杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初4503号
原告（反诉被告）：杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅。住所地：浙江省杭州市下城区凤起路***号*幢***室。
经营者：张茂光，女，1943年12月23日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。
委托诉讼代理人：姜海斌、胡高鸳，浙江浙杭律师事务所律师。
被告（反诉原告）：熊旺，男，汉族，1992年10月16日出生，住湖北省鄂州市鄂城区。
委托诉讼代理人：黄敏，湖南扬世律师事务所律师。
被告：章文龙，男，汉族，1974年11月9日出生，住浙江省杭州市下城区。
原告杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅为与被告熊旺、章文龙房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月21日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员章幼戎独任审判。在审理过程中，熊旺向本院提起反诉，本院经审查受理后，决定将本诉和反诉合并审理，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅委托诉讼代理人姜海斌、胡高鸳，熊旺委托诉讼代理人黄敏到庭参加诉讼。被告章文龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案现已审理终结。
原告杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅诉称，原告与被告熊旺签订《房屋租赁合同》，双方约定将原告位于凤起路519号3幢3楼318室转租给被告熊旺使用，被告熊旺承租房屋用于餐饮功能，租赁期限自2015年4月15日至2020年4月14日止，租赁期间的租金总额为4648910元，具体支付方式、支付金额均在《房租租赁合同》中进行了约定。双方在《房租租赁合同》中进一步明确了租赁物内的水电费、停车费、税费等相关费用由被告熊旺承担，且被告章文龙自愿为被告熊旺担保，并愿意受担保条款的约束。原告依约将租赁物交付给被告熊旺后，被告熊旺开始使用租赁物营业。2016年3月15日，原告要求被告熊旺支付租金，被告熊旺一直未支付，后被告熊旺再无向原告支付过租赁期间内的租金、水电费、煤气费等费用。期间，原告多次向被告熊旺催讨所欠款项，并要求被告章文龙承担连带保证责任，均未果。鉴于二被告一直拖欠上述费用，原告根据《房屋租赁合同》第九条约定，于2016年6月2日向二被告发出《律师函》，函告原告于2016年6月7日解除与被告熊旺的《房屋租赁合同》，要求二被告于2016年6月15日前按照《房屋租赁合同》约定清理其在租赁房屋内的自有财产，并向二被告催讨所欠款项，但截止至今，二被告仍未支付任何款项。由于被告自合同解除之日起仍然实际占有租赁物，被告仍需支付实际占有期间的租金。原告认为，二被告的行为已经违反了《中华人民共和国合同法》相关法律法规，严重地侵害了原告的合法权益，诉请判令：1、依法确认原告与被告熊旺的《房屋租赁合同》已解除；2、被告熊旺向原告支付租金140516元；3、被告熊旺向原告支付租赁期间的水电费16501.83元；4、被告熊旺向原告支付租赁期间的煤气费3786.66元；5、被告熊旺向原告支付上述逾期支付款项的违约金45968元（暂计至2016年6月15日，之后的利息按每日千分之三计算至实际清偿之日止）；6、被告熊旺向原告支付违约金929782元；7、被告熊旺向原告支付房屋占有使用费59849元（自2016年6月8日暂计至2016年6月30日，此后按照《房屋租赁合同》租金标准计算至实际腾退房屋之日止）；8、被告章文龙对上述2-7项金额承担连带保证责任；9、本案诉讼费用由二被告承担。
被告熊旺辩称，2016年3月初，原告在其所租房屋楼顶违章修建的员工宿舍被相关行政部门拆除后，未及时进行防水处理。3月9日因下雨导致答辩人所租房屋漏水，答辩人要求原告进行修缮，原告虽口头承诺进行维修，但一直未有行动，直到鉴定也未进行维修。4月6日又因房屋漏水导致答辩人所租房屋吊顶脱落，并导致电路故障（主要表现为电路短路）。答辩人为此被迫停业。在此期间，答辩人多次找到原告要求其尽快对房屋进行维修，原告回复：只要答辩人交纳3月份的水、电、燃气费后就立即进行维修。4月8日，答辩人用支付宝以转账方式向原告交纳25328元水、电、燃气费用后，原告开始推卸责任，说房屋漏水是物业管理部门的行为造成的，应由物业管理部门承担责任。进而致使答辩人所租房屋漏水问题一直未能解决。原告的行为违反了双方所签《房屋租赁合同》的相关约定，构成违约。原告自3月9日以来，本应及时对所转租房屋进行维修，以保证答辩人能正常使用租赁房屋。原告没有履行自己应尽的维修义务，致答辩人最终被迫停业。原告要求答辩人对不能正常使用的租赁房屋给付租金，没有任何依据。综上认为，原告在履行合同过程中违反约定，致答辩人所租房屋不能正常使用。原告在转租房屋恢复正常使用前不应向答辩人诉求租金。为此，要求判令驳回原告的诉讼请求。
