江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏审二民申字第00010号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵献升。
委托代理人：赵现萍。
委托代理人：程忠平，江苏瑞生律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：昆山市白蚁防治和房屋管理所。住所地：江苏省昆山市人民路**号。
法定代表人：王丽芳，该所所长。
委托代理人：陈亮，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人：滕锦林，江苏六典律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：昆山益民房产咨询有限公司。住所地：江苏省昆山市玉山镇中山路***号。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陆健根。
再审申请人赵献升因与被申请人昆山市白蚁防治和房屋管理所（以下简称房管所）、昆山益民房产咨询有限公司（以下简称益民公司）、陆健根房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2014）苏中民终字第0462号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
赵献升申请再审称：一、二审判决适用法律错误，因为本案属拆迁安置补偿合同纠纷或财产权属纠纷，不是房屋租赁纠纷。1.申请人与被申请人的次承租人陆健根签订了三份协议书，租赁期限至2010.5.19，到期后又延长三个月，但被一审法院认定为有效，即合同有效期至2010.8.19。本案的拆迁期限2009年9月27日至2010年10月31日止，合同的有效期正在拆迁期限之内，国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《苏州市城市房屋拆迁管理条例》和昆山市有关房屋拆迁补偿文件均规定承租人是拆迁法律关系的当事人，且补偿费用补给实际经营人，赵献升是最后一个承租人，是实际经营人。2.本案不适用租赁法律关系因为租赁合同关系是出租人与承租人间的关系，但本案中再审申请人作为承租人与出租人间没有争议，本案处理的第三方的补偿，即拆迁补偿归谁得的问题。3.本案中实际补偿费用已经登记在赵献升名下，但有一项没有登记在具体名下即停业损失补偿费，按照国务院的条例及苏州市的条例及昆山市补偿的规定，停业损失是补给实际经营人，赵献升就是实际经营人。4.赵献升承租此房屋后几年之内进行了装修，添置了很机器设备，投资是赵献升，而拆迁补偿针对的就是投资人。5.一、二审判决纠结在补偿协议签订的时间是2012年，赵献升的租赁协议期限是2010年，认定补偿协议签订在后，承租协议已经到期，故不能补偿给赵献升。赵献升认为与本案事实严重相悖。（1）合同在拆迁期限之内。（2）拆迁公司在2010年2月份上门登记财产，也在合同期限内，登记后财产已经固定，何时出评估报告不重要。虽然后来的补偿协议是2012年签订的，但协议约定的内容全是再审申请人承租期限之内的补偿事由。协议签订在后不影响财产归属问题。2009年下半年一直产生纠纷，被申请人有意把协议的签订日期往后签。（3）赵献升是实际经营人，也实际投资在里面，各项补偿应当给予赵献升，因为房管所是国有事业单位，所能得到的补偿是房屋本身，其没有装修也没有经营，把第三方给予的补偿给房管所没有事实依据。请求依法再审本案，维护赵献升的合法权益。
被申请人房管所提交意见称：一、二审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决合理合法，请求查明事实，依法维持原判，维护被申请人的合法权益。
本院审查查明：2004年12月20日，房管所（原昆山市城区房地产管理所）（甲方）与益民公司（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定由甲方将其所有的位于昆山市震川西路229号一幢房屋及南场地、附房出租给乙方使用，上述房屋及南场地、附房的租赁期为五年（2005年7月1日至2010年6月30日止），协议到期解除后，乙方有权在合理期限内，将放置在租赁房屋内的乙方可动资产全部撤出，装修的不动产不能拆除，甲方也不给予经济补偿。后益民公司将所租房屋的一部分转租给陆健根，陆健根作为次承租人于2006年11月20日又将部分房屋转租给赵献升。2006年11月5日、2008年5月20日、2009年5月20日，陆健根与赵献升签订三份《租赁协议》，将昆山市震川西路229号部分房屋租赁给赵献升，用作设立昆山市玉山镇赵龙钣金金属材料加工厂的经营场所使用，租赁期限从2006年11月20日起至2010年5月19日止。