安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖05民终330号
上诉人（一审原告）：马鞍山市澜兴物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。
法定代表人：吴转兰，总经理。
委托代理人：赵世明，江苏博事达律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：周绪龙，男，汉族，马鞍山市好又多超市业主，住安徽省马鞍山市花山区。
委托代理人：李明，安徽长城律师事务所律师。
上诉人马鞍山市澜兴物业管理有限公司（以下简称澜兴物业公司）因与被上诉人周绪龙物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2015）花民一初字第02390号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
澜兴物业公司在一审中诉称：被告系绿洲花园一村31号全部物业使用人。被告拖欠原告前手物业公司2013年1月至2013年10月物业服务费22121.76元。原告与绿洲花园业主委员会于2013年11月10日签订了一份《绿洲花园小区物业管理委托合同书》，合同约定“商业用房物业服务费为每月每平方米0.8元，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天万分之三交纳违约金”。被告使用的物业为商业用房，面积为2765.22平方米，每月应交纳物业费2212.17元，被告拖欠2013年1月至2015年4月的物业费共计61940.92元，应支付违约金4818.12元。综上，原告请求法院判令：被告交纳物业费61940.92元，并支付违约金4818.12元。
一审法院查明：周绪龙系绿洲花园小区物业使用人。2013年11月14日，澜兴物业公司将绿洲花园物业服务合同送至花山区房产管理办公室备案，备案证明载明委托单位为绿洲花园业主委员会。2015年1月，澜兴物业公司与马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会签订了一份《绿洲花园小区物业管理委托合同书》，约定“绿洲花园小区（一村、二村）业主委员会将绿洲花园一村和二村委托澜兴物业公司实行物业管理，委托管理期限为二年，自2014年11月12日起至2016年11月12日止，非住宅房屋物业管理服务费由澜兴物业公司按建筑面积每月每平方米按市物价局有关规定向业主或物业使用人收取”，马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会在合同中加盖了印章。同年1月26日，澜兴物业公司将绿洲花园物业服务合同送至马鞍山市花山区社会管理工作指挥中心备案，备案证明载明委托单位为马鞍山绿洲茗苑业主委员会。2015年4月22日，马鞍山市恒盛物业管理有限公司出具了一份《债权转让通知书》，载明“绿洲花园一村31栋：我公司系绿洲花园小区的原物业服务企业。在我公司为绿洲花园提供物业服务期间，贵方拖欠我公司物业费共计人民币22121.76元（2013年1月1日至2013年11月10日），澜兴物业公司系绿洲花园小区现物业服务企业。为尽快了结绿洲花园小区部分业主拖欠物业费之事，现将贵方拖欠我公司的物业服务费转让绿洲花园小区现物业服务企业澜兴物业公司。请贵方将拖欠我公司的物业服务费直接支付给澜兴物业公司”。现澜兴物业公司以周绪龙一直未交纳2013年1月至2015年4月的物业管理服务费为由来法院提起诉讼。
一审法院认为：澜兴物业公司提交的2013年11月的《物业管理委托合同》系复印件，周绪龙持有异议，庭审后澜兴物业公司亦未向法院提交原件予以核对，故法院对该份证据的真实性无法确认，且该份合同和澜兴物业公司提交的2015年1月的《绿洲花园小区物业管理委托合同》中记载的委托单位均为马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会，而澜兴物业公司提交的两份备案证明中记载的委托单位却非马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会，故两份物业管理委托合同不足以证明澜兴物业公司系绿洲花园小区的物业服务企业，对澜兴物业公司要求周绪龙支付其为绿洲花园小区提供物业服务期间物业管理服务费的诉讼请求，不予支持。马鞍山市恒盛物业管理有限公司虽向澜兴物业公司出具了《债权转让通知书》，但无证据证明马鞍山市恒盛物业管理有限公司曾为绿洲花园小区提供物业服务，故对澜兴物业公司要求周绪龙支付马鞍山市恒盛物业管理有限公司提供服务期间的物业管理服务费，即2013年1月至2013年10月物业管理服务费的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2015年12月27日作出如下判决：驳回原告马鞍山市澜兴物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费734元（已减半收取），由原告马鞍山市澜兴物业管理有限公司负担。
