广西壮族自治区平果县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民二初字第213号
原告中国银行股份有限公司平果支行。
负责人黄汉璎，行长。
委托代理人李丽新，广西中名律师事务所平果分所律师。
委托代理人翟飞，中国银行股份有限公司平果支行职工。
被告黄刚，居民。
被告马丽英，居民。
被告广西荣良房地产开发有限公司平果分公司。
负责人廖天鹰，总经理。
被告广西荣良房地产开发有限公司。
法定代表人徐泽荣，董事长。
被告广西荣良房地产开发有限公司平果分公司、广西荣良房地产开发有限公司共同委托代理人韦华超，广西作一律师事务所律师。
被告广西荣良房地产开发有限公司平果分公司、广西荣良房地产开发有限公司共同委托代理人梁兰燕，公司职工。
原告中国银行股份有限公司平果支行（以下简称“中国银行平果支行”）诉被告黄刚、马丽英、广西荣良房地产开发有限公司平果分公司（以下简称广西荣良房地产公司平果分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，依法适用简易程序审理。因被告黄刚、马丽英下落不明，本院依法向其公告送达应诉通知书、告知审判庭组成人员通知书、开庭传票等应诉材料，并依法由简易程序转为普通程序审理。因被告广西荣良房地产开发有限公司（以下简称广西荣良房地产公司）与本案具有法律上的利害关系，本院依法追加其为本案的共同被告，于2015年8月26日、2015年11月6日公开开庭审理了本案。原告中国银行平果支行的委托代理人李丽新、翟飞，被告广西荣良房地产公司平果分公司、广西荣良房地产公司的共同委托代理人韦华超、梁兰燕到庭参加诉讼，被告黄刚、马丽英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行平果支行诉称，被告黄刚、马丽英购买位于平果县马头镇铝城大道麒麟华府住宅小区A幢1××1号房产，因其家庭经济有限，于2012年12月向原告申请个人住房贷款，原告审批后于2013年1月7日发放给被告黄刚、马丽英贷款人民币22万元，约定借款期限15年，采用月均等额1922.49元的还款方式还贷，被告黄刚、马丽英用其购买的麒麟华府住宅小区A幢1××1号（平房建马头字第××号）房产所有权作为抵押物担保，并办理抵押登记手续。同时，开发商广西荣良房地产平果分公司提供阶段性连带责任保证。前期被告黄刚、马丽英还能正常还款，但至2015年3月10日止已连续5个月以上未能按时还贷。经原告多次通过电话、上门等方式催收，但均未果。被告黄刚、马丽英的行为已违反贷款合同的约定，为了保证金融机构资金的运营安全，原告请求：1、判令解除原告与被告黄刚签订的（2012）平中行零房贷字第900号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、判令被告黄刚、马丽英向原告偿还贷款本金204747.14元，利息16059.53元、罚息1832.53元（暂计算至2015年11月6日止，之后的利息、罚息按贷款合同第三条另计至偿还全部本息止）；3、判令被告黄刚、马丽英向原告支付律师代理费8190元；4、判令如黄刚、马丽英不能履行上述债务时，原告有权依法对其提供的抵押物座落于平果县马头镇铝城大道麒麟华府住宅小区A幢1××1号房屋（平房建马头字第××号）折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；5、判令被告广西荣良房地产开发有限公司平果分公司对上述债务承担连带清偿责任；6、判令上述被告承担本案的诉讼费用以及实现债权的一切费用。
原告中国银行平果支行为支持其诉讼请求，提供以下证据：1、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、《中国银行广西分行个人住房借款申请表》；3、平房建马头字第××号在建工程抵押登记证明和平房预马头字第20124109号房屋预告登记证明；4、被告黄刚、马丽英的身份证复印件、户口簿、《结婚证》、风险评估书、收入声明、黄刚的个体工商户营业执照（副本）和税务登记证（副本）、黄刚、马丽英交付房屋首付款、定金收据及现金缴款单、个人信用报告查询、使用授权书及个人信用报告等；5、中国银行平果支行借款借据；6、平安个人贷款综合保障计划保险单；7、商品房买卖合同及附件；8、贷款用款凭证和放款信息；9、（2012）平中银零房贷补字第900号补充协议、贷款抵押承诺书、客户信息核查表、平果支行个人住房贷款客户面谈记录表、住房套数声明；10、转账授权书；11、贷款已还款明细清单及逾期未还款查询；12、授权委托书和业务通知书；13、民事委托代理合同、广西增值税普通发票。
被告黄刚、马丽英未答辩，也未向本院提交任何证据。
被告广西荣良房地产公司平果分公司、广西荣良房地产公司共同辩称，广西荣良房地产公司平果分公司是广西荣良房地产公司的一个分公司，是一个分支机构，无民事行为能力，公司没有授权其向被告黄刚、马丽英的贷款提供担保，分公司的担保行为无效，被告公司、分公司对被告黄刚、马丽英的贷款不应承担连带清偿责任。同时，原告的起诉已超过6个月的保证期限，原告请求我公司、分公司承担贷款的罚息及律师费没有法律依据。综上所述，请求法院驳回原告对我分公司、公司的诉讼请求。
被告广西荣良房地产公司平果分公司、广西荣良房地产公司对其陈述事实提供的证据有平房权证平果县字第××号房产证及房产平面图。
