四川省万源市人民法院民 事 判 决 书（2016）川1781民初1818号原告：王良强，男，1982年4月27日出生，汉族，初中文化，住四川省万源市。委托诉讼代理人李作君，四川鼎贤律师事务所律师。被告：余海，女，1985年11月4日出生，汉族，初中文化，住四川省万源市。委托诉讼代理人项立锋，万源市太平法律服务所法律服务工作者。被告：余室学，男，1955年2月15日出生，汉族，初中文化，住四川省万源市。原告王良强与被告余海、余室学确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李作君、被告余海及其委托诉讼代理人项立锋到庭参加诉讼，被告余室学经传票传�无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王良强向本院提出诉讼请求：1、判决二被告于2015年2月18日签订的《房屋转让协议》无效；2、判决被告余室学将位于万源市某某镇的房屋（房屋所有权证字号为XX）返还给原告；3、判决被告余室学将该房屋出租所得租金4.8万元返还给原告。诉讼过程中，原告自愿放弃其要求被告余室学返还租金4.8万元的诉讼请求。事实及理由：我与被告余海系夫妻关系，婚后共同购置了位于万源市某某镇的房屋一套（房屋所有权证字号为XX、房屋用途为商业服务）。因与被告余海夫妻感情不合，我于2014年向万源市人民法院起诉要求离婚，同年10月15日撤回诉讼。2015年我再次起诉要求与被告余海离婚，在庭审中方才得知，被告余海未经我同意已擅自将位于万源市某某镇的夫妻共同共有房屋以20万元的价格�售给被告余室学（系被告余海父亲）。二被告未经我同意进行低价转让房屋的行为侵犯了我的财产权，故涉诉贵院。被告余海辩称，我与原告王良强系夫妻关系。2010年9月30日因原告做生意需要资金周转，故以本案涉争之房作抵押贷款14万元，该贷款到期之后无钱归还，只好处理该房屋，原告也知道此事。我将本案涉争之房出售给被告余室学是双方的真实意思表示，双方于2015年2月18日签订的《房屋转让协议》应属合法有效的合同，被告余室学已实际支付了价款20万元，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告余室学未作答辩。原告向本院提交了如下证据：1、原告王良强的身份证复印件；2、被告余室学的身份证复印件；3、原告王良强与被告余海的结婚证复印件；4、本案涉争房屋的计算机�息查询结果单；5、房屋转让协议；6、（2014）万源民初字第2310号民事裁定书；7、（2015）万源民初字第1626号民事判决书；8、万源市某某乡某某村村民委员会出具证明一份。被告余海向本院提交了如下证据：1、被告余海的身份证复印件；2、原告王良强与被告余海的结婚证复印件；3、购房收据及缴税凭证；4、房屋转让协议；5、房屋他项权证复印件；6、四川省农村信用社还款单据复印件5份；7、证人余江（被告余海之胞姐）证言；8、证人符纯秀证言。当事人围绕诉讼请求依法提交了以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告余海对原告提交的证据6的关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的。本院认为�份证据证明二被告签订房屋转让协议时，原告王良强与被告余海尚未解除婚姻关系，故本院对该份证据的关联性予以认可；2、被告余海对原告提交的证据7的关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的。本院认为该份证据证明二被告签订房屋转让协议时，原告王良强与被告余海已产生夫妻矛盾，但尚未解除婚姻关系，故本院对该份证据的关联性予以认可；3、被告余海对原告提交的证据8的关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的。本院认为该证据能够与被告余海的自述相互印证，可以证明被告余室学与被告余海系父女关系这一事实；4、原告对被告余海提交的证据3中缴税凭证的关联性有异议，且看不清楚，本院经审查后认为该份证据证实原、被告因购买本案涉争房屋缴纳的税收费用共计6444.50元，本院对该份证据证明力予以确认；5、原告对被告余海提交的证据7部分内容的真实性、关联性有异议，本院认为证人与被告余海系同胞姐妹，二人之间有利害关系，故对该份证据的证明内容本院将结合双方当事人的陈述及其他证据进行综合认定；6、原告对被告余海提交的证据8的部分证言的真实性、关联性有异议，本院对该份证据将结合双方当事人的陈述及其他证据进行综合认定。