湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂13民终187号
上诉人（原审被告）：广水市安居房地产开发有限公司。住所地：广水市应山街道办事处航空北路。
法定代表人：邓四望，公司董事长。
被上诉人（原审原告）：王诗才，男，1944年8月28日出生，汉族，住广水市。
被上诉人（原审原告）：王棱，曾用名王玲，女，1972年12月8日出生，汉族，住广水市。
以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：熊望德，湖北印台律师事务所律师。
原审被告：广水市鄂北房产综合开发公司。住所地：广水市应山街道办事处广安路**号。
法定代表人：王凤，公司总经理。
委托诉讼代理人：李抄律，湖北磊落律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方军，湖北磊落律师事务所律师。
上诉人广水市安居房地产开发有限公司（以下简称“安居房地产公司”）因与被上诉人王诗才、王棱，原审被告广水市鄂北房产综合开发公司（以下简称“鄂北房产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2017）鄂1381民初1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安居房地产公司的法定代表人邓四望，被上诉人王诗才、王棱的委托诉讼代理人熊望德，原审被告鄂北房产公司的委托诉讼代理人李抄律参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人安居房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案部分事实认定错误。第一，原审认定鄂北公司授权邓四望与被上诉人王诗才、王棱签订《房屋开发改建安置合同》没有证据证明，鄂北房产公司旺达利都小区项目部（以下简“鄂北公司项目部”）与被上诉人王诗才、王棱签订合同，不能等同邓四望签订合同，两者是不同的民事主体。鄂北房产公司项目部没有独立的民事权利能力，不能独立对外签订合同，项目部对外签订合同违背合同法第九条的强制性规定，应属无效合同。第二，《房屋开发改建安置合同》中鄂北公司不是合同当事人，不能依据鄂北房产公司项目部的签订合同认定鄂北公司为合同当事人。依据城市房屋拆迁管理条例及关于城郊家属院棚户区项目土地挂牌出让的函等文件规定，案涉房屋的拆迁、还建、开发主体应为广水市人民政府。二、本案适用法律错误。第一，鄂北公司项目部和鄂北房产公司不是案涉合同的保证人或受让人。上诉人安居房地产公司与王诗才、王棱签订《房屋开发改建安置合同》，与鄂北公司项目部和鄂北房产公司不产生任何民事法律关系，但被上诉人王诗才、王棱直接将安居房地产公司列为原审被告，请求上诉人承担安置补偿责任，没有相应的法律及事实依据。第二，王诗才、王棱与鄂北房产公司项目部签订的《房屋开发改建安置合同》没有法律效力。项目部不是独立民事主体，项目部以当事人的身份对外签订的合同行为，违反法律强制性效力性规定。项目部没有得到公司法人的授权，诉争房屋的拆迁属行政特许经营范畴，项目部未取得《房屋拆迁许可证》而擅自与他人签订《房屋安置补偿合同》，依法当然认定合同无效。安居房地产公司的原法人代表丁卫红虽向项目部负责人邓四望进行了授权，但邓四望取得授权不能等同项目部取得授权，两者不能混同。因此，被上诉人与项目部签订的《房屋开发改建安置合同》没有法律效力，不能作为其主张权利的依据。三、本案不属于民事受案范围。鄂北房产公司虽取得了《房屋拆迁许可证》，但没有与任何被拆迁人签订安置补偿合同。鄂北公司项目部与王诗才、王棱签订《房屋开发改建安置合同》没有得到法人授权，也没有以公司法人名义签订合同，不能视为拆迁人与被拆迁人签订了《房屋开发改建安置合同》。根据最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》、《城市房屋拆迁管理条例》的规定，诉争房屋拆迁不能作为民事案件处理。四、上诉人承担双重安置补偿责任有失公平。依据上诉人与广水市人民政府签订《国有土地使用权出让协议》的约定，上诉人已担负着向政府无偿交付近2万平方米、价值近1个亿的安置房任务；而被上诉人依据与项目部签订《房屋开发改建安置合同》，请求上诉人承担第二次安置补偿责任，实际是上诉人对同一块地进行重复安置补偿，违反“公平原则”。五、原审缺席审理，剥夺了上诉人诉讼的权利。一审法院没有依法向上诉人送达应诉通知书，也没有告知上诉人开庭时间、地点，没有询问上诉人没有到庭的原因，程序违法。
