广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第704号
上诉人（原审原告）：吕凤。
委托代理人：肖体勇，广东商达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴高容。
委托代理人：葛金波，广东瑞丰律师事务所律师。
原审第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司。
法定代表人：杜艳花。
上诉人吕凤因与上诉人吴高容、原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第1043号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吕凤在一审中的诉讼请求为：1、解除双方2013年9月12日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、吴高容协助吕凤解除资金监管；3、吴高容退回吕凤购房定金2万元；4、吴高容支付吕凤违约金18万元；5、诉讼费由吴高容承担。
原审法院审理查明并认定：双方有争议的事项为以下第一项、第八项、第九项、第十项，其他事项双方无争议。
一、签订合同的时间、地点、方式：2013年9月12日，吕凤、吴高容双方在家家顺公司处签订了书面的《二手房买卖及居间服务合同》。吴高容主张《二手房买卖及居间服务合同》所涉房产为吴高容与其妻子的夫妻共同财产，未征得其妻子同意，涉案《二手房买卖及居间服务合同》属于无效合同。吕凤主张涉案房产登记权利人为吴高容，吕凤作为善意第三人，有充分理由相信吴高容有完整的处分权，且有无处分权并不影响合同的效力，因此涉案合同合法有效。对此，原审法院认为，涉案交易房地产登记所有权人为吴高容，且吴高容对合同交易标的物是否有处分权不影响合同效力，吕凤、吴高容及家家顺公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，吕凤、吴高容双方均应全面遵照履行合同约定的义务。吴高容关于《二手房买卖及居间服务合同》应属无效的主张，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。
二、合同约定的标的物、价款：某花园五栋704号房产，房产证号为50××92，建筑面积为70.65㎡，用途为住宅。合同价款为90万元。
三、合同约定的定金支付时间、方式：吕凤在签订合同时向吴高容支付定金20，000元。
四、合同约定的办理资金监管、按揭贷款和支付首期款的时间、方式：吕凤须于2013年9月27日之前将除定金之外的首期款25万元支付至吕凤、吴高容双方约定的监管账户。吴高容须依吕凤或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。吕凤须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续。
五、合同约定赎楼时间、方式：涉案房地产没有设定抵押，吴高容对涉案房地产享有完全的处分权。
六、递件过户的时间、条件：银行出具贷款承诺函、吴高容赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起三日内，吕凤、吴高容双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户手续。
六、合同约定的解除条件和违约责任：吕凤、吴高容双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20％的违约金或承担定金罚则。
七、合同定金的支付情况：吕凤依约按时足额向吴高容支付了定金20，000元。吴高容已于2013年11月17日将定金2万元退还给了吕凤。吕凤关于要求吴高容返还定金2万元的诉讼请求没有事实依据，原审法院不予支持。
八、资金监管办理、按揭贷款办理和合同价款支付情况：2013年9月26日，吕凤在北京银行深圳分行开立了62×××80账户，并于当天存入33万元，吕凤、吴高容双方办理了资金监管，资金监管账户为吕凤的上述账户，2013年10月11日，A公司深圳分行出具了《个人购房按揭贷款承诺书》，承诺向吕凤发放贷款55万元。但双方对于办理资金监管的时间存在争议，吕凤提供一份未注明时间的《二手房交易资金监管协议》，主张双方办理资金监管的时间为2013年9月26日，并在原审庭审中增加要求吴高容配合吕凤办理解除资金监管的诉讼请求；吴高容提供一份注明时间的《二手房交易资金监管协议》，主张办理资金监管的时间为2013年9月30日，并称吕凤已构成违约。原审法院认为，吕凤在2013年9月26日开立账户，并存入首期款，吕凤、吴高容双方已经办理资金监管，且吕凤已取得银行贷款承诺，吕凤已全面履行了义务，并不存在导致交易无法进行的违约行为，吴高容的上述主张没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。关于吕凤要求吴高容配合办理解除资金监管的诉讼请求。原审法院认为，《二手房交易资金监管协议》明确约定在递件过户前中止涉案房地产交易的，吕凤、吴高容双方应共同签署并向A公司深圳分行提交《二手房交易资金监管终止确认书》。现涉案交易在办理递件过户前已中止，吴高容应当配合吕凤解除资金监管，吕凤的该项诉讼请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。
九、递件过户办理情况：双方并未办理递件过户，吕凤主张因房价上涨，吴高容在吕凤取得银行贷款承诺后不同意办理递件过户；吴高容主张吕凤在办理资金监管时已构成违约，所以吴高容才没有办理递件过户手续；家家顺公司称吴高容在吕凤取得银行贷款承诺后想加价，但双方没有达成一致意见。原审法院认为，吕凤已经按照合同约定支付了首期款，并取得银行足额的贷款承诺，吕凤已全面履行了义务，吴高容应当配合吕凤办理递件过户手续。吴高容主张吕凤违约在先，故不办理递件过户手续的主张没有事实依据，原审法院不予支持。吴高容的行为已经导致交易无法继续进行，已构成根本违约。
