江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡商终字第0477号
上诉人（原审被告）无锡鑫马冶金设备有限公司，住所地无锡市惠山经济开发区洛社配套区西区。
法定代表人陶莉学，该公司董事长。
委托代理人张滔，北京大成（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙俊杰，男，汉族，1965年11月15日生。
委托代理人柳向魁，江苏金锡律师事务所律师。
原审被告无锡英威伦电气有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇铁路桥村。
法定代表人徐维明，该公司总经理。
上诉人无锡鑫马冶金设备有限公司（以下简称鑫马公司）因与被上诉人孙俊杰、原审被告无锡英威伦电气有限公司（以下简称英威伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2013）惠洛商初字第0149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙俊杰一审诉称：2009年12月19日，孙俊杰与鑫马公司签订租房合同，孙俊杰向鑫马公司租赁位于洛社花苑村的厂房一幢，租期自2010年3月1日至2015年4月1日。2010年12月30日双方又签订补充协议，对租金数额另行约定。2011年12月孙俊杰收到鑫马公司与英威伦公司签发的通知书，才得知该厂房已经转让给英威伦公司。由于鑫马公司在出卖厂房时未书面通知孙俊杰，侵害了孙俊杰优先购买权，鑫马公司应当对孙俊杰造成的损失承担赔偿责任；由于英威伦公司明知厂房已经出租，并未通知孙俊杰行使优先购买权，仍购买该厂房，恶意串通损害孙俊杰的利益意图明显；另，双方成交价低于市价70%，也证明双方存在恶意串通，因此英威伦公司应当对鑫马公司的赔偿责任承担连带责任。故请求判令鑫马公司赔偿孙俊杰厂房差额50万元、停产损失50万元、搬迁损失50万元，英威伦公司对此承担连带责任。
鑫马公司、英威伦公司一审辩称：孙俊杰主张的150万元损失不存在，孙俊杰没有购买同样厂房，故不存在支付比本案争议厂房更多房款这一事实；其次孙俊杰重新租房产生的停产损失以及搬迁损失应当由其自行承担，因为孙俊杰因解除租房合同所导致的搬迁等事宜并不是因为优先购买权引起，而是因为其未在约定期限内支付租金存在违约行为导致，应由其为自己过错承担责任。本案中没有证据证明争议房屋的成交价低于市场的70%，也没有证据证明鑫马公司与英威伦公司之间存在恶意串通。综上，请求驳回孙俊杰的诉讼请求。
原审经审理查明：2009年12月19日，孙俊杰与鑫马公司签订《租房合同书》，孙俊杰承租鑫马公司位于洛社花苑村的厂房一幢计3352.9平方米，年租金285000元，期限自2010年3月1日至2015年4月1日。2010年12月30日，鑫马公司与无锡市骏达连铸机械厂（以下简称骏达厂）共同的法定代表人陶莉学又与孙俊杰签订《协议条件达成（草）》，对房屋年租金做出重新约定，2010年3月至2011年3月31日的年租金为300000元，2011年4月1日至2012年3月31日的年租金为330000元，2012年4月1日至2015年3月31日的年租金为350000元，并约定每年的房屋租金必须于前半年月底前付清；如不付清，鑫马公司可要求孙俊杰搬出所承租的房屋。同时约定骏达厂将争议厂房内的供电变压设备出租给孙俊杰和无锡源泽铸造有限公司（以下简称为源泽公司），年租金为60000元。
2011年8月25日，鑫马公司与英威伦公司签订了《存量房买卖合同》，约定了将争议厂房转让给英威伦公司。2011年8月26日，英威伦公司支付鑫马公司房款3958282元，鑫马公司交税开票。2011年9月2日，英威伦公司领取了争议厂房的所有权证。2011年9月8日，英威伦公司又支付鑫马公司转让国有土地费126.4万元，鑫马公司交税开票。
