广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第943号
原告（反诉被告）：梁海潮，住广州市越秀区。
原告（反诉被告）：梁海涛，住广州市白云区。
两原告共同委托代理人：梁松计，住广州市越秀区。
两原告共同委托代理人：靳中山，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：朱智勇，住广州市越秀区。
委托代理人：朱智萍，住广州市越秀区。
原告梁海潮、梁海涛诉被告朱智勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁海潮及两原告的共同委托代理人梁松计、靳中山，被告朱智勇及其委托代理人朱智萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：2014年1月12日，两原告与被告及中介公司共三方签订《存量房买卖合同》，约定：被告将其位于越秀区东华西路132号房产出售给原告，价款6600000元；付款方式为一次性付款，2014年1月12日前付定金200000元，首期楼款2400000元在双方递件当天支付，余款4000000元的具体付款时间没有明确约定；中介服务费66600元，由原告承担；若因一方原因导致交易不成，应按照房产成交价的10%向另一方支付违约金。合同签订后，原告于2014年1月13日向被告支付购房定金200000元，于2014年1月底向中介公司支付中介费10000元。2014年2月13日，原被告与中介公司三方签订《补充协议2》约定：房款付款方式改为银行按揭付款，贷款金额1800000元，并确认原告已支付定金200000元。2014年2月18日，原、被告及中介公司三方签订了《广州市存量房买卖合同》（网签合同），进一步明确了：原告支付定金200000元，首期支付4800000元，余款1800000元通过按揭方式支付；若因为甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同解除的，应由违约方支付中介服务费66600元；若因一方原因导致交易不成，应按照房产成交价的10%向另一方支付违约金。2014年5月19日，原被告双方签订《补充协议3》，约定：双方此前所签订的合约和补充协议不存在违约；双方2014年7月28日前到房管局递件过户；原告于5月21日前将300000元人民币存入双方约定的资金托管账户。2014年7月下旬，被告又要求更改付款方式，要求将除1800000元贷款外的所有购房款金额（4600000元）存入银行资金托管账户后才同意递交过户。然而在原告于2014年8月13日同被告一起到银行准备办理资金托管时，被告再次要求更改付款方式，又要求改为全部现金交易，并于递件过户前交清全部房款后、被告才同意到房管局递件过户。2014年8月15日原告与中介方共同邀请被告一起协调，但被告拒绝协调，8月17日被告电话宣布取消。原告（乙方）、被告（甲方）于2014年9月14日签订《补充协议4》，约定：甲方提出解除房屋买卖合同；乙方同意解除合同；甲方于2014年9月15日返还定金中的100000元，余下100000元定金在签订解除房屋买卖合同时即时支付；如果中介方追讨中介服务费时，由原被告共同承担，具体以法院判决为准；乙方保留追究甲方提出解除合同所引发的一切法律责任及后果的权利。后中介公司于2014年12月在越秀区人民法院起诉原告要求支付剩余中介费，近日法院一审判决原告支付中介服务费56600元，原告未上诉。原告认为，根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议的约定，既然是由被告提出解除合同，那么依法应由被告承担相应的违约责任，故被告应承担本案的中介服务费66600元，并向原告支付违约金660000元，同时被告应立即返还剩余的定金100000元。故诉请法院判令：一、被告向两原告返还购房定金100000元及从2014年9月14日起计至返还之日止的利息（按中国人民银行逾期贷款利率标准计算）；二、被告向两原告赔偿房屋买卖中介服务费损失66600元；三、被告向两原告支付解除房屋买卖合同的违约金660000元。
