中华人民共和国
广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1784号
原告中海物业管理有限公司佛山分公司。
负责人王知刚。
委托代理人许诗文、陈瑶，、实习律师。
被告蔡学敏，男。
委托代理人王敏玲，广东君政律师事务所律师。
原告中海物业管理有限公司佛山分公司诉被告蔡学敏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员田媛担任审判长，与代理审判员�玲玲、人民陪审员陈浩彦组成合议庭进行审判，并于2015年12月1日公开开庭进行审理。原告的委托代理人许诗文、陈瑶，被告的委托代理人王敏玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年3月16日，被告与案外人佛山市中海兴业房地产开发有限公司（下简称中海兴业公司）签订购买涉案佛山市禅城区文华中路88号2区四十三座的合同（备案编号：0801001236）。同日，原、被告签订《物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，物业服务费的计费面积按被告与案外人中海兴业公司签订的《商品房买卖合同》（编号：0801001236）收取，每月每平方米4.20元。直至2009年4月对管理费的计算按面积277.65平方米来计费。同时，《物业管理服务协议》约定，被告需在每月10日前向原告缴纳当月应缴费用，否则从逾期之日起至实际支付之日止每日按应缴纳费�的千分之一缴交滞纳金。上述协议签订后，被告自2009年4月开始无故拒向原告支付物业服务费，原告曾多次向被告发函催收，但被告均置之不理，至今仍分文未付。被告无故拖欠原告物业服务费的行为已严重损害原告的合法权益，为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付佛山市禅城区文华中路88号2区四十三座2009年4月暂计至2015年9月的物业服务费合计90968.93元及滞纳金105682.71元（物业服务费要求计至被告实际支付完毕之日，滞纳金以每月逾期缴纳物业服务费1166.13元为本金，从2009年4月11日起按日千分之一分段累计，要求计至被告实际清偿之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、原告向被告追索物业服务费是2015年7月，所以2013年7月15日前的物业服务费已超诉讼时效，法院不应予以支持。二、原告主张的滞纳金过高，已高�其主张的物业服务费本金，明显不合理，被告要求降低滞纳金。三、原告要求被告支付物业服务费至清偿之日止不符合常理，因物业服务费在今天之后还未发生，不应支持到清偿之日止，应当是原告起诉要求的部分滞纳金到清偿之日止。四、涉案房屋一直未交付，未交付的理由是房屋存在严重质量问题，亦不符合被告与中海兴业公司的合同约定，故涉案房屋至今未交付。依据原告提供的管理规约，假如商品房存在严重质量问题，则原告必须协助被告与开发商协调，并协助被告向开发商追索，因原告自2009年以来均未能履行上述义务，故原告有过错，其应在履行义务后再向被告主张物业服务费。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照、被告香港居民身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》、确认书、公证书。证明①被告与案外人中海兴业公司系商品房买卖合同关系，合同约定：商品房达到交付条件后，买受人未接受交付的，仍需要支付由此产生的一切费用；②根据买卖合同约定，涉案房屋的交付时间为2008年12月30日，被告需依据《物业管理服务协议》的约定从2009年1月1日起向原告缴纳物业服务费。
3、《竣工验收备案表》、《关于对佛山市禅城区人民法院﹤函﹥的复函》。证明涉案房屋属于中海文华熙岸花园住宅B5-B42栋范围内，该房屋已于2008年12月29日竣工验收合格，符合交付条件。
4、EMS底单（4张）、退件、《关于办理商品房交接手续的催告函》。证明案外人中海兴业公司已经在涉案房屋验收合格前后多次通知被告收楼，但被告怠于接收涉案房屋；
5、《电梯验收检验报告》、《户内电梯安装情况的证�》、《产品出厂合格证书》。证明涉案房屋已于2009年5月25日安装并调试完毕，于2009年6月1日经过广东特种设备检测员验收合格，具备交付使用条件。被告所述的电梯存在质量问题原因在于被告怠于收楼，案外人中海兴业公司无法对外罩板控制单元进行安装调试，案外人中海兴业公司对此不承担违约责任。
6、《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》、《管理规约》。证明原、被告具有物业服务合同关系，双方约定涉案房屋接受物业服务时间为上述买卖合同约定的时间，被告应于每月10日前向原告缴纳物业服务费，并应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应缴费用的千分之一向原告支付滞纳金。
7、《中海文华熙岸物业服务合同》。证明原告与案外人中海兴业公司签订前期物业管理服务合同，约定房屋物业管理费计费标准为4.20元／平方米／月（�建筑面积收费）。
8、服务单。证明被告于2009年3月22日前往原告处验收楼房并向原告一次性补缴2009年1月-3月的物业服务费共计3500元，被告自2009年4月起拖欠物业服务费的事实。
9、《管理费、滞纳金计算表》。证明原告主张的管理费及滞纳金的计算标准。
10、君泽律师事务所律师函、EMS快递底单、邮件全程跟踪查询结果、短信催收记录截图。证明原告通过书面方式向被告催收物业服务费，但被告怠于履行支付义务的事实。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、中海物业公司服务单。证明被告已支付2009年3月-5月的物业服务费。
