江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第00862号
上诉人（原审原告、反诉被告）盐城中南世纪城房地产投资有限公司。
法定代表人陈锦石，该公司董事长。
委托代理人施艳华，该公司职员。
委托代理人范希理，该公司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）倪金学，居民。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陆阳，居民。
上诉人盐城中南世纪城房地产投资有限公司（以下简称中南世纪城）因与被上诉人倪金学、陆阳房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2014）都民初字第01484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
中南世纪城原审诉称，中南世纪城于2012年11月2日与倪金学、陆阳签订《租赁合同，由倪金学、陆阳租赁中南世纪城位于中南世纪城2B商业街1号商办楼101、102、103的房屋，租赁期限5年11个月。根据双方的合同约定，倪金学、陆阳租赁该房屋仅用于开设太太电器商行、美美图文。倪金学、陆阳同时承诺全面持续经营，不改变业态，不经营与暨定业态无关的业态。倪金学、陆阳违背上述承诺，视为违约，中南世纪城即有权解除合同，倪金学、陆阳须支付合同总额30%的违约金。2014年5月，倪金学、陆阳未经中南世纪城同意擅自改变经营业态，中南世纪城与倪金学、陆阳多次沟通未果，故于2014年5月16日向倪金学、陆阳发出解约函，告知倪金学、陆阳解除租赁合同，但倪金学、陆阳拒绝接收该函件。请求判令：1.解除中南世纪城与倪金学、陆阳签订的租赁合同，倪金学、陆阳返还中南世纪城房屋；2.倪金学、陆阳向中南世纪城支付违约金194055元；3.倪金学、陆阳向中南世纪城支付从2014年5月17日起至实际返还房屋之日按合同约定租金标准计算的占用费；诉讼费用由倪金学、陆阳承担。
倪金学、陆阳原审辩称，对中南世纪城诉称双方于2012年10月29日签订租赁合同，由倪金学、陆阳承租中南世纪城开发的2B商业街1号商办楼101、102、103房屋，租赁期限为5年11个月的事实无异议。但中南世纪城从签订第一份合同直至补充协议都未能够按期履行，中南世纪城违约在先；倪金学、陆阳未收到中南世纪城的解约函，中南世纪城的诉讼请求不符合合同法的规定。综上，请求驳回中南世纪城的诉讼请求。
倪金学、陆阳原审反诉称，倪金学、陆阳与中南世纪城于2012年10月29日签订租赁合同后，中南世纪城应于2012年11月1日向倪金学、陆阳交付房屋，因中南世纪城未能按期交付房屋，为达到拖延交付的目的，又与倪金学、陆阳签订了一份补充协议，但时至今日，中南世纪城也未能向倪金学、陆阳交付全部房屋，仅向倪金学、陆阳交付了部分房屋。2013年10月13日，倪金学、陆阳向中南世纪城出具书面函告，要求其将出租的房屋存在的质量问题采取补救措施，但中南世纪城对倪金学、陆阳提出的质量问题，未采取任何补救措施进行完善。中南世纪城违约在先，已经对倪金学、陆阳造成经济损失。现反诉要求中南世纪城赔偿因其违约造成倪金学、陆阳的经济损失194055元；承担倪金学、陆阳投入的资金30万元；本诉与反诉费用均由中南世纪城承担。
中南世纪城针对倪金学、陆阳的原审反诉辩称，双方当事人于2012年10月29日签订了租赁合同，后又于2013年9月5日签订了补充协议，由于中南世纪城未能按期交房对租赁期限做出了变更，倪金学、陆阳对此予以了认可，并加以确认，故不存在中南世纪城违约的事实；倪金学、陆阳关于经济损失以及赔偿的反诉请求无事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。
原审法院经审理查明，2012年10月29日，中南世纪城（甲方）与倪金学、陆阳（乙方）签订了一份房屋租赁合同，由乙方承租甲方开发的中南世纪城2B商业街1号商办楼101、102、103房屋，租赁期限为5年11个月，自2012年11月1日至2018年9月30日；租金总额646850元；合同期内除非乙方违约，甲方保证不对该房屋进行回收；甲方完成该房屋内部天、地、墙装修后将该房屋交付给乙方（装修标准初见附件2）；乙方承诺，租赁该房屋仅用于开设太太电器商行、美美图文。乙方同时承诺全面持续营业，不改变房屋用途，不改变经营业态，不经营与暨定业态无关的业态等，乙方违背上述承诺之一，视为乙方违约，甲方即有权解除合同，同时乙方应向甲方支付合同约定租金总额30%的违约金等；双方还对租金支付方式及期限、双方权利义务的其他事项、违约等事项进行了约定。2013年9月5日，因中南世纪城未能按租赁合同期限向倪金学、陆阳交付租赁房屋，签订了一份补充协议，协议对租赁期限及租金支付方式进行了调整，租赁期限调整为2013年10月1日至2019年8月31日。补充协议同时约定，协议未尽事宜，双方仍执行原合同条款，协议与原合同不一致的以协议为准；自协议签订之日起双方就原合同不再有任何纠纷。双方于2013年9月11日签订房屋交接确认书，中南世纪城将租赁房屋交付给倪金学、陆阳。2013年10月13日，倪金学、陆阳具函给中南世纪城，提出中南世纪城交付的租赁房屋存在室内装修等多方面问题，要求中南世纪城给予答复并处理（问题）。同年10月20日，倪金学、陆阳再次要求中南世纪城对提出的问题何时解决给予答复。中南世纪城一直未给予答复和处理。2014年5月12日，中南世纪城经盐城市盐都公证处公证，通过EMS邮政特快专递向倪金学、陆阳发出解除房屋租赁合同通知书，以倪金学、陆阳违反租赁合同第五条第1款的约定，擅自改变经营业态，经营建材五金家居业态为由，提出与倪金学、陆阳解除租赁合同，并要求倪金学、陆阳于收到通知的七日内归还租赁房屋。倪金学、陆阳称未收到该通知，官网亦无法查询到该EMS邮政特快专递（EV661352210CS）投递的情况。为此，中南世纪城诉至原审法院。在原审法院审理过程中，倪金学、陆阳提起反诉，在反诉过程中明确表示如合同不解除，则不主张反诉请求中投资款损失。
