福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异29号
异议人（案外人）：福州康硕贸易有限公司，住所地福建省福州市马尾区君竹路148号三层301单元，现住福建省福州市台江区工业路与二环路交叉口中央第五街1号楼708室。
法定代表人：陈俊杰，总经理。
委托代理人：黄振顺，福建中美律师事务所律师。
申请执行人：严永升，女，汉族，住福建省福州市台江区。
委托代理人：肖远德、陈彧，福建建达律师事务所律师。
被执行人：王影，女，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被执行人：梁壮志，男，汉族，住福建省福州市。
本院执行申请执行人严永升与被执行人梁壮志、被执行人王影借款合同纠纷一案执行过程中，本院查封了被执行人王影名下座落于福州市鼓楼区华林路河边路4号长富宫花园2号楼2807单元房产，并拟对上述房产进行拍卖，案外人福州康硕贸易有限公司对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并公开开庭听证。异议人福州康硕贸易有限公司的委托代理人黄振顺，申请执行人严永升的委托代理人肖远德、陈彧到庭参加听证，现已经审查终结。
案外人福州康硕贸易有限公司请求：一、请求撤销（2016）闽0102执3042号《公告》；二、请求解除对于案外人所承租的位于鼓楼区华林路河边路4号长富宫花园2号楼2807单元（产权证号：R01014**）房产的查封。
事实及理由：鼓楼法院受理的申请执行人严永升与被执行人王影借款合同纠纷执行一案，并作出（2016）闽0102执3042号《公告》，查封了王影名下的位于福州市鼓楼区华林路河边路单元（产权证号：R0101448.）房产，并拟进行强制执行。但是，产权人王影与案外人于2014年4月2日签订《房地产租赁合同》，将上述房产租赁给案外人，租赁期限为2014年4月2日至2032年4月2日，同时约定案外人经出租人同意可以转租，所收取租金抵付王影尚欠案外人的货款及借款。目前，案外人已将房产合法转租给第三方方志亮。案外人认为：案外人对于被查封房产享有合法的租赁权，鼓楼法院未经与案外人进行任何协商，及查封了上述房产并拟强制执行，已严重损害了案外人的租赁权。为此提出异议，恳请鼓楼法院依法解除对上述房产的查封。
申请执行人严永升答辩如下：一、案外人的异议请求内容没有任何法律依据。1、本案案外人在其主张中已经明确与被执行人王影之间建立的是租赁合同关系而非房屋买卖合同关系，并不因这一合同关系产生被执行房屋权属转移的法律后果，因此，即若其租赁合同成立且不被认定为虚假，也不产生排除本案执行的法律效力。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款的规定，对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，…。”因此，不论案外人主张的租赁合同关系是否成立，其提出的撤销查封公告、解除对被执行人房产查封措施的异议请求，均无任何法律依据。
二、案外人提供的《房地产租赁合同》是一份名为租赁实为债务履行担保性质的合同,严重侵害了其他债权人的合法权益，其与被执行人王影并未建立真实、合法、有效的房屋租赁合同关系。1、签约目的并非为了租赁房屋而是为了债务履行的担保。根据该份《房地产租赁合同》第二条和第三条的约定，案外人签订该份合同的目的并非是租赁房屋使用，而是以该房屋转租所得收益抵付被执行人王影的债务。2、合同内容不符合规定。该份《房地产租赁合同》没有约定租金和异议转租的租金标准、最低限额，也未约定租赁的期限，其内容明显不符合常理，属于与被执行人恶意串通，以不合理价格和条件形成的虚假租赁合同，严重侵害了债权人的合法权益。综上，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，如何确定双方法律关系及裁判的规定，案外人以债权担保为目的与被执行人炮制的此份《房地产租赁合同》，并不能用于证明双方之间建立的就是租赁法律关系，其与被执行人王影并未建立真实、合法、有效的房屋租赁合同关系。
三、案外人也并未提供任何证据用于证明其与被执行人存在真实、合法、有效的债权债务关系，更未举证证明其已经实际占有使用被执行的房屋，应承担举证不能的法律不利后果，对其异议主张予以驳回。1、案外人提供的该份《房地产租赁合同》的目的，根据其合同约定是为了以转租收益抵付被执行人的债务且该合同的租赁期限等也与被执行人欠付其款项的金额密切关联。但是，案外人并未举出任何证据证明与被执行人存在真实的债权债务关系，甚至连其债权金额也无从得到体现和印证。2、案外人无法证明其已经实际占有、使用被执行人的房屋。案外人除提供一份《房地产租赁合同》外，并没有提供其他（如租金支付、水电气费缴费凭证、物业费缴费凭证等等）更多证据证明其已实际占有和使用长富宫花园房屋，而案外人主张其已于2016年5月1日将长富宫花园房屋转租给第三人方志亮，同样没有提供任何证据证明第三人方志亮已实际占有和使用长富宫花园房屋的事实，退一步说，即使转租行为属实，但长富宫花园房屋已于2015年8月21日被法院查封，其转租时间迟于被查封的时间，因此案外人的转租行为不能成为阻止法院执行的合法理由。因此，根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，案外人有义务对其异议主张承担相应的举证证明责任，本案中由于案外人未能提供证据证明租赁事实存在，应当承担举证不能之不利后果，其异议请求应予驳回。综上所述，结合本案相关情况，案外人在程序上即未依法提出关于阻止移交占有的请求，在实体上也没有举出任何租赁合同关系成立并生效且其已经实际占有使用被执行人房屋的适格证据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款的规定，对其异议请求不应予以支持。
案外人福州康硕贸易有限公司向本院提交如下证据：
