上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初7916号
原告：张兵，1989年4月8日生，汉族，住江苏省泰兴市。
原告：程婷，1988年10月16日生，汉族，住江苏省泰兴市。
上述二原告的共同委托诉讼代理人：崔萍，上海科尚律师事务所律师。
被告：何志伟，男，1962年1月18日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹靓蔚，上海敏诚善律师事务所律师。
被告：杜鹃，女，1961年5月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：万晓缨，上海敏诚善律师事务所律师。
原告张兵、程婷与被告何志伟、杜鹃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序公开开庭进行审理。本案分别于2016年6月27日、2017年1月4日二次进行了审理。原告张兵及二原告的共同委托诉讼代理人崔萍、被告何志伟的委托诉讼代理人郑健、曹靓蔚、被告杜鹃的委托诉讼代理人万晓缨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张兵、程婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，尽快配合原告办理房屋过户手续；2.判令被告将系争房屋交付原告，并配合原告办理维修基金。3.判令被告支付逾期过户违约金(以房产转让款229万元为基数，每逾期一日支付赔偿金1,145元，自2016年5月1日至办妥房屋过户手续之日止)。审理中，原告增加诉讼：判令被告支付逾期交房违约金(以房产转让款229万元为基数，每逾期一日支付赔偿金1,145元，自2016年6月1日至房屋交付之日止)；并撤回要求被告配合办理维修基金、煤气过户手续的诉请。事实与理由：2015年11月29日，二原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋“)，总价为229万元，装修补偿款为31万元，双方应于2016年4月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订后，原告如期支付了首期房价款106万元及装修补偿款31万元，第二期房价款贷款审批也已通过，但被告多次以房价上涨为由要求涨价，并明确表态不同意加价就不配合办理过户。原告以电话、短信多次催促，委托律师发函，被告仍不配合，故原告诉至法院，请求判如诉请。
被告何志伟、杜鹃辩称：不同意原告所有诉请。1.合同虽然约定于2016年4月30日前办理产权过户手续，但是双方已经约定2016年3月28日上午9点30分办理过户手续，该约定改变了原合同的约定。3月28日，原告没有按时前来办手续，所以产权无法变更的原因在于原告，被告不存在违约行为。2.根据合同附件３付款协议第２条第２款，原告应当在签订合同之后７日内向银行申请贷款，并审批通过，原告虽然申请了贷款但未在7日内通过审批，此系原告根本违约，且逾期超过了１０个工作日，被告依约享有合同解除权，被告已经另案起诉要求合同解除。3.根据合同补充条款的约定，应在原告办理出产证且原告付清全部的房款之后才交房，故交房条件没有成就，原告要求交房没有合同、法律依据。4.对于维修基金的过户手续，没有合同和法律依据，煤气过户也需交房之后办理，现交房条件没有成就，原告无权主张。5.系争房屋是毛坯房，不存在装修款，房价约定为229万元是因为原告做低了总价，这并非双方签约的真实意思表示，房屋总价实际上是260万元。
经审理查明：系争房屋于2007年10月25日登记于二被告名下。
2016年2月3日，二原告签订《佣金确认书》一份，确认系争房屋买卖成交金额为260万元，佣金为41,600元，于买卖合同成立当日支付。
2016年2月4日，原告程婷、被告何志伟签订《房地产买卖居间协议》一份，约定程婷购买二被告的系争房屋，总房价款为260万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。
