山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民终字第2713号
上诉人（原审原告）李建中，男，汉族，太原市晋源区村民，住太原市晋源区。
上诉人（原审原告）付桃妮（又名付秀花），女，汉族，太原市晋源区村民。
委托代理人李文红，男，个体，系上诉人付桃妮之子。
被上诉人（原审被告）崔艳生，男，汉族，住太原市晋源区。
委托代理人华静飞，山西弘韬律师事务所律师。
委托代理人曹伟，山西弘韬律师事务所律师。
上诉人李建中、付桃妮因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2015）晋源民初字第557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李建中，上诉人付桃妮的委托代理人李文红，被上诉人崔艳生的委托代理人华静飞、曹伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，本案的争议焦点为原告李建中、付桃妮与被告崔艳生于二〇〇二年九月二十五日所签订《宅院买卖协议》的效力问题。一、从该协议内容上来看，“太原市晋源区晋源南街村民李建中，在本村仓门前四巷有门牌××号院一处，内有正房5间、西房2间、东房2间、厕所房1间，门道1间（附平面图一份），以人民币58000元对外出售，本村村民崔艳生愿以人民币58000元购买”，该协议名义上为宅院买卖协议，而实际上是被告崔艳生对原告李建中、付桃妮房屋的买卖，原告李建中、付桃妮依据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，诉称合同无效不符合法律规定，不予认定。同时，《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。故关于原告李建中、付桃妮依据国务院办公厅一九九九年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅……”的规定诉称合同无效的意见，于法无据，不予认定。二、从该协议形式来看，该协议除有原告李建中、付桃妮及被告崔艳生双方的签字外，还有太原市晋源区晋源街道南街村（以下简称南街村）村民委员会的盖章确认。另外，原告李建中、付桃妮在庭审中称其子女李文杰、李文红系本案争议房产的共有人，但上述房产系一九八二年所建，当时李文杰、李文红年纪尚幼，故该协议上未有二人签字不影响协议的效力。三、从该协议履行上来看，协议签订当日，被告崔艳生依约支付了相应购房款。且其一直随父母在南街村生活，其妻子张晋萍、儿子崔某某二人的户口已迁入南街村，本案所争议房屋也已拆除完毕。综上，上述协议签订至今已履行十三年，原告李建中、付桃妮在此期间并未提出异议，故无论依据我国的法律规定，还是考虑社会的公序良俗、诚实信用，该协议均应属合法有效。据此判决：驳回原告李建中、付桃妮的全部诉讼请求。
李建中、付桃妮不服上述判决，上诉称：一、一审认定事实错误。一审中，上诉人已提供被上诉人崔艳生为太原市公安局晋源分局工作人员的身份情况，崔艳生并未提供其为晋源南街村村民的相关证据，即使其配偶张晋萍的户口也是在签订合同后五年之久才迁入到其父母名下，一审确认崔艳生为南街村村民没有事实依据。上诉人两子分别于一九七六年和一九七八年出生，房屋建于一九八二年，按照农村建房规定，两子可以拥有两宅，并不规定儿子的年龄，这些事实一审故意混淆，不知是何用意，请依据证据予以纠正。二、一审判决法律依据错误。依据《合同法》第五条、《土地管理法》第八、十、六十二、六十三条的规定，农村集体经济组织所有的土地不得买卖，集体经济组织成员不得买卖宅基地。依据相关的司法解释和司法实践，对农村集体经济组织成员买卖其已批占的宅基地行为都是确定为无效。最高人民法院有关处理该类纠纷的原则是从尊重历史、照顾现实的原则出发，确认买卖协议无效，经济上适当补偿，实现法律效果和社会效果的有机统一。一审故意歪曲事实，置禁止性法律规定于不顾，甚至称未违反禁止性法律规定，实为枉法裁判。请求二审予以依法改判。
被上诉人崔艳生答辩称：一、一审认定事实清楚。1、根据《太原市南郊区乡镇村宅基地清查发证登记表》登记，本案诉争宅院户主原为上诉人李建中，家庭成员付桃妮、李文杰、李文红，建筑面积133.7平方米，实际占地面积0.543亩，一九八二年建房，房屋七间。一九九七年十二月十五日，经南街村委会、太原市南郊区晋源镇土地管理所、太原市南郊区人民政府批准，上诉人李建中另批得一处宅基地，占地0.2亩。二〇〇二年三月十九日，答辩人与张晋萍登记结婚，婚后育有一子崔某某。张晋萍、崔某某系农业家庭户口，户口所在地为南街村仓门前4巷6号2户。答辩人原系南街村村民，参加工作后也随父母一起在本村居住生活。二〇〇二年九月二十五日，李建中、付桃妮与答辩人签订《宅院买卖协议》，同日，答辩人支付给李建中购房款58000元。