湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00460号
上诉人（原审被告）：美中国际商务（武汉）有限公司，住所地武汉市东西湖区柏泉农场窑上湾。
法定代表人：吴敏，该公司董事长。
委托代理人：吴舢，该公司员工。
委托代理人：周传荣，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉鑫桥高科技实业发展有限公司，住所地武汉市东西湖区严家渡。
法定代表人：陶连生，该公司董事长。
委托代理人：王哲，该公司法律事务部部长。
上诉人美中国际商务（武汉）有限公司（以下简称美中国际公司）因与被上诉人武汉鑫桥高科技实业发展有限公司（以下简称武汉鑫桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2013）鄂东西湖民商初字第00199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人美中国际公司的委托代理人吴舢、周传荣，被上诉人武汉鑫桥公司的委托代理人王哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月28日，武汉鑫桥公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、提前解除双方于2011年7月1日签订的《租赁合同》、《补充合同》；2、美中国际公司支付拖欠的房屋租金3769760元；3、美中国际公司腾退所租赁的房屋，房屋附着装修归武汉鑫桥公司所有；4、美中国际公司承担本案诉讼费用。一审中，武汉鑫桥公司变更诉讼请求为：1、提前解除双方于2011年7月1日签订的《租赁合同》、《补充合同》；2、美中国际公司支付拖欠的房屋租金5445920元（计算至2013年9月30日）及2013年9月30日至房屋腾退之日的房屋租金；3、美中国际公司腾退所租赁的房屋，房屋附着装修归武汉鑫桥公司所有；4、美中国际公司承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明：武汉鑫桥公司于1999年5月12成立，经营范围为汽车配件、塑料机械的生产及销售；对外招商引资，资产租赁，物业管理。美中国际公司成立于2005年8月22日，经营范围为软件产品的研发、生产及销售；提供国际经济、科技、环保信息咨询及服务；物业管理及相关服务，住所地为武汉市东西湖区柏泉农场窑上湾。
2011年7月1日，武汉鑫桥公司（出租人、甲方）与美中国际公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：1、租赁物基本情况：甲方提供乙方使用的租赁物位于武汉市东西湖区金银湖路18号财富大厦写字楼3、4、5、6、7、20楼的房屋，建筑面积为6984平方米……2、租赁物的用途：乙方承租上述租赁物，用途为办公使用；3、租赁期限：3.1乙方承租该租赁物的合同期限为五年，即自2011年10月1日起至2016年9月30日止……3.3合同期内，双方均不可提前解除合同。如一方因特殊原因必须提前解约时，应提前三个月书面通知对方并按照租期内租赁时间长短的不同向对方支付相应的赔偿金。具体约定如下：实际已租赁时间24个月以内（含）提前解约须支付12个月的租金作为赔偿，实际已租赁时间24个月以后提前解约须支付6个月的租金作为赔偿……5、租金：……5.2租金价格：第一年度（2011年10月1日起至2012年9月30日），租金25元／㎡／月；第二年度（2012年10月1日起至2013年9月30日），租金30元／㎡／月；第三年度（2013年10月1日起至2014年9月30日），租金36元／㎡／月；第四年度（2014年10月1日起至2015年9月30日），租金36元／㎡／月；第五年度（2015年10月1日起至2016年9月30日），租金36元／㎡／月。