成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第2603号
原告中海振兴（成都）物业发展有限公司。住所地：成都高新区。
法定代表人郭勇，该公司董事长。
委托代理人杨洋，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人曹骥，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理人。
被告武汉宇哲科技有限公司。住所地：武汉市东湖开发区。
法定代表人何如良。
原告中海振兴（成都）物业发展有限公司（以下简称“中海公司”）诉被告武汉宇哲科技有限公司（以下简称“宇哲科技公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员黄琴担任审判长与人民陪审员王云、周京燕组成合议庭审理本案，后因工作调整，改由审判员杨芬担任审判长与人民陪审员王云、周京燕组成合议庭于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托代理人曹骥到庭参加诉讼，被告宇哲科技公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对本案进行了缺席审理，本案现已审理终结。
原告中海公司诉称，2013年3月28日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定，原告将位于成都市高新区交子大道177号中海国际中心B座10层1-4、12单元出租给被告，计租面积989.83平方米。合同约定房屋交付日期和计租日期为2013年4月15日，租赁期限自2013年4月15日起至2016年4月14日，共计36个月，装修期为2013年4月15日至2013年6月13日，装修期内，被告无需向原告支付租金，但需支付对应期间内的物业费和装修管理费及其他相关费用。租金标准为：按计租面积计算，每月每平方米人民币112元，合计每月租金为人民币110860.96元。物业费标准为：按计租面积计算，每月每平方米人民币22元，合计每月物业费为人民币21776.26元。同时，被告应当于合同签署之日起五个工作日内，向原告支付租赁保证金，共计人民币265274.44元。按照《房屋租赁合同》约定，被告应于2013年12月28日之前向原告支付约定的2014年1月1日至2014年3月31日期间的租金，共计人民币332582.88元，但被告一直未予给付。为了维护原告的合法权益，原告分别于2014年1月8日向被告送达《租金催缴函》，于2014年2月12日向被告送达《租金催缴通知》，于2014年3月5日向被告送达《关于缴纳中海国际中心租金的催缴函》，前述催缴函送达后，被告仍未按照合同约定向原告支付租金。为此，根据《房屋租赁合同》通用条款14.3条第1款的约定，原告有权经书面通知被告立即解除合同。原告于2014年3月6日向被告送达了《关于解除﹤中海振兴（成都）物业发展有限公司与武汉宇哲科技有限公司关于租赁中海国际中心B座10层01-04、12单元之房屋租赁合同﹥的通知》。根据《房屋租赁合同》的相关约定，原告有权要求被告承担因被告原因导致原告解除合同的相关违约责任。为此，原告诉至法院，请求人民法院依法判决：一、解除原、被告之间签订的《中海振兴（成都）物业发展公司与武汉宇哲科技有限公司关于租赁中海国际中心B座10层1-4、12单元之房屋租赁合同》；二、被告向原告支付租金243894.11元及补缴免租期的租金221721.92元；三、被告向原告支付交还期租金及物业费共计44212.41元，以及交还期届满后被告实际将房屋腾退并交还给原告之日止的双倍租金及物业费（暂计算至2014年5月5日为442124.07元）；四、被告向原告支付相当于三个月租金及三个月物业费的违约金共计397911.66元，支付合同解除前应付未付费用每日千分之二的违约金45231.27元；五、被告立即腾退房屋并立即交还原告；六、本案的诉讼费用由被告承担。
经审理查明：2013年3月28日，以原告为甲方，被告为乙方在成都签署《关于租赁［中海国际中心］B座［10］层［1-4、12］单元之房屋租赁合同》，约定原告将位于成都市高新区交子大道177号【中海国际中心】1栋1单元10楼1001-1004、1012号房屋租赁给被告用于办公。合同“专有条款”部分第2.1条约定“房屋交付日为2013年4月15日，房屋交付日即为本合同项下的计租日”；第2.2条约定“租赁期间自约定计租日起算至2016年4月14日期满，共计36个月”；第2.3条约定“自约定房屋交付日起至2013年6月14日为乙方（被告）的装修期。装修期内，乙方无需向甲方（原告）支付租金，但仍需按照物业公司制定的相关制度，按规定的时间和金额支付物业费、装修管理费及其他相关费用”；第3.1条约定“租金按计租面积计算，每月每平方米112元，合计每月租金110860.96元”、第3.2条约定“物业费按计租面积计算，每月每平方米22元，合计每月物业费21776.26元”；第3.3条约定“自2013年6月15日至2013年9月30日的租金合计391708.73元为乙方应实际支付的的第一期租金，由乙方于2013年4月15日前支付”；第3.4条约定“乙方应当于本合同签署之日起五个工作日内，向甲方支付相当于2个月的租金及2个月的物业费作为租赁保证金，即265274.44元，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务，该保证金可与本合同项下的违约金累加计算”。
