江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民终字第1896号
上诉人（原审原告）田洪川，女，1958年2月8日生，汉族。
委托代理人张孝明，江苏圆点律师事务所律师。
委托代理人周浩，江苏圆点律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）ＸＸＸ，女，1968年11月3日生，汉族。
委托代理人张为宝，江苏尊鼎力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐州经济技术开发区征迁管理办公室。
法定代表人张宏，该办公室主任。
委托代理人王帆，江苏元封律师事务所律师。
上诉人田洪川因与被上诉人ＸＸＸ、徐州经济技术开发区征迁管理办公室（以下简称征迁办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2013）开民初字第1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人田洪川的委托代理人张孝明、周浩，被上诉人ＸＸＸ及其委托代理人张为宝，被上诉人征迁办的委托代理人王帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2000年10月24日，在原古彭制药厂医务室，田洪川给ＸＸＸ出具一张收条，内容为：“2000年10月24号收到ＸＸＸ6000元整收到人田洪川”，时间、地点、款项数额双方均认可。
田洪川在庭审中自认：该款“是她（ＸＸＸ）想买房子的钱，但是钱没给够，但是从那以后ＸＸＸ就再没给钱”，“当时我们也没有谈价”，“ＸＸＸ也没说多少钱买我的房子”，“我当时也有卖房子的意思，但是我一看她只拿了6000元，我就觉得钱不够”，当时打算把房子卖给她“最起码也得26000-27000元左右”，“我也没有给ＸＸＸ说，ＸＸＸ也没跟我谈过价格”。田洪川在诉状中称：“2000年因ＸＸＸ无房居住，而田洪川的房屋一直闲置，且田洪川同ＸＸＸ的关系非常要好，田洪川便应ＸＸＸ之请求，将房屋交其居住使用，10年来仅收取其6000元房租费用”。
庭审中田洪川、ＸＸＸ均证实，争诉房屋的房产证、土地使用证及田洪川夫妻结婚证的原件在ＸＸＸ手中，ＸＸＸ将房产证原件、土地使用权证原件交予拆迁办，结婚证原件在鼓楼法院卷宗中。庭审中ＸＸＸ称：“房产证、土地证是在医务室我给她钱，田洪川给我打条的时候她给的。身份证、结婚证、户口本是要办理过户的时候，在2003年6-7月在三孔桥田洪川家，田洪川给我的”。田洪川称：“不是在2001年就是在2002年的夏天。ＸＸＸ到我家说要领她爱人的住房公积金，需要借我的房证、结婚证、户口本、身份证。我就把这些都给她了。但是当时我本人的户口本没在家，就没有将我的户口本给她”。
2010年9月20日，ＸＸＸ与征迁办签订“房屋补偿安置协议”，ＸＸＸ获得92平方米安置房一套。
原审法院认为，当事人在进行民事活动中，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；诉讼中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，承担不利后果。田洪川对其2000年10月24日收取ＸＸＸ现金6000元以及ＸＸＸ持有争诉房屋的产权证明书等手续的事实，不能提供证据做出合理解释。综合本案，ＸＸＸ支付给田洪川房屋价款6000元，基本符合当时的市场行情，田洪川也交付了房屋的产权证明书等手续，双方买卖房屋事实存在，买卖合同成立；虽然没有办理房屋过户手续，但是不影响房屋买卖合同的效力。因此，ＸＸＸ基于争诉房屋实际合法所有人，与征迁办签订《房屋拆迁补偿安置协议》合法有效。田洪川请求确认上述协议无效、要求由其另行与征迁办签订《房屋拆迁补偿安置协议》的主张不能成立。遂判决：一、驳回田洪川要求确认ＸＸＸ与徐州经济技术开发区征迁管理办公室所签订的《房屋拆迁补偿安置协议》无效的诉讼请求；二、驳回田洪川要求判令田洪川与徐州经济技术开发区征迁管理办公室签订《房屋拆迁补偿安置协议》的诉讼请求。
