上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第42702号
原告（反诉被告）李子光。
原告（反诉被告）段一民。
上述两原告（反诉被告）共同的委托代理人余力，北京大成（上海）律师事务所律师。
上述两原告（反诉被告）共同的委托代理人麦欣，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）张姝嫔。
委托代理人秦卓。
委托代理人孙颖，上海市金石律师事务所律师。
原告（反诉被告）李子光、段一民与被告（反诉原告）张姝嫔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月2日立案受理后，依法先适用简易程序后转普通程序，先后于2013年12月26日、2014年1月15日、2014年4月29日公开开庭进行了审理。李子光、段一民及李子光、段一民的委托代理人余力、麦欣，张姝嫔及其委托代理人秦卓、孙颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李子光、段一民诉称：李子光、段一民系夫妻。2013年3月23日，李子光、段一民与张姝嫔签订了《房屋买卖协议》（以下简称《协议》），《协议》约定：李子光、段一民将自己位于上海市浦东新区龙东大道666弄69号101（1，2）室房屋（以下简称系争房屋）出售给张姝嫔；双方同意系争房屋的成交总价为人民币（以下币种相同）516万元，该价格为李子光、段一民的净到手价，所有税费由张姝嫔承担；张姝嫔在与李子光、段一民签订上海市标准房屋买卖合同同时，应先向李子光、段一民支付136万元，2013年5月30日前向李子光、段一民支付114万元；张姝嫔应在2013年7月15日与李子光、段一民办理产权过户手续的当天向李子光、段一民支付266万元；张姝嫔同意向李子光、段一民支付10万元作为保留系争房屋的定金，双方约定于2013年4月15日前签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》），如有一方反悔，适用定金罚则；……。《协议》签订后，张姝嫔向李子光、段一民支付了定金及第一笔应付的房款，并且双方也于2013年4月16日如约签订了《合同》，《合同》约定：双方在2013年7月31日之前共同去房地产交易中心办理产权转让过户手续；张姝嫔应在2013年8月31日前向李子光、段一民支付266万元最后一笔房款，同时约定如一方逾期不去办理过户手续或逾期付款、逾期交房，另一方应书面催告，对方自收到催告之日起三日内仍未履行的，另一方有权单方面解除合同，并书面通知对方，自收到通知之日起的三日内未提出异议，合同即行解除，并应向对方支付20%的违约金……。《合同》签订之后，双方为了更有利于对合同的履行和理解，在当天接着又签订了《房地产买卖合同补充条款（三）》（以下简称《补充条款》），对双方所签的两个协议和合同中的付款时间、应承担的费用，以及双方逾期付款、逾期交房、逾期办理过户手续等情况下，对方将催告和调整之后有权单方解除合同，并有权收取房屋价款516万元的20%的违约金等等因违约所应承担的后果进行了更加细致明确的约定。《合同》及《补充条款》签订后，张姝嫔却在应办理房地产过户手续的时间（2013年7月31日），以及两次应交付房款的时间（2013年5月30日前、2013年8月31日前）远远逾期的情况下，虽经李子光、段一民多次催告催收，张姝嫔均不予履行自己的合同义务。特别是，在李子光、段一民2013年9月9日催告履行合同、2013年9月20人通知其解除合同之后，张姝嫔不但不积极履行自己的义务，反而还在李子光、段一民的房屋门前及周围到处胡乱张贴了许多写有“此房有纠纷”的纸条，在李子光、段一民报警并自行清除之后，又恶意的再次进行张贴，使李子光、段一民的正常生活都受到了严重破坏和威胁。故李子光、段一民诉至法院，提出如下本诉请求：一、判决确认张姝嫔与李子光、段一民之间所签订的《上海市房地产买卖合同》已经解除，并责令张姝嫔配合办理合同网上备案撤销手续；二、判令张姝嫔向李子光、段一民支付违约金1，032，000元。
