上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第1921号
原告上海万国置业有限公司，住所地上海市吴中路52号101室。
法定代表人曹中堃，董事长。
委托代理人周亦圆，上海星瀚律师事务所律师。
委托代理人刁康成，上海星瀚律师事务所律师。
被告上海巨影公司传媒有限公司，住所地上海市吴中路52号7层。
法定代表人朱磊，总经理。
被告朱璟。
原告上海万国置业有限公司诉被告上海巨影公司传媒有限公司、朱璟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年9月9日公开开庭进行了审理。原告上海万国置业有限公司的委托代理人刁康成，被告上海巨影公司传媒有限公司的法定代表人朱磊、被告朱璟到庭参加诉讼。经双方当事人一致同意，延长一个月适用简易程序审理本案。本案现已审理终结。
原告上海万国置业有限公司诉称，2012年6月6日，原告与被告朱璟签订《上海市吴中路52号宝鼎古北广场七层租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定由原告将坐落于上海市吴中路52号第七层房屋（以下简称“系争房屋”）出租给被告朱璟，租赁期限自2012年7月31日起至2027年7月30日止，月租金为140，730元。合同中明确约定如果被告朱璟逾期不支付租金累计超过三个月，原告可以书面通知解除合同。合同签订后，原告与两被告共同签订《合同主体变更协议》（以下简称：“《变更协议》”），约定将租赁合同的承租人由被告朱璟变更为被告上海巨影公司传媒有限公司（以下简称“巨影公司”）。《变更协议》中约定，自该协议生效之日起，朱璟将《租赁合同》中享有的全部权利和义务转让给巨影公司，巨影公司作为承租方履约，朱璟对于巨影公司的履约行为承担连带保证责任。《租赁合同》生效后，原告依约履行交房义务，并配合两被告进行合同主体变更。然而巨影公司至今拖欠租金已经远远超过了合同的约定且已经达到原告可以解除租赁合同的期限，严重违反约定，且朱璟亦未对此履行担保责任。鉴于两被告的违约行为，原告委托律师向其发送书面律师函，要求被告在7日内支付全额拖欠的款项。但被告仍然拒绝支付。为此，原告诉至法院，故要求判令：1、解除原告与巨影公司签订的《租赁合同》，同时解除原告与两被告签订的《变更协议》，立即返还系争房屋；2、巨影公司向原告支付至合同解除之日止的欠付租金744，380元，装修期免租金985，110元，违约金562，920元，物业管理费501，555元，水电费及水电费滞纳金137，212元；3、被告朱璟对第二项诉讼请求承担连带责任；4、两被告共同配合原告办理系争房屋的租赁合同备案注销手续以及工商部门的注册地址变更手续。
两被告辩称，不同意解除合同，系争房屋所在的经营场所给被告巨影公司经营带来困难，要求原告减免部分费用，原告主张的违约金和水电费滞纳金标准过高。
经审理查明，2012年6月6日，原告（甲方）与被告朱璟（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条，甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为2306平方米，乙方租赁该房屋作为大地影院院线及相关业务使用。第二条，甲、乙双方约定，甲方同意在乙方足额缴纳保证金的前提下于暂定2012年7月31日向乙方交付该房屋，租赁日期自2012年7月31日起至2027年7月30日止。第四条，4-1甲方交付系争房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，为281，460元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于终止后十五日内无息归还乙方。4-2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通信、物业管理、除二个免费停车位外的其他停车费用由乙方承担。第八条，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过三个月的。补充条款约定：2.3，该房屋的租赁期自交付日起满15年之日止。3.1，在乙方租满根据上述2.4款规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起7个月的装修期。装修期内乙方不须支付下述第3.3款和第3.4款规定的租金，但必须支付本补充条款第四条所规定的其他费用。3.2，若因乙方原因实际租赁不满上述2.3款规定的租赁期和／或乙方违反本合同的条款及规定导致本合同提前终止的，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金或／或物业管理费。3.3，自免租期（装修期）后的计租期起，该房屋的租金按照下述规定计算：3.3.1，第一至第三租赁年度的租金为209万元（含物业管理费）。该房屋的首年租金按照该房屋的租用面积计算。该房屋的月租金为140，730元。其租金自第一年度（含免租期）开始，第三个租赁年度较上一个三个租赁年度上调6%，即第四至第六年度的租金较第一年度至第三年度的租金上调6%，以此类推。3.4，乙方应于该房屋在交付日交付乙方的同时或之前，向甲方预付该房屋两个月的租金（其中交付房屋时支付一个月的租金，于免租期截止前支付另一个月租金）。其后各月应付的租金，应由乙方于每两个月的第一个工作日或之前向甲方提请付清。4.3，租赁关系终止时，在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本补充条款之规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后三十个工作日内将保证金（在按照本合同约定作出扣除【如有】后）一次性无息退还乙方。4.7，乙方应于租赁期（包括开业日前的期间及免租期）内向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费。该房屋免租期后（其空调安装并调试完毕开启时）的物业管理费按照租用面积每平方米每月14.5元计算。乙方所支付的物业管理费已经包括在本合同约定的租金内。4.8，乙方应在该房屋在交付日交付乙方的同时或之前，向甲方或管理公司支付该房屋一个月的物业管理费。