湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂汉江中民二终字第00147号上诉人（原审被告、反诉原告）胡凤银，个体工商户。上诉人（原审被告、反诉原告）叶汉涛，个体工商户。系胡凤银之夫。上述二上诉人的共同委托代理人邹先德，湖北源来律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）唐家文，个体工商户。上诉人胡凤银、叶汉涛因与被上诉人唐家文房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第00674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月18日公开开庭进行了审理。上诉人胡凤银、叶汉涛及其共同委托代理人邹先德，被上诉人唐家文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年9月23日，胡凤银、叶汉涛（甲方）与唐家文（乙方）签订了一份酒店租赁合同，主要约定：甲方将其位于仙桃市汉江路59-3号的酒店出租给乙方经营，租赁期限为四年零三个月，自2012年10月28日起至2017年1月27日止，年租金为75000元（留存5000元在酒店内餐饮消费）；乙方损坏和丢失甲方财产应按价赔偿；发电机在餐饮歇业后的21时30分至次日9时的费用由甲方承担，其它时间各自承担50%，凭吧台日志结算；吧台共同使用，相互照应，甲方每天按2元支付乙方水电费，甲方客房两位工作人员每天进餐按每人每餐5元计算；甲、乙双方都不得擅自提前终止合同和毁约，如违约由违约方支付一年的租金75000元；乙方交押金10000元，期满后退还。合同签订后，唐家文于2012年9月26日向胡凤银交付租金70000元，押金10000元，留存5000元作为餐饮消费预付款。唐家文随后将酒店取名为老味道酒店，办理了营业执照，添置了经营设施。酒店在经营期间，叶汉涛与唐家文的合伙人曹敢银因共用吧台产生矛盾，多次要求唐家文辞退曹敢银未果。胡凤银于2013年10月21日向唐家文发出了关于协商酒店租赁合同的补充协议的通知，要求唐家文必须清退曹敢银及其家人，必须在同月28日中午12时前重新协商签订补充协议，超过此期限应停止经营。因唐家文拒绝辞退曹敢银，口头多次要求继续租赁房屋未得到胡凤银、叶汉涛同意。同月31日，胡凤银、叶汉涛将老味道酒店厨房门锁住，阻止唐家文继续经营酒店。唐家文报警后，仙桃市公安局干河水陆派出所出警调解，胡凤银、叶汉涛仍不愿意开门，导致酒店被迫停止营业。唐家文于同年11月21日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方签订的酒店租赁合同；2.胡凤银、叶汉涛共同返还租赁押金10000元；3.胡凤银、叶汉涛共同支付餐饮费5700元；4.胡凤银、叶汉涛共同赔偿食材和装修损失80478元；5.胡凤银、叶汉涛共同赔偿因违约造成的唐家文可得利益损失676802元；6.胡凤银、叶汉涛共同支付违约金75000元；7.胡凤银、叶汉涛共同支付吧台电费730元；8.胡凤银、叶汉涛承担本案诉讼费用。胡凤银、叶汉涛提出反诉，请求判令唐家文支付违约金75000元，支付占用房屋期间的费用15616元，支付拖欠的燃气费、电费、水费等共计13025.80元，赔偿桌椅等财产损失1800元。另查明，胡凤银、叶汉涛在老味道酒店总共进餐消费了10712元，因不要发票，唐家文同意按折扣价9500元计算，扣除预付款5000元，余欠4500元未付。租赁期间，胡凤银、叶汉涛单独支付共用发电（待摊）费用2681元；唐家文单独支付共用发电（待摊）费用2020元；唐家文损坏胡凤银、叶汉涛的租赁桌子一张，丢失椅子8把，共计损失1800元。还查明，2014年1月14日，在原审法院主持下，唐家文、胡凤银、买受人（新的承租人）杨国军共同达成关于老味道酒店原承租方财产变卖及相关事宜协议，该协议约定唐家文将自己所有的老味道酒店室内财产（冰柜、炉灶、桌子等）一次性折价8000元（当日已支付唐家文）；室外招牌和室内孔灯等，如果唐家文败诉，由唐家文与杨国军以5000元价格变卖，该款当日交法院提存。