黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民初51号
原告:宁安市农村信用合作联社，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市宁安镇。
法定代表人：武佳忠，理事长。
委托诉讼代理人:孙洪刚，黑龙江君德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘自强，男，1981年3月14日出生，汉族，住所地黑龙江省宁安市宁安镇。
被告：宋昕航，女，1997年6月4日出生，汉族，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：刘成，男，1973年12月7日出生，汉族，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：赵雨雷，女，1980年3月5日出生，汉族，住所地吉林省德惠市。
被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市东京城镇。
法定代表人：李功波，董事长。
委托诉讼代理人：杨静昕，公司法律事务部主管。
第三人：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。
法定代表人：鲍建胜，董事长。
委托诉讼代理人：郭忠庆，黑龙江宇通律师事务所律师。
原告宁安市农村信用合作联社（以下简称信用社）与被告宋昕航、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福公司）、第三人牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年4月27日受理后，于2016年7月8日公开开庭进行了审理。原告信用社委托代理人孙洪刚、刘自强，被告宋昕航委托代理人刘成、赵雨雷，被告天福公司委托代理人杨静昕，第三人均胜公司委托代理人郭忠庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信用社诉称：1.原告对诉争房屋占用范围内土地具有抵押权。2012年7月3日，原告与第三人均胜公司签订借款合同，原告向均胜公司放贷7000万元，同日原告又与被告天福公司签订合同，天福公司以土地使用权为该笔贷款提供抵押担保，并办理抵押登记。天福公司在土地办理抵押登记后建设诉争房屋。原告对诉争房屋占用范围内土地具有抵押权。2.天福公司将诉争房屋销售给被告不发生物权效力。根据《城市房地产管理法》第三十二条规定，天福公司销售诉争房屋是将该房屋占用范围内土地使用权一并转让。原告从未以任何方式同意天福公司转让已设定抵押的土地使用权。根据《担保法》第四十九条规定、《物权法》第一百九十一条规定，天福公司转让诉争房屋并同时转让抵押土地使用权，因未取得原告同意不发生物权效力，转让行为无效。3.被告依据房屋买卖合同享有债权不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告对诉争房屋占用范围内的土地享有抵押权，抵押权是物权。被告与天福公司签订房屋买卖合同取得的权利为合同债权，不能对抗抵押权，被告债权不能排除执行。4.原告有权执行诉争房屋并就该房屋占用范围内土地使用权所得优先受偿。根据《城市房地产管理法》第二十三条、第五十二条、物权法第二百条规定，原告执行诉争房屋符合法律规定，且对诉争房屋占用范围内土地使用权享有优先受偿权。地价评估报告确定，诉争房屋占用范围内抵押土地对应单位楼面价格为1018元/平方米。诉争房屋面积为81.25平方米，按2012年6月15日评估价格计算土地价值为82712.5元，现价值需要重新评估后确定。请求继续执行诉争房屋，将诉争房屋占用范围内抵押土地使用权价值偿还均胜公司欠款。
被告宋昕航辩称：1.宋昕航与被告天福公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。原告与天福公司签订的抵押担保合同以土地使用权作为抵押，抵押设立时房屋尚未建筑，购买房屋与该抵押无关。2.天福公司公开销售其开发的商品房，已办理预售登记。通过团购形式购买诉争房屋，取得物权期待权。3.宋昕航在诉争房屋查封前已交纳全部购房款，实际入住，未办理产权证照亦非宋昕航过错，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，宋昕航在执行程序中提出异议成立，法院中止执行正确。请驳回其诉讼请求。
