北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0118民初6856号原告：赵志刚，男，1985年2月5日出生，汉族，农民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：钱海龙，北京仁道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小雪，北京仁道律师事务所律师。被告：张晓曼，女，1980年8月30日出生，汉族，农民，住北京市密云区。原告赵志刚与被告张晓曼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵志刚及其委托诉讼代理人钱海龙、被告张晓曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵志刚向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.张晓曼支付赵志刚违约金32万元；3.张晓曼协助赵志刚将涉案房屋过户到赵志刚名下；4.本案诉讼费及保全费由张晓曼负担。事实和理由：2017年3月12日，赵志刚与张晓曼经北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》，赵志刚以总价160万元的价格将位于北京市密云区XX东区X号楼X单元X号房产出售给张晓曼，现赵志刚已将房产过户到张晓曼名下，张晓曼至今未支付赵志刚房款，故赵志刚为维护合法权益，诉至法院。张晓曼辩称:涉案房屋原所有权人系赵1，张晓曼与赵1原是夫妻关系，赵志刚是赵1的堂弟，赵志刚为了用贷款，与张晓曼、赵1协商将涉案房屋过户到赵志刚名下，2011年11月8日双方办理了产权变更手续，但双方并不是真实的房屋交易行为，赵志刚承诺半年之内将房屋过户回来。半年后，赵1催赵志刚过户，赵志刚称房产证丢失并正在补办。2015年5月赵志刚给赵1出具证明，证明涉案房屋为赵1所有。后张晓曼得知赵志刚因未按期偿还贷款，涉案房屋被法院查封，赵1及其父赵某为了解除查封，借钱给赵志刚偿还了债务，房屋解封后赵志刚配合张晓曼办理了房屋过户手续，将房屋登记在张晓曼名下。过户时签的是买卖合同，赵志刚为张晓曼出具了一张收到80万元首付款的收条，是为过户时办理贷款所用，但未实际支付此款，后来也未办理贷款，故双方不存在真实的房款交易行为，只是为了把房屋产权过户回来。张晓曼不同意赵志刚的全部诉讼请求。围绕第一次房屋买卖，赵志刚向本院提交了3份证据材料：1.房屋所有权转移登记申请书和房屋权属证书领证凭证，记载涉案房屋原系赵1所有，原房屋所有权证号为：X京房权证密字第XX**号，2011年11月8日卖房人赵1、买房人赵志刚申请房屋所有权转移登记；2011年11月9日赵志刚领取房屋权属证书，所有权证号为：X京房权证密字第XX**号，持证人赵志刚。赵志刚以该证据证明涉案房屋所有权人已由赵1转移登记至自己名下。2.赵志刚的中国农业银行银行卡交易明细清单，记载尾号为6019的银行卡2011年9月29日转存23万元，同日，该卡转支23万元。3.中国建设银行资金交易查询记录和个人贷款结清证明，记载建设银行于2011年11月16日向赵志刚放贷42万元，赵志刚陆续还款至2013年9月21日，后于2017年3月9日一次性还清。赵志刚以证据2和证据3证明，其于2011年购买赵1的房屋时向赵1支付了首付款23万元，并还清了买房时的贷款42万元，进而证明双方第一次房屋买卖关系是真实的。张晓曼对赵志刚提交的上述证据材料的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。但张晓曼对上述证据的证明目的不认可，其承认涉案房屋原来系其与赵1夫妻共同所有，登记在赵1名下，后来过户到赵志刚名下，但提出房屋真正产权人并不是赵志刚，仍然是赵1，双方不存在真实的房屋交易。为证明自己的主张，张晓曼提交了以下证据材料：1.2015年5月25日赵志刚为赵1出具的证明，内容为：“本人赵志刚因生意用钱，于2011年11月份把赵1名下房产密云县XX东区X号楼X单元X室过户到赵志刚名下，实际房产权为赵1所有。”赵志刚对该证明的真实性认可，但其主张出具该证明的目的是为了赵1他们家孩子入学用。张晓曼认为赵志刚的说法不成立，称其孩子上幼儿园的时间2013年，上小学是2016年，入学要的是房产证，这个证明对入学根本起不到作用。2．经张晓曼申请本院调取了赵志刚名下中国农业银行个人业务凭证2份，记载2011年9月29日李1尾号为4410的银行卡，向赵志刚尾号为6019的银行卡转入23万元；同日，赵志刚尾号为6019的银行卡，向赵1尾号为3810的银行卡转入23万元。3.