浙江省遂昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽遂民初字第35号
原告张萌芽。
原告郑英雪。
二原告共同委托代理人（特别授权）范治平。
被告黄剑英。
被告廖建华。
二被告共同委托代理人（特别授权）郑俊伟。
二被告共同委托代理人（特别授权）华之芬。
原告张萌芽、郑英雪诉被告黄剑英、廖建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法由审判员钟芳筱适用简易程序在本院公开开庭进行了审理。原告张萌芽及二原告共同委托代理人范治平、被告黄剑英及二被告共同委托代理人华之芬、郑俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张萌芽、郑英雪诉称，2005年，二原告与二被告签订房屋转让合同，约定被告将坐落于遂昌县妙高镇荷花滩小区l11-2地块上的房屋（现妙高街道园丁路4弄23号）的第三、第四层及车库一间转让给原告，总价款为48万元。双方约定了付款条件和付款期限，原告按约支付32万元的购房款，被告将该房屋的第三、第四层变更登记给了原告。剩余16万元因被告未将转让的车库变更登记给原告，原告一直未付。2013年3月22日，原告与被告签订房屋买卖协议，原告将从被告处购得的该房屋第三、第四层转让给被告，转让价款105万元。被告在支付上述转让款时，扣除了原告尚欠被告的转让款16万元。为此，原告向遂昌县人民法院起诉，要求被告履行车库变更登记手续并交付原告使用。遂昌县人民法院经审理，认为该房屋一楼设计用途为住宅，被告自行改建成车库一间，至今未办理该车库的权属登记证书，故依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项之规定，驳回了原告的诉讼请求。原告认为，原被告双方签订的房屋转让合同因部分标的物未单独登记而不能履行，不能履行部分应当予以解除。合同部分解除后，被告因此取得的财产应当返还给原告。合同部分解除系因被告不能履行合同义务所致，由此造成原告的损失，被告应当承担赔偿责任。为此，请求1、部分解除原被告双方于2005年12月1日签订的《房屋转让合同》；2、判令被告部分返还购房款及赔偿损失共计25万元。
被告黄剑英、廖建华辩称，坐落于妙高镇荷花滩小区l11-2地块（现为妙高街道园丁路4弄23号）房屋（四层）系登记在答辩人黄剑英名下的二答辩人的夫妻共同财产。2005年12月1日，二原告向二答辩人购买该地块上第三、第四层房屋，约定了房屋转让款为48万元。双方在遂昌县房地产管理处签订了一份房屋转让合同，为了帮二原告避税，该合同约定的房屋转让款为34万元。房屋办理过户手续后，二原告怕黄剑英答应给二原告共同使用的车库不兑现，又起草了原告起诉所提交的房屋转让合同，让答辩人黄剑英签字捺印，当时答辩人廖建华未在场，二原告就叫答辩人黄剑英写上廖建华的名字并捺了印。二原告自此便居住在第三、第四层，黄剑英一家人居住在第一、第二层生活。第一层隔离出来的车库（性质实际为柴料间，平时堆堆杂货，停停电瓶车等）由二原告和黄剑英一家人共同使用。陆陆续续，二原告共支付了房款32万元，剩余房款16万元一直没有支付，黄剑英多次向二原告催讨，二原告一直以无钱没有支付。2012年下半年开始，二原告经常被上门的债主逼债，使得二答辩人的正常生活也受到了极大地影响。而二原告为了归还债务，想将第三、第四层的房屋出售，在房产中介挂出去后却未销售出去，出价最高的购房者也只出了95万的价格购买。二原告便希望黄剑英能以高点的价格将房屋购回，黄剑英考虑后也希望能将房屋购回。2013年3月，二原告腾空了车库，并搬走了第三、第四层内的大部分物品。3月22日，双方在二证明人见证下签订了房屋买卖协议，第三、第四层的房款约定为105万元。黄剑英按约支付了房款，第三、第四层房屋双证也于2013年3月底办出。2013年4月1日，二原告以原告郑英雪急需开刀手术希望能将最后的家具折价给黄剑英，后双方折价18000元。至此，二原告所购买的房屋全部腾空完毕。答辩人认为，答辩人将第三、第四层房屋转让给二原告，并按约将第一层自行隔出来的车库与二原告共同使用，已经完成了约定的义务。2013年，答辩人又将第三、第四层房屋购回，且二原告也腾空了房屋和车库。为此，二原告主张部分解除房屋转让合同，并要求答辩人返还房款、赔偿损失的诉求不能成立，请求法院依法驳回二原告的诉讼请求。
案经审理查明，二原告原系夫妻关系，二被告系夫妻关系。二原告为购买被告黄剑英所有的坐落于遂昌县妙高街道荷花滩小区l11-2号房屋于2005年12月1日与二被告签订房屋转让合同，约定将该房屋的三至四层及车库一间转让给二原告，价款为480000元。二原告支付了320000元购房款，余款160000元未付。办理第三、四层房屋过户登记手续后，二被告将车库钥匙交给二原告。2013年3月22日，二原告与被告黄剑英签订房屋买卖协议一份，约定二原告将坐落于遂昌县妙高街道园丁路4弄23号（即前述坐落于遂昌县妙高街道荷花滩小区l11-2号房屋）三至四层房屋转让给被告黄剑英，总价款为1050000元，付款方式为由被告黄剑英代二原告偿还银行贷款730000元，并扣除原欠房款160000元后，再由被告黄剑英支付给原告张萌芽160000元。被告黄剑英按约付款后，二原告将产权过户到二被告女儿廖美丽名下。
