湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
衡中法民一终字第43号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄立志。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周子渲。
委托代理人尹中，衡阳市石鼓区北方法律服务所法律工作者。
上诉人黄立志因与被上诉人周子渲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2013）石民二初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人黄立志、被上诉人周子渲的委托代理人尹中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年4月19日，黄立志与周子渲签订《房屋租赁合同》约定：周子渲将其所有的坐落于衡阳市石鼓区司前街16号综合楼102号门面（建筑面积40.64平方米）租赁给黄立志，租赁期限为二年，自2010年4月19日起至2012年4月19日止，每月租金为1200元。上述租赁合同到期后，双方当事人重新签订了一份《门面租赁合同》，合同第一条约定：每月租金为1800元，黄立志向周子渲交纳押金2000元，合同期满如数退还给黄立志；第二条约定：租金按月交纳，即每月开始的第一天为租金交纳时间，逾期不交，黄立志每天按租金的30%交纳滞纳金，逾期二十天，周子渲扣除黄立志押金外，并解除合同（除不可抗拒的因素可酌情协商）；第三条约定：租赁期限为三年，自2012年5月18日起至2015年5月17日止，周子渲在租赁期内不得随意提高租金，租期满后，黄立志如需继续租赁，双方再另行协商租金等事宜，在同等条件下，黄立志享有优先租赁权；第四条约定：租期未满，双方当事人不得自行解除合同，否则违约方应向对方支付违约金10000元，如因特殊原因需解除合同时，必须提前二个月通知对方；第五条约定：黄立志不得破坏周子渲房屋原有框架结构，违者由黄立志自行修复或照价赔偿。合同期满后，黄立志装修和添置部分财产应无偿交给原告，如拆除和损坏应照价赔偿；第八条约定：在租赁期内，黄立志不得私自转让、出租，如转让、出租需同周子渲共同协商，否则周子渲可随时解除合同，黄立志需向周子渲支付违约金10000元，经周子渲同意后，交转让费2000元。合同签订后，周子渲依约将其门面交付给黄立志继续租赁，黄立志向周子渲交纳租赁押金2000元。黄立志从2012年5月18日至2012年8月18日向周子渲交纳三个月租金，共计5400元。之后，本案涉案门面内的厕所下水道发生堵塞，影响了黄立志正常使用，黄立志告知周子渲，但周子渲未在合理期限内履行维修义务。为此，黄立志拒绝给付周子渲租金。2013年5月中旬，黄立志将租赁房内的东西搬走腾空，但并未告知周子渲。2013年7月24日，周子渲以书面通知和发短信息方式通知黄立志三日内交纳拖欠十一个月的门面租金，否则周子渲将终止合同收回门面。黄立志收到周子渲的通知后，双方当事人于2013年7月28日在衡阳市司前街潇湘苑茶楼就拖欠门面租金事宜进行协商未果。周子渲为避免损失再扩大，于2013年8月20日收回门面，并于2013年9月1日将其门面租赁给案外人刘红军。周子渲认为黄立志拖欠其门面租金，侵犯了其合法权益，遂诉至法院。
原审认为，周子渲与黄立志签订的门面租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，应受到法律保护。周子渲在签订合同后依约将本案涉案门面交付给黄立志继续租赁使用，黄立志在租赁使用周子渲的门面过程中，于2012年8月出现门面内厕所下水道堵塞，黄立志告知了周子渲，但周子渲对本案涉案门面厕所下水道未尽到维修义务。黄立志在周子渲未在合理期限内履行维修义务时，本可自行维修，但黄立志未自行维修，而以周子渲未对出租物进行维修为由拒绝给付周子渲门面租金，拖欠租金时间达十二个月之久，黄立志在未使用周子渲门面时，既不将门面腾空交付给周子渲，也不支付周子渲门面租金。双方当事人也均不及时通过法律途径主张权利，双方均采取消极态度，从而导致本案涉案门面租金损失扩大到十二个月，共计损失21600元。因此，本案纠纷酿成，双方当事人均存在过错责任，故双方当事人各自承担50%。因黄立志租赁周子渲的门面，周立渲已于2013年8月20日收回，庭审过程中黄立志也同意解除双方于2012年5月17日签订的门面租赁合同，因此，周子渲主张解除上述合同，该院予以支持。周子渲主张黄立志支付门面租金十二个月，共计21600元，因周子渲对该损失也应负担50%的责任，故黄立志应支付周子渲门面租金为10800元，扣除黄立志已向周子渲交纳的门面押金2000元，黄立志实际应支付周子渲门面租金8800元。周子渲主张黄立志支付滞纳金2808元，因双方当事人在该案中均存在一定的过错责任，故对周子渲的该项主张不予支持。