广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终10771号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汪结顺。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋建华。
委托诉讼代理人：马海燕，广东卓建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭雅玲，广东卓建律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：吴军强，执行董事。
上诉人汪结顺因与被上诉人宋建华及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人汪结顺上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决被上诉人存在违约行为；3、改判合同双方都应承担违约责任，并对应承担相应的违约和诉讼费用。事实和理由：1、2015年5月20日去银行办理全款监管手续前，被上诉人和中介第三方以及银行方未提前通知上诉人要携带首期款资金监管协议原件，上诉人到达银行后，银行经理刘哲第一时间要求合同双方拿出首期款资金监管协议进行解除，然后办理全款监管协议，当时由于中介未通知合同双方携带协议原件，让资金监管无法进行下去，但是被上诉人坚持要当天办理，并要求银行办事人员刘哲看看不解除资金监管就办理余款监管可不可以，刘哲自己当时都不知道可不可以，多方打听后说也行，上诉人当时觉得如此交易不是银行正常流程，当时有要求刘哲拿出相关流程看看是否做两笔监管也符合银行规定，但是刘哲拿不出来，上诉人当时对此流程表示怀疑，拒绝当天办理余款监管协议，并提议第二天早上按正常流程先解除首期款监管协议，再一次性办理全款监管协议。一审未对银行相关流程进行详细调查就判决“亦非银行业务要求”，并判决上诉人“拒不配合办理相关手续，导致合同无法继续进行，已违反了合同约定”，与事实不符，加重卖家的责任，无视卖家的合法权益诉求，在银行不按照正常流程办理资金监管手续而且也无法出示合法的第二种监管方案流程文件的情况下，仅仅靠银行刘哲一句“也可以”就要求上诉人无条件配合是无视上诉人的资金风险，加重上诉人的合同义务，判决上诉人100%承担违约责任，是故意偏袒被上诉人的行为。2、被上诉人在明知上诉人第二天下午要出远门上班的情况下故意不配合上诉人的时间坚持要求拖到第二天下午去银行办理，并且坚持只做余款监管协议，拒绝按照正常流程先解除首期款监管再做全款监管，导致合同无法继续进行，一审未就此事实进行分析，假如被上诉人如果真心要继续进行合同的话，为何在5月20号后就不能继续按照正常流程去进行下去呢？此时重新按照正常流程办理并无障碍。并且被上诉人威胁上诉人必须按照他的要求（只进行余款监管）和他的时间去进行办理，要不然就通过法律途径。被上诉人如此强硬的行为已表明他已经做好中断合同执行的想法。被上诉人也应承担相应违约责任。3、就算上诉人有部分违约责任在身，也不应该承担合同金额100%的违约责任。第一点，合同一开始是因为被上诉人信用有问题无法从银行拿到贷款，在明知上诉人急用资金的情况下故意拖延时间，而且欺骗上诉人到银行签署首期款监管协议和银行按揭合同。进一步拖延上诉人获得资金的时间，此行为已经侵害了上诉人的合法权益；第二点，卖方在5月20日错过银行第一次现场按揭后在5月22号有跟中介沟通过，提出买家可以一次性将购房款给到买家的方法继续执行合同，但中介方代表买家拒绝此方案。此行为表明卖家此时是有继续执行合同的诚意，反而是买家无继续执行合同的诚意。第三点，买卖合同中只规定买家在拿不到银行贷款后十五天内补足余额，但是未规定补足余额后具体的操作方案，一审判决上诉人只能根据被上诉人的方法做两笔监管，在此方案不是银行第一执行方案下，贸然判决上诉人单方面违约，有意增加卖家的合同责任，有失公平。第四点，一审判决上诉人要承担买卖合同全额人民币258万（以下货币均为人民币）的20%违约责任，事实上此案件资金影响仅涉及首期款86万元和定金10万元，被上诉人余款162万并未受到监管及影响，此份资金不应该作为判决目标金额；第五点，一审判决明显受到去年房价上升时卖家违约潮等案件判决的影响，拿此案简单等同于其他卖家主动违约案例同等判决。综上所述，上诉人虽然有要求买家提供购房余款资金来源证明的不合理要求，但是此行为也是卖家借此对买家此前种种行为表达不满的方式，此要求通过双方沟通和协商完全可以消除，不应该成为合同无法执行下去的前提条件，同时双方争论的焦点在要不要只做一次资金监管和分开两次资金监管上面，此问题也不应该成为合同无法继续执行的关键条件，买家如果有诚意继续执行合同，大家约个时间按照银行第一处理方案解除首期款监管后继续执行合同完全可行，这样一方面可以消除卖家的顾虑，同时也可以让合同完全执行下去。所以可以看出买家有失诚信在先，无诚意继续执行合同在后。
