湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00029号
上诉人（原审被告）涂长兰。
委托代理人鲍建华（系涂长兰之夫）。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）中国石化销售有限公司宜昌枝江石油分公司。住所地：枝江市马家店镇街道办事处沿江大道**号。
负责人吴发斌，该分公司经理。
委托代理人董善宏，湖北骁阳律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人涂长兰因与被上诉人中国石化销售有限公司宜昌枝江石油分公司（以下简称枝江石油公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省枝江市人民法院（2014）鄂枝江民初字第01220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月17日立案受理后，依法组成由审判决员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审认定，2011年7月6日，涂长兰承租枝江石油公司的小福牛餐厅（该餐厅位于枝江石油公司办公大楼西侧）对外经营。2011年8月3日，涂长兰与枝江石油公司签订了一份《一楼员工餐厅进餐处理说明》，约定涂长兰于2011年7月6日开始承租餐厅。2013年6月17日，涂长兰与枝江石油公司又签订了一份《关于一楼餐厅的相关情况说明》，约定：1、2011年7月至2012年6月，场地使用费15000元。2012年7月至2012年12月，场地使用费9000元。截止2012年12月31日，枝江石油公司欠涂长兰进餐费19567元。2、涂长兰对小福牛餐厅拥有优先使用权。3、2013年餐厅使用费为20000元／年，以后年份使用费按照10%的增幅增长。在一审审理过程中，经双方结算，截止2014年5月7日，枝江石油公司欠涂长兰进餐费21612元。2014年4月9日，枝江石油公司向涂长兰送达《告知书》，枝江石油公司以将其办公大楼（除6楼外）1至8楼出租给枝江市国土资源局为由，要求解除双方之间的租赁合同，并限涂长兰于2014年5月9日前搬离承租房屋。截止2014年5月8日，枝江石油公司在涂长兰租赁餐厅的进餐费与涂长兰应付租金相抵后，枝江石油公司尚欠涂长兰进餐费13524.71元。
一审中，涂长兰以经枝江石油公司同意对其承租小福牛餐厅进行了装修，但枝江石油公司对涂长兰的该项陈述予以否认。
原审法院认为，1、根据双方签订《关于一楼餐厅的相关情况说明》约定，双方当事人在该说明中只对租金标准进行了约定，并未对租赁期限进行约定，因此，根据合同法第二百三十二条规定，双方当事人所签订的租赁合同应认定为不定期租赁，双方当事人均可以随时解除租赁合同。枝江石油公司作为出租人，其在通知涂长兰解除租赁合同时已给涂长兰合理腾退房屋的期限。因此，枝江石油公司要求涂长兰向其交付租赁房屋的诉讼请求成立，应予以支持。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，涂长兰在接到枝江石油公司的《告知书》后，未按期腾退并向枝江石油公司交付租赁房屋，依法应向枝江石油公司支付房屋占用费。因枝江石油公司在本案诉讼中未举证证实本案所涉出租房屋每日的租金标准，因此，枝江石油公司只能按《关于一楼餐厅的相关情况说明》约定的租金标准60.27元／天（20000元／年＋（1＋10%）÷365天］从其解除合同之日（2014年5月9日）起至涂长兰实际交付房屋之日止主张租金损失。枝江石油公司要求涂长兰按135元／天支付房屋租金损失的证据不足，不予支持。基于上述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、涂长兰在判决生效后10日内腾退承租房屋并交付给中国石化销售有限公司宜昌枝江石油分公司。二、涂长兰从2014年5月9日起至实际交付房屋之日止按60.27元／天向中国石化销售有限公司宜昌枝江石油分公司赔偿房屋占用损失。一审案件受理费40元，由涂长兰负担。
上诉人涂长兰上诉称，双方当事人在合同中对租金标准及每年租金的增长进行了明确约定，因此，双方当事人所签订的租赁合同应为定期租赁，而并非不定期租赁。根据枝江石油公司向涂长兰送达的《告知书》，枝江石油公司是将涂长兰承租的房屋收回后整体出租给枝江市国土资源管理局，在同等条件下，涂长兰享有优先承租权。枝江石油公司在租赁期间尚未届满的情况下解除合同，其行为构成违约。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，改判驳回枝江石油公司的诉讼请求。
