四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民一终字第182号
上诉人（原审被告）唐小林。
上诉人（原审被告）李艳。
二被告共同委托代理人唐大金。
被上诉人（原审原告）四川省银泰商业有限公司。
法定代表人周习海，经理。
委托代理人陈小甫，四川胡杨律师事务所律师。
上诉人李艳、唐小林因与被上诉人四川省银泰商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院（2014）旌民初字第2303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2011年3月9日，唐小林与彭涛签订《房屋租赁合同》，约定唐小林承租彭涛所有的位于文庙广场商业住宅楼2幢2层4号房屋（面积367.34㎡），租期为从2011年3月9日至2013年5月8日，2011年5月8日至2013年5月8日期间的租金为每年77000元，每半年交纳一次。另在租用期间内所发生的水、电、物业管理费、各项税费等由承租方承担。合同签订后，李艳与唐小林将该房屋用于经营德阳市区文峰茶楼文庙店（以下简称文峰茶楼）。李艳玉唐小林原系夫妻关系，2012年4月1日，李艳与唐小林离婚，该茶楼由李艳个人经营。
另查明，上述房屋原产权登记权人为黄刚，实际为彭涛、黄刚共有。2012年5月17日，彭涛、黄刚二人与银泰公司签订《房屋买卖合同》，将该房屋出售给原告银泰公司，并于2012年7月2日双方办理了过户登记。后银泰公司于2012年11月15日向唐小林、李艳送达了书面通知，载明：“你承租的位于德阳市文庙广场1号2栋2-4号营业用房已于2012年5月17日由原产权人黄刚转让给我公司，我公司对该商铺拥有合法的所有权。根据相关法律规定，2012年5月17日开始，你与黄刚签订的租赁合同由我公司承继，该合同产生的权利和义务由我公司享有并承担，因此你应按照原合同约定向我公司支付租金，请你于2012年10月15日之前将2012年5月8日至2012年11月7日租金38500元支付至我公司；2012年11月8日至2013年5月8日的租金38500元请于2012年10月24日之前支付至我公司。缴款地址：四川省德阳市文庙广场1号2单元16层1号四川省银泰商业有限公司财务部。另外，根据原租赁合同的约定，该营业用房租期将于2013年5月8日到期，我公司将不再与你续租，收回自用，望你提前做好相应工作，以便租期届满时顺利交接。”该《通知》于2012年11月15日送达，上有彭涛、黄刚签“此情况属实”字样并签名捺印。2012年11月27日，李艳通过转账方式向银泰公司支付房租38500元，后再未向银泰公司支付房租。2013年5月8日后，李艳一直占有使用该房屋。截止本案庭审结束，李艳仍未向银泰公司腾退。2013年10月31日，银泰公司将涉诉房屋停水停电。截止本案庭审结束，上述房屋仍未恢复供电。
另查明，银泰公司起诉状、《通知》、《公证书》等材料中的李燕均系笔误，应为李艳。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《通知》、《公证书》等证据予以证实。
原判认为：1.关于租赁期限届满后，银泰公司继续占有使用诉争房屋的性质问题。原审法院认为，唐小林、李艳承租的房屋在所有权发生变更后，基于买卖不破租赁原则，原《房屋租赁合同》对银泰公司与唐小林、李艳仍具有约束力，即双方之间形成了房屋租赁关系。在租赁期间，唐小林、李艳基于该租赁关系对承租房屋享有占有、使用、收益的权利。但在2013年5月8日租期届满后，唐小林、李艳的上述权利因合同终止而丧失，其应及时返还租赁房屋，该房屋占有、使用、收益、处分的权利应归房屋所有权人银泰公司享有。因银泰公司在租期届满前已书面通知银泰公司不再续租，收回自用，并且要求唐小林、李艳届时腾退房屋，双方未就诉争房屋的续租事宜达成一致，故唐小林、李艳辩称租期届满后银泰公司对其继续使用房屋未提异议即视为双方存在不定期租赁关系的意见不能成立。综上，2013年5月8日后，对银泰公司而言，唐小林、李艳继续占用涉诉房屋属无权占有，故银泰公司主张唐小林、李艳腾退房屋之诉请成立，原审法院予以支持。
2.关于银泰公司主张的租金问题。首先，关于原房主是否放弃2012年5月8日至2012年11月7日的租金，庭审中，唐小林、李艳表示其未支付上述时间段的租金，系因原房主彭涛自动放弃了该时间段的租金，原审法院认为，唐小林、李艳未提供相应的证据证明其主张，且原房主彭涛、黄刚在银泰公司于2012年11月15日向唐小林、李艳送达的通知中签字确认由银泰公司收取该时间段的租金，故唐小林、李艳的抗辩不成立，原审法院不予支持。其次，根据原房主彭涛、黄刚的“此情况属实”签字，可以认定银泰公司与彭涛、黄刚对诉争房屋的2012年5月8日至2012年11月7日时段中属于彭涛、黄刚的租金债权转让给银泰公司达成合意，该债权转让不存在《中华人民共和国合同法》第七十九条规定的不得转让之情形，其转让行为合法有效。