广西壮族自治区苍梧县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0421民初246号原告（反诉被告）：禤耀钧，男，1968年12月1日出生，汉族，住广西苍梧县，委托诉讼代理人：唐业光，广西益远律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹耀威，男，1985年10月8日出生，汉族，住广西苍梧县，被告（反诉原告）：邓丽欣，女，1985年12月18日出生，汉族，住广西苍梧县，二被告共同委托诉讼代理人：黎阳锦，广西彤日律师事务所律师。原告（反诉被告）禤耀钧与被告（反诉原告）邹耀威、邓丽欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理，在诉讼过程中被告邹耀威、邓丽欣提出了反诉，本院受理后，依法决定将本诉与反诉进行合并审理，依法组成由审判员李超云任审判长，审判员李晓和人民陪审员覃展军参加的合议庭，并分别于2017年8月17日、10月11日公开开庭进行了审理。书记员何卓升担任记录。2017年9月14日至2017年10月30日是原、被告双方和解期间。原告（反诉被告）禤耀钧及其委托诉讼代理人唐业光，被告（反诉原告）邹耀威、邓丽欣的共同委托诉讼代理人黎阳锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）禤耀钧向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、被告双倍返还原告房屋买卖合同定金400000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2015年3月20日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的苍梧县旺甫镇旺祥路26号房屋出卖给原告。双方议定：房屋总价款为1280000元，办理房屋产权证、土地使用权证过户手续所产生的一切税费由被告承担，原告在签订合同时支付定金200000元给被告，被告承诺在2015年6月15日前与原告一起到梧州市房屋交易中心面签房屋买卖合同，并办理房屋产权变更登记手续。签订合同后，原告向被告支付了定金200000元，但被告并没有按合同约定与原告到房屋登记机关办理房屋买卖手续。虽经原告多次催告，被告仍然拖延不肯履约。目前，案涉的苍梧县旺甫镇旺祥路26号房屋已被原告通过法院拍卖程序所得，被告已无实现案涉房屋买卖合同目的的可能。因此，请法院支持原告的诉讼请求。原告（反诉被告）禤耀钧围绕诉讼请求依法提交的证据有：常住人口登记卡、身份证、结婚证、《房屋买卖合同》、定金收据、银行卡交易清单、（2015）长执字第440号执行裁定书、不动产登记证书。被告（反诉原告）邹耀威、邓丽欣辩称，1、被告邹耀威、邓丽欣在本案中没有违约。原、被告签订《房屋买卖合同》后，被告已委托测绘公司进行房地产测绘并把测绘成果交付给原告，但由于原告迟迟不愿和被告一起到房屋登记机关办理房屋买卖手续，原告目的想以低价竞拍法院拍卖被告的房屋，原告明显违反了双方签订的《房屋买卖合同》的约定，是原告违约在先。2、本案不存在解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》的情形。被告早已交付房屋给原告使用，原告也取得该房屋的不动产登记证书，原告完全实现了《房屋买卖合同》的目的。3、被告邹耀威、邓丽欣不必双倍返还原告房屋买卖合同定金400000元。4、由于原告违反双方签订的《房屋买卖合同》约定，被告提出反诉，请求法院判令原告支付余下的购房款294700给被告。5、原、被告于2015年3月20日签订《房屋买卖合同》及交纳定金，原告于2017年4月6日向法院起诉，已超过法律规定的两年诉讼时效。被告（反诉原告）邹耀威、邓丽欣为其辩解在举证期限内没有提供证据。被告（反诉原告）邹耀威、邓丽欣向本院提出反诉请求：要求原告禤耀钧（反诉被告）支付购房款294700元给被告（反诉原告）邹耀威、邓丽欣。事实与理由如下：2015年3月20日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定：被告邹耀威、邓丽欣将其所有的位于苍梧县旺甫镇旺祥路26号房屋以1280000元出卖给原告禤耀钧。