福建省福州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽01民终5133号
上诉人（原审被告）：肖江北，男，1962年10月26日出生，汉族，住福州市鼓楼区,
委托代理人程濂、于贤和，福建新世通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福建省东方茶业发展有限公司，住所地福州市台江区西营里新村一层市场内店面5号。
法定代表人：林品金，执行董事。
委托代理人胡苡豪，北京大成（福州）律师事务所律师。
原审被告：林丽萍，女，1963年8月5日出生，汉族，住福州市鼓楼区,
上诉人肖江北因与被上诉人福建省东方茶业发展有限公司（下称“东方茶业公司”）、原审被告林丽萍物权保护纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6195民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人肖江北上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、讼争双方对西营里茶业市场一层16-19轴、N-B轴82.53平方米的产权存在争议，本案系物权纠纷，应明晰上述争议区域的产权为前提，一审未对该区域的权属作出认定，径行认定上诉人侵犯被上诉人物权明显有误。（1）被上诉人与福州市市场服务中心签订的《经营场所租赁经营合同协议书》，只约定了租赁面积约2220平方米，并未有红线图以明确租赁区域的四至范围，故被上诉人无证据证明其对争议区域享有合法承租权。（2）《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十八、二十九、三十、三十四条规定，因行政单位分立、撤销、合并、改制及隶属关系发生改变而存在资产处置行为时，应当严格履行审批程序，由各级财政部门作为行政单位资产管理部门会同房产等相关部门进行综合审定。故在未经有权部门认定并经房产管理部门确认的情况下，鼓楼区工商局与福州市市场服务中心自行签订的《协议书》不能作为认定讼争区域产权的依据。（3）福州市人民政府办公厅《关于协调房屋所有权、土地使用登记发证遗留问题第100次例会纪要》【（2016）1号】第六条载明“西营里茶业市场一层是按整层办理产权登记，划分至鼓楼工商局所有的房产属未经规划、消防等部门审批擅自分割销售，故现成产权人台江区工商局根据现状，聘请测绘单位绘制平面图，并向规划、消防等部门提出分割申请。”由此可见，讼争区域的产权尚存争议。（4）根据《市场办管脱钩资产、债权债务移交接收议定书》附图可见，鼓楼工商局所有的产权面积中横轴部分长度约为37.26米，对照产权人台江区工商局根据福州市政府第100次会议纪要之要求，聘请福州市勘测院所绘制的“福州市房屋建筑面积计算附图”中4-19轴、NB轴的横轴部分长度约为36米，与前述横轴长度基本相当，前述图纸所示红线图亦与产权证后附的房地产平面图相一致，且鼓楼区工商局自始确认讼争区域系上诉人所有，故案涉争议区域产权属于上诉人。2、一审认定上诉人存在阻挠被上诉人施工的侵权行为是错误的。（1）上诉人与鼓楼工商局在2007年9月即签订《房屋买卖合同》，上诉人至今已实际占用长达六年之久，而上诉人于2013年8月份因消防整改需要才实际在争议区域施工，其该行为系意图在房管部门未作认定的情况下单方面改变房屋现状，故上诉人阻挠其施工系为了阻止其改变房屋现状，系上诉人维护自身权益所采取的自力救济行为，不构成侵权。（2）福州市商贸服务局出具的《关于协调解决西营里茶叶市场消防整治工程施工受阻的函》不能作为定案依据。首先，商贸局的职权范围并不包括对阻挠施工的行为性质的认定，该函件并不属于商贸局在其职权范围内所制作，其性质只属于证人证言，而非公文文书。其次，商贸局与福州市市场服务中心存在隶属关系，故其所出具的前述函件仅能作为权属纠纷一方的单方陈述，证明力有限。再次，该函件载明上诉人施工过程中从8月中旬受到肖江北的阻挠，该函件出具时间是2013年9月27日，因此即便采纳该函件，也仅能证明上诉人在2013年8月中旬至9月27日期间存在阻挠行为。3、一审对损害后果的认定存在错误。（1）被上诉人所称的阻挠施工行为只发生在有争议的82.53平方米范围内，本案并无证据证明上诉人对其他区域的施工进行了阻挠，一审将损害后果扩张至整个租赁区域（2000余平方米）的租金损失，明显有误。（2）一审认定上诉人的侵权行为不具有持续性，且被上诉人未提供证据证明持续时间，但一审又判决被上诉人承担12个月的租金损失，自相矛盾。（3）2015年12月2日、2016年1月14日海都报报导以及福州市政府办公厅会议纪要均明确西营里茶叶市场处于停用状态系因消防整改未完成，而该原因归咎于原产权按整层办理未经规划、消防等部门审批，与被上诉人所称的阻挠行为不具关联性，故一审认定侵权行为与损害后果之间存在因果关系是错误的。
