重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00538号
上诉人（原审被告）：淳平川，男，1981年12月7日出生，�族，居民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：重庆望族物业管理有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区奥体东路58号金洲大厦B-11-32号，组织机构代码79354858-5。
法定代表人：王红，经理。
委托代理人：赵兵，重庆市南川区金山法律服务所法律服务工作者。
上诉人淳平川与被上诉人重庆望族物业管理有限责任公司（以下简称望族物业公司）物业服务合同纠纷一案，淳平川因不服重庆市南川区人民法院于2014年5月4日作出的（2014）南川法民初字第00509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：淳平川是南川区某小区的业主，该房屋建筑面积为117.18平方米。望族物业公司是南川区某小区的物业管理企业。2011年3月30日，望族物业公司与淳平川签订《﹤某小区﹥前期物业服务协议（代合同）》，双方约定由甲方（望族物业公司）为乙方（淳平川）提供物业管理服务。该合同第六条第1项约定，甲方依法按合同约定的标准收取物业服务费，每月五日前乙方应主动到望族物业某小区管理处缴纳当月的物业管理费及其它应缴纳的费用，如乙方不按规定缴纳，甲方有权依法按日加收千分至三的违约金、停止服务或者向人民法院提起诉讼等催收措施进行催收。第八条第1项约定物业管理服务费按建筑面积计算，高层住宅1.05元／平方米·月含电梯费（一、二层0.7元／平方米·月）、叠拼别墅1.2元／平方米·月；第2项约定公用水电费根据政府规定的据实摊派原则及核算从简原则，公共设备、设施所耗能源（含小区内公共照明、备用发电机组、水池景观所耗水电，消防用水等）实行独立计算核算，费用由业主合理分摊，目前暂时收取9元／户·月。第十条约定乙方不按期缴纳物业管理服务费、公共设备、设施所耗水、电及其他能源费的，按规定每日加收千分之三的违约金。拒不交纳的，甲方可向人民法院提起诉讼强制执行。……，双方还约定了其他权利义务。望族物业公司入住至今一直为某小区提供物业管理服务。从2012年3月1日起，淳平川未缴纳物业管理服务费，望族物业公司曾通过律师函等形式向淳平川进行过催收。
另查明：淳平川从2012年3月1日至2013年12月31日期间下欠的物业管理费为2706.86元（1.05元／平方米·月×117.18平方米×22月）、公告照明费为198元（9元／户·月×22月），共计2904.86元。
在一审法院审理过程中，望族物业公司自愿放弃要求淳平川支付二次供水费的诉讼请求。
望族物业公司诉称：望族物业公司是南川区某小区的物业管理公司，淳平川是该小区的业主，双方于2011年3月30日签订《物业服务协议》，淳平川同意并接受望族物业�司对小区的物业管理，双方按照协议约定履行各自的权利义务。但自2012年3月1日以来，淳平川就以各种理由拒绝缴纳物业管理费。为此，为维护小区的正常管理秩序及其他业主及望族物业公司的合法权益不受侵犯，请求人民法院判决淳平川立即支付2012年3月1日至2013年12月31日的物业管理费、公共照明费、二次供水费等合计3043.88元，滞纳金1188.36元，共计4232.24元，诉讼费由淳平川承担。
淳平川辩称：1、2011年小区15栋29层就开始搭建房屋、彩钢瓦、屋顶花园，望族物业公司在2012年6月初就前述违法建筑就告知了淳平川，并且15栋部分业主去物业管理办公室协商过，但望族物业公司并未按《业主临时公约》的约定维护业主的合法权益，至今违法建筑仍然存在。违法建筑何时拆除，淳平川就交纳物业管理服务费；2、利用物业共用部分，共用设施进行经营的，应当征得相关�主、物业企业同意后，按有关规定办理手续，经营所得用于补充专项维修资金。但望族物业公司居住的15栋专项维修资金只有支出没有补充；3、小区里面车辆乱停乱放。