唐家文与胡凤银协商并同意当日将老味道酒店出租给杨国军。唐家文在租赁期内未交纳的水电、燃气费共计13025.80元。2014年4月18日，原审法院根据唐家文的申请，依法委托仙桃市物价局价格认证中心对老味道酒店的装饰装修价值进行司法鉴定。该鉴定中心于2014年7月4日作出仙价鉴字（2014）第144号价格鉴定意见：装饰装修价值为15229元。原审认为，唐家文与胡凤银、叶汉涛签订的酒店租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同约定的双方权利义务虽然不够全面和严谨，但合同没有违反法律规定，从签订之日起成立并合法有效，应受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，合同双方当事人之间并没有因合同履行不符合约定而产生纠纷，胡凤银、叶汉涛却以与唐家文的合伙人曹敢银之间的个人恩怨为由，强行要求唐家文辞退曹敢银和修改合同，在未达到其目的后作出了终止合同的书面通知，随后又通过强制关闭酒店厨房门的侵权行为阻止合同继续履行，并在公安机关出警协调时仍没有停止其侵权行为。胡凤银、叶汉涛在履行租赁合同过程中的行为，足以表明其不履行合同义务，违反了合同约定和法律规定，构成根本违约，应当承担违约责任。在本诉中，唐家文要求解除双方当事人之间酒店租赁合同的诉讼请求，因双方当事人在诉讼期间已自行协商解除合同并转让给他人，合同的权利义务已经终止，无须审理。唐家文要求胡凤银、叶汉涛共同返还押金10000元，支付餐饮费4500元，支付吧台电费730元，支付违约金75000元等诉讼请求，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。关于食材损失，因涉及到唐家文与其合伙人曹敢银的共同财产权利，是由胡凤银、叶汉涛与曹敢银之间的个人纠纷引起，由胡凤银、叶汉涛强制锁门扣押食材的侵权行为所致，属于另一法律关系，应当由唐家文、曹敢银另行协商或者起诉解决。关于酒店装修损失，因唐家文与新的承租人杨国军已经就唐家文所有的室内添置动产予以了变卖，买受人杨国军当日兑付室内动产折价款8000元，并经唐家文、胡凤银同意，将老味道酒店转租给杨国军。此后，唐家文又向原审法院申请对老味道酒店的装修损失（固定财产）进行鉴定，认为变卖协议中的财产中不包括固定在建筑物上的财产，协议中还明确约定如果唐家文败诉，室外招牌和灯等由唐家文与杨国军协商以5000元变卖。由此，该变卖协议实际涉及到唐家文与合伙人曹敢银的共同财产权，还涉及到与胡凤银、叶汉涛、新的承租人杨国军之间的财产转让纠纷，应当在本案诉讼程序结束之后，由相关权利人自行协商或者另行起诉解决。所以，唐家文要求胡凤银、叶汉涛共同赔偿其食材损失和装修损失80478元的诉讼请求，依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据上述法律规定，可得利益是指在合同签订时，对合同在以后得到适当履行就可实现和取得的财产利益，其特征表现为是一种未来的、确定的、可以预见的利益。唐家文签订酒店租赁合同时并没有预见每年的可得利益是多少，双方在合同中约定的违约金与租金都是75000元，说明双方在订立合同时预见的损失与收益同等，符合公平原则。因此，胡凤银、叶汉涛辩称合同中只约定了违约金，没有另行约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，合同又是双方当事人在诉讼中协商一致后解除并转租给新的承租人，唐家文主张的可得利益不应支持的抗辩理由成立，依法应当采纳。唐家文要求胡凤银、叶汉涛共同赔偿因违约造成其可得利益损失676802元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。在反诉中，因双方当事人之间并没有因履行合同不符合约定产生纠纷，唐家文是在胡凤银、叶汉涛实施侵权行为之后才起诉解除合同，没有违约，不应当承担违约责任。唐家文经营的酒店在厨房门被锁住之后，虽经公安机关出警协调却仍不能营业，由此才起诉维权，酒店实际处于胡凤银、叶汉涛的控制之下，直到双方当事人在诉讼期间同意将酒店另行转租给他人，合同才由当事人协议解除。