黄立志反诉称，双方当事人签订的门面租赁合同约定租期为三年，租期未满，双方不得自行解除合同，否则违约方应向对方支付违约金10000元，周子渲起诉前未通知黄立志要求解除合同，黄立志对租赁物进行了装修，从2012年7月7日起，由于周子渲提供的租赁物下水道堵塞，造成黄立志不得不停止营业至今，造成经济损失近200000元，周子渲应向黄立志赔偿营业损失30000元，装修残值损失5000元，仓库住房租金及员工工资损失20000元，支付违约金10000元。该院认为，双方当事人在履行门面租赁合同过程中均存在过错，双方不存在向对方支付违约金。黄立志在第二次续租租赁使用门面时并未对门面进行装修，不存在赔偿装修损失，黄立志要求周子渲赔偿营业损失30000元，仓库住房租金及员工工资损失20000元，但黄立志未提供充分证据予以证实，同时也未提供证据证明其损失与周子渲的租赁物存在因果关系，因此，黄立志的反诉请求没有事实依据和法律依据，该院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）周子渲与被告（反诉原告）黄立志于2012年5月17日签订的门面租赁合同；二、被告（反诉原告）黄立志于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）周子渲门面租金8800元；三、驳回原告（反诉被告）周子渲的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄立志的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案一审本诉案件受理费1260元，由原告（反诉被告）周子渲负担630元，被告（反诉原告）黄立志负担630元。反诉案件受理费713元，由被告（反诉原告）黄立志负担。
宣判后，上诉人黄立志不服上述判决，向本院提起上诉称，被上诉人周子渲提供的门面因下水道堵塞，未及时履行维修义务，致使黄立志不能正常经营，且黄立志事实上也没有使用租赁物，原审判决黄立志承担50%的门面租金损失没有事实依据和法律依据，故请求依法撤销原审判决第二项、第四项，改判驳回黄立志要求周子渲赔偿门面租金损失的诉讼请求，判决周子渲赔偿黄立志门面营业损失30000元，支付违约金10000元，提供门面租金发票，并承担本案诉讼费。
被上诉人周子渲答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在本院指定的证据交换期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：周子渲与黄立志签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于黄立志是否应赔偿周子渲门面租金损失的问题，因双方当事人签订《门面租赁合同》时未对涉案门面下水道堵塞的维修义务作出特别约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，应由周子渲承担维修义务。同时，根据法律规定，双方当事人均有防损减损义务，否则应根据过错大小承担相应的民事责任。从本案查明的事实看，周子渲未在合理期限内按照黄立志的要求及时履行维修义务时，本可自行维修，但黄立志未自行维修，而以周子渲未对出租物进行维修为由拒绝给付周子渲门面租金，也不将门面腾空交付给周子渲，以致门面租金损失达12个月之久共计21600元。双方当事人对涉案门面租金损失的产生、扩大均具有过错。鉴于上述情况，原审酌情认定双方过错相等并判决黄立志承担门面租金损失的50%的民事赔偿责任并无不当。
关于周子渲提前解除上述合同是否应承担相应违约责任的问题，根据《门面租赁合同》第四条约定，双方在合同租期未满时不得提前解除合同，但同时依据第二条约定，在双方发生矛盾后均未积极解决的情况下，周子渲有权解除合同以避免门面租金损失的进一步扩大，且事实上双方对解除合同也无异议，周子渲单方解除合同系其依法正当行使合同权利，周子渲提前解除合同并无过错，故原审判决驳回黄立志要求周子渲承担违约金10000元的反诉请求亦无不当。
关于周子渲是否应赔偿黄立志因涉案门面下水道塞所造成的营业损失问题，根据法律规定，黄立志对涉案门面下水道堵塞造成的营业损失承担举证责任，但黄立志至今未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对黄立志要求周子渲赔偿营业损失的反诉请求不予支持。
综上所述，黄立志的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1260元，由上诉人黄立志负担。
本判决为终审判决。
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审判长 唐建华
审判员 王洪峰
审判员 许建中
二〇一四年三月十七日
书记员 刘宏辉
校对责任人：许建中打印责任人：刘宏辉本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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