宣判后，上诉人澜兴物业公司不服，向本院提起上诉，事实与理由如下：一、原审法院认定事实错误。澜兴物业公司的营业执照上载明的住所也是绿洲花园小区1村10栋201号。服务价格登记证上载明的服务收费项目也是物业服务收费范围是绿洲花园小区的物业服务企业。委托服务合同上的委托方和盖章系绿洲小区是由于该小区首次成立业主委员会，缺乏相关经验，把公章刻错了，但这并不能否认是绿洲花园小区业务委员会委托澜兴物业公司提供物业服务的事实，也否认不了澜兴物业公司为绿洲花园小区提供物业服务的事实。一审法院举证责任分配不公，采纳证据宽严不一，导致事实认定错误。一审法院适用法律错误。澜兴物业公司系绿洲花园小区的物业服务企业，而且业已按照《物业委托管理合同》基本履行了物业服务企业作为三级资质企业的合同义务。周绪龙在绿洲花园小区长期租赁房屋经营超市，但从来没有缴纳过物业费。综上，请求依法改判。
被上诉人周绪龙答辩称：澜兴物业公司在一审中存在举证不能的客观事实，理应承担举证不能法律后果。物业管理合同纠纷首先应该确立的是双方之间存在物业管理服务合同，澜兴物业公司在一审中没有对此进行举证。澜兴物业公司只是举证证明了绿洲花园小区与其签订的合同，该合同并没有明确约定商铺应该如何处理，所有的约定都是原则性的，对周绪龙没有约束力。澜兴物业公司提供的服务价格认证，没有对商铺进行收费的项目，同时绿洲花园小区与澜兴物业公司签订的服务合同名称是多变的，澜兴物业公司在一审提供的备案是绿洲名苑，周绪龙不清楚澜兴物业公司是不是绿洲花园小区的服务机构。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人澜兴物业公司提供如下证据：1、城镇房屋登记簿原件一份，证明周绪龙租赁、经营的超市属于澜兴物业公司物业服务范围内。2、马鞍山市花山区绿洲花园社区居民委员会出具的情况说明一份，证明绿洲花园社区所辖的绿洲花园小区的业委会成立时名为绿洲小区委员会。3、物业管理委托合同原件一份，证明澜兴物业公司与绿洲花园小区业主委员会存在物业服务合同的法律关系。4、物业服务合同备案证明一份，证明澜兴物业公司系绿洲花园小区的物业服务公司。
周绪龙发表如下质证意见：1、城镇房屋登记簿与本案没有关联性，不是新证据。2、马鞍山市花山区绿洲花园社区居民委员会出具的情况说明真实性无法核实，该份证据已过了举证期限。3、物业管理委托合同的真实性无法确认，澜兴物业公司无权收取商铺物业费用。4、物业服务合同备案证明无法确认绿洲花园业主委员会和绿洲小区业主委员会是同一个委员会，不能证明澜兴物业公司有权收取物业管理费用。
经合议庭合议，本院认证意见如下：澜兴物业公司提供的证据1、2、3、4均具有真实性、合法性、与本案的关联性，予以认定。
二审中，被上诉人周绪龙未提供新的证据。
二审查明的事实与原审相同外，另查明：2013年11月11日，马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会与澜兴物业公司签订物业管理委托合同一份，马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会将绿洲花园小区的物业管理交于澜兴物业公司。合同约定非住宅房屋由澜兴物业公司按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取。2015年8月4日，澜兴物业公司将绿洲花园物业服务合同送至花山区房产管理办公室备案，备案证明载明委托单位为马鞍山绿洲花园业主委员会。绿洲小区业主委员会于2013年11月成立，刚成立时公章刻制为“马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会”。现该小区业主委员会公章已更改为“马鞍山市花山区塘西街道绿洲花园小区业主委员会”。马鞍山龙灿置业有限公司与周绪龙签订商铺租赁合同一份，马鞍山龙灿置业有限公司将位于绿洲花园一村31-全部的商铺承租给周绪龙，该商铺建筑面积为2765.22平方米。
综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：澜兴物业公司向周绪龙主张物业费用和违约金，依据是否充分。
