北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07663号
上诉人（原审原告）北京方锦基业房地产开发有限公司，住所地北京市密云县工业开发区水源路乙88号。
法定代表人敬子辉，董事长。
委托代理人陈佳珺，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人王德，男，1987年10月7日出生。
被上诉人（原审被告）河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司，住所地北京市海淀区彰化路138号院1号楼604。
代表人石益玲，总经理。
委托代理人祁兰兰，北京市泓聚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河北恒辉物业服务集团有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区裕华东路106-1号金领大厦6层。
法定代表人罗黎隆，总经理。
委托代理人祁兰兰，北京市泓聚律师事务所律师。
上诉人北京方锦基业房地产开发有限公司（以下简称方锦基业公司）因返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第07086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人方锦基业公司之委托代理人陈佳珺，被上诉人河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司（以下简称恒辉物业北京分公司）及河北恒辉物业服务集团有限公司（以下简称恒辉物业公司）之共同委托代理人祁兰兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，方锦基业公司诉至原审法院称：我公司投资开发建设了位于北京市东城区的远洋德邑小区，并依法取得房屋所有权证。根据测绘部门的勘查结果，该小区B座即忠实里南街乙6号楼地下一层除公摊面积外，其余部分归我公司所有。恒辉物业公司及其恒辉物业北京分公司（以下简称恒辉物业公司及其北京分公司）一直非法占用我公司所有的上述房屋。经我公司催要，恒辉物业公司及其北京分公司仍拒绝腾退房屋，并阻止我公司进入上述房屋，致使我公司无法对房屋进行使用、处置。恒辉物业公司及其北京分公司的行为已严重损害了我公司的合法权益，故起诉要求恒辉物业公司及其北京分公司腾退北京市东城区忠实里南街乙6号楼地下一层6号房的北半部分、5号房的南半部分、4号房中南侧的房号为203的房屋。
在本院审理期间，因方锦基业公司的原审诉讼请求不准确，经本院释明，方锦基业公司的诉讼请求为要求恒辉物业公司及其北京分公司立即腾退北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）乙6号楼（B座）地下一层4号房中203号房屋1间（约20平方米）、5号房南半部分的房屋1间（约17平方米）、6号房北半部分的房屋4间（约25平方米）（以下简称涉案房屋）。
恒辉物业北京分公司辩称：方锦基业公司的证据不能证明其对涉案房屋享有产权。恒辉物业北京分公司不是独立核算的法人单位，不能独立承担民事责任，故方锦基业公司所诉主体不适格。恒辉物业北京分公司没有阻止方锦基业公司占用、使用涉案房屋。因为小区里没有正式的物业用房，恒辉物业北京分公司才占用了涉案房屋。如果腾退上述房屋，恒辉物业北京分公司就没有物业管理用房。现恒辉物业北京分公司不同意方锦基业公司的诉讼请求。
恒辉物业公司辩称：恒辉物业公司与恒辉物业北京分公司的答辩意见一致。
原审法院经审理认为：根据查明的事实，方锦基业公司系北京市东城区忠实里南街远洋德邑小区的开发商，其所持的房屋所有权证上载明对忠实里南街乙6号楼-2层房屋享有所有权。根据调查的情况，该-2层为地下一层和地下二层，建筑面积与产权证上方锦基业公司有证房屋的建筑面积一致。而根据房屋管理平面图所显示，除分摊面积以外的其他房屋即为方锦基业公司所有的房屋，故方锦基业公司主张其对涉案房屋享有产权的事实，依据充分。恒辉物业公司及其北京分公司关于方锦基业公司对涉案房屋没有产权依据的抗辩缺乏事实依据，不予采信。根据《物业管理条例》的规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。对于规划的远洋德邑小区物业管理用房，现方锦基业公司无证据证明在恒辉物业公司及其北京分公司的使用中。关于涉案房屋的使用来源，恒辉物业公司系经北京市东城区远洋德邑小区业主委员会选聘成为该小区的物业管理公司，并依据其与北京市东城区远洋德邑小区业主委员会及前任物业管理企业北京华安物业管理有限责任公司签订的《远洋德邑小区物业交接协议》使用涉案房屋。在物业管理过程中，恒辉物业北京分公司实际使用上述涉案房屋作为办公用房。根据方锦基业公司陈述，其委托北京华安物业管理有限责任公司对远洋德邑小区提供物业服务时，亦将恒辉物业北京分公司现所使用的忠实里南街乙6号楼地下一层的涉案房屋交由该公司使用，故上述房屋在当时属于北京华安物业管理有限责任公司的物业管理用房。现恒辉物业公司及其北京分公司使用上述房屋，应视为对物业管理用房的延续，据此其有权继续使用上述房屋。方锦基业公司主张恒辉物业公司及其北京分公司非法占用上述房屋，因其对此未提供相关证据予以证明，故其上述主张缺乏依据，对方锦基业公司要求恒辉物业公司及其北京分公司腾退涉案房屋的诉讼请求不予支持。据此，原审法院于2014年6月判决：驳回北京方锦基业房地产开发有限公司的诉讼请求。
