新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）库民撤销初字第4号
原告张小刚，男，汉族，1978年4月29日出生，新疆库尔勒市人，个体，现住。
委托代理人钱新民，新疆阳光律师事务所律师。
被告新疆华誉房地产开发集团有限公司。住所地库尔勒市人民东路七星大厦*楼。
法定代表人张俊选，董事长。
委托代理人陈薇，新疆正通律师事务所律师。
被告李曦，女，汉族，1989年8月5日生，江西省南康县人，现住。
被告董翔，女，汉族，1981年10月18日生，重庆市人，现住。
以上两被告共同委托代理人蒋家开，新疆天雪律师所事务所律师。
原告张小刚诉被告新疆华誉房地产开发集团有限公司、李曦、董翔第三人撤销之诉纠纷一案，本院于2015年12月23日受理，依法组成合议庭，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告张小刚的委托代理人钱新民、被告新疆华誉房地产开发集团有限公司的委托代理人陈薇、被告李曦、董翔的委托代理人蒋家开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张小刚诉称，2011年1月1日，被告新疆华誉房地产开发集团有限公司将其所有的位于库尔勒市萨依巴格辖区青年路小康城后门一层的全部房屋租赁给了巴州华业国际贸易有限公司，期限为2011年1月1日至2023年12月31日。2015年1月9日，经被告新疆华誉房地产开发集团有限公司书面同意，华业公司将以上租赁的全部房屋转租给了原告，双方并签订了房屋租赁合同（期限为2015年3月20日至2021年3月20日）。
2015年10月20日，被告李曦、董翔与被告新疆华誉房地产开发集团有限公司恶意串通，不顾原告具有优先购买权，在贵院达成了（2015）库民初字第4654号民事调解书，调解内容为：被告新疆华誉房地产开发集团有限公司于2015年10月25日之前将位于库尔勒市萨依巴格辖区巴音东路育花街巷小康商业街后门铺房屋产权证为“库字第20151587**号；库字第2015158782号”房屋交付给原告李曦、董翔等内容，现调解书已生效并在执行当中。因该调解书的内容违反了我国《合同法》“第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”等强制性规定，因此该调解内容是违法的。现原告张小刚认为该生效调解内容严重侵害了其民事权益，故诉至法院要求判令撤销（2015）库民初字第4654号民事调解书“被告新疆华誉房地产开发集团有限公司于2015年10月25日之前将位于库尔勒市萨依巴格辖区巴音东路育花街巷小康商业街后门铺房屋产权证为“库字第20151587**号；库字第2015158782号”房屋交付给原告李曦、董翔”的内容。
被告新疆华誉房地产开发集团有限公司辩称，原告的起诉与人民法院对此案的受理在程序上违法，应当予以驳回起诉。2015年12月24日，在对（2015）库民初字4654号民事调解书执行一案中，原告以案外人身份向库尔勒市人民法院提出了执行异议，库尔勒市人民法院于2015年12月31日作出（2015）库执异字第33号执行裁定书裁定驳回案外人的异议。后原告向库尔勒市人民法院提起第三人撤销之诉。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零三条第二款之规定：案外人对人民法院驳回其执行异议裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其合法权益的，应当根据民事诉讼法第二百二十七条规定申请再审，提起第三人撤销之诉的，人民法院不予受理。根据该规定原告只能就其主张申请再审，对其提起的第三人撤销之诉应予驳回。
