内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内08民终1171号
上诉人（原审被告）巴彦淖尔市国峰房地产开发有限责任公司，住所地巴彦淖尔市杭锦后旗陕坝镇.
法定代表人李国栋，公司董事长。
委托诉讼代理人李国华，内蒙古蒙正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨振华，男，1986年10月23日出生，汉族，现住巴彦淖尔市杭锦后旗陕坝镇。
委托诉讼代理人ＸＸ，系杨振华叔父，男，1947年9月8日出生，汉族，现住巴彦淖尔市杭锦后旗陕坝镇，退休干部。
委托诉讼代理人刘元，内蒙古民胜律师事务所律师。
原审被告刘彦君，男，1968年8月12日出生，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。
上诉人巴彦淖尔市国峰房地产开发有限责任公司（以下简称国峰公司）因与被上诉人杨振华、原审被告刘彦君房屋买卖合同纠纷一案，不服杭锦后旗人民法院（2015）杭民初字第1610号民事判决，向本院提出上诉，本院于立案后依法组成合议庭，于2016年12月8日公开开庭进行了审理，上诉人国峰公司的委托诉讼代理人李国华、被上诉人杨振华的委托诉讼代理人ＸＸ、刘元到庭参加诉讼，原审被告刘彦君经合法传唤、无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人国峰公司不服一审民事判决，向本院提起上诉请求撤销原判，依法驳回被上诉人杨振华的诉讼请求。具体事实和理由:本案最早是案外人王文军与上诉人签订的《国峰房地产开发公司和谐家园项目定房确认书》，后被上诉人杨振华向案外人王文军购买涉案房屋，双方到上诉人处变更购买人为杨振华。变更后王文军将该房钥匙交付被上诉人杨振华，自此，应视为上诉人已经将该房交付了被上诉人杨振华。被上诉人杨振华怠于行使权利导致房屋被他人居住。而一审法院在查明该事实的基础上却认定房屋未交付，据此判决解除该确认书，返还购房款及利息，明显认定事实不清，适用法律不当。巴彦淖尔市振峰房地产开发有限公司向他人出售涉案房屋是导致本案诉讼的直接原因，该公司与本案具有利害关系，应追加为本案的当事人。
被上诉人杨振华辩称，其与上诉人签订的《国峰房地产开发公司和谐家园项目定房确认书》是双方当事人真实意思表示,该确认书合法有效,上诉人应与答辩人签订商品房买卖合同并交付房屋，但上诉人一直拒绝履行其相应义务，导致答辩人未能实现合同约定权利，上诉人应承担相应的违约责任，依法应退还答辩人已支付的购房款和利息。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审法院审理查明，2012年8月23日原告杨振华与被告国峰公司签订《国峰房地产开发公司和谐家园项目定房确认书》，该确认书约定由原告杨振华购买被告国峰公司开发的陕坝镇和谐家园1号楼3单元5层东户，约109.54平方米，单价2580元/平方米，付款方式顶帐。同时该确认书约定房屋的建筑面积以房产管理部门法定测绘面积为准，确认书签订后，定房者预交282600元定房意向金（以收据为凭）……。该确认书尾部经办人处有被告刘彦君签名并加盖被告国峰公司印章，定房者处有原告杨振华签名，时间为2012年8月23日。2013年8月23日被告国峰公司出具收据一张，该收据载明收款单位杨振华，收款方式转帐，人民币（大写）贰拾捌万贰千陆佰元整￥282600元收款事由王文军转让和谐家园1号楼3单元5层东户109.54㎡。2014年7月2日，巴彦淖尔市振峰房地产开发有限公司和被告国峰公司共同向杭锦后旗人民政府申请变更“和谐家园”建设项目开发主体，并出具《关于变更“和谐家园”建设项目开发主体的申请书》，该申请书中载明杭锦后旗和谐家园住宅小区于2011年5月开始动工建设，一期已建成1#、2#两栋楼，并交付使用，建筑面积为1.13万m²，建设项目开发主体单位为巴彦淖尔市国峰房地产开发有限责任公司。