5.3租金支付方式时间：遵循先付租金后使用的原则，租金每12个月为一个计租期，乙方须在一个12个月计租期开始前5日内向甲方交纳该计付租期的租金……5.5履约保证金：乙方应在签订合同后的五个工作日内一次付给甲方20万元作为履约保证金……7、租赁物的装修、改造：7.1乙方自行完成对租赁物进行装修、改造，乙方投资对租赁物进行装修、改造的，应提前10天通知甲方，并将装修施工计划及设计图纸送交甲方审批，经甲方审查签字同意后方可进行。本合同租赁楼层的空调系统由乙方自行购置并安装；公共区域部分的电梯前室由甲方负责完成装修……7.6本合同租赁期满或提前终止时，乙方对该租赁物进行装修、改造及自行安装的所有设备、设施等将无偿归甲方所有。如甲方要求将租赁物恢复原状（甲方同意保留的部分除外），乙方须恢复原状并承担相关的费用……11、乙方的权利及义务：11.1合同签订后3个月内，乙方将其工商、税务登记注册地址变更至武汉市东西湖区金银湖路18号财富大厦，并承诺在租赁期限内每年度实现的税收总额不少于人民币1亿元，且在租赁期限内不再另迁他处。在租赁期限内，乙方应按时足额交纳租金及相关费用……12、违约责任：12.1乙方在以下情形之一的，甲方可单方终止合同并收回租赁物，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：（1）未按规定向甲方付足或补足履约保证金……12.2如果乙方超过本合同付款时间5日未支付相应租金和物业管理费或未按时交纳其他相关费用，每逾期一日（从合同规定之付款日计算），按应付金额的千分之五向甲方支付滞纳金，甲方有权直接从履约保证金中扣除，乙方须在扣除保证金之日起五个工作日补足保证金。逾期超过30天，甲方有权终止本合同，乙方除支付滞纳金、未付租金、物业管理费及赔偿甲方损失外，还须按本合同第3.3条支付赔偿金给甲方；12.3合同期限届满双方未续签约的，乙方应及时退出租赁物。对乙方留在租赁物内的物品，甲方可视其为废弃自行处置；12.4本租赁合同签订3个月内，乙方未将其工商、税务登记注册地址变更至武汉市东西湖区金银湖路18号财富大厦，或在租赁期限内变更后又另迁他处的，或在租赁期限内对应年度实现的税收总额少于人民币1亿元的，则乙方无条件同意将本租赁合同5.2条约定对应年度的租金价格调整至增加1倍。12.5合同期满双方未续签约的，乙方按程序履行了全部退租手续并经甲乙双方对租赁物验收合格的，甲方将退还乙方履约保证金（不计利息）。合同还约定了其他事项。同日，武汉鑫桥公司（出租人、甲方）与美中国际公司（承租人、乙方）签订《补充合同》一份，约定根据甲、乙双方于2011年7月1日签订的《租赁合同》的规定，甲、乙双方经友好协商，就有关优惠政策等事宜达成补充协议如下：1、优惠政策：1.1乙方向甲方承诺：每年在金银湖生态园园区缴纳的年税收总额不少于人民币1亿元……2、关于提前解除租赁合同的特别约定：2.1本租赁期内，若乙方对应的任一年度内在金银湖生态园园区所缴纳的税收总额少于人民币5000万元的，则甲方有权单方面提前解除租赁合同，且无须向乙方支付任何赔偿，且乙方对租赁楼层的装修及安装的设施设备将无偿归甲方。乙方应在自收到甲方提前解除租赁合同的书面通知之日起15日内将承租的房屋交还甲方。3、关于2012年度租金的支付3.1鉴于前期装修投入加大，为缓解乙方资金压力，对于乙方应于2011年9月25日支付的第一年度（2011年10月1日起至2012年9月30日）租金，甲方同意乙方延期支付一年。具体操作为：乙方在2011年9月25日向甲方出具延期支付该第一年度租金的欠条，待乙方到期支付上述租金后，甲方将向乙方退还欠条。4、关于5、6楼层的交付：4.1鉴于原《租赁合同》签订时甲方已完成5、6楼层的装修并进入办公，现因乙方租赁需要，甲方将迁入9、10楼层办公。双方同意，由乙方按照5、6楼层标准及配置完成9、10楼层的装修并甲方迁入办公后，甲方交付5、6楼层租赁房屋给乙方。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，武汉鑫桥公司将位于武汉市东西湖区金银湖路18号财富大厦写字楼3、4、7、20楼的房屋交付给美中国际公司使用，建筑面积为4656平方米。经武汉鑫桥公司同意，美中国际公司对3、4、7、20层房屋进行了装修。
