福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽民申2686号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：厦门市鹿港智造餐饮管理有限责任公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路328号7号楼二楼。
法定代表人:纪俊鹏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶贵皇，该公司员工。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：厦门亿宝物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路328号亿宝大厦。
法定代表人：吴元杰，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：罗宏强、林巧财，福建天衡联合律师事务所律师。
原审第三人：厦门鱼旨餐饮管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区洪莲中路莲前小学门口店面之8三层301。
法定代表人：林海，该公司总经理。
原审第三人：厦门市思明区鹿客餐饮店，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路***号*号楼*楼之一。
投资人：吴剑辉。
原审第三人：吴剑辉，男，1972年12月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上列原审第三人共同委托诉讼代理人：钟水旺，福建衡兴明业律师事务所律师。
再审申请人厦门市鹿港智造餐饮管理有限责任公司（以下简称鹿港公司）因与被申请人厦门亿宝物业管理有限公司(以下简称亿宝公司)及原审第三人厦门鱼旨餐饮管理有限公司（以下简称鱼旨公司）、厦门市思明区鹿客餐饮店（以下简称鹿客餐饮店）、吴剑辉房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第4644号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
鹿港公司申请再审称：（一）国有土地使用单位“三旧”改造不是合同约定的政府征用，亿宝公司既不享有合同约定解除权，也不具备法定的解除权，其无权单方解除合同，做出的相关的单方解除合同的行为是无效的。一审判决的讼争房产因属政府“三旧”改造项目拟进行拆除，符合合同约定的可提前解除合同情形的认定与相关政策法规及事实相违背，是错误的。二审判决以本案只审理是否确认租赁合同解除，故是否属于政府征用或者征收行为，不影响本案合同解除的认定为由，对此不予审查也是错误的，该判决没有认识到如无权解除将决定亿宝公司的相关行为无效及合同解除的法律后果。本案不存在租赁合同无法继续履行的事实，且租赁合同是否可以继续履行，不属于合同法规定的合同解除条件，亿宝公司无权据此解除租赁合同。生效判决将双方当事人共同委托资产评估的事实作为鹿港公司认可解除合同的依据，不能成立。（二）二审法院仅以鹿港公司未能在三个月内提出异议，就认定案涉的《解除合同通知书》依法发生法律效力，不但未查明案件事实，也未审查亿宝公司是否享有合同解除权，存在明显法律适用错误。最高人民法院研究室《关于适用合同法若干问题解释（二）第二十四条理解与适用的请示的答复》规定：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”。此外，最高人民法院公报案例（2013）民申字第202号十堰市金土地房地产有限公司与十堰世纪百强置业有限公司土地使用权转让合同纠纷再审一案民事裁定书同样认定，当事人一方依照合同法第九十四条规定主张解除合同的，必须具备法定解除条件，否则，当事人发出的解除合同通知不产生解除效力。另，共同委托资产评估并不等同于鹿港公司同意解除合同。（三）二审法院以鹿港公司未提出赔偿之诉，认定鹿港公司不得以此拒绝返还讼争租赁房产，缺乏法律依据。亿宝公司在向鹿港公司发出提前解除租赁合同通知之后，并未参照福建省人民政府闽政（2010）27号《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》的文件要求，拟定搬迁安置方案，也没有公布具体的补偿标准，仅是根据《厦门市土地管理委员会专题会议纪要》通知鹿港公司返还租赁房产。而根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合同约定时，有权拒绝相应的履行要求”。本案鹿港公司在未获得相应补偿之前，当然有权拒绝亿宝公司返还租赁房产的要求。且事实上，自2013年起，亿宝公司就陆续对诉争房产商圈内建筑物进行拆除，致使鹿港公司经营条件严重恶化，给鹿港公司造成巨大的经济损失。因此，在鹿港公司未获得补偿之前，法院判决鹿港公司归还租赁房产，显然有违法律的公平原则。（四）二审判决维持一审判决要求第三人与鹿港公司共同连带承担占用费，缺乏依据。不论本案解除合同是否成立，就所谓占用费而言，鹿港公司和第三人鱼旨公司及鹿客餐饮公司各自分别使用租赁房产的一部分，第三人鱼旨公司与鹿客公司不存在就租赁房产的全部占用费与鹿港公司共同连带承担的事实和法律依据，同理，第三人吴剑辉为上述全部占用费承担连带责任也缺乏基本的依据。（五）本案的案情与厦门市思明区人民法院审理的（2015）思民初字第13649、13650、13651号案基本相同，但判决结果却不同。综上，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、第六项之规定，请求撤销一、二审判决，依法改判驳回亿宝公司的诉讼请求。
