广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
云中法民二终字第419号
上诉人（原审原告）：刘再平，男，1965年4月14日出生，汉族，湖北省仙桃市人，身份证住址：湖北省仙桃市郑场镇。
委托代理人边磊，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗定市众恒基实业投资有限公司。住所地：广东省罗定市罗城镇。
法定代表人周德涛，副总经理。
被上诉人（原审被告）：梅州市客都汇物业管理有限公司罗定分公司。住所地：广东省罗定市罗城镇。
法定代表人周德涛，副总经理。
两被上诉人的共同委托代理人：李政，广东碧辉律师事务所律师。
上诉人刘再平与被上诉人罗定市众恒基实业投资有限公司（以下简称众恒基公司）、梅州市客都汇物业管理有限公司罗定分公司（以下简称客都汇公司）物业服务合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2015）云罗法民初字第668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘再平的委托代理人边磊，被上诉人众恒基公司、客都汇公司的共同委托代理人李政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告刘再平向原审法院起诉称，2014年11月8日，原告与被告签署《罗定体育商业广场物业管理合同》、《关于罗定市体育�业广场﹤物业管理合同﹥的补充协议》和《罗定体育商业广场商铺租赁合同》等合同，合同约定：原告承租被告众恒基公司、客都汇公司管理经营的罗定体育商业广场地下一层10XX、10XX、10XX、10XX、10XX、10XX铺，面积共计447.43㎡；物业合同保证金及水电押金为44742元，租赁合同保证金为71588元，装修保证金800元；原告承租上述租赁区域的用途为用于餐饮，品牌为“你我他她火锅在线”；租赁期限为5年，从2015年2月1日至2020年1月31日，2015年2月16日为租金起算日，其中2015年2月1日至2016年1月31日租金合计35794元，租金按月给付；被告同意原告免费装修期40日，自上述商铺交付次日起计算；被告承诺在本项目地下一层内不再引进与“你我他她火锅在线”完全相同的火锅店。双方签约后，原告一直依约积极履行合同义务，于2014年11月14日向被告众恒基公司支付共计116330元人民币的合同保证金及水电押金，但被告恒基公司、客都汇公司却未能履行合同约定，在上述罗定体育商业广场地下一层的项目中再度引进一家火锅店。被告众恒基公司、客都汇公司的行为严重影响了原告正设火锅店的后期经营发展，严重影响了上述合同的顺利履行，属于缺乏诚信的行为，属于违约行为，严重侵犯原告的合法权益。综上，请求法院判令：1、解除原告与被告众恒基公司、客都汇公司所签订的《罗定体育商业广场物业管理合同》、《关于罗定市体育商业广场﹤物业管理合同﹥的补充协议》和《罗定体育商业广场商铺租赁合同》等合同。2、被告众恒基公司退还原告合同意向金及保证金、押金，共计121330元人民币。3、被告众恒基公司、客都汇公司赔偿原告的经济损失30000元人民币。4、被告众恒基公司、客都汇公司承担原告为了维护自身合法权益而所产生的合理费用10000元。5、被告众恒基公司、客都汇公司承担本案的诉讼费用。
