山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终4729号
上诉人（原审被告）：王立艳。
委托诉讼代理人：王岗（王立艳之夫）。
委托诉讼代理人：刘晶，山东名泉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：霍延清。
委托诉讼代理人：霍启明（霍延清之弟）。
委托诉讼代理人：霍宪桐（霍延清之父）。
原审被告：王岗。
委托诉讼代理人：刘晶，山东名泉律师事务所律师。
上诉人王立艳因与被上诉人霍延清、原审被告王岗房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王立艳的委托诉讼代理人即原审被告王岗及其与王岗共同的委托诉讼代理人刘晶，被上诉人霍延清的委托诉讼代理人霍启明、霍宪桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王立艳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回霍延清的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由霍延清负担。事实和理由：一、王立艳在与霍延清协商房租问题未果的情形下主动于2015年6月20日搬出，并于搬离后多次致电霍延清请求交接房屋，但霍延清一直拒绝接收，为避免造成纠纷，无奈之下，在征得中介机构工作人员綦家欣同意下，将涉案房屋钥匙交给綦家欣，该时间应当认定为双方合同解除时间。一审判决将现场勘验的日期确定为交付钥匙的日期，缺乏事实及法律依据。二、王立艳与霍延清及中介协商同意后，在合同约定的租期未满前搬离涉案房屋，应当按照实际使用时间计算房屋租赁费用，租赁费应当计算至王立艳实际搬离房屋时间。三、一审判决对本案合同解除的违约方认定与事实不符，违约金的计算方式违反客观事实及合同本意。租赁合同的解除是在双方未协商一致的情况下由霍延清主动提出的，非王立艳要求解除，王立艳不应当承担违约责任。四、霍延清提交的青岛能源热电公司第三热力分公司出具的证明不能证明房屋原有采暖设备或原设备是由王立艳拆除的。一审判决直接通过上述证据推定王立艳在租赁房屋时房屋内有暖气片，没有充分的事实依据。五、霍延清于2015年6月15日明确指出要求收回房屋，解除该租房协议，王立艳自收到霍延清解除合同的通知后该租赁合同就自行解除，自2015年6月15日起不再处于租赁期，王立艳也无需再支付水费、电费等一系列相关费用。六、一审法院在现场勘验后，仅凭残留的装修接口痕迹判断屋内存在二层建筑与事实不符。
霍延清辩称，本案证据充分，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
霍延清向一审法院起诉请求：双方于2014年8月23日签订租赁合同，王立艳、王岗租用香港东路126号亚麦花园1号楼2单元102户，合同对租赁期限、交房租时间、违约责任做了约定，任何一方不准转租、转让、停租。2015年5月23日，霍延清要求王立艳、王岗支付房租，王立艳、王岗迟迟未付。王立艳、王岗未通知霍延清拆除了房屋内用10号工字钢和木板建造的的二层，霍延清建造二层花费23000元。王立艳、王岗已构成违约。请求判令：1、解除租赁合同；2、王立艳、王岗支付违约金34450元；3、恢复房内二层；4、支付水费、电费、物业费。诉讼中，霍延清追加诉讼请求：5、恢复原状，包括取暖设备、所有门、灯光设备、四排大货架；6、明确拖欠物业费、水费数额为1181.7元；7、王立艳、王岗支付自2015年8月24日租金至收回房屋止；诉讼费由王立艳、王岗承担。
一审法院认定事实：
霍延清（甲方）与王立艳（乙方）、及青岛金鼎不动产经纪有限公司（丙方）于2014年8月23日签订房屋租赁合同，约定霍延清将位于青岛市崂山区香港东路126号1号楼2单元102户房屋租赁给王立艳，租赁期限三年，自2014年8月23日至2017年8月23日，用途为商用；约定第一年年租金130000元，第二年开始递增，每年6%，第二年开始承租方每年提前三个月交清下一年租金，不提前交清租金视为违约，并提起三个月搬出，三个月的租金不退回，定为违约金赔偿出租方，事后互不干涉；违反合同约定的，定为本合同约定的三个月房租承担违约责任，赔偿受害者的损失；承租方向出租方预交5000元押金。该合同最后备注：乙方另支付甲方前租户王秀萍转让费三万元（含空调、门、监控）。
