江苏省南京市中级人民�院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第740号
上诉人（原审原告）南京金汇源商贸公司，组织机构代码13496788－2，住所地南京市秦淮区东渡丽舍317室。
法定代表人姚素英，该公司董事长。
委托代理人马贵臣，男，汉族，1949年11月10日生，
委托代理人马辉，女，汉族，1980年7月31日生。
被上诉人（原审被告）卢学锋，男，汉族，1978年10月26日生。
被上诉人（原审被告）范文梅，女，汉族，1969年10月25日生。
两被上诉人共同委托代理人王国成，江苏君业律师事务所律师。
上诉人南京金汇源商贸公司（以下简称金汇源公司）因与被上诉人卢学锋、范文梅房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁汤民初字第173号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人金汇源公司�委托代理人马贵臣、马辉，被上诉人卢学锋、范文梅的委托代理人王国成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金汇源公司原审诉称，2009年12月8日，端木礼玲以其名义与卢学锋、范文梅签订房屋定购协议，约定由其将位于南京市江宁区汤山街道某地38号2幢1单元01、02储藏室、2幢3单元01储藏室出售给卢学锋、范文梅，价格为28万元。该协议系端木礼玲未得到其授权的情况下私自签订，其也未收取任何房款。因储藏室无产权证，且该土地属划拨土地，使用性质是建职工住宅楼，故储藏室的转让违反了法律的强制性规定，改变了土地性质，应属无效。现起诉要求确认其与卢学锋、范文梅签订的房屋定购协议无效，并要求卢学锋、范文梅将上述储藏室返还给其。
卢学锋、范文梅原审均辩称，双方储藏室的买卖没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同是合法有效的，�金汇源公司已将储藏室交付给其，故请求驳回金汇源公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，位于南京市江宁区汤山街道某地38号土地使用权人为南京市江宁区汤山林场（以下简称汤山林场），2005年10日，南京市江宁区发展计划与经济局做出批复，同意汤山林场在此土地上建设一幢职工住宅楼。因汤山林场资金困难，即将该住宅楼交金汇源公司开发，具体由案外人汤永桂操作。2004年9月16日，汤永桂与端木礼玲签订《联合开发协议》，约定双方合作开发汤山林场职工住宅楼。该住宅楼部分房屋已办理了房屋所有权及土地使用权登记。2009年12月8日，金汇源公司与卢学锋、范文梅签订《房屋定购单》1份，约定金汇源公司将位于南京市江宁区汤山街道某地38号2幢1单元01、02储藏室、3单元01储藏室出售给卢学锋、范文梅，价格为28万元。在该定购单中注明“此储藏室无两证”。2010年2月25日，卢学锋、范文梅将28万元给付了端木礼玲，端木礼玲向卢学锋、范文梅提供了金汇源公司的收据。本案所涉3套储藏室已交付给了卢学锋、范文梅。2014年3月，金汇源公司向原审法院提起诉讼。原审中，卢学锋、范文梅坚持认为双方的合同有效，并表示不要求在本案中一并处理返还房款的事宜。双方均认为本案所涉储藏室因楼层高度低于2.2米，故不能办理房屋产权登记。
原审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，金汇源公司与卢学锋、范文梅签订的《房屋订购单》载明“此储藏室无两证”，可以认定双方在签订协议时即知道储藏室不能办理房屋所有权登记及土地使用权登记手续，转让的实际为房屋使用权。金汇源公司主张该协议违反了法律的强制性规定，应无效的意见，无法律依据，不予支持。据此，依据《中华人�共和国合同法》第××十二条第（××）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回金汇源公司的诉讼请求。原审案件受理费5500元，由金汇源公司负担。
