北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第12646号
上诉人（原审原告）北京凯莱物业管理有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街8号中粮广场B座1301室。
法定代表人朱传鼎，董事长。
委托代理人黎存存，北京中勉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）董宁，女，1970年6月13日出生。
上诉人北京凯莱物业管理有限公司（以下简称凯莱公司）因与被上诉人董宁物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第7753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官王天水、法官田璐参加的合议庭，于2014年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人凯莱公司的委托代理人黎存存，被上诉人董宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
凯莱公司在一审中起诉称：凯莱公司是专门提供物业服务、管理的物业管理企业，董宁系凯莱公司服务管理的×房屋的业主。根据凯莱公司与名都园的业主委员会签订的《北京名都园物业管理服务委托合同》中相关约定，凯莱公司依约为董宁所在的园区提供了物业管理、服务。董宁作为名×房屋的业主，应当依约交纳物业管理费、供暖费、电费、煤气费、材料费等各项费用。事实上，虽经凯莱公司多次催讨，但董宁至今仍未履行交费义务，未按规定支付2009年9月至2013年10月期间的物业管理费、供暖费等相关费用共计人民币41540.44元。另外，根据《北京名都园管理条约、规则合同书》第六条规定：“逾期缴付管理费用的滞纳金为每月1.5%，从给付期限次日起计算至全部管理费用付清为止”，因此，董宁还应向凯莱公司支付滞纳金446.15元。
凯莱公司作为物业服务企业，一直持续地为名都园提供物业服务，物业服务费是物业服务活动开办的基础，董宁应当交纳物业服务费及相关费用；目前董宁一直未交纳物业服务费及相关费用，导致凯莱公司的日常管理活动受到相应的影响。董宁的行为已经侵害了名都园全体业主的合法权益，同时也给凯莱公司造成了损失。为维护凯莱公司的合法权益，特提起诉讼，要求：1.请求依法判令董宁承担物业管理费用等其他费用共计人民币41540.44元；2.请求判令董宁承担上述费用的滞纳金446.15元；3.本案诉讼费用由董宁承担。庭审过程中凯莱公司将第1项诉讼请求变更为：请求依法判令被告承担物业管理费用等其他费用共计人民币29277.24元并放弃第二项诉讼请求。
董宁在一审中答辩称：同意交纳物业管理费，对凯莱公司主张的物业管理费的数额亦无异议。关于供暖费，董宁曾经在2010年通知过凯莱公司不提供供暖，故不同意交纳六个月的供暖费，董宁认为国家规定的供暖时间为4个月，凯莱公司应该跟董宁沟通经董宁同意之后才应该提供六个月的供暖。关于供暖费的计算标准不清楚，凯莱公司主张的供暖费的计算面积是建筑面积和扩大阳光房的面积，董宁不知道供暖面积这样计算是否合理。关于电话费，因为电话费清单的业主是前业主，故董宁不同意交纳；材料费中其中10元那张不是董宁本人签字故不认可，其他没有异议。
一审法院经审理查明：2009年8月26日，北京市顺义区后沙峪乡白辛庄村南名都园3361号房屋登记在董宁名下，该房屋建筑面积为155平方米。
北京市顺义区名都园业主委员会与凯莱公司签订《北京名都园物业管理服务委托合同》，约定由凯莱公司作为名都园小区的物业管理服务企业。该合同第三章第1条约定：委托管理期限共计1年，自2006年9月1日09：00时起至2007年8月31日17：00时止；该合同第十二章第5条约定：本合同期限届满，但业主大会尚未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作的，本合同终止日期自动顺延，双方继续履行本合同，以保证本物业生活秩序。如果合同期限届满起30天后，业主大会仍未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作，则视为业主委员会同意依本合同第3.1条规定的委托管理期限续聘凯莱公司，本合同的其他条款亦相应顺延。
该合同第五章第3条约定，物业服务收费及价格为：物业管理费别墅为8元／月／建筑平米，公寓为8.8元／月／建筑平米；水费（自来水）、污水处理费、热水费、电费、天然气费、供暖费由凯莱公司代收代缴。该合同第五章第2条同时约定了凯莱物业为业主提供特约有偿服务的范围。
凯莱公司向董宁主张的费用包括：
一、2009年9月至2009年12月的物业服务费共计4905.28元，凯莱公司主张建筑面积按153.29平方米计算，董宁所有的房屋物业费标准为8元／月／平方米。董宁对物业管理费的计算标准及欠缴数额无异议。
二、2009年至2012年度供暖费合计22551.48元，计算依据以153.29平方米的建筑面积加上11.56平方米的扩大阳光房面积乘以7.6元／平方米，每个供暖季以六个月计费。其中，2009至2010年度供暖季，凯莱公司主张的供暖期间为2009年10月至2010年3月；2010至2011年度供暖季，凯莱公司主张的供暖期间为2010年9月至2011年2月；2011至2012年度供暖季，凯莱公司主张的供暖期间为2011年9月至2012年2月。
