江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐商终字第0258号
上诉人（原审被告）江苏创世纪置业有限公司，住所地在江苏省盐城市世纪大道依云香溪小区1#别墅。
法定代表人朱海中，该公司负责人。
委托代理人仇伟华，江苏哲睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）交通银行股份有限公司盐城分行，住所地在江苏省盐城市建军东路68号。
负责人王晓松，该行行长。
委托代理人蒋艺，江苏一正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）唐腾飞，盐城市唐笑服饰有限公司董事长。
被上诉人（原审被告）李春兰（系唐腾飞之妻），无业。
唐腾飞、李春兰共同委托代理人周洪洋，盐城市亭湖区新洋法律服务所法律工作者。
上诉人江苏创世纪置业有限公司（下称创世纪公司）为与被上诉人交通银行股份有限公司盐城分行（下称交通银行盐城分行）、唐腾飞、李春兰借款合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭商初字第0660号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
交通银行盐城分行一审诉称：2008年8月26日，唐腾飞、李春兰和交通银行盐城分行签订《个人住房抵押贷款合同》，约定贷款本金为70万元，期限20年，年利率6.655%，按月分期还款。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期利率的罚息利率计收利息，并计收复利。借款人应承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费等费用。创世纪公司为本合同项下贷款提供连带担保责任，合同项下抵押物为盐城市盐都新区依云香溪4幢1-3层01号房屋，并已进行了抵押物预登记。唐腾飞、李春兰借款70万元后从2013年11月起就未按合同约定履行还款义务，截止2014年6月11日，欠交通银行盐城分行贷款本金585013.52元以及贷款利息18796.35元和罚息306.81元，合计人民币604116.68元。诉请法院判令：1、解除交通银行盐城分行、创世纪公司之间于2008年8月26日签订的《个人住房抵押贷款合同》；2、唐腾飞、李春兰偿还贷款本金585013.52元，2014年6月11日之前的贷款利息18796.35元和罚息306.81元，并支付从2014年6月12日起至实际给付之日止的利息和罚息，并承担律师代理费38000元；3、交通银行盐城分行对唐腾飞、李春兰抵押的盐城市盐都新区依云香溪4幢1-3层01号房屋在上述借款本息及诉讼费用、律师代理费范围内享有优先受偿权；4、判令创世纪公司对上述贷款在贷款本息及诉讼费、律师代理费范围内承担连带责任。
唐腾飞、李春兰辩称：1、2008年8月26日唐腾飞、李春兰与交通银行盐城分行签订合同是事实，至目前为止创世纪公司未能将房屋交付，故未能按期偿还贷款的原因及责任在创世纪公司。2、交通银行盐城分行对抵押房屋无优先受偿权。请求法院依法处理。
创世纪公司辩称：1、该房早已具备办理抵押登记的条件，未办理抵押登记的责任不在我公司，交通银行盐城分行要求我公司承担连带责任无事实和法律依据。2、抵押预告登记除具有公示作用之外，也是正式抵押的预登记行为，交通银行盐城分行对预抵押登记房屋享有优先受偿权。3、律师委托代理合同约定的律师费用过高。请求法院依法处理。
原审法院经审理查明：2008年7月10日，创世纪公司召开股东大会，同意为唐腾飞、唐佳云等11人在2008年7月15日至2008年8月30日期间在交通银行盐城分行个人住房商业性贷款提供担保。2008年8月19日，唐腾飞、李春兰（买受人）与创世纪公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定由买受人购买出卖人开发的位于盐城市盐都区刘朋村的依云香溪4幢第1-3层01号房屋。总价款1152288元，并约定2008年8月19日支付352288元，余款80万元由买受人向银行申请贷款，由出卖人协助办理。
