广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4541号
上诉人（原审被告）：广州市越秀区xxxx推拿中心，住所地广州市越秀区。
法定代表人：张亚君。
委托代理人：许俭希，广东卓信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区xx建设公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：林颖璇，职务经理。
委托代理人：钟正华、李伟文，均系广东翔信律师事务所律师。
上诉人广州市越秀区xxxx推拿中心（简称xxxx中心）因与被上诉人广州市越秀区住宅建设公司（以下简称xx公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年10月11日，xx公司（出租人、甲方）与xxxx中心（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》。合同约定：甲方将越秀区xxx路xxx号之一的房地产出租给乙方作经营用途使用，面积1800平方米；租赁期限自2007年10月1日起至2015年9月30日止，其中2013年10月1日至2015年9月30日期间月租金额为65948元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付给甲方；乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；该场地房屋属临时建筑，若市政、规划建设需要征用拆除或不可抗力造成不能履行本合同，双方不作违约，无需承担赔偿责任等。
xxxx中心使用该房屋经营推拿、按摩项目，并按上述合同约定的租金标准向xx公司支付了截止至2014年4月30日的租金，2014年5月1日以后的租金至今没有支付。
2015年2月28日，xx公司委托律师向xxxx中心寄出《律师函》一份，称xxxx中心自2014年4月5日起开始拖欠租金，经xx公司多次催促仍拒绝缴交，因此xx公司决定解除合同，同时要求xxxx中心在该《律师函》发出之日起5日内腾空交还涉案房屋及支付相应租金、违约金等。该份邮件列明收件人为广州市越秀区xxxx推拿中心张小姐，地址为广州市越秀区人民北路680号之一，于2015年3月1日妥投。
2015年4月8日，xx公司向原审法院提起本案诉讼，诉称xx公司于1991年11月26日取得广州市城市规划局签发的《建设工程报建审核书》，获批兴建广州市人民北路680号之一房屋。2007年10月11日，xx公司与xxxx中心就上述房屋签订《广州市房屋租赁合同》，约定将该房屋出租给xxxx中心使用，租期为2007年10月1日至2015年9月30日，其中2013年10月1日至2015年9月30日期间月租金为65948元；xxxx中心拖欠租金2个月以上的，xx公司可解除合同；xxxx中心逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的2%向xx公司支付违约金等。合同签订后，xx公司依约将房屋交付xxxx中心使用，xxxx中心亦按约定向xx公司支付租金至2014年4月。但自此以后，xxxx中心停止向xx公司支付租金且继续使用涉案房屋，经xx公司多次催告，仍以各种借口拒绝交租。鉴于上述情况，xx公司于2015年2月28日委托律师发函通知xxxx中心解除租赁合同，并追缴租金及违约金，xxxx中心于同年3月1日收到该函。xxxx中心的欠租行为已构成根本违约，根据合同约定，xx公司有权解除合同。因此，xx公司起诉请求法院判决：1.xxxx中心腾空交还广州市越秀区人民北路680号之一房屋；2.xxxx中心向xx公司支付2014年5月1日起至2015年3月1日止的租金661648.2元（每月65948元）；3.xxxx中心向xx公司支付自2015年3月2日起至腾空交还房屋之日止的房屋使用费（参照租金标准按每月65948元计付）；4.xxxx中心向xx公司支付自2014年5月6日起至付清第二项诉讼请求的租金之日止的延迟支付租金的违约金，每日按照65948元×2%计付；5.xxxx中心向xx公司支付2015年3月2日起至腾空交还房屋之日止的延迟交还房屋的违约金（每日按照每月租金的2%计算）；6.xxxx中心向xx公司支付2015年3月2日起至腾空交还房屋之日止的延迟支付房屋使用费的违约金（参照延迟支付租金的违约金计算，每日按照每月租金的2%计付）。
