成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新都民初字第3472号
原告成都湖景湾物业服务有限公司，住所地成都市新都区，组织机构代码66759317-4。
法定代表人张玲娜，董事长。
委托代理人王欢，四川韬世律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人王栋，四川韬世律师事务所律师，一般授权代理。
被告周祯毅，男，汉族，1977年2月19日出生，住成都市新都区，身份证号码。
原告成都湖景湾物业服务有限公司与被告周祯毅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月6日受理后，依法由审判员严振波适用简易程序，于2014年9月3日、9月24日公开开庭进行了审理，原告成都湖景湾物业服务有限公司的法定代表人张玲娜及委托代理人王欢、王栋，被告周祯毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成都湖景湾物业服务有限公司诉称，原告与成都东骏房地产开发有限公司（以下简称东骏公司）通过签订《前期物业服务合同》和相关补充协议，约定由原告对东骏公司开发的位于新都区马超东路“东骏湖景湾”楼盘提供物业服务，其中商业铺面的物业服务费为每月3.5元／平方米。后被告与东骏公司签订《房屋租赁合同》，承租了原告物管服务范围内的商铺。根据租赁合同的约定，被告应向原告交纳物业服务费及水电气费，对此三方均予以认可且实际也在以这种方式执行。但自2014年4月起，被告就拒绝向原告交纳物业服务费及经营使用产生的电费。截止2014年7月30日，被告拖欠2014年4-7月的物业服务费41416.89元，拖欠2014年4-7月的电费56264.13元。原告认为，根据原告与东骏公司签订的《前期物业服务合同》以及被告与东骏公司签订的《房屋租赁合同》，原告有权向被告收取物业服务费及因被告经营使用产生的电费。被告拒不交纳上述费用，不仅违反合同约定，且对原告的合法权益产生了损害。请求依法判令被告向原告支付拖欠的物业服务费41416.89元及已使用的电费56264.13元，共计97681.02元。
被告周祯毅辩称，被告与原告没有签订任何合同，对原告与东骏公司签订的《前期物业服务合同》不认可，被告与东骏公司签订的《房屋租赁合同》未约定物业服务费，对原告收取每平方米3.5元的物业服务费不清楚。
原告成都湖景湾物业服务有限公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1.企业法人营业执照；
2.常住人口详细信息，证明原、被告主体适格；
3.前期物业服务合同；
4.关于《东骏湖景湾前期物业服务合同》的补充协议；
上述证据证明2012年原告与东骏公司签订了《前期物业服务合同》及补充协议，约定由原告向东骏公司开发的“东骏湖景湾”楼盘提供前期物业管理服务，物业使用人向原告交纳物业服务费用，商铺的物业服务费用按每月每平方米3.5元的标准计算。根据约定，原告有权向作为物业使用人的被告按每月每平方米3.5元标准收取物业服务费用。
5.房屋租赁合同，证明2012年被告与东骏公司签订了《房屋租赁合同》，承租东骏公司开发的“东骏湖景湾”楼盘部分商铺，租赁商铺面积共计2366.67平方米。合同约定被告向物业服务企业即本案原告交纳物业服务及水电气费，物业服务费为8283.34元／月，水电气费按月据实结算；
6.物业服务费收据，证明原告以每月每平方米3.5元的价格对被告租赁商铺收取物业服务费，被告在拖欠费用之前也一直按此单价缴纳物业服务费用；
7.电费缴纳凭证；
8.电费结算表，证据7、8证明原告向成都供电公司缴纳2014年4-7月商铺电费，其中包括被告所租赁房屋的电费及被告应当支付的电费。证明对象：根据合同约定，由原告统一向供电公司缴纳商铺电费，而后由被告向原告支付该费用。原告已经履行了相关义务，有权要求被告支付拖欠的2014年4-7月电费共计56264.13元；
9.用电消耗记录表，证明被告所租用的商铺每个月产生的用电量，以及有被告员工的签字确认；
10.同地段同类商铺商业用电的价格，当时与被告口头协商约定了每度电收费1.2元，证明向被告收取的电费与同地段同类商铺用电并不超高。
经庭审质证，被告对原告所举证据1、2没有异议；对证据3、4有异议，认为均不是被告与原告签订的，被告没有签字，不认可；对证据5没有异议；对证据6有异议，认为缴费时原告向被告出具的是收条，不是收据；对证据7、8有异议，不认可；证据9记录表是被告员工签字，予以认可；认为证据10与被告所缴纳的电费没有可比性。
被告周祯毅为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1.民事判决书，证明被告的损失；
2.当事人汽车被盗以及被告所租赁的商铺被偷的证据，证明原告失职，给被告造成的经济损失，原告应予以赔偿。