判决后，方锦基业公司不服，持原诉意见和理由上诉至本院，请求二审法院查清事实，依法改判支持其诉讼请求。恒辉物业公司及其北京分公司均同意原判。
经审理查明：坐落于北京市东城区忠实里南街的远洋德邑小区（原世纪阳光嘉园住宅小区）系方锦基业公司开发建设的楼盘。该小区投入使用后，方锦基业公司曾选聘物业服务公司对该小区提供物业服务。该小区有Ａ座、B座、C座共3座楼盘，现名称分别为忠实里南街甲6号楼、乙6号楼、6号楼。在方锦基业公司持有的房屋所有权证上关于乙6号楼的地下部分中载明，“层数-2，有证房屋建筑面积（㎡）5318.65”。
2008年12月12日，案外人北京华安物业管理有限责任公司与方锦基业公司签订《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》。双方约定，方锦基业公司委托北京华安物业管理有限责任公司对远洋德邑小区实行物业管理；委托管理期限至世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委员会成立之日止。
2011年，北京市东城区远洋德邑小区业主委员会成立。同年9月12日，北京市东城区远洋德邑小区业主委员会作出决议，对北京华安物业管理有限责任公司予以解聘，另行招聘新物业服务公司。同年10月28日，北京市东城区远洋德邑小区业主委员会作出决议，选聘石家庄恒辉物业服务有限公司（后更名为河北恒辉物业服务集团有限公司）为该小区的物业服务公司。
2011年11月1日，北京华安物业管理有限责任公司作为移交方（合同甲方）与恒辉物业公司作为接收方（合同乙方）及北京市东城区远洋德邑小区业主委员会作为接收方（合同丙方）签订《远洋德邑小区物业交接协议》。该协议约定，甲、乙、丙三方的交接时间从2011年11月1日下午2：00开始至11月8日下午5：00止；甲方将远洋德邑小区A座、B座、C座的物业管理服务正式移交给乙、丙方接管，移交后的物业服务工作由乙方负责；甲方将远洋德邑小区A座、B座、C座住宅房及商业用房、物业管理用房及公共设施设备区域（包括会所、道路、围墙、大门、园林绿化、地下排水管网、地下车库、自行车库、路灯、地下各种配套管线及检查井等）及其现有全部图纸档案资料一次性全部移交给乙方和丙方；乙方和丙方共同委托第三方评估监理公司对公共设施设备的管理现状进行交接查验；2011年11月1日前未收取的业主物业费和应支付的各种能源费由甲方负责收取和支付，2011年11月1日之后的物业费及其他费用由乙方负责收取和支付；乙方于2011年11月1日至7日对所管辖范围内的水表管线及用电线路进行排查，甲方协助配合，排查完毕后双方于11月8日进行电表过户；甲方于2011年11月6日前提供纸质报表，11月8日电表过户完毕后，甲方将移交款项及相关合同资料等原件一次性交给乙方和丙方；物业管理现用的办公设备、固定资产及其他物品全部移交给乙方和丙方；关于物业管理用房、设施设备、工程资料、财务资料和客服资料等在移交过程中发现的问题，由三方协商解决。
此后，北京市东城区远洋德邑小区业主委员会、恒辉物业公司与北京华安物业管理有限责任公司按照上述约定办理了物业交接。之后，恒辉物业公司将该小区的物业管理工作交由其下属的恒辉物业北京分公司实施。恒辉物业北京分公司使用忠实里南街乙6号楼地下一层中6号房的北半部分、5号房的南半部分和4号房中南侧的房号为203的房屋作为办公用房使用。
因方锦基业公司与恒辉物业北京分公司就忠实里南街乙6号楼地下一层房屋的使用问题产生争议，方锦基业公司诉至原审法院。原审庭审中，方锦基业公司称其委托北京华安物业管理有限责任公司对远洋德邑小区提供物业服务时，其将现恒辉物业北京分公司所使用的忠实里南街乙6号楼地下一层的涉案房屋由该公司暂时使用；北京华安物业管理有限责任公司退出该小区时未将房屋交还给方锦基业公司。恒辉物业公司称其亦在上述房屋办公。
原审法院询问方锦基业公司关于其在开发建设远洋德邑小区时对物业管理用房的规划问题。方锦基业公司称根据其规划图，物业管理用房位于小区甲6号楼1层。经询，恒辉物业公司及其北京分公司称方锦基业公司所述的该物业管理用房在前任物业管理单位北京华安物业管理有限责任公司使用期间已对外出租，现仍处于出租状态，恒辉物业公司及其北京分公司无法使用。同时，方锦基业公司称该小区内乙6号楼4单元的地下室也是方锦基业公司规划的物业管理用房，恒辉物业公司及其北京分公司可以使用。对此，恒辉物业公司及其北京分公司称该房屋不具备使用条件其没有使用，处于空置状态。
原审法院向北京市东城区房屋管理局测绘二所就忠实里南街乙6号楼地下一层房屋的情况进行调查。北京市东城区房屋管理局测绘二所提供了其于方锦基业公司当年办理房屋所有权证时出具的房屋管理平面图，其上载明了乙6号楼地下一层、地下二层全部房屋的面积数据（分摊面积及其以外面积）。其中，地下一层的房屋管理平面图载明，4号房为681.23平方米、5号房为34.70平方米、6号房为127.22平方米。同时，北京市东城区房屋管理局测绘二所出具证明，证明忠实里南街乙6号楼地下一层及地下二层主体建筑面积共计5318.65平方米，与方锦基业公司产权证所载-2层有证房屋建筑面积一致，-2层即为地下一层和地下二层。方锦基业公司对上述证明材料没有异议。恒辉物业公司及其北京分公司对房屋管理平面图没有异议，对证明表示异议，认为-2层即为地下二层，不应包括地下一层和地下二层。恒辉物业公司及其北京分公司对其主张未提供证据予以证明。