2011年12月17日，鑫马公司和英威伦公司、骏达厂共同以特快专递形式邮寄给孙俊杰及源泽公司《通知书》，告知承租的厂房已经转让给英威伦公司，同时告知按照原《租赁合同书》和《协议条件达成（草）》已经拖欠自2011年3月1日起的租金，要求将2011年3月1日至2012年2月29日的租金全部支付给英威伦公司，包括房屋租金330000元及供电设备租金60000元，共计390000元，于收函后2日内支付到英威伦公司的帐户内，并提供了开户行、户名及帐号；并通知孙俊杰、源泽公司需与英威伦公司重新签订合同。2011年12月22日，鑫马公司和英威伦公司、骏达厂又以特快专递形式邮寄给孙俊杰及源泽公司《合同解除通知书》，告知因孙俊杰及源泽公司在前一份通知收到后2日内未与英威伦公司签订合同，未支付租金，其行为构成严重违约，通知解除《租赁合同书》和《协议条件达成（草）》，要求在收函后5日内搬出租赁厂房。孙俊杰和源泽公司也以特快专递方式发给鑫马公司、骏达厂、陶莉学以下材料，分别为：落款日期为2011年7月20日、9月8日、11月28日、12月19日的四份《函告》及《回函》，主要内容为告知租赁房屋漏水导致损失，要求协商解决；通知对方来领取2011年度租金；不同意解除租赁合同；转让房屋行为侵犯了承租人的优先购买权、转让无效等。鑫马公司、骏达厂、英威伦公司称函件未收到，对函件内容均不予认可。
孙俊杰认为鑫马公司与英威伦公司之间转让争议厂房的行为，侵犯了其作为承租人的优先购买权，遂于2012年1月诉至法院，要求确认鑫马公司与英威伦公司之间的房屋买卖合同无效。一审判决确认鑫马公司和英威伦公司签订的争议厂房的买卖合同无效。鑫马公司不服原审判决上诉，2013年3月二审法院经审理后认为：目前没有证据证明英威伦公司以明显低于市场价的价格购买涉案房屋，英威伦公司作为买受人也不存在过错。孙俊杰也未提供证据证明鑫马公司与英威伦公司存在恶意串通的情形，因此原审法院认定鑫马公司与英威伦公司恶意串通的依据不充分，应当予以纠正。综上，按照法律规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，在本案中，英威伦公司已经付清房款及土地使用权转让费并办理了产权过户手续，房屋买卖合同已经履行完毕。因此，孙俊杰要求确认鑫马公司与英威伦公司之间的买卖合同无效的请求应当予以驳回，本案应予改判。终审判决撤销原判决，驳回孙俊杰的诉讼请求。
2012年2月，英威伦公司以孙俊杰、源泽公司为被告、以鑫马公司、骏达厂为第三人诉至法院，请求判令解除英威伦公司与孙俊杰、源泽公司之间的租赁合同；孙俊杰、源泽公司立即支付拖欠租金及赔偿逾期支付利息损失；孙俊杰、源泽公司立即搬出争议厂房，返还厂房给英威伦公司。一审判决租赁合同于判决生效后予以解除；孙俊杰和源泽公司支付拖欠的2011年3月1日起至2012年12月31日止的租金共计727500元，并偿付利息损失；孙俊杰和源泽公司于判决生效后30日内迁出争议厂房，将争议厂房和供电设备返还给英威伦公司，并于迁出之日支付2013年1月1日起至迁出之日止按照年租金410000元计算的厂房和供电设备的租金。孙俊杰、源泽公司不服判决上诉，该案尚未审理终结。
本案审理过程中，孙俊杰申请对争议厂房及土地在鑫马公司和英威伦公司交易时的市场价值进行评估。经原审法院委托，评估机构出具《房产评估报告》以及《土地评估报告》各一份，评估的房产总价值为398.9万元，土地总价值为173.06万元，合计571.96万元。
以上事实，由租赁合同书、协议条件达成、函告及邮寄回单5份、房屋产权证、买卖合同、损失清单、完工单、送货单、统计单、销售清单、发货单、施工人员身份证件、苏同方（2014）（锡房）（法）（估）字第8号房产评估报告及（2014）（锡地）（法）（估）字第1号土地评估报告、（2013）锡民终字第0046号民事判决书、（2012）惠洛商初字第0019号民事判决书、（2012）惠洛民初字第0032号民事判决书、（2013）锡商终字第0326号民事裁定书、（2014）锡商终字第0003号民事裁定书及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为，本案有以下争议焦点：争议焦点一、孙俊杰是否因鑫马公司侵害其优先购买权而产生损失以及损失的项目及金额的认定。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。对于孙俊杰主张的争议厂房价值差额，因鑫马公司与英威伦公司就争议厂房及土地使用权转让的实际价格，低于在诉讼中评估的转让时的市场价值49.73万元，而如果孙俊杰在厂房及土地使用权转让时享受到优先购买权，则可以以低于当时市场价值的价格购买得房屋，而享受到该低价的优惠，故鑫马公司与英威伦公司之间的交易价格低于市场价值之间的差额应当认定为损失，经评估该损失金额应当认定为49.73万元。