四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书（2018）川3401民初797号原告：西昌市恒基国资物业管理有限责任公司，住所地四川省西昌市。法定代表人：曾照莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷振宇，四川月城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘运朝，四川月城律师事务所律师。被告：西昌创投融资理财信息咨询有限公司，住所地四川省西昌市。法定代表人：邓天国，该公司执行董事。原告西昌市恒基国资物业管理有限责任公司（以下简称为恒基物业管理公司）诉被告西昌创投融资理财信息咨询有限公司（以下简称为创投融资理财公司）合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒基物业管理公司的委托诉讼代理人雷振宇到庭参加诉讼，被告创投融资理财公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒基物业管理公司向本院提出诉讼请求：1.判决立即解除《西昌重型机械物流园区物业管理服务协议》和《西昌重型机械物流园区经营性用房及场地第二期租赁合同》；2.判决被告向原告支付截至2017年12月31日门面租金419474.00元、物管费95645.00元、水费239.00元、电费2311.00元、垃圾清运费168.00元，共计517837.00元；3.判决被告向原告以517837.00元为基数自2013年12月1日起按照每日0.5%的标准向原告支付违约金直至款项付清为止；4.判决被告缴纳的履约保证金31725.00元归原告所有，不予退还被告；5.判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月28日，原、被告签订了《西昌重型机械物流园区物业管理服务协议》，其中约定：1.由原告为被告提供物业管理服务，4S店及配件店管理费为每月每平方米4.00元，样车堆场管理费为每月每平方米1.00元；2.水电费代收代缴服务；3.如果被告不按收费标准和时间交纳有关费用，从逾期之日起按逾期金额的3%交纳违约金。2014年8月1日，原、被告签订了《西昌重型机械物流园区经营性用房及场地第二期租赁合同》，约定原告将坐落于西昌的门面和306平方米的场堆租赁给被告，租赁期限为五年，双方还对租金、物业管理费、违约责任等进行了约定。原告将租赁物交付被告使用并提供物业服务，被告在2013年12月—2017年12月期间未按合同约定支付租金等费用共计517837.00元（租金419474.00元、物业管理费95645.00元、水费239.00元、电费2311.00元、垃圾清运费168.00元）。被告拖欠费用的行为已构成违约，原告多次进行催收均无果，原告有权解除案涉合同并要求被告承担相应的违约责任。据此，原告为维护自己的合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。被告创投融资理财公司未作答辩。原告恒基物业管理公司围绕诉讼请求依法提交了证据。被告创投融资理财公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证、举证的权利。对原告提交的证据，本院经审查认定如下：1.原告提交的《关于调整城市生活垃圾清运处理费标准的批复》，该证据不能达到原告的证明目的，本院对其不予采信；2.原告提交的其他证据客观真实，来源形式合法，与本案有关，且能相互印证，形成了较为完整的证据链，本院均予以采信。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：西昌市城乡规划建设和住房保障局于2012年12月20日印发《关于西昌重型机械物流园区移交西昌市国有资产经营管理有限责任公司运营管理的通知》，将西昌重型机械物流园区交由西昌市国有资产经营管理有限责任公司运营管理。2012年12月28日，西昌市国有资产经营管理有限责任公司出具《委托书》，将西昌市太和重型机械物流园区的日常事务，包括对外签订租赁合同、收取租赁费等委托原告恒基物业管理公司运营管理，且约定因执行委托事务产生的纠纷，原告可直接以自己的名义提起诉讼、申请强制执行等。原告设立西昌市恒基物业重型机械物流园区管委会（以下简称为恒基管委会）专门负责西昌重型机械物流园区的日常管理工作。2013年2月28日，恒基管委会作为甲方，被告创投融资理财公司作为乙方，双方签订了《西昌重型机械物流园区物业管理服务协议》，其中约定：1.甲方向乙方提供重型机械物流园区物业管理服务，乙方向甲方交纳物业管理费和水、电等费用；2.乙方按季度向甲方交纳物业管理服务费，4S店及配件店物管费为4.00元/平方米/月，样车堆场管理费为1.00元/平方米/月，园区经营门市垃圾清运费按西昌市环卫处相关收费标准执行；3.期限为三年，自2013年3月1日起至2016年2月28日止；4.乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可要求乙方补交或从逾期之日起每天按逾交金额千分之三交纳违约金，或向法院起诉追缴。2014年8月1日，恒基管委会作为甲方，被告创投融资理财公司作为乙方，双方签订了《西昌重型机械物流园区经营性用房及场地第二期租赁合同》，其中约定：1.甲方将坐落于西昌重型机械物流园区A2—1的门面（面积235平方米）和堆场（面积306平方米）租赁给乙方作为经营使用；2.租赁期限为五年，即2013年7月1日起至2018年6月30日止；3.甲方自正式签订入园合同之日起向乙方收取门市和堆场租金及物业管理费；4.铺面租金标准为45.00元/月/平方米，二层搭建为5.00元/月/平方米，物业管理费为4.00元/月/平方米，堆场租金标准为3.50元/月/平方米，堆场物业管理费为1.00元/月/平方米；5.乙方自合同签订之日应向甲方交付履约保证金31725.00元，合同期满，甲方在5个工作日内无息退还乙方；6.乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金；7.合同期内，水、电费按月由甲方计收；8.