广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第282号
原告深圳蛇口工业区职工住宅有限公司，住所地广东省深圳市南山区。
法定代表人陈明刚，董事长。
委托代理人李阳生，男，户籍地址广东省深圳市福田区，系公司员工。
被告张怀均，男，户籍地址广东省五华县。
原告深圳蛇口工业区职工住宅有限公司诉被告张怀均房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李阳生到庭参加了诉讼。被告张怀均经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月26日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告租用原告位于深圳市南山区蛇口某小区4栋101号房屋，租金每月741元（人民币，下同），租期自2010年11月1日至2011年10月31日，租赁期满后，被告继续使用涉诉房屋。被告向原告交纳了租赁保证金2223元。按照合同约定，被告应于每月5日前支付当月租金，逾期支付租金的，则每日按应收租金千分之一的标准支付滞纳金，若被告逾期一个月未交房租，原告有权单方解除合同，收回房屋，追收拖欠的租金，因原告采取相关措施而造成的一切损失由被告承担，不予退还保证金，且合同约定被告逾期不迁出并交还涉诉房屋的，原告有权要求被告支付双倍租金的房屋使用费。2011年11月1日后，被告一直拖欠房屋租金，从2011年11月1日起计算至2014年11月30日，被告所欠房屋租金本金27417元。原告多次催促被告支付所欠租金，但被告至今仍未支付。按约定，被告应向原告支付滞纳金10625元。2012年4月9日、2013年4月9日、2014年4月9日，原告分别向被告送达了《催缴通知单》，要求被告支付所欠租金，被告均以各种理由拖延。被告的行为已经构成严重违约，依法应当承担相应的违约责任，按照国家法律、法规的规定及租赁合同的约定，原告有权单方终止租赁合同关系，收回租赁房屋，不予退还租赁保证金2223元，并且原告有权自判决被告交还房屋之日起按照双倍原租金的标准即每月1482元要求被告支付房屋使用费至实际交还房屋之日止。故原告起诉，请求法院判令：1、解除原告与被告之间的租赁合同关系，被告立即将涉诉房屋南山区蛇口某小区4栋101号房返还原告；2、被告立即支付所欠的涉诉房屋租金本金27417元（2011年11月1日起计算至2014年11月30日），支付滞纳金10625元（详见滞纳金计算表），2014年12月1日起至判决被告交还房屋之日止的房屋使用费按照原租金的标准即741元/月支付，判决被告交还房屋之日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，按照双倍原租金标准即1482元/月支付；3、租赁保证金2223元归原告所有；4、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告张怀均未到庭，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，位于深圳市南山区蛇口四海路西、工业九路以东四海住宅楼4栋101房（以下简称涉诉房屋）于2010年12月17日登记在深圳蛇口工业区职工住宅有限公司名下，产权为100%，建筑面积31.3平方米，登记价18028元。
2010年10月26日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号：深圳地区2010-1820），约定由被告向原告承租涉诉房屋，租金为741元/月，保证金为2223元，合同租期从2010年11月1日起至2011年10月31日止；租赁期满，若被告需要续租，双方应于租期届满前协商一致并重新签订书面合同；被告违反合同约定，原告有权不退还保证金；被告应于当月5日前支付每月租金，被告逾期未支付租金的，每日按应收租金千分之一的标准向原告支付滞纳金，若被告一个月未交租金，原告有权单方解除合同且不退还保证金，收回房屋，并追收欠款；租期届满终止合同或无论何种原因提前终止本合同时，被告必须于合同终止日前迁离房屋和搬离物品，清理干净出租房屋，并办理退房手续，被告逾期交还房屋的，应就逾期部分按照双倍租金标准向原告支付房屋使用费，并且原告有权不退还被告交纳的租赁保证金；及其他条款。
2012年4月9日，原告向被告邮寄《催缴通知单》，催缴涉诉房屋2011年6月至2012年4月的租金8151元，收件地址为涉诉房屋地址，深圳同城速递业务详情单显示邮件于2012年4月11日妥投，签收人为冼海峰。2013年4月9日，原告再次向被告邮寄《催缴通知单》，催缴涉诉房屋2011年6月至2013年4月的租金17043元，收件地址为涉诉房屋地址，深圳同城速递业务详情单显示邮件于2013年4月14日妥投。2014年4月9日，原告再次向被告邮寄《催缴通知单》，催缴涉诉房屋2011年7月至2014年4月的租金25194元，收件地址为涉诉房屋地址，深圳同城速递业务详情单显示邮件于2014年4月12日妥投。
以上事实，有房产证、《房屋租赁合同》、《催缴通知单》、快递查询单等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，被告张怀均经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。
原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应全面履行各自的合同义务。
合同到期后，被告仍然使用涉诉房屋，原告未举证证明其于租赁期满后向被告表示要收回房屋，本院视为原告对被告继续使用涉诉房屋的行为并未提出异议，故从2011年11月1日起，原、被告之间成立不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，原告有权要求被告支付房屋租金741元/月。根据合同约定，若被告一个月未交租金，原告有权单方解除合同、不退还保证金并收回房屋。被告长期拖欠租金，原告依约有权单方解除租赁合同，原告提起本案诉讼请求解除与被告之间的租赁合同关系，应诉材料于2015年4月16日送达被告，故本院确认双方的租赁合同关系于原告解除合同的意思表示到达被告之日即2015年4月16日解除，原告有权收回涉诉房屋。被告应向原告支付2011年11月1日至2014年11月30日期间的租金共计27417元（741元/月×37个月），2014年12月1日至本判决确定的被告返还涉诉房屋之日，被告应继续按照原租金标准即741元/月向原告支付房屋使用费。原告没收被告已交纳的租赁保证金2223元。关于滞纳金，实际为逾期付款违约金，原告主张被告支付10625元违约金未超过合同约定，但双方约定的日千分之一违约金比例过高，本院依法调整为日万分之五，故被告应向原告支付违约金5312.5元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告深圳蛇口工业区职工住宅有限公司与被告张怀均之间的房屋租赁合同关系于2015年4月16日解除；
二、被告张怀均于本判决生效之日起十日内向原告深圳蛇口工业区职工住宅有限公司返还深圳市南山区蛇口某小区4栋101房；
三、被告张怀均于本判决生效之日起十日内向原告深圳蛇口工业区职工住宅有限公司支付2011年11月1日至2014年11月30日期间的租金共计27417元；
四、被告张怀均于本判决生效之日起十日内向按照每月741元的标准向原告深圳蛇口工业区职工住宅有限公司支付从2014年12月1日起至本判决确定的被告张怀均返还深圳市南山区某小区4栋101房之日止的房屋使用费；
五、原告深圳蛇口工业区职工住宅有限公司没收被告张怀均已支付的租赁保证金2223元；
六、被告张怀均于本判决生效之日起十日内向原告深圳蛇口工业区职工住宅有限公司支付违约金5312.5元；
七、驳回原告深圳蛇口工业区职工住宅有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费403.31元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘 湘
二〇一五年六月十五日
书记员 洪靖敏