天津市静海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民初字第1853号
原告刘小汇，女，1977年5月2日出生，汉族，现住。
委托代理人刘容贞，女，1978年2月5日出生，汉族，住。
委托代理人韩委志，天津桐江律师事务所律师。
被告天津嘉顺建业投资有限公司，住所地天津市静海经济开发区春曦道。
组织机构代码：562668707。
法定代表人张洁，该公司董事长。
委托代理人李希远，国浩律师（天津）事务所律师。
委托代理人刘乙夫，该公司员工。
原告刘小汇与被告天津嘉顺建业投资有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年4月2日立案后，依法适用普通程序于2015年5月19日、2016年3月14日、2016年6月15日三次公开开庭进行了审理。原告刘小汇的委托代理人刘容贞、韩委志，被告天津嘉顺建业投资有限公司的委托代理人李希远、刘乙夫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘小汇向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令因房屋漏水导致的损失费用82673元（经鉴定）；2、支付原告因房屋漏水在外租房10个月产生的房租费用20000元（每月2000元）；3、诉讼费用及鉴定费用全部由被告承担。原告方自愿放弃因楼房漏水导致家具受损在本案中主张的权利。事实和理由：2012年12月，原告购买被告开发的嘉景花苑顶楼84602住房一套。2013年12月开发商将住房钥匙交到原告手中。原告于2013年12月15日开始装修房屋，于2014年4月1日装修完毕，但在装修期间出现漏雨，房屋质量出现严重问题，屋顶不合格导致漏雨造成房屋损坏严重，原告一直未能入住，后续开发商多次组织施工人员对不合格房顶进行修复，直至今日无法确认房顶已经修好。2014年10月2日，经过一场大雨，造成房屋大面积漏雨，墙面、地板、家具都被浸泡，现场惨不忍睹，造成极大损失。之后原告找到被告多次协商未果，故成诉。
被告天津嘉顺建业投资有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。其理由如下：1、诉争房屋现不能确定房屋漏水产生的原因是施工造成的还是因原告装修私自拆改造成。2、原告的诉讼请求是要求我方赔偿损失，其提出的损失数额没有相应的证据证实，原告主张缺乏事实依据，其庭审中变更诉讼请求提出进行维修恢复原状，因双方就此没有实质协商，我方对维修的行为和标准无法确定。3、被告对原告漏雨问题及原告所述损失并无过错，原告房屋施工单位在施工和事后维修的不作为是造成该小区众多问题不能解决的原因之一，被告为开发商应对业主负责，就原告提出的问题，被告会与原告积极协商解决问题。4、原告现无证据证明漏水原因和损失数额的情况下，应由原告就漏水原因、损失数额及如何修复进行鉴定，原、被告双方也可以继续协商解决问题。5、原告提出的2万元租房费用，被告认为该租房费与漏雨及漏雨造成的损失无因果关系，该租房费不是漏雨造成的损失，不是必然发生的损失。6、原告居住房屋有一部分经过原告私自改动，且被告对原告漏雨问题不存在故意行为，也没有过失行为，原告的房屋漏雨应由建筑方来承担过错，因为原告房顶漏雨不是被告方原因造成的。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
原告为证明其主张向本院提交如下证据：
1、照片17张，证明漏雨时房屋屋顶的状况及屋内损失情况。
2、房屋租赁合同一份，证明漏雨后房屋不能居住，原告在外租房住的费用。
3、装修公司维修报价单一份，证明将涉案房屋修复到原状需要的费用。
4、在法院主持下出具的鉴定报告一份（含鉴定检测方案），证明原告房屋漏水所致的损失。
