内蒙古自治区包头市青山区人民法院民 事 判 决 书（2015）包青民初字第2893号原告（反诉被告）张晓川，住内蒙古包头市。委托代理人李永泉，内蒙古正捷律师事务所律师。委托代理人包娜，内蒙古正捷律师事务所律师。被告（反诉原告）包头市恒源房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市。法定代表人王晓河，该公司总经理。委托代理人韩辉波，内蒙古字仁律师事务所律师。委托代理人薛文千，内蒙古字仁律师事务所律师。原告张晓川诉被告包头市恒源房地产开发有限责任公司及反诉原告包头市恒源房地产开发有限责任公司诉反诉被告张晓川房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张晓川及其委托代理人李永泉、包娜，被告包头市恒源房地产开发有限责任公司的委托代理人韩辉波、薛文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓川诉称，2011年10月4日，原告为了生意需要，在被告处订购被告开发的坐落于包头市民族东路与青年路交汇处，面积同为332.72平方米的“恒源银座”商务A1、A2两间底商，双方签订两份《恒源银座商品房购房协议书》。协议签订后，原告每套房屋一次性向被告支付部分房款（含定金）10828732元（合计21657464元），余款以按揭方式付清。原告订购房屋时，被告对外宣传其开发的楼盘系“恒源银座打造首席国际商务专属综合体”，引进“喜来登酒店”入住等，而原告系做男士高端商务服装品牌的经销商，为了经营需要，经与被告磋商，得到被告确认其宣传内容后，遂决定购买上述房产。现原告所购房产已发生根本性变更，与合同签订时对外宣传完全背离，由打造专属商务区变更为儿童城，喜来登变为公寓，致使原告购房目的无法实现。被告以误导性的宣传方式，误导原告认购房产，故原告诉至人民法院，请求：1、判令解除原被告之间的两份《恒源银座商品房购房协议书》；2、判令由被告向原告双倍返还购房定金8662985.6元（每套房屋定金按照：已付房款10828732元的20%计算，定金为2165746.4元）；3、判令被告向原告返还扣除定金后的购房款17325971.2元（每套房产已付购房款为8662985.6元）及相应利息，利息计算至全部款项付清为止（利息按照银行同期贷款利率计算，2011年10月5日开始，暂计至起诉时2015年10月，利率为6.4）；4、本案的所有诉讼费由被告承担。被告包头市恒源房地产开发有限责任公司辩称，1、原告请求解除双方签订的《恒源银座商品房购房协议书》并请求双倍返还定金及其余购房款没有事实与法律依据。原被告双方签订的《恒源银座商品房购房协议书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的买卖合同。买卖合同中买受人的主要义务是支付价款，出卖人的主要义务是交付房屋。原告购买底店的商业属性、地理位置及房屋质量均没有任何改变。原告所谓的“所购房产已发生根本变更”根本无从谈起。在原告支付剩余购房款后，被告完全可以交付房屋。原告自称合同目的无法实现没有任何事实依据。被告并不知晓原告购买房屋是用于男士高端商务服装品牌，原告并未告知过其经营项目，更未与原告“磋商”。原告购买房屋后的经营项目与答辩人出售房屋之间不具有关联性和对应性。即便原告陈述属实，其做男士高端商务服装品牌仅是其试图选择的经营目标且有可能随时发生变化，与购房目的毫无关系。被告没有误导性的虚假宣传，所开发楼盘的商务专属综合体的属性从未改变。2、原告在诉状中陈述的其支付购房定金的情况与客观事实不符，原被告在签订两份买卖合同之外还签订了两份认购协议，每份协议均约定定金为300000元，原告交付的10828732元的首付款中包含了300000元定金。原告以房款总价的20%来确定定金数额有悖于客观事实。综上，原告在自身没有履行付款义务的情况下，为了拒绝履行义务而提出解除合同，有违诚信，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告包头市恒源房地产开发有限责任公司诉称，反诉原被告签订的两份《恒源银座商品房购房协议书》，每套房产房款均为17328723元，付款方式均为支付首付款10828732元，按揭贷款6500000元。同时，在协议中约定：“如定购方的按揭申请不为银行接受，需在接到通知后五天内与出售方协商其他付款方式并办理有关手续”。反诉原告完全履行了自己的义务，但因反诉被告户籍在外地等原因，其按揭贷款的申请没有被银行接受。反诉原告多次要求反诉被告支付剩余房款总计13000000元，反诉被告总以各种理由拖延。反诉被告之所以提起本诉，就是为了逃避其应履行的付款义务。故反诉原告诉至人民法院，请求：1、判令继续履行反诉原被告签订的两份《恒源银座商品房购房协议书》；2、判令反诉被告向反诉原告支付剩余购房款13000000元；3、诉讼费由反诉被告负担。反诉被告张晓川辩称，根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定，原被告双方签订的性质属于认购书，而非房屋买卖合同。由于反诉原告根本违约在先，双方建立商品房买卖合同关系的条件发生根本变更，致使原被告双方无法建立商品房买卖合同关系，余款无法支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三、四条的规定，双方签署的《恒源银座商品房购房协议书》应予解除，并由反诉原告承担相应法律责任，故请求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2011年9月24日，原告张晓川与被告包头市恒源房地产开发有限责任公司签订两份《恒源银座认购协议书》，分别约定原告购买被告开发的位于包头市民族东路与青年路交汇处恒源银座（写字楼/底商）A1及A2号底商，暂定面积均为332.82平方米，单价均为54800元每平方米，总房款均为17333905元，原告应于2011年9月24日支付定金300000元，于2011年10月5日前付清首期房款10433905元。2011年10月4日，原、被告双方就相同底商又签订两份《“恒源·银座”商品房购房协议书》，建筑面积均为332.72平方米，总房款均为17328723元，付款方式为2011年10月4日付清首付款10828732元，贷款6500000元（包含定金），若由于乙方原因提出退房，甲方有权将该房屋另行出售，乙方所付房款不予退还。若由于乙方原因提出退房，定购双方同意在未签署《商品房买卖合同》之前，此《订购协议书》作为法律有效之合约。