福建省莆田市秀屿区人民法院民 事 判 决 书（2015）秀民初字第161号原告陈永英，女，1981年3月18日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。委托代理人沈枫荣，福建普阳律师事务所律师。特别代理。被告莆田市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房地产公司），住所地福建省莆田市秀屿区。法定代表人邱祖德，执行董事。委托代理人陈春风、范秀清，福建凌龙律师事务所律师。特别代理。原告陈永英与被告吉祥房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈永英及其委托代理人沈枫荣，被告吉祥房地产公司的委托代理人范秀清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永英诉称，2013年7月17日，原告与被告吉祥房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，原告购买被告吉祥房地产公司开发的位于秀屿区房，建筑面积97.68㎡，房屋单价人民币4400元／㎡（以下货币“元”，均指人民币），总价款429792元，交房日为2013年12月30日。合同签订后，原告依约支付被告吉祥房地产公司首付款129792元，同时向中国建设银行办理按揭贷款300000元，并授权银行一次性交付被告。至此，原告已依约履行了合同义务，但被告未能按约向原告交付房屋，直至2014年12月6日，被告才向原告发出《入伙通知书》，但没有符合合同约定的交付条件，已构成违约。现请求判令被告以购房款429792元为基数，支付自2013年12月30日起至商品房实际交付之日止按日万分之五计算违约金。被告吉祥房地产公司辩称，①本案原告逾期付款，被告有先履行抗辩权，对其先行违约的行为被告保留追究其违约责任的权利。②被告在施工期间遭遇了合同约定的可延期的24小时内降雨量超过60MM或六级以上大风恶劣天气共计26天，故交房日期可相应顺延；已生效判决也认定由于小区外市政建设拖延造成配套设施无法接入所致，根据合同约定，可据实际情况予以延期。被告通知原告交房时，涉案商品房已经具备了合同约定的交房条件，被告不存在违约行为。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。原告陈永英在举证期限内向本院提供以下证据：1、原告身份证复印件一份，证实原告的诉讼主体适格；2、《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，证实：①原、被告就买卖讼争房产的权利义务达成协议的事实；②被告保证在合同约定前交房的事实；③被告交房应当满足的条件及逾期交房应当承担的违约责任等；3、《销售不动产统一发票》两份，证实原告已按合同约定履行完毕付清全部购房款义务的事实；4、《入伙通知书》一份，证明被告于2014年12月12日才向原告发出交房通知的事实。经质证，被告对证据1没有异议；对证据2的“三性”均没有异议。但对原告所要证明的对象有异议。认为合同中明确约定：出现了非出卖人即被告所能控制的原因，被告可根据实际情况延期。补充协议中第三条又对合同第八条进行了补充，并没有约定通知义务。且补充协议第六条第（七）项明确约定：如果本补充协议的内容与《商品房买卖合同》不一致，或在理解上有歧义，则以本补充协议为准。故补充协议有优先适用的效力。况且市政建设未完成也是众所周知的事实。另通知是合同的附随义务，不影响合同约定的根据实际情况延期的法律效力。对证据3的“三性”均没有异议。但认为该证据恰恰证明了原告存在逾期支付购房款，先行违约的事实。根据合同约定，被告享有先履行抗辩权和要求原告方承担违约责任的权利。对证据4真实性没有异议，说明被告已通知原告交房，但原告不来办理有关交房手续。被告吉祥房地产公司在举证期限内向本院提供以下证据：1、新建住宅供电方案意见书、报告（2013年3月8日吉祥公司给莆田市秀屿区住建局的报告）各一份，证明被告建设的“吉祥公园”供电方案为双回路供电，在供电方案确定之后，被告也报告秀屿区住建局，请求对两条回路经过的线路——市政管沟优先安排施工；2、福建省市政竣工验收报告、竣工验收证书、施工图各一份，证明被告建设的“吉祥公园”电力所接入的市政管沟——莆田市秀屿区城区10KV电缆埋管工程（二期）于2014年6月16日竣工验收。