本院认为：经审理查明，绿洲小区业主委员会于2013年11月成立，刚成立时公章刻制为“马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会”。现该小区业主委员会公章已更改为“马鞍山市花山区塘西街道绿洲花园小区业主委员会”。故马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会与澜兴物业公司签订的物业管理委托合同，系双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规，是合法有效的合同，该合同对小区全体业主均具有约束力。周绪龙作为绿洲花园一村31-全部的商铺的承租者，理应按时支付物业管理费。现周绪龙未按时支付物业费，澜兴物业向其主张物业费，符合法律规定。周绪龙应支付澜兴物业2013年11月至2015年4月物业费39819.17元（2765.22×0.8×18）。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。澜兴物业公司提供的证据不足以证明马鞍山市恒盛物业管理有限公司曾为绿洲花园小区提供物业服务，故其主张2013年1月至2013年10月物业管理服务费，本院不予采纳。至于澜兴物业主张的违约金4818.12元，因缺乏依据，本院不予支持。综上，因澜兴物业公司提供新的证据，其上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销马鞍山市花山区人民法院（2015）花民一初字第02390号民事判决；
二、周绪龙于本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山市澜兴物业管理有限公司物业费39819.17元；
三、驳回马鞍山市澜兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取734元，由周绪龙负担；二审案件受理费1468元，由马鞍山市澜兴物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雍自涛
审 判 员 范秀媛
代理审判员 刘 乔
二〇一六年四月二十日
书 记 员 温 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
安徽省马鞍山市中级人民法院
民事判决书
（2016）皖05民终330号
上诉人（一审原告）：马鞍山市澜兴物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区绿洲花园一村10栋201室，组织机构代码××。
法定代表人：吴转兰，总经理。
委托代理人：赵世明，江苏博事达律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：周绪龙，男，1973年11月6日出生，汉族，马鞍山市好又多超市业主，住安徽省马鞍山市花山区绿洲花园一村31号，公民身份号码342626197311061571。
委托代理人：李明，安徽长城律师事务所律师。
上诉人马鞍山市澜兴物业管理有限公司（以下简称澜兴物业公司）因与被上诉人周绪龙物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2015）花民一初字第02390号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
澜兴物业公司在一审中诉称：被告系绿洲花园一村31号全部物业使用人。被告拖欠原告前手物业公司2013年1月至2013年10月物业服务费22121.76元。原告与绿洲花园业主委员会于2013年11月10日签订了一份《绿洲花园小区物业管理委托合同书》，合同约定“商业用房物业服务费为每月每平方米0.8元，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天万分之三交纳违约金”。被告使用的物业为商业用房，面积为2765.22平方米，每月应交纳物业费2212.17元，被告拖欠2013年1月至2015年4月的物业费共计61940.92元，应支付违约金4818.12元。综上，原告请求法院判令：被告交纳物业费61940.92元，并支付违约金4818.12元。
