南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民初字第1572号
原告（反诉被告）南京金飞龙旧机动车交易市场有限公司，住所地南京市雨花台区软件大道玉兰路86号。
法定代表人王世玉，南京金飞龙旧机动车交易市场有限公司总经理。
委托代理人晏德熙，江苏国成律师事务所律师。
委托代理人王皓，江苏国成律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京汇贸汽车销售有限公司，住所地南京市雨花台区玉兰路88号。
法定代表人潘正彬，南京汇贸汽车销售有限公司总经理。
委托代理人邓风，江苏君泊律师事务所律师。
委托代理人李思渊，江苏君泊律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京金飞龙旧机动车交易市场有限公司（以下简称金飞龙公司）与被告（反诉原告）南京汇贸汽车销售有限公司（以下简称汇贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员陈波担任审判长，人民陪审员郭素琴、陈国琴组成合议庭公开开庭审理。原告（反诉被告）金飞龙公司委托代理人晏德熙、被告（反诉原告）南京汇贸公司委托代理人李思渊、邓风到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金飞龙公司（反诉被告）诉称，2012年3月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于南京市雨花台区软件大道玉兰路86号-01幢商铺一楼出租给被告使用，租赁面积为1200平米，租金标准为80万元／年，第二年增长10%，第三年增长20%，总增长不超过20%，租金半年支付一次。本合同租赁期限为3年零1个月，其中2012年3月18日至2012年4月18日为免租装修期，自2012年4月18日至2015年4月18日为计租期。合同签订后，原告按约交付房屋，被告亦对租赁房屋进行装修并使用。但被告在租赁期间只向原告支付了第一次租金40万元，剩余租金、水电费及物业费均未使用，原告多次催要无果。现由于租赁房屋规划搬迁，被告已于2013年8月17日搬离该房屋。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即支付拖欠原告租金暂定693333.33元（其中2012年10月18日至2013年4月17日租金40万元，2013年4月18日至2013年8月17日租金293333.33万元）；3、被告立即向原告支付使用承租房屋产生的水、电及卫生等费用，共计20491.20元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）汇贸公司辩称，因本诉原告的原因，本诉被告已经在反诉中要求本诉原告承担违约责任，依合同8.4条约定，本诉被告方有权解除合同要求返还已经支付的租金，并由本诉原告方赔偿已经投入的装修费用，因此本诉原告的诉讼请求，事实与理由均不能成立。2010年3月18日本诉被告与本诉原告签订租赁合同，约定租期是3年，并且承诺在租期内保证本诉被告能够合法正常使用本案的租赁标的，然而在合同签订并且履行半年后，被告得知本案的标的房屋要进行拆迁，经事后查询本诉原告在2011年11月就在雨花法院就本案的标的被诉讼，并且败诉，其结果是要求限期拆迁搬离本案的标的范围，因此，本诉被告认为由于本诉原告的原因在签约时就隐瞒了其已经无权就本案标的进行出租的事实，从而导致本诉被告根本无法按约合法正常使用相应的房屋，从而导致租赁合同无法履行，致使本诉被告的合同目的无法实现，造成被告巨大的经济损失，希望法庭依法核查以后能够作出公正的处理。
被告（反诉原告）汇贸公司诉称，反诉被告隐瞒了土地租赁使用权已经到期、面临搬迁的事实，反诉原告未能合法使用土地所租房屋及场地；依照房屋租赁合同之约定，反诉原告有权解除合同。2012年3月18日，反诉被告与反诉原告签订房屋租赁合同，合同约定反诉被告将位于南京市雨花台区软件大道玉兰路86号01幢商铺一楼出租给反诉原告，租赁期限为3年，租赁面积为1200平米。合同还约定，反诉被告应当保证反诉原告所租房屋及场地合法使用，否则反诉原告有权解除合同，且反诉被告应当赔偿反诉原告投入的装修费用并返还已支付的租金。2012年11月底，反诉原告收到宁南汽贸区租地企业搬迁工作指挥部限期搬迁通知，反诉被告与南京市土地储备中心（以下简称土地储备中心）签订的土地租赁合同于2010年到期，且土地储备中心不再续签合同。2011年，土地储备中心与反诉被告就土地使用权纠纷一案在南京市雨花台区人民法院审理，法院判决反诉被告拆除土地上建筑、交还土地，该案案号为（2011）雨民初字第411号。我方认为，反诉被告的行为违反了合同约定，反诉原告有权解除合同，为维护反诉原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告2012年3月18日签订的房屋租赁合同；2、反诉被告赔偿反诉原告装修费用615522元；3、反诉被告赔偿反诉原告租金差价50万元；4、反诉被告赔偿反诉原告经营损失68459元；5、本案诉讼费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）金飞龙公司辩称，1、金飞龙公司出租的房屋未取得建设规划许可证，根据法律规定，该合同是无效合同，所以不存在解除合同；2、汇贸公司实际上只进行了一次装修。