河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终617号
上诉人（原审原告）：周琳，女，1968年10月20日出生，汉族，户籍所在地陕西省西安市阎良区，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：冯德华，北京桂润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王楠，北京桂润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县工业园区内。
法定代表人：许世坛，董事长。
委托诉讼代理人：杨君罡，北京肇文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卓涛，北京肇文律师事务所律师。
上诉人周琳因与被上诉人大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司（以下简称中基太业）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2016）冀1028民初1481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人周琳的委托诉讼代理人冯德华、被上诉人的委托诉讼代理人杨君罡、卓涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周琳上诉请求：一、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2016）冀1028民初1481号民事判决，依法改判被上诉人立即对案涉房屋整改：1.至符合合同及宣传允诺要求的30平米的花园及6平米的露台；2.整改至房屋与停车场的间距至强制性消防规范要求（不小于6米）；3.整改至厨房铺设能够正常使用且符合国家规定的排烟管道；4.对案涉房屋所在楼栋所有添加物进行拆除，恢复至原规划标准；5.室内楼梯整改至符合国家规定的要求（楼梯踏步宽度不小于0.22米，高度不大于0.20米）6.对院中塌陷部分进行回填；7.做房屋散水。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律均错误。1.对被上诉人售楼广告和宣传资料的内容和允诺是否构成要约的认定错误。上诉人认为广告宣传内容对上诉人购房选择及价格有重要作用，应属于要约，被上诉人违反应承担违约责任。2.一审对案涉楼房与停车间距的问题认定错误。上诉人购买该房是为今后生活，距离近了有安全隐患。3.一审判决对上诉人案涉房屋的厨房烟道装修合理损失补偿2000元错误。上诉人认为过低。4.一审对上诉人主张的案涉房屋院内塌陷、做散水的判决错误。这问题属于被上诉人房屋严重不符合交付标准。5.一审对于上诉人的其他诉讼请求没有认定就予以驳回是错误的。案涉楼栋的添加物应予拆除，否则不符合房屋交付标准。6.一审上诉人提交了案涉房屋鉴定申请书，一审判决却未予体现。
中基太业辩称，坚持一审的答辩意见和认可一审认定的事实。即上诉人的上诉请求没有相应的事实和法律依据，请求法院驳回上诉人的全部诉讼请求。烟道和排气道并不属于强制性法律规范。
周琳向一审法院起诉请求：法院判令被告立即对涉案楼房进行整改至配有合同及宣传中允诺的30平方米花园及露台；对涉案楼房与停车场的间距进行整改至符合强制性消防规范要求（不小于6米）；对涉案楼房厨房进行整改，敷设能够正常使用且符合国家规定的排烟管道；对涉案楼房所在楼栋上所添加建筑进行拆除，将其恢复至原规划设计标准；对涉案楼房内楼梯进行整改至符合国家规定的要求（楼梯踏步宽度不应小于0.22m，踏步高度不应大于0.20m）；以楼房价款1031533元为基数，按日万分之一标准支付自2016年1月1日起至符合合同交房条件之日止的逾期交房违约金；对涉案楼房与院子中的塌陷部分和裂缝进行回填；对涉案楼房做房屋散水；诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：原、被告于2014年5月17日订立商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于大厂回族自治县工业园区祁屯段大福北路北侧首钢圣拉斐尔小镇贝赫园（世美园）小区0017幢05单元1-2层0501号楼，该楼房建筑面积122.26平方米，公摊建筑面积6.94平方米，楼房总价款为1031533元。合同第八条交付期限约定，被告应于2015年6月30日前将已取得建筑工程竣工验收备案表的楼房交付原告。同时对其他条款进行了约定。合同订立当日，双方另行签订补充协议一份，协议第八条1约定如出卖人不能按照本合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2015年12月31日，含该日）的交房宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日前将具备交付条件的商品房交付买受人，不视为出卖人延期交房。补充协议第十条同时对房屋质量、维修等进行了约定，以及约定了买受人不得以属于房屋保修范围存在质量问题为由拒收楼房，如未能按期接收楼房，被告可径行将涉案楼房钥匙交付前期物业服务单位，由该物业服务单位代为接收。合同及补充协议订立后，原告于当日向被告支付楼房价款1031533元。被告于2015年12月30日书面通知原告于当日接收涉案楼房。原告以房屋存在质量问题为由，至今未接收涉案楼房。被告陈述，涉案楼房钥匙因被告拒绝收房，已按合同约定交付物业服务单位保管。