2016年2月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告所有的系争房屋，转让价款共计229万元，被告于2016年5月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，双方在2016年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十一条约定，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款(一)第7条约定，被告未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；被告签订本合同后又将房地产转卖、租赁给第三方的、在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封、被告未按照本合同及各项附件等约定履行且逾期超过十个工作日的、被告单方要求解除合同的，均视为被告违约，原告有权单方解除本合同，应当通知被告，被告除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计算)外，还需向原告支付相当于总房价款5%的违约金，被告应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金；原告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；原告未按照本合同及各项附件等约定履行的且逾期超过十个工作日的、原告单方要求解除合同的，均视为原告违约，被告有权单方解除本合同，应当通知原告，原告除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向被告支付相当于总房价款5%的违约金；被告可从原告已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给原告，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，原告应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。附件二约定，设备：毛坯，装饰：毛坯，以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，原告不需另外支付费用，被告不得拆除并应随房屋交付原告。附件三付款协议约定，原告应支付被告首期房价款106万元，第二期房价款120万元通过申请贷款支付，原告应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，被告应积极配合原告办理申请贷款手续及提供所需材料，若原告向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付被告；原告应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，房款期限以贷款银行等为准，双方应积极配合贷款银行等提供所需材料；原告应支付被告尾款3万元，交易中心出具以原告为权利人的房地产权证且被告已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告，双方签订《房屋交接书》，并由原告直接支付被告全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。附件四约定，被告在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与原告共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。合同另对其他相关事宜进行了约定。
同日，双方签订《协议书》一份，约定原告应在支付合同总价款229万元外，再直接支付给被告装修补偿款共计31万元，于原告签订买卖合同后当日内直接支付给被告，上述价格合计260万元，为被告出售给房地产净到手价格。其中第3条约定，被告承诺该房屋系其家庭上海市生活满五年不唯一住房，双方约定此次交易中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由原告承担，若因被告承诺不实，导致多缴纳的交易税费由被告自行承担。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按约支付了被告137万元。
2016年2月21日，上海地维房地产估价有限公司出具系争房屋的《房地产市场询价意见单》。
2016年2月22日，原告张兵办理原有住房信息查询手续，查询结果为二原告在本市无房产。
2016年3月18日，被告何志伟出具《授权委托书》，言明委托曹靓蔚、金逸凯作为张兵、程婷和何志伟的房屋买卖合同纠纷一案中何志伟的代理人，具体权限为：代为调查、提供证据、进行谈判或调解、代书或签订相关法律文书、其他与涉案纠纷相关的事项。
原、被告双方约定3月28日上午去上海市松江区房地产交易中心办理过户手续，但均主张己方按时前往而对方未前往，系对方未按约履行过户义务，遂发生争议。
