福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1075号
上诉人（原审原告）丘三英，女，1974年9月6日出生，汉族。
委托代理人陈嘉林、许思迪，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）厦门龙潭房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区苏厝街10号202室。
法定代表人林明池，董事长。
委托代理人林巧财、罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人丘三英因与被上诉人厦门龙潭房地产开发有限公司（以下简称龙潭公司）商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第15248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年10月21日，丘三英向原审法院起诉，请求判令：一、确认丘三英与龙潭公司签订的编号为NO.633的《定购协议书》已于2013年12月11日解除；二、龙潭公司向丘三英双倍返还定金579，020元；三、龙潭公司立即退还除定金外的已付购房款979，501元，并向丘三英支付占用该购房款至今占用费（以979，501元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2013年3月14日计至判决生效之日止）。
原审判决查明，丘三英与龙潭公司之间于2013年3月1日签订一份编号为NO.633的《定购协议书》，约定丘三英向龙潭公司定购址于厦门市名汇广场底层A176号单元，门牌号为古城西路35号之115的房产，购房总价2，559，510元；丘三英于定购协议签订当日支付定金289，510元，于签订协议起17日内付清50％首期购房款1，289，510元，余款127万元通过申请银行按揭贷款方式支付；丘三英应于龙潭公司通知签订《商品房买卖合同》之日起七日内携本定购协议书、有效身份证件、定金票据至龙潭公司指定的签约地点签订《商品房买卖合同》；在丘三英支付除贷款之外的所有房款的前提下，自丘三英全额支付除贷款之外所有房款之日起至2013年6月30日止，龙潭公司将按丘三英实际支付款项×0.0219％×天数的标准返利给丘三英，该笔款项在签署买卖合同同时直接予以抵扣，买卖合同上的合同金额为抵扣之后的价格；若本物业有设立抵押，龙潭公司负责在本协议签订后办理该房产的解除抵押手续，并在解除抵押后通知丘三英签订《商品房买卖合同》；丘三英应确保本协议所列之丘三英通讯地址、联系电话正确无误，若有变更，丘三英应及时以书面形式通知龙潭公司；丘三英通讯地址为福建省长汀县河田镇下街村驼屋栋15号。上述协议签订后，丘三英于2013年3月1日向龙潭公司支付289，510元，2013年3月14日向龙潭公司支付979，501元（收据上均载明为定金）。
2013年11月27日，丘三英向龙潭公司住所地发送律师函，要求龙潭公司自收函之日起三日内办理上述房产的解除抵押手续，并在解除抵押后立即通知丘三英签订正式《商品房买卖合同》。2013年12月4日，该律师函经邮政速递送达至龙潭公司处。2013年12月9日，龙潭公司依据上述订购协议中载明的丘三英通讯地址向丘三英回函称“我公司已于2013年12月6日前开始办理解除抵押手续，并将于近期通知阁下签订正式的《商品方买卖合同》，并办理相关手续。”2013年12月10日，丘三英向龙潭公司发送律师函通知龙潭公司解除定购协议，并要求龙潭公司承担违约责任。2013年12月11日，该律师函送达至龙潭公司处。
另查明，上述房产于2010年8月13日设定抵押，于2013年12月16日办理抵押登记注销手续。
