北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终1224号
上诉人（原审原告、反诉被告）：焦翠桃，女，1974年4月15日出生，住北京市西城区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：魏杰，女，1971年11月13日出生，国家保密单位职员，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：魏佳强（魏杰之兄），住北京市东城区。
上诉人焦翠桃因与被上诉人魏杰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初31424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
焦翠桃上诉请求,要求撤销原审判决，依法改判魏杰返还押金。事实和理由：魏杰要求我于2017年9月13日搬出并对房屋进行交割，合同租期变更为半年，我按约定进行了物业交割，双方合同关系已彻底解除，魏杰没有理由不退还我押金；魏杰提出退还我押金的另一个条件系其于2017年9月21日前将房屋再次出租，并达到她要求的租金标准，此条件属无理要求，且魏杰是否将房屋出租与我无关，魏杰是为了扣我的押金故意未签订合同将房屋再次出租。
魏杰辩称，同意原判，不同意焦翠桃的上诉请求；因焦翠桃的小孩上学不便，焦翠桃提出要退房，我同意退押金，但提出了3个条件，焦翠桃也同意我提出的条件，但后来焦翠桃既没有结清水电费，我也没在2017年9月21日前将房屋出租出去，我的房屋基本空置一个月，所以不同意退焦翠桃押金。
焦翠桃向一审法院起诉请求,请求判令魏杰返还房屋押金4950元及承担本案诉讼费。
魏杰反诉请求判令焦翠桃因违约赔偿违约金4950元及承担反诉费。
一审法院认定事实：2017年3月21日，经北京我爱我家经纪有限公司提供居间服务，魏杰（甲方）与焦翠桃（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区新风北里1号楼15层1505号房屋出租给乙方居住，租赁期限自2017年3月23日至2018年3月22日，将应于2017年3月23日前将房屋按约定条件交付给乙方；月租金4950元，押壹付陆，各期支付租金日期为2017年3月22日、2017年9月22日；押金4950元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；合同第五条约定，租赁期内，供暖费、物业管理费、室内设施维修费由甲方负担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费由乙方负担；第十条违约责任，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。
合同签订后，魏杰将涉案房屋交付给焦翠桃，焦翠桃向魏杰支付了房屋押金4950元及截止2017年9月21日的租金。
2017年9月4日，焦翠桃微信联系魏杰：魏姐，我们现在搬家，可以吗？魏杰语音回复：到底是什么情况啊，你是确定好了不租了吗，因为，半年前的时候，不是就是大概是我记得我跟你说过，如果不要不租的话，你八月份把房子退给我，我是最好租的，现在找租户可能还有点困难，那咱就得重新再商量了，你得给一个准信儿你是到底是住还是不住了，好吗；……，你还是确定好了吧，确定好了给我一个准信儿，不租了，那么你就赶紧搬完之后呢，我把这个房子挂在中介上去，如果说，那租的这个租金啊和这个地方的租户就是达到我的预期呢，我这房子签出去了，咱们就可以商量退租，如果说这房子租不出去呢，我也没办法，因为毕竟是你违约在先好吗，你再考虑考虑，然后你给我一个准确的答复，……。焦翠桃：我也实在不想搬所以拖到现在，但上了几天学确实有点费劲，我是想你要同意的话我帮你把房早租出去，我也在那边找找房，那边的房又贵又破，也是无奈了。