北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04853号
上诉人（原审原告、反诉被告）王凤全，男，1979年9月22日出生。
委托代理人王常胜，北京慎衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）施尚江，男，1963年10月10日出生。
委托代理人施永宝，北京市友邦律师事务所律师。
原审第三人商福利，男，1967年8月7日出生。
上诉人王凤全与被上诉人施尚江、原审第三人商福利租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第05142号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年8月，王凤全诉至原审法院称：我与施尚江于2007年10月10日签订�院承租协议，约定租期20年，租金每年22000元，并可在院内建房搭棚，合同期满自行拆除或协商解决。合同签订后，我依约交纳租金并于当年新建房屋、厂棚、围墙和护栏，在此从事水泥、钢筋及水泥制品等建材销售。我在承租时，曾向施尚江索要其与别人签订的承租场院合同，施尚江表示已签订，可以租赁20年，但至今未向我出示该租赁协议。2013年9月，我提出交纳下一年租金，施尚江告知出租人即商福利要收回场院，因租金上涨，其与商福利的合同已到期。同年10月12日，商福利带领装满石子的卡车欲进我承租场院进行倾倒，后我报警，商福利出示协议，表示其与施尚江的租期到2013年8月期满，告知我尽快撤离。施尚江明知其租期只有5年，却与我订立租期为20年协议，误导我大额投资新建房屋、场地、围墙等，且单方提前终止协议，严重影响经营，给我造成巨大经济损失，故起诉要求施尚江赔偿我合同期内租金差价39.2万元，增建房屋、厂棚、围墙折价10万元，合同期内经营性直接损失60万元，搬家费用1.8万元，共计111万元。
施尚江在原审辩称并反诉称：涉案场院系我从商福利处口头租赁所得，我与其未确定租赁期限，也无权转租，因此我将场地交付王凤全时未签署租赁合同，且王凤全非上纸寨村村民，其租赁该土地未经过相关行政部门批准，我未在王凤全提交的书面协议上签字，因此我与王凤全的租赁关系不成立，故不同意王凤全的诉讼请求。另反诉称，我将涉案场地交给王凤全使用时，院墙是红砖结构，仅有西南侧一个大门，后王凤全将原有院墙南侧、东侧、西侧拆除，改为现在的铁栏杆，将西南侧大门封堵，在南侧重新开门，又未经我同意在场地内建设房屋、厂棚，对场院原貌进行了改动。现商福利要求我交回场院，故反诉要求确认我与王凤全的承租关系于2013年10月10日解除，并自该日起按每日500元标准支付场地使用费，至王凤全完全腾退出场地日止，王凤全将临时建设的房屋及厂棚拆除、腾退场地，将南侧、东侧、西侧院墙恢复原状。
王凤全对施尚江的反诉辩称：我和施尚江签订的协议中约定可以搭建房屋，且涉案场地与其居住地仅一墙之隔，其称我建设房屋、厂棚不知情、不同意与常理不符。施尚江将场院租给我使用时就有两个大门，一个在西北侧，一个在西南侧，我将西北侧大门封堵，将西南侧大门往东移到现在的位置，将部分围墙改为护栏，拆下的砖用于加高北侧、东侧院墙及封堵西南侧大门，我自建房屋未使用院墙砖块。现其称交付场地时仅有一个大门与事实不符，因双方述称的交付场地状况不同，所以无法恢复原状。同意自2013年10月12日，按照�同约定标准支付场地占用费。
商福利在原审述称：涉案土地系1997年我从平谷区上纸寨村委会租得，随后平整了地面、修建了北正房并拉起了围墙。2002年，我将场院租给施尚江，当时是口头约定，租金随市场价变动，未确定期限。2008年，得知其将场地租给别人，便签订了书面合同，约定租期5年，今年10月到期，现准备将场地收回自用并要求施尚江将场地恢复原状。
