江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3292号
上诉人（原审原告）：南京广电锦和投资管理有限公司，住南京市秦淮区莫愁路329号。
法定代表人：滕学全，该公司董事长。
委托诉讼代理人：任重，江苏圣典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章茜，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江苏东方盛世古玩市场管理有限公司，住南京市秦淮区莫愁路329号。
法定代表人：柏强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王瑞成，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洋，江苏三法律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：凌小晋，男，1959年9月14日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：王瑞成，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洋，江苏三法律师事务所律师。
上诉人南京广电锦和投资管理有限公司（以下简称广电公司）与上诉人江苏东方盛世古玩市场管理有限公司（以下简称东方公司）、上诉人凌小晋房屋租赁合同纠纷一案，各方当事人均不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初8655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案受理后，因双方当事人未提出新的事实、证据及理由，本院不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
广电公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判支持其一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定由于上诉人于2016年5月24日发出催缴租金通知，且被上诉人于2016年5月21日开业，所以判决被上诉人从2016年5月21日开始向上诉人计收租金、物业费的情况，与本案基本事实严重不符，导致一审第三项判决结果错误。1.上诉人于2015年7月6日接到秦淮区产业园的函，称上诉人引入项目不符合产业园定位要求，要求上诉人对目前招商现状纠偏。2.2015年7月9日，上诉人依据租赁合同约定“其他因政府原因导致涉案房屋不能继续按合同约定使用的，房屋租赁合同终止，双方互不承担责任”，向被上诉人发出《关于终止房屋租赁合同的公函》，被上诉人于2015年7月14日以《律师函》形式表示不同意解除合同。3.后双方当事人在政府协调之下，恢复了原合同的正常关系，双方仅在2015年7、8月份因合同解除事宜进行过交涉，并未因该事实影响被上诉人正常经营，相反，被上诉人在接到终止函后，采取了一系列过激行为。4.退一步说，即使上诉人发函导致被上诉人经营处于不稳定状态，但上诉人于2015年11月10日将取得的越界梦幻城项目消防设计备案凭证交付给被上诉人的行为，足以证明双方合同处在有效履行状态，否则被上诉人无必要签收该消防凭证。5.被上诉人自2015年5月22日起，一直占有、使用涉案房屋，并产生大量水电费、停车费事实予以印证；被上诉人在2015年10月至2016年7月期间，曾举办过三次大型活动，但被上诉人接受房屋后未交过任何租金、物业费，多次拒绝上诉人的催缴要求。6.双方合同约定，被上诉人接收房屋后应当支付物业费，即使在装修期内也应支付该费用。所以，一审以被上诉人2016年5月21日开业时间作为租金、物业费起算时间错误。二、一审认定由于滞纳金属于违约金性质，上诉人存在重复主张，仅判决被上诉人向其支付100000元违约金存在不当。双方合同约定，被上诉人迟延缴纳租金、物业费，应向上诉人承担迟延支付部分日3‰的滞纳金；合同约定，被上诉人逾期支付、未足额支付租金、物业费及水电煤通讯费用累计超过二十日的，上诉人书面通知被上诉人解除合同，被上诉人按第一年月租金标准的三倍支付违约金。滞纳金系针对迟延付款行为，违约金系针对提前解约行为，故二者不存在重复。涉案合同租金数额为12678407.56元、物业费为952378.56元，上诉人所主张的滞纳金、违约金总额远未达到合同标的额30%；况且，涉案房屋地理位置特殊，商业价值巨大，故一审酌定违约金显偏低。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判支持其上诉请求。