被告辩称：一、原告要求被告承担违约责任，没有任何法律依据和事实依据。合同中没有约定不可以提出解除合同的条款，合同法也没有规定当事人不可以提出解除合同，即被告提出解除合同没有违反合同约定，没有违约。提出解除合同和违约是两个不同的概念，互不关联，原告把两者混为一谈无法律依据。原告没有提供被告违约的事实证据，原告认为被告违约只是其主观臆断，不是客观事实。二、被告在履行合同过程中，准时按合同约定履行义务，并为最终实现房屋产权过户不断地降低要求，作出多项利益让步，原告认为被告违约违背客观事实。三、原告在履约过程中多次违反合同，没有按合同约定履行义务。四、合同只是处于中止状态，仍然有法律效力，双方都应继续履行合同义务。五、被告催告原告立刻履行合同义务。六、原告提交的《补充协议4》属于无效合同。七、原告的诉讼请求没有任何法律依据，且违反合同法。请法院驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称：一、原告在履约过程中多次违反合同（及协议），没有履行合同（及协议）约定的义务。原告和被告于2014年1月12日与中介公司就广州市越秀区东华西路132号物业共同签订了《存量房买卖合同》，于2014年2月18日签订了《广州市存量房买卖合同》的网签合同。原告的有关违约事实如下：1、原告和被告于2014年1月12日与中介公司共同签订了合同，合同约定支付方式为一次性支付，原告于2014年2月28日前支付房款2400000元，2014年2月28日支付房款4000000元。到期后，原告没有履行合同义务。原告实际上无能力按此方式支付房款，根本上无意按合同约定履行义务。2、原告与被告于2014年2月13日与中介公司三方签订《补充协议2》，按约定2014年2月28日前原告（买方）应将2000000元划进银行资金托管户。履行过程中，原告违反《补充协议2》约定，不履行该项义务。3、原告与被告于2014年5月19日签订《补充协议3》约定，双方于2014年7月28日前过户，原告应向被告支付房款4600000元。2014年6月，被告按约定腾空了涉讼物业第二至第四层。2014年7月下旬被告一直与中介公司联系，并准备履行过户义务。原告却借故不出现，并拒绝履行付款义务，违反《补充协议3》的约定。4、原告提供的（2015）穗越法民三初字第124号民事判决书第5页第三段里，法院认定原告与被告“协议解除了双方之间就涉讼房屋订立的买卖合同”，也就是认定《补充协议4》是解除网签合同的协议。在解除房屋买卖网签合同的协议里，买方在享有收取款项的权利的同时，应承担协助办理相关手续的义务。2014年9月15日被告依约履行了《补充协议4》的相关义务，而原告却只享受权利而拒绝履行义务。原告收取《补充协议4》所约定的款项后，拒绝与被告一起前往中介公司，拒绝协助办理撤下网签合同的相关手续。原告这样做的目的，是为阻止被告重新出售和出租涉讼物业，使被告产生经济损失，从而胁迫被告作出让步而谋取非法利益。5、2014年9月14日中午，原告采取黑社会的手段，聚集一大帮人围堵涉讼房屋，挂出横额要求被告还款，引来大量人员围观，使涉讼物业首层的租户无法正常经营。该租户通知被告后，被告于13时20分31秒向110报警台报警。后来，大量警员到达现场劝围堵者离开，并把被告和原告及其父母带回广州市公安局越秀区分局大东派出所。在派出所里，原告要求被告不签协议的情况下无条件退还定金及解除300000元资金托管，企图只享有权利而不履行义务；被告理所当然不能同意。原告及其父母于是采取了死缠烂打的伎俩，被告不同意就不让被告离开。到晚上，被告感到又饿又累且胃又不舒服，被迫提出变更托管银行方案（之前了解到工商银行托管协议是不可以单方面提款而无签）或者解除合同方案；原告只同意解除合同方案。最终签订《补充协议4》，后离开派出所时，已是晚上十一点多，此事共耗时十个多钟，被告感觉是身心疲倦。在原告采取黑社会的手段及疲劳战术的情况下，被告被迫同意《补充协议4》中写上“甲方提出解除房屋买卖合同”实属无奈之举。被告提供的证据可以证明上述内容属实。在涉讼物业首层门口政府相关部门安装了监控录像头，大东派出所应该还有当日的监控录像档案资料。从上述签订《补充协议4》之前的过程可知，原告最先要求退款。履约过程中要求退款即是提出解除合同。也就是说，原告最先提出解除合同。原告的起诉状中认为，提出解除合同者，应依法承担违约责任。按照其逻辑，原告是最先提出解除合同的一方，理应依法承担违约责任。因此，原告的起诉状根据《补充协议4》诬告被告违约，是颠倒是非、混淆黑白。二、按照合同法的规定，《补充协议4》属无效合同。从上述情况介绍和相关证据可知，《补充协议4》是原告通过胁迫手段订立。根据合同法第五十二条（一）和民法通则第五十八条（三）的规定，《补充协议4》无效。被告请求法院撤销被告和原告于2014年9月14日签订的《补充协议4》。三、被告从未表示放弃追究原告违约责任的权利。在所有双方签订的合同和协议中，被告从未表示放弃该权利。根据上述陈述可知，原告在2015年5月19日前后的履约过程中多次违反合同及协议，多次不履行合同及协议约定的义务。因为原告多次违约而最终导致合同无法履行，所以原告应承担相关的违约责任。