江苏省扬中市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬新民初字第155号
原告朱龙根，男，1974年1月15日生，汉族，扬中市人。
委托代理人周健，男，1975年9月6日生，汉族，扬中市人，系原告朋友。
被告郭剑峰，男，1980年2月28日生，汉族，扬中市人，户籍所在地南京市鼓楼区江东北路***号。
委托代理人周六八，江苏袁胜寒律师事务所律师。
委托代理人徐剑峰，江苏袁胜寒律师事务所律师
原告朱龙根与被告郭剑峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理，依法由审判员包新月适用简易程序于2014年3月21日公开开庭进行了审理，原告朱龙根及其委托代理人周健，被告郭剑峰及其委托代理人周六八、徐剑峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱龙根诉称，原告与被告于2013年6月5日签订了一份房屋租赁合同，合同约定被告将其临街商铺租赁给原告作商业经营用，租赁期限为2013年6月6日至2014年6月5日，年租金为90000元，2013年6月5日原告向被告支付租金90000元。2013年12月，原告由于家庭原因决定不再从事商业经营活动。经过充分协商，原、被告签订了一份房屋租赁合同终止协议，该协议约定房屋租赁合同自2013年12月7日终止，但被告不退还剩余租金45000元，而是将其作为原告的违约经济补偿。同日，被告将该商铺租赁给他人经营，且约定的年租金达到110000元。故原告认为原告虽然没能完全履行房屋租赁合同，但被告亦未受到任何经济损失，理应返还剩余房屋租金。现诉至法院，要求被告返还原告房屋租金45000元。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；
2、房屋租赁合同及收条各一份，证明原、被告双方存在房屋租赁关系；
3、房屋租赁合同终止协议一份，证明原、被告双方约定的违约金过高，原、被告双方的权利义务不对等，显失公平。
被告郭剑峰辩称，原、被告均系具有完全民事行为能力的公民，双方所签订的租赁合同终止协议，系双方真实意思的表示，现原告的行为违反了诚实信用的原则；原告在本案中存在非法转租行为，违反了合同法的相关规定，给被告在租赁合同中的管理活动带来了极大的不便；原告在本次转让活动中已获取了120000元的利益，该费用已包含了下半年的房租，现再要求被告返还补偿金于法无据；该房屋租赁合同已终止并已履行完毕，原告再次要求被告返还补偿金的行为违背了当事人意思自治原则，也违背了合同法中维护合同稳定性的立法本意。综上，原告的诉讼请求违反了民法及合同法的规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明原、被告签订了租赁合同，约定不得将房屋私自转租的事实；
2、房屋租赁合同终止协议一份，证明原告转租在先，原告将房租450000元给被告作为经济补偿，系原、被告真实意思的表示；
3、转让说明两份，原告申请现房屋承租人高勇出庭，证明原告非法转租在先，且原告将房屋转租后已获利120000元，其中包括2013年下半年的房租；
经审理查明，2013年6月5日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：甲方郭剑峰乙方朱龙根根据国家有关法律、法规和省市有关规定，甲乙双方在平等自愿的基础上经友好协商就下列房屋租赁达成如下协议：一、甲方同意将坐落在本市三茅街道金苇中路92号两间房屋的一、二层出租给乙方，乙方在对该房屋做了充分的了解后愿意承租该房屋；二、该房屋租赁期为壹年，自2013年6月6日起至2014年6月5日止；三、该房屋租金为每年90000元，按一年一次性支付，先付后租；四、乙方租赁期内所产生的一切费用均由乙方自行承担（水费、电费等）；五、合同期满时，乙方如需续租，应在合同期满前两个月向甲方提出书面申请。经甲方同意并签订新的租赁合同，如无需续租，必须在合同期满前一个月办理好房屋退租手续，结清水费、电费等费用；六、乙方应依法从事正当的经营活动，如在租赁期间乙方从事违法经营活动，一切法律责任均由乙方承担；七、乙方在租用房内部不得随意改变房屋结构格局，损坏内部设施，否则甲方有权提前终止合同，追究责任并收回该房屋；八、未经甲方同意，乙方不得私自将房屋的部分或全部转租给他人。租用期间，乙方拥有使用权，如若乙方因特殊原因需要转让经营，必须与甲方协商并得到甲方同意，结清原协议所有往来后，由甲方、乙方与第三方共同到场签订转让合同，完善手续后，方可经营。协议签订后，原告使用了楼下的一间经营鸭血粉丝，将楼上的两间和楼下的一间以年租金50000元转租给他人使用。2013年12月，原告因为家庭原因，不再从事经营活动，亦不想再租赁原告的房屋，其欲将房屋转租他人，但被告不同意，2013年12月7日，原、被告签订房屋租赁合同终止协议一份，约定：原、被告同意提前终止双方于2013年6月5日签订的房屋租赁合同；因原告转租在先，被告不退还乙方剩余房租45000元，并将此剩余房租给被告作为违约经济补偿；房屋租赁合同终止后，原、被告双方因合同存续期间及提前终止本合同相关义务与权利已全部结清，原告不得就合同存续期间及提前终止本合同所产生的任何事宜提起仲裁、诉讼、申请、信访。否则，视为原告根本性违约。此后，原告将该房屋转给高勇经营，并获得转让费120000元，2013年12月7日，高勇与被告重新签订了房屋租赁协议，年租金为110000元。因楼上的两间和楼下一间仍由原来的租户使用，原告已收取此房屋租金，高勇认为现其只能使用到楼下一间，故楼上及楼下一间房屋的房租应归其所有，后其实际只支付给原告人民币90000元。
以上事实，有原、被告提供的证据为证，并有双方的当庭陈述予以佐证，本院依法予以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，如约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，虽因原告的原因双方终止了租赁合同，原告向被告承担了45000元的违约金，但同日被告即将房屋租赁给高勇，且房屋的年租金亦比租给原告提高了20000元，故原、被告解除租赁合同被告并无损失，应认为原告将半年房租45000元作为违约金支付给被告，此违约金过高，现本院酌定被告返还原告人民币10000元。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
被告郭剑峰应返还原告朱龙根人民币10000元，此款限于本判决生效后十日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费925元，减半收取462.5元，由原告朱龙根负担359.5元，由被告郭剑峰负担103元（被告应负担的部分原告已垫付，由其以给付上述赔偿款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏镇江市中级人民法院开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：1104010829000140561）。
审判员 包新月
二〇一四年五月九日
书记员 唐平平
法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十四条、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。