江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第26号
上诉人（原审被告）林俊华。
委托代理人陈涛，江苏诚卓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高学金。
委托代理人李艳，江苏居和信律师事务所律师。
上诉人林俊华因与被上诉人高学金房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2014）北黄民初字第0163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
无锡市北塘区仁和花园门面房（以下简称仁和花园）21-1至24-2号的房屋所有权人分别为无锡市北定混凝土有限公司（以下简称北定公司）及北定公司的法定代表人顾定跃所有，顾定跃个人享有仁和花园其中的23-1、23-2号门面房。2011年7月27日，高学金与北定公司签订第二份房屋租赁协议，再次约定：盛德路20-1至24-2号仁和花园，面积为2800平方米的门面租赁给高学金，租赁期限自2011年9月1日起至2014年8月31日止，年度租金为60万元。当天，北定公司顾定跃出具授权书，上面载明：出租方授权承租方在合同期内行使盛德路20-1至24-2号的出租权。2011年11月29日，北定公司顾定跃出具情况说明，上面载明：……自2008年9月开始，我公司将自有的仁和花园门面房包租给高学金，约定高学金向我公司每年上交租金60万元，高学金享有转租权等内容。
2008年底，高学金与林俊华签订一份租赁协议，约定高学金将坐落于无锡市北塘区仁和花园20-2至21-1-2号（5个门面）的房屋（含楼上20#-1至20窗五套）出租给林俊华，作为营业场所使用，租赁期限自2009年4月1日起至2019年3月30日止，同时，双方达成补充协议，因高学金少交付五金店两间门面的楼下部分177.21㎡（为仁和花园20-2号，面积为354.41元÷2=177.2㎡），确定房屋每年租金为20.8万元，半年付一次，合同生效前10天支付等内容。高学金陈述：因笔误，租赁协议上误将林俊华已承租的仁和花园门面房“20#-2到23#-1-2”错写成“20#-2到21#-1-2号”，双方一直没有发现，所以也没有更改过。但林俊华从合同签订之日至今，实际占用了仁和花园21-1至23-2的门面，双方也按以上的面积收取、缴纳年租金20.8万元。
2011年10月31日，因林俊华未按约向高学金支付2011年10月1日至2012年3月31日租金10.4万元。高学金向法院提起诉讼，北塘区人民法院于2011年12月16日作出（2011）北黄民字第0183号民事判决，判决林俊华支付高学金租金10.4万元，该案现已执行完毕。
2013年1月7日，因林俊华未按约向高学金支付2012年4月1日至2012年12月31日租金13万元。高学金向法院提起诉讼，后双方在诉讼中达成调解协议，北塘区人民法院于2013年1月31日出具（2013）北黄民字第0016号民事调解书，林俊华于2013年2月6日前支付高学金租金13万元，该案现已履行完毕。
2011年11月29日，债权人朱敏剑向无锡市中级人民法院申请对北定公司进行破产清算，该院于2011年12月14日裁定受理该申请，并依法指定无锡市昊天经济信息咨询有限公司为北定公司管理人（以下简称管理人）。
2012年4月19日，北定公司第一次债权人会议通过以拍卖方式对北定公司破产财产进行变价的财产变价方案。
2012年4月25日，无锡市中级人民法院裁定宣告北定公司破产。
2012年5月15日，管理人分别向高学金、无锡市北塘区惠山门诊部、林俊华出具通知书，告知北定公司已被债权人申请破产并应及时申报债权等内容，要求他们直接向管理人依法缴纳已发生应付的房屋租金，同时提到目前北定公司破产，请他们依据《中华人民共和国破产法》第18条及53条之规定及时行使权利，维护自身的合法权益。
2012年11月27日，无锡市中级人民法院裁定，郗莉在拍卖过程中以1383万元的最高价竞得仁和花园20-1号、20-2号、21-1号、21-2号、22-1号、22-2号的房屋并已将款项全部付清，上述房屋归郗莉所有。
因仁和花园23-1的面积为143.13㎡、23-2号的面积为423.42㎡房屋所有权人为顾定跃，顾定跃未撤回对以上房屋由高学金包租的委托，该部分房屋租金一直由高学金继续按约定收取。
后因主张租金未果，高学金诉至法院请求判令：林俊华支付自2013年1月1日起至2014年8月31日止的租金15万元，并支付利息（自2014年5月7日起至判决给付之日止，按银行同期贷款利息计算），承担案件诉讼费。诉讼中，高学金变更租金部分的诉讼请求为148494元，其余不变。
庭审中，高学金陈述：应出租给林俊华仁和花园的门面房20-2的楼下面积为354.41㎡÷2=177.2㎡，因另外给了五金店作门面用房，所以双方达成了补充协议，将年租金从22.8万元降低至20.8万元。虽未重新写明应从20-2楼上开始，但林俊华实际租赁了20-2楼上的面积177.2㎡、21-1的面积为157.05㎡、21-2的面积为364.54㎡的楼上部分，合计面积为265㎡（165.55＋364.54=530.09㎡÷2=265.045）；租赁了22-1的面积为165.55㎡、22-2的面积为165.55㎡的楼上部分，合计面积为165.55㎡（165.55＋165.55=331.1÷2=165.55㎡）；租赁了23-1的面积为143.13㎡的楼上部分（143.13÷2=71.565㎡）及23-2的全部面积为423.42㎡（其中部分作为消防通道）合计面积494.98㎡，以上租赁面积总计为1102.78㎡。如果按照合同金额计算，应为按照房屋租金的总价20.8万元每年／1102.73（总面积）／365天=0.52元／天。因考虑林俊华的困难，且林俊华长期使用的特殊情况，现其只主张每天0.5元／每平方米，多余部分放弃，计算公式为：0.5元／天×494.98㎡（23号的面积）×20个月（2013年1月1日起至2014年8月31日止）×30天=148494元，等于其主张面积的租金。
