包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二终字第84号
上诉人（原审被告、反诉原告）王泽涛，男，汉族，1973年1月5日出生，无固定职业，现住包头市青山区。
委托代理人李树峰，内蒙古承达律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）包头市银河宾馆，住所地包头市昆都仑区民族东路**号。
﻿投资人蒋清荣（个人独资）。
委托代理人闫娜，内蒙古晨鹿律师事务所律师。
委托代理人赵文犀，内蒙古晨鹿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）严霞，女，汉族，1978年11月12日出生，包头市昆都仑区聚恒祥海鲜家常菜馆经营者，现住包头市昆都仑区。
委托代理人张宇明，北京市滕铭律师事务所律师。
委托代理人王志，内蒙古东方玉德律师事务所律师。
原审第三人包头市众恒实业有限公司，住所地包头稀土高新区炽盛路与曙光路交叉口。
法定代表人王永胜，该公司经理。
委托代理人张钧伟，包头市银河宾馆总经理。
上诉人王泽涛、包头市银河宾馆（以下简称银河宾馆）因与被上诉人严霞、原审第三人包头市众恒实业有限公司（以下简称众恒公司�合同纠纷一案，不服包头市昆都仑区人民法院（2013）包昆民初字第553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王泽涛及其委托代理人李树峰，上诉人银河宾馆的投资人蒋清荣及其委托代理人闫娜、赵文犀，被上诉人严霞的委托代理人张宇明、王志，原审第三人众恒公司的委托代理人张钧伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
﻿原审法院认定，2006年4月，包头市扶贫开发中心（以下简称扶贫中心）与众恒公司签订了承包合同，约定扶贫中心将其位于包头市昆都仑区民族东路69号的宾馆及饭店等承包给众恒公司经营，期限为六年，从2006年7月1日至2012年6月30日，承包费每年35万元。双方还约定了其它权利和义务。2007年10月10日，双方又签订了补充协议，约定承包期限变更为八年，从2006年9月1日至2014年8月30日。同时约定众恒公司�得转让承包，否则扶贫中心有权收回宾馆、饭店。
蒋清荣系众恒公司的职员，其在众恒公司承包的宾馆及饭店内以银河宾馆的名义进行经营。2010年11月26日，银河宾馆与王泽涛签订了协议，约定王泽涛承包银河宾馆内的餐厅，期限为三年，从2011年1月1日至2013年12月31日；2011年承包费20万元，2012年25万元，2013年30万元；王泽涛以5万元购买餐厅内的设施、设备。双方还约定了其它权利和义务。2010年12月31日，双方又签订了补充协议，约定王泽涛在承包期内不得转包，否则银河宾馆有权收回房屋。2010年11月22日，王泽涛与严霞签订了《餐厅合作协议》，约定王泽涛将银河宾馆内的餐厅交由严霞经营，期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日；前三年经营费每年30万元，第四年35万元，第五年38万元，双方还约定了其它权利和义务。2010年11月24日，王泽涛收取严霞购买餐厅内物品、设﻿备及经营权转让费40万元。2010年12月19日，王泽涛以餐厅门口烟酒超市占用原址未搬迁为由，书面承诺经营费每年减少5万元。合同签订后，严霞投资对餐厅进行了装修，办理了营业执照、税务登记证和房屋租赁证，开始经营。严霞已支付王泽涛2011年和2012年的经营费。
