北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08474号
上诉人（原审被告）管××，男，1964年6月17日出生。
委托代理人古彦龙，男，1964年12月2日出生，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律工作者。
委托代理人安××（管××之妻），女，1962年12月24日出生。
被上诉人（原审原告）管×1，男，1962年11月19日出生。
委托代理人刘明哲，北京刘明哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）管×2，男，1958年7月4日出生。
上诉人管××与被上诉人管×1、管×2确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第12627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日受理此案后，依法组成由法官宫淼担任审判长，法官龚勇超、法官张帆参加的合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。上诉人管××及其委托代理人古彦龙、安××，被上诉人管×1之委托代理人刘明哲均到庭参加了诉讼。被上诉人管×2经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
管×1在一审中诉称：管×1、管××、管×2系兄弟关系。三人曾因分家在北京市顺义区木林镇陈家坨各有宅院一套，彼此相邻，管××居中，管×1居北、管×2居南。上世纪80年代末，管×1与管×2将房屋调换。1993年核发宅基地使用证时，按调换后的状态颁发了证书。管×1宅院内有五间正房，向东经村公用道路出行。由于管×1当兵多年，一直未在此居住，故宅院一直闲置。2012年10月，管×1为该房屋做保温时，发现管××擅自占用管×1宅院，并在公用道路上修建了大铁门和厕所，导致管×1无法进入该宅院。管××出具其与管×2于1998年2月5日签订的一份买卖合同，合同载明管×1的房屋、树木等被卖予管××，认为涉诉宅院内房屋已归管××所有，并占用了全部宅院。为维护管×1自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.判令管×2和管××于1998年2月5日签订的《买卖房屋契约》无效；2.判令管××立即将占用的位于北京市顺义区木林镇陈家坨村、集体土地建设用地使用证登记字号为顺-
木林镇-陈家坨村集建（补发）字第×号宅院返还给管×1，将管×1的集体土地建设用地使用证原件返还给管×1。
管××在一审中辩称：1981年分家的事情属实，其兄弟五个分的家，有分家单为证。分家单上写明管××居中，管×1居北，管×2居南。管××和管×2于1998年2月5日签定合同时，管××根据分家单，知道管××南院是管×2的宅院，门牌号是×号，宅基地登记在管×2本人名下，当时管×2也在涉诉争议的宅院内居住。管××购买诉争宅院时还剩5间正房，也由管×2占有使用。管××从管×2处购买的诉争宅院的集体土地建设用地使用证原件由管××掌控。分给管××的宅院门牌号是×1号，不知道管×1的宅院门牌号，管××购买的诉争宅院登记人不是管×1。不同意管×1的诉讼请求。
管×2在一审中辩称：分家时，其分到的宅院是最南边。1989年左右，管×2与管×1之间互换了宅院，互换后管×2到了北院即现在居住的宅院，也就是×号。后来管×2翻建房屋，于1992年搬到了北边宅院即×号院。1992年之后，管×2没在南院居住使用过。因1992年之后管×2搬到北院居住，故管×2不清楚南院的门牌号，也不清楚谁在南院居住使用。因管×2在北院建造厢房，便于1990、1991年左右将南院的厢房拆了，此事管×2与管×1协商过，均同意拆除。1998年，管×2和管××签订买卖房屋契约时，管×2认为其能决定管×1的意见，就卖给了管××。管×2出卖诉争房屋时未通知管×1，2012年，管×1要给房屋做保温时找到管×2，管×2告知管×1房子已经让管×2出卖给管××，管××已将房款3500元给了管×2，但管×2未将该款给付管×1。管×1做保温时，管×2欲将房款给付管×1，管×1未明确意见。
