江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰河民初字第0425号
原告（反诉被告）泰兴百利包装有限公司，住所地泰兴市河失镇常周赵杜村。
法定代表人杜平，执行董事。
委托代理人（特别授权）符宏庆，江苏星月城律师事务所律师。
被告（反诉原告）泰州美尔家私有限公司，住所地泰兴市南二环路城东工业园区东段南侧。
法定代表人朱明月，总经理。
委托代理人（特别授权）张光荣，泰兴市三泰法律服务所法律工作者。
原告泰兴百利包装有限公司（以下简称百利公司）与被告泰州美尔家私有限公司（以下简称美尔公司）及反诉原告美尔公司与反诉被告百利公司租赁合同纠纷两案，本院分别于2015年4月16日、2015年4月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告百利公司之法定代表人杜平、委托代理人符宏庆、被告美尔公司之委托代理人张光荣、反诉原告美尔公司之委托代理人张光荣、反诉被告百利公司之法定代表人杜平、委托代理人符宏庆到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告百利公司诉称，原被告于2012年5月签订合同，约定将其所有的位于泰兴市河失镇赵杜村的厂房出租给美尔公司使用，租期5年，年租金300000元，如遇经营困难等原因需提前3个月向百利公司提出终止协议的要求，百利公司无条件同意。协议签订后，百利公司履行了合同义务，美尔公司亦依约履行至2014年5月，6月底美尔公司函告百利公司因经营困难终止协议，百利公司当时同意解除协议，但美尔公司未支付6月份的房租，也没有提前3个月通知百利公司，对承租期间损坏的玻璃门窗亦没有恢复原状或者赔偿损失，对水电用户名亦未做变更，且事后了解美尔公司并非因经营困难而是易地经营，其解除合同应属违约，同时由于美尔公司上述行为致百利公司的房屋长期无法出租，造成闲置，请求依法判决被告美尔公司支付四个月的房租100000元、赔偿损失75000元，合计175000元，判令美尔公司将损坏的玻璃门窗及相应的设施恢复原状，如不能恢复则赔偿损失60000元，判令美尔公司协助百利公司将水电户名变更恢复至百利公司名下，并承担本案诉讼费用。
为支持自己的主张，本诉原告提供了以下证据：
1、原告的房屋产权证、国有土地使用权证；
2、原被告签订的工业用房出租协议书及补充协议书；
3、被告美尔公司发给原告百利公司的函；
4、现场照片8张。
被告美尔公司辩称，双方于2012年5月21日签订租赁协议是事实，在2014年5月21日两年租期届满前，被告多次以口头的方式通知原告要求解除合同，并于5月21日前搬离了原告的出租房屋，原告一直不予配合被告办理解除合同的相关事宜，被告被迫于当年6月30日通过泰兴市公证处向原告发送了解除合同的函，被告认为原告要求被告支付4个月房租的诉讼请求没有依据，不予认可；被告从未损坏原告的房屋，不存在赔偿损失；对原告要求办理过户，被告从未拒绝，同意协助办理过户手续，但原告必须返还被告支付的18000元过户费用；综上，原告的上述诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
为支持自己的主张，被告提供了以下证据：
1、被告美尔公司发给原告百利公司的函；
2、被告与案外人江苏华霖电器有限公司签订的厂房租赁合同。
经举证质证，被告对原告提供的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但补充协议未加盖原告的印章，亦未实际履行；对证据3的真实性无异议；对证据4不予认可。对被告提供的证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无法确定，亦不能证明被告存在经营困难的情形。
反诉原告美尔公司诉称，反诉原告与反诉被告于2012年签订工业用房出租协议书，反诉原告按照协议支付给反诉被告租房押金50000元，2013年6月18日，反诉被告又收取反诉原告电力增容费18000元，2014年春节后反诉原告因经营困难依据协议第8条的约定分别于2014年2月、4月和5月多次口头向反诉被告提出终止租房协议，并于2014年5月21日前搬离了反诉被告的房屋，在此期间，反诉被告对反诉原告搬离的行为没有阻止和反对，只是以在外出差等借口进行拖延，以要求反诉原告继续支付租金，请求法院依法判令反诉被告返还原告租房押金50000元、电力增容费18000元以及逾期返还房屋押金的利息12000元（自2014年7月10日计算至2015年5月10日）、代理费3000元，并由反诉被告承担反诉的诉讼费用。
为支持自己的主张，反诉原告提供了以下证据：
1、反诉原告与反诉被告签订的工业用房出租协议书；
2、反诉原告发送给反诉被告的函；
3、反诉被告出具给反诉原告的租房押金收条及增容费收条。
反诉被告辩称，对双方签订合同并收取反诉原告房屋押金50000元的事实没有异议，该押金应当抵算拖欠的房屋租金；对反诉原告主张的18000元增容费，该费用是供电部门收取，不应当由反诉被告百利公司返还；利息和代理费没有约定，不予认可，请求法院依法判决。
反诉被告提供了汇款给供电部门的转账凭证。
经举证质证，对反诉原告提供的证据，反诉被告对证据的真实性均无异议，对反诉被告提供的证据，反诉原告亦无异议。
