贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔七民初字第2644号
原告宋乃新，男，1964年12月21日出生，汉族，贵州省毕节市人。
委托代理人田华（特别授权代理），毕节地区经济律师事务所律师。
被告刘访，男，1978年10月13日出生，汉族，贵州省毕节市人。
委托代理人张志诚（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。
第三人陈小平，男，1984年9月14日出生，汉族，四川省自贡市人。
委托代理人何华（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。
委托代理人聂程（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。
原告宋乃新诉被告刘访，第三人陈小平（被告申请追加）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告宋乃新委托代理人田华，被告刘访及其委托代理人张志诚，第三人陈小平委托代理人何华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年6月10日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定将原告位于七星关区贵州和盛房开公司1号楼第一层1-2号建筑面积为162.23平方米的商铺出租给被告，约定租期为2012年7月1日至2020年9月31日。合同签订后，被告向原告支付了第一年即2012年7月1日至2013年7月1日的租金。原、被告签订的《门面租赁合同》第四条第三款约定：“从第二年起，乙方应在上一年租期届满之日前提前一个月支付租金，否则视为乙方违约，违约金为履约保证金的三倍，且甲方有权终止合同。”被告向原告支付了第一年的租金后，至今没有向原告支付第二年的租金，其已经违反了双方之间的合同约定，严重损害了原告的合法权益，为此原告特诉至法院，请求人民法院判令：1.判令被告支付拖欠原告2013年7月1日至2014年11月1日的房租108，345.33元（最终房租数额计算至被告实际向原告交付房屋之日）；2.判令终止原、被告之间的《门面租赁合同》，并判令被告向原告支付违约金150，000.00元；3.本案的诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告举证如下：
证据一：身份证，用以证明原告的身份情况。被告及第三人质证意见：无异议。
证据二：《门面租赁合同》，用以证明将门面租给被告的情况，合同中有关于违约金和终止合同的约定。被告违约，应承担违约责任。被告质证意见：对真实性无异议，但违约金明显高于原告实际损失，请求驳回。第三人质证意见：1.违约金约定过高，第三人代被告履行违约金应以实际损失计算；2.合同约定甲方享有终止权，终止和解除合同是不一样的。
被告辩称：一、因在双方租赁关系存续期间，被告已将门面于2013年4月12日合法转租给第三人即次承租人陈小平，现陈小平请求代被告支付所欠的租金及违约金，客观上阻却了原告合同解除权，因此原告诉请解除租赁合同不应得到支持。原告作为出租人，因被告迟延支付租金的，应当事先履行催告义务，促使承租人在合理期限内支付租金。若承租人无正当理由拒付租金的，出租人方可解除合同。直至现在，被告多番告知原告收取租金后，原告仍未及时收取，也未通过书面形式告知被告解除合同，可见，双方租赁合同关系仍然存续。据合同约定被告方享有合法的转租权，现次承租人陈小平请求代被告支付所欠的租金及违约金，客观上阻却了原告合同解除权，法院应依法追加陈小平作为本案第三人参加诉讼。二、原告诉请支付违约金无事实及法律依据，依法不应得到支持。被告与原告签订的《门面租赁合同》中既约定了5万元定金又同时约定作为违约金，故对于合同约定的违约金或定金条款，原告只能择一。本案被告所付5万元定金，原告并未予以返还被告，该“定金”事实上属于原告直接支配，客观上起到冲抵次年租金的作用。被告客观上有逾期支付租金的事实，但并无违约之主观故意，在事后即向原告发出收取租金告知函，表示愿及时支付租金，且次承租人也愿代付租金，而是原告拒绝受领，致使损失扩大。即使被告违约造成原告损失，原告诉请明显过高，《门面租赁合同》项下一年租金仅为7万余元，其违约金请求应结合实际造成的损失适当予以调减为宜。
为支持其抗辩主张，被告举证如下：
证据一：原、被告签订的《门面租赁合同》。用以证明被告于2013年4月12日就其与原告租赁的门面与次承租人陈小平签订租赁合同，建立合法转租关系，至今已近两年。被告据合同约定享有转租权。原告质证意见：不认可，此合同为当庭提交，超过举证时限。第三人质证意见：无异议。
证据二：被告与第三人陈小平签订的《商铺租赁合同》。证明目的同证据一。原告质证意见：与原告无关。第三人质证意见：真实性无异议，证明被告与我方转租合同合法有效。
证据三：《收取租金告知函》。用以证明：1.2014年10月16日，被告已通过毕节市司法局公证处向原告送达租金告知函，请求原告收取租金，并表示愿意以五万元作为对原告赔偿；2.原告拒绝收取租金，恶意扩大损失，其所主张的违约金不应得到支持。原告质证意见：真实性无异议，恰好证明被告未按时支付租金。第三人质证意见：第三人支付的违约金应支付至2014年10月17日。
第三人陈述称：一、原、被告租赁关系存续期间，被告已将门面转租给第三人即次承租人陈小平，现陈小平请求代被告支付所欠的租金及违约金，以抗辩原告的合同解除权，原告诉请解除本案门市租赁合同依法不应得到支持。二、第三人自愿代被告支付其所欠的租金即2013-2014年度租金及违约金，但原告诉请违约金的数额过分高于被告给原告实际造成的损失，请求法院依法予以大幅度调减。此外，被告已于2014年10月17日通过贵州省毕节市恒信公证处向原告送达《收取租金告知函》，原告拒收态度坚决，致使本案违约损失扩大化，故其违约金只能计算至2014年10月17日。综上，第三人享有代承租人支付所欠的租金及违约金的法定权利，现第三人自愿代承租人支付所欠的租金及违约金，使原、被告双方签订的租赁合同继续履行，以维护交易稳定及第三人的合法权益。
为支持其陈述主张，第三人举证如下：
证据一：原、被告签订的《门面租赁合同》、被告与第三人陈小平签订的《商铺租赁合同》、营业执照。用以证明据原、被告合同第六条第四项，被告可将门面转租给他人，该行为合法有效。原告质证意见：与本案无关。被告质证意见：真实性无异议，证明了被告与第三人签订合同后，第三人用于门窗经营。
