湖南省湘潭市岳塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第942号
原告湘潭步步高连锁超市有限责任公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区荷塘乡政府办公楼1楼西头。
法定代表人王立强，董事长。
委托代理人周海天，男，1983年10月2日出生，土家族，海南省海口市人，系原告公司法律顾问，。
委托代理人陈民，湖南同升律师事务所律师。
被告湘潭琅岛咖啡中西餐厅有限责任公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区建设路口胜利广场六楼。
法定代表人颜珊珊，总经理。
委托代理人邓梁，湘潭市雨湖区弘道法律服务所法律工作者。
原告湘潭步步高连锁超市有限责任公司（以下简称“步步高公司”）与被告湘潭琅岛咖啡中西餐厅有限责任公司（以下简称“琅岛公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法组成由审判员龚关担任审判长，审判员陈璐、人民陪审员何俊仪参加评议的合议庭，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。书记员刘婧担任法庭记录。原告步步高公司的委托代理人周海天、陈民，被告琅岛公司的委托代理人邓梁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告步步高公司诉称，2006年4月11日，湘潭胜利商业文化有限责任公司（以下简称胜利公司）与彭泽良签署《湘潭胜利2008商业文化广场房屋租赁合同》一份。该合同第二、三、四条约定，甲方（胜利公司）将其名下位于胜利2008商业文化广场六楼建筑面积2886.82㎡的商铺出租给乙方（彭泽良）用于经营中西餐厅，租赁期限为10年，即自2006年4月15日起至2016年4月14日止。合同第五条约定，租赁费用以三年为一个周期，第一个周期的标准为18元／㎡／月，每月租赁费用合计51962元，乙方应在每月届满前5天内付清下月租金，自第二个周期起每个周期在上一周期的基础上递增3%，同时，乙方须在合同签订三日内缴纳150000元作为履约保证金；合同第十六条约定，乙方未按时或未足额交纳租金，每逾期一天，按未付金额的5‰支付违约金，逾期一个月仍不缴纳，甲方有权解除合同，乙方除向甲方付清全部租赁费用外，乙方的履约保证金抵作违约金，甲方不予退还。其后，彭泽良以湘潭琅岛宾馆有限责任公司的名义与胜利公司签订《物业管理服务协议》，双方约定湘潭琅岛宾馆有限责任公司在每月5日前按时足额缴纳物业管理费、水费、电费。合同履行过程中，胜利公司于2011年与原湘潭步步高连锁超市有限责任公司吸收合并，注销后胜利公司的资产归原告所有。因被告法定代表人于2012年10月由彭泽良变更为颜珊珊，原、被告于2013年3月22日就相关变更情况签订《补充协议》，双方约定乙方（被告琅岛公司）在原租赁区域基础上，减少六楼承租的部分区域（套内建筑面积1000㎡）退还给甲方（原告步步高公司），面积减少时间从2013年4月1日起算，甲方同意对乙方免除2013年3月1日-2013年9月30日的租金385889元，从2013年10月1日起至合同结束按租金32500元／月执行，中央空调使用费按照实际租赁套内建筑面积分摊，水、电按表计量收费。2013年3月25日被告向原告发出《报告》，申请暂时退还履约保证金150000元。原告于2013年4月24日在扣除2013年2月底之前被告所欠的租赁费用89535.89元后，向被告公司账户退还了60464.11元，两笔共计150000元。此后，被告在履约过程中多次出现逾期缴付租赁费用的现象。从2014年8月起至今，被告一直未向原告缴付租金及水、电、空调费用，对于原告已经退还被告的150000元履约保证金也未予缴纳。原告为此多次进行催缴，但均被被告以各种理由拒绝。原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间签署的《湘潭胜利2008商业文化广场房屋租赁合同》；2、被告将租赁的位于胜利2008商业文化广场六楼商铺返还给原告；3、被告向原告支付截止到2015年3月底的租金、水、电、空调费用合计325592.2元，违约金150000元，两项共计475592.2元。
