广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终6971号
上诉人（原审被告）：东莞市农工商联合总公司。
被上诉人（原审原告）：新力鞋业五金公司。
原审第三人：东莞市农委资产经营有限公司。
原审第三人：东莞市大岭山镇颜屋村村民委员会。
上诉人东莞市农工商联合总公司（以下简称农工商公司）因与被上诉人新力鞋业五金公司（以下简称新力公司）及原审第三人东莞市农委资产经营有限公司（以下简称农委公司）、东莞市大岭山镇颜屋村村民委员会（以下简称颜屋村委会）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法岭民一初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人农工商公司、被上诉人新力公司及原审第三人农委公司、颜屋村民委员会的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农工商公司上诉请求：撤销原审判决，并驳回新力公司的全部诉讼请求及全部诉讼费用由新力公司承担。事实和理由：原审认定事实和适用法律错误。（一）案涉合同属于土地租赁合同。案涉的《土地租赁协议》是双方真实的意思表示并自愿签订的，协议约定双方按土地租赁而非转让的方式提供和使用土地，原审及新力公司关于名为租赁实为转让的说法没有事实和法律根据，不能成立。（二）土地租赁期限属于当事人自主约定的范畴。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条及第五十六条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过的部分无效。本案中，新力公司如对案涉合同效力提出异议，依法只能对超过20年租赁的部分提出异议，要求协商变更，而不能主张租赁合同性质的改变或土地使用权权属的变更。另一方面，原审以租赁期限达到案涉土地使用权的使用期间届满时间为由认定土地租赁属于转让，也是没有法律依据。如按这种理解，那么任何土地使用权即将到期之前，都不能出租。《中华人民共和国物权法》只规定土地使用到期后土地使用权可依法申请续期，而没有规定到期或跨期的土地使用权归属承租人所有。原审这一解释显然与上述法律规定不符。（三）原审以租赁协议书约定的租金计价和支付方式为由认定租赁合同为土地使用权转让合同，亦于法无据。在保留土地使用权的前提下，将土地出租50年或其他年限，约定由承租人自行出资建设，租赁期满后土地使用权及全部建筑物无偿归出租方所有，也是我市工业用地比较普遍采用的一种用地方式。在这种租赁方式下，地上地下建筑物也是出租方实际应得租金的组成部分，同时出租方还保有土地使用权届满续期申请权。正因这一次性生长期租赁的特征，各村组社区尤其普遍采用这一土地租赁方式，有效保障了村民利益和经济发展的可持续性。原审只采信一般个人物业出租租赁方式的惯例，却对农工商公司提出的广泛存在的工业用地一次性长期租赁的惯例和开发商场一次性长期租赁的惯例不予采纳显然有失公平。（四）原审以《国有土地使用证》原件交付和约定协助办理过户为由认定案涉租赁合同为土地权属转让合同，亦不能成立。依照案涉租赁协议的约定，出租方的一切义务及承租方的一切权利均以租赁期限为限。承租方的权利以租赁和租赁期限为限，因此租赁方是不拥有租赁到期后的地上建筑物物权和土地使用权续期申请权的，这些权利仍归出租方即农工商公司所有。另一方面，根据租赁协议约定，出租方提供土地证原件及约定协助办理过户的行为，都是以承租方行使和实现承租期限内的土地使用权利为限的。当这种承租期内的权利与出租方物权权利冲突时，除非承租人承诺消除这种冲突或双方另行约定支付相应对价解决这种权利冲突，否则，基于物权法定原则，这种的约定当然无效，承租方无权要求出租方过户土地使用权。（五）原审以第三人颜屋村委会关于土地使用权转让才收土地管理费的意见为由认定案涉土地使用权属于转让而非租赁，亦与事实不符。农工商公司已于1994年取得案涉国有土地使用权，且农工商公司没有转让给颜屋村委会，亦未授权其转让，只是与颜屋村委会约定案涉土地的土地管理费由新力公司承担和支付，而农工商公司对颜屋村委会与新力公司《土地租赁协议》并不知情。又因案涉国有土地原系经征收颜屋村集体土地而取得，土地使用权人需承担在土地征收和出让时约定承担的土地管理费，所以新力公司支付土地管理费的义务只是代农工商公司承担该土地使用所发生的费用，不能改变其租赁性质。