北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终1299号
上诉人（原审被告，反诉原告）杨俊明，男，1963年8月24日出生。
委托代理人吴重实，北京市华龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）北京市欣福盛物业管理中心，住所地北京市海淀区清华东路（学院路工商所北侧）。
法定代表人王鑫宇，总经理。
委托代理人梁晓晨，北京市元泓律师事务所律师。
委托代理人王寅森，男，1987年2月16日出生。
原审第三人北京天马创伟金属工艺制品有限公司，住所地北京市海淀区双泉堡甲9号平房。
法定代表人杨俊明，经理。
委托代理人吴重实，北京市华龙律师事务所律师。
上诉人杨俊明因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第14749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员刘磊组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘瑾担任记录。本案现已审理终结。
北京市欣福盛物业管理中心（以下简称欣福盛物业中心）在原审法院诉称，2010年1月1日，我中心与杨俊明签订了《房屋租赁合同》，约定我中心将54号房屋和场地租赁给杨俊明，租期为5年，自2010年1月1日到2014年12月31日。现该租赁合同已到期，且双方并未达成续租合意，我中心多次要求杨俊明履行腾退义务并交还租赁标的物，但杨俊明一直拒绝履行。后经我方了解，杨俊明经营的北京天马创伟金属工艺制品有限公司（以下简称天马公司）目前也使用了租赁标的物。为维护我中心的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、杨俊明和天马公司共同腾退54号房屋和场地并交还给我中心；2、杨俊明和天马公司按年租金13万元的标准连带向我中心给付2015年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；3、本案诉讼费由杨俊明承担。
杨俊明在原审法院辩称：不同意欣福盛物业中心的全部诉讼请求。2003年5月30日，天马公司就和欣福盛物业中心签订过房屋租赁合同，租期到2007年5月30日，并实际使用租赁标的物至今。而现在欣福盛物业中心出示的房屋租赁合同上的签字是我个人的字体，但签订日期是不对的，合同显示的日期是1月1日，是元旦放假，我不可能去签合同。事实上，在2007年到2010年之间，天马公司和欣福盛物业中心是有书面租赁合同的，但因为在2008年发生了失火事件，相关的租赁合同等材料都灭失了。另外，租赁标的物的租金等费用也都是以天马公司的名义交纳的，我只是天马公司的法定代表人。因此，即便欣福盛物业中心出示的房屋租赁合同上的签字是我签的，也是代表天马公司签订的，天马公司才是合同的相对方，我不同意腾退租赁房屋，也不同意支付占有使用费。另外，因租赁场所发生失火事件，欣福盛物业中心要求我不能按实际损失上报，并与我口头协商一致，在以后的租赁事宜上对我进行照顾。为此，我积极赔偿火灾给其他商户造成的损失，并自行筹款120余万元，对已被大火毁损的租赁房屋进行改造。为维护我的合法权益，我提出反诉，要求欣福盛物业中心赔偿我房屋投资款120万元。
欣福盛物业中心在原审法院针对杨俊明的反诉请求辩称：我中心不同意杨俊明的反诉请求。杨俊明所述的火灾发生在2008年，不在我中心提起的本次诉讼涉及的租赁合同期限内，而现在双方的合同已经到期，合同中对于租赁房屋的装修、改造等事项都有明确的约定。因此，杨俊明主张的赔偿请求，没有合同依据。
天马公司在原审法院述称：我公司不同意欣福盛物业中心的全部本诉请求，同意杨俊明的反诉请求。本案涉案租赁房屋和场所是由我公司租赁的，由我公司使用。
