广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3674号
上诉人（原审被告）：玮盛（广东）工业服务有限公司，住所地：惠州市大亚湾区霞涌石化大道中13号中海壳牌服务公寓A栋101-103号房。
法定代表人：傅高标。
委托代理人：毛宏宇，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴宛珍，女，汉族，1962年11月24日生，现住海南省三亚市，
委托代理人：唐秀荣，广东解治律师事务所律师。
委托代理人：杨龙广，广东解治律师事务所实习律师。
上诉人玮盛（广东）工业服务有限公司因与吴宛珍房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告起诉称：2006年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌石化大道中13号的中海壳牌服务公寓F幢xxx号房，双方已办理房屋转移手续，原告取得该房屋所有权。购房后原告继续将该房屋给被告对外租赁，双方就租赁各事宜签订了《中海壳牌服务公寓小城故事委托租赁经营协议书》及《委托物业管理协议书》，约定：租赁期限至2015年5月31日止，被告每月向原告支付扣除税金后的净租金收益800元；租赁期满时，被告共计支付120个月租金96000元给原告：租赁期间房屋物业的维护管理由被告负责，期满双方不再续约时，房屋装修赠送给原告；若被告延期支付，则按应付款每日万分之五支付违约金；被告进行物业管理并自行向实际承租方收取物业管理费用，自负盈亏，原告无须向被告支付物业管理费：若双方发生纠纷无法协商一致，则由大亚湾区法院管辖。另外，被告通过电子邮件向原告发送并确认《中海壳牌服务公寓／小城故事投资计划白皮书》，其中约定：“煤气管道安装：初装费1200元，业主出资，租赁期内，管理公司每月支付10元给业主”。原告已按约定出资安装煤气管道，租赁期满被告应向原告支付煤气管道费用共计1200元。上述协议履行期内，原告如约履行了自身义务，但租赁期满后至今，被告仍拖欠原告房屋租金共计8000元、房屋煤气管道费用1200元。虽经原告屡次催讨，被告均不予理睬。为维护原告权益请求法院判令：一、被告向原告支付拖欠的房屋租金8000元；二、被告向原告支付房屋煤气管道费用1200元；三、被告向原告支付逾期付款违约金至实际还款之日止；四、被告承担本案诉讼费。
被告玮盛（广东）工业服务有限公司辩称：1.双方签订合同时房屋已经对外出租，原告是清楚的，根据《物权法》，房屋出租人必须对房屋享有处分权，因此原告在取得房屋产权前无权出租，合同约定的租赁开始期间由于原告尚未取得产权，所以相应的约定无效；2.根据《合同法》，租赁合同体现为出租人交付房产，承租人支付租金，因此我方尽在占有房产期间负有支付租金义务；3.我方原应按照合同的约定承租房屋120个月，但由于租赁期限届满后双方又签订新的房屋租赁合同，因此原租赁合同无法继续履行，综上，原告第一项诉讼请求不应支持，其次，原告没有管道煤气费的事实依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
原审法院查明的事实
经审理查明，2006年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾霞涌石化大道中13号中海壳牌服务公寓F幢xxx号房，合同第六条约定原告已于2006年3月27日将房款总价128000元支付给被告。涉案房屋已经办理房产权证，权属人为原告吴宛珍。同日，原、被告又签订一份《中海壳牌服务公寓-
小城故事委托租赁经营协议书》（编号：Fxxx）及《委托物业管协议书》,《中海壳牌服务公寓-
小城故事委托租赁经营协议书》约定原告将其所购买的房屋委托给被告租赁经营的相关事项，合同约定：原告委托被告租赁经营的租赁物位于小城故事第F栋xxx号房，建筑面积为52.02平方米，原告自愿将该租赁物委托给被告以租赁方式统一经营管理，原告定期足额收取租金收益。原告房屋委托给被告经营的期限为十年。自2005年6月1日起至2015年5月31日止。委托经营期限内，原告全权委托被告或被告授权指定的公司将房屋出租给中海壳牌石油化工有限公司员工或其他承租户统一经营管理。被告按时向原告支付定额租金收益。原告授权被告以被告或被告授权指定的公司的名义对外开展经营管理活动，在被告未违约的情况下，原告不得以任何理由单方终止所授权的经营权限或提前终止委托经营期限。原告享有收取该房房屋租赁经营的租金收益权，对于原告取得定额租金收益所应负担的税费，原告委托被告代扣代缴。被告将扣除税金后的净租金收益按照每月800元支付给原告，该收益每月支付一次。原告有权按时收取定额租金收益，如被告延期支付，则按每日应付款的万分之五支付违约金给原告。超过三个月仍未付款的，原告有权解除该协议。协议期满双方不再续签时，房间装修赠送给原告，房间内基本家具如床、床头柜、衣柜、沙发、茶几等赠送给原告。协议期满如双方续签租约，以上所列物件及装修等，留下由被告处理以便再次租赁。合同第七条约定：该协议是双方真实意思表示，不存在任何形式的胁迫、误解或显失公平，对上述条款双方再次确认已明确知悉其具体含义及内容。合同第八条补充说明约定：该协议所涉及租金自2006年4月1日起支付，支付120个月。《委托物业管理协议书》约定被告应当自行向房屋使用方收取物业管理费用，同时被告物业管理经营自负盈亏，在委托租赁10年（2005年5月1日至2015年5月31日止）该协议双方无需向对方交纳任何费用。合同签订后，原告按照合同的约定将涉案房屋交付给被告使用，让被告对外经营管理。