张姝嫔辩称：不同意李子光、段一民的全部诉讼请求，请求依法予以驳回。根据双方签订的《合同》第6条约定，在2013年7月31日前办理过户手续。根据附件三付款协议约定，通过银行贷款在2013年8月31日支付房款。根据上述协议约定，过户在先付款在后，双方没有办理过户手续，张姝嫔收到过户的快递后就与李子光、段一民联系，李子光、段一民不接电话，张姝嫔是同意过户的，但是李子光、段一民没有来，因此，张姝嫔有权拒绝付款。据张姝嫔查询，系争房屋有100万元的债权，且系争房屋属于违章建筑，无法办理过户。根据合同约定，张姝嫔通过银行贷款方式支付房款，但是李子光、段一民交资料的时候已经是2013年8月12日，且所交资料不全，银行没有办法办理贷款，导致张姝嫔没有申请到贷款。故张姝嫔认为是李子光、段一民违约在先，不同意李子光、段一民的诉讼请求，要求依法驳回。
张姝嫔反诉称：李子光、段一民欲出售其共同所有的系争房屋，张姝嫔通过上海义达房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）居间介绍，愿意购买系争房屋。双方于2013年3月23日签订《协议》，根据《协议》第5条约定，张姝嫔于当日以现金支付段一民定金4万元，次日支付定金6万元整。双方于2013年4月16日签订《合同》，签订《合同》当日，张姝嫔支付段一民装修补偿款等费用共计136万元。《合同》签订后，张姝嫔按附件三付款协议第1款、第2款约定，向段一民支付房款114万元。根据《合同》附件三第3款约定：张姝嫔通过银行贷款向段一民支付剩余房款266万元。张姝嫔向银行申请贷款需李子光、段一民配合提供身份证、户口本、银行卡、结婚证等相关资料，李子光、段一民拖延提供相关资料，提供资料不全，并在提供资料上备注不做任何信用借贷用途，不符合银行要求，张姝嫔凭此资料无法申请银行贷款，张姝嫔多次电话、短信告知李子光、段一民重新提供完整资料，但李子光、段一民拒绝配合，拒绝接听电话。李子光、段一民通过中介公司转告张姝嫔：系争房屋的房价涨了，如果再增加30万元，就同意配合提交相关资料。张姝嫔不同意李子光、段一民的无理要求，要求按照合同约定继续履行合同。李子光、段一民向张姝嫔发出解除合同通知书，告知张姝嫔未按时支付剩余房款构成违约，单方提出解除双方于2013年4月16日签订的合同并要求张姝嫔承担20%的违约金。张姝嫔认为，根据合同约定，张姝嫔通过银行贷款方式支付李子光、段一民剩余房款，张姝嫔申请贷款需李子光、段一民配合提供相关资料，因李子光、段一民拒不提供资料使张姝嫔无法申请银行贷款，无法按时支付李子光、段一民剩余房款，张姝嫔不构成违约。故张姝嫔提出如下反诉请求：一、依法判令李子光、段一民继续履行双方于2013年4月16日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、依法判令李子光、段一民向张姝嫔交付身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件等办理购房贷款所需资料，并配合张姝嫔办理银行贷款。
李子光、段一民对张姝嫔的反诉请求辩称：不同意履行合同。李子光、段一民已经交付身份证复印件等材料，不存在不配合办理贷款手续的事实。李子光、段一民已经提交过相关材料了，银行贷款不是李子光、段一民借贷，是中介公司在拍照原件的时候标了小纸条，要求李子光、段一民资料不能用做借贷资料，对方如果觉得不符合要求，可以将纸条拿走。李子光、段一民有证据证明张姝嫔应该履行合同时没有积极履行，都是李子光、段一民催促对方履行，是张姝嫔违约在前导致合同无法履行，现在房价上涨不是问题，是李子光、段一民要求张姝嫔支付违约金，是在合同超期后再提出要求，李子光、段一民要提出附条件意见的，没有达成一致附加意见，因此应该按照原合同履行。不认可张姝嫔的反诉请求。
