福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0122民初1563号原告：福建顺欣物业有限公司，住所地：福建省福州市华林路211号轻安大厦12楼B。法定代表人：陈华滨，董事长。委托诉讼代理人：莫兆俊，系该公司员工。委托诉讼代理人：林珍，系该公司员工。被告：郑美祯，女，1977年3月8日出生，汉族，住福建省连江县。原告福建顺欣物业有限公司（以下简称顺欣物业）与被告郑美祯物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建顺欣物业有限公司的委托代理人莫兆俊、被告郑美祯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。顺欣物业向本院�出诉讼请求：1.判令郑美祯立即支付福建省连江县凤城镇金安东路1号日出东方•海韵小区5#302单元2015年8月至2017年12月的物业服务费5220.10元，电公摊费613.60元，水公摊费19.10元，并且按照每日万分之五支付逾期付款滞纳金1273.51元，以上费用合计7126.21元；2.由郑美祯承担全部诉讼费用。诉讼中，顺欣物业变更诉讼请求为：1.判令郑美祯立即支付福建省连江县凤城镇金安东路1号日出东方•海韵小区5#302单元2015年8月至2017年12月的物业服务费5199.70元，电公摊费613.60元，水公摊费19.10元，并且按照每日万分之五支付逾期付款滞纳金1268.94元，以上费用合计7101.34元；2.由郑美祯承担全部诉讼费用。事实与理由：2011年7月顺欣物业与福州市东方汇房地产开发有限公司签订了日出东方•海韵小区的《前期物业服务合同》。合同约定由顺欣物业对日�东方•海韵小区实施物业服务，合同受益人为全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。日出东方•海韵小区的物业服务费按照市场调节价的标准收取，高层住宅1.38元/月·平方米。郑美祯系日出东方•海韵小区5#302单元业主，5#楼为高层建筑，5#302单元住宅面积129.93㎡，每月应缴物业服务费179.30元（129.93*1.38后四舍五入）。但郑美祯拖欠该单元2015年8月至2017年12月的物业服务费5199.7元，电公摊费613.60元，水公摊费19.10元，并且按照每日万分之五支付逾期付款滞纳金1268.94元，合计7101.34元。顺欣物业多次催讨，郑美祯仍拒绝支付应当缴付的物业服务费及相关费用。郑美祯没有依照《物业管理条例》及《福州市物业管理若干规定》的规定以及《物业管理合同》的约定，依法支付物业管�费等相关费用，损害了顺欣物业的合法权益，影响了小区正常物业管理秩序。故诉至法院，请求判如所请。郑美祯辩称，其住在日出东方•海韵小区5#302单元，产权登记面积为129.93㎡，有欠物业费。其认为物业费的金额过高，因物业的服务标准达不到一级标准，不能要求按一级标准1.38元来缴纳物业费。物业管理不到位，物业晚上12点不关大门，致使郑美祯丢失电动车。如果物业恢复了小区原貌，包括绿化等，其就会缴纳物业费及滞纳金。如果物业的标准只能达到三五毛的标准，其只能以三五毛的标准缴纳物业费等。同时，其要求物业公司赔偿电动车的损失。本院经审理查明：2011年7月，顺欣物业与福州市东方汇房地产开发有限公司签订了《福建省前期物业服务合同》，约定“甲方【开发建设单位】:福州市东方汇房地产开发有限公司乙方【物业服务企业】：福建顺欣物业有限公司。第一条委托物业项目（以下简称“本物业”）的基本情况：本物业名称：日出东方•海韵物业类型：高层住宅、非住宅物业。……第二条前期物业服务合同期限本合同委托管理期限从开发建设单位建设的本物业已竣工达到使用业主大会选聘物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》生效之日终止本合同期限届满，小区业主大会尚未成立的，乙方应继续履行本合同至业主大会成立并依法选聘新的物业服务企业止。……第四条乙方按照以下第1种物业服务标准提供住宅的物业服务：1.《连江县普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》中的一级物业服务标准，详见附件五；……第七条物业服务费的标准和收取办法前期物业服务收费按照《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服〔2010〕267号）规定实行。（一）收费标准1、本合同的计费方式实行包干制。按照本物业所在地市价格主管部门会同同级房地产主管部门公布的《物业服务等级标准及收费指导价》的一级物业服务标准，详见附件五；2、物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电分摊费）:(1）高层住宅：1.38元／月?平方米……。3、乙方自用部分的物业服务费由乙方自行承担；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照【户】或【建筑面积】分摊。……（三）：收费起始时间物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外。业主应于每月15日前向乙方支付物业服务费和相关的费用。（四）：其它1、物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。……第十四条……（二）乙方违反本合同第七条、第八条约定，擅自提高收费标准的，对超出标准部分，业主有权拒绝支付；己经支付的，业主有权要求乙方如数返还。甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日万分之五的标准向乙方支付违约金。……第二十二条本合同自签订之日并经双方签字（盖章）后生效。”合同签订后，顺欣物业即入驻日出东方•海韵小区，为该小区提供物业服务。此后，郑美祯未按约缴纳物业费、电公摊费、水公摊费。自2015年8月至2017年12月，郑美祯共计欠物业服务费5199.70元（1.38元／月?㎡×129.93㎡×29个月），电公摊费613.60元，水公摊费19.10元，共计5832.40元。顺欣物业分别于2016年10月31日、2017年4月10日、2017年12月25日，通过邮政特快专递向郑美祯寄送催费欠费告知函的方式催告郑美祯交纳上述费用，但郑美祯仍未交纳。上述事实，有当事人陈述及顺欣物业提供的福州东方汇房地产开发有限公司的交房手续、业主登记表、业主身份证复印件、《福建省前期物业服务合同》、3份催告函等证据所证实，经审查本院予以确认并在卷佐证。本院认为，顺欣物业与福州市东方汇房地产开发有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》，未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，对郑美祯具有法律约束力，其享有合同�的相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整。顺欣物业依约向郑美祯提供物业服务，有权按约定收取物业服务费；郑美祯作为业主，有按约定交纳物业服务费的义务。顺欣物业主张郑美祯缴纳物业服务费，符合合同约定，不违反法律法规强制性规定，本院予以支持。郑美祯辩解物业公司提供的物业服务未达到一级标准，未提供证据证明，本院不予支持。郑美祯辩称因物业公司管理不善致其电动车丢失，不属于本案审理范围，郑美祯可另行诉讼解决，而不能以此拒交物业费。故对郑美祯提出的抗辩，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款，参照最高人民法院�关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告郑美祯应在本判决生效之日起十日内支付原告福建顺欣物业有限公司物业服务费5199.70元，电公摊费613.60元，水公摊费19.10元，并且按照每日万分之五支付逾期付款滞纳金1268.94元，合计7101.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由郑美祯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 员 吴忠二〇一八年五月十六日法官助理 何君书 记 员 林晶附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交�习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼�》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。