吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终1393号
上诉人（原审被告）：徐丽香，女，1957年11月27日生，汉族，通化市人，无职业，现住通化市。
委托代理人：靳长军，吉林享和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：通化市泰和房地产开发有限公司。住所地：通化市东昌区滨江东路。
法定代表人：白双福，董事长。
委托代理人：张兴东，吉林星浦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张行杰，男，1963年10月20日生，汉族，通化市人，个体工商户，现住通化市东昌区。
委托代理人：周晓伟，吉林易金律师事务所律师。
上诉人徐丽香、通化市泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）因与被上诉人张行杰申请执行人执行异议之诉纠纷一案，通化市东昌区人民法院（以下简称东昌法院）作出（2015）东民一初字第267号民事判决，张行杰不服向本院提起上诉，本院作出（2016）吉05民终183号民事裁定，撤销了（2015）东民一初字第267号民事判决，并将本案发回东昌法院重审。东昌法院作出（2016）吉0502民初1793号民事判决，徐丽香、泰和公司均不服向本院提起上诉。本院立案受理后，于2016年11月15日依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
徐丽香上诉请求：依法撤销东昌法院（2016）吉0502民初1793号民事判决，改判不准予执行-1-74号车库。主要理由：徐丽香与泰和公司于2011年7月31日签订房屋买卖协议，徐丽香购买了泰和乾元小区A座1单元301号房屋及-1-74号车库，并按约定支付了房屋及车库的全部价款，早于张行杰申请法院查封车库的时间。徐丽香在与泰和公司房屋买卖过程中无过错，徐丽香的消费及居住权应得到保护，依照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，徐丽香峰交付购买车库的全部款项后，其权利优先于张行杰的债权。
泰和公司上诉请求：依法撤销东昌法院（2016）吉0502民初1793号民事判决，改判不准予执行-1-74号车库。主要理由：徐丽香与泰和公司在2011年7月31日签订购房意向协议书，徐丽香购买了泰和乾元小区-1-74号车库并在当日交付房，泰和公司于2012年7月23日取得车库房屋预售许可许。泰和公司与张行杰之间是债务纠纷，在张行杰申请法院查封车库之前，泰和公司已经与徐丽香签订合法有效的购房合同，泰和公司依据合同已将车库交付给徐丽香使用，徐丽香的所有权应优先于张行杰的债权。
张行杰二审辩称：一审裁判正确，二审应予维持。泰和公司向徐丽香交付车库的时间为2015年4月22日，实际交付时间在法院查封之后。本案涉及到涉案车库能否执行问题，并不能适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，徐丽香对涉案车库享有的债权并不能排除人民法院的强制执行。
张行杰向一审法院起诉请求：准许执行泰和乾元小区-1-74号车库。事实与理由：张行杰与泰和公司的房屋买卖合同纠纷，经东昌法院判决，分别确定泰和公司返还人民币300万元和赔偿200万元。在两个案件审理期间，东昌法院于2013年11月28日通过通化市房屋产权管理中心将涉案的车库查封（原车库号为泰和乾元小区-1-36号，现更改为-1-74号）。涉案车库经法院委托评估即将拍卖时，徐丽香以案外人的身份提出异议，主张停止案件的执行。其理由是，其于2011年7月31日即签订了《泰和乾元意向协议书》，已经交付了全部价款，现已取得了车库钥匙。该异议案件经东昌法院审查认为，徐丽香签订的协议书时间在东昌法院查封之前，该意向协议书亦属合法有效的书面合同范畴，其所购车库与其在泰和乾元小区所购用于居住的商品房息息相关，且其已支付了全部价款，裁定中止了该车库的执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已经支付的价款超过合同约定总价款百分之五十。”张行杰认为，东昌法院没有正确的适用该解释。本规定明确了只有同时具备了以上三个条件，才可以排除执行。虽然徐丽香签订协议书的时间在东昌法院保全查封房屋之前，但意向书并不是买卖合同，且签订意向书时该工程是否取得预售许可证书并没有查清，如未取得，就不能视为合法有效的书面合同。另外，其购买的房屋是车库，不应认定为用于居住的房屋。所以，徐丽香的情形与上述规定不符。另外，徐丽香是否实际支付了车库价款建议法院在诉讼中查清，避免通过虚假交易妨碍执行。综上所述，东昌法院执行部门作出的（2015）东执异字第91号执行裁定书是错误的，是违法的。张行杰有证据证明徐丽香是在2015年4月22日取得车库钥匙，现在争议的车库还登记在泰和公司的名下，故该不动产不产生物权变动的法律后果，徐丽香对争议的车库并不享有物权，徐丽香与泰和公司之间是基于买卖合同产生的合同之债，即债权法律关系，故徐丽香和泰和公司不能对抗人民法院的强制执行。
