沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大东民二初字第2759号
原告：杨建，男，1970年10月14日出生，汉族，住址：沈阳市大东区津桥路***号。
委托代理人：刘军，辽宁欣合律师事务所律师。
被告：卞军，女，1969年5月2日出生，汉族，住址：沈阳市大东区小河沿路***号。
委托代理人：王永森，辽宁龙德律师事务所律师。
第三人：高世成，男，1959年2月21日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区万莲路***号。
委托代理人：邵世钧，男，1948年9月14日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区三江街***号。
第三人：关云霞，女，1980年8月24日出生，锡伯族，住址：沈阳市沈河区小南街***号.
原告杨建与被告卞军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张品担任审判长，与代理审判员郭福强主审、�民陪审员李军组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人刘军和被告委托代理人王永森及第三人高世成及委托代理人邵世钧到庭参加诉讼，第三人关云霞经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称：原告系大东区航空西路x号xxx室房屋的所有权人，被告系原告楼下门市的饭店业主，因被告的排烟系统产生噪声影响原告，为此原、被告达成租房协议一份，约定原告将自有的房屋提供给被告作为饭店员工宿舍，被告在同小区为原告另行租房一套，租金为每月1650元，该协议于2009年4月1日签订，租金每半年付一次，上打租。租期至2013年7月1日止。2012年1月21日13时该房屋因承租人使用不当发生火灾，造成室内大量物品被火烧毁，损失严重，至今无法使用。另被告本应于2012年4月1日交付下半年的租金，但火灾发生后至今未付。故诉至法院，请法院支持原�的诉讼请求。1、判令被告赔偿经济损失15万元。2、判令被告给付从2012年4月1日起至给付之日止租金，每月1650元；3、诉讼费用由被告承担。
被告卞军辩称：被告并不是房屋的实际承租人，2010年5月14日，饭店经营者罗加林是与被告一起合伙，将饭店出兑给高世成，转租已经通知原告了，但原告不想再与受兑者签订合同，所以转租人将租金给我们，由我们将租金转给原告。中间又经过几手，最后转租关云霞手里，饭店名称并没有变。2012年1月21日在关云霞经营期间发生火灾，被告不具有承担此次赔偿的法律和事实依据。通过上一次刑事附带民事的案件中原告也是其中被告之一，原告知道当时的火灾的原因及责任是如何分配的。
第三人高世成述称：对原告的诉求我们的意见是原告与高世成没有权利义务关系，不应列为本案被告。2009年4月1日原告称与被告签订租房协议，租期至2013年7月1日，在此期间其双方就房屋损失和拖欠租金所发生的民事纠纷应按其双方协议约定依法裁决，原告即没有对高世成提出任何诉求也未能举证与高世成就涉案房屋具有租房协议等权利义务关系。原告诉求涉及两个法律关系均与高世成无关，其中第一个法律关系是原告诉状提到的拖欠房屋租金，我方认为应属于房屋租赁协议纠纷，其举证的租房协议的租房人不是高世成，原告所得房屋租金的给付人也不是高世成，因此该租房协议的签订实际履行及因此而发生的纠纷均与高世成无法律关系。原告诉求第二个法律关系赔偿房屋经济损失，这个属于房屋侵权纠纷，涉案房屋于2012年1月21日发生火灾，造成室内物品损害，高世成即不是当时的实际承租人也不是火灾的责任人，无论在大东区公安消防大队火灾认定期间及被害人刑事附带民事诉讼过程中均没有提及高世成，故原告的房屋侵权纠纷应向相关责任人提出，与高世成不存在法律关系。原告虽然与高世成不具备原、被告利害关系，但我方认为原告提出的经济损失应由有关评估资质部门认定结论，原告提出给付房租在2012年1月21日发生火灾后，该饭店已不再经营，原告应及时与承租人和责任人协商收回房屋，避免扩大租金损失。大东法院和市法院两审以生效判决认定火灾的责任人和民事赔偿人是关云霞及其雇员，因此我方认为均属于一起事故引起的民事赔偿，责任人赔偿责任应一致，高世成不是本案被告，也不应当承担任何经济赔偿责任。
