福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0103民初3379号原告：福建东安物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路129号榕城商贸中心24层，统一社会信用代码9135000061100860XE。法定代表人：俞国兴。委托诉讼代理人：方宝福，男，该公司总经理。被告：林宏春，男，1955年3月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区。原告福建东安物业管理有限公司（以下简称东安物业公司）与被告林宏春物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东安物业公司的委托代理人方宝福及被告林宏春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年1月1日起至2016年8月31日止拖欠的物业服务费人民币2096元，逾期缴纳滞纳金2033.10元；2、判令被告支付原告代收代付的公用水电费及公共维修分摊费共计人民币430.10元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：位于福州市台江区XX路XXX号XX花园小区由原告提供物业管理服务。原告于2008年1月1日与该项目的开发商福建东建地产有限公司续签订了《物业管理委托合同》。原告根据《福建省物业管理条例》《福州市物业管理若干规定》及物业服务合同约定，为小区全体业主及被告提供日常公共设备、设施维护保养、环境保洁、绿化养护、治安消防安全防范、车辆秩序维护、公共设施维修等物业管理服务。原告一直按照物业服务合同约定履行物业管理服务义务及责任，每月向被告收取物业服务费0.48元/平方米，被告享受到原告的服务的同时，向原告缴纳物业服务费是被告应尽的责任和义务。被告拖欠物业服务费行为严重损害了广大已缴费业主的利益，同时侵犯了原告的合法权益。原告于2013年11月18日因被告拖欠物业费诉至法院，法院作出判决后，被告根据判决交纳了拖欠的费用，现被告又拒交物业等费用，继续损害小区已交纳物业费业主的利益，经原告多次发催款通知单、催款告知函，被告仍拒不支付拖欠的各项费用。被告林宏春辩称，一、被答辩人向答辩人收取物业服务费没有合同和法律依据。1、被答辩人与东辉花园开发商福建东建地产有限公司是同一出资人设立的两个关联企业，实际是一家企业二块牌子，办公在同一地点，办事人员也是同一人，法定代表人都是魏文生，是利益共同体。他们采取欺诈的方式，没有业主委托授权，不经过招投标签订的所谓物业服务合同，具垄断性质的霸王合同，且未经物业所在地房地产行政主管部门批准，违反了巜物业管理条例第24条第2款的规定，是无效合同。2、开发商福建东建地产有限公司无权代表东辉花园小区业主。A、东辉花园小区内全部物业均由业主买受，东建地产有限公司在东辉花园小区巳没有未售物业，也就是说东辉花园内的任何物资都已不属于东建地产有限公司，东建地产有限公司在东辉花园小区内沒有任何物权。东建地产有限公司未经业主授权委托是没有权利选聘被答辩人对东辉花园小区进行物业管理服务。东辉花园开建巳20多年了，是早已建成、业主全部入住的旧小区，不属于前期物业服务的范畴。东建地产有限公司法定代表人魏文生不能借口前期服务而与自已出资设立的东安物业管理有限公司签订物业服务合同。该合同在服务内容、违约责任等方面作了许多限制业主××者)权利、加重业主责任(如日千分之三滞纳金等)，减轻、免除物业管理公司(经营者)责任(如沒有具体服务内容，像小区、楼道卫生保洁、安防措施等)不公平不合理的规定，是典型的自已和自已签订强制他人(业主)接受其损害业主××者)利益的不平等消费合同，是无效的。二，被答辩人诉请违背事实和当初承诺。1、答辩人是1994年11月向东建地产有限公司购买期房的，购房时一次性巳付清全部房款，约定1995年6月交房，但被答辩人延期3年多才交房(答辩人是从被答辩人处接收房产的)且交房时发现室内潮湿无比。后经福建省建筑设计院和施工单位检查，发现朝北厨房和卧室屋顶断裂，是施工原因造成的，要求被答辩人修复。被答辩人虽同意却迟迟不予修复，答辩人也迟迟不能入住装修。2002年11月在被答辩人欺骗下，答辩人家属被迫接受被答辩人拖延数年交房、朝北卧室和厨房屋顶断裂漏水仅赔偿2万元的协议，后于2003年对朝北厨房和卧室屋顶补漏花费3万余元。