魏杰语音回复：如果你决定了要搬走的话，那就那样你就那个把房子打扫干净，然后呢，尽早的搬走，搬走之后呢，我把它委托到中介，然后有人要是租呢，签完之后呢，咱们再按天结房租只能是这样了，但是话说在前面呢，就是说，按4950元租这个价格肯定我是不接受的，而且这个租房是我而不是你，好吧，这个有我去跟中介去谈，这个前提是你那个把房间打扫干净了，然后呢，先搬，搬完之后呢，那把水电结清楚了，然后这个呢，是前提，我觉得这个咱们都相互让一步好吧；……。焦翠桃询问：押金退吧。魏杰语音回复：我刚才已经说得挺明白的了，就是说，什么意思呢，您现在找房子，然后您赶紧搬，搬完之后把水电结清，除了房屋打扫干净了，然后我把它放到中介去，然后遇到我满意的租户了，我把这个房子签出去，房租按天结押金可以退，但是前提是我这个房子得租出去中间不能有断档，你明白吧；我觉得我已经很好说话了，要遇到别的人您违约，那您就自己搬就行了，我觉得我已经非常好商量了，只要我的房子不断档能继续租出去办事，前提是我来租，我找到满意的租户，而不是您租你明白吧，您做二房东肯定是不行，我去租我跟对方谈，我谈到满意的对象了，我租出去的情况下，我再给您退租，退押金，好吧，……。焦翠桃：您理解错了，不是我当二房东，是我在这边住遇到租房的人多，中介也多，可以推推咱的房，当然谈得您谈。魏杰：多愿意这件事情妥善的解决，你那找到你满意的房子，你们搬走我这个房子呢，也先签到满意的租客，然后呢，我能退的尽量退给您，但是呢，还是那句话，就是说，咱们双方呢，都避免损失最小，但是呢还是前提就是您，你把这个房子维护好了，然后该做的工作做，然后咱们赶紧快速的把这个房子签出去，好吧，这是前提，如果说您认可的话，那您就马上找房子，然后咱们就赶紧去办好吧。随后，魏杰又通过微信语音联系焦翠桃：我刚才又看了一下子咱们的合同大概是到九月的二十一号应该是付下半年的房款是吧，那这样的话，那您这个时间咱们还得重新谈，你要想搬家的话，今天是四号都已经这个时间了，那也就是说从明天开始，那您，我想想几天啊，那您一周内吧，您把家搬完了，收拾完了，然后咱办一下交接，然后咱才有可能去谈，退这个，这个房租和押金的事儿，如果您都耗到三十，九月二十几号了，您再跟我谈的根本就没有谈的余地了，您违约了，您违约完了之后如果七天内不付这个，下半年房款的话，你还得再给我补欠的房租，好吧，我觉得这个没得商量您这个时间算计的太好了，都把我给算进去了；……，九月二十几号了，你应该交下半年房租了，你告诉我还退出还得按天退给您，然后还要退你押金，您觉得这跟跟任何一个，这个房主去商量，人家也不会接受您这些条款的是吧，你如果接受的话，那您就这样吧，明天是五号，然后一周内您那个赶紧搬家，搬家完之后，然后那个我去，赶紧把房子签出去，如果在9月21号前这个房子能够签出去，然后你没有欠款那咱们再谈退的事情，如果你这些都做不到，……。当晚十时四十三分，魏杰又微信联系焦翠桃：按合同规定，您要不租房了应提前一个月提出，您今晚9月4日才说，让我们怎么办；我还要出差，所以您一周内务必搬吧。焦翠桃回复：搬吧，我抓紧时间在这边找房子。
2017年9月10日晚七时零二分，焦翠桃微信联系魏杰：魏姐，我们明天搬，您看您什么时候过来交接。魏杰语音回复：你什么时候能收拾完呀，你要能收拾完的话就是咱们来那个见个面，然后那个我叫着中介，然后把钥匙拿过来委托到中介去好吧。焦翠桃：明天下午搬，搬完收拾一下后天交给您怎么样？你什么时候有时间来？明天也行，就是紧张点儿，您看吧。魏杰：你这样吧，那个星期二下班儿以后可以吗。焦翠桃：可以，您几点能到，提前告诉我一声儿。魏杰：这样吧，你那个明天先搬家，搬完家之后收拾完了你给信儿，我再跟您定周二咱们具体见面时间。焦翠桃：好的。