第三人关云霞经本院合法传唤未到庭。
经审理查明：原告杨建与被告卞军于2009年4月1日签订租赁协议，约定将沈阳市大东区航空西路x号xxx房屋租赁给被告使用。租金为每月1650元每月，每半年付一次，上打租。租期至2013年7月1日止。双方约定未经原告书面同意，不得将房屋转租或出售。被告在原告房屋楼下经营饭店“真晶酱骨农家饭庄”，因饭店排烟系统对原告的居住有一定的影响，故被告约定一次性给原告补偿4万元，并租赁原告的房屋用作饭店员工宿舍。被告在未经原告同意的情况下，于2010年4月28日，以张晓光的名义将楼下饭店及本案争议房屋转租给张淑洁，张淑洁与高世成系夫妻关系，租期为5年从2010年6月15日至2015年6月15日，月租金为2000元。2011年1月3日，张淑洁和高世成又将楼下饭店及本案争议房屋出租给关云霞，租期从2011年1月1日至2015年6月15日，租金为每月2000元。租赁期间一直由被告卞军每月向原告支付每月1650元的房屋租金，租金给付至2012年3月。饭店名称一直未发生变更。
2012年1月21日13时，第三人关云霞经营饭店期间，因其雇佣服务员用电不当，导致本案争议房屋发生火灾，造成室内大量物品被火烧毁，损失严重，现无法使用。经原告申请对房屋的受损情况进行鉴定，经辽宁中意慧佳资产评估有限公司评估鉴定房屋的损失为79335.16元。
上述事实，有租赁合同、协议、（2012）沈中少民终字第111号判决、证人证言、发票及庭审笔录经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人关云霞经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。
本案原、被告签订了租赁合同，形成了租赁法律关系，但在租赁期间，被告将房屋多次转租，最终转租至第三人关云霞经营，在关云霞经营期间发生火灾，给原告的房屋的造成了直接损失，经评估鉴定损失为79335.16元，故第三人关云霞对原告房屋因火灾造成的直接损失应承担民事�偿责任。关于房屋租金的间接损失，原、被告双方约定的租金为每月1650元，被告给付租金至2012年4月，房屋于2012年1月发生火灾，致使房屋无法正常使用，确给原告造成了间接损失。本院认为，待原告申请对房屋的损失鉴定结论作出后，原告便可对房屋进行修复和使用，但原告一直未使用房屋，故对于鉴定结论作出前房屋的租金损失本院予以支持，对于鉴定作出后扩大的损失，本院不予支持。鉴定结论作出日期为2013年9月26日，送达时间为2013年10月8日，故租金损失的起始时间应从2012年4月1日至2013年10月8日共计18个月，租金为29700元。故对于上述租金损失第三人关云霞亦应承担赔偿责任。另，原告杨建与被告卞军双方协议约定，被告未经原告书面同意，不得将房屋转为他用或出售。被告抗辩经原告口头同意将房屋转租他人，但被告并无证据证明，且在该协议履行过程中，一直是由被告卞军将房租给付原告，且饭店名称一直未发生变更，故可以认定被告的转租行为未征得原告同意，被告将房屋转租的行为构成了违约，故被告对于合同履行期间原告房屋因火灾造成的直接损失及房屋租金的间接损失与第三人关云霞承担连带赔偿责任。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、第三人关云霞于本判决生效后30内赔偿原告因火灾造成的房屋直接损失79335.16元，房屋租金间接损失29700元（从2012年4月1日至2013年10月8日，每月1650元，共计29700元）；
二、被告卞军对第一项承担连带赔偿责任；
三、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍�付迟延履行期间的债务利息；
案件受理费3350元，公告费800元、鉴定费2000元由被告卞军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张 品
代理审判员 郭福强
人民陪审员 李 军
二〇一四年四月八日
书 记 员 冯 欣