被告天津嘉顺建业投资有限公司质证称：1、照片与本案的关联性不予认可，该照片不能证明房屋漏水的原因也不能证明原告损失数额。2、对租房协议的真实性和关联性均不认可，租房协议租赁期间是2014年2月1日至2015年1月31日，该租房协议与原告房屋漏雨没有关联性，租房协议上无法看出其与漏雨有必然关系。3、对维修报价单的真实性有异议，该报价单无公章无签字，另外其与本案损失也没有关联性。4、对该鉴定报告有三个异议：1、违章建筑所受的损失不应受到保护，原告存在私自在一层楼房内加建阁楼（包括卧室、卫生间、书房、衣帽间、休闲厅、储物间及公共区域）的行为，违反了行政规章的强制性规定，属于违章建筑，并不属于原告所有，违章建筑不属于法律保护的合法财产权益，法院也没有委托鉴定单位对违章建筑进行评估，鉴定单位对原告不享有所有权的违章建筑进行评估于法无据，我方对原告加建阁楼所产生的损失不予认可；2、我方对鉴定书中所涉及的内容，分为墙、顶、地三部分，对应鉴定报告中的施工图预算书所涉及的违章部分的内容，包括顶棚吊顶（加建部分即一楼加建的房顶），在鉴定报告施工图预算书项下的施工预算计价表序号10、11、12，对于这三项鉴定的损失为4120元（不含规费、利润、税金等）不予认可，因这三项是原告自行加建的部分，故不予认可。对序号30鉴定的损失不予认可，对于鉴定报告中的照片我们认为原告吊顶没有使用轻钢龙骨，只是简单的石膏板面吊顶，因此对这部分产生的鉴定费用不予认可。预算书中第一页序号为25、28、29、34、38、39、45、49、50、56、59、60也存在原告因私自加建而产生的损失16790元（不含规费、利润、税金等），故我方因这部分鉴定所产生的费用不予认可。预算书中序号为27、32、36、42、47、53、58、63也为违章建筑的区域，涉及金额为22574元（不含规费、利润、税金等），也不予认可。因原告方私自加建的部分所产生的鉴定费用均不予认可。3、根据《鉴定意见书》，我方就原告增建部分损失列了一份表格，现提交法院。该表格是依据鉴定意见书而制定的，我在鉴定意见书的表格右侧加注了原告私自拆改、搭建违章建筑的说明，说明中包括了项目及金额，并依据鉴定单位的计算规则，将原告私自搭建、拆改违章建筑的损失进行计算，共计49142元（包括税金、规费、利润等部分），这部分损失我方不予认可。扣除违章建筑损失的费用，我方认可赔付原告非违章部分的损失33341元（包括税金、规费、利润等部分）。
被告天津嘉顺建业投资有限公司提交如下证据:
1、竣工验收备案表及入住验房单各一份，证明原告房屋已竣工验收合格，入住验收合格。
2、原告房屋拆改照片2张，证明原告房屋拆改，有可能影响房屋的防水性能。
3、物业公告紧急通告的照片和正本，证明物业公司已经告知业主不能拆改房屋。
4、静海县房管局关于嘉景花苑18户房屋自私拆改外墙的报告，证明已经报告房管局住户拆改房屋的情况，被告不应承担因此造成的损失。
5、原告增建部分鉴定损失表格。
原告质证称：我们收房的时候是冬天无法看出该房屋是否漏水。房屋漏雨与拆改行为无关，2014年7、8月份房顶进行整体维修的时候，将屋顶掀开未维修是造成漏雨的原因，与内墙的拆改无关。对上述证据均不认可，上述证据均不能证明房屋漏雨与被告无关。
本院根据双方的质证意见认证如下：原告提交的的证据1、证据4，被告提交的证据1、2、3、4、5证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，上述证据形成完整的证据链，能够证明嘉景花苑84602楼房因维修楼顶掀开降雨导致原告楼内漏水财产损失，亦能够证明原告自行装修时在楼方室内增建上下层中间的结构板，改造上层书房北侧外檐窗的行为，以及原告增减部分财产损失的数额，故本院对于上述证据予以予以认定。对于原告提交的证据2房屋租赁合同，因原告仅提交一份租赁合同，未提交租赁费票据等相关证据予以佐证，无法证实原告租赁房屋的事实，故对该证据的证明目的本院不予采信。对于原告提交的证据3，因该证据未加盖有装饰公司的公章，无法证实该证据的来源，故该证据不具有真实性、合法性、客观性，且被告亦有异议，故本院不予认定。
综合原、被告的举证、质证及开庭审理情况，本院确认如下事实：
