大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0202民初8591号原告：陈玲，女，1971年6月14日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：刘淼、毛震宇，均系辽宁正良律师事务所律师。被告：郭琳，女，1981年1月28日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：赵瑄，系辽宁德中律师事务所律师。第三人：王昭辉，男，1975年12月28日出生，汉族，住辽宁省大连市高新园区。原告陈玲与被告郭琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月27日作出（2016）辽0202民初6622号民事判决。被告郭琳不服该判决，向大连市中级人民法院提出上诉。后经审理，大连市中级人民法院于2017年9月18日作出（2017）辽02民终6700号民事裁定，裁定撤销大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初6622号民事判决，本案发回大连市中山区人民法院重审。本院追加王昭辉为第三人，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘淼、被告郭琳及其委托诉讼代理人赵瑄、第三人王昭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告从2015年8月1日起至2016年8月1日的房屋租金250000元及逾期支付租金的违约金225000元；2、本案全部诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2014年7月16日签订位于大连市中山区中央公馆XX号房屋的《房屋租赁合同》，租期五年，自2014年8月1日至2019年7月31日，约定房屋租金为每年250000元。从2015年8月1日起，被告一直未向原告支付房屋租金，并经原告催告后，被告仍未付租金。2016年7月21日，原告向被告发出解除房屋租赁合同的通知，要求被告在收到通知的7日内，搬出房屋，并缴纳2015—2016年的房租租金，至今被告仍未支付租金。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，案涉房屋的所有权人系大连天源大厦有限公司，原告及其所提供的《房屋买卖合同》的出售方大连银洲房地产开发有限公司均不是案涉房屋的所有权人。原告在未取得案涉房屋所有权、也未提供有效的证据证明其是出租房屋的合法使用人的情况下，以自己的名义出租房屋，没有任何法律依据，是无权处分，在房屋权利人大连天源大厦有限公司未进行追认的情况下，案涉合同应为无效。2、案涉《房屋租赁合同》虽是被告与原告签订，但被告仅是出于其与第三人王昭辉女友的朋友关系及其系案涉大楼物业经理的职位关系，代第三人与原告签订租赁合同，《房屋租赁合同》签订后，案涉房屋便由第三人经营美容院使用，被告未收取第三人任何费用，为其垫付的第一租赁年度的租赁费，第三人也并未全额向被告偿还。3、2015年8月，被告知悉原告并非案涉房屋的所有权人且房屋已经南方证券股份有限公司破产清算组申请被司法查封，案涉房屋很可能属于破产财产，为了避免因房屋产权不明而陷入不必要的纠纷中，2015年8月，被告告知原告，解除《房屋租赁合同》，而且不会再继续履行合同项下的义务，其可以与第三人另行签订租赁合同，也可以要求其腾退。至此，案涉《房屋租赁合同》已经解除，之后因案涉房屋租赁产生的相关权利义务与被告无关，相应的租金及违约金亦不应由被告承担。综上，本案原一审二审中，被告均未提供房屋所有权人大连天源大厦有限公司对案涉《房屋租赁合同》的追认证据，因此案涉合同因缺少所有权人的追认应属无效合同，原告主张的房屋租金及违约金应由案涉房屋的实际使用人即本案第三人履行支付义务。第三人称：我不认识原告，也没有和原告签订过合同。我直接和被告联系，我没有委托被告和原告签订合同。案涉房屋是由我实际使用，我和被告没有书面的租赁合同，但我向被告交租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月16日，原告陈玲（甲方，以下称甲方）与被告郭琳（乙方，以下称乙方）签订房屋租赁合同，约定将位于大连市中山区中央公馆xx号，建筑面积486.86平方米的房屋出租给乙方，租期五年，自2014年8月1日至2019年7月31日。房屋每年租金为250000元，给付时间为已付租金到期前30日前付清，除第一年租金外，余下租金每半年支付一次。如乙方逾期支付租金，除应及时如数补交外，必须另行向甲方支付违约金，违约金自逾期之日起按逾期租金的千分之五/天计算，逾期三十天未付款甲方有权收回房屋。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，但被告自2015年8月1日起未能依约向原告支付租金。2016年7月21日，原告将解除房屋租赁合同通知张贴在案涉租赁房屋，通知载明由于被告拖欠房租250000元，原告作为出租人有权随时通知您解除租赁关系，现依法通知您自本通知函发之日起，双方之间的房屋租赁关系终止，请您在收到本书面通知后7日内（最迟在2016年7月31日前）搬离案涉租赁房屋，并缴纳拖欠的250000元房租。另查，在合同签订后，被告将案涉房屋交由第三人使用至2016年10月。再查，2013年12月6日，原告与大连银洲房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买该公司开发建设的位于大连市中山区友好路xx号房屋。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应恪守履约。被告未按照合同约定及时向原告缴纳房屋租金，系违约行为，原告依约要求被告支付尚欠的一年房屋租金250000元，事实清楚、证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金225000元一节，本院认为，该违约金的约定显系过高，综合考虑被告的违约程度、违约时间长短，兼顾公平原则，本院确认违约金以欠款额250000元为基数，从原告要求被告给付租金的最后期限的次日（2016年8月1日）起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。关于被告辩称原告并不是案涉房屋的所有权人，原告无权出租案涉房屋，案涉《房屋租赁合同》应为无效一节，本院认为案涉房屋现虽并未进行产权登记，但原告在签订完《商品房买卖合同》后，实际占有案涉房屋，并在与被告签订完《房屋租赁合同》后，依约将房屋交付给被告，保障了《房屋租赁合同》约定的被告应享有的各项权利，案涉房屋租赁合同已实际履行，故被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。关于被告辩称《房屋租赁合同》系被告代第三人与原告签订，应由第三人向原告支付房租一节，本院认为，第三人否认曾委托被告与原告签订《房屋租赁合同》租赁案涉房屋，且被告并未向本院提交任何证据证明受第三人委托的事实，被告与第三人之间的委托合同法律关系并不成立，被告作为《房屋租赁合同》的承租方，应承担向原告履行支付房租的义务。另外，案涉房屋虽由第三人实际使用，但无论是被告将房屋转租给第三人还是双方存在其他法律关系，被告和第三人均可另案主张权利。关于被告辩称《房屋租赁合同》已于2015年8月因被告行使解除权而解除，之后的房屋租金均与被告无关一节，本院认为就此节事实，被告并未向本院出示任何证据予以证实，故对被告此节意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告郭琳支付原告陈玲房屋租金250000元；二、被告郭琳从2016年8月1日起至款项付清之日止，以250000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%向原告陈玲支付违约金；上述二项确定的被告应给付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陈玲的其他诉讼请求。诉讼费11330元（含保全费2900元），由原告陈玲负担4473元，由被告郭琳负担6857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张加兴人民陪审员  祝 安人民陪审员  唐丽荣二〇一八年六月十一日书 记 员  马艺铭