另查明，涉案楼房经大厂回族自治县房产管理局批准，依法取得商品房预售许可证，证号为（大）房预售证第1329号。大厂回族自治县公安消防大队于2015年12月23日出具大公消竣备字（2015）第0023号建设工程竣工验收消防备案凭证。涉案楼房于2015年12月30日取得河北省建设工程竣工验收备案证明书，备案号为20132015123056。
又查明，2016年10月27日，本院对涉案楼房进行现场勘查，涉案楼房院内部分地面存在回填土下沉情况，楼内厨房已预留排烟孔，但排烟孔与排烟管道之间未设置联通装置，楼梯踏步宽度及楼梯高度不存在明显影响正常使用的设计问题,符合通常使用标准。花园及露台未达到原告诉请的面积。楼后设置的地面停车位临近入户燃气管道。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同及补充协议、销售不动产统一发票、现场照片、宣传单及宣传视频资料，被告提交的商品房买卖合同及补充协议、住房城乡建设部司函出具的复函、建设工程竣工验收消防备案凭证、现场照片、河北省建设工程竣工验收备案证明书、EMS快递单、收房通知书，本院现场录像及原、被告的陈述在案为凭。
一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，体现双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，应予维护，合同对买卖双方均具有同等的法律约束力。商品房的销售广告和宣传资料一般意义上属于要约邀请，除出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，方视为要约。本案中，由被告委托或授意的第三方在销售楼房广告和宣传资料中，虽显示该户型楼房均赠送一个20-30平方米不等的花园及5-6平方米的露台等表述内容，但其仅代表销售方的一种不特定营销手段，主要目的明显系为增加销售卖点或提升与同行业的销售竞争力，该营销策略并不为效力性法律规范所禁止。所售楼房的基本功能主要体现为供买受方生活居住、使用，其中包含的花园、露台仅系居住功能范围外的附属设施，实际交付面积虽未达到宣传资料中所承诺面积，但对房屋的销售价格并不足以产生重大影响。同时，宣传材料中的说明和允诺并未载入双方商品房买卖合同文本及补充协议，且在双方补充协议中明确约定以该商品房交付时现状为准、宣传材料及互联网上信息仅供参考、不构成买卖合同的组成部分等内容。据此，原、被告均应严格依合同约定，遵约守信，全面、正确行使权利并履行各自义务。故，对于原告主张按照宣传材料及互联网上的宣传信息，由被告向原告交付一个20-30平方米不等的花园及5-6平方米的露台的诉求，理据不足，本院不予维护。
原告诉请的将涉案楼房与停车场间距进行整改至不小于6米的问题，住房和城乡建设部标准定额司复函明确答复对供住宅小区车辆停放的地面停车位，在《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》中未作具体规定，亦无相关法律、法规进行规范，其该主张无相应的法律依据，且该停车位虽与燃气管道相邻，但并未损害相关权利人合法权益，故对原告该项诉请，本院不予支持。
原告主张的要求被告对涉案楼房厨房过行整改，敷设能正常使用且符合国家规定的排烟管道问题，经本院现场查看，涉案楼房虽预留排烟孔，但排烟孔与排烟道之间未有连通装置相接，无法满足排烟道的正常使用功能，属于履行瑕疵，根据《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在上述合理期限内拒绝修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担”的规定，被告理应采取补救措施，在合理时间内（酌定自判决生效之日起十个工作日为宜）进行修复。如被告在前述期限内未予修复或未达到正常使用标准，本院酌定被告一次性补偿原告2000元为宜。
关于原告主张要求被告拆除涉案楼房楼顶的阳光房的诉请，根据双方当事人当庭所作陈述及本院现场查看情况，结合涉案楼房业经相关主管部门验收备案的事实，能证实该阳光房系原告楼上住户自行搭建，该行为属于案外人违反管理规约的违约行为，应由前期物业公司依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”规定，应由相关权利人要求违约、违法业主对违约建筑予以拆除。故对原告该项诉讼请求，本院依法不予支持。
关于原告诉请的要求被告对涉案楼房楼梯踏步进行整改问题，根据住房和城乡建设部颁布的《住宅设计规范》规定：5.7.4套内楼梯的踏步宽度不应小于0.22m；高度不应大于0.20m。设计规范对楼梯要求作了严格的规范，但当事人不能随意扩大解释。基于诉争楼房交付标准为毛坯房，暂不具备完全的使用功能，涉案房屋部分楼梯踏步虽与规范要求不一致，存在轻微瑕疵行为，但上述问题可在装修过程中须予以调整和改造，故原告该项诉求理据不足，本院不予支持。
原告主张由被告对涉案楼房院内塌陷部分进行回填及为涉案楼房作散水，非被告合同约定义务，且涉案楼房经相关部门验收达到交房条件后，被告已通知原告履行收房义务，原告未及时收房，疏于对涉案楼房进行管理，由此造成涉案楼房出现地面下陷等问题，相关责任风险在楼房交付后应由买受方自行承担。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
