广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第2045号
上诉人（原审被告）：杨小艺，女，1985年1月9日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：陆哲，广西桂盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟欣颐，广西桂盟律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：姚异彩，女，1974年11月8日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：蒋典良，广西东方意远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄铖，广西东方意远律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）：顾航，男，1968年7月25日出生，汉族，住北京市朝阳区，现住南宁市。
被上诉人（原审第三人）：顾嘉祖，男，1941年7月14日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。
被上诉人（原审第三人）：马揆华，女，1944年8月7日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。
顾航、顾嘉祖、马揆华的共同委托诉讼代理人：梁小飚，广西广合律师事务所律师。
上诉人杨小艺因与被上诉人姚异彩、顾航、顾嘉祖、马揆华排除妨碍纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第3402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日受理后，依法组成合议庭，并于2016年2月2日组织双方当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人杨小艺的委托诉讼代理人陆哲、钟欣颐，被上诉人姚异彩的委托诉讼代理人蒋典良、黄铖，被上诉人顾航、顾嘉祖、马揆华的共同委托诉讼代理人梁小飚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨小艺上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人姚异彩的诉讼请求；2、判决讼争房屋归上诉人杨小艺所有；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定姚异彩依法取得讼争房屋所有权不符合司法公平公正原则。杨小艺于2008年10月1日与顾航签订买卖合同，先于姚异彩购买讼争房屋，并付清房款，装修入住讼争房屋。2013年10月28日前，姚异彩并未对杨小艺实际占有讼争房屋的行为提出异议，却私下与顾航等人另外签订房屋买卖合同，并办理了房屋过户登记。姚异彩与顾航等人的行为属恶意串通，所签订的房屋买卖合同属无效合同。二、一审判决杨小艺承担房屋占用费违背了司法公正。退一万步说，姚异彩取得讼争房屋合法，但姚异彩与顾航明知房屋已卖给了杨小艺，仍签订房屋买卖合同，杨小艺对姚异彩不能占有房屋所造成的损失并没有过错，有过错的是姚异彩与顾航等人，一审判决杨小艺承担房屋占用费没有事实和法律依据。且一审判决按照装修好的房屋计算房屋的占用费没有依据。被上诉人姚异彩答辩称：杨小艺的上诉请求，没有事实和法律依据。一、姚异彩自2006年起先后支付购房款35万元，姚异彩先于杨小艺购买讼争房屋。姚异彩有实际支付房款的银行转帐凭证，杨小艺除了合同和收据之外并没有银行付款凭证，因此，杨小艺并没有就讼争房屋支付任何费用。二、讼争房屋已于2013年底登记在姚异彩名下，依据法律规定姚异彩具有完全排他的物权，一审判决杨小艺搬离讼争房屋，于法有据。三、关于房屋占用费。姚异彩于2013年12月25日取得讼争房屋的产权证时，对讼争房屋具有排他的物权，杨小艺自姚异彩取得物权时就构成了侵权，杨小艺应就其侵权行为向姚异彩支付房屋占用费。房屋占用费，是经过鉴定机构鉴定的，杨小艺并未对此提出异议，故一审按照鉴定结论的标准，判决杨小艺支付房屋占用费正确。请求二审法院维持一审判决。