经审理查明：李子光、段一民系夫妻。2013年3月23日，李子光、段一民与张姝嫔签订了《协议》，《协议》约定：李子光、段一民将系争房屋出售给张姝嫔；第3条约定，双方同意系争房屋的成交总价为516万元，该价格为李子光、段一民的净到手价，所有税费由张姝嫔承担，且包含136万元房屋装潢、设备设施、所有家具家电及李子光、段一民的搬迁费等；第4条约定，张姝嫔在与李子光、段一民签订上海市标准房屋买卖合同同时，应先向李子光、段一民支付136万元的装修补偿款，剩余114万元于2013年5月30日前支付（张姝嫔已支付的定金10万元将冲抵上述房款）；张姝嫔应在2013年7月15日与李子光、段一民向房地产交易中心办理产权过户手续当天向李子光、段一民支付266万元，并与李子光、段一民进行房屋产权过户登记，如张姝嫔通过银行按揭的，凭贷款合同进行交易，贷款金额与张姝嫔实际应付的差额应由张姝嫔在交易时补足；上述房价包含系争房屋的维修基金，双方在交接时，由李子光、段一民提供维修基金单据；李子光、段一民保证在进行房地产产权转让登记前，应还清银行借款，并对房产的抵押权进行注销（双方同意进行银行转按揭的，由李子光、段一民通过银行还贷，不在此列）；张姝嫔同意向李子光、段一民支付10万元作为保留该单位（房屋）的定金并作为房款的一部分进行冲抵，签订本协议当日向李子光、段一民支付4万元，次日6万元划入李子光、段一民工商银行账号，双方约定于2013年4月15日前签订《上海市房屋买卖合同》，张姝嫔逾期或者反悔，该定金将由李子光、段一民罚没，张姝嫔向李子光、段一民提出书面延期通知并征得李子光、段一民同意的除外；李子光、段一民同意在双方签署本协议并收到张姝嫔交来的定金后，在双方约定的签约日前，将为张姝嫔保留系争房屋，期间，李子光、段一民不再将系争房屋转让给第三方或进行任何形式的抵押或做任何担保，若李子光、段一民反悔，李子光、段一民应双倍退还张姝嫔支付的定金；第7条约定，本协议签订之后，双方不得以任何理由停止本协议下的系争房屋的买卖和产权转移，双方中任何一方违约不履行本协议下系争房屋产权的买卖与过户转移，另一方有权通过法律途径强制其继续履行买卖房屋义务，由此引起的一切损失及进行法律程序所产生的费用应由不履行房屋产权的买卖与过户转移一方承担并赔偿对方由此遭受的损失；张姝嫔确认上述买卖通过中介公司居间介绍，张姝嫔承诺在签订正式房地产买卖合同同时，向中介公司支付相应的费用作为居间方的房产服务费，李子光、段一民的产权证原件在张姝嫔支付了定金后转交中介公司。2013年4月16日，李子光、段一民与张姝嫔签订了《合同》，《合同》约定：张姝嫔向李子光、段一民购买系争房屋，转让总价为380万元；张姝嫔在2013年3月24日向李子光、段一民支付10万元，张姝嫔在2013年5月30日向李子光、段一民支付104万元，张姝嫔通过银行贷款在2013年8月31日前向李子光、段一民支付266万元；张姝嫔逾期未付款，李子光、段一民应书面催告张姝嫔，自收到李子光、段一民书面催告之日起的三日内，张姝嫔仍未付款的，李子光、段一民有权单方解除合同，并书面通知张姝嫔，自收到通知之日起的3日内张姝嫔未提出异议，合同即行解除，李子光、段一民可从张姝嫔已付款中扣除张姝嫔应向李子光、段一民支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给张姝嫔，已付款不足违约金部分，张姝嫔应在接到书面通知之日起3日内向李子光、段一民支付，若张姝嫔违约给李子光、段一民造成经济损失的，李子光、段一民实际经济损失超过张姝嫔应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由张姝嫔据实赔偿；双方确认，于2013年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准，李子光、段一民承诺，在张姝嫔或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于李子光、段一民故意拖延或者不及时提供相关材料的，张姝嫔按本合同约定追究李子光、段一民的违约责任；双方同意，李子光、段一民于2013年8月31日前腾空系争房屋并通知张姝嫔进行交接，查验后李子光、段一民将系争房屋钥匙付给张姝嫔；李子光、段一民逾期未交付房地产，张姝嫔应书面催告李子光、段一民，自收到张姝嫔书面催告之日起的3日内，李子光、段一民仍未交付房地产的，张姝嫔有权单方解除合同，并书面通知李子光、段一民，自收到通知之日起的3日内李子光、段一民未提出异议，合同即行解除，李子光、段一民除应在收到书面通知之日起3日内向张姝嫔返还已收款和利息（自张姝嫔支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的20%向张姝嫔支付违约金，若李子光、段一民违约给张姝嫔造成经济损失的，张姝嫔实际经济损失超过李子光、段一民应支付的违约金时，经济损失与违约金的差额应由李子光、段一民赔偿；……。