其中第三份《租赁协议》载明，租赁期限为2009年5月20日至2010年5月19日，年租金为10万元，租赁到期，赵献升自动撤离，归还租赁房屋，到期不再续约。租赁期内，如发生政府规划建设需要而使用租赁物改变、拆除，导致该协议变更、中止，陆健根有权中止协议，退还已交纳的未到期部分租金，结清水电费、退回押金，赵献升即刻归还租赁物，陆健根不另作赔偿。如大楼整体动迁，陆健根应按照中介评估后的价格赔偿动迁费给赵献升。租赁协议签订后，陆健根将房屋交付给赵献升使用，赵献升亦履行了支付租金义务，租赁期限届满前，陆健根已通知赵献升合同期满后房屋不再续租，并在租赁期限届满后多次催促赵献升交还租赁房屋，赵献升未及时从租赁房屋中搬离。
另查明：2009年10月27日，原昆山市建设局公布（2009）第20号拆迁《昆山市城市房屋拆迁公告》（以下称《公告》），拆迁范围为“东至仓基河；南至娄江河；西至西仓基河；北至震川西路”，赵献升租赁的房屋在此拆迁范围之内，陆健根与赵献升之间租赁合同期满后，因赵献升未将房屋返还，陆健根通知赵献升将租赁房屋直接交付给原昆山市城区房地产管理所，并告知赵献升租赁期限仅能延长3个月。2010年9月25日，房管所与益民公司共同发出通知，要求昆山市震川西路229号各承租户在接到通知后10日内必须搬离，并告知各承租户将于2010年10月8日停止供电、供水。原昆山市建设局公布（2009）第20号《公告》多次延期，房管所所有的坐落于昆山市震川西路229号房屋并未在首次《公告》的拆迁期限内实施拆除。在赵献升与陆健根最后一期《租赁协议》于2010年5月19日到期后，赵献升又支付了陆健根房屋租金6000元。2010年10月26日，赵献升对租赁房屋内的固定设施及装修装饰进行公证后，自行搬离租赁房屋。
2011年4月赵献升以房管所和陆健根为被告向昆山市人民法院提起拆迁安置补偿合同纠纷诉讼。2011年10月9日，该院作出（2011）昆民初字第1425号民事判决，认为涉案房屋虽属拆迁范围，但尚未实施拆迁，相应的拆迁利益尚未产生，同时房管所系涉案房屋的所有权人，陆健根系次承租人，其与赵献升签订的租赁合同期满前，已经通知赵献升在租赁合同期满后，涉案房屋不再续租。经房管所与益民公司多次催促，赵献升于合同期满后一段时间自行搬离涉案房屋，视为租赁房屋已经交付，租赁合同期满终止。赵献升要求房管所和陆健根支付拆迁安置补偿费共计402668.50元的诉讼请求，缺乏事实依据为由，判决驳回赵献升的诉讼请求。
又查明：2012年2月24日，房管所与委托拆迁人昆山乐山房屋拆迁有限公司签订一份《昆山市房屋拆迁货币安置协议书》，根据该协议书（表4）的内容显示，昆山乐山房屋拆迁有限公司补偿房管所待拆迁房屋内的承租人可搬迁、不可搬迁设备资产及室内装修费用，补偿明细有“赵献升37680元”字样。2012年4月19日，房管所与昆山乐业房屋拆迁有限公司就涉案房屋又签订了一份《昆山市房屋拆迁货币安置协议书》。根据该协议书（表4）的内容显示，房管所就拆迁房屋选择一次性货币补偿，补偿项目为：房屋市场评估价（附房、商业、办公用房）＋安置奖励面积（装修、2-6层办公用房）＋其他（商业停业停产一次性补助费＋商业停业停产一次性补助费），共计31068960元。并约定房管所必须将权属地块范围内所有承租户清理结束后交给昆山乐山房屋拆迁有限公司，经该公司现场验收结束后才能兑付上述拆迁补偿款。
2013年8月19日，赵献升起诉至江苏省昆山市人民法院，请求判令：1、房管所、益民公司、陆健根共同向赵献升支付承租房屋内的装饰装修损失费125104元、搬迁补助费4500元、停业停产损失费197875.50元、移装固定设施补助费111280元，合计438759.50元，房管所、益民公司、陆健根承担连带责任；2、诉讼费用由房管所、益民公司、陆健根承担。
一审法院认为：2004年12月20日，房管所与益民公司签订房屋租赁协议合法有效，双方租赁期为五年，自2005年7月1日起至2010年6月30日止。房管所系涉案房屋的所有权人，益民公司为承租人，陆健根系次承租人，陆健根又与赵献升签订租赁合同，赵献升从2006年起就对涉案房屋占有使用，房管所应该是知情并认可的，故陆健根与赵献升签订租赁合同合法有效，予以认定。2012年4月19日，房管所与昆山乐业房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁货币安置协议书时，赵献升与陆健根之间的租赁合同期限已满，即便赵献升与陆健根之间签订的租赁合同有效，合同也仅约定了租赁期内动迁补偿问题，租赁合同期限届满后，陆健根依照涉案房屋不再续租的合同约定，要求赵献升搬离，赵献升于合同期满后一段时间自行搬离涉案房屋，视为租赁房屋已经交付，租赁合同期满终止，赵献升要求拆迁补偿的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，一审判决：驳回赵献升的诉讼请求。案件受理费7882元，减半收取3741元，由赵献升负担。
