北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第05171号
上诉人（原审原告）苑华，女，1970年12月30日出生。
上诉人（原审原告）苑园，女，1976年12月20日出生。
上诉人（原审原告）苑超，女，1978年11月27日出生。
三上诉人之委托代理人张洪岩，北京市中北律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张九深，男，1958年1月12日出生。
委托代理人蒲春燕，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人李桂茹（张九深之妻），1959年7月9日出生。
上诉人苑华、苑园、苑超因确认合同效力纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第6062号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人苑华、苑园、苑超之委托代理人张洪岩，被上诉人张九深及其委托代理人蒲春燕、李桂茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苑华、苑园、苑超在原审法院起诉称：我们是丁金宝、苑玉兰夫妇的女儿，丁金宝与苑玉兰于1981年离婚时，分得5号院内的南房两间。1987年9月，丁金宝经海淀区太平庄村委会及海淀区东升乡人民政府批准，将该两间南房翻建成三间北房。1987年7月30日与张九深签订协议，将该宅基地房屋卖给了张九深。因该宅基地系属海淀区东升乡太平庄村集体所有，而张九深系属城镇居民，其产权至今无法过户。故依据我国有关法律及北京市高级人民法院的规定，该宅基地房屋买卖协议应属无效。现我们要求确认丁金宝与张九深于1987年7月30日签订的宅基地房屋买卖协议无效，并要求其腾退5号北房3间。本案诉讼费由张九深负担。
张九深在原审法院答辩称：房屋协议是双方当事人一致的真实意思表示，符合合同成立要件。按照合同约定，丁金宝翻建房屋后，我一家即迁入该房屋，并在此房屋内实际居住，且户口迁入此房屋内。我按照约定将购房款付清，合同已实际履行完毕。签订此买卖合同时，无法律、行政法规禁止宅基地房屋买卖，法不溯及既往，此买卖合同合法有效。我与丁金宝的房屋买卖行为已经过当地村委会、公安局、建委等认可，我们已实际获得该房屋所有权。“当事人不得因自己的错误行为而获利”，对对方事后主张合同无效应当予以必要的限制，对方违反诚实信用原则，损害了我的善意信赖，我的合法权益应当得到保障。故我不同意苑华、苑园、苑超的诉讼请求。
原审法院审理查明：丁金宝与苑玉兰原系夫妻关系，双方育有三女，长女苑华、次女苑园、三女苑超。1981年6月，丁金宝与苑玉兰经法院调解离婚，调解书载明5号北房三间归苑玉兰及孩子所有，南房两小间归丁金宝所有。当时，丁金宝隶属于海淀东升乡太平庄大队明光寺队，房屋土地系农村集体性质。张九深为北京市居民，原户籍在北京市西城区。1987年7月30日，经他人介绍并见证，张九深（甲方）与丁金宝（乙方）签订《关于张九深买丁金宝房屋协议》一份，内容主要为：“兹有张九深同志因住房困难，为改善居住条件，急需房住，丁金宝本人除自家住房外有两间空房大约26平米和厨房一间大约10平米，经双方协商将定如下协议。买房者张九深为甲方，卖房者丁金宝为乙方，一、乙方按甲方需求将原住房进行改造，造房费用由乙方自行解决；二、乙方负责将甲方的户口迁入后，购买房屋住地房屋建筑证暂用乙方姓名，待转之前，建筑证由甲方保存；三、甲方购买乙方房屋费共计贰万肆仟元，待房屋改造完工后，甲方户口迁入后，甲方将购买房屋费一次性付清；四、今后国家征用土地，甲方不能享受房产折价费或不能分到楼房的权力，乙方应负全部责任，将房屋购买费全部退还甲方；五、在建筑证没有正式改姓名前，乙方应协助解决住房当中一切疑难问题不可推脱；六、甲乙双方如今后买房或卖房有撕毁协议做法，应负有全部损失义务；七、乙方应负责解决户口迁入建筑证转之后改姓名的义务，甲方除负贰万肆仟元外其他均由乙方负责。以上协议分计三份由甲乙公证人各保存一份。”协议签订当年9月，丁金宝即向所在生产队提出建房申请。经海淀区东升乡人民政府规划建设科批准，丁金宝将上述南房两小间翻建为北房三间。丁金宝翻建北房三间后，张九深即携家人进住该房屋且一直居住使用至今。长期以来，张九深及家人所居住的上述房屋已形成独立院落。1987年12月，张九深将其及家人的户口迁入上述房屋所在地即5号并单独立户，现户主为张九深之妻李桂茹。