一审法院经审理查明：管×1、管××、管×2系兄弟关系，经分家各自分得座落于北京市顺义区木林镇陈家坨村的宅院一处，管×1居北，管××居中，管×2居南，三处宅院南北相邻。上世纪八十年代，管×2与管×1将受分房屋互换。1993年顺义区颁发集体土地建设用地使用证时，将上述管×2分得的南端宅院确权在管×1名下，集体土地建设用地使用证登记字号为顺李集建（证）字第×2号，该使用证由管××掌控。2010年，管×1又取得补发的登记字号为顺-
木林镇-陈家坨村集建（补发）字第×号的集体土地建设用地使用证。
1998年2月5日，管×2与管××签订买卖房屋契约，管×2将分家单中管×2分得的南端宅院出卖给管××，内容为：卖房人管×2今将座落于陈家坨村西北角胡同路西、破旧瓦房五间和院内树木、自来水设施卖给管××。经双方共同协议，严明卖价每间房屋700元，共计折合人民币3500元整，当面交清，空口无凭，立字为证。管×2、管××签字确认。管××已将房款3500元给付管×2。现南端宅院由管××实际控制、使用。对于该买卖房屋契约，管×1称，该协议擅自处分了其所有的财产，且未得到其追认，应属无效。管×2称，其与管××签订合同时，曾告知过管××房屋调换一事，管×2认为管×2与管×1关系不错，能够决定管×1的意见，管×2没有将购房款3500元给付管×1，购房款仍由管×2掌控，2000年管×1转业后，管×2曾多次告知管×1房屋买卖一事，管×1未明确表示意见。管××称其不可能知道分家时分给管×2的房产登记在管×1名下，管×2称土地使用证没有发，向管××隐瞒了真实情况，并且管××是在管×2的建议下购买的房屋，管×1在多年前已知道房屋买卖一事，但没有否认，应推定为认可该房屋买卖的事实。
管×1、管×2称上世纪80年代末，二人经协商同意，将二人所分得宅院进行了调换，集体土地建设用地使用证登记在管×1名下可以证实此事。管××称不存在调换宅院一事，即使有此事管××也不知情，集体土地建设用地使用证不合法。
对于分家单中载明的管×2分得的南端宅院的门牌号，管×1称为顺义区木林镇陈家坨村×3号。管×2称不清楚。管××称应为×3号。经法院向顺义区木林镇陈家坨村村民委员会核实，分家单中载明的管×2分得的南端宅院的门牌号应为×号，该宅院北邻宅院应为管××现居住宅院，即×1号，×3号宅院不存在。对于管×2在南端宅院居住的时间，管×2称其于1992年之前一直在南端宅院居住，之后搬到北端宅院居住，南端宅院原有的厢房经管×2与管×1协商一致，于1991年左右拆除。管××称签订买卖契约之前管×2一直在南端宅院居住，管××购买南端宅院时还有管×2的物品。管×1现为居民户口。管××原户籍所在地在顺义区木林镇陈家坨村×1号，农业户口。2001年5月，管××将户籍迁入北京市顺义区杨镇地区×4号，转为小城镇户口。管×2的户口本载明其户籍所在地为顺义区木林镇陈家坨村×号。
一审法院判决认定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。涉诉宅院虽经分家归管×2所有，但管×2与管×1于1993年顺义区进行宅基地确权登记前进行了调换，且1993年确权时将涉诉宅院按照调换后的状态登记在管×1名下。管××于1998年购买涉诉宅院时，应当尽到必要的审查、注意义务，对涉诉宅院的登记情况进行核实。现管×1未收取购房款，亦未对管×2出卖涉诉房屋的行为予以追认，故管×2将涉诉房屋出卖给管××侵犯了管×1的合法权利，管×2和管××于1998年2月5日签订的《买卖房屋契约》应属无效。管××应当将其占用的位于北京市顺义区木林镇陈家坨村、集体土地建设用地使用证登记字号为顺-
木林镇-
陈家坨村集建（补发）字第×号宅院返还给管×1，将登记在管×1名下的顺李集建（证）字第×2号集体土地建设用地使用证原件返还给管×1。对于涉诉宅院内的添附部分，双方可另行解决。管×1的诉讼请求，有法律及事实依据，法院予以支持。
综上，一审法院判决如下：一、确认管×2与管××于一九九八年二月五日签订的《买卖房屋契约》无效；二、管××将其占用的位于北京市顺义区木林镇陈家坨村、集体土地建设用地使用证登记字号为顺-
木林镇-
