广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂06民终727号
上诉人(原审原告）：杨甜甜，女，2004年2月28日出生，汉族，住广西融水县。
法定代理人：杨某，男，1975年2月10日出生，汉族，住广西融水县，系杨甜甜的父亲。
法定代理人：何某，女，1977年7月15日出生，汉族，住广西融水县，系杨甜甜的母亲。
委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：南宁市金通小额贷款有限公司，住所地广西南宁市青秀区金浦路22号名都大厦13楼南面。
法定代表人：粟全亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：匡增辉，广西金融投资集团有限公司公司律师办公室公司律师。
委托诉讼代理人：朱运广，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：广西防城港红树湾房地产开发有限公司,住所地广西防城港市港口区迎宾路市政府办公楼群西侧。
法定代表人：孔仕才,该公司董事长。
上诉人杨甜甜、南宁市金通小额贷款有限公司（以下简称金通公司）因与被上诉人广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院(2016)桂0602民初1142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨甜甜的委托诉讼代理人黄靖，上诉人金通公司的委托诉讼代理人匡增辉、朱运广到庭参加诉讼。被上诉人红树湾公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。现已审理终结。
上诉人杨甜甜上诉请求：一、改判一审判决第三项，确认红树湾公司与金通公司签订的买卖防城港市港口区迎宾路××单元××房的《商品房买卖合同》及合同备案无效；二、本案一、二审诉讼费用由红树湾公司承担。事实和理由：一审判决确认杨甜甜与红树湾公司签订的《商品房买卖合同》有效，且红树湾公司已向杨甜甜交房。因红树湾公司与金通公司之间是借款关系而非买卖关系，双方恶意串通另行签订《商品房买卖合同》并进行备案登记，造成杨甜甜无法将商品房买卖合同再次备案、无法取得房屋的相关权利和办理产权登记。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，红树湾公司与金通公司签订的《商品房买卖合同》应为无效合同，合同备案登记应被确认无效。
金通公司针对杨甜甜的上诉辩称，房屋销售备案登记是唯一能证明该套房屋已经销售的表示，金通公司没有查询到涉案房产已经销售，金通公司构成善意取得。
上诉人金通公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回杨甜甜的该项诉讼请求。事实和理由：一、杨甜甜仅向法院提交一份房款收据，该份收据显示以中城建第六工程局集团有限公司的工程款抵扣购房款361721元。一审法院在没有查明该工程款的结算依据、抵扣工程的总金额、为何抵扣划转到杨甜甜名下的情况下，认定杨甜甜已支付购房款，属审查不清。二、金通公司在与红树湾公司签署《商品房买卖合同》之前并不知晓该房屋已出售给杨甜甜、该房屋也未在房管部门进行已售备案登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得制度的规定，上诉人可以取得涉案房产的物权。商品房预售备案登记证明，尽管在形式上属于一种行政管理手段，但该项制度的功能就是防止一房二卖，通过备案证明对已售房屋进行销售公示，其实质具有物权效力，因此金通公司对涉案房屋的购买行为应优先于杨甜甜。
杨甜甜针对金通公司的上诉辩称，一、红树湾公司出具的收据可以证明杨甜甜已向红树湾公司支付了购房款。二、金通公司和红树湾公司之间签订合同，金通公司仅取得合同权利义务，且其签订合同在杨甜甜签订合同之后，其对涉案房产不构成善意取得。
被上诉人红树湾公司既未提交书面答辩意见，亦未到庭应诉，视为放弃其依法享有的答辩、质证等诉讼权利。
杨甜甜向一审法院起诉请求：一、确认杨甜甜与红树湾公司签订的关于买卖防城港市港口区迎宾路××单元××房的《商品房买卖合同》有效；二、红树湾公司为杨甜甜申请办理防城港市港口区迎宾路××单元××房的《商品房买卖合同》备案及产权登记；三、确认红树湾公司与金通公司签订的关于买卖防城港市港口区迎宾路××单元××房的《商品房买卖合同》及该合同的备案无效。
一审法院认定事实：2014年2月26日，杨甜甜与红树湾公司签订了一份合同编号为住宅2010的《商品房买卖合同》。该合同约定杨甜甜购买红树湾公司开发建设的位于防城港市港口区迎宾路××单元××房，建筑面积为157.27平方米，单价为每平方米2300元，总金额为361721元；合同第十五条还约定本合同签订后30日内，出卖人应按规定向产权登记机构申请办理合同备案手续；出卖人与买受人协商一致，本合同登记备案后，双方共同向产权登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记；出卖人应当在商品房交付使用并通过规划综合验收后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。2014年1月16日，杨甜甜以工程款抵扣房款的方式已向红树湾公司支付了房款总价。在签订合同当日，杨甜甜向红树湾公司交纳了煤气管道费2500元，红树湾公司同日将房屋交付给杨甜甜，杨甜甜现已对房屋进行了装修并入住。2014年6月24日，红树湾公司和金通公司就涉案的商品房又签订了一份编号为201367977的《商品房买卖合同》，并于2014年6月28日到防城港市房管局办理了商品房买卖合同备案证明。