在签订《合同》当日，双方签订了《补充条款》，《补充条款》约定：双方就2013年3月23日所签的《协议》的有关内容进行补充约定，张姝嫔在与李子光、段一民签订《合同》当日应支付的136万元款项，不仅仅是房屋装修补偿款，还应包括《协议》第3条和第4条所述的几项费用，并且均包括在房屋的成交总价516万元内；张姝嫔已支付的定金10万元所冲抵的是张姝嫔应于2013年5月30日前所支付的114万元房款里，而不是前述所述的136万元的款项内；在2013年7月31日双方约定的办理房地产过户登记之日，如张姝嫔的银行按揭贷款还未通过银行批准，或得到批准但所批准的贷款数额不足当天应支付给李子光、段一民的266万元，而张姝嫔也未在当天补足差额的，李子光、段一民有权拒绝去办理房地产过户登记手续；就双方于2013年3月23日所签订的《协议》第7条，双方补充约定如下，《协议》签订后，除双方另有约定的情况之外，不得以任何理由停止该协议下的系争房屋的买卖和产权转移；双方对2013年4月16日签订的《合同》第五条作出补充约定如下：该第五条中所述的：“凡纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施”，由于双方在2013年3月23日所签订的《协议》第3条中已明确了系争房屋中的物品及现状已经双方认可；双方于2013年4月16日签订的《合同》中第八条关于双方应缴纳的税费标准，双方承诺以双方于2013年3月23日签订的《协议》第3条中所约定的内容为准（所有税费由张姝嫔承担）；双方对于2013年4月16日签订的《合同》第九条第二款作如下补充约定：张姝嫔自收到李子光、段一民单独解除合同的书面通知之日起的三日内，无论张姝嫔是否提出异议，合同即行解除，李子光、段一民可从张姝嫔已付款中扣除房屋价款516万元的20%违约金，余款退还给张姝嫔；双方对于2013年4月16日签订的《合同》第十条第二款作如下补充约定：李子光、段一民自收到张姝嫔单独解除合同的书面通知之日起的三日内，无论李子光、段一民是否提出异议，合同即行解除，李子光、段一民赔偿张姝嫔房价款516万元的20%违约金，并三日内退还张姝嫔所支付的所有房款。2013年3月至2013年6月期间，张姝嫔支付李子光、段一民房款共计250万元。李子光、段一民于2013年7月10日还清了系争房屋上的原有银行贷款。双方于2013年3月23日签署《协议》时，张姝嫔的名下已有两套住房，按照上海市有关购房政策的规定，张姝嫔不能再购买房屋，且不能办理第三套住房的产权过户手续；2013年7月23日，张姝嫔出售了其名下的一套住房，取得了购买系争房屋的购房资格；张姝嫔为享有优惠贷款利率在2013年7月23日其名下仅有一套住房出售后向银行申请银行贷款，于2013年7月31日前未能获得贷款银行是否审批通过的结果，双方也因此未能按约于2013年7月31日办理系争房屋的产权过户手续。李子光、段一民于2013年8月3日通过中介公司提议变更关于剩余房款266万元的付款日期和变更产权过户日期至2013年8月28日，并通过中介公司将草拟的相关《补充协议》以电子邮件的方式转发给了张姝嫔，张姝嫔因看到《补充协议》中约定了较多的违约责任而未在《补充协议》上签字，李子光、段一民也未在《补充协议》上签字。该《补充协议》的主要内容为：双方就买卖系争房屋签订的买卖合同事宜鉴于张姝嫔不能按时办理房产交易过户的原因，李子光、段一民表示对张姝嫔的谅解，经双方充分协商，达成补充协议；双方约定办理房地产交易过户手续的时间改为2013年8月28日之前，因延期交易过户所产生的一切风险，包括政策性及所有税费和个人所得税调整的费用均由张姝嫔承担，双方应按期履行，否则李子光、段一民可以解除合同并由违约方承担合同总金额的20%违约金；由于张姝嫔更改原合同中约定的第三笔贷款部分金额，由原来的266万元改为250万元，过户前一日张姝嫔应向李子光、段一民补足除银行贷款外的剩余款项16万元，否则视作违约，李子光、段一民可以拒绝过户并解除合同，由违约方承担合同总金额20%违约金；张姝嫔应向李子光、段一民交付的第三笔购房款250万元交付日期为2013年8月31日之前，张姝嫔应按期履行，否则每逾期一天，由违约方承担应付款的日千分之二的违约金，且李子光、段一民有权在张姝嫔违约的情况下，待张姝嫔付清所有房款及违约金后5日内交付系争房屋，若张姝嫔在2013年9月15日前仍未能支付清购房款及违约金，则视作张姝嫔违约，李子光、段一民可单方面解除购房合同，并由违约方承担合同总金额20%的违约金；本协议与买卖合同条款中有冲突的，以本协议为准。