反诉原告熊旺诉称，反诉被告于2011年1月1日承租了案外人杭州都锦生实业有限公司位于杭州市××层3200平方米房屋，用于从事KTV、自助餐、食品超市等经营。承租期限为10年至2021年3月21日止。2015年3月28日反诉被告将所租赁房屋中的318室885平方米面积转租给反诉原告从事餐饮经营，双方就此签订了《房屋租赁合同》，该转租行为得到了房屋业主的书面同意。合同订立后，反诉原告将该转租房屋进行装修后从事餐饮服务，并在相关行政管理部门进行了登记，登记字号为“杭州下城区鼎宫餐厅”。2016年3月初，杭州市下城区的相关部门依法强制拆除了反诉被告于2012年前后擅自修建在反诉原告所租房屋顶层上面的员工宿舍。反诉被告因未对该顶部被拆除的相关部位作防水处理，致使2016年3月9日下大雨后反诉原告所租赁的房屋多处渗水，反诉原告向其反映并要求其维修，而反诉被告却置若罔闻，一直未采取补救和有效的维修措施，2016年4月6日反诉原告所租赁房屋装修的吊顶也因渗水而脱落，同时因为房屋渗水造成电路故障。最终导致反诉原告所经营的餐厅被迫停业。反诉原告将该漏水事件及时向反诉被告报告后，反诉被告仅派员到现场勘查了情况，却不采取有效的修缮措施，且将维修责任推卸给房屋所有权人下设的物业公司。而物业公司则又认为该房屋的漏水是反诉被告擅自在其楼顶违章建房所致。反诉被告至今未对房屋渗水问题进行维修。反诉原告认为：反诉被告的行为违反了《房屋租赁合同》的相关约定，给反诉原告造成了装修、营业等相应损失140万元。诉请判令：1、反诉被告赔偿各项损失1110052元（包含：2016年4月7日开始的员工工资55000元；管理人员阎顺强的工资共11个月93500元；营业收入损失2016年4月7日计算至今共321天，共计898500元，营业损失应当算至本案判决生效之日，且应加上维修期限；维修费用41124元；食品损失21628元）；2、反诉被告继续履行合同；3、本案反诉费、鉴定费由反诉被告承担。
反诉被告杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅辩称，答辩人未违约，从反诉原告申请的证人证言可知，在渗水事件发生之后，答辩人第一时间到达现场维修，反诉原告的证人称决定停止营业不是因为房屋渗水，而是因为害怕漏电，反诉原告所谓的损失与房屋渗漏没有因果关系，反诉被告不应承担责任。反诉原告也无证据证明已经支付了员工工资及维修费用。反诉原告不交纳租金、水电费等费用，答辩人已经书面通知反诉原告解除合同，合同依法已经解除。综上，要求判令驳回反诉原告的反诉请求。
被告章文龙未做答辩。
为证明主张，杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅提交了下述证据材料：
1.《房屋租赁合同》1份，欲证明杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅与熊旺签订租赁合同，双方对相关权利义务进行约定，章文龙为熊旺承担连带保证责任。
2.水电费通知单（2016年3月16日至2016年4月15日）1张；
3.浙江增值税普通发票发票联2张；
4.水电费催缴通知单1张；
5.收款收据（2016年4月21日）1张，
证据2-5欲共同证明熊旺拖欠杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅2016年3月16日至2016年4月15日期间的水电费14142.69元。
6.水电费通知单（2016年4月16日至2016年5月15日）1张；
7.浙江增值税普通发票发票联2张；
8.水电费催缴通知单1张；
9.收款收据（2016年5月19日）1张，
证据6-9欲共同证明熊旺拖欠2016年4月16日至2016年5月15日的水电费2359.14元。
10.浙江增值税普通发票发票联1张；
11.收款收据（2016年5月16日）1张；
证据10、11欲共同证明熊旺拖欠原告煤气费3786.66元。
12.律师函1份，欲证明杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅自2016年6月7日起与熊旺解除租赁合同，以及要求二被告支付拖欠租金等费用。
13.EMS快递面单；
14.EMS快递查询单，
证据13、14欲共同证明杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅向二被告发出《律师函》，熊旺已收到。
15.录音（光盘）1张，欲证明杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅向章文龙告知熊旺拖欠租金等费用，要求章文龙承担保证责任。
16.中国建设银行银行卡客户交易查询，欲证明熊旺多次迟延交付水电费、租金。
为证明主张，熊旺提交了下述证据材料：
1.《房屋租赁合同》1份；
2.转租申请1份，
证据1、2欲共同证明转租合同合法有效，在合同中约定了杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅的维修责任。
3.营业执照1份，欲证明熊旺承租房屋从事餐饮业，餐饮经营损失应当得到赔偿。
4.图片说明（短信截图），欲证明4月6日因鼎宫餐厅严重漏水造成电路短路，使得鼎宫餐厅无法经营。
