宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬海民初字第1954号
原告：胡宾。
委托代理人：陶庆和。
被告：许和青。
被告：潘和明。
委托代理人：许静芳。
原告胡宾与被告许和青房屋租赁合同纠纷一案，于2012年11月23日诉至法院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孙怡芸独任审判。本案审理中，原告胡宾于2012年11月28日向本院申请追加潘和明为共同被告，本院予以准许。本案于2012年12月27日公开进行了审理。后因案情复杂，转换为普通程序，并依法组成合议庭，于2013年3月12日再次公开开庭进行了审理。原告胡宾的委托代理人陶庆和、被告许和青、被告潘和明及其委托代理人许静芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡宾起诉称：原告与被告许和青于2012年8月31日签订房屋租赁合同一份，约定：被告许和青将其名下坐落于宁波市海曙区柳汀新村20幢44号508室的房屋租于原告，租赁期限15年，自2012年10月31日至2027年10月30日，前九年租金55800元一次性付款，合同生效之日起40日内被告许和青应将房屋交付原告，逾期交房按每日279元计算违约金，等等。合同签订当日，原告就依约向被告许和青支付55800元租金及5000元押金。被告许和青本应于2012年10月10日前向原告交付房屋，但至今未交付，被告许和青还将门锁更换。后原告得知被告许和青已将房屋出卖给被告潘和明。原告认为被告许和青的行为严重违约，已对原告造成较大经济损失，应承担相应的违约责任；同时根据“买卖不破租赁”的原则，被告潘和明应将房屋交付给原告。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1.两被告继续履行房屋租赁合同，立即向原告交付坐落于宁波市海曙区柳汀新村20幢44号508室的房屋；2.被告许和青按每日279元的标准向原告支付至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂算至2012年11月12日为9207元）。
被告许和青答辩称：原告提供的房屋租赁合同是假的。被告在2012年5月6月期间开始向原告借高利贷，每10000元的利息是50元／日。第一次被告向原告借了50000元，扣除月利息7500元后，被告实际拿到42500元。7月的时候，被告归还了该50000元借款后，又向原告借了30000元，扣除月利息4500元后，实际拿到25500元。8月的时候，被告归还了该30000元借款后，又向原告借款50000元，扣除月利息7500元后，实际拿到42500元。9月的时候，被告向原告再次支付月利息7500元。9月30日，被告自知无力归还借款及利息，就打电话给原告，要求慢慢还款，当初原告同意慢慢还。被告每次向原告借款，原告均要求被告签署这类房屋租赁合同，而非出具欠条。10月的时候，因为被告债台高筑，便通过房产中介，将涉案房屋出卖给被告潘和明，该房屋在12月期间已交付给被告潘和明。综上，原、被告之间只存在借款关系，不存在房屋租赁关系，对于借款，被告同意归还原告，但需要时间。
被告潘和明答辩称：其是为了小孩在宁波宝韵幼儿园读书，所以通过甬旺房产中介购买了被告许和青的房子。因为被告许和青的房屋在银行有抵押贷款，故其将25万元直接支付到银行，归还了抵押贷款，并陆陆续续支付了剩余房款。购买房屋的时候，被告许和青没有告知存在房屋租赁合同，收到法院的材料后，询问了被告许和青，但被告许和青认为根本不存在房屋租赁合同。
原告胡宾为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据，经被告许和青、被告潘和明当庭质证，本作以下认证：
证1.房屋租赁合同一份，拟证明原告与被告许和青于2012年8月31日签订房屋租赁合同一份，约定了双方的权利义务，该合同是双方真实意思表示的事实。被告许和青对证1的真实性有异议，认为合同上的签字虽系其本人所签，但是为了向原告借高利贷，并在原告的坚持下签订了该合同，双方之间事实不存在房屋租赁关系；被告潘和明表示没有见过该份房屋租赁合同。经审查，本院认为证1系原件，来源合法、真实，能证明案件事实，故本院予以认定。
证2.银行汇款凭证及收条各一份，拟证明原告根据房屋租赁合同的约定于2012年8月31日将押金及9年的房屋租金共计60800元，通过银行汇款的方式支付给被告许和青，被告许和青于同日出具收条一份的事实。被告许和青对证2的真实性有异议，认为被告向原告借款50000元，扣除第一个月的利息7500元后，被告实际收到42500元。证2中的收条是被告根据原告工作人员提供的样本抄写的，银行转账也是原告的工作人员在操作，被告只负责签名。被告潘和明表示对原告拟证明的事实不清楚。经审查，本院认为证2系原件，且被告许和青确认收条的内容及签名均是其亲笔书写，故本院对证2的真实性予以认定，并根据证2记载，对原告于2012年8月31日向被告许和青支付租房款55800元及押金5000元，共计60800元的事实予以认定。
证3.房屋所有权证（复印件）一份，拟证明位于宁波市海曙区柳汀新村44号508室的房屋曾登记在被告许和青名下，被告许和青有权出租该房屋的事实。被告许和青无异议，被告潘和明对证3的真实性无异议，但表示对房屋出租的情况不清楚。经审查，本院对位于宁波市海曙区柳汀新村44号508室的房屋曾登记在被告许和青名下的事实予以认定。