原审法院经审理查明，杨俊明系天马公司之法定代表人。原审法院庭审中，欣福盛物业中心向法院提交了其作为甲方与杨俊明（乙方）于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》，主要约定：乙方自愿承租甲方所有的54号房屋和场地（以下简称租赁物），总占地面积为约651平方米，其中建筑面积约407平方米，场地面积约244平方米，租赁期限为5年，自2010年1月1日至2014年12月31日，年租金标准为130000万元。租赁期满，乙方应自租赁期限届满之日起三日内将该租赁物完好无损的交还给甲方，不得破坏墙面、屋顶、地面的完好性。乙方添置的可移动的物品可由其自行收回，但对于乙方装饰、装修等与租赁物不可分离的部分归甲方所有。租赁物返还后对于租赁物内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方自动放弃所有权，甲方有权在三日后自行处置。除甲乙双方另有约定外，乙方应事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该租赁物部分或全部转租给第三人。
在该合同附件1“乙方承诺”中还约定：“在《房屋租赁合同》签订之前，甲方已明确向我告知其租赁物没有规划手续即房屋所有权证等相关信息。而我在知晓上述真实信息的情况下，自愿与甲方签订并履行该《房屋租赁合同》，保证不以该租赁物存在产权瑕疵而不履行合同中的全部条款，也不以此认为甲方违约为由向任何部门及人民法院提起赔偿请求，所有损失均由我自行承担。在《房屋租赁合同》签订之前，乙方已经清楚的了解该租赁标的物可能随时存在被拆迁或拆除的情形，我保证如遇拆迁或拆除时，不以任何借口及理由向甲方及拆迁单位提出赔偿或补偿要求，并同意双方所签订的《房屋租赁合同》自然终止，我无条件将租赁标的物腾空交与甲方，且我郑重承诺：因该租赁标的物拆迁或拆除所产生的一切赔偿及补偿均归甲方所有，包括但不限于一次性停产停业补偿、装修损失、搬迁损失等，所有赔偿及补偿与我无关。”
在该合同附件5中标注的租赁物的占地面积为651平方米、建筑面积为407平方米，四至为东至白翎西墙，南至李金秋北墙，西至双泉堡居民区公厕，北至双泉堡村村级公路。
原审法院庭审中，杨俊明对该合同中的签字的真实性予以认可，但主张其并未持有该合同的原件，并主张涉案租赁物事实上由天马公司承租并使用。就其主张，杨俊明向法院提交了天马公司（乙方）和欣福盛物业中心（甲方）于2003年5月30日签订的《房屋租赁合同》，该合同中约定由乙方承租甲方位于海淀区双泉堡德清公路旁，51俱乐部对面的350平方米的厂房，租赁期间自2003年6月1日至2007年5月30日，租期为4年。欣福盛物业中心认可该合同的真实性，但以该合同时间远早于本次诉讼所涉房屋租赁合同为由不认可关联性。原审法院庭审中，杨俊明还向法院提交了2008年3月至2015年6月的收据若干，据此证明天马公司向欣福盛物业中心交付了租赁物的租金、水费、电费和垃圾费。欣福盛物业中心对此予以认可，但主张在2010年1月以后的房租，系天马公司替杨俊明支付，且在2015年1月以后，其未再收取杨俊明交纳的租金。原审法院庭审中，杨俊明和天马公司均主张在2007年6月至2010年1月之间，天马公司与欣福盛物业中心还签有书面房屋租赁合同，但因在2008年发生火灾，其处相关合同已灭失。欣福盛物业中心对此不予认可，坚持主张该期间与天马公司并无书面租赁合同。杨俊明和天马公司均未就此向法院提交其他证据。
原审法院诉讼中，法院对租赁物及场地进行了现场勘验。勘验后，欣福盛物业中心、杨俊明及天马公司均认可按欣福盛物业中心与杨俊明签署的《房屋租赁合同》的附件5所附的平面图确认的四至及记载建筑面积和场地面积。同时，三方还一致同意在前述房屋及场地之外，还有一间长宽均约为4米的房屋在本案中予以一并处理。
原审法院庭审中，杨俊明以在火灾后出资对租赁物进行改造为由要求欣福盛物业中心赔偿其投资款。欣福盛物业中心以火灾发生在2008年，不在本次诉讼所涉房屋租赁合同履行期内为由不予认可。杨俊明未就其该项反诉请求向法院提供相应证据。
