河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1104民初2405号原告（执行案外人）:刘忠党，男，汉族，1967年1月28日出生，住漯河市召陵区。原告（执行案外人）:张喜梅，女，汉族，1965年4月6日出生，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：李萃文，河南蓝标律师事务所律师。被告（申请执行人）：桂晓辉，男，汉族，1973年10月1日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：李夏、程骞，河南强人律师事务所律师。第三人（被执行人）：漯河万盛置业有限公司，住所地漯河市召陵区人民东路100号。法定代表人：朱国杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谷广辉，河南汇星律师事务所律师。原告刘忠党、张喜梅与被告桂晓辉、第三人漯河万盛置业有限公司（以下简称万盛置业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托代理人李萃文、被告桂晓辉及其委托代理人李夏、程骞、第三人的委托代理人谷广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于人民路与××路交叉口××广场××楼××房的强制执行，并解除对上述门面的查封；2、判决确认原告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效，并确认位于人民路与××路交叉口××广场××楼××房归原告所有；3、判决第三人漯河万盛置业有限公司立即协助配合原告办理位于人民路与××路交叉口××广场××楼××房的产权登记；4、本案的诉讼费由被告和第三人承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2012年1月13日，原告刘忠党与第三人漯河万盛置业有限公司签订定购协议一份，刘忠党交纳定金10000元，定购了万盛广场2号楼112号房屋（当时价格、面积均是暂定，房屋也暂定为8#铺，总房款暂定587130元），第三人给原告出具签约结算单和收据各一份；2012年1月31日，原告交纳商铺首付款77130元；2012年2月6日，原告又交纳购房款500000元。以上总计付款587130元。两年后房屋建成，2014年1月22日，第三人与原告刘忠党、张喜梅夫妇签订了正式的商品房买卖合同，约定：第三人将万盛广场2#楼112号房出售给原告，该商品房的用途为商业，建筑面积91.17平方米，每平方米7154.18元，总房款652247元；签订本合同时，一次性支付所购房屋的总房款。根据该合同约定，2014年1月22日当天，原告又补交商铺购房款65117元，加上之前已经交纳的587130元，总房款652247元分文不差已经交齐。第三人另外收取原告办证费37178元。2014年1月24日，第三人将万盛广场2#楼112号房屋交付原告使用。同日，原告与万盛广场的物业管理公司—漯河戴维斯物业服务有限公司签订了入住合约和前期物业服务协议。原告接收该房屋后，对房屋进行了装修，并入住使用至今。期间，原告数次要求第三人为申请人办理房屋产权证书，均无果。2016年6月，原告得知，因第三人与被告桂晓辉房屋买卖合同纠纷一案，被告桂晓辉申请财产保全，召陵区人民法院以（2016）豫1104民初3851号民事裁定书以及（2016）豫1104民初385号协助执行通知书查封了原告购买的万盛广场2号楼112号房。2016年9月，被告桂晓辉向贵院提出申请，要求对第三人予以强制执行。致使该房屋不但无法办理相关产权手续，还处于被执行的危险之中。2016年9月5日，原告依法向贵院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封。2016年9月20日，贵院作出（2016）豫1104执异字431号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告与第三人于2014年1月22日商品房买卖合同是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，第三人应当协助原告办理产权登记。同时，原告购买涉案门面后，虽然没有办理产权登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。被告桂晓辉辩称：一、本案争议的万盛广场2号楼112号房现为贵院依法查封的执行标的物，查封时，该房屋不动产登记簿登记的所有人为万盛置业公司，并未发生物权的变动，房屋所有权当然不归刘忠党、张喜梅所有，因此法院对该房屋采取保全措施合法有效。二、该执行异议之诉不应停止对万盛广场2号楼112号房的执行。三、该执行异议之诉不成立，贵院应予以驳回。本案中争议的万盛广场2号楼112号房是商铺而不是用于居住的住宅，不符合2015年5月5日起最新施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项关于商品房作为执行标的物的特殊规定，因此刘忠党、张喜梅提起的案外人执行异议之诉不成立。第三人万盛置业公司述称：1、原告与万盛置业公司2014年1月22日签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效；2、原告所购房屋已交付使用；3、因万盛置业公司的原因导致原告所购房屋未及时办理登记手续；4、万盛置业公司会尽快妥善处理好与原告及被告之间的法律关系。原告为支持其主张提供的证据有：第一组证据：1、定购协议、签约结算单、定金收据及587130元购房款收据共五份，2、商品房买卖合同及补充购房款收据、办证费收据，3、入住合约和前期物业服务协议各，用以证明：2012年1月13日，原告刘忠党即交纳定金10000元，向万盛置业公司定购了万盛广场2号楼112号房屋。2012年1月31日，原告交纳商铺首付款77130元；2012年2月6日，原告又交纳购房款500000元。以上总计付款587130元。2014年1月22日，万盛置业公司与原告夫妇签订了正式商品房买卖合同，当天，原告又补交商铺购房款65117元，加上之前已经交纳的587130元，总房款652247元已经交齐。万盛置业公司另外收取原告办证费37178元。2014年1月24日，万盛置业公司将万盛广场2#楼112号房屋交付原告使用。同日，原告与万盛广场的物业管理公司—漯河戴维斯物业服务有限公司签订了入住合约和前期物业服务协议，接收该房屋并入住使用至今。