原审判决认为，丘三英与龙潭公司签订的《定购协议书》系双方真实意思表示，属有效协议。虽然该协议未对双方签订《商品房买卖合同》的时间作出具体约定，但从双方约定的丘三英应等待龙潭公司通知签订《商品房买卖合同》的时间以及龙潭公司负责在协议签订后办理该房产的解除抵押手续的约定分析，双方对上述房产应办理解押手续后再签订商品房买卖合同的事由应当是可以预见的。在此情形下，根据合同法相关规定，丘三英应当给予龙潭公司必要的准备时间履行合同义务，只有经催告后龙潭公司在合理期限内仍未履行，致使丘三英合同目的不能实现的情形下，丘三英才享有法定解除权。鉴于上述定购协议签订后，丘三英已依约支付了绝大部分款项，龙潭公司亦于2013年12月4日收到丘三英催告函件后，于2013年12月16日办理了上述房产的解除抵押手续，双方均已履行了协议约定的主要义务，已不存在丘三英合同目的不能实现的情形。故丘三英提出的上述解除协议等诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（四）项、第九十四条第（三）、（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回丘三英的诉讼请求。案件受理费9804元，由丘三英负担。
宣判后，丘三英不服，向本院提起上诉。
上诉人丘三英上诉称，请求依法撤销原审判决，改判支持上诉人原审的全部诉讼请求。一、上诉人2013年12月10日解除《定购协议书》行为，合法、有效，一审判决事实认定错误，理由如下：被上诉人应在2013年3月2日办理房产解押手续，并通知上诉人签订商品房买卖合同。被上诉人怠于履行合同主要义务长达九个多月，致使上诉人合同主要目的无法实现，当然构成根本性违约，上诉人有权解除合同。上诉人签订订购协议书时的主要合同目的，是“被上诉人于签订订购协议书后，立即办理解除抵押手续，并与被上诉人顺利签订商品房买卖合同”。因此，本案合同签订时间2013年3月1日，被上诉人应履行合同主要义务的时间应是2013年3月2日，这是十分明确，并非“无约定合同履行时间或期限”。即被上诉人应在2013年3月2日偿还银行贷款、解除抵押手续，并通知上诉人签订《商品房买卖合同》。但被上诉人却恶意拖延九个多月，直至2013年12月16日才解除抵押。被上诉人恶意拖延履行合同主要义务的行为，致使上诉人主要合同目的无法实现，属于根本性违约，上诉人当然享有法定解除权，有权解除合同。此外，从被上诉人2013年12月4日收到上诉人发送的律师函，到2013年12月16日才办理完毕解除抵押手续的行为可知，被上诉人办理解押手续的时间，实际上只需短短十几天。换句话说，被上诉人本应在2013年3月份即可解除抵押，却恶意拖延长达九个月不予履行，严重违反诚实信用原则，损害上诉人的期待利益，致上诉人合同目的无法实现。二、上诉人2013年11月27日的《律师函》告知被上诉人三天后将解除合同，该《律师函》不能作为被上诉人“不构成根本性违约”的“挡箭牌”，理由如下：1、如前述，无论上诉人是否发上述《律师函》，被上诉人事实上已构成根本性违约，上诉人均有权解除讼争合同。如前述，因被上诉人根本性违约，致使上诉人合同目的无法实现，根据《合同法》第九十四条第四款之规定，上诉人当然有权解除合同。上诉人2013年11月27日的《律师函》，是在被上诉人严重怠于履行合同主要义务九个月的前提下，再次发函敦促其在三天内履行义务，这是上诉人合法的权益，该《律师函》并不能作为被上诉人违约责任的豁免。上诉人已通过《律师函》，清楚地告知被上诉人，将在三天后解除合同，而非重新约定新的履行期限。被上诉人2013年12月4日收到该函，2013年12月9日才到银行还款，2013年12月16日才解除抵押手续。被上诉人在清楚地知道上诉人将在三天内解除合同，不但未在最后的三天内履行合同主要义务，更未在三天内向上诉人表示要求继续履行合同，更令上诉人认为合同目的无法实现。故上诉人解除讼争合同并无不当。三、讼争合同于2013年12月11日解除，被上诉人应双倍返还已收定金，并返还其它已收购房款，且应向上诉人支付相应资金占用费，一审判决未予支持，显然判决错误。1、如前述，上诉人有权解除讼争合同，被上诉人于2013年12月11日收到解除通知，双方的合同关系已于当日解除。2、上诉人有权要求被上诉人双倍退还已收定金1，272，766.8元，并有权要求被上诉人返还其它购房款项963，349.6元。如前述，上诉人有权解除讼争合同，讼争合同也已于2013年12月11日解除，被上诉人应双倍退还已收定金，且应退还其收取了除定金外其它购房款项。综上，上诉人认为，一审判决事实认定错误，导致判决结果严重错误，恳请依法查清基本事实，依法支持上诉人合法诉请。
