江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）连民终字第1657号
上诉人（原审被告）王善瑜，男，1964年8月2日生，汉族。
委托代理人王鸿、宋国胜，江苏新海连律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戴祥伍，男，1961年9月17日生，汉族。
被上诉人（原审原告）缪朝星，男，1967年6月6日生，；汉族。
被上诉人（原审原告）刘芝铁，男，1960年12月10日生，汉族。
被上诉人（原审原告）林学飞，男，1986年3月16日生，汉族。
被上诉人（原审原告）吴跃飞，男，1986年8月16日生，；汉族。
上述五被上诉人共同委托代理人顾金国，连云港市新浦区岗埠法律服务所法律工作者。
上诉人王善瑜因与被上诉人戴祥伍、缪朝星、刘芝铁、林学飞、吴跃飞房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第2997号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年9月10日，戴祥伍与王善瑜签订一份房屋场地租赁合同。合同约定，王善瑜将位于浦南新建乌龙河堤南部分房屋和场地租给戴祥伍使用，4间房屋在大门东，院内场地东西长50米，院东南北长22米，院西南北长17米；戴祥伍需在院内建厂棚；期限三年，从2012年9月10日至2015年10月9日止；每年租金25000元，第一年租金在合同签订时一次性付清，第二年租金提前一个月付清，第三年租金以此类推，并交纳押金2000元，待租赁结束无任何违约行为，押金无利息退还；戴祥伍不得私自对房屋进行改建装修，如要改造装修，必须经王善瑜同意，场地改造建设规模、范围、用料等方案须事先征得王善瑜书面同意后方可施工，改造费用由戴祥伍承担，租赁期满无条件归王善瑜所有；逾期不交租金，王善瑜有权收回场地，并按年租金100%支付违约金，王善瑜强行收回租赁房屋，造成戴祥伍财产损失的，王善瑜不承担责任；同时双方还就其他事项作了约定。合同签订后，戴祥伍向王善瑜交付了第一年租金25000元和押金2000元，并将场地铺成水泥地坪。合同履行到2013年5月底，双方合作良好。2013年6月1日和6月6日，双方因是否需建厂棚及费用的多少发生矛盾，王善瑜将戴祥伍租赁的场地大门门锁换掉。嗣后，经双方多次协商无果，致使戴祥伍诉至法院，1、请求法院解除戴祥伍与王善瑜签订的租赁合同；并赔偿戴祥伍各项损失7万元；退还押金2000元及3个月租金6294元。2、判令王善瑜让戴祥伍将王善瑜处的机械设备、车辆及一切生产产品及原材料、生活用具等拉走；3、本案的一切费用都由王善瑜来承担。
另查明，戴祥伍所租赁房屋、场地系用于经营收购废旧塑料。
2013年3月16日，戴祥伍、缪朝星、刘芝铁、林学飞、吴跃飞签订一份合作协议书，五人共同合作经营。
原审法院认为，双方签订的房屋场地租赁合同系双方真实意思表示，双方均应恪守。双方在履行合同过程中产生矛盾，应当通过协商，互谅互让的态度促进合同的履行，本案王善瑜却以更换租赁场地大门门锁方式解决纠纷，显然不妥，戴祥伍等也未采取积极的态度促进合同的履行。戴祥伍等自今年6月离开所租赁的房屋场地后，至今未回，故双方己无继续履行合同的基础，为此，戴祥伍等要求解除与王善瑜签订的房屋场地租赁合同的诉讼请求，予以支持。关于戴祥伍要求王善瑜赔偿各项损失7万元的诉讼请求，根据合同约定，水泥地坪在合同租赁期满归王善瑜所有，其他损失因没有提供证据予以证实且合同也没有约定，证据不足，不予支持。关于戴祥伍等要求王善瑜退还押金2000元的诉讼请求，根据合同的约定，予以支持。关于戴祥伍等要求王善瑜退还3个月租金6294元的诉讼请求，考虑到王善瑜6月6日锁门以及戴祥伍等6月19日提起诉讼的实际情况，原审法院酌情退还2个月租金较妥，即4166.66元。关于戴祥伍等要求将其在王善瑜处的机械设备、车辆、生产产品及原材料、生活用具等搬走的诉讼请求，符合有关法律规定，予以支持。原审法院遂判决：一、解除戴祥伍、缪朝星、刘芝铁、林学飞、吴跃飞与王善瑜签订的房屋场地租赁合同；二、王善瑜于判决生效后十日内返还戴祥伍、缪朝星、刘芝铁、林学飞、吴跃飞租金4166.66元、押金2000元。三、戴祥伍、缪朝星、刘芝铁、林学飞、吴跃飞于判决生效后十日内自行将其所有的机械设备、车辆、生产产品及原材料、生活用具等搬走；四、驳回戴祥伍、缪朝星、刘芝铁、林学飞、吴跃飞其他诉讼请求。案件受理费1760元，由戴祥伍、缪朝星、刘芝铁、林学飞、吴跃飞负担900元，王善瑜负担860元。
