天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终876号
上诉人（原审原告、反诉被告）：律福明，男，汉族，1972年1月4日出生，农民，住天津市静海区。
委托诉讼代理人：闫伟，天津观潮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：建鑫集团（天津）置业有限公司，住所地天津市津南区八里台镇建设路6号。
法定代表人：俞爱钦，总经理。
委托诉讼代理人：由俊超，男，该公司员工。
上诉人律福明因与被上诉人建鑫集团（天津）置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2016）津0112民初7210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人律福明及其委托诉讼代理人闫伟，被上诉人建鑫集团（天津）置业有限公司的委托诉讼代理人由俊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人律福明上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人赔偿上诉人装修费72000元；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。双方虽在租赁合同中第十三条载明了“……合同终止后10日内……乙方应保证租赁房屋及甲方提供的附属设施设备处于正常使用状态。乙方迁出租赁房屋时，应将其自行添置的可拆动的动产部分自行拆除并撤离房屋，不可拆动的嵌入式装修部分乙方应予保留、甲方不予补偿。”但此条款属于格式条款。上诉人认为，格式条款是被上诉人为了重复使用预先拟定的，在订立合同时未与上诉人协商条款。被上诉人在庭审中承认了该事实。按照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，应认定为无效。2、一审法院适用法律不当。一审法院适用了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十一条第一款之规定，上诉人认为，本案中的装修物虽然分为可分部分与不可部分，均根据商场布局而加工订做。即使移动非分割部分及也将丧失其应有价值。因此，这两部分应由被上诉人一并赔偿。
被上诉人建鑫集团（天津）置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人律福明向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的鑫河湾广场房屋租赁合同。2、被告返还原告履约保证金14892元。3、被告赔偿原告经济损失150000元（包括装修费72000元、工人工资12000元、预期利润损失70000元、原告按照150000元主张）。4、诉讼费用由被告承担。
被上诉人建鑫集团（天津）置业有限公司向一审法院反诉请求：1、解除被告与原告双方之间的房屋租赁合同并且原告立即腾房。2、原告向被告支付自2016年1月1日起至实际腾房之日的租金，每月租金是3723元。3、原告向被告支付自2015年1月1日起至实际腾房之日的物业费，物业费标准是每月1224元。4、原告向被告支付违约金8935.2元。5、诉讼费由原告承担。
一审法院认定的事实：2014年6月10日，律福明向建鑫公司交纳履约保证金14891元。同年7月21日，建鑫公司（甲方）与律福明（乙方）签订租赁合同一份，约定：“甲方将1号楼3层09、16号房屋出租给乙方，建筑面积122.4平方米，乙方承租该房屋用途为经营儿童玩具，租赁期限共计3年，2014年6月20日起至2017年6月29日止。如因甲方原因导致甲方交房日期拖延，租赁期限相应顺延，甲方不承担任何责任；每月租金为3723元；租金优惠自商场开业起1年内为免租期，此行业在1号楼独家经营；乙方须向甲方交付4个月租金作为履约保证金，总计14892元。”合同2.3条约定：“待甲方收回租赁房屋后2个月内，如乙方正常履行本合同规定的义务且确认无质量投诉问题，履约保证金由甲方全额返还乙方；若无法确认，则由乙方提供能承担法律后果的担保书后方可退还履约保证金。”合同第3.1条约定：“乙方所承租房屋的物业管理费为10元/平方米/月”。第四条约定：“如乙方未能按照本合同规定支付租金、物业管理费、履约保证金、能源使用费、设施使用费等乙方应付的费用，每逾期一日，应向甲方支付拖欠部分的千分之三作为滞纳金，从应付日至实付日止”。合同11.3条约定：“违反合同的一方，应向另一方按该年度租金的20%支付违约金”。律福明为装修店铺，与案外人签订店铺装修合同，合同约定的装修费76000元，律福明实际支付72000元。装修物均在租赁房屋内，租赁房屋现由律福明掌管钥匙实际控制。另查明，律福明经营期间，在其独家经营的地界范围内鑫界大卖场(超市)开始经营与律福明经营同类的玩具商品。庭审中，律福明认可建鑫公司自2015年1月1日开始试营业。认可自2015年1月1日开始使用租赁房屋，2016年3月31日停止经营，共计15个月。提出2016年8月29日前去撤场没有得到建鑫公司准许，对律福明撤场的说法建鑫公司没有表示异议。律福明自述装修内容包括灯光、展示柜、监控、无线网，可拆卸的包括几十个展示柜、收银台等，不可拆卸的部分包括用展示柜包装起来的两个柱子，一个用烤漆的密度板隔的一个仓库。对于装修物目前的状态，律福明作出三种不同的表示，一说不可拆卸移动的物品价值3万余元，二说可拆卸移动的物品价值约65000元，不可拆卸移动的物品价值约11000元（其中4000元尚未支付给装修人），三说可拆卸移动的物品和不可拆卸移动的物品量化比例为70%和30%。对律福明上述说法建鑫公司均不认可，但也不提交相应证据。