原审法院另查明，中南世纪城按合同附件2约定为倪金学、陆阳租赁门市做好铺面门头后，因楼上施工损坏后，一直未为倪金学、陆阳重作铺面门头。伟创五金商行门头是倪金学、陆阳临时应付检查制作，倪金学、陆阳在经营上述业态前已经向出租方中南世纪城提出增加五金、建材家居（烟酒）经营品项的申请，并得到中南世纪城有关部门的原则同意。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中南世纪城与倪金学、陆阳签订的《房屋租赁合同》及其附件、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。本案中，中南世纪城以倪金学、陆阳违反合同约定私自改变业态，要求与倪金学、陆阳解除租赁合同，因倪金学、陆阳增加业态有中南世纪城相关部门的原则同意，且倪金学、陆阳该增加业态的行为，并未构成合同根本违约，故对中南世纪城诉讼要求与倪金学、陆阳解除租赁合同并要求倪金学、陆阳承担违约金的请求，不予支持。倪金学、陆阳在诉讼中明确表示，如合同不解除则放弃要求中南世纪城承担投资款损失的诉讼请求，是当事人的权利，依法照准；对倪金学、陆阳要求中南世纪城赔偿违约损失的请求，因中南世纪城已经按合同约定期限向倪金学、陆阳交付了租赁房屋，倪金学、陆阳亦已经投资经营，倪金学、陆阳所主张的出租物瑕疵，并未对倪金学、陆阳使用租赁物产生根本影响，现倪金学、陆阳未提供相应证据证明其存在经济损失，要求中南世纪城按根本违约，按承担合同约定违约金标准赔偿其损失，无事实与法律依据，亦不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、驳回盐城中南世纪城房地产投资有限公司的诉讼请求。二、驳回倪金学、陆阳的反诉请求。本诉案件受理费10269元，由中南世纪城负担；反诉案件受理费4560元，由倪金学、陆阳负担。
上诉人中南世纪城不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.变更业态属于合同变更范畴，理应双方达成一致意见，中南世纪城发送给倪金学、陆阳的解约函件说明中南世纪城没有同意倪金学、陆阳变更业态。2.双方当事人签订的合同有明确的相关约定，倪金学、陆阳不得改变经营业态，否则视为违约，中南世纪城有权解除合同。3.招商业态是经中南世纪城统一规划定位的，对商业来说至关重要，倪金学、陆阳擅自变更业态，应当视为根本违约，中南世纪城有权解除合同。4.倪金学、陆阳不配合缴纳电费长达数月，已构成违约，中南世纪城有权与之解除合同。请求二审依法改判支持中南世纪城的原审诉请或发回重审。
被上诉人倪金学、陆阳答辩称：1.中南世纪城没有按期交付房屋，直至目前仍未能完全交付，倪金学、陆阳不构成违约。2.倪金学、陆阳并没有改变经营状态。3.由于中南世纪城没有实际管理，致倪金学、陆阳不知电费向何部门缴纳。请求二审法院驳回中南世纪城的上诉请求。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实相同，对原审判决查明的事实本院予以确认。
二审另查明，倪金学、陆阳已于2015年2月19日前付清先前所欠缴的电费。
本案的争议焦点为：倪金学、陆阳是否存在擅自改变业态的事实，是否构成根本违约，即中南世纪城主张解除涉案房屋租赁合同应否支持。
本院认为：1.中南世纪城与倪金学、陆阳签订的房屋租赁合同、附件及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方理应按约履行各自的合同义务。2.涉案房屋租赁合同约定，倪金学、陆阳承租房屋仅用于开设太太电器商行、美美图文，实际经营中，倪金学、陆阳确已增设了建材、五金家居业态，但倪金学、陆阳提供了其增加该经营项目的申请已得到中南世纪城有关部门同意的平台审核记录，中南世纪城二审中虽认为具体情况不清楚，但其作为该平台的管理者，未能提供该审核记录所涉及时间范围的平台的相关信息资料以推翻倪金学、陆阳所提供的证据，应承担举证不能的后果，故中南世纪城提出倪金学、陆阳改变业态构成根本违约的理由不能成立，本院不予支持。3.中南世纪城于2014年5月12日向倪金学、陆阳发出解除租赁合同的理由仅为擅自改变业态，并未提及倪金学、陆阳欠缴电费，且倪金学、陆阳已不差欠先前所欠付的电费，故中南世纪城上诉提出倪金学、陆阳不配合缴纳电费长达数月已构成违约，其有权解除合同的主张亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费11460.5元，由上诉人盐城中南世纪城房地产投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 臧 峰
二〇一五年五月十一日
书 记 员 吴思懿