原审法院另查，现涉案租赁物由天马公司占有并对外出租。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述，《房屋租赁合同》、收据等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定，依法成立的合同受法律保护。本案中，关于诉讼主体一节，法院认为：首先，因杨俊明认可欣福盛物业中心提交的《房屋租赁合同》上的“杨俊明”个人签字的真实性，故根据《房屋租赁合同》中首部相关约定内容，该合同相对方应为欣福盛物业中心与杨俊明；其次，天马公司虽就同一租赁标的物与欣福盛物业中心签署过《房屋租赁合同》，但该租赁合同约定的租赁期限已届满，且杨俊明及天马公司虽主张在该租赁合同期限届满后，天马公司与欣福盛物业中心之间还存有其他书面租赁合同，但欣福盛物业中心对此不予认可，杨俊明及天马公司均未就此提供相应证据；第三，现天马公司虽实际使用租赁标的物，并以天马公司的名义向欣福盛物业中心支付房租等费用，但上述事由均不足以突破欣福盛物业中心与杨俊明个人之间签订的《房屋租赁合同》的相对性范围。因此，杨俊明作为本案所涉租赁合同的相对方，其被告主体适格，而天马公司作为租赁标的物的实际使用人，应为本案第三人。
在此前提下，欣福盛物业中心与杨俊明签订的《房屋租赁合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规之强制性规定，应为合法有效。在欣福盛物业中心与杨俊明签订的《房屋租赁合同》到期后，杨俊明应将租赁标的物交还欣福盛物业中心。如前所述，因天马公司与欣福盛物业中心之间租赁合同关系已经到期终止，且未就此续签或重新签订书面租赁合同，则其在欣福盛物业中心与杨俊明之间的《房屋租赁合同》到期后，其继续占有租赁标的物缺乏合法依据，其亦应将租赁标的物予以腾退。同时，经法院主持现场勘验，因三方对于欣福盛物业中心与杨俊明所签署的《房屋租赁合同》中所附平面图显示的建筑面积、占地面积及四至范围均没有异议，且一致认可在该附件所附平面图之外另有1间约16平方米的房屋一并处理，法院对此不持异议，杨俊明及天马公司应当予以腾退上述房屋及场地。因此，关于欣福盛物业中心要求杨俊明腾退租赁房屋及场地一节，应由天马公司予以实际腾退并交还，但杨俊明对此负有协助腾退义务。
关于欣福盛物业中心主张的占有使用费一节，杨俊明作为租赁合同的承租人，其虽未直接占有租赁标的物，但仍应向欣福盛物业中心支付合同到期后至实际腾退之日止的房屋使用费，而天马公司虽现实际占有租赁标的物，但如前所述，其并未负有向欣福盛物业中心交纳租金的义务，故法院对于欣福盛物业中心要求杨俊明及天马公司共同支付占有使用费的诉讼请求，法院部分予以支持，具体数额法院参照欣福盛物业中心与杨俊明之间的《房屋租赁合同》中相关租金标准的约定予以确认。
关于杨俊明主张的赔偿投资款一节，因杨俊明主张的对租赁标的物改造的事实的发生时间并非在本案双方签署的《房屋租赁合同》的约定租赁期限内，且杨俊明亦无证据证明欣福盛物业中心需对此进行赔偿。因此，杨俊明的该项诉请，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、北京天马创伟金属工艺制品有限公司于本判决生效后十五日内将五十四号房屋和场地（东至白翎西墙，南至李金秋北墙，西至双泉堡居民区公厕，北至双泉堡村村级公路）及该四至南面毗邻房屋一间（建筑面积约为十六平方米）腾空后交还北京市欣福盛物业管理中心，杨俊明对此负有协助义务；二、杨俊明于本判决生效后七日内按每日三百五十六元二角的标准给付北京市欣福盛物业管理中心自二〇一五年一月一日至北京天马创伟金属工艺制品有限公司实际腾退五十四号房屋和场地之日止的占有使用费；三、驳回北京市欣福盛物业管理中心的其他诉讼请求；四、驳回杨俊明的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨俊明不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原判，发回重审；或者查明事实，正确适用法律，准确认定涉案房屋承租人，按照客观事实及涉案真实法律关系，驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、本案一、二审案件全部受理费由被上诉人承担。上诉理由：1、本案事实不清，原审查明认定有悖于客观事实。涉案合同没有成立，不是上诉人杨俊明签字的。自2003年起，由天马公司与欣福盛物业中心建立租赁关系，并签订租赁合同。上诉人杨俊明作为自然人主体，从未实际接收并租用房屋，从未交付房租，从始至终未实际使用涉案房屋，不存在租赁关系。