广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）防市民一终字第74号
上诉人（一审被告）广西信和房地产开发有限公司。
法定代表人刘建嫦，该公司董事长。
委托代理人吴小彤，广西广合律师事务所律师。
委托代理人刘慧，广西广合律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）陈燕，女，1978年8月8日出生。
委托代理人练李生，广东大公威德律师事务所律师。
委托代理人谢佩娜，广东大公威德律师事务所律师。
上诉人广西信和房地产开发有限公司（以下简称信和公司）因与被上诉人陈燕商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2013）港民初字第1051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日立案受理后，依法组成由审判员宋丞致担任审判长、代理审判员张小明、韦建参加的合议庭，于2014年3月10日公开开庭审理了本案。书记员廖兰担任法庭记录。上诉人信和公司的委托代理人刘慧，被上诉人陈燕及其委托代理人练李生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年4月20日，陈燕将10万元存入户名为“杨正娟”，卡号为×××5676的账户，作为支付给信和公司的购房定金。2011年6月24日，陈燕为买受人与信和公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定信和公司将位于港口区沙潭江中心区西汇路西段信和·观湖园第B4栋06房以6500元每平方米的价格卖给陈燕，总价款为2211300元。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2012年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中）的违约金”。同日，陈燕将2111300元通过刷卡消费的方式支付给信和公司。陈燕共向信和公司支付2211300元购房款。2013年6月4日，陈燕委托律师向信和公司邮寄《律师函》，表示陈燕自即日起解除与信和公司签订的《商品房买卖合同》。2013年6月5日，信和公司的工作人员签收了陈燕的《律师函》。
一审法院审理认为，一、关于陈燕要求信和公司退回购房款2211300元及支付逾期返还购房款违约金是否有事实和法律依据的问题。陈燕与信和公司签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。陈燕签订合同当日即向信和公司付清购房款2211300元，已全面履行付款义务。信和公司应按合同约定的交房期限将验收合格的商品房交付给陈燕使用，信和公司逾期交房的行为已构成违约，应当承担违约责任。本案中，陈燕在信和公司逾期交房超过180日后，于2013年6月4日提出解除《商品房买卖合同》的要求。信和公司于2013年6月5日收到陈燕要求解除合同的《律师函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《商品房买卖合同》于2013年6月5日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，信和公司应当退还陈燕已支付购房款2211300元并赔偿损失。根据陈燕、信和公司《商品房买卖合同》第九条的约定，信和公司应自收到陈燕解除合同通知到达之日起90日内退还陈燕已付购房款，信和公司收到要求解除合同的通知书后90日内未退还陈燕已付购房款，应承担逾期还款的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条的规定，该项违约金应按银行同期同类贷款利率计算，故信和公司因向陈燕支付逾期返还购房款违约金应以已付购房款2211300元为基数，按银行同期同类贷款利率，自2013年9月5日计算至实际返还已付购房款之日止。
二、关于陈燕要求逾期交房违约金221657.08元（自2012年1月16日起每日以已付购房款2211300元为基数，按银行同期贷款利率计算至2013年9月4日）是否有事实和法律依据的问题。《商品房买卖合同》第九条约定信和公司按陈燕已付购房款的0.5%支付违约金。庭审中，陈燕以《商品房买卖合同》约定的违约金过低为由，要求法院依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本案中，陈燕与信和公司在《商品房买卖合同》第九条中约定的违约金确实低于造成的损失，综合考虑信和公司的违约情况及陈燕的实际损失，信和公司逾期交房的违约金应以2211300元为基数，按照银行同期同类贷款利率，自2012年1月16日计算至2013年9月4日。
三、关于陈燕要求信和公司支付解除合同、追索购房款所产生的损失约5万元（其中律师费用45000元，交通费、住宿费暂计5000元，以实际发生费用计算）是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，陈燕因信和公司的违约行为所遭受的损失理应由信和公司承担，但由于陈燕与信和公司在合同中对律师服务费未作出约定，故该院对该项费用不予支持。对交通费、住宿费等损失，结合案件的实际情况，该院酌情予以支持3000元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条的规定，判决：一、信和公司退还陈燕购房款2211300元；二、信和公司向陈燕支付逾期返还购房款违约金（违约金以2211300元为基数，按银行同期同类贷款利率，自2013年9月5日计算至实际返还已付购房款之日止）；三、信和公司向陈燕支付逾期交房违约金（违约金以2211300元为基数，按照银行同期同类贷款利率，自2012年1月16日计算至2013年9月4日）；四、信和公司向陈燕支付因解除合同、追索购房款所发生的损失3000元；五、驳回陈燕的其他诉讼请求。案件受理费26701元，由信和公司负担。
