广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第1553号
原告（反诉被告）李富唐，男，1956年12月25日出生，汉族，住所地江西省赣州市兴国县，
委托代理人傅勇，广西桂三力律师事务所律师。
被告（反诉原告）广西金狮城地产有限公司，住所地防城港市港口区紫荆小区A20号。
法定代表人刘尚伟，该公司董事长。
委托代理人韦凤宇，广西雨燕律师事务所律师。
委托代理人潘彦杏，广西雨燕律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）李富唐诉被告（反诉原告）广西金狮城地产有限公司（以下简称金狮城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，被告于2015年12月1日提出反诉，本院受理后合并审理。本案依法组成由审判员李明娟担任审判长、人民陪审员潘泽耀、刘敬佳参加的合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。书记员黄馨担任法庭记录。原告李富唐的委托代理人傅勇，被告金狮城公司的委托代理人韦凤宇、潘彦杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李富唐诉称，原告与被告于2013年11月21日签订《职工市场运作方式建房合同》（以下简称《建房合同》）。在购房合同签订之前，原告共向被告支付首期房款142032元（其中包括2万元定金）。后经了解，被告在与原告签订《建房合同》时并未取得《商品房预售许可证》，且原告不是本单位职工，不具备职工市场运作建房购房者的资格，原告更不可能向银行申请到购房贷款。原告在知道事情真相后要求被告返还已支付购房款142032元。由于被告存在欺诈行为，原告有权申请撤销《建房合同》并要求被告返还原告已支付的购房款，并承担缔约过失责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、解除原告与被告于2013年11月21日签订的《建房合同》；二、被告返还原告已支付的购房款142032元；三、被告支付以
142032元为基数，以同期银行贷款利率的四倍来计算从2013年11月21日至被告还清全款之日止这段期间的利息；四、被告支付原告的交通费损失723.50元；五、被告承担本案的诉讼费用。
原告为其陈述在举证期限内提交的证据有：1、身份证，证明原告身份情况；2、电脑咨询单，证明被告的身份情况；3、《建房合同》，证明原告与被告于2013年11月21日签订《建房合同》的事实；4、收据，证明原告已向被告交纳142032元房款的事实；5、交通费凭证，证明原告因办理购房事宜而支付的差旅费723.50元的事实；7、《通知书》，证明被告于2014年9月26日向原告发出通知书的情况；8、《承诺书》，证明承诺书的基本情况；9、EMS邮政快递单，证明原告向防城港市房地产市场纠纷预防调处工作组寄送投诉书的事实；10、复函，证明被告是在2014年9月23日才取得《商品房预售许可证》的事实。
被告（反诉原告）金狮城公司辩称，原告与被告签订的《建房合同》合法有效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。
被告为其辩解在举证期限内提交的证据有：《商品房预售许可证》，证明被告在原告起诉前已取得《商品房预售许可证》。
被告（反诉原告）金狮城公司反诉称，根据原告与被告签订的《建房合同》第八条的约定，如买受人未在合同约定的期限内签署或者拒绝签署《商品房买卖合同》，或未按合同约定缴付相应房款及其他应付款项，延期在15天内，每延期一天，买受人按应付款的万分之三向出卖人支付违约金；延期超过15天，则买受人所交纳的房款作为违约金。在原告起诉前，涉案商品房已取得了《商品房预售许可证》，《建房合同》应属有效。被告于2014年9月25日向原告发出《通知书》，要求原告前来签订《商品房买卖合同》及交付相应房款。现原告未按合同约定于2014年10月2日前签订《商品房买卖合同》及缴付相应房款，其行为已构成根本违约。为维护被告的合法权益，请求判令：一、原告向被告支付违约金143512.50元（延期在15天内的违约金
1480.50元；延期超过15天的违约金142032元）；二、本案诉讼费由原告负担。
被告为其反诉主张在举证期限内提供的证据有：1、营业执照，证明被告的主体资格；2、被告身份证，证明原告主体资格及身份情况；3、《商品房预售许可证》，证明被告在起诉前已经取得《商品房预售许可证》；4、《通知书》、国内挂号信函收据，证明被告已于取得《商品房预售许可证》时向原告发出要求履行合同义务的通知。
