四川省崇州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇州民初字第41号
原告李长清，男，生于1953年10月5日，藏族，住崇州市崇阳镇。
被告成都农村商业银行股份有限公司崇州支行。住所地：崇州市崇阳镇。
负责人孟兴蓉，该行行长。
委托代理人李长珍，四川迪泰律师事务所律师。
第三人吕亚群，女，生于1952年7月1日，汉族，住崇州市崇阳镇。
原告李长清与被告成都农村商业银行股份有限公司崇州支行、第三人吕亚群物权确认纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月7日、8月7日两次公开开庭进行了审理。原告李长清、被告成都农村商业银行股份有限公司崇州支行委托代理人李长珍、第三人吕亚群均到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告李长清诉称，第三人吕亚群于1992年1月6日将座落于崇州市崇阳镇蓬莱巷39号的房屋出售给原告，双方未办理过户手续。原崇州市崇阳农村信用合作社通过伪造的《以房抵债协议书》，虚构原告无力偿还借款的《申请》及崇庆县人民法院出具的（1993）崇法经初字第26号《裁定书》将原告购买后未过户的房屋转移登记至其名下，致使原告财产被非法侵占多年，造成原告租金损失。请求依法判令：1.崇州市崇阳镇蓬莱巷39号的房屋归原告所有，被告配合原告办理房屋过户手续；2、被告赔偿原告租金损失34万元及利息（利息从1994年4月8日计算至2011年11月5日原告实际占有该房屋为止）。
被告成都农村商业银行股份有限公司崇州支行（以下简称农商行）辩称，1、原告主体不适格。诉争的房屋原系第三人所有，该房并非被告从原告处取得；2、无论原告是否与第三人存在买卖关系，均由于该房屋未按照法律规定办理过户登记手续而不具有对抗第三人的法律效力。3、本案争议来源于债权纠纷，已经超过诉讼时效。请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人吕亚群述称，与原告李长清之间签订房屋买卖协议属实，房子在1992年已经出售给原告，原告也付清了房款，至于过户是李长清自己的事情，其余的事情自己不知道。
原告为证明自己的主张，提交如下证据：
1、崇庆县人民法院（1993）崇法经初字第26号裁定书，证明被告农商行起诉李长清时，经农商行申请，将李长清和吕亚群的房屋予以查封，但李长清本人不知道。
2、《以房抵债协议书》，证明自己根本不知道以房抵债这件事，也没有签过字。
3、被告向崇州市房产管理局申请变更诉争房屋所有权的申请书、审批表及所办理的房屋所有权证，证明被告办理诉争房屋程序不合法。
4、李长清与吕亚群之间签订的《转让房屋协议书》及诉争房屋原所有人吕亚群的房屋所有权证复印件，证明该房屋实际所有权人为李长清。
5、被告农商行于1993年4月1日向原崇庆县人民法院起诉原告李长清的起诉状以及该院于1994年7月19日所制作的按撤诉处理的裁定书，证明原告对被告的起诉完全不知情。
6、崇州市公安局国保大队的证明，证明崇州市公安局、崇州市人民法院等部门知道被告非法占有原告房屋这件事，让国保大队牵头处理。
7、成都中院（2002）成民初字第495号民事判决书、四川省高级人民法院（2004）川民终字第411号民事判决书、（2009）川民再字第2号民事判决书，证明原、被告之间借款纠纷已处理，双方不存在其他借款关系。
被告农商行质证认为，对证据1、2真实性无异议，合法性有异议，该证据原件应该退还房管局，不应交给原告，原件调取时间在1998年1月2日，说明原告早就知道这件事，但并未提出异议；对证据3的真实性、合法性没有异议，但房屋过户的手续全部来源于吕亚群，并非来源原告，该证据不具有关联性；证据4不能证明原告与第三人之间存在房屋买卖关系，虽然李长清与吕亚群承认双方之间有房屋买卖行为，但因为两人同为案件当事人，与本案有利害关系，加之原告并未提供原件，房管部门的登记备案材料也无该协议存在，故李长清所述与吕亚群之间的买卖关系并不能成立；证据5反映的是借贷纠纷，而非物权纠纷，不能证明原告以物权起诉的合法性；对证据6、7的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。
本院对原告出示的证据作以下认证：证据1、2、3、5具有证据的客观性、真实性和关联性，本院予以采信，证据4中吕亚群的房屋所有权证具有证据三性，本院予以采信，对李长清与吕亚群之间签订的《转让房屋协议书》虽然系复印件，但协议双方对买卖关系予以认可，且被告无其他证据否认该买卖事实的成立，故对该协议予以采信。证据6和证据7具有证据的客观性和真实性，但本案诉争房屋涉及借款时间为1992年至1993年期间，而原告出示的判决书涉及的借款时间为1994年至1997年，该两组证据与本案不具备关联性，故本院不予采信。
被告对其辩解主张向本院提交以下证据：
