上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）重字第45号
上海市浦东新区人民法院法律文书拟稿纸
原告张蔡根，男，1949年2月4日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托代理人李晓清，上海华宏律师事务所律师。
委托代理人顾英龙，上海华宏律师事务所律师。
被告佘双喜，男，1966年10月2日生，汉族，住安徽省巢湖市。
委托代理人佘丽娜（系被告佘双喜之妹），住上海市浦东新区。
第三人上海市浦东第一房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人许广惠，总经理。
委托代理人凌东强，男。
委托代理人王荣，男。
原告张蔡根与被告佘双喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2015年4月22日作出（2014）浦民一（民）初字第42744号民事判决。判决后，原告张蔡根不服提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理后，于2015年10月26日作出裁定：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第41744号民事判决；二、发回上海市浦东新区人民法院重审。本院受理后，另行组成合议庭，并根据案情的需要，依法追加上海市浦东第一房屋征收服务事务所有限公司（以下简称第一房屋征收所）作为本案的第三人参加诉讼，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告张蔡根的委托代理人李晓清，被告佘双喜及其委托代理人佘丽娜，第三人第一房屋征收所的委托代理人凌东强、王荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张蔡根诉称，2004年9月26日，原、被告双方签订租房合同，约定原告向被告出租坐落于上海市浦东新区北蔡镇莲东街XXX弄XXX号三层楼房及川北公路XXX号三间门面房（双方庭审中共同签字确认租赁范围，以下统称系争房屋）作饭店营业用房，租房合同第4条明确约定：“租期至动迁止”，第六条约定：“在租期内房屋如遇市政规划动迁，租金按实际月份计算。凡属乙方（被告）投资的装修费用，如动迁补偿由乙方（被告）所得”。2013年11月25日，原告接到动迁通知后，立即告知被告承租期到2013年12月31日终止，2014年不再续租。原告于2014年3月15日与房屋征收事务中心签订协议，协议规定房屋产权人必须在签约15日前办好交付房屋手续后才可给付每月安置过渡费用人民币（以下币种相同）2，120.56元，协议还规定协议签订后20天内腾空、搬迁交房完毕的被拆迁户，每户奖励费3万元。原告于2014年3月16日就告知被告必须在2014年3月29日前搬出系争房屋，并承诺按原租房合同约定被告投资的装修费用及附属物补偿款共65，521元归被告所得（装修补偿款额是由万千土地房地产估价有限公司工作人员上门由原、被告共同在场各自指认装修物件进行评估测算，被告补偿款为60，041元，附属物是指补偿空调13只，电话2部移装费，小计5，480元，合计65，521元）。然而，被告置若罔闻，强占系争房屋，2014年元月起继续正常营业直至2014年9月。目前，被告已在别处营业，但仍拒不交房，并对原告提出种种无理要求。原告虽在相关补偿协议上签字，但因无法正常交房，影响原告每月所能够获得的安置过渡费用2，120.56元及一次性奖励费3万元。被告的行为严重影响了原告执行补偿安置协议的有关规定，故原告诉至法院，提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出系争房屋；2、被告向原告支付从2014年1月1日起至实际迁出日止的占有使用费，按照每月8，000元租金标准计算；3、被告向原告赔偿安置过渡费损失，从2014年1月1日起至实际迁出之日止，按每月2，120.56元计算；4、被告赔偿原告因不能如期交房给房屋征收事务中心导致丧失奖励费30，000元的损失；5、案件受理费由被告承担。案件审理中，原告撤回了第三项要求被告赔偿安置过渡费损失的诉讼请求。
被告佘双喜辩称，被告是通过原告短信方式得知系争房屋动迁情况，就系争房屋的租金原告收取至2013年12月31日。2014年的租金因原告不收，故被告提存至一公证处，但原告未予领取。被告认为，双方租房合同并未到期，合同应以原告与相关部门签署动迁协议当日才终止。被告愿意迁出系争房屋，但前提是谈好补偿条件，被告要求将评估报告明细中属于承租人的补偿归属于被告就可以了。关于2014年1月1日至2014年3月31日期间的使用费，被告愿意在获得补偿款的情况下按照租房合同约定的8，000元每月租金标准支付，之后，因原告干扰被告经营，擅自断水，导致被告经营损失，2014年9月被告正式不再对外经营，故2014年4月后的使用费被告不愿意承担。至于晚交房并非被告原因导致，是原告拒绝与被告商谈，不愿意对被告进行补偿导致，如因此产生的损失也由原告自行承担，至于该奖励费3万元金额本身，如第三人认可该金额，被告也予以认可。