一审法院认为，律福明与建鑫公司订立的房屋租赁合同及合同中关于独家经营的条款，均系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应当按照合同约定履行相应的义务。现律福明、建鑫公司均诉请解除合同，建鑫公司同时主张腾房，符合法律规定，一审法院予以支持。关于违约责任问题，合同中双方约定律福明承租房屋的用途为经营儿童玩具，且特别约定此行业在1号楼独家经营。建鑫公司作为商场的经营者和管理者，应当遵守该条款，其超市经营主体为天津鑫界百货销售有限责任公司，独家经营条款无效的抗辩理由一审法院不予采纳。建鑫公司违反该条款约定，使律福明的合同目的无法实现，已经造成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。建鑫公司关于该条款项下没有约定违约责任的抗辩理由，一审法院不予采纳。律福明自2015年1月1日开始使用租赁房屋，商场亦同期开始营业，根据“租金优惠自商场开业起1年内为免租期”的合同条款，免租期截止到2015年12月底，又因建鑫公司给商户的免租期顺延半年，也即免租期截止到2016年6月30日。另外，导致律福明目前占用租赁房屋，是建鑫公司未予准许撤场造成的。律福明因建鑫公司根本违约和物业服务不完善，依法享有同时履行抗辩权，建鑫公司主张律福明违约依法不能成立。关于返还履约保证金的条件是否成就，合同2.3条约定：“待甲方收回租赁房屋后2个月内，如乙方正常履行本合同规定的义务且确认无质量投诉问题，履约保证金由甲方全额返还乙方；若无法确认，则由乙方提供能承担法律后果的担保书后方可退还履约保证金。”律福明在履行合同过程中没有违约行为，其停止经营至今没有关于其质量问题的投诉，依照合同约定退还履约保证金的条件已经成就，建鑫公司应当退还律福明交纳的履约保证金14891元。关于律福明主张的损失，为经营店铺支出装修费用72000元，双方合同约定：乙方迁出租赁房屋时，应将其自行添置的可拆动的动产部分自行拆除并撤离房屋，不可拆动的嵌入式装修部分乙方应予保留、甲方不予赔偿。对未经甲方同意留存的乙方物品，视为乙方放弃，甲方有权自行处置。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”依照双方合同约定及上述法律规定，装修物品中可移动拆卸部分应由律福明自行拆卸移走，具体的物品名目、数量、质量以租赁房屋内实际现有的为准。不可移动拆卸部分的装修残值不予赔偿。律福明雇佣人员进行经营，属于其经营成本而非损失，要求建鑫公司赔偿工人工资没有法律依据，一审法院不予支持。关于预期利润损失，律福明没有向一审法院提交相应的证据，其要求建鑫公司赔偿的诉讼请求无证相佐，一审法院不予支持。关于建鑫公司反诉的违约金、租金及物业费，依据一审法院认定的事实，建鑫公司主张律福明违约事实不成立，其违约金的反诉请求一审法院不支持。关于租金，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。律福明的免租期应当截止到2016年6月30日。这期间律福明已经诉请解除合同，由于解除合同的原因是建鑫公司根本违约，其解除权形成于诉讼之时。之后，律福明仍然占用诉争房屋是由于建鑫公司的原因所致。依照上述法律规定，律福明不应当再支付租金，因此建鑫公司此项反诉请求一审法院不支持。关于物业费，建鑫公司的招商部经理冯娟证实，由于建鑫公司商场物业服务一直未到位，不具备收取物业费的条件，一直未向商户收取，何时收取另行通知。至律福明停止经营，没有证据证实建鑫公司向其收取物业费，不收取物业费是建鑫公司对其权利行使的处分权，再行主张一审法院不支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）律福明与被告（反诉原告）建鑫集团（天津）置业有限公司签订的租赁合同；二、被告（反诉原告）建鑫集团（天津）置业有限公司返还原告（反诉被告）律福明履约保证金14892元；三、原告（反诉被告）律福明腾房，将装修物中可拆除移动的部分自行拆除移走（具体的物品名目、数量、质量以租赁房屋内实际现有的为准）；上述各项于本判决生效之日起三日内履行。四、驳回原告（反诉被告）律福明的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）建鑫集团（天津）置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费3598元，由原告（反诉被告）律福明承担3120元，由被告（反诉原告）建鑫集团（天津）置业有限公司承担478元；反诉案件受理费335元，由被告（反诉原告）建鑫集团（天津）置业有限公司承担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本案围绕房屋租赁合同的解除问题成讼。二审期间的争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人赔偿装修费72000元，围绕争议焦点阐述如下：
本院认为，双方当事人签订租赁合同，系双方的真实意思表示，合同表现形式和约定的实质性内容均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，也不因此损害社会公共利益和第三人合法权益，依法成立并发生法律效力，双方当事人均应依约履行各自义务，不得擅自变更或者解除。合同中特别约定律福明此行业在1号楼独家经营，被上诉人违反该条款构成违约，上诉人与被上诉人均诉请解除合同，故一审法院认定被上诉人违约，判令解除租赁合同并无不当。
上诉人主张双方签订的租赁合同第十三条系格式条款，其中对于上诉人自行添置的部分的约定应为无效约定，因此，双方合同解除，被上诉人应赔偿上诉人装修费72000元，本院认为，即使该租赁合同第十三条属于格式条款，符合《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，现上诉人就其能拆除部分及装修残值不能举证证明，亦不申请鉴定，主张被上诉人赔偿装修费用72000元系全部装修费用，上诉人该项主张于法无据，且一审法院虽未支持上诉人关于装修费用的诉讼请求，但判令上诉人可将装修物中可拆除移动的部分自行拆除移走，故一审判决并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求成立，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1600元，由被上诉人律福明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 刘建奇
代理审判员 曹 静
二〇一七年三月十五日
书 记 员 王飞成