东方公司、凌小晋上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人违约在先，造成上诉人东方公司重大损失，上诉人并不存在违约行为，一审判令解除涉案租赁合同、上诉人支付租金及违约金，与事实不符、于法无据。1.被上诉人分别于2015年7月9日、7月27日向上诉人发函，要求终止合同属于违约行为，且被上诉人一审诉请为解除合同，而非确认合同解除，亦说明被上诉人自认其发函终止合同没有法律效力，属违约行为。2.一审认定租金起算时间点错误。被上诉人于2015年7月9日向上诉人发函要求终止合同，导致上诉人东方公司一直未能正常经营；被上诉人明知上诉人室内装修二次申报消防验收、备案需要一次消防备案表，而被上诉人直至2016年7月26日才按合同约定向上诉人交付该一次消防备案表，故租金计算起算之日应为2016年7月27日，一审判决从2016年5月21日起算租金，缺乏事实及法律依据。3.上诉人不欠被上诉人租金、物业费。①双方合同约定，2015年5月25日至7月24日为装修免租期，至被上诉人2015年7月9发出终止函时，还剩15天装修免租期；②被上诉人按照补充协议约定，未及时交付250千瓦用电量设备，应给予上诉人10天免租期；③补充协议约定2016年7月1日至2016年8月15日46天的免租期；④被上诉人单方发函终止合同，应向其承担3个月租金作为违约赔偿。从2016年7月26日起算，至2017年1月5日前，其不应当向被上诉人支付租金。4、如前所述，上诉人不存在任何违约行为，一审判决双方合同解除无依据。二、被上诉人未履行催告程序，解除合同程序不合法。合同约定，只有在上诉人拖欠租金达20天，并经被上诉人催告后7天内仍未支付的，被上诉人才有权解除合同，而被上诉人于2016年5月24日发函要求支付拖欠租金、物业费时，上诉人不欠任何租金，故被上诉人无权要求解除合同。三、一审判决上诉人向被上诉人支付100000元违约金，无事实与法律依据。前述上诉人不存在违约，而被上诉人于2015年7月9日、7月27日发函要求终止合同，停止一切使用房屋活动，存在严重违约行为，东方公司作为守约方不应承担违约责任。综上，请求二审法院支持其上诉请求。
广电公司向一审法院起诉请求：1.解除广电公司与东方公司于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》，同时东方公司迁出并向广电公司返还秦淮区莫愁路329号8号楼房屋；2.东方公司向广电公司支付所欠租金1921144.55元及滞纳金1502945.73元、物业管理费165252.9元及滞纳金117896.53元（上述款项暂计至2016年9月8日，实际支付至返还房屋之日止）、违约金523036.62元；3.凌小晋对东方公司的上述付款义务承担连带责任；4.由凌小晋、东方公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：南京工艺装备制造有限公司系莫愁路329号房屋产权人。2014年9月3日，南京工艺装备制造有限公司向广电公司发出《同意转租函》，同意广电公司以自己名义将承租南京工艺装备制造有限公司的位于南京市秦淮区莫愁路329号内所有房屋对外转租。2015年4月1日，广电公司（甲方）与凌小晋（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将秦淮区莫愁路329号房屋中的8号楼房屋（以下简称诉争房屋）出租给乙方，双方确认计租面积为2204.58平方米，每日每平方米建筑面积租金为2.6元，月租金为174345.54元；租金采用先付后用的方式，乙方须在2015年4月10前向甲方支付2015年7月1日至2015年7月31日的首期租金即174345.54元，其后每1月为一个付款周期，各个付款周期应付的租金，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金款，否则视为逾期支付租金，如逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按逾期支付租金部分的千分之三支付滞纳金；在签约之