河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民三终字第94号
上诉人（原审被告）颜世玺，河北太行监狱职工。
上诉人（原审被告）田芳，河北太行监狱职工，系颜世玺之妻。
委托代理人于加兵，河北佳篷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贾红志，满城县建筑公司职工。
被上诉人（原审原告）苑会仙，满城县教师进修学校教师，系贾红志之妻。
委托代理人韩志革，河北章明律师事务所律师。
上诉人颜世玺、田芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服保定市新市区人民法院（2013）新民初字第823号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人田芳及田芳与颜世玺共同的委托代理人于加兵，被上诉人苑会仙及苑会仙与贾红志共同的委托代理人韩志革到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定，原告贾红志、苑会仙是夫妻关系，被告颜世玺、田芳是夫妻关系。
贾红志、苑会仙提交2006年11月16日交款收据二张、2006年11月16日有线移机费收据、2007年5月10日合同书、2010年12月31日交款收据一张、满城县房产买卖合同、保定市房屋所有权转移登记申请审批书、申请房屋转移登记询问笔录、2011年3月14日税收通用完税证、房屋所有权证、装修费用票据23张、装修房屋照片及2011年11月25日、2012年3月3日苑会仙与田芳、颜世玺的谈话录音等证据，贾红志、苑会仙依据上述证据证实2006年10月河北太行监狱集资建房，贾红志、苑会仙出资购买颜世玺在太行监狱宿舍18号楼1单元502室房屋。2006年11月16日由苑会仙出资与颜世玺一同到太行监狱篷布总厂交纳购房款78449元、购车库款5500元，交款后贾红志、苑会仙在篷布总厂领取房屋钥匙，居住使用至今。2007年5月10日双方签订合同书一份，内容为“今颜世玺将十八号楼一单元五O二住房一套（带车库）以原价转让给贾红志，特此证明。”，并由颜世玺签名。2010年12月31日苑会仙与颜世玺再次到太行监狱篷布总厂由苑会仙出资交纳30%产权房款21961元。2011年1月13日苑会仙受颜世玺、田芳委托，以贾红志、苑会仙的名义与河北省太行监狱签订满城县房产买卖合同，出让人（甲方）为河北省太行监狱，受让人（乙方）为颜世玺、田芳，约定河北省太行监狱将坐落于满城县太行监狱18-1-502住房转让给颜世玺、田芳，房屋价款为21961元。苑会仙称其代替颜世玺、田芳在该房屋买卖合同上签名，联系电话一栏填写苑会仙手机号码。同时，苑会仙在房产部门填写申请房屋转移登记询问记录，记载申请人为颜世玺，联系电话为苑会仙的手机号码，并代替颜世玺签名。2011年3月14日苑会仙缴纳了契税878.44元。2011年8月17日，苑会仙的侄女苑亚敏从房产部门领取了房产证号为满城县房权证满于西线字第××：20077856号、房屋所有权人为颜世玺、田芳、房屋坐落于满于西线太行监狱18号楼1单元502房屋所有权证。2011年9月原告对该房屋进行了装修。2011年11月25日、2012年3月3日苑会仙和其侄女苑亚敏到被告家中与颜世玺、田芳就房屋问题进行协商，被告田芳称房子可以由原告和原告的儿子住，但是换成别人住的话，被告就要把房子收回来，要求原告计算利息，被告可以退钱给原告。