原审法院经审理查明：1997年，商福利从上纸寨村民委员会租得位于上纸寨村东平蓟路北的未利用集体土地，并于同年6月将该地面整平、修建北正房两间并用红砖建起围墙，在围墙西南侧、东南侧均留有大门。施尚江隔墙居住在该场地西侧。2002年，商福利与施尚江口头协商，将其以每年10000元价格租给施尚江，租期不确定，租金随市场价变动。2003年商福利将租金调整为每年12000元。2007�10月10日，王凤全（乙方）与施尚江（甲方）签订租赁协议，约定甲方将位于上纸寨村东路北三角地，地磅东院租给乙方使用，合同期限为20年，期间因国家或集体占地，合同自行终止，甲方退还乙方剩余租金，如乙方终止合同，甲方不退还乙方剩余租金，合同期内租金始终不变；租期内乙方可以在院内建房搭棚，但租期满后，自行拆除或协商解决；租金交付方式为每年一交上交款，每年22000元；如乙方场院用不了，可以部分转租，如乙方全部转租，甲方立即收回。协议书由王凤全及施尚江妻子周亚萍代施尚江签字。另在协议书下方补充约定交款日期为每年的10月10日。合同签订后，王凤全自2007年到2012年每年10月10日向施尚江交纳租金22000元，至2013年10月10日。2007年底，王凤全在涉案场地建造正房三间、东厢房一间用于生活起居，所建房屋未挖建地基，以方砖为磉。后王凤全又在所建房屋前后搭建厂棚用于存放水泥，上述建筑，王凤全使用了部分原有院墙的红砖。王凤全建造上述房屋及厂棚未办理合法建设手续。王凤全在涉案场地出售水泥、钢筋及水泥制品，水泥为主营业务和主要利润来源。2008年8月30日，商福利与施尚江签订了场院承租协议书，租期为2009年1月1日至2013年12月31日，每年租金两万元。2013年9月，施尚江告知王凤全因商福利要收回场地，租赁协议不能继续履行，同年10月，商福利准备收回场地并欲在院内倾倒砂石料，后商福利同意王凤全使用场地至2013年底。王凤全因与施尚江就经济损失问题协商未果，遂诉至法院。
2013年11月22日，法院查看了现场、清点了现场存货。关于王凤全主张的诉讼请求，王凤全申请评估，经随机确定由北京京评价格评估有限公司为本案评估机构。2014年1月15日，该公司出具价格评估报告，评估结论为，建筑物、构筑物重置成新价为122175元，存货搬运费用为11028元、土地年租金市场价格为38750元。因现有资料无法准确估算年经营利润，该公司未予评估。
2013年12月26日评估公司勘察现场后，王凤全开始搬家，至12月30日，已将全部存货和生活用品搬至北京市平谷区北寺村东，王凤全在此与案外人共同经营水泥等建材的销售业务。
法院在2014年3月3日作出（2013）平民初字第05938号民事判决书，判决后施尚江不服，上诉于北京市第三中级人民法院，该院于2014年6月20日作出民事裁定书，认为原审判决认定基本事实不清，撤销一审民事判决，发回重审。
在本案审理过程中，施尚江对原审《价格评估报告书》提出异议，认为：1.工程计算表第1页中厨房、卧室、院地、院墙中涉及的砖地起墁、砖基础砌筑、砖外墙砌筑使用的红砖均归属于施尚江，不应作为评估对象；2.王凤全建设的房屋并未委托具有施工资质的专业工程公司进行施工，不发生间接工程费、企业管理费、规费、社会保险费、住房公积金、税金等费用。该报告将不发生的费用计入鉴定结论，直接导致评估价格过高，与实际价格严重背离。3.该报告中仅有李德胜、陆茗、武志刚的印章，没有该三人签名，且仅有李德胜、陆茗二人证书复印件，没有武志刚的证书复印件，且李德胜、陆茗的证书复印件上也不能看出其具备的鉴定项目。2014年11月24日，北京京评价格评估有限公司针对王凤全异议书复函答复：1.依据双方当事人签字确认的“勘验调查记录”，只有院墙的主材不在评估范围内，我公司核对后已做修改，并将更改后的院墙工程计算表附后；2.我公司是根据北京市住房和城乡建设委员会编制的北京市2012房屋修缮工程预算定额中规�的“取价依据”进行评估的，该定额是北京市住房和城乡建设委员会根据国家及北京市有关法律、法规、规范性文件规定的，结合本市实际情况编制的费用标准，为社会平均成本，采用该标准进行计算，符合北京市涉案（涉诉）财产价格鉴定操作规范；3.根据《北京市涉案（涉诉）财产价格鉴定操作标准规范》附录二的要求，由2名以上有签字权的价格鉴定人员签名或盖章，可见签名或盖章具有同等效力，证书为注册价格鉴证师的资格证书，旨在证明鉴定人具有相应资格。根据要求附两个职业资格复印件即可。综上，我公司委派鉴定人符合相关法律、法规和规定。其工程计算表的院墙工程总造价为14998.78元。双方对此无异议。王凤全对于建筑物、构筑物重置成新价的评估价格超出其诉讼请求100000元，未作出表示。