原审被告众恒基公司、客都汇公司辩称，一、合同已经履行，原告请求解除合同的理据不能成立。（一）原告与被告达成租铺意向后，原告力促正式租赁合同，正式租赁合同签订后，履行合同，如期将商铺交付了原告，原告也已经着手装修。被告没有违约行为。因此，原告请求解除合同不应支持。双方如果协商一致，可提前终止合同。（二）被告积极履行合同。根据原告要求，被告为原告的“你我他她火锅在线”额外铺设专用的电缆一条（插座用电量49KW）。二、原告交付的款项121330元不能退回。按照原告提交法庭的证据显示，原告交来租铺意向金5000元，租赁合同保证金71588元，物业合同保证金�水电押金44742元，共121330元。由于被告没有违约行为，合同正在履行中，原告所交的款项不应退回。法院如果判决被告退回款项给原告，也应扣除合同效力终止之前的租金、物业管理费、违约金、赔偿金、滞纳金等，如有结余的才能退回原告，但是，不足部分原告应予补足。三、原告的请求赔偿30000元并要求被告承担其维权费用10000元不能成立。被告并没有在地下一层再引进与原告“你我他她火锅在线”完全相同的火锅店。被告没有任何违约行为，原告无理由要求赔偿并要被告承担其维权费用。原告借口毁约应当对自己的行为负责任，并承担违约的法律责任。四、原告应当承担被告支出律师费5000元人民币。依照原告与被告客都汇公司签订的《商铺租赁合同》条款13.7的约定，和《物业管理合同》条款7.8的约定，原告应当承担被告所支出的律师费人民币5000元给被告。被告积极履行合同，根据原告的要求为原告的火锅店安装了排烟管，支出了10000多元的费用，并加装了电缆大概用了12万元左右。现原告欲借口毁约，应当承担违约的责任。被告履行合同而没有违约，因此，原告的诉讼请求应当驳回。请求法院判令：1、驳回原告诉讼请求；2、原告承担被告支出的律师费5000元。3、诉讼费由原告自行承担。
原审法院经审理查明，被告众恒基公司是座落于罗定市罗城街道龙园东路133号罗定体育商业广场的开发商，其委托授权被告客都汇公司负责全权经营管理罗定体育商业广场。2014年9月3日，原告与被告众恒基公司就罗定体育商业广场首一层10XX、10XX、10XX、10XX号铺位的出租事宜进行协商，并向被告众恒基公司支付了5000元的铺位意向金。2014年11月8日，原告作为乙方与被告客都汇公司作�甲方签订《罗定体育商业广场商铺租赁合同》，其中第二条主要约定：甲方将罗定体育商业广场地下一层的第10XX、10XX、10XX、10XX、10XX、10XX号铺位出租给乙方，计租面积447.43㎡，租赁期限为5年，从2015年2月1日起至2020年1月31日止，2015年2月1日为租金起算日；第三条主要约定：乙方经营销售业种为“餐饮”，品牌为“你我他她火锅在线”；第四条主要约定：1、2015年2月1日至2016年1月31日的月租金为35794元，余下4年的租金逐年递增；2、乙方应向甲方缴纳相当于2个月租金的合同保证金71588元，乙方于协议签署之日一次性缴纳，双方就租赁该店铺而产生的一切权利和义务清理完毕后10个工作日内，甲方向乙方退还合同保证金（不计利息）；第五条主要约定：商铺的交付日期为2014年12月31日；此外，合同还对免租装修期、续租、保险、商铺交还、双方相互承诺和保证、合同变更和解除的条件、甲方违约责任、乙方违约责任、不可抗力、通知与送达、法律适用、合同效力、税费负担等内容进行详细约定，但未就商铺具体经营模式、商铺的限制引入等内容进行约定。同日，为更好履行上述租赁合同，原告作为乙方与被告客都汇公司作为甲方再次签订了《罗定体育商业广场物业管理合同》、关于罗定市体育商业广场《物业管理合同》的补充协议，其中约定了：1、物业管理费按承租商铺计租面积447.43㎡计算，月物业管理费35元／㎡，从商铺双方约定开业日起开始计收；2、乙方应向甲方支付履约保证金44742元（含物业管理费保证金31320元、水电费预付金13422元）、装修费保证金8000元。本合同期满或因法定、约定的条款提前终止合同，乙方一缴清全部租金及其他应缴之费用并无违约行为，甲方应在�止日后15个工作日内将乙方的履约保证金（无息）退还乙方；2、甲方承诺在本项目地下一层内不再引进与“你我他她火锅在线”完全相同的火锅店。上述合同、补充协议等均由双方盖章、签字、捺印予以确认。2014年11月14日，原告向被告众恒基公司支付了租赁合同保证金71588元、物业合同保证金44742元。后两被告将涉案店铺交付给原告，但原告承租的铺位至今一直没有进行开店经营，并于2015年5月7日以两被告在罗定体育商业广场地下一层再度引进火锅店（O8韩国烤肉店）构成违约为由，诉至本院要求处理。
