湖南省隆回县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）隆民一初字第1096号
原告郭美财。
委托代理人杨子固，湖南志涛律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告王吉松。
被告孙叶红。
两被告委托代理人彭凌，湖南普利律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告郭美财与被告王吉松、孙叶红房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员周杨凯适用简易程序独任审理。代理书记员伍海艳担任记录。原告郭美财及其委托代理人杨子固，被告王吉松、孙叶红及两被告委托代理人彭凌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭美财诉称：2005年8月15日，原、被告签订了《房屋买卖契约》，原告以144800元的价格购买了被告位于隆回县桃洪镇五马桥第八组大院里房屋一座（现门牌号为大院里街79号），原告依约交清房屋价款后，即行装修并加建了第三层，原告全家于2005年农历年底迁居该房至今。签约当日，由于被告谎称该房没有办理相关证件，于是双方在契约中约定：“三证均由买方自行负责”。2014年7月份，由于原告有卖房意向，前来看房的提醒原告必须有房产证等相关手续才敢购买，原告便持《房屋买卖契约》于2014年8月4日去房产部门咨询办证事宜，得知该房早在2005年前就已经办理好房屋所有权证，权利登记人为被告王吉松。对此事，原告十余年不知，当时非常气愤，便约被告于2014年8月6日到原告家协商过户事宜，被告漫天要价，双方协商未果。原告认为，被告协助原告进行过户登记是必须履行的附随义务。为维护合法权益，请求法院判令二被告立即协助原告将桃洪镇大院里街79号的《土地使用权证》和《房屋所有权证》的权利人变更到原告名下。
被告王吉松、孙叶红辩称，原告诉称签约当日，被告谎称该房没有办理相关证件，不属实。被告不仅将房屋抵押的情况告知了原告，而且提出要办证必须由原告去还清抵押贷款，同时还将两被告的离婚调解书给原告看了，原告也知道该房屋是两被告女儿的房屋。2009年被告就所抵押的房屋还清了贷款，被告提出要原告支付20万元的要求并没有过高。原、被告于2005年8月15日签订的《房屋买卖契约》系无效合同，首先该房屋所有权为两被告女儿＊＊＊所有，两被告卖房时应当以监护人的身份出现，不应当以卖主的身份出现，故合同主体不合法。《中华人民共和国民法通则》第18条规定，作为监护人无权处分被监护人的财产，两被告作为＊＊＊的监护人，无权处理监护人的财产，显然该房屋转让系无效民事行为；另根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款之规定，两被告虽将所卖房屋存有抵押的相关情况告知了原告，但并没有通知抵押权人，所以转让行为无效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、原、被告的户籍资料，用以证明原、被告具有本案的诉讼主体资格；
2、原告本人的陈述材料，用以证明原告诉称的事实；
3、证人黄端明的证言，用以证明两被告将房屋卖给原告时没有向原告说明该房屋已经抵押并办有房产证以及原告购买房屋当年就居住在所购买房屋里的相关事实；
4、证人郭友德的证言，用以证明两被告将房屋卖给原告时没有向原告说明该房屋已经办理好房产证、土地使用权证及原告付清购房款后，自2005年12月份一直居住在所购买房屋里，迄今十余年等相关事实；
5、证人周立斌的证言，用以证明两被告将房屋卖给原告时没有向原告说明该房屋已经办理好房产证、土地使用权证及原告付清购房款后，自2005年12月份全家人住进所购买房屋里，迄今生活了十余年等相关事实；
6、证人刘海斌的证言，用以证明原告付清购房款后，自2005年下半年全家住进所购买房屋里，迄今生活了十余年等相关事实；
7、房屋买卖契约及收条，用以证明原告所购买被告房屋的四抵情况、双方约定的房屋价格，以及被告收到了原告的购房款等相关事实；
8、城建监察行政处罚决定书及处罚款收据，用以证明原告购房后进行了加层建设，相关部门对原告进行了处罚。
两被告对原告提供的证据，质证认为：
对原告证据1没有异议；对原告证据2有异议，认为内容不真实；原告证据3基本属实；原告证据4的证人与原告有利害关系，其证明内容不符合事实；对原告证据5予以认可；对原告证据6-8的真实性不持异议。
两被告为支持其主张，提供了如下证据：
1、被告王吉松本人的陈述，用以证明被告的答辩主张；
2、证人黄端明的证言，用以证明原、被告双方当时买卖房屋的相关情况；
3、隆回县人民法院（1998）隆紫民初字第41号民事调解书，用以证明原告所购买的房屋实际所有权属两被告的小孩＊＊＊所有；
