江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬商终字第0008号
上诉人（原审被告）仪征市广厦房地产开发有限公司。
法定代表人陈永溢，董事长。
委托代理人曹国勇，江苏友诚律师事务所律师，
被上诉人（原审原告）扬州磐创房地产有限公司。
法定代表人朱加瑞，董事长。
委托代理人石永富，江苏征远律师事务所律师。
上诉人仪征市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）因与被上诉人扬州磐创房地产有限公司（以下简称磐创公司）委托合同纠纷一案，不服仪征市人民法院（2013）仪商初字第0097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭审理了本案，上诉人广厦公司委托代理人曹国勇、被上诉人磐创公司法定代表人朱加瑞及其委托代理人石永富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
磐创公司一审诉称：2007年7月11日，磐创公司、广厦公司签订《委托代理销售合同》一份，约定甲方（广厦公司）全权委托乙方（磐创公司）独家代理位于仪征市“水木阳光”项目营销企化及销售代理、委托期限自合同签订之日起至该项目销售结束止，该项目住宅的总销均价为多层2400元／平方米，实际销售后超出以上均价核算总额部分税后的30%给乙方作为奖励等内容。广厦公司应给付磐创公司的代理费已经通过（2010）仪商初字第0004号、（2011）扬商终字第0124号民事判决解决。根据已生效的民事判决，磐创公司共销售房屋面积为24049.76平方米，房屋销售总价款为67841746元，即实际平均销售价格为2820.89元／平方米，超价部分总额为10122303.49元［（2820.89元／平方米-2400元／平方米）×24049平方米］，此款减去税收和2011年12月16日广厦公司已给付的50万元奖励款，广厦公司还应给付磐创公司2234236.62元。广厦公司应于2011年9月给付此款，故广厦公司应承担逾期付款利息。现磐创公司依法起诉要求广厦公司立即给付奖励2234236.62元、逾期付款利息206108.33元（2234236.62元为本金，自2011年9月1日起至2013年3月14日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并承担本案的诉讼费用。
广厦公司一审辩称，委托代理合同中关于奖励的约定违反了《价格法》、《商品房销售管理办理》和《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》的有关规定而部分无效。房屋买卖代理收费最高不超过成交价格3%，广厦公司已给付磐创公司2.5%的售房佣金，故奖金部分不应超过0.5%。“水木阳光”项目土地增值税至今尚未清算完毕，致奖励金额无法确定，更不存在逾期利息。“税后”应包括广厦公司缴纳的全部税款，其中有25%的企业所得税。合同约定广厦公司对房屋销售价格有拟定权，计算奖励的销售均价应以广厦公司通知磐创公司的价格计算。2011年12月15日磐创公司法定代表人朱加瑞胁迫广厦公司法定代表人邵茂祥签订了协议书一份，广厦公司于次日给付磐创公司50万元。但此份协议已被扬州市邗江区人民法院（2012）扬邗商初字第0328号民事调解书撤销，广厦公司将另案要求磐创公司返还50万元。
原审法院经审理查明，2007年7月11日，磐创公司作为乙方、广厦公司作为甲方，双方签订《委托代理销售合同》一份，双方约定：甲方全权委托乙方独家代理位于仪征市的“水木阳光”项目营销企化及销售代理。关于销售价格，1、该项目委托代理的销售价格由甲方拟定，并依据市场行情适时调整，乙方有建议权。2、该项目住宅的总销均价为（人民币）多层2400元／平方米；别墅3500元／平方米；……。3、为激励和体现乙方销售策略的成效性，甲方同意将实际销售后超出以上均价核算总额部分税后的30%给乙方作为奖励，但乙方超出上述均价销售的，应事先征得甲方书面同意。
