辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终1899号
上诉人（原审被告）：抚顺绿地置业有限公司，住所地：抚顺经济开发区顺大街隆达花园7号楼201室。
法定代表人：樊华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁芳芳，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：方放，女，1971年7月8日出生，满族，住抚顺市新抚区。
委托诉讼代理人：李红军，辽宁金朋律师事务所律师。
上诉人抚顺绿地置业有限公司因与被上诉人方放房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2017）辽0404民初1447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人抚顺绿地置业有限公司的委托代理人梁芳芳，被上诉人方放的委托代理人李红军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
抚顺绿地置业有限公司上诉请求：撤销原审判决第一至第五项，改判驳回方放的诉请或发回重审；一、二审诉讼费用由方放承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，方放的请求已过诉讼时效。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，方放购买的房屋交付日期为2012年10月31日，抚顺绿地置业有限公司逾期交房超过60日后，方放有权解除合同。被上诉人解除合同的，抚顺绿地置业有限公司应当自方放解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款。方放未能提供相关证据证明其已经通知过抚顺绿地置业有限公司解除合同并多次要求返款，方放应承担不利法律后果。抚顺绿地置业有限公司在一审答辩从未收到方放任何形式的催告或退房申请，一审认定方放一直向抚顺绿地置业有限公司主张权利系事实认定错误。2、方放在一审中未提供证据证明其实际损失数额，假使抚顺绿地置业有限公司应向方放支付违约金，也应按合同约定即方放累计已付款的0.2%向其支付。
被上诉人方放答辩，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。自2012年10月31日交房期限到期，抚顺绿地置业有限公司未按合同约定交付房屋，答辩人一直与抚顺绿地置业有限公司催促交房事宜。之后抚顺绿地置业有限公司仍无法交付房屋，答辩人与抚顺绿地置业有限公司协商退房，抚顺绿地置业有限公司答应退房。2013年10月方放填写退房申请交给抚顺绿地置业有限公司，抚顺绿地置业有限公司表示同意。为了顺利退房，答辩人于2013年12月20日将贷款全部还清，但抚顺绿地置业有限公司迟迟没有办理退房款事宜。因此，答辩人的主张未超过诉讼时效。关于损失数额，合同约定违约金数额过低，不足以赔偿答辩人损失。一审中，答辩人诉请按银行贷款利率计算，但未得到支持，因考虑到尽快结束诉讼，答辩人未提出上诉。
方放向一审法院起诉请求：方放为购买抚顺绿地置业有限公司开发的位于抚顺经济开发区X号商品房，向抚顺绿地置业有限公司支付定金50000元。2011年8月17日，方放与抚顺绿地置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：方放购买抚顺绿地置业有限公司出售的X号商品房一套，房屋面积215.47平方米，房屋单价4048.22元/平方米，付款方式为签订合同时即付清房款549840元整，余款400000元整办理贷款。房屋交付日期为2012年10月31日。出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.2%向买受人支付违约金。合同签订当日，方放支付购房款499840元，车库款120000元。2012年9月19日缴纳契税37993.60元，住宅维修资金18997元，2012年10月22日由抚顺市公积金管理中心向抚顺绿地置业有限公司支付400000元，上述款项合计：1126830.60元。抚顺绿地置业有限公司到期未交房，原告于2013年10月填写《退房申请表》交给抚顺绿地置业有限公司，请求解除合同，未得到答复。2013年12月20日方放将公积金贷款400000元还款。方放多次找到抚顺绿地置业有限公司要求返款未果。另外，我方认为，合同中约定的违约金数额过低，不足以弥补方放的损失。因此，我方要求按银行同期贷款利率计算违约金数额。现方放诉至法院，请求依法判令：解除方放与抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；抚顺绿地置业有限公司给付方放购房款899840元及违约金（其中，房屋首付款499840元违约金计算方式为：从2011年8月17日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；购房款400000元违约金计算方式为：从2012年10月22日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；抚顺绿地置业有限公司给付方放购房定金50000元及违约金（从2011年8月17日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；抚顺绿地置业有限公司给付方放购买车库款120000元及违约金（从2011年8月17日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；抚顺绿地置业有限公司给付方放住宅专项维修基金18997元及商品房地产交易税37993.60元。案件受理费由抚顺绿地置业有限公司负担。