一审法院认为，望族物业公司与淳平川签订的《﹤某小区﹥前期物业服务协议（代合同）》均系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。淳平川作为南川区某小区的业主，在2012年3月1日至2013年12月31日期间享受了望族物业公司提供的物业管理服务，却未按约定缴纳物业服务费，其行为已构成违约，依法应承担继续履行和支付违约金的民事责任，故对望族物业公司要求淳平川支付物业管理服务费及承担违约责任的诉讼请求，依法予以支持。望族物业公司自愿放弃要求淳平川支付二次供水费的诉�请求，不违反法律规定，对此予以采纳。因此，淳平川应向望族物业公司支付从2012年3月1日至2013年12月31日期间所欠的物业管理费、公共照明费2904.86元。至于违约金的计算，望族物业公司以前期物业服务协议中淳平川不按期交纳物业管理服务费，按每日加收千分之三的违约金主张违约金1188.36元，该约定的违约金计算标准明显过高，加之望族物业公司未举示有效证据证明其实际损失，因此基于公平原则，望族物业公司主张的违约金应予以减少。一审法院酌情认定淳平川应承担违约金300元。对于淳平川提出的小区存在部分业主搭建违章建筑的情况，淳平川可依法向有关行政主管部门举报，由行政主管部门进行查处，但不能成为不支付物业服务费的理由。对于淳平川提出的利用物业共用部分经营所得收益未用于补充专项维修资金及小区里面车辆乱停乱放问题，由于淳平川未提供证据予以证明，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、由淳平川于判决生效后十日内支付望族物业公司从2012年3月1日起至2013年12月31日止的物业管理费、公共照明费2904.86元及违约金300元，共计3204.86元。二、驳回望族物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由淳平川负担。
宣判后，淳平川不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法予以改判。其上诉的事实的理由是：1、小区有在屋顶搭建违法建筑的情况，望族物业公司�义务制止他人乱搭乱建的行为，其没有履行自己的义务。望族物业公司将屋顶恢复正常后，才能开始收取物业服务费；2、望族物业公司将小区的物业管理用房出租并获益，违反了双方的合同约定；3、小区的绿化未经相关部门验收达标，根据相关规定物业服务费应当下浮30%收取；4、淳平川不应当向望族物业公司支付违约金。
望族物业公司在二审中辩称：淳平川提出下浮收取物管费的主张属于新增上诉请求，请求已超诉讼时效。望族物业公司未将物业管理用房出租并获益。淳平川未提交任何证据证明其主张，，其上诉请求不应得到支持。一审判决正确，请求二审判决驳回上诉，维持原判。
本案二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，望族物业公司与淳平川签订的《﹤某小区﹥前期物业服务协议（代合同）》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，淳平川上诉主张望族物业公司违反约定将小区物业管理用房出租并获益以及小区绿化未经验收达标，存在违约行为。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。但淳平川未能提供充分证据证明望族物业公司存在违反物业服务合同义务的行为，其上诉理由不能成立。而小区业主自行搭建构筑物的行为，应依据相关法律法规规定的程序予以处理，与物管费的收取属不同的法律关系，该事由不构成业主拒绝缴纳物管理费的正当理由。因此，淳平川主张望族物业公司未制止他人乱搭乱建行为，违反物业服务合同义务的理由，亦不能成立。
根据双方当事人所签《前期物业服务协议（代合�）》第十条之约定，业主方不按期交纳物业服务费用，公共设备、设施所耗水、电及其它能源费的，按规定每日加收千分之三的违约金。经查，淳平川违反物业服务合同约定，不履行按期交纳物业服务费用义务的事实成立，望族物业公司有权依据该合同约定，向淳平川主张支付违约金。
综上所述，上诉人淳平川的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由淳平川负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐正东
代理审判员 李佳霖
代理审判员 昌媛媛
二〇一四年八月二十日
书 记 员 刘馨凌