合同“通用条款”部分第4.1条约定“租赁期限内，如首月或租赁期间届满的最后一个月不足整月的，则当月租金、物业费等按照当月实际天数据实计算。每日租金按照月租金标准除以30天计算（并四舍五入收整至元为单位）；第4.3条约定“如因乙方原因导致本合同解除的，则乙方除应按照相应条款约定承担违约责任外，还应向甲方补缴免租期内的租金”；第5.1条约定“租赁期限内，租金支付方式为预付，每季度为一个付款周期，乙方应于每一个付款周期未月的第28日前一次性向甲方足额支付下期租金。”；第6.1条a款约定“如乙方未按期支付租赁保证金，则乙方除应承担逾期支付的违约责任外，甲方还可以按照乙方逾期支付的天数相应顺延租赁房屋交付日，但本合同项下计租日、免租期和租赁期限的届满日等不予顺延”；第6.3条a款约定“本合同到期终止或非因乙方原因提前解除，在乙方按照本合同约定的房屋交还程序将房屋交还给甲方，双方就租赁房屋而产生的各项费用结算完毕，且乙方完成以租赁房屋地址为注册地址的工商登记注册信息的变更或修改后的五个工作日内，甲方应将经结算确认后的租赁保证金剩余部分无息退还给乙方；第7.1条a款约定“甲方委托的物业公司为中海物业管理有限公司成都中海振兴分公司”；第7.3条约定“物业费支付方式为预交，每半年为一个物业费交费周期，乙方应于每一个交费周期开始后5日内向物业公司一次性交纳该周期的物业服务费”、第7.4条约定“甲方有权经书面通知乙方后要求乙方直接向甲方支付物业费。如甲方向乙方发出前述书面要求，则乙方向甲方支付物业费即视为乙方履行物业费支付义务。乙方确认，甲方收取物业费系代物业公司收取，物业服务事宜仍由物业公司履行，乙方不得因物业服务事宜拒绝履行场地租赁合同项下的租金支付及其他义务”；第9.1条b款约定“乙方应在交付日和甲方办理租赁房屋交接手续，并与甲方于交接当日按照本合同附件四的格式要求共同签署交接确认书”；第9.2条a款约定“乙方应在交付日当日前往现场按照附件三约定标准查验租赁房屋及其设施设备，并办理交接手续”；第14.1条约定“乙方未按照本合同约定交付或补足租金、物业费、租赁保证金、公共事业费及本合同项下的其他费用的，应按照应付未付金额千分之二标准按日支付逾期付款的违约金”；第14.3约定“在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：a）乙方违反本合同14.1款约定，经甲方或物业公司发出书面催缴通知后超过15天的。甲方解除合同后，乙方仍应支付合同解除前乙方应付未付金额千分之二每日的逾期付款违约金；甲方不解除合同的，乙方应按逾期天数每日向甲方支付应付未付金额千分之二的逾期付款违约金。第14.4条b）约定“因乙方违约导致甲方终止合同的：a）甲方有权扣留租赁保证金，此外乙方还应按合同房屋交还程序将租赁房屋交还给甲方；b）乙方还应向甲方赔偿相当于三个月租金及物业费的违约金”；第15.1约定“租赁期限届满当日，或本合同因其他原因而终止后5日届满当日，为租赁房屋交还期的届满日。乙方应当在交还期届满日前将租赁房屋交还给甲方。双方特别约定，由于乙方违约导致甲方解除合同的，自甲方发出书面解除通知之日起3个工作日内为乙方异议期间，乙方在该异议期间未按本合同约定就合同解除事宜向法院提出诉讼的，在该异议期间届满之次日起应开始计算并进入上述约定的交还期；第15.3条b）款约定如因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同提前终止的，在乙方将租赁房屋按照前款约定要求交还甲方之前，乙方仍应当按照本合同终止时的租金及物业费标准向甲方支付租金、物业费以及各项公共事业费用等，而无论本合同是否已经终止；第15.4条约定“在乙方向甲方交还租赁房屋的同时，双方应当签署租赁房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或交还期届满双方虽未签署该确认书但乙方已经实际搬离租赁房屋之后，或交还期届满乙方弃场后，或交还期届满乙方仍未将乙方所有的物品搬离的，均视为乙方放弃了对租赁房屋内遗留的装饰装修、设施设备、物品等的所有权，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等），乙方对此无任何异议，且不得以违约、侵权等为由，向甲方主张任何赔偿责任。