河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）沧民再终字第99号
再审上诉人（一审原告、二审被上诉人）：呼欣，女，1976年6月11日生，汉族，住沧州市新华区。
委托代理人：呼兰升，男，1947年10月20日生，汉族，住沧州市新华区。系呼欣之父。
委托代理人：彭建军，河北福鑫律师事务所律师。
再审上诉人（一审被告、二审上诉人、申诉人）：河北省沧州杂技团，住所地：沧州市浮阳大道**号。
法定代表人：刘景刚，该团团长。
委托代理人：李岩峰，北京市中伦文德律师事务所律师。
再审上诉人（原审第三人）：赵淑景，女，1976年12月29日生，汉族，住沧州市。
委托代理人：曹树忠，河北浮阳律师事务所律师。
再审被上诉人（原审被告）：刘建新，男，汉族，住沧州市。
再审上诉人呼欣与再审上诉人河北省沧州杂技团、被上诉人刘建新房屋买卖合同纠纷一案，沧州市运河区人民法院于2010年10月29日作出（2009）运民二初字第1707号民事判决，河北省沧州杂技团不服，向本院提起上诉。本院于2011年3月3日作出（2011）沧民终字第50号民事判决，已经发生法律效力。河北省沧州杂技团，案外人赵淑景不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2011年10月26日作出（2011）冀民申字第518号民事裁定，指令本院对该案进行再审。本院于2011年12月9日作出（2011）沧民再字第206号民事裁定，撤销本院（2011）沧民终字第50号民事判决和沧州市运河区人民法院（2009）运民二初字第1707号民事判决，发回运河区人民法院重审。运河区人民法院追加赵淑景为第三人参加诉讼。于2012年5月14日作出（2012）运民再字第2号民事判决。宣判后，原审原告呼欣、原审被告河北省沧州市杂技团、原审第三人赵淑景均不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告呼欣于2009年9月27日起诉至运河区人民法院称，2001年8月2O日原告与被告签订购房协议书，协议签订后，依约原告支付了购房款138920元，而被告沧州杂技团却一直没有交付房屋。2005年8月29日，双方对协议作出了变更，将原告所购房屋位置变更为1-3-202室，被告刘建新对此作出了书面承诺。至今，被告房屋已经建成，但被告却告知原告房屋已经出售给他人，无法履行合同。被告沧州杂技团的行为构成严重违约，原告特诉至法院，请求法院判令被告依约履行协议，向原告交付涉案房层，并承担相关诉讼费用。
原审被告沧州杂技团辩称，1、原、被告之间订立的集资建房合同属于无效合同，涉案房屋属于经济适用住房，是面向城市低收入住房困难的家庭，购买该房要经过严格的审核和公示，其购买者要经过沧州市经济适用住房发展中心进行资格认定，而本案原告没有经过相关部门进行资格认定，其不具备购房资格，与被告订立的合同违反关于经济适用住房的法律规定。2、即使双方订立的协议有效，该协议也已经予以解除，原告于2001年8月22日交纳购房款138920元后，在2003年12月1日原告的父亲呼兰升取回房款80000
元，后被告在2006年7月18日向原告催要房款，原告未能
缴纳，被告于2007年8月22日向原告发出了解约通知，双
方的协议已经解除。3、被告沧州杂技团不是适格被告，经济适用住房应由开发公司进行开发、建设、出售，被告不具
备出售房屋的资格。综上，对于原告的诉讼请求应予以驳回。被告刘建新没有答辩。
运河区人民法院一审查明：2001年8月20日，呼欣与沧州杂技团签订了《沧州杂技团集资建房协议书》，协议约定，沧州杂技团集资建宿舍二栋，初步预算每平方米1100元，1、4层每平方米1150元，2-3层每平方米1250元，5层每平方米950元，6层每平方米850元；全额集资分三期交纳，第一期交纳确认使用面积的8O％，第二期在主体楼建起后交纳总使用平米的15％，第三期在工程全部竣工后根据实际结算交纳。协议签订后，原告呼欣于2001年8月22日交纳集资款138920元，后房屋一直未建成交付。2O03年12月1日原告父亲呼兰升从被告处支取原告房款80000元。