被上诉人王诗才、王棱答辩称：第一，鄂北房产公司与答辩人签订的《房屋开发改建安置合同书》已依法公证，能够证明鄂北房产公司死亡法人谭志荣委托邓四望（旺达利都小区项目部负责人）与王诗才、王棱签订《房屋开发改建安置合同书》，双方当事人签订案涉合同有效。且鄂北房产公司向广水市公证处公证案涉合同的行为，也能证实鄂北房产公司签订《房屋开发改建安置合同书》的真实性，应属有效协议。上诉人认为《房屋开发改建安置合同书》的签订方不是鄂北房产公司与事实不符。2010年12月13日，鄂北房产公司作出《广水市鄂北房产综合开发公司关于成立旺达利都小区项目部的决定》，任命邓四望为项目部经理，并于同日向邓四望出具《授权委托书》。上述证据证明邓四望是鄂北房产公司项目部经理，其授权邓四望代表鄂北房产公司签署旺达利都小区工程相关文件，邓四望以旺达利都小区项目部名义与被上诉人签订《房屋开发改建安置合同书》，是鄂北房产公司的授权行为。且《房屋开发改建安置合同书》上有旺达利都小区项目部公章及邓四望的签名，也能证明案涉合同得到鄂北房产公司的授权，应为有效合同。第二，鄂北房产公司虽与被上诉人签订了《房屋开发改建安置合同书》，但没有竞得包括答辩人房屋在内的国有土地使用权。依据案涉《国有建设用地使用权拍卖公告》、《国有建设用地使用权拍卖出让须知》可以看出，上诉人竞得该国有土地使用权，根据合同约定也应当承担还建义务，上诉人的行为属于债务加入。即上诉人自愿承担《房屋开发改建安置合同书》中应由鄂北房产公司承担的补偿安置义务。第三，被上诉人依法提起的民事诉讼符合法律规定，因拆迁补偿安置协议发生的争议是民事争议，不属于行政争议。第四，原审法院通过邮政特快专递向上诉人送达了开庭传票，但上诉人拒收原审法院的邮政特快专递，说明上诉人拒收开庭传票根据相关司法解释的规定，视为原审法院已向上诉人送达了开庭传票。上诉人放弃自己的权利，拒不到庭参加诉讼，在此情况下原审法院缺席审判是符合法律的规定。
原审被告鄂北房产公司答辩称：第一，答辩人的项目部虽与被上诉人签订了《房屋开发改建安置合同书》，但鉴于项目部不是独立的民事主体，且双方签订的是以行政许可为前提、以特许经营权为内容的《房屋拆迁安置补偿合同》。因此，该合同属主体不适格、内容违反行政法规强制性规定的无效合同。第二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十一条规定：“行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第（十一）项规定的行政协议”。具体到本案，广水市政府依法拆除被上诉人的房屋，对被上诉人具有还建房屋的义务。安居房地产公司是依照法律定，招拍挂取得国有土地使用权，与被上诉人没有发生合同关系。本案争议的是行政机关依法不履行土地房屋征收补偿协议造成的，属于行政诉讼的受案范畴。第三，城郊家属院属于棚户区改造工程，安居房地产公司是城郊家属院的开发人。虽然答辩人的项目部与被上诉人签订了安置补偿合同，但该项目的实际开发主体是安居房地产公司。答辩人没有参与该项目的开发，在该项目中不享有任何利润根据权利义务对等原则，应由安居房地产公司对被上诉人履行房屋安置义务。因此，自安居房地产公司取得国有土地使用权后，答辩人即丧失了开发主体资格，失去了签订合同的主体资格。答辩人与上诉人共同支付被上诉人迟延交付房屋的违约金，显示公平。
王诗才、王棱向一审法院起诉请求：一、判令安居房地产公司、鄂北房产公司在王诗才、王棱被拆房屋就近位置交付70平方米的门面房。二、判令安居房地产公司、鄂北房产公司向王诗才、王棱支付违约金12万元，并按房屋开发改建安置合同约定的标准交付房屋。三、诉讼费用由安居房地产公司、鄂北房产公司负担。
