广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法滘民初字第954号
原告冯国华。
原告刘光意。
上述两原告共同委托代理人孟翔，广东晋元律师事务所律师。
被告梁兆朗。
委托代理人张国斌，广东仲马律师事务所律师。
委托代理人许日超，广东仲马律师事务所实习律师。
原告冯国华、刘光意与被告梁兆朗因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月12日受理后，由代理审判员李海龙独任审判，于2014年12月5日、2015年1月15日两次公开开庭审理，原告冯国华、刘光意的委托代理人孟翔，被告梁兆朗的委托代理人张国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯国华、刘光意诉称，原被告于2012年3月26日签订《厂房租用合同书》，对位于顺德区北滘镇水口工业区的厂房的租期、租金等事项作出了约定，后因政府部门对家具环保要求越来越严格，原告多次与被告沟通，希望被告解决办理环保手续的证明，但被告告知原告是水口村委会不愿意再出具证明让我们办理环保证明。原告因环保问题，导致工厂无法正常运行，所以多次与被告协商，希望解除合同。但被告一直拖延，即不配合原告办理环保手续，也不与原告解除厂房租赁合同，原告无奈之下，通过发函和邮寄的方式明确提出与被告终止合同关系。现原告认为，被告未能配合原告办理环保手续导致合同无法继续履行，原告据此提出解除双方的租赁合同属于合法、合理的行为，依法应得到法院的支持。请求法院判令：1.被告返还租房押金208047元（押金总额300000元-2014年9月的租金91953元=208047元）；2.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告在原有诉讼请求的基础上增加一项诉讼请求，请求法院确认原被告于2014年9月30日解除了《厂房租用合同书》。后原告又将该项增加的诉讼请求变更为：请求法院确定双方签订的《厂房租用合同书》属于无效合同。
被告梁兆朗辩称，原告变更诉讼请求，违反了法律规定，应该在法定期限内变更。原告的第一份起诉状是起诉要求返还押金208047元，但第二份起诉状增加了一个诉讼请求，解除租赁合同。现在又当庭变更为确认合同无效。原告的这种变更既不符合法律规定，原告的诉讼请求也没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。2012年3月26日，原、被告签订了《厂房租用合同书》及《厂房租用合同书补充协议》，租用被告北滘镇水口工业区厂房面积10217㎡，租用期限从2012年4月1日至2015年6月30日，每月租金91953元，每月10号前缴纳当月租金，逾期不缴纳，罚滞纳金每天按总数1%计算，原告交清租金后，方可搬迁设备和货物。合同第四条约定，如果由于原告的原因终止合同，押金不退还。合同第六条约定，该厂房纯属场地租用性质。合同第七条约定，原告在租用期间要遵守国家法律，不得在厂房内作违法行为。因原告办厂、生产所引起的法律责任，由原告负责。原、被告双方依法签订了合同，合法有效，受法律保护，对双方均有法律约束力，应当履行合同义务。原告至今拖欠被告3个月租金未支付，违反了合同约定的义务，原告诉请返还押金，没有事实依据。合同明确约定，厂房纯属场地租用性质，原告在租用期间要遵守国家法律，不得在厂房内作违法行为。因原告办厂、生产所引起的法律责任，由原告负责，与被告没有任何关联，被告没有义务为原告解决环保问题。根据原告举证的证据显示，是原告未经环保部门批准，擅自扩大生产规模，被要求作出整改，到环保部门办理扩建规模行政许可。根本不是什么环保问题导致合同无法履行。根据合同的约定，原告必须每月10号前把当月租金交给被告，逾期缴纳，可视为原告终止合同，被告有权收回出租厂房，并扣留原告设备和货物。被告收回逾期拖欠的租金，罚滞纳金，每天按照总数的1%计算。原告交清租金后，方可搬迁设备和货物。至今，原告既拖欠了3个月的租金，又没有交付厂房，应当继续缴纳租金及滞纳金。原告租赁厂房已经超过两年，该厂房是国有土地，位于水口工业区，如果原告认为这个合同是无效的，也已经超过了诉讼时效，而且原告知道这个厂房是合法租赁，因此原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。
在诉讼中，原告提供证据及被告的质证意见如下：
1.两原告身份证、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证认为，无异议。确认冯国华、刘光意是合同的一方，梁兆朗为另一方。