被告天福公司答辩称：天福公司与宋昕航签订商品房买卖合同，合法有效，被查封房屋属宋昕航善意取得。没有办理预告登记、产权证照是因星河公馆尚未全部竣工，双方均无过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定等规定，原告与天福公司签订抵押担保合同，土地上新增房屋并未抵押，应驳回原告诉讼请求。
第三人均胜公司述称，请求依法裁决。
本案的争议焦点为：涉案房屋团购协议是否合法有效；原告要求许可执行诉争房屋是否合法。
原告为证明自己主张成立，举证如下：
证据一，（2015）牡商初字第71号民事判决书。意在证明：诉争房屋占用范围内土地使用权已抵押给原告，原告有权执行诉争房屋优先受偿。
被告宋昕航质证认为，天福公司虽然用土地使用权进行抵押，只是作为担保人，应该执行第一被告人，如果其没有能力偿还，才执行其他人。在抵押的时候房屋没有建设，后建房屋不是本案的抵押物。
被告天福公司质证认为，其为均胜公司提供土地使用权作为担保物，但抵押担保物权效力不及于诉争房屋。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第三人均胜公司质证认为，没有异议。
本院认为，对判决书的形式要件予以确认，对其证明有权执行诉争房屋的理由不予支持。
证据二，（2015）牡商初字第71号-1号裁定书。意在证明:诉争房屋被法院查封，应当对诉争房屋强制执行。
被告宋昕航质证认为，诉争房屋是天福公司财产，天福公司是担保人，只对土地使用权有优先受偿权，不能查封除土地使用权外的其他财产。宋昕航和天福公司签订买卖合同合法有效。宋昕航已经交付全部房款并入住，入住在查封房屋之前。权抵押担保合同对诉争房屋不产生效力，天福公司向社会公开销售其商品房，被告购买地上后建房屋，没办理房屋过户手续，被告无过错。
被告天福公司质证认为，宋昕航购买诉争房屋支付价款且占有使用系善意取得。
第三人均胜公司质证认为，没有异议。
本院认为，该份裁定书的形式要件予以确认，对其证明有权执行诉争房屋的理由不予支持。
证据三，评估报告一份。意在证明:原告对诉争房屋面积对应的土地价值优先受偿。
被告宋昕航质证认为，该评估报告与本案无关。
被告天福公司质证认为，评估报告确定评估项目就是土地使用权的价格，不涉及本案诉争房屋，
第三人均胜公司质证认为，该证据与均胜公司无关。
本院认为，对形式要件予以确认，对要证明的问题不予支持。
证据四，土地使用权证、他项权证。意在证明：诉争房屋占用范围内土地使用权抵押原告，其享有优先受偿权。
被告宋昕航质证认为，该证据与本案无关。
被告天福公司质证认为，土地使用权、抵押权、他项权明确记载权利仅基于土地使用权，不及于本案诉争房屋。
第三人均胜公司质证认为，没有异议。
本院认为，对该份证据形式要件予以确认。
被告宋昕航为支持自己的主张，向法院举证如下：
证据一，商品房团购合同一份。意在证明：购买房屋合法性。
原告质证认为，该份证据中当事人体现不出是被告，此合同是否生效与原告请求无关。
被告天福公司质证认为，其与宋昕航于2012年签订商品房团购协议，原告主张权利是2015年6月，查封的房屋不是天福公司的财产，查封确有错误。
第三人均胜公司质证认为，与均胜无关。
本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认。
证据二，鸡冠区法院关于团购房屋情况说明一份。意在证明：被告购买房屋的合法性。
原告质证认为，此证据出具时间是2016年4月5日，而协议中也提到包括被告在内的11人不是2012年9月29日团购协议项下的购房人，被告与天福公司的房屋买卖合同形成时间是2016年，在71-1民事裁定书之后。
被告天福公司质证认为，对形式要件及证明问题均无异议。
第三人均胜公司质证认为，与均胜无关。
本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认。
证据三，商品房预售许可证一份。意在证明：原告与第三人签订抵押合同时，未取得商品房预售许可，抵押对诉争房屋不具有效力。
原告质证认为，原告对土地抵押权登记于2012年。诉争房屋建成后并不能消灭原告对诉争房屋占用范围内土地的抵押权，原告仍有权申请执行诉争房屋优先受偿。
被告天福公司质证认为，第三人担保仅是土地使用权，并未设定土地上新增房屋，查封土地使用权之外的房屋错误。
第三人均胜公司质证认为，与均胜无关。
本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认。
