河南省修武县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0821民初60号
原告焦作广润房地产营销策划有限公司，住焦作市山阳区博爱路龙源湖小区东二区9号楼二号门面房，组织机构代码09780487-2。
法定代表人杜勇成。
委托代理人秦童，河南苍穹律师事务所律师。
被告焦作华联置业有限公司，住所地修武县环城西路50号云台宾馆后院，统一社会信用代码91410821566475136X（1-1）。
法定代表人刘宗华，董事长。
委托代理人刘喜庆，河南云台律师事务所律师。
原告焦作广润房地产营销策划有限公司与被告焦作华联置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理。本案受理后，由审判员高国杰适用简易程序公开开庭进行了审理，原告法定代表人杜勇成及其委托代理人秦童，被告委托代理人刘喜庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2015年6月30日，原、被告经协商一致签订了房地产全程营销代理合同，约定由原告代理销售被告开发的修武县“宁城华府”小区，并约定代理策划费用为每月29800元及佣金和溢价款的计算方式。被告因经营问题，多次拖欠策划费和佣金。请求法院判令被告支付原告策划费用、佣金及违约金1764863元（其中销售佣金违约金要求被告按照佣金总数额的95%从违约之日计算至被告实际偿还之日；策划费违约金以策划费数额从违约之日支付至被告实际偿还之日）。
被告辩称：由于原告擅自终止，营销合同于2016年8月15日解除，合同解除后相关费用原告不应当主张。原告在合同履行期间，擅自截留销售房款130000元，由于双方对结算之前的数额并未进行全面结算，所以目前数额尚不确定，原告要求违约责任缺乏依据。
原告反驳称：原、被告之间的营销合同从签订之日起一直履行到2016年12月31日，履行期间不存在合同解除的情况。原告并未擅自截留房款130000元，根据合同履行现状，原告在代理销售房屋过程中，部分房款由原告代收，后转交被告财务，且双方一直是如此履行。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原、被告之间的委托代理销售合同履行至何时，截止本次诉讼，被告应向原告支付的策划费用、佣金数额是多少。2、原告主张违约金数额是否合理，能否支持。
围绕争议焦点，原告举证如下：
1、原告营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件，证明原告主体资格。
2、原、被告签订的营销代理合同，证明原被告达成营销代理合同，对于策划费用及提成、佣金、违约责任等进行了明确约定。
3、被告出具的房源表，证明原告可根据被告出具的房源表代理销售相应房产。
4、被告出具的房屋销售底价表，证明原告在房屋销售底价之上，按照合同约定溢价提成。
5、被告出具的2015年7月-2016年8月，原告应当提取的提成、佣金、溢价款等。2016年上半年，有部分房产因被告设定抵押，部分房产在2016年12月31日前才办理登记备案，这部分房也应按照约定计价。
6、原告员工出具的解除劳务关系收条，证明原告员工一直在被告处代理销售房产，原、被告销售合同一直履行到2016年12月31日前。
被告质证后认为：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，但是双方在合同履行期间，就策划费予以变更，变更为完成销售任务每月29800元，未完成的，每月20000元，双方在合同履行期间，就策划费被告已经支付完毕。证据3、4真实性无异议。对证据5真实性无异议，但是该证据包含了原告在解除合同后签订商品房合同的客户以及部分退房客户，根据双方合同约定，应当予以扣减。对证据6真实性无异议，对其证明指向有异议，原告于2016年8月15日单方解除合同，导致被告销售行为停止瘫痪，后来被告为了保持销售的延续性，重新聘用了原告有的部分工作人员，之后的工资发放是有被告直接支付，至于部分工作人员与原告直接的聘用合同什么时间解除，并不代表原告的代销合同履行至何时。
原告反驳称：原、被告之间有关策划费的约定从未进行过变更，在合同履行过程中，因被告资金紧张，从2015年11月份至2016年4月，每月都是暂支付策划费20000元，余下的9800元被告承诺以后一次性结束，2016年8月至2016年12月，策划费均未支付。原、被告合同履行至2016年12月31日，原告职工一直按照合同约定积极履行合同，原告不存在违约行为，2016年9月至同年12月原告员工工资，因被告未向原告支付各项费用，双方口头约定暂由被告从原告应收款项中直接支付工资，待最后结算时扣减。但被告是否支付、支付了多少，被告拒绝向原告透露，所以本案中原告主张的费用没有扣除被告已支付的工人工资。
