湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）开民一初字第2737号
原告（反诉被告）彭家仪，女，1972年11月24日出生，汉族，系长沙市开福区×××服饰商行业主。
委托代理人张雅，北京市长安律师事务所长沙分所律师。
被告（反诉原告）周栅妤，女，1971年11月4日出生，汉族。
原告（反诉被告）彭家仪诉被告周栅妤（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员刘悦担任审判长，审判员胡铭、人民陪审员张勤参加的合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员朱银担任庭审记录。原告（反诉被告）彭家仪的委托代理人张雅、被告（反诉原告）周栅妤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭家仪诉称，2008年11月15日，原告所经营的长沙市开福区×××服饰商行与被告周栅妤签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：被告周栅妤租赁×××服饰商行内商铺（编号为×××8号，建筑面积为12.03平方米）作商业经营，商铺的用途限于经营美甲、饰品、化妆品，租赁期限为三年，从2009年1月1日起至2011年12月31日止，该合同对双方权利义务等均作出了明确约定。同日，原告与被告签订《商行管理公约》，公约约定，如被告严重违反该公约，原告有权与其解除合同，收回商铺，没收履约保证金及剩余租金作为补偿。上述《商铺租赁合同》及《商行管理公约》签订后，原告依约向被告交付了商铺，被告向原告缴纳了保证金10000元。2010年8月1日，被告因空调问题与原告产生纷争，因当时非工作日，故原告与被告约定于次日协商解决相关问题。但被告携带事先准备好的油漆一桶，至原告所经营的×××服饰商行的办公场所，向原告所经营的潮流地带服饰商行在场工作人员、以及该办公场地的地面、墙壁、办公桌椅、电脑、打印机、复印机等办公设备设施泼洒油漆，致使原告所经营的×××服饰商行两名工作人员身上从上至下被油漆泼中，办公场地及众多办公设备设施及办公家具被污损，商户寄放于办公室内待出售货品也被损坏；其行为严重侵害了原告所经营的×××服饰商行工作人员的人身健康，并损害了原告的办公财物，情节严重，影响恶劣，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告赔礼道歉；2、被告赔偿原告财产损失人民币6000元；3、确认原告有权收回被告商铺，被告已向原告缴纳的10000元履约保证金及剩余租金5559元作为违约金。
被告（反诉原告）周栅妤答辩并反诉称，被告（反诉原告）于2008年11月15日与×××店签订“商铺租赁合同”，约定由被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）位于长沙市开福区×××服饰商行内编号为×××8商铺一间，同时还签订了“商行管理公约”，该公约规定，就一事件最高处罚为扣除当月180分，如果当月扣分超过200则作为不受欢迎的客户。被告（反诉原告）店铺自2009年1月开始营业，一直遵守商行各项规定，几度被评为优质商户。但是从2010年6月份开始，因为商场内部要求整合，原告（反诉被告）告知被告（反诉原告）店铺需要搬迁，因为考虑到店铺内装修费用较高，而且被告（反诉原告）商铺位置较为优越，因此被告（反诉原告）未同意原告（反诉被告）搬迁要求，原告（反诉被告）告知被告（反诉原告）如不同意搬迁，需提交缴纳一个季度的商铺租金，被告（反诉原告）应原告（反诉被告）要求在提前缴纳了一个季度商铺租金后继续在原地址营业。但是从2010年7月份开始，商场突然将被告店铺所在的B区中央空调关闭，导致室内温度较高，被告（反诉原告）几次要求原告（反诉被告）开放中央空调，但都被原告（反诉被告）以各种理由拒绝。并且在商场装修期间，商场内部管理混乱，装修材料任意堆放在被告（反诉原告）商铺门前，致使被告（反诉原告）无法正常营业。被告（反诉原告）在多方寻找商场管理人员协商无果后，气急便购买了一罐200毫升红色油漆，在管理处的墙壁上涂写，因商场管理人员上前拉扯，导致油漆泼洒到被告和原告管理人员身上，并造成部分财产损失。事情发生后，原告（反诉被告）按照规定扣除了被告当月180分，几天之后，原告（反诉被告）又无故扣除了被告（反诉原告）50分，被告（反诉原告）认识到自身行为不对，并愿意向被泼洒的原告（反诉被告）工作人员表示道歉，也愿意赔偿给原告（反诉被告）造成的经济损失，但是，原告（反诉被告）商场在该事件上也负有不可推卸的责任，正是由于原告（反诉被告）随意停开被告（反诉原告）处空调，且商场内部管理混乱，导致被告（反诉原告）无法正常营业，被告（反诉原告）被迫才做出上述错误举动，故被告（反诉原告）提起反诉，请求判令：1、由原告（反诉被告）经营的潮流特区管理处退还3个月空调费；2、由原告（反诉被告）经营的潮流特区退还被告（反诉原告）交纳的押金12000元和5559元租金；3、由原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）7、8、9三月的营业损失30000元。
