广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法良民初字第2009号
原告佛山市顺德区深国投商用置业有限公司。
法定代表人李楚华。
委托代理人陈刚，广东海迪森律师事务所律师。
被告周锐源。
委托代理人廖巍峰，广东法家律师事务所律师。
原告佛山市顺德区深国投商用置业有限公司（以下简称深国投置业公司）诉被告周锐源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法由审判员彭晓辉适用简易程序独任审判，于2014年11月21日公开开庭进行了审理。原告深国投置业公司的委托代理人陈刚，被告周锐源的委托代理人廖巍峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告深国投置业公司诉称，2010年10月14日原、被告签订《租赁合同》，由被告承租“新一城购物广场”03层05／06A号商铺，租赁期限从2010年12月1日起至2017年2月28日，合同第3.2、10.2、12.2条约定被告应于每月第一个工作日前将租金及管理费等交付给原告，逾期交付，原告有权按未付款每日0.1%的标准计收违约金，逾期付款超过一个月的，原告有权解除合同，已收取的租金、租赁保证金及其他费用不予退还，且被告应按相当于解约当年六个月的租金和六个月的物业管理费的总额作为违约金。2013年8月，原、被告签订《补充协议》，约定2013年9月20日至2014年2月28日期间的租金为61119.13元／月，2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金为64177.97／月，管理费自2013年9月20日起调整为57714元／月。
合同签订后，原告依约交付了租赁物，被告却自2013年3月起即开始拖欠应缴费用。经原告多次催缴，被告于2013年7月9日出具承诺书，确认其款按合同约定及时缴纳管理费、水电费等合计530653.15元，承诺自2013年7月起按合同约定足额缴纳全部费用，并在2013年10月31日前分期偿还原有欠款，但被告未能兑现上述承诺。
2014年6月9日，被告书面向原告申请撤柜停租，同时在申请书中承诺“以租赁保证金239712元抵扣欠款后的剩余部分将于2014年7月5日前清偿，并于同日完成腾退，将租赁物还原毛坯后返还给原告”。但被告再次违背其作出的承诺，拒不与原告办理解约手续、偿付欠款。
鉴于原告继续占用租赁物，2014年8月20日，原告书面敦促被告在2014年8月31日前办理解约手续，清缴欠款，并按合同约定完成腾退，将商铺内物品搬离。2014年9月4日，被告在收到上述通知后，除向原告出具书面承诺函，表示自愿放弃承租商铺内所有物品、机器、设备及装修，交由原告自行处理处，至今仍未与原告办理合同解除手续，且拖欠的各项费用合计已达2009652.99元（扣除租赁保证金），严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.确认原、被告之间的租赁关系于2014年9月4日解除；2.被告支付解约违约金145355.82元；3.被告支付2013年9月1日至2014年9月4日期间的欠租57919.88元及逾期付款违约金11599.97元（自2013年9月2日起，按欠款日0.1%的标准计至清偿之日止，暂计至2014年10月11日）；4.被告支付2013年3月1日至2014年9月4日期间的管理费1163684元及逾期付款违约金401460.65元（自2013年3月2日起，按欠款日0.1%的标准计至清偿之日止，暂计至2014年10月11日）；5.被告支付2013年6月至2014年6月期间的水电费174565.35元及逾期付款违约金55067.32元（自2013年6月2日起，按欠款日0.1%的标准计至清偿之日止，暂计至2014年10月11日）；6.被告承担本案的诉讼费。
被告周锐源辩称，1.被告同意解除双方租赁合同，解除时间应为2014年7月5日，租金及相应费用也该算到该日。被告已于2014年6月9日向原告提出书面解除租约的申请，原告当时无异议，被告已于2014年6月2日撤离；2.解约违约金不应支持，被告是直接向原告提出解除合同的申请，原告也无异议，双方是协商解除合同的行为，没有违约行为；3.我方对原告起诉的各项数额有异议，要求原告提出相关证据；4.租赁合同的诉讼时效为1年，本案1年以外的诉请不应支持；5.原告作为出租方，可要求被告支付租金但管理费等应由相关的物业公司主张。原告主张管理费不适格，应驳回；6.水电费等应由水电部门负责，原告如有垫付应提交证据；7.被告在租用该房屋期间，投资了几百万装修，现已亏损，解约时因原告提出被告尚欠租金拒绝让被告搬走其资产、物资设备等，造成被告巨大的经济损失，无奈才于2014年9月作出放弃的承诺。该几百万的投资使用了3年至今也有100多万的折旧价值，足以弥补原告的租金损失；8.被告经营该餐馆前后总亏损五六百万，目前经济困难，诉讼不断，无实际偿还能力，希望原告能实事求是，核算真实欠款。
诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证、被告身份证复印件各一份，以证明原被告诉讼主体资格。
被告对该证据的真实性无异议。