第三人第一房屋征收所述称，关于原告诉请中主张的奖励费金额属实，按照正常情况，在被拆迁人按时交房的情况下，第三人会按照口径予以奖励，支付奖励费，但该奖励费是有期限的，即至2014年4月30日基地签约率完成70%，对本基地已签约并在协议签订后20日内腾空、搬迁交房完毕的被补偿户，每户奖励3万元。2014年4月30日前系争房屋所在基地签约率完成了70%，第三人对外也进行了公示。就原告主张的奖励费的内容并未在原告已经签字的动迁协议中体现，该是在房屋交付的情况下，另行就相关费用再签署协议，关于本案的动迁情况，奖励费不再予以考虑。
经审理查明，上海市浦东新区北蔡镇莲东街XXX弄XXX-
XXX号房屋的权利登记至原告张蔡根名下。2004年9月26日，原告张蔡根作为出租人（甲方）与被告佘双喜作为承租人（乙方）签订租房合同，约定甲方向乙方出租系争房屋，议定房屋租金2005年全年为5万元，2006年1月1日至2008年12月31日止三年租金不变，每年6万元，2009年之后在6万元基础上每年增加6千元，支付方式为先付后用，每次交租时间提前1个月；本合同生效（期内）如乙方有逾期拖欠租金的情况发生，本合同自然终止，甲方有权收回全部用房的使用权并办理停租手续；本合同租借期至动迁止；乙方在租用期内不得随意改变破坏房屋的建筑结构，因营业所需装修改变现状和搭建围墙应征得甲方同意，在经营过程中，如有损坏房屋设施的均由乙方赔偿；在租期内，房屋如遇市政规划动迁，租金按实际月份计算，凡属乙方投资的装修费用，如动迁补偿由乙方所得，但如在租期内由乙方自动终止合同，甲方不偿付乙方的房屋装修费用，也不允许任意拆除，反之，如甲方随意终止合同，要赔偿乙方损失；三箱电由乙方自费安装，沪川饭店营业执照由乙方自行申请；甲方向乙方提供水源，民用电源，所需费用由乙方负担；乙方在租期内不得转租和转包他人使用；……。租房合同签署后，被告使用系争房屋开设饭店，原告收取被告关于系争房屋的租金直至2013年12月31日。就租房合同中“本合同租借期至动迁止”，原告张蔡根理解为，2013年12月原告在收到相关单位动迁通知后告知佘双喜，合同于原告通知的2013年12月31日为终止日期；被告佘双喜理解为，租赁合同终止时间应以动迁补偿协议签署之日作为合同到期日。被告表示在系争房屋中经营至2014年9月，原告在民事起诉状中表述“（被告）从2014年元月起继续正常经营直至2014年9月份”。
2013年11月25日，第三人第一房屋征收所向原告发送通知，表示高科西路及防护绿带（沪南路-
罗山路）工程项目的征地房屋补偿工作即将开展，要求原告（户）在评估之后带好相关证件材料办理原有房屋有证面积的确认以及可建建筑面积的认定。2013年12月19日，被告发信息告知原告收取房租，原告回信告知系争房屋要动迁，要求被告于2013年12月31日止搬出系争房屋。2014年1月3日，原告委托律师出具《律师函》给被告，表示鉴于2013年11月25日原告已接到动迁通知，因此租房期限至2013年12月底不能再续租，租金也只能收到2013年12月底；现要求被告尽快配合动迁部门的评估告知并迁出所承租的房屋。2014年3月，上海万千土地房地产估价有限公司在进行评估后出具《上海市征收集体土地房屋补偿评估分户报告单》一份，就原告张蔡根所有的上海市浦东新区北蔡镇莲东街XXX弄XXX-
XXX号房屋依照2013年7月24日为评估时点进行了的价值评估。
另查，第三人表示关于本案，如原告当时将系争房屋交付，可以正常签署补偿安置协议。第三人现要等待原告将相关房屋交付后，再行与原告签署《上海市征收集体土地居住房屋补偿安置协议》。另外，关于安置过渡费，第三人表示该费用以补偿安置协议签订生效，宅基地使用人或房屋所有人搬迁并办结空房移交手续之日开始计算支付。关于安置过渡费为每月2，120.56元的标准，庭审中三方均无异议。
再查，2015年1月9日，佘双喜曾作为原告向张蔡根及第三人第一房屋征收所提起诉讼，要求张蔡根给付佘双喜征收补偿安置款100万元（补偿款包含饭店停业损失、设备赔偿、装饰装修损失补偿、饭店员工补偿费用和信鸽证的动迁补偿），本院审理后认为，佘双喜提出的相关补偿项目，租赁双方并未约定，第三人虽确认相关项目属于动迁补偿的口径，但由于张蔡根与第三人未签订最终的动迁协议，所以上述项目是否属于可补偿范围、补偿的金额是多少尚为不确定因素，张蔡根也未获得上述项目的补偿款，故佘双喜现要求张蔡根支付相应补偿款的条件尚未确立，就佘双喜的请求，法院予以驳回。该案判决后，当事人均未上诉。