被上诉人顾航、顾嘉祖、马揆华共同答辩称：顾航、顾嘉祖、马揆华与姚异彩签订的《存量房买卖合同》是合法有效的，顾航、顾嘉祖、马揆华也收到了姚异彩90万元的购房款，并在该房取得房产证之后，于2013年底将房屋转让给姚异彩并办理了房屋过户登记手续。杨小艺并没有向外事办交纳购房款，也没有向顾航、顾嘉祖、马揆华实际支付过任何购房款，其提交的收据、借据、《房屋转让协议》虽然有顾航签名，但是在其醉酒状态下签订的，双方并未实际履行。一审判决正确，请求二审予以维持。
姚异彩向一审法院起诉请求：1、判令杨小艺立即停止侵害，并在民事判决书生效之日起十日内搬离位于南宁市青秀区望园路×6—2号望湖苑×18C房屋，向姚异彩交付该房屋钥匙；2、判令杨小艺向姚异彩支付占用位于南宁市青秀区望园路×6—2号望湖苑×18C房屋期间的费用164400元（自2009年3月份起，按每月3000元暂计算至2014年10月，此后继续计算至杨小艺搬离该房屋时止）；3、本案诉讼费用由杨小艺全部承担。
一审法院认定事实：姚异彩于2006年初与顾航口头达成房屋买卖协议，约定姚异彩以顾航的名义向广西壮族自治区外事办公室（以下简称区外事办）购买位于南宁市青秀区望园路×6-2号望湖苑×18C号房屋，待顾航办理好该房产权证之后再由顾航将该房屋过户到姚异彩名下。2013年10月28日姚异彩（乙方、买方）与顾航、顾嘉祖、马揆华（甲方、卖方）补签《存量房买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于南宁市青秀区望园路×6-2号望湖苑×18C号房以90万元价格出售给乙方。甲方在收到乙方全部房款三日内将房屋交付给乙方。双方达成协议后，姚异彩先后以向区外事办代缴购房款、借款给顾航等形式支付完上述90万元购房款。2013年12月25日顾航协助姚异彩取得涉诉房屋产权证，证号：邕房权证字第××号。
2008年10月1日，杨小艺（乙方）与顾航（甲方）签订《房屋转让协议》，约定甲方将其根据区外事办职工市场运作方式取得的南宁市望园路×6-2号住宅小区的第×1栋×1单元×18C号房屋（含车位一个）转让给乙方。转让价款80万元，乙方在签订合同后七个工作日内付清。甲方于2008年1月1日向乙方借款40万元及利息冲抵购房款。甲方在签订合同当日收到乙方借条同时，将房屋钥匙、购房合同原件、缴费收据原件等其他与房屋有关资料的原件交给乙方，乙方收到钥匙后，即可装修、使用房屋。合同签订前2008年1月1日顾航出具借据一份，载明欠杨小艺40万元。2008年10月7日，顾航出具收据载明收到杨小艺购房款40万元。2009年3月杨小艺搬入涉诉房屋居住至今。姚异彩认为杨小艺非法侵占居住涉诉房屋，要求杨小艺搬离未果，遂向一审法院起诉。
本案在一审审理过程中，2015年1月5日姚异彩申请对涉诉房屋在2009年3月至2015年2月期间的房屋租金标准进行评估。2015年3月6日，北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司出具《价格评估结论书》［国宏信广西（价）字2015第0006号］，意见为：价格评估标的在价格评估基准日共72个月的租金标准：含装修和配套设施房出租合计为277800元；其中从2009年3月至2011年12月房屋月租金标准3700元，从2012年1月至2015年2月房屋月租金标准4000元。
杨小艺为证明其交过购房款的事实，提交一份2007年2月28日署名交款人顾航，金额14万元，收款人为区外事办的中国工商银行存款凭条。姚异彩认为该存款凭条系其委托其妹姚文献代为交纳的购房款，姚文献亦出庭予以证实。2015年3月30日，杨小艺向一审法院申请对该存款凭条上“顾航”两字是否为姚文献所写进行笔迹鉴定。一审法院依法委托广西正廉司法鉴定中心进行鉴定，后因杨小艺未能按通知交纳鉴定费用，其于2015年8月26日放弃进行该项笔迹鉴定。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案姚异彩与顾航、顾嘉祖、马揆华签订的《存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。