广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初14857号
原告：黄灿津，男，1951年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：叶建华（原告妻子），住广东省佛山市禅城区。
被告：卢健勇，男，1974年12月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
原告黄灿津与被告卢健勇租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用简易程序，于同年11月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶建华到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年1月至2014年7月尚欠的租金304000元（42800元/月×2个月+38000元/月×17个月-427600元）及水费1218元、电费24810元、物业管理费600元及保安费9500元（500元/月×19个月），合共340128元，并以每月拖欠的租金为本金从欠付之日起至实际支付之日止按年利率24%计算利息；2.本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告与被告分别于2012年5月23日、2014年5月16日签订了《租赁协议》及《租赁合同》。原告将位于佛山市南海区桂城海八路之北xxx号商铺418平方米，夹层72平方米合共490平方米租赁给被告作经营汽车使用，月租金为38000元，水电、保安费另计。被告自2013年1月1日开始至2014年11月逾期缴交租金304000元，水电费、保安费等36128元，经原告多次追讨无果，至2014年11月15日，被告将租赁合同转由第三方执行时共拖欠租金和水电保安等费用合计340128元。根据双方签订的协议和合同约定，被告应于每月10日前交付当月租金，逾期交租金，应按每日百分之五支付滞纳金，被告长期拖欠商铺租金及费用，已构成严重违约，必须承担违约责任，现原告主张以年利率24%计收滞纳金。
被告没有答辩。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、举证的权利。经审查，本院对原告出示证据的真实性予以确认，本院确认以下事实：
2012年5月23日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于佛山市南海区桂城海八路之北xxx号商铺共418平方米（含分摊10%面积，另含夹层72平方米），租给乙方作经营汽车使用。每月租金为42800元。租赁期限从2012年6月1日至2014年5月31日。签订合约当天乙方向甲方支付保证金42800元作为履行合同的信用担保。如乙方中途违约则赔偿甲方42800元，若甲方中途违约赔偿乙方42800元。按先交款后使用的原则，每月10日前交付当月租金，逾期交租应以日百分之五支付滞纳金，超过两个月不交租金视作违约，甲方有权终止合同，没收保证金、追缴违约金等约定。该事实有原告提交的《租赁协议》为证。
2014年5月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定租赁期限从2014年6月1日至2016年5月30日，从2014年6月1日起计收租金，每月租金为38000元。按先交款后使用的原则，每月10日前交付当月租金，逾期交租应以日百分之五支付滞纳金，超过两个月不交租金视作违约，甲方有权终止合同，没收保证金、追缴违约金等约定。该事实有原告提交的《租赁合同》为证。
2014年11月15日，原告（甲方）与被告（乙方）、力帆汽车有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定：解除甲乙双方签订的租赁合同，将乙方变更为丙方；原租赁期不变，至2016年5月31日合同终止。乙方变更后自2014年11月1日起由丙方执行原合同条款；乙方将合同变更为丙方后，租金每月按45000元由丙方向甲方交纳，甲方收到租金后将其中的差价每月7000元扣除每月500元保安费后实为6500元，返还给乙方；乙方同意将交付甲方的保证金42800元转作丙方的保证金；甲乙双方同意乙方将原租赁合同交由丙方执行至原合同期满。落款处甲方签名为叶建华代签。该事实有原告提交的《补充协议》为证。
2008年8月21日，原告出具《授权书》，载明：本人黄灿津代表佛山市南海区奔达汽车物资贸易有限公司授权叶建华代表本人及属下公司签署佛山市南海区奔达汽车物资贸易有限公司与南海区桂城街道叠北村民委员会于2008年6月18日签订的《土地、物业租赁合同》中的物业有关转租、分拆出租等的文件及办理一切手续，包括以本人名义签订《租赁合同》和代收租金。授权期限为合同到期日2020年12月31日止。该事实有原告提交的《授权书》为证。
2014年7月16日，叶建华收到被告交来的340128元，并出具收据。诉讼中，原告陈述:应被告要求将该收据作废，被告将收据的交顾客联返还给原告。因原被告之间有其他工程项目合作关系，叶建华重新开具了两张收据给被告，分别载明收到被告桑元头3-4座工程款200000元，共400000元。故原告并未实际收到被告支付的租金及其他费用共340128元。该事实有原告提交的三份收据及（2016）粤0605民初12686号民事判决书为证。
原告在诉讼中陈述：自2013年3月起，涉案租赁物的租金调整为38000元/月。被告已交清2013年1月之前的租金等费用，2014年8月之后的租金等费用被告亦已结清。现被告尚欠原告2013年1月至2014年7月的租金共304000元（42800元/月×2月+38000元/月×17月-427600元）、水费1218元、电费24810元、物业管理费600元及保安费9500元（500元/月×19月），合共尚欠340128元。该事实有原告提交的降租批条、水费费用明细、电费缴费明细、物业管理费电子发票记账清单、补充协议、保安工资表、三份收据为证。
涉案租赁物未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。
本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故原告与被告签订的《租赁协议》、《租赁合同》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，关于原告主张的占有使用费，涉案租赁合同虽为无效合同，但原告主张按合同约定及双方协议的标准计收占有使用费，符合公平诚信原则，本院予以支持。原告主张被告支付2013年1月至2014年7月的占有使用费304000元（42800元/月×2个月+38000元/月×17个月-
已支付427600元），被告作为义务履行方，未举证证明已经支付上述占有使用费，亦未进行抗辩，故本院对原告的占有使用费请求予以支持。原告按实际发生的情况主张被告支付水费、电费、物业管理费及保安费，有相关单据佐证，被告未提出异议，本院对原告主张的上述费用均予以支持。
关于原告主张的滞纳金，实际是被告拖延支付相关费用的利息损失。原告请求按年利率24%计算利息，本院综合合同的履行程度、被告的过错程度及原告的损失，根据公平和合理原则予以衡量，认为原告主张的利息标准过高，酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率从逾期之日起至付清款日止计付利息。关于利息起算时间如何确定的问题，原告自认被告已支付2013年1月至2014年7月期间占有使用费共427600元，本院推定该款用于支付了2013年1月至2013年11月的占有使用费427600元（42800元/月×2个月+38000元/月×9个月），原告并未举证证明或明确该款的支付时间，故原告应承担相应举证不能的不利法律后果，故本院不支持原告关于该期间的利息请求。双方约定每月的10日前支付当月租金，故被告应以38000元为本金分别从2013年12月至2014年7月期间每月11日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予原告。故原告的利息请求超出本院核定部分，本院不予支持。
被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告卢健勇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠占有使用费304000元并支付以38000元为本金分别从2013年12月至2014年7月期间每月11日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予原告黄灿津；
被告卢健勇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费1218元、电费24810元、物业管理费600元、保安费9500元予原告黄灿津；
驳回原告黄灿津其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费为4842.16元（原告已预交），由原告负担1162.16元，由被告负担3680元。被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 孙秀娟
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 廖炜城