xxxx中心原审辩称：不同意xx公司的诉讼请求。1.xxxx中心没有构成违约行为，未能按时支付租金是因为广州市对娱乐业及其他服务业进行集中整顿，行业不景气，造成xxxx中心生意额下降，属情势变更。xxxx中心曾多次向xx公司打报告要求根据情势变更的情况减免租金，xx公司工作人员收了xxxx中心的书面报告后曾口头承诺如实反映，但一直没有回复，最后就起诉了。因此xxxx中心不存在过错，不同意腾空房屋，xxxx中心认为应当继续履行合同。2.xx公司第五、第六项诉讼请求属重复主张违约金，且该违约金标准高于法律规定的标准，如果法院认定合同有效，违约金亦应该予以调低。3.根据xx公司提交的证据，涉案房屋已经超出批准临时使用的期限，且xx公司并非所有权人，是否具备出租房屋的条件在证据中未有体现，因此xxxx中心对xx公司主体资格提出质疑。且xx公司亦无提交证据证明其是在所有权人同意的情况下出租房屋的，因此，xx公司的主体不适格。4.xx公司超期使用临时建筑且改变临时建筑用途，其行为已经违反国家有关法律法规的强制性规定，无权要求xxxx中心支付租金、违约金、房屋使用费等。
本案原审过程中，关于涉案房屋的权利来源，xx公司提交了如下证据：1.广州市城市规划局1991年11月26日出具的（91）穗城规建字第292号《建设工程报建审核书》复印件（载明：建设位置为人民北路680号之一；建设项目为临建壹幢壹层550平方米；审核意见第三点为同意该原砖木结构平房工场在原建基550平方米范围内改建为层高4.8米的临建砼平顶工场；3.该临建使用期限为两年，在使用期限内，若市政建设、城市规划建设需要时应立即无条件自行拆除，并办理公证等）。2.广州市城市规划局越秀区规划分局1998年5月26日出具的（98）越规建字第（031）号《建设工程报建审核书》复印件（载明：建设位置为人民北路680号之二；建设项目为临建两层仓库楼；审核意见第三点为该工程为临时建筑，使用期为两年，使用期满或使用期内城市建设需要时应无条件自行拆除等）。xx公司称租赁合同约定的租赁标的物“人民北路680号之一”就是上述两份报建审核书批准建设的人民北路680号之一和之二，属临时建筑，xx公司未取得所有权，目前仅找到该报建审核书复印件，临时使用期到期后续期的相关材料也没有找到。xxxx中心对上述证据真实性无异议，认为该证据恰好证明xx公司不是涉案房屋的合法所有权人和使用权人。此外，xxxx中心还陈述，其自1997年开始向xx公司承租涉案房屋，2007年双方签订的租赁合同其实是续租，承租面积一直没有变过；该房屋现门牌为人民北路680号之一，目前仍由xxxx中心作为推拿中心经营使用，没有完全停业。
另，关于涉案租赁合同效力的问题，xx公司明确，如果法院审查后认定合同无效，xx公司仍有权收回房屋及要求xxxx中心参照合同约定的租金标准支付使用费，故xx公司坚持全部诉讼请求。
原审法院认为：根据现有证据，涉案房屋属临时建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。本案中，xx公司未能提交行政主管部门批准延长使用期限的证据，故xx公司、xxxx中心2007年10月11日签订的《广州市房屋租赁合同》无效。同时，上述司法解释第五条第一款还规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案房屋虽属临时建筑，但在行政主管部门责令拆除前，xx公司作为建设单位仍有使用权。且xxxx中心按照合同约定的用途使用该房屋多年，其合同目的已经实现，xx公司主张xxxx中心按照合同约定的租金标准支付房屋使用费符合公平合理、等价有偿的法律原则。现xxxx中心停止支付使用费已超过一年，xx公司要求收回涉案房屋及参照租金标准支付使用费的诉讼请求合法合理，原审法院予以支持。但因租赁合同无效，故对xx公司要求xxxx中心支付相应违约金的诉讼请求原审法院不予支持。此外，xxxx中心所称的行业不景气、营业额下降等情形属商业风险，应当由xxxx中心自行承担，并不适用情势变更原则。即使xxxx中心基于该原因曾向xx公司申请减免使用费，在xx公司未予明示同意的情况下，不产生变更使用费标准的法律后果。故对xxxx中心上述答辩意见，原审法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款之规定，于2015年7月20日作出如下判决：一、广州市越秀区xxxx推拿中心在本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区人民北路680号之一房屋腾空交还广州市越秀区住宅建设公司。