上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第249号
原告林星阳。
原告杨亚。
两原告共同委托代理人张峥嵘，万商天勤（上海）律师事务所律师。
两原告共同委托代理人王振，万商天勤（上海）律师事务所律师。
被告上海万兆房地产发展有限公司。
法定代表人宋某某，董事长。
委托代理人何正大，上海何正大律师事务所律师。
委托代理人王诚，上海何正大律师事务所律师。
原告林星阳、杨亚与被告上海万兆房地产发展有限公司（以下简称“万兆公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月15日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于同年2月18日公开开庭进行了审理。原告林星阳、杨亚的共同委托代理人张峥嵘及被告万兆公司的委托代理人何正大、王诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林星阳、杨亚诉称，原、被告于2012年8月25日签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买位于××区××路××弄××号×××室房屋。合同中被告承诺于2012年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。合同签订后，原告依约支付了所有房款。2012年11月12日，被告将房屋交付给原告。根据实测面积，房屋总价确定为1，940，909元。2013年5月22日，被告取得涉案房屋的大产证。同年5月24日，原、被告签署了《房屋交接书》。由于被告逾期办理大产证，直接导致原告的房地产权证也不能按照合同约定时间准时办出。被告的行为已构成违约，并给原告造成了损失，被告应当依照相关法律规定向原告承担违约责任。原告经与被告协商不成，遂诉诸法院要求判令被告支付逾期办证违约金76，821元（以房屋总价为基数，按同期银行贷款利率的1.5倍，自2013年1月10日起算至2013年7月1日）。
诉讼中，原告因至今未办出小产证，故将上述逾期办证违约金的截止日期自愿调整为2013年6月23日，同时将违约金的金额变更为73，255元。
被告万兆公司辩称，首先，双方在预售合同第十条及第十九条对被告逾期办出大产证应追究的违约责任已经作出特殊约定。根据当事人意思自治原则，双方应优先适用该约定，即原告方有权单方面解除合同并承担违约责任。而根据最高院司法解释第十八条第一款，双方当事人如果有特殊约定，以特殊约定优先适用。即被告不应承担原告主张的违约金责任，而应当承担解除合同并赔偿损失的责任，故本案不适用司法解释第十八条的规定。其次，原告未能举证因被告逾期办证而对其造成损失，如原告没有损失就不存在损失数额不能确定的问题，因而原告就无权主张被告承担违约责任。第三，因被告在办出大产证的当天已电话通知业主前来签署房屋交接书。根据房管部门办理小产证的流程，只要签署交接书和拿到开发商的授权书后30天，是业主办理小产证的合理期限。因此，如果要计算违约金，被告认为应计算至被告办出大产证时间顺延30日，即为2013年6月21日。第四，对原告提出的计收违约金的标准不予认可。按照同案同判的标准，若是被告按期交付房屋没有其他情形的话，应按照1.3倍来计算。综上，被告要求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2012年8月25日，原告林星阳、杨亚（作为买方，签约乙方）与被告万兆公司（作为卖方，签约甲方）签订《上海市商品房预售合同》1份，约定由乙方向甲方购买××区××路××弄《××湾××期-B》××号××层×××室房屋，暂测建筑面积为91.99平方米，总房价款暂定为1，945，562元。付款方式：分期付款，商业贷款。乙方于2012年8月25日与甲方签约，并付首付房款计5，95，562元，乙方于2012年10月24日前应支付房款计1，350，000元。甲方定于2012年5月31日前将该房屋交付给乙方。甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2012年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接房屋钥匙。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后10日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向××区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。
签约后，原告依约付清了全部房款，被告亦按约向原告交付了房屋。
2013年5月22日，被告取得了涉案房屋的大产证。同年5月24日，原、被告签署了《房屋交接书》，确认该房屋的实测建筑面积为91.77平方米，并最终确认上述房屋的实际价格为1，940，909元。
由于双方对逾期办出大产证导致原告逾期办出小产证违约责任的承担产生分歧，遂成讼。
以上事实，由原告提供的原、被告签订的《上海市商品房预售合同》及《房屋交接书》、原告向被告付清全部房款的发票，被告提供的涉案房屋大产证以及双方的当庭陈述等证据为证。
经庭审质证，原、被告对各自对方提供证据的真实性均表示无异议，但被告认为原告提供的预售合同第十条及第十九条有逾期办证的特殊约定，应当优先适用该特殊约定。同时认为业主在10天内及时签署房屋交接书，违约金的截止日期应当按照签署交接书后的30天计算。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。本案中，原告作为买受方，在付清全部购房款后，有权取得房屋及申领房屋小产证。被告作为房屋出卖方，负有向买受方即本案原告按约交付房屋及协助办理小产证的义务。根据上述合同约定，原告办理小产证的时间为被告于2012年11月30日前取得大产证之后的40天内（即2013年1月9日前）。现被告直至2013年5月22日才取得大产证，导致原告逾期取得小产证，被告的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人逾期取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
现本案的争议焦点一：涉案预售合同第十条中关于“被告如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同”的约定，是否属于上述司法解释第十八条规定中的当事人有特殊约定的范畴？
对此本院认为，涉案预售合同第十条中的上述约定只是在被告逾期取得大产证的情况下，合同赋予作为守约方的原告可以选择适用的权利，并不表示原告只能选择解除合同，否则就是放弃了追究被告逾期办证违约责任的权利。相应的，该预售合同第十九条的约定也是在原告选择合同解除权的前提下，对合同解除后被告应承担的赔偿责任所作的约定。而本案中，原告作为守约方并没有选择行使合同解除权，其诉请的基础是在合同继续履行的前提下，要求被告承担逾期办证的违约金。因此，涉案预售合同第十条中对原告有权单方面解除本合同的约定不属于上述司法解释第十八条规定中关于当事人有特殊约定的范畴。原告以上述司法解释第十八条的规定，诉请被告赔付逾期办证违约金，本院予以支持。
关于本案的争议焦点二：被告承担逾期办证违约金的起止时间如何认定？
根据涉案预售合同第十四条约定，在被告取得大产证后10日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》。双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向××区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。照此推算，原、被告完成办理小产证手续的合理时间为40天（即2013年7月1日前），该40天在同类案件中开发商与小业主约定办理小产证手续的时间也是相对最短的。本院综合考虑相关事宜办理的流程，认为2013年7月1日前为完成办理小产证事宜的合理期间。现原告要求被告承担违约金的起算日已经在被告取得大产证的日期后加上合同第十四条约定的双方办理产权过户手续所需的40天。另因原告至今未办出小产证，将要求被告承担违约金的截止日期自愿调整为2013年6月23日，该行为系原告自行处分自己的权利，本院对此予以准许，故原告要求被告支付自2013年1月10日起至2013年6月23日止的逾期办证违约金起止时间，合理正当，本院予以确认。被告要求计算至2013年6月21日（办出大产证后的30日）之抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。
此外，关于双方争议的逾期办证违约金利息的计算标准问题。本院综合本案中被告的违约过错程度以及对原告造成的实际损失大小，同时兼顾整个合同的履行情况等因素，酌定参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算逾期办证违约金，故对被告为此所作之抗辩意见，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
被告上海万兆房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林星阳、杨亚以房价款1，940，909元计，自2013年1月10日起至2013年6月23日止，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%标准计算的逾期办证违约金。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，720.53元，减半收取计860.27元，由原告林星阳、杨亚负担71.29元，被告上海万兆房地产发展有限公司负担788.98元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一四年三月五日
书记员 林 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。