浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第1348号
上诉人（原审原告）绍兴市金地申兴房地产发展有限公司，住所地浙江省绍兴县柯桥街道柯华路以东、鉴湖路以北镜水苑综合楼1幢7层。
法定代表人ＸＸ，董事长。
委托代理人（特别授权）单建尧、徐明刚，浙江越光律师事务所律师。
上诉人（原审被告）盛某。
上诉人（原审被告）毛昭容。
上诉人（原审被告）盛八一。
上诉人盛某、毛昭容、盛八一的委托代理人（特别授权）程幸福、姚波，浙江朋成律师事务所律师。
上诉人绍兴市金地申兴房地产发展有限公司、上诉人盛某、毛昭容、盛八一因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2013）绍民初字第1635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。在审理本案过程中，上诉人绍兴市金地申兴房地产发展有限公司与上诉人盛某、毛昭容、盛八一向本院申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。
原审判决查明：被告毛昭容、盛八一系夫妻，被告盛某系该两被告的婚生女儿。2011年6月8日，被告毛昭容、盛八一在原告处签署一份《原创叠墅认购顺位单》，意向原告购房一套。同月，被告毛昭容与原告订立一份认购书，约定买方毛昭容自愿向原告购买位于绍兴县柯桥街道金地自在城一期8号楼104号房屋，总价3066388元。2011年6月17日，被告盛某出面与原告签订一份《商品房买卖合同》，约定：出卖人为原告，买受人为被告盛某；买受人通过预售方式购买出卖人开发的位于绍兴县柯桥街道金地自在城一期8号楼104号房屋，建筑面积229.04平方米，其中套内建筑面积185.2350平方米，分摊面积43.8027平方米；单价每平方米13120元，总价3005005元（折后价）；买受人在本合同签订之日支付首付款1205005元，此款包含已付定金100000元，剩余房款1800000元于2011年7月16日前付清；如买受人采用银行抵押贷款方式支付该款项的，则上述约定的期限是银行放款至原告账户的期限，如出卖人未在前述约定期限内收到全额房款，则买受人需在上述约定期限届满后十日内支付全额房款；买受人逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按商品房总价款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；出卖人应于2012年12月20日前交房等。同日，原告开具一份销售不动产统一发票，载明付款方名称为被告盛某，金额1205005元，性质为预售购房款。2013年5月9日，原告提起该案诉讼。2013年8月26日，被告盛八一到原告售楼部，与原告工作人员祝少敏等人商议后签署一份《客户签约确认单》，确定绍兴县柯桥街道金地自在城一期8号楼104号房屋实测建筑面积229.01平方米，总价3065985元，按揭改一次性9折优惠，打折后总价2759341元。当日，被告盛八一向原告付清购房余款1554336元。
以上事实，由原告绍兴市金地申兴房地产发展有限公司提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、认购顺位单、认购书、客户签约确认单，被告盛某、毛昭容、盛八一提供的客户签约确认单、销售不动产统一发票以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。
原审判决认为：原告与被告盛某就涉案金地自在城一期8号楼104号房屋而签订的《商品房买卖合同》的事实清楚，可以认定。被告盛某签约时为限制民事行为能力人，其民事活动应由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。结合原、被告的陈述意见，涉案房屋实际由被告盛某的父母出全资为其购买，且被告毛昭容、盛八一自始积极参与此次购房事宜，由此应视为被告盛某的上述签约行为获得其法定代理人的同意，被告盛某目前仍为限制民事行为能力人且没有经济能力，故被告毛昭容、盛八一作为法定代理人，应共同承担上述《商品房买卖合同》产生的民事责任。原告主张由被告盛某共同承担民事责任，法律依据不足，该院不予支持。针对原告要求被告毛昭容、盛八一支付剩余购房款及逾期付款违约金的诉求问题。根据查明的事实，被告盛八一于2013年8月26日与原告售楼部的相关工作人员商议后签署《客户签约确认单》的事实清楚，该确认单证实原、被告已就涉案房屋的总价由原先的3005005元变更为2759341元达成共识，该项合同内容的变更对原、被告应具有法律约束力。据此，原告主张以原先合同约定的房屋成交总价3005005元为由要求被告毛昭容、盛八一再支付购房余款245664元，缺乏事实依据且有违诚信原则，该院不予支持。