甘肃省张掖市甘州区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘0702民初10929号
原告（反诉被告）：甘肃东煜房地产开发有限公司。住所：甘肃省天水市秦州区聚宝盆小区*号楼。
法定代表人：李兰兰，该公司董事长。
统一社会信用代码：91620500670838291X
委托诉讼代理人：黄海平，甘肃振泽律师事务律师。
委托诉讼代理人：黄静，甘肃振泽律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：郭健飞，男，1983年8月9日出生，汉族，甘肃省兰州市人。
委托诉讼代理人：魏伯雄，甘肃德言盛律师事务所律师。
原告（反诉被告）甘肃东煜房地产开发有限公司（以下简称东煜房地产公司）与被告（反诉原告）郭健飞商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东煜房地产公司的委托诉讼代理人黄海平、黄静，被告郭健飞的委托诉讼代理人魏伯雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东煜房地产公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付房款354853元，承担违约金171000元，合计525823元；2、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月7日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定由被告购买原告开发的位于张掖市甘州区东方明珠小区X号楼X单元XXXX室商品房，房屋总价款为494900元，首付款154900元，余款340000元办理按揭贷款。合同签订后，被告支付了首付款，但拒绝办理按揭手续，亦不支付下剩房款，遂提起诉讼。庭审中，原告将第一项诉讼请求中的房款354853元变更为350508元。
被告郭健飞辩称并提出反诉：原、被告于2014年8月7日签订商品房买卖合同后，按约支付了首付款154900元和公共维修基金8302元，并签署了办理银行按揭的相关文件。原告于2014年8月20日将房屋交付被告使用。因原告持有的商品房预售许可证过期，致使被告无法办理银行按揭手续，并且原告出售的房屋未经竣工验收备案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告有权解除合同，要求原告返还购房款并赔偿损失。综上，被告提出反诉请求如下：1.要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.要求原告返还已付购房款154900元，公共维修基金8302元，承担利息39168元，合计202370元；3.要求原告承担本案的诉讼费用和反诉费用。
原告东煜房地产公司针对被告的反诉辩称：1.被告以交付的商品房未经验收合格要求解除合同没有事实依据和法律依据。原、被告签订商品房买卖合同后，原告按合同约定已于2014年8月20日向被告履行了交付房屋的义务。2015年11月，原告组织对合同涉及的六幢楼进行验收，验收合格后于2016年2月18日取得《甘肃省建设工程竣工验收备案表》。被告认为原告至今未交付合格的房屋属于迟延交付，并以此为由提出解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以下简称《商品房买卖合同解释》)第十五条的规定，被告行使解除权已经超过了一年的除斥期间。另外，原告交付商品房时虽未经验收，但仅属于合同法中的瑕疵履行，瑕疵履行如符合合同法第九十四条第四款”当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定情形，才可适用解除合同，但从事实分析，该瑕疵履行并不妨碍被告合同目的的实现，原告交付房屋后，被告一直正常居住使用至今，现涉案房屋已经验收合格，瑕疵已经补正，应鼓励交易、维护交易稳定，请求驳回被告的反诉请求。2.被告以未能按时办理银行按揭贷款为由解除合同亦无事实依据和法律依据。被告支付首付款后，原告催促被告办理按揭手续，但被告拒绝办理，亦拒绝支付下剩购房款，被告认为未办理按揭的原因在于原告，但其并未提交证据证明。综上，原、被告形成的商品房买卖合同合法有效，被告的反诉缺乏事实与法律依据，请求依法予以驳回。
本院经审理认定事实如下：原告系经营房地产开发、商品房销售的企业。2012年10月26日，原告取得甘州区仁宗路XXX号东方明珠X号楼的商品房预售许可证，预售起始日期自2012年10月26日至2013年6月30日；预售期限届满后，原告又申请延期至2014年6月30日；原告申请商品房预售许可证延期后，预售时间延期至2015年11月30日。
2014年8月7日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于张掖市甘州区东方明珠小区X号楼X单元XXXX室商品房一套，建筑面积106.43㎡，单价4650元/㎡，房屋总价款494900元，如产权登记的建筑面积与合同约定建筑面积发生差异的，双方同意以张掖市房管局测绘队实测面积为准，多退少补（第五条）；被告于2014年8月7日首付154900元，余款340000元办理银行按揭手续（七日内办理完毕）（第六条）；如买受人未按合同约定的时间付款，逾期七日后出卖人有权解除合同，如出卖人解除合同，买受人按累计应付款的20%支付违约金，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自逾期之日至实际付清之日每日按应付款的万分之五承担违约金（第七条）；原告应于2014年9月1日前将综合验收合格的商品房交付被告使用，并约定了如交房逾期超过三十日，买受人有权解除合同，出卖人应在解除合同通知到达之日20日退还已付购房款，并承担已付款5%的违约金（第八条、第九条）；出卖人应当在商品房交付使用后三十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决（第十五条）。