2013年2月27日，原告刘小汇与被告天津嘉顺建业投资有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告刘小汇购买被告天津嘉顺建业投资有限公司开发建设的位于静海县春曦道与宙纬路交口西北侧嘉景花苑84602楼房一套。被告天津嘉顺建业投资有限公司于2013年12月份将该楼房交付给原告，2014年8月21日办理房屋所有权登记。原告于2013年12月15日开始对该楼房进行装修，在整修过程中，原告自行在该楼房内加建了二层阁楼，改造了上层书房北侧外檐窗。因该楼房楼顶漏水，被告天津嘉顺建业投资有限公司曾于2014年7、8月对楼房屋顶进行整体维修，将楼顶掀开后安装新的防护层，2014年10月2日一场降雨造成原告楼房房内漏雨严重。原告曾多次找被告天津嘉顺建业投资有限公司反映楼顶漏水情况，均未果。2015年4月2日，原告刘小汇诉至本院：1、要求被告支付由于被告过错导致的楼房房顶漏水造成房屋损失费用97170元（包括屋内家具被雨浸泡产生的损失）；2、要求被告支付原告由此在外租房费用20000元；3、诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告自愿放弃对被告主张因楼房漏雨导致家具受损损失的诉请，财产损失数额变更为82673元（经鉴定）。本案在审理过程中，原告刘小汇于2015年9月9日提出申请，要求对嘉景花苑84602楼房漏雨原因及因楼顶漏水造成的修复费用进行价值评估,2015年10月16日，被告天津嘉顺建业投资有限公司向本院提交加盖其单位公章的说明一份，对原告楼顶2014年9月以后漏水原因作出书面说明，认可其漏水原因系其在为嘉景花苑84602楼房修复期间修复完成前降雨造成，其内容为：“84602房屋出现渗水现象并向我公司报修后，我公司安排嘉景花苑施工总承包单位浙江众和建设有限公司对其房屋屋面进行维修，在浙江众和建设有限公司修复过程中，于2014年9月拆除了84602房屋部分屋顶瓦面、防水板及防水卷材，拆除后未立即修复，在拆除后修复完成前，嘉景花苑小区所在地区确有降水，特此说明”。基于被告对楼房漏雨原因的认可，经原、被告协商，本院依法组织双方当事人选择具有鉴定资质的天津市森宇建筑技术咨询有限公司仅对嘉景花苑84602室因房屋漏雨造成的室内装修损失进行了鉴定，在鉴定过程中，原、被告双方共同作出确认（详见鉴定意见书第二项鉴定工程概况），其内容为：“建设单位向业主交付房屋时，没有室内上下层中间的结构板，该结构板为业主装修时自行改造施工的，上层书房北侧外檐窗也是业主自行改造的”。天津市森宇建筑技术咨询有限公司于2016年1月27日出具鉴定意见书，鉴定结论为：因漏雨原因造成室内装修损失的修复造价为82483元（包含规费、利润、税金等）；墙体垂直度超出规范规定的修复造价为190元。该鉴定意见书同时出具了施工图预算计价表，对嘉景花苑84602楼房中的各个部位进行了预算计价，分别为：底层公共区域餐厅及客厅预算计价数额10409元，底层主卧室预算计价数额9693元，上层客卧室预算计价数额10576元，上层衣帽间预算计价数额6219元，上层休闲厅预算计价数额14884元，上层书房及公共区域预算计价数额19243元，底层主卧室空调插座及电线预算计价数额1084元，以上工程量预算计价合计为72108元（不含税费、规费、利润等）。本院将该鉴定意见书送达被告天津嘉顺建业投资有限公司后，被告于2016年3月9日向本院提交《关于津森宇鉴（2016）工程鉴字第5号司法鉴定意见书的异议说明》，天津市森宇建筑技术咨询有限公司针对此异议出具了答复意见，原告刘小汇对此质证称，鉴定机构针对被告提出的问题做出的答复明确具体，合法有效，原告予以认可，没有意见，房屋内部的分层是我们自行搭建的，我方加建部分为一层的楼顶即为二层的地面，其他的都是交付房屋时本身就存在的，一层结构是什么样的二层就是什么样的。被告天津嘉顺建业投资有限公司质证称，鉴定机构出具的答复未加盖鉴定单位公章并没有鉴定人的签字，故对该答复意见真实性无法确认，不予认可。如果该答复意见是鉴定机构出具的，我们认为该鉴定机构对答复意见中的违章建筑问题视而不见，是违背鉴定合法、公平、公正的原则，我方对司法鉴定意见书及答复意见坚持庭审中的答辩和质证意见。另根据实际情况，我方认为原告房屋上层衣帽间及休闲厅的吊顶并不是按照鉴定机构所说的方式方法装饰装修的。我方对原告方房屋内损坏部分应按照哪里损坏维修哪里的维修原则予以维修，而鉴定报告对原告方的损失进行了扩大。鉴定机构对地板价格的损失鉴定过大。因双方各执己见，故调解未果。
