河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫14民终4097号
上诉人（原审被告）柘城县农村信用合作联社，住所地：河南省柘城县，统一社会信用代码：9141142400587724X2。
法定代表人吴月英，该社理事长。
委托代理人高丛松，北京策略律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）段超，男，汉族，1968年12月6日出生，住柘城县。
被上诉人（原审原告）张抒凌，女，汉族，1958年7月16日出生，住柘城县。
被上诉人（原审原告）张汉生，男，汉族，1962年11月6日出生，住柘城县。
被上诉人（原审原告）吴彬，男，汉族，1976年9月1日出生，住柘城县。
被上诉人（原审原告）孙计划，男，汉族，1976年9月1日出生，住柘城县。
被上诉人（原审原告）郑召洋，男，汉族。
法定代理人张玉环，女，汉族，1972年8月26日出生，住柘城县。
被上诉人（原审原告）郑某。
法定代理人宋艳敏，女，汉族，1968年4月6日出生。
被上诉人（原审原告）朱中伟，男，汉族，1972年8月26日出生，住柘城县。
被上诉人（原审原告）李静淑，女，汉族，1972年1月16日出生，住柘城县。
被上诉人（原审原告）李广远，男，汉族，1971年6月25日出生，住柘城县。
被上诉人（原审原告）齐广亮，男，汉族，1974年8月10日出生，住柘城县。
以上被上诉人共同推举段超作为代理人参与诉讼。
被上诉人（原审被告）金燕军，男，1963年10月20日出生，汉族，住河南省柘城县。
上诉人柘城县农村信用合作联社（以下简称柘城农信社）与被上诉人段超等11人及被上诉人金燕军物权保护纠纷一案，河南省柘城县人民法院于2016年9月27日作出（2016）豫1424民初1567号民事判决。柘城农信社不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭并于2016年12月1日和2017年2月13日公开开庭审理了本案。上诉人柘城农信社的委托代理人高丛松，被上诉人所推举的委托代理人段超到庭参加了诉讼。被上诉人金燕军经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原审查明：2013年3月9日，原告段超、张抒凌、张汉生、吴彬、孙计划、郑明凡、朱中伟、李静淑、齐广亮、李广远推选代表人张汉生与被告金燕军签订《房屋买卖合同》，约定金燕军将柘城县九龙御江苑西1号三间两层房屋，建筑面积270㎡，以1200000元的价格在合同签订之日转让给原告，价款分两次付清，金燕军将该房钥匙移交原告视为产权转让。同时双方约定原告付清房款后三个月内金燕军协助原告办理房屋产权登记，金燕军保证该房产产权明晰，与任何第三方没有产权争议。此后，原告分批将合同价款1200000元支付给金燕军。原告将该房屋装修用于河南心诚律师事务所办公，2013年7月12日原告将该房西头一间门面租给赵玉成开办超市。2014年6月20日金燕军将包括涉案房屋在内的登记其名下房屋抵押给信用联社进行了借款，并办理了抵押登记。2015年12月15日信用联社提起诉讼，要求被告金燕军归还借款，并行使抵押权，该案在审理中。2015年12月22日，原审法院依据信用联社的申请，查封了涉案的房屋，为此原告诉讼来院。
原审认为，被告金燕军与被告信用联社签订的合同系双方真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原告要求确认合同中的抵押条款无效，不予支持。被告金燕军与信用联社签订的抵押合同是物权变动的原因行为，该行为的成立并不必产生物权变动的效果。本案原告代表人张汉生与被告金燕军签订的房屋买卖合同是双方在平等自愿、等价有偿的基础上签订的，原告已经交付对价，且以实际占有该商铺。虽然涉案房屋所有登记的仍然是被告金燕军，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，原告已成为该商铺的实际所有权人，被告金燕军明知自己实际丧失了本案商铺的所有权，仍以该商铺向被告信用联社提供担保进行抵押贷款，其主观上具有过错。二被告约定抵押借款时，原告已经对该商铺实际占有、使用、收益，作为金融机构的被告信用联社未尽到审核该商铺实际所有权人的注意义务，具有重大过失，其以柘城县未来大道西段九龙御江苑西1号三间两层商铺办理抵押登记，不具备善意取得抵押物权的主观要件，不能对抗原告对涉案房屋的所有权，原告已成为该商铺的真实权利人，信用联社向本院另案提起诉讼，并申请对涉案房屋查封，不影响本案的审理，故原告主张柘城县未来大道西段九龙御江苑西1号三间两层商铺所有权归原告所有，并由被告金燕军、信用联社协助办理产权过户手续，本院予以支持。由于原告购买该商铺后未及时办理过户登记，对此应承担相应的责任，原告要求金燕军和信用联社承担过户登记费用，不予支持。二被告签订的抵押借款合同设定的抵押物本案房屋买卖合同的标的物是同一房屋，被告信用联社的辩称其原告不存在任何法律关系，信用联社诉讼主体不适格，不予支持。