广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3102号
上诉人（原审被告）汤慧红（曾用名：汤惠红），住广州市花都区。
委托代理人：何泳欣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：王月甜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张秀芬，住广州市花都区。
被上诉人（原审原告）曾翠兴，住广州市花都区。
两被上诉人的共同委托代理人：杨蜀，广东誉理律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托代理人：梁演枨，广东誉理律师事务所律师。
原审被告汤灼森，住广州市花都区。
上诉人汤慧红因与被上诉人张秀芬、曾翠兴、原审被告汤灼森租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1332号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员岳为群担任审判长、审判员郑怀勇、助理审判员柳玮玮组成的合议庭对本案进行了审理，书记员张旭燕担任法庭记录。原审被告汤灼森经本院传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年5月3日，案人邓某（甲方）与汤慧红（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于公园前路27号丽苑大厦C座二层商场租给乙方营业性使用，租期为10年，由2003年6月3日至2013年6月3日止，押金10000元。关于租金，合同约定：2003年6月3日起至2006年6月3日止的租金为每月7000元，以后各年以每平方递增1元为租金的递增款项，即每月（递增）为630元；租金每三个月交一次，交租日为每个季度的第一个月起至本月10日前止，如果超过一个月不交租金，甲方有权收回商场，在租赁期间，乙方不得擅自转让商场给他人使用……本协议一式贰份，甲方和乙方各执一份，签字后生效。
2009年4月23日，邓某（甲方）与汤慧红（乙方）就上述商铺租赁事宜签订了《补充协议》，约定：“甲方于2003年5月3日与乙方签订位于公园前路27号丽苑大厦C座二层商场房屋租赁合同，现为了发展需要，乙方要求甲方待原于2003年5月3日签订的租赁协议书到期后继续延期伍年出租给乙方使用。经甲乙双方友好协商，一致达成以下补充协议：一、甲方同意乙方的要求，于2009年4月23日签订该补充协议。二、租金的计收办法是待原租赁协议书到期后，按当时的铺位租赁价格来计收，其他条款按原协议书继续执行，甲方不得无故刁难。否则甲方赔偿乙方一切的损失。三、本协议书经甲、乙双方签字后即时与原于2003年5月3日签订的协议书生效。四、本协议甲、乙双方各执一份，均具同等法律效力，希共同遵守诚信。”
汤慧红承租涉案商铺后就进场经营，2003年11月11日，该商铺的首层C22商铺及二层C座地址上注册成立了“广州市花都区新华国艺轩春夏美味馆”，经营者为汤灼森。庭审中，汤慧红表示商铺的承租人仅为其本人，广州市花都区新华国艺轩春夏美味馆系其以汤灼森的名义注册成立。汤慧红同时使用位于该商铺首层C22商铺内的楼梯及商铺。首层C22商铺的所有权人也为邓某。
后邓某将上述二层商铺及首层C22铺出售给张秀芬、曾翠兴，2012年12月18日，上述房屋过户至张秀芬、曾翠兴名下。涉案的广州市花都区新华街公园前路27号首层C22商铺及二层C17-C27商铺的建筑面积共619.4平方米。
房屋过户后，张秀芬、曾翠兴、汤慧红及邓某三方就过户后的租赁事项进行协商，原权属人邓某在《租赁合同》《补充协议》上均加上在2012年11月29日已将此物业转售给张秀芬和曾翠兴，此租约由新业主执行的备注，并由汤慧红在上述文字上按了指印。另外，在《补充协议》第二条“租金的计收办法是待原租赁协议书到期后，按当时的铺位租赁价格来计收”字样上，张秀芬、曾翠兴提供的《补充协议》中，上述文字的“时”字被划去之后手写变更为“年”，且在“铺位”前加注了“周边市场”四个手写文字并加印了指印，即该句话变更为“租金的计收办法是待原租赁协议书到期后，按当年的周边市场铺位租赁价格来计收。”而汤慧红持有的《补充协议》并未对上述条款作出改动。