上诉人王善瑜不服原审判决向本院提起上诉称：2012年9月10日，被上诉人戴祥伍为经营仓储业务与上诉人签订房屋场地租赁合同一份，租期3年。合同约定，租赁期间被上诉人戴祥伍必须建成厂棚，期满一并返还，建设、用电等费用由被上诉人戴祥伍承担。上诉人依约交付租赁物后，另按被上诉人戴祥伍提出的新要求，代为完成了租赁场地电器线路移改，并垫付了全部费用，而被上诉人戴祥伍至今未依约建厂棚。上诉人和被上诉人缪朝星、刘芝铁、林学飞、吴跃飞素不相识，也无租赁合同关系。所谓合伙协议不是本案租赁合同的组成部分，上诉人与被上诉人戴祥伍的房屋租赁与五被上诉人的合作经营不是同一法律关系，承租人与其合作人是相互独立的法律主体。租赁合同的相对人是上诉人和被上诉人戴祥伍，被上诉人缪朝星、刘芝铁、林学飞、吴跃飞均不是租赁合同主体，与本案无关。按照合同相对性原则，被上诉人缪朝星、刘芝铁、林学飞、吴跃飞均无权根据合同法的规定行使租赁合同解除权。原审法院将上诉人与被上诉人戴祥伍的房屋租赁与被上诉人之间的合作经营混同。建厂棚是被上诉人戴祥伍的约定义务，合作非法经营不是被上诉人的承租权利。一审认定上诉人将租赁场地大门门锁换掉的事实根本不存在。被上诉人戴祥伍虽“至今未回”，但租赁关系未终止。2013年6月6日解除租赁合同申明不发生解除的法律效果，只能产生违约责任。原审认定“双方已无继续履行合同的基础”没有事实根据，原审判决解除租赁合同没有法律依据。综上，原审判决认定事实和适用法律均有错误，请求二审法院撤销原审判决第一、二项。
被上诉人戴祥伍、缪朝星、刘芝铁、林学飞、吴跃飞答辩称：一、上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。1、2012年9月10日，被上诉人戴祥伍与上诉人王善瑜经过充分协商，签订一份房屋场地租赁合同，被上诉人按照合同约定交纳了第一年租金25000元，同时又交押金2000元。被上诉人在前期投入大量资金及人力，并将上诉人家的一块空地做成水泥地面，花费3.6万元。2、被上诉人戴祥伍因外地还有企业要去管理，就让其合伙人林学飞、刘芝铁负责租赁场地的生产经营，被上诉人之间签订的合伙协议对合伙人的权利义务及利益分配约定的很清楚，被上诉人林学飞、刘芝铁一直经营到2013年5月，期间上诉人与被上诉人双方合作一直很好。上诉人称不认识被上诉人林学飞、刘芝铁，明显在说谎。3、2013年6月1日，被上诉人林学飞准备往外走货时，上诉人夫妻二人出面阻拦不让走货，上诉人还说“你要在我家院里盖厂房，要不我就不让你走货”，同时上诉人还将其租赁场地的大门门锁给换掉了。被上诉人林学飞、刘芝铁在与上诉人交涉无果的情况下，就去找人说情，可是上诉人还是不让被上诉人走货。2013年6月7日早上被上诉人再次准备走货时，上诉人还是不让走货，被上诉人只好拨打“110”报警，警察来到现场后要求上诉人将合同拿出来，但上诉人就是不拿，警察在询问完情况后，因调解不成就让被上诉人到法院去起诉上诉人。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。1、上诉人在上诉状中称被上诉人必须建厂房，那是错误的，因为当时上诉人和被上诉人谈好，如果被上诉人需要在租赁场地内建厂房就可以建，而上诉人现在是强迫被上诉人必须要建厂房，这明显是欺压被上诉人。2、一审法院认定五被上诉人为合伙人并无不当，因为当时谈租赁场地都是被上诉人刘芝铁与上诉人谈的，后来签合同是被上诉人戴祥伍与上诉人签的，签订合同时合伙人都在现场，上诉人也知道五被上诉人是合伙人。综上，一审法院认定事实及适用法律均无不当之处，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审查，本院查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，租赁合同的目的在于使承租人对租赁物为使用收益，因此，出租人依合同约定向承租人交付租赁物并在租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途，是出租人的首要义务。本案中，王善瑜与戴祥伍签订房屋场地租赁合同后，王善瑜已交付了租赁物，戴祥伍及其合伙人缪朝星、刘芝铁、林学飞、吴跃飞已在所租赁的场地内从事经营活动。由于双方在履行合同过程中产生矛盾，王善瑜将其租赁场所大门门锁更换，直接导致承租方无法正常开展经营活动和产生收益，致使合同目的不能实现。原审法院依据相关法律规定，对戴祥伍、缪朝星、刘芝铁、林学飞、吴跃飞要求解除其与王善瑜签订的房屋场地租赁合同的诉求予以支持并无不妥。另外，原审判决王善瑜返还戴祥伍、缪朝星、刘芝铁、林学飞、吴跃飞租金4166.66元、押金2000元也无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1760元，由上诉人王善瑜负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞月侠
审判员 林 龙
审判员 应庆国
二〇一四年一月十日
书记员 程 艳
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。