4、国有土地使用权证、房屋所有权证、房地产抵押契约、隆回县房地产抵押登记卡、（2000）隆民初字第900号民事判决书及隆回县人民法院协助执行通知书，用以证明被告所卖给原告的房屋是办理抵押登记的，被告已经偿还了抵押所欠贷款。
原告对两被告提供的证据质证认为：对被告证据1中卖房给原告的事实没有异议，对其它证明内容不予认可；对被告证据2双方现因卖房出现纠纷情况的证明内容没有异议，但被告认为原告愿意出四万元钱，不属实；对原告证据3的真实性没有异议，但认为不知道该民事调解书的内容；对原告证据4中的国有土地使用权证、房屋所有权证没有异议，但认为该组证据中的房地产抵押契约、隆回县房地产抵押登记卡及（2000）隆民初字第900号民事判决书及隆回县人民法院协助执行通知书与本案无关联性。
原、被告提供的证据，本院认证如下：
原告证据1被告不持异议，予以采信；原告证据2系原告本人的陈述，本院结合其它证据综合予以认定；原告证据3被告认为该证人证言的基本内容属实，予以采信；原告证据4被告虽持异议，但该证据与原告证据3、5相互印证，形成证据链，能够证明两被告将房屋卖给原告时没有向原告说明该房屋已经办理好房产证、土地使用权证及原告付清购房款后，自2005年12月份全家人住进所购买房屋里，迄今生活了十余年等相关事实；原告证据5-8被告对其真实性不持异议，予以采信。
被告证据1系被告本人的陈述，本院结合本案其他证据综合予以认定；被告证据2就原、被告于2014年8月双方协商办理房产证、土地使用权证过户时，原告愿意支付给被告4万元与原告委托代理人对该证人所作的调查笔录陈述不一致，该部分证明内容无其他证据相佐证，不予采信，对该证人证言证明的其它内容原告予以认可，予以采信；被告证据3原告对其真实性不持异议，但该证据不能证明原告知晓该民事调解书内容；被告证据4-5原告不持异议，予以采信；被告证据6-9能够证明两被告为刘顺正向原隆回县住房资金管理部借款作担保，于1997年7月2日将本案所涉房屋抵押给隆回县工商银行及原隆回县住房资金管理部，并办理了房地产抵押备案手续，后刘顺正未能及时偿还贷款，作为原隆回县住房资金管理部的接管部门隆回县房地产开发公司将刘顺正及两被告起诉至本院，本院以（2000）隆民初第900号民事判决书，判决刘顺正偿还隆回县房地产开发公司贷款本金5万元及相关利息，并由两被告对该5万元借款本息承担连带清偿责任，后本案于2009年9月20日通过本院已执行和解等相关事实。
根据本院采信的证据及庭审调查，本院确认如下事实：
2005年8月15日，两被告将位于隆回县桃洪镇五马桥第八组大院里的国有土地使用权证为隆国用（2000）字第0149054号、房屋所有权证为隆房字第3768号的砖混结构两层房屋一座转让于原告，双方在本案所涉房屋四邻黄端明、刘海滨、周继友等人在场见证的情况下，由郭友德执笔书写了《房屋买卖契约》，契约约定“王吉松夫妇已建新房，旧房闲置自愿将座落在桃洪镇五马桥村第八村民小组、红砖水泥结构两层旧房一栋…出卖给郭财美…”，同时契约约定了房屋面积、四邻相抵、转让价格为144800元以及由原告承担办理相关产权变更手续的费用等相关事宜。2005年9月19日原告依约缴清房屋价款，两被告向原告出具房款收条，后原告于2005年10月份对所购买的房屋进行了装修并加建了第三层，城建监察行政处罚对原告进行了处罚，后于2005年农历年底原告全家迁居该房屋，居住至今。2014年有人有意向购买其房屋，因原告当时购买房屋时没有办理房屋产权过户手续，原告遂要求两被告协助其办理相关手续，双方于2014年8月6日进行协商，被告提出其将房屋转让给原告之前，已将房屋进行了抵押，并偿还了因房屋抵押所欠的贷款，要求原告支付20万元，才同意协助办理房屋过户手续，原告不允，遂诉至本院。
另查明，两被告原系夫妻，1988年1月15日办理结婚登记，1996年11月11日生育一女孩，取名＊＊＊。后孙叶红于1998年向本院起诉要求与王吉松离婚，在本院主持调解下，双方自愿离婚，并自愿将所涉房屋赠与婚生小孩＊＊＊所有，但迄今未办理该房屋相关过户手续。本案所涉房屋于2000年6月办理了国有土地使用权证、1997年4月10日办理了房屋所有权证，登记所有人为被告王吉松。1997年7月2日两被告为刘顺正向原隆回县住房资金管理部借款作担保，将本案所涉房屋抵押给隆回县工商银行及原隆回县住房资金管理部，并办理了房地产抵押备案手续，后刘顺正未能及时偿还贷款，作为原隆回县住房资金管理部的接管部门隆回县房地产开发公司将刘顺正及两被告起诉至本院，本院以（2000）隆民初第900号民事判决书，判决刘顺正偿还隆回县房地产开发公司贷款本金5万元及相关利息，并由两被告对该5万元借款本息承担连带清偿责任，后本案于2009年9月20日通过本院执行和解结案。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方的争执的焦点是：1、原、被告双方签订的房屋买卖契约是否有效；2、原告的诉讼请求能否得到法院支持。
