江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民再终字第48号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：谢士康，男，汉族，1973年1月13日生，个体工商户。
委托代理人：王小国，江苏苏延律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：于峰，男，汉族，1979年3月20日生。
委托代理人：辛超，江苏东南律师事务所律师。
委托代理人：季胜英，女，汉族，1950年8月8日生，退休教师。
一审被告（二审被上诉人）：陈世友，男，汉族，1963年4月13日生，无固定职业。
一审第三人（二审被上诉人）：梁吉凤（系陈世友之妻），女，汉族，1963年4月14日生，无固定职业。
再审申请人谢士康与被申请人于峰、一审被告陈世友、一审第三人梁吉凤房屋买卖合同纠纷一案，前由南京市江宁区人民法院于2010年11月8日作出（2010）江宁汤民初字第4号民事判决，于峰不服，向本院提起上诉，本院于2011年5月31日作出（2011）宁民终字第471号民事裁定，撤销南京市江宁区人民法院（2010）江宁汤民初字第4号民事判决，发回重审。南京市江宁区人民法院重审后于2013年2月27日作出（2011）江宁汤民初字第413号民事判决。于峰不服，向本院提出提起上诉，本院于2013年12月6日作出（2013）宁民终字第2658号民事判决。谢士康不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2014年9月24日作出（2014）苏审三民申字第277号民事裁定，指令本院再审本案，再审期间，终止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，于2015年2月25日公开开庭审理了本案。再审申请人谢士康及其委托代理人王小国、被申请人于峰及其委托代理人辛超、季胜英到庭参加诉讼，一审被告陈世友、原审一审第三人梁吉凤经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2009年12月23日，原一审原告于峰诉至南京市江宁区人民法院称，2004年5月9日，其与被告陈世友签订《荟友浴室转让协议》1份，协议约定，陈世友将位于悦民公寓的荟友浴室的1008㎡房屋、714㎡土地（证号：012418074）及房屋内外相关设施转让给于峰，转让价为人民币125万元；并约定双方不得如一方违约，否则应支付违约金人民币70万元。协议签订后，于峰按约支付陈世友人民币80万元，后又以陈世友应付于峰的租金抵付26万元，合计已付陈世友106万元，尚欠陈世友19万元。陈世友收款后将上述房屋及土地交付给于峰，其已实际居住和使用上述房屋及土地，但此后陈世友一直拒绝为于峰办理上述房屋及土地的过户手续。2009年8月，陈世友与被告谢士康恶意串通，以明显低于市场价的价格将上述房屋及土地转让给谢士康并办理了过户手续（房屋所有权证号为JN00116102），故陈世友与谢士康之间签订的房屋买卖合同无效。综上，侵害了于峰的合法权益，为此向法院起诉，要求：1、判令陈世友为其办理涉案房屋的产权过户手续并负担过户费用；2、判令陈世友与谢士康之间签订的房屋买卖合同无效并撤销编号为JN00116102号的房屋所有权证；3、判令陈世友给付违约金70万元。
原一审被告陈世友辩称，本人与原告于峰2004年5月9日签订《荟友浴室转让协议》时尚未取得涉案房屋的所有权，故该协议无效，涉案房屋不应过户给于峰，故本人不应负担过户费用，也不应承担违约金。于峰实际上是租用涉案房屋，于峰支付的人民币80万元是租金，于峰所称的本人应付租金26万元没有依据。本人实际于2006年10月31日取得涉案房屋所有权，并于2009年8月6日将涉案房屋过户给了被告谢士康。综上，要求驳回于峰的诉讼请求。
