浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙舟民终字第145号
上诉人（原审原告）黄继东。
委托代理人夏立艇，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）庄舟军。
被上诉人（原审被告）张红文。
两被上诉人委托代理人邵其，北京大成（舟山）律师事务所律师。
上诉人黄继东因与被上诉人庄舟军、张红文房屋买卖合同纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2013）舟普民初字第924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月23日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人黄继东及其委托代理人夏立艇，被上诉人庄舟军、张红文的委托代理人邵其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年10月18日，黄继东、庄舟军为将本案诉争的位于舟山市普陀区东港海中洲国际广场写字楼702室房屋过户到庄舟军名下，签署《房屋买卖协议》1份，留存舟山市普陀区房地产管理处存档，双方均未持有原件及复印件。协议载明：“卖方黄继东（称甲方），买方庄舟军（称乙方），甲方自愿将座落在普陀区东港街道兴普大道338号舟山海中洲国际广场西楼702室房产，建筑面积274.15m2，产权证号078779号出卖给乙方，双方商定买卖价格252.2万元。付款方式一次性付清，房屋买卖过户需税费均按国家规定缴纳或协商解决。其他约定。卖方黄继东（甲方），买入方庄舟军（乙方），2012年10月18日。”天平房地产评估公司出具的舟天估普税字第（066）号评估报告书的评估价格与双方约定价格一致，为252.2万元。房屋过户中的费用实际均由庄舟军负担，房屋所有权证件及各种费用发票现均由庄舟军、张红文一方持有。庄舟军、张红文未直接向黄继东交付房款。上述事实双方当事人均无异议。
原审另查明，黄继东从事中介工作。双方在诉争房屋过户前并不相识。庄舟立系庄舟军之弟。庄舟立及黄继东分别与案外人郭延龄有大量金钱往来。黄继东与案外人叶峰浩于2009年11月23日分别出资1450000元，共同购买舟山市普陀区东港海中洲国际广场写字楼701、702室的房屋，双方各占50%份额。2012年7月叶峰浩与黄继东签订协议，约定将702室以321万元价格出售给黄继东，双方将701、702室房屋所有权登记为案外人叶峰浩份额均为1平方米。2012年9月29日，黄继东与案外人叶峰浩又签订一平方米的转让协议，并在舟山市普陀区房地产管理处办理了房屋所有权转移登记手续。黄继东于2013年11月25日诉至法院请求判令庄舟军、张红文立即付清房款2522000元，并承担逾期付款利息163930元。
原审法院认为，当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实负有举证义务，反驳对方诉讼请求所依据的事实，也有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于双方之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。本案中，双方签订的房屋买卖协议，其外在形式、内容约定均颠覆了房屋交易的一般习惯做法。本案诉争房屋价值巨大，双方未采用通常房屋交易先收取定金、首付款，所有权转移登记后再收取余款的做法，而是采用房屋过户后房款一次性交付方式。此种交易方式对黄继东而言风险巨大，双方仅在过户当日签订一份仅有一项条款的协议，且未明确约定付款日期，也未约定违约责任。房屋过户后双方签订的仅有一份合同在房地产管理部门存档备案，双方均未持有合同原件及复印件，黄继东也未要求庄舟军、张红文出具欠款凭证，且房地产销售发票及房屋所有权证、土地使用权证均由庄舟军、张红文一方持有。另外据黄继东所述，房屋过户后数月，其始通过郭延龄向庄舟军催讨房款。黄继东对本案诉争房屋交易风险的控制，与其职业身份严重不符，更与此前与案外人叶峰浩合伙买房、交易过户操作中对风险的控制存在巨大反差。黄继东与叶峰浩就合伙买房，通过另行签署买卖协议，对冲房屋权证登记面积与双方出资情况不符带来的风险用以避税等操作方法，可以证明黄继东作为房屋中介从业人员，对房屋交易中的风险控制能力明显强于一般人。如双方存在真实的房屋买卖关系，则交易中的种种细节，均是明显不合理的增加出卖方风险，对种种风险视而不见，有悖于黄继东职业身份及风险控制能力。其仅以庄舟军系朋友介绍为由，解释此交易中种种颠覆一般交易习惯的做法缺乏说服力。另外，黄继东在本案的诉请与此前其在仲裁中所称房款已收取的陈述相矛盾。房屋买卖协议中载明的交易价格比数月前黄继东从叶峰浩处购入价格低了69万，但在与叶峰浩仲裁庭审中认可房款已经收取，却未提及亏损情形。此外，本案中还存在协议载明房屋价格与房产评估机构评估价格完全一致，与一般二手房交易情况不符的情形。本案中庄舟军、张红文的抗辩主张及提供的一系列证据，对双方间的房屋过户及房屋买卖协议的签订，可以提供另一种合理解释。黄继东提供的证据对其所主张的事实尚未达到高度盖然性的证明标准，就现有证据，无法确认双方是否存在真实的房屋买卖合同关系。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回黄继东的诉讼请求。案件受理费28287元、保全费5000元，共计33287元，由黄继东负担。
