南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第4891号
原告王志兰，女，汉族，1933年5月28日生。
委托代理人韩翠银，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人赵平（系原告儿子），男，汉族，1965年9月22日生。
被告缪忠波，男，汉族，1988年2月6日生。
委托代理人徐涛明，江苏东域律师事务所律师。
委托代理人缪某某（系被告父亲），男，汉族，1957年12月13日生。
原告王志兰与被告缪忠波房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王志兰的委托代理人赵平、韩翠银，被告缪忠波的委托代理人徐涛明、缪某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王志兰诉称：坐落于南京市鼓楼区XX路X号的房屋（以下简称“XX路X号房屋”）系原告承租的公房，使用面积108.3平方米，另平台面积67.4平方米，合计175.7平方米。被告缪忠波系缪某某的儿子，缪某某系南京市鼓楼区房产经营公司XX房管所（以下简称“XX房管所”）的房屋维修工。因XX路X呺房屋属XX房管所管辖维修范围，故原告与被告的父亲缪某某相识多年。2012年7月，原告与缪某某相遇谈及XX路X号房屋的处理及转让问题时，缪某某隐瞒事实真相，称其是房管所的职工，只有他能办理过户，其他人都办不了过户。原告信以为真，同意缪某某出价110万元，将房屋转让给被告缪忠波，并办理了公证手续。缪某某于2013年6月4日、6月25日，以被告缪忠波的名义分两次向原告支付了110万元，原告也将XX路X号房屋的钥匙交给了缪某某。在办理承租权转让过户相关手续的过程中，原告得知承租权转让符合政策规定，并非缪某某所讲的只能转让给他、转让给别人手续办不下来。在转让价格上有市场参照价格，且应按实际面积计算。据原告后来了解，普陀路一带处于“双学区”房屋范围（本市琅琊路小学和29中学），每平方米在3万元左右。缪某某身为房产经营公司的职工，对承租权转让的市场价格是明知的，但被告方却故意不予披露。原告作为一个80岁老人，对政策及市场行情知之甚少。原告认为，被告方利用职务及信息不对称，采用引诱、隐瞒、误导的手段，并以远远低于市场行情的价格，诱骗原告签订转让合同，该行为属重大误解且显失公平。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法撤销原、被告双方订立的《承租权有偿转让合同》，被告将XX路X呺房屋返还原告。
被告缪忠波辩称：一、涉案合同不存在欺诈的情形，双方意思表示真实。原告诉称的交易经过不属实，原告向被告父亲缪某某打听XX路X号房屋能否转让时，缪某某并未隐瞒事实。双方在转让房屋的过程中，就房屋价格进行了多次磋商，从开始的80万元谈到100万元，后来协商为110万元，原告也是同意的。原告的子女对于原告与缪某某磋商的价格也是认可的。整个交易过程中，被告方没有任何隐瞒、诱导等行为。事实上，涉案合同是在原告全家经多次协商、多番了解市场行情的基础上，经过公证后签订的，被告并未欺诈原告。二、涉案转让合同的交易价格，与转让标的物市场价格相近，不存在重大误解或显失公平的情形。涉案房屋房龄为一百多年，当时破旧不堪，每年都需多次修缮，遇阴雨天还存在漏雨，涉案合同的交易单价为11282元／平方米，与市场价格相近，不存在显失公平。本案合同在2013年6月1日签订，按照原告的要求，被告在当月付清全部价款。即使本案的交易价格低于市场价格，也不应认定为显失公平。三、涉案交易已完成，如撤销合同将给双方造成巨大影响，不利于维护交易的稳定及正常市场秩序。被告为履行付款义务，向银行贷款并向诸多亲友借款，需支付相应的借款利息。另外，被告为履行本次交易支付了公证费、部分房屋租金。原告已经向被告交付了房屋，被告也已作了装修、入住等方面的安排。综上，原告主张转让合同存在欺诈以及重大误解、显失公平都不是事实。原告应对其主张提供证据，否则应承担举证不能的不利后果。