中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2013）民提字第61号
申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：陈洪亮。
委托代理人：冯波，北京市汉衡律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：张建锋。
委托代理人：田宁，山东环周律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：杨淑敏。
委托代理人：田宁，山东环周律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：乔明齐。
委托代理人：田宁，山东环周律师事务所律师。
申诉人陈洪亮为与被申诉人张建锋、杨淑敏、乔明齐房地产转让合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2008）鲁民提字第230号民事判决，向本院提出申诉。本院于2012年11月7日作出（2012）民监字第213号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年5月10日对双方当事人进行了询问。陈洪亮的委托代理人冯波，张建锋、杨淑敏、乔明齐及其委托代理人田宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山东省高级人民法院经再审查明：2002年11月29日，济宁�食品总公司（甲方）（以下简称食品公司）与陈洪亮（乙方）签订了房地产转让合同。约定食品公司将坐落于山东省济宁市市中区车站东路46号的房地产一宗转让给陈洪亮，合同约定：“二、双方商定乙方以现金形式付给甲方房地产转让金420万元（双方认可，甲方净收），土地转让税费、房产过户费、交易税、评估费、办证费等所有费用均由乙方承担。三、合同签字时，乙方付给甲方20万元，房地产过户手续办理完毕，一个月内甲方向乙方移交房产、地产和房地产证时，乙方一次性付清转让款项”。
2003年2月28日，陈洪亮与济宁市国土资源局就该宗土地签订了国有土地租赁合同书。2005年6月6日，陈洪亮（甲方）与张建锋（乙方）签订了房地产转让合同，转让标的与陈洪亮与食品公司签订的房地产转让合同中的标的相同，合同约定：“二、双方商定以现金及存折形式�付给甲方房地产转让金及费用总计800万元，包括土地房产所有过户费、交易税、出让金、评估费、办证费等费用全部由甲方承担。合同签订后五日内乙方付给甲方20万元作为定金，甲方给乙方直接办理土地过户手续完毕后，由乙方向甲方交纳所欠土地出让金约100万元，乙方备足甲方所欠食品公司的资金，向甲方或食品公司出示资金证明，乙方出资替交甲方与食品公司办理房产过户所交纳的过户费用，由食品公司将房产过户甲方完毕，乙方资金到户食品公司，由甲方必须同时将房产过户乙方的名下，剩余款乙方三月内分期付清。”
2005年6月8日，陈洪亮向张建锋出具收据一份，载明：“今收到张建锋买房款叁万元整（注明购买食品公司定金）”；同年7月21日，陈洪亮又向张建锋出具收据一份，载明：“今收到张建锋购买陈洪亮房地产款壹佰柒拾柒万贰仟伍佰贰拾元整�。同时，陈洪亮还出具了承诺书一份，载明：陈洪亮承诺，将坐落在济宁市市中区车站东路46号的地产2582平方米、房产3401.35平方米，按照甲乙双方2005年6月6日签订的房地产转让合同的约定，保证按时过户张建锋名下，若违反约定，自愿承担张建锋所支付给陈洪亮所有购买房地产款项的双倍罚款。
2005年8月17日，陈洪亮向张建锋出具了收条，载明：“今收到张建锋交房地产定金叁万元整”。2006年9月29日，陈洪亮取得了坐落于济宁市市中区车站东路46号土地的国有土地使用权证，证号为“济中国用（2006）第0802062167号”，地类（用途）为“商业”，使用权类型为“出让”，使用权面积为2582平方米。
2006年10月25日，张建锋、杨淑敏、乔明齐作为原告起诉至山东省济宁市市中区人民法院，要求判令陈洪亮履行合同义务，将济宁市市中区车站东路46号土地使用权过户至原告�下，诉讼费用全部由陈洪亮承担。