原告诉求的逾期交房违约金问题，依合同第八条已对交房条件进行了约定，本案房屋被告于2015年12月30日经相关部门验收合格，已符合原、被告合同所约定的交付条件。被告已于当日书面通知原告接收房屋，不存在逾期交房的违约行为。原告提出的涉案楼房存在质量问题，属于商品房质量保修责任范围的事项，买受方不能以此抗辩商品房买卖合同约定的交付条件，不能据此认定被告出卖的房屋不符合交房条件。原告拒绝接收涉案楼房，缺乏理据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十一条、第十三条、第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司对涉案大厂回族自治县工业园区祁屯段大福北路北侧首钢圣拉斐尔小镇贝赫园（世美园）小区0017幢05单元1-2层0501号楼厨房烟道，自判决生效之日起十个工作日内进行修复、整改以达到正常使用标准。如被告逾期未予修复或未达到正常使用标准，被告须一次性补偿原告周琳合理损失2000元。二、驳回原告周琳其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2200元，由被告大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司负担。
本院二审经审理查明，二审中,上诉人申请对楼房与停车场间距、厨房烟道的设计、楼梯的设计是否符合国家强制性规范进行司法鉴定。该申请要求鉴定的事项属于案涉房屋的一般质量问题，不属于房屋主体结构问题，且经大厂回族自治县公安消防大队于2015年12月23日出具的大公消竣备字（2015）第0023号建设工程竣工验收消防备案凭证和2015年12月30日取得备案号为20132015123056号的河北省建设工程竣工验收备案证明书予以确认，如存在问题亦属于开发商质量保修的范围，对其提出的鉴定申请本院不予准许。
二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案中，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》和补充协议以及约定的内容是在双方自愿协商基础上达成的，是双方的真实意思表示，因此相关约定对双方具有法律约束力。双方当事人争议的主要问题是：1.被上诉人对上诉人在房屋销售广告和宣传资料中的宣传内容和允诺是否构成要约，被上诉人是否应承担相应的责任？2.案涉房屋的停车场与楼房间距、厨房的烟道设计、楼梯的设计等质量是否存在不规范的问题，是否应由被上诉人承担相应的责任？
一、关于第一个争议的问题
一般意义上讲，商品房的销售广告和宣传资料宣传内容和允诺属于要约邀请，除出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，方视为要约。本案中，被上诉人在房屋的销售广告和宣传资料中对上诉人进行了相关说明和允诺，给上诉人在房屋的选择等方面产生了一定影响，但本案中双方当事人在《商品房买卖合同》的补充协议第十条第五款中又约定：“该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人的责任”，在上诉人对此签字确认的情况下，该约定应作为双方当事人对案涉房屋的销售广告和宣传资料宣传内容和允诺相关约定的最终意思表示，无论商品房的销售广告和宣传资料中的宣传内容和允诺是否构成要约，均不影响最终约定内容对双方的约束力。因此上诉人请求二审法院改判被上诉人对案涉房屋整改至符合合同及宣传允诺要求的30平米的花园及6平米的露台不能成立，本院不予支持。
二、关于第二个争议的问题
本院认为，本案中，被上诉人就案涉房屋于2015年12月23日取得大厂回族自治县公安消防大队出具的大公消竣备字（2015）第0023号建设工程竣工验收消防备案凭证，于2015年12月30日取得河北省建设工程竣工验收备案证明书，表明案涉房屋在该时间即具备了交付购房人的条件。上诉人提出由被上诉人对案涉房屋的楼房与停车场间距进行整改至不小于6米的问题，因双方对此没有明确的约定，且目前也没有相关法律、法规进行规范，一审法院以其该主张无相应的法律依据，且该停车位虽与燃气管道相邻，但并未损害相关权利人合法权益，对周琳的该项诉请不予支持，并无不当。关于上诉人对厨房的烟道进行整改的请求，一审法院依据双方的合同约定和周琳案涉楼房的瑕疵情况，判决大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司对周琳案涉房屋厨房烟道自判决生效之日起十个工作日内进行修复、整改以达到正常使用标准。如被告逾期未予修复或未达到正常使用标准，被告须一次性补偿原告周琳合理损失2000元，并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出对楼梯踏步进行整改问题，因该问题一不属于房屋主体结构的质量问题；二不属严重影响正常居住使用的质量问题，上诉人提出就该项设计施工进行鉴定的请求不予准许，对因此请求被上诉人承担相应责任的主张不能成立，本院不予支持。关于案涉房屋所在楼栋所有添加物进行拆除、院中塌陷部分进行回填、做房屋散水等问题，因其亦不属于房屋主体结构和严重影响居住使用方面的质量问题，也未在合同中明确约定，一审法院判决驳回周琳该项请求并无不当。
综上，上诉人周琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由周琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 帆
审 判 员 丁德松
代理审判员 郑培明
二〇一七年四月十二日
书 记 员 崔占英