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金348691.08元；乙方支付的物业管理费为每月每平方米6元，每月合计13227.48元；乙方应作好租赁单元内的消防管理工作并承担相关责任，防火器材由乙方自费购买，乙方应负责按国家现行消防规范要求完成租赁单元二次装修消防工程的实施及开业消防验收并自行承担相关费用；如法律法规规定或政府有关部门要求由甲方提供材料的，乙方必须向甲方书面提交需由甲方配合（该配合的范围应当在甲方的能力范围内且属于为达本合同目的所必须）提供材料的清单，甲方以其清单确认内容为限尽量配合；在合同期内若发生因其他政府原因导致该房屋不能继续按合同约定使用的，本合同终止，双方互不承担责任；乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过二十日的，乙方不得以甲方可以用保证金冲抵所欠租金为由而主张未拖欠租金等情况，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按第一年月租金的三倍支付违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；乙方向甲方承诺租赁房屋的用途作经营古玩、字画使用；乙方在承租该房屋后拟向工商主管部门申请设立有限公司，并以江苏东方淘宝古玩有限公司(系暂定名，具体企业名称以该房屋所在地工商主管部门核准为准，以下简称新公司)的名义进行经营，新公司的工商注册手续办理完成后，由新公司承接乙方在本合同项下所有的权利和义务，乙方承担连带保证责任；甲方拟于2015年5月1日前向乙方交付房屋，房屋租赁期限自2015年7月1日起至2021年4月30日止；乙方可将承租房屋部分转租给他人，用途仅限于本合同约定用途，但乙方单次转租面积不得超过8号楼建筑面积的50%即1102.29平方米，乙方应将转租合同等向甲方提供备案；租赁期内，甲方在未征得乙方书面同意前，不得在越界梦幻城内将房屋出租给第三方或自行开展用于经营古玩、字画。2015年4月，凌小晋向广电公司交纳租金174345.54元、物业费26454.96元，押金348691.08元。2015年5月22日，广电公司向东方公司移交房屋。
2015年6月3日，广电公司（甲方）与凌小晋（乙方）签订《补充协议》，约定：将原合同约定的交付日期2015年5月1日前调整为2015年5月25日前，装修期调整为2015年5月25日起至2015年7月24日止，并按该房屋现状交房；原合同约定的其他日期均做相应调整，甲、乙双方同意对此互不承担任何责任；甲方承诺该房屋在2015年6月30日前提供250千瓦的用电量，如甲方逾期提供250千瓦的用电量，则每逾期一天给予乙方两天的免租期，免租期内不计算租金和计租租期，但乙方需支付物业管理费及水、电等一切租赁相关费用。2015年7月3日，东方公司法定代表人签收250千瓦用电量设备清单。
2015年7月6日，秦淮区产业园区工作领导小组办公室向广电公司发出《关于南京广电越界创意产业园招商产业定位的函》，载明广电公司在园区内招商选资方面与有关规划、产业定位和园区办、属地街道的指导意见出现严重偏差，存在主要问题有引入不符产业定位的项目（如古玩市场等）等，要求广电公司对目前招商现状进行纠偏。2015年7月9日，广电公司向凌小晋、东方公司发出《关于终止房屋租赁合同》的公函，载明：广电公司接到政府来函表示其用途与园区产业定位不符，为此，广电公司按照双方在2015年5月1日所签订的《房屋租赁合同》中所约定的“其他因政府原因导致该房屋不能继续按合同约定使用的，房屋租赁合同终止，双方互不承担责任”，即日起终止该房屋租赁合同的效力。2015年7月13日，东方公司委托律师向广电公司发出《律师函》，载明：东方公司因《房屋租赁合同》的签订，注册登记成立经营公司，投入人力物力从事经营活动，并积极招商百余家单位个人入驻进场装修，开始逐步经营，古玩市场已形成经营规模；广电公司要求终止合同无合同、法定理由，东方公司不予认可且不同意终止。2015年7月23日，东方公司向广电公司发出《关于催办消防备案手续的函》，载明：东方公司已履行合同，全面开展招商招租，所招企业、个人已全部装修，并定于2015年8月8日开业，依房屋租赁合同，广电公司应向东方公司提供8号楼消防备案表，以便本司正常经营，现要求广电公司在接函后十日内，向东方公司提供8号楼消防备案手续。2015年7月27日，广电公司回函，载明：要求东方公司立即停止该房屋的改建、报建、装修、招租等一切使用该房屋的活动，避免造成不必要的损失。2015年8月4日，东方公司向广电公司回函，载明：广电公司单方提出终止合同于法无据，东方公司已明确不同意终止合同，且在区部门主持下，贵我双方已开过协调会，我司要求贵司张律师向区政府紧急报告，汇报我司目前经营状况，故请贵司按照租赁合同约定，向我司提供消防备案表。
