江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10141号
上诉人（原审第三人）：蒋义，男，1972年9月18日生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：吴伟，江苏金长城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄金巍，江苏金长城律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：吴锦，男，1986年10月1日生，汉族，住南京市建邺区。
上诉人（原审第三人）：金胜，男，1979年11月19日生，汉族，住南京市建邺区。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李宏志，江苏利德丰律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：朱平，男，1972年7月6日生，汉族，住南京市建邺区。
被上诉人（原审原告）：胡富彪，男，1971年2月8日生，汉族，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：周仁伟，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张锦成，男，1969年11月28日生，汉族，住南京市鼓楼区。
原审第三人：衡树生，男，1966年9月2日生，汉族，住南京市建邺区。
上诉人蒋义、朱平、吴锦、金胜因与被上诉人胡富彪、张锦成、原审第三人衡树生房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第4795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蒋义及委托诉讼代理人吴伟、黄金巍，上诉人金胜、吴锦及共同委托诉讼代理人李宏志、上诉人朱平、被上诉人胡富彪委托诉讼代理人周仁伟到庭参加诉讼，被上诉人张锦成、原审第三人衡树生经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
蒋义、朱平、吴锦、金胜上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项；蒋义、朱平、吴锦和金胜分别要求改判自2015年9月10日起至2016年5月26日、2015年9月10日起至2017年5月28日、2015年9月10日起至2017年4月30日房屋使用费由张锦成承担。事实与理由：一、一审判决认定的“胡富彪和张锦成之间解除房屋租赁合同后，承租人的转租关系应归于消灭”错误。1.胡富彪和张锦成之间的《房屋租赁合同》第七条允许张锦成将涉案房屋转租，转租的租赁期限没有超过原租赁合同，上诉人及其他第三人与张锦成的转租合同合法有效。胡富彪与张锦成于2015年9月9日解除租赁合同，上诉人均不知晓，且上诉人付款时间在先。2.转租合同与原租赁合同相互独立，原租赁合同解除并不代表转租合同当然消灭，且张锦成与上诉人没有解除转租合同，故认定转租合同解除或消灭没有法律依据。3.上诉人及其他第三人善意无过错，认定转租关系应归于消灭不公平。承租人违约导致在先租赁合同解除时，次承租人并不存在过错，其不应也受到合同效力终止的惩罚。二、一审法院对房屋使用费认定错误。上诉人已将全部租金支付给张锦成，要求上诉人另行支付房屋使用费，是让善意第三人蒙受损失。房屋使用费实际是弥补胡富彪的损失，一审判决认定依照上诉人与张锦成的转租协议价格计算房屋使用费过高，上诉人已支付过租金，再要求上诉人支付房屋使用费给上诉人造成很大损失。三、胡富彪和其委托诉讼代理人2016年在各种场合，多次明确表明，已支付的房租不再收取，由其诉讼，上诉人配合，故一审法院判决明显不合理。
胡富彪辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回四位上诉人的上诉请求，维持一审判决。
胡富彪向一审法院起诉请求：1、确认胡富彪和张锦成签订的《房屋租赁合同》已经于2015年9月9日解除；2、张锦成和蒋义、朱平、金胜、吴锦、衡树生将租赁房屋返还胡富彪；3、张锦成支付截止2015年9月9日欠付的租金53.1622万元及违约金24.35万元；4、张锦成和蒋义、朱平、金胜、吴锦、衡树生支付房屋占有使用费，使用费从2015年9月10日计算至实际返还之日止按照张锦成和蒋义、朱平、金胜、吴锦、衡树生之间约定的房屋租金标准计算；5、张锦成承担租金标准三个月的空置费用20万元；6、张锦成支付胡富彪实现权利的花费11.68万元；7、本案诉讼费由张锦成负担。
