青海省格尔木市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青2801民初884号
原告格尔木鼎运市政建设有限公司。
法定代表人张光辉，总经理。
委托代理人朱子豪、徐艳，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告青海凤麒置业有限公司。
法定代表人李强，董事长。
委托代理人郭鹏，青海盐湖律师事务所律师。
原告格尔木鼎运市政建设有限公司（以下简称鼎运公司）与被告青海凤麒置业有限公司（以下简称凤麒置业）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年6月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鼎运公司的委托代理人朱子豪、徐艳、被告凤麒置业的法定代表人李强及委托代理人郭鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎运公司诉称，2013年12月1日原告与被告签订《土地转让协议书》，约定原告将位于青海省格尔木市柴达木东路42号的土地转让给被告，转让总价为1300万元，其中100万元作为定金于原告将土地使用证及房产证交与被告时支付；200万元于房屋封顶时支付；1000万元置换为格尔木市柴达木东路42号2000平方米的商铺。双方约定，被告迟延支付转让价款给原告，超过15日应按每日5000元支付金给原告。原告如约履行了合同义务，被告受让土地后已实际进行了开发建设，且开发建设的房产已于2014年10月22日封顶。但被告在向原告支付80万元定金、12万元转让款后，拒绝向原告继续支付剩余转让款，已构成违约，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付土地转让余款208万元，支付自2014年11月7日起至2016年4月17日止违约金264万元，共计452万元；并按5000元/天的标准继续支付自2016年4月16日起至实际完成其义务之日的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。
被告凤麒置业辩称，原、被告双方以1300万元买卖50亩土地的情况属实，截止到目前为止，双方已经履行了合同的主要义务，土地使用权已经办到被告名下,被告已将300万元现金支付完毕，1000万元以2000平方米房屋置换，目前置换的房屋已经超过2000平方米。待房管部门测绘完毕后多退少补。被告不存在任何事实，不存在拖欠尾款及违约金的问题。如果原告否认被告已经付清300万元以及置换2000平方米的事实，则原告申请人民法院延期审理，追加本案涉及的原告公司股东张红海夫妇、张红海的三个儿子、张亚辉妻子慧海珍、张亚辉儿子、以及同意将房屋办到祝福建、贾南丽、张运环等三人为第三人，以便查清房屋置换事实，同时依法申请人民法院调取本案涉及的土地使用权的所有权人及过户情况，土地使用权人不是本案原告，如果原告否认张红海夫妇的家庭关系，则被告申请法院他们的家庭关系，张红海夫妇将他们所有的财产分配给三个儿子及孙子，他们内部的财产分配矛盾影响了查清本案原、被告之间合同履行的事实，请求法院责令原告公司提供其财务报表，确认是以公司名义收取1300万元，还是股东之间达成协房产和生产车间议，请求法院从格尔木工商局调取原告企业的登记情况，显示原告公司名称、股东变更情况，以及本案涉及的土地使用权变更情况。希望法庭在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明，2013年10月20日格尔木市卓航市政建设有限公司与被告签订一份《土地转让协议书》，约定格尔木市卓航市政建设有限公司将位于青海省格尔木市柴达木东路42号，土地面积为3361.94平方米（折约5.04亩）、包括院内的转让给凤麒置业，转让总价为人民币1300万元，双方签订协议后，格尔木市卓航市政建设有限公司将土地证给凤麒置业，凤麒置业向格尔木市卓航市政建设有限公司支付土地定金100万元，200万元封顶后支付，上述款项支付至张光辉在中国银行6217868700000061192的账号内，剩余1000万元置换土地2000平方米，合同还约定了违约责任及其他事项。2013年11月14日格尔木市卓航市政建设有限公司变更为格尔木市鼎运市政建设有限公司。2013年12月1日原、被告再次签订一份《土地转让协议书》，约定甲方（鼎运公司）将位于格尔木市柴达木东路42号、土地面积为3361.94平方米（折约5.04亩）、用途为工业用地的土地转让给乙方（凤麒置业），双方约定转让价格为1300万元，协议签订后甲方将土地使用权证及房产证交给乙方，乙方给甲方支付土地定金100万元，房产封顶后乙方支付甲方余款200万元，剩余1000万元置换2000玉方米商铺，具体位置设计图出来由甲方任意挑选，乙方负责将甲方要求的商铺、房产证和土地证办理好交给甲方，转让土地及房产所涉及的土地增值税、企业所得税、房产税等所有费用税费均由乙方承担，甲方协助乙方办理相关过户手续。