2012年7月23日，包头市昆都仑区人民政府发布了拆迁公告，决定拆除包头市银河宾馆所在区域房屋。2012年10月，由于停止供暖，严霞经营的餐厅停业。2013年8月，餐厅所在区域房屋拆除。银河宾馆、众恒公司作为房屋承租人获得了补偿。经严霞申请，一审法院委托包头市中鹿工程造价咨询有限责任公司对严霞装修餐厅的费用进行鉴定，结论为653480元。
原审法院认为，扶贫中心与众恒公司签订的合同及补充协议、银河宾馆与王泽涛签订的协议及补充协议和王泽涛、严霞签订的协议从其内容来看�为房屋租赁协议。扶贫中心与众恒公司签订的补充协议、银河宾馆与王泽涛签订的﻿补充协议中均约定不得转租，王泽涛擅自将其转租而来的房屋又转租给严霞，故应认定王泽涛、严霞签订的协议无效。严霞已支付王泽涛经营期间的租金属于合理的房屋占用费。银河宾馆与王泽涛签订协议的时间是2010年11月26日，协议中约定王泽涛以5万元购买餐厅内的设施、设备。而王泽涛与严霞签订协议的时间是2010年11月22日，故应认定王泽涛收取严霞40万元中的5万元是购买餐厅内的设施、设备款，35万元是经营权转让费。严霞已经使用了餐厅内的设施、设备，王泽涛不应返还5万元设施、设备款。王泽涛应将经营权转让费返还严霞。银河宾馆与王泽涛签订的协议约定租期为三年，而王泽涛与严霞签订的协议约定租期为五年，由于王泽涛的过错导致严霞投资装修餐厅造成损失，王泽�应予赔偿。严霞办理了营业执照、税务登记证和房屋租赁证，其有权获得拆迁补偿款。由于政府拆迁补偿针对房屋承租人即众恒公司和银河宾馆，故众恒公司和银河宾馆应在所得拆迁补偿款的范围内支付严霞装修费损失。王泽涛反诉要求严霞支付2013年1月至3月15日的租赁费，因拆迁导致严霞经营的餐厅已于2012年10月停业，并于2013年8月拆除，故不予支持王泽涛的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：
一、被告王泽涛于判决生效后十五日内返还原告严霞经营﻿权转让费35万元。二、第三人包头市众恒实业有限公司、包头市银河宾馆于判决生效后十五日内在所得拆迁补偿款的范围内支付原告严霞装修费损失653480元。三、被告王泽涛对原告严霞的装修费损失653480元承担连带赔偿责任。四、驳回原告严霞的其它诉讼请求。五、驳回被告王泽涛的反诉请求。案件受理费14282元、鉴定费10000元，由被告负担，反诉费1100元，由被告负担。
宣判后，王泽涛、银河宾馆均不服，分别向本院提起上诉。王泽涛的上诉请求是：撤销一审判决，依法改判或发回重审，由严霞承担本案诉讼费用。其事实与理由为：一、王泽涛向严霞收取的40万元全部是设备转让款，不包括35万元的经营权款。王泽涛自己购买的设备价值有票可查的就达291577元，加上银河宾馆的设备价值5万元，作价40万元转让给了严霞。二、一审鉴定意见得出的装修投入653480元中，有王泽涛之前装修投入的121355元，还包括银河宾馆装修的一部分。而且至严霞停业之时，其已使用了餐厅两年，应用653480元减去王泽涛和银河宾馆装修的部分，除以五再乘以三，得出的才是正确的装修费数额�三、严霞自己也有过错，应对本案中的损失承担相应的过错责任。《餐厅合作协议》是有效合同。
严霞答辩称：首先，《餐厅合作协议》是无效合同。其次，40万元转让费的问题，王泽涛所述与事实不符，其应退还35万元。再次，王泽涛隐瞒餐厅实际情况，与严霞签订了租期为五年的合同，并为严霞办理了房屋租赁证，其对严霞装修投入的损失负有过错，应予赔偿。签订协议时严霞受王泽涛欺诈，以为其是本案所涉房屋的所有权人，后来看到拆迁公告才知道餐厅的实际经营者不是王泽涛。请求驳回王泽涛的上诉请求，维持原判。
银河宾馆陈述称：对王泽涛的上诉请求、事实及理由不持异议。
众恒公司陈述称：对王泽涛的上诉主张没有异议。
