山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第526号
上诉人（原审原告）：高文彬，农民。
委托代理人张纯。
被上诉人（原审被告）：高文铸，农民。
委托代理人：王春松，山东嘉程律师事务所律师。
委托代理人：高小霞，女，1974年8月22日出生，汉族，系被上诉人之女。
上诉人高文彬因与被上诉人高文铸房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2013）莱州民初字第2106号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，上诉人、被上诉人系堂叔兄弟。上诉人所主张的房屋系祖传，与被上诉人家南北相邻。1952年土地房产所有证上显示，户主登记的是上诉人名字，人口注明是二人。1959年前，上诉人与母亲王秀亭及姐姐三人在该房屋内居住。1959年上诉人被派往北大荒支边，后上诉人姐姐出嫁，上诉人母亲王秀亭一人在该房屋内居住。1987年4月，上诉人母亲王秀亭将上述草房处置后，到北大荒随上诉人生活，于同年5月2日去世。1990年左右，被上诉人将自己原有房屋及双方诉争房屋合二为一，统一办理了房权证及土地证，登记在被上诉人名下，1990年9月1日核发的房权证上载明，所有权人为高文铸，北屋4间，南屋2间，均是砖石结构；核发的土地证上载明，土地使用者为高文铸，南至胡同本户墙外根。2012年，上诉人回到老家，向被上诉人索要诉争房屋未果，诉至原审法院。
审理中，上诉人为证实该诉争的房屋归其所有，提供了1952年土地房产所有证存根一份，上面载明：户主高文彬，人口二口。经质证，被上诉人对该证据真实性无异议，但主张不能证实诉争房屋归上诉人所有。
上诉人同时提供了其母亲王秀亭于1975年5月25日与被上诉人订立的委托管理房子协议书一份，主张当时系委托被上诉人代管房屋。该协议主要内容是：高文彬有南屋三间，因全家在东北林场工作，现将房子三间委托给本家弟弟高文铸代管住着。在代管期间，一切修缮花费完全由高文铸负担。以后高文彬如出卖房子时，双方议定必须卖给高文铸。今后不论何时何月高文彬回家住房时，高文铸应无条件将原房三间完整无损的还给高文彬。经办委托人王秀亭签字，代管人高文铸签字，证明人高文岐、高文铎签字。经质证，被上诉人对该证据的真实性不认可。经上诉人申请，在双方当事人的委托代理人同场的情况下，原审法院依法询问了协议上载明的证明人高文岐、高文铎。其中的高文岐证明：上述协议书上的签字不是本人所签，对其没有一点印象，他们两家的事自己不清楚。1952年房产证上人口二人是指高文彬和其母亲王秀亭。高文铎证明：上述协议书上的盖章是本人的，这个章已经没有了，名字是不是自己写的难说，当时的事现在想不起来了。当时订协议有这么个事，但后期房子又卖了。当时王秀亭想卖给他，他没要。之后又找了些买主，最后卖给了高文铸，因为高文铸的房子和王秀亭家的房子紧挨着，哪一年卖得记不清了。卖完后王秀亭又回来，住在她女儿家。1952年房产证上所写的二口是指王秀亭与高文彬，当时高文彬的姐姐已经出嫁了。
针对上述二位证人证言，上诉人表示不认可，并主张王秀亭在1987年5月2日去世前两年多，其精神一直恍惚，时常找不到家，伴有老年痴呆症状，无法正常判断事物。对此提供了黑龙江省萝北县太平沟林场的证明一份。经质证，被上诉人不认可。
庭审中，被上诉人主张该诉争房屋王秀亭已于1987年4月15日卖给了自己，为此提供了买卖协议一份，主要内容是：高文彬母亲王秀亭将家中南屋三间情愿以300元卖给高文聚（铸）名下，永远为业。经众人见证，房款当交不欠，永不翻悔。此协议一式三份，王秀亭、高文铸、村委各执一份。出卖人王秀亭、买受人高文铸、证人王建安、高文功、高炳忠、执笔人王云林均签字，（原）掖县大原镇东郎子埠村委盖章，时间1987年4月15日。上述证据经质证，上诉人不认可。经被上诉人申请，在双方当事人的委托代理人同场的情况下，本院依法询问了协议上载明的执笔人王云林。王云林证明：上述买卖协议属实，上面所有签字都是真实的，王秀亭当时怕高文铸反悔，故在协议上写得非常明确。王秀亭脾气很刚强，当时很明白，办事很精明。
被上诉人同时主张自己购买诉争房屋后，将该房屋拆除翻新建成了瓦房。上诉人称自己于2007年曾回老家一趟，并不知道房屋出卖一事。被上诉人对此认为上诉人回老家一趟，不去老房看看，不符合常理。另查，2013年3月，被上诉人与所在村委签订旧村改造拆迁补偿协议，房屋现已全部拆除。经原审法院向上诉人释明以上事实，上诉人将原诉讼请求变更为要求分割诉争房屋其应享有的权益。