二、广州市越秀区xxxx推拿中心在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2014年5月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按每月65948元计）支付给广州市越秀区住宅建设公司；本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止的使用费，由广州市越秀区xxxx推拿中心按照上述标准逐月向广州市越秀区住宅建设公司支付。三、驳回广州市越秀区住宅建设公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费15134元，由广州市越秀区住宅建设公司负担5980元、广州市越秀区xxxx推拿中心负担9154元。
判后，上诉人xxxx中心不服原审判决，向本院提起上诉称：一、xx公司并非涉案房屋的产权人，且涉案房屋为非法的临时建筑。xx公司无权向xxxx中心收取房屋使用费。二、因受到政府“扫黄打非”的经常性检查及排查行动的影响，xxxx中心的经营情况每况愈下，客源大量流失。即使xx公司有权收取租金，但xxxx中心具有情势变更的法定事由，不应让xxxx中心继续承担房屋使用费。三、双方曾经达成协议，xx公司同意xxxx中心在政府扫黄打非期间免除租金。故上诉请求判令：1、依法撤销原审判决的第一、二项，驳回xx公司的诉讼请求。2、判令继续履行租赁合同，但从2014年5月1日至2015年3月1日本案起诉之日止，xxxx中心无需支付使用费。3、xx公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人xx公司答辩称：同意一审判决。一、在被相关行政主管部门认定为违法建筑或者责令拆除涉案房屋之前，xx公司对涉案房屋具有合法使用权。二、按照合同法及相关司法解释，租赁合同被认定无效后，xx公司仍有权向xxxx中心收取房屋使用费。三、双方在履行合同中不存在变更合同的情形。双方在合同中未约定政府“扫黄打非”是合同价款变更的事由，政府的相关清理行动导致xxxx中心经营不善不能归责于xx公司，同时政府的政策变动属于经营者应当承担的合理、固有的风险。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，xxxx中心提交证据如下：证据一，广州市规划局依申请公开政府信息决定书、建设用地规划许可证及附图，该文件与本案涉案土地一致；证据二（复印件），广州市规划局越秀分局关于刘永新信访事项的复函。上述证据拟证明涉案土地属于广东省广播电视厅，xx公司无权向xxxx中心收取场地使用费。xx公司认为：该两份证据所记载的内容在一审中就已存在，不属于新证据，不应作为二审新证据使用。不确认该两份证据的真实性，且证据一与本案无关。
本院认为：本案二审争议的焦点为xxxx中心主张其无需支付涉案房屋使用费的抗辩理由能否成立。首先，本案为租赁合同纠纷，xxxx中心依据双方的租赁合同对涉案房屋行使占有、使用和收益的权能，虽然涉案租赁物为临时建筑，并已超出行政主管部门批准延长的使用期限，但涉案房屋至本案诉讼时止，尚未被依法拆除，xxxx中心正常使用，已实现了合同目的，因此，原审认为虽然合同无效，但xxxx中心仍应按照合同约定的租金标准支付房屋使用费符合公平合理、等价有偿的法律原则，并无不当。合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还，故原审判处xxxx中心交还涉案房屋，符合法律规定，亦无不当。关于xxxx中心提出涉案房屋场地已由案外人征用，规划部门已要求拆除，xx公司无权收取场地的使用费的上诉理由，本院认为，相关行政机关已对涉案临时建筑进行处理，xx公司因该建筑的出租收益也应由相关行政机关进行处理，不属于本案租赁合同纠纷的审理范围。其次，xxxx中心所称的行业不景气属于其应当承担的商业风险，不适用情势变更原则。此外，双方也没有达成减免使用费的一致协议。综上，xxxx中心认为其无需支付使用费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
关于xxxx中心二审提交的证据，与待证事实无关，本院不予采信。
综上所述，xxxx中心的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费9154元，由上诉人广州市越秀区xxxx推拿中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 林嘉丽