湖南省汨罗市人民法院行 政 裁 定 书(2015)汨行初字第17号原告ＸＸ，男，1958年4月27日出生，住湖南省岳阳市汨罗市。原告袁礼兰，女，1959年8月23日出生，住址同上(系ＸＸ妻子)。原告王高，男，1983年4月26日出生，住址同上(系ＸＸ儿子)。原告王雄，男，1984年9月28日出生，住址同上(系ＸＸ儿子)。四原告委托代理人张光勇，男，湖南言顺律师事务所律师，全权代理。四原告委托代理人伍琼，女，湖南大义律师事务所律师，一般代理。被告汨罗市房地产管理局，住所地汨罗市汨新路。法定代表人易立，男，该局局长。委托代理人周望明，男，该局法律股股长，全权代理。委托代理人李朝辉，男，该局常年法律顾问，一般代理。第三人汨罗市农村信用合作联社(以下简称汨罗市信用联社)，住所地汨罗市屈原路**号。法定代表人谢志勇，男，该联社理事长。委托代理人罗志宏，男，该联社工作人员，全权代理。委托代理人王宇，男，湖南大义律师事务所律师，一般代理。第三人中国移动湖南公司岳阳市公司汨罗市分公司(以下简称汨罗市移动公司)，住所地汨罗市天都花园。负责人李堆林，男，该公司总经理。委托代理人王伟，男，该公司综合部主任，全权代理。委托代理人姜朝晖，男，湖南云盟律师事务所律师，一般代理。原告ＸＸ、袁礼兰、王高、王雄诉被告汨罗市房地产管理局房屋行政登记一案，本院于2015年10月21日立案受理后，于2015年10月23日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等材料。在审理过程中依法追加汨罗市信用联社、汨罗市移动公司为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告ＸＸ、袁礼兰、王高、王雄的委托代理人张光勇和伍琼、被告的委托代理人周望明和李朝辉、第三人汨罗市信用联社的委托代理人罗志宏和王宇、第三人汨罗市移动公司的委托代理人王伟和姜朝晖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。被告汨罗市房地产管理局于2004年11月16日根据申请人汨罗市移动公司的申请，将1996年7月9月颁发的汨政房字第1760**号房屋所有权证上登记的所有权人为ＸＸ，共有人为袁礼兰、王高、王雄变更为汨房权证李家字第2040**号，房屋所有权证所有权人变更登记为汨罗市移动公司。原告ＸＸ、袁礼兰、王高、王雄诉称：原告ＸＸ于1996年在汨罗市弼时镇农科村舒家组自建房屋一栋，并合法持有林地使用权证和建设用地使用证，房屋共有人是原告袁礼兰、王高、王雄。后原告一直在外省务工，直到近期才发现，自有房屋已经转移登记到他人名下。原告认为，被告应当向原告说明房屋转移登记的事实与法律依据，否则，在未经过原告同意的情况下，办理房产转移登记，是严重的行政违法行为，故请求人民法院撤销被告颁发的汨房权证李家字第2040**号房屋权证。原告ＸＸ、袁礼兰、王高、王雄向本院提交了以下证据：证据1，原告身份证复印件，拟证明原告身份；证据2，湘林地04-NO.0004811林地使用权证、集体土地使用证、汨罗市弼时ＸＸ私房现值评估报告，拟证明四原告是本案标的物在转移登记给他人之前的原始所有权人；证据3，房屋购买合同、汨房权证李家字第2040**号房屋产权证、汨政国用2005第130608号国有土地使用证，拟证明本案标的物现登记在他人名下。被告汨罗市房地产管理局辩称：1996年7月9日，汨罗市房地产管理局依申请人ＸＸ的申请对所诉房屋依法办理了汨政房字第1760**号《房屋所有权证》。登记情况为：所有权人ＸＸ，共有人袁礼兰、王高、王雄；建筑面积318.95平方米。1996年7月9日，原告ＸＸ、袁礼兰将此房屋抵押给抵押权人汨罗市弼时信用社，汨罗市房地产管理局依申请办理了他项权证登记，颁发96018号《房屋他项权证》。2004年11月16日汨罗市房地产管理局依申请，办理该房地产转移登记，将产权转移登记至汨罗市移动公司名下。