2004年开始装修，然而此时发现朝南3个房间、朝东阳台等所有屋顶全部断裂，朝东、南、北三方向外墙严重渗漏。答辩人即找被答辩人反映，被答辩人也来过多次勘察，其间魏文生也来过，确认是建筑施工原因造成。当时东建地产有限公司老板魏可英还在世，还托福州市房管局副局长和答辩人同学许培卿律师请答辩人吃饭，表示歉意。并叫来魏文生明确表态房子漏水一定叫被答辩人修好，在末修好之前答辩人不但不用交物业费，还会视修复时间长短再予以补偿。然而被答辩人虽有叫人数次来涂防水，但因断裂严重没有效果。至今朝南三间卧室和东阳台漏水严重，天下小雨，室内大面积大滴漏水，十来个水桶脸盆不够接，地板、天花板全部霉烂、脱落。被答辩人工作人员雨天看过多次，都表示对答辩人同情并大骂被答辩人没有良心，但却未予修复，以致答辩人至今不能正常居住使用房屋。而屋顶也是属于公共部分，被答辩人亦有维修的义务啊!2、答辩人从未收到被答辩人要求答辩缴交物业费的通知，所谓收费通知单和告知及函等均是伪造的，并没有送达答辩人。答辩人并无1B、1C车库，且东辉花园实行一户一表，业主直接向供电部门缴费，何来欠2012年12月之前的151.10元电费?别说断无此事，即使有也过了诉讼时效。由此亦可见被答辩人一贯说谎。3、被答辩人在前期物业管理合同中(交房时)对答辩人房屋的物业费约定是一套每月50元，被答辩人每天上门收集垃圾，每天拖洗楼道、扶手，清洁小区垃圾，并无每平方米0.48元之说，也无水电公摊、公共维护之费。现被答辩人主张每平方米0.48元，却不上门收集垃圾，十天半月也不擦洗楼道。而根据福州市物价委员会榕价房字(2001)3号文件“关于核定`榕城花园''`东辉花园''和`榕城商贸中心''物业管理服务收费标准的通知”第一条物业管理服务收费第(二)东辉花园综合管理服务费:收费等级为二级(1)住宅每月每平方米0.48元。以上综合管理服务费巳包含除中央空调、电梯电费外的其他公共水电费，不得再向物业产权人、使用人收取除中央空调和电梯电费外的其他公共水电费。根据福州市物价委的上述文件，被答辩人如能取得合法经营东辉花园小区物业服务的业务，也只能向业主收取综合管理服务费每平方米0.48元，而无权主张其他如公共水电、公共维修等未经物价委批准的收费。而实际上被答辩人从未尽维修义务，没有任何证据可以证明被答辩人有过这些支出。4、被答辩人用欺诈手段霸占东辉花园小区业主的物业，强制交易，只管收费，却不尽服务职责，甚至侵占业主财产。A、将小区路面提供给业主以外的社会车辆长期、随''意停放，收取停车费却不交还业主或用于业主利益。致业主车辆无处停放，也妨碍业主通行和锻练;B、将物业用房出租他人经营赌场，收入不还业主，剥夺业主休闲权利;C、小区围墙内四周垃圾常年堆积不清理，蚊虫老鼠成群结队;D、公共水管爆裂几天不修，任水流淌。公共防盗铁门损坏几年不修，答辩人只好自已出资出力修复;E、公共下水道破裂，化粪池溢出，被答辩人也不及时修理、清掏。去年农历12月29曰答辩人所在楼道公共下水道与化粪池连接部分破裂，脏水溢满楼道，向被答辩人反映却无动于衷，致使答辩人与同楼道的业主是在臭气冲天的粪水中度过春节，每天都要一会儿一次将粪水扫出楼道外，直至正月初九被答辩人才叫人来修。被答辩人职业道德沦丧，不但不能向业主收费，还应当退出侵占的财产，赔偿业主的损失。三，被答辩人主张从2014年1月1日起收取物业费，已过了二年的诉讼时效，依法不受保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据现有证据，本院对事实作如下认定：经审理查明，1997年1月3日，福建东建地产有限公司与原告东安物业公司签订了《物业管理合同》，约定：由原告东安物业公司对福州市台江区XX路XXX号XX花园小区提供物业服务，并向业主收取物业服务费，管理期限自1997年1月3日至1999年12月31日。2001年1月18日，福州市物价委员会作出榕价房字[2001]3号《关于核定“榕城花园”“东辉花园”和“榕城商贸中心”物业管理服务收费标准的通知》，规定：东辉花园综合管理服务费收费等级为二级，住宅每月每平方米0.48元，以上综合管理服务费已包含除中央空调、电梯电费外的其他公共水电费，不得再向物业产权人、使用人收取除中央空调和电梯电费外的其他公共水电费。