另查明，2014年11月8日，被告客都汇公司作为出租方（甲方）与李长昆作为承租方（乙方）签订的《罗定体育商业广场商铺租赁合同》，其中第三条约定：乙方经营销售业种为“餐饮”�品牌为“O8韩国烤肉”。
再查明，原告因本案支出律师费10000元。被告按照原告的要求安装了排烟管和电缆，被告至今仍希望双方继续履行合同，同时被告因本案支出律师费5000元。
以上事实，有原告和被告提交并经质证的证据及庭审记录等予以证实。
原审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。被告客都汇公司受被告众恒基公司的委托对罗定体育商业广场进行经营管理，原告与被告客都汇公司之间签订的《罗定体育商业广场商铺租赁合同》、《罗定体育商业广场物业管理合同》、关于罗定市体育商业广场《物业管理合同》的补充协议，这是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故原审法院对该合同的效力予以确认，双方应当依照合同�使权利，履行义务。本案争议的第一个焦点是被告是否存在违约，原告的请求是否应予以支持。本案争议的第二个焦点是被告请求原告承担律师费用是否应予以支持。关于第一个争议焦点，首先，原告自2014年11月8日签订相关合同至今也没有对承租的铺位进行装修，原告现仅凭李明的“证人证言”就证明已对铺位设计的理据不足，因证人李明没有出庭接受质询，且没有具体的设计方案、图纸和施工合同等相互印证，收费也只是收据而并非是正式的完税发票，而该铺位现在仍是空着的，但被告则按照原告的要求安装了排烟管和电缆，现被告至今亦尚未对该铺位再行招租，并希望原告继续履行合同；其次，双方签订的合同、协议中约定了被告在罗定体育商业广场的地下一层内不再引进与“你我他她火锅在线”完全相同的火锅店，但没有对“你我他她火锅在线”的具体经营模式等进行约定，且“你我他她火锅在线”至今亦尚未开店经营，故此无法确定其具体是如何的经营模式；再次，“O8韩国烤肉”主要经营的是自助韩国烤肉，并非与“你我他她火锅在线”属于完全相同的火锅店。关于第二个争议焦点，由于被告对其所支出的律师费用在本案中没有提出反诉，在本案中不作处理。综上，原告的诉讼请求，理据不足，原审法院不予支持。两被告抗辩理据充分的，原审法院予以采纳，其抗辩理据不足的，原审法院不予采纳。案经原审法院主持调解，但双方各持己见。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民�诉讼证据若干问题的规定》第二条、第七十四条的规定，作出如下判决：驳回原告刘再平的诉讼请求。案件受理费3526元（原告已预交），由原告刘再平承担。
刘再平不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人退还合同履约金及水电押金等共计121330元、改判被上诉人向上诉人赔偿上诉人的经济损失30000元、改判被上诉人向上诉人支付上诉人因此而产生的合理费用10000元。2、一审、二审的全部诉讼费均由被上诉人一、二共同承担。
事实与理由：
一、一审法院对上诉人与被上诉人所签订的《罗定体育商业广场商铺租赁合同》及其他合同、附件等中的内容及事实的认定存在严重错误，严重缺乏公正性。
1、上诉人与被上诉人所签订的《罗定体育商业广场商铺租赁合同》及其他合同、附件等是合法有效的，双方均应如约遵守。上述系列合同签订后，上诉人均如约支付相应的物业租赁保证金及水电押金等，并依法进行运营设计装修，但被上诉人却未能如约履行，不顾上诉人之强烈异议而引入另一家主营自助火锅的餐饮店，明显违背了双方所签订的相关合同约定。
