福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终2946号
上诉人（原审被告）：龙海市茂源堂医药连锁有限公司漳州药行，住所地漳州市芗城区胜利西路45号，统一社会信用代码91350602754989337T。
法定代表人：林俊茂，总经理。
上诉人（原审被告）：龙海市茂源堂医药连锁有限公司，住所地福建省龙海市角美文圃大道桥北，统一社会信用代码9135068175138018X3。
法定代表人：林俊茂，总经理。
上列二上诉人委托诉讼代理人：陈政，福建簪华律师事务所律师。
上列二上诉人委托诉讼代理人：雷涛，福建簪华律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：漳州市化工建材公司，住所地漳州市芗城区胜利西路45号，统一社会信用代码91350600156501856F。
法定代表人：苏跃峰，董事长。
委托代理人：吕子雄，福建衡平律师事务所律师。
委托代理人：郑顺添，福建衡平律师事务所实习律师。
上诉人龙海市茂源堂医药连锁有限公司漳州药行（以下简称“茂源堂漳州药行”）、龙海市茂源堂医药连锁有限公司（以下简称“龙海茂源堂公司”）因与被上诉人漳州市化工建材公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初5746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因双方没有提出新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
茂源堂漳州药行、龙海茂源堂公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回漳州市化工建材公司的诉讼请求，并由其承担诉讼费用。事实和理由：（1）双方合同约定底层租赁面积291平方米，实际交付租赁面积279平方米，故本案承租人享有同时履行抗辩权，不构成违约，漳州市化工建材公司无权主张解除合同、要求返还房屋、支付欠付租金。况且，因交付面积不足合同约定面积，承租人已多支付了租金。（2）2017年5月4日，承租人在《欠缴租金确认通知单》上签名，是“依合同核对正确”，并非对债权的重新确认。根据《最高人民法院研究室关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算清单”不适用普通诉讼时效的复函》，租赁合同当事人之间对于欠款结算清单所发生的纠纷仍应适用1年的诉讼时效。本案合同约定租金按季度提前一个月缴纳，即交纳租金时间为每年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日之前，出租人2016年2月1日应收租金为2016年3月1日至5月1日，上次余17051.16元，扣抵后本期拖欠租金35782.84元，出租人2017年5月15日提起诉讼，该笔诉请超诉讼时效；承租人2017年5月15日交纳16000元，用于冲抵该笔欠款，冲抵后还欠19782.84元，因归还的是自然债务，不构成诉讼时效的中断。应收日期2016年5月1日的租金52834元，出租人的起诉同样超过诉讼时效。故本案应当将两笔租金合计72616.84元从租金总数中予以剔除。（3）本案合同签订后，承租人交纳了履约保证金48000元，根据合同第六条的约定，其性质为担保合同生效，因出租人已请求按照银行同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金，故该履约保证金应当予以退还或者抵作租金。（4）茂源堂漳州药行是龙海茂源堂公司的加盟店，二者经营、财务各自独立，租赁合同的承租人是茂源堂漳州药行，原审判决由龙海茂源堂公司对茂源堂漳州药行经营期间的讼争债务承担共同偿还责任，没有法律依据。
漳州市化工建材公司辩称：（1）合同约定底层承租面积近291平方米，租赁面积应以合同为准。承租人主张实际承租面积低于合同约定面积，没有事实依据。出租人已依约交付租赁场地，本案不存在同时履行抗辩权。（2）本案中不存在交付面积少于合同面积，故不存在承租人多支付租金。2017年5月4日承租人在《欠缴租金确认通知书》签名确认尚欠出租人租金，并于2017年5月15日向出租人交纳租金16000元，故承租人以实际行动表明愿意偿还债务，构成诉讼时效中断，本案不存在起诉超诉讼时效问题。（3）根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。请求驳回上诉，维持原判。