亿宝公司提交意见称：（一）亿宝公司依法享有讼争房屋租赁合同的解除权，且亿宝公司已依约行使解除权，涉案房屋租赁合同已解除。“三旧改造”于2008年起源广东,在本质上是政府征用行为和协议定向转让的综合简化政策,是国土资源部当年给予广东省的特殊政策。在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破，一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠。该制度在广东省试行取得一定成效后，即在全国各地逐步推行。福建省于2010年出台《福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》（以下简称《意见》），开始推行“三旧改造”项目。根据《意见》，对国有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市、县（区）人民政府批准，原土地使用单位可作为实施主体申请改造建设，并制订改造实施方案报批。也就是说，“三旧改造”是简化的征收再协议出让行为，在其间，原土地使用单位可作为实施主体根据确定的土地用途和规划指标进行改造建设；前提是原土地使用单位根据改变后的土地用途和规划指标向房地产行政主管部门缴纳相应的土地出让金，并向税务机关缴纳相应的与土地出让相关的税费。在本案当中，亿宝公司作为涉讼房屋所在地块的原土地使用单位，根据厦门市土地管理委员会的会议纪要，须对该地块进行改造建设，即拆除原有建筑物和搭建物。也就是说，鹿港公司与亿宝公司签订的《租赁合同》第六条第2款约定的解除条件成就，亿宝公司经提前一个月通知鹿港公司，鹿港公司即应无条件按亿宝公司的要求交还涉讼房屋。亿宝公司在《租赁合同》具备解除条件的前提下，已依约向鹿港公司发出解除通知，即《租赁合同》已于2013年6月19日解除。退一步讲，鹿港公司与亿宝公司已于2013年9月12日共同委托评估机构对涉讼房屋装修的市场价值进行评估，即鹿港公司其已以事实行为表明同意解除《租赁合同》，但其拒不履行合同解除后的返还义务，其目的在于以继续占用涉讼房屋为手段，向亿宝公司主张缺乏法律依据的“损失补偿”。（二）本案是因政府征用事宜导致的民事合同纠纷，而非政府征用事宜所产生的行政诉讼。首先，本案的是房屋租赁合同纠纷，其为民事合同纠纷的一种。在《租赁合同》解除的前提下，鹿港公司即依约负有返还涉讼房产之义务。其次，涉讼房屋所在地块的政府征用是《租赁合同》解除条件，在本案当中，亿宝公司与鹿港公司之间不是政府征用而产生的行政纠纷，而是因政府征用而产生的民事纠纷，依法不受行政程序法的约束。最后，根据《租赁合同》约定，在合同解除条件具备的前提下，鹿港公司可得到的补偿范围为拆迁人对鹿港公司投入的装修部分的拆迁补偿；但在本案当中，并无该部分的拆迁补偿的发生。据此，鹿港公司所提及的补偿于法无据。（三）一、二审判决已得到双方当事人全面履行，已无再审必要。首先，本案判决生效后，亿宝公司于2016年6月份申请强制执行，并于2016年10月执行终结。其次，鹿港公司已以事实行为认可一、二审判决的裁判观点，即“三旧”改造属于征收事宜。亿宝公司审查期间提供的（2016）闽0203民初13619号案的起诉状、和解协议、备忘录、网上银行电子回单等，可以证明申请强制执行期间，鹿港公司与本案第三人于2016年8月向厦门市思明区人民法院提起（2016）闽0203民初13619号案，请求亿宝公司向其赔付装修损失、经营团队及职工安置补偿等。该请求参照福建省和厦门市有关拆迁的规定支付补偿金，且其认为损失追索权不受双方租赁合同约定的限制。最后，鹿港公司与亿宝公司达成和解协议，涉讼事宜的主要纠纷已解决，亿宝公司也已向鹿港公司先行支付400万元补偿款项。（四）基于一、二审判决的认定，鹿港公司受保护的利益大于其再审申请。从装修装饰补偿构成的角度分析，基于原审判决的认定，鹿港公司受保护的利益范围更大。（五）厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第13650、13651号案已经被厦门市中级人民法院改判。另外，合同解除后，承租人没有继续使用，故该两案的占用费减半，与本案鹿港公司继续使用不同。
原审第三人鱼旨公司、鹿客餐饮店、吴剑辉提交意见称：同意鹿港公司的再审意见。
本院审查期间，各方当事人共同确认讼争房屋已经拆除。
本院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，鹿港公司未在法定的三个月内提出异议并提起诉讼，案涉的《解除合同通知书》依法发生法律效力。鹿港公司主张二审判决未审查亿宝公司是否享有合同解除权属法律适用错误，于法不符，不予支持。合同解除后，第三人继续使用讼争房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，一、二审判决鹿港公司、鱼旨公司、鹿客餐饮向亿宝公司支付房屋占有使用费于法有据。吴剑辉系鹿客餐饮店（个人独资企业）的投资人，故一、二审法院依据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条关于个人独资企业的投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任之规定，判决其承担连带责任亦于法有据。至于原审第三人之间如何分担占用使用费问题，应按其内部约定处理，另原审第三人对此亦未申请再审，应视为其认可本案判决。鹿港公司提及的厦门市思明区人民法院审理的其它案件，与本案无关联，前述案件的处理结果不同亦不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形，故鹿港公司以此为由主张再审的理由不能成立，不予支持。
综上，鹿港公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款规定，裁定如下：
驳回厦门市鹿港智造餐饮管理有限责任公司的再审申请。
审 判 长 林国新
审 判 员 程光毅
代理审判员 陈志辉
二〇一七年三月三十日
书 记 员 黄秋丽
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。