江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第447号
上诉人（原审原告）赵培莉。
委托代理人郝光展，徐州市铜山区财政局退休职工。
被上诉人（原审被告）徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路163号。
法定代表人王方武，董事长。
委托代理人葛献立，江苏它石律师事务所律师。
上诉人赵培莉因与被上诉人徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第4853号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审查终结。
原审法院经审理查明，2005年元月10日，同力创展公司（甲方）与赵培莉（乙方）签订《拆迁产权交换协议书》一份，内容包括：因国家建设需要，甲方根据徐计投资（2005）558文件批准，实施奎西村旧村改造项目，需拆除乙方座落在奎西村5组31号的私有房屋，建筑面积172.03平方米，使用面积113.14平方米及附属物等。经双方协商达成以下协议：一、甲方以橙黄时代小区3号楼1403、705室，建筑面积83平方米、98平方米，同乙方被拆除房屋进行产权交换，作定居安置。旧房交甲方拆除并回收旧料，原产权注销。二、1、甲方安置乙方同等建筑面积172.03平方米，不结算差价。2、甲方安置乙方建筑面积超出拆除建筑面积在5平方米以内，按基价1100元／平方米计算，计5500元。3、甲方安置乙方建筑面积超出拆除建筑面积在5平方米至10平方米以内，按基价1600元／平方米计算，计6352元。4、甲方安置乙方建筑面积超出拆除建筑面积在10平方米以上的部分按基价2380元／平方米计算，计／元。5、安置房屋层差／元。此项超安置面积差价款11852元。三、1、甲方安置乙方建筑面积少于原拆除建筑面积在5平方米以内，按1100元／平方米补偿，计／元。2、甲方安置乙方建筑面积少于原拆除建筑面积在5平方米以上部分，按房屋评估单价／元每平方米补偿，计／元。此项少安置面积差价款／元。……七、安置建筑面积在办理产权证时，按市产权处测绘的实际建筑面积为准结算。多退少补。双方在《拆迁产权交换协议书》中还就安置房屋权属、过渡费发放等作出约定。
后双方按照《拆迁产权交换协议书》约定履行。至2007年6月4日、2007年8月30日，赵培莉按照《拆迁产权交换协议书》第二条的约定，以过渡费抵房款的方式，分别向同力创展公司缴纳了增收差价款10522.02元、1329.98元，合计11852元。
至2008年，赵培莉办理了《拆迁产权交换协议书》约定的橙黄时代小区3号楼1403、705室的上房手续。2011年11月10日，徐州市房屋管理部门颁发了橙黄时代小区的产权分割证书，同力创展公司遂将橙黄时代小区3号楼1403、705室两套房屋的产权分割证书的复印件交付给赵培莉。赵培莉遂发现橙黄时代小区3号楼1403、705室的建筑面积分别为79.13平方米、90.44平方米，即橙黄时代小区3号楼1403、705室的实际面积比双方《拆迁产权交换协议书》约定的83平方米、98平方米分别少了3.87平方米、7.56平方米，合计少了11.43平方米。后赵培莉就上述少安置面积与同力创展公司交涉赔偿未果。
2014年12月，赵培莉即起诉至原审法院，请求判令同力创展公司赔偿拆迁产权交换房屋缩水面积11.43平方米的购房款及利息合计70388.38元。同力创展公司则辩称同意退还根据拆迁产权交换协议书第二条所收取的超出安置面积的差价款11852元，并根据第三条约定补偿差价2706元，不承担利息损失。本案经调解无效。
原审法院认为，根据双方在《拆迁产权交换协议书》第七条约定，安置建筑面积在办理产权证时，按市产权处测绘的实际建筑面积为准结算。多退少补。但此条没有明确多退少补的标准。第二条约定，以拆除房屋同等建筑面积172.03平方米为基数，当超安置5平方米时按照每平方米1100元增收差价，当超安置5平方米至10平方米时按照每平方米1600元增收差价，当超安置10平方米以上时按照每平方米2380元增收差价。第三条约定，以拆除房屋同等建筑面积172.03平方米为基数，当少安置5平方米以内按照每平方米1100元补偿，当少安置5平方米以上部分时按照按房屋评估单价／元每平方米补偿。此处的房屋评估单价为空白。双方的争议恰恰就是少安置面积的补偿方法。从公平原则考虑，双方在《拆迁产权交换协议书》第七条约定的多退少补应当是指按照原计算价格、原拆除面积为基准形成的多退少补。
由于本案原拆除房屋建筑面积为172.03平方米，约定安置的建筑面积计181平方米，最终实际安置建筑面积计169.57平方米。根据双方约定，且从公平原则考虑，同力创展公司应首先将其按照第二条约定增收的差价款11852元退还给赵培莉，另外对实际安置建筑面积169.57平方米与原拆除房屋建筑面积172.03平方米之间相差的2.46平方米按照第三条约定的每平方米1100元计算所得2706元补偿给赵培莉。