本案自2004年11月16日，原告房屋被出售办理转移登记，至2015年9月提起诉讼，已达十多年时间，各原告对自己的房屋也十年没有占用、使用，既便原告诉称权利受到了侵害，本案也已超过诉讼时效。综上，敬请人民法院驳回原告的诉讼请求。被告汨罗市房地产管理局向本院提交了以下证据及法律依据：证据1，房屋登记申请表、建房用地许可证、房屋所有权证、房屋所有权证存根，拟证明房屋原始登记发证；证据2，抵押物清单、抵押担保书、房屋他项权证存根，拟证明房屋抵押登记手续；证据3，房屋购房合同、房屋权属登记审批表、房屋权属登记申请表，拟证明房屋转移登记手续；证据4，《城市私有房屋管理条例》第九条和《城市房屋权属登记管理办法》第十七条等法律法规。第三人汨罗市信用联社述称：原告并非近期才发现其房屋转移登记到他人名下，原告诉状所述与事实不符。原告ＸＸ因开办饲料加工厂的需要，自1994年开始便在汨罗市信用联社处陆续有较大额的贷款。应ＸＸ的申请，1996年7月9日，汨罗市信用联社与ＸＸ签订了《抵押贷款合同》，ＸＸ同意将其所有的涉案房屋作为抵押物贷款15万元，并签订了《财产抵押担保书》，在汨罗市房地产管理局新市房管所办理了房屋抵押的他项权证。之后，经汨罗市信用联社多年多次催讨，包括这15万元在内的大部分贷款ＸＸ一直没有归还。迄今为止，贷款有借据为凭证的还有30余万本金及其利息未予归还。1998年10月16日，涉案房屋在汨罗市房地产价格评估所进行了价格评估。汨罗市信用联社经与原告协商，原告同意并授权汨罗市信用联社将涉案房屋进行变卖，卖房款偿还其当时的部分欠款。通过张贴公告，汨罗市移动公司得知房屋出售信息并提出购买申请，购买了该处房屋，并于2004年11月16日办理了房屋登记手续。故涉案房屋是原告ＸＸ在汨罗市信用联社处的贷款抵押物，之后因为ＸＸ未归还贷款而变卖房屋偿还其部分贷款，原告对此是一直知情并同意的，并非原告诉称的在外务工近期才发现。原告的起诉已经超过诉讼时效。根据《行政诉讼法》第46条之规定，公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起6个月内提出。正如上述第一点，原告对其涉案房屋的登记转移行为是知道或者应当知道的，原告未在法定的期限内主张权利，现在起诉既不合理也不合法，原告应自行承当不利后果。综上，请法庭查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人汨罗市信用联社提交了以下证据：证据1，房屋他项权证复印件、抵押贷款合同、财产抵押担保书及抵押物清单，拟证明1996年7月9日ＸＸ的涉案房屋在汨罗市房产局办理了房屋他项权证。1996年ＸＸ以涉案房屋作为抵押担保向信用社贷款，ＸＸ在抵押担保书中同意如不按期还款，信用社有权处理抵押物，以偿还贷款；证据2，借款合同书、借款申请书、担保贷款合同书、弼时信用社贷款催收单，拟证明ＸＸ申请贷款、获得贷款以及信用社催收的事实；证据3，借款申请书、弼时信用社借款契约、信用社借款合同书、弼时信用社财产抵押书、信用社贷款借据、贷款到期通知催收单，拟证明ＸＸ欠款未还以及涉案房屋作为抵押物以18万元冲抵了ＸＸ未归还的贷款的事实，ＸＸ对于房屋作为抵押物以18万元抵其欠款的事实是知情的。第三人汨罗市移动公司述称：原告起诉超过行政诉讼时效。根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”汨罗市移动公司于2004年11月15日签订购买合同，2005年6月建立营业网点开始营业。原告应当知道汨罗市房产局行政行为，汨罗市移动公司通过合法手续获得房屋产权。2004年11月18日办理房屋权属登记手续，并获得房产证(汨房产证李家字2040**号)和国有土地使用证(汨政国用2005字第130608号)。汨罗市移动公司属于善意第三人，是已经通过合法手续办理了登记的权利人。综上所述，汨罗市移动公司为善意第三人，请人民法院依法维护汨罗市移动公司的合法权益。