赵1的中国农业银行个人业务凭证，记载2011年9月29日赵1尾号为3810的银行卡，向李1尾号为4410的银行卡转入人民币23万元。4.赵1的中国建设银行尾号为4362银行卡的交易明细，记载2011年11月16日发放贷款42万元，2011年11月17日转账支取40万元至李1的尾号为7058的银行卡。张晓曼认为证据2和证据3可以证明，赵志刚账户中的23万元是向办理房屋过户的中介公司人员李1借的，当天赵志刚将23万元转入赵1账户，赵1又将23万元转回到李1的账户中，赵1没有实际收取此款，只是走了一个手续，目的是得到首付款凭条交给银行办理贷款所用；认为证据4可以证明赵1没有实际收取贷款42万元，称赵1的这张建行卡在赵志刚手里，这40万元也是赵志刚转给李1的。赵志刚对前述4个证据的真实性均无异议，本院予以确认。赵志刚在庭审中陈述，其给赵1的23万元首付款，其中10万元是向哥哥李2所借，其余是自己的钱。经本院当庭电话与李2核实，李2证实赵志刚在2016年向其借过不是2万元就是4万元，该借款时间和数额与赵志刚所述明显不符。经本院向原万家好房地产经纪公司经纪人李1核实，李1证明：“经朋友介绍认识赵志刚后，为赵志刚和赵1办理房屋过户手续.当时该房在集家房地产经纪公司作了抵押贷款40万元，是我借给他们40万元办完解押后办的房屋过户。因过户做贷款银行要首付款凭条，他们没有首付款凭条，我就帮他们出了首付款23万元并把钱转账给了赵志刚，赵志刚转账给赵1，赵1又把钱给我转回来，这样就有了首付款凭条，但实际上赵志刚没有支付首付款。贷款下来后，应该是赵志刚把之前所借的40万元给还了”。张晓曼对李1的证言无异议，赵志刚对李1证言提出异议，认为首付款说法不对,那40万元也是赵1转给李1的。本院认为，李1证实的赵志刚与赵1房屋买卖经过，以及首付款23万元和40万元借款的来源和支付过程，与赵志刚和张晓曼提交的银行交易明细、个人业务凭证及本院调取的银行凭证等书面证据相吻合，赵志刚在庭审中关于首付款23万元的来源，与事实不符。此外，张晓曼还向本院提供了北京市密云区XX街道XX东区社区居民委员会2017年8月21日出具的关于张晓曼自2009年12月至今一直居住在涉案房屋的证明、赵志刚与中国建设银行签订的借款42万元的合同原件、中国建设银行出具的2017年3月10日关于20万元个人信用贷款的结清证明、2011年11月8日北京市密云县地方税务局征收的涉案房屋交易税费票据2张、2017年3月31日赵志刚出具的向赵1借款21万元的借条1张、2017年3月10日赵志刚出具的向赵某借款495600元用于还清法院执行款和银行贷款的借条1张、2017年3月9日赵志刚出具的向赵某借款556532.29元用于还清银行贷款的借条1张、2017年3月13日赵志刚出具的向赵某借款3000元用于支付执行费用的借条1张。张晓曼称，在涉案房屋过户给赵志刚后，并没有向赵志刚交付房屋，而是一直由张晓曼夫妻居住，并且过户时赵志刚所交税费原件、赵志刚向银行借款合同原件均在赵1手里；在赵志刚还不上银行贷款后涉案房屋被法院查封的情况下，为了保住房屋，赵1的父亲赵某借钱给赵志刚偿还银行全部贷款；涉案房屋解封后，赵志刚积极配合张晓曼办理了过户手续；张晓曼认为，依据上述证据亦可以证明双方不存在真实的房屋买卖交易。赵志刚对居委会出具的证明不认可，但其承认涉案房屋过户后一直由张晓曼居住并未实际交付的事实；对其他证据的证明目的不认可，但对证据的真实性亦无异议，本院予以确认。围绕第二次房屋买卖（2017年），赵志刚向本院提交下述证据：赵志刚与张晓曼于2017年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同记载：赵志刚将位于北京市密云区XX东区X号楼X单元X号房屋出售给张晓曼，房屋总价160万元；合同签订同时张晓曼支付定金30万元，2017年3月12日付首付款80万元，拟贷款金额为80万元；在全款到账3日内赵志刚交付房屋；逾期交房或过户的处理方式，逾期付款的处理方式；以及合同的解除及违约责任等内容。赵志刚认为，张晓曼应按上述房屋买卖合同的约定支付购房款，现涉案房屋已经过户到张晓曼名下，但张晓曼一分未付，已构成违约。张晓曼承认涉案房屋已经过户到其名下，对该证据的真实性亦认可，本院予以确认。但张晓曼提出，签订该合同目的是为了把本属于自己的房屋过户回来，走一个买卖手续，双方并不存在真实的交易。对此，张晓曼申请证人金色时光公司的经纪人赵某1出庭作证。赵某1出庭证实：2017年3月，张晓曼找到其称有一套房子要过户到她名下，让其给走一下过户手续，后来买卖双方亲自到场签订的《北京市存量房屋买卖合同》，房屋价格等都是双方自己商定的，其只是为他们办理过户手续，首付款打了一张80万元的收条，但双方没有任何金钱交易记录，房屋也是由张晓曼居住，并没有交付。