第二组证据：1、漯河市召陵区人民法院（2016）豫1104民初3851号民事裁定书，2、（2016）豫1104民初第385号协助执行通知书，用以证明本案讼争房屋在一审时被召陵区人民法院以（2016）豫1104民初3851号民事裁定书及（2016）豫1104民初第385号协助执行通知书查封。第三组证据：召陵区人民法院（2016）豫1104执异字431号执行裁定书，用以证明：召陵区人民法院裁定驳回原告的执行异议申请。第四组证据：银行转款凭证，用以证明房款支付情况。被告桂晓辉质证意见：一、对第一组证据的1，订购协议书和签约结算单，该协议书及结算单是复印件，字体是复印上去的，也没有第三人的盖章，因此桂晓辉不予认可，对定金收据及购房款收据五份，该收据显示原告购买的是8#商铺，该协议显示该房屋是商铺而不是住宅，该收据未附有转款证明加以配合，因此其效力并不确定，是否转款也不确定。第一组证据2商品房买卖合同及补充购房款收据及办证费收据，该份合同是后补的合同，所有的票据收据没有转款凭证加以配合，转款凭证看不清。第一组证据3，与事实不符，也是后补的。所以第一组全部与本案无关，因为本案在法院扣押时，产权并未转移，而且还是商铺，因此法院将该房屋拍卖，合法有效。原告所提供的第一组证据，如果属实，其和万盛置业公司之间形成的是违约责任，并不能追及该房屋的所有权；二、第二组证据真实性没有异议，证明问题有异议，查封合法有效；三、第三组证据没有异议，但法院已经通过这个裁定对原告的执行异议进行了审查，其提出的执行异议并不成立，恳请本合议庭注意已经审查过的事实，驳回原告的诉讼请求。四、第四组证据真实性无异议，但应证明收款账号是第三人的。第三人万盛置业公司质证意见：1、对第一组证据真实性没有异议，万盛置业公司均予以认可；2、对第二组证据，关于召陵区法院作出的执行裁定书，本院查明部分，其所依据的2016豫11**民初385号民事判决书，该份判决万盛置业公司已向省高院申请再审，但未立案；3、对第三组证据没有异议。4、转付款情况无异议。被告没有提交证据。第三人万盛置业公司证据同原告证据，不再向法庭提供。2016年1月29日本院作出（2016）豫1104民初3851号民事裁定书，并作出协助执行通知书，查封了万盛广场2号楼112号房。被告桂晓辉依据（2016）豫1104民初385号民事判决书申请执行后，原告刘忠党、张喜梅夫妻二人提出执行异议。本院作出（2016）豫1104执异字第431号执行裁定书，以刘忠党、张喜梅提出的执行异议不属于执行行为为由不予审查，驳回了刘忠党、张喜梅的异议请求，并告知其提起民事诉讼。对上述事实双方当事人无异议。对有争议的证据和事实本院认定如下：原告庭审中提供的订购协议、商品房买卖合同、入住合约和前期物业服务协议，被告对时间提出异议，认为是查封以后补签的，但在庭审中明确表示不申请形成时间鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条有关对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出申请，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果的规定，被告对上述文书形成时间不申请鉴定，故上述文书载明的时间本院予以认定，其证明了2012年1月13日，原告刘忠党与第三人万盛置业公司签订定购协议、刘忠党交纳定金10000元、定购了万盛广场2号楼112号房屋（当时价格、面积均是暂定，房屋也暂定为8#铺，总房款暂定587130元）、第三人给原告出具签约结算单和收据各一份；2012年1月31日，原告交纳商铺首付款77130元；2012年2月6日，原告又交纳购房款500000元。以上总计付款587130元；房屋建成后即2014年1月22日，第三人与原告刘忠党、张喜梅夫妇签订了正式的商品房买卖合同，约定第三人将万盛广场2号楼112号房出售给原告，该商品房的用途为商业，建筑面积91.17平方米，每平方米7154.18元，总房款652247元；签订合同时，一次性支付所购房屋的总房款，2014年1月22日当天，原告又补交商铺购房款65117元，加上之前已经交纳的587130元，已交纳全部房款652247元；第三人万盛置业公司另外收取原告办证费37178元；2014年1月24日，第三人万盛置业公司将万盛广场2号楼112号房屋交付原告使用；同日，原告与漯河戴维斯物业服务有限公司签订了入住合约和前期物业服务协议。原告接收该房屋后，对房屋进行了装修，并入住使用至今。因第三人万盛置业公司未向房管部门交纳相关契税，导致涉案房屋产权未登记在原告名下。原告提供的收款收据与第一次庭审后补充提供的付款凭证时间、数额一致。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”，原告刘忠党、张喜梅为证明与第三人万盛置业公司存在真实的房屋买卖法律行为，提供了订购协议、商品房买卖合同、收款收据、银行付款凭证、入住合约和前期物业服务协议，足以证明刘忠党、张喜梅支付房款与第三人万盛置业公司收到房款的事实，故刘忠党、张喜梅与第三人万盛置业公司之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效。虽然没有办理产权过户手续，但刘忠党、张喜梅已实际占有并使用，不影响合同效力，刘忠党、张喜梅应为本案诉争房屋实际所有权人。被告桂晓辉虽然辩称双方签订的买卖房屋合同等是虚假的，但没有提供充分证据加以证明，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有关规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，本院扣押涉案房屋的时间是2016年1月29日，原告已在本院扣押之前签订了买卖合同，支付了全部房款并占有使用，系因第三人万盛置业公司的原因未为原告办理产权过户登记。综上，原告刘忠党、张喜梅执行异议请求成立，但其要求第三人协助办理产权过户的请求，与本案不属同一法律关系，本案不予审理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条、第六十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行位于人民路与燕山路交叉口万盛广场2号楼112号房；二、确认位于人民路与燕山路交叉口万盛广场2号楼112号房为原告刘忠党、张喜梅所有。本案受理费300元，由被告桂晓辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  韩春莹审 判 员  杨素华人民陪审员  王永红二〇一六年十二月十三日书 记 员  王二真