广西壮族自治区昭平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昭民二初字第534号
原告黄业文，男，1969年6月10日出生，汉族，住广州市番禺区。
原告黄世蓉，女，1970年11月1日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，系原告黄业文妻子。
委托代理人徐静，广东可园律师事务所律师。
被告谭力铭，男，1972年6月26日出生，汉族，住昭平县,现羁押于钟山县看守所。
被告李蕃英，女，1985年7月12日出生，汉族，住昭平县，系被告谭力铭妻子。
被告张静燕，女，1974年5月10日出生，汉族，个体工商户，住贺州市八步区。昭平县昭平镇花园信息服务中心经营者。
委托代理人叶德民，男，1971年1月13日出生，汉族，住昭平县，系被告张静燕丈夫。
委托代理人邱金昌，广西众望律师事务所富川分所律师。
原告黄业文、黄世蓉与被告谭力铭、李蕃英，被告张静燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月28日受理后，依法组成由审判员吕远真担任审判长，审判员周莉、代理审判员徐炳利参加的合议庭，于2016年4月14日公开开庭审理了本案。书记员吴丹担任记录。原告的委托代理人徐静，被告谭力铭，被告张静燕的委托代理人叶德民、邱金昌到庭参加诉讼，被告李蕃英经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案在审理中，因向被告李蕃英公告送达诉讼文书，扣除审限60天。本案现已审理终结。
原告黄业文、黄世蓉诉称,原告黄业文、黄世蓉夫妇共同拥有位于昭平县昭平镇××路××（茶叶××街）09＃01号至05号共五套商铺所有权，房产证编号分别为：昭房权证昭平镇字第××号、61××28号、6111429号、61××30号、及6111432号，土地使用证编号为：昭国用2012第0113号。2014年5月1日，原告黄业文与被告张静燕签订《房屋销售委托协议》，委托张静燕出售上述商铺，中介服务费为总成交价的百分之一。委托协议签订后，张静燕介绍谭力铭购买上述商铺。2014年5月23日，原告黄业文与被告谭力铭签订《商铺转让合同》，将5套商铺转让给谭力铭，合同约定，上述商铺总价为2253150元,谭力铭支付第一批购房款1000000元后双方办理过户更名手续。第二批购房款于两个月内付清。如两个月内不能付清，尚欠数额按月利率3％计算，更名后的房产证及土地使用证由黄业文暂时保管。在此合同中，张静燕作为中介代表，收取原告黄业文商铺转让服务费22000元。2014年6月12日，在被告谭力铭向原告黄业文支付第一批购房款1000000元后，原告夫妇依约与被告谭力铭夫妇、被告张静燕一同到昭平县房地产管理局和昭平县国土资源局办理过户手续，过户后的房产证编号为：昭房权证昭平镇字第××号、61××84号、6114088号、61××87号、及6114086号，过户后的土地使用证编号为：昭国用2014第0209号。过户后被告谭力铭依约向原告黄业文出具欠单，说明欠原告黄业文商铺购买款共1253150元。过户后的房产证、土地使用证原件依约交由原告黄业文保管，以便促使被告谭力铭夫妇归还剩余欠款。2014年7月7日，被告张静燕以房产证在原告黄业文手中办手续不方便为由向原告骗取了过户后的房产证原件，并写下收条承诺：未经黄业文同意，不能把原件转交给任何人做任何用途，否则需承担一切由此造成的经济损失。2015年7月，由于被告谭力铭夫妇长期拖欠原告房屋款项1253150元不还，且原告已无法联系被告谭力铭夫妇，因此找到被告张静燕，要求其归还过户后的五个房产证原件，得知被告张静燕已将五个房产证原件交给被告谭力铭，被告谭力铭夫妇已失去联系。经查询，上述过户后的五套商铺已于2014年10月21日被被告谭力铭夫妇抵押给贺州市正赢小额贷款有限公司，抵押贷款总额280万元，现五套商铺已被查封。原告认为，被告谭力铭夫妇的行为违反合同法且构成违约，依法应承担继续支付购房款及支付利息的法律责任。