广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1355号
上诉人（原审被告）：高要市恒福房产发展有限公司，住所地：肇庆市高要区府前大街十七号，组织机构代码77781303-5。
法定代表人：刘应中，经理。
委托代理人：赵秀琴，是该公司员工。
被上诉人（原审原告）：张亚苏，男，1970年10月23日出生，汉族，住肇庆市高要区。
委托代理人：容志鹏，广东七星律师事务所律师。
上诉人高要市恒福房产发展有限公司（以下简称恒福房产公司）因与被上诉人张亚苏商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2015）肇要法民二初字第187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：张亚苏于2013年12月25日与恒福房产公司签订了一份“商品房买卖合同”，向恒福房产公司购买位于高要区南岸镇塘路50号恒福新城的第B2幢3层301号房，套内建筑面积为101.72平方米，单价每平方米4682.11元，总款为476264元。合同第八条约定商品房交付时间为2014年6月30日，合同约定商品房交付使用的条件为“该商品房经验收合格（指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续）”，合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：“（1）逾期不超过30日，按已交房款的万分之二计算违约金；（2）逾期交楼超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定了商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方还在合同中约定了其他内容。
合同签订后，张亚苏向恒福房产公司支付了购房款476264元，但恒福房产公司一直没有如期交付房屋给张亚苏。恒福房产公司于2014年9月1日以通知形式将交楼时间延至2014年10月31日，并承诺免除业主一年的物业管理费作为补偿给业主，张亚苏在该通知上签名同意更改交楼时间。高要市建筑工程竣工验收备案管理组于2014年12月30日为恒福新城第B2幢办理了竣工验收备案手续并出具了“竣工验收备案表”给恒福房产公司。恒福房产公司没有举证证明商品房办理了竣工验收备案手续后通知了业主收楼，张亚苏于2015年1月18日与恒福房产公司办理了房屋交付使用的手续。
张亚苏起诉请求判决：1、恒福房产公司向张亚苏支付逾期交楼违约金68211元，计算标准为每天按已交付房价款万分之三，从2014年7月1日起暂计算至2015年10月20日，共477天，之后的违约金计算到商品房竣工验收合格、符合法律规定及合同约定的交楼条件并实际交付使用之日止。2、恒福房产公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院审理认为：张亚苏与恒福房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，该院予以确认，双方应按合同约定履行权利义务。签订《商品房买卖合同》后，恒福房产公司与张亚苏另行约定在2014年10月31日交付商品房，应视为是对交楼时间的重新约定，符合法律规定，该院予以确认。恒福房产公司认为双方重新约定了交楼时间为2014年10月31日，该日期应为实际交楼时间的答辩意见，由于2014年10月31日该商品房尚未验收合格，不达到实际交付商品房的条件，故对恒福房产公司认为该日期为实际交楼日的答辩意见，该院不予采纳。由于双方重新约定了交楼时间，张亚苏请求恒福房产公司支付自合同约定交付商品房的日期起至双方重新约定的交楼时间段内的违约金，该院不予支持。但恒福房产公司在双方重新约定了交楼时间后，没有在该期间内交付商品房给张亚苏，构成违约，其应承担逾期交付商品房的违约责任。张亚苏要求恒福房产公司承担未按照合同约定期间交付验收合格的商品房的违约责任的诉讼请求，符合合同约定，该院予以支持。恒福房产公司于2014年12月30日办理该商品房的工程竣工验收备案手续，但在收到《竣工验收备案表》后没有通知张亚苏收楼，应视其未按合同约定交付验收合格的商品房给张亚苏。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，恒福房产公司应承担不能交付商品房的违约责任。为此，自双方约定交付商品房之次日起至张亚苏实际接收商品房的前一日（2014年11月1日起至2015年1月17日止），恒福房产公司每日支付房价款的万分之三的违约金给张亚苏。经结算，上述违约金合共为11144.58元（476264元×78天×日万分之三=11144.58元）。恒福房产公司抗辩认为没有违约、违约金过高要求调整，要求驳回张亚苏的诉讼请求的辩解意见，不符合事实和合同的约定，该院不予以支持和采纳。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：恒福房产公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交付商品房的违约金11144.58元给张亚苏。本案受理费753元，张亚苏承担674元，恒福房产公司承担79元。