双方约定的违约责任是本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或者故意拖延不履行本协议应尽的义务超过三十个工作日，视甲方构成根本违约，甲方应双倍返还乙方定金，退还已收乙方的转让款并按银行同期货款利息率支付利息给乙方；乙方迟延支付转让价款给甲方，超过15日应按迟延额每日5000元支付违约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除本协议，乙方应按本协议总价款的10%赔偿甲方的经济损失。合同有效期2年。自2013年11月24日至2015年11月24日。同时，合同还约定了争议处理及合同效力。该合同原告法定代表人张光辉签字、被告法定代表人李强签字并加盖格尔木鼎运市政建设有限公司及青海凤麒置业有限公司印章。合同签订后，原告将土地使用权证及房产证交给被告，被告于2013年11月22日委托王亚峰从其卡号6217868700000203406中转入80万元给原告的法定代表人张光辉所持有的105012664077卡中；2015年1月5日被告通过其公司账号105007772022转账支付给原告法定代表人张光辉转让金10万元；2014年3月30日张亚辉出具借据一份，载明“今借到青海凤麒置业有限公司现金贰万元整（现金付讫）”借据上有被告法定代表人李强及借款人张亚辉的签字，对张亚辉2万元借款原告表示可从转让金中扣除。2014年10月22日被告承建的格尔木东城国际大厦举行了封顶仪式，2015年6月16日分包单位郑州建安建筑工程有限公司、勘察单位西北综合勘察设计研究院建筑设计分院、设计单位甘肃有色工程勘察设计研究院、监理单位浙江同舟建设管理有限公司海西分公司对被告施工的格尔木东城国际大厦2#、3#、4#楼主体工程质量进行了验收，验收意见符合规范要求。2015年7月2日格尔木房地产管理处对被告修建的位于格尔木市柴达木东路40号东城国际2幢、3幢、4幢颁发了（2015）房预售证第2015006号《商品房预售许可证》，对住宅26026.83平方米272套、商业12142.08平方米37套面向全社会公开预售。2015年9月1日被告与张亚辉及其儿子张宸轩签订一份《房屋回迁协议》，约定，回迁位置格尔木柴达木东路东城国际三号楼，三号楼一楼自东向西至伸缩缝建筑面积567.92平方米办理房屋产权为张宸轩姓名、三呈楼二楼自东向西至伸缩缝建筑面积567.92平方米办理房屋产权为张亚辉姓名、三号楼四楼整体建筑面积1186.22平方米办理房屋产权为张宸轩姓名，回迁面积多出部分为322.06平方米，有欠条为证。办理房屋产权权证，双方各自承担各自费用，东城国际三号楼竣工验收后，交付乙方。2016年2月17日原告出具催款函要求被告将转让款180万元及违约金2415000元在一个月内汇至原告法定代表人张光辉在中国银行格尔木炼油厂分行6217868700000205955账号内。
另查明，鼎运公司原名称为格尔木卓航市政建设有限公司，法定代表人为张红海，后变更为张光辉，2013年11月14日公司名称变更为格尔木市鼎运市政建设有限公司，法定代表人为张亚辉，后变更为张光辉。
上述事实有2013年10月20日签订的《土地转让协议书》、2013年12月1日双方签订的《土地起转让协议书》、账户名为王亚峰、卡号为6217868700000203406交易明细清单3页、账户名称为青海凤麒置业有限公司、账号为105007772022交易明细5页、东城国际2幢、3幢、4幢封顶仪式照片、商品房预售许可证、《房屋回迁协议》、催款函、私营企业基本注册信息查询单及庭审笔录附卷予以证实。
本院认为，建设用地使用权转让合同是出让人与土地使用者（受让人）就特定地块的土地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议。《中华人民共和国物权法》第一百三十八条规定“采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同，建设用地使用权出让合同一般包括下列条款……（六）出让金等费用及其支付方式……”。本案中，原告鼎运公司将位于格尔木市柴达木东路42号，土地面积为3361.94平方米的土地转让给被告凤麒置业，凤麒置业是该建设用地使用权人，其依法对该土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。双方于2013年10月20日、2013年12月1日签订了土地转让协议书，该协议书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，合同履行，就其本质而言，是指合同全部履行。只有当事人双方按合同的约定或者法律的规定，全面、正确地完成各自承担的义务，才能使合同债权得以实现，也才能使合同法律关系归于消灭，当事人全面、正确履行合同义务，是对当事人履行约定的基本要求，只完成合同规定的部分义务，就是没有完全履行。本案系建设用地使用权转让合同纠纷，在合同中，原告按约履行了给付被告土地使用权证，由于本案被告未按合同期限约定支付全部转让金，故被告的行为属于只完成合同规定的部分义务。