因原告认为被告购回的房产不包括车库，于2013年5月16日向本院起诉，要求依法判令二被告立即将遂昌县妙高街道园丁路4弄23号房子一楼车库的产权变更登记至二原告名下并交付二原告使用。本院经审理后认为，虽然原被告对签订四份合同无异议，但双方均认可二原告按其中价款为480000元的合同履行了付款义务，且二被告亦根据该合同履行了产权过户登记手续并交付了车库的钥匙，故该合同系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。该合同中明确约定二被告将车库一间转让给二原告，而2013年3月22日的房屋买卖合同并未约定车库一并转让给被告，被告也未提供其他证据证明其购回的房屋包括车库。因二被告未为该车库单独办理权属登记证书，二原告诉请将车库的产权直接过户到其名下，于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项之规定，判决驳回原告张萌芽、郑英雪的诉讼请求。该判决已于2013年11月5日生效。
另查明，被告所有的坐落于遂昌县妙高街道荷花滩小区l11-2号房屋共四层，每层均办理了单独的权属登记证书。其中第一层证载建筑面积为128.40平方米，设计用途为住宅，但二被告未将该层全部用于住宅，而是将部分面积自行改建成一间车库，即本案讼争车库，二被告至今未为该车库单独办理权属登记证书。
本案在审理过程中，二原告申请对诉争车库进行价值评估（2005年12月1日及现在的市场交易价格），本院依法委托丽水新时代资产评估有限公司进行评估，该公司于2014年2月28日作出了丽新评报字（2014）16号、丽新评报字（2014）17号评估报告书，分别确认诉争车库2005年12月1日的评估价值为46000元，现市场价值为91790元。
上述事实有二原告提供的2005年12月1日原被告签订的房屋转让合同、房产卡片、（2013）丽遂民初字第225号民事判决书，二被告提供的2013年3月22日签订的房屋买卖协议、家具折价清单、房屋转让合同（房管处存档）、欠条，经本院委托丽水新时代资产评估有限公司作出的丽新评报字（2014）16号、丽新评报字（2014）17号评估报告书及原、被告庭审陈述笔录在卷佐证，上述证据经庭审质证和本院审查，予以采信。
本院认为，（2013）丽遂民初字第225号民事判决书已发生法律效力，该判决已确认双方约定价款为480000元的合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同。该合同中明确约定二被告将车库一间转让给二原告，而2013年3月22日的房屋买卖合同并未约定车库一并转让给被告，被告也未提供其他证据证明其购回的房屋包括车库。另二被告至今未为该车库单独办理权属证书，本院判决驳回了二原告要求二被告协助办理车库过户手续的诉请，故该车库不能变更登记给二原告，二原告不能取得该车库的所有权，导致二原告购买该车库的合同目的无法实现。现原告要求部分解除双方签订的《房屋转让合同》，并由二被告返还其购买车库的房款及赔偿合理损失的诉请，本院予以支持。因双方已按约履行完毕合同中关于第三、四层房屋的内容，该部分内容的权利义务终止，故应解除的是该合同中关于转让车库的约定。另二原告主张要求二被告返还购房款及赔偿损失共计25万元的主张明显过高，根据丽水新时代资产评估有限公司作出的丽新评报字（2014）16号，该车库在2005年12月1日的价值为46000元，本院予以确认。另二原告在与二被告签订房屋转让合同时，二被告并未单独取得该车库的权属证书，二原告对该车库权证办理及过户中可能存在风险等应予以积极的了解和认知，且在二原告取得第三、四层房屋的所有权时也实际占有使用了该车库，而二原告直至2013年3月22日才将购房款付清，故可减轻二被告的赔偿责任。参照丽新评报字（2014）17号评估报告书确认的该车库的现市场价值，本院酌定二被告赔偿二原告损失23000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告张萌芽、郑英雪与被告黄剑英、廖建华2005年12月1日签订的《房屋转让合同》（转让款为480000元）中关于转让车库的部分。
二、被告黄剑英、廖建华返还原告张萌芽、郑英雪购房款46000元及赔偿二原告损失23000元，共计69000元，上述款项于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告张萌芽、郑英雪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费2525元，由原告张萌芽、郑英雪负担1000元，由被告黄剑英、廖建华负担1525元。鉴定费3000元，由原告张萌芽、郑英雪负担1200元，由被告黄剑英、廖建华负担1800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审判员 钟芳筱
二〇一四年三月二十一日
书记员 汤丽玲