山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第370号
上诉人（原审原告、反诉被告）济南华鹰汽车维修服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘清永，总经理。
委托代理人李强，山东汪太源律师事务所律师。
委托代理人张传刚，男，1990年4月14日出生，汉族，山东汪太源律师事务所实习律师，住济南市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）济南世纪佳恒科技发展有限公司，住所地济南市，现经营地济南市工业南路60号。
法定代表人吴爽，总经理。
委托代理人曾凡亮，均系山东舜元律师事务所律师。
上诉人济南华鹰汽车维修服务有限公司（以下简称济南华鹰汽修公司）因与被上诉人济南世纪佳恒科技发展有限公司（以下简称济南世纪佳恒科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第2292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年8月5日公开开庭对本案进行了审理，上诉人济南华鹰汽修公司的法定代表人刘清永、委托代理人李强、张传刚、被上诉人济南世纪佳恒科技公司的法定代表人吴爽、委托代理人曾凡亮到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原审法院认定，济南华鹰汽修公司租赁济南方兴工贸公司的房屋及场地经营汽车维修。双方租赁合同于2013年8月6日租赁期限届满。因租赁上述场地已列入2013年济南市公租房建设规划，属济南市重点工程，故双方租赁合同到期后不再续签。
2013年6月20日，济南华鹰汽修公司与济南世纪佳恒科技公司签订租赁合同。合同约定：济南华鹰汽修公司作为乙方，济南世纪佳恒科技公司作为甲方。乙方自愿租赁甲方位于济南市历下区和平路4号院内中央道路西侧最后一排平房16间及院内西侧一排平房的最南面两间。租赁期限2年6个月，自2013年7月1日至2015年12月31日止。租金及支付方式为：1、鉴于所租房屋闲置日久，门窗破损严重，墙皮脱落，水电线路老化等，乙方承租后，由乙方负责修缮并承担所有费用；乙方租赁房屋期间的相应维修费用乙方承担，房屋维修需提前10日经甲方同意，维修成果归甲方所有。所以甲乙双方约定租金每年8万元。2、租金收取按照先付款后使用的原则收取。本合同签订之日，乙方向甲方支付保证金10000元，以保证合同的履行，该保证金在2014年7月1日前交第二年度租金时冲抵出来。租金每半年支付一次，在本合同签订之日起10日内缴纳。第一年度：2013年6月25日前交租金4万元，2013年12月25日前交租金4万元；第二年度：2014年6月25日前交租金4万元（含1万元保证金），2014年12月25日前交租金4万元；2015年6月25日前交付第三年六个月的租金4万元。每逾期一日，乙方需按年度租金总额的千分之五向甲方支付逾期付款的违约金。逾期连续10日或累计拖欠租金满30日时，甲方可解除合同，乙方还应当按照本协议其他条款支付解除合同的违约金。3、本合同签订之日前该房屋产生的收益归甲方所有，本合同签订之日后产生的收益归乙方所有，清理、装饰、整修等费用由乙方承担。解除合同条件：2、甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可以通知另一方解除本合同。违反合同的一方，给对方造成损失的，应承担民事责任。（5）乙方连续10日或累计拖欠租金满30日的。违约责任：租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按时间租赁天数向乙方结算租金，给乙方造成损失的，甲方负责赔偿。1、因乙方连续10日或累计拖欠30日，导致甲方行使合同解除权时，乙方除继续支付逾期的违约金以外，乙方还应按照本合同租金总额的30%向甲方支付解除合同的违约金。
上述合同签订前，济南华鹰汽修公司于2013年6月13日向济南世纪佳恒科技公司交纳租房保证金1万元。2013年6月20日，济南华鹰汽修公司为济南世纪佳恒科技公司出具转账支票4万元用于交付第一个半年租金。因济南世纪佳恒科技公司工作人员书写原因，上述转账支票于2013年6月25日被退票。2013年7月25日，济南华鹰汽修公司以刷卡的方式向济南世纪佳恒科技公司交纳租金39000元，尚欠租金1000元。当日，济南华鹰汽修公司的工作人员彭绵珍为济南世纪佳恒科技公司出具欠条一张，写明：“今欠人民币壹仟元。2013年7月25日，彭绵珍”；旁边同时注明：“西面有一房漏雨，如不修复，此条作废。”对于该欠条上旁边所注明的事项，济南世纪佳恒科技公司不予认可，并主张是济南华鹰汽修公司工作人员彭绵珍自行书写。
