甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第995号
上诉人（原审原告）豆海珠，女，汉族，l976年6月22日出生，甘肃省张家川县人，个体工商户，住甘肃省永登县兰州新区。
委托代理人宋明宙，兰州黄河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨报慧，女，汉族，l948年3月11日出生，甘肃省兰州市人，无固定职业，住兰州市七里河区。
委托代理人陈博，男，汉族，1978年11月16日出生，住兰州市七里河区。系杨报慧之外甥。
原审被告兰州天庆搏量房产代理有限公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人刘立，该公司总经理。
委托代理人石文滨，男，汉族，1990年9月18日出生，甘肃省兰州市人，兰州天庆搏量房产代理有限公司店长，住兰州市城关区。
上诉人豆海珠为与被上诉人杨报慧、原审被告兰州天庆搏量房产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第727号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于兰州市城关区临夏路街道临夏路l39号2幢1005室的房屋系被告杨报慧所有。2015年7月27日，经被告天庆搏量房产提供居间服务，原告豆海珠与被告杨报慧签订房屋租赁协议，由原告承租被告杨报慧位于兰州市城关区临夏路街道临夏路l39号1005室、建筑面积l42.51平方米的房屋。双方约定租赁期限自2015年8月1日至2020年7月31日，共计5年；租金交付方式为现金，每年租金55000元，租金按年结算并支付，由原告提前一月交付下年租金，逾期视为违约，首期租金应于本协议签订时一次性支付；押金作为原告违约的保证金，在签约的同时一次性付清，租赁期满时如无违约事由而发生扣除，由被告杨报慧一次不计息退还，押金为5000元整；如被告杨报慧未按协议约定向原告豆海珠交付符合要求的房屋，负责赔偿一个月的房租。双方还约定了其他事项。协议签订后，原告向被告杨报慧支付了第一年的房屋租金55000元及房屋押金5000元，被告杨报慧亦将房屋交付给原告豆海珠，双方签署了物品清单。2015年7月28日，被告杨报慧给原告出具了收取一年租金55000元及押金5000元的收条，双方在收条上对房屋内的水表、电表及天然气度数进行了确认。此后原告豆海珠对房屋进行了粉刷。在粉刷房屋期间，原告与被告杨报慧就房屋内固定在墙上的电视柜如何处理未能协商一致，双方产生纠纷，原告停止了对房屋的粉刷。经被告天庆搏量房产多次居中调解无果，2015年7月31日，原告将房屋钥匙返还被告杨报慧，但被告杨报慧未予接收，现房屋钥匙由被告天庆搏量房产保管。原告认为双方租赁协议已经解除，被告杨报慧应当退还房屋租金及押金，故诉至法院。在本案审理期间，原告明确表示不同意继续履行双方的房屋租赁协议。
另查明，原告豆海珠与被告杨报慧签订房屋租赁协议后，原告豆海珠向被告天庆搏量房产支付了中介费2290元，被告杨报慧向被告天庆搏量房产支付了中介费2300元。
再查明，被告兰州天庆搏量房产代理有限公司认可原告诉状中书写的被告“甘肃天庆博量房地产代理有限公司”系其公司，原告与被告杨报慧之间的租赁协议是其提供居间服务后签订，双方的中介费也由其收取。
原审法院认为，本案的争议焦点主要是原告豆海珠与被告杨报慧之间的房屋租赁协议是否已经解除及应否予以解除。关于租赁协议是否已经解除的问题，根据我国合同法的规定，解除合同主要有两种方式，即当事人协商一致解除和通知解除。本案原告虽然提供了两份情况说明及被告天庆搏量房产经纪人苏琴萍书写的交钥匙证明来佐证双方已经交接房屋，协商一致解除了租赁协议，但房屋交接除了应返还房屋钥匙外，还应当对房屋内的设施、物品等进行清点、移交，原告并无证据证明双方对房屋内的设施物品进行了移交。而其中一份情况说明系原告单方书写，另一份情况说明及交钥匙证明属于证人证言，证人无正当理由未出庭作证，其证据不能单独作为认定案件事实的依据，故原告要求确认
双方租赁协议已经解除的主张证据不足，不予支持。但是原告已于2015年7月31日将房屋腾空，且其庭审中明确表示不同意继续履行租赁协议。若继续履行合同，会使原告豆海珠与被告杨报慧产生更大的纠纷及损失，根据我国合同法第九十四条第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同，因此原告豆海珠与被告杨报慧之间的房屋租赁协议应予解除。
关于原告要求被告杨报慧返还房屋租金及押金的诉讼请求，则需要分析合同解除的原因及责任承担问题。原告豆海珠与被告杨报慧签订房屋租赁协议后，已经履行了交付租金和房屋的主要义务，双方就应当在互谅互让、平等协商的基础上解决合同履行过程中发生的各种问题，促成合同的履行。但双方却在电视柜的处理问题上未能友好协商，意气用事导致纠纷发生，双方对引起本诉之争均负有一定责任。现房屋因双方发生纠纷、原告移交手续不完备而被空置，产生的租金损失也应当由原、被告分别承担相应的责任，故根据双方的责任酌定被告杨报慧向原告豆海珠返还房屋租金44000元。而对于租赁押金5000元，因双方租赁合同解除，被告杨报慧应当将押金返还原告，对原告该部分诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告杨报慧支付违约金4583元的诉讼请求，因租赁协议中并未对电视柜的处理进行明确约定，双方签订合同后被告杨报慧向原告豆海珠交付了房屋，双方也签署了移交清单，因此被告杨报慧并未违反合同约定。