山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终2265号
上诉人（原审被告）：被告：张克兴，男，1949年11月18日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。
上诉人（原审被告）：张克深，男，1960年7月21日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。
上诉人（原审被告）：郑振卫，男，1970年11月29日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。
三上诉人共同委托代理人：赵起田，龙口市新嘉街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：柳圣先，男，1962年11月9日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。
委托代理人：姚大维，山东崇真律师事务所律师。
上诉人张克兴、张克深、郑振卫因土地租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2014）龙新民初字第517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。三上诉人及其委托代理人赵起田、被上诉人的委托代理人姚在维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柳圣先向法院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告签订的土地租赁合同，被告返还原告租金19500元并赔偿原告损失11400元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月26日，原告与被告签订了土地租赁合同，原告租赁被告位于龙口市新嘉街道庄子村养殖场院内西北角南北10米、东西20米的土地，租期10年，租金共3万元，在签订合同时原告交付租金2万元。当时签订合同时，被告并没有说明实际的使用范围，仅仅告诉原告养殖场的西南角的闲置土地及房屋都可以使用。并没有明确四至。2014年9月，因被告与养殖场南邻居于登波有纠纷，现原告南侧约3米宽的土地无法使用。另外，被告对涉案土地没有实际使用权，无权将土地出租。因此，原被告之间签订的土地租赁合同无法实现合同目的，故请求解除原被告之间的租赁合同，要求法院依法判决。
被告张克兴、张克深、郑振卫辩称：不同意原告的诉讼请求。原告诉称的原被告在2014年6月26日签订了土地租赁合同，原告租用被告的位于龙口市新嘉街道庄子村养殖场院内西南角南北十米、东西二十米的土地，租赁期为十年，租金30000元。在签订合同时原告交付租金20000元，这是事实。而原告诉称，2014年9月，因被告与南邻于登波有土地纠纷，现原告南侧的约50平米无法使用，这不是事实。一、被告将院内南北十米、东西二十米的土地租给原告使用，被告的院内南边即从被告的房南墙以东西方向一齐为界，与南邻于登波无土地使用纠纷。二、原告租用被告土地后，原告自行与南邻于登波协商使用于登波的土地，他们之间开始协商的由原告付给于登波2000元的土地使用费，但两家始终未达成协议。原告与于登波协商使用于登波的土地打井使用，与被告无任何关系。三、被告与原告于2014年6月26日签订了土地租赁合同，原告已交付了20000元的租金，因原告将围墙及房屋、厕所拆除、增建、改建，同时，将姜井填平，砍伐了树木，正常履行合同至今。四、原告请求退还租金和赔偿损失，无任何理由，被告未违约，被告依照合同约定，已将合同标的物移交原告使用2月零18天。这有力的证明了被告将土地租给了原告使用，因此，被告不同意解除合同，不承担原告的任何经济损失，不退还租金，应继续履行合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原被告签订的土地租赁合同一份、庄子村委与刘振光土地租赁合同一份、被告郑振卫、张克兴、张克深与刘振光的合租协议一份、龙口市新嘉街道庄子村村委出具的证据一份、勘验笔录一份、照片、本院对于登波的调查笔录一份，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：被告当庭向法院提交了龙口市新嘉街道庄子村村委出具的证据，用以证明被告对该土地有使用权和转租权。