山东省济宁市市中区人民法院一审认为，食品公司与陈洪亮于2002年11月29日签订的“房地产转让合同”，系当事人真实意思表示，合法有效，予以采信；对于陈洪亮与张建锋、杨淑敏、乔明齐于2005年6月6日签订的“房地产转让合同”，该份合同的标的是确定的，即座落于济宁市市中区车站东路46号的房地产一宗，在陈洪亮取得相关权属证书的情况下，则应将该宗房地产过户给张建锋。因此，该份合同符合当事人具有合同行为能力、意思表示真实、不违反国家法律和社会公共利益、合同标的确定等合同生效的四要件，故对该份合同予以采信。鉴于在食品公司与陈洪亮签订的“房地产转让合同”履行过程中，在房地产的所有权人仍为食品公司的情况下，国土部门已经将土地过户至陈洪亮名下。因此，陈洪亮以“未依法登记领取权属证书的房地产不得对外转让”为由，认为该房地产转让合同因为违反法律规定而为无效合同，该辩解理由欠妥，不予采信。
合同双方当事人应按照合同的约定履行各自义务，实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同。收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。当事人双方虽然约定了20万元的定金，但陈洪亮分两次收取了张建锋实际交付的定金6万元，应视为双方对定金进行了变更。因此，陈洪亮以张建锋没有按照约定给付20万元的定金，导致双方签订的房地产转让合同不能正常履行，于法无据，不予采信。
“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，在张建锋向陈洪亮交付了定金、应缴纳的170余万元的土地出让金，且陈洪亮已取得了该宗土地的“国有土地使用权证”〔�中国用（2006）第0802062167号〕后，陈洪亮应按照合同约定及其本人在2005年7月21日出具的“承诺书”所做的承诺，在符合国土部门政策要求的情况下，应及时协助将该宗土地过户到张建锋的名下。而张建锋应按“土地估价报告”对该宗土地评估总价，向陈洪亮支付相应的剩余款项。
对于双方约定的房产，鉴于该房产所有权人现仍为食品公司，应在张建锋交付相关费用，该房产过户到陈洪亮名下后，方可继续履行该合同。对于陈洪亮以张建锋出具的26万元的借条及杨淑敏、乔明齐两人出具的合计6万元收条，来证明双方正在履行解除协议的行为。张建锋出具的26万元的借条，明确注明是借郑本芹的现金，证人郑本芹也认可张建锋为其出具借条的事实，故应认定该借条与本案无关。对于杨淑敏、乔明齐两人出具的合计6万元收条，其称收取的是陈洪亮代替他人偿还的借款，而该收条亦未注明“收回房地产款或定金”等字样。因此，对于杨淑敏、乔明齐两人收取陈洪亮6万元的事宜，双方如有纠纷，可另行处理。在张建锋、杨淑敏、乔明齐已交付陈洪亮180余万元的情况下，陈洪亮仅以杨淑敏、乔明齐收取了其6万元，便称双方正在履行解除协议的行为，理由欠妥，不予采信。
综上所述，张建锋、杨淑敏、乔明齐请求法院判令陈洪亮履行合同义务，证据充分，理由正当，应予支持。山东省济宁市市中区人民法院以（2006）济中区民初字第2274号民事判决书判决：（一）陈洪亮应继续履行与张建锋、杨淑敏、乔明齐于2005年6月6日签订的“房地产转让合同”；（二）陈洪亮应于判决生效后二个月内协助将济宁市市中区车站东路46号土地使用权过户到张建锋、杨淑敏、乔明齐的名下。案件受理费50元，由陈洪亮负担。
陈洪亮不服上述判决，提起上�称：1、其与张建锋签订合同时尚未取得土地使用权证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》中有关“未依法领取权属证书的”不得转让的规定，该合同无效；2、张建锋等未能出示有效的资金证明，严重违约，致使双方签订的合同无法继续履行；3、双方签订的合同因未能载明土地使用权取得的方式违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，合同无效；4、双方约定的定金为成约定金，张建锋等仅交纳定金6万元，未交足约定的20万元，故转让合同不成立；5、张建锋等未交纳土地出让金，其交纳的170余万元为“房地产款”，而非土地出让金；6、郑本芹给付张建锋的26万元实质上是退回的转让金，陈洪亮也已将6万元定金退给杨淑敏和乔明齐，双方解除合同的行为已在履行中。