二〇一四年三月二十日，晋源南街村党支部、村委会与答辩人签订了《明太原县城新农村建设产权置换协议书》。二〇一四年八月二十三日，晋源区晋源街办城建规划办公室、晋源区晋源街办综合开发办公室出具《承诺书》证明：“一、晋源南街崔艳生二〇一四年三月二十日位于南街仓门前四巷门牌××号院与南街村签订的征拆协议书合法有效；二、该宅院回迁房屋权属归崔艳生所有，如有其他纠纷争议由晋源街办城建办和综合开发办公室承担”。答辩人向李建中、付桃妮所购买的位于南街村仓门前四巷门牌××号宅院内的所有房屋现已拆除完毕。李建中的上诉理由没有任何事实和法律依据。二、一审适用法律正确。《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，农村宅基地的使用权归个人所有，该条法律规定不适用于本案。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违法法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方法规、行政规章为依据。《宅院买卖协议》并没有违反法律、行政法规的强制性规定的情形，该协议依法有效。另，《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。依据上述法律规定，李建中只能拥有一处宅基地，答辩人的家庭作为南街村集体经济组织的成员，可以拥有一处宅基地。因此，一审适用法律正确。二审应依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，《太原市南郊区乡镇村宅基地清查发证登记表》登记，涉案诉争院落太原市晋源区南街村仓门前四巷××号宅院宅基地的户主为上诉人李建中，家庭成员为付桃妮、李文杰（一九七六年八月十四日出生）、李文红（一九七八年十二月二十五日出生），建筑面积133.7平方米，实际占地面积0.543亩，一九八二年建房，房屋七间。
二〇〇二年九月二十五日，李建中、付桃妮与被上诉人崔艳生签订《宅院买卖协议》一份，协议约定：“太原市晋源区晋源南街村民李建中，在本村仓门前四巷有门牌8号院一处，内有正房5间、西房2间、东房2间、厕所房1间，门道1间（附平面图一份），以人民币58000元对外出售，本村村民崔艳生愿以人民币58000元购买，双方经过认真协商，订立永久协议如下：一、双方协定价为58000元，在崔艳生给李建中人民币58000元，该院的一切财产权永归崔艳生所有；二、李建中负责提供房屋的一切鉴证手续；三、本协议双方协定后，由本村村委会盖章，确立双方的所有权转让关系；四、本协议一式三份，双方各执一份，交村委会一份；五、本协议从双方签字取印后，正式永久生效。”该协议附由南街村村委会盖章的平面图一份，并由李建中、付秀花、崔艳生在协议上签字，加盖南街村村委会印章。同日，崔艳生支付李建中购房款58000元。
二〇一四年三月二十日，南街村党支部、南街村村委会与崔艳生签订了《太原县城新农村建设产权置换协议书》。崔艳生向李建中、付桃妮所购买位于太原市晋源区南街村仓门前四巷××号宅院内的所有房屋现已拆除完毕。
另查明，崔艳生与张晋萍系夫妻关系（二〇〇二年三月十九日登记结婚），双方育有一子，名为崔某某。张晋萍与崔某某户口于二〇〇七年迁入南街村。崔艳生原系南街村村民，参加工作后也随父母一直在本村居住。
一九九七年十二月十五日，经太原市晋源区晋源街道南街村委会、太原市南郊区晋源镇土地管理所、太原市南郊区人民政府批准，李建中另批得一处宅基地，占地0.2亩。
本院认为，双方所签《宅院买卖协议》意思表示清楚，作为原涉案房屋的修建人，李建中、付桃妮有权处分；而依据“地随房走”的原则，房屋所在的宅基地使用权自然亦一并转移。本案中需要注意以及引起当事人意见分歧的事实是：签订买卖协议前，李建中已另批得宅基地一处；而崔艳生原系本村村民，参加工作后户籍已迁出本村，作为买卖协议中房屋、宅基地的受让方，其身份似有不妥，但其妻、子随后将户籍迁入本村，成为该村集体经济组织成员；此外，协议签订后，双方均已即时履行完毕。因此，虽然涉案宅基地使用权人姓名在清查发证登记表中未予变更，相关联的宅基地审批、变动在程序、手续方面存在瑕疵和不当，但村委会在双方买卖协议上加盖公章及此后与崔艳生签订产权置换协议的行为，实质属于对双方当事人之间有关房屋买卖、宅基地使用权转移的有效确认。故在协议已履行十余年，且涉案房屋、土地因规划建设现已被征拆的情况下，李建中、付桃妮提起确认协议无效的诉讼主张，理由不成立，法律依据不足。原审判决认定事实清楚，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费100元，由上诉人李建中、付桃妮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦跃峰
审 判 员 雷 晨
代理审判员 王笙太
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 赵梓余