广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终35号上诉人（原审原告）:覃炎良，男，1983年9月20日生，汉族，住广西贵港市覃塘区。上诉人（原审原告）:陈春花，女，1986年2月8日生，汉族，住贵港市港北区。上列两上诉人的委托诉讼代理人:冯昌兰，贵港市民安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:广西大宇建设投资有限公司，住所地贵港市港南区行政中心南侧、江一路北侧。法定代表人：肖强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄国，广西正大五星律师事务所律师。上诉人覃炎良、陈春花因与被上诉人广西大宇建设投资有限公司（以下简称大宇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2016)桂0802民初3188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人覃炎良、陈春花的共同委托诉讼代理人冯昌兰、被上诉人大宇公司的委托诉讼代理人黄国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。覃炎良、陈春花上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：首先，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》对双方均有法律约束力，被上诉人履行交房义务必须符合合同第十条约定的条件：但被上诉人交房时并未取得行政单位部门的正式验收批文。一审法院认定被上诉人于2015年9月16日对所建设的房屋交付条件并验收为合格，是错误的。具备交房条件是以取得行政主管部门验收合格凭证为准。其次，被上诉人利用手中掌管房屋，乘上诉人迫切领房的心态，强迫上诉人在其事先打印好《承诺书》上签字，上诉人提供了录音录像予以佐证该《承诺书》是可撤销的。一审法院没有播放而不支持撤销《承诺书》的效力，是错误的。再次，一审判决适用法律错误。大宇公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。覃炎良、陈春花向一审法院起诉请求：1、撤销覃炎良、陈春花与大宇公司签订的《承诺书》；2、大宇公司向覃炎良、陈春花支付逾期交房的违约金18350.50元暂计至2015年12月22日（175天×104.86），并提供商品房已取得建筑工程合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。一审法院认定事实：2014年8月1日，两覃炎良、陈春花(买受人)与大宇公司（出卖人）签订了一份《商品房预售合同》（合同编号：201408010009）,约定:1、覃炎良、陈春花向大宇公司购买位于贵港市××（武警支队用地北）康城小区x幢x单元x号商品房，贵港市房地产测绘队预测建筑面积共127.66平方米，其中套内建筑面积104.87平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积22.79平方米，按照建筑面积计算该房屋总价款524299元。付款方式约定为：覃炎良、陈春花首期支付全部房价款的42%，余款由覃炎良、陈春花向贵港市住房公积金管理中心借款支付。2、合同第十条约定大宇公司应当在2015年6月30日前向覃炎良、陈春花交付商品房。商品房交付时应当符合的条件为：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，大宇公司还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。3、合同第十二条约定双方进行房屋交接时，大宇公司应当出示满足第十条约定的证明文件。大宇公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，不能满足第十条约定条件的，覃炎良、陈春花有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由大宇公司承担。商品房达到交付条件后，大宇公司在《贵港日报》上刊登交房公告，视为书面通知买受人。覃炎良、陈春花未按本合同约定的时间或者交房通知指定的时间前来办理交接手续的，视为房屋已交接，与房屋有关的风险及相关权利义务自合同约定的交房日起转移到覃炎良、陈春花，该房屋的保修期、物业管理相关费用从大宇公司通知日起计算。4、合同第十三条约定商品房逾期交付超过三十日，合同继续履行的，大宇公司按日计算向覃炎良、陈春花支付已付购房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起七日内向覃炎良、陈春花支付。5、该商品房已由贵港市住房保障和房产管理局批准预售，预售证号为：贵房预字2013第023号。6、合同第二十条对前期物业服务约定：前期物业服务期间，物业收费方式为包干制，物业价格为0.7元/月/平方米(建筑面积)。业主应于交房之日起交纳物业服务费。