张建锋等答辩称：1、陈洪亮在起诉前已取得本案争议土地的土地使用权�，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，应当认定合同有效；2、虽然双方在合同中约定的定金是20万元，但在张建锋等交纳6万元定金的情况下，陈洪亮收取了张建锋等170余万元转让金，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十九条的规定，视为双方变更了定金数额，不影响合同的效力；3、不存在陈洪亮向张建锋退款的事实，张建锋2005年7月11日向案外人郑本芹借款26万元不可能是陈洪亮退回的房地产款，陈洪亮支付给杨淑敏、乔明齐的6万元是代翁宽银、卜庆霞偿还的借款，翁宽银、卜庆霞曾向杨淑敏、乔明齐借款6万元，因陈洪亮与翁宽银有合伙生意未清帐，陈洪亮承诺如翁宽银、卜庆霞不能还款则代为偿还，事实上也是陈洪亮代翁宽银、卜庆霞偿还的，故双方没有协商解除合同。
山东省济宁市中级人民法院二审认为，陈洪亮与食品公司签订的合同合法有效，正在履行中，陈洪亮已取得该宗土地的使用权证（使用权类型为出让）。陈洪亮与张建锋签订合同中约定的价款包含土地出让金，说明双方约定转让的土地使用权性质为出让；虽然陈洪亮与张建锋签订合同时尚未取得权属证书，但陈洪亮此前已与权利人食品公司签订转让合同，在张建锋起诉前陈洪亮也已取得该宗土地的使用权证（使用权类型为出让），故陈洪亮关于与张建锋签订的合同无效的上诉理由不能成立，不予采纳。
虽然陈洪亮与张建锋在合同中约定定金20万元，张建锋仅交纳6万元，但双方并未约定以交付定金作为主合同成立或生效要件，且陈洪亮又收取了170余万元的房地产转让款，根据《最高人民法院关于使用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第�百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更定金合同”的规定，应视为陈洪亮与张建锋变更了定金合同。根据双方的约定，在双方办理土地过户手续完毕后，张建锋才需要出示资金证明，现在陈洪亮尚未为张建锋办理土地过户手续，故陈洪亮关于因张建锋未出示资金证明而造成合同无法继续履行的上诉理由，亦不能成立。
陈洪亮主张已与张建锋协商解除合同，并已退给张建锋32万元，提供的证据为：张建锋2005年7月11日向郑本芹出具的26万元的借条、乔明齐2006年4月10日出具的2万元的收条、杨淑敏2006年4月26日向陈洪亮出具的4万元的收条。而张建锋2005年7月21日才向陈洪亮交款1772520元，其2005年7月11日向郑本芹出具的26万元的借条显然不能证明陈洪亮向张建锋退款。杨淑敏和乔明齐出具的收条上未写明收回定金或房地产款，二人主张该6万元是陈洪亮代翁宽银偿还的借款，并提供了代为还款的相关证据及杨淑敏与陈洪亮还存在其他经济往来的证据。陈洪亮已收取张建锋1832520元，其主张协商解除合同并退款，而截止到张建锋2006年10月25日起诉时，陈洪亮提供的退款证据仅是双方存有争议的2006年4月的6万元的收条，其主张也不符合常理。综上，陈洪亮关于双方已协商解除合同的上诉理由，亦不能成立，不予支持。山东省济宁市中级人民法院以（2007）济民三终字第835号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。
