北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12484号
上诉人（原审原告）张超鹏，男，1975年6月22日出生。
被上诉人（原审被告）北京乾元房地产开发有限公司。
法定代表人庄海云，总经理。
委托代理人张立功，男，1956年10月27日出生。
委托代理人许欣，女，1991年11月2日出生。
上诉人张超鹏因与被上诉人北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第02093号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张超鹏到庭参加诉讼，被上诉人乾元公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
2015年2月，张超鹏起诉至原审法院称：2005年11月10日，我与乾元公司签订北京市商品房预售合同，约定由我购买乾元公司开发建设的平谷区×1号房屋。合同约定，出卖人应当在2008年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；否则自乾元公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，我依约交纳了购房款210386元，2008年9月12日乾元公司将房屋交付给我，同日向我收取了产权代办费400元。乾元公司于2014年11月21日取得初始登记，至今未给我办理房屋所有权转移登记、逾期取得初始登记的行为构成违约，故起诉要求乾元公司协助我办理涉案房屋权属转移登记；支付我逾期办理初始登记违约金49104.09元。
乾元公司辩称：不同意张超鹏的诉讼请求。一、对于没有合同原件的张超鹏，其主张没有合同依据。对于没有购房发票原件以及购房款没有依合同约定足额缴纳的张超鹏，其未完全履行合同，存在违约行为。对于张超鹏不是合同签订人的，不认可其为合同当事人，也不认可其为本案当事人；二、张超鹏所在楼栋迟延的交付，存在不可抗力原因以及非乾元公司过错原因，应当对该段时间予以扣除。1.2008年北京市举办奥运会、残奥会，政府部门要求施工单位从2008年5月起停止施工，停工一直持续到年底。2.2010年5月3日，施工单位依施工图纸设计，进行10号化粪池及污水管线施工时，遇到该小区9号、14号楼居民阻挠，造成施工无法进行；三、张超鹏起诉要求赔偿初始登记违约金已经超过诉讼时效。我公司于2011年9月20日完成初始登记，张超鹏未在该时间后两年期间内主张过权利，其起诉已经超过我国法律规定的诉讼时效；四、由于业主入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理产权证。计算违约金赔偿应对该段时间予以扣除。对于私自扩建小院的住户，不同意对其初始登记与转移登记的赔偿，在其将小院恢复原状前，不同意为其办理产权证；五、违约金数额过高。张超鹏的赔偿请求已远远高于其实际损失，而且其请求赔偿的违约金数额已经占购房款很大比例，明显有违公平原则，因此请求对违约金适当予以减少。
原审法院经审理认为：张超鹏、乾元公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，乾元公司未在合同约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，亦未在合同约定的期限内协助张超鹏办理房屋权属转移登记，上述行为已构成违约，故乾元公司应承担相应责任。乾元公司虽辩称张超鹏起诉已超过诉讼时效，但从取得初始登记的时间上起算，张超鹏的诉讼在诉讼时效期间。在张超鹏未私自扩建小院，并已交纳产权代办费的情况下，乾元公司应按照合同约定协助张超鹏办理房屋所有权转移登记。乾元公司虽辩称迟延办理初始登记系由他人所致，但不能成为未向张超鹏履行合同义务的正当理由。另乾元公司主张违约金过高，要求法院予以调整，因张超鹏未就其实际损失提供相应证据予以证明，故法院结合张超鹏主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。
据此，原审法院于2015年8月判决：一、乾元公司于判决生效后十日内，协助张超鹏办理北京市平谷区×1号房屋权属转移登记；二、乾元公司于判决生效后十日内向张超鹏支付逾期办理房屋权属初始登记违约金一万九千四百三十五元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张超鹏、乾元公司均不服，上诉至本院。张超鹏上诉理由为：原审法院事实认定错误，没有查清张超鹏的实际付款情况，仅以发票作为定案依据不符合实际情况。上诉请求撤销原审判决，依法支持张超鹏诉讼请求。乾元公司经本院两次传票依法传唤无正当理由拒不到庭，也不缴纳上诉案件受理费或提交符合减免缓的证据材料，因此，对其上诉按照自动撤回上诉处理。
经审理查明：2005年11月10日，张超鹏作为买受人与出卖人乾元公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的座落于平谷区×1号（现为30号楼3单元1602号）商品房。合同约定，出卖人应当在2008年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用400元人民币。
另查明，根据《北京市商品房预售合同》附件五：付款方式及期限的约定，双方选择按揭贷款，张超鹏于2005年11月11日支付购房首付款为74364元。2005年11月25日，张超鹏（借款人）、中国工商银行平谷支行（贷款人）、乾元公司（保证人）共同签署《个人购房借款合同》，约定由张超鹏向工商银行借款130000元用于支付房屋按揭款，三方均在该合同上签字盖章确认。同日，中国工商银行平谷支行向乾元公司转帐130000元。2006年9月1日，前述三方又针对同一按揭贷款事项重新签订《个人购房借款合同》，除借款期限起止时间有变更外，其余内容均无较大变化。张超鹏提交的还款明细也显示自2006年9月1日起开始向银行还贷。2008年7月12日，乾元公司向张超鹏发放入住通知书，该通知书附“入住费用一览表”，其中载明应退（补）房款6958元（对应的发票金额为6022元），加上张超鹏其它应交费用共计17021.19元，鉴于乾元公司预期交房需支付张超鹏违约金26400元，两项相减，乾元公司需支付张超鹏9378.81元。2008年9月12日乾元公司向张超鹏交付涉案房屋，张超鹏称乾元公司开具的130000元银行按揭款和房屋价差6022元发票均为事后补发，并不是实际付款当日出具，130000元按揭款的发票出票时间为2011年9月23日，6022元房屋差价款的发票出票时间为2015年2月9日。涉案房屋所在楼栋初始登记时间为2014年11月21日。
原审中张超鹏并未明确指出发票出票时间与实际付款时间不一致情形，且未提交银行按揭贷款相关材料。二审中，张超鹏提出相关新证据，用以证明原判认定事实及计算错误。乾元公司经本院两次依法传唤，均未到庭应诉，亦未发表质证意见。
以上事实，有双方当事人陈述、北京市商品房预售合同、购房款发票、产权代办费收据、关于国际公寓项目二期综合验收中存在业主私扩建小院情况的函、法院调取的房屋登记簿、入住通知书、中国工商银行住房信贷借款凭证、个人购房借款合同等相关证据在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。乾元公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。张超鹏与乾元公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。乾元公司未在合同约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，亦未在合同约定的期限内协助张超鹏办理房屋权属转移登记，已构成违约，故乾元公司应承担相应责任。鉴于张超鹏二审提交了新的证据，足以证明其实际支付房款时间早于发票时间，因此，本院按照其提交的证据予以确认、调整违约金的具体数额。
综上，张超鹏的上诉请求及事实理由，有事实及法律依据，本院对其合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第02093号民事判决第一项。
二、撤销北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第02093号民事判决第二项。
三、北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付张超鹏逾期办理房屋权属初始登记违约金二万九千四百七十五元。
四、驳回张超鹏的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1028元，由张超鹏负担258元（已交纳）；由北京乾元房地产开发有限公司负担770元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费1028元，由北京乾元房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙承松
代理审判员 贾 旭
代理审判员 周艳雯
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 陆九阳