在合同履行过程中，2008年7月1日，广厦公司向磐创公司发出“关于水木阳光价格方案及销售策略的通知”，提出对磐创公司的奖励仍按双方签订的委托代理销售合同第三条第二款中2400元／平方米作为超价计算基础，实际销售后总销售均价超出2400元／平米核算总额部分的30%给予奖励。广厦公司于2008年7月22日向磐创公司发函，要求按合同将首期水木阳光209#-201#楼的销售基价调整为2780元／m2；2008年8月4日，广厦公司向磐创公司发函，决定将原均价基础上叁个点的优惠，调整为优惠贰个点（此优惠截止本月底）；2008年9月10日，广厦公司向磐创公司发函，决定将209#-212#楼的销售基价调整为2810／m2；2008年9月25日广厦公司向磐创公司发函，将水木阳光的价格调整如下：（1）调整时间：2008年9月28日起；（2）二期的价格现定位于2860元／平方米，在房交会、国庆节期间让利3个点，即为2774元／平方米（2860×0.97）；一期的价格未做调整，在房交会、国庆节期间让利4个点，即为2698元／平方米（2810×0.96）；（3）房交会、国庆节过后恢复到原有的优惠，即让利2个点。2009年7月7日，广厦公司向磐创公司发函，决定将现阶段房屋销售价格的基础上上浮每平方米伍拾元，时间从2009年7月8日起，至我公司再进行价格调整通知时止；2009年8月12日，广厦公司向磐创公司发函，决定将213#楼的销售价格均价定为3090元／平方米。
2009年9月19日，广厦公司向磐创公司发出解除委托代理销售合同的通知。
2009年12月21日，磐创公司诉至法院要求确认广厦公司解除《委托代理销售合同》的行为无效、广厦公司继续履行该合同以及广厦公司给付佣金、奖励共计3229855.80元。原审法院经审理查明磐创公司总计销售的房屋为228套，销售面积为24049.76平方米，房屋销售总额为67841746元，车库金额为5546379.20元，阁楼金额为1008405元，并认为广厦公司作为委托人可随时解除委托合同，但磐创公司在履行合同期间销售的房屋，广厦公司理应按合同约定给付磐创公司相应的佣金和奖励，因广厦公司开发的“水木阳光”项目并未汇算清缴，对磐创公司要求给付销售奖励的诉求不予支持，遂于2011年5月19日作出（2010）仪商初字第0004号判决，除广厦公司在该案诉讼过程中已给付磐创公司佣金140万元外，广厦公司应再给付磐创公司销售佣金296043.65元。判决后双方均不服判决而上诉，扬州市中级人民法院经审理后认为，原审对销售佣金的计算并无不当，《委托代理销售合同》中对于销售奖励的约定，并未违反法律、法规的效力性强制性规定，故不应认定为无效，该约定对双方当事人均有约束力，待汇算清缴确定税额后，磐创公司可另行诉讼解决，遂于2011年8月10日作出（2011）扬商终字第0124号判决，驳回上诉，维持原判。
2011年12月15日，磐创公司与广厦公司订立协议书一份，约定广厦公司一次性补偿磐创公司340万元，广厦公司付清该款项后，磐创公司放弃《委托代理销售合同》中约定的所有权利，包括磐创公司的佣金、奖励及可得利益赔偿。次日，广厦公司给付磐创公司50万元。2012年9月28日，广厦公司诉至扬州市邗江区人民法院要求撤销2011年12月15日签订的协议。2012年12月4日，经该院主持调解作出（2012）扬邗商初字第0328号民事调解书，约定双方一致同意撤销于2011年12月15日签订的协议书。
本案诉讼过程中，广厦公司法定代表人由邵茂祥变更登记为陈永溢。
上述事实，有磐创公司、广厦公司认可一致的当庭陈述及磐创公司提供《委托代理销售合同》、（2010）仪商初字第0004号、（2011）扬商终字第0124号民事判决书、广厦公司提供的协议书、收条、（2012）扬邗商初字第0328号民事调解书等证据予以证实，故原审法院对此予以确认。
原审争议焦点为：1、双方在《委托代理销售合同》中就奖励部分的约定是否有效？2、如果奖励约定有效，磐创公司要求广厦公司给付奖励的条件是否成就？3、如果奖励给付条件已成就，奖励款及逾期给付利息应如何计算？
一、《委托代理销售合同》中就奖励部分的约定是否有效？
广厦公司认为，其给付磐创公司的佣金与奖励之和不应超过销售额的3%，广厦公司已给付磐创公司销售额的2.5%作为佣金，故奖金部分不应超过销售的0.5%，超过部分因违反《价格法》的效力性强制性规定而无效；2007年至2009年“水木阳光”项目的成本、税费及已给付磐创公司的佣金，这些已达到2762.68元／平方米，若认定奖励部分的约定有效，则会导致开发商无利润或亏损，而销售代理商获得暴利。广厦公司为证实其主张提供的证据有：广厦公司2007年至2009年三年成本汇总表和明细表各1份、缴纳税金清单1份。磐创公司质证认为，对广厦公司提供的上述证据的真实性不予认可，双方签订《委托代理销售合同》时已核算了成本，才确定销售均价为2400元／平方米，现在广厦公司提供高额成本的证据显然与事实不符。对此，原审法院认为，《委托代理销售合同》系当事人真实意思表示，其中对于销售奖励的约定，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，（2011）扬商终字第0124号判决书中亦认定奖励条款有效，所以，《委托代理销售合同》中就奖励部分的约定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
二、磐创公司要求广厦公司给付奖励的条件是否成就？
