河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终5343号
上诉人（原审被告）郑州未来酒店管理咨询有限公司。
法定代表人王孝文。
委托代理人武中文，河南裕达律师事务所律师。
委托代理人张海莲，河南裕达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑州四海商务信息咨询有限公司。
法定代表人田行。
委托代理人段林萍。
委托代理人张荣静。
上诉人郑州未来酒店管理咨询有限公司因与被上诉人郑州四海商务信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初字3632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郑州未来酒店管理咨询有限公司的委托代理人武中文、张海莲，被上诉人郑州四海商务信息咨询有限公司的委托代理人段林萍、张荣静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑州四海商务信息咨询有限公司于2016年1月11日向郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告支付所欠租金477000元；2、判令被告于10日内向原告交付房屋，保持房屋固定部分装修的原貌，包括卫生间洁具部分；3、判令被告承担诉讼费用。原告在开庭时因被告已履行第一项诉讼请求，当庭放弃该项诉讼请求。
原审法院经审理查明，1、2011年11月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同一份，合同第一条约定租赁物为甲方享有合法出租权（郑州市晖达房地产开发有限公司享受合法所有权）郑州市卫生路晖达大厦的一层大厅、三至十一层、地下室。合同第三条约定合同租赁期限为12年，从2011年12月1日至2024年12月1日，押金金额为200000元，并约定自2011年12月1日至2012年3月1日3个月的免收租金期。合同第四条约定租赁按年计算，每年租金为1800000元，总合同期内每三年递增一次，递增幅度为6%，租金支付方式为每季度支付一次，每次需提前一个月支付一季度的房租。合同第十条关于乙方的权利与义务中约定乙方的义务有按时缴纳租金和其他约定费用。合同第十一条约定乙方如未按约定支付房租及相关费用，时间长达60天，甲方有权单方面终止合同。
2、2013年11月12日，原告向本院提起诉讼，请求判令：1、确认原告于2013年10月10日向被告发出的解除租赁合同通知书有效；2、判令被告向原告支付租赁105万元（截止2013年10月30日，诉讼期间不停止计算，至撤出之日止），该院于2014年12月19日作出（2013）金民二初字第6846号判决，被告对该判决不服，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2015年4月8日作出（2015）郑民一终字第218号民事调解书一份，调解协议内容如下：一、2015年3月31日前郑州未来酒店管理咨询有限公司欠付郑州四海商务信息咨询有限公司的195万元，双方商定按照以下方式偿付：2015年5月30日前郑州未来酒店管理咨询有限公司支付郑州四海商务信息咨询有限公司43.33333万元。2015年6月至12月郑州未来酒店管理咨询有限公司每月支付郑州四海商务信息咨询有限公司21.66667万元，每月30日前支付。2015年12月30日前郑州未来酒店管理咨询有限公司支付完原欠郑州四海商务信息咨询有限公司的195万元房租。二、2015年4月1日开始，双方仍然按照2011年11月29日所签合同履行。三、若本调解协议履行期间郑州未来酒店管理咨询有限公司出现一次违约，双方即解除2011年11月29日的租赁合同，且郑州未来酒店管理咨询有限公司应于合同解除后一个月内一一次性支付所欠郑州四海商务信息咨询有限公司的全部房租。本调解协议履行期间，若郑州未来酒店管理咨询有限公司未违约，郑州四海商务信息咨询有限公司不得解除双方于2011年11月29日所签合同，双方严格按2011年11月29日合同履行。四、一审诉讼费3.2万元，二审诉讼费3.2万元，减半收取1.6万元，共计4.8万元，由郑州未来酒店管理咨询有限公司负担。五、若合同解除，郑州未来酒店管理咨询有限公司应保持所租房屋固定部分装修的原貌，包括卫生间洁具部分。
3、2015年7月9日，原告出具收据一张，证明收到2015年7月1日至9月30日租金477000元。2016年1月28日，原告出具收据一张，证明收到租金159000元。2016年1月29日，原告出具收据一张，证明收到被告止于2016年3月31日的租金318000元。
原审法院认为，郑州市中级人民法院做出的（2015）郑民一终字第218号民事调解书已依法生效，该调解书第二项约定2015年4月1日开始，双方仍然按照2011年11月29日所签合同履行，调解协议第三项约定若本调解协议履行期间郑州未来酒店管理咨询有限公司公司出现一次违约，双方即解除2011年11月29日的租赁合同。根据双方于2011年11月29日签订的租赁合同，原被告交接租赁物后即日被告支付原告首期三个月房租，以后每次需提前一个月支付一季度的房租，故被告于2015年7月9日向原告支付2015年7月至9月房租，已经违反了合同关于按时缴纳房租的约定，属于违约行为，原告有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除的法律后果的规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故对于原告要求被告交付房屋，并按照生效调解书约定保持房屋固定部分装修的原貌，包括卫生间洁具部分，予以支持，但鉴于被告已将房租交至2016年3月31日，考虑到被告向原告交付房屋的合理时间，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告交付租住房屋。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：被告郑州未来酒店管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离并向原告交付位于郑州市卫生路晖达大厦的一层大厅、三至十一层、地下室中由被告实际租用的房屋，并保持房屋固定部分装修的原貌，包括卫生间洁具部分。案件受理费8455元，由被告郑州未来酒店管理咨询有限公司负担。
