宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民初字第3347号
原告刘玲会，女，1988年4月29日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人莫吉珏、叶峰，合天律师事务所律师。
被告张继光，男，1973年9月26日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告刘玲会诉被告张继光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月16日立案受理。依法由审判员张志华适用简易程序于2013年8月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定本案转入普通程序。依法组成合议庭，于2013年12月4日公开开庭进行审理。原告刘玲会的委托代理人莫吉珏、叶峰，被告张继光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘玲会诉称，2011年4月23日，原、被告签订《转让协议》一份，约定，被告将其承租的位于银川市兴庆区利群东街（老二小处）两套营业房转租给原告经营。协议约定，租期为三年，转让费总计6万元，月租金为1万元（其中每套0.5万元）。协议签订后，原告向被告支付了转让费6万元。同时，因该协议签订时间为4月23日，原告实际使用起始日为2011年5月，故原告首次向被告支付了2011年5月至2011年12月期间的租金8万元。后原告又向被告支付了2012年1月至3月的租金3万元，2012年4月至2013年3月期间的租金12万元。至此，原告共向被告支付租金达23万元。后因房屋所有权人银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司禁止涉案商铺转租并拒绝追认该转租行为，于2013年2月7日下发通知收回涉案商铺。经查，银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司就涉案房屋所收取的年租金每套为3万元，月租金为0.25万元。原告认为，被告在房屋所有人禁止转租的情形下，故意隐瞒房屋所有人禁止转租的事实，与原告签署的《转让协议》为无效协议，其收取的6万元转让费属不当得利，依法应负返还责任。同时，被告在房屋实际月租金为0.25万元的情形下，谎称涉案房屋月租金为0.5万元，高额超收原告租金共计11.5万元，该部分超收租金依法亦属不当得利，依法应返还给原告。且被告在《转让协议》中承诺租期为三年，但协议仅履行了两年便被房屋所有权人收回，导致原告无法进行第三年的正常营业给原告造成了损失。故原告诉至法院，请求依法判令：一、确认原、被告订立的《转让协议》无效；二、被告返还原告转让费6万元；三、被告返还原告多收部分租金11.5万元；四、被告赔偿原告预期损失10万元；五、被告承担本案全部诉讼费用。
原告刘玲会围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：
证据一、《转让协议》一份，证明目的：原、被告之间存在转租关系，租期三年，自2011年4月23日至2014年4月22日，年租金12万元，月租金1万元，并证明双方明确约定如遇拆迁则被告退还转让费的事实。
证据二、收条二张，证明目的：原告向被告支付的费用共计17万元，其中包括转让费6万元，2011年5月至2011年12月的租金8万元，2012年1月至2012年3月支付租金3万元的事实
证据三、《租赁合同书》一份，证明目的：双方就2012年4月至2013年4月的租赁关系进一步确认，并证明原告在签订合同时向被告一次性支付了该年度12个月的租金12万元的事实。
证据四、房屋租赁合同书（复印件）一份，证明目的：包括涉案商铺在内的位于兴庆区利群街158号的十间商铺均为兴庆区国有资产投资控股有限公司所有，被告为承租人，且该租赁合同中表明兴庆区国有资产投资控股有限公司明确禁止被告转租的事实。
证据五、个体工商户营业执照一份，证明目的：原告系合法经营中餐服务的个体工商户，经营场所系涉案商铺，经营有效期为三年的事实。
证据六、银行流水账单一份，证明目的：在2012年3月至2013年3月期间间，原告每月的营业收入存款平均在三、四万元左右，个别月份达到六、七万元左右的事实。
证据七、拆迁公告（复印件）一份，证明目的：原告于2013年2月26日被通知所承租商铺要进行拆迁，停止经营的事实。
被告张继光辩称，原告认为，原、被告之间签订的合同无效，没有法律依据，原、被告签订的合同不存在法律规定的无效合同的情形。原、被告在签订转让协议时，被告向原告出示了银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司的合同原件，并向其提供合同复印件一份，原告对于合同内容明确知晓。原、被告签订的转让协议第四条明确约定，对外必须说是和被告联营，否则产生一切不良后果均由其承担。因此，原、被告签订的转让协议是真实有效的。原、被告签订的转让协议无法履行原因有两点：一、原告自2013年4月1日至2013年7月7日期间拖欠被告房屋使用费达3个月零七天，被告与原告签订的转让协议第一条明确规定如果原告拖欠一个月房租，被告有权收回两间营业房的经营权，而且不退转让费；二、遇到政府旧城改造，旧城改造指挥部对此处营业房要求2013年6月14日搬离，原告于2013年7月8日搬离。被告与原告签订转让协议时，口头约定将店内的6套肯德基快餐桌椅及一部“康拜恩”牌2.5冷暖柜机暂借于原告，原告搬迁时擅自拆走了被告的空调及桌椅，原告应当向被告返还6套肯德基快餐桌椅及一部康拜恩2.5冷暖柜机以及造成的损失0.5万元（空调安装费用和座椅折旧费）。
被告张继光围绕其抗辩理由向法庭提交以下证据：
证据一、《房屋租赁合同》、收据、押金收条、证明各一份、银行流水清单两张，证明目的：被告与银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司签订了合同，被告是银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司合同约定的房屋承租人。因旧城改造，2013年7月8日被告已将涉案房屋交付给银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司，该公司将押金退亦还给被告，且该公司也没有追究被告违约责任的事实。