2011年9月30日，美中国际公司向武汉鑫桥公司出具欠条一张，载明“欠武汉鑫桥公司位于金银湖路18号财富大厦3、4、7、9、10及20层楼，自2011年10月1日起至2012年9月30日的物业租金2095200元（6984㎡×25元／月×12个月）。特立此欠据”。2012年3月7日，美中国际公司向武汉鑫桥公司支付了履约保证金20万元。2012年5月22日，武汉鑫桥公司向美中国际公司发出联系函，载明“经平等、公正、友好协商，贵司于2011年7月1日与我司达成入驻财富大厦《租赁合同》。合同明确约定，2011年10月1日前贵司将签订《租赁合同》的公司工商、税务关系转注至我司财富大厦，至今逾期已达8个月时间。请贵司务必于2012年6月10日前兑现工商、税务关系转注工作，以确保我们能为贵司提供正常的服务……”。2012年9月17日，武汉鑫桥公司财富大厦管理办公室向美中国际公司发出缴费通知单，载明“根据《租赁合同》及《物业管理服务合同》的规定，贵司本期应缴纳的各项费用总额为3279686元。具体费用明细如下：房屋租金3072960元（2011年10月1日至2013年9月30日）、物业服务费206726元，合计3279686元。请贵司凭此通知单于2012年9月30日前到我司财务部缴费……”。2012年10月24日，武汉鑫桥公司向美中国际公司发出联系函，载明“根据贵我双方签订的财富大厦写字楼《租赁合同》、《补充合同》及《物业管理服务合同》的约定，贵司目前拖欠我司写字楼第3、4、7、20层的房屋租金、物业服务费及滞纳金等款项总计达7320767.60元，请贵司务必于2012年10月31日前将所欠款项缴纳到位，以确保我司能为贵司提供正常的服务。否则，我司将根据《补充合同》第2条第2.1款的约定，单方面提前解除租赁合同……”。2012年12月3日，武汉鑫桥公司向美中国际公司发出《关于解除合同、腾退房屋的通知》，载明“因你公司拖欠我公司财富大厦写字楼房屋租金、物业管理费等款项达两个多月，以及未能实现本年度在财富大厦缴纳税收的目标，已严重违反了双方于2011年7月1日签订的《租赁合同》、《补充合同》及2012年5月31日签订的《物业管理服务合同》的约定。为此，我公司根据《中华人民共和国合同法》的规定及《租赁合同》第12条第12.2款、《补充合同》第2条第2.1款的约定，决定单方面解除上述《租赁合同》、《补充合同》、《物业管理服务合同》。请你公司在收到此通知后2日内将所占用的财富大厦写字楼第3层、第4层、第7层、第20层的房屋腾退完毕并交付于我公司。你公司所欠我公司的房屋租金等款项，我公司还将依法予以追缴。”
2013年3月8日，美中国际公司向武汉鑫桥公司支付了房屋租金70万元。
一审法院认为：双方签订的《租赁合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。武汉鑫桥公司按照《租赁合同》和《补充合同》约定向美中国际公司交付合同项下的出租房屋后，美中国际公司应依约给付租金并履行合同约定的其他附随义务。
关于本案是否符合解除合同的条件及解除合同的法律后果。美中国际公司自2011年10月1日起租赁使用武汉鑫桥公司位于武汉市东西湖区金银湖路18号财富大厦写字楼3、4、7、20楼的房屋，但至今仅向武汉鑫桥公司支付租金70万元和履约保证金20万元，长期拖欠房屋租金，经武汉鑫桥公司多次催告后仍未支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……。美中国际公司长期拖欠租金的行为属于迟延履行主要债务的行为，经武汉鑫桥公司催告后在合理期限内仍未履行，武汉鑫桥公司有权要求解除合同。武汉鑫桥公司要求解除双方于2011年7月1日签订的《租赁合同》、《补充合同》的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对武汉鑫桥公司要求美中国际公司腾退租赁物的诉讼请求，予以支持。关于美中国际公司欠付租金的计算方式及金额。