原一审被告谢士康辩称，原告于峰与被告陈世友之间的买卖关系不成立，当时涉案房屋尚没有产权证。本人与陈世友之间的买卖合同合法有效，双方已履行完毕并办理了房屋产权过户手续。本人与陈世友签订买卖合同时并不知道陈世友与于峰之间是否有买卖关系，双方不存在恶意串通的情况。本人与陈世友所签订的购房协议中约定的房屋总价为163万元，双方为了合理避税，在交房产部门备案的买卖契约中约定的房屋总价为150万元。过户时本人还负担了本应由陈世友负担的营业税、土地使用费、交易手续费等合计250133元。综上，本人为取得涉案房屋所有权实际支付了1880133元，该价格是合理的，且房屋的价格不能作为于峰主张房屋买卖无效的依据。综上，于峰的主张没有事实和法律依据，要求驳回于峰对本人的诉讼请求。
南京市江宁区人民法院原一审查明，南京市江宁区麒麟荟友浴室（以下简称荟友浴室）系被告陈世友投资开办的个人独资企业，拥有位于南京市江宁区麒麟街道悦民路悦民公寓的二层楼房1幢（原房屋所有权证号为：江宁房权证东山字第J000384**号）的所有权。2004年5月9日，原告于峰与被告陈世友签订《荟友浴室转让协议》1份，协议约定，陈世友将上述荟友浴室的房屋产权、土地使用权及房屋内外相关设施转让给于峰，房屋面积为1008㎡、土地面积为714㎡（证号：012418074），转让总价为人民币125万元；付款方式为协议签订时付70万元，余款55万元在陈世友将转让后的房产证、土地证及相关工商税务、水、电证等交给于峰时付清；房屋交付时间为签订协议后交付二楼钥匙及设备，2004年8月底交付一楼浴室及设备；陈世友应为于峰办理房屋及土地过户手续并承担过户费用；双方不得违约，否则应支付违约金人民币70万元。协议签订后，于峰于2004年5月9日给付70万元，于同年6月11日给付10万元。2004年9月1日，于峰与陈世友签订租赁合同1份，约定将上述荟友浴室一楼租给陈世友开办浴室，期限为4年。2009年10月27日，于峰与陈世友签订更正声明1份，确认上述租赁合同约定的4年租金总额应为26万元，并同意从于峰应付陈世友的购房款中扣除。同年11月8日，陈世友出具收款说明1份给于峰，确认已收到于峰购房款合计106万元。陈世友收款后已将涉案房屋交付给于峰使用，但一直未按约将涉案房屋过户给于峰。
另查明，2009年8月5日，被告陈世友与被告谢士康签订购房协议1份，协议约定，陈世友将涉案房屋出售给谢士康，总价为163万元；为合理避税，双方约定在向房产局申报契税时将房价填写为150万元。同年8月6日，陈世友与谢士康在房产局签订房地产买卖契约后将涉案房屋过户给谢士康并领取了房屋所有权证（证号为：JN00116102）。在房屋过户时谢士康还负担了的营业税、土地使用费、交易手续费等合计250133元。
审理中，于峰申请对涉案房屋在2009年7月时的价格进行鉴定，本院法院依法委托江苏大新房地产地价评估有限公司对涉案房屋2009年7月时的价格进行评估，结论为涉案房屋在2009年7月30日的市场价值为221万元。于峰就其所称的谢士康与陈世友存在恶意串通行为的主张，未提供足够证据。双方意见不一，调解不成。
南京市江宁区人民法院原一审认为，原告于峰与被告陈世友签订的转让协议是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应本着诚实信用的原则按合同的约定履行自己的义务。但陈世友在与于峰签订转让协议后未能按协议履行过户义务，再次将涉案房屋出售给谢士康并将涉案房屋过户给谢士康，造成其与于峰之间的转让协议已无法履行，其行为已构成违约，应承担违约责任，对于峰要求陈世友给付违约金70万元的主张，予以支持。对于峰所称的谢士康与陈世友存在恶意串通行为，其二人签订的房屋买卖合同无效的主张，因证据不足，不予支持。