中华人民共和国
福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0104民初1107号
原告：陈为群，男，1968年5月16日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托诉讼代理人:苏玲芝、黄榕城，福建知信衡律师事务所律师。
被告：吴蒲筱，女，1952年5月17日出生，住美国。
被告：郑丰，男，1977年10月13日生，住美国。
被告：吴如嵩，男，1954年9月18日出生，汉族，住福建省连江县。
上述三被告共同委托诉讼代理人：黄道文，福建求实律师事务所律师。
第三人：福州市仓山区欣园麦田房产中介所，住所地福州市仓山区。
经营者：林雪莲。
委托诉讼代理人：吴亚娟、池建伟，福建名仕律师事务所律师。
第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人：林根秀，总经理。
委托诉讼代理人：汪丁闽，公司员工。
原告陈为群与被告吴蒲筱、郑丰、吴如嵩、第三人福州市仓山区欣园麦田房产中介所（以下简称麦田中介所）、福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈为群的委托诉讼代理人黄榕城、被告吴蒲筱、郑丰、吴如嵩的委托诉讼代理人黄道文及被告吴蒲筱、吴如嵩、第三人麦田中介所的委托诉讼代理人吴亚娟、第三人金诚丰公司的委托诉讼代理人汪丁闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈为群向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告吴蒲筱、郑丰、吴如嵩之间签订的《房屋买卖合同》及与之相关的补充协议已经解除；2.被告吴蒲筱、郑丰、吴如嵩共同向原告支付迟延履行期间的违约金83990元及因三被告违约导致合同解除的违约金200000元，合计283990元；3.被告吴如嵩向原告支付200000元的赔偿金；4.被告吴蒲筱、郑丰、吴如嵩支付原告为主张被告违约责任所产生的前期律师代理费10000元；5.本案的诉讼费、诉讼保全费及公告费用全部由被告承担。事实和理由：2015年11月22日原告通过麦田中介所的居间服务与被告吴蒲筱、郑丰达成购买被告吴蒲筱、郑丰共同所有的位于福州市仓山区金山街道燎原路9号江南水都三期×号楼××单元房产（产权号：榕房权证R字第××××，R字第××××号）合意并签订《房屋买卖合同》及其《补充协议》；原告与被告吴蒲筱、郑丰同时还与麦田中介所签订《居间服务合同》；与金诚丰公司签订《交易服务合同》。被告吴蒲筱、郑丰共同委托被告吴如嵩与原告及第三人签订上述合同文件。原告与三被告就买卖房屋的基本情况、买卖价格、付款方式、过户登记、房屋的移交、税费负担、违约责任等问题作了明确约定。根据《房屋买卖合同》第六条的约定，甲方（即三被告）应于2015年12月31日前办理房屋过户登记，另《房屋买卖合同》补充协议第3条约定：甲方（即三被告）应于本合同签订后叁拾日内，向交易服务人提供两被告吴蒲筱、郑丰委托吴如嵩签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件的授权确认函或委托吴如嵩出售该房屋的公证委托书，否则，视为甲方违约，乙方有权解除《房屋买卖合同》并有权按照违约责任条款要求甲方承担相应违约责任。《房屋买卖合同》第十二条约定：房屋所有权过户登记前的违约责任：1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2、甲乙双方任一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付200000元整，同时守约方有权要求违约方支付因主张违约责任而产生的律师代理费；因本合同产生的争议协商不成应向该房屋所在地人民法院起诉。合同签订后原告按照合同约定及交易服务人即本案第三人的要求于2015年11月22日及23日分别向金诚丰公司指定的银行账号转款1000元及119000元，合计120000元。2015年12月22日被告吴蒲筱本人将涉诉房产证及土地证原件及郑丰的公证委托书复印件交由金诚丰公司保管，对被告吴如嵩的代理行为进行追认。