新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2014）伊州民三终字第293号
上诉人（原审原告）：辛国强。
委托代理人：辛国平，新源县工商局退休干部。
被上诉人（原审被告）：新源县新盛房地产开发有限责任公司。住所地：新疆新源县恰普河路XX小区。
法定代表人：王婷，公司总经理。
委托代理人：胡晓岸，新疆盛业（伊宁）律师事务所律师。
上诉人辛国强因与被上诉人新源县新盛房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服新源县人民法院（2014）新民初字第1137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人辛国强及其委托代理人辛国平、被上诉人新源县新盛房地产开发有限责任公司的委托代理人胡晓岸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2010年3月7日，辛国强向新源县新盛房地产开发有限责任公司交付定金50，000元，订购新源县新盛房地产开发有限责任公司即将在新源县恰普河路开发的新源县XX小区X号楼X单元XXX室。新源县新盛房地产开发有限责任公司向辛国强出具收据一张，收据内容为“今收到辛国强购房定金伍万元（￥50，000元）X号楼X单元XXX室99.72平米，价2，000元／㎡”。后新源县新盛房地产开发有限责任公司开发的新源县XX小区楼盘的建设用地原土地使用权单位发生纠纷，致使该楼盘开发推迟施工。另查明：新源县新盛房地产开发有限责任公司开发经营的新源县XX小区住宅楼工程项目，于2009年12月9日取得新源县建设局颁发的《建设用地规划许可证》，于2010年1月22日取得新源县建设局颁发的《建设工程规划许可证》，于2010年3月30日取得新源县建设局颁发的《建筑工程施工许可证》。2012年9月20日，新源县新盛房地产开发有限责任公司取得新源县XX小区1号住宅楼的《商品房预销售许可证》，该《商品房预销售许可证》记载1号住宅楼楼层为6层，住宅共48套。按照住宅楼1个单元6层共12套房屋计算，1号住宅楼现共有4个单元。
原审认为：本案中新源县新盛房地产开发有限责任公司向辛国强出具的购房定金收据，系新源县新盛房地产开发有限责任公司真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。从收据内容分析，该份收据是双方当事人在签订正式的《房屋买卖合同》之前签订，应属预约合同。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房产管理法）第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。综合房产管理法第四十一条和商品房买卖合同司法解释第五条的规定分析，商品房买卖合同属于依法应当以书面形式订立的合同，如果商品房买卖预约合同已对买卖合同主要条款进行了约定，并且出卖人已收受购房款的，预约合同可认定为本约合同。新源县新盛房地产开发有限责任公司向辛国强出具的收据上已明确载明了辛国强向新源县新盛房地产开发有限责任公司订购的房屋的具体位置房号、面积和单价。对于商品房买卖而言，房屋的位置和价格是确定双方合同关系的主要条款，亦是决定合同能否实际履行的关键因素；新源县新盛房地产开发有限责任公司也实际收取了辛国强所交纳的部分购房款。依照商品房买卖合同司法解释第五条的规定，辛国强与新源县新盛房地产开发有限责任公司签订的认购协议应当认定为商品房买卖合同，故对于新源县新盛房地产开发有限责任公司提出的“双方之间不成立商品房买卖合同关系”的辩称理由，不予采纳。辛国强所订购的房屋所在的XX小区，施工过程中经过规划调整现只有4个单元，已不存在辛国强购买房屋的5单元，因此新源县新盛房地产开发有限责任公司向辛国强交付新源县XX小区1号楼5单元XXX室房屋已不存在事实上的可能，合同义务事实上已不能履行，双方合同目的已无法实现。新源县新盛房地产开发有限责任公司在双方商品房买卖合同已合法成立并生效情况下，未与辛国强协商擅自对原有建设规划进行调整，致使辛国强购买的房屋事实上不存在，导致房屋买卖合同无法实际履行，新源县新盛房地产开发有限责任公司已构成根本违约，故对辛国强要求解除房屋买卖合同的诉求予以支持。辛国强为购房向新源县新盛房地产开发有限责任公司交购房定金50，000元，该定金具有担保合同履行的违约责任性质，辛国强依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条主张新源县新盛房地产开发有限责任公司双倍返还购房定金100，000元，其诉求合理，依法有据，应予以支持。辛国强认为因新源县新盛房地产开发有限责任公司的原因造成房屋买卖合同无法实际履行，也致使辛国强无法购得同期的其他房屋，给其造成了经济损失，应根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条规定的“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，主张按新源县新盛房地产开发有限责任公司向新源县建设局出具的《关于在新盛房地产开发有限责任公司开发的“XX小区”在2009年2010年交购房定金住户关于房价问题的情况说明》中介绍购房情况三楼房价3，290元／㎡，减去辛国强在新源县新盛房地产开发有限责任公司处购房价2，000元／㎡，按房屋差价计算辛国强购买该处100㎡房屋差价损失129，000元。