2014年8月28日，方锦基业公司向本院提出现场调查申请。本院于2014年9月3日进行了现场勘验，该小区现有物业用房使用情况为：1、北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）乙6号楼（B座）4单元地下一层有1间面积为14.5平方米的房屋现在物业使用中，据其物业人员称曾用作经理日常居住用；2、北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）甲6号楼（A座）公寓楼一层走廊左侧房屋3间，面积约100平方米，现物业公司称其中两间为业主委员会使用，另外一间由物业公司堆放杂物用。3、北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）甲6号楼（A座）公寓楼地下一层中有1间77．62平方米房屋，物业公司称员工偶尔在此做饭、洗漱。4、北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）甲6号楼（A座）公寓楼地下一层中有1间面积为148.02平方米的房间，现物业公司在其中放置了办公桌、电视、床铺等物品。5、北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）乙6号楼（B座）地下一层一单元分摊部分中物业公司用作员工宿舍面积约为30平方米。以上共计7间房屋，面积共计约370平方米。
2014年9月18日，方锦基业公司向本院出具一份《情况说明》。该说明载明：一、恒辉物业公司及其北京分公司强占方锦基业公司房屋（应腾退房屋）情况：1、恒辉物业公司及其北京分公司现占用北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）乙6号楼（B座）地下一层6号房北半部分房屋4间，25平方米，现恒辉物业公司及其北京分公司作办公室用；2、恒辉物业公司及其北京分公司现占用北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）乙6号楼（B座）地下一层5号房南半部分房屋1间，17平方米，现恒辉物业公司及其北京分公司作办公室用；3、恒辉物业公司及其北京分公司现占用北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）乙6号楼（B座）地下一层4号房中203号房屋1间，20平方米，现恒辉物业公司及其北京分公司作工程部办公室用。以上恒辉物业公司及其北京分公司共占用方锦基业公司所有房屋62平方米。二、该小区现有物业用房及可继续作为物业用房的使用情况：1、北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）乙6号楼（B座）4单元地下一层有1间面积为14.5平方米的房屋现在物业使用中，据其物业人员称曾用作经理日常居住用；2、北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）甲6号楼（A座）公寓楼一层走廊左侧房屋均为物业使用房屋，面积约100平方米，现恒辉物业公司及其北京分公司称堆放杂物用，空置中；3、北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）甲6号楼（A座）公寓楼地下一层中有1间77．62平方米的物业使用房屋，现恒辉物业公司及其北京分公司称有时员工在此做饭、洗漱，空置中；4、北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）甲6号楼（A座）公寓楼地下一层中有一间面积为148.02平方米的房间，现恒辉物业公司及其北京分公司在其中放置了办公桌、电视、床铺等物品，称用作员工宿舍。5、北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）乙6号楼（B座）地下一层一单元分摊部分中恒辉物业公司及其北京分公司用作员工宿舍面积约为30平方米。以上共计7间房屋，面积共计约370平方米。现在恒辉物业公司及其北京分公司占用中。三、就涉案房屋，上诉人方锦基业公司依法享有所有权：京房权证崇股字第001**号房屋所有权证、房屋管理平面图可以证明，方锦基业公司对本案诉争部分的房产面积享有所有权。此事实已经原审法院向北京市建委及测绘部门进行核实后予以了认定。足以证明方锦基业公司对本案诉争的房屋享有所有权，恒辉物业公司及其北京分公司无权占用。现方锦基业公司要求恒辉物业公司及其北京分公司腾退涉案房屋，搬至小区物业用房进行办公，共可用7间房屋，约370平方米。方锦基业公司提交了16张相片用以证明该说明属实。