双方签订合同时，上诉人的真实意思表示应是约束被上诉人引入与上诉人相类似或有相似之处的另一家餐饮店，并未字眼中的“完全相同的火锅店”，一审法院仅仅依据这几个汉字的字面意思去审理，不去审查双方签订合同的真实意思表示，显然是严重错误的，与真实事实是相违背的，不符合法律的公平正义精神。唯物论已经告知我们，在世界中是不存在两种完全相同的事物，更何况两种完全相同的火锅店。并且，被上诉人引入的一家火锅店其实质的运营模式和主营业务与上诉人完全相同。因此，被上诉人的行为显然是违规违约的，其依法应承担相应的责任。
2、上诉人与被上诉人签订相关合同，其中有物业租赁合同及管理合同等，均有相对应的保证金，而相应的水电押金为44742元，其理应不属于合同履行的保证金范围内，仅仅是押金，而且与物业租赁无关，更与物业租赁纠纷无关，不论发生诉讼与否，被上诉人均应依法依约向上诉人如数退还上述的金额。
二、一审法院在审理中，适用法律明显错误。
双方签订上述系列合同，均应如约遵守，但依据《合同法》之相关规定，订立合同应依据双方的真实意思表示去�立。故，人民法院在审理相关合同履约的案件，应如数考虑争议双方或多方订立合同的真实意思表示，不应片面审理，应体现法律的公平正义。
综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，缺乏公正性。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求贵院撤销广东省罗定市人民法院作出的（2015）云罗法民初字第668号民事判决，并请求贵院判决支持上诉人的全部上诉请求。
被上诉人众恒基公司、客都汇公司答辩称，请求驳回上诉维持原判。理由是一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法、实体处理恰当，上诉人的上诉理由是不成立的，因此恳请驳回上诉维持原判。
上诉人刘再平在二审中没有提交新证据。
被�诉人众恒基公司、客都汇公司在二审中提交了以下证据：证据一、《商户承租意向书》及意向金伍仟元的收入证明单（复印件），来源于众恒基公司，证明意向金伍仟元自动转为租金或水电押金的一部分。证据二、《解除租赁合同通知书》及快递的送达回执，来源于客都汇公司、顺丰速递，证明客都汇公司向刘再平发出解除合同通知书，刘再平于2015年10月18日签收。
上诉人刘再平对被上诉人客都汇公司提交的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性认可，但对合法性、关联性不予认可。理由如下：陈永文于2014年9月3日缴纳意向金伍仟元，该意向金未表明属于租金还是水电费押金，属于约定不明，依法应退还给上诉人。对证据二的真实性认可，但对合法性、关联性不予认可。理由如下：本案所涉商铺租赁合同及其他附件均于2015年2月�上诉人依法解除，合同权利义务已于2015年2月终止。
上诉人刘再平在二审中明确其诉讼请求“解除原告与被告众恒基公司、客都汇公司所签订的《罗定体育商业广场物业管理合同》、《关于罗定市体育商业广场﹤物业管理合同﹥的补充协议》和《罗定体育商业广场商铺租赁合同》等合同。”中的“等合同”具体包括《罗定体育商业广场消防责任书》、《罗定体育商业广场服务指南》、《关于罗定市体育商业广场〈商铺租赁合同〉的补充协议》。（以下简称《罗定体育商业广场商铺租赁合同》等合同）
本院经审理查明，原判查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，2014年9月3日，陈永文代表刘再平与众恒基公司签订了�商户承租意向书》，约定承租方向出租方在签署《商户承租意向书》的同时向出租方缴纳租赁意向金人民币5000元，如刘再平能在规定时间内办理，并缴纳有关费用，则所交该商铺／场地租赁意向金自动转为租金或水电费押金一部分。