原告（反诉被告）彭家仪答辩称，1、被告（反诉原告）要求退还三个月空调费请求所依据的理由与事实不符。被告（反诉原告）辩称其过激行为是由于原告（反诉被告）停开空调、商场管理无序所致，但根据原告（反诉被告）了解，事发期间，原告（反诉被告）所经营的×××服饰商行管理处一直都是按照规定开放中央空调，整个商场管理也是秩序井然，不存在被告（反诉原告）所说的情况。另外，原告（反诉被告）空调费也是严格按照双方签订的《商铺租赁合同》约定收取的，故被告（反诉原告）要求退还该笔费用与客观事实不符，应当予以驳回。2、被告（反诉原告）要求退还相应押金和租金明显与双方已签署的《商铺租赁合同》及《商行管理公约》的约定相违背。本案源于被告（反诉原告）的过激行为，其该种行为已经严重违反了双方签订的《商铺租赁合同》及《商行管理公约》的约定，原告（反诉被告）根据该合同及公约的约定，完全有权收回出租给被告（反诉原告）的商铺，并罚没其所缴纳的保证金。另外，原告（反诉被告）曾于2010年8月13日向被告（反诉原告）发函，要求被告（反诉原告）赔礼道歉，并赔偿由被告（反诉原告）行为所造成的损失，但被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的要求置之不理，原告（反诉被告）无奈才通过法院诉讼解决。故原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）的该项请求于法无据，应当予以驳回。3、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿营业额损失毫无事实和法律依据，理应予以驳回。原告（反诉被告）所经营的潮流地带服饰商行及其工作人员并未对被告（反诉原告）的商铺经营实施任何侵权行为或带来不良影响。相反，是被告（反诉原告）的过激行为给原告（反诉被告）带来了人员、财产损失，故对该项反诉请求也应当予以驳回。
经审理查明，原告（反诉被告）彭家仪系个体工商户。被告（反诉原告）周栅妤于2008年11月15日与原告（反诉被告）彭家仪所经营的×××服饰商行签订了《商铺租赁合同》，该合同约定，由被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）位于长沙市开福区×××服饰商行内编号为×××8的商铺一间，从事美甲、饰品、化妆品业务经营，租赁期限为2009年1月1日至2011年12月31日。该合同的第十三条载明：“本合同附件为本合同有效组成部分，与本合同不可分割，本合同附件如下：附件1：《商行管理公约》……”同日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）就该商铺租赁一事又签订了《商行管理公约》，该公约对被告（反诉原告）关于商铺管理及使用的权利义务作出了相应约定。上述协议签订后，被告（反诉原告）店铺完成装修并于2009年1月份开始营业。2010年6月，因原告（反诉被告）商场整体销售额下降，多户商铺撤离，原告（反诉被告）遂要求对现存商铺进行整合。被告（反诉原告）因考虑到自身商铺装修花费较高，未同意原告（反诉被告）搬迁要求，经与原告（反诉被告）协商后仍在原址经营。2010年7月上旬，被告（反诉原告）因空调使用问题与原告（反诉被告）进行多次协商，但双方未能达成一致意见。被告（反诉原告）认为是因其未按原告（反诉被告）要求搬迁，原告（反诉被告）恶意关闭其空调出风口。气愤之余，被告（反诉原告）于2010年8月1日携带一罐红色油漆到原告（反诉被告）管理处进行涂写泄愤，原告（反诉被告）工作人员为制止被告（反诉原告）的行为，双方发生肢体接触，并在拉扯过程中将油漆泼洒至被告（反诉原告）、原告（反诉被告）管理人员及原告（反诉被告）处部分财物上，造成相应的人身财产损失。事故发生后，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔礼道歉并赔偿因其行为所造成的损失，并依据《商行管理公约》第十八条的规定：“严禁在商行内打架斗殴或从事其他违反治安管理条例和触犯刑律的活动，若违反此条例，商场将每次扣除商户180分，并在商行粘贴公开书面函件通告批评。”，对被告作出扣除当月180分的处罚决定，后又依据该公约第十一条的规定：“未经商行同意，商行内不准乱粘贴，乱悬挂，乱涂写促销标语和商铺转让转租等条幅和纸张。若违反此条例，商场将每次扣除商户50分，并提出严重警告，四次以上将按照合同中的违约处理。”对被告处以扣除50分的处罚决定。