苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第0650号
原告SM商业城（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区越湖路1109号。
法定代表人HANSTANSY（施汉生），该公司总经理。
委托代理人赵同双，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
被告童永松。
委托代理人李祥松，江苏吴鼎律师事务所律师。
原告SM商业城（苏州）有限公司诉被告童永松租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告SM商业城（苏州）有限公司委托代理人赵同双、被告童永松及其委托代理人李祥松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告SM商业城（苏州）有限公司诉称，2012年10月18日，原、被告签订租赁合同，约定由被告承租原告位于苏州市吴中大道1109号3幢三层D301-D317店铺，租赁期限自2013年3月1日至2021年2月28日。此后，原、被告双方又签订了一系列补充协议。上述租赁合同及相关补充协议签订后，被告未能按时缴纳租金、综合服务费、公摊费等费用，且经原告多次催缴仍未支付上述欠款。截至2014年3月31日，被告累计欠缴费用已达740083.92元。另，在被告童永松起诉原告一案中，童永松已经提出解除上述租赁合同及相关补充协议，虽然原告并不同意其提出的解除理由，但由于被告未能按时缴纳租金等费用已经构成违约，原告也有意就此解除合同，因此原告对合同解除事项本身并无异议。根据租金优惠协议，租金的优惠期限为自2013年3月1日起始，至2013年8月31日终止。除双方另有约定外，如因被告原因导致租赁合同提前终止，被告应于租赁合同终止后7天内向原告补交优惠的租金及其按同期银行贷款利率计算的利息。经计算，被告应向原告补交优惠期间的租金263473.2元，加上被告欠缴的租金、综合服务费、公摊电费等费用740083.92元（暂计至2014年3月31日），被告共计应向原告支付1003557.12元。此外，原告依约有权收取自2014年3月31日起至合同解除之日的租金、综合服务费、公摊费以及其他费用，并保留其追索因被告违约导致合同提前终止而受到的一切损失的权利。同时，被告已交付的合同保证金，原告不予退还。租赁合同还约定，租赁期限届满后，被告未经原告书面同意继续占用租赁场所的，须按日支付相当于租赁合同项下日租金150%的使用费给原告，且原告仍然有权收取因上述留驻而产生的综合服务费和公摊费等一切费用。同时，根据租赁合同第十二条第十一款，原告因追究被告违约行为而发生的律师费用8000元应由被告承担。综上，原告请求判令被告支付欠缴的租金、综合服务费等费用740083.92元（暂计算至2014年3月31日，最终根据合同约定的标准按实际租赁期限计算），并补交优惠期间的租金263473.2元（自2013年3月1日起至2013年8月31日），以上共计1003557.12元；判令被告将租赁场所恢复原状并交还原告，且被告自合同解除之日起至交还租赁场所之日止每日向原告支付日租金150%的使用费，以及综合服务费和公摊费等其他费用；判令被告向原告支付已发生的律师费用8000元。
被告童永松辩称，租赁合同未正常履行是原告违约造成，合同签订后，被告积极对合同的履行做了大量工作，由于原告不能配合被告进行消防验收，导致被告无法正常履行合同，所以本案纠纷是因原告违约造成。原告称被告方占用场地与事实不符，租赁房屋已被法院查封，因此原告要求被告承担房租及管理费，显然没有事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年10月18日，原、被告签订《苏州吴中SM城市广场租赁合同》（以下称租赁合同）一份，出租人为原告（甲方），承租人为酷河娱乐（苏州）有限公司童永松（乙方），租赁场所为吴中大道1109号3幢3层D301-D317号店铺，租赁面积约2157平方米，租赁期限为8年，自2013年3月1日起至2021年2月28日止，经营品牌为酷河酒吧、酷河KTV。租赁合同中约定按照固定租金方式计算，第一年为人民币20元／平方米／月，第二年为人民币25元／平方米／月，第三年为人民币35元／平方米／月……，综合服务费和公摊费为人民币20元／平方米／月，合同保证金为人民币129420元（相当于三个月租金），装修保证金人民币43140元（相当于一个月租金），预付租金人民币43140元（相当于一个月租金），租赁登记费人民币300元（甲方代收代付）。