经庭审质证，关于原告的证据，被告广西荣良房地产公司平果分公司、广西荣良房地产公司的质证意见为：对证据1-10的真实性无异议，但与其没有关联性；对证据11贷款已还款明细清单及逾期未还款查询我方不清楚，罚息方面没有在账目清单中写明罚息的事实；对证据12的真实性无异议，但对证明的内容有异议，认为与其没有关联，授权委托书没有授权平果分公司可以以公司或者分公司的名义签订有担保条款的担保合同，授权的内容是办理总公司的相关手续，办理还需盖总公司的章；对证据13的律师费如有依据即认可，但是否属于本案的代理费，原告也应有相应的依据；关于被告广西荣良房地产公司平果分公司、广西荣良房地产公司提供黄刚、马丽英的房产证及房产平面图，原告对其真实性无异议，但对其证明的事项有异议，认为根据借款合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第四条的约定，保证人提供阶段性连带保证责任的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。被告提供的房产证与他项权证性质是不同的，被告的证明目的不成立。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告黄刚、马丽英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证及质证的权利。
根据上述原、被告的举证、质证，本院对原告的证据1-10被告广西荣良房地产公司平果分公司、广西荣良房地产公司对其真实性无异议，具有证明力；证据11、12能够证明案件的事实，与本案具有关联性，予以确认；对于证据13被告无异议，与案件具有关联性，具有证明力。对被告广西荣良房地产公司平果分公司、广西荣良房地产公司提交的黄刚、马丽英房产证及房产平面图，具有真实性，可作认定案件事实的依据。
根据原、被告的陈述和答辩及举证、质证，本院确认以下法律事实：
被告黄刚、马丽英购买位于平果县马头镇铝城大道麒麟华府住宅小区A幢1××1号房，因其家庭经济有限，被告黄刚于2012年12月向原告申请个人住房贷款。2012年12月21日，双方签订了2012平中银零房贷字第900号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，被告黄刚向中国银行平果支行借款22万元，借款期限为15年。住房贷款合同第三条、第十四条约定贷款利率与计结息：根据中国人民银行、中国银行股份有限公司颁布的相关规定，本合同项下贷款利率经贷款人与借款人约定，执行浮动利率方式，浮动利率、浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.45833‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。罚息计算，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收，直至清偿本息止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。2013年1月7日发放贷款，采用等额本息还款法，每期还款本息金额1922.49元。住房贷款合同第五条、第十五条还约定，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或房售单位的专用账户（账户名称：广西荣良房地产开发有限公司平果分公司，账户为：61×××26）。住房贷款合同第八条、第十八条约定，本合同项下的担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购的房屋为期房的，借款人应本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后15日内办理正式抵押登记。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。同时，双方还签订合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》，明确该通用条款是与《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》不可分割的组成部分，共同规范借款人、贷款人、保证人之间的权利和义务的法律文件，其中通用条款第三条对借款人违约事件及处理作出了约定：借款人有未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期；终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任；通用条款第四条还约定，若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期限届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已经到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。广西荣良房地产公司平果分公司在原告中国银行平果支行与被告黄刚签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》保证人栏盖章确认提供阶段性连带责任保证。被告黄刚、马丽英贷款购买的麒麟华府住宅小区A幢1××1号房屋，于2012年12月4日取得了平房预马头字第20124109号《房屋预告登记证明》，同年12月31日取得平房建马头字第××号《在建工程抵押登记证明》。2012年12月21日，被告黄刚、马丽英作出了《贷款抵押承诺书》，主要内容为：“……当贷款逾期未能还款而由贷款人申请强制执行时，自愿将贷款所购房屋交由执行法院查封、拍卖、变卖或者抵债，……在贷款连续三期或累计六期不能按时足额归还贷款本息时，贷款人有权依法处理该抵押物，并从中优先受偿。本承诺书作为（2012）平中银零房贷字第900号《借款合同》的附件，具有同等的法律效力”。前期被告黄刚、马丽英还能正常还款，但其至2014年10月止不再还款。截止2015年11月6日止，被告尚欠贷款本金204747.14元，利息16059.53元、罚息1832.53元。经原告多次通过电话、上门等方式催款，但均未果，原告遂向本院提起诉讼。