赵献升不服一审判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉称：一、本案属拆迁安置补偿合同纠纷或财产权属纠纷，不是房屋租赁纠纷。2009年10月27日，原昆山市建设局发出（2009）第20号《公告》，《公告》规定：拆迁范围为东至东仓基河；南至娄江河；西至西仓基河；北至震川西路。拆迁期限自2009年10月27日至2010年10月31日止（后又两次发《公告》延长拆迁期限）。拆迁人为昆山市土地储备中心。拆迁实施单位为昆山乐山房屋拆迁有限公司。《公告》还对补偿安置依据做了明确规定，赵献升承租的房屋及租赁协议中所指的“大楼”均在拆迁范围内。赵献升用租用的房屋作为自己设立的“昆山市玉山镇赵龙钣金金属材料加工厂”的经营场所。且已经营多年，对租赁房屋进行了装饰、装修，添置了很多机器、设施。评估公司已上门评估过，但评估价值过低，其出具的评估报告赵献升没有签字认可。因拆迁单位和房管所拒不与赵献升签订补偿协议，赵献升在《租赁协议》到期后未搬迁。房管所采取停水、停电等方式逼迫赵献升搬迁。赵献升为防止损失扩大，只能委托公证处证据保全后，搬离该处房屋。二、从房管所与昆山乐山房屋拆迁有限公司分别于2012年2月24日、2012年4月19日签订的两份《昆山市房屋拆迁货币安置协议书（表4）》，及评估公司2010年出具的《固定资产-
设备类资产评估明细表》、《房屋构筑物-
装修装饰清查评估明细表》可以看出，登记在赵献升名下的“承租人可搬迁、不可搬迁设备资产及室内装修”补偿费及停产停业补助均被房管所获得，属侵权。因本案争议的系上述补偿款项的归属，故本案属拆迁安置补偿合同纠纷或财产权属纠纷，一审法院作为房屋租赁合同纠纷处理，适用法律错误。三、本案争议的是租赁房屋拆迁补偿款的归属问题，而不是租赁期满后的装饰装修费用问题，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定错误。四、一审法院以案涉两份《昆山市房屋拆迁货币安置协议书》系在赵献升租赁期满之后签订为由不支持赵献升的诉请错误。评估公司已上门评估过赵献升租赁房屋的财产，在赵献升与陆健根的《租赁协议》履行完毕后，涉案房屋没有再出租，财产状况没有发生变化。因此，评估表登记在赵献升名下的“承租人可搬迁、不可搬迁设备资产及室内装修”补偿费及停产停业补助均应补给赵献升。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人房管所答辩称：一、赵献升与陆健根签订的租赁合同不能约束房管所，其对于房屋转租给赵献升的事实也不知情。赵献升也没有举证证明其同意转租房屋。即便认定赵献升与陆健根签订的租赁合同有效，其记载的内容也不能约束房管所，赵献升也不能依据该合同主张涉案房屋的拆迁利益。二、房管所无须对涉案房屋的装修作任何补偿。其与益民公司签订《房屋租赁协议》第六条第二项约定：“本协议到期解除后，乙方有权在合理的期限内，将放置在租赁房屋内的乙方可动资产全部撤出。装修的不动产不能拆除，甲方也不给予经济补偿”。该合同于2010年6月30日租赁期满，2010年9月19日，房管所向益民公司发出要求2010年9月底前搬迁的通知，益民公司签收了通知。根据合同约定，房管所不需要对承租人进行任何经济补偿。三、赵献升于2010年10月26日自行搬离涉案房屋，应视为租赁房屋已交还，租赁合同终止，此时涉案房屋尚未实施拆迁，相应拆迁利益尚未产生，所以对赵献升而言，不存在装饰装修损失费、搬迁补助费、停产停业损失费、移装固定设施补助费，该房屋在租赁期满后发生的拆迁补偿收益应由房屋所有人享有。现赵献升要求房管所支付装饰装修损失费、搬迁费、停产停业损失费、移装固定设施补助费于法无据，请求二审法院维持原判。
被上诉人陆健根答辩称：其与赵献升签订的合同是到2010年5月19日，合同备注了到期不续租。赵献升提出双方口头协议延期三个月，前提是要支付三个月租金，但赵献升未全额支付三个月租金，延期无效。拆迁不在赵献升租赁期内发生，所以陆健根与案涉拆迁补偿金无关。请求二审法院维持原判。
二审法院认为：关于赵献升上诉提出本案案由的确定，经查本案系赵献升基于其租赁期内的房屋涉及拆迁，要求房屋所有权人支付拆迁补偿金的给付之诉，故一审法院根据本案基础法律关系，将本案定为房屋租赁合同纠纷并无不当。关于上诉人赵献升主张案涉租赁房屋的装饰装修费，因赵献升与陆健根签订的《房屋租赁协议》系转租协议，房管所作为房屋所有权人对房屋的转租知情并未表示反对，故上述协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。本案中，赵献升与陆健根于2009年5月24日签订的《租赁协议》第四条约定，乙方（赵献升）如需搭建、装修租赁房，费用自理，到期甲方（陆健根）不作另行补偿。上述租赁协议最后一期租赁期限到期日为2010年5月19日。赵献升上诉称双方口头约定延期三个月。但赵献升仅支付陆健根租金6000元，未足额支付延期三个月的租金。即便如赵献升所称延期三个月，2010年8月18日租赁期也已届满。而赵献升确于2010年10月搬离涉案房屋，视为租赁房屋已经交付，租赁合同终止。赵献升于租赁期满后，要求陆健根、益民公司及房管所补偿其装饰装修损失费用的上诉理由无合同及法律依据，不予支持。