2003年经沧州市房管局批准，沧州杂技团的集资建房项目转为沧州市经济适用住房建设项目，并根据沧州市发展计划委员会的建设投资计划由沧州市华鑫房地产开发有限公司负责承建。2005年8月29日原告所购买的房屋进行了位置调整，由被告刘建新签字认定。2007年11月4日对变更的房屋位置重新进行认定，由被告刘建新出具承诺书，确认原告购买的房屋为沧州杂技团住房小区1号楼三单元202室。2007年11月6日原告呼欣的母亲李桂森又交纳购房款100000元，亦由被告刘建新出具收条，呼欣共计交纳购房款158920元。2007年5月房屋主体工程完工，所建房屋已经建成交付使用，但被告一直未向原告交付房屋，原告诉至法院，请求判令被告沧州杂技团向原告交付杂技团宿舍1-3-202室。被告沧州杂技团则认为原告不具备购买该经济适用住房的资格，双方的协议应为无效，且2O06年7月18日被告曾给原告发出过催款通知，其未按期交纳给被告沧州杂技团购房款，2O06年8月23日被告沧州杂技团遂向原告邮寄了解约通知，双方协议已经解除，被告不应再向原告交付房屋。
另查明，涉案房屋已经由被告沧州杂技团卖与案外人赵淑景，原告提交的《杂技团住宅项目购房人员入住流程表》显示赵淑景已经被批准入住，由沧州杂技团和沧州经济适用房住房发展中心盖章，并由被告刘建新签字。在审理过程中，原告提出追加沧州市华鑫房地产有限公司和刘建新为被告，本院依申请进行了追加。被告刘建新经合法传唤未到庭应诉。对被告沧州市华鑫房地产有限公司经多次送达传票未能送到，原告呼欣于2010年10月26日撤回了对该被告的起诉，本院已依法口头裁定准予其撤诉。
运河区人民法院一审认为，原告呼欣与被告沧州杂技团订立的集资建房协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以认定。原告依约交纳了前期集资款，被告在房屋建成后，对后期购房款虽进行了催要并在催款期限届满时发出了解约通知，但购房合同系双方合同，不能单方解除，且原、被告双方并未就解除购房协议进行协商，原告亦未办理退款手续，并且在被告向原告催款之后的2007年11月6日又收取了原告的100000元购房款。该判决认为原、被告之间的集资建房协议有效，被告沧州杂技团应当履行协议义务，向原告交付涉案房屋。沧州杂技团在协议有效期内将涉案房屋又卖与案外人赵淑景，其行为构成违约，对此应承担相应的违约责任。对于被告辩称该房屋属于经济适用住房，原告因不具备购买资格而应认定所签协议无效，该判决认为，原告与被告沧州杂技团最初订立的是集资建房协议，对于原告是否有资格参与该集资建房应由被告沧州杂技团进行审核，被告既与之签订协议，即认可了其参与集资建房的资格。该房屋后转为经济适用住房，原告的购买资格亦应由被告协同相关部门进行审查，被告在房屋建成后又收取了原告呼欣的购房款100OO0元，应视为对原告购房资格的确认，被告未能提供原告不具备购买该房屋资格的相关证据，因此对被告的辩称不予认可。对于原、被告所涉房屋的具体价格，因双方对此并未请求，不予审理，双方可另行核算解决。被告刘建新未出庭参加诉讼，对其身份亦不能查明，但其在被告沧州杂技团盖章的购房协议及购房款收据上均有签字，应视为是被告刘建新在履行职务行为，其行为产生的后果应由被告沧州杂技团承担。遂判决：一、被告沧州杂技团向原告呼欣交付沧州杂技团宿舍1号楼3单元202室。现本判决生效后十日内交付；二、驳回原告呼欣对被告刘建新的诉讼请求。
宣判后，河北省沧州杂技团不服提起上诉。其主要上诉理由：1、上诉人没有出售诉争房屋的权利。本案房屋应由房地产开发公司即沧州市华鑫房地产开发公司出售。原审认定上诉人有权出售是错误的。2、被上诉人未按规定进行资格审查，其不具备购买经济适用住房的法定条件。3、双方签订的购房协议无效。该协议明显违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效协议。4、即使认定购房协议有效，协议也因被上诉人违约而解除，且无履行可能。5、原审法院违反诉讼程序，应追加华鑫房地产公司为本案当事人。
被上诉人呼欣的主要答辩理由，认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。
