江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镇民终字第1459号
上诉人（原审被告）卫胜。
被上诉人（原审原告）李永康。
委托代理人刘陆根。
上诉人卫胜因房屋租赁合同、借用合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2012）句民初字第616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经审理查明，李永康系句容市北环路千禧小区（民政局西第二幢）102、202、302室房屋所有权人，并领取有上述房屋的所有权证。2006年12月22日，李永康（甲方）与卫胜（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于句容市北环路千禧小区一、二楼门市房租赁给乙方。租赁期限为三年，自2007年1月30日到2010年1月30日止。租金半年支付一次，并提前一个月支付下半年的房租，第一年房租为36000元，第二年房租为39600元，第三年租金为43560元。乙方应承担租赁期内的水、电、卫生、通讯、物管、工商、消防、税收等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期交纳。对于续租双方约定，在合同期满后，同等条件下乙方有优先续租权；乙方如需续租，应在租期届满前三个月向甲方提出，并签订新租赁合同。合同还约定了其他事项。签订合同当日卫胜另支付1000元给李永康作为水电费保证金。合同签订后双方均按合同约定履行，卫胜在承租后对上述门市房进行了装璜。合同期满前三个月卫胜未向李永康提出续租房屋的申请，双方也未签订新的租赁合同。合同期满后卫胜仍使用上述门市房。2012年4月10日，李永康向原审法院起诉，要求判令卫胜立即将位于句容市北环路千禧小区102、202号两层门市房及302室住房迁让交付给李永康；判令卫胜立即支付自2010年2月1日至2012年5月1日止的租金113990元；判令卫胜立即支付使用期内的尾欠电费9620元及滞纳金。
另查明，2008年10月，李永康将位于上述门市房楼上的302室无偿交付给卫胜使用，并同意卫胜对该302室进行装璜，卫胜在2009年对该302室进行了装璜。2013年1月18日，李永康交纳了该房2012年1、3月份电费3279元。
2012年8月24日，卫胜向原审法院提出申请，要求对句容市北环路千禧小区102、202、302室装璜进行评估。李永康书面承诺同意评估，并同意按评估后的残值在10万元范围内补偿给卫胜。原审法院依法委托句容市价格认证中心作鉴定，2013年5月31日，该价格认证中心作出价格鉴证结论书，认为位于句容市北环路千禧小区102、202、302室装璜价格为122666元，其中包括价值3830元的卷闸门。对该鉴定报告李永康认为卷闸门系其安装，不应当计算在卫胜装璜范围内，卫胜对卷闸门是谁安装的表示不清楚。该评估鉴定费1000元卫胜未预交。
审理中，李永康将诉讼请求明确为：1、判令卫胜立即将位于句容市北环路千禧小区102、202号两层门市房及302室住房迁让，交付给李永康；2、判令卫胜支付从2010年2月1日起至2013年8月31日的房屋租金156090元，从2013年9月1日起到实际交付时止按每年43560元的标准计算租金损失；判令卫胜支付代垫的2013年1、3月电费3279元并在交付房屋时将水电费结清。
以上事实，有租赁合同、房产证、国有土地使用权证、电费发票、句容市价格认证中心价格鉴定结论书以及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。李永康与卫胜就位于句容市北环路千禧小区一、二楼门市房签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效。在合同履行中，李永康交付了租赁物，卫胜使用了租赁物并交付了租金。租赁期间届满，双方未续签合同，形成了事实上的不定期租赁关系，李永康可以随时解除合同，卫胜理应返还租赁物。故李永康要求卫胜将位于句容市北环路千禧小区102、202号门市房迁让并交付给李永康的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。李永康要求卫胜支付自2010年2月1日起至2013年8月31日期间的房屋租金156090元（按43560元／年计算43个月），符合法律规定，予以支持。李永康主张2013年9月1日后至实际交房时止的租金损失按43560元／年的标准计算亦符合法律规定，予以支持。
关于位于句容市北环路千禧小区302室住房，双方未签订租赁合同，且未约定租金，应为借用关系，在借用关系中，出借人要求借用人归还原物的，借用人应当将借用物归还给出借人，故李永康要求卫胜从该住房中迁让，符合法律规定，予以支持。
关于对上述房屋装璜的残值问题，卫胜在租赁期间对租赁102、202门市房及借用的302室房屋进行了装饰装修，上述装璜经句容市价格认证中心作鉴定，价格为122666元，因302室房屋装璜经过李永康的同意，双方系借用关系，李永康应当给付卫胜该房内的装修残值，对于租赁的102、202号门市房，因李永康同意对除卷闸门外的装璜给付补偿，予以采纳。故李永康应当补偿给卫胜装璜价值118836元（以评估的122666元扣除卷闸门款3830元）。
关于李永康主张的要求卫胜支付代垫的2013年1、3月份电费3279元的问题，原审法院认为，按照双方《租赁合同》的约定，卫胜应承担租赁期内的水、电等费一切因实际使用而产生的费用，现李永康支付电费后有权要求卫胜给付，故对李永康要求卫胜给付电费3279元的诉讼请求予以支付。对于李永康要求卫胜结清交付房屋前的水电费的请求，因上述费用卫胜并未支付，故对李永康该项主张及卫胜预付的水电费保证金1000元在本案中均不作处理。遂判决：一、卫胜于判决生效后二十日内从句容市北环路千禧小区102、202、302室房屋内迁出，并将上述房屋交还给李永康；二、卫胜于判决生效后十日内给付李永康自2010年2月1日起至2013年8月31日期间的位于句容市北环路千禧小区102、202号门市房租金或占用费156090元；三、卫胜于判决生效后十日内给付李永康垫付的2012年1、3月电费3279元；四、李永康于判决生效后十日内给付卫胜装璜损失118836元；上述第二、三项与第四项相抵，卫胜于判决生效后十日内给付李永康人民币40533元；五、卫胜于判决生效后十日内给付李永康2013年9月1日起至实际交还租赁房屋（位于句容市北环路千禧小区102、202号门市房）期间的租金损失（按每年43560元的标准计算）。
宣判后，上诉人卫胜不服上述判决，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人于2010年8月口头约定将句容市北环路千禧小区302室无偿借给上诉人使用，上诉人进行房屋装潢，装潢款约为30万元，装潢款冲抵102、202、302的房租至2015年，一审判决无视上诉人与被上诉人的约定，判决上诉人迁出上述房屋，严重侵害了上诉人的权利。请求撤销原审判决，改判上诉人继续租赁句容市北环路千禧小区102、202、302室房屋。
被上诉人李永康辩称，被上诉人于2006年开始将房子出租给上诉人，合同期三年，上诉人使用房子7年，被上诉人共计拿到上诉人十一、二万元房租。房屋的装璜费是上诉人申请鉴定的，不能按照其装修价冲抵。
本案争议焦点主要为：上诉人与被上诉人是否约定上诉人用句容市北环路千禧小区302室房屋的装潢款冲抵102、202、302房屋租金租用至2015年。
本院认为，根据我国《民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人主张其于2010年与被上诉人约定由上诉人对句容市北环路千禧小区302室房屋的装潢款冲抵102、202、302房屋租金租用至2015年，被上诉人对上诉人的此项事实主张未予认可，上诉人对此有责任提供证据予以证实，但上诉人在本案审理中未能提供任何证据证实上诉人与被上诉人有上述约定，上诉人应当承担举证不能的法律后果，故本院对上诉人主张的上述事实不予采信，上诉人应当依照双方签订的租赁合同承担合同义务。
综上，上诉人卫胜的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2062元，由上诉人卫胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 宜 芳