沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）于民二初字第01493号
本诉原告（反诉被告）：恒大长基（沈阳）置业有限公司，住所地：沈阳市于洪区。
法定代表人：梁伟康，系该公司董事长。
委托代理人：卞宇杰，女，1973年1月8日出生，汉族，系该公司法律顾问，现住沈阳市铁西区。
本诉被告（反诉原告）：范睿，女，1976年7月4日出生，汉族，护士，现住沈阳市铁西区。
委托代理人：于元正，系辽宁三择律师事务所律师。
本诉原告（反诉被告）恒大长基（沈阳）置业有限公司（以下简称“恒大公司”）诉本诉被告（反诉原告）范睿商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法审判员周楠独任并公开开庭进行了审理。恒大公司委托代理人卞宇杰、范睿委托代理人于元正均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告恒大公司诉称：2011年12月，原、被告签订《商品房买卖合同》，将位于沈阳市于洪区南阳湖街166-2号19#101房屋出售给被告，双方约定：房屋总价款为721239元，付款方式为分期付款，首期款221239元于合同签订时给付，二期款290000元于2012年6月29日给付，尾款210000元于2012年12月29日给付。但被告在交付前两期房款511239元后，一直未能按约定交付尾款210000元。原告多次催促，被告均不予理会。原告认为，被告的行为已构成违约，1、请求判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告支付违约金：以21万元为基数，从2012年12月29日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；3、请求判令被告办理撤销备案手续并承担相关费用；4、请求判令被告承担诉讼费用。
本诉被告范睿辩称：1、不同意解除合同，要求原告继续履行合同；2、不同意给付违约金。是原告不能按照合同约定交付房屋，被告主张不安抗辩权，没有给付剩余尾款是有法律依据的，原告已丧失信誉，因此被告不给付21万元尾款合法。
反诉原告范睿诉称：按照合同约定，反诉被告应于2013年12月31日交付房屋，反诉原告已交付了511239元，尾款不能交付是因为反诉原告有证据证明反诉被告不能按照合同约定交付房屋。1、要求反诉被告继续履行合同，交付房屋；2、要求反诉被告给付经济损失52000元；（从2013年1月1起至2015年3月31日止，26个月，每个月2000元）3、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告恒大公司辩称：1、按照合同约定反诉原告应该先付款，因此反诉被告有权在原告未付房款的情况下，不交付房屋；如果法院判决继续履行合同，范睿应先行交付购房款210000元。2、经济损失的计算不符合法律规定和合同约定，房租损失没有事实及法律依据。3、反诉原告未能及时付清欠款，造成反诉被告21万元资金空缺，反诉被告也有损失。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：2011年12月，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将恒大公司开发的位于沈阳市于洪区南阳湖街166-2号111房屋出售给范睿，建筑面积151.33平方米，房屋总价款为721239元，付款方式为分期付款，2011年12月29日前支付首期房款221239元，2012年6月29日前支付房款290000元，余款210000元于2012年12月29日前给付。逾期付款超出90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同应继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期付款万分之一的违约金。出卖人应当在2012年12月31日前交付房屋，逾期交房超出90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同应继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。
合同签订后，范睿按照约定交付了前两期房款511239元，余款210000元尚未支付。
庭审中，恒大公司陈述：2009年3月至2013年8月，该房屋有他人居住使用，室内装修存有磨损等情况。范睿陈述：2014年5月11日知晓使用人已腾退房屋。
另查明，恒大公司分别于2013年12月20日、2014年1月2日、2014年1月10日向范睿催款。双方签订的《商品房买卖合同》已备案。
本院确认的上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、催款通知书载卷佐证，经庭审质证，予以采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于合同解除或是继续履行的问题。涉诉房屋总价款为721239元，范睿已依约交付511239元，即已支付大部分购房款，《商品房买卖合同》不宜解除。且对于恒大公司出售房屋获得价款系合同目的，对于范睿获得房屋所有权系合同目的，范睿同意继续履行合同，并不损害恒大公司利益，符合双方的合同目的。
关于违约责任的问题。双方约定范睿应于2012年12月29日前给付余款210000元，恒大公司应于2012年12月31日前交付房屋，恒大公司自认2009年3月至2013年8月房屋有他人居住使用。合同法规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的，可以中止履行。范睿购买的房屋已有他人居住使用，恒大公司亦未提供证据证明范睿购买房屋时知晓该情形，故范睿拒绝支付房款构成不安抗辩权。恒大公司主张2013年8月他人已腾退房屋，但未提供相应的证据，范睿表示其2014年5月11日看房时房屋已被腾退，至此构成不安抗辩权的事实已消失，范睿应支付剩余购房款210000元，恒大公司应交付房屋。关于范睿主张房屋装修存在问题，因范睿尚未支付购房款，未达到房屋交付条件，装修问题不构成拒绝支付房款的理由，范睿可在受领后另行主张权利。综上，恒大公司应承担2013年1月1日起至2014年5月11日止逾期交房的违约责任，范睿应承担2014年5月12起逾期付款的违约责任。
合同约定，逾期付款超出90日，合同继续履行的，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期付款万分之一的违约金。逾期交房超出90日，合同继续履行的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。原、被告双方均主张提高违约金，参考沈阳市城区非居住房屋租赁市场同地段的指导租金，并不高于双方约定的逾期交房违约金。因双方关于违约金的约定合法有效，且对等，双方又均存在违约行为，原、被告也未提供约定违约金低于实际损失的证据，本院对原、被告请求提高违约金的主张不予支持，双方按照合同约定的违约金计算标准承担违约责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、本诉被告范睿于本判决发生法律效力之日起30日内支付本诉原告恒大长基（沈阳）置业有限公司购房款210000元；
二、本诉被告范睿于本判决发生法律效力之日起30日内支付本诉原告恒大长基（沈阳）置业有限公司逾期付款违约金：以210000元为本金，从2014年5月12日起按日万分之一计算至本判决确定的给付之日止；
三、反诉被告恒大长基（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将沈阳市于洪区南阳湖街166-2号19#111室交付反诉被告范睿；
四、反诉被告恒大长基（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日支付反诉原告范睿逾期交房违约金：以511239元为本金，从2013年1月1日起按日万分之计算至2014年5月11日止；
五、驳回原、被告其他诉讼请求。
本诉案件受理费650元，由本诉原告恒大长基（沈阳）置业有限公司承担550元、本诉被告范睿承担100元；反诉案件受理费2850元，由反诉原告范睿承担2583元，反诉被告恒大长基（沈阳）置业有限公司承担267元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 周楠
二〇一五年五月二十一日
书记员 施洋