被告琅岛公司辩称，第一，不同意解除《湘潭胜利2008商业文化广场房屋租赁合同》。自2006年4月11日签订《湘潭胜利2008商业文化广场房屋租赁合同》以来的九年时间里，被告累计向原告交付租金300余万元，一直未曾拖欠。根据《湘潭胜利2008商业文化广场房屋租赁合同》第六条第二款的约定，甲、乙双方同意，甲方（即原告）空调开放和观光电梯运行时间至每天凌晨两点，中央空调应保证室内温度达到常规要求，但原告从2007年开始拒不按合同履行，中央空调和电梯开放、停止时间经常不确定，且时常无故出现不开放中央空调的状况。在原告提供的2014年8、9月的费用通知单中也可以看出，原告拒不开放中央空调达6-7天之久。根据《湘潭胜利2008商业文化广场房屋租赁合同》的约定，原告应提供相应的停车位给被告的顾客，后来，原、被告又协商进行车位收费，并约定被告餐厅的顾客享受相应的优惠。但是，上述约定均未得到原告的履行，严重影响了被告的声誉。根据《湘潭胜利2008商业文化广场房屋租赁合同》第八条第八款的约定，甲方同意乙方免费使用六楼同意规划位置的招牌位。被告制作并免费安装了广告牌，原告却在2012年6月无故将该招牌拆除。根据《湘潭胜利2008商业文化广场房屋租赁合同》第十六条第二款的约定，“因甲方其他原因而影响、干扰、阻扰乙方正常经营的，甲方应赔偿乙方全部经济损失，乙方有权终止合同”。由于屋顶质量问题，被告租赁的位于该广场顶楼的场所在下雨天经常出现渗漏状况，致使装修严重受损，被告无奈之下只得另行请人维修。2015年3月初至4月，原告在未通知被告的情况下对湘潭胜利文化广场进行装修，严重堵塞被告的进出口及进出电梯，致使被告2015年3月的营业额为144884元，较同期下降96657元（2014年3月的营业额为241514元），2015年4月的营业额为101422元，较同期下降110617元（2014年4月的营业额为212039元）。由于原告历年来作出的种种违约行为，导致被告营业额大幅下降，遭受了巨大的经济损失。就此，被告多次通过书面和口头的方式告知原告，但原告均未作出任何回复、改正或赔偿。考虑到双方的合作关系，被告一直没有诉诸法律，更没有拖欠租金的行为。只是在原告的违约行为导致被告的经济损失不断扩大，已经无法正常经营的情况下，被告才未交付租金。第二，原告诉请的租赁费金额计算错误。被告已经交付了2014年8、9、12月的租金和水、电费等租赁费用，仅欠租赁费用228092.19元。同时，对于被告根据《湘潭胜利2008商业文化广场房屋租赁合同》的约定交付的1500000元履约保证金，原告于2013年3月25日应被告申请予以退还，双方已经就合同的违约金条款进行了变更，因而也就不存在违约金的问题。另外，因2013年划分场地面积补偿费用，自2015年6月计算至2016年4月止，原告尚应返还被告46408元。第三，本案纠纷系因原告的违约行为所引起，若法院判决解除双方的租赁合同，原告亦应对租赁场地的装修残值予以补偿，补偿方案应以装修金额÷整体租赁期限×剩余租赁期限来确定。综上，被告不存在违约的情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年4月11日，胜利公司与彭泽良签署《湘潭胜利2008商业文化广场房屋租赁合同》一份。该合同第二、三、四条约定，甲方（胜利公司）将其名下位于胜利2008商业文化广场六楼商铺，建筑面积2886.82㎡出租给乙方（彭泽良）用于经营中西餐厅，租赁期限为10年，即自2006年4月15日起至2016年4月14日止。合同第五条约定，租赁费用以三年为一个周期，第一个周期的标准为18元／㎡／月，每月租赁费用合计51962元，乙方应在每月届满前5天内付清下月租金，自第二个周期起每个周期在上一周期的基础上递增3%，同时，乙方须在合同签订三日内缴纳150000元作为履约保证金；合同第十六条约定，乙方未按时或未足额交纳租金，每逾期一天，按未付金额的5‰支付违约金，逾期一个月仍不缴纳，甲方有权解除合同，乙方除向甲方付清全部租赁费用外，乙方的履约保证金抵作违约金，甲方不予退还。其后，彭泽良以湘潭琅岛宾馆有限责任公司的名义与胜利公司签订《物业管理服务协议》，双方约定湘潭琅岛宾馆有限责任公司在每月5日前按时足额缴纳物业管理费、水费、电费。合同履行过程中，胜利公司于2011年4月1日与原湘潭步步高连锁超市有限责任公司吸收合并，注销后胜利公司的资产归原告所有，相应的权利义务亦由原告概括承受。