一审法院认定的事实：王诗才、王棱为广水市应山办事处红石坡居民，在红石坡社区城郊家属院有私有住宅一栋，建筑面积为36.75平方米。2010年前后，广水市人民政府将上述及附近房屋纳入棚户区改造项目，广水市城市房屋拆迁管理办公室于2010年1月5日向鄂北房产公司下发了拆许字（2010）第06号《房屋拆迁许可证》，拆迁期限为2010年1月15日至2011年7月15日等。鄂北房产公司因该拆迁项目于2010年12月13日成立了鄂北房产公司旺达利都小区项目部，项目经理邓四望。同日向邓四望出具授权委托书，载明：现委托邓四望为我公司的代理人，以本公司名义参加广水市旺达利都小区工程的具体联系事宜，委托代理人在工程运作过程中所签署与工程相关的文件和处理与之相关的事物，均予以承认；委托代理人无权转让委托权。2011年4月11日，王诗才、王棱（乙方）与鄂北房产公司旺达利都小区项目部（甲方）签订了《房屋开发改建安置合同书》，载明：一、被拆除房屋状况、还房比例及还房位置：乙方被拆除房屋座落在红石坡社区城郊家属院，房屋建筑总面积36.75平方米，其中一层36.75平方米，二层为0平方米。乙方被拆除的房屋一层按建筑面积1：2.5的标准还房，二层（含二层）以上的按建筑面积1：1的标准还房。甲方原则上就地还房（被规划为公用通道除外），甲方还给乙方新房屋的总面积为70平方米。其中住宅面积为0平方米，门面房面积为70平方米。二、搬迁时间：合同一经签订，甲方以文字的形式通知乙方搬迁，乙方接到通知后20天内必须搬迁完毕，若乙方迟延，每天付违约金人民币200元，搬迁费用、过渡房屋的租房金甲方已在赔付比例中包干，甲方不再承担此类费用，由乙方自理。三、交房期限：甲方以动工之日算起交房时间定为二年（动工日期由甲方同乙方业主委员会共同确认），如甲方违约，每天向乙方支付违约金200元，期间如遇特大自然灾害或其它重大事故，经甲方与乙方业主委员会协商可以延期。四、还房安置方式，甲方还给乙方新房面积余缺调剂。若新房面积超过合同约定还房面积，超过面积部分乙方可享受20平方米优惠价（每平方米2000元），20平方米以外的多余面积，由乙方按甲方销售价与甲方结算；若新房面积低于合同约定还房面积，甲方按销售价与乙方结算。甲方代乙方交纳老户头一套三年物业管理费，若乙方产权发生变更甲方不予负担。双方协商，所还住宅栋数、楼层和房间具体位置采取抽签方式进行，并限定在A单元2-8层，B、C、D单元6-10层，个别情况可协商办理。甲方还给乙方的房屋建筑面积中公摊面积每户（限一套）不超过6平方米。其余住房只公摊（限本楼层）电梯、楼梯、水电井、公用走道的公用面积，按建筑成本计算。办证费用，老户头在甲乙双方签订合同时，乙方必须向甲方交出《土地使用权证》、《房屋所有权证》，乙方交齐两证后，甲方在房屋竣工一年内办好一套完整、齐全、有效的两权新证，并移交给乙方，办证费用由甲方承担。其余房屋的两证由甲方负责办理，费用由乙方承担。未交两证的业主办证费用和其他费用由业主自己承担。五、安置房标准：甲方还给乙方的安置房为普通粗装，清污水主管（国标质量）安装到位，水、电（主线3平方毫米国标铜芯）、有线电视、电话线安装到水电井等。甲方还建给乙方的新房以质检部门验收为准，出具备案证。其它事项约定：如本合同出现争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的可向当地人民法院提起诉讼。本合同未尽事宜，由甲、乙双方商议可签订补充协议。本协议生效后，甲乙双方必须共同遵守，如有违约，则由违约方向另一方赔偿损失，并承担相应的法律责任等。合同签字人邓四望（加盖鄂北房产公司旺达利都小区项目部印章）和王诗才、王棱。广水市公证处现场核实，于2011年4月18日出具了（2010）鄂广水证字第718号《公证书》对双方签订的上述合同进行了公证。合同签订后，王诗才、王棱将其持有的房屋产权证及房屋交付给鄂北房产公司旺达利都小区项目部。上述合同签订后，鄂北房产公司旺达利都小区项目部对王诗才、王棱的房屋全部拆除。2012年9月20日，广水市房产管理局针对鄂北房产公司2012年8月20日《关于广水市城郊家属院棚户区改造项目有关情况的报告》的内容，就建设容积率、建设规费的减免和土地出让金减免问题向广水市人民政府提出了《关于城郊家属院棚户区改造项目相关问题的处理建议》。