广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2060号
原告：李永熙，住广州市海珠区。
委托代理人：许俭希，广东卓信律师事务所律师。
委托代理人：郑楚娟，广东卓信律师事务所实习律师。
被告：广东冠城房地产开发有限公司，住所地广州市。
法定代表人：潘冠华，职务董事长。
委托代理人：李锡和，该公司职员，联系地址。
第三人：广州白云山天心制药股份有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：陈昆南，职务董事长。
委托代理人：陈建宇，该公司职员，联系地址。
原告李永熙诉被告广东冠城房地产开发有限公司（以下简称“冠城公司”）、第三人广州白云山天心制药股份有限公司（以下简称“天心公司”）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李永熙及其委托代理人许俭希、郑楚娟，被告冠城公司委托代理人李锡和，第三人天心公司的委托代理人陈建宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1999年9月21日，原广州天心药业股份有限公司与被告冠城公司签订一份《房地产预售契约》（经广州市房管部门签证备案），约定被告冠城公司向第三人天心公司出售原地址为广州市东山区寺右二马路市场侧广州冠城大厦第c幢第26层c号房屋（现址为广州市越秀区寺右二马路17号2603房）一套，价款为7x99x3.60元。房款统一由被告冠城公司与案外人广东广某公司所签订的购房协议方式支付。合同还约定，被告冠城公司应于1999年12月30日前交付房屋，否则应按约定之标准向第三人支付违约金。2001年7月2x日，第三人天心公司与被告冠城公司双方经协商，涉案房屋单价由71x0元／平方米降至6730元／平方米，总价调至7xx97x.3x元。至此，第三人天心公司依约通过债权转为购房款的方式完成支付购房款，被告冠城公司并已开出购房发票。合同签订后，第三人天心公司将房屋售予原告李永熙，原告李永熙亦已向第三人天心公司付清房款，且涉案房屋目前已过户变更至原告李永熙名下。但被告冠城公司至今仍未向原告李永熙交付涉案房屋。综上，请求法院判令：一、被告向原告交付位于广州市越秀区寺右二马路17号2603房；二、被告向原告支付逾期交付房屋违约金7xx97x.3x元（按合同约定以已付房价款总额7xx97x.3x元的每日千分之一计算，从2000年1月1日起至被告实际交付之日止，以房款总价7xx97x.3x元为限）。
被告辩称：关于第一个诉讼请求，据了解涉案房屋被广州市中级人民法院查封，故至今不能实际交付。同意原告的第二项诉讼请求。第三人已于2001年12月2x日向我方支付涉案房屋的房款7xx97x.3x元，我方确实存在逾期交付房屋的事实，至今未交付涉案房屋给原告或第三人，故同意支付相应的逾期交楼违约金。如第三人同意将有关逾期交楼违约金直接给原告，我方也同意直接将逾期交楼违约金支付给原告。此外，关于逾期交楼违约金的数额问题，同意原告在诉请中提出的基数、标准及起止时间计算。
第三人述称：同意原告李永熙的诉讼请求，同意原告李永熙向被告冠城公司主张逾期交付房屋的违约金，同意被告直接向原告支付逾期交楼违约金。
经审理查明：涉案房屋位于越秀区寺右二马路17号2603房。1999年9月2x日，广州天心药业股份有限公司（后名称变更为第三人天心公司，下同）作为买方（乙方）与被告冠城公司作为卖方（甲方）签订《房地产预售契约》及附件一、二，其中约定：乙方向甲方预购位于原广州市东山区寺右二马路市场侧广州冠城大厦第c幢（座）第26层c号、朝向为东南、建筑面积为110.02平方米（含公共分摊面积为20.90平方米）的房屋；房屋成交总价格为7x99x3.60元，即房屋建筑面积每平方米价格为71x0元；乙方选择以一次性付款方式支付房价款，本合同房款统一由广东广某工程公司（以下简称广某公司）按1999年7月21日广东冠城房地产开发有限公司与广某公司所签订的购房协议书支付；第七条，甲方应于1999年12月31日前将房屋建成并正式交付乙方使用，如遇下列特殊原因甲方可根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：（1）不可抗力的自然灾害；（2）不可抗力的社会原因。