湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00085号
上诉人（原审被告）贺荣勤（又名贺荣琴）。
委托代理人袁新瑞，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）林福。
委托代理人胡爱国，湖北松之盛（襄阳）律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解等特别授权。
上诉人贺荣勤因与被上诉人林福房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2013）鄂襄州张湾民初字第00207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月22日受理后，依法组成由审判员王佼莉担任审判长、审判员王利敏、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人贺荣勤及其委托代理人袁新瑞、被上诉人林福的委托代理人胡爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林福一审诉称：原告将位于襄阳市襄州区航空路48号（以下简称航空路48号）的房屋授权母亲林雪英进行管理，林雪英与被告于2012年2月28日签订《房屋租赁协议书》，约定被告租赁怡美家园2号楼一楼门面一间，租期一年，即从2012年1月1日起至2012年12月30日止；租金为每月850元。合同期限届满前，林雪英通知被告将收回房屋，2013年3月和4月份又先后两次公告要求被告腾退房屋，起诉前原告又多次找被告商议退房均无结果。故诉请法院判令被告立即腾退并向原告移交占用的航空路48号门面房屋；被告按照每月850元的标准赔偿原告从2013年1月起至被告腾退完毕之日止的租金损失。
贺荣勤一审辩称：合同确实到期了，原告本人并没出面解决，只是派人给我们发了通知，后来被他们停水停电。不同意腾退所租门面房，也不同意赔偿租金损失。
原审判决认定：2005年4月27日原告林福取得位于航空路48号门面房屋产权，此后其授权其母亲林雪英全权管理该房屋租赁事宜，即有权决定房屋租赁、收取房租、解除、终止合同等事项。2012年2月28日，原告林福的母亲林雪英与被告贺荣勤签订了《房屋租赁协议》，约定被告租赁原告位于航空路48号怡美家园2号楼第十间门面房用于经营，租期一年即从2012年1月1日起至2012年12月30日止，租金为每月850元，租期到后房租双方另行协商，如果协商不成，甲方（林雪英）有权终止合同；乙方（贺荣勤）如装修后，租赁到期后不得拆除装修部分归甲方所有；在租赁期间乙方无权转让他人等。合同签订后，被告按约定租用了门面房并交清了全年的房租费，租期届满前十日林雪英即口头及书面通知贺荣勤房屋租期到后将收回房屋另作他用，不再出租。租期满后，原告派人通知被告退房，被告还想继续租赁使用而拒绝搬走，2013年3月原告将被告所租房屋予以停水停电以阻止被告经营，被告仍不腾房搬出。同年3、4月林雪英又发出书面通知，要求收回房屋，但被告仍拒绝交房。
原审判决另查明，本案合同签订之前的五、六年，贺荣勤开始在该房屋内租赁经营婚庆礼仪生意，但租赁合同都是一年一签订。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。从本案事实上看，林雪英与被告发生的门面房租赁合同关系已有五六年时间，但租赁双方的权利义务都是按合同约定履行，租赁合同也是一年一签订，租赁关系也是一年到期后即告终止，重新签订合同，开始新的租赁关系。林雪英于2012年12月30日房屋租期结束之前，即在合理期限内通知被告将要收回房屋，不再租赁。合同期满后，双方亦未再续签租赁合同，那么按合同约定，贺荣勤应将房屋退还林雪英，被告在此房内经营生意已达五六年之久，已充分发挥了该房的使用价值，合同期届满前，林雪英也在合理期限内通知了被告让其做好搬出房屋的准备工作，被拒绝。被告的行为没有任何理由和依据，原告林福主张被告贺荣勤腾出房屋的请求，原审法院予以支持。但对原告主张的赔偿租金损失问题因考虑到原告于2013年3月底将门面房内的水电予停止使用，被告从此不能正常经营，原审法院酌情判令被告赔偿2013年3个月的房租损失。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、贺荣勤向林福腾退其租赁的位于襄阳市襄州区航空路48号怡美家园2号第十间门面房一间；二、贺荣勤赔偿林福租金损失2550元；三、驳回林福的其他诉讼请求。上述判决内容，均于判决生效后十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由林福负担50元，由贺荣勤负担100元。
上诉人贺荣勤不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：（一）被上诉人房屋收回后的用途仍然是租赁。（二）上诉人在此房屋经营了6年之久，如果被上诉人要求上诉人腾退房屋，是违反民事法律“公平原则”的相关规定。如果出租方武断的解除与上诉人的租赁合同，一方面对上诉人不公平，另一方面也不利于维护交易的稳定性。（三）按照被上诉人的承诺，上诉人贺荣勤享有优先承租权。被上诉人应当按照承诺的条件履行。1、从被上诉人目前处置房屋的现状来看，被上诉人仍然是将房屋用于出租使用，并且上诉人继续使用房屋并不影响被上诉人出租房屋的使用功能。2、从被上诉人的承诺来看，合同期满后同等条件下是申请人有优先租赁权。3、由于上诉人享有优先承租权，且被上诉人没有上诉人自愿放弃行使优先承租权继续租赁房屋的书面承诺。因此被上诉人应当按照承诺的条件履行。（四）被上诉人的损失不应该由上诉人承担，并且被上诉人的停水、停电行为，严重影响了上诉人的经营和生活，并给上诉人造成了一定的经济损失。故请求二审法院依法撤销原审判决；改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人林福答辩称：（一）我方收回房屋是整体整改，不存在上诉人诉称的另外租给他人的情况。（二）上诉人不腾房，严重侵害了我方的财产所有权。（三）上诉人诉称的优先承租权不存在，双方之间合作非常不愉快。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，贺荣勤与林福的母亲林雪英于2012年2月28日签订的《房屋租赁协议》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该《房屋租赁协议》是双方当事人充分协商后意思自治的表现，双方均应按照协议的约定行使各方的权利、履行各方的义务。2012年12月20日，即租赁期间届满前十日林雪英即已口头及书面方式通知贺荣勤房屋租期届满后将收回房屋另作他用，不再续租，贺荣勤继续占有房屋已无事实与法律依据，故依法应当按期腾退、交还房屋。对于贺荣勤称如果被上诉人要求腾退房屋，违反民法“公平原则”的上诉理由，本院认为，林福是该房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，而《房屋租赁协议》到期后林福要求收回房屋正是对其房屋所有权处分的体现，并不违背民法“公平原则”，贺荣勤拒不腾退该房屋构成对林福房屋所有权的侵害，对于该项请求本院不予支持。关于贺荣勤称享有优先承租权，双方合同中并无优先承租权的约定，法律也无承租人享有优先承租权的相关规定，故对于优先承租权的请求本院不予支持。对于贺荣勤上诉称因林福停水、停电对其造成的损失，因林福停水、停电是在合同到期后所为，并未损害贺荣勤的合同内权利，且贺荣勤在一审中未提起反诉，故不属于本院二审审理范围。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理妥当，上诉人的上诉请求均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人贺荣勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王佼莉
审 判 员 王利敏
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年四月九日
书 记 员 赵 阳