北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）一中民再终字第1876号
原审上诉人（一审原告）：王荣会，女，1958年10月4日出生。
委托代理人：刘国盈，北京市盈科律师事务所律师。
原审被上诉人（一审被告）：石磊，女，1978年2月21日出生。
委托代理人：崔浩，北京市远望律师事务所律师。
王荣会因与石磊确认合同无效纠纷一案，本院于2014年2月19日作出（2014）一中民终字第00627号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定�于2014年12月10日作出（2014）一中民申字第07559号民事裁定，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。王荣会及其委托代理人刘国盈、石磊及其委托代理人崔浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
王荣会在一审法院起诉称：石磊与石锁来恶意串通，在王荣会不知情的情况下签订房屋买卖合同，石锁来将价值120万元的北京市石景山区某号房屋以35242元的超低价格出售给石磊，并办理了产权过户登记手续。石磊与石锁来恶意串通，二人房屋买卖合同应当认定为无效合同。要求确认石磊与石锁来签订的房屋买卖合同无效。
石磊在一审法院答辩称：房屋是北京市地下铁道总公司（以下简称原地铁总公司）分配给父亲石锁来、母亲吕淑然及石磊一家居住使用。后因单位依据国家房改政策将房屋折算父亲石锁来、母亲吕淑然双方57年工龄后优惠出售给�亲石锁来、母亲吕淑然；虽然父亲石锁来和王荣会再婚时间为1999年11月15日，但根据购房收据和协议证明购房事宜均已于1998年5月和1999年9月办理完毕，且交款收据上已明确盖有”房屋产权证已领取”的签章。房屋产权是石锁来与吕淑然二人共同所有，与王荣会无任何关联，属于婚前财产；原本属于母亲的房产权利，石磊有法定继承权。母亲吕淑然去世后，房屋产权应为父亲石锁来与石磊共同所有。父亲石锁来将房屋以买卖形式过户给石磊的行为有效合法。综上，请求法院驳回王荣会的诉讼请求。
一审法院审理认为：诉争房屋系原地铁总公司依据房改政策出售给石锁来的公有住房，现地铁运营公司住房制度改革办公室（以下简称地铁公司房改办）作为诉争房屋所在单位的专业管理机构有权根据单位企业的实际情况，对职工购房情况进行解释、说明；另根据诉争房屋档案材料中的《房屋所有权换证登记申请书》、《房屋所有权变更登记审核表》、《房屋所有权变更登记审核意见》中均载明，石锁来在办理标准价改成本价手续完成前，其已经享有诉争房屋100％的产权份额；同时，2009年9月9日收据载明的收款项目为”补交房款”，根据通常文义并结合上述事实情况，正因为石锁来已经取得100％产权，所以2009年交款时单位注明项目为补交。因此，地铁公司房改办出具的《证明》和《说明》所证实的内容，与房屋登记管理部门所有权登记档案载明的所有权份额相符，能够相互印证，亦与房款收据中”补交房款”的内容构成合理解释，一审法院据此对地铁公司房改办出具《证明》和《说明》的证明效力及其中所证明的事实予以认定。即诉争房屋系1998年石锁来以标准价购买，按房改政策石锁来拥有房屋产权，石锁来于2009年补交5799元系房改手�费用，诉争房屋全部100％产权在1999年12月27日初次发放产权证时已经由石锁来实际享有。
本案中，石锁来与王荣会结婚登记日期为1999年11月15日，而石锁来依据房改政策购买诉争房屋的交款时间为1998年5月27日，当时其已故配偶吕淑然仍然在世，所交房款已经折算了石锁来和吕淑然的57年工龄，石锁来与单位签订买卖合同的时间为1999年9月30日，上述购房事宜的完成均在石锁来与王荣会登记结婚之前。因此一审法院认定石锁来购买诉争房屋的购房款及工龄折算福利优惠均属于其与已故配偶吕淑然的夫妻共同财产权益。吕淑然于1999年1月去世，上述财产权益应作为遗产由石锁来与石磊共同继承所有，系石锁来的婚前财产。
现石锁来作为购房者，在与王荣会结婚前，用婚前财产以折算工龄的方式向单位支付了购房款项，与单位签订了房屋买卖合同，其依据房改政策履行了相应的合同义务，且诉争房屋早已由单位分配给石锁来实际居住使用，1998年5月27日房款收据上亦加盖”房屋产权证已领取”的公章，对此虽然双方未能对”房屋产权证已领取”进行解释说明，但此公章能够证明单位将所有权转移给石锁来的政策明确。结合以上情况，石锁来应当并已经确定享有取得房屋产权证的权利。在石锁来履行了自身义务的情况下，房产证的取得时间受限于单位办理房改手续的具体情况，因此房产证取得时间并非石锁来可以控制，故一审法院认为石锁来在与王荣会婚后即1999年12月27日获得诉争房屋的产权登记仅是石锁来婚前财产权利的自然转化，诉争房屋财产性质仍应为石锁来婚前个人财产，不能仅依据产权证的登记时间认为诉争房屋系与王荣会的夫妻共同财产。
综上，诉争房屋依据单位房改政策及产权登记情况为石锁来婚前个人财产，王荣会对诉争房屋不享有财产权益，石锁来享有完全所有权。现石锁来作为房屋所有权人，对诉争房屋享有处分的权利，其有权依据意思自治按自己的条件、意愿将房屋出售给石磊，其行为属有权处分，并未损害王荣会相应利益。因此，石锁来与石磊达成的房屋买卖合同系二人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，判决：驳回王荣会的诉讼请求。