上述费用，均以租赁面积为计价基准，依甲方出示的收费通知单，按月结算，但装修保证金及租赁登记费分别在装修工程开工之前五日内及合同签署后五日内一次性支付。合同第三条第3.1款中约定，如因乙方的违约行为而导致合同提前终止，甲方有权要求乙方赔偿甲方因此而受到的一切损失，包括收取直到合同期满为止的租金、综合服务费和公摊费以及其他费用（包括但不限于律师费用）。同时，乙方已交付的合同保证金，甲方不予退还。合同第三条第3.3款约定，若本合同终止或甲方根据本合同的规定提前终止本合同，乙方应于终止后三天内将租赁场所恢复原状并交还甲方……合同第三条第3.4款中约定，若乙方在租赁期限届满后，未经甲方的书面同意继续占用租赁场所，其占用不能视为合同延期或合同续订，在占用期间乙方需按日支付相当于本合同项下日租金150%的使用费。合同第四条租金、综合服务费和公摊费及其他费用中第4.1款约定，固定租金计算以租赁面积为基准，即单位面积租金×租赁面积。第4.2款约定，综合服务费和公摊费系商场营业时间内甲方或其管理公司为保证商场运营所收取的费用，包含综合服务费、维修金、公摊水电费、中央空调费、采暖费及保安、保洁费用，不含乙方自用之水、电、气、通讯费用等。第4.2.3款约定，乙方租赁场所内自用之水费、电费、气费根据其实际使用量收取（专门的计量表），单价由乙方按规定计付。4.3款约定其他费用：乙方另行要求的服务项目将根据具体情况另行收费，如防虫费等，具体金额以甲方出示的《收费通知单》为准。4.5款约定固定租金的缴交：乙方应每月一日向甲方预先缴付当月租金、综合服务费和公摊费及其他费用，但不得迟于该月七日，每月应付数额详见甲方向乙方出具的该月《收费通知单》。合同第五条5.1款约定，为了保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应按约定在签订合同后五日内向甲方支付合同保证金……合同第七条第7.1款中约定，甲方在收到合同保证金后，应将租赁场所按现状移交给乙方，双方并签订租赁场所交付确认书，确认租赁场所已按照约定标准移交。第7.4款中约定，在装修工程开业之前，乙方必须支付装修保证金给甲方……在乙方违约的情况下，乙方无权要求归还装修保证金。第十条违约责任中约定，乙方未能支付、不能支付或者延迟支付租金、综合服务费和公摊费或其他费用，且在甲方规定的期限内仍未付清的，将被视为违约并应承担违约赔偿责任，如有上述违约情况发生，乙方将丧失本合同中规定的所有权利，且乙方同意甲方不仅有权单方解除合同，拒还合同保证金并追索本合同中规定应得的任何赔偿。租赁合同的甲方处盖有原告合同专用章，乙方处写为酷河娱乐（苏州）有限公司，同时有被告童永松签名和捺印。
嗣后双方又签订了《苏州吴中SM城市广场租赁合同之补充协议》、《苏州吴中SM城市广场租赁合同之补充协议（二）》，对租赁合同未尽事宜进行了补充约定。2013年4月17日，双方签订了《长期租赁合同之补充协议（租金优惠）》（以下称租金优惠协议），约定甲方同意给予乙方租金的优惠，租金优惠的期限为：自2013年3月1日起始，至2013年8月31日终止，原租赁合同约定的月租金为43140元，优惠后的月租金为0元，该租金优惠仅限于租金，乙方仍应按照租赁合同的约定向甲方支付综合服务费、公摊费及其他款项和费用。租赁优惠期满后，乙方应按原租赁合同约定的租金标准支付租金。除双方另有约定外，如因乙方原因导致租赁合同提前终止，乙方应于租赁合同终止后7天内向甲方补交优惠的租金及其按同期银行贷款利率计算的利息。2013年5月21日，双方签订了《长期租赁合同之补充协议（面积变更）》（以下称面积变更协议），确认经最终实地测量后，租赁面积为2195.61平方米，根据租赁合同约定按照租赁面积计算的月租金、综合服务费和公摊费、合同保证金及其他费用（因乙方另行要求的服务而产生的费用，如防虫费等）自2013年3月1日起均应以该租赁面积计算。2012年11月7日，原告将租赁房屋交付被告，被告进场进行装修，并向被告缴纳合同保证金129420元及装修保证金43140元。2013年10月23日，江苏省苏州工商行政管理局核准原告及朱荣申请的公司名称苏州酷河娱乐有限公司。