2008年8月20日唐腾飞、李春兰夫妇向交通银行盐城分行提交贷款70万元的申请。2008年8月26日，交通银行盐城分行（贷款人、抵押权人，乙方）与唐腾飞、李春兰（借款人、抵押人，甲方）、创世纪置业公司（保证人，丙方）签订《个人住房抵押贷款合同》，合同约定：甲方向乙方借款70万元用于购买依云香溪4幢第1-3层01号房屋，贷款期限20年，利率为在基准利率下浮15%（年利率6.655%），遇人民银行调整法定利率，按照相应利率档次利率标准，并按约定的利率浮动水平执行调整后的利率。采用等额本息还款法，按月分期还款，每月还款5283.29元。还款付息日为放款日的对应日。甲方授权乙方将贷款以购房款名义转入创世纪公司账户。如甲方违约，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方偿还所有到期贷款本金并结清利息。甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，乙方有权按逾期利率的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；甲方还应承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费等费用。
丙方为本合同项下贷款提供连带担保责任，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费等费用。保证期间为本合同项下贷款到期之日起2年。在甲方取得所购房屋的权利证明，乙方取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，丙方保证责任解除。合同项下抵押物为盐城市盐都新区依云香溪4幢1-3层01号房屋，抵押担保的范围为贷款本金及利息、罚息、复利及包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费等费用。合同订立后，上述抵押物在盐城市盐都新区房屋登记管理部门办理了商品房贷款抵押预登记手续，登记编号为YY-022。
2008年8月26日，唐腾飞、李春兰出具借条，交通银行盐城分行向将合同约定的贷款70万元转入创世纪置业公司账户。唐腾飞、李春兰从2013年11月起未按合同约定履行还款义务，截止2014年6月11日，累计偿还贷款本金114986.48元，欠交通银行盐城分行贷款本金585013.52元（包括逾期本金14902.7元，未到期本金570110.82元）以及贷款利息18796.35元和罚息306.81元。
交通银行盐城分行委托江苏一正律师事务所律师代理本案诉讼，支付代理费38000元。
原审法院认为：交通银行盐城分行与唐腾飞、李春兰、创世纪公司签订的《个人住房抵押贷款合同》合法有效。交通银行盐城分行发放借款后，唐腾飞、李春兰、创世纪公司均应当依照合同约定承担相应的还款责任或保证责任。
《个人住房抵押贷款合同》载明，若借款人违约，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人偿还所有到期贷款本金并结清利息，该内容实际是合同当事人约定将借款人违约作为贷款人解除合同的条件。现唐腾飞、李春兰违约未能按期还款，故交通银行盐城分行有权解除合同，并依照约定宣布欠款全部到期。交通银行盐城分行要求解除合同，并要求唐腾飞、李春兰提前偿还尚欠全部已到期及未到期的借款本金、利息、罚息的诉讼请求应予支持。关于创世纪公司提出律师代理费过高的辩解意见，借款合同约定交通银行盐城分行因争议解决发生的费用（包括律师费）由借款人承担。本案因唐腾飞、李春兰未按约还款导致诉讼，交通银行盐城分行为本次诉讼委托江苏一正律师事务所代理诉讼支付了律师代理费38000元，代理费金额未超过行政主管部门规定的收费标准，符合合同约定，但结合案件的实际情况，原审法院决定对交通银行盐城分行要求唐腾飞、李春兰支付律师代理费的诉讼请求予以适当支持，酌情调整为唐腾飞、李春兰承担交通银行盐城分行为本案事实支付的代理费30000元。唐腾飞、李春兰辩称因创世纪公司未能将房屋交付导致其未能按期偿还贷款，交通银行盐城分行与唐腾飞、李春兰之间的金融借款合同关系与唐腾飞、李春兰与创世纪公司之间的房屋买卖合同关系是两个不同的法律关系，无论创世纪公司是否按约交房均不能成为唐腾飞、李春兰在金融借款合同关系中违约的理由。
关于交通银行盐城分行预抵押登记的房屋是否享有优先受偿权的问题。根据法律规定，预告登记手续的目的是为保障将来实现抵押权，预告登记的效果是未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，抵押物预告登记并不具有抵押物优先受偿权的属性。本案合同中虽然约定以盐城市盐都新区依云香溪4幢1-3层01号房屋作为唐腾飞、李春兰向原告借款担保的抵押物，但在房产登记部门办理的是抵押物预告登记，而非抵押物登记，故交通银行盐城分行及创世纪公司主张以上述登记的房屋拍卖、变卖的价款在抵押登记的担保债权范围内优先受偿，依法不予支持。
