福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0504民初1185号原告(反诉被告)：林秋元，男，1963年6月22日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被告（反诉原告）：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。法定代表人：刘庭邻，执行董事兼总经理。被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人：王东伟，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：苏志松、庄培文，福建顺济律师事务所律师。原告（反诉被告）林秋元与被告（反诉原告）泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、被告泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告华祥物业公司、华祥房地产公司提出反诉，本院决定予以合并审理。原告林秋元，被告华祥物业公司、华祥房地产公司共同委托诉讼代理人庄培文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林秋元向本院提出诉讼请求：1.判令华祥物业公司支付2015年4月至2016年3月商铺租金17585.07元、至起诉日滞纳金4028.97元，共计21614.04元；2.本案诉讼费用由华祥物业公司、华祥房地产公司共同承担。诉讼过程中，林秋元于2016年8月29日向本院提交增加诉讼请求申请书，增加诉讼请求：1.判令华祥物业公司支付自起诉日至款项付清期间的滞纳金；2.判令华祥房地产公司承担担保连带责任。庭审中，林秋元明确其要求的滞纳金计算标准为：从2015年6月30日开始计算，按照华祥物业公司应付的租金，按照每天0.1%计算。事实和理由：林秋元、华祥物业公司、华祥房地产公司于2013年8月1日签订《商铺租赁合同》一份，合同约定由林秋元将位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）四层40709号商铺出租给华祥物业公司，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日，租金第一年、第二年、第三年每月1925元，每年按季度分四次支付，于每季度末前支付，逾期一天按0.1%支付滞纳金。合同签订后，双方按约定正常履行至2015年3月31日（租金拖至5月13日才支付），但第二季度停付租金，第三季度起华祥物业公司单方面变更租金数额，仅于9月30日、12月30日、2016年2月26日各支付1838.31元。林秋元于2016年4月1日向华祥物业公司寄发《租金催缴通知函》，但其至今未以理会。依照合同华祥物业公司应支付租金17585.07元【应付23100元（1925元/月*12个月）-已付1838.31元×3次】，滞纳金4028.97元，共计21614.04元。华祥房地产公司作为担保方，应负连带责任。华祥物业公司、华祥房地产公司共同辩称，1.双方签订的商铺租赁合同是双方意思表现，合同的第8条及第10条第三款约定，不可抗力导致合同无法执行的，合同自动解除，并在合同第10条第3款约定了不可抗力的包含的内容，即本案涉及到了不可抗力的事项，都是华祥物业公司、华祥房地产公司不可控且影响被告对商铺经营的管理，因此合同自动解除。2.华祥房地产公司无需承担担保责任，即使要也无需对滞纳金承担担保责任，华祥房地产公司非商铺租赁合同的当事方也无法对商铺经营运行进行充分的了解，对实际经营进行预期了解、掌控，因此让其承担担保责任有违公平；3.要求对商铺租金予以调整，因为众多情势变更导致商铺租金低廉、出租率严重下滑，华祥物业公司亏损巨大。华祥物业公司、华祥房地产公司向本院提出反诉请求：1.判决解除林秋元、华祥物业公司于2013年8月1日签订的《商铺租赁合同》；2.本案诉讼费用由林秋元承担。事实与理由：双方签订的《商铺租赁合同》，对于租期、租金等进行相应约定。合同签订后，华祥物业公司即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但因各种不可抗力因素影响导致涉案商场的经营业绩严重下滑，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，由此给华祥物业公司带来巨大的资金负担及经济损失，严重影响涉案商铺的经营管理。具体不可抗力因素包括因涉案商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同城区内多家知名建材家居兴业入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等。根据双方签订的《商铺租赁合同》第八条的约定，本合同因不可抗力导致本合同无法执行的，合同自动解除。根据合同第十条第三款的约定，不可抗力包括其他非华祥物业公司可控制且严重影响华祥物业公司对商铺经营管理的事件和事故。综上所述，本案合同应予以解除。故提起反诉，请求判如所请。林秋元对华祥物业公司、华祥房地产公司的反诉辩称，1.被答辩人意图违反合同不诚信履行。2015年以来，被答辩人不正确履行应承担的租金给付义务，屡屡迟付、少付、拒付租金，致使答辩人走司法渠道维权，期间被答辩人反诉要求解除合同，是其逃避合同责任的又一伎俩；2.被答辩人所提“不可抗力”不成立，民法通则第153条及合同法第117条规定，被答辩人反诉理由和事实不存在此种情形：（1）涉案商场周边道路改造。这是可预期的，且为短期行为，影响有限，从长期来看更是利好的；（2）区域内家居商家入驻。市场竞争是市场经营再正常不过的情景，每个经营企业都必须经历的，谈何不可抗力；（3）建材家居业整体下滑，此为正常的经济发展波动，作为经营企业完全应当预知，并采取措施加以克服、承担相应责任；3.目前，店铺所在商场仍在正常营业，并没有需要解除合同的情景；4.被答辩人提供的证据不足以支持解除合同。