浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第552号
上诉人（原审原告）：陈嗣红。
委托代理人：徐飞。
委托代理人：赵功意。
被上诉人（原审被告）：张贞琳。
委托代理人：郑吉薇。
上诉人陈嗣红因与被上诉人张贞琳房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年6月26日作出的（2013）甬鄞邱民初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月14日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原、被告原系同事关系，2006年7月19日，原、被告双方到宁波市鄞州区房地产交易所邱隘办事处（又称邱隘房管所）办理了邱隘镇芳庄2#-2A单元202室房屋的过户手续，并填写过户表格（即原告表述的“房屋买卖契约”），转让性质和理由为“买卖”，评估价与成交价均为223056元，被告以此价格纳税。另查明，被告曾在2004年以前就已经在涉案房屋内居住，在起诉之前原告没有向被告催讨过房款。
原审原告陈嗣红于2013年4月28日诉至原审法院，请求判令：原审被告立即支付房款223056元。
原审法院经审理认为：本案的主要争议焦点是：一、原、被告之间的房屋买卖关系是否真实存在？二、被告是否应当支付房款？第一个争议焦点是本案审理的基础，是第二个争议焦点的前提。
关于第一个争议焦点：该院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和第五条第一、二款的规定，主张合同关系成立的一方当事人应对合同订立的事实承担举证责任，负有履行义务的当事人应对合同履行的事实承担举证责任，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告作为房屋买卖合同关系成立的主张方，向法院提供的有效证据是在办理房屋过户手续时填写的表格，但是该院认为该证据无法充分证明其与被告之间存在真实的房屋买卖合同关系，理由如下：1.原、被告在办理房屋过户手续时填写的表格，是申请物权变动时填写的，根据生活经验，该表格的内容不一定能够真实反映过户双方的债权行为。2.本案的房屋买卖关系与生活常理、交易习惯明显不符，在真实性上存在以下疑点：（1）合同。原、被告就涉案房屋没有签订房屋买卖合同或协议，仅在办理过户手续时填写了申请表格；（2）房款。在办理过户手续之前，被告没有支付原告任何房款，且双方对房款的支付方式及支付时间也没有做出约定，被告亦没有出具房款的欠条；（3）时间。原、被告双方在2006年7月份办理了涉案房屋的产权过户手续，2013年4月份，原告起诉被告要求其支付房款，时隔近7年，原告才向被告主张房款；（4）转让理由。据原告庭审陈述，其将房屋卖给被告的理由是“当时被告婚姻状况不太好，在闹离婚，没有地方住，原告就把房子卖给了被告，因为当时原、被告都在甬联厂，且都是高层管理员。”由此可见，原告将房屋卖给被告是因为被告没有地方居住，但原告想帮助被告解决居住问题也可以通过其他方式，卖房并不是唯一途径，尤其是在被告经济困难，没有能力支付房款的情况下；（5）交付时间。据原告陈述其是在过户的时候将钥匙给被告的，过户的时候被告还没有住进房子，后来才住进去的。据本案查明的事实，被告曾在2004年以前就已经在涉案房屋内居住了。众所周知，房屋买卖不同于一般物的买卖，在房屋买卖交易中，出让方的目的就是取得房屋对价，故对房屋的价款及支付方式、支付时间都比较关注，也都会作出明确的约定。本案中，原、被告没有对房屋价款、支付时间作出明确约定，且在过户后近7年时间，原告也没有向被告催讨过房款，原告陈述的事实存在诸多疑点，且对卖房细节无法说明，原、被告之间的房屋买卖不符合生活常理和交易习惯。综上，该院认为，原告提供的现有证据无法证明原、被告之间存在真实的房屋买卖合同关系，对原告证据1想要证明的证明内容不予确认，故应当依法承担举证不能的后果。因已经依法认定房屋买卖关系不成立，故被告无需向原告支付房款，对被告的其他抗辩主张也无须再行审理和论证。综上，该院认为：因原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，故对原告要求被告支付房款无相应的事实和法律依据，故对原告的诉讼请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，作出如下判决：驳回原告陈嗣红的全部诉讼请求。案件受理费4646元，减半收取计2323元，由原告陈嗣红负担。
宣判后，原审原告陈嗣红不服，上诉至本院，称：原判认定涉案房屋从上诉人名下转移至被上诉人名下，属于物权变动，但又认定双方之间房屋买卖关系不成立，显然错误。双方前往宁波市鄞州区房地产交易所邱隘办事处办理涉案房屋过户时签订的契约，就是法律意义上的合同。原审法院也依职权调查了上述过户时的所有案卷，均显示上诉人出卖涉案房屋给被上诉人。上诉人作为同事和好朋友，照顾被上诉人就不符合生活常理，考虑到被上诉人经济困难，同意其晚付购房款就不符合交易习惯，原判认定双方交易不符合生活常理、交易习惯，也属错误。原判认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，改判被上诉人立即支付上诉人房款223056元；一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
被上诉人张贞琳答辩称：1.原审判决对上诉人与被上诉人之间房屋买卖关系不成立的事实认定清楚。房产转让是指房产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房屋转给其他人的行为。本案系房屋买卖合同纠纷，要查明的是房屋买卖关系是否成立，而不是查明房产转让具体依据什么样的行为。上诉人仅仅提供了办理房产过户时所填写的表格，这仅仅是过户表格，而不是买卖契约。且上诉人无法说清双方对房屋价款的约定、付款时间及当时的背景，这些最关键、最必要的条款，上诉人也无法提供证据证明。上诉人在过户时未收取分文房款，时隔7年之后才来收取房款明显不符合交易习惯。被上诉人从未说过跟上诉人关系好，如果双方关系真的这么好，涉案房屋只要给被上诉人居住就好，没有必要在未付任何房款的情况下办理过户手续，完全可以等被上诉人交了房款后再过户，这才符合交易习惯。上诉人称房屋转让时，被上诉人没有地方居住，而事实是房屋转让登记在2006年，被上诉人在2004年以前就居住在涉案房屋里，所以上诉人陈述的事实有多处疑点。原审法院对房屋买卖关系不成立这一事实认定清楚。2.原判适用法律正确。上诉人应当承担举证不能的后果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条规定，主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任；没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。本案的涉案房屋实际上是受赠所得，所以上诉人当然不能提供买卖关系存在的证据，其应当承担举证不能的后果。原审判决公平、公正，应当依法维持原判。
双方在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人之间是否存在房屋买卖关系。被上诉人应否向上诉人支付房款。根据民诉法谁主张谁举证原则，上诉人不能提供双方存在房屋买卖关系的证据，如买卖合同、付款凭证等，办理过户手续时的申请表格，因缺乏其他证据印证，也不能反映双方一定存在买卖关系，缺乏唯一性。上诉人应承担举证不能的不利后果。另外，上诉人陈述的房屋买卖具体细节，存在较多疑点，与生活常理、交易习惯明显不符。退一步讲，即使双方房屋买卖关系成立，根据交易习惯，房屋过户后，上诉人从未向被上诉人催讨房款。现上诉人向原审法院起诉主张房款，也已过二年的诉讼时效。原审法院根据证据规则、生活常理及交易习惯，驳回上诉人诉讼请求，并无不当。原判认定事实清楚，审判程序合法，判决妥当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4646元，由上诉人陈嗣红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 莫爱萍
代理审判员 张颖璐
二〇一三年八月二十九日
代书 记员 潘芬芬