山东省枣庄市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市中民再初字第4号
原审原告（原审反诉被告）：刘某某，个体工商户。
委托代理人：吴修华。（特别授权）
原审被告（原审反诉原告）：张某某。
委托代理人：于昕晖，山东信雅律师事务所律师。（一般代理）
原审原告（原审反诉被告）刘某某与原审被告（原审反诉原告）张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月13日作出（2013）市中民初字第2410号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年1月17日作出（2014）市中民监字第1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告（原审反诉被告）刘某某及其委托代理人吴修华，原审被告张某某（原审反诉原告）及其委托代理人于昕晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月27日，原审原告（反诉被告）刘某某诉称，原、被告于2013年5月27日签订了房屋买卖合同。合同约定涉案房屋面积共计131.32平方米，房屋售价50万（含储藏室，且储藏室不再另行收费）。当日在被告的要求下付定金1万元。原告于6月20日交付5万元购房款后，被告又说无储藏室只有集体车棚，且需要原告另行交费。房屋面积实际仅113.32平方米。而双方之前约好50万元包括过户一切费用，现张某某让原告再多付1.9万元的过户费。被告还承诺其房屋的靠北方向有70多平方的平台，可扒门建房利用，而物业直接告诉原告根本不能利用。由于上述被告的种种欺骗行为，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告双倍返还定金20000元、退还购房款50000元及利息；3、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）张某某辩称及反诉称，原告应于该协议签订当日向被告先行交付首付款15万元（包括1万元定金），剩余房款35万元由原告在60天内交付被告。合同订立当日，原告仅向被告交付1万元购房定金。一个月后在被告多次催促之下原告才又交付了5万元购房款。原告的上述行为构成违约行为。原告迟延交付购房款使其儿子丧失了用卖房款向其儿子所在影视公司投资以获得特定角色的机会。被告还放弃了一个表示要以人民币53.5万元价格购买此房屋的机会，并因此支付了违约金。因此，被告向原告提起反诉，请求法院依法判令：一、确认原、被告签定的《房屋买卖合同》有效；二、原告赔偿引起违约解除合同给反诉人造成的损失：1、迟延交付房款违约金50万元×60天×0.5‰=1.5万元；2、与刘某某合同预期损失53.5万元-50万元=3.5万元；3、赔偿刘某某违约损失6000元；4、投资拍戏未果导致的财产损失5万元；以上共计10.6万元；三、本案全部诉讼费用由原告承担。
原告（反诉被告）刘某某辩称，被告反诉不能成立，在签订合同当日已支付了定金1万元，在签完合同不足一月又支付了5万元。被告有欺诈行为，说有储藏室而没有，只是集体车棚，说三楼有个平台可以扒门利用，而物业说不能用。
原审查明，2013年5月27日，刘某某与张某某签订了《房屋买卖合同》。合同约定，张某某将位于枣庄市市中区锦泰华府15号楼东二单元三层东户（建筑面积为131.32元）以总价50万元的价格出售给刘某某，并约定刘某某在协议签订当日先付给张某某首付款15万元。如刘某某悔约，应及时通知张某某，购房定金归张某某所有；如张某某悔约，应及时通知刘某某，并应在悔约之日起10日内双倍返还购房定金给刘某某。协议还约定，未按期付清购房款或者未按期交付房屋的，违约方每逾期一日给付给对方该房屋总房款万分之五的违约金，逾期60日，守约方有权解除合同。合同签订当日，刘某某向张某某支付了1万元定金。2013年6月20日，张某某收到刘某某支付部分购房款5万元。
原审认为，原、被告签订了房屋买卖合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，房屋买卖合同订立后，当事人一方迟延履行合同约定交付义务的，当事人可以解除合同。本案中，刘某某应当按照合同约定，在签订合同当日向张某某支付15万元购房款，但其仅支付了1万元定金，在被告多次催促之下才在2013年5月27日交付了5万元购房款，其迟延履行购房合同约定的主要债务，致使合同目的不能实现，并且该合同中约定了悔约解除合同的条款。因此对于刘某某要求解除该合同的诉讼请求，本院予以支持。刘某某起诉之日应当视为其主张并通知被告解除合同之日。由于迟延履行约定债务，致使合同目的不能实现，因此根据法律规定及双方合同约定，刘某某无权要求返还1万元定金。对于其已经向张某某交付的5万元购房款，张某某应当在解除合同之日予以返还。对于逾期返还的利息，本院予以支持。对于刘某某提出的张某某存在欺诈和违约行为，其未提供证据予以证明，不予支持。对于张某某的第1项反诉请求“迟延交付房款违约金1.5万元”，根据合同法规定及双方合同约定，计算方式应为50万元×30天（合同签订之日起计算××原告起诉之日）×0.5‰=7500元。本案中，原、被告在购房合同中既约定了定金，又约定了违约金，由于合同法中违约金条款与定金条款不能同时适用，违约方在刘某某，本院从鼓励合同当事人遵守诚实信用原则、维护社会经济秩序出发，认定适用定金条款。