江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终4004号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宋小健，男，1971年12月3日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。
委托诉讼代理人：谢颖（系宋小健的妻子），住江苏省南通市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：谢颖，女，1970年10月22日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：邓怡楠，女，1968年8月28日生，土家族，住江苏省海门市。
上诉人宋小健、谢颖与上诉人邓怡楠房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2016）苏0684民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人宋小健、谢颖上诉请求：1.请求解除双方签订的房屋租赁合同。2.邓怡楠归还上诉人家具押金5000元、水电押金1000元、物业管理费2800元、垫付液化气改天然气费用190元、墙面修缮费30元、第一次中介费1500元、第二次中介费1000元、二次搬家费500元，合计12020元。3.一、二审诉讼费用由邓怡楠负担。事实和理由：1.一审认为我们曾于2015年12月向邓怡楠提出下一年不再租赁房屋，邓怡楠也同意，此时双方对解除合同形成合意，故案涉合同于2016年1月8日解除，无事实依据。2015年6月我们发现中央空调无法使用，多次催促邓怡楠前来维修，但其不来，导致中央空调在承租的一年内一直无法使用，给我们生活带来很大不便。我们于2015年12月1日再次催促邓怡楠需在2015年12月8日前修好中央空调，我们付下一年房租，但直到12月8日，邓怡楠也未能前来修理。其未履行合同义务，我们不得不暂停履行合同，而非协商解除合同。2.一审认定双方协商终止合同，不可归咎于任何一方，故判决我们承担部分物业费和租金，无事实依据。2016年1月8日我们根据租房协议向邓怡楠提出交还钥匙，归还押金等。双方约定1月16日下午进行交接，同时解除房屋租赁合同，但邓怡楠拒绝返还任何费用，导致合同无法解除。2016年1月邓怡楠报警，强行开门并换锁，其单方解除合同，已根本违约。3.一审认定邓怡楠未履行的是法律规定的维修义务，而非双方约定的合同义务，无事实依据。我们主张的是中央空调处于可用状态，而不是要求对方履行维修义务。根据法律规定，邓怡楠已经违约，我们享有不安抗辩权。
上诉人邓怡楠辩称，1.在结清所有费用后我同意解除合同。2.对方请求支付家电、水电押金，在家电和水电押金结清后可以进行核算。3.中介费、二次房租和二次搬家费与本人无关。4.本案的诉讼费应该由宋小健、谢颖自行承担。
上诉人邓怡楠上诉请求：撤销一审判决的错误部分，判决双方进行房屋交接后解除合同，并赔偿在此期间本人的费用和损失。本案诉讼费用由宋小健、谢颖负担。事实和理由：1.双方之间的房屋租赁合同并没有于2016年1月8日解除。一审认为双方通过短信的方式达成了解除合同的合意，并无法律依据，也违反了当事人的意志。双方的短信交流并没有达成一致意见，而且不办理交接，合同无法终止。宋小健、谢颖一直持有房屋钥匙、门禁卡，且在三月份才缴纳了电费、水费，足以说明其仍作为承租人享受权利和承担义务。2.一审对物业管理费的处理不符合法律规定也不通情理。双方约定如乙方租满一年不租，物业管理费由乙方承担。3.一审对责任承担和赔偿部分的判决错误。2015年春节、夏天、冬天的电费比平时要高出许多，可见对方一直使用了空调，空调不需要维修。空调问题是对方不愿意承担物业费的借口。本人通过公安更换门锁，是担心对方做出搬家具等行为，就算更换门锁，本人也无法收回房屋而出租使用。一审法院仅计算12天租金和物业费无法体现公平原则。
上诉人宋小健、谢颖辩称，我们租房一年后，中央空调一直是坏的，我们多次短信、电话和书面通知对方，但其都不来维修。我们明确表明只要对方把中央空调修好，我们继续租用房屋，但对方一直不来修理。邓怡楠在2016年1月21日强行开门换锁，不让我们居住。所以我们的一切损失应该由邓怡楠赔偿。
宋小健、谢颖向一审法院提出诉讼请求：1.解除终止双方签订的租房合同；2.邓怡楠返还家俱、水电押金和垫付的各类费用9020元；3.邓怡楠赔偿中介费、搬家费损失3000元。
邓怡楠向一审法院提出反诉请求：1.解除终止双方签订的租房合同；2.宋小健、谢颖支付至判决生效之日止的房屋租金和物业管理费（其中，房租按每月3000元计算，物业管理费按每月233元计算）；3.宋小健、谢颖向支付第二年房租逾期履行违约金3000元。