（2015）库民初字4654号民事调解书内容正确合法，并没有损害原告的民事权益、原告不符合第三人起诉的身份。1、2014年9月，答辩人与第二、第三被告签订房屋买卖合同，将库尔勒市萨依巴格辖区巴音东路育花巷小康商业城后门商铺出售给第二、第三被告，并于2015年9月15日办理了房产证。后因答辩人一直不能向第二、第三被告交付房屋，第二、第三被告向库尔勒市人民法院提起诉讼要求答辩人交付房屋，2015年10月20日答辩人与第二、第三被告在法院的主持下达成调解协议，约定答辩人于2015年10月25日前向第二、第三被告交付房屋，库尔勒市人民法院依据该协议出具（2015）库民初字4654号民事调解书。答辩人与第二、第三被告的房屋买卖合同合法有效，且已办理了房屋产权证书，答辩人依法负有向第二、第三被告交付房屋的义务，因此该调解书确定的权利义务明确，事实清楚，符合事实和法律规定，是完全正确的，并非原告所说“恶意串通”。2、原告所诉的民事调解书没有损害其民事权益。原告起诉要求撤销该民事调解书的理由是三被告的房屋买卖行为侵害其优先购买权，但该调解书审理和确定的是本案被告之间的房屋交付义务，并非房屋买卖。原告对租赁房屋是否具有优先购买权亦应在房屋买卖时体现，如其认为该房屋买卖行为侵害其优先购买权，则应就房屋买卖关系中提出优先购买权的主张，而不是在该买卖关系已经成就并已办理了过户手续后的交付行为中提出该主张。其维护优先购买权利的途径应当是通过一定的法律程序撤销房屋买卖合同，在该房屋买卖合同关系被撤销或解除前，原告仅以房屋交付行为侵害其优先购买权为由显然不能成立。本案所诉的调解案件中各被告之间的房屋买卖合同合法有效，合同双方的权利义务关系应依法得到确认。
另外，原告的租赁权是基于其与案外人巴州华业国际贸易有限公司之间的《房屋租赁合同》，该合同系转租合同，其租赁权依赖与案外人巴州华业国际贸易有限公司与答辩人之间的租赁合同关系，但是巴州华业国际贸易有限公司与答辩人之间的租赁合同关系已经仲裁裁决解除并已发生法律效力，因此原告的租赁权也随之丧失，因租赁权产生的优先购买权已无请求基础。
综上，答辩人认为原告的起诉程序及实体上都不符合法律规定，请求依法予以驳回。
被告李曦、董翔辩称，原告张小刚起诉法院要求申请撤销库尔勒市人民法院作出的（2015）库民初字4654号民事调解书，答辩人认为，原告的的起诉是不符合法律规定的。
根据答辩人了解到的情况，2015年12月24日，在库尔勒市人民法院执行原告李曦、董翔和被执行人新疆华誉房地产开发集团有限公司按房屋买卖合同纠纷一案中，原告张小刚作为案外人提出了书面的执行异议，而该执行异议案件，经库尔勒市人民法院审查，依法作出了（2015）库执异字第33号执行裁定书，该裁定书认为案外人提出的异议不成立，裁定驳回了案外人张小刚的异议。而根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第303条第2款的规定，案外人对人民法院驳回其执行异议裁定不服，认为原判决、裁定、调解书错误损害其合法权益的，应当根据民事诉讼法第270条的规定申请再审，提起第三人撤销之诉的，人民法院不予受理。因此，在原告张小刚作为案外人提出执行异议被法院裁定驳回后，提起第三人撤销之诉的，人民法院应依法不予受理，已经受理的，也应依法驳回起诉。
库尔勒市人民法院作出的（2015）库民初字4654号民事调解书是答辩人与新疆华誉房地产开发集团有限公司就相互之间的买卖合同履行纠纷达成的调解书，而且在其与华业公司签订房屋租赁合同之前的2014年9月1日，答辩人就与新疆华誉房地产开发集团有限公司签订了房屋买卖合同，并已经按合同约定支付了购房款，办理了房屋产权证。因此，原告关于答辩人与新疆华誉房地产开发集团有限公司恶意串通不顾原告具有优先购买权的主张同样是没有事实根据的。综上答辩事实和理由，答辩人认为，原告提出的第三人撤销之诉，违反了相关法律的规定，应依法驳回原告的起诉。
经审理查明，2011年1月1日，被告新疆华誉房地产开发集团有限公司与巴州华业国际贸易有限公司签订《房屋租赁合同》一份，协议约定，被告新疆华誉房地产开发集团有限公司将库尔勒市萨依巴格辖区青年路小康城后门一层的房屋，面积约1232／平米，租给巴州华业国际贸易有限公司使用，……，租赁期限为十年（从2011年1月1日至2020年12月31日），年租金为200万元。
2014年9月1日，被告新疆华誉房地产开发集团有限公司与被告李曦签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，被告新疆华誉房地产开发集团有限公司将库尔勒市萨依巴格辖区青年路小康城后门一层面积约237.89平米的商铺转让给被告李曦，每平米20000元，总金额4757800元。同日，被告新疆华誉房地产开发集团有限公司又与被告董翔签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，被告新疆华誉房地产开发集团有限公司将库尔勒市萨依巴格辖区青年路小康城后门一层面积约253.95平米的商铺转让给被告董翔，每平米20000元，总金额5079000元。被告新疆华誉房地产开发集团有限公司与被告李曦、董翔均约定于2015年1月30日前将符合条件的商铺交付给被告李曦、董翔。
