北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第37947号
原告中国科学器材公司，住所地北京市东城区灯市口大街75号。
法定代表人于清明，总经理。
委托代理人张秀春，北京琨腾律师事务所律师。
委托代理人刘倩倩，女，1984年7月11日出生。
被告李xx，女，1971年1月11日出生，公民身份号码：×××。
委托代理人赵晓东，北京市建研律师事务所律师。
原告中国科学器材公司（下称原告）诉被告李xx（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人张秀春、刘倩倩，被告及其委托代理人赵晓东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系全民所有制国有企业。被告曾为原告员工。2006年年底，被告由于生二胎自动从单位离职；2007年1月，被告办理了全部离职手续并结清了工资。之前被告以公房承租方式居住的单位房子，按照单位规定，离职后房子应该交回，当时被告称其住房有困难，想再继续租住该房屋。被告当时已经不是原告的员工，按照规定不能再居住单位房子，但是考虑到被告的实际问题，2007年2月1日，原告与被告经过协商签订了《租房协议》，协议第一条约定：甲方（原告）同意将中国科学器材进出口公司产权房xx区xx路xx仓库宿舍x门x层x侧其中居室2间、厨房1间。使用面积36.92平方米（含公用面积）租给乙方（被告）居住。第二条约定：承租期自2007年2月1日起至2008年1月31日，合同期满后不再展期，租金为每月300元。协议签订后，原告将房屋交付被告使用，被告根据合同约定支付了2007年2月1日至2008年1月31日期间的房屋租金。2008年1月31日合同到期后，原告多次要求被告腾退房屋交付钥匙，但被告均予以拒绝，且自2008年2月1日起非法占用房屋未向原告支付房屋占用费，给原告造成巨大经济损失。2013年3月11日、8月30日，原告向被告送达《限期搬离通知书》，2013年4月26日，原告委托北京琨腾律师事务所向被告发送律师函，要求被告收到律师函之日起10日内清理并腾退房屋，被告本人于2013年4月27日签收，但被告拒不履行。原告认为被告之行为构成严重违约，被告超过合同期限违约违法占用原告房屋应予以腾退，并向原告支付实际腾退之日的房屋占用费，原告特此诉至法院：1、要求被告依法腾退其占用的位于北京市xx区xx路xx仓库宿舍x门x层x侧居室2间、厨房1间并返还原告；2、要求被告支付自2008年2月1日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋占用费，按每月300元标准计算。
被告辩称：根据北京市拆迁管理办法第87号文件第28条明确规定，拆迁期间直属公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。被告于1993年7月大学毕业后分到中国科学器材进出口总公司出口部工作，一直到2007年因生育二胎被公司辞退。被告在原告处工作14年多，在职期间1998年参加了公司最后一次分房，当时分到五孔桥合住房一处，但因为原住户不腾退，被告又面临生育第一个孩子急需解决住房，经申请，公司为被告调到xx仓库宿舍x门x层x侧，并根据国家等有关规定与被告签订了《中央国家机关公有住宅租赁合同》，因此，涉案房屋属于被告的福利分房，该合同并未废止。被告在职期间，正因为享受了福利分房政策，所以从未享受过住房补贴，公司在最后一次福利分房后，一直允诺给未分到住房和住房未达标的职工发放住房补贴，但是一直未能兑现。按照当时规定，被告已经是正科级，可以享受80平米住房，但原告一直没有兑现，被告曾到法院起诉，法院认为这不属于法院管辖。公司在1998年之后为新入职的员工每月发放500元的住房补贴，被告早在1993年入职，因分得住房，故从未能享受此住房补贴，直到被告被辞退也未能领到该补贴。此外，本案是租赁合同纠纷，诉请不应该是返还，应该是解除合同或者继续履行合同。原告要求被告支付费用的请求违反中央国家机关公有住宅租赁协议的收费标准，应当参照2000年的公有住宅租赁合同确定，且租金已经超过诉讼时效，原告是默许被告在此承租房屋，不同意原告的诉讼请求。原告所属内容不属实，被告当时不是离职，也没有离职申请和领导批示，只是当时生二胎原因，公司给停职了。2007年双方签订的租赁协议，被告认为和2000年的协议是一致的，是国家机关公有住宅租赁合同的延续，该协议是违反法律规定的。协议上没有租赁期限，被告认为是无限期的。自1998年开始，被告在该房屋内居住直到2013年原告发函前，原告从未要求被告腾退房屋，只是在2013年房屋拆迁，2013年5月以来，原告多次派人与被告协商腾退xx仓库住房问题，并答应给予被告10万元的经济补偿，被告认为该住房属于公司的福利分房，是本人劳动收入的一部分，坚决不同意腾退，不同意交房。
