昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘法民初字第2871号
原告（反诉被告）：昆明市人民防空办公室（以下简称：昆明人防办）。
法定代表人：尚建国。
住所地：昆明市呈贡行政中心*号楼*楼。
委托代理人：杜莎、谢燕春，云南云之南律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）：云南昌龙建筑装饰工程有限公司（以下简称：昌龙公司）。
法定代表人：孙奕楷，系该公司经理。
住所地：云南省昆明市金实小区宏实园**幢***商网。
委托代理人：王宏，云南永天律师事务所律师。一般授权代理。
委托代理人：何怡农，男，汉族。一般授权代理。
原告（反诉被告）昆明市人民防空办公室与被告（反诉原告）云南昌龙建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年11月16日受理，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）昆明人防办的委托代理人杜莎、谢燕春，被告（反诉原告）昌龙公司的法定代表人孙奕楷及其委托代理人王宏、何怡农到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）昆明人防办诉称：昆明人防办与昌龙公司于2005年1月7日签订《人民防空工程租赁合同》，约定由昌龙公司承租金实小区宏实园人防工程。昆明人防办如约将人防工程交付给昌龙公司，但昌龙公司陆续拖欠租金。截止2015年10月31日，昌龙公司累计拖欠租金2485850.47元。为维护昆明人防办的合法权益，现诉至法院请求依法判令：1、解除昆明人防办与昌龙公司于2005年1月7日签订的《人民防空工程租赁合同》；2、昌龙公司将承租的金实小区宏实园人防工程返还昆明人防办；3、昌龙公司向昆明人防办支付拖欠的租金2485850.47元（截止计算到2015年10月31日）以及自2015年11月1日起至昌龙公司实际将租赁物返还昆明人防办为止的租金；4、昌龙公司支付昆明人防办违约金200000元；5、本案诉讼费由昌龙公司承担。
被告（反诉原告）昌龙公司辩称并诉称：1、2005年1月7日，昌龙公司与昆明人防办签订《人民防空工程租赁合同》，约定由昌龙公司承租金实小区宏实园人防工程，租期15年。后因租赁场地不符合消防安全标准，并且考虑租赁方帮助解决待业问题，经双方协商，同意租赁合同从2006年4月3日开始生效并计算租金；2010年5月1日至2014年5月1日期间，北京路地铁围挡施工，交通不便导致客流下降，昆明人防办仅减免租金400000元，但昌龙公司认为2010年5月1日至2013年7月18日期间租金为2203000元，应当减半收取1101500元；2013年7月18日，北京路发生重大水灾，导致2013年7月19日至2015年7月30日期间，昌龙公司无法经营，损失达到15000000元，且副市长已经批示对昌龙公司的损失可以从租金中扣除，故昌龙公司可以不支付上述期间的租金1452000元。综上，昌龙公司向昆明人防办缴纳的租金已经超过了昆明人防办主张的租金，昌龙公司并未欠租，也不存在违约，如果认定昌龙公司存在违约，不要求调整违约金。2、昆明人防办在合同尚未到期时就在市场内张贴《告知书》，通知商户要收回租赁场地，导致商户要求与昌龙公司解约，同时昌龙公司前期投入的广告费人民币600000元也无法达到效果。同时，水灾中受损的变压器和消防控制柜是昌龙公司应昆明人防办要求先行垫资更换的，并支出人民币350000元。昆明人防办的上述行为构成违约，应当向昌龙公司赔偿违约金人民币200000元。综上，诉至法院请求判令：1、双方继续履行租赁合同直至合同期满；2、昆明人防办承担违约责任，向昌龙公司支付违约金200000元，赔偿各项损失950000元；3、昆明人防办承担本案诉讼费及反诉费。