合同以定额租金订立，与被答辩人经营情况无关，且华祥物业公司作为一家小型管理公司，其财务状况不应对合同履行有大的影响，而红星公司经营状况与本案无关。综上所述，被答辩人在签订《商铺租赁合同》时，应当知道自己行为的法律效力，被答辩人单方违约，提出反诉请求无事实与法律依据，请求依法驳回被答辩人的反诉请求。诉讼过程中，华祥房地产公司以其不是合同相对方为由，自愿申请撤回对林秋元的反诉。本院依法作出（2016）闽0504民初1185号民事裁定，准许华祥房地产公司撤回对林秋元的反诉。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林秋元提供的证据：商铺租赁合同、商铺产权证，双方均质证无异议。对当事人无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。华祥物业公司、华祥房地产公司提供的证据：情况说明、委托经营合同、协议书、网页截图、现场照片、商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票、转账凭证及已付租金汇总表、涉税证明、税费查询结果，林秋元均质证认为真实性无异议，但与本案无关。对当事人有争议的上述证据，本院分析认证如下：华祥物业公司、华祥房地产公司提供的情况说明、委托经营合同、协议书、商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票及转账凭证、网页截图、现场照片、涉税证明、税费查询结果，林秋元虽质证真实性无异议，但该组证据部分证据属单方制作的证据，且不能证明华祥物业公司的主张，本院不予确认；华祥物业公司提供的已付租金汇总表，林秋元虽质证认为与本案无关，但该证据体现的已支付给林秋元的租金数额与林秋元自述的租金数额一致，故对该证据中有关已付林秋元租金的部分，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林秋元系泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）肆层40709号商铺的所有权人。2013年8月1日，林秋元与华祥物业公司签订合同编号为001113号《商铺租赁合同》一份，约定：1.林秋元（甲方）将上述商铺出租给华祥物业公司（乙方），由乙方对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日起至2020年6月30日止；2.第一年至第三年华祥物业公司每月应支付林秋元租金1925元（税前），第四年至第七年华祥物业公司每月应支付林秋元租金2100元（税前），租金按季度每年支付四次，于每季度末前支付；3.因出租商铺取得租金而产生的各项税费的缴纳义务，由林秋元自行承担；4.华祥物业公司无正当理由逾期支付租金的，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，华祥房地产公司（担保方）仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任等。华祥房地产公司作为担保人在商铺租赁合同中盖章确认。合同签订后，林秋元依约交付商铺，但华祥物业公司仅按约支付租金至2015年3月31日止。2015年4月1日起至2016年3月31日止的租金，华祥物业公司并未依约在下一季度开始前按季度全额支付，仅于2015年9月30日、12月30日、2016年2月26日分别支付给林秋元部分租金各1838.31元，共计5514.93元。林秋元虽主张华祥物业公司所支付租金是支付2015年第三、四季度及2016年第一季度，但因双方并未对支付的租金是支付哪一时间段的进行确认，按常理，履行期限在前的债务应当先履行，因此，华祥物业公司所支付的部分租金本院认定为支付2015年第二、三、四季度。自2015年4月1日起至2016年3月31日止，华祥物业公司共拖欠林秋元租金：17585.07元[（1925元/月×12月）-（1838.31元×3）]。华祥房地产公司也未履行保证责任。林秋元故起诉，请求判如所诉。本案的争议焦点：一、本案租金是否因不可抗力应当予以减少，本案是否存在不可抗力事由导致合同可以解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，华祥物业公司辩称不可抗力因素为商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等。因商场周边市政道路改造是被政府纳入市政改造规划的范围，在道路改造前，政府已经做了大量的勘察工作并公开报道，华祥物业公司可以预见到道路改造对商场营业带来的不利影响，故市政道路改造属可预见的情况，且在本案诉讼时市政道路改造已完成，并非不可抗力。而同区域内多家知名建材家居行业的入驻及全国家居行业经营整体下滑是供求关系发生变化或价格涨跌造成的，是正常的行业竞争的结果，是商业风险的范畴，华祥物业公司应对商业风险有足够的认知。故商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等情形均不适用情势变更原则，也不属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，华祥物业公司以此主张调整租金，于法无据，本院不予支持。双方签订的商铺租赁合同虽约定：“本合同所指的不可抗力，包括但不限于以下事件：……（4）其他非乙方（华祥物业公司）可控制且严重影响乙方对商铺经营管理的事件和事故。”但该条款涉及的是华祥物业公司对涉案商铺的内部经营管理，而不涉及外部竞争环境，即只有出现了导致华祥物业公司丧失或者严重影响其对涉案商铺的控制、经营及管理的事件和事故，华祥物业公司才能据此主张解除合同。本案中，华祥物业公司所主张的商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等事由，涉及的是市政建设的需要及外部竞争环境的正常变化，并未影响到华祥物业公司对涉案商铺的控制权、经营权和管理权，故华祥物业公司以不可抗力主张解除涉案商铺租赁合同，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。