2、中海文华熙岸别墅2区-43座验楼问题记录。证明涉案房屋一直出现质量问题，导致被告无法收楼，原告也确认该事实，原告同时承诺要完成所有九项问题，故本案并非被告不收楼，是房屋�在质量问题或者装修装饰问题导致，原告在长达几年的时间内未能协助被告解决问题。
诉讼中，本院依职权向佛山市禅城区房地产档案馆调取涉案佛山市禅城区文华中路88号2区四十三座房屋测绘报告书及房地产登记信息查询结果。
本院认证：原告提交的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据2、3、5、6、8，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告提交的证据4，有原件核对，被告虽不予确认，但并未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告提交的证据7，有原件核对，本院对真实性予以确认。原告提交的证据9，系原告单方制作，本院将综合其他证据及认定事实待后认定。原告提交的证据10，被告确认收到律师函，且EMS快递底单、邮件全程跟踪查询结果均有原件核对，本院对上述证据真实性予以确认；短信催收记录截图无其他证据佐证其真实，被告不予确认，本院不予采信。被告提交的证据1、2，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告均表示无需到庭质证，由法院核实，故本院对上述证据予以采信。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
案外人中海兴业公司与原告签订《中海文华熙岸物业服务合同》，约定由案外人中海兴业公司委托原告为涉案中海文华熙岸小区提供物业服务，物业管理费收取标准为别墅4.20元／平方米（按建筑面积收费）／月。诉讼中，原告提交《情况说明》，确认上述合同由原告于2007年与案外人中海兴业公司签订，于2012年4月5日备案。
2008年3月16日，案外人中海兴业公司与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：0801001236），约定由被�向案外人中海兴业公司购买涉案佛山市禅城区文华中路88号2区四十三座房屋，合同约定建筑面积410.73平方米，套内建筑面积410.73平方米。另，合同第八条约定：商品房交付期限为2008年12月31日前，交付条件为商品房经验收合格，且买受人需付清所有应付款。上述合同业经佛山市禅城公证处出具（2009）佛禅内经证字第49号《公证书》予以确认。
同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，主要内容为：“……5、物业管理授权管理范围在《中海文华熙岸花园物业服务委托合同》中，佛山市中海兴业房地产开发有限公司授权乙方管理中海文华熙岸花园楼宇公用部位、商场、商务休闲中心、地下停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、广场、园林绿化、公共环境、消防治安管理等）。……物业管理期限：从该物业单元入伙之日起或合同约定单元交付之日起（以较早日期为准），甲方接受乙方为该小区的物业服务公司。……7、物业管理服务费构成……7.2.2……物业管理服务费收取起始日期以发展商发出的《收楼通知书》上确定的收楼截止之日起或甲方实际收楼之日起（以较早日期为准）开始收取物业管理服务费及其他相关费用；……物业管理服务费及由其他定期收取或代收费用的收取方式……物业管理服务费及其他由物业公司定期收取或代收费用采用银行自动划账方式收取，由甲方于每月10日前向乙方缴纳当月应缴费用，如遇节假日顺延；甲方须按本协议约定按时交纳物业管理服务费、代收水费、专项服务费等应付费用。甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交滞纳金。……14、法律责任14.1甲方违约14.1.1�方须按本协议规定按时交纳物业管理服务费、代收水费、专项服务费等应付应缴费用，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交滞纳金。……”。
2009年3月22日，被告签订《中海文华熙岸花园管理规约承诺书》，确认详阅并遵守《中海文华熙岸花园管理规约》。
2008年12月17日、2009年3月17日、2014年8月12日，案外人中海兴业公司分别向被告邮寄《入伙通知书》、《收楼催告函》、《关于办理商品房交接手续的催告函》，要求被告办理房屋交接手续。
2009年8月19日、2015年7月31日，原告分别向被告邮寄《催缴管理费通知》、《律师函》催收物业服务费。
诉讼中，原告陈述：原告一直就涉案房屋质量问题与开发商联系并处理，但现在还有两项问题由于能力问题无法处理。另因原告曾与被告口头协商减半收取物业服务费，故原告于本案中系以277.65平方米为计费面积向被告主张物业服务费。被告陈述：涉案房屋一直空置，被告没有收楼，钥匙还在原告处。被告支付部分物业服务费是希望原告能协调解决问题。
另查明一，2015年9月15日，佛山市禅城区房屋登记中心于另案中向本院出具《关于对佛山市禅城区人民法院﹤函﹥的复函》，确认涉案房屋属于中海文华熙岸花园住宅（一期）B6栋里的一户。根据原告提交的《竣工验收备案表》，中海文华熙岸花园住宅（一期）B5-B42栋已于2008年12月29日竣工验收合格。
另查明二，依据《佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书》，涉案佛山市禅城区文华中路88号2区四十三座实际建筑面积与单元套内建筑面积均为413.39平方米。该房屋仅办理合同备案登记，合同权利人为被告。
本院认为，因被告系香港�别行政区居民，故本案属于涉港民商事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案系物业服务合同纠纷，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”，因双方未对适用的法律作出约定，而本案合同履行地在广东省佛山市禅城区，故中国内地法律与本案有最密切联系，故本院确定本案适用中华人民共和国内地法律。