银河宾馆的上诉请求是：撤销一审判决，诉讼费由严霞、王泽涛承担。其事实与理由为：一、一审认定严霞与王泽涛签订的协议无效，无效合同自始无效，所以严霞据此办理的房屋租赁证不具有法律效力，严霞不可据此无效协议获得拆迁补偿款。二、与严霞签订协议的是王泽涛，严霞投资装修造成损失是王泽涛造成的，银河宾馆对于严霞遭受的损失不存在任何过错，一审法院将银河宾馆认定为赔偿义务主体，缺乏事实及法律依据。
严霞答辩称：银河宾馆对王泽涛向严霞转租餐厅是明知的，但银河宾馆并未阻止也未提醒，致使严霞产生实际损失。严霞投资进行了装修，但装修部分的拆迁补偿款被银河宾馆拿走了，所以银河宾馆应对这部分损失承担连带赔偿责任。请求驳回银河宾馆的上诉请求，维持原判。
王泽涛答辩称：在严霞经营过程中，扶贫中心、银河宾馆的人都在其餐厅内吃过饭，严霞对饭店是转租而来的真实情况是清楚的。一审对此没有查清。涉及到拆迁的补偿款，严霞除经营补偿外，不享有任何补偿。
众恒公司陈述称，对银河宾馆的上诉没有异议。二审经审理查明，一审判决除《餐厅合作协议》的效力之外，认定事实清楚，本院依法予以确认。
另查明，银河宾馆、众恒公司作为宾馆、餐厅的承租人能够获得的拆迁补偿款总额约为240万元，其中包括餐厅的装修补偿。该事实有银河宾馆、众恒公司的当庭陈述予以证实。
二审庭审中，银河宾馆向法庭提交一份包头市扶贫基金会于2014年5月6日出具的《证明》，以此证明银河宾馆在2010年时是有权向他人转租本案所涉房屋的。严霞质证称，该证据形成于二审开庭的前一天，不符合证据规则关于举证期限的规定，不予质证。王泽涛质证称，对其真实性不持异议。众恒公司陈述称，对该证据予以认可。因该证据形成于本案二审期间，不属于二审期间的新证据，故本院不予采信。
本院认为，王泽�与严霞签订的《餐厅合作协议》，其内容既包括本案所涉餐厅的转租，也包括餐厅内设备的转让，所以王泽涛与严霞之间存在复合合同关系，本案案由应确定为合同纠纷。
双方当事人的争议焦点之一，王泽涛与严霞签订的《餐厅合作协议》的效力问题。自严霞接手本案所涉餐厅至餐厅停业，时间长达一年半以上。根据常情常理，扶贫中心、众恒公司、银河宾馆对其合同相对人的转租行为应当是知情的，且银河宾馆、严霞均无证据证明在此期间扶贫中心、众恒公司、银河宾馆中任何一方曾向其各自的合同相对人就转租一事提出过异议。故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，本院认定王泽涛与严霞签订的《餐厅合作协议》是合法有效的。
双方当事人的争议焦点之二，王泽涛是否应向严霞返还经营�转让费35万元的问题。对此应从以下几点予以考量：
首先，王泽涛为严霞出具的2011年11月24日的单据中，写明40万元中包含经营权转让费。银河宾馆与王泽涛签订协议的时间是2010年11月26日，协议中约定王泽涛以5万元购买餐厅内的设施、设备。而王泽涛与严霞签订协议的时间是2010年11月22日，故应认定王泽涛收取严霞40万元中的5万元是购买餐厅内的设施、设备款。加之王泽涛就其提出的40万元全部为设施、设备款的主张没有提交任何证据予以证明，所以严霞向王泽涛支付的经营权转让费数额为35万元。
其次，《餐厅合作协议》能够证实王泽涛向严霞承诺餐厅转租期限为5年，从2011年1月1日起至2015年12月31日止，而王泽涛与银河宾馆签订的协议，约定王泽涛承租餐厅的期限是从2011年1月1日至2013年12月31日。王泽涛在自己只拥有餐厅三年租期的情况下向严霞承诺能够使用�厅五年，因此导致严霞在双方协议履行期限内无法继续使用本案所涉房屋，王泽涛对此负有过错责任。又因严霞实际使用餐厅时间为一年又九个半月，所以该部分经营权转让费王泽涛无需返还。综合以上两点，35万元经营权转让费应由严霞与王泽涛按照餐厅实际使用期间与协议未能履行租期的比例进行分担，具体数额为严霞负担125233元［653天（2011年1月1日至2012年10月14日）÷1825天（2011年1月1日至2015年12月31日）×35万元］，王泽涛负担224767元。