原告（反诉被告）昆明人防办辩称：1、双方的合同签订时间是2005年1月7日，也是合同订立合同生效时间。昌龙公司陈述的合同时间是错误的；昌龙公司提出的合理减免租金请求，表现在消防整改时，原告减免2005年全年和2006年1-4月减租300000元，2011年减租1082706.53元的租金。之后，昆明人防办当时同意减免昌龙公司租金400000元，但需要昌龙公司在指定期限内付清拖欠的租金，但是昌龙公司没有履约，所以没有进行减免；对于水灾的事件，应当属于不可抗力的，且昆明人防办考虑给予减免，但是昌龙公司声称造成其10000000多元损失没有依据，且提出减免10年租金，昆明人防办无法同意，现昆明人防办同意针对2013年7月19日因大雨发生的水灾，减免昌龙公司2013年的租金220000元；2、针对昌龙公司提出其350000元和600000元的损失，没有合法依据，不应得到支持；3、昆明人防办没有违约。如果认定昆明人防办违约，则认为违约金过高，要求予以调整。
原告（反诉被告）昆明人防办为证明其诉讼请求和答辩主张，提交如下证据：
1、建设工程施工合同、全面竣工验收证明书、金实人防工程消防安装工程结算审计意见，欲证明昆明人防办系金实人防工程建设单位，享有所有权；
2、人防工程租赁合同，欲证明昆明人防办与昌龙公司签订合同，约定面积租期，并给予昌龙公司6个月免租期，租金以每三年为一阶段，上涨10%,且约定违约金；
3、昌龙租金交付情况、人防工程使用费发票45张，欲证明2005-2015年昌龙公司仅向昆明人防办支付工程使用费3144293元，昌龙公司支付最后一笔人防工程使用费时间为2015年9月17日，截止2015年10月昌龙公司一共拖欠租金共计2485850.47元；
4、会议纪要，欲证明昆明人防办同意昌龙公司之前拖欠的租金332000元付清，昆明人防办再次减免400000元，但因昌龙公司没有按时付款，所以本次减免租金因昌龙公司的行为没有减租；
5、关于付清金实人防工程的租金通知4本，欲证明昆明人防办多次向昌龙公司发出催收通知，但均未果；
6、昆明市公安消防支队盘龙区大队、整改承诺书、关于解除合同报告，欲证明昌龙公司存在重大消防隐患，建议终止租赁合同，且昆明人防办向昆明市办公厅汇报情况；
7、会议纪要，欲证明昆明人防办同意昌龙公司之前拖欠的租金332000元付清，昆明人防办再次减免400000元，但因昌龙公司没有按时付款，所以本次减免租金因昌龙公司的行为没有减租；
8、用电记录（2013-2015），欲证明昌龙公司的经营是正常的。
被告（反诉原告）昌龙公司质证认为：证据1没有异议；证据2的租赁合同确实签订，但是合同生效时间应当是合同签订后对合同进行变更，实际履行是以会议纪要为准；证据3中认可昆明人防办对租金的统计，对每一年已缴付的租金没有异议；证据4的签字字是昌龙公司的法定代表人签订的，有3个月期限，但是因为北京路淹水所以没有缴付；证据5的2013年以前按照昆明人防办的通知，差昆明人防办700000多元。该通知收到了，但是其中的计算是错误的；证据6的通知收到，但是在2013年被水淹后，昌龙公司的损失严重，消防罚款并通知整改；整改承诺书的字是昌龙公司的法定代表人签的，已经整改了，该证据与本案无关，所有的场地应当得到消防的审批，不是解除合同的理由；对关于解除合同情况报告，真实性和合法性没有异议，原告系法人，其请示与本案无关；证据7和证据4的质证意见一致，当时确实有这个会议，会议纪要出来后履行期发生水灾，没有实际履行；证据8不认可，2013年没有正常用电，7月18之前是正常的，之后不正常持续到2015年7月30日，该期间用电，用电情况属于没有满负荷用电，不能支持商场经营。
被告（反诉原告）昌龙公司为证明其诉讼请求和答辩主张，提交如下证据：
1、营业执照，欲证明被告主体资格；
2、人防工程租赁合同，欲证明该合同第1条4项中昆明人防办有义务保障水电、消防控制等设施完备；
3、会议纪要，欲证明双方同意变更租赁合同，应从2006年4月3日生效；
4、金实人防工程租金缴收一览表，欲证明2013年7月18日之前的租金缴纳和减免情况；
5、租金发票6张，欲证明昌龙公司7月18日之后已缴纳租金462000元；