一审法院认为，杨甜甜与红树湾公司签订的合同编号为住宅2010的《商品房买卖合同》及红树湾公司与金通公司签订的编号为201367977的《商品房买卖合同》均是当事人双方的真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。杨甜甜请求确认编号为住宅2010的《商品房买卖合同》有效，予以支持；但对于其主张确认编号为201367977的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。红树湾公司将涉案房屋先后出售给了杨甜甜及金通公司，杨甜甜与红树湾公司签订商品房买卖合同在先，且红树湾公司已于2014年2月26日将该房屋交付杨甜甜占用使用；而红树湾公司与金通公司签订的商品房买卖合同在后，但该合同已于2016年6月28日在防城港市房管局办理了合同备案证明。一审法院认为，合同备案证明仅是一种行政管理措施，不具备法律规定的物权公示效力，并不能证明金通公司已取得涉案房屋的物权，金通公司主张其善意取得的理由不成立，因善意取得必须以取得物权为前提。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，杨甜甜与红树湾公司签订的合同时间在先，且其已实际占用使用涉案商品房，根据杨甜甜、红树湾公司签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，杨甜甜主张要求红树湾公司为其申请办理涉案商品房的买卖合同备案及产权登记，予以支持。对于杨甜甜主张确认红树湾公司与金通公司签订的《商品房买卖合同》已办理的合同备案证明无效的诉讼请求，因商品房合同备案证明的效力问题不属于人民法院的民事案件受案范围，杨甜甜可向防城港市房管局寻求权利救济，对该诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、杨甜甜与红树湾公司签订的关于买卖防城港市港口区迎宾路××单元××房的《商品房买卖合同》合法有效；二、红树湾公司为杨甜甜申请办理防城港市港口区迎宾路××单元××房的《商品房买卖合同》备案及产权登记；三、驳回杨甜甜的其他诉讼请求。案件受理费500元，由红树湾公司负担400元，杨甜甜负担100元。
本院二审期间，上诉人杨甜甜围绕上诉请求提交涉案房产所在物业公司向其出具的物业管理费单据，证明杨甜甜自2014年4月向物业公司交纳物业管理费、水电费等。本院组织当事人进行了质证。金通公司对该份证据的真实性、合法性、关联性没有异议。因金通公司对杨甜甜提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采纳。
一审查明事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、金通公司与红树湾公司签订的《商品房买卖合同》以及合同备案证明是否合法有效；二、一审判决红树湾公司为杨甜甜就涉案商品房申请办理合同备案及产权登记有无事实和法律依据。
本院认为，一、关于金通公司与红树湾公司签订的《商品房买卖合同》以及合同备案证明是否合法有效的问题。杨甜甜上诉主张金通公司和红树湾公司恶意串通签订《商品房买卖合同》并进行备案登记，造成杨甜甜无法将商品房买卖合同再次备案、无法取得房屋的相关权利和办理产权登记，该合同应被认定无效，该合同备案证明亦应被认定无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，因红树湾公司已将涉案商品房交付杨甜甜使用，杨甜甜亦未能提供证明金通公司和红树湾公司存在买卖关系、恶意串通，且金通公司和红树湾公司签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故一审判决确认该合同合法有效正确。至于该合同备案证明的效力问题不属于人民法院民事案件的受案范围，一审法院不予处理正确。杨甜甜的上诉主张不能成立，本院不予支持。
二、关于一审判决红树湾公司为杨甜甜就涉案商品房申请办理合同备案及产权登记有无事实和法律依据的问题。金通公司上诉称杨甜甜提供的收据不足以证明已向红树湾公司支付涉案房屋购房款，且金通公司并不知晓红树湾公司已将涉案房屋出卖给杨甜甜，金通公司亦将其与红树湾公司签订的《商品房买卖合同》进行备案登记，构成善意取得，其已优先于杨甜甜取得涉案房屋的物权。本院认为，红树湾公司向杨甜甜出具的收据上载明收到杨甜甜交来房款361721元，而金通公司不能提供反驳证据予以推翻，故一审判决认定杨甜甜已支付涉案房屋购房款正确。虽然金通公司和红树湾公司签订的《商品房买卖合同》已进行备案登记，但该备案登记仅是行政管理范畴，并不产生物权效力，不能证明金通公司已取得涉案房屋的物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，因红树湾公司并非无权处分人，且金通公司购买的涉案房屋未进行登记不产生物权效力，其主张构成善意取得的上诉理由于法无据，本院不予支持。因红树湾公司和杨甜甜、金通公司就涉案房屋分别签订的《商品房买卖合同》均属有效，而杨甜甜先于金通公司受领交付涉案房屋，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条的规定，红树湾公司应当继续履行其与杨甜甜签订的《商品房买卖合同》，一审法院判决红树湾公司为杨甜甜申请办理涉案房屋的《商品房买卖合同》备案及产权登记并无不当，金通公司该项上诉主张亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人杨甜甜和金通公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审判决确定的债务，义务人应在本案判决生效之日起六十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
二审案件受理费500元（上诉人杨甜甜、上诉人南宁市金通小额贷款有限公司均已预交），由上诉人杨甜甜、上诉人南宁市金通小额贷款有限公司各负担250元。本院多预收的二审案件受理费500元，分别退回上诉人杨甜甜、上诉人南宁市金通小额贷款有限公司各250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 静
代理审判员 刘帅武
代理审判员 王 勋
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 谢馨仪
附：本案判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。