一审法院认定事实：2011年8月17日前，方放为购买抚顺绿地置业有限公司开发的位于抚顺经济开发区X号商品房，向抚顺绿地置业有限公司支付定金50000元。2011年8月17日，方放、抚顺绿地置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“方放购买抚顺绿地置业有限公司开发的位于抚顺经济开发区X号商品房一套，房屋建筑面积为：215.47平方米，房屋单价4048.22元/平方米，付款方式为：签订合同时即付清房款549840元整，余款400000元整办理贷款。房屋交付日期为2012年10月31日，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.2%向买受人支付违约金”。合同签订当日，方放通过案外人韩应海银行卡向抚顺绿地置业有限公司支付房屋首付款499840元，车库款120000元。2012年9月17日，抚顺绿地置业有限公司为方放出具销售不动产统一发票（办证联），2012年9月19日，方放向抚顺市地方税务局抚顺经济开发区分局交纳商品房地产交易税37993.60元，同日，方放在抚顺银行交纳住宅维修基金18997元。2012年10月22日，方放在抚顺市公积金管理中心办理公积金贷款400000元。2013年12月20日，方放提前将400000元公积金贷款本息全额还清。现方放诉至法院，请求依法判令：一、解除方放与抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、抚顺绿地置业有限公司给付方放购房款899840元及违约金（其中，房屋首付款499840元违约金计算方式为：从2011年8月17日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；购房款400000元违约金计算方式为：从2012年10月22日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；抚顺绿地置业有限公司给付方放购房定金50000元及违约金（从2011年8月17日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、抚顺绿地置业有限公司给付方放购买车库款120000元及违约金（从2011年8月17日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、抚顺绿地置业有限公司给付方放住宅专项维修基金18997元及商品房地产交易税37993.60元。案件受理费由抚顺绿地置业有限公司负担。
一审法院认为，本案主要争议焦点为：一、方放与抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是否应予解除；二、如方放与抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》应予解除，方放主张按中国人民银行同期贷款利率计算购房款、购房定金及购买车库款的违约金是否应予支持。关于争议焦点一，虽然方放与抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合》在形式要件上略有瑕疵（未标签约时间，亦未加盖抚顺绿地置业有限公司公章），但根据方放提供的相关证据显示，方放与抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》确系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认合法有效。合同签订后，方放已依约履行了相关合同义务，但抚顺绿地置业有限公司未按合同约定的交付日期向方放履行交付商品房的义务，故对方放请求解除与抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的请求，法院予以支持；关于争议焦点二，首先，如前所述，方放与抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》应予解除，方放主张抚顺绿地置业有限公司返还其购房款899840元、购房定金50000元及购买车库款120000元的请示，于法有据，法院予以支持。其次，虽方放与抚顺绿地置业有限公司在《商品房买卖合同》中已约定，因抚顺绿地置业有限公司违约致使方放解除合同的，抚顺绿地置业有限公司应按方放累计已付款0.2%向买受人支付违约金，但该违约金给付标准过低，无法弥补因抚顺绿地置业有限公司违约给方放造成的相应损失，出于保护契约履行过程中守约方合法权益的考虑，应方放请求，适当调整抚顺绿地置业有限公司给付违约金的标准，符合法律规定。同时，考虑到方放未提供证据佐证其实际损失数额，且方放主张按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金数额的标准过高，故法院认为，以按照中国人民银行同期存款利率标准作为抚顺绿地置业有限公司给付方放相应款项违约金的计算标准较为适宜。综上，结合方放向抚顺绿地置业有限公司给付相应款项的时间、数额及方放请求抚顺绿地置业有限公司给付违约金的起止时间等因素，方放主张抚顺绿地置业有限公司给付其499840元购房款的违约金应计算为：从2011年8月17日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算、方放主张抚顺绿地置业有限公司给付其50000元购房款定金的违约金应计算为：从2011年8月17日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算、方放主张抚顺绿地置业有限公司给付其120000元购买车库款的违约金应计算为：从2011年8月17日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算；关于方放主张抚顺绿地置业有限公司按中国人民银行同期贷款利率给付其400000元购房款（公积金贷款）的违约金一节，据方放提供的住房公积金贷款还款计划显示，方放因公积金借款向抚顺市住房公积金管理中心共支付2012年11月21日至2013年12月20日期间的公积金贷款利息17175元，故抚顺绿地置业有限公司首先应将该17175元公积金贷款利息给付方放。而该400000元公积金贷款从2013年12月21日至判决生效之日止的违约金应按照中国人民银行同期存款利率计算；关于方放主张抚顺绿地置业有限公司给付其住宅专项维修基金18997元及商品房地产交易税37993.60元一节，根据相关规定，方放可在解除与抚顺绿地置业有限公司的《商品房买卖合同》后凭相应票据，依相关程序到相关部门申请返还，如方放根据相关规定无法向相关部门申请返还上述费用时，可另行向本案被告抚顺绿地置业有限公司主张赔偿权利，故对该项诉请求，法院不予支持。