襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄州民三初字第00518号原告王明国。委托代理人刘文旭、曾明燕，襄阳市襄州区法律援助中心律师。被告刘海鹏。委托代理人张兰秀，湖北三顾律师事务所律师。原告王明国与被告刘海鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月1日受理后，依法由审判员姚成昌独任审判，同年12月25日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，于2015年3月3日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，同年3月31日公开开庭进行了审理。原告王明国及其委托代理人刘文旭、曾明燕，被告刘海鹏及其委托代理人张兰秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王明国诉称，2010年12月1日，原告之子王飞代其与被告刘海鹏签订《房屋租赁合同》和补充协议。合同签订后，双方均已在履行中，由于目前房屋租赁市场发生巨大变化，本人出租房屋周围房屋租赁费远高于本人，是原告在签订合同时无法预见的，属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行租赁合同显失公平，租金价格过低需要及时进行调整。加之，被告租赁房屋后又转租他人，违反合同约定，请求1.解除原、被告签订的的租赁合同和补充协议；2.被告返还讼争租赁房屋，被告将未经原告同意擅自从租赁房屋山墙打开的门堵住，恢复原状或赔偿损失；3.本案诉讼费用由被告承担。被告刘海鹏辩称，原告请求无法律依据，所诉事实与客观事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。原告王明国为证明所陈述的事实及支持其主张，向本院提交如下证据：证据一，房屋所有权证、土地使用权证和身份证复印件各一份。据以证明，王明国是讼争租赁房屋的所有权人，是本案的适格原告。经庭审质证，被告无异议，本院予以采信。证据二，房屋租赁合同和补充协议各一份。据以证明，原、被告之间存在房屋租赁合同关系。经庭审质证，被告无异议，本院予以采信。证据三，网上下载的三份资料。据以证明，由于东津新城建设张湾一片房屋租赁市场发生变化，租赁价格猛涨。经庭审质证，被告认为上述资料不能作为证据使用，与本案无关联性，本院采纳被告的质证意见。证据四，案外人签订的《房屋租赁合同》复印件7份。据以证明，与讼争租赁房屋同地段周围出租房屋的价格均高于讼争房屋出租价格，请求增加租金的依据。经庭审质证，被告认为上述证据不真实，与本案无关联性。本院认为，该组证据中涉及房屋的租赁起止时间与本案讼争房屋租赁时间不一致，与原告请求解除租赁合同无关联性，应不予采信。证据五，转租合同复印件一份。据以证明，被告将讼争房屋转租他人，违反合同约定。经庭审质证，被告认为不真实，是复印件，与本案无关联性。庭审后，本院核实讼争租赁房屋二楼襄御酒家的经营人是严猛。本院认为，原、被告双方签订的补充协议中明确约定允许被告转租二楼的房屋，该转租行为符合合同约定。证据六，原告给被告邮寄的一份“关于增加租金的事实和理由”的通知及回执一份。据以证明，原告曾要求被告加租金的事实。经庭审质证，被告提出没收到该邮件，不予认可。本院认为，该组证据与原告请求无关联性，应不予采信。被告刘海鹏为证明所陈述的事实及支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一，补充协议一份。据以证明，讼争房屋中开办的餐馆是被告自已在经营，只是聘请严猛负责管理。经庭审质证，原告对真实性无异议，但认为不能证明被告的主张。本院对该证据的真实性予以确认，但不采信被告自己经营餐馆的主张。证据二，2014年12月15日，原告王明国给被告出具收条一张。据以证明，被告已向原告支付2015年的租金。经庭审质证，原告无异议，本院予以采信。本院根据上述有效证据及当事人的陈述，认定以下事实：2010年12月1日，原告王明国委托其子王飞代其与被告刘海鹏签订了一份《楼房租赁合同》，合同约定：原告将位于襄阳市襄州区张湾街道办事处张湾村3组金华路3号六间三层房屋租给被告使用；承租时间自2011年1月16日至2024年1月16日止，租期为13年；被告前两年每年向原告交纳租金20000元，第三、四、五年各交24000元，第六年至第十年按第五年租金的15%递增，第十一年至第十三年租金按照第十年租金的18%递增，先交租金后承租；每年的12月15日将当年的租金交清；被告装修期为45天，免租金（装修期以双方协商为准）；被告在经营过程中如需变更负责人，合同的同等内容、同等条件，原告应配合被告办理相关手续，提供相关证件，否则产生的实际经济损失，由原告承担全部责任；合同期满或终止，如被告不继续承租，能搬走的财物自己搬走，不能动的财物无偿归原告所有；合同未尽事宜，双方协商补充完善；该合同还约定了其他事项。