云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红中民一终字第161号
上诉人（原审原告）陈明友（又名陈明有），男，1934年10月27日生，汉族。
上诉人（原审原告）陈建文，男，1967年1月31日生，汉族，（系陈明友之子）。
上诉人（原审原告）郑艳波，女，1972年1月19日生，汉族，（系陈建文之妻）。
三上诉人共同委托代理人凌云昆，云南法砝码律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）黄志明，男，1965年10月10日生，汉族。
被上诉人（原审被告）张翠，女，1975年2月10日生，汉族。
二被上诉人共同委托代理人彭伟，云南宏泓律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人陈明友、陈建文、郑艳波与被上诉人黄志明、张翠因合同纠纷一案，不服弥勒市人民法院（2013）弥民二初字第551号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。上诉人陈明友及三上诉人的委托代理人凌云昆，被上诉人黄志明及二被上诉人的委托代理人彭伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1985年，宏业金属构件厂成立，该厂为私营企业，陈明友系该私营企业业主。2000年6月10日，该厂向弥勒县城乡企业管理局申请征用弥阳镇古城办事处杨小寨村的土地2.9亩新建宏业金属构件厂。2000年9月5日，弥勒县城乡企业管理局以弥城乡企批字（2000）17号文件批复：同意新建宏业金属构件厂。2000年12月31日，弥勒县土地管理局以弥土建（2000）58号文件批复：同意将已批准的弥勒县2000年度第二批城镇建设用地中的1252平方米（折合1.878亩）的国有建设用地有偿出让给宏业金属构件厂作综合用地，出让年限50年，同日，弥勒县土地管理局与宏业金属构件厂签订了《国有土地使用权出让合同》，合同明确了出让土地的位置（三号路西边）、面积（1252平方米）、用途（综合用地）、使用年限（50年）、使用权出让金（25040元）、违约责任等。2004年5月28日，该厂取得建设用地规划许可证，用地面积为1.193亩（795.596㎡），其余土地面积被规划为城市公共用地。2004年，三原告在该土地上建盖住房，2005年建好。2007年2月2日，原告陈建文取得该建房土地的弥国用（2007）第0059号国有土地使用证，该证明确土地使用权人为陈建文，土地用途为综合用地，使用面积为681.90㎡等。2007年12月19日，三原告与二被告签订《土地转让合同》，合同约定：三原告将陈建文取得的上述土地使用权的部分土地以148万元转让给二被告建房；合同第五条约定分三次付款，其中尾款18万元在办理完产权证过户手续后30天内付清，尾款付清当日交付土地，如一方逾期交土地或逾期付款，则另一方有权追究违约责任，按约定的履行时限届满后的次日起7天内，按每天1000元计算违约金，逾期超过7天后，按成交价的20%支付违约金。此外，合同既明确了转让的土地面积为407㎡，同时又明确实际面积以双方测量为准（但双方均未提供实测面积）。合同签订后，被告按约定支付原告转让款130万元。2010年1月23日，被告黄志明支付被告张翠84万元后，上述转让土地的使用权全部归被告黄志明享有。2010年4月30日，钱桂仙、朱荣华夫妇与黄志明、李永琼夫妇订立协议，上述转让土地的使用权人为钱桂仙，共有人为李永琼，二人各享有50%的使用权，朱荣华、黄志明放弃该土地的使用权。2011年1月26日，三原告为其住房重新办理并取得国有土地使用证［弥国用（2011）第0018号］，该证明确土地使用权人为陈建文，土地用途为综合用地，使用面积为359.89㎡。上述转让土地，转让时用途仍为综合用地，不能建盖住房，为此，被告方在办理土地使用权手续时，重新向政府相关部门申请变更土地用途并获批准，补交了土地出让金47014元后，于2012年1月5日取得了该土地的国有土地使用证［弥国用（2012）第0005号］，该证明确土地使用权人为钱桂仙，土地用途为城镇住宅用地，使用面积为322.01㎡。2013年3月9日，被告黄志明支付原告陈明友土地转让款尾款18万元。2013年9月25日，钱桂仙、李永琼在转让来的土地上建盖的房屋取得了房屋所有权证。三原告以二被告未按合同约定履行支付尾款义务，应支付违约金为由诉至法院，请求法院依法判决二被告支付违约金人民币303000元，并承担本案诉讼费。
原审法院审理认为，一、关于三原告与二被告签订的《土地转让合同》是否合法有效的问题。原告陈明友未按与弥勒县土地管理局签订的《国有土地使用权出让合同》规定的期限和条件投资开发、利用该土地，而是擅自将该土地转让给二被告建房，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”，三原告与二被告签订的《土地转让合同》违反了上述法律的强制性规定。但鉴于上述土地转让后，受让方向弥勒县政府相关部门申请变更土地用途（由综合用地变更为城镇住宅用地）并获得批准，且补交了土地出让金，取得了国有土地使用证，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”，该法第二十七条规定“土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理”，故三原告与二被告签订的《土地转让合同》合法有效。二、关于二被告在履行《土地转让合同》过程中是否存在违约行为的问题。