2017年9月11日下午十五时四十分，焦翠桃微信联系魏杰：魏姐是这样，那边儿没有及时把房子腾出来，东西可以先放那儿，但人住不了，您看我们先在这儿凑合两宿怎么样，不行只能到那边住酒店。魏杰：没太明白，是再住两天？14号可以搬家？再住两天也可以，但能否给我个准确的搬家，办物业交割的时间？焦翠桃：15号肯定没问题。魏杰：15号搬家？保洁？水电气结清？交割物业？您可又往后滞留了4天！要您一个准话就这么难吗？什么事都是您核实了，要不咱们还是按合同执行吧，您22号支付我下半年租金您继续租住，或支付我200%违约金您搬走。焦翠桃：明天吧；这样吧，我明天把东西搬走，后天把房子交给您，好吧。魏杰：请您确定好了,9月13日下午6点交割物业（保洁作完，水电气无欠费），别再三番两次地变，好吧。焦翠桃：好的。
2017年9月13日，魏杰微信联系焦翠桃：刚查天燃气也有欠费，与您说的无欠费不符，这样吧，晚上交接时把缴费单据出示一下吧。随后，焦翠桃将天燃气及水费缴费的记录进行截屏，微信发给了魏杰。
2017年9月14日晚十八时五十七分，焦翠桃向魏杰微信了发送了一张照片，照片中中介公司工作人员手持钥匙。魏杰回复：好的，辛苦了。
2017年10月14日，焦翠桃微信联系魏杰：怎么样了；把账结了吧。10月15日，魏杰回复：新合同刚签，这两天生效，我不在京，下周回来后再看看咱们签的合同，再联系你吧。此后双方在微信中就退费事宜发生争议，魏杰未退还焦翠桃的房屋押金。
庭审中，焦翠桃认可涉案房屋尚有6个字的水费未缴纳，其表示因为2017年9月13日正好赶上自来水公司更换新水表。魏杰称其他费用因为欠费不多，未进行记录。魏杰还表示涉案房屋于2017年10中旬才再次出租。
一审法院认为，魏杰与焦翠桃签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政规定的强制性规定，应属合法有效。双方履行合同过程中，双方就焦翠桃提前退租事宜进行了协商，依据双方的微信聊天记录可以确定，魏杰提出了同意退还焦翠桃押金的条件为：自2017年9月14日开始一周之内焦翠桃搬家、房屋无欠费、在2017年9月21日前将涉案房屋再次出租，焦翠桃对此表示同意。庭审中，魏杰表示涉案房屋直到2017年10月中旬才再次出租，焦翠桃亦无举证证明涉案房屋于2017年9月21日前已出租，故魏杰提出退还押金的前提条件未全部成就，现焦翠桃要求魏杰退还押金的请求，缺乏依据，法院不予支持。合同期满前，虽系焦翠桃提出提前退租，但其就此事已与魏杰进行了协商，且双方通过微信已达成一致意见，虽焦翠桃晚于约定的时间搬出涉案房屋，但是此已再次经过魏杰同意，现魏杰又以焦翠桃违约为由，要求焦翠桃支付违约金的请求，无事实依据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年12月判决：一、驳回焦翠桃的诉讼请求。二、驳回魏杰的反诉请求。
二审查明事实与一审基本一致。
二审补充查明，本院审理中，魏杰提供其与案外人郭春红在北京链家房地产经纪有限公司居间下签订的《北京市房屋租赁合同》，以证明其于2017年10月13日才将涉案房屋再次出租。焦翠桃不认可魏杰的证明目的。
本院认为：魏杰与焦翠桃签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，双方共同协商提前解除租赁合同，魏杰提出满足3个条件才退还焦翠桃的押金，否则不退押金：自2017年9月14日开始一周之内焦翠桃搬家、房屋无欠费、在2017年9月21日前将涉案房屋再次出租。焦翠桃同意魏杰提出的条件。根据查明的事实，魏杰于2017年10月13日才将涉案房屋再次出租，因退还押金的前提条件未成就，焦翠桃要求魏杰退还押金的请求，缺乏依据，本院不予支持。焦翠桃上诉称魏杰提出在2017年9月21日前再次出租房屋的条件过于苛刻、不合情理，但焦翠桃在双方协商解除合同时对此并未提出异议，且该项约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故本院对焦翠桃的该项上诉意见不予采纳。
综上所述，焦翠桃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由焦翠桃负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一八年二月二十三日
书记员 张晓鸥