四川省洪雅县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民初字第954号
原告唐全中，男。
委托代理人黄力，四川法奥律师事务所律师（特别授权）。
被告洪雅县农村信用合作联社，住所地：洪雅县洪川镇北街36号，组织机构代码72084306-5。
法定代表人李志军，理事长。
委托代理人徐军，四川上凯律师事务所律师（特别授权）。
原告唐全中与被告洪雅县农村信用合作联社侵权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王雪梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐全中及其代理人黄力，被告洪雅县农村信用合作联社的代理人徐军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告唐全中诉称，其系洪雅人造板厂职工。1999年3月人造板厂解体时，将自有的综合楼6个门市以资抵债抵偿给被告洪雅县农村信用合作联社用于偿还借款。《以资抵债协议书》明确约定人造板厂的职工对该门市享有优先租用权。从当年开始，原告即租用其中的一个门市从事白铁皮加工至今。且从2013年8月8日又续签了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年1月1日起至2016年12月31日止。2014年11月，被告在没有公示，更没有按原、被告约定：“在租赁期内，甲方出售房屋需提前60天向乙方发出书面通知”向原告发出通知，即以明显低于市场价的价格将该6个门市（含原告租用的1个门市）出售转让给了案外人叶琴。被告的行为严重侵害了原告的优先购买权，故诉至法院请求被告承担赔偿责任。在审理过程中原告明确赔偿标准为法院委托评估的房价与成交价差价进行赔偿。
被告洪雅县农村信用合作联社辩称，原告不是被告竞卖门市的承租人不享有同等条件优先购买权。虽然唐全中与洪雅县农村信用合作联社签订了《房屋租赁合同》，表面上原告取得了承租人的身份，但原告在被告转让门市前从未实际使用过租赁门市，而是将门市转租给他人使用，直到2015年2月原告才实际使用了该门市。其身份实际为“二房东”而不是承租人，故不享有优先购买权。即使原告是承租人，也只对租赁的那一间门市享有优先购买权，但被告系整体转让6间门市，故原告不具备《合同法》第230条规定的“同等条件优先购买权利”。被告洪雅县农村信用合作联社是股份合作制企业，有权自主处置抵偿资产，其处置程序符合内部规定，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，此次处置资产程序得到洪雅县公证处及被告内部审计认可，此次处置资产经四川华威房地产土地评估有限公司评估，价值为51.71万元，成交价款为58.5万元，不存在明显低于市场价格的情形。故被告处置门市的行为不是侵权行为。原告的诉讼请求为赔偿损失，但原告未提出损失的具体金额，不符合法定起诉条件，请求法院驳回原告的起诉。原告唐全中滥用诉权，就同一事实起诉了两次又撤诉了两次，属于恶意诉讼行为。
经审理查明，原告唐全中系四川省洪雅县人造板厂职工。1999年3月该厂解体时将自有的综合楼6个门市以资抵债抵偿给被告洪雅县农村信用合作联社用于偿还借款。原告从当年开始租用其中的一个门市，双方签订了《房屋租赁合同》，后原告将该租赁门市与隔壁门市进行了调换使用。2013年8月8日原、被告又续签了《房屋租赁合同》，约定：“租赁期限自2013年1月1日起至2016年12月31日止……在租赁期内，甲方出售房屋，须提前60天向乙方发出书面通知……房屋租赁期间，乙方（承租方）有下列行为之一的，甲方（出租方）有权解除合同，收回出租房屋：未经甲方书面同意，转租、转借、调换承租房屋。”原告按合同约定分别于2013年和2014年向被告交纳了当年度租金。2014年被告委托了评估机构对该处资产进行评估，评估价格为51.71万元，同年11月8日，被告未通知原告便以自行组织拍卖的方式整体转让该处资产给另外五间门市的承租人，成交价为58.5万元。在得知被告将6间门市出售后，原告于2015年1月27日诉至本院，请求确认被告与第三人凌斌签订的房屋买卖合同无效，2015年2月10日原告向本院提出撤诉申请；2015年3月4日原告又诉至本院请求确认被告与第三人叶琴签订的买卖合同无效，2015年7月22日原告又向本院提出撤诉申请。2015年7月27日，原告再次诉至本院，请求判令被告对原告进行赔偿，在审理过程中原告明确诉讼请求为赔偿争议门市的实际价格与被告和叶琴的成交价差额。在案件审理过程中原告提出申请对争议门市的实际价格进行评估。2015年10月12日本院委托四川省久源房地产土地估价有限公司对涉案的门市在被告处置资产时的价值进行评估，由于该门市无独立房屋产权证，其所属土地性质为划拨，评估公司无测绘资质，本院于2015年10月28日委托成都市恒泰祥测绘有限公司对涉案门市进行测绘。测绘公司出具了载有：“根据现场测量1-6号门市套内面积均为20.06平方米，原房产证面积1-6号门市共224.14平方米，此6号门市根据原房产证面积而来本案争议门市建筑面积（含公摊面积）为37.36㎡”的测绘报告。评估公司依据该报告在扣除土地出让金后得出本案争议门市在被告处置资产时的评估价值应为140715元。原告为评估争议门市的价值花去测绘费1500元，评估费2000元。
上述事实有原告的陈述、被告的辩解及鉴定人员的证言，原、被告的身份信息证明、《以资抵债协议书》、《房屋租赁合同》、四川省久源房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告》、《竞买成交确认书》、照片、四川增值税普通发票票据等证据予以证实。