为履行租赁合同，济南华鹰汽修公司与山东省华信装饰工程有限公司于2013年7月10日签订装修合同，双方约定：由山东省华信装饰工程有限公司承包装修济南华鹰汽修公司的新厂房，施工地点为和平路4号院内。总工程款45150元，分3次结算，预付总额的30%，开工10日再付30%，余额竣工验收合格后付清。双方无正当理由不得解除本协议，如济南华鹰汽修公司无理解除协议，山东省华信装饰工程有限公司有权扣留济南华鹰汽修公司的预付款。上述协议签订后，济南华鹰汽修公司于2013年7月11日向山东省华信装饰工程有限公司交付工程预付款13500元。
2013年7月13日，济南华鹰汽修公司与济南巨无霸设备安装有限公司签订设备拆装协议，双方约定：济南巨无霸设备安装有限公司承包济南华鹰汽修公司修理厂设备的拆装及新厂车间大棚的修建，方式为工料全包。地点为和平路4号院内。总工程款为120678.50元，分4次结算，预付总额的45%，开工10日再付25%，竣工验收合格后再付20%。剩余10%一年后无质量问题全部结清。双方无正当理由不得解除本协议，如济南华鹰汽修公司无理解除协议，济南巨无霸设备安装有限公司有权扣留济南华鹰汽修公司的预付款，造成的一切损失由济南华鹰汽修公司负责。上述协议签订后，济南华鹰汽修公司于2013年7月15日向济南巨无霸设备安装有限公司交付设备拆装预付款54000元。
2013年8月1日，济南方兴工贸公司向济南华鹰汽修公司送达租赁协议终止通知，通知济南华鹰汽修公司于2013年9月1日前搬出并腾空所租赁的房屋及场地。
2013年8月1日，济南华鹰汽修公司进入租赁场地，没有被允许。2013年8月15日，济南世纪佳恒科技公司向济南华鹰汽修公司发送律师函，告知济南华鹰汽修公司因其拖欠租金构成单方违约，故根据合同约定通知济南华鹰汽修公司解除租赁合同，济南华鹰汽修公司在收到函件后与济南世纪佳恒科技公司商谈解除租赁合同事宜，同时领回交纳的租金和保证金。
另查明，涉案房屋产权人系山东省职工干部教育学校。2013年8月，产权人与济南世纪佳恒科技公司的租赁合同解除，原济南世纪佳恒科技公司之间的租赁合同不能继续履行。因租赁合同不能继续履行，济南华鹰汽修公司与山东省华信装饰工程有限公司签订的装修合同不能履行，济南华鹰汽修公司向山东省华信装饰工程有限公司交付的工程预付款13500元不予退回。济南巨无霸设备安装公司履行了设备拆卸义务，其所收取的预付款也不予退还。
原审法院认为，济南华鹰汽修公司与济南世纪佳恒科技公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点是租赁合同何时解除？解除的原因是什么？谁在合同履行过程中存在违约行为？济南华鹰汽修公司主张济南世纪佳恒科技公司于2013年8月15日无故向济南华鹰汽修公司邮寄解除合同的函，构成违约。济南世纪佳恒科技公司辩称济南华鹰汽修公司未按期交纳租金构成违约，根据合同约定，济南世纪佳恒科技公司有权解除合同，事实上济南世纪佳恒科技公司早于2013年7月20日口头通知济南华鹰汽修公司解除合同、领回租金和保证金，但因济南华鹰汽修公司未按期交纳租金，构成违约，济南华鹰汽修公司应向济南世纪佳恒科技公司支付违约金。经调查，济南华鹰汽修公司于签订合同当日即向济南世纪佳恒科技公司交付金额为4万元的转账支票作为租金，因济南世纪佳恒科技公司工作人员书写错误，导致支票被退票，后济南华鹰汽修公司于2013年7月25日又向济南世纪佳恒科技公司交纳租金39000元。济南世纪佳恒科技公司主张因济南华鹰汽修公司一直未交纳租金，故济南世纪佳恒科技公司已于2013年7月20日通知济南华鹰汽修公司解除租赁合同，但其未提供书面证据证明其已通知济南华鹰汽修公司限期交纳租金，否则解除租赁合同的事实，结合济南世纪佳恒科技公司于2013年7月25日收取济南华鹰汽修公司交纳租金39000元及2013年8月15日向济南华鹰汽修公司邮寄解除合同通知的事实，原审法院认定双方租赁合同于2013年8月15日解除，济南世纪佳恒科技公司抗辩的因济南华鹰汽修公司未按期交纳租金导致租赁合同解除的理由不当。至于济南华鹰汽修公司欠交的租金1000元，双方存在争议，根据双方签订的租赁合同约定，济南华鹰汽修公司租赁房屋期间的相应维修费用由济南华鹰汽修公司承担，在济南世纪佳恒科技公司不同意改变合同内容的情况下，双方应按合同约定履行，济南华鹰汽修公司应向济南世纪佳恒科技公司支付剩余租金1000元。