被告张静燕无资质非法经营房屋中介业务，且在代理业务中将过户后的五个房产证原件交给被告谭力铭夫妇，并一直隐瞒该事实真相，导致原告丧失通过法律手段查封商铺，追回剩余购房款的有利时机。因此，被告张静燕不仅应向原告退还已收取的商铺转让服务费22000元，还应当依收条约定对原告的损失1253150及利息承担清偿责任。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，1.请求判令被告谭力铭、李蕃英向原告黄业文、黄世蓉支付第二批购房款1253150元及逾期支付购房款的利息（从2014年9月2日起至还清欠款之日止，以月利率3%计算）；2.请求判令被告张静燕在上述数额内承担清偿责任；3.请求判令被告张静燕向原告黄业文退还收取的22000元商铺转让服务费；4.请求判令由三被告承担本案诉讼费用。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
证据1，土地使用证复印件及房产证复印件，原告用以证明原告黄业文夫妇共同拥有位于昭平县昭平镇××路××（茶叶××街）09#01号至05号共五套商铺所有权的事实。
证据2,房屋销售委托协议、收条、收据（NO.1758340）、收据（NO.6630069）,原告用以证明原告黄业文委托被告张静燕出售涉案五间商铺，张静燕找来被告谭力铭购买原告商铺及张静燕收取原告黄业文22000元商铺转让服务费的事实。
证据3，商铺转让合同、收据（NO.1758341）、欠单，原告用以证明原告黄业文与被告谭力铭、张静燕签订商铺转让合同，以及原告收取被告谭力铭第一批购房款1000000元，被告谭力铭欠原告黄业文1253150元的事实。
证据4，房产证复印件、土地使用证、过户到谭力铭、李蕃英名下的国有土地使用证，原告用以证明原告黄业文、黄世蓉依约与被告谭力铭、李蕃英办理了房屋过户手续的事实。
证据5，收条，原告用以证明被告张静燕向原告黄业文骗取过户后的五份房产证原件，以及承诺“未经黄业文同意，不能把原件转交给任何人做任何用途，否则需承担一切由此造成的经济损失”的事实。
证据6，还款承诺、承诺书，原告用以证明被告谭力铭于2015年5月14日及5月30日向原告黄业文作出还款承诺，并说明如在2015年6月10日无法兑现还款承诺，可将按实际已付房款之外的商铺返还给原告黄业文，未付清房款的商铺过户费用由谭力铭本人承担的事实。
证据7，证明，原告用以证明过户后的五套商铺已经于2014年10月21日被被告谭力铭、李蕃英办理抵押登记，抵押贷款总金额为2800000元，截止2015年8月25日，该五套商铺已经被查封的事实。导致原告不仅无法取回房产所有权也可能失去第二批购房款的结果。
证据8，受案回执，原告用以证明原告黄业文于2015年8月25日以案涉商铺被被告谭力铭、李蕃英、张静燕诈骗为由向昭平县公安局经济犯罪侦查大队报案之事实，后公安局通知不立刑事案件。
被告谭力铭辩称，对原告的起诉没有意见，诉状所说的是事实。合同约定各自的费用由各自负责，当时购买商铺要办的手续和费用是按照国家规定政策办理的，过户更名的手续费用都是由其垫付的。具体多少因其被关押无法统计，要求法院调取过户相关费用，按合同约定承担。另外，其还支付160000元房款给原告，其中100000元是在2015年3月通过网银转帐给黄业文，60000元是分两次交给黄业文妻子，没有写收条。
被告谭力铭为其辩解在举证期限内未提供证据。
被告张静燕辩称，一、原告起诉将居间合同关系及房屋转让合同关系合并起诉，程序不合法。原告与张静燕签订的《房屋销售委托协议》属居间法律关系，原告与被告谭力铭、李蕃英之间属房屋买卖合同关系。因此原告的诉求是基于不同法律关系的多个诉讼请求，其一并起诉程序不合法。二、张静燕属有字号的个体工商户，原告将张静燕直接作为当事人有悖法律规定。三、张静燕属原告与另一被告谭力铭、李蕃英房屋买卖合同外第三人，根据合同相对性原则，张静燕不应当承担基于买卖合同产生的支付购房款的义务。四、张静燕对谭力铭、李蕃英未支付剩余购房款不具有过错。依据原告诉请，原告以2014年7月7日“收条”即“未经黄业文同意，不能把原件交给任何人”为由，要求张静燕在谭力铭、李蕃英未能支付的第二期购房款1253150元及逾期支付购房款利息承担清偿责任，违反法律规定。