一审法院认定事实：2015年1月4日，双方经中介介绍签订了《租房协议书》一份，由宋小健、谢颖承租邓怡楠所有的位于海门市××园××幢××室的房屋及屋内设施。双方约定：租期两年半，自2015年1月8日起至2017年6月10日止；月租金为3000元，租金按年结算，下年房租提前30天支付，否则，出租人有权转租他人；任何一方未能履行本协议，另一方有权解除本协议，一切损失由责任方承担；水电费押金1000元，家俱押金5000元；承租期间，任何一方如终止协议，需提前1个月通知对方；如承租人租满一年不租，物业管理费由承租人承担，如承租人租满两年半，物业管理费由出租人承担，如承租人租满一年，出租人不再出租给承租人，则物业管理费由出租人承担；双方未约定租赁房屋及附属设施的维修事宜。合同签订后，宋小健、谢颖向邓怡楠给付了一年的房租36000元、水电押金1000元、家俱押金5000元、一年的物业管理费2800元；邓怡楠向宋小健、谢颖交付了租赁房屋及室内设施，宋小健、谢颖确认租赁房屋内设施设备完好无损。
2015年7月，因租赁房屋内客厅的中央空调制冷存在问题，宋小健、谢颖即要求邓怡楠进行修理，后邓怡楠未能修理，而拟采用安装挂壁式空调予以替代，在准备安装挂壁式空调时，对墙面进行了破坏，但最终该空调的安装因受到小区物业管理的限制而未能进行完毕。2015年8月18日，小区物业公司向宋小健、谢颖收取了墙面修补费30元。
2015年12月1日，邓怡楠向宋小健、谢颖催要下年度房租，宋小健、谢颖则要求其先修理中央空调，修好后再付下年房租。
2015年12月6日，邓怡楠就客厅中央空调的检查和维修事宜与宋小健、谢颖进行联系，拟确定空调维修技术人员上门时间，但最终无明确结果。
2015年12月10日，邓怡楠就客厅中央空调的检查和维修事宜再次与宋小健、谢颖联系，宋小健、谢颖以邓怡楠未能在2015年12月8日前修缮完毕为由，明确予以拒绝，告知2016年1月8日后不再租赁案涉房屋。此后，邓怡楠同意宋小健、谢颖2016年1月8日退租，并约于退租当日交接房屋，但因邓怡楠出差不便，后约于2016年1月16日交接房屋。
2016年1月8日，宋小健、谢颖自行搬离了案涉房屋。
2016年1月16日，双方拟交接房屋，但因2015年物业管理费等费用的负担问题产生争议，最终房屋交接未能成功进行。
2016年1月18日，邓怡楠向公安机关报警，希望警方联系宋小健、谢颖交接房屋。
2016年1月21日，邓怡楠强行打开了租赁房屋的门锁，并更换了门锁。
2016年2月26日，宋小健、谢颖诉讼来院，提出本诉诉求。审理中，邓怡楠向法院提起反诉，提出反诉诉求。
另查明，2015年7月15日，租赁房屋进行液化气转天然气的改造，由宋小健、谢颖垫付了相关费用190元。
又查明，2015年中秋、国庆期间，双方因水、电费如何缴纳的问题在短信往来中发生争执，邓怡楠短信回复“如果你一直用这种无礼态度说话处理问题…大家没有必要说再伤人的话，你确实可以考虑另寻高处”。审理中，宋小健、谢颖认为，邓怡楠让其另寻高处，构成违约，系解除合同的事由之一。
一审法院认为，双方于2015年1月4日签订的《租房协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。在该份协议中，双方约定任何一方不履行本协议时，相对方可解除合同。而双方并未对租赁房屋及附属设施的维修问题进行约定，因此，在双方对客厅中央空调的维修问题引发争议时，不能得出一方违反了《租房协议书》约定之结论，此时，得依法律之规定予以处理。故邓怡楠未履行的是法律规定的维修义务，而非双方约定的合同义务，此种情形不符合双方合同约定的解除情形。此外，邓怡楠未履行空调的维修义务，虽会对居住的舒适程度有一定的影响，但远不足以影响宋小健、谢颖合同目的的实现，不符合合同法定的解除情形。宋小健、谢颖另主张邓怡楠曾告知其“另寻高处”，认为其违反合同约定，据此要求解除合同。法院认为，宋小健、谢颖截取短信中部分字眼提出相关主张，过于片面，与事实不符，法院不予采信。据此，宋小健、谢颖要求单方解除合同的请求，法院不予支持。宋小健、谢颖曾于2015年12月份向邓怡楠提出下一年不再租赁房屋，而邓怡楠亦予以同意，此时，双方对解除终止合同形成了合意，故案涉《租房协议书》已于2016年1月8日解除终止。据此，邓怡楠现要求单方解除合同的诉请，因合同已协商解除终止，法院不予支持。
