北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第02377号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街×号院×号楼。
法定代表人朱丽华，总经理。
委托代理人苏连生，男，1961年8月29日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京云茂电子商务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路甲×号楼×层×。
法定代表人吴云前，总经理。
委托代理人韩君恒，北京乾成律师事务所律师。
委托代理人宋克鑫，男，1986年8月11日出生，北京乾成律师事务所实习律师。
上诉人北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天公司）因与被上诉人北京云茂电子商务有限公司（以下简称云茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第45833号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年10月，君天公司诉至原审法院称：我公司与北京花园大道电子商务有限公司（以下简称花园公司）于2011年8月31日签订一份《写字楼租赁合同》，花园公司承租我公司位于北京市朝阳区东三环×号楼（该楼名称为“嘉盛中心”）×层（电梯显示是×层）一套，建筑面积为2498.20元，租赁期限为2011年11月1日至2014年10月31日。其中，2011年11月1日至2011年11月30日，我公司免收租金，只收取物业费，租金价格为每天每平方米7.8元，每月租金为592697.95元，租金不包括物业管理费、取暖费、发票税费；第三年租金按前一年租金的5%递增。花园公司应当在合同签订后7日内支付押金177.8094万元。租金支付方式为每两个月支付一次，提前5天支付。合同第8.2条还特别约定，逾期15日仍未支付房租的，�为花园公司自动退租，我公司有权收回房屋，押金不予退还。合同签订后，花园公司退出合同，改由云茂公司承租房屋并向我公司履行合同义务。云茂公司应当在2014年9月25日前支付的2014年10月1日至2014年10月底的租金62.23328万元至今未交。我公司曾于2014年10月15日书面通知云茂公司解除合同，并要求其在2014年10月18日前腾退并交还房屋，但云茂公司拒绝签收解除通知。2014年10月16日，我公司通过邮寄发出书面通知，重申我公司依法解除合同，但云茂公司仍未交还房屋。根据合同法规定，自合同解除通知书通知之日，合同就已经解除，云茂公司应当将房屋退还我公司，并承担相应的租金、违约责任等。因此我公司起诉至法院，请求法院判决：1.确认我公司与云茂公司签订的《房屋租赁合同》已经于2014年10月15日解除；2.云茂公司已经支付的押金177.8094万元充抵其应当支付给我公司的违约金，不予退还；3.云茂公司向我公司支付2014年10月1日至2014年10月15日的房租31.1167万元、2014年10月16日至2014年10月21日的房屋占有使用费10.3722万元及2014年10月22日至2014年10月29日的房屋占有使用费20.744385万元，总计62.233285万元；4.云茂公司支付违约金4.59256万元，包括：（1）云茂公司应当于2013年11月25日支付2013年12月1日至2014年1月底的租金124.4665万元，但云茂公司直至2013年12月27日才支付，逾期32天的违约金为1.19488万元。（2）云茂公司应当于2014年1月25日支付2014年2月1日至2014�3月底的租金124.4665万元，但云茂公司直至2014年2月28日才支付62.233285万元，逾期33天，违约金为0.6161万元。云茂公司直至2014年3月11日才支付剩余的62.233285万元，该笔款项逾期46天，违约金为0.85882万元。这两笔违约金合计1.47492万元。（3）云茂公司应当在2014年3月25日支付2014年4月1日至2014年5月30日的租金124.4665万元，云茂公司直至2014年3月27日才支付，逾期2天，违约金为0.0745万元。（4）云茂公司应当于2014年5月25日支付2014年6月1日至2014年7月30日的租金124.4665万元，直至2014年6月6日才支付62.233285万元，逾期11天，违约金为0.2054万元。至2014年6月19日才支付剩余的62.233285万元，该笔款项逾期24天，违约金为0.44807万元。这两笔违约金合计0.65348万元。（5）云茂公司应当于2014年7月25日支付2014年8月1日至2014年9月30日的租金124.4665万元，云茂公司直至2014年7月31日才支付62.233285万元，逾�支付5日，违约金为0.0933万元。云茂公司直至2014年8月22日才支付剩余的62.233285万元，逾期27天，该笔款项违约金为0.5041万元。以上违约金总计0.59734万元。（6）云茂公司应当在2014年9月25日支付2014年10月1日至2014年10月底的租金62.233285万元，截止到2014年10月27日（本案起诉之日）云茂公司仍未支付，逾期32天，违约金为0.59744万元。
