重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）渝一中法民终字第08615号
上诉人（原审原告）：蒋跃，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：康扬会，重庆中钦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆吉泰物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪金龙路64号。
法定代表人王兴木，经理。
被上诉人（原审第三人）：重庆农村商业银行股份有限公司渝北支行，住所地重庆市渝北区双龙大道93号。
负责人彭建，行长。
委托代理人：文闻，系公司员工。
委托代理人：文波，系公司员工。
上诉人蒋跃与被上诉人重庆吉泰物业发展有限公司（以下简称吉泰公司）、重庆农村商业银行股份有限公司渝北支行（以下简称农商行渝北支行）商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2011年8月5日作出（2011）渝北法民初字第301号民事判决，蒋跃对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2011年12月1日立案后，依法组成合议庭，于2012年3月12日、5月21日审理了本案。在本院审理中，经依法批准，本院延长审理期限3个月。上诉人蒋跃及其委托代理人康扬会、被上诉人农商行渝北支行的委托代理人文闻、文波到庭参加了诉讼。被上诉人吉泰公司经本院公告送达传票，未出庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：2002年7月26日，重庆市渝北区悦来农村信用合作社（以下简称悦来信用社）与被告吉泰公司签订《重庆市农村信用社抵押借款合同》及《重庆市房地产抵押合同》各一份，被告将位于重庆市渝北区龙溪街道金龙路64号1-2、1-3号门市作抵押向悦来信用社借款50万元，借款期限为2002年7月26日至2003年7月26日。
2003年6月12日，悦来信用社与被告吉泰公司再次签订《重庆市农村信用社抵押借款合同》一份，并于2003年6月16日签订《重庆市房地产抵押合同》一份，被告将位于重庆市渝北区龙溪街道金龙路64号1-5号建筑面积为91.96平方米的门市及5-1、5-2、5-3、5-5、6-2、6-3、6-5、7-1、7-2、7-3、7-5、8-1、8-2、8-3、8-5、15-1、16-1号建筑面积共1411.15平方米的住宅作抵押向悦来信用社借款180万元，借款期限为2003年6月12日至2004年6月12日。抵押物评估价值或作价为285.13万元，抵押物的从物、孳息及衍生的从权利一并抵押；抵押担保的范围为180万元及其利息、合同约定的违约金、贷款人为实现债权及抵押权产生的费用；抵押担保期为本合同生效之日起至抵押人担保范围内全部贷款本息还清为止。后吉泰公司归还悦来信用社借款53万元，解除了对5-1、5-2、6-2、6-3、6-5、7-1、7-2、7-3、7-5、8-1、8-3、15-1、16-1号住房的抵押。
其后，因被告未能按时全额归还上述借款，悦来信用社将被告诉至我院，我院于2006年6月15日作出（2006）渝北法民初字第1807号民事判决，判令被告限期支付悦来信用社借款177万元及利息，并判令如被告逾期不能清偿上述借款本息，悦来信用社有权以位于渝北区龙溪街道金龙路64号1-2、1-3、1-5号门市和5-3、5-5、8-2、8-5号住房折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。上述判决生效后，被告至今未向悦来信用社支付177万元欠款。
2004年3月31日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于渝北区龙溪镇金龙路64号吉泰花园3幢5-3号商品房一套，房屋套内面积58.50平方米，建筑面积72.47平方米，单价2205元／平方米，房屋成交金额为按套内面积计算的128992元；付款方式为分期付款，原告于2004年3月31日付3万元，2004年4月30日前付6万元，余款38992元于2004年12月31日前支付；被告应于合同签订之日起30日内向商品房所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请登记备案；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告如不退房，被告应按已付房价款的0.3%向原告支付违约金。
上述合同签订当日，原告支付被告购房款3万元，随后分别于2004年8月12日、2005年2月4日、2005年5月19日共支付被告购房款4万元。2004年5月31日，被告按合同约定向原告交付了涉案房屋，原告居住至今。被告至今未办理其与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》的登记备案手续，亦未为原告办理涉案房屋的房地产权属证书。
另查明，2008年，中国银监会批复同意重庆市农村商业银行股份有限公司开业，同时重庆市农村信用社联合社及其辖区内38家县（区）农村信用合作社联社等自行终止，其债权债务转为重庆市农村商业银行股份公司债权债务。后经重庆市农村商业银行股份有限公司授权，悦来信用社的债权债务由本案第三人统一管理。原告及第三人对第三人享有涉案房屋抵押权均无异议。
