广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第481号
上诉人（原审被告）：麦桂华。
委托代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：李杏珍。
被上诉人（原审原告）：麦凤娇。
被上诉人（原审原告）：刘志亮。
被上诉人（原审原告）：刘泳。
上述被上诉人的共同委托代理人：陈桂才，广东平信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李北年。
上诉人麦桂华因与被上诉人李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳、李北年土地使用权转让合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年2月23日，甲方刘绍权与乙方麦桂华签订一份《转让土地协议书》，约定：一、乙方将区府建设指挥部因征地拆迁而返还安置给乙方的80平方米宅基地（包括无偿建设好基础在内）以108000元转让给甲方，甲方同意一次性付清款项；二、自甲方付款之日起80平方米的土地使用权归甲方所有；三、办理用地手续和领取土地使用证的有关规费由甲方支付，乙方必须大力协助，直至办理完结甲方领取土地使用证为止；四、甲乙双方必须承守信誉，自乙方收款之日起，甲乙双方不得违约。如甲方违约108000元视为乙方所有，不得退回；如乙方违约，应按本金额的两倍，即216000元支付给甲方。时间必须在10日内全部付清，如10日内未能付清，即按216000元金额的3‰滞纳金支付给甲方，直至本息付清为止，最大限制为一个月。当日，刘绍权向麦桂华支付了108000元并由麦桂华出具了收款收据。随后麦桂华将土地交付了刘绍权使用。2007年3月7日，刘绍权因病死亡。2007年9月29日，原告由其亲属刘桂梅经手拟在上述土地上建住宅楼，以包工不包料的方式将工程发包给案外人陈灿森承建，在承建方完成了首层立柱及阁楼的混凝土浇注后，双方发生纠纷致工程停建。
2008年3月27日，麦桂华取得了上述土地即位于清远市清城区东城街道办事处澜水中心村增强西街北二巷49号的土地使用权证［清远市国用（2008）第00103号，地号为B1508129），该证显示土地使用权人为麦桂华，土地使用权面积86.77平方米。2014年4月，原告的亲属刘桂梅发现上述土地被麦桂华再次出售并被他人动工建设，遂向公安机关报警。据麦桂华在接受清远市公安局东城派出所询问时陈述其第二次将宅基地出售给澜水出便村一个姓麦的村民，交易价款95万元。2013年7月22日，甲方麦桂华、甲方代表曾文强与乙方李北年、丙方清新县环裕房屋中介服务部签订一份《土地买卖协议》，约定甲方将位于清远市清城区东城街道办事处澜水中心村增强西街北二巷49号土地转让给乙方，总价款123万元。2013年7月31日，麦桂华将上述土地使用权过户至李北年名下，新的土地使用权证号为市国用（2013）第01414号。2013年9月9日，李北年向曾文强付清了土地转让价款123万元，并由曾文强签名出具收据给李北年收执。李北年称涉案土地使用权及地上建筑是一起根据其现状通过中介向曾文强购买的，最后通过麦桂华配合完成过户手续。庭审中，麦桂华亦称涉案土地转让了几手，其并没有与曾文强直接交易，只是配合完成过户手续，其确认是土地及地上建筑是一起转卖的。李北年购买上述土地使用权后，在土地原有基础上建设了5层房屋。
诉讼中，李北年提供了环裕房地产中介服务部出具的证明，内容为“兹有李北年经我房屋中介服务部介绍于2013年7月22日购买原产权人麦桂华位于清远市清城区东城街道办事处澜水中心村增强西街北二巷49号的土地，李北年购买该土地时地表上已建有11条柱及50方左右的阁楼，总售价123万元购得该土地，该售价其中包括地表上现有的一切建筑物”，提供了交易时由清远国衡土地评估咨询有限公司出具的《土地估价报告》，该报告估价结果为上述土地使用权总地价为432375元，报告所附照片反映交易时上述土地上已建有立柱及阁楼。麦桂华认为涉案土地转让价123万元不能反映其实际市场价值，申请对该土地使用权的价值进行评估。原告认为李北年购买上述土地时并没有支付地上其新增的立柱及阁楼对价，故申请对该新增的立柱及阁楼价值进行评估。
另查明，李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳为刘绍权的法定继承人。其中李杏珍是刘绍权的母亲，麦凤娇是刘绍权的妻子，刘志亮、刘泳是刘绍权的的子女。
原审法院审理认为：本案为土地使用权转让合同纠纷，刘绍权与麦桂华签订的《转让土地协议书》是双方的真实意思，内容合法，属有效合同，应予恪守。案件主要争议焦点为：一、麦桂华违约应如何承担责任；二、原告的损失如何界定；三、李北年是否存在过错应否承担赔偿责任。
对于麦桂华违约应如何承担责任问题。本案中，刘绍权已付清所购土地使用权对价，麦桂华也将土地交付给了刘绍权使用。刘绍权死亡后，上述协议所约定的权利义务依法由原告继承。麦桂华在取得涉案土地使用权证后应依约向原告履行过户义务，但麦桂华不仅没有履行该义务反而将原告已建有立柱及阁楼的上述土地使用权另行转让给他人，并最后配合李北年领取了土地使用权证，因此麦桂华的行为已构成违约，应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，由于麦桂华的违约造成原告的损失，原告有权选择要求麦桂华赔偿实际损失。故麦桂华抗辩双方在协议上已就违约责任进行了约定应按约定承担违约责任，不予采纳。
