江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第06571号
上诉人（原审被告）苏州赛格电子市场管理有限公司，住所地在苏州高新区滨河路索山大桥西堍�
法定代表人郑丹，该公司董事长。
委托代理人屈昆鹏，江苏诚品律师事务所律师。
委托代理人彭昊，江苏诚品律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）苏州市轨道交通集团有限公司资源开发分公司，住所地在苏州市干将西路668号15层。
法定代表人陆卫，该公司总经理。
委托代理人丁益鸣，江苏正华正律师事务所律师。
上诉人苏州赛格电子市场管理有限公司（以下简称赛格公司）因与被上诉人苏州市轨道交通集团有限公司资源开发分公司（以下简称轨交开发分公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月14日，轨交开发分公司（甲方）与赛格公司（乙方）签订《苏州轨道交通1号线广济南路地下大空间商业租赁合同》，约定轨交开发分公司将本市轨道交通1号线广济南路站地下大空间DKJ-
GJNL-001号商铺（以下简称涉案房屋，建筑面积约2444平方米）出租给赛格公司，经营数码3C业务，租期96个月，暂定自2014年1月1日起2021年12月31日止，其中2014年度每月租金（含管理费）20万元、2015年度每月租金21万元。轨交开发分公司在2013年9月1日前将租赁标的物移交赛格公司，免租装修期4个月，暂定自2014年1月1日开始收取租金。合同第9.1条约定：除非甲、乙双方另行达成书面协议，在承租期满之前，任何一方不得无故终止本合同。当合同被提前终止或承租期满时，乙方须将承租场所及其设施恢复至交付使用时的原貌后交还甲方。若乙方未能在承租期满或本合同被提前终止后三十天内将承�场所恢复原貌（经双方同意保留内部装修、装饰或附属物者除外）及交回承租场所，每逾期一天，乙方须向甲方缴纳滞留金（相当于3倍日租金及管理费）。合同第20.2.1条约定：合同解除后，乙方逾期撤离现场、返还商铺的，每逾期一天承担一万元违约金，逾期十日不撤离的，业主有权采取一切措施促使其撤离。
2013年6月4日，轨交开发分公司、赛格公司签订补充协议，其中第三条约定：增加装修期2个月，合计6个月，如10月底前移交场地，计租日从2014年5月1日起计算；如11月移交场地，计租日从2014年6月1日起计算，租赁期限仍为96个月；第七条约定：乙方经营业态为数码、零食等快速消费品。
合同签订后，轨交开发分公司于2013年8月28日将通过消防验收的涉案房屋交付赛格公司，双方办理书面交接手续。嗣后赛格公司对涉案房屋进行装修、隔断，并�外招商。先后有38户经营户入驻涉案房屋进行经营。
2014年5月27日，赛格公司向轨交开发分公司发函，称因双方签订的租赁合同及补充协议中约定的物业租金严重偏离正常租金定价，人流量与招商承诺严重不符，不具备消防验审条件，导致本司无法继续经营该商业项目，故通知于2014年6月1日零时起停止对涉案房屋的经营，并要求轨交开发分公司退还租金、保证金、押金。
2014年5月29日，轨交开发分公司回函赛格公司，对赛格公司提出的解除合同理由予以驳斥，并指出赛格公司通知将于2014年6月1日停止经营已构成违约。轨交开发分公司决定自2014年6月1日零时终止合同，并要求赛格公司30日内清退租户，将涉案房屋恢复原貌交还；赛格公司已付租金、保证金、押金将在处理完违约责任后一并结算。2014年7月1日起轨交开发分公司将关闭广济南路站地下商�空间出入口通道，如赛格公司逾期返还场地，则将依约按每天三倍租金和管理费标准从已付费用中进行扣除。轨交开发分公司在向赛格公司回复上述函件后，连同赛格公司5月27日来函一并在广××路××空间及出入口进行张贴，向涉案房屋内的经营户进行告知。
2014年5月31日，赛格公司撤出涉案房屋现场管理人员、保安、保洁人员，并搬空现场管理办公室。同年6月1日，轨交开发分公司委托其自有物业接管场地，进行开关门及保洁工作。
