济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第3528号
原告济南市历城区临港街道南郭而村民委员会，住所地济南市历城区临港街道南郭而村。
法定代表人解风福，村委会主任。
委托代理人于松竹，济南历城鸿图法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告张来柱，男，1953年11月11日出生，汉族，农民，住济南市。
原告济南市历城区临港街道南郭而村民委员会（以下简称南郭而村委会）与被告张来柱租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理，由审判员于东亮独任审判，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告南郭而村委会委托代理人于松竹与被告张来柱到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，并组成合议庭于2015年6月3日再次公开开庭进行了审理。原告南郭而村委会委托代理人于松竹与被告张来柱到庭参加了诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告南郭而村委会诉称，2003年原告在村南建成养牛基地以来，被告张来柱一直占用原告的2处牛舍至今。期间原告多次催促被告签订租赁合同并交纳租赁费用，但被告均置之不理。因该养牛基地归原告集体所有，根据上述情况，经全体村民于2014年8月1日形成决议，决定将养牛基地收回，另行出租或转让。该决议形成后，原告通知被告在合理时间内与原告签订合同或在2014年8月26日前搬离牛舍。规定期限届满后，被告拒不腾空牛舍，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告张来柱立即腾出其占用的原告所有的村南养牛基地内牛舍；2、被告张来柱立即将其在牛舍内搭建的违章建筑予以拆除，将牛舍恢复原状。审理中，原告南郭而村委会增加诉讼请求，要求解除原、被告于2003年签订的养牛基地租赁合同。
被告张来柱辩称，南郭而养牛基地是2003年建成并投入使用的，确实是村委会组织建设的，其从1998年至2004年任村委委员兼现金出纳。其确实一直占用2处牛舍，目前还有3头牛。当时是响应政府号召才养牛的，政府刚招商引资了维维乳业公司，村里也想着正好把养牛基地建起来向该公司供应牛奶。当时和维维乳业公司的一个部门领导也谈了，商量的是由该公司负责挤奶厅的建设和提供挤奶设备。当时村委会承诺牛舍无偿由养牛户使用且提供一条龙服务，包括贷款、卖奶等，只是从卖奶款中每公斤提取0.2元作为对占地村民的补偿。在这种情况下养牛户才开始养牛。结果村委会统一购进的牛质量不行，也没有实现承诺，主要是没有及时上挤奶设备，给养牛户造成了很大损失。当时村里协调的信用社贷款，每户贷10万至20万不等，因为养牛赔了钱，好不容易东拼西凑才还上贷款。没实际上挤奶设备的原因是南郭而村委会主任解风福不用维维乳业公司的挤奶机，想自己上挤奶机，养牛户不同意，结果就耽误了。2007年7月20日，在养牛户长期找政府的情况下村委会才解决了挤奶机的问题。至于村里提成，是和承包挤奶厅的人达成协议，由承包人每年给村委会3万元费用，所以不应再提取养牛户的费用。因为当初是村委会号召养的奶牛，且村委会没有实现承诺，养牛户不但没挣钱还赔了钱，在这种情况下，其不同意原告要求养牛户退出牛舍的诉讼请求。养牛基地一共有46处牛舍，目前还有十余户养着奶牛。因为养牛户和村委会形成了矛盾，所以村委这次起诉了包括其在内的6户，属于打击报复。综上，原告南郭而村委会的诉讼请求不应得到支持。
经审理本院认定，2002年，原告南郭而村委会开始使用部分村民承包地60余亩兴建养牛基地，号召村民养殖奶牛，为临近的维维乳业公司供应牛奶。原告南郭而村委会与村民张百亮签订了养牛基地施工协议，由其承建养牛基地。经过半年左右的施工，养牛基地建成，共有牛舍46处。原告南郭而村委会允许部分村民占用牛舍进行养牛，约定村民长期使用牛舍，村委会从每公斤牛奶中提取0.2元钱作为村集体收入，以用于对占地农户的补偿等。2003年4月，原告南郭而村委会又与张百亮签订吸奶站（即挤奶厅）施工合同一份，约定由张百亮进行施工，当年9月30日前交工。养牛基地和挤奶厅建成后，因未能协商一致等原因，维维乳业公司没有为挤奶厅安装挤奶设备。经南郭而村委会与其他乳业公司协调安装挤奶设备，未成。因挤奶设备迟迟未上等原因，造成养牛户卖奶困难，产生一定损失，养牛户与原告南郭而村委会的矛盾由此产生。
2004年9月，原告南郭而村委会与村民张安本、张至勤签订安装挤奶设备合同一份，约定由张安本、张至勤投资为养牛基地安装挤奶设备，养牛户每公斤牛奶0.2元的提成由双方对半分配。合同签订后，因养牛基地工程款产生争议及部分养牛户反对由张安本、张至勤安装挤奶设备等原因，上述安装挤奶设备合同未能实际履行。
2005年6月，张安本、张至勤将南郭而村委会诉至本院，认为南郭而村委会严重违约，主张违约金20万元，案号为（2005）历城民商初字第1196号。