2015年8月，凌小晋、东方公司不同意解除合同，多次与广电公司进行交涉，广电公司多次向止马营派出所报警。2015年11月10日，广电公司取得广电越界创意产业园越界梦幻城项目《建设工程消防设计备案凭证》，2015年11月25日，广电公司向东方公司交付该凭证。2016年7月26日，广电公司向东方公司交付《建设工程竣工验收消防备案凭证》，该凭证载明：广电公司于2016年4月5日申报的广电越界创意产业园（立项暂定名）越界梦幻城项目8号建设工程（地址南京市秦淮区莫愁路329号）的竣工验收消防备案，经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。
2016年5月21日，东方盛世古玩城开业。2016年5月24日，广电公司向凌小晋、东方公司邮寄告知函，要求凌小晋、东方公司支付拖欠租金、物业管理费及相应滞纳金等费用，广电公司对该邮寄过程进行了公证。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。广电公司作为出租人，应保证租赁房屋可供凌小晋、东方公司使用，东方公司作为承租人，应按照约定向广电公司支付租金、物业费。关于凌小晋、东方公司提出2017年1月1日前是不应当支付任何租金的抗辩意见，一审法院认为，《补充协议》约定装修期调整为2015年5月25日至2015年7月24日，装修期不计算租金和计租租期，故双方原先合同约定的系从2015年7月25日开始计收租金，鉴于广电公司在2015年7月向凌小晋、东方公司发出终止房屋租赁合同的函，要求东方公司停止使用房屋，东方公司不同意终止合同，之后双方关于合同能否继续履行进行协调，双方亦发生冲突，且凌小晋、东方公司征得广电公司同意后早已对外招租，广电公司突然要求终止合同，必然导致东方公司经营处于不稳定状态，虽双方关于合同是否能继续履行未签订新的书面协议，但广电公司向凌小晋、东方公司于2016年5月24日发出催缴租金通知，且东方公司于2016年5月21日开业，故广电公司应自2016年5月21日开始向凌小晋、东方公司计收租金、物业费为宜。《房屋租赁合同》约定按月支付租金，先付后用，东方公司在广电公司发出催缴租金函后依然未缴纳租金，东方公司存在违约行为，导致广电公司签订合同的目的无法实现，故广电公司有权解除其与东方公司关于莫愁路329号8号楼签订的《房屋租赁合同》。合同解除后，东方公司应迁出并返还房屋，故对于广电公司要求东方公司迁出并返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于广电公司要求东方公司支付租金、物业费的诉讼请求。如前文所述，广电公司应自2016年5月21日起向东方公司计收租金、物业费为宜，东方公司已支付1个月租金，故东方公司应按照每月174345.54元的标准支付自2016年6月21日起至实际迁出之日止租金、使用费，因《补充协议》中约定广电公司于2015年6月30日前提供250千瓦用电量，每逾期一天给予东方公司两天的免租期，广电公司提供的证据显示广电公司于2015年7月3日向东方公司交付提供250千瓦用电量的设备，故广电公司逾期三日，租金应扣除6天，双方约定的免租期为2016年7月1日至2016年8月15日，2016年6月21日起至实际给付之止租金、使用费应扣除292450.50元。东方公司已交纳2个月物业费，故东方公司应按照每月13227.48元的标准支付自2016年7月21日起至实际迁出之日止的物业费。因东方公司已缴纳押金348691.08元，故上述租金、使用费、物业费应扣除押金348691.08元。
关于广电公司要求东方公司支付滞纳金、违约金的诉讼请求。滞纳金亦属违约金性质，广电公司系重复主张，一审法院结合诉争房屋的地理位置，双方履行合同的情况，酌定东方公司支付广电公司违约金100000元。