颜世玺、田芳对贾红志、苑会仙提交的2006年11月16日交款收据二张、2006年11月16日有线移机费收据、2007年5月10日合同书、2010年12月31日交款收据一张、满城县房产买卖合同、保定市房屋所有权转移登记申请审批书、申请房屋转移登记询问笔录、2011年3月14日税收通用完税证、房屋所有权证真实性无异议，对关联性有异议。颜世玺、田芳抗辩，田芳与苑会仙是同学关系，2006年被告单位分房，田芳向苑会仙借款8万元用于购房。苑会仙想借用房子，因为田芳借了苑会仙的钱，田芳就给了苑会仙一套房屋钥匙。购房时交纳房款都是颜世玺交纳的，房屋买卖合同上的签字是工作人员代签的。2007年5月10日的合同书，是贾红志、苑会仙提前写好的，在颜世玺喝了酒的情况下签了字。2011年交清全部房款后，苑会仙到颜世玺、田芳家里，颜世玺喝醉酒，原告苑会仙趁机拿走了由颜世玺、田芳保管的购房票据。苑会仙的侄女苑亚敏到太行监狱冒领了房屋所有权证。颜世玺、田芳对贾红志、苑会仙提交的装修票据及通话录音不予认可。并抗辩2011年颜世玺、田芳发现房屋被人装修，被告通知单位停电进行阻止。办理房屋所有权证书时，在房产部门签订的房屋买卖中之所以预留苑会仙的电话号码，是因为颜世玺给原告签过合同书的原因。贾红志、苑会仙提交的录音证据是贾红志、苑会仙偷录所得，颜世玺、田芳不知情，不具有证据效力。
颜世玺、田芳提交太行监狱2005年11月23日《关于筹建15-18号干警工住宅楼的实施方案》、复印于河北太行监狱的2006年11月16日、2010年12月31日房款收据的记账凭证联、太行监狱出具证实苑亚敏冒领房屋所有权证并要求其退还的证明、太行监狱小区领取房本登记表、2009年8月太行监狱安装天然气及供暖体制改革实施方案文件及太行监狱证明四份，证实颜世玺、田芳单位规定职工购房后不允许对外销售，苑会仙侄女冒领颜世玺、田芳房本后，颜世玺、田芳单位要求其退回。2009年太行监狱依据田芳的申请实施完成墙体保温和天然气引进的改造，2009年6月田芳找到单位行政科要求并配合对房顶漏水及屋内破漏水管进行维修。房屋使用后一直在田芳工资中扣除卫生费。2011年9月田芳申请安全环保科对争议房屋停断用电。
以上事实，有贾红志、苑会仙提交的交款收据、有线移机费收据、合同书、满城县房产买卖合同、保定市房屋所有权转移登记申请审批书、申请房屋转移登记询问笔录、税收通用完税证、房屋所有权证及颜世玺、田芳提交的太行监狱文件、房款收据、太行监狱证明等证据及双方当事人当庭陈述证实。
一审法院认为，贾红志、苑会仙持有交纳房款的全部票据，颜世玺、田芳抗辩系苑会仙趁颜世玺酒醉后拿走没有相应证据证实，因交款票据应由交款人持有，故应认定颜世玺在集资建房过程中由贾红志、苑会仙交纳房款的事实。在交纳了首次房款后，双方签订合同书约定将争议房屋原价转让，因颜世玺并没有向建房单位实际交纳房款，且原、被告之间没有给付房款的事实，故双方之间应为购房权利的转让。同时颜世玺、田芳对其抗辩向贾红志、苑会仙借款没有证据证实，故对颜世玺、田芳抗辩双方借贷关系不予采信。颜世玺签名的合同书于2007年签订，合同签订前原、被告双方已就转让购房权利达成合意并实际履行，且2010年12月再次由贾红志、苑会仙交纳房款，故对颜世玺、田芳抗辩合同无效不予采信，对2007年5月10日合同书予以确认。
争议房屋办理所有权证书过程中，贾红志、苑会仙代颜世玺、田芳办理房屋登记手续，房屋买卖合同中受让方联系电话为苑会仙的电话号码，颜世玺、田芳解释称合同书中留存原告电话号码是由于双方签有合同书，印证当事人双方转让购房权利的事实。基于上述事实，应确认争议房屋所有权归贾红志、苑会仙所有。对贾红志、苑会仙要求颜世玺、田芳协助办理房屋所有权过户手续的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，一审判决：被告颜世玺、田芳于本判决生效后三十日内协助原告贾红志、苑会仙将坐落于满于西线太行监狱18号楼1单元502房屋产权过户登记至原告贾红志、苑会仙名下。
原审判决后，颜世玺、田芳不服提出上诉称，一、原审法院审理本案程序严重违法，原审法院无视专属管辖法律规定，刻意受理不属该法院管辖的案件，本案应移交满城县法院管辖；二、认定主体错误，贾红志未和上诉人签订合同，其作为原告不适格，不应列为原告。原审法院同意苑会仙作为原告参加诉讼违法；三、原审认定事实错误，认定双方签订“合同书”错误。认定被上诉人缴纳房款错误。认定二上诉人委托被上诉人苑会仙以上诉人的名义与上诉人单位签订房产购买合同没有事实依据。认定苑会仙代替颜世玺办理房屋所有权证签名错误。原审认定双方之间没有给付房款行为认定正确，说明被上诉人没有向上诉人交付任何房款，不存在买卖合同。