因被告法定代表人于2012年10月由彭泽良变更为颜珊珊，原、被告于2013年3月22日就相关变更情况签订《补充协议》，双方约定乙方（被告琅岛公司）在原租赁区域基础上，减少六楼承租的部分区域（套内建筑面积1000㎡）退还给甲方（原告步步高公司），面积减少时间从2013年4月1日起算，甲方同意对乙方免除2013年3月1日-2013年9月30日之间的租金385889元，从2013年10月1日起至合同结束按租金32500元／月执行，中央空调使用费按照实际租赁套内建筑面积分摊，水、电按表计量收费。2013年3月25日被告向原告发出《报告》，申请暂时退还履约保证金150000元。原告于2013年4月24日在扣除2013年2月底之前被告所欠的租赁费用89535.89元后，向被告公司账户退还了60464.11元，两笔共计150000元。被告就此向原告出具领据一份。此后，被告在履约过程中多次出现逾期缴付租赁费用的现象。从2014年8月起至2015年3月原告起诉时止，被告累计拖欠原告租金、水、电、空调费用等合计325592.2元，对于原告已经退还被告的150000元履约保证金也未予缴纳。原告为此多次进行催缴，但均被被告以各种理由拒绝。原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼，请求判如诉称所述之请求。
以上事实有原、被告提供的：证据1《湘潭胜利2008商业文化广场房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》、《补充协议》、潭房权证湘潭市字第2322**号房屋产权证明、《变更函》、发表于2011年4月1日《湘潭晚报》上的《合并公告》、被告企业注册登记资料；证据2请求退还履约保证金的《报告》、保证金退还的电子转账凭证及领据、费用催缴通知、被告更改法人后费用明细；以及原、被告的当庭陈述足以证明。
本院认为：原告与被告于2006年4月11日签订的租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定履行各自义务。在原告依约交付租赁标的物后，被告拒不向原告支付租金及相关费用，是引起双方纠纷的直接原因，被告应当承担本案的全部责任。截至本案一审辩论终结时，被告已经逾期一年未向原告支付租赁费用，原告根据租赁合同第十六条有关违约责任的约定行使合同解除权，合理合法，本院予以支持。原告诉请被告支付截至2015年3月起诉时的租金及相关费用325592.2元，系基于合同债权请求对价之给付，本院亦予以支持。被告拖欠原告租金及相关费用，已构成实质违约，原告诉请被告支付违约金150000元过高，超过原告的实际损失，本院酌情认定为自2014年8月起就各月欠付租赁费用金额，按照银行同期贷款利率，计算至2015年6月本案一审辩论终结时止，金额总计10806元。被告辩称其拒不支付租赁费用系因原告违约所致，应支付的租赁费用可以划分场地面积补偿费用冲抵，双方亦已变更了合同约定的违约金条款。因以上主张均未有充分的证据予以证实，本院对其不同意解除合同，不予支付租赁费用和违约金的答辩意见，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
解除原、被告于2006年4月11日签订的《湘潭胜利2008商业文化广场房屋租赁合同》；
被告湘潭琅岛咖啡中西餐厅有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告湘潭步步高连锁超市有限责任公司返还租赁的位于胜利2008商业文化广场六楼商铺；
被告湘潭琅岛咖啡中西餐厅有限责任公司于本判决生效之日起七日内一次性支付原告湘潭步步高连锁超市有限责任公司租金、水、电、空调费用等合计325592.2元，违约金10806元，共计336398.2元；
驳回原告湘潭步步高连锁超市有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6350元，由被告湘潭琅岛咖啡中西餐厅有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
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审 判 长 龚 关
审 判 员 陈 璐
人民陪审员 何俊仪
二〇一五年八月十二日
书 记 员 刘 婧
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人乙方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未履行支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。