安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第00187号
上诉人（原审原告）：安徽省庐江县教工宾馆，住所地安徽省庐江县庐城镇军二路***号。
法定代表人：邓大庆，该宾馆执行事务合伙人。
委托代理人：柳传圣，安徽剑戈律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：季芳。
委托代理人：季晓军，男，1977年9月19日出生，汉族，农民。
上诉人安徽省庐江县教工宾馆（以下简称庐江县教工宾馆）与上诉人季芳房屋租赁合同纠纷一案，因不服（2014）庐江民二初字第00418号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月30日公开开庭审理了本案。上诉人庐江县教工宾馆的执行事务合伙人邓大庆及其委托代理人柳传圣，上诉人季芳的委托代理人季晓军到庭参加诉讼。现已审理终结。
庐江县教工宾馆在原审中诉称：要求解除双方之间签订的租赁合同；季芳腾让从庐江县教工宾馆租赁的位于庐江县庐城镇军二路庐江县教工宾馆一楼自东边起第三间门面房；季芳给付租赁费7500元（按年租金45000元标准，自2014年6月10日起计算至2014年8月10日，计7500元，此后租金按上述标准计算至实际腾让之日）；案件受理费由季芳承担。
季芳在原审中辩称：2014年4月1日，庐江县教工宾馆承包期限届满，2014年6月3日庐江县教工宾馆从庐江县房地产管理局重新取得租赁权，故庐江县教工宾馆在2014年4月1日至2014年6月3日期间对该宾馆无承包经营权。双方租赁合同到期后，季芳与庐江县房地产管理局形成不定期租赁关系，现庐江县教工宾馆起诉要求解除租赁关系，无诉讼主体资格。另要求季芳按年租金45000元计付租赁费没有法律依据。
原审法院查明：2009年2月27日，庐江县教育局与尹光宽签订《庐江县教工宾馆承包合同》一份，约定：庐江县教育局将庐江县庐城镇军二路四层楼房的庐江县教工宾馆（建筑面积为1056平方米）租赁给尹光宽进行商业经营；租期为2009年4月1日至2014年4月1日。2009年3月5日，尹光宽与邓大庆签订《转让协议》一份，约定尹光宽将该宾馆转让给邓大庆经营。嗣后，邓大庆依法登记为庐江县教工宾馆执行事务合伙人。庐江县教工宾馆向庐江县教育局交纳房屋租金至2014年6月3日。
2009年6月9日，庐江县教工宾馆与季芳签订《租赁协议》约定庐江县教工宾馆将一楼东边第三间门面房转租给季芳使用；租期为2009年6月9日至2013年6月9日；月租金1200元，每半年支付一次，先付后租；乙方（季芳）续租必须提前2个月与甲方（庐江县教工宾馆）签订协议，否则甲方有权将此房中途停租做他用；续租时同等条件乙方有优先权。合同签订后，季芳在该门面房内经营庐江县庐城镇益友文体用品店。合同约定的租赁期限届满，双方未续签合同，季芳租金交至2014年6月9日。
同时查明：2014年6月3日，庐江县教工宾馆以招投标的方式取得庐江县庐城镇军二路南侧安徽省庐江县教工宾馆承租权，并与该房产的管理单位庐江县房地产管理局签订《房屋租赁合同》一份，约定：庐江县房地产管理局将其管理的庐江县庐城镇军二路南侧房屋（建筑面积约1002.82平方米）租赁给庐江县教工宾馆使用；租期三年，自2014年6月3日至2017年6月2日；在租赁期内，未经出租人书面同意，承租人不得以任何形式转租、分租、出借所承租房屋，以合伙经营等方式与他人共同使用房屋的，视为转租。
原审法院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护。季芳从庐江县教工宾馆租赁一楼东边第三间门面房经营庐江县庐城镇益友文体用品店。双方约定的租赁期限至2013年6月9日届满，双方未续签租赁合同，季芳向庐江县教工宾馆交纳房屋租金至2014年6月9日，双方形成不定期租赁关系。2014年6月3日，庐江县教工宾馆以招投标的方式取得庐江县教工宾馆续租权。该合同约定承租人（庐江县教工宾馆）未经出租人（庐江县房地产管理局）书面同意，不得以任何形式转租、分租。