青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终267号
上诉人（原审被告）青海万通物业发展有限公司
法定代表人张希，董事长。
委托代理人马玉玲，青海松海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）卜奕君
上诉人青海万通物业发展有限公司（以下简称万通公司）
因房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院
（2015）西民一初字第2307号民事判决，向本院提起上诉。本
院依法组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭审理了本案。
上诉人万通公司的委托代理人马玉玲，被上诉人卜奕君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2004年2月22日，卜奕君与万通公司签订了《商铺租赁协议》，约定，万通公司承租卜奕君位于西宁市城西区五四大街45号万通中心第四层i316号建筑面积20平方米商铺，租金计付期限自2004年3月11日至2014年3月9日止；租金自第六年开始按月支付，每月1000元。如不按期交付租金，按照日租金的万分之二交付违约金。协议签订后，万通公司一次性支付了2004年3月11日至2009年3月10日五年租金。2009年4月起万通公司开始拖欠租金。卜奕君于2012年向本院起诉要求万通公司支付租赁费，经西宁市城西区人民法院（2012）西民二初字第84号民事判决书判决，万通公司支付2011年12月30日以前所拖欠租赁费34000元，但就2012年1月以后的租金因该房屋于2012年1月16日过户至青海新华百货商业有限公司名下，未予支持。后卜奕君就万通公司将所租赁铺面出售并过户至青海新华百货商业有限公司名下之事宜，向西宁市城西区人民法院提起行政诉讼，经西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第17号行政判决书判决予以撤销。卜奕君与万通公司签订的《商品房买卖合同》仍在备案状态。
原审法院认为，卜奕君与万通公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示。卜奕君按合同约定将房屋交付万通公司使用后，万通公司理应按照合同约定支付相关租赁费，而未予及时支付，应负此纠纷的全部责任。关于卜奕君主张支付2012年1月至2014年3月租赁费的诉讼请求，卜奕君于2012年起诉时虽因该商铺已于2012年1月16日过户至青海新华百货商业有限公司名下而未予支持，但经西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第17号行政判决书判决予以撤销，并经西宁市城西区人民法院（2015）西民一初字第2308号判决书判决双方之间的《商品房买卖合同》继续履行；另就诉讼时效，该商铺过户至青海新华百货商业有限公司名下之事宜经西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第17号行政判决书判决予以撤销后，卜奕君于2014年8月向本院起诉主张租赁费，后因其他原因申请撤诉，故卜奕君主张支付租金的诉讼请求，应予支持；关于卜奕君主张支付违约金的诉讼请求，双方合同有明确约定，且系万通公司未及时支付租金所致，卜奕君计算数额属实，万通公司对数额并无异议，故该请求亦应予支持。遂判决万通公司支付卜奕君铺面租赁费27000元及违约金5068元。
万通公司上诉称，一审判决认定事实偏颇，判决万通公司支付卜奕君租赁费有悖于法。《商铺租赁协议》履行期间，由于万通中心出现意志以外因素，致使无法正常经营。商铺租赁协议不能继续履行时，万通公司数次电话通知卜奕君前来协商解除租赁协议事宜，但卜奕君一直避而不见，甚至有意拖延，致使双方损失不断扩大。2012年6月28日卜奕君起诉万通公司，该案经城西区人民法院（2012）西民二初字第84号民事判决书，西宁市中级人民法院（20l2）宁民二终字第106号民事判决书判决卜奕君主张的2012年1月至5月租金，因该商铺己于20l2年1月16日过户于青海新华百货商业有限公司名下，故不予支持，该判决为终审判决。一审法院依据（2015）西民一初字第2308号民事判决书，错误认定双方《商品房买卖合同》继续履行，并以此判决支持卜奕君一审诉讼请求明显违法。2012年6月至2014年3月9日租赁费由万通公司支付基础是卜奕君对该商铺拥有完整的产权和出租权。本案双方《商品房买卖合同》在西宁市房产公司的备案己在2012年1月16日被注销，该商铺产权已经转移过户在善意取得人青海新华百货公司名下是不争事实，其合法权益受法律保护。目前，卜奕君商铺虽在房产局又登记备案，但该备案登记并不能对抗该商铺己转移登记过户，产权在善意取得人青海新华百货公司名下这一法律事实和法律行为。卜奕君诉求2012年1月至2014年3月9日租赁费27000元，2012年1月至今违约金5068元己超过法律规定的诉讼时效期间。请求撤销原判决第一项由万通公司支付租赁费27000元及违约金5068元，改判驳回卜奕君的诉讼请求；
卜奕君答辩称，2004年2月22日，双方经协商签订了《商铺租赁协议》约定，万通公司承租卜奕君位于西宁市城西区五四大街45号万通中心第四层i316号建筑面积20平方米商铺，租金自第六年开始按月支付，每月1000元。协议签订后，万通公司一次性支付了2004年3月11日至2009年3月10日五年租金。2009年4月起万通公司开始拖欠租金。后经城西法院（2012）西民二初字第84号判决，万通公司支付2011年12月以前所拖欠租赁费，但就后期租赁费因万通公司将所租赁铺面出售给青海新华百货商业有限公司而未予支持，现经生效判决已撤销青海新华百货商业有限公司房屋所有权证，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一原查明的事实一致，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，卜奕君与万通公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人理应依照合同约定全面履行各自的权利义务。卜奕君按合同约定将商铺交付万通公司使用后，万通公司理应按照合同约定支付租金，万通公司未及时支付租金构成违约，应承担支付租金及违约金的责任。因万通公司欠付租金，卜奕君于2012年向西宁市城西区人民法院起诉要求万通公司支付租赁费，经西宁市城西区人民法院（2012）西民二初字第84号民事判决书判决，万通公司支付2011年12月30日以前所拖欠租赁费34000元，但就2012年1月以后的租金因该房屋于2012年1月16日过户至青海新华百货商业有限公司名下，未予支持。后卜奕君就万通公司将所租赁铺面出售并过户至青海新华百货商业有限公司名下之事，向西宁市城西区人民法院提起行政诉讼，经西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第17号行政判决书及本院（2013）宁行终字第42号行政裁定书裁决：撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销卜奕君与青海万通物业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为；撤消西宁市住房保障和房产管理局作出的为案外人青海新华百货商业有限公司办理的宁字第062375号房屋所有权证的具体行政行为；责令西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为，并经西宁市城西区人民法院（2015）西民一初字第2308号判决书判决双方之间的《商品房买卖合同》继续履行。故卜奕君要求支付2012年1月至2014年3月租金及违约金的诉讼请求成立，应予支持。万通公司主张不应支付2012年1月至2014年3月租赁租金及违约金和卜奕君的诉求己超过法律规定的诉讼时效期间的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费75元，由青海万通物业发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 赵甲宁
审判员 纳 敏
审判员 李 娟
二〇一六年五月四日
书记员 葛 艳
附：本案所依据的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按
照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以
判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；