内蒙古自治区武川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0125民初640号
原告:张志强，个体，现住内蒙古自治区呼和浩特市。
被告：内蒙古华怡房地产开发有限责任公司。
法定代表人：郭小贵，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ常，内蒙古世铭律师事务所律师。
被告：季茂良，无业，户籍地江苏省射阳县。
原告张志强诉被告内蒙古华怡房地产开发有限责任公司（以下简称华怡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，经本院审查，季茂良与张志强存在债权债务关系，华怡公司为季茂良的债务向张志强提供抵押担保，依照相关法律规定，本院认为季茂良与本案有利害关系，担保人与债务人应作为共同被告，故本院依职权追加季茂良作为被告参加本案诉讼。�院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张志强、被告华怡公司法定代表人郭小贵及其委托诉讼代理人ＸＸ常到庭参加诉讼，被告季茂良经本院公告合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案经缺席审理。本案现审理终结。
原告张志强向本院提出的诉讼请求是：请求判令被告立即交付原告购买被告开发的××府房屋一套。事实和理由：2012年4月24日原告以认购书的形式购买被告开发的××府房屋一套，建筑面积为100.5平方米，单价为3830元/平方米，总房价是384915元。2012年6月5日原告向被告支付所有房款，该楼盘早已竣工出售，至今被告不履行交付房屋的义务，为此，特向武川县人民法院提起诉讼，支持原告的请求。
被告华怡公司辩称，1.原告的起诉隐瞒重要事实，属于恶意和虚假诉讼，原、被告没有发生过以认购书形式的房屋买卖关系；2.原、被告没有发生过任何的经济往来，原告没有支付购房款，也未通过转账形式支付购房款；3.我公司不清楚季茂良与张志强之前的债权债务关系，季茂良是我公司的部分工程的承包人即施工方，季茂良拖欠张志强款项与我公司无关；4.涉案房屋的认购书和收据是胁迫下出具的，这种担保未办理抵押登记，是无效担保，季茂良与我公司的款项已经结清；5.张志强的诉讼主体资格有问题。收据中一张抬头是张志强的名字，另一张抬头是土默特左旗宇通商品混凝土有限责任公司（以下简称宇通公司）的名称，本案的诉讼主体存在问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张志强为了证明自己的主张，出示了以下证据：
（一）2012年4月24日原、被告签订的房屋认购协议书一份，证明�、被告签订了房屋认购书，上面有房屋的位置、平米数，还有被告合同专用章和法定代表人郭小贵的签字，合法有效。
（二）收据两份，证明被告为季茂良欠原告的材料款混凝土款项做担保，到期不能偿还张志强的材料款，所认购的房屋归原告张志强所有。
被告华怡公司为了反驳原告张志强的诉讼请求出示以下证据：
（一）房屋认购书一份、两份收据，证明1.2016年6月被告为了保护季茂良人身安全，给原告开出以上证据为解围季茂良作担保，担保手续是违法的且无效；2.被告用十六套房屋给季茂良不明真相的债务做担保的行为违法；3.房屋没有竣工验收，也没有在房产局办理抵押登记，属于担保无效；4.两张收据分别是张志强和宇通公司，本案诉讼主体不适格；5.两张收据明确写明”未付现金”事后原告也没有支付购房款；6.两张收据是违法产生凭空开出的。
（二）季茂良与郭小贵签订的协议书一份，证明是华怡公司为季茂良提供担保的同时，要求季茂良承诺八天之内解决与张志强的问题，否则由季茂良承担所有的法律责任和经济责任。
（三）书面证人证言二份，证明房屋认购书和收据均是在张志强的胁迫下出具的，不具有法律效力；还证明华怡公司未收到张志强任何形式的购房款。
出庭证人刘银康证言，证明两张收据是在什么时候出具的和华怡公司是否收到张志强购房款。
证人刘银康陈述，2012年6月5日晚上十点，张志强、季茂良、李华副总协商后，李华开出16套房屋认购书，总价为5107209元；因原告要求出具了两张收据，一张写张志强本人名字金额为300多万元的，一张写宇通公司名称金额为200多万元的；因为没有交付现金，所以备注写明”未收现金”的字样；至于偿还期限是口述的，责任就是按照收据上写的内容，华怡公司没有收到16套房的购房款。
（四）报案材料一份，证明张志强两次带人到武川县找季茂良逼债并胁迫季茂良用华怡公司的在建房屋为他提供担保的情况，进而证明认购书和收据是在胁迫下产生的，显属无效。
（五）情况说明和公安局的询问笔录，证明华怡公司用在建房屋为季茂良担保的真实情况和未收购房款的事实。
（六）欠款抵押协议书，证明华怡公司提供担保前，张志强曾胁迫季茂良签订该协议并用华怡公司的13套房屋非法抵押的事实。
