重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终1507号
上诉人（原审被告）：峗红华，女，1964年11月1日出生，汉族，住重庆市大足区，
委托诉讼代理人：刘吉勋，重庆高山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘吉鲜，重庆吉瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:张久祥，女，1966年3月1日出生，汉族，住重庆市大足区，
委托诉讼代理人：刘吉鲜，重庆吉瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘吉勋，重庆高山律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:张光明，男，1974年6月3日出生，汉族，住重庆市大足区，
委托诉讼代理人：刘吉勋，重庆高山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘吉鲜，重庆吉瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:陈友凯，男，1966年11月4日出生，汉族，住重庆市大足区，
委托诉讼代理人：刘吉勋，重庆高山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘吉鲜，重庆吉瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:高洪国，男，1967年2月18日出生，汉族，住重庆市大足区，
委托诉讼代理人：刘吉勋，重庆高山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘吉鲜，重庆吉瑞律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：何安辉，男，1981年3月6日出生，汉族，住重庆市荣昌区，
委托诉讼代理人：李化阳，重庆市大足区邮亭法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)：蒋益平，女，1982年1月1日出生，汉族，住重庆市荣昌区，
委托诉讼代理人：李化阳，重庆市大足区邮亭法律服务所法律工作者。
原审第三人：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处飞凤街218号，组织机构代码70941490-5。
法定代表人：刘保全，系该公司董事长。
上诉人峗红华、张久祥、张光明、陈友凯、高洪国因与被上诉人何安辉、蒋益平、原审第三人重庆市龙乡苑房地产开发有限公司（以下简称龙乡苑公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市大足区人民法院（2016）渝0111民初4018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人峗红华、张久祥、张光明、陈友凯、高洪国的共同委托诉讼代理人刘吉鲜，被上诉人何安辉及其与蒋益平的共同委托诉讼代理人李化阳到庭参加了审理，原审第三人重庆市龙乡苑房地产开发有限公司经通知未到庭。本案现已审理终结。
峗红华、张久祥、张光明、陈友凯、高洪国上诉请求：1、依法撤销重庆市大足区人民法院（2016）渝0111民初4018号民事判决，依法改判驳回何安辉、蒋益平的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由何安辉、蒋益平承担。事实和理由：1、物权的审查应以登记为依据，本案查封房屋的所有权人系龙乡苑公司，故仍应继续执行该房屋；2、何安辉、蒋益平与半岛明珠项目部签订的商品房买卖合同等系虚假材料，均是在法院查封之后形成的，且何安辉、蒋益平实际付款等与合同约定的时间、方式不一致，也不符合交易习惯，其转账给刘芳的款项不能仅凭有利害关系一方当事人出具的证明就认定为系房款；3、该小区物管公司系由龙乡苑公司控制，其为本案出具的票据和证明均系查封后制作，不能证明何安辉、蒋益平在查封之前已经占有使用该房屋，且房屋的水电费票据也不能真实反映何安辉、蒋益平开始占有使用房屋的时间；4、因涉案商品房买卖合同系伪造，且无证据证明龙乡苑公司有授权，何安辉、蒋益平无买房的意思表示，也谈不上履行买卖合同，自然存在过错。
何安辉、蒋益平辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。事实和理由：1、何安辉、蒋益平已举示证据证明半岛明珠项目部取得了龙乡苑公司的授权，故该项目部代表公司与何安辉、蒋益平签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、何安辉、蒋益平支付房款在前、签订合同在后并不必然违背交易习惯，项目部在何安辉、蒋益平付款前已出具合同签署流程表，对相关事实已经载明，后双方也实际进行了交易；3、刘芳收取房款的行为应认定为职务行为，半岛明珠项目部出具的房款收据上也载明收款人系刘芳，与项目部出具的证明相吻合，故应当认定何安辉、蒋益平已支付完毕全部房款；4、何安辉、蒋益平在法院查封之前已合法占有使用该房屋，且对未能办理过户登记没有任何过错；5、一审判决适用法律正确。
龙乡苑公司未到庭也未提交书面意见。
何安辉、蒋益平向一审法院起诉请求：撤销（2015）足法民初字第06016号民事裁定书，停止对位于重庆市大足区龙岗街道半岛明珠小区1-5号住房的执行。
一审法院认定事实:2015年7月3日，峗红华、张久祥、高洪国、张光明、陈友凯起诉杨昌荣、龙乡苑公司、首天公司、富茂公司、轶麟公司民间借贷纠纷一案，要求杨昌荣、龙乡苑公司、首天公司、富茂公司、轶麟公司连带偿还借款本金5600000元及利息。经峗红华、张久祥、高洪国、张光明、陈友凯申请，大足区人民法院于2015年7月13日对半岛明珠小区1-5、1-6、25-7、4-8号住房和1-S1号门市予以查封。2015年11月18日，案外人唐屹坪、张励向大足区人民法院提出保全异议申请，要求解除对上述房屋的查封，后大足区人民法院驳回了复议人唐屹坪、张励的诉讼保全复议申请。2015年12月7日，大足区人民法院作出（2015）足法民初字第06016号民事判决书，判决龙乡苑公司偿还峗红华、张久祥、高洪国、张光明、陈友凯借款5200000元及利息，首天公司、富茂公司、轶麟公司承担连带清偿责任。此判决生效后，龙乡苑公司未履行该判决书所确定的义务，峗红华、张久祥、高洪国、张光明、陈友凯遂向大足区人民法院申请强制执行。执行过程中，何安辉、蒋益平以自己已购买并实际居住1-5号房屋为由提出案外人执行异议，要求撤销对1-5号房屋的查封，一审法院执行听证后于2016年4月29日作出执行裁定书裁定驳回何安辉、蒋益平的执行异议。
