黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）香民二民初字第205号
原告王丹，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人于广超。
委托代理人柴淑芬（原告母亲）。
被告王慧，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人方岩，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被告王淑琴，住哈尔滨市香坊区。
被告王淑华，住哈尔滨市香坊区。
被告王建君，住哈尔滨市香坊区。
原告王丹与被告王慧、王淑琴、王淑华、王建君确认合同无效纠纷一案，本院于2014年9月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告王丹的委托代理人于广超、柴淑芬与被告王慧及其委托代理人方岩、被告王淑琴、王淑华到庭参加了诉讼，被告王建君经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告王慧均系争议房屋原所有权人王升仁的孙女，原告父亲王建旭为王升仁与逯素珍长子，被告王慧父亲王建君系王升仁与逯素珍次子。2005年7月12日原告父亲王建旭死亡。2007年2月王升仁购买哈尔滨市香坊区珠江路0339号珠江小区2栋1单元403号房产，并登记其名下。2013年7月15日，王升任的妻子逯素珍去世，其遗产未进行分割。2014年3月7日，王升仁与被告王慧在未告知原告的情况下，私自签订了诉争房屋买卖协议，将诉争房屋所有权登记在被告王慧名下。逯素珍死亡后，争议房屋应认定为王升仁和逯素珍的夫妻共同财产，因原告父亲先于被继承人死亡，原告享有对争议房屋的代位继承权，王升仁在未通知原告的情况下，无权处分与逯素珍共同所有的房屋，侵犯了原告依法享有对祖母逯素珍遗产的继承权。我国《房地产管理法》第三十八条规定，下列房产不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的。被告王慧明知遗产没有分割，存在争议的情况下，仍然做虚假交易，侵犯了原告和其它继承人的合法权益。为此，原告诉至法院，请求：1、确认被告王慧与王升仁签订的哈尔滨市香坊区珠江0339号路珠江小区2栋1单元4层3号（房产证为2014021**）的房屋买卖合同无效；2、被告王慧承担本案的诉讼费用。
被告王慧辩称，原告主张权利的前提是享有合法代位继承权，涉诉房产已经通过遗嘱方式安排被告王慧继承，原告的继承权和继承份额都不存在，原告无权提起诉讼，原告应通过继承诉讼确认享有合法财产继承份额，才能以继承权、共有权受侵犯提起诉讼，原告未能提供证据证明涉诉房产处于遗产分割的共有状态，也未能证明享有合法共有权；被继承人王升仁对上述房产有合法处置权，签订的房屋买卖合同是其真实意思的体现，《房地产管理法》第三十八条第四项是管理型强制性规范，不影响合同效力；被告王慧信赖房屋登记所显示的房屋所属状态而签订房屋买卖合同，基于公示公信原则应受法律保护，请求驳回原告诉请。
被告王淑琴辩称，请求按法律程序依法办理。
被告王淑华辩称，诉争房屋所有权人是被告王淑华的父亲王升仁，被告王淑华系第一顺位继承人，且一生未结婚，为父母养老送终，身体有疾病，也一直居住在诉争房屋中，故对诉争房屋享有继承权，请求按法律程序办理。
被告王建君未出庭，未答辩。
原告为证实其诉讼主张成立，庭审中提供如下证据：证据一、哈市建一公司机械化安装分公司出具的证明一份。证明王升仁与原告父亲王建旭系父子关系，并已先后去世。证据二、新城派出所出具证明一份。证明原告祖母逯素珍于2013年7月15日去世。
证据三、死亡证明一份。证明原告父亲王建旭于2005年7月12日去世。证据四、六顺街派出所出具证明一份。证明王建旭与原告系父女关系。证据五、王升仁火化证明一份。证明王升仁于2014年6月11日死亡，6月13日遗体火化。证据六、房屋所有权证复印件一份。证明哈尔滨市香坊区珠江0339号路珠江小区2栋1单元4层3号房屋，所有权人系王升仁。
经质证，被告王慧对证据一有异议，认为不能确定真伪，对合法性有异议，认为应由户籍部门出具证明，王建旭与王升仁生活中确以父子相称，但在户籍部门没有查到在同一户籍的证据；对证据二、三、四、五、六均无异议。被告王淑琴、被告王淑华对以上证据均无异议。被告王建君未出庭，未质证。
本院认为，原告虽对证据一有异议，但该证据加盖出证部门的印章，故本院对该证据真实性予以确认。证据二、三、四、五、六，符合证据的客观性、合法性，本院予以确认。
