天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0106民初685号
原告：天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司），住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦4层。
法定代表人：陆斌斌，职务执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：孙证昊，该公司职员。
被告：闫欢，男，1988年3月28日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。
原告我爱我家公司与被告闫欢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告我爱我家公司委托代理人孙证昊到庭参加诉讼，被告闫欢经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告我爱我家公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告按照每月2000元的标准支付原告2015年11月1日至2016年11月9日的房屋使用费24533.3元，并支付其他使用性费用7746.21元（电费、采暖费和物业费）；2.本案相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月2日，原、被告签订了编号为CZ1005975ZY《房屋承租合同》，被告承租房屋位于天津市红桥区。合同约定：原告将物业出租给被告居住使用，承租期限为12个月，即自2013年11月3日至2014年11月2日止，承租租金为1800元/月，付款方式为押二付二。根据合同约定：被告在2013年12月17日向原告缴纳了2014年2月2日的房屋租金1800元。自2014年2月3日起，被告未依约向原告支付房屋租金以及使用性费用。原告曾于2014年4月16日向天津市红桥区人民法院提起诉讼，天津市红桥区人民法院于2014年5月20日出具（2014）红民初字第1575号民事调解书，被告应在2014年6月5日之前向原告支付2014年2月3日至2014年5月20日的房屋租金、2013年至2014年度采暖费共计人民币8174元。时至今日，被告仅仅向原告缴纳了1000元租金，并未完全履行调解书。由于被告一直使用该房屋，双方调解协议尚未履行完毕，原告于2015年7月20日第二次向天津市红桥区人民法院提起诉讼，并在2015年9月15日，天津市红桥区人民法院作出（2015）红民初字第3898号民事调解书，达成以下协议：解除原、被告之间的租赁合同，被告应于2015年10月31日前将该房屋腾空并交还给原告，被告应给付原告2014年5月21日至2015年10月31日房屋租金（使用费）共计31200元。但至今并未按照调解协议履行。现合同已到期，被告已于2016年11月9日被清出该房屋，因此请求法院根据（2015）红民初字第5753号民事调解书中原告支付房主陶峻2000元/月的房屋使用费为标准判决被告支付2015年11月1日至2016年11月9日的房屋使用费，且承担居住期间产生的使用性费用。
被告闫欢未作答辩。
本院经审理认定事实如下：坐落天津市红桥区XXXX号房屋系案外人陶峻名下的私产房，陶峻与原告于2013年9月29日就上述房屋签订《房屋委托合同》，原告每月给付陶峻2000元租金，合同约定陶峻自愿将诉争房屋出租事宜全权委托于原告，以原告的名义代理出租诉争房屋并行使出租代理权、与承租人签署承租合同及收取租金，委托期限自2013年10月1日至2014年9月30日止。2013年11月2日，原告与被告签订《房屋承租合同》，约定被告承租诉争房屋作为居住使用，租期自2013年11月3日至2014年11月2日止，每月租金1800元。合同签订后，原告提供诉争房屋给被告居住使用，被告向原告支付了2014年2月2日之前的租金，此后未再向原告支付租金。原告于2014年4月16日诉至本院要求被告支付2014年2月3日至5月20日的房屋租金7327元、2013至2014年度采暖费847元，经调解，被告同意给付原告上述费用，双方达成了调解协议，但被告仅实际给付1000元。租赁期限届满后，双方未续签新的租赁合同，诉争房屋仍由被告占用。后原告又于2015年7月20日起诉来院要求被告支付租金及房屋使用费，并将诉争房屋返还原告。经调解，本院于2015年9月15日出具（2015）红民初字第3898号民事调解书，协议约定解除原、被告之间的租赁合同，被告于2015年10月31日前将诉争房屋返还原告，并按每月1800元的标准给付原告2014年5月21日至2015年10月31日房屋租金（使用费）31200元。被告已于2016年11月9日经本院强制执行程序被腾出诉争房屋，金钱给付义务被告尚未履行。2016年11月10日，原、被告签订《<房屋承租合同>解除协议》,约定被告应向原告支付使用性费用（电费、物业费、采暖费）合计7746.21元。
另查，诉争房屋所有权人陶峻曾于2015年10月16日起诉本案原告我爱我家公司，要求其给付2014年10月1日起至2015年9月30日止房屋使用费24000元，及2015年10月后至实际腾房之日止按每月2000元的标准给付房屋使用费。经调解，本院于2015年11月18日出具（2015）红民初字第5753号民事调解书，协议约定我爱我家公司于2015年12月10日前给付陶峻2014年10月1日至2015年9月30日房屋使用费22700元，并于返还房屋后七日内一次性给付陶峻（自2015年10月1日起至返还房屋之日止，每月按2000元标准计算）房屋使用费，并结清返还房屋之前的水、电、物业、供热费用。2016年12月26日，我爱我家公司通过银行转账方式向陶峻支付2015年10月1日至2016年11月9日房屋使用费26600元，并支付水费521.36元、电费140.24元、采暖费338.8元、物业费8088元。
本院认为，原、被告签订的《房屋承租合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违法相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本院于2015年9月15日出具的（2015）红民初字第3898号民事调解书确认解除原、被告之间的上述租赁合同，被告实际于2016年11月9日腾出诉争房屋，并于同年11月10日与原告签订《<房屋承租合同>解除协议》,明确约定被告应向原告支付使用性费用（电费、物业费、采暖费）合计7746.21元。现原告要求被告按照每月2000元的标准支付2015年11月1日至2016年11月9日的房屋使用费24533.3元，并支付其他使用性费用7746.21元，被告于租赁合同解除后继续占用诉争房屋本应向房屋所有权人陶峻支付房屋使用费，但原告已先行垫付了该笔费用，故被告应将房屋使用费支付给原告，并依约交纳其他使用性费用，被告应当对自己已经履行了给付义务承担举证责任，但被告未向法庭提供任何证据证明其履行了合同义务，因此应当承担不利后果。原告要求被告按照每月2000元的标准支付房屋使用费依据不足，本院确认被告应按原租赁合同标准每月1800元向原告支付2015年11月1日至2016年11月9日的房屋使用费，计22140元。关于原告要求被告支付其他使用性费用7746.21元的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。被告闫欢经本院合法送达起诉状副本及开庭传票后，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告闫欢于本判决生效之日起十日内一次性支付原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司自2015年11月1日起至2016年11月9日止的房屋使用费22140元；
二、被告闫欢于本判决生效之日起十日内一次性支付原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司使用性费用7746.21元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告闫欢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 庞 婕
二〇一七年二月十三日
书 记 员 任万岱
附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。