另查明，龙乡苑公司（甲方）与案外人唐屹坪（乙方）于2010年12月8日就位于重庆市大足区龙岗街道一环西路99号半岛明珠项目签订了《重庆市龙乡苑房地产开发有限公司开发项目内部协议》，协议第二条第（一）项约定经甲方（龙乡苑公司）审核后，向乙方提供印鉴和房地产开发资料，协助乙方办理相关手续；第三条第（二）项约定乙方在开发中应按甲方要求健全财务制度，并实行资金自筹，项目核算，自负盈亏；第四条第（三）项约定乙方包干上交甲方管理费35000元。为开发该项目，龙乡苑公司设立了重庆市龙乡苑房地产开发有限公司半岛明珠项目部，项目负责人为唐屹坪。2010年12月15日，甲方（龙乡苑公司）向乙方（唐屹坪、张励）出具授权委托书，授权乙方具有1、该项目一切财产权和处置权归乙方所有；2、乙方拥有该项目房屋销售和产权办理的权利，甲方协助乙方完善售房方面相关手续……。
2014年8月26日，何安辉、蒋益平与重庆市龙乡苑房地产开发有限公司半岛明珠项目部签订《商品房买卖合同》，约定何安辉、蒋益平购买由龙乡苑公司开发的半岛明珠小区1幢1单元1-5号住房（面积118.63平方米）一套，房屋总价款438595元；在签订购房合同前，何安辉、蒋益平便付清了房款438595元、大修基金4746元、税费6659元等相关费用，并由重庆市龙乡苑房地产开发有限公司半岛明珠项目部出具了何安辉缴清房款及税费的收款收据。同时查明，2014年11月1日何安辉、蒋益平办理了接房手续并交纳了一年的物业费。该涉案房屋至今未办理房产过户手续。
一审审理中，峗红华、张久祥、张光明、陈友凯、高洪国向法院提出申请，要求对商品房买卖合同、房款收据、物管费收据和接房证明的形成时间进行鉴定，但未在规定时间内缴纳鉴定费，视为该五人自愿放弃对上述证据的鉴定。
一审法院认为，本案争议焦点为是否停止对位于重庆市大足区龙岗街道半岛明珠小区1-5号住房的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，1、重庆市龙乡苑房地产开发有限公司半岛明珠项目部由龙乡苑公司设立，该项目部与何安辉、蒋益平签订的商品房买卖合同，对龙乡苑公司具有约束力，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；2、涉案1-5号房屋已于法院查封前由何安辉、蒋益平办理接房手续，并实际占有使用。峗红华、张久祥、张光明、陈友凯、高洪国虽对此提出异议，但未提供相反证据，故该辩解理由法院不予采纳；3、何安辉、蒋益平已缴清全部房款；4、虽然上述房屋现尚未办理房屋所有权转移登记手续，但房产证未办理的过错不在何安辉、蒋益平。故通过何安辉、蒋益平举示的证据其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案1-5号房屋的执行的诉讼请求，法院予以支持。对于何安辉、蒋益平要求撤销（2015）足法民初字第06016号民事裁定书，不属于执行异议之诉的审理范围，本案不作处理。本案中第三人龙乡苑公司经法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其权利的放弃，并由其承担举证不利带来的法律后果。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定〉》第二十八条之规定，缺席判决如下：一、停止对重庆市大足区龙岗街道半岛明珠小区1-5号（面积118.63平方米）房屋的执行；二、驳回何安辉、蒋益平的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，双方争议焦点为：何安辉、蒋益平是否对位于重庆市大足区龙岗街道半岛明珠小区的1-5号房屋享有足以排除执行的权利。
关于合同效力问题，本案中与何安辉、蒋益平签订《商品房买卖合同》的相对方虽然是半岛明珠项目部，但该项目部由龙乡苑公司授权成立，且龙乡苑公司对该合同的真实性未予否认，峗红华、张久祥、张光明、陈友凯、高洪国也无证据证明该合同签订时间在查封之后，故本院认为该买卖合同合法有效。关于房款是否已全部支付问题，何安辉、蒋益平向半岛明珠项目部财务人员刘芳转账支付了全部房款，此有项目部证明为据，且与该小区系个人挂靠开发商品房中通常的收款方式较为相同，因此本院认为可以认定何安辉、蒋益平已支付完毕全部房款的事实。虽然支付房款的时间在签订合同之前，但本院认为何安辉、蒋益平与龙乡苑公司实际履行了该买卖合同即支付对价、交付房屋，故不能仅凭付款时间在签订合同之前即认定双方系虚假交易。关于何安辉、蒋益平是否已经在法院查封之前占有使用涉案房屋的问题，本院认为只要房屋已实际转由何安辉、蒋益平控制即可以认定由其在占有使用，现何安辉、蒋益平举示了接房单以及与该小区物管公司签订的物业服务合同予以证明，在峗红华、张久祥、张光明、陈友凯、高洪国未能举示相反证据对此予以否定时，本院认为何安辉、蒋益平在法院查封之前已占有使用涉案房屋。关于何安辉、蒋益平对于未能办理过户登记是否具有过错的问题，本院认为按双方所签《商品房买卖合同》约定，预售商品房应在实际交付使用之日起规定时间内申请办理产权登记，本案中法院查封房屋的时间距离何安辉、蒋益平接房的时间较短，本院认为何安辉、蒋益平对于涉案房屋未能办理过户登记主观上并不存在过错。综上，本院认为何安辉、蒋益平依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定对于涉案房屋享有足以排除执行的权利。
综上所述，峗红华、张久祥、张光明、陈友凯、高洪国的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由峗红华、张久祥、张光明、陈友凯、高洪国承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
审 判 员 余彦龙
代理审判员 刘 希
二〇一七年四月六日
书 记 员 冉梦云