上诉人田洪川不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、本案原诉争房屋的所有权应归上诉人所有，被上诉人所主张的房屋买卖合同关系无证据证实。物权法第17条已明确规定，不动产权属是权利人享有不动产的合法凭证，故对已进行产权登记的房屋应以权属证书作为判断房屋所有人的依据。本案诉争房屋的不动产权属证书载明的所有权人为田洪川。被上诉人ＸＸＸ主张双方为房屋买卖关系，不能提供证据证实，即使上诉人曾有卖房的打算，但ＸＸＸ当时所给的6000元远未达到上诉人26000-27000元的心理预期。2、一审法院对上诉人的原审诉请未作全面审查，未总结归纳案件主要争议焦点，违反了民事诉讼法的相关规定。上诉人原审诉求为确认《房屋拆迁补偿安置协议》无效，一审法院应从签订合同的主体资格、权利归属、程序要求、条款内容等进行审查。本案诉争房屋的被拆迁人依法应为诉争房屋的所有权人，征迁办在签订拆迁补偿协议时，应严格审查被拆迁人的所有权人身份。综上请求二审法院：1、撤销原审判决，发回原审法院重审或支持上诉人的原审请求；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人ＸＸＸ答辩称，1、ＸＸＸ与田洪川是房屋买卖关系，ＸＸＸ是诉争房屋的实际产权人。双方均有买卖房屋的意思表示，且当时厂里生产处于瘫痪状态，房屋不好卖。但上诉人坚持6000元为房租的观点缺乏证据支持，也明显违背常理。被上诉人提供的证人证言等证据足以证明双方的买卖关系。2、一审法院全面审查了田洪川的诉讼请求，《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效。ＸＸＸ与田洪川的房屋买卖不违反法律的强制性规定，该房虽因客观原因未能过户，但ＸＸＸ支付了合理的购房款，田洪川也将该房及房产证、土地证等证件交付ＸＸＸ，ＸＸＸ实际占有、居住、管理、维修该房屋十余年。因此，ＸＸＸ是实际产权人，二审法院应驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人征迁办答辩称，本案所诉的是田洪川与ＸＸＸ之间的房屋买卖纠纷，该纠纷与征迁办无关。《房屋征迁安置补偿协议》是否有效取决于原涉案房屋的产权归属，在产权确认给上诉人田洪川之前，其理由不能成立。综上，一审法院判决正确，请求依法维持。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：二被上诉人之间签订的拆迁补偿协议是否有效。
本案二审期间，上诉人田洪川向本院提供如下证据：1、2012年8月10日的录音证据一份，证明被录音人胡梦杰当时代表征迁办签订协议的过程。胡梦杰代表征迁办签订的诉争协议不是正常的签订，结合协议签订的时间早于同片区域签订的协议时间一年之久，且协议内容多处与常理不符，说明胡梦杰和ＸＸＸ有恶意串通的行为。2、证人孙某书面证明一份，证明涉案房屋的实际价款。
被上诉人ＸＸＸ质证认为，证据1、2不是新证据，不予质证。
被上诉人征迁办质证认为，上诉人对证据1的表述前后矛盾；对证据2，证人应该出庭质证，对证言不予质证。
本案二审期间查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为，ＸＸＸ与征迁办所签《房屋拆迁补偿安置协议》是否有效的关键在于，上诉人田洪川与被上诉人ＸＸＸ是否建立房屋买卖关系及涉案房屋的所有权归属。2000年，田洪川收取ＸＸＸ6000元款项。后又将涉案房屋的房产证、土地证等证件交给ＸＸＸ。对于以上事实，上诉人田洪川解释6000元的性质为房屋租金，但不能说明租赁期限，房产证、土地证交给ＸＸＸ解释为帮助其家属领取住房公积金，但不能说明以何种原因领取住房公积金。上诉人对上述事实的解释，有悖于普通人的理解，不能展示符合逻辑的事实。故对上诉人所主张的其与ＸＸＸ之间构成房屋租赁关系不予采信。而ＸＸＸ支付田红春6000元、持有房屋的相关权证及实际占有房屋的事实，可以认定双方成立房屋买卖的合意。至于6000元的房款是否符合当时的市场价格，以及涉诉房屋是否远低于双方的约定，上诉人均未能提供充分证据证明。如已付房款6000元确实远低于当时的市场价格，上诉人田洪川亦应在法律规定的期限以房屋价款显失公平为由提起撤销之诉。故上诉人关于房屋价格的上诉理由本院不予采纳。对于上诉人主张的涉诉房屋权属证书上的所有权人是田洪川的问题，因权属证书并不是权利人享有权利的唯一凭证，本案中被上诉人ＸＸＸ通过支付购房款及合法占有的方式取得了房屋的所有权。故，上诉人要求确认ＸＸＸ与征迁办签订的《房屋征迁安置补偿协议》无效及由其与征迁办签订《房屋征迁安置补偿协议》的诉讼请求不予支持。
综上，上诉人田洪川的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决在认定事实及判决结果上并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4400元，由上诉人田洪川负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 程 叶
代理审判员 石镜霞
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 孙晓明