广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深南法民三初字第533号
原告张培艺，男，汉族，1980年12月4日出生。
委托代理人于锦朝，广东都源律师事务所律师。
被告罗华喜，男，汉族，1958年7月8日出生。
被告赵波，男，汉族，1964年7月15日出生。
原告张培艺诉被告罗华喜、赵波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人于锦朝，被告罗华喜、被告赵波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与两被告于2007年8月3日签订了一份《滨海之窗某号商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限为2007年8月3日至2014年8月2日，共计7年，该商铺每月租金为91626元（人民币，下同），免租期为4个月，即2007年8月3日至2007年12月2日，从第三年开始租金每年递增7%，每月11号之前交付当月租金，如逾期拖欠租金10天以上，则被告方须向原告缴纳每日千分之五的违约金；如拖欠租金达30日，则原告有权解除合同，收回商铺，并不退回押金及被告方对商铺进行的装修及设备。按照合同约定，自2009年8月3日至2010年7月2日，每月应付租金为98039.82元，自2010年8月3日至2011年7月2日，每月应付租金为104902.61元，自2011年8月3日至2012年7月2日，每月应付租金为112246元，自2012年7月3日至2012年8月31日，每月租金为120103元。但两被告自2012年6月3日至2012年8月31日未支付任何租金，共拖欠原告租金257841元；按照合同约定，计至2013年8月31日，由该拖欠租金产生的违约金按日千分之一计算共计95480元；同时两被告还拖欠物业管理费、本体维修基金、水费、垃圾处理费和排污费93667.19元，按照合同的约定，两被告逾期支付上述费用的，应依法支付违约金，其中管理费、本体维修基金的违约金按日万分之五计算，水费按日百分之一计算，共计44120.22元。虽然原告本着友好协商的原则多次向两被告催要上述拖欠的租金及管理费用等，但两被告以各种理由推诿，拒绝支付，两被告的上述行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，原告起诉，请求法院判令：1、两被告向原告支付2012年5月1日至2012年8月31日所欠的房屋租金257841元、物业管理费93667.19元；2、两被告向原告支付迟延支付租金的违约金至判决确定的还款之日止，暂计95480元（按照日千分之一计算，暂计至2013年8月31日）及迟延支付物业管理费违约金44120.22元，以上合计491108.41元；3、本案诉讼费用全部由两被告承担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求的期间和金额为：2012年5月3日至2012年9月3日期间的租金22650元、2012年7月8日至2012年11月7日期间的电费5万元、2011年11月至2012年9月期间的物业管理费93667.19元，合计166317.19元。
被告罗华喜、被告赵波辩称，两被告与原告于2007年8月3日就滨海之窗某号商铺签订租赁合同，对商铺进行装修，总投资200万元，并注册了聚缘港休闲会所。当年12月8日，经与裴勇商议，两被告将聚缘港休闲会所承包给裴勇，每月承包金4万元，承包期为4年。但裴勇自2008年就开始拖欠租金及管理费、承包金，在裴勇经营期间，房屋租金、物业管理费均由承包人裴勇直接交予出租方及物业管理公司，两被告根本不清楚裴勇拖欠费用到底有多少。两被告于2008年10月22日发函给物业管理公司，于2008年10月22日发函给闽泰开发公司要求对裴勇采取措施，但两公司未做任何措施，致使裴勇拖欠费用巨大，至2012年2月28日，裴勇拖欠物业管理费25.6万元、承包金56万元，原告及物业管理公司明知裴勇拖欠租金及管理费而不采取任何措施，导致损失加大，原告及物业管理公司本身有不可推卸的责任。两被告本着不让会所倒闭的目的，于2012年12月30日与裴勇签订合作经营协议，两被告放弃裴勇所欠的承包金，协议约定，裴勇原经营聚缘港会所所欠的所有费用由裴勇负责。