贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔03民终1010号
上诉人（原审原告）：况然，男，生于1971年11月4日，仡佬族，大学文化，贵州省正安县人，住正安县，
上诉人（原审被告）：遵义东升房地产开发有限责任公司，住所地：正安县凤仪镇芙蓉东路东升一品珍府A栋1号门面。
法定代表人：王冬生，男，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：龙兴泉，系该公司办公室主任。
上诉人况然、遵义东升房地产开发有限责任公司（以下简称“东升公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2017）黔0324民初2759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人况然的上诉请求是：一、请求二审法院撤销原判，发回重审或直接改判由对方支付上诉人逾期交房违约金；二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：2015年4月17日双方达成房屋订购协议，购买被上诉人开发的正安县凤栖尚城7栋17号门面。同年10月25日双方签订正式《商品房买卖合同》，约定2016年7月30日前交房，当日被上诉人书面承诺为该门面房做夹层、楼梯等，并同意所差购房首付款20000元在交房时付清。实际交房时间为2017年3月10日，逾期交房221天，按合同约定被上诉人应按日支付上诉人万分之一的违约金，但是该约定相比上诉人的实际损失较低，所以要求按日万分之五的标准计算违约金，截至2017年3月9日，上诉人共计支付购房款620200元，被上诉人逾期交房时间221天，被上诉人共计应支付上诉人违约金68532.10元。
上诉人遵义东升房地产开发有限责任公司的上诉请求是：一、请求二审法院撤销原判，依法发回重审或直接改判；二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：双方存在房屋买卖合同关系是事实，也确实存在逾期交房，但逾期交房原因不在上诉人方，而在对方，是对方的过错造成。由于对方要求做夹层，2016年10月27日才在夹层施工图上签名认可，并注明有完工时间为2016年11月10日，这是双方对交房时间的变更，逾期交房时间应从2016年11月11日起算。关于违约金的计算，《商品房买卖合同》中有约定，应按逾期日万分之一标准计算；并且违约金计算基数应扣除上诉人代信用社收的16000元按揭保证金。
况然向一审法院提出的诉讼请求是：由被告东升公司支付原告逾期交房违约金68532.1元，并由被告承担案件受理费。
一审法院认定的事实是：原被告双方于2015年4月17日签订了《房屋订购协议书》，被告将自己开发但尚未修建的正安县凤栖尚城7栋17号门面房订购给原告，双方除了约定价格和定金外，还约定了被告负责做该门面的夹二层，原告于当日付给被告定金200000元。2015年10月25日，双方签订正式的《商品房买卖合同》，原定的17号门面变更为18号门面。合同除了约定面积、单价、总金额为640200元外，还约定了付款方式为首付款320200元、按揭贷款320000元；违约金计算方式为：原告逾期付款应按日计算向被告支付应付房款万分之三十的违约金，被告逾期交房应按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金等。当日原告又付给被告首付款100200元，尚差20000元双方约定交房时一并付清，并写下欠条。同日，被告出具书面《承诺》给以郑维刚为代表的原告等人，同意由被告负责为门面房做夹层、楼梯等。合同签订后，原告向信用社按揭贷款320000元用于支付房款，被告在出具收据时，将320000元分成两部分，其中304000元注明是按揭房款，16000元注明是信合按揭保证金。被告在对主体进行施工过程中，预留了做夹层的钢筋，但没有同时进行施工，合同约定2016年7月30日交房时间到后，该夹层仍未施工。2016年10月27日，被告出具夹层施工图，由被告施工人员在该图纸上批注了夹层的完工时间为2016年11月10日等内容，原告和郑维刚在批注下方签名注明同意按照图纸施工。2017年3月10日双方对该门面房进行了交接，原告付清了所欠20000元的首付款。现原告以被告逾期交房给自己造成损失为由，向本院起诉，要求被告按日计算向原告支付已付房款万分之五的违约金，共计68532.10元。本院认为：本案的争议焦点为，一是被告逾期交房的起止时间应怎样确定；二是违约金的计算标准怎样确定。一、关于逾期交房的起止时间问题。双方签订的《定购协议书》、《商品房买卖合同》、被告写给原告等人的《承诺》以及同意原告所差20000元首付款在交房时付清的《欠条》，都是双方在平等、自愿的基础上通过协商一致达成的协议，不违反法律的规定，本院予以确认。本案中被告认可逾期交房这一事实，根据《商品房买卖合同》第十一条第一项约定，交房时间为2016年7月30日前，被告未按照约定的时间交房，从约定交房时间到期之日起，被告便存在逾期交房的事实。本案中涉及到修建夹二层的问题，被告辩称原告在其提供的夹层施工图上签名，并确认夹层完工时间为2016年11月10日，应当认定双方对交房时间进行了重新约定，逾期时间应从2016年11月11日起算。