河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫05民终1566号上诉人（原审被告）安阳新华富置业有限公司。法定代表人张靖，董事长。委托代理人王羊军，系该公司职工。委托代理人白正斌，河南贤明律师事务所律师。（注册地新乡市）上诉人（原审原告）吴玮，男，1977年1月6日出生，汉族。上诉人（原审原告）穆欣，女，1978年11月11日出生，汉族，无业，系原告吴玮妻子。二上诉人共同委托代理人吴汝梁，河南正义彰律师事务所律师。（注册地安阳市）上诉人吴玮、穆欣、安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富公司）因商品房预售合同纠纷一案，双方均不服河南省安阳市文峰区人民法院（2015）文高民初字第96号民事判决，向本院提起上诉。上诉人吴玮、穆欣于2016年5月29日向本院申请撤回上诉，本院已另行制作裁定。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：原告吴玮系公安干警，其于2007年5月16日交至安阳市公安局购房款60000元，用于安阳市公安局团购新华富公司开发建设的秀水苑小区房屋。2010年1月17日，吴玮与新华富公司签订了《商品房预约保留协议书》一份，约定新华富公司同意为吴玮预留华富新城·秀水苑31号楼2单元29层03号房屋，除吴玮原在安阳市公安局工会交的60000元如数转新华富公司账户上，应再交100000元，总计160000元作为预留房款并与新华富公司签订本协议，本协议仅作为预留房屋使用，非《商品房买卖合同》的组成部分。同日，吴玮支付给了新华富公司预留房款100000元。后吴玮又分别于2010年8月27日和2011年5月6日支付给新华富公司预留房款共计161376元。2012年2月13日，新华富公司向吴玮、穆欣出具了收到购房首付款108290元的收据。2012年2月29日，吴玮、穆欣与新华富公司签订了《商品房预售合同》，约定吴玮、穆欣以按揭的方式购买新华富公司开发建设的秀水苑商住小区31号楼2单元2903室商品房一套，该房屋建筑面积为138.36平方米，房屋总价款为338290元，其中首付款为108290元，公积金贷款为230000元，且新华富公司应于2012年8月31日前将符合国家规定和合同约定的商品房交付给吴玮、穆欣使用，并应于商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由新华富公司提供的资料报产权登记机关备案，如非因新华富公司原因致使吴玮、穆欣不能在规定期限内取得房地产权属证书的，时间顺延180个工作日。截至2012年8月2日，吴玮、穆欣已将全部购房款338290元付清，其中公积金贷款230000元。2012年8月9日，新华富公司退回吴玮预留房款188873元。现新华富公司已按约交房，但因秀水苑小区所在地区电力设施不配套、周边道路未修建、雨水污水管道未铺设等市政建设原因，新华富公司至今未能为吴玮、穆欣办理房屋权属证书。原审法院另查明，2015年6月18日，新华富公司以吴玮、穆欣未将其交纳给安阳市公安局工会的60000元转至新华富公司账户上为由向吴玮邮寄送达了《催交购房款暨逾期解除商品房买卖合同的通知书》，限吴玮、穆欣在接到该通知书之日起3日内将原在安阳市公安局工会交纳的60000元转至其公司账户上或将现金直接交于其公司财务部，否则双方于2010年1月17日签订的《商品房预约保留协议书》和2012年2月29日签订的《商品房预售合同》将于收到该通知书之日起第4日正式解除。吴玮、穆欣于庭审中称，其未收到该通知书。原审法院再查明，新华富公司于2016年2月18日向原审法院提交了追加第三人申请书，要求追加安阳市公安局工会为本案第三人参加诉讼。经审查，原审法院认为该申请不符合法律规定，未予准许。原审法院认为：吴玮、穆欣、新华富公司双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《商品房预售合同》的约定，新华富公司应于商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由新华富公司提供的资料报产权登记机关备案，如非因新华富公司原因致使吴玮、穆欣不能在规定期限内取得房地产权属证书的，时间顺延180个工作日。本案系因秀水苑小区所在地区电力设施不配套、周边道路未修建、雨水污水管道未铺设等市政建设原因致使新华富公司未能为吴玮、穆欣办理房屋权属证书，非因新华富公司原因造成，故新华富公司办理房屋权属证书的时间可按约顺延180个工作日，即新华富公司应于2013年6月24日前为吴玮、穆欣办理完毕房屋权属证书，但新华富公司至今未能为吴玮、穆欣办理房屋权属证书，已构成违约，应当依法支付吴玮、穆欣违约金，违约金以购房款总额338290元为基数从2013年6月24日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至新华富公司为吴玮、穆欣办理完毕房屋权属证书之日止，且新华富公司应当在阻碍办理房屋权属证书的市政建设原因消除后及时协助吴玮、穆欣办理房屋权属证书。新华富公司辩称，因吴玮、穆欣未能全面履行合同义务，未将60000元购房款转入其账户，其于2015年6月18日向吴玮、穆欣邮寄了催缴购房款以及解除预购商品房买卖合同的通知，吴玮、穆欣于6月19日收到，但是吴玮、穆欣没有按照通知的要求在3日内将60000元购房款转入其账户或者直接缴纳，所以双方就本案签订的合同已经于2015年6月22日解除，故其再无义务为吴玮、穆欣办理房产证等事项，因新华富公司未能提供相应的证据证明吴玮、穆欣未缴纳该60000元预留房款，且新华富公司已按约向吴玮、穆欣交付了房屋，并退回了多收取吴玮、穆欣的房款188873元，故本案不存在解除合同的法定情形，新华富公司向吴玮、穆欣邮寄送达《催交购房款暨逾期解除商品房买卖合同的通知书》的行为于法无据，该行为不产生法律效力，故对该辩称不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内以购房款总额338290元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告吴玮、穆欣自2013年6月24日起至办理完毕房屋权属证书之日止的违约金；二、驳回原告吴玮、穆欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，由被告安阳新华富置业有限公司负担。