浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终1701号
上诉人（原审第三人）：宁波市江北甬江小辣椒川菜馆。住所地：宁波市江北区范江岸路**号。
代表人：胡训祥，该个体工商户经营者。
上诉人（原审第三人）：宁波市江北老玩童饭庄。住所地：宁波市江北区。
代表人：童金华，该个体工商户经营者。
上诉人（原审第三人）：宁波市江北驰航汽车服务有限公司。住所地：宁波市江北区范江岸路**号。
法定代表人：陈国权，该公司总经理。
上诉人（原审第三人）：宁波市江北鹤乡园东北饺子馆。住所地：宁波市江北区范江岸路**号。
代表人：李久林，该个体工商户经营者。
上诉人（原审第三人）：宁波市江北李家饭店。住所地：宁波市江北区范江岸路****号。
代表人：李守文，该个体工商户经营者。
上述五上诉人的共同委托代理人：陶庆和，浙江金汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波市江北区规划服务中心。住所地：宁波市江北区槐树路***号。
法定代表人：杨春，该中心主任。
委托诉讼代理人：张卓琦，浙江海泰律师事务所律师。
原审被告：宁波市江北鼎顺物业服务部。住所地：宁波市江北区大庆北路***号***室。
代表人：周国平，该个体工商户经营者。
原审第三人：宁波市江北俊民家常菜馆。住所地：宁波市江北区范江岸路**号-1。
代表人：董俊民，该个体工商户经营者。
原审第三人：宁波市江北阿民发型工作室。住所地：宁波市江北区范江岸路**号。
代表人：鲍贤民，该个体工商户经营者。
原审第三人：周时雨，男，1971年2月27日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
原审第三人：潘志辉，男，1990年12月27日出生，汉族，住宁波市江北区。
上诉人宁波市江北甬江小辣椒川菜馆、宁波市江北老玩童饭庄、宁波市江北驰航汽车服务有限公司、宁波市江北鹤乡园东北饺子馆、宁波市江北李家饭店因与被上诉人宁波市江北区规划服务中心、原审被告宁波市江北鼎顺物业服务部、原审第三人宁波市江北俊民家常菜馆、宁波市江北阿民发型工作室、周时雨、潘志辉房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2017年4月7日作出的（2017）浙0205民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定：涉案房屋位于宁波市江北区范江岸路61号至69-3号，面积约753平方米左右，属于宁波市规划局江北分局所有，原告宁波市江北区规划服务中心系宁波市规划局江北分局依法成立的事业单位法人，具体负责涉案房屋的出租、管理等事宜。2015年1月28日，原告与被告宁波市江北鼎顺物业服务部签订一份《综合租赁协议》，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限自2014年12月1日起至2015年11月30日止；年租金贰拾伍万元整，被告于合同签订之日起15个自然日内一次性付清给原告；租赁期内，原告依据供电局、自来水公司每月寄收的电、水发票票面金额向被告收费。被告应在收到原告通知7个工作日内一次性付清。双方任何一方未能履行本合同条款的，另一方有权提前解除合同。合同另行约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告累计垫付水电费51795.29元。被告已按约支付租赁期限内的租金25万元，同时又将上述房屋分别转租给次承租人（即本案第三人）宁波市江北甬江小辣椒川菜馆、宁波市江北老玩童饭庄、宁波市江北俊民家常菜馆、宁波市江北阿民发型工作室、宁波市江北驰航汽车服务有限公司、宁波市江北鹤乡园东北饺子馆、周时雨、潘志辉、宁波市江北李家饭店作为经营用房，转租租期均超过《综合租赁协议》约定的租期。
租赁期限届满后，原告分别于2016年8月12日和8月13日以现场张贴和邮寄送达的方式向被告送达了关于解除《综合租赁协议》的通知：解除双方签订的《综合租赁协议》，并要求被告在接到通知后3日内付清所有应付款项（包括但不限于租金、水电费等），并于2016年9月1日前腾退涉案房屋交付原告。
原审原告宁波市江北区规划服务中心于2017年1月11日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原告与原审被告签订的《综合租赁协议》；2.原审被告及各原审第三人立即腾空承租的房屋并交付原审原告；3.原审被告按年租金250000元的标准支付原审原告自2015年12月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费（暂计算至2016年12月31日为270833.33元）；4.原审被告支付原审原告涉案房屋水电费51795.29元。