本院（2011）沧民终字第50号民事判决查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院（2011）沧民终字第50号民事判决认为，被上诉人呼欣与上诉人沧州杂技团订立的集资建房协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效，呼欣依约交纳了前期购房款，在房屋建成后，沧州杂技团应向呼欣交付房屋。虽然沧州杂技团对后期购房款进行了催要并在催款期限届满时发出了解约通知，但双方并未就解除购房协议进行协商，被上诉人亦未办理退房手续，并且催款后2007年11月6日刘建新代表上诉人又收取被上诉人100000元购房款，应视为双方进行了协商，履行集资建房协议。上诉人称因被上诉人违约双方的协议已解除，双方签订的购房协议违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效协议，证据不足。关于上诉人沧州杂技团是否具备出售房屋的权利问题和被上诉人是否具备购买本案房屋资格问题，属于房屋管理部门的审查范围，本院不予涉及。因沧州市华鑫房地产开发有限公司不是签订购房协议的相对人，上诉人要求追加该公司为本案当事人，无事实依据，其称原审判决违反诉讼程序的上诉理由，本院不予支持。沧州杂技团在协议履行期间将本案涉案房屋又卖与案外人赵淑景，其行为构成违约，应承担违约责任。上诉人的上诉理由证据不足。关于涉案房屋的具体价格问题和上诉人与赵淑景的房屋买卖效力问题，因双方没有主张，应另行解决，本案不予涉及。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决并无不当。故判决：驳回上诉，维持原判。
判决生效后，原审被告河北省沧州杂技团、案外人赵淑景不服，向河北省高级人民法院申请再审，其申请理由：
（一）本案所涉及的房屋属于经济适用住房，购买条件严格限制为只对低收入家庭和住房困难户销售。被申请人呼欣和配偶均是国家工作人员，均有高收入的稳定职业，其购买该房屋不适格；
（二）申请再审人不具备出卖经济适用住房的主体资格，更不具有对经济适用购房人主体资格的审查职权。
（三）该集资建房协议书即使有效，也因被申请人已不能实现购买房屋的合同目的，该合同故应依法予以解除。主要理由是：1、被申请人应在房屋竣工后至少支付191080元，但被申请人截止2007年11月6日只给付158920元，余款28730元一直未付，属先期违约；2、申请人已于2008年12月10日将该房屋卖与赵淑景，赵淑景现早已入住，并于2010年1月经沧州市廉租住房和经济适用住房管理中心、沧州市经济适用住房发展中心的购房资格审批，以及入住审批手续。该房屋已为赵淑景的合法财产。至此，被申请人购买房屋的目的已不能实现。依法应予解除房屋买卖合同。
（四）原一、二审判决剥夺了案外人赵淑景作为有独立请求权第三人参加诉讼的权利，进而违法剥夺了赵淑景的合法财产权，属违反法定程序。
河北省高级人民法院于2011年10月26日作出（2011）冀民申字第518号民事裁定指令本院再审。
本院经再审查明，原审判决认定的申请再审人沧州杂技团与被申请人呼欣签订《沧州杂技团集资建房协议书》、呼欣于2001年8月22日交纳集资款138920元、呼欣父亲呼兰升从申请再审人处支取房款80000元、2003年该集资建房项目转为沧州市经济适用住房建设项目、2005年8月29日对呼欣所购买的房屋进行位置调整、2007年11月4日对变更的房屋位置重新进行认定、由刘建新出具承诺书确认呼欣购买的房屋为沧州杂技团住房小区1号楼三单元202室、2007年11月6日呼欣的母亲李桂森又交纳购房款100000元、亦由被告刘建新出具收条、呼欣共计交纳购房款158920元的情况属实。
2008年12月10日，申请再审人沧州杂技团与案外人赵淑景签订《集资建房认购书》，将上述涉案房屋卖与案外人赵淑景。被申请人呼欣起诉至运河区人民法院后，向法院申请对涉案房屋进行财产保全。运河区人民法院于2009年9月28日作出（2009）运民初字第1707-1号民事裁定，对该房屋予以查封，并依法送达给了申请再审人沧州杂技团。2010年2月1日，案外人赵淑景经申请再审人沧州杂技团和沧州经济适用房住房发展中心批准入住该房屋（有《杂技团住宅项目购房人员入住流程表》为证）。