根据物权法公示公信原则，2014年7月2日原告与谭力铭己办理了过户手续，谭力铭已成为商铺的所有权人，谭力铭要求交付房屋权属证明符合物权法的规定，而且当办好房屋产权证后，谭力铭得知房屋产权证在张静燕手中便三番五次要求张静燕交付，期间张静燕也通过电话与原告联系，原告也在电话中同意交付给谭力铭。因此，张静燕被迫交出谭力铭的产权证不具有违法性，不对原告的债权产生危害，张静燕不应承担任何责任。五、关于原告诉求张静燕退还收取的22000元商铺转让服务费依据不合法。根据张静燕与原告签订的《房屋销售委托协议》，张静燕的合同义务是“包括接受客户咨询、带客户看房、洽谈、拟定合同、代收定金、协助办理过户等”，张静燕依照该委托协议的义务己于2014年7月2日协助买卖双方办理房屋产权变更手续，张静燕的义务已履行完毕，原告应依据协议的内容向张静燕支付报酬；另根据合同效力司法解释的规定，合同只有在违背法律禁止性规定才确认无效，张静燕与原告之间的《房屋销售委托协议》并没有违背法律禁止性规定，原告理应支付相应报酬给张静燕。综上，原告诉请张静燕在谭力铭、李蕃英未能支付第二期购房款1253150元及逾期支付购房款利息数额内承担清偿责任，要求张静燕退还收取的22000元商铺转让服务费及承担本案诉讼费用没有事实和法律依据。希望人民法院查明本案事实，驳回原告的诉讼请求。
被告张静燕为其辩解在举证期限内未提供证据。
被告李蕃英未提出答辩意见，在举证期限内也未向法庭提供证据。
本院依职权调取的证据有：
证据1，贺州市昭平县地方税务局出具的税收缴款书复印件2份，内容为被告谭力铭缴纳税费679551.70元，其中黄业文名下546690.6元；谭力铭名下132861.1元。
证据2，昭平县房地产管理所出具的证明1份，内容为被告谭力铭缴纳过户登记费等11806元。
证据3，昭平县国土局、昭平县国土资源技术服务站提供的发票复印件3份，内容为被告谭力铭缴纳土地权属调查、出图、交易登记费用1572.66元。
经过开庭质证，被告谭力铭对原告提供的证据1、2、3、4、7、8无异议。对原告提供的证据5，被告谭力铭认为，之前并不知道有这么多附加的条件，其与黄业文约定，是在过户后通过贷款才把剩下的款项付给黄业文，不拿房产证无法办理贷款，如果当时知道有这些附加条件，就不会买这个房子。对原告提供的证据6，被告谭力铭认为，承诺书指的是其未能将剩余房款结清的话，要将尚欠房款的商铺返还给原告，过户的费用由其本人承担。
对原告提供的证据1，被告张静燕认为真实性没有异议，由法院核实。证据2，认为是事实没有异议，证据3，认为证明内容有异议，签订合同的主体是原告和谭力铭，张静燕作为中介出现，该合同的当事人并不是被告张静燕。证据4，认为真实性具体由法院核实。证据5，认为证明内容有异议，张静燕协助谭力铭把房屋过户到谭力铭名下，产权人是谭力铭。张静燕所做的承诺违背物权法规定，不具备法律效力，被告谭力铭也称知道这个承诺也不会同意，如果张静燕保留过户后的房产证被告谭力铭就无法办理贷款。证据6，认为证明内容只是对商铺的转让合同，剩余的债权重新确认，从证据可以看出，原告在欠单及承诺书也没有和谭力铭沟通协商对房屋产权证是否交还给黄业文。诉状中黄业文也说谭力铭拿房产证贷款的时候黄业文已经得知，在某种程度上讲黄业文是默认或者许可的态度。证据也证明剩余的购房款根据双方应该承担的税费来计算，也可以看出从2015年6月15日后才能开始计算逾期利息。证据7，认为真实性没有异议。证据8，认为真实性没有异议，对证明内容有异议，原告与张静燕的法律关系是居间买卖合同关系，原告与谭力铭是买卖合同关系。
经过开庭质证，对原告提供的证据，由于被告李蕃英未到庭,视为放弃质证权利。对原告提供的证据1、2、3、4、7、8,被告谭力铭无异议。被告张静燕对原告提供的证据2无异议，本院对原告提供的证据2的真实性、合法性、关联性予以确认。对原告提供的证据1、4的真实性，本院认为，原告提供的证据1、4证实原告用于买卖的五套商铺原所有权是原告，后通过买卖关系过户到谭力铭名下，有房产登记机构颁发的证书予以证实，本院予以确认。对证据3，被告张静燕认为不能证明其是合同当事人，本院认为，在原告黄业文与被告谭力铭签订《商铺转让合同》中，被告张静燕以中介身份在合同上签名，被告张静燕不是《商铺转让合同》的合同相对人，对证据5，本院认为被告张静燕的承诺与本案不是同一法律关系，该证据与本案不具备关联性。对证据6，本院认为承诺书是被告谭力铭对剩余房款重新确定还款时间并承诺返还商铺，承担过户费用，是客观真实的，本院予以确认。对证据7、8，的真实性被告张静燕无异议，本院认为证明内容客观真实，与本案具备关联性，本院予以确认。对本院依职权调取的证据，原、被告各方均无异议，本院予以确认。