同日，巴彦淖尔市振峰房地产开发有限公司（乙方）和被告国峰公司（甲方）签订《关于＜巴彦淖尔市国峰房地产开发有限责任公司开发和谐家园项目＞全部权利、义务、转让转移协议》，该协议约定杭锦后旗人民政府于2011年4月14日与国峰公司签订的《城市棚户区项目改造协议书》中约定的所有权利、义务全部转让、转移给乙方，乙方同意接收上述权利、义务转让、转移，原协议全部权利、义务由乙方承继，甲方就本协议所确定建设项目与第三方产生的债务纠纷，均由乙方承担。同日，巴彦淖尔市振峰房地产开发有限公司和被告国峰公司向杭锦后旗人民政府出具《承诺书》，该承诺书载明由巴彦淖尔市振峰房地产开发有限公司完成和谐家园项目剩余工程的开发建设，和谐家园项目中所涉及的债权、债务均由巴彦淖尔市振峰房地产开发有限公司继受。
另查明，2015年4月15日案外人齐建国在和谐家园售楼部购买上述确认书载明的房屋，该售楼部与其订立《认购协议》并由该售楼部出具收据，收据上加盖巴彦淖尔市振峰房地产开发有限公司杭锦后旗和谐家园售楼部财务专用章，同日和谐家园售楼部将房屋钥匙及水、电卡向齐建国交付，之后齐建国将房屋装修并入住。2015年11月13日原告杨振华增加诉讼请求，要求解除其与被告国峰公司签订的《国峰房地产开发公司和谐家园项目定房确认书》，本院于同年12月15日向被告国峰公司、刘彦君进行送达。现原告杨振华诉至法院，要求解除2012年8月23日与被告国峰公司签订的《国峰房地产开发公司和谐家园项目定房确认书》，并要求被告国峰公司、刘彦君返还购房款282600元及利息（利息从2012年8月23日起至实际给付之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍进行计算）。
原审法院认为,原告杨振华与被告国峰公司于2012年8月23日订立的《国峰房地产开发公司和谐家园项目定房确认书》是双方当事人真实意思表示,且未违反法律规定,故该协议合法有效,依法应受法律保护。在订立上述确认书后，被告国峰公司向原告杨振华出具282600元的收据，应视为其认可收到原告杨振华的购房款，被告国峰公司应当积极履行交付房屋的义务，虽原告杨振华认可曾经取得本案争议房屋的钥匙，但房屋的交付应当包括权利的交付和实物的交付。权利的交付即为被告国峰公司应当配合原告杨振华将本案争议房屋在房屋管理部门进行权属的登记，但从原告杨振华交付全部购房款至今被告国峰公司一直未能与原告杨振华签订《商品房买卖合同》并办理产权登记，导致原告杨振华一直未能实现购买和谐家园1号楼3单元5层东户房屋的合同目的。实物的交付即为所有权的实现，所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，原告杨振华取得本案争议房屋钥匙后并未占有、使用该房屋，故原告杨振华并未取得该房屋的所有权，被告国峰公司辨称案件争议房屋被他人占有，原告杨振华应向实际占有人主张权利，因原告杨振华并未取得该房屋的所有权，故实际占有人并未侵犯原告杨振华的权利，故被告国峰公司的辩解理由于法无据，本院不予采纳。在被告国峰公司不能交付本案争议房屋时，原告杨振华要求解除双方签订的《国峰房地产开发公司和谐家园项目定房确认书》，并返还购房款282600元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告国峰公司辩称，其与巴彦淖尔市振峰房地产开发有限公司关于和谐家园项目的债权、债务均由巴彦淖尔市振峰房地产开发有限公司继受，但被告国峰公司转让合同义务时并未取得原告杨振华同意，故其辩解理由于法无据，本院不予采纳。原告杨振华认可被告刘彦君系被告国峰公司与其订立《国峰房地产开发公司和谐家园项目定房确认书》的经办人，被告刘彦君并不是上述确认书的当事人，故其要求被告刘彦君承担返还购房款的诉讼请求不成立，本院不予支持。原告杨振华要求被告国峰公司返还282600元购房款从2012年8月23日至实际给付之日止的利息，因原告杨振华在庭审中陈述实际付款日为2013年8月23日，故利息的起算时间应以2013年8月23日为准，且该利息的计算应按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，故原告杨振华的该诉讼请求，合理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十五条第一款的规定，判决：一、确认原告杨振华解除合同的行为有效，其与被告巴彦淖尔市国峰房地产开发有限责任公司于2012年8月23日签订的《国峰房地产开发公司和谐家园项目定房确认书》已于2015年12月15日解除。