被上诉人宋建华辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的第一项上诉请求应予以驳回。双方签署了涉案合同之后，被上诉人依约支付了定金并办理首期款资金监管，在尾款贷款过程中，根据约定，如果被上诉人未能取得银行贷款承诺函的，应在5月5日起15天内（2015年5月20日）自行筹集全额房款，被上诉人为了履行付款义务，顶着资金压力，并依约在2015年5月19日在合同期限内完成了全款筹资工作，但被上诉人完成了筹资工作后，上诉人要求被上诉人出具资金合法证明，否则不予配合资金尾款办理，在上诉人提交的录音材料也有反映。上诉人这个行为是没有合同和法律依据，因为货币不是特定物，只要有足够的款项就有权利支付，上诉人要求被上诉人提供资金合法来源是无故加重被上诉人的义务，客观上给合同履行设置障碍。2015年5月20日，被上诉人要求上诉人完成尾款资金监管，但在银行工作人员明确告知不解除前一笔资金监管及解除前笔资金监管的情况下，上诉人选择当时无法办理的形式，因为上诉人没有携带前笔资金监管的文件无法办理，上诉人再次给履行合同设置障碍。为促成合同履行，2015年5月21日、2015年5月27日被上诉人两次再提出明确时间、地点要求上诉人配合办理尾款资金监管，但上诉人均予以拒绝，上诉人缺乏对法律和合约精神的尊重，因为上诉人违约，导致合同无法履行，目前的市场变化，造成被上诉人巨额损失。被上诉人另行购房比较一年前要付出巨大的资金成本，数据显示同地段同面积同类型房屋已经涨200万元。上诉人作为完全民事行为人，应当为自己的行为承担责任。2、上诉人的上诉请求恰恰表明上诉人明白其自身行为已构成违约。上诉人希望降低违约金应当在一审时提出，但一审过程中上诉人并未提出。所以调低违约金的请求不属于二审审查的范围，应依法予以驳回。
原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。
被上诉人宋建华向一审法院起诉请求：1、解除汪结顺、宋建华于2015年3月21日签订的《房地产买卖合同》；2、汪结顺向宋建华支付违约金51.6万元；3、汪结顺向宋建华返还定金10万元；4、汪结顺承担本案诉讼费用。
上诉人汪结顺向一审法院反诉请求：1、解除宋建华与汪结顺于2015年3月21日签订的《房地产买卖合同》；2、汪结顺无需向宋建华返还定金10万元；3、宋建华支付本诉及反诉的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年3月21日，宋建华（买方）与汪结顺（卖方）在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订了《房地产买卖合同》（编号：8XX5），约定卖方将其名下的深圳市宝安区新安街道锦华路的天骄世家X栋XX房产转让予买方，转让价格为258万元，定金共计10万元，由买方于签订合同时支付。买方应于签署合同之日起30日内付清首期款（银行贷款为准），并于应付首期房款之日起三日内向（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。如买方无法取得贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款。如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款。该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同之日起25日内（含当日）将房地产证原件（系指无抵押、查封等任何权利负担的房地产证原件）交予居间方。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订当日，宋建华向汪结顺支付了定金10万元。其中5000元作为交房保证金托管于第三人处。2015年4月20日，汪结顺、宋建华双方办理了首期款资金监管，约定将购房首期款86万元交由工商银行光明支行监管。2015年5月5日，工商银行光明支行告知宋建华其不符合该行贷款条件，并于2015年５月７日向宋建华发送短信通知。2015年5月20日，汪结顺、宋建华相约至工商银行光明支行办理剩余购房款162万元的资金监管手续。宋建华提交了一份当日的对话录音（在场人员包括汪结顺、宋建华及银行工作人员刘哲），以证明银行确认2015年4月20日的原资金监管协议不解除也可以再签一份针对剩余款项的资金监管，但汪结顺认为须先解除原资金监管协议，再重新办理全款的监管手续。上述录音的主要内容为：刘哲确认在首期款86万元资金监管协议未撤销的情况下，可以再签署一份协议，监管剩余的购房款162万元。但汪结顺认为签署两份协议会构成一房两卖，故要求先解除首期款的资金协议，再办理全额购房款的资金监管手续，即只签订一份资金监管协议。刘哲也表示可以按汪结顺提出的上述方式办理，但因为汪结顺未携带首期款资金监管协议原件，所以当天无法办理。宋建华同时提交其个人账户明细，显示截至2015年5月20日，该账户余额为1,747,011.74元。第三人对宋建华的上述证据予以认可。汪结顺则认为，录音可以证明双方同意先解除首期款资金监管再办理后续手续，但因双方均未携带资金监管协议原件所以未能办理，汪结顺事先亦未获通知，并非汪结顺不配合办理资金监管手续；汪结顺同时认为银行交易流水不能证明宋建华该银行账户中的款项是用于购买涉案房产。2015年5月25日，宋建华向汪结顺寄送《律师函》，通知汪结顺于2015年5月27日下午2点前往中国工商银行深圳光明支行办理后期款项的资金监管手续。如汪结顺不能在上述时间前往，请在接函后两日内明确告知宋建华可以前往银行办理资金监管的时间（可以办理的时间应当在接到律师函的五日内）。如汪结顺未在前述指定时间前往银行，亦未明确告知可以办理的时间，则视为汪结顺违约。寄送上述《律师函》的邮件于2015年5月26日因拒收而退回。汪结顺、宋建华均提交的短信记录显示，汪结顺、宋建华双方于2015年5月20日未成功办理购房余款资金监管后，曾协商于5月21日办理，但汪结顺表示只有当天上午有空，否则就要等到5月29日；但宋建华要求于5月21日下午办理，并自行到达银行，汪结顺未到。汪结顺同时要求宋建华须解除首期款监管，签订全款监管协议，并提供购房款来源合法的证明，才同意办理后续手续。
