沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第02044号
原告（反诉被告）高振强，男，汉族。
委托代理人：石宝君，系辽宁君宝律师事务所律师。
被告（反诉原告）沈阳工艺美术商厦有限责任公司。
法定代表人：陈松生，系该公司总经理。
委托代理人：陈宝龙，系辽宁同格律师事务所律师。
委托代理人刘丽娜，女，汉族，系该公司工作人员。
原告（反诉被告）高振强与被告（反诉原告）沈阳工艺美术商厦有限责任公司（以下简称工艺美术）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理后，依法由审判员唐佳担任审判长并主审，由人民陪审员于平、彭珂组成合议庭参与评议，于2014年11月5日、2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高振强及其委托代理人石宝君，被告（反诉原告）工艺美术法定代表人陈松生及其委托代理人陈宝龙、刘丽娜到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告高振强诉称，2012年11月2日，原告与被告签订了意向书，约定被告同意将位于沈阳市和平区太原北街85号的沈阳工艺美术商厦内三层使用面积约201平方米的商铺出租给原告，租金按照销售提成的形式支付，原告向被告缴纳了3万元定金，在签订意向书之前，在被告同意的情况下原告组织装修公司对该商铺进行了装修，装修的费用为129999元，同时原告又进了一批货，准备销售经营，由于被告招商不利，该商厦三层根本不具备开业的条件，一直没有正式开业，故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告返还定金3万元；2、判令被告赔偿原告经济损失189999元；3、请求被告承担本案诉讼费用。
被告工艺美术辩称：1、本案原告返还定金3万元的诉讼请求没有法律依据，因为双方签订的意向书是合法的，有效的，而且被告也已经实际向本案的原告交付了本案的租赁物，由于本案的原告没有自己去经营，所以，根据合同法的规定，不存在返还定金的问题。2、关于赔偿的诉讼请求没有事实根据，一方面其装修费用是其自己经营所支付的成本，所说的货物损失没有任何证据，综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告工艺美食诉称：2012年11月2日，反诉人与被反诉人签订了《意向书》，双方约定：将反诉人位于沈阳市和平区太原北街85号的沈阳工艺美术商厦内三楼201平方米的商铺出租给被反诉人，租金按照销售提成的方式，被反诉人向反诉人缴纳了3万元的定金，反诉人将《意向书》约定的租赁位置及其相应专柜交付给被反诉人占有，被反诉人也进行了装修，但是其装修完后迟迟不进行营业。反诉人认为：双方已经签订了意向书，被反诉人缴纳了定金，并且被反诉人实际占有了《意向书》约定的标的物，被反诉人自己既不营业，也不向反诉人返还租赁物标的，致使反诉人对此出租物不能获得收益，故被反诉人应当按照太原街商圈的市场价格支付商铺租金，根据测算，自2013年1月1日至的租金额为85万元，反诉人为被反诉人租赁的标的物支付物业费60300元，故原告诉至法院。反诉请求：1、诉讼请求判令被反诉人向反诉人支付拖欠的商业铺租金85万元；2、判令被反诉人向反诉人支付其中垫付的物业费60300元；3、判令被反诉人承担本案的诉讼费。
反诉被告高振强辩称：1、反诉人提起反诉的程序不合法，根据最高人民法院民事诉讼证据规则的规定，反诉人提起反诉应在举证期限内提出，而根据举证期限的该规定，应当不少于一个月，而本案立案是2014年7月22日，根据和平法院的立案的程序，原告在立案时立案庭已将民事起诉状以特快专递的方式邮寄给对方，这一事实应当在本案诉讼卷宗体现。而反诉人提出反诉的时间是2014年10月8日，而其提出的期限远远超过举证期限，所以程序不合法。法院应对该反诉不予审理。2、关于对方提出的诉讼请求没有事实依据，由于反诉原告的商厦不具备开业条件，反诉被告虽然将该商铺进行了装修，但是，并未实际使用，作为出租方的反诉人，虽然交付了租赁物，但是，该房屋租赁合同与普通的租赁合同有本质的区别，交付租赁物的附随义务应当是具备开业条件，而时至今日，该商场三层、二层并没有具备开业条件，致使反诉被告无法经营，反诉被告的合同利益无法实现，既然反诉被告并未实际使用该租赁物，因此，不应承担该商铺租金及物业费，根据双方意向书约定，该商铺的租金已销售提成金或保底销售提成为基础，而该商铺反诉被告并没有经营也并没有销售，所以无论从任何角度反诉被告都不应承担租赁费及物业费。
