江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第286号
上诉人（原审被告）张翠萍，女，1965年9月9日生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）南京江滨物业管理处，组织机构代码13530522-3，住所地南京市鼓楼区上元里84号。
法定代表人马万华，该公司总经理。
委托代理人赵继林、顾志贤，江苏鼎原律师事务所律师。
上诉人张翠萍与被上诉人南京江滨物业管理处（以下简称江滨物管处）房屋租赁合同纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院于2013年12月6日作出了（2013）鼓民初字第5599号民事判决书，张翠萍不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张翠萍，被上诉人江滨物管处的委托代理人赵继林、顾志贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
江滨物管处原审诉称，坐落于本区上元里84号的房屋系南京市下关区教育委员会（后更名为南京市下关区教育局）所有，南京市下关区教育局授权原告江滨物管处对该房屋进行管理和出租。2009年6月28日，江滨物管处与张翠萍签订了房屋租赁合同，约定张翠萍承租上元里84号-1房屋其中的47平方米；租赁期限自2009年7月1日至2011年6月30日止；年租金为12000元，先缴租金后用房。租赁期限届满后，张翠萍继续占用上述租赁房屋，并按每月1100元的标准支付了至2013年2月28日的租金。2013年7月1日，江滨物管处书面通知张翠萍，要求其1个月内腾空交还房屋，张翠萍未予理睬。2013年8月29日，江滨物管处再次书面通知张翠萍，要求其于10日内腾空交还房屋，张翠萍仍无动于衷，继续占用租赁房屋至今。张翠萍的行为严重侵犯了江滨物管处的合法权，故江滨物管处提起诉讼，请求判令：一、张翠萍立即腾空并迁出所占用的房屋；二、张翠萍支付2013年3月1日至2013年6月30日期间的租金4400元，并按照1100元／月的标准支付自2013年7月1日起至实际迁出之日止期间的房屋使用费。
张翠萍原审辩称，江滨物管处与张翠萍之间签订的房屋租赁合同合法有效，至今尚未解除，其依合同约定合法租赁使用该房屋。江滨物管处自2013年3月后不再向张翠萍收取租金，而非张翠萍拒不支付租金。因张翠萍无违约行为，江滨物管处要求终止合同无事实和法律依据。双方之间的房屋租赁合同期限届满后，双方之间的租赁关系为不定期租赁关系。江滨物管处解除合同应在合理期限内通知张翠萍，但江滨物管处自2013年3月起不再收取张翠萍租金，本市上元里84号于2013年4月24日张贴了拆迁公告，由此可知江滨物管处于2013年3月之前已经知道该地区拆迁面临拆迁。在此情形下，江滨物管处如想解除与张翠萍之间的租赁合同，合理的通知时间应在2013年3月前。江滨物管处于2013年7月、8月向张翠萍发出要求解除合同的通知，不符合提前通知解除的要求，不产生相应的法律后果。2013年10月19日，涉案房屋“征用”字样上墙，江滨物管处在该房屋因国家拆迁征用之时候要求收回，剥夺了张翠萍作为合法承租户依法获得相应拆迁补偿的权利。此外，双方签订房屋租赁合同时，江滨物管处收取了张翠萍500元押金，如解除房屋租赁合同，该费用应予退还。综上，请求法院驳回江滨物管处的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区上元里84号1幢1层房屋原登记在南京市下关区教育委员会（后更名为南京市下关区教育局，现为南京市鼓楼区教育局）名下，并领取了房屋所有权证，后因登记在同一房屋所有权证上的其他房屋售出，原房屋所有权证被产权登记机关收回，南京市鼓楼区教育局未就上元里84号1幢1层房屋重新申领房屋所有权证。江滨物管处受南京市下关区教育局的委托，对该区教育系统对外经营房屋进行管理和出租。