综合全案证据,本院确认以下法律事实：
2014年5月1日，原告黄业文、黄世蓉夫妇有意出售共同拥有的位于昭平县昭平镇××路××（茶叶××街）09＃01号至05号共五套商铺所有权，房产权编号分别为：昭房权证昭平镇字第××号、61××28号、6111429号、61××30号、及6111432号，土地使用证编号为：昭国用2012第0113号。经协商，原告黄业文与被告张静燕签订《房屋销售委托协议》，委托张静燕出售上述商铺，中介服务费为总成交价的百分之一。委托协议签订后，张静燕介绍谭力铭购买上述商铺。2014年5月23日，原告黄业文（甲方）与被告谭力铭（乙方）签订《商铺转让合同》，合同约定，甲方将位于昭平县昭平镇西宁南路10号茶叶宝石街1
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5号5间商铺转让给乙方谭力铭，转让单价为7500元／平方，转让总价为2253150元。付款方式，签订协议后，乙方谭力铭支付给甲方第一批购房款1000000元，后双方到房管部门办理过户更名手续。第二批购房款为1253150元，在本宗房地产正式过户两个月内支付。如两个月内不能付清，尚欠数额按月利率3％计算，过户更名后的房产证及土地使用证由黄业文暂时保管。过户更名所产生的一切费用由甲乙双方各自负责百分之五十。过户更名所产生的一切税费由乙方先行垫付，需甲方承担的税费乙方可在第二批购房款中扣除。在此合同中，张静燕作为中介代表，收取原告黄业文商铺转让服务费22000元。合同签订后，2014年6月12日，被告谭力铭向原告黄业文支付第一批购房款1000000元，原告夫妇依约与被告谭力铭夫妇、被告张静燕一同到昭平县房地产管理所和昭平县国土资源局办理过户手续，2014年7月2日、7月4日，完成过户更名手续发放过户后的房产证、土地使用证。过户后的房产证编号为：昭房权证昭平镇字第××号、61××84号、6114088号、61××87号、及6114086号，过户后的土地使用证编号为：昭国用2014第0209号。房屋所有权人登记为谭力铭，其妻李蕃英为共有人，土地使用权人为谭力铭、李蕃英。过户后被告谭力铭依约向原告黄业文出具欠单，说明欠原告黄业文商铺购买款共1253150元。过户后的房产证、土地使用证原件依约交由原告黄业文保管，2014年7月7日，被告张静燕向黄业文出具收条承诺：未经黄业文同意，不能把原件转交给任何人做任何用途，否则需承担一切由此造成的经济损失。2015年7月，原告无法联系被告谭力铭夫妇，找到被告张静燕，得知被告张静燕已将五个房产证原件交给被告谭力铭，被告谭力铭夫妇已失去联系。过户后的五套商铺已于2014年10月21日被被告谭力铭夫妇抵押给贺州市正赢小额贷款有限公司，抵押贷款总额2800000元，现五套商铺已被查封。2015年12月28日，原告向本院起诉,提出前述诉讼请求。
另查明，被告谭力铭、李蕃英为夫妻关系。被告谭力铭在办理商铺过户更名手续中，向贺州市昭平县地方税务局缴纳税费679551.70元；向昭平县房地产管理所缴纳登记费等11806元；向昭平县国土局、昭平县国土资源技术服务站缴纳土地权属调查、出图、交易登记费用1572.66元。三项合计692930.36元。
再查明，2015年3月，被告谭力铭通过网银转帐给黄业文100000元，在2015年3月至5月期间，被告谭力铭分两次交给黄业文妻子现金60000元。原告在庭审过程中对谭力铭已支付的160000元表示认可。综上，被告谭力铭实际尚欠原告购买商铺款为746684.82元［1253150－（692930.36÷2）－160000］。
