山东省栖霞市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0686民初894号
原告：栖霞中银富登村镇银行有限公司。住所地：栖霞市霞光路***号。
法定代表人：陶旭东，董事长。
委托诉讼代理人：缪建泉，该行副行长。
委托诉讼代理人：潘晓虹，女，1989年04月26日出生，汉族，该行信贷管理部经理，住栖霞市。
被告：李成龙，男，1981年4月11日出生，汉族，住栖霞市。
被告：蒋琳，女，1980年10月7日出生，汉族，住栖霞市。
被告：崔涛，男，1986年5月16日出生，汉族，住栖霞市。
被告：蒋亚琳，女，1987年8月7日出生，汉族，住栖霞市。
原告栖霞中银富登村镇银行有限公司（下称富登银行）与被告李成龙、蒋琳、崔涛、蒋亚琳金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告富登银行委托诉讼代理人缪建泉、潘晓虹，被告李成龙、崔涛到庭参加诉讼，被告蒋琳、蒋亚琳经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告富登银行向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告李成龙、蒋琳偿还借款本金10万元、截止2018年3月21日利息、罚息1723.29元及自2018年3月22日起至全部欠款还清之日止的利息、罚息；2、被告崔涛、蒋亚琳对上述第一项承担连带还款责任，并按担保合同约定承担原告为实现债权和担保权益发生的费用；3、原告富登银行对被告李成龙名下位于栖霞市跃进路北的住宅楼经拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、诉讼费用由四被告承担。诉讼过程中，原告富登银行将第一项诉讼请求由“截止2018年3月21日的利息、罚息1723.29元及自2018年3月22日”变更为“截止2018年5月16日的利息、罚息3622.78元及自2018年5月17日”。
事实与理由：2015年11月23日，原告富登银行与被告李成龙、蒋琳签订了《综合授信合同》，约定原告给予二被告最高授信额度人民币50万元，授信额度有效期36个月。同日，原告与被告李成龙签订了《最高额抵押合同》，约定被告李成龙以其名下位于栖霞市跃进路北农村信用社西商业幼儿园住宅楼东1单元4××号房地产[房产证号：栖房权证栖城房字第××号、土地证号：栖国用（2014）第2822**号]对上述授信额度提供抵押担保。同日，原告与被告崔涛、蒋亚琳签订了《最高额保证合同》，约定被告崔涛、蒋亚琳对上述《综合授信合同》项下原告的全部债权承担连带保证责任。2017年2月8日，原告与被告李成龙、蒋琳签订了《借款合同》，约定原告向被告李成龙、蒋琳发放贷款人民币10万元，期限12个月，合同年利率为8.1%，还款方式为按月付息一次性还本。借款合同签订后，原告于2017年2月16日如约发放贷款。被告李成龙、蒋琳于2018年2月15日开始未能按约定偿还应还借款本金及利息，发生逾期。原告多次进行电话及现场催收，但被告李成龙、蒋琳至今仍未还款，被告崔涛、蒋亚琳也拒不承担保证责任。为及时实现债权、维护原告的合法权益，特诉至法院，请判如所请。
被告李成龙辩称，借款属实，借款合同和抵押合同都是我们亲自办理的，但我做生意赔钱了，打算卖房子以后一次性还款。
被告崔涛辩称，本案借款有抵押担保又有保证担保，根据相关法律规定，这种情况应该先执行抵押担保，抵押担保实现债权不能或不足的情况下原告才能主张保证担保，请求驳回原告对我和蒋亚琳的诉讼请求。
被告蒋琳、蒋亚琳未到庭，并在法定期间未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法向本院提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的举证、庭审陈述及本院的认证，本院确认以下事实：
2015年11月23日，李成龙、蒋琳与富登银行签订《综合授信合同》，约定富登银行给予李成龙、蒋琳人民币50万元的授信额度，有效期自2015年11月23日起36个月。同日，李成龙、蒋琳与富登银行签订了《最高额抵押合同》，约定李成龙以其名下位于栖霞市跃进路北农村信用社西商业幼儿园住宅楼东1单元4××号房地产[房产证号：栖房权证栖城房字第××号、土地证号：栖国用（2014）第282291号]为其自2015年11月23日至2018年11月23日期间在富登银行办理的业务所形成的债权在借款本金最高余额50万元及正常利息、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金、实现债权和担保权益的费用以及其他应付款项提供抵押担保，并依法办理房产抵押登记手续，房产抵押他项权证号为栖房他证栖城房字第××号，蒋琳在抵押合同上签名确认。