2011年4月8日，原告之子王飞代原告与被告刘海鹏又签订了一份《补充协议》，该协议书载明：原、被告于2010年12月签订了一份房屋租赁合同，根据原合同不能转租，被告现因自己需要在原租楼房二、三层转租开餐饮业务，经双方充分协商，订立如下补充协议，原双方签订的房屋出租合同条款不变，双方按原合同履行各自的义务；新增条款为，被告在二、三楼开餐饮业务，租期不能超过原合同；被告每年在原有的基础上再交原告租金10000元，先交租金后使用（注明所交租金为被告租用原告三楼原存放东西的两间房屋，被告可随时不租用，并不承担租金）；被告租用期间不得转让他人；被告在一楼打门，以后如果造成损失一切由被告负责；装修期为45天。合同签订后，双方即开始履行该合同。2014年12月15日，原告王明国按照与被告刘海鹏签订的协议约定向被告收取了2015年度应收的全部租金34000元，原告收到该款后给被告出具了收条一张，该收条上载明了上述收款事项。2014年12月1日，原告以诉称理由要求解除双方的租赁合同，提高租金未果。为此，引起诉讼。另查明，被告刘海鹏在租赁讼争房屋期间，将讼争的房屋一楼部分用于经营水镜大药房，其名称为襄阳市襄州区海鹏水镜大药房；剩余房屋用于经营襄御酒家。2015年3月16日，本院在襄阳市襄州区工商行政管理局城关工商所核实，襄御酒家的企业类型为个体工商户，登记的经营者为严猛，组织形式为个人经营，成立日期为2011年6月15日，经营期限自2013年12月18日起至2017年11月18日止。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告先后签订的《租赁合同》和补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。对原告主张的被告擅自转租讼争房屋问题，本院认为，从双方签订的《补充协议》的首部内容来看，双方为了使被告在原租楼房二、三层转租开餐饮业务及允许被告使用合同中约定的原告占用讼争租赁房屋中堆放物品的两间房屋和增加租金的相关事项而达成的补充协议，据此，原告对被告转租房屋开办酒店的行为是明知的，同意的，虽然该补充协议第四条约定了“被告租用期间不得转让他人”的事项，但从该协议首部的文义分析，本院认为本条中的“转让”是指房屋等财产所有权的转让和被告在转租开办餐馆业务后再次转租转让的行为。据此，原告以被告擅自转租房屋为由要求解除双方的租赁合同关系的理由，于双方签订的《补充协议》约定不符，本院不予采信；原告还以房屋租赁市场行情发生巨大变化，讼争租赁房屋周围的其他住户房屋租赁费远高于原告，是原告在签订合同时无法预见的，属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行租赁合同显失公平，租金价格过低需要及时进行调整的理由，本院认为，原、被告作为完全民事行为能力人，理应知道自己的缔约行为所产生的法律后果，且双方在签订合同时已对市场行情的波动情况作出了一定的判断，并在合同中对讼争房屋租金做了分段上浮约定，可见原告已预见到双方在履行合同中房屋租金上涨的可能性；同时，原告王明国于2014年12月1日向本院提起诉讼后，又在同年12月15日收取了被告刘海鹏按照双方协议约定应支付的2015年全部租金34000元，并给被告出具收条一张，应当视为原告对双方达成的补充协议中约定被告每年在原房屋租赁合同约定租金的基础上加10000元租金的认可；虽然，原告在审理中提交了案外人的租赁合同，以证实同地域的租金上涨情况，但从原告提供的案外人租赁合同的签订时间来看均发生在2013年和2014年，与本案租赁合同关系发生的时间不一致，市场经济在不同时期的利益和风险也不相同，因此，对原告的这一请求，本院认为，讼争房屋的租金市场即使存在不同情况的上浮等波动，也是市场经济活动中存在的商业风险，不属于法律上的情势变更之情形，不应适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之精神，也不予支持。综上，原告的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，经本院审判委会讨论决定，判决如下：驳回原告王明国的全部诉讼请求。案件受理费3100元，由原告王明国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长姚成昌审判员卓洪涛代理审判员刘玉衡二〇一五年六月十一日书记员陈洪波