对于原告主张的逾期付款违约金的诉求问题。该院认为，根据《商品房买卖合同》约定，买受人如果未按合同规定的期限支付购房款，应承担逾期付款违约责任。事实表明，被告毛昭容、盛八一于2013年8月26日付清购房款，违反合同约定，显然构成违约，应承担由此产生的逾期违约违约责任。关于违约金的计付期间，根据合同约定，除首付款外的购房余款1554336元应于2011年7月26日付清。据此计算，该余款的逾期支付天数应为762天。关于违约金的计算标准问题，原告主张为应付款日万分之四的标准计付，因该违约金的标准折算成年息达14.40%，确导致违约金数额过高，不符合违约金抑制违约的本意，违背了违约金填补损失的立法目的，综合考量原告遭受损失以及双方利益平衡，该院依据我国合同法第一百一十四条的规定，酌情将违约金标准降低至应付房款的日万分之二计付。据此，被告毛昭容、盛八一应向原告支付逾期付款违约金236881元（1554336元×日万分之二×762天）。被告毛昭容、盛八一辩称其无需要承担逾期付款违约责任，理据不足，该院不予采纳。综上，该院对原告诉求中的合理部分依法予以支持，对其不合理部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告毛昭容、盛八一应于判决生效后十日内共同向原告绍兴市金地申兴房地产发展有限公司支付逾期付款违约金236881元；二、驳回原告绍兴市金地申兴房地产发展有限公司的其他诉讼请求。
绍兴市金地申兴房地产发展有限公司不服原判，提起上诉称：一、原审判决认定“原、被告已就涉案房屋的总价由原先的3005005元变更为2759341元达成共识”属于认定事实错误。1、原审被告举证的用于支持其辩称的证据仅仅是一份2013年8月26日《客户签约确认单》复印件，原审原告已在一审中对该证据的真实性、合法性、关联性均提出了异议。2、原审被告在原审庭审中提及的冯杨，在原审原告下属营销客服部担任专案经理一职，其根本无权决定房价的变更。3、对于原审被告举证的金额为1554336元的《销售不动产统一发票》，只能证明原审被告已经于2013年8月26日支付了1554336元的房款，但并不能证明买卖双方是否对房价变更为2759341元达成了共识。4、从情理上讲，讼争商品房原价3066388元，由于原审被告提前认筹并按时签约，可以享受2%的优惠，故在签订《商品房买卖合同》时确定房屋总价为3005005元，该房价已经是折后价。二、原审判决将违约金降低至日万分之二缺乏事实和法律依据。《商品房买卖合同》第八条第2项已经约定买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，该标准并没有超过银行同期同类贷款利率的4倍，同时也考虑到目前资金市场上的实际利息成本较高，因此，合同中关于违约金的计算标准并没有过分高于实际损失，原审原告主张按照合同约定标准支付违约金是合情、合理、合法。况且，原审被告没有提出减少违约金的请求，原审判决擅自对违约金进行调整违背了契约自治的原则。三、原审判决认定盛某无需承担民事责任是错误的。涉案《商品房买卖合同》的买受主体系盛某，根据《民法通则》第十二条之规定，限制民事行为能力人的其他民事活动由其法定代理人代理或者征得其法定代理人同意，本案中，原审被告毛昭容、盛八一已经同意出资为其女儿盛某购房，因此，盛某在签订《商品房买卖合同》中的行为是受法律保护的，该合同合法有效的，盛某目前已经年满18周岁，属于完全民事行为能力人，更应当积极履行合同约定的付款义务。综上，请求撤销原判，改判支持原审原告的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由原审被告承担。
盛某、毛昭容、盛八一答辩称：一、本案讼争商品房在签订《商品房买卖合同》时，原审被告就明确是按揭贷款支付房款。在《客户签约确认单》明确按揭银行是招商银行，且有银行代表签字确认。但原审被告交完首付款后，银行却以盛某不满十八周岁办理按揭贷款需要特别审批为由，一直未通知原审被告办理贷款，对此原审原告非常清楚。二、在原审原告提起诉讼之后，原审被告一直没有放弃与原审原告交涉。2013年8月26日原审原告工作人员再次通知原审被告并作相应沟通，最终原审原告同意原审被告改按一次性九折付款，并在其工作人员填好《客户签约确认单》后，将余款1554336元房款交给原审原告。该确认单中的内容，除客户确认是盛某所签，其他所有内容均是原审原告工作人员书写，关于双方确定的单价，工作人员有无按内部程序审批，属于原审原告的内部事务，不应影响《客户签约确认单》的法律效力。三、原审被告不构成违约。讼争房屋原系毛昭容、盛八一名义购买，在原审原告明确盛某也可以办理按揭贷款并经其同意后，改以盛某的名义购买，但因按揭银行对盛某办理贷款一直未能审批下来。根据《商品房买卖合同》附件八《合同补充协议》第四条第2项或第3项，在银行贷款不能办理时，原审原告有义务书面通知原审被告，原审被告在收到原审原告交款通知后不付清款项才构成违约。本案中原审原告在银行贷款未到位之前，从未书面通知原审被告改变付款方式，因此原审被告不构成违约。故请求驳回原审原告的上诉。
