山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第1093号
上诉人（原审被告）：宁安琪，女，1991年3月2日出生，汉族，居民。
委托代理人：宁金忠，居民。
委托代理人：廉坡，系费县费城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：临沂市鲁德城市建设有限公司。住所地：临沂市兰山区南坊街道大朱夏村。
法定代表人：李勉，经理。
委托代理人：刘瑞，山东合清律师事务所律师。
上诉人宁安琪因房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2015）临兰民初字第2231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
临沂市鲁德城市建设有限公司（以下简称鲁德公司）一审诉称，原告与被告签订《商品房预售合同》后，被告直至起诉时未支付剩余房款11263元，原告多次催要后，被告都拒绝支付，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令或调解被告支付房款11263元及利息，诉讼费、邮递费由被告承担。
宁安琪一审辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告实际支付购房款707474元，以及优惠价10000元、以老带新30**元，总计交房款720474元。并不欠原告任何的房款，对于原告所欠被告的1637元，被告保留另行起诉的权利。
原审法院查明，2012年7月21日，原告鲁德公司与被告宁安琪签订《澜泊湾悦澜选房协议》一份，协议主要约定：第一条：原告所购商品房情况：1、商品房位置：临沂市北城新区三河交汇口澜泊湾D3号楼1单元703户；建筑面积约146.4平方米；单价是每平方米5048元。2、优惠以双方签订正式合同时的甲方公告为准。第二条：付款时间及金额：1、签订《选房协议》时，每套付定金2万元整，内部认购款须在签订《内部认购协议》时缴纳，比例不少于30%。后原、被告双方于9月28日签订了《澜泊湾三期高层内部认购协议》一份，确定被告购买的原告开发的澜泊湾D3号楼1单元703室的建筑预测面积为146.4平方米，原告给予被告总房款优惠，优惠后该房源单价为每平米4909元，优惠后总价为718737元。2014年5月26日，原告鲁德公司与被告宁安琪签订《商品房预售合同》一份，合同约定：第三条买受人所购商品房的基本情况：被告购买原告开发建设的位于临沂市北城新区三河交汇口澜泊湾D3号楼1单元703号的商品房一套，房屋代码为2100765，建筑面积为146.4平方米。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4909.41元，房屋总金额为718737元整。第六条付款方式及期限：按揭贷款：（1）买受人于签署本合同当日付清首付款，计人民币468737元；（2）买受人首付款付清后，持相关材料于2014年5月2日前到指定银行及相关部门办妥贷款手续，否则视为买受人违约。贷款金额为人民币250000元整。第七条买受人逾期付款的违约责任逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。第八条交付期限出卖人应当在2014年10月31日前。涉案房屋已交付使用。另查明，被告已向原告交纳房款707474元，其中包括首付款457474元和按揭贷款250000元。
原审法院认为，原告鲁德公司与被告宁安琪签订《商品房预售合同》，由被告购买原告开发建设的楼房一套的事实，有双方签订的合同予以证实，应予以认定。原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，其形式与内容均不违反法律禁止性规定，为有效合同，原、被告双方均应按约定全面履行合同义务。合同约定涉案房屋的购房款总额为718737元，有原、被告签订的《商品房预售合同》予以证实，被告已经向原告支付房款707474元，有原告出具的收据予以证实，且原、被告双方对此无争议，应予以确认。被告辩称原告给其房款优惠13000元，但对其主张未提供证据证实，故原审法院不予认可。现原告主张被告应向其支付剩余房款，符合法律规定，应予支持。对原告主张的利息损失，该损失系被告的违约行为给原告造成的实际损失，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告宁安琪支付原告临沂市鲁德城市建设有限公司购房款11263元；二、被告宁安琪支付原告临沂市鲁德城市建设有限公司购房款利息（自2014年5月27日起按每日1元至实际履行日止）；三、驳回原告临沂市鲁德城市建设有限公司的其他诉讼请求。上述款项，被告宁安琪应于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，由被告宁安琪负担。