2014年11月8日，刘再平作为乙方与客都汇公司作为甲方签订了《罗定体育商业广场商铺租赁合同》、《关于罗定市体育商业广场〈商铺租赁合同〉的补充协议》、《罗定体育商业广场物业管理合同》、《关于罗定市体育商业广场﹤物业管理合同﹥的补充协议》、《罗定市体育商业广场服务指南》、《罗定体育商业广场消防责任书》。
《罗定体育商业广场商铺租赁合同》4.1.1、4.1.2条约定：乙方应向甲方交纳相当于2个月租金的合同保证金，该合同保证金不是乙方预付的租金，仅�乙方履行本合同约定义务的保证。合同保证金71588元。
6.4约定：如因乙方原因，自该商铺交付之次日起15天内仍未开始进行装修工程，甲方有权收回出租商铺，解除本合同并追究乙方的违约责任，合同保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过合同保证金的，甲方仍有权追索。
13.2条约定：租赁期限内，乙方非因本合同规定的情况，中途擅自退租的，合同保证金作为违约金赔偿给甲方；若合同保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。
《罗定体育商业广场物业管理合同》7.3条约定：如乙方单方面终止《租赁合同》及本合同，或乙方违反《租赁合同》导致物业出租单方终止《租赁合同》，或乙方违约导致甲方终止本合同，甲方将没收乙方履约保证金不予返还，并追收乙方所欠的其它各项费用。
刘再平至今没有缴交过租金及管理费。
再查明，08韩国烤肉店主要经营自助韩国烤肉、火锅、寿司。你我他她火锅在线店的宣传单图片显示其经营方式是自助式小锅火锅。
2015年2月初，刘再平以发现已经有另一家“欧吧火锅”在同一层开店，严重影响其火锅店的后期经营发展为由，向客都汇公司提出解除合同并要求退还保证金、押金等款项，客都汇公司没有同意，双方在一审判决前没能达成解除合同的合意，二审审理期间，客都汇公司于2015年10月9日向刘再平发出《解除租赁合同通知书》，通知解除与刘再平签订的《罗定体育商业广场商铺租赁合同》，刘再平于2015年10月18日收到。客都汇公司在二审庭审中表示同意解除与刘再平签订的《罗定体育商业广场商铺租赁合同》等合同，并认为合同的解除时间为2015年10月18日。
本院认为：本案系房屋租赁合同、物业服务合同纠纷。2014年9月3日陈永文代表刘再平与众恒基公司签订的《商户承租意向书》；2014年11月8日客都汇公司与刘再平签订的《罗定市体育商业广场商铺租赁合同》、《关于罗定市体育商业广场〈商铺租赁合同〉的补充协议》、《罗定市体育商业广场物业管理合同》、《关于罗定市体育商业广场〈物业管理合同〉的补充协议》、《罗定体育商业广场消防责任书》、《罗定市体育商业广场服务指南》，均是当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，上述合同合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同的内容履行自己的义务。
根据本案双方�事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：1、众恒基公司、客都汇公司是否违约。2、刘再平与客都汇公司签订的《罗定体育商业广场商铺租赁合同》等合同是否可以解除及解除时间。3、刘再平的上诉请求应否支持。
关于众恒基公司、客都汇公司是否违约的问题。刘再平认为众恒基公司、客都汇公司违约的理由是众恒基公司、客都汇公司不顾上诉人之强烈异议而引入另一家主营自助火锅的餐饮店，明显违背了双方所签订的相关合同约定。本院认为，2014年11月8日，客都汇公司与李长昆签约，将部分铺位出租给李长昆经营餐饮，品牌为“O8韩国烤肉”，其品牌名称与刘再平签订时的“你我他她火锅在线”名称完全不一样，从名称字面上看“O8韩国烤肉”的主营是韩国烤肉，“你我他她火锅在线”的主营是火锅；刘再平与客都汇公司在签订合同时，对具体经营方式、主营业务等没有进行约定，其现在以经营方式、主营业务相同，都是小锅火锅、自取材方式为由主张上述两间店铺完全相同没有依据，综上，本院确认“O8韩国烤肉”与“你我他她火锅在线”不是完全相同的火锅店，众恒基公司、客都汇公司不存在引进另一间与“你我他她火锅在线”完全相同的火锅店，不构成违约。