原告对该证据真实性予以认可，但认为该证据仅证明刘振光在庄子村承包的土地可以转租，但并未证明被告可以转租的事实，该证据与本案无关。法院结合庄子村委与刘振光土地租赁合同、三被告与刘振光的合租协议综合分析，认定三被告是与刘振光合伙租赁，后刘振光自愿退出合伙，三被告对该土地有使用权和转租权。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：2014年6月26日，原告与三被告签订了土地租赁合同，原告租赁被告位于龙口市新嘉街道庄子村养殖场院内西北角南北10米、东西20米的土地，用于经营车辆维修、电气焊等。合同约定，租期10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止，租金共3万元，签订合同时原告交付给被告租金2万元，余款于2019年7月1日前付清。合同签订后，原告即付给三被告租金2万元，原告即对土地进行修整，进驻经营。在经营期间，原告未征得被告同意，在南邻居于登波房后打水井一眼。原告在经营至2014年9月25日，因于登波不让原告继续使用其房后3米土地，致使原告无通道而无法继续经营，原告未通知被告即自行搬出，不再使用该租赁土地，闲置至今。
原审法院认为，针对原被告双方诉辩的事实，当事人争议的焦点是原被告双方的土地租赁合同是否应当解除以及有无过错、损失如何承担。一、原告租赁被告土地用于经营，必须要有能够满足经营的通道，没有通道，就无法经营，无法经营就不能租赁使用该土地，这是众所周知的常识。因南邻居于登波不让原告继续使用其房后3米土地，致使原告没有可以满足经营的通道，原告已无法继续经营，原告才搬出，将土地闲置至今，合同实际已无法继续履行，应予以解除。
二、造成于登波不让原告继续使用其房后3米土地，致使合同无法继续履行是哪方的过错。这就要从原被告在签订合同前，对于登波房后的3米土地如何利用，是怎么与于登波协商的加以分析。案外人于登波向本院证实，“其作为三被告的南邻居，被告要将这块土地租给原告是知情的。三被告曾跟我说，我房后这个夹道也不用，给我一块租出去，好往外走道，一共给我2000元，就冲着他们三人办行了，我就同意了。以后他们把地方租出去二、三个月，也不给我钱，也没有什么说法。以后我老婆碰到张克兴，就问他要钱，他说等他们三个人凑一块商议一下，又没有信了。我就告诉柳圣先，给他一周时间倒出来，我就用石棉瓦将界线隔了起来，柳圣先就没有地方走道了。”通过于登波所证明的事实可以看出，三被告是事先在征得于登波的同意并承诺给2000元租金后，才将自有的土地和于登波房后3米土地租给原告使用，之后，三被告未向于登波兑现承诺给付2000元租金，于登波在向被告索要后，被告又相互推诿，未采取积极主动行为来协调处理，这才使于登波在未达到自己目的和未得到承诺兑现后反悔，向原告索回了3米土地使用权。三被告对此有明显过错，应承担过错责任。
三、原告在合同履行过程中，在于登波向其主张索回3米土地时，未及时主动与被告协商如何与于登波协调处理，继续争取使用于登波土地，而是未通知被告，就搬出租赁的土地，致使损失进一步扩大，其这一做法欠妥，对合同不能继续履行也有一定过错。
四、对于因解除合同，原告已交租金和原告损失的处理。被告辩称原告未通知被告即搬离，不应退还租金。因不能继续履行合同的过错在被告，被告应退还在其知道原告已搬离之日起之后的租金，即法院认定其于2014年9月28日接到本案诉状之日知道。按照合同约定租金10年共3万元，平均到每天为8.22元，自2014年7月1日起至2014年9月28日止，原告共使用90天，计739.80元。三被告应退还给原告租金19260.20元。因原告在履行合同中也有过错，原告的各项损失应由其自行承担。
综上所述，原告要求解除原被告签订的土地租赁合同，被告返还原告租金，理由正当，法院予以支持，但其要求被告赔偿原告损失11400元，理由不当，法院不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除原告柳圣先与被告张克兴、张克深、郑振卫签订的土地租赁合同。二、被告张克兴、张克深、郑振卫于判决生效之日起十日内退还原告柳圣先租金19260.20元。三、驳回原告柳圣先的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费673元，由原告柳圣先负担336.50元、三被告负担336.50元。