2016年4月17日，原告张兵向被告的代理人曹靓蔚寄送《告知书》一份，言明双方约定3月28日去松江区房地产交易中心办理过户，但被告没有到场，请被告于收到本告知书后三日内向原告提供履行上述协议约定的书面证明材料。
2016年4月26日，原告的代理人崔萍律师向被告出具《律师函》一份，言明被告多次以房屋上涨为由要求涨价，并明确表态不同意加价就不配合办理过户，现请被告于2016年4月30日之前与原告联系并配合办理房屋过户手续，否则原告将通过法律途径要求继续履行合同并追究违约责任。
2016年5月4日，本院受理二被告作为另案原告起诉本案二原告要求解除买卖合同、协议书的房屋买卖合同纠纷，案号为(2016)沪0117民初7916号。
2016年12月12日，原告张兵将房款123万元交至本院。
审理中，原告还提交如下证据材料：
1.中介与原告的短信记录、中介与被告的微信记录，拟证明中介通知双方于2016年3月28日去松江区房地产交易中心办理过户手续。被告对证据的真实性不予认可，认为不清楚沟通的主体，且记载的约定时间是3月28日下午，与原告主张的3月28日上午过户不符。
2.中国银行员工夏宇的名片、原告与夏宇的短信、贷款申请进度截屏照片，拟证明原告申请的贷款于2016年3月24日审批通过，原告已和银行工作人员约定2016年3月28日上午9点多到银行拿贷款合同。被告对证据的真实性不予认可，认为不能仅凭名片就证明夏宇的身份及单位，虽然贷款申请进度显示主体为“张兵”，但存在同名同姓的可能，且未载明贷款金额、性质、贷款的事由，不能证明原告办理了本案合同中约定的贷款。
3.自助终端取号凭证、原告与被告代理人曹靓蔚的微信记录、原告与被告的短信记录，拟证明原告于2016年3月28日10时23分到松江区第十六税务所办理过户缴税手续并排队取号；被告未按约至房地产交易中心办理过户手续，且拒接原告电话，原告只能联系被告的代理律师；被告直到3月28日才与原告联系，并让原告以后联系被告的律师；4月28日，原告催促被告办理过户手续，但未获回复。被告对证据的真实性不予认可，认为无法证明该微信是曹靓蔚的，且原告发送微信的时间超过了3月28日上午9点30分，被告何志伟是否收到了短信也无法核实。
4.原告与被告代理人曹靓蔚的通话录音光盘及文字整理稿，拟证明原告与被告代理律师约定3月28日上午办理过户手续，4月11日，被告代理律师表示被告对过户一事态度犹豫、思想反复，有不愿办理过户的违约倾向。被告对证据的真实性认可，但认为是原告没有按约前去办理过户手续，曹靓蔚不能代表何志伟承认了违约行为，且即便思想有反复，也是原告造成的。
5.原告申请中介工作人员杨健作为证人出庭作证。证人陈述，2016年3月28日之前一周，被告提出涨价，但具体涨价金额没说，原告表示再沟通沟通。证人约双方于2016年3月28日下午2时去办理过户手续，但被告何志伟表示下午要出国，遂改时间为上午9时至10时30分左右。2016年3月28日上午，中介公司经理董楠楠与原告先去了银行，在9时30分至10时左右去了松江区房地产交易中心，但没有找到被告，于是证人就电联被告何志伟，未接通，证人电联曹靓蔚律师，也未接通，证人又电联另一位律师，开始未接通，后来到12时左右接通了，其称是由曹靓蔚负责，证人又电联曹靓蔚，仍未接通，于是董楠楠和原告在下午1点多就回去了。回来后，董楠楠和证人说了事情的经过。后来被告何志伟称，其上午9时到了现场，没有等到原告就走了。原告对证人证言均表示认可。被告认为，证人从事经纪服务不具有合法性，证人也没有亲身于3月28日去办理过户，且中介费均由原告支付，证人与原告有利害关系，故证人证言不可采信。
同时，被告亦提交如下证据材料：
1.何志伟致张兵的《告知书》、快递详情单、妥投记录，拟证明何志伟于2016年3月25日要求原告提供申请贷款的证明材料。原告对此表示妥投记录显示了“他人收”，原告并未收到该告知函，且被告没有权利要求原告提供材料。
2.电话录音光盘及文字整理稿、何志伟的照片、上海市房地产登记簿、查询单、查询收据、快递详情面单、妥投记录，拟证明双方约定于2016年3月28日上午9时30分至松江区房地产交易中心办理过户手续，被告何志伟已按时前往，且已按时前往的证明材料已经寄给了原告。其中，上海市房地产登记簿显示的查询时间是2016年9时46分，查询单显示时间是2016年3月28日上午9时15分，照片中何志伟身后的交易中心大屏幕显示时间为9时50分。原告认为录音的文字整理不全面，与原告录音资料一致的部分原告予以认可；何志伟的照片是经过编辑的，即使照片是真实的，其显示的时间是9时50分，也不能证明何志伟在9时30分在交易中心；任何人都可以调取上海市房地产登记簿，不能证明是被告本人去调取的；查询单的查询主体也不明确；虽然查询收据记载了何志伟的名字，但不能证明是其本人开具的；快递单是被告自行填写，原告并未收到相关材料。
