辽宁省朝阳市双塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝双民初字第02755号
原告孙长海，男，无职业。
被告朝阳金鼎房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区。
法定代表人杨占瑞，经理。
被告朝阳普仁生物药业科技有限公司，住所地朝阳市双塔区。
法定代表人杜俊萍，经理
委托代理人韩绍斌，男，1971年3月30日出生，汉族。
原告孙长海诉被告朝阳金鼎房地产开发有限公司、朝阳普仁生物药业科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员曹阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告孙长海，被告朝阳普仁生物药业科技有限公司的委托代理人韩绍斌到庭参加诉讼，被告朝阳金鼎房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告诉称，2010年11月22日，原告购买被告楼房一处，即凌河盛景名苑10号楼2单元2楼2号。原告给付被告首付款128，089元，被告出具收据、商品房付款单、购房明细表。时至今日，被告不仅未动工，甚至未动迁，故原告不得不在其他地方重新购房，故诉至法院，要求判令被告返还房款人民币128，089元及利息，被告承担本案诉讼费用。
被告朝阳金鼎房地产开发有限公司未到庭、无答辩。
被告朝阳普仁生物药业科技有限公司辩称，第一，朝阳普仁生物药业科技有限公司不是房屋买卖合同当事人，所以对于房屋买卖合同纠纷不能承担合同责任，第二，本案存在两个不同的法律关系，按照一案只审一个法律关系的民事原则，朝阳普仁生物药业科技有限公司不应对本案承担责任。第三，从金鼎房地产开发有限公司追加被告申请书内容看，本案涉诉的房款是由李春梅和李殿儒两人操作的，收取房款时此两人身份是金鼎房地产开发有限公司思益家园项目经理部人员，是他俩个人借用金鼎房地产开发有限公司的行为。第四，2012年8月30日朝阳普仁生物药业科技有限公司原法定代表人也是股东之一李春梅与另两个股东李殿儒、姜雪梅将股权转让给现在的股东杜俊平和贺伟，在转让交接时并不包括本案涉诉房地产开发内容在内，依据转让协议约定，转让之前的债务由朝阳普仁生物药业科技有限公司原股东承担，与朝阳普仁生物药业科技有限公司和现股东无关。另外，金鼎房地产开发有限公司提供的与朝阳普仁生物药业科技有限公司两份协议书是无效的，违反了国务院颁布的企业法人登记管理条例、公司登记管理条例，人民法院不应依据两份无效合同中的约定来认定朝阳普仁生物药业科技有限公司对本案有无责任。
经审理查明，被告朝阳金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）是依法成立的房地产开发经营企业，成立日期为2009年1月23日。被告朝阳普仁生物药业科技有限公司（以下简称普仁公司）是依法成立的兽用制品研发及技术咨询企业，成立日期为2009年10月。股东为三人，分别为李春梅、李殿儒、张继虹。
2010年7月13日，金鼎公司作为甲方，普仁公司作为乙方，双方签订协议一份，协议约定：一、乙方单独投资开发建设位于辽河街与龙江路交汇处西南角的思益家园小区工程项目，该项目规划面积为100000平方米。因乙方暂未办理房地产开发证照和资质，同甲方合作开发该项目，甲方表示同意。二、关于思益家园小区开发建设有关问题，经双方协商达成以下共识。1、该工程项目完全由乙方单独投资进行开发建设，甲方不予参与。2、该工程项目由乙方单独成立朝阳金鼎房地产开发有限公司思益家园项目经理部，对项目行使管理、项目独立可算、单独建立账户。工程所发生的各项费用、税金、应上交的各项规费、债务等均有乙方承担，甲方概不负责。3、工程如出现安全质量等问题完全由乙方自行处理，与甲方无关。4、甲方应向乙方及时提供该项目所需的相关资料、证书、印章等相关业务手续，并协助乙方做好该工程的开工、建设、验收等相关业务手续工作。5、甲方对乙方不收取任何管理等费用。6、该工程项目的土地使用权、房屋的所有权等相关权利均归乙方所有。一切债权关系由乙方自行承担。三、乙方在项目实施过程中，要在法律法规所规定的范围内开展工作，否则，产生一切后果均由乙方自行负责。四、未尽事宜双方协商解决。五、此协议一式四份，双方各持两份，该协议双方签字盖章后生效。
2010年7月21日，朝阳市人民政府作出朝政土让字（2010）41号国有土地使用权出让批复，决定将位于龙江路与辽河街交汇处西南角面积为44651.91平方米国有土地挂牌出让给金鼎公司使用，用途为城镇住宅、商业用地，挂牌成交价为120万元。受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》后，视同将全部土地按现状条件交付给受让人，由受让人负责自行组织，依法拆迁，在完成地块拆迁后，受让人取得建设用地使用权。同日，朝阳市国土资源局与金鼎公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。
