广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶浈法民一初字第987号
原告（反诉被告）：唐莉，女，汉族，住韶关市浈江区。
被告（反诉原告）：孙利兰，女，汉族，住韶关市浈江区。
被告（反诉原告）：孙乐亮，男，汉族，住韶关市浈江区。
原告唐莉诉被告孙利兰、孙乐亮房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序，被告孙利兰、孙乐亮向本院提起反诉，本院决定合并审理，公开开庭进行了审理。原告唐莉，被告孙利兰、孙乐亮到庭参加诉讼。被告本案现已审理终结。
原告唐莉诉称：2014年3月16日在58同城网上看到一则商铺出租的消息，于是联系了租铺人孙利兰，经双方协商后，原告于2014年3月21日与孙利兰、孙乐亮姐弟签订了位于百年东街A6-01-015号商铺的转让合同书，随后，原告共交了28198元给被告。双方在签订合同时协商确定原告享有和出租转让方同等的租铺权益（享有被告一方与百年东街签订的租赁协议合同所规范的一切权益，其中就包括了18个月的免租优惠）。该“同等权益”在双方签订的租赁合同第三条第3项条款中体现。在原告经营期间，工商局、卫生局的相关人员多次来店检查，要求该店尽快办理工商营业执照及卫生许可证，为此，原告多次催促孙利兰姐弟去办理相关证照，但其姐弟一直都没有去办理证照，也未给予明确答复，一直以拖延态度搪塞本人。为了避免因无相关证照违规经营可能带来的损失，被迫停业了一段时间，期间，原告也多次电话催促被告要尽快去办理经营的相关证件，但都无果。8月10日之后，被告要求原告付给他们5000元的进场费余款。与被告协商，原告意见是去办了相关证件之后就付清。但被告不同意此方案，于是被告在8月14日在原告开业之时，在没有通知原告的情况下强行拉停电，导致无法再继续营业，两台冰箱的肉类等相关食材也因无电全部坏了，此项共计损失1200元。8月14日他们以不交进场费余款为由要求收回店铺，后来又说物业要求收回该铺，原告到物业查过并没有此事。后来又说原告没有交房租为由要收回店铺，被告于8月26日贴了一张收铺通知在我铺门上，27号下午，孙乐亮强行将店铺锁撬烂，并强行把店铺的桌椅等东西全部搬出店外，造成我无法营业的所有损失。原告认为被告方造成了我方重大的经济、精神损失，被告方应承担全部过错责任。为此，原告人特向人民法院提出起诉，请求判令被告：1、退还进场费19000元；2、租铺押金、管理费及推广押金、水电押金总计9198元；3、装修费16600元；4、肉类等食材损失费1200元；5、财务损失费20000元；6、精神损失费10000元。
被告孙利兰、孙乐亮答辩并反诉称：一、原告违反了与被告于2014年3月21日签订的《租赁合同》的约定。双方在《租赁合同》中约定原告应当于2014年8月10日前付清进场费的余款5000元，逾期未付清被告有权解除租赁合同并收回房屋。但是，原告未依约在2014年8月10日前支付余款，经过被告催收后仍拖延不支付，被告于2014年8月24日向原告发出催收通知，若原告三日内不支付进场费余款及租金等费用，被告将解除双方的《租赁合同》并收回房屋，因原告至今未支付，因此双方的《租赁合同》于2014年8月27日解除，被告收回房屋是基于原告违约而行使的权利。二、双方所签《租赁合同》并没有约定免除原告18个月的租金。双方在租赁合同第三条第3点的约定“乙方交付租金，水费，电费，管理费，宣传推广费等相关费用及交付时间以甲方签约的《百年东街商铺租赁合同》《百年东街物业管理细则》为第一准则”只是约定租金等费用的交付金额的计算标准、交付时间以《百年东街商铺租赁合同》《百年东街物业管理细则》中约定的为准，并非约定免除原告18个月的租金。三、原告未能办理工商营业执照并非被告的过错。因办理原告的工商营业执照需要原告提供其健康证等相关证件，但是原告却迟迟不提供给被告，导致被告无法协助其办理工商营业执照，过错在于原告，且原告以先办理工商营业执照再支付进场费余款5000元也没有依据，因为双方租赁合同并未对此约定。四、因原告违约，因此被告有权对其已支付的进场费不予退还，原告私自拆除其装修装饰材料，也无权要求被告承担装修费损失；原告也没有证据证明其存在财务损失，原告违约，存在过错，被告才收回房屋，因此其主张精神损失也无依据。