内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民终字第1088号
上诉人（原审原告）徐福智（曾用名徐云杉），男。
被上诉人（原审被告）金莹，女。
委托代理人谭振春，通辽市148指挥中心第二法律服务所法律工作者。
委托代理人蒋丽娟，通辽市148指挥中心第二法律服务所法律工作者。
上诉人徐福智与被上诉人金莹房屋租赁合同纠纷一案，上诉人徐福智不服内蒙古自治区科尔沁区人民法院（2014）科民初字第2308号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2011年5月16日，原告徐福智与被告金莹订立租房协议书一份，主要内容为：原告将XX房屋一套出租给被告，每月租金600元（包括取暖费），按季度交纳租金；水电费、闭路费、电话费由被告负担；被告向原告交纳押金500元等事宜。协议订立后，原告将房屋交付给被告，被告向原告交纳押金500元，并且双方另行约定租赁期限至2014年1月15日，自2013年12月15日起，房屋租金由每月600元调至800元。另查明，2013年8月27日，被告给付原告2013年8月17日至2013年11月15日房屋租金1800元。协议订立后，原告将自己持有的协议内容进行了部分涂改，改为取暖费、物业费由被告承担。2014年2月，原告以涉案租房协议到期，找不到被告等为由曾向通辽市科尔沁区公安分局南郊派出所报案。
原审认为，在民事诉讼中，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告徐福智提供的证据不能证明其是涉案出租房屋所有权人。根据我国法律规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因原告不是涉案出租房屋所有权人，原告也未能提供证据证明涉案出租房屋的所有权人，并得到该所有权人追认或同意原告将涉案出租房屋出租给被告。因此，涉案租房协议属于无效协议（合同）。无效协议自始无法律效力，协议无效后，因该协议取得的财产应当予以返还。故原告诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告徐福智的诉讼请求。案件受理费30元，由原告徐福智负担。
上诉人徐福智不服一审判决，向本院提出上诉。其主要上诉请求及理由为：原审错误采信被上诉人提交的未经双方画押确认的《租房协议书》草稿。该草稿与经双方画押确认的一式二份双方各执一份而被上诉人未向法庭提交的《租房协议书》正本相比存在差异；被上诉人提交的2013年5月16日至2013年8月15日租金收据与本案无关，原审违法采信；派出所情况说明证明截至2014年7月15日被上诉人未向上诉人交接租屋及屋内原有设施；原审认定上诉人非出租房屋所有权人，涉案租房协议属于无效协议适用法律错误；上诉人提交涉案房屋产权证、供热费发票、供热公司证明、物业费发票等证据证明了上诉人诉请的供热费、物业费应予支持。
被上诉人金莹答辩认为应维持原审判决。
二审期间上诉人徐福智提交新证据如下：证据1、户籍信息，证明徐XX系上诉人儿子，上诉人出租的房屋所有权人是徐XX，上诉人有权出租房屋。证据2、通辽市金亿达房地产开发有限公司证明一份，证明上诉人出租的房屋262室是252室的阁楼，因附属于252室而不能办理房产证。证据3、通辽市热电有限责任公司证明一份，证明供热登记上的徐X是开发商原来提供的，上诉人交完所欠供热费后供热公司已将徐X的名字更正为上诉人儿子名。证据4、通辽市亿达物业有限公司证明一份，证明被上诉人欠三年物业费，上诉人替她交了，附交物业费的收款收据、发票复印件。证据5、徐XX证明一份，证明上诉人出租房屋合法。被上诉人质证对上诉人所提交证据1、2、3、4真实性没有异议，对所要证明问题有异议，对证据5真实性有异议，认为上诉人与徐XX是父子关系，有利害关系，徐XX现年不满12周岁，对证明内容有可能不能理解。
二审期间被上诉人举证如下：证据1、复举原审时上诉人与被上诉人分别提交的租房协议书，证明两份协议中书写的内容有明显不同，上诉人所提交协议中明显有本人涂改，上诉人提交的协议中表明物业费、取暖费由被上诉人支付，而被上诉人提交的租房协议中明确标明是由上诉人自行承担。所以上诉人要求被上诉人承担物业费、取暖费没有法律依据。证据2、原审卷第40页第15、16行庭审笔录中上诉人陈述，证明上诉人已认可两份协议是其本人所书写，被上诉人所提交的租房协议真实有效。上诉人质证认为上诉人所提交的租房协议是经双方签字画押的正本，被上诉人提交的是没有经过画押的草稿，不能作为定案依据，被上诉人所提交租房协议是不是上诉人签的名不能确定，但是被上诉人没有画押，上诉人只认可自己画押的协议书。被上诉人所提交庭审笔录内容不真实，上诉人已经向原审法院提交补正申请，现将补正请求提交法庭，该笔录不应被采信。
