陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆中民一终字第00153号
上诉人（原审被告）李某某。
被上诉人（原审原告）韩某某。
被上诉人（原审原告）韩某甲。
二被上诉人的委托代理人王某，府谷法律服务所法律工作者。
上诉人李某某因与被上诉人韩某甲、韩某某房屋租赁合同纠纷一案，不服府谷县人民法院（2014）府民初字第01289号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年10月29日，作为出租方（甲方）的韩某某、韩某甲与作为承租方的李某某（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，李某某租赁了韩某某所有的位于府谷县天化路2号东阳商场一楼和院内新增（钢结构）面积百余平方米与地下室一层及二楼办公室四间（其中一间在合同生效之日起二月内交乙方使用），一层楼梯间通往地下室走道的一间除外。合同约定，租期为五年，即从2012年7月1日起至2017年6月30日止，前三年每年租金为160万元人民币，签订合同之日一次性付清第一年全年租金，次年提前一月交清全年租金，第四、五年的年租金为每年180万元人民币，每年必须在6月30日前付清下一年度全年租金，否则合同终止，甲方有权收回所租房屋，并关门停业，形成损失乙方自负。同时，双方对其他权利义务作出详尽的约定，中介方为苏某某、李某某、邹某。合同签订后，李某某支付了第一年度（即2012年7月1日至2013年6月30日）的租赁费160万元，第二年度（即2013年7月1日至2014年6月30日）的租金未按合同约定支付。因市场经济形势发生变化，2013年10月27日，韩某某与李某某达成了补充协议，将2013年6月30日至2014年6月30日的租赁费降为130万元人民币，同时约定，2014年之后以原合同为准，最后两年的租金各加15万元，年租金均为195万元，中介方为李某某、王福平。补充协议达成当日，李某某支付了韩某某2013年6月30日至2014年6月30日期间的租赁费50万元，2014年春节前，支付30万元，下欠该年度的租金50万元至今未予支付。同时李某某未向韩某某、韩某甲支付2014年7月1日至2015年6月30日之间的租金。2012年11月12日，作为出租方的李某某与作为承租方的张海明签订房屋租赁合同一份，将李某某承租韩某甲、韩某某的位于府谷镇赵石尧天化路2号的东阳商场一楼东向的门面房转租给张海明。
庭审中，韩某某、韩某甲增加诉讼请求，请求判令李某某支付2013年度取暖费5800元、电费200元。
原审法院认为，本案双方当事人签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。合同履行过程中，李某某拖欠2013年6月30日至2014年6月30日的租赁费50万元构成违约，韩某某、韩某甲要求解除与李某某之间的房屋租赁合同的诉讼请求符合合同约定及法律规定，应予以支持。关于李某某主张，解除租赁合同条件不成熟，且解除程序不合法，韩某某、韩某甲无权通过诉讼方式解除合同。鉴于韩某某、韩某甲未提供证据证明其在诉前曾通知李某某主张解除合同，我国法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。而收到解除合同的起诉书后也应视为收到通知，李某某的该主张无法律依据，不能成立。因此，本案应以韩某某、韩某甲的起诉状副本到达李某某之日（2014年8月5日）为合同解除之日。根据我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于韩某某、韩某甲要求李某某向其腾交房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持。因房屋所有权人为韩某某，李某某应于本判决生效之日起20日内向韩某某腾交府谷县天化路2号东阳商场一楼和院内新增（钢结构）面积百余平方米与地下室一层及二楼办公室四间。根据我国法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故韩某某、韩某甲有权要求李某某支付房屋租金和合同解除后的房屋使用费，并承担合同约定的违约责任。李某某所欠韩某某2013年6月30日至2014年6月30日的租金50万元，以及2014年7月1日至合同解除日即2014年8月5日间按照原合同约定的租金153424.66元，应于本判决生效之日起15日内向韩某某支付。韩某某、韩某甲要求李某某从2014年6月30日起，按照年租金160万元计算日租金为4384元，向韩某某、韩某甲支付租金损失，因双方达成补充协议，将2013年6月30日至2014年6月30日的租赁费降为130万元人民币，因此，李某某在向韩某某支付租金实际损失时，应以日租金损失3561.6元计算，从2014年8月6日起直至李某某实际向韩某某、韩某甲交付房屋之日止。关于韩某某、韩某甲要求李某某支付2013年度取暖费5800元、电费200元，因其未提供垫付该部分费用的直接证据，该请求应予以驳回。