原审法院没有采纳上诉人提交的证据证实的事实错误。请求二审法院撤销一审判决，将案件发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人贾红志、苑会仙答辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，上诉人上诉请求没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审庭审中上诉方提供了河北省太行监狱2014年12月15日出具的《证明》，主要内容为颜世玺系该单位工人，所有购房款由颜世玺本人交付。以及该太行监狱2015年2月11日出具的《证明》，主要内容为18号楼内壁挂炉和天然气安装系个人资金购买支付，未享受狱内补贴政策，以及购买燃气的磁卡一张。被上诉人的质证意见为，对证据1太行监狱对购楼房款项的缴纳人没有证明资格，购房款的收据是河北篷布总厂出具，并不是太行监狱；证据2与本案无关；证据3我方手中也有购买燃气的磁卡。
本院对一审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，关于本案的管辖问题，原审卷中有本院作出的（2013）保立民终字第116号民事裁定书，且已发生法律效力。该裁定已确定由保定市新市区法院管辖本案，故本案在实体审理阶段就管辖问题不再审查。
关于主体问题，本案系因涉及房产即家庭财产的处分而发生的纠纷，所以，由当事人各方婚姻家庭关系的主体即夫妻共同参加诉讼，并无不当。
关于本案事实的认定，虽河北省太行监狱在二审期间出证证明，该争议标的房产系单位为其职工所建，但该房产的物权权利的归属并不是由单位出具证明所决定的，而是由实际出资购买人在支付对价后所取得并享有的物权权利。拟购买人在未向集资建房单位实际交纳购房款之前，当事人之间所转让的只是欲购买房产和向单位交纳集资款项的资格，并非已实际存在的不动产物权的所有权转移。在未实际取得该集资所建房屋的完全所有权时，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。物权的转移除继承、赠与等情况外，一般情况下，物权所有权的转移需支付相应对价。原审中已认定，由贾红志、苑会仙支付的房产对价即购房款并取得了原始票据，及已交纳全部集资房款之后由政府管理部门颁发的房产所有权证均由被上诉人掌控。虽上诉人辩称是其酒后的情况下由被上诉人取走，但其并未向公安机关报案，亦未及时主张权利，其辩解未予支持。原审卷中有上诉人颜世玺签署《合同书》，表示将涉案房及车库原价转让给被上诉人贾红志，实质是拟从单位购买房产的资格的转让，其内容并没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，意思表示真实，应属有效。自2007年5月10日上诉人颜世玺签署《合同书》，至被上诉人夫妻2010年12月交清全部购房款并持有交款票据，乃至2011年1月办理《保定市房屋所有权转移登记审批书》所留联系电话系被上诉人现使用的电话号码，和被上诉人持有已办理产权登记的房屋所有权证件等，均说明上诉人一方已将购买集资房产的资格转让给了被上诉人，且被上诉人已支付相应对价。所接收该房产对价的主体并非上诉人，而是集资建房单位接受并出具收据。只不过受涉案房产是由上诉人单位集资建设的条件制约，是以上诉人的名义向其单位交纳而已。被上诉人实际支付了该房产对价，即应享有该房产的所有权。原审法院依维护交易秩序稳定和民事法律行为应遵循诚实信用的基本原则，判处上诉人协助被上诉人将涉案房屋产权过户登记到被上诉人名下，并无不妥。上诉人之上诉理由均不能成立。
二审中虽调解，但未能达成一致调解意见。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2436元由上诉人颜世玺、田芳共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周惠欣
审 判 员 苑汝成
代理审判员 曲 刚
二〇一五年三月十日
书 记 员 马 媛