关于租金的计算方式，双方签订的租赁合同有如下约定：5.2第一年度租金为25元／㎡／月（2011年10月1日至2012年9月30日）、第二年度为30元／㎡／月（2012年10月1日至2013年9月30日）、第三年度至第五年度均为36元／㎡／月（2013年10月1日至2016年9月30日）；12.4本租赁合同签订3个月内，美中国际公司未将其工商、税务登记注册地址变更至武汉市东西湖区金银湖路18号财富大厦，或在租赁期限内变更后又另迁他处的，或在租赁期限内对应年度实现的税收总额少于人民币1亿元的，则美中国际公司无条件同意将本租赁合同5.2条约定对应年度的租金价格调整至增加1倍。在合同实际履行过程中，美中国际公司在武汉鑫桥公司发出联系函后仍未将其工商注册地址变更至武汉市东西湖区金银湖路18号财富大厦，亦未提供相应的证据证明其在租赁期限内对应年度实现的税收总额大于或等于人民币1亿元，未履行合同约定的附随义务，应按合同约定双倍计付租金，即第一年度租金标准为50元／㎡／月、第二年度为租金标准为60元／㎡／月、此后租金标准为72元／㎡／月。美中国际公司应按其实际占有、使用租赁物的期限支付租金。截止2013年9月30日，美中国际公司应付武汉鑫桥公司租金为6145920元（4656㎡×50元／㎡／月×12个月＋4656㎡×60元／㎡／月×12个月）。2012年3月7日，美中国际公司向武汉鑫桥公司支付了履约保证金20万元，武汉鑫桥公司表示可以该履约保证金冲抵尚欠租金，予以准许。2013年3月8日，美中国际公司向武汉鑫桥公司支付了房屋租金70万元。综上，截止2013年9月30日，美中国际公司应付武汉鑫桥公司租金6145920元（暂计算至2013年9月30日），扣减美中国际公司已支付的履约保证金20万元及租金70万元，美中国际公司尚欠武汉鑫桥公司租金5245920元（暂计算至2013年9月30日止）。对武汉鑫桥公司要求美中国际公司支付拖欠的房屋租金5445920元（暂计算至2013年9月30日）的诉讼请求予以支持。关于武汉鑫桥公司要求美中国际公司支付2013年10月1日起至房屋实际腾退之日止的租金的诉讼请求，应以美中国际公司租赁房屋面积4656㎡为准，按72元／㎡／月的标准从2013年10月1日起计算至租赁物实际腾退之日止予以支持。关于美中国际公司提出双方签订的《租赁合同》第12.4条规定租金价格调整至一倍属于违约金，而非房屋租金的辩称意见，该条款虽然规定在违约责任条款中，但该条款约定的具体内容并非全部为违约责任，结合整个《租赁合同》理解，5.2条约定的单倍租金是武汉鑫桥公司在美中国际公司完成税收任务、将工商、税务登记注册地址迁至武汉市东西湖区金银湖路18号财富大厦时给予的优惠价格，因美中国际公司实际并未完成上述合同约定的附随义务，不符合适用单倍租金价格的条件，应适用12.4条的双倍租金条款，且美中国际公司并未提交相应的证据证明双倍租金价格明显高于当时的市场价格。故上述辩称意见，不予采纳。
关于已形成附和的装饰装修物的处理。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，美中国际公司对租赁物的装修系经武汉鑫桥公司同意，且双方签订的《租赁合同》第7.6条有明确约定，即合同租赁期满或提前终止时，美中国际公司对该租赁物进行装修、改造及自行安装的所有设备、设施等将无偿归武汉鑫桥公司所有。武汉鑫桥公司依据该约定要求确认已形成附和的装饰装修物归其所有的诉讼请求，予以支持。本案系因承租人即美中国际公司未按时支付租金的违约行为导致租赁合同解除，故美中国际公司要求武汉鑫桥公司承担装修费用的辩称意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除武汉鑫桥高科技实业发展有限公司与美中国际商务（武汉）有限公司于2011年7月1日签订的《租赁合同》及《补充合同》；二、美中国际商务（武汉）有限公司于本判决生效后十日内向武汉鑫桥高科技实业发展有限公司支付房屋租金5245920元（暂计算至2013年9月30日），并给付自2013年10月1日以后的租金（以租赁房屋面积4656㎡为准，按72元／㎡／月的标准计算至租赁物实际腾退之日止）；三、美中国际商务（武汉）有限公司于本判决生效后十日内腾退其租赁的房屋，已形成附和的装饰装修物归武汉鑫桥高科技实业发展有限公司所有；四、驳回武汉鑫桥高科技实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费52188元，由武汉鑫桥高科技实业发展有限公司负担4300元，由美中国际商务（武汉）有限公司负担47888元。
