湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民一终字第00470号
上诉人（原审被告）席安秀，女。
被上诉人（原审原告）襄阳航泰动力机器厂招待所（以下简称航泰招待所），住所：襄阳市樊城区前进路。
负责人肖正宏，航泰招待所所长。
委托代理人方晟楠，湖北思扬律师事务所律师，代理权限为一般授权。
上诉人席安秀因与被上诉人航泰招待所租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2015）鄂樊城王民初字第00129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年12月30日，席安秀与航泰招待所签订《租房合同书》一份，合同约定，航泰招待所将其位于襄阳市樊城区前进路招待所的8号门面租赁给席安秀使用，期限为2014年1月1日至2014年12月31日止。合同期满，房屋由航泰招待所收回，需继续租赁的可重新签定租赁合同。租金每月726元，年租金共计8712元，每年1月10日前一次性交清当年租金，逾期视为违约，航泰招待所有权终止合同，并处以2000元赔偿。合同签订后，航泰招待所将租赁物交付给席安秀使用，席安秀按航泰招待所的要求在上半年交纳了租金4881.6元，剩余3830.4元租金未付。合同到期后，席安秀要求续租，航泰招待所因房屋整体改造不同意，引起诉讼。
原审法院认为：席安秀与航泰招待所签订的《租房合同书》，系双方真实意思表示，符合法律规定，属有效的合同，对当事人具有法律约束力。合同到期后，双方不能就续租达成共识，席安秀依法应将租赁物返还给航泰招待所。但席安秀拖欠航泰招待所租金并长期占用租赁物的行为，损害了航泰招待所对物的所有权及使用权，给航泰招待所造成损失，席安秀应该赔偿，故航泰招待所要求席安秀腾退租赁物及支付租金、占用费的诉请符合法律规定，予以支持。占用费的标准参照合同租金的约定每月726元计算，自2015年1月1日起至实际交房之日。航泰招待所诉请的电费，因其提供的证据不足以证明席安秀拖欠电费，故该请求不予支持。航泰招待所诉请的违约金，因席安秀在交年租金时，航泰招待所考虑到房屋改造，暂收席安秀上半年租金，下半年租金未交的责任不在席安秀，故航泰招待所的该项请求不予支持。席安秀辩称因交纳了高额的转让费要求续租，其交纳转让费是个人行为，造成损失与航泰招待所没有关系。双方签订的合同明确约定了租赁期限，是否能续租，需双方达成合意，现航泰招待所预对房屋进行整体改造，不同意续租，故席安秀单方要求续租的理由无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、席安秀将所承租的房屋腾退给航泰招待所；二、席安秀支付拖欠航泰招待所的租金3830.4元；三、席安秀赔偿航泰招待所的租赁物占用费（按照每月726元的标准计算，自2015年1月1日起算至实际交付租赁物之日止）；四、驳回航泰招待所的其他诉讼请求。上列应履行的义务，均应于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。案件受理费100元，由席安秀负担。
上诉人席安秀不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实错误，2013年11月，上诉人在与转让方交纳8万元转让费时，被上诉人不仅明确知晓上述事实，还曾就租赁期限等问题向上诉人做出过承诺，保证上诉人三年的租赁权益；同时在上诉人交纳转让费后，还与原租赁人解除了租赁合同，与上诉人签订了新的租赁合同。上述事实足以证明被上诉人不仅知道上诉人在诉争房屋时支付了高达8万元的转让费，而且也认可双方存在合法有效的租赁关系。若没有被上诉人给予上诉人3年的租赁期限承诺，上诉人不会支付8万元转让费。上诉人支付转让费之后，被上诉人在2015年便以房屋改造为由，不再与上诉人继续签订租赁合同，严重损害了上诉人的合法权益，被上诉人还在上诉人经营期间，采取停电等非法措施，影响上诉人的合法经营，给上诉人造成了巨大的经济损失。上述损失，均应由被上诉人予以赔偿。原审法院认定损失与被上诉人没有关系，无事实和法律依据，上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系，应依照被上诉人的三年承诺为限。（二）上诉人在接手租赁房屋后，投入近十万元进行了装修，但上诉人仅正常营业了不到半年，就告知所租用的房屋无法继续租用，被上诉人的行为给上诉人造成了重大损失，依法应予赔偿。（三）上诉人的经常居住地在襄阳市襄州区，该案应由襄州区人民法院受理，原审法院在上诉人提交有关证据证明的情况下，拒不依法将该案移送至襄州区人民法院，程序违法。故请求二审法院撤销原审判决，发回重申或依法改判维持上诉人与被上诉人之间的租赁关系，诉讼费均由被上诉人承担。
被上诉人航泰招待所答辩称：服从原审判决。
经二审审理查明：席安秀与航泰招待所签订《租房合同书》的时间为2013年11月29日，《租房合同书》上有双方当事人的签名和盖章，该合同合法有效。《租房合同书》第三条约定：租用时间为2014年1月1日至2014年12月31日，合同期满，房屋由甲方（航泰招待所）收回，需继续租赁的可重新签订租赁合同。航泰招待所于2014年12月4日向席安秀作出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，通知席安秀在《租房合同书》期满后如期交回房屋，不再与席安秀续约。原审判决认定基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：（一）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定：“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。”本案席安秀一审已经就管辖问题提出异议，一审法院以裁定书的形式驳回了席安秀的管辖权异议，席安秀对该裁定上诉后，本院做出（2015）鄂襄阳中管民终字第00081号裁定，驳回了席按秀的上诉，管辖问题以被生效裁定确定，不是本案的审查范围。（二）《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次出租人使用、收益。转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同，转租人于转租后，仍享有租赁权，同时在转租人和次承租人之间又产生一新的租赁关系。租赁权的让与则不同，在承租人让与租赁权时，承租人于转让租赁权之后，退出租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。本案中，上诉人席安秀称从他人手中支付了高额转租费才获得房屋的租赁权，但《租房合同书》是由席安秀与航泰招待所签订，由航泰招待所直接将房屋出租给席安秀，席安秀支付转租费的行为并不属于合同法规定的转租行为，而是通过支付一定费用取得与航泰招待所签订《租房合同书》的资格，替代他人成为租赁合同的当事人，支付转让费是与转让人之间发生的关系，不能以向他人支出了高额的转让费为由，而强制出租人超出双方合同约定的期限继续租赁房屋。另外，上诉人席安秀主张签订合同时被上诉人航泰招待所承诺到期续租，但没有举出证据证明该主张，依照《租房合同书》第三条的约定，续租需重新签订合同，航泰招待所合同期满后不同意续租，上诉人席安秀不得单方面强行要求续租。（三）上诉人席安秀上诉称为租赁房屋投入进十万元进行了装修，要求被上诉人航泰招待所赔偿房屋装修的损失，该项请求属于针对被上诉人提起的反诉，但一审中，上诉人席安秀并没有提出该诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条第一款之规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行诉讼。”故席安秀的该项请求可以另行主张，本案不予处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果妥当，二审依法予以维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人席安秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓红
审判员 黄 鹂
审判员 何小玲
二〇一五年十二月十六日
书记员 李 帆