经审理查明：2012年中旬，工艺美术将涉案商铺交付给高振强，高振强进场装修，并于2012年6月8日与沈阳大丁鑫家居装饰工程有限公司皇姑分公司（以下简称大丁鑫公司）签订辽宁省家庭居室装饰装修合同一份，约定由大丁鑫公司为原告承租的涉案房屋进行装饰装修，开工日期为2012年6月10日，总价款为129，999元。合同签订后，高振强于2012年6月14日、2012年5月9日、2012年6月8日、2012年8月13日共计向大丁鑫公司支付装修款124000元。大丁鑫公司对涉案房屋进行了装饰装修。2012年11月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订意向书一份，载明：双方协商，甲方同意将位于沈阳市和平区太原北街85号的沈阳工艺美术商厦内三层使用面积约201平方米的位置，专柜编号为店中店3提供于乙方，作为乙方销售约定的品牌“如地佛饰”的商品。甲、乙双方同意以销售提成金或保底销售提成为基础，二者取其一，以金额较高者为准。每月销售提成金低于保底销售提成，以保底销售提成金作为甲方的联营酬金。第一年综合销售扣点为25%，第一年无销售保底提成金，广告费为销售额的1%，物业管理费为每月每平方米15元人民币（第二年起收取保底销售提成金）。高振强向工艺美术支付定金3万元。
庭审中，高振强提供电话录音两份，内容为高振强与工艺美术副总经理高红通话，就涉案商铺所在的三楼开业事宜进行协商，从通话内容可以看出，至2013年6月17日涉案商铺所在的三楼并未开业。2013年6月18日至2013年11月3日期间，高振强与工艺美术副总高红通过短信方式就商铺所在三楼开业问题及高振强堆放在涉案商铺的货品问题进行协商。其中，2013年7月23日，高振强给工艺美术高红副总经理发信息：高总您好，今天我过去检查了一下货物发现问题严重，由于一年多来无法养护油漆面由于空气干燥出现裂纹，佛像轻微变形，以及不知什么原因有货箱打开，幸好没有丢失货物，货物返厂维修需要运费，工费可以说是损失惨重，装修的破损您也已看到，现在所有产品已过保修期，我都要自费，这一年多无形中的损失让我欲哭无泪，现在恳请您给我一个准确的开业时间，第一货物返厂维修需要时间，第二开业前一个月告知我好做足准备，第三请您尽快安排时间让我把货物拉出返厂维修避免更大的损失，以及责任追究，请您尽快做出决定，我损失不起。2013年8月8日，高振强给工艺美术高红副总经理发信息：高总您好，上次信息已发半个月余，至今没有得到您的答复，我现在已跟厂家联系好了维修方案，厂方已安排好时间和技术人员，我要月底以前把货物返厂，我现在广州定于二十号飞机返回沈阳，请您安排一下时间和商场内的各部门经理定好我那天把货物运出，急咐维护避免更多的损失，急等回复。工艺美术高红副总经理给高振强回复短信：三楼计划八月底开业。高振强回复短信：高总您好，那太好了，快两年了终于可以开业了，我会尽快配合。2013年9月28日，工艺美术高红副总经理给高振强回复短信：三楼一周内开业，请做好开业准备。2013年11月3日，工艺美术高红副总经理给高振强回复短信：商场九点闭店后方可以进行货品搬运，返货准确时间请书面给王总，以便安排人员协助工作。
2012年5月20日，工艺美术与成大方圆（辽宁）新药特药连锁有限公司签订租赁协议，约定租赁期限为2012年6月1日至2014年12月31日。2012年8月29日，工艺美术与赵所斌签订意向书，约定工艺美术为赵所斌提供工艺美术商厦二楼建筑面积为47.56平方米的商铺供其经营，并约定保底销售提成金每年每平方米5000元。2012年10月15日，工艺美术与沈阳帝凰珠宝有限公司签订意向书，约定工艺美术为沈阳帝凰珠宝有限公司提供沈阳工艺美术商厦三楼建筑面积约21.6平方米的位置供其经营“帝凰珠宝”商品，并约定保底销售提成为每天每平方米5元人民币。2014年1月26日，唐山市大韵文化艺术品有限公司与工艺美术共同确认艺术品清单两份，用于在工艺美术商厦三楼经营展销。2012年12月28日，工艺美术与北京华粹艺苑商贸发展有限公司签订联营合同书，约定工艺美术为其提供四楼店面用于其设置专柜。2012年12月4日，工艺美术与南京云锦研究所股份有限公司签订联营合同书，约定工艺美术为其提供四楼店面用于其设置专柜，并约定合同期为2012年12月2日至2014年12月3日。
2015年1月13日，经本院到涉案店铺现场走访，工艺美术商场出于正常营业状态，涉案店铺所在的三楼亦属于正常营业情况。
上述事实，有高振强向法庭提供的意向书、收据、装修合同及收款收据、电话录音、照片，工艺美术向法庭提供的照片、租赁协议、意向书、艺术品清单、联营合同书及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，予以确认。