2015年1月9日，经被告新疆华誉房地产开发集团有限公司同意，巴州华业国际贸易有限公司将涉案商铺转租给原告，同时，巴州华业国际贸易有限公司与原告签订《房屋租赁合同》一份，协议约定，巴州华业国际贸易有限公司将库尔勒市萨依巴格辖区青年路小康城后门一层的房屋，转租给原告使用，……，转租期限为六年（从2015年3月20日至2021年3月20日），年租金为55万元。
2015年4月17日，（2015）乌仲库裁字第11号裁决书作出如下裁决：一、解除申请人华誉公司与被申请人华业公司签订的《房屋租赁合同书》。二、被申请人华业公司返还申请人华誉公司出租的商业用房。……。
2015年9月15日，被告新疆华誉房地产开发集团有限公司协助将位于库尔勒市萨依巴格辖区巴音东路育花巷小康商业城1栋1层103号商铺、107号商铺、108号商铺登记过户至被告董翔名下，同时协助将位于库尔勒市萨依巴格辖区巴音东路育花巷小康商业城1栋1层104号商铺、109号商铺、110号商铺登记过户至被告李曦名下。
2015年10月20日，被告新疆华誉房地产开发集团有限公司与被告李曦、董翔在（2015）库民初字第4654号民事调解书中协议，被告新疆华誉房地产开发集团有限公司于2015年10月25日之前将位于库尔勒市萨依巴格辖区巴音东路育花巷小康商业城后门商铺房屋产权证为“库字第20151587**号、库字第20151587**号”房屋交付给被告李曦、董翔。
以上事实有《房屋租赁合同》二份、（2015）乌仲库裁字第11号裁决书一份、（2015）库民初字第4654号民事调解书一份、《商品房买卖合同》二份、原、被告陈述等证据予以证实。
本院认为，在被告新疆华誉房地产开发集团有限公司与被告李曦、董翔就涉案商铺转让的同等条件下，如承租人主张优先购买权，应先证实其有行使优先购买权的能力，即承租人应按同等条件履行了被告李曦、董翔已履行的所有相关义务时，才应进一步审查被告新疆华誉房地产开发集团有限公司与被告李曦、董翔的商铺转让行为是否侵害了原告的优先购买权。而原告无证据证实其已履行了优先购买权的前提义务的情况下，本案不宜越过此前提义务而审查被告新疆华誉房地产开发集团有限公司的后续行为是否损害了原告的权益。
因为巴州华业国际贸易有限公司将商铺转租给原告是经被告新疆华誉房地产开发集团有限公司同意的，故巴州华业国际贸易有限公司的转租行为是合法有效的，但巴州华业国际贸易有限公司与原告间的租赁合同的履行受制于被告新疆华誉房地产开发集团有限公司与巴州华业国际贸易有限公司间租赁合同的履行。而被告新疆华誉房地产开发集团有限公司与巴州华业国际贸易有限公司于2015年4月17日已经仲裁裁决解除了双方的租赁关系。另外，被告新疆华誉房地产开发集团有限公司与巴州华业国际贸易有限公司才是租赁合同的直接合同相对方，原告与被告新疆华誉房地产开发集团有限公司并未形成直接的租赁合同关系，且被告新疆华誉房地产开发集团有限公司将相关商铺转让给被告李曦、董翔时该商铺还尚未转租给原告。
即使被告新疆华誉房地产开发集团有限公司与被告李曦、董翔就涉案商铺转让事宜侵犯了承租人的相关权益，侵犯的也应是直接承租人即巴州华业国际贸易有限公司的权益，依据合同相对性原则，被告的商铺转让行为并未侵害到原告的利益。
（2015）库民初字第4654号民事调解书只是协议约定了涉案商铺的交付义务，根据“买卖不破租赁”的原则，被告新疆华誉房地产开发集团有限公司、李曦、董翔之间因涉案商铺转让产生的交付义务并未剥夺原告与新的买受人之间的租赁关系。综上，（2015）库民初字第4654号民事调解书内容并无不当之处，也未损害原告的利益，不具有可撤销的因素。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百一十九条第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百九十二条、第三百条第一款第（三）项之规定判决如下：
驳回原告张小刚的诉讼请求。
本案受理费7300元，由原告张小刚自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。
审 判 长 杨钧文
审 判 员 李建军
人民陪审员 何巧凤
二〇一六年三月十四日
书 记 员 田 艳