河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀07民终992号
上诉人（原审原告）：高海峰，男，1976年7月16日出生，汉族，现住沽源县。
被上诉人（原审被告）：沽源县平定堡镇西围子村民委员会，住所地：沽源县平定堡镇新城北街街道办事处院内。
法定代表人：宁本财，该村委会主任。
委托诉讼代理人：张春安，河北金源律师事务所律师。
上诉人高海峰因与被上诉人沽源县平定堡镇西围子村民委员会（以下简称西围子村委会）租赁合同纠纷一案，不服河北省沽源县人民法院（2015）沽民初字地1106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月12日受理后，已发组成合议庭公开开庭审理本案。上诉人高海峰，被上诉人西围子村委会的委托诉讼代理人张春安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高海峰上诉请求：撤销一审判决，改判支持高海峰的诉讼请求；诉讼费由西围子村委会承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。一审认定高海峰对西围子村委会占用房屋的行为未提出异议没有根据。双方合同约定的是承租全部宾馆，包括全部的房屋，村委会未能及时全部交付房屋存在违约。沽源县公安消防大队查封了全部的宾馆，封条在一楼也有张贴，这一查封行为是针对全楼的。一审认定高海峰未及时交付租赁费存在违约，其实高海峰拒付租赁费是有正当理由的，是在行使抗辩权。在签订合同之后高海峰曾找到村委会领导交涉办理营业执照的事宜，2015年6月高海峰办理营业执照时被告知需有消防验收合格证明，消防部门说涉案宾馆消防设施不符合规定无法办理，最终高海峰未能办理营业执照，并在8月时停业。根据以上情况，高海峰有理由拒绝支付租赁费。对于高海峰的装修是经过和村委会领导沟通之后才进行的，当时宁本财保证高海峰能够�2015年3月继续承租宾馆，而且有关合同未能及时交到高海峰处，如何能够竞租成功以及村委会占用房屋迟延交付等情况，高海峰均有与宁本财的相关录音能够证明。高海峰与村委会均表示不再继续履行合同，故村委会收取的10万元竞租保证金应当予以返还。综上，因西围子村委会的过错导致高海峰不能正常营业，产生损失200万元，对此村委会应当承担责任。
西围子村委会辩称，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，高海峰的上诉理由没有依据，请二审法院驳回高海峰的上诉，维持一审判决。
高海峰向一审法院起诉请求：解除西围子村委会与高海峰签订的西园宾馆租赁合同；西围子村委会返还租金263425元；赔偿高海峰经济损失200万元；诉讼费由西围子村委会承担。
一审法院经审理查明的事实：西围子村委会对其所有的西园宾馆以竞租�方式对外出租，2015年3月30日高海峰竞得西园宾馆的租赁权，并于同日双方签订西园宾馆租赁合同。租赁合同主要约定：西围子村委会为出租房（甲方），高海峰为承租方（乙方）；乙方租赁现宾馆的期限为三年，从2015年6月1日至2018年5月31日，年租赁费为80万元。2015年6月1日至2016年5月31日即第一年的租赁费，乙方在签订本合同之日起15日内向甲方交付现金65万元，不足部分从乙方竞租时向甲方缴纳的保证金25万元中抵顶15万元，剩余10万元作为乙方租赁甲方财产的保证金，合同期满后两个月内双方清点移交财产，财产在无损坏无需赔偿情况下全额退还乙方。另外两年的租赁费乙方每年从收到甲方交费同志之日起15日内一次性以现金向甲方交付当年的租赁费；乙方对甲方出租的财产进行了全面详实的考察，确认原承租人将其在租赁经营期间添附的装修物包括地下层拆除或部分未拆除均符合乙方租赁经营所需条件。