证4.契证存根、宁波市存量房转让、房屋所有权登记申请表、房地产转让合同各一份，拟证明被告许和青将位于宁波市海曙区柳汀新村44号508室的房屋转让给被告潘和明的事实。两被告无异议，本院予以认定。
被告许和青未提供证据。
被告潘和明为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据，经原告及被告许和青当庭质证，本院作以下认证：
证5.存量房屋买卖中介合同、房屋所有权证、土地使用证、契税证各一份，拟证明被告潘和明通过正规手续购买了被告许和青名下的位于宁波市海曙区柳汀新村44号508室的房屋，并办理了产权过户登记手续。原告与被告许和青无异议，本院予以认定。
证6.收条四份、中国农业银行金穗借记卡明细对账单一份，拟证明被告潘和明已向被告许和青支付房屋价款的事实。原告表示不清楚，被告许和青无异议。经审查，本院认为，证6系原件，来源真实、合法，且能证明案件事实，故本院予以认定。
综上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：原告胡宾与被告许和青于2012年8月31日签订房屋租赁合同一份，约定：甲方（被告许和青）将宁波市海曙区柳汀新村44号房屋出租给乙方（原告），租赁期限为15年，即2012年10月31日至2027年10月30日止，租金每年2200元，前九年一次性付款55800元，付款时间为2012年8月31日，同时甲方已把钥匙交给乙方，合同签字生效后甲方房屋内贵重物品及现金等遗失与乙方无关；租房押金5000元，到期结算后归还；房屋交付期限为甲方应于本合同生效之日起40日内将房屋交付给乙方，如因甲方原因不能按时交房，每超过一天按租金总额0.5%赔付给乙方作违约金，即按279元每天计算，直到交房为止等。合同签订后，原告于同日向被告支付前九年的房屋租金55800元及押金5000元，被告许和青向原告出具收条一份；但被告许和青未将房屋钥匙交于原告，并继续居住在该房屋内。2012年10月16日，被告许和青、被告潘和明及宁波市甬旺房产经纪有限公司签订存量房屋买卖中介合同一份，约定：被告许和青将名下位于宁波市海曙区柳汀新村44号房屋出卖给被告潘和明，房屋价款410000元，合同签订之日，被告潘和明支付购房定金50000元，此定金可抵扣房款，在2012年10月16日内，首付房款250000元，余款110000元在被告潘和明三证办出交房当天支付等。合同签订后，被告潘和明于当日支付购房定金50000元，于2012年10月17日支付首付房款250000元，并陆续将剩余房款支付给被告许和青。被告潘和明于2012年10月24日缴纳购房契税，并于2012年10月29日取得该房屋的所有权。后被告许和青以搬家需要时间为由，与被告潘和明协商延期交房。经协商，被告潘和明同意被告许和青延期交房一个月。被告许和青实际并使用该房屋至2012年12月9日，并于同日将房屋交付给被告潘和明。现被告潘和明实际居住该房屋至今。现原告以被告许和青违约为由，诉至法院，请求解决。
本案的争议焦点为：“所有权变动不破租赁”原则是否适用本案。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据该法律规定，“所有权变动不破租赁”原则的适用，是以租赁物所有权的变动发生在租赁期间及承租人实际占有该租赁物为前提的。本案中，原告与被告许和青签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，依法有效；虽被告许和青抗辩该合同非其真实意思表示，但未提供相关证据予以佐证，故本院不予采信。根据该房屋租赁合同的约定，租赁期间为2012年10月31日起至2027年10月30日止，且结合原、被告的陈述，原告从未实际占有或使用过该房屋；而被告许和青与被告潘和明签订存量房屋买卖中介合同的日期及宁波市海曙区柳汀新村44号房屋实际登记至被告潘和明名下的日期均早于原告的承租日期，故原告不能以“所有权变动不破租赁”为由，要求两被告继续履行房屋租赁合同。同时，因被告许和青未告知被告潘和明曾与原告签订房屋租赁合同的事实，被告潘和明购买该房屋及取得该房屋所有权时对房屋租赁合同均不知情，且被告潘和明已足额支付购房款，故被告潘和明取得该房屋的所有权系善意。因被告潘和明善意取得该房屋所有权，且已实际居住并使用该房屋，故原告与被告许和青之间的房屋租赁合同已实际不能履行。对此，本院已向原告释明，告知其可变更诉讼请求，但原告坚持其诉讼请求。本院认为，原告要求继续履行合同，支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，故本院均不予支持。原告因房屋租赁合同不能继续履行所造成的损失，原告可依法另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款及第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告胡宾的诉讼请求。
案件受理费1425元，由原告胡宾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 刘先霞
代理审判员 孙怡芸
人民陪审员 张慧英
二〇一三年四月十日
代书 记员 方 婷