经审理查明：被告曾系中国科学器材进出口总公司职工；被告与中国科学器材进出口总公司曾于1997年12月26日签订了《中国科学器材进出口总公司劳动合同书》，约定被告同意根据中国科学器材进出口总公司经营和工作需要，安排被告的工作和岗位等，该合同约定的终止时间为2002年12月26日，后又于2006年12月26日续签至2007年12月26日。
中国科学器材进出口总公司系北京市朝阳区大屯路甲七号（121库）国有土地使用权人和该地上房屋（建筑面积4750.30平方米）所有权人。2000年，该公司（甲方）与被告（乙方）就位于北京市xx区xx路xx库房屋（砖混楼，使用面积36.92平方米，居室2间）签订了《中央国家机关公有住宅租赁合同》，约定租用期限为2000年1月至2001年12月，月租金73.84元，该合同七条约定乙方如发生变更（出国定居、调出、死亡等）时，本合同即中止（公派出国人员不在内）。原同住者如要求继续承租，须经甲方同意，并按甲方的有关规定重新签订租赁合同，否则按本合同的第六条处理。原甲方如发生变动，乙方应按规定与新的甲方重新签订租赁合同。
2007年，被告因生育二胎违反计划生育政策离开中国科学器材进出口总公司，中国科学器材进出口总公司后停发被告工资，并于2007年3月起停止为被告交纳生育、工伤等社会保险。2007年2月1日，就上述《中央国家机关公有住宅租赁合同》所涉房屋，中国科学器材进出口公司（甲方）与被告（乙方）签订了《租房协议》，第一条约定甲方同意将中国科学器材进出口总公司产权房xx区xx路xx仓库宿舍东门二层东侧其中居室2间，厨房1间。使用面积36.92平方米，（含公用面积）租给乙方（被告）居住（下称涉案房屋）。第二条约定：承租期自2007年2月1日起至2007／2008年【原、被告双方就此存在争议】1月31日，合同期满后不再展期，租金为每月300元。第七条约定因城市建设等原因，乙方承租的房屋须腾让时，须根据甲方通知的要求积极腾退，不得擅自将房屋交与他方，否则甲方有权终止本协议。第十条约定承租期满时，乙方应及时搬出。逾期不搬，甲方将乙方收回该产权房屋。
签订上述《租房协议》后，涉案房屋仍由被告租用。自2007年2月1日起，被告按每月300元标准向中国科学器材进出口总公司支付租金至2008年1月31日。此后，被告未再向中国科学器材进出口总公司支付房租。至今，涉案房屋仍由被告占用。
2010年，中国科学器材进出口总公司更名为中国科学器材公司即原告。
2013年4月、8月，就涉案房屋，原告向被告发送了律师函、通知，称《租房协议》于2008年1月31日即已到期，要求被告限期将其租住的xx仓库宿舍x门x层x侧其中居室2间、厨房1间物品搬离，腾空房屋。2013年9月5日，被告出具《声明》一份，称本人到任何时候不放弃对xx仓库宿舍x门x层x侧两居室及厨房内的物品的所有权。如果由于贵公司或贵司委托的单位的行为造成本人的私人物品的丢失或毁损，本人将保留追究相关人员和单位法律责任的权利。后因双方就涉案房屋租赁腾退问题而引发本案诉讼，原告于2013年9月16日诉至本院。
庭审中，双方争议的主要问题：1、涉案房屋性质及后续腾退问题。原告认为双方于2007年签订《租房协议》，双方就涉案房屋形成租赁关系，该关系适用合同法的相关规定，租期届满后被告即应予腾退。就此，原告提交了《关于计划生育工作的规定》以及《东华门街道计划生育管理责任书》、《住房管理办法（试行）》、书面证言并申请证人柳×出庭作证等，证明因被告怀孕二胎违反计划生育规定从原告处自动离职，被告离职后已不是公房出租的适格主体，因被告离职时称退房有困难，所以原告才与被告签订了《租房协议》。被告对计划生育等规定认可，认为其已受到相应处罚，不应再被剥夺居住权；对住房管理办法认为是单位内部规定，对被告不具有法律效力；对证人证言真实性不认可。被告认为涉案房屋系福利分房，双方之间应适用《中央国家机关公有住宅租赁》的相关规定且之前原告从未要求被告交房，后系因拆迁才要求其腾退，被告提交了《中央国家机关公有住宅租赁》合同复印件、证人证言，证明涉案房屋系福利分房；原告认可确实与被告签订过公有住宅租赁合同，但之后因被告离职没有续签；对书面证词真实性不认可。被告提交了《北京市机关事业单位住房分配货币化政策问题》，认为原告应给予被告差额的住房补贴，原告对此不予认可，认为不适用该规定。原告提交了北京市国土资源局朝阳分局《关于收储中国科学器材公司大屯路甲七号仓库国有土地属于政府收回土地使用权行为的批复》，证明该行为属于政府收回土地行为，被告认为该批复不能证明原告之证明目的。2、租房协议时间，被告提交了《租房协议》，除租赁日期外，其他内容与原告提交的《租房协议》相同。双方提交的《租房协议》上除签名及日期外为手写外，其他内容均为打印。原告提交的《租房协议中》所载承租期为自2007年2月1日至2008年1月31日，其中2008有手写涂改痕迹；被告提交的《租房协议》所载承租期为自2007年2月1日至2007年1月31日。就此，原告认为当时因单位人员打印错误，发现错误后只对自己手中的合同进行了更改，否则合同日期本身是矛盾的，而且实际履行中被告也是租金只交纳至2008年1月31日。被告认为没有租赁时间约定，之所以2008年2月起没交纳租金是因为收取数额不合理。