新华富公司上诉称：1、安阳市公安局工会与本案具有直接的利害关系，在新华富公司依法追加其为本案当事人的情况下，一审法院不予准许，程序违法，应发回一审法院重新查明事实。2、吴玮、穆欣至今没有将双方约定的全部购房款付给新华富公司，新华富公司依法享有后履行抗辩权，双方签订的《预留房屋协议书》第二条第一项明确约定，吴玮、穆欣负有将原在安阳市公安局工会交的六万元如数转到新华富公司账户上的合同义务，该六万元包含在总购房款之内。但是，吴玮、穆欣至今没有将该六万元转到新华富公司账户。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，新华富公司至今还未足额收到吴玮、穆欣购房款的情况下，新华富公司依法享有后履行抗辩权。因此，一审认定新华富公司违约并判决新华富公司承担违约责任与客观事实严重不符，应当依法改判。3、新华富公司基于吴玮、穆欣拒绝履行合同支付购房款的事实，根据合同法第九十六条的规定，已经书面通知到吴玮、穆欣解除了双方之间的商品房买卖合同法律关系。吴玮、穆欣如有异议，可以依据该条法律规定请求人民法院确认解除合同行为的效力。但是，在双方商品房买卖合同法律关系已经解除，且吴玮、穆欣未依法申请确认解除合同效力的情况下，一审法院依据已经解除的合同作出判决明显错误，应予撤销。4、对于新华富公司协助办证义务，我们从来没有推卸，这就是我们合同义务。请求发回重审或改判。吴玮、穆欣答辩称：1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，新华富公司有协助吴玮、穆欣办理房屋权属证书的义务；2、至今未能办理权属证书，完全是新华富公司的原因所导致。一审中，新华富公司并无证据证明房管局不给办证的原因是“电力设施不配套、周边道路未修建、雨水污水管道未铺设等市政建设原因”，既然新华富公司在签订买卖合同时承诺于2012年8月31日交房，交付后60日内办证，说明新华富公司当时知道市政设施届时（2012年10月30日）可以配套。也就是市政建设部门原定2012年10月30日配套，但由于市政建设部门的原因，市政设施至今尚未配套。因此新华富公司必须提交市政建设部门原定2012年10月30日配套的证据，方可证明是市政建设部门的原因。但新华富公司无此方面的证据。据了解，不能办证的原因很多，如楼已封顶尚未取得规划许可证、施工许可证，新华富公司收取的房屋维修基金被挪用而未上交房产局，再如电梯经常坠落出事故等。因此，未能办证的原因完全在于新华富公司。3、吴玮、穆欣已于2012年2月13日前按照购房合同约定将购房款338290元全部交付与华富公司：2012年2月13日，华富公司给吴玮、穆欣开具收据，收到购房款108290元。2012年8月2日，华富公司给吴玮、穆欣开具收据，收到吴玮、穆欣230000元，两收据合计338290元，与合同约定的房屋价款分文不差。2012年8月9日，双方结算多交的房款，新华富公司将多交款188873元转账退还给了吴玮、穆欣，在华富公司的转账支票存根上，用途为“退预留房款”。2014年8月28日，新华富公司向吴玮转账支付6万元本金的利息12468.89元。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方在平等自愿基础上签订的商品房预售合同依法成立，为有效合同，双方应依法依约全面适当履行各自的义务。吴玮、穆欣提交的新华富公司财务部门338290元购房款收据、新华富公司提交的向吴玮退还预留购房款188873元转账支票存根以及新华富公司于2012年8月向吴玮、穆欣交付房屋的事实足以证明，吴玮、穆欣依约足额交付了购房款338290元，故新华富公司称吴玮、穆欣尚欠六万元购房款以及新华富公司享有后履行抗辩权的上诉理由不能成立。鉴于吴玮、穆欣已经足额交付了购房款，安阳市公安局工会与本案不存在利害关系，新华富公司关于追加安阳市公安局工会为第三人的申请不符合法律规定。同理，其向吴玮、穆欣邮寄《催交购房款暨逾期解除商品房买卖合同的通知书》的行为于法无据。况且吴玮、穆欣否认收到该通知，新华富公司也未提交吴玮、穆欣签收的证据。综上，新华富公司的上诉理由均缺乏事实和法律依据，其上诉请求，本院均不予支持；鉴于新华富公司在房屋权属证书办理过程中承担的是协助义务，一审判决认定违约金计算期限的表述不准确，本院确定为新华富公司协助义务履行完毕之日止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、变更河南省安阳市文峰区人民法院（2015）文高民初字第96号民事判决第一项（即：限被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内以购房款总额338290元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告吴玮、穆欣自2013年6月24日起至办理完毕房屋权属证书之日止的违约金；）为：限安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内以购房款总额338290元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付吴玮、穆欣自2013年6月24日起至办理房屋权属证书协助义务履行完毕之日止的违约金；二、维持河南省安阳市文峰区人民法院（2015）文高民初字第96号民事判决第二项即：驳回原告吴玮、穆欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一二案件受理费各1400元，由安阳新华富置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫学海审 判 员  毛晓燕代理审判员  秦现华二〇一六年六月三日书 记 员  张文科