陈洪亮申请再审称，2005年6月6日与张建锋签订的房地产转让合同，原审认定有效属主观臆断，继续履行缺乏相应的证据。且双方在签订该合同时，恰在其与济宁市国土资源局订立的租赁合同正在履行期间，未经国土局同意，租赁的土地不得转让、转租和抵押。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得对外转让。陈洪亮与张建锋签订房地产转让合同时，尚未取得权属证书，故双方签订的房地产转让合同是无效的。双方所签合同的标的物，已由济宁市主管部门以济建拆管冻字（2007）10号文予以冻结，属政府行政行为，不可抗力，故不能依据双方所签合同再进行房地产转让。原判对此置之不理，仍判继续履行，两个月内过户，与济宁市政府10号文相违背。原判决认定定金变更，而实际是定金交纳违约，请求撤销原判，判令被申请人赔偿因违约造成的损失460万元。
被申请人张建锋、杨淑敏、乔明齐答辩：原判正确，应予维持。
山东省高级人民法院再审认为，陈洪亮和张建锋于2005年6月6日签订的房地产转让合同的标的物，即济宁市市中区车站东路46号的房地产，是食品公司的财产。陈洪亮于2002年11月29日和食品公司签订了该房地产的转让合同，根据该合同的约定，陈洪亮已于2006年9月29日取得了坐落于济宁市市中区车站东路46号土地的国有土地使用权证，证号为济中国用（2006）第0802062167号。鉴于陈洪亮和张建锋于2005年6月6日签订的房地产转让合同是双方的真实意思表示，亦不违反法律的禁止性规定，依法应认定有效，双方均应恪守履行。陈洪亮为了表示履行该合同的诚意，于2005年7月21日向张建锋出具了承诺书，如违反约定，自愿承担张建锋所支付给陈洪亮所有购买房地产款项的双倍罚款。虽然张建锋根据合同约定应向陈洪亮支付20万元定金，其仅支付定金6万元，但双方并未以支付定金作为合同成立或生效要件，且陈洪亮在此期间收取了张建锋1772520元的房地产转让款，依法应视为变更定金合同，主合同应继续履行。杨淑敏、乔明齐并未在张建锋和陈洪亮于2005年6月6日签订的房地产转让合同中签字或盖章，原一、二审分别将其列为原告和被上诉人，一是张建锋称他与杨淑敏、乔明齐是合伙人，是杨淑敏、乔明齐委托张建锋与陈洪亮签订的房地产转让合同，对杨淑敏、乔明齐参与诉讼，张建锋不持异议；二是即使杨淑敏、乔明齐参与诉讼，也不损害陈洪亮的利益，故原一、二审将杨淑敏、乔明齐列为当事人参与诉讼并无不当。
陈洪亮关于双方签订房地产转让合同时，恰在其与济宁市国土资源局订立的租赁合同正在履行期间，未经国土局同意，租赁的土地不得转让、转租或抵押，再就是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得对外转让，故双方签订的房地产转让合同是无效合同的再审申请理由，一是虽然双方在签订房地产转让合同时，涉案房地产正在租赁期间，但该房地产已在2002年11月29日即与食品公司签订了房地产转让合同，且现已取得涉案土地的使用权，根据双方签订的房地产转让合同的约定，判决陈洪亮将涉案土地使用权过户到张建锋名下并无不当；二是涉案房产虽然还未取得权属证书，但陈洪亮应根据与食品公司签订的房地产转让合同的约定办理过户手续；三是虽然未取得权属证书的房产不得对外转让，但涉案房产与陈洪亮和食品公司签订的房地产转让合同及陈洪亮与张建锋签订的房地产转让合同是同一标的物，如果陈洪亮未与食品公司签订房地产转让合同，张建锋即不会与陈洪亮签订房地产转让合同；四是陈洪亮为了保证将涉案房产过户到张建锋名下，向张建锋出具了承诺书，如果陈洪亮不履行与张建锋签订的房地产转让合同，也与陈洪亮的承诺相悖，故该申请再审理由不能成立，不予支持。
关于双方所签合同的标的物，已由济宁市主管部门以济建�管冻字（2007）10号文予以冻结，属行政行为，不可抗力，不能依据所签订合同再进行房地产转让的再审理由，一是该10号文未涉及房地转让的问题；二是该10号文的有效期至2008年8月14日止，现已过期，故该申请再审的理由亦不能成立，不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，应予维持。山东省高级人民法院以（2008）鲁民提字第230号民事判决书判决：维持山东省济宁市中级人民法院（2007）济民三终字第835号民事判决。
陈洪亮不服山东省高级人民法院（2008）鲁民提字第230号民事判决，向本院申诉称：（一）原审法院利用虚假事实判决早已解除终止了的房地产转让合同继续履行错误。