签订合同后，霍延清委托代理人霍宪桐与王立艳于2014年8月25日办理房屋交接，双方在物业交接表上签字。王立艳支付霍延清第一年租金130000元及押金5000元，未支付之后的租金。
霍延清提交青岛能源热电公司第三热力分公司于2015年11月10日出具的证明，内容为香港东路126号亚麦花园为青岛能源热电公司第三热力分公司的供热区域，此小区1号楼2单元102户为2005年4月份交纳供热配套费共17349.3元，此户自2005年开始正常供热。2015年9月份，我公司接户主霍先生反映，家中供热设施被拆除，经到用户家查看，确实家中供热设施已拆除，但具体怎样拆除的，由何人拆除，我公司不详，特此证明。霍延清并提交收据二份，主张于2005年4月21日交纳该房屋暖气配套费11414元、安装费5935元。对此，王立艳称接收房屋时室内没有供暖设施，王立艳自己购买安装供暖设施，王立艳在搬走时将暖气片拆走。
王立艳认可未交纳2015年之后的物业费，物业费每月137.6元。霍延清提交流水单一份，主张王立艳欠水费50元，王立艳不予认可。
一审法院于2015年12月4日组织现场勘验，当时房屋内状况为：暖气片、灯都已拆掉，没有入户门，没有二层，但墙上有打钢钉的痕迹和存留物，霍延清能准确地揭掉壁纸找到洞口并提交了二层制作说明和示意图。现场勘验当日，王立艳将房屋钥匙交还霍延清。
王立艳申请证人綦甲欣出庭作证，该证人系双方租赁房屋的中介人员，该称租房时没有注意到是否有暖气片，王立艳六月底搬走。
一审法院认为：
双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。因租赁合同的双方当事人为霍延清与王立艳，王岗不是合同的当事人，故霍延清对王岗的诉讼请求，应予驳回，应由王立艳承担房屋租赁的有关法律责任。
因租赁合同约定租赁期限为三年，自2014年8月23日至2017年8月23日，但王立艳只支付了第一年的租金并以地铁施工为由提出要求降低房租金，在双方协商未达成一致意见的情况下，王立艳提出解除合同，已经构成违约，霍延清起诉要求解除租赁合同并要求王立艳、承担违约责任，于法有据，法院予以支持。王立艳应支付其占有使用房屋期间的租金，根据合同，第二年租金递增6%，为137800元，王立艳应支付2015年8月23日至返还房屋之日即2015年12月4日期间的租金，共103天，租金为38886元（137800元÷365天×103天）。双方租赁合同约定，违约金为三个月房租，不违反法律规定，为有效约定，王立艳应赔偿霍延清违约金34450元（137800元÷12×3）。以上房屋租金和违约金共计73336元，扣除王立艳已付的押金5000元，王立艳还应支付霍延清68336元。
关于霍延清要求王立艳恢复房屋二层，王立艳否认有二层，但根据法院现场勘查情况，房屋墙上有打钢钉的痕迹和存留物，霍延清能准确地揭掉壁纸找到固定二层的洞口，并提交了二层制作说明和示意图，与现场勘验情况吻合，可以确定房屋内原有二层，王立艳租赁后将其拆除，故王立艳应恢复房屋二层，于判决生效后十日内履行。
关于霍延清要求王立艳恢复取暖设施，因该房屋自2005年开始供热，霍延清交纳了供暖配套费、安装费，王立艳在租赁房屋后重新安装了暖气片并拆走，因此可以推定王立艳租赁房屋时该房屋有暖气片，王立艳应将暖气片恢复原状。关于灯具，王立艳装修时重新安装灯具，并在搬走时拆走，王立艳应将原灯具恢复原状。
关于霍延清要求王立艳将门恢复原状，因王立艳在租赁房屋时已经支付原租户转让费，包括门，因此王立艳有权将门拆走，霍延清的主张，不予支持。霍延清主张的四排大货架恢复原状，未提交证据证明，法院不予支持。
霍延清主张的物业费，王立艳应交纳其实际使用房屋期间的物业费，为节约诉讼成本，法院支持霍延清直接向王立艳主张物业费，物业费每月137.6元，王立艳应支付2015年1月至2015年8月23日期间的物业费，应为1068元。关于水费，霍延清提交的证据不能证明其主张，不予支持。