2014年1月1日，福建东建地产有限公司（甲方）与原告东安物业公司（乙方）又签了一份《物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对东辉花园提供物业服务，服务期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止；乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（一）物业共用部位及共用设施设备的管理和维护（二）公共绿化的维护（三）公共区域的环境卫生维护（四）物业管理区域内的安全防范和秩序维护（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施（六）综合服务；乙方根据下述约定，向业主收取物业服务费，具体标准如下：（一）……，（三）高层物业费收费标准为每平方米0.48元向业主收取，公共使用水、电费另行向业主分摊收取；等等。原告现因被告未交纳物业服务费，于2016年9月21日诉至本院。另查明，被告林宏春系XX花园第二期XX亭X座XX单元的业主，该单元房建筑面积为136.46平方米。被告林宏春收房入住后，因房屋质量问题、质疑原告的物业服务资格及认为原告物业服务不完善等原因未缴纳物业服务费。还查明，福州市台江区XX路XXX号XX花园小区业委会尚未成立，目前该小区仍由原告东安物业公司提供物业服务。本院认为，原告东安物业公司受东辉花园开发建设单位福建东建地产有限公司的委托对东辉花园小区进行前期物业管理，其与福建东建地产有限公司于1997年1月3日签订的物业管理合同系前期物业服务合同，对包括被告在内的业主具有约束力。上述合同约定的服务期限届满后，原告事实上一直在东辉花园小区提供物业管理服务，被告作为东辉花园的业主已经实际享受了该物业服务，应参照原合同约定的金额向原告交纳物业服务费。本案中，原告主张的物业服务费收费标准符合福州市物价委员会榕价房字[2001]3号《关于核定“榕城花园”“东辉花园”和“榕城商贸中心”物业管理服务收费标准的通知》的规定，本院予以支持，被告应按其所有的XX花园第二期XX亭X座XX单元房的建筑面积136.46平方米和每月每平方米0.48元的标准向原告支付物业服务费，每月计65.5元（即136.46平方米×0.48元/平方米）。原告诉请被告支付自2014年1月至2016年8月31日的物业费，被告对此提出了时效抗辩，而原告又没有充足证据证明其在法律规定的时效内向被告主张过相应权利或有其他导致时效中断情形的发生，故对原告上述诉请中的超过诉讼时效的部分，本院不予支持。被告提出的房屋质量问题以及原告物业管理服务不到位的问题，不能成为其拒不支付物业管理服务费的理由。因此，被告应向原告支付2014年9月（原告起诉之日往前倒推两年）至2016年8月共计24个月的物业服务费1572元（65.5元/月×24个月）。东辉花园开发建设单位福建东建地产有限公司仅有权在物业开发、销售之时有权代业主签订物业前期合同，在物业销售多年后，其无权代业主签订物业服务合同，其与原告签订的物业服务合同对业主不具有约束力，在上述前期物业服务合同到期后，原告与业主或业主委员会未签订书面物业服务合同，因此原告现要求被告支付逾期交纳物业费滞纳金的诉讼请求缺乏合同和法律依据，本院对此不予支持。由于公用水电费属代收代缴性质，而原告现未能举证证明其已实际代业主向水电管理部门代为缴纳费用，故本院对其该项诉讼请求亦不予支持。原告亦未能举证证明被告应承担公共维修分摊费的依据，应承担举证不能之责任，本院对其要求被告承担该项维修分摊费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告林宏春应于判决生效之日起七日内向原告福建东安物业管理有限公司支付自2014年9月1日至2016年8月31日期间拖欠的物业服务费人民币1572元；二、驳回原告福建东安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由原告福建东安物业管理有限公司负担25元，由被告林宏春负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  傅建勇人民陪审员  林文华人民陪审员  陈建珠二〇一六年十二月二十一日书 记 员  郭楚楚附：本案适用的主要法律条款一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。