新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院行 政 裁 定 书（2018）新01行终56号上诉人（原审原告）:西山路19号西虹小区业主委员会。住所地：乌鲁木齐市西虹西路。负责人：马玉华，女，1954年3月10日出生，回族，西山路19号西虹小区业主委员会主任，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托代理人：王东斌，新疆天阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市住房保障和房产管理局。住所地：乌鲁木齐市西虹东路。法定代表人：姜毅，该局局长。委托代理人：杜江雪，女，1965年11月13日出生，汉族，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心法制科科长，住乌鲁木齐市天山区。被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市国土资源局（乌鲁木齐市不动产登记局）。住所地：乌鲁木齐市天山区。法定代表人：姬向东，该局局长。委托代理人：姚萍，女，1970年3月9日出生，汉族，乌鲁木齐市国土资源局不动产登记中心法制科科员，住乌鲁木齐市天山区。委托代理人：余春燕，新疆星河律师事务所律师原审第三人：乌鲁木齐市安居物业管理有限公司。住所地：乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：张保安，该公司执行董事。委托代理人：张伊军，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人西山路19号西虹小区业主委员会（下称西虹小区业主委员会）因与被上诉人乌鲁木齐市住房保障和房产管理局（下称乌市房产局）、被上诉人乌鲁木齐市国土资源局（乌鲁木齐市不动产登记局）（下称乌市国土局）及原审第三人乌鲁木齐市安居物业管理有限公司（下称安居物业公司）房屋行政登记一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103行初1号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年3月27日公开开庭审理了本案。上诉人西虹小区业主委员会负责人马玉华、委托代理人王东斌、被上诉人乌市房产局委托代理人杜江雪、被上诉人乌市国土局委托代理人姚萍、余春燕、原审第三人安居物业公司委托代理人张伊军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2001年3月23日乌市房产局给乌鲁木齐市安居物业管理服务中心颁发了位于乌鲁木齐市××巴克区××路××共××层624平方米车库乌政房字（200）第xxxx号《公房产权证》。2011年5月12日乌鲁木齐市安居物业管理服务中心企业名称变更为安居物业公司，沙依巴克区西山路19号1号车库门牌号变更为沙依巴克区西虹路南梁坡南巷34号1号车库。安居物业公司向乌市房产局申请变更登记，2011年7月4日乌市房产局给安居物业公司颁发了乌房权证沙依巴克区字第××号产权证，该房产证产别为私有房产。因乌房权证沙依巴克区字第××号产权证的产别一栏错误，乌市房产局于2011年7月16日进行纠错，收回了乌房权证沙依巴克区字第××号产权证，重新颁发了乌房权证沙依巴克区字第××号产权证，该房产证产别为有限产。西虹小区业主委员会对该车库产权属于安居物业公司无异议。另查，2012年12月6日乌鲁木齐市沙依巴克区雅玛里克山片区管理委员会出具了《关于西虹社区西山路19号西虹小区业主委员会予以备案的通知》，但西虹小区业主委员会未能提供向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案的证据。原审法院认为，因乌市房产局答辩西虹小区业主委员会与车库产权无利害关系，不具备原告主体资格。故原审法院将西虹小区业主委员会是否具备原告资格和起诉是否符合起诉条件作为本案的争议焦点进行审查。首先，原告资格是指公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，在主体上获得法律认可的条件。《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”而西虹小区业主委员会未能提供其向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案的证据，故其未获得法律认可的条件，原告资格不适格。其次，西虹小区业主委员会起诉是否符合起诉条件？即西虹小区业主委员会与房屋登记行为是否具有法律上的利害关系。《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十九条规定：业主大会、业主委员会应当依法履行法定职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，业主大会、业主委员会对房屋登记行为中有可能影响到共有和共同管理的权利时，才具有原告资格。