云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红中民一终字第30号
上诉人（原审原告）梁梁绍金。
委托代�人许子明，个旧市法律援助中心律师。
委托代理人陈波，云南金湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）梁梁绍品。
委托代理人李刚，云南振元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王维彩。
上诉人梁绍金因与被上诉人梁绍品、王维彩返还原物纠纷一案，不服元阳县人民法院（2014）元民一初字第379号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人梁梁绍金及其委托代理人许子明、陈波，被上诉人梁梁绍品及其委托代理人李刚到庭参加诉讼，被上诉人王维彩经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：梁梁绍金与梁梁绍品系亲兄弟。土改前，梁梁绍金、梁梁绍品与父母及四个妹妹共同在位于元阳县X村的土基房屋内居住，1968年梁梁绍品另立门户，梁梁绍金与父母及四个妹妹仍在该房�内居住。梁梁绍金及梁梁绍品的四个妹妹先后工作、出嫁，1983年梁梁绍金、梁梁绍品的父亲去世，1983年梁梁绍金对该房屋进行重建（砖木结构、一楼一底），1999年12月梁梁绍金对该房屋的宅基地办理了《集体土地使用证》，宅基地使用者为梁梁绍金。2003年梁梁绍金、梁梁绍品的母亲去世。2005年梁梁绍金与梁梁绍品达成口头房屋买卖协议，梁梁绍金将该房屋出售给梁梁绍品，梁梁绍品向梁梁绍金支付购房款20000元，房屋仍由梁梁绍金居住。2013年9月梁梁绍金将房屋交付给梁梁绍品，2013年10月梁梁绍品遂将房屋出租给王维彩。2013年10月3日梁梁绍金要求退还房屋，并将27000元交给梁梁绍品。梁梁绍品不同意梁梁绍金的要求，并于次日邀请钱正鸿作证，将27000元返还给梁梁绍金。2014年9月11日，梁梁绍金以将其房屋借用给梁梁绍品居住，梁梁绍品未经其同意将房屋出租给王�彩，侵犯其合法权益为由诉至法院，要求梁梁绍品、王维彩返还并腾出房屋。
原审法院审理认为，不动产物权变动的公示方法为登记，没有登记，不发生物权变动，但因不动产物权变动而签订的债权合同的效力独立存在，只要债权合同不违反法律禁止性规定，即便物权未变动，债权合同仍然成立，基于债权合同关系产生的占有、使用、收益等，按照合同约定。本案中，梁梁绍品提供的证据足以证明，梁梁绍金已将房屋出卖给梁梁绍品，且双方已经各自按照口头房屋买卖合同的约定履行了付款、交付的义务。故，虽然梁梁绍金与梁梁绍品未办理《集体土地使用证》变更登记，但梁梁绍品基于与梁梁绍金之间达成的口头房屋买卖合同关系占有房屋，不够成无权占有，王维彩基于与梁梁绍品之间达成的房屋租赁合同关系占有房屋，亦不够成无权占有，故对梁梁绍金主张其与梁梁绍品间属借用关系，要求梁梁绍品、王维彩返还并腾出房屋的请求，证据不充分，依法不予支持。为此，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第十五条、第二百四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决“驳回梁梁绍金的诉讼请求。案件受理费人民币325元，由梁梁绍金负担（已交纳）。”
宣判后，上诉人梁梁绍金不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法判令被上诉人梁梁绍品返还上诉人坐落于元阳县X村的房子。其主要理由是：原判认定上诉人将本案争议的房屋卖给被上诉人梁梁绍品事实不清，证据不足。1、本案诉争的房屋系上诉人所有是事实。上诉人提交的《集体土地使用证》和新街村委会出具的《证明》，均证实争议的房屋属上诉人所有。同时被上诉人梁梁绍品庭审中认可该房是上世纪80年代初上诉人重建�即被上诉人梁梁绍品对该房屋属上诉人所有不持异议，因此，争议房屋属上诉人所有证据确实充分。2、原判认定上诉人已将争议的房屋卖给被上诉人梁梁绍品属事实认定错误。原判认定本案事实的证据仅为证人钱梁绍金、钱梁绍品、白XX的证言，但证人与被上诉人梁梁绍品是亲戚，证明力弱，且钱正昌和白正福的证言均是传来证据；证人钱正鸿证言证实不了被上诉人梁梁绍品与上诉人购买争议房屋。另，房屋买卖没有书面协议、没有更改土地使用证，电费都是上诉人缴纳，2005年购买的房屋，2013年9月才交付房屋等情形有悖常理，因此，一审认定梁梁绍金将房子卖给梁梁绍品的事实认定错误。