一审法院认定事实：2013年11月13日，胡富彪和张锦成签订《房屋租赁合同》，约定，胡富彪将其合法使用的坐落于南京市建邺区雨润大街19号双和园20幢102-302室约1900平方米的房屋出租给张锦成使用，租赁期限为5年，自2014年5月28日至2019年5月27日，租金采取逐年递增的方式收取，第一年的租金为80万元、第二年租金为84.8万元、第三年租金为89.888万元、第四年租金和第五年租金不低于90万元，以上租金为实收租金；租金支付时间为：第一年的租金支付时间为2014年5月1日前付40万元，2014年11月1日前支付40万元；从2015年起为每半年支付一次，即为2015年起于每年的4月18日至5月18日支付上半年的租金、每年的10月18日至11月18日支付下半年的租金。张锦成如逾期支付租金，每逾期一天，则张锦成另需向胡富彪支付每天500元的滞纳金。张锦成在租赁期内，使用房屋产生的水电费、物业费、电话费等其他费用由张锦成自行负担。租赁期内，除房屋内已有装修和设施外，张锦成如要求重新装修或变更原有设施，应事先征得胡富彪的同意；如胡富彪不要求恢复原状的，重新装修或变更的设施均归胡富彪所有，张锦成不得向胡富彪提出任何要求。如胡富彪同意张锦成转租房屋部分营业面积的，则转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期，转租期间，本合同发生变更、解除或终止的，转租合同也应随之变更、解除或终止。租赁期内，胡富彪和张锦成因特殊原因，经协商一致可以解除合同；因特殊原因变更或解除合同，使一方遭受损失的，另一方可免除责任。租赁期内，张锦成拖欠租金一个月以上、因个人原因导致无法正常经营下去等，胡富彪有权终止合同收回房屋，张锦成并按第一年租金的50%向胡富彪支付违约金，如支付的违约金不足以弥补损失的，张锦成还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
上述合同签订后，胡富彪将涉案房屋按约交付给张锦成使用；张锦成在使用房屋期间，因欠付胡富彪房屋租金超过10天以上，为此，胡富彪于2015年9月9日向张锦成发出解除租赁合同的通知。张锦成收到胡富彪的解除通知后，于同年9月23日和胡富彪签订了有关解除上述租赁合同的《协议》，约定，双方确认2015年9月9日解除上述《房屋租赁合同》，张锦成确认截止至2015年11月18日欠付胡富彪租金113.8万元以及截止2015年9月20日的违约金25.05万元；张锦成承诺于2015年10月31日前支付拖欠租金50万元并补偿胡富彪前期律师费2万元、于2015年11月30日前支付拖欠的租金40万元、于2015年12月30日前付清剩余租金23.8万元及违约金25.05万元；如果张锦成在10月底前付清拖欠的租金、违约金，则租金、违约金和律师费总额按照130万元支付；租赁合同解除后，占有使用房屋的费用参照租赁合同约定标准计算；如张锦成按照协议约定支付款项，胡富彪同意恢复与张锦成的租赁合同关系并另行签订租赁合同；如张锦成未按约定支付款项致使本案进入诉讼程序，张锦成另承担胡富彪为诉讼支付的律师费。该协议签订后，张锦成截止2015年9月9日，余欠租金53.1622万元未付。另外，因张锦成未按协议的约定履行自己的合同义务，为此，胡富彪向一审法院提起诉讼，并委托北京大成（南京）律师事务所代理诉讼，产生代理费5.68万元，该费用通过现金的方式支付至北京大成（南京）律师事务所银行账户。
一审另查明，张锦成承租涉案房屋后，其将涉案房屋分别转租给金胜、衡树生、朱平以及蒋义使用，其中：金胜另行将其承租于张锦成的部分房屋再次转租给吴锦使用。经一审法院询问，金胜表示其承租的涉案房屋系张锦成转租，转租期限自2014年4月30日至2019年4月29日，其已经将前三年每年20万元的租金全部交付给了张锦成；衡树生表示，其承租的涉案房屋系张锦成转租，转租期限自2014年5月28日至2019年5月27日，约定的第一年租金17万元、第二年租金18.9万元、第三年租金为19.46万元、第四年和第五年租金不低于20万元，已付张锦成租金截止到2015年10月17日；朱平表示，其承租的涉案房屋系张锦成转租，转租期限自2014年5月28日至2019年5月27日，其已经将三年的租金80万元一次性全部给付了张锦成；蒋义表示其承租的涉案房屋系张锦成转租，转租期限自2014年5月20日至2017年5月19日，已付张锦成租金到2016年5月20日，每年租金为30万元；吴锦表示，其承租的涉案房屋系金胜转租，转租期限为2014年4月30日至2019年4月29日，前三年的租金为每年20万元，后两年的租金为每年22万元，其已经将前三年的租金60万元交付给了金胜。