上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2939号
上诉人（原审被告）陈雨岚。
上诉人（原审被告）陈新福。
上诉人（原审被告）王伟芳。
被上诉人（原审原告）黄凯勇。
被上诉人（原审原告）沈姝彤。
上诉人陈雨岚、陈新福、王伟芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2014年5月8日，陈雨岚、陈新福、王伟芳（出售人、甲方）与黄凯勇、沈姝彤（买受人、乙方）订立《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海＊＊房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋坐落于上海市漕溪路＊＊＊弄＊＊＊号1205室（以下简称系争房屋），建筑面积70.90平方米，房地产转让价款共计人民币（以下币种相同）198万元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2014年6月30日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同补充条款（一）之2约定：若该房地产上有户口，则甲方应于甲乙双方赴房地产所在地区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）后20日内，向公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则每逾期一日，应按照合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。2014年7月3日，黄凯勇、沈姝彤取得了系争房屋产权。
原审另查明，2003年5月13日，陈雨岚、陈新福、王伟芳与案外人A就系争房屋订立房地产买卖合同，约定A向陈雨岚、陈新福、王伟芳转让系争房屋。陈雨岚、陈新福、王伟芳于2003年6月取得系争房屋产权证。A于2003年5月31日出具承诺书：承诺其在系争房屋内的户口最迟于本年底前迁出。至庭审时，陈雨岚的户口已于2014年6月25日迁出系争房屋；案外人A、B的户口仍在系争房屋内，A户口迁入系争房屋的时间为1997年6月，B户口迁入系争房屋的时间为2004年7月。
黄凯勇、沈姝彤诉至原审法院，要求判令陈雨岚、陈新福、王伟芳支付黄凯勇、沈姝彤逾期迁户口违约金，自2014年7月13日起计算至判决生效之日止，按每日房屋总价款198万元的万分之五计。黄凯勇、沈姝彤在原审庭审中将该诉请的起算时间调整为2014年7月24日，并于庭审后向原审法院申请将该诉请调低为违约金10万元，自2014年7月24日起计算至判决生效之日止。陈雨岚、陈新福、王伟芳辩称不同意黄凯勇、沈姝彤诉请。
原审认为，黄凯勇、沈姝彤与陈雨岚、陈新福、王伟芳签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同补充条款（一）的约定，系争房屋内的户口，陈雨岚、陈新福、王伟芳应于双方申请办理系争房屋产权过户后20日内，向公安机关办理完毕原有户口迁出手续。逾期一日，陈雨岚、陈新福、王伟芳应按照房产合同约定的总房价的万分之五向黄凯勇、沈姝彤支付违约金直至原户口迁出时止。陈雨岚、陈新福、王伟芳至今未能按约将出卖房屋时已存在于系争房屋内的两案外人A、B的户口迁出，构成了违约，应当承担相应的违约责任。黄凯勇、沈姝彤主动调低违约金，系其自行处分权利，于法不悖，原审法院予以准许。关于陈雨岚、陈新福、王伟芳认为两案外人户口存在系争房屋内其无法预见且无过错，故不应承担违约责任的答辩意见。原审法院认为，依据合同相对性原则，陈雨岚、陈新福、王伟芳应承担按合同约定将系争房屋内原有所有户口迁出的义务；且陈雨岚、陈新福、王伟芳在出卖系争房屋时，应当且有能力知晓房屋内的户口情况，故对陈雨岚、陈新福、王伟芳的该辩称，原审法院不予采纳。陈雨岚、陈新福、王伟芳于庭审中提出约定的逾期迁户口违约金过高，请求法院予以调整，原审法院认为，根据公平和诚实信用原则，考虑到陈雨岚、陈新福、王伟芳逾期迁户口的行为造成黄凯勇、沈姝彤的实际和预期利益损失，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度，违约金的数额由原审法院酌情判处。
原审法院审理后，于2015年8月26日依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百十四条之规定，作出判决：陈雨岚、陈新福、王伟芳于判决生效之日起十日内支付黄凯勇、沈姝彤自2014年7月24日起至判决生效之日止的逾期迁户口违约金100，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1，150元，由陈雨岚、陈新福、王伟芳负担。
原审法院判决后，上诉人陈雨岚、陈新福、王伟芳不服，向本院提起上诉称：上诉人已按合同约定将上诉人的户口迁出房屋，目前遗留在系争房屋内的系该房屋的前一任房东A及其女儿B的户口。被上诉人与A目前已达成协议，但其不愿披露其中具体内容，故被上诉人存在恶意牟利的嫌疑。被上诉人自述其于2014年7月已得知案外人的户口在系争房屋内，但并未告知上诉人，故被上诉人对事态发展采取放任的态度，而且根据交易习惯，被上诉人未履行必要的核查与提示义务，存在过错，故其主张违约金不能成立。被上诉人不存在现实损失，也没有预期损失，原审判决的违约金数额过高。请求二审撤销原审判决，改判上诉人不承担违约责任。
被上诉人黄凯勇、沈姝彤书面答辩称：上诉人未依合同约定履行义务，逾期一年多未迁出系争房屋内的所有户口。被上诉人发现系争房屋内遗留户口后第一时间通知上诉人，还曾与上诉人一起到街道办事处和派出所处理此事。被上诉人在一年中为了户口问题自费奔波，与案外人A进行交涉，但上诉人为此未作努力。被上诉人维护自身正当权利，无恶意牟利。双方所签合同已明确约定违约责任，且根据上海市房产交易行情，房产带有户口出售会影响交易价格，甚至无人购买。原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应恪守合同约定，全面履行各自的义务。根据合同约定，上诉人应于产权过户给被上诉人后的20日内将系争房屋内所有户口迁出，每逾期一日上诉人应按总房价的万分之五支付违约金。现上诉人未按时履行迁出户口的义务，应依约承担违约责任。上诉人以被上诉人未及早核查和提示上诉人为由，以免除上诉人自身义务，缺乏法律依据，本院不予采信。被上诉人为尽早迁出系争房屋内遗留的案外人户口而与案外人进行积极协商，并无不当。上诉人认为被上诉人与案外人恶意串通，但未提供证据予以证明，本院不予采信。关于违约金标准，双方合同约定每逾期一日计算总房价198万元的万分之五。因上诉人未尽其合同义务，事实上对被上诉人造成一定损失。被上诉人于原审中以2014年7月24日起算违约金，并自行调低违约金数额为10万元，并无不当，应予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，300元，由上诉人陈雨岚、陈新福、王伟芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……