西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0103民初1993号
原告：中信银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市碑林区朱雀路中段1号。
负责人：胡宝安，该行行长。
委托代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。
被告：乔文彪。
被告：西安中新柳域房地产开发有限公司，住所地：西安市浐灞生态区浐灞大道1号浐灞商务中心B段3层。
法定代表人：杨华，该公司董事长。
委托代理人：安钢，陕西金镝律师事务所律师。
原告中信银行股份有限公司西安分行（以下简称中信银行）与被告乔文彪、被告西安中新柳域房地产开发有限公司（以下简称西安中新柳域公司）金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告中信银行委托代理人柳星，被告西安中新柳域公司委托代理人安钢到庭参加了诉讼。被告乔文彪经公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月24日，原告与被告签订《中信银行个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》。被告乔文彪从原告处借款32万元用于购买位于西安市未央区浐灞三角洲中新浐灞半岛A4区4幢2单元13层21301号房屋，借款期限为360个月，自2010年5月27日起至2040年5月27日止，年利率5.049%，被告乔文彪自愿以上述房屋提供抵押担保，被告西安中新柳域公司对该借款承担连带保证责任。依据《中信银行个人购房借款合同》的约定，被告违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，原告有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，并停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款及相应利息。合同第十八条约定，本合同履行中发生争议，合同各方应协商解决；协商不成，任何一方都有权向乙方（即原告）所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告依约放款，但被告却未依约按时足额还款。经多次催要未果。请求判令：1、被告乔文彪向原告偿还本金297437.59元、利息8981.33元、罚息232.11元、合计306651.03元（以上利息、罚息暂计算至2015年9月15日，此后利息、罚息按《中信银行个人购房借款合同》的约定计算至实际付款之日）；2、确认原告对被告乔文彪用于担保的抵押物（位于西安市未央区浐灞三角洲中新浐灞半岛A4区4幢2单元13层21301号房屋）有优先受偿权，从处置上述抵押物所得价款中优先清偿原告债权；3、被告西安中新柳域房地产开发有限公司对被告乔文彪的债务承担连带清偿责任；4、诉讼费、公告费由被告承担。
被告乔文彪未答辩。
被告西安中新柳域公司辩称，原告应当先通知乔文彪借款一次性到期，才能诉请其承担连带责任。原告应当先就抵押物受偿，不足部分由其承担担保责任。在其承担担保责任之后，其有权向乔文彪追偿。
经审理查明，2010年5月24日，原告中信银行（贷款人）与被告乔文彪（借款人）、西安中新柳域公司（保证人）签订了《中信银行个人购房借款合同》，约定被告乔文彪从原告处借款32万元用于购买位于西安市未央区浐灞三角洲中新浐灞半岛A14区第4幢2单元13层21301号房屋，借款期限为360个月，自2010年5月25日起至2040年5月25日止；年利率5.049%，贷款利率的调整采取浮动利率形式；还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月15日,还款总期数360期；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；担保方式为抵押加阶段性保证，借款人同意以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给原告，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保，对借款人取得该房屋所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，保证人提供阶段性连带责任保证；保证方式约定为：保证人对自本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将房屋他项权证及其他有关资料交原告持有之日止借款人的所有应付款项承担连带保证责任；在保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还保证人承担连带保证责任的贷款本息或相关费用，原告有权直接要求保证人承担保证责任并有权从保证人在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划；保证人在此同意放弃担保法第28条项下针对原告的所有抗辩以及根据该条所可能获得的全部权利；逾期或未按合同约定的金额归还贷款本息即构成违约；发生违约时，原告有权按中国人民银行的规定计收罚息和复利，停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息；如发生争议，各方应协商解决，协商不成，任何一方都有权向原告所在地人民法院提起诉讼。同日，原告与被告乔文彪签订了《西安市房地产抵押合同》，约定为保证双方于2010年5月24日签订的142596号借款合同的履行，被告乔文彪愿以其拥有的房地产作抵押，抵押房产位于西安市未央区浐灞三角洲中新浐灞半岛A4区第4幢2单元13层21301号房屋。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2010年5月27日，原告向被告乔文彪发放贷款32万元。原告与被告乔文彪签署了《借款凭证》，确定起息日期为2010年5月27日，到期日期为2040年5月27日。2010年7月6日西安市房屋管理局对该合同约定抵押的房产进行了预购商品房贷款抵押登记，但原告未就本案贷款抵押取得《他项权利证书》。被告乔文彪自2015年3月15日起未按合同约定向原告还款。截止2015年9月15日被告乔文彪尚欠原告借款本金297437.59元、利息8981.33元、罚息232.11元、合计306651.03元。
以上事实，有双方当事人陈述，原告举证《中信银行个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、借款凭证、预购商品房贷款抵押登记备案证明、贷款对账单及庭审笔录等存卷为据。
本院认为，原告中信银行与被告乔文彪、被告西安中新柳域公司签订的《中信银行个人购房借款合同》属当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，为有效合同。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。被告乔文彪在履行合同中，逾期还款已构成合同违约，应向原告承担违约责任。双方借款合同约定发生违约时，原告有权按中国人民银行的规定计收罚息和复利，有权宣布本合同项下贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款及相应利息。现原告请求被告乔文彪偿还借款本金297437.59元、利息8981.33元、罚息232.11元及2015年9月15日以后至实际付款日的利息、罚息，符合合同约定，本院依法予以支持。原告主张以本案抵押房产优先受偿，因原告仅就本案抵押办理了预购商品房贷款抵押登记备案，未取得他项权利证书，该贷款抵押登记备案仅可以约束抵押人，不能就抵押物再次向他人提供抵押，不足以设立本案抵押权，对于原告要求就本案抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。原告请求被告西安中新柳域公司对被告乔文彪的上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定，依法应予支持。被告西安中新柳域公司向原告承担了保证责任后，享有对被告乔文彪的追偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告乔文彪归还原告中信银行股份有限公司西安分行借款本金297437.59元、利息8981.33元、罚息232.11元（2015年9月15日以后至生效判决确定的清偿之日产生的利息、罚息按合同约定支付）;
二、被告西安中新柳域房地产开发有限公司对被告乔文彪的上述债务承担连带清偿责任。被告西安中新柳域房地产开发有限公司对被告乔文彪的上述债务承担清偿责任后可以向被告乔文彪追偿；
三、驳回原告中信银行股份有限公司西安分行请求对西安市未央区浐灞三角洲中新浐灞半岛A4区第4幢2单元13层21301号房产享有优先受偿权的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7564元（含公告费600元）由被告乔文彪、被告西安中新柳域房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，由被告乔文彪、西安中新柳域房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 朱绍清
代理审判员 王 珍
人民陪审员 王学丽
二〇一六年十月九日
书 记 员 马海利