上诉人于2013年5月14日诉至原审法院称，我与被上诉人系堂叔兄弟。我在莱州市城港路东郎子埠村有南屋三间，与被上诉人的房屋前后相邻。1959年我受村委委派到北大荒支边，我将房屋交给母亲王秀亭居住。1975年5月，我母亲也跟随我到北大荒生活。我母亲征得我同意，将房屋委托由被上诉人管理，双方对此签订了委托管理房子协议书，证明人高文岐、高文铎在该协议上签字。现我告老还乡回到原籍，准备回家居住，要求被上诉人返还房屋，被上诉人拒不交付，故诉请人民法院依法判令被上诉人立即将我位于莱州市城港路街道东郎埠村房屋三间交付给我。
被上诉人辩称，我对上诉人告诉之事实理由不认可，上诉人的诉讼请求是要求我立即将房屋三间交付给上诉人，房屋系不动产，代表所有权的证据是房管部门发放的房屋所有权证，我对该房屋拥有合法的所有权证以及土地证，该房屋的合法所有权人是我，上诉人没有理由让我将房屋返还给他。上诉人的诉讼请求是要求返还房屋，但上诉人忽略了一个最基本的事实，返还不动产必须对不动产拥有合法的产权，上诉人从程序上应该先确认产权归其所有，有了这个前提后，其才能要求返还房屋。
原审法院依据双方当事人的陈述、提供的证据及庭审笔录等认定上述事实。
原审法院认为，上诉人对其主张房屋代管一事，提供了代管协议一份予以证明。经调查了解二位证人高文岐、高文铎，该二证人的陈述不确定。即使房屋代管是真实性的，也不能否认之后所发生的房屋买卖事实。被上诉人主张房屋买卖，提供了买卖协议，该协议有村委盖章，再结合原审法院调查了解的情况，能够确认该买卖协议的真实性，对本案事实有证明力。王秀亭作为房屋共有人之一，将房屋卖给被上诉人，被上诉人支付了对价，并将房屋登记确权在自己名下，被上诉人的购买行为构成善意取得，对该买卖行为，依法确认其效力。另外，被上诉人于1987年取得诉争房屋，至今已超过二十年，上诉人现在主张权利，已超过《中华人民共和国民法通则》规定的最长诉讼时效期间，其请求不受法律保护。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，原审法院于2013年12月10日判决：驳回高文彬的诉讼请求。案件受理费3300元，由上诉人负担（已交纳）。
上诉人高文彬不服一审判决，向本院提出上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人依据1975年5月25日与被上诉人订立的委托管理协议书，要求被上诉人交付代管房屋合理合法。该协议中明确约定今后不论何时上诉人回家时，被上诉人应无条件将原房三间完整无损还给上诉人。现上诉人回老家居住，被上诉人理应履行协议，交付房屋。一审中被上诉人虽然不认可该协议，但是对协议的内容以及事实并未提出反驳证据予以驳斥。被上诉人不认可协议中的签字及手印，但对协议的真实性及签字并未提出鉴定申请。根据证据规则，上诉人提供的证据足以证实双方诉争的房屋归上诉人所有，被上诉人并未提出反驳证据，一审判决理应认定上诉人提交的证据合法有效。但一审判决却认为即使房屋代管是真实的，也不能否认之后发生的房屋买卖事实。委托代管协议和房屋买卖是两种法律关系，虽然诉争的房屋存在买卖的过程，但是实际买卖双方当事人之间的买卖关系无效。上诉人提交的1952年房产证及1975年双方签订的委托代管协议，均能够证实诉争房屋权属归上诉人，而被上诉人与上诉人之母王秀亭之间签订的买卖协议未征得上诉人的同意，被上诉人明知王秀亭不是房主，也未有上诉人的委托，而与王秀亭签订房屋买卖协议，主观上存在恶意侵权，损害了上诉人的合法权益。请求撤销一审判决并依法改判。
被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人对被上诉人提供的1987年4月15日买卖协议上加盖的“掖县大原镇东郎子埠村村民委员会”公章的真实性无异议，但主张该协议为假，未提供证据证明。同时上诉人亦认可在2007年曾回过老家并与被上诉人就涉案房屋买卖一事理论过。且通过上诉人的上诉状亦证实其自认涉案房屋与被上诉人存在买卖过程的事实。
本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点是1987年4月15日房屋买卖协议是否有效。通过一、二审法庭调查，可以证实1987年4月15日上诉人之母王秀亭将涉案房屋以300元价格卖给被上诉人，被上诉人也于1990年9月1日取得了包括涉案诉争房屋在内的房屋使用权证的事实清楚，本院予以确认。在被上诉人支付合理对价，并已办理房屋产权登记的情况下，其对诉争房屋构成善意取得。因此，上诉人主张房屋买卖协议无效，没有法律依据。一审判决驳回上诉人诉讼请求正确，应予维持。上诉人上诉理由无事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人高文彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一四年六月十六日
书记员 林重霄