同时被告有权要求原告支付2014年5月至8月的租金、物业管理费、水电费、进场费余款、装修损失、腾退房屋费用等相关费用的权利。综上，请贵院依法查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。同时，反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》，约定被反诉人需交付进场费24000元，其中19000元于签订合同时支付，余款5000元在2014年8月10日前支付，逾期未付清反诉人有权解除租赁合同，收回房屋。因被反诉人未依约支付房屋租金、管理费等费用，同时未依约在2014年8月10日前支付进场费余款，经反诉人催收后仍拖延不支付，反诉人于2014年8月24日向被反诉人发出通知，告知其三日内不支付进场费余款及租金等费用，反诉人将解除双方的《租赁合同》并收回房屋，但被反诉人收到该通知后仍然置若罔闻，未支付相关费用，反诉人遂于2014年8月27日解除和被反诉人的租赁合同并收回房屋。随后被反诉人强行拆除该房屋的装修装饰物、水电表、玻璃门等房屋附属设施。反诉人为将房屋恢复原状，花费7200元。反诉人认为，被反诉人违反了双方的租赁合同的约定、经反诉人催告后仍未依约支付相关费用，同时破坏涉案房屋的设备设施，损害了反诉人的合法权益，特此依法提出上述反诉请求，请求法院判令：1、确认反诉人与被反诉人2014年3月21日签订的《租赁合同》于2014年8月27日解除；2、被反诉人向反诉人支付进场费余款5000元；3、被反诉人向反诉人支付2014年5月份至8月份的房屋租金10520元，2014年7月份至8月份物业管理费600元，水电费422.6元；4、被反诉人向反诉人支付装修损失、水电表及安装费、垃圾运费合计7200元；5、被反诉人承担本案全部诉讼费用。
经审理查明：2013年8月26日，被告与韶关市百年东街物业服务有限公司签订《百年东街商铺租赁合同》，合同约定由被告向韶关市百年东街物业服务有限公司承租位于韶关市浈江区东堤北路百年东街A幢A6座1层007、015号商铺，租赁期限为2013年10月1日起2016年9月30日止，共36个月，每月租金为6704元，被告经营店名“兰茗居”，经营类别为茶叶、紫砂工艺品，经营品牌为兰茗居，租赁期限内，未经出租方书面同意，承租人不得变更经营类别、经营品牌、经营范围，并约定未经出租人同意，不允许全部或部分转租、转让，否则，出租人有权解除合同，并约定给予承租人18个月免租优惠期，分年实施，具体免租期另订；同日，双方签订《百年东街物业管理合同》，合同约定，被告承租的007、015号商铺每月管理服务费为765元。2014年5月13日，就上述租赁合同，被告与韶关市百年东街物业服务有限公司签订《补充协议》，约定免租18个月，分3年实施，每年6个月，其中2014年的为5月1日起至10月31日止。合同签订后，被告就在007号商铺经营，店名实为东福茶汇，但对015号商铺，被告未使用，仍维持毛坯房状况。2014年3月21日，原告与被告孙乐亮签订《租赁合同》，合同约定，原告向被告承租位于韶关市浈江区东堤北路百年东街A幢A6座1层015号商铺，租期为2014年5月1日至2017年5月30日止，原告交付被告进场费24000元，合同签约生效即起交付19000元，2014年8月10日前付清5000元，逾期未付被告有权收回使用权，同时原告交付被告租铺押金5260元，管理费及推广押金600元，水电押金408元，首月租金2630元，首月管理费及推广费300元，合计9198元，并约定原告交付租金、水电、管理费、宣传推广费用及交付时间以被告与韶关市百年东街物业服务有限公司签订的《百年东街商铺租赁合同》及《百年东街物业管理细则》为第一准则，同时合同备注注明，由于被告只有一份有效合同，所以导致原告无法办理工商营业执照，现由以被告名字办理工商营业执照，原、被告约定就合同严格遵守保密，若出现第三方知道引发的事宜造成的损失由过错方承担。合同签订后，原告如期支付被告进场费19000元及租铺押金、管理费及推广押金、水电押金、首月管理费及推广费合计9198元，因是毛坯房，约定由原告对该商铺进行装修，同年5月6日，原告开张经营美乐美川小吃品牌；2014年8月，原、被告因营业执照等原因产生纠纷，同年9月5日，原告在拆除装修装饰物后搬离。因就损失赔偿问题协商不成，原告提起本案诉讼，诉讼过程中，双方协商解决未果。
