四川省遂宁市船山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0906民初93号
原告郑旭，男，生于1988年12月31日，住遂宁市安居区。
原告郑方千，男，生于1968年7月11日，住遂宁市安居区。
原告曾红兵，男，生于1969年12月12日，住遂宁市船山区。
原告熊昊天，男，生于1993年8月25日，住遂宁市船山区。
原告刘其军，男，生于1975年7月10日，住遂宁市安居区。
原告文博，男，生于1991年4月18日，住遂宁市安居区。
上述原告的委托代理人罗勇，四川斗城律师事务所律师。
被告遂宁市永林房地产开发有限公司，住所地：遂宁市开发区西山北路619号5层。
法定代表人向远航，该公司董事长。
特别授权委托代理人于清，该公司员工。
委托代理人王成华，该公司员工。
原告郑旭、郑方千、曾红兵、熊昊天、刘其军、文博诉被告遂宁市永林房地产开发有限公司（以下简称永林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，被告在举证期限届满前提出反诉请求，故本院依法重新指定了举证期限。后被告永林公司未缴纳反诉费并自愿撤回反诉请求，本院予以准许。故本院依法组成合议庭于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告郑旭、曾红兵、刘其军、文博及六原告的委托代理人罗勇，被告永林公司的特别授权委托代理人于清、委托代理人王成华到庭参加了诉讼。本案报经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
六原告诉称：2014年4月3日，六原告与被告签订《“西南商城”商品房购买协议》，约定原告购买被告开发的位于遂宁市×门面，建筑面积约165.21㎡，单价为6500元/㎡。协议约定分三次付款，即协议签订时支付总房款的40%；第二次付款在2015年3月3日前付总房款的40%；第三次付款在2015年12月31日前付总房款的20%。同时，在协议中明确约定了该房屋于2014年10月1日前交付给原告使用，2015年12月31日前办好产权证。在协议签订后，原告按约定向被告支付了购房款的40%。但约定的交房时间到期后，被告却一直拖延。后经原告向有关部门了解，被告的房屋系被告未按规划条件擅自超面积建设，属于违规建筑，并且至今未取得商品房预售许可证。故原告诉至本院，请求判令：一、确认原、被告双方于2014年4月3日签订的《“西南商城”商品房购买协议》无效；二、被告返还原告已付购房款人民币416329元并承担相应资金占用利息，资金利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准从2014年4月3日起计算至付清之日止；三、被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任即416329元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告永林公司辩称：1、房屋是因遂宁市政府对南师路社区二居民小组所在地遂宁市南豪综合经营部规划拆迁，经遂宁市政府、国土、规划等部门批准，由被告与南师路社区二居民小组合资修建。并协议约定建成后，南师路社区二居民小组分得该房屋底层门面721.5㎡，其余房屋作为折抵工程款分给被告，各自分得的房屋均可租赁、买卖。2、南豪综合经营部的修建，既满足了城市拆迁、改造，又给南师路社区二居民小组的群众带来根本利益，是利国利民的大举措。后续该办的各种证照都按部就班。3、被告所销售房屋，属于政府旧城改建的特事特办，符合当时当地政策法规，并非商品房，故不适用商品房买卖的规定。4、修建过程中，原告多次考察了解被告所建房屋，后经多次协商达成协议，原告在购买房屋时就清楚房屋的情况。现原告拒不交付余款，不接受房屋，请求判决双方签订的合同有效，原告给付下欠的购房款。
经审理查明：2014年4月3日，六原告（乙方）与被告永林公司（甲方）签订《“西南商城”商品房购买协议》，就乙方向甲方购买位于遂宁市南津桥“西南商城”楼盘房屋的相关事项达成如下条款：一、……二、乙方购买门面（营业房）为A幢1单元6楼1、2号，该门面（营业房）建筑面积为165.21㎡，单价为6300元/㎡，门面（营业房）总价为1040823元人民币，实际面积最后以产权证面积为准。三、乙方选择分期付款方式，即签订本协议时，乙方向甲方支付总房款的40%即416329元，第二次付款在2015年3月31日前付总房款的40%即416329元，第三次付款在2015年12月31日前向甲方支付总房款的20%即208165元。备注：本栋建筑第6层地面由乙方负责使用和维修维护。如果乙方不按上述约定时间付款，自通知之日起逾期15日，甲方有权将该房屋另行处理。四、该房屋于2014年10月1日以前交付给乙方使用，在房屋建设过程中，如因自然不可抗力或政策调整等因素导致工期延误，则房屋交付使用时间相应顺延，不属于甲方违约……九、房屋产权自甲方交房后2015年12月31日内负责办理好相关产权，房屋的相关税费按国家规定由甲、乙双方各自承担。十、本合同生效后，甲、乙双方任何一方不履行协议中的条款则视为违约，违约方应向对方支付房款总额15%的违约金等。同日，六原告向被告支付了协议所约定的40%购房款416329元。在协议约定的期限内被告未向原告交付房屋，且至今未取得商品房预售许可证。