第三人汨罗市移动公司提交了以下证据：证据1，房屋购买合同和付款凭证，拟证明汨罗移动公司是通过和弼时信用社签订协议购买涉案房屋，并支付了房款；证据2，房产证和国土证，拟证明汨罗移动公司已经办理了产权证书和土地使用权证；证据3，意向协议书，拟证明汨罗市弼时信用社和农科村委会鉴定了协议书，农科村委会同意并配合办理了产权变更等手续；证据4，发票，拟证明汨罗市移动公司装修购买房屋时付装修公司的装修款财务凭证及营业网点营业时城建部门收取的卫生费的情况。经审理查明，原告ＸＸ、袁礼兰、王高、王雄一家四口人均系汨罗市弼时镇共荣村下塘组村民。1994年12月30日，原告ＸＸ在距住所两公里的农科村舒家组购买一块临街土地，该宗地位于107国道边上，当时已发展成繁华的集镇，距汨罗市弼时镇人民政府约100米，1995年原告在此地建成两巷三层楼房屋一栋，有两个临街门面。自1994年起原告ＸＸ在弼时镇开办饲料厂，后又开办养猪场，期间在第三人汨罗市信用联社(当时是汨罗市弼时农村信用合作社，后农村信用合作社改革为一级法人)陆陆续续贷款。1996年7月9日ＸＸ办理了上述房屋所有权证（汨政房字第17600**号房屋产权证），所有权人为ＸＸ，共有人为袁礼兰、王高、王雄。同日原告ＸＸ与汨罗市弼时农村合作信用社签订了《抵押贷款合同》，原告ＸＸ同意将上述房屋作为抵押贷款15万，并签订了《财产抵押担保书》，且同日在汨罗市房地产管理局下属新市房管所对该房产办理了房屋他项权证，权利人是汨罗市弼时农村信用合作社。此后，原告ＸＸ在汨罗市弼时农村信用合作社仍有边还边贷的贷款手续。2002年，原告ＸＸ、袁礼兰去广东惠州潼湖农场开办养猪场，将此房屋的两个临街门面租给他人做生意，2004年汨罗市弼时农村信用合作社派人到潼湖农场找到原告ＸＸ，ＸＸ表示开办养猪场投入大量资金，无法归还贷款。2004年11月15日汨罗市弼时农村信用合作社与汨罗市移动公司签订《房屋购买合同》，将此房屋作价172000元出售给汨罗市移动公司，汨罗市弼时农村信用合作联社以此房屋冲抵了原告ＸＸ18万元的贷款欠款），2004年12月10日汨罗市移动公司办理了房屋转移登记手续(汨房权证李家字第2040**号房屋产权证)，所有权人为汨罗市移动公司。2005年6月此房屋作为汨罗市移动公司网点开始对外营业。2013年底，原告ＸＸ、袁礼兰回到汨罗市弼时镇，居住在弼时镇共荣村下山塘老屋，原告王高、王雄居住在汨罗市城关镇。四原告未就涉案房屋的所有权、使用权及房屋产生的收益等问题找过被告或第三人进行了解询问。2015年7月30日，第三人汨罗市信用联社向本院提起民事诉讼，请求法院判令ＸＸ偿还拖欠的贷款本金379000元及利息901597元。原告ＸＸ于同年10月21日向本院提起行政诉讼，以原告一直在外省务工，直到近期才发现房屋已转移到他人名下为由，要求撤销汨罗市房地产管理局颁发的汨房权证李家字第2040**号房屋产权证。本院认为，公民、法人和其他组织向人民法院提起诉讼的期限法律已作出明确规定，应当严格依法遵循。本案中，原告ＸＸ在1996年就对自己的房屋办理了银行抵押贷款手续和他项权证，应当知道不能如期偿还贷款被抵押的房屋将发生产权转移的法律后果。2004年，原告ＸＸ已明确表示“现在没有现金归还贷款”，其应当对房屋抵押给当时弼时农村信用社后发生产权转移的可能有充分的预期。涉案房屋地处弼时镇繁华地段，被转让后用作移动公司营业网点，其外观、用途发生明显变化，足以引起四原告一家的关注，而四原告对房屋不居住、不过问、不管理、不收益，采取放任不管的态度，足以推定四原告对其房屋所有权发生转移的事实是知情的。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起6个月内提出。原告的房屋所有权转移已达十一年之久，原告的起诉已超过法律规定的起诉期限。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第(二)项之规定，裁定如下：驳回原告ＸＸ、袁礼兰、王高、王雄的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  马雁审 判 员  黄达人民陪审员  李伟二０一六年四月五日书 记 员  李霞