上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初2664号
原告章融，男，1982年11月18日生，汉族，住上海市松江区。原告张旭，女，1984年10月27日生，汉族，住山东省济南市。上述二原告的共同委托代理人吴桂凤(系原告章融之岳母、张旭之母)，住山东省济南市。被告章华蕉，女，1976年8月12日生，汉族，住浙江省。委托代理人黄方本，男，住浙江省。第三人广发银行股份有限公司上海分行，住所地上海市。负责人杨晓民，行长。委托代理人钱树文，女。原告章融、张旭与被告章华蕉、第三人广发银行股份有限公司上海分行(以下简称“广发银行上海分行”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2016年4月22日公开开庭进行了审理。原告章融、张旭及其共同的委托代理人吴桂凤、被告章华焦及其委托代理人黄方本、第三人广发银行上海分行的委托代理人钱树文到庭参加庭审。经各方当事人申请，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告章融、张旭诉称：2015年10月10日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，建筑面积为150.22平方米，转让价款为240万元，原告应于2015年10月11日向被告支付房款140万元(含定金5万元)，该笔款项被告须专项用于提前归还被告尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房屋设有的抵押权。被告承诺第二天就去归还银行贷款，但知道合同确认的房屋过户日2015年12月31日仍未归还银行贷款，无法为原告办理房屋过户手续，严重损害了原告的利益。合同约定剩余100万元房款以银行贷款的方式向被告支付，二原告本来有资格获得公积金贷款100万元，但由于被告违约，原告不能按正常流程过户，无法获得公积金贷款，只能向自然人借款。公积金贷款五年及五年以下的年利率是2.75%，五年以上的年利率是3.25%，自然人借款的年利率是7%。现原告向自然人借款三笔，第一笔30万元借期5年，利息为10.50万元，而公积金贷款利息为21,440.58元，利息差额为83,559.42元；第二笔40万元借期10年，利息为28万元，而公积金利息为69,051.36元,利息差额为210,948.64元；因过户、交税等借款10万元借期2年，利息1.40万元，而公积金利息为2,889.72元，利息差额为11,110.28元；上述三项利息差额共计305,618.34元均为二原告的损失，应由被告赔偿。被告本应按约于2015年12月31日搬离并交付房屋给二原告，但被告并未按约履行，故被告应按市场租金价格每月6,500元赔偿原告租金损失。被告将系争房屋租给案外人，租金每月3,000元，但实际租金市场价为每月6,500元，租金差额为每月3,500元，也是给原告造成的损失。故原告诉至法院，请求判令：1、被告与第三人协助办理系争房屋的抵押登记注销手续，将系争房屋过户至原告名下，且向原告搬离并交付房屋；2、被告按合同赔付原告逾期交付房地产的违约金(以140万元为本金，按每日0.05%的标准计算，自2016年1月1日计算至实际交付房屋之日止)；3、被告赔偿原告所产生的利息损失305,618.34元。4、被告赔偿原告该涉案房屋的租金损失(按每月6,500元的标准计算，从2016年1月1日计算至实际交付房屋之日止)；5、被告赔偿原告租金差额损失(自交房次日起至2017年5月9日止，按每月3,500元计算)被告章华蕉辩称：对于诉请一、被告愿意履行。对于诉请二，被告同意按照每日700元支付，但应当从2016年1月20日计算至原告查封系争房屋之日止。对于诉请三，不同意。这是原告方的主张，被告不知情。对于诉请四，不同意，实际本案房屋的租金为每月3,000元，被告现在正在与承租人协调，被告已经将租金收到2015年11月10日，后续的租金被告都没有收取。对于诉请五，不同意，因为原、被告之间只有买卖合同，被告只按照房屋买卖合同履行。第三人广发银行上海分行述称：截至2016年4月7日，被告结欠第三人本息合计820,284.57元，但如果后续还有罚息的话，数额还会变动。第三人与被告只是有抵押贷款合同，第三人对于系争房屋有抵押权，如果法院判决原告有权代被告返还银行抵押贷款的话，第三人同意配合原告进行涉案房屋的抵押注销手续的。经审理查明：2015年9月28日，原告张旭(甲方)、案外人案外人上海嘉立房地产经纪事务所(以下简称“嘉立房产”)(乙方)与被告章华蕉(丙方)签订《委托购买意向书》一份，约定甲方委托乙方购买系争房屋，建筑面积150.22平方米，购买总价款为240万元；签订房屋买卖合同或其他类似相关房屋买卖协议当日支付140万元(含定金2万元)，交房当日支付房款100万元，该房款100万元由贷款银行依照甲方与银行签署的贷款协议所约定的方式直接支付给丙方，若甲方贷款金额不足，则甲方应于办理交易过户手续当日以现金方式补足；所有税费由购买方承担；交房时间为款清交房。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告支付被告定金5万元，被告向原告出具相应收款收据。2015年10月10日，二原告(乙方)与被告章华蕉(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方位于上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积150.22平方米，转让价款共计240万元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2015年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续；上述房地产权利转移日期以松江区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助；由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定，甲方逾期未交付房地产，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的0.05%作为逾期违约金，合同继续履行；乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起15日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同，合同自甲方收到乙方解除合同通知书之日解除；甲方除应在收到乙方合同解除通知书之日起5日内向乙方返还已收款的利息(自乙方支付房款之日起至合同解除之日止)外，还应按房产总价的10%向乙方支付违约金；若甲方违约金不足以弥补乙方相关损失的，则乙方的损失与甲方违约金之间的差额，由甲方以现金形式补足。