四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0182民初1714号原告：彭州市红兵红提产销专业合作社；住所地四川省彭州市。法定代表人：凌孝民，经理。委托诉讼代理人：喻远军，四川高扬事务所律师。委托诉讼代理人：贾志蓉，女，汉族，1963年10月16日出生，住四川省成都市金牛区，系公司会计。被告：尹华高，男，汉族，1973年4月15日出生，住四川省彭州市。第三人：彭州市国有林场；住所地四川省彭州市。法定代表人：张仁禄，职务：场长。委托诉讼代理人：邹郁，男，汉族，1971年12月21日出生，住四川省彭州市，系第三人副场长。委托诉讼代理人：苏华均，彭州市通济法律服务所法律工作者。原告彭州市红兵红提产销专业合作社（以下简称：红兵合作社）与被告尹华高土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员张振宇适用简易程序，公开开庭进行审理。开通前，被告尹华高向本院提出反诉，但未在本院指定的期间缴纳反诉案件受理费。故对被告提出的反诉，本院按撤诉处理。原告的法定代表人凌孝民及其委托诉讼代理人喻远军、贾志蓉，被告尹华高，第三人的委托诉讼代理人邹郁、苏华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红兵合作社向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《苗圃租赁承包合同》；2、判令被告尹华高回填采挖坑，恢复土地原状；3、判令被告尹华高支付2016年11月至2017年12月31日的土地占用费76000元，并支付违约金22800元；4、判令被告尹华高赔偿损坏的植被和设施54475元。事实与理由：原告于2010年4月1日与彭州市苗圃签订土地租用协议书，约定由原告租用位于彭州市丹景山镇面积为27亩的苗圃，租用期限为28年。合同约定，承租人不得在所租用的土地上挖沙取石。2013年1月1日，原告与被告签订《苗圃租赁承包合同》，约定原告将上述苗圃及区域内的设施、设备一并出租给被告，租赁期限为2013年1月1日至2027年12月31日，租金为38000元/年。合同约定，被告的租金每年缴纳，先交租后使用，同时在使用过程中应符合彭州市园林局的规划，接受彭州市园林局指导，不得违法开发和经营。合同签订后，被告违反合同，破坏租赁土地上的树木、设施设备，并在2013年5月起，在租赁土地上挖沙取石，形成巨大采空区，彭州市国有林场多次向原告发函，要求回填采砂区，恢复土地原状。自2016年4月1日起，被告开始拖欠原告租金。故红兵合作社起诉来院，诉如所请。尹华高辩称，对原、被告签订《苗圃租赁承包合同》及欠付租金的事实无异议，但对欠付租金系因第三人阻止被告施工，被告才拒付租金。如同意被告继续租用案涉土地，同意补交租金。对原告所诉采挖连砂石不是事实，被告办理了《成都市建筑垃圾处治（排放）证》，挖坑的目的是堆放建筑垃圾，系合法行为，不承担责任。对于原告所述损坏林木设施，被告的铲除林木和设施系经原告同意，不应赔偿。同时，被告主张如解除合同，原告应赔偿原告投入案涉土地建设的资金767000元。第三人述称，对原、被告签订《苗圃租赁承包合同》一事不知情，不同意原告将案涉土地转租给被告。本院经审理，查明以下事实：2010年4月1日，原告与彭州市苗圃签订《土地租用协议书》，约定原告以320元/亩/年的价格租用位于彭州市丹景山镇27亩的苗圃，每租用满十年租金增加10%，租用时间为28年。同时协议第九条约定，承租人不得在租用的土地上挖沙取石，第十条约定，承租人可以修建生产经营需要的有限面积的住房、厨房、车库等设施，但需向出租人提出规划并取得同意。2013年1月1日，原告与被告签订《苗圃租赁承包合同》，将租用的27亩苗圃转租给被告，每年租金38000元，2023年1月1日增加租金10%。合同约定，在转租期间，被告可以管理使用苗圃内的资产，但不得自行变卖和处理。合同第十条约定，违约金按合同所涉标的足额的30%计算，如有其它损失，还应赔偿相应损失。被告租用苗圃后，在苗圃中开挖砂石坑。2014年10月23日，第三人向原告发出通知，要求停止开挖，并在15日内恢复土地原状。2015年12月29日，第三人向原告发出《整改通知》要求原告于2016年3月20日前回填砂石坑，且不得拆除苗圃内的房屋。2016年3月18日，原、被告就相关问题进行协商，要求被告修建房屋前应取得第三人的同意，2016年3月21日前进行砂石坑回填工作。2016年5月27日，原、被告再次协商，明确由被告完成砂石坑的回填。2016年10月20日，第三人向原告发出《告知书》，提出2016年10月，第三人发现仍存在在苗圃内砂石采挖行为，要求原告在15日内回填砂石坑。被告未支付2016年度和2017年度的租金。