江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终537号
上诉人（原审原告）徐万全。
上诉人（原审原告）付九慧。
委托代理人王晓兰，上海小城（苏州）律师事务所律师。
委托代理人曹乐，上海小城（苏州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）沈霄奇。
被上诉人（原审被告）朱俊萍。
委托代理人李日钧，江苏新苏律师事务所律师。
委托代理人杨菊，江苏新苏律师事务所律师。
上诉人徐万全、付九慧因与被上诉人沈霄奇、朱俊萍确认合同无效纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2014）相民初字第0860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月13日，以徐万全、付九慧为委托人、沈霄奇作为受托人签订《委托书》1份，委托办理关于苏州市相城区元和镇御苑家园76幢104室房屋及车库24（合计建筑面积81.67平方米）的如下相关事宜，委托事项中包括：代为签订《存量房买卖契约》，办理网签或网签撤销等相关手续，办理该房屋过户登记至买受人名下的房屋所有权转移登记及国有土地使用权的变更登记手续，缴纳相关税费及办理相关手续，代为办理存量房交易资金托管手续，签署或撤销《存量房交易资金托管协议》，代为领取托管资金等；委托权限为全权委托，委托期限为至上述事项办理完毕止，受托人在授权范围内签署的所有文件，委托人均予承认。该委托书由江苏省苏州市苏城公证处于2013年5月13日出具（2013）苏苏城证民内字第3315号公证书证明，徐万全、付九慧于2013年5月13日在公证员面前，在上述委托书签名，并表示知悉法律意义和法律后果。2013年5月16日，以沈霄奇为出借人（抵押权人）、徐万全、付九慧为借款人（抵押人），签订《抵押借款合同》1份，约定徐万全、付九慧向沈霄奇借款35万元，借款期为2013年5月16日起至2013年11月15日止，借期内年净利率20%，定期付息，到期还本。徐万全、付九慧以涉案房屋及车库抵押给沈霄奇作为履行担保，双方确认房地产作价40万元。该《抵押借款合同》于同日由江苏省苏州市苏城公证出具（2013）苏苏城证民内字第3416号公证书公证。2013年10月12日，以徐万全、付九慧为出卖方、沈霄奇为代理人、苏州梦想家房地产综合服务有限公司为居间方、朱俊萍为买受方签订《存量房买卖合同》（编号苏存相合同201309290137），约定徐万全、付九慧将上述房屋及车库（产权登记面积81.67平方米）以40万元出卖给朱俊萍，合同上由沈霄奇作为出卖方委托代理人、朱俊萍、居间方赵勇签名。同日，以徐万全为甲方（卖方）、朱俊萍为乙方（买方）、苏州市相城区房产交易管理所为丙方签订《存量房交易资金监管协议》，由乙方将购房款40万元存入监管账户，甲方在指定银行以沈霄奇名义开设结算账户，沈霄奇作为甲方代理人签字。在之前的2013年9月15日，以沈霄奇为出卖方（甲方）、朱俊萍为买受人（乙方）签订《二手房买卖定金合同及存量房买卖合同补充协议》1份，约定甲方将涉案房屋和车库以60.5万元的价格卖给乙方，乙方应于2013年9月15前支付定金2万元，甲方应于领取托管资金前移交房屋。2013年10月11日，沈霄奇、朱俊萍在中介方的主持下又签订补充协议1份，涉案房屋和车库最终以61万元成交。2014年1月16日，沈霄奇作为徐万全、付九慧（甲方）的代理人又与朱俊萍（乙方）签订补充协议约定，甲方承诺于2014年3月1日前交房并结清水、电煤气、物业等费用，4月1日前完成房屋和车库的过户登记手续；甲方于2014年9月15日前将所有户籍迁出；如甲方未按约履行，涉案房屋和车库的成交价下降为45.5万元（不含税费），甲方放弃未交付的尾款15万元，乙方仍有权按45.5万元的价格的10%向甲方追究违约责任。