但在合作期间，由于裴勇拖欠租金、管理费，物业管理公司对聚缘港会所采取停电、停水的措施，致使会所无法经营下去而倒闭。经两被告核算，从2012年3月至2012年8月，两被告欠物业管理费应该在3万元左右，欠租金2.5万元，而不是原告所诉的491108.41元，两被告与原告签订合同时支付了押金10万元，所以两被告不拖欠任何费用。原告及闽泰开发公司对聚缘港会所进行强行拆除，所有装修设备、设施、物品都被卖掉，两被告保留向原告及闽泰开发公司索赔装修费及一切设备、设施、物品等费用的权利。
经审理查明，2007年8月1日，案外人深圳市闽泰房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将滨海大道某号商铺（＊楼）1982.52平方米出租给乙方作商业使用，租赁期限自2007年8月3日起至2014年8月2日止；租赁期间乙方负责按时支付租赁房地产的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费等因使用租赁房地产所产生的其它费用；该合同附件约定乙方经营产生的各项税费（如广告费、物业管理费、水电费、停车费等）均由乙方自行承担；有关物业管理事项由乙方自行与物业管理公司签订相关协议，但不得损害甲方权益，及其他条款。
2007年8月3日，原告（甲方）与被告罗华喜（乙方）签订《滨海之窗某号商铺租赁合同》，约定：甲方将滨海大道某号商铺1803.52平方米出租给乙方作足浴使用，租赁期限从2007年8月3日起至2014年8月2日止，免租期为2007年8月3日至2007年12月2日；乙方于本合同签订之日向甲方支付押金10万元；租金为50元／平方米.月，即90176元／月；租金从第3年开始每年递增7%；乙方于每月11号前付房租，如逾期拖欠租金达10天以上，则乙方须向甲方交纳每日5‰的滞纳金，如拖欠日达30天，则甲方有权收回商铺，不退还押金及乙方对商铺进行的装修及设备；乙方经营产生的各项税费（如广告费、物业管理费、水电费、停车费等）均由乙方自行承担；原双方签订的租赁合同（0084428）中条款与本合同相抵触的，以本协议为准；有关物业管理事项由乙方自行与物业管理公司签订相关协议，但不得损害甲方权益，及其他条款。合同下方有被告罗华喜的如下手书内容：“实际租用面积为1883.52平方米，每月租金91626元，甲方同意在本合同有效期内，乙方免租期多3天，从2007年12月9日开始计算房租”。被告罗华喜、赵波均在该合同乙方落款处签名。
2007年12月27日，深圳市南山区聚缘港足浴休闲会所注册成立，其经营场所为滨海之窗1号楼21-B商铺，负责人为被告罗华喜，组成形式为个体（个人经营）。
两被告提交了《承包经营协议书》、《合作协议书》，用以证明涉案商铺的实际经营人为案外人裴勇。《承包经营协议书》由被告赵波与裴勇于2007年12月8日签订，约定：被告赵波（甲方）将聚缘港休闲会所交给裴勇（乙方）承包经营，承包期限自2007年12月8日起至2011年12月7日止；乙方每月向甲方支付承包金（自每月3万元递增至每月6万元）；乙方承包经营期间应按时支付工资、房租及营业期间所发生的各项税费（房租按甲方与房东签订的原始租赁合同支付），否则甲方有权收回聚缘港休闲会所，并且不退还乙方承包经营保证金等。《合作协议书》由两被告（甲方）与裴勇（乙方）于2011年12月9日签订，约定：鉴于《承包经营协议书》已到期，双方以合作入伙的形式共同经营该会所，双方各按会所50%的比例享受该会所的权利、承担义务；乙方在原承包期间所欠房屋租金、管理费及对外债权债务，由乙方承担，并优先从双方合作经营期间乙方的分红中支付原拖欠的房租、管理费等；自本协议签订之日起至2012年2月28日止，该会所由乙方负责自行经营，自负盈亏，该期间所发生的债权债务由乙方承担；从2012年3月1日起，由被告赵波全权管理，负责该会所的一切事务。原告对《承包经营协议书》、《合作协议书》的真实性均不予认可。两被告另提交了原告于2012年10月16日出具的《承诺书》，原告在《承诺书》中表示，原告与两被告因涉案商铺产生租金纠纷，双方约定，原告起诉两被告欠租金的同时，同意两被告将其承包人裴勇作为第二被告参与诉讼。原告对《承诺书》的真实性予以认可，并表示该《承诺书》系应两被告的要求出具，但原告在提起本案诉讼时发现裴勇并非适格被告，故未起诉裴勇，原告对于两被告与裴勇之间关于权利、义务的约定并不知情，根据合同相对性，裴勇不应作为本案被告参加诉讼。