华祥物业公司无正当理由未按约定时间支付租金，已构成违法，依法应承担违法责任。根据双方所签订商铺租赁合同的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，每日按约定的每月租金（税后）的1‰向林秋元支付滞纳金。但因合同约定的滞纳金标准，明显超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超过24%的规定，且林秋元也未能举证证明其还存在其他损失，故本院将滞纳金标准调整为按年利率24%计算。虽然双方商铺租赁合同约定以每月税后租金为基数计算滞纳金，但双方均未能举证证明税后租金的具体数额，且以合同约定月租金（税前）为基数按年利率24%计算的滞纳金并未超过按合同约定计算的滞纳金，故本院调整计算滞纳金的基数为月租金（税前）。林秋元主张以拖欠的全部租金为基数按日1‰计算滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、华祥房地产公司是否应当承担连带保证责任及保证责任的范围。本院认为，华祥房地产公司以保证人身份在涉案商铺租赁合同上担保方处盖章，该保证合同关系成立。根据涉案商铺租赁合同第七条第四款：“华祥物业公司无正当理由逾期向林秋元支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向林秋元支付滞纳金，华祥房地产公司仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任”的约定，华祥房地产公司依约应对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。因各方当事人未对华祥房地产公司的保证方式作出约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，华祥房地产公司应对华祥物业所欠债务承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案中，涉案商铺租赁合同条款对保证范围的约定不明确，各方当事人对该项约定理解不一致，应视为对保证担保范围约定不明确，根据上述法律规定，华祥房地产公司作为保证人，应对被保证人华祥物业公司的全部债务承担责任，即对华祥物业公司所欠的租金及滞纳金承担连带保证责任。华祥房地产公司关于其未对华祥物业公司债务提供担保的抗辩主张，与查明事实不符，本院不予支持。综上，本院认为，林秋元与华祥物业公司之间的房屋租赁合同关系，与华祥房地产公司之间的保证合同关系，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均必须按照合同的约定，依法全面履行自己的义务。林秋元依约将商铺交付华祥物业公司进行经营管理，华祥物业公司亦应依约向其支付租金。虽然双方之前存在按所谓税后租金支付租金的情况，但在本案中华祥物业公司未能举证证明已就本案租金代为缴税，且根据涉案商铺租赁合同的约定，缴税义务应由林秋元承担，故应按合同约定的租金计算华祥物业公司所欠租金。根据涉案商铺租赁合同的约定及双方当事人的自认，华祥物业公司共拖欠林秋元自2015年4月1日起至2016年3月31日的租金17585.07元事实清楚，本院予以确认。故林秋元请求华祥物业公司支付租金的诉求，合理合法，本院予以支持。华祥物业公司逾期支付租金，已构成违约，依约应向林秋元支付滞纳金，但合同约定的滞纳金计算标准明显过高，且林秋元亦未能举证证明其除利息损失外还存在其他损失，参照借贷双方约定利率未超过年利率24%人民法院应予支持的规定，本院依法将滞纳金计算标准调整为以合同约定的每季度租金为基数按年利率24%计算，对于华祥物业公司已偿付部分租金的季度，则自偿付之日起调整为以每季度实际尚欠租金为基数计算滞纳金。虽然涉案合同约定以税后租金为基数计算滞纳金，但本院调整以双方约定租金（税前）为基数按年利率24%计算的滞纳金并未超过以税后租金为基数按日1‰计算的滞纳金。故林秋元滞纳金诉求中超过的部分，本院不予支持。华祥房地产公司作为连带责任保证人，依法应对华祥物业公司所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任。但其承担保证责任后，有权向华祥物业公司追偿。华祥物业公司所主张的商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等事由，不属不可抗力，也不属情势变更,其以此主张降低租金及解除涉案商铺租赁合同，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下：一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付给林秋元2015年4月1日起至2016年3月31日止的租金17585.07元及滞纳金（以合同约定的各季度租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际还清之日止按年利率24%计付，其中有偿付部分租金的季度则自偿付之日起调整为以实际尚欠的季度租金为基数计付）；二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，其有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿；三、驳回林秋元的其他诉讼请求；四、驳回泉州市华祥物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费340元，由泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担；反诉案件受理费减半收取1851元，由泉州市华祥物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  王腾飞审 判 员  苏静娴人民陪审员  黄雅思二〇一七年四月十二日书 记 员  戴宇楠附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。