辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第3000号
上诉人（原审被告）：王龙泉，男，1964年2月2日出生，汉族，无业，现住址沈阳市于洪区。
被上诉人（原审原告）：天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市于洪区吉利湖街28号。
法定代表人：李玉岭，系该公司经理。
委托代理人：孔蕾，女，1967年6月16日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人王龙泉因与被上诉人天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司（以下简称阳光壹佰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第3761号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2014年12月2日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员孙卓、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
阳光壹佰物业公司一审起诉称：原告是为被告所居住小区提供物业服务的物业服务企业，原告按物业服务合同为被告提供了物业服务，但被告未向原告按期交纳物业费，故诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告交纳自2010年7月31日至2014年7月31日物业费11，247.10元及滞纳金；二、被告承担诉讼费用。
王龙泉一审答辩称：2009年跟物业办理入住手续，没有开发商人员，进户门锁是有问题的，一直没有维修，自己购买锁自己安装的，准备装修时发现墙壁棚顶大面积积水，我从2009年开始多次找物业公司相关人员，因物业公司人员交接有问题拖延我两年多时间，直到2012年7月，才予以解决。因为原告物业服务不到位，根据相关规定，我有权拒绝交纳物业费，本案超过诉讼时效。
一审法院经审理查明：原告天津阳光壹佰物业管理有限公司沈阳分公司是具有合法经营资格的物业管理企业。
2010年，原告取得辽宁省物价局颁发的收费许可证，物价收费指导标准为住宅部分1.3元／平方米／月。
被告签订了《承诺书》，确认已详细阅读了阳光一百置业（辽宁）有限公司制定的“沈阳阳光100国际新城临时管理规约”和“沈阳阳光100国际新城前期物业管理服务合同”；同意遵守本临时管理规约和前期物业管理服务合同的相关条款。
被告王龙泉系居住在由原告负责物业管理服务的小区业主，其住宅建筑面积为171平方米。被告拖欠原告从2010年7月31日起至2014年7月31日的物业费10，670元。
2014年5月26日，沈阳市于洪区城东湖街道阳光100社区出具一份证明，内容为：天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司至2008年8月10日接管阳光壹佰住宅小区以来，每年都采取电访、走访、向电梯及单元门厅张贴通知等形式，对阳光壹佰一期、二期欠费业主进行物业费催缴工作。此项工作一直在持续中。
一审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间形成的物业服务合同关系，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。
另外，关于被告提出的服务质量问题，其提供的证据不足以证明其主张，故本院不予支持。
关于被告提出的本案已超过诉讼时效的主张，原告提供了《社区证明》等证据，拟证明其一直在向上诉人主张要求其缴纳拖欠物业费的事实，考虑到物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在园区内张贴《通告》的习惯性做法，本院对于物业公司提出的其一直在行使权利的事实予以认定，故本案未超过诉讼时效。
关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院判决：
一、被告王龙泉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津阳光壹佰物业管理有限公司沈阳分公司交纳其拖欠的从2010年7月31日起至2014年7月31日的物业费10，670元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。
宣判后，上诉人王龙泉不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、入住验房时发现门锁内反锁不好使，物业承诺维修，故我方办理了入住手续，并缴纳了第一年的物业费和电梯费。待一周后找来装修公司进屋量尺时发现卫生间棚顶和墙面、厨房棚顶和墙面都是水，找到物业公司看之后物业公司没有回信，此后我方多次找到物业公司先后更换的几任工作人员，看后说可能是楼上的问题，之后又没有回信。过了很长时间物业公司工作人员才告诉我说是楼上下水管坏了，已经修好，忘了告诉我。这件事来回一拖就是两年，我方于2011年7月20日到物业公司办理装修许可证。上述纠纷是因为物业公司相关工作人员更换频繁没有衔接，以及工作不负责任存在瑕疵，使得问题迟迟得不到解决，造成纠纷致使我方171平方米房屋闲置两年，造成损失谁来赔偿。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，《合同法》第六十七条规定，我方有权拒绝物业公司相应的履行要求。根据《民法通则》第一百三十六条规定，本案已经超过诉讼时效。我方接到起诉状之前，从未接到或收到催缴物业费的通知。关于社区出具的证明，请问是哪一位工作人员听到的电访，看到的走访，看到过张贴通知。根据《物业管理条例》第六十七条规定，没有任何业主委员会成员找我催缴物业费。按合同我方在没有得到服务的情况下，先期支付了一年的所有费用。综上，一审只做了一次庭审调查，没有给我出示证据的机会，直接送达判决，没有考虑到我方的合法权益，请求二审法院维护上诉人的合法权益。
被上诉人阳光壹佰物业公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
上诉人王龙泉在二审提交以下证据：证据一：同园区业主出具的证明材料。证据二：照片12张。证明：我方在未得到物业服务的情况下先期向被上诉人支付了物业费。我方一直向被上诉人催讨房屋漏水赔偿，在此期间被上诉人先后更换了几任的负责人，被上诉人一直也没有向我方催缴过物业费。我在园区还有一处房屋，另一处房屋被上诉人就向我催缴物业费，本案这处房屋被上诉人却一直没有向我方催缴物业费，说明因为房屋漏水造成我方无法入住的责任在被上诉人。被上诉人阳光壹佰物业公司对证据的真实性、关联性和合法性均提出异议，主张证人应当出庭接受质询，房屋质量问题应当向开发商主张权利，与被上诉人无关，被上诉人已经提供了物业服务，上诉人就应当缴纳物业费。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《收费许可证》及物价部门批复文件、沈阳市于洪区城东湖街道阳光100社区居民委员会出具的《证明》、照片等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审、二审卷宗佐证。
本院认为：本案争议焦点为上诉人是否应当向被上诉人支付2010年7月31日至2014年7月31日的物业费10，670元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
一、关于上诉人王龙泉提出其不应支付物业费的问题。
首先，上诉人王龙泉主张2009年入住时发现门锁的反锁不好使，以及一周后发现房屋漏水，仅提供了照片和证人证言，且证人并未出庭。从照片拍摄的内容看，并不能反映出房屋漏水的严重程度。其次，商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，开发商和被上诉人阳光壹佰物业公司各自登记注册成立，在法律上是相互独立的民事主体，各自承担相应的民事责任，上诉人王龙泉所述房屋存在的上述问题，并不属于物业维修的义务范畴，被上诉人阳光壹佰物业公司虽然负有一定的协助义务，但是当维修义务人未尽到维修义务的情况下，上诉人王龙泉应当在质保期内积极主张相关权利。本案现有证据不能证明因漏水造成房屋无法装修入住的情况持续了两年之久，如果仅仅是因为提出漏水赔偿的要求没有得到解决，就将房屋闲置长达两年之久造成损失，则不能将其归责给被上诉人阳光壹佰物业公司。再次，被上诉人阳光壹佰物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，对于上诉人主张的不支付物业费的理由，本院不予支持。
二、对于上诉人王龙泉提出超过诉讼时效的问题。
依据《民法通则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。被上诉人阳光壹佰物业公司向法庭提交了当地社区出具的《证明》，证明其向园区业主催缴物业费的情况，上诉人王龙泉对证明提出的异议主张，并不足以否定该份证明的证明效力。而且，证明所列出的通知方式，如打电话催缴、张贴通告等也是物业公司向业主催缴物业费采用的通常做法。因此，一审法院认定被上诉人的请求权没有超过诉讼时效期间，并无不当，应予维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王龙泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一四年十二月十日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。