2014年6月4日，赛格公司致函轨交开发分公司，对轨交开发分公司将前述函件张贴的行为提出异议，称赛格公司已付租金至2014年10月底，双方仍处于协商过程中，要求轨交开发分公司即时撤回公示。
2014年6月9日，赛格公司致函轨交开发分公司，通知轨交开发分公司将自发函之日起恢复对涉案房屋的经营，并希望与轨交开发分公司就涉案合同的相关条款从实际经营状况及公平合理原则出发进行必要沟通。
2014年6月12日，赛格公司致函轨交开发分公司，称为保障涉案房屋内经营户利益，其已于6月9日函告轨交开发分公司决定恢复对涉案房屋的经营，并提出希望从2014年11月起变更合作模式为保底分成，保证每年租金不低于100万元，项目利润与轨交开发分公司各50%分成，提高履约保证金为100万元。
2014年6月13日，赛格公司重新委派管理人员至涉案房屋现场接管物业。
2014年6月16日，赛格公司致函轨交开发分公司，称此前发函通知终止合作系信息误传，希望双方能消除误会，继续合作，同时希望轨交开发分公司能与其就继续合作进一步协商。
2014年6月23日，赛格公司再次致函轨交开发分公司，提出合作条款修改方案为基础租金不超过100万元，每年递增3%，增加分成或其他方式保证轨交开发分公司收益，追加合作保证金至100万元。
2014年6月27日，轨交开发分公司对赛格公司上述函件予以复函，称赛格公司于6月12日、23日来函均提出大幅降低租金系严重修改原合同核心内容，故我司5月29日回函依然有效，即双方合约关系已于6月1日终止，要求赛格公司于7月1日将涉案房屋恢复原貌后交还，否则将按约追究违约责任。
2014年8月28日，赛格公司再次撤出涉案房屋现场管理人员，自8月29日起涉案房屋再次由轨交开发分公司自有物业进行接管。2014年8月至10月期间，赛格公司陆续与其在涉案房屋内的经营户协商解除合同赔偿事宜，清退部分经营户。
2014年10月29日，轨交开发分公司委托律师发函催告赛格公司腾让涉案房屋。
2014年11月20日，赛格公司对涉案房屋进行清场，因胡振东、赵松杨、徐天海、李骜四户经营户未与其就解除经营合同事宜协商一致滞留现场，后轨交开发分公司对涉案房屋出入口进行封闭。2015年1月15日，上述四户经营户撤出现场，但因未与赛格公司就终止合同事宜协商一致，上述四户经营户店内物品仍滞留现场。
2015年1月16日，赛格公司发函通知轨交开发分公司接收涉案房屋，因赛格公司未对涉案房屋整体恢复原貌，且胡振东等四户经营户店内仍留有经营物品，故轨交开发分公司拒绝接收房屋。
2015年2月12日，轨交开发分公司诉来法院，提出前述诉请。原审法院于次日向赛格公司邮寄送达诉状副本及轨交开发分公司举证材料、开庭传票、应诉通知书等诉讼材料，然赛格公司以公司休息至3月1日为由将邮件退回。2月28日，法院再次邮寄送达，后赛格公司在2015年3月15日以赛格公司住所地在苏州市××××区�由申请管辖异议，要求将本案移送苏州市虎丘区人民法院审理。本院于2015年3月26日作出民事裁定书，驳回赛格公司提出的管辖异议申请。嗣后赛格公司不服裁定，上诉至苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院于2015年5月12日作出民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定，并于2015年5月27日将案卷退回原审法院。
另查明，赛格公司签订涉案房屋租赁合同后，已向轨交开发分公司支付半年（2014年5月1日至10月31日）租金计120万元。
审理中，赛格公司于2015年6月向原审法院反映涉案房屋内仍有胡振东、赵松杨、徐天海、李骜四户未与其就解除经营事宜协商一致，并提供相关材料。后经法院通知，胡振东、赵松杨、徐天海、李骜到庭接受调查，并在法院协调下于2015年6月25日分别与赛格公司就解除经营合同事宜达成和解协议，约定2015年7月5日将所用商铺腾让返还赛格公司。2015年7月5日，轨交开发分公司配合上述四户经营户撤离涉案房屋，后赛格公司通知轨交开发分公司接收场地。因第一次通知未明确交还场地时间及场地内物品处置方案，轨交开发分公司未同意交接。2015年7月16日，轨交开发分公司、赛格公司正式办理交接手续。