证据二：（2014）黔毕恒公证民字第0795号公证书。用以证明2014年10月17日被告向原告通过公证送达了《收取租金告知函》及租赁合同两份，第三人现愿代被告履行违约金应算至2014年10月17日。原告质证意见：公证书及公证书内容与我方无关，告知函证明被告违约的事实。被告质证意见：无异议。
经对原、被告及第三人所举证据进行综合审查判断，原、被告及第三人分别所举《门面租赁合同》，能够证明原、被告双方订立合同、约定权利义务的事实，是确定双方民事法律关系的根据，本院予以采信。被告及第三人分别所举的《商铺租赁合同》，能证明被告将门面合法转租的事实，本院予以采信。原告所举证据一被告及第三人无异议，本院予以采信。对被告所举证据三只能证明被告有向原告催收租金的意思表示，本院予以采信，但达不到被告证明目的。对第三人所举证据一中的营业执照能证明第三人将涉案门市租用于合法经营，本院予以采信。对第三人所举证据二，能证明被告向原告送达了《收取租金告知函》及租赁合同两份的事实，本院予以采信，但达不到第三人的证明目的。
本案争议的焦点是：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是否解除；被告与第三人签订的《商铺租赁合同》是否有效；被告是否该支付原告违约金150，000.00元；第三人要求代为被告支付租金及违约金是否能使原、被告之间的《房屋租赁合同》继续履行。
根据本案证据，本院确认以下事实：2012年6月10日，原告宋乃新与被告刘访分别以甲、乙双方的身份签订《门面租赁合同》，原告将位于七星关区贵州和盛房开公司1号楼第一层1-2号建筑面积为162.23平方米的商铺出租给被告作商业门面使用。合同约定：“租赁期限：8年零3个月，自2012年7月1日至2020年9月30日止。租金及支付方式：第一年租金按建筑面积162平方米乘以每月每平方米单价38元再乘以12个月计，第一至五年每年增长10％，第六至八年每年增长15％。（即第一年租金为73，872.00元，第二年租金为81，259.00元，第三年租金为89，385.00元，第四年租金为98，323.00元，第五年租金为108，155.00元，第六年租金为124，378.00元，第七年租金为143，034.00元，第八年租金为164，490.00元。）为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付定金50，000.00元，定金同时作为履约保证金直至合同期满后无息退还乙方。商铺钥匙交给乙方之时，乙方立即付完第一年租金，否则视为乙方违约，乙方违约定金不退，若甲方违约贰倍退还定金作违约金。从第二年起，乙方应在上一年租期届满之日前提前一个月支付租金，否则视为乙方违约，违约处罚金为履约保证金全额的三倍，且甲方有权终止合同。乙方权利义务：乙方不得利用上述门面从事非法经营及任何违法犯罪活动，且不能利用上述房屋转租、转借给他人从事非法经营及任何违法犯罪活动，但可转租、转借给他人从事正当、合法经营。乙方违约责任：乙方未按约定时间支付租金，视为乙方违约，违约处罚金为履约保证金的三倍，且甲方有权终止合同。2013年4月12日，被告与第三人陈小平签订了《商铺租赁合同》，约定将上述商铺转租给陈小平用于建材经营，租期为五年，自2013年4月15日起至2018年5月24日止。被告如约向原告支付了第一年即2012年7月1日至2013年7月1日的租金，之后租金一直未付。2014年10月17日，被告通过全球邮政特快专递方式向原告送达了《门面租赁合同》二份，《商铺租赁合同》、《收取租金告知函》各一份，并于2014年10月23日在贵州省毕节市恒信公证处进行了公证，表示被告愿意支付租金。现商铺为第三人陈小平使用，用于建材经营。第三人陈小平自愿代被告支付所欠的租金及违约金，使原、被告双方签订的租赁合同继续履行。因被告至今没有向原告支付第二年及以后的租金，原告认为被告构成违约，遂诉至法院，请求判如所诉。
本院认为：原、被告双方订立的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，系有效合同，双方应按照合同约定全面履行所负义务。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《最高人法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”本案中，原、被告双方签订了《门面租赁合同》之后，原告依约履行了自己的义务，被告就应如约支付租金，原告要求支付租金的诉请于法有据，本院应予支持。被告所欠原告到期租金为第二年81，259.00元，第三年89，385.00元（计算至2015年7月1日），两年的租金共计170，644.00元。被告违约事实确实存在，但原、被告双方约定商铺可以合法转租，被告已将商铺于2013年4月12日合法转租给第三人陈小平，陈小平请求代被告支付欠付的租金和违约金以抗辩原告的合同解除权，因此对原告请求终止原、被告双方签订的《门面租赁合同》的诉请，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。为此，本案原、被告双方租赁合同中约定的违约金应按所欠租金为基数的中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付。综上，原告诉请部分于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十七条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘访于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告宋乃新到期租金共计人民币170，644元（第二、三年的租金，计算至2015年7月1日）及违约金。违约金以人民币81，259.00元（第二年租金）为基数的中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付，从2013年6月2日起至实际履行完毕之日止；以人民币89，385.00元（第三年租金）为基数的中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付，从2014年6月2日起至实际履行完毕之日止。
二、驳回原告宋乃新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4，425.00元，减半收取人民币2，212.50元，被告刘访承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 许粼波
二〇一五年二月二十六日
书记员 丁 磊