磐创公司认为广厦公司给付奖励的条件已成就，为证实其主张，磐创公司提供如下证据：（2012）扬邗商初字第0328号庭审笔录1份和广厦公司在该案诉讼中提供的证据奖励金额计算方式明细表1份，证明广厦公司在该案中主张依据双方《委托代理销售合同》相关条款的约定应给付磐创公司销售奖励为59.8万元，所以奖励给付条件已成就。
广厦公司质证认为，对磐创公司提供的上述证据的真实性均无异议，奖励金额计算方式明细表中土地增值税和企业所得税均为预缴，所以给付奖励条件尚未成就。为证实其主张，广厦公司提供如下证据：1、广厦公司与仪征国家税务局共同出具的说明1份，证明“水木阳光”项目所得税、土地增值税、土地使用税尚未清算、汇算、结算完毕；2、广厦公司出具的情况说明1份，证明“水木阳光”项目尚有5套房屋未售。
磐创公司质证认为，土地增值税和土地使用税均为地税局的征管范围，故对广厦公司与仪征市国家税务局共同出具的说明的合法性不予认可；对于5套房屋未售的证据的真实性无异议，但与本案无关联性。
原审法院依职权调取的证据有：向仪征市地税局税政科郁素鹏所作调查笔录1份、仪征地税局二分局纳税人入库历史明细记录1份、《关于印发﹤土地增值税清算管理规程﹥的通知》（苏地税发（2009）72号）1份、《关于土地使用税有关业务问题的公告》（苏地税规（2012）1号）1份。
磐创公司、广厦公司对本院调取的上述证据的真实性均无异议，但广厦公司认为，广厦公司确实于2011年第四季度向税务机关提交了土地增值税清算报告，但仍属阶段性的预清算，广厦公司会因剩余房屋的销售而申请调整土地增值税，所以，目前的土地增值税不可能清算完毕。
原审法院认为，奖励给付条件是否成就，关键在于磐创公司已销售房屋的土地增值税是否清算完毕。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款。根据江苏省《土地增值税清算管理规程》第十条的规定，“对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上。（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；。”。该《规程》第十五条规定，主管税务机关应在受理纳税人清算资料之日起60日内完成清算审核。该《规程》第三十二条规定，土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。广厦公司已向仪征市地税局申报“水木阳光”项目土地增值税，并于2011年11月15日、12月15日分别缴纳该项目土地增值1500000元、1124432.99元，故房屋销售奖励给付条件已于2011年12月15日成就。
三、关于奖励款及逾期给付利息如何计算的问题。
磐创公司主张其按广厦公司在（2012）扬邗商初字第0328号案件中提供的证据奖励金额计算方式明细表来计算奖励，具体计算方式如下：广厦公司主张开具房屋销售发票时缴纳税款的税率为9.76%［其中含预征土地增值税（2%）、预缴企业所得税（2%）］，城镇土地使用税税率为0.305%（城镇土地使用税207044元÷磐创公司销售总额67841746元），补缴的土地增值税税率为1.897%（补缴土地增值税2624432.99元÷49021.27平方米×磐创公司销售面积24049平方米÷磐创公司销售总额67841746元），但磐创公司认为企业所得税不应纳入奖励计算，以上税率合计为9.96%（9.76%-2%＋0.305%＋1.897%）；磐创公司所售房屋均价为2820.89元（67841746元÷24049.76平方米），合同约定的奖励均价为2400元／平方米，故广厦公司应给付磐创公司的奖励款为（2820.89元／平方米-2400元／平方米）×24049.76平方米×（1-9.96%）×30%=2734236.62元，减去广厦公司于2011年12月16日已给付磐创公司的50万元，广厦公司仍需给付磐创公司奖励2234236.62元。房地产公司取得房屋销售许可证满三年，就达到了土地增值税的清算条件，税务机关受理清算之日起60天内完成审核，因广厦公司于2008年7月取得商房销售许可证，2011年9月1日广厦公司给付奖励款的条件已成就，广厦公司应自该日起承担按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息。为证实其主张，磐创公司提供的证据有：（2010）仪商初字第0004号和（2011）扬商终字第0124号民事判决书各1份、《委托代理销售合同》1份、2008年7月1日“关于水木阳光价格方案及销售策略的通知”1份、奖励金额计算方式明细表1份。
