常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0482民初1723号原告常州市沃润机械制造有限公司，住所地常州市金坛区洮西镇工业集中区1号。法定代表人张晓宇，该公司董事长。委托代理人张振铉，江苏禾邦律师事务所律师。被告江苏江南农村商业银行股份有限公司，住所地常州市和平中路413号。法定代表人陆向阳，该公司董事长。委托代理人袁贞祥，江苏兴坛律师事务所律师。委托代理人韩斌，男，1978年11月8日生，汉族，住常州市金坛区，系该公司员工。被告常州市宇杰机械有限公司，住所地常州市金坛区朱林镇工业集中区38号。法定代表人刘俊平。被告赵东平，男，1968年10月10日生，汉族，住常州市新北区。被告刘俊美，女，1972年8月18日生，汉族，住常州市新北区。原告常州市沃润机械制造有限公司（以下简称沃润公司）诉被告江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）、常州市宇杰机械有限公司（以下简称宇杰公司）、赵东平、刘俊美案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告沃润公司的法定代表人张晓宇及委托代理人张振铉，被告江南银行的委托代理人袁贞祥、韩斌到庭参加诉讼。被告宇杰公司、赵东平、刘俊美经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，2014年7月10日，江南银行与宇杰公司签订《最高额借款（信用）合同》、《最高额抵押合同》，约定以宇杰公司所有的坐落于常州市××区××岗集镇××路××土地使用权及××于常州市××区××村委××、金坛区朱林镇工业集中区38号的房屋为上述合同项下的贷款提供抵押担保，并于2014年7月10日办理抵押登记（他项权证号为66017号）。江南银行诉宇杰公司、赵东平、刘俊美金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月4日作出（2017）苏0482民初1902号民事判决,判决：一、宇杰公司于本判决生效之日起30日内返还江南银行借款本金5700000元及利息（自2016年7月21日起至实际给付之日止按照合同约定的利率计算）；二、如宇杰公司不履行上述第一项债务，则江南银行有权以其提供的抵押物，即坐落于金坛区朱林镇李巷村委三组、金坛区朱林镇工业集中区38号、金坛区朱林镇李巷村三组的房屋（金坛市房他证字第××号）以及金坛区朱林镇西岗集镇港城路xxx号的土地使用权[坛他项（2014）第xxx号]协议折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，其中房屋优先受偿的范围以3180000元为限，土地使用权优先受偿的范围以2520000元为限；三、赵东平、刘俊美对宇杰公司的上述第一项债务在5700000元范围内承担连带共同清偿责任。案件受理费人民币53105元，由宇杰公司、赵东平、刘俊美共同负担。该判决发生法律效力后，根据江南银行的执行申请，本院于2017年11月24日立案执行，案号为（2017）苏0482执3468号。在该案执行过程中，本院于2017年12月1日作出（2017）苏0482执3468号执行裁定，查封宇杰公司所有的位于常州市××区××村委××、金坛区朱林镇工业集中区38号的房地产。本院于2017年12月25日作出（2017）苏0482执3468号之一执行裁定：拍卖宇杰公司所有的位于常州市××区××村委××、金坛区朱林镇工业集中区38号的房屋以及常州市××区朱林镇西岗集镇港城路122号的土地使用权（含地上建筑物、附着物、设施等）。本院于2017年12月26日作出（2017）苏0482执3468号之二执行裁定：对宇杰公司所有的位于常州市金坛区朱林镇工业集中区xx号东侧房屋（产权证号：金坛市房权证村镇字第××号，建筑面积570.92平方米）带租拍卖。2017年12月26日，本院又作出（2017）苏0482执3468号之三执行裁定：除去承租人沃润公司与被执行人宇杰公司基于常州市金坛区朱林镇工业集中区xx号东侧（产权证号：金坛市房权证村镇字第××号，建筑面积570.92平方米）房屋产生的租赁关系。沃润公司针对（2017）苏0482执3468号之二、之三执行裁定书中的执行措施于2018年1月6日向本院提出执行异议，沃润公司提出异议称，与宇杰公司产生租赁关系的主体只有一个，即沃润公司。张晓宇系代表沃润公司与宇杰公司签订协议，法院将张晓宇与沃润公司割裂开来不符合事实及当事人真实意思表示。故在江南银行的抵押权登记之前，沃润公司早已签订了租赁协议，法院拍卖变更权属不应当影响沃润公司的合法租赁权，且沃润公司享有优先购买权，请求法院保护沃润公司完整的租赁权。