围绕争议焦点，被告举证如下：
第一组证据：1、2015年6月30日原、被告签订的全程营销代理合同。
2、原、被告签订的补充协议。
以上证据证明原、被告约定了成交的标准，只有交付首付款并签订商品房买卖合同，原告才能汲取销售费用，退房退款的客户均为不成交，已发放的佣金应当退回，被告连续三个月未完成销售任务，双方可协商合同履行问题；还证明合同期内被告认为不满意的工作，原告应及时修正。
原告质证后认为：对第一组证据真实性无异议，补充协议中约定的销售任务，双方在合同履行中，直到2016年12月31日前均未解除。
第二组证据：1、2015年7月至2016年8月提成表。
2、孟成军、成文静预售合同及房款收据两张。
3、证人千希兆、薛某、袁某、王某证言。证人千希兆证言主要内容为：证人千希兆（在被告处负责工程）证言：被告公司在2016年8月15日开中层干部会，原告公司法人也参加，开会的目的主要是说销售工作，按照合同约定，原告应当向被告提供财务报表，但是原告法人称只向被告公司财务提供，拒绝向其它部门提供。由此双方发生争执，原告法人就走了，后原告法人收拾锅碗等物品，撤走了，原告公司的工作人员都走了，以后也没有来过。但是原告公司的销售顾问是前期给被告卖房的，被告让其留下了。原告撤走后，当月没有卖房，后我又找了个郑州的策划公司搞策划，销售由被告直接进行。
薛某证言主要内容：我是2015年7月25日给原告干的，任置业顾问。2016年8月15日应该是周一，当时我们在接待客户张丽平签订购房合同，原告法人过来说停下手边工作撤场，把客户手续办完后，我们就收拾东西撤场。张丽平在撤场当天办理的是与合同有关的事，具体签合同日期记不清，当时能够确定是在8月15日之前签订的。当天下午五点多我和经理袁某坐着公交车回家。第二天被告又通知我去上班。我的工资2016年8月15日之前是原告开的，之后是被告。2016年8月15日之后，原告没有去干过。2017年1月3日的收条和被告提供的工资表都是2017年1月3日在被告公司千希兆处签的。
袁某证言主要内容：我是2016年3月去原告处任销售经理，同年8月15日，当时原告法人去被告处开会，大概下午3点多，原告法人让收拾东西撤场，十分钟后，被告公司物业和工程与原告办理交接。因为这些和我没关系，我没有介入，后来才知道是双方发生纠纷。我坐公交车就回焦作了，我家人去焦作铜马接我。第二天原告法人妻子给我打电话，让我去沁阳干，我不想再去了，害怕朋友认为我抢她的饭碗，后就回商丘老家休息了。因为之前我是跟着原告干的，原告走了，我也不想回去，但是我在商丘期间，置业顾问给我打电话让回来，我2016年8月22日又回修武给被告干了。我只懂销售，不懂策划，2016年8月22日以来，原告没有参与过被告房屋的销售策划，现在策划是郑州的策划公司。9月份策划公司就来了，我记得九月份卖了27套。因为原告欠我们工资，我们六个人找到原告法人，原告法人不否认欠我们钱，称要和被告结算，我们对原告进行过投诉。解除劳动关系收条是2017年1月3日我们来到被告处，原告法人让我们写的。2016年8月22日至2017年1月3日，我与原告不存在劳动关系。
证人王某证言主要内容为：我是搞策划的，2016年9月1日我代表郑州恒策房地产营销策划公司和被告签了策划代理合同。我听被告工作人员说彼时销售是被告自己搞的。
该组证据证明原告长期不能按时完成合同约定的销售任务，并擅自截留公司销售房款130000元，应当从销售佣金中扣减。被告要求原告必须完成合同约定的销售任务，并建立必要的销售报告制度时，原告单方撤出，并拒绝资料移交，胁迫其所有销售人员不得继续为被告提供服务，导致被告销售工作彻底瘫痪，被告保留追究其违约责任的权利。
原告质证后认为：对该组证据中证据1、2真实性无异议，对证据1、2证明指向有异议，原告在合同履行过程中不存在任何过错，13万元房款是原告工作人员代收，已经在诉请中予以扣除。证人千希兆证言虚假，与原、被告一直履行合同的事实不符。原告法人从未参加过证人陈述的会议，且被告及证人不能提供相应的会议记录。证人薛某、袁某证言虚假，与客观事实不符。其二人均陈述收条是自己书写，又否认与原告之间的劳务关系存续期间，之所以会出现相互矛盾的情况，与证人在劳动局投诉原告及二证人仍在被告处工作有关。证人王某陈述不真实，原、被告之间是营销代理合同，包括策划，在双方合同履行期间，被告擅自单方行为，并不必然解除合同。
第三组证据：1、销售人员工资表，合款95440元。2、2017年2月10日修武县房产管理中心出具证明及录音。3、工程款抵房户4名名单说明。4、未签订购房合同12户（即2015年7月至2016年8月提成表中首付不够提成比例的12户）。
该组证据证明原告拖欠销售人员的工资95440元应当从应付佣金中扣除；原告因虚假保证导致客户李小二退房，原告计提的8125元应予扣除；由于工程款抵房的4户及未签订购房合同的12户，原告没有完成签订《商品房买卖合同》的服务，不符合汲取销售费用的条件，应当将其计提的100577元扣除。