另查明，2015年9月8日，被告广西荣良房地产公司平果分公司、广西荣良房地产公司为被告黄刚、马丽英办理取得了荣良.麒麟华府一期第A幢1××1号的房屋产权证。
本院认为，本案的争议焦点为被告黄刚与原告签订的贷款合同是否符合解除条件，广西荣良房地产公司平果分公司、广西荣良房地产公司对本案是否承担连带保证责任。首先，原告中国银行平果支行与被告黄刚签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及被告广西荣良房地产公司平果分公司为该合同提供阶段性连带责任保证的合同，是当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合同合法有效，各方应恪守。被告马丽英作为抵押物共有人在住房贷款合同上签字确认，且其与黄刚系夫妻关系，其应对本案债务承担偿还责任。合同签订后，原告依照合同的约定将贷款金额转到借款人指定购买住房的开发商广西荣良房地产开发有限公司平果分公司账户上，被告黄刚、马丽英亦应依照合同的约定按月偿还本息，但截至2015年11月6日，其已超过5个月以上未依约偿还，已构成违约。依照住房贷款合同的附件一第三条“借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同”的约定，合同解除的条件已成就，因此，原告主张解除其与被告黄刚签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，理由充分，本院予以支持。其次，关于被告广西荣良房地产公司平果分公司是否对被告黄刚、马丽英的购房借款提供连带责任保证的问题。被告广西荣良房地产公司平果分公司、广西荣良房地产公司均认为，平果分公司是公司的分支机构，无民事行为能力，公司没有授权分公司为被告黄刚、马丽英的借款提供担保，公司不应承担连带责任保证。根据2012年6月1日广西荣良房地产公司出具给广西荣良房地产公司平果分公司的授权委托书“由广西荣良房地产开发有限公司投资开发的荣良.麒麟华府商住楼项目，现正式委托平果分公司在当地办理商品房银行按揭、收取商品房销售款、缴纳营业税、所得税等事宜。……”和出具给中国银行平果分行的业务通知书中“由我公司投资开发的荣良.麒麟华府商住楼项目，现正式委托我公司的直属分公司广西荣良房地产开发有限公司平果分公司收取商品房销售款、缴纳营业税、办理商品房银行按揭、合作协议及最高额保证等事宜。……”的内容来看，广西荣良房地产公司对其平果分公司的业务范围已经作出了明确的授权。因此，被告广西荣良房地产公司辩称其未授权平果分公司为被告黄刚的借款提供担保的理由不符合客观事实，其抗辩理由不成立，本院不予支持。被告广西荣良房地产公司平果分公司、广西荣良房地产公司主张原告的起诉已经超过6个月的保证期限，再者，被告黄刚、马丽英于2015年9月8日已办理取得了房屋产权证，其不应再承担担保责任。当事人签订的住房贷款合同的附件一第四条约定了开发商的保证为：本合同项下保证期间为借款人债务履行期限届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已经到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。本案中，被告黄刚、马丽英虽然于2015年9月8日已办理取得了房屋产权证，但未取得房屋管理部门颁发的他项权证，尚未具备合同约定免除广西荣良房地产公司平果分公司连带责任保证的条件。因此，被告广西荣良房地产公司平果分公司、广西荣良房地产公司主张原告的起诉已经超过6个月的保证期限，其不应再承担连带责任保证的理由不充分，本院不予支持。合同解除后，被告黄刚、马丽英应当向原告偿还尚欠的借款本金及利息。由于广西荣良房地产公司平果分公司不具有法人资格，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告广西荣良房地产公司应对本案债务承担连带保证责任。原、被告在借款合同中约定，原告有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，这是双方真实意思表示，没有违反法律规定，故原告请求被告黄刚、马丽英支付律师费有事实依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司平果支行与被告黄刚于2012年12月21日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；
二、由被告黄刚、马丽英偿还给原告中国银行股份有限公司平果支行借款本金204747.14元及利息、罚息（计算至2015年11月6日止，其中利息16059.53元、罚息1832.53元，2015年11月7日始的利息、罚息按贷款合同第三条另计至偿还全部本息止）；
三、原告中国银行股份有限公司平果支行对被告黄刚、马丽英所有的位于平果县马头镇铝城大道麒麟华府住宅小区A幢1××1号的房产享有折价或拍卖、变卖所得价款的优先受偿权；
四、由被告黄刚、马丽英支付给中国银行股份有限公司平果支行律师代理费8190元及实现本案债权所产生的相关费用；
五、被告广西荣良房地产开发有限公司对本案的债务承担连带清偿责任；
本案的受理费4370元，公告费700元，共计5070元（原告已预交），由黄刚、马丽英负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（户名：待结算财政款项
------法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜振生
审 判 员 廖彦官
人民陪审员 苏瑞忠
二〇一五年十二月二日
书 记 员 黄明政