宣判后，被告郑州未来酒店管理咨询有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审程序违法。上诉人一审反诉被上诉人代开706.7万元的发票，一审法院未予受理，程序违法。2、认定事实错误，被上诉人单方解除合同的条件未成就，一审判决解除双方的《租赁合同》严重错误，本案中上诉人并未违约，而是被上诉人违约，被上诉人未完整交付租赁物已被（2015）金民一初字第2192号民事判决确认，该判决已改变了租金数额，上诉人暂缓交付2016年1-3月份的租金，有合理的法定理由。3、一审判决适用法律错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
上诉人郑州未来酒店管理咨询有限公司上诉称答辩称，1、一审判决认定上诉人违约，判决解除双方的租赁合同正确。2、上诉人称被上诉人违约，上诉人并未违约。
二审中，上诉人提交如下新证据：1、（2016）豫01民终416号民事判决书一份。证明本案违约的是被上诉人，而非上诉人。2、收据一份、交通银行电子回单3份。证明上诉人已经将租金缴纳至2016年6月30日，上诉人不拖欠被上诉人租金。
被上诉人郑州四海商务信息咨询有限公司的质证意见是：对证明目的有异议。上诉人提交的判决下发之前已拖欠房租，2016年6月30日前有两次违约，一次是2015年7、8、9月份违约，本应在2015年6月1日前交租金，却在2015年7月9日交租金。第二次是2016年第一季度租金应在2015年12月1日前交付租金，却在2016年1月28、29日交租金。调解书中诉讼费3.2万元也一直拖欠。
本院对上诉人二审中提交证据的认证意见是：被上诉人对证据的真实性无异议，本院予以采信。
本院经审理查明，（2015）郑民一终字第218号民事调解书第二条的内容为：2015年4月1日开始，双方仍然按照2011年11月29日所签合同履行。第三条的内容为：若本调解协议履行期间郑州未来酒店管理咨询有限公司出现一次违约，双方即解除2011年11月29日的租赁合同，且郑州未来酒店管理咨询有限公司应于合同解除后一个月内一次性支付所欠郑州四海商务信息咨询有限公司的全部房租。本调解协议履行期间，若郑州未来酒店管理咨询有限公司未违约，郑州四海商务信息咨询有限公司不得解除双方于2011年11月29日所签合同，双方严格按2011年11月29日合同履行。
双方2011年11月29日所签《租赁合同》第四条租金支付方式4约定以后租金支付方式：每次需提前一个月支付1季度的房租。第十一条违约责任1约定：乙方如未按约定房租及相关费用，时间长达60天，甲方有权单方免中止合同。
另查明，上诉人郑州未来酒店管理咨询有限公司严格按（2015）郑民一终字第218号民事调解书的内容履行了支付房租义务，在（2015）郑民一终字第218号民事调解书履行期间，上诉人郑州未来酒店管理咨询有限公司不存在违约行为。2015年4月1日后存在两次违约行为。第一次是2015年7、8、9月的租金应在2015年6月1日前支付，上诉人是2015年7月9日支付的租金，超过《租赁合同》第四条租金支付方式4约定租金支付时间39天。第二次是2016年第一季度租金应在2015年12月1日前交付租金，上诉人是2016年1月28、29日交租金，超过《租赁合同》第四条租金支付方式4约定租金支付时间29天。
其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人郑州未来酒店管理咨询有限公司严格按（2015）郑民一终字第218号民事调解书的内容履行了支付房租义务，在（2015）郑民一终字第218号民事调解书履行期间，上诉人郑州未来酒店管理咨询有限公司不存在违约行为。2015年4月1日后存在两次违约行为，第一次是2015年7、8、9月的租金应在2015年6月1日前支付，上诉人是2015年7月9日支付的租金，超过《租赁合同》第四条租金支付方式4约定租金支付时间39天。第二次是2016年第一季度租金应在2015年12月1日前交付租金，上诉人是2016年1月28、29日交租金，超过《租赁合同》第四条租金支付方式4约定租金支付时间29天。但上述两次延迟支付房租的时间未超过60天，未达到《租赁合同第十一条违约责任1约定的“乙方如未按约定房租及相关费用，时间长达60天，甲方有权单方免中止合同”的条件，郑州四海商务信息咨询有限公司单方解除租赁合同的条件未成就，一审判决上诉人搬出租赁房屋，交付租赁物错误。综上，上诉人的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。上诉人所称的反诉，可另案处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初字3632号民事判决；
二、驳回郑州四海商务信息咨询有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费8455元，二审案件受理费8455元，共计16910元，由被上诉人郑州四海商务信息咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 毕传武
审判员 马婵娟
审判员 王育红
二〇一六年六月二十日
书记员 王雨桐