云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第857号
上诉人（原审原告、反诉被告)昆明市呈贡区吴家营街道办事处郎家营社区居民委员会。住所地：呈贡区吴家营街道办事处幸福小区。
法定代表人唐玉文，主任。
委托代理人文景平，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）马勇，男，1988年8月23日出生，汉族，昆明市呈贡区人。
委托代理人赵忠文、王艳琛，云南明快律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人呈贡区吴家营街道办事处郎家营社区居委会（以下简称“郎家营居委会”）与被上诉人马勇租赁合同纠纷一案，上诉人郎家营居委会不服昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：2009年8月14日，甲方（即郎家营居委会）与乙方马勇签订《郎家营商业广场商铺租赁合同》，约定由甲方将位于郎家营社区郎家营商业广场第1－3层5号商铺出租给乙方，该商铺的建筑面积为985.25平方米；甲方出租该商铺的合同期为6年，从2009年8月起至2015年8月止，租金从合同签订之日起算；租金期内，租金按年结算，每年租金共计人民币662100.00元（大写：陆拾陆万贰仟壹佰元），乙方应于每年7月31日前向甲方以现金或支票方式支付当年租金;租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之五计算；除违约金外，甲方退还乙方所交押金（不计利息），如乙方违约，乙方所交押金不予退还，乙方还须付清拖欠的款额及违约金，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。合同签订后，郎家营居委会将租赁商铺交给马勇使用，双方在庭审中认可自2012年8月15日至2013年8月14日期间的租金马勇至今尚未支付，此前的租金马勇已付清。2013年10月10日，郎家营居委会与案外人沈文平、缪翠蓉签订《商铺出租合同》，将5号一楼建筑面积230.324平方米的商铺出租给沈文平和缪翠蓉使用。2014年9月，郎家营居委会向呈贡区吴家营司法所提出申请要求对其与马勇租赁合同纠纷进行调解，9月24日吴家营司法所长李睿打电话通知马勇调解，但马勇并未到司法所参加调解。原告诉至法院，请求依法判令：1、被告马勇支付租金662100元(自2012年8月15日起至2013年8月14日止)，并支付违约金33105元(以租金662100元×5%计算)；2、被告马勇赔偿原告利息损失21273.30元(自2014年8月15日起至2014年12月31日止，按每天万分之二点一计算，计算至实际还款日止)；3、本案诉讼费用由被告马勇承担。被告马勇提出反诉请求：1、解除双方于2009年8月14日签订的《郎家营商业广场商铺租赁合同》；2、被反诉人郎家营居委会向反诉人马勇支付违约金662100元×2年×5%=66210元；3、本、反诉费用由被反诉人承担。
一审法院认为：针对本案的第一个争议焦点，即马勇是否还差欠郎家营居委会租金，郎家营居委会主张支付租金的请求是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，据前述查明事实，马勇认可郎家营居委会主张的自2012年8月15日至2013年8月14日期间的租金尚未支付，但认为该主张已超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定：下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。根据双方租赁合同的约定：“乙方应于每年7月31日前向甲方以现金或支票等方式支付当年租金”，本案涉案商铺2012年8月15日至2013年8月14日的租金应于2012年7月31日交纳，故本案郎家营居委会主张租金的诉讼时效期间应自2012年7月31日起计算至2013年7月31日届满。对于是否超过诉讼时效的问题，郎家营居委会提交了会议纪要和签到表及一份录音光盘以证明其主张，但会议纪要系居委会内部自己形成的纪要，且该签到表上并未有马勇的签字，虽然证人到庭陈述，但证人与本案具有利害关系，不能证明郎家营居委会以开会的形式向对方马勇主张过租金一事或马勇对于交纳租金一事作出承诺。另郎家营居委会提交的录音光盘形成时间是2014年9月25日，即使郎家营居委会在此时向有权解决民事纠纷的机关提出权利请求，但因是在诉讼时效届满以后提出的，并不产生诉讼时效的中断，且马勇在该通话记录中也未明确表示愿意支付租金，不属于法律规定“同意履行义务”的意思表示，不能产生一个新的诉讼时效的重新起算。以上郎家营居委会均未在有效的诉讼时效期间内向马勇主张权利，故马勇提出郎家营居委会主张租金的请求已超过法律规定的诉讼时效的抗辩理由成立，予以支持。针对本案的第二个争议焦点，即双方的合同是否已实际解除的问题。双方对于马勇何时搬出涉案商铺各执一词，郎家营居委会陈述2013年8月就终止合同，才将商铺转租给他人，马勇的陈述是郎家营居委会于2013年10月擅自将商铺出租给他人，虽然双方陈述不一致，但可以认定在2013年10月10日涉案商铺就已经承租给他人使用，且此后马勇一直未提出异议，亦未向郎家营居委会交纳租金，双方以事实行为已经终止了本合同的履行，故反诉原告马勇要求解除合同已无必要，对该请求予以驳回。针对本案的第三个争议焦点，即合同履行过程中究竟是谁违约及如何承担违约责任的问题。