故对于峰要求撤销编号为JN00116102号的房屋所有权证的主张及要求陈世友为其办理涉案房屋的产权过户手续并负担过户费用的主张，因与法律规定不符，不予支持。对陈世友辩称于峰系租用涉案房屋的主张，因与事实不符，不予采纳。南京市江宁区人民法院于2010年11月8日作出（2010）江宁汤民初字第4号民事判决：一、被告陈世友于判决发生法律效力之日起10日内给付原告于峰违约金70万元。二、驳回原告于峰的其他诉讼请求。原一审案件受理费10800元，由被告陈世友负担。
于峰不服原一审判决，向本院提起上诉。本院原二审经审理，以原一审判决认定事实不清，适用法律错误为由，裁定，撤销原一审判决，发回重审。
重审期间，经梁吉凤申请，一审法院准许其作为本案的第三人参加诉讼。
重审中，一审原告于峰除坚持原一审起诉的事实和理由外，变更诉讼请求为：1.判令陈世友与谢士康之间签订的房屋买卖合同无效并撤销编号为JN00116102号的房屋所有权证；2.确认涉案房屋及土地归本人于峰所有并办理过户手续；3.判令陈世友、谢士康承担本案的诉讼、评估费用。
一审被告陈世友辩称，1.2004年5月9日，本人与于峰签订《荟友浴室转让协议》时尚未取得涉案房屋的所有权证件，故该协议无效；2.本人与于峰签订的《荟友浴室转让协议》并非本人真实意思表示，名为转让，实为融资；3.本人与谢士康之间房屋买卖也不是真实的买卖关系，本人因工程款需要，向谢士康高息借贷，约定月利息8%，本人与谢士康之间属于非法借贷关系，在房产局签订的买卖契约系案外人钱富春与谢士康签订的，本人并不在现场，故本人与谢士康之间的房屋买卖关系也应当认定为无效；4.涉案房屋及土地属于夫妻共同财产，本人处分夫妻共同财产时，第三人并不知情，故本人处分涉案房屋及土地均属于无效行为。综上，要求驳回于峰的诉讼请求。
一审被告谢士康除坚持原一审答辩意见外，补充答辩意见为，本人与陈世友并不存在非法借贷关系，本人与陈世友系朋友关系，本人为了帮助陈世友，陆续向其出借借款125万元，口头约定利息为年息8%，上述借款均有相关给付凭证予以证明，后来，因陈世友无力偿还借款，将涉案的房屋及土地出售给本人，通过协商将上述借款转化为购房款。于峰的主张没有事实和法律依据，要求驳回于峰的诉讼请求。
一审第三人梁吉凤辩称，本人与陈世友系夫妻关系，涉案的房屋及土地系夫妻共同财产，本人仅知道陈世友在外做工程，用涉案的房屋及土地抵押周转了几笔借款，本人对陈世友与于峰、谢士康之间的买卖关系均不知情，陈世友在本人不知情的情况下，擅自处分夫妻共同财产，其处分行为应当认定为无效行为。综上，要求驳回于峰的诉讼请求。
重审一审查明的事实与原一审相同。
另查明，陈世友与梁吉凤系夫妻关系。陈世友因资金周转需要，数次向谢士康借款。谢士康于2008年5月21日、2008年7月8日、2008年8月26日、2009年2月25日以现金的方式分别出借给陈世友12万、18万、5万、17万、2009年1月20日谢士康又以本票的方式出借给陈世友65万，为保证借款资金的安全，陈世友于2009年1月20日将涉案的房屋抵押给谢士康，抵押金额为150万元，并办理了抵押登记。因陈世友无力归还借款，经与谢士康协商，将上述借款转为购房款，2009年8月4日，为补足借款与购房款的差额，谢士康以现金的方式支付给陈世友购房款8万元。购房协议明确陈世友已经收取购房款为125万元，余款38万元，待陈世友搬空并交付该房屋且结清水电费时，一次性付清。同年8月6日，因陈世友无法到现场，谢士康与陈世友授权的经公证的委托人钱富春在房产局签订房地产买卖契约后将涉案房屋过户给谢士康并领取了房屋所有权证（证号为：JN00116102）。
