河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫07民终970号
上诉人（原审被告）河南恒达瑞实业有限公司，住所地新乡市平原大学新奥社区三楼东部。
法定代表人王三筑，董事长。
委托代理人刘新印，该单位职工。
被上诉人（原审原告）张崇民。
委托代理人席顺国、张勤，河南宇华大众律师事务所律师。
原审第三人郭继全。
委托代理人陈勇，河南贤明律师事务所律师。
上诉人河南恒达瑞实业有限公司（下称恒达瑞公司）与被上诉人张崇民、原审第三人郭继全房屋买卖纠纷一案，张崇民于2014年11月7日提起诉讼，要求：1、确认张崇民与恒达瑞公司之间签订的选房�议有效，并办理正式备案合同及房屋产权手续等；2、撤销以欺诈手段给他人办理的登记备案手续并予以撤销；3、诉讼费等由恒达瑞公司承担。经审理，河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）于2015年6月10日作出（2014）红民一初字第2246号民事裁定，驳回张崇民的起诉。张崇民不服，上诉至本院。本院于2015年8月5日作出（2015）新中民五终字第318号民事裁定，撤销原裁定，指令原审法院对本案进行审理。经审理，原审法院于2015年12月29日作出（2015）红民一初字第1837号民事判决。宣判后，恒达瑞公司不服，提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年1月23日，张崇民与新乡市鹏盛产业有限公司（下称鹏盛公司，现变更为恒达瑞公司）签订《合作建房选房协议》一份，协议约定张崇民购买鹏盛公司开发的�裕隆小区1号楼2单元16层F户1606号房（该房建筑面积为136.16平方米）。2007年12月26日，张崇民向鹏盛公司缴纳房款300000元。2013年6月3日，郭继全与恒达瑞公司签订商品房买卖合同四份，约定恒达瑞公司将其开发的位于九裕隆小区的房产出售给郭继全，并在房产登记部门办理了备案登记。其中合同编号为2013-0600146号位于人民东路39号九裕隆金座2单元16层21601的房产经张崇民、恒达瑞公司确认为本案争议房产。2013年6月4日，郭继全向恒达瑞公司出借1300000元，并汇入恒达瑞公司指定账户中，由恒达瑞公司向其出具收据、还款计划等。同日，双方签订商品房买卖补充合同一份，约定在未办理正式产权前，恒达瑞公司以房产作为抵押物不得再出卖其他买受人及挂失，在抵押期间，房产归买受人所有，出卖人每30天付买受人实收房款1.5%利息或还完款项。合同到期，出卖人将房�和全部利息付给买受人后，此商品房买卖合同（编号20130600148、20130600140、20130600144、20130600146）自行解除，补充合同还约定了其他有关内容。后郭继全因与恒达瑞之间还款事宜产生争议诉至法院要求恒达瑞公司交付房产、办理房产证、支付违约金等，该案经原审法院作出（2014）红民一初字第730号民事调解书，双方达成以下调解协议：2014年9月30日前，恒达瑞公司偿还郭继全本金1300000元、违约金11700元及利息，双方别无其他纠纷。2014年10月31日，恒达瑞公司为张崇民办理了入住手续，张崇民向恒达瑞公司缴纳了有关费用。现该房产由张崇民居住至今。
原审法院认为：本案中存在两份商品房销售合同。张崇民与恒达瑞公司签订的《合作建房选房协议》虽然并非房产登记部门印制的标准化商品房买卖合同，但协议中对于房屋坐落位置、建筑面积、单价、总价、交�时间等都进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且张崇民已经缴纳了全部房款，故该协议应视为有效的商品房买卖合同；期间恒达瑞公司对于协议中约定的房屋坐落位置编号等进行了变更，现已将涉案位于人民东路39号九裕隆金座2单元16层21601号的房产交付张崇民使用居住至今，因此恒达瑞公司应当及时为张崇民办理房屋产权过户等手续，故对于张崇民要求确定协议有效并判令恒达瑞公司为其办理产权手续的诉讼请求，予以支持。另一份为恒达瑞公司与郭继全签订的《商品房买卖合同》，经审查及双方确认，郭继全与恒达瑞公司签订的涉案争议房产的商品房买卖合同系为郭继全出借款项提供的担保合同，并非真实意思表示的买卖合同，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借�合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”经查明，郭继全已经以民间借贷案由起诉恒达瑞公司要求还款并达成调解协议。关于张崇民要求撤销恒达瑞公司为郭继全办理的房屋登记备案手续的诉讼请求，张崇民可以向房产登记部门主张。综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决：一、确认张崇民与恒达瑞公司签订的《合作建房选房协议》为有效协议；二、恒达瑞公司于判决生效之日起十五日内为张崇民办理涉案房�产权手续；三、驳回张崇民的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由恒达瑞公司承担。
恒达瑞公司上诉称：一、张崇民与上诉人签订涉案协议后，未按约定交纳契税、维修基金等费用；该房屋成本价为3259元／㎡，约定价为1800元／㎡，与合作建房户未达成一致。二、涉案协议并不具备《商品房销售管理办法》中规定的主要内容。双方系合作建房关系，考虑到建设成本，就不能让上诉人独自承担超出房屋基价部分。张崇民未完全履行协议，按协议第5.4条约定，应视为张崇民自动退房。综上，原审判决有误，请求二审法院撤销原判，改判驳回张崇民的诉讼请求。
张崇民辩称：一、答辩人与恒达瑞公司之间系商品房买卖合同关系，该合同合法有效。二、因契税尚不具备支付条件，答辩人除此以外已经足额交纳约定款项。三、涉案选房协议约定房屋单价�2204元／㎡，恒达瑞公司向答辩人交付房屋时也认可该单价。恒达瑞公司提出成本问题意图变更合同价格，答辩人不同意。原审判决结果正确，请求二审法院予以维持。
郭继全称：第三人与恒达瑞公司签订的商品房买卖合同合法有效，应依法维持其效力。张崇民与恒达瑞签订的选房协议不是合法有效的商品房买卖合同，不能依据该合同取得涉案房屋的所有权。
本院查明的事实与原审认定一致。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”2010年1月23日，张崇民与恒达瑞公司签订的《合作建房选房协议》，已具备了当事人的名称、商品房的基本情况、商品房的销售方式、房款的确定方式及总价款、支付方式、付款时间，交付使用的条件及日期、违约责任等商品房买卖合同的主要条款，也没有合作建房方面的约定，且恒达瑞公司已经按约定收受了张崇民支付的购房款，参照上述司法解释的规定，应当认定该选房协议为商品房买卖合同。张崇民已经足额交纳购房款及维修基金，据此，原审判决确认涉案选房协议有效，并支持张崇民要求恒达瑞公司为其办理产权手续的诉讼请求，并无明显不妥。但是，因办理产权手续而产生的契税，双方当事人应当按照国家有关规定承担各自纳税义务。恒达瑞公司上诉称涉案房屋的开发成本高于约定价格，因协议对房屋价款有明确约定，张崇民也不同意调整房屋价款，故仍应按原协议执行。综上，恒达瑞公司的上诉理由不能成�，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由河南恒达瑞实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 陈兴祥
代理审判员 贾 威
二〇一六年四月二十一日
代理书记员 刘 冬