十、合同解除和违约责任问题：吴高容已构成根本违约，吕凤有权解除合同，并有权按照合同约定选择要求吴高容支付违约金或双倍返还定金，吕凤选择要求吴高容支付违约金的诉讼请求有法律和事实依据，原审法院予以支持，但吴高容主张的违约金数额过高，原审法院酌定为9万元。根据《中华人民共和国合同法》关于合同解除的相关规定，解除合同通知到达对方时合同解除。原审法院于2013年11月28日将含有吕凤解除合同意思表示的起诉状送达给吴高容，涉案房地产买卖合同已于吴高容收到起诉状时解除。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、确认吕凤、吴高容及家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》已于2013年11月28日解除；二、吴高容应于判决生效之日起十日内配合吕凤解除吕凤在A公司深圳分行62×××80账户的资金监管；三、吴高容应于判决生效之日起十日内支付吕凤违约金9万元；四、驳回吕凤的其他诉讼请求。一审受理费2150元，由吕凤负担1150元、吴高容负担1000元。
上诉人吕凤、上诉人吴高容均不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人吕凤上诉请求：1、吴高容在一审判决的基础上增加支付吕凤违约金9万元；2、诉讼费由吴高容承担。事实与理由：一审认定吴高容已构成根本违约，但只判决支付10%的违约金明显过少，尚不足以制裁吴高容恶意违约行为，吕凤为购买涉案房产，花费大量人力物力，将首期款33万元监管在银行，到现在也不能取出来，利息没有。根据深圳市场房产行情，涉案房产已经涨到1.5万元每平方米，仅此项吕凤损失21万元（根据深圳房产市场行情，二手房价格上涨超过20%）。由于首期款监管在银行，无钱购买其他房产，而随着房价的节节攀升，以后购买又要付出高额代价，所以按照20%予以赔偿才能弥补吕凤的损失。吕凤认为吴高容在一审中并未主张违约金过高，一审主动调整于法不符。合同法并未对违约金的数额作出禁止性规定，法不禁止即为自由，当事人对违约金的约定只要是真实意思表示，就应合法有效。违约金的补偿性的同时也赋予了合同当事人向法院或仲裁机构请求调整的权利，但是这种调整是有条件的，前提条件是当事人要提出申请，调整的依据就是违约金约定低于或过分高于造成的损失。当事人应当以反诉或抗辩的形式行使该权利。因此一审主动予以降低违约金错误。
上诉人吴高容上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认吕凤在房屋买卖合同纠纷中根本违约；3、请求依法改判吴高容不需向吕凤支付违约金。事实与理由：一、2013年9月12日吴高容与吕凤签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第七条第2款第（1）项规定，吕凤应于2013年9月27日前将除定金外的首期款支付至监管账户并与吴高容签署资金监管协议。而吕凤与吴高容签署《二手房交易资金监管协议》的时间却为2013年9月30日，吕凤已违约，当时吴高容已明确告知吕凤其违约的事实，并表示要求终止双方的买卖合同，由吕凤承担违约责任，吕凤不愿承担，双方才发生了争议，因此是由于吕凤违约，才导致合同无法履行，违约责任应由吕凤承担。二、即使吴高容负有违约责任，吕凤要求支付18万元的违约金也于法无据，显著过高的。吕凤仅支付了2万元的定金，并未再支付其他费用，且吴高容已及时将定金返还给了吕凤，即使吴高容违约，吕凤的财产损失也远没有本案房产成交价20%即18万元那么多。吴高容已于2013年1月25日将该房产出租给案外人，案外人已使用了该房产的学位，对此吕凤及家家顺公司均知晓。因此，不存在吕凤所称购房目的为小孩读书及在购房过程中花费大量人力物力之说。吴高容认为即使吴高容违约，吕凤要求支付成交价20%的违约金也是显著过高，法院应按照定金罚则判定违约责任。
原审第三人家家顺公司未作答辩。
本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原审法院认定双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示、合法有效正确，本院予以确认。根据合同约定，吴高容应在银行出具贷款承诺函后三个工作日内办理递件过户手续，吴高容没有提供证据证明其已按约完成了该义务，原审法院认定其构成根本违约并无不当，本院予以确认。吴高容主张吕凤于2013年9月30日才办理资金监管手续，违约在先，本院认为，即使吴高容该主张为真，由于双方于2013年9月30日签订的《二手房交易资金监管协议》视为双方就资金监管手续办理时间达成新的意思表示，吕凤于2013年9月30日办理资金监管手续符合双方意思表示，并不构成违约，故吴高容该主张理据不足，本院不予支持。关于违约责任的认定，依照合同约定，吴高容作为涉案房产的出卖人，构成违约时，作为买受人的吕凤，有权请求对方支付违约金。双方约定的违约金为房屋交易价的20%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。在本案中，吴高容主张其不构成违约，无需向吕凤支付违约金，该主张可视为在人民法院认定其违约的情形下要求调整违约金的请求，原审法院参照合同约定、结合合同履行情况、当事人过错等因素酌情判定其承担90000元的违约金有法律依据，本院予以确认。考虑到违约金调整属于一审法院依法行使自由裁量权范畴，该调整无明显不当，本院二审不再予以调整。
综上，吕凤与吴高容的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元，由上诉人吕凤和上诉人吴高容按各自预缴数额负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。