原、被告双方转让的土地，被告方取得国有土地使用权证的时间是2012年1月5日，而支付原告陈明友尾款的时间是2013年3月9日，二被告没有履行按合同约定的时间向原告支付18万元尾款义务，存在违约行为是事实，但三原告转让给二被告的土地使用面积仅为322.01㎡，三原告并未提供证据证明该土地的使用面积达到合同约定的407㎡，三原告也存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”故原、被告因违约产生的民事责任依法应由各自承担。二被告在《土地转让合同》签订后或履行过程中，虽然已将其拥有的上述土地的使用权进行了处分，但二人仍是《土地转让合同》的一方当事人和受益人，依法负有履行该合同的义务。综上所述，三原告的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十七条之规定，判决“一、原告陈明友、陈建文、郑艳波与被告黄志明、张翠签订的《土地转让合同》有效。二、驳回原告陈明友、陈建文、郑艳波的诉讼请求。案件受理费2923元，由原告陈明友、陈建文、郑艳波承担。”
宣判后，陈明友、陈建文、郑艳波不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，被上诉人违约是不争的事实。上诉人没有违约，其转让给被上诉人的土地面积是407㎡，按照城市规划要求，被上诉人的实际面积减少到322.01㎡，不是上诉人的责任。上诉人转让的是综合用地，《土地转让合同》中第一条“乙方已对甲方所要出售的土地做了充分了解”，说明被上诉人是清楚土地性质的。上诉人已将407㎡土地转让并提前交给被上诉人使用，且协助办理了土地转让手续，已经履行了合同约定的义务，被上诉人未按照合同约定支付尾款已构成违约，应当支付违约金。综上，请求二审法院撤销一审判决，判令被上诉人支付违约金303000元。
被上诉人黄志明、张翠答辩称，一、上诉人承诺的土地用途与法定用途不符。2007年12月19日，被上诉人与上诉人签订《土地转让合同》前后，上诉人明确承诺所转让的土地系宅基地并非综合用地，这在上诉人书写的起诉状中已经认可。二、上诉人转让给被上诉人的土地面积严重不足。根据上诉人持有的国有土地使用权证记载，其拥有合法的土地面积681.90㎡，但转让后其仍拥有359.89的土地面积，扣除该面积后被上诉人转让获得的土地面积只能是322.01㎡，这与合同约定转让被上诉人407㎡的面积明显不符。被上诉人应支付的对价款仅为1170828.36元，但被上诉人已按合同约定支付上诉人130万元，被上诉人已经履行了支付义务，故被上诉人不存在违约。综上，原判认定事实清楚，判决结果客观公正，上诉人的上诉理由和请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人陈明友、陈建文、郑艳波提供了下列证据：
1、照片5张，欲证实上诉人在土地转让合同签订之后已经把转让范围内的所有土地交给被上诉人使用，现位于被上诉人建造的宾馆内的空地均属于上诉人转让的土地。
2、《陈建文、陈建新住宅位置图》，欲证实上诉人转让给被上诉人的土地四至界限没有变动过，面积有407㎡。
经质证，被上诉人黄志明、张翠对证据1的真实性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，交付土地与土地管理部门确权的面积与围墙范围内的实际面积不符；对证据2的真实性不予认可，认为该位置图中标明的407㎡是手写体，有造假嫌疑。
本院认为，上诉人提交的证据1，被上诉人对其真实性、关联性无异议，本院予以确认，但对其证明观点，因上诉人未提交其他证据加以印证所转让的土地有407㎡，故不予采信；对证据2，被上诉人对其真实性不予认可，因该证据系复印件，证据来源不明，且位置图中记载的407㎡系手工填写，故不予采信。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人黄志明、张翠在履行《土地转让合同》过程中是否违约，是否应当承担违约责任？
本院认为，上诉人陈明友未按其与弥勒县土地管理局签订的《国有土地使用权出让合同》中规定的期限和条件投资开发、利用土地，擅自将该土地转让给被上诉人建房使用，其行为虽违反了法律的强制性规定，但在土地转让后，受让方已向弥勒县人民政府相关部门申请变更土地用途（由综合用地变更为城镇住宅用地）并获批准，且补交了土地出让金，取得了国有土地使用权证，故双方签订的《土地转让合同》合法有效。根据双方签订的《土地转让合同》第五条“其余尾款￥180000.00元（壹拾捌万元正）在办理产权过户手续后30天内付清”的约定，被上诉人应于2012年1月5日取得国有土地使用权证后30日内支付尾款18万元，而被上诉人直至2013年3月9日才支付尾款，其行为已构成违约；但鉴于上诉人转让给被上诉人的土地使用面积与实际土地面积不符，且上诉人也不能提供证据证明其交付给被上诉人的土地使用面积达到合同约定的转让面积407㎡，故上诉人也存在违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案双方当事人因违约产生的民事责任依法应由各自承担。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5846元，由上诉人陈明友、陈建文、郑艳波负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内，向原审法院申请执行。
审 判 长 宗 伟
代理审判员 宋安娥
代理审判员 李 蓓
二〇一四年五月十四日
书 记 员 许航源