广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇中法民四终字第45号
上诉人（原审被告）：肇庆市美华房产开发有限公司，所在地：肇庆市鼎湖区。
法定代表人：何自钱。
委托代理人：邓文坚，广东广立信律师事务所律师；
委托代理人：丁智，广东广立信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈丽嫦，女，汉族，住肇庆市鼎湖区。
被上诉人（原审原告）：陈铭生，男，汉族，住肇庆市鼎湖区。
委托代理人：廖海涛，广东网际律师事务所律师。
委托代理人：黎少艳，广东网际律师事务所律师。
上诉人肇庆市美华房产开发有限公司（以下简称“美华公司”）因与被上诉人陈丽嫦、陈铭生商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2014）肇鼎法民一初字第123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年3月29日，陈丽嫦、陈铭生与美华公司签订了《广东省商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》，合同约定，陈丽嫦、陈铭生购买美华公司美华天湖丽景花园第1幢5层1A502房，建筑面积135.42平方米，价款616025元。陈丽嫦、陈铭生支付首期款186025元，余款办理按揭贷款。另外，合同第8条约定：交付期限2013年8月30日。可以延期的特殊情形：如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；施工中因天气影响不能连续施工或施工遇到重大技术问题不能及时解决；其它非出卖方所能控制的政府行为。合同第9条约定：除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品楼交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金。《合同补充协议》第5条约定：该商品房买卖合同第9条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。合同签订后，2013年2月6日，陈丽嫦、陈铭生支付首期房价186025元，同年4月1日支付余下房价430000元，共支付616025元。2014年7月25日，美华公司书面通知陈丽嫦、陈铭生接收房屋，因对交楼条件及赔偿损失问题存在争议，陈丽嫦、陈铭生多次与美华公司协商逾期交房违约问题，美华公司拒绝承担逾期交房的违约责任，故陈丽嫦、陈铭生向法院起诉请求：1、确认双方签订的《附件四：合同补充协议》第五条“该商品房买卖合同第九条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%”无效。2、判决美华公司向陈丽嫦、陈铭生支付逾期交房违约金72937.36元（计至2014年6月23日），并按246.41元／日的标准向陈丽嫦、陈铭生计付自2014年6月24日起到美华公司实际交付房屋之日的违约金。3、由美华公司承担本案诉讼费用。涉案房屋至开庭日仍未交接。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思，且没有违反法律、行政法规的规定，应为有效合同。合同约定，美华公司房屋交付期限2013年8月30日，而美华公司于2014年7月25日才通知陈丽嫦、陈铭生收房，因不存在可以延期的特殊情形，美华公司逾期交付房屋行为已构成违约，应承担违约责任。本案争议焦点是美华公司应如何承担违约责任问题。从双方签订的《广东省商品房买卖合同》第9条第1点第（2）点“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金。”的内容，可以认定，美华公司应从2013年9月1日开始按日向陈丽嫦、陈铭生支付已交付房价款万分之4的违约金。而双方签订的《合同补充协议》第5条约定“该商品房买卖合同第9条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。”，该条款对《广东省商品房买卖合同》第9条约定的违约金设定了上限，即对超过房价款5%的违约金部分免除责任。美华公司是房地产企业，其提供的商品房买卖合同是预设的合同，通常应理解为格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，双方签订的《合同补充协议》第5条约定“该商品房买卖合同第9条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。”的免责条款无效。据此，陈丽嫦、陈铭生主张美华公司应从2013年9月1日开始按日向其支付已交付房价款万分之4的违约金的理由充分，该院予以支持。由于美华公司于2014年7月25日通知陈丽嫦、陈铭生可以收房，但陈丽嫦、陈铭生没有按通知接收房屋，因此收到通知后产生的逾期交房损失属扩大损失，应由陈丽嫦、陈铭生自行承担。陈丽嫦、陈铭生认为美华公司要求其接受逾期交房相关条件才交付房屋，但其没有提供证据予以证实，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认陈丽嫦、陈铭生与美华公司签订的附件四《合同补充协议》第五条“该商品房买卖合同第九条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%”条款无效。二、美华公司支付陈丽嫦、陈铭生逾期交房违约金80576元（房价款616025元从2013年9月1日起按日息0.04%计付逾期交房违约金至2014年7月25日止，共327天）。限美华公司于该判决发生法律效力之日起十日内支付给陈丽嫦、陈铭生。三、驳回陈丽嫦、陈铭生的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1623元，由美华房产公司负担。该费用陈丽嫦、陈铭生已预交，该院不作退还，限美华公司于该判决发生法律效力之日起十日内支付给陈丽嫦、陈铭生。