以上事实，由轨交开发分公司提供的租赁合同、补充协议、双方往来函件、赛格公司双方往来函件、与经营户补偿协议及当事人庭审陈述等证据予以证实。
轨交开发分公司的一审诉讼请求为：1、赛格公司将承租场地恢复原状交还轨交开发分公司，并自2014年7月1日起至实际返还之日按每日1万元标准支付违约金；2、赛格公司赔偿合同履行期内轨交开发分公司额外免除的装修期租金80万元；3、赛格公司支付欠付水费5184元、电费354140.55元、通信费4907元；4、本案诉讼费用由赛格公�负担。审理中，经法院协调，赛格公司于2015年7月16日将承租房屋腾空交还轨交开发分公司并办理交接手续，故撤回第一项诉请中要求赛格公司将承租场地恢复原状交还的主张，明确违约金自2014年7月1日计算至2015年7月16日，每天按1万元计算，合计381万元。
原审法院认为：轨交开发分公司、赛格公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。
本案中，赛格公司于2014年5月27日书面通知轨交开发分公司将于2014年6月1日零时起停止对涉案房屋的经营，并要求轨交开发分公司退还租金、保证金、押金，系向轨交开发分公司主张解除合同。赛格公司提出解除合同的理由为：物业租金严重偏离正常租金定价、人流量与招商承诺严重不符、不具备消防验审条件。轨交开发分公司在5月29日回函中对赛格�司解约理由逐项驳斥，不予认可。鉴于租金系双方在租赁合同中明确约定，轨交开发分公司在交付涉案房屋前已通过消防验收，赛格公司为经营目而进行二次装修的消防验审义务在其自身；赛格公司亦未举证证明轨交开发分公司曾对涉案房屋人流量作出过承诺；故赛格公司以上述理由提出解除合同，缺乏合同及法律依据。
虑及轨交开发分公司在5月29日回函中指出赛格公司通知将于2014年6月1日停止经营已构成违约，轨交开发分公司决定自2014年6月1日零时终止合同，且同年5月31日赛格公司已撤出涉案房屋现场管理人员、保安、保洁人员，并搬空现场管理办公室，故法院认定轨交开发分公司、赛格公司就涉案房屋的租赁合同于2014年6月1日解除。
合同解除后，按合同约定，赛格公司应及时将涉案房屋恢复原状后交还轨交开发分公司，然赛格公司未能及�将其招商的经营户清退，且一度曾将其管理人员撤离涉案房屋。鉴于涉案房屋作为轨道交通地下站点内的商业设施，轨交开发分公司指派自有物业进行接管并无不当。赛格公司在2014年6月虽多次书面提出要求与轨交开发分公司继续合作，但终因双方对恢复合作的条件未能协商一致，故合同解除的效力不变，赛格公司仍应及时向轨交开发分公司腾让涉案房屋。
2014年11月20日，赛格公司虽要求轨交开发分公司接收涉案房屋，然因赛格公司未能对涉案房屋恢复原状，且现场仍留有四户经营户滞留，故轨交开发分公司有权拒绝接收。此后，赛格公司虽与四户经营户协商，但终未能协商一致。待轨交开发分公司诉至法院后，在法院协调下，四户经营户在2015年7月5日将所占用的商铺交还赛格公司，导致上述损失及被扩大的责任在于赛格公司，故2014年7月1日至2015年7月5�期间轨交开发分公司的租金损失，应由赛格公司承担。现轨交开发分公司起诉要求赛格公司支付2014年7月1日起至实际腾让房屋之日止的逾期腾房违约金，于法有据，予以支持。