原审法院经审理认为：王凤全提交的场院承�协议书是王凤全与施尚江真实意思表示，不违反法律强制性规定，该协议虽由施尚江之妻代为签字，但结合王凤全以前交纳租金均有施尚江妻子签收且施尚江认可已收到租金的事实，足以认定其妻周亚萍在协议书上的签字系施尚江认可的有效的代理行为，该行为对施尚江发生效力。施尚江以无转租权、王凤全非本集体组织成员为由主张协议无效，但商福利与施尚江并未明确约定不得转租且商福利得知施尚江转租后并未提出异议、涉案地块亦非农业用地，因此施尚江主张合同无效的抗辩无事实和法律依据，法院不予采纳。故法院认定王凤全与施尚江签署的场院承租协议书为有效合同。另王凤全已于2013年12月30日搬离涉案场地，王凤全与施尚江已协商解除了租赁协议。施尚江在不确定对涉案场地拥有20年使用权的情况下，却与王凤全签署了租期为20年的协议，其缔约过失行为是导致涉案协议提前解除的主要原因，对王凤全因此遭受的损失承担赔偿责任，而王凤全在签署协议时未尽到合理的注意义务以避免施尚江的权利瑕疵，亦存在一定过错，故可适当减轻施尚江的赔偿责任。关于王凤全要求赔偿的建筑物、构筑物重置成新价的损失，王凤全与施尚江签订的租赁协议约定，租期内王凤全可以在院内建房搭棚，但租期满后，自行拆除，或协商解决，因此施尚江提出的对此不知情、不同意在此扩建改建的抗辩与事实不符，法院不予采纳。但王凤全扩建改建并未办理合法建设手续，因此产生的改建、扩建费用的损失由双方按照过错分担。对于评估价格，现施尚江对评估报告提出了异议，后北京京评价格评估有限公司针对王凤全异议书做出了书面回复，扣除异议部分的价格后，按照责任比例确定施尚江给付数额；王凤全主张的搬家费用高于�院根据评估结果计算的金额，应以评估结果为准；现租金差价损失的具体数额不能确定，即租金的高低随市场变化，且该损失不得超过施尚江在订立合同时应当预见的范围，故法院酌情确定王凤全寻找替代房屋周转期间为六个月，差价以评估结果中的租金市场价格为标准，减除租赁协议约定的租金作为差价计算；王凤全主张合同期内经营性利润损失，因缺乏法律依据，法院不予支持，但在解除合同后，王凤全确有实际损失，法院根据王凤全寻找替代房屋周转期间，以评估结果中租金市场价格作为标准计算施尚江赔偿数额。
对于施尚江要求王凤全给付场地占用费的请求，因合同实际履行至2013年12月30日，王凤全应按照合同约定租金标准给付占用费；现双方已经协商解除合同并实际履行，施尚江反诉要求确认双方的承租关系于2013年10月10日终止已无实际意义�施尚江要求王凤全将临时建设的房屋及厂棚拆除、腾退场地，将南侧、东侧、西侧院墙恢复原状的请求，因王凤全扩建的房屋及厂棚等建筑，已附和于涉案场院，且非王凤全违约，另经过评估，法院已确认由施尚江赔偿王凤全建筑物、构筑物重置成新价的损失，现如果拆除，会造成不必要的损失，故对施尚江该请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年2月作出判决如下：一、施尚江在判决生效后十日内，赔偿王凤全租金差价、搬家费用、建筑物和构筑物重置成新价、其他实际损失十二万四千五百一十九元。二、王凤全在判决生效后十日内，给付施尚江自二○一三年十月十一日至同年十二月三十日的租金四千八百八十二元。三、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定�加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王凤全不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原审判决，将本案发回重审或改判支持其原审要求施尚江赔偿111万元的诉讼请求。主要理由是：原审认定事实不清，确定寻找替代房屋周转期为6个月明显错误，且经营性损失没有按照实际损失给予补偿，此外，对于评估补充报告中的围墙墙砖造假数额认定错误。施尚江同意原审判决，不同意王凤全的上诉请求。商福利认为和自己无关，不对王凤全的上诉请求发表意见。
