西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第00363号
原告李继新，男，1972年8月13日出生，汉族，无业。
原告金淑敏，女，1980年3月20日出生，汉族，无业。
以上二原告之共同委托代理人杨莉萍，陕西王炳森律师事务所律师。
以上二原告之共同委托代理人徐丹，陕西王炳森律师事务所实习律师。
被告陕西万通房地产开发有限责任公司，住所地西安市新城区二马路181号。
法定代表人吴其桢，执行董事。
委托代理人张倩妮，女，1989年5月19日出生，汉族，该公司员工。
原告李继新、金淑敏诉被告陕西万通房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李继新、金淑敏及其共同委托代理人杨莉萍、徐丹，被告陕西万通房地产开发有限责任公司之委托代理人张倩妮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李继新、金淑敏诉称，原告于2009年6月17日购买被告所建的西安市新城区东元西路8号彩云郡小区2号楼2802号房屋。该房屋于2009年11月27日通过西安市建委组织的竣工验收。原告于2010年5月入住。2010年12月房屋大门处的暖气主管漏水，被告在漏水处用堆焊方式进行电焊修补。2011年5月，该房屋卫生间墙壁出现气泡，致使楼下卫生间出现漏水现象，原告向陕西信昶物业管理有限公司（即彩云郡物业）反映并联系被告，而被告以无时间为由要求原告自行维修。原告自请工程队，在维修过程中彩云郡物业公司工程部参与封堵和维修漏水源，共计花费2458元。2012年采暖期暖气主管又出现了渗水现象，被告未采取任何有效解决办法。2013年5月1日后，该房屋客厅顶部渗水，被告在客厅顶部打胶、再做一层防水，并用水泥加以覆盖。之后该房屋客厅持续滴水，致使原告客厅的沙发变形，严重影响了原告的正常生活。原告起诉时，该房屋渗水情况一直未能得到根本解决。为维护合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》及其他相关法律规定，诉至法院，要求被告按照国家安装工艺标准安装暖气主水管；要求被告按照国家防水工艺及符合国家标准的防水材料重做楼顶防水层，至维修好为止；要求被告赔偿原告损失19000元；承担诉讼费、鉴定费共计10250元。
被告陕西万通房地产开发有限责任公司辩称，对于原告所述暖气主水管，其已委托施工方维修好，不存在漏水问题，且原告该项诉请已超过2年质量异议期和2年的诉讼时效；对于楼顶的防水层，被告于交房当时向原告交纳了质量保证书，如果确实存在此问题，其同意按照质量保证书中的承诺予以维修；对于原告主张的损失不认可，开庭期间的误工费不是原告必然损失，关于租赁费是否必要、是否实际发生，其均有异议，不同意原告该项诉请；鉴定报告中很多内容不符合实际情况。故表示不同意原告诉请，鉴定费由法院依法判决。
经审理查明，2009年6月17日，原告李继新、金淑敏（买受人）与被告万通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于西安市新城区东元西路8号彩云郡小区第2幢1单元28层12802号房屋。合同第十六条保修责任条款约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。第二十一条约定合同附件与本合同具有同等法律效力。在《商品住宅质量保证书》中，被告万通公司对原告所购住宅作出质量保证和承诺：该房屋于2009年11月27日通过市建委组织的竣工验收；在施工中始终按国家有关规范、规程、质量标准及设计要求进行施工；本住宅自交付之日起，在住户正常使用的情况下，本公司（万通公司）免费承担保修期内以下项目（见附表）的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕；住户对商品房验收完毕，接收钥匙之日即为该商品房交付使用日期，也是本保证书签订日期，住宅保修自此日起计算。本质量保证书作为商品住宅销售合同的附件，是本公司承担商品住宅质量责任的法律文件，与销售合同具有同等法律效力。《商品住宅质量保证书》附表明确：屋面防水保修期5年，供热系统和设备保修期为2个采暖期。2010年5月，原告入住该房屋。2010年12月，原告发现暖气主水管漏水，后被告万通公司进行了维修。2011年5月原告屋内卫生间发生漏水，被告于同年5月底派人修好。2013年5月1日，原告发现房屋客厅顶部渗水，被告万通公司进行了两次维修，维修后还在渗水。本院根据原告申请，经西安市中级人民法院委托陕西信远建筑工程司法鉴定所进行司法鉴定。陕西信远建筑工程司法鉴定所出具陕信（2013）鉴字96号《李继新、金淑敏与陕西万通房地产开发有限公司商品房买卖纠纷案涉案房产存在的工程质量问题鉴定意见书》，鉴定分析：1、屋面勘查结果（1）显示：自屋面面层剥离至屋面结构板面检查，剥离坑深度420㎜，自屋面结构板面向上依次分别为：砂渣（有泥块、碎砖）填充层厚200㎜、混凝土层厚100㎜、XPS保温板厚30㎜、找平层厚35㎜、SBS防水层3㎜、混凝土保护层厚35㎜、砂浆面层厚25㎜。检查坑剥开后，坑底有水浸出，30分钟后测量积水深度为40㎜。根据《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002规定及《屋面保温层施工技术标准》QB421-2003要求，鉴定分析认为：该屋面板上填充物厚200㎜为砂渣（有泥块、碎砖），且填充层勘察时有40㎜深积水，即屋面防水层存在漏水的质量问题，严重不符合《屋面工程质量验收规范规定和《屋面保温层施工技术标准》要求，涉案屋面对应客厅部分的施工工艺、材料（指填充材料）不符合《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002规定和《屋面保温层施工技术标准》QB421-2003要求。2、屋面勘查结果（2）显示：在屋面对应房屋客厅东南角维修时凿开导流位置剥离，可见该位置为钢筋混凝土柱顶与屋面上翻梁端部位，竖向钢筋为Ф12，箍筋为￠6，箍筋东侧两端有切断痕迹，断口长150㎜，涉及对结构构件造成破坏。