辽宁省法库县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0124民初613号
原告（执行案外人）：刘恩豪，男。
委托诉讼代理人：刘占义（系刘恩豪父亲），男。
被告（申请执行人）：沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司，住所地法库县十间房乡周地沟社区。
法定代表人：刘超，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩福清，男。
第三人（被执行人）：辽宁乾德集团有限公司，住所地康平县农业经济技术开发中心苇塘组。
法定代表人：关英，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：孟德仁，男。
原告刘恩豪与被告沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司、第三人辽宁乾德集团有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘恩豪委托诉讼代理人刘占义、被告沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司委托诉讼代理人韩福清、第三人辽宁乾德集团有限公司委托诉讼代理人孟德仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘恩豪向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的鸿福嘉•某某花园小区X号楼X-XX-X、X号楼X-X-X的强制执行，依法解除对该X号楼X-
XX-X、X号楼X-XX-X的查封；2、判决确认原告与第三人于2015年8月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认鸿福嘉•某某花园小区X号楼X-
XX-X、X号楼X-XX-
X归属原告所有；3、由被告和第三人承担本案诉讼费。事实和理由：2015年2月12日，第三人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉分公司向原告借款100万元，并与原告签订《房产抵押借款合同书》，后因该公司未能按约还款，双方于2015年8月14日达成协议，该公司履行《房产抵押借款合同书》，将所抵押的房产（5套住宅、8套车库）一次性划归原告所有，双方账目两清，其中包括X号楼X-
XX-X、X号楼X-
XX-X。同日，双方签订《商品房合同》两份，第三人为原告出具收款收据。之后，原告一直占用使用该房屋至今。2015年12月21日，法库县人民法院下达（2015）法执字第1003号、1083号执行裁定书，将原告购买的鸿福嘉•某某花园小区X号楼X-
XX-X、X号楼X-XX-
X房屋予以查封。2017年3月1日，原告以案外人身份向法库县人民法院提出执行异议。2017年3月6日，法库县人民法院下发（2017）辽0124执异11号执行裁定书，驳回原告的的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、第31条之规定，原告认为鸿福嘉•某某花园小区X号楼X-
XX-X、X号楼X-XX-
X房屋系原告全款购买，并且购买时间为2015年8月14日，而法库县人民法院（2015）法执字第1003号、1083号执行裁定书下达时间为2015年12月21日，系原告全款购买房屋之后。该房屋未办理过户登记责任不在原告，原告没有任何过错。
被告沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司辩称，认为法院的查封是正确的，要求继续执行，不同意原告的诉讼请求。
第三人辽宁乾德集团有限公司述称，借款以及抵债都是真是存在的，同意原告诉讼请求，我们确实是把房子抵押给原告的。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据1、《房产抵押借款合同书》；2、协议；3、商品房买卖合同；4、证明；5、收款收据；6、（2015）法执字第1003号、1083号执行裁定书；7、（2017）辽0124执异11号执行裁定书。原告提交证据1证明原告于2015年2月12日借款给第三人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉分公司100万元，同时约定抵押物；证据2证明约定的抵押物除了将7号楼5门车库退给辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉分公司，其余包括案涉标的物抵帐给原告；证据3证明辽宁乾德集团有限公司以房抵债给原告，并签订了鸿福嘉•某某花园小区X号楼X-
XX-X、X号楼X-XX-X商品房买卖合同；证据4证明鸿福嘉•某某花园小区X号楼X-XX-X、X号楼X-XX-
X各抵帐给刘恩豪房款8.6万元；证据5证明以借款抵顶房屋价款；证据6证明2015年12月21日法库县人民法院查封了鸿福嘉•某某花园小区X号楼X-
XX-X、X号楼X-XX-
X房屋；证据7证明原告申请执行异议被驳回。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告、第三人对原告提交的上述证据真实性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月12日，第三人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉分公司向原告借款100万元，并签订《房产抵押借款合同书》，后该公司未按约定日期还款，2015年8月14日,双方达成协议，该公司将所抵押的房产（5套住宅、8套车库）一次性划归原告所有，其中包括X号楼X-
XX-X、X号楼X-XX-X房屋。同日，双方签订《商品房买卖合同》，第三人鸿福嘉分公司为原告出具收款收据。
现案涉房屋主体已经完工，整体工程尚未完毕，尚不具备竣工交付条件。
2015年7月14日、2015年10月19日，被告沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司与第三人辽宁乾德集团有限公司买卖合同纠纷一案，本院作出（2015）法民三初字第238号、第226号民事判决。判决生效后，因第三人辽宁乾德集团有限公司未履行上述判决确定的给付义务，被告沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司作为申请执行人向本院申请执行。2015年12月21日，本院作出（2015）法执字第1003号、1083号执行裁定书：一、预查封被执行人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉·某某花园现有49套房源；二、查封期限为三年，自2015年12月21日至2018年12月20日；三、查封期间未经本院允许不得擅自处理查封物。鸿福嘉•某某花园小区X号楼X-
XX-X、X号楼X-XX-X房屋在该裁定查封房源之列。
2017年3月1日，原告以案外人身份向本院提出书面异议。2017年3月6日，本院作出（2017）辽0124执异11号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，现提起执行异议之诉。
本院认为，原告与第三人鸿福嘉分公司就本案执行标的物鸿福嘉•某某花园小区X号楼X-XX-X、X号楼X-XX-
X房屋达成了“以房抵债”的合意，并签订《商品房买卖合同》，系当事人双方真实意思表示，应为合法有效合同，但该房屋未能办理过户登记，抵债协议只能产生债法上的效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。鸿福嘉•某某花园小区X号楼X-
XX-X、X号楼X-XX-
X房屋未经登记不发生房屋所有权变动的法律后果，原告未取得涉案房屋的所有权，不具备优先于本案被告金钱债权实现的情形。另根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，未办理过户登记手续的不动产买受人，如主张其实体权利能够排除执行，必须同时具备“支付全部价款”、“实际占有”、“无过错”三项要件，缺一不可。本案案涉房屋尚未全部竣工，没有进行实际交付，原告未合法占有使用该房屋，不符合上述条文所应具备的条件“实际占有”案涉标的物之情形，原告未能合法占有案涉房屋，其主张亦不符合相关规定，故原告并不具有足以排除强制执行的民事权益，即不足以对抗申请执行人排除执行的条件。故对原告停止对案涉标的物强制执行的诉讼请求，本院不予支持。涉诉房屋尚不具备峻工交付的条件，亦不具备进行不动产物权登记的条件，原告刘恩豪要求确认其享有所有权，本院现在无法支持其请求。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：
一、驳回原告刘恩豪停止对原告购买的鸿福嘉•某某花园小区X号楼X-X-X、X号楼X-XX-X的强制执行，解除对该X号楼X-XX-X、X号楼X-XX-
X的查封的诉讼请求；
二、驳回原告刘恩豪确认鸿福嘉•名都花园小区X号楼X-XX-X、X号楼X-XX-X归属其所有的诉讼请求；
三、驳回原告刘恩豪的其他诉讼请求。
案件受理费3，740.00元，由原告刘恩豪负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王文阁
审 判 员 周 峰
人民陪审员 韩效东
二〇一七年九月一日
书 记 员 冯 丹
本判决所适用的相关法律
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。