经庭审质证，原告对被告所举上述证据认为与本案没有关联性，系另一法律关系。
经审查，本院认为，原告所举证据能证明其与被告之间的物业服务合同关系产生的由来及本案的基本事实，本院予以采信；被告所举证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。
经审理查明，案外人东骏公司选聘原告对其开发的位于成都市新都区新都镇马超东路“东骏湖景湾（三期）”楼盘提供前期物业服务，就该事宜双方签订了《前期物业服务合同》和《关于〈东骏湖景湾前期物业服务合同〉的补充协议》，合同约定物业服务费用按季（年／季／月）交纳，业主或物业使用人应在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前、10月10日前向原告履行交纳上述款项的义务。补充协议约定东骏公司将铺面委托给原告管理，原告就东骏公司未出租的铺面或因为东骏公司原因收不到物业服务费的铺面，每月向东骏公司收取铺面的物业服务费，铺面物业服务费每月每平方米3.5元，按此标准计算。2012年10月26日，被告与东骏公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租东骏公司所有的位于成都市新都区马超东路东骏湖景湾561号商铺之附101、附102、附103、附105、附106、附107、附108、附109、附110、附111、附201、附210、附301及附308铺位经营餐饮业，租赁的房屋实测总建筑面积为2366.67平方米。租赁期限从2012年11月1日起至2018年4月30日止。水、电、气费根据独立水、电、气表计量结果由被告向物业服务企业或相关供应部门缴纳，付款方式为每月根据计量结果按实结算，被告以转帐或现金方式支付。租赁房屋在租赁期间（含免税期）的物业服务费由被告向物业服务企业缴纳。按照物业服务合同（即由租赁房屋的物业服务企业与建设方签订的合法有效的前期物业服务合同，或由租赁的物业服务企业与业主委员会签订的有效的物业服务合同）约定的标准和方式支付。被告承租东骏公司的商铺后，于2013年12月24日第一次向原告交纳物业服务费，原告收款后向其出具了收款票据，票据上载明了缴费标准是每平方米3.5元。按1.2元每度电的标准向原告缴纳所使用的电费。其后因被告拖欠2014年4-7月物业服务费41416.89元和2014年4-7月的电费56264.13元一直未付，引起纠纷，故原告诉至法院，请求依法解决。庭审中，被告抗辩称电费标准过高，被告不拖欠原告的任何费用，反而因原告失职致使其承租的商铺被盗造成损失，原告应予以赔偿，双方经多次协商及本院开庭后调解未果。
本院认为，原、被告之间虽然没有直接签订物业服务合同，但被告承租了案外人东骏公司的商铺，而东骏公司与原告之间签订了《前期物业管理服务合同》，即被告所承租的商铺在原告与案外人东骏公司签订的合同所提供的物业服务范围内，且被告与东骏公司所签订的房屋租赁合同中约定了水、电、气费由被告向物业服务企业缴纳，租赁房屋在租赁期间的物业服务费也由被告向物业服务企业缴纳，按照原告与东骏公司签订的前期物业服务合同约定的标准和方式支付。被告在承租东骏公司的房屋后也一直按原告与东骏公司约定的缴费标准和方式履行支付物业服务费和电费的义务。因此原、被告之间存在事实上的物业管理服务的法律关系，依法受法律保护。被告在接受了原告提供的物业管理服务后，理应向原告支付物业服务费，并向原告缴纳其已使用的电费。因此，原告要求被告支付拖欠的物业服务费41416.89元及已使用的电费56264.13元，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于被告抗辩主张的电费过高的问题，本案中双方当事人对电费的标准虽未有书面约定，但根据被告与东骏公司签订房屋租赁合同后一直按1.2元每度电的标准缴纳电费的交易惯例，应视为被告对该缴费标准已予以认可，在被告未有充分证据证明其主张的情况下，仅以电费过高为由抗辩，理由不充分，本院不予采纳。关于被告抗辩称原告失职造成其损失的问题，因该主张属另一法律关系，被告可另行起诉，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告周祯毅于本判决生效之日起十日内向原告成都湖景湾物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费41416.89元及已使用的电费56264.13元，合计97681.02元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1121元，由被告周祯毅负担（此款原告成都湖景湾物业服务有限公司已预交，被告周祯毅在履行上述付款义务时一并向原告成都湖景湾物业服务有限公司结清）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 严振波
二〇一五年一月二十三日
书记员 王 莉