广厦公司质证认为，对磐创公司提供的上述证据的真实性均无异议，但2008年7月1日的通知是以磐创公司实际制作销售价格方案为前提下才按2400元／平方米作为奖励计算均价，但磐创公司未提供证据证明其设计制作了销售价格方案，故该份通知未实际履行。土地增值税尚未清算完毕，计算奖励的条件尚不具备，更不存在逾期利息的问题。磐创公司的奖励计算方式仅承担了其所得奖励部分的税金，不符合双方合同约定，“税后”是指扣除广厦公司缴纳的全部税款，应按（销售总价-
均价总价-
全部税款）×30%来计算。广厦公司认可奖励金额计算方式明细表载明的计算方式，但不认可金额为59.8万元。因双方合同约定销售价格由广厦公司拟定，并依据市场行情适时调整，广厦公司的开发成本已达2800元／平方米，所以计算奖励的均价应以广厦公司每次通知磐创公司的销售价格来确定，销售均价是动态的，而非固定的2400元／平方米，另外此表的企业所得税是按2%的预征率来计算的，现应按25%的税率计算。所以，广厦公司据此计算的奖励应低于59.8万元。广厦公司给付的50万元所依据的协议已被法院调解撤销，广厦公司将另案要求磐创公司返还。为证实其主张，广厦公司提供的证据有：2011年12月15日协议书1份、中国农业银行银行卡取款业务回单（含收条）1份、（2012）扬邗商初字第0328号民事调解书1份。
磐创公司质证认为，对广厦公司提供的上述证据的真实性均无异议。但磐创公司辩驳认为，为试探市场反映，磐创公司根据市场行情制定销售价格方案，广厦公司根据磐创公司的反馈而发出销售定价通告。合同中双方约定广厦公司有权调整的是销售价格，而非奖励均价。2008年7月1日的通知明确了奖励均价为2400元／平方米，广厦公司在（2012）扬邗商初字第0328号案件中销售均价也是以2400元／平方米计算的。
原审法院调取的证据有：1、向仪征市地税局税政税郁素鹏所作调查笔录1份及该局提供的扬州市地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告2份［扬地税规（2010）1号、（2011）2号］；2、向仪征市国税局政策法规科全庆梅所作调查笔录1份。
磐创公司、广厦公司对法院调取的上述证据的真实性均无异议；磐创公司当庭表示愿意以预征土地增值税、印花税、城镇土地使用税分别按销售额的2%、0.6‰、0.305%来计算。
关于计算奖励的均价的问题，原审法院认为，双方在《委托代理销售合同》明确约定销售价格由广厦公司拟定，并依据市场行情适时调整，住宅的总销均价为2400元／平方米，实际销售后超出以上均价核算总额部分税后的30%给磐创公司作为奖励，广厦公司于2008年7月1日向磐创公司所发的“关于水木阳光价格方案及销售策略的通知”中亦明确奖励仍按《委托代理销售合同》第三条第二款中的2400元／平方米作为超价计算基础，实际销售后总销售均价超出2400元／平方米核算总额部分的30%给予奖励，所以磐创公司、广厦公司对计算奖励均价的约定是明确的，应为2400元／平方米。
关于计算奖励所涉税种与税率，原审法院认为，城镇土地使用税按土地面积4元／平方米计算，印花税税率为0.5‰，2011年1月1日之前的普通住宅按销售额1%预征，现磐创公司愿意放弃自己部分权利，按略高的标准计算，并不违反法律规定。磐创公司、广厦公司对营业税（5%），城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加的税率分别为营业税的7%、3%、2%），印花税（0.6‰），综合基金
1‰，预征土地增值税（2%），共计为销售额的7.76%［5%×（1＋7%＋3%＋2%）＋0.6‰＋1‰＋2%］均无异议，对此原审法院予以确认。磐创公司、广厦公司均同意磐创公司售房面积的城镇土地使用税按207044元计算，磐创公司根据其销售总价计算该税税率0.305%（土地使用税207044元÷磐创公司销售总额67841746元），并无不当，应予支持。由于土地增值税=增值额×税率，增值额为转让房地产所取得的收入减除扣除项目的余额，税率为四级超率累进税率，土地增值税实行纳税人如实申报，税务机关依法审核的程序，现磐创公司根据广厦公司在（2012）扬邗商初字第0328号案件中作为证据提供的奖励金额计算方式明细表计算补缴的土地增值税税率为1.897%（补缴土地增值税2624432.99元÷49021.27平方米×磐创公司销售面积24049平方米÷磐创公司销售总额67841746元），也无不当。企业因经营所得而需缴纳企业所得税额，计算方式为（企业利润-
纳税调减项目＋纳税调增项目）×25%，广厦公司的企业所得税实行按季申报，按年汇算清缴，广厦公司给付磐创公司销售奖励属于广厦公司的经营成本或费用，磐创公司取得的奖励作为其经营收入亦需要缴纳相关税费，故磐创公司主张奖励计算不应包括企业所得税的意见，应予支持。综上，本案所涉税率合计9.962%（7.76%＋0.305%＋1.897%）。