该问题的形成原因为：被申请人（被告）在对该对应客厅部分屋面漏水点剥离进行维修时，发现屋面填充层严重积水，遂在屋面东南角对钢筋混凝土结构构件进行凿开导流排水，破坏了钢筋混凝土机构构件，切断了柱箍筋。鉴定分析认为：该房屋维修过程中砸断屋顶钢筋的维修方式是错误的。关于申请人（原告）所指屋顶所使用的钢筋，现场与申请人确认是指凿开后外露的竖向钢筋，现场测量该钢筋为Ф12螺纹钢筋，对照设计图纸核查，该钢筋为设计施工图结施14／处GYZ3柱竖向钢筋，该柱主筋为8Ф12，钢筋规格符合设计要求。3、关于房屋的暖气安装方式、维修方法及使用的材料是否符合国家规定。西安彩云郡2#楼暖施-9采暖设计说明八、管道选材及安装：1、采暖系统管材：热力干管：采用焊接钢管。管径小于或等于32毫米采用螺纹连接，管径大于32毫米焊接，管道弯管尽量采用煨弯，弯曲半径为R=4D。2、管道穿墙、楼板时应加套管。管道穿墙应预留套管，且套管与墙面平齐。现勘察结果为：采暖供热管道由进户门上部外侧穿墙进入内侧，管道为D50钢管，管道穿墙未装穿墙套管。套管入户后采用90°镀锌丝接弯头丝接下翻150㎜，再采用90°焊接弯头焊接通向立管镀锌丝接三通。焊接弯头两端焊接部位有明显修补焊痕迹，焊接圈凹凸不匀，焊瘤严重，局部焊瘤高约10-15㎜。根据现场勘查结果，对照设计要求和《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002规定，分析认为：涉案部分暖气管道安装及维修焊接均不符合设计要求和验收规范规定。鉴定意见为：1、涉案屋面对应客厅部分的施工工艺、材料（指填充材料）不符合《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002规定和《屋面保温层施工技术标准》QB421-2003要求。2、该房屋维修过程中砸断屋顶钢筋的维修方式是错误的。屋顶所使用的钢筋规格符合设计要求。3、涉案部分暖气管道安装及维修焊接均不符合设计要求和验收规范规定。原告为此支付鉴定费10000元。2011年采暖季，该处暖气主管出现渗水。被告称已经修复好，已经不漏水，对此未提供相应证据。
上述事实，有商品房买卖合同、西安市商品住宅质量保证书、漏水照片、建筑工程司法鉴定意见书、鉴定费票据、西安信昶物业管理有限责任公司证明、谈话笔录及当事人庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，原、被告自愿签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作等违约责任。根据商品房买卖合同及附件《住宅质量保证书》的约定，自商品住宅交付使用之日起，被告应按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。其中，屋面防水保修期5年，供热系统和设备保修期为2个采暖期。原告2010年5月份入住该房屋，2010年12月、2011年采暖期，房屋内暖气主管发生漏水、渗水问题，2013年5月1日，房屋屋顶发生渗水问题，在约定的保修期限内，被告有义务进行维修，且其施工应该符合国家有关规范、规程、质量标准及设计要求。本案中，被告虽然进行了维修，但经鉴定，涉案屋面对应客厅部分的施工工艺、材料（指填充材料）不符合《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002规定和《屋面保温层施工技术标准》QB421-2003要求。该房屋维修过程中砸断屋顶钢筋的维修方式是错误的。涉案部分暖气管道安装及维修焊接均不符合设计要求和验收规范规定。由此，被告施工没有达到国家有关规范、规程、质量标准及设计要求，不符合合同约定，被告没有尽到完全的维修义务。根据合同约定及法律规定，被告应承担修理、更换、重作等违约责任。为此，原告要求被告更换和安装暖气主水管、重做屋顶防水层，本院予以支持。因被告没有尽到维修义务，必然给原告造成一定的损失。本院综合考虑被告没有尽到维修义务的程度及其对原告实际使用房屋的影响程度，根据公平原则，酌定被告赔偿原告一定损失。被告辩称原告更换暖气主管的主张已过诉讼时效，因原告一直在主张权利且损害后果持续发生，因此被告抗辩理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：
1、被告陕西万通房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内按照《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002规定将原告李继新、金淑敏位于西安市新城区东元西路8号彩云郡小区第2幢1单元28层12802号房屋暖气主水管更换和重新安装，至原告正常使用为止。
2、被告陕西万通房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内按照《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002规定及《屋面保温层施工技术标准》QB421-2003要求将原告李继新、金淑敏位于西安市新城区东元西路8号彩云郡小区第2幢1单元28层12802号房屋客厅对应的屋顶防水层重作，至原告正常使用为止。
3、被告陕西万通房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李继新、金淑敏损失5000元。
4、驳回原告李继新、金淑敏其余诉讼请求。
诉讼费827元、鉴定费10000元，由原告李继新、金淑敏承担277元，被告陕西万通房地产开发有限责任公司承担10550元（原告已预交，被告遂上述款项直接支付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王素梅
审 判 员 左 立
人民陪审员 刘儒鸿
二〇一五年四月十四日
书 记 员 杨士焯