上诉人美华公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定《合同补充协议》第五条为免责条款而无效，缺乏事实和法律依据。1、补充协议是双方当事人对案涉房产情况充分了解后的真实意思表示；2、《合同补充协议》的具体内容虽然由美华公司事先拟定，但在签订前经过双方全面的沟通与协商，该协议不属于采用格式条款订立的合同，不应认定为格式条款；3即使《合同补充协议》第五条为格式条款，也不应认定为无效。补充协议没有否定《商品房买卖合同》第八条计算违约金计算方式，只是在此基础上设定了上限，违约金可以由当事人自行约定，当事人可以根据损失要求法院调整，原审不能简单地将《商品房买卖合同》第八条与《合同补充协议》第五条进行对比，认为违约金数额存在上限即认定《合同补充协议》第五条免除了美华公司的责任。二、退一步讲，即使依据《商品房买卖合同》第八条计算违约金存在违约金，亦存在违约金过高的情形，应按照同地段同类型房屋的租金予以调整。因此，请求：一、撤销一审判决，依法驳回陈丽嫦、陈铭生请求确认《合同补充协议》第五条无效的诉讼请求；二、撤销一审判决第二项，依法改判美华公司支付陈丽嫦、陈铭生逾期交房违约金30801.25元（按房价款616025的5%计算）；三、本案一、二审诉讼费由陈丽嫦、陈铭生承担。
被上诉人陈丽嫦、陈铭生答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
上诉人美华公司除一审提交的证据外，没有提供其他新的证据。
被上诉人陈丽嫦、陈铭生除一审提交的证据外，没有提供其他新的证据。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院二审经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：双方签订的《合同补充协议》第五条是否属于格式条款，以及美华公司应该如何承担违约责任的问题。
关于焦点一，美华公司作为房地产开发公司，其提供的商品房买卖合同是为了重复使用而预先拟定的格式合同，合同条款未经双方协商，而且《合同补充协议》是作为双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件四存在的，页码的延续性也体现出该协议属于商品房买卖合同的一部分，应为格式合同。《合同补充协议》第五条约定“该商品房买卖合同第九条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%”，是保底条款约定，该约定对美华公司应承担的延期交房违约金设定了上限，即对超过房价款5%的违约金部分免除美华公司的责任，美华公司作为格式合同提供方没有按照公平原则确定当事人之间的权利义务，而且在签订该协议时未以合理的方式提请陈丽嫦、陈铭生注意或按照陈丽嫦、陈铭生的要求说明条款的内容，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”以及《中华人民共和国合同法》第四十条“……或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院认定双方签订的《合同补充协议》第五条为无效条款。原审认定《合同补充协议》第5条的约定无效，并无不当，本院予以维持。美华公司上诉请求驳回陈丽嫦、陈铭生请求确认《合同补充协议》第五条无效的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
关于焦点二，《合同补充协议》第五条为无效条款，关于双方之间的违约责任应适用双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条第1点第（2）点“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金”的约定，故美华公司支付陈丽嫦、陈铭生逾期交房违约金80576元（房价款616025元从2013年9月1日起按日息0.04%计付逾期交房违约金至2014年7月25日止，共327天）。美华公司上诉请求改判违约金，亦理据不足，本院不予支持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，依法应予维持。美华公司的上诉主张，理据不足，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1623元，由上诉人美华公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔日新
代理审判员 黄国涛
代理审判员 赵晓云
二〇一五年四月十四日
书 记 员 赵崇轩
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