广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4851号
上诉人（原审原告）：广州康越房地产管理咨询有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：张式棚，该公司总经理。
委托代理人：李亚丽，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：陈鸣，男，1993年4月3日出生，汉族，住广州市白云区。
委托代理人：杨华红，广东瑞迪安律师事务所律师。
上诉人广州康越房地产管理咨询有限公司（以下简称康越公司）因与被上诉人陈鸣居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：康越公司具有从事房地产咨询、中介服务的资质。2013年11月6日，康越公司、陈鸣（学生身份）、案外人马晓虹共同签订《房屋买卖合同》（含居间合同部分），约定：陈鸣向马晓虹以95万元的价格购买位于白云区广花路新市花园新花一街9号302房（建筑面积83.28平方米）；陈鸣在签订合同之日向卖家支付定金2万元；陈鸣应在签署合同后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；陈鸣应在签署合同时同时授权康越公司推荐的按揭机构办理�揭手续及交易过户手续，并向银行申请15年38万元的银行按揭贷款（以银行的审批结果为准）；买卖双方同意在银行出具同意贷款通知书后5个工作日内配合康越公司完成本次交易的递件手续；银行审批同意贷款后，首期楼款55万元由陈鸣在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付给卖方；陈鸣于合同签订之日向康越公司支付19000元作为咨询及中介服务费，逾期支付的，每逾期一日按应付费用的1%向康越公司支付违约金；“买卖双方知悉并确认该次交易如遇银行不同意贷款给买方，造成不能继续交易，卖方同意退回定金人民币贰万元给买方，取消本次交易，三方互不追究责任”……。当日，陈鸣即支付了购房定金2万元。后陈鸣认为其无收入，不能取得银行按揭贷款，康越公司明知此事实而欺骗其签订房屋买卖合同，导致其无法继续履行合同，故拒绝向�越公司支付咨询及中介费用。同年12月15日，康越公司发函催促陈鸣签署银行按揭文件及支付咨询及中介服务费，而陈鸣一直未支付。
原审另查明，康越公司为促成房屋买卖合同成立提供了报告房屋信息、带领看房的服务。
2014年2月18日，康越公司以陈鸣未按合同支付咨询及中介服务费为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈鸣向康越公司支付咨询及中介服务费共19000元及逾期支付该费用的违约金（按每日1%的标准，从2013年11月6日起计至清偿之日止）；2、诉讼费用由陈鸣负担。陈鸣原审答辩称：不同意康越公司的诉讼请求，事实、理由如下：陈鸣是在校大学生，有意在广州买房。经康越公司介绍，陈鸣看中涉案房屋。康越公司介绍涉案房屋建筑面积86平方米，总价95万元。因陈鸣是在校大学生，无力全额一次性购房，打算由父母帮助支付首期款后，再想办�按揭供楼，同时，由于担心学生身份问题可能无法贷款而犹豫不决。此时，康越公司承诺保证学生也能办理贷款。为此，陈鸣才同意签订《房屋买卖合同》。因对贷款问题存在疑虑，故在合同第十七条第（2）项约定：“买卖双方知悉并确认该次交易如遇银行不同意贷款给买方造成不能继续交易，卖方同意退回定金人民币贰万元给买方，取消本次交易，三方互不追究责任”。同时，合同上所写房屋建筑面积仅为83.28平方米，陈鸣感觉性价比打了折扣，心情不悦。此后，康越公司给陈鸣出具贷款所需资料清单，其中“收入证明”、“银行流水账”陈鸣无法办到，但康越公司却叫陈鸣做一份假的“收入证明”、“银行流水账”。因陈鸣不敢作假，故无法上报银行申请贷款。2014年2月18日，康越公司诉至法院，引发本次诉讼。陈鸣认为，康越公司采用欺诈的手段（承诺学生可以办理贷款、夸大房屋建筑面积），骗取陈鸣在违背真实意思的情况下签订的《房屋买卖合同》，属于可撤销的合同，请求原审法院予以撤销，并驳回康越公司的诉讼请求；即使合同生效，双方也约定了解除合同的条款，现条件已经成就，该合同自动失效，陈鸣无须承担任何付款义务。
原审法院认为：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益的，不得要求支付报酬。康越公司具有房地产咨询、中介工作的资质，应当知道无收入者（例如在校学生）不能取得住房按揭贷款的事实，但其为促成陈鸣与卖方签订合同获得居间费用，故意隐瞒该重要事实，致房屋买卖合同不能继续履行，损害了陈鸣及卖方的利益，故不得要求陈鸣支付居间费用。因此陈鸣拒绝支付居间费用的行为不构成违约，无需支付违�金。康越公司的全部诉讼请求缺乏事实、法律依据，不予支持。对于康越公司提出陈鸣未积极履行申请按揭贷款的义务导致房屋买卖合同无法履行的意见，原审法院认为，陈鸣在房屋买卖合同中是否违约并非本案审查范围，不能免除康越公司在居间合同中如实报告的义务，故该意见与本案无关联性，不予采纳。对于康越公司提出法院向按揭公司调查陈鸣不履行申请按揭手续事实的申请，因康越公司所申请调查的事实与本案并无关联性，故不予准许。对于陈鸣主张的康越公司教唆陈鸣伪造收入证明等材料骗取贷款的事实，因除其自身陈述外未能提供其他证据予以佐证，不予认定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，于2014年10月9日作出如下判决：驳回康越公司的全部诉讼请求。本案受理费276元，由康越�司负担。