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，胡富彪和张锦成就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效，当事人均应当按照约定履行自己的合同义务。因张锦成未能履行约定的付款义务，胡富彪为此提出解除和张锦成之间签订的租赁合同关系，并就此与张锦成达成确认解除租赁合同关系的《协议》，该《协议》的约定符合法律的规定，胡富彪据此主张确认与张锦成之间的房屋租赁合同解除并要求张锦成支付欠付截止2015年9月9日止的租金53.1622万元、违约金24.35万元以及约定的前期律师费2万元符合约定，一审法院予以支持。但因涉案房屋已经由张锦成转租金胜、衡树生、朱平和蒋义使用，且金胜又将其承租的房屋再次转租给吴锦，在胡富彪和张锦成之间解除房屋租赁合同后，承租人的转租关系应归于消灭，吴锦、衡树生、朱平、蒋义作为次承租人占有租赁房屋构成了侵权，为此，胡富彪主张各次承租人支付房屋使用费及返还房屋的请求符合法律的规定，一审法院予以支持；结合承租人和次承租人之间约定的租赁费用，一审法院认定各次承租人支付的房屋使用费分别为：吴锦应支付的房屋使用费按照每年20万元予以计算、衡树生应支付的房屋使用费按照每年18.9万元予以计算、朱平应支付的房屋使用费按照每年26.6667万元予以计算、蒋义应支付的房屋使用费按照每年30万元予以计算。又因涉案房屋租赁合同的解除系张锦成的原因造成，虽然胡富彪和张锦成之间确认解除租赁合同后就给付租金、违约金等进行了约定，但双方并没有就胡富彪在解除合同后所遭受的损失进行约定，为此，按照有约定从约定、没有约定从法律规定的原则出发，胡富彪依照法律规定主张三个月的房屋空置损失20万元，一审法院予以支持。另外，根据胡富彪和张锦成之间于2015年9月23日所达成的协议约定，本起诉讼形成的原因系张锦成未能如期履行造成，胡富彪依照该协议的约定主张行使权利的费用（即律师费），一审法院予以支持，结合胡富彪出示的委托代理合同、现金交款单以及增值税发票看，胡富彪为本起诉讼产生的律师费为5.68万元，一审法院认定胡富彪为本次诉讼产生的律师费5.68万元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、确认胡富彪和张锦成之间签订的《房屋租赁合同》于2015年9月9日解除；二、张锦成于判决生效之日起十五日内给付胡富彪租金53.1622万元、违约金24.35万元、房屋空置费20万元以及律师费7.68万元；三、吴锦、衡树生、朱平、蒋义于判决生效之日起十五日内将其各自使用的位于南京市建邺区雨润大街19号双和园20号的房屋交还胡富彪；同时，吴锦自2015年9月10日起至其使用的涉案房屋交还之日止按照每年20万元的标准给付胡富彪房屋使用费，衡树生自2015年9月10日起至其使用的涉案房屋交还之日止按照每年18.9万元的标准给付胡富彪房屋使用费，朱平自2015年9月10日起至其交还涉案房屋之日止按照每年26.6667万元的标准给付胡富彪房屋使用费，蒋义自2015年9月10日起至其交还涉案房屋之日止按照每年30万元的标准给付胡富彪房屋使用费。一审案件受理费14627元，由张锦成负担。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，上诉人金胜提交了江苏省句容市人民法院（2015）名执字第1369号之一执行裁定书、协助执行通知书各一份，证明涉案房屋属戴杰所有，戴杰系涉案房屋的第一权利人，胡富彪并非适格主体，本案若依一审判决执行，戴杰如再次向上诉人主张权利，上诉人权益无法保障。胡富彪质证称，对上述证据的真实性予以认可，但该法律文书内容明显错误，也与查明事实不符，该项执行裁定与本案无关。上诉人金胜提交其与张锦成签订的房屋租赁合同和收条，以证明其与张锦成签订的租赁合同期限为自2014年4月30日至2019年4月29日，其租金已付至2019年4月29日。