判后，上诉人美中国际公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。事实与理由：一、《租赁合同》第11条乙方的权利及义务：11.1合同签订后3个月内，乙方将其工商、税务登记注册地址变更至武汉市东西湖区金银湖路18号财富大厦，并承诺在租赁期限内每年度实现的税收总额不少于人民币1亿元……12、违约责任：12.4本租赁合同签订3个月内，乙方未将其工商、税务登记注册地址变更至武汉市东西湖区金银湖路18号财富大厦，或在租赁期限内变更后又另迁他处的，或在租赁期限内对应年度实现的税收总额少于人民币1亿元的，则乙方无条件同意将本租赁合同5.2条约定对应年度的租金价格调整至增加1倍。上述条款中“增加租金一倍”的设置，明显是美中国际公司在违约情形下，应承担的“违约金”的计算方式，增加的“一倍租金”其性质是违约金，而非房屋租金，该违约金人民法院应依法予以减少。二、武汉鑫桥公司在相关租赁网站上发布的招租信息，价格为30元／㎡／月，为《租赁合同》约定的正常租金，不存在优惠。三、2013年2月26日，武汉鑫桥公司采取断电、断水并封门，致使美中国际公司无法使用租赁物，双方租赁关系至此终止。一审判决后，美中国际公司又向武汉鑫桥公司送达《腾退告知函》，因此一审判决美中国际公司支付租金至实际腾退之日止，没有事实和法律依据。4、因武汉鑫桥公司采取断电、断水并封门，致使美中国际公司无法使用租赁物，导致《租赁合同》终止，美中国际公司的装修费用应抵偿武汉鑫桥公司的租金。
被上诉人武汉鑫桥公司答辩要求驳回上诉，维持原判。
二审中，美中国际公司提供湖北省武汉市东西湖区人民法院开庭传票、武汉显达建筑装修工程有限公司诉美中国际公司装饰装修合同纠纷案民事诉状复印件，拟证明有装饰公司对装修附着物主张权利。武汉鑫桥公司质证认为该组证据与本案无关。本院认为，美中国际公司提供的该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：武汉鑫桥公司与美中国际公司签订的《租赁合同》、《补充合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。在合同履行中，武汉鑫桥公司已将租赁房屋交付美中国际公司使用，履行了合同的义务，其享有收取租金的权利。美中国际公司实际接收并使用租赁房屋，其应履行支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，美中国际公司无正当理由不依约缴纳租金，其行为构成根本违约，因此，武汉鑫桥公司要求解除《租赁合同》、《补充合同》及腾退租赁房屋、支付欠租的诉讼请求，有事实和法律依据。美中国际公司自2011年10月1日起未向武汉鑫桥公司缴纳租赁费，其应支付自2011年10月1日起至腾退租赁房屋止的租金并承担违约责任。
关于美中国际公司以什么标准支付租金的问题。《租赁合同》第5条租金中约定“……5.2租金价格：第一年度（2011年10月1日起至2012年9月30日），租金25元／㎡／月；第二年度（2012年10月1日起至2013年9月30日），租金30元／㎡／月；第三年度（2013年10月1日起至2014年9月30日），租金36元／㎡／月；……”该约定系双方对租金标准的具体约定；《租赁合同》第12条违约责任中约定：“……12.4本租赁合同签订3个月内，乙方未将其工商、税务登记注册地址变更至武汉市东西湖区金银湖路18号财富大厦，或在租赁期限内变更后又另迁他处的，或在租赁期限内对应年度实现的税收总额少于人民币1亿元的，则乙方无条件同意将本租赁合同5.2条约定对应年度的租金价格调整至增加1倍”，该约定系在违约责任项下设立的，应为违约责任条款。