宣判后，上诉人张克兴、张克深、郑振卫不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人于2014年6月26日签订土地租赁合同，约定被上诉人租用上诉人位于龙口市新嘉街道庄子村养殖厂院内西南角，南北10米，东西20米，共计200平方的土地，租期10年，上诉人已按合同约定如数将土地交给被上诉人使用，已履行了租赁合同义务。于登波房后3米夹道不在出租范围内，与上诉人无丝毫关系，被上诉人需利用于登波房后三米夹道，上诉人曾出面协调过，由被上诉人出资2000元交给于登波作为使用三米夹道的费用，被上诉人一直拖欠不交，又擅自在于登波三米夹道内打井强行使用，与于登波发生了纠纷，于登波就用石棉瓦将三米夹道封闭。纠纷发生后，被上诉人既不通知上诉人协商解决，又不主动与于登波沟通，而是以此为借口放弃经营，另选地点，被上诉人请求解除合同完全是错误的。被上诉人应继续履行合同，并按合同约定继续交付未交的10000元租金。一审法院判决解除租赁合同是完全错误的，没有法律依据，请求二审法院查清事实，依法撤销一审判决或改判。
被上诉人柳圣先二审庭审答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，判决公平合理，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院查明的事实与原审法院查明事实一致。本案双方当事人争议的焦点问题是：双方当事人签订的租赁合同应否继续履行，如果不能履行，责任如何划分。
二审庭审中，被上诉人陈述于登波将其房后三米用石棉瓦圈起后，对被上诉人经营的影响是：被上诉人打的一眼井被圈占不能使用；大车进不来无法经营；被圈占的部分是被上诉人租赁土地的一部分，租赁标的少了一块，上诉人履行合同不完整，影响租赁标的的使用效果。
本院认为，2014年6月26日，被上诉与三上诉人签订土地租赁合同，约定被上诉人租赁上诉人位于龙口市新嘉街道庄子村养殖场院内西北角南北10米、东西20米的土地，用于经营车辆维修、电气焊等，租期10年，租金30000元；合同签订后，上诉人交付被上诉人土地，被上诉人交付租金20000元；2014年9月25日，因被上诉人不能继续使用案外人于登波房后三米夹道，被上诉人搬离租赁土地；被上诉人要求上诉人返还部分租金并赔偿损失，形成本案。上述事实清楚，证据充分，应予认定。上诉人主张租金不予退还，合同继续履行的理由是：被上诉人擅自不履行合同。被上诉人主张解除双方签订的租赁合同的理由是：于登波将其房后三米用石棉瓦圈起后，被上诉人打的一眼井被圈占不能使用；大车进不来无法经营；被上诉人租赁土地的减少一部分，影响租赁标的的使用效果。通过原审法院的庭审及现场勘验、二审双方当事人陈述理由，应当认定于登波房后三米夹道，并不包含在双方当事人的租赁合同范围内，故被上诉人主张于登波圈起该土地后，被上诉人租赁上诉人土地合同减少面积，理由不当；被上诉人在租赁合同范围外的土地打一眼井不能使用，系被上诉人未支付该土地使用费，以及上诉人未协调好该土地的使用情况，两个原因共同造成的，双方当事人均只主张对方的单方责任，理由不当；经查，于登波房后三米夹道并不是被上诉人唯一通道，租赁范围内存在其他通道可以正常通行，被上诉人主张三米夹道被圈起后大车进不来无法经营，证据不足。综上，应认定双方在租赁合同不能继续履行既有上诉人未协调好于登波房后三米夹道使用问题，形成纠纷，亦有被上诉人扩大该影响因素，未积极解决擅自搬离的问题，是双方责任，故被上诉人仅扣除正常使用土地的占用费，而主张上诉人返还其余租金，理由不充分，被上诉人亦应当承担不履行合同的相应责任。上诉人协调不好于登波房后三米夹道的使用问题，形成纠纷，而主张被上诉人应当继续履行合同，理由不当，本院亦不予支持。原审法院确定被上诉人承担自2014年7月1日至2014年9月28日止的使用费用是正确的，应予维持。但剩余19260.2元租金，双方当事人因均对租赁合同不能履行存在过错，应当各自承担50%的责任，即9630.1元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省龙口市人民法院（2014）龙新民初字第517号民事判决第一项、第三项；
二、变更山东省龙口市人民法院（2014）龙新民初字第517号民事判决第二项为“上诉人张克兴、张克深、郑振卫于判决生效之日起10日内退还被上诉人柳圣先租金9630.1元。”
如果上诉人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一案件受理费673元，二审案件受理费300元，合计973元，由上诉人张克兴、张克深、郑振卫负担486.5元，被上诉人柳圣先承担486.5元。
本判决为终审判决。
审判长 曹红岩
审判员 付景波
审判员 徐怀育
二〇一七年六月二十一日
书记员 田欣琦