2010年11月5日，朝阳市城市规划局对金鼎公司受让的上述土地颁发了选字第211300201000039号《建设项目选址意见书》，同月10日颁发了地字第211300201000044号《建设用地规划许可证》，其中建设项目名称为思益家园。但至本案起诉前未办理商品房预售许可证。之后，普仁公司利用上述手续和金鼎公司的营业资质及收款收据向社会发布广告，宣传思益家园商品房预售事宜，宣传过程中还对思益家园另起了凌河盛景名苑的名称。包括本案原告在内多人向普仁公司交纳房屋首付款，本案原告于2010年11月22日交纳房屋首付款数额为128，089元，交款后售楼人员向原告出具加盖金鼎公司财务专用章的收款收据。交款同时，售楼人员根据买卖双方的意见，向买方出具朝阳金鼎房地产开发有限公司思益家园商品房付款单、凌河盛景名苑购房明细表，该付款单和明细表记载了预购房屋的买受人、楼号（房号）、面积、房款数额、付款方式、营业税额、物业维修基金数额、首付款数额、按揭贷款数额等。并向买受人承诺于2012年末交付房屋。此后，二被告并未进行拆迁工作，未按承诺期限交付房屋，双方为此发生争议，原告诉至本院。
另查明，2012年8月2日，经朝阳市工商行政管理局核准，普仁公司进行股东变更，股东由李春梅、李殿儒、张继虹变更为李春梅、姜雪梅。2012年8月10日，李春梅与杜俊萍、姜雪梅与贺炜分别签订股东股权转让协议书，2012年8月30日，经朝阳市工商行政管理局核准，股东由李春梅、姜雪梅变更为杜俊萍、贺炜。2012年9月3日，普仁公司在朝阳日报发布股东变更公告。
2012年8月2日金鼎公司与普仁公司签订协议书一份，协议书约定解除双方2010年7月13日签订的协议书，由普仁生物药业科技有限公司负责处理原协议产生的对外债权债务。
以上事实，有原被告当庭陈述笔录，2010年7月13日金鼎公司与普仁公司签订的协议书，朝政土让字（2010）41号国有土地使用权出让批复、《国有建设用地使用权出让合同》，《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》，收款收据、朝阳金鼎房地产开发有限公司思益家园商品房付款单、凌河盛景名苑购房明细表，工商部门企业档案等载卷为凭，经开庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为，普仁公司向原告收取房屋首付款，出具收款收据和“朝阳金鼎房地产开发有限公司思益家园商品房付款单、凌河盛景名苑购房明细表”，双方已达成了预订房屋协议。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。朝阳金鼎房地产开发有限公司思益家园商品房付款单、凌河盛景名苑购房明细表，记载了预购房屋的买受人、楼号（房号）、面积、房款数额、付款方式、营业税额、物业维修基金数额、首付款数额、按揭贷款数额等。且原告已向被告交款128，089元，所以应认定双方形成了商品房买卖合同关系。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的预售合同，应认定无效，所以双方形成的商品房买卖合同无效。合同法规定，无效合同自始无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方签订此无效合同均有过错，而被告作为开发、预售单位应更了解法律规定，所以被告应适当赔偿原告损失，即给付原告已交款的银行利息。
根据2010年7月13日金鼎公司与普仁公司签订的协议书，金鼎公司提供资质，普仁公司是开发建设的实际操作人和受益人，双方是合作关系。普仁公司利用金鼎公司营业资质，设立经营场所，在未取得商品房预售许可证的情况下，对外进行广告宣传，收取买受人房屋首付款，且最终未能进行开发建设，造成当事人损失和不良社会影响，二被告应承担相应民事责任。原告要求被告返还房款及利息的诉讼请求应予支持。公司法人具有连续性，不因股东变更而改变公司性质和对外责任，普仁公司关于股东变更后的现公司不承担责任的抗辩意见不予采纳。普仁公司关于其不是房屋买卖合同当事人，所以对于房屋买卖合同纠纷不能承担合同责任，本案涉诉的房款是由李春梅和李殿儒两人操作的，是借用金鼎房地产开发有限公司的行为，普仁公司不承担责任的抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告朝阳金鼎房地产开发有限公司、被告朝阳普仁生物药业科技有限公司于本判决生效后3日内，共同返还原告孙长海购房款128，089元，并自2010年11月22日起至实际返还完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，431元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。
审判员 曹阳
二〇一四年九月一日
书记员 蔡鄂