至此，被告（反诉原告）累计被扣除230分，原告（反诉被告）认为，依据《商行管理公约》第三条的约定：“每位商户每月最多克扣200分，超过200分商行将视同该商户为不受欢迎商户，商行有权与其解除合同，收回商铺，没收履约保证金及剩余固定费用作为商行的补偿”，其有权与被告（反诉原告）解除商铺租赁合同，并没收原告履约保证金及剩余固定费用作为商行补偿。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）未依约履行开放空调的义务，并对被告（反诉原告）开放空调的要求置之不理，是酿成该起事故的主要原因。由于原告（反诉被告）违约在先，对被告（反诉原告）造成的营业额损失及空调费用应当予以赔偿与退还。故双方酿成纠纷诉至本院，并提出上述诉讼请求与反诉请求。
另查明，根据《商铺租赁合同》约定，被告（反诉原告）在合同签订之日向原告（反诉被告）交纳履约保证金10000元，电表押金500元，其他押金（水电费押金、空调分摊费押金、经营管理费）1500元。
本案审理过程中，原告（反诉被告）在本院指定举证期限内将其诉讼请求第二项变更为由被告赔偿原告财产损失人民币10799元。庭审过程中，原告（反诉被告）向本院出具物品损失清单，拟证明其毁损物品包括其他商户寄存于原告（反诉被告）处的各种商品（hellokitty品牌大公仔、he11okitty品牌电脑音箱等）及其墙面恢复费用共计14365元。
另，为查清相关事实，本院于2012年4月13日以及2012年4月16日分别对被告（反诉原告）、原告（反诉被告）进行了询问。在2012年4月13日对被告（反诉原告）所做的谈话笔录中，被告（反诉原告）称其于2010年10月份已经停止经营该案所涉×××8号商铺，停止经营的原因是商铺所在B区仅余被告（反诉原告）所经营的一家商铺，原告（反诉被告）采取停水、停电、扣分等措施使得商铺无法继续经营。在被告（反诉原告）停止经营后不久，原告（反诉被告）用木板将被告（反诉原告）商铺所在的B区封锁。但被告（反诉原告）未提供相应证据佐证以上事实。在本院于2012年4月16日对原告（反诉被告）工作人员屈某所做的谈话笔录中，屈某称原告方不知晓也无法查知被告（反诉原告）停止经营×××8号商铺的具体原因，也不知晓本案油漆泼刷所毁损的财物现在具体存放位置。并称原告（反诉被告）愿意将水电押金2000元退还给被告（反诉原告）。
以上事实，有《商铺租赁合同》、《商行管理公约》、长沙市公安局开福分局通泰街派出所2010年10月22日出具的出警说明、物品毁损清单、谈话笔录、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案审理的焦点在于被告（反诉原告）泼刷油漆的行为如何定性。根据本案查明事实，结合法律规定，本院认为，被告（反诉原告）在原告（反诉被告）的办公室泼刷油漆的行为系民事侵权行为，但不构成违约。
民事侵权行为是指行为人由于过错侵害他人的财产和人身依法应承担民事责任的行为。本案中，被告（反诉原告）携带油漆至原告处涂鸦泼洒，造成原告处墙壁、地面污损及部分财物损失，被告（反诉原告）的泼刷油漆的行为具有主观过错，造成了原告（反诉被告）相应的财产损害，被告（反诉原告）的该行为与原告（反诉被告）的财产损害事实之间具有直接的因果关系，故被告（反诉原告）泼刷油漆行为系民事侵权行为，被告（反诉原告）应当承担相应的侵权损害赔偿责任。
原、被告双方签订的《商行管理公约》由原告（反诉被告）事先单方拟定，系典型的格式合同，《商行管理公约》赋予原告（反诉被告）单方对被告（反诉原告）的日常经营行为进行评判和处罚的权利，而排除被告（反诉原告）进行维权的权利，明显有违公平原则。现原告（反诉被告）依上述公约单方对被告（反诉原告）作出处罚，并因此认定被告（反诉原告）构成违约，解除商铺租赁合同，属于将自己的意志强加给对方的行为，本院对此不予支持。
综上所述，本院对本案原告（反诉被告）的诉讼请求及被告（反诉原告）的反诉请求综合认定如下：
一、关于原告（反诉被告）财物损失认定问题以及原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔礼道歉的问题。本案中，被告（反诉原告）携带油漆至原告（反诉被告）处涂鸦泼洒，造成原告处墙壁、地面污损及部分财物损失，应当承担侵权损害赔偿责任。原告（反诉被告）向本院出具物品毁损清单、相关物品购置单据及商户索赔函拟证明由于被告（反诉原告）的行为给其造成总价值10779元的财产损失。但该些单据系原告（反诉被告）单方提供，无权威机构对损失物品进行价值评估，且被告（反诉原告）对于原告（反诉被告）所提请的损失金额也不予认可。故该项证据不能作为认定原告（反诉被告）损失的依据。考虑到原告（反诉被告）因被告（反诉原告）的侵权行为确有损失，本院酌情认定由被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）墙壁、地面修复费用及物品损失共计4000元。因原、被告此次油漆泼洒纠纷并未广泛传播，并未对原告（反诉被告）的声誉造成较大影响，且被告（反诉原告）经批评教育后已经意识到其行为的错误性，向原告（反诉被告）进行了书面道歉，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔礼道歉的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于履约保证金、水电押金、租金、空调费用的退还问题以及赔偿营业损失的问题。