但在济南华鹰汽修公司已交纳大部分租金，尚欠1000元的情况下，济南世纪佳恒科技公司未要求济南华鹰汽修公司限期交纳，直接通知济南华鹰汽修公司解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定。综上，济南世纪佳恒科技公司主张济南华鹰汽修公司构成违约，理由不充分。因济南世纪佳恒科技公司与涉案房屋产权人之间的租赁合同解除，导致其与济南华鹰汽修公司之间的租赁合同不能继续履行，故济南世纪佳恒科技公司应返还保证金及未使用部分的租金，并承担违约责任。济南华鹰汽修公司要求济南世纪佳恒科技公司赔偿装修预付款损失13500元，因该损失是为履行租赁合同而产生的直接损失，对该项损失，原审法院予以支持；对于济南华鹰汽修公司支付的拆装费损失及工人工资损失，因该损失不是因租赁合同而产生的直接损失，原审法院不予支持。关于济南世纪佳恒科技公司要求济南华鹰汽修公司支付逾期付款违约金10400元及解除合同违约金60000元，因济南世纪佳恒科技公司不能提供证据证明济南华鹰汽修公司存在违约行为，因此，对于该项反诉请求，原审法院不予支持。关于济南世纪佳恒科技公司要求济南华鹰汽修公司支付的占有使用费4444.44元，因合同约定租赁期限自2013年7月1日起算，2013年8月1日济南华鹰汽修公司进入租赁厂地时未被允许，济南华鹰汽修公司应支付自2013年7月1日至2013年8月1日的租金，济南世纪佳恒科技公司要求计算至2013年7月20日的租金，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、济南世纪佳恒科技发展有限公司于判决生效之日起十日内返还济南华鹰汽车维修服务有限公司保证金1万元。二、济南世纪佳恒科技发展有限公司于判决生效之日起十日内返还济南华鹰汽车维修服务有限公司租金39000元。三、济南世纪佳恒科技发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿济南华鹰汽车维修服务有限公司损失13500元。四、驳回济南华鹰汽车维修服务有限公司其他诉讼请求。五、济南华鹰汽车维修服务有限公司于判决生效之日起十日内支付济南世纪佳恒科技发展有限公司租金4444.44元。六、驳回济南世纪佳恒科技发展有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3887元，济南华鹰汽车维修服务有限公司负担2525元，济南世纪佳恒科技发展有限公司负担1362元。反诉费836元，济南世纪佳恒科技发展有限公司负担786元，济南华鹰汽车维修服务有限公司负担50元。
上诉人济南华鹰汽修公司不服原审判决上诉称，1、上诉人支付的设备拆装费已经无法要回是因为被上诉人的违约行为造成的，理应属于租赁合同而产生的直接损失，并由被上诉人予以赔偿。在上诉人与被上诉人签订《租赁合同》并交纳房租后，上诉人为履行合同，即与济南巨无霸设备安装有限公司签订了《设备拆装协议》，协议约定了工程履行的地点、工期、范围及费用、付款方式及违约责任等条款，在违约一条中约定“如甲方无理由解除协议，乙方有权扣留甲方的预付款，造成的一切损失由甲方负责”。协议签订后，上诉人即向该公司交付54000元预付款。可是因为被上诉人的违约行为，导致该协议无法履行，只得解除，故交纳的54000元预付款无法要回。而导致这54000元预付款无法索回的直接原因无疑就是被上诉人的违约行为。故上诉人认为被上诉人应当对上诉人的该项损失予以赔偿。2、上诉人停业期间的工人工资损失也应属于直接经济损失，应由被上诉人予以赔偿。因为被上诉人在与上诉人签订房屋租赁协议后，并没有实际交付房屋，加之上诉人又为了履行协议，已经将设备等进行了拆卸，故无法正常经营。在之前上诉人在支付工人工资后一直处于盈利状态，现在非但不盈利，反而不断地支付工人工资等费用，事实上等于是处于亏本状态。而造成此种结果的原因无疑是因为被上诉人的违约行为直接造成的，现在上诉人仅主张工人工资一项损失，更应得到法律的支持。3、原审判决仅仅注意到被上诉人违法解除房屋租赁合同的违约，而没有注意到在合同签订后，被上诉人一直没有履行交付房屋的义务这一违约情形，并判决上诉人支付被上诉人占用房屋的租金，显然属于认定事实不清，导致判决错误。房屋《租赁合同》约定房屋的租赁期限自2013年7月1日起至2015年12月31日止。但是在合同签订后，被上诉人一直未将房屋实际交付给上诉人占有。