6、北京路地铁施工围栏公告，欲证明昆明人防办的行为影响被告经营；
7、会议纪要，欲证明原告承诺减免租金；
8、昆明昌龙菜篮子生鲜超市水淹损失统计表，欲证明2013年7月19日被告水灾损失15000000元；
9、灾情报告，欲证明王副市长批示昆明人防办，对昌龙公司在灾情后给予支持。
10、告知书，欲证明昆明人防办在合同未到期时，单方解除合同。但法院未判决前，不当贴告知书在昌龙公司租赁的市场内，造成被告商场的承租户人心惶惶，让电动车市场商户搬出一半。
11、发票3张，欲证明昌龙公司承担变压器更换的费用350000元和广告费600000元；
12、地铁施工围栏照片16张和水灾的照片213张，欲证明因地铁施工造成客流下降以及水灾情况。
原告（反诉被告）昆明人防办质证认为：证据1没有异议；证据2的租赁合同真实性认可，交付的现状是设施完备，不包含人为损害的救济；证据3的真实性认可，但只能证明收租金的时间4月3日，不能证明合同生效时间推后；证据4的真实性认可，却能证明合同签订时间是2005年1月生效，之后的租金计算方式以及调整幅度是昌龙公司认可的；证据5认可昌龙公司缴纳的租金；证据6的真实性认可，对北京路修建地铁的围栏时间认可，仅是围栏机动车道，非机动车道和人行道没有影响经营；证据7的真实性认可，2013年1月到6月需要昌龙公司交付拖欠的租金才能实施减免，2013年1月到6月没有发生水灾，且昌龙公司拖欠租金，因此未减免；证据8系昌龙公司自行统计的表，不予认可，不能证明被告因为损失赔偿商户的损失，若有损失应当告知昆明人防办；证据9的内容不予认可，王副市长的批示只是让昆明人防办研究，没有载明给予支持，且昌龙公司要求昆明人防办赔偿10000000多元的要求过高；证据10的真实性认可，被告承租后，所有的场地均是转租给小商户，如果不及时告知小商户，昌龙公司如果收取租金，会给小商户造成更大的损失，且告知书载明案件在审理中，不构成违约；证据11的真实性、合法性、关联性不认可，发票是代开的，2016年1月18日代开，若被告在水灾后进行修理，被告应由变更工程合同，没有看到购买发票和工程合同；证据12的真实性没有异议，但无法证明昌龙公司经营受到的损失。
本院认为：当事人对于自己所主张的事实都有义务提交证据加以证实。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、合法性、关联性三个特征。针对原告（反诉被告）昆明人防办提交的证据，被告（反诉原告）昌龙公司对证据1、4、7以及证据2的真实性无异议，对当事人无异议的证据，本院予以采信；昌龙公司对证据3中租金缴付的数额没有异议，本院对该证据予以采信，但是否能够证明昆明人防办的待证目的，本院待后综合评述；昌龙公司确认收到证据5的通知，本院确认该证据的真实性，但是否能够证明昆明人防办的待证目的，本院待后综合评述；证据6中的消防安全隐患的函告，昌龙公司确认收到，本院确认其真实性。解除合同的情况报告系昆明人防办出具，无法证明其待证目的，本院不予采信。针对被告（反诉原告）昌龙公司提交的证据，原告（反诉被告）昆明人防办对证据1、5及证据2、3、4、6、7的真实性无异议，本院予以确认；证据8系昌龙公司自行统计的损失情况，无法核实统计人员的身份，本院不予采信；证据9的灾情报告，本院确认其真实性，但是否能够证明昌龙公司的待证目的，本院待后综合评述；昆明人防办对证据10的真实性无异议，本院确认其真实性，但是否能够证明昌龙公司的待证目的，本院待后综合评述；证据11的两份通用机打发票（00001395、00001396）开票日期为2016年6月18日，与昌龙公司的陈述相互矛盾，本院不予采信。广告发布费的发票，本院确认其真实性，但是否能够证明昌龙公司的待证目的，本院待后综合评述；昆明人防办对证据12的真实性无异议，本院确认其真实性，但是否能够证明昌龙公司的待证目的，本院待后综合评述。
