广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1881民初142号
原告：英德市康诚物业管理有限公司。地址：英德市英城富强路北御花园御馨苑**座首层。
法定代表人：梁沛君。
委托代理人：曾丽玮，该公司员工。
被告：陈豆龙，男，1973年11月03日出生，汉族，住英德市，
委托代理人：林秀琼，女，1978年2月14日出生，汉族，住英德市，系被告陈豆龙的妻子。
原告英德市康诚物业管理有限公司（以下简称康诚物业公司）诉被告陈豆龙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理。依法由审判员黄远梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康诚物业公司的法定代表人梁沛君及委托代理人曾丽玮、被告委托代理人林秀琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康诚物业公司诉称，2006年7月27日，被告与英德市御花园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了位于英德市英城镇富强路御花园御景苑A座801号房屋，并一直居住至今。原告自2010年起一直为被告所居住的御花园小区提供物业管理服务，并于2006年1月至2010年8月期间按照每户每平方0.4元，及2010年9月至2017年12月期间每户每平方0.6元的标准向小区住户收取物业管理费。物业服务费是小区房屋及配套的公共设施设备、公共场地维修、养护、管理，以及小区环境、秩序维护的必要费用．原告为御花园小区提供了物业管理服务，被告作为接受服务的房屋业主应当依法向原告支付物业管理费。但自2010年1月开始，被告即开始拖欠物业管理费，截止至2017年12月30日，被告共拖欠物业管理费人民币7725.2元。水电分摊888元，滞纳金31864元，费用共计：肆万零肆佰柒拾柒元贰角（40477.2元）。经原告多次催促，被告至今仍未缴纳拖欠款项，在多次催收无果后向英德市人民法院提请民事诉状，请求法院依法审理判决：1、判决被告向原告支付拖欠的自2010年1月至2017年12月物业管理费人民币7725.2元；水电分摊888元。滞纳金31864元。原告康诚物业公司向本院提交的证据有：一、营业执照（正本）。证明公司是合法经营御花园小区物业管理。二营业执照（副本）。证明公司是合法经营御花园小区物业管理。三、法定代表身份证复印件。证明公司是合法经营御花园小区物业管理。四、诚信登记表。证明公司是合法经营御花园小区物业管理。五、《商品买卖合同》复印件。证明该物业于2007年09月08日交付业主使用。六、清市价（2011）43号文。证明物业费收取的标准按建筑面积计算为0.6元/平方米。七、收费通知单。证明被告欠费情况。八、物业服务合同。证明物业服务于2011年1月1日开始。九、向小区提供服务的资料。证明小区环境照片。
被告陈豆龙答辩称：2009年入住，房屋有漏水问题，多次向物业反映，物业弄了两次，但漏水问题更加严重，之后又与物业多次反映，物业也没有帮我维修。到现在为止，漏水问题没有帮我解决，所以我拒交物业费。
被告陈豆龙未向本院提交证据。
经审理查明，原告康诚物业公司是具备三级资质的物业服务企业资质的公司，英德市御花园房地产开发有限公司是英德市御花园商住小区的建设单位，英德市御花园房地产开发有限公司于2006年1月至2010年12月委托被告公司的法定代表人梁沛君组织人员进行管理御花园小区，2011年1月1日，原告与英德市御花园房地产开发有限公司签订了物业管理服务合同。约定：由原告对御花园进行物业管理，委托管理期限自2011年1月1日至长期。原告自2006年1月至2010年8月期间按照每户每平方0.4元，及2010年9月至2017年12月期间每户每平方0.6元的标准向小区住户收取物业管理费。原告并于2012年8月公示该小区的公摊水电费为8元/户/月升到10元/户/月。缴费时间为每个月5号前。合同签订后，原告即依约进入御花园进行物业管理服务。御花园的大部分业主均能按时交纳物业费。由于2010年8月涉案小区有业主要求成立业主委员会并要求原告撤场，原告在庭审中明确2010年8月没有对御花园小区进行管理，后由于御花园小区没有成立业主委员会，原告在与开发商协商后继续管理御花园小区。被告自2010年1月至2017年12月未缴纳物业服务费和公摊水电费。原告与被告没有签订物业服务合同。
另查明，2006年7月27日，被告陈豆龙与英德市御花园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买御花园御景苑A座801号房，建筑面积137.95平方米。被告陈豆龙因拖欠物业管理费经原告书面催缴后仍未缴纳，原告因此提起诉讼，要求法院判准其诉讼请求。
以上事实，有原告提交的证据以及本院的庭审笔录证实，本院予以认定。
本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。同一物业管理区域的业主，应当成立业主大会，并选举产生业主委员会，御花园小区未成立业主大会。原告在与英德市御花园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时明确约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，经出卖人提示，买受人已经仔细阅读，理解《前期物业管理服务合同》的全部条款，并自愿接受《前期物业管理服务合同》的约束”。该约定是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，对双方有约束力。由此可见，建设单位在建设开发御花园过程中与承包人梁沛君以及原告签订前期物业服务合同，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2006年1月御花园小区的开发商将小区的物业管理委托给原告的法定代表人进行管理，原告的法定代表人组织原告的全体员工实际进行了御花园小区的管理，被告在其管理的前期一直有缴纳物业管理费，被告是实际认可原告的实际管理行为的，虽然原被告没有签订物业管理合同，但开发商与他人签订的前期物业服务合同对包括被告在内的全体业主均具有约束力，被告是御花园小区的业主，客观上已享受了原告的物业管理服务，应当按照合同约定支付所拖欠物业管理费和二次公摊水电费。被告主张的房屋漏水委托可向相关单位或个人依法主张，因此被告的答辩意见本院不予采纳。经核算，被告房屋按建筑面积137.95平方米计算2010年1月至2017年12月的物业费（其中2010年8月原告没有进行物业服务）为7670.02元，公摊水电费880元，本院对于原告的该项诉讼请求依法予以支持。对于原告请求的滞纳金问题,由于原被告双方没有签订物业服务合同,原告与御花园小区的开发商签订的前期物业服务合同没有约定违约金的计算方式,原告请求按照其与其他业主签订的物业合同计算违约金没有法律依据,本院不予支持,由于被告没有按照合同约定按时支付物业管理费造成原告的利息损失,所以被告应当赔偿原告自2010年1月1日起至今被占用的资金损失。因此，本院依照民间借贷相关法律规定及司法解释，支持原告向被告以每月实际拖欠的物业费金额按年利率6%计算资金被占用期间的损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，判决如下：
限被告陈豆龙于本判决发生法律效力之日起十日内付清欠原告英德市康诚物业管理有限公司自2010年1月至2017年12月的公摊水电费880元、物业管理费7670.02元并以每月实际拖欠的物业费金额按年利率6%计算利息。
本案受理费405.96元，由被告陈豆龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 黄远梅
二〇一八年三月十三日
书记员 华倩文
附相关的法律条文内容:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:（五）按时交纳物业服务费用。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。