广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初1373号原告：广州市新碧房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区朱村碧桂园城市花园花岸苑八街10号302房。法定代表人：杨文杰。委托代理人：张南军，该公司员工。被告：谢军，男，1977年10月28日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区，原告广州市新碧房地产开发有限公司诉被告谢军商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市新碧房地产开发有限公司的委托代理人张南军到庭参加诉讼。被告谢军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市新碧房地产开发有限公司诉称：2015年11月15日，原告与被告签订了合同编号为201511167589《广州市商品房买卖合同》及附件、附录，约定由被告向原告购买位于XX洋房，该商品房购房款总价656331元，原告选择按揭付款。合同签订后，被告因个人原因无法办理按揭贷款。原告多次通过快递、电话等形式等向被告追缴拖欠的房款，被告均不予理会。根据双方签订的附件七《本合同补充协议》第2条第2款，被告逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应按合同约定的该商品房价款总金额的20%向原告支付违约金。原告为保护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方签订的编号为201511167589《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件；二、判令被告向原告支付违约金131266元（合同总金额人民币656331元×20%），并从原告应退给被告购房款中抵扣；三、被告承担本案诉讼费。被告谢军未到庭答辩，亦未提交书面意见及证据到庭。经审理查明：2015年11月15日，广州市新碧房地产开发有限公司（出卖人、甲方）与谢军（买受人、乙方）签订编号为201511167589《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件一至七，载明“第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的中新首府（自编号4#、5#）住宅楼（自编号4#、5#）第XX房，房屋地址：增城市XX房。该商品房所在楼宇的主体结构为钢筋混凝土结构；建筑物地上层数为21层，地下层为2层……该商品房合同约定建筑面积共84.38平方米，其中，套内建筑面积65.29平方米，共有分摊面积约19.09平方米。……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米10052.55元，总金额656331元。……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：3、按揭贷款方式付款（1）首期款：自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的31.44%，金额人民币206331元。除首期款外，剩余房款金额人民币45万元，须于2015年12月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第十条逾期付款的违约责任3、按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；……第十三条房屋交付甲方应当在2016年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。”附件七：本合同补充协议，载明“……第二条关于逾期付款责任甲乙双方同意合同第十条关于逾期付款的违约责任的全部约定变更为：乙方如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按合同约定总房价款的20%向甲方支付违约金。乙方要求继续履行合同并经甲方同意的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。……”。广州市新碧房地产开发有限公司于2015年11月15日出具《广东省地方税收通用发票（电子）》两张，分别载明收到预售定金2万元，售房款186331元。原告确认被告已缴纳住宅专项维修资金8909.9元。2016年8月19日，原告向被告发出《已到期应缴款通知书》，载明“……现该合同约定的阁下需支付的二期房价款人民币45万元的付款期限已于2015年12月15日届满，而阁下未能按时支付，上述房价款共计人民币45万元，截止2016年8月19日，按合同约定共产生逾期缴纳楼款违约金33480元。请阁下收到本通知书后于2016年8月26日前将上述房价款及违约金，支付到如下楼款专用账户，以免扩大阁下的违约损失。”2017年2月21日，广州市新碧房地产开发有限公司提起本案诉讼。本案审理过程中，原告确认被告已支付定金2万元及首期款186331元。本院认为：原告与被告签署的编号为201511167589《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。《广州市商品房买卖合同（预售）》第八条约定被告应在2015年12月15日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款，附件七第二条第2点约定：逾期超过90日后，原告有权解除合同且被告应按合同约定总房价款的20%向原告支付违约金。经审查，原告确认收到被告支付的首期房款206331元，现原告主张被告未在2015年12月15日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式支付房款45万元。被告并无证据证明其已交纳上述款项，且被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。本院对原告主张被告未按期办理按揭手续并支付按揭款45万元的主张予以采信。因被告未按合同约定履行付款义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。故原告主张解除原告与被告签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，以及主张被告向其支付违约金的请求，理据充分，本院予以支持。经核算，购房款总额20%的违约金为131266.2元（656331元×20%），现原告要求被告支付的违约金为131266元，依法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案中，原告与被告签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件已解除，原告确认已收取的购房款应予退还被告，同时，被告因《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件解除而需向原告支付的违约金131266元，两笔款项符合抵销的相关要求，故原告主张违约金131266元在原告确认已收取而应退给被告的购房款中抵销，理据充分，本院予以支持。被告谢军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十九条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告广州市新碧房地产开发有限公司与被告谢军于2015年11月15日合同编号为201511167589的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件；二、被告谢军向原告广州市新碧房地产开发有限公司支付违约金131266元；三、原告广州市新碧房地产开发有限公司有权在退还被告谢军购房款中抵销上述款项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11676元，由被告谢军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾共明人民陪审员  姚紫珊人民陪审员  罗巧宜二〇一七年十月十五日书 记 员  潘玉翠阮柳静附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十九条第一款当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。