载明：该项目共需还建19500平方米，其中商业面积3000平方米，还建房屋安排在三栋楼房的五至八层，同年12月9日广水市规划委员会作出专题会议纪要〔（2012）3号〕，会议议定：应山城区原城郊家属院棚户区改造项目，在交纳260万元土地出让金和100万元罚款后，容积率可由原确定的3.2调整为4.37，其它规费按棚户区改造政策实施。2013年4月8日，广水市国土资源局发出广土资告字（2013）2号《国有建设用地使用权拍卖出让公告》，载明：拍卖出让地块为应办红石坡社区（即城郊家属院，编号2013-2号），土地出让面积10279.5平方米（实际使用面积9209.5平方米道路代征面积1070平方米），为棚改项目，拍卖起始价260万元，竞得人除缴纳成交价款外，还须无偿还建房屋面积19500平方米，其中商业面积3000平方米，五至八层住宅面积16500平方米等。同日，该局又发出《国有建设用地使用权拍卖出让须知》，对公告中的内容作出同样的说明，2013年4月27日，邓四望向广水市国土资源局提出竞买申请书，并代表安居房地产公司法定代表人丁卫红参加编号为2013-2号地块的国有土地使用权招标拍卖出让活动。次日，邓四望参加了孝感槐荫拍卖有限公司主持的拍卖会，以260万元的底价竞得了2013-2号地块，签订了《成交确认书》，邓四望代表安居房地产公司对出让公告及拍卖出让须知均签字予以确认。2013年9月24日，广水市招标投标中心邀请招标，城郊家属院建设工程发包给湖北广建建筑有限公司承建，2015年12月，建设工程完工。2015年12月20日，安居房地产公司向城郊家属院拆迁户发出通知要求拆迁户携相关证件到该公司办理交房手续。
2010年1月，邓四望以城郊家属院棚改项目股东会负责人的身份出具了《关于解除城郊家属院棚改项目与鄂北房产公司挂靠关系的声明》，载明：此项目挂靠鄂北房产公司，邓四望是鄂北房产公司旺达利都小区项目部的受托人。由于各种原因，经双方反复协商，同意解除挂靠关系。城郊家属院棚改项目在经营过程中所发生的债权债务及其他一切法律责任，均由邓四望承担，与鄂北房产公司无关。为此，城郊家属院棚改项目在今后经营中使用或者挂靠任何单位的证、照，鄂北房产公司无权干涉。现退回鄂北房产公司法人委托书及营业执照等，并退回鄂北房产公司旺达利都小区项目部及该部财务专用章各一枚。
2016年3月29日，安居房地产公司发出《致城郊家属院拆迁户的一封公开信》，称：城郊家属院工程中，安居房地产公司依法中标城郊家属院棚户区改造项目，不是从拆迁户手中购买的房屋和土地使用权，安居房地产公司从来就不差拆迁户的房屋和钱；城郊家属院拆迁的全部是住宅房，没有一间经营性用房，按产权调换规定，本应一律安置住宅房，但我公司严格兑现合同，前提必须是拆迁面积真实，任何人不能否定产权证书记载的房屋面积及法定效力等。同时提议，确保广大业主的合法权益不受损害，根据拆迁户房屋权属证书记载的建筑面积数据，按我公司承诺的比例确认实际安置面积等。尊重原鄂北房产公司与拆迁户达成的安置共识，一层拆迁房建筑面积按1：2.5比例还住宅房，二层按1：1比例还住宅房等。
鄂北房产公司、安居房地产公司（邓四望等人受让股权前）的主管部门均为广水市房产管理局，邓四望不属上述两公司的工作人员。安居房地产公司于2011年5月13日注册成立，由广水市房产信息（服务）中心和四名自然人出资。2014年9月11日，邓四望和吴礼刚、吴明宏三名自然人股东受让了该公司的全部股权，对安居房地产公司进行了变更登记，邓四望为安居房地产公司的执行董事。
一审法院认为：一、王诗才、王棱与鄂北房产公司旺达利都小区项目部签订的合同效力问题。王诗才、王棱与鄂北房产公司旺达利都小区项目部之间签订合同时，意思表示真实，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”鄂北房产公司辩称旺达利都小区项目部主体不适格，项目部没有取得拆迁许可，其与王诗才、王棱签订的协议无效。