胡富彪质证称，对合同及付款金额予以认可，认为金胜作为次承租人与张锦成签订租赁合同，其应当注意到张锦成取得该房屋使用权的来源，而在张锦成与胡富彪签订的合同当中，张锦成转租的租赁合同会进行拖带性的解除、变更或终止，所以张锦成与金胜签订的该份合同，行使的权利超出张锦成与胡富彪签订合同的权利范围，如果金胜认为其权利产生损失，其应当按照与张锦成的约定，提起债务索赔。上诉人蒋义提交书面合作协议和两份中国银行汇款单据，以证明其给张锦成租金付至2016年5月20日，共支付租金30万元。胡富彪质证称，对付款金额无异议，但从对方提交的书面合作协议和张锦成出具的收条来看，双方之间不属于租赁关系。上诉人朱平提交与张锦成签订的《房屋租赁合同》和收条三张，证明其给张锦成给付租金至2017年4月17日，共计80万元。胡富彪质证称，对已付款予以认可，但支付的租金标准与合同约定不一致。
二审中，上诉人均称，涉案房屋的产权人系案外人戴杰。本院另查明，一审中，吴锦提供转让合同一份表明，2014年1月24日，金胜与吴锦签订《网吧整体转让合同》，金胜将位于雨润大街19号的的“会友网吧”全部产权和经营权转让给吴锦。二审中，金胜对此予以认可。
各方当事人对一审法院查明的其他事实无异议,本院依法予以认可。
本院认为，租赁合同解除后，承租人及次承租人即负有腾房义务，逾期腾房的，应当向出租人支付房屋占有使用费。本案中，胡富彪与张锦成签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。张锦成未按合同约定履行付款义务，后与胡富彪达成解除租赁关系的《协议》不违反法律规定，双方之间租赁合同于约定的2015年9月9日解除。在上述合同履行期间，张锦成将涉案房屋转租给上诉人蒋义、金胜、朱平、原审第三人衡树生，在胡富彪与张锦成解除房屋租赁合同后，张锦成与蒋义、金胜、朱平、衡树生之间的租赁合同应当终止履行。房屋租赁关系终止后，实际占有人应当向房屋权利人支付相应的占有使用费，但本案中，蒋义、金胜、朱平在2015年9月9日前，即胡富彪与张锦成解除租赁关系前，已支付相应的房屋租金给张锦成，现亦无证据表明，蒋义、金胜、朱平支付租金存有恶意，其向张锦成支付租金并无过错，故蒋义、金胜、朱平已支付张锦成租金的相应期间，不宜再支付相应的房屋占有使用费，该费用应当由已实际收取人张锦成支付，故本院对蒋义、朱平、金胜、吴锦的该项上诉请求予以支持。蒋义承租的涉案房屋2015年9月10日起至2016年5月26日、朱平承租的涉案房屋2015年9月10日起至2017年5月28日、金胜、吴锦承租的涉案房屋自2015年9月10日起至2017年4月30日的占有使用费，参照张锦成与胡富彪签订的租赁合同的租金标准，上述使用费各计算为193187元[(848000元/1900㎡/365天)×610㎡×259天]、315370元[(1746880元/1900㎡/730天)×400㎡×626天]、467163元[(1746880元/1900㎡/730天)×620.27㎡×598天]，共计975720元。蒋义、金胜、朱平占有使用案涉房屋超过上述期间的部分，应当按其与张锦成约定的租金标准支付占有使用费。
综上，蒋义、朱平、吴锦、金胜的部分上诉请求成立，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持（2015）建民初字第4795号民事判决书第一、二项；
二、撤销（2015）建民初字第4795号民事判决书第三项；
三、蒋义、衡树生、朱平、金胜、吴锦于判决生效之日起十五日内将其承租的位于南京市建邺区雨润大街19号双和园20号的房屋交还胡富彪；
四、张锦成于判决生效之日起十五日内支付胡富彪房屋占有使用费计975720元；
五、衡树生自2015年9月10日起至其使用的涉案房屋交还之日止按照每年18.9万元的标准给付胡富彪房屋使用费；蒋义自2016年5月26日起至其使用的涉案房屋交还之日止按照每年30万元的标准给付胡富彪房屋使用费；朱平自2017年5月28日起至其使用的涉案房屋交还之日止按照每年40万元的标准给付胡富彪房屋使用费;金胜、吴锦自2017年4月30日起至使用的涉案房屋交还之日止按照每年20万元的标准给付胡富彪房屋使用费；
六、驳回胡富彪其他诉讼请求。
一审案件受理费14627元，二审案件受理费13553元，均由张锦成负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年六月二日
书记员 汪海燕