2015年12月25日上午原告依约委托其指定产权人陈立群与被告吴蒲筱及被告吴如嵩共同前往建设银行办理购房款资金托管手续，并将2130000元汇入房屋结算资金托管账户。后因被告吴蒲筱提供的公证委托书及被告吴蒲筱护照未经公证等原因不符合登记机关的要求，双方协商后于2015年12月25日下午共同签署《资金退回通知书》将托管资金暂退回原告账户。后原告多次通过电话及微信方式催告三被告履约，然随着房地产市场的逐步升温，三被告不愿再履约，原告遂委托金诚丰公司向三被告发送《履约催告函》，双方就如何继续履约进行协商，但未达成一致书面意见，后原告又于2016年3月1日委托金诚丰公司再次向被告发送《关于立即履约之催告函》，然三被告至今未与原告联络。
被告吴蒲筱、郑丰辩称，首先，被告吴蒲筱当初仅仅是将房屋要出售的意向委托胞弟吴如嵩代为寻找合适的买家，到时必须自己亲自签订合同并全额汇款到被告吴蒲筱、郑丰名下，故并未书面授权委托吴如嵩代为签订房屋买卖合同，房屋产权证等也皆在被告吴蒲筱、郑丰手上，事后其告之找到合适的买家，以及房屋的买卖价格，被告吴蒲筱、郑丰当时接受双方之间确定的成交价格，所以事后于2015年12月份特意从美国飞回国内，拟与原告方履行买卖房屋合同，并促成双方达成最终买卖关系。其次，在被告吴蒲筱、郑丰从美国赶回国内，按规定将拟出售的房屋产权证、土地使用权证等交到中介方手上，并配合买方办理房屋买卖网签手续，只是在正式签订房屋买卖合同过程中，被告吴蒲筱、郑丰要求签订具体的房屋买卖合同以及申报价格的时候，才发现《房屋登记申报表》及作为提交给房屋买卖交易中心存档的《存量房买卖合同》中标明的房屋买卖价格与实际成交价格不符，并且购房人也非原来与吴如嵩签订合同的陈为群，而变更为陈立群，被告方为此提出异议，要求买卖双方必须重新以自己的名义签订，并按原合同确认的真实交易价格签订房屋买卖合同，也必须按原价格进行真实申报成交价格，最后因为买方即原告不同意被告方的要求，并迟迟未作出答复而造成双方无法就该买卖合同得以最终获得履行，完成交易手续。最后，被告吴蒲筱、郑丰认为，买卖双方并未正式签订房屋买卖合同，被告吴如嵩代为以被告吴蒲筱、郑丰名义签订的房屋买卖合同，未经被告吴蒲筱、郑丰书面授权，也未经被告吴蒲筱、郑丰事后追认，故原双方之间所签订的房屋合同根本就未成立，亦属于无效合同，因此，被告吴蒲筱、郑丰不存在故意违约行为，也不存在不愿意出售房屋行为。造成双方最终无法实际履行合同的根本原因在于原告在房屋买卖确定的实际成交价格基础上，另行签订了所谓的房屋申报价格与实际成交价格不符，该行为不但违反法律、法规的相关规定，存在偷漏税行为，也违反了诚实信用、依法纳税的义务，并且因为申报成交价格与实际买卖价格存在重大差额，将造成被告吴蒲筱、郑丰无法将正当的房屋买卖价款依法转汇到美国。被告吴蒲筱、郑丰均是美国公民，遵守美国法律与中国法律，是每个公民都应尽的职责与义务，被告吴蒲筱、郑丰不可能因为原告想规避偷税行为，就迁就原告的违法行为，而违背良心，让自己去做违法犯法的事情，让自己因为正当的房屋买卖关系，反而陷入不必要的法律责任纠纷之中，超出房屋买卖行为而带来的其它法律风险。
被告吴如嵩辩称，首先，被告吴如嵩当初仅仅是替胞姐及侄儿代为寻找合适的买家拟出售其两人名下所拥有的房屋，在通过房屋所在地附近的麦田中介所找到原告陈为群的时候，被告吴如嵩明确表示被告吴如嵩手上并无房屋产权证，亦不是房屋所有权人，只是代为寻找联系合适的买家。只是当时中介机构为促成双方之间达成买卖关系，拼命催促鼓动被告吴如嵩与对方签订合同，而原告也明知被告吴如嵩并非房屋产权人也未取得书面授权书，还是同意与被告吴如嵩签订房屋买卖合同。被告吴如嵩当时表示代签可以，但最后必须要以房屋实际所有人签字为准，钱也是直接支付到她名下的户头。其次，在被告吴如嵩与原告等代为签订房屋买卖合同后，被告吴如嵩依法通知了房屋产权人即胞姐等人，房屋产权人接到被告吴如嵩通知后，亦即从远在ＸＸ之外的美国赶回国内，与对方即原告共同去办理房屋买卖交易手续，被告吴如嵩已经完成居中牵线搭桥的义务，具体如何履行并完成房屋买卖交易手续，那是他们双方的事，已经与被告吴如嵩无关。最后，当时在签订房屋买卖合同过程中，中介方与买方即原告有要求被告吴如嵩代为签订一份申报协议，但并没有按约定提供一份给被告吴如嵩，当时中介方只是表示作为内部资料，在交易过程中作为参考，不影响被告吴如嵩及房屋所有权的实际权益，因此，被告吴如嵩当时也未细看。事后才知道申报价格与房屋买卖实际成交价格差额很大，对这种违背法律法规规定的行为，本身并非被告吴如嵩这方的真实意愿，而且对被告方也没有任何好处，被告方出售房屋是实收2270000元，相关交易过程中产生的税费，全部是由买方支付与承担的，因此，上述违法降低交易价格行为并非被告方的本意，也违背法律的相关规定，故这种行为因其违法，存在偷漏税行为而不能获得法律的任何支持。