再查明，涉案房屋于2006年10月31日初次登记取得房屋所有权证（证号为：江宁房权证东山字第J000384**号），陈世友于2007年1月22日、2007年4月28日、2008年1月29日，2009年1月20日四次将涉案房屋抵押给他人（包括2009年1月20日抵押给谢士康），抵押金额分别为40万、20万、70万、150万。
南京市江宁区人民法院重审一审认为，于峰与陈世友于2004年5月9日签订《荟友浴室转让协议》系双方真实意思的表示，合法有效。双方签订《荟友浴室转让协议》时，虽然涉案房屋未取得房屋所有权证，但2006年10月31日涉案房屋初次登记取得房屋所有权证，至2009年8月6日涉案房屋过户给谢士康时，在长达近三年的时间内，于峰未积极主张自己的权利，又因陈世友的恶意行为，导致涉案房屋过户给谢士康，致使合同目的未实现，因陈世友的恶意行为导致于峰的损失，于峰可另案起诉。陈世友辩称，其与于峰签订《荟友浴室转让协议》，名为买卖，实为融资行为，因未提供证据予以证明，不予采信。陈世友与谢士康于2009年8月5日签订购房协议亦系双方真实意思表示，合法有效。理由如下：1.谢士康购买涉案房屋支付的对价未明显低于市场价格；2.谢士康提供相关证据证明其出借给陈世友的资金并非高息借贷，且陈世友未提供证据证明双方之间系非法借贷关系；3.谢士康在购买涉案房屋时，该房屋一层荟友浴室由陈世友经营，且房屋所有权证载明陈世友曾经三次将涉案房屋抵押他人，谢士康有理由相信陈世友系涉案房屋的所有权人。综上，涉案房屋已经过户给谢士康，物权发生了转移，谢士康为善意第三人。关于于峰所称的谢士康与陈世友存在恶意串通行为，其二人签订的房屋买卖合同无效的主张，因于峰提供的证据不能充分证明其主张，故对于峰的该项主张，不予支持。对于峰要求撤销编号为JN00116102号的房屋所有权证的主张及要求陈世友为其办理涉案房屋的产权过户手续并负担过户费用的主张，因与法律规定不符，不予支持。对陈世友辩称其与谢士康之间系非法借贷关系，双方之间的买卖关系并非其真实意思的表示，因陈世友未提供证据证明，故对陈世友的该项辩称意见，不予采纳。对梁吉凤辩称其对陈世友与于峰、谢士康之间的买卖关系均不知情，陈世友在其不知情的情况下，擅自处分夫妻共同财产，其处分行为应当认定为无效行为，因未提供证据，不予采信。南京市江宁区人民法院于2013年2月27日作出（2011）江宁汤民初字第413号民事判决：驳回于峰的诉讼请求。原审一审案件受理费10800元，由于峰负担。
于峰不服重审一审判决，向本院提起上诉称，一、本人与陈世友于2004年签订的《荟有浴室转让协议》系双方真实意思表示，该合同合法有效。协议签订后，本人给付陈世友购房款80万元，并将一楼房屋出租给陈世友，租期4年，租金26万元充抵购房款。陈世友于2009年11月确认收到上诉人购房款合计106万元。本人已履行了合同义务。二、陈世友与谢士康2009年8月5日签订的购房协议违反法律规定，该协议无效。陈世友因工程资金紧张陆续向谢士康借高息贷款，无法还清高息贷款，谢士康在明知涉案房屋已出卖给本人的情况下，又与陈世友签订购房协议，在陈世友未到房产局的情况下，一手操办将涉案房屋以明显低于市场价值70%的价格过户至其名下，违反法律规定，协议无效。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院撤销一审判决，改判陈世友与谢士康之间签订的房屋买卖合同无效，由被上诉人承担本案全部诉讼费用、律师代理费。
被上诉人谢士康辩称，于峰系以买房之名行借款之实，对涉案房屋不享有合法权益。于峰主张案涉合同无效或者撤销没有法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈世友、梁吉凤未答辩。