上诉人宁安琪不服一审判决上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、根据双方2014年5月26日签订的商品房预售合同第六条的约定，买受人付清首付款后才能办理贷款。因此，被上诉人主张的11263元未付款应作为给上诉人的房款优惠计算在首付款当中。上诉人是在完全付清首付款后，被上诉人才为上诉人出具相关手续办理住房按揭贷款的。一审判决上诉人再支付被上诉人11263元的房款是错误的。2、被上诉人之间未将房屋交给上诉人使用，一审认定涉案房屋已交付使用是错误的。二、一审判决适用法律错误。涉案商品房预售合同属于格式合同，由被上诉人提供，在对格式条款有争议时，依据合同法第四十一条的规定，应作不利于被上诉人的解释。2012年7月21日，上诉人交付的2万元实际是抵3万元购房款使用的，并以“以老带新”给予房款优惠3000元。2012年该公司的宣传广告已十分明确。实际交易中，被上诉人是不可能把优惠的房款1万元及“以老带新”3000元给上诉人出具在单据上的。应由被上诉人对房款优惠项目、优惠数额以及优惠的计算方法作出合理说明。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人鲁德公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、“选房协议”的房屋单价为5048元每平米，房屋面积为146.4平方米，房屋总价款为739027.2元，“内部认购协议”与“商品房预售合同”房屋单价为4909.41元每平米，房屋面积为146.4平方米，房屋总价款为718737元，该价格已经在选房协议的价格上进行了优惠。内部认购协议第一条非常明确的用了三个“优惠”，也就是优惠后的价格为4909.41元每平米，可以证明合同约定的价款已经是全部优惠的价格。说明一下预售合同的价款是如何计算的：在选房协议总价款739027.2元的基础上减掉“2万元定金抵3万元房款”的优惠1万元之后剩余729027.2元，在此基础上，给9.9折优惠，因为上诉人是被上诉人的老客户，在此基础上以老带新再优惠3000元，这些优惠之后房屋总价款为预售合同约定的718737元。二、被上诉人之所以向上诉人少主张11263元房款是因为被上诉人的工作人员失误，但是上诉人取得该利益没有法律上的依据，属于不当得利行为，因此上诉人的上诉理由不能成立。
经审理查明，因双方就购房款是否全部交清产生争议，被上诉人鲁德公司尚未将涉案房屋交付给上诉人宁安琪使用。
二审查明其他事实与一审一致。
本院认为，本案中，当事人争议的焦点为上诉人宁安琪是否依约将全部购房款交给被上诉人鲁德公司。上诉人主张其交纳的购房首付款457474元与合同约定的468737元首付款之间的11263元差额系被上诉人给其的优惠，包括定金“交2万顶3万”、“以老带新优惠3000元”；被上诉人认可上述优惠，但主张其已在总房款中给予上诉人优惠，即：在选房协议总价款739027.2元的基础上减掉“2万元定金抵3万元房款”的优惠1万元之后剩余729027.2元，在此基础上，因为上诉人是被上诉人的老客户，给9.9折优惠，在此基础上“以老带新”再优惠3000元，这些优惠之后房屋总价款为预售合同约定的718737元。因双方2012年7月21日签订的选房协议与2012年9月28日签订的内部认购协议、2014年5月26日签订的商品房预售合同在涉案房屋价款上存在20290.2元的差距，对该20290.2元的优惠被上诉人的解释更为符合常理，对此本院予以采信。应认定在双方签订商品房预售合同时被上诉人已经给予上诉人优惠，故对上诉人要求确认其交纳的房款与合同约定的房款之间的差额11263元为其应享受的优惠的上诉理由本院不予支持。但被上诉人认可因其工作人员失误导致上诉人少交本案所争议的11263元房款，故被上诉人应为其工作人员的失误造成的扩大损失承担责任，对被上诉人要求上诉人支付该11263元利息的主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持临沂市兰山区人民法院（2015）临兰民初字第2231号民事判决第一、三项及诉讼费负担部分；
二、撤销临沂市兰山区人民法院（2015）临兰民初字第2231号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人临沂市鲁德城市建设有限公司的其他诉讼请求。
以上判项，上诉人宁安琪应于收到本判决书后十日内向被上诉人临沂市鲁德城市建设有限公司支付。
如果未按判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费82元，由上诉人宁安琪负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一五年十月二十三日
书记员 刘晓光