陈家坨村集建（补发）字第×号宅院及宅院内房屋、附属物腾退给管×1，将登记在管×1名下的登记字号为顺李集建（证）字第×2号集体土地建设用地使用证原件返还给管×1，以上均于本判决生效之日起七日内执行。
管××不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人系亲兄弟关系。1981年分家的事情属实，其兄弟五个分得家，有分家单为证。分家单上写明管××居中，管×1居北，管×2居南。管××和管×2于1998年2月5日签订合同时，管××根据分家单，知道管××南院是管×2的宅院，门牌号是×号，始终由管×2居住、占有、使用，管××购买诉争宅院时还剩5间正房。管××从管×2处购买的诉争宅院的集体土地建设用地使用证原件由管××掌控。分给管××的宅院门牌号是×1号，不知道管×1的宅院门牌号，管××购买的诉争宅院门牌号登记人不是管×1，但买卖合同是不争的事实，如果被上诉人没有卖房，双方又怎么签订的《买卖合同》。本案的争议焦点是：1.买卖合同是否有效，在庭审过程中被上诉人称自2012年才知道房屋被人占用不属实，2010年管×1将自己的户口迁回本村，入在×3号，是经过公安部门和村委会登记造册的，这就说明被上诉人已经知道门牌号是×号的宅院是属于管××的，因管××在此居住。被上诉人也一直没找过有关部门更没找过上诉人。双方所签订的买卖合同是双方的真实意思表示，是有效合同。2.1998年双方签订合同时管×2的门牌号是经过公安机关和村委会备案的，一直也没变更，现在也是。如果是双方互换的话，管×1也一直在没有在此居住过。从而不难看出是卖给上诉人的，而不是互换的。3.1992年土地确权时错登在管×1名下的土地使用证，经村委会证明是错登的，所以土地使用证是属于无效的。因被上诉人管×1的户口是非农业，不是农村组织成员，所以也不应该给其颁发土地使用证。4.现有证明人付×，证明管×2与管×1实属买卖并非调换，管×21998年前拥有2个宅院，并于1998年2月将登记在其名下的×号院卖给管××。请求：1.撤销北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第12627号判决，确认双方合同有效，驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
管×1针对管××的上诉请求答辩称：对上诉人的上诉请求均不予认可，同意一审判决，不认可上诉人的上诉理由，双方兄弟间在1981年确实分家，80年代末，管×1、管×2相互宅基地调换，南侧宅院应该是管×1的房屋，上诉人说买房时不知道调换这事，不是事实。另外管×1等多次去当地派出所，发现村里门牌号登记混乱，门牌号不能说明任何问题，第三村委会已经向法院提交证明声明不做证据使用，上诉人现在仍然拿村委会的证明当证据是不正确的。
本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实无异。
以上事实，有分家单、房屋买卖契约、证明、集体土地建设用地使用证、宅基地登记卡、户口本及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉诉宅院于1993年确权时即登记在管×1名下，现管××与管×2就涉诉宅院签订《房屋买卖契约》，显属侵犯了管×1的合法权利，应属无效，故上诉人应将涉诉宅院返还给管×1。涉诉宅院的建设用地使用证现由上诉人管××保管，其应予返还。上诉人上诉称建设用地使用证登记错误，并无确切证据证明，本院不予采信。上诉人一直保有涉诉宅院的建设用地使用证，故其关于不知涉诉宅院登记在管×1名下的陈述，本院实难采信。就涉诉宅院内的添附部分，双方可另行解决。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由管×2、管×1各负担35元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费70元，由管××负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 龚勇超
代理审判员 张 帆
二〇一五年七月六日
书 记 员 杨艳娇