广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 � � 判 决 书
（2016）桂0702民初1074号
原告岑惠萍岑某某，女，1981年5月3日出生，汉族，住南宁市。
委托代理人刘源，广西同望律师事务所律师。
委托代理人农星准，广西同望律师事务所律师。
被告卢顺帮卢某某，男，1971年8月18日出生，汉族，住南宁市。
委托代理人董庆锋，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。
委托代理人张智，北京市炜衡律师事务所广西分所实习律师。
原告岑惠萍岑某某与被告卢顺帮卢某某租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日受理后，由审判员陈勋适用简易程序于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告岑惠萍岑某某的委托代理人刘源到庭参加诉讼，被告卢顺帮卢某某经本院传票传唤不到庭参加诉讼。因被告提出传票送达的异议，本院于2016年7月21日再次开庭进行了�理，原告岑惠萍岑某某的委托代理人刘源，被告卢顺帮卢某某的委托代理人董庆锋、张智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岑惠萍岑某某诉称，2013年11月28日，原告与被告签订《钦州海富中心房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同1》），由原告将钦州港经济技术开发区逸仙路8号海富中心B单元3层311、312、313、314、315、316、318、320、322、324等10套房租赁给被告经营饭店使用，建筑面积共计373.13平方米。
同日，原告与被告签订《钦州海富中心房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同2》），由原告将钦州港经济技术开发区逸仙路8号海富中心B单元3层301、302、303、304、305、306、307、308、309、310等10套房租赁给被告经营饭店使用，建筑面积共计371.67平方米。
上述两份《租赁合同》约定，租金按照租赁物的建筑面积计算，第一、第二年租金按�月每平方米24.6元的标准收取，从第三年开始到第六年租金单价按照每年6%的增长幅度递增；租赁物实行先付租金后使用的原则，租金实行每半年支付一次，每次支付半年的租金。同时，两份《租赁合同》还约定，被告未按租赁合同第七条第1款约定支付租金及租赁物相关费用的，逾期一个月内，每逾期一日，被告应按拖欠费用总额的1%向原告支付违约金，逾期超过一个月的，原告提出提前终止本合同的，被告应向原告支付违约金10万元。两份《租赁合同》还对双方的其他权利和义务进行了约定。
但被告在履行租赁合同过程中无故拖欠2014年6月份后的租金，尚欠租金共计453968.8元（暂计至2016年5月，应计至被告清空并返还房屋时止），尚欠租金明细如下：
第一期：应付租金时间为2014年5月15日前，尚欠租金数额为109932元，租金计算时间为2014年6�至2014年11月；
第二期：应付租金时间为2014年11月15日前，尚欠租金数额为109932元，租金计算时间为2014年12月至2015年5月；
第三期：应付租金时间为2015年5月15日前，尚欠租金数额为114341元，租金计算时间为2015年6月至2015年11月；
第四期：应付租金时间为2015年11月15日前，尚欠租金数额为119763.80元，租金计算时间为2015年12月至2016年5月；
以上合计，被告尚欠原告租金数额为453968.80元（2014年6月至2016年5月期间的租金）。
原告认为，两份《租赁合同》系双方真实意思表示，系合法有效的合同，双方均应受其约束并据实履行。被告无故拖欠2014年6月份后的租金，并拒绝交纳租赁期间产生的应由被告承担的物业管理费、电梯年检及设备维护费、代收垃圾费、水电费，经原告多次催收后拒绝支付，属于违约行为。依据《租赁合同1》、《租赁合同2》第七条第1项（4）：“乙方累计拖欠租金壹个月以上或拖欠水费、电费、物业管理费壹个月以上的”，原告可以提前终止两份《租赁合同》，并要求被告承担违约责任，返还出租房屋。经原告多次催收无果，特依据我国《合同法》等法律之规定诉至人民法院，请求人民法院依法判决：一、解除原、被告签订的两份《钦州海富中心房屋租赁合同》；二、被告支付尚欠原告租金人民币453968.80元（暂计至2016年5月，应计至被告清空并返还房屋时止）、违约金人民币200000元，共计653968.80元；三、被告向原告支付租赁期间应由被告承担的物业管理费、电梯年检及设备维护费、代收垃圾费、水电费共计人民币63574.08元；四、被告清空所有承租房屋，并原状返还承租的钦州港经济技术开发区逸仙路8号海富中心B单元3层的301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314、315、316、318、320、322、324等共20套房屋；五、本案的诉讼费用由被告承担。被告卢顺帮卢某某辩称，一、被告认为双方应该进一步认真协商履行合同，不认可原告提出的解除合同的请求；二、关于原告请求支付拖欠的租金453968元及违约金200000元，被告认为从2015年12月15日起，原告通过租赁物所在的海富物业公司强制停电停水，使被告至今无法使用，因此之后的租金被告不应该承担。200000元的违约金虽然是合同约定，但合同是原告所提供的，该违约金属于过高约定，应按银行同期存贷款利率进行计算；三、原告请求物业费63574.08元，被告不否定应由被告承担，但如果在本案中审理，原告应提供证据证实已向物业公司交费的事实。
经审理查明，2013年11月28日，原告与被告先后签订了两份《钦州海富中心房屋租赁合同》，约定由原告将其所有的位于钦州市钦州港经济技术开发区逸仙路8号海富中心B单元3层的301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314、315、316、318、320、322、324号房共20套房租赁给被告经营饭店使用。租期从2013年8月1日起至2021年8月1日止。租金按照租赁物的建筑面积计算，第一、第二年租金按每月每平方米24.60元的标准收取，从第三年开始到第六年租金单价按照每年6%的增长幅度递增；租赁物实行先付租金后使用的原则，租金实行每半年支付一次，每次支付半年的租金。两份租赁合同的内容中：