本院认为被告的辩解意见不成立，夹层施工图只能证明夹层的完工时间，不能证明双方对《商品房买卖合同》中约定的交房时间进行了变更。并且原被告双方在合同中对交房时间已做了明确的约定，被告明知已承诺为原告做夹二层，就应当积极履行义务，按照合同约定向原告交付成果。但是本案中，原被告双方虽然在《商品房买卖合同》中对修建夹二层的问题进行了约定，但没有具体指明修建夹二层的时间是否包含在整个工期内，应视为约定不明。根据双方当事人在门面加夹层施工图上签字的内容和时间来看，应视为是原告给被告修建夹二层的合理期限。因此，双方对修建夹二层期间的约定从2016年10月27日至2016年11月10日共计14天，不应当计算为逾期交房天数。综上，本案的逾期交房时间应从约定的交房时间2016年7月30日计算至实际交房时间2017年3月10日，再扣除夹二层的工期14天，逾期时间为208天。二、关于违约金计算标准问题。原告按照合同约定履行了付款义务，被告未能按约定按时交房，现原告要求被告承担逾期交房违约金，符合法律规定，应予支持。依据法律规定，当事人可以对违约责任进行约定。按《商品房买卖合同》第十三条第二项规定，被告违约应按日计算向原告支付已付房款万分之一违约金。该合同是在双方自愿平等的基础上签订，为尊重当事人的意思自治原则，本院认为违约金的计算应当以当事人的约定为基础。原告认为该约定明显低于其实际损失，请求提高计算标准，为此提供了自己按揭贷款的利率为每月7.175‰的证据，本院认为原告按揭贷款的利率与贷款的时间长短问题均与是否接房时间无直接关系。因此，原告提供的该证据不能证明被告违约给其造成的实际损失。结合本案实际情况，鉴于合同约定的违约责任确实较低，不足以弥补损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，以及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，本院酌定在双方约定的违约金计算标准上进行适当上调，按已付房款日息万分之一点五标准进行计算。违约金计算基数问题，由于原告在约定的交房期限前已按约定付款620200元，因此违约金计算基数应当以此为准，虽然被告辩称原告提交的其中16000元收据是本公司为信用社代收的按揭保证金，但并没有提供公司已将该款转交信用社或者被告应当为信用社代收保证金的证据，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和与信用社签订的《借款合同》都没有约定原告应付按揭保证金，原被告双方交付房屋时，被告也没有提出原告尚欠16000元房款而要求原告支付，因此，该款应认定为房屋价款。综上，被告应支付原告的逾期交房违约金为620200元×208天×0.0015/天=19350.2元。为了保护当事人合法权益，建立诚信市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：被告遵义东升房地产开发有限责任公司在本判决书生效后十日内支付原告况然逾期交房违约金19350.2元。案件受理费1520元，减半收取760元，由原告况然承担400元，被告遵义东升房地产开发有限责任公司承担360元。
本院二审期间，况然向二审法院提交了两份证据：1、房屋的现场照片：证明房子不仅仅是一层还有夹二层；2、两份租赁合同，以此证明其因逾期交房受到的相应的租金损失。上诉人遵义东升房地产开发有限责任公司未向本院提交新的证据。
本院经二审查明的事实与原审认定的事实基本无异。
本院认为，本案双方当事人在平等自愿协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，该协议是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。合同签订后，合同对各方具有约束力，应当按照约定全面履行合同义务。但本案上诉人遵义东升房地产开发有限责任公司作为出卖人未按约履行交房义务，其行为构成违约，依法应当承担有关的违约责任。买受人向法院起诉要求出卖人承担有关违约责任，于法有据。因合同对交房时间和违约责任进行了明确的约定，但上诉人况然认为该约定明显低于其实际损失，请求提高计算标准，一审法院结合本案实际情况，对违约金进行适当调整，酌定在双方约定的违约金计算标准上进行适当上调，按已付房款日息万分之一点五标准进行计算，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。关于违约金计算基数问题，由于上诉人况然在约定的交房期限前已按约定付款620200元，因此违约金计算基数应当以此为准，虽然出卖人辩称况然提交的其中16000元收据是公司为信用社代收的按揭保证金，但并没有提供公司已将该款转交信用社或者应当为信用社代收保证金的证据，综上，一审法院根据合同约定，结合实际损失情况对违约金进行调整，据此确定出卖人的违约责任并无不当，二上诉人的上诉理由依法不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3040元，由上诉人况然、遵义东升房地产开发有限责任公司各承担1520元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐忠显
审 判 员 蔡一雷
代理审判员 喻 茜
二〇一八年三月十九日
书 记 员 吴明英