江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终1845号
上诉人（原审原告、反诉被告）：连云港景力房地产有限公司。
法定代表人:何从，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李吉忠，江苏维尔利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王建平。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡巧玲。
委托诉讼代理人：王建平（系胡巧玲丈夫）。
上诉人连云港景力房地产有限公司（以下简称景力公司）因与被上诉人王建平、胡巧玲商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2017）苏0703民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案受理后，依法组成合议庭于2017年5月31日公开开庭审理了本案。上诉人景力公司的委托诉讼代理人李吉忠，被上诉人王建平并作为被上诉人胡巧玲的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人景力公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人给付逾期收房违约金14600元，被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、本案诉讼时效因上诉人在被上诉人2016年9月30日起诉上诉人商品房销售合同纠纷案件中当庭（2017年1月5日庭审）提起反诉而中断，因此不存在超过诉讼时效的问题。2、即使不存在诉讼时效中断，因本案是持续违约行为且合同没有约定追究违约责任的时间，也不存在超过诉讼时效的问题。本案是持续性的违约行为，从被上诉人逾期收房之日至实际收房之日产生的违约金是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，上诉人可以按该项整体权利未能实现时提出主张；上诉人与被上诉人双方的商品房买卖合同只约定了违约金的支付方式，没有约定违约金的支付期限，对没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张。综上，请求撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。
被上诉人王建平、胡巧玲答辩称，对于上诉人主张诉讼时效中断问题，没有事实和法律依据，对于我方起诉景力公司逾期办理房产证违约金支付，景力公司希望我方私下和解，为了不引起小区广大业主的共同诉讼，我方主动撤诉，按照法律规定，反诉是一个独立的诉讼，即使我方撤诉，反诉也将继续进行，而实际上景力公司诉前诉中诉后一直没有交反诉费，至今景力公司也没有交反诉费，而是在2017年2月24日另案起诉。包括我方在内的51家业主，按照相关法律规定，反诉必须缴纳反诉费，在规定期限内，没有缴纳反诉费的视为放弃反诉，也不存在诉讼时效中断的问题。我方业主买了一个办不了房产证的房子，一个没有取得房屋竣工验收表的房子，一个到目前为止还是使用临时用电的房子，景力公司利用提供格式合同的优势地位以补充协议的形式让我方交纳逾期收房缴纳保管金100元每日，该霸王格式条款应当认定无效，因为景力公司未注明提示该条款，而实际情况草草的让我方业主签字，签字时间只有三五分钟，而对方在合同约定逾期交房是约8元一天，明显显失公平。一审法院驳回景力公司的诉求认定事实正确，适用法律正确。目前，还有部分业主因为景力公司办不了房产证没有竣工验收、使用临时用电，没有收房，现小区面临用电已到期，假设该判决没有被维持或改判将不利于广大业主，必然会引起群体诉讼，甚至群体上访事件的发生。
景力公司向一审法院起诉请求：请求判令王建平、胡巧玲支付逾期付款违约金768元（2013年4月14日至2013年7月24日，共计101天，380000元乘以万分之零点二乘以101天）、逾期收房保管金14600元（2015年1月20日至2015年6月15日，共计146天）并承担本案诉讼费用。
王建平、胡巧玲向一审法院反诉请求：请求判令景力公司支付逾期办理房产证的违约金5557元（按已付房款555724元的1%计算）、延期交房违约金1633元及2015年6月15日次日起至具备交房条件止期间的延期交房违约金，并由景力公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年3月29日，景力公司（出卖人）与王建平、胡巧玲（买受人）签订《商品房买卖合同》1份，其中第三条约定：出卖人将位于连云区港城大道东侧、五羊路北景城名郡小区某幢某单元某室一套出售给买受人王建平、胡巧玲。第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4734元，总金额五十五万五千七百二十四元整。第六条约定：买受人应于签订合同当日支付首期购房款计人民币175724元，余额380000元于合同签订后15日内付清。第七条约定：买受人逾期付款的违约责任为逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.002%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。第八条约定：出卖人应当在2014年10月12日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体楼宇验收合格且买受人已支付全部购房款的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.002%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.2的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。