所以，胡凤银、叶汉涛要求唐家文支付违约金75000元，支付占用76天房屋的租金15616元的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。胡凤银、叶汉涛要求唐家文支付房屋租赁期间的发电费用2681元的诉讼请求，应当按照合同约定的负担原则，将双方各自支出的共用发电费用相抵之后再按合同约定的50%比例进行分担，即各自应当分担330.50元，因此该项请求中只支持330.50元。胡凤银、叶汉涛要求支付拖欠的水电、燃气费等共计13025.80元，是双方当事人在协商解除合同时自行确认的数额，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。胡凤银、叶汉涛要求唐家文赔偿桌椅等财产损失1800元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、胡凤银、叶汉涛共同向唐家文返还押金10000元，支付餐饮费4500元、吧台电费730元、违约金75000元，合计90230元；二、唐家文向胡凤银、叶汉涛支付水电、燃气费13025.80元，财产损失费1800元，发电费330.50元，合计15156.30元；三、驳回唐家文的其他诉讼请求；四、驳回胡凤银、叶汉涛的其他诉讼请求。上述应付款项，于判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12280元，由唐家文负担10973元，胡凤银、叶汉涛负担1307元；保全费2000元，鉴定费10520元，由唐家文负担11188元，胡凤银、叶汉涛负担1332元；反诉案件受理费2462元，由胡凤银、叶汉涛负担2112元，唐家文负担350元。胡凤银、叶汉涛上诉称：1.唐家文应按照交易习惯预付下年度租金，或应按胡凤银、叶汉涛的要求随时支付租金；2.唐家文违约在先是导致双方产生纠纷的根源；3.胡凤银、叶汉涛于2012年度合同期满后的第三天（即2013年10月31日）锁上酒店操作间的门，系采取相应措施维护自身的合法权益，并无不当，且在上锁的次日已将门打开；4.合同约定的违约金过高，远远超过唐家文的实际损失，原审法院应据实予以减少；5.唐家文于2013年10月31日强行锁上了胡凤银、叶汉涛经营的宾馆大门，并拉闸断电，自2013年10月28日起至2014年1月14日止一直控制涉案房屋，应向胡凤银、叶汉涛支付占用费15616元。综上，请求：1.撤销（2015）鄂仙桃民二初字第00674号民事判决第一、三、四项；2.改判驳回唐家文的全部诉讼请求；3.改判唐家文向胡凤银、叶汉涛支付从2013年10月28日起至2014年1月14日止的房屋占用费15616元；4.一、二审诉讼费用由唐家文负担。唐家文辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，胡凤银、叶汉涛向本院提交如下证据材料：一、仙桃市公安局干河水陆派出所出具的《证明》一份，证明当事人双方发生纠纷后，派出所组织调解，但未达成调解协议。二、监控录像光盘一份。三、监控录像截图二张、照片一张。证据材料二、三共同证明唐家文在占用租赁房屋的同时，强行锁上胡凤银、叶汉涛经营的宾馆大门，侵犯了胡凤银、叶汉涛的经营权。四、黄水庭的书面证言一份，证明唐家文于2013年10月31日强行锁上胡凤银、叶汉涛经营的宾馆及酒店大门，唐家文在占用租赁房屋的同时，侵犯胡凤银、叶汉涛的经营权。五、邵巧枝、杜元姣、付宏运的书面证言各一份，证明胡凤银于2013年11月1日已将其加在租赁酒店操作间门上的两把锁打开，而操作间门上由唐家文控制的两把锁始终未开，唐家文一直在占用租赁房屋。六、陈上军、王义先、代长林、胡久泽的书面证言各一份，证明仙桃市的房屋租赁交易习惯是先交钱，后用房。七、邵巧枝出庭证言一份，证明胡凤银于2013年11月1日已将其加在租赁酒店操作间门上的锁打开，并不构成违约。唐家文未向本院提交新的证据材料。经庭审质证，唐家文对胡凤银、叶汉涛所举《证明》的真实性有异议，认为不能达到证明目的；对监控录像的真实性有异议，认为来源不明，不能达到证明目的，唐家文从来没有锁过宾馆大门；对截图及照片的真实性有异议，认为不能达到证明目的；对黄水庭书面证言的真实性有异议，认为唐家文没有锁过宾馆大门；对邵巧枝、杜元姣、付宏运的书面证言的真实性有异议，认为不能达到证明目的；对陈上军、王义先、代长林、胡久泽的书面证言的真实性有异议，认为唐家文与胡凤银、叶汉涛签订了租赁合同，应当以合同约定为准；对邵巧枝的出庭证言有异议，认为邵巧枝不能陈述具体开锁时间，达不到其证明目的。