2006年3月份，张建锋等便提出解除合同，要求其退还交纳的定金和土地使用权转让金。在被逼无奈的情况下，其同意了张建锋等解除合同的要求，双方形成了解除合同的口头约定。陈洪�遂于2006年4月10日和26日分两次将6万元定金向乔明齐、杨淑敏予以退还。至此双方的《房地产转让合同》即为解除终止，同时，双方也认可张建锋等交付的土地转让金扣除陈洪亮的26万元后剩余的151.252万元由陈洪亮尽快筹款逐步退还。这一部分事实清楚、证据充分，张建锋等已无要求继续履行合同的权利。
张建锋等为了否定合同已解除和定金已退还的事实，便假借与本案毫无关联的翁宽银的一张6万元借条，谎称是翁宽银欠杨淑敏、乔明齐两人6万元款，陈洪亮支付给杨淑敏、乔明齐的6万元是替翁宽银偿还的借款。现有证人翁宽银2011年5月26日的证明，他根本就不认识杨淑敏、乔明齐，更不欠两人的钱，也从未让陈洪亮替自己偿还过债务。证人郑本芹亦能进一步证明陈洪亮和张建锋之间的合同已经解除，定金已经退回之事实。不仅如此，即便是从原审判决使用的证据�条本身也能得出原审判决观点错误的结论。1、如果翁宽银真的曾向杨淑敏、乔明齐借过6万元款，也不会把借两人的款不加区分的写在一张借条上；2、更不会发生偿还借款后，原借条仍由债权人保存而不收回的情况。总之，既然翁宽银不欠杨淑敏、乔明齐任何款项，陈洪亮也不欠该两人借款，那么陈洪亮给予杨淑敏、乔明齐的6万元明显就是双方合同的定金。
（二）有新的证人证实陈洪亮与张建锋之间的《房地产转让合同》已经解除。
张建锋和陈洪亮解除《房地产转让合同》后，不断威逼陈洪亮退还合同定金和转让金，依仗家中势大人众，经常纠集一些不三不四的人对陈洪亮殴打谩骂，对陈洪亮经营的招待所扰乱破坏，致使陈洪亮无法正常生活和经营。当陈洪亮借钱退还定金和部分转让金后，张建锋等为了追讨剩余的151.252万元转让金，对陈洪亮依然不依不饶，步步紧逼，多次殴打陈洪亮，致其轻伤，无人敢管。现有两份《接处警登记表》、一份伤情《鉴定书》和孔德鹏、胡传秀、刘培苓、熊继莲、李兆娟、李建、谢少堂等人的证言予以佐证。
综上所述，原审判决违背事实、不做调查、利用虚假证据，明知陈洪亮和张建锋之间所签订的《房地产转让合同》已经解除，故意判决双方继续履行合同，其行为已侵犯了陈洪亮的合法权益，致使陈洪亮财产受损，为维护法律的尊严和陈洪亮的合法利益，请求撤销原判，予以改判。
张建锋、杨淑敏、乔明齐答辩称：仅凭证人证言等主观性证据不能推翻合同已经履行的事实。陈洪亮没有要求解除合同，其以各种理由拒绝办理土地出让手续，本身就是违约行为。被申诉人起诉是维护自身权益的行为，且已经支付了1772520元的土地转让款，涉案地块的土地使用权也已过户到被申诉人名下。陈洪亮想拿回土地使用权，又不退款，不符合公平原则。如果陈洪亮按承诺双倍返还转让款，可以解除合同。
本院认为，针对陈洪亮的申诉理由和原审裁判焦点，本案主要涉及以下几个问题：（一）陈洪亮和张建锋于2005年6月6日签订的房地产转让合同的效力问题；（二）该合同是否已经解除；（三）该合同是否能够继续履行。
（一）关于陈洪亮和张建锋于2005年6月6日签订的房地产转让合同的效力问题。
2002年11月29日，陈洪亮与食品公司签订了合同标的物为济宁市市中区车站东路46号的房地产转让合同，约定陈洪亮以现金形式付给食品公司房地产转让金420万元，合同签订时陈洪亮支付20万元，房地产过户手续办理完毕一个月内食品公司向陈洪亮移交房产、地产和房地产证时，陈洪亮一次性付清转让款项。后合同未能如约履行，陈洪亮为解决资金问题于2005年6月6日与�建锋签订房地产转让合同，将上述房地产以800万元价格转让给张建锋。2006年9月29日，陈洪亮取得了上述土地的国有土地使用权证。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”但本案的实际情况是，所涉土地的使用权登记在陈洪亮名下，而土地上所建房屋的产权却属于食品公司，即土地使用权和房屋产权的权属分离。