收房进行验收交接时，出卖人应当出示单体楼宇验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，水、电于房屋交付使用时达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由出卖人负责提供临时水、电。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人的责任，导致本条约的上述手续不能在约定期限内办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同附件四第三条约定：关于办理个人住房商业性贷款及违约责任1、在签订商品房买卖合同之前，出卖人已向买受人介绍了按揭所需提供相关资料及提供方法，买受人在签订本合同前已知悉办理按揭贷款的具体流程所需提交资料的详细情况，并向银行或相关部门充分核实了自身是否具备按揭贷款的资格。买受人须在签订本合同七日之内办理银行按揭手续，若未按前述规定期限办理完毕，视同买受人逾期付款，违约责任按合同第七条及本协议第三条执行。2、在买受人办理按揭过程中，出卖人只负责协助、配合买受人送交按揭材料，买受人应在签订本合同之前主动了解办理按揭贷款的流程并及时提供所需个人材料等，在合同约定时间内办妥按揭贷款手续。第九条约定：关于商品房交付买受人办理交付手续，签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人。出卖人的通知送达后，除非有正当的理由，买受人超过通知规定的时间未办理商品房交付手续的，视为出卖人已按期交付。自商品房交付或视为交付之日起，本合同项下房产的风险责任转移给买受人。因买受人原因造成出卖人无法及时交付的，买受人自交接期限届满次日起按每天100元向出卖人支付保管金，买受人超过交接期限60日的，出卖人有权解除本合同，将房屋另售他人，并要求买受人按房屋总价款的5%赔偿出卖人的损失。第十八条约定：本补充协议与合同具备同等法律效力，当合同内容与本协议相抵触的，以本补充协议为准。合同签订当日，王建平、胡巧玲支付了首付款175724元，余款380000元于2013年7月24日由中国建设银行股份有限公司连云港港口支行转入景力公司账户。景力公司于2015年1月16日在苍梧晚报上刊登《交房公告》，内容为：“我司开发建设的位于连云港市连云区××郡小区××楼、××楼、××楼已具备交付使用条件，将于2015年1月19日至1月23日期间办理房屋交接手续。请各位尊贵的业主在此期间前往景城名郡交房接待中心（地址：连云港市连云区五羊路16号景城名郡小区xx号楼商业xx楼）办理房屋交接手续。咨询电话：0518-8280****。逾期不办理的，视为我公司已经完成交付义务。请各位业主相互转告，恭祝您乔迁之喜！特此公告！”景力公司通知王建平、胡巧玲于2015年1月20日交付房屋，王建平、胡巧玲于2015年6月15日与江苏君怡物业管理有限公司签订《景城名郡物业管理服务合同》，并交纳了从2015年1月20日至2016年1月19日的物业费用。连云港市规划局于2014年12月22日和2015年2月2日出具给景力公司景城名郡小区5号楼、6号楼、8号楼、9号楼的《建设工程竣工规划核实认可书》2份。2014年12月2日，连云港市连云区环境保护局作出《关于景城名郡项目一期二标段5、6、8、9#楼竣工环保验收的意见》，其内容为：景城名郡该项目环保报批手续完备，各项环保措施和设施基本按环评及环拼批复要求落实，上述建筑工程项目竣工环保验收合格，同意通过验收。2014年12月30日，连云港公安消防支队作出《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》，其内容为：综合评定景城名郡5#、6#、8#、9#楼新建工程竣工验收消防备案合格。2014年12月20日，建设单位连云港景力房地产有限公司、监理单位江苏地亚建筑有限公司、施工单位远扬控股集团股份有限公司、设计单位连云港市建筑设计研究院对景城名郡5#、6#、8#、9#楼出具《单位工程竣工验收证明书》，其内容为：验收合格。景力公司涉案房屋至起诉时未取得建设工程竣工验收备案表，小区内至今使用临时用电。另查明，王建平、胡巧玲系夫妻关系。
一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据王建平、胡巧玲提供的一审法院（2016）苏0703民初3880号民事生效判决书，对于购房人徐海军与本案景力公司签订的《商品房买卖合同》认定系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案中，景力公司、王建平、胡巧玲签订的《商品房买卖合同》与上述合同系同一小区合同，应认定为合法有效。本案中，本诉中景力公司的诉讼请求为王建平、胡巧玲支付逾期付款违约金768元（2013年4月14日至2013年7月24日，共计101天，380000元乘以万分之零点二乘以101天）、逾期收房保管金14600元（2015年1月20日至2015年6月15日，共计146天）。对于逾期付款违约金的诉求，王建平、胡巧玲的答辩意见为已过诉讼时效，且余款不能在15天内付清是因为景力公司未及时提供担保造成；对于逾期收房保管金的诉求，王建平、胡巧玲的答辩意见为已过诉讼时效，经审查，景力公司主张的逾期付款违约金是从2013年4月14日计算至2013年7月24日，逾期收房违约金是从2015年1月20日至2015年6月15日，该合同未约定违约责任的主张期限，根据《民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。