湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第962号
上诉人（原审原告）廖小平，农民。
委托代理人胡良福，湖南宏法律师事务所律师。
委托代理人张丙杰，湖南沤源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）雷乔慧，农民。
委托代理人付兴礼，资兴市法律援助中心律师。
委托代理人王长春，湖南又一村律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）唐廷财，农民。
委托代理人王长春，湖南又一村律师事务所律师。
上诉人廖小平因与被上诉人雷乔慧、唐廷财房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2015）资民二初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月30日公开开庭审理了本案。上诉人廖小平及其委托代理人胡良福、张丙杰，被上诉人雷乔慧及其委托代理人付兴礼、王长春，被上诉人唐廷财及其委托代理人王长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：因受7.15洪灾影响，资兴市境内许多村民房屋倒塌，市政府为解决群众的住房问题，同意廖小平在其原先购买的兴宁镇原阀门厂的一块土地上兴建一栋六层灾民安置房对灾民进行出售，并批示在建房过程中对相关税费按政策予以减免。2006年9月10日，廖小平与黄跃驰签订了一份《灾民集资建房合同》，合同约定黄跃驰购买廖小平兴建的该栋灾民安置房的第六层第四号房屋，房屋建筑面积为98.8平方米，价格为415元／平方米，总房款为41002元，付款方式为黄跃驰报名时交首付款15000元，主体工程完工时应交足80%即17801.6元，竣工验收交付使用时应交20%即8200.4元，并约定最迟不能迟于2007年1月30日交清购房款，合同还就所购房屋概况、装饰装修标准、双方职责、违约责任等作出了约定。合同签订当天，黄跃驰即按合同约定向廖小平缴付了购房首付款15000元。2006年10月份左右，廖小平聘请施工队伍开始动工兴建该栋安置房屋，到同年年底，该栋安置房屋封顶，主体工程完工，2007年元月份左右，黄跃驰家里即自行对所购房屋进行装修入住，双方没有经过正式的房屋交接手续。2012年5月，黄跃驰因车祸去世，雷乔惠系黄跃驰之妻，两人于2006年4月3日登记结婚。
廖小平兴建的该栋安置房共30套住房，分别出售给了30户灾民，资兴市及兴宁镇两级政府都对该栋安置房的兴建事宜十分重视。在房屋建设过程中，为了确保该栋安置房的顺利建设完工，政府相关部门组织该30位购房户在廖小平家里开会推选成立了由黎泽洪、谢细明、谢开定三人组成的建房管理小组。建房管理小组成立以后，该30位购房户都将部分剩余购房款交给了建房管理小组，黄跃驰共计向建房管理小组交了25270元购房款。
廖小平因各种原因一直没有收齐各购房户的购房款，2008年8月11日，因办理房产证事宜，黄跃驰和唐廷财共同向廖小平出具一份担保书，担保书主要载明：“和谐小区三十位购房户的购房款，在廖小平协助办好土地使用证后，每户除留贰仟元尾款等房产证办好后再支付外，其余需一次性支付给廖小平，等房产证办好后，双方即时结账付清，对于该两笔款项，唐廷财、黄跃驰自愿提供担保，保证准时到位，该担保书自签字之日生效”。后30位购房户的房屋所有权证于2009年上半年全部办好，但各购房户并没有全部交清购房款，2014年10月23日，廖小平因与各购房户房款问题纠纷申请兴宁镇司法所调解，因双方当事人没有同时到场无法达成协议，调解未成。2015年5月4日，廖小平诉至法院，请求：一、判决雷乔惠付清欠廖小平的购房款38489元；二、判决唐廷财对第一项诉讼请求承担连带担保责任；三、本案诉讼费用由雷乔惠负担。
原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，廖小平与黄跃驰签订的灾民集资建房合同实为房屋买卖合同，属双方真实意思表示，合同真实有效，双方当事人应当遵守合同约定的各项权利义务。现黄跃驰因车祸死亡，雷乔惠作为黄跃驰的妻子，对夫妻关系存续期间产生的共同债务应承担连带责任。本案的争议焦点一是黄跃驰向建房管理小组交纳购房款是否属于按合同履行付款义务，二是廖小平交付的房屋是否符合合同约定，三是唐廷财是否需承担保证责任，四是廖小平的起诉是否超过诉讼时效。
关于焦点一。建房管理小组是经政府相关部门组织30位购房户开会推选成立的一个组织，且开会时廖小平也在场，虽廖小平否认自己授权给建房管理小组收取购房款，但结合其他购房户都向建房管理小组交纳了购房款等事实，廖小平对该建房管理小组的成立、存在及收取房款的事实都应当是知晓的，廖小平知道建房管理小组以自己的名义向购房户收取购房款，但并没有做出法律意义上的否认表示即采取有效措施制止建房管理小组的这一行为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”之规定，可以视为廖小平同意了建房管理小组的这一代理行为，故黄跃驰向建房管理小组交纳的购房款应属于按合同履行了付款义务。