但对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权的登记行为，不具有原告资格。西虹小区业主委员会认为乌市房产局向安居物业公司颁发了所有权证的车库为违章建筑，存在安全隐患，侵占了小区绿地。原审法院认为，西虹小区业主委员会主张该车库为违章建筑，应通过违章建筑的处理程序解决。西虹小区业主委员会主张该车库存在安全隐患，应通过民事诉讼途径解决。主张该车库侵占了小区绿地，因未能举证证明，且西虹小区业主委员会对安居物业公司对该车库享有所有权不持异议，故西虹小区业主委员会未能证明与房屋登记行为具有法律上的利害关系，西虹小区业主委员会起诉不符合起诉条件。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项的规定，裁定：驳回西山路19号西虹小区业主委员会的起诉。上诉人西虹小区业主委员会上诉称，业主委员会系业主选举产生，双方是委托代理法律关系，一经产生即可代表业主维护其合法权利。《物业管理条例》第十六条中的备案不是审批而是告知。原审裁定以西虹小区业主委员会未到房产部门备案为由，认定不具有诉讼主体资格，没有事实及法律依据。本案所涉车库盖在小区内，占用小区业主共有道路和绿地，且在未取得政府部门规划许可、施工许可、消防验收许可情况下房产部门为安居物业公司颁发车库产权证书，已严重侵害了小区全体业主的合法权益，西虹小区业主委员会与被诉房产登记行为存在利害关系。综上，原审裁定错误。请求二审法院撤销原审裁定，判决支持上诉人原审诉讼请求。被上诉人乌市房产局答辩称，根据《物业管理条例》规定，业主委员会成立程序必须经过备案，西虹小区业主委员会未经该程序，其非适格主体。且未提供证据证明其提起本次诉讼获得了业主大会的授权。涉案的西虹小区车库是政府投资建设，原属国有资产，2001年划拨给安居物业公司，而《物业管理条例》2003年颁布实施，根据法不溯及既往的原则，上述房产理应与该小区的业主无关。综上，原审裁定正确。请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。被上诉人乌市国土局答辩称，西虹小区业主委员会一审期间未提供证据证明其已经备案，亦未提供证据证明已经业主大会授权，其无权提起诉讼。西虹小区业主委员会无证据证明涉案房产占用小区绿地及公共用地，且所涉车库是由政府投资建设，在2000年11月即由安居物业中心领取了公房产权证，并不属于小区业主所有，西虹小区业主委员会不是涉案房产的利害关系人。西虹小区业主委员会请求撤销的被诉房产证是因街道更名及安居物业中心名称变更而换发新证，之后又由于产证上产别填写错误进行更正后更换的房产证。西虹小区业主委员会未针对初始登记，仅仅根据更正行为提起诉讼错误。综上，原审裁定正确。请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。原审第三人安居物业公司陈述称，西虹小区业主委员会对我公司拥有涉案房屋的所有权无异议，无论登记机关的登记是否有误，对我公司均无权利义务的影响。原审裁定驳回西虹小区业主委员会起诉正确。请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。本院经审理确认原审法院认定的事实。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第十八条第一款规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。”《中华人民共和国物权法》第七十条亦规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”可见，业主委员会对房屋登记行为可能影响到共有和共同管理的权利，已涉及业主共有利益的，可以自己的名义提起诉讼，即才具有原告主体资格。但对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权的登记行为，不具有原告主体资格。本案，安居物业公司对涉案车库享有所有权，各方均不持异议，西虹小区业主委员会认为该车库侵占了其小区绿地，亦未举证证明，故西虹小区业主委员会不具备原告主体资格。据此，原审裁定驳回西虹小区业主委员会的起诉正确。上诉人西虹小区业主委员会的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。需要指出的是，西虹小区业主委员会认为涉案车库为违章建筑，可通过违章建筑的处理程序解决；认为该车库存在安全隐患，可通过民事诉讼等途径解决。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王海亮审判员  张 诚审判员  徐 峰二〇一八年五月二十一日书记员  高靖琳