河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第631号
上诉人（原审被告）：河南太圣置业有限公司。
法定代表人：张来正，董事长。
委托代理人：焦江波、闫夏育，河南广文律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审原告）：姚正峰，男，汉族。
委托代理人：张国军、许科飞，河南成昊律师事务所律师。特别授权。
上诉人河南太圣置业有限公司（以下简称太圣公司）因与被上诉人姚正峰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛阳高新技术产业开发区人民法院（2014）洛开民初字第398号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人太圣公司的委托代理人闫夏育，被上诉人姚正峰及委托代理人张国军、许科飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年1月28日原、被告签订《太圣·正泓国际安置特权房源认定协议书》，主要载明：1、出卖人：河南太圣置业有限公司，买受人：姚正峰；2、认定情况，楼宇位置：高新区河洛路三山路交汇处东30米市检察院对面太圣·正泓国际，房源号：2单元20层02户，面积：133.41㎡（最终以房管局实测办证为准）；3、立约定金人民币三万元整；4、房屋总价人民币730000元整，单价5471.85元／㎡；5、规条：（1）本次选房仅针对安置户亲朋好友以及内部员工特权选房，买受人签订本协议，即视为自愿接受本项目目前条件下的选房活动。（2）买受人同意签订本协议时，立即付清上述之立约定金，在本协议签字或盖章生效后，则立约定金不予退还；（3）出卖人须在规定时间内为买受人保留房源，并按照本协议所约定，核算该房源价款。（4）出卖人通知买受人签署《商品房买卖合同》之日起7日内买受人未能向出卖人缴付应交房款和签署《商品房买卖合同》，即视为买受人违约及放弃本协议规定的所有权益，出卖人有权不予退回买受人已缴付的所有费用，并有权将该物品另行出售，无需知会买受人。（5）买受人确保其通讯地址及电话正确无误，如由于买受人原因，导致出卖人联系不到买受人而产生的任何损失，一概责任由买受人负责。（6）本认定协议书一式两份，买受人一份，出卖人一份，双方签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效。本认定协议书的最终解释权归出卖人所有。合同签订当日，原告向被告支付3万元定金。被告在合同上备注：“买受人需于2014年2月28日之前将房款首付30%33万元（含定金）补齐”。2014年3月1日原告又向被告支付房款17万元。被告在合同上备注：“买受人已于2014年3月1日付房款17万元，剩余13万元于2014年4月30日之前补齐”。
庭审中，法庭责令被告于2014年10月21日前将高新区河洛路三山路交汇处东30米市检察院对面太圣·正泓国际的预售许可证及土地使用权证等有关手续提交到法庭，但被告至今仍未按照法庭要求提交。
原审法院认为，原、被告签订的《太圣·正泓国际安置特权房源认定协议书》，明确了出买人名称、买受人名称、房屋位置、房屋面积、房屋价款、立约定金，备注内容上也显示“首付”、“房款”等，被告也实际收取原告部分购房款，原、被告之间已形成房屋买卖合同关系。被告未按照法庭指定的时间提交该争议房屋的房屋预售许可证及土地使用权证等相关手续，依法应承担不利后果，视为其在未取得房屋预售许可证及土地使用权证情况下进行商品房销售。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告与原告签订的《太圣·正泓国际安置特权房源认定协议书》应为无效。被告隐瞒其未取得房屋预售许可证的情况与原告签订商品房买卖合同，依法应赔偿原告因此所遭受的损失。原告主张被告返还20万元购房款的主张依法应予支持。关于原告主张利息，由于原告至2014年3月1日才将20万元房款支付完毕，故依法本院以20万元为基数，自2014年3月1日起按照中国人民银行同期贷款利息计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《城市商品房预售管理办法》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、原告姚正峰与被告河南太圣置业有限公司于2014年1月28日所签订的《太圣·正泓国际安置特权房源认定协议书》无效；二、被告河南太圣置业有限公司于本判决生效后七日内返还原告姚正峰20万元；三、被告河南太圣置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告姚正峰经济损失（以20万元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率从2014年3月1日计算到本判决确认给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍部分债务利息。本案受理费4484元，保全费1520元，合计6004元，由被告河南太圣置业有限公司承担。
宣判后，太圣公司不服原判并向本院提起上诉称，预约合同是出卖人和买受人双方为将来定立作为本约合同的房屋买卖合同所做的约定。根据《认定协议书》第4条、第6条约定，该协议书完全符合预约合同的规定，应为预约合同，而非本约合同，一审认定该协议书为房屋买卖合同是错误的。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当定立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款时间、付款方式；（五）、交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承担；（七）、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事项；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其它事项。该《认定协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应当认定商品房买卖合同。因《认定协议书》是预约合同，而非本约合同，一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条认定《认定协议书无效》，属适用法律错误。综上，一审认定事实、适用法律均错误，请求撤销原判并改判驳回姚正峰的一审诉求，本案一、二审诉讼费由姚正峰负担。
被上诉人姚正峰答辩称，《认定协议书》已经明确买受商品房的名称、具体位置、面积、价格、立约定金，同时也注明了首付款的交付时间，符合商品房买卖合同主要内容。预约合同中买受人的义务是签订商品房买卖合同而非是缴纳房款，因为只有本约合同才确定买受人的交款义务。本案中姚正峰已经按照协议书中的约定支付了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方签订的就是商品房买卖合同。双方为商品房买卖合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人在没有取得预售许可证的情况下应当认定合同是无效的，合同无效的后果就是应当返还已经支付的房款。请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，根据法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案姚正峰与太圣公司签订的《太圣·正泓国际安置特权房源认定协议书》，明确了出卖人名称、买受人名称、房屋位置、房屋面积、房屋价款、立约定金，备注内容上也显示“首付”、“房款”等，太圣公司也实际收取姚正峰部分购房款。故一审认定姚正峰与太圣公司之间已形成房屋买卖合同关系，并无不妥。太圣公司一、二审均未提交其取得商品房预售许可证明，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《太圣·正泓国际安置特权房源认定协议书》应为无效。故太圣公司上诉称，《太圣·正泓国际安置特权房源认定协议书》是预约合同，不应认定商品房买卖合同，该预约合同合法有效，其不应承担合同无效责任，依据不足，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4484元，由上诉人河南太圣置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴爱国
审 判 员 索如意
代审判员 赵淑婷
二〇一五年五月十五日
书 记 员 周 颖