2.No.0818952收据、厂房租用合同书、厂房租用合同补充协议各一份，证明原、被告就位于水口工业区的涉诉厂房曾达成过租用合意的事实，并且由原告向被告支付了30万元的押金。
被告质证认为，对真实性无异议，证明双方依法签订了租赁合同，而且该合同已经履行至今。
3.佛山市顺德区环境运输和城市管理局现场环境监察意见书、终止履行合同通知书、EMS特快专递邮寄单、特快专递查单、顺丰速递邮寄单、顺丰速递查单各一份，证明原告曾因环评受到过佛山市顺德区环境运输和城市管理局的整改意见，原告事后积极地办理环评相关手续，但因被告不配合提供场地使用证明（或者产权证明）导致原告无法办理，继而向被告提出解除双方之间的租赁合同，要求被告退还押金，并通过邮寄的方式向被告于2014年9月28日送达了该通知和厂房钥匙。为防止被告拒签，我方特意邮寄了两份材料及钥匙，其中一份是以刘光意的名义，另一份是以原告公司员工的名义。
被告质证认为，对监察意见书的真实性无异议，对证明内容有异议。这份监察意见书清楚的证明，因为原告擅自扩大生产规模，未经批准，被要求整改，在未批准前暂停使用擅自增加的生产设备，并不是因为环保问题而无法履行合同，不能证明原告所述的内容。对终止履行合同通知书的真实性不认可，因为被告没有收到该合同通知书。根据EMS特快专递邮寄单、特快专递查单，该邮件已经退回，表明我方没有收到。对于顺丰速递邮寄单、顺丰速递查单，认为与本案无关，因为不能反映速递的内容，而且寄件人“陈小姐”的身份不明确，寄件内容写是“证件”，与本案无关。而且，该通知书的内容也表明，是原告由于金融风暴的影响才要求终止合同，根本不存在由于缺乏场地使用证明才终止合同。另外，原告在该通知书中也表明应该承担9、10月份的租金，11月份原告帮被告共同寻找新的承租人，减少损失。这充分表明原告没有向被告交付厂房，应当继续支付租金。
原告反驳认为，关于寄件人写“陈小姐”的原因，是由于我方以“刘光意”的名义向被告邮寄，被拒收，所以才以公司员工的名义来寄件，并且将寄件内容写为“证件”，就是为了将上述材料和钥匙送达到被告的手中。也恰好表明，是由于被告一直逃避与原告方接触，才导致问题得不到解决。
4.No.08043730增值税发票、No.08043742增值税发票、No.11805956增值税发票、No.11805967增值税发票，No.6603943收据各一张，账户对账单两张，证明原告已如期缴纳了水电费，并未拖欠厂房实际使用期间的任何水电费。
被告质证认为，对真实性无异议，但认为原告缴纳水电费表明原告有实际租赁被告的厂房，而且原告缴纳水电费不是交给被告，与本案的争议没有关联。
5.环境影响咨询（登记）表、对居（村）出具商事登记场所使用证明的指导意见复印件各一份，证明原告办理环评手续需要提供相对应的厂房的产权证明，或者是场地使用证明。
被告质证认为，对真实性不予认可，对证明内容有异议。该组证据是空白的复印件，根本不能证明与本案争议有任何关联，既不能证明原告去办过环评的事实，而且这份环境影响咨询（登记）表，只能说明北滘政府对商事登记要求出具厂房使用证明，而且原告已经早就登记过了，而且已经使用了两、三年。
原告反驳认为，我方受到政府部门的整改之后，委托会计师事务所代为办理相关环评手续，被告知办理手续时必须提供合格的场地证明或者产权证明。该组证据是政府办事所要求的标准性文件，我方未能提供原件，并不当然不能证明政府办理环评就是要求我方提供的证据。
诉讼中，被告提供证据及原告的质证意见如下：
6.厂房租用合同书及补充协议各一份。证明2012年3月26日，原、被告签订了厂房租用合同书及厂房租用合同书补充协议，租用被告北滘镇水口工业区厂房面积10217㎡，租用期限从2012年4月1日至2015年6月30日，每月租金91953元，每月10号前缴纳当月租金，逾期不缴纳，罚滞纳金每天按总数1%计算，原告交清租金后，方可搬迁设备和货物。合同第四条约定，如果由于原告的原因终止合同，押金不退还。合同第六条约定，该厂房纯属场地租用性质。合同第七条约定，原告在租用期间要遵守国家法律，不得在厂房内作违法行为。因原告办厂、生产所引起的法律责任，由原告负责。原、被告双方依法签订了合同，合法有效，受法律保护，对双方均有法律约束力，应当履行合同义务。原告至今拖欠被告3个月租金未支付，违反了合同约定的义务，原告诉请返还押金，没有事实依据。合同明确约定，厂房纯属场地租用性质，原告在租用期间要遵守国家法律，不得在厂房内作违法行为。因原告办厂、生产所引起的法律责任，由原告负责，与被告没有任何关联，被告没有义务为原告解决环保问题。根据原告举证的证据显示，是原告未经环保部门批准，擅自扩大生产规模，被要求作出整改，到环保部门办理扩建规模行政许可。未经环保部门批准，停止使用擅自增加的生产设备，根本不是什么环保问题导致合同无法履行。根据合同的约定，原告必须每月10号前把当月租金交给被告，逾期缴纳，可视为原告终止合同，被告有权收回出租厂房，并扣留原告设备和货物。被告收回逾期拖欠的租金，罚滞纳金，每天按照总数的1%计算。原告交清租金后，方可搬迁设备和货物。至今，原告既拖欠了3个月的租金，又没有交付厂房，应当继续缴纳租金及滞纳金。