即刘某某无权要求返还保证金1万元，对于张某某违约金的反诉请求，不予支持。对于第2、3项反诉请求“与刘某某合同预期损失3.5万元、赔偿刘某某违约损失6000元”，张某某虽然提供证据证明其受到了损失，但是其在与案外人刘某某协议购房价（53.5万元）高于与刘某某协议购房价（50万元）的情况下，仍将房屋出售给反诉被告，本院视为其自愿放弃可得利益，对于2、3项反诉请求，本院不予支持。对于第4项反诉请求“投资拍戏未果导致的财产损失5万元”，该损失与本案无必然因果关系，对此不予支持。原审判决：一、依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；二、原告刘某某无权要求被告张某某返还定金1万元。三、被告张某某于本判决生效后十日内返还原告购房款人民币5万元及利息（利率按同期同类银行贷款利率计算，计算时间自2013年6月27日××本判决生效之日止）。四、驳回原告刘某某及反诉原告张某某的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由原告刘某某承担450元，被告张某某承担1100元。反诉费1210元，由反诉原告张某某承担。
本院再审过程中，原审原告（原审反诉被告）刘某某诉称，双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，本案的过错均是由张某某引起的，刘某某要求解除合同追回定金及房款是合情合法的。第一，签订房屋买卖合同时张某某承诺50万元包括储藏室和房产证过户费用，其均未兑现。双方口头约定先支付给张某某一万元定金，后在其天天催促下，又支付其5万元，但张某某半个月以后并未按约定办理产权过户，反而又要我多支付1.9万元过户款；第二，经我方在该小区的物业及售房处调查，目前为止该小区所有回迁户的房产证××今未能办理，且张某某已经将涉案房屋转卖他人。其他坚持原审中的诉辩意见。因此，根据物权法及相关法律规定刘某某要求解除合同、双倍返还定金2万元、退还5万元房款及利息是合法的，请求法院支持刘某某的诉讼请求。
原审被告（原审反诉原告）张某某辩称及反诉称，一、我方同意刘某某在赔偿损失的情况下解除合同。刘某某违约在先，本案刘某某收款收条及手机短信可证明其缴纳房款的时间违反了合同约定及违约的意思表示，刘某某是本案的违约方。刘某某陈述的签订合同后，张某某在合同外又多要1.9万过户费没有证据证明，我方不予认可；二、有无房产证和本案没有关系，本案审理的是债权纠纷，不是物权纠纷；三、原审判决不当。依据我国《合同法》第一百一十六条规定，张某某原审主张1.5万元违约金是依据《房屋买卖合同》约定的60天违约金天数计算的，原审只有权审查张某某的赔偿要求及其证据是否确实充分，无权改变违约金的计算天数，更无权来替反诉人改变适用定金赔偿；四、原审适用法律错误。原审在认定双方合同有效，刘某某存在违约的情况下，却判决由张某某返还刘某某购房款5万元及利息明显与法相悖。根据我国《合同法》第五十八条之规定，只有在合同无效的情况下，才存在返还财产及有过错的一方赔偿对方由此所受到的损失。其他意见坚持原审答辩意见。因此，请求撤销原审判决，依法予以改判。
原审反诉被告刘某某辩称，张某某违约在先，其反诉不成立，其诉讼请求与本案没有直接的因果关系，请求法院不予支持。
再审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实再审依法予以确认。
本院再审认为，本案争议焦点为：违约责任主体及违约方的违约责任问题。
关于争议焦点一，违约责任主体问题。刘某某与张某某签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，明确约定了双方的权利和义务，内容合法未违反法律的强制性规定，本院认定该《房屋买卖合同》合法有效。刘某某于2013年6月27日向本院提出解除合同，张某某亦同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，因此，双方签订《房屋买卖合同》已解除。本案中，刘某某应当按照合同约定全面履行义务，根据双方《房屋买卖合同》第三条第2款约定：“乙方在协议签订之日应付给甲方首付款（含定金）150000元，大写壹拾伍万元整。剩余房款由甲方必须配合乙方签字及贷款，乙方付款时间应在60日内将剩余房款350000元，大写：叁拾伍万元，应支付给甲方。”签订合同当日刘某某支付给张某某10000元定金，于2013年6月20日另交付了50000元购房款，未在合同约定的60日内交付剩余房款350000元，其迟延履行支付购房款的义务，致使合同目的不能实现，构成根本违约。刘某某主张的涉案房屋实际面积少于约定面积、无储藏室、张某某另要求其多支付19000元过户费、迟延交付150000元首付款是经张某某同意等事实因缺乏证据证明，证据不足，本院不予支持。因此，刘某某作为本案的违约方，应承担违约责任。