惠山门诊部的企业性质为个体工商户，经营者姓名为陈春开，执照有效期到2009年3月1日止，个体户状态为：吊销后未注销。曙光门诊部的企业性质为私营合伙企业，负责人为林俊华，企业状态为：在业。经实地调查，该门诊部现仍在正常营业。
以上事实，有当事人的陈述、产权证复印件、租赁协议、补充协议、授权书、情况说明、收条、营业执照副本复印件、合伙协议书、企业信息材料条、民事判决书、民事调解书、民事裁定书等在卷佐证。
原审法院认为：
北定公司及顾定跃将自己所有的房屋租赁给高学金后同意其在合同期内行使出租权，故高学金与林俊华签订的租赁协议及补充协议合法有效。无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国破产法》受理北定公司破产一案后，依法将北定公司的财产拍卖给第三人郗丽，该部分已拍卖的房产，应视为北定公司与高学金签订的房屋租赁协议已经解除，高学金不再收取租金。属于顾定跃个人位于仁和花园23-1-2的房产，因高学金与顾定跃之间的租赁协议并未解除，仍适用于高学金与林俊华签订的租赁协议及补充协议，双方均应严格按约履行。虽然在高学金和林俊华的租赁协议中误将仁和花园23-1-2的房产漏写，但从林俊华自2009年4月起实际占用了上述仁和花园21-1至23-2的房屋及缴纳租金的行为来看，仍可认定，双方的租赁协议适用于23-1-2号，且高学金主张的每平方米0.5元租金，显然低于合同价格和市场价格，故林俊华应支付尚欠的自2013年1月1日起至2014年8月31日止的租金。高学金主张林俊华应支付148494元租金的计算方式合理、合法，法院予以支持。高学金还主张林俊华应支付自2014年5月7日起至判决给付之日止的银行利息，符合法律规定，法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：林俊华于判决发生法律效力之日起十日内支付高学金2013年1月1日起至2014年8月31日止的租金148494元及利息（以148494元为基数，自2014年5月7日起至判决给付之日止，按银行同期同类贷款利率计算）。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由林俊华负担。
林俊华不服原审判决，向本院提起上诉称：1、仁和花园23-1、23-2的所有权人为无锡市益群投资发展有限公司，高学金与林俊华之间的租赁协议已无效，被上诉人高学金不具备诉讼主体资格，无权向其收取租金。2、原审法院计算单位面积日租金的方法有失公允，且消防通道作为公用设施不应计入租赁面积。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人高学金辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，除上诉人林俊华对仁和花园23-1、23-2的所有权人有异议外，双方对原审已查明的其他事实没有异议，本院予以确认。
二审中，上诉人林俊华为证明仁和花园23-1、23-2的所有权人已变更为无锡市益群投资发展有限公司，高学金无权主张相应租金，提供无锡市滨湖区人民法院案号为（2011）锡滨执字第1093-3号民事裁定书，锡北国用（2014）第××8号土地使用权证、锡北国用（2014）第××06号土地使用权证、锡房权证字第×001号房产证、锡房权证字第×009号房产证，无锡市益群投资发展有限公司要求其另行签订租赁合同并交纳房租的《通知》二份予以佐证。上述证据显示仁和花园23-1、23-2的房屋产权及国有土地使用权已归无锡市益群投资发展有限公司所有。对此，高学金质证称，上述证据即便为真，亦不影响双方租赁合同的效力，林俊华仍应依约履行合同。
上述事实，由民事裁定书、当事人陈述、土地使用权证、房产证、通知、当事人陈述等在卷佐证。
本案二审争议焦点为：一、高学金是否具备本案诉讼主体资格；二、原审认定的租赁房屋面积以及相应租金的计算方法是否正确？
本院认为：
关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，仁和花园23-1、23-2的房屋产权人虽然发生变动，但并不影响原所有权人顾定跃与高学金之间签订的租赁合同效力，高学金有权依据其与顾定跃的约定行使出租权，林俊华以涉租房屋所有权人发生变动为由，主张高学金不具备本案诉讼主体资格于法无据，本院不予支持。至于现产权人的权利主张，应与原产权人及高学金另行解决。
关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，高学金与林俊华只就租赁总价进行了约定和补充约定，并未明确涉争面积的租赁价格，原审法院在双方无法就此达成一致又未申请对租金进行鉴定的情况下，支持高学金主张的单位面积日租金0.5元每平方米，该主张低于以双方约定的租金总额÷租赁面积÷租赁期限计算得出的单位面积日租金，且低于同地段商铺市场价格，已充分照顾承租人林俊华利益，并无不当。关于上诉人林俊华提出的租赁房屋面积应减去消防通道面积的主张，因该面积系其开展经营活动所必须，故其关于不应就该面积交纳租金的主张于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人林俊华的上诉请求均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人林俊华负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘华明
审判员 孙 宏
审判员 杜伟建
二〇一五年三月十六日
书记员 宁尚成