对上述有争议的证据材料，本院认为，胡凤银、叶汉涛所举证据材料一，系由仙桃市公安局干河水陆派出所出具，来源合法，依法予以采信；证据材料二、三的监控录像、照片均不能证明唐家文于2013年10月31日锁上胡凤银、叶汉涛经营的宾馆大门的事实，对该二组证据材料依法不予采信；证据材料四，未附黄水庭身份证明材料，且黄水庭无正当理由未出庭作证，对其真实性无法核实，且胡凤银、叶汉涛未提供其他证据佐证唐家文锁上宾馆大门的事实，对该证据材料依法不予采信；证据材料五、七，邵巧枝虽出庭作证，但其当庭陈述的证言与其书面证言内容不一致，其他证人均无正当理由未出庭作证，故对该二组证据材料依法不予采信；证据材料六，双方当事人签订了房屋租赁合同，应依约履行合同，仙桃市的房屋租赁交易习惯与本案缺乏必然的关联性，依法不予采信。二审查明，原审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.唐家文在房屋租赁合同履行过程中是否存在违约行为；2.唐家文应否支付从2013年10月28日起至2014年1月14日止的占用房屋的费用15616元；3.双方当事人约定的违约金是否过高，是否应予调整。围绕前述争议焦点，结合双方的诉辩主张，具体分析评判如下：关于唐家文在房屋租赁合同履行过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，双方在合同中虽未约定交纳租金的具体时间，但结合合同约定的租赁期限，唐家文应于2013年10月27日（第一年租赁期限届满）前交纳第二年的租金。经查，唐家文向原审法院提交的其与胡凤银的对话录音表明，2013年10月27日前唐家文多次要求向胡凤银交纳租金，胡凤银均表示先处理辞退曹敢银、修改合同事宜，再谈交租金事宜。同时，胡凤银、叶汉涛提交的证人证言，不能证明唐家文于2013年10月31日强行锁上了胡凤银、叶汉涛经营宾馆的大门，并拉闸断电的事实，故对其关于唐家文违约在先的主张依法不予支持，唐家文在履行租赁合同的过程中不存在违约行为。关于唐家文应否支付从2013年10月28日起至2014年1月14日止的占用房屋的费用15616元的问题。本院认为，胡凤银、叶汉涛以签订补充协议为由，向唐家文发出通知，要求唐家文清退其合伙人曹敢银。双方就清退事宜未能协商一致后，胡凤银、叶汉涛强行锁上唐家文承租的酒店操作间，并经公安机关协调未达成调解协议。胡凤银虽主张上锁第二天就将门锁打开，但并未提交相应证据予以证实。胡凤银、叶汉涛的行为影响了唐家文的正常经营，致使合同目的不能实现，构成根本违约。租赁酒店直至另行转租给案外人期间，唐家文未经营，该房屋一直处于胡凤银、叶汉涛的实际控制之下，对胡凤银、叶汉涛要求唐家文支付占用费用的主张，依法不予支持。关于双方当事人约定的违约金是否过高，是否应予调整的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方当事人在租赁合同中约定如违约由违约方支付一年租金（75000元），关于违约金的约定系双方真实意思表示，表明在订立合同时双方明确约定了一方违约时，守约方可以获得的损失补偿为75000元。因胡凤银、叶汉涛违约，唐家文经营租赁酒店一年后，不能依照约定的期限（四年零三个月）继续经营，导致唐家文遭受损失。结合前述法律规定，综合考量本案双方当事人的履约情况、过错程度等因素，对胡凤银、叶汉涛关于违约金过高应予调整的主张，依法不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，胡凤银、叶汉涛的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2056元，由上诉人胡凤银、叶汉涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁 盼代理审判员 任 婕代理审判员 胡煜婷二〇一五年十二月三十日书 记 员 ＸＸ燕