上述各种原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期；如遇前述情况，本契约附件二规定乙方尚未到期支付的成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期；甲方应保证在正式交付乙方使用前，必须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格；在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出交付使用通知书；除本契约第七条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用房屋，从逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算；甲、乙各方的通讯地址已记载在本契约内，各方的通知书应以该地址为准，如一方迁移通讯地址应立即以挂号邮件知会对方，否则因此而引致任何邮递错误责任，概由责任方负责，凡一方根据最后登记对方地址寄出的挂号邮件，则以挂号回执上注明的收件日期为送达对方的日期。《房地产预售契约》落款处甲方地址为“广州市东山区明月路1x号”。
2001年，广州天心药业股份有限公司（甲方）与被告冠城公司（乙方）签订《借款及购房调整协议》，约定：甲方、乙方于一九九九年九月十六日分别与广某公司签订了购房协议书及永迁安置合同，由广某公司出资3000万元向乙方购买位于寺右二马路的“冠城大厦”x1x0平方（共3x套）用于永迁安置甲方原位于东山旧厂区的宿舍；合同签定后，广某公司没有能力支付购房款，根本无法履行合同；期间，甲乙双方互相配合办理了房屋的预售监证及房改备案手续，甲方向乙方借出共6619xx6.70元，见2000年2月1日双方签定《借款协议书》，基于上述事实，双方经好友协商，达成如下协议：（一）甲、乙双方同意自本协议生效之日起解除在2000年2月1日签订的《借款协议书》及解除上述3x套房的《房地产预售契约》其中31套房的买卖关系；（二）甲方借给乙方的6619xx6.70元，扣除乙方在办理有关手续时已付出的税费共x3161x.x7元，余款为60x1xx1.60元，甲方愿将此余款中的xxxxx31.x6元用于购买乙方“冠城大厦”七套房间，建筑面积为77x.3x70平方米，均价71x0元每平方米，房号为：17号2x02、2x03、2603、2703，19号2x0x、260x，27号2003；甲、乙双方同意把这七个套间由原广东广某工程公司付款转为由甲方付款，其余31套房甲方退回给乙方；（三）乙方应在10月30日前办好上述七套房屋确权至甲方名下的手续；并在2001年12月底前将房屋交付甲方使用；（四）本协议生效后，甲方应配合乙方到房管部门办理上述31套房的退房手续，甲方借给乙方的6619xx6.70元，扣除办理有关手续税费的x3793x.10元及扣除七套房款xxxxx31.x6元，余款共x93020.1x元必须在本协议生效日起三个月内结清，否则，乙方按应付总额每日万分之三向甲方支付违约金等内容。
2001年7月2x日，被告冠城公司向第三人天心公司出具函件一份，内容为：“经协商，我司同意：1.贵司所购七套房屋的价格由原71x0元／平方米降为6730元／平方米计算……”。同年12月2x日，被告冠城公司向第三人天心公司开具《广东省广州市转让（销售）房地产收入发票》一份，项目为“冠城大厦17号2603房”，建筑面积为111.2x9x平方米，单价为6730元／平方米，金额为7xx97x.3x元。
201x年x月11日，第三人天心公司通过特快专递的形式向邮寄地址为广州市东山区明月路1x号（收件人为李小姐，单位名称为被告冠城公司）寄送《通知》一份，载明：“1999年9月21日，我公司（原名为广州天心药业股份有限公司）与贵公司签订一份《房地产预售契约》，合同约定，贵公司向我公司出售原地址为广州市东山区寺右二马路市场侧广州冠城大厦第c幢第26层c号房屋一套（现址为广州市越秀区寺右二马路17号2603房）。合同约定，贵公司应于1999年12月30日前交付房屋，否则应按约定之标准向我公司支付违约金。合同后经广州市房管部门鉴证备案。合同签订后，我公司将上述房屋出售给职工李永熙，并且在贵公司的协助下于2009年1月22日将上述房屋产权过户变更登记至李永熙名下，但贵公司仍未依约交付房屋。鉴于李永熙目前为上述房屋的产权人，据此我公司特告知贵公司，希望贵公司在收到本通知之日起立即向李永熙本人交付房屋，而贵公司自2000年起应向我公司支付的逾期交付房屋违约金，由贵公司向李永熙本人支付，我公司的相关权利全部转让给李永熙。特此通知”。原告李永熙提供的寄件人存根载明上述特快专递于x月12日由本人收，广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司在其上加盖速递业务档案专用章。被告对上述《通知》及寄件人存根的真实性、合法性、关联性均无异议。
