四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第626号
上诉人（原审被告）辜小平。
委托代理人候文。
被上诉人苟宗培。
被上诉人苟元平。
被上诉人苟元春。
三位被上诉人委托代理人赵开文。
上诉人辜小平因与被上诉人苟宗培、苟元平、苟元春土地承包经营权出租合同纠纷一案,不服阆中市人民法院(2014)阆民初字第2490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人辜小平及其委托代理人候文，被上诉人苟宗培、苟元平、苟元春及其委托代理人赵开文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，1995年5月6日，辜小平与苟宗培签订土地租赁合同，合同约定苟宗培将其承包的位于阆中市河溪镇太平桥村4组的集体土地360平方米租赁给辜小平用于经营加油站，租期十年，租金每年800元，租金给付方式为每年元月一次性付清当年租金。合同签订后，辜小平在该土地上修建了一楼一底砖混结构房屋共三间用于经营加油站，辜小平于1999年停办了加油站，随后外出西藏务工。并于1999年停止了向苟宗培支付土地租赁费。苟宗培、苟元平、苟元春也因一直无法联系辜小平而无法要求其履行合同义务。同时查明，1999年1月，由苟宗培租赁给辜小平租赁的该块土地由苟宗培之子苟元平、苟元春继续承包经营。
苟宗培、苟元平、苟元春向一审法院提起诉讼称，1995年5月，苟宗培将其承包的集体土地租赁给辜小平用于经营加油站，租期十年，租金每年800元。合同签订后，辜小平于1999年停办了加油站，随后便外出西藏务工，此后，便再未向苟宗培等支付租金。同时，因1999年1月，苟宗培租赁给辜小平经营加油站的该块土地由其子苟元平、苟元春继续承包，请求法院判决辜小平给付苟元春、苟元平从1999年至2014年期间的土地租赁费12,000.00元，同时将租赁土地返还给苟元平、苟元春，并恢复原状。
辜小平答辩称：1、苟宗培于1995年将该块土地租赁给辜小平经营加油站属实，但辜小平已于1996年向苟宗培购买了该块土地，故该争议土地现在应当属于辜小平所有；2、本案苟元平、苟元春无诉权；3、本案已超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回苟宗培、苟元平、苟元春的诉讼请求。
一审法院审理认为，苟宗培与辜小平于1995年5月签订了农村土地承包经营权出租合同，合同对双方权利、义务进行了明确约定，双方应当按照合同约定履行合同义务。辜小平虽主张该租赁土地已于1996年从苟元培手中予以了购买，但其提供的证据不足以证明其主张，故辜小平仍应当按照合同约定给付租金。对于租金给付对象，苟宗培租赁给辜小平的该块土地，虽然在1999年已由苟宗培之子苟元平、苟元春承包，但苟宗培未就该事实向辜小平履行告知义务，辜小平仍应向苟宗培履行合同义务。故辜小平应当给付苟宗培租金4,800.00元。合同期满后，因辜小平仍然占有该土地，故辜小平在租赁期限届满后仍然应当继续支付土地占用费至起诉之日。其金额参照苟宗培与辜小平签订的土地租赁合同中约定的租金计算，但其给付对象应当为土地实际承包人苟元平、苟元春，故辜小平应当共计给付苟元平、苟元春土地占用费7,200.00元。对辜小平提出的案件已过诉讼时效的问题，因辜小平长期外出务工，苟宗培、苟元平、苟元春多次找辜小平主张权利未果，故苟宗培、苟元平、苟元春有权要求辜小平继续履行合约义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩于期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据…”之规定，判决：一、辜小平与判决生效后三十日内给付苟宗培租金共计4,800.00元；给付苟元平、苟元春7,200.00.元；二、辜小平于判决生效后三十日内撤出在其所租赁土地上修建的房屋并返还给苟元平、苟元春。
宣判后，上诉人辜小平不服，向本院提起上诉。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，即“由辜小平返还其租赁的土地，将土地恢复原状，并给付苟元春、苟元平1999年至2014年期间的土地租赁费1.2万元”。主要事实与理由：一审法院认定辜小平与苟宗培1995年5月6日签订土地租赁合同，至今双方一直系租赁关系，该认定与客观事实不符。1995年5月6日，辜小平与苟宗培签订土地租赁合同之后，辜小平便开始使用土地。但是在1996年，辜小平花了4,800元从社上购买了租赁的土地，给苟宗培青苗补偿费1,500元，占苟宗培、苟元春、苟元平坡地给付了4,500元，故辜小平享有案涉土地使用权。自1996年之后，辜小平与苟宗培、苟元春、苟元平便不存在租赁关系。
