安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）马民二终字第00165号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郁昌龙，男，1972年1月13日生，汉族。
委托代理人：邢来金，安徽江南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：马鞍山圣茂物业管理有限公司，住所地安徽省号。
法定代表人：杭廷华，该公司董事长。
委托代理人：陶喜，该公司员工。
委托代理人：朱鞍闽，该公司员工。
上诉人郁昌龙因与被上诉人马鞍山圣茂物业管理有限公司（以下简称圣茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2012）雨民一初字第01212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郁昌龙及其委托代理人邢来金，被上诉人圣茂公司的委托代理人陶喜、朱鞍闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年10月23日，圣茂公司与郁昌龙签订租赁合同一份，约定：圣茂公司将其位于马鞍山圣茂广场第一层110、111、112号商铺及其设施租赁给郁昌龙经营管理和使用；面积为217.07平方米；装修期间免交租金和管理费；租赁期限自2010年12月1日起至2015年11月30日止；商铺每月租金32561元，按两个月收取；郁昌龙须向圣茂公司缴纳履约保证金65122元（即2个月的租金）；商场管理费用第一年免除；商铺的经营范围为家用电器；郁昌龙欠缴合同约定的费用达15天，圣茂公司有权终止合同，扣除郁昌龙已交的保证金，并向郁昌龙追偿由此造成的损失；合同终止，商铺租金和其他费用结算至郁昌龙清场完毕，交还商铺之日止；郁昌龙须在装修前向圣茂公司缴纳1000元的装修保证金，待郁昌龙装修完毕经圣茂公司检验合格且向圣茂公司缴纳完垃圾清运费等由圣茂公司代扣代缴的一切费用后，由圣茂公司无息返还。
2011年7月14日，圣茂公司与郁昌龙签订了第二份租赁合同，约定：圣茂公司将其位于马鞍山圣茂广场第一层110、111、112号商铺及其设施租赁给郁昌龙经营管理和使用。面积为235.85平方米；租赁期限自2011年7月1日起至2016年6月30日止；商铺每月租金21227元，首期按三个月缴纳，以后按3个月收取，不足一个月的按实际天数收取；在双方正式签订合同2日内，郁昌龙需缴纳首期的租金和其他费用给圣茂公司，以后每期费用于当次缴费月5日或之前缴纳；从第二年（2012年7月1日起），郁昌龙向圣茂公司缴纳的租金以3.5元／平方米／天计，从第三年起郁昌龙向圣茂公司缴纳的租金以4%递增；郁昌龙须向圣茂公司缴纳履约保证金42453元；商场管理费用第一年免除；商铺的经营范围为橱柜电器；若郁昌龙欠缴合同约定的费用达15天，圣茂公司有权终止合同，扣除郁昌龙已交的保证金，并向郁昌龙追偿由此造成的损失。合同终止，商铺租金和其他费用结算至郁昌龙清场完毕交还商铺之日止。
合同签订后，圣茂公司将110-112号场地交付给郁昌龙经营家用电器。租赁期间圣茂公司对郁昌龙根据合同约定应缴纳的租金给予了一些优惠。即郁昌龙应缴纳2010年12月3日至2011年2月2日的租金65122元，2011年2月3日至4月2日的租金65122元，2011年4月3日至2011年6月30日的租金0元（圣茂公司根据内部政策，予以免收），2011年7月1日至12月31日的租金为50945元（21227×6个月×40%），2012年1月1日至3月31日的租金为25473元（21227×3个月×40%），即圣茂公司给予四折优惠，租金合计206662元。2010年12月至2011年11月的电费为25747元，2011年12月至2012年2月的电费为4217.22元，电费合计29964.22元。另根据合同约定郁昌龙尚需缴纳合同保证金65122元，装修押金1000元。上述费用合计为302748.22元，但郁昌龙并未实际出资缴纳，而是全部用芜湖聚龙建筑安装有限公司（以下简称聚龙公司）欠其的工程款予以折抵。