合同到期或因乙方原因造成合同解除时，乙方所投入装修财产无偿归还甲方，乙方续租后可继续使用。上述合同签订后，原告将租赁物交付被告使用并提供物业管理服务。被告在合同履行过程中拖欠租金等费用，原告多次发出催款通知书或交费通知，向被告进行催收。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。1.原告的诉讼主体资格问题。根据《关于西昌重型机械物流园区移交西昌市国有资产经营管理有限责任公司运营管理的通知》和《委托书》，本案原告对西昌重型机械物流园区的日常事务进行运营管理，且原告有权对其中产生的纠纷以自己的名义提起诉讼。作为签订合同主体的恒基管委会系原告设立的职能部门，其签订合同产生的权利与义务由原告承担。因此，原告可以作为本案当事人进行诉讼。2.案涉《西昌重型机械物流园区物业管理服务协议》、《西昌重型机械物流园区经营性用房及场地第二期租赁合同》均系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人均应按照合同约定履行己方的义务。《西昌重型机械物流园区经营性用房及场地第二期租赁合同》不仅对租金进行了约定，还对物业管理费、水费、电费等进行了约定，可视作原、被告对之前的《西昌重型机械物流园区物业管理服务协议》进行了变更。因此，本案以《西昌重型机械物流园区经营性用房及场地第二期租赁合同》为合同依据。根据原告提交的证据，本院经审查并结合相关事实，认为“被告拖欠原告租金419474.00元、物业管理费95645.00元、水费239.00元、电费2311.00元”的事实的存在具有高度可能性。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”规定，本院认定上述事实存在。因被告长期拖欠原告租金等费用，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”规定，原告有权要求被告支付拖欠的费用并解除《西昌重型机械物流园区经营性用房及场地第二期租赁合同》。关于原告要求解除《西昌重型机械物流园区物业管理服务协议》的诉讼请求，因该协议截止日期为2016年2月28日，原、被告双方的权利义务早已中止，故本院对该诉讼请求不予支持。3.关于原告要求被告支付垃圾清运费168.00元的诉讼请求，因《西昌重型机械物流园区经营性用房及场地第二期租赁合同》未对此进行约定，本院对该诉讼请求不予支持。4.关于原告要求被告支付违约金（以517837.00元为基数，自2013年12月1日起按照每日0.5%的标准计算至款项付清为止）的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”规定，结合庭审查明事实，本院酌情对该诉讼请求予以部分支持，即被告应向原告支付违约金50000.00元。5.关于原告要求不退还被告交纳的31725.00元履约保证金的诉讼请求，履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式，当被告违约时，原告可在拖欠费用里予以抵扣，故被告拖欠原告费用485944.00元（租金419474.00元+物业管理费95645.00元+水费239.00元+电费2311.00元－履约保证金31725.00元）。被告创投融资理财公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款规定，判决如下：一、解除《西昌重型机械物流园区经营性用房及场地第二期租赁合同》；二、被告西昌创投融资理财信息咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告西昌市恒基国资物业管理有限责任公司租金、物业管理费、水费、电费共计485944.00元；三、被告西昌创投融资理财信息咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告西昌市恒基国资物业管理有限责任公司违约金50000.00元；四、驳回原告西昌市恒基国资物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9296.00元，减半收取计4648.00元，由被告西昌创投融资理财信息咨询有限公司负担（被告应负担的费用原告已垫付，由被告在履行以上义务时径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行，包括原告所垫付的诉讼费。申请执行的期间为二年。审判员  但颖二〇一八年四月四日书记员  田野附1：本案证据目录一、原告西昌市恒基国资物业管理有限责任公司提交证据和证明目的如下：1.《关于西昌重型机械物流园区移交西昌市国有资产经营管理有限责任公司运营管理的通知》、《情况说明》、《委托书》各一份，证明原告有权对外签订租赁合同、收取租金和对被告提起诉讼。2.《西昌重型机械物流园区物业管理服务协议》一份、《西昌重型机械物流园区经营性用房及场地第二期租赁合同》一份、照片两张，证明：一是原告将位于西昌重型机械物流园区A2—1的235平方米的门面和306平方米的场堆租赁给被告，并且原告为被告提供了物业管理服务；二是双方约定的铺面租金标准为45.00元/月/平方米，物业管理费为4.00元/月/平方米，二层搭建物业管理费为5.00元/月/平方米；三是原告有权按照拖欠额每日收取0.5%的违约金；四是双方约定了水费、电费的代收代缴服务。3.催款通知书三份、交费通知一份，证明：一是被告多次违约，拖欠租金、物业管理费的事实；二是原告多次向被告催收的事实。4.《关于调整城市生活垃圾清运处理费标准的批复》一份，证明生活垃圾处理费城区常住人口按户数7元/月、户，被告共计欠原告垃圾清运费168.00元。5.第二批入园商家房屋费用台账收费明细表一份，证明被告欠原告水费239.00元、电费2311.00元的事实。二、被告西昌创投融资理财信息咨询有限公司未提交证据。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条第一款对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。