广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4250号
上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地：广州市，组织机构代码00748294-6.
委托代理人：黄楚容，广东文领律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市妇女儿童用品公司，住所地：广州市。
法定代表人：刘广增，职务：总经理。
委托代理人：罗珍，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：谭建和，广东五羊律师事务所律师。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局（下简称市国土房管局）因与被上诉人广州市妇女儿童用品公司（下简称市妇儿公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第352号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区下九路29号首层房屋登记所有权人是广州市房地产管理局（即现市国土房管局），所有权性质为经租，1984年接管，建筑基地面积187平方米。该房屋委托荔湾区房管局管理，出租给广州百货公司下属的妇女儿童百货公司即现在的市妇儿公司使用。
2007年，市国土房管局向原审法院提起诉讼，要求收回市妇儿公司承租的广州市荔湾区下九路29号首层房屋使用权，及支付2007年7月至搬迁退房止欠缴的租金差额。经市国土房管局与市妇儿公司双方在庭外自行达成和解协议约定：一、市国土房管局与市妇儿公司搁置产权争议，继续维持原租赁位置、原租赁面积、原租赁关系至房屋权属发生转移时止。二、按市国土房管局《关于规范2007直管房非住宅租赁有关工作的通知》【穗国房字（2007）313号】的文件，在原租金基础上上调10%租金，续订租约两年，如期满后广州市政府没有对国有企业承租广州市房管系统直管房屋的租金进行调整，则按原租约条件继续续租。三、自调解书发生法律效力之日起7日内，市妇儿公司向市国土房管局支付2007年7月至2007年11月的租金差额8003元等。原审法院依据上述和解协议于2007年12月25日作出（2007）荔法民三初字第3042号民事调解书并已发生法律效力。
2010年7月29日，市国土房管局以穗国房函（2010）1225号《关于直管房非住宅续租租金标准问题的批复》，回复荔湾区分局《关于2010年度非住宅直管房续租租金标准问题的请示》（荔国房（2010）85号）批复，其中第二点《关于国有企业租金标准问题》，关于直管房非住宅租金标准问题，我局于2009年8月下发了《关于直管房非住宅租赁工作的补充通知》（穗国房字（2009）7**号），明确了属于国有企业、国有股份公司承租，用于粮、油、煤销售，农资、副食品供销，新华书店等社会基层供应和服务网点的经营性用房，国有部分按5%的幅度调升租金，国有股份公司中的非国有部分及其他国有企业的租金标准原则上参照最新公布的广州市租金参考价执行。居委会（100㎡以下）和社区卫生服务中心用房（1000㎡以下）按照5元／㎡·月租金标准续租。
2012年2月15日，市国土房管局属下的广州市荔湾区土地房屋管理所（甲方）与市妇儿公司（乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方将广州市荔湾区下九路29号首层经租产的房屋出租给市妇儿公司作商业用途，建筑面积160.06平方米，租赁期限从2011年7月1日至2013年6月30日，月租金18949.10元，租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。期限内如不能签订续租合同，视为乙方自动放弃续租权利，甲方在届满之日收回房屋使用权。上述合同租期届满后，市国土房管局与市妇儿公司未能就续租事宜达成一致协议。
2014年7月29日，市国土房管局向市妇儿公司发出《解除租赁关系的通知》，通知市妇儿公司在2013年7月1日起，解除与市妇儿公司就下九路29号首层房屋的租赁关系，请市妇儿公司于2014年7月30日前将该房屋腾空，将房屋的使用权交回给市国土房管局。并按照《2012年广州市房屋租金参考价》的规定，市妇儿公司所承租市国土房管局房屋的租金，从2013年7月1日起已调升至每月198474.40元，要求市妇儿公司依照上述标准，向市国土房管局交付2013年7月至2014年7月的房屋租金差额共2333829元，继续占用承租房屋的，应依照上述标准向市国土房管局支付房屋的有偿使用金，直至将该房屋的使用权交还市国土房管局之日止。
市国土房管局于2015年1月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除市国土房管局与市妇儿公司之间关于广州市荔湾区下九路29号首层房屋的租赁关系（按合同约定建筑面积是160.06平方米），市妇儿公司迁出该房屋，将该屋的使用权交还市国土房管局；2、本案诉讼费用由市妇儿公司承担。