2012年8月31日，郁昌龙停止经营110-112号商铺，并将
物品从店铺搬走。2013年5月22日，圣茂公司对110-112号商铺予以拆除。目前郁昌龙尚欠缴2012年3月至9月的电费8431.8元，110-112号场地2011年4-8月的租金、B6场地及B6对面场地的租金。
2011年5月6日，圣茂公司与圣天橱柜（郁昌龙）签订租赁协议一份，约定：圣天橱柜承租圣茂公司一层B6场地，面积21.5平方米，用于橱柜专卖。租赁期限自2011年5月7日起至下一商户进驻止。租金按天计算，每天租金97元。房租十天一付清，以现金方式支付。双方签订协议后，如该商铺有客户正式租赁经营，圣天橱柜必须无条件撤出该铺位。2011年11月，郁昌龙让出B6场地，调到B6场地的对面进行经营，一直到2012年5月30日，双方解除租赁关系。2011年5月6日，郁昌龙缴纳了该场地十天的租金970元。2011年5月17日至2012年5月30日的租金，没有缴纳。圣茂公司对该租金自愿给予四折优惠。
2011年11月2日至2012年3月8日，聚龙公司给付郁昌龙工程款51万元，圣茂公司代聚龙公司给付工程款24.94万元。2011年11月18日，聚龙公司向圣茂公司出具委托函一份，言明：由郁昌龙及其关联公司承包的我公司马鞍山圣茂广场项目部分装修工程决算审核书核定的总装修额为1048292.9元。因郁昌龙已与你公司签订租赁合同及协议，现委托你公司将我公司所欠该笔装修工程在郁昌龙应付你公司的房租及电费中冲抵，冲抵完毕后请函告我公司。
2010年9月8日，郁昌龙向马鞍山中加投资有限公司圣茂广场项目部缴纳商铺租赁定金15000元。马鞍山中加投资有限公司、圣茂公司均同意郁昌龙用此款折抵租金及电费。
后双方就房租及电费问题发生纠纷，圣茂公司遂诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、郁昌龙支付至2012年9月30日止所欠的租金176156元、电费8431.8元，合计183443.12元；3、郁昌龙支付自2012年10月1日至郁昌龙实际搬出之日的房租及电费；4、郁昌龙承担案件诉讼费用。
郁昌龙认为圣茂公司为达到将圣茂广场大块出租，将其赶
走的目的，采取停电、关闭进场大门等方法阻挠其经营，致使其损失达到169816元，郁昌龙遂向原审法院提起反诉，请求判令：1、圣茂公司继续履行合同；2、圣茂公司赔偿其经营损失169816元（暂计算至2012年11月底）；3、圣茂公司承担反诉费用。
原审法院认为：一、圣茂公司与郁昌龙签订的租赁合同系双方自愿签订，合法有效，双方应全面适当履行，但郁昌龙在合同期限届满之前，停止经营商铺，并将物品从商铺内搬出，以自己的行为表明不履行合同的主要债务。圣茂公司亦将郁昌龙所租场地予以了拆除，故双方合同实际上已经解除。圣茂公司接受聚龙公司的委托，同意郁昌龙用工程款折抵房租及电费。在履行租赁合同的过程中，对于郁昌龙应缴纳的租金及电费双方亦进行了折抵。现郁昌龙认为工程款没有折抵完毕，但郁昌龙既未对其自己主张的工程款总额提供证据加以证明，也未能提供证据证明圣茂公司拖欠其工程款及圣茂公司同意在其要求的数额中折抵房租及电费。故在圣茂公司同意的工程款数额折抵完毕后，郁昌龙应按合同约定向圣茂公司缴纳房租及电费。圣茂公司同意郁昌龙折抵的房租及电费的工程款额实303892.9元（1048292.9＋15000-510000-249400）。根据双方签订的第二份租赁合同，合同保证金由65122元调整为42453元。故郁昌龙应缴纳的110-112的房租为206662元，电费29964.22元，保证金42453元，装修押金1000元，合计为280079.22元，暂不计算郁昌龙欠缴的B6场地及B6对面场地的租金，两项折抵，尚余工程款23813.68元。