2013年4月9日、5月16日、7月17日，原告分别向被告发出三份工作联系函，其中2013年4月9日的工作联系函主要内容为：根据贵我双方于4月9日下午3点的会议商谈，您承诺将于2013年4月29日前支付目前欠款147860元，共计包含电缆借用合同押金20000元，预付租金41580元、3月份综合管理费43140元，4月份综合管理费43140元。关于贵店的装修，你承诺将于5月20日开始大面积的施工，如到5月25日贵店仍未按承诺履行，我司将收回出租场地。关于贵店的开业时间，你承诺将于8月30日前开业，请务必尽快安排相关工作，确保能够准时开业。2013年5月16日工作联系函主要内容为：根据贵我双方于5月9日下午的会议商谈，您承诺将于2013年5月13日前支付目前欠款中65000元部分，其他所欠余款于5月21日前缴清，但是直至5月15日上午仍未支付任何款项。鉴于商场管理条例和贵我双方的租赁合同，我司不得不采取断电措施，并已经于5月15日10点断电。我司工作人员于断电前半小时已通知到您，同时也告知您如及时缴纳相应款项，我司会及时再行通电。2013年7月17日工作联系函主要内容为：1、贵店使用我司中央空调，我司将安装空调流量计计费……2、在贵店未通过消防验收获得相关许可之前，我司不允许贵店对外营业，请务必遵守。3、贵店将在今天6点下班前支付3万元欠款，另外的欠款将在2013年7月31日下午6点之前付清，否则我司有权暂停贵司用电和营业……被告童永松确认其签收了上述三份工作联系函。原告还提供了其于2014年1月21日向被告发出的工作联系函和催款通知各1份，催款通知主要内容为：你应于每月一日至七日向我司交付当月租金和综合服务费，若您未按时支付当月租金或综合服务费，则每逾期一日，您应自该月1日起计，向我司每日支付应付而未付款项千之分一的违约金；如您未能在我司规定的期限内付清租金、综合服务费及其利息和违约金，我司可视此其为您违约，并可按照租赁合同之约定追究您的违约责任。截至2014年1月21日，贵司承诺将于2014年2月30日支付以下费用：租金176421元、综合服务费176746.64元、公摊电费113498.81元……合计562848.44元，请尽快缴清欠费。工作联系函主要内容为：根据贵我双方于2014年1月21日上午9：30的会议商谈，您承诺将于2014年1月24日正式营业，我司予以同意，贵司2014年1月24日若未营业，我司将关闭您承租区域的电源。被告称其未签收过2014年1月21日的催款通知和工作联系函。
另，2014年3月11日，童永松向本院起诉SM商业城（苏州）有限公司，其认为SM商业城（苏州）有限公司未配合开启消防水泵导致其不能通过消防验收，并且单方面停电并强行封锁原告租赁场所，已构成违约，并据此要求判令解除原、被告双方签订的租赁合同，并赔偿损失。该案在审理中，SM商业城（苏州）有限公司同意解除合同，但认为其不存在违约行为，导致合同解除的原因在于童永松，童永松自接收店面后未交纳租金，仅支付了部分综合服务费。本院于2014年9月9日作出（2014）吴民初字第0287号民事判决，认为原告提供的证据不足以证明被告存在违约行为，其要求与被告解除合同，依据不足，理应驳回，但因被告同意解除合同，故本院认定原、被告之间的租赁关系于第一次开庭之日解除。至于合同解除后的相关事宜，因SM商业城（苏州）有限公司已另案起诉，故不予理涉。据此判决：一、童永松与SM商业城（苏州）有限公司的租赁合同于2014年4月23日解除。二、驳回童永松的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
因张坤向本院起诉其与童永松民间借贷纠纷一案，本院于2014年3月13日作出（2014）吴民初字第0221号民事调解书，依该调解书，童永松应于2014年3月14日前给付张坤借款本金人民币3800100元。因童永松未自动履行生效法律文书确定的义务，张坤向本院申请执行。本院于2014年4月11日对酷河酒吧内设施设备进行了查封。
以上事实由原告提供的租赁合同、补充协议、租金优惠协议、面积变更协议、银行转账凭证，被告提供的产权证、土地证、租赁场地移交表、工作联系函、（2014）吴民初字第0287号民事判决书、（2014）吴执字第0903号执行裁定书及庭审笔录等予以证明。
审理中，原告陈述，截至2014年3月31日，被告应付总金额为1492966.05元（含租金、综合服务费及公摊费、保证金、广告位使用费、水电费、除虫费及被告补交优惠期租金），被告已付款项合计500265.48元，故截至2014年3月31日被告尚欠原告各类费用992700.57元。故原告将其诉讼请求明确为：1、判令被告支付截至2014年3月31日的租金、综合服务费等费用992700.57元；支付2014年4月1日至合同解除日（2014年4月23日）期间的租金42082.53元、综合服务费33666.02元；支付自2014年4月24日起至被告返还租赁场所之日止的使用费、综合服务费（其中使用费按照25元／平方米／月计算；综合服务费按照20元／平方米／月计算）。2、判令被告将租赁场所恢复原状，即要求被告拆除租赁房屋内的装修、腾空租赁场所。3、判令被告支付原告已发生的律师费用8000元。