本院二审查明的事实与一审认定查明的事实一致。二审阶段，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审认为，2004年5月9日，于峰与陈世友签订《荟友浴室转让协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行。合同签订后，于峰给付陈世友购房款80万元，陈世友将涉案房屋交付给于峰出租经营，虽然双方未办理产权过户手续，但于峰对涉案房屋享有合法债权，并依法享有主张物权的权利。在于峰占用、使用涉案房屋五年多后，陈世友于2009年8月6日又与谢士康签订房地产买卖契约，并将涉案房屋权属过户至谢士康名下，陈世友与谢士康签订的协议是否是当事人真实意思表示，是否存在恶意串通，损害于峰利益，是确定双方间房屋买卖合同效力的关键所在。对此，本院二审认为，一、涉案房屋经一审法院委托评估价格为221万元，谢士康与陈世友在房产部门办理该房屋产权过户时价格为150万元，明显低于市场价格。即使按照双方2009年8月5日签订的购房协议约定的购房价格163万元，也较大幅度地低于市场价格，有悖常理。二、谢士康与陈世友间的房屋买卖系以房充抵借款，陈世友在原审中陈述双方间系非法借贷，出售涉案房屋并非其真实意思表示。虽然谢士康不予认可，但双方间借款除2009年1月20日的本票65万元外，其余均为现金给付，谢士康未能提供充分证据证明双方间的现金借款不存在非法借贷的情况，并已足额给付被上诉人陈世友。三、涉案房屋已交付于峰出租经营多年，谢士康仍与陈世友签订购房协议，也与常理不符。综上，认定陈世友与谢士康间的房屋买卖系恶意串通损害于峰利益的行为，于峰要求确认陈世友与谢士康之间的房屋买卖合同无效，予以支持。本院二审于2013年12月6日作出（2013）宁民终字第2658号民事判决：一、撤销南京市江宁区人民法院（2011）江宁汤民初字第413号民事判决；二、被上诉人陈世友与被上诉人谢士康于2009年8月5日签订的购房协议及2009年8月6日签订的房地产买卖契约无效。三、驳回上诉人于峰的其它诉讼请求。一审案件受理费10800元，由陈世友负担5400元，由谢士康负担5400元。二审案件受理费10800元，公告费600元，由陈世友负担6000元，由谢士康负担5400元。
谢士康不服本院二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2014年9月24日作出（2014）苏审三民申字第277号民事裁定，指令本院再审本案。
本院再审中，再审申请人谢士康诉称：谢士康与陈世友签订的购房协议是双方的真实意思表示，合法有效，不存在恶意串通，损害被申请人利益的行为。谢士康购买涉案房屋支付的对价未明显低于市场价格。根据江苏大新房地产地价评估有限公司于2014年6月6日出具的《说明函》，涉案房屋的市场价值应当在221万元的基础上扣除尚未缴纳的土地出让金117810元，扣除后的市场价值应为2092190元。无论谢士康与陈世友签订的房屋买卖合同约定的163万元的价格，还是房产部门过户备案合同约定的150万元的价格，均在正常的市场价格范围内，没有明显低于市场价格即使按照221万元计算，市场价的70%应为154.7万元，按照房产部门过户备案合同约定的150万元的价格，加上谢士替陈世友代缴的营业税、土地使用权出让金、交易手续费等费用合计250133元，谢士康最少需要承担的交易成本为1750133元，价格远远高于市场价的。最高人民法院颁布的《合同法解释二》第74条可撤销合同的规定，即“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”，该标准只是可撤销合同的认定标准，而不是恶意串通，损害第三人利益，合同无效的标准。被申请人于峰混淆可撤销合同和无效合同的区别及认定标准，在一审辩论及本次庭审答辩时主张合同无效，明显自相矛盾。谢士康已经尽到一个买房人应当注意的审查义务，是善意的。