现庐江县教工宾馆要求解除双方租赁关系并腾让租赁房屋，符合法律规定，应予以支持。租赁合同届满后，双方对不定期租赁期限的房屋租金是否调整，以及如何调整，未达成一致意见，现庐江县教工宾馆要求季芳按年租金45000元标准计付房屋租金，无事实及法律依据，不予支持，不定期租赁期限的房屋租金仍按原租金标准计付。庐江县教工宾馆与庐江县教育局签订的承包合同虽于2014年4月1日届满，但庐江县教工宾馆依约交纳承包金至2014年6月3日，且其现亦通过招投标方式取得该宾馆的续租权，故对季芳辩称庐江县教工宾馆在2014年4月至同年6月期间无诉讼主体资格，无事实及法律依据，依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、解除安徽省庐江县教工宾馆与季芳租赁合同关系；二、季芳于判决生效后三十日内腾让其从安徽省庐江县教工宾馆转租的位于庐江县庐城镇军二路安徽省庐江县教工宾馆一楼自东边起第三间门面房屋；三、季芳于判决生效后三十日内给付安徽省庐江县教工宾馆房屋租金2400元（自2014年6月10日起按月租金1200元标准计算至2014年8月10日，此后租金按上述标准计算至实际腾让之日）。
上诉人季芳上诉称：1、庐江县教工宾馆与庐江县房地产管理局的租赁期限至2014年4月1日届满，故庐江县教工宾馆在2014年4月1日至6月3日期间与租赁房屋没有任何法律关系，其没有权利收取房屋租金，季芳的在此期间与庐江县房地产管理局之间形成了不定期租赁关系，房租应缴纳给庐江县房地产管理局。2、季芳与庐江县教工宾馆之间的租赁合同已在届满时自动终止，所以本案中应解除的庐江县房地产管理局与季芳之间的不定期租赁关系，原审法院审理对象错误，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。
上诉人庐江县教工宾馆上诉称：1、庐江县教工宾馆在2009年4月1日至2014年4月1日租期内，除第一年向出租方支付租金为11万，之后四年按每年5000元幅度递增，2014年6月3日至2017年6月2日的租期内第一年租金为328930元，之后两年按每年10%幅度递增。原审判决对庐江县教工宾馆缴纳租金已增长近3倍的事实视而不见，继续判决季芳应缴租金1200元属明显偏袒。2、庐江县教工宾馆在合同到期后已书面通知季芳2014年6月3日之后的年租金为45000元，季芳在接到书面通知后仍以实际行为继续承租，应视为承诺，应按照45000元的年租金标准缴纳房租。原审判决支持季芳以五年前的租金标准支付有违等价有偿的基本原则。请求二审法院依法查明事实，做出公正判决。
对于原判所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：根据2009年6月9日庐江县教工宾馆与季芳签订的《租赁协议》，双方之间的租赁期间应自2009年4月1日至2013年6月9日止，2013年6月9日之后因季芳继续使用房屋且已缴纳租金至2014年6月9日，但双方未签订书面租赁合同约定租赁期限，应视为不定期租赁合同，不定金租赁期间的租金仍应参照2009年4月1日的《租赁协议》约定的标准给付，故庐江县教工宾馆认为季芳应按调整后的年租金45000元给付的上诉理由无事实和法律依据，不予采信。庐江县教工宾馆与庐江县教育局之间的承包合同虽已于2014年4月1日届满，但庐江县教工宾馆向庐江县教育局缴纳租金至2014年6月3日且之后亦通过招投标的方式从庐江县房地产管理局处继续取得了该宾馆的承租权，与季芳之间具有租赁合同关系的主体仍是庐江县教工宾馆，故季芳认为其在2014年4月1日至6月3日期间是与庐江县房地产管理局形成不定期租赁关系的上诉理由依法不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人安徽省庐江县教工宾馆承担250元，由上诉人季芳承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年三月六日
书 记 员 于成冲
附：相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定