本院再审认为，原审判决认定事实不清，证据不足，经本院审判委员会讨论决定，于2011年12月9日作出（2011）沧民再字第206号民事裁定：一、撤销本院（2011）沧民终字第50号民事判决和沧州市运河区人民法院（2009）运民二初字第1707号民事判决。二、发回运河区人民法院重审。
运河区人民法院重审查明：2001年8月20日呼欣与河北省沧州杂技团签订了河北省沧州杂技团集资建房协议书，协议约定，河北省沧州杂技团建集资宿舍二栋，初步预算每平方米1100元，1、4层每平方米1150元，2、3层每平方米1250元，5层每平方米960元，6层每平方米850元；全额集资分三期交纳，第一期交纳确认使用面积的80%，第二期在主体楼建起后交纳总使用平米的15%，第三期在工程全部竣工后根据实际结算交纳。协议签订后，呼欣于2001年8月22日向河北省沧州杂技团交纳集资款138920元。
2003年12月1日呼欣父亲呼兰升从河北省沧州杂技团借支房款80000元。
2005年8月29日刘新建签字的调换房屋凭证，内容为，河北省沧州杂技团1号楼二单元呼欣调至三单元二楼。二单元101、三单元101、102由张会昌、庞书亭、冯炳跃，自行解决位置。
2006年8月15日河北省沧州杂技团以特快专递形式通知呼欣，因其未能交纳集资款，决定解除协议，通知其办理退款手续。呼欣并未同意，也未办理退款手续。
2007年11月4日刘新建出具1号楼3单元202室价格运算明细单，计算出房屋总价值245323元，扣除已经交纳的58920元，欠186403元，并要求呼欣交纳剩余房款。
2007年11月6日原告呼欣的母亲李桂森交纳购房款100000元，亦由刘建新出具收条。
因双方对房屋价格产生争议，2008年12月10日河北省沧州杂技团将争议房屋与第三人赵淑景签订集资房认购协议。2010年1月20日赵淑景通过经适房资格审查，由河北省沧州杂技团确定应交款数额后（其中房屋建筑面积137.53平方米，单价2024元乘以1.01，房款281144.30元；9#地下室面积20.58平方米，单价960元，地下室款19687.68元；物业基金5622.886元，本次应交款5622.886元。总计应交款306454.87元。），于2010年2月1日赵淑景经沧州经济适用住房发展中心审查批准入住。
另外，运河区法院于2009年9月28日作出（2009）运民初字第1707-1号民事裁定，裁定查封争议房屋。查封期间，不得买卖、转让、出租、赠与等。并于2009年10月10日送达河北省沧州杂技团。2010年3月30日在争议房屋防盗门上及单元门口张贴裁定。
2010年1月4日沧州市物价局下发《关于河北省沧州杂技团经济适用房价格的批复》。批复内容：住宅每建筑平方米基准价格2024元、地下室每平方米960元。楼层差价系数报物价局备案，销售中，基准价格允许下浮，不允许上浮。
运河区人民法院重审认为：呼欣、赵淑景分别与河北省沧州杂技团订立的集资建房协议，系双方当事人真实意思表示，均合法有效。因赵淑景是在查封期间办理的审查批准入住手续，不构成合法占有，应予清退。呼欣与杂技团在房屋价格出现争议的情况，杂技团应通过协商或依法解除合同，其单方解除合同的行为不符合《合同法》第九十四条规定的当事人可以解除的情形，故该合同仍应继续履行。河北省沧州杂技团一房二卖，属于违约行为，应承担违约责任。按照一房二卖确定的保护顺位，呼欣签订的合同在先，应首先履行，即由呼欣向杂技团交纳房款，杂技团交付赵淑景清退的房屋。赵淑景签订的合同不能履行，可另行主张权利。关于楼房价格确定，应按沧州物价局核定的基准价乘以楼层系数计算。如呼欣不能按指定期间交纳剩余房款，应视为呼欣自动解除房屋买卖合同。经运河区人民法院审判委员会讨论遂判决：一、原审原告呼欣给付原审被告河北省沧州杂技团剩余房款147534.87元（应交306454.87元-已交158920元），限判决生效后十日内一次性交付。如原审原告不按指定期间交纳房款，视为其自动解除与杂技团的集资建房协议。二、第三人赵淑景于原审原告呼欣交齐房款后三十天内将河北省沧州杂技团宿舍1号楼3单元202室（含地下室）清退给原审原告呼欣。原审案件诉讼费3078元，保全费1190元，由原审被告河北省沧州杂技团承担。