盛某、毛昭容、盛八一不服原判，提起上诉称：一、原审认定事实错误，适用法律错误。1、本案讼争商品房买卖合同约定的付款方式是银行按揭付款，该付款方式经原审原告认可，且贷款银行由原审原告联系。但合同签订之后，到银行办理按揭手续时，银行以盛某不到法定年龄为由不同意贷款，这才是原审被告未按期付款的根本原因。2、在原审原告未起诉之前及起诉期间，双方从未停止协商。在原审原告提出按九折一次性在开庭前付清余款时，为早日了却此事，原审被告按原审原告计算的余款金额1554336元一次性支付给了原审原告。因此双方已通过实际行动变更了合同中原约定的付款条件与付款时间。3、根据双方合同约定，银行贷款不论是何方原因，原审被告只有不按书面通知的时间付款才构成违约，但本案原审原告根本没有通知原审被告，故原审被告不存在付款违约行为。4、盛某已成年，让毛昭容、盛八一承担法律责任，有违法律规定。二、原审原告不诚信行为应当受到司法制裁。综上，请求撤销原判，驳回原审原告的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由原审原告承担。
绍兴市金地申兴房地产发展有限公司答辩称：一、双方合同约定的付款方式是首付1205005元，剩余180万元最迟于2011年7月16日前付清，原审被告已在合同中确认。且原审被告已经自行向银行了解贷款政策，并且承诺符合贷款条件，因此即使按其所称由于盛某不到法定年龄不能贷款，责任也应当在于买受人即原审被告，而不在于原审原告。二、双方合同第7条、补充协议第4条已经特别约定，不管是按揭付款还是分期付款，2011年7月16日是最后的截至期限，买受人逾期应当承担违约责任。三、绍兴市金地申兴房地产发展有限公司从未提出过按9折一次性付款的方案，原审被告认为原审原告变更了合同中对付款的约定，并没有完成举证义务。四、原审被告尚拖欠房屋尾款245664元以及逾期的违约金。请求二审驳回原审被告的上诉请求。
上诉人绍兴市金地申兴房地产发展有限公司、上诉人盛某、毛昭容、盛八一在二审中均未提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议焦点有三：一、原审法院确定房价为2759341元是否正确，原审被告是否尚需支付245664元购房款项；二、原审确定原审被告违约并应支付违约金236881元是否正确、合理；三、原审确定盛某不承担民事责任是否正确、合理。
关于第一个争议焦点，原审原告在原审期间，为证明双方当事人存在商品房买卖合同关系，向原审法院提交客户签约确认单、商品房买卖合同原件各一份，原审被告质证后无异议。该份客户签约确认单中明确，签约日期为11年6月17日，“祝少敏”作为置业顾问签名。原审原告对“祝少敏”系其公司从事销售工作的工作人员身份无异议。为证明双方当事人对讼争商品房买卖合同的合同价款进行了变更，原审被告提供了另一份客户签约确认单复印件，签约日期为2013年8月26日，“祝少敏”也作为置业顾问签名。原审原告质证后认为：“该份证据是复印件，并没有提供原件，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告向法庭申明，公司对房价调整有严格的审批程序的，并不是凭一个销售人员就能对房价进行变更，此份公司确认单我公司从未签过的，对该签字人员只写了一个梦、一个李，我们无法进行核实。”。
本院认为，原审被告提供的客户确认单虽系复印件，但与原审原告提供的客户确认单的模块相一致，且在置业顾问一栏中均有“祝少敏”字样。鉴于原审原告提供了另一份客户确认单的原件，从该证据上的内容及模块设计看，并不存在一式二份的情况，即客户确认单的原件应由原审原告保存。同时原审被告根据二份客户确认单的要求，分别支付了客户确认单上要求支付的款项，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供。如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。本院推定原审被告的主张成立，原审原告认为该证据为复印件，对真实性提出异议的抗辩不予采信。该《客户签约确认单》表明，原审被告通过置业顾问祝少敏，对房款享受的优惠明确为由原来的按揭改为一次性9折优惠，双方当事人已就讼争房屋价款事宜达成一致意见，讼争房屋价款为2759341元。