本院于2018年2月12日作出（2018）苏0482执异9号执行裁定书，认为沃润公司对位于常州市金坛区朱林镇工业集中区xx号东侧房屋（产权证号：金坛市房权证村镇字第××号，建筑面积570.92平方米）不享有带租拍卖的权利，裁定驳回沃润公司的异议请求。沃润公司不服该裁定而依法提起本次诉讼。沃润公司向本院提出诉讼请求，请求本院判决确认：本院在执行江南银行与宇杰公司金融借款纠纷一案过程中对位于金坛区朱林镇工业集中区xx号东侧的厂房依法处置拍卖时对张晓宇代表沃润公司签订的租赁合同与补充协议同等对待予以保护并带租拍卖；本案诉讼费由江南银行、宇杰公司、赵东平、刘俊美承担。事实和理由：2010年6月25日，为给宇杰公司配套经营，张晓宇开办沃润公司，并约定由张晓宇出资在宇杰公司厂区内建造生产车间一幢并购置设备专门为宇杰公司进行生产配套，双方确认厂房为以建代租形式，由沃润公司建设并租赁，租期届满后厂房归宇杰公司所有。因当时沃润公司尚在登记注册期间，协议由沃润公司的法定代表人及投资股东张晓宇与宇杰公司签订。沃润公司于2010年6月28日完成登记，张晓宇持股95%，其余5%股份由张晓宇妹妹代为持股，沃润公司实际为张晓宇一人所有。后沃润公司在该厂房内持续经营。2012年11月，因宇杰公司拖欠沃润公司配套货款持续加大，宇杰公司为保持合作关系而提出延长租期，以到期所欠货款为基数抵扣房租直至双方全部了清，双方签订补充协议，双方在补充协议中明确张晓宇系代表沃润公司于2010年与宇杰公司签订协议。因宇杰公司在2014年贷款时将其所有的包括争议厂房在内的位于金坛区朱林镇工业集中区xx号的厂房和土地抵押，宇杰公司、赵东平、刘俊美后无力偿还江南银行贷款，该案进入执行程序。沃润公司在执行过程中提出异议，法院作出（2018）苏0482执异9号执行裁定书，裁定驳回沃润公司的异议。沃润公司认为，协议和补充协议是一个整体，不能将协议和补充协议人为割裂，协议签订时间与沃润公司登记相差仅仅3天，张晓宇代表沃润公司签订协议符合常理和商业习惯，根据法律规定，公司设立期间投资人的行为由公司承担。沃润公司与宇杰公司配套以来，宇杰公司持续拖欠货款，所欠货款已经法院生效法律文书予以确定，租赁合同的各个法律要素均已齐备，应该予以执行。江南银行辩称，（2018）苏0482执异9号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。宇杰公司以其房产设定抵押时书面承诺抵押物之上无租赁关系，江南银行有理由相信补充协议为当事人恶意串通所签。即使协议及补充协议为真，补充协议与协议相比是一个新的租赁关系，补充协议未约定租赁期限，依法属于不定期租赁，可随时予以解除，且补充协议约定的租赁尚未实际履行。综上，沃润公司要求带租拍卖的诉讼请求不能成立，请求驳回沃润公司的诉讼请求。宇杰公司未作答辩。赵东平、刘俊美未作答辩。本院查明，宇杰公司与张晓宇于2010年6月25日签订协议（以下简称协议），主要载明：张晓宇租用宇杰公司的厂内土地搭建钢结构厂房，租赁期为10年，搭建费用39万元抵作张晓宇10年的租金，租赁期满后，该租用土地上的厂房归宇杰公司所有；在生产经营期间张晓宇所用的水电费用及门卫的部分支出由张晓宇负责；宇杰公司所用泥芯必须由张晓宇供应（宇杰公司自己生产的除外）；货款次月结清。沃润公司成立于2010年6月28日。坐落于常州市金坛区朱林镇工业集中区xx号东侧房屋的产权证号为金坛市房权证村镇字第××号，建筑面积为570.92平方米（以下简称该房屋为争议厂房）。沃润公司在本次诉讼中明确争议厂房系本案诉讼请求中的厂房。宇杰公司与沃润公司于2012年11月16日签订补充协议（以下简称补充协议），主要载明：宇杰公司与张晓宇于2010年6月25日签订的协议系张晓宇以沃润公司法定代表人的名义签订；出租方式不变且不增加租金；经双方对账，截止2012年11月，宇杰公司欠沃润公司货款1095440.25元，协议约定的租赁期限到期后，如宇杰公司仍拖欠沃润公司的货款，宇杰公司同意将出租房屋及（厂房）面积继续由沃润公司租用，宇杰公司用所欠沃润公司的货款及利息（按年息12%计算）抵扣房租直至所欠货款及利息结清。沃润公司提交的对账单中载明：自2015年1月16日起至2016年6月23日止，宇杰公司欠沃润公司合计401945.08元；自2016年6月24日起至2016年12月30日止，宇杰公司欠沃润公司合计657000.30元（不包括2016年因箱体质量问题产生的赔偿及2016年6月24日前的对账数额）。沃润公司于2017年7月12日诉至本院，请求判令宇杰公司支付沃润公司货款1058945.40元，本院于2017年7月12日作出（2017）苏0482民初4519号民事调解书，确认双方签订的协议如下：宇杰公司同意给付沃润公司货款1058945.40元，该款于2017年7月31日前给付10万元，余款于2017年8月起每月给付10万元直至还清止；如果有一期不能按时还款，沃润公司可就剩余款项一并申请执行；案件受理费减半收取7166元，由沃润公司负担。