2.租赁合同一份、补充协议二份（复印件，原件核对退回），以证明双方存在租赁合同关系，租赁期限为2010年12月1日至2017年2月28日。被告应于每月第一个工作日前缴纳当月保底租金，包含租金和管理费，如被告逾期缴纳，应该按未付款总额日千分之一向原告支付违约金，如被告中途退租、解约，需支付6个月的保底租金作为解约违约金。原告有权以租赁保证金抵扣被告应缴费用。因计租面积改变，每月保底租金由80813.98原，调整为每月61119.13元（2013年9月20日至2014年2月28日），2014年3月1日后每月64177.97元。合同约定原告或原告指定的管理公司均有权向被告收取管理费。
被告对租赁合同的真实性无异议，但认为其是原告提供的格式合同，里面有很多霸王条款，显失公平。且该合同对相关违约行为做了重复规定。规定了多重的违约责任，被告认为不合理。该合同无物业公司的盖章，而约定的管理费是占了大部分。被告认为这不正常。对补充协议的真实性无异议，但有一份补充协议原告无盖章。
3.商户结算通知单4页，以证明原告以书面形式将应清偿的租金、管理费、水电费等数额通知被告。并由被告的店长苏桂腾签收确认。
被告对该组证据的真实性有异议，商户明细上的姓名及确认人不是同一个人，且苏桂腾无被告的授权，无权对该结算进行确认。被告对以上结算数额不确认。结算通知单列明的数额与原告起诉的数额也不一致。由此可知原告计算相关费用的方法及依据混乱。
4.7月9日承诺书一份，以证明被告对拖欠原告管理费、水电费的事实不存在异议，并承诺清偿欠款，按时交纳。被告对于管理费向原告交纳的事实清楚明白，无异议。
被告对该证据的真实性无异议。但是有关承诺部分已经超出了诉讼时效。
5.申请一份，以证明被告在合同期内单方提出退租、解约、已构成违约，被告对欠款事实无异议，并承诺在2014年7月5日前清偿，清偿后将商铺恢复毛坯归还原告。
被告对该证据的真实性无异议。2014年6月9日被告向原告提出解约的申请并要求租金计算至2014年7月5日，原告未有异议。
6.通知及承诺书各一份，以证明因被告未兑现清欠承诺，未与原告办理解约手续完成腾退，原告以书面形式督促被告协商租赁合同终止的相关事宜，被告于2014年9月4日以书面承诺的形式确认合同解除并自愿放弃承租屋内的物品、设施及装修。被告对于其未完成腾退、恢复原状等义务继续占用原告商铺的行为是明知的。
被告对通知的真实性不予确认。无法确认被告本人签收，该通知明确标示原告未明确反对被告2014年6月9日提出的撤退申请，并要求被告按该申请的承诺履行，可看出原告是同意该申请的，双方是协商解除的，租金应计算至7月5日。对该份承诺是被告认为是在被告迫于无奈的情况下签订的，被告提出申请后原告以拖欠租金为由阻挠及拒绝被告搬迁里面的所有设备、物品。被告不得不放弃。
7.名片一张，以证明苏桂腾是被告经营的店店长。
被告对该证据的三性均有异议。认为无法证明苏桂腾是被告处的店长，且被告员工有几十个。没经被告的特别授权员工无权与原告确认任何事情。
被告周锐源没有在诉讼中提供的证据。
经庭审质证，本院对双方提交的证据认证如下：原告提供的证据1、2、3、5及证据6中的承诺书，被告对其真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，对其证明内容结合本案事实予以采信；对原告提交的证据4与证据7，因均为原件，且相互映证，故本院对证据4、7予以采信；对原告提交的证据6中的通知，虽为原告单方制作，但与证据5及证据6中的承诺书相互映证，且原告提交的全球邮政特快专递回执显示被告本人签收该通知，故本院对证据6中的通知的真实性予以采信。
综合以上认证意见，本院对本案事实认定如下：
2010年10月14日，原、被告签订《租赁合同》，由被告承租座落在佛山市顺德区大良街道办事处府又居委会东乐路268号“新一城购物广场”03层05／06A号商铺，租用面积为1138.31平方米，被告承诺租赁该房屋作为经营“蕉叶泰国菜”之用途，租赁期限从2010年12月1日起至2017年2月28日（含免租装修期），合同第3.2、4.2条约定被告应于每月第一个工作日前将租金及管理费等交付给原告，合同第10.2、12.2条约定逾期交付，原告有权按未付款每日0.1%的标准计收滞纳金，逾期付款超过一个月的，原告有权解除合同，已收取的租金、租赁保证金及其他费用不予退还，同时，被告应按相当于解约当年六个月的租金和六个月的物业管理费的总额作为违约金。合同第18.1条约定本合同所称“管理公司”是指原告或原告指定的对商场进行物业管理的物业管理公司。合同第21.2条约定被告应于本合同签订之前或房屋交付时向原告交付房屋租赁保证金人民币239712元。
2013年8月，原、被告签订《补充协议》，约定2013年9月20日起，被告所承租的房屋面积由1271.86平方米变更为916.9平方米。2013年9月20日至2014年2月28日期间的保底租金为61119.13元／月，2014年3月1日至2015年2月28日期间的保底租金为64177.97元／月。管理费自2013年9月20日起调整为57714元／月。该金额已包含在每月应支付的租金数额当中，被告无需另行支付。
被告周锐源于2013年7月9日出具《承诺书》，确认截止2013年6月共计拖欠深国投置业公司（自2012年12月至2013年6月）管理费、水电费等合计530653.15元，承诺于2013年10月31日止分四期交清上述（自2012年12月至2013年6月）欠费。
