福建省福鼎市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼎民初字第529号
原告宁德市民生物业服务有限公司，住所地宁德市蕉城区灵秀山庄29楼一层05、06物业房。组织机构代码：75139411-9.
法定代表人林明森，系该公司总经理。
委托代理人褚孝宾、陈光天，福建鼎平律师事务所律师。
被告福鼎市华信贸易有限公司，住所地福鼎市桐山中山北路225、227号，组织机构代码：55323785-X.
法定代表人杨文德，系该公司经理。
委托代理人刘丽坤，广东广和律师事务所律师。
原告宁德市民生物业服务有限公司诉被告福鼎市华信贸易有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人褚孝宾、陈光天到庭参加诉讼。被告委托代理人刘丽坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁德市民生物业服务有限公司诉称，原告原为福鼎市民生物业服务有限公司，现经工商行政管理部门核准变更为宁德市民生物业服务有限公司。2011年3月11日和2011年5月26日，原告与被告补签《前期物业管理服务协议》，约定被告拥有的坐落于福鼎华鑫锦绣苑47套（间）套房和店铺合计2435.9平方米委托原告物业管理服务，协议还规定多层住宅按建筑面积每月收费标准暂定0.35元／m2，带电梯住宅楼建筑面积每月收费标准暂定0.55元／m2，非住宅按建筑面积每月收费标准暂定1元／m2，交纳服务费时间为每月的1日至25日，如逾期每天按补交金额的5%交纳违约金。协议依法成立后，原告依约提供服务，但被告未能按约定标准和时间交纳物业服务费用，经催讨未能偿还。故诉至本院，请求依法判令被告向原告支付2010年12月至2013年12月物业管理服务费用86576.4元及违约金（自拖欠物业费之日起至实际还款之日止以拖欠物业费数额86576.4元按日5%计算）。
被告福鼎市华信贸易有限公司辩称，第一份协议的签字与第二份协议的盖章，该两人都不是公司法定代表人，且不是公司员工。公司从未委托两个人签订物业服务协议。请求法庭驳回原告诉求。
在审理过程中，原告宁德市民生物业服务有限公司提供以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、企业名称核准变更资料，证明原告诉讼主体资格。2、被告私营企业营记基本情况表，证明被告主体诉讼资格。3、前期物业管理服务协议，证明被告将商品房委托原告提供物业管理服务，原告按约定收取物业服务费的事实。4、欠费证明、欠交物业费情况表，证明被告结欠原告物业费的具体数额。5、限期缴费通知、邮件快递详情单，证明原告依法向被告发出结欠物业服务费催讨通知。6、前期物业服务合同及补充协议书，证明原告与华鑫房地产公司签订前期物业服务合同，证明华鑫锦绣苑的物业由原告提供管理。
被告福鼎市华信贸易有限公司质证认为：对证据1和2的真实性没有异议。对证据3和4的真实性不予认可，公章属于伪造，协议的签字、盖章，不是法定代表人，也不是公司员工，原告与被告没有利害关系。被告不是适格主体。对证据5，公司经理杨文德当时在看守所，没有收到此材料。证据6前期物业服务合同及补充协议书与本案没有关联性，不予质证。
被告没有提供证据。
对原告提供的证据，本院分析认证如下：证据1和2证实原、被告诉讼主体资格。对于证据3，被告提出印章虚假，但未在指定期限内申请鉴定，视为放弃申请权利，被告也未提供充分证据证实印章的虚假，故该证据可以证实双方签订的合同内容。证据4证实被告结欠原告物业费用合计86576.4元。证据5证实原告依法向被告发出结欠物业服务费催讨通知。证据6证实原告与华鑫房地产公司签订前期物业服务合同的内容。
经举证、质证并认证，对本案主要事实可作如下认定：2011年3月11日与2011年5月26日，被告福鼎市华信贸易有限公司与原告宁德市民生物业服务有限公司签订两份《前期物业管理服务协议》。被告拥有的坐落于福鼎华鑫锦绣苑47套（间）套房和店铺合计2435.9平方米委托原告前期物业管理服务，约定交纳费用时间为每月的1日至25日，如逾期每天按补交金额的5%交纳违约金。从2010年12月至2013年12月末，被告欠缴物业费61264.4元、公摊费25312元等合计86576.4元。原告多次催讨未果。
综上所述，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告提供了物业服务，被告依约应承担物业管理费等。原告主张被告应交纳欠交的物业管理服务费86576.4元，本院予以支持。原告主张以拖欠物业费数额按日5%计算的违约金明显过高，依法不予保护，应当以欠交费用的百分之三十计算，即86576.4元×30%=25972.92元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告福鼎市华信贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告宁德市民生物业服务有限公司物业管理服务费用86576.4元及违约金25972.92元。
二、驳回原告宁德市民生物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2550元，由被告福鼎市华信贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 周友泉
人民陪审员 丁振光
人民陪审员 方守挺
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 林 琳
附注
本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关法规提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零八条：最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。
地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。
各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。