被上诉人东方茶业公司答辩称，1、讼争房产产权明晰。鼓楼区工商局与福州市市场服务中心于2007年5月31日签订的《协议书》已对西营里茶业市场一楼场地的产权归属进行了划分。此后，被上诉人通过合法招投标程序从福州市市场服务中心处承租了讼争场地约计2220平方米，被上诉人的承租权应受法律保护。被上诉人从鼓楼区工商局购买的房产仅包括B-
N轴、4-16轴的367.34平方米，B-N轴、16-19轴区域的产权应归属于福州市市场服务中心，即属于被上诉人承租范围，该区域的产权并不存在争议，上诉人以主观臆断的“产权纠纷”恶意妨碍被上诉人使用承租场地，更妄图侵占国有资产，应依法承担责任。而且即便B-
N轴、16-19轴区域的产权存在争议，上诉人也无权以这一小块面积的争议而阻挠被上诉人对其他区域的施工。2、根据相关政府机关出具的文书以及被上诉人提交的现有证据，可以证明上诉人以恶意阻挠施工等多种方式长期妨碍被上诉人使用合法承租的场地，而且该侵权行为是全方位的（涉及一层全部区域）、长期、持续的。因上诉人的阻挠，导致被上诉人承租的场地长期闲置，但租金依然需要缴纳，该租金损失理应由上诉人赔偿，一审判决正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告东方茶业公司向一审法院起诉请求：1、肖江北、林丽萍立刻停止对东方茶业公司合理使用所承租的福州市南门兜台江商贸大厦一层相关场地的侵害，并向东方茶业公司赔礼道歉；2、肖江北、林丽萍共同向东方茶业公司赔偿经济损失人民币2488886.6元【88800元/月*24个月（从2013年8月暂计到起诉之日）=2131200元，357686.6元是和其他10家店面业主租赁合同的租金之和按24个月计算。】；3、本案诉讼费用由肖江北、林丽萍共同承担。
一审法院认定事实：2012年9月24日，福州市市场服务中心出具一份《中标确认书》载明：东方茶业公司中标“西营里茶叶市场”租赁项目。双方并于2012年9月26日签订《经营场所租赁经营合同协议书》并约定承租地点：福州市南门兜台江商贸大厦一层（原西营里市场），建筑面积：约计2220平方米的场地，租赁期限为十年，自2012年9月26日至2022年9月25日，起始租金为每月88800元（租金起算日即2012年12月26日起三年后，每年按5%增幅递增）。2013年4月25日开始，东方茶业公司另陆续与腾赛玉、林秋英等11人签订《经营场所租赁合同》，承租了福州市南门兜台江商贸大厦一层的2-10、13、15号店面，24个月租金为357686.6元。
2007年9月29日，肖江北（乙方）与福州市鼓楼区工商行政管理局（甲方）签订一份《房屋买卖合同》约定：乙方通过竞买方式，以7000000元人民币的价格取得了拍卖标的物即鼓楼区安泰街道西营里市场5＃第一层部分房产（见附件1）私有面积367.43平方米（产权面积最后以房地产管理部门核定产权面积为准），其结构为钢混结构，房产四至以附件1所标的红线图为准；该拍卖房产的产权证上的所有权人是福州市台江区工商行政管理局，但是在福州市对行政区域进行重新划分后，该拍卖房产已经上级部门划为甲方使用，甲方对该拍卖标的拥有处分权）。
另查，2007年5月31日，福州市鼓楼区工商行政管理局（甲方）与福州市市场服务中心（乙方）曾就原西营里市场产权分割有关事宜签订一份《协议书》，其中第二条约定：经房产管理部门确权的私有建筑面积2012.53平方米，其中4-16轴～B-N轴，私有建筑面积367.34平方米归甲方所有，其余私有建筑面积1645.19平方米归乙方所有（详见附件二），第三条约定，经房产管理部门确权的共有分摊建筑面积517.52平方米归乙方所有。如有异议，以房产管理部门界定面积为准。甲、乙双方并在红线图上盖章，其中甲方盖在16轴以左，乙方盖在16轴以右。