云茂公司辩称：我公司不存在违约行为，双方的租赁合同主要义务已经履行完毕，合同目的已经实现。首先，我公司未收到解除通知，对方并未履行其通知义务。双方的租赁合同仅剩最后一个月的租金没有支付，也没有明确约定如何支付，我方试图与君天公司沟通支付方式，但君天公司不予配合，从而导致最后一期租金没有结清。即便如君天公司所述，我公司存在违约行为，而合同履行到现在，我公司已经支付了96.96%的租金，主要合同义务已经履行完毕，合同目的已经基本实现，合同不应解除。根据合同约定，行使解除权需要具备未付费用超过一个月租金的条件，但依据对方主张，我公司未付租金尚未超过一个月，所以对方行使解除权的条件并未成就。其次，君天公司应当全额退还我公司押金，无权要求押金充抵违约金。根据合同第6.8条约定，我公司完好返还租赁房屋后，君天公司应当退还全部押金。双方已于2014年11月19日交接房屋，确认房屋内没有损失，屋内设施良好，因此君天公司应当退还全部押金。此外，君天公司未举证证明存在实际损失，即便我公司违约，君天公司主张的违约金也过高，应当以能够证明的实际损失为基础，不得超过实际损失的1.3倍。第三，君天公司主张的租金数额有误，该项金额应为582182.34元，我公司交给君天公司的押金足以抵扣这部分租金。第四，我公司不存在迟延支付租�的情形，合同中关于支付租金的时间约定不明确，因此我公司并未逾期支付，君天公司要求支付逾期支付租金的违约金，依据不足。
云茂公司反诉称：2011年8月31日，我公司与君天公司签订《写字楼租赁合同》，租赁期限为三年，合同约定了租金交付、押金支付及退还、合同终止、房屋交接等相关事项。合同签订之后，我公司依约履行了合同义务，并交纳了相当于三个月租金的押金共计1778094元。在合同履行即将完毕的最后一个月时，我公司要求从房屋押金中扣除最后一个月的租金，这也是出于合同履行比较顺畅、双方的基本信任、避免最后手续的繁琐而提出的合情合理的要求。但君天公司坚决不同意从押金中扣除租金。尽管如此，我公司还是诚信为本，多次主动发函和其沟通房屋交接事项，在我公司的催促下，2014年10月29日我公司将房屋打扫干净并完好无损的交付给了君天公司，当时结余电费8518.13元。根据合同约定，君天公司应在我公司将房屋完好交付后5日内将押金全额返还给我公司。现我公司提起反诉，要求：1.君天公司返还押金1778094元；2.君天公司退还电费8518.13元；3.君天公司承担迟延退还房屋押金的违约责任，自2014年11月4日起至房屋押金实际退还之日止，按应退还押金的日万分之三计算。
君天公司针对云茂公司的反诉辩称：不同意退还押金，我公司在本诉请求中已经提出，押金应当用于折抵违约金。关于电费，同意退还结余部分，但我公司主张与云茂公司所欠租金折抵。不存在迟延退还押金的问题，因此不同意第三项反诉请求。
原审法院认为：《租赁合同》系君天公司与云茂公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。双方应当按照《租赁合同》的约定认真履行各自�合同义务。本案的争议焦点在于双方约定的合同解除条件是否成就，君天公司能否主张解除合同，其向云茂公司发出的解除通知是否发生法律效力。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。可见，承租方迟延支付租金构成根本违约的，出租方可以行使解除权。结合本案具体情况，双方所签《租赁合同》期限已经届满，租赁房屋已经交接完毕，除了云茂公司尚欠一个月租金未付、君天公司还未退还押金及电费以外，合同的主要内容已经履行完毕，合同目的已经实现。从双方往来函件的内容来看，云茂公司在最后一个月租金支付期限届满前向君天公司发函协商租金支付方式，表明其并无拒付租金的恶意。因此，君天公司在合同履行期限即将届满，且并未向云茂公司催缴租金�情况下，直接通知解除《租赁合同》的行为缺乏充分的法律和事实依据，法院不予支持。双方的《租赁合同》事实上已经终止。由于君天公司主张合同解除不能成立，故其应当返还云茂公司押金1778094元。鉴于双方已于2014年10月29日办理完房屋交接手续，租赁房屋已经交还给君天公司，故云茂公司应当向君天公司支付最后一个月的租金，因此，君天公司主张云茂公司支付自2014年10月1日至2014年10月29日的租金，合法有据，法院予以支持。君天公司应当向云茂公司支付结余电费。诉讼中，云茂公司认可君天公司主张的迟延支付租金情况，按照双方所签《租赁合同》第8.2.5条的约定，君天公司有权主张滞纳金。君天公司主张的滞纳金的起算日期符合合同约定，法院予以支持。至于滞纳金的收取标准，为每逾期一日收取日租金的0.3‰，即每逾期一日，收取6.22元滞纳金。因此，云茂公司应当向君天公司支付的滞纳金为815元及最后一笔租金的滞纳金。