陈洪亮2002年11月29日就与食品公司签订了房地产转让合同，2005年6月6日其又与张建锋就同一标的物签订房地产转让合同，张建锋、杨淑敏、乔明齐作为原告于2006年10月25日起诉至山东省济宁市市中区人民法院时，陈洪亮已经于2006年9月29日取得涉案土地的国有土地使用权证书。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，陈洪亮与张建锋所签房地产转让合同中有关土地使用权的转让是有效的；由于土地上所建房屋的产权属于食品公司，食品公司早在2002年11月29日就与陈洪亮签订房地产转让合同，此后双方未能按约履行，陈洪亮无法依照合同约定及承诺将房屋产权过户至张建锋名下，从而导致本案的纠纷。
（二）关于陈洪亮与张建锋之间签订的房地产转让合同是否已经解除的问题。
陈洪亮称双方已经口头解除房地产转让合同，并退还定金6万元及张建锋借郑本芹的26万元，共计退还32万元，尚欠151万余元。其提供的主要证据为：张建锋2005年7月11日向郑本芹出具的26万元的借条、�明齐2006年4月10日出具的2万元的收条、杨淑敏2006年4月26日向陈洪亮出具的4万元的收条。但张建锋2005年7月21日才向陈洪亮交款1772520元，其2005年7月11日向郑本芹出具的26万元的借条显然不能证明陈洪亮向张建锋退还房地产转让款，且张建锋向郑本芹出具借条的事实与本案纠纷属于两个不同的法律关系。
关于杨淑敏和乔明齐所出具收条的性质，因收条上未写明收回定金或房地产转让款，是否属于解除合同后退回的款项，双方当事人说法不一。杨淑敏和乔明齐主张该6万元是陈洪亮代翁宽银偿还的借款，陈洪亮主张是其退回的定金，截止到张建锋等2006年10月25日起诉时，陈洪亮提供的退款证据仅是双方存有争议的6万元收条。陈洪亮一方面主张所涉房地产转让合同无效，一方面又主张双方已经口头解除了房地产转让合同，在合同无效时当然不存在解除合同的问题，陈洪亮的主张自相矛盾，其没有提供充分的证据佐证双方当事人已口头解除房地产转让合同这一事实，一、二审及再审判决对陈洪亮提出房地产转让合同已经解除的主张不予认定亦无不当。
（三）关于陈洪亮与张建峰签订的房地产转让合同是否能够继续履行的问题。
陈洪亮与张建峰签订房地产转让合同的前提是陈洪亮与食品公司签订了同一标的物的转让合同，本案合同能否继续履行取决于前一转让合同是否如约履行。但从张建锋、杨淑敏、乔明齐在一审的诉讼请求来看，其要求山东省济宁市市中区人民法院判令陈洪亮履行的是部分合同义务，即将济宁市市中区车站东路46号土地使用权过户至原告名下，诉讼费用全部由陈洪亮承担。由此可知，张建锋、杨淑敏、乔明齐主张的是将涉案土地使用权过户至其名下，并没有主张将属于食品公司所有的房产过户至其名下，一审法院�未将食品公司列为本案当事人。但一审判决第一项：“被告陈洪亮应继续履行与原告张建锋、杨淑敏、乔明齐于2005年6月6日签订的房地产转让合同”超出了当事人的诉讼请求范围，山东省济宁市中级人民法院（2007）济民三终字第835号判决维持一审判决，山东省高级人民法院（2008）鲁民提字第230号判决又维持二审判决，显属不当，本院予以纠正。
根据陈洪亮2005年7月21日出具的承诺书，其承诺：“保证按时过户张建锋的名下，若违反约定，自愿承担张建锋所支付给陈洪亮所有购买房地产款项的双倍罚款。”如果陈洪亮不能按照房地产转让合同及承诺的内容履行合同义务，张建锋、杨淑敏、乔明齐可以另案起诉要求陈洪亮承担相应的违约责任。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一�撤销山东省高级人民法院（2008）鲁民提字第230号民事判决及山东省济宁市中级人民法院（2007）济民三终字第835号民事判决。
二、维持山东省济宁市市中区人民法院（2006）济中区民初字第2274号民事判决第二项。
三、撤销山东省济宁市市中区人民法院（2006）济中区民初字第2274号民事判决第一项。
一、二审案件受理费各50元，由陈洪亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张进先
审 判 员 吴晓芳
代理审判员 王毓莹
二〇一三年六月二十五日
书 记 员 王楠楠