广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1094号
上诉人（原审被告）：黄宇行，男，1962年7月26日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：莫国栋，广东维纳律师事务所律师。
委托代理人：梁宝恩，广东维纳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市瑞虹物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：陈恩伟，该公司总经理。
委托代理人：陈旭成，广东卓正律师事务所律师。
委托代理人：李霞，广东卓正律师事务所律师。
上诉人黄宇行因与被上诉人中山市瑞虹物业管理有限公司（以下简称瑞虹公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：第一届新成豪庭业委会于2011年8月14日成立，2011年9月6日到中山市房地产行业协会办理了备案手续。瑞虹公司于2012年4月25日成立。2012年9月30日，新成豪庭业委会与瑞虹公司签订书面物业合同，约定由瑞虹公司为新成豪庭住宅小区提供物业管理服务，期限为3年，2012年10月1日至2013年9月30日为试管期，试管期内服务质量稳定，新成豪庭业委会无异议，则合同顺延至2015年9月30日。商铺的物业服务费按建筑面积每月2.5元／平方米收取。物业合同未对物业服务费的交纳时间及违约责任进行约定。合同签订后，瑞虹公司依约为该小区提供物业管理服务，并于2013年3月7日取得物业管理企业资质证书。黄宇行系新成豪庭商铺的所有权人，按物业合同的约定，每月应交物业服务费424元。黄宇行自2012年10月起未缴纳物业服务费。瑞虹公司催讨无果，遂诉至原审法院，请求判令黄宇行向瑞虹公司支付2012年10月1日至2013年7月31日的物业服务费4240元及逾期付款利息（暂计138.645元，按中国人民银行同期贷款基准利率逾期付款标准从2012年11月1日计算至判决生效之日）。诉讼中，瑞虹公司明确逾期付款利息以拖欠的物业费为本金，从次月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算。诉讼中，双方均申请调解，原审法院给予双方三个月的时间进行调解，但调解未果。
原审法院审理认为：本案的争议焦点为物业合同的效力问题。原审法院认为，瑞虹公司与新成豪庭业委会签订的物业合同，是双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。理由如下：
第一，《物业管理条例》第三十二条第二款规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”，该条款系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，瑞虹公司在起诉前也已经取得物业管理企业资质证书。故原审法院对黄宇行以瑞虹公司签订物业合同时未具备物业管理资质为由主张物业合同无效的辩解不予采纳。
第二，新成豪庭业委会成立后依法经中山市房地产行业协会备案，系合法的团体组织。新成豪庭业委会成立时瑞虹公司尚未成立，瑞虹公司作为合同相对方，无从考证新成豪庭业委会的成立是否符合相关法律规定，是否代表全体业主的意志。新成豪庭业委会已经经备案登记，瑞虹公司有理由相信新成豪庭业委会具有相应的缔约能力。业主委员会依法有权代表所在物业管理小区全体业主与物业管理企业签订物业合同。业主委员会对外签订有关协议前，是否已经召开业主大会讨论通过，属于其内部管理问题，不影响业主委员会对外的代表效力。黄宇行等业主认为新成豪庭业委会与瑞虹公司签订物业合同不符合相关规定，涉及业主大会的民主程序及业主大会对业主委员会的监督等内部问题，亦未能提供相应证据证实，根据《物业管理条例》第十二条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，黄宇行可另循途径解决，本案对此不予处理。故原审法院对黄宇行追加新成豪庭业委会为本案的第三人的申请不予准许。新成豪庭业委会与瑞虹公司签订的物业合同在未经法定程序予以撤销之前，应为有效合同，合同的效力及于该小区全体业主和物业使用人。
