河南省孟津县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0322民初669号
原告陆利红，女，1968年9月1日出生，汉族，住孟津县。
委托代理人杜纪庚，河南兴豫律师事务所律师，特别授权。
被告陆改灵，女，1974年4月8日出生，汉族，住孟津县。
被告任亚娜，女，1973年7月11日出生，汉族，住。
委托代理人高峰，男，1971年3月26日出生，汉族，住孟津县，系任亚娜丈夫，特别授权。
原告陆利红诉被告陆改灵、任亚娜确认合同无效纠纷一案，我院作出（2016）豫0322民初1115号民事判决书：被告陆改灵与被告任亚娜于2016年5月1日签订的房屋买卖协议无效。原审被告任亚娜上诉后，洛阳市中级人民法院认为事实不清，发回我院重审。我院另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，原、被告及其代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告均是原孟津县化肥厂职工，1999年化肥厂筹建职工集资住房，原告依政策规定分4次向化肥厂交付了13410元建房款，化肥厂向原告出具了4张收据。该房建成后，原告入住到分配的移民楼1栋2单元1楼东门居住，后第一被告陆改灵搬来与原告同住，第二被告任亚娜同时居住在同楼同单元2楼西门。2007年原告因家庭原因搬离此房另居，该房则由第一被告居住至2011年下半年，后第一被告也搬至孟津县城居住，其搬离后该房一直闲置，第二被告经多次与原告、第一被告协商后借住该房至今。2016年7月初，原告偶然从同事处听说，第二被告从第一被告处购买了属于原告的房子，经多次与二被告联系并告知该房是属于原告所有，二被告之间的买卖无效，应将房子还给原告，但二被告一直以各种理由推托，后原告才得知二被告在2016年5月1日签订了房屋买卖协议，且第一被告把原告的原始购房款收据同时交给了第二被告。二被告这种不合法买卖行为，侵害了原告的合法权益。第一被告陆改灵明知该房不属于自己所有，第二被告任亚娜明知对于该房第一被告没有处分权（原始凭证上写的是原告名字），而二被告依然为了自己利益，实施了这种违法行为。为此，请求人民法院依法判令：1、确认二被告于2016年5月1日签订的房屋买卖协议无效；2、由被告承担本案诉讼费用。重审中增加一条诉讼请求，要求二被告停止侵权，交还房屋。
被告陆改灵辩称，原告所诉属实，房子确实是原告陆利红的房子，因任亚娜多次说买房子，而我当时经济紧张急需用钱，就自行做主把房子卖给任亚娜。
被告任亚娜辩称，原告陆利红只是该诉争房屋的名义出资人，并非真正的所有权人，不具有原告的主体资格。本案诉争的房产是孟津县化肥厂于1999年为安置原五一矿职工住宿问题，在厂区内建造的五层两居室的住宅楼。原告是原五一矿的职工，被安排到化肥厂工作，可享受五一矿职工的优惠。第一被告陆改灵也在化肥厂工作，其为了能享受五一矿职工的优惠政策，就以原告的名义购买了该房。虽然名义上购房人是陆利红，但实际的出资人是陆改灵。房子建成后，原告和第一被告陆改灵先在该房内居住到2004年，从2005年开始，该房一直由陆改灵管理使用至2015年秋天。之所以认为陆改灵是该房产的真正购买人，其理由如下：1、该房产虽然显示是原告陆利红出资，但原告在该房内却只居住管理了五年，而第一被告陆改灵虽不是名义上的购房人，却在该房内居住管理了十一年，由此可以看出陆改灵才是该房的实际购买人；2、2006年7月1日，陆改灵又补交购房款600元，如果该房是原告的，为什么陆改灵要补交购房款；3、从2011年陆改灵搬离此房到2015年秋天，该房的统一更换水管、安水表、排水管也都是陆改灵照头负责，而原告十几年不露面，不符合常理；4、在该房闲置期间，陆改灵曾以房主名义两次向外出租该房，并收取租金；5、二被告购房成交的真正时间是2015年秋天，而双方的买卖协议和收据是2016年5月1日补签的。在近一年的时间内，原告竟称不知道该房已卖，况且陆改灵明知该房是原告的，又怎么会不和原告商量就卖掉该房，这根本不符合正常逻辑，既然陆改灵不通知陆利红，就可以说明陆改灵才是该房的真正购房人；6、该房的购房票据是在2015年秋天二被告购房成交时，陆改灵交给任亚娜的，如果该房是原告的，为什么购房的票据会在陆改灵手中，由此更可以肯定原告不是真正的购房人。原告陆利红和第一被告陆改灵之所以现在反悔是因为该房可能要搬迁拆除，可能得到较多的赔偿款，这才起诉到法院。综上，第二被告任亚娜认为原告陆利红不具有诉讼的主体资格，二被告签订的房屋买卖合同有效，请求人民法院查明事实后依法驳回原告的诉讼请求。
