中华人民共和国北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民再初字第02451号
原告杨悦（反诉被告），女，1969年7月7日出生，汉族，广州国鹏集团有限公司职员。
委托代理人蔡习祥，北京市钧盛律师事务所律师。
被告杜茵（反诉原告），女，美国国籍，1973年1月8日出生。
委托代理人李晋，北京市铭泰律师事务所律师。
第三人北京美联房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区王府井138号新东安写字楼2座1109室。
法定代表人张锦成，执行董事。
委托代理人卞一璐，女，北京美联房地产经纪有限公司职员。
委托代理人张增贤，山西科贝律师事务所北京分所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行，住所地北京市西城区西直门内大街143号。
负责人曲琰，行长。
委托代理人李嘉，女，中国工商银行股份有限公司北京分行职员。
委托代理人王征，男，中国工商银行股份有限公司北京分行职员。
原告（反诉被告）杨悦（以下简称杨悦）与被告（反诉原告）杜茵（以下简称杜茵）、第三人北京美联房地产经纪有限公司（以下简称美联公司）、第三人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行（以下简称工商银行新街口支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月10日作出（2010）东民初字第09726号民事判决，该判决发生法律效力后，杜茵向北京市第二中级人民法院申请再审。北京市第二中级人民法院于2013年12月13日作出（2013）二中民申字第10082号民事裁定，提审本案；并于2014年1月26日作出（2014）二中民提字第02206号民事裁定，撤销本院（2012）东民初字第09726号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。杨悦及其委托代理人蔡习祥、杜茵委托代理人李晋、美联公司委托代理人卞一璐、工商银行新街口支行委托代理人李嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨悦诉称，2010年3月23日，杨悦为买方（乙方）、杜茵为卖方（甲方）并由美联公司提供居间服务，签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定，杜茵将其所有的本市朝阳区百子湾路×号院×号楼×层×座×室房屋，以人民币142万元的价格卖给杨悦。杨悦依照合同约定，于2010年3月24日将定金20万元汇至杜茵指定的账户。此后，杜茵拒绝履行合同，杨悦多次催告，未果。杨悦为维护其合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、杜茵继续履行双方签订的《房屋买卖居间合同》，将诉争房屋过户给杨悦；2、杜茵自2010年6月13日起至实际履行完合同义务止，每日给付杨悦违约金7100元；3、杜茵承担本案的诉讼费。
杜茵不同意杨悦的诉讼请求，辩称，本案中原被告与美联公司签订的是居间合同非买卖合同，且该居间合同经原被告双方的往来邮件证明已经解除。杨悦已丧失对合同解除的异议期，在合同没有约定履行期限的前提下杜茵不应承担违约责任。
重审中，杜茵反诉称，双方居间合同已经解除，违约方是杨悦，其应承担违约责任。由于原审生效后杨悦将房屋过户至自己名下，给杜茵造成经济损失。请求判令：1、判决解除双方《房屋买卖居间合同》；2、由于杨悦违约，判决杜茵已收定金20万元不予返还；3、杨悦承担本案诉讼费用；4、判决杨悦赔偿杜茵房租减少损失共计65000元（暂计自2013年4月28日至2014年2月28日十个月，按照每月6500元，该款应该计算至损害情况结束时止）；房租赔偿损失20000元（其中赔偿住户5000元，赔偿中介3个月租金计15000元），合计85000元。
杨悦不同意杜茵的反诉请求，辩称，房屋居间合同是原被告与美联公司三方签订的，杜茵无权单方解除该合同，杨悦曾发邮件建议退还定金并解除合同，但杜茵不同意，杨悦要求继续履行合同，双方一直都在协商，合同并没有解除。诉争房屋一直由杜茵占有和控制，未影响杜茵使用，杜茵无权要求赔偿损失。
第三人美联公司述称，房屋居间合同包含了买卖合同的内容，应视为买卖合同，美联公司一直在督促双方履行合同，现产权已过户至杨悦名下，同意原告的诉讼请求和原审判决结果，不同意解除居间合同。
第三人工商银行新街口支行述称，杨悦已将杜茵与银行之间《个人购房借款／担保合同》中的借款还清，抵押已经解除，同意原审判决。
本院重审查明，2010年3月23日，杨悦为买方（乙方）、杜茵为卖方（甲方）并由第三人美联公司提供居间服务，签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定，杜茵将其所有的本市朝阳区百子湾路×号院×号楼×层×座×室房屋卖予杨悦；该房屋建筑面积59.16平方米；房屋价款为人民币142万元；杨悦同意于2010年3月24日前向杜茵支付定金20万元；在杜茵产权证下发之日起7个工作日内，杨悦支付23万元的购房款；剩余购房款杨悦采取贷款的方式支付；关于交易中涉及的税费负担问题，契税、营业税、个人所得税由杨悦承担；杨悦应于本合同签订时向第三人美联公司支付居间服务费42600元，权属过户费1000元；杨悦、杜茵双方应在第三人美联公司通知之日起3日内，在双方资料齐全并积极配合的前提下，由美联公司协助到房屋权属登记部门办理过户手续；杜茵在办理过户手续后的当日向杨悦交付房屋；双方任何一方未按合同约定履行合同义务，除已支付的定金适用担保法中的定金罚则规定外，违约方应另行向守约方支付违约金；每逾期一日，违约方应按照本合同第三条约定的房价款的千分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，守约方有权解除本合同，违约方应向守约方支付30日的违约金，每日的违约金为本合同第三条约定的房价款的千分之五，违约金不能弥补守约方损失的，损失部分由违约方承担。合同签订后，杨悦向杜茵支付了定金20万元，并向第三人美联公司交付5万元意向金，其中42600元为居间服务费，余款美联公司已退还杨悦。2010年4月，杜茵取得诉争房屋的所有权证，但未告知杨悦及第三人美联公司。此后，杨悦、杜茵双方及第三人美联公司就合同的履行事宜通过电子邮件进行多次沟通协商，杨悦分别于2010年5月12日、2010年8月10日向杜茵发出合同履约催告函。协商期间，杨悦曾经提出解除合同并全额返还定金的建议，杜茵拒绝并向杨悦发出了解除合同及赔付声明，杨悦称既然自己的建议杜茵不同意，要求杜茵继续履行合同。双方在之后的往来邮件中一直就是否履行合同、是否全额返还定金进行协商，最终未能达成一致意见。2010年9月29日，杨悦持诉称理由诉至本院。