（六）原审以出租方和承租方双方均确认合同签订时“地方政策”不允许土地使用权以转让的形式流转为由认定案涉合同实为土地使用权转让合同，亦与事实不符。农工商公司是全资市属国有企业，政府有权作为农工商公司的直接或间接出资人，行使出资人决策和审批权。在上述本市工业用地和商场开发普遍性采用一次性长期租赁而不是产权转让的经营方式的情况下，市属企业的出资人当然亦有权要求市属企业采用这种方式，既促进土地开发和经济发展，又保留土地权属。而新力公司是明知这种租赁方式且同意按这种方式租赁使用土地，在使用十几年期间亦未表示过异议。现新力公司意图否定当时的约定，利用其土地租赁权无偿取得土地使用权，这才是违反诚实信用的做法。（七）若根据新力公司要求强行将土地租赁变更为土地使用权转让，既与当事人约定和交易事实不符，也与国家法律规定相悖，损害国有资产合法权益。本案所涉及土地使用权租赁符合国有企业资产管理相关规定，但对其进行转让则既不符合当时的决策要求，也不符合现时国有经济布局和结构调整要求，其转让条件、转让方式和程序亦不符合法律规定。综上，原审判决错误，应当撤销。
新力公司答辩称：原审认定事实清楚，恳请二审法院驳回农工商公司的诉请，维持原判。(一)关于本案《土地租赁协议》的效力问题。1.案涉的土地来源是农工商公司从东莞市大岭山镇颜屋经济联合社的农用地受让后，经批准转为建设用地土地并取得国有土地使用权证。故案涉国有土地使用权并非通过划拨取得的。根据1990年5月19日国务院第55号公布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条及1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，双方所订立的《土地租赁协议》是有效的。2.农工商公司在上诉状中确认《土地租赁协议》是双方双方真实意思表示并自愿签订，即在协议成立并有效的前提下，农工商公司也应当根据双方在协议第四条的约定履行案涉土地使用权的过户手续。（二）原审从《土地租赁协议》所签订的内容、实际履行情况、第三人的陈述等方面进行论述，最终认定《土地租赁协议》的性质名为租赁，实为转让是符合事实的，双方实为转让国有土地所有权的约定并没有违反我国法律法规的强制性法律规定。1、双方系在2001年签订的《土地租赁协议》，而《中华人民共和国物权法》当时并未实施，双方在签订协议之时并不知道土地使用权到期后，可以依法申请续期。因此，本案不适用《中华人民共和国物权法》的规定。物权法定原则，仅是指物权的种类和内容法定，并没有禁止不能对国有土地使用权进行流转。农工商公司在当时并不清楚土地使用权到期后能够申请续期的情况下，自愿约定协助新力公司进行土地使用权的过户手续，即意味着其不管该权利的土地使用期限是否届满，其均愿意放弃土地使用权的使用权利。且农工商公司作为政府主管的企业，系熟悉国家政策法律法规的，其在签订租赁协议之时，应当知道根据相关法律规定土地租赁不能超过20年租期，但案涉协议期限约为43年，且届满期限与国有土地使用权证届满的期限一致，结合《土地租赁协议》第四条，农工商公司无条件协助土地使用权过户的约定，表明农工商公司以约定的实际履行内容来改变了合同的性质，即农工商公司履行的是转让国有土地使用权的行为。2、从租金计价和支付方式来看，农工商公司称房屋租赁的租金约是双方自由约定，法律没有限制或禁止；同时称结合我市各村组社区普遍采用工业用地租赁的方式来处理，不能以此认定为土地使用权转让合同。该陈述没有法律依据和事实支持。双方所签订的协议发生在2001年，案涉标的物是“国有土地使用权”，并非房屋租赁，也并非村组社区的集体用地。既然农工商公司称政府是其主管单位，当时约定的是国有土地租赁合同，那么当时的农工商公司应当清楚《关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》（国土资发〔1999〕222号）第三条的规定。事实上，双方根本没有在《土地租赁协议》中约定按照土地的性质和市场水平确定前期租金的单价、再逐渐递增及分期调整支付等等形式来长期租赁。相反，双方约定的租金支付是直接按照签合同之时每亩单价，得出一个总价的形式，然后在半年内付清。显然案涉的《土地租赁协议》不符合长期租赁的性质。3.从农工商公司收到款项后，交付《国有土地使用权证》原件和《土地租赁协议》第四条约定来说，并没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情况，且双方并没有作出如农工商公司主张的承租人义务或承诺，更不存在所谓的冲突。农工商公司一方所述因存在物权法定的冲突而当然无效是没有法律依据的。