涉案转让合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，依法应受保护。请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，南京市鼓楼区XX路X号房屋系南京市鼓楼区房产经营公司直管公房，后一直由原告承租使用，原告平时较少在该房内居住。该房屋使用面积97.5平方米，公用部分面积10.89平方米，合计使用面积为108.39平方米。该房屋地处民国公馆区，于民国时期建成，独门独院，院内共有住户三户，日常维护一般，绿化较好。整体环境闹中取静，区位较好，交通便利，基础设施齐全，属于本市琅琊路小学和29中学“双学区”房屋。被告缪忠波的父亲缪某某系南京市鼓楼区房产经营公司XX房管所维修工，其在多次维修XX路X号房屋的过程中与原告熟悉。
2012年6、7月，原告与被告缪忠波的父亲缪某某协商出售涉案房屋，对于协商的过程，双方的陈述存在较大差异。原告称其向缪某某打听公租房能否转让的现行政策时，缪某某说有关系能把房子办成有偿转让，但只有将房子转让给他，才能办过户手续，转给别人是办不成的。被告称其父亲缪某某帮助原告打听公房可以转让后，原告表示缪某某为人可靠，想把房子卖给缪某某，原告与缪某某就房屋的价格进行多次磋商后达成一致。双方对于对方的陈述均不予认可，对自己的陈述均未提交相应的证据。
2013年6月1日，原告在缪某某的参与下，与被告缪忠波签订《南京市公有住房承租权有偿转让合同》，约定原告将XX路X号房屋以110万元的价格转让给被告缪忠波，该合同经江苏省南京市鼓楼公证处进行了公证。合同签订后，被告缪忠波以其名义分别于2013年6月4日、2013年6月25日向原告支付房款共计110万元，原告亦将涉案房屋的钥匙交给了被告。
原、被告双方在办理使用权转让的过程中，原告得知涉案房屋的价格远远超过110万元，于是提出解除合同。南京市鼓楼区房产经营公司因双方存在纠纷，停止办理XX路X号房屋的承租权转让手续，该房屋的承租人依然为原告王志兰。原、被告双方因协商未果，原告遂诉至本院，要求判如所请。
本案在审理过程中，原告为证明涉案合同存在显失公平的情形，申请对XX路X号房屋的承租权有偿转让市场价值进行评估，被告认为无评估必要。由于XX路X号房屋的承租权有偿转让市场价值与本案的处理结果有直接关系，本院依法委托江苏永和土地房地产估价有限公司（以下简称“江苏永和估价公司”）对XX路X号房屋的承租权有偿转让市场价值进行评估，原告预交鉴定费20850元。评估过程中，本院依法通知被告到评估现场，但被告无正当理由未到场。江苏永和估价公司于2014年2月27日出具永和房估字（2014）第007号报告书，认定涉案房屋在2013年6月1日的公有住房承租权有偿转让市场客观价值为340万元。原告对报告认定的价值不持异议。被告对该报告书提出如下异议：1、鉴定机构未能在法院委托的时间内完成评估；2、鉴定机构只采用一种评估方法，违反了房地产估价规范。3、估价报告书未明确土地使用权部分的价值；4、评估结果未明确装修部分的价值；5、鉴定部门未说明采用市场比较法进行评估的过程，不符合相关法律规定，不应作为裁判依据。鉴于该鉴定报告存在上述诸多问题，针对被告提出的异议，江苏永和估价公司派鉴定人员出庭接受了质询，其主要内容为：1、评估时间与评估结果，并不冲突；2、评估并非一定要采用两种方式，也可以采用一种方式；3、根据房地一体的原则，土地使用权价值不可以分开评估；4、因该房屋以前是原告居住，肯定有普通装潢，但装潢时间久远，价值量对总价的影响不大，且被告未配合，无法进入现场，故没有单独列出装潢的价值；5、公房使用权价值转让虽然没有找到交易实例，但是鉴定人员首先参考了本市鼓楼区房产经营公司挂牌转让房屋的价值，其次鉴定人员根据报纸上发布的公房使用权转让的信息，专门去现场查看并实际询价等，与卖家确定了公房使用权转让的单价和总价，以此作为鉴定的参考依据。