其后每个月的物业管理费，应由乙方于每个月的第一个工作日或之前向甲方或管理公司提前付清。……5.17，乙方负责装修影院内隔墙起坡的施工工作及费用。其中土建部分的费用由甲方审核确认后在乙方应支付的租金和物业费抵扣，该部分费用抵扣的方式为经甲方认可后以增加免租期的形式补贴给乙方。8.2，该房屋交付后，出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，双方按实际使用的期限结算租金及物业管理费。此外，乙方还须向甲方支付2倍保证金的违约金：甲方可将保证金用于抵付乙方应支付的违约金中相等金额的部分。8.5，在租赁期内，乙方逾期支付装修押金、物业管理费、水费、电费等应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.05%支付滞纳金。逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过30天的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。
2012年7月27日，原告（甲方）与被告朱璟（乙方）、巨影公司（丙方）签订合同主体变更协议。约定：鉴于1、甲方于乙方签署了《租赁合同》，且该合同已经生效并已实际履行；2、根据上海市及物业所在地的有关规定，乙方需注册一家注册地为本租赁场所的公司以实际履行《租赁合同》，现乙方已完成了丙方的注册工作；3、乙方承诺对丙方享有实际控制权。三方达成如下协议：一、承租人主体变更事宜。1、甲、乙、丙三方经过协商确认，同意将甲、乙双方签订的《租赁合同》中的承租人乙方变更为丙方。除承租人主体变更之外，《租赁合同》的其他内容均不变。2、自本协议生效之日起，乙方将《租赁合同》中约定的其享有的全部权利和义务转让给丙方，丙方即作为《租赁合同》的承租方履约。丙方的履约行为由乙方承担连带保证责任。二、合同权利及义务之转让。1、在本协议生效前，甲方尚未履行完成的义务及尚未主张的权利均将向丙方履行或主张，丙方对此表示认可。本协议生效后，甲方将以丙方作为履行《租赁合同》主体，向丙方主张《租赁合同》的相关权利。2、乙方在本协议生效前基于履行《租赁合同》中对甲方所负义务由乙方或丙方自行协商解决并负责继续承担其所有义务，乙方对此承担连带保证责任。
2011年10月10日，上海宝鼎物业管理有限公司（委托人）与上海万国置业有限公司（受托人）签署物业管理费代收委托书，约定上海宝鼎物业管理有限公司授权原告以其名义为该公司催讨物业管理费。委托期限自委托书签署之日起生效，除双方合意解除委托外，一直有效存续。
被告于2012年7月27日支付原告一个月租金140，730元、2014年4月30日支付租金50，000元、2014年5月29日支付租金50，000元，2014年7月9日支付租金40，730元。截止2014年8月，被告未支付的租金为1，125，840元，物业费为601，866元，水电费为146，577.6元。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有《租赁合同》、《变更协议》、物业管理费代收委托书、发票等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。根据《租赁合同》以及《变更协议》中的约定，若被告巨影公司逾期不支付租金累计超过三个月的，原告可以解除合同。现巨影公司仅支付原告一个月的房屋租金，原告解除合同的条件已成就，故原告要求解除与两被告租赁合同，并要求两被告返还系争房屋的诉请本院予以支持。合同约定原告行使合同解除权的，双方按实际使用的期限结算租金及物业管理费，免租期为7个月，若因被告巨影公司违反合同的条款及规定导致合同提前终止的，原告有权向巨影公司索取装修期内所免去的租金。故，原告要求被告巨影公司支付房屋租金、物业管理费、免租期租金和水电费的诉请本院予以支持。此外，按照合同约定，被告巨影公司还须向原告支付2倍保证金的违约金以及按照逾期支付水电费之款项的日万分之五支付滞纳金。被告抗辩原告主张的违约金及滞纳金过分高于原告的实际损失，本院结合本案的具体情况，予以采纳，根据公平原则和诚实信用原则本院酌情予以调整。《变更协议》中约定被告朱璟应对被告巨影公司的履约行为承担连带保证责任。故原告要求被告朱璟对被告巨影公司应当支付的房屋租金、物业管理费、免租期租金等费用承担连带保证责任的诉请本院予以支持。另外，原告要求被告需办理工商变更手续，因合同中有相关约定，本院予以支持。原告要求被告办理系争房屋租赁合同备案注销手续的诉请，无合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下：
一、解除原告上海万国置业有限公司与上海巨影公司传媒有限公司、朱璟就上海市徐汇区吴中路52号7层房屋签订房屋租赁合同，被告上海巨影公司传媒有限公司、朱璟于本判决生效之日起十日内向原告上海万国置业有限公司返还上海市徐汇区吴中路52号7层房屋；
二、被告上海巨影公司传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海万国置业有限公司支付房屋租金（以每月140，730元的标准，支付2014年1月至合同解除之日止）、装修期租金985，110元、物业管理费（以每月33，437元的标准，支付2013年3月至合同解除之日止）、违约金40，000元、水电费146，577.6元、水电费滞纳金5，000元；
三、被告朱璟对本判决第二项中被告上海巨影公司传媒有限公司应支付的款项承担连带责任；
四、被告上海巨影公司传媒有限公司、被告朱璟于本判决生效之日起十日内办理上海市徐汇区吴中路52号7层房屋的工商注册地址变更手续；
五、驳回原告上海万国置业有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计15，170元，保全费5，000元，由原告上海巨影公司传媒有限公司负担170元，被告上海巨影公司传媒有限公司负担20，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 程丽娜
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 朱 烨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。