故原审认为从交付原件，至约定协助新力公司办理土地使用权过户手续来看，是符合土地使用权转让合同的特点正确，符合事实。4.颜屋村委会在原审关于新力公司和农工商公司之间的《土地租赁协议》的性质陈述之时，除了确认由新力公司提交的，有颜屋村委会盖章的《土地物权声明》和《土地转让协议书》的真实性之外，其作为见证方更确认《土地租赁协议》第四条的明确约定。且,颜屋村委会当庭表示，如果是土地使用权租赁，颜屋村委会不会收取土地管理费，只有在土地使用权转让的情形下，颜屋村委会才会收取土地管理费。农工商公司称新力公司只是代为承担其土地管理费的义务，但是农工商公司和新力公司在《土地租赁协议》中根本没有就“代为支付土地管理费”进行相关约定。双方实际上已经认可土地使用权转让后，由新力公司自行与第三人颜屋村委会约定土地管理费的支付，所以农工商公司的陈述没有事实依据。再结合新力公司、农工商公司在原审时所共同确认在2001年的时候，东莞的地方政策是不允许土地使用权以“转让”的字眼或形式进行流转，才使用“租赁”的字眼来规避，该地方政策实际上与当时国家的法律法规中关于国有土地使用权的流转相冲突的。而新力公司在当时作为一个境外法人，为了在东莞开发经营，也只能屈服于这些地方政策，但是为了保障自身利益，新力公司在《土地租赁协议》中明确约定权属过户事宜，然而农工商公司一而再地以各种借口推托履行过户手续，完全违背政府作为主管机关的诚实信用原则。（三）该案《土地租赁协议》的性质认定，需要结合2001年签订《土地租赁协议》之时的相关法律法规处理；农工商公司在《上诉状》中第七条所述的情况，与当时的法律法规不符；新力公司已经按照约定，支付土地使用权期限内相应的对价，并没有造成农工商公司的损失或损害国有资产合法权益。1、农工商公司在2001年享有案涉国有土地的使用权，而并非所有权。农工商公司和新力公司均为市场交易的合法主体，在签订《土地租赁协议》后，新力公司一直按照东府国用（1994）字第特448号《国有土地使用证》约定的用途为“工业”性质进行土地开发利用。2、在国有土地使用权届满前的43年期间内，新力公司已经按照与农工商公司的约定，付清了使用国有土地期间的相应对价，该对价是双方真实意思表示，并没有造成农工商公司的损失，新力公司购买的是43年期限内的使用权，不会造成国有资产的流失。相反，农工商公司如今已经吊销营业执照，并未进行相关的资产清算等则损害国有资产。3、农工商公司强调国有资产的处理应当依据相应的法律法规，但是农工商公司和新力公司通过平等协商而签订的《土地租赁协议》发生的时间为2001年，《中华人民共和国企业国有资产法》于2009年5月1日才施行，如今相关国有资产处理的规定所调整对象并非新力公司，农工商公司以此来推托自己履行合同义务是不正确的。目前，新力公司诉请的协助过户行为，并没有违反国家法律法规的强制性规定，而根据2001年的法律法规，新力公司和农工商公司之间所签订的名为租赁，实为转让，依约定协助办理土地使用权过户手续是合法有效的。我国土地管理实行的是按用途管制，在双方意思达成一致之时，新力公司即使作为境外法人，也均享有相同的待遇，均可依法取得国有土地使用权，进行土地开发利用。除另有特殊规定外，现行土地管理法律法规对境外法人在我国购买、取得国有土地使用权没有禁止性或者限制性规定。因此，新力公司实际上受让了涉案国有土地使用权，并请求农工商公司协助办理土地使用权的行为并未违反我国现有法律法规的规定，是合法有效的。
新力公司向原审法院起诉请求：农工商公司协助新力公司将案涉地块使用权过户至新力公司名下。
原审法院经审理查明：1993年5月31日，原东莞市大岭山镇颜屋经济联合社与农工商公司签订一份《土地转让协议书》，约定东莞市大岭山镇颜屋经济联合社将管理区内一幅名为“旱坑”的面积约100亩的土地使用权转让给农工商公司，由农工商公司负责办理该土地的《国有土地使用证》和支付办证费用，及按照每年每亩1200元且每隔五年增加10%的标准，向东莞市大岭山镇颜屋经济联合社支付土地管理费。该协议签订后，农工商公司于1994年8月3日取得上述土地的《国有土地使用证》，证号为东府国用（1994）字第特448号，登记的土地使用者为农工商公司，土地用途为工业用地，使用期限从1994年5月起至2044年5月止。