董宁对供暖面积的计算无异议，但认为国家规定的供暖期是四个月，凯莱公司要求六个月的供暖费缺乏依据。对此，凯莱公司提交其与北京市天房市政工程管理中心签订的2009-2012年《供暖及收费协议》三份，约定的供暖期限均为当年的10月20日至次年的4月20日。凯莱公司、董宁均认可供暖公司与业主之间未签订供暖协议，董宁认为政府规定供暖期为四个月，供暖公司只有经过其同意之后才能提供六个月的供暖。
三、2011年7月至2012年5月的电话费合计1735.48元，电话登记在涉诉房屋前业主马建名下，董宁以电话登记的业主非其本人为由拒交此部分电话费，凯莱公司认为其主张的电话费发生在董宁购买涉诉房屋之后，电话机主不是董宁可能是机主未进行变更，凯莱公司是代收代缴电话费的，董宁没有理由拒交电话费。凯莱公司提交马建名下电话于2011年7月至2012年5月的收费账单，其中每月收费包括月固定费和上网费两项。董宁称其不常在涉诉房屋内居住，没有使用过固定电话和网络。
四、维修工作收费合计85元，董宁对2009年10元的收费单不予认可，因为非董宁本人签字，对2013年的75元收费无异议。
庭审中，凯莱公司提交北京天竺房地产开发管理委员会第二社区居委会及顺义空港街道办事处天房第二居委会的证明信，证明名都园小区业主委员会于2005年12月30日合法成立，董宁对该两份证明信的真实性予以认可，也认可名都园小区业委会确实于2005年成立过，但其质疑现在业委会是否还存在，并提交照片欲证明名都园小区目前正在筹建业主委员会。
一审法院判决认定：2005年12月30日名都园业主委员会合法成立，则其与凯莱公司签订的《北京名都园物业管理服务委托合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，现无证据证明名都园业主大会进行续聘物业管理服务企业的招投标工作，则该合同应继续履行，该合同条款对凯莱公司及名都园小区全体业主均具有法律约束力。凯莱公司依约于2009年9月至2009年12月为董宁提供了物业服务，则董宁应支付相应的物业管理费，现凯莱公司主张上述期间物业费合计4905.28，董宁对欠付物业费的事实及数额不持异议，对此，该院予以确认。
关于凯莱公司主张的供暖费，根据《北京市供热采暖管理办法》第十二条规定：“本市采暖期为当年11月15日至次年3月15日。市人民政府可以根据气象等实际情况调整采暖期时间。用户对采暖期时间、采暖温度有特殊要求的，可以与供热单位另行约定”。因董宁对六个月的供暖期不予认可，现凯莱公司未举证证明供暖公司超出规定的采暖期供暖经过了业主或业主委员会的同意，故董宁应按照四个月的期间交纳供暖费。
关于电话费，因电话登记机主非董宁，因此，董宁与电信公司之间并不存在合同关系，凯莱公司也没有证据证明上述电话费用是董宁消费的，故对凯莱公司该项请求本院不予支持。
关于维修费用，董宁认可2013年共计75元的费用，应该交纳。关于2009年的10元维修费用，因维修单据上非董宁签字，董宁对此亦不予认可，对凯莱公司的该项请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、董宁于判决生效之日起7日内给付北京凯莱物业管理有限公司物业管理费用、供暖费、维修费合计20014.6元；二、驳回北京凯莱物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
凯莱公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：1.凯莱公司与名都园业主委员会签订的《北京名都园物业管理服务委托合同》约定，“采用集中供暖的场所，详见与北京市天房市政工程管理中心签订的供暖协议”。凯莱公司与北京市天房市政工程管理中心（以下简称天房中心）签订的《供暖及收费协议》已经业主委员会批准，对董宁发生法律拘束力。《供暖及收费协议》约定，每个供暖季提供6个月的供暖。凯莱公司已经向天房中心支付了每年6个月的供暖费，董宁应当按照每年6个月的标准支付供暖费。2.2009年8月26日涉诉房屋登记在董宁名下，虽然电话登记的机主是前业主，但电话费产生的时间2011年7月至2012年5月。董宁作为产权人，应当承担其房屋发生的费用。3、2009年10月发生的维修费，系凯莱公司上门维修的费用。尽管维修单上的签字不是董宁本人，但该费用应当由董宁承担。综上，请求撤销一审判决第一项、第二项，改判董宁支付凯莱公司2009年9月至2013年10月期间的物业费、供暖费、维修费共计29277.24元。一、二审案件受理费由董宁承担。
董宁服从一审法院判决。其针对凯莱公司的上诉理由答辩称：1.董宁认可凯莱公司关于供暖费收费面积、收费标准的主张，但董宁没有在诉争房屋居住，同意按照每年4个月的标准交纳供暖费。凯莱公司名义上每年提供6个月的供暖服务，但实际上供暖不达标。名都园业主委员会无权代表董宁与天房中心签订6个月供暖的协议。2.电话费产生的期间，该电话登记的机主是前业主，董宁不应负担该费用。3.凯莱公司主张的维修费中有10元不是董宁签字确认，该费用不应由董宁承担。请求驳回凯莱公司的上诉，维持原判。