至于云茂公司反诉主张的逾期退还押金的违约金，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、北京云茂电子商务有限公司于判决生效后七日内向北京君天首业商贸有限公司支付2014年10月1日至2014年10月29日的租金六十万一千五百八十八元四角二分；二、北京云茂电子商务有限公司于判决生效后七日内向北京君天首业商贸有限公司支付2014年10月1日前逾期给付租金的滞纳金八百一十五元；三、北京云茂电子商务有限公司于判决生效后七日内向北京君天首业商贸有限公司支付迟延给付判决第一项所涉租金的滞纳金，自2014年9月25日起算至实际给付之日止，按每日六元二角二分的标准计算；四、北京君天首业商贸有限公司于判决生效后七日内退还北京云茂电子商务有限公司押金一百�十七万八千零九十四元；五、北京君天首业商贸有限公司于判决生效后七日内给付北京云茂电子商务有限公司结余电费八千五百一十八元一角三分；六、驳回北京君天首业商贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京云茂电子商务有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，君天公司不服，向本院提起上诉称：一、关于迟延支付租金滞纳金，合同约定的本意是按照每日所欠租金的0.3‰支付滞纳金，而非按每日租金的0.3‰支付滞纳金；二、云茂公司没有按照合同约定支付租金，我公司有权解除合同，云茂公司的押金应不予退还。请求二审法院查清事实，依法改判。
云茂公司同意原判。
经审理查明：2011年8月31日，君天公司（�方）与花园公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将位于北京市朝阳区东三环北路甲×号×层×1，×2，×3，×5，×6，×7，×8，×9，×10，×11单元（写字楼）（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用，建筑面积2498.2平方米，用于办公用途；免租期30天，自2011年11月1日起至2011年11月30日止，乙方在免租期内免付租金只交付物业费；租赁期限为三年，自2011年11月1日起至2014年10月31日止；在房屋租期内，前两年租金为每平米每天（建筑面积）7.8元（人民币）计算，该房屋建筑面积为2498.2平方米，计每月租金为592697.95元（人民币），租金不包括物业管理费、取暖费、发票税费，第三年租金按前一年租金的5%递增；租金支付方式为押三付二，乙方直接汇至甲方指定银行账户；租金每二个月支付�次，于付款月起租日五天前支付下一次租金，本合同有效期内按上述约定租金执行不予调整。《租赁合同》第6.8条约定，“租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施；在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如物业费、供暖费、电费、宽带费、电话费、停车费等）后五日内，甲方应将全额押金退还给乙方”。第8.2条约定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：8.2.1乙方未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租。8.2.2乙方未经甲方同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质。8.2.3乙方利用房屋存放危险物品或进行违法活动。8.2.4因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金；如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再�乙方追偿。8.2.5乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其日租金的0.3‰作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。”
《租赁合同》签订后，花园公司按约向君天公司支付押金1778094元。2012年8月3日，花园公司名称变更为云茂公司，云茂公司继续履行与君天公司所签的《租赁合同》。
诉讼中，君天公司主张云茂公司存在多次逾期支付房屋租金的情形，具体包括：1、2013年12月1日至2014年1月31日的租金124.4665万元应当于2013年11月25日支付，但云茂公司直至2013年12月27日才支付，逾期32天。2、2014年2月1日至2014年3月31日的租金124.4665万元应当于2014年1月25日支付，但云茂公司分两次逾期支付，其中，2014年2月28日支付62.233285万元，逾期33天；2014年3月11日支付62.233285万元，逾期46天。3、2014年4月1日至2014年5月30日�租金124.4665万元应当于2014年3月25日支付，但云茂公司直至2014年3月27日才支付，逾期2天。4、2014年6月1日至2014年7月30日的租金124.4665万元应当于2014年5月25日支付，但云茂公司直至2014年6月6日才支付62.233285万元，逾期11天，违约金为0.2054万元。至2014年6月19日才支付剩余的62.233285万元，逾期24天。5、2014年8月1日至2014年9月30日的租金124.4665万元应当于2014年7月25日支付，云茂公司直至2014年7月31日才支付62.233285万元，逾期支付5日，直至2014年8月22日才支付剩余的62.233285万元，逾期27天。6、2014年10月1日至2014年10月31日的租金62.233285万元应当于2014年9月25日支付，但至今仍未支付。
云茂公司认可君天公司所陈述的上述各期租金的实际付款时间，但主张双方对于付款时间的约定并不明确，且双方在实际履行过程中，并未对租金的支付时间产生争议，这说明君天公司对已经履行的部分是认可的。对于最后一个月租金未付的事实云茂公司予以认可，但认为这不能构成君天公司主张合同解除的理由。