关于合同奖励条款中“税后”的理解问题，原审法院认为，合同条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。磐创公司、广厦公司签订的《委托代理销售合同》，根据通常理解，磐创公司的平均销售价格超过2400元／平方米，磐创公司就可以获得奖励。但若按广厦公司的（销售总价-
均价总价-
全部税款）×30%的计算方法，磐创公司的平均销售价格最起码要超过2400元／平方米及2400元所需缴纳的税款后才有可能获得奖励。同时，磐创公司仅负担其所得奖励部分的税款亦较为符合公平原则。所以，原审法院认为应按磐创公司主张的（销售总价-
均价总价）×30%×（1-税率）来计算奖励。
关于广厦公司于2011年12月16日给付磐创公司的50万元是否应在广厦公司应给付的奖励款中扣除的问题，原审法院认为，虽然给付50万元所依据的协议书已经通过法院调解被撤销，但仍是磐创公司、广厦公司因《委托代理销售合同》而产生的给付行为，故磐创公司在广厦公司应给付的奖励款中扣除，并不违反法律规定，也不损害广厦公司的利益。
关于逾期给付奖励的利息，原审法院认为，房屋销售奖励计算给付条件已于2011年12月15日成就，磐创公司亦于2011年12月15日要求广厦公司给付，广厦公司应自奖励给付条件成就次日即2011年12月16日起承担给付奖励的利息。
综上，《委托代理销售合同》系双方当事人真实意思表示，其中的奖励部分的约定不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。磐创公司已依约履行了相应的销售义务，广厦公司就土地增值税已清算申报并缴纳，故广厦公司给付磐创公司销售奖励的条件已成就，磐创公司要求广厦公司给付销售奖励及利息，应予支持。扣除广厦公司已给付的50万元，广厦公司还应给付磐创公司销售奖励为（磐创公司销售总价67841746元-2400元／平方米×磐创公司销售面积24049.76平方米）×30%×（1-9.962%）-500000元=2234180.88元，并承担此款自2011年12月16日起至2013年3月14日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告仪征市广厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告扬州磐创房地产有限公司房屋销售奖励款2234180.88元，并承担该款自2011年12月16日起至2013年3月14日止的逾期付款利息166052.39元（以2234180.88元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），合计2400230.27元。二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费26323元，保全费5000元，共计31323元，由被告负担。
判决后，上诉人广厦公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、原审对《委托代理销售合同》约定的销售均价认定错误，双方约定的均价系可变价，计算奖金的销售均价应按照广厦公司通知的销售价格计算。原审以固定价2400元计算错误。2、原审法院关于“税后”的认定错误，“税后”应指扣除销售价所发生的全部税款后的30%作为奖励，而原审仅扣除超过销售均价2400元以上的税款，且我方缴纳的企业所得税也应一并扣除，原审未扣除该项税费应予纠正。3、原审对奖励条件成就的认定错误，涉案的“水木阳光”项目尚未汇算清缴完毕，故磐创公司目前不能主张奖励，更不应计算相应的利息。二、原审法院适用法律错误。依照《价格法》的效力性强制性规定，双方订立的《委托代理销售合同》部分内容无效。根据《价格法》《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通行》及《商品房销售管理办法》的规定，我国房屋买卖代理收费实行的是政府指导价，广厦公司与磐创公司约定的代理费超过3%的部分，因违反《价格法》的规定应当认定为无效。由于《委托代理销售合同》约定了2.5%的佣金，故奖励部分不应超过0.5%。请求二审法院查清事实，依法改判。
被上诉人磐创公司二审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。关于合同效力问题，生效裁判文书对此已作出有效认定。调整销售的价格与双方约定的均价不是一个概念，原审认定销售均价为2400元正确。而对于奖励条款中有关“税后”的理解，一审法院作了合理的说明，故请求二审法院驳回上诉人的所有上诉请求，维持一审判决。
