江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终2690号
上诉人（原审被告）：徐凤明。
委托诉讼代理人：龚炯，江苏海联海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵玉岸，男，1966年12月16日生，汉族，住江苏省涟水县。
上诉人（原审被告）：戴兰琴。
委托诉讼代理人：龚炯，江苏海联海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵玉岸，男，1966年12月16日生，汉族，住江苏省涟水县。
被上诉人（原审原告）：张杰。
委托诉讼代理人：陈必谦，江苏朋德律师事务所律师。
上诉人徐凤明、戴兰琴因与被上诉人张杰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第2527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐凤明、戴兰琴上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由张杰负担。事实和理由：2004年8月3日，徐凤明与张杰签订协议，约定徐凤明将其拆迁房屋两套卖于张杰，房屋单价2000元/平方米，张杰预付定金10万。后因徐凤明未拆迁，张杰要求徐凤明出面替他买两套房屋。徐凤明向同村徐惠祖、李福林分别购买房屋，然后再卖于张杰、案外人刘建华，徐凤明未从中赚取差价，张杰主张按照2004年协议约定单价2000元/平方米，与事实不符。张杰提出要3个汽车库，正值徐凤明自己房屋拆迁得到一个汽车库名额，就转让给张杰。后徐凤明又从同村倪大根、徐惠祖各取得一个汽车库名额，因张杰、刘建华未去拆迁办支付费用，故被他人取得。张杰、刘建华共支付徐凤明53万，与两套房屋、两个自行车库及一个汽车库价值相当。2008年11月25日协议实质是确认徐凤明已收到的房款金额，并非汽车库金额，如是汽车库金额，张杰一共付了30万，扣除汽车库金额、自行车库金额后，张杰购买房屋总价仅164760元，单价仅1560元/平方米，极不合理。
张杰辩称，徐凤明、戴兰琴有交付车库的义务，实际未交付。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
张杰向一审法院起诉请求：一、徐凤明、戴兰琴协助张杰办理昆山市周市镇新浦花园7号楼8号车库产权过户手续；二、徐凤明、戴兰琴归还张杰昆山市周市镇新浦花园7号楼7号车库的购房款（以现值为准）；三、本案的诉讼费由徐凤明、戴兰琴承担。
一审法院认定事实：2004年8月3日，张杰与徐凤明签订协议一份，该协议约定：徐凤明卖给张杰房屋贰套（裕元电子内7号楼西侧203、204室）面积每套106平方米。经双方协定每平方米为2000元，首付订金10万整。双方订约后不得反悔，徐凤明必须协助张杰办理全部手续，房屋产权归张杰所有，无论市场发生任何变化，双方不得违约。
2005年12月29日，张杰与徐凤明、戴兰琴签订房地产买卖契约一份，该契约载明：由于徐凤明、戴兰琴已收到张杰预付的购房定金30万元。徐凤明、戴兰琴自愿将坐落在周市镇新浦动迁小区7号楼306室和7号楼7、8号汽车库及自行车库出售给张杰。双方同意，由徐凤明、戴兰琴将上述房屋产权证正式交付张杰，房屋产权证移交张杰后，徐凤明、戴兰琴有义务协助张杰办理房屋产权证的过户手续，若徐凤明、戴兰琴拿到房屋产权证后不予赔偿张杰办理房屋产权过户视为违约，按以下违约条款处理。违约责任：张杰中途不得毁约，张杰不得向徐凤明、戴兰琴索还房款。如果徐凤明、戴兰琴中途毁约，徐凤明、戴兰琴应在毁约之日起15日内将已付款退还张杰。另给张杰按违约时市场房价总额的30%支付违约金。如果张杰不能按期向徐凤明、戴兰琴付清购房款或徐凤明、戴兰琴不能按期向张杰交付房屋产权证（或徐凤明、戴兰琴不予配合过户房屋产权证到张杰名下），每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房产价款千分之二的滞纳金。2005年12月29日，徐凤明、戴兰琴与案外人刘建华签订房屋买卖合同一份，约定徐凤明、戴兰琴将新浦花园11号楼205室、自行车库及15号楼的9号汽车库出售给案外人刘建华。
2008年11月25日，张杰与徐凤明签署协议一份，该协议载明：兹由徐凤明在周市新浦花园7号楼7号、8号汽车库两间按实际平方和政府定价出售给张杰，总计129630元，已付121047元，尚欠8313元，余款交钥匙前付清。徐凤明、戴兰琴在向张杰交付了一个汽车库（张杰认为交付的汽车库即为8号车库）后，未协助张杰办理产权过户手续，亦未交付另一个车库，引起本案纠纷。
一审另查明：2007年1月9日，徐凤明与徐惠祖签订房屋买卖合同一份，该合同约定：兹由在2005年4月，徐惠祖将新浦小区7号楼306室（面积105.6平方米，自行车库面积8.4平方米）出售给徐凤明，房屋总价248760元。2005年3月4日，徐凤明与李福林签订购房协议一份，该协议载明：经双方协商，李福林将新浦花园内的11号楼305室（面积89.33平方米、自行车库面积8.4平方米）房屋出售给徐惠祖，房价连同车库共计21万元。