庭审中，君天公司提交特快专递详情单、《解除合同通知书》、《腾退房屋通知书》、录音等证据，主张分别于2014年10月15日、2014年10月16日、2014年10月20日、2014年10月27日向云茂公司发出过解除通知，要求确认《租赁合同》已经于2014年10月15日解除。云茂公司不认可收到过解除通知，并主张合同解除的条件并不具备。
经查，云茂公司曾于2014年9月25日向君天公司发出《房屋退租、押金等事宜协商意见》，协商事项为：“1、关于最后一个月租金从押金中抵扣事宜。因我司紧急赶工新办公区装修，资金流动压力较大，希望贵司能同意从我司已缴押金中抵扣2014年10月份租金。2、退租交房及押金返还。我司自2014年10月26日起，已具备办理交房、退租手续的条件，希望贵司能在10月26日安排人员前来验房。根据合约，如验收符合约定，请贵司于10月31日之前将抵扣后的押金余额返还给我司。针对上述协商事项，恳请贵司在9月29日之前给予我司书面回复！最后，恳请贵司能多方面考虑，双方友好完成最后一段租期及办理交房退租手续。”2014年9月30日，云茂公司再次向君天公司发出《关于房屋租金支付、押金等事宜的协商函》，内容为：“1、关于最后一个月租金从押金中抵扣事宜。因我公司紧急赶工新办公区装修，资金流动压力较大，希望贵公司能同意从我公司已缴押金中抵扣2014年10月份租金。2、我公司自2014年10月26日起，已具备办理交房、退租手续的条件，希望贵公司在10月26日安排人员前来验房。3、如贵公司同意抵扣，请贵公司作出书面承诺，如验收符合约定，将在2014年10月31日之前将抵扣后的押金余额1155761.15元人民币返还�我公司。如贵公司不同意抵扣，请贵公司作出书面承诺，如验收符合约定，将在2014年10月31日之前将押金全款1778094元人民币返还给我公司。4、我公司将在收到贵公司书面承诺的3个工作日内，依据书面承诺的具体内容进行积极配合。5、针对上述事项，希望贵公司务必在10月9日之前给予我公司书面回复，请贵公司予以积极配合！”
2014年10月9日，君天公司回函给云茂公司，表示不同意押金抵扣租金的请求，要求仍然按合同约定履行。
2014年10月29日，君天公司与云茂公司办理验房交房，并签署《验收房屋交接单》，云茂公司将租赁房屋交还给君天公司，双方确认电表中剩余8518.13元，其余费用均已结清。
以上事实，有当事人陈述及相关证据材料在案证明。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《租赁合同》系君天公司与云茂公司�真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照《租赁合同》的约定履行各自的义务。本案双方的争议焦点之一系君天公司是否具有单方解除合同的权利。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。可见，承租方迟延支付租金构成根本违约的，出租方可以行使解除权。本案，双方所签《租赁合同》期限已经届满，租赁房屋已经交接完毕，除了云茂公司尚欠一个月租金未付、君天公司还未退还押金及电费以外，合同的主要内容已经履行完毕，合同目的已经实现，且从双方往来函件的内容来看，云茂公司在最后一个月租金支付期限届满前向君天公司发函协商租金支付方式，表明其并无拒付租金的恶意，故君天公司在合同履行期限即将届满，�并未向云茂公司催缴租金的情况下，君天公司并不具有单方解除合同的权利，其直接通知解除《租赁合同》的行为并不发生合同解除的效力。君天公司上诉主张其有权解除合同并不予退还云茂公司押金，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
关于迟延支付租金滞纳金的收取标准问题，双方所签《租赁合同》第8.2.5条约定，未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其日租金的0.3‰作为滞纳金。原审法院据此认定滞纳金的收取标准为每逾期一日收取日租金的0.3‰并无不当。君天公司上诉主张应按照每日所欠租金的0.3‰支付滞纳金，但并未向法院提交充分的证据予以证明，故本院对其此项主张不予采信。原审法院对其他争项的处理均无不当，本院均予以维持。
综上，原审法院根据本案实际情况所作判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费12356元，由北京君天首业商贸有限公司负担8991元（已交纳），北京云茂电子商务有限公司负担3365元（其中3181元由北京君天首业商贸有限公司垫付，北京云茂电子商务有限公司于本判决生效后七日内支付给北京君天首业商贸有限公司，剩余184元于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费10494元，由北京云茂电子商务有限公司负担65元（已交纳），由北京君天首业商贸有限公司负担10429元（北京云茂电子商务有限公司已垫付，北京君天首业商贸有限公司于本判决生效后七日内支付给北京云茂电子商务有限公司）。二审案件受理费21330元，由北京君天首业商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 曾 彦
代理审判员 龚勇超
二〇一五年三�十日
书 记 员 赵 纳