甘肃省酒泉市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）甘09民终1156号
上诉人（原审原告）:闫雪霞，女，生于1977年6月5日，甘肃省金塔县人，住甘肃省酒泉市。
委托诉讼代理人：张志才，甘肃长治律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）白建成，男，生于1954年11月7日，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。
上诉人闫雪霞因与被上诉人白建成房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2016）甘0902民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人闫雪霞及委托诉讼代理人张志才、被上诉人白建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
闫雪霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审。事实及理由：1.被上诉人在签订房屋买卖协议时存在欺诈行为，双方签订协议时是由原总寨镇三奇堡村7组原组长盛万林介绍的，且被上诉人又提供了酒泉市农村土地权属调查出席指界通知书，足以使上诉人相信被上诉人就是争议房屋和宅基地的所有者，但上诉人在2016年4月拆除房屋改建新房时，却遭到村委会和土管所的阻拦，并告知上诉人争议房屋的宅基地使用权人并不是被上诉人。2.尽管协议违反了法律强制性规定，但被上诉人作为卖方，对合同的无效负有更大的责任。一审认定上诉人”占有、使用已达两年半之久”不符合客观事实，房屋一直在闲置，上诉人并未使用。最高人民法院的相关会议纪要也规定合同无效后，买受人请求返还购房款及利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应予支持。3.原审判决认定”拆除后可以重复利用的材料，由原告保管，归原告所有，对双方均有便利，可折抵5%的损失”，属于滥用自由裁量权。拆除的材料是已经使用二十余年的旧木料、窗户、门等，已经没有使用价值。即使有一些价值，上诉人户口在金塔，将上述材料拉回金塔也不符合经济原则。既然一审确定可重复利用，那被上诉人重复利用应当更方便。上诉人已经将原宅基地平整，被上诉人如果重建，则免去了平整宅基地及拆除旧房的费用。
白建成辩称，上诉人如果退还原房屋，被上诉人就退还房款。
闫雪霞向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方签订的房屋买卖协议无效；2.被告返还购房款28800元及利息5529元；3.被告承担房屋拆除及垫地基费用2850元并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：原告户籍所在地为甘肃省金塔县中东镇团结村；被告户籍所在地为甘肃省酒泉市肃州区南苑小区，其妻李秀英，2007年5月14日，以夫妻投靠名义从甘肃省酒泉市肃州区总寨镇三奇堡村7组迁入被告户籍地。2013年7月24日，酒泉市国土资源局肃州分局对肃州区总寨镇三奇堡7组35号（现5组）土地权属进行登记，该宅基地登记在王月珍名下。王月珍系被告白建成舅母。当事人双方对2013年12月21日，双方签订房屋买卖协议，原告支付价款28800元、被告交付房屋及原告将该房屋拆除的事实没有争议。
一审法院认为，交易行为不能突破法律法规、政策和集体管理秩序的底线。农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，是村民资格待遇的物质化体现。农村房屋转让时，宅基地使用权也一并转让，但仅限于享有村民资格的同一个集体经济组织成员之间。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......”《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办[2011]442号)第15条规定：”在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。在确定合同无效后损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。”被告白建成将座落在肃州区总寨镇三奇堡7组35号房屋出售给户籍为金塔县中东镇团结村村民即原告闫雪霞，原、被告双方均不具有该集体经济组织成员资格，双方签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，故原、被告签订的房屋买卖协议属于无效协议，原告要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于原告要求返还购房价款的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告双方签订的房屋买卖协议无效，双方取得的直接利益应当在合理范围内予以返还，本案中，原告已经将房屋拆除，无法返还，因为原、被告双方对房屋价值无法达成一致意见，原告也不同意恢复原状，应当根据过错程度折价补偿。其一，双方签订协议时，主体资格均不符合法律规定，双方均有过错，但被告已通过转交酒泉市农村土地权属调查出席指界通知书告知原告该房屋所属的宅基地未登记在其名下，原告未经核实，草率进行交易，存在一定过失；其二，原告由于自己的盲目行为拆除了房屋，导致房屋不能返还，应当承担主要的过错责任，综上，原告承担的责任比例以75%为宜；拆除后可以重复利用的材料，由原告保管，归原告所有，对双方均有便利，可折抵5%的损失。关于原告要求被告承担利息的诉讼请求，因为原告自己占有、使用该房屋已有两年半之久，根据公平原则，该诉讼请求不予支持；关于原告主张拆除房屋和平整地基费用的诉讼请求，原告拆除房屋未向该集体经济组织申请、未办理任何修建手续，其拆除费用是其自身原因造成的，与被告的行为不存在直接的因果关系，故不予支持；拆除房屋的建筑材料归原告所有，以此弥补部分损失。
综上所述，原、被告签订的房屋买卖协议依法应当确认无效。原告依照协议取得的房屋已经被其拆除，导致无法返还原物，根据过错程度，被告折价补偿20%的购房价款为宜；原告的其他诉讼请求于法于情不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决：一、原告闫雪霞与被告白建成于2013年12月21日签订的房屋买卖协议无效；二、原告闫雪霞返还被告白建成酒泉市肃州区总寨镇三奇堡7组35号（现5组）宅基地，被告白建成补偿原告闫雪霞房屋折价款5760元（28800元×20%），拆除房屋的建筑材料归原告所有，限判决生效后十日内双方相互履行；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费730元，减半收取365元，由原告闫雪霞负担340元，由被告白建成负担25元。
二审认定的事实与一审认定无异，本院予以确认。
本院认为，上诉人闫雪霞不是三奇堡7组农户，不能取得该组的宅基地，一审判决认定双方签订的房屋买卖协议无效正确。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案的争议焦点为：1.返还范围如何确定。2.上诉人与被上诉人的责任如何划分。
对于返还范围。经二审查明，闫雪霞与白建成签订的买卖协议中包括房屋、院落及空地，现房屋已经拆除，无法返还，但闫雪霞应当返还宅基地及空地。房屋修建于1992年，土木结构，自房屋修建后二十余年未修缮，拆除的材料因使用年限过久，已无利用价值，不应再计算残值。房屋已经拆除，无法确定价格，应当根据双方过错责任及合同价格酌情确定返还数额。
对于责任划分。被上诉人白建成作为卖方，明知其本人已转为非农业户口，家庭成员也在合同签订前转为非农业户口，不可能拥有农村房屋宅基地，仍然将争议房屋出售给上诉人闫雪霞，对合同的无效应当负主要责任。上诉人闫雪霞在签订合同时未尽到审慎审查义务，未对白建成是否拥有合法宅基地使用权进行审查，对合同无效的后果应当负次要责任。闫雪霞在未确定房屋能否买卖的情况下将房屋拆除，造成房屋不能返还，房屋价值亦无法确定，亦存在过错，也应当承担相应责任。综合双方的过错，本院酌情确定被上诉人白建成向上诉人闫雪霞返还协议价款28800元的50%，即14400元。
综上所述，上诉人闫雪霞的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但判处结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2016）甘0902民初2468号民事判决第一项；
二、撤销甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2016）甘0902民初2468号民事判决第二项；
三、上诉人闫雪霞返还被上诉人白建成酒泉市肃州区总寨镇三奇堡村7组35号（现5组）宅基地、空地，被上诉人白建成返还上诉人闫雪霞14400元，限于本判决生效后十日内相互履行完毕。
四、驳回上诉人闫雪霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费730元，由上诉人闫雪霞负担365元，被上诉人白建成负担365元。
本判决为终审判决。
审判长张耀泽
审判员张小青
代理审判员茹丽霞
二〇一七年三月一日
书记员高妍