苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2013）吴民初字第1445号原告袁振芳。委托代理人高天野，江苏水城律师事务所律师。被告庄秦。委托代理人蒋勇伟、刘丹丹，江苏新苏律师事务所律师。第三人胡智香。原告袁振芳诉被告庄秦、第三人胡智香委托合同纠纷一案，本院于2013年11月18日立案受理后，依法由代理审判员何亚平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁振芳之委托代理人高天野、被告庄秦之委托代理人蒋勇伟、第三人胡智香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁振芳诉称，2013年4月23日，其与被告在苏州市吴中公证处办理了公证手续，委托被告出售其位于苏州市姑苏区桂花新村29幢102室房屋，被告于2013年4月26日与第三人胡智香签订房屋买卖合同，将上述房屋以950000元的价格出售给第三人并已办理过户手续，而被告并未将出售事宜告知原告，且仅向其支付了800000元房款。事后，原告偶然了解到出售事实真相，并与第三人核实，得知被告损害了原告的利益，与被告多次协商未果，故诉请判令被告返还原告售房款150000元。被告庄秦辩称，其与被告间不存在委托合同关系，双方于2012年9月30日签订了房屋买卖合同，约定购房价款为800000元，其已将房款付清给原告，原告亦将房屋交付给了被告，其与被告间的房屋买卖合同已履行完毕。之后，其将房屋出售给第三人所得房款与原告无关，故应驳回原告之诉请。第三人胡智香辩称，原、被告间的纠纷与其无关。经审理查明，坐落于苏州市姑苏区桂花新村****房屋原系原告袁振芳所有。2012年9月30日，经苏州市鸿宇房地产经纪有限公司居间，原、被告签订房屋买卖合同，合同约定原告将上述房屋出售给被告，成交价格为800000元。合同还约定，被告于2012年9月30日向原告交付定金20000元，于2012年10月8日前向原告补交定金80000元，共计定金100000元；原、被告双方于2013年3月底之前办理资金托管手续、过户手续，若被告在3月底之前能筹足房款，则被告一次性付清，不贷款，原告办理房产公证委托手续，双方自行交接房款（公证当日全款结清）；原告承诺于拿到全款当日腾空房屋，并将房屋钥匙交于被告。合同签订后，原告于2012年9月30日收到被告支付的定金20000元，并出具定金收条一份，内容载明：今收到庄秦购买桂花新村29幢102室定金人民币贰万元整。后于2012年10月6日，原告收到被告定金80000元，并出具收条一份，内容载明：今收到庄秦购买桂花新村29幢102室房屋定金人民币80000元（共计定金壹拾万元正）。2013年4月23日，被告通过中国工商银行向原告卡存700000元。当天，原告至苏州市吴中公证处办理委托公证，委托书内容载明：坐落：坐落于苏州市姑苏区桂花新村****房屋为袁振芳单独所有出售，故本人作为委托人全权委托庄秦为代理人，代为办理上述房产出售的以下事项，代为出售上述房屋，签订上述房产的《存量房买卖合同》，办理网签或网签撤销等相关手续，并办理该房产过户登记至买受人名下的房屋所有权转移登记及国有土地使用权的变更登记手续，缴纳相关税费及办理相关手续；代为办理存量房交易资金托管手续，签署《资金托管协议》并代为领取托管资金；代理人有权向相关登记机关及相关机构提供相关的证明、证件、文件等，递交并受领相关登记机关和机构颁发的权利凭证等文件、资料，向相关机关登记申请查阅相关权属档案资料等事宜。委托期限为自本委托书出具之日起六个月内有效。委托书的落款日期为2013年4月23日。办理委托公证时，原告即将房产证及房屋钥匙交付给了被告。2013年4月26日，经苏州市沧浪区领秀房产咨询服务部居间，被告庄秦与第三人胡智香签订房屋买卖合同，将上述房屋出售给第三人，合同约定成交价格为950000元。合同签订当天，第三人向被告支付购房定金20000元。2013年5月11日，被告收到第三人房款40000元；当天，上述中介为被告代收房款10000元。此后，第三人通过房管部门设立的资金托管帐户向被告支付了880000元，被告收到该笔款项。第三人分别于2013年5月14日、5月16日取得上述房屋的房权证书、土地使用权证。