本院认为：关于本诉部分高振强以工艺美术未能为其提供开业条件为由主张工艺美术赔偿装修损失问题。因双方仅签订一份意向书，该意向书中对开业时间及开业条件并未作出任何约定，依据高振强与工艺美术工作人员之间的短信息内容可以看出，双方就开业时间问题一直在进行磋商，2013年8月8日工艺美术通知高振强8月末开业时，高振强亦表示尽快配合并未提出异议，且2013年9月28日工艺美术通知高振强一周之内开业时，高振强亦未提出其不欲履行意向书之约定，虽依据双方现有证据均无法看出涉案店铺所在三楼的准确开业时间，但结合工艺美术与高振强之间的短信息内容及其与其他业户签订的合同约定，可以看出涉案店铺所在三楼在2013年底应当已经具备开业条件并且已经开业，且依据双方2012年11月2日签订的意向书约定，工艺美术从第二年起向高振强收取保底销售提成金，即第一年为免租期，在此期间工艺美术并未就涉案商铺取得收益，该一年免租期作为筹备开业的合理期限亦属合情合理。依据高振强主张，在其与工艺美术签订意向书之前，工艺美术已将涉案店铺向其交付，其在对当时店面所在的三楼的实际状况明知且认可的情况下，在未与工艺美术签订意向书之前已将涉案店铺装修完毕，应当对该装修部分存在的投资风险有一定的预见，对其因装修而产生的损失，其亦无法证明工艺美术存在逾期开业等违约行为，且对现有的装修部分，高振强亦可以拆除利用，结合以上相关情况，对高振强以工艺美术为其提供的店面所在的三楼不具备开业条件为由要求其承担赔偿装修的损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于本诉部分高振强要求工艺美术赔偿货品损失的问题，因高振强作为从事销售该货品方面的专业人士，应当对涉案店铺现场环境是否适宜储存货品有一定的预见能力，其无法证明在其将货品堆放在涉案店铺后，货品出现毁损系由于工艺美术方面的原因导致，二者之间存在因果关系，故对高振强这一诉请，本院亦不予支持。
关于本诉部分高振强要求工艺美术返还定金三万元的诉请。因双方签订的意向书没有关于定金的约定，该意向书上载明：未尽事宜，双方协商解决。后双方就签订具体明确的租赁合同问题，并未形成一致意见，工艺美术亦未提供充分证据证明在缔约过程中，高振强存在明显过错，故对高振强要求工艺美术返还定金3万元的诉请，本院予以支持。
关于反诉部分工艺美术要求高振强给付租金问题，虽高振强与工艺美术签订的意向书约定了高振强向工艺美术支付的系联营酬金，但二者之间名为联营实为租赁。工艺美术虽存在与其他业户以签订意向书的方式确立二者之间的租赁关系的情况，但工艺美术与其他业户签订的意向书中不仅约定了给付租金的方式，亦明确约定了保底销售提成的具体标准。而高振强与工艺美术签订的意向书并未约定给付租金的标准，且双方亦未签订补充协议对此进一步进行明确，工艺美术向高振强交付涉案房屋后，高振强积极装修亦属积极履约的一种表现，后因开业问题，双方就未尽事宜亦未能形成一致意见，没有就租金给付的标准作出具体约定，高振强亦未在涉案店铺实际经营并获取收益，故对工艺美术要求高振强给付租金的反诉请求，因没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于反诉部分工艺美术要求高振强给付物业费问题，因工艺美术并非物业公司，其未能提供充分证据证明其有向高振强收取物业费的权利，如其已为高振强垫付物业费，应提供相应的证据予以证明，但在本案中，工艺美术并未提供任何证据证明上述垫付情况存在，故对工艺美术的该项诉请，本院亦不予支持。综上，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告沈阳工艺美术商厦有限责任公司于本判决生效之日起十日内，返还原告高振强定金30，000元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；
二、驳回原告高振强的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告沈阳工艺美术商厦有限责任公司的诉讼请求。
本诉案件受理费4600元，由被告沈阳工艺美术商厦有限责任公司负担550元，由原告高振强负担4050元；反诉案件受理费6452元，由反诉原告沈阳工艺美术商厦有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并对不服一审判决标的部分交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 唐 佳
人民陪审员 于 平
人民陪审员 彭 珂
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 宇文思宁
本案判决依据的相关法律规定
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。