一审法院判决：一、解除霍延清与王立艳于2014年8月23日签订的房屋租赁合同；二、王立艳支付霍延清房屋租金、违约金68336元，于判决生效后十日内付清；三、王立艳支付霍延清物业费1068元，于判决生效后十日内付清；四、王立艳将租赁房屋内的二层（恢复办法参照霍延清提交的说明和示意图）、供暖设施、灯具恢复原状，于判决生效后十日内履行完毕；五、驳回霍延清对王岗的诉讼请求；六、驳回霍延清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1661元，由霍延清承担113元，王立艳、王岗承担1548元（王立艳、王岗承担部分霍延清已预交，王立艳、王岗于判决生效后10日内直接给付霍延清）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王立艳申请中介人员鲁景淼出庭作证。鲁景淼证明王立艳在6月底7月初时搬离涉案房屋，王立艳搬离后将房屋钥匙交给中介公司，因为霍延清的代理人拒绝收取钥匙，中介公司将钥匙又退还给王立艳，鲁景淼还证明王立艳租房之初，其到涉案房屋内数次，没有看到有涉案房屋二层结构，记不清房屋内有没有暖气片，王立艳承租涉案房屋之前，房屋内没有货架，房屋状况不是很好。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，霍延清与王立艳签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案诉争焦点为，1、双方合同解除时间及违约责任；2、应否支持霍延清要求恢复房内二层、供暖设施、灯具的诉讼请求。
对于第一个诉争焦点，双方合同解除时间及违约责任。
本案系房屋租赁合同纠纷，当事人间新的权利、义务因时间的经过而不断发生，合同终止的时间对于双方之间的权利义务具有关键性的作用。王立艳主张其于2015年6月20日自涉案房屋搬出，房屋钥匙交到为双方提供居间服务的中介公司，因霍延清不收钥匙且不允许中介公司代为收取，中介公司将钥匙又退给王立艳，王立艳要求以其自涉案房屋搬离的时间作为双方合同解除的时间。霍延清不认可王立艳要求交钥匙退还房屋的事实。本院认为，首先，涉案中介公司未取得霍延清可以代为收回房屋的授权，王立艳将钥匙交给中介公司的行为并不能产生向霍延清交还房屋的法律效果；其次，王立艳提交的电话录音内霍启明要求立即收回房屋，王岗要求待双方就合同解除达成一致后再移交房屋。王立艳要求以2015年6月20日为双方合同解除时间的主张，依法不能予以支持，一审法院以2015年12月4日现场勘验双方移交房屋钥匙时间作为双方合同解除时间并无不当。根据双方合同约定，王立艳在租赁期内要求解除合同，王立艳应当承担违约责任支付三个月房租，同时王立艳应当支付2015年8月23日至2015年12月4日期间欠付的租金，一审法院判决王立艳支付欠付的租金、物业费及违约金符合本案事实与法律规定。
对于第二个诉争焦点，应否支持霍延清要求恢复房内二层、供暖设施、灯具的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”当事人应当对自己的诉讼请求提供证据加以证明，未能提交证据或是提交的证据不足以证明其主张的应当承担不利的后果。霍延清要求将租赁房屋内的二层、供暖设施、灯具恢复原状，霍延清应当举证证明二层、供暖设施、灯具的存在，同时其要求恢复原状应当举证证明所主张的原状具体情形。诉讼中，霍延清未能提交充分证据证明二层的存在，及供暖设施、灯具的原状，一审法院仅仅依据勘验现场时霍延清的代理人能够找出涉案房屋墙上的安装二层打钢钉痕迹及存留物，不足以证明二层的存在，且王立艳不认可二层的存在，中介人员出庭亦发表到涉案房屋未发现二层存在的证言，应当认为霍延清主张涉案房屋内存在二层的证据不足。霍延清在诉讼中也未能提交充分证据证明供暖设施、灯具的原状详细情况，其要求判决王立艳恢复供暖设施、灯具原状的要求依法也不能予以支持。
综上所述，王立艳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、维持青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第838号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销（2015）崂民一初字第838号民事判决第四、六项；
三、驳回霍延清的其他诉讼请求。
一审案件受理费1661元，由霍延清负担200元，由王立艳负担1461元，二审案件受理费1535元，由霍延清负担135元，由王立艳负担1400元。
判决为终审判决。
审 判 长 孙 琦
代理审判员 甘玉军
代理审判员 王 楷
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 王 明
书 记 员 魏 威