河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沧民终字第1177号
上诉人（原审被告）海兴县众河房地产开发有限公司，住所地：海兴县城市花园物业办公楼。
法定代表人：刘金忠，经理。
委托代理人：孙文梅，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：李景华，职工。
上诉人海兴县众河房地产开发有限公司因与被上诉人李景华财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省海兴县人民法院（2014）海民初字第447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告李景华诉称：原、被告于2011年4月6日签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发建设的商品房住宅一套，即位于海兴县兴达街东海滨路南城市花园小区第4幢1单元101号房屋，2011年11月18日原告又购买被告储藏间一间，2012年2月9日被告将楼房及储藏间交付原告。2013年12月8日晚，原告家分水器突然爆裂，热水从裂缝中喷出，造成原告家房门、家具开裂，墙壁鼓皮脱落，屋内热水又流入原告及邻居家5户车库及储藏间，造成车库、储藏间以及相关物品的损坏。原、被告签订的住宅质量保证书明确约定，供热系统的保修期为2个采暖期，事故发生后，原告多次与被告协商，但至今，被告既未给原告维修分水器，又未赔偿原告的损失。另外，按照规定，被告不应再向原告收取燃气初装费，但2011年1月11日被告仍收取了原告2200元燃气初装费。综上所述，为维护原告的合法权益，特此提起民事诉讼，请求依法判令被告给付原告因分水器漏水所造成的损失17762元，返还燃气初装费2200元，并承担本案的诉讼费用。
原审被告海兴县众河房地产开发有限公司辩称：1、上述楼房漏水时间应为2013年12月28日。2、《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程供热系统的最低保修期为2个采暖期，开发商同业主签订的《住宅质量保证书》规定的保修期限从2011年12月31日起开始计算，但采暖是论采暖期的，即每年的11月15日至次年的3月15日为一个采暖期，我公司的“入住收款台账”，注明2011年的采暖期从2011年12月1日至2012年3月5日，凡是入住的业主都交了采暖费，原告也于2012年2月9日入住并交纳采暖费。据此，2011年为第一个采暖期，2012年为第二个采暖期，2013年为第三个采暖期，原告楼房漏水已不在保修期范围。3、《建设工程质量管理条例》第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题，施工单位应当履行保修义务，并对造成损失承担赔偿责任”。如原告的损失应赔偿也应由该楼的施工单位海兴县超越建筑按装公司承担。4、海兴县发展改革局的海发价字（2012）1号文件《关于将新建商品房天燃气初装费纳入房价的通知》明确规定：“根据《河北省天燃气价格管理办法（试行）的相关规定，决定自2012年3月1日起将新建商品房天燃气初装费作为开发成本计入商品房价格，由房地产开发企业缴纳，不再向用户收取”。而原告是在2011年1月11日交的天燃气初装费，故不应退还。综上，原告的起诉缺乏事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。
原审查明：原、被告于2011年4月6日签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发建设的位于海兴县兴达街东海滨路南的城市花园小区第4幢1单元101号商品房住宅楼一套，2012年2月9日被告将楼房交付原告并由原告居住。2013年12月8日晚，原告屋内分水器突然爆裂，热水从裂缝中喷出，导致屋内漏水、积水，造成室内墙体底部浸泡、腐蚀、墙皮脱落、木质门口开裂、门板、衣橱、床底、餐桌、床头柜等家具底部出现不同程度的龟裂、开缝。海兴县价格认证中心于2014年7月25日作出海价鉴字（2014）09号价格鉴定结论书，鉴定由于漏水给原告造成的房屋和屋内物品的损失17762元，原告支付鉴定费500元。2011年12月25日建设单位海兴县众河房地产开发有限公司组织该工程的设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门验收，并于同日作出河北省建设工程竣工验收报告，2012年2月1日海兴县住房和城乡建设局的海兴县建设工程质量监督站作出工程质量监督报告，报告意见：同意备案。海兴县众河房地产开发有限公司于2013年11月5日向海兴县住房和城乡建设局备案。同时查明，原告于2011年1月11日向被告交纳燃气初装费2200元。原告购买被告开发建设的海兴县兴达街东海滨路南城市花园小区第4幢1单元101号房屋，其取得施工许可证的时间为2011年1月5日，施工许可证中载明：“合同开工日期2010年10月，合同竣工日期2011年10月”。又查明，1、河北省物价局制定并自2010年8月20日施行的《河北省天然气管理办法（实行）》第十条第（二）项规定，“新建商品房城市燃气初装费，应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取”。2、沧州市物价局于2010年12月20日下发的《关于将新建商品房天然气初装费纳入房价的通知》中，决定自2011年1月1日起将新建商品房（含经济适用房）天然气初装费作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取。