案外人中海兴业公司与原告签订《中海文华熙岸物业服务合同》、案外人中海兴业公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及原、被告签订的《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律�行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。
关于原告主张被告交纳自2009年4月起至被告实际支付之日止的物业服务费的诉请。依据《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的义务。关于被告抗辩认为涉案房屋存在质量问题致未完成交付，原告亦未及时协调解决上述问题，故被告无需交纳物业服务费的意见。首先，据本院查明的事实，包含涉案房屋在内的中海文华熙岸花园住宅（一期）B5-B42栋已于2008年12月29日竣工验收合格，被告并无有效证据证明其所述的房屋质量问题影响房屋主体结构安全及居住安全，案外人中海兴业公司亦已向被告发出收楼通知，故依据《广东省商品房买卖合同》第八条及《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》第7条的约定，原�主张自2009年1月起向被告计收物业服务费有事实与合同依据，本院予以支持。其次，根据《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》第5条的约定，原告作为涉案小区的物业服务企业，其提供的物业服务仅限于对房屋建筑共用部位、共用设施设备的维护和管理服务等内容，并不包含对业主自有房屋部位的维护和管理，故被告不能以涉案房屋质量问题未维修完毕为由抗辩其依约履行交纳物业服务费的合同义务。如上分析，本院对被告的上述抗辩意见均不予采纳。诉讼中，原告提交服务单证明被告已于2009年3月22日支付2009年1月-2009年3月的物业服务费，并主张被告支付自2009年4月起的物业服务费，被告虽抗辩认为上述费用系其预交2009年3月-2009年5月的物业服务费用，但并未提供有效证据予以证明，故被告应依据《中海文华熙岸物业服务合同》及《中海文华熙岸花园物业管理服�协议》约定的物业服务费标准及交纳方法，向原告交纳自2009年4月起至2015年11月的物业服务费。原告自愿主张以277.65平方米为计费面积计收上述物业服务费，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认，故被告应交纳的物业服务费为93290.40元（277.65平方米×4.20元／月／平方米×80个月）。原告诉请超出部分，因至庭审当日尚未产生，本院不予支持。
关于原告主张被告支付滞纳金的诉请。根据《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》第14条的约定，因被告未依约按期支付物业服务费，已构成违约，故原告有权向被告主张滞纳金，被告应以每月所欠物业服务费为本金，自逾期之日起向原告累计计付滞纳金。另因被告对上述协议所约定的违约金标准持有异议，故本院酌定被告以每月物业服务费1166.13元（277.65平方米×4.20元／月／平方米）为本金，自2009年4月11日起按中国人民银行同期贷款利率四倍向原告分段累计计付滞纳金。原告诉请超出部分，本院不予支持。
关于被告抗辩主张原告部分诉讼请求已超诉讼时效的意见。物业服务费的收取依据是物业服务合同，因此，在物业服务合同期间内产生的物业服务费应视为一个整体，业主每月缴纳物业服务费应视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。涉案《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》并未约定合同履行终止的期限，原、被告间的物业服务关系亦一直持续，故原告主张的物业服务费并未超过诉讼时效，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告蔡学敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中海物业管理有限公司佛山分公司支付2009年4月至2015年11月的物业服务费93290.40元及滞纳金（滞纳金以每月物业服务费1166.13元为本金，自2009年4月11日起按中国人民银行同期贷款利率四倍向原告中海物业管理有限公司佛山分公司分段累计至本判决确定的给付之日止）；
驳回原告中海物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱�务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序，受理费收取4233元，由原告中海物业管理有限公司佛山分公司负担758元，由被告蔡学敏负担3475元。
如不服本判决，原告中海物业管理有限公司佛山分公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告蔡学敏可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 田 媛
代理审判员 杨玲玲
人民陪审员 陈浩彦
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 江幼钿
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》
第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一�务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法�关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。