河北省迁西县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0227民初1591号原告：广东康景物业服务有限公司唐山分公司，住所地：唐山市迁西县长城北路东侧（东湖湾A11底商）。负责人：韩铁成，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：满顺为，男，1968年1月7日出生，满族，现住迁西县。系该公司副经理。委托诉讼代理人：曹君英，女，河北乾伦律师事务所律师。被告：付立中，男，1968年7月12日出生，汉族，个体工商户，现住迁西县。原告广东康景物业服务有限公司唐山分公司与被告付立中物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告广东康景物业服务有限公司唐山分公司委托诉讼代理人满顺为、曹君英、被告付立中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东康景物业服务有限公司唐山分公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付物业费10128.81元；2.请求被告承担本案诉讼费。事实和理由：本案被告付立中是迁西县津西东湖湾林茂街商铺121#、123#的业主，原告为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《物业服务合同》第三十三条约定：“业主违反本合同第十三条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，乙方有权要求业主补交”。现被告违反双方签订的协议内容，无故拖欠林茂街商铺121#、123#自2015年2月1日至2017年5月31日的物业费10128.81元。此间，经原告多次催缴被告仍然拒绝缴纳。被告上述行为，严重侵害了原告及广大业主的合法权益，并给原告运营造成不利影响。请求法院支持原告诉讼请求，依法判令被告支付无故拖欠的物业费。被告付立中辩称，一、被告的房子是东湖湾小区121、123两套商铺，房子当时没水，半年之后才给的水。当时装修镶地板都是自己拉水镶的，消防也没水。后来被告找物业，不知道是谁给通的水。但装修时发现外墙渗水，造成内墙壁纸被洇，现在房屋上沿也有渗水迹象。被告当时找物业要求其及时解决问题，到现在也没有解决，原告就起诉了。二、被告要求原告给付物业费10128.81元应当有法律依据，不应该认为是拖欠物业费问题。三、门前长期无人打扫，造成杂草丛生。门前台阶石板脱落，也没有修理。四、自2014年找物业要求解决问题后，被告就一直在找，2016年9月物业将工程质量验收报告签字盖章了。房屋存在质量问题，符合物业跟开发商、建筑商所签订的关于交付房屋没有质量问题的三方协议，即验收报告，物业在验收报告上盖了公章、领导也签了字。因此，原告作为物业有责任对质量问题承担责任。验收报告第一栏承建单位、第二栏物业单位、第三栏是建设单位均盖有公章。既然物业在验收报告上签字盖章了就应当对房屋质量问题承担责任。被告的房屋出租过，但因质量问题又退租了，给被告造成了租金损失，现在也没租出去。原告为证实自己的主张，向本院提交证据如下：证据一、营业执照复印件，用以证明原告是依法成立的物业服务企业；证据二、资质证书复印件，用以证明原告具备一级物业服务资质；证据三、物业服务合同复印件，用以证明原、被告属物业服务合同关系，原告提供了物业服务，被告应履行缴费义务；证据四、日常清洁合同及验收表、保安服务合同及验收表、绿化保养合同及验收表、电梯保养合同及验收表复印件，用以证明原告提供了各项物业服务均符合物业服务合同标准；证据五、住宅质量保证书复印件，用以证明被告购买的楼房房屋质量问题由河北津西博远房产开发公司负责，与物业公司无关；证据六、欠费催缴书复印件，用以证明此次诉讼前原告多次向被告书面催收所欠物业服务费，但被告至今未交纳的事实；证据七、欠费明细原件，用以证明被告所欠原告物业服务费的具体时间、收费标准及金额。被告对原告提交的证据质证称，对证据一、证据二有异议，因该公司注册资本为港元，该注册资本是针对香港地区的经济、生活水平而发放的资质证书，但对于迁西县不适用该标准。对证据三有异议，此合同无业主签字，是空白合同。对证据四不予质证，与被告无关。对证据五有异议，被告房屋存在质量问题，与原告跟开发商、建筑商所签订的关于交付房屋没有质量问题的质量验收报告的内容不符，原告已经在验收单签字盖章了，证明原告已经代替开发商承担质量问题的责任。对证据六有异议，该通知书不能证明给过被告，是原告单方制作的，没有被告的签收手续。对证据七的收费标准有异议，收费标准不能按资质收费标准计算，应当根据迁西县经济生活水平收费。被告为证实自己的主张，提交如下证据：证据一、照片九张，其中三张照片用以证明物业服务不到位、门前杂草丛生、台阶石板脱落。