黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绥民三民终字第8号
上诉人（原审被告）于维忠。
被上诉人李桂华。
委托代理人李艳忠。
原审第三人姜玉英。
委托代理人张守君。
上诉人于维忠因与被上诉人李桂华、原审第三人姜玉英以物抵债合同纠纷一案，不服青冈县人民法院（2011）青法民一初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院审理后于2012年7月10日作出（2012）绥民三民终字第6号民事裁定书。撤销原判，发回青冈县人民法院重审。青冈县人民法院重审后于2013年7月10日作出（2012）青法民初字第316号民事判决。宣判后于维忠仍不服，向本院提起上诉。本院于2013年8月27日受案后，依法组成合议庭，于2013年9月26公开开庭审理了本案。上诉人于维忠、被上诉人吴某某的继承人李桂华及其委托代理人李艳忠、原审第三人姜玉英的委托代理人张守君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2002年3月25日，被告于维忠向原告吴某某借款9000元，并出具欠据一张，同时被告为了偿还以前欠款，将自有房屋卖给原告吴某某，并书写卖房书一份。卖房书写明：于维忠自家砖瓦房归给吴某某所有，有关水电、有线、电话等项，其东西墙边南北通道，卖房人于维忠签名，时间是2002年3月25日。之后于维忠将房屋交给吴某某占有。2003年11月17日，吴某某自行书写一份有于维忠、乔国良及自己签字的卖房书到青冈县房产局将于维忠位于青冈镇建设街的73平方米房屋登记在自己名下。2008年5月，房屋所在地进行棚户区改造，于维忠得知自己房屋过户到吴某某名下后向原审法院提出行政诉讼，以青冈县房产局为吴某某办理房照的行政行为违法为由要求撤销吴某某的房屋所有权证。经过一审、二审及黑龙江省高级人民法院复议，最终以青冈县房管局的房屋行政登记违反了相关规定，具体行政行为违法，终结了行政诉讼。吴某某于2011年6月13日向原审法院提起民事诉讼要求确认于维忠书写的卖房书合法有效。
原审法院判决认为，本案争议的焦点是于维忠出具的卖房书是否有效。从原告提交的证据看，被告出具的卖房书没有载明房屋价格等要件，卖房书没有吴某某签名。原告主张房屋顶账28，000.00元没有证据证实。而被告否认将房屋卖给原告，只是借款抵押。几次庭审并无此方面的证据证实其抵押的抗辩事由，该主张不予采信。被告出具的卖房书的内容虽缺少买卖合同的主要要件，但系被告自行书写，被告处分该房屋是被告的真实意思表示，主观上自愿，客观上没有人强迫。按照原、被告之间经济往来，被告欠原告借款亦是客观事实，原告接收被告以其房屋还款，目的是保证其债权实现的真实意思，从保护交易安全的角度，该案件应当尊重客观事实。法律事实的要件形式上不完备并不影响双方权利与义务的实现与对等，符合合同法的立法本意与合同交易的严格制度。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条规定，判决：被告于维忠于2002年3月25日签订的卖房书有效。案件受理费100元由被告于维忠负担。
于维忠提起上诉称：1、上诉人于维忠与吴某某之间根本不存在房屋买卖合同。卖房契约只是上诉人于维忠为达到向吴某某借款目的而出具一份协议，并非真实出卖房屋；2、吴某某以欺骗手段获取房屋产权证照后已被法院依法撤销，不符合善意取得要件，其主张不应得到支持；3、上诉人于维忠在处分夫妻共同财产时没有征得共有人姜玉英同意，行为无效。请求撤销原审判决，依法确认“卖房书”无效。
被上诉人李桂华答辩称：于维忠自1995年开始向吴某某陆续借款，2002年3月25日双方经过结账于维忠将房屋抵债28，000.00元给吴某某。签完抵债协议后将房屋倒出给吴某某，过几天又送来水卡、电卡、有线电视卡等，吴某某对房屋进行维修，对房檐进行改造，出租使用多年直至拆迁。
二审法院审理查明，自1999年开始，上诉人于维忠因施工需要从原审被告吴某某处借款，并将自有的73平方米房屋的房照抵押在吴某某处。2002年3月25日双方经结算，于维忠将自有73平方米房屋抵债给吴某某，并书写“卖房书”一份。以房抵债后下欠9，000.00元于维忠于当日为吴某某出具了欠据。此后，于维忠将房屋交付吴某某。同时按照“卖房书”约定，将该房屋的有线电视登记证、购电卡、水卡等一并交付吴某某。吴某某对房屋进行了维修，对房檐进行改造。2003年11月17日，吴某某持于维忠书写的“卖房书”到青冈县房产局办理房屋过户手续时，因为该“卖房书”没有价款，吴某某当场自己书写一份有房屋价款的房屋买卖协议，吴某某签上自己和于维忠及邻居乔国良的名字，并用这份房屋买卖协议及上诉人于维忠书写的“卖房书”将于维忠位于青冈镇建设街的73平方米房屋过户登记在自己名下。所办理的房照面积为102平方米。2008年5月，该房屋所在地进行棚户区改造，吴某某持房照回迁安置2号楼7单元401室，面积51.6平方米，另外53.4平方米按每米1，558.00元折合人民币83，197.00元。