顾航、顾嘉祖、马揆华将其向区外事办购买的南宁市青秀区望园路×6-2号望湖苑×18C号房以90万元价格出售给姚异彩，并协助姚异彩办理了房屋权属证书，姚异彩依法享有涉诉房屋的所有权，即姚异彩不仅享有对涉诉房屋的占用、使用、收益和处分的权利，而且还享有在房屋所有权受到侵害时有排除他人妨碍的权利。顾航在将涉诉房屋转让给姚异彩的同时又与杨小艺签订房屋转让协议，将该房转让给杨小艺，该行为属于“多重买卖”。杨小艺根据其与顾航达成的房屋买卖协议从2009年3月居住该房屋至今，从2013年12月25日姚异彩取得该房产权证时起，其行为即构成对姚异彩所有权的侵害，姚异彩主张要求杨小艺搬离涉诉房屋合理合法，一审法院予以支持。关于房屋占用费问题，现经评估，涉诉房屋从2012年1月至2015年2月房屋月租金标准4000元／月，杨小艺应当支付从姚异彩取得房屋权属证时起至搬离时止的房屋占用费（参照上述租金标准计算）。对于杨小艺因不能按照合同约定取得涉诉房屋所有权的问题，其可以根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条规定请求追究出卖人的违约责任。至于杨小艺主张的姚异彩与顾航等恶意串通签订房屋买卖合同的问题，因证据不足，一审法院不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十五条、第三十九条之规定，判决：一、杨小艺于本判决生效之日起十日内搬离南宁市青秀区望园路×6-2号望湖苑×18C号房并向姚异彩交付该房屋钥匙；二、杨小艺向姚异彩支付从2013年12月25日起至搬离南宁市青秀区望园路×6-2号望湖苑×18C号房时止的房屋占用费，按4000元／月的租金标准计算。本案案件受理费1794元，由杨小艺承担。
双方当事人二审均没有提交新证据。
对一审查明事实，上诉人杨小艺提出下列异议：1、“姚异彩于2006年初与顾航口头达成房屋买卖协议”，杨小艺认为姚异彩与顾航之间并未在2006年达成口头房屋买卖协议。2、一审遗漏查明北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司出具的《价格评估结论书》的评估意见中还载明了毛坯房的租金标准。被上诉人姚异彩、顾航、顾嘉祖、马揆华对一审查明事实没有异议。
对上诉人就一审查明事实提出的异议，本院认为姚异彩与顾航虽均认可双方在2006年初曾达成口头协议，但顾航在一审提交的答辩状中称“2007年初，外办要求交第一笔预付款，大概14万人民币，顾航当时没钱就向姚异彩商借，并口头表示将来可按市场价将该房转售给她；2007年下半年，外办要求交第二笔预付款，大概11万人民币，顾航也是继续向姚异彩女士商借的，并口头答应在该房屋取得产权证之后将房屋转售给姚女士。”根据顾航的陈述，在2007年初，其只是向姚异彩借钱购买讼争房屋，并答应将来可将房屋转售给姚异彩，双方当时并未就讼争房屋的买卖达成具体协议，故一审认定姚异彩与顾航在2006年初就口头达成房屋买卖协议依据不足，本院不予采信。对杨小艺提出一审遗漏查明的事实，姚异彩、顾航、顾嘉祖、马揆华均予以认可，也与《价格评估结论书》的结论一致，本院予以采纳。
对一审认定的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。
本院另查明：北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司出具《价格评估结论书》［国宏信广西（价）字2015第0006号］中明确，讼争房屋的租金价格，第一种条件为毛坯房出租：2009年3月至2011年12月，每月租金约3080元；2012年1月至2015年2月，每月租金约3400元。第二种条件为简单装修和家俱电器配套房屋出租：2009年3月至2011年12月每月租金约3700元；2012年1月至2015年2月，每月租金约4000元。