关于抚顺绿地置业有限公司辩称方放诉讼请求已过诉讼时效，鉴于方放一直在向抚顺绿地置业有限公司主张权利，故法院对该辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：（一）解除方放与抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；（二）抚顺绿地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内返还方放房屋首付款499840元及违约金（从2011年8月17日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）；（三）、抚顺绿地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内给付方放50000元购房定金及违约金（从2011年8月17日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）；（四）抚顺绿地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内给付方放120000元购买车库款及违约金（从2011年8月17日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）；（五）抚顺绿地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内给付方放购房款400000元（公积金贷款）及违约金（从2013年12月21日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算），同时给付方放公积金贷款利息17175元（2012年11月21日至2013年12月20日期间）；（六）、驳回方放的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14941元，减半收取7470.50元，由方放负担377.82元，抚顺绿地置业有限公司负担7092.68元。
本院二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审法院认定事实予以确认。另查明，抚顺绿地置业有限公司于2014年9月30日收取方放关于案涉房屋的购房合同、购房发票等原件。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。抚顺绿地置业有限公司与方放签订的《商品房买卖合同》第九条约定，……出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。抚顺绿地置业有限公司逾期超过60日事实成立，依据合同约定，方放享有合同解除权，抚顺绿地置业有限公司对此不持异议，本院予以确认。
依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为：方放诉请解除合同是否超过时效；方放诉请利息损失是否有依据。1、时效问题。首先，关于解除权行使期间。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。案涉《商品房买卖合同》约定，交房时间为2012年10月31日前。抚顺绿地置业有限公司未按期交房，逾期超过60日事实成立，依据合同解除权的性质，方放既可以通过诉讼方式行使解除权，也可以在诉讼之外以通知方式行使解除权。方放陈述抚顺绿地置业有限公司逾期交房后提出解除合同，并提交了申请，2014年9月30日抚顺绿地置业有限公司从方放处收回案涉房屋的购房合同、购房发票二、四联、商品房单户销（预）售证原件，之后等待处理。抚顺绿地置业有限公司对此予以否认。本院认为，商品房买卖合同、商品房单户（预）售许可证购房发票原件系佐证房屋买卖成立有效、权利归属及购房人办理所有房屋相关手续等重要凭证。抚顺绿地置业有限公司否认收回以上材料系办理退房事宜，但不能说明、证明其他用途，且在2014年年底已具备实际交房的条件下，如方放未提出解除合同，抚顺绿地置业有限公司既不通知方放接收房屋，也不返还上述凭证，明显违背生活常理，上诉理由本院不予采纳。购买商品房在普通群众生活中所占经济位置之重是众所周知的，开发商存在逾期交房情形，购房人依约对开发商提出承担违约责任要求是商品房购买人的正常态度。事件发展具有持续性，商品房购买人因开发商逾期交房依约要求退房返还房款至开发商同意并收取购房系列凭证，期间必然经过申请、协商、递交退房相关凭证等程序，该程序系一个连贯的社会经济交往过程。综上，结合合同约定的交房时间及抚顺绿地置业有限公司收取凭证时间，可推定方放在约定期限内提出解除《商品房买卖合同》请求，抚顺绿地置业有限公司未持异议，但截止2014年9月30日双方未就解除合同达成书面协议。其次，诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。自抚顺绿地置业有限公司收取方放的购房合同等材料原件，方放基于经济交往中的信赖，等待抚顺绿地置业有限公司办理相关退房退款事宜，此期间已产生诉讼时效中断的法律后果。因抚顺绿地置业有限公司对于退房退款一事久拖不决，方放向人民法院提起诉讼并未超过诉讼时效。2、关于损失认定。《商品房买卖合同》约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.2%向买受人支付违约金。如上所述，抚顺绿地置业有限公司收到方放解除通知后，没有依约定90日内退还购房款，怠于履行义务，其主张按约定给付违约金缺乏事实依据，也有违公平原则，不应采信。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。方放以合同约定违约金过低为由诉请增加违约金，其请求理由符合法律规定。关于违约金计算一项，方放不能证明因抚顺绿地置业有限公司逾期交房的实际损失，其要求的按照中华人民银行同期贷款利率标准计算损失无事实和法律依据，但其因购房导致的基本存款利率损失明显，一审根据案情认定按照中国人民银行同期存款利率标准计算并无不当，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14754元，由抚顺绿地置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹立威
审 判 员 王冬雨
代理审判员 李雪慧
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 陈 凤