河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫12民终2280号上诉人（原审被告）：王辉，女，1983年6月3日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被上诉人（原审原告）：三门峡市华磊商贸有限公司，住所地三门峡崤山路中段党校西100米。法定代表人：孙永洁，系该公司经理。委托诉讼代理人：张大伟，三门峡市渑池县弘扬法律服务所法律服务工作人员。代理权限为特别授权。上诉人王辉因与被上诉人三门峡市华磊商贸有限公司（以下简称华磊公司）租赁合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2017）豫1202民初3989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王辉、被上诉人华磊公司的委托诉讼代理人张大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王辉上诉请求：改判驳回华磊公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1、原审认定双方签订的《房屋租赁合同》已经解除错误。王辉与华磊公司签订的《房屋租赁合同》还未到期，合同中明确约定的租赁期为2015年12月8日至2018年12月8日。收到华磊公司解除合同的书面通知后，王辉明确告知不同意解除合同，并要求华磊公司出面协商解决房租问题，华磊公司没有协商，将租赁房屋断电、断水，构成违约。2、华磊公司应赔偿断电给王辉造成的损失20000元。3、华磊公司应赔偿王辉装修费用65000元。王辉是经过华磊公司同意后才对租赁房屋进行装修的，该装修费用华磊公司应当折价赔偿。被上诉人华磊公司辩称：1、上诉人存在严重的违约行为，导致合同无法履行，被上诉人有先履行抗辩权，对上诉人不缴纳租赁费用，可以解除合同。2、关于断电损失，因上诉人不缴纳水电费，被上诉人才采取停电措施，但上诉人从其他电源接口引来电源继续使用，上诉人主张的断电损失并不存在。3、关于装修费用，装修是上诉人与被上诉人的第一次租赁合同到期之前进行的装修，第一次租赁合同已经到期，第二次签订租赁合同后，上诉人并没有进行装修，根据合同法相关规定，上诉人的上诉请求应不予支持。华磊公司向一审法院起诉请求：1、依法解除租赁合同；2、责令王辉立即腾出所租房产；3、支付租金10000元（截止目前四个月）及水电费；4、由王辉承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年12月8日，华磊公司（甲方、出租方）与王辉（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同一）一份，主要约定：1、甲方将拥有租赁权的位于三门峡市军分区加油站南侧，门面房一间租赁给乙方使用，乙方用于经营烟酒土特产；2、租赁期限3年，自2012年12月8日至2015年12月8日；3、该房屋月租金2500元，年租金30000元；4、付款方式：按照“先付款后使用”的原则，在签订合同之日，乙方应向甲方一次性缴纳12个月租金30000元；5、保证金：甲方收取乙方水电暖保证金2000元，乙方租赁到期不再续租的情况下，甲方应退还乙方所交水电暖保证金2000元；6、违约金：乙方应该在租金到期日前十天交下期租金，否则逾期按照每天5%收取滞纳金；7、乙方在经营中所用的水、电，甲方依照三门峡市供电局、市自来水公司划分的用水、用电性质、类别、标准执行，费用按电表读数由甲方代收代缴，乙方应于每月1-5日内向甲方缴纳，除市供电局停电、市自来水公司停水或人力不可抗拒因素外，在乙方不违约的情况下，甲方应确保供水、供电；8、租赁期满乙方应保持房屋及其附属设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋正常使用，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权自行处理。甲方华磊公司在该合同上加盖公章，乙方王辉在该合同上签名。合同签订后，王辉向华磊公司缴纳了相应租金并缴纳保证金2000元。