另查明：1、原彭州市苗圃机构撤销后，苗圃资产由第三人管理。2、第三人当庭表示不知晓《苗圃租赁承包合同》，不同意原告的转租行为。在审理过程中，原、被告于2017年6月20日确认，苗圃内植被和设施损失为油桃树1512元、水沟3600元。上述事实有《土地租用协议书》、《苗圃租赁承包合同》、《通知》、《整改通知》、《告知书》、（2017）川成蜀证内经字第64048号《公证书》、协商记录3份、《苗圃苗木损失确认清单》及原、被告和第三人当庭陈述记录在卷，予以佐证。本院认为，本案的争议焦点主要是：1、《苗圃租赁承包合同》的效力；2、《苗圃租赁承包合同》是否应予解除；3、《苗圃租赁承包合同》解除的后果。一、关于《苗圃租赁承包合同》的效力问题。《苗圃租赁承包合同》系原、被告订立的关于案涉苗圃的转租协议，原、被告均认可该合同系双方当事人的真实意思表示，并已实际履行。但在庭审中，第三人提出不知晓该合同，且明确表示不同意原告的转租行为。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”的规定，原告将苗圃转租给被告，应征得第三人同意。但该条并未对未经第三人同意之转租后果作出规定。本院认为，认定合同无效系对合同效力最严格的否定性评价，应严格按照《中华人民共和国合同法》第五十二条予以判断。但本案中，原、被告间的转租行为并不属于该条所列举之五种情形，故不能据此认定《苗圃租赁承包合同》属于无效合同。原告于第三人处租用苗圃后，即享有使用、收益之权利，且《苗圃租赁承包合同》并未约定不得转租，故原告的转租行为也应属于行使收益权利的表现方式之一，因此应当认定《苗圃租赁承包合同》属有效合同。二、《苗圃租赁承包合同》是否应予解除问题。对于合同的解除，原告主张因被告未依约支付2016年和2017年的租金，行使法定解除权解除合同。被告对欠付租金事实并无异议，故原告依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，享有解除合同的权利。现原告主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。三、《苗圃租赁承包合同》解除的后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本院将结合原告的诉请和被告的辩称意见，逐一分析。1、租金的支付。对于租金的请求限额，原告主张为2016年和2017年两年的租金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，租金的支付仅能计算原、被告之间租赁协议存续期内的租金金额。该租金计算至判决之日，为64916元。对原告主张过高部分，本院不予支持。2、砂石坑的回填。对于砂石坑的回填问题，被告主张其办理了《成都市建筑垃圾处治（排放）证》，砂石坑系用于排放建筑垃圾。本院认为，被告办理了《成都市建筑垃圾处治（排放）证》并不能证明其即享有在苗圃内设置建筑垃圾排放点的权利，且在原、被告三次协商记录上，被告均认可该砂石坑系其所为，且同意进行回填。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，被告应承担回填砂石坑之义务。3、赔偿损失。根据原、被告已确认的损失，被告应对损坏的油桃树和水沟进行赔偿，赔偿金额为5112元，对原告主张过高部分，本院不予支持。4、违约金。被告怠于支付租金，违反了《苗圃租赁承包合同》约定的承租人义务，故应当按照合同约定支付违约金。被告当庭主张原告主张违约金过高，请求本院予以调整。本院考虑到被告逾期支付租金给原告所造成的资金利息的损失，将违约金酌定为4000元，对原告主张过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告彭州市红兵红提产销专业合作社与被告尹华高签订的《苗圃租赁承包合同》；二、被告尹华高于本判决生效之日起五日内支付原告彭州市红兵红提产销专业合作社土地租金64916元及违约金4000元；三、被告尹华高于本判决生效之日起三十日内回填彭州苗圃内的挖沙坑，恢复土地原状；四、被告尹华高于本判决生效之日起五日内赔偿原告彭州市红兵红提产销专业合作社损失5112元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1683元，由原告彭州市红兵红提产销专业合作社负担300元，被告尹华高负担1383元（应由尹华高负担部分，已由原告彭州市红兵红提产销专业合作社先行垫付，尹华高在支付租金和赔偿款时，一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员  张振宇二〇一七年八月十八日书记员  杜 枭