云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第698号上诉人（原审原告）谢恩艳，女，1985年9月29日出生，汉族。委托代理人杨生顺、王顺新，云南晨昀律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）吴炳佳，女，1986年1月8日出生，汉族。委托代理人田一闳，云南瑞祥律师事务律师，特别授权代理。原审第三人云南皇凯投资有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区米兰园工业园区管委会。法定代表人潘孜奕。上诉人谢恩艳因与被上诉人吴炳佳、原审第三人云南皇凯投资有限公司（以下简称“皇凯公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月8日受理此案后，依法组成合议庭于2016年1月4日进行了公开开庭审理，上诉人谢恩艳的委托代理人杨生顺、王顺新，被上诉人吴炳佳的委托代理人田一闳到庭参加诉讼，原审第三人皇凯公司经本院公告送达开庭传票后无正当理由拒不到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：谢恩艳与杨有吉系夫妻关系，2011年6月3日，杨有吉以谢恩艳（乙方）的名义与吴炳佳（甲方）签订《购房权转让协议书》，约定双方就呈贡新城“航空艺术港”艺术学院住房的购房权进行转让，该权属面积约208㎡，甲方同意将该购房权转让给乙方，乙方支付给甲方转让费人民币贰拾万元整（￥：200000.00元），同时支付甲方为该房屋先行垫付的住宅申购意向金人民币捌万元整（￥：80000.00元），合计人民币贰拾捌万元整（￥：280000.00元），在本协议签订当日内乙方向甲方支付人民币贰拾柒万元整（￥：270000.00元），余款人民币壹万元整（￥：10000.00元）在办理完更名手续后30天之内乙方向甲方付清。甲方保证上述购房权属本人真实、合法取得的权利；保证在该协议签订之日起甲方不再享有该房屋及源于该房屋的权益；届时必须协助乙方办理房屋的选房、更名、过户、交款等必须的购房手续；本协议签订之日起，甲方联系方式变更，甲方及时通知乙方。若因甲方原因未及时通知和尽自己所能协助乙方办理该物业的相关事宜，造成乙方无法履行此协议，则视为甲方违约。直到乙方取得该套房屋的全部产权为止，甲方的以上相关责任方可完成。乙方交清购房权转让费及住宅申购意向金和其他预付款项之后，拥有以甲方名义选购房屋以及房屋所附带的车位、车库等附属设施的权利，获得甲方积极协助办理相关房屋手续的权利。乙方支付所选房屋的购房款、房屋配套费、税费及届时更名、过户等手续的所有相关费用；对届时选房规则、条件所选定的实际房屋，必须无条件接受，若购买该房屋必须包含一个车位或车库，乙方必须无条件接受，并向相关部门支付相关购买费用，若乙方联系方式变更，乙方有责任及时通知甲方，因乙方原因，甲方无法协助乙方所造成的损失由乙方承担。直到乙方取得该房屋的全部产权为止，乙方的以上相关责任方可完成。在本协议有效期内未办理产权更名、过户之前，乙方不得再将该物业转让他人，否则视为违约，将按违约条款支付违约金。目前该购房权所属小区具体房价以甲方单位及开发商针对本单位职工公布的价格为准，甲、乙双方均达成合意，双方均不得以日后价格波动为由要求对方重新确定购房权转让价格。在房屋选房、更名、过户等过程中，由于乙方原因（如不能按时交清购房款及相关税费等）造成房屋不能顺利选购、更名、同开发商签定房屋买卖合同、过户，甲方不承担责任，且不退还购房权转让费，给甲方所造成的其他经济损失均由乙方承担。甲方承诺能够办理更名手续，届时将甲方购房权变更至乙方名义之下，甲方已付相关款项亦一并变更至乙方名义之下，由乙方同开发商签署《商品房购销合同》，否则，乙方有权单方终止本协议，协议终止五日内甲方应如数退还乙方已付全部款项。乙方未跟开发商签订房屋买卖合同前，若因不可抗力、政策变动因素导致本协议无法履行，本协议自动失效，也不视为双方违约。按本条解除协议时，甲方应退还乙方已付给甲方转让费款项且不付利息。更名后，若因不可抗力、政策变动因素导致乙方不可能取得该套房屋产权且乙方已和开发商解除合同，不视为双方违约，但乙方有权单方终止本协议，按本条解除协议时，甲方应退还乙方已付给甲方转让费款项且不支付利息。协议生效后，如一方违约造成本协议无法履行，则违约方必须承担以下相应违约责任：1、若甲方违约，甲方应退还乙方所付全部款项（包括已付转让费，购房款及其他相关税费），并再向乙方支付违约金人民币：伍拾万元整。2、若乙方违约的，甲方不再退还乙方所付全部款项（包括已付转让费，购房款及其他相关税费），乙方应再向甲方支付违约金人民币：伍拾万元整。双方当庭确认此条款的违约金小写（￥1000000）部分系笔误。2011年6月3日，吴炳佳出具收款收据一份，证实其收到“杨有吉购买本人坐落于呈贡新城“航空艺术港”艺术学院住房房产的购房权转让费人民币贰拾万元整，本人已交住宅申购意向金人民币捌万元整。以上款项合计人民币：贰拾捌万元整（￥280000.00元）。在2011年6月3日签订购房权转让协议书当日乙方杨有吉已付甲方吴炳佳款项人民币贰拾柒万元整（￥270000.00元）。”