证据四，执行异议裁定书。意在证明：被告提出执行异议理由成立。
原告质证认为，因土地使用权已被抵押，被告对诉争房屋享有的权利必须能排除对房屋和土地执行，才能解除查封，其权利不能对抗土地抵押权，该裁定错误。应继续执行。
被告天福公司质证认为，该裁定认定的事实说明诉争房屋是善意取得，执行裁定正确，应驳回原告诉讼请求。
第三人均胜公司质证认为，与均胜无关。
本院认为，裁定书具有真实性、合法性、关联性，予以确认。
证据五，星河公馆交房确认书一份，物业费、电费、取暖费、供热费、自来水费收据或票据等、农村信用社存款单一张、商品房销售预收款票据。意在证明：被告交付全部房款，缴纳物业费等，拥有房屋使用权。
原告质证认为，该组证据不能证明被告支付全部购房款占有使用房屋，应当提供银行转账票据证明付款行为。
被告天福公司质证认为，该证据证实被告支付价款，已经入住该房屋，善意取得，不得查封。
第三人均胜公司质证认为，与均胜无关。
本院认为，该组证据真实合法，予以确认。
天福公司为证明其主张，向法庭举证如下：
证据一，商品房预售登记许可证一份。意在证明：第三人取得商品房预售许可，并与被告签订商品房买卖协议，合法有效，该商品房买卖不涉及诉争借款合同纠纷，执行裁定正确。
原告质证认为，对该份证据真实性无异议，但与本案无关。
被告宋昕航质证认为，无异议。
第三人均胜公司质证认为，与均胜无关。
本院认为，各方当事人对于该份证据证明的问题均无异议，予以确认。
第三人均胜公司没有证据向法庭提供。
根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2012年7月3日，信用社与第三人均胜公司签订借款合同，原告向均胜公司放贷7000万元，同日原告又与天福公司签订合同，天福公司以土地使用权为该笔贷款提供抵押担保，并办理抵押登记。2015年6月1日本院作出（2015）牡商初字第71-1号民事裁定书，查封天福公司所有的包括涉案房屋在内的位于鸡西市星河公馆项目1#-8#楼房屋154户，面积15396.89平方米。本院于2015年8月6日作出（2015）牡商初字第71号民事判决书，判决天福公司以诉争土地使用权优先偿还信用社借款本息。
另查明，诉争房屋所属地块作出志（鸡）地估字（2012）第56号土地估价报告，评估鸡冠国用（2012）第200015号，坐落于鸡西市鸡冠区文化路南、康新路北侧土地单位面积地价为2544元/平方米，单位楼面价值为1018元/平方米。
又查明，2012年9月29日，天福公司与购买代表人祝翠梅、法定代表人张宏宇等四人签订商品房团购协议书，团购被告天福公司的鸡冠新区A-08地块的星河公馆1#、2#、4#号楼，设计为300套住房，参加团购人员包括被告宋昕航。协议约定天福公司确保星河公馆于2013年12月31日完全竣工并交付使用。由于委托施工单位施工逾期，于2014年3月才交付使用。
还查明，宋昕航于2012年9月29日向天福公司交付首付款147000元，于2014年6月23日交齐全部购房款。宋昕航已缴纳物业费、电费、供热费、水费等。天福公司于2014年1月10日获得诉争房屋商品房预售许可证。
本院认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，张宏宇等四人代表鸡冠区法院干警与天福公司签订的商品房团购协议书，并未违反法律法规强制性规定，合法有效。双方签订该协议时，约定购买房屋位置、面积、单价、付款方式等，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，被告宋昕航已向天福公司支付房屋价款，应当认定宋昕航与天福公司存在合法有效的商品房买卖关系。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，宋昕航已经支付全部房屋款，且于2014年已入住诉争房屋并缴纳物业等费用。原告申请本院查封时间是2015年6月1日。查封前宋昕航已实际占有诉争房屋。该诉争房屋虽未办理产权过户登记，宋昕航不存在过错。原告的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款（二）项之规定，判决如下：
驳回原告宁安市农村信用合作联社的诉讼请求。
案件受理费1868元，由宁安市农村信用合作联社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审判长 于 尧
审判员 张继凯
审判员 李先平
二〇一六年十月十一日
书记员 赵 萱