被上诉人枝江石油公司答辩称：1、双方当事人在合同中只约定了租金标准，并未约定租赁期限，因此，双方之间的租赁合同应属于不定期租赁。2、枝江石油公司将涂长兰承租的房屋收回后，是将整体出租给枝江市国土资源管理局，而涂长兰只是承租了该栋楼中的一部分。因此，涂长兰不享有优先承租权。3、按法律规定，对不定期租赁当事人可以随时解除合同。枝江石油公司在解除合同时已给了涂长兰合理的腾退房屋时间。因此，枝江石油公司的行为并不构成违约。因此，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决认定的事实属。
本院认为：1、涂长兰与枝江石油公司签订的《关于一楼餐厅的相关情况说明》意思表示真实，内容符合法律法规规定，属有效合同。从其内容来看，《关于一楼餐厅的相关情况说明》既包含双方对前期涂长兰应付租金及枝江石油公司应付进餐费的结算，也包含涂长兰继续承租枝江石油公司的小福牛餐厅之内容，因此，《关于一楼餐厅的相关情况说明》的性质应确定为租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，因涂长兰与枝江石油公司在《关于一楼餐厅的相关情况说明》中只对租金标准进行了约定，而对租赁期限并未明确约定，且双方当事人在事后对租赁期限也未达成一致意见。因此，本案所涉租赁合同应视为不定期租赁，枝江石油公司可以随时解除合同。枝江石油公司作为出租人，其在通知涂长兰解除租赁合同时已给了涂长兰合理腾退房屋的期限，且涂长兰在收到通知后，在法定期限内并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除通知无效。因此，枝江石油公司向涂长兰送达的《告知书》已生效，原审法院据此判决涂长兰向枝江石油公司返还出租房屋正确，本院予以维持。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。涂长兰在枝江石油公司解除合同给予的期间内未将其承租的小福牛餐厅腾退并交还给枝江石油公司，而是继续占有并使用。依据上述法律规定，原审法院判决涂长兰从2014年5月9日起至实际交还小福牛餐厅之日止，以双方合同约定的年租金标准折算后按60.27元／天向枝江石油公司支付逾期交房占有费正确，本院予以维持。3、承租人的优先承租权，虽非合同法赋予承租人的法定权利，但亦并不为法律所禁止。因此，如出租人与承租人双方在租赁合同中明确对承租人的优先承租权进行了约定，依意思自治原则，该类约定亦应认定为有效。本案双方在《关于一楼餐厅的相关情况说明》中约定涂长兰对小福牛餐厅拥有优先使用权，虽然该约定与涂长兰上诉主张的优先承租权的用词不同，但其意思表示明确，即应理解涂长兰对小福牛餐厅在同等条件下享有优先承租权。枝江石油公司在于2014年4月9日向涂长兰送达《告知书》，以其对小福牛餐厅另有用途为由收回，且在本案诉讼中表示收回小福牛餐厅是为了将整栋房屋出租给枝江市国土资源管理局，但因枝江石油公司在本案二审庭审结束之时，其并未向本院提交将本案所涉房屋整体出租给枝江市国土资源管理局的租赁合同，涂长兰也未举证证实枝江石油公司将小福牛餐厅再次单独对外出租。因此，本院对枝江石油公司称将本案所涉房屋整体出租给枝江市国土资源管理局的事实不予认定。依照合同约定，本案所涉租赁合同解除后，枝江石油公司如继续出租小福牛餐厅，涂长兰依约应享有优先承租权。但是，优先承租权作为一种约定权利，其权利来源于租赁双方的合同约定，不得超越签约双方于合同签订时的合理预期，就租赁合同约定的优先承租权而言，其目的在于对于既存租赁关系的持续性维护，而非赋予了承租人超越既定租赁关系范围的权利。也就是说，承租人的优先承租权应以“同等条件”为前提，该“同等条件”并非仅仅在承租人与第三人之间“同等”，还意味着与原租赁合同的标的应为“绝对同一”，如基于承租人对于“部分房屋”的租赁赋予其对出租人所有的“整体房屋”享有优先承租权，无疑超越了双方签约时持续性维护既定租赁关系的合同目的，构成事实上的权利滥用。本案枝江石油公司与涂长兰所签《关于一楼餐厅的相关情况说明》虽有优先承租权的约定，但因枝江石油公司解除该合同后，并未将本案所涉小福牛餐厅再次单独出租。因此，涂长兰于此情形并不享有优先承租权。
综上所述，原审判决认定的事实清楚，证据确实充分，实体处理恰当。本案经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元（涂长兰已预交），由涂长兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一五年三月六日
书 记 员 张鹏炜