被上诉人龙潭公司答辩称，涉讼的《定购协议书》并未解除，且答辩人在不存在逾期履行的前提下，已根据上诉人的函告，在短期内开展并已完成相关的工作，上诉人依法不享有法定或约定的解除权；并且答辩人与上诉人均已履行了合同约定的主要义务，亦不存在所谓的合同目的落空的情形；据此，上诉人的诉讼请求依法应予以驳回，涉讼的《定购协议书》应继续履行，原审判决事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。具体论述如下。一、答辩人不存在迟延履行之情形，且答辩人收到上诉人提出的解除抵押手续的要求之后，即积极办理解除抵押手续的相关工作，上诉人依法不享有解除权；2013年12月4日，答辩人收到上诉人委托律师于2013年11月27日签发的《律师函》。《律师函》称，其受上诉人之委托，向答辩人发出于收函之日起三日内办理涉讼商品房的解除抵押手续后立即通知上诉人签订正式的《商品房买卖合同》的要求。2013年12月5日，答辩人向民生银行厦门市分行递交《关于解除部分抵押物抵押登记的申请表》，申请提前还款，并解除抵押登记。2013年12月6日，答辩人收到法院送达的《民事裁定书》和《诉前财产保全情况告知书》。2013年12月9日，答辩人向上诉人发出《回复函》；函告上诉人，就涉讼商品房答辩人已于2013年12月6日前开始办理解除抵押手续；并将于近期通知上诉人签订正式的《商品房买卖合同》，并办理相关手续。同日，民生银行厦门市分行同意答辩人提前还款，并划扣提前还款之金额本息。2013年12月10日，就在答辩人还在办理解除抵押手续的同时，上诉人又委托律师签发的《律师函》。《律师函》称，立即解除答辩人与上诉人所签订的《定购协议书》。2013年12月16日，答辩人办理完毕涉讼商品房的抵押登记手续，取回《厦门市土地房屋权证（待售）》（法定办理期限是十个工作日，厦门市承诺办理期限是三个工作日）。答辩人于2013年12月4日下午下班前收到第一封律师函至2013年12月16日办理完毕涉讼商品房的抵押权注销手续，前后仅历经7个工作日；并于3个工作日内即向上诉人复函回应。综前所述，根据原审法院先前判决所查明之事实，答辩人已根据上诉人的函告，在短期内开展并已完成相关的工作，据此，上诉人依法不享有任何形式的解除权，上诉人的解除《定购协议书》的行为无效，其诉讼请求依法应予以驳回；《定购协议书》依法应继续履行。二、上诉人不存在签订《定购协议书》合同目的落空之情形。鉴于涉讼商品房为现房销售，加之涉讼的《定购协议书》约定，结合涉讼商品房的《厦门市土地房屋权证（待售）》所载。上诉人与答辩人就涉讼商品房之交易基于行政管理所需的要素均已具备，即《定购协议书》与待售证二者结合即已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且上诉人已支付超过一半的购房款；在此情形下，上诉人与答辩人签订《商品房买卖合同》是为了办理权属登记在行政管理规定所须的程序性事项，而非双方就涉讼商品房交易的设权性约定。如前所述，涉讼《定购协议书》所具有的手段功能是基于行政管理特别要求的前提下，明确约定上诉人与答辩人须另行签订《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》是否签订，并不影响答辩人与上诉人之间设权性交易内容（即权利义务）的设定。即《定购协议书》与待售证构成完整的商品房买卖合同，且涉讼商品房已于2013年12月份具备签订《商品房买卖合同》，并且具备办理权属登记证书的条件，不存在担保或租赁之情形。即《定购协议书》已于上诉人提起第一次起诉之前，即已具备继续履行之条件，不存在解除之余地。综前所述，上诉人的上诉请求依法予以驳回，原审判决应予以维持。请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，当事人双方签订的《定购协议书》内容合法，应认定有效。