关于违约金问题。赛格公司抗辩违约金按合同约定过高应予调整。原审法院虑及赛格公司在合同解除之初尚能积极解决经营户赔偿事宜力图尽快清场，2014年11月20日之后轨交开发分公司亦对通往涉案房屋的出入口进行封门处理，赛格公司此后并未正常使用房屋，且2015年7月5日四户经营户撤场后赛格公司已第一时间通知轨交开发分公司接收房屋，故酌情调整逾期交房违约金，参照首年租金标准，自2014年7月1日计算至2015年7月5日，计2432877元（240万／365天＊370天）。至于赛格公司抗辩称轨交开发分公司违反保密义务，擅自在涉案房屋出入口张贴双方解约函件的意见，法院认为，赛格公司的�约行为与经营户的利益息息相关，且涉案房屋系轨道交通枢纽站出入口，涉及公共利益，如经营户对赛格公司解约行为完全不知情，则在赛格公司突然撤场时极易诱发社会不稳定事件，故轨交开发分公司在同意解除与赛格公司履行涉案合同的情况下，在涉案场地出入口向经营户进行告知并无不当。
关于轨交开发分公司要求赛格公司赔偿额外免除装修期租金80万元的诉讼请求。本案中双方在主合同中约定：2013年9月1日前将租赁标的物移交赛格公司，免租装修期4个月，自2014年1月1日开始收取租金。此后，双方在补充协议中约定：增加装修期2个月，合计6个月，如10月底前移交场地，计租日从2014年5月1日起计算，租赁期限仍为96个月。而事实上，轨交开发分公司在2013年8月28日将涉案房屋交付赛格公司，而首期租金系从2014年5月1日开始计算，轨交开发分公司实际�予赛格公司的免租金为8个月。根据合同约定，涉案房屋租期共计96个月即8年，免租期系针对承租人租赁房屋8年而给予的装修期间租金免除的优惠，现赛格公司实际履行合同半年未满即提出解除合同，且解除合同缺乏合同及法律依据，不可归咎于轨交开发分公司，故轨交开发分公司有权要求赛格公司赔偿免租装修期的租金。现轨交开发分公司在给予八个月的免租装修期的情况下要求赛格公司赔偿四个月租金，属于合理限度，符合公平原则，予以支持。赛格公司辩称轨交开发分公司给及免租期未附条件，实质上否认了正常履行的租期与免租期的关联性，对此抗辩意见法院不予采纳。
关于轨交开发分公司主张截止2015年1月8日的水费5184元、电费354140.55元、通信费4907元，因赛格公司对此不持异议，法院予以支持。
鉴于赛格公司已向轨交开发分公司支付�金至2014年10月31日，而涉案房屋租赁合同于2014年6月1日解除，自2014年7月1日至2014年10月31日期间的逾期腾房违约金法院已予支持，故上述期间的租金80万元轨交开发分公司应向赛格公司返还。审理中，轨交开发分公司表示同意一并结算，故上述期间租金冲抵轨交开发分公司主张的赔偿免租期租金80万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条之规定，判决：一、赛格公司于判决生效之日起十日内支付轨交开发分公司逾期腾房违约金2432877元、水费5184元、电费354140.55元、通信费4907元，合计2797108.55元。二、赛格公司赔偿轨交开发分公司免租装修期租金损失80万元（已履行）。案件受理费55844元，由轨交开发分公司负担11017元，赛格公司负担44827元。
赛格公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决将涉案房屋直至2015年7月才实际交还的责任完全归咎于赛格公司，属于事实不清，证据不足，适用法律错误。2014年6月1日轨交开发分公司未经赛格公司同意，将双方协商解约的文件在广济南路地下空间几个出入口张贴，打乱了赛格公司即将与商户解约的步骤，以致出现了四家漫天要价的“钉子户”；如非该泄密行为，赛格公司本可以妥善解决与商户的解约事宜；经赛格公司劝说，四家滞留商户于2015年1月15日前陆续撤离，1月16日赛格公司通知轨交开发分公司派人接收场地结清费用，现场遗留物可做无主物处理，但未收到轨交开发分公司回复，是造成房屋迟迟不能交付的原因，轨交开发分公司应对造成的损失承担责任。二、原审判决认定免租期是针对赛格公司租赁房屋八年而给予的装修期间租金免除的优惠，歪曲事实，缺乏法律依据。免租装修期与租赁时间的长短并无直接因果关系，合同对免租期未附加任何条件。请求二审法院撤销原判，改判驳回轨交开发分公司的诉讼请求。