本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、王凤全与施尚江的场院承租协议书、租金收条、施尚江与商福利签订的场院承租协议书、水泥提货单、水泥运输证明、水泥销售价格证明、村委会证明、证人证言及证明、评估报告及评估�发票、勘察笔录及现场照片、录音及录音记录等在案佐证。
本院认为：本案二审争议的焦点是施尚江对王凤全的赔偿数额应当如何确定。根据已经查明的事实，2007年的场院承租协议是施尚江通过其妻周亚萍与王凤全签订，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。该协议之所以无法继续履行，主要原因在于施尚江与商福利2008年8月30日签订的承租协议中约定，施尚江对涉案场院的承租期限截止到2013年12月31日，在此期限之后，施尚江丧失了继续履行其与王凤全所签租赁协议的能力。故施尚江的违约行为是导致其与王凤全的租赁协议提前解除的主要原因，施尚江应当对此承担主要责任。而王凤全在2007年与施尚江签署租赁协议时，施尚江是否有权将涉案场院向王凤全出租二十年，亦属不确定状态，王凤全对于施尚江的权利瑕疵，未尽到合理的注意义务，对于双方租赁协议的提前解除，亦存在一定过错，应当承担次要责任。原审法院认为施尚江存在缔约过失行为，并引用《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款作为判决依据，属于对于法律理解的偏差，本院在此予以纠正。
关于王凤全要求赔偿的增建房屋、厂棚、围墙折价款一节，经评估，该部分建筑物、构筑物的重置成新价为122175元，因施尚江对评估报告提出了异议后，北京京评价格评估有限公司的补充报告对此作出了修改。原审法院参照该修改意见对该数额作出了调整，调整后价格仍高于王凤全主张的折价款100000元，施尚江对此并未提出异议，本院对此予以确认。考虑到王凤全并未对其改、扩建办理合法建设手续，亦存在一定过错，原审法院按照双方过错责任比例，合理确定施尚江向王凤全的赔偿数额，处理正确，本院予以维�。
关于租金差价损失数额的确定，需要指出的是，该损失不应超过施尚江在订立合同时应当预见的范围。原审法院以评估结果中的租金市场价格与租赁协议约定的租金价格之差额，乘以酌情确定的王凤全寻找替代房屋的周转期间六个月，得出租金差价损失数额，既可以弥补王凤全的租金差额损失，又将损失数额限定在了施尚江订立合同时应当预见的范围之内，公平适当，本院予以确认。
关于王凤全主张合同期内经营性利润损失部分，缺少相应计算依据，原审法院根据本案实际情况，酌定以王凤全寻找替代房屋周转期间乘以评估结果中的租金市场价格，作为损失数额，并无不当，本院予以维持。
关于王凤全主张的搬家费用损失，其主张的金额高于评估金额，且没有相应证据予以证明，原审法院对其主张的过高部分不予支持，以评估结果为准确认搬家费用损失，处理正确，本院亦予以维持。
综上，王凤全提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审判决并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费7395元，由王凤全负担1479元（已交纳），施尚江负担5916元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；反诉费50元，由王凤全负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）；一审评估费7500元，由王凤全负担1500元（已交纳），由施尚江负担6000元（于本判决生效后七日内交至原审法院）。二审案件受理费15555元，由王凤全负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 磊
代理审判员 林存义
代理审判员 杨 夏
二〇一五年四月二十日
书 记 员 陈 萌