另查，原告向本院出具一份《中海壳牌服务公寓/小城故事投资计划白皮书》，该计划书投资分析部分约定该公寓已经于2004年7月23日签约租赁给中海壳牌用于员工现场休息的公寓，业主在签订《商品房买卖合同》时，同时签订《租赁合同》，约定10年的租赁期限，每月的租金为800元，租赁期内，管理公司自负盈亏，一切与业主无关。电话、网络、电视等安装费、物业管理费均由管理公司负担，室内装修、家具等租期满后赠送给业主。业主的投入为房价、办证费用及煤气管道安装费3000元，该煤气管道安装费3000元，由业主出资，租赁期内，管理公司每月支付10元租金给业主。
上述合同签订后，被告自2016年4月1日起按月向原告支付租金，付至2015年5月31日，共计110个月，被告仍欠原告10个月的租金。2015年11月18日，原告委托广东解治律师事务所向被告发出律师函，要求被告偿还剩余10个月的租金及按照《中海壳牌服务公寓-
小城故事投资计划白皮书》煤气管道费1200元，但被告未予理会，为维护原告权益，遂向本院起诉。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、房产权证、《委托物业管理协议书》、《中海壳牌服务公寓-
小城故事委托租赁经营协议书》、《中海壳牌服务公寓/小城故事投资计划白皮书》、收据、律师函及快递单以及原、被告的庭审陈述等证据在卷为据，予以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告签订的《委托物业管理协议书》、《中海壳牌服务公寓-
小城故事委托租赁经营协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。被告应当按照合同的约定向原告支付120个月租金，被告仅支付110个月的租金已经构成违约，原告主张被告支付剩余10个月的租金及支付违约金的诉讼请求，有法律和事实上的依据，本院予以支持。虽然原告签订房屋买卖合同时间在2006年3月27日，计付租金起算时间约定从2005年5月1日起，因涉案房屋的出卖人和租赁合同的承租人为同一人，本案不能单独以租赁合同纠纷判定，租赁合同与买卖合同应作为不可分割的整体进行判断，租金计付起算前应视为买卖合同双方对买卖合同条件的约定，被告应按约定向原告支付租金，被告辩解意见不予采纳。关于违约金的问题。《委托租赁经营协议书》约定的租金是每月支付一次，从2006年4月1日起开始支付，共支付120个月，合同第四条第四款约定原告有权按时收取定额租金收益，如被告延期支付，则按每日应付款的万分之五支付违约金。故原告主张从2015年6月1日起按照日万分之五计算违约金有事实和法律依据，予以支持。
关于煤气管道使用费用问题。该《中海壳牌服务公寓/小城故事投资计划白皮书》视为被告销售商品房的宣传单，且被告对宣传单的真实性不予认可，法庭亦无法查实，故原告主张被告按照该计划书的内容向原告支付煤气管道使用费的诉讼请求，不能得到支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告玮盛（广东）工业服务有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴宛珍支付租金8000元及违约金（违约金以8000元为基数，从2015年6月1日起每日按万分之五计付至付清此款为止）；
二、驳回原告吴宛珍其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费61元由被告玮盛（广东）工业服务有限公司负担。
当事人二审的意见
玮盛（广东）工业服务有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、维持（2016）粤1391民初1509号民事判决第二项；二、撤销（2016）粤1391民初1509号民事判决第一项；三、驳回被上诉人的诉讼请求；四、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
事实和理由是：上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误：
一、委托租赁是买卖合同的衍生约定，相互独立，各自分别履行。
在买卖合同签订之前，上诉人已经将涉案房屋出租给案外人，因此此时上诉人是涉案房屋的出租人，绝不是原审判决第六页所称的承租人！。不论被上诉人是否购房原租赁关系依然存续且非经承租人同意不得解除，因此被上诉人只有签订买卖合同才能成为涉案房屋的出租人。
承租人依法享有在同等条件下的优先购买权，因此在签订买卖合同前上诉人必须告知承租人及被上诉人出卖和出租的真实信息，上诉人未进行任何虚假陈述和诱导，被上诉人独自作出的市场判断和投资决定，自愿购房与房屋出租不存在必然联系。
二、《委托租赁经营协议书》部分无效
