湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第05953号
上诉人（原审被告）咸钊。
委托代理人吕接。
被上诉人（原审原告）王志云。
委托代理人王伟凡。
上诉人咸钊因与被上诉人王志云房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第01133号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年11月21日，咸钊与王志云签订《二手房买卖定金合同》，约定：咸钊有意将坐落于长沙市雨花区××路×号×栋××房出售给王志云，房屋产权证号××，国土证号××，建筑面积59.81平方米；房屋总价款250000元，付款方式为王志云向咸钊支付定金40000元，其后双方签订《长沙房屋买卖合同》，根据合同王志云向咸钊支付购房款210000元，以上两项相加为房屋总价款；王志云于合同签订时向咸钊支付意向金40000元，咸钊收到王志云定金后，需将房屋产权证及土地证书存放王志云处，作为合同履行的担保；在《二手房买卖定金合同》上手写注明：交房时王志云需另外支付8000元。在本案审理过程中，王志云对此8000元亦属于购房款予以认可。
2013年12月5日，双方在长沙市房屋档案馆签订《房屋买卖合同》，约定：咸钊将坐落于长沙市××区××路××号××栋××房的房屋出售给王志云，房屋产权证号为××××，产权面积59.81平方米，规划用途为住宅，土地使用权性质为行政划拨，房屋转让时土地使用权一并转让；房屋成交总价为人民币210000元；合同签订后1日内，双方应到长沙市房屋登记机构办理房屋产权转移手续，所需税费由双方自行约定缴纳；咸钊应于房屋所有权转移登记完成之日起15日内将房屋交付王志云，并将转让房屋有关的权利凭证同时交付，并陪同王志云办理产权过户的相关手续。当事人双方还就陈述与担保、违约责任、争议解决等做了约定。
2013年12月3日，咸钊之子吕接出具《定金收条》，《定金收条》载明：今收到王志云购买产权证号××房屋定金人民币10000元，按王志云与咸钊的购房合同执行。当日，咸钊将国土证交给王志云。2013年12月7日，咸钊之子吕接出具《收据》，《收据》载明：今收到王志云购房定金（建行卡转账）人民币20000元。2013年12月19日，咸钊之子吕接出具《收条》，《收条》载明今收到王志云购房款人民币69000元整。2013年12月21日，咸钊之子吕接出具《收条》，《收条》载明：今收到王伟凡建行卡转账147000元整。以上共计246000元。
2013年12月12日，双方按照合同约定对本案所涉长沙市××路××号××栋××房办理了房屋产权变更手续，将该房屋所有权人变更为王志云。2013年12月20日，双方按照合同约定对本案所涉长沙市××路××号××栋××房办理了土地使用权变更手续，将该房土地使用权人变更为王志云。在办理房屋产权变更及土地使用权变更手续中，王志云支付了房屋转让手续费90元、成果利用费40元、住房所有权登记税80元、宗地图件绘制服务费80元、契税4200元，王志云主张其代咸钊支付了个人所得税3948元，咸钊支付了土地收益金2100元。房屋所有权及土地使用权属发生变更后，咸钊未将房屋交付王志云。
在本案审理过程中，王志云出具《房屋产权情况》，《房屋产权情况》载明本案所涉长沙市雨花区××路××号××栋××房在《二手房买卖定金合同》及《房屋买卖合同》签订之前系咸钊所有，无共有人。王志云主张其于2013年12月28日与案外人王义平签订《房屋装修合同》，约定由王义平对长沙市雨花区××路××号××栋××房进行装修，工程总价款31200元，王志云于合同签订当日支付装修定金5000元。因咸钊违约未交房，导致王志云装修定金5000元定金款已被王义平罚没，王志云主张此损失应当由咸钊承担。王志云支付给咸钊的246000元均系咸钊之子吕接收取，吕接陈述其与王志云无其他债权、债务。
原审法院另查明，2013年12月21日，王志云与咸钊之子吕接因办理房屋过户手续等费用及交付房屋钥匙等问题发生纠纷，经当地派出所主持调解，双方达成《治安案件调解协议书》：一、王志云承诺把购买吕接房屋的尾款人民币10000元支付给吕接，吕接承诺把房屋钥匙交付给王志云，并在2013年12月27日前把房屋内的所有东西搬走，并把水、电、气、物业等费用结清；二、双方经调解后，如再有纠纷，双方按承诺的协议履行，如违反协议将承担法律责任。