关于应否支付物业服务费及逾期付款利息的问题。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。瑞虹公司依法为新成豪庭小区提供了物业管理服务，该服务是针对整个小区，如小区内道路、绿化等，并非针对单个业主，亦非针对每一个业主实施同等的物业服务，商铺属于该小区不可分割的一部分，黄宇行辩称瑞虹公司并没有对其提供过任何物业管理服务没有事实和法律依据。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定及物业合同的约定，黄宇行应交纳物业服务费用。黄宇行自2012年10月起未交纳物业服务费，故瑞虹公司请求黄宇行支付2012年10月1日至2013年7月31日期间的物业服务费4240元（424元／月×10个月）合法有据，原审法院予以支持。黄宇行拖欠物业服务费，导致瑞虹公司资金损失。因物业合同未对物业费的缴纳时间进行明确约定，瑞虹公司亦未能举证证实其已经对黄宇行进行了催收，故原审法院确定逾期付款利息从瑞虹公司起诉之日即2013年8月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄宇行于判决生效之日起七日内向瑞虹公司支付2012年10月1日至2013年7月31日期间的物业服务费4240元及逾期付款利息（以4240元为本金，从2013年8月28日起至原审法院指定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回瑞虹公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（瑞虹公司已预交），由瑞虹公司负担5元，黄宇行负担20元（黄宇行于判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人黄宇行不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回瑞虹公司的全部诉讼请求，并由瑞虹公司承担本案全部诉讼费用。理由如下：一、瑞虹公司在签订物业管理委托合同时不具备主体资格，该合同应当无效，退一万步说，即使瑞虹公司可以按照合同约定收取物业管理费，收费期限也应当从其取得管理资质之日即2013年3月7日起开始计算。二、瑞虹公司参与选聘物业管理企业竞标时的程序不合法，该选聘结果无效，瑞虹公司无权进行物业管理。三、原审法院适用法律前后矛盾，原审法院认为《物业管理条件》第三十二条第二款规定属于管理性强制性规定而不是效力性强制性规定，因此未否认瑞虹公司在签订合同时主体资格存在缺陷，更追认瑞虹公司的管理资质。但当黄宇行辩称瑞虹公司未提供过任何物业管理服务，无权收取物业管理费时，却引用该条例第四十二条的规定判令黄宇行交纳物业管理费，对黄宇行不公平。
被上诉人瑞虹公司答辩称：一、瑞虹公司在签订物业委托时是合格主体。二、瑞虹公司在起诉之前已经取得相应的资质证书，因此物业合同及合同条款有效，瑞虹公司的收费行为没有违反法律规定。三、黄宇行没有任何证据证实瑞虹公司参与选聘物业管理企业时的程序不合法，瑞虹公司经合法程序进行招投标后签订物业合同。四、原审法院适用法律并不存在矛盾之处。综上所述。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。对于黄宇行的上诉请求及理由，综合分析如下：
一、虽然瑞虹公司在2012年9月30日与新成豪庭业委会签订新成豪庭住宅小区物业管理委托合同时尚未取得物业管理资质，确实有违《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，但瑞虹公司在起诉前已经取得物业管理资质，故应认定该物业管理委托合同有效，当事人应当按照合同的约定履行，黄宇行应当从2012年10月1日起向瑞虹公司交纳物业管理费。
二、新成豪庭业委会成立后已经到中山市房地产行业协会备案，瑞虹公司在与新成豪庭业委会签订该物业管理委托合同时有理由相信新成豪庭业委会具有相应的缔约资格。至于新成豪庭业委会与瑞虹公司签订该物业管理委托合同前，是否已经召开业主大会讨论通过，属于其内部管理问题，不影响业主委员会对外的代表效力。黄宇行认为新成豪庭业委会与瑞虹公司签订物业合同不符合相关规定，涉及业主大会的民主程序及业主大会对业主委员会的监督等内部问题，根据《物业管理条例》第十二条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，黄宇行可另循途径解决，本案对此不予处理。新成豪庭业委会与瑞虹公司签订的物业委托管理合同在未经法定程序予以撤销之前，为有效合同，合同的效力及于该小区全体业主和物业使用人。
三、《物业管理条件》第三十二条第二款规定物业管理企业的资质管理性规定，在认定该物业管理委托合同有效的情况下，原审法院引用该条例第四十二条判令黄宇行交纳物业管理费适当，两者之间并不存在矛盾。
综上，上诉人黄宇行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄宇行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 孙翠红