景力公司应从2013年4月14日知道王建平、胡巧玲逾期付款，从2015年1月21日知道王建平、胡巧玲逾期收房，景力公司从2017年2月4日向一审法院主张权利，均已超过两年的诉讼时效，一审法院应驳回其诉讼请求。反诉中王建平、胡巧玲的诉讼请求为要求景力公司支付逾期办理房产证的违约金5557元（按已付房款555724元的1%计算）、延期交房违约金1633元及2015年6月15日次日起至具备交房条件止期间的延期交房违约金。其中逾期办理房产证的违约金5557元的诉求，经审查，景力公司、王建平、胡巧玲签订的合同中约定如房产公司未办理权属登记的，应承担已付房款的1%的违约金，故一审法院对该项诉求予以支持；其中延期交房违约金的诉求，王建平、胡巧玲认为景力公司未取得建设工程竣工验收备案表，小区内至今使用临时用电，不符合交房条件，经审查，合同中约定交付条件为单体楼宇验收合格且买受人已支付全部购房款，如果在规定日期内未达到使用条件，由房产公司提供临时水、电。现王建平、胡巧玲于2015年6月15日已实际收房，视为认可合同中的收房条件，故对该项诉求一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、驳回景力公司要求王建平、胡巧玲支付逾期付款违约金及逾期收房保管金的诉讼请求；二、景力公司于判决发生法律效力之日起十日内支付王建平、胡巧玲逾期办理房地产权属证书违约金5557元;驳回王建平、胡巧玲要求景力公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。一审本诉案件受理费185元，由景力公司承担，一审反诉案件受理费25元，由景力公司承担。
本院二审期间，上诉人景力公司提交下列证据材料：
1、（2016）苏0703民初3179号案件2017年1月5日的庭审笔录、反诉状和裁定书，证明在该案中，上诉人已经就本案主张权利，即当庭提出反诉，反诉请求的内容与本案诉讼的内容一致，说明本案诉讼时效已于2017年1月5日因上诉人提起反诉而中断，一审认定上诉人主张逾期收房保管金超过诉讼时效错误。
2最高人民法院公告案例（2005）民一终字第85号民事判决书，证明本案并未过诉讼时效。
被上诉人王建平、胡巧玲经质证认为，对证据的真实性无异议，按照相关法律规定反诉人事后一直未交反诉费，虽然我方已撤诉，并不影响该反诉的继续进行，而该反诉一直未进行，视为放弃反诉权利。对证据2的真实性有异议，即使该证据为真实，也与本案无关。
本院对上诉人景力公司举证的认证意见为，对证据1、2的真实性予以确认。
本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本院另查明，景力公司在一审法院审理的（2016）苏0703民初3179号案件的2017年1月5日庭审中，对王建平、胡巧玲的起诉提起反诉，反诉请求为请求判令王建平、胡巧玲支付逾期付款违约金768元、逾期收房保管金14200元，并承担反诉费用。后因王建平、胡巧玲撤回起诉、景力公司未缴纳反诉费用而撤诉。
本案二审争议焦点为：上诉人景力公司主张的逾期收房保管金是否已过诉讼时效，其主张的逾期收房保管金能否得到支持。
本院认为，根据景力公司与王建平、胡巧玲在《商品房买卖合同》附件第九条的约定，关于商品房交付买受人办理交付手续，签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人。出卖人的通知送达后，除非有正当的理由，买受人超过通知规定的时间未办理商品房交付手续的，视为出卖人已按期交付。自商品房交付或视为交付之日起，本合同项下房产的风险责任转移给买受人。因买受人原因造成出卖人无法及时交付的，买受人自交接期限届满次日起按每天100元向出卖人支付保管金，买受人超过交接期限60日的，出卖人有权解除本合同，将房屋另售他人，并要求买受人按房屋总价款的5%赔偿出卖人的损失。现景力公司主张其于2015年1月20日通知王建平、胡巧玲收房，王建平、胡巧玲在一审反诉中也认可其在2015年1月19日接到景力公司的收房通知，只是对未取得房屋竣工验收备案表及房屋质量问题提出异议。对此，本院认为，因逾期收房的行为是持续的行为，因双方约定了逾期收房保管金计算方式为每天100元，故逾期收房保管金应认定为继续行债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故景力公司主张起诉之日即2017年2月4日前两年的逾期收房保管金未过诉讼时效，又因景力公司在（2016）苏0703民初3179号案件2017年1月5日庭审中当庭提起反诉而引起诉讼时效的中断，故景力公司本案主张2015年1月20日至2015年6月15日期间的逾期收房保管金并未过诉讼时效。一审法院认定景力公司主张逾期收房保管金超过诉讼时效错误，本院依法予以纠正。但根据《商品房买卖合同》第八条约定，景力公司应当于2014年10月12日前交付单体楼宇验收合格且买受人已支付全部购房款的房屋给王建平、胡巧玲，但因涉案房屋未取得竣工验收备案表，景力公司交付的房屋不具备房屋交付条件，故景力公司以王建平、胡巧玲逾期收房为由主张王建平、胡巧玲支付逾期收房保管金无事实和法律依据，本院依法不予支持，一审法院驳回景力公司诉讼请求的判决结果并无不当。
综上，上诉人景力公司的上诉请求和理由部分能够成立，对成立部分，本院依法予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，但判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费185元，由上诉人连云港景力房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 程 晨
审 判 员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 刘雨君
严梓菡
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。