江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1370号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄家梅，男，1952年1月8日生，汉族，住江西省南昌市新建县长堎镇。
委托代理人：郭磊，江西赣兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：付翠梅，女，1968年12月22日生，汉族，江西省遂川县人，住江西省南昌市东湖区。
委托代理人：余香成，江西锦成律师事务所律师。
上诉人黄家梅与被上诉人付翠梅房屋租赁合同纠纷一案，上诉人黄家梅不服南昌市东湖区人民法院（2015）东民初字第2038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄家梅及其委托代理人郭磊，被上诉人付翠梅及其委托代理人余香成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年7月17日，黄家梅与付翠梅签订房屋租赁中介合同，约定：付翠梅将位于南昌市东湖区青山南路石化佳苑1栋2单元206室房屋租给黄家梅使用；租赁期限5年，从2012年8月15日至2017年8月15日止；租金标准为每月2900元，但从2014年8月15日起，每年的月租金标准比上一年上涨290元，租金按月支付，由黄家梅于前期租金使用完毕的13号前交给付翠梅；押金2900元，于合同签订即日，由黄家梅支付给付翠梅，合同期满，如数退还；如黄家梅推迟15天未按时交付出租金，视为黄家梅退租，付翠梅有权收回房屋并没收押金；在租赁期限内发生的水电费、卫生费、有线电视费、电话费、物业管理费等费用均由黄家梅承担；黄家梅在承租期间必须保持出租房屋原貌，如需装修应事先征得付翠梅同意，合同期满后，黄家梅装修投入视为房屋组成部分，不另折价，未经付翠梅同意，不得提前退租，否则视黄家梅为违约，付翠梅有权提前收回租房屋并没收押金；若黄家梅或付翠梅有特殊原因需提前终止租赁关系，须提前30天通知对方并进行协商，否则违约方需双倍赔偿对方经济损失，如付翠梅同意黄家梅提前退租，黄家梅需赔偿一个月租金给付翠梅。合同签订后，付翠梅将尚为毛坯房的租赁房屋交付黄家梅使用，黄家梅付了租赁押金2900元，并对该房屋进行了简单装修，对地面铺了地砖，对墙面进行刮了瓷，并通了水电及对其中一个房间安装了一个防盗门。对剩余租期内的装修残值损失，黄家梅申请进行了鉴定，原审法院依法委托江西同致房地产司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构以装修材料多样化、价格差异较大、无法确定其价值，同时附属装修清单无双方当事人签字确认为由予以退鉴。黄家梅在使用房屋过程中未按约交纳物业服务费及租金，2015年2月17日下午，黄家梅在未缴清物业服务费及租金等相关费用情况下欲将自己的物品委托搬运公司搬走，被物业公司保安拦下。2015年2月18日，在付翠梅到场交涉且黄家梅向付翠梅付清了2013年5月至2015年2月期间的物业费、2014年8月15日至2015年1月15日期间涨的租金、2015年1月15日至2015年2月15日期间的租金后，物业公司才放行，但黄家梅当时也未将房屋钥匙交还给付翠梅。2015年2月26日，因黄家梅未交纳当月租金，付翠梅雇请开锁人员将涉案房屋门锁撬开并更换了锁芯。付翠梅于2015年7月将涉案房屋出租给案外人。
原审法院认为，黄家梅与付翠梅所签租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法有效。黄家梅与付翠梅应当按照约定全面履行自己的义务。付翠梅负有依约将租赁房屋交付黄家梅使用的义务，黄家梅负有依约交付租金及其他相关费用的义务。黄家梅逾期交纳租金，符合黄家梅与付翠梅约定的解除条件，付翠梅有权解除合同。但根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，付翠梅在行使解除权时应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，付翠梅在未通知黄家梅的情形下直接撬门收回房屋，依法应承担违约责任。黄家梅有权向付翠梅主张赔偿损失的违约责任。又因黄家梅与付翠梅并未约定违约金责任，黄家梅对其主张的因违约产生的实际损失大小负有举证义务，黄家梅对其主张的剩余租期内的装修残值损失未能予以举证证明，故对其要求付翠梅赔偿装修损失30926元及赔偿违约损失5800元的诉请，不予支持。因租赁房屋事实上已被付翠梅收回并租赁他人，故对黄家梅要求解除双方签订的房屋租赁中介合同的诉请，予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故对黄家梅要求付翠梅返还押金2900元的诉请，予以支持。