关于原、被告双方签订的房屋买卖契约是否有效的问题。本案两被告在将本案所涉房屋转让给原告之前，赠与给其未成年小孩＊＊＊，但未办理房屋产权变更登记的相关手续，房屋登记所有人仍为被告王吉松，《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定：“赠与的财产需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百二十八条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已产权证书交与赠与人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续”。故两被告将房屋赠与给其女＊＊＊，未办理房屋过户登记手续且＊＊＊未实际占有、使用该房屋，其赠与行为未发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”。两被告将本案所涉房屋赠与给其女＊＊＊后，并未将房屋交由＊＊＊占有、使用，而是将房屋转让给原告，故该行为应当视为两被告取消对其女＊＊＊房屋的赠与。两被告已建新房，旧房闲置，自愿将房屋转让给原告，双方签订了房屋买卖契约，原告支付了购房款后，其全家人迄今为止实际占有、使用本案所涉房屋有十余年。故原、被告签订的房屋买卖契约，是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，真实有效。两被告提出要办理房产过户手续必须由原告去还清被告所欠的抵押贷款，要求原告支付20万元，因两被告提供的证据不能证明其与原告签订房屋买卖契约时向原告提出如办理房产过户手续必须由原告去清偿被告所欠的抵押贷款，且原告同意清偿抵押贷款的相关事实，被告该主张，无事实依据，不予采纳。被告提出其与被告签订买卖契约时将所卖房屋存有抵押的相关情况告知了原告，但并没有通知抵押权人，故原、被告之间房屋转让行为无效。经查，两被告在与原告签订房屋买卖契约之前为将本案所涉房屋办理了房地产抵押备案手续，但两被告清偿了抵押贷款，抵押权于2009年9月20日业已消灭。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消失。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。该规定虽没有提及抵押物转让行为的效力问题，但从其内容看，抵押人转让办理了抵押登记的抵押物，虽未通知抵押权人或告知受让人，但转让行为仍然有效。不过该解释为平衡抵押人、抵押权人和受让人三者之间的利益，赋予抵押权人追及权和受让人涤除权。具体而言，是为促进物的流通，抵押权人有权处分其抵押物以行使财产权，抵押权人在债权未得到清偿时可以直接对转让后的抵押物行使抵押权，即要求抵押人将转让抵押物所得的价款用于提前清偿所担保的债权。受让人也可以代替债务人清偿全部债务，通过消灭债权来消灭抵押权的方法涤除抵押权，以实现其购买抵押物的目的。现本案两被告现已清偿了抵押贷款，抵押权人的抵押权业已消灭，两被告再以此来抗辩，于法无据。综上，原、被告签订的房屋买卖契约，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应当受法律保护。
关于原告的诉讼请求能否得到法院支持的问题。合同当事人行使权利，履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中原、被告达成房屋买卖协议，原告按协议履行了给付房款的义务，被告将房屋交付给原告占有、使用，房屋买卖合同成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案被告协助原告办理房产过户的相关手续，是该合同的附随义务，故对原告请求被告协助原告将桃洪镇大院里街79号的《土地使用权证》和《房屋所有权证》的权利人变更到原告名下的诉讼请求予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十六条、第一百八十七条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百二十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条第一款规定之规定，判决如下：
被告王吉松、孙叶红在本判决生效后七日内协助原告郭美财办理国有土地使用权证为隆国用（2000）字第0149054号、房屋所有权证为隆房字第3768号房屋的产权变更登记手续。即将原权利登记人被告王吉松变更为原告郭美财。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告王吉松、孙叶红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 周杨凯
二〇一四年九月四日
代理书记员 伍海艳