第三人麦田中介所述称，1、原被告及麦田中介所于2015年11月22日签订居间服务合同，其中被告吴蒲筱、郑丰由代理人被告吴如嵩代为签约，同时签订房屋买卖合同，麦田中介所的居间义务已经履行完毕；2、被告吴蒲筱、郑丰虽然未亲自到场签署协议，但在房屋买卖合同履行过程中，被告吴蒲筱本人向第三人金诚丰公司提供产权证原件、土地证原件及被告郑丰委托被告吴蒲筱的授权委托书、公证书的复印件，在办理资金监管手续过程中，被告吴蒲筱亲自到场，只是因为被告吴蒲筱提供的公证委托书及被告吴蒲筱的护照没有经过公证的原因，在办理房屋交易登记过程中被登记机关退回，因此双方协商先行将资金监管解除，退回原告账户，综合被告吴蒲筱在合同履行过程中的行为，被告吴蒲筱对房屋买卖合同及相关协议进行追认；3、原被告在签署房屋买卖合同是也签署了申报协议，根据约定原被告共同确认申报价为590000元，同时约定任何一方对申报价提出异议的，可按照成交价申报，因此多产生的税费由异议方承担。
第三人金诚丰公司述称，一、金诚丰公司系为买卖双方提供手续服务的交易服务人。2015年11月22日，本案原被告双方签订《房屋买卖合同》后，基于房产交易的专业性与复杂性，与金诚丰公司签订《交易服务合同》，共同委托金诚丰公司为讼争交易提供手续服务，金诚丰公司是本宗交易的交易服务人。本案系讼争房屋买卖双方就《房屋买卖合同》履行过程中产生的争议，与金诚丰公司无关。二、金诚丰公司在交易过程中勤勉履约，在纠纷产生后，金诚丰公司积极介入沟洽买卖双方，并就履行了履约督促。作为讼争交易的交易服务方，金诚丰公司积极为买卖双方办理交易手续，在纠纷产生后，金诚丰公司积极介入协调，采用不限于电话、函件（告知函、履约通知函）等方式督促履约，尽职尽责，完满履行了合同约定义务。三、因被告吴蒲筱、郑丰、吴如嵩未能履行买卖合同约定义务，交易无法继续进行，原告于2016年3月14日向被告发出解除合同函，并于2016年4月1日与金诚丰公司签署具结书，依照《具结书》致约定，金诚丰公司与原告之间权利义务已经终止。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.三被告对原告提交的房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同、交易服务合同、收证收据、公证委托书、“房易安”开户回单、“房易安”交易资金到账回单、EMS快递单投递局存联2份真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告吴蒲筱、郑丰对原告提交的指定产权人确认函、收条真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告提交的产权人及共有人未到场声明、申报协议系由被告吴如嵩签署，被告吴如嵩对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。原告提交的两份收款收据、一份收款说明系第三人金诚丰公司出具的，金诚丰公司对该证据无异议，本院予以确认。原告提交了履约催告函、关于立即履约催告函、解除房屋买卖合同函、EMS邮寄面单、委托代理合同、代理费发票原件核对，本院对上述证据的真实性予以确认。2.原告对被告吴蒲筱、郑丰提交的律师函、快递投递单、房屋登记申请表、存量房屋买卖合同真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告吴蒲筱、郑丰提交的授权确认函系第三人金诚丰公司制作，金诚丰公司对该证据无异议，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴蒲筱欲出售讼争房屋故委托被告吴如嵩代为寻找合适的买家。