原审查明：原告陆利红与被告陆改灵系亲姐妹，二人均系孟津县化肥厂职工。本案诉争的房产是孟津县化肥厂于1999年建设的职工集资住房，该套房产最初以原告陆利红名义分三次交付购房款12810元，在原告购买该房后，被告陆改灵与原告陆利红在该房内一同居住，后原告陆利红搬离此房，该房则一直由被告陆改灵管理使用，后被告陆改灵又于2006年7月1日向化肥厂补交房款600元，并居住该房一直到2011年搬离，其搬离后还曾将该房对外出租。2016年5月1日，被告陆改灵将该房以20000元价格转卖给被告任亚娜，现原告陆利红以二被告陆改灵与任亚娜无权处置他人财产为由，诉至本院要求确认二被告之间签订的房屋买卖协议无效。庭审中原告提交的证据有：陆利红于1999年交购房款的收据3张（复印件）、二被告于2016年5月1日签订的购房协议一份、被告陆改灵收款收据一张。以上证据用以证明该房产为原告所有，二被告无权处分原告的房产。被告任亚娜提交的证据有:购房款收据4张（包括陆利红交款收据3张和陆改灵交款收据1张）、二被告签订的购房协议及收款收据各一份、化肥厂居民用电一览表一份、魏某证言一份（魏某未出庭），被告任亚娜对其提交的证据做出说明，陆改灵是在卖房的同时按交易习惯将原始购房的收据一并交给了自己，并且陆改灵以其名义缴纳电费还将该房进行过出租，由此可证明被告陆改灵长期是以房主名义管理使用该房产。原告陆利红发表质证意见称，自己的原始购房款收据之所以在被告陆改灵手中是因为化肥厂曾要统一办理房产证，原告当时为委托被告陆改灵办理房产证而将购房票据留在其手中，但房产证后因故未办成，票据也未收回。原告对于证人魏某证言，因证人未出庭故原告不予认可。被告陆改灵无证据提交，其在庭审中认可原告提交的证据以及原告的陈述意见，并明确称其是替原告管理使用该房产。被告陆改灵对于以其名义所交的600元购房款做出解释，是因为该房当时正由其管理使用，且其自身也是化肥厂职工，故交款收据才写成了陆改灵的名字，但当时已将此事告知了原告。至于在2016年5月1日将该房产以自己名义卖给被告任亚娜则是因为急需用钱而为。
另为查明本案事实，本院在庭审结束后又通知证人魏某到庭调查，魏某认可其证言属实。同时本院电话通知原化肥厂购房经手人武艳利，但武艳利不愿到庭作证，其在电话中陈述称，最初化肥厂建设该房就是为了安置五一矿职工到化肥厂以后的住宿问题，当时是以谁的名义交的购房款，谁就是实际的购房人。
原审认为，本案中各方当事人争议的核心问题是被告陆改灵对于该房产有无处分权的问题。本案诉争房产属企业职工集资建房，没有办理房产证，故能够证明房产所有权人的最有力证据就是原始购房收据。从庭审中各方当事人提交的证据看，原告陆利红是该房产是最初的购房交款人，其于1999年交纳购房款12810元，尽管被告陆改灵在2006年也交付了600元购房款，但其解释是其本人当时正管理使用该房产，所交600元是替原告补交的小煤屋款，本院认为该解释符合一般情理。对于被告任亚娜答辩意见中称与被告陆改灵之间的房屋买卖实际发生于2015年，原告应当已经知道了发生房屋买卖的事实，因被告陆改灵对此情况不予认可，且购房协议、收款收据均显示房产买卖发生于2016年5月1日，故本院对于被告任亚娜的该项答辩意见不予采信。至于被告任亚娜提交的其他证据如化肥厂居民生活用电一览表、魏某证言均只能证明陆改灵是以自己名义管理使用该房产，而不能证明该房产实际所有人是被告陆改灵。被告任亚娜以被告陆改灵曾交付600元购房款并持有原告的原始购房收据，来证明该房产实际所有人是陆改灵，其证明力不足。综合分析以上各方当事人的举证质证情况，不能证实被告陆改灵是该套房产的实际所有人，故其无权处分他人的财产，因此二被告之间的房屋买卖协议应属无效协议。至于因协议无效给相关当事人造成的损失，相关权利人可另行通过协商或诉讼解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并报经本院审委会研究，判决如下：
被告陆改灵与被告任亚娜于2016年5月1日签订的房屋买卖协议无效。
本案受理费100元,由被告陆改灵负担50元，被告任亚娜负担50元。原告已垫付部分，待执行时一并付清。
原审被告任亚娜上诉后，洛阳市中级人民法院认为事实不清，发回我院重审。
重审查明：二被告购房成交的真正时间是2015年秋天，成交后被告陆改玲即将房屋及原始购房票据一同交于被告任亚娜。而双方的买卖协议和收据是2016年5月1日补签的。
其他事实同原审。
重审认为，本案中被告陆改灵系原告陆利红的妹妹，持有原告陆利红的购房原始收据和房屋钥匙，且二被告对房屋买卖达成了书面协议，被告陆改灵将购房原始收据及房屋钥匙一起交与被告任亚娜，并腾空房屋，将房屋交付给购房人任亚娜，任亚娜已实际取得该房屋的所有权。现原告以被告陆改灵卖房时没有所有权为由要求认定二被告的房屋买卖协议无效依法不应予以支持。经合议庭评议，并报经我院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
驳回原告陆利红的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告陆利红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审 判 长 谢玉臣
人民陪审员 许干周
人民陪审员 宋章元
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 任晓荣