汤慧红称其对《补充协议》第二条的文字变更情况并不知情，因此认为在原租赁合同到期后，租金仍应按照原合同约定，按每年每平方米递增1元（即每年每月递增630元）的标准计算租金。张秀芬、曾翠兴则称上述改动系在2012年11月30日，由张秀芬夫妻、汤慧红夫妻及案外人邓某母子三方在涉案商铺一层的茶庄共同协商后所作的修改，该改动明确了原合同到期后应当按照当时周边市场的商铺租金价格确定涉案商铺的租金；由于三方协商时汤慧红未携带《补充协议》到场，因此汤慧红执有的《补充协议》未作改动，仅由汤慧红在张秀芬、曾翠兴持有的《补充协议》上面的改动处进行捺印确认。诉讼中，汤慧红否认上述改动处的指印为其本人的指印，但未提供相反证据证明。原审法院两次询问汤慧红是否申请对上述指印进行鉴定，汤慧红均明确表示不申请鉴定。
另查明，在2013年6月4日（即《租赁合同》约定租期到期）至2013年12月3日期间，汤慧红按11410元／月的标准向张秀芬、曾翠兴支付租金。
诉讼中，张秀芬、曾翠兴申请对广州市花都区新华街公园前路27号首层C22商铺及二层C17-C27商铺2013年6月4日至2014年6月4日的租金标准进行评估，原审法院经摇珠选定广东高某评估咨询有限公司作为评估鉴定机构。经原审法院组织评估机构及本案双方到涉案商铺现场进行勘查发现，涉案商铺没有公共楼梯供二层商铺使用人使用，二层C17-C27商铺使用人须经过首层C22商铺楼梯通往该商铺；首层C22商铺及楼梯亦由汤慧红作经营使用；首层C22商铺建筑面积为49.80平方米、二层C17-C27商铺建筑面积为569.60平方米，首层及二层总建筑面积为619.40平方米。汤慧红认为租赁合同仅约定其承租二层商铺，因此首层C22商铺不应计算租金。2014年6月13日，评估机构出具高某评估（2013）102号《价格评估结论书》，价格评估结论为：价格评估标的自2013年6月4日起至2014年6月4日期间的市场租金标准为每月20192元；若单独租赁首层C22商铺自2013年6月4日起至2014年6月4日期间的市场租金标准为每月4482元。
因本案纠纷，张某、曾翠兴于2013年9月2日向原审法院起诉请求：1、汤慧红、汤灼森自2013年6月4日起，按照每月31500元的标准（具体租金标准以评估结果为准），向张秀芬、曾翠兴支付自2013年6月4日至2014年6月4日期间的租金。2、汤慧红、汤灼森向张秀芬、曾翠兴支付自2013年6月4日起至2013年12月3日止欠缴的租金差额，暂计120540元。3、诉讼费由汤慧红、汤灼森承担。
汤慧红原审辩称：请求驳回张秀芬、曾翠兴诉讼请求。
汤灼森原审未到庭应诉，但提交了答辩状，其书面答辩意见同汤慧红的答辩意见一致。
原审法院经审理认为：汤慧红与案外人邓某签订的《租赁合同》及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。租赁期间，邓某将涉案商铺出售给张秀芬、曾翠兴，合同的当事人变更为了张秀芬、曾翠兴和汤慧红，张秀芬、曾翠兴承继了邓某在上述合同中的权利义务，双方均应依合同约定履行各自义务。
本案第一个争议焦点在于2013年6月4日之后涉案商铺的租金计算方式。根据张秀芬、曾翠兴提供的《补充协议》约定，原租赁协议到期（2013年6月4日）后，租金按“当年的周边市场铺位租赁价格”计算。该约定并不存在歧义，即2013年6月4日后应按同时间同地段铺位的市场租金价格计算租金。虽然张秀芬、曾翠兴与汤慧红各自持有的《补充协议》对上述租金计算方式约定不一致，且张秀芬、曾翠兴持有的《补充协议》存在改动情形，但该改动处已加印了指印确认。在张秀芬、曾翠兴明确上述指印为汤慧红本人指印的情况下，汤慧红虽不予确认，但未提供相反证据反驳，其亦明确表示不申请痕迹鉴定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，汤慧红应承担不利后果。因此，原审法院支持张秀芬、曾翠兴的主张，即2013年6月4日以后的租金应按同时间同地段铺位市场租金价格重新计算。