诉讼过程中，就被告转租有否经出租人同意，原、被告未能如实回答，本院依法向出租人韶关市百年东街物业服务有限公司发出协助调查函，韶关市金融资产运营有限公司（系韶关市百年东街物业服务有限公司主管单位，）复函称，孙乐亮于2014年8月20日以经营困难为由向其申请对A幢A6座1层015号商铺分租经营美乐美川小吃品牌，公司批复不同意转租，其后亦不知情转租情况，同年9月11日，公司根据双方签订的租赁合同相关条款，已收回A幢A6座1层015号商铺，但至今未就该商铺恢复原状向被告主张损失；至于被告向其承租的007、015号商铺依据约定是从2015年1月1日起交租，其中015号商铺面积为25.49平方米，每平方米每月租金为131.5元。原、被告对上述调查结果均无异议。
庭审后，被告向法院提交一份开庭补充意见，要求原告：1、支付2014年4-5月管理费及推广费489元；2、支付007、015号商铺装修保证金3000元，装修垃圾运费255元，施工人员临时出入证工本费50元，押金255元，消防喷淋系统放水费300元，合计3855元；3、支付015号商铺玻璃门锁（金额待定）。原告认为不符合法律规定，不同意被告的上述要求；但认可被告是代原告交了015号商铺2014年7-8月的水电费422.6元，同意支付被告4个月的租金。
上述事实有身份证复印件、商铺租赁合同、物业管理合同、租赁合同、收据、发票、诉状、答辩状、反诉状庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据被告与韶关市百年东街物业服务有限公司签订的《百年东街商铺租赁合同》，被告对其承租的商铺在未经出租人同意的情况下并无转租权，原、被告在签订《租赁合同》时未按合同约定及法律规定，取得出租人韶关市百年东街物业服务有限公司的同意被告向原告转租，事后又未取得出租人追认，原、被告的行为损害第三人利益，依法应认定原、被告签订的《租赁合同》无效；造成合同无效，双方均有过错。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告返还收取的进场费19000元，租铺押金、管理费及推广押金、水电押金、首月管理费及推广费合计9198元，两项合计共28198元。符合法律规定，本院予以支持。被告要求原告按合同约定租金标准支付4个月房屋占有使用费10520元及代原告交纳的2014年7-8月的水电费422.6元，理由充分，本院予以采纳。原告要求被告赔偿装修费16600元，鉴于涉案商铺装修装饰物已由次承租人即本案原告已自行拆除，涉案商铺已由出租人收回，且本案纠纷中，原告亦有过错，该损失依法应由原告自行承担，原告的该诉求依据不足，本院不予支持。至于被告要求原告赔偿015号商铺玻璃门锁及装修损失，鉴于涉案商铺已由出租人收回，且韶关市百年东街物业服务有限公司就015号商铺至今未向被告主张权利，被告的该诉求，没有法律和事实依据，本院不予支持。原、被告在本案中的其他诉求，因本案纠纷双方均有过错，依法各自承担相应的责任，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告唐莉与被告孙利兰、孙乐亮于2014年3月21日签订的《租赁合同》无效；
二、被告孙利兰、孙乐亮于本判决生效之日起十日内返还原告唐莉28198元（即进场费19000元，租铺押金、管理费及推广押金、水电押金、首月管理费及推广费合计9198元）；
三、原告唐莉于本判决生效之日起十日内支付给被告孙利兰、孙乐亮租金10520元及水电费422.6元，合计10942.6元；
四、驳回原告（反诉被告）唐莉的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）孙利兰、孙乐亮的其他反诉请求。
案件受理费852元，反诉费394元，合计1246元，由原、被告各负担623元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 陈礼波
二〇一四年十一月二十四日
书记员 王 洁