广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法松民一初字第296号
原告中国工商银行股份有限公司东莞城区支行，住所地：东莞市城区运河西二路14号。
负责人陈辉，系该支行行长。
委托代理人张慧，系原告员工。
委托代理人王泳言，系原告员工。
被告叶小燕。
被告东莞市城市中心区开发建设总公司，住所地：东莞市南城区新城市中心区朝阳路星晨大厦二楼。
法定代表人周建子。
被告东莞市永华实业有限公司，住所地：东莞市南城区胜和蚝江村下尾二巷1号。
法定代表人陈仲球。
原告中国工商银行股份有限公司东莞城区支行诉被告叶小燕、东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司东莞东城支行委托代理人张慧到庭参加诉讼，被告叶小燕、东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告诉称，2002年1月25日，原告与被告叶小燕、东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业有限公司共同签订一份《个人购房借款合同》（合同编号A：［城工房］字［工］行［城区］支行（2002）年（00063）号）。其中原告为贷款方，被告叶小燕为借款方及抵押人，被告东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业有限公司均为保证人。合同约定：原告向被告叶小燕发放个人住房贷款人民币251000元，期限为25年，等额本息还款法，被告叶小燕以其用贷款所购置的位于东莞市南城区豪岗新村2号B座902号之房屋作为抵押物，并在东莞市房地产交易所办理了合法有效的抵押登记（房地产抵押他项权证明书编号：东房抵证字第1999-256号）。被告东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业有限公司对被告叶小燕的上述债务承担连带保证责任担保。2002年1月31日，原告依照合同约定向被告叶小燕发放贷款人民币251000元。
贷款发放后，被告叶小燕未能按照借款合同的约定按时分期偿还贷款，截至2014年3月21日，已连续90期、累计101期没有按时偿还贷款本息，构成严重违约。根据借款合同第十三条的约定，原告有权向被告叶小燕提前收回贷款本息并处置抵押物，同时根据借款合同保证条款的约定要求被告东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业有限公司履行其连带保证责任。原告特向法院起诉，请求判令，一、被告叶小燕偿还所欠原告贷款本金人民币225904.14元及利息、罚息、复利，利息及罚息、复利按人民银行有关规定及合同约定计至全部贷款本息清偿之日止（暂计至2014年3月21日，利息为131127.43元）；二、原告对被告叶小燕提供的抵押物——位于东莞市南城区豪岗新村2号B座902号的房产享有优先受偿权；三、被告东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业有限公司对被告叶小燕的上述债务承担连带保证责任；四、本案的诉讼费用由被告叶小燕、东莞市城市中心区开发建设总公司共同承担。
被告叶小燕、东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据及答辩状。
经审理查明，2002年1月25日，原告与被告叶小燕、东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业有限公司签订了编号A［城工房］字［工］行［城区］支行（2002）年（00063）号的《个人购房借款合同》，约定了原告向被告叶小燕提供251000元的贷款用于购买由东莞市永华实业发展有限公司出售的座落于东莞市篁村区胜和管理区豪岗新村B2座902号住房，贷款期限25年，自2002年1月31日至2027年1月31日，贷款月利率为4.65‰，如遇中国人民银行贷款利率调整，按中国人民银行规定的利率执行，贷款人不再另行通知借款人，采取等额本息还款方式，还款日为每月20日；如未按约定的时间归还贷款本息，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一罚息，借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣告合同提前到期，并要求借款人在贷款人指定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；借款人保证以其有权处分的案涉房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同借贷条款项下借款的担保，抵押担保范围为合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用；贷款人宣布提前收回贷款而未受清偿的，贷款人有权提前处分抵押物。
《个人购房借款合同》还约定，被告东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业有限公司自愿为被告叶小燕提供连带责任保证，在被告叶小燕没有按合同约定履行还款义务时，被告东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业有限公司承诺按原告要求履行还款义务，保证责任范围为合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用；保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期间自本合同签订之日起至被告叶小燕持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。
上述文件签订后，原告于2002年1月31日向被告叶小燕发放了贷款251000元，案涉房产以原告为抵押权人办理了房地产抵押他项权证明书（东房抵证字第2002-163号）。但被告叶小燕自2005年12月31日起逾期还款，截至2014年10月31日，已累计98期逾期还款，尚欠贷款本金余额人民币225904.14元，利息人民币145777.68元（包括罚息和复利）。
另查，案涉房产尚未办理出房产证，中国工商银行东莞市城区支行于2006年3月9日依法变更为中国工商银行股份有限公司东莞城区支行，即原告。
以上事实，有原告提供的中国工商银行个人贷款借据、《个人购房借款合同》、房地产抵押他项权证明书、还款历史明细表，本院调取的房产登记信息查询结果及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告叶小燕、东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交答辩状及证据，视为放弃对原告提交的证据进行质证及对原告陈述的事实进行抗辩的权利。原告和三被告签订的《个人购房借款合同》，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。原告向被告叶小燕发放了贷款251000元，事实清楚、证据充分，本院依法予以确认。被告叶小燕没有按合同的约定偿还贷款，违反了合同的约定，因此，原告有权按照合同的约定要求被告叶小燕提前清偿全部贷款本息，根据原告提交的对账单显示，截至2014年10月31日，被告叶小燕尚欠贷款本金余额人民币225904.14元，利息人民币145777.68元（包括罚息和复利），故原告诉请的金额应相应进行修正。原告要求被告叶小燕提前清偿上述贷款本息（后续利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，罚息按日万分之二点一计算，复利按前述罚息利率对未按时支付的利息计算），合法有据，本院予以支持。
被告叶小燕自愿以其所购的房产为案涉债务提供抵押担保，并依法办理了抵押登记备案手续，该抵押担保合法有效。原告诉请对该抵押物享有优先受偿权，本院予以支持。
被告东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业发展有限公司为被告叶小燕的上述债务提供连带责任保证，由于案涉抵押物尚未办理出房屋所有权证，因此被告东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业发展有限公司的保证责任未解除。依照《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，被告东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业发展有限公司只需对案涉抵押物变卖、拍卖所得的价款清偿债务后原告未获清偿部分承担连带清偿责任，原告要求被告东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业发展有限公司对全部债务承担连带清偿责任，理由不充分，本院不予支持。被告东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业发展有限公司承担清偿责任后，可向被告叶小燕追偿。
综上所述，依照上述法律和《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告叶小燕自本判决生效之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司东莞城区支行支付所欠贷款本金人民币225904.14元，并支付至贷款还清之日的利息、罚息、复利（暂计至2014年10月31日，利息、罚息、复利共计人民币145777.68元，后续利息按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，罚息利率为每日万分之二点一，复利利率按罚息利率，计至全部款项清偿之日止）；
二、原告中国工商银行股份有限公司东莞城区支行对被告叶小燕提供的位于东莞市南城区豪岗新村2号B座902号的房产享有抵押权，并对其折价、拍卖或变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；
三、被告东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业有限公司对上述抵押物折价、拍卖或变卖所得价款清偿第一项债务后原告未获清偿部分承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司东莞城区支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6656元，保全费人民币2378.41元，共计诉讼费人民币9034.41元，由被告叶小燕、东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市永华实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 周 兢
代理审判员 吴 丹
代理审判员 陈慧娜
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 袁志辉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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