双方在合同中还约定了其他事项。原、被告签订的上述商品房买卖合同于2014年8月13日在张掖市房屋产权交易中心登记备案，同日，被告向原告支付首付款154900元。同时被告作为借款人、原告作为保证人与中国工商银行股份有限公司张掖分行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定由被告向银行贷款34万元，原告提供连带保证责任担保，并欲将涉诉房产作为抵押物提供抵押担保。原、被告还签订了委托书及房屋预登记约定书，双方一致同意自商品房买卖合同签订之日起20日内，共同申请办理预购商品预告登记，出卖人房屋竣工验收后及时办理初始登记，然后为买受人办理转移登记转现房抵押，并由被告委托原告工作人员届时为其领取房屋预告抵押登记证明。2014年8月20日，原告将房屋交付被告使用至今。原、被告及银行签订个人购房借款/担保合同时，因原告预售许可证过期，被告的按揭未能办理。2015年5月22日，张掖市房兴房产测绘队作出张房测字[2014121]号房屋面积测绘报告，涉诉房屋的建筑面积为111.69㎡，比涉诉合同约定的建筑面积多出5.29㎡，原告优惠了3㎡，庭审中双方确认未付的房屋价款为350508元。原告办理商品房预售许可证延期后，要求被告办理抵押按揭手续，被告同时要求原告兑现因房屋实际布局与沙盘布局不一致其售房人员承诺的5000元补偿，以及解决房屋地暖问题，双方经多次协商未达成一致意见。2015年12月16日，原告组织施工、勘察、监理等有关单位组成验收组对其承建的工程进行竣工验收，各方经验收后意见为合格，并形成建设工程竣工验收监督记录。2016年2月18日，张掖经济技术开发区管理委员会出具的工程竣工验收备案表备案意见为”张掖市东方明珠1#商场、6#楼竣工备案资料齐全、同意备案”。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、商品房预售许可证、委托书、房屋预告登记约定书、收款收据存根联、个人购房借款/担保合同、房地产抵押合同、建设工程竣工验收监督记录、甘肃省建设工程竣工验收备案表、房屋面积测绘报告，被告提交视听资料以及原被告陈述在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，原告已经取得商品房预售许可证的事实证明涉案房产自取得许可证之日起即具备商品房预售资格，预售时间过期后未及时办理延期仅违反了法律的管理性规范，并未违反法律的效力性规范，并且原告在双方签订合同后亦补办了预售许可证的延期，双方签订的商品房买卖合同并未违反法律、行政法规的效力性规定，预售许可证过期并不影响其效力，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效。本案中，原告诉请被告支付下剩房款并承担违约金，被告以商品房预售许可证过期、涉案房屋未经竣工验收备案以及因其经济条件有限无能力履行合同为由反诉要求解除合同，原告返还已付购房款及利息。综合原、被告在本案中的诉辩意见，双方争议的焦点如下：
一、关于合同解除问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人如约定合同解除权，解除合同的条件成就时，买受人可以解除合同，本案当事人在合同中仅约定了买受人逾期付款、出卖人逾期交房的合同解除权，原告并不存在逾期交房的情形，被告不具有行使约定解除权的事由。被告行使法定解除权应当符合法定情形，根据《中华人共和国合同法》第九十四条的规定，原告取得的预售许可证过期以及交房时未进行竣工验收备案并未导致被告合同目的不能实现，涉案房屋已具备办理权属证书的条件，被告依此解除合同的事由不能依法成立。被告认为由于原告原因导致商品房贷款申请未获批准亦是解除合同的事由，根据《商品房买卖合同解释》第二十三条的规定，”商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”被告提供的视听资料反映双方签订商品房买卖合同时因预售许可证过期未能及时办理按揭，具备办理抵押条件后，原告工作人员多次与被告妻子商谈办理按揭事宜，因被告妻子提出的补偿及地暖问题未达成一致意见，被告一方亦拒绝前去办理。本案虽因预售许可证过期未及时办理按揭，但该原因并未导致合同不能继续履行，且被告自2014年8月20日居住使用涉案房屋至今，被告依此解除合同的抗辩理由不能成立，本院不予支持；被告要求原告退还已付购房款等以及利息的反诉请求相应不能成立。
二、关于原告主张的购房款及违约责任。原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告主张解除合同的反诉请求依法不能成立，双方应继续履行合同，被告向原告支付剩余购房款，考虑到被告购房的按揭贷款因素，履行期限可适当宽限。原告主张违约责任的依据是涉案合同第六条、第七条的约定，虽然原、被告已与银行签订借款合同，但因原告取得的预售许可证过期致使按揭未能如期办理，被告行为并未构成违约，以此原告主张的违约金不能成立，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告郭健飞向原告甘肃东煜房地产开发有限公司支付购房款350508元，限于判决生效后三月内履行。；
二、驳回原告甘肃东煜房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）郭健飞的诉讼请求。
案件受理费9015元，原告甘肃东煜房地产开发有限公司负担2458元，被告郭健飞负担6557元。原告已交纳，被告负担的直接给付原告，本院向原告退还变更诉讼请求后多收取的44元。
反诉案件受理费4336元，减半收取2168元，由被告（反诉原告）郭健飞负担。被告郭健飞已交纳，本院向被告郭健飞退还反诉受理费2168元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判长侯红梅
审判员曾丽娟
人民陪审员黄钰财
二〇一八年五月二日
书记员夏雪