于维忠得知抵债房屋拆迁且已经登记在吴某某名下后，于2008年5月19日向青冈县人民法院提起行政诉讼，要求确认青冈县房产管理局为吴某某办理房照的行政行为违法。吴某某作为行政诉讼案件的第三人到庭参加诉讼，其陈述：“于维忠自2001年起因施工需要向其借款4万余元，并将争议房屋的房照抵押在吴某某处。2002年3月25日双方结算于维忠将自有房屋以28，000.00元价格抵债给吴某某，其余欠款9，000.00元由于维忠出具欠条的事实”。于维忠在随后的庭审中陈述，“我从第三人（吴某某）手中借款属实，到2002年3月25日我出完手续后欠吴某某3万元，我给他出具手续，把房子给吴某某了，利息就不涨了。房子没作价，只是给他住着”。吴某某于2009年8月12日向青冈县人民法院提起民事诉讼，要求于维忠给付9，000.00元借款。庭审中吴某某当庭陈述于维忠用自有房屋抵债28，000.00元后尚欠款9，000.00元，对吴某某陈述的这一事实于维忠表示“不发表意见”。
另查明，原审原告吴某某在重审期间死亡，其唯一合法继承人为妻子李桂华。本案重审期间上诉人于维忠的妻子姜玉英于2012年10月26日向原审法院申请参加诉讼。原审法院准许姜玉英以第三人身份参加本案诉讼。
除上述事实外，二审法院确认前述原审法院判决查明事实。
本院认为，本案争议的焦点问题有两个。一是上诉人于维忠为原审原告吴某某出具的“卖房书”效力如何认定问题；二是上诉人于维忠处理共有房产没有共有人姜玉英签字，其行为是否有效问题。
一、关于上诉人于维忠出具“卖房书”效力如何认定问题。本案在原审法院一审、重审以及本院二审期间，吴某某本人未到庭，均由代理人出庭参加诉讼。但本案原审原告吴某某在原审法院审理于维忠提起的行政纠纷案件庭审时均以第三人身份到庭参加诉讼，并陈述与本案上诉人于维忠形成借款关系的经过以及先用房照抵押借款后又形成以房抵债关系的过程；在2009年9月28日原审法院开庭审理吴某某起诉于维忠欠款纠纷一案庭审时，吴某某亦陈述了9，000.00元欠条是以房抵债后尚欠借款；对于吴某某的上述陈述于维忠没有表示驳斥意见，应视为默认。2002年3月25日双方结账时于维忠将争议房屋抵债给吴某某，同日出具下欠9，000.00元欠据，其余欠条由于维忠收回。这种做法符合以物抵债的交易习惯。虽然吴某某主张至2002年3月25日双方结账时于维忠借款4万余元，与于维忠主张的2002年3月25日出完手续后欠吴某某3万元不一致，但是可以证实双方之间存在借款的事实。在本案审理中因吴某某本人不能到庭参加诉讼，综合吴某某、于维忠在原审法院审理行政案件和另一起民事案件开庭审理时当庭陈述可以认定“卖房书”形成时双方之间存在着超过房屋价值的借款的事实。在认定这一基本事实的基础上，从“卖房书”的形式上看，只有处分财产人于维忠单方签字，不违反法律规定的以物抵债的形式要件；从“卖房书”的内容看，“于维忠自家三间砖瓦房归给吴某某所有”，是于维忠自己书写的，房屋归给谁所有是以房抵债的意思表示，没有抵押的意思表示。且因为双方结账前上诉人于维忠已经用争议房屋的房照在吴某某处抵押借款，其主张书写“卖房书”再用于抵押显然不符合常理；从双方的实际履行看，上诉人于维忠在书写“卖房书”后已经实际交付了房屋，并将该房屋的有线电视证、购电卡等均交予吴某某。吴某某亦对房屋进行了修缮、改造并实际居住、管理、使用多年。上诉人于维忠出具“卖房书”的表面字义虽为买卖，但是从其形成的起因、内容、履行看，实质是以房屋抵偿其所欠债务。综上，可以认定在于维忠出具“卖房书”之前双方当事人之间是抵押借款关系；于维忠书写“卖房书”后是一种以实物抵偿债务的法律行为。上诉人于维忠自行处分自己财产的行为不违反法律、法规强制性规定，合法有效。上诉人主张自己书写“卖房书”是用于借款抵押缺乏证据，不予支持。
二、关于上诉人于维忠没有征得共有人姜玉英同意处分共有财产行为如何认定问题。在我国现有经济条件下，房屋是家庭重要的生活资料。作为夫妻于维忠处分双方共有财产应当告知姜玉英。于维忠当时没有告知姜玉英，在此后长达9年的时间里不能居住、使用该房屋，姜玉英又未提出异议。直至吴某某起诉要求确认“卖房书”合法有效时，她亦未提出该抵债行为侵犯了其自身合法权益。特别是姜玉英在一审法院重审以第三人身份参加诉讼，一审法院确认于维忠书写的“卖房书”有效后，姜玉英并未提起上诉，应当视为其对以房抵债事实和一审判决的认可。上诉人于维忠的此项上诉请求不予支持。
综上，吴某某虽然使用自己书写的虚假房屋买卖协议书办理了房屋产权过户手续，但并不影响于维忠以房抵债“卖房书”的真实性及效力。于维忠书写“卖房书”是以实物抵偿债务，是债的履行法律行为。原审法院判决凭“卖房书”字面意思而确认双方当事人之间存在买卖关系，适用《中华人民共和国合同法》有误。本案应当适用《民法通则》第五十七条。但原审法院判决对本案的实体处理结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费100元由上诉人于维忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 敏
审 判 员 孟庆波
代理审判员 李 妍
二〇一三年十月三十一日
书 记 员 王 雪