山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民初字第1191号
原告吴素云，女，1972年4月22日出生，汉族，居民。
委托代理人谢保武，山东闻法律师事务所律师。
被告吴志刚，男，1970年11月12日出生，汉族，居民。
被告孙玉玲，女，1955年2月18日出生，汉族，居民。
原告吴素云诉被告吴志刚、孙玉玲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴素云及其委托代理人谢保武到庭参加诉讼，被告吴志刚、孙玉玲经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告吴素云诉称，2009年11月15日，被告孙玉玲、吴志刚签订房屋买卖协议一份，约定被告孙玉玲以20万元的价格将青州市关头安置区******房产卖给被告吴志刚，被告孙玉玲收到购房款后将涉案房屋交付给被告吴志刚。2012年5月10日，被告吴志刚及其妻子高玉秋又与原告签订房屋买卖协议一份，将涉案房产以42万元的价格出售给原告，被告吴志刚夫妇收到了购房款并将房产交付给原告居住，原告将涉案房屋装修完毕并一直居住至今，但由于被告孙玉玲下落不明一直未能办理过户手续。2011年被告吴志刚将被告孙玉玲诉至法院要求归还另一笔借款，将涉案房产查封。原告于2015年提出执行异议，经审理，青州法院作出（2015）青执异字第23号执行裁定，将原告异议驳回。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，原告已支付全部购房款并已经实际占有、居住至今，并且被告吴志刚对于房产属于原告所有的事实知情，原告并无任何过错，法院对涉案房产的查封不符合法律规定。综上，请求依法判令停止对原告购买的位于青州市关头安置区******的强制执行；确认原告与被告吴志刚于2012年5月10日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认该房产归原告所有；诉讼费用由被告承担。
被告吴志刚未答辩。
被告孙玉玲未答辩。
本院经审理查明以下事实：
1、2009年11月15日，被告孙玉玲与被告吴志刚签订房屋买卖协议一份，该协议约定：孙玉玲将其所有的关头安置区******房产（即502室，下同；房产证号青房权证云门山字第******号，土地证号青国用2009第03638号）以**万元的价格转让给被告吴志刚，签订协议时付清房款，被告孙玉玲协助办理过户手续，并于协议签订后三日内搬出房屋。
2、被告孙玉玲分别于2009年11月16日、2010年4月29日向被告吴志刚借款20万元、6万元，借款期满后未及时归还。2010年12月23日，吴志刚向本院提起诉讼，请求判令孙玉玲归还借款26万元。本院于2011年4月29日作出（2011）青法民初字第61号民事判决，判令孙玉玲于判决生效之日起五日内归还吴志刚借款26万元。判决生效后孙玉玲未履行，吴志刚向本院申请强制执行。本院于2011年7月19日依法查封了孙玉玲名下位于关头安置区******的房产一套。
3、2009年11月20日，被告吴志刚、孙玉玲共同到青州市房地产管理局办理了涉案房屋的抵押权登记手续，青州市房地产管理局向被告吴志刚发放了青房他证云门山字第******号他项权证，该证载明房屋他项权利人为吴志刚，房屋所有人为孙玉玲，房屋所有权证号为青房权证云门山字第2009089**号，房屋坐落为关头安置区8号楼2单元5层西户，他项权证利种类为抵押权，债权数额为20万元，登记时间为2009年11月20日，约定期限为2009年11月13日至2010年11月12日，权利价值为20万元，车库面积为20.31平方米，土地证号为青国用2009第036**号，土地使用权面积为29.62平方米。抵押期限到期后，双方未办理解除抵押手续。
4、自2011年4月14日至2012年3月15日，被告吴志刚及其妻子高玉秋向原告吴素云借款六笔，并分别出具借条六份，借条所载金额共计35万元，借条中无借款期限及利息的内容。2012年5月10日，原告（乙方）与被告吴志刚及其妻子高玉秋（甲方）签订房屋买卖协议一份，约定吴志刚夫妇将关头安置区8号楼2单元5层西户房产以42万元的价格转让给原告，付款方式为“从吴志刚、高玉秋、高玉军借吴素云的借款中划拨”，同时约定吴志刚夫妇应于协议签订当日将房屋交付原告；该协议第四条特别约定：“甲方所出售的房屋有权利瑕疵。该房产在孙玉玲名下未办理产权到吴志刚名下的过户手续”。同日，双方在上述协议书空白处另签订补充协议一份，主要内容为：“一、甲方卖给乙方的房屋包括相应的附属房（车库和阁楼），房产证、土地使用证未交给乙方。二、甲方和乙方在房屋过户手续办理完成后，乙方将借条原件退给甲方”。协议签订后，由于双方未办理涉案房屋的产权过户手续，原告未将借条原件退还被告吴志刚。2012年5月后，原告将涉案房屋出租给他人居住，同年6月原告对房屋进行了装修，此后居住、使用至今，期间物业费等相关费用均由原告交纳。