原审法院仅依据被上诉人提供的形式上有伪造之嫌的《房屋租赁合同》，认定涉案租赁关系，不考虑其是否履行，武断指认上诉人为涉案租赁关系的相对方，于客观事实不符，于法无据。2、原审在程序上亦存在明显错误。其一，本案租赁关系中实际承租人不是上诉人即为第三人天马公司，不可能同时成立，程序上不存在第三人；其二，2008年春节，因燃放烟花，涉案房屋失火毁损，损失巨大。当时正值奥运前，为配合被上诉人欣福盛物业管理中心瞒报事故，由上诉人出资进行善后赔偿并就涉案房屋进行重置建设，由此投入120万余元。此诉讼请求，与本案不是同一法律关系，应另案处理。不该在本案中反诉解决，应该裁定驳回起诉。3、就涉案合同效力而言，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，涉案租赁合同效力明显存疑。而原审依此裁判，显然错误。
被上诉人欣福盛物业中心针对上诉人杨俊明的上诉请求答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。第一，我方提供的租赁合同确实是杨俊明亲笔签字，是双方真实意思表示，合同成立。第二，对于上诉人提出的合同无效问题，不属于合同法所规定的合同无效的情节，合同应属有效，双方应该按照合同约定履行义务。第三，上诉人在一审中提出的反诉请求，与本诉具有关联性，应属本案的审理范围。上诉人上诉认为反诉的程序违法没有法律依据，我方不予认可。第四，该租赁合同由我方与杨俊明签订，原审法院之所以追加第三人是为了查明事实，本案不存在我方与两个相对方共同履行合同义务的情形，故上诉人提出的应该追加两个被告的请求不成立，一审在此问题上不存在违法。
原审第三人天马公司同意上诉人杨俊明的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，杨俊明提交一份欣福盛物业2015年的《责任书》作为新证据，用以证明天马公司是合同相对方。被上诉人对该份证据的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。本院对该证据的真实性不持异议。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述、新证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点为合同主体问题及合同届满后各方的权利义务问题。
首先，关于合同主体问题，合同上签字的承租人为杨俊明，且并未有天马公司加盖公章。至于杨俊明签订合同后由谁使用房屋并不能说明合同签约主体问题。故原审法院认定租赁合同的相对方为杨俊明而非天马公司是正确的，本院予以维持。上诉人虽在二审中提交《责任书》作为新证据，仍不能证明合同承租人为天马公司，其上诉理由不足以构成对合同相对性的突破，本院对其上诉理由不予采信。
其次，本案纠纷所指向的租赁合同的租赁期限为2010年1月1日到2014年12月31日。该合同现已届满，根据法律规定，合同到期后，作为承租人有义务返还租赁物。因此，被上诉人作为出租人，有权要求承租人返还租赁物。原审法院对此认定正确。因租赁物的腾退涉及天马公司，故将天马公司列为本案第三人，并判令其履行腾退义务的处理正确，本院予以维持。上诉人称双方尚有其他书面合同已注明其可以继续使用租赁物，因无证据，本院对其要求继续占用租赁物的说法不予采信。
再次，关于上诉人所提合同效力问题。因合同已到期，上诉人主张因租赁物未有规划手续，该合同应当被认定无效的说法，并不能导致其不应给付所欠租金及不履行合同届满后的腾退义务，该项主张不能对抗被上诉人的原审诉讼请求。对该合同效力的认定已无必要。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费二千六百八十三元，由杨俊明负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审反诉案件受理费七千八百元，由杨俊明负担（已交纳）。
二审案件受理费一万零四百八十三元，由杨俊明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 刘 瑾