2013年4月16日，被告永林公司与遂宁市船山区富源路街道南师路社区居民委员会签订了《关于遂宁市南师路居委会专品一条街合资建房协议》，约定由南师路居委会出地、永林公司出资修建南师路居委会专品一条街。甲方地点为南师路富安南豪西侧，土地面积约4.43亩（以土地证面积为准），建筑面积4072.48㎡，资金全部由乙方垫资建设。双方各自分得的房屋有租赁、买卖的权利双方不得干涉。同时，被告还与遂宁市南豪综合经营部签订了《关于遂宁市果品批发市场合资建房协议》，建房地点在南师路社区居委会建安小区北侧，土地面积约为2959.01㎡（4.44亩）以土地证面积为准。新建水果市场建筑面积3799.78㎡，资金全部由乙方（永林公司）出资建设。甲方（遂宁市南豪综合经营部）出地，按每亩壹佰叁拾万元计算，以土地证实际面积4.44亩计算总额。土地总额577.2万元，折算成房屋，房屋每平方米单价按8000元计算（可以由乙方代卖）。享受底层门面，折算为房屋平方面积约为721.5㎡，剩余房屋均归乙方所有。因原规划修建两幢房屋，建筑面积约为5000㎡。现因规划更改为一幢，建筑面积约为3799.78㎡。通过测算，乙方亏损约肆佰万元。因此，乙方能否通过有关渠道并且甲方尽力配合在五层以上含五层增加建筑面，如行，作为减少损失。甲方按超建部分面积分摊20%房屋（居、组共占20%），乙方按超建部分面积分摊80%房屋。甲乙双方各自分得的房屋有租赁、买卖的权利，双方不得干涉，由乙方负责办理产权证和土地证等。
上述建设项目的国有土地使用权人为遂宁市南豪综合经营部，使用权类型为划拨。2013年9月10日，遂宁市南豪综合经营部取得建设工程规划许可证，载明项目名称为“遂宁市南豪综合经营部和南师路社区居委会专品一条街”。该项目于2014年11月27日竣工验收合格。
在庭审过程中，原告坚持认为被告至今未取得商品房预售许可证，双方所签订的合同无效，故被告应当退还购房款并支付利息和赔偿原告购房款一倍的损失。被告则认为本案为政府旧城改造，不应当按照商品房处理，不需要办理预售许可证。由于原、被告各执己见，致使本院调解未果。
以上事实，有原告身份证复印件、被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、“西南商城”商品房购买协议、收款收据、合资建房协议、验收报告、建设工程规划许可证及庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为：原、被告双方所签订的《“西南商城”商品房购买协议》虽然名为商品房购买协议，但是本案所涉房屋的土地为划拨性质，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。因此，由于划拨方式取得的土地使用权具有特殊性，决定了其在转让时必须按照上述规定进行审批并缴纳土地出让金。而本案中，被告在未按照法律规定向相关部门报请审批并缴纳土地出让金，即用地性质并未改变的情况下便将在该土地上所修建的房屋出售给原告的行为，违反了上述法律规定，为无效行为，故双方所签订的《“西南商城”商品房购买协议》无效。根据合同法规定，合同无效，当事人因合同所取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本合同无效系被告的原因导致的，故被告应当退还原告购房款并赔偿原告因此所遭受的损失。而原告的损失主要体现为资金利息损失，因此对原告要求被告退还购房款416329元并按照中国人民银行同期同档贷款基准利率支付从2014年4月3日起至付清之日止期间的利息的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，因在划拨土地上修房的房屋并非商品房，本案为一般的房屋买卖合同纠纷，不适用商品房纠纷的相关法律规定。故本院对原告的该项诉讼主张不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、原告郑旭、郑方千、曾红兵、熊昊天、刘其军、文博与被告遂宁市永林房地产开发有限公司于2014年4月3日所签订的《“西南商城”商品房购买协议》无效；
二、被告遂宁市永林房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告郑旭、郑方千、曾红兵、熊昊天、刘其军、文博的购房款人民币416329元并支付资金占用利息，利息的支付方式为：以本金416329元为基数，从2014年4月3日起至本判决确定的本金给付之日止，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利息计算。若未按照本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；
三、驳回原告郑旭、郑方千、曾红兵、熊昊天、刘其军、文博的其他诉讼请求。
若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币12126元，由被告遂宁市永林房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 杨 倩
代理审判员 王 飞
人民陪审员 唐济生
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 舒 翠