原告应向被告支付违约金。合同约定违约金金额是660000元，扣除100000元定金后，原告应向被告支付违约金560000元。2014年5月19日签订《补充协议3》后，被告按约定于2014年6月份将涉讼物业第二至第四层腾空，并到街道房屋管理中心办理与原租户《租赁合同》的解约手续。2014年9月15日，原告收取了《补充协议4》所约定的款项。之后，原告拒绝与被告一起前往中介公司，拒绝协助办理撤下网签合同的相关手续，拒绝履行《补充协议4》的相关义务，使涉讼物业第二至第四层无法出租，造成被告经济损失。涉讼物业第二至第四层至今无法出租，原因都是原告违反相关合同及协议造成，因此原告应按评估价赔偿反诉人的租金损失。现反诉请求法院判令：一、确认原、被告双方于2014年9月14日签订的《补充协议4》无效；二、原告向被告支付违约金560000元；三、原告赔偿被告由于原告拒绝履行义务而产生的从2014年7月28日起计至2015年4月28日止的租金损失（按照房管部门公布的同期同类同地段房屋私房租金参考价标准计算）。
两原告针对被告的反诉答辩称：第一项反诉请求没有法律依据。根据合同法第五十二条，只有符合规定的情形，损害国家利益的情况下，合同才存在无效。本案不存在法律规定的合同无效的情形。第二项反诉请求没有法律及合同依据，根据双方签订的买卖合同约定，只有在原告不购买被告房屋的情况下，才需要按照房产成交价的10%承担违约责任。被告辩称追究的是原告违约的责任，而非原告不购买房屋的责任。一般的违约行为，在双方签订的合同中，并没有对违约金的数额作出明确的界定，只是说根据有关法律法规承担违约责任。被告的第三项反诉请求没有证据证明是原告违约，也没有证据显示被告所要求的租金损失的数额，故不应得到支持。
经审理查明：2014年1月12日，两原告（为乙方、买方）与被告（为甲方、卖方）、广东合富房地产置业有限公司（为丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，其中内容为：被告将广州市越秀区东华西路132号房产，建筑面积223.33平方米出售给原告，价款6600000元；定金10000元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方，定金余款190000元，买方须在2014年1月13日前自行交付卖方；首期楼款2400000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；买卖双方应在签署本协议后2014年2月28日前配合完成本次交易的手续；楼价余款4000000元整；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天；双方共同办理产权转移登记，应当于2014年2月28日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；买方承担全部税费；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，乙方应于2014年2月28日前向某支付中介服务费66600元；第九条、交易不成的违约责任，甲方不按本合同约定将该房地产出售乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；第二十条、其他约定，卖方收齐楼款当天将首层的租约交给买方；二、三楼的租客情况必须在收齐楼款后60天内全部交吉给卖方等。
2014年1月13日，被告出具收到购房定金200000元的收款收据给两原告。
2014年2月13日，两原告（为买方）与被告（为卖方）、经纪方签订《补充协议2》，其中内容为：三方经友好协商，就买卖位于越秀区东华西路132号之物业一事，于2014年1月12日签订《房屋买卖合约》，现就该合约补充协议如下：一、买卖双方就当是签的合同的付款方式：A、一次性付款，改为银行按揭付款，商业贷款金额是1800000元。二、定金200000元已经支付给卖方，首期楼款是4600000元（不包含定金）。三、买卖双方友好协商达成的时间暂定于2014年3月30日前到房管局递件过户，买卖双方经友好协商2014年2月28日前买方2000000元划进银行资金托管户。四、关于原商铺租赁合同列明的进场费25000元按照租约约定时间每日平均摊分，卖方收齐楼款当天计算部分金额归卖方所有，余下金额卖方即时付给买方。五、如本协议内容与合约内容不一致时，则以本协议为准等。