其后，双方未履行《治安案件调解协议�》。王志云于2014年3月7日诉至原审法院，请求裁决。经原审法院主持调解，双方当事人未达成调解协议。
原审法院认为，本案中，王志云提供《房屋产权情况》显示本案所涉长沙市雨花区××路××号××栋××房原系咸钊所有，无共有人。故咸钊与王志云签订《二手房买卖定金合同》及《房屋买卖合同》，将该房屋出卖给王志云的行为，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人双方均应履约。
双方签订的《二手房买卖定金合同》及《房屋买卖合同》中约定：咸钊将坐落于长沙市雨花区××路××号××栋××房出售给王志云，合同总价款为258000元，付款方式为王志云支付定金40000元、购房款210000元、交房时支付8000元；《房屋买卖合同》签订后1日内（即2013年12月7日前），双方应到长沙市房屋登记机构办理房屋产权转移手续，所需税费由双方自行约定缴纳；咸钊应于房屋所有权转移登记完成之日起15日内（即2013年12月27日前）将房屋交付王志云。合同签订后，王志云分4次向咸钊之子吕接支付了246000元，吕接予以接受，因吕接陈述其与王志云并无其他债权债务，故原审法院认可此246000元系王志云向咸钊支付的购房款。王志云与咸钊之子吕接签订的《治安案件调解协议书》中虽将购房款尾款更改为人民币10000元，但该《治安案件调解协议书》上无咸钊本人签字认可，原审法院不予认可。故原审法院认可王志云尚有12000元（258000元-246000元）房款未交付给咸钊。
关于双方是否有过错及过错大小。双方签订的《房屋买卖合同》约定：咸钊应于房屋所有权转移登记完成之日起15日内（即2013年12月27日前）将房屋交付王志云。到期后，咸钊未按约定将房屋交付给王志云，构成违约，对合同的不履行负有主要过错。《二手房买卖定金合同》及《房屋买卖合同》中未约定王志云交付房款的日期，按照房屋买卖交易惯例，王志云应在交纳全部房款后方能取得房屋所有权。本案中，至王志云起诉之日，王志云尚余12000元房款未交付给咸钊，故王志云对合同的不履行亦负有一定的过错。
关于合同履行过程中的税费承担。本案中，王志云认为其代咸钊垫付了个人所得税3948元，也应视为购房款的一部分。原审法院认为，《房屋买卖合同》约定王志云、咸钊办理房屋产权转移手续，所需税费由双方自行约定缴纳。在办理房屋产权变更及土地使用权变更手续中，王志云支付了房屋转让手续费90元、成果利用费40元、住房所有权登记税80元、宗地图件绘制服务费80元、契税4200元，并代咸钊支付了个人所得税3948元，咸钊支付了土地收益金2100元，在无证据证明双方就税费缴纳达成了其他约定的情况下，应视为双方已就税费缴纳达成了一致约定，不能再要求对方承担相关费用。故王志云认为其代咸钊垫付了个人所得税3948元，也应视为购房款的一部分的主张，原审法院不予支持。
关于咸钊认为王志云尚未足额支付购房款，所以拒绝交房的答辩主张。原审法院认为，按照《房屋买卖合同》约定，咸钊应于房屋所有权转移登记完成之日起15日内（即2013年12月27日前）将房屋交付王志云。故咸钊以王志云尚未足额支付购房款为由拒绝交付房屋的答辩主张，原审法院不予采纳。王志云尚欠咸钊的12000元购房款，应在咸钊交房时一并付清。
综上，王志云与咸钊签订的《二手房买卖定金合同》、《房屋买卖合同》，合法有效。合同签订后，王志云已履行了合同的主要义务。咸钊应当按照合同的约定，于2013年12月27日前将房屋交付给王志云，但履行期限届满后，咸钊并未履行合同，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故王志云主张咸钊继续履行合同，立即交付长沙市雨花区××路××号××栋××房的诉讼请求，原审法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，王志云主张按每月1400元的标准计算王志云因不能收房损失的收益（即租金损失）至交付房屋之日起，但未提供租房合同及相应票据。原审法院考虑到王志云对合同的不履行也应负有部分过错，参照长沙市物价局、市住房保障局公布的长沙市城区公共租赁住房租金指导价格，按照III类地段非电梯房月租金每平方米10�的标准，并按70%的比例，酌情确定咸钊按每月418.67元（59.81平方米×10元×70%）的标准，自王志云起诉之日（2014年3月7日起）向王志云支付租金收益损失。王志云主张的超出部分，原审法院不予支持。
