贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔27民终2095号
上诉人(原审被告)：黄兴昌，男，汉族，1975年5月25日生，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县银盏镇麒龙摩尔城A2区A9-1-7、A9-I-8号门面。
上诉人（原审被告）：陈利辉，女，汉族，1976年4月7日生，贵州瓮安人，住所地同上。
被上诉人（原审原告）：贵州永德耀物业有限公司瓮安分公司，住所地贵州省瓮安县银盏镇麒龙摩尔城财富中心三楼。
委托诉讼代理人：兰永嘉，男，苗族，1969年12月27日生，贵州省人，系贵州永德耀物业有限公司瓮安分公司项目经理。
委托诉讼代理人：张崇志，男，汉族，1968年7月3日生，贵州省瓮安县人，系贵州永德耀物业有限公司瓮安分公司客服部主管。
上诉人黄兴昌、陈利辉因与被上诉人贵州永德耀物业有限公司瓮安分公司（以下简称永德耀公司）物业合同纠纷一案，不服瓮安县人民院(2017)黔2725民初2564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄兴昌、陈利辉上诉请求：一、请求对瓮安县人民法院(2017)黔2725民初2564号民事判决发回重审或查清事实后依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审程序违法，依法应当发回重审。依照上诉人与贵州麒龙置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定选聘的物业服务企业是贵阳双诚物业管理有限公司瓮安分公司，本案被上诉人既未与小区业主委员会签订物业服务合同，也未告知全体业主，因此本案永德耀公司作为一审原告向一审法院起诉无事实依据和法律依据，系主体不适格。二、一审判决认定事实不清，依法应当改判。第一、上诉人是2013年购买商品房与贵州麒龙置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定商业物业服务费收费标准为1元／平方米，依照国务院《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”之规定，被上诉人一审中要求上诉人按照1.5元／平方米支付物业服务费既违反了合理公开的原则，也违背了行政法规的规定。第二、根据瓮安县相关部门规定，电费应为0.71元／度，水费为5元／方，而被上诉人则要求上诉人按照电费0.75元／度、水费5.5元／方的标准交纳相关费用。这一收费标准违反了国务院《物业管理条例》第四十五条之规定，对超过部分应依法不予支持。此外，物业公司作为接受委托代收相关费用并未将授权委托书进行公示，因此被上诉人强行让上诉人向其交纳电费和水费等费用无法律和事实依据，上诉人有权拒绝向被上诉人交纳，而是直接向相关部门交纳。第三、根据上诉人与贵州麒龙置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十第二章第三条“乙方提供的前期物业管理服务应达到国家二级物业服务质量标准”，二级物业服务质量保准则要求物业公司配备保安设备和监控报警系统，并保持运行良好，而被上诉人在物业服务过程中，并未对服务区域安装监控报警系统，也未尽到保护业主权利免受侵害的义务，导致上诉人在2016年-2017年两次被盗均因无监控录像而无法破案，给上诉人造成了直接的财产损失。物业公司服务质量不能达到二级服务质量标准，上诉人只愿意交纳60%的物业管理费。
永德耀公司二审辩称：一、被上诉人是具备有物业管理资质的企业，在贵阳双诚物业管理有限公司瓮安分公司撤出麒龙摩尔城之前以及前期物业的管理中，贵州麒龙置业有限公司通过选聘，获得了包括上诉人所辖铺面之列的物业管理资格。目前，麒龙摩尔城A2区的业主委员会的成立在筹备之中。但是，在业主委员会成立之前，根据《物业管理条例》第二十一条之规定，建设单位是可以选聘物业服务企业对业主商户进行物业的管理和服务的。上诉人与贵州麒龙置业有限公司签订了《前期物业服务合同》,是贵阳双诚物业管理有限公司瓮安分公司从麒龙摩尔城撤走的一个延续，同时也是保障小区业主和商户得到持续服务的一个根本。根据国务院《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条之规定，该合同对所有企业商户均具有约束力。二、上述人对1.5元／平方米物业服务费提出质疑，认为被上诉人进驻后加价收取，毫无依据。