上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1616号
原告郑农。
被告张亚晖。
被告朱宸仪。
法定代理人张亚晖。
上述二被告共同委托代理人余子晨，上海上华律师事务所律师。
第三人朱某某。
原告郑农与被告张亚晖、朱宸仪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理后，依法适用简易程序于2014年6月20日公开开庭进行了审理。诉讼中，案外人朱某某向本院申请作为第三人参加本案诉讼，本院予以准许。后本案于2014年10月22日再次公开开庭进行了审理。原告郑农到庭参加了两次诉讼，被告张亚晖（同时系被告朱宸仪的法定代理人）到庭参加了第一次诉讼，被告张亚晖及朱宸仪的共同委托代理人余子晨、第三人朱某某到庭参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。
原告郑农诉称：经上海驰远房地产经纪事务所（以下简称“驰远房产事务所”）居间介绍，原、被告于2013年9月17日签订了房屋买卖合同，原告向被告购买位于上海市松江区文宇路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”），约定2014年2月28日前完成产权过户，现原告已于2013年12月29日付清房款，但被告至今未能过户。为此，原告诉至法院，请求判令：1、继续履行原、被告签订的房屋买卖合同，被告协助原告将上海市松江区文宇路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告个人名下；2、被告按合同第10条赔偿逾期过户违约金（计算方式：每逾期一日，以151万元为本金，按日万分之五计算，从2014年3月1日起算至实际过户之日止，暂计至2014年6月20日为84，560元）。
被告张亚晖、朱宸仪辩称：首先，被告同意过户，但不同意支付违约金，被告按约交付了房屋，且没有任何违约行为，因此原告必须按照合同和补充协议约定支付剩余的尾款5万元。其次，本次房屋未能过户的原因并不是被告造成的，且中介和原告都未告知和约定过户签字必须由被告张亚晖的配偶到场，所以被告没有违反任何约定。原告起诉的时候跟中介商量好，只是要求房屋过户，不涉及任何费用，当时这么说，被告就说同意过户，后原告违反约定重新提了违约金。2013年9月份被告是要求尽快过户的，当时被告资金紧张，被告家里也没有矛盾，被告要求原告不要贷款，全部现金支付，且房屋10月份过户，后原告没有做到，拖到2014年2月份，后被告家里也出现矛盾。如果知道要拖到2014年2月份的话，被告也不会卖房给原告，2014年2月份房价已经涨了很多了。原告在2013年9月21日支付定金后，被告已经把房屋交付给原告了，到2014年2月份过户被告已经产生损失了，原告要求违约金不合理。再次，系争房屋是由上海巨洲房地产开发有限公司（以下简称“巨洲公司”）购买，支票上明确盖的是公司章，因此并非是第三人的父亲朱明坤购买，该房屋由巨洲公司全额出资，并赠与二被告，产证上只有二被告的名字，根据不动产登记规定，登记簿上的署名人是房地产权利人，因此，第三人并不享有该房屋权利，也无权作为第三人提出任何诉请。综上，二被告认为涉案房屋应当办理产权过户手续，登记至原告名下，第三人并非涉案房屋的权利人，无权阻碍二被告与原告签订和履行房屋买卖合同及办理过户手续，二被告不存在任何违约行为，原告的其余诉请，应于驳回。
第三人朱某某述称：首先，第三人为系争房屋的实际共有人。第三人和被告张亚晖2003年登记结婚，2009年第三人的父亲朱明坤出资购房，购房款由巨洲公司代付。因此，系争房屋至少应是第三人和被告张亚晖的共同财产。其次，第三人对系争房屋的买卖完全不知情。2012年底第三人和张亚晖产生婚姻问题，张亚晖将二人的女儿朱辰仪和财产都带走，居住在外，第三人根本不知道其居住何处，女儿也至今未见过。张亚晖多次起诉离婚，第三人考虑自己女儿的问题，一直没有答应离婚，原、被告的房屋买卖合同是被告瞒着第三人所为。再次，被告张亚晖无权出卖系争房屋。原、被告之间的房屋买卖合同是不合法的，被告张亚晖在离婚期间擅自出卖系争房屋的行为是无效的，更何况系争房屋由第三人的父亲全额出资，被告张亚晖的行为已侵害了第三人的权益，第三人明确请求法院驳回原告的诉讼请求。原、被告存在恶意串通的嫌疑，房价是偏低的。
经审理查明：被告张亚晖、朱宸仪是系争房屋的登记权利人，系争房屋于2010年竣工，房屋建筑面积91.44平方米，并于2011年2月18日被核准登记在二被告名下。
2013年9月17日，二被告作为出售方（甲方）、原告作为购买方（乙方），驰远房产事务所作为居间方（丙方），三方签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方委托丙方购买甲方的系争房屋，房屋建筑面积91平方米，购房总价款1，560，000元；此次二手房买卖交易过程中所产生的税及费由乙方负担。居间协议还对其他房屋买卖事宜进行了约定。
2013年9月21日，二被告作为卖售人（甲方）、原告作为买受人（乙方），双方签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告向二被告购买系争房屋，房屋建筑面积91.44平方米，该房屋转让价款共计1，200，000元；合同第四条对于房屋的验收交接时间没有约定；合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2014年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以松江区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追加甲方的违约责任；该合同第十条约定甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按如下条款处理，即每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05％的违约金，合同继续履行。该合同还对房屋买卖中的其他事宜进行了约定。