证据二、限期搬离通知书、限期搬离承诺书、证人张某出具的书面证言各一份，证明目的：银川市兴庆区旧城改造指挥部发出限期搬离通知书，该通知书明确规定2013年6月25日前断水断电，要求商铺搬走，限制期限是2013年6月25日至7月7日。原告于2013年7月7日和其他经营户已经搬离涉案房屋的事实。
证据三、说明一份，证明目的：银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司只认可被告是承租人，不认可原告。同时，银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司与被告已终止了租赁合同，终止时间是2013年3月31日。终止的原因是旧城改造拆迁，被告向银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司交纳的租金也交到了2013年3月31日。
经审理查明，2011年3月30日，被告与银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司签订了《房屋租赁合同》一份。该合同约定，由银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司将其所有的位于银川市兴庆区利群街的（10间房，建筑面积210平方米）租赁给被告经营“美食客”；租赁期间，如果被告擅自将房屋转租、转让或转借的，出租方有权解除合同，收回房屋，剩余租金不予退还，并缴纳全额租金5%的违约金。被告将上述房屋的租金交付给银川市兴庆区财政局，交至2012年3月31日，每间每月0.25万元。
2011年4月23日，原、被告签订《转让协议》一份。被告将租赁银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司的上述房屋中的两间（建筑面积42平方米）转租给原告经营；两间房每月租金1万元；被告保证原告经营满三年，如果三年之内遇到政府拆迁，被告负责退还原告转让费5万元。自2011年4月23日至2013年3月31日，原告共向被告支付租金23万元，支付转让费6万元。
2013年2月26日，银川市兴庆区征地拆迁办公室因旧城改造向包括原、被告在内的经营户发出拆迁通知，拆迁的范围包括涉案房屋；拆迁期限为2013年2月27日至2013年3月31日。2013年6月25日，原告按照拆迁办的要求搬离了承租的涉案房屋。因原告未按照合同约定的时间继续经营，原、被告发生纠纷。故原告诉至本院，请求依法判如所请。
另查明，被告和银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司签订终止合同的时间为2013年3月31日，交付租金的截止时间亦为2013年3月31日。
上述事实有原、被告当庭陈述及转让协议、收条、《租赁合同书》、房屋租赁合同书（复印件）、个体工商户营业执照、银行流水账单、拆迁公告（复印件）、限期搬离通知书、限期搬离承诺书、证人张某出具的书面证言、说明在案为凭，经开庭质证和本院审查核实，可以采信。
本院认为，被告与银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司签订的《房屋租赁合同》中虽然约定如果被告擅自将房屋转租、转让或转借的，出租方有权解除合同并追究被告的违约责任，但被告将涉案房屋转租给原告经营两年有余，房屋所有权人银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司在应当知道的情况下并未在六个月内提出异议，现原告以未经出租人同意为由请求确认原、被告间签订的《转让协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。转让协议签订后，原、被告均应当按照协议约定的内容执行。协议约定，被告保证原告经营满三年，如果三年之内遇到政府拆迁，被告负责退给原告转让费5万元。现涉案房屋因旧城改造，需进行拆迁，致使原、被告间签订的合同目的不能实现，按照协议约定，被告应当返还原告约定的转让费。故对原告要求被告返还转让费5万元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。
关于原告要求被告返还多收租金的诉讼请求问题。因原、被告签订《转让协议》时，原告对被告与银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司签订的《租赁合同》是知情的，原告当时并未对转让协议约定的租金提出异议，被告基于该合同取得的利益不违反法律的相关规定，故对原告要求被告退还多收租金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿原告预期损失的诉讼请求，按照合同约定，被告应退还原告转让费，原、被告应按合同约定履行义务，对原告再要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。关于被告在答辩过程认为原告应当返还其6套肯德基快餐桌椅和一部“康拜恩”牌2.5冷暖柜机的辩解理由，因被告未能向本院提交证据证明原告占有使用其桌椅、冷暖柜机的事实，且原告不予认可，故被告的抗辩理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告张继光于本判决生效之日起五日内退还原告刘玲会转让费5万元；
二、驳回原告刘玲会的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5525元，由原告刘玲会负担4475.25元，被告张继光负担1049.75元（此款原告刘玲会已预交，被告张继光应随同上述款项一并支付给原告刘玲会）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 张志华
代理审判员 保 清
人民陪审员 石含元
二〇一四年一月十日
书 记 员 宋志军
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。