浙江省台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）台椒民初字第329号
原告：台州市××物业管理有限公司，住所地：台州市
××路××号，组织机构代码：××。
法定代表人：李某某。
委托代理人：崔某某。
被告：卢某。
原告台州市××物业管理有限公司为与被告卢某物业服
务合同纠纷一案，于2010年4月6日向本院起诉，本院于同日立
案受理后，依法由代理审判员林平适用简易程序，于2010年5
月11日公开开庭进行了审理。原告台州市××物业管理有限公
司的委托代理人崔某某、被告卢某到庭参加讼诉。本案现已审
理终结。
原告台州市××物业管理有限公司起诉称：原告为台州
市椒江区中山小区物业管理企业，原名台州市华侨管理有限公
司，于2004年4月14日变更为现名。被告卢某为中山小区14幢1
单元301室业主。根据椒价费（2000）20号文件，中山小区多
层住宅物业管甲为28元／月套。被告共拖欠2004年1月1日至20
09年12月31日物业管甲2016元。原告多次催讨，但被告至今未
付。现要求：被告支付2004年1月1日至2009年12月31日物业管
甲2016元以及按同期银行贷款利率计算的利息。
原告为支持其诉讼主张，提供证据如下：证据1、营业执照复印件、变更登记情况，证明原告于20
04年4月14日由台州市华侨物业管理有限公司变更为台州市×
×物业管理有限公司；
证据2、房屋登记信息查询结果证明，证明被告系台州市
椒江区中山小区14幢1单元301室房屋所有权人；
证据3、台州市椒江区物价局椒价费（2000）20号《关某
某式核定中山小区物业管甲标准的批复》复印件（原件核对后
收回）（以下简称《批复》），证明多层住宅物业费某准为28
元／月套；
证据4、前期物业管理委托合同复印件（原件核对后收回
）（以下简称《前期委托合同》），证明原告是受开发商委托
对中山小区进行前期物业管理。
被告卢某答辩称：一、原、被告未签订过物业合同，被
告只与台州市华侨房地产开发公司乙管理部签过物业管乙同，
该管理部是房产开发商的内部机构，原告主体不适格。二、原
告对中山小区的物业管理不合法，原告注册资本为300万元，
原应属于二级管理企业，但原告不能举证证明其物业管理资质
以及从业人员的资质。三、原告要求被告支付2004年至2008年
的物业管甲已超过诉讼时效。原告从来没有向被告催讨过物业
费，却将未交纳物业费的业主名字在大门口示众，造成很不好
的影响。四、原告未证明业主和物业公司甲确定的收费某准，
物价局文件不合法，物业费收费某准有问题，且原告要求收取
利息没有依据。五、原告公司工作不到位。修自来水管用了一
个半月时间，导致住户停了一个半月的水；疏通堵塞的排污管也花了很多时间；平台、天井没有人打扫；小区道路狭窄，只
有50公分宽；住户车房门口经常有人随地大小便，物业不予理
睬；商业住房开了门窗不合理；2005年某日，被告被住户倒下
的油汤淋湿，要求物业跟住户沟通一下，物业也未处理。
被告为支持其讼诉主张，提供证据如下：
证据1、物业管乙同，证明物业公司应承担的职责；
证据2、照片，证明小区内脏乱差、道路无法行走。
经质证，原告提供的证据，被告对证据1的真实性无异议
，对关联性有异议，认为原、被告未签订过物业服务合同，原
告也没有物业管理资质；对证据2无异议；对证据3的真实性无
异议，但对合法性有异议，认为该文件没有与小区业主进行过
协商；对证据4的真实性无异议，但认为与本案无关。被告提
供的证据，原告对真实性无异议，但认为证据1的一方为被告
，另一方为房地产开发公司的部门，与原告不是一个主体，且
该协议也没有实际履行；证据2反映的是维修的过程，不能证
明小区脏乱差。
本院认定：原告提供的证据，被告对真实性无异议，本
院予以采信。被告提供的证据，原告对真实性无异议，本院对
真实性予以采信，但证据1涉及的物业服务提供者系台州市华
侨房地产开发公司乙管理部，与原告并非同一主体，故该证据
与本案无关；证据2主要反映的是2003年期间水管维修的状态
，无法反映2004年以后的物业服务情况。
根据以上对证据的认定，结合原、被告的庭审陈述，本
院认定本案事实如下：被告卢某系台州市椒江区中山小区14号楼1单元301室业
主。原告台州市××物业管理有限公司原名台州市华侨物业管
理有限公司，于2004年4月14日变更为现名。2004年12月8日，
时间房地产建设集团有限公司与原告签订《前期委托合同》，
约定将中山小区委托给原告实行前期物业管理，委托管理期限
为2004年12月19日至2007年12月18日，物业管甲按物价局批复
或物价局备案的标准收取，该合同未对物业管甲的交纳时间作
出明确约定。2000年5月16日，台州市椒江区物价局作出同年6
月1日起执行的椒价费（2000）20号《批复》，其中将中山小
区物业管理收费某准确定为多层住宅用房为28元／月套，空置
房屋减半计收。在上述《前期委托合同》约定的期限届满后，
中山小区业主大会未选聘新的物业服务企业，原告继续为中山
小区提供了物业服务。
本院认为：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服
务合同，业主虽不是形式上的签订者，但却是合同项下权利义
务的一方实际享有者和承担者，合同对业主具有约束力。在《
前期委托合同》约定的期限外，原告实际上为被告物业所在的
小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系。在
原告提供了物业服务后，被告作为台州市椒江区中山小区14号
楼1单元301室业主应当支付相应的物业服务费。被告认为原告
提供的服务存在瑕疵，但未提供充分的证据，因物业管理服务
一直处于持续状态，物业费持续发生，《前期委托合同》也未
约定物业费的交纳时间，故被告认为原告主张权利已超过诉讼
时效的抗辩，本院不予采纳。由于《前期委托合同》并无约定物业费的交纳时间，原告也无在本次诉讼前催交物业费的依据
，故其要求被告支付从2005年起开始计算的利息不合理，但被
告对原告从起诉之日起的利息损失应予支付。综上，原告诉讼
请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合
同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第
七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告卢某在本判决生效后十日内支付给原告台州市
××物业管理有限公司2004年1月1日至2009年12月31日物业服
务费2016元，并支付从2010年4月6日起至本判决确定的给付之
日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息损失；
二、驳回原告台州市××物业管理有限公司其余诉讼请
求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30元（已减半收取），由原告台州市××物
业管理有限公司负担4元，被告卢某负担26元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内，按照不服
一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交
按自动撤回上诉处理。款汇：浙江省台州市财政局，开户银行
：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐号：90×××35，执收单位代码：02001。］
代理审判员 林平
二〇一〇年六月二十二日
代书 记员 王婷
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义
务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同
义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔
偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法
律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服
务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业
签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同
当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。