杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0105民初5345号原告：程卓君，男，汉族，1988年9月2日出生，住所地杭州市西湖区。委托代理人（特别授权代理）：滕玲玲、王雷，系浙江锦丰律师事务所律师。被告：曹辉，男，汉族，1969年12月17日出生，住所地杭州市拱墅区。委托代理人（特别授权代理）：凌斌，系浙江楷立律师事务所律师。第三人：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地杭州市拱墅区红石中央大厦301室。法定代表人：滕皋明，董事长。委托代理人（特别授权代理）：周欣，公司员工。原告程卓君与被告曹辉、第三人杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程卓君及其诉讼代理人滕玲玲、王雷、被告曹辉、第三人华邦公司的诉讼代理人周欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人华邦公司于2017年2月23日签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令被告返还定金差额100000元；3、判令被告赔偿原告房屋差价损失570000元；4、判令被告赔偿原告中介服务费25000元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月23日，原、被告在第三人华邦公司居间下签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定由原告购买被告所有的位于杭州市拱墅区德胜路365号11幢（圣都公寓）1单元1102室房屋，总房款3000000元，约定双方于居间协议签订后22天内签订《杭州市房屋转让合同》。居间协议签订后，原告立即支付定金100000元。但被告一直以种种理由拖延签约，原告通过第三人多次催促被告签约，被告始终拖延，最后明确拒绝出售房屋。现房屋价格大幅度上涨，导致原告无法以同样价格购买同类型房屋，造成了重大损失。被告辩称：1、对解除案涉《房地产买卖居间协议》没有异议；2、因为被告没有收到原告交付的定金，不存在意向金转化为定金的前提条件，故定金合同并未生效，且第三人已将定金交还了原告，故原告要求被告双倍返还定金没有事实和法律依据。3、三方签订的居间协议，并非真正的房屋买卖协议，居间协议仅是房屋买卖的意向书性质，双方违反意向书约定，承担的只是缔约过失责任，而不是违约责任，因而要求赔偿房屋差价于法无据。4、居间人未尽审慎义务，未促成合同成立，故第三人无权收取中介费用，被告曹辉无须赔偿中介费用损失。第三人辩称：2017年2月23日，原、被告双方签订居间协议时，均明知涉案房屋的产权证遗失。当时被告提交土地证、契证原件及身份证原件交第三人核对无误。居间协议签订后，被告迟迟未完全办理好房屋产权证，直至5月份，原、被告双方面谈该居间协议的履行事宜。被告方提出，需涨价50万元方可继续履行，原告不予接受，该居间协议未能继续履行。本院经审理认定事实如下：2017年2月23日，程卓君（甲方、买受方）与曹辉（丙方、出卖方）、华邦公司（乙方）签订杭工商拱格（备）字[2011]-15-1-08、编号0044613的《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲方愿意委托乙方居间购买丙方的物业，甲方于同日向乙方交付意向金10万元，并于甲、丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；物业名称为拱墅区德胜路365号11幢（圣都公寓）1单元1102室，面积为130.17平方米，物业类别为住宅，不存在抵押；该协议所列条款均以签署正式转让合同为准；总房款为3000000元；当丙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、丙双方需积极履行本协议中约定的义务，双方同意在签署该协议之后22天内签订正式的房屋转让合同，届时，如果甲方未能依约签订房屋转让合同，甲方已交付的定金不予返还，丙方同意将不予返还之定金的50%支付给乙方，作为居间费用，如果丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金（包含甲方已支付定金），甲方同意将丙方双倍返还之定金（包含甲方已支付定金）的25%支付给乙方，作为居间费用；甲丙双方约定定金拾万元整于丙方支付首付款前退还给丙方作为首付款使用；该协议在履行过程中发生的争议，当事人协商不成则依法向乙方所在地人民法院（即杭州市拱墅区人民法院）起诉。上述合同签订生效后，程卓君于同日按约向华邦公司交付意向金100000元，但被告未按意向书约定的时间至第三人处签订《杭州市房屋转让合同》，后经第三人多次催促，被告始终未与原告签订转让合同。被告当庭表示因自住需要而不能继续履行居间协议及签订房屋转让合同。上述事实由程卓君提交的《房地产买卖居间协议》、收据、微信聊天记录、催告函、录音文字稿、案涉房屋所在小区房屋价格交易信息查询记录、杭州市不动产权属信息查询记录以及双方当事人的陈述加以证明。本院认为：关于曹辉是否构成违约及责任承担的问题、房屋差价损失是否应当支持的问题，构成本案主要的争议焦点。一、关于曹辉是否构成违约及责任承担的问题。原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间协议》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原、被告应按约全面履行自己的义务。被告未依《房地产买卖居间协议》的约定签订房屋转让合同，之后也以各种理由拒绝签订，已构成违约，原告有权要求被告承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，根据原、被告签订的居间协议对违约责任的约定，程卓君主张解除《房地产买卖居间协议》，要求被告支付另一倍定金100000元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。至于曹辉主张程卓君并未将案涉定金实际交付其本人，相关定金条款至今未生效，本院认为，程卓君所交定金依约是由华邦公司代为保管，其已经实际交付定金，而定金合同从实际交付之日起生效，故曹辉以其没有收到定金为由认为定金条款未生效，本院不予采信。二、关于房屋差价损失是否应当支持的问题。居间协议与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，签署居间协议的目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立正式的合同。预约合同的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立合同的义务，而不负履行将来要订立的合同中的义务。原告主张因被告违约，导致其丧失在同时期同地段购买房屋的机会，现因房屋价格普遍上涨，要求被告赔偿房屋差价损失，实质是原告按照未订立、未生效的正式买卖合同之履行利益而主张的赔偿责任，无合同依据。本案中程卓君主张的房屋差价，与意向合同违约所造成的损失难以相当，也超出曹辉订立意向合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综上，程卓君关于房屋差价为其在本案中损失的主张，于法无据，本院不予支持。另，原告诉请被告承担房屋中介费用，属于尚未实际产生的不确定性的费用，于本案中主张并无依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告程卓君与被告曹辉、第三人杭州华邦房地产代理有限公司于2017年2月23日签订的《房地产买卖居间协议》于本判决生效之日解除；二、被告曹辉支付原告程卓君100000元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告程卓君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5375元，由原告程卓君负担4225元，由被告曹辉负担1150元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（预交的案件受理费）；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  王少丽二〇一八年一月九日书记员  邓婷婷-??1?-