2015年11月22日，被告吴如嵩以被告吴蒲筱、郑丰代理人的名义与原告陈为群签订《房屋买卖合同》，约定原告陈为群购买被告吴蒲筱、郑丰位于福州市仓山区金山街道燎原路9号江南水都三期×#楼××单元房屋，成交价2270000元。买卖双方应于2015年12月31日前申请办理房屋所有权过户登记。原告陈为群应于合同签订当日支付购房保证金1000元，合同签订后两日内支付购房保证金109000元，存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管。合同第十二条约定，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。双方任一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付200000元整，同时守约方有权要求违约方支付因主张违约责任而产生的律师代理费。合同补充协议约定，买方可以指定第三人作为该房屋的新产权人。被告吴蒲筱、郑丰应于合同签订后三十日内，向交易服务人提供委托被告吴如嵩签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件的授权确认函或委托被告吴如嵩出售该房屋的公证委托书，否则，视为卖方违约，买方有权解除《房屋买卖合同》并有权按照违约责任条款要求卖方承担相应违约责任。同日，原告陈为群与被告吴如嵩签订《申报协议》，约定以590000元作为申报价向房管部门申报登记，如有任何一方对申报价提出异议，双方可按成交价申报，异议方自愿承担因此多产生的双方的税费。即日，被告吴如嵩签署《产权人及共有权人未到场声明》，保证代理签订合同的行为已取得产权人吴蒲筱、郑丰口头授权，另保证产权人在合同签订后三十日内向交易服务人提供产权人委托吴如嵩签订合同的授权确认函或委托吴如嵩出售房屋的公证委托书。若因其他共有权人对房屋主张权利而导致合同被认定无效，或因产权人在合同签订后三十日内未向交易服务人提供授权确认函或公证委托书而导致合同被认定无效或被撤销的，吴如嵩应向买方支付赔偿200000元。同日，原告陈为群、被告吴如嵩与第三人麦田中介所签订《居间服务合同》，由麦田中介所为房屋买卖提供居间服务。原告陈为群、被告吴如嵩与第三人金诚丰公司签订《交易服务合同》，由金诚丰公司为房屋买卖提供交易服务。合同签订当日，原告陈为群向第三人金诚丰公司支付购房保证金1000元，次日支付购房保证金119000元。合同签订后，被告吴如嵩告知被告吴蒲筱其代为签订合同的事宜，告知被告吴蒲筱三十日内办理被告郑丰的委托手续回国办理相关手续。被告吴蒲筱于2015年11月22日办理了被告郑丰委托其代为出售讼争房屋的公证委托，于12月回到国内，并于2015年12月21日将讼争房屋的房屋所有权证、土地使用权证、公证书交给第三人金诚丰公司。2015年12月25日，被告吴蒲筱、吴如嵩及案外人陈立群共同到中国建设银行五一支行办理购房款资金监管手续，托管资金2130000元。2015年12月26日，原告陈为群签署《指定产权人确认函》，指定陈立群作为新产权人。2016年1月18日，第三人金诚丰公司向被告吴蒲筱邮寄《履约通知函》，要求被告吴蒲筱、郑丰提供被告吴如嵩的确认函或委托吴如嵩出售房屋的公证委托书，该邮件由物业签收。2016年3月1日，第三人金诚丰公司向三被告邮寄《关于立即履约之催告函》，该邮件被退回。2016年3月14日，原告向三被告邮寄《解除房屋买卖合同函》。另查明，2016年3月13日，原告陈为群与福建知信衡律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师代理诉讼，并支付律师费10000元。2016年3月16日，福建求实律师事务所黄道文律师受被告吴蒲筱委托向原告陈为群、第三人麦田中介所、金诚丰公司邮寄律师函，声明房屋买卖合同未成立与生效，吴蒲筱不予认可并追认吴如嵩的代理行为，若想继续促成房屋买卖，须重新与吴蒲筱协商签订房屋买卖合同，双方签订的房屋买卖合同必须符合我国法律规定的真实交易行为也不得违反美国法律规定的收入报税等情形。
本院认为，本案争议焦点主要有两点，一是被告吴如嵩代产权人吴蒲筱、郑丰与原告陈为群签订的房屋买卖合同的行为是否得到产权人的授权或事后追认。二是房屋买卖合同是否已经解除。