六张照片用以证明房屋建筑质量存在问题，墙体漏水造成壁纸、家具损坏。证据二、工程质保期验收报告单，用以证明被告房屋质量问题原告没有及时解决，却给签字合格了，原告有责任。原告对被告提交的证据质证称，证据一的照片不能证实拍摄的房屋及里面的物品是否与被告有关，另外，即便客观真实也是房屋质量问题与原告无关。对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，该报告单中的工程项目是东湖湾小区泄洪渠美化改造工程的，与被告的房屋质量没有关系。经庭审质证，本院对证据作如下认定：证据一营业执照、证据二资质证书是国家行政管理部门颁发的证照，本院作为认定案件事实的依据予以采信。证据三物业服务合同系迁西县津西·东湖湾小区业主委员会与原告公司所签订，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同职责，业主委员会的决定，对业主具有约束力。故该合同虽无业主签字，业主并非合同当事人，但符合法律规定，依法确认为有效证据，本院予以采信。证据四是原告为履行保安、绿化、电梯维护、清洁等各项物业服务时所形成的合同及验收资料，具有真实性、合法性、关联性，本院作为定案依据予以采信。证据五与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。证据六从该证据形式上看，符合物业服务企业对服务的小区业主催收费用的通常做法，具有客观真实性，且与原告提交的其它证据内容上具有关联性，能够与其他证据相互佐证，本院对该证据予以采信。证据七系根据被告拖欠物业费的时间、收费标准、被告房屋建筑面积计算得出被告拖欠物业费金额，且能够与原告提交的证据三、证据六相互印证，本院予以采信。被告提交的证据一，三张照片用以证明物业服务不到位，因无具体拍摄日期，不能证实现状，本院不予采信；六张照片用以证明房屋存在质量问题，与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。被告提交的证据二，与本案不具有关联性，亦不作为本案证据使用。通过当事人的陈述，举证、质证及本院的审查及对证据的认定，查明如下事实：迁西县津西·东湖湾小区业主委员会成立后，该业主委员会与原告签订了《物业服务合同》。该合同中就物业服务事项、期限、收费的标准、权利义务等都作了明确的约定。被告系迁西县东湖湾小区商铺121、123室业主，拖欠自2015年2月1日至2017年5月31日的物业费10128.81元（其中121号商铺拖欠物业费5018.41元，123号商铺拖欠物业费5110.4元）。另查明：2015年11月20日，迁西县住房和城乡规划建设局出具《迁西县业主委员会备案证明》，载明：贵小区业主委员会提供的相关资料齐全、选举程序合法，准予备案。从备案之日起，请按相关法律法规履行职责开展工作。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。迁西县津西·东湖湾小区业主委员会与原告就迁西县津西·东湖湾小区物业管理事宜签订了《物业服务合同》，该合同系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律的强制性、禁止性规定，应为有效，双方应依约履行。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为该小区业主，享有物业服务合同约定的权利，亦应履行合同义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告称其房屋存在质量问题，与本案不是同一法律关系，可另行主张权利。被告称物业服务不到位，但未提交有效证据证实其主张，应当承担举证不能的法律后果。被告据此不交纳物业费的理据不足，本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付自2015年2月1日至2017年5月31日拖欠物业费共计10128.81元的诉讼请求，事实清楚，于法有据，应当予以支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告付立中于本判决生效之日起十日内一次性给付原告广东康景物业服务有限公司唐山分公司自2015年2月1日至2017年5月31日的物业费10128.81元。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元，减半收取26.5元，由被告付立中承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 梁 境二〇一七年八月十四日书记员 路燕飞附：相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。