宣判后，原审原告呼欣、原审被告河北省沧州杂技团、原审第三人赵淑景均不服，向本院提起上诉。原审原告呼欣上诉理由：原审判决上诉人给付被上诉人河北省沧州杂技团购房款147534.87元，缺乏事实依据，请求二审法院依法撤销原审判决，改判被上诉人河北省沧州杂技团立即无条件履行协议，向上诉人交付协议项下房屋，被上诉人赵淑景立即清退涉案房屋。河北省沧州杂技团上诉理由：上诉人与被上诉人呼欣订立的购房合同无效；第三人赵淑景购买该诉争房屋业经市政府相关部门审核确认，并业经办理合法入住手续，原审判决清退房屋给被上诉人呼欣，非但于法无据显失公平，且严重明显的破坏了经济适用住房的国家政策，请求二审法院明察事实，依法撤销原审判决，改判驳回原审原告呼欣的诉讼请求。第三人赵淑景上诉理由：原审判决在认定上诉人与沧州杂技团所签购房协议合法有效的情况下，不考虑各被上诉人特别是呼欣在本案中的过错，简单以所谓合同成立顺位推定前位优先，于法无据，不符合客观事实，对上诉人极不公正，请求二审法院查明事实，依法作出正确判决。
本院经审理查明：沧州杂技团与呼欣于2001年8月20日签订《沧州杂技团集资建房协议书》，呼欣于2001年8月22日交纳集资款138920元，呼欣父亲呼兰升从沧州杂技团支取房款80000元。2003年该集资建房项目纳入沧州市经济适用住房建设项目。2005年8月29日对呼欣所购买的房屋进行位置调整，2006年8月15日沧州杂技团给呼欣寄送解约通知，2007年11月4日，刘建新出具价格计算表共欠房款186403元；2007年11月6日呼欣交房款10万元。2008年12月10日，沧州杂技团与第三人赵淑景签订《集资建房认购书》，将上述涉案房屋卖与第三人赵淑景。2009年9月12日呼欣起诉至运河区人民法院，运河区人民法院于2009年9月28日作出（2009）运民初字第1707-1号民事裁定，对涉案房屋进行查封。2010年1月20日第三人赵淑景通过经济适用住房资格审查。2010年2月1日，案外人赵淑景经申请沧州杂技团和沧州经济适用住房发展中心，批准入住。其他事实与原审查明一致。
本院认为：呼欣与沧州杂技团签订的《集资建房协议书》是双方当事人自愿签订的，应认定合法有效。2006年8月15日沧州杂技团以呼欣未能交纳集资款，决定解除协议，通知其办理退款手续，是沧州杂技团单方要求解除合同的意思表示，呼欣并未同意，也未办理退款手续。事后沧州杂技团又于2007年11月4日为呼欣出具价格计算表，该表注明呼欣尚欠186403元购房款，并接受呼欣交付的10万元房款。故上诉人沧州杂技团主张与呼欣所签订的《集资建房协议书》因呼欣迟延履行债务，应予解除的理由不符合《合同法》第九十四条规定的当事人可以解除的情况，本院不予支持。2003年沧州杂技团集资建房纳入经济适用住房，购买经济适用住房资格应经沧州市政府经济适用住房发展中心审查批准。因呼欣未经沧州市政府经济适用住房发展中心审查批准，其无资格入住该诉争房屋，故其请求沧州杂技团交付其涉案房屋的诉讼请求本院不予支持。呼欣与沧州杂技团因签订《集资建房协议书》不能履行，其所付款项及损失，因非本案当事人诉讼内容，可另行解决。
第三人赵淑景与沧州杂技团签订的《集资建房协议书》不违背法律禁止性规定，且赵淑景业经沧州市政府经济适用住房发展中心审查批准入住，应认定双方签订的《集资建房协议书》合法有效。原审法院以赵淑景在查封期间办理的审批入住手续认定赵淑景不构成合法占有，应予清退不妥。因第三人赵淑景是在运河区人民法院查封前的2008年12月10日与沧州杂技团签订的《集资建房协议书》，后赵淑景经沧州市政府经济适用住房发展中心审查批准并入住，且全额付清房款，即确认了赵淑景对购买该争议房屋的资格，应认定其入住该诉争房屋系合法占有。原审认定事实错误，本院予以纠正，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销运河区人民法院（2012）运民再字第2号民事判决。
二、驳回原告呼欣的诉讼请求。
一审案件诉讼费3078元，保全费1190元，二审3200元，由呼欣承担。
本判决为终审判决。
审判长 ：杜金生
审判员 ：郭聚同
审判员 ：刘俊通
二〇一三年七月二十九日
书记员 ：王文秀