，广东广和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：姚红卫，住所地湖南省安化县，系深圳市龙华新区观澜恒X家具加工厂负责人。
委托代理人：管佩亮，广东鹏鼎律师事务所律师。
上诉人深圳市牛湖俊亮股份合作公司与被上诉人姚红卫因租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第17号民事裁定，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
深圳市牛湖俊亮股份合作公司原审诉讼请求：1、双方签订的《租赁土地合同》及《补充租赁土地合同》无效；2、姚红卫立即返还占用的土地，共计7908.62平方米；3、姚红卫按其实际使用土地面积7908.62平方米与约定面积6000平方米的差额1908平方米，立即支付1997年3月8日至土地被返还期间内的未缴交的管理费（土地使用费）人民币655611元（从1997年3月8日至2014年12月8日）；4、姚红卫承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明，1997年3月8日，牛湖村石X经济合作社作为甲方，姚红卫经营的深圳市宝安区观澜恒X家具加工厂作为乙方，签订一份《租赁土地合同》，约定甲方提供船岭已平整好的地皮6000平方米供乙方投资办厂（包括工厂的附属设施及配套）。合同期从1997年3月8日至2022年3月8日止；自签约之日起甲方免收乙方十一个月的管理费，期后开始计收；乙方每月5日前向甲方上交管理费，管理费每5年调整提高一次，1998.3.8-2002.3.8，每月每平方米1.2元；2002.3.8-2007.3.8，每月每平方米1.6元；2007.3.8-2012.3.8，每月每平方米1.9元；2012.3.8-2017.3.8，每月每平方米2.3元；2017.3.8-2022.3.8，每月每平方米2.6元；甲方提供适当道路供乙方使用，并提供15千瓦以下的用电量给乙方使用；签约之日，乙方向甲方支付定金10000元、预付30000元作为更换变压器费用，投产后作为地皮管理费予以扣除。后石X经济合作社进行股份合作经济组织改造，成立了深圳市牛湖俊亮股份合作公司，石X经济合作社的权利义务由深圳市牛湖俊亮股份合作公司承继。
2009年5月27日，深圳市牛湖俊亮股份合作公司作为甲方，姚红卫经营的深圳市宝安区观澜恒X家具加工厂作为乙方，签订一份《补充租赁土地合同》，约定双方于1997年3月8日签署了《租赁土地合同》，现补充合同条款如下：甲方同意合同期由原来1997年3月8日至2022年3月8日，延期至2037年3月8日止；1997.3.8-2022.3.8的地皮管理费按原来合同不变；2022.3.9-2027.3.8的地皮管理费每月每平方米2.9元；2027.3.9-2032.3.8的地皮管理费每月每平方米3.2元；2032.3.9-2037.3.8的地皮管理费每月每平方米3.5元。
上述合同签订后，姚红卫一直按照合同约定的管理费标准，以6000平方米为基数缴纳管理费。原审庭审中，深圳市牛湖俊亮股份合作公司主张姚红卫实际使用面积超过6000平方米，应为7859.95平方米，并主张姚红卫应补交超出6000平方米范围的土地管理费。
另查，姚红卫已在涉案地块上修建了办公楼、厂房、宿舍、内部展厅、仓库、食堂、门卫室等九栋建筑物，深圳市牛湖俊亮股份合作公司已就该九栋建筑物进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。
原审法院认为，深圳市牛湖俊亮股份合作公司与姚红卫签订《租赁土地合同》、《补充租赁土地合同》后，姚红卫未办理建设用地及建设工程审批报建手续即在集体土地上建成了办公楼及厂房等九栋建筑物，其行为违反了法律法规的强制性规定。深圳市牛湖俊亮股份合作公司就涉案九栋建筑物已作为历史遗留违法建筑向行政主管部门申报处理，行政主管部门目前尚未做出处理决定，故涉案建筑物的合法性尚待行政主管部门予以确认。本案由行政主管部门对涉案土地及地上建筑物先行审查处理后，当事人可就因履行合同而发生的纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条之规定，原审法院裁定：驳回深圳市牛湖俊亮股份合作公司的起诉。本案一审受理费人民币10356元，深圳市牛湖俊亮股份合作公司已预交，由本院退回深圳市牛湖俊亮股份合作公司。