同日，催涛、蒋亚琳与富登银行签订了《最高额保证合同》，约定催涛、蒋亚琳为李成龙自2015年11月23日至2018年11月23日期间在富登银行办理的业务所形成的债权在借款本金最高余额50万元及利息、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金、实现债权和担保权益的费用以及其他应付款项提供连带责任保证担保，保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。《最高额保证合同基本条款》第2.2条约定：在本合同下，保证人向中银富登提供的是独立的连带责任保证担保；即使主合同项下存在抵押担保、其他担保，保证人也仍然就本合同约定的担保范围内的债务向中银富登直接承担第一顺序的连带保证责任，其责任范围不因抵押担保和其他担保的存在、增减、撤销或有效与否而减免，也不因中银富登放弃或变更抵押担保、其他担保项下的权利或顺位而减免；保证人履行其保证责任并不以中银富登对主债务人、其他担保人或/及担保物提出权利主张、提起诉讼/仲裁或者申请/进行强制执行行为为前提。2017年2月8日日，李成龙、蒋琳与富登银行签订了《借款合同》，约定李成龙、蒋琳向富登银行贷款总额度为10万元，合同利率为年利率8.1%，额度有效期自2017年2月8日至2018年2月7日；还款方式为按月付息，一次性还本。2017年2月15日，富登银行向李成龙、蒋琳发放了借款10万元，李成龙、蒋琳在借款借据上签名确认。借款合同履行期间，李成龙、蒋琳在偿还了部分利息后，于2018年2月15日开始逾期还款。截止2018年5月16日，李成龙、蒋琳尚欠富登银行借款本金10万元及利息、罚息、复利3622.78元，致成本案纠纷。
本院认为，原告富登银行与被告李成龙、蒋琳、崔涛、蒋亚琳签订的《综合授信合同》、《借款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。原告富登银行按照合同约定向被告李成龙、蒋琳发放借款后，被告李成龙、蒋琳理应依约履行还款义务。现被告李成龙、蒋琳未按合同约定偿还借款，已构成违约，应承担逾期还款的法律责任，即向原告富登银行偿还所欠借款本金10万元、截止2018年5月16日的利息、罚息、复利3622.78元及自2018年5月17日至借款还清之日止按照借款合同的约定承担利息、罚息和逾期利息。被告李成龙以其名下位于栖霞市跃进路北农村信用社西商业幼儿园住宅楼东1单元4××号房地产为其在富登银行的借款10万元及正常利息、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金、实现债权和担保权益的费用以及其他应付款项提供抵押担保，并依法办理房产抵押登记手续，根据法律规定及合同约定，原告富登银行对被告李成龙提供抵押的房地产经拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。根据《最高额保证合同》约定，被告崔涛、蒋亚琳作为涉案借款的连带责任保证人，依法应对被告李成龙、蒋琳所欠借款本息承担连带清偿责任；但承担清偿责任后，可以向借款人李成龙、蒋琳追偿。被告崔涛辩称本案借款有抵押担保又有保证担保，应该先执行抵押担保，抵押担保实现债权不能或不足的情况下原告才能主张保证担保。本院认为，《最高额保证合同基本条款》第2.2条明确约定“保证人向中银富登提供的是独立的连带责任保证担保；即使主合同项下存在抵押担保、其他担保，保证人也仍然就本合同约定的担保范围内的债务向中银富登直接承担第一顺序的连带保证责任”。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，本案应按双方当事人之间的合同约定实现债权，即原告富登银行可以要求先实现对抵押物的优先受偿权，也可以要求被告崔涛、蒋亚琳承担连带保证担保责任。被告崔涛、蒋亚琳的上述辩解理由不当，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李成龙、蒋琳于本判决生效后十日内偿还原告栖霞中银富登村镇银行有限公司借款本金10万元、截止2018年5月16日的利息、罚息、复利3622.78元及自2018年5月17日起至借款还清之日止对借款本金10万元按年利率12.15%（8.1%×1.5）承担逾期利息、罚息、复利；
二、原告栖霞中银富登村镇银行有限公司对被告李成龙位于栖霞市跃进路北农村信用社西商业幼儿园住宅楼东1单元4××号房地产[房产证号：栖房权证栖城房字第××号、土地证号：栖国用（2014）第2822**号]经拍卖、变卖后所得价款在上述第一项债务范围内享有优先受偿权；
三、被告崔涛、蒋亚琳对上述第一项债务承担连带清偿责任；
四、被告崔涛、蒋亚琳清偿后，可以向被告李成龙、蒋琳追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1167.23元，由四被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 赵志祥
二〇一八年五月二十三日
书记员 许靖雁