福建省武夷山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）闽0782执异20号
案外人：蔡芳芳，女，1973年10月25日出生，汉族，住福州市台江区。
申请执行人：福建闽森家具有限公司，住所地福州市晋安区新店镇汤斜村莲花山科技实验场边一座，统一社会信用代码91350100665052497U。
法定代表人：潘祥荣，董事长。
委托诉讼代理人：夏小莉，福建知信衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武楚洁，福建知信衡律师事务所律师。
被执行人：武夷山市兴宇房地产开发有限公司，住所地武夷山市星村镇洋头山碧水山庄斜对面，统一社会信用代码913507827395448313。
法定代表人：骆庆平，总经理。
本院在执行申请执行人福建闽森家具有限公司（以下简称闽森公司）与被执行人武夷山市兴宇房地产开发有限公司（以下简称兴宇公司）定作合同纠纷一案中，案外人蔡芳芳于年月日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
蔡芳芳向本院提出异议请求：解除对碧水云间九曲花街第C2幢二层153号产权查封。事实和理由：本人于2012年11月17日与兴宇公司签署《商品房买卖合同》，合同标的：碧水云间九曲花街第C2幢二层153号，因未能及时办理产权过户手续，目前该房产权因开发商债务纠纷被人民法院判定执行查封，裁定书上的查封的产权证号：武夷山字201104212。为此，本人特向法院提出执行异议，请法院核实该产权归属。
申请执行人闽森公司称，蔡芳芳并非涉案房屋的所有权人，未支付购房的所有价款，未实际占有该房屋，且案外人是由于自身的原因无法办证。法院可以依法查封涉案房屋并予以执行。
本院经审查查明，蔡芳芳提交的公民身份证复印件、《购房合同》、购房全款发票、《委托经营合同》、交房通知书等证据载明，2012年11月17日案外人蔡芳芳与被执行人兴宇公司签署《商品房买卖合同》，购房款总计480000元，并于当日全额支付了该购房款。蔡芳芳于2012年11月19日与兴宇公司签署《委托经营合同》，将该房屋委托武夷山市兴泰酒店管理有限公司进行经营。2012年12月28日兴宇公司向蔡芳芳发出交房通知书，通知其办理交房手续。
2016年7月22日，本院就原告闽森公司与被告兴宇公司定作合同纠纷一案主持调解，双方达成调解协议：一、被告武夷山市兴宇房地产开发有限公司同意支付原告福建闽森家具有限公司家具货款1000000元，该款定于2016年10月22日前支付200000元，2017年1月22日前支付200000元，2017年4月22日前支付600000元；二、若被告夷山市兴宇房地产开发有限公司有一期未按本协议第一条约定履行给付义务，则视为尚未到期的款项全部到期，原告可一并申请强制执行。且被告还应支付自2013年8月26日起以剩余的债务为基数按月利率0.5%支付利息至还清之日止；三、原告福建闽森家具有限公司自愿放弃其他诉讼请求；四、本案受理费17475元，减半收取8737.50元，由被告负担。闽森家具有限公司于2016年10月27日向本院申请强制执行。本院于2016年11月4日立案执行（2016）闽0782执963号案件。
本院于2017年3月29日作出（2016）闽0782执963号之一号执行裁定书，查封了被执行人兴宇公司名下坐落于武夷山市星村镇（××）[房权证号分别为：20××50号、20××54号、20××66号、20××06号、20××09号、20××19号、20××12号、20××68号、20××72号、20××05号、20××75号、20××76号、20××71号、20××08号]的房产。
涉案标的目前登记在被执行人兴宇公司名下，房权证号：武夷山字第××号。
兴宇公司于2017年3月6日向本院出具了一份给史闽泽的《情况说明》，内容为：“我公司开发的九曲花街项目铝合金安装工程于2006年7月19日交由南平众诚建设工程有限公司甘德松、史闽泽班组施工。该工程于2010年左右完成竣工决算，我公司应支付班组工程款2155087元，扣除已支付款项，我公司尚欠班组余款86.50万元。经双方协商，我公司将位于九曲花街××区××房产抵偿给班组，因班组自行结算，上述房产均归史闽泽所有，我公司并于2011年4月已将房产交付给史闽泽。由于公司经营管理不善，股份出现纠纷，公司无法正常运转，且涉及他人经济犯罪案件，公司账本全交省纪委审查，故几年来虽史闽泽再三要求办理房屋产权登记手续，但始终无法办理，现全部账簿仍在省纪委，公司经营处于瘫痪状态。”
本院认为，根据本案证据表明，案外人蔡芳芳与兴宇公司之间签订《商品房买卖合同》,属商品房买卖合同关系，未及时办理过户登记的原因系兴宇公司涉嫌违法被调查，不属于自身的原因，蔡芳芳作为涉案标的的买受人，具备下列条件：1.在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.至今未办理过户登记非自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除对涉案标的的执行，对案外人蔡芳芳的执行异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（二）项、第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：
中止本院在（2016）闽0782执963号执行案中对房权证号武夷山字第××号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 谢 晖
审判员 姚志勇
审判员 林典仲
二〇一八年六月二十九日
书记员 陈 燕
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。