原审原告尚提出抗辩，公司对房屋价款的变更有严格的审批程序，不能凭一个销售人员就能对房价进行变更，以此否定该证据的合法性、关联性。本院认为，审批程序只是原审原告的内部管理问题，原审被告作为购房者，只要与置业顾问签订客户签约确认单，即具有法律效力，原审原告作为房产公司不能一方面让置业顾问与客户签订确认单，让客户基于该确认单交纳房款，另一方面又以内部管理规范否定确认单的效力，此行为与抗辩有违诚信原则，不应照准。综上所述，本院认为原审被告无需再支付购房款245664元。
关于第二个争议焦点，根据原审被告提供的认购变更申请表、《商品房买卖合同》，本案购买讼争房屋的买受人系盛某。讼争双方于2011年6月17日的签订《客户签约确认单》中由按揭银行代表签字，表明双方就本案讼争房屋按盛某名义办理按揭贷款一事协商一致，并经按揭银行确认。在《商品房买卖合同》第七条约定，“……剩余房款人民币1800000元（大写：壹佰捌拾万元整）于2011年7月16日前支付。如买受人采用银行抵押贷款方式支付该款项，则上述约定的期限是银行放款至甲方帐户的期限。如出卖人未在前述约定期限内收到全额房款，则买受人需在上述约定期限届满后十日内支付全额房款。买受人应于签订本合同当日，到贷款银行提供办理贷款所需完备的贷款资料并办妥相关贷款手续，缴纳贷款所需的费用。买受人确认其在本合同签署前已自行向银行了解贷款的相应要求并承诺符合银行贷款的相应条件。”该条明确，买受人在银行按揭的情况下，应在2011年7月16日前通过银行履行支付余款之义务，否则亦应在2011年7月26日前付清余款。
原审原告在一审期间，以讼争房屋与样板房不符为由拒绝再支付余款，在二审期间又以双方签订的商品房买卖合同补充协议第四条第2、3项之约定进行抗辩，认为原审原告未履行书面通知义务，故原审被告无需支付约定违约金。补充协议第四条第2、3项明确：若买受人延迟办理或因信用记录不良不能办理银行贷款的或不提供完整资料的，导致出卖人未能在约定期限内收到买受人通过银行代付（公积金贷款）的按揭贷款，买受人应在收到书面通知五天内付清相应款项，否则视作买受人逾期付款，按本合同第八条的约定办理。若买受人申请的贷款获银行批准但额度不足的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内将不足部分的贷款向出卖人付清，如买受人未在通知期限内付款，视为买受人未按本合同约定付款，出卖人将按本合同第八条追究买受人违约责任。
本院认为，补充协议第四条第3项之约定，是约定银行批准贷款但额度不足的情形，故不符合本案实际，不予适用；补充协议第四条第2项约定的条件是，“买受人延迟办理或因信用记录不良不能办理银行贷款的或不提供完整资料的”，这三种均系买受人存在主观恶意拖延办理银行按揭之情形，原审原告可根据补充协议第四条第2项之约定，在付款期限2011年7月16日之前随时救济进行书面通知，而买受人则应在收到书面通知五天内付清相应款项。相比较而言，该处理对买受人而言比《商品房买卖合同》第七条约定更为严格。但本案原审原告并未立即启动该救济程序进行书面通知，而是按照《商品房买卖合同》第七条约定要求原审被告承担违约金并无不当，而原审法院对违约金予以酌情调整亦属正确，本院予以照准。
第三个焦点是原审法院确定盛某无需共同承担民事责任是否正确。根据原审法院查明，盛某在签约时为限制民事行为能力人，其民事活动应由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。在一审判决前，盛某尚为限制民事行为能力人且没有证据证明其具有经济能力，故由毛昭容、盛八一作为盛某的法定代理人，应共同承担上述《商品房买卖合同》产生的民事责任。上述处理，应属正确。但在二审中出现新的事实，即盛某现已满十八周岁，故原审原告主张由盛某共同承担民事责任，符合法律规定，本院予以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审判决后，盛某已满十八周岁，由于出现了该节影响判决内容之事实，故本院依法予以调整，但本案不属于原审法院裁判错误情形。上诉人的上诉理由合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省绍兴县人民法院（2013）绍民初字第1635号民事判决第二项；
二、变更浙江省绍兴县人民法院（2013）绍民初字第1635号民事判决第一项为：盛某、毛昭容、盛八一应于本判决生效后十日内共同向绍兴市金地申兴房地产发展有限公司支付逾期付款违约金236881元。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9036元，由绍兴市金地申兴房地产发展有限公司负担4183元，由盛某、毛昭容、盛八一共同负担4853元；二审案件受理费8538元，由上诉人绍兴市金地申兴房地产发展有限公司负担4269元，由盛某、毛昭容、盛八一共同负担4269元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛振宇
代理审判员 夏 鸿
代理审判员 姚 瑶
二〇一四年四月十六日
书 记 员 余建维