对上诉人所提交证据1、2、3、4，因被上诉人对其真实性不持异议，本院对其真实性予以确认并采信；对上诉人证据1、2、3所要证明的上诉人出租房屋的产权人为其子徐XX，上诉人有权出租房屋的事实予以确认并采信；证据4不能证明上诉人所要证明的问题，对其关联性不予确认并采信。上诉人所提交证据5不符合证人应当出庭作证的法律规定，不予确认并采信。一审庭审时上诉人对被上诉人提交的租房协议不持异议，二审时虽提出已向科尔沁区法院提出补正申请，并将申请递交本庭，但不能对抗原审庭审笔录，且未提交其他反证，故被上诉人提交的租房协议及上诉人在原审庭审笔录中的陈述应予确认并采信。上诉人提交的租房协议双方无异议部分应予确认并采信。其他证据采信情况同原审。
经二审查明，上诉人徐福智所出租房屋产权人为其子徐XX，徐XX系未成年人。原审查明的“2013年8月27日，被告给付原告2013年8月17日至2013年11月15日房屋租金1800元”，应为“2013年8月27日，被上诉人给付上诉人2013年8月15日至2013年11月15日房屋租金1800元”。二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，2011年5月16日，上诉人徐福智与被上诉人金莹签订房屋租赁合同，将上诉人徐福智之子徐XX的房屋出租给被上诉人，并已明确约定费用承担及租赁期限，系双方自愿签订的合法、有效合同，上诉人与被上诉人应依约履行。上诉人徐福智上诉提出“原审错误采信被上诉人提交的未经双方画押确认的《租房协议书》草稿，该草稿与经双方画押确认的一式二份双方各执一份而被上诉人未向法庭提交的《租房协议书》正本相比存在差异”的上诉理由，因上诉人在原审时对被上诉人所提交租房协议不持异议，二审时虽予以否认并提出已向科尔沁区法院提出补正申请，并将申请递交本庭，但该补正申请不能对抗其在原审庭审笔录中的陈述，且双方签字或摁手印均是一种确认行为，虽上诉人在二审庭审中对被上诉人所提交租房协议中的签名陈述为“不能确定”，但并未提交证据证明该签名非其本人签署，且其以未摁手印即认定该协议为草稿进而抗辩该租房协议书无效亦不具有法律依据，故原审采信被上诉人提交的租房协议书并无不当。而上诉人所持租房协议在物业费、取暖费承担部分有涂改，被上诉人对此不予认可，上诉人未提交证据证明该涂改部分已与被上诉人协商确认一致，故上诉人所提交租房协议该部分不应予以确认并采信，上诉人依照该协议涂改部分主张的“被上诉人承担未缴的供热费3195.10元和物业费1311元”的诉讼请求无证据支持，应予驳回。上诉人提出“被上诉人应支付欠缴的2013年5月16日至2013年8月15日房屋租金1800元”的诉请，虽被上诉人未能提交收据予以证明，但双方在租房协议中约定交款方式为季度交、租金为上打租、续租房屋十天前交下次房费，对此，双方当事人在庭审时均予以认可。以上合同内容证明双方的租赁合同约定了先、后履行顺序，被上诉人先行交纳了房租，上诉人才允许其继续承租。庭审中被上诉人举证证明其交纳了下一季度2013年8月15日至2013年11月15日的房租，上诉人与被上诉人又认可2013年12月15日房屋租金由每月600元调至800元，其后又续租至2014年1月15日，以上证据充分证明2013年5月16日至2014年1月15日期间被上诉人依上诉人的许可承租并使用该房屋，即上诉人一直在履行着其交付租赁房屋使用的后履行义务，由此证明被上诉人先行给付房屋租赁费的先行履行义务已履行完毕，且上诉人在被上诉人欠缴上一季度房租的情况下为被上诉人出具下一季度房屋租赁费收据并持续续租也与常理不符。故上诉人的该项诉讼请求不能成立。上诉人所诉“被上诉人向上诉人支付2014年1月16日不交租屋所形成的欠缴租金4000元”的诉讼请求，因上诉人所提交租房协议中记载租房协议到期日为2014年1月15日，被上诉人在庭审中对此亦予以认可，XXX派出所出具的情况说明亦证明了被上诉人已不再占有承租房屋的事实，故上诉人请求被上诉人给付2014年1月16日不交租屋所形成的欠缴租金4000元无法律依据，不应予以支持。关于上诉人在二审庭审后向本院提交的《关于勘验租屋现场的申请》，因该申请与本案之诉不具有关联性，本院不予支持。综上，原审认定上诉人非出租房屋所有权人，涉案租房协议属于无效协议错误，但原审判决驳回诉讼请求的结果正确。故依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元由上诉人徐福智负担。
本判决为终审判决
审判长 包永春
审判员 蒋鹏哲
审判员 郭秀琴
二〇一四年十二月三十日
书记员 白雪松