2014年2月18日，两原告（为乙方、买方）与被告（为甲方、卖方）、广东合富房地产置业有限公司（为丙方、房地产中介服务机构）签订就买卖涉讼房屋到房管部门网签了《广州市存量房买卖合同》，其中约定：甲乙双方选择自行交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付200000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款，首期款乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付房款4800000元，剩余房款除前述房款外，剩余房款1800000元，由乙方于2014年2月28日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款；乙方应向某支付中介服务费66600元，基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方已代守约方向某支付中介服务费，守约方已支付的，丙方不予退还，由违约方直接赔偿守约方等。
2014年5月19日，两原告（为买方）与被告（为卖方）签订《补充协议3》，其中内容为：1、买卖双方达成之前的所签订的合约和补充协议的相关条款不存在违约，全部以此协议为准。2、卖方必须在2014年7月28日前将物业二楼三楼顶楼的租客全部迁走。3、买卖双方约定必须于2014年7月28日前到房管局递件过户。4、递件过户当天，卖方收齐买方除按揭的贷款的1800000元外的其他全部购房楼款后，当天交付物业二楼三楼顶楼给买方。5、买卖双方约定从递件过户后当天的一楼租客的租金全部停止支付给业主，租金全部存放在租客保管，直到卖方收齐银行的按揭放款1800000元当天卖方租金截止，2天内卖方交付一楼给买方，买卖双方与租客结清租金金额归付问题。6、买方必须于2014年5月21日前将300000元转入双方约定的资金托管账户，如买方不按时转入300000元的，本协议不成立。7、此协议是经买卖双方最终友好协议确立，除因政策的原因导致拖延等的除外，任何一方违反上述约定的则算违约。
2014年5月20日，原告梁海潮与被告、中国工商银行股份有限公司广州白云路支行就原告购买被告存量房的交易中委托该银行对交易款项进行托管事宜签订了《存量房交易资金托管协议》。
2014年9月3日，被告通过手机微信方式向原告发出《解除合同协议》，与原告协商解除上述《存量房买卖合同》。
2014年9月14日中午，原告梁海潮等人到涉讼房屋越秀区东华西路132号首层实施所谓维权行动，后被报警处理。同日，两原告（为乙方、买方）与被告（为甲方、卖方）在广州市公安局越秀区分局大东派出所签订《补充协议》，内容为：甲乙双方交易的房产座落于越秀区东华西路132号，双方已签订《广州市存量房买卖合同》，甲乙双方达成如下协议：一、甲方提出解除以上房屋买卖合同。二、于2014年9月15日甲乙双方签订《存量房交易资金托管协议》的《终止协议通知书》（详见附件）并签订《同意解某函》（详见附件），托管协议内的账户资金全部转入乙方账户，甲方配合乙方到银行办理相关手续。三、乙方意向同意与甲方解除以上房屋买卖合同。四、甲方于2014年9月15日下午16：00前将购房定金（200000元）中的100000元退还给乙方，余下100000元购房定金在签订解除以上房屋买卖合同时即时支付给乙方。五、解除以上房屋买卖合同及退还余款（余下100000元）时甲乙双方以及中介方必须三方同时在场见证。六、如果中介方按合同追讨中介服务费甲乙双方共同承担合同内中介服务费责任，中介服务费责任最终根据法院判决的买卖合同内的确定责任由买卖双方以及中介方各自承担的责任为准。七、乙方保留追究甲方因提出解除房屋买卖合同所引发的一切法律责任及后果的权利。八、甲方保留追究乙方因本次解除房屋买卖合同所引发的一切法律责任及后果的权利。九、本协议约定生效时间为甲乙双方解除《存量房交易资金托管协议》及乙方收到甲方9月15日退还的100000元后生效。十、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自生效之日起作为买卖合同之附件，与该合同具同等法律效力。
2014年9月15日，被告通过银行转账向两原告退回了定金100000元。同日，原告梁海潮（为买方）与被告（为卖方）签署了发给中国工商银行股份有限公司广州白云路支行的《终止协议通知书》，办理了解除托管资金手续。其中内容为：现买方和卖方因取消房屋买卖终止托管协议，同意终止协议书，并就托管资金的返还问题达成一致，买方委托并授权贵行将上述托管资金300000元由在贵行开立的托管账户划往买方结算账户或资金缴存账户内。