因宇杰公司未履行（2017）苏0482民初4519号民事调解书确定的义务，沃润公司申请执行，本院于2017年8月14日立案执行。本院认为，本案争议焦点为：一、张晓宇与宇杰公司签订的协议是否及于沃润公司，即沃润公司是否可以根据协议对争议厂房享有租赁权；二、沃润公司是否可以根据补充协议对争议厂房享有续租权。关于第一个争议焦点。协议系张晓宇与宇杰公司于2010年6月25日签订并由张晓宇、赵东平签字且宇杰公司加盖公章，补充协议系沃润公司与宇杰公司于2012年11月16日签订，由沃润公司、宇杰公司分别加盖公章，江南银行在诉讼中未提供证据证明协议和补充协议系沃润公司、宇杰公司恶意串通制作，故本院对江南银行的该项辩解意见不予采纳。本院对协议、补充协议的真实性予以确认。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，虽然沃润公司的发起人张晓宇以自己名义与宇杰公司签订协议的时间早于沃润公司成立日期，但沃润公司及宇杰公司在补充协议中对协议予以确认，且沃润公司在协议签订后3天成立，争议厂房多年来一直由沃润公司租赁使用，故沃润公司承租争议厂房的事实应予确认。协议中约定租赁期限为10年，但未明确起至日期，根据协议签订日期，本院确定协议约定的租赁期限应当自2010年6月25日起至2020年6月24日止。关于第二个争议焦点。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。补充协议中载明协议约定的租赁期限到期后宇杰公司用所欠沃润公司的货款及利息（按年息12%计算）抵扣房租直至所欠货款及利息结清、出租方式不变且不增加租金，根据上述约定，2020年6月24日后宇杰公司是否仍欠沃润公司货款及利息处于不确定状态，双方对后续是否继续租赁及继续租赁的期限均未明确，沃润公司与宇杰公司在补充协议中对沃润公司在2020年6月24日后是否继续租赁争议厂房附生效条件，该生效条件即为在2020年6月24日后若宇杰公司仍欠沃润公司货款及利息。根据本院（2017）苏0482民初4519号民事调解书，宇杰公司所欠沃润公司货款已经确定，后因宇杰公司未按民事调解书履行，沃润公司于2017年8月向本院申请执行，从沃润公司通过支付货款诉讼与宇杰公司达成已被本院民事调解书确认的调解协议并申请本院执行的事实来看，沃润公司与宇杰公司以双方达成调解协议的方式对补充协议中约定的尾欠货款及利息的支付方式予以变更，也即对补充协议约定的民事行为本身进行了变更，补充协议约定的民事行为是债权的履行方式，现沃润公司与宇杰公司已通过诉讼方式对此变更，故沃润公司提出的按补充协议履行的主张于法无据，理由不能成立，沃润公司在2020年6月24日后对争议厂房不享有续租权。承租人在申请人对不动产设立抵押权、法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的租赁权，法院在租赁期内带租拍卖。综上所述，沃润公司在争议厂房设立抵押权前且被本院查封之前已与宇杰公司签订协议、补充协议并占有使用争议厂房，沃润公司取得了争议厂房的租赁权，租赁期限自2010年6月25日起至2020年6月24日止，沃润公司请求在租赁期限内确认带租拍卖的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。沃润公司的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。沃润公司虽然在租赁期限内对争议厂房享有租赁权，但是其享有的租赁权并不足以阻碍执行行为，无权阻止本院对争议厂房的强制执行。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条第一款第（五）项、第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：一、确认原告常州市沃润机械制造有限公司对位于常州市金坛区朱林镇工业集中区xx号东侧房屋（产权证号：金坛市房权证村镇字第××号，建筑面积570.92平方米）享有带租拍卖的权利（租赁期限自2010年6月25日起至2020年6月24日止）。二、驳回原告常州市沃润机械制造有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告常州市沃润机械制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉费80元。审 判 长  宋文良审 判 员  张金钱人民陪审员  虞惠萍二〇一八年四月二十五日书 记 员  祝一茹