另查，2007年10月23日，杜茵与第三人工商银行新街口支行签订《个人购房借款／担保合同》。该合同约定，杜茵向第三人新街口支行贷款81万元，用于购买诉争房屋。原审判决生效后，杨悦依判决将剩余房款共计122万元一次性交付法院，法院向第三人工商银行新街口支行发还杜茵所欠贷款本息共计710348.41元。2013年3月11日，杜茵申请的贷款本息全部结清，杜茵与第三人工商银行新街口支行签订的《个人购房借款／担保合同》解除。2013年4月28日，杨悦取得诉争房屋所有权证。诉争房屋一直由杜茵占有、控制，现由案外人孙浩杰居住。杜茵于2010年6月7日加入美国籍。
重审期间，杜茵于2014年2月14日向本院提出财产保全的申请，要求查封登记在杨悦名下的诉争房屋，并以其名下坐落于山东省青岛市李沧区金水路×号×栋×单元×户的房屋及现金22万元向本院提供担保，本院经审查，认为杜茵的申请符合法律规定，于2014年3月27日作出（2014）东民再初字第02451号民事裁定，依法对诉争房屋及担保房屋进行了查封。
上述事实有《房屋买卖居间合同》、《个人购房借款／担保合同》、汇款单、房屋抵押登记表、房屋所有权转移登记申请书、催告函、经公证的电子邮件、汇款凭证、护照、个人贷款结清证明和当事人陈述等在案佐证。
本院认为，杨悦、杜茵及第三人美联公司签订的《房屋买卖居间合同》，已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，可以认定为房屋买卖合同，该合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，杨悦依约履行了交付定金、居间服务费等义务。在合同履行过程中，杨悦曾经提出解除合同并返还定金的建议，杜茵予以拒绝并向杨悦发出了解除合同及赔付声明，杨悦遂要求杜茵继续履行合同。双方在之后的往来邮件中一直就是否履行合同或者返还定金进行协商，最终协商未能达成一致意见。现杨悦起诉要求杜茵继续履行双方签订的合同，完成房屋权属转移登记手续，理由正当，对其请求本院予以支持。杜茵主张合同已经解除的答辩意见并要求判决解除合同、不返还定金的反诉请求，通过纵观双方的往来邮件，双方并未对解除合同达成一致意见，因此对杜茵的该主张本院不予支持。杜茵反诉要求杨悦支付房租减少损失、房租赔偿损失的请求，无事实依据，本院不予支持。
关于杨悦主张的违约金一节，杨悦要求杜茵自2010年6月13日起至实际履行完合同义务止，每日给付杨悦违约金7100元。杜茵主张合同已经解除，杜茵没有违约行为，不应支付违约金。经释明，杜茵认为违约金约定过高，如果存在违约行为，请求法院酌情调整。本院认为，本案中的房屋买卖居间合同并未约定履行期限，买房人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，杨悦、杜茵之间截至2010年9月2日的往来邮件中一直都在就合同是否解除与定金是否全额退还进行协商，且一直未达成一致意见。本院认为，虽然杨悦曾经向杜茵送达过两封催告函，但此过程是合同继续履行或解除的协商过程，不宜认定存在违约行为。2010年9月29日，杨悦向法院起诉要求杜茵继续履行合同，此时可视为杨悦明确要求履行合同，违约金应从该日起算。关于违约金的数额，本院认为，合同约定的数额显系过高，杜茵希望法院酌情调整的请求应予以支持，本院将根据公平原则和诚实信用原则予以衡量、调整。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杨悦于本判决生效后偿还被告（反诉原告）杜茵与第三人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行签订的《个人购房借款／担保合同》中尚未支付的全部贷款及利息，具体数额由第三人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行核定（已执行）；
二、解除被告（反诉原告）杜茵与第三人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行签订的《个人购房借款／担保合同》（已执行）；
三、被告（反诉原告）杜茵与第三人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行于本判决生效后办理本市朝阳区百子湾路×号院×号楼×层×座×室房屋的抵押登记解除手续（已执行）；
四、被告（反诉原告）杜茵及第三人北京美联房地产经纪有限公司于本判决生效后依照《房屋买卖居间合同》的约定协助原告（反诉被告）杨悦办理本市朝阳区百子湾路×号院×号楼×层×座×室房屋的权属转移登记手续（已执行）；
五、原告（反诉被告）杨悦于本判决生效后十日内将偿还被告（反诉原告）杜茵的贷款及利息后的剩余购房款人民币五十万九千六百五十一元五角九分给付被告（反诉原告）杜茵；
六、被告（反诉原告）杜茵于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）杨悦违约金人民币三万七千元；
七、驳回原告（反诉被告）杨悦的其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）杜茵的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2998元、公告费260元、保全费5000元由被告（反诉原告）杜茵负担（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费5575元、重审保全费5000元由被告（反诉原告）杜茵负担（已交纳）。
如不服本判决，原告（反诉被告）杨悦可于本判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）杜茵可于本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王强
代理审判员 宋燕
人民陪审员 顾兵
二〇一四年九月一日
书 记 员 王雪
陈琳