山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终4955号
上诉人（原审被告）：吕守仁，男，1948年7月26日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
委托诉讼代理人：刘兵兵，山东昌平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈峰，山东昌平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李善海，男，1953年3月2日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
上诉人吕守仁因与被上诉人李善海农村房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6529号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
吕守仁上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回李善海的起诉；2.一审、二审诉讼费用由李善海负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，认定吕守仁与李善海签订的《农村住宅买卖合同》无效是错误的。首先，吕守仁与李善海于2003年5月16日签订涉案合同，合同签订后，双方就各自履行了支付对价和交付房屋的义务，至今，吕守仁已在该房屋处生活了14年之久，基于对其长期、稳定的占有使用，已经对涉案房屋具有了强烈的认同感，并且也已经对房屋进行了大量的装修、改建等添附行为，一审法院并未考虑这一点。其次，涉案《农村住宅买卖合同》是在平等、自愿的基础上双方的真实意思表示，并不违反合同法中关于无效合同的任何规定，因此，应当尊重并遵守合同法的基本精神，即意思自治、诚实信用原则，李善海在将涉案房屋卖与吕守仁时已经获得了相应的收益，现涉案房屋面临拆迁补偿问题，却通过诉讼收回房屋，以便获取巨额拆迁补偿利益，违反了诚实守信原则。最后，李善海将涉案房屋卖与吕守仁后在本村已经有了新的宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，一审法院判决将涉案房屋返还李善海，不符合法律规定，会存在一户村民拥有两处宅基地的情况。李善海已经基于新购买的宅基地获得了每人45万元的拆迁补偿款，本次诉讼是为了收回房屋，利用村民身份再次获取巨额拆迁利益。二、一审法院判决适用法律错误。首先，一审法院作出判决所依据的法律规定是相互冲突的。而本案中并没有合同法规定的五种无效情形，一审法院依据的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定非法律强制性效力规范。其次，本案虽为农村的房屋买卖合同，但根据目前我国“房地一体”的原则，实际买卖的也是宅基地的使用权，该案因双方的争议实际上也是涉及宅基地的使用权，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条之规定，也应当经过相关政府部门的处理，而李善海并未经过该前置程序，直接向一审法院提起诉讼，显然不符合程序。涉案的宅基地及地上物现正处于政府拆迁过程中，根据审判实践该纠纷法院应当不予受理，即使受理后也应当依法驳回李善海的起诉。另，一审法院判决第三项的最后一句话系超出李善海的诉讼请求作出的判决，该内容李善海并没有起诉。综上，请求二审法院作出公正判决。
李善海辩称，同意一审判决。
李善海向一审法院起诉请求：1.依法确认李善海、吕守仁签订的农村住宅买卖合同无效；2.依法判令吕守仁向李善海交付济南市住宅；3.诉讼费由吕守仁承担。
一审法院认定事实：1.李善海系济南市XXXXXXX村集体经济组织成员，吕守仁系济南XX厂退休职工。1984年，李善海取得济南市XXXXXXX村XX号的《农村宅基地使用权证》。2003年5月16日，李善海、吕守仁签订《协议书》1份，约定：李善海自愿把自己住宅出售给吕守仁使用，李善海必须为吕守仁提供并付与吕守仁农村宅基地使用证书一本，李善海付款后此协议生效；吕守仁自协议签订之日起付与李善海宅基使用权费用14500元，负责办理宅基房产过户手续，费用自理；自协议签订后双方必须共同遵守，谁违反谁负责对方的经济损失。2003年5月17日，吕守仁给付李善海价款14500元，李善海为吕守仁出具“今收到吕守仁购房费壹万肆仟伍佰元正”的收条。李善海收款后，将农村宅基地使用权证交付吕守仁，将涉案房屋及院落交付吕守仁。2.吕守仁自2003年在涉案房屋居住至今。吕守仁称在使用期间，院落做了水泥地面，对房屋内部进行了装修，重新更换了屋面瓦，且封闭了前出厦（铝合金），房屋的门、窗户重新更换成了铝合金门窗，洗澡间安装了铝合金门窗，安装了太阳能淋浴器，安装土暖气一套，安装了网络及有线电视，建了鸽子棚。李善海称因李善海、吕守仁关系紧张，对院内及室内的现状不清楚。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：吕守仁称在使用涉案房屋期间对大门进行了修葺，李善海不予认可，称大门现状与2003年没有区别，大门的顶部以及墙上的花墙均是当时李善海找人修建。李善海、吕守仁均未提供证据证实2003年大门的现状。一审法院对吕守仁修葺大门的主张不予认定。
一审法院认为，本案的争议焦点为李善海、吕守仁于2003年5月16日签订的《农村住宅买卖合同》是否有效。李善海系济南市XXXXXXX村集体经济组织成员，依法取得济南市的《农村宅基地使用权证》，并在该宅基地上建造了房屋。2003年5月16日，李善海、吕守仁签订《农村住宅买卖合同》，李善海将涉案房屋及宅基地使用权转让给非XX区XXXXX村集体经济组织成员的吕守仁，因李善海只享有宅基地使用权，擅自将宅基地使用权转让给吕守仁，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，故李善海、吕守仁于2003年5月16日签订的《农村住宅买卖合同》应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该买卖合同取得的财产，应当予以返还，故李善海应返还吕守仁购房款14500元，吕守仁应返还李善海涉案房屋及涉案房屋的《宅基地使用权证》。据此，判决：一、确认李善海与吕守仁于2003年5月16日签订的《农村住宅买卖合同》无效。二、限李善海于判决生效之日起十日内返还吕守仁购房款14500元。三、限吕守仁于判决生效之日起十日内将涉案（即济南市XXXXXXX村XX号）房屋腾空（不得人为破坏）返还李善海，并将《农村宅基地使用权证》返还李善海。如果李善海未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由李善海负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
二审期间，吕守仁提交了济南市XX区人民政府XXXXXX村改造项目建设指挥部出具的《致XXX村城中村改造拆迁户的一封信》，欲证明李善海提起本案诉讼的原因系涉案房屋所在的XX镇XXX村面临拆迁，李善海想获取该涉案房屋的拆迁补偿款。李善海称没有见过这封信。以上事实由吕守仁提交的上述证据、二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，李善海虽系济南市XXXXXXX村集体经济组织成员，但其擅自将涉案房屋及宅基地使用权转让给非XX区XXXXX村集体经济组织成员的吕守仁，违反了上述法律的效力性强制规定，一审法院认定李善海与吕守仁签订的《农村住宅买卖合同》无效，于法有据，本院予以确认。合同无效自始无效，因合同无效取得的财产，应当予以返还，一审法院判决吕守仁返还李善海涉案房屋及《宅基地使用权证》，李善海返还吕守仁购房款14500元，于法有据。吕守仁虽主张其在居住期间对涉案房屋进行了修建改造，但并未提供有效证据予以证实其损失数额，且吕守仁就房屋增值及实际损失亦未提起反诉，故本院对吕守仁的该主张不予支持。
综上所述，上诉人吕守仁的上诉请求不能成立。应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人吕守仁负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年八月四日
书记员 朱俞颖