本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案原、被告签订的《商铺转让合同》，是在平等协商的基础上自愿签订的，具有法律效力，双方应遵照执行。被告谭力铭按合同履行了支付第一期购房款1000000元的义务，原告按照合同约定履行了协助办理过户更名手续，并交付房屋的义务，但被告谭力铭没有按合同约定履行支付第二批购房款的义务，被告谭力铭的行为违背了诚实信用原则，应承担违约责任。现原告主张合同有效，要求被告谭力铭、李蕃英支付尚欠的购房款1253150元，并从2014年9月2日起按月利率3％支付逾期支付购房款利息，本院认为，按照原告黄业文与被告谭力铭签订的《商铺转让合同》约定，第二批购房款须在房地产正式过户两个月内支付。如两个月内不能付清，尚欠数额按月利率3％计算。本案房地产完成过户时间为2014年7月4日，违约时间应从2014年9月5日起算。合同还约定过户更名所产生的一切费用由原告黄业文与被告谭力铭各自负责百分之五十。过户更名所产生的一切税费由乙方先行垫付，需甲方承担的税费乙方可在第二批购房款中扣除。被告谭力铭在办理过户过程中垫付的费用为692930.36元，按合同约定各负责百分之五十即346465.18元，再减去写欠条后谭力铭支付的160000元，被告谭力铭实际尚欠原告购买商铺款为746684.82元。对被告谭力铭尚欠的商铺款746684.82元，本院予以支持，超出部分的请求，本院不予支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，关于债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义主张权利的应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案被告李蕃英与谭力铭系夫妻关系，对谭力铭因购房所欠债务未提供证据证实系谭力铭个人债务，应认定为夫妻共同债务，由谭力铭、李蕃英共同偿还。关于逾期支付购房款的利率，本院认为，虽然合同约定逾期后尚欠数额按月利率3％（年利率36％）支付逾期利息，由于被告谭力铭对尚欠的商铺款写下欠单，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24％为限。因此，原告请求的逾期利息利率超出法律规定，应予调整，本院认为欠款利息应从2014年9月5日起按年利率24％计算至付清欠款之日。关于原告请求被告张静燕在上述数额内承担清偿责任，本院认为，原告黄业文与被告谭力铭签订的《商铺转让合同》，合同的当事人甲方为黄业文，乙方为谭力铭，被告张静燕只是作为中介方代表在《商铺转让合同》中签名。被告张静燕并不是《商铺转让合同》中的合同相对人，因此，原告请求被告张静燕承担清偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告张静燕退还收取的22000元商铺转让服务费，本院认为，被告张静燕收取的22000元服务费，是根据被告张静燕与原告黄业文签订的《房屋销售委托协议》而收取的，被告张静燕作为中介方，与本案处理的房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，本院不作调整，对原告的该项请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院关于《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告谭力铭、李蕃英共同偿还尚欠原告黄业文、黄世蓉购买商铺款746684.82元及利息，利息从2014年9月5日起按年利率24％计算至付清欠款之日；
二、驳回原告黄业文、黄世蓉请求被告张静燕在上述欠款数额内承担清偿责任的诉讼请求；
三、驳回原告请求被告张静燕退还收取的22000元商铺转让服务费的诉讼请求。
本案受理费21350元（原告已预交），由被告谭力铭、李蕃英负担11267元，原告负担10083元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 吕远真
审 判 员 周 莉
代理审判员 徐炳利
二〇一六年七月三十一日
书 记 员 吴 丹