被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，请求二审法院依法维持。
本院二审审理查明，1997年9月5日，辜小平向阆中市河溪镇10村4社交款4,500元，阆中市河溪镇10村4社给辜小平出具收条一张，收条中的收支事项说明栏载明“集体将苟中培原落地面积0.5亩（其中耕地0.25×12000=3000，非耕地0.25辜小平×6000＝1500）给辜小平修房款4,500元，苟中培吃息保本”。原阆中市河溪乡10村4社（即现阆中市河溪乡太平桥村4组）队长苟清泉出庭作证称，4,500元系辜小平交付诉争土地约10年期间的租赁费，苟宗培对上述事实是知道的。阆中市河溪乡10村4社收取4,500元后，以集体名义将4,500元存入银行，每年的利息由苟中培收取至今。苟中培对苟清泉陈述的上述事实认可。
本院审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，1995年5月6日辜小平与苟宗培签订的土地租赁合同，合同约定苟宗培将其承包的位于阆中市河溪镇太平桥村4组的集体土地360平方米租赁给辜小平经营加油站，改变了土地的农业用途，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第(二)项关于“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：…(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；”和《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条关于“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。”之规定，苟宗培与辜小平之间的租赁合同应当无效。依照无效合同返还财产、赔偿损失的处理原则，土地租赁合同被宣告无效后，承租人应当返还根据无效合同所取得的财产，这种财产的范围既应当包括有形的财产即土地，也应当包括承租人实际占有土地期间在事实上所获利的利益。由于承租人基于占有土地所获利的利益并非有形财产，无法现实返还，而只能以折价方式进行补偿。本案中，考虑到双方当事人在土地租赁合同中约定的租金标准，是双方当事人协商一致的结果，一般也与合同订立时的市场行情相符。故因合同无效，辜小平应当向土地承包人苟元平、苟元春返还土地并以租金标准返还的土地占有使用费。
1997年9月5日，苟宗培、苟元平、苟元春所在的集体经济组织阆中市河溪乡太平桥村4组将苟宗培承包的农村集体土地（即案涉土地）租赁给辜小平，并收取4,500元，收条虽未明确载明4,500元系租金，因辜小平也认可其对案涉土地的使用系租赁，故认定4,500元为辜小平支付的案涉土地租金。苟宗培知道上述事实未提出反对，并一直收取4,500元存入银行的利息至今，其实质便是对阆中市河溪乡太平桥村4组出租其承包经营土地行为的追认，也即实际等同于苟宗培与辜小平对原租赁合同的租金和租赁期限进行了变更，将原租赁期限10年变更为不定期租赁，租金由原来年租金800元变更为4,500元的银行利息作为租金。既然苟宗培一直收取4,500元的银行利息，也即辜小平一直在履行支付租金的义务，苟宗培的承包经营土地变更为苟元平、苟元春后，二人作为苟宗培的儿子，明知仍由苟宗培收取承包经营土地的租金而没有提出异议，应视为认可。故，辜小平不应再向苟元平、苟元春返还土地使用费，对二人主张辜小平支付从1997年至今租金的12,000元，不予支持，一审判决辜小平支付租金错误，本院纠正。
综上所述，一审认定事实、适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、变更四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第2490号民事判决第二项即“被告辜小平于判决生效后三十日内拆除在其所租赁土地上修建的房屋并返还给苟元平、苟元春。”为“被告辜小平于判决生效后三十日内拆除在其所租赁土地上修建的房屋并返还土地给苟元平、苟元春”；
二、撤销四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第2490号民事判决第一项，即“被告辜小平于判决生效后三十日内给付原告苟宗培租金共计4,800.00元；给付原告苟元平、苟元春7,200.00元”；
三、驳回苟元平、苟元春其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由辜小平负担；二审案件受理费100元，由辜小平负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一五年六月十日
书记员 彭 宣