被告信用联社未提供对涉案商铺设定抵押之时的评估报告、产权调查等证据材料，其辩称房屋在设定抵押时已经尽到注意义务，不予采纳。被告金燕军与原告代表人张汉生签订的签订房屋买卖合同虽然加盖有商丘市瑞星置业有限公司的印章，但合同明确记载出卖方是金燕军，且金燕军在合同上签字认可，被告信用联社以商丘市瑞星置业有限公司无权处分涉案房产而否认房屋买卖合同的效力，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法若干问题的解释〉（一）》第二条之规定，判决如下：确认原告段超、张抒凌、张汉生、吴彬、孙计划、郑明凡、朱中伟、李静淑、齐广亮、李广远系柘城县九龙御江苑西1号三间两层商铺的共同所有权人，被告金燕军、柘城县农村信用合作联社在本判决生效后十日内协助原告段超、张抒凌、张汉生、吴彬、孙计划、郑明凡、朱中伟、李静淑、齐广亮、李广远办理上述商铺的所有权过户手续；驳回原告段超、张抒凌、张汉生、吴彬、孙计划、郑明凡、朱中伟、李静淑、齐广亮、李广远的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担40元，由被告金燕军负担60元。
上诉人柘城农信社不服原审判决，上诉称：一、在柘城农信社提供的商丘市信誉房地产评估咨询有限公司所作出的估价报告中显示，涉案房产权属归金燕军所有，权益明确，估价对象的地面为搓毛，墙面为错毛，门外无招牌，并未进行装修或者入住等实际占有、使用等情况，并且有照片加以为证，柘城农信社也进行了实地考察，尽到了审核贷款的注意义务，原审认定事实错误。二、鉴于被上诉人与金燕军签订的商铺买卖合同的形成时间对本案影响重大，且柘城农信社认为该份合同签订时间不是2012年10月6日，双方存在重大分歧，故申请对该商铺买卖合同的形成时间进行司法鉴定。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人段超等11人答辩称：金燕军收到了被上诉人的购房款是事实，被上诉人对涉案房屋一直占有、使用也是事实，柘城农信社对抵押物未尽到审核注意义务。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉，维持原判。
被上诉人金燕军未答辩。
根据双方当事人的诉、辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、本案中被上诉人段超等是否为涉案房产的实际所有权人，原审判令金燕军协助段超办理产权过户手续是否具有事实和法律依据。2、涉案的房屋买卖合同是否真实有效，柘城信用社申请对合同签订时间进行司法鉴定应否准许。
二审中，柘城信用社提供金燕军的结婚证一份。证明目的：原审未予查明金燕军及其妻子的婚姻状况，也未查明涉案房产的所有权归属。被上诉人质证称，对金燕军的结婚证真实性无异议，但对证明目的有异议，房产登记权利人系金燕军，被上诉人与金燕军签订买卖合同并无不当。
经双方举证、质证，本院认为，1、因涉案房屋登记权利人系金燕军，柘城信用社提供的金燕军与其妻子的结婚证对于本案审理无关联，且达不到其证明目的，本院不予采信。
经本院审理查明的事实与原审法院认定的事实相同。
本院认为，被上诉人将120万元购房款汇至金燕军指定的账户并无异议。据此，被上诉人段超等人与金燕军之间存在事实上的房屋买卖合同关系，该买卖合同是双方在平等自愿、等价有偿的基础上签订的，被上诉人段超等人已经支付对价，且已实际占有该商铺，房屋买卖合同成立，柘城信用社再行申请对买卖合同的签订时间进行鉴定不予支持，对柘城农信社的该鉴定申请不予准许。2014年6月9日，金燕军以位于柘城县未来大道西段九龙御江苑西1号三间两层房屋作抵押，向柘城农信社牛城信用社申请贷款，同年6月18日双方办理了房他证2014字第201410**号，同年6月20日金燕军与柘城农信社签订抵押合同、借款合同、借款借据等，柘城农信社向金燕军贷款3800000元。但此时被上诉人等已成为涉案争议商铺的实际权利人，金燕军与柘城农信社约定抵押借款时，被上诉人已经对该商铺实际占有、使用、收益，作为金融机构的柘城信用社未尽到审核抵押物实际所有权人的注意义务，具有重大过失，其以涉案房屋办理抵押登记，不具备善意取得抵押物权的主观要件，不能对抗被上诉人对涉案房屋的所有权，已成为该商铺的真实权利人，被上诉人主张涉案房屋所有权归其所有，并由金燕军协助办理产权过户手续，应予支持。柘城信用社称其原审时提供了评估报告，已对抵押物进行了核实，但该评估报告的出具时间为2013年4月25日，有效期限为一年，而柘城信用社与金燕军签订抵押合同时该评估报告已超过有效期限，且报告中注明估价对象的地面为搓毛，墙面为错毛，门外无招牌，并未进行装修或者入住等情况，与事实不符，柘城信用社辩称在设定抵押时已经尽到注意义务的理由不能成立。综上，柘城信用社的上诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人柘城县农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审判长 代恭伟
审判员 许珍红
审判员 曹燚森
二〇一七年二月二十日
书记员 侯 猛