上诉人恒福房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、2014年9月1日双方在书面《通知》上确认就延期交楼的违约补偿已经作出变更，并且已经履行，双方对于再次延期交楼的违约方式没有约定，一审对此未作正确审查认定。2、双方以《通知》约定交楼时间，恒福房产公司已经履行收楼书面通知义务，张亚苏未通知确定的期限内拒绝收楼，也没有提出异议，一审对此未作认定。3、张亚苏明知具备收楼条件仍拒绝收楼，也不要求恒福房产公司交楼，未能提供证据证明恒福房产公司拒绝交楼，一审对此未作认定。二、一审判决实体处理及适用法律错误。请求：1、撤销原判，改判驳回张亚苏的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由张亚苏负担。
上诉人恒福房产公司除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
被上诉人张亚苏答辩称：同意一审判决，请求驳回恒福房地产公司的上诉请求，维持原判，本案的一、二审诉讼费由恒福房产公司负担。
被上诉人张亚苏除一审提供的证据外，还提供了以下新的证据：
《肇庆市高要区住房和城乡建设局的复函》，证明涉案商品房在2016年1月未符合交楼条件，属于违章建筑，还在使用临建手续的事实。
上诉人恒福房产公司质证意见为：对证据真实性没有异议，但对其合法性、关联性有意见。认为该证据没有在举证期限内提交，不符合相关规定。
本院二审确认原审判决认定的事实。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。综合恒福房产公司的上诉请求和查明的事实，二审争议的焦点是：恒福房产公司是否构成逾期交楼，应否承担违约责任问题。
第一、双方之间《商品房买卖合同》约定恒福房产公司于2014年6月30日前交付商品房给张亚苏，2014年9月1日，张亚苏签收恒福房产公司的《通知》，同意延迟交楼时间到2014年10月31日，应视为双方变更交付期限至2014年10月31日。但恒福房产公司未能依时交付，无论是至2015年1月18日张亚苏收楼，还是至2014年12月30日涉案房屋工程进行竣工验收备案，恒福房产公司均构成逾期交付，应当承担交付违约的责任。一审认定恒福房产公司构成逾期交付，判决其承担违约责任，支付违约金给张亚苏，并无不当，本院予以维持。
第二、虽然涉案房屋工程已经于2014年12月30日进行竣工验收备案，但是，根据双方《商品房买卖合同》约定，恒福房产公司应在具备交付条件时书面通知张亚苏收楼，可见，通知收楼是恒福房产公司应承担的合同义务。从查明的事实看，恒福房产公司并未履行书面通知收楼手续，故恒福房产公司以其已经履行书面通知，张亚苏未要求交楼为由，上诉主张不构成违约，理据不足，本院不予支持。一审判决其承担违约责任，支付违约金至张亚苏收楼止，并无不当，本院予以维持。
第三、2014年9月1日的《通知》以恒福房产公司承诺免除业主一年的物业管理费作补偿为条件，双方达成延迟交楼的一致意见，从《通知》的文义上看，双方的真实意思表示应为业主同意交楼时间顺延至2014年10月31日前，而恒福房产公司则对同意顺延交楼时间的业主免除一年物业管理费补为补偿，故恒福房产公司上诉认为延期违约金已抵扣物业费处理以及交楼违约金条款已作变更，并且已经履行，主张免责，理据不足，本院不予支持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人恒福房产公司的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费79元，由上诉人肇庆市恒福房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 孔日新
代理审判员 覃争义
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 李少锋
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