关于广电公司要求凌小晋承担连带责任的诉讼请求。一审法院认为，广电公司与凌小晋最初签订《房屋租赁合同》时约定新公司的工商注册手续办理完成后，由新公司承接凌小晋在合同项下所有的权利和义务，凌小晋承担连带保证责任，东方公司系成立的新公司，故对于广电公司要求凌小晋对东方公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除广电公司与凌小晋、东方公司关于南京市秦淮区莫愁路329号其中8号楼房屋签订的《房屋租赁合同》；二、东方公司于判决生效之日起三十日内迁出并向广电公司返还南京市秦淮区莫愁路329号其中8号楼房屋；三、东方公司于判决生效之日起三十日内向广电公司支付租金、使用费（自2016年6月21日起计算至实际迁出之日止，按每月174345.54元的标准,该费用应扣除292450.50元）以及物业费（自2016年7月21日起计算至实际迁出之日止，按每月13227.48元的标准），租金、使用费、物业费应扣除押金348691.08元；四、东方公司于判决生效之日起三十日内向广电公司支付违约金100000元；五、凌小晋对东方公司上述给付义务承担连带责任；六、驳回广电公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费48371元，保全费5000元，共计53371元，由广电公司负担24185元，东方公司负担29186元。
二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审认定的事实依法予以确认。
本院二审另查明，1.案涉《房屋租赁合同》第5－8条约定，除本合同另有约定外，双方特别约定：乙方同意，经甲方催告后7日内，乙方仍不改正违约行为，或仍不履行本协议下任何付款责任（包括但不限于乙方仍未支付或未足额支付上述租金、物业管理费、保证金、水、电煤气、通迅等费用）的，甲方有权对该房屋进行断水断电，除非乙方补交完全部上述欠费，否则，甲方还可解除本合同。2.案涉《房屋租赁合同》第10－2条约定，乙方逾期支付、未足额支付租金及物业费、水电煤通讯等公用事业费累计超过二十日的，甲方可书面通知乙方解除本合同。3.案涉《房屋租赁合同》附件四补充协议约定，2016年7月1日起至2016年8月15日止为免租期。对于该46天的免租期，东方公司、凌小晋解释为，其与小业主的合同一年一签，有一个“空档期”，所以双方在补充协议中约定了该免租期；广电公司对该约定不持异议。
再查明，一审法院于2016年9月21日受理本案后，于2016年9月30日向东方公司送达了起诉状副本。
二审中，本院于2017年5月8日组织当事人进行谈话，双方当事人均同意解除《房屋租赁合同》，但对合同解除的责任意见分歧。为避免损失进一步扩大，本院征询双方是否对东方公司已投入的装潢先予评估，并在评估后及时完成房屋交接手续，但广电公司不接受评估，致双方未能完成房屋的交接手续。
上述事实，由《房屋租赁合同》、一审送达材料、谈话笔录等在卷证实。
本院认为，广电公司与东方公司、凌小晋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。广电公司作为出租人，应保证租赁房屋可供东方公司使用，东方公司作为承租人，应按照约定向广电公司支付租金及物业费。根据合同法规定，双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据双方在合同签订后的实际履行情况来看，双方均存在违约行为。1.广电公司违约表现。首先，广电公司在合同签订后两次发函单方要求终止合同，虽然双方合同约定“其他因政府原因导致该房屋不能继续按合同约定使用的，双方不承担违约责任”，但从秦淮区工作领导小组办公室向广电公司发函内容来看，广电公司当初在招商选资方面与有关规划、产业定位存在严重偏差，故广电公司在招商不当的情况下，其以因政府的要求单方终止合同不构成违约的意见，缺乏事实依据及法律依据；其次，涉案合同约定，“如法律法规规定或政府有关部门要求由广电公司提供材料的，东方公司必须向广电公司书面提交需由广电公司配合（该配合的范围应当在广电公司能力范围内且属于为达本合同目的所必须）提供材料的清单”，因此，广电公司作为出租人，其在2015年7月23日收到东方公司催办消防备案手续的函后，直至2016年7月26日才向东方公司交付《建设工程竣工验收消防备案凭证》，广电公司此项也构成违约。2.东方公司违约表现。广电公司在向东方公司发出终止函后，并未采取断水、断电等强制措施，且广电公司于2015年11月10日将消防设计备案凭证交付给东方公司时，表明广电公司愿意继续履行合同，而东方公司在2016年5月24日收到广电公司发出的租金及物业费催告函后，仍拒绝支付租金及物业费，构成违约；双方在合同中约定，广电公司按现状向东方公司交付房屋，并未将消防备案手续作为租金及物业费起算条件，东方公司以广电公司迟延交付消防竣工验收备案凭证为由，抗辩不承担租金及物业费，缺乏事实依据。