根据当事人的陈述、举证及本院认证，本院确认如下案件事实：金实人员隐蔽工程，即昆明市金实人防工程，由昆明人防办管理。2005年1月7日，昆明人防办（甲方）与昌龙公司（乙方）签订《人民防空工程租赁合同》，约定：昌龙公司向昆明人防办租赁昆明市金实人防工程；租赁时间自2005年1月7日起至2020年1月6日止，即租赁期限15年整；租金以每三年为一阶段，每一阶段在上一阶段的基础上浮10%（第十一年起上浮25%），第一阶段为600000元/年；租金缴纳方式以年度为单位，于当年的2月1日前和7月1日前平均分两次缴清当年的年度租金；租赁工程的状况为租赁工程为新建人防工程，建筑结构、给排水、电主要设施完备，进排风、消防控制室齐全，并附有部分尚未安装的设备；对违反本合同中的各项条款均为违约，违约方除向另一方赔偿违约金200000元外，还应承担相应的直接和间接经济损失，且另一方有权提前终止合同；鉴于乙方经营管理人员使用均为下岗再就业人员，甲方优惠乙方免交6个月的租金，即甲方向乙方计收租金的时间为合同签订后6个月（从2005年7月7日）起。2006年9月25日，昆明人防办与昌龙公司签订《会议纪要》，约定：一、考虑到工程消防整改属停业整改，承租方在整改期间尚未进行经营，故同意将《租赁合同》中计收租金时间从2005年7月7日调整到2006年4月3日开始交付。昌龙公司的缴纳租金的情况为：2005年100000元；2007年510000元；2008年500000元；2009年300000元；2010年250000元；2011年377293元；2012年280000元；2013年365000元；2014年347000元；2015年115000元。昆明人防办对昌龙公司缴纳租金的减免情况为：第一，2011年，因昌龙公司更换消防设备等，昆明人防办对其减租1082706.53元。第二，2013年1月22日，昆明人防办与昌龙公司签订《会议纪要》，约定同意减免昌龙公司承租金实人防工程租金400000元。截止2012年12月，原欠租金7320000元，除双方同意减免租金外，实际欠租332000元。会议确定，实际欠租332000元，从2013年1月起至6月缴纳完毕，每月至少应缴纳约56000元，若拖欠超过3个月，原同意减免的400000元租金自动作废。昌龙公司未按照上述约定缴纳尚欠租金，故昆明人防办未进行此次租金减免。第三，2013年7月19日，昆明市突降暴雨导致昆明市金实人防工程淹水，昆明人防办对此同意减租220000元。2005年1月7日，昆明人防办将昆明市金实人防工程交付昌龙公司使用至今。庭审中，双方确认昆明市金实人防工程所在的昆明市北京路段地铁围挡施工时间为2010年5月1日至2014年5月1日。经本院释明，昆明人防办表示若己方违约，则违约金过高，要求予以调整。昌龙公司表示，若己方违约，不要求调整违约金。
本院认为：针对昆明人防办要求昌龙公司支付尚欠租金人民币2485850.47元及2015年11月起至昌龙公司返还租赁物止的租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方同意将《租赁合同》中计收租金时间从2005年7月7日调整到2006年4月3日开始交付，且2005年1月7日至2006年4月3日期间系因消防整改，昌龙公司亦未实际经营，故双方起算租金及租金上浮的时间应从2006年4月3日起，昆明人防办在其证据中自认2006年租金为400000元，本院予以确认；2007年-2016年昌龙公司应缴租金分别应当为人民币600000元、600000元、645000元（2009年4月后租金上浮10%）、660000元、660000元、709500元（2012年4月后租金上浮10%）、726000元、726000元、780450元（2015年4月后租金上浮10%）、798600元。针对昆明市北京路段地铁围挡施工确会影响昌龙公司的实际经营，故施工期间（2010年5月1日至2014年5月1日）的租金在昌龙公司应缴租金的基础上，本院酌情下调30%。同时，依次扣减昌龙公司各年已经缴纳租金以及昆明人防办同意减免的人民币1082706.53元、220000元。综上，截止2016年4月30日前，昌龙公司尚欠昆明人防办租金人民币1492900.5元。针对昌龙公司认为2013年7月19日的暴雨致金实人防工程受淹，造成其损失15000000元，并认为应由昆明人防办承担的观点，从昌龙公司提交的证据中无法看出其实际损失，同时，昆明人防办亦不认可其实际损失可以抵扣租金，故对昌龙公司的观点本院不予采信。