2005年7月10日，养牛户张空宗、张至勤、张安本等带着法律工作者对时任南郭而村委会主任解风福做了询问笔录。在该笔录中，解风福认可2003年9月号召村民养牛时对村民的承诺是：无偿让奶牛户用牛棚，上挤奶厅，一条龙服务，让群众赚钱，同时也认可因未及时上挤奶设备，养牛户张志勤、张安本、张空宗、张辉、张至武产生较大经济损失，并表示村委会同意赔偿养牛户损失，但同时表示因这些损失完全是由于张百亮阻止安装挤奶设备造成的，村委会待张百亮赔偿损失后予以兑现。
2005年9月，原告南郭而村委会向本院提起诉讼，案号为（2005）历城民商初字第1870号，要求张百亮交付工程并赔偿因违约造成的经济损失31万元。该案审理中，张百亮提起反诉，要求南郭而村委会支付工程款141120元。
2006年3月，本院作出（2005）历城民商初字第1196号民事判决书，判令南郭而村委会支付张安本、张至勤违约金3万元。双方未提起上诉，判决生效。
2007年12月，本院作出（2005）历城民商初字第1870号民事判决书，判令张百亮赔偿南郭而村委会经济损失15000元；南郭而村委会支付张百亮工程款141120元。判决后，南郭而村委会不服提起上诉，经审理，济南市中级人民法院于2008年5月作出（2008）济民五终字第148号民事判决书，对一审判决进行了改判，判令张百亮赔偿南郭而村委会经济损失3万元，并驳回了张百亮的反诉请求。
因迟迟未上挤奶设备，养牛户不断向政府部门反映该问题。2007年7月，在当地政府部门的协调下，原告南郭而村委会与案外人吴佐刚协商，由吴佐刚投资安装了挤奶设备，养牛户开始通过挤奶设备卖奶。虽安装了挤奶设备，但部分养牛户与南郭而村委会的矛盾一直未能缓解和解决，双方矛盾逐步加深。原告南郭而村委会称，其与吴佐刚签订了挤奶厅租赁协议，约定由吴佐刚投资上挤奶设备，前三年不交租赁费，第四年开始每年交纳3万元的租赁费。结果2010年当需要交纳租赁费时，吴佐刚将挤奶设备转让他人，该受让人也一直未向南郭而村委会交纳租赁费。
因养牛户一直未交租赁费，2014年经南郭而村两委会及各村民小组长会议决定村委会通过法律途径收回养牛基地，另行出租或转让。同年8月初，原告南郭而村委会通过制作表格入户签名的方式，形成签名文件5份。2014年8月10日、8月12日，南郭而召开村两委及各村民小组长会议、全体党员大会研究决定为维护集体和群众利益不再继续受损失，拟与养牛户签订5年租赁合同，每套牛舍每年收取8000元租金，一次性交足5年租金；限期签订租赁合同，不签合同视为放弃租赁，限期搬离养牛基地，否则通过法律解决。2014年8月14日，原告南郭而村委会通过直接送达、张贴公告、大喇叭广播等方式向被告张来柱等养牛户送达通知一份，要求被告三日内到村委会签订养牛基地及牛舍租赁合同，如逾期不签，视为放弃租赁权利。因被告未到村委会签订租赁协议，2014年8月17日，原告南郭而村委会又送达通知一份，要求被告七日内搬离养牛基地，如拒不搬离，将通过法律途径维护村集体及全体村民合法权益。到期后，被告张来柱未搬离养牛基地。原告南郭而村委会于2014年10月21日提起本案诉讼。
另查明，养牛基地占地以后，原告南郭而村委会一直支付被占地村民补偿费。支付标准开始为每亩600元，2005年提高到每亩800元，2013年提高到每亩1000元。被告张来柱一直长期使用2处牛舍，位于养牛基地东头、道路以北。
上述事实，有原告南郭而村委会提交的村民决议5份、两委会记录1份、党员会记录1份、通知书2份、（2005）历城民商初字第1196号民事判决书复印件1份、（2005）历城民商初字第1870号民事判决书复印件1份、（2008）济民五终字第148号民事判决书复印件1份，被告张来柱提交的询问笔录复印件1份及原、被告当庭陈述在案为凭。
对于被告张来柱提交的2005年7月10日的询问笔录复印件，原告南郭而村委会认可其真实性，但称该笔录系在（2005）历城民商初字第1196号案件中，张至勤、张安本、张空宗带两名法律工作者给村委会主任解风福做的，目的是想证实由于张至勤和张安本没能上挤奶设备，给养牛户造成不小的损失；对于损失数额，当时是解风福根据养牛户的自述，在未经核实的情况下认可的，事后经调查，养牛户并没有实际损失，且该判决也没有采信该证据。对此，被告张来柱不予认可，认为该询问笔录与原告所提及的诉讼无关，该笔录能够证实原告南郭而村委会的承诺以及其未履行承诺给养牛户造成了巨大的经济损失。经审查本院认为，原告南郭而村委会对该询问笔录的真实性无异议，本院予以确认，能够证实当时原告认可养牛户确实存在较大经济损失的事实。
本院认为，原告南郭而村委会是涉案养牛基地的建设单位和权利人。原告兴建养牛基地，由被告使用进行奶牛养殖，约定由原告从卖奶款中进行部分提成，双方本意是为合作共赢，结果却未能实现该意图，多年来矛盾不断，迟迟不能协商解决，形成诉讼。关于本案纠纷，双方争议焦点主要是双方是否形成租赁合同关系及租赁合同是否应予解除。本院具体进行分析阐述如下：
1、双方是否形成租赁合同关系。