另查明，原告私自增建、改造的部分为上层客卧室、上层衣帽间、上层休闲厅、上层书房及公共区域、上层书房北侧外檐窗部分。在鉴定报告施工图预算计价序号为10、11、12、25、28、29、34、38、39、45、49、50、56、59、60、27、32、36、42、47、53、58、63，以上项目名称（详见鉴定意见书施工图预算计价表）均涉及上层装饰装修，且以上23项内容经鉴定意见书鉴定，施工预算计价共计为43484元(含规费、利润、税金等为49142元），其他损失经鉴定为33531元（33341元＋190元，含规费、利润、税金等）。原告由此产生鉴定费58000元。
本院认为，当事人应当按照约定履行相应义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告天津嘉顺建业投资有限公司于2013年12月份将该楼房交付给原告刘小汇，刘小汇于2013年12月15日对该楼房进行装饰、装修，因该楼房楼顶漏水，被告天津嘉顺建业投资有限公司曾于2009年安排嘉景花苑施工总承包单位浙江众和建设有限公司对其房屋屋面进行维修，因浙江众和建设有限公司在2014年9月拆除84602楼房部分屋顶瓦面、防水板及防水卷材后未立即修复，期间嘉景花苑小区所在地区降水，是造成原告楼房内漏雨导致财产损失的直接原因，故原告诉请被告赔偿损失，符合法律规定，本院应当支持，但根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条的规定，公民的合法财产受法律保护，本案中原告的损失虽经天津市森宇建筑技术法律咨询有限公司评估为82673元，但该鉴定的损失数额包含原告在84602房屋室内自行增建、改造的上层客卧室、衣帽间、休闲厅、书房及公共区域、上层书房北侧外檐窗部分，原告在鉴定意见书中亦确认建设单位向业主交付房屋时，没有室内上下层中间的结构板，该结构板为业主装修时自行改造施工，上层书房北侧外檐窗也是业主自行改造，对于原告自行增建的上层部分是否为合法建筑原告未由证据予以佐证，故对于该部分建筑是否为合法建筑有待考量，被告在庭审中对此亦有异议，故对于84602楼房内上层部分含客卧室、衣帽间、休闲厅、书房及公共区域、上层书房北侧外檐窗部分因漏雨造成的损失49142元（含规费、利润、税金等）本院不予支持，由此产生的鉴定费、诉讼费应由原告自行承担。嘉景花苑84602楼房内因漏雨造成的其它损失本院参照评估公司的评估结论予以确定。关于原告诉请的因房屋漏水在外租房10个月产生的房租费用20000元，因原告仅提交房屋租赁合同，未提交其他相关证据予以佐证，其诉请证据不足，故本院不予支持，待原告证据充足后，另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告天津嘉顺建业投资有限公司于本判决生效后七日后内赔偿原告刘小汇所有嘉景花苑84602楼房内因漏雨造成的损失33531元（包括税金、规费、利润部分）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1345元，由原告刘小汇负担799.49元，已交纳；由被告天津嘉顺建业投资有限公司负担545.51元，本判决生效后七日内交纳。
鉴定费58000元，由原告刘小汇负担34476.02元，已交纳；由被告天津嘉顺建业投资有限公司负担23523.98元，本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 闫 军
审 判 员 杨 莉
人民陪审员 高庆语
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 季凯月