关于广电公司是否享有合同解除权问题。双方在《房屋租赁合同》中对于装修期间免计租金已作明确，并未约定装修期间免计物业费，双方在《补充协议》中确定涉案房屋交付时间为2015年5月25日前，广电公司也确系在该日前向东方公司交付了房屋，因此，东方公司应自此向广电公司计付物业费（实际仅支付2个月的物业服务费）。双方《房屋租赁合同》第5－8条、第10－2条，分别约定了东方公司迟延支付费用广电公司行使合同解除权的条件，结合广电公司于2016年5月24日催告付款行为、东方公司拒绝支付行为，至少应认定广电公司在该日二十天后享有合同解除权，现广电公司向法院起诉要求解除合同，符合法律规定，应当予以支持。本院认定，涉案合同于一审法院将起诉状副本送达至东方公司的2016年9月30日解除。
关于合同解除的违约责任及费用标准和欠费起算期间问题。
1.违约责任及计费标准。
前述认定广电公司在合同履行过程中自身也存在违约，故其要求东方公司向其承担迟延付款的违约金及滞纳金，本院不予支持。东方公司已于2016年5月21日开业，本院确定东方公司自此之前按半数租金标准（174345.54元/月÷2）向广电公司支付，此后按约定标准（174345.54元/月）向东方公司支付；物业费按约定的13227.48元/月标准向广电公司支付。
2.欠费期间及数额。
（1）租金及使用费。①开业前按半数标准，从2015年5月25日交房时起，顺延2个月装修免租期时间为2015年7月24日；已缴1个月租金174345.54元顺延（2个月）至2015年9月24日前，不计租金。从2015年9月25日起算至2016年5月21日开业前一日，共238天约7.93个月（按30天/月计算），欠付租金及使用费数额为691280.07元（7.93月×174345.54元/月÷2）。②开业后按约定标准，自2016年5月21日起，顺延用电设备交付6天时间、顺延《房屋租赁合同》附件四补充协议约定的46天，计费时间为2016年7月12日，故东方公司应自该日起按174345.54元/月标准向广电公司支付后续租金、使用费。
（2）物业费。从2015年5月25日约定计费时起，顺延已缴纳2个月物业费时间，故东方公司应自2015年7月25日起、按13227.48元/月标准向广电公司支付。
因东方公已司向广电公司交付押金348691.08元，充抵东方公司在2016年5月21日前欠付的租金、使用费691280.07元，东方公司在该日前仍欠付342589元。
综上所述，广电公司的部分上诉请求以及东方公司、凌小晋的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初8655号民事判决。
二、南京广电锦和投资管理有限公司与凌小晋、江苏东方盛世古玩市场管理有限公司关于南京市秦淮区莫愁路329号其中8号楼房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年9月30日解除。
三、江苏东方盛世古玩市场管理有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出并向南京广电锦和投资管理有限公司返还南京市秦淮区莫愁路329号其中8号楼房屋。
四、江苏东方盛世古玩市场管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向南京广电锦和投资管理有限公司支付342589元，另支付租金及使用费（自2016年7月12日起计算至实际迁出之日止，按174345.54元/标准）、支付物业费（自2015年7月25日起计算至实际迁出之日止，按13227.48元/月标准）。
五、凌小晋对江苏东方盛世古玩市场管理有限公司上述给付义务承担连带责任；
六、驳回南京广电锦和投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费48371元，保全费5000元，共计53371元，由南京广电锦和投资管理有限公司、江苏东方盛世古玩市场管理有限公司各负担26685.5元；二审案件受理费48371元，由南京广电锦和投资管理有限公、江苏东方盛世古玩市场管理有限公司各负担24185.5元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 刘 凡
二〇一七年九月三十日
书记员 朱亚芳