同时第二份租赁合同亦约定，租金三个月支付一次，即2012年4月1日至6月30日的租金63681元（21227元×3个月），郁昌龙应于4月5日前缴纳。故折抵后的工程款余额已经不足，郁昌龙对不足部分，应当予以补缴。圣茂公司要求郁昌龙给付2012年8月31日之后的租金及电费的诉请，不予支持。因郁昌龙实际搬出110-112号场地的时间是2012年8月31日，圣茂公司此时可以对房屋及时予以收回。对圣茂公司关于B6对面场地的租金按B6场地的租金标准四折收取的主张，予以支持，郁昌龙尚需向圣茂公司缴纳110-112号场地自2012年4月1日至8月31日的租金。对该部分租金，因郁昌龙未能提供证据证明圣茂公司同意给予四折优惠，故应按双方合同约定的每月21227元进行给付。即郁昌龙需给付租金106135元（21227元×5个月），电费8431.8元，B6场地及B6对面场地2011年5月17日至2012年5月30日的租金14705.2元（97元×379天×40%），合计129272元，郁昌龙之前缴纳的保证金、装修押金合计43453元以及剩余的工程款23813.68元，可以用予折抵租金和电费，即郁昌龙尚需支付圣茂公司62005.32元（129272-43453-23813.68）。二、郁昌龙针对其要求圣茂公司赔偿损失的反诉诉讼请求未能提供证据证明，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决：一、郁昌龙于判决生效之日起五日内一次性支付马鞍山圣茂物业管理有限公司房租、电费62005.32元；二、驳回马鞍山圣茂物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回郁昌龙的反诉诉讼请求。郁昌龙未按判决指定的期间履行给付义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费3969元，由马鞍山圣茂物业管理有限公司负担2627元，郁昌龙负担1342元；反诉诉讼费1848元，由郁昌龙负担。
郁昌龙不服原审法院上述判决，向本院上诉提出：一、原审判决对其应交租金数额的认定错误。1、关于110-112号商铺租金应交数额的认定错误。根据第一份租赁合同的约定，2010年12月至2011年3月，每月应交租金32561元，根据第二份合同约定，商场区域装修期间免租金，2011年4月至2011年6月，租金为0元，根据第二份合同的约定，每月租金4折优惠，2011年7月至2012年8月，每月租金8490元，自2012年9月份以后，由于圣茂公司采取停电关大门等方法，致使其无法经营，不应收取房租。原审法院认定2012年4月至2012年8月每月租金按21227元计算，是错误的。由于各种因素影响，圣茂公司宣布对所有商户租金从2011年7月开始实行4折优惠，这不仅有圣茂公司2011年7月至2012年3月的租金收据为证，也有圣茂公司庭审陈述为证。这样，110-112号商铺租金应交数额为249104元。2、关于B6场地应交租金数额认定错误。2011年5月7日至16日，按B6场地租赁协议应交租金为970元，2011年5月17日至2011年10月31日，按圣茂公司承诺整体房租4折优惠，2011年11月1日至2012年5月31日，因圣茂公司调换新场地后地段、面积问题商谈租金无结果，租金为0，2012年6月1日后，因圣茂公司安排撤出场地，无需交纳租金。这样B6场地应交租金数额为7447元。原审法院认为B6场地按每天97元，共计379天（2011年5月17日至2012年5月30日）计算，是错误的。B6场地在商场的一层大门入口处的位置，展示效果好，所以商定日租金97元，但到了2011年11月份，因为有其他客户正式租赁，圣茂公司将其调换到新场地，但由于调换后的新场地位置、面积不及原场地，双方对调换后的新场地租金也没有谈拢，实际上调换后的新场地也只是堆放物品，并没有实际用，2012年5月，其将堆放的物品撤走。因此，2011年11月至2012年5月根本不应计算租金，即使要交租金，也不能按B6场地标准来计算。二、原审法院对其已交租金（含工程款抵扣）和其他费用数额认定错误。