原告针对反诉答辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据。原告与被告并未签订正式的《商品房买卖合同》，合同不成立，不存在违约的说法。原、被告之前只签订《建房合同》，该合同的性质相当于商品房买卖中的缔约合同，原告不签订正式的《商品房买卖合同》的理由为根本不能贷款，不符合购买涉案商品房的条件，故应驳回被告的反诉请求，反诉费用由被告承担。
原告为其反诉辩解意见未提供证据。
经公开开庭质证，被告对原告在本诉中提交的证据1-4、6、7、10的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，认为交通费凭证与本案没有关联；对证据8的关联性有异议，认为原告未在承诺的期限内签订《商品房买卖合同》，构成违约；对证据9的关联性有异议。原告对被告在本诉中提交的证据《商品房预售许可证》不予认可，认为没有原件。对被告在反诉中提交的证据证据1、2、4的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告未提交原件予以核对。
结合当事人的质证意见，本院认证如下：对原、被告均无异议的证据即原告在本诉中提交的证据1-4、6、7，本院予以采纳，作为定案的依据。对原告在本诉中提交的证据5，交通费发生的时间均为2014年，而本案涉案纠纷发生在2015年，故上述交通发票或车票与本案无关；对证据8，由于该承诺书在一定程度上反映涉案事实情况，故与本案有关联，故不予采纳；对证据9、10，由于该两份证据涉及原告向相关部门投诉相关事宜，与本案没有直接的关联，故不予采纳。对被告在本诉中提交的证据及反诉中提交的证据3，经本院核实该两份复印件与原件无异，且与本案有直接的关联，故予以采纳，作为定案的依据。
综合本案证据，本院确认以下法律事实：2013年11月15日，原告就购买三顺世纪大都会（中区）3栋1单元1301号房向被告支付定金2万元（《收据》编号为0011527）并签署《承诺书》，承诺在2013年11月22日前付清购房款142032元（含定金2万元）并与开发商签订《建房合同》，如原告在上述期限内未签署或拒绝签署《建房合同》或未依时交纳上述应付房款，则视作本人自动放弃该物业之权利及所交纳的定金，开发商有权将该物业另行出售。2013年11月21日，为改善防城港市春润农业发展有限公司的职工住房条件，以原告为买受人与被告为出卖人签订《建房合同》，约定：买受人自愿参与出卖人所提供的三顺世纪大都会（中区）项目市场运作方式合作建房，选购房屋，并按本合同约定支付所购房屋相应的购房款及相关款项；在开发商取得本项目相关楼栋的《商品房预售许可证》后7个工作日之内买受人必须与出卖人签订《商品房买卖合同》，并收回本合同原件；买受人参与本合作项目建房所选购的房屋位于防城港市北部湾大道与灵秀路交汇处防城港市三顺世纪大都会（中区）3栋1单元1301号房，建筑面积111.49平方米，单价为每平方米4224.88元，总价款为471032元。合同第七条约定，买受人须在签订本合同前支付首期房款，首期款占房价款总额的30%为142032元，余款占房价款总额的70%，为329000元，由买受人向银行申请按揭贷款后支付给开发商；买受人提供的个人按揭资料不符合银行要求或买受人有不良贷款信用记录或买受人每月收入额不能满足申请的贷款额要求或买受人提供的资料不真实或因买受人其他原因等，导致买受人不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于买受人责任并构成违约的，买受人须在银行通知不能获得银行按揭贷款之日起7天内用现金付清剩余房款。合同第八条约定，如买受人未在约定期限内签署或拒绝签署《商品房买卖合同》，或未按合同约定依时缴付相应房款及其他应付款项，延期在15天内，每延期一天，买受人按应付款的万分之三向出卖人支付违约金；延期超过15天，则视为买受人自动放弃该商品房之权利和自动放弃所交纳的房款，开发商有权将该商品房另行出售，因转售而获得之一切利益全部归开发商所有，而与买受人无关，买受人不得以任何形式要求任何赔偿，本合同自动解除。合同第十条约定，出卖人如未按合同约定的期限交付商品房的，逾期不超过60日则自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告与被告并声明《建房合同》及附件是买卖双方在平等自愿、协商一致的基础上签署，双方对合同及附件内容不存在任何争议，也不存在显示公平、重大误解等情形。同日，原告向被告支付三顺世纪大都会（中区）3栋1单元1301号房购房款122032元（《收据》编号分别为6008849、6008850）。
另查明，被告开发的“三顺世纪大都会（中区）”项目于2014年9月25日取得《商品房预售许可证》（证号：防房预售字A2014032号）。被告于2014年10月1日以挂号信方式向原告邮寄《通知书》，通知原告在收到该《通知书》后7日内到被告处销售现场签订《商品房买卖合同》、办理支付购房款等相关手续。