合同补充条款(一)第三条约定，双方应在本合同履行过程中各自及时提供本次交易所需的书面材料和相关证明，并由乙方支付本次交易中各项应付之税费。合同附件三付款协议约定，乙方于2015年10月11日向甲方支付房款140万元(含定金5万元)，该笔款项甲方必须专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意；乙方于银行收到该房屋抵押他项权利证明以银行贷款的形式向甲方支付房款100万元。合同另对其他相关事项进行了约定。2015年10月11日，原告支付被告房款135万元，被告向原告出具相应收款收据。2015年12月21日，被告出具委托书授权案外人王某某、周某某代为办理涉案房屋的买卖事宜，包括代为出售涉案房屋，签订房地产买卖合同，办理过户等。同日，浙江省苍南县公证处对上述委托书进行了公证。2016年3月25日，二原告签署借条一份，言明今向原告张旭的父亲张某某借款70万元，分两次偿还，其中30万元借期自2016年3月25日起至2021年3月24日，共5年，利率每年7%，全部本息405,000元，于2021年3月24日一次性还清；其中40万元借期自2016年3月25日起至2026年3月24日，共10年，利率每年7%，全部本息68万元，于2026年3月24日一次性还清；借款人逾期未还款，需支付借款总额10%的违约金，同时出借人有权私自出售与借款人有关的任意资产用于追回借款，需通过上诉法院解决，借款人承担额外产生的一切费用。同时，案外人张某某作为说明人出具《情况说明》一份，言明出借人借款给二原告70万元，由于二原告短期无力偿还，需支付每年7%的利息；确定年息7%的依据：出借人经向各银行咨询，宁波银行“白领通”、上海银行“金桔贷”等信用贷款年息在7%至7.2%之间，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，出借人最终决定收取借款每年7%的利息。情况说明同时附有金桔贷、白领通的贷款利率标准，其中金桔贷1年利率为6.5%，3年利率为7%；白领通月利率为0.66%。同日，案外人张某某向原告张旭汇款70万元，汇款用途记载为借款。另查明，系争房屋于2010年2月11日登记于被告名下，被告与第三人签订《个人购房抵押贷款合同》一份，并于该日由第三人设立抵押，抵押债权金额为104万元。审理中，二原告提交公积金贷款情况说明、公积金查询单，拟证明原告可以申请金额为100万元、期限为25年的公积金贷款。被告表示对于是否能成功贷款其不清楚。第三人表示与其无关。审理中，二原告表示其符合本市限购政策，没有被限购的情形。同时，原告将83万元交至本院，并同意代被告偿还欠付第三人的贷款以涤除第三人设定之抵押。原、被告均确认，已付被告的140万元房款中的2万元已由被告暂放中介处，待被告付清水、电、煤、物业费、燃气费、通信费等费用后再支付给被告，目前房屋由案外人单士龙使用。以上事实，有委托购买意向书、收款收据、上海市房地产买卖合同、委托书、公证书、借条、银行转账凭证、上海市房地产登记簿、个人购房抵押贷款合同、照片、公积金贷款情况说明、公积金查询单及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的上海市房地产买卖合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行自己的义务。本案中，被告收到房款后并未按约还清贷款、涤除抵押，现原告同意由其代被告涤除第三人之抵押，第三人对此亦无异议，本院予以支持。原告要求被告过户、搬离并交付房屋的诉请，符合合同的约定，被告亦表示同意，本院予以支持。原告关于逾期交房违约金的主张，符合合同约定，本院予以支持。被告提出逾期交房违约金应从2016年1月20日起计算至房屋查封之日止的抗辩意见，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。对于原告提出的利息差额损失的主张，二原告称其向原告张旭父亲借款70万元，但出借人与二原告有利害关系，二原告称要支付利息，本院难以采信。原告的相关损失本院已从逾期交房违约金中予以考虑。原告并无证据证明其个人借款利息已经发生，即利息差额损失已经实际存在，故对于原告提出的利息差额损失的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于被告关于租金损失的主张，系基于被告逾期交房而产生的，该损失已经由上述逾期交房违约金弥补，故对于原告的该项诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。原告关于租金差额损失的主张，因被告同意将系争房屋搬离并交付原告，租金差额损失并未实际发生，且原告的主张缺乏合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告章融、张旭于本判决生效之日起十日内支付被告章华蕉剩余房款1,000,000元；二、被告章华蕉于本判决生效之日起十日内交付原告章融、张旭位于上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室的房屋；三、被告章华蕉于本判决生效之日起十日内支付原告章融、张旭逾期交房违约金(自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止，按每日700元的标准计算)；四、被告章华蕉、第三人广发银行股份有限公司上海分行协助原告章融、张旭于本判决生效之日起十五日内涤除于2010年2月11日在上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋上所设立的债权数额为1,040,000元的抵押登记；五、被告章华蕉于本判决生效之日起二十日内协助原告章融、张旭将上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告章融、张旭名下(过户所涉全部税费由原告章融、张旭负担)；六、驳回原告章融、张旭的其余诉讼请求。案件受理费28,605元，减半收取14,302.50元，财产保全费5,000元，合计诉讼费19,302.50元，由原告章融、张旭负担6,142.50元(已付)，被告章华蕉负担13,160元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一六年七月二十一日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。