创世纪公司为唐腾飞、李春兰向交通银行盐城分行借款提供保证担保，现唐腾飞、李春兰未能按期还款，故交通银行盐城分行要求创世纪置业公司对唐腾飞、李春兰未能支付的借款本金、利息、滞纳金以及律师费承担连带清偿责任的诉讼请求，均符合合同约定，依法应予支持。创世纪置业公司对上述债务履行还款义务后，依法可向唐腾飞、李春兰追偿。《个人住房抵押贷款合同》约定交通银行盐城分行取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，创世纪公司保证责任解除，现交通银行盐城分行并未取得抵押物他项权证，故无论抵押房屋是否已具备办理抵押登记的条件，只要未办理抵押登记，创世纪公司保证责任就不能解除，对创世纪公司不承担保证责任的辩解意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、解除交通银行盐城分行与唐腾飞、李春兰、创世纪公司之间于2008年8月26日签订的《个人住房抵押贷款合同》。二、唐腾飞、李春兰于判决生效之日起十日内偿还交通银行盐城分行贷款本金585013.52元及2014年6月11日之前的利息18796.35元和罚息306.81元，并承担以585013.52元为基数，自2014年6月12日起至实际给付之日止，按照借款合同约定的方式计算的利息、罚息。三、唐腾飞、李春兰于判决生效之日起十日内给付交通银行盐城分行为实现债权所支出的律师代理费30000元。四、创世纪公司对唐腾飞、李春兰向交通银行盐城分行履行本判决第二、三项所确定的债务承担连带责任。创世纪公司在履行还款义务后有权向唐腾飞、李春兰追偿。五、驳回交通银行盐城分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，财产保全费3770元，合计14070元由唐腾飞、李春兰负担。
宣判后，创世纪公司不服，向本院提起上诉称：1、依云香溪4幢第1-3层01号房屋已在盐城市盐都区房屋登记管理部门办理了商品房贷款抵押手续，该房已具备了办理抵押登记的条件，由于被上诉人拖延办理，导致正式抵押登记手续未能如期办理到位，未办理抵押登记的责任不在于上诉人，上诉人并无过错，不应判决上诉人承担连带责任。2、抵押预告登记除具有公示作用之外，也是正式抵押的预登记行为，被上诉人交通银行盐城分行对预登记房处置所得价款享有优先受偿权，可一审法院判决认为“抵押预告登记不具有优先受偿权”，与物权法立法原则相背离。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人交通银行盐城分行答辩称：1、根据被上诉人与上诉人签订的协议约定，上诉人向被上诉人提供的是连带责任担保，故上诉人应对被上诉人唐腾飞、李春兰的贷款本息承担连带清偿责任；2、被上诉人交通银行盐城分行主张的优先受偿权，恳请二审法院能够充分考虑金融机构的金融安全和秩序稳定，依法裁判。
被上诉人唐腾飞、李春兰答辩称：1、上诉人上诉中所称事实与实际情况不符，并不是被上诉人唐腾飞、李春兰拖延办理，而是上诉人至今没有向唐腾飞、李春兰交付房屋；2、原审法院对抵押预告登记的效力在原审判决书中做了详细的认定，有事实和法律依据，因此，被上诉人认为原审法院认定事实清楚，请求维持原判。
本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。
本案争议焦点为：交通银行盐城分行对预抵押登记的房屋是否享有优先受偿权。
本院认为，交通银行盐城分行与唐腾飞、李春兰、创世纪公司签订的《个人住房抵押贷款合同》合法有效。虽然该合同中约定了唐腾飞以其购买的位于盐都新区依云香溪4幢第1-3层01号房屋作为抵押物为该笔贷款提供担保，但在签订该合同时，唐腾飞尚未取得该房产的权利证书，双方在盐城市盐都区房屋登记管理部门只是办理了商品房贷款抵押预登记。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，抵押合同自登记之日起生效。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。由于双方并未对所约定的抵押物办理抵押登记，所以被上诉人交通银行盐城分行及上诉人创世纪公司主张以上述预告登记的房屋拍卖、变卖的价款在抵押登记的担保债权范围内优先受偿的理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费10300元，由上诉人江苏创世纪置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李晓平
审 判 员 张晨阳
代理审判员 陈 娴
二〇一五年六月一日
书 记 员 吉元昌
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。