原审法院认为：本案原告与被告签订的《综合租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《综合租赁协议》明确约定租赁合同的期限至2015年11月30日止以及租赁期内的水电费由被告负担。租赁期限届满后，原告已明确向被告表示不再续租，因此，原告诉请解除《综合租赁协议》并要求被告腾退涉案房屋、支付房屋占有使用费、水电费，具有合同和法律依据。该院予以支持。原、被告签订的《综合租赁协议》已经解除，同时，被告将涉案房屋转租给各第三人使用，但约定的租期超过《综合租赁协议》约定的租期，超期部分依法应认定无效，因此，原告诉请各第三人腾退其占有使用的部分房屋，符合法律规定，亦予以支持。各第三人的抗辩意见，均缺乏法律依据，不予采纳。被告宁波市江北鼎顺物业服务部，第三人宁波市江北老玩童饭庄、宁波市江北阿民发型工作室经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。
综上所述，原告的各项诉请，均具有合同和法律依据，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、解除原告宁波市江北区规划服务中心与被告宁波市江北鼎顺物业服务部于2015年1月28日签订的《综合租赁协议》；二、被告宁波市江北鼎顺物业服务部于本判决生效之日起三十日内腾退并返还原告宁波市江北区规划服务中心承租的坐落于宁波市江北区范江岸路61号至69-3号的房屋。第三人宁波市江北甬江小辣椒川菜馆、宁波市江北老玩童饭庄、宁波市江北俊民家常菜馆、宁波市江北阿民发型工作室、宁波市江北驰航汽车服务有限公司、宁波市江北鹤乡园东北饺子馆、周时雨、潘志辉、宁波市江北李家饭店应在本判决确定的履行期限内协助、配合被告宁波市江北鼎顺物业服务部履行完毕上述房屋腾退、返还义务；三、被告宁波市江北鼎顺物业服务部于本判决生效之日起三十日内支付原告宁波市江北区规划服务中心自2015年12月1日起至房屋实际腾退之日止按年租金250000元的标准计算的房屋租金及占有使用费；四、被告宁波市江北鼎顺物业服务部于本判决生效之日起三十日内支付原告宁波市江北区规划服务中心水电费51795.29元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费6139元，减半收取计3069.5元，由被告宁波市江北鼎顺物业服务部负担。
宣判后，原审第三人宁波市江北甬江小辣椒川菜馆、宁波市江北老玩童饭庄、宁波市江北驰航汽车服务有限公司、宁波市江北鹤乡园东北饺子馆、宁波市江北李家饭店不服，向本院提起上诉，称：一、原审判决认定事实错误。原审被告与各上诉人签订期限至2016年11月30日的《房屋租赁合同》时，明确告知其与被上诉人签订的合同期限至2016年11月30日，且被上诉人提供的《综合租赁协议》约定签约时限为两年。二、原审判决没有查清被上诉人收回诉争房屋的目的，没有保护各上诉人的优先承租权。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
被上诉人宁波市江北区规划服务中心答辩称：《综合租赁协议》上面约定的签约时限两年系笔误，租赁期限为2014年12月1日至2015年11月30日。原审被告即便转租也不应当超出被上诉人与原审被告订立的协议中约定的期限。被上诉人收回诉争房屋并不是用于转租，最终的用途还没有确定。
原审第三人宁波市江北阿民发型工作室答辩称：同意上诉人的上诉理由。
原审被告宁波市江北鼎顺物业服务部、原审第三人宁波市江北俊民家常菜馆、周时雨、潘志辉均未提供书面答辩。
在二审审理期间，五上诉人提供以下证据：1.2012年12月11日被上诉人与原审被告签订的房屋租赁合同；2.被上诉人与原审被告签订的综合租赁协议。拟证明租赁期限至2016年11月30日止。
被上诉人经质证，认为：该两份证据不属于二审新证据。即便作为新证据，对房屋租赁合同的真实性没有异议，对综合租赁协议的真实性有异议，该综合租赁协议第一页及第二页是通过复印件变造的，并对租赁时间进行变造，请法庭查明真相后对伪造证据进行处罚。即便综合租赁协议是真实的，租赁期限也是至2016年11月30日，目前也已经超过了租赁期限，被上诉人收回房屋是合法有据的。
原审第三人宁波市江北阿民发型工作室经质证，认为：对五上诉人提供的二份证据不清楚。
本院经审查认为，被上诉人的质证意见有理，据此，本院对上述证据中房屋租赁合同的真实性予以认定，对综合租赁协议不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：被上诉人与原审被告于2015年1月28日签订的《综合租赁协议》合法有效，双方均应按约履行。该《综合租赁协议》虽注明签约时限为两年，但明确约定租赁期限至2015年11月30日止。原审被告后将诉争房屋转租给上诉人，但约定的租期超过了《综合租赁协议》约定的2015年11月30日，超过部分依法应认定无效。现租赁期限已到期，被上诉人要求原审被告、上诉人等腾退诉争房屋的诉请应予支持。上诉人主张的优先承租权没有事实和法律依据。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6139元，由上诉人宁波市江北甬江小辣椒川菜馆、宁波市江北老玩童饭庄、宁波市江北驰航汽车服务有限公司、宁波市江北鹤乡园东北饺子馆、宁波市江北李家饭店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 李春燕
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 陆 琼