原告质证认为，对真实性无异议，但认为该证据不能证明被告主张的事实，其他质证意见与我方提交该份证据时的举证意见一致。
7.北滘水口信用社用地规划平面图复印件一张，顺德市土地使用规划设计条件复印件一份（共2页），证明涉案厂房所使用的土地是工业用地，当时的所有权人是北滘水口信用社，且土地的规划符合土地使用规划涉及条件，获得了行政部门的建设许可。
原告质证认为，对该组证据的真实性不予确认，因为没有原件核对。假设上述证据属实，该组证据仅能证明所记载的土地的使用性质为工业用地，并不能证明涉案的厂房有合法的手续。
8.关于变更租赁关系的通知复印件一张，证明土地所有权人后来改名为顺德农村商业银行股份有限公司北滘支行，并将土地所有权转让给了北滘镇土地储备发展中心。根据北滘镇土地储备发展中心的通知，原有的租赁关系继续有效，租金直接交给北滘镇土地储备发展中心。
原告质证认为，对该组证据的真实性不予确认，因为没有原件核对。假设上述证据属实，也仅能证明土地租金的缴纳情况，并不能证明涉案厂房是否属于合法建筑。
9.顺德市北滘农村信用合作社与曾祥生签订的土地租赁协议复印件一份、曾祥生与梁兆朗签订的土地租赁协议复印件一份、发票复印件一张，证明涉案场地是梁兆朗向曾祥生租赁的，曾祥生是向顺德市北滘农村信用合作社租赁的，现在的租赁关系继续有效。
原告质证认为，对该组证据的真实性不予确认。德市北滘农村信用合作社与曾祥生签订的土地租赁协议的第三条，明确约定乙方所租赁的土地为国有工业用地，乙方建厂必须向国土部门办理有关报建手续并承担一切费用，由此引发的纠纷及法律责任由乙方承担；而根据曾祥生与梁兆朗签订的土地租赁协议第三条，明确约定乙方所租赁的土地为国有工业用地，乙方建厂必须向国土部门办理有关报建手续并承担一切费用，由此引发的纠纷及法律责任由乙方承担。两份协议的约定一模一样，所以梁兆朗提供的这两份证据，无法证明涉案的厂房有合法的报建手续。
经审查，证据1、2、4、6及证据3中的佛山市顺德区环境运输和城市管理局现场环境监察意见书，双方对于真实性无异议，本院予以采信；证据5、7、8、9与本案缺乏关联性，本院不予采信；证据3中的终止履行合同通知书、EMS特快专递邮寄单、特快专递查单，可以客观反应原告曾于2014年9月28日向被告邮寄钥匙及《终止履行合同通知书》，但快递公司于9月30日未妥投的事实，本院对该项事实予以采信。对于证据3中顺丰速递邮寄单、顺丰速递查单，原告主张因以“刘光意”的名义向被告邮寄被拒收，所以才以公司员工的名义来寄钥匙及《终止履行合同通知书》，并且将寄件内容写为“证件”。但结合原告提交的EMS特快专递邮寄单，其以“刘光意”名义寄出的邮件，快递公司向“梁兆朗”投递的时间为2014年9月30日，邮件被退回的时间为2014年10月6日，而原告提供的顺丰速递查单显示，其以顺丰速递寄出“证件”的时间为2014年9月29日。原告的上述主张显然与事实不符，故对于原告主张被告已经收到钥匙及《终止履行合同通知书》，本院不予采信。
根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院对案件事实作出如下认定：
原、被告于2012年3月26日签订了《厂房租用合同书》，约定：原告承租被告简易厂房，位于顺德区北滘镇水口工业区，面积为10217平方米，租期自2012年4月1日至2015年3月31日。2012年4月1日至2012年6月30日厂房租金为每月101604元，2012年7月1日至2015年3月31日租金为每月91953元。合同签订后，原告应交30万元押金给被告，合同期满后退还，如果由于原告的原因终止合同，押金不退。该厂房属于场地租赁性质，原告的一切债权与债务由原告负责，由被告无关。上述合同签订后，原告向被告支付了30万元押金。双方又于2012年4月12日签订了《厂房租用合同补充协议》，约定租期延长至2015年6月30日，延长期间的租金按每月91953元支付。合同签订后涉案厂房被用于家具生产，厂房的租赁费用已经支付至2014年8月份。2014年9月份起未支付厂房的租赁费用。