二、被告巴彦淖尔市国峰房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内返还原告杨振华购房款282600元及利息（利息从2013年8月23日起至实际给付之日止，利率按中国人民银行发布的同期同类贷款利率进行计算）。三、驳回原告杨振华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5539元，由被告巴彦淖尔市国峰房地产开发有限责任公司承担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院查明的案件事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人杨振华向案外人王文军购买涉案房屋，双方到上诉人国峰公司处变更购买人为杨振华，上诉人国峰公司与被上诉人杨振华重新订立《国峰房地产开发公司和谐家园项目定房确认书》，上诉人国峰公司向被上诉人杨振华出具282600元的收据，案外人王文军将购买涉案房屋的权利、义务概括转移至被上诉人杨振华。《国峰房地产开发公司和谐家园项目定房确认书》是各方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,该协议合法有效,依法应受法律保护，上诉人国峰公司应当积极履行交付房屋的义务。上诉人国峰公司上诉称“购买人变更后王文军将该房钥匙交付被上诉人杨振华，自此，应视为上诉人已经将该房交付了被上诉人杨振华。被上诉人杨振华怠于行使权利导致房屋被他人居住。而一审法院判决解除该确认书，返还购房款及利息，明显认定事实不清，适用法律不当”。经查，虽被上诉人杨振华曾经取得本案争议房屋的钥匙，但房屋属不动产，交付应当包括房屋的实际交付和权利的转移登记。权利的转移登记即为上诉人国峰公司应当配合被上诉人杨振华将本案争议房屋在房屋管理部门进行权属登记，但上诉人国峰公司一直未能与被上诉人杨振华签订《商品房买卖合同》并办理权属登记，导致被上诉人杨振华一直未能实现购买案涉房屋的合同目的。被上诉人杨振华取得案涉房屋钥匙后并未占有、使用该房屋，也未办理产权转移登记，被上诉人杨振华并未取得该房屋的所有权。在上诉人国峰公司不能将案涉房屋产权转移登记为杨振华时，被上诉人杨振华要求解除双方签订的《国峰房地产开发公司和谐家园项目定房确认书》，并返还购房款282600元的诉讼请求合法有据，原审予以支持，并无不妥。上诉人国峰公司上诉称“巴彦淖尔市振峰房地产开发有限公司向他人出售涉案房屋是导致本案诉讼的直接原因，该公司与本案具有利害关系，应追加为本案的当事人。”经查，国峰公司与巴彦淖尔市振峰房地产开发有限公司签订《关于＜巴彦淖尔市国峰房地产开发有限责任公司开发和谐家园项目＞全部权利、义务、转让转移协议》，该协议约定关于和谐家园项目的全部权利、义务均由巴彦淖尔市振峰房地产开发有限公司继受，但上诉人国峰公司概括转让合同权利、义务时并未取得合同相对方被上诉人杨振华同意，国峰公司仍是其与杨振华合同的相对方，巴彦淖尔市振峰房地产开发有限公司并非必要共同诉讼的当事人，故其上诉理由于法无据，本院不予采纳。
综上，上诉人国峰公司的上诉理由于法无据，本院不予采纳，上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5539元，由上诉人巴彦淖尔市国峰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 辛健伟
审判员 仲佳才
审判员 贾东升
二〇一七年五月十一日
书记员 董缙威
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；