另查明：1999年12月20日，第三人天心公司（甲方）与原告李永熙（乙方）签订《广州市公有住房买卖协议书》，约定：甲方将坐落于广州市东山区寺右二马路十七号二十六楼2603单元的住房一套出售给乙方；按照有关规定给予折扣后乙方购买本套住房的实付房价款共计7206x.1x元，减除一次性住房维修费补贴后，乙方需付房价款x76x2.1x元；乙方定于1999年12月20日前将购买本套住房需付的房价款一次付清给甲方等。据广州市房地产档案馆于201x年11月1x日提供的复制档案资料显示：粤房地证字第××号房地产权证存根载明，涉案房屋的产权人为原告李永熙，登记日期为2009年1月22日，房屋所有权来源为购买，占有部分份额为全部，附记部分载明房改售房，房款付清（成本价）。
为查明涉案房屋是否具备交付的条件，本院向有关部门发函查询涉案房屋所在大厦是否已办理相关的验收手续。有关部门复函情况如下：（一）广州市国土资源和房屋管理局于201x年12月2x日作出《关于［201x］穗越法民三初字第2060号﹤公函﹥的复函》，其中载明：“一、项目基本情况：冠城大厦由广东冠城房地产开发有限公司和广州市天河区沙河镇寺右管理区共同开发建设，该项目23-2x层已领取编号为97023x号的预售许可证。1999年11月广州市城市规划局东山区分局以东规处函字（1999）第019号《复函》同意先行给予第六层至二十八层住宅部分工程验收使用。该项目已列入我市解决历史遗留办证范围，其中C幢整体未办理初始登记，部分小业主通过司法途径和解决历史遗留办证途径办理了房地产证。二、寺右二马路17号2603房产权登记情况：1999年9月，广州天心药业股份有限公司向广东冠城房地产开发有限公司购买了广州冠城大厦第C幢第26层C房，预售契约为9x07x307号，该契约办理了合同备案。1999年12月，广州天心药业股份有限公司把寺右二马路17号2603房（即广州冠城大厦第C幢第26层C房）房改出售给李永熙。2009年1月，李永熙持预售合同及房改资料通过解决历史遗留问题途径申请办理越秀区寺右二马路17号2603房初始登记、商品房转移登记、房改房转移登记。经审查，该房屋符合我市《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府办［200x］7号）第二条规定的解决的工作对象和范围，我局以0x登记01063037号为李永熙办理了产权登记。”（二）广州市建设工程质量安全监督站于201x年x月11日作出《广州市建设工程质量安全监督站关于核查冠城大厦工程相关信息的复函》，其中载明：“经查监督档案资料，‘越秀区寺右二马路23号工程’在我站报监名称为‘冠城大厦’。该工程由于尚未完工，建设单位广东冠城房地产开发有限公司未组织相关的建筑工程竣工验收。”（三）广州市住房和城乡建设委员会于201x年x月30日作出《广州市住房和城乡建设委员会关于越秀区寺右二马路23号工程相关信息的复函》，载明：“‘广州市越秀区寺右二马路23号工程’报建名称为‘冠城大厦’，目前该工程处于停工状态。现将我委工程质量监督站核实情况提供你院参考（详见附件）。”其中，前述附件内容为：“‘越秀区寺右二马路23号工程’在我站报监名称为：冠城大厦，监督编号：9x0x0。经查监督档案资料，该工程由于有部分尚未完工，处于工程停工烂尾状态，建设单位未组织相关的建筑工程分部验收及竣工验收。”（四）广州市规划局越秀分局于201x年11月27日作出《广州市规划局越秀分局关于提供寺右二马路17号2603房规划情况的复函》，其中载明“涉案广州市越秀区寺右二马路17号2603房所在大厦已通过规划验收。我局于2013年10月21日以穗规建证（2013）1932号《建设工程规划许可证》同意建设单位广东冠城房地产开发有限公司位于越秀区寺右二马路寺右市场侧17-27号大楼进行外立面改造。经现场勘查，该大厦部分外立面现搭有施工棚架，该外立面改造工程建设单位尚未向我局申某《建设工程验收合格证》。”（五）广州市公安消防局于201x年7月2x日作出《关于核实越秀区寺右二马路冠城大厦相关消防验收情况的复函》，载明：“经查询越秀区寺右二马路冠城大厦A、B栋住宅塔楼的相关消防资料，该综合楼地下一、二层和七层至二十八层于200x年11月16日通过土建消防验收；首至六层于2011年x月10日通过土建消防验收。未查到越秀区寺右二马路冠城大厦C栋相关消防验收资料。”