2011年6月3日，昆明凯诚房地产开发有限公司（乙方）与谢恩艳（甲方）签订《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》，约定甲方自愿交纳捌万元诚意金作为选购乙方开发的物业在取得预售许可证后签订正式《商品房购销合同》的诚意金，乙方为甲方预留住宅房供甲方购买，甲方选择乙方开发物业中的C户型建筑面积约为208平方米，对甲方目前的内部申请认购的价格约为：1、联排别墅每平方米3600元-3700元。2011年6月3日，昆明凯诚房地产开发有限公司（以下简称：凯诚公司）出具收款收据一份，载明收到谢恩艳交付的内部申请认购诚意金80000元。2011年7月3日，杨有吉向吴炳佳支付转让金尾款10000元。2013年11月18日，昆明凯诚房地产开发有限公司、云南皇凯投资有限公司（以下简称：皇凯公司）与谢恩艳签订《确认书》，确认《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》所约定的开发项目经政府规划主管部门审批后项目名称、产品类型、具体面积等均有所调整，项目名称由“新城艺术港”变更为“航空艺术港”，实际开发法律主体由云南艺术学院文华学院投资方云南皇凯投资有限公司和云南航空房地产开发经营有限公司联合开发，昆明凯诚房地产开发有限公司不再作为该项目的开发主体，因此原《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》中的相关权利、义务全部转由云南皇凯投资有限公司承继。双方确认谢恩艳原认购产品C户型，认购面积208㎡，本次确认的认购产品A户型，认购面积（暂定）277㎡。认购方式：选房当日签署新的《航空艺术港认购协议》，并加盖云南航空房地产开发经营有限公司公章，原《内部认购书》在签订新《航空艺术港认购协议》时作废并由皇凯投资收回。客户携带原有诚意金收据及新的《航空艺术港认购协议》于新《航空艺术港认购协议》签订之日起7天内到销售中心签订正式商品房购销合同，并缴纳相应的款项。认购时间：2014年5月9日-2014年5月16日，选房期限及价格优惠截止时间为2014年5月16日，2014年5月16日后公司不再办理内部客户选房，届时所有房源不再给予优惠。以上期限届满之日仍没有参加选房的客户将被视为自动放弃认购资格，公司将对其按退款客户处理，并通知办理退款手续。后谢恩艳诉至一审法院，请求：一、解除谢恩艳与吴炳佳签订的《购房权转让协议书》，并由吴炳佳退还购房权转让费200000元。二、由吴炳佳承担本案的诉讼费用。一审法院认为：首先，吴炳佳与谢恩艳之间所签订的合同主要内容，是吴炳佳将其购房权认购资格转让给谢恩艳，双方在签订合同当时，吴炳佳已经协助谢恩艳按照双方约定的户型和价格与昆明凯诚房地产开发有限公司签订了《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》，已完成合同主体的更名手续，将合同主体由吴炳佳变更为谢恩艳，谢恩艳实际上已取得选购约定房屋的资格，而谢恩艳一方也于2011年7月3日将购房转让金尾款支付给吴炳佳，其付款行为也是其确认更名手续完成的意思表示。而谢恩艳之后与凯诚公司、皇凯公司签订《确认书》的行为也能够印证，谢恩艳已经取代吴炳佳，受让取得购房的相关资格；其次，谢恩艳主张吴炳佳不能提供合同约定的户型，但在谢恩艳与凯诚公司签订的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》中明确的户型即是与吴炳佳所约定的C户型，面积也是208㎡，可以证实吴炳佳所转让的购房资格的对应户型与合同约定一致；最后，谢恩艳于2013年11月18日所签订的《确认书》中，已与凯诚公司、皇凯公司约定将原户型变更为A户型，面积277㎡，此确认书签订在购房权转让之后，对于购房权指向户型的变更为谢恩艳取得资格后自行与开发商协商作出的行为，该行为已超出吴炳佳在签订合同时的预见范围和合同的权利义务范围之外，若因变更后的户型不能实现原告合同目的，也不应当归咎于吴炳佳一方。综上所述，谢恩艳主张解除合同是认为吴炳佳不能提供合同约定户型，导致其不能与皇凯公司签订《商品房购销合同》，但本案的户型变化是谢恩艳自行与皇凯公司协商变更，谢恩艳已取得购房权，并已实际行使该权利而与皇凯公司进行合同内容的相应变更，因此吴炳佳作为出让方已经按约完成购房权出让的义务，并且已经协助谢恩艳办理了更名手续，已完全履行了合同约定的相应义务，双方的合同目的已经实现，谢恩艳也相应支付了转让金的尾款，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……”双方权利义务均已履行完毕，合同权利义务终止，对于原告要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。对于谢恩艳要求退还转让费200000元的诉讼请求，因吴炳佳已经按约履行出让义务，该转让费是受让人谢恩艳应当支付的合同对价，现双方合同权利义务已经履行完毕而终止，对于谢恩艳要求退还人民币200000元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百一十八条之规定，判决:“驳回原告谢恩艳的全部诉讼请求。”案件受理费减半收取2150元，由谢恩艳承担。一审判决宣判后，谢恩艳不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。