2010年9月8日交纳第一份合同的定金15000元，2010年10月23日交纳第一份合同的装修保证金1000元，同日，交纳第一份合同保证金65122元，另外，同日还用装修款冲抵第一份合同2010年12月及2011年1月的租金65122元，2011年3月16日用现金交纳第一份合同2011年2月及3月租金，2011年5月6日交纳B6场地首次租金970元，2011年12月20日用装修款抵扣电费25747元，2011年12月20日用装修款冲抵第二份合同2011年7月至12月的租金50945元，另外，圣茂公司又重复用装修款抵扣2011年2月及3月租金65122元，2012年3月10日用装修款冲抵第二份合同2012年1月至3月的租金25472.40元，同日，用装修款抵扣电费4217.60元。另外，在圣茂公司的装修支付明细中反映出2012年3月份用装修款抵扣电费1144.68元。这样，其合计支付款项384984.68元。原审法院对其2011年3月16日交纳并由圣茂公司出具发票的65122元没有认定，违背了证据规则。15000元租赁定金是第一份合同的，第二份合同没有约定，该定金应退还或冲抵房租。1000元装修保证金是第一份合同约定的，装修结束后应予退还或冲抵房租。按第一份合同应交保证金65122元，按第二份合同应交保证金42453元，故第一份合同保证金65122元应只有42453元转为第二份合同的保证金，差额22669元应退还或冲抵房租。因此，郁昌龙认为其应交110-112号商铺租金249104元，B6场地租金7447元，电费38396.20元，合计294947.20元，而其实际交纳或抵扣的计384984.68元，除需预留的保证金42453元外，剩余342531.68元，因此，其没有拖欠租金及电费。三、既然双方的合同已于2012年8月实际解除，那么圣茂公司就应当将其多交的或圣茂公司多扣的费用等予以退还，应共退还384984.68元－294947.20元=90037.48元。四、本案合同产生纠纷的过错在圣茂公司，圣茂公司为达到商场整体对外招租的目的，采取停电、封门等手段赶其走，并在诉讼中歪曲事实。综上，郁昌龙请求二审法院撤销原判，改判圣茂公司退还其90037.48元，一、二案件诉讼费由圣茂公司承担。
圣茂公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审过程中，双方当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见同原审，本院除有关110-112号商铺2012年4月至2012年8月应交租金和B6场地调换后新场地应交租金的证据外，其他认证意见与原审一致。
本院二审查明的事实除110-112号商铺2012年4月至2012年8月应交的租金数额和B6场地调换后新场地应交的租金数额外，其他与原审一致。
本院认为：本案郁昌龙与圣茂公司对110-112号商铺2010年12月份至2012年3月份郁昌龙应交的租金合计为206654元，B6场地2011年5月7日至2011年10月份郁昌龙应交的租金合计为7447元，截止2012年3月份，郁昌龙应交的电费为29964.60元，2012年4月份至2012年8月份，郁昌龙应交的电费为8431.80元，聚龙公司同意郁昌龙用来抵扣租金、电费的工程款数额为1048292.90元，郁昌龙用现金交纳商铺租赁定金15000元，用现金交纳B6场地租金970元，聚龙公司自行支付郁昌龙工程款51万元，聚龙公司委托圣茂公司支付郁昌龙工程款24.94万元，郁昌龙可用于抵扣租金、电费的工程款和其他已交纳的款项共计为1048292.90＋15000＋970-510000-249400=304862.90元（不包括双方争议的开发票的65122元）等事实不持异议。双方当事人争议的焦点有：一、圣茂公司2011年3月16日开具给郁昌龙的65122元租金发票与圣茂公司2010年10月23日开具给郁昌龙的65122元租金收据是否是同一笔款项；二、郁昌龙应否交纳B6场地调换后场地2011年11月份至2012年5月份的租金，如应交纳，应按何标准交纳；三、到2012年3月份，郁昌龙是否有剩余款项在圣茂公司处可用来抵扣租金、电费，110-112号商铺2012年4月份至2012年8月份的租金郁昌龙应否在原租金的基础上按4折优惠支付。