二审期间，凯莱公司向本院提交1.2009年发票1张、对账单，用以证明诉争房屋的缴费标准，以及2009年诉争房屋交纳了6个月供暖费的事实。2.2009年、2010年、2011年凯莱公司与天房中心签订的《供暖季收费协议》，用以证明诉争房屋每年10月20日到次年的4月20日享受供暖，以及凯莱公司已经向天房中心按6个月标准支付了供暖费的事实。3.民事起诉状及（2009）顺民初字第4120号民事判决书，用以证明顺义区法院曾支持其关于6个月供暖费的主张。
董宁认为，2009年供暖费系诉争房屋前业主交纳，不能证明董宁也享受了6个月的事实。董宁不质疑《供暖季收费协议》的真实性，但认为凯莱公司没有权利代表其与天房中心签订协议。对于判决书董宁认为，该业主没有对《供暖季收费协议》提出异议，且该判决与本案没有关联性。
本院经审查认为，基于当事人的一致认可，本院认定发票、对账单、《供暖季收费协议》以及（2009）顺民初字第4120号民事判决书的真实性。对于上述证据的证明目的，本院将在本院认为部分，结合其他证据一并予以认定。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京名都园物业管理服务委托合同》、房屋产权证复印件、北京天竺房地产开发管理委员会第二社区居委会及顺义空港街道办事处天房第二居委会的证明信、北京市天房市政工程管理中心关于名都园3361供暖费的说明、北京名都园工程维修工作及收费单、电信业务收费账单、发票、对账单、《供暖季收费协议》及（2009）顺民初字第4120号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：名都园业主委员会经依法设立，其与凯莱公司签订的《北京名都园物业管理服务委托合同》（以下简称物业委托合同）不违法法律、行政法规的禁止性规定，该物业委托合同合法有效。依照物业委托合同约定，在合同期限届满后，业主大会尚未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作的，本合同终止日期自动顺延，双方继续履行本合同。现无证据证明名都园业主大会进行续聘物业管理服务企业的招投标工作，则该物业委托合同应继续履行，该物业委托合同对“名都园”小区的全体业主发生法律拘束力。董宁作为“名都园”小区的业主，当人应当受物业委托合同的拘束。
关于供暖费一节。物业委托合同约定，“采用集中供暖的场所，详见与北京市天房市政工程管理中心签订的供暖协议”。该约定应当理解为，名都园业主委员会授权凯莱公司与天房中心签订的供暖协议，并同意以凯莱公司与天房中心签订的供暖协议作为收取供暖费的依据。凯莱公司提交的2009年、2010年、2011年，凯莱公司与天房中心签订的供暖及收费协议约定，每年提供6个月供暖的事实。据此董宁应当按照每年6个月的标准向凯莱公司支付供暖费。董宁关于凯莱公司无权代表其与天房中心签订的供暖协议而主张，显然与业主委员会代表业主对凯莱公司的授权相悖，其主张没有法律依据。凯莱公司关于董宁应当支付2009年度、2010年度、2011年度，每年6个月供暖费的上诉主张，理由正当，本院予以支持。一审法院错误理解物业委托合同对董宁产生的拘束力，以《北京市供热采暖管理办法》规定供暖时间为4个月为由，仅支持4个月的供暖费不妥，本院予以调整。
关于电话费一节。依照物业委托合同，凯莱公司负有代收代交电话费的义务。在董宁取得诉争房屋产权后，凯莱公司有理由相信诉争房屋发生的电话费应当由董宁负担。凯莱公司支付的电话费应当理解为代董宁支付。电话费发生时，登记的机主为前业主的事实，不能改变凯莱公司为董宁垫付电话费的认定。董宁与电话机主之间的纠纷可以另行解决。凯莱公司关于应当由董宁支付2011年7月至2012年5月期间电话费的上诉主张，理由正当，本院不予支持。一审法院仅以该期间电话机主不是董宁为由，不支持该期间的电话费，错误理解电信服务关系与物业关系的区别，本院予以纠正。
关于10元修理费一节。凯莱公司提供的维修费单据上，没有董宁签字，在董宁对该笔维修费不予认可的情况下，凯莱公司应当对其主张的事实承担证明责任，凯莱公司没有提交证据证明，该费用系其为董宁从事维修活动所支出，凯莱公司应当承担不利的法律后果。凯莱公司关于要求董宁支付2009年1月12日维修费10元的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，凯莱公司的上诉理由部分成立，本院予以采信。一审法院认定事实有误，处理结果不当，本院在查明事实的基础上依法予以改判。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝顺义区人民法院（2014）顺民初字第7753号民事判决书第一项、第二项；
二、董宁于本判决生效之日起七日内，给付北京凯莱物业管理有限公司二00九年九月至二00九年十二月物业费、二00九年度、二0一0年度、二0一一年度供暖费、二0一一年七月至二0一二年五月电话费及维修费共计二万九千二百六十七元二角四分；
三、驳回北京凯莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费251元，由董宁负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；
二审案件受理费532元，由董宁负担（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 峙
代理审判员 王天水
代理审判员 田 璐
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 徐 晨