1.讼争的《定购协议书》的性质。
该协议书约定了商品房买卖合同的主要内容，并且龙潭公司已经按照约定收受丘三英购房款，该协议应当认定系商品房买卖合同。丘三英已经依约支付了相应的定金及房款，作为房地产开发商的龙潭公司亦应更加专业地、适当地履行合同。
2.龙潭公司是否构成根本性违约？龙潭公司未在合同约定的合理期间办理该房产解除抵押手续，构成根本性违约。理由：
第一，龙潭公司主观故意违约，违反了交易的诚实信用原则。协议约定“协议签订后办理该房产的解除抵押手续”，该约定应当理解为龙潭公司应在协议签订后及时办理。合同的约定是最好的“通知”，当事人理应自觉履行合同约定的义务，而不是依赖对方的通知才履行义务，更不能简单地以对方当事人没有通知来行使抗辩。从最贴近当事人签订协议的真实意思及丘三英相应的履行付款情况来看，认定龙潭公司的合理履行期间为1个月是妥当的。龙潭公司自2013年3月1日签订协议起，直至2013年12月6日才着手办理解押手续，期间长达9个月，明显超过合同约定的合理期限。龙潭公司答辩自认于2013年12月5日申请提前还款并解除抵押登记，12月16日即办理完毕抵押注销登记手续，由此更加印证其违约的主观故意明显，理应受到法律的否定性评价。我国《合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。龙潭公司在与丘三英签订协议后，利用自己优势地位，完全有能力及时履行义务而没有及时履行义务，显然违反上述诚实信用原则。
第二，龙潭公司的违约行为导致丘三英的合同目的落空。我国《物权法》第二条规定其立法功能在于调整“因物的归属和利用而产生的民事关系”。可见，当事人之间作为物权变动原因关系的合同之目的不仅仅是物的归属的确认，还应该包括物的利用。丘三英购买讼争房产的合同目的显然不只是纯粹取得物权，重要的目的还在于使用、收益等，如以该房产设定抵押融资获得收益。龙潭公司故意延迟履行义务显然是为了获取更多的期间不利益：一方面利用该房产抵押而更多地使用相应的融通资金，另一方面收取了买受人的房款。该违约行为严重损害了丘三英的利益，阻却了丘三英期待的合同目的的实现。
3.关于讼争《定购协议书》是否已解除。据上分析，龙潭公司长达9个月时间不履行合同约定义务，经丘三英发函催告后，仍未在约定时间内履行，故丘三英有权依照法律规定主张解除《定购协议书》，其于2013年12月10日向龙潭公司发函通知解除合法有效，本院依法确认《定购协议书》于龙潭公司收到解除通知之日即2013年12月11日解除。任何当事人不应当因自己的过错获得利益。龙潭公司故意违约不履行合同获取不利益之后，现在还抗辩应该继续履行合同而期待再次获取不利益，显然缺乏正当性合法性，本院不予采纳。
4.关于定金与购房款的返还问题。因龙潭公司怠于履行合同义务，导致协议解除。解除的责任在于龙潭公司，丘三英主张适用定金条款，双倍返还购房定金依法予以支持。至于已支付的购房款应当返还，丘三英主张购房款按照银行同期贷款利率计算占用费，亦合法有据。丘三英的上诉请求，具备事实和法律依据，予以支持。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第15248号民事判决；
二、确认丘三英与厦门龙潭房地产开发有限公司签订的编号为NO.633的《定购协议书》已于2013年12月11日解除；
三、厦门龙潭房地产开发有限公司应本判决生效之日起七日内返还丘三英双倍定金579，020元；
四、厦门龙潭房地产开发有限公司应本判决生效之日起七日内返还丘三英已付购房款979，501元，并支付占用费（自2013年3月14日日起至本判决确定之日止按银行同期同类贷款利率计付）。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费9804元，二审案件受理费18826元，均由厦门龙潭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 柯艳雪
二〇一五年六月二十四日
代书记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。