本案第二个争议焦点在于租金的计收应首、二层商铺合并计算还是仅计算二层商铺。对此原审法院认为，虽然《租赁合同》及《补充协议》均约定汤慧红承租的商铺仅为二层商铺，但实际情况是首层商铺亦可用于经营使用，且二层商铺并无法独立使用，二层商铺须结合首层C22商铺后才能进行利用。其次，首层C22商铺建筑面积为49.80平方米、二层C17-C27商铺建筑面积为569.60平方米，总建筑面积合计为619.40平方米。而根据《租赁合同》第4条约定，“以后各年以每平方递增1元为租金的递增款项，即每月为630元”，即双方在签订《租赁合同》时已确认汤慧红所承租的商铺面积为630平方米，超过首层及二层建筑面积之和。从这个角度分析，双方签订《租赁合同》时所约定的租金应为包括首层及二层商铺在内的租金价格。而事实上，涉案的首层C22商铺亦均由汤慧红进行经营使用，但汤慧红并未单独就首层商铺向张秀芬、曾翠兴支付租金。综上，计算汤慧红应缴纳租金金额时，应包括首层及二层商铺在内综合计算。
经评估，首层C22及二层C17-C27商铺自2013年6月4日起至2014年6月4日期间的市场租金标准为每月20192元。汤慧红应按该标准向张秀芬、曾翠兴支付商铺租金。对张秀芬、曾翠兴主张未超出该标准的部分，原审法院予以支持；对超出部分，原审法院不予支持。
因汤慧红在2013年6月4日至2013年12月3日期间是按每月11410元的标准向张秀芬、曾翠兴支付租金，因此，汤慧红应按每月8782元（20192元-11410元）的标准向张秀芬、曾翠兴补缴2013年6月4日至2013年12月3日期间的租金差额52692元。对张秀芬、曾翠兴请求的有理部分，原审法院予以支持。
关于汤灼森是否应承担责任的问题。虽然涉案商铺地址上所注册的“广州市花都区新华国艺轩春夏美味馆”登记经营者为汤灼森，但汤慧红在诉讼中明确其是该商铺的实际使用和经营者，而《租赁合同》及《补充协议》约定的承租人均为汤慧红，张秀芬、曾翠兴亦无其他证据证明汤灼森系涉案商铺的实际承租人，故张秀芬、曾翠兴要求汤灼森共同承担付款义务于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年3月30日做出如下判决：一、汤慧红自2013年6月4日起，按每月20192元的标准向张秀芬、曾翠兴支付2013年6月4日至2014年6月4日期间的商铺租金；二、汤慧红自本判决发生法律效力之日起十日内向张秀芬、曾翠兴支付2013年6月4日至2013年12月3日期间的租金差额52692元；三、驳回张秀芬、曾翠兴的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7240元、评估费3450元，合共10690元，由张秀芬、曾翠兴负担5565元，汤慧红负担5125元。
判后，汤慧红不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实和理由如下：一审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）事实上，张秀芬、曾翠兴同意汤慧红自2013年6月4日起按每月人民币11410元的标准计算支付涉案租赁物的租金。一审双方提交的《补充协议》中约定不一致属于约定不明，而汤慧红一直按原租金标准支付租金，依《合同法》第六十一条的规定，张秀芬、曾翠兴在收取租金后未向汤慧红提出异议，即其已同意汤慧红支付租金的标准。双方通过实际履行对租金作出了补充约定。（二）、张秀芬、曾翠兴存在恶意“踢契”的嫌疑。张秀芬、曾翠兴经过两个多月后才就租金问题向法院提起诉讼，意图推翻双方确定的租金标准，明显违反了诚实信用原则。（三）高某评估（2013）102号《价格评估结论书》不能作为本案的定案依据。1、高某评估（2013）102号《价格评估结论书》不具备真实性、关联性。评估结论书中两项比较实例的具体情况（包括地址、楼层、租金装修）不具备真实性。评估公司对涉案租赁物价格评估依据的是网上资料，该司以不确定真实性的数据来源作出的评估结论书，不具备真实性、更与本案无关。2、一审庭审中，汤慧红以及张秀芬、曾翠兴对于评估结论书均表示不予认可。3、评估结论书所得的租金水平与实际的租金水平严重不符。经了解，2013年至2014年期间涉案租赁物附近类似的商铺的租金水平均在每平方米20元以下，与评估结论书每平方米32.6元对比，评估结论书高于市场水平。（四）现涉案租赁物附近区域待出租的商铺数量上升，租金已出现下滑的情况。汤慧红上诉请求撤销一审判决，驳回张秀芬、曾翠兴的诉讼请求。
