北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终581号
上诉人（原审原告）：魏玲玲，女，1978年8月24日出生。
委托诉讼代理人：许荣，北京卓浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘令娜，北京卓浩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：北京良誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店703室。
法定代表人：许世坛，董事长。
委托诉讼代理人：李娜，女。
委托诉讼代理人：庞丽娜，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人魏玲玲因与被上诉人北京良誉房地产开发有限公司（以下简称良誉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初15902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
魏玲玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实正确，但适用法律错误，在合同约定违约金过低的情况下，我可以直接向良誉公司主张赔偿损失。
良誉公司辩称，同意一审判决，一审法院认定事实和适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
魏玲玲向一审法院起诉请求：判令良誉公司赔偿我损失计116619.3元（以5361807元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年2月18日至实际为我办理完成商品房所有权证之日止的利息，暂计至起诉之日）。
一审法院认定事实：2015年4月18日，魏玲玲与良誉公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：魏玲玲购买良誉公司开发建设的位于房山区拱辰街道办事处05-13-02、05-13-04、05-13-09地块项目22号楼×号房屋，该商品房预测建筑面积为254.23平方米，其中套内建筑面积195.94平方米，套内建筑面积单价为每平方米27364.54元，房屋总价款为5361807元。合同附件十：补充协议十二条4约定：如因出卖人的责任造成买受人不能在该商品房实际交付之日起365日内办理该商品房所有权证的，则每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之零点三向买受人支付违约金（出卖人的违约金总额以买受人已付房价款的千分之五为限）；上述权属证书办理期限超过365日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款并按同期同类银行活期存款基准利率给付利息。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，魏玲玲向良誉公司支付了合同约定的购房款5361807元。2016年2月18日，良誉公司向魏玲玲交付了房屋。此后，魏玲玲将户外绿地的木围栏改造并加高为铁艺围栏。2017年2月、8月，良誉公司两次向魏玲玲等业主发出告知函称：因所在楼栋存在严重的违规私建情况，致使政府相关管理部门暂停办理相应楼栋大产权证，要求尽快对房屋违规私建部分拆除、恢复，以便推进产权证办理事宜。现涉案楼栋尚未取得初始登记。
一审审理中，经良誉公司申请，一审法院到房山区国土分局权属登记中心调查涉案楼栋的初始登记情况。该分局调查科科长高震称：开发商提交初始登记材料后，2016年曾去查看现场，发现楼体外立面与规划不符，表现为露台加建、安装围栏、封闭阳台，故未能办理初始登记。在法院出示涉案照片（户外绿地围栏）后，高震称：照片中的围栏都不管，只看楼体。照片中的栅栏的改动是否合适不在其职权范围内。
一审法院认为，魏玲玲与良誉公司签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议有效。合同双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。根据法院查明的事实，可以认定魏玲玲未能在约定的期限内取得房产权属证书，系因涉案楼栋的楼体外立面与规划不符未能办理初始登记造成，与魏玲玲改造绿地围栏无关。良誉公司辩称由于魏玲玲的私自搭建行为导致未能办理所有权证书的意见，没有依据，法院不予采信。关于魏玲玲要求良誉公司赔偿损失问题，法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，未能取得房屋权属证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，魏玲玲、良誉公司在合同补充协议中对违约金有明确约定，即：如因出卖人的责任造成买受人不能在该商品房实际交付之日起365日内办理该商品房所有权证的，则每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之零点三向买受人支付违约金（出卖人的违约金总额以买受人已付房价款的千分之五为限）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，如果魏玲玲认为约定的违约金过低，可以请求予以增加。合同法并未规定在已约定违约金的情况下可以另行要求赔偿损失。现魏玲玲以约定的违约金过低为由，要求赔偿损失，缺乏法律依据，法院不予支持。判决：驳回魏玲玲的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案双方争议的焦点问题是在合同中明确约定违约金的情况下，魏玲玲是否有权要求良誉公司就其违约行为赔偿损失以及其主张的损失能否得到法院支持。
关于魏玲玲是否有权要求良誉公司赔偿损失的问题，本院不认可一审判决的相关分析，理由如下：首先，我国合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。可见守约方有权要求违约方就其违约行为赔偿损失。其次，分析一审判决援引的我国合同法第114条的规定，该条赋予的是当事人在认为合同约定的违约金过高或过低的情况下，请求调整违约金的权利，该条并未否定当事人就违约方的违约行为直接主张赔偿损失的权利。我国合同法及其司法解释中亦未明确规定，在合同双方已约定违约金的情况下，当事人即丧失了要求违约方赔偿损失的权利。故在约定违约金，且当事人认为约定的违约金过低的情况下，当事人有权选择主张违约金并申请调整违约金或者直接要求赔偿损失。再次，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条规定，增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，魏玲玲并非要求增加违约金，而是直接要求赔偿损失。综上，本院认为，本案中，魏玲玲有权要求良誉公司就其违约行为赔偿损失。
关于魏玲玲所主张的损失是否能够支持的问题。首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，魏玲玲、良誉公司在合同补充协议中对违约金有明确约定。魏玲玲主张良誉公司的违约行为给其造成的实际损失包括房产价值损失、有无房产证的房屋价值差异、占用资金无法购房的损失以及因不能出售涉案房屋以致资金困难使得另行购房违约的损失等，而据其陈述，上述损失并非均数额难以确定，故魏玲玲主张的损失数额的计算方式，缺乏合同依据和法律依据。其次，魏玲玲就其主张的损失应承担举证责任，但其提供的现有证据不足以证明其主张。故本案，魏玲玲要求良誉公司赔偿损失的请求，本院不予支持。
综上所述，魏玲玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4332元，由魏玲玲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王艳芳
审判员 蒋春燕
审判员 赵文军
二〇一八年二月二十七日
书记员 徐方烁