市妇儿公司在原审中答辩称：请求驳回市国土房管局的诉讼请求。
原审庭审中，市妇儿公司对市国土房管局提供以下证据有异议：1、房地产登记查册表，市妇儿公司认为该查册表记载的内容与现在房屋的客观实际是不相符的，查册表并不代表房屋物权的存在，只是档案记录房屋曾经存在的状况；3、解除租赁关系通知，市妇儿公司认为是市国土房管局单方意思表示，不能作为本案的证据。而且也违反了2007年法庭调解的约定，是市国土房管局单方作出，对市妇儿公司没有任何约束力；4、房屋所有权证（穗房证字第0027842号），市妇儿公司对其真实性有异议，房产证出具时间是1990年，出具的面积是187平方米（两层的钢筋混凝土结构），现房屋是钢筋混凝土加钢架轻则结构，房产证没有附有四置平面图，房产证由市国土房管局自行出具不合法，没有测绘也没有与使用人交涉。在明知市妇儿公司与民政局发生产权纠纷的情况下，市国土房管局出具一份自己占有房屋的房产证是不合法的。多年来市妇儿公司从未以房产证记载面积收取过租金，所以不应该作为认定案件事实的依据，也不能作为收回使用权的依据；5、房屋所有权申请登记证明收据，市妇儿公司对其真实性有异议，1986年取得29号、31号临建批文并拆除原房屋，原房屋已产生变化，1989年房管局在涉案房屋物权发生重大变化下不客观、不真实为自己管理的房屋发证。对市国土房管局补充证据：1、下九路29号房屋产权登记内档资料复印件；2、下九路29号土地使用权登记内档资料复印件，市妇儿公司认为属于单一证据，该证据是房屋管理部门，即是证据的持有人，也是本案的利害关系人出具，证据效力应该受到质疑；3、下九路29中、后座，31号首、二层产权登记资料复印件，市妇儿公司认为该证据反映的情况是不真实的。根据民政局在1953年接管的婺源同乡会房产的建基面积是600平方米，两层面积是1200平方米。现房产登记查册表记载土地面积是1563.3914平方米，建筑面积是2048.7127平方米，记载的产权来源是接管，即房产证的面积远远大于接管面积，既没有规划许可，也没有用途批文，也没有土地使用的许可情况下，房产证的来源是不合法。
市国土房管局对市妇儿公司提供以下证据有异议：一、广东省高级人民法院（2006）粤高法民一终字第176号民事裁定书，市国土房管局表示对该证据的真实性、合法性没有异议，关联性方面，本案处理不涉及市国土房管局产权，仅是民政局与市妇儿公司之间的相关纠纷，市国土房管局对涉案房屋的产权和土地使用权是清晰的；二、房屋所有权申请登记证件收据（登记富字第099545号-099547号）、（81）城地批字第904号《国家建设征用土地通知书》、报建表（1986.3.3）、广州市城市规划局﹤报建审核意见书﹥（86）城建353号、86年报建字第353号报建红线图（1986.4.7）。市国土房管局表示对以上五份证据的真实性、合法性没有异议，关联性方面，市妇儿公司对于涉案房屋的产权问题仅是有相关的申请，但未作产权登记，该证据仅能证明市妇儿公司曾在涉案房屋范围内进行过相关的改建；三、房地产平面附图（测字110214651-110214653）、广州市荔湾区房管局房屋估价答复书（荔房估82字第080-081号）、广州市百货公司付款凭证、广州市城市规划局（83）城发字第728号《关于秀丽二路491—493号征用地段拟建八层楼房首层仍应作规划停车场的复函》、广州市百货公司致规划局的函、遗失报建原批文内容证明书（86）城建353号、广州市土地使用费征收管理所《关于办理缴纳土地使用费》通知，市国土房管局认为以上七份证据没有原件，真实性、合法性不质证；四、广州市计划委员会穗计基（1981）104号《关于妇女儿童百货商店危楼拆建工程计划任务书的批复》、广州市百货公司穗百建字（82）4号文《请提供重建妇儿百货商店大楼建筑红线》、广州市城市规划局（82）城发字第344号《关于拟建八层停车场、商场、宿舍建筑设计要点的复函》、广州市百货公司穗百建字（82）15号文《关于规划在秀丽二路妇儿百货商店大楼设公用停车场的意见》、广州市百货公司穗百基字（83）17号文《补办妇儿百货商店西侧征地手续的报告》、广州市百货公司穗百财字（83）42号文《关于妇儿商店危房维修的报告》、86年报建字第353号东北向立面、纵向剖面、南华西卫生队收款收据、广州市公安局建筑设计防火审核批复书面通知、广州市市政建设费收费缴款通知书、广州市市政建设费收费证明书、上报广州市百货公司1986年度财务分析、下九路妇女儿童百货大楼首层、二层结构检测鉴定报告。市国土房管局表示对以上十三份证据的真实性、合法性没有异议，但证明内容仅为市妇儿公司对讼争房屋进行相关改建，但并不能证明涉案房屋就是市妇儿公司所有；五、市政府工作会议记要（穗府会记2006-177号），市国土房管局没有异议，但认为仅是行政部门对房屋的使用权依据当时的经济环境所作的批示，该批示无权对房屋的产权以及使用权作出强制性规定，房屋的所有权以登记为准，而房屋的使用权是以相关当事人签订的租赁合同为约束依据，该会议记要的效力不涉及本案的租赁关系；六、市妇儿公司与广州市民政局之间、下九路29号首层的临街部分（前面部分）的计租简图《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》、下九路29号、31号房地产平面图。