5.《鉴定报告》（编号为BJ1600153）及鉴定发票、鉴定机构的答复函各1份，欲证明金鼎宫餐厅漏水的三大原因，且证明在鉴定结束为止并未进行修缮。
6.《关于金鼎宫餐厅房屋漏水受损物品及其经营损失等项目的价格鉴定评估报告书》（杭诚价[2017]鉴字第3-C号）及评估发票各1份，欲证明所租赁房屋漏水造成了三大类损失及电路因为漏水存在安全隐患
被告章文龙未提交证据。
对杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅提供的证据，章文龙未到庭应诉，放弃了质证的权利。熊旺对证据1三性无异议。对证据2、3、6、7真实性表示不清楚，关联性有异议，认为通知及发票都是杭州都锦生公司发给杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅的，无证明力。对证据4、8认为是打印件，不是向熊旺发出的，也无公司签章，对证据三性有异议。对证据5、9、11收款收据认为是复印件，且没有收到过，对该证据的真实性有异议。对证据10认为抬头写的是金唛多餐厅，与本案无关。对证据12认为虽然杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅提出律师函，但在杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅违约致使不能使用房屋的情况下，要求承租人缴纳租金，违背了合同法的规定。对证据13、14真实性、合法性无异议，证明目的有异议。对证据15真实性不清楚，认为只有章文龙才清楚。对证据16认为与本案无关，认为在2016年2月15日以前并未对迟交的租赁租金等费用提出异议，之后未交的原因是因为房屋漏水致使无法正常使用。本院认为上述证据中证据1、12、13、14、15真实合法，且与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。而其余证据缺乏充分的证明力，或与本案缺乏必要关联性，对其证据效力不予认定。
对熊旺提交的证据，章文龙未到庭应诉，放弃了质证的权利。杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅对证据1、2、3三性无异议，对上述证据效力本院予以认定。对证据4三性有异议，认为无原件，对其证据效力本院不予认定。对证据5鉴定报告无异议，认为其中第二、三个原因在租赁房屋的时候是确认无异议的，因为大雨造成的原因应为不可抗力。对证据6评估报告三性有异议，认为评估所依据的装修时间是2015年4月15日至2015年7月15日，熊旺租赁房屋的时间是2015年3月18日，此后根据合同约定应当由熊旺自行进行装修；对于日平均经营损失，认为评估报告依据的是熊旺单方制作的日营业报表，实际上熊旺在停止经营前已经处于亏损，这从未按时支付房屋租金及水电费可以看出；关于冷冻货物，变质的时间点是6月份，而被告停止经营是4月6日，想减少损失完全可以在该时间段内进行转让或者用于其它应用，停止营业的时间是导致这批冷冻货物变质的直接原因。对证据5、6证据效力本院予以认定。
综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定下述事实：
坐落于杭州市凤起路519号3幢三楼房屋为杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅向案外人杭州都锦生实业有限公司所租赁。2015年3月28日杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅与熊旺签订《房屋租赁合同》，将上述房屋中的318室885平方米房屋转租给熊旺经营使用，租赁期限自2015年4月15日起至2020年4月14日止。2015年4月15日至2015年7月14日为90天免租期。日租金2.9元每平方每天，每两年租金递增6%，租金支付方式为先付后用，3个月一付。首期租金（2015年7月15日至2015年10月14日期间）234193元，在合同签订后7天内一次性付清，以后每次支付时间在每年的7月15日、10月15日、1月15日、4月15日前30天内付清3个月租金。租赁期内水电费、停车费等相关费用以及与经营有关的税费由熊旺承担。租房押金234193元，在合同签订后7天内一次性付清，租赁期满后如有剩余，无息返还。合同签订后，承租人应按期支付租金、水电能耗费用等，逾期支付则每逾期一天按照未支付费用的3‰支付违约金。逾期支付超出30天的，出租人有权采取停水停电或解除合同，并要求承租人在7天内腾退房屋。未腾退的，视为承租人放弃，出租人有权按照合同全部年限租金总和的20%主张违约金。房屋装修需报出租人报备，变更房屋主体结构和原有设备设施及出租人整体布局的，需预先报出租人书面同意。出租人提出进行维修，须提前1日书面通知承租人，承租人应积极协助配合。承租人向出租人提出属于出租人范围内房屋设施维修请求后，出租人应在24小时内做出响应，在合理时间内或双方约定的时间内及时提供维修服务，否则承租人因此造成的经济损失由出租人承担。对承租人的装修装饰及承租人安装的设备设施部分，如空调、消防、给排水出租人不负责修缮义务。