关于刘再平与客都汇公司签订的《罗定体育商业广场商铺租赁合同》等合同是否可以解除及解除时间的问题。刘再平提出提前解除与客都汇公司签订的《罗定体育商业广场商铺租赁合同》等合同，一审时客都汇�司不同意解除，并要求继续履行合同，二审审理期间，客都汇公司明确表示同意解除其与刘再平签订的上述合同。刘再平于2015年2月向客都汇公司提出解除上述合同，又于2015年5月7日向原审法院请求解除，刘再平的行为属于单方中途解除租赁合同，且其自承租涉案商铺后没有按照合同约定在该商铺交付之次日起15天内开始进行装修工程和支付租金、物业管理费、水电费等费用，已属违约，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，属于刘再平可以单方解除合同的情形。所以，本院认定刘再平、客都汇公司解除《罗定体育商业广场商铺租赁合同》等合同的时间为刘再平向一审法院提起诉讼的时间，即2015年5月7日。
关于刘再平的上诉请求应否支持的问题。刘再平的上诉请求是由被上诉人向其退还合同履约金及水电押金等共计121330元（包括租铺意向金5000元，租赁合同保证金71588元，物业合同保证金及水电押金44742元），改判众恒基公司、客都汇公司向其赔偿经济损失30000元、改判众恒基公司、客都汇公司向其支付因此而产生的合理费用10000元。本案中，众恒基公司、客都汇公司已依约履行了合同，将涉案商铺交付刘再平使用，并按照刘再平的要求安装了排烟管和电缆。刘再平自2014年11月8日签订相关合同至今没有对承租的铺位进行装修，没有缴交租金及管理费，符合合同法以自己的行为表明不履行自己债务而达到单方面解除的条件。刘再平的行为已违反了《罗定体育商业广场商铺租赁合同》6.4条、13.2条，依约应按照《罗定体育商业广场商铺租赁合同》的6.4条、13.2条，《�定体育商业广场物业管理合同》7.3条处理，合同保证金作为违约金赔偿给客都汇公司，客都汇公司可以没收刘再平履约保证金不予返还。故，本院对刘再平要求众恒基公司退还租赁合同保证金71588元、物业合同保证金及水电押金44742元不予支持。另外，租铺意向金5000元按照《商户承租意向书》的约定已自动转为租金或水电费押金一部分，刘再平与客都汇公司约定2015年2月1日至2016年1月31日的月租金为35794元，鉴于刘再平未支付过租金给客都汇公司，现客都汇公司提出租铺意向金5000元折抵租金，不予返还，合理合法，本院予以采纳，对刘再平的该项诉讼请求予以驳回。本案中，众恒基公司、客都汇公司均不存在违约，故对刘再平主张其赔偿经济损失30000元、支付因此而产生的合理费用10000元，本院均不予支持。
综上所述，上诉人刘再平上�合法合理部分，本院予以支持，不合法部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销罗定市人民法院（2015）云罗法民初字第668号民事判决。
二、上诉人刘再平与被上诉人梅州市客都汇物业管理有限公司罗定分公司签订的《罗定市体育商业广场商铺租赁合同》、《关于罗定市体育商业广场〈商铺租赁合同〉的补充协议》、《罗定市体育商业广场物业管理合同》、《关于罗定市体育商业广场〈物业管理合同〉的补充协议》、《罗定体育商业广场消防责任书》、《罗定市体育商业广场服务指南》自2015年5月7日起解除。
三、驳回上诉人刘再平的其他诉讼请求。
本案二审案件受理费3526元，由上诉人刘再平负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄亦乾
审判员 陈 容
审判员 陈灿良
二〇一六年一月二十五日
书记员 黄常乐