漳州市化工建材公司向一审法院起诉请求：1、解除漳州市化工建材公司与茂源堂漳州药行于2013年1月25日签订的《合同书》；2、茂源堂漳州药行、龙海茂源堂公司共同支付漳州市化工建材公司截止至2017年8月31日的租金287122.84元及违约金12528元（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计付，其中19782.84元自2016年2月1日起至实际还清之日止，52834元自2015年5月1日起至实际还清之日止，52834元自2016年8月1日起至实际还清之日止，52834元自2016年11月1日起至实际还清之日止，54419元自2017年2月1日起至实际还清之日止，54419元自2017年5月1日起至实际还清之日止，暂计至2017年7月1日为12528元）；3、茂源堂漳州药行立即将租赁场地，即位于漳州市芗城区胜利西路45号物资大楼底层东边店面和二楼靠北面部分办公室归还原告；4、茂源堂漳州药行、龙海茂源堂公司按217677元/年的标准支付从2017年9月1日起至将租赁场地实际归还漳州市化工建材公司的租金(损失)；5、茂源堂漳州药行、龙海茂源堂公司承担漳州市化工建材公司为实现债权而支付的律师费8391元。
一审法院认定事实：2013年1月25日，漳州市化工建材公司与茂源堂漳州药行签订一份《合同书》，合同约定（摘要）：“一、租赁地点：漳州市胜利西路45号；二、租赁范围与面积：物资大楼底层东边店面，建筑面积近291平方米，二楼靠北面部分办公室62.68平方米，以及配套使用不计租的店面车库一间约20平方米；三、租赁期限：2013年2月1日至2013年2月28日为装修期，租赁期限自2013年3月1日至2018年2月28日止，期限五年，从第二租赁年起，年租金递增3％……五、第一租赁年店面部分每平方米月租金50元，年租金174600元，办公面积部分每平方米月租金25元，年租金18804元，以上两项合计年租金约193404元；第二租赁年年租金199206元；第三租赁年年租金205182元；第四租赁年年租金211337元；第五租赁年年租金217677元。在本合同签订之日即缴交2013年3月1日至2013年5月31日租金48351元，之后每季度缴交一次，缴交时间分别为每年2月1日、5月1日、8月1日和11月1日之前……八、茂源堂漳州药行如果不按第五、六、七条的约定按时足额缴交租金和水电费，漳州市化工建材公司有权停止对茂源堂漳州药行的水电供应并关闭其租赁的仓储、生产、办公等场所，由此产生的一切损失漳州市化工建材公司概不负责。同时，漳州市化工建材公司有权没收履约保证金，并终止合同，直至诉诸有关部门，要求茂源堂漳州药行归还欠款，赔偿损失，由此产生的一切后果均有茂源堂公司漳州药行负责；十一、违约责任：……3、在租赁期内，茂源堂漳州药行逾期交纳本合同约定应由其负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的百分之一向漳州市化工建材公司支付违约金，逾期超过30天的，漳州市化工建材公司有权解除合同。4、茂源堂漳州药行未按约定按时足额交纳租金，每逾期一日，茂源堂漳州药行应向漳州市化工建材公司支付所拖欠租金千分之五的违约金；5、租赁期满茂源堂漳州药行未能续租或合同解除后，茂源堂漳州药行应立即退出租赁房屋交漳州市化工建材公司验收，茂源堂漳州药行逾期退出的，除按原合同约定的双倍租金标准向漳州市化工建材公司支付租金外，每逾期一日茂源堂漳州药行应向漳州市化工建材公司支付月租金百分之一的违约金；6、因一方违约导致另一方采取诉讼方式维护其权益的，违约方应承担守约方为此支出的诉讼费及代理费、差旅费及其他合同费用。”合同签订后，双方依约履行。2017年5月4日，茂源堂漳州药行及法定代表人林俊茂在《欠缴租金确认通知书》上签名确认截止2017年5月4止仍欠缴交租金248703.84元，并提出面积计算有误望重新核定。因茂源堂漳州药行拖欠租金，漳州市化工建材公司于2017年6月23日起诉至漳州市芗城区人民法院。
另查明，茂源堂漳州药行系茂源堂公司的分公司。
又查明，2016年5月31日应缴租金为52834元，已缴17051.16元，尚欠租金为35782.84元；2016年8月31日应缴租金为52834元，尚欠租金为52834元；2016年11月30日应缴租金为52834元，尚欠租金为52834元；2017年2月28日应缴租金为52834元，尚欠租金为52834元，2017年5月31日应缴租金为54419元，已缴16000元，尚欠租金为38419元；2017年8月31日应缴租金54419元，尚欠租金为54419元。漳州市化工建材公司因提起本案诉讼花费律师代理费8391元。
又查明，现漳州市芗城区胜利西路45号物资大楼底层东边店面、二楼靠北面部分办公室现仍由茂源堂漳州药行在使用。
诉讼中，依漳州市化工建材公司申请，漳州市芗城区人民法院于2017年2月6日裁定冻结茂源堂漳州药行、茂源堂公司价值相当于300000元的财产。