但结合鄂北房产公司向邓四望出具的《授权委托书》、《鄂北房产公司关于成立旺达利都小区项目部的决定》、《房屋开发改建安置合同书》等表明，鄂北房产公司于2010年1月15日取得房屋拆迁许可后，即对外成立鄂北房产公司旺达利都小区项目部，并授权邓四望以鄂北房产公司代理人的名义与王诗才、王棱签订拆迁还建协议，该协议有邓四望的本人签名，并加盖鄂北房产公司旺达利都小区项目部印章，协议内容并未违反法律禁止性规定，属有效协议，鄂北房产公司与王诗才、王棱双方均应当按照协议内容履行各自的权利、义务。二、本案是否属于民事受案范围的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”本案中鄂北房产公司因城郊家属院工程项目建设需要，经政府部门审查批准，取得了拆迁许可，是城郊家属院项目合法的拆迁人，且根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，建设单位和个人均可以成为房屋征收补偿安置协议的一方当事人。王诗才、王棱是被拆迁房屋的所有权人，是合法的被拆迁人。鄂北房产公司在核定的拆迁范围及期限内与王诗才、王棱签订《房屋开发改建安置合同书》并对补偿、安置、搬迁等事宜协商达成的协议，符合《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二款的规定，属于民事诉讼的受案范围。被告鄂北房产公司辩称不属于民事案件受案范围的理由不能成立，应不予支持。三、关于被告鄂北房产公司、安居房地产公司在本案中应承担的法律责任问题。鄂北房产公司在与王诗才、王棱签订拆迁协议后在履行拆迁义务期间，王诗才、王棱的房屋拆迁、还建、开发主体即变更为安居房地产公司，安居房地产公司应为实际还建义务人。邓四望接受鄂北房产公司的委托以该公司旺达利都小区项目部的名义与王诗才、王棱等拆迁户签订了房屋拆迁安置补偿合同，后又接受安居房地产公司的委托参与涉案土地的竞拍，并代表安居房地产公司签订了相关协议。鄂北房产公司、安居房地产公司对在拆迁开发过程中应当承担的还建责任，及与拆迁户达成的相关拆迁安置补偿协议均知情并认可。鄂北房产公司、安居房地产公司应当按照合同约定承担还建责任，故鄂北房产公司认为其不应承担责任的理由不能成立，应不予支持。同时，根据双方达成的拆迁安置补偿协议，双方约定的违约金并无明显不当，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第六十条、第八十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、王诗才、王棱与广水市鄂北房产综合开发公司于2011年4月11日签订的《房屋拆迁安置补偿合同书》合法有效。二、广水市安居房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内交付王诗才、王棱位于广水市应山红石坡原城郊家属院还建房屋一楼门面房70平方米（若还房面积超过合同约定面积，超过面积部分王诗才、王棱可享受20平方米的优惠价，即2000元/平方米；20平方米以外的部分按广水市安居房地产开发有限公司的销售价结算。若还房面积低于合同约定的面积，广水市安居房地产开发有限公司按销售价与王诗才、王棱结算）。三、广水市安居房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内协助办理上述房地产的权属证书交付给王诗才、王棱，广水市安居房地产开发有限公司承担相关办证费用（以实际交付的房屋面积为准）。广水市安居房地产开发有限公司还应按合同约定履行其他附随合同义务。四、广水市鄂北房产综合开发公司和广水市安居房地产开发有限公司共同支付自2016年1月20日起至判决确定的履行之日止向王诗才、王棱迟延交付上述房地产的违约金（按200元/日计算）。五、驳回王诗才、王棱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由广水市鄂北综合开发公司650元由广水市安居房地产开发有限公司负担650元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人安居房地产公司为支持其上诉主张，向本院提交了《关于三处棚改项目土地挂牌前置条件的请示》、《广水市2011年保障性住房建设方案的通知》、《国有土地使用权出让合同》等案涉土地招拍挂情况的证据，证明上诉人与政府签订国有土地使用权出让合同，交纳土地出让金后依法取得案涉国有土地使用权。上诉人与被上诉人没有签订合同及产生合同义务，案涉拆迁协议的履行及房屋还建应由政府履行。
