浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2428号
上诉人（原审原告）：陈圣健。
委托代理人：王忠涨，浙江君安世纪律师事务所律师。
委托代理人：杭娇娇，浙江君安世纪律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：浙江一统实业有限公司。
法定代表人：朱惠定。
委托代理人：钱雪慧、徐杨超，浙江金道律师事务所律师。
上诉人陈圣健因与被上诉人浙江一统实业有限公司（以下简称一统公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年11月29日，一统公司（出卖人）与陈圣健（买受人）签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2010预1090899）一份，约定：买受人购买杭州市江干区钱塘航空大厦1幢2011室房屋，该商品房建筑面积107.13平方米，价款按建筑面积计算，单价为24777.90元，总价款2654457元；买受人于本合同签署的同时支付首付款1334457元，剩余购房款1320000元通过银行贷款的方式予以支付；出卖人应当在2012年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、区级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，最长不超过6个月，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3、商品房毁损、灭失的风险和责任，自出卖人按约定将商品房交付之日转移给买受人；出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且已办理完成退房手续后（包括双方共同向房管局撤销备案及买受人解除银行贷款合同）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人承诺于2012年12月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或者登记证明的，按已付房价款0.5%承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或者登记证明的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起且已办理完成退房手续后（包括双方共同向房管局撤销备案及买受人解除银行贷款合同）30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；等等。同日，双方签订的该商品房买卖合同的附件八的《补充协议内容》第九条载明：买受人应在收到出卖人同意退房书面通知之日起的15日内，至出卖人指定的地点签署协议终止合同及其他与合同有关的文件，并协助出卖人共同完成办理注销本合同备案登记手续及预告登记手续（如有）。如由于买受人不配合，导致出卖人不能及时完成注销合同备案登记手续及预告登记手续（如有），因此造成出卖人经济损失的，买受人应向出卖人承担赔偿责任；本合同注销备案登记手续及预告登记手续（如有）完成后的30日内，出卖人退还买受人全部已付房价款，并按照合同约定的违约金标准支付买受人违约金。本合同备案登记及预告登记手续（如有）未经买受人配合注销的，出卖人不向买受人退还房价款。如买受人采取银行按揭贷款付款的，商品房买卖合同解除后按揭贷款合同亦作解除，因此，出卖人应先将有关按揭贷款本息部分直接归还给银行，剩余部分款项按照上款之约定退还给买受人。《商品房买卖合同》中的约定与本条款不一致的，以本条款约定为准。协议签订当日，陈圣健向一统公司支付了上述房屋的购房款1334457元。2011年4月18日，陈圣健与上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行签订了《购房借款合同》一份，贷款1320000元用于购买坐落于杭州市江干区钱塘航空大厦1幢2011室房屋，该合同约定：贷款期限为10年，自2011年4月18日起至2021年4月18日止；本合同项下贷款利率在中国人民银行公布的同档期的基准利率基础上上浮10%，签订本合同时的同档期基准利率为6.8%，若遇基准利率调整，本合同利率按年调整，分段计息；本合同项下贷款按照等额本息还款法归还，还款日为每月10日；一统公司为保证人，陈圣健、陈冬仙为抵押人。陈圣健通过上述银行按揭贷款于2011年5月21日向一统公司支付购房款1320000元。从2011年6月10日至2014年5月10日，陈圣健共计归还按揭贷款本息557951.04元，其中按揭贷款利息258724.22元。2013年9月3日，一统公司向陈圣健发出房屋交付通知书，通知其于2013年9月12日办理交房手续。因一统公司并未按约向陈圣健交付房屋，陈圣健于2014年5月19日向原审法院起诉。请求判令：一、解除陈圣健与一统公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及相关补充协议。二、一统公司返还陈圣健购房款2654457元。三、一统公司支付陈圣健购房首付款的利息307772.21元（暂计至2014年5月14日，此后以1334457元为基数，按中国人民银行同期3至5年期贷款利率计算至一统公司实际支付之日）。四、一统公司偿还陈圣健已付的银行按揭贷款利息258724.22元（自2011年6月10日暂计算至2014年5月10日）及2014年5月11日至陈圣健实际停止支付之日止的银行按揭贷款利息。五、一统公司支付陈圣健已付银行按揭本息的占用利息53473.35元（暂计算至2014年5月14日，以陈圣健实际支付的银行按揭本息为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至陈圣健实际停止支付之日止）。
原审法院认为，根据陈圣健与一统公司签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2012年12月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，并于同日交付权属证书或者登记证明；上述两项义务逾期履行超过90日的，买受人均有权解除合同。该约定合法有效，对双方均有法律约束力。本案中，一统公司逾期超过90天交付房屋及权属证书或者登记证明的事实明确，争议焦点在于陈圣健所享有的解除权是否已经消灭。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据原审法院查明的事实，双方并没有在商品房买卖合同中约定解除权行使期限，一统公司亦未行使催告权，故应适用一年的解除权除斥期间。合同约定的交付房屋及权属证书或登记证明的时间为2012年12月30日前，至2013年3月30日期满90天，一统公司未履行的，陈圣健于次日即享有合同解除权。陈圣健直至2014年5月19日方据此向原审法院起诉，显已超过了一年除斥期间，而陈圣健亦未提供证据证明还存在其他导致合同解除的情形存在，故原审法院对陈圣健该项诉讼请求不予支持。陈圣健要求一统公司支付相关款项的诉讼请求系建立在合同解除的基础上，故原审法院对陈圣健的其他诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原审法院于2014年8月6日判决：驳回陈圣健的诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费16497.5元，由陈圣健负担。