同时租赁协议不能履行系双方在履行过程中未能互谅互让，协商一致导致，原告豆海珠与被告杨报慧对此均负有责任，故对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告杨报慧支付房屋粉刷费2400元的诉讼请求，原告提供的收条不足以证明其对承租的房屋完成了粉刷工作及粉刷房屋的实际支出，故对其诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告天庆搏量房产返还房屋中介费2290元的诉讼请求，本案原告豆海珠与被告杨报慧之间系房屋租赁合同关系，原告豆海珠与被告天庆搏量房产之间系居间合同关系，二者不属于同一法律关系。而且被告天庆搏量房产作为居间人，已经促成了双方租赁合同关系的成立，原告豆海珠与被告杨报慧在合同履行过程中产生的纠纷与被告天庆搏量房产无关，故对原告的该项诉讼请求亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、被告杨报慧于本判决生效后十五日内向原告豆海珠返还房屋租金44000元，押金5000元。二、驳回原告豆海珠的其他诉讼请求。案件受理费1531元，减半收取765.50元，由原告豆海珠承担300元，被告杨报慧承担465.50元，余款765.50元退回原告豆海珠。
上诉人豆海珠不服原审判决，向本院提出上诉，其上诉的主要理由：一、一审法院认定部分主要事实不清。上诉人豆海珠与被上诉人杨报慧在签订房屋租赁协议后发生争议，被上诉人明确表示不再向上诉人出租房屋，双方约定2015年7月31日下午三点收房退款。上诉人与被上诉人实际上已经按照《合同法》第九十三条第一款的规定解除了房屋租赁合同。上诉人依约向被上诉人交还了房屋钥匙，房内物品设施齐全。在共同去银行取款退租途中，被上诉人反悔，拒不退还房屋租金和押金才酿成本案纠纷。被上诉人接受房屋钥匙后交给兰州天庆博量房产代理有限公司，委托继续联系出租。一审中兰州天庆博量房产代理有限公司证明因房屋漏水还陪同被上诉人查看过房屋现状，充分证明被上诉人接受交付了房屋，房屋现由被上诉人占有控制的事实。一审对此没有查明认定。二、一审法院认为上诉人要求确认租赁协议已经解除证据不足错误。上诉人在一审中提交的《情况说明》虽然是上诉人所写，但一审被告兰州天庆博量房产代理有限公司店经理石文滨、经纪人张明亮和苏琴萍在上面亲笔签字。还提交有苏琴萍书写的《交钥匙证明》是书证，不是证人证言，应当作为认定事实的根据。三、《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在租赁期未开始时即解除了合同，上诉人没有实际占有使用房屋，被上诉人应当全额退还房屋租金和押金。房屋空置的原因是被上诉人继续委托兰州天庆博量房产代理有限公司出租，没有签订新的租赁合同所致，房屋钥匙仍在中介公司就是明证，与上诉人没有任何关系。上诉人为签订、履行合同支付的房屋中介费和房屋粉刷费是上诉人实际支出的费用，属于因合同解除造成的损失，上诉人有权要求赔偿。四、房屋租赁协议签订后，被上诉人先是交付了房屋，后又于2015年7月31日收回了房屋，违反了协议第二条之约定，应当按照协议第九条第一款的约定赔偿一个月的房租。一审对该项诉讼请求不予支持明显错误。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决被上诉人不承担任何违约责任和赔偿责任，反而判决上诉人承担所谓的房屋空置租金损失，放纵违约方，损害了上诉人的合法权益。请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人杨报慧二审答辩称：一、被上诉人从未以任何方式表达要解除合同。二、不认可证人证言的内容。三、原审未判决解除合同，所以合同仍在履行当中，违约方为上诉人，不应退还押金等。
原审被告兰州天庆搏量房产代理有限公司二审答辩称：本案的纠纷产生于租赁合同订立之后，我公司的居间合同义务已经完成。
本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。
本院认为，一、本案纠纷产生的主要原因是经兰州天庆搏量房产代理有限公司提供居间服务，上诉人豆海珠与被上诉人杨报慧签订了房屋租赁协议，并且双方各自依约履行了交付租金和房屋的主要义务，但双方却在电视柜的处理问题上未能进一步友好协商一致而导致纠纷发生。
二、关于上诉人豆海珠认为涉案的租赁合同于2015年7月31日经当事人协商一致已经解除的问题，因其所提交的证据不足以证明其事实主张，被上诉人杨报慧也矢口否认，对此本院不予采信。同时，原审法院以上诉人豆海珠已于上述时间将承租的房屋腾空，且其在一审庭审中明确表示不同意继续履行租赁协议，根据合同法第九十四条第（二）项规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同”之理由，将双方签订的租赁协议应予解除并无不当。
三、究其合同解除的实质原因，正如原判理由所言双方在已经履行了合同的主要义务，就应当在互谅互让、平等协商的基础上解决合同履行过程中发生的各种问题，促成合同的履行。但双方却在电视柜的处理问题上未能友好协商，意气用事导致纠纷发生，双方对引起本诉之争均负有一定责任。加之双方在所签租赁合同内容中对于电视柜的处理并没有明确约定，故原判认定双方均负有一定责任客观公正。
四、关于原判对本案涉及相关款项的认定及处理应当予以维持，除原判阐述的理由正当外，附加强调两点，一是原判最终处理结果体现了对双方整体利益的平衡；二是被上诉人杨报慧针对原判并没有提起上诉，视为服判。且在原判理由中对租赁合同应予解除已有所表述，故其认为原判未判决解除合同，合同应继续履行存在对原判的曲解。
综上，原审判决认定事实清楚，处理适当，应予以维持。上诉人豆海珠的上诉理由不能成立，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1531元，由上诉人豆海珠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 白丽娟
代理审判员 冯 诚
二〇一六年三月十日
书 记 员 谷元元