针对昆明人防办要求昌龙公司支付违约金人民币200000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，昌龙公司没有按照合同约定，向昆明人防办足额缴纳租金，构成违约。双方在合同中约定，若一方违约，应当向对方支付违约金人民币200000元。昌龙公司在庭审中明确表示，若己方违约，不要求调整违约金。故昌龙公司应当向昆明人防办支付违约金人民币200000元。针对昌龙公司要求昆明人防办支付违约金200000元的诉讼请求。昌龙公司认为昆明人防办没有维护水电消防设备完备，并在其经营期间张贴公告构成违约。针对水电消防设备，双方在签订合同中已经约定“租赁工程的状况为租赁工程为新建人防工程，建筑结构、给排水、电主要设施完备，进排风、消防控制室齐全，并附有部分尚未安装的设备”，并已经交付昌龙公司使用。在消防整改期间，昆明人防办并未收取昌龙公司租金，并进行了相应的租金减免。可见，昌龙公司对租赁物的水电消防设备状况已经知悉，昆明人防办不存在违约的情形。针对昆明人防办在金实人防工程内张贴公告的行为，双方并未约定该行为属于违约的情形，故昆明人防办亦不构成违约。综上，昌龙公司的该诉讼请求，本院不予支持。针对昌龙公司要求昆明人防办赔偿经济损失人民币950000元的诉讼请求。广告费6000000元并非因昆明人防办产生，且昆明人防办并不存在违约，故该费用本院不予支持。昌龙公司主张更换消防控制柜、变压器的人民币350000元，其提交的发票开具日期为2016年6月18日，与昌龙的公司的陈述相互矛盾，昆明人防办也不认可，故该费用本院不予支持。
针对昆明人防办要求解除双方签订的《人民防空工程租赁合同》及昌龙公司要求继续履行《人民防空工程租赁合同》的诉讼请求。本案中，昌龙公司未按时缴纳租金确实违约，但双方租赁期间确实存在租赁物周边长期围挡施工影响其经营以及暴雨至租赁人防工程受淹导致其损失，双方无法就房租调整协商一致，综合上述因素及双方的陈述，从维护市场经济稳定的角度出发，本院认为双方继续履行《人民防空工程租赁合同》为宜。据此，为维护当事人的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）昆明市人民防空办公室与被告（反诉原告）继续履行双方签订的《人民防空工程租赁合同》；
二、被告（反诉原告）云南昌龙建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明市人民防空办公室支付截止2016年4月30日前尚欠的租金人民币1492900.5元；
三、被告（反诉原告）云南昌龙建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明市人民防空办公室支付违约金人民币200000元；
四、驳回原告（反诉被告）昆明市人民防空办公室的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）云南昌龙建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币33087元，由原告（反诉被告）昆明市人民防空办公室承担人民币10588元，被告（反诉原告）云南昌龙建筑装饰工程有限公司承担人民币22499元；反诉案件受理费人民币7575元由被告（反诉原告）云南昌龙建筑装饰工程有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审 判 长 祁 艺 丹
人民陪审员 伍 俊 芸
人民陪审员 杨 德 生
二〇一六年五月九日
书 记 员 欧阳俊杰