2009年6月28日，江滨物管处与张翠萍签订房屋租赁合同，约定张翠萍承租位于本市上元里84号-1房屋，承租的使用面积共47平方米，租赁期限为2年，自2009年7月1日至2011年6月30日，年租金12000元。合同签订后，张翠萍向江滨物管处交纳了500元押金。上述合同期限届满后，张翠萍继续承租使用上述房屋，并按照1100元／月的标准向江滨物管处缴纳租金至2013年2月28日。2013年7月1日，江滨物管处向张翠萍发出通知，称房屋租赁合同已到期，要求张翠萍在接到通知后1个月内将房屋腾空交还江滨物管处。2013年8月29日，江滨物管处再次向张翠萍发出通知，要求张翠萍腾空并交还房屋。庭审中，江滨物管处表示同意在本案中抵扣张翠萍已付押金500元。
2013年4月24日，南京市下关区房屋征收管理办公室就幕燕金属物流中心地块危旧房改造项目房屋征收补偿方案公告征求意见，鼓楼区上元里84号房屋在该项目范围内。2013年9月30日，南京市鼓楼区人民政府发布包括上元里84号房屋在内的房屋征收决定。
张翠萍承租涉案房屋用于开设中国福利彩票站点，张翠萍自述实际承租的面积大于合同约定的47平方米，其于2013年7月报停了该处彩票站点，并已另在他处重新开设彩票站点。
原审法院认为，南京市上元里84号1幢1层房屋现虽未登记产权，但原南京市下关区教育委员会曾领取过包含该房屋在内的房屋产权证，后虽未就1幢1层另行登记产权，但南京市下关区教育局对本区上元里84号1幢1层房屋依法享有使用、收益的权利。江滨物管处经南京市下关区教育局授权，对涉案房屋进行经营、管理，其与张翠萍之间签订的房屋租赁合同依法成立，合法有效。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，江滨物管处与张翠萍之间的租赁合同期满后，张翠萍继续承租涉案房屋，双方之间的租赁合同为不定期。江滨物管处在2013年7月1日向张翠萍送达的通知书中，明确了合同解除的时间，即自张翠萍接到通知后1个月内腾空并交还房屋。江滨物管处给予张翠萍1个月的腾房时间，可视为已尽到给予合理通知期限的义务，双方的不定期租赁关系应于江滨物管处给予的合理期限届满之日解除，即2013年8月1日。张翠萍应支付2013年3月1日至2013年8月1日期间的房屋租金。租赁合同关系解除后，张翠萍继续使用租赁房屋，应支付使用期间的房屋使用费，支付标准参照原租金标准。因涉案房屋已于2013年9月30日纳入征收范围，且张翠萍实际已不在承租房屋内经营，故对于江滨物管处主张的房屋使用费，依法支持江滨物管处与张翠萍合同解除之日起至征收决定作出之日期间的房屋使用费。又因张翠萍于房屋租赁合同签订之初向江滨物管处交纳押金500元，现双方合同解除，且江滨物管处同意抵扣，故该500元押金应在张翠萍应付款项中予以抵扣。
张翠萍辩称江滨物管处通知解除合同的合理期限应界定在2013年3月之前，理由为江滨物管处自2013年3月开始停收张翠萍租金，而涉案房屋所在地区于2013年4月24日发布征收补偿方案及公告，可知江滨物管处于2013年3月前已经知道涉案房屋面临拆迁，其于知晓拆迁信息后通知张翠萍解除租赁合同，要求张翠萍腾空交付房屋剥夺了张翠萍获得拆迁补偿的权利。对此，原审法院认为，涉案房屋所在地区的房屋征收决定作出之日为2013年9月30日，江滨物管处是否于2013年3月之前知晓拆迁信息，与其于房屋征收决定作出之前要求解除与张翠萍之间的不定期房屋租赁合同并无关系。如上所述，江滨物管处已于2013年7月1日向张翠萍书面送达了解除通知，给予了1个月的合理期限，故双方的房屋租赁关系已于2013年8月1日解除。至于张翠萍所辩称的涉案房屋于合同解除后的2013年10月19日“征用”字样上墙，其作为承租户可获得拆迁补偿，张翠萍以此为由拒绝腾空交还承租房屋于法无据，不予采纳。