关于焦点二。本案中双方实际上没有经过正式的交房手续，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，雷乔惠2007年1月份即自行装修房屋入住，虽然其辩称是为了解决实际的住房需要及获取国家政策上的补助款才在不合格的情况下装修入住了该房屋，但这并不影响该房屋法律意义上的交付使用，雷乔惠提出房屋不符合合同约定的交房标准，应当在交付使用时提出，现雷乔惠已经入住多年，且该房屋已经办理了相关房屋产权证书，雷乔惠也没有充分证据证实廖小平交房不符合合同约定，故对雷乔惠提出房屋交房不符合合同约定的这一主张不予支持。
关于焦点三。按照法律规定，唐廷财和黄跃驰向廖小平出具的保证书属连带责任保证，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任，在上述规定期限内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，两担保人保证购房户的购房款在办理好房产证后即时付清，故廖小平应当在办好房产证之日起6个月内向担保人主张担保责任，现距离办好房产证已经将近6年之久，早已超过了法律规定的保证期间，故唐廷财无需承担保证责任。
关于焦点四。按照合同约定，购房户最迟不得迟于2007年1月30日交清购房款，黄跃驰到期没有付清购房款，廖小平向其追讨购房款的诉讼时效应当从2007年1月31日开始计算，虽双方于2008年8月11日在唐廷财、黄跃驰出具担保书上对支付购房款一事达成新的协议，中断了诉讼时效，但黄跃驰也应在廖小平协助其办好房产证后即时付清购房款，廖小平追讨购房款的诉讼时效也应当从办好房产证后的第二天开始计算，黄跃驰所购房屋的房产证于2009年上半年就已办好，距离现在已经将近六年之久，虽廖小平主张其间曾多次向雷乔惠主张过权利，但雷乔惠对此不予认可，廖小平提交的证据也只能证实廖小平最早于2014年10月23日通过向资兴市兴宁镇司法所申请调解向雷乔慧主张过权利，但此时也远远超过了法律规定的两年诉讼时效期间，故廖小平起诉要求雷乔惠付清购房款超过了诉讼时效。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“驳回原告廖小平的诉讼请求。案件受理费763元，由原告廖小平负担。”
上诉人廖小平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审查明雷乔慧支付了廖小平15000元首付款，向建房管理小组交纳了25270元，但对剩余的购房款雷乔慧是否支付没有查明；黄跃驰及另一购房人唐廷财担保其他购房户将购房尾款收集后交给廖小平，廖小平协助购房户办理房屋产权证后唐廷财、黄跃驰将房屋产权证交给其他购房户，现其他购房户的房屋产权证仍在雷乔惠处，原审法院对这一事实未查明，就直接认定廖小平起诉超过诉讼时效，认定事实不清。二、上诉人廖小平在原审中已经举证证实其他购房户的房屋产权证在雷乔惠手中，其他购房户也尚未交纳房屋尾款及廖小平一直在与雷乔慧等购房户协商交纳购房尾款及办理房屋产权证事宜，但原审法院未对上诉人的证据予以采信，采信证据不当；唐廷财的保证期应从房产证全部交给购房户之日计算，房产证没给购房户，所以保证期未过。综上，原审法院认定事实不清，判决明显不公平，请求撤销原审判决，改判由雷乔慧给付购房款38489元，唐廷财承担连带责任；案件受理费由雷乔慧、唐廷财负担。
被上诉人雷乔慧答辩称：一、依照双方合同约定，主债务到期时间为2009年7月1日，诉讼时效应在2011年7月2日前届满，担保期间为2012年1月2日前届满，在此期间廖小平未提起诉讼，丧失胜诉权。建房管理小组成立后，由建房管理小组代为收取购房款，管理工程、采购建材，廖小平未提出反对，廖小平与建房管理小组形成代理关系。二、原审法院组织举证、质证，证据的采信合法。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人唐廷财答辩意见与被上诉人雷乔慧的一致。
二审庭审中，上诉人廖小平向本院提交了五份证据：
1、资兴市兴宁镇兴宁社区居委会证明，拟证明廖小平2009年协助办理房产证后，每年都有两次以上请求兴宁社区协调追收购房尾款；
2、资兴市兴宁镇司法所对雷乔慧、唐廷财的调查笔录，拟证明黄跃驰一直在帮廖小平追收购房尾款，因购房尾款未收齐，雷乔慧未将房屋产权证交给购房户。唐廷财在司法所调查时证实廖小平一直在追收购房尾款；
3、李恶改的证人证言，拟证明廖小平追收购房尾款的事实；
4、谢细明的证人证言，拟证明购房户将购房款交付给建房管理小组不应视为已交纳了房款；
5、录音光碟，拟证明廖小平追收购房尾款的事实。
被上诉人雷乔慧质证称：对证据1的真实性、关联性有异议；对证据2真实性有异议；对证据3、4的证据形式有异议，证人应该出庭作证；对证据5的真实性有异议。
被上诉人唐廷财对上述证据的质证意见与雷乔慧一致。
被上诉人雷乔慧、唐廷财向本院提交了五份证据：
1、兴宁和谐家园房屋建造时灾民住房内未建工程自建原因，2、关于反驳兴宁镇社区作伪证一事的报告，3、关于廖小平同志与和谐家园房屋尾欠款一事的说明，4、关于廖小平同志《证明》材料的说明，5、证明，以上五份证据拟证明上诉人廖小平提供的证据1是假证据。
