辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00750号
上诉人（原审原告）：汪长涛，男，无职业。
委托代理人汪振斌，男，无职业。
上诉人（原审被告）：季师祥，男。
委托代理人于安文，系辽宁梅隆律师事务所律师。
原审原告汪长涛与原审被告季师祥房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2013年4月12日作出了（2012）甘民初字第4940号民事判决，汪长涛、季师祥不服，均向本院提起上诉。本院于2013年8月26日作出（2013）大民二终字第745号民事裁定，撤销大连市甘井子区人民法院（2012）甘民初字第4940号民事判决，发回大连市甘井子区人民法院重审。大连市甘井子区人民法院于2014年3月20日作出（2013）甘审民初字第130号民事判决，汪长涛、季师祥均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原告汪长涛一审诉称：2012年2月3日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，原告将位于大连市高新园区H组团2号楼5号公建房屋出租给被告开饭店使用，建筑面积为142平方米，租期10年，租期自2012年2月3日起至2022年3月3日止，租金前三年为每年6万元，第四年开始每年递增10%，年租金10万元封顶。第一年租金分两次付款，2012年2月3日付款3万元，2012年8月9日再付3万元，原告依约付款3万元后，对承租房屋进行装修，发生了44，412元装修费。2012年4月原告到高新园区工商分局办理了大连高新园区福旺饺子店名称预先核准，后在办理营业执照时，被告知因原告承租的房屋不能办理租赁备案登记，故无法办理营业执照。原告曾多次与被告协商要求其协调关系，协助办理相关手续，被告开始表示尽快协助办理，后明确表示拒绝原告要求其协助办理手续的请求，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告向原告退还租金3万元；3、被告赔偿原告装修经济损失44，412元。
被告季师祥一审辩称：同意原告解除合同的诉讼请求，不同意原告要求退还租金及赔偿装修经济损失的诉讼请求。其认为：1、双方签订的合同是真实意思表示，被告将案涉房屋出租给原告符合法律规定；2、被告在合同履行中并没有任何违约情形；3、案涉房屋依法能够办理营业执照，能够备案登记。
一审法院审理查明：2012年2月3日，原、被告签订了租赁合同，被告季师祥为出租方即甲方，原告汪长涛为承租方即乙方，双方约定：甲方将位于大连市高新园区9号楼1楼4号（H组团2号楼）门面租赁给乙方做商业经营用途，甲方所出租的房屋具有合法产权，所有权编号为0101070345的动迁补偿协议，房屋面积为142平方米；租赁期10年，自2012年2月3日起至2022年3月3日止，租金前三年为每年6万元，第四年开始每年递增10%，年租金10万元封顶，第一年租金分两次付款，2012年2月3日付款3万元，2012年8月9日再付3万元；同时合同约定，甲方负责协调本地区有关部门的关系，并为乙方办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续。
合同签订后，原告交纳了2012年2月3日至2012年8月8日的租金3万元并对案涉房屋进行了装修。2012年4月原告开始办理经营手续，但因案涉房屋无法办理房屋租赁登记备案，原告未能取得营业执照。
2013年5月被告将案涉房屋转租予案外人季超，案外人办理了房屋租赁登记备案并取得个体工商户营业执照。
一审法院认为：依法成立的合同关系受法律保护。本案的争议焦点在于因案涉房屋无法办理房屋租赁登记备案，进而无法取得营业执照，致使原告的合同目的不能实现，造成原告相应损失的责任应由谁承担。关于此问题，一审法院认为，原、被告双方签订合同时，被告已将房屋的产权情况清楚的告知原告，原告清楚并认可案涉房屋系回迁安置房屋，被告不存在缔约过失。同时被告已经按照合同的约定为原告办理营业执照提供了房屋的产权证明及相关手续，不存在违约的行为。至于原、被告认为案涉房屋可以实现商业经营用途，系因双方对于当时当地政策不了解所致，不能简单地将责任归结为一方，故对于原告因此遭受的损失，应根据公平原则由原、被告双方共同担负。综合上述理由，对于原告要求被告返还其所交付的2012年2月3日至2012年8月8日租金3万元的请求，予以部分支持，由被告返还原告所交付租金的一半，即15，000元。对于原告要求被告给付被告装修损失的诉讼请求，因原告未能向法庭提交装修支出的正规票据用以证明其损失，故对此请求不予支持。
