南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖霞民初字第417号
原告赵宁曦，汉族，1960年11月21日出生。
被告陈丽芝，汉族，1991年5月17日出生。
原告赵宁曦与被告陈丽芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法由代理审判员陈培适用小额诉讼程序，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告赵宁曦、被告陈丽芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵宁曦诉称，原被告于2014年8月13日签订租房协议，原告将其所有的位于南京市某某大道XXX号XX幢X单元XXX室出租给被告。自2015年7月起，被告未付房租，原告请人多次上门催要均未果。因被告未按时交纳2015年7、8月份的房租已构成违约，且未缴纳承租期间的公摊水电费、物业管理费以及水电气费，双方经派出所多次调解亦未能达成一致协议，故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付所欠的7月和8月的房租7000元、物业管理费和公摊水电费1500元，合计8500元；二、被告承担因不能按时支付房租造成违约的违约金6000元；三、被告赔偿承租期间家电及设施使用的故障维修费及水电气费2000元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告陈丽芝辩称，第一，我对违约的事实没有异议，我同意支付违约金，但我在2015年7月之前就已经搬离承租房屋，故我不同意支付7月、8月份的房租。第二，原告并没有按照合同的约定提供符合条件的出租房屋，故我认为我已支付的房租应当予以相应扣减，且第一次承租时房租是每月3000元，在第二次签订租房协议时，我答应原告将房租提高到每月3500元的前提是原告要提供一张全新的双人床，但原告实际并没有提供，故我要求房租还是按每月3000元计算。第三，在承租期间，我是正常使用屋内的家电设备，并没有造成任何损坏，请求法院依法驳回原告的此项诉讼请求。
经审理查明，2014年8月13日，原告赵宁曦（甲方）与被告陈丽芝（乙方）签订一份租房合同协议书，约定：甲方自愿出租某某大道XXX号XX幢X单元XXX室合法有效的房子给乙方使用，租赁期共12个月，自2014年9月5日起至2015年9月4日止；租金为每月3500元，每月20号前交付，乙方交清每月租金及物业管理费及公摊水电费后，甲方不再加收其他任何附加费用，租房期间内的水电燃气费网费由乙方自行承担；租房押金为6000元，合同失效后，甲方返还押金给乙方，如合同期限内，双方一方违约，则违约金为6000元；在租赁期内，乙方转租需要甲方同意，甲方应保证出租房屋的使用安全，如家电设施使用期间发生故障，由乙方负责维修费用；甲方提供物品有空调三台、全自动洗衣机一台、冰箱一台、床、桌等。合同还对租赁其他事项作了约定。协议签订后，原告按照约定将房屋交付给被告承租，被告按约支付了房屋租金及押金6000元。租赁期间，被告共向原告支付了2014年9月至2015年6月的房屋租金，此后，被告便未再支付租金，故原告诉至法院要求处理。审理中，原告坚持其诉讼请求，被告对其违约无异议并同意支付违约金，但表示其已于2015年7月前搬离租赁房屋，故不应再支付原告剩余租金。因双方各执己见，致本案调解不成。
另查明，被告于2015年5月将租赁房屋其中两间转租给他人，转租期至2015年9月1日止，其中一间的承租人于2015年8月30日搬离租赁房屋。
再查明，被告在搬离租赁房屋前未与原告进行水电燃气等费用的结算。
上述事实，有双方当事人的陈述、租房合同协议书、房屋所有权证（复印件）及本院庭审笔录等证据在卷证实。上述证据均经质证，本院予以采信。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效；第60条第1款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告于2014年8月13日签订的租房合同协议书，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效，原被告应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告应当依约向被告交付出租房屋，被告应当依约向原告支付租金。在合同履行过程中，被告承租房屋后仅按约支付了前10个月的租金，之后2个月，被告继续转租房屋但一直未付租金，其行为明显违反了双方的协议约定，即“每月20号前交付房租”，故原告要求被告继续支付房屋租金并承担违约金的诉讼请求，本院予以支持，对房屋租金和违约金的金额本院分别确定为7000元（3500元／月×2个月）、6000元，合计13000元。原告诉称要求被告支付其承租期间的物业管理费和公摊水电费1500元，为此原告提供了2010年9月1日至2011年2月28日期间的物业管理费和公摊水电费收费票据予以佐证，并表示该两项费用金额是固定的，被告应按照该金额支付，但原告至今尚未向物业公司缴纳被告在承租期间租赁房屋的物业管理费和公摊水电费，致本院暂无法确定被告在承租期间的物业管理费和公摊水电费的实际金额，故本院对原告的此项诉讼请求暂不予支持。原告诉称要求被告支付承租期间所欠的水电燃气费用，并提供了2015年8月份和10月份电费缴纳发票，金额分别为196元和231元；原告另提供了2015年9月24日开具的水费缴纳发票，发票显示抄表年月为2015年9月，上月字码529，本月字码553，本期水费74.4，往期欠费0.00；原告还提供了2015年12月15日开具的燃气费发票，金额为182.6元，发票显示上次抄表729，本次抄表812；原告并打印了租赁房屋水电燃气表度数显示图片，称该图片上显示的度数就是租赁期满时被告所用的水电燃气度数。本院经审查后认为，原告在2015年9月4日与被告的租赁期满后已将房屋另行出租给他人居住使用，故2015年9月4日之后的水电燃气等费用不应由被告承担，原告提供的证据中2015年8月份的电费196元应由被告承担，2015年10月份的电费并不在被告的承租期内，不应由被告承担，至于水费，原告提供的发票上抄表年月是2015年9月，发票显示往期不欠费，根本无法确定承租期内原告代缴的水费金额，而燃气费发票上并未显示缴纳的是哪个月的燃气费用，且也无法确定其提供的水电燃气表度数图片是否为租赁期满时的结算度数，故被告应支付原告2015年8月份电费196元，对原告主张的其他费用，本院不予支持。原告诉称要求被告支付家电设施使用期间的故障维修费，称被告在承租房屋期间将其屋内的全自动洗衣机损坏，但原告并未提交证据予以证实，且被告对此亦不予认可，故本院对此不予支持。被告抗辩称原告未按协议约定提供出租条件，协议约定每月租金为3500元，原告应向被告提供一张全新的双人床，但原告并未提供，故应扣减相应的租金，本院认为在民事活动中，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定全面履行自己的义务，双方签订的租房合同协议书是原被告房屋租赁活动的行为依据，合同明确约定租金为每月3500元，但未有原告向被告提供一张全新双人床的记载，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。因原被告双方签订的租房合同协议书已履行完毕，被告缴纳的房屋押金6000元，原告应予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈丽芝于本判决生效后10日内支付原告赵宁曦房屋租金7000元、电费196元、违约金6000元，合计13196元。
二、原告赵宁曦于本判决生效后10日内退还被告陈丽芝押金6000元。
三、驳回原告赵宁曦的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费214元，减半收取107元，由被告陈丽芝负担（此款原告赵宁曦已预缴，由被告陈丽芝于本判决生效后10日内直接给付原告赵宁曦）。
本判决为终审判决。
代理审判员 陈 培
二〇一五年十二月十九日
见习书记员 周惠敏