辛国强为证实其主张的经济损失，另提供了他人在其他小区购买三楼房屋的认购书证实现在的房市价格。新源县新盛房地产开发有限责任公司对依据该情况说明中的房价主张经济损失不予认可，认为该情况说明中的房价是对外标示价，不是房屋的最终交易价，辛国强提供的情况说明的房价和他人购房认购书不足以证实辛国强实际遭受的经济损失。原审认为，认购书中房屋与买卖合同中的房屋地段不同，房价不具有可比性，且情况说明书中房屋价格只是新源县新盛房地产开发有限责任公司为处理涉案开发楼盘纠纷向新源县建设局作出的相应情况说明，其不代表XX小区的实际房屋交易价格，因此对辛国强提供的情况说明和认购书不予认定。综上，辛国强提供的现有证据不足以证实辛国强实际遭受经济损失129，000元，且辛国强主张了双倍返还定金的违约责任，故对辛国强主张新源县新盛房地产开发有限责任公司赔偿129，000元经济损失的诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除辛国强与新源县新盛房地产开发有限责任公司的房屋买卖合同关系；二、新源县新盛房地产开发有限责任公司双倍返还辛国强定金100，000元；三、驳回辛国强的其他诉讼请求。判决第二项款项于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，050元，减半收取2，525元，由辛国强负担1，515元，新源县新盛房地产开发有限责任公司负担1，010元。
上诉人辛国强不服上述判决，上诉称：被上诉人擅自改变设计造成双方的房屋买卖合同不能履行，这种根本性违约给我造成损失是客观存在的。2010年3月我与被上诉人约定的购房价格为2，000元／m2，当我知道购房合同不能实际履行时，以2，000元／m2在新源任何一地段都购买不到相应面积的商品房，这种结局是被上诉人违约带来的后果，依理依法应给我相应赔偿。在本案中，双倍返还定金显然不足以弥补给我造成的损失。这种损失就是当时的房价与诉讼时的房价差值，即要求被上诉人赔偿129，000元。我要求其赔偿129，000元的依据是被上诉人《房价说明》，此说明能反映出被上诉人当时对其普华小区商品房的出售价格，也能真实反映被上诉人出售该小区房屋的实际情况，所以原审法院不支持双倍返还定金之外的损失，这对我不公平。请二审人民法院查明事实，依法支持我的上诉请求。请求：1、维持新民初字第1137号民事判决第一、二项；2、撤销新民初字第1137号民事判决第三项；3、被上诉人赔偿给我造成损失129，000元；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人新源县新盛房地产开发有限责任公司答辩称：我们之间存在定金合同的法律关系，我公司只向上诉人辛国强返还定金。依法驳回上诉人辛国强的上诉请求。
经审理查明事实与一审查明事实一致。另，上诉人辛国强在二审庭审中提交了一张电费卡，以证实其购买的房屋存在的事实。被上诉人新源县新盛房地产开发有限责任公司辩称是其聘用工作人员的工作失误所致。
本院认为，本案争议焦点：上诉人辛国强要求被上诉人新源县新盛房地产开发有限责任公司赔偿因违约造成的损失129，000元是否成立。上诉人辛国强根据被上诉人新源县新盛房地产开发有限责任公司的要求，向被上诉人新源县新盛房地产开发有限责任公司交付了50，000元定金，被上诉人新源县新盛房地产开发有限责任公司向上诉人辛国强出具了注明有房屋具体房号、面积、单价内容的收据，故双方之间产生了商品房买卖合同关系，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被上诉人新源县新盛房地产开发有限责任公司在施工过程中将原有的规划进行了调整，致使上诉人辛国强购买的房屋事实上已不存在，双方订立的合同目的无法实现，被上诉人新源县新盛房地产开发有限责任公司的行为已经构成违约，上诉人辛国强要求解除与被上诉人新源县新盛房地产开发有限责任公司之间签订的房屋买卖合同符合《中华人民和共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。《中华人民和共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”上诉人辛国强主张由被上诉人新源县新盛房地产开发有限责任公司双倍返还定金100，000元的请求，合理合法，本院予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，上诉人辛国强在二审审理期间提供了一张电费卡，该证据不能证明其请求的损失，故不予采纳。上诉人辛国强提供的被上诉人新源县新盛房地产开发有限责任公司的《关于在新盛房地产开发有限责任公司开发的“XX小区”在2009年2010年交购房定金住户关于房价问题的情况说明》和认购书，只是对房价数额的说明，不能作为要求认定其实际遭受经济损失129，000元的依据，故上诉人辛国强要求被上诉人新源县新盛房地产开发有限责任公司赔偿因违约造成的损失129，000元的上诉理由，因无证据证明该损失已经产生是真实存在的，故该上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，050元，由上诉人辛国强负担。
本判决为终审判决。
审判长 张春晓
审判员 杨峻峰
审判员 杜 平
二〇一五年一月二十一日
书记员 张妮萍