被告王慧为证明其反驳理由成立，向法庭提供如下证据：证据一、王升仁的《婚姻登记记录证明》一份。证明案外人王升仁婚姻状况系无婚姻登记记录。证据二、哈尔滨市房产住宅局2007年11月26日颁发的哈房权证开国字第2007115**号《房屋所有权证》一份。证明王升仁系涉诉房产的所有权人。证据三、被告王慧的《婚姻登记记录证明》一份。证明：被告王慧无婚姻登记记录。证据四、哈房权证开字第2014021**号《房屋所有权证》。证明1、被告王慧于2014年3月28日取得涉诉房产的所有权；2、结合证据一证明案外人王升仁处分涉诉房产时系单身，该涉诉房产登记为个人房产。证据五、哈国用（2014）第10001703号《国有土地使用权证》一份。证明被告王慧已经取得诉争房产的国有土地使用权。证据六、《二手房交易办理步骤》公告一份。证明被告按照房产部门要求办理买卖合同和房产过户手续，买卖合同及房产过户手续皆合法有效。证据七、王升仁遗嘱一份。证明王升仁将涉诉房产意图留给被告王慧所有，取消其他人的继承权。
经质证，原告对证据一真实性无异议，认为王升仁与逯素珍系夫妻关系，因结婚时间久远故查不到结婚登记记录；对证据二、证据三无异议；对证据四真实性无异议，但认为诉争房屋是王升仁与逯素珍共同财产；对证据五无异议；对证据六真实性无异议，认为该证据与本案无关；对证据七真实性有异议，要求对此遗嘱进行司法鉴定，遗嘱和被告所诉有原则上分歧。被告王淑琴对证据一真实性无异议，王升仁与逯素珍确为夫妻关系；对证据二、证据三、证据四、证据五均无异议；对证据六、证据七质证意见同原告质证意见。被告王淑华对证据一质证意见同被告王淑琴质证意见；对证据二、证据三、证据四、证据五均无异议；对证据六、证据七质证意见同原告质证意见。被告王建君未出庭，未质证。
本院对证据一、二、三、四、五、六的真实性予以确认，因该案不涉及继承问题，故本院认为证据七与本案无关。
被告王淑琴、被告王淑华、被告王建君未提供证据。
庭审中出示法院调取诉争房屋档案查档证明一份及原、被告前次诉讼时法院调取的王慧和王升仁房屋买卖材料。
经质证，原告及被告王慧、被告王淑琴、被告王淑华对法院调取的材料均无异议。
经审理查明，王升仁与逯素珍系夫妻关系。原告王丹、被告王慧分别系被继承人王升仁与逯素珍的儿子王建旭、王建君的女儿。被告王淑华、王淑琴系被继承人王升仁、逯素珍的女儿。王建旭于2005年7月12日去世。2007年被告王升仁、逯素珍购买位于哈尔滨市香坊区珠江路0339号珠江小区2栋1单元403室房屋，所有权人登记为被继承人王升仁。2013年7月15日，逯素珍去世。2014年3月，王升仁与被告王慧签订房屋买卖协议一份，将诉争房屋以20万元价格卖给被告王慧，并已办理完更名过户手续，2014年3月28日，被告王慧取得哈房权证开字第2014021**号房屋所有权证。2014年6月11日去世。被告王淑华一直在诉争之房居住。
本院认为，关于王建旭与被继承人王升仁是否系父子关系的问题，虽在户籍部门未查询到王建旭与被继承人王升仁为父子关系的证明，但被告王慧亦承认在日常生活中其二人以父子相称，被告王淑华、王淑琴也承认其二人系父子关系，加之有二人原工作单位的证明，而被告王慧对此问题提出的异议不能成立，根据上述证据及陈诉足以认定王建旭与被继承人王升仁为父子关系。关于王升仁与逯素珍是否系夫妻关系的问题，因时间久远，查不到被继承人王升仁与逯素珍系夫妻关系记录，但被告王慧承认其二人在一起共同生活，被告王淑琴、王淑华也承认王升仁与逯素珍是其父母，故足以认定王升仁与逯素珍系夫妻关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告王慧虽已取得诉争房屋的所有权证，但诉争房屋系被继承人王升仁与逯素珍的夫妻共同财产，在逯素珍去世后，未进行析产继承的情况下，王升仁对诉争房屋无独立的处分权。关于被告王慧是否构成善意取得涉诉房屋的问题，首先，庭审中被告王慧举示遗嘱，称王升仁已将诉争房屋由其继承，而被告王慧在取得遗嘱后又与王升仁办理房屋买卖，有悖常理，而且又无证据体现被继承人王升仁收取了售房款。其次，关于价格是否合理问题，被告王慧与被继承人王升任将建筑面积为76.97平方米的房屋价格约定为20万元，明显低于市场交易价，且被告王慧也未实际占有该房屋。综上，在逯素珍去世后尚未析产的情况下处分该房屋被告王慧应为晓知，故被告王慧购买涉案房屋不符合《物权法》规定的善意取得的条件，故被告王慧与被继承人王升仁就诉争房屋签订的买卖合同无效，原告的诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款《中华人民共和国民法通则》五十八条第（四）项之规定，判决如下：
被告王慧与被继承人王升仁签订的位于哈尔滨市香坊区珠江0339号路珠江小区2栋1单元4层3号（房产证号：2014021**）的房屋买卖合同无效。
案件受理费100元（原告已预交），由被告王慧负担，于本判决生效后立即给付原告王丹。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 周小华
人民陪审员 张 滨
人民陪审员 杜景艳
二〇一四年十一月十五日
书 记 员 姜丽丽