其上诉的事实与理由为：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，双方所签订的《购房权转让协议书》没有履行完毕。双方约定的合同标的“购房权”是特定的，所购房屋为C户型208平方米的联排别墅，价格为每平方米3600元左右，但上诉人于2013年11月18日选房时，双方约定的该户型房屋并不存在，开发商另行要求上诉人选择A户型面积为277平方米的房屋，该房屋的售价为9000元/㎡，已严重高于市场价，上诉人完全没必要支付高额的转让费购买该房屋；其次，《购房协议书》中约定，被上诉人的责任是要取得该套房屋的全部产权后，被上诉人才完成其责任和义务。因上诉人无法购买双方约定的房屋，故双方签订的《购房权转让协议书》未履行完毕。再次，《购房权转让协议书》中约定，上诉人未与开发商签订房屋买卖合同前，若因不可抗力、政策变动因素导致本协议无法履行，本协议自动失效，也不视为违约，更名后，若因不可抗力、政策变动因素导致上诉人不可能取得该套房屋产权且上诉人已和开发商解除合同，不视为双方违约，但上诉人有权单方终止本协议，按本条解除协议时，被上诉人应退还上诉人已付转让费款项且不支付利息的约定，被上诉人应退还上诉人已付的全部款项。最后，上诉人曾与被上诉人协商退款的事情，被上诉人同意退还200000元，但被上诉人一直以资金紧张为由未予以退还，上诉人无奈下才诉至法院。一审法院组织双方调解的过程中，上诉人仅请求被上诉人退还150000元，但被上诉人只同意退还20000元，导致调解未果。综上，一审判决结果对上诉人明显不公，请求二审法院在查明本案事实后支持上诉人的上诉请求。被上诉人吴炳佳针对上诉人谢恩艳的上诉答辩称：上诉人的上诉请求均无事实及法律依据。理由为：一、《购房权转让协议书》约定被上诉人将自己拥有的购房权利转让给上诉人，上诉人取得购房权后，向被上诉人支付购房权转让费。上诉人是否取得了购房权，被上诉人是否取得约定的转让费，是合同履行完毕的条件。根据上诉人于2011年6月3日与开发商签订的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》、收款收据等材料，能够证实上诉人已实际取得购房资格，并直接与开发商达成了购房协议，故本案《购房权转让协议书》已经履行完毕。二、对于上诉人提出的其所购房屋的户型、面积、价格发生变化，已不能实现其购房目的主张，根据《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》，可以证实上诉人认购的C户型房屋与被上诉人转让给上诉人的房屋户型一致。后上诉人于2013年11月18日与开发商另行签订了《确认书》，将原C户型变更为A户型，面积变更为277平方米，这是上诉人与开发商自行达成的协议，已与被上诉人无关。三、在《购房权转让协议书》中第三条约定:“对届时选房规则、条件所选定的实际房屋，必须无条件接受;”及第四条约定:“目前该房权所属小区具体房价以被上诉人单位职工公布的价格为准，双方均达成合意，双方均不得以日后价格波动为由要求对方重新确定购房券转让价格。”现选房规则发生变化，上诉人也与开发商签订了确认书，故相应的法律后果应由上诉人自行承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人皇凯公司未发表答辩意见。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审中，上诉人与被上诉人对一审判决确认的事实均无异议，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：上诉人是否享有对《购房权转让协议书》的解除权并请求被上诉人退还转让费200000元？本院认为：上诉人是否有权解除《购房权转协议书》。首先，上诉人与被上诉人签订的《购房权转让协议书》约定了被上诉人将其带有优惠性质的所购房屋名额转让给上诉人，该份协议书签订后，上诉人以其名义与开发商昆明凯诚房地产开发有限公司签订了《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》，确认了上诉人购买的面积为208平方米C户型房屋，即上诉人已取得了房屋的购买权，故被上诉人已履行了《购房权转让协议书》中的义务；其次，虽上诉人认为其选购的房屋并非《购房权转让协议书》中约定的C户型，但该户型房屋系上诉人与开发商皇凯公司签订的确认书中予以确认，故与被上诉人无关，若上诉人对所选房屋户型有异议，应向开发商主张相应的权利；第三，对于上诉人认为被上诉人应配合其取得该套房屋的全部产权后，被上诉人方完成其义务的主张。如前所述，因上诉人已与开发商签订了购房确认书，上诉人购买房屋后的权利义务关系也与被上诉人无关，故上诉人的该项主张亦不能成立。因此，上诉人提出解除《购房权转让协议书》并要求被上诉人退还转让费200000元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人所提上诉请求及事实与理由均不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人谢恩艳承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审 判 长  郑会利代理审判员  符圆圆代理审判员  邓林春二〇一六年二月十九日书 记 员  吴 帅