湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘06民终725号
上诉人（原审原告）：郑州浩华房地产顾问有限公司，住所地：郑州市二七区淮南街22号院19号楼东1单元11层北1号。
法定代表人：田序浩，董事长。
委托诉讼代理人：何娟，山东圣义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈鑫，湖南麓和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：岳阳市恒瑞置业有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区南湖游路268号。
法定代表人：徐斌，总经理。
委托诉讼代理人：曹景毅，湖南岳州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：湛青，湖南岳州律师事务所律师。
上诉人郑州浩华房地产顾问有限公司（以下简称浩华公司）因与被上诉人岳阳市恒瑞置业有限公司（以下简称恒瑞公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初2282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人浩华公司的委托诉讼代理人何娟、陈鑫，被上诉人恒瑞公司委托诉讼代理人湛青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
浩华公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、诉讼费用全部由恒瑞公司承担。事实和理由：1、一审法院按1.8%计提佣金错误；2、一审法院要求上诉人承担协助交房费用200元/户无事实与法律依据；3、一审法院驳回利息损失、违约金的请求无事实与法律依据。
恒瑞公司辩称：1、一审判决按1.8%计提佣金于法有据；2、一审判决认定27598800元未回款包括了团购房未到账金额错误，应为52343414元；3、退房总销售额及优惠金额应当从总销售额中予以扣除；4、浩华公司承担协助交房费用200元/户合理合法；5、一审判决不支持利息损失及违约金的诉求于法有据，答辩人不存在违约事实。
浩华公司向一审法院起诉请求：1、判决恒瑞公司支付浩华公司佣金共计2043278元，并支付利息50000元（自起诉之日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；2、判决恒瑞公司支付浩华公司违约金暂定为40000元（按合同约定的日支付佣金千分之一的违约金，自起诉之日起至判决生效之日止）；3、判决诉讼费由恒瑞公司承担。
一审法院认定事实：自2013年签订合同后，浩华公司依照合同对商品房进行销售，直至2016年5月31日，根据合同约定，双方终止合同。2016年12月10日，法院组织浩华公司与恒瑞公司进行对账，双方确认：1、浩华公司销售的房款总额为289954904.9元（包括团购房金额和未回款金额，已经扣除双方确认的退房款），其中2013年的销售额为119587412元，2014年的销售额为7578564元、2015年的销售额为114661021.88元，2016年的销售额为48457907元。2、团购房总额为44881958元，团购房的到账金额为20136444元（双方认可，团购房的佣金结算方式为到账金额的1.8%，浩华公司主张团购房的未到账金额另行起诉，故不作处理）。3、销售合同中未回款金额为27598800元（含团购房的未到账金额）。4、双方已经结算并支付完毕的佣金为4056339元。双方均认可佣金的结算是以销售额为基数，完成目标额度按2%计算，未完成目标额度则按1.8%计算。双方每月进行结算，对实结佣金进行了确认（按2%计算的部分佣金），但对于未结佣金双方并未做结算。2013年，浩华公司完成了合同的销售任务，故2013年度的佣金双方已经结算完毕。恒瑞公司取得商品房预售许可证的时间为：天鹅湖三期第5号栋取得时间为2015年1月30日，6号栋取得时间为2014年4月30日，7号栋的取得时间为2015年4月28日，8号栋取得时间为2015年12月1日。