本案在审理过程中，多次征求双方当事人的调解意见，原告认为同地段的商品房单价为每平方米4-5万元，公房的价格虽略低一些，也要每平方米3万多元，如果被告要求继续履行合同，需要支付总房款400万元。被告认为不考虑学区的因素，南京市区的商品房均价为每平方米2万元，而与XX路X号房屋同地段的商品房价格被告未作了解。被告虽然坚持要求继续履行合同，但对于原告提出的总房款400万元表示无法接受。因原、被告双方调解意见相差较大，致使本案调解未果。
以上事实，有公有住房租赁合约、南京市公有居住房屋租赁评审表、南京市公有住房承租权有偿转让合同、公证书、收条、报告书及当事人陈述等予以证实。
本院认为，民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务，如果存在重大误解或者显失公平的情形，当事人一方可以请求人民法院予以变更或者撤销。根据原、被告双方陈述及庭审举证、质证情况，本案的争议焦点为原、被告双方签订的合同是否存在重大误解、显失公平等可撤销的情形，应否予以撤销。
根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》，显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。首先，本案被告的父亲缪某某作为XX房管所的职工，对于公房的现行政策、交易流程以及公房使用权转让的市场行情应该是清楚的。相比较而言，原告作为八十岁的老人，对于公房能否买卖以及市场价格行情缺乏经验，从双方的诉辩意见及庭审中的陈述等过程，能够看出原告对缪某某十分信任，正是出于这种信任，原告关于公房承租权转让的相关信息最初源于缪某某，其后也未主动了解市场行情，以致产生严重误解。其次，双方的权利义务存在明显违反公平、等价有偿原则的情形。原告认为涉案房屋使用权的单价在3万多元每平方米；被告认为不考虑学区的因素，南京市区商品房的价格在2万元每平方米。经本院依法委托鉴定，涉案房屋在交易时的承租权有偿转让市场价值为340万元。针对被告对评估报告提出的异议，鉴定人员也一一作出了合理解释，被告虽提出了异议，但未提交相反的证据证明该报告存在与事实不符的情形，故本院对被告提出的异议不予采纳。该评估报告形式合法，内容真实，能够反映出涉案房屋承租权有偿转让的市场价值，本院予以采信。评估报告认定涉案房屋承租权有偿转让市场价值340万元，与原、被告双方交易价格110万元相比较，相差巨大，该合同内容违反了公平、等价有偿的原则。综上，原、被告之间就XX路X呺房屋订立的买卖合同存在显失公平的可撤销情形。
关于被告辩称撤销合同不利于交易稳定的抗辩意见，本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，而原、被告双方订立的合同违反了上述原则，依法不应予以保护。因此对被告该抗辩意见，本院不予采纳。
根据法律规定，对于显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据上述分析，原告以显失公平为由，请求撤销与被告就XX路X呺房屋订立的买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。因原告已将涉案房屋交付给被告占有使用，故被告应将XX路X呺房屋返还原告，原告将购房款110万元返还被告。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条第一款第（二）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销原告王志兰与被告缪忠波就南京市鼓楼区XX路X号房屋签订的《南京市公有住房承租权有偿转让合同》。
二、被告缪忠波于本判决生效之日起五日内将南京市XX路X号房屋返还给原告王志兰；该房屋返还后三日内，原告王志兰将购房款110万元返还被告缪忠波。
案件受理费14700元，鉴定费20850元，合计35550元，由原告王志兰负担12000元，由被告缪忠波负担23550元（原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨向涛
代理审判员 武加庆
人民陪审员 魏 雨
二〇一四年四月二十四日
见习书记员 卞红艳