本院再查明：广西壮族自治区外事办公室机关服务中心于2006年5月15日出具的收取顾航购房款60000元的收据，广西壮族自治区外事办公室于2010年1月5日出具的顾航交纳购房款351929.16元的收款收据，讼争房屋的契税完税证、税收通用完税证、物业专项维修资金专用收据由姚异彩持有。广西壮族自治区外事办公室发给顾航的广西壮族自治区外事办公室住宅小区住房房号分配确认书，广西壮族自治区外事办公室与顾航签订的《职工市场运作建房购买合同》，广西壮族自治区外事办公室于2007年2月5日出具的顾航交纳契税的收款收据、2007年2月18日出具的顾航交纳售房款140000元的收款收据、2007年10月8日出具的顾航交纳售房款108400元的收款收据、2008年3月3日顾航交纳售房款27235.50元的收款收据、2008年6月30日顾航交纳车库49000元的收款收据则由杨小艺持有。
本院认为：讼争房屋原由顾航向单位购买，顾航在向单位购买讼争房屋后，与杨小艺、姚异彩分别于2008年10月1日、2013年12月25日先后签订了《房屋转让协议》、《存量房买卖合同》。上述协议均为当事人真实意思表示，内容亦未违反法律法规的禁止性规定，故上述协议均合法有效。杨小艺主张顾航与姚异彩恶意串通，但未提供相应证据证实，故其主张顾航与姚异彩签订的《存量房买卖合同》无效，本院不予采纳。顾航主张杨小艺并未向其支付过购房款，双方签订的《房屋转让协议》并未实际履行，根据双方合同约定顾航于2008年1月1日向杨小艺借款40万元及利息冲抵购房款，顾航在合同签订当日收到杨小艺借条同时，将房屋钥匙、购房合同原件、缴费收据原件等其他与房屋有关资料的原件交给杨小艺，杨小艺在签订合同后七个工作日内付清余款40万元，杨小艺提供了顾航与向广西壮族自治区外事办签订的合同原件，顾航交纳讼争房屋的相关费用的票据及顾航向杨小艺出具的收到40万元购房款的收据，且讼争房屋也由顾航交付给杨小艺，并由杨小艺一直居住使用至今，故顾航的该主张与事实不符，本院不予采纳。关于杨小艺居住、使用讼争房屋是否构成侵权的问题。虽然顾航在与姚异彩签订《存量房买卖合同》后，将讼争房屋产权过户至姚异彩名下，但杨小艺与顾航签订的《房屋转让协议》在前，而顾航在没有将讼争房屋过户给姚异彩之前，依法享有对讼争房屋的所有权，其依据与杨小艺签订的合同，将讼争房屋交付给杨小艺，并同意由杨小艺装修后居住使用讼争房屋，故杨小艺居住使用讼争房屋有合法依据。姚异彩于2013年12月25日取得了诉争房屋的所有权证，但讼争房屋一直由杨小艺基于其与顾航签订的《房屋转让合同》及顾航的交付占有和使用，顾航并没有解除与杨小艺的《房屋转让协议》，也没有收回讼争房屋。因此顾航仅仅是协助姚异彩完成了讼争房屋的产权过户登记，并未将讼争房屋实际交付给姚异彩，姚异彩自始至终未曾取得过讼争房屋的占有、使用权，以致姚异彩对讼争房屋的所有权与占有权发生了分离。对此，姚异彩应依据其与顾航、顾嘉祖、马揆华签订的买卖合同之约定向合同相对方即顾航、顾嘉祖、马揆华主张房屋实物交付的权利。如上所述，杨小艺居住、使用讼争房屋系有合法依据，姚异彩在其从未从出售方顾航、顾嘉祖、马揆华处实际获得讼争房屋实物的情况下，径行要求实际占用人杨小艺立即停止侵害，搬离讼争房屋，并要求杨小艺向姚异彩交付该房屋钥匙的主张，本院不予支持。
对于上诉人杨小艺是否应向被上诉人姚异彩支付占用费的问题，由于杨小艺对讼争房屋的占有、使用是基于其与顾航签订的房屋转让合同，并且由顾航亲自将房屋交付给杨小艺占有和使用，并未存在侵权行为，故姚异彩请求上诉人杨小艺支付占有费没有依据，本院不予支持。姚异彩对不能实际取得讼争房屋的损失，可依据其与顾航等人签订的合同，向合同相对方主张权利。
对上诉人杨小艺请求判决诉讼争房屋归上诉人所有的上诉请求，因其在一审并未就此提出反诉，且该诉请也与本案侵权纠纷属不同的法律关系，故本案对此不予审理。
综上所述，上诉人杨小艺的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第3402号民事判决。
二、驳回被上诉人姚异彩的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费1794元，由姚异彩承担。本案二审案件受理费3588元（上诉人杨小艺已预交），由被上诉人姚异彩负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 肖燕青
审判员 包林辉
二〇一六年八月二十三日
书记员 刘洪源