2013年8月12日-8月13日，张姝嫔通过中介公司要求李子光、段一民提供贷款所需的身份证、户口簿、结婚证等材料，段一民从北京赶至上海提供贷款所需材料，段一民应中介公司的要求通过拍照的形式提供了有缺页的户口簿及身份证、结婚证，为防止中介公司擅自至贷款公司办理信用贷款，故在拍照时注明了“不做任何信用借贷用途，仅供银行参考”的字样。后因李子光、段一民提供的贷款资料不全，银行未予受理张姝嫔的贷款申请，张姝嫔又通过中介公司工作人员向李子光、段一民催要贷款所需的资料，李子光、段一民未再补交。2013年9月9日，段一民出具函件按照《合同》上所写地址快递给张姝嫔，并同时向中介公司快递了该函件，函件的主要内容为：根据《合同》约定，双方确认在2013年7月31日前共同到房地产交易中心申请办理转让过户手续，张姝嫔于2013年5月30日向李子光、段一民支付104万元，张姝嫔通过银行贷款在2013年8月31日前向李子光、段一民支付266万元，张姝嫔已经违约；通知张姝嫔于2013年9月12日前到房地产交易中心办理过户手续，同时支付违约金及余下的全部房款，否则，李子光、段一民有权依据《合同》约定条款解除合同并扣除违约金。2013年9月12日，张姝嫔出具函件致段一民，分别发往段一民上海及北京的住址，均被退回，庭审中李子光、段一民当庭拆封退回函件，函件的主要内容为：张姝嫔于2013年9月11日收到了段一民寄来的通知函；根据《合同》约定，双方确认于2013年7月31日前共同到房地产交易中心申请办理转让过户手续，对于造成转让过户时间的推迟，张姝嫔深表歉意，张姝嫔于2013年7月24日写过了道歉信函由中介公司转交给段一民，经过沟通，双方同意将过户时间改为2013年8月28日前，详见段一民于2013年8月3日通过中介公司转交给张姝嫔的《补充协议》，之后，由于金额变更及贷款公司出现问题，原计划于2013年9月8日进行的过户未能按原计划进行，张姝嫔于2013年9月6日打电话询问中介公司，才被告知之前委托的贷款公司出现状况（之前已交款至该公司）；对于由于未能按期过户给李子光、段一民造成的损失，张姝嫔非常抱歉，也愿意协商妥善解决，本着继续履行合同的（愿望），希望段一民予以谅解和配合；因为银行贷款、过户等手续，需要段一民的出面和签字，希望能给予配合，与张姝嫔进行沟通，友好协商办理接下去的相关手续，从2013年9月7日后一直想与李子光、段一民进行沟通，但可能由于李子光、段一民忙于搬家或者工作的事情，未能接张姝嫔的电话，故委托中介公司代为沟通；希望段一民尽快协助办理银行贷款和过户手续，段一民信中所写于2013年9月12日前须到房地产中心办理过户手续，张姝嫔于2013年9月7日后未能联系上段一民，而收到信是2013年9月11日，故由于段一民未能出面办理贷款手续，过户手续也一样需要段一民的协助，故请与张姝嫔联系。2013年9月17日，张姝嫔出具《告知函》，分别发往段一民上海及北京的住址，均被退回，庭审中李子光、段一民当庭拆封退回函件，函件的主要内容为：由于张姝嫔本着继续友好履行《合同》的前提，自2013年9月初以来一直试图与李子光、段一民联系，但李子光、段一民拒绝接听张姝嫔任何电话，张姝嫔也曾几次前往系争房屋处找李子光、段一民等，但系争房屋一直无人，张姝嫔也于2013年9月7日、2013年9月8日、2013年9月14日多次前往中介公司，让中介公司帮忙联系和沟通，段一民自2013年9月6日至今也未能和张姝嫔取得联系并协商如何解决事宜，故张姝嫔于2013年9月17日再次发函给段一民（之前9月12日发函已被退回），希望与张姝嫔联系，对于合同超过日期还未交易，对此，张姝嫔再次深表歉意，但也请李子光、段一民考虑到这次的银行贷款事宜是由中介公司直接操作和办理，而且中介公司也是段一民引荐并指定交易的中介公司，张姝嫔一直本着对段一民、中介公司的信任，一直履行着自己应配合的一切事项，基于这个原因请段一民与张姝嫔联系，共同协商滞纳金问题，并来上海办理该合同尾款的签收与房产过户事宜。