市国土房管局认为没有原件，对其真实性、合法性无法确认，且仅反映市妇儿公司与民政局之间的租赁关系，其所确定的相关平面和承租部门的效力不涉及市国土房管局；七、（2007）荔法民三初字第3042号《民事调解书》，市国土房管局表示对其真实性、合法性没有异议，但证明内容仅处理市国土房管局之前与市妇儿公司之间在2007年的相关租赁关系，不涉及本案2011年至2013年的租赁关系，所以与本案没有关联性；八、2003年2月1日至2013年6月30日市国土房管局与市妇儿公司共签订三份涉案房屋租赁合同，市国土房管局表示对其真实性、合法性没有异议，但证明内容不是市妇儿公司所称自己改建的，不能对抗市国土房管局对讼争房屋的所有权；九、市妇儿公司与市民政局2006年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，市国土房管局认为是市妇儿公司与第三方签订的租赁合同，与本案没有关联性；十、（2007）荔法民三初字第3042号案件的开庭笔录及双方举证材料，市国土房管局认为与本案没有关联性，租赁关系的建立应该以书面合同为准。2007年的租赁关系不能作为市国土房管局与市妇儿公司建立新的租赁关系的依据。至于租金如何调升，市国土房管局作为所有权人有行使收益权的权力，不受其他因素的影响。
原审法院认为：对于市国土房管局与市妇儿公司双方在涉案房屋租赁期满后，没有续签租赁合同，是否构成解除双方租赁关系和迁出涉案房屋的问题。根据已经发生法律效力的（2007）荔法民三初字第3042号《民事调解书》和2010年7月29日市国土房管局以穗国房函（2010）1225号《关于直管房非住宅续租租金标准问题的批复》文件，市妇儿公司是基于历史原因一直承租涉案房屋，其租金的计付是由广州市政府确定。在（2007）荔法民三初字第3042号《民事调解书》中，明确双方对市妇儿公司所承租部分存在权属争议。目前，双方的证据不能证实该争议已经解决。且市妇儿公司所经营的场地与其向案外人租赁的场地混合使用，无法确定市国土房管局所出租的场地的准确位置。现租赁合同期满，市国土房管局要求市妇儿公司按广州市房屋租金参考价计付涉案房屋租金，市国土房管局不能提供广州市政府对国有企业承租直管房调整按广州市房屋租金参考价计付租金的依据。市国土房管局以与市妇儿公司无签订新的租赁合同为由，要求解除与市妇儿公司的租赁关系，并要求市妇儿公司迁出广州市荔湾区下九路29号首层房屋，将房屋的使用权交回市国土房管局的理由不成立，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回广州市国土资源和房屋管理局的全部诉讼请求。本案受理费100元，由广州市国土资源和房屋管理局负担。
判后，市国土房管局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、市国土房管局与市妇儿公司于2012年2月15日签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是双方真实意思表示，是平等自愿基础上签订的合同，双方应该严格履行。该协议内容与2007年12月25日的（2007）荔法民三初字第3042号生效民事调解书内容不一致的地方，应视为是市国土房管局和市妇儿公司对自己民事权利义务的处分，理应得到法律的支持。虽然上述调解书第一条写明：市国土房管局和市妇儿公司搁置产权争议，继续维持原租赁位置、原租赁面积、原租赁关系至房屋权属发生转移止，但双方在2012年2月15日签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》第二条约定：租期为2011年7月1日至2013年6月30日，第十三条约定：租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋及设备给甲方……。如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前三个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。期限内如不能签订续租合同，视为乙方自动放弃续租的权利，甲方在届满之日收回房屋使用权。虽然房屋的权属依然存在争议，但是民事调解书作出在前，2012年2月15日签订的租赁合同在后，在后的合同对续租做了新的约定，改变了原来调解书的内容，这是法律允许的，原审法院却做了错误的认定，剥夺了当事人对自己民事权利的处分，显然是错误的。