再从公平原则考虑，同力创展公司除向赵培莉退还房屋差价款11852元、补偿房屋差价款2706元外，还应赔偿赵培莉相应的利息损失。其中，补偿房屋差价款2706元应从双方签订《拆迁产权交换协议书》的次日即2005年1月11日起算；退还房屋差价款11852元中的10522.02元应从缴款的次日即2007年6月5日起算；退还房屋差价款11852元中的1329.98元应从缴款的次日即2007年8月31日起算。赵培莉在本案中主张应赔偿利息损失均计算至2014年11月28日，不违反法律规定，予以支持。根据2005年1月11日执行的中国人民银行公布的商业银行五年以上银行贷款利率6.12%为标准计算，补偿房屋差价款2706元所对应的2005年1月11日至2014年11月28日的利息为1636.18元；根据2007年6月5日执行的中国人民银行公布的商业银行五年以上银行贷款利率7.20%为标准计算，退还房屋差价款11852元中的10522.02元所对应的2007年6月5日至2014年11月28日的利息为5666.50元；根据2007年8月31日执行的中国人民银行公布的商业银行五年以上银行贷款利率7.56%为标准计算，退还房屋差价款11852元中的1329.98元所对应的2007年8月31日至2014年11月28日的利息为728.30元。赵培莉的诉请超过以上认定部分，不予支持。遂判决：一、自本判决生效后十日内，被告徐州市同力创展房地产有限公司向原告赵培莉退还房屋差价款11852元并赔偿2014年11月28日前的利息损失6394.80元。二、自本判决生效后十日内，被告徐州市同力创展房地产有限公司向原告赵培莉补偿房屋差价款2706元并赔偿2014年11月28日前的利息损失1636.18元。三、驳回原告赵培莉的其他诉讼请求。
上诉人赵培莉不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决仅判令被上诉人赔偿房屋缩水面积的利息不足以弥补上诉人的损失。1、上诉人被拆除房屋面积为172.03平方米，购买面积为8.97平方米，两项相加面积为181平方米。上诉人钱递功能拆迁交换协议的目的是为了得到181平方米的房屋。2、被上诉人交付给上诉人的房屋面积为169.57平方米，比约定的面积减少11.43平方米。虽然上诉人在拆除面积基础上购买的8.97平方米，价格有一定的拆迁方优惠，但是该价格也仅略低于当时的市场价格。3、上诉人购买目的是为了得到房屋，现在花同样的钱是不可能在原地得到同样面积的房屋。二、拆迁产权交换协议书是格式合同，上诉人不予全部认可。霸王条款体现在：1、超出拆迁面积购买和低于拆迁面积的补偿均在2005年房价的基础上针对当时情况作出了应急办法。2、上诉人购买的价格含有奖励因素。3、协议书第七条没有明确按什么标准、时间、价格、方式补偿，本案应适用合同法第一百一十三条。故请求二审法院撤销原审判决，依法改赔偿上诉人购房款及损失58000元。
被上诉人同力创展公司答辩称：拆迁补偿安置协议是双方共同协商后签订的，不存在霸王条款不能成立的情形。该协议明确约定房屋房屋实际建筑面积与安置面积不一致的情况下如何多退少补，原审判决对于差额面积的差价计算是符合约定、合法合理的。并且原审判决在对利息部分的支持是倾向于上诉人的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审期间的争议焦点：涉案房屋实际安置面积的短少差额如何认定及按何种标准退还差价。
本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明事实同一审法院审理查明的事实相一致。
本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，双方当事人在2005年1月10日签订了《拆迁产权交换协议书》，该协议系双方当事人自愿协商达成，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效。本案上诉人原拆除房屋建筑面积为172.03㎡，协议约定安置建筑面积为181㎡（83㎡＋98㎡），实际安置建筑面积为169.57㎡（79.13㎡＋90.44㎡），上诉人认为与约定安置的建筑面积181㎡相比，房屋短少了11.43㎡，不能适用协议第三项第一款的约定，而被上诉人则认为与原拆除房屋建筑面积172.03㎡相比，房屋仅短少2.46㎡。由此可见，双方当事人纠纷的本质问题在于究竟应当以房屋原拆除面积还是以约定的安置建筑面积为基数确定差价标准。处理合同纠纷，在不违反强制性、效力性规定的情况下，有约定从约定。该份产权交换协议第三条第1款、第2款分别约定“甲方安置乙方建筑面积少于原拆除建筑面积在5㎡以内，按1100元／㎡补偿”、“甲方安置乙方建筑面积少于原拆除建筑面积在5㎡以上部分，按房屋评估单价补偿”，从上述两条约定的内容和措词看，是以安置建筑面积与原拆除建筑面积相比较来确定房屋短少面积到底是属于短少5㎡以内还是5㎡以上，本案中，房屋实际安置建筑面积为169.57㎡，原拆除建筑面积172.03㎡，因此房屋短少面积为2.46㎡，应当适用第三项第一款短少面积在5㎡之内的条款约定，按照1100元／㎡的标准计算差价。对于上诉人缴纳的11852元应当由被上诉人退还。原审法院对于面积差额部分的房屋差价计算，并无不当。
综上，上诉人赵培莉的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由上诉人赵培莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 陈 颖
二〇一五年三月十九日
书 记 员 苗 鑫