庭审中，原、被告确认两被告曾退租了部分面积，经双方核算，两被告拖欠原告的租金金额为22650元。原告提交了两张电费发票，计费期间为2012年7月8日至2012年11月7日，合计金额为49674.99元，发票载明的用电地址为滨海之窗1区18号商铺，两被告以用电地址并非涉案商铺为由对发票不予认可。原告另提交了深圳市滨海物业管理有限公司滨海之窗管理处于2012年8月31日出具的涉案商铺欠费明细，该明细显示2011年11月至2012年9月，涉案商铺共拖欠物业管理费、本体维修基金、水费、垃圾处理费、污水处理费、滞纳金合计139507.07元，原告确认涉案商铺的物业管理费等费用一直由承租方直接物业管理公司支付，并确认其并未向物业管理公司实际支付上述欠费。原告明确，租金的滞纳金按照每日千分之一的标准，自2013年9月3日起计，计至判决付款之日。
另查，原告曾向本院起诉两被告支付拖欠的2008年11月至2011年12月31日的租金1021005元及其违约金，案号为（2012）深南法民三初字第112号，后经本院主持调解，双方达成调解协议，由两被告向原告分期支付拖欠的租金。
以上事实，有原告提交的《房地产租赁合同》、《滨海之窗某号商铺租赁合同》、欠费明细、发票，两被告提交的《承包经营协议书》、《合作协议书》、《承诺书》等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，原告与两被告签订的《滨海之窗某号商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行义务。原告将涉案商铺出租给两被告使用，两被告应依约向原告支付租金。关于两被告已将涉案商铺承包给案外人裴勇经营，承包期间的租金、物业管理费等费用均由裴勇直接向原告及物业管理公司支付的抗辩理由，两被告并无证据证明原告对两被告与裴勇之间关于涉案商铺相关权利义务分担的约定知情，裴勇直接向原告支付租金仅系租金的实际支付方式，并不代表裴勇取代两被告在与原告签订的租赁合同中的主体地位，故两被告请求裴勇作为责任主体参加诉讼，有违合同相对性，于法无据，本院对其抗辩意见不予采纳，两被告与裴勇之间的债务承担，两被告可另循途径解决。经原、被告确认，两被告拖欠2012年5月3日至2012年9月3日期间的租金22650元，原告据此减少诉讼请求，于法不悖，本院予以照准，两被告应向原告支付拖欠的租金。根据双方合同约定，两被告应于每月11日前支付租金，如逾期拖欠租金达10天以上，须向原告交纳每日5‰的滞纳金。原告自愿按照每日1‰的标准自2013年9月3日起计滞纳金，本院予以照准，两被告应以22650元为基数，向原告支付滞纳金至本判决确定的付款之日。至于原告诉请的电费、物业管理费及其滞纳金，原告提交的电费发票载明的用电地址并非涉案商铺，应承担举证不能的法律后果，本院对其诉请的电费5万元不予支持；原告虽提交了物业管理公司出具的涉案商铺的欠费明细，但原告确认承租期间的物业管理费一直由承租方直接向物业管理公司支付，而原告并未代两被告向物业管理公司实际支付了其诉请的物业管理费及其滞纳金，故原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告罗华喜、赵波于本判决生效之日起十日内向原告张培艺支付拖欠的2012年5月3日至2012年9月3日期间的租金22650元及其滞纳金（滞纳金以22650元为计算基数，以每日1‰为计算标准，自2013年9月3日起计，计至本判决确定的付款之日止）；
二、驳回原告张培艺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5889元，由原告负担5453元，由两被告负担436元。原告预缴的其余2777.62元，本院予以清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 蒋雅琴
人民陪审员 黄可佳
人民陪审员 何倩燕
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 沈 蕊