本院认为，同等条件优先购买权是法律赋予承租人的权利，应当得到保护。优先购买权遭受侵害时，权利人有权提出赔偿。
被告洪雅县农村信用合作联社将洪雅县城北东路原人造板厂综合楼6间门市整体出卖给案外人叶琴的行为是否侵害了原告唐全中的优先购买权？《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此本院认为优先购买权利人应当是承租人，出租人有告知承租人的义务。
被告认为原告并非适格的承租人，其理由是在处置资产前原告从未实际使用过该争议门市，而是转租给了他人，虽然原、被告之间签订了房屋租赁合同但原告未使用该门市故原告的优先购买权消失。本案原告只是将租赁门市与隔壁门市进行调换使用，并没有转租他人，即使转租，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。被告提出原告从1999年起就将门市转租给了案外人，期间双方还签订了几次房屋租赁协议，且该门市所处位置位于大路旁边，从被告提供的照片上也很容易判断原告租用的门市与调租门市的区别，由此推断被告应当知道原告转租门市的事实，且时间已远远超过6个月，被告都未曾提出过要与原告解除租赁合同。被告在审理过程中也并未主张过解除与原告签订的租赁合同或者认定合同无效。故本院认为原告主张其是承租人身份的观点成立，被告主张原告并非争议门市的承租人，其优先购买权消失的观点本院不予支持。被告还认为即使原告是承租人，也只对租赁的那一间门市享有优先购买权，但被告系整体转让6间门市，故原告不具备《合同法》第230条规定的“同等条件优先购买权利”。本院认为，在整体出卖的房屋时判断部分承租人是否享有优先购买权可以从房屋的使用功能上看。如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分可以分，使用功能相对独立，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋。本案中原告唐全中承租的第六间门市与前面五间是可区分的，使用功能也是相对独立的，其作为第六间门市的承租人，对该门市享有优先购买权，符合《合同法》第230条规定的权利主体。被告的主张本院不予支持。
被告作为房屋的所有权人，在出卖房屋时应当在合理期限内告知原告。被告认为在处置资产时其在相关位置张贴了《竞买公告》就视为已尽到告知义务。根据原、被告之间签订的《房屋租赁合同》第七条第3款：“在租赁期内，甲方出售房屋，须提前60天向乙方发出书面通知。”被告作为告知义务人应当向本院提交证明其向原告告知其出卖房屋的证据，但被告未向本院提供相关证据，本院视为其未向原告履行告知义务。
被告洪雅县农村信用合作联社未在合理期限内向承租人唐全中告知其出卖门市而将门市卖给叶琴的行为已经侵犯了原告对其承租房屋的优先购买权，应当对原告进行赔偿。
如何衡量被告应当赔偿原告的标准？本院认为，承租人的优先购买权追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的限制。对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，而不是购买价格的优惠。本案中被告未在出售前以同等条件征询原告，使原告丧失了交易机会，因此，从交易习惯上看，原告主张房屋差价作为损失，可以支持，但应对确定房屋差价的计算依据作出认定。从成都市恒泰祥测绘有限公司出具的测绘报告可看出，其测绘的门市面积是按被告处置的整体房屋面积除以6得来的，原因是被告处置的6个门市面积都相等，门市后面的过道和办公室从测绘专业方面作为公摊分摊到每个门市，故每个门市的面积都应为37.36㎡。在庭审过程中被告虽然对本院委托的测绘公司的测绘数据提出质疑，但未提供充分的证据推翻该测绘数据。故本院认可测绘公司的测绘数据和反映出的事实，即原告承租的门市面积为37.36㎡，被告处置的6个门市面积相同。四川省久源房地产土地估价有限公司的评估人员在接受现场质询时表示，评估报告上的评估金额是根据测绘数据，再扣除100%的土地出让金后计算得出，因评估地段的房屋价格差异不大，故评估门市与其他相邻门市的单价应是一致的。由此本院认为被告处置的6个门市面积相同，其价格应当一致都应当为140715元，总价应当为844290元。该评估报告的评估基准日为2014年11月与被告处置资产属于同一时期，而被告整体处置6个门市的成交价为58.5万元，每个门市价格为97500元，明显低于市场价值。故，实际价格与被告处置的价格差额是存在的，被告应当按差额对原告进行赔偿。
本院对原告唐全中的损失作如下确认：
原告承租的房屋实际价格与被告处置价格的差额为140715元－97500元=43215元，本院予以确认。原告为评估争议门市的价格花去的测绘费1500元、评估费2000元，被告对其真实性认可，本院予以确认。以上损失合计为46715元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第二十一条的规定，判决如下：
由被告洪雅县农村信用合作联社在本判决生效之日起十日内赔偿原告唐全中因承租房屋的优先购买权遭受侵害的损失46715元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费减半收取为484元，由被告洪雅县农村信用合作联社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员 王雪梅
二〇一五年十一月二十五日
书记员 马颖玲