谢士康在购买该房屋时，该房屋一层荟友浴室一直由陈世友经营，且房屋所有权证载明陈世友是该房屋的所有权人，陈世友曾经还将房屋三次抵押给他人，因此谢士康有足够的理由相信陈世友就是该房屋的所有权人，其有权对该房屋进行处分。谢士康是在房屋过户后，准备接受二楼房屋时，陈世友才告知其与二楼房屋承租人有债权债务关系的。恰恰相反，被申请人于峰与陈世友之间存在恶意串通，企图通过虚假诉讼，损害谢士康利益的行为。于峰与陈世友之间签订的房屋买卖合同名为买卖，实为借贷，于峰并非是涉案房屋的真实买受人，于峰没有证据证明其向陈世友支付了购房款。于峰和陈世友在明知涉案房屋已经过户至谢士康名下的情况下，仍然串通，共同伪造更正声明、收款说明和收条。在被申请人于峰在原审中提交的录像证明，于峰与陈世友及本案第三人梁吉凤共同联手对付谢士康，将涉案房屋从谢士康手中抢回来。综上所述，原二审判决认定事实不清，适用法律错误，请求再审支持谢士康的再审请求。
被申请人于峰辩称：1.本人与陈世友签订的《荟友浴室转让协议》形式及内容合法，系双方真实意思表示，且无违反法律法规强制性规定，故该合同合法有效。2.2004年5月9日《荟友浴室转让协议》签订之日，本人通过中信实业银行以转账的方式，支付给陈世友第一笔购房款70万元，陈世友按约将涉案荟友浴室全部房屋交付给本人。2004年9月1日，陈世友又向本人承租荟友浴室一楼进行浴室经营。2004年11月8日、2009年10月27日本人先后此后又陆续支付给陈世友购房款共36万元，实际支付给至此陈世友收到本人给付的购房款共计106万元。自2004年5月9日至2014年12月31日，荟友浴室一直在本人实际控制及使用之下。3.陈世友与谢士康在明知该房屋已属于本人所有仍签订房屋买卖协议低价交易，双方主观上存在恶意串通，以合法形式侵害本人的合法权益。4.陈世友与谢士康签订的且房屋买卖合同是在法院委托鉴定机构的房地产评价报告出来之后提交的，且其陈述合同签订的目的是为了合理避税，故该合同不具真实性，损害了国家利益，应当认定为无效。45.房产局审核认可并依据陈世友与谢士康约定的150万元计税，因此陈世友与谢士康间约定的房屋真实交易价格应当认定为150万元，该价格低于当时市场交易价格及评估价格的70%，该合同应予撤销。65.陈世友与谢士康之间房屋买卖系以房冲抵借款，且谢士康没有充分证据证明其已实际支付陈世友150万元的购房款。从陈世友向法庭陈述的内容，谢士康写的说明，陈世友写的收条，可证明谢士康的收条中载明的125万元实际上是陈世友借谢士康的本金87万元和利息38万元之和。76.陈世友与谢士康为达到恶意侵占他人房产，通过精心策划，利用合法形式来达到其非法目的。2009年1月20日，陈世友与谢士康签订《房地产抵押合同》，该合同第二条约定“主债务人履行抵押担保债务的期限为：上述借款人履行担保债务期限自2009年1月20日起至2010年1月20日止“。2009年2月20日，陈世友与谢士康签订借款协议。谢世康与陈世友双方签订的抵押合同的时间先于借款合同签订的时间，2009有年8月6日，陈世友与谢士康是在抵押合同尚未到期的情况下，在明知该房已归于峰所有并有争议及该房屋真实价值时，仍与陈世友签订房屋买卖合同，将涉案房屋转让给谢士康。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求再审法院依法驳回谢士康的再审申请，维持二审判决。
原审一审被告陈世友、原审一审第三人梁吉凤未出庭亦未答辨。
本院再审查明，的事实与原一、二审相同判决查明的事实属实，本院再审予以确认。