事实上，在贵阳双诚物业管理有限公司瓮安分公司移交给被上诉人的资料里，2014年10月4日，该公司与上诉人签订有一份《业主手册》，明确对其物业管理服务费用的收取为1.5元／平方米，有上诉人黄兴昌的亲笔签名。故被上诉人接管贵阳双诚物业管理有限公司瓮安分公司时，并没有进行加价或者乱收费。三、被上诉人虽然没有直接与上诉人签订相关合同或者书面协议。但在接管贵阳双诚物业管理有限公司瓮安分公司时，上诉人与贵阳双诚物业管理有限公司瓮安分公司签订的《用户手册》第7页第三条物业管理服务费用明确物管费的价格外，还约定“公共水电费，电梯运行费等另行按照建筑面积公摊”。在供电、供水相关职能部门为住户进行“一户一表”的处理模式前，贵州麒龙置业有限公司明确委托被上诉人进行水电费的收取，上诉人收取水电费属于代收代缴的性质。被上诉人向供水供电部门缴纳水费5.2元／方，电费0.7044元／度。而向辖区住宅底商收取水费5.5元／方，电费0.75元／度，都存在亏损状况。四、上诉人称在2016年-2017年两次被盗均因无监控录像，无法破案给上诉人造成直接的财产损失。首先，监控为房开商所配备的安全设施，物业公司的其中职责就是对现有公共进行维护和保养，而有没有配备监控，监控质量的好坏，是否存在盲区等，物业公司只能有建议权；其次，物业公司对公共秩序的维护只要按照合同的约定进行即可免责，对个人物品并无保管和保险的责任。本案中，物业公司在协助维护公共秩序工作中，坚持固定岗24小时不离人，巡逻岗根据辖区的治安状况进行每天3次的不间断巡逻，已经充分履行合同约定的职责。需要特别说明的是，物业的保安义务只能对社会治安起到一定的协助作用，是通过合同的约定产生的，不可能防止任何不法行为的发生。业主商户不能因为缴纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿。同样也不能因为财产被盗就拒绝缴纳物业费。五、被上诉人的服务标准从未降低，并力争获得绝大多数业主的认同，业主商户也不能以物业服务的不足而拒交物业管理费用，而是应该通过正当的途径反映问题，促使物业公司及时完善相关工作。被上诉人也要不断改进自身工作，增强服务意识，努力提高物业服务品质，严格履行物业服务合同内容，力所能及地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的全面支持和理解。
永德耀公司向一审法院起诉诉讼请求：请求判令二被告支付物业管理服务费2843.16元,并按欠费金额的2‰每天的标准支付违约金；诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年11月份原告入驻涉案房屋小区为被告提供物业管理服务，并与该小区建设单位贵州麒龙置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定瓮安麒龙摩尔城A2区、B1区、D1区、C1区商住楼、生态移民区，由原告提供物业管理服务，商业物业服务费为1.5元/月/平方米。二被告所有的A2区A9-1-7、A9-1-8门面2015年11月1日至2017年5月30日期间的物管费用共计2843.16元未付，按照《前期物业服务合同》约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费金额的2‰（每天）的标准支付违约金。另查明，被告黄兴昌、陈利辉所有的A2区A9-1-7门面，面积48.38平方米、A9-1-8门面，面积51.38平方米，原告提供物业管理服务期间，被告涉案房屋被盗，被告找原告协商未果，原告向被告送达物业费用催缴通知单之时被告请求原告派人协商处理收费标准增加的问题亦未达成一致意见。上述事实有当事人的陈述及原告提交的《前期物业服务合同》、支付清单、费用催缴通知单及被告提交的照片、证明在卷为凭。
一审法院认为：2015年11月1日至2017年5月30日，原告为瓮安麒龙摩尔城A2区提供了物业服务，被告黄兴昌、陈利辉作为小区业主，事实上也接受了物业服务，依照国务院《物业管理条例》第四十二条“业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告要求二被告交纳2015年11月1日至2017年5月30日的物业管理服务费2843.16元的诉讼请求于法有据，予以支持。对于原告要求被告按欠费金额的2‰/天的标准支付违约金的问题，因原告提供物业管理服务期间，对该小区的物业管理服务未完全尽到职责，造成部分业主对原告的物业服务不太满意而拒绝缴纳物业管理费，原告本身亦存在过错。因此，对原告的这一诉讼请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》四十二条之规定，判决：一、限被告黄兴昌、陈利辉于本判决生效之后十日内给付原告贵州永德耀物业有限公司瓮安分公司2015年11月1日至2017年5月30日的物业管理服务费2843.16元；二、驳回原告贵州永德耀物业有限公司瓮安分公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告黄兴昌、陈利辉承担。此款原告贵州永德耀物业有限公司瓮安分公司已预交，由被告黄兴昌、陈利辉在给付上述款项时一并给付原告