原告质证后认为：对该组证据中证据1无异议，原、被告口头协商2016年7月至同年12月，原告从被告处应提款项时，有被告代原告支付工人2016年七八月份的工资。2016年9月至12月被告代为支付的工资数额，其拒不提供，工资表不能证明原、被告之间合同解除。对证据2真实性无异议。对证据3真实性有异议，被告仅提供预售合同，不能证明相关客户系工程款抵扣，应按双方约定计提佣金。对证据4真实性无异议，但该合同金额应当记取。
本院从修武县房产中心调取了在2015年7月至2016年12月间与被告签订购房合同的客户，共计220户。
原告对本院调取证据的真实性无异议，其上所载房产均系合同履行期间，原告应当记取费用。其上还显示客户张丽平在2016年10月签订合同，与证人薛某证言矛盾，客观证明薛某证言虚假。
被告对本院调取证据真实性无异议，原告有权利对2016年8月15日之前签订合同的金额提取，之后与原告无关。
根据原、被告的举证、质证意见，本院对证据分析认证如下：原告所举证据1，被告无异议，本院予以认定。证据2被告对其真实性无异议，该证据能够证明原、被告之间就策划营销合同进行了相关约定。被告对证据3、4、5、6真实性无异议，本院予以认定。被告所举第一组证据，原告无异议，本院予以认定。被告所举第二组证据中证据1、2，原告对其真实性无异议，能够证明原告代被告收取成文静房款130000元，但未转交给被告的事实。该组证据中证人千希兆证言，因证人系被告公司员工，与被告有利害关系，其单独证言不能证明原告于2016年8月15日撤离的事实。而证人袁某、薛某不仅曾与原告因工资发生过纠纷，而且其二人陈述重点事实，主要有陈述销售房屋的套数及时间，均与从房管局调取资料不一致，再者其二人均出具了证明，载明在2017年1月3日才与原告解除聘用关系。证人王某只是陈述了与被告签订策划合同的事实，而被告与何人签订策划合同，并不必然能够证明原、被告之间的合同解除。根据原、被告提供的双方在2016年9月份就2015年7月-2016年8月销售房屋情况制作的提成结算表，其上所载客户，经本院和房管局调取证据相核实，尚有18人均系在2016年8月15日以后与被告签订购房合同。综上所述，对于证人关于原、被告合同履行至2016年8月15日的证言，本院不予采信。被告所举第三组证据中证据1，原告无异议，且其上载明人员均签字确认并给原告出具了收条，同意原告将债务转让给被告，本院对该证据予以认定。原告对该组证据2无异议，本院予以认定，该证据能够证明客户李小二退房的事实。该组证据3系原告自行制作，本院不予认定。该组证据4能够与本院调取的证据相吻合，证明12户在被告处购房的事实，本院予以认定。
经审理查明：2015年6月30日，原、被告签订全程营销代理合同，双方合同约定原告为被告提供营销策划，策划费用为每月29800元，每月5号前付款。原告还为被告销售房屋，除了每年1-2月份及2015年7-8月不设销售任务外，其它月份每月销售任务为10套，若当月完成销售任务，销售佣金为销售房屋底价总额的1%，未完成任务的，销售佣金为销售房屋底价的0.8%，若原告超额完成销售任务，超额部分销售佣金为超额部分房屋底价的1.2%，上述佣金被告可预留5%至客户签订商品房买卖合同之日起6个月内付清。此外，双方还约定原告超出销售底价总金额的溢价部分价款由原、被告三七分成。销售佣金和溢价款被告应当在次月5日前支付，销售佣金被告应按约支付，逾期则按日千分之一的标准向原告支付违约金。在原告销售期间，被告自购、团购或贵宾预留的房屋，成交价低于底价的九折的，原告不计提费用，只按每户1000元收取服务费。合同签订后，原告于2015年7月份按双方合同约定应提销售佣金10884元，溢价款29131元，2015年8月份应提销售佣金8242元，溢价款6894元，2015年9月份应提销售佣金49897元，溢价款106058元，2015年10月份应提销售佣金2408元、溢价款3842元，2015年11月份应提销售佣金4425元、溢价款4430元，2015年12月份应提销售佣金35727元、溢价款137318元，2016年1月份应提销售佣金7181元、溢价款15247元，2016年2月份应提销售佣金9560元、溢价款17137元，2016年5月份应提销售佣金4258元、溢价款10176元，2016年6月份应提销售佣金25815元、溢价款63076元，2016年7月应提销售佣金28256元、溢价款54164元，2016年8月应提销售佣金57501元（已扣减客户李小二佣金3105元）、溢价款111929元（已扣减客户李小二佣金5110元），2016年9月应提销售佣金44792元、溢价款111635元，2016年10月应提销售佣金75418元、溢价款186323元，2016年11月应提销售佣金77624元、溢价款221533元，2016年12月份应提销售佣金114372元，溢价款338747元。