2015年12月8日，华磊公司（甲方、出租方）与王辉（乙方、承租方）再次签订《房屋租赁合同》（以下简称合同二）一份，主要约定：1、甲方将拥有租赁权的位于三门峡市军分区加油站南侧，门面房一间租赁给乙方使用，乙方用于经营烟酒土特产；2、租赁期限3年，自2015年12月8日至2018年12月8日；3、该房屋月租金2500元，年租金30000元；4、付款方式：按照“先付款后使用”的原则，在签订合同之日，乙方应向甲方一次性缴纳12个月租金30000元；5、保证金：甲方收取乙方水电暖保证金2000元，乙方租赁到期不再续租的情况下，甲方应退还乙方所交水电暖保证金2000元；6、违约金：乙方应该在租金到期日前十天交下期租金，否则逾期按照每天5%收取滞纳金；7、乙方在经营中所用的水、电，甲方依照三门峡市供电局、市自来水公司划分的用水、用电性质、类别、标准执行，费用按电表读数由甲方代收代缴，乙方应于每月1-5日内向甲方缴纳，除市供电局停电、市自来水公司停水或人力不可抗拒因素外，在乙方不违约的情况下，甲方应确保供水、供电；8、租赁期满乙方应保持房屋及其附属设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋正常使用，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权自行处理，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设计规模、范围、工艺、用料等方案均应事先征得甲方书面同意后方可施工；9、甲方在下列情况下有权单方面解除合同，收回出租房屋，①未经甲方同意，乙方擅自拆改变动房屋结构的，②损坏承租房屋及其设施，在甲方提出合理期限内仍未修复的，③利用承租房屋进行违法活动或存放危险物品的，④拖欠房租超过一个月的。甲方华磊公司在该合同上加盖公章，乙方王辉在该合同上签名。该合同签订后，王辉向华磊公司缴纳一年的房屋租金30000元，之后未再缴纳房租。2016年11月8日，华磊公司向王辉送达《解除通知书》并切断租赁房屋的电源，王辉于次日另行接通了其他电源。庭审中，华磊公司提交“超辉烟酒”欠缴水电费清单，用以证明王辉拖欠水电费合计1102元，王辉称其已缴纳上述水电费但未在本庭指定期间内提交其缴纳相关费用的证据。另查明：2015年5月至2016年2月期间，王辉租赁房屋的门前道路施工。一审法院认为：华磊公司与王辉签订的合同一、合同二均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。王辉向华磊公司缴纳2015年12月8日至2016年12月7日期间的房租30000元后，未向华磊公司缴纳之后的房租并实际占有、使用该租赁房屋至今。根据合同二的约定，王辉应“先付款后使用”，且华磊公司在王辉拖欠房租超过一个月时有权单方面解除合同并收回出租房屋，现王辉自2016年12月8日起拖欠王辉房租早已超过一月，故华磊公司有权解除其与王辉签订的合同二。现华磊公司与王辉之间签订的合同二已经解除，华磊公司要求王辉腾出其所租赁房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于房租：王辉应按照合同二的约定，按2500元/月的标准向华磊公司缴纳自2016年12月8日起的房屋租金，但考虑到2015年5月至2016年2月期间王辉租赁的门面房门前道路施工，必然会对王辉的营业造成影响降低其收入，考虑到情势变更原则，酌定为其减免三个月的租金较为合适，故王辉应自2017年3月8日起按2500元/月的标准向华磊公司支付租金，现华磊公司要求王辉向其支付四个月的租金10000元，符合规定，予以支持，扣除王辉缴纳的水电押金2000元后，王辉仍应支付租金8000元。关于水电费：华磊公司提交清单用以证明王辉拖欠其水电费合计1102元，王辉主张其已经缴纳该费用，但并未在本庭指定的期间内提交支付水电费的证据，其应承担举证不能责任，故王辉应向华磊公司缴纳水电费1102元。关于装修，合同二的约定王辉装修时应取得华磊公司的书面同意，现王辉并未提交华磊公司同意其装修的书面证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，王辉对租赁房屋的装修应归华磊公司所有。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、三门峡市华磊商贸有限公司与王辉在2015年12月8日签订的《房屋租赁合同》解除。二、王辉退出其承租的位于三门峡市军分区加油站南侧的门面房并向三门峡市华磊商贸有限公司支付水电费1102元及房屋租金8000元，限于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取计75元，由王辉负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据王辉与华磊公司2015年12月8日的房屋租赁合同，王辉应先付款后使用，王辉拖欠房租超过一个月时，华磊公司有权单方面解除合同并收回出租房屋。但王辉自2015月8日交纳一年租金后，后续租金至今没有交纳，因此，华磊公司有权解除与王辉签订的房屋租赁合同。王辉主张华磊公司赔偿断电及装修损失，华磊公司对此不予认可，王辉在本案一审中亦未就此提起反诉，二审对王辉的该项上诉请求，不予处理。综上，原审判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人王辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭丽莎代理审判员  侯 杨代理审判员  齐晓丹二〇一七年十二月十五日书 记 员  史 磊