1、关于履约保证金、水电押金以及剩余租金的退还问题。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）泼刷油漆的行为构成违约，要求没收被告（反诉原告）于租赁合同签订当日向原告交纳的履约保证金10000元以及剩余的租金5559元。如前所述，被告反诉原告泼刷油漆的行为并不构成违约。原告（反诉被告）不得据此没收被告（反诉原告）的履约保证金及剩余押金。在2012年4月13日及4月16日对原、被告所做的谈话笔录中，原、被告均确认双方合同关系已经解除，但均无相应证据证明是何种原因导致合同终止，因此双方均无确切证据证明对方违约。综合本案案情，本院认定该租赁合同系双方自愿解除。原、被告双方合同关系既已然终止，且双方均无违约行为，原告（反诉被告）应当将其持有的被告（反诉原告）交纳的履约保证金10000元、原告（反诉被告）在2012年4月16日的谈话笔录中自认自愿退还的被告（反诉原告）的水电押金2000元以及被告（反诉原告）预交的剩余商铺租金5559元退还给被告（反诉原告）。故本院对被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）退还10000元履约保证金、2000元水电押金以及5559元商铺租金的反诉请求予以支持，对原告（反诉被告）请求判令被告（反诉原告）向其支付的10000元履约保证金及剩余租金5559元作为违约金归原告（反诉被告）所有的诉讼请求不予支持。另，双方合同关系已然终止，原告（反诉被告）作为商铺×××8的出租方有权收回该商铺。
2、关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还其已交纳的7、8、9三个月空调费用及赔偿其营业额损失的问题。根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定，空调费是以实际用量与承租商铺的建筑面积比例分摊后进行收取的。该费用是待实际发生后依照具体空调用量进行计算，交纳方式是先使用后交费。故在被告（反诉原告）没有证据证明原告（反诉被告）完全停开空调的情况下，被告（反诉原告）是和其他商铺共同平摊已发生的空调费用，并不会产生额外的空调费用支出。故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还7、8、9三个月空调费的反诉请求，本院不予支持。另，被告（反诉原告）向本院提供了2009年7－9月份和2010年7－9月份营业额对比示意图，拟证明因原告（反诉被告）恶意停开空调的行为给被告（反诉原告）造成了30000元营业额的损失。但本院审理查明后认为，该项证据中所显示的金额系被告（反诉原告）单方制作，在原告（反诉被告）不予认可的情况下不能作为认定被告（反诉原告）营业额损失依据。故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其30000元营业额损失的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）彭家仪有权收回被告（反诉原告）周栅妤承租的位于长沙市开福区×××8号商铺；
二、被告（反诉原告）周栅妤于本判决生效之日起5日内向原告（反诉被告）彭家仪支付财产损害赔偿金4000元；
三、原告（反诉被告）彭家仪于本判决生效之日起5日内向被告（反诉原告）周栅妤返还履约保证金10000元、水电押金2000元以及剩余租金5559元；
四、驳回原告（反诉被告）彭家仪的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）周栅妤的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费339元，由原告（反诉被告）彭家仪承担280元，被告（反诉原告）周栅妤承担59元；反诉受理费425元，由被告（反诉原告）周栅妤承担270元，原告（反诉被告）彭家仪承担155元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘悦
审 判 员 胡铭
人民陪审员 张勤
二〇一四年七月十八日
代理书记员 朱银
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。