再审中，谢士康为了证明陈世友已收到125元购房款，提供了陈世友的借条（复印件）和银行取款凭证。根据银行取款凭条记载，2008年5月21日，陈世友借款出具12万元并出具借条，当日，谢士康从银行取款12万元。；2008年7月8日，陈世出具友借款18万元并出具借条，当日，谢士康从银行取款17.6万元。；2008年8月26日，陈世友借款出具5万元并出具借条，8月25前一日，谢士康从银行取款4000元，8月26日，当日取款4.3万元，共计4.7万元。；2009年1月20日，陈世友收到65万元银行本票。2009年2月25日，谢士康与陈世友签订了一份借款协议，约定陈世友向谢士康借款100万元，同日，陈世友将上述借款合计后向谢士康出具100万元借条。2009年2月25日，陈世友借款出具17万元并出具借条，同年2月前二23日，谢士康从银行取款2万元，同年2月25日，当日又取款15.4万元，合计17.4万元。；2009年8月4日，为补足借款与购房款的差额，谢士康以现金的方式支付给陈世友购房款8万元。2009年8月4日，陈世友出具了125万元的收条。于峰质证认为，谢士康未提供现金交付的证据，且银行取款数额与陈世友借款数额不相符，有的取款时间与借款时间不一致，不能证明陈世友收到了谢士康的现金。本院多次做双方当事人调解工作，由于双方意见悬殊，调解不成。
上述以上事实，有双方当事人陈述、陈世友与于峰签订的《荟友浴室转让协议》、陈世友与谢士康签订的购房协议和房地产买卖契约、房屋所有权证、江苏大新房地产地价评估有限公司出具的评估报告、陈世友出具的收条、银行取款凭证、借款协议、抵押合同等调解笔录、质证笔录等证据为证。
本院再审认为，本案双方争议焦点为：一、于峰与陈世友签订的《荟友浴室转让协议》是否有效？谢士康与陈世友之间签订的购房协议是否存在恶意串通，损害于峰利益的行为，该协议是否有效？于峰与陈世友签订的《荟友浴室转让协议》是否有效？二、谁应当享有涉案争议房屋的权利。？
关于第一个争议焦点，本院再审认为，于峰与陈世友签订的《荟友浴室转让协议》是双方真实意思表示，协议签订后，于峰按协议约定支付了购房款，双方协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。谢世康上诉主张于峰与陈世友之间名为买卖，实为借贷，但未能提供相关证据证明于峰与陈世友之间实际存在的是借贷法律关系，其据此主张于峰非真实房屋买受人的上诉再审请求，证据不足，本院不予支持。
本院再审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。谢士康与陈世友签订的购房协议约定的房屋交易价为163万元，该价格未低于原一审法院委托江苏大新房地产地价评估有限公司对涉案房屋协议签订时当时的市场交易价评估价为221万元，交易价约为市场价的7370%，评估报告同时载明涉案房屋最可能实现的价格一般比市场评估价值要低15%－30%，即使按照谢士康与陈世友提供给房产部门过户备案合同约定的150万元的交易价格，因加上谢士康另在房屋过户时另行承担了应由陈世友负担的过户税费、土地使用权出让金计250133元，其实际支付的购房款亦未低于评估价的70%，且房地产交易市场在办理房屋交易过户手续时，系根据其对涉案房屋交易过户房屋的时的市场价有自己的估价标准来确定交易双方应支付的税费数额，现房地产交易市场已审核认可过户备案合同约定的交易价格，并按此交易价格向双方征收过户税费，亦，谢士康已领取了涉案房屋的产权证，证明双方约定的涉案房屋过户时的交易价格没有明显低于房地产交易市场认可的房产交易市场确定市场价。于峰再审认为主张谢士康以明显低于市场价购买涉案房屋的辩称理由，与本院再审查明的事实不符，依法应予撤销的依据不足，理由不充分本院不予采信；。在购买涉案房屋的过程中，谢士康提供的银行本票和支付取款凭证可以证明其以已按约支付了购房款，借款转为购房款的行为亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，于峰主张谢世康其出借给陈世友的资金并非为高额借利贷，陈世友亦未提供证据证明双方之间系非法借贷关系，但未能提交相关证据证明，亦与谢世康提交的取款凭证和收条相互印证所证明的事实不符，本院对于峰的该项抗辩意见不予采纳；。