证据A1、《公告》说明鼓楼法院作出（2016）闽0102执3042号《公告》，查封了案外人承租房产。
证据A2、《房地产租赁合同》，说明了案外人与王影2014年4月2日签订《房地产租赁合同》。
证据A3、《房地产租赁契约》，说明了案外人已将房产转租给方志亮。
申请执行人严永升针对案外人福州康硕贸易有限公司提交证据发表质证意见如下：对该证据A1《公告》的真实性、合法性和关联性无异议。对证据A2《房地产租赁合同》的真实性、合法性有异议。1、从该份合同的第二条和第三条约定已经明确显示，该份合同的性质并非租赁合同，而是名为租赁实为借贷还款担保的合同。2、该合同中，既未对房屋的每月租金金额、期限作出任何约定或限制，且异议人与被执行人王影之间的债权债务关系和具体金额，在该份合同中无体现、在本案中也没有任何的证据加以印证。综上，该份合同并非异议人享有被执行人房屋租赁使用权的适格合法依据，异议人与被执行人具有恶意串通、伪造合同关系、损害债权人利益的明显行为特征，因此，该份合同不能作为本案认定事实的依据。对证据A3《房地产租赁契约》的真实性、合法性有异议。1、该份转租合同中的转租人，在合同抬头记载中并非本案异议人，而是另一自然人陈俊杰，合同中约定的租金收款账户也并非异议人的银行账户，但在合同签章栏又加盖了异议人的合同专用章。同时，该份转租合同中次承租人在合同抬头记载中为方志亮，在合同签章栏又加盖了另一法人主体的合同专用章。因此，单从合同形式上就已经无法确认转租人和次承租人的主体身份，该合同不能作为认定事实的依据。2、异议人既无提供收取押金的凭证，也无收取租金的凭证，无任何证据证明该份合同已经实际履行。
本院查明：申请执行人严永升与被执行人梁壮志、被执行人王影借款合同纠纷强制执行一案，本院于2016年11月1日立案执行，执行依据为（2015）鼓民初字第4740号民事判决：一、被告王影、梁壮志于本判决生效之日起十日内共同返还原告严永升借款本金150万元并支付利息（2015年4-6月利息余款5400元，另从2015年7月12日起算，以年利率24%计，计算至两被告还清款项之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。2015年8月20日依照严永升提出的财产保全申请，本院作出（2015）鼓民保字第776号《民事裁定书》，裁定：查封、扣押、冻结两被告名下价值1524700元财产（清单另列）。之后，本院作出（2015）鼓民保字第776号《协助执行通知书稿》，一、查封被告王影名下福州市鼓楼区华林路河边路及福州市鼓楼区五四路，停止办理产权过户、转让、抵押手续；二、查封被告梁壮志名下福州市湖东路，停止办理产权过户、转让、抵押手续；三、……。2016年12月15日，本院作出（2016）闽0102执3042号《公告》，内容如下：本院依据（2015）鼓民保字第776号民事裁定书查封了被执行人王影名下座落于福州市鼓楼区华林路河边路单元房产，上述房产已由部门协助本院登记查封，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则本院将依法追究其法律责任，同时本院于2016年12月15日作出限期履行通知书，限被执行人王影于2016年12月30日前履行本院（2015）鼓民初字第4740号民事判决书所确定的义务，若逾期未履行，将对上述查封房产予以拍卖处理。2017年1月25日，本院向福州市不动产登记和交易中心送达了（2016）闽0102执3042号之一《协助执行通知书》，查封了被执行人王影名下座落于福州市鼓楼区华林路河边路单元房产。
异议人提交的《房地产租赁合同》载明：王影自愿将座落在鼓楼区华林路河边路单元房屋及地面车库租给异议人使用，租赁期限自2014年4月2日至2032年4月2日，若异议人收回王影所欠借款及零件货款时或通过其他方式处理上述欠款的，则租赁关系随时终止。租赁合同未约定租金价格及租金支付方式，合同签订时间为2014年4月2日。异议人与方志亮签订的《房地产租赁契约》截明：异议人公司法定代表人陈俊杰将上述查封房产转租给案外人方志亮，租期为2016年5月1日至2018年4月31日止，月租金4800元，租金支付方式为转帐。在本案开庭听证审查中，异议人委托代理人自认“因为他们经过整体合算欠款（货款），所以只以租赁期限核算租金。”
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”因此，本院在财产保全过程中查封的福州市鼓楼区华林路河边路单元房产，自动转为执行中查封的房产。
虽然，异议人提交的《房地产租赁合同》载明的合同签订时间在房产查封之前，但是该份租赁合同没有约定租金多少、租金如何支付、押金等事项，这不符合租赁的日常商业交易习惯。并且，异议人仅提交《房地产租赁合同》单一证据，未能提交租金支付凭证及实际占有使用租赁房屋的其他证据予以佐证租赁事实。另一方面，本院特别注意到《房地产租赁合同》约定：“若异议人收回王影所欠借款及零件货款时或通过其他方式处理上述欠款的，则租赁关系随时终止”以及其委托代理人“因为他们经过整体合算欠款（货款），所以只以租赁期限核算租金。”的当庭陈述，可以认定异议人与被执行人王影签订的是名为租赁合同，实则是为王影拖欠货款的担保性质的合同，实际上是以房屋的租赁权抵债。之后，异议人又将本院查封的房屋出租给他人，属于擅自处分法院查封财产的行为，其权利不予保护。综上，异议人不能证明其真实租赁了本案查封的房产，其主张的租赁关系成立，本院不予采信。案外人提出异议，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人福州康硕贸易有限公司提出的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 朱小英
人民陪审员 伍 缄
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 叶丽满
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。