河北省承德市双滦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双滦民初字第1396号
原告丁富春，男，1970年10月29日出生，汉族，农民，住河北省承德市双滦区。
委托代理人高雅均，河北普宁律师事务所律师。
被告赵玉敏，男，1970年11月27日出生，汉族，承钢工人，住河北省承德市双滦区。
委托代理人陈彦冰，河北德汇律师事务所律师。
第三人丁瑞芹，女，1939年4月27日出生，汉族，农民，住河北省承德市双滦区。
委托代理人赵秀枝，女，1965年2月7日出生，汉族，农民，住河北省承德市双滦区。
原告丁富春与被告赵玉敏、第三人丁瑞芹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁富春及其委托代理人高雅均、被告赵玉敏及其委托代理人陈彦冰、第三人丁瑞芹的委托代理人赵秀枝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告丁富春诉称：2003年6月17日，原、被告口头约定，被告将座落于双滦区大庙镇上碾子村属被告的农宅一套（3间）卖给原告，价款约定20000元分期付清。原告于2003年6月17日、2004年2月17日分两次将购房款付清。付完首付款后，被告即将房屋交付给原告，原告接手后对房屋进行装修入住至今。在此期间，原告多次找被告要求办理过户手续，但是被告以宅基地使用证丢失为由不予为其办理。经查，被告赵玉敏确因2005年10月14日将土地证丢失，已向双滦区国土局申请补发。但在补发期间，被告母亲丁瑞芹于2014年6月18日向双滦区国土局申请变更。原告认为，被告于2003年将房屋卖给原告，双方买卖行为有效。且原告已使用居住多年，该房屋应归原告所有，其他人无权变更。原告已于2014年7月7日向双滦区国土局提出变更异议，双滦区国土局于2014年7月16日向原告下达了通知，告知15日内到法院起诉。为此诉至法院，请求法院依法确认原、被告房屋买卖行为有效，判令被告协助原告办理过户手续。本案诉讼费由被告承担。
原告丁富春向本院提供的证据有：
1、2003年6月17日，被告赵玉敏出具的12000元收条1份、2004年2月17日被告出具的8000元收条1份。拟证实原告已履行了给付房屋价款的义务。
2、2014年7月30日承德市双滦区国土资源局出具的“关于大庙镇上碾子村赵树宅基地情况说明”1份，拟证实1994年以后宅基地使用权人为被告赵玉敏，原告在2003年购买其房屋时，被告赵玉敏有权处分该房屋，与被告签订的买卖合同有效。
3、2014年7月29日承德市双滦区大庙镇上碾子村村民委员会出具的证明一份，拟证实原告系本村三组村民，在本村无房产，符合宅基地审批及购房条件。
4、2014年7月23日承德市双滦区大庙镇上碾子村村民委员会出具的证明一份。
5、2014年7月23日原告左右邻居出具的证明1份。
4-5号证据拟证实原告购买了被告三间房屋、带空心阅台，经其装修后一直在此居住至今的事实。
被告赵玉敏辩称：一、原、被告所签房屋买卖合同是无效合同。本案争讼的房屋系被告父母的房产。在被告之父在世时（2012年去世）2003年被告未征得父母同意，便同原告签订了该房屋买卖合同，约定价款为22000元。原告分两次给付了20000元，尚欠2000元至今未付。该房1987年发放的宅基地使用证（158号），户主名称为被告之父赵树。1994年在宅基地普查时被告自作主张将宅基地使用证更名为赵玉敏。2014年宅基地普查时，被告之母发现该宅基地使用证名称不对，遂到土地管理部门查询，土地管理部门发现1994年变更错误，遂注销了被告1994年变更取得的宅基地使用证。上述事实表明，该房产的真正所有权人系被告的父母。被告父亲死亡后，被告母亲及六个哥姐为该房产的所有人，被告无权处分他人房产，故该房屋买卖合同无效。请求驳回原告的诉讼请求。二、请求追加被告母亲丁瑞芹作为本案第三人参加诉讼。在2014年宅基地普查时被告之母发现该房被卖，遂明确向土地管理部门表示不放弃该房屋的所有权和继承权，在其七个子女明确表示放弃继承（已经公证）的情况下，申请以自己名字取得该房屋宅基地使用证。被告之母是房屋的真正所有权人。