2001年8月1日，农工商公司与新力公司签订一份《土地租赁协议》，约定农工商公司将上述国有土地使用权租赁给新力公司作工业生产经营，租赁期限从2001年8月1日起至2044年5月止，土地租赁价每亩73800元，总价3998888元，由新力公司于2001年9月13日支付首期租金2000000元，于2002年3月底付清余款，签约并交付首期款后，新力公司即可在该土地上经营有关项目，在全部款项付清后，农工商公司将该土地的土地证交给新力公司，在租赁期内，新力公司拥有土地使用权，如需办理过户手续，一切费用由新力公司自行负责，农工商公司无条件协助支持办理。该协议的落款处，有农委公司与颜屋村委会作为见证方加盖印章，及有颜屋村委会的时任书记丁积旺签名。
2001年9月8日，新力公司与颜屋村委会签订一份《土地转让协议书》，约定经农工商公司、颜屋村委会和新力公司三方协商同意，将原来在1993年5月31日转让给农工商公司的土地转让协议书转让给新力公司，具体事宜为：一、颜屋村委会将案涉土地转让给新力公司用于工业生产经营，租赁期按原合同的内容执行，土地使用权至2063年5月31日；二、土地管理费由2002年8月1日开始计收，每年每亩1200元，每隔五年增加10%。三、工人管理费：每个员工每月10元，每年计算一次，工人管理费在企业投产之日起计收。四、如新力公司拥有土地使用权后，需要办理过户手续、建厂报建等的有关手续，颜屋村委会协助支持办理。五、合约一式两份，颜屋村委会和新力公司各执一份，具同等法律效力。其中，颜屋村委会的签约代表为丁有叠。
上述合同签订后，农工商公司将案涉土地及其《国有土地使用证》交付新力公司。新力公司于2001年9月10日和2002年3月20日按照《土地租赁协议》的约定，向农工商公司指定的收款单位农委公司汇款港币1904761.9元和人民币1886280元，折合人民币共4017176.63元，由农委公司出具收款收据予以确认。后新力公司因在案涉土地上建设了厂房和宿舍，需要办理相关房地产权登记手续，而办理该手续需先将案涉土地使用权变更登记到新力公司名下，新力公司要求农工商公司协助其办理案涉土地使用权的变更登记手续，但农工商公司不同意，双方发生纠纷。
其中，新力公司主张案涉《土地租赁协议》虽名为租赁合同，但实为土地使用权转让合同。其理由是：1.当时地方性土地政策不允许国有土地使用权转让，故新力公司与农工商公司签订合同时采用了“租赁”、“租金”等字眼。2.新力公司在与农工商公司签订《土地租赁协议》后，又与颜屋村委会签订《土地转让协议书》，也证明了前述《土地租赁协议》实为土地使用权转让合同。3.新力公司与农工商公司在《土地租赁协议》中约定，“租赁期限”从2001年8月1日起至2044年5月止，“租赁期限”内的“租金”一次性支付，与一般土地使用权租赁合同约定的合同期限、租金等明显不同，也表明双方的真实意思表示并非土地使用权租赁。4.各方还在《土地租赁协议》和《土地转让协议书》中约定有关办理土地使用权过户手续的义务，也与一般的土地使用权租赁合同约定不同。5.农工商公司将案涉土地的《国有土地使用证》交付新力公司，也说明了双方是土地使用权转让关系。6.颜屋村委会确认在土地使用权租赁的情形下，无需支付土地管理费，只有在土地使用权转让的情况下，才会收取土地管理费，而新力公司一直向颜屋村委会支付土地管理费。新力公司还申请《土地租赁协议》签订时，颜屋村委会的时任书记丁积旺出庭作证。丁积旺称，颜屋村委会确曾参与新力公司与农工商公司之间就案涉土地使用权问题所进行的前期协商，当时农工商公司提出，希望以出租土地使用权的方式与新力公司合作开发案涉土地，但新力公司提出要购买案涉土地的使用权，双方未能协商一致，颜屋村委会就没有继续参与协商过程，直到后来，新力公司与农工商公司要求颜屋村委会作为见证方在其双方的合同上盖章时，颜屋村委会才知道双方已经协商一致，但最终协商的结果是土地使用权租赁还是土地使用权转让，其已记不清楚。农工商公司确认按照当时的土地政策，案涉土地使用权不能转让给新力公司，但除此之外，农工商公司对新力公司和颜屋村委会的主张和陈述均不予确认，并提出了其答辩意见所述内容进行反驳。
另查，农工商公司和农委公司的营业执照已被吊销。
原审法院认定以上事实的证据有：《土地转让协议书》（1993年3月31日）、《国有土地使用证》、《土地租赁协议》、《土地转让协议书》（2001年9月8日）、汇款单、收款收据、东莞市对外贸易经济合作局文件、营业执照、缴税付款凭证、税收通用完税证、红线图、选址意见书、审查批准书、东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表、大岭山镇已建房屋补办房地产权手续登记备案回执、土地物权声明、丁积旺的证言、企业机读档案登记资料及庭审笔录等。