对于黄家梅要求付翠梅返还存放于出租房内的新石器时代石刀、大玛瑙大圆盘等物品的诉请，因证据不足，不予支持。对于付翠梅要求黄家梅双倍赔偿违约租金损失6380元的诉请，因付翠梅系在未依法解除合同的情况下擅自收回租赁房屋，对收回租赁房屋后造成的损失，应由其自行承担，故对该诉请，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决一、被告付翠梅于本判决生效之日起十日内返还原告黄家梅租房押金2900元；二、驳回原告黄家梅其他诉讼请求。三、驳回反诉原告付翠梅的反诉请求。本案由原告黄家梅预交的案件受理费2580元，由原告黄家梅承担970元，被告付翠梅承担1610元（限被告付翠梅于本判决生效之日起十日内缴纳）；本案由反诉原告付翠梅预交的反诉案件受理费25元，由反诉原告付翠梅承担。
宣判后，黄家梅不服提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人装修损失30926元；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人黄家梅认为，一审法院认定了被上诉人付翠梅在未通知上诉人黄家梅的情形下直接撬门收回房屋，依法应承担违约责任。然而，又以上诉人未举证证明房屋剩余租期内的装修损失残值对上诉人黄家梅的装修损失没有支持。一审法院既然认定了被上诉人违约，又认定了上诉人对承租的房屋进行了装修，被上诉人也向一审法院提交了装修花费的清单，被上诉人应对装修损失承担赔偿责任，而无法鉴定的原因并非由上诉人的原因造成，上诉人在一审期间提出了花费清单而并非如一审法院所述的没有提供证据。鉴定机构以材料多样化、价格差异较大、同时附属的装修修清单无双方当事人签字确认为由退鉴，退一步讲，哪怕是没有装修清单，依据装修房屋的实际情况，也是可以认定的，哪怕是以房屋装修花费最低价格计算。如果被上诉人违约，而又不承担责任，由上诉人为被上诉人的违约行为买单，则显失公平。综上，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人付翠梅辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人违约在先，上诉人从签订合同之日起就一直没有按照合同约定交纳水电费及物业费，直到物业公司向东湖区法院起诉后才知道上诉人没有交物业费和水电费，被上诉人代上诉人缴纳了物业费后，上诉人也一直没有将物业费交给被上诉人，直到上诉人将物品搬走时被保安拦下才被迫将费用交清，后来就再联系不上上诉人，被上诉人才将门锁打开，发现屋内并未有任何物品，此后房屋闲置了半年，按合同约定对方应支付半年租金，另外合同约定租赁期满后，装修残值归被上诉人。如果上诉人需要房屋的装修残值，上诉人需对房屋进行恢复原状。该房屋已被上诉人使用两年，装修也有折旧，根据谁主张谁举证的原则，上诉人应对装修损失举证。
经审理查明：双方合同第三条约定“……合同执行期内，由上诉人于前期租金使用完毕之前13号交给被上诉人，如上诉人推迟15天未按时交付租金，视为上诉人退租，被上诉人有权收回房屋并没收押金……”二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为：上诉人黄家梅与被上诉人付翠梅所签租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。黄家梅与付翠梅应当按照约定全面履行自己的义务。黄家梅逾期交纳租金，符合黄家梅与付翠梅约定的解除条件，付翠梅有权解除合同。2015年2月18日，由于黄家梅向付翠梅付清相应所欠租金及有关物业费后，黄家梅搬运的物品才被放行，属黄家梅违约在先，应承担相应违约责任，2015年2月26日，付翠梅采用更换锁芯方法来解除与黄家梅的租赁合同，收回房屋，方法不妥，存在过错，也应承担相应过错责任，原审法院认定付翠梅违约不妥，本院予以纠正，由于付翠梅存在过错，原审法院判决付翠梅返还黄家梅租房押金2900元，符合事实和法律规定，如果付翠梅不存在过错，根据合同约定，2900元押金应被付翠梅没收。由于黄家梅违约，致使合同提前终止，根据合同约定，合同期满后，上诉人黄家梅装修投入视为房屋组成部分，不另折价归被上诉人付翠梅所有，因此，对上诉人主张装修残值损失的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费573元，由上诉人黄家梅承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹成云
审 判 员 吴建平
代理审判员 邓 晖
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 滕漪兰