一审法院认为，宋建华与汪结顺签订的《房地产买卖合同》（编号：8198295）系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同的履行情况。合同签订后，宋建华已支付了购房定金，并办理了首期款86万元的资金监管，提交了按揭贷款申请材料，但宋建华于2015年5月５日接获银行通知不符合贷款条件，根据合同约定，宋建华应于获知无法取得银行贷款承诺函之日起十五日内即2015年5月20日前自行筹资补足应交款。汪结顺、宋建华相约于2015年5月20日前到银行办理剩余购房款的资金监管手续，宋建华亦备足了除购房定金及首期款外的剩余购房款162万元，在银行工作人员确认可以保留首期款资金监管，再就监管剩余购房款162万元补充签署资金监管协议的情况下，汪结顺坚持要求解除首期款资金监管，重新就除定金外的全额购房款签署一份资金监管协议。而当日双方均未携带原件，且汪结顺要求宋建华提交购房款来源合法的相关证明，最终未能办理成功。原审法院认为，支付购房款是宋建华作为买方的主要合同义务，宋建华备足购房款后，汪结顺作为卖方有义务协助办理相关手续。汪结顺要求解除首期款资金监管，重新就除定金外的全额购房款签署一份资金监管协议，并无合同约定，亦非银行业务要求，汪结顺在可以仅就剩余购房款补充监管的情况下，拒不配合办理相关手续，导致合同无法继续履行，已违反了合同约定。同时，汪结顺因个人顾虑，要求宋建华提交资金来源合法性证明，并以此作为办理后续手续的前提条件，明显加重了宋建华的合同义务，缺乏合同依据。综上，汪结顺的行为已导致合同无法继续履行，汪结顺应承担相应的违约责任。宋建华诉请解除合同并要求汪结顺支付涉案房产转让价格20%的违约金即51.6万元的诉讼请求，符合合同约定，原审法院予以支持。对于汪结顺诉请解除合同且无需向宋建华返还定金的反诉诉讼请求，原审法院不予支持。根据法律规定，当事人一方依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方当事人之日解除。故原审法院确认上述合同于本案起诉状副本送达汪结顺之日即2015年6月14日解除。合同解除后，汪结顺应将收取的定金10万元返还宋建华，其中5000元现仍托管于第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处，由第三人负责返还；剩余款项9.5万元由汪结顺迳付宋建华。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、确认宋建华与汪结顺于2015年3月21日签订的《房地产买卖合同》（编号：8XX5）于2015年6月14日解除；二、汪结顺应于本判决发生法律效力之日起五日内向宋建华返还定金10万元。其中，托管在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处的金额5000元由第三人负责返还宋建华，剩余金额9.5万元由汪结顺迳付宋建华；三、汪结顺于本判决发生法律效力之日起五日内向宋建华支付违约金51.6万元；四、驳回汪结顺的其他反诉诉讼请求。本案一审受理费4980元，保全费3600元，反诉费2300元，均由汪结顺负担。案件一审受理费宋建华已预交；反诉费汪结顺已预交；保全费宋建华已预交7200元，原审法院予以退还3600元。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人汪结顺与被上诉人宋建华签订的《房地产买卖合同》（编号：8198295）系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
根据涉案合同约定，如买方无法取得贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款。2015年5月5日，工商银行光明支行告知被上诉人宋建华不符合该行贷款条件，2015年5月20日，双方约至工商银行光明支行办理剩余购房款162万元的资金监管手续，符合合同约定，虽然上诉人汪结顺要求除定金外的全额购房款签署一份资金监管协议，并无不妥，但其同时要求被上诉人宋建华提交购房资金合法来源证明，加重了被上诉人宋建华的合同义务，且没有合同依据，之后双方在就办理资金监管手续时间的沟通过程中，上诉人汪结顺仍然一直要求被上诉人宋建华提交购房资金合法来源证明，显然有悖诚实信用原则，原审认定该行为构成违约，认定正确，本院予以维持。据此，原审法院根据合同关于违约金的约定，判处上诉人汪结顺支付涉案房产转让价格20%的违约金，并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人汪结顺的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10960元，由上诉人汪结顺负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十二月十五日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。