判后，上诉人康越公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据双方签订的《房屋买卖合同》第八条约定：陈鸣于买卖合同签订之日起向康越公司支付人民币19000元作为咨询中介服务费，陈鸣逾期支付的，每逾期一日，按应付费用的1%向康越公司支付违约金。上述合同为双方的真实意思表示，内容合法有效。根据合同法规定，居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。现康越公司作为居间人促成合同成立，陈鸣应按合同约定支付咨询及中介服务费。但经康越公司多次催促，陈鸣仍拒不支付。陈鸣的行为已构成严重违约，给康越公司的利益造成损害。二、我方在本案没有存在故意隐瞒欺骗误导陈鸣利益的行为，我方提供中介服务期间直到成功促成陈鸣与卖方签订房屋买卖合同时，陈鸣从未向我方表明学生的身份。三、合同第17条第二款的约定�是基于陈鸣向我方和卖方说其曾经有银行不良贷款记录，经过三方充分协商后，为了防范于未然而产生，并非基于其学生身份。四、签订合同时，陈鸣非常清楚涉案房屋的面积是83.28平方米，其母亲及家人认为该房屋买贵了，才不让陈鸣履行本案合同义务，从而导致违约引起本案纠纷。如果如陈鸣所说第17条第二款是基于其学生的身份而做的约定，卖方必须退回2万元定金给被其，但至今为止，卖方没有退回2万元定金，陈鸣清楚本案基于其自己的违约及违约的后果，至今没有向卖方追讨这2万元定金。五、签订合同时，陈鸣明知自己是学生且没有经济收入，但仍然执意与我方、卖方签订买卖合同，其自身存在过错行为，从法律公平合理的原则，陈鸣也应承担一半责任。故上诉请求：一、撤销原审判决；二、判令陈鸣支付咨询及中介服务费共人民币19000元及逾期支付该�用的违约金（按每日1%的标准，从2013年11月6日起计至清偿之日止）；三、一、二审案件受理费由陈鸣承担。
被上诉人陈鸣答辩认为：一、我已在一审提交证据证明卖方的孩子与我一起在新加坡读书，康越公司明知我是在校学生，因担心该身份无法贷款，所以才在第17条第二款约定如果双方买卖知悉并确认交易中如遇银行不同意贷款，卖方不能继续交易的，卖方退回定金2万元，三方互不追究责任。这是附解除合同条件的条款，该条件不能成就，案涉合同应当自动失效，我方无需支付中介费。并不是我有不良贷款。二、我有经济能力，不是因为面积少了才不购买。康越公司说我未追讨2万元定金推断我违约。因为本案未解决，我方才暂时没有追讨，但并不代表我方放弃追讨定金。三、我毕竟是学生，对房产政策不知情，康越公司是专业的中介公司，不能以此理由推卸责任。四、我保留追讨康越公司为了促成合同履行而让陈鸣制作假收入证明等材料骗取银行贷款的行为造成的损失的权利。请求二审法院维持原判。
经查，原审事实查明无误，本院予以确认。
二审中，陈鸣提交了学生证，证明其的学生身份，康越公司表示其无法核对该证件内容的真实性。
本院认为：本案二审争议的焦点是康越公司能否收取涉案房屋的咨询中介费。康越公司虽促成陈鸣与案外人马晓虹签订《房屋买卖合同》，但因陈鸣系在校学生，无法取得住房按揭贷款，与上述合同约定的付款方式相悖，导致合同无法履行，原审据此认定康越公司提供中介服务过程中存在故意隐瞒事实之行为，并判令其无权取得咨询中介费，并无不当，本院予以维持。因陈鸣在签订合同中的过错并不能免除康越公司应承担的中介义务，故康越公司以陈鸣明知其学生身份，仍同意以�行按揭方式购房存有过错为由，主张陈鸣承担一半责任的理据不能成立，本院不予支持。康越公司在一审中称其知晓陈鸣是学生，但在二审中又表示其并不知道陈鸣是学生，并表示上述合同约定“买卖双方知悉并确认该次交易如遇银行不同意贷款给买方造成不能继续交易，卖方同意退回定金人民币贰万元给买方，取消本次交易，三方互不追究责任”，是基于陈鸣自称其有不良贷款记录而做出的特别约定。由于陈鸣对康越公司的上述陈述不予认可，且康越公司不能提供证据推翻其在一审中的自认，故本院对康越公司在二审中所作的其不知道陈鸣是学生的陈述不予采信。
综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人康越公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费276元，由上诉人广州康越房地产管理咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年一月八日
书 记 员 邹文芳