由此产生的处置费用（包括但不限于搬运费、保管费及仓储费等），均由乙方承担，甲方有权从租赁保证金中扣除，同时亦不免除继续向乙方追偿的权利”；第15.5条约定“无论任何原因，前款所述交还期届满后乙方仍未能将符合要求的租赁房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方还应当按照合同终止时租赁房屋租金及物业费标准向甲方支付双倍租金及物业费，并承担相关的公共事业费用，直至乙方完成上述交还工作为止，同时，乙方应赔偿甲方因此而遭受的全部损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该场地而需承担的违约金、中介费等”；第21条关于通知及送达约定中第21.1条约定“除专有条款第4条约定的通讯地址外，乙方租赁房屋亦视为本合同项下甲方向乙方发送通知的有效地址”；第21.3约定“以传真方式发出的，发出日期视为收悉日，以传真的发送报告单为送达凭证。以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为收悉日，以对方的签收文据为送达凭证。以挂号邮寄方式发出的，以发出后第5个工作日为收悉日，以邮局的邮件发送记录为送达凭证。以快递方式发出的，以发出后第3个工作日为收悉日，以有签收记录的快递单为送达凭证。在上述方法不能送达的情况下，甲方可在乙方租赁房屋门口张贴相关文件的，视为甲方已采取合理方式通知乙方，张贴之日为送达日。该合同附件二载明被告承租房屋的总面积为989.83元。前述合同签署当日，原、被告双方签署了该合同附件四《交接确认书》，该确认书载明“双方确认：2013年4月15日为《房屋租赁合同》项下的房屋交付日”。
案涉合同履行之初，被告尚能按合同履行了义务。后因被告未按照合同约定向原告支付2014年1月1日至2014年3月31日的租金332582.88元，原告于2014年1月8日向被告发送了《租金催缴函》，在该函件中，原告明确表示：“……按照《租赁合同》约定，如贵司逾期支付应付费用的，每逾期一日，贵司应支付逾期支付金额的千分之二作为违约金。……”被告于当日签收了该函件。后因被告仍未交纳租金，原告于2014年2月12日以EMS特快专递的方式向被告发送了《租金催缴通知》，该通知中，原告明确表示：“……如贵司逾期支付应付费用的，每逾期一日，贵司应支付逾期支付金额的千分之二作为违约金。此外，在贵公司逾期付款的情形下，根据《租赁合同》第14.3款约定，自我公司发出本通知之日起超过15天亦未收到全部欠付款项的，我公司有权以书面通知的方式，立即解除租赁合同，届时给贵司造成的一切不利后果，将由贵司自行承担。……”。在未收到被告付款及回复的情况下，原告于2014年3月5日以EMS特快专递的方式向被告发送了关于解除《中海振兴（成都）物业发展有限公司与武汉宇哲科技有限公司关于租赁中海国际中心B座10层01-04、12单元之房屋租赁合同》的通知。该通知载明，原告通知被告如下事项：一、本函送达之日，贵我双方签订的《中海振兴（成都）物业发展有限公司与武汉宇哲科技有限公司关于租赁中海国际中心B座10层01-04、12单元之房屋租赁合同》即告解除；二、本函送达当日，贵公司应当向我公司一次性支付逾期交纳的租金，共计232808.02元；三、本函送达当日，贵公司应当向我公司一次性支付逾期付款违约金共计441812.6元（包括：逾期支付2014年1月1日至2014年3月4日租金的违约金43900.94元；3个月租金332582.88元；3个月物业管理费65328.78元；四、贵公司缴纳的租赁保证金共计265274.44元，我公司按照合同约定有权予以扣留；五、贵公司应当按照《租赁合同》通用条款第15条的相关约定，向我公司交还租赁房屋，并承担在此期间发生的租金、物业费、公用事业费用；六、在租赁房屋交还当日，贵公司应当向我公司一次性支付完毕应付而未付的租金及物业管理费……。被告于2014年5月4日向原告寄送《租赁房屋搬离告知函》，该函载明：贵司《关于解除中海国际中心B座10层01-04、12单元武汉宇哲科技有限公司租赁合同的通知》（以下简称“通知”）我司已于2014年3月7日收悉，遂贵我双方于2013年3月28日签订的《中海振兴（成都）物业发展有限公司与武汉宇哲科技有限公司关于租赁中海国际中心B座10层01-04、12单元之房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）于我司收悉通知之日即告解除，现就搬离腾退事宜我司作出如下确认与告知：1、截止本函发出之日，我司已将《租赁合同》项下房屋（以下简称租赁房屋）内全部物品彻底搬离，未搬离之物品，即为我司对其无条件放弃所有权及相关权利，贵司可以进行任意处置，相关处置费用根据《租赁合同》的约定进行承担，由此给第三方造成的任何损失由我司全额赔偿。2、鉴于我司在履行腾退交还义务过程中发现，租赁房屋已无法达到《租赁合同》约定的承租方交还租赁房屋之时所应具备的状态，贵司如在另行出租过程中需要自行或委托第三方进行修缮，则由此产生的全部费用由我司承担，给贵司造成其他损失的，贵司有权向我司全额追偿。
另查明，案涉租赁房屋，原告已经在诉讼过程中另行出租他人。