上诉人廖小平质证称：对证据1不认可，签字的人是否为本人所签无法核实，且签字人与本案有利害关系；对证据2的真实性、关联性不认可，签字人是利害关系人；对证据3、证据4的真实性无异议，但对证明方向有异议，没有组织双方面对面调解，不能否认上诉人向有关部门反映主张过权利，也不能否认上诉人未向购房户主张过权利；对证据5的真实性没有异议，该证据恰恰证明廖小平向有关部门主张过权利，只是权利没有实现，双方没有达成调解协议。
本院对上诉人廖小平提交的证据认证如下：证据1、资兴市兴宁镇兴宁社区居委会的证明，调解纠纷是社区居委会的职能，且廖小平提交了证据原件，本院予以采信；证据2具有真实、合法性，本院予以采信；证据3-4的证人未出庭作证，证人身份无法核实，对该证人证言，本院不予采信；证据5、录音资料身份无法证明，本院不予采信。
本院对被上诉人雷乔慧、唐廷财提交的证据认证如下：证据1、证据2签名的真实性无法核实，本院对该两份证据不予采信；当事人对证据3-5的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，但对证据的证明方向不予采信，该三份证据恰恰证明上诉人廖小平有向有关部门主张购房尾款一事。
本院二审查明：1、黄跃驰与廖小平签订的合同约定：购买的房屋面积为105.56平方米，房屋单价为510元／平方米，总价为54835.6元，廖小平在本案中，主张按房屋实测面积104.88平方米，计算总房款为53489元。2、为确保安置房的顺利建设，资兴市政府的相关部门组织购房户在廖小平家中召开了会议推选成立了建房管理小组。建房管理小组成立后，购房户将部分购房款交给了购房管理小组。廖小平协助办理房产证后，每年都会请求资兴市兴宁镇兴宁社区居民委员会就购房尾款的问题进行协调，资兴市兴宁镇人民政府、资兴市兴宁镇人民调解委员会等曾就廖小平与雷乔慧等购房户的房屋尾款、房屋办证事宜等进行调解，但调解未果。本院二审对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：一、廖小平的起诉是否超过诉讼时效；二、雷乔慧是否已全额支付购房款；三、唐廷财是否需承担保证责任。
关于焦点一。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，2008年8月11日，黄跃驰及另一位购房户唐廷财签订担保书，由廖小平协助购房户办理房屋产权证书，黄跃驰及唐廷财担保30户购房户将购房余款支付给廖小平。2009年，房屋产权证书办理好后，黄跃驰、唐廷财仍未将购房户的剩余尾款收集，30户购房款中仍有22户的产权书证在黄跃驰的妻子雷乔慧处保管。各方当事人因购房尾款、办理房屋产权证书的工资等发生纠纷，廖小平不断向资兴市兴宁镇人民政府等机关反映情况，并由资兴市兴宁镇兴宁社区居民委员会、资兴市兴宁镇人民政府、兴宁镇人民调解委员会组织调解，但均未达成协议。此期间，廖小平未放弃权益，本案不应认定廖小平起诉超过诉讼时效，丧失胜诉权，雷乔慧应按诚实信用原则支付廖小平剩余购房款。
关于焦点二。双方均认可黄跃驰支付了廖小平15000元购房首付款。黄跃驰向建房管理小组交纳购房款25270元，该建房管理小组是经政府相关部门组织30位购房户开会推选成立的一个组织，且开会时廖小平也在场，建房管理小组成立后其他购房户都向建房管理小组交纳了购房款，廖小平对该建房管理小组的成立、存在及收取房款的事实都应当知晓，廖小平知道建房管理小组以自己的名义向购房户收取购房款，但并没有做出法律意义上的否认，即采取有效措施制止建房管理小组的这一行为，故黄跃驰向建房管理小组交纳的购房款应属于按合同履行了付款义务。黄跃驰已交付的房款为34270元（15000元＋25270元＝40270元），雷乔慧还应交纳房款13219元（53489元-40270元＝13219元。）
关于焦点三。一审法院对唐廷财是否应承担连带责任已作充分论述，且适用法律正确，本院二审不再赘述。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第一百四十条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省资兴市人民法院（2015）资民二初字第280号民事判决；
二、由被上诉人雷乔慧于本判决生效后十日内支付上诉人廖小平购房尾款13219元；
三、驳回上诉人廖小平的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费763元，二审案件受理费763元，合计1526元，由上诉人廖小平负担1066元，由被上诉人雷乔慧负担460元
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 李 程
代理审判员 邵毅波
二〇一六年一月十八日
书 记 员 孙宝乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
第一百四十条时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。
《中华人民共和国担保法》第十六条保证的方式有：
（一）一般保证；
（二）连带责任保证。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。