第三条第3款约定，其他费用的承担：租赁期间，租赁物所产生的水费（含公摊）、电费（含公摊）、电梯费、通讯费、网络及电话开户费、消防维保费、垃圾处理费、车位费、公共维修基金、物业管理费等费用由乙方（被告）承担；
第三条第4款第4项约定，租赁�的物业管理费按租赁物建筑面积计算，具体收费标准以海富中心物业管理公司出具的每月物业管理费清单为准；
第三条第4款第5项约定，水电费以正式移交租赁物当时甲乙双方共同抄表数开始计算。租赁期间，租赁物所发生的水、电费均按实际使用数额收费，乙方（被告）应于每月10日前将上月水费、电费及物业管理费付清给海富中心物业管理公司；乙方（被告）逾期缴交水电费导致自来水公司、供电局征收的滞纳金均全部由乙方（被告）自行负担；
第七条第1款第（4）项中约定，发生以下情形的，甲方有权提前终止本合同：乙方（被告）累计拖欠租金壹个月以上或拖欠水费、电费、物业管理费壹个月以上的；
第八条第2款第（2）项中约定：乙方（被告）未按本合同约定支付租金及与租赁物相关费用的，逾期一个月内的，每逾期一个日，乙方（被告）应按拖欠费用总额的1%向甲方（原告）支付违约金；逾期超过壹个月，甲方（原告）提出提前终止本合同的，乙方（被告）应向甲方（原告）支付违约金（人民币）壹拾万元整；
第八条第2款第（4）项：本合同提前终止或租赁期满，乙方（被告）应在本合同提前终止或租赁期满后10日内，清空租赁物交还给甲方（原告）。
合同签订后，原告将上述房屋交给被告使用，被告仅支付至2014年5月份的租金，2014年6月份以后的租金一直没有支付，截止2015年11月，被告拖欠原告的租金为334205元，并拖欠租赁期间所产生的应由被告承担的水电物业管理费等共计68463.18元，该费用双方均未支付给钦州海富物业公司钦州港分公司。2015年11月28日，原告向被告发出《解除钦州海富中心房屋租赁合同通知书》，被告确认在2015年12月1日前收到该通知书。2015年12月5日，原告向钦州海富物业服务有限公司钦州港分公司发出《通知书》，告知海富物业公司原告与被告之间的租赁合同已经解除，要求海富物业公司从2015年12月15日起对原租赁合同中的20套房屋采取停水、停电措施。因被告所拖欠的租赁费及物业费经原告催收一直未支付，原告遂起诉至本院并提出上述诉讼请求。以上事实，有原告提供的原、被告身份证、《钦州海富中心房屋租赁合同》、房产证、短信记录、海富中心收费通知单；被告提供的《解除租赁合同通知书》、《通知书》、联系函及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的两份《钦州海富中心房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依据合同的约定履行。根据两份合同的约定，被告若拖欠租金一个月以上，原告有权单方提前解除合同。由于被告从2014年6月起一直拖欠原告的租金达一年多时间，被告的行为已经构成违约，原告于2015年11月28日作出《解除钦州海富中心房屋租赁合同通知书》并通知被告，被告也确认于2015年12月1日前收到该通知。因此，原告与被告签订的两份租赁合同于2015年11月30日已经解除。故原告现在请求解除上述两份合同不符合法律规定，本院不予支持。
关于原告请求被告支付尚欠的租金数额问题，由于双方的合同已经于2015年11月30日已经解除，合同解除后合同就不再履行，因此，被告拖欠的租金应从2014年6月份计算至2015年11月份，即是334205元。因此，原告请求被告支付尚欠租金的过高部分不符合法律规定，本院不予支持。另外，根据双方合同的约定，合同解除后，被告应在合同终止之日起十日内清空租赁物内的物品交还给原告。因此，原告请求被告在十日内清空其所承租的房屋内�物品，并将房屋返还给原告符合双方的约定，本院予以支持。
关于原告请求的违约金数额问题。被告主张原告请求的违约金过高，应予调整。本案涉及的房屋租赁合同，被告的违约行为造成原告的损失为应得租金的利息损失，但双方约定的200000元的违约金明显高于其损失的数额。因此，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情支持原告的违约金以被告尚欠租金334205元为基数，从被告违约之日即2015年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。
关于原告请求被告支付租赁期间的物业费等费用问题。双方的合同已经约定，租期内的物业费及水电费是由被告支付给物业公司。被告提供的《联系函》也证实物业公司是向被告发生交费通知，要求被告支付所拖欠的物业费、水电费。因此，原告请求由被告向其支付拖欠的物业费等费用不符合双方的合同约定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告卢顺帮卢某某于本判决生效之日起十日内支付尚欠的租金334205元给原告岑惠萍岑某某；
二、被告卢顺帮卢某某于本判决生效之日起十日内支付尚欠的租金334205元的违约金（以334205元为基数，从2015年12月1日起至本判决确定还款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；
三、被告卢顺帮卢某某在本判决生效之日起十日内清空位于钦州市钦州港经济技术开发区逸仙路8号海富中心B单元3层的301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314、315、316、318、320、322、324等共20套房屋内的物品，并将上述房屋返还给原告岑惠萍岑某某；
四、驳回原告岑惠萍岑某某的其他诉讼请求。
案件受理费10977元（原告岑惠萍岑某某已预交），减半收取5488.50元，由原告岑惠萍岑某某负担1447.90元，被告卢顺帮卢某某负担4040.60元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满�日起七日内按《诉讼费交纳办法》第十七条的规定预交上诉案件受理费。
审判员 陈 勋
二〇一六年八月三日
书记员 章丰梅