另查明，2014年6月10日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局以涉案厂房的经营者未经环部门批准，擅自增加生产设备为由要求经营者进行整改。2014年9月28日，原告刘光意向被告邮寄厂房钥匙及《终止履行合同通知书》，但快递公司未能妥投，并于2014年10月6日向刘光意退回该邮件。《终止履行合同通知书》的主要内容为：“关于乙方刘光意与贵方签订的《厂房租用合同书》，现因受金融风暴的冲击，乙方工厂的订单剧减，致使公司一年来持续亏损，再加上政府部门对家具环保要求越来越严格，经多次沟通，水口村委会不愿意再出具证明让我们办理环保证明。鉴于以上情况，实在无法经营下去，所以无力再支付甲方的租金，因此不得不提前解除合同。乙方将于2014年10月1日之前将厂房移交给贵方，但是乙方承诺2014年9月份的租金继续支付，并支付10月份租金做为对贵方的补偿，可以从乙方支付的押金中扣除，剩余押金望贵方能在收到该通知书之日起一个月内退还给乙方，也可以双方协商解决。同时乙方承诺愿意与甲方共同寻找新的承租人，尽量减少贵方的经济损失，使贵方的损失程度减到最低。”
再查明，涉案厂房未取得建设工程规划许可证。2014年11月12日，原告以被告不配合原告办理环保手续，合同无法继续履行为由，认为已经通过发函的形式解除合同，向本院提起（2014）佛顺法滘民初字第954案诉讼，诉请法院判决原被告签订《厂房租用合同书》已经于2014年9月30日解除，被告应返还扣除9月份租金外的押金208047元。诉讼中，原告变更解除合同为请求确认合同无效，原告应支付的为厂房使用费。被告于2014年11月26日提起（2014）佛顺法滘民初字第1007号案诉讼，认为原告拖欠租金已经达三个月，诉请原告支付租金及滞纳金。诉讼中，被告主张若涉案合同被认定为无效合同，则应由被告参照约定的租金支付标准支付房屋占用期间的使用费，并赔偿其实际的损失。
本院认为，原告于法庭辩论结束前变更诉讼请求，并无不当，本院予以准许。本案中，原告与被告签订《厂房租用合同书》，约定被告将位于佛山市顺德区北滘镇水口工业区的厂房出租给原告使用，双方之间成立租赁关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”经审查，本案中涉案厂房未取得建设工程规划许可证，被告在诉讼中亦未提供其他证据证明涉案厂房属于合法的厂房，故根据上述司法解释的规定，原告与被告签订的《厂房租用合同书》属于无效合同。被告辩称涉案租赁合同仅为土地使用权出让，与事实不符，本院不予采纳。无效合同，自始无效。原告请求确认上述合同无效，理据充分，本院予以支持。如上所述，《厂房租用合同书》无效，则双方因合同取得的财产应予以返还。原告主张被告应返还押金，理据充分，本院予以支持。而原告实际占有使用了涉案厂房，并享有使用厂房带来的收益，被告辩称原告应支付占用厂房的使用费，较为合理，本院予以采纳。原告主张其于9月底向被告移交了厂房，但并未提供有效证据予以证明，本院不予采纳。因本案2014年12月5日庭审时主持双方交接涉案厂房，原告表示同意，而被告拒绝接收，则应视为原告最迟已经于2014年12月5日将厂房返还给被告。对于2014年12月5日之后厂房的使用费损失，原告无需承担。故使用费应自2014年9月1日计算至2014年12月5日。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，参照原告与被告签订的租赁合同约定的租金标准，原告应向被告支付2014年9月1日至2014年12月5日的厂房使用费290690.13元（91953×3个月＋91953÷31天×5天=290690.13元）。诉讼中，原告主张厂房的使用费从押金中直接扣除，其实质为主张行使抵销权，本院予以支持。上述原被告的权利、义务相抵销后，被告仍应向原告返还押金9309.87元（300000-290690.13=9309.87元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告刘光意、冯国华与被告梁兆朗于2012年3月26日签订的《厂房租用合同书》属于无效合同；
二、被告梁兆朗应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘光意、冯国华返还押金9309.87元；
三、驳回原告冯国华、刘光意的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本受理费减半收取为2210.35元，由原告刘光意、冯国华负担2111.44元，被告梁兆朗负担98.91元（该款项已经由原告刘光意、冯国华预交，请被告梁兆朗迳行支付给原告刘光意、冯国华，本院不作收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 李海龙
二〇一五年一月二十五日
书 记 员 何铭娴