章文龙作为担保人在上述房屋租赁合同中签字捺印，确认自愿为承租人担保，并愿意受担保条款约束。2015年4月28日杭州都锦生实业有限公司对杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅对上述房屋转租的申请予以同意。2015年8月18日熊旺个人经营的杭州市下城区鼎宫餐厅取得营业执照。2016年3月9日、4月6日杭州市下城区鼎宫餐厅先后两次发生屋面渗漏，案件审理中经鉴定确认漏水位置为：屋面底部、屋面板与梁交接处渗漏，原因为：1、防水材料老化、破损、残缺；2、屋面混凝土条形基础阻断雨水排水路径；3、南北侧烟道接出口防雨淋设置不合理，导致雨水从侧边飘入；4、拆除违章建筑后产生的建筑垃圾没有及时清理，导致雨水排水路径不畅；5、拆除违章建筑时未对建筑底部砖墙基础及时拆除，雨水流入基础内导致砖砌隔墙内积水。房屋发生渗漏后，熊旺通知杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅进行修理，因未能修复，2016年4月6日杭州市下城区鼎宫餐厅停止营业。2016年4月10日熊旺致函杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅，要求杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅立即采取合理方式排除妨害，解决漏水问题，并赔偿财产损失及营业损失139余万元。2016年4月15日杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅复函认为已经采取积极措施进行修复，屋顶渗水问题已经解决，屋顶灰漆需待干透后重新进行粉刷，租赁场所冷菜间渗水及吊顶损坏部分会负责修复。并提出上述渗漏问题没有直接影响酒店正常营业，对熊旺所提出的财产损失不予认可。并告诉熊旺已将问题上报给物业，请求物业进行适当补偿，同时会尽快处理房屋漏水问题并加强屋顶防水处理。2016年6月2日杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅致函熊旺，告知熊旺因拖欠2016年4月15日前30天应支付2016年4月15日至2016年7月15日的租金234193元，应付2016年3月16日至2016年4月15日水电费14142.69元，应付2016年4月16日至2016年5月15日水电费2359.14元，应付2016年3月12日至2016年4月11日煤气费3786.66元，共计254481.49元。故根据合同中关于逾期支付租金超过30日出租人有权解除合同的约定，特函告自2016年6月7日起解除双方签订的房屋租赁合同，要求熊旺在接到函告之日起7日内支付拖欠款项及违约金共计1085382元，暂时计算至2016年6月7日止，并要求熊旺按照合同约定在6月15日前清理在租赁房屋内的自有财产。如不履行，则将通过法律途径追究责任。2016年6月21日杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅提起本案诉讼。
另查明，杭州诚正价格评估咨询有限公司出具杭诚价[2017]鉴字第3-C号评估报告，该报告载明：杭州市下城区鼎宫餐厅内部因漏水造成的顶部电路和地板下电路预埋及其他装饰项目在鉴定评估基准日的损失价格为41124元。杭州市下城区鼎宫餐厅的日平均经营损失为2800元每日。餐厅因停电变质的冷冻货物损失价格为21628元。熊旺为评估支付评估费16000元，鉴定支付鉴定费17000元。
本院认为，原、被告在合同履行过程中因房屋渗漏及缴费延迟等问题产生纠纷，熊旺在2016年4月6日停止营业至今。根据合同约定，熊旺应在2016年3月15日前支付季度租金234193元，然而3月9日租赁场所发生了渗漏，4月6日又再一次发生渗漏。熊旺以此为由拒付租金并要求杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅赔偿损失。对于杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅是否因熊旺拒付租金享有合同解除权的问题，本院认为，案涉房屋虽然是局部渗漏，但因房屋用途为饭店经营，冷菜间渗水及吊顶损坏确会对饭店的正常使用造成影响。熊旺在杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅未能修复的情况下拒绝支付租金，不同于合同中约定的迟延支付租金而解除合同的情形，本院对杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅以熊旺未付租金为由要求确认合同在通知之日解除的请求不予支持，而对熊旺要求继续履行合同的反诉请求予以支持。与此同时，保证房屋的正常使用，及时进行维修是出租人的合同义务，交付租金亦是承租人应负的合同义务。在出租人未适当履行修缮义务的情况下，熊旺作为承租人决定继续租赁房屋的，依法应积极作为，主动修缮，以防止损失的扩大。且根据鉴定结论来看，熊旺自行安装的烟道接出口防雨淋设置不合理亦是造成房屋渗漏的原因之一。熊旺未采取积极措施对渗漏进行修理，而是以房屋渗漏为由拒绝交纳租金，要求出租人承担营业等损失，直接扩大了损失。