对于原告的损失如何界定问题。原告的实际损失包括土地使用权的增值损失和地面增设立柱、阁楼损失。根据2013年7月22日麦桂华、曾文强与李北年、清新县环裕房屋中介服务部签订的《土地买卖协议》反映，涉案土地使用权当时的交易价格为123万元，而该成交金额从李北年提供的《土地估价报告》、环裕房地产中介服务部出具的证明反映是按照土地的现状进行交易的，且诉讼中，麦桂华也承认二次转让土地使用权时是与地上建筑物一起转让的，因此123万元可以确定为当时成交时的土地使用权及地上建筑物的总价格。原告申请对该土地上新增立柱及阁楼进行评估没有实际必要，原告的实际损失应为123万元。麦桂华认为123万元的价格不能反映涉案土地使用权的实际价值，因土地使用权的价格是随市场变化而变化的，而当时交易时麦桂华是作为名义上的出卖人参与订立《土地买卖协议》的，可以推定麦桂华对该交易价格并没有异议，故对麦桂华要求重新鉴定的申请不予采纳。原告要求麦桂华赔偿财产损失123万元的诉讼请求，证据充分，予以支持。
对于李北年是否存在过错应否承担赔偿责任问题。李北年是根据土地的现状及土地使用权证所反映的信息进行交易的，诉讼中没有证据证明李北年存在明知涉案土地使用权无权转让还进行交易的情况，因此李北年不存在主观上的过错。此外，原告的实际损失已在向麦桂华主张赔偿中实现，因此，原告要求李北年承担赔偿24万元的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
据此，原审法院于2015年1月30日作出（2014）清城法民一初字第703号民事判决：一、限麦桂华向李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳赔偿损失123万元；二、驳回李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳的其他诉讼请求。案件一审受理费18030元，由李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳负担2160元，麦桂华负担15870元。
宣判后，麦桂华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由是：（一）土地使用权增值损失是一个间接不可预见的损失，并不是直接损失，不属于实际损失范畴。转让协议明确约定了违约责任，约定的违约金也是较高的，故违约金主张的数额应当以合同约定的数额为准，这才符合合同意思自治原则。（二）李北年与上诉人的交易并非真实的买卖关系，该价款与被上诉人的实际损失没有任何联系，不能以该交易价格作为被上诉人的实际损失。《合同法》第一百一十三条明确规定了损失必须在双方签订合同时可预见的，但被上诉人主张以123万元作为损失，明显是超出了签订合同时可预见的情形。因此，被上诉人的损失应当按照《转让土地协议书》的约定进行赔偿。
李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳答辩称：（一）双方签订的《转让土地协议书》虽然约定了违约金，但根据《合同法》的规定，当支付违约金仍不足以弥补守约方的损失，守约方有权请求赔偿实际损失，故原审判决判令上诉人承担赔偿答辩人实际损失的违约责任于法有据。（二）原审法院认定答辩人的损失包括土地使用权的增值损失和地面增设立柱、阁楼损失，此符合《合同法》第113条的规定。（三）上诉人明知其违约行为可以为其带来巨大利益，给答辩人造成巨大损失，所以上诉人才明知违约而故意违约，获取巨额不当利益。因此，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。
李北年答辩称：请求法院依法处理。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，案外人刘桂梅曾因与案外人陈灿森建设工程施工合同纠纷一案，其作为原告向原审法院提起诉讼。刘桂梅在该案中诉称，其与陈灿森于2007年9月29日签订了一份建筑施工《协议》，约定由陈灿森承建位于东城澜水中心村农民安置区内的一栋住宅楼。合同签订后，刘桂梅向陈灿森支付了13500元工程款，陈灿森进场施工并完成了楼房的首层立柱及阁楼的混凝土浇注。在诉讼中，双方就上述纠纷达成调解，约定陈灿森赔偿刘桂梅损失500元，并由原审法院于2010年3月31日作出（2010）城法民初字第156号民事调解书对双方的调解协议予以确认。
本院认为，本案是土地使用权转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人麦桂华上诉请求的范围进行审理。