轨交开发分公司二审答辩认为：一、根据合同约定赛格公司应将承租场所恢复原貌后交回，而赛格公司在2015年7月之前并未将承租场所恢复原貌且未得到轨交开发分公司的书面同意。赛格公司在一审期间采用管辖权异议的方式导致案件审理期限延长超过三个月，由此造成的扩大损失应由赛格公司承担。二、轨交开发分公司告知商铺赛格公司违约合同提前终止，是由于当时尚有超过五十家商铺在经营，而赛格公司在2014年6月1日撤出现场所有管理人员，导致现场秩序混乱不堪。三、双方在补充协议中约定了四个月的免租期，鉴于赛格公司根本违约导致轨交开发分公司解除了双方的合同，额外给予的四个月免租期赛格公司理应不再享受，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审中，赛格公司提供了其承租场所的魔法街区图片，两份工程施工承揽合同，广告业务发布合同、赛格地铁精品馆保洁服务合同，证明赛格公司在装修免租期为精品馆的开业运营做大量准备工作及资金投入，未因额外增加的免租期获得利益。
赛格公司还提供了一份向最后四家滞留承租户之一赵松杨做的调查笔录，赵松杨称因为赔偿事宜没有谈妥，四户商铺轮流派人守在自己店里，大概2015年1月中旬走的，留在店里的有一些柜台、桌椅、家具，2015年6月底经法官协调后搬走了。赛格公司还提供了2015年1月16日向轨交开发分公司的函及签收单、2015年1月18日现场视频。赛格公司认为2015年1�15日后现场已经具备交付条件。
轨交开发分公司质证认为：赛格公司提供的证据证明为本项目投入了相应的成本，属于其自身义务，免租期在合同有明确约定，赛格公司由于自身判断失误经营项目转换，由此造成的损失不应由轨交开发分公司负担。赛格公司认为履行了通知义务轨交开发分公司就应该接收涉案场地没有合同依据，赵成松的证言和现场视频能够证明场地不具备交付条件。
本院认为：轨交开发分公司与赛格公司于2013年1月14日签订的租赁合同合法有效。根据合同约定，赛格公司的承租期限为96个月，实际计租日从2014年5月1日起算。赛格公司于2014年5月27日向轨交开发分公司发函，告知其于2014年6月1日零时起停止对涉案房屋的经营，并要求轨交开发分公司退还租金、保证金、押金。赛格公司的发函已经明确表示不履行合同义务，轨交开发�公司于5月29日回函，决定自2014年6月1日零时起终止合同，解除合同符合法律规定，应予支持。
根据合同第九条约定，赛格公司在合同被提前终止后，应在三十天内将承租场所及其设施恢复至交付使用时的原貌后交还轨交开发分公司。但实际交付是在本案一审审理期间，经原审法院协调滞留承租户搬出后，2015年7月16日轨交开发分公司与赛格公司才完成交接手续。房屋未能及时交付的原因是赛格公司未能妥善处理与承租商户的合同，故应由赛格公司承担相应的违约责任。赛格公司认为在2015年1月15日后房屋已经具备交付条件，但根据其提供的滞留商户之一赵松杨的证言，遗留物品是在2015年6月底法院协调后搬走的。赛格公司也未能举证在2015年1月15日已经将承租房屋及场所恢复至承租前的原貌。至于轨交开发分公司将与赛格公司解除合同事宜张贴公告，与商户�留并无因果关系，赛格公司认为轨交开发分公司公告双方解约导致商户漫天要价没有证据能够证明。因此，赛格公司上诉认为2015年1月16日之后的损失应由轨交开发分公司承担的理由没有事实根据和法律依据，不能成立。
关于房屋的免租期，根据双方合同约定为四个月，通过签订补充协议增加两个月。赛格公司实际于2013年8月28日接收承租房屋，从2014年5月1日起计付租金，实际免租期为八个月。因本案系由赛格公司的违约行为导致合同解除，赛格公司应当承担违约责任赔偿轨交开发分公司的损失。轨交开发分公司主张赔偿四个月的免租期损失应予支持。
综上，赛格公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费55844元由上诉人苏州赛格电子市场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 吉宇璐