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提出了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人提交的证据：证据1、《商品房买卖合同》，该证据与本案具有关联性，予以认证。证据2、照片，与本案不具关联性，不予认证。证据3、黄兴昌与陈利辉结婚证，该证据真实性予以认定。对被上诉人证据：证据、《前期物业服务协议》，与本案具有关联性，本院予以确认。对上诉人与被上诉人共同提交的证据：瓮安县发展和改革局文件瓮发改﹝2016﹞425号、477号，该证据的真实性予以认证。
经二审审理，一审法院认定清楚的事实，本院予以确认。
另查明，黄兴昌与陈利辉是夫妻。2013年8月15日，黄兴昌，陈利辉与贵州麟龙置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定选聘的前期物业企业为贵阳双城物业管理有限公司瓮安分公司。物业服务收费价格1元/月/平方米。2014年10月4日，黄兴昌与贵阳双城物业管理有限公司瓮安分公司签订《前期物业服务协议》，约定：物业管理服务费用商业物业：1.5元/月/平方米（公共水电费，电梯运行费等另行按照建筑面积公摊）。黄兴昌按约交纳部分物业管理费。
本院认为，一、关于上诉人提出被上诉人不是本案适格原告的上诉意见。上诉人与贵州麒龙置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定选聘的物业服务企业是贵阳双诚物业管理有限公司瓮安分公司，但在此合同的履行过程中，贵阳双诚物业管理有限公司撤出瓮安麒龙摩尔城，由于瓮安麒龙摩尔城的业主并未成立业主委员会，不能召开业主大会选聘物业管理企业，为了保障瓮安麒龙摩尔城住宅小区的业主能够得到物业管理服务，贵州麒龙置业有限公司选聘被上诉人并与之签订《前期物业服务合同》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被上诉人具有物业管理服务资质，被上诉人按照合同约定提供了物业管理服务，上诉人作为业主，接受了物业管理服务，故被上诉人为前期物业管理服务合同的当事人，是本案适格的原告，上诉人提出被上诉人主体不适格的理由，于法无据。
二、关于上诉人提出原告收取物业管理费以及水、电费过高的上诉意见。本院认为，贵州麒龙置业有限公司与被上诉人签订《前期物业服务合同》对瓮安麒龙摩尔城小区的业主均具有约束力。此前，上诉人与贵阳双城物业管理有限公司瓮安分公司签订《前期物业服务协议》，约定的物业管理服务费用商业物业：1.5元/月/平方米。贵阳双城物业管理有限公司瓮安分公司退出瓮安麒龙摩尔城小区后，被上诉人根据合同的约定提供了物业管理服务，上诉人作为业主，也接受了物业管理服务，加之上诉人经营为当街商业用房，故被上诉人收取物业管理服务费用按1.5元/月/平方米计收,符合合同约定，予以支持。至于上诉人提出水、电费过高的上诉意见，不是本案审理的范围，故不作审理。
二、关于上诉人提出被上诉人在进行物业管理时，服务不到位，导致财产被盗造成损失，故只愿意交纳60%的物业管理费的上诉意见。本院认为，被上诉人在一审起诉请求中要求上诉人承担按欠费金额的2‰/天的标准支付违约金，由于因被上诉人在对小区业主提供物业管理服务存在不到位的情形，造成部分业主对的物业服务不太满意，即被上诉人本身亦存在过错，对其这一诉讼请求一审法院不予支持，其目的在于促使被上诉人增强服务意识，努力提高物业服务品质，更好地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的全面支持和理解。此外，由于上诉人的财产被盗所造成的损失不是本案审理的范围，故上诉人提出该项上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，上诉人黄兴昌、陈利辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理50元，由上诉人黄兴昌、陈利辉承担。
本判决为终审判决。
审判长 陆育义
审判员 王 军
审判员 莫玉魁
二〇一七年十一月二十七日
书记员 张 红