关于上诉人赵献升主张搬迁补助费、停产停业损失费、移装固定设施补助费，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，城市房屋拆迁需经拆迁项目评估、拆迁人向房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证、房屋拆迁管理部门发放房屋拆迁许可证，同时以公告形式向社会公布、最后由拆迁人实施拆迁等程序。原昆山市建设局于2009年10月27日公布（2009）第20号《公告》，拆迁期限为：自2009年10月27日至2010年10月31日止。但该《公告》多次延期，导致涉案房屋并未在公告的拆迁期限内实施拆除。在租赁合同期限内，房管所及陆健根并未要求赵献升搬离租赁房屋，赵献升对于涉案房屋拆迁造成其搬迁及经营的损失亦无充分证据证明，对赵献升主张的因租赁房屋拆迁所产生的搬迁补助费、停产停业损失费、移装固定设施补助费的上诉理由亦不予采纳。
综上，一审法院所作判决事实认定及处理并无不当，应予维持。上诉人赵献升的上诉理由缺乏有效证据证明，碍难支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审判决：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费7882元，由上诉人赵献升负担。
本院认为：（一）关于本案纠纷的性质问题。本案中，赵献升提起诉讼是基于其租赁期内的房屋涉及拆迁，从而要求房屋所有权人支付拆迁补偿金的给付之诉，基础法律关系是租赁合同关系，拆迁补偿金并不能脱离租赁合同而单独存在，故一、二审判决根据本案基础法律关系，将本案纠纷定性为房屋租赁合同纠纷并无不当。（二）关于赵献升主张的拆迁补偿费用的问题。由于赵献升与陆健根签订的《租赁协议》系转租协议，且赵献升从2006年起就对涉案房屋占有使用，房管所作为房屋所有权人对房屋的转租应当知情，亦未表示反对，故该《租赁协议》合法有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。本案中，赵献升与陆健根于2009年5月24日签订的《租赁协议》第四条约定，乙方（赵献升）如需搭建、装修租赁房，费用自理，到期甲方（陆健根）不作另行补偿。该《租赁协议》的租赁期限到期日为2010年5月19日，赵献升在一、二审中称双方口头约定延期三个月，但赵献升仅支付陆健根租金6000元，并未足额支付延期三个月的租金。即便如赵献升所称延期三个月，2010年8月18日租赁期也已届满。而事实上赵献升于2010年10月自行搬离涉案房屋，可视为租赁房屋交还，租赁合同终止。因此，赵献升于租赁期满后要求陆健根、益民公司及房管所补偿其装饰装修损失费用，既没有合同根据也没有法律依据。（三）关于本案拆迁补偿费用的给付对象问题。本案中，赵献升主张的拆迁补偿费用包括搬迁补助费、停产停业损失费、移装固定设施补助费等。首先，原昆山市建设局虽于2009年10月27日公布《公告》，并明确拆迁期限为自2009年10月27日至2010年10月31日止。但该《公告》后来多次延期，导致涉案房屋并未在公告的拆迁期限内实施拆除。其次，在租赁合同期限内，房管所及陆健根并未要求赵献升搬离租赁房屋，而且陆健根在租赁合同期满前已经通知赵献升在租赁合同期满后，涉案房屋不再续租。且在租赁合同期满后，经房管所与益民公司多次催促，赵献升于合同期满后一段时间自行搬离涉案房屋，并不存在赵献升主张的涉案房屋拆迁造成其搬迁及经营损失问题。再次，2012年4月19日房管所与昆山乐业房屋拆迁有限公司签订的《昆山市房屋拆迁货币安置协议书》与赵献升的权益无涉。因此，赵献升并非涉案房屋的拆迁补偿对象，一、二审判决对赵献升主张的因租赁房屋拆迁所产生的搬迁补助费、停产停业损失费、移装固定设施补助费不予支持，是正确的。故一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应当予以维持。
综上，赵献升的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回赵献升的再审申请。
审 判 长 王 蕴
审 判 员 杨 忠
代理审判员 陆轶群
二〇一五年十月十二日
书 记 员 蒋磊君