关于上诉人需承担的违约责任应如何确定的问题。在本案中，刘绍权与上诉人麦桂华签订的《转让土地协议书》是双方的真实意思表示，协议书内容没有违反法律、法规的强制性规定，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，刘绍权与上诉人已在《转让土地协议书》的第四条明确约定因一方违约而另一方需承担的违约责任，即支付一定数额的违约金。现上诉人违反合同约定，擅自将涉案土地再次转卖给他人，故上诉人需按照《转让土地协议书》的约定承担相应的违约责任。被上诉人李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳虽然认为涉案《转让土地协议书》约定的违约金尚不足弥补其实际损失，上诉人需按照其转卖涉案土地的合同标的款承担违约责任，但其并没有提供相关证据证明因上诉人的违约行为而造成的实际损失，更无法证明合同约定的违约金是否低于其实际损失。另外，被上诉人李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳请求上诉人赔偿123万元，而该款项只是上诉人与被上诉人李北年就涉案土地的转让价款经过协商所达成的一个合意，该价款不单包含了土地和地上建筑物的价值，还受到市场经济变化和双方当事人的议价能力等因素的影响，该价款与因违约行为所造成的实际损失并无必然的关联性，且该价款数额与《转让土地协议书》明确约定的违约金数额相差巨大，过分超出了签订涉案协议书时双方所能预见的损失，故不能以此价款作为被上诉人的实际损失，本院对被上诉人李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳此节主张，不予支持。因此，根据《转让土地协议书》第四条“甲乙双方必须承守信誉，自乙方收款之日起，甲乙双方不得违约。如甲方违约108000元视为乙方所有，不得退回；如乙方违约，应按本金额的两倍，即216000元支付给甲方。时间必须在10日内全部付清，如10日内未能付清，即按216000元金额的3‰滞纳金支付给甲方，直至本息付清为止，最大限制为一个月”的约定，上诉人需支付违约金216000元及滞纳金（按金额216000元的3‰计算一个月）给被上诉人李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳。
关于涉案土地的地上建筑物的损失应如何确定的问题。从原审已查明的事实可知，被上诉人李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳在涉案土地上进行了一定的楼房基础建设，而上诉人在转卖涉案土地时亦将地上建筑物一并转卖，故上诉人需赔偿地上建筑物的损失。被上诉人李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳认为地上建筑物的损失为24万元，但其没有提供相关证据予以证明，故其需承担举证不能的法律后果。根据被上诉人李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳在起诉状和庭审笔录的陈述，并结合原审法院（2010）城法民初字第156号民事调解书的内容可知，涉案土地的地上建筑物是由案外人刘桂梅经手发包给案外人陈灿森承建，刘桂梅为此支付了13500元工程款及该案承担的受理费，考虑该工程的发包方式为包工不包料，故该工程款13500元宜仅认定为人工费，而被上诉人李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳又未能提供证据证明该地上建筑物的材料费数额。基于上述情况，结合上诉人的违约行为，本院酌情判令上诉人需赔偿各项损失17000元（涉案土地的地上建筑物损失、受理费等）。
综上所述，上诉人麦桂华的上诉理由部分成立，本院予以采纳。原审判决认定事实和适用法律错误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第703号民事判决。
二、限上诉人麦桂华自接到本判决书之日起十日内支付违约金216000元及滞纳金（按金额216000元的3‰计算一个月）给被上诉人李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳。
三、限上诉人麦桂华自接到本判决书之日起十日内赔偿地上建筑物损失17000元给被上诉人李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳。
四、驳回被上诉人李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费18030元，由上诉人麦桂华负担5030元，被上诉人李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳负担13000元。二审案件受理费13926元，由上诉人麦桂华负担3926元，被上诉人李杏珍、麦凤娇、刘志亮、刘泳负担10000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
审 判 员 肖惠文
代理审判员 刘永戈
二〇一五年九月十四日
书 记 员 冯敏静
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。