双方当事人的争议焦点之三，严霞主张的装修损失的责任承担以及损失数额的确定问题。对此，应从以下几点予以考量：
首先，双方当事人在二审庭审中均认可包括餐厅装修补偿在内的拆迁补偿款均由众恒公司和银河宾馆享有，且众恒公司和银河宾馆共同陈述称其能够得到的拆迁补偿款约为240万元，该数额高于鉴定意见确定的�修投入653480元。王泽涛提出装修投入653480元中也包括其和银河宾馆装修的部分，但未能提交证据予以证明，本院对该主张不予支持，本院据此认定装修投入653480元均是由严霞支出的。
其次，装修投入全部是由严霞支出的，而相关部门将针对该部分的补偿款划入众恒公司与银河宾馆名下，所以众恒公司与银河宾馆虽无主观过错，但其能够得到的针对严霞装修部分的补偿没有合法根据，属于不当得利，应由众恒公司与银河宾馆共同对严霞因装修损失而产生的补偿款承担返还责任，王泽涛对该损失存在过错，但因装修损失因拆迁而产生补偿，各方当事人又都认可王泽涛不享受针对餐厅装修发放的补偿款，所以王泽涛无须对补偿款的返还承担连带责任。
再次，严霞的装修损失应为餐厅拆迁时装修物品的现值而非装修时的资金投入。因严霞与王泽涛约定餐厅的租期为五年�故应视为严霞装修餐厅是按照五年预期使用期限设计的，所以装修物品现值的数额，应以装修投入乘以协议未能履行租期（2012年10月15日至2015年12月31日）与五年租期的比值计算为宜，众恒公司、银河宾馆应返还严霞装修损失的数额为419659.5元（653480元×（1172天÷1825天）］。
此外，虽然众恒公司、银河宾馆与严霞之间、王泽涛与严霞之间不属同一法律关系，但因严霞已明确将经营权转让费和装修损失都作为自己的诉求提出，同时也为了减少当事人的诉累，本院对这两项诉讼请求在本案中一并处理。
综上，王泽涛、银河宾馆的上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规�，判决如下：
一、维持包头市昆都仑区人民法院（2013）包昆民初字第553号民事判决第四项、第五项，即“驳回严霞的其它诉讼请求”、“驳回王泽涛的反诉请求”。
二、撤销包头市昆都仑区人民法院（2013）包昆民初字第553号民事判决第一项、第二项、第三项，即“王泽涛于判决生效后十五日内返还原告严霞经营﻿权转让费35万元”、“包头市众恒实业有限公司、包头市银河宾馆于判决生效后十五日内在所得拆迁补偿款的范围内支付严霞装修费损失653480元”、“王泽涛对严霞的装修费损失653480元承担连带赔偿责任”。
三、包头市众恒实业有限公司、包头市银河宾馆于判决生效后十五日内在所得拆迁补偿款的范围内支付严霞装修费损失419659.5元。
四、王泽涛于本判决生效后十五日内返还严霞经营﻿权转让费224767元。
一、二审案件受理费45064元，由上诉人王泽涛负担8598元，上诉人包头市银河宾馆、原审第三人包头市众恒实业有限公司负担21129元，被上诉人严霞负担15337元，鉴定费1万元，由上诉人包头市银河宾馆、原审第三人包头市众恒实业有限公司负担。
﻿本判决为终审判决。
审 判 长 范丽宏
代理审判员 乔瑞全
代理审判员 宋 博
二〇一四年六月八日
书 记 员 赵 静
本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错�的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。