沈霄奇分别于2013年10月11日、2013年10月12日、2013年11月18日出具收条3份，确认收到朱俊萍2万元、9万元、10万元，共21万元。朱俊萍另于2013年11月11日向中国工商银行苏州分行贷款20万元，指定收款人为苏州市相城区房产交易管理所。现涉案房屋和车库所有权已于2014年1月10日登记在朱俊萍名下（苏房权证相城字第××号），土地使用权于2014年1月17日登记在朱俊萍名下（相国用2014第07C00901号），过户费用均由朱俊萍承担；但涉案房屋及车库至今未交付。现徐万全、付九慧以出卖房屋非其本意遂诉讼至原审法院。
上述事实，由徐万全、付九慧身份证复印件、结婚证，沈霄奇、朱俊萍的常住人口登记信息，《存量房买卖合同》，《抵押借款合同》，委托书，公证书，资金托管协议，补充协议，收条、房屋所有权证和国有土地使用权证以及当事人陈述为证，原审法院予以确认。
审理中，徐万全、付九慧陈述，徐万全原来向沈霄奇借款14万元；2013年5月14日，沈霄奇替徐万全向银行偿还了涉案房屋中原存在的8.76万元贷款；未收到双方在《抵押借款合同》中约定的35万元借款，缺额均为利息。沈霄奇对此称35万元包括还贷87600元贷款、徐万全向其的数次借款、徐万全为他人向其进行担保的款项，35万元借贷足额发生。朱俊萍对此称不清楚，与其无关。徐万全、付九慧还举证苏州市公安局相城分局拘留通知书1份，称徐万全于2013年7月5日因涉嫌盗窃罪被刑事拘留，沈霄奇、朱俊萍对此无异议。徐万全、付九慧还举证朱俊萍委托律师发出的律师函，要求徐万全、付九慧于2014年4月8日前交付房屋、迁出户口、将车库土地使用权过户至朱俊萍名下、返还15万元购房款、支付违约金45500元。朱俊萍对此认可。徐万全、付九慧亦承认车库的土地使用权尚未过户。朱俊萍称，其已按合同约定支付了所有房屋价款61万元，除分三笔直接支付沈霄奇21万元，沈霄奇还领取了托管的40万元。沈霄奇对此认可全额收到61万元，钱款尚未支付徐万全、付九慧，因双方还存在借款纠纷未能达成一致意见。
原审原告徐万全、付九慧的诉讼请求为：判令沈霄奇、朱俊萍所签《存量房买卖合同》无效，将涉案房屋重新登记于徐万全、付九慧名下；如法院认为合同应属可撤销，要求撤销该合同。
原审法院认为，徐万全、付九慧签署了委托书，委托沈霄奇对涉案房屋和车库进行出卖、办理相关手续，并有权领取价款，并对委托事项进行了公证，并表示知悉法律意义和法律后果，徐万全、付九慧称在沈霄奇逼迫下才签下委托书，对此未提供证据证实，不予采信。沈霄奇基于徐万全、付九慧的委托，作为代理人、在代理权限内与朱俊萍签订了房屋买卖合同及相关的补充协议，并领取了价款61万元，应认为徐万全、付九慧与朱俊萍之间就涉案房屋的相关合同系双方真实意思的表示，应为合法有效。徐万全、付九慧作为被代理人，对沈霄奇的行为承担民事责任。徐万全、付九慧认为沈霄奇、朱俊萍串通损害其利益，既无事实依据亦无法律依据，其要求确认沈霄奇、朱俊萍间合同无效的请求，不予支持。徐万全、付九慧另称，双方对房屋和车库以40万元成交，明显低于市场价，显失公平，亦损害了徐万全、付九慧的利益，要求撤销合同，对此，原审法院认为，房屋实际以61万元净价成交，徐万全、付九慧称成交价明显低于市场价亦无依据，要求撤销合同的请求亦不予支持。至徐万全、付九慧与沈霄奇之间的借款关系不属本案审理的范围，相关当事人可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条以及相关法律的规定，原审法院判决：驳回徐万全、付九慧的所有诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币3650元，由徐万全、付九慧负担。