上述事实有原告在庭审中的陈述，原、被告签订的房屋租赁合同，原告给被告发送的《租金催缴函》、《租金催缴通知》，《关于解除﹤中海振兴（成都）物业发展有限公司与武汉宇哲科技有限公司关于租赁中海国际中心B座10层01-04、12单元之房屋租赁合同﹥的通知》、被告向原告发出的《租赁房屋搬离告知函》及《国内特快专递详情单》等证据材料在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《关于租赁［中海国际中心］B座10层［01-04、12］单元之房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。合同履行期间，因被告出现未按合同约定支付房屋租金等违约行为，原告在经书面催告无果的情况下，按照合同14.3条的约定，于2014年3月5日向被告发出解除房屋租赁合同的通知，该通知经被告回函确认于2014年3月7日收悉。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，原、被告之间的房屋租赁合同于2014年3月7日解除。基于此，对于原告请求判决解除原、被告之间签订的《中海振兴（成都）物业发展有限公司与武汉宇哲科技有限公司关于租赁［中海国际中心］B座10层［01-04、12］单元之房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，现因被告未按合同约定按时足额向原告支付租金，致使双方签订的租赁合同解除，被告应承担由此所产生的法律责任。原告请求判决被告支付2014年1月1日至2014年3月6日租金243894.11元及补缴免租期租金221721.92元的请求，因双方的租赁合同于2014年3月7日解除，故原告有权要求被告支付租赁期间未支付的租金，现原告请求被告支付2014年1月1日至2014年3月6日租金243894.11元的主张是其自由处分诉讼权利的行为，本院予以支持。本案中，双方约定2013年4月15日至2013年6月14日为被告的装修期，装修期内被告无需向原告缴纳租金，现双方的租赁合同因被告的原因致使解除，根据租赁合同通用条款第4.3条及专有条款第2.1、2.3条的约定，原告有权要求被告补缴装修期的租金，故对原告要求被告补缴免租期（装修期）租金221721.92元的请求，本院予以支持。
原告要求被告交还房屋，并承担房屋交还期间所产生的租金、物业费的请求，本院认为，根据前述查明的事实，被告于2014年5月4日回函原告，确认截止该函件发出之日为其搬离租赁房屋之日，故原告在收到被告此回函后即可收回租赁房屋，而事实上，原告在诉讼过程中已经将该房屋另租他人使用，故原告要求被告返还房屋的请求，本院不予支持。根据租赁合同通用条款第15.1、15.3、15.4条的约定，原告有权要求被告应向其支付交还期租金及物业费，根据合同约定交还期应为2014年3月8日至2014年3月15日，此期间的租金及物业费为35369.93元，原告主张的44212.41元有误，本院予以部分支持；对原告要求被告支付交还期届满后被告实际将房屋腾退并交还给原告之日止的双倍租金及物业费请求，根据合同的约定从2014年3月16日至2014年5月5日期间双倍租金及物业费应当为450966.55元，现原告主张被告支付此期间的双倍租金及物业费的金额为442124.07元，这是当事人自由处分其诉讼权利的行为，本院予以支持。对于原告要求被告承担三个月租金和三个月物业费合计397911.66元的违约金以及在合同解除前按应付而未付的费用以每日千分之二的标准计算的违约金45231.27元的请求，符合租赁合同通用条款第14.4款b）项、14.3款a）项的约定，在被告未到庭抗辩的情况下，本院亦予以支持。
据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告中海振兴（成都）物业发展有限公司与被告武汉宇哲科技有限公司于2013年3月28日所签订的《关于租赁［中海国际中心］B座［10］层［01-04、12］单元之房屋租赁合同》于2014年3月7日解除；
二、被告武汉宇哲科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中海振兴（成都）物业发展有限公司支付租金243894.11元、补缴装修期租金221721.92元；
三、被告武汉宇哲科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中海振兴（成都）物业发展有限公司支付交还期（2014年3月8日至2014年3月15日）期间的租金及物业费35369.93元，以及（2014年3月16日至2014年5月5日）期间的双倍租金及物业费442124.07元；
四、被告武汉宇哲科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中海振兴（成都）物业发展有限公司支付违约金443142.93元。
五、驳回原告中海振兴（成都）物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如被告武汉宇哲科技有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费19968元，由被告武汉宇哲科技有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行上述支付义务时，一并给付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 杨 芬
人民陪审员 王 云
人民陪审员 周京燕
二〇一四年十月八日
书 记 员 白 霞