王志云主张装修定金赔偿5000元，但无法证实《房屋装修合同》的真实性，故王志云的此项主张，原审法院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、咸钊在本判决生效之日起7日内向王志云交付长沙市雨花区××路××号××栋××号房屋；二、咸钊在本判决生效之日起7日内向王志云支付租金损失（自2014年3月7日起，按每月418.67元的标准计算至本判决确定的履行之日止）；三、驳回王志云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2284元，由咸钊负担。
咸钊不服该判决，上诉称：一、被上诉人王志云违约未付购房款在先，构成违约。其后签订《治安案件调解协议书》，仍未按时支付款项，造成不能按时履行协议的后续情况。上诉人无违约行为，违约不能成立。二、《二手房买卖定金合同》由被上诉人起草，缺乏违约条款，为不完整合同。合同履行过程中签订的《治安案件调解协议书》，可视同是对该合同的补充。三、被上诉人出具的证据中，没有上诉人本人出具的收据，也没有上诉人委托他人代为收款的委托书，被上诉人应承担付款对象选择错误的民事责任。四、被上诉人出具的证据中，有两份《房屋买卖合同》，内容格式相同但签署地点不同。说明上诉人克服障碍，履行合同，无违约行为。五、（2014）雨民初字第01133-1号民事裁定书签署日期有误，2014年6月2日是端午节，为非正常工作日，简易程序庭审记录中亦有遗漏，综上，一审认定事实不清，证据不足，对上诉人合法诉请未采纳，判决不公，请求二审法院：一、撤销原审判决第二项；二、补充、变更双方签订的《二手房买卖定金合同》，对未明确的事项加以确认。1.购房方延迟付款时，按每日千分之五计算违约金；2.房屋的附属设施（管道煤气）费5000元，由购房方承担；3.房屋的原有装修费60000元，由购房方承担。三、被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人王志云辩称：一审判决合理有效，上诉人及其代理人违约，定金买卖合同在2013年11月21日签订，合同有双方签字和盖手印，合法有效。《房屋买卖合同》中明确约定12月27日交付房屋，没有任何附加条件，对方违约。装修费另外计算是无稽之谈，因为房屋在一年前过�，不存在额外费用，且有调解协议书，我方尊重一审判决。房屋的定金合同和买卖合同的空白部分是吕接亲自填写的，且收据也有吕接的签字。所以吕接参与了所有合同的相关程序。调解协议书上也是吕接的亲笔签名，所以他已经承认了是其母亲的委托代理人，两份合同相同，只是签署地点不同，我方可以出具产权登记证明。一审是普通审理程序。
上诉人咸钊为了证明其上诉请求，向本院提交了两份证据：
证据1.长沙市公有住宅出售产权转移登记表，拟证明原来的房屋是夫妻共有，属于房改房的交易，有政策障碍。
证据2.银行卡客户交易查询，拟证明是王伟凡而不是王志云付钱。
被上诉人王志云对上诉人咸钊的两份证据发表质证意见称：证据1一审已经提供了写明产权为咸钊单独所有的产权情况，故对证据1的关联性有异议。证据2款项是王志云给王伟凡，让王�凡支付的。
被上诉人王志云二审中提交了一份证据：情况说明，拟证明买卖合同和定金合同合法有效，我方愿意交付最后的尾款1万元，但是对方还要求交付水电等一系列附加费用，警官多次协调，吕接都不参加。
上诉人咸钊对被上诉人王志云的该份证据发表质证意见称：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。
本院对二审中双方提交的证据认定如下：上诉人咸钊提供的证据1没有提供原件，本院对其不予采纳，证据2查询单所记载的交易记录的截止日期为2013年12月31日，属于一审举证期限内可以提供但是上诉人因其自身原因未提供的证据，不属于新的证据，本院对其不予采纳。被上诉人王志云二审中提交的证据“情况说明”与一审中王志云提交的补充证据“井湾子派出所受案民警黄雪侠情况说明”的打印内容、王志云的签名及日期、黄雪侠的签字及日期完�一样，却将原来的打印内容“12月1日”手写添加了一个数字，改为“12月21日”，本院对该份证据不予采纳。
