甘肃省酒泉市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）甘09行终2号
上诉人（原审被告）敦煌市房产管理局，统一社会信用代码：×××。
法定代表人王新民，该局局长。
委托代理人陈东，该局党委书记。
委托代理人潘虹，敦煌市莫高法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）李德忠，男，住敦煌市。
委托代理人赵延平，甘肃汉池律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马桂琴，女，住敦煌市，系李德忠之妻。
委托代理人赵延平，甘肃汉池律师事务所律师。
原审第三人李强，男，住敦煌市，系李德忠、马桂琴之子。
委托代理人魏强，甘肃飞天律师事务所律师。
李德忠、马桂琴不服敦煌市房产管理局（以下简称敦煌市房管局）及第三人李强房屋行政登记一案，于2015年7月27日向瓜州县人民法院提起行政诉讼。瓜州县人民法院于2015年12月25日作出（2015）瓜行初字第12号行政判决，李德忠、马桂琴及敦煌市房管局均不服该判决，向本院提起上诉，本院于2016年4月8日作出（2016）甘09行终3号行政裁定，裁定撤销原判，发回重审。瓜州县人民法院于2016年7月12日重新立案后，作出（2016）甘0922行初15号行政判决，判决确认敦煌市房管局为李德忠办理坐落于敦煌市迎宾花苑2号住宅楼452室（敦房权证沙州字第XX**号房屋所有权证）所有权转移登记行为违法。敦煌市房管局不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2017年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人敦煌市房管局党委书记陈东及委托代理人潘虹、被上诉人李德忠及委托代理人赵延平、被上诉人马桂琴的委托代理人赵延平、原审第三人李强的委托代理人魏强到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审查明，李德忠、马桂琴与李强系父母与子女关系，2008年7月22日，李德忠购买由敦煌市惠东商贸有限责任公司开发的敦煌市沙州镇迎宾花苑2号楼4单元502号住宅楼一套交付售房款139657元，建筑面积为100.94平米，房屋所有产权证没有办理。2014年12月25日李强持李德忠身份证、户口本等相关证件和商品房买卖合同、销售不动产统一发票记账联（复印件），到敦煌市房管局办理房屋初次转移登记。经敦煌市房管局审核于2014年12月29日为其办理房屋所有权转移登记，所有权人为李德忠，共有人为李强并发给敦房权证沙州字第XX**号房屋所有权证由李强领证。
原审认为，房屋登记行为是依申请行政行为，应严格按照法定程序进行。敦煌市房管局在办理房屋产权初次转移登记过程中，应根据专业知识和生活常识进行审慎审查。根据建设部2008年1月22日发布的《房屋登记办法》第十三条规定”共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”第十八条规定”房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”据此共有房屋的登记，应有共有人共同申请，并亲自到办证机关办理，并经登记机关审核确认。本案敦煌市房管局在办理诉争房屋的初始房屋登记时，只收取了销售不动产统一发票记账联（复印件），以及李德忠、马桂琴和李强的身份关系的复印件，并未对办理登记的原因进行审查。从李德忠、马桂琴提供的证据看，销售不动产统一发票办证联、发票联均在李德忠、马桂琴处，且从相关证据看李德忠未到场申请，系李强一人所为，从而印证敦煌市房管局审查不严、程序违法。判决如下：确认敦煌市房产管理局为李德忠办理坐落于敦煌市迎宾花苑2号住宅楼452室（敦房权证沙州字第XX**号房屋所有权证）所有权转移登记行为违法。
上诉人敦煌市房管局不服一审判决，上诉称：上诉人在办理房屋所有权证书过程中程序合法，不存在错误。2014年12月8日被上诉人之子李强持被上诉人与敦煌市惠东商贸公司签订《商品房买卖合同》、购房发票、身份证、户口本、家庭成员关系证明书等相关证件到上诉人单位办理房屋所有权登记，经过审查，办证人提供的办证资料齐全，符合办证条件，在由申请人依法缴纳契税后，上诉人为其办理了与购买合同信息相关的房屋所有权登记证书，产权所有人为李德忠，共有人李强，证书字号00047959，上诉人办证流程均是依据《房屋登记办法》及《房地产登记技术规程》的规定办理的，不存在行为违法情形。一审认定上诉人行为违法的判决结果明显错误，故请求：1、依法撤销瓜州县人民法院（2016）甘0922行初15号行政判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李德忠、马桂琴辩称，上诉人的上诉理由不属实，办证程序违法。房屋行政登记应该由李德忠、马桂琴进行申请，该房产证书是李强前去办理的，办证申请及签字均是李强所签，不是被上诉人所签，但李强并非房屋所有人。办理房产证的购房发票原件仍在李德忠处，按照房管局办证要求，购房发票应向上诉人提交，上诉人在没有购房发票的情况下，没有询问李强，也没有进行合理解释，直接办理了房屋所有人是李德忠、李强的房产证，故请求二审法院维持一审判决。