故美中国际公司应按《租赁合同》第5条的约定支付租金，即：截止2013年9月30日，美中国际公司应付武汉鑫桥公司租金为3072960元（4656㎡×25元／㎡／月×12个月＋4656㎡×30元／㎡／月×12个月），扣减美中国际公司已支付的履约保证金20万元及租金70万元，美中国际公司尚欠武汉鑫桥公司租金2172960元（暂计算至2013年9月30日止），并应给付自2013年10月1日起至实际腾退之日止的租金（以租赁房屋面积4656㎡为准，按36元／㎡／月的标准计算）。美中国际公司还应承担逾期支付租金的违约责任。《租赁合同》第12条约定的“租金价格调整至增加1倍”属约定的违约金，美中国际公司上诉主张违约金标准过高，要求法院依法进行调整，依据公平和诚实信用原则，本院酌情确定本案违约金的计算标准按中国人民银行同期贷款利率计算。鉴于美中国际公司后期未完全使用租赁房屋，美中国际公司自2013年10月1日以后的欠租不支付违约金。一审法院认定美中国际公司在武汉鑫桥公司发出联系函后仍未将其工商注册地址变更至武汉市东西湖区金银湖路18号财富大厦，亦未提供相应的证据证明其在租赁期限内对应年度实现的税收总额大于或等于人民币1亿元，未履行合同约定的附随义务，应按合同约定双倍计付租金，即第一年度租金标准为50元／㎡／月、第二年度为租金标准为60元／㎡／月、此后租金标准为72元／㎡／月不当，本院予以纠正。美中国际公司上诉主张《租赁合同》第12条约定的“……对应年度的租金价格调整至增加1倍”为违约金计算方式的理由成立，该上诉请求，本院予以支持。美中国际公司上诉主张其装饰装修费用应抵偿武汉鑫桥公司的租金，因双方签订的《租赁合同》第7.6条有明确约定，即合同租赁期满或提前终止时，美中国际公司对该租赁物进行装修、改造及自行安装的所有设备、设施等将无偿归武汉鑫桥公司所有，本案《租赁合同》因美中国际公司违约而提前终止，故美中国际公司该上诉主张，本院不予支持。
关于美中国际公司支付租金截止时间的问题。美中国际公司在租赁合同履行中，于2011年9月30日向武汉鑫桥公司出具欠条一张，载明“欠武汉鑫桥公司位于金银湖路18号财富大厦3、4、7、9、10及20层楼，自2011年10月1日起至2012年9月30日的物业租金2095200元（6984㎡×25元／月×12个月）。特立此欠据”。因美中国际公司未向武汉鑫桥公司支付租金，双方多次互有函件往来，本案纠纷进行诉讼后，美中国际公司辩称要求继续履行《租赁合同》，一审宣判后，其虽提出腾退事宜，但武汉鑫桥公司认为本案尚未终审未同意，双方亦没有办理腾退手续，故租赁房屋仍为美中国际公司实际占有，美中国际公司应支付租金至租赁房屋实际腾退之日止。美中国际公司上诉主张其不应支付租金至实际腾退之日止的理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市东西湖区人民法院（2013）鄂东西湖民商初字第00199号民事判决第一项、第三项、第四项以及诉讼费用负担的判决；
二、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2013）鄂东西湖民商初字第00199号民事判决第二项；
三、美中国际商务（武汉）有限公司于本判决生效后十日内向武汉鑫桥高科技实业发展有限公司支付房屋租金2172960元（计算至2013年9月30日）及违约金（自2013年10月1日起至本判决生效之日止，以应付款金额2172960元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）。
四、美中国际商务（武汉）有限公司于本判决生效后十日内向武汉鑫桥高科技实业发展有限公司支付自2013年10月1日起至实际腾退之日止的租金（以租赁房屋面积4656㎡为准，按36元／㎡／月的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费52188元，美中国际商务（武汉）有限公司、武汉鑫桥高科技实业发展有限公司各负担26094元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李斌成
审 判 员 叶玉宝
代理审判员 骆朝辉
二〇一四年六月十九日
书 记 员 于 宁