再查，东方茶业公司承租上述房产后进场装修遇到肖江北的阻扰并报警。2013年9月27日，福州市商贸服务业局给鼓楼区政府《关于协商解决西营里茶叶市场消防整治工程施工受阻的函》载明“对西营里茶叶市场进行二次消防整改，施工过程中从八月中旬以来遇到邻居肖江北不断阻扰，致使消防整改工程无法进行，已停工一个多月”。福州市公安局安泰派出所2015年4月17日对被询问人孟群慧的《询问笔录》中孟群慧回答道：“2015年4月17日08时15分许，我的业主肖江北叫我去旧西营里茶叶市场门口制止他们施工”，“之前已经过去制止过了，可是走后他们又开始施工所以我们才过去”。目前，东方茶业公司已进场对诉争房屋进行装修施工。2015年8月29日，鼓楼区人民政府针对双方纠纷向市整肃办发去《福州市鼓楼区人民政府办公室关于肖江北反映有关问题落实情况的反馈函》。
一审法院认为：租赁房屋原系福州市市场服务中心拥有处分权，东方茶业公司与其签订房屋租赁合同并按约支付租金，东方茶业公司有权占有、使用该房屋。然而在东方茶业公司进场装修施工过程中发生停工，致其不能正常使用该房屋，东方茶业公司主张因肖江北侵权阻扰施工所致，为此向本院提交了系列证据，包括福州市鼓楼区工商行政管理局与福州市市场服务中心分割协议和红线图，特别是福州市商贸服务业局给鼓楼区政府《关于协商解决西营里茶叶市场消防整治工程施工受阻的函》，可认定发生停工致使房屋租赁合同履行不能的直接原因，是肖江北阻扰施工而产生。肖江北辩称不存在阻扰施工的侵权行为，却未向法院提交产权证等权属证明证明诉争房系其所有。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十四条规定国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实。根据本案实际情况，结合报警记录，特别是福州市商贸服务业局《关于协商解决西营里茶叶市场消防整治工程施工受阻的函》，可认定肖江北存在侵权，故对于肖江北的答辩意见不予采信。同时，因东方茶业公司现已实际进场施工，对诉争房进行了装修，故对东方茶业公司诉请肖江北停止侵权的诉请不予支持。东方茶业公司另诉请肖江北赔礼道歉，因赔礼道歉不是侵害物权的承担方式，故对其该诉请不予支持。
《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。因此，肖江北阻扰诉争房屋施工而给东方茶业公司造成的损失，应由肖江北予以赔偿。现东方茶业公司以其与福州市市场服务中心签订的《房屋租赁合同》以及其他业主《租赁合同》约定的租金作为计算损失的依据，虽肖江北对此提出异议，但并未提交相反证据亦未向法院申请对涉案房屋的市场租金（使用费）进行评估，故参照东方茶业公司主张的标准计算损失。鉴于东方茶业公司现在已进场施工，肖江北侵权不具有持续性，且东方茶业公司亦未提交证据证明侵权持续时间，故结合本案实际情况，酌定肖江北承担东方茶业公司十二个月的租金损失即（357686.6元÷24＋88800）×12=1244443元。东方茶业公司另诉请林丽萍承担责任，但未提交证据证明林丽萍存在侵权行为，故该诉请不予支持。
一审法院判决：一、肖江北于本判决生效之日起十日内向福建省东方茶业发展有限公司支付赔偿款1244443元；二、驳回福建省东方茶业发展有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费26711元，由东方茶业公司负担13000元，由肖江北负担13711元。
二审中，上诉人向本院提交以下9份证据材料：1、福州市人民政府办公厅【2016】1号《关于协调房屋所有权、土地使用权登记发证遗留问题第100次例会纪要》；2、福州市房屋建筑面积计算报告；3、房屋所有权证；4、关于西营里市场5#第一层消防安全情况的报告；5、福州市人民政府办公厅【2016】6号《关于协调房屋所有权、土地使用权登记发证遗留问题第102次例会纪要》；6、平面位置示意图，证明资料1-6拟共同证明16-19轴～B-N轴区域的产权存在争议，而且目前市政府会议纪要已确认该区域所有权归属于福州市鼓楼区工商局，并非属于上诉人承租范围；7、福州市城乡规划局于2015年10月30日出具的《关于福州市台江区商贸大厦（西营里市场）建设消防水池项目的规划意见函》，拟证明讼争场地无法正常使用的原因不在于上诉人，而在于上诉人没有按照消防部门的要求消防水池导致消防无法通过验收；8、福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7031号民事判决，拟证明肖江北就本案纠纷另案起诉东方茶叶公司，要求东方茶叶公司对16-19轴～B-N轴区域恢复原状，但一审法院在该案中又以讼争区域产权存在争议为由驳回肖江北的诉请。被上诉人质证认为上述证据均不属于二审新证据，对证据1-6的真实性无异议，但该组证据仅能证明上诉人购买的区域仅为4-16轴～B-N轴，不包含16-19轴～B-N轴区域。对证据7的真实性无异议，但上诉人的侵权行为系全方位的，被上诉人未能建设消防水池的原因也是在于上诉人的阻挠施工。对证据8的真实性无异议，但与本案无关。本院认定，上述证据1-7具备客观性、合法性及与本案具有关联性，可以作为本案定案依据。证据8并非已生效的民事判决，本院不予采纳。