宣判后，黄继东不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人与郭延龄曾系要好朋友，经其介绍与被上诉人庄舟军订立《房屋买卖协议》，协议虽简单，但合法有效。现上诉人已经履行了房屋交付和协助过户的合同义务，被上诉人应当履行支付房款的义务。理由：1、房屋买卖一般毁约者不多，且上诉人基于对郭延龄的信任，因而没有产生风险控制意识。原审以事后既定事实来推测交易风险，并以上诉人未采取风险控制来否定交易合同，不符合证据审核原则。2、法院不能凭对价格条款的怀疑否定整个房屋买卖关系。3、郭延龄与叶峰浩的证言存在矛盾，无法印证被上诉人的主张。原审将举证责任全部分配给上诉人，违反举证规则。综上，请求二审依法改判。
庄舟军、张红文答辩称：上诉人多年从事房产中介，其风险控制能力明显强于被上诉人。被上诉人提交的证据与证人证言可以相互印证，反映了客观事实。上诉人的上诉理由不成立。原审判决事实认定清楚，法律适用正确，尊重客观事实，请求二审驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。
二审审理期间，上诉人向本院提交证据材料两份：证据1、2013年6月17日郭延龄出具的借条一张，拟证明郭延龄尚欠其1300万元借款，不可能支付其房款；证据2、上诉人银行卡2012年10月1日至2012年12月31日个人活期明细查询记录一份，拟证明郭延龄不存在支付房款的事实。被上诉人质证认为，对证据1真实性有异议，证据2仅能反映上诉人与郭延龄之间的资金往来，两份证据均不能证明上诉人与郭延龄之间不存在房屋交易的事实。对上述两份证据，本院认证如下：证据1经郭延龄确认，本院对其真实性予以认可，但基于该借条出具时间晚于涉案房屋交易时间，无法确认该借款的具体组成与涉案房屋交易款项的关系；证据2仅能证明上诉人与郭延龄之间存在资金往来。该两份证据反映的均是上诉人与案外人郭延龄之间债权债务及资金往来关系，与本案不存在直接关联性，无法证明本案双方之间是否存在房屋买卖关系。
被上诉人提交从本院（2013）浙舟仲撤字第29号案件卷宗中复印的撤销仲裁裁决申请书及询问笔录各一份，拟证明叶峰浩将1平方米的房屋产权转让给上诉人，上诉人与郭延龄协商，房产仍登记在上诉人名下、暂不过户给郭延龄的一系列事实，从而进一步证明上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系。上诉人质证认为，对该两份证据的真实性没有异议，但无法证明上诉人将房屋出卖给郭延龄后暂不过户给郭延龄这一事实。经审查，本院对该两份证据的真实性予以确认。
另，应上诉人请求，本院召集上诉人、庄舟立于2014年7月25日至舟山市普陀区看守所就相关事实对郭延龄进行询问。郭延龄陈述：其按11100元／平方米从上诉人处购得涉案房屋，再按12500元／平方米抵债给庄舟立，房屋差价由其与上诉人共享；但抵债之事（将讼争房屋抵其与庄舟立之间债务）并未告知上诉人；房屋直接从上诉人处过户至被上诉人庄舟军名下，是为省下一笔税款。上诉人认为其未将房屋卖给郭延龄，郭延龄也没有支付过房款，也没有提起过抵债之事。被上诉人认为，郭延龄的陈述反映了整个房屋交易过程，且与其提供的证据能相互印证。鉴于郭延龄的陈述与其本人在一审时的陈述存在矛盾，且其与本案双方当事人之间的关系复杂，本院对其陈述不作为定案依据。
本院认为：本案二审争议焦点为双方是否存在真实的房屋买卖关系。上诉人认为双方存在真实的房屋买卖关系，并要求被上诉人履行房款支付义务。从本案房屋买卖协议的签订过程及持有情况来看，双方在办理涉案房屋过户之日签订房屋买卖协议，且该协议仅在房地产管理部门存档备案，而双方均未持有协议原件及复印件，可见该协议系双方为办理过户而签订。从协议内容看，协议仅对房价及付款方式作了约定。其中，房价与评估价一致，均为252.2万元；付款方式为一次性付清，但未明确具体付款日期。上诉人从叶峰浩处购得涉案房屋价格为321万元，两份协议签订时间相距仅三个月左右，房价相差近70万元，而上诉人在（2013）浙舟仲撤字第29号案件申请书中亦陈述其明知当时当地房价并无大幅波动。同时，上诉人在尚未从被上诉人处收到房款且双方未明确付款日期的情况下将房屋过户至被上诉人名下，而又未要求被上诉人出具欠条。因此，从协议内容及房屋过户情况看，上诉人不仅存在不符合常理的低价转让，且其交易风险巨大并无法控制。另，从双方关系来看，上诉人与被上诉人在房屋过户之前互不相识，与被上诉人庄舟军之弟庄舟立也仅见过一面。可见，双方应该不存在超出一般信任关系的可能。再从上诉人的从业经历分析，上诉人从事房屋中介多年，其与叶峰浩合伙买房及交易过户等一系列行为均显示，其对房屋买卖过程的风险防控能力明显强于一般人。因此，如果本案双方存在真实的房屋买卖关系，则上诉人的行为与其从业经历及双方之间关系严重不符。原审综合本案双方房屋买卖协议签订及履行过程、双方之间关系、上诉人职业经历等各方面因素，作出难以确认双方之间存在真实房屋买卖关系的认定，并无不当。上诉人的上诉理由难以成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实基本清楚，法律适用正确，判决应予维持。至于被上诉人一方的抗辩，因涉及案外人庄舟立与郭延龄的权利义务，故在本案中不作评判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费28287元，由上诉人黄继东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立东
代理审判员 方 燕
代理审判员 王丽民
二〇一四年八月二十九日
代书 记员 毛 赟