为此，原告还提供如下证据材料：第一组证据为交款凭证8张，证明被告已交纳500265.48元。经质证，被告对交款凭证的真实性无异议，其称除此之外还交纳了部分现金，但因无凭证而放弃主张。第二组证据为：（1）电表读数照片，证明租赁场地移交时，被告独立使用的电表原始读数为81.4，2014年1月21日电表读数为559，计算方式为两者差额乘以80倍率乘以非农业电费为0.867元乘以线损1.04，故被告发生电费为34451.39元。（2）酷河酒吧大厅、KTV及保洁室水表读数照片，证明读数分别为243.7、339.8、395.9，合计979.4，原始数据为0，单价为3.5元／立方，原告称，该组照片拍摄于2014年1月19日，被告在其经营期间产生水费3427.9元。（3）广告位有偿使用合同、酷河广告位照片、酷河广告赞助申请、试营业广告等，证明其向被告收取广告费依据，共计发生广告位租金等广告费用67800元。其中上述广告位有偿使用合同共计四份，载明：A区和B区（灯柱广告）月使用费4800元，合同保证金14400元，使用期限自2013年6月26日至2013年7月25日；C区（灯柱广告），月使用费1400元，合同保证金4200元，使用期限自2013年6月26日至2013年7月25日；4号广告位，月使用费5000元，合同保证金15000元，使用期限自2013年6月14日至2013年7月13日；D区（灯柱广告），月使用费1500元，合同保证金4500元，使用期限自2013年6月26日至2013年7月25日。上述4份合同均载明本合同生效后5日内或收费通知单所示之支付日前（以较早者为准），承租人应付清全部广告位使用费，逾期支付广告位使用费……承租人应自逾期之日起每日按应付款项的千分之一向出租人支付罚息，逾期15日仍未支付的，出租人有权单方解除合同，合同保证金不予退还。（4）2013年9月、11月的账单及签收表、消杀签收表，证明从2013年3月1日起计算至2014年3月31日止每月分摊到被告的每期杀虫费为439.12元，共计产生除虫费5708.56元。原告还陈述，根据合同约定，因租金有调整，故保证金要加收，并因借用原告电缆支付保证金20000元。经质证，被告对上述证据真实性无异议，但认为2014年10月开始被告失去了对经营场所的控制，且电闸和水闸都由原告控制，不能证明是被告产生的费用。对于杀虫费用不予认可。第三组证据：（1）民事委托代理合同，甲方为原告，乙方为上海市锦天城（苏州）律师事务所，主要内容为甲方因与童永松发生租赁合同纠纷，委托乙方律师代理甲方参加一审、二审、执行阶段诉讼活动，固定律师代理费为人民币8000元。（2）增值税普通发票及工商银行业务回单，证明原告为聘请律师已支付固定代理费8000元。经质证，被告对上述证据真实性无异议，但是原告违约，故其不应承担该费用。
本院认为，原、被告签订的租赁合同及一系列补充协议、租金优惠协议、面积变更协议合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约将租赁房屋交付给被告，但在租赁期间，被告拖欠租金、综合服务费等费用，其行为构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，同时，被告酒吧、KTV现已停止经营，在童永松与SM商业城（苏州）有限公司租赁合同一案中，双方均同意解除合同，并经本院生效判决业确认诉争租赁合同于2014年4月23日解除。租赁合同解除后，承租人应当将租赁物返还给出租人。根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，现原告要求被告返还租赁物，并恢复原状即拆除租赁房屋内的装修、腾空租赁场所及支付相关租金、使用费等的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的自2013年3月1日起计算至2014年3月31日各项费用，本院认定如下：1、被告应支付的租金及综合服务费和公摊费，租赁合同约定租期自2013年3月1日开始，第一年固定租金为20元／平方米／月，第二年固定租金为25元／平方米／月，综合服务费和公摊费均为20元／平方米／月，原、被告确认租赁面积为2195.61平方米，虽然双方在租金优惠协议中约定自2013年3月1日起至2013年8月31日止这一期间免收租金，但同时双方约定，如因被告原因导致租赁合同提前终止，被告应于租赁合同终止后7天内向原告补交优惠的租金及其按同期银行贷款利率计算的利息。