上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初15209号原告：刘涛，男，1982年1月7日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李宏伟，上海中沃律师事务所律师。被告：孙占玉，男，1967年11月23日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：罗昉，上海申如律师事务所律师。原告刘涛与被告孙占玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用简易程序于2016年9月27日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李宏伟及被告的委托诉讼代理人罗昉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘涛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年7月7日签署的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告返还定金10万元；3.判令被告向原告支付违约金59.4万元(总房价款297万元的20%)；4.判令被告向原告赔偿损失(以司法鉴定结论为准)。事实和理由：2016年7月7日，原、被告在案外人满某(上海)房地产咨询有限公司居间介绍下签署了《房屋买卖合同》，由原告购买被告位于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)，合同总价款为297万元，合同约定双方于2016年8月10日到居间方处签订网签合同。合同签订后，原告向被告支付定金10万元。2016年8月10日，被告明确表示不同意履行《房屋买卖合同》。被告的行为严重违约，且因房屋价格上涨过快，违约金不足以弥补原告损失，故原告申请对系争房屋价格进行司法鉴定，故原告诉至法院，望判如所请。被告孙占玉答辩称：原、被告之间的《房屋买卖合同》已于2016年8月10日解除，被告同意返还已收到的定金10万元。但原告主张的违约金及损失无依据，被告方不存在违约行为，故请求法庭驳回该两项诉讼请求。即便被告存在违约，原告主张的违约金也过高。另，被告认为《房屋买卖合同》并未构成本约，仅系预约合同。经审理查明：被告自2013年6月8日登记为上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。2016年7月7日，原告(乙方)与被告(甲方)在案外人满某(上海)房地产咨询有限公司的居间下就系争房屋签订《房屋买卖合同》一份，该房屋的建筑面积为101.49平方米(实际建筑面积以房地产登记机构登记为准)，总房价款为297万元，其中，首期房价款100万元于2016年8月10日之前签订网签合同当天支付。合同第4.2条约定：“第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款1,000,000元(大写：人民币壹佰万元整)。□【银行贷款】乙方应于网签合同后个工作日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得(□以贷款银行为抵押权人的他项权证，□以乙方为权利人过户的收件收据)后五个工作日内将其交付贷款银行。□【自筹资金】乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的收件收据(过户)之前支付甲方”。合同第4.3条约定：“其他房价款(若有)：乙方应于2016年9月20日前支付甲方房价款970,000元(大写：人民币玖拾柒万元整)”。合同第7条约定：“交易过户：甲、乙双方应于(□2016年10月30日之前，□甲乙双方约定)，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续”。合同第10.5条约定：“本合同中出现以‘□’选择的情形时，务必进行勾选。若未进行勾选，则视为以该条款项下第一项约定为准”。合同第10.6条约定：“本合同中出现‘个工作日’形式，请务必填写具体履行期间。若未填写，则一律视为‘七个工作日内履行义务’”。合同第11条约定：“违约责任：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金”。合同第16条约定：“补充约定：(1)甲方于2016年9月30日交房给乙方装修；(2)甲方过户前结清银行贷款；(3)甲方承诺房屋无户口；(4)此价格为甲方净到手价”。另合同底部有两处手写字体载明：“甲方要求2016年11月15日之前款全部到账，如乙方提前款清，则按约定于2016年9月30日交房，否则延后15天交房”。“备注：乙方留2万尾款用于交房当日支付”。同日，被告出具《收款收据》一份，载明2016年7月7日被告收到原告支付的系争房屋定金10万元。另查明，被告于2016年8月11日向居间方工作人员发送短信称：“……关于我和刘涛之间的定金协议解除问题我想再跟你谈一下，这个协议我是肯定要解除的，定金我会退给刘涛的，关于赔偿问题，我可以按照定金罚则规定的，再补偿他8万，这也是我这边的底线了。……”同日，原、被告之间就合同解除后的赔偿问题进行了多次磋商，但未协商一致。庭审中，原告认为被告系在双倍返还定金20万的基础上再另行补偿8万元，被告则认为其系返还定金10万外再补偿8万元。审理中，原告提供《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，证明其在案外人满某(上海)房地产咨询有限公司的居间下，于2016年8月28日向案外人顾慧、周德军、顾子怡购买上海市松江区虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋，约定总房价款为368万元。另，被告亦提供其与案外人刘某某于2016年8月23日签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》各一份，证明被告将系争房屋以324.5万元的价格出售给案外人刘某某。原、被告双方对于对方提供的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》形式上的真实性均无异议，但对于真实交易价格均表示无法确认。以上事实，有《房屋买卖合同》、收款收据、上海市房地产权证、聊天记录、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。对于该合同是预约还是本约的问题，本院认为预约合同是对交易事宜的初步确定，为签订正式的本约合同作准备。合同或者协议内容包含了房屋买卖的主要内容，应按照本约予以处理。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》对于交易房屋的具体坐落、面积、房价款、付款方式、附属设施、违约责任、交房时间、税费承担等均进行了约定，已经具备了买卖合同的主要条款，且并未明确本合同仅为预约合同，故双方之间的《房屋买卖合同》应为本约。因被告并未按约于2016年8月10日前与原告签订网签版的《上海市房地产买卖合同》并明确表示不同意与原告继续履行《房屋买卖合同》，其行为构成根本违约，原告要求据此解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张要求被告返还定金10万元，被告亦同意返还该定金，于法不悖，本院予以支持。对于原告主张违约金之诉请。本院认为，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的实际损失、定金占总房价的比例、以及另行出售房屋获益情况等因素，本院酌情将违约金调整为13.5万元。在违约金足以弥补原告损失的情况下，对于原告主张赔偿损失的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告刘涛与被告孙占玉之间就上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《房屋买卖合同》已解除；二、被告孙占玉于本判决生效之日起十日内返还原告刘涛定金10万元；三、被告孙占玉于本判决生效之日起十日内支付原告刘涛违约金13.5万元；四、驳回原告刘涛的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,800元，减半收取5,400元，财产保全申请费4,020元，合计诉讼费9,420元。由原告刘涛负担6,298元(已付)，由被告孙占玉负担3,122元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一六年十月二十七日书记员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……