深圳市牛湖俊亮股份合作公司不服原审裁定，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）深宝法民三初字第17号民事裁定书；2、指令宝安区人民法院对（2015）深宝法民三初字第17号案件进行审理。3、由被上诉人承担本案诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：1、本案符合起诉条件，人民法院应当进行审理。2、人民法院应当根据法律法规的规定来确认合同效力，而不是根据行政机关的处理结果确认合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。涉案土地是农村集体所有的土地，出租用于非农业建设，违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，租赁合同应当认定为无效。无论行政机关对租赁土地上的建筑物如何处理，均不影响对租赁合同效力的认定。因为，根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》，即使行政机关最终对涉案土地上的建筑物进行处理，也是在不影响城市规划、符合处理条件的情况下对违法主体进行处罚，补办征地手续、补签土地出让合同、补缴土地出让金，补办建设规划手续后，予以登记。也就是说，确权是在土地收归国有，并规划为工业或商业用途后，重新出让的基础上进行的，而不是对此前的违法行为进行的合法性确认。本案申报历史遗留问题的主体是上诉人，即使确权，土地使用权和地上建筑物都属上诉人，不会导致被上诉人合法取得建筑物物权，不影响对土地租赁合同效力的认定。3、上诉人的第二项诉讼请求“支付土地使用费”与行政机关的处理无关，人民法院应当进行审理。
被上诉人姚红卫口头答辩称：1、一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，希望二审法院维持原民事裁定。2、本案上诉人向政府机关进行房屋确权申请，这仅仅是当事人的一种申请行为，尚未得到国家机关的确认。对于上诉人提及的建筑物无论是否合法不影响案件土地审理的主张，大家都清楚知道作为建筑物基础依赖于土地，不可能空穴来风，而当土地上面建有不动产建筑物或其他设施时，其土地属性或处理方式必然涉及地上建筑物的处理问题，建筑物是否合法将直接导致被上诉人是否拥有合法的土地使用权，而建筑物的属性由人民政府的相关职能部门进行确认，待确认后才能够对土地及地上建筑物进行整体判断。3、关于支付土地使用费问题，上诉人与被上诉人之间就土地使用面积从来没有异议，上诉人从来没有提出过要求被上诉人对其差额部分进行补交，而且作为土地使用费所关联的土地使用面积，上诉人也没有合法有效的依据加以支持，更没有严格按照民法通则所确定的对于租金主张权利时效是一年的时限来及时主张权利，以上的种种行为，充分说明上诉人与被上诉人之间就土地使用面积的问题没有任何异议，不存在任何拖欠行为。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人深圳市牛湖俊亮股份合作公司诉请要求确认合同无效返还土地，就涉案土地上建筑物上诉人另作为历史遗留违法建筑向行政主管部门申报处理，但被上诉人姚红卫对上诉人的申报有异议，且上诉人和被上诉人均确认涉案土地上建筑物为被上诉人出资建设，显然双方就涉案土地上建筑物权属存在争议，考虑到房地一致原则，在行政机关已经受理申报，但又没有对建筑物的合法性和权属做出决定的情况下，法院不应对涉案土地进行处理，上诉人要求的土地使用费亦需先由行政主管部门处理后才能明确。故本案纠纷应待地上建筑物先行由行政机关审查处理后，若仍有纠纷，当事人可向法院起诉，因此原审认定正确，本院予以维持。
综上，上诉人深圳市牛湖俊亮股份合作公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 伍圣权（兼）
附本裁定所适用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。