综上，张翠萍应腾空返还房屋，并支付江滨物管处7200元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、张翠萍于判决生效之日起十五日内腾空并迁出其所占有使用的本市上元里84号房屋；二、张翠萍于判决生效之日起十五日内支付南京江滨物业管理处7200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费130元，减半收取65元，由张翠萍负担。（此款已由江滨物管处预交，张翠萍在给付上述判决款项时加付此款）
原审宣判后，上诉人张翠萍向本院上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人江滨物管处不具有原告主体资格。2013年4月24日，南京市下关区房屋征收管理办公室就幕燕金属物流危旧房改造项目房屋征收补偿方案公告征求意见，涉诉房屋在征收范围内，张翠萍与江滨物管处的租赁合同于当日终止，江滨物管处自此不享有合同权利，无权要求张翠萍腾空房屋，物上请求权的行使主体应当是房屋所有权人南京市下关区教育委员会。即使征收从2013年9月30日开始，也是在原审判决之前，江滨物管处已不具有主体资格。二、因双方租赁合同于2013年4月24日终止，江滨物管处在2013年6月28日发出的通知不能认为系行使单方解除权，也不能认为合同于2013年7月29日解除。且江滨物管处行使合同权利应当以不损害合同对方的利益为前提，其单方发函要求解除租赁合同的行为无效。张翠萍与江滨物管处之间的不定期房屋租赁合同已有数年，江滨物管处从未表示过要解除合同，但是2013年4月24日征收方案发布后，却立刻要求解除房屋租赁合同。江滨物管处利用政策上的变化，恶意行使单方解除权，侵害上诉人的合法权益，并将上诉人应当享有的由承租人享有的搬迁费、停业损失等拆迁补偿占为己有，因此江滨物管处损害他人利益的行为无效。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回江滨物管处的诉讼请求，并由江滨物管处承担本案诉讼费用。
被上诉人江滨物管处辩称，本案是租赁合同纠纷，系合同之诉，合同的主体是张翠萍和江滨物管处，根据合同相对性原则，江滨物管处作为合同一方当事人享有诉权，应是本案适格主体。江滨物管处作为房屋的合法管理人和出租权人，有权行使物上请求权。2013年4月24日的征收补偿方案只是房屋征收的前置程序，并非房屋征收决定，并不能导致合同终止。不定期租赁合同当事人享有任意解除权，被上诉人作为出租人，依法行使单方解除权是法定权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，南京市上元里84号1幢1层房屋虽系南京市鼓楼区教育局所有，但该局已将诉争房屋的经营管理事宜委托被上诉人江滨物管处行使，故江滨物管处有权出租该房并以出租人的身份向承租人主张权利。上诉人张翠萍与江滨物管处签订租赁合同并承租该房，双方之间的不定期租赁合同随时可以解除，江滨物管处于2013年6月28日向张翠萍要求解除合同并给出一个月的搬迁期限，符合法律规定，原审确认双方租赁合同于2013年7月29日解除并无不当。张翠萍认为双方的租赁关系自鼓楼区人民政府于2013年4月24日发出拆迁补偿征求意见公告之日已经终止，江滨物管处无权要求其迁出诉争房屋的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。上诉人张翠萍认为江滨物管处在得知诉争房屋将拆迁后行使不定期租赁合同的解除权系恶意解除合同，因江滨物管处解除合同并不违反法律规定，并未损害其合法权益，故对张翠萍此项主张，本院不予采信。上诉人张翠萍还认为江滨物管处将应当由承租人享有的搬迁费、停业损失等拆迁补偿占为己有，因拆迁安置补偿协议与本案并非同一法律关系，若张翠萍认为其应当享有相应的拆迁利益，应当另案起诉。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费130元，由上诉人张翠萍承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 夏海南
代理审判员 马 帅
二〇一四年三月十九日
书 记 员 赵春凤