王荣会不服一审判决，向本院提起上诉，请求改判确认石锁来与石磊签订的房屋买卖合同无效。
本院二审认为：石锁来与原地铁总公司签订的房屋买卖合同及取得房产证时间虽然在石锁来与王荣会结婚之后，但购买诉争房屋的交款时间系在石锁来与王荣会结婚之前，且所交房款折算了石锁来和吕淑然的57年工龄。由于石锁来系按标准价购买该房屋，故该房屋的94％份额为石锁来与吕淑然的夫妻共同�产。鉴于吕淑然未留有遗嘱，在吕淑然去世后她的房屋份额由石锁来和石磊共同继承，即石锁来和石磊享有该房屋的94％份额。
2009年9月9日，石锁来补交6％的房屋份额的房款，取得了该房屋其余6％份额。因上述6％房屋份额系在石锁来、王荣会婚姻关系存续期间取得，故上述6％房屋份额为石锁来、王荣会的夫妻共同财产。
《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。本案中，石锁来与石磊占房屋份额为97％，其二人处分房屋不违反上述法律规定；此外，石锁来与石磊系父女关系，其二人之间的房屋转让行为不能简单的以是否符合等价有偿之原则来评判。鉴此，石锁来与石磊之间的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，本院对王荣会的上诉请求不予支持。
但需要指出的是，石锁来仅有权转让其享有的份额，亦即王荣会3％的房屋份额尚未转让给石磊，因此王荣会对其享有的房屋份额可另行主张权利。判决：驳回上诉，维持原判。
本案再审期间，王荣会称：1、石锁来与王荣会于1999年11月15日结婚，石磊是石锁来与前妻吕淑然的养女，吕淑然于1999年1月去世，石锁来于2013年1月15日去世。2012年石锁来将价值180多万的诉争房屋以35242元转让给石磊，对此王荣会不知情，故请求法院判令此转让行为无效。1999年9月30日，为落实公有住房房改政策，原地铁总公司与石锁来签订《住宅房屋买卖契约》，将诉争房屋变更过户给石锁来，1999年12月27日石锁来领取《京房权证石私字第413**号房屋所有权证》，并注明”标准价出售住宅”。2009年3月23，原证进行�证登记，变为X京房权证石字第231**号。石锁来向石景山区建委申请将标准出售的房改房改变为按成本价出售的房改房，按照相关规定，石锁来于2009年9月9日用夫妻共同财产补交房款5799元。2009年11月16日，地铁公司房改办向石景山区建委出具证明：”石锁来自愿将房屋产权变更为成本价，已补交了改成本价的房款5799元”，由此石景山区建委才将诉争房屋变更为成本价售房，石锁来才取得全部产权。2010年11月16日，石锁来领取X京房权证石字第769**号房屋产权证。2、诉争房屋系石锁来与王荣会婚后十年用夫妻共同财产交纳了购房款，王荣会系诉争房屋共同共有人。3、石锁来在没有经过王荣会的同意的情况下，与石磊恶意串通以极低的价格将房屋转让给了石磊，严重损害了王荣会的权益，根据物权法第97条、107条和合同法第51条，该房屋转让合同无效。4、一审时候石磊提交了两份相互矛盾的证据”证明”和”说明”。一审法院依据这份假的”说明”进行判决，造成冤案。二审法院认定王荣会享有部分产权，占诉争房屋3%的份额，但还是没有认定该合同无效。所以请求法院撤销原一二审判决，并改判房屋买卖合同无效。
再审期间石磊称：1、二审判决违反了民事诉讼法不告不理的原则。王荣会的上诉请求是确认合同无效，但是二审判决在本院认为中，却将诉争房屋6%的份额确认为石锁来与王荣会的夫妻共同财产，超出了上诉请求的范围。2、二审判决认定事实错误。二审判决未就本案事实具体问题具体分析，只是简单将石锁来与王荣会在婚姻关系存续期间补交5799元认定为6%的房屋产权份额且为夫妻共同财产，完全曲解了事实和法律。3、二审判决书认为王荣会3%的房屋份额尚未转让石磊，既无事实依据，也无法律依据。4、王荣会无权享有3%的�屋份额。诉争房屋是原产权人分配给石锁来、吕淑然、石磊的，与王荣会毫无关系。5、根据最高人民法院《关于对修改﹤最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函﹥（2000）法民字第4号建议的答复》的精神及本案事实，诉争房屋由石锁来、吕淑然在婚姻关系存续期间购买，且石锁来、吕淑然、石磊一家只享有这一次的房改政策，所以二审判决认定6%的房屋份额是石锁来与王荣会的夫妻共同财产是无事实依据的。
本院再审认为，石锁来对诉争房屋享有全部产权还是部分产权的事实需进一步查明。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2014）一中民终字第00627号民事判决及北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第1082�民事判决；
二、本案发回北京市石景山区人民法院重审。
审 判 长 王 京
审 判 员 刘燕风
代理审判员 尤 頔
二〇一五年二月十二日
书 记 员 唐静静