合同签订后，被告邹耀威、邓丽欣依约履行合同，但原告禤耀钧在支付购房定金200000元后，不但以各种理由拒绝办理房屋过户手续及支付购房款，并在2016年7月6日通过梧州市长洲区人民法院委托广西金衡拍卖有限责任公司的拍卖，原告禤耀钧以低价985300元取得上述房屋。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，在合同未解除的情况下，原告禤耀钧违反合同约定拒绝支付购房款及办理房屋过户手续，并通过法院组织的拍卖活动，以低价取得被告的房屋，原告禤耀钧的行为构成违约。被告邹耀威、邓丽欣有权没收定金及要求原告禤耀钧支付余下的购房款294700元，故诉请法院依法支持被告邹耀威、邓丽欣的反诉请求。被告（反诉原告）邹耀威、邓丽欣围绕反诉请求依法提交的证据有：《房屋买卖合同》、（2015）长执字第440号执行裁定书、不动产登记证书。原告（反诉被告）禤耀钧辩称，被告邹耀威、邓丽欣的反诉请求缺乏法律依据，请求法院予以驳回。为查明案件事实，本院依法向梧州市长洲区人民法院进行了调查取证，调取了如下书证：委托书、梧州市房屋信息查询结果证明、（2015）长执字第440号执行裁定书、（2015）长执字第440-1号执行裁定书、（2015）长执字第440-2号执行裁定书、送达回证。本院依法组织当事人进行质证。被告邹耀威、邓丽欣对原告（反诉被告）禤耀钧提供的常住人口登记卡、身份证、结婚证、《房屋买卖合同》、定金收据、银行卡交易清单、（2015）长执字第440号执行裁定书、不动产登记证书均无异议，但认为上述证据不能证明原告（反诉被告）禤耀钧没有违约，也不能证明被告邹耀威、邓丽欣不能履行《房屋买卖合同》规定的义务，反而恰恰说明原告禤耀钧违约，原、被告双方签订的合同已经实现。原告禤耀钧对被告邹耀威、邓丽欣提供的证据（2015）长执字第440号执行裁定书、不动产登记证书三性没有异议，但认为被告邹耀威、邓丽欣想以此证明原告禤耀钧违约，是与事实相违背的，没有法律依据。原告禤耀钧对本院调取的证据无异议，认为该组证据证实原告依据拍卖程序取得案涉房屋的所有权，被告不具备交付房屋给原告的可能性；被告邹耀威、邓丽欣对本院调取的证据无异议，认为该组证据证实原告以985300元价格竞拍，违反了双方合同价款1280000元的约定，在《房屋买卖合同》未解除的情况下，原告应遵守双方签订的《房屋买卖合同》的约定。本院认为，原告禤耀钧及被告邹耀威、邓丽欣双方提供的证据，来源合法，内容真实，符合证据规则的相关规定，具有证明力，本院予以认定，但其待证事实应结合其他证据予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月20日，原告禤耀钧与被告邹耀威、邓丽欣签订《房屋买卖合同》。合同约定：“甲方（被告邹耀威、邓丽欣）将其所有的位于苍梧县旺甫镇旺祥路26号房屋（产权证号：梧房权证万秀区字第××号、第××号）以1280000元价款出卖给乙方（原告禤耀钧）；签订合同时，乙方支付200000元定金给甲方；甲方承诺于2015年6月15日前与乙方一起到梧州市房产交易中心面签房屋买卖合同，并办理房屋买卖合同过户手续；甲方保证出卖给乙方的房屋合法，权属清楚，有合法的土地使用权和房屋产权证；在梧州市房屋交易中心对买卖房屋进行买卖公示后，乙方即支付780000元给甲方，在甲方办理完房屋产权过户手续后，乙方即把余款300000元支付给甲方”等。合同签订后，原告禤耀钧支付了购房定金200000元给被告邹耀威、邓丽欣，双方未于2015年6月15日前办理房屋过户手续。2016年7月6日，案外人廖石银与原告禤耀钧通过梧州市长洲区人民法院委托广西金衡拍卖有限责任公司的拍卖，以985300元价款竞得苍梧县旺甫镇旺祥路26号房屋，并于2016年11月15日办理取得该房屋的不动产权证书。原告于2017年4月6日诉至本院，请求判如所请。另查明，2013年11月15日至2015年11月15日，被告邹耀威、邓丽欣将其所有的位于苍梧县旺甫镇旺祥路26号房屋抵押给中国银行股份有限公司梧州分行，抵押人为邹耀威、邓丽欣，他项权利人为中国银行股份有限公司梧州分行（债权金额1050000元）；2015年12月23日，梧州市长洲区人民法院在执行案件过程中依法对该房屋进行了查封；2016年3月24日，梧州市长洲区人民法院对该房屋裁定拍卖。