2013年9月20日，张姝嫔出具《通知》给李子光、段一民，分别发往段一民上海及北京的住址，均被退回，庭审中李子光、段一民当庭拆封退回函件，函件的主要内容为：双方于2013年4月16日签订了《合同》，约定由张姝嫔向李子光、段一民购买系争房屋，系争房屋部分购房款张姝嫔须向银行办理贷款，但至今为止由于李子光、段一民未提供办理贷款所需的材料，且系争房屋有抵押贷款，李子光、段一民也未将该抵押予以注销，致使张姝嫔无法办理贷款手续；另外，按照合同约定，李子光、段一民应于2013年8月31日前向张姝嫔交付房屋，但至今为止李子光、段一民仍未交付，按照合同约定，李子光、段一民应承担相应的违约责任；请李子光、段一民收到本通知后3日内向张姝嫔提供办理贷款所需的相应材料（如结婚证、房产证、身份证、户口本、银行卡等整套复印件），并撤销系争房屋的抵押登记手续；张姝嫔保留追究李子光、段一民违约责任的权利。2013年9月20日，段一民出具函件给张姝嫔，分别快递给张姝嫔及中介公司，函件的主要内容为：根据《合同》约定，双方确认在2013年7月31日前共同到房地产交易中心申请办理转让过户手续，张姝嫔在2013年5月30日向李子光、段一民支付104万元，张姝嫔通过银行贷款在2013年8月31日前向李子光、段一民支付266万元，张姝嫔已经违约；段一民于2013年9月9日通过快递投递已经通知李子光、段一民和中介公司；因张姝嫔逾期不能办理过户手续并支付违约金及余下的全部房款，李子光、段一民按照《合同》约定解除《合同》并扣除违约金。2013年9月22日，张姝嫔收到段一民发出的上述函件。2013年12月26日，段一民因系争房屋多处被他人涂有“此房有纠纷”等字样而向上海市公安局浦东分局张江派出所报警。
另查明，系争房屋于2012年12月5日起被登记为“附有违法建筑的房屋通知单”，在备注栏中注明“根据《上海市房地产登记条例》第二十条、第二十一条的相关规定，将上述房屋附有违法建筑的情况在房地产登记簿上记载”；段一民于2013年12月27日向有关部门报告要求撤销上述关于系争房屋的附有违法建筑的登记信息，同日系争房屋已拆除附有违法建筑的房屋通知单，并在备注栏中注明“根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款以及上海市房屋土地资源管理局《关于印发﹤关于实施﹤上海市住宅物业管理规定﹥有关问题的意见﹥的通知》（沪房地资物（2005）91号）的规定，注销上述房屋的不予办理房地产转移登记以及抵押登记手续的注记。张姝嫔曾于2013年9月11日向其亲戚筹款欲用于2013年9月12日支付房款，于2013年9月12日因未见到李子光、段一民而未通知其亲戚划款。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖协议》、《房地产买卖合同补充条款（三）》，段一民于2013年9月9日出具给张姝嫔的函件及相应送达凭证，段一民于2013年9月20日出具给张姝嫔的函件及相应送达凭证，《上海市公安局案（事）件接报回执单》，《上海市房地产登记申请书》、《上海市房地产登记证明》、段一民名下的中国工商银行的《活期历史明细清单》，中介公司工作人员的名片，段一民与张姝嫔、中介公司工作日之间的短信往来记录，段一民与张姝嫔短信联系时间记录及通话时间记录、中介公司工作人员罗俊、王某某的手机通讯记录，中介公司工作人员罗俊与段一民之间的邮件往来记录，中介公司工作人员王某某转送张姝嫔致段一民函件的电子邮件，张姝嫔于2013年9月17日出具给段一民、李子光的《告知函》，邮寄查询结果和相应的送达凭证，系争房屋被贴纸条的相关照片沪房地浦字（2004）第071147号上海市房地产权证，《上海市公安局案（事）件接报回执单》，段一民工商银行账户的《活期历史明细清单》，《中国工商银行个人住房贷款还款对账单》，段一民于2013年12月27日出具的《报告》，《上海市房地产登记簿文件登记信息》，（2013）沪黄证字经字第15165号公证书及照片，《住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》，关于“贷款还清，注销抵押”的《上海市房地产登记申请书》、《上海市房地产抵押注销登记申请书》、《委托书》