辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽07民终1097号
上诉人（原审被告）：辽阳市弓长岭区盈禄小额贷款有限责任公司，住所地辽阳市弓长岭区。
法定代表人：黄金德，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘光钢，辽宁广佑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张守芬，女，1965年10月2日生，汉族，住辽宁省锦州市太和区。
被上诉人（原审被告）：辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人，住所地锦州市松山新区。
负责人：周鹏文，清算组组长。
委托诉讼代理人：魏保证，清算组成员。
委托诉讼代理人：马书航，辽宁永字律师事务所律师。
上诉人辽阳市弓长岭区盈禄小额贷款有限责任公司因与被上诉人张守芬、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人所有权确认纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2018）辽0791民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辽阳市弓长岭区盈禄小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人刘光钢、被上诉人张守芬、被上诉人辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人的委托诉讼代理人魏保证、马书航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辽阳市弓长岭区盈禄小额贷款有限责任公司上诉请求：一、依法撤销锦州市太和区人民法院（2018）辽0791民初97号民事判决；二、依法改判上诉人对逸海蓝湾小区16
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112号房屋具有优先受偿权；三、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：辽宁恒缘房地产开发有限公司于2011年11月向上诉人借款人民币2400万元，用其在建工程192套房屋作为抵押，其中就包括被上诉人张守芬购买的逸海蓝湾小区16
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112号房屋，并办了抵押登记。虽然张守芬购买房屋的时间先于房屋抵押登记的时间，但上诉人认为，上诉人在借款给辽宁恒缘房地产开发有限公司时，并不知道该房屋已卖出，并依照法律规定办理了抵押登记，符合物权法规定的善意取得的条件，该抵押登记合法有效，应当具有优先受偿权。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判。
张守芬辩称，被上诉人在辽宁恒缘房地产开发有限公司购买了案涉房屋并缴纳了全款，且办理了入住手续，已经实际占有该房屋，并且取得了所有权。辽宁恒缘房地产开发有限公司与辽阳市弓长岭区盈禄小额贷款有限责任公司是因为经济往来形成的抵押，是商业行为，被上诉人是基于生存需要购买该房屋，所以房屋应该是被上诉人的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院公正判决，服从一审判决。
张守芬向一审法院起诉请求：1.要求确认原告对其在原辽宁恒缘房地产开发有限公司（以下简称恒缘公司）购买的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区16-112号房屋享有所有权；2.确认原告购买该房屋的权利优于第二被告对于该房屋所设定的抵押权；3.被告恒缘公司管理人应配合原告办理房屋产权登记；4.被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区，于2010年8月27日取得商品房预售许可证。案外人杨辉购买了恒缘公司开发的逸海蓝湾16-112号房屋，于2009年11月12日签订了委托代建协议，对房屋户型、面积、单价、工程质量、工期及双方权利义务做了约定。后案外人将上述合同权利义务转让给原告张守芬。原告张守芬分别于2009年11月12日交付房款10万元，2010年9月3日交付房款89197元,2011年6月10日交付房款1477元。并于2011年6月10日缴纳了水、电、煤气、电梯、物业等费用，办理了入住手续。另查明，2011年10月20日，盈禄公司作为贷款人，恒缘公司、胡凤霞、孔德莹、曹洪银、张显标分别作为借款人，恒缘公司作为抵押人签订了多份抵押担保借款合同，五借款人共向盈禄公司借款2400万元，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的逸海蓝湾小区的房屋作抵押，并到锦州市房屋产权监理处办理了房屋在建工程抵押权登记。再查明，申请人刘武向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘武提出的破产申请本院予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。盈禄公司已就其本案所涉借款向管理人申请了债权登记。一审法院认为，原告张守芬与恒缘公司签订的委托代建协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该协议书合法有效。原告张守芬依合同约定支付了全部房款，原告基于买卖合同应取得该房屋所有权，故其主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得盈禄公司借款，但原告与恒缘公司签订了委托代建协议，原告依合同约定已支付了全部房款，并且该协议先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现原告请求确认其购买房屋的权利优先于盈禄公司抵押权，应予以支持。对于被告盈禄公司认为其符合善意取得并有优先受偿权利的辩解意见，本院不予采纳。关于原告要求被告协助其办理房屋产权登记手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查问题，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及原告基于房屋买卖合同的所有权请求权与被告基于抵押合同的抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告破产管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告恒缘公司管理人对原告该诉求亦无异议，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，被告破产管理人应当协助原告办理房屋所有权登记手续，故对原告的此项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百五十七条的规定，判决如下：一、坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区16-112号房屋归原告张守芬所有。二、原告张守芬购买坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区16-112号房屋的权利优先于被告辽阳市弓长岭区盈禄小额贷款有限责任公司在该房屋设定的抵押权。三、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助原告张守芬办理坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区16-112号房屋所有权登记手续。案件受理费50元，由辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审中争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实。
本院认为，案外人杨辉与辽宁恒缘房地产开发有限公司签订的委托代建协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，原审法院认定委托代建协议合法有效是正确的。被上诉人张守芬依据该委托代建协议的约定交付了全部房款及办理了入住手续，取得了上述合同的权利和义务。而辽宁恒缘房地产开发有限公司与辽阳市弓长岭区盈禄小额贷款有限责任公司签订的抵押贷款合同，也无违反法律规定之处，亦为有效合同。本案双方争议的焦点问题是房屋买受人的权利与抵押权人的权利之间，哪种权利应得到优先保护。本案中，张守芬基于委托代建协议并交付了房款，与辽宁恒缘房地产开发有限公司就争议房屋形成买卖合同关系，辽宁恒缘房地产开发有限公司又以争议房屋做抵押向辽阳市弓长岭区盈禄小额贷款有限责任公司借款，而张守芬已经按照约定支付了房款，并实际占有了争议房屋，且争议房屋已经取得预售许可证。在此情况下，基于生存权而形成的房屋买受人利益与抵押权人利益出现冲突时，应优先保护房屋买受人的利益。一审法院认定被上诉人张守芬作为房屋买受人的权利优先于抵押权人的权利是正确的，故对上诉人的上诉请求本院不予支持。
综上所述，辽阳市弓长岭区盈禄小额贷款有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人辽阳市弓长岭区盈禄小额贷款有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李梅
审 判 员 王翔
审 判 员 王晶
二〇一八年八月四日
法官助理 刘微
书 记 员 李响