现因被告逾期支付租金等费用导致合同解除，故原告有权依照合同约定要求被告支付自2013年3月1日起至合同解除日的租金及综合服务费和公摊费。经核算，截至2014年3月31日，被告应支付原告租金、综合服务费及公摊费用共计1152695.25元。2、关于应支付的合同保证金，因原、被告在补充协议中约定根据每个租赁年度的租金的调整而调整，结合实际出租面积，经核算被告应支付原告的合同保证金为164670.75元。3、关于应支付原告的借用电缆的保证金20000元，装修保证金43912.2元、租赁登记费300元、双方对于上述款项有明确约定，故被告应支付原告上述费用。4、关于电费及水费，原告提供了相应的用电用水读数及计算方式，对此被告未提出异议，故对原告主张的电费34451.39元及水费3427.9元，予以认定。5、关于广告使用费及保证金，原告提供的4份合同均载明了相应的份额，且约定如逾期15日未支付相应的使用费则保证金不予退还，经核算上述费用共计50800元，故对于上述费用本院予以认定。关于除虫费，原告主张每月439.12元，截止2014年3月31日的费用共计5708.56元，虽被告称按照合同约定应由其提出要求，但并未要求原告除虫，结合原告提供的账单以及账单签收表，可以确定被告明知账单中有相关除虫费用，且已经实际发生，被告虽不予认可，但一直未提出异议，故对上述费用本院予以认定。以上各项费用共计，1475966.05元。因原告自认被告共计支付上述各项费用500265.48元，被告对此亦无异议，故本院认定被告尚欠原告上述各项费用共计975700.57元，该款项被告应支付原告。关于2014年4月1日至合同解除日（2014年4月23日）期间的租金，经本院核算为42082.53元、综合服务费为33666.02元，被告理应支付该款。
租赁合同解除后，承租人逾期腾房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。现原告认为，被告在租赁期限届满后，未经其书面同意，继续占用租赁场所，在占用期间需按日支付相当于合同项下日租金150%的使用费，被告对此予以否认。本院认为，该约定并非针对租赁合同提前解除时的房屋使用费计算方法，原告也未能提供证据证明其实际损失，故其主张被告占用房屋期间需按日支付相当于合同项下日租金150%的使用费，依据不足，本院不予支持。因被告至今仍占有房屋，并未与原告办理房屋交接手续，虽然被告租赁场所内的设施设备于2014年4月11日被法院查封，但租赁房屋未能返还原告的责任在于被告，故被告应当参照合同约定的固定租金标准支付自合同解除之日起至实际返还租赁房屋之日止的使用费。现原告自愿按照25元／平方米／月标准计算自2014年4月24日起至被告返还租赁场所之日止的租金，本院尊其自愿，予以支持。原告还要求被告按照20元／平方米／月标准计算自2014年4月24日起至被告返还租赁场所之日止的综合服务费及公摊费用，根据合同约定，如因被告的违约行为而导致合同提前终止，原告有权收取直到合同期满为止的租金、综合服务费和公摊费以及其他费用，鉴于原告主张的综合服务费和公摊费亦为原告实际损失，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告还主张律师费用8000元，因合同中约定被告违约的则应赔偿包括律师费在内的损失，且该笔律师费已经实际发生，故应由被告赔偿给原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：
一、被告童永松于本判决生效之日起十日内向原告SM商业城（苏州）有限公司支付租金、综合服务费和公摊费等费用合计1051449.12元（截至2014年4月23日），并支付自2014年4月24日起至被告返还租赁场所之日止的使用费、综合服务费和公摊费（其中使用费按照25元／平方米／月计算；综合服务费和公摊费按照20元／平方米／月计算）。
二、被告童永松于本判决生效之日起十日内将位于苏州市吴中区吴中大道1109号3幢3层D301-D317号的租赁场所内装修拆除，并将上述租赁场所腾空后返还原告。
三、被告童永松于本判决生效之日起十日内支付原告SM商业城（苏州）有限公司已发生的律师费用8000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
案件受理费人民币16663元，财产保全费5000元，合计人民币21663元，由被告童永松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 肖仁刚
代理审判员 鲁 超
人民陪审员 华 康
二〇一四年十一月七日
书 记 员 朱 婷