原告南郭而村委会以租赁合同为由提起本案诉讼，被告认为，双方根本没有签订过书面协议，不存在租赁合同关系，只是原告应当履行其承诺，而原告没有兑现承诺，导致了养牛户的损失。对此本院认为，原告南郭而村委会作为养牛基地的权利人，在2003年已经将牛舍交付被告使用，被告一直占有使用至今，双方对彼此的权利义务有一定的口头约定，该租赁合同关系也是被告占有使用养牛基地的基础，因此双方虽然没有签订书面的租赁合同，但双方的口头租赁合同关系依然成立。
2、原告南郭而村委会要求判令解除租赁合同且由被告返还牛舍、恢复原状是否符合法律规定，应否予以支持。
双方存在租赁合同关系，本应按照法律规定签订书面合同，约定双方的权利义务。因双方没有签订书面合同，双方的权利义务约定不够明确，导致双方争议较大。本案中，原告作为出租人，将牛舍交付承租人即被告使用和收益，被告也一直占有和使用，但一直没有支付对价，这种状况自始至今已长达十余年。被告的抗辩理由就是原告承诺被告可长期无偿使用牛舍，原告也没有按照当初的承诺及时安装挤奶设备，导致被告损失严重，所以原告要求其返还牛舍不应得到支持。对此本院认为，首先，根据双方的陈述，被告“无偿”长期使用牛舍是有前提条件的，即每公斤牛奶由原告提成0.2元作为收益，并非是无偿使用。也就是说，被告对牛舍的使用，是附条件的，在条件不能满足的情况下，被告的“无偿”使用，就失去基础。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。双方虽约定长期租赁，但未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条约定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人有权随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告南郭而村委会经民主程序通过相关决议后，先是通知被告签订书面合同，被告拒绝后，原告通知被告搬离养牛基地。因被告拒不搬出，原告提起诉讼。审理中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告于2003年签订的养牛基地租赁合同，该变更诉求申请书于2015年5月29日送达被告，本院认定原告关于解除租赁合同的明确意思表示于2015年5月29日送达被告。第三，从合同目的来看，双方进行租赁经营，有意通过卖奶提成的方式支付使用费用，目的是为了共同赢利，但这一目的未能实现。因双方发生矛盾，原告南郭而村委会一直没有享受到提成收益，被告也陈述自养牛至今一直亏损，所以双方的合同目的显然已无法实现。第四，从利益衡平角度来看，养牛基地属于南郭而村集体财产，因养牛基地占用部分村民承包地，原告南郭而村委会每年都需要补偿被占地村民一定数额的占地补偿费用，故该财产不但不能实现收益，反而亏损严重。而被告等养牛户长期占用养牛基地而不支付使用费用，侵犯了村集体的利益，且被告等养牛户也一直亏损经营。因此继续维持这一状况，对原、被告双方的利益都是一种损害。最后，解风福作为南郭而村委会的主任，其虽在笔录中承认当初村委会的承诺是“上挤奶机”，但由于双方没有具体、明确的约定，故对此分歧较大。根据双方的陈述，双方均认可当初是意图让维维乳业公司安装挤奶设备，但因故未成。被告称原因系解风福拒绝维维乳业公司安装挤奶设备，缺乏证据支持，本院不予采信。第三人没有安装挤奶设备，这是原、被告在经营中产生的风险。这一经营风险，无论让原、被告哪一方承担，都显失公平，应由双方共担较为合理。关于被告等养牛户提出的原告应对被告的亏损承担赔偿的问题，被告应在充分考虑双方的约定、经营风险及诉讼风险的情况下，提供关于损失数量、损失原因的相关证据，另行依法予以解决。因被告没有在本案中提起反诉，不予一并处理。被告以原告没有赔偿其损失为由，拒不同意解除合同，无法律依据。综上，因原告南郭而村委会解除租赁合同的明确意思表示于2015年5月29日送达被告张来柱，本院确认双方的租赁合同关系于2015年5月29日解除。因租赁合同解除，原告南郭而村委会要求被告张来柱搬离养牛基地，符合法律规定，本院予以支持。原告南郭而村委会要求被告张来柱拆除牛舍内搭建的违章建筑，未提供相应证据予以证实，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、二百一十五条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告济南市历城区临港街道南郭而村民委员会与被告张来柱之间的牛舍租赁合同关系。
二、被告张来柱于本判决生效之日起十日内腾出占用原告济南市历城区临港街道南郭而村民委员会的2处牛舍并搬出养牛基地。
如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
三、驳回原告济南市历城区临港街道南郭而村民委员会的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告张来柱承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 于东亮
人民陪审员 张炳华
人民陪审员 刘桂荣
二〇一五年九月七日
书 记 员 彭 鹏