5、本院在执行申请执行人吴志刚与被申请执行人孙玉玲民间借贷纠纷一案中，原告提出执行异议，认为其已购买涉案房屋并居住至今，本院对该房产的查封措施错误。本院经审理后，于2015年8月10日作出（2015）青执异字第23号执行裁定，驳回原告的异议。该裁定书于同年9月17日向原告送达后，原告在法定期限内提起本案诉讼。
本院所确认的上述事实，有原告吴素云提交的房屋买卖协议、房屋租赁合同、结婚证、青州市关头安置区业主委员会证明、收款收据、借条、银行卡存款业务回单、个人业务存款回单、银行卡取款业务回单、执行裁定书、送达回证、本院依职权调取的案外人执行异议申请书、立案审批表、民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、他项权证、本院依职权对原告制作的调查笔录及当事人陈述等在案为凭。以上证据已经本院审查，可以采信。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。根据上述规定，案外人执行异议之诉是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案原告吴素云在作为执行标的物的关头安置区8号楼2单元5层西户房屋中居中，且持有其与被告吴志刚签订的房屋买卖协议，与执行标的物有法律上的利害关系。本院在原告提出执行异议之后依法作出（2015）青执异字第23号执行裁定，原告在法定期限内提起本案诉讼，其起诉程序合法。
案外人执行异议之诉案件中，案外人的异议是基于对执行标的物的实体权利提出的，是一种实体上的异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述规定，案外人执行异议之诉案件的诉讼请求能否得到支持，应根据案外人是否享有执行标的物的实体权利确定。经本院审查，原告吴素云请求停止执行，确认涉案房产归其所有的诉讼请求不能成立。理由如下：
1、原告据以提起本案诉讼的主要证据是其与被告吴志刚之间签订的房屋买卖协议，而吴志刚并非涉案房产的所有权人，对此，原告也是明知的。原告主张被告吴志刚已从被告孙玉玲处购买了涉案房产，且孙玉玲已将该房实际交付给被告吴志刚。但从原告提交的证据看，其并无证据证实吴志刚向孙玉玲购买涉案房产时已经实际、足额支付了对价，对原告所持事实主张，本院无法认定。据此，也无法认定涉案房产的物权在被告孙玉玲、吴志刚之间发生了转移。进一步讲，无法认定吴志刚与原告签订的房屋买卖协议系有权处分的合同。
2、在原告与被告吴志刚签订房屋买卖协议并实际居住、使用涉案房屋之前，该房屋的权利已经受到限制。一方面，2009年11月20日，被告吴志刚、孙玉玲共同到青州市房地产管理局办理了涉案房屋的抵押权登记手续，被告吴志刚已经取得了涉案房屋的抵押权，此时孙玉玲作为房屋所有权人的权利行使已经受到限制，不可能出让涉案房屋的所有权。另一方面，本院在审理、执行吴志刚与孙玉玲民间借贷纠纷一案中，已于2011年7月19日依法查封了涉案房屋，该诉讼保全措施的实施，早于原告与被告吴志刚签订房屋买卖协议的时间，也即在2012年5月10日双方签订该协议时，涉案房屋的所有权已受到国家司法权的限制，不得发生转移。
3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人取得被查封、扣押物品物权的前提是第三人已经支付全部价款并实际占有。本案中，原告与被告吴志刚签订的房屋买卖协议约定，房款42万元的支付方式为“从吴志刚、高玉秋、高玉军借吴素云的借款中划拨”。现已查明，被告吴志刚及其妻子高玉秋共欠原告借款35万元，尚不足以抵顶购房款。原告在庭审中虽述称双方存在利息约定，借款本金与利息之和与购房款相当，但其提交的借条等证据并不能证实该事实。同时，在与被告吴志刚夫妇签订房屋买卖协议及实际占有涉案房屋后，原告并未将前述35万元借条原件交付给被告吴志刚，据此，不能认定双方约定的以借款抵顶购房款的协议内容已经实际履行，从而也无法认定原告已经支付部分或全部购房款。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告吴素云的诉讼请求
案件受理费100元，由原告吴素云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 赵立波
人民陪审员 周顺民
人民陪审员 蔡相红
二〇一六年三月十二日
书 记 员 段美芳