宣判后，陈圣健不服，向本院提起上诉称：一、原审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第十五条第二款规定为依据，认定陈圣健享有的合同解除权已过了一年的除斥期间，陈圣健认为原审判决适用法律错误。本案中，陈圣健主张解除合同的理由有两点，一是一统公司逾期交房，二是一统公司逾期交付初始登记的权属证书或登记证明，且均已经超过90天，原审判决对此亦已予以认定，即认定为“根据陈圣健与一统公司签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，一统公司应当在2012年12月30日前将符合条件的商品房交付陈圣健使用，并于同日交付权属证书或者登记证明，上述两项义务逾期履行超过90日的，陈圣健均有权解除合同”，因此，对于陈圣健提出的两个解除合同的理由以及陈圣健享有的合同解除权，显然没有争议，本案争议的是解释第十五条第二款规定是否对本案适用的问题。1、对于逾期交付初始登记权属证书或登记证明的解除权，解释并未有一年除斥期间的规定，原审判决适用法律错误。解释第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，首先，解释第十五条明确了本条适用的前提必须具备两个条件，一是根据《合同法》第九十四条的规定；二是出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，而在本案中，陈圣健主张解除合同的理由之一系一统公司逾期交付初始登记的权属证书或者登记证明，且已超过90天，这个理由并不属于解释第十五条规定的“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”之情形；其次，合同约定，一统公司应同时在2012年12月30日前将符合条件的商品房交付陈圣健使用，并于同日交付权属证书或者登记证明，无论从合同约定，还是从解释规定，亦或是原审判决认定的事实，这均属于两个不同的法律事实，原审判决将此混为一谈，均使用解释第十五条之规定，对此作出判决，显属适用法律错误；第三，陈圣健是根据《合同法》第九十三条规定而享有合同约定解除权，而解释第十五条规定的是《合同法》第九十四条的法定解除权，解释第十五条规定对本案并不适用。2、对于逾期交付房屋的解除权，本案同样不受解释第十五条规定的一年除斥期间的限制，原审法院适用法律错误。解释第十五条系针对《合同法》第九十四条中规定的法定解除权在商品房买卖合同中的适用问题所作出的解释，而非针对《合同法》第九十三条规定的，双方在合同中有约定解除权的情形。本案中，双方对合同解除条件已在合同中作出了约定，因此，陈圣健据以要求解除合同理由为合同约定解除条件的成就，陈圣健对于逾期交房而享有的解除权的依据并非系根据《合同法》第九十四条规定法定解除权的出现，而是根据《合同法》第九十三条规定的“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之合同约定解除权。因此，原审判决适用法律错误。二、根据合同约定，陈圣健享有约定合同解除权，陈圣健的原审诉请有事实和法律依据。根据陈圣健与一统公司签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，一统公司应当在2012年12月30日前向陈圣健交付房屋，并于同日交付初始登记的权属证书或者登记证明，逾期交房或者逾期交付初始登记权属证书或者登记证明超过90日的，陈圣健均有权解除合同，该约定系双方当事人的真实意思表示，原审判决对此亦予以认可，故陈圣健有权享有合同的约定解除权，并有权要求一统公司返还已支付的购房款及赔偿损失等，陈圣健的原审诉请有事实和法律依据。综上，请求撤销原审判决，改判支持陈圣健的原审全部诉讼请求或者发回重审，并由一统公司承担本案一、二审诉讼费用。
针对陈圣健的上诉，一统公司发表答辩意见认为：陈圣健解除权已过除斥期间，原审判决适用法律正确，其上诉理由不能成立。具体理由如下：法律赋予守约方解除权是为了保护守约方的合法权益，防止违约方利用违约获取“不当得利”，系公平正义要求的体现，但除斥期限的规定却是维护社会经济秩序稳定的必然要求，否则，动辄废止既有的合同关系，将会破坏现存的法律秩序，反而走到了公平正义的反面。因而，只有督促权利人及时行使解除权，这样才有利于尽早确定违约行为发生后的合同关系，防止权利人滥用权利给对方当事人带来不必要的担心和损失。《合同法》第九十五条对合同解除权的消灭进行了规定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定……。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定更加明确了解除权消灭的期限及起算期。该规定适用于所有房屋买卖合同纠纷，而非陈圣健对法条断章取义所理解的仅限逾期交付或逾期付款的法定解除。陈圣健主张其解除权不受除斥期间的限制，既无法律依据，更是对立法本意的歪曲。综上所述，陈圣健抗辩理由缺乏事实和法律依据，不能成立，原审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，解除权系形成权，具有基于单方的意思表示即可产生合同解除后果的效力。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”因此，解除权须在合理的期限内行使，以保持法律秩序的安定。对于解除权行使的期限，有约定的从约定，无约定的从法律规定，法律没有明确规定的，应按照同样情况同样处理的原则合理确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定，或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的行使合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。该条虽系基于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权，但法定解除权与约定解除权在效力上并无差别，而交付土地、房屋权属证书以协助陈圣健办理案涉房屋的转移登记，与支付房款、交付房屋同样为商品房买卖合同约定的合同义务，故双方在商品房买卖合同中约定的因逾期交付房屋、土地权属证书所产生的解除权，应参照该解释的规定，在一年内行使。本案中，双方当事人约定的交付房屋及土地、房屋权属证书的时间为2012年12月30日前，故按照合同约定，至2013年3月30日的次日，陈圣健即享有合同约定的解除权，陈圣健直至2014年5月19日向法院提出起诉，已经超过合理的期限，原审法院据此驳回陈圣健的诉讼请求并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32995元，由上诉人陈圣健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 王 宓
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 王 颖