7、合同履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成可向房屋所在地人民法院起诉。2015年4月23日，覃炎良、陈春花与中国农业银行股份有限公司贵港港南支行签订了《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》[合同编号：450xx]，约定覃炎良、陈春花向该行申请借款300000元；中国农业银行股份有限公司贵港港南支行经覃炎良、陈春花授权将借款300000元转存入大宇公司在中国农业银行贵港凤凰支行开立的账户内（账号：20×××34）。覃炎良、陈春花已支付购房款524299元。2015年9月7日，施工单位十一冶建设集团有限责任公司、监理单位广西中正金诺建设工程项目管理有限公司、建设单位广西大宇建设投资有限公司等三方共同在《单位工程逐套验收汇总表》签字盖章认可康城小区x幢x号商品房经验收合格。2015年9月14日，施工单位十一冶建设集团有限责任公司、勘察单位广西基础勘察有限责任公司、设计单位柳州市建筑设计科学研究院、监理单位广西中正金诺建设工程项目管理有限公司、建设单位广西大宇建设投资有限公司等五方共同在《建设工程质量竣工验收意见书》签字并加盖公章认可“贵港市康城住宅小区7#住宅楼”工程质量评定为合格。2015年9月15日，贵港市房地产测绘队出具《房屋建筑面积测绘成果报告书》，认可已完成对康城小区第7幢商住楼的测绘。2015年9月16日，大宇公司通过《贵港日报》刊登向7#楼业主交房通知的公告。2015年11月7日，陈春花领取大宇康城x幢x单元x号商品房，并向大宇公司出具承诺书，承诺：覃炎良、陈春花同意接受大宇公司赠送1年的物业管理费抵偿2015年7月1日至8月30日的逾期交房的补偿金；同意物业公司免收1年物业费(2017年1月1日至2017年12月31日止)抵偿2015年9月1日至17日期间大宇公司应付的逾期交房补偿金；同意不再追究大宇公司逾期交房的任何违约责任。覃炎良、陈春花以大宇公司不能提供工程竣工合格证以及强迫覃炎良、陈春花签订承诺书为由，向本院提起诉讼。案件在审理过程中，覃炎良、陈春花提供3份业主与物业公司的谈话录像，拟证明覃炎良、陈春花签订承诺书是在大宇公司的强迫下签订,承诺书存在胁迫行为并显失公平。大宇公司对覃炎良、陈春花提供的谈话录像不予认可。大宇公司是依法注册成立的有限责任公司，经营范围：房地产开发经营；建筑材料批发零售。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1、覃炎良、陈春花向大宇公司出具的承诺书是否存在强迫以及显失公平；2、覃炎良、陈春花要求大宇公司向其支付逾期交房违约金18350.5元是否应予以支持。大宇公司将其开发的正在建设中的商品房预先出售给覃炎良、陈春花，双方构成商品房预售合同的法律关系。覃炎良、陈春花与大宇公司签订的《商品房预售合同》合同成立有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，覃炎良、陈春花已付清了全部购房款524299元给大宇公司，履行了自己的合同义务。大宇公司于2015年9月16日通过《贵港日报》向业主刊登交房公告，房屋已经具备双方约定的交房条件，覃炎良、陈春花未按通知要求办理领房手续，因此按约定于2015年9月16日视为房屋已经交付。2016年4月2日，覃炎良、陈春花已向大宇公司实际领取大宇康城x幢x单元x号商品房，按合同约定大宇公司应向覃炎良、陈春花出示商品房已取得竣工验收合格等文件。由于大宇公司未向覃炎良、陈春花出示合同约定的相关文件，因此覃炎良、陈春花请求大宇公司向其提供商品房已取得建筑工程合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书的诉讼主张本院予以支持。关于覃炎良、陈春花向大宇公司出具的承诺书是否存在强迫以及显失公平的问题。覃炎良、陈春花向大宇公司出具承诺书，实质是双方就逾期交房违约金的变更达成的协议。承诺书一经签名，另一方没有异议则应认定是双方当事就违约金的变更达成了合意，承诺书构成商品房预售合同的一部分。根据民法通则若干意见第69条规定：以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。即认定胁迫行为应审查一方当事人是否以损害对方的生命健康、荣誉、名誉、财产等为要挟。覃炎良、陈春花与大宇公司签订的商品房预售合同约定，大宇公司有向覃炎良、陈春花交付商品房的合同义务，并且约定合同履行中发生纠纷时的解决方法。如果大宇公司拒绝向覃炎良、陈春花交付商品房，覃炎良、陈春花依法可以向大宇公司主张违约等责任。覃炎良、陈春花以大宇公司不给其领房的主张不能认定为受到对方的要挟。因此覃炎良、陈春花出具的承诺书不能认定为胁迫行为。根据民法通则若干意见第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。认定显失公平应审查：一、合同对一方当事人是否明显不公平。对合同显失公平的认定应结合双方当事人权利义务是否对等、一方获得的利益或者另一方所受损失是否违背法律或交易习惯等方面综合衡量。