庭审中，原、被告及第三人一致确认：《房地产预售契约》约定的原“广州市东山区寺右二马路市场侧广州冠城大厦第c幢（座）第26层c号、朝向为东南、建筑面积为110.02平方米（含公共分摊面积为20.90平方米）的房屋”即为涉案房屋；自签订《房地产预售契约》至今，被告冠城公司未向第三人天心公司或原告李永熙实际交付涉案房屋；涉案房屋现为空置状态、无人使用。被告冠城公司与第三人天心公司一致确认：第三人天心公司已于2001年12月2x日向被告冠城公司付清涉案房屋的房款。
原告李永熙明确其第一项诉讼请求为：被告冠城公司按照法定的交付标准向原告交付位于广州市越秀区寺右二马路17号2603房。
201x年3月30日，本院组织各方当事人到涉案房屋现场勘查。现场情况为：涉案房屋所在的冠城大厦共有四幢楼房，涉案房屋所在的C幢楼房大门紧闭，必须通过A、B幢步行至四楼公共平台才能到达C幢的梯间；梯间并无门禁，亦无开启任何照明设施，梯间设有两台未通电的电梯，未能核实能否正常使用；梯间楼顶设置电箱，电箱电线铺设杂乱；从四楼公共平台可见，C幢四周外立面搭建有钢铁棚架，各层窗台、阳台均未设立框架，亦未安装窗户，未有迹象显示有人使用。
本院认为：天心公司与冠城公司于1999年9月2x日自愿签订的《房地产预售契约》以及天心公司与李永熙于1999年12月20日自愿签订的《广州市公有住房买卖协议书》均为各方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。
关于房屋交付的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。虽然原告已取得涉案房屋的产权证，但根据有关部门的复函，涉案房屋所在的冠城大厦由于有部分尚未完工，处于工程停工烂尾状态，外立面改造工程尚未申某《建设工程验收合格证》，建设单位亦未组织相关的建筑工程分部验收及竣工验收，且涉案房屋所在C幢至今通过消防验收，故对原告诉请要求被告按法定的交付标准向其交付涉案房屋，因尚不具备条件，本院不予以支持，原告可待涉案房屋具备交付条件另循途径解决。
对原告主张的逾期交付房屋违约金问题，《房地产预售契约》已明确约定：冠城公司应于1999年12月31日前将房屋建成并正式交付天心公司使用，如不能按规定的日期交付使用房屋，从逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以天心公司实际已付的房价款总额每日千分之一计算。现涉案房屋因未达到交付条件至今未能交付使用，故冠城公司理应承担上述逾期交付房屋的违约责任。原告主张违约金从2000年1月1日起到实际交付之日止，以房价款7xx97x.3x元的每日千分之一计算，被告对此标准不持异议，且被告及第三人均同意由被告直接向原告支付该笔违约金，故本院予以照准。
同时需要明确的是，支付违约金仅为民事责任的承担方式之一，被告作为涉案房屋的建设单位，应该按照国家法律法规的规定承担办理相关验收手续的责任并尽快予以办理，以使房屋所有权人得以尽快行使其相关权利。此外，本案是由于冠城公司逾期交付房屋而引起诉讼，故本案受理费应由冠城公司承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，判决如下：
一、被告广东冠城房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告李永熙支付逾期交付房屋违约金（以7xx97x.3x元为基数，从2000年1月1日起到实际交付之日止，按每日千分之一计算。违约金总额以不超过已付房款7xx97x.3x元为限）。
二、驳回原告李永熙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1x2x2元，由被告广东冠城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起1x日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 伍颖妍
人民陪审员 周跃新
人民陪审员 陈遂莞
二〇一五年十月二十日
书 记 员 韩俊彦