原审法院认为：本案的争议焦点是案涉《土地租赁协议》的性质。案涉《土地租赁协议》名为租赁合同，也约定了租赁期限和租金等。但从租赁期限看，双方约定的租赁期限将近43年，远远超出通常租赁中的期限，且约定的租赁期限届满时间即2044年5月，正是案涉国有土地使用权的使用期间届满时间。合同约定的租金也并非如通常的长期租赁合同般，按照土地的性质和市场水平确定前期租金的单价，再逐渐递增，并分期给付，而是在签订合同时，直接确定每年每亩土地的租金标准，并得出整个租赁期限的租金总价，然后在半年之内全部支付完毕。加之农工商公司在收取全部价款以后，将案涉土地的《国有土地使用证》原件交给新力公司，并在《土地租赁协议》中约定协助新力公司办理土地使用权过户手续，以上几点，均符合土地使用权转让合同的特点。再结合新力公司和农工商公司均确认合同签订时，地方政策不允许土地使用权以转让的形式流转，以及合同见证方颜屋村委会对合同性质及履行情况的陈述，新力公司主张案涉合同实际为土地使用权转让合同，原审法院予以采信。现新力公司已经按照合同约定支付了相应对价，农工商公司应按照合同约定履行协助新力公司办理土地使用权变更登记手续的义务。故原审法院对新力公司的诉讼请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，原审法院于2016年2月1日作出（2015）东二法岭民一初字第23号民事判决：限东莞市农工商联合总公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助新力鞋业五金公司办理将位于东莞市大岭山镇颜屋村国有土地使用证号为东府国用（1994）字第特448号的国有土地使用权变更登记至新力鞋业五金公司名下的手续。如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案原审受理费100元，由东莞市农工商联合总公司承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审另查明，新力公司与农工商公司、颜屋村委员会签订合同后，2002年在案涉土地上建设了厂房、宿舍、饭堂等工程项目，新力公司的建设行为已报东莞市城建规划局、东莞市建设局等行政主管部门批准建设。另对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为合同纠纷。根据农工商公司上诉请求、陈述的理由及新力公司的答辩意见，本案争议的焦点为：1.农工商公司与新力公司签订的《土地租赁协议》效力如何认定。2.新力公司诉求农工商公司协助将位于东莞市大岭山镇颜屋村国有土地使用证号为东府国用(1994)字第特448号的国有土地使用权变更登记至新力公司名下的手续能否支持。
关于《土地租赁协议》效力的问题。农工商公司上诉主张其与新力公司签订的《土地租赁协议》超过20年期限的部分无效。新力公司则主张《土地租赁协议》名为土地租赁，实为土地转让，《土地租赁协议》是有效的。对此，本院认为，从案涉当事人提供的证据及陈述意见反映，新力公司与农工商公司签订《土地租赁协议》时已办理了案涉土地的国有使用权证，符合转让条件。从《土地租赁协议》约定的内容来看，虽然约定了租赁的日期有42年多，超过了法定的租赁期限，但从支付租赁费用来看，新力公司是需在签订合同后的七个月内支付完毕上述租赁日期的费用，该情况显与一般租赁合同不同。且该协议还约定农工商公司需将土地证交付给新力公司，并无条件协助办理过户手续。颜屋村委员会作为新力公司与农工商公司签订《土地租赁协议》的见证人，颜屋村委员会认为新力公司与农工商公司签订合同时实为转让案涉土地，但鉴于当时地方政策的约束而采用租赁字词，本院结合颜屋村委员会的陈述意见，及农工商公司在新力公司建设厂房、宿舍等建筑物过程中一直无提出异议，双方更无协商新力公司在案涉土地上的建筑物在租赁期到期后的归属情况。反观农工商公司与颜屋村委员会签订的《土地转让协议书》对案涉土地的建筑物作出约定的情况，可推定新力公司与农工商公司签订《土地租赁协议》名为土地租赁，实为土地转让协议更符合客观事实，故《土地租赁协议》是合法有效的。
关于农工商公司是否需协助案涉土地证过户手续问题。因新力公司与农工商公司双方在合同中约定了新力公司如需办理案涉土地过户手续，农工商公司无条件协助办理。农工商公司应按约定履行，现新力公司诉求农工商公司履行合同义务，合法有据，本院予以支持。
综上所述，农工商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由东莞市农工商联合总公司负担。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 罗锦婵