《委托租赁经营协议书》约定的租赁期限为2005年6月1日起至2015年5月31日止，而《房屋买卖合同》签订于2006年3月27日，根据《物权法》,出租人必须对租赁物享有处分权，本案约定的租赁期限开始时原告尚未取得房屋权利，无权出租，至签订《房屋买卖合同》之日期间租赁合同的相关约定无效。
三、上诉人给付代收租金的义务已经履行完毕。
如前所述，房屋承租人始终为中海壳牌公司，房屋产权变动后出租人由上诉人变更为被上诉人，诉争双方之间系委托关系而不是租赁关系，被上诉人在取得房屋产权后才能行使收取租金的权利，此前的租金应归上诉人所有，上诉人代被上诉人收取并缴付租金的义务自此时才产生。
四、支付120个月租金的约定已因被上诉人的拒绝而无法继续履行。
依据《合同法》216条：出租人应当按约定将租赁物交付承租人，因此租赁合同自租赁物交付之日起履行。约定的委托租赁期限至2015年5月31日届满，此后被上诉人拒绝按原约定条件继续委托上诉人出租，由此上诉人无义务、更无条件支付讼争差额租金。
原审判决对双方的权利义务关系认定错误，双方涉案房屋初始登记为上诉人，上诉人取得房产后与中海壳牌公司签订房屋租赁合同，所以本案的承租人是中海壳牌，出租人由上诉人变更为被上诉人，因此双方的法律关系不是租赁关系，双方签订的合同也是委托租赁合同，因此我方既不是承租人也不是转租人，所以本案审理裁判时，一审法院按房屋租赁合同来处理，显然是法律适用的错误，请求二审法院予以更正。
现上诉人依法提出上诉，恳请二审法院公正审理，支持上诉人的合理诉求，维护上诉人的合法权益！
被上诉人吴宛珍答辩称：第一，双方签订房屋买卖合同时，同时签订了租赁合同，租金的支付期限是作为被上诉人的购房条件，在上诉人与被上诉人的租赁合同的履行过程中，是上诉人向被上诉人支付租金。同时根据租赁协议的合同条款看，第五条第三点，期满后上诉人有优先承租权，也就是说不管合同履行或合同约定，上诉人与被上诉人是合同租赁关系，至于上诉人承租后上诉人将房屋租给何人，也我方无关。第二，被上诉人要求上诉人支付租金的依据是租赁协议第八条，要求上诉人支付被上诉人120个月的租金，而包括该条在内的租赁协议没有损害国家集体和第三人的利益，因此是属于有效条款，双方应约定履行。第三，涉案房屋出售被上诉人前，上诉人有房屋所有权。出售给被上诉人之后，上诉人承租被上诉人的房屋并且支付租金。即便根据双方租赁合同的第二条，也是上诉人自愿将其拥有所有权的租期的所以收益给被上诉人。第四，双方租赁协议期满是否签订新协议，不影响原租赁协议的履行，上诉人应按原租赁协议的约定，按时支付租金并履行相关的责任。
上诉人与被上诉人二审均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，涉案房屋在办理产权过户登记到被上诉人名下之后的房屋租金收益归被上诉人所有，双方当事人对该部分均没有争异。根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：一是双方当事人签订的《委托租赁经营协议书》效力应当如何认定；二是被上诉人请求的在未取得涉案房屋的所有权之前，房屋的租金收益是否应当支持。具体判析如下：
关于双方当事人签订的《委托租赁经营协议书》效力应当如何认定的问题。上诉人主张根据《物权法》，出租人必须对租赁物享有处分权，约定的租赁期限方能生效。本案中，双方当事人签订《委托租赁经营协议书》约定的租赁期限为2005年6月1日起至2015年5月31日止，租赁期限的起算时间在签订《委托租赁经营协议书》之前，而上诉人认为，上述约定的租赁期限，被上诉人部分期间尚未取得房屋权利，无权出租，因此主张《委托租赁经营协议书》部分无效。对此，本院认为，在本案中上诉人与被上诉人签订《中海壳牌服务公寓》租赁协议书时，上诉人明知对方尚未取得房屋产权，而在租赁合同中将其名下涉案房屋期间的租赁权益转让给被上诉人，该转让行为属于物权人合理行使其民事权利，未违反相关法律规定，依法应认定为有效。同时，在双方长达十年的合同的履行阶段也未对此约定的租赁期限提出变更或者异议的主张，综合以上事实，可以认定上诉人对涉案商品房的用益物权提前让渡给了被上诉人，该转让亦可认定为上诉人销售房屋时给予买受人的一种优惠措施，使得被上诉人提前行使该房用益物权的可能得以实现。故上诉人主张双方签订《委托租赁经营协议书》部分无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于被上诉人请求的在未取得涉案房屋的所有权之前，房屋的租金收益是否应当支持的问题。上诉人在与被上诉人签订的本案的《商品房买卖合同》、《委托租赁经营协议书》为涉案房屋的所有权人，上诉人将被上诉人未办理产权过户之前的租金收益约定归被上诉人所有，并不违反法律规定，同时亦不损害承租人中海壳牌石油公司的利益，该处分行为有效。被上诉人请求的在未取得涉案房屋的所有权之前，房屋的租金收益，有事实和法律依据，原审法院处理，并无不妥，予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用61元，由上诉人玮盛（广东）工业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
代理审判员 寇 倩
代理审判员 黄宇乐
二〇一六年十二月十六日
法官 助理 黄晓娜
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；