北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第00197号
原告竹永银，男，1956年12月30日出生。
委托代理人南珏，北京市易行律师事务所律师。
被告李继伟，男，1966年4月9日出生。
被告温大户，男，1972年5月7日出生，北京五谷老妈酒店管理有限公司公益西桥分公司负责人。
被告贾忠成，男，1974年4月28日出生。
三被告委托代理人杨立新，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
原告竹永银与被告李继伟、温大户、贾忠成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员付强独任审判，公开开庭进行了审理。原告竹永银及其委托代理人南珏，被告李继伟、温大户、贾忠成的委托代理人杨立新，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告竹永银诉称：原告为北京市丰台区马家堡角门14号商业金融用地8号商业2层×房屋的产权人。2010年6月26日原告与北京缘分天空酒店管理有限公司签订了上述房屋的《租赁合同》，合同约定租赁期限为10年，即从2010年6月26日起至2020年6月25日止。合同签订后，原告即向北京缘分天空酒店管理有限公司交付了房屋，该公司随后也依照约定支付了租金。但2013年9月该公司突然提出要求原告降低租金，原告对其降低租金的要求予以了拒绝，随后该公司在约定日期到期时拒不支付下一期租金，并且于10月2日单方退还所承租房屋钥匙，搬离上述房屋。在此情况下，原告多次尝试与该公司法人沟通协商，但该公司法人均不予理睬，无奈之下原告只得诉诸法律，但在原告查询北京缘分天空酒店管理有限公司工商登记信息时才得知该公司已于2011年10月20日向工商行政管理部门申请公司注销登记，并且已经办理完成注销登记程序。经查询，该公司股东为李继伟、温大户、贾忠成。因三被告的违约行为，给原告造成了极大的经济损失。现原告诉至法院，要求被告赔偿：1、免租期2个月的房屋租金110496元；2、房屋空置期75天，自2013年9月26日起至2013年11月18日止的房屋租金98841元；3、给新租户的免租期租金137742元。
被告李继伟、温大户、贾忠成辩称：事实部分对方所述有些不正确，双方协商变更租金是在2013年5月，但没有达成一致，我们在10月2日把房屋交给的原告。另外，北京缘分天空酒店管理有限公司注销以后，李继伟在依照合同支付租金，对方也没有提出异议。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，不应支持。1、免租期是双方合同约定的，原告交付的房屋是毛坯房，必须要给免租期装修，这是北京市场的交易习惯。时间是双方的一致意见，不存在因其他问题而增长或缩短，合同没有约定。2、按合同约定被告应该在10月20日支付下一期租金，但我方在10月2日就已经将房屋交还给原告，因此不存在房屋的空置期。3、新承租人与我方无关，自我方交还房屋之后，其他问题与我方无关。因此，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告竹永银系北京市丰台区马家堡西路36号院8号楼2层×房屋的产权人。2010年6月26日，原告竹永银（甲方）与北京缘分天空酒店管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告竹永银将上述房屋出租给北京缘分天空酒店管理有限公司，租期为10年，自2010年6月26日起至2020年6月25日止，租金为每半年331493元（第五年起每两年上涨6%），免租期为4个月，自2010年6月26日起至2010年10月25日止。合同约定第十一条违约责任，3、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方全部投资损失。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方在交齐应付租金和日常费用后，赔偿甲方全部投资损失。合同签订后，原告竹永银将涉案房屋交付给北京缘分天空酒店管理有限公司使用。北京缘分天空酒店管理有限公司开始向原告竹永银支付房屋租金。
另查，2011年1月26日，被告温大户作为负责人在涉案房屋设立北京五谷老妈酒店管理有限公司公益西桥分公司。
再查，2011年10月31日，北京市工商行政管理局丰台分局核准北京缘分天空酒店管理有限公司注销，该公司股东为三名被告，即李继伟、温大户、贾忠成三人。
庭审中，原被告双方均认可被告向原告竹永银支付了截止2013年10月25日的房屋租金。被告于2013年10月2日向原告竹永银交还了涉案房屋的钥匙，双方均认可当日双方合同解除。
上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证书、营业执照、工商注销手续及双方当事人陈述等在案佐证。
另庭审中，原告竹永银出示其与孙胜群于2013年11月18日签订的《商业房租赁合同》，约定孙胜群承租涉案房屋，自2014年2月2日起至2024年2月1日止，月租金65345元，免租期75天。用于证明原告竹永银的空置期损失和新承租人免租期损失。被告李继伟、温大户、贾忠成称其在10月2日已与对方达成一致意见，解除了合同，交还房屋钥匙，没有主张装修折旧，因此不存在空置期，新租户的合同更是与其无关。但被告李继伟、温大户、贾忠成未就其上述主张向法庭提供证据。
本院认为，原告竹永银与北京缘分天空酒店管理有限公司所签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为有效协议。双方应依协议约定享有权利、履行义务。北京缘分天空酒店管理有限公司在2011年10月31日核准注销，三被告作为该公司的股东理应继承其权利义务，继续履行与原告竹永银所签的《房屋租赁合同》，承继相关权利义务。根据已经查明的事实，三被告于2013年10月2日将涉案房屋的钥匙交还原告竹永银，该行为显然属于三被告在原告竹永银没有违约行为的情况下，主动提出解除合同，三被告的行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任，赔偿原告竹永银的损失。三被告主张在交还钥匙时，已与原告竹永银就解除合同达成一致意见，但并未就此向本庭提供证据，原告对此亦不予认可，因此本院难以采信。现原告竹永银要求三被告赔偿免租期经济损失110496元，鉴于租赁合同系由于三被告原因而未到期解除，使原本10年的租期仅履行了3年的时间，而合同中依据10年租期确定了4个月免租期，根据公平原则，合同解除后免租期亦应进行相应缩短，原告竹永银根据实际情况，要求三被告按照减少2个月免租期的标准赔偿其经济损失，并无不当，本院应予支持。原告竹永银要求三被告赔偿房屋空置期经济损失98841元，三被告违约解除合同，原告竹永银显然无法即时找到新的承租人，由此产生的房屋空置期租金损失理应由三被告予以赔偿。关于房屋空置期间，应从2013年10月2日三被告交还房屋钥匙时开始计算至房屋另行出租之日，根据原告竹永银提供的其与孙胜群的《商业房租赁合同》，显示房屋另行出租的时间为2013年11月18日，该期间亦符合正常的商业招租期间，本院对此期间予以确认。同时，因三被告支付了截止2013年10月25日的房屋租金，而10月2日至10月25日的租金应从房屋空置期经济损失中扣除。因此，原告竹永银的该项请求，其中合理部分43593元，本院予以支持，超出部分，不予保护。原告竹永银要求三被告赔偿给新租户的免租期租金137742元，因原告竹永银已经在本案中主张了缩短免租期，同时考虑到原告竹永银给与新租户免租期系正常的商业行为，且新合同约定的房屋租金高于原合同约定的同期房屋租金，即原告竹永银无损失。因此，原告竹永银的该项请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李继伟、温大户、贾忠成于本判决书生效之日起十日内赔偿原告竹永银免租期经济损失十一万零四百九十六元。
二、被告李继伟、温大户、贾忠成于本判决书生效之日起十日内赔偿原告竹永银房屋空置经济损失四万三千五百九十三元。
三、驳回原告竹永银的其他诉讼请求。
案件受理费3253元，由原告竹永银负担1301元（已交纳），由被告李继伟、温大户、贾忠成负担1952元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 付强
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 宋悦