再查明，原告禤耀钧在庭审中陈述其与被告邹耀威、邓丽欣签订《房屋买卖合同》后才知道苍梧县旺甫镇旺祥路26号房屋已抵押给中国银行股份有限公司梧州分行。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告禤耀钧与被告邹耀威、邓丽欣签订《房屋买卖合同》的性质及效力；二、应否解除合同及违约过错责任的分担；三、原告及被告的诉讼请求应否支持。关于争议焦点一，合同的性质及效力问题。原告禤耀钧与被告邹耀威、邓丽欣签订《房屋买卖合同》，转让抵押给银行的房产，原告是受让人，被告是抵押人，银行是抵押权人。虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但该规定不属于效力性强制规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第十四条规定，只有违反效力性强制规定的合同才无效，故案涉合同合法有效，本院予以确认，双方当事人应依合同约定全面履行义务。关于争议焦点二，由于转让人的房产已经被法院查封、拍卖，合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告禤耀钧与被告邹耀威、邓丽欣签订的《房屋买卖合同》应当予以解除。关于过错责任。首先，被告邹耀威、邓丽欣出让的房屋是抵押物，应当如实告知转让物的状态，但没有证据证实在合同签订前二被告已告知原告禤耀钧房屋被抵押的事实。其次，原告禤耀钧作为受让人，知道房屋被抵押后，应及时作出是否涂销抵押权的意思表示，但其没有作出。再次，被告邹耀威、邓丽欣明知在不涂销抵押权则不能过户的情况下，既没有自行还款涂销抵押权，亦没有催告受让人，故原、被告双方均有过错，应各自负担50%的责任。关于争议焦点三，原告禤耀钧要求被告邹耀威、邓丽欣双倍返还定金400000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条之规定，原告在签订合同后支付了200000元定金给被告邹耀威、邓丽欣，由于合同应当解除，因此被告邹耀威、邓丽欣应当返还定金200000元给原告。原告主张适用定金罚则双倍返还定金，因其在合同无法履行中也存在过错，与定金罚则适用条件不一致，故其主张，本院不予支持。被告邹耀威、邓丽欣反诉要求原告禤耀钧支付购房款294700元，如上所述，二被告对合同无法履行存在过错，且原告取得物权并不是基于《房屋买卖合同》，而是通过司法拍卖取得，显然不是同一法律关系，故其主张，本院不予支持。关于诉讼时效，原、被告签订的《房屋买卖合同》约定“甲方承诺于2015年6月15日前与乙方一起到梧州市房产交易中心面签房屋买卖合同，并办理房屋买卖合同过户手续”，本案的诉讼时效从合同约定的履行时间之日即2015年6月15日起计算两年，故被告辩称原告的诉讼请求超过法定的诉讼时效，于法无据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）禤耀钧与被告（反诉原告）邹耀威、邓丽欣签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）邹耀威、邓丽欣应返还定金200000元给原告（反诉被告）禤耀钧；三、驳回被告（反诉原告）邹耀威、邓丽欣的诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7300元（原告已预交），由原告（反诉被告）禤耀钧负担3650元，由被告（反诉原告）邹耀威、邓丽欣负担3650元；反诉案件受理费5721元（被告已预交），由被告（反诉原告）邹耀威、邓丽欣自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 长  李超云审 判 员  李 晓人民陪审员  覃展军二〇一七年十月三十一日法官 助理  韦明远书 记 员  何卓升附录法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。