本院于2014年9月18日上午，开庭审理本案时，组织各方当事人对本院于2014年9月3日的现场勘验情况及该《情况说明》进行质证。方锦基业公司，恒辉物业公司及其北京分公司均认可上述现场勘验情况；并均认可《情况说明》所涉及的房屋均未装修。恒辉物业公司及其北京分公司庭审中称对《情况说明》中涉及的房屋使用情况进行核实，于2014年9月24日前向本院就此问题进行答复。恒辉物业公司及其北京分公司在2014年9月22日向本院就此问题进行了答复，答复称：1、北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）乙6号楼（B座）4单元地下一层一间面积为14.5平方米的房屋为小区公摊面积，应为小区业主共有的房屋，并非该小区物业管理用房。2、北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）甲6号楼（A座）公寓楼一层走廊左侧面积约100平方米的房屋虽然是物业用房，但由前期物业公司出租给小区业主李莹作为服装经营场所使用，现仍未收回，故无法使用。3、北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）甲6号楼（A座）公寓楼地下一层中77．62平方米的一间房屋及北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）甲6号楼（A座）公寓楼地下一层中面积为148.02平方米的一间房屋，北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）乙6号楼（B座）地下一层一单元面积约为30平方米的房屋既不是小区内公摊面积也不是物业管理用房，且上述房屋在地下，没有任何窗户，根本不能作为办公用房使用，仅能作为仓库堆放杂物使用。另认为原审法院将北京市东城区房屋管理局测绘二所出具的证明作为认定涉案房屋所有权归方锦基业公司的做法是错误的。
上述事实，有房屋所有权证，《远洋德邑小区物业交接协议》，房屋管理平面图，证明及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：方锦基业公司系北京市东城区忠实里南街远洋德邑小区的开发商，其所持的房屋所有权证上载明对忠实里南街乙6号楼-2层房屋享有所有权。根据原审法院调查的情况，该-2层为地下一层和地下二层，建筑面积与产权证上方锦基业公司有证房屋的建筑面积一致。根据房屋管理平面图所显示，除分摊面积以外的其他房屋即为方锦基业公司所有的房屋，原审法院认定方锦基业公司对涉案房屋享有产权并无不妥，本院予以支持。恒辉物业公司及其北京分公司关于方锦基业公司对涉案房屋没有产权依据的抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。
在本院组织双方当事人进行质证时，方锦基业公司、恒辉物业公司及其北京分公司均认可上述现场勘验情况，并均认可《情况说明》所涉及的房屋均未装修。恒辉物业公司及其北京分公司庭审中称对《情况说明》中涉及的房屋使用情况进行核实，但在2014年9月24日前未向本院提出否定该《情况说明》的证据，故本院对该《情况说明》和“现场勘验情况”载明的事实予以确认。该《情况说明》和“现场勘验情况”载明的涉案房屋仍由恒辉物业公司及其北京分公司占用，且未进行装修，符合腾退条件。该《情况说明》第二项载明恒辉物业公司及其北京分公司使用的物业用房共计7间房屋，面积约370平方米，方锦基业公司同意仍由恒辉物业公司及其北京分公司作为物业用房使用，本院不持异议。
现方锦基业公司对涉案房屋享有所有权，根据《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”该法第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”该法第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国民法通则（2009年修正）》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”该法第七十五条规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破怀或者非法查封、扣押、冻结、没收。”根据上述规定，恒辉物业公司及其北京分公司无合法依据占用涉案房屋，且涉案房屋的建设方已按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，恒辉物业公司及其北京分公司应按涉案房屋建设方确认的物业用房进行使用，故恒辉物业公司及其北京分公司应将其占用的涉案房屋立即腾退给方锦基业公司。
综上，方锦基业公司的上诉请求，于法有据，且恒辉物业公司及其北京分公司具备房屋腾退条件，本院予以支持；恒辉物业公司及其北京分公司的抗辩主张，无有效证据佐证，本院予以驳回。根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则（2009年修正）》第七十一条、第七十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第07086号民事判决；
二、河北恒辉物业服务集团有限公司和河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司于本判决生效后三十日内将北京市东城区忠实里南街（远洋德邑小区）乙六号楼（B座）地下一层四号房中二〇三号房屋一间（约二十平方米）、五号房南半部分的房屋一间（约十七平方米）、六号房北半部分的房屋四间（约二十五平方米）腾空，交还给北京方锦基业房地产开发有限公司。
一、二审案件受理费各70元，均由河北恒辉物业服务集团有限公司和河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司共同负担（均于本判决生效后7日内交至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年十二月十日
书 记 员 周 洁