本案覃炎良、陈春花与大宇公司在履行商品房预售合同中，因大宇公司的违约行为应承担的违约责任由覃炎良、陈春花以承诺书的形式变更。覃炎良、陈春花因此实际得到的利益比大宇公司按合同约定应付的违约金在数额上确实存在差距，但是违约金是具有补偿性质的特征，法律允许当事人可以通过协商等方式就违约金数额的增加或者减少进行调整。承诺书减少对违约金的收取并不必然损害到覃炎良、陈春花在商品房预售合同中所取得的主要财产。二、合同订立中一方是否故意利用其优势或对方轻率、没有经验。显失公平的合同中，利益受损的一方往往因为无经验，或对合同的相关内容缺乏正确认识的能力，并非出于真正的自愿而接受了对方提出的合同条件。本案中，承诺书是就违约金的变更进行协商进行调整。大宇公司是从事商品房开发与经营的企业法人，在签订涉及商品房买卖合同时，大宇公司似乎占有一定的优势。但是双方在商品房预售合同中对逾期交房违约金的计算方法以及物业管理费的收取方法是明确约定的。即使承诺书的文本是大宇公司所提供，承诺书作出时覃炎良、陈春花对承诺书所涉及的内容是明知的。双方就违约金变更达成的合意是处于平等的地位。《承诺书》既不属于胁迫行为，也不存在显失公平。因此，覃炎良、陈春花要求撤销《承诺书》的主张不符合法律的规定，对该项诉讼请求不予支持。关于覃炎良、陈春花要求大宇公司向其支付逾期交房违约金18350.5元的问题。大宇公司未能按约定向覃炎良、陈春花交付商品房是违约行为，由于双方就逾期交房违约金已经以承诺书的形式进行变更。覃炎良、陈春花再按商品房预售合同向大宇公司主张逾期交房违约金没有事实依据和法律依据。因此，覃炎良、陈春花要求大宇公司向其支付逾期交房违约金18350.5元的主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第69条、第72条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决：一、广西大宇建设投资有限公司内向覃炎良、陈春花出示贵港市康城住宅小区7#住宅楼的《建设工程质量竣工验收意见书》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》；二、驳回覃炎良、陈春花的其他诉讼请求。一审案件受理费259元，减半收取为129元，由覃炎良、陈春花负担91元，由广西大宇建设投资有限公司负担104元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。二审期间，双方当事人没有提供新的证据。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、覃炎良、陈春花与大宇公司出具的《承诺书》应否撤销？二、逾期交房违约金如何计算？对此，本院综合评判如下：一、关于《承诺书》应否撤销的问题，上诉人提供的录像、录音证明了被上诉人在交房时要求必须先在《承诺书》签名才能领房，否则不能领房；况且，《承诺书第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条的规定情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定应认定《承诺书》上述条款无效，对双方当事人不具约束力。因此，被上诉人仍应按《商品房预售合同》向上诉人支付逾期交房的违约金。二、关于逾期交房违约金的计算问题，首先，施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方2015年9月14日共同在《建设工程质量竣工验收意见书》签字并加盖公章，评定“贵港市康城住宅小区7#住宅楼”工程质量为合格。已可以交房给业主装修和使用，且此后该工程也通过了竣工验收备案，并未因验收备案影响交房和房屋的使用，因此应认定已符合交房条件；上诉人主张被上诉人工程须通过了竣工验收备案才符合交房条件，没有法律依据，不应予采信。因此，一审法院认定2015年9月16日被上诉人在《贵港日报》向业主刊登交房公告为交房日并无不当。据此，被上诉人应当支付给上诉人逾期交房违约金的期间为2015年6月30日至2015年9月16日，共78天，金额为524299元×78×0.0002=8179.06元。上诉人请求被上诉人支付违约金15841元，超出部分不予支持。综上，一审判决认定部分事实错误，适用部分法律错误，导致判决第二项错误，应当改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持贵港市港北区人民法院（2016）桂0802民初3188号民事判决第一项；二、撤销贵港市港北区人民法院（2016）桂0802民初3188号民事判决第二项；三、广西大宇建设投资有限公司支付逾期交房违约金8179.06元给覃炎良、陈春花；四、驳回覃炎良、陈春花的其他诉讼请求。一审案件受理费129元，由广西大宇建设投资有限公司负担90元，覃炎良、陈春花负担39元；二审案件受理费100元（覃炎良、陈春花已预交259元），由广西大宇建设投资有限公司负担77元，覃炎良、陈春花负担23元，上诉人多预交的236元案件受理费由本院退还给覃炎良、陈春花。本判决为终审判决。审 判 长  黄钰雄代理审判员  陈燕霞代理审判员  韦盼盼二〇一七年二月二十八日书 记 员  梁明燕