上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）宝民三（民）初字第1380号
原告陈祥云。
原告陈慧敏。
两原告共同委托代理人余玮，上海市德尚律师事务所律师。
被告上海华怡宾馆有限公司。
法定代表人吴剑波。
委托代理人张晋。
委托代理人陈凌晓，上海王新律师事务所律师。
原告陈祥云、陈慧敏与被告上海华怡宾馆有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈祥云、陈慧敏及其共同委托代理人余玮，被告上海华怡宾馆有限公司的委托代理人张晋、陈凌晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈祥云、陈慧敏诉称，2011年6月19日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定，原告承租被告位于上海市宝山区爱晖路XXX号华怡宾馆3001号房屋，租赁期限为20年，自2011年7月1日起至2031年6月30日止。合同到期后自动续约到2047年9月28日。房屋租赁价款为人民币93万元，合同签署当日被告支付首期承租款47万元，剩余部分通过银行按揭方式支付，由被告正式通知原告办理按揭五日内至被告指定银行办理相关银行按揭手续。合同签订后，原告当即支付首期租金47万元，之后被告一直没有通知原告办理银行按揭手续。2012年6月，原告去被告处了解情况，得知华怡宾馆已被法院查封。因双方签订的租赁合同合法有效，故原告起诉，要求被告按照合同约定继续履行《房屋租赁合同》，将3001室房屋交付给原告。
被告上海华怡宾馆有限公司辩称，系争华怡宾馆之前的实际控股人李卫星因刑事案件已被提起公诉，其主要是因为出售房屋租赁权而涉案，其他区法院已经暂停审理相关案件，本案也应该暂停审理。被告对于双方签订的租赁合同的真实性不认可，被告于2011年9月26日通过股权转让方式取得华怡宾馆，办理移交手续的材料中并没有华怡宾馆的合同专用章及财务专用章，对这两枚章的真实性有异议。另外合同及收款收据上仅有章，并没有他人的签字，这与之前的管理不相符。原告提供的证据中只有90万元的打款凭证，并不是94万元，这90万元的款项也没有进入被告的帐户。系争房屋根本不可能办理按揭贷款，本案事实上也是李卫星的诈骗行为，应该移送公安机关处理。另外，华怡宾馆现在也无法营业，被告不同意与原告继续履行租赁合同，也不同意交付房屋。
经审理查明，2011年6月19日，原告陈祥云与被告签订《预定单》，原告向被告预定华怡宾馆3001号房，转让总价为93万元，定金2万元。2011年6月19日前携带相关证件到销售中心正式签订房屋租赁合同并缴纳首期款或余款（已扣除定金）45万元；在接到开发商通知后五日内办理余款46万元的银行按揭手续。同日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方决定出租位于上海市宝山区爱晖路XXX号房屋，甲方在上述地块建设商业物业，总规划建筑面积约23，946.89平方米，并用于酒店经营管理，物业名称为华怡宾馆。乙方所承租的房屋为本合同第一条规定的上海宝山华怡宾馆项目中交易区的房屋，编号为3001，建筑面积50.64平方米，总房价93万元。乙方通过本合同承租的房屋租赁期限为20年，自2011年7月1日起至2031年6月30日止，合同到期后自动续约到2047年9月28日。该房屋租赁价款为93万元，乙方于本合同签署当日向甲方支付首付承租款47万元，余额46万元在甲方正式通知办理按揭五日内至甲方指定银行办理相关银行按揭手续。甲方预定在2011年7月1日前，依照本合同约定的条件将房屋租赁交付乙方，如遇到下列特殊原因，甲方可根据实际情况分别处理：1、如乙方在2011年7月1日前未能付清所有房屋款项的，则实际交付日期为乙方付清所有房屋款项后十日内，不再另行书面通知。在委托租赁经营管理期内，房屋商品财产险由甲方进行投保，具体保险费由甲方承担；乙方选择自营或自行出租的，房屋商品财产险由乙方自行投保，具体保险费用由乙方自行承担。甲方应保证该物业的房屋租赁及配套设施在交付乙方时能正常使用。当日，原告（甲方、出让方）与被告（乙方、受让方）及上海四晟投资管理有限公司（以下简称“四晟公司”）（丙方、担保方）还签署《回收协议》，主要约定甲方仅有一次要求乙方对该房屋进行回收的权利，甲方选择2016年5月1日起15个工作日内申请，回收价格按照甲方租赁该房屋总价款的120%计算等。同日，原告（甲方、委托方）与上海亚兴实业有限公司兴宇大酒店分公司（以下简称“兴宇分公司”）（乙方、受托方）及四晟公司（丙方、担保方）签署《委托租赁经营管理合同》，主要约定：甲方决定租赁上海市爱晖路XXX号华怡宾馆3001室房屋，建筑面积50.64平方米，甲方承诺将该房屋委托乙方对外出租经营管理。丙方为乙方租赁管理该物业并向甲方支付租金收益或租金收益分成提供担保。委托租赁经营管理期限自2011年7月1日起至2031年6月30日止，合同到期后自动续约到2047年9月28日。该房屋用于酒店经营管理。乙方应从2011年7月1日起至2016年6月30日止在每年的12月30日前向甲方支付当年上半年（1-6月）的租金收益；在次年6月30日前向甲方支付上一年下半年（7-12月）的租金收益。第一、二年的租金收益为该房屋总价款的8%；第三、四年的租金收益为该房屋总价款的9%；第五年租金收益为该房屋总价款的10%。