赵志刚对赵某1的证言无异议，本院予以确认。同时，张晓曼还提交了2份证据。第1份是赵志刚出具的收条1张，内容为：今收到密云县XX东区X号楼X层X单元X房屋首付款80万元整，赵志刚签字并按手印，时间为2017年3月12日。张晓曼称，赵志刚虽然出具了收条，但其并没有实际给付赵志刚首付款80万元，打收条的目的是想贷款，后来担心贷款进入赵志刚账户要不回来，就放弃了贷款，其与赵志刚之间并没有真实的金钱交易。赵志刚认可收条的真实性，但不认可其证明目的。赵志刚称，张晓曼说过过户后再给钱，但一直没有给付。第2份是房屋所有权证书，证明2017年5月31日张晓曼取得密云县XX东区X号楼X层X单元X号房屋的所有权，证书号为京（2017）密不动产XX号。赵志刚对该证据无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张晓曼与赵1原系夫妻关系，赵志刚系赵1的堂弟，涉案房屋原所有权人系赵1。赵志刚因生意需要用钱，经与张晓曼、赵1协商同意，将赵1名下的涉案房屋过户到赵志刚名下，为赵志刚办理贷款使用。2011年9月，双方找到密云区万家好房地产经纪公司的经纪人李1办理房屋买卖手续，因涉案房屋在密云区集家房地产经纪公司有抵押贷款，赵志刚提出向李1借款40万元用以偿还该抵押贷款，后李1借给赵志刚40万元偿还了抵押贷款。2011年9月29日，赵志刚为继续用涉案房屋办理贷款，需向银行出具首付款转账凭证，因赵志刚无钱支付首付款，后李1同意帮赵志刚走手续，并给赵志刚转账23万元，赵志刚将该款转至赵1账户，赵1又将该款转回至李1账户，赵志刚取得首付款凭证。后李1以签订房屋买卖合同的方式为赵志刚和赵1办理了涉案房屋过户手续。2011年11月8日，涉案房屋产权人变更为赵志刚，但赵1并未将涉案房屋交付给赵志刚，其与张晓曼一直居住至今。2015年5月25日，赵志刚为赵1出具证明，内容为：“本人因赵志刚因生意用钱，于2011年11月份把赵1名下涉案房屋过户到赵志刚名下，实际房产权为赵1所有”。2016年赵1发现赵志刚未按期偿还银行贷款，涉案房屋被本院依法查封。2017年3月，赵1为收回涉案房屋，与其父赵某代赵志刚向银行和法院支付了赵志刚的债务，赵志刚向赵某、赵1出具了借条。房屋解封后，张晓曼和赵志刚通过金色时光公司经纪人赵某1，以签订房屋买卖合同的方式为双方办理了涉案房屋过户手续，赵志刚为张晓曼出具了收到80万元首付款的收条，但双方未发生真实的房款交易，张晓曼亦未按合同约定支付定金、交付首付款和尾款。2017年5月31日，张晓曼取得涉案房屋所有权证书。另查明，2014年10月22日张晓曼与赵1办理了离婚登记，2017年5月31日，赵1同意将涉案房屋登记在张晓曼名下。在本院审理过程中，赵志刚向本院申请对涉案房屋进行保全，本院于2017年7月27日作出裁定，对涉案房屋进行查封，赵志刚支付保全费5000元。本院认为：本案的争议焦点是：张晓曼与赵志刚之间是否存在真实有效的房屋买卖交易？张晓曼未给付房款是否构成违约？《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”只有三个条件同时具备，民事法律行为才视为有效，否则无效。本案中，赵1与赵志刚签订房屋买卖合同后，赵志刚未向赵1实际支付房款，赵1亦未将涉案房屋实际交付给赵志刚，只是为赵志刚办理了房屋过户手续，赵志刚在取得房屋所有权证后依然向赵1出具实际产权人仍为赵1的证明，可见双方签订合同的目的是通过将房屋过户给赵志刚，以便赵志刚以该房屋进行抵押贷款，因此可以认定双方在房屋买卖合同中有关给付房屋价款和交付房屋的约定，均不是双方的真实意思表示，依法应认定为无效。关于赵志刚与张晓曼签订的房屋买卖合同，双方虽有合同，但在张晓曼未给付任何款项的情况下，赵志刚即配合张晓曼办理房屋过户手续，既不符合常理也不符合正常的交易习惯，结合前述赵1将房屋过户给赵志刚的事实，可以认定赵志刚与张晓曼签订房屋买卖合同的目的是赵志刚返还房屋给赵1和张晓曼，合同中约定的给付房屋价款和交付房屋的相关条款亦不是双方的真实意思表示，不具备民事法律行为的有效条件，故该约定应认定为无效，因此张晓曼未支付该房款当然不构成违约。综上，赵志刚要求解除合同、支付违约金、变更房屋权属登记的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，判决如下：驳回原告赵志刚的诉讼请求。保全费五千元，由原告赵志刚负担（已交纳）。案件受理费一万九千二百元，由原告赵志刚负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张如林审 判 员  魏明山人民陪审员  李秀梅二〇一七年十二月二十五日书 记 员  王 艳