上诉人后来得知，事实上，被上诉人的法定代表人吴爽早就知道了和平路将要改造的事，最起码2013年6月27日就开始和学校协商解除他们之间的房屋租赁合同事宜了，在这种情况下，根本不可能将房屋交付给上诉人。被上诉人不履行交付租赁房屋的义务，显然也属于违约行为。故原审判决仅仅注意到被上诉人违约解除合同的违约，而没有注意到被上诉人未履行交付房屋的义务，是对事实认定不清，以此判决上诉人支付给被上诉人房屋租金更是错误。4、上诉人并不存在拖欠房租1000元及其他违约情形。2013年6月20日，双方签订房屋《租赁协议》后，上诉人即将40000元的银行转账支票交付给被上诉人，被上诉人也给上诉人同时出具收款收据，至此上诉人已经尽到付款义务。至于后来被上诉人工作人员因为书写错误导致银行退票，完全是因为被上诉人单方的原因造成的，不能认定上诉人没有尽到支付房租的义务。况且，被上诉人于2013年7月26日，将银行退票的事实告知给上诉人后，上诉人立即以刷卡的形式向被上诉人交付了人民币39000元。之所以尚欠1000元，是因为发现有租赁房屋的房顶有一大洞，漏雨严重，经与被上诉人协商，由被上诉人予以修复，先由上诉人欠被上诉人1000元，如被上诉人不修复的话，这1000元就不用支付给被上诉人了，并由上诉人向被上诉人出具“欠条”一份，并在上面注明此约定。一直到被上诉人向上诉人发送解除合同的律师函，被上诉人也未对房屋以上问题予以修复，故这1000元也未付给被上诉人。显然这份“欠条”已经具有了协议的性质，上诉人不支付剩余的1000元也是合情合理，并不属于违约。
被上诉人济南世纪佳恒科技公司答辩称，由于被上诉人因客观原因未能在上诉期内提出上诉，并不代表其对一审判决的认可。首先，原审判决认定事实不清。第一、被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同已于2013年7月20日解除。被上诉人与上诉人与2013年6月20日签订《租赁合同》后，上诉人给被上诉人出具支票一张用于支付租金，由于支票存在瑕疵银行拒收，当时被上诉人财务人员李萍通过电话方式将支票存在瑕疵银行拒收告知上诉人彭绵珍，同时要求其另换支票或者以其他方式支付租金，上诉人称财务有事给予拒绝。2013年6月23日电视新闻报道济南和平路道路施工11个月，上诉人要求被上诉人延长租期11个月，被上诉人未同意。2013年6月25日被上诉人再次去银行将支票存上，由于支票存在瑕疵银行又给予退票，当日被上诉人财务人员李萍通过电话方式将支票存在瑕疵银行给予退回告知上诉人彭绵珍，同时要求其另换支票或者以其他方式支付租金，此时新闻已报道和平路修路，上诉人再次要求被上诉人给其延长租期6个月并以种种理由拒付租金。2013年6月26日被上诉人法定代表人吴爽通过电话方式再次要求上诉人彭锦珍另换支票或者以其他方式支付租金，同时告知上诉人由于我方失误导致支票存在瑕疵，限你方在合理期限内（即2012年7月20日之前）支付租金，届时你方仍未履行支付租金的义务，鉴于你方单方违约我方按照合同约定以及法律规定解除双方于2013年6月20日签订的房屋租赁合同。2013年7月22日被上诉人法定代表人吴爽通过电话方式告知上诉人彭绵珍，由于你方违约，未按照合同约定以及未在被上诉人给予的合理期限内履行支付租金的义务，根据合同约定以及法律规定双方于2013年6月20日签订的房屋租赁合同已解除，请领回你方缴纳的租房保证金。上诉人于2013年8月1日强行入场因合同已解除被上诉人未允许，迫于无奈被上诉人于2013年8月15日向上诉人发出律师函一份始终保持友好协商的态度再次通知被上诉人由于你方单方违约合同已解除，同时领回所缴纳的保证金，若不给予明确答复，届时将不再保留友好协商的余地。一审判决认定双方合同于2013年8月15日解除，实属认定事实不清。第二、上诉人于2013年7月25日向被上诉人交纳的39000元并非租金。上诉人在合同解除后即2013年7月25日且是在被上诉人的法定代表人吴爽不知情的情况下到被上诉人财务部门刷卡35000元、交现金4000元，依照法律规定属于不当得利，一审判决认定为被上诉人收取的租金，实属认定事实不清。第三、被上诉人与涉案房产产权人之间解除租赁合同与上诉人无关。一审法院以职权调取的证据即2013年8月18日甲方济南世纪佳恒科技发展有限公司与乙方济南佳杰物业管理有限公司签订的协议书，足以证明被上诉人与涉案房屋产权人解除租赁合同是在被上诉人与上诉人解除房屋租赁合同以后，所以被上诉人与涉案房屋产权人之间解除租赁合同与上诉人无关，一审判决既然认定被上诉人与上诉人之间的租赁合同于2013年8月15日解除，同时又认定因被上诉人与涉案房屋产权人之间的租赁合同解除，导致其与上诉人之间的租赁合同不能继续履行，故被上诉人应返还保证金及未使用部分的租金，并承担违约责任，显然前后矛盾，实属认定事实不清。