被上诉人王诗才、王棱质证认为，对上述证据的真实性有异议，证据的来源、形式不合法。上诉人取得案涉国有土地使用权与本案处理没有必然的联系，不能达到上诉人不承担案涉安置房屋补偿的证明目的。鄂北公司质证认为，对上诉人提交证据的真实性及证明目的均有异议，该证据与鄂北公司没有关联性。
对上述有异议的证据，本院审查认为，上诉人提交的证据虽系复印件，但证据与各方提交的证据相印证，能够反映案涉国有土地使用权出让及项目建设等事实，本院予以采信。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：（一）关于本案应否属于民事受案范围？（二）关于案涉拆迁安置补偿协议的法律效力？（三）关于上诉人应否承担违约责任？根据双方当事人二审中的上诉及答辩意见，结合在案证据，现分述如下：
（一）关于本案是否属于民事受案范围的问题。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，建设单位和个人均可以成为房屋征收补偿安置协议的一方当事人。本案中，鄂北房产公司因城郊家属院工程项目建设需要，经政府部门审查批准，取得《拆迁许可证》，是拆迁人，王诗才、王棱是被拆迁房屋所有权人之一，系被拆迁人。鄂北房产公司与王诗才、王棱签订《房屋开发改建安置合同书》，并对补偿、安置、搬迁等事宜协商达成协议。根据《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理”的规定，本案属于民事诉讼的受案范围。
（二）关于《房屋开发改建安置合同书》的效力问题。2010年1月15日，鄂北房产公司取得房屋拆迁许可后，对外成立旺达利都区项目部，并出具授权委托书，载明：现委托邓四望为我公司的代理人，以本公司名义参加旺达利都小区工程的具体联系事宜，委托代理人在工程运作过程中签署与工程相关的文件和处理与之有关的事务，均予以承认；委托代理人无权转让委托权。2012年2月9日，邓四望以旺达利都小区项目部的名义与王诗才、王棱签订《房屋开发改建安置合同书》，邓四望在上述协议签名并加盖鄂北房产公司旺达利都小区项目部印章，该协议内客不违反法律规定，是双方真实意思表示，原判决认定《房屋开发改建安置合同书》和《协议书》合法有效具有事实和法律依据。
（三）关于安居房地产公司应否承担违约责任的问题。旺达利都小区项目部是鄂北房产公司针对单项建设工程项目进行管理而成立的临时团队，本质上属于法人分支机构，不具有法人资格，其行为后果应由鄂北房产公司承担法律责任；邓四望是鄂北房产公司的委托代理，其行为后果由鄂北房产公司承担法律责任。邓四望在接受鄂北房产公司的委托以鄂北房产公司旺达利都小区项目部的名义与王诗才、王棱等拆迁户签订了房屋拆迁安置补偿合同后，又接受安居房地产公司的委托参与涉案土地的竞拍，并代表安居房地产公司签订了相关协议，可见鄂北房产公司、安居房地产公司对涉案土地在开发过程中，应当承担的还建责任，及与拆迁户达成的相关拆迁安置补偿协议均知情并认可。故原判决认定鄂北房产公司与安居房地产公司应按合同约定承担还建责任及共同支付延迟交付房屋的违约金并无不当。对于安居房地产公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。另，对于上诉人安居房地产公司主张原审审理程序违法问题。经查，本案安居房地产公司有明确的地址，一审法院于2017年5月19日通过邮寄方式向安居房地产公司送达应诉通知书、起诉状副本、开庭传票、举证通知书等诉讼材料，但安居房地产公司予以拒收，应视为已经送达。因此，一审法院缺席审理，不违反法定程序。
综上所述，安居房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由广水市安居房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 詹君健
审判员 李 超
审判员 周 鑫
二〇一八年四月十日
书记员 何沛俊