广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0902民初1893号原告：深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司，住所地玉林市江南区新民路北侧、江南大道西侧弘景·金色蓝湾A16#203房。负责人：赖金国，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟夏，广西全德律师事务所律师。被告：陈坚，男，1971年10月4日出生，汉族，住玉林市玉州区。原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司（以下简称都市物业公司）与被告陈坚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告都市物业公司的委托诉讼代理人钟夏，被告陈坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告都市物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2013年7月1日至2016年7月31日的物业服务费1633.72元以及违约金2793.66元（违约金计算办法：以每月缴纳物业服务费用为基数，从应缴费之日起计至还清之日止，按每天所欠金额千分之三的标准计付，计至2016年07月31日违约金为2793.66元，以后续计。）；2.判令被告支付2013年7月1日至2016年7月31日的专项维修资金251.34元、电梯维护费721.9元给原告；3.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：被告是玉林市中宜尚品小区的业主之一。2013年3月20日，玉林市中宜尚品小区业主委员会在双方自愿、平等、合法的基础上，与原告都市物业公司签订了玉林市中宜尚品小区《物业服务合同》。该合同第二十八约定，本合同期限二年，自2013年3月23日起至2015年3月22日止。前述合同到期后，原告于2015年4月26日续签第二份合同，合同服务期自2015年3月23日起至2018年3月22日止。《物业服务合同》（第一份）地二十九条第2款约定，物业服务费用的收费标准为：住宅0.65元/月·平方米计，商业1.5元/月·平方米计；专项维修资金收费标准为：住宅和商业0.1元/平方米/月；电梯维护费为：除7栋业主每户50元/年，其余业主每户100元/年；代收7元/月/户垃圾清运费；公共用水电费由全体业主公摊。第4款约定，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的金额千分之三的标准支付违约金。第二份《物业服务合同》第二十九条第2款约定、第4款关于拖欠物业费等费用滞纳金的约定与第一份合同一致。合同签订后，委托人按合同的约定，为业主提供了物业服务。被告作为业主之一，有义务按时缴纳物业服务费和水电费、公摊水电费和电梯维护、年检费以及公共维修资金等其他相关费用。至今，被告尚欠有费用未交清，经原告多次催款，被告均无理拒付。综上，原告认为，根据《物权法》和《物业管理条例》等相关法律规定，原告与玉林市中宜尚品小区业主委员会签订的《物业服务合同》对业主（被告）具有法律约束力，被告应当按合同约定履行缴费义务。现被告不履行物业服务合同约定的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。被告陈坚辩称，其从未与原告签署任何形式的物业管理协议。被告不是原告出具合同当事人，与合同双方当事人之间的合同纠纷毫无关系。其于2011年购买中宜尚品住宅小区6栋1803房，开发商于2012年6月交房。被告按照服务协议规定于2013年1月14日交纳了2012年物业管理费、电梯专项维护费等各种费用，同时交纳2013年的物业管理费539.3元，而都市物业公司要求重交2013年的物业管理费，其除了不同意重交该笔物业费外，其余费用均同意交纳。原告认为如不重交2013年的物业管理费，则其他费用无法收取，故不愿意收取其该交的费用。因此，不存在原告诉称的多次催缴而被告无理拒付的事实，不存在不按时缴纳物业费的违约情形。而且因为物业管理费上的分歧，原告故意刁难，不给小区门口钥匙被告，致使被告不能装修房屋，有家不能归。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对原告提交的营业执照、组织机构代码证、物业管理服务合同、电梯保养合同、追费照片、欠费清单，被告提交的中宜·尚品收款单，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告提供的证据及开庭审理查明的情况，本院认定案件事实如下：被告陈坚系玉林市中宜尚品小区第6号楼3单元1803号房的业主。2013年3月20日，玉林市中宜尚品小区业主委员会（以下简称业主委员会）与原告都市物业公司签订《物业管理服务合同》。合同约定：业主委员会协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：物业管理资料移交、电梯及水泵等设施设备（以交接验收清单为准）的修复、历史欠费及预交费用的清理等问题；都市物业公司协助业主委员会一起，向开发商处理物业整体移交、物业管理资料移交、电梯及水泵等设施设备（以交接验收清单为准）的修复、历史欠费及预交费用的清理等问题；物业服务费用的收费标准为：住宅0.65元/月/平方米计，商业1.5元/月/平方米计，每季度收取一次；电梯维护费、电梯年检费为：除7栋业主每户50元/年，其余业主每户100元/年（根据需要，再按实际公摊，多退少补）；专项维修资金收费标准为：住宅和商业0.1元/平方米/月；物业管理费按季缴纳，业主和物业使用人应在每季度第三个月1日前向乙方交纳当季的物业管理服务费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；业主委员会违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权向甲方业主催促补交并从逾期之日按千分之三交纳违约金。2015年4月26日，业主委员会与原告都市物业公司签订《物业管理服务合同》。合同约定：物业服务费：住宅0.65元/月/平方米计，商业经营性用途物业1.5元/月/平方米，非商业（杂物房）按住宅标准，每月收取一次；电梯维护费、电梯年检费：按各栋上年度使用情况进行分摊预收（年底少交补足）；专项维修资金收费标准为：住宅和商业0.1元/平方米/月；物业管理费按月缴纳，业主和物业使用人应在每月10日前向乙方交纳当月的物业管理服务费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；业主委员会违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权向甲方业主催促补交并从逾期之日按千分之三交纳违约金。另查明，被告陈坚因已向该小区的前期物业管理公司玉林市宜和物业服务有限公司预交了2013年的物业服务费而与原告都市物业公司产生不同意见，原、被告多次协商未果。被告陈坚每月应交纳物业服务费为44.15元（0.65元/月/平方米×67.93平方米）。被告从2013年7月1日起至2016年7月31日没有向原告交纳物业服务费和专项维修资金，共欠物业服务费1633.72元（0.65元/月/平方米×67.93平方米×37个月）、专项维修资金251.34元（67.93平方米×0.1元/平方米/月×37个月）、电梯费721.9元（100元+97.3元+140元+59.1元+140元+45.5元+140元）。本院认为，原告与业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法、有效，对中宜商品小区全体业主均具有约束力。被告陈坚作为中宜商品小区第6号楼3单元1803号房的业主，应当履行交纳物业服务费、专项维修资金、电梯维护费的义务。被告陈坚提出其从未与原告签署任何形式的物业管理协议，不是原告合同当事人的抗辩意见与法律规定不符，本院不予采信。原告要求被告支付其所欠的2013年7月1日至2016年7月31日的物业服务费1633.72元、专项维修资金251.34元、电梯维护费721.9元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告提出要求被告支付违约金2793.66元的诉讼请求，经查，根据原告与业主委员会签订的《物业管理服务合同》的约定，原告负有处理预交费用的清理等本合同生效前发生的管理遗留问题的义务，而原告未能妥善处理被告预交物业管理费的问题，造成被告未能按时交纳物业服务费，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。被告提出不存在无理拒付物业管理费及因此需要支付违约金的抗辩理由成立，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第三项、第四项、第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：告陈坚于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司物业服务费1633.72元、专项维修资金251.34元、电梯维护费721.9元。二、二、驳回原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈坚负担12元，由原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司负担13元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，帐号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  高斯宜二〇一七年七月五日书记员  何晓冬