综合上述因素，本院认为扣除三个月作为承租人对房屋行使自行修缮的时间为宜，对其余租金因承租人不作为扩大了损失，仍应由熊旺承担，对杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅相应部分的租金主张本院予以支持。考虑到纠纷的起因，对杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅关于租金延迟违约金的诉讼请求则不予支持。对杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅所主张的水电、煤气费及其违约金，因所提交的证据缺乏充分的证明力，故对该部分费用及其违约金的主张亦不予支持。对熊旺主张的因房屋渗漏造成的各项损失，其中因漏水造成的顶部电路和地板下电路预埋及其他装饰项目在鉴定评估基准日的损失为41124元，结合渗漏原因，本院判令由杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅承担80%赔偿责任。对冷冻货物损失21628元，本院认为熊旺未及时处理，对损失的扩大具有直接责任，故依法可以减轻对方的责任，从而判令由杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅承担50%赔偿责任。对熊旺所主张的停业经营损失，因无法确定确系杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅造成，故不予支持。需要指出的是，本案是针对裁判节点前所发生的事实进行的审查。在裁判生效之后，原、被告应根据渗漏原因，积极进行整改，适当履行义务，并承担由此导致的法律责任。因该部分事实尚未发生，故对杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅要求熊旺继续交付房屋租金的诉讼请求，不予支持。鉴定及评估费用系因本案纠纷所产生，根据鉴定的漏水原因，冷冻货物的受损原因，本院酌情判令由杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅承担80%的鉴定费用，50%的损失评估费用。而章文龙作为熊旺的保证人，应共同为熊旺的还款责任承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百十九条、第二百一十二条、第二百二十一条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原、被告所签订的《房屋租赁合同》继续履行；
二、被告（反诉原告）熊旺于本判决生效之日起10日内按照日租金2566.5元向原告（反诉被告）杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅支付2016年7月15日起至本判决生效之日止的房屋租金；
三、被告章文龙对上述第二款被告（反诉原告）熊旺的付款承担连带责任；
四、驳回原告（反诉被告）杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅的其他本诉请求；
五、原告（反诉被告）杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅于本判决生效之日起10日内赔偿被告（反诉原告）熊旺房屋装修损失32899元；
六、原告（反诉被告）杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅于本判决生效之日起10日内赔偿被告（反诉原告）熊旺冷冻货物损失10814元；
七、原告（反诉被告）杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅于本判决生效之日起10日内赔偿被告（反诉原告）熊旺鉴定费13600元；
八、原告（反诉被告）杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅于本判决生效之日起10日内赔偿被告（反诉原告）熊旺评估费8000元；
九、驳回被告（反诉原告）熊旺的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费15568元，因适用简易程序而减半收取7784元，保全费5000元，共计12784元，由原告（反诉被告）杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅承担6264元，被告（反诉原告）熊旺、被告章文龙承担6520元。反诉受理费8700元，由原告（反诉被告）杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅承担343元，被告（反诉原告）熊旺承担8357元。
原告（反诉被告）杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）熊旺、被告章文龙于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 员 章幼戎
二〇一七年三月二十日
代书记员 黄河君