同日，原告（委托人）与兴宇分公司（受托人）签署《授权委托书》，主要内容为委托人拟租赁上海市宝山区爱晖路XXX号1-15层华怡宾馆3001室房屋。根据双方签订的《房屋委托租赁经营管理合同》的约定，为了让兴宇分公司为该物业及时提供租赁经营管理，并在装修后投入使用，委托人现全权委托兴宇分公司于2011年7月1日前代表委托人直接向上海华怡宾馆有限公司对委托人所租赁的物业办理相关售房手续和设备设施签收手续，在委托租赁经营管理期间内设备设施由受托方进行保管和使用并承担相应义务，兴宇分公司将承担房屋交付后产生的装修费。落款处委托人按了手印。协议签署后，原告通过POS机向被告支付房款90万元，被告于当日开具收据，载明：交款单位为两原告，收款方式为刷卡，金额为90万元，收款事由为房款3001室、5001室，合计94万元（含定金）。收据单位盖章处加盖了上海华怡宾馆有限公司财务专用章。原告表示，94万元是3001室和5001室两套房屋的房款，每套房屋房款为47万元。
审理中，原告表示，原告是在华怡宾馆的大厅内与被告签订的合同，并且按照被告的要求支付了两套房屋的定金及部分房款，被告也出具了收据予以确认，故双方签订的合同合法有效。合同约定的租赁期限为36年零3个月，合计435个月，总价款为93万元。依据法律规定，租赁合同最长期限为20年，超过部分无效。根据合同约定的租金标准计算，20年即240个月的价款应为513，103.2元。原告已经支付了47万元，还应再支付43，103.2元。依据合同约定，剩余承租款要通过银行贷款的方式支付，被告联系好银行后，原告办好贷款后支付给被告。合同约定原告承租系争房屋后，可以自行或委托他人经营。虽然原告与兴宇分公司就系争房屋签订了《委托租赁经营管理合同》及授权委托书，双方之间是委托关系，至于兴宇分公司是否与被告办理过房屋交接手续，原告并不清楚。一年多来，兴宇分公司并未按约向原告支付租赁经营收益，故原告现在撤销对兴宇分公司的委托，要求被告将系争房屋交付给原告。被告表示，关于租赁期限，由法院根据法律规定处理，如果租赁期限为20年，那么双方约定的租金价格可能不是93万元，要高于93万元，原告上述20租期承租款的计算方式被告不认可。系争合同实际就是诈骗行为，系争房屋是租赁房屋，并没有产权证，是不可能办理银行按揭，被告明确表示无法办理按揭手续。另外，被告是否将系争房屋交付给兴宇分公司，被告不清楚，也无法提供房屋交接凭证。被告受让华怡宾馆的股权后，根本无法经营，目前系争房屋由被告控制，但处于无法经营的状态。根据原告提供的POS机刷卡记录，商户名称为四晟投资，应该就是四晟公司，90万元的房款并没有进入被告帐户，四晟公司无权收取房款。
审理中，被告因其他债务纠纷涉讼，其资产及华怡宾馆房屋已由上海市第一中级人民法院委托拍卖。本院将上述情况告知了原告，并向其释明继续履行合同存在的诉讼风险，并告知原告可以变更诉讼请求。原告仍坚持其诉讼请求。
以上事实，有原告提供的《预订单》、《房屋租赁合同》、《回收协议》、POS机签购单、收据、《委托租赁经营管理合同》、授权委托书，及当事人陈述等证据为证，经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原被告就系争华怡宾馆3001室房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告认为其受让股权后，移交的材料中并没有合同专用章及财务专用章，该合同应为无效的抗辩意见，缺乏相应依据佐证，本院对其意见不予采信。虽然POS机签购单表明原告支付的房款付至四晟公司的帐户中，但被告已出具相应收据确认收到被告支付3001、5001两间房屋的房款合计94万元（含定金），被告否认该收条的真实性，对此并未提供相应证据证明，对于被告意见，本院不予采纳。原告承租系争房屋，应按约向被告支付承租款。租赁合同约定，签署合同当日，原告应支付首付承租款47万元，剩余46万元款项由被告通知原告办理按揭五日内，原告至被告指定银行办理按揭手续。如原告在2011年7月1日前未能付清所有房屋款项的，则实际交房日期为原告付清所有房屋款项后10日内。但事实上，原告仅在签约当日向被告支付了47万元房款，之后被告也未通知原告办理银行按揭手续，在现实生活中并不存在租赁合同办理按揭贷款的服务，原告的剩余房款46万元至今未付。由于原告并未付清剩余房款，原告要求被告继续履行合同、交付系争房屋的条件尚未成就。另外，被告也因债务纠纷涉讼，华怡宾馆房屋也由法院委托拍卖，系争房屋系华怡宾馆中的一间，被告要交付系争房屋也存在一定的障碍。综上，原告要求被告继续履行合同、交付系争房屋的诉讼请求，本院难以准许。在本院向原告释明诉讼风险后，原告仍坚持其诉讼请求，故对于合同不能履行之后的后续事宜本案暂不处理，原告可另行主张其权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：
原告陈祥云、陈慧敏要求被告上海华怡宾馆有限公司继续履行《房屋租赁合同》，将上海市宝山区爱晖路XXX号华怡宾馆3001室房屋交付给原告陈祥云、陈慧敏等诉讼请求，不予支持。
案件受理费减半收取为40元，由原告陈祥云、陈慧敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一四年十一月二十一日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。