被上诉人梁梁绍品答辩称，原判事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要理由是：被上诉人不否认争议房屋原先属于上诉人所有，但在房屋使用过程中发生了买卖、转让行为，被上诉人已经购买了该房，只是没有进行变更登记。被上诉人与上诉人虽然没有签订购买房屋的书面协议，但是双方通过口头协商达成了房屋买卖合同；被上诉人提供的证人证实了上诉人收取被上诉人购房款20000元，上诉人要求退还房屋并返还被上诉人27000元未获被上诉人同意的事实。上诉人辩解退还被上诉人的钱是被上诉人购买上诉人农贸市场地基，但其并没有提供证据证实。
二审中，上诉人梁梁绍金申请证人张X、梁X3、梁X4出庭作证。欲证明梁梁绍金与梁梁绍品之间不存在房屋买卖的事实。
经质证，被上诉人梁梁绍品认为，三个证人虽与双方当事人都是亲戚，但关系有亲疏，证人与上诉人更亲密，证人的证言偏向上诉人，且证人只是听说买卖地基的事，对证人证言不予认可。
二审中，被上诉人梁梁绍品提交以下证据：1、梁X5国有土地使用证；2、土地登记收件登记簿。欲证明胜村农贸市场的地在2001年10月16日国家颁证给了被上诉人的大儿子梁X5。2005年上诉人收取被上诉人的20000元是购买争议房屋，上诉人认为20000元是买卖农贸市场的地基不是事实。3、申请证人张XX、何家义出庭作证，欲证实梁梁绍金把房子卖给梁梁绍品。
经质证，上诉人梁梁绍金认为，证据1有涂改的痕迹，证据2系复印件，对其真实性不认可；虽然两份证据不真实，但可以证实梁X5在农贸市场有一块地基，但是不是梁梁绍金卖给梁梁绍品的那一块地还存在疑义。证人证言只是梁梁绍品的话的复制，不具有证明力。
被上诉人王维彩未向法庭提交证据。
本院认为，上诉人梁梁绍金申请出庭作证的证人证言、被上诉人梁梁绍品提交的证据及申请出庭作证的证人证言均不能证明双方的证明目的，本院不予采信。
二审审理查明的事实除与一审审理查明的事实一致外，另查明，被上诉人王维彩现已搬出租赁的争议房屋。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1、上诉人梁梁绍金与被上诉人梁梁绍品之间是否存在房屋买卖关系？2、被上诉人梁梁绍品应否将争议房屋返还上诉人梁梁绍金？
针对争议焦点，本院评判如下：
（一）关于房屋买卖的问题。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式”；第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，双方虽未订立书面的房屋买卖合同，但上诉人梁梁绍金于2005年已收取被上诉人梁梁绍品给付的购房款20000元，被上诉人梁梁绍品于2013年实际接收了该房屋，并将房屋出租给王维彩；故应认定上诉人已将争议房屋出卖给被上诉人梁梁绍品，且双方的�屋买卖合同已履行完毕。故上诉人梁梁绍金与被上诉人梁梁绍品之间房屋买卖关系成立，本院予以确认。上诉人梁梁绍金主张20000元是被上诉人梁梁绍品向其购买胜村农贸市场的地基款，不是购房款；经审查，被上诉人梁梁绍品之子梁忠勇于2001年在胜村农贸市场的地基上建盖了房屋，并取得了国有土地使用证；上诉人梁梁绍金虽于2013年曾向被上诉人退款27000元，但也不能证明该款系购买地基款，且与常理相悖。上诉人提交的证据不能证实其主张，故本院不予支持。
（二）关于应否返还房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，受法律保护”，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，上诉人梁梁绍金与被上诉人梁梁绍品之间的房屋买卖合同未违反法律强制性规定，该合同合法有效，且已经履行完毕；被上诉人虽然未办理土地使用权变更登记，但不影响其对争议房屋享有所有权。故，上诉人梁梁绍金请求返还房屋的主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原判认定事实基本清楚，适用法律及实体处理正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费650元，由上诉人梁梁绍金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵绕全
审 判 员 甘 峰
代理审判员 李 提
二〇一五年三月十六日
书 记 员 许航源