被告赵玉敏向本院提交的证据有：
1、被告自承德市双滦区国土资源局复印的2010年8月25日原告出具的证明1份，拟证实购房款是22000元，不是20000元。
2、1987年6月20日承德市双滦区人民政府颁发的158号宅基地使用证书1本，拟证实户主姓名为赵树（被告之父），如有变更，原使用证应收回，现还在第三人手中，说明该房屋不归被告所有，原、被告买卖合同无效的事实。
第三人丁瑞芹辩称：本案所争讼的房屋系我们夫妻共有，于1987年就取得了宅基地使用证。1994年宅基地普查时，赵玉敏未征得我夫妻二人同意擅自将户名变更，并于2003年将该房卖掉。该房自始至终为我夫妻所有，赵玉敏未经产权人同意私自变更、买卖均为无效。第三人是该房的合法权利人，现已申请土地管理部门将户名更正为第三人。第三人从未、至今仍不同意卖房，请法院驳回原告诉讼请求，将该房归还给第三人。
第三人丁瑞芹向本院提交的证据有：
1、2014年7月4日承德市双滦区公证处作出的公证书1份，拟证实原宅基地使用权人赵树去世后，其子女均放弃房产继承，该房屋归第三人继承的事实。
2、2014年7月16日承德市双滦区国土资源局通知1份，拟证实第三人对房屋买卖的一事在国土局通知时才刚刚知情的事实。
3、1987年6月20日承德市双滦区人民政府颁发的158号宅基地使用证书1本，拟证实户主姓名为赵树（被告之父），如有变更，原使用证应收回，现还在第三人手中，说明该房屋不归被告所有，原、被告买卖合同无效的事实。
经审理查明，2003年6月17日，原告丁富春、被告赵玉敏口头约定购买承德市双滦区上碾子村砖瓦房三间，房屋价款为人民币22000元。同日，原告给付被告房价款12000元，被告赵玉敏给原告丁富春出具了收条1份，内容为：“今收到丁富春买房预付款壹万贰仟元整，收款人：赵玉敏”。给付首付款后，被告即将房屋交付给原告居住使用。2004年2月17，原告给付被告房价款8000元。被告出具了8000元收条1份，内容为：“今收到丁富春购房款捌仟元整。收款人：赵玉敏”。因被告将宅基地使用证丢失，剩余购房款2000元，约定被告将宅基地使用证补上后再行支付。该房屋原告入住后装修使用至今，因要求被告协助办理宅基地过户手续未果，遂诉至本院。
另查明，1987年争议的房屋宅基地使用证登记的户主姓名为被告赵玉敏之父赵树。1994地籍调查换证时，宅基地使用权人登记为被告赵玉敏。2005年10月14日赵玉敏因土地证丢失申请补发，证号为双滦集用（2005）第D07022号。2014年6月18日被告之母即本案第三人丁瑞芹持1987年宅基地使用证，申请更正。2014年7月4日，承德市双滦区公证处作出了（2014）承滦证字第1234号公证书一份，公证内容为赵树去世后，该房屋中属于其遗产的部分其他继承人均放弃继承，均由第三人丁瑞芹继承。
上述事实有原、被告、第三人当庭陈述及上述证据为证。
本院认为，原告丁富春与被告赵玉敏均系承德市双滦区大庙镇上碾子村村民，被告出卖的房屋宅基地使用证自1994年后即登记在被告名下，对外具有公信力和公示力。原告户下亦无宅基地使用权登记，买卖房屋时均系双方真实意思表示。原告丁富春给付被告赵玉敏首付款12000元后，被告将房屋交付给了原告，原告重新进行了修缮，自2003年居住使用至今，原告有充足理由相信被告赵玉敏对该房屋具有完全处分权，双方买卖行为合法、有效。原告要求被告协助办理过户手续，可向有关土地行政主管部门申请办理宅基地使用权变更登记，该项属于行政审批受理范围，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。第三人丁瑞芹可就因宅基地使用证变更登记错误对其造成的损失另行主张权利，本案中不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款的规定，判决如下：
一、原告丁富春与被告赵玉敏于2003年6月17日的房屋买卖行为合法、有效。
二、驳回原告丁富春的其他诉讼请求。
案件受理费人民币2300元减半收取，由被告赵玉敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北承德市中级人民法院。
审判员 张凌杰
二〇一四年十月十四日
书记员 孟丽敏