对于第一个争议焦点，虽然郁昌龙上诉称，圣茂公司2011年3月16日给其开具的65122元的发票是其用现金交纳110-112号商铺2011年2月及3月的租金发票，但从郁昌龙提交的圣茂公司2011年12月20日开具给其的租金收据（系用工程款等抵扣租金）来看，该收据已包含了郁昌龙2011年2月及3月应交纳110-112号商铺的租金，而郁昌龙对此并未提出异议，因此，郁昌龙称其用现金交纳了2011年2月及3月的租金，显然不符合常理，对郁昌龙的上述上诉理由不予采纳，应认定圣茂公司2011年3月16日开具给郁昌龙的65122元租金发票与圣茂公司2010年10月23日开具给郁昌龙的65122元租金收据系同一笔款项。
对于第二个争议焦点，因2011年11月份圣茂公司在双方未对调换后新场地的租金达成合意的情况下允许郁昌龙从B6场地调换至新场地，故圣茂公司应对新场地的租金价格承担举证责任，现圣茂公司举证不能，对其要求郁昌龙交纳新场地2011年11月份以后租金的诉请不予支持。
对于第三个争议焦点，到2012年3月份，郁昌龙应交纳110-112号商铺的租金合计为206654元，到2011年10月份，郁昌龙应交纳B6场地的租金合计为7447元，到2012年3月份，郁昌龙应交纳的电费为29964.60元，这样，截止2012年3月份，郁昌龙应交纳的各项费用为206654＋7447＋29964.60=244065.60元，而郁昌龙可用于抵扣租金、电费的款项为304862.90元（不包括双方争议的开发票的65122元），因此，到2012年3月份，郁昌龙有剩余款项304862.90-244065.60=60797.30元款项在圣茂公司处可用来抵扣租金、电费，因此，110-112号商铺2012年4月份至2012年8月份的租金郁昌龙应在原租金的基础上按4折优惠支付。郁昌龙应交110-112号商铺2012年4月份至2012年8月份的租金为21227×40%×5=42454元，郁昌龙应交2012年4月份至2012年8月份的电费8431.80元。这样，郁昌龙自2012年4月份开始至2012年8月份应交纳租金、电费的数额为8431.80＋42454=50885.80元，而郁昌龙在圣茂公司处可用来抵扣租金、电费的款项为60797.30元，因此，圣茂公司诉请郁昌龙支付租金、电费无事实和法律依据。郁昌龙反诉请求圣茂公司赔偿损失，但未能提供证据证明，原审判决不予支持是正确的。综上，郁昌龙的上诉理由部分成立，对其上诉请求部分予以支持。原审判决认定事实部分有误，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2012）雨民一初字第01212号民事判决第三项；
二、撤销安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2012）雨民一初字第01212号民事判决第一项“郁昌龙于本判决生效之日起五日内一次性支付马鞍山圣茂物业管理有限公司房租、电费62005.32元”和第二项“驳回马鞍山圣茂物业管理有限公司的其他诉讼请求”。
三、驳回被上诉人马鞍山圣茂物业管理有限公司对上诉人郁昌龙的诉讼请求。
一审案件本诉受理费3969元，由被上诉人马鞍山圣茂物业管理有限公司负担；反诉受理费1848元，由上诉人郁昌龙负担；二审案件受理费3696元，由被上诉人马鞍山圣茂物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡家龙
审判员 曹悝元
审判员 李 翔
二〇一三年十二月十三日
书记员 李雅娟
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。