据前述事实查明，马勇对郎家营居委会起诉其尚欠2012年8月15日至2013年8月14日期间租金的事实无异议，马勇在合同履行过程中确实存在逾期支付租金和未付一年租金的违约行为，但因郎家营居委会主张租金的请求已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，故其主张的违约金及赔偿利息损失的请求也随之不成立，不予支持。而马勇反诉郎家营居委会在合同履行期间擅自解除合同将商铺转租给他人，虽然本案租赁物于2013年10月10日已转租给案外人沈文平、缪翠蓉，但马勇并没有举证证明郎家营居委会是在合同履行期间未经其同意擅自转租，而据前述查明的事实马勇并没有交清当年的租金，在马勇存在根本违约的情况，在此情况下郎家营居委会有权解除合同后将租赁物转租给他人，故马勇认为郎家营居委会在租赁期间违约擅自转租他人与本案查明事实不符合，对于其主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百一十八之规定，判决：“一、驳回原告(反诉被告)昆明市呈贡区吴家营街道办事处郎家营社区居民委员会的全部诉讼请求。二、驳回被告(反诉原告)马勇的全部诉讼请求”。本诉案件受理费收取人民币10965元，由原告(反诉被告)昆明市呈贡区吴家营街道办事处郎家营社区居民委员会自行承担；反诉案件受理费收取人民币1455元，由被告(反诉原告)马勇自行承担。
一审判决宣判后，上诉人郎家营居委会不服，向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决，依法改判。诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：一审法院认定事实错误。双方于2009年8月14日签订租赁合同，约定租期为6年，每年租金于7月31日前支付当年租金。但2012年被上诉人没有支付租金，同时双方当事人也没有终止该租赁合同，被上诉人也没有将租赁的商铺交还给上诉人，因此该租赁合同在上诉人收回商铺之前，仍然有效。且在2013年8月份以后上诉人的工作人员多人、多次通过电话和口头通知向被上诉人追要租金，直到起诉前都一直在向被上诉人追要租金。因此不存在诉讼时效超过一年的事实。故请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人马勇答辩称：不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人和被上诉人均未提交新证据。
经审理，双方当事人对一审判决认定的案件事实均无异议，本院依法予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人起诉主张由被上诉人向其支付自2012年8月15日起至2013年8月14日止的租金及违约金和相应利息的诉讼请求是否超过诉讼时效？
本院认为：根据查明的事实被上诉人的确存在未向上诉人支付2012年8月15日起至2013年8月14日止的租金的情况存在，而被上诉人在一审答辩中提出上诉人主张支付所欠租金已经超过一年的诉讼时效的规定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定：下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，根据上诉人在一审审理过程中所提交的2013年6月27日郎家营居委会针对本案涉案的1、3、5号商铺拖欠租金的事宜召开会议纪要以及证人的证言能够证实上诉人在2013年7月31日之前曾向被上诉人主张过相应的权利，虽然被上诉人在该会议纪要中并未签字并对该会议纪要不予认可，但根据以上上诉人提交的相关证据，以及被上诉人自认其于2013年10月10日搬离涉案的商铺，故对于上诉人提出的其诉讼请求并未超过诉讼时效的主张应当予以支持，一审法院以上诉人的诉讼请求超过诉讼时效而判决驳回上诉人的诉讼请求应当予以纠正，被上诉人应当向上诉人支付2012年8月15日起至2013年8月14日止欠付的租金662100元。对于上诉人所主张的违约金33105元，系按照双方当事人所签订的“租赁合同”所约定的违约责任计算的，故应当予以支持。上诉人同时又提出利息损失21273.30元的主张，因上诉人提出的违约金和利息的主张存在重复之处，故本院对于上诉人提出利息的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第189号民事判决第一项，即“一、驳回原告(反诉被告)昆明市呈贡区吴家营街道办事处郎家营社区居民委员会的全部诉讼请求。”；
二、维持昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第189号民事判决第二项，即“二、驳回被告(反诉原告)马勇的全部诉讼请求。”；
三、由被上诉人马勇在本判决生效之日起十日内一次性向上诉人昆明市呈贡区吴家营街道办事处郎家营社区居民委员会支付租金662100元，并支付违约金33105元；
四、驳回上诉人昆明市呈贡区吴家营街道办事处郎家营社区居民委员会的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费合计21930元，由上诉人呈贡区吴家营街道办事处郎家营社区居委会负担4386元，由被上诉人马勇负担17544元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审判长 刘昕光
审判员 汪 佳
审判员 陆有林
二〇一六年一月二十六日
书记员 马 娜