根据合同附件六第三条第（四）项“遇到小区外市政建设拖延等非出卖人原因，造成配套设施无法接入，出卖人可根据实际予以延期”的规定，被告的交房日期可据实予以延期；3、（2014）莆民终字第1311号民事判决书一份，证明因莆田市秀屿区政府的公共设施——“莆田市秀屿区城区10KV电缆埋管工程（二期）”的埋设工程于2014年6月16日才竣工，符合被告在合同中约定的关于市政建设拖延可以顺延交房的情形，应当予以顺延计算交房日期；4、通知（2014年6月17日吉祥公司发送给远方建设有限公司莆田市分公司的通知）、电力工程建设承包合同书各一份，证明市政电缆管沟2014年6月16日施工完成后，被告及时通知了承包被告电力工程建设的福建远方建设有限公司莆田市分公司安排施工；5、关于高压电工程进度说明一份，证明市政电缆管沟完成后，被告方所进行的工作机完成情况；6、业扩工程启动送电通知单一份，证明2014年11月11日，电力部门才通过对被告的小区进行送电通知，11月18日正式送电；7、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、住宅质量保证书和住宅使用说明书各一份，证明本案商品房已竣工验收合格和消防验收合格；8、《入伙通知书》一份，证明被告已通知原告收房，但原告接到通知后拒不过来办理交接手续。经质证，原告对证据1的真实性有异议，认为该证据都是由被告单方出具的；对证据2真实性有异议，该组证据验收的是二期工程，应不予采纳；对证据3的真实性没有异议，但是因为本案有新的情况发生，不能简单采用，并且该判决已经提起再审，其效力有待考虑；对证据4真实性有异议，是被告单方面的行为，合同里约定的时间与事实上的时间不相符；对证据5真实性有异议，从该份证据可以看出有两个验收；对证据6真实性有异议，不能证实被告所谓的11月18日通知送电的事实，法庭应不予采纳；对证据7认为该报告形式不严谨，对真实性有异议，该证据加盖的是被告公司的章，且没有加盖骑缝章，同时最后盖的章也很模糊。从竣工验收的结论来看，其中由八个分部分成，地基、主体、给排水、通风等。对消防意见书的真实性没有意见，但其中未包括改扩建等装修之类的验收。对住宅保证书等的质证意见如下，真实性有意见，是被告单方加盖的印章。被告必须有证明建设施工合格的情况下才能出具，法庭应当不予采纳；对证据8的真实性没有异议，虽然是被告通知入伙，但是被告并没有按照约定时间交房，该证据反而印证了被告违约交房的事实。本院经审查认为，对于原、被告双方无异议的证据，本院予以确认，该证据可以作为本案认定事实的依据。根据上述有效证据及庭审调查，本院认定本案事实如下：2013年7月17日，原告陈永英与被告吉祥房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同及协议约定，原告购买被告吉祥房地产公司开发的位于秀屿区房，建筑面积97.68㎡，单价4400元／㎡，总价款429792元。买受人应于2013年7月17日前支付首付款129792元，在合同签订后45个工作日内办理余款的银行贷款，交房日为2013年12月30日。逾期60日交房的，自交房日的第二天起至实际交房日止，出卖人向买受人支付已付款日万分之五的违约金。如出现了非出卖人即被告所能控制的原因，被告可根据实际情况延期。合同签订后，原告于2013年7月17日支付被告首付款129792元，同时向中国建设银行办理按揭贷款300000元，并授权银行一次性交付给被告。中国建设银行于2013年10月29日将该按揭贷款300000元一次性发放给被告。期间被告因福建省市政工程（水电）影响而无法按合同规定的时间进行施工，至2014年6月16日，福建省市政工程才竣工验收。但被告因福建省市政工程才竣工验收后的后续工程需要一定的工期，2014年12月6日，被告向原告发出《入伙通知书》，而原告认为交付房屋没有符合合同约定的交付条件，致双方产生纠纷，2015年1月4日，原告案诉本院，要求被告承担违约金责任。案经审理，原、被告双方各持己见，致本案调解无效。本院认为，原告陈永英与被告吉祥房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，依法应受法律保护。该《补充协议》约定，出现了非出卖人即被告所能控制的原因，被告可根据实际情况延期。本案中因小于小区外市政建设（非出卖人即被告所能控制的原因）拖延至2014年6月16日才竣工验收，虽然至今已过非被告原因所能控制日，但因被告的后续工作受该原因的制约，客观上应给被告适当的后续施工宽限期。2014年12月6日，被告向原告发出《入伙通知书》，但原告无故拒绝接收，故原告请求被告承担违约责任的理由不足，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告陈永英对被告莆田市吉祥房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费1541元，减半收取770.5元，由原告陈永英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  林金华二〇一五年五月十四日书记员  陈静静附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。