关于刘某某要求张某某“双倍返还定金20000元”的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，刘某某作为本案的违约方，迟延履行合同约定的主要义务，致使合同目的不能实现，刘某某要求双倍返还定金20000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于刘某某要求张某某“返还购房款50000元及利息”的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中双方当事人签订合同性质为房屋买卖合同，在此合同的履行上，因刘某某的违约，张某某并未实际交付房屋，亦未由此带来直接利益的损失，而刘某某已履行了交付购房款50000元的合同义务，合同解除具有溯及既往的效力，合同一经解除，依据该合同在合同双方当事人之间产生的给付义务自始无效，张某某作为受领给付的一方应返还给付方刘某某购房款50000元。因此，对于刘某某已向张某某交付的购房款50000元，刘某某有权要求张某某返还。对于返还购房款50000元及利息的诉讼请求，本院予以支持。
关于争议焦点二，违约方的违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”张某某在原审及再审中均明确要求以违约金作为违约责任形式，对定金条款不再适用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，对于刘某某已向张某某交付的定金10000元，张某某应返还给刘某某。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第二十六条之规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。”因而刘某某应按合同约定的违约金条款承担违约责任。
关于违约金的计算问题。双方签订的《房屋买卖合同》第三条第2款约定：“乙方在协议签订之日应付给甲方首付款（含定金）150000元，大写壹拾伍万元整。剩余房款由甲方必须配合乙方签字及贷款，乙方付款时间应在60日内将剩余房款350000元，大写：叁拾伍万元，应支付给甲方。”第九条第3款约定：“乙方未按期向甲方付清购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方该房屋总房款万分之五的违约金。逾期60日未付清房款或交付房屋的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。”以上条款是当事人双方的真实意思表示，系当事人意思自治的体现，当事人应按合同约定全面履行义务。根据上述条款的约定，刘某某履行付清购房款义务的期限应是签订合同后60日内，因其未在双方约定的60日内履行合同主要义务，因而应按合同约定承担60日的违约责任，张某某要求刘某某按逾期60日计算迟延交付购房款违约金15000元（500000元×60天×0.5‰=15000元）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于张某某的反诉请求“赔偿合同预期损失3.5万元、违约损失6000元”，因张某某2013年5月18日与刘某某签订《售房协议》，2013年5月27日与刘某某签订《房屋买卖合同》，张某某在其在与刘某某协议购房价53.5万元明显高于与刘某某协议购房价50万元的情况下，仍将房屋出售于刘某某，应视为对可得利益的自愿放弃。关于“投资拍戏未果导致的财产损失5万元”，该损失非《房屋买卖合同》的直接利益损失，与本案无必然因果关系，因而本院对以上诉请不予支持。原审对此部分认定事实清楚、适用法律正确，再审予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚、证据充分，但适用定金条款进行判决，属于适用法律错误、判决部分不当，再审应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第201条之规定，判决如下：
一、维持本院（2013）市中民初字第2410号民事判决第一项及第四项，即“依法解除原、被告签订的房屋买卖合同”“驳回原告刘某某及反诉原告张某某的其他诉讼请求”；
二、撤销本院（2013）市中民初字第2410号民事判决第二项及第三项，即“原告刘某某无权要求被告张某某返还定金1万元”“被告张某某于本判决生效后十日内返还原告购房款人民币5万元及利息（利率按同期同类银行贷款利率计算，计算时间自2013年6月27日××本判决生效之日止）；
三、原审被告（原审反诉原告）张某某于本判决生效后十日内返还原审原告（原审反诉被告）刘某某购房款50000元及利息（从本判决生效之日起计算，按照中国人民银行发布的同期同类流动资金贷款利率计息）；
四、原审原告（原审反诉被告）刘某某于本判决生效后十日内支付给原审被告（原审反诉原告）张某某违约金15000元；
五、原审被告（原审反诉原告）张某某于本判决生效后十日内返还原审原告（原审反诉被告）刘某某定金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，由原审原告（原审反诉被告）刘某某承担400元，原审被告（原审反诉原告）张某某承担1150元。反诉费1200元，由由原审原告（原审反诉被告）刘某某承担100元，原审被告（原审反诉原告）张某某承担1100元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 琦
审 判 员 张 慧
代理审判员 陈兰兰
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 宋 艳