2014年6月9日，被告周锐源向原告深国投置业公司出具《申请》，申请在2014年7月5日后撤柜停租，计租至2014年7月5日，被告所交租赁保证金、公共事业保证金抵扣所欠欠款后剩余部分被告于2014年7月5日前缴清，并在2014年7月5日前对所租赁位置还原毛坯后归还原告。
2014年8月20日，原告深国投置业公司出具书面《通知》，通知被告周锐源在2014年8月31日前办理相关的合同终止手续，清缴欠款。全球邮政特快专递回执及查询单显示被告周锐源于2014年8月22日“本人收签收”。
2014年9月4日，被告出具《承诺书》，载明被告表示自愿放弃承租商铺内所有物品、机器、设备及装修，交由原告自行处理（包括商铺由原告恢复毛坯状态，并由此产生的费用由原告承担），承诺不就商铺内的物品、机器、设备设施及装修向原告主张任何赔偿其它权利。
庭审中，原告深国投置业公司主张被告拖欠2013年9月1日至2014年9月4日期间的租金57919.88元，被告周锐源主张租赁合同解除的时间为2014年7月5日，租金及相应费用也应算到该日。
本院认为，双方的租赁合同合法，应受法律保护。关于本案的争议焦点，作如下分析：一、关于合同的解除时间问题。庭审中，原、被告均确认双方签订的租赁合同已经解除，但原告主张合同的解除时间为2014年9月4日，被告主张合同的解除时间为2014年7月5日，因被告于2014年6月9日出具的《申请》中关于解除合同的事由并非双主约定解除合同事由或法定解除合同事由，且被告于2014年9月4日出具的《承诺书》中自愿放弃承租商铺内所有物品、机器、设备及装修，交由原告自行处理的承诺，可见至2014年9月4日之前，原、被告双方就合同的解除仍未协商一致，被告也未实际移交涉案租赁物，故原告主张2014年9月4日为合同的解除日期符合当事人协商一致，解除合同的法律规定。
二、关于被告是否存在违约的问题。被告从2013年9月1日开始不再向原告支付租金、管理费、水电费，已构成违约。原告要求被告依照上述合同12.2条约定被告应按相当于解约当年六个月的租金和六个月的物业管理费的总额作为违约金的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。原告主张145355.82元违约金未超出双方约定的当年六个月的租金和六个月的物业管理费的总额，本院予以支持。
三、关于租金、管理费、水电费的金额问题。原、被告双方在2013年8月签订的《补充协议》明确约定2013年9月20日起，被告所承租的房屋面积由1271.86平方米变更为916.9平方米，2013年9月20日至2014年2月28日期间的保底租金为61119.13元／月，2014年3月1日至2015年2月28日期间的保底租金为64177.97元／月。管理费自2013年9月20日起调整为57714元／月。该金额已包含在每月应支付的租金数额当中，被告无需另行支付。故原告主张被告支付2013年9月至2014年9月4日的租金57919.88元、2013年3月至2014年9月4日的管理费1163684元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。关于水电费，原告提交的商户结算通知单，可以证实2013年6-12月，2014年1-4月未付水电费金额为165170.15元，本院予以支持。至于原告主张的2014年5月、6月的水电费，因原告未提交证据予以证实，故本院不予以支持。
四、关于原告主张的解约违约金与欠费违约金是否过高的问题。因原告主张的欠费违约金与该项合同解约违约金同属于违约责任范畴，原告并无充分证据证实其损失明显超出上述解约违约金数额，本院不作重复计算，因此，原告主张按未付款每日0.1%的标准计收违约金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告与被告之间的租赁合同于2014年9月4日解除；
二、被告周锐源应于判决生效之日起十日内支付原告佛山市顺德区深国投商用置业有限公司违约金145355.82元；
三、被告周锐源应于判决生效之日起十日内支付原告佛山市顺德区深国投商用置业有限公司2013年9月1日至2014年9月4日期间的租金57919.88元；
四、被告周锐源应于判决生效之日起十日内支付原告佛山市顺德区深国投商用置业有限公司2013年3月1日至2014年9月4日期间的管理费1163684元；
五、被告周锐源应于判决生效之日起十日内支付原告佛山市顺德区深国投商用置业有限公司2013年6月1日至2014年4月4日期间的水电费165170.15元；
六、驳回原告佛山市顺德区深国投商用置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费减半收取为11438.61元（原告已预交），由原告佛山市顺德区深国投商用置业有限公司负担1438.61元，被告周锐源负担10000元（被告周锐源径向原告佛山市顺德区深国投商用置业有限公司支付，本院不另作退收）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 彭晓辉
二〇一四年十二月九日
书记员 许海霞