3.何志伟与中介人员董楠楠的短信记录，拟证明被告愿意配合过户，并在2016年4月21日希望原告将贷款批准文件交给被告的律师，但原告没有提供。原告对短信的真实性不予认可，并认为因为被告要求涨价，中介人员才会在4月20日告知原告加价，被告要求提供批准文件的通知原告并未收到，且被告无权要求原告提供。
另审理中，原告承诺其符合签订买卖合同时的限购政策，不存在被限购之情形。
以上事实，由上海市房地产登记簿、佣金确认书、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、协议书、房地产市场询价意见单、原有住房信息查询单、授权委托书、告知书、律师函、受理通知书、银行转账凭证以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的上海市房地产买卖合同、协议书系双方当事人的真实的意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。关于房屋交易总价的问题，虽然原告主张其中31万元系装修补偿款的性质，但结合买卖合同对于房屋系毛坯状态的约定、被告的陈述、居间协议及协议书关于房屋总价的约定，本院认定双方对于房屋总价的真实意思表示应为260万元。原告现已按约支付了260万元，被告应按约履行房屋过户的手续，原告的诉请符合合同的约定，本院予以支持。根据合同约定，补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准，根据补充条款，交房时间应为过户并支付尾款后5日内，现原告已支付了全部款项，且本院对过户予以支持，故对房屋交付的诉请，本院亦予支持。原告主张被告逾期交房，但目前房屋并未过户，交房的条件目前并未成就，原告主张的逾期交房违约金缺乏合同依据，本院不予支持。根据合同约定，被告应在房屋验收交接后配合原告办理燃气过户的手续，原告关于燃气过户的诉请符合合同约定，本院予以支持。
被告辩称原告未按约于2016年3月28日前来办理过户手续，系原告违约，但本院认为，从双方提交的证据来看，双方均于3月28日上午前往交易中心但并未碰面，原告随即通过多种方式联系被告而无果，被告却未联系原告，仅在交易中心现场拍了照片、领号就离开了，其行为并非全面、适当履行房屋买卖合同过户义务，且有违诚实信用原则。事后，原告再次联系被告于4月30日之前过户，被告予以拒绝，并主张双方已经约定了3月28日上午过户，即改变原来关于4月30日之前过户的约定。本院认为，买卖合同约定过户时间为4月30日之前，即使双方于3月28日因故未能办理过户手续，仍可再次协商过户的具体时间，以诚实履行4月30日之前过户的约定，被告的抗辩缺乏依据，故导致合同未能按约履行的责任在于被告。被告主张原告未能在合同签订七日内申请贷款并获得审批，此系原告根本违约，被告依约享有合同解除权，但合同并未约定原告需在合同签订七日内获得贷款审批。原告提供的证据材料也显示其也在合同约定的2016年4月30日之前贷款审批通过，贷款审批通过的时间也早于双方实际办理过户手续的2016年3月28日日。故被告主张原告应当在不具备付款能力，依据不足。原告关于逾期过户违约金的诉请，符合合同约定，被告抗辩违约金过高，本院考虑到违约金应具备一定补偿性和惩罚性功能，本院酌情予以调整为200,000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告张兵、程婷于本判决生效之日起十日内支付被告何志伟、杜鹃剩余房款1,230,000元；
二、被告何志伟、杜鹃于本判决生效之日起十日内协助原告张兵、程婷将上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告张兵、程婷名下(过户所涉全部税、费按2016年2月20日原告张兵、程婷与被告何志伟、杜鹃签订的协议书第3条之约定处理)；
三、被告何志伟、杜鹃于上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告张兵、程婷名下之日起五日内将该房屋交付给原告张兵、程婷；
四、被告何志伟、杜鹃于本判决生效之日起十日内支付原告张兵、程婷逾期过户违约金200,000元。
五、驳回原告张兵、程婷的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16,270元，财产保全费5,000元，合计诉讼费21,270元，由原告张兵、程婷负担11,810元(已付)，被告何志伟、杜鹃负担9,460元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
审 判 员 洪 飞
人民陪审员 陆为明
二〇一七年二月三日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。