一审法院查明：周绪龙系绿洲花园小区物业使用人。2013年11月14日，澜兴物业公司将绿洲花园物业服务合同送至花山区房产管理办公室备案，备案证明载明委托单位为绿洲花园业主委员会。2015年1月，澜兴物业公司与马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会签订了一份《绿洲花园小区物业管理委托合同书》，约定“绿洲花园小区（一村、二村）业主委员会将绿洲花园一村和二村委托澜兴物业公司实行物业管理，委托管理期限为二年，自2014年11月12日起至2016年11月12日止，非住宅房屋物业管理服务费由澜兴物业公司按建筑面积每月每平方米按市物价局有关规定向业主或物业使用人收取”，马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会在合同中加盖了印章。同年1月26日，澜兴物业公司将绿洲花园物业服务合同送至马鞍山市花山区社会管理工作指挥中心备案，备案证明载明委托单位为马鞍山绿洲茗苑业主委员会。2015年4月22日，马鞍山市恒盛物业管理有限公司出具了一份《债权转让通知书》，载明“绿洲花园一村31栋：我公司系绿洲花园小区的原物业服务企业。在我公司为绿洲花园提供物业服务期间，贵方拖欠我公司物业费共计人民币22121.76元（2013年1月1日至2013年11月10日），澜兴物业公司系绿洲花园小区现物业服务企业。为尽快了结绿洲花园小区部分业主拖欠物业费之事，现将贵方拖欠我公司的物业服务费转让绿洲花园小区现物业服务企业澜兴物业公司。请贵方将拖欠我公司的物业服务费直接支付给澜兴物业公司”。现澜兴物业公司以周绪龙一直未交纳2013年1月至2015年4月的物业管理服务费为由来法院提起诉讼。
一审法院认为：澜兴物业公司提交的2013年11月的《物业管理委托合同》系复印件，周绪龙持有异议，庭审后澜兴物业公司亦未向法院提交原件予以核对，故法院对该份证据的真实性无法确认，且该份合同和澜兴物业公司提交的2015年1月的《绿洲花园小区物业管理委托合同》中记载的委托单位均为马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会，而澜兴物业公司提交的两份备案证明中记载的委托单位却非马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会，故两份物业管理委托合同不足以证明澜兴物业公司系绿洲花园小区的物业服务企业，对澜兴物业公司要求周绪龙支付其为绿洲花园小区提供物业服务期间物业管理服务费的诉讼请求，不予支持。马鞍山市恒盛物业管理有限公司虽向澜兴物业公司出具了《债权转让通知书》，但无证据证明马鞍山市恒盛物业管理有限公司曾为绿洲花园小区提供物业服务，故对澜兴物业公司要求周绪龙支付马鞍山市恒盛物业管理有限公司提供服务期间的物业管理服务费，即2013年1月至2013年10月物业管理服务费的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2015年12月27日作出如下判决：驳回原告马鞍山市澜兴物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费734元（已减半收取），由原告马鞍山市澜兴物业管理有限公司负担。
宣判后，上诉人澜兴物业公司不服，向本院提起上诉，事实与理由如下：一、原审法院认定事实错误。澜兴物业公司的营业执照上载明的住所也是绿洲花园小区1村10栋201号。服务价格登记证上载明的服务收费项目也是物业服务收费范围是绿洲花园小区的物业服务企业。委托服务合同上的委托方和盖章系绿洲小区是由于该小区首次成立业主委员会，缺乏相关经验，把公章刻错了，但这并不能否认是绿洲花园小区业务委员会委托澜兴物业公司提供物业服务的事实，也否认不了澜兴物业公司为绿洲花园小区提供物业服务的事实。一审法院举证责任分配不公，采纳证据宽严不一，导致事实认定错误。一审法院适用法律错误。澜兴物业公司系绿洲花园小区的物业服务企业，而且业已按照《物业委托管理合同》基本履行了物业服务企业作为三级资质企业的合同义务。周绪龙在绿洲花园小区长期租赁房屋经营超市，但从来没有缴纳过物业费。综上，请求依法改判。
被上诉人周绪龙答辩称：澜兴物业公司在一审中存在举证不能的客观事实，理应承担举证不能法律后果。物业管理合同纠纷首先应该确立的是双方之间存在物业管理服务合同，澜兴物业公司在一审中没有对此进行举证。澜兴物业公司只是举证证明了绿洲花园小区与其签订的合同，该合同并没有明确约定商铺应该如何处理，所有的约定都是原则性的，对周绪龙没有约束力。澜兴物业公司提供的服务价格认证，没有对商铺进行收费的项目，同时绿洲花园小区与澜兴物业公司签订的服务合同名称是多变的，澜兴物业公司在一审提供的备案是绿洲名苑，周绪龙不清楚澜兴物业公司是不是绿洲花园小区的服务机构。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人澜兴物业公司提供如下证据：1、城镇房屋登记簿原件一份，证明周绪龙租赁、经营的超市属于澜兴物业公司物业服务范围内。2、马鞍山市花山区绿洲花园社区居民委员会出具的情况说明一份，证明绿洲花园社区所辖的绿洲花园小区的业委会成立时名为绿洲小区委员会。3、物业管理委托合同原件一份，证明澜兴物业公司与绿洲花园小区业主委员会存在物业服务合同的法律关系。4、物业服务合同备案证明一份，证明澜兴物业公司系绿洲花园小区的物业服务公司。