（七）通知一份，证明宇通商品砼质量不合格，张志强向被告追偿对价显属违法。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武川县华府锦园小区是华怡公司开发建设的，季茂良是华府锦园项目部分楼的施工方，其在施工期间采购了宇通公司的商品混凝土，但季茂良未能结清混凝土材料款，季茂良拖欠混凝土款共计194万元。季茂良无法偿还宇通公司混凝土材料款，华怡公司出具16套认购书和两张收据为季茂良提供抵押担保，两张收据中记载的金额总计5107209元。张志强依据认购书向法院提起诉讼，请求被告交付房屋。
本院认为，综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实，本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否合法有据。
首先，在房屋买卖合同纠纷中，通常情况是权利人持有一份房屋买卖合同和一份对应的房款收据或者发票，而本案中，张志强出示的认购书和两张收据不能对应，且收据上的内容也不同于通常情况。庭审中，张志强承认没有支付对应的购房款，也承认两张收据的总额是十二套房屋的总价款。据此，华怡公司与张志强之间并未发生真实的房屋买卖法律行为，双方之间也没有房屋买卖合同关系。
华怡公司当庭出示的报案材料、询问笔录、《欠款抵押协议书》、证人证言均能证明季茂良与宇通公司签订过供料合同，且在《欠款抵押协议书》中第三条约定：”甲（张志强、宇通公司）乙（季茂良）双方所有账目均已核对清楚，结算依据为宇通公司所开具加盖现任法人私章或签字的财物收据为结算依据。”该协议第四条约定：”此项目部一切账目均由现任宇通公司法人全权处理，其他公司人员结算均无效。”庭审中，张志强也承认与季茂良签订《欠款抵押协议书》的事实。因此，本院认为，与季茂良发生购销合同关系的合同相对人是宇通公司，而不是张志强。
本案中，华怡公司和季茂良之间是建设工程施工合同关系，季�良与宇通公司之间是买卖合同关系。华怡公司与宇通公司之间没有任何合同关系。
其次，根据张志强出示的证据，本院认为《华府锦园项目认购书》与收据的记载明目和内容多项不符，第一，购房款金额不相符，《认购书》中记载的房屋总价是384915元，而收据写明的购楼款一张是3006960元，一张是2100249元；第二，认购人与交款人的名字或名称不相符，《认购书》中的认购人写的是张志强，而在收据的抬头处，一张是张志强的名字，一张是宇通公司的名称；第三，内容和日期不相符，《认购书》中付款方式是一次性，张志强签名处还另外有季茂良的签名，且签订《认购书》日期是2012年4月24日，而编号为0094264的收据中载明的内容是：”今收到张志强交来购房款（材料抵押款）叁佰万零陆仟玖佰陆拾元（3006960元），未收现金，应在2012年6月10日前偿还，�逾期不还，该认购书中的所有楼产权归张志强所有”，而编号为0094266的收据中载明的内容是：今收到宇通公司交来购房款（材料抵押款）贰佰壹拾万零贰佰肆拾玖元（2100249元），未收现金，应在2012年6月10日前偿还，如逾期不还，该认购书中的所有楼产权归张志强所有”，且两张收据日期为2012年6月5日。据此，张志强出示的两份证据多处存在矛盾，不能相互印证，存在瑕疵。
再次，虽然华怡公司对其公司出具的认购书和两张收据及收据上的内容认可，但是收据上”应在2012年6月10日前偿还，如逾期不还，该认购书中的所有楼产权归张志强所有”的内容违反了《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第五十七条第一款规定：”当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所�权转移为债权人所有的内容无效”。又根据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条规定：”设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”，而张志强与华怡公司未签订书面的抵押合同，庭审中张志强陈述是口头承诺抵押担保的事实。再根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：”以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，涉案房屋未办理抵押登记，张志强也陈述因武川县的楼房手续不全没办法办理登记，故张志强的抵押权未产生。
综上所述，原告出示的证据存在瑕疵，且没有真实的房屋买卖法律行为和交付购房款的事实,张志强与华怡公司之间没有房屋买卖合同关系。又因张志强与华怡公司�定的担保条款内容违反法律规定，该约定属无效，且涉案房屋未办理抵押登记，抵押权不发生法律效力。因此，原告张志强提出交付房屋的主张不成立，故本院对原告张志强的诉讼请求不予支持，应予驳回。
依据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第五十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告张志强的诉讼请求。
案件受理费7074元，由原告张志强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法�。
审 判 长 牛 涛
审 判 员 田 丰
人民陪审员 赵春梅
二〇一七年三月九日
书 记 员 陈 静