本院认为，关于原告要求解除与被告签订的《建房合同》的问题。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中原、被告签订的《建房合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，应为商品房预售合同。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原、被告在签订《建房合同》时未取得《商品房预售许可证》但在起诉前已取得，故该《建房合同》应属有效。根据合同第八条约定，原告延期支付剩余购房款或逾期签署、拒绝签署《商品房买卖合同》超过15天的，合同自动解除，视作原告放弃商品房之权利以及所支付的购房款。现被告反诉称要求按照合同第八条的约定支付违约金却要求原告继续履行合同，该主张与合同约定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，结合《建房合同》第八条的约定，现原告以无法办理银行按揭付款手续取得银行贷款支付房款，且经被告被告催告后不予被告签订《商品房买卖合同》也不履行付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案合同因原告的行为导致合同目的无法实现，根据合同约定，已经具备解除的条件。现原告要求解除合同，本院予以支持。
关于被告应否退还原告已支付的购房款142032元并赔偿利息损失、交通费损失以及被告要求原告支付违约金143512.50元的问题。由于本案合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定。原告主张被告在签订《建房合同》时存在虚假承诺和误导情形，违背诚实信用原则，被告应承担缔约过失责任。根据原告签字确认的《承诺书》及双方签订的《建房合同》、附件签署声明，可以认定，原告在签订《建房合同》时系其真实意思表示且对合同条款已充分理解。《建房合同》第七条对买受人无法办理银行按揭贷款的责任承担及第八条对买受人逾期付款或未按合同约定期限签署或拒绝签署《商品房买卖合同》的违约责任作了明确约定。现原告未举证证明被告存在有违诚实信用的行为而要求被告承担缔约过失的损害赔偿责任，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，且原告存在逾期付款、拒绝签订《商品房买卖合同》的违约行为，本案合同解除的责任在原告方，故对原告要求被告全部返还其已支付的购房款142032元并赔偿利息损失、交通费损失的诉讼请求，本院不予全部支持。其应承担相应的违约责任。虽然合同第八条约定买受人拒绝签署《商品房买卖合同》超过15天，则视为买受人自动放弃该商品房之权利和自动放弃所交纳的房款。但在合同履行过程中，被告于2013年11月15日采取收取原告支付购房定金2万元的行为。故从权利义务对等及公平合理角度出发，本案原告承担违约责任适用定金罚则较为适宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，故对原告已交付的2万元定金，被告不予返还。对定金以外的其他购房款122032元，被告予以返还。故对被告反诉主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李富唐与被告（反诉原告）广西金狮城地产有限公司于2013年11月21日签订的《职工市场运作方式建房合同》；
二、被告（反诉原告）广西金狮城地产有限公司返还原告（反诉被告）李富唐购房款122032元；
三、驳回原告（反诉被告）李富唐的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）广西金狮城地产有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费3155元（原告已预交），反诉案件受理费1578元（被告已预交）合计4733元，由原告（反诉被告）李富唐负担1578元，被告（反诉原告）广西金狮城地产有限公司负担3155元。原告李富唐多支付的案件受理费1578元，本院不予退还，被告（反诉原告）广西金狮城地产有限公司在履行债务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费4733元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李明娟
人民陪审员 潘泽耀
人民陪审员 刘敬佳
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 黄 馨
相关法律、司法解释：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。