本院依职权收集证据：1、2016年11月17日，本院对被告余海的谈话笔录一份，主要证实：二被告在涉案房屋转让之后一直未办理房产过户登记。2、（2015）万源民初字第1626号案件的庭审笔录一份，主要证实：2015年11月18日，被告余海在离婚诉讼案庭审中称在转让本案涉争房屋时，联系不上原告王良强。以上两份证据经庭审质证后，双方当事人均无异议,本院予以确认。根据以上有效证据及庭审情况，本院认定的案件事实如下：原告王良强与被告余海系夫妻关系，被告余室学系被告余海之父。原告王良强与被告余海婚后，于2009年6月22日通过拍卖方式共同购买了位于万源市某某镇房屋一套（该房屋为所在楼房的第一层，产权登记面积为32.53平方米，房屋所有权证字号为XX），夫妻双方因购买该套房屋支付购房款159000.00元、税费6444.50元。该房产登记为原告王良强与被告余海共同共有。2010年9月30日，原告王良强因做生意缺乏资金，将本案涉争的夫妻共同共有的房屋作为抵押，以被告余海的名义在万源市农村信用合作联社旧院信用社贷款140000.00元，贷款期限为3年。后因夫妻双方发生纠纷，原告王良强于2014年起诉要求与被告余海离婚，后于2014年10月15日提出撤诉申请。2015年2月18日，被告余海、余室学签订《房屋转让协议》，协议约定被告余海将本案涉争房屋以200000.00元的价格转让给被告余室学。协议签订后，被告余室学陆续向被告余海支付了房屋价款共计200000.00元，被告余室学使用该房屋并对外进行租赁，但至今未办理房屋过户登记。被告余海分别于2015年2月2日、2月11日、3月4日三次向万源市农村信用合作联社某某信用社偿还本金及利息共计150845.03元。原告于2015年10月20日再次向法院起诉要求与被告余海离婚，在该离婚案件审理过程中，被告余海当庭陈述其在转让涉争房屋时未能联系上原告王良强，本院于2015年11月26日依法作出不准予双方离婚的民事判决书，现已产生法律效力。2016年8月10日，原告王良强起诉要求法院确认二被告签订的《房屋转让协议》无效并判决其返还房屋。本院认为，位于万源市某某镇的涉案房屋系原告王良强与被告余海婚后共同购买，且产权人登记为原告与被告余�共同共有，此房产为夫妻共同财产。处分共有的不动产的，应当经过占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，未经其他共有人同意不得擅自处分共有的财产。被告余海在庭审中辩称其转让行为已经原告同意，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，现被告余海并未提交充分的证据证明涉案房屋转让给被告余室学，是事先经过原告同意或事后由原告追认的相关证据，相反，被告余海在离婚诉讼审理过程中自认转让涉争房屋时联系不上原告王良强，故二被告之间转让涉案房屋时，原告并不知情，故被告余海系单方处分夫妻共有房产且原告拒绝追认。现原告要求追回本案涉争房屋，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”的规定，被告余室学系被告余海的父亲，对涉案房屋系原告与被告余海的夫妻共有财产以及原、被告诉讼离婚的事实是知道或应当知道的，但其仍在该夫妻二人感情不和期间与余海单独协议处分共有房产，其行为，有可能损害原告的合法财产权益，故被告余室学不构成善意取得，其虽支付房屋价款但未办理产权变更登记，故该协议应属无效。依照法律规定，合同无效，二被告因该合同取得的财产应当予以返还。被告余室学有义务将涉案房屋退还给原告王良�和被告余海，被告余海有义务将售房款予以返还。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告余海与被告余室学于2015年2月18日就四川省万源市某某镇某某街房屋（所有权证字号为XX）所签订的《房屋转让协议》无效。二、被告余室学在本判决生效后三十日内将位于万源市某某镇某某街（所有权证字号为XX）房屋返还给原告王良强、被告余海所有。三、被告余海在本判决生效后三十日内返还被告余室学购房款200000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000.00元，由被告余海负担500.00元，被告余室学负担500.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  陈 磊人民陪审员  刘尚才人民陪审员  庞先伟二〇一六年十二月十九日书 记 员  覃 茜