上诉人徐万全、付九慧不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、徐万全与沈霄奇之间实际为借款关系，沈霄奇以为债权进行担保为由骗取徐万全、付九慧办理了委托卖房公证。诉争房屋为上诉人一家五口唯一居所，上诉人不存在卖出房屋的计划和想法。针对同一诉争房屋，短时间迅速办理买卖委托公证和抵押公证，证明沈霄奇利用上诉人文化层次低、法律常识缺乏侵占上诉人房屋的恶意。从沈霄奇与付九慧的录音证据也可看出沈霄奇强行买卖房屋恶意明显。2、沈霄奇与朱俊萍之间存在恶意串通。在抵押借款合同约定还款期为2013年11月15日的情况下，沈霄奇却于2013年9月29日即卖出房屋。朱俊萍居住在上诉人楼上，能轻而易举征求上诉人是否有出卖房屋的意愿，却未详询即与沈霄奇达成购买合意。虽然房屋买卖合同约定价格为61万元，实际成交价格却仅为40万元，不仅是明显不合理的低价还存在逃税嫌疑。事后沈霄奇与朱俊萍签订的补充协议中也可以明显看出双方有串通的故意，损害上诉人合法利益。3、一审从2014年4月28日立案，直至2015年11月7日才作出判决，超过法定审限，严重违反法定程序。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人沈霄奇辩称：徐万全向沈霄奇借款，沈霄奇让其用房屋用抵押，并约定还不出就委托沈霄奇将房屋卖掉。沈霄奇与朱俊萍是通过中介认识的。
被上诉人朱俊萍辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
本院认为：徐万全、付九慧签署了委托书，全权委托沈霄奇就涉案房屋代为签订《存量房买卖契约》及办理房屋出卖的相关手续，并承认沈霄奇在授权范围内签署的所有文件。该委托书内容明确清晰，徐万全、付九慧即使不具较高文化水平也应该知晓其出具委托书的后果，即沈霄奇可以依据该委托书代表徐万全、付九慧与他人签订合同，出售上诉人名下的涉案房屋。该委托书已办理了公证，徐万全、付九慧表示知悉法律意义和法律后果。现徐万全、付九慧主张其系受骗才办理委托卖房公证没有证据证明，应认定该委托书是其真实意思表示。对于朱俊萍而言，其是通过中介公司的居间服务与徐万全、付九慧的代理人沈霄奇签订房屋买卖合同及补充协议，在沈霄奇持有委托书的情况下，朱俊萍无须再直接与徐成全、付九慧联系征询其关于出售房屋的意见。至于沈霄奇是否在抵押借款合同约定的还款期前出售房屋，朱俊萍无从知晓，不能以此作为其与沈霄奇恶意串通的理由。涉案房屋实际以61万元成交，且沈霄奇确认收到了朱俊萍支付的61万元，徐万全、付九慧主张房屋成交价为40万元、明显低于市场价的观点也不能成立。徐万全、付九慧主张涉案房屋买卖合同系沈霄奇、朱俊萍恶意串通、损害其合法利益而签订的主张，依据不足，本院不予采信。沈霄奇在委托书载明的代理权限内与朱俊萍签订房屋买卖合同及补充协议，相关合同合法有效。徐万全、付九慧要求确认合同无效或撤销合同均无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院审理案件有无超过法定期限并不构成足以撤销原判决的严重违反法定程序的情形，徐万全、付九慧对于原审程序问题的上诉理由本院也不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人徐万全、付九慧的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人徐万全、付九慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
代理审判员 姚 望
代理审判员 沈维佳
二〇一六年三月十四日
书 记 员 陆晓婷