信和公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决信和公司向陈燕支付逾期返还购房款违约金没有事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》只约定了逾期交房的违约责任，并没有约定逾期返还购房款的违约责任；一审判决信和公司支付逾期交房违约金的法律依据是合同法第二百零七条，“借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”。该条法律适用的是民间借贷纠纷，并不适用于本案的商品房预售合同纠纷，此为适用法律错误。二、一审判决以合同约定的违约金低于造成的损失而将逾期交房违约金提高没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》已约定“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”，合同法规定“约定的违约金低于造成的损失的”，当事人方可请求人民法院予以增加，在买受人陈燕未提供任何证据证明《商品房买卖合同》约定的违约金低于其造成的损失的情况下，适用合同法中有关增加违约金的规定显系适用法律错误。三、一审判决信和公司向陈燕支付因解除合同、追索购房款所发生的损失没有事实和法律依据。因陈燕未提交任何证据证明其因解除合同、追索购房款所发生的损失，其该项请求应不予支持。请求：1.撤销防城港市港口区人民法院（2013）港民初字第1051号民事判决第二、三、四项，改判信和公司向陈燕支付逾期交房违约金110565.5元；2.案件受理费由陈燕负担。
被上诉人陈燕辩称，信和公司的上诉于理于法无据，请求二审法院予以驳回。理由：一审判决信和公司支付逾期返还购房款违约金、调整逾期交房违约金以及支付因解除合同、追索购房款所发生的损失3000元正确，应予维持。
各方当事人在二审期间均无新证据向本院提交。
一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、陈燕要求信和公司支付逾期返还购房款违约金有无事实和法律依据；二、陈燕要求增加逾期交房违约金有无事实和法律依据；三、陈燕要求信和公司支付其因解除合同、追索购房款所发生的损失有无事实和法律依据。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》没有违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，各方当事人应忠实履行其合同义务。
关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同》约定交房时间为2012年1月15日前，同时约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”，信和公司于2013年6月5日收到陈燕要求解除合同的《律师函》，双方的《商品房买卖合同》即解除，依约信和公司应于2013年9月5日前退还陈燕已付购房款，信和公司未按合同约定退还购房款，应承担逾期退还购房款给陈燕造成的利息损失，一审判决信和公司向陈燕支付逾期返还购房款违约金（违约金以2211300元为基数，按银行同期同类贷款利率，自2013年9月5日计算至实际返还已付购房款之日止）并无不当，本院予以维持。
关于第二个争议焦点。《商品房买卖合同》第九条约定，买受人依约解除合同后，出卖人按买受人累计已付购房款的0.5%向买受人支付违约金。陈燕以约定的逾期交房违约金过低请求法院依法予以增加，一审根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定并综合考虑信和公司的违约情况及陈燕的实际损失，将本案逾期交房的违约金调整为：以2211300元为基数，按照银行同期同类贷款利率，自2012年1月16日计算至2013年9月4日，符合法律有关规定，本院予以维持。
关于第三个争议焦点。信和公司的违约行为，确实给陈燕造成了一定的损失，如交通费、住宿费等，一审法院结合案件的实际情况，酌情予以支持3000元并无不当，本院予以维持。信和公司上诉主张因陈燕未提交任何证据证明其因解除合同、追索购房款所发生的损失，其该项请求应不予支持，其该上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。信和公司的上诉请求及理由没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26701元（上诉人广西信和房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西信和房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丞致
代理审判员 张小明
代理审判员 韦 建
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 廖 兰