上述事实有当事人陈述、《租房协议》等相关证据在案佐证。
本院认为：据已查明事实，被告曾系原告单位职工，双方曾就涉案房屋签订过《中央国家机关公有住宅租赁合同》，2007年被告因为生育二胎违反国家计划生育政策自原告处离职，根据《中央国家机关公有住宅租赁合同》第七条约定，被告如发生变更（出国定居、调出、死亡等）时，合同即中止（公派出国人员不在内）。原同住者如要求继续承租，须经原告同意，并按原告的有关规定重新签订租赁合同；而双方此后就涉案房屋并未续签《中央国家机关公有住宅租赁合同》而是重新签订了《租房协议》，故双方原签订的《中央国家机关公有住宅租赁合同》于被告离职时终止。原、被告双方于2007年2月1日就涉案房屋签订之《租房协议》，被告辩称被迫调离、协议违法，但是，被告作为完全民事行为能力人对自己的行为以及行为可能产生后果应有清晰的判断能力，被告当时仍坚持自身之行为，那么对该行为产生的后果也应有相应的承担；此外双方签订上述《租房协议》后，在该协议实际履行过程中，被告亦按照协议约定的租金标准向原告支付租金并支付至2008年1月底，故综合表明，《租房协议》应系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方就涉案房屋租赁形成平等合法的租赁法律关系，且该法律关系应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。关于协议约定之租赁期限，被告虽辩称系无期限合同，但是从协议文字上看，如果如字面所述，期限为自2007年2月1日至2007年1月31日，该表述是前后矛盾的且以此为准该协议是无法执行的，根据双方陈述以及租金的实际履行情况，协议中所载期限截止至2007年1月31日应系笔误，《租房协议》之租赁期限实应截止至2008年1月31日，故对被告之抗辩，本院不予采信，对原告之主张，本院予以确认。2008年1月31日双方签订之《租房协议》租期届满，被告应返还租赁物，但此后被告仍继续占用涉案房屋，被告辩称自2008年直至2013年原告发函前、原告从未要求其腾退房屋，就此原告亦未提供证据证明2013年发函前对被告继续租用涉案房屋有异议，根据合同法的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故双方于2008年1月31日租期届满后形成不定期租赁关系。原告于2013年4月、8月已分别向被告发送文件对被告继续占用涉案房屋提出异议并要求被告限期搬离腾空，结合上述法律规定，原告可以随时要求与被告解除租赁合同且原告给予了被告合理期限腾退，故双方之间的租赁关系已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告作为出租人要求被告腾退涉案房屋并予以返还，合法有据，本院予以支持，被告以系福利分房、拆迁等为由拒绝腾退，于法无据，本院不予采信。原告主张被告应按照租房协议约定标准支付自2008年2月1日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋占用费，被告辩称该请求已超过诉讼时效，就此原告未提供证据证明起诉前曾向被告催收过该费用，故根据合同约定并根据民法通则第一百三十六条规定，对起诉之日前一年至被告实际腾退之日止房租及房屋占用费，本院予以支持，其他部分费用，本院不予支持。此外，原告称为促使涉案房屋尽快腾退同意自愿支付被告不超过20万元数额的款项，本院不持异议。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、二百三十五条、二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：
一、被告李xx于本判决生效之日起七日内腾退位于北京市xx区xx路xx号仓库宿舍楼x门x层x侧居室二间、厨房一间，并将上述房屋返还原告中国科学器材公司。
二、被告李xx于本判决生效之日起七日内按每月三百元标准向原告中国科学器材公司支付自二О一二年九月十七日至被告李xx实际腾退之日止的房租和占用费。
三、原告中国科学器材公司于本判决生效之日起七日内支付被告李xx二十万元。
四、驳回原告中国科学器材公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费一百八十六元，由被告李xx负担（原告已交纳，被告于本判决生效之日起七日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 杨 静
人民陪审员 李德良
人民陪审员 刘军社
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 柳 叶