庭审中，关于办理委托公证事宜之原委，原告陈述，其一个朋友作房产中介，其想出售涉讼房屋，其朋友说她外甥女（即本案被告）想买这个房子，出于交情，其将该房屋以800000元低价卖给被告，签订房屋买卖合同时并不知道合同中约定办理公证委托相关事宜，在过户时，被告要原告到公证处办理委托手续，跟其说是为了方便过户，原告就相信了被告，办理了委托公证，当时其并不知情，后其才知道委托书是关于委托出售房屋的手续，做委托当天，被告向其付清了房款。原告还陈述，虽其与被告间签订了房屋买卖合同，但在被告与第三人签订房屋买卖合同之时，涉讼房屋并未过户至被告名下，第三人在交易过程中是看到涉讼房屋登记在原告名下以及原告授权被告出售房屋的委托书的情形下，与被告签订房屋买卖合同，故房屋买卖合同的相对人应当是原告与第三人，原告有权获得第三人交付的全部房款；而且，被告如果事先预谋以委托公证方式转卖涉讼房屋，被告低买高卖，逃避国家税收，其与被告间的房屋买卖合同应属无效。被告陈述，办理公证委托手续是双方在房屋买卖合同中约定的，其于2013年4月23日当天将房款付清给原告，原告按照约定办理了委托公证手续。被告还陈述，当时庄秦在买房子的时候有两套房屋，购买原告的房屋不能登记至被告名下，而且当时还考虑到是否登记到其公婆名下，后其公婆看房后不喜欢该套房屋，故其委托中介将该房屋挂牌对外出售。第三人陈述，其与被告签订了房屋买卖合同，在签合同前，其看到涉讼房屋登记为原告名下的房产证以及委托公证书。上述事实，由原告提供的房屋权属登记资料、委托书及公证书、工商银行转款明细单、房屋买卖合同，房权证书及土地使用权证复印件，被告提供的房屋买卖合同、收条，第三人提供的房权证及土地使用权证，当事人的陈述以及庭审笔录予以证实。本院认为，委托合同是指委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，以委托人与受托人就处理委托事务达成合意为合同成立要件。本案中，原、被告于2013年4月23日至公证处办理了有关出售涉讼房屋的授权委托，该行为能否反映原、被告双方存在委托出售涉讼房屋的委托合同关系的问题，原告认为其与被告间存在委托合同关系，被告应将出售房屋取得的房款交付于其；而被告抗辩认为，其与原告存在涉讼房屋的买卖合同关系，其已付清全部房款，双方办理委托公证系合同约定义务，委托书关于委托其出售涉讼房屋并非委托关系，而系其为了方便办理过户手续。本院认为，首先，在原、被告双方至公证处办理委托公证之前，双方签订了房屋买卖合同，被告已向原告付清房款，原告亦有向被告实际交付涉讼房屋的行为，双方只需再行办理产权过户手续则可完成房屋买卖交易行为，按照正常交易习惯，原、被告双方无需再另行办理原告委托被告出售涉讼房屋的相关手续。其次，关于为何办理委托公证的问题，原告对此解释为办理过户当天，被告告知其为方便过户而需要其办理委托公证，由此说明，原告并无委托被告出售涉讼房屋之意思表示；而被告对此解释为因限购政策影响以及考虑到过户至谁名的问题，为方便过户，其要求原告办理委托公证，由此说明，被告亦无接受原告委托其出售涉讼房屋之意思表示。第三，原、被告双方在签订的房屋买卖合同中约定“不贷款，原告办理房产公证委托手续，双方自行交接房款（公证当日全款结清）”，结合房款支付情况及原、被告的陈述，说明委托公证手续系双方房屋买卖合同约定的事项，因此，本院碍难认定上述委托公证的目的系原告委托被告出售涉讼房屋。至于被告未将原告出售给其的涉讼房屋产权变更登记至自身名下即转售给第三人，是否存在规避限购政策及逃避房产交易征税，本院将建议行政部门作出处理。综上，原告关于原、被告间存在委托合同关系而要求被告返还房款150000元之诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告袁振芳的全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币1650元，由原告袁振芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，户名：苏州市中级人民法院；帐号：10×××99。代理审判员  何亚平二〇一四年二月十七日书 记 员  瞿忠奎