1、民事起诉状、原崇庆县人民法院裁定书、借款合同、借款申请及贷款凭证，证明被告取得诉争的房屋来源于借款的抵押担保，本案对应的法律关系应是借款合同关系，不是权属关系，应依法驳回原告的诉讼请求。
2、诉争房屋的档案信息（含土地档案信息），证明争议房屋取得的依据来源于吕亚群对李长清借款的抵押担保，在诉讼过程中，将争议的担保房屋进行了以房抵债，并依法办理了房屋及土地变更手续。
原告李长清质证认为，对以上证据真实性、客观性无异议，但认为与本案无关联性，因为当时自己经济状况良好，不可能向被告借款。
本院对被告出示的证据作以下认证：证据1、2具有证据的客观性、真实性和关联性，且原告并未提供相反的证据证实借款关系不存在或者借款已经清偿，故对被告的所举证据依法予以采信。
经审理查明，1992年6月6日，原告李长清与第三人吕亚群签订一份《转让房屋协议书》，约定第三人将位于崇州市崇阳镇西郊村3组混合2层私有楼房（即本案诉争的位于崇州市崇阳镇蓬莱巷39号房屋）转让给李长清，双方约定价格为73000元。协议签订后，原告按照约定向第三人支付全部房款，第三人也交付了房屋和房产证，之后原告实际占有、使用房屋，但双方并未办理过户登记手续。
因原告李长清与被告农商行（原崇庆县崇阳信用合作社）之间发生借贷纠纷，被告于1993年4月1日将原告起诉至原崇庆县人民法院，要求原告归还借款本金及利息278743元。经被告申请，原崇庆县人民法院作出了（1993）崇经初字第26号裁定书，原崇庆县人民法院查封了原告位于崇州市崇阳镇金带街蓬莱巷楼房一幢（即本案诉争房屋）。诉讼中，被告为甲方，原告及第三人为乙方，甲、乙双方达成了《以房抵债协议书》，约定乙方自愿以坐落于崇州市崇阳镇蓬莱巷一楼一底楼房抵还贷款，估价8万元，乙方依法将房地产权属变更为甲方所有，费用由甲方负责。原告及被告在该协议上签名，第三人未签名确认。协议签订后，被告向房管部门提出申请，并提交了该房抵债协议书和房产证原件，房管部门于1994年4月8日将诉争房屋产权登记人由第三人吕亚群变更为原崇庆县崇阳信用合作社。1994年7月19日，原崇庆县人民法院以被告（原崇庆县崇阳信用合作社）不预交诉讼费为由，裁定（1993）崇经初字第26号案件按撤诉处理。因崇庆县崇阳信用合作社更名，2010年9月27日房屋所有权人变更为农商行。原告李长清于2011年11月5日自行开锁搬入诉争房屋居住至今。庭审中李长清否认在抵债协议上签名，从肉眼看该协议上李长清的签名与李长清本人日常签名确有不一致，但李长清未否认协议上捺印的真实性，且也未向本院申请对签名或捺印进行司法鉴定。
本院认为，一、关于房屋买卖协议效力问题？原告李长清与第三人吕亚群之间签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不损害公共利益和他人合法权益，虽然该房屋未办理物权变更登记，但不影响合同效力，该协议真实、合法、有效。二、对抵债协议是否伪造的问题？原告认为自己未在该协议上签名，协议系被告伪造。虽然从肉眼看该协议上李长清的签名与李长清本人日常签名确有不一致，但原告并未否认在协议上捺印的真实性，且也未向本院申请对签名或捺印进行司法鉴定，结合房产证从第三人交到原告处以及事后被告向房管部门提交了房产证原件的事实，李长清主张协议系伪造的观点不成立，本院认定《以房抵债协议书》是双方真实意思表示。三、关于房屋变更登记适用法律的问题，本案诉争房屋产权变更发生于1992年至1994年，根据“法不溯及既往”的原则，本案不应适用《物权法》，应当适用《城市私有房屋管理条例》。根据1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第六条，“…房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续…”第七条：“办理城市私有房屋所有权登记或转移，变更登记手续时，须按下列要求提交原件:…购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证…”之规定，被告农商行基于与原告之间达成的协议，并持有房产证原件，具备办理房屋产权变更的形式要件，故被告变更房屋登记符合法律规定，依法享有该房屋的物权，对原告要求被告返还房屋及赔偿损失的诉讼请求不予支持。四、关于诉讼时效的问题。由于近几年来，原告一直与被告有诉讼发生，崇州市公安局国保大队的证明也能证实原告在2008年之前一直主张自己的权利，可以认定为诉讼时效中断，对被告主张原告诉讼时效已过的抗辩不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、《城市私有房屋管理条例》第六条、第七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李长清的全部诉讼请求。
案件受理费6400元，由原告李长清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 易凌波
审 判 员 毛德云
人民陪审员 周明池
二〇一六年一月十六日
书 记 员 雷 俊