关于李某某主张，合同签订后客观情况发生了订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，人民法院应依据公平原则变更合同降低租金，因其未提供相关证据证明其主张，该主张不能成立。关于李某某主张，其与张海明的房屋租赁合同纠纷一案已经另行起诉，该案的审理结果是本案审理判决的依据，故应中止审理，因本案双方当事人所签订的合同为主合同，李某某的主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、韩某某、韩某甲与李某某之间的房屋租赁合同有效，合同应于2014年8月5日起解除。二、李某某应于本判决生效之日起二十日内向韩某某腾交府谷县天化路2号东阳商场一楼和院内新增（钢结构）面积百余平方米与地下室一层及二楼办公室四间。三、李某某应于本判决生效之日起十五日内向韩某某支付租金653424.66元。四、李某某应从2014年8月6日起以日租金损失3561.6元计算，向韩某某支付租金损失，直至交付房屋之日止。五、驳回韩某某、韩某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，适用简易程序审理减半收取4400元，由李某某负担。
上诉人李某某上诉称，一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人约定合同解除的条件，应按规定书面通知上诉人，被上诉人未履行书面通知义务就起诉解除合同，解除程序不合法，故被上诉人无权通过诉讼方式解除合同。2012年8月29日合同签订后市场情况发生巨变，府谷经济形势急剧下滑，府谷县同行业的租金皆根据实际进行调整，上诉人与被上诉人就调整租金产生分歧无法就2014年度租金达成一致，故未按时支付。合同成立后客观情况发生了订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，人民法院应依据公平原则变更合同降低租金，故本案应中止审理。请求改判依法确认租赁合同有效，继续履行，并根据市场行情参照临近的租赁户的租赁费情况降低租金。
被上诉人韩某某、韩某甲答辩称，首先，本案中上诉人拒不支付下欠的50万元房租费及2014至2015年度的房租费以及被上诉人为其垫付的2013年取暖费5800元人民币，电费200元，并未经被上诉人同意擅自将部分房屋转租与他人，被上诉人基于法律规定无论行使合同约定解除权或是法定解除权，均可单方解除合同。其二，秦利成、姜远方夫妇见证了被上诉人在2014年三月份多次给上诉人打电话通知解除合同的事实，一审判决以解除合同的诉状送达上诉人之日即2014年8月5日，认定为解除通知到达上诉人之日正确。其三，本案上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同及补充协议，内容合法，缔约双方对合同的期待利益和商业风险在缔约时均有清楚地认知，巿场的繁荣或萧条属于缔约时可预见的正常商业风险范围，上诉人以受市场等多方因素影响为由拒付房租和请求降低房租的理由无法成立。
二审期间，上诉人向本院提交三支银行打款凭证共计350万元，证明上诉人不欠被上诉人的租赁费。
被上诉人的庭审质证意见，首先该份证据已经超过了举证期限，真实性无从考究，且并不能证明上诉人的举证目的；证据与本案无关联性，上诉人与被上诉人之间缔约合同的时间是2012年10月29日，在此时间之前双方没有发生过任何法律关系，另外其中两份打款凭证上的名字不是上诉人。
本院结合被上诉人的庭审质证意见，对上诉人提供的证据做如下认证意见：该三支打款凭证的打款时间均为2012年8月29日，该350万元与双方约定的租赁费支付方式及支付时间、支付数额（签订合同之日一次性付清第一年全年租金，次年提前一月交清全年租金）明显不符，故对上诉人提供的该组证据依法不予采信。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审庭审时上诉人虽然主张其不拖欠被上诉人的租赁费，但其提供的证据不足以证明其主张，且上诉人庭审时对原审法院查明的其拖欠被上诉人的租赁费的事实并未提出异议，另外上诉人在上诉状中亦陈述双方就调整租金产生分歧无法就2014年度的租金达成一致，故未按时支付，综上，上诉人的该主张无事实与法律依据，依法不予支持。因上诉人未能按照合同约定期间交纳租赁费构成违约导致被上诉人的合同目的不能实现，被上诉人可依据合同约定行使约定解除权，亦可依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，行使法定解除权，故原审法院认定起诉状副本到达上诉人之日为合同解除之日既符合双方的约定又符合法律规定。市场行情变化属于正常商业风险范围，不属于订立合同时无法预见的重大变化，上诉人对于商业风险应当有所预见，其主张变更租赁费的请求不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人李某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 吴凤凤
代理审判员 马晓梅
二〇一五年六月十日
书 记 员 康 娜