广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第1103号
原告郭丹英，女。
委托代理人郑海，广东经国律师事务所律师。
被告林泽虹，女。
委托代理人黄泽润，广东以泰律师事务所律师。
原告郭丹英诉被告林泽虹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月12日受理后，由审判员方菲适用简易程序于2014年1月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑海及被告的委托代理人黄泽润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月9日，原告与被告签订了《房地产买卖合约》，约定被告将位于佛山市南海区房屋以2480000元出售给原告。随后双方又签署了《协议书》，约定原告支付首付850000元，余额1630000元原告以按揭贷款付款方式支付给被告，原告实际向银行申请贷款1850000元，最终批复的贷款数额超出实际应支付楼款的部分，在银行放款当天被告以转账或现金的形式返还给原告。2013年11月21日银行发放贷款，银行最终批复贷款金额1850000元，和首付款加在一起超出了合同约定的实际应付楼款价格220000元，但是被告未依约返还该220000元。原告多次请求，无果。为此，诉请：1、判决被告返还原告购房款项220000元及支付以220000元为本金从2013年11月22日起至法院确定之付款日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、关于超出放款部分贷款，被告同意返还原告200000元，另外20000元不同意返还，应用作抵扣补偿，包括原告提前入住涉讼房屋3个月租金补偿，原告占用使用涉讼房屋内被告家具的补偿以及原告利用被告每月按揭费用发票减少买卖双方应向国家缴纳的税收的补偿。根据买卖合同的约定，交房时间是收齐楼款当日，原告在没有支付全额楼款情况下，擅自入住涉讼房屋，并多次拒绝退出使用房屋，原告的行为违反合同约定，应当承担相应违约责任。2、关于利息的问题，按照买卖双方补偿协议约定，原告的贷款是自动转入被告账户，被告并没有拒绝返还款项的意思表示，原告没有提供具体返还款项的方式，到目前为止被告没有使用该款项，原告主张利息没有法律依据。请求法院判决驳回原告关于利息的诉求，被告只需返还200000元。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、原告身份证（1份，复印件），用以证明原告诉讼主体资格。
2、被告身份证（1份，复印件），用以证明被告诉讼主体资格。
3、房地产买卖合约（1份，原件）。
4、个人购房担保借款合同（1份，原件）。
5、房地产权证（1份，原件）。
证据3-5用以证明原、被告房屋买卖合同关系，以及购房款、楼款支付方式等事实。
6、协议书（1份，原件），用以证明原、被告补充约定的付款方式的事实。
7、中国银行客户回单（1份，原件）。
8、2013年4月9日收款收据（1份，原件）。
9、2013年5月20日收款收据（1份，原件）。
证据7-9用以证明原告已经支付楼款首付款85万元的事实。
10、中国农业银行借款凭证（1份，原件），用以证明被告已经收到原告185万元的事实，被告应当返还22万元给原告。
经质证，被告对原告证据1-2、4-9真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明原告的主张，被告无需返还22万元及利息；对证据3真实性无异议，关联性有异议，证明原告有违约行为，原告违反合同约定第六条“卖方收齐楼款当天交付房屋”的约定；对证据10真实性无异议，关联性有异议，不能证明被告应当返还22万元给原告。
被告在诉讼中没有提供证据材料。
经审查，被告对原告证据1-10真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对其证明内容结合当事人的陈述进行综合认定。
本院综合原、被告的陈述及采信的证据，确认以下事实：
案涉房屋位于佛山市南海区（下称案涉房屋），登记权属人为郭丹英，登记时间为2013年7月18日，该房产证书末页附记载明：原契证人为林泽虹。
2013年4月9日，被告（卖方）、原告（买方）、广州方圆地产顾问有限公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合约》，约定买方购买案涉房屋，建筑面积176.99平方米，成交价2480000元；物业交付使用时间为卖方收齐楼款当天。付款方式为涂销抵押后付款，买方于签约同时支付100000元定金予卖方；卖方应在签订合约的七个工作日内向抵押贷款银行办理提前还贷申请手续，由卖方出资赎契，卖方应按原抵押贷款银行约定的日期还清贷款。首期楼款750000元，买方于贷款银行通知卖方结清全部贷款之当天支付给卖方或存入卖方指定账户；楼价余款以按揭付款方式支付，卖方于2013年4月17日前提供按揭贷款所需的全部资料。楼价余款1630000元（以银行最终批复的贷款金额为准）由贷款银行发放给卖方。买卖双方在物业涂销抵押登记完毕及归档完毕后7个工作日内办理交易过户手续。一方违约，守约方要求继续履行合约的，违约方每逾期一日按总成交价的千分之一向守约方支付违约金直至实际履行为止。该合约第十五条“合约三方约定其他事项”手写注明：“在此次交易过程中卖方实收楼款2480000元，卖方不须支付中介费及交易中所产生的一切税费。”