关于被告提出的案涉房屋于2013年5月已经正常办理了营业执照，故原告无法办理营业执照不能归责于被告的辩解，因案外人取得营业执照的时间与原告主张的其无法办理营业执照的时间相差1年之久，不能凭此当然推断原告于2012年4月可以办理营业执照，故对于被告的此项辩解，不予采纳。
鉴于案涉房屋现已由被告另租他人，原、被告之间的租赁合同事实上已经解除，一审法院对此予以确认。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、解除原告汪长涛与被告季师祥签订的租赁合同；二、自判决发生法律效力之日起10日内，被告季师祥返还原告汪长涛缴纳的2012年2月3日至2012年8月8日租金15，000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。三、驳回原告汪长涛的其他诉讼请求。案件受理费1，660元，其他诉讼费50元，以上合计1，710元，由原告负担1，400元，被告负担310元，被告负担部分自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
汪长涛上诉的理由及请求是：1、从租赁合同8.2、8.5条约定可知，季师祥在签订合同时隐瞒了案涉房屋未取得产权证书的事实，致使汪长涛无法办理营业执照，应承担违约责任；2、对于装修费用损失，汪长涛已经提供了费用明细、盖有公章的商品销售清单、工人签字确认的费用及装修照片为证，应予以赔偿；3、周边房屋能否办理营业执照以及季超能否办理营业执照均与汪长涛无关。故请求二审法院撤销一审判决，改判支持汪长涛一审的诉讼请求。
季师祥上诉的理由及请求是：汪长涛以案涉房屋不能办理营业执照为由要求解除租赁合同，应当提供证据，否则应当承担举证不能的法律后果；季师祥已经提供了在汪长涛之后租赁案涉房屋的季超已经办理营业执照的相关证据以及汪长涛承租房屋期间周围房屋已经正常营业的照片，一审法院不予认定，系颠倒了举证责任，并要求按照公平责任分担租金损失系适用法律错误。故请求二审法院撤销一审判决第二项，改判季师祥不承担返还租金责任。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：案涉《租赁合同》第六条约定由于季师祥原为拆迁补偿协议，季师祥产权证办下来后不影响原合同的执行，相应办证费用由季师祥负担，牵涉到汪长涛营业执照等的变更季师祥应给予配合。
本院认为，案涉房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。从该合同约定的内容看，案涉房屋为回迁安置房屋，在签订合同时，出租人季师祥尚未取得所有权证书，仅持有回迁安置协议。汪长涛对此是知晓的，并承认季师祥也向其提供了回迁安置协议用以申办营业执照。但在汪长涛向有关部分申办营业执照的过程中，被告知仅凭回迁安置协议及租赁合同，无法办理房屋租赁登记备案，而无房屋租赁登记备案不能办理营业执照。因合同中明确约定汪长涛租赁案涉房屋作商业经营用途，营业执照无法办理，导致汪长涛的合同目的落空，由此产生的损失负担问题是本案争议的焦点问题。本院认为，汪长涛作为经营者，对办理营业执照需要何种手续，应事先有所了解，其明知季师祥仅持有回迁安置协议尚未取得案涉房屋的产权证书，仍与季师祥签订租赁合同，且在尚未办理营业执照的情况下对案涉房屋先行进行装修，本身具有过错。而季师祥作为出租人，其明知汪长涛租赁案涉房屋作经营使用，对办理营业执照的当时当地政策不加了解，自以为仅凭回迁安置协议即可办理营业执照，也存有过错。综合双方的过错程度，本院酌情确认对汪长涛交付的租金3万元损失，由汪长涛与季师祥平均分摊。一审法院适用公平原则不当，然判令季师祥返还汪长涛交付租金的一半，即15，000结果正确，本院予以维持。关于汪长涛主张的装修损失，因其提供的证据材料为付货清单、送货单、收款收据、收条等非正式付款票据，且无法证明用于案涉房屋的装修，故其提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。关于季师祥主张案涉房屋可以办理营业执照，因其提供的证据均为间接证据，无论是后续承租人季超可以办理营业执照抑或是在汪长涛租赁房屋期间临近公建对外营业的情况，均无法直接证明汪长涛承租期间可以办理营业执照，故对季师祥的该项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，970元，由上诉人汪长涛负担1，660元，由季师祥负担310元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 王丽明
二〇一四年六月九日
书记员 夏丽娜