一审法院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷，争议焦点为双方当事人在《销售合同》中关于2014年-2016年佣金的结算方式问题。在2014年度-2016年度，浩华公司未完成合同约定的销售目标（1.45亿元），浩华公司主张由于恒瑞公司未能及时取得《商品房预售许可证》，导致其未能完成目标，故应当按照已经完成销售目标计算佣金。一审法院认为，恒瑞公司部分房屋取得商品房预售许可证的时间迟延，对浩华公司的销售工作造成影响，但该影响的大小未经确定，双方对恒瑞公司的此种违约行为的处理没有明确约定，对浩华公司要求按照已经完成销售目标的情况计算佣金的主张不予支持，浩华公司可以根据该迟延行为造成的实际损失另行主张权利。故2014年至2016年浩华公司的佣金按照销售额的1.8%计算为4722410元【销售总额289954904.9元-未回款金额27598800元（含团购房的未到账金额，浩华公司主张团购房的未到账金额另行起诉，不作处理）】。恒瑞公司已向浩华公司支付的佣金为4056339元，故未结佣金为666071元（4722410元-4056339元）。恒瑞公司主张应扣除部分的交房保证金，但双方对协助交房的违约责任并没有约定明确，恒瑞公司也未对其进行反诉，对未交房造成的恒瑞公司损失不予处理。合同中明确约定了违约责任，但双方尚未结算完毕，且互有违约行为，对该违约责任应当在双方结算完毕后再予以认定。恒瑞公司所举证据不足以证明退房情况（含退房客户名单、面积、金额、原因、过错、违约金收取情况）和双方认可的售房优惠金额，对退房客户事宜和售房优惠金额应当核减的佣金不予处理，双方可另行协商处理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百零五条之规定，判决：一、由岳阳市恒瑞置业有限公司自判决生效之日起10日内支付郑州浩华房地产顾问有限公司佣金643324.7元；二、驳回郑州浩华房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23866元，财产保全费5000元，两项共计28866元，由郑州浩华房地产顾问有限公司负担14896元，由岳阳市恒瑞置业有限公司负担13970元。
本院二审期间，浩华公司围绕上诉请求依法提交了补充协议、2015年2-11月奖金明细表等二组证据，本院组织当事人进行了质证，恒瑞公司对证据的证明目的有异议，本院对新证据予以采信。本院认定事实如下：对原审法院认定的事实除未到账购房款金额之外的其他部分均予以确认。另补充查明：2013年5月27日，恒瑞公司（甲方）与浩华公司（乙方）签订《销售代理合同》，约定：甲方委托乙方代理销售甲方开发的兴瑞·天鹅湖三期项目，委托营销策划及代理销售时间为2013年4月1日至2016年5月31日；甲方按合同约定支付乙方应得的佣金，如逾期超过10天未能支付，则按逾期时限和欠付金额向乙方按日支付相应佣金千分之一的违约金；如甲方逾期支付佣金超过30天，乙方有权停止销售，并追究相应的法律责任；乙方承诺负责协助甲方本项目交房；乙方承诺自双方约定的时间正式开始销售，考核期分两个阶段，第一阶段为2013年6月1日至2013年12月31日，考核期销售目标为6000万元（甲方承诺于2013年11月15日前取得《商品房预售许可证》，如有逾期，则考核目标时间相应顺延）；若乙方未完成第一阶段销售目标，乙方按在销售底价的基础上上浮1.8%结算佣金，若完成，按在销售底价的基础上上浮2%结算佣金；第二阶段为2014年1月1日至2014年12月31日，考核期销售目标为1.45亿；若乙方未完成第二阶段销售目标，乙方按在销售底价的基础上上浮1.8%结算佣金，若完成，按在销售底价的基础上上浮2%结算佣金；若乙方未完成此两阶段销售目标，甲方有权解除合同，并按1.8%结算乙方所销售额的应结佣金，甲方在付清乙方佣金前乙方必须将所有销售资料全部移交给甲方；甲乙双方每月结算一次，结算日期为每月30日或当月最后一天，双方须在结算截止日期后5个工作日之内结算上月佣金；取得《商品房预售许可证》前，客户在与甲方签订书面认购协议并交纳10万以上认购金后，乙方所销售房屋均按照总房款的60%计提佣金；取得商品房预售许可证后，销售余款到达甲方指定账户上后当月与乙方结算余下40%佣金；取得《商品房预售许可证》后，乙方所销售房屋按照回款到达甲方指定账户上的实际金额（含按揭到账款）计提佣金；乙方须在当月30日或最后一个工作日之前将《佣金结算表》（含电子版）上报到甲方进行审核，甲方收到《佣金结算表》5个工作日之内与乙方按合同结算应提佣金；在合同约定委托乙方销售期间，甲方不得自行销售或委托他人销售，在销售过程中由于甲方关系户给客户的优惠由甲方负责，若成交价低于销售底价，乙方按实际成交价的1.5%结算基本佣金；因甲方原因致使成交价高于销售底价但低于销售基价，低于销售基价的部分由甲方补齐1.5%给乙方结算基本佣金，甲方打折优惠记入考核业绩；由乙方给与客户的打折优惠，高于底价，低于基价，按实际高于底价的部分结算，低于销售底价的由乙方向甲方补交销售底价的差额部分；若因甲方或乙方原因致使客户退房，乙方已收佣金退回甲方；因客户原因退房，甲方实收到客户的违约金双方各得50%。