一审法院认定事实：2011年7月31日，徐丽香与泰和公司签订购房意向协议书，徐丽香购买泰和公司所有的泰和乾元小区-1-74号车库。2011年7月31日，徐丽香交付给泰和公司购买车库款15万元，2012年8月10日补交购车库款2.5万元，全部结清。2015年4月21日，徐丽香交纳该争议车库入住费用。在张行杰与泰和公司诉讼案中，东昌法院依当事人的申请于2013年11月28日在通化市房屋产权管理中心查封了本案争议车库（泰和乾元小区-1-74号），经（2014）东民二初字第3号、第8号生效判决书确认，泰和公司返还张行杰300万元人民币并赔偿200万元经济损失。2012年7月23日，泰和公司取得本案争议车库的房屋预售许可证。2015年4月22日，泰和公司将争议车库交付给徐丽香。
一审法院认为，张行杰申请人民法院查封车库的时间在泰和公司向徐丽香交付车库之前。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”综上，泰和公司在人民法院查封其间，将登记在其名下的泰和乾元小区-1-74号车库交付给徐丽香，其行为无效。该车库不发生物权变动。因该车库所有权仍属泰和公司，张行杰申请执行该车库符合法律规定。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第二十一条、第二十二条、第二十四条的规定，一审判决：准许执行通化市泰和乾元小区-1-74号车库。案件受理费100元，由徐丽香负担。
本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。
各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审认定的事实与一审认定的事实基本相同。另查明，徐丽香于2011年购买了泰和乾元小区住宅一套，同年购买了泰和乾元-1-74号车库。现徐丽香居住在泰和乾元小区内并实际占有使用-1-74号车库。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案中，徐丽香为消费者买受人，其与泰和公司签订的《车库意向协议书》，系双方真实意思表示，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该协议书应视为商品房买卖合同并合法有效。徐丽香已按合同约定全额向泰和公司支付了购房款，依照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，徐丽香交付购买车库的全部款项后，其权利优先于张行杰享有的一般债权。因涉案车库配套设施不完善导致泰和公司延迟交付车库并被人民法院查封，徐丽香对此并无过错。徐丽香购买泰和公司开发的泰和乾元小区房屋系用于本人居住，其所购买的涉案车库亦为方便居住和日常出行，房屋和车库同在泰和乾元小区内，涉案车库可以视为徐丽香居住房屋的附属。现无证据证明徐丽香在通化市还有其他房屋用于居住，张行杰亦未提供证据加以反驳，徐丽香符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的情形，本院认定，徐丽香对通化市泰和乾元小区-1-74号车库享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，张行杰主张准予执行-1-74号车库，本院不予支持。
综上所述，徐丽香、泰和公司的上诉理由成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销通化市东昌区人民法院（2016）吉0502民初1793号民事判决；
二、驳回张行杰的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费200元（徐丽香、泰和公司各交纳100元），合计300元，由张行杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王艳刚
审判员 范立华
审判员 王立武
二〇一六年十二月五日
书记员 赵 航