根据原、被告提供的收条、借据、银行交易明细单，对被告给付原告的转让金做如下认定，2013年11月22日被告通过王亚峰的卡号为6217868700000203406给原告所持有的105012664077账号内转入人民币80万元，双方当事人对该笔转让款均予以认可，2013年11月23日原告所持有的账号为105012664077给王亚峰所持有的6217868700000203406卡内转入人民币50万元，2013年11月25日王亚峰持有的卡号6217868700000203406再次给原告所持有的账号105012664077转入现金50万元，故可认定被告在2013年11月给原告支付转让金80万元。2013年11月18日、11月25日、2014年3月3日由被告凤麒置业所持有的账号105007772022以稿费、演出费等劳务收入的用途给原告法定代表人张光辉分别支付5万元、2万元、10万元；2013年12月27日以报销用途支付18454元；2015年1月5日以转让金用途支付10万元。被告支付原告各项费用时均有明确的用途，被告支付原告用途为“转让金”的款项中只有2015年1月5日的一笔10万元，其余188454元不是以转让金的名义汇入原告账户里，被告亦未向法庭提交上述188454元是转让金的相关证据，故从被告提供的银行交易中可认定被告支付原告转让金10万元。2014年3月30日张亚辉借被告现金2万元，对该笔借款原、被告均同意从原告的转让金中扣除，故该笔款项应认定为被告支付给原告的转让金。2015年11月12日被告给张亚辉以“付张亚辉借款”用途转账给张亚辉10万元，同日，张亚辉出具“今收到李强还欠款壹拾万元（100000）”的收条一份，证实被告与张亚辉存在借贷关系，双方已通过银行转账解决，不是本案争议的转让金。2014年4月11日由原告法定代表人张光辉出具“今借到凤麒置业有限公司壹万元（现金付讫）”的借据一份，该借据系个人借款，被告无证据证实该借款为转让金。被告提交的2010年4月10日、2010年12月29日、2011年5月9日由原告公司股东张红海出具的借条三份，借款金额分别为5万元、5万元、15万元，上述借款均系张红海个人借款，且该行为是在原、被告签订土地转让协议书之前，不能认定是被告支付给原告的转让金。以上证据可证实被告共计支付给原告转让金92万元整，故原告要求被告支付被告向原告支付土地转让余款208万元的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者稍有当预见到的因违反合同可能造成的损失”，第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的‘过分高于造成的损失’”。原告要求被告支付自2014年11月7日起至2016年4月17日止违约金264万元的诉求属于约定的违约金过分高于造成损失的，本院按208万元的30%计算为62.4万元，原告违约金诉求超出部分，本院不予支持。原告要求按5000元/天的标准继续支付自2016年4月16日起至实际完成其义务之日的违约金，因原告并未向法庭举证证实因被告不履行合同给其造成损失的具体数额，故对该项诉求本院不予支持。被告辩称已全额支付了原告的土地转让金，为此原告在2015年8月31日出具了《特此证明》，该证明说明被告已将房屋转让金300万元全部结清，原告对此证明加盖了公章，并且公司股东张红海与翟焕如在该证明上签字予以认可，因被告不认可该事实，被告于2016年8月4日以青凤（2016）第003号文件的形式给原告下发了《关于尽快办理2000平方米置换房屋有关手续的通知》，要求撤回并解除与张红海、翟焕如、张宸轩已签订的《商品房买卖合同》，首先被告无证据证实其已全额支付原告土地金的账目明细凭证，且在该证明上加盖的“格尔木鼎运市政建设有限公司”的印章为彩印件，并非原件，且公司股东的签名是张亚辉代签，不能证明是张红海、翟焕如本人的真实表示，其次。本案审理的是建设用地使用权转让合同，被告要求解除房屋买卖合同属另一法律关系，故对被告的辩称意见本院不予采纳。被告要求追加第三人的申请，因合同具有相对性，与被告签订合同的相对人是鼎运公司，并非是张红海、翟焕如及张亚辉，公司股东及法定代表人和其亲属之间存在怎样的关系，不是本案审理的范畴，故对被告要求追加第三人的申请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百三十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》率六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告青海凤麒置业有限公司支付原告格尔木鼎运市政建设有限公司土地转让金208万元，于本判决生效之日后十日内付清；
二、被告青海凤麒置业有限公司支付原告格尔木鼎运市政建设有限公司违约金62.4万元，于本判决生效之日后十日内付清；
三、驳回原告格尔木鼎运市政建设有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费44560元，由被告青海凤麒置业有限公司承担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。
审 判 长 贺敏红
审 判 员 裴淑文
人民陪审员 祁德忠
二〇一六年十一月九日
书 记 员 谭 夏