综上，2015年7月至2016年12月原告应提销售佣金合计556360元、溢价款1417640元。2016年9月经原、被告对部分销售房屋佣金及溢价款结算，截止彼时被告已支付原告销售佣金122290元、溢价款355777元。另查明：原告代被告收取客户130000元房款，未转交给被告。2017年1月3日原告员工薛孟纷、陈静、薛某、袁某、王佳文、韩巧巧六人与原、被告协商一致，将原告欠上述六人2016年7月1日至同年8月15日的工资合计95440元，由被告在原告应提佣金中支付。策划费原告自认2015年11月至2016年4月被告已按每月20000元标准支付,2016年5月至2016年7月被告已按约支付。
本院认为：原、被告签订的全程营销代理合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强行性规定，应为有效合同。该合同对双方当事人均有约束力，原、被告应当按约履行各自义务。营销代理合同约定了履行期限，即自2015年7月1日至被告房屋销售至98%，被告抗辩称双方营销代理合同履行至2016年8月15日，未提供有效证据，本院不予采信。按照本院在修武县房地产管理中心调取的被告房屋销售情况，即自2015年7月至2016年12月原告应提销售佣金合计556360元、溢价款1417640元，但上述款项包含了被告已经支付的销售佣金122290元、溢价款355777元，原告截留被告房款130000元及被告代原告支付的工人工资95440元，应当予以扣减。原告要求截留的130000元在应得溢价款中扣减，因原告对于溢价款及销售佣金均主张了违约金，根据本院查明的事实，被告应付溢价款数额大于其应付佣金数额，在此项扣减不加重被告义务，本院照准。综上所述，被告应当支付原告销售佣金为338630元（556360元－122290元-95440元）、溢价款为931863元（1417640元-355777元-130000元）。关于策划费，合同约定每月为29800元，被告未提供证据证明已支付至2016年12月份，原告自认2015年11月至2016年4月被告已按每月20000元标准支付，2016年5月至2016年7月被告已按约支付。故2015年11月至2016年4月被告未足额支付的策划费为58800元，2016年8月至同年12月策划费为149000元。因被告未按约支付销售佣金及溢价款，还应按约支付违约金，但在2016年9月份对已销售部分房屋结算时，被告已经支付原告部分佣金及溢价款，而原告未提供何时收到多少款项，故对于2016年9月份之前佣金及溢价款违约金的主张，原告证据不足，本院不予支持。2016年9月至同年12月各月销售佣金违约金，以原告各月未得清偿佣金的95%为基数，从次月6号起，按日千分之一的标准计算；2016年9月至同年12月各月溢价款金违约金，以原告各月未得清偿溢价款为基数，从次月6号起，按日千分之一的标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二款之规定，判决如下：
一、被告焦作华联置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告焦作广润房地产销售策划有限公司策划费207800元；
二、被告焦作华联置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告焦作广润房地产销售策划有限公司销售佣金338630元及违约金（2016年9月、10月、11月、12月销售佣金的违约金分别以44792元、75418元、77624元、114372元为基数，扣减被告实际支付的上述各月佣金数额的95%为标准，从上述各月的次月6日起按日千分之一计算至被告将上述各月销售佣金实际支付完毕之日）；
三、被告焦作华联置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告焦作广润房地产销售策划有限公司溢价款931863元及违约金（2016年9月、10月、11月、12月溢价款的违约金分别以111635元、186323元、221533元、338747元为基数，扣减被告实际支付的上述各月溢价款数额为标准，按日千分之一计算至被告将上述各月溢价款实际支付完毕之日）；
四、驳回原告其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费20684元，减半收取为10342元，原告负担1679元，被告负担8663元，被告负担部分暂由原告垫付，待执行时一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 高国杰
二〇一七年三月三十一日
书记员 许林林