经审理查明，原审法院认定的基本事实无误，本院依法予以确认。
本案二审主要争议焦点为：1、双方在《委托代理销售合同》中关于奖励的约定是否有效？2、如果约定有效，销售均价以2400元计算是否合理，奖励给付的条件是否成就？3、双方在《委托代理销售合同》中就“税后”的约定应如何理解？
本院认为：1、双方在《委托代理销售合同》中关于奖励的约定应为合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条对“法律、行政法规”作出了明确，即“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》进一步明确，合同法第五十二条第（五）规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此，只有违反了效力性强制性规范的合同才是无效合同。本案双方订立的《委托代理销售合同》系当事人真实意思表示，其中对于销售奖励的约定，并未违反法律、法规的效力性强制性规定，故不应认定为无效。该约定对双方当事人均有约束力。此外，广厦公司认为销售奖励亦是佣金的一部分，所以作为委托代理的佣金按《价格法》规定，应当在政府指导价规定的幅度内，即不应超过成交价格的3%。对此，本院认为，委托代理合同中约定的佣金与销售奖励并非同一概念，佣金是受托人履行销售义务后应获取的固定收入，而销售奖励是在销售过程中受托人因额外完成销售任务而由委托人给予的相应奖励，故奖励部分不应受《价格法》的调整。本案广厦公司同意将实际销售后超出均价的一部分利润作为给予磐创公司的奖励，既是广厦公司鼓励磐创公司积极开展房屋销售的一种手段，也是广厦公司在取得相应利润后自行处分其权利的合法行为，该约定并不损害他人及社会公共利益，故广厦公司以该约定违反法律、法律规定而要求确认无效之理由，缺乏事实及法律依据，也有违诚实信用，故本院不予支持。
2、销售均价应以2400元计算，且奖励给付的条件已经成就。
广厦公司上诉认为销售均价不应固定以2400元／平方米计算，应以广厦公司每次实际销售定价计算。对此，本院认为，双方在《委托代理销售合同》明确约定了“该项目住宅的总销均价为多层2400元／平方米”，且在此之后，广厦公司在发给磐创公司的“关于水木阳光价格方案及销售策略的通知”中，也承诺对磐创公司的奖励仍按2400元作为起价计算基础，实际销售后总销售均价超过2400元／平方米部分的30%给予奖励，据此，应认定双方约定的销售均价是2400元／平方米，广厦公司要求以不同阶段实际销售价格作为均价，缺乏合同依据，本院不予支持。
广厦公司上诉认为，目前原审法院所确定的土地增值税税率并不是最终的税率，待广厦公司楼盘销售完毕后该税率还有可能调整，所以无法计算出准确的税收数字，奖励条件尚未成就。对此，本院认为，由于广厦公司已向仪征市地税局申报“水木阳光”项目土地增值税，并分两次按相关部门核准税率缴纳了该项目土地增值税，且广厦公司也无证据证明该税率还需调整，故广厦公司主张因土地增值税未汇算清缴而致奖励条件不成就的理由不能成立。
3、双方在《委托代理销售合同》中就“税后”的约定应理解为磐创公司获得奖励部分需扣除相应的税款。
《委托代理销售合同》约定：广厦公司同意将实际销售后超出以上均价核算总额部分税后的30%作为磐创公司的奖励。从该条款的文意通常理解，“税后”应是用来修饰“30%”的，所以超出销售均价部分中的30%在纳税后系磐创公司的奖励，原审法院以（销售总价-
均价总价）×30%×（1-税率）来计算奖励，并无不当。广厦公司要求按（销售总价-均价总价-
全部税款）×30%的方法计算，实质是要求磐创公司无论超额销售多少，均要在承担整个楼盘销售的全部税款后方能获得奖励，该理解应不是双方订立合同的本意，也非对该条文文意的通常理解，对广厦公司该上诉理由本院不予支持。对于磐创公司要求在奖励中还应扣除企业所得税的上诉请求，本院认为，企业因经营所得而需缴纳企业所得税额，广厦公司支付给磐创公司的奖励可作为其经营成本或费用而无需缴纳企业所得税，既然广厦公司在给予磐创公司的奖励中并不包含企业所得税，其要求扣除该项税费则缺乏事实依据，对该上诉理由，本院亦不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人的上诉理由因缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26323元由上诉人仪征市广厦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坚
审判员 华桂祥
审判员 陈少君
二〇一四年二月二十四日
书记员 尤 丽
附相关法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。