一审法院认为：漳州市化工建材公司与茂源堂漳州药行于2013年1月25日签订的《合同书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。茂源堂漳州药行未按照合同约定支付租金构成违约，漳州市化工建材公司有权解除租赁合同，故漳州市化工建材公司要求解除与茂源堂漳州药行签订租赁合同的请求，予以支持。茂源堂漳州药行主张承租的面积有误、漳州市化工建材公司违约在先，但未提供相关证据予以佐证，故茂源堂漳州药行该主张缺乏依据，不予支持。因茂源堂漳州药行构成违约，根据合同第十一条第5项规定，漳州市化工建材公司要求茂源堂漳州药行归还合同约定的漳州市芗城区胜利西路45号店面、办公室的请求，有事实依据，予以支持。此外，茂源堂漳州药行至今尚未退出租赁场地，茂源堂漳州药行逾期归还租赁场地的，应按照合同约定支付相应的场地占用费，故漳州市化工建材公司要求茂源堂漳州药行支付自2017年9月1日起至实际归还租赁场地之日止按217677元/年计付场地占用费，有合同约定，符合法律规定，予以支持。茂源堂公司漳州药行应在合同期间内依约向漳州市化工建材公司支付租金，故漳州市化工建材公司主张茂源堂漳州药行支付截止至2017年8月31日的租金287122.84元的请求，予以支持。漳州市化工建材公司主张违约金按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计付，合法有据，予以支持。茂源堂漳州药行在2017年5月4日的《欠缴租金确认通知书》上签名确认截止2017年5月4止仍欠缴交租金248703.84元，且于2017年5月15日交纳租金16000元，故茂源堂公司漳州药行主张房租超过诉讼时效，缺乏依据，不予支持。漳州市化工建材公司诉请茂源堂漳州药行支付律师费8391元，有双方的约定及发票为证，合法有据，予以支持。茂源堂漳州药行系茂源堂公司的分公司，因此，茂源堂公司对茂源堂漳州药行经营期间的债务应承担共同偿还责任。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除漳州市化工建材公司与龙海市茂源堂医药连锁有限公司漳州药行于2013年1月25日签订的《合同书》；二、龙海市茂源堂医药连锁有限公司漳州药行、龙海市茂源堂医药连锁有限公司应于本判决书发生法律效力之日起7日内向漳州市化工建材公司归还租赁的漳州市芗城区胜利西路45号店面、办公室等；三、龙海市茂源堂医药连锁有限公司漳州药行、龙海市茂源堂医药连锁有限公司应于本判决书发生法律效力之日起7日内共同向漳州市化工建材公司支付租金287122.84元及违约金（违约金以35782.84元为本金，自2016年5月1日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计付；违约金以52834元为本金，自2016年8月1日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计付；违约金以52834元为本金，自2016年11月1日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计付；违约金以52834元为本金，自2017年2月1日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计付；违约金以38419元为本金，自2017年5月1日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计付；违约金以54419元为本金，自2017年8月1日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计付）；四、龙海市茂源堂医药连锁有限公司漳州药行、龙海市茂源堂医药连锁有限公司应共同向漳州市化工建材公司支付自2017年9月1日起至实际返还租赁场地之日止按217677元/年计付的场地占用费；五、龙海市茂源堂医药连锁有限公司漳州药行、龙海市茂源堂医药连锁有限公司应共同于本判决书生效之日起7日内向漳州市化工建材公司支付律师费8391元；六、驳回原告漳州市化工建材公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7580元，减半收取3790元，保全费2020元，由龙海市茂源堂医药连锁有限公司漳州药行、龙海市茂源堂医药连锁有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
对于一审判决所认定的事实，各方当事人均陈述没有异议，本院予以确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：（1）1984年4月13日，福建省龙溪地区物资公司发布《关于物资大楼新增固定资产的通知》，对物资大楼建筑面积进行产权划分，其中“底楼东门市属建化，面积279.61平方米”，楼梯、门厅等为共有财产，由物资公司管理。（2）2017年5月4日、2017年6月19日《欠缴租金确认通知书》的内容包括应缴租金所属期限、金额、每期欠缴金额、欠缴租金总额均系根据《合同书》的约定进行核算。（3）本案《合同书》第六条约定，双方签订合同时茂源堂漳州药行须向漳州市化工建材公司交纳履约保证金48000元，履约保证金在租赁期间不计利息，如茂源堂漳州药行不按合同条款履行，漳州市化工建材公司有权没收履约保证金，予以终止合同，同时茂源堂漳州药行需承担违约责任。
上述事实有2013年1月25日漳州市化工建材公司与茂源堂漳州药行签订的《合同书》、1984年4月13日福建省龙溪地区物资公司《关于物资大楼新增固定资产的通知》，以及双方当事人二审庭审中的一致陈述等为据，可以认定。