2011年1月1日前拿到商品房施工许可证的在建住房，可顺延。3、沧州市物价局于2012年12月12日下发的《关于开展商品房销售明码标价及相关收费专项检查的通知》中第四条，进一步规范天然气初装费，“自2011年1月1日起，在全市范围内，一律将新建商品房（含经济适用房）天然气初装费作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发企业统一缴纳。2011年1月1日前取得《施工许可证》尚未交付的，自本文下发之日起，也一律不得向购房者在房价外收取天然气初装费。2011年1月1日后取得《施工许可证》并在房价外收取天然气的房地产开发企业，一律将天然气初装费退还用户”。4、海兴县发展改革局于2012年2月22日作出的《关于将新建商品房天然气初装费纳入房价的通知》中，决定自2012年3月1日将新建商品房（含经济适用房）天然气初装费作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不再向用户收取。以上事实，由原、被告陈述、商品房买卖合同、燃气费收据一张、施工许可证、竣工验收报告、工程质量监督报告、验收备案证明书、价格鉴定结论书、鉴定费票据、经本院准许的出庭证人孟振学和崔俊升证言、冀价管（2010）44号、沧价工字（2010）32号、沧价检字（2012）11号、海发价字（2012）1号文件予以证实，并已开庭质证。
原审认为：原告主张该商品房供热系统的内分水器在保修期内突然爆裂，热水从裂缝中喷出，造成的房屋和屋内物品的损失17762元，该损失应由作为开发商的被告承担，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，本院予以支持；关于原告的损失是否在保修期内的问题。法院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十条之规定：在正常使用条件下，建设工程供热系统的最低保修期为2个采暖期，依据公平、公正和最大限度保护权利人的原则，以及社会一般经验法则，应理解为用户保修期至少享有两个完整的采暖期的时间，按沧州市城市供热管理办法第十九条之规定，沧州市供热期限为11月15日起至次年的3月15日，共计240天，据此，原告于2012年2月9日入住，显然2013年12月8日发生的漏水事故发生在保修期内，被告应承担赔偿责任；关于燃气初装费问题，因省、市、县政府部门所规定的天然气初装费计入开发建设商品房价格的时间前后不一致，应由政府部门解决，法院不予处理。遂依照《建设工程质量管理条例》第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告海兴县众河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔付原告李景华损失17762元。二、驳回原告李景华主张被告海兴县众河房地产开发有限公司退还燃气初装费2200元的诉讼请求。若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元、鉴定费500元，由被告海兴县众河房地产开发有限公司承担。
海兴县众河房地产开发有限公司不服上述判决，其上诉主要理由为：一、住宅采暖期是指每年的11月15日至次年的3月15日，供热系统的最低保修期限为2个采暖期，被上诉人购买的楼房2011年为第一个采暖期，供暖分水器漏水发生在2013年12月28日，为第3个采暖期，已出保修期，不应再享受保修待遇。原判将最低保修期为2个采暖期理解为用户至少享有2个完整的采暖的时间（即被上诉人由于晚领钥匙，未能享受第一个完整的采暖期，在第3个采暖期再给补上），并以此作为判决的依据，显然是不正确的。
被上诉人李景华当庭答辩意见为：2011年12月1日上诉人没有给我领钥匙的通知，上诉人是在2012年2月通知我领钥匙，并且上诉人给我的质量保证书载明2011年12月31日验收，从这两点看均没有超过2年的质保期。上诉人说的2011年12月1日我不知道是怎么来的。
经审理查明：本院二审庭审中，上诉人称应该是2011年12月份以前通知被上诉人领取钥匙，但是没有证据证实。其他案件基本事实和证据与原判相一致。
本院认为，《建设工程质量管理条例》规定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。本案中，作为建设单位的上诉人组织设计、施工、工程监理等有单位进行竣工验收，其验收合格并由上述单位签名或盖章的日期为2011年12月25日，而沧州市一个完整的供热期为自当年的11月15日起至次年的3月15日止，如果按照上诉人辩称即按其“入住收款台账”记载自2011年12月1日起至2012年3月15日止共计105天来认定供暖期，显然与上述竣工验收时间相矛盾，即建设工程未竣工验收即计算采暖期，另外也与《建设工程质量管理条例》规定的立法本意相悖。原判依据公平、公正，最大限度保护权利人的原则以及社会一般经验法则，将供热系统最低保修期限解释为“用户保修期至少享有两个完整的采暖期的时间”，公平、严格、合理且不违法，并无不当。故本案所涉漏水事故发生在保修期内，上诉人应当承担相应的法律责任。综上，上诉人上诉理由不能成立，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，处理得当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费245元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓莉
审判员 李 霞
审判员 付 毅
二〇一五年六月五日
书记员 李志敏