上诉人金汇源公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）讼争房屋买卖合同违反法律强制性规定，应属无效。该储藏室权利所有人不是上诉人，而是汤山林场，实际收益权人为汤永桂和端木礼玲，并且涉案商品房的开发、销售改变了讼争土地的使用性质，因此讼争房屋买卖合同违反《城市房地产管理法》等相关法律法规的强制性规定，应认定为无效。（二）原审法院认定事实错误。1.原审认定“双方签订协议转让的实际为房屋使用权”，此系认定事实错误。2.原审认定“本案所涉3套储藏室已交付给了卢学锋、范文梅”错误，涉案房屋上诉人从未交付给被上诉人，被上诉人�未能提供任何交付证据。（三）买卖合同实际系端木礼玲个人行为，是端木礼玲和卢学锋、范文梅恶意串通，损害上诉人和汤永桂的权益。原审判决回避了江宁区人民法院（2009）江宁民二初字第1209号民事判决书和江苏省高级人民法院（2008）苏民终字第76号民事判决书。综上，请求撤销原审判决，依法改判确认合同无效，卢学锋、范文梅返还储藏室。
被上诉人卢学锋、范文梅共同辩称：（一）涉案合同未违反法律强制性规定，依法有效。涉案房屋是上诉人以汤山林场名义开发建设的，建设资金来源于汤永桂和端木礼玲，双方各享有50%的项目收益权，房屋建成后，汤永桂和端木礼玲各自以上诉人的名义对外销售。该事实已被江苏省高级人民法院（2008）苏民终字第76号民事判决书予以确认，因此上诉人以出卖涉案房屋没有所有权或处分权为由，主张合同无效，无事实�法律依据。涉案房屋亦无需产权登记，其使用权或所有权的转让不违反法律规定。（二）被上诉人已善意取得了涉案房屋的物权。被上诉人已经支付了合理对价，双方在原审中均确认案涉房屋已经交付。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
对于原审查明的事实，金汇源公司提出：1.对“本案所涉3套储藏室已交付给了卢学锋、范文梅”有异议，称案涉房屋是端木礼玲交付的，被上诉人是强占，现房屋由物业控制，其不再主张卢学锋、范文梅返还储藏室；2.案涉储藏室不能办理房屋产权登记，不仅是楼层高度低于2.2米，而且所在土地是划拨土地，案涉房屋没有规划建设许可。原审查明的其他事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，卢学锋、范文梅提交如下证据：1.宁村建（2004）082号建设工程规划许可证及图纸一套，证明案涉房屋是合法建筑。金汇源公司对该证据的真实性和合法性没有异议，但认为是房改房的规划许可证和建设许可证，不是商品房的建设许可证和规划许可证。2.从金汇源公司当时的经办人端木礼玲处调取的售房协议××份及房产证××份，证明案涉房屋所在建筑出售给非汤山林场职工的买房人，已办理了产权登记。金汇源公司对该组证据真实性不认可。金汇源公司提交证据如下：2010年卢学锋、范文梅起诉金汇源公司的案件中，王泽社提交的申请及房地产买卖契约，证明案涉合同无效。卢学锋、范文梅对真实性不予认可，称王泽社没有提出参加（2010）江宁汤民初字第519、520号两案诉讼。本院依法对宁村建（2004）082号建设工程规划许可证及图纸的证明力予以确认，双方二审中提供的其他证据并非原件，也未显示证据来源，本院对真实性不予确认。
本院认为，公民、法�订立合同必须遵守法律规定，违反法律、行政法规强制性规定订立的合同无效。本案中，案涉房屋所在土地系国有划拨土地，按江宁区发展计划与经济局做出的批复，汤山林场只能在该土地上建设职工住宅楼，向汤山林场职工出售。而汤山林场将此项目交给上诉人开发后，上诉人向社会不特定的人出售房屋，实际上是在进行商品房开发，违反了相关法律规定。涉案储藏室属于小区规划的配套基础设施，层高低于2.2米，未能办理权属登记，上诉人也未取得销售许可证，因此其无权将案涉储藏室作为独立使用空间对外销售，故双方签订的房屋定购协议应认定为无效。因上诉人金汇源公司并非案涉储藏室的权利所有人，原审中其主张卢学锋、范文梅向其返还储藏室，依据不足，其在二审庭审中明确不再主张返还储藏室，属于对自身权利的处分，本院予以确认。
综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第××十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院（2014）江宁汤民初字第173号民事判决；
二、南京金汇源商贸公司与卢学锋、范文梅于2009年12月8日签订的《房屋定购单》无效；
三、驳回南京金汇源商贸公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费5500元，由南京金汇源商贸公司负担5400元，卢学锋、范文梅负担100元；二审案件受理费5500元，由南京金汇源商贸公司负担5400元，卢学锋、范文梅负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年四月十日
书记员 郭婷婷