2010年6月19日，丁金宝去世。此前，张九深家人从未与丁金宝家人就上述房屋权属或使用发生过纠纷。于本案诉讼前，苑华、苑园、苑超曾就上述房屋买卖事实与张九深存在分歧并诉至法院。本案庭审中，经法院询问，苑华、苑园、苑超表示对上述房屋买卖相关事实无异议。张九深另就上述长期居住使用房屋事实向法院提供了系列证据材料证明，苑华、苑园、苑超对相关张九深落户、居住使用的相关事实亦无异议。现苑华、苑园、苑超以双方房屋买卖违反法律规定为由主张协议无效，张九深则对此予以反驳。
上述事实，有双方当事人陈述、《关于张九深买丁金宝房屋协议》、《申请建房审批表》、《户口本》、（2013）海民初字第25973号民事判决书等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：农村宅基地属于农民集体所有，农村私有房屋的买卖必然涉及相应宅基地的买卖，特别是在土地管理法修订后，农村私有房屋的买卖不得违反法律强制性规定。本案中，丁金宝与张九深签订买卖协议，将其私有房屋出卖予张九深，属农村私有房屋买卖关系。张九深为居民身份，但双方的买卖行为发生于土地管理法修正、修订前，丁金宝原对标的物房屋享有合法的权利，且买卖系双方当事人真实意思表示，符合房屋买卖的基本条件。况且，双方买卖协议签订后，主要权利义务内容已经得到实际履行。其中，张九深已于当年将本人及家人的户口迁入房屋所在地，并长期居住使用至今。故张九深与丁金宝间的买卖关系应当受到法律的保护，买卖协议应为有效，法院对苑华、苑园、苑超主张买卖协议无效等主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项之规定，判决：驳回苑华、苑园、苑超的诉讼请求。
苑华、苑园、苑超不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判丁金宝与张九深于1987年7月30日签订的宅基地房屋买卖协议无效。2、张九深将5号北房3间腾退给我们。3、一、二审诉讼费由张九深负担。上诉理由：一审判决以双方协议签订在土地管理法修正、修订前，且合同已大部分履行，张九深已将户口迁入房屋所在地为由认定协议有效，属于严重适用法律错误。双方签订的协议属于违反国家强制性法律规定的行为，应属无效，张九深是居民户口，即使将户口迁入房屋所在地，也不可能成为集体经济组织的成员。
张九深服从原审法院判决，针对苑华、苑园、苑超的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于张九深与丁金宝签订的房屋买卖协议是否违反合同订立时法律、行政法规的强制性规定。张九深虽为居民身份，但其与丁金宝的房屋买卖协议签订于1987年，协议订立时并无法律、行政法规对农村私有房屋买卖作出禁止性规定，1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》虽对上述买卖行为作出了禁止性规定，但系在本案诉争房屋买卖协议签订之后出台，不能作为认定本案合同效力的依据。本案中，双方签订的房屋买卖协议已经实际履行完毕，张九深亦将本人及家人的户口迁入房屋所在地，并长期居住使用至今。且在双方签订协议后至丁金宝去世前的二十余年中，丁金宝及其家庭成员均未对该协议的效力提出异议，从维护交易秩序、社会公平的角度出发，张九深与丁金宝之间的买卖关系应当受到法律的保护。原审法院据此认定双方的买卖协议有效并判决驳回苑华、苑园、苑超的诉讼请求正确，本院予以确认。苑华、苑园、苑超的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由苑华、苑园、苑超负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由苑华、苑园、苑超负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 朱文君
二〇一四年十月十五日
书 记 员 田 星