江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终1308号
上诉人（原审被告）靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市骥江路63号1幢。
法定代表人杨文杰，该公司总经理。
委托代理人吴险峰，该公司员工。
被上诉人（原审原告）朱华敏。
被上诉人（原审原告）江海燕。
两被上诉人共同委托代理人张婵，江苏信义诚律师事务所律师。
上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被上诉人朱华敏、江海燕商品房销售合同纠纷一案，靖江市人民法院于2016年4月8日作出(2016)苏1282民初374号民事判决。上诉人碧桂园公司不服，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明：“靖江碧桂园”楼盘系碧桂园公司投资建设，2013年9月18日、10月17日碧桂园公司先后取得该楼盘的《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，碧桂园公司在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示了商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉5幢2单元2603室房屋公示的“按揭原价”为1005488元、“惠后价”为834313元。时碧桂园公司发放给朱华敏、江海燕的《购房温馨提示》载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式，自付高层洋房一个月内（96折），签约时付30%，一个月内付70%。2013年11月2日，双方签订《商品房买卖合同》，约定朱华敏、江海燕购买案涉商品房，总房款816395元。合同签订当日，朱华敏、江海燕支付购房款244918元，2013年12月1日，朱华敏、江海燕转账支付购房款571477元。
原审归纳本案的争议焦点是碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的打折方式支付朱华敏、江海燕折扣款，朱华敏、江海燕的起诉是否超过诉讼时效期间。
原审法院认为：朱华敏、江海燕与碧桂园公司之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。结合双方陈述和答辩，可以证实，《碧桂园购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。《购房温馨提示》中载明的折扣内容具体明确，应当认定为碧桂园公司明示的价格优惠要约，一经朱华敏、江海燕接受，视为商品房买卖合同的内容，碧桂园公司与朱华敏、江海燕已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。该折扣能否确定享受，取决于朱华敏、江海燕是否按照《购房温馨提示》载明的期限、方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。碧桂园公司辩称合同价已经打了96折，无事实依据且与常情不合，亦未公示或告知朱华敏、江海燕，不予采信。合同签订后，朱华敏、江海燕已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，碧桂园公司应当依约给予朱华敏、江海燕相应的房款折扣32655.8元（816395×4%）。该折扣在碧桂园公司向朱华敏、江海燕开具购房款发票时应予结算，多余部分予以退还。现朱华敏、江海燕要求碧桂园公司退还该折扣款，并自起诉至付款时按同期银行贷款利率标准计算利息损失，应予支持。另，对于朱华敏、江海燕主张96折优惠，碧桂园公司未能提交充分证据证实双方对此明确约定了履行期间，朱华敏、江海燕可以随时要求履行，故碧桂园公司辩称朱华敏、江海燕自付清房款之日就应当知道权利受到侵害，提起本案诉讼已经超过二年诉讼时效期间，理由不成立，不予采信。综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，作出如下判决：靖江市碧桂园房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付朱华敏、江海燕购房折扣款32655.8元并承担自2016年1月11日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费616元减半收取为308元，由靖江市碧桂园房地产开发有限公司（朱华敏、江海燕已预交，靖江市碧桂园房地产开发有限公司应于履行判决义务时一并给付朱华敏、江海燕）。
上诉人碧桂园公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人的诉请已经超过诉讼时效，应驳回其起诉。根据被上诉人的诉请及理由，在被上诉人一个月内付清房款时，上诉人应按照合同价的96折结算房款，将4%折扣款退还给被上诉人。根据法律规定，诉讼时效应从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起开始计算，本案的诉讼时效起算点是被上诉人付清房款之日，但被上诉人明知上诉人没有退还折扣款，却未向上诉人提出该主张，已经超过了法律规定的两年诉讼时效。二、庭审中，上诉人已经将被上诉人的房价计算过程进行详细说明，证明被上诉人已经享受了一个月付款96折优惠，通过计算其他自付业主的付款价格也可以证明上诉人开盘公示价格中的“按揭原价”就是已经打过98折的价格，自付业主包括被上诉人已享受了自付一个月付款96折优惠。综上，请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人的起诉。
被上诉人朱华敏、江海燕答辩称：一、被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。1、2013年被上诉人在房屋尚未交付的前提下所支付的款项是房屋的预售房款，在收到正式的购房发票时如发现购房款与预交购房款之间有差额，仍可以与碧桂园公司进行结算。2、关于被上诉人主张的付款折扣优惠，上诉人并未提供证据证明双方对此明确了履行期限，故被上诉人可以随时要求上诉人兑现支付付款折扣的承诺。二、上诉人发放的《购房温馨提示》已经法院生效判决予以确认，上诉人的诉称无事实和法律依据。上诉人未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，所提交的证据也不能证明其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格向被上诉人履行了告知义务，且双方签订认购书在前，《购房温馨提示》发放在后，故《购房温馨提示》中的价格优惠不可能包含在认购书的优惠中。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要是：1、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。2、上诉人碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的内容给予被上诉人付款折扣。
一、关于被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。根据法律规定，诉讼时效期间应从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效。理由如下：首先，上诉人碧桂园公司未能提供证据证明其与被上诉人就购房折扣款的返还约定了明确的履行期限。其次，本案所涉房屋在被上诉人交付款项时尚未进行交付，上诉人碧桂园公司在被上诉人交付款项时向被上诉人出具的发票载明的是预售定金和预收购房款，双方对实际购房价款在被上诉人交付相关款项时尚未进行最终结算，此时，被上诉人并不必然知道或者应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。再次，在被上诉人收到上诉人碧桂园公司向其出具的购房款发票时，被上诉人应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠，被上诉人亦应当知道其权利被侵害。最后，从被上诉人收到上诉人碧桂园公司向其出具的购房款发票至被上诉人向法院提起诉讼主张权益，未超过法律规定的诉讼时效。综上，上诉人碧桂园公司有关本案诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
二、关于上诉人碧桂园公司是否应当按购房温馨提示载明的内容给予被上诉人付款折扣问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人与本案中的购房人已经签订商品房买卖合同，则应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案购房人购买案涉房屋付款情况已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺的96折给予购房人相应的房款折扣。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费616元，由上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
代理审判员 顾春旺
代理审判员 缪翠玲
二〇一六年七月十三日
书 记 员 刘 非