关于截至2017年5月31日、截至2017年6月19日，茂源堂漳州药行拖欠漳州市化工建材公司租金总额和明细的事实，2017年8月16日一审开庭笔录中，茂源堂漳州药行、茂源堂公司针对2017年5月4日《欠缴租金确认通知书》质证陈述“没有异议，其中的5月4日这张，被告方有确认，数额248703.84元确认）”；二审调查笔录中，对于一审查明的截至2017年6月19日应缴租金所属期限、金额、每期欠缴金额、欠缴租金总额的真实性亦无异议（该部分事实与2017年5月4日、2017年6月19日《欠缴租金确认通知书》的内容一致）。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，诉讼过程中，当事人承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。据此可以认定2017年5月4日、2017年6月19日《欠缴租金确认通知书》的内容包括应缴租金所属期限、金额、每期欠缴金额、欠缴租金总额均系根据《合同书》的约定核算。
本院认为：漳州市化工建材公司与茂源堂漳州药行签订的《合同书》是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
本案中，茂源堂漳州药行、茂源堂公司以1984年4月13日福建省龙溪地区物资公司划分给漳州市化工建材公司的底楼东门市面积为279.61平方米为由，上诉主张漳州市化工建材公司实际交付的底层东边店面面积低于合同约定的面积、违约在先，茂源堂漳州药行不仅多支付了租金且享有同时履行抗辩权，但是，首先，《关于物资大楼新增固定资产的通知》划分的面积并非产权登记面积，亦非实测面积；其次，漳州市化工建材公司主张合同约定的底层东边店面面积高于《关于物资大楼新增固定资产的通知》划分的面积，系因实际出租和交付的底层东边店面面积包括楼梯等面积，该事实主张与《合同书》所载茂源堂漳州药行承租的不仅有底层东边店面还包括二楼的部分、《关于物资大楼新增固定资产的通知》关于楼梯为共有财产的内容佐证（至于《关于物资大楼新增固定资产的通知》载明楼梯为共有财产，而漳州市化工建材公司将楼梯计入出租范围是否妥当，属于该公司与原福建省龙溪地区物资公司之间的关系，与茂源堂漳州药行、茂源堂公司无关）；再者，最为关键的是，2017年5月4日、2017年6月19日《欠缴租金确认通知书》的内容包括应缴租金所属期限、金额、每期欠缴金额、欠缴租金总额系根据《合同书》的约定进行核算，而茂源堂漳州药行、茂源堂公司在本案诉讼中对此核算依据和结即一审查明的事实并无异议，故茂源堂漳州药行、茂源堂公司该上诉主张，没有事实依据，不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《合同书》第六条、第八条、第十一条的约定，茂源堂漳州药行逾期超过30天未支付租金，漳州市化工建材公司有权解除合同、要求茂源堂漳州药行归还欠款（即支付拖欠租金）等。本案中，茂源堂漳州药行未依约支付租金超过30天，双方合同约定的解除条件已成就，漳州市化工建材公司有权依约、依法解除《合同书》。茂源堂漳州药行、茂源堂公司关于本案漳州市化工建材公司无权解除合同、要求归还租赁房屋、支付欠付租金的上诉主张，没有事实和法律依据，不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，双方于《合同书》并未约定违约金的具体金额，而是约定违约金的计算方法，以及茂源堂漳州药行违约漳州市化工建材公司有权没收履约保证金、要求其赔偿损失；并且，本案诉讼中，茂源堂漳州药行、茂源堂公司也未提供证据证明双方合同约定的违约金过分高于实际损失，应承担举证不能的法律后果。故茂源堂漳州药行、茂源堂公司请求退还履约保证金、或抵作租金的上诉主张，与约不符，于法无据，不予采纳。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，双方合同约定的是分期履行的债务，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故而茂源堂漳州药行、茂源堂公司关于本案起诉有部分超诉讼时效的上诉主张于法无据，不予采纳。
《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。茂源堂漳州药行系茂源堂公司的分公司，原审判决由茂源堂漳州药行、茂源堂公司共同承担责任，虽然与法律规定不符，但因分公司不具有法人资格，该判决实际结果仍是由茂源堂公司承担。故茂源堂漳州药行、茂源堂公司该上诉主张虽然于法有据，但对于终极责任的承担并无影响。
综上所述，茂源堂漳州药行、茂源堂公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7580元，由龙海市茂源堂医药连锁有限公司漳州药行、龙海市茂源堂医药连锁有限公司负担。
本判决为终审判决。审判长花絮
审 判 员 翁艺晖
审 判 员 李 凌
二〇一七年十二月十五日
法官助理 黄 兴
书 记 员 卢 杰