再查明：昆山市周市镇新浦花园7号楼7号车库的房屋所有权人为陈红英，该车库的建筑面积为35.01平方米。昆山市周市镇新浦花园7号楼8号车库的房屋所有权人为秦钢，该车库的建筑面积为13.09平方米。在案件审理过程中，张杰提出对昆山市周市镇新浦花园7号楼7号车库的现值进行评估，由于该车库不由本案的当事人实际控制，评估机构无法做出评估，后出具价格评估函一份，该价格评估函载明：昆山市周市镇2015年10月份汽车车库的市场单价约为3300元/平方米。
上述事实由协议、房屋买卖合同、动迁小区房屋订单、购房协议、价格咨询函、房屋产权登记信息、收条及当事人的庭审陈述予以证实。
一审法院认为，根据张杰与徐凤明签订的协议，徐凤明将昆山市周市镇新浦花园7号楼7号、8号汽车库以总价129360元出售给张杰，现徐凤明已将一个汽车库交付张杰使用，张杰提出交付的是8号汽车库，但是房屋产权登记信息记载的昆山市周市镇新浦花园7号楼8号汽车库的房屋所有权人为案外人秦钢，并不在徐凤明、戴兰琴名下，张杰要求徐凤明、戴兰琴将昆山市周市镇新浦花园7号楼8号车库过后至张杰名下属于事实上履行不能，故法院对于张杰的该项诉讼请求不予支持。对于协议中涉及的另一个车库即张杰提出的昆山市周市镇新浦花园7号楼7号汽车库，由于徐凤明、戴兰琴未实际交付，张杰要求徐凤明、戴兰琴按照市场价退还相应款项并无不当，法院予以支持。关于车库的现值，协议约定的两个车库的总价129360元及同一年份徐凤明、戴兰琴拆迁所得汽车库的单价为2200元/平方米，法院对于张杰提出的双方当时对汽车库单价约定为2200元/平方米予以采信，故两个车库的总面积为58.8平方米。张杰确认徐凤明、戴兰琴已交付的车库为汽车库，并认可该车库的建筑面积为30多平方米，再结合房屋产权登记信息记载的7号车库建筑面积35.01平方米、8号车库的建筑面积13.09平方米，法院认为张杰对于已交付的车库的编号表述错误，即已交付的车库为7号车库建筑面积35.01平方米，对于差额23.49平方米，徐凤明、戴兰琴应做出补偿，故徐凤明、戴兰琴应支付张杰的房款数额为77517元（3300元/平方米×23.49平方米），由于张杰尚有尾款8313元未支付，两项相抵，徐凤明、戴兰琴还需支付张杰69204元。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、驳回张杰要求徐凤明、戴兰琴协助办理昆山市周市镇新浦花园7号楼8号车库房屋产权过户手续的诉讼请求。二、徐凤明、戴兰琴于判决生效之日起十日内支付张杰69204元。案件受理费2888元，由张杰负担1343元，由徐凤明、戴兰琴负担1545元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审中，徐凤明、戴兰琴与张杰一致确认：1、2008年11月25日协议中两个汽车库面积共计应为58.8平方米，政府定价2200元/平方米，总价129630元，张杰已付121047元，尚欠8313元。2、上述协议中7号楼底7#、8#两个汽车库与目前昆山市周市镇新浦花园7号楼7、8号车库并非同一标的物。3、上述协议签订后，徐凤明、戴兰琴仅交付张杰一个汽车库，面积为31.51平方米，该汽车库初始产证尚未办到徐凤明、戴兰琴名下。
本院认为，2005年12月29日，徐凤明、戴兰琴与张杰签订《房地产买卖契约》一份，约定由徐凤明、戴兰琴向张杰出售昆山市周市镇新浦花园动迁小区7号楼306室、7号楼7、8号汽车库及自行车库，张杰预付购房定金30万，双方房屋买卖合同关系成立且合法有效，双方均应按约履行。2008年11月25日，徐凤明、张杰签订《协议》一份，确认徐凤明应将涉案小区7号楼底7#、8#两个汽车库出售于张杰。二审中，徐凤明、戴兰琴与张杰一致认可协议约定的汽车库编号与房屋产权登记编号并不对应、徐凤明应交付张杰两个汽车库面积共计58.8平方米、已交付汽车库面积为31.51平方米，据此本院认定徐凤明、戴兰琴未交付汽车库面积为27.29平方米。一审法院依据登记在案外人陈红英名下的7号汽车库房屋产权登记信息认定已交付汽车库面积为35.01平方米不当，应予纠正。因徐凤明、戴兰琴未能按约交付与27.29平方米对应的汽车库，张杰有权要求徐凤明、戴兰琴返还该部分款项。本案二审的争议焦点在于徐凤明、戴兰琴应按汽车库原值还是现值返还。二审中，双方一致认可协议约定汽车库政府定价为2200元/平方米，本院予以确认。张杰要求按2015年10月汽车库市场评估单价3300元/平方米返还，无合同及法律依据，本院不予支持。故徐凤明、戴兰琴应返还60038元（27.29平方米*2200元/平方米），扣除张杰尚结欠的8313元，徐凤明、戴兰琴应返还张杰51725元。至于张杰是否已足额支付徐凤明、戴兰琴涉案7号楼306室房屋及自行车库相关费用，不在本案审理范围，本案不予理涉。
综上，上诉人徐凤明、戴兰琴的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第2527号民事判决第一项。
二、撤销江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第2527号民事判决第二项及案件受理费负担部分。
三、徐凤明、戴兰琴于本判决生效之日起十日内支付张杰51725元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2888元，由张杰负担1733元，由徐凤明、戴兰琴负担1155元。二审案件受理费2888元，由张杰负担1733元，由徐凤明、戴兰琴负担1155元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 陈 莉