2013年9月21日，二被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《补充协议》一份，约定系争房屋除买卖合同中约定的房价款为1，200，000元外，该房屋之装修及空置补偿费为360，000元，乙方应于签订买卖合同当天支付给甲方；在办理产权过户交易时，乙方按国家政策规定承担甲、乙双方相应的交易税、费；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对房地产进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有附属设施、设备按现状交付乙方即可；双方同意本协议的违约责任适用《买卖合同》有关规定。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。
上述《上海市房地产买卖合同》及补充协议签订后，原告分别于2013年9月17日支付被告张亚晖定金5万，于2013年9月21日支付被告张亚晖55万，于2013年12月29日支付被告张亚晖91万元，以上合计151万元，尚余5万元尾款未能支付。2013年9月21日，二被告将系争房屋交付给原告。庭审中，原告表示双方口头约定尾款5万元应当于房屋过户后支付，原告也同意于房屋过户当日支付。此外，原告与二被告在办理系争房屋的过户手续时，因本市松江区房地产交易中心需要未成年人朱宸仪的父亲朱某某到场签字，故双方未能完成系争房屋的过户，后因协商未成而涉讼。
另查明，被告张亚晖与第三人朱某某于2003年11月8日登记结婚，截至第二次庭审前，双方婚姻关系仍处于存续期间。
2013年7月29日，被告张亚晖向本院起诉与第三人朱某某离婚，本院于2013年11月1日作出（2013）松民一（民）初字第5026号民事判决书，判令张亚晖与朱某某离婚的诉讼请求不予支持。
庭审中，第三人向本院提交了中国建设银行上海市分行的支票一份，欲证明系争房屋的出资情况，即2009年4月11日，第三人的父亲朱明坤通过巨洲公司支付给房屋开发商上海振峰房地产开发有限公司购房款77万元，房屋不是被告张亚晖出资购买的。被告张亚晖质证认为，真实性没有异议，支票上的77万元是用于购买系争房屋的；系争房屋是巨洲公司出资购买并赠与二被告的，从其支付情况看，公司出资后房屋登记在二被告名下，且盖章的人为第三人的父亲，巨洲公司出资但房屋没有登记在第三人名下，证明当时的特殊情况，即房屋就是赠与二被告的。
庭审中，本院向原告释明，原告的诉请是要求被告协助过户并承担违约责任，但因为第三人不同意房屋过户，系争房屋可能因事实上不能履行而无法过户，原告可在限定期限内变更其诉讼请求。诉讼中，原告表示坚持原诉讼请求不变。
以上事实，有房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、补充协议、收条及转账凭证、房地产权证复印件、房地产登记簿、结婚证复印件、银行支票、证人证言以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：首先，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与二被告签订《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》以及补充协议时，原告是基于信赖二被告是系争房屋的登记权利人，信赖二被告有权处分系争房屋，对此没有过错；第三人虽辩称原、被告存在恶意串通的嫌疑，系争房屋的房价是偏低的，但其并未提供证据证实系争房屋的交易价格明显低于市场价格，故原、被告所签的上述合同及协议是双方的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效合同。其次，夫妻在婚姻关系存续期间因赠与所得的财产归夫妻共同所有，但赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外。本案中，经审理查明，用于购置系争房屋的钱款主要从巨洲公司账户中支付，被告虽主张房屋是巨洲公司出资购买并赠与二被告的，但第三人对此予以否认，且二被告也并未举证证明其与巨洲公司签订过赠与合同，巨洲公司将系争房屋仅赠与二被告。因此，对于二被告的辩称意见，本院不予采信，系争房屋是第三人朱某某与被告张亚晖婚姻关系存续期间因赠与所得的财产，故第三人朱某某是系争房屋的共同共有人。再次，在本案诉讼过程中，第三人朱某某明确表示不同意出售系争房屋，根据物权法第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，在第三人朱某某作为系争房屋共同共有权人的情况下，原告主张继续履行《上海市房地产买卖合同》，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权人朱某某的同意。鉴于第三人朱某某在本案中明确表示不同意出售系争房屋，故原告主张继续履行合同的诉讼请求，不符合上述物权法规定的条件，本院难以支持。且在本院已经向原告明确释明其可变更诉讼请求的情况下，原告仍坚持原来的诉讼请求，故对原告在本案中要求二被告协助原告完成系争房屋产权过户的诉讼请求，本院不予支持。最后，对于原告主张的二被告支付截至实际过户之日止的逾期过户违约金的请求，也是基于合同继续履行而提出，现因原告要求二被告协助办理房屋产权过户的诉讼请求本院不予支持，故对于原告的此项诉请，本院亦不再支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（四）项、第十八条第一款第（三）项，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告郑农的诉讼请求。
案件受理费1，994元，减半收取997元，财产保全费5，000元，合计诉讼费5，997元，由原告郑农负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪飞
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 李俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
……
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
……
第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
……
（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
……
三、《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。