、《上海市房地产登记证明他项权利（抵押）》、《转授权书》、《营业执照》、《证明》，《中国工商银行个人业务凭证（填单）》、《中国银行上海市分行同城转账客户回执》、《收条》，段一民于2013年9月出具给张姝嫔的函件，张姝嫔的手机通话记录，李子光、段一民结婚证复印件、部分户口簿复印件、身份证复印件，张姝嫔先后于2013年9月12日、2013年9月17日、2013年9月20日发往李子光、段一民被退回的函件及相关信封，证人王某某、秦某某的证言，张姝嫔的委托代理人于2014年4月3日对上海农商银行花木支行信贷部工作人员唐雄的《调查笔录》，李子光、段一民及张姝嫔的陈述等为证，并经庭审质证属实，予以认定。
本院认为：双方所签的《协议》、《补充条款》系对《合同》的补充，应视为《合同》的一部分。双方关于系争房屋转让总价的约定之真实意思表示应认定为516万元，关于房屋转让总价为380万元的约定内容逃避了国家税费，损害了国家利益，应认定无效，《合同》中除房屋总价为380万元外的约定内容均系双方真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，依法认定有效，双方均应严格按约履行。一、关于李子光、段一民要求确认双方所签订的《上海市房地产买卖合同》已经解除，并判令张姝嫔配合办理合同网上备案撤销手续的本诉请求及张姝嫔要求判令李子光、段一民继续履行双方所签订的《上海市房地产买卖合同》，并依法判令李子光、段一民向张姝嫔交付身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件等办理购房贷款所需资料并配合张姝嫔办理银行贷款的反诉请求之处理意见。双方在《合同》中约定于2013年7月31日前共同向房地产交易中心办理系争房屋的转让过户手续；之后，段一民通过中介公司曾向张姝嫔提议延期过户时间至2013年8月28日，并修改违约责任条款，但因张姝嫔不同意修改违约责任条款，双方未能签署由段一民草拟的《补充协议》，双方关于过户时间的约定仍应按《合同》约定履行，即双方仍应于2013年7月31日前办理产权过户手续；但因张姝嫔在签订《合同》时名下已有两套住房，不具备购房资格，张姝嫔于2013年7月23日才出售了其中一套住房，取得了购房资格，双方因此未能按约于2013年7月31日前办理系争房屋的产权过户手续，也未能办妥银行贷款申请的审批通过手续。根据《合同》第十一条的约定，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准，因此双方所签的《合同》及《补充条款》的约定内容不同的，应以《补充条款》为准；根据《补充条款》的约定，在2013年7月31日双方约定的办理房地产过户登记之日，如张姝嫔的银行按揭贷款还未通过银行批准，或得到批准，但所批准的贷款数额不足，过户当天应支付给李子光、段一民的266万元，而张姝嫔也未当天补足差额的，李子光、段一民有权拒绝去办理房地产产权过户登记手续；根据《合同》及《补充条款》约定，张姝嫔通过银行贷款在2013年8月31日前向李子光、段一民支付266万元，张姝嫔逾期未付款，李子光、段一民应书面催告张姝嫔，自收到李子光、段一民书面催告之日起的3日内，张姝嫔仍未付款的，李子光、段一民有权单方面解除合同，并书面通知张姝嫔，张姝嫔自收到李子光、段一民单独解除合同的书面通知之日起的三日内，无论张姝嫔是否提出异议，合同即行解除；根据上述约定，本院认为，张姝嫔应在2013年7月31日前向银行提交贷款266万元的申请，并在2013年7月31日前确定266万元的贷款申请是否审批通过，并最迟在2013年7月31日办理产权过户手续当日将贷款不足的房款以现金方式支付给李子光、段一民，在办理产权过户手续后至迟于2013年8月31日以银行贷款方式支付李子光、段一民剩余房款；但由于张姝嫔在2013年7月23日才具备购房资格及张姝嫔为享受优惠贷款利率在2013年7月23日后向银行申请贷款等因素，双方未能按约于2013年7月31日前办理产权过户手续，张姝嫔未能在2013年7月31日前确定266万元的银行贷款申请是否审批通过，因此，双方未能于2013年7月31日前办理产权过户手续并未能按约于2013年8月31日前支付剩余房款266万元的责任在于张姝嫔，张姝嫔已经构成违约。