庭审后，原告张蔡根对要求被告赔偿因不能如期交房给房屋征收事务中心导致丧失奖励费30，000元损失的第四项诉讼请求予以撤回。
以上事实，有《租房合同》，上海市房地产权证，通知，《律师函》，短信记录，《上海市征收集体土地房屋补偿评估分户报告单》，（2015）浦民一（民）初字第3264号民事判决书等及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签署的租房合同，除系争房屋中自行搭建并未取得相关部门批准建造的临时建筑，就合同该部分为无效外，其他合同内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。双方的租房合同中约定租借期至动迁止，2013年系争房屋所在地块实施征收，2013年11月相关征收事务所通知原告征地房屋补偿工作即将开展，为此，原告于2013年12月通过短信的方式通知了承租人即被告，并告知房屋租赁至2013年12月31日，要求被告尽快迁出房屋配合动迁，而被告认为合同应以动迁补偿协议签署时为终止。双方的争议在于租赁期截止至“动迁”应以何时间作为合同终止的节点，在双方理解不一下，本院认为，文意理解“动迁”是一个时段概念，就租赁合同终止的时点应由双方根据公平合理原则予以确认。系争房屋正式对外公示纳入征收范畴作为动迁的起始，相关评估公司已行对系争房屋内客观的状态及项目进行固定并出具评估报告，第三人表示如能交付房屋的情况下，原告已行具备签署动迁补偿协议条件，但因被告坚持以先行补偿作为迁出系争房屋的前提条件导致相关单位不愿与原告签署协议，应视为原、被告的租房合同已行终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告提出返还的前提是先行谈好补偿条件，要求分割动迁评估中属于承租人的利益，就此本院认为，租赁期间届满，被告并无法律或合同依据，以谈妥补偿条件作为返还系争房屋的前提条件，况且被告要求的补偿利益是原告获得的动迁补偿中可能存在的承租人权益，目前原告尚未签署动迁补偿协议，是否包含承租人权益以及补偿金额为多少，均不明确，在原、被告又不能自行形成一致意见下，被告不返还系争房屋，于法无据，故原告现要求被告将系争房屋予以返还，本院予以支持。
另外，关于系争房屋的租金或占有使用费，双方确认租金支付至2013年12月31日，考虑到租房合同中关于如遇动迁，租金按实际月份计算的约定，相关评估报告出具时间及原告具备签署动迁协议条件在2014年3月期间，而被告庭审中也愿意依照租金8，000元的标准支付至2014年3月31日，故本院确认被告就租金支付至2014年3月31日止。之后因被告无正当理由仍实际占有系争房屋，导致原告无法完成动迁补偿协议的签署，依照征收口径获得相关动迁利益，因而被告应向原告支付房屋的占有使用费并补偿因不返还房屋造成原告未能获得的动迁利益。原告现参照原先租金标准主张占有使用费，被告表示动迁后房屋没有经营的条件，对按照租金标准支付使用费提出异议，考虑到动迁后周边客观条件，同时参考原告在签署动迁补偿协议后可获得的安置过渡费金额，本院就被告每月占有使用费的支付标准，根据原告实际损失及客观状况予以酌情确定，支持原告主张的从2014年4月1日起至系争房屋返还时止的占有使用费。至于被告提及在评估报告中存在漏评估项目，目前的迁出会对被告的利益造成损害的意见，对此本院认为，在评估过程中，被告方的相关人员也在现场，评估公司对评估对象的客观状态作出评估意见，在装饰情况的描述中也使用了列举“等”的表述，另外被告提出其他项目也与是否迁出房屋没有直接关联，由此，就被告的意见并无依据，本院难以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告佘双喜自本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区北蔡镇莲东街XXX弄XXX号三层楼房及川北公路XXX号三间门面房；
二、被告佘双喜于本判决生效之日起三十日内支付原告张蔡根按照每月8，000元标准从2014年1月1日起至2014年3月31日的租金24，000元；
三、被告佘双喜于本判决生效之日起三十日内支付原告张蔡根按照每月3，500元的标准从2014年4月1日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费803元，由被告佘双喜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
审 判 员 张 盈
人民陪审员 田有娣
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条??租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。