第三，关于2012年11月27日李艳支付的38500元是支付哪一时间段的租金，银泰公司认为该款系支付2012年5月8日至2012年11月7日的租金，唐小林、李艳认为该款系支付2012年11月8日至2013年5月8日的租金。原审法院认为，按照《租赁合同》的约定，唐小林每半年应支付一次租金、租金应提前15日交清。按照上述约定，2012年11月27日前，唐小林、李艳已欠付银泰公司两笔租金，即2012年5月8日至2012年11月7日的租金和2012年11月8日至2013年5月8日的租金，按照一般人的理解及合同的适当履行原则，因同一租赁关系先后欠付两笔租金的情况下，承租人支付的租金不足以抵偿两笔租金时，视为先行支付前一笔租金更为合理。故原审法院认定2012年11月27日李艳支付的38500元应为支付2012年5月8日至2012年11月7日的租金，唐小林、李艳未支付2012年11月8日至2013年5月8日的租金。综上，银泰公司主张唐小林、李艳支付2012年11月8日至2013年5月8日租金38500元的请求成立，原审法院予以支持。
3.关于银泰公司主张的房屋占用费问题。双方的《租赁合同》已于2013年5月8日期限届满，唐小林、李艳继续占用房屋，拒不返还的行为构成非法占用租赁物，应当支付占有使用费。2013年5月9日至2013年10月30日，唐小林、李艳按照原租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，即210.96元／天（77000元÷365天）。2013年10月31日银泰公司将涉诉房屋停水停电至今，导致该房屋的使用功能受限，如再参照原租赁合同租金标准计算占有使用费对唐小林、李艳而言显失公平，但银泰公司停水停电的起因是唐小林、李艳非法占用涉诉房屋且未支付任何费用，唐小林、李艳的过错行为给银泰公司造成了损失，原审法院认为，从2013年10月31日起，参照原租金一半的标准计算占有使用费为宜，计105.48元／天，应计算房屋实际交还之日止。
4.关于唐小林、李艳是否应承担5000元违约金问题。原审法院认为，《房屋租赁合同》第六条第一款明确约定：“乙方（唐小林）如未按期交付租金，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元”。银泰公司从彭涛、黄刚购买涉诉房屋后，承继了彭涛与唐小林之间租赁关系，上述《房屋租赁合同》对本案双方当事人均有约束力，因此，唐小林、李艳至今仍欠付2012年11月8日至2013年5月8日的租金，其行为已违反了《房屋租赁合同》第六条第一款的约定，应承担相应的违约责任，因此，唐小林、李艳应向银泰公司支付违约金5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第九十一条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、唐小林、李艳于本判决生效之日起十五日内向四川省银泰商业有限公司交还位于德阳市文庙广场1号2栋2-4号房屋；二、唐小林、李艳于本判决生效之日起十日内向四川省银泰商业有限公司支付2012年11月8日至2013年5月8日的租金38500元；三、唐小林、李艳于本判决生效之日起十日内向四川省银泰商业有限公司支付2013年5月9日起至房屋实际交还之日止的占有使用费（2013年5月9日至2013年10月30日按210.96元／天计算，2013年10月31日起至房屋实际交还之日止按105.48元／天计算）；。四、唐小林、李艳于本判决生效之日起十日内向四川省银泰商业有限公司支付违约金5000元；五、驳回四川省银泰商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费1420元，由唐小林、李艳共同负担（此款四川省银泰商业有限公司已垫付，唐小林、李艳应在本判决生效之日起十日内向四川省银泰商业有限公司支付）。
宣判后，唐小林、李艳不服原审判决，向本院提起上诉称：1.上诉人与诉争房屋原房东彭涛于2011年3月9日签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期从2011年3月9日至2013年5月8日。2012年7月，彭涛将涉案房屋卖给被上诉人，被上诉人于2012年11日15日通知上诉人其取得房屋所有权。2013年5月8日，租赁期限届满后，上诉人继续使用涉案房屋，被上诉人未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期；2.被上诉人2012年11月15日向上诉人发出的《通知》，其内容既无原房东彭涛、黄刚转让债权的表述，也无帮彭涛、黄刚授权被上诉人收取租金明确委托。故一审法院事实认定错误，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称，本案不适用《中华人民共和国合同法》中关于不定期租赁合同的条文，在被上诉人向上诉人发出的《通知》中已明确告知上诉人，合同到期后将房屋收回不再续租。事实上，合同到期后，上诉人拒不腾退房屋，被上诉人才采取了断电断水的方式，再次用行动表示不再续租。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有两项：1.本案所涉及的《房屋租赁合同》中2012年5月8日至2013年5月8日的租金认定问题；2.租赁期限届满后，上诉人继续占有使用涉案房屋的性质及费用问题。