本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。《二手房买卖定金合同》及《房屋买卖合同》签订时，咸钊对长沙市雨花区××路××号××栋××房享有单独所有权，咸钊与王志云签订的《二手房买卖定金合同》及《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
咸钊上诉称本案纠纷系因王志云未付购房款，构成违约，咸钊并无违约行为。本院认为，《二手房买卖定金合同》第二条第2款约定，付款方式：乙方（王志云）与甲方（咸钊）签署《长沙市房屋买卖合同》，根据合同乙方（王志云）向甲方（咸钊）支付金额计人民币：贰拾壹万元整（210000元），乙方（王志云）向�方（咸钊）支付定金计人民币肆万元（40000元），以上两项相加为房屋总价款。第三条第1款约定：“乙方（王志云）同意签署本协议时。向甲方（咸钊）支付意向金人民币肆万元……”在《二手房买卖定金合同》末尾空白处咸钊的儿子吕接手写：“另注：交房时，乙方需另外支付人民币捌千元整……”。该手写内容得到了王志云方认可。在《房屋买卖合同》中，与支付房款有关的条款为第四条：“房价款由双方自行约定结算方式，并承担由此产生的一切风险、纠纷和法律责任”。《二手房买卖定金合同》及《房屋买卖合同》签订后一个月内，王志云及其儿子王伟凡分4次向咸钊之子吕接支付了246000元，吕接均分别出具了收据，故咸钊的该上诉理由不能成立。
上诉人称《二手房买卖定金合同》为不完整合同，《治安案件调解协议书》可视同对该合同的补充。本院认为，如前所述，《二手房买卖定金合同》合法有效，双方均应履行。由于合同履行过程中发生纠纷，咸钊的儿子吕接报警，当地派出所于2013年12月21日依法调解，王志云与吕接达成了协议并在治安案件调解协议书上签字，现咸钊在上诉状中对该协议予以认可，可视为双方达成了补充协议。该补充协议对房屋尾款约定为一万元，但未约定具体付款日期。对房屋钥匙交付时间未做新的约定，故应按之前《房屋买卖合同》第六条约定的：“甲方（咸钊）应于房屋所有权转移登记完成之日起15日内将转让房屋交付给乙方（王志云）……”咸钊方还承诺在12月27日前把房内的所有东西搬走，并把水电煤气物管等费用结清，咸钊未履行承诺。
上诉人咸钊称没有咸钊本人出具的收据，也没有咸钊委托他人代为收款的委托书，故被上诉人付款对象错误，应承担责任。本院认为，吕接在2013年12月3日、2013年12月7日、2013年12月19日出具的收据中均分别载明了系王志云的房屋定金、王志云购房定金、王志云购房款，其中在2013年12月3日的定金收据中还载明了本案被上诉人王志云身份证号（430××××××××）以及房屋原产权证号（××）。在2013年12月21日吕接出具的收条中载明收到王伟凡转账147000元整。因王伟凡系代王志云履行合同义务，而吕接与王志云除了购房事项外，并无其他债权债务关系，且咸钊在上诉状中认可了《治安调解协议书》的内容，该协议书上明确约定了尾款1万元，支付对象仍为吕接。加之吕接与咸钊之间系母子关系，基于这一特殊的亲权关系，故对吕接四次收到的共计246000元应当认定为王志云向咸钊支付的房屋定金及购房款。
咸钊称存在两份《房屋买卖合同》，内容格式相同但签署地点不同，说明上诉人克服障碍履行合同，无违约行为。本院认为，合同的履行是一个持续的过程，咸钊按照合同的有关条款将房屋过户给王志云，部分履行了合同，但咸钊未按双方约定于房屋所有权转移登记完成之日起15日内将房屋交付王志云，构成违约。而王志云已在2013年12月21日前，履行了246000元的付款义务，故咸钊对合同违约应承担主要责任。
关于咸钊提出的（2014）雨民初字第01133-1号裁定落款日期为法定节假日，本院认为这不构成程序违法的理由，对上诉人的该主张不予采纳。
综上，上诉人咸钊提出的各项上诉请求因无确凿的事实和法律依据予以佐证，本院均不予以采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2284元，由上诉人咸钊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘解放
审 判 员 陈蔚宇
代理审判员 谢 岚
二〇一五年二月二日
书 记 员 杨城玉
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。