因两原告拖欠中介服务费，广东合富房地产置业有限公司向本院提起诉讼，要求两原告支付中介服务费56600元。本院于2015年3月27日作出（2015）穗越法民三初字第124号民事判决，查明中介服务费为66600元，两原告已于2014年1月底支付了中介服务费10000元，判令两原告向广东合富房地产置业有限公司支付中介服务费56600元。该判决已发生法律效力，且已执行完毕。
因本案纠纷，两原告于2015年4月14日提起诉讼。
诉讼中，原、被告双方确认：原告支付了定金200000元给被告，将300000元由银行托管；现300000元已由银行退回原告，定金被告退回原告100000元，余下100000元至今未退；双方之间的房屋买卖合同已解除。
两原告主张房屋买卖合同于2014年9月14日签订补充协议时解除。被告主张房屋买卖合同于被告诉讼中向两原告发出的督促履行函最后履行期限即2015年6月18日解除。
本院认为：两原告与被告于2014年9月14日签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告主张该协议是其被胁迫而签订，无提供充分的证据予以证实，本院不予采信。其反诉请求确认该协议无效，本院不予支持。
根据上述协议，余下的购房定金100000元在“签订解除以上房屋买卖合同”时由被告即时支付给两原告。现双方并无签订所谓的“解除以上房屋买卖合同”的书面内容，上述协议约定的条件并未成就，但根据上述协议的内容，已可认定双方解除了房屋买卖合同，基于合同解除，两原告要求被告退回余下的购房定金100000元，合法合理，本院予以支持。但两原告要求按中国人民银行计收逾期贷款利率标准计算上述款项的利息，理据不足，本院不予支持。依民法之公平、等价有偿原则，可按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息。
关于谁违约的问题。“提出解除合同”与实施了违约行为，是两个不同的概念。虽然是被告先提出解除合同，但不能就此认定被告构成违约，故两原告以此为由要求被告承担交易不成的违约责任，按总房价6600000元的10%支付违约金，理据不足，本院不予支持。原、被告双方于2014年5月19日签订《补充协议3》约定“买卖双方达成之前的所签订的合约和补充协议的相关条款不存在违约，全部以此协议为准”，“此协议是经买卖双方最终友好协议确立，除因政策的原因导致拖延等的除外，任何一方违反上述约定的则算违约”。现原、被告双方均无充分确凿的证据证实对方违反了上述补充协议的约定，交易不成的责任无法明确归咎于原、被告任何一方，故原、被告双方均主张对方违约，本院均不予采纳。原、被告双方均要求对方承担交易不成的违约责任，按总房价6600000元的10%支付违约金，本院均不予支持。而根据原、被告双方于2014年9月14日签订的《补充协议》，被告提出解除房屋买卖合同，原告表示同意。由此可见，房屋买卖合同是基于双方协商一致而解除。
关于中介服务费损失问题。原、被告双方于2014年9月14日签订的《补充协议》第六条约定，“中介服务费责任最终根据法院判决的买卖合同内的确定责任由买卖双方以及中介方各自承担的责任为准”。基于原、被告双方协商一致解除合同，交易不成的责任无法归咎于原、被告任何一方，故为订立合同而发生的中介服务费由各自承担一半。两原告要求被告赔偿中介服务费损失33300元，本院予以支持。
至于被告主张的租金损失问题。一方面，无依据认定两原告违约，另一方面涉讼房屋一直由被告控制使用，从未交付给两原告，故被告反诉要求两原告赔偿从2014年7月28日起至2015年4月28日止的租金损失，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告朱智勇向原告梁海潮、梁海涛返还购房定金100000元并支付利息（以100000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2014年9月14日起计至上述款项返还之日止）。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告朱智勇向原告梁海潮、梁海涛赔偿中介服务费损失33300元。
三、驳回原告梁海潮、梁海涛的其他诉讼请求。
四、驳回被告朱智勇的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12111元、反诉费4750元、保全费4770元，由原告梁海潮、梁海涛负担14174元，被告朱智勇负担7457元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 陈文平
人民陪审员 任 红
二〇一五年十月十日
书 记 员 邓鸿明