由于《广州市直管房租赁合同（非住宅）》合法有效，市妇儿公司不依约提出续租申请，不与市国土房管局签订新的租赁合同，市国土房管局有权依约解除该不定期的租赁关系；二、市国土房管局是广州市人民政府的职能部门，负责全市房屋（包含直管公房）的管理工作，当然包含了直管公房租金的管理工作。市国土房管局于2010年7月29日发出的穗国房函（2010）1225号《关于直管房非住宅续租租金标准的批复》是合法有效的文件，原审法院却认为市国土房管局不能提供广州市政府对国有企业承租直管房调整按广州市房屋租金参考价计付租金的依据，这样的认定显然是错误的。综上，市国土房管局上诉请求撤销原审判决，改判解除市国土房管局与市妇儿公司之间关于广州市荔湾区下九路29号号首层房屋的租赁关系，判令市妇儿公司迁出该房屋，将该房屋的使用权交还市国土房管局，并判令本案一审、二审诉讼费由市妇儿公司承担。
被上诉人市妇儿公司答辩称：一、市国土房管局以2012年2月15日签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的第十三条应当视为市国土房管局和市妇儿公司对自己民事权利义务的处分为由，要求收回下九路29号租赁房屋，缺乏事实和法律依据。（2007）荔法民三初字3042号民事调解书是法院制作的法律文书，具有法律效力和强制性。《广州市直管房租赁合同》不能否定、不能改变民事调解书的效力；二、《广州市直管房租赁合同》第13条属于无效条款，双方并无按此实际履行。该租赁合同为市国土房管局提供的格式合同，双方依据民事调解书就承租涉及的具体事项而签署租赁合同，并非对民事调解书已确认事项的变更，也不是市国土房管局和市妇儿公司对民事权利义务的处分，市国土房管局诉请解除租赁关系及收回房屋使用权没有事实依据和法律依据；三、原审法院认定市国土房管局不能提供广州市政府对国有企业承租直管房调整按广州市房屋租金参考价付租金的依据，符合事实和法律规定。
二审过程中，市妇儿公司向本院提交中国百货公司广东省公司文（1956.1.16）、中国百货公司广东省广州市公司文件【（63）穗百业字第607号】、广州市第一行业《一商情况》（1986.10.6）、关于市百货公司妇女儿童百货商店改为公司的批复【一商企（1992）116号】（1992.10.7）及广州市志资料卡，拟共同证明：市妇儿公司在1956年经有关政府部门批准成立、设在涉案房屋所在地段的商业网点，至今，其企业性质（全民所有制）、经营性质、经营地点一直未发生变化；在80-90年代，市妇儿公司出资在涉案房屋地址依法新建、扩建、加建房屋，目前，涉案房屋产权不清，市国土房管局诉请收回房屋使用权缺乏事实和法律依据。市国土房管局对此发表如下意见：对市妇儿公司提交的证据的真实性及合法性均没有异议，但对于关联性有异议。市妇儿公司提交的证据仅能证明企业的设立过程，房屋产权以登记为准，该证据与本案没有关联性。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：依据已查明的事实，双方之间就涉案房屋一直存在权属争议，至市国土房管局诉请原审法院，双方达成调解协议确定双方“搁置产权争议，继续维持原租赁位置、原租赁面积、原租赁关系至房屋权属发生转移时止”，该协议已经原审法院于2007年12月25日作出（2007）荔法民三初字第3042号民事裁定书予以确认，双方均应遵照执行。市国土房管局虽提交房地产登记查册表及房屋所有权证等证明涉案房屋归其所有，但该房地产登记查册表及房屋所有权证所记载的房屋面积及结构均与双方在本案所争议地址的房屋现状不符，且房地产登记查册表显示的产权审核时间及房屋所有权证的核发时间均系在（2007）荔法民三初字第3042号民事裁定书作出之前，市妇儿公司对此提出异议，故现有证据不足以证明涉案房屋的权属已理清。双方虽于2012年5月15日签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定市妇儿公司承租期限至2013年6月30日止，但依据现有证据，该《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的签订应系双方为履行（2007）荔法民三初字第3042号民事裁定书而为，其中有关租赁期限的约定并不足以反映双方之间完整的意思表示。因此，市国土房管局以双方于2012年5月15日签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定的租赁期限届满，其已在合理期限内通知，故可随时主张解除合同为由，诉请解除双方之间的租赁关系及市妇儿公司迁出涉案房屋，实属割裂（2007）荔法民三初字第3042号民事调解书与2012年5月15日《广州市直管房租赁合同（非住宅）》之间的内在关联，不但与双方的真实意思相悖，且与生效法律文书所记载的内容不符。因此，原审判决驳回市国土房管局的诉讼请求并无不当，应予维持。
综上所述，市国土房管局的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年十月二十四日
书记员 王 健