2011年9月10日，被告向原告张晓川出具收据一张，内容为：“今收到张晓川交来入会费600000元”。2011年10月4日，被告包头市恒源房地产开发有限责任公司向张晓川及刘国全出具收据两张，内容分别为：“今收到刘国全、张晓川交来A1号底店首付款10828732元”、“今收到刘国全、张晓川交来A2号底店首付款10828732元”，首付款中包含定金。原告张晓川未向被告支付两套底商的剩余购房款13000000元。被告未向原告交付上述两套底店。另查明，被告包头市恒源房地产开发有限责任公司已取得其开发建设的包头市民族东路与青年路交汇处恒源银座项目的国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，并于2011年12月20日取得商品房预（销）售许可证。被告包头市恒源房地产开发有限责任公司分别于2011年8月8日、9月19日、9月26日在包头日报刊登广告，于2011年8月10日、9月21日、9月28日、11月23日、2012年2月28日在包头晚报刊登广告，在上述广告宣传及被告发放的恒源银座项目宣传材料中，该项目的定位及规划为：高端商务、世界级五星级豪华酒店“喜来登”入驻、国际奢侈品牌名店街于一体的国际化商务区。后恒源银座项目变更为“银领国际”，进驻的运营商为七巧国儿童城及途家公寓式酒店，其前期宣传的喜来登酒店及国际奢侈品牌名店并未入驻。又查明，2011年8月22日，原告张晓川的丈夫刘国全向浙江报喜鸟服饰股份有限公司报送《市场发展规划书》，拟选址恒源银座依托喜来登酒店的定位作为报喜鸟旗舰店。2011年8月28日，浙江报喜鸟服饰股份有限公司在《至内蒙古包头、鄂尔多斯专卖商函》中回复刘国全同意在包头喜来登酒店底店开设专卖店，并给以相应政策支持。以上事实，有原、被告陈述及提交的书证、庭审笔录在案佐证。本院认为，2011年10月4日，原、被告双方签订两份《“恒源·银座”商品房购房协议书》系因原告购买的房屋面积发生变化对2011年9月24日签订的两份《“恒源·银座”商品房购房协议书》的变更，是双方当事人真实意思表示。被告在2011年12月20日取得恒源银座商务楼项目的商品房预（销）售许可证，系在起诉之前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2011年10月4日签订的两份《“恒源·银座”商品房购房协议书》是合法有效的。通过原告张晓川丈夫刘国全向浙江报喜鸟服饰股份有限公司报送的《市场发展规划书》及浙江报喜鸟服饰股份有限公司《至内蒙古包头、鄂尔多斯专卖商函》，可以认定原告张晓川购买被告开发的包头市民族东路与青年路交汇处恒源银座（写字楼/底商）A1及A2号底商的目的为开设报喜鸟服饰专卖店。原、被告签订认购协议后，虽被告开发的楼盘周边环境未发生变化，但楼盘本身实际运营模式与其前期宣传发生重大变化，该变化属于原告在订立合同时不可预见的、也非不可抗力造成的，故不属于商业风险。因此导致原告无法实现购买底商的合同目的，继续履行合同对原告显失公平，故原、被告于2011年10月4日签订的两份《“恒源·银座”商品房购房协议书》应予解除，被告应因此返还原告已付购房款10828732元×2=21657464元，并承担自付款之日的利息。反诉原告主张反诉被告继续履行购房协议并给付剩余购房款13000000元的诉讼请求不予支持。关于原告要求双倍返还定金的诉讼请求，2011年9月10日被告向原告出具了600000元“入会费”的收据，2011年9月24日，原、被告签订的两份购房协议中均明确约定每套房屋定金数额为300000元，该定金系在合同签订之前交纳，其用途是为担保合同的订立，该定金的性质为立约定金，交付定金后被告与原告签订了购房协议，该定金的担保作用已经实现，故被告无需向原告双倍返还定金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第三款、第一百一十一条、第一百一十二条第一款、第一百三十四条第一款第七项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下：一、解除原告张晓川与被告包头市恒源房地产开发有限责任公司于2011年10月4日签订的两份《“恒源·银座”商品房购房协议书》；二、被告包头市恒源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还原告张晓川位于包头市民族东路与青年路交汇处恒源银座（写字楼/底商）A1及A2号底商购房款21657464元；三、被告包头市恒源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内按照中国人民银行同期贷款利率给付原告张晓川已付购房款21657464元的利息，自2011年10月5日起至清偿之日止；四、驳回原告张晓川其他诉讼请求；五、驳回反诉原告包头市恒源房地产开发有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189460元，原告张晓川负担31580元，被告包头市恒源房地产开发有限责任公司负担157880元。诉讼保全费5000元，由被告包头市恒源房地产开发有限责任公司负担。被告包头市恒源房地产开发有限责任公司负担部分随上述款项一并给付原告张晓川。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长  付 洁审 判 员  赵 伟人民陪审员  冀未卿二〇一六年四月二十五日书 记 员  李 婧附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法通则》第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：(一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。(二)债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。(三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。(四)按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)修理、重作、更换；(七)赔偿损失；(八)支付违约金；(九)消除影响、恢复名誉；(十)赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过，收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。