对于孙俊杰主张的停产损失50万元、搬迁损失50万元，因双方就租赁合同是否解除之诉尚在审理中，孙俊杰至本案一审辩论终结前尚未迁出房屋，故上述两项损失尚未实际发生，故本案不予理涉。争议焦点二、英威伦公司是应否对上述损失承担连带赔偿责任。鑫马公司与英威伦公司之间实际转让争议厂房和土地使用权的价格，与评估价值之间差额49.73万元，相对于两项的总价571.96万元并不显著，不足以证明英威伦公司作为买受人存在过错，且孙俊杰也未提供其他证据证明鑫马公司与英威伦公司存在恶意串通的情形，故孙俊杰要求英威伦公司承担连带赔偿责任的主张无相应的法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，该院判决：一、鑫马公司应于判决生效后5日内赔偿孙俊杰损失49.73万元。二、驳回孙俊杰要求英威伦公司承担连带赔偿责任的诉讼请求。三、驳回孙俊杰其他部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元、保全费5000元、评估费34600元，合计57900元，由鑫马公司负担18038元，由孙俊杰负担39862元。
鑫马公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案的评估报告不能客观反映争议厂房及土地使用权在2011年8月交易时的客观价格。交易当时也有评估报告，比两年后诉讼中的评估更反映真实价值。二、前后两份评估报告均出自有资质的评估公司，评估结果相差49.73万元，未超出10%，在合理幅度范围内。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》虽然规定了承租人可以依法主张侵权的损害赔偿，但是没有规定赔偿的方式及标准，缺乏实际操作性。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回孙俊杰的诉讼请求。
孙俊杰答辩称：一、法院委托的评估比鑫马公司单方委托的评估更具有公信力，更能反映本案标的物的实际价值。二、法律赋予了承租人主张侵权赔偿的权利，如果成交价与评估价之间的差额不能作为损失主张，则承租人的优先购买权价值无法体现。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理，对原审查明的事实予以确认。
二审中，鑫马公司为证明其与英威伦公司交易时有评估报告作为价格参考而举证了2011年8月无锡市求实房地产评估交易有限公司出具的房产估价报告复印件以及2011年9月7日江苏金宁达不动产评估咨询有限公司出具的土地估价报告中的摘要部分复印件，并表示对后者目前只复印取得这5页。经质证，孙俊杰表示，鑫马公司自行委托的评估不具有公信力，且土地评估公司不愿意提供评估报告，合理的推导是土地评估价格过低，其担心因此承担不利后果。
以上事实，有房产估价报告复印件、土地估价报告摘要部分复印件及当事人陈述等证据在卷佐证。
本案二审争议焦点为：如何确定承租人孙俊杰的优先购买权受侵犯后的损害赔偿标准。
本院认为：承租人的优先购买权被侵害，所丧失的是以同等条件购买租赁房屋的机会，出租人作为侵权人对丧失此机会给承租人带来的损失应当予以赔偿。在租赁房屋的实际成交价低于市场价时，以两者之间的差额来考量承租人遭受的机会损失，具有合理性。本案中，对争议厂房及土地使用权的市场价有两次评估，前者系鑫马公司单方委托评估，评估程序缺乏第三方监督，鑫马公司亦未能向本院提供完整的土地评估报告，后者系本案诉讼中由原审法院按法定程序委托评估，评估目的即为本案审理提供价格参考，故本院认为后者的评估结果更具有公平性和公信力，原审据此确定孙俊杰的损失为49.73万元，并无不当。综上，鑫马公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8760元，由鑫马公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡利娜
代理审判员 杜志军
代理审判员 王俊梅
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 王久荣