虽然张姝嫔在2013年8月曾要求李子光、段一民提供银行贷款资料，在段一民提供的银行贷款资料不全后要求李子光、段一民再补齐资料，但张姝嫔未举证证明在2013年7月31日前曾要求李子光、段一民配合提交办理银行贷款所需的资料而李子光、段一民未予提交，故张姝嫔以李子光、段一民未提供完整的贷款资料致使张姝嫔未能办妥银行贷款、以致张姝嫔未能按期支付剩余房款266万元的意见，证据不足，不予采信。虽然2013年7月31日前，系争房屋的产权登记信息上有存在违法建筑的登记信息，但现已查明该登记信息错误，系争房屋实际并不存在违法建筑，且张姝嫔未举证证明系因该错误登记信息造成双方未能按期办理产权过户手续，故张姝嫔以系争房屋存在违法建筑、致使双方未能按期过户的意见，证据不足，不予采信。在段一民于2014年9月9日致函张姝嫔提议2014年9月12日前办理产权过户并支付剩余全部房款及违约金后，张姝嫔在2013年9月12日给段一民的回函中承认于2013年9月11日收到段一民的上述函件，在回函中未明确告知李子光、张姝嫔将以现金支付剩余全部房款，也未在收到段一民的上述催告函之日起三日内即于2013年9月13日前实际支付李子光、段一民剩余房款266万元，李子光、段一民依约有权解除合同；段一民于2013年9月20日致函给张姝嫔、通知张姝嫔解除合同，张姝嫔也于2013年9月22日收到上述函件，本院确认双方所签的《合同》于2013年9月22日解除。李子光、段一民要求判令确认双方所签的《合同》已经解除并判令张姝嫔配合办理网上备案撤销手续的本诉请求，符合法律规定，予以支持；张姝嫔要求判令双方继续履行《合同》，并依法判令李子光、段一民向张姝嫔交付身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件等办理购房贷款所需资料并配合张姝嫔办理银行贷款的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。合同解除后，李子光、段一民应返还张姝嫔房款250万元。二、关于李子光、段一民要求张姝嫔支付违约金1，032，000元的本诉请求之处理意见。根据《补充条款》约定，李子光、段一民单方解除合同后，李子光、段一民可从张姝嫔已付款中扣除房屋价款516万元的20%的违约金，余款退还给张姝嫔。鉴于李子光、段一民尚未将系争房屋交付给张姝嫔使用，李子光、段一民未举证证明因张姝嫔违约造成实际损失，故由本院依法酌定张姝嫔支付李子光、段一民违约金50万元。李子光、段一民要求张姝嫔支付违约金50万元的本诉请求，符合法律规定，予以支持；李子光、段一民要求张姝嫔支付其余违约金的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）李子光、段一民与被告（反诉原告）张姝嫔于2013年4月16日签订的关于上海市浦东新区龙东大道666弄69号101（1，2）室房屋的《上海市房地产买卖合同》已于2013年9月22日解除；
二、原告（反诉被告）李子光、段一民于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）张姝嫔房款250万元；被告（反诉原告）张姝嫔于本判决生效之日十日内协助原告（反诉被告）李子光、段一民办理关于上海市浦东新区龙东大道666弄69号101（1，2）室房屋的《上海市房地产买卖合同》的网上备案撤销手续；
三、被告（反诉原告）张姝嫔于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李子光、段一民违约金50万元；
四、驳回原告（反诉被告）李子光、段一民的其余本诉请求；
五、驳回被告（反诉原告）张姝嫔的反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14，088元及反诉案件受理费18，600元，共计32，688元，均由被告（反诉原告）张姝嫔负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 秦冬红
人民陪审员 马顺山
人民陪审员 梅丽华
二〇一四年六月三日
书 记 员 杨 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。