2013年4月9日，原告与被告签订《协议书》，内容为：买方以2480000元与卖方达成买卖事宜并签署《房地产买卖合约》，买方以首付850000元向银行贷款1850000元，按银行最终批复的贷款金额为准，超出楼款的部分，卖方在银行放款当天以转账或现金形式给予买方。
2013年4月9日，原告支付100000元定金予被告。
2013年5月20日，原告支付750000元予被告。
2013年6月15日，原告与中国农业银行广州珠江支行签订《个人购房担保借款合同》。
2013年11月21日，原告的贷款银行转账支付1850000元予被告。被告在诉讼中陈述于2013年11月底知道收到该1850000元，后被告没有要求原告提供收款账号或与原告协商如何退还多收款项。
就案涉房屋的交付使用时间，诉讼中原告陈述在2013年11月22日收到被告交付的房屋，被告陈述在2013年8月中旬根据原告的请求提早交付予原告使用，并随房屋同时交付房屋内的家具予原告。
诉讼中，经本院询问，原告已提供收款账号，被告同意在2014年1月20日前先行返还200000元予原告提供的指定账户，但至2014年2月17日仍没有实际返还任何款项。
本院认为，原告与被告及经纪方签订的《房地产买卖合约》中原告与被告围绕案涉房屋买卖的约定及双方签订的《协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。
原告已依约支付购房款予被告，被告应根据双方签订的《协议书》的约定于收到原告方贷款银行划入的贷款1850000元当日起的合理期限内返还超出实际应支付楼款部分的款项220000元予原告。被告在诉讼中明确陈述案涉房屋、房屋内的家具均为被告自愿交付予原告，即使房屋在合同约定的时间前交付，在被告自愿交付及原告自愿接收的情况下，合同双方另行达成一致意思表示并以事实履行行为变更合同的约定，并没有违反法律法规的规定及双方约定，本院对被告据此主张原告违约不予采纳。被告没有举证证明房屋交付的时间及实际交付家具予原告，也没有举证证明与原告就房屋家具交付之日至房款实际支付完毕期间计收使用费达成合意，本院对被告主张以使用费抵扣应返还的购房款的意见不予采纳。被告没有主张并举证证明原告非法侵占按揭贷款的利息发票。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》【国税发（2006）108号】第二条的规定纳税申请人可以住房贷款利息冲抵个人所得税应纳税所得额，纳税申请人以住房贷款利息冲抵应纳税所得额并没有增加纳税申请人的负担，被告主张以住房贷款利息冲抵应纳税所得额造成其利益损失没有事实依据，本院对被告主张已扣减税款应予抵扣的意见不予采纳。被告辩称因原告没有提供具体收款方式导致无法退款予原告，但被告从2013年11月底知道多收购房款后一直没有要求原告提供收款账号或与原告协商如何退还多收款项，在诉讼中原告已提供明确收款账户的情况下，亦没有返还多收款项予原告，本院对被告的该项抗辩不予采信。原告没有举证证明被告知道多收购房款的时间，本院根据被告的陈述，认定被告于2013年11月30日知道多收购房款220000元，根据《协议书》约定，被告应于2013年11月30日起积极履行返还多收房款的义务，被告没有合理理由抗辩履行返还多收房款的义务亦没有实际履行该义务，被告应支付从逾期之日即2014年12月1日起至本院确定之返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予原告，本院对原告利息请求在本院核定范围部分予以支持，超出本院核定部分不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告林泽虹应于本判决发生法律效力之日起十日内返还220000元予原告郭丹英。
二、被告林泽虹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以220000元为本金从2013年12月1日起至上述第一项确定之付款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予原告郭丹英。
三、驳回原告郭丹英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2300元（原告已预交），由被告林泽虹负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一四年二月十七日
书记员 蓝斯艺