辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 裁 定 书（2017）辽0703民初1366号原告：李某1，女，1980年3月31日出生，汉族，无职业，住锦州市松山新区。委托诉讼代理人：王景文，辽宁古塔律师事务所律师。被告：徐某1，男，1973年3月15日出生，汉族，工人，住凌河区。被告：徐某2（被告徐某1弟弟），男，1974年9月11日出生，汉族，无职业，住凌河区。被告：李某2（被告徐某2妻子），女，1977年6月15日出生，汉族，无职业，住凌河区。原告李某1与被告徐某1、徐某2、李某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某1及其委托诉讼代理人王景文、被告徐某1、徐某2、李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某1向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告徐某1继续履行房屋买卖协议并与原告办理凌河区锦义街尚品2-93号（面积106.04平方米）房屋产权过户手续及承担相关税费；二、依法判决被告徐某1向原告支付100000元违约金；三、依法判决被告徐某2和李某2从凌河区锦义街尚品2-93号腾迁；判决被告徐某2和李某2向原告支付从2014年12月22日起至腾迁之日房租暂定20000元；四、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：被告徐某1系凌河区锦义街尚品2-93号房屋产权所有人。被告徐某1系被告徐某2哥哥；被告徐某2与被告李某2为夫妻。被告徐某2和李某2系凌河区锦义街尚品2-93号房屋实际出资人，且为房屋占有人和居住人。2014年9月22日，原告通过与被告徐某1签订了《房屋买卖协议》，以450000元的价格所购买锦义街尚品2-93号房屋，并约定2014年12月21日前被告徐某1与原告办理房屋产权过户手续且交付房屋；在签订协议之日原告向被告徐某1支付了150000元定金；从2014年10月9日起按期偿还此房银行贷款，累计至2015年9月偿还贷款总额为28150元。2015年9月29日，原告向被告徐某1支付了总房款剩余款项300000元（扣除了已经偿还的银行贷款28150元）由被告徐某2和李某2出具了收条，并承诺2015年10月23日搬家和房屋过户。被告徐某1并没有配合原告办理房屋产权过户手续；被告徐某2、李某2没有履行自己的保证从锦义街尚品2-93号房屋迁出。2017年5月23日，被告徐某2和李某2向原告再次出具保证书：“我和我妻子‘李某2’在2017年5月31日退还‘李某1’本人所有房款加违约金，如在2017年5月31日退还不上所有款项，我自愿搬出‘锦州市锦义街阳光尚品2-93号房屋’，归‘李某1’所有”。保证书中并注明：“徐某1的房屋是徐某2和李某2出资购买的”。被告徐某2和李某2至今没有履行承诺或保证。为了保护原告的合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求依法判决被告徐某1继续履行房屋买卖协议并与原告办理凌河区锦义街尚品2-93号（面积106.04平方米）房屋产权过户手续及承担相关税费；依法判决被告徐某1向原告支付100000元违约金；依法判决被告徐某2和李某2从凌河区锦义街尚品2-93号腾迁；判决被告徐某2和李某2向原告支付从2014年12月22日起至腾迁之日房租暂定20000元；请求予以公正判决。本院经审查认为，被告徐某1与被告徐某2系兄弟关系；被告徐某2与被告李某2系夫妻关系。2014年9月22日，原告与被告徐某1签订了《房屋买卖协议》，以450000元的价格购买被告徐某1名下的、被告徐某2与被告李某2实际居住的锦州市凌河区锦义街尚品2-93号房屋，并约定2014年12月21日前被告徐某1与原告办理房屋产权过户手续且交付房屋，办理房产证手续所产生的有关税费等由被告徐某1承担。当日被告徐某1向原告提交了锦州市太和区民政局婚姻登记机关出具的仅限办理贷款使用的无婚姻登记记录证明、户籍证明以及被告徐某12013年9月购买该房的房屋预告登记证明、契证、个人购房借款合同、偿还贷款的中国工商银行卡（6222020708005006067）；被告徐某2与被告李某2向原告提交了户籍证明和婚姻证明。同日辽宁天力土地房地产估价有限公司对被告徐某1申请贷款所提供的抵押物进行评估，出具了只供银行贷款参考的贷款评估预评估通知单，评估价格为456000元。原告向被告徐某1支付购房定金150000元，被告徐某1出具收条。2014年12月21日前原、被告并未按房屋买卖协议约定办理房屋产权过户手续且交付房屋，被告徐某2与被告李某2至今仍在该房居住。2014年11月-2015年5月、2015年7月原告提供的证人刘囡向被告徐某1中国工商银行卡（6222020708005006067）每月汇入2300或2350元或2400元不等金额偿还贷款，共计18750元，2015年7月后被告徐某2不再给付原告款项，原告也停止向该卡还款。2015年4月8日、7月28日被告徐某2向原告出具保证书，保证按期搬家，如不搬家，自己负责。2015年9月29日被告徐某2与被告李某2向原告出具收条，代被告徐某1收到原告李某1购房款300000元，用于还该房屋银行贷款，在2015年10月23日搬家和房屋过户。2015年10月25日，原告李某1等人堵住本案争议房屋的门口，被告徐某2向110报警，锦州市公安局凌河分局紫荆派出所出警，在报警情况登记表记载报警情况：报警人称，有人堵他家门不让进去，报警人欠对方人的钱。2017年5月23日，被告徐某2与被告李某2向原告出具保证书，保证2017年5月31日退还原告李某1所有房款加违约金，如不退还，自愿搬出本案争议房屋，归原告李某1所有。原告庭审中自认该争议房屋当时价值60万元。本案争议焦点是原、被告之间是房屋买卖合同关系还是民间借贷法律关系。原告虽然提交了双方的房屋买卖协议,但在签订买卖协议当日，要求被告提供的无婚姻登记记录证明及辽宁天力土地房地产估价有限公司出具的贷款评估预评估通知单，均表明只是办理贷款使用和参考。且2014年12月21日合同约定期间届满前，原、被告双方即未交付剩余房款，也未按房屋买卖协议约定办理房屋产权过户手续或交付房屋。被告徐某2与被告李某2虽然向原告出具收条，代被告徐某1收到原告李某1购房款300000元，但三被告否认实际收到该笔现金，原告亦没有提供款项来源等证据予以佐证。锦州市公安局凌河分局紫荆派出所在报警情况登记表记载报警情况，也说明原、被告双方发生争议的原因并非本案争议的房屋买卖纠纷。综合以上事实，根据生活法则和经验认定，房屋系贵重的商品交易，当事人进行房屋买卖均比较谨慎，普遍做法是先要到房屋产权登记部门进行查询房屋是否可以交易；其次在未办理房屋产权过户手续或交付房屋之前，不会将所有房款全额交付。本案原告既没有进行查档，又称已全额交付房款，均不符合正常的房屋买卖交易习惯。而签订买卖协议当日，原告要求被告提供的无婚姻登记记录证明及辽宁天力土地房地产估价有限公司出具的贷款评估预评估通知单，均表明只是办理贷款使用和参考，并非原告主张的房屋买卖的用途。且原告庭审中自认该争议房屋当时价值与房屋买卖协议约定的价款有较大差距，被告以明显的低价出卖自己的房屋，又自行承担交易税费也是违背生活常理的。故原、被告之间并非房屋买卖合同关系而是民间借贷法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案庭审中已向原告明确释明，原告仍然坚持其诉讼请求，故应驳回原告起诉。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告李某1起诉。案件受理费免交。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  程佰珩二〇一七年九月十四日书记员  国 新