于峰再审认为，谢士康以高额利息借款给陈世友，没有现金给付陈世友的理由没有证据证据，不能成立。涉案房屋虽于2004年即已交付于峰，但在陈世友与谢世康签订购房协议时，该房一层荟友浴室一直由陈世友实际经营，房屋所有权证亦载明陈世友为涉案房屋所有权人并曾经三次将涉案房屋抵押他人，上述事实，足以让谢士康有理由相信陈世友系涉案房屋的所有权人有权处分涉案房屋。；于峰再审中认为，谢主张谢士康在购房时明知涉案房屋已经转让给本人于峰，但未能提交相关证据证明谢世康事先知道涉案房屋已转让的事实。故谢世康在有理由相信陈世友有权处分涉案房屋且对涉案房屋已转让的事实不知情的情况下，与陈世友签订购房协议，并按协议约定支付合理对价，其主观上并无过错，现有证据亦不能证明谢世康与陈世友之间存在恶意串通的情形，双方签订的购房协议不属于《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条规定的可以认定为无效合同的情形。于峰主张谢世康与陈世友签订的购房协议无效的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予支持。
本案一房二卖系陈世友恶意隐瞒房屋已转让的真实情况，使谢世康在违背真实意思的情况下与陈世友签订了购房协议，该协议属于《合同法》规定的可撤销合同，但根据《合同法》第五十四条的规定，具有撤销权的当事人为受欺骗的合同相对方，现谢世康作为受欺骗的合同相对方，明确要求认定合同效力，不行使撤销权，本案撤销权依法归于消灭，本院据此认定谢世康与陈世友签订的购房协议合法有效。
关于第二个争议焦点，本院再审认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案系不动产买卖引发的争议，谢世康与陈世友签订购房协议时，涉案房屋虽已转让给于峰，但于峰并未经登记取得产权，尚未发生不动产物权变更、转让的效力；谢世康在购房后，依法办理了产权变更登记，其与陈世友之间关于涉案房屋买卖的协议已履行完毕，并因登记行为而发生不动产物权变更、转让的效力。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。谢世康因依法登记而取得涉案不动产物权，其登记行为不违反法律、行政法规的禁止性规定，于峰亦未能举证证明我国现有法律对不动产物权登记另有规定，且该规定足以否定谢世康的登记行为的，故本院认定谢世康依法享有涉案房屋的所有权。于峰在依约向陈世友交付购房款后，未能取得涉案房屋所有权，系陈世友不诚信行为造成，于峰可依法另行向陈世友主张合同权利。还与陈世友串通购买涉案房屋其不是善意购房人的理由也缺乏证据支持。
综上，谢士康与陈世友签订的购房协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。谢士康的再审申请具有事实和法律依据，本院予以支持。本院二审判决认定事实不清错误，适用法律不当，实体处理错误应予撤销纠正。；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委会员讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销本院（2013）宁民终字第2658号民事判决；
二、维持南京市江宁区人民法院（2011）江宁汤民初字
第413号民事判决。
原一、二审案件受理费各10800元，二审案件受理费10800元，合计21600元，由被申请人于峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许云苏
审 判 员 陈红旗
代理审判员 张 辉
二〇一五年十一月二三日
书 记 员 杨 帆