原告蒋跃诉称：2004年3月31日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于渝北区龙溪镇金龙路64号的吉泰花园3幢5-3号商品房一套。合同第四、六条约定房屋总价值为128992元，采取分期付款方式支付。原告已经支付房屋价款70000元，超过商品房总价款的一半。根据合同第十五条第1款，被告应于合同签订之日起30日内向商品房所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请登记备案。但由于被告于2002年将吉泰花园部分房屋（包括原告所购房屋）抵押给第三人申请抵押贷款，致使原告与被告签订的商品房买卖合同至今未办理登记备案手续。被告在原告购房时，并未告知原告房屋处于抵押状态，其后亦未向原告说明合同未予备案的原因，原告为了维护自身合法权益，一直未交付剩余房款。现原告愿支付所欠的房屋价款，代替被告依法偿还第三人在原告房屋相应的债权（银行贷款），根据相关法律规定，待原告支付房屋剩余价款后，第三人应当履行解除原告房屋的抵押的义务。另根据原被告签订的合同第十五条的约定，被告应当于2004年8月29日前为原告办理涉案房屋权属证书，但直至起诉之日，原告仍未取得房屋所有权证书，按照该条约定，房屋所有权证书办理延期的，被告应按全部已付房价款的百分之三向原告支付违约金即2100元。综上，原告诉请法院判令：1、确认原被告双方签订的关于渝北区龙溪镇金龙路64号吉泰花园3幢5-3号房屋的商品房买卖合同合法有效，被告立即为原告办理该房屋的产权过户登记手续；2、第三人解除对原告房屋的抵押，原告代为向第三人清偿该房屋的剩余借款58992元；3、被告立即向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金2100元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告吉泰公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。
第三人农商行渝北支行诉称：对商品房买卖合同的效力有异议，合同签订前已抵押给了第三人。对原告代为清偿被告债务的方式无异议，但因当时是在建工程整体抵押，且应以现在市场价重新计价，故不能确定本案房屋贷款的具体金额。
一审法院认为：关于原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的效力，虽然涉案房屋在出卖给原告时抵押给了第三人，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。原被告签订的商品房买卖合同作为讼争房屋所有权转移的原因行为，是一种债权行为，并非该房屋所有权转移的物权变动行为，相关法律关于未经通知抵押权人而导致无权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对于原告要求确认该合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决为：一、原告蒋跃与被告重庆吉泰物业发展有限公司于2004年3月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；二、被告重庆吉泰物业发展有限公司于本判决生效后三日内支付原告蒋跃逾期办理房屋权属证书的违约金210元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，蒋跃不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、吉泰公司立即为上诉人办理房产证；2、农商行渝北支行为争议房屋解除抵押。
吉泰公司未到庭应诉。
农商行渝北支行答辩称：抵押贷款是在建工程整体抵押，吉泰公司没有归还贷款，不同意解除贷款。一审判决正确，要求维持原判。
二审期间，上诉人和被上诉人均未举出新的证据。蒋跃与农商行渝北支行经自行协商未果。
二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是被上诉人吉泰公司是否应为上诉人办理房屋产权证及农商行渝北支行是否应为争议房屋解除抵押。
涉案房屋在蒋跃与吉泰公司建立买卖关系前已因借贷行为而抵押给农商行渝北支行，现抵押权并未消除，蒋跃要求办理该房的产权过户登记手续无法律依据，不予支持。关于蒋跃要求农商行渝北支行解除抵押的上诉理由，因吉泰公司与农商行渝北支行之间的债权债务关系仍然存在，农商行渝北支行要求清偿债务后再消除抵押权，理由成立，故蒋跃要求涤除抵押权的上诉理由因条件未成就，不予支持。原审法院关于对本案买卖合同的效力认定及违约金的主张正确，本院予以采纳。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，评判理由充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人蒋跃负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈孟琼
审判员 李盛刚
审判员 赖生友
二〇一二年六月四日
书记员 邓 超