张秀芬、曾翠兴二审答辩称：从邓某与汤慧红签订《补充协议》的条款来看，租金按当年的周边市场铺位租赁价格计付不存在歧义，也没有汤慧红所讲的约定不明的情况。该条款其实是双方约定2013年6月4日之后租金按同时间同地段铺位的市场租金来计算的。针对汤慧红所说讲“踢契”的情况，张秀芬、曾翠兴认为这不是事实，汤慧红缴纳的租金是明显低于市场水平的，因此张秀芬、曾翠兴才会提起本案诉讼，要求对租金标准进行评估，张秀芬、曾翠兴并没有恶意加租的行为和意图。针对一审高某公司的评估结论书，张秀芬、曾翠兴认为该评估结论合理合法，且符合市场的正常租金水平。一审法院将该评估结论作为判决的依据使用是合理的，因此张秀芬、曾翠兴请求二审法院驳回汤慧红的上诉请求。
汤灼森二审未答辩。
本院对原审查明的事实予以确认。
二审期间，汤慧红向本院提交：1、广州市华某价格事务所有限公司《价格评估结论书》；2、评估费发票；3、邓某与汤慧红签订C23商铺《房屋租赁合同》与曾翠兴与江某签订C23商铺《租赁合同》；4、照片（组一、组二）等证据证明其主张。张秀芬、曾翠兴则无新证据提交本院。
二审期间，汤慧红向本院递交《重新鉴定申请书》一份，请求对涉案商铺租金标准重新进行评估。
本院认为，根据汤慧红的上诉请求和张秀芬、曾翠兴的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：（一）、《补充协议》约定的租金标准是否属于约定不明。（二）、原审依据高某公司评估结论作出判处是否合理合法。
从张秀芬、曾翠兴提交的《补充协议》来看，双方约定计付租金的标准存在改动的情形，且该改动的地方加印了汤慧红的指印确认，汤慧红虽对该加印的指印不予确认，但未提供相反证据予以反驳，且一审诉讼中汤慧红已明确表示不申请痕迹鉴定，故原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，认定汤慧红应承担不利的后果并无不妥。根据张秀芬、曾翠兴提交《补充协议》中的约定，2013年6月4日后，租金按“当年的周边市场铺位租赁价格”计算，从文义理解即为2013年6月4日后应按同时间同地段铺位的市场租金价格计算租金，双方对此约定不存在岐义，亦不属于约定不明。2013年6月4日后汤慧红虽按原合同约定的租金标准支付租金，但本案并无证据显示张秀芬、曾翠兴明确放弃上述约定执行原合同约定的租金标准，且张秀芬、曾翠兴提起本案诉讼，亦要求汤慧红按新约定支付租金及支付欠付租金差额，故汤慧红上诉所主张张秀芬、曾翠兴收取租金未提出任何异议，即双方通过实际履行对租金作出了补充约定不成立。张秀芬、曾翠兴提起本案诉讼是行使其正当的民事诉讼权利，汤慧红以张秀芬、曾翠兴提起诉讼行为及诉状中将租金定为35000元为由认为张秀芬、曾翠兴是以租金约定不明为由，以达高额的租金标准为目的才提起本案诉讼，诉讼目的不纯缺乏依据，本院不予采信。原审法院支持张秀芬、曾翠兴主张，即2013年6月4日以后的租金应按同时间同地段铺位市场租金价格重新计算并无不当。
一审诉讼中，为确定2013年6月4日后，涉案商铺的租金标准，原审法院根据张秀芬、曾翠兴请求依法委托高迪公司对广州市花都区新华街公园前路27号首层C22商铺及二层C17-27商铺2013年6月4日至2014年6月4日的租金标准进行评估，该司评估结论初稿已由本案双方进行质证。就汤慧红提出的异议，高某公司亦已一一作出回复，对汤慧红二审就高某公司所作评估提出的质疑，本院不予采纳。高某公司作出最终评估结论为首层C22商铺及二层C17-27商铺2013年6月4日至2014年6月4日的租金标准为每月20192元。汤慧红二审提交广州市华某价格事务所有限公司的《价格评估结论书》，仅对二层商铺进行评估，欠缺首层C22商铺租金价格，而就汤慧红承租的面积及计付的租金包涵首层C22商铺，汤慧红是确认的，故华某公司作出《价格评估结论书》不足以否定高某公司作出的评估结论。租金标准为出租方与承租方自由约定事项，存在多种让利因素，故汤慧红二审以邓某与其签订C23商铺《租赁合同》与曾翠兴与江某签订C23商铺《租赁合同》中约定租金标准相比降低为由主张涉案商铺附近区域商铺租金出现下滑，故高某公司评估结论不准确证据不足，本院不予采信。综上，原审法院依据高某公司所作评估结论作出判处并无不当，本院予以维持。据此，对汤慧红二审要求对涉案商铺租金标准重新进行评估的请求，本院亦不予照准。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，汤慧红的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由5125元，由汤慧红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 璩方慧