关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告吴如嵩签订房屋买卖合同时虽未取得产权人的授权，但庭审中被告吴蒲筱、郑丰自认被告吴如嵩告之找到合适的买家以及房屋的成交价，吴蒲筱、郑丰接受该成交价并返回国内拟与原告履行房屋买卖合同，且被告吴蒲筱取得被告郑丰的授权后返回国内，将讼争房屋的房屋所有权证、土地使用权证、公证书交给第三人金诚丰公司，并与被告吴如嵩一同到银行办理购房款资金监管手续，被告吴蒲筱以其实际行为对吴如嵩签订房屋买卖合同的行为进行了追认，故被告吴如嵩代产权人吴蒲筱、郑丰与原告陈为群签订的房屋买卖合同合法有效，对被告吴蒲筱、郑丰具有法律约束力。
关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如前所述，被告吴如嵩代为签订的房屋买卖合同对被告吴蒲筱、郑丰具有法律约束力，然被告吴蒲筱、吴如嵩未按合同约定于2015年12月31日前配合原告申请办理房屋所有权过户登记，致使合同目的不能实现，故原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告虽于2016年3月14日向三被告邮寄《解除房屋买卖合同函》，但原告未能举证证明三被告已收到解除函，故该解除函并不具有解除合同的法律效力。原告于2016年3月15日向本院提起诉讼，并提交了相应证据，本院于2016年5月26日将原告提交的民事起诉状及包含原告出具的《解除房屋买卖合同函》等证据材料邮寄送达被告吴如嵩，庭审中被告吴如嵩确认收到法院送达的材料后即以微信形式告知被告吴蒲筱，被告吴蒲筱亦确认吴如嵩有告知其原告已提起诉讼，因此，可以推定原告要求解除合同的通知至迟已于2016年5月26日送达被告吴蒲筱，房屋买卖合同已于2016年5月26日解除。房屋买卖合同第十二条约定，双方任一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付200000元整，同时守约方有权要求违约方支付因主张违约责任而产生的律师代理费。故原告诉请被告吴蒲筱、郑丰支付原告解除合同的违约金200000元及律师代理费10000元，合法有据，本院予以支持。因被告吴如嵩系作为被告吴蒲筱、郑丰的代理人签订合同，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任，故原告主张被告吴如嵩共同赔偿，于法无据，本院不予支持。原告诉请三被告支付迟延履行期间的违约金，本院认为，迟延履行违约金系在合同继续履行的前提下适用，而原告已诉请确认合同解除，并要求被告支付解除合同违约金，故原告关于迟延履行违约金的主张，本院不予支持。原告诉请被告吴如嵩支付200000元赔偿金，其系依据被告吴如嵩签署的《产权人及共有权人未到场声明》，本院认为，该声明中写明“若因其他共有权人对房屋主张权利而导致合同被认定无效，或因产权人在合同签订后三十日内未向交易服务人提供授权确认函或公证委托书而导致合同被认定无效或被撤销的，吴如嵩应向买方支付赔偿200000元”，而本案不存在合同被认定无效或被撤销的情况，故原告的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，判决如下：
一、确认原告陈为群与被告吴如嵩代被告吴蒲筱、郑丰签订的《房屋买卖合同》及补充协议已于2016年5月26日解除；
二、被告吴蒲筱、郑丰于本判决生效之日起十日内向原告陈为群支付违约金200000元及律师费10000元；
三、驳回原告陈为群的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24960元，由被告吴蒲筱、郑丰负担。财产保全费2020元，由被告吴蒲筱、郑丰负担。公告费（凭公告费收据）由被告吴蒲筱、郑丰负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告陈为群、被告吴如嵩可以在判决书送达之日起十五日内，被告吴蒲筱、郑丰可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 吴灵婧
人民陪审员 陈贵容
人民陪审员 秦 霖
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 林彦琪