2016年1月16日，双方就合同终止后的款物进行交接，但因对物业管理费等费用的负担产生争议，致租赁房屋未交接成功，这是双方诉讼至法院的原因。现宋小健、谢颖要求邓怡楠返还的款项有家俱押金5000元、水电押金1000元、垫付的液化气改天然气产生的费用190元、垫付的墙面修补费30元、物业管理费2800元。对此，法院认为，家俱押金5000元、水电押金1000元，在合同终止后，邓怡楠应当返还；租赁房屋内液化气改天然气费用190元、墙面修补费30元，宋小健、谢颖垫付，应由邓怡楠负担。双方争议的主要就是物业管理费2800元的负担问题，根据双方的约定，在租满一年后，如宋小健、谢颖不再承租，则物业管理费由其负担，如邓怡楠不再出租，则物业管理费由其负担。现在的情形属于双方因空调的问题而协商终止了合同，不可归咎于任何一方。在此情形下，为衡平双方利益，法院参照双方的约定，确定物业管理费2800元由双方各半负担。据此，宋小健、谢颖要求邓怡楠返还押金、费用共9020元的请求，法院仅予部分支持。合同终止后，宋小健、谢颖应当及时向邓怡楠交付钥匙返还房屋，现其未及时交还钥匙，致邓怡楠于2016年1月21日强行开门，应赔偿此期间的房租、物业管理费的损失。其中，自2016年1月9日起至2016年1月21日止，共12天，租金标准参照合同约定的3000元/月计算，故邓怡楠的租金损失为1200元，物业管理费损失为93元（2800元/年÷360天/年×12天）。据此，邓怡楠要求宋小健、谢颖赔偿至判决生效之日止的租金和物业管理费的请求，法院仅予部分支持。本案中，双方协商一致解除终止合同，不存在单方解除时的赔偿问题，故宋小健、谢颖要求邓怡楠赔付中介费、搬家费的请求，法院不予支持。邓怡楠主张宋小健、谢颖支付第二年房租迟延履行违约金的请求，因合同已终止，法院不予支持。
此外，因租赁房屋内客厅中央空调故障，导致的房屋居住舒适度下降，邓怡楠应酌情减少租金，但鉴于宋小健、谢颖在本案中并未提出该项主张，法院在本案中不予理涉。邓怡楠因对方拒不交付钥匙，而强行开锁并换锁产生的损失，邓怡楠在本案中亦未主张，法院同样不予理涉。本判决未尽事宜，鉴于双方均未主张，由双方另行协商或诉讼处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条规定，一审判决：一、邓怡楠返还宋小健、谢颖家俱押金5000元、水电押金1000元、液化气改天然气费用190元、墙面修补费30元、物业管理费1400元，合计7620元。二、宋小健、谢颖支付邓怡楠租金损失1200元、物业管理费损失93元，合计1293元。第一、二项中，双方互负给付义务，法院予以抵销。抵销后的余款，由邓怡楠于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回宋小健、谢颖的其他诉讼请求。四、驳回邓怡楠的其他诉讼请求。本诉案件受理费192元，由宋小健、谢颖负担71元，邓怡楠负担121元；反诉案件受理费140元，由宋小健、谢颖负担9元，邓怡楠负担131元。
二审中，邓怡楠提供以下证据：1.2016年1月8日谢颖发给邓怡楠的短信，说明对方已经搬出去，不存在邓怡楠强行开门换锁。一审认为双方协商一致终止合同，没有依据。2016年1月18日邓怡楠通过城中派出所报案，因为对方发短信要搬家具等。2.电费证明，一年中最热的七八月份和最冷的一二月份的电费用量最多，证明空调是正常使用的。宋小健、谢颖质证认为：案涉房屋是两室一厅，房间里还有两台空调，我们要用的。我们指的是中央空调不好使用，一直让对方来修理，但其一直没有来。我只是说我们搬出去，但不代表所有人搬出去。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方因水电费缴纳以及中央空调维修事宜发生纠纷，但这并不导致合同目的不能实现，不足以导致合同解除。在一年租期届满时，谢颖曾表示下一年不再租赁房屋，邓怡楠对此也予以同意，故一审认定双方租期满一年之后达成解除合同的合意并无不当。因双方协商解除合同，租赁合同未能履行至期满并非承租人违约所致，结合双方对物业管理费承担的合同条款，物业管理费由双方各半负担公平合理。双方协议解除之后，未能及时完成交接，邓怡楠于2016年1月21日自行开门换锁之后，房屋已处于其控制之下，宋小健、谢颖不再占有使用案涉房屋，故其二人支付的租金和物业费应当至此结束。至于宋小健、谢颖上诉主张的费用，因解除合同也非邓怡楠的过错导致，宋小健、谢颖的上诉理由不能成立。综上，双方的上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费332元，由上诉人宋小健、谢颖负担166元，邓怡楠负担166元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 谷昔伟
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 施惠惠