根据本案现有证据，本院确认一审法院认定事实正确。另查明：1、肖江北、林丽萍、肖灵佳于2015年10月23日向鼓楼区人民法院提起诉讼，请求东方茶叶公司对西营里市场5#楼第一层16-19轴～B-N轴区域以及第一层的公共区域恢复原状，案号为（2015）鼓民初字第7031号，目前该案尚无生效裁判结论。2、2016年1月14日，福州市人民政府办公厅召开关于协调房屋所有权、土地使用权登记发证遗留问题第100次例会并形成会议纪要，该纪要第六条载明：由原产权人台江区工商行政管理局根据该房产分割现状，聘请有资质的测绘单位进行面积测绘并绘制平面图，之后向市消防支队、市规划局提出分割申请。2016年4月25日，福州市勘测院出具《福州市房屋建筑面积计算报告》，载明福州市鼓楼区工商局应分割的面积为：（4-16轴～B-N轴367.34平方米）+（16-19轴～B-N轴82.53平方米）=449.87平方米。此后，在向市规划局报批时，因测绘现状与原设计图不一致，市规划局提出“应以原设计图为准”的意见。在此情形下，福州市人民政府办公厅于2016年10月21日召开关于协调房屋所有权、土地使用权登记发证遗留问题第102次例会并形成会议纪要，该纪要第一条载明：为妥善解决历史遗留问题，请市规划局予以支持。在分割后两部分面积之和与分割前面积一致的前提下，按照现状予以确认分割情况。
本院认为：上诉人与福州市鼓楼区工商行政管理局签订《房屋买卖合同》购买了西营里市场5#楼一层部分房产，合同约定产权面积最后以房地产管理部门核定产权面积为准，房产四至以附件1所标的红线图为准。根据红线图的标示，上诉人认为其购买的范围包含16-19轴～B-N轴区域。被上诉人通过公开招投标程序从福州市市场服务中心承租了西营里市场5#楼一层属于福州市市场服务中心所有的房产，根据市场服务中心与鼓楼区工商局于2007年5月31日就西营里市场一层产权分割所签订的《协议书》，16-19轴～B-N轴区域归属于福州市市场服务中心，故被上诉人认为该区域属于其承租范围。因双方对16-19轴～B-N轴区域的产权归属存有争议，故上诉人对被上诉人的装修行为予以阻挠，被上诉人认为上诉人的阻挠行为侵犯了其基于租赁合同关系而对讼争房产享有的占有、使用、收益权，进而提起本案诉讼要求上诉人排除妨害并赔偿损失，故本案纠纷性质属于物权保护纠纷。
被上诉人主张上诉人侵犯其对讼争房产的占有、使用权，根据谁主张谁举证的原则以及《中华人民共和国侵权责任法》关于侵权责任构成要件的相关规定，被上诉人首先需举证证明其对讼争房产享有合法的占有和使用权。被上诉人主张其对该区域享有占有使用权的依据是其与福州市市场服务中心之间的租赁合同以及福州市市场服务中心与鼓楼区工商局签订的产权分割协议书，但福州市市场服务中心与鼓楼区工商局并非有权认定房产产权归属的行政部门，而且从福州市人民政府办公厅【2016】1号、6号《会议纪要》可见，对于讼争房产的产权划分，福州市人民政府并未认可服务中心与鼓楼区工商局之间的分割协议书，而是由原产权人委托测绘单位进行测绘的基础上重新划分。目前，房管部门尚未向鼓楼区工商局和市场服务中心颁发房屋所有权证，即16-19轴～B-N轴区域应归属于工商局还是服务中心尚未经相关行政部门最终明确，故在当前证据下，本院无法得出上诉人系讼争场地合法使用权人的结论。其尚且不能证明其系合法使用权人，更勿论起诉他人侵犯其权利，故上诉人应先证明其系涉讼场地的合法使用权人，再行提起侵权的民事诉讼。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6195号民事判决；
二、驳回被上诉人福建省东方茶业发展有限公司的起诉。
本案一、二审已预收的案件受理费各26711元，均予退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 雷晓琴
审判员 王燕燕
审判员 田始凤
二〇一六年十二月十六日
书记员 丁寻韬
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