一、本案所涉及的《房屋租赁合同》中2012年5月8日至2013年5月8日的租金认定问题。
经审理查明，上诉人与涉案房屋原房东于2011年3月9日签订的《房屋租赁合同》约定租期为两年，从2011年3月9日至2013年5月8日到期，租金每年77000元，每半年由上诉人向原房东支付一次，租金提前15天内交清。2012年5月17日，涉案房屋原房东与四川省银泰商业有限公司签订《房屋买卖合同》，并于2012年7月2日办理了过户登记。2012年11月19日，被上诉人向上诉人发出《通知》，载明2012年5月17日开始，上诉人与原房东所签订的租赁合同中相关的权利义务由被上诉人享有并承担，请上诉人支付2012年5月8日至2013年5月8日租金77000元，同时该租赁合同到期后，房屋将收回自用，不再续租。《通知》上由原房东彭涛、黄刚签字按印，注明“此情况属实。”2012年11月27日上诉人向被上诉人支付38500元租金。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权相关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”、第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充对债权人已到期的债务”、《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释法释（2015）5号》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，在涉案房屋租赁期内，被上诉人与涉案房屋原房东签订《房屋买卖合同》，原租赁合同继续有效，租赁合同中出租方的权利义务由被上诉人取得并承担，原租赁合同中的条款对上诉人与被上诉人具有法律约束力，上诉人应当根据原租赁合同的约定向被上诉人支付2012年5月8日至2013年5月8日租金77000元。而上诉人主张2012年5月8日至2012年11月8日的租金，应由原房东收取，且原房东已放弃该半年租金，但上诉人对此未能在判决做出前提供相应证据予以证实，故上诉人应当承担举证不力的不利后果。上诉人的该上诉人请求，本院不予支持。
二、租赁期限届满后，上诉人继续占有使用涉案房屋的性质及费用问题。
上诉人称，租赁合同到期后，被上诉人对上诉人继续使用该房屋并未提出异议，应视为双方成立不定期租赁关系。但经审理查明，第一，被上诉人在《房屋租赁合同》约定的租赁期内向上诉人发出《通知》，书面表示在租赁期间届满后将不再续租，房屋收回自用；第二，在审理过程中，上诉人对该《通知》的收到时间、具体内容清楚的事实表示无异议；第三，2013年5月8日租赁合同到期后，上诉人拒不腾退房屋，被上诉人于2013年10月31日对涉案房屋采取停电停水措施。综合被上诉人租赁期内的《通知》内容及租赁期届满后采取的停电停水措施，本院认为，双方并未达成不定期租赁的合意，不存在不定期租赁的关系，上诉人在租赁期限届满后继续占有使用该房屋属无权占有，被上诉人要求上诉人腾退涉案房屋的请求本院予以支持。同时，上诉人应当参考《房屋租赁合同》约定的租金标准支付无权占用期间的占有使用费，即从2013年5月9日至2013年10月30日计210.96元／天（77000元÷365天），另在被上诉人采取停电停水措施后该房屋功能状态发生变化，故原审参照原租金一半的标准计算停电停水期间的租金并无不妥，即从2013年10月31日至房屋实际交付之日止，计105.48元／天。故上诉人的该上诉请求，本院不予支持。
经审理查明，《房屋租赁合同》第六条第一款明确约定：“乙方（唐小林）如未按期支付租金，除应及时如数补交外，应支付违约金5000元。”本院认为，上诉人至今仍欠付被上诉人2012年11月8日至2013年5月8日租金38500元，故上诉人应当根据合同的约定，向被上诉人支付因拖欠租金而产生的违约金。
综上，原判认定事实清楚，审理程序合法，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1420元，二审案件受理费1420元，均由唐小林、李艳共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓宇
代理审判员 杨 轩
代理审判员 陈叶兰
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 唐欧晨