因为涉案房屋在出租之前，已经对出租房屋进行了装修，所以汇贸公司只装修了一次，且装修金额包工包料共计7万元，所以我们认为是精装修房屋交给汇贸公司，其主张的装修损失61万元没有依据。他们租赁期限为3年，而实际履行期限长达16个月，所以装修损失只能计算20个月残值，共计3.8万元；该合同虽然金飞龙公司有过错，但是汇贸公司作为承租人，明知该房屋没有产权证，仍然与金飞龙公司签署协议，所以汇贸公司过错与金飞龙公司相当，也应当承担相应过错损失；3、我们认为汇贸公司第三项诉请不属于赔偿范围，无效合同产生的赔偿责任系缔约过失责任，租金差价的赔偿基于合同有效，产生的信赖利益损失；当时我们是作为违建房将房屋出租给汇贸公司，所以租金很低；4、关于经营损失没有法律依据，汇贸公司正常经营是否能盈利没有依据。
经审理查明，2012年3月18日金飞龙公司与汇贸公司签订《房屋租赁合同》一份，汇贸公司租赁金飞龙公司座落于雨花台区软件大道玉兰路86号01幢商铺一楼，约定计租期为2012年4月18日至2015年4月18日，租金标准为80万元／年，第二年增长10%，第三年增长20%，总增长不超过20%，租金半年支付一次。合同8.4条约定，金飞龙公司需保证汇贸公司所租房屋及场地的合法使用，否则汇贸公司有权解除合同，要求返还已经支付的租金，并由金飞龙公司赔偿已经投入的装修费用。合同签订后，汇贸公司对租赁场地进行装修改造，共支付了装修费615522元。2012年11月，汇贸公司收到宁南汽贸区租地企业搬迁工作指挥部的搬迁通知，但仍使用承租房屋至2013年8月17日搬离租赁场地。期间汇贸公司共支付了租金40万元，后未再支付租金及水电费等费用。
另查明，金飞龙公司与土地储备中心签订的土地租赁合同于2010年到期，且土地储备中心不再续签合同。2011年，土地储备中心与金飞龙公司就土地使用权纠纷一案在本院审理，本院作出（2011）雨民初字第411号判决书，判令金飞龙公司拆除土地上建筑、交还土地，金飞龙公司后上诉至南京市中级人民法院，后被驳回上诉，维持原判。
再查明，金飞龙公司出租的房屋未办理房屋建设许可证等相关手续。
以上事实，有原、被告提供的协议书、租金支付凭证、无房屋产权情况说明及当事人当庭陈述等证据予以证明。
本院认为，金飞龙公司与汇贸公司之间的租赁合同，因涉案房屋未办理相关的建设许可手续，属无效合同。无效合同产生损失的应根据双方之间的过错责任大小予以分担。
一、关于本诉部分。金飞龙公司主张解除合同，因双方之间的合同为无效合同，不存在解除问题。金飞龙主张租金及使用承租房屋产生的租金、水、电及卫生等费用共计713824.53元。虽然双方之间的合同无效，但汇贸公司实际使用了该房屋，应当缴纳房屋使用费。双方约定的租期为3年，但8个月后汇贸公司即收到搬迁通知，此后汇贸公司虽仍使用一段时间，但与正常租赁相比经营会受到一定影响。因此酌情认定汇贸公司应支付房屋使用费、水、电费等共计55万元。
二、关于反诉部分。双方的租赁合同8.4条约定，金飞龙公司需保证汇贸公司所租房屋及场地的合法使用，在汇贸公司承租8个月后即收到了拆迁通知。同时在双方签订合同前金飞龙公司就已被诉要求拆除土地上建筑、交还土地，且此时一审判决已下达，要求金飞龙公司交还承租土地。在此情形下金飞龙公司仍对外出租房屋，该房屋也未办理相关建设手续，故金飞龙公司应对租赁合同的无效承担主要责任。汇贸公司承租房屋后进行了大量投资，经营的收益一般主要在于后期，由于承租仅8个月后就收到拆迁通知，未能正常使用租赁房屋，不仅收益受限，还产生较大损失，其主张的的损失应根据投入和使用情况予以赔偿。综合汇贸公司的投入、房屋使用等情况，酌情认定金飞龙公司赔偿汇贸公司装修、经营等损失55万元。
综上依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、第一百零九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条、第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定判决如下：
一、南京汇贸汽车销售有限公司于本判决生效后十五日内支付南京金飞龙旧机动车交易市场有限公司房屋使用费55万元。
二、南京金飞龙旧机动车交易市场有限公司于本判决生效后十五日内支付南京汇贸汽车销售有限公司损失55万元。
三、驳回南京金飞龙旧机动车交易市场有限公司的其他本诉请求。
四、驳回南京汇贸汽车销售有限公司的其他反诉请求。
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费10938元，由金飞龙公司负担；反诉受理费10990元，由汇贸公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件本诉受理费10938元，反诉受理费10990元。（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行鼓楼分理处；帐号：10×××76）
审 判 长 陈 波
人民陪审员 郭素琴
人民陪审员 陈国琴
二〇一四年九月十六日
见习书记员 毛 娟