原审第三人李强述称，房屋所有权人应该是被上诉人，有购房发票证实，所有的表单及签字均是李强一人所填，被上诉人并未到上诉人处办理相关手续，房屋发票记账联是李强到物业管理处复印后提交给上诉人的，上诉人办证时并未询问房屋所有权人即被上诉人，对共有财产只有李强一个人申请，与法不符，因此上诉人明显存在审查不严，办证程序违法。故请求二审法院维持一审判决。
二审期间，被上诉人李德忠、马桂琴向本院提交了一次性告知单一份，拟证明李强系一个人到上诉人处办理房产证。本院依职权向敦煌市惠东商贸有限责任公司会计龚凤英、原工作人员殷雯雯进行了调查询问。
本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。上诉人敦煌市房管局认为被上诉人提交的证据来源不明，其内容与实际的告知单不一致，对法院的调查笔录无异议。被上诉人对法院的调查笔录内容真实性有异议，认为自己从来没有与敦煌市惠东商贸有限责任公司签订过商品房买卖合同。原审第三人李强对被上诉人提交的证据没有异议，对法院的调查笔录真实性、合法性、关联性无异议。
以上证据，本院分析认定如下：被上诉人李德忠、马桂琴提交的证据来源不明，内容真实性无法核对，本院不予采信。本院所作的调查笔录中关于商品房买卖合同真实性、不动产发票记账联是从公司处复印陈述内容与本案具有关联性，且来源合法，内容真实，本院予以确认。
一审中各方当事人提交的证据和法律依据均已随案移送本院。经审查，相关证据均经一审开庭质证。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，房屋登记机关依据不同的申请事项在房屋登记过程中对申请材料负有相应的审慎审查义务。房屋登记机关在为当事人办理房屋转移登记手续时，应当依照建设部《房屋登记办法》第十三条、第十八条及第三十三条的有关规定，对共同申请人申请房屋权属登记提交的申请材料进行审核及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人，亦应对办理房屋转移登记时双方当事人身份的真实性进行审核。
本案中，上诉人敦煌市房管局没有履行对申请登记的房屋权属来源、转移登记手续等合法性进行审核的审慎义务，在对申请登记材料的形式审查与实质审查方面有所欠缺。主要表现在对房屋买卖及共有房屋的权利设定等权属转移登记没有严格执行由各方当事人共同申请的办事规程、申请人签字一栏中没有共有人双方签字、申请人未提交房地产权证书、申请登记房屋是否为共有房屋未明确询问申请人以及商品房买卖合同中签订时间未填写等方面，故上诉人敦煌市房管局并未对当事人提交的材料尽到合理范围内的注意义务和认真履行问询职责。
上诉人在上诉状中称李强单独前往办理转移登记手续，在庭审中又称李德忠、李强共同前往上诉人处办理，依据现有证据显示，上诉人敦煌市房管局提交的证据不足以认定是李德忠亲自到场办理相关房屋登记手续，应承担举证不能的法律后果。故敦煌市房管局在为李德忠、李强办理房屋转让登记过程中，没有对当事人身份的真实性核实，在房屋所有权人李德忠未到场的情况下，既未核实申请材料中的签名是否为李德忠本人所签，又未核实房屋转移登记是否为李德忠的真实意思表示即作出转移登记行为，致使在房屋所有权人李德忠不知情的情形下，将其房屋办理了转移登记，为李强颁发房屋所有权证。
综上，敦煌市房管局作出的被诉行政行为违反法定程序，主要证据不足，鉴于敦煌市房管局在作出具体行政行为时存在未尽审慎审查义务等违法情形，本应判决撤销敦煌市房管局的行政行为，但因本案涉及案外人的权益，需对案外人善意取得问题待有权机关进行有效确认后，在查明相关事实的基础上，再依据纠纷行为的处理结果，重新落实涉案房屋的所有权登记问题，因此援引《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：”被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”应适用确认被诉行为违法的判决方式。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，裁判方式适当。上诉人敦煌市房管局的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人敦煌市房产管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 殷奋启
代理审判员 石改军
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 樊丽筠