其次，原判适用法律错误。被上诉人与上诉人签订的租赁合同明确约定合同解除的条件，即第六条解除本合同的条件，第2条甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可以通知另一方解除本合同，违反合同一方的，给对方造成损失的，应承担民事责任，第（5）项乙方连续10日累计拖欠租金满30日的。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。一审判决适用《合同法》第二百二十七条实属适用法律错误。再次，本案中按照被上诉人与上诉人的租赁合同约定，被上诉人于2013年7月5日即享有合同解除权，但是由于被上诉人的过失导致支票存在瑕疵，故被上诉人给予上诉人长达25天的宽限期（于2013年7月20日之前）支付租金，届时你方仍未履行支付租金的义务，鉴于你方单方违约我方按照合同约定以及法律规定解除双方于2013年6月20日签订的房屋租赁合同。退一步讲，即使按照一审判决认定2013年7月25日上诉人向被上诉人交纳的39000元系租金，按照合同约定上诉人始终处于违约状态，被上诉人随时享有合同解除权。综上所述，请求法院驳回上诉人的上诉请求，依法发回重审。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人主张的其向济南巨无霸设备安装有限公司支付的预付款54000元的问题，因上诉人原来所在的厂址受规划影响限期搬迁，其设备需要拆装，所以即使上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁合同，上诉人在规定的时间内仍需要搬迁，设备仍需要拆装。因此，上诉人所支付的拆装费并不是其与被上诉人之间房屋租赁合同造成的直接损失，故上诉人要求被上诉人赔偿该部分损失，没有依据，原审法院不予支持并无不当。
关于上诉人主张的工人工资问题，因工人工资是其经营投入，与房屋租赁合同没有直接关系，原审法院不予支持亦无不当。
关于上诉人主张的涉案房屋是否交付的问题，原审法院认定由于被上诉人违约致双方签订的租赁合同于2013年8月15日解除，双方对此均予以认可，并未提起上诉，本院对此予以认定。在双方签订的租赁合同解除之前的2013年8月1日，上诉人进入租赁厂地时涉案房屋产权人山东省职工干部教育学校的门卫没有允许，并且被上诉人亦未提交关于租赁合同约定的如果上诉人进行房屋维修提前10日经其同意的证据，从以上事实来看，上诉人并未实际占有使用涉案房屋，被上诉人反诉要求上诉人支付占有使用费没有事实和法律依据，故原审判决济南华鹰汽修公司支付给济南世纪佳恒科技公司房屋占有使用费4444.44元不当，本院予以纠正。
关于上诉人称并不存在拖欠房租1000元及其他违约情形的问题，该欠条系2013年7月25日济南华鹰汽修公司的工作人员彭绵珍书写，该欠条上有“西面有一房漏雨，如不修复，此条作废”的字样，虽然济南世纪佳恒科技公司对欠条上注明的房屋修复一事不予认可，但该欠条系由被上诉人持有，其并未对上诉人给被上诉人为何打欠条及在该欠条上注明房屋修复一事作出合理解释，故原审法院认定上诉人应向被上诉人支付剩余租金1000元不当，本院予以纠正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第2292号民事判决第一、二、三、四项。
二、撤销济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第2292号民事判决第五项、第六项及案件受理费负担部分。
三、驳回被上诉人济南世纪佳恒科技发展有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2575元，由上诉人济南华鹰汽车维修服务有限公司负担1673元，被上诉人济南世纪佳恒科技发展有限公司负担902元。一审案件受理费3887元，由济南华鹰汽车维修服务有限公司负担2525元，济南世纪佳恒科技发展有限公司负担1362元。反诉费836元，由济南世纪佳恒科技发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 明
审 判 员 王云春
代理审判员 曹 强
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 姜 梵