经审理查明，2012年5月，百利公司与美尔公司签订工业用房出租协议书，约定“因乙方（即美尔公司）生产休闲用品等产品，需要承租厂房，甲方（即百利公司）有坐落于泰兴市河失镇赵杜村的闲置厂房、辅助用房、办公楼3000M2左右，同意出租给乙方使用，订立协议条款如下：1、甲方同意将占地约10亩［国有（2001）第133841号］、有产权证及无产权证的建筑厂房、办公楼、辅助用房3000M2左右（包括水、电设施）出租给乙方生产经营使用（办公楼下北边5间门面房不在租赁范围内）。2、乙方承租期暂定为5年，年租金为300000元，先付租金后使用。乙方支付100000元定金协议生效，甲方在2012年5月30日前清空厂房内所有物资交乙方使用，2012年5月21日乙方支付另外200000元租金。租赁期满，如双方意愿可续租，定金另行商定。3、甲方负责将水费、电费户名变更为乙方公司名称后，向乙方收取租房押金50000元，用于抵充第5年的部分房租，乙方日常的自来水费、电费由乙方自行承担……，8、在乙方承租期限内，如遇经营困难等原因时，需提前三个月向甲方提出终止协议的要求，甲方应无条件同意本协议终止，当年租金按实际使用时间结算，并退还全部押金……”，协议同时约定了承租期间物品损坏维修义务、出租房屋权属争议解决、税费承担等其他事宜。后百利公司与美尔公司签订补充协议一份，对承租期间的日常管理、安全生产等事宜作出进一步约定。
2013年6月4日，百利公司经办人朱进出具收条，载明收到美尔公司租房押金50000元；2013年6月18日，美尔公司向江苏省电力公司泰兴市供电公司转账18000元，朱进向美尔公司出具收条，载明收到百利公司电力过户产生的额外增容费18000元。2013年6月19日，百利公司经办人朱进、美尔公司经办人马宝林共同向泰州供电公司作出更名过户申请。2014年6月，美尔公司搬离百利公司出租房屋。2014年6月26日，美尔公司通过泰兴市公证处向百利公司发函，载明终止履行协议，并要求百利公司返还租房押金50000元及作为电力增容受益人应返还的增容费用18000元等事宜。
上述事实，有百利公司与美尔公司签订的工业用房出租协议书、补充协议书、朱进出具的收条、美尔公司的函、公证书及到庭当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
审理中，百利公司向本院申请对损坏的玻璃门窗的价值进行司法鉴定，后撤回鉴定申请及撤回要求美尔公司赔偿该部分损失的诉讼请求，本院予以确认；美尔公司向本院撤回要求百利公司给付逾期返还租房押金的利息及代理费的诉讼请求，本院亦予以确认。
本院认为，百利公司与美尔公司签订的工业用房出租协议系双方真实意思的表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。被告美尔公司于2014年6月年6日致函原告，要求解除合同，在此期限之前被告美尔公司拖欠原告百利公司的一个月房租25000元应予给付，对该部分诉讼请求本院依法予以支持。
原告认为被告美尔公司单方面解除合同，构成合同违约，根据双方关于合同解除的条款“在乙方承租期限内，如遇经营困难等原因时，需提前三个月向甲方提出终止协议的要求，甲方应无条件同意本协议终止，当年租金按实际使用时间结算，并退还全部押金……”，上述合同解除条件的约定并不明确，且双方合同期限约定为暂定5年，故原告主张被告因异地经营行为构成合同违约的主张并不成立；现有证据不能证明被告美尔公司按照约定的期限提前通知原告解除合同，审理中，本院至原告出租厂房现场勘查时，该厂房尚处于闲置状态，对闲置损失被告应予赔偿，结合双方合同约定，本院确定由被告赔偿原告2个月的房租50000元为宜。
本诉被告对协助本诉原告办理电费户名变更的诉讼请求亦无异议，本院予以认定。
反诉原告美尔公司要求反诉被告百利公司返还租房押金50000元的诉讼请求无异议，本院予以支持。
反诉原告要求反诉被告返还电力增容费18000元，从反诉被告提供的美尔公司转账凭证及双方向泰州供电公司提出的更名过户申请，可以认定朱进出具收条的款项实质为美尔公司转账给泰州供电公司的款项，反诉被告百利公司并非实际收款人，没有返还该款项的法定义务；电力增容是反诉原告为了生产需要，庭审中，反诉被告不同意接受，反诉原告应予自行拆除。对反诉原告要求反诉被告返还增容费用18000元的诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告泰兴百利包装有限公司与被告泰州美尔家私有限公司于2012年5月签订的工业用房出租协议书、补充协议书，被告泰州美尔家私有限公司本判决生效之日起10日内给付原告泰兴百利包装有限公司2014年6月份房租25000元，赔偿原告泰兴百利包装有限公司房屋闲置损失50000元，合计75000元。
二、被告泰州美尔家私有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告泰兴百利包装有限公司办理电力更名过户手续。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
四、反诉被告泰兴百利包装有限公司于本判决生效之日起10日内返还反诉原告泰州美尔家私有限公司租房押金50000元。
五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4910元，由本诉原被告各半负担；反诉案件受理费1880元，由反诉原被告各半负担（本诉原告已预交2455元，由本诉被告泰州美尔家私有限公司于上述期限内向本院缴纳2455元；反诉原告已预交940元，由反诉被告泰兴百利包装有限公司于上述期限内向本院缴纳940元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状1份，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件本诉受理费4910元、反诉受理费1880元（江苏省泰州市中级人民法院开户行：泰州市农业银行海陵支行；收款人：泰州市财政局；帐号：20×××88）。
审 判 长 戴爱明
审 判 员 杨鑫森
人民陪审员 殷艳阳
二〇一五年十月十日
书 记 员 朱 婷