2015年2月28日，恒瑞公司（甲方）与浩华公司（乙方）签订《天鹅湖三期销售补充协议》，称甲乙双方签订的天鹅湖三期销售代理合同阶段考核目标因时间的推移，已不再适用于2015年执行，故确定新的销售目标任务。协议对2015年3月至12月逐月给出业绩目标，并约定：项目基准结算点数为原合同约定的2%，若乙方当月完成任务，则按合同正常点数结算；若当月目标完成率低于当月任务的60%时，则甲方有权扣除乙方当月新签回款佣金的10%作为目标考核保证金；若当月目标完成率：60%≤当月任务
2013年浩华公司超额完成了销售任务，双方当事人对于按照2%计提佣金无争议。2014年恒瑞公司未能及时办妥预售许可，按照合同约定浩华公司的销售任务完成时间也可以顺延，从双方签字确认的每月结算单据看，是按2%计提佣金。2015年浩华公司在大部分月份都完成了当月的销售任务，且3-11月的销售总量超出了任务总量，依补充协议约定，应当按2%计提佣金。2016年双方没有约定新的销售任务，也没有约定新的佣金计提比例。
经双方结算，总销售额（去除已退房109户房款）289954904.9元，销售到账额237611491元，其中团购房到账20136444元，团购房未到账24744614元，非团购房到账217475047元，非团购房未到账27598800元。
本院认为，双方当事人签订的销售代理合同及其补充协议合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的焦点问题为：1、浩华公司销售佣金应当按1.8%还是2%计提；2、浩华公司是否应当承担200元/户的协助交房费用；3、恒瑞公司是否应当向浩华公司支付利息损失和违约金。
从双方履约情况看，2013年、2015年浩华公司都超额完成了销售任务，依约应当按照2%计提佣金。2014年的销售额虽然没有达到1.45亿元的目标，但是这与恒瑞公司未及时取得商品房预售许可证有关，依约考核目标时间相应顺延，事实上双方均是按照2%结算佣金，本案诉讼前恒瑞公司也没有提出过异议，可以确认按2%计提佣金。2016年双方没有约定新的销售任务，也没有约定新的佣金计提比例，依此前双方形成的交易惯例，仍按2%计提佣金为妥。故浩华公司称原审法院对2014-2016年度佣金按1.8%计算不当的上诉理由成立，本院予以纠正。合同明确约定佣金计提的基础是销售回款金额，双方均认可团购房销售佣金按1.8%计提，故恒瑞公司应支付给浩华公司的销售佣金为653284元（非团购房回款额217475047元×2%+团购房回款额20136444元×1.8%-已付佣金4058673元）。
向购房户交房的主义务人是开发商，销售代理商只是协助义务，从庭审调查情况看，浩华公司的协助义务主要是协助交资料。浩华公司是合同到期后正常离开岗位，没有证据显示浩华公司有拒绝交付资料、阻碍交房的行为，也没有证据显示浩华公司的离开会造成交房成本的增加，由其承担每户200元的费用缺乏事实和法律依据，浩华公司称原审法院要求上诉人承担协助交房费用200元/户错误的上诉理由成立，本院予以纠正。
合同约定双方每月底结算上月佣金，结算后的具体付款时间未做约定，只约定恒瑞公司按合同约定支付佣金，如逾期超过10天未能支付，则按逾期时限和欠付金额向浩华公司按日支付相应佣金千分之一的违约金。合同于2016年5月31日到期，双方应当在2016年6月底结算，恒瑞公司应在合理期间付款，根据本案情况，酌定应在2016年8月1日前支付佣金。但浩华公司在2016年6月2日即提起本案诉讼，不能证明恒瑞公司有拒付佣金的违约故意，故浩华公司主张的违约金本院不予支持。恒瑞公司应支付的佣金自2016年8月1日起按银行同期同类贷款利率计息。浩华公司提出的计算利息损失、违约金的上诉请求，本院部分予以支持。
恒瑞公司答辩中提出的原审判决认定未到账金额错误的问题属实，为减少讼累，经征得双方当事人同意，本院直接予以调整。依合同，不论是恒瑞公司还是浩华公司原因造成退房，均应减除相应的佣金，双方对账的到账金额已减去了合同期内的退房到账额，故本院计算佣金无需再核减。双方均未提供证据证明因客户原因造成的退房金额、赔偿数额，也未提供证据证明优惠退还佣金所需的基础数据，故此二项均不予支持。
综上，原判决认定事实不清，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初2282号民事判决；
二、岳阳市恒瑞置业有限公司在本判决生效之日起十日内向郑州浩华房地产顾问有限公司支付销售佣金653284元及相应违约金（从2016年8月1日起计算至本判决确定的清偿之日止），逾期付款，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回郑州浩华房地产顾问有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费23866元，财产保全费5000元，二审案件受理费23866元，合计52732元，由岳阳市恒瑞置业有限公司负担22732元，由郑州浩华房地产顾问有限公司负担30000元。
本判决为终审判决。
审判长 李 琛
审判员 华 雷
审判员 周闻丽
二〇一七年九月十三日
书记员 陈汝情