周绪龙发表如下质证意见：1、城镇房屋登记簿与本案没有关联性，不是新证据。2、马鞍山市花山区绿洲花园社区居民委员会出具的情况说明真实性无法核实，该份证据已过了举证期限。3、物业管理委托合同的真实性无法确认，澜兴物业公司无权收取商铺物业费用。4、物业服务合同备案证明无法确认绿洲花园业主委员会和绿洲小区业主委员会是同一个委员会，不能证明澜兴物业公司有权收取物业管理费用。
经合议庭合议，本院认证意见如下：澜兴物业公司提供的证据1、2、3、4均具有真实性、合法性、与本案的关联性，予以认定。
二审中，被上诉人周绪龙未提供新的证据。
二审查明的事实与原审相同外，另查明：2013年11月11日，马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会与澜兴物业公司签订物业管理委托合同一份，马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会将绿洲花园小区的物业管理交于澜兴物业公司。合同约定非住宅房屋由澜兴物业公司按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取。2015年8月4日，澜兴物业公司将绿洲花园物业服务合同送至花山区房产管理办公室备案，备案证明载明委托单位为马鞍山绿洲花园业主委员会。绿洲小区业主委员会于2013年11月成立，刚成立时公章刻制为“马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会”。现该小区业主委员会公章已更改为“马鞍山市花山区塘西街道绿洲花园小区业主委员会”。马鞍山龙灿置业有限公司与周绪龙签订商铺租赁合同一份，马鞍山龙灿置业有限公司将位于绿洲花园一村31-全部的商铺承租给周绪龙，该商铺建筑面积为2765.22平方米。
综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：澜兴物业公司向周绪龙主张物业费用和违约金，依据是否充分。
本院认为：经审理查明，绿洲小区业主委员会于2013年11月成立，刚成立时公章刻制为“马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会”。现该小区业主委员会公章已更改为“马鞍山市花山区塘西街道绿洲花园小区业主委员会”。故马鞍山市花山区绿洲小区业主委员会与澜兴物业公司签订的物业管理委托合同，系双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规，是合法有效的合同，该合同对小区全体业主均具有约束力。周绪龙作为绿洲花园一村31-全部的商铺的承租者，理应按时支付物业管理费。现周绪龙未按时支付物业费，澜兴物业向其主张物业费，符合法律规定。周绪龙应支付澜兴物业2013年11月至2015年4月物业费39819.17元（2765.22×0.8×18）。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。澜兴物业公司提供的证据不足以证明马鞍山市恒盛物业管理有限公司曾为绿洲花园小区提供物业服务，故其主张2013年1月至2013年10月物业管理服务费，本院不予采纳。至于澜兴物业主张的违约金4818.12元，因缺乏依据，本院不予支持。综上，因澜兴物业公司提供新的证据，其上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销马鞍山市花山区人民法院（2015）花民一初字第02390号民事判决；
二、周绪龙于本判决生效之日起十日内一次性马鞍山市澜兴物业管理有限公司物业费39819.17元；
三、驳回马鞍山市澜兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取734元，由周绪龙负担；二审案件受理费1468元，由马鞍山市澜兴物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长雍自涛
审判员范秀媛
代理审判员刘乔
二○一六年四月二十日
书记员温芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。