对于宾馆地上层及地下层的添附装修情况，甲方已经详细告知乙方，乙方表示无异议，并自愿承租；乙方在租赁经营期间，应当按照规定办理各项审核证件，具备独立的企业法人资格，对外独立承担责任，在乙方租赁期间所产生的债权、债务均由乙方自行享有和承担，与甲方无关。乙方在租赁经营期间对外进行的民事行为所产生的后果由乙方承担。乙方不得以甲方的名义对外进行民事活动。如乙方以甲方名义对外进行民事活动即为本合同解除条件成立；甲方有义务按照乙方考察后双方确定的标准数量交付乙方租赁的财产。乙方有权要求甲方提供双方共同确定的租赁财产；乙方有义务按时足额交付甲方租赁费，宾馆所涉及的一切税费（包括土地使用费、房产税、房屋出租营业税）等由乙方全部承担；乙方有义务守法经营，在�营中确保安全，落实特种行业的安全要求，对甲方交付乙方的财产合理使用，妥为保管，及时维修。乙方在租赁经营期间，对所租赁甲方的财产富有维修管理责任，如发现损毁应及时维修，费用由乙方负担，租赁期满后，乙方应将租赁财产完整交付甲方；乙方在租赁经营期间为经营需要购置的物品给予处理，甲方对乙方自行购置物品不承担责任；乙方在租赁经营期间所需的煤、水、电、人员工资及热力公司集中供热采暖费等营业费用及其他行政、事业性收费及乙方营业所需费用由乙方自行负担。甲方对乙方应交付的所有费用及税金不承担责任；乙方在租赁期满不再承租或因合同履行期间所附解除条件成就而提前解除合同时，乙方对所租赁的财产因经营需要添附的装修物由乙方自行拆除移走，并对所租赁的租赁物恢复原状，费用由乙方承担；甲方地下层以原承租人�留现状为准，有关情况甲方已告知乙方，乙方表示同意，乙方在租赁期间不准改变房屋结构，需要改变如留窗开洞在改变前必须经甲方同意，方可改变，到期恢复原样，但乙方可以根据经营需要在不破坏主体结构的情况下自行予以装修，装修费用由乙方自行承担。租赁期满或乙方在合同履行中因所附解除条件成就，甲方通知乙方解除合同，对乙方自行装修的材料，能够拆除移走的，由乙方自行拆除移走，不能拆除移走的产权无偿归甲方所有；乙方在2016年6月1日，2017年7月1日收取后两年租赁费时，收到甲方交款通知15日内不能按时足额交付甲方租赁费，合同解除条件成就，甲方有权以书面方式通知乙方解除合同。合同解除的通知在送达乙方时生效，通知生效后甲方有权在沽源县公证处监督下单方收回乙方租赁的财产另行租赁他人。租赁财产如有损毁、丢失乙方按市场�格予以赔偿。同时乙方所交租赁保证金不予退还，作为甲方另行对外租赁所延误时间之赔偿；甲方在租赁期间不准转租他人，如乙方转租他人即为违约，解除合同条件成就，甲方有权单方面以书面形式通知乙方解除合同。乙方在租赁经营期间如违反本合同第六条第1项约定，擅自抵押、变卖、转移等处分甲方所出租的财产，即为违约，甲方有权以书面形式单方通知乙方解除合同，乙方应将固定资产设定的担保或抵押权消灭。对非固定资产的变卖、隐匿、转移，应按市场价格赔偿甲方。乙方所交的租赁保证金不予退还。西园宾馆分为底商五层和地下一层，设有大套间4套、中间套10套、标准件77套、大会议室1套、小会议室3套。西园宾馆在2014年1月1日前由案外人熊有租赁经营，2014年1月1日熊有与高海峰签订宾馆转租合同，熊有将宾馆转租给高海峰经营，期限自2014年1月1日至2015年5月31日。案涉合同履行时西围子村委会未将三楼的两间客房、四楼的大会议室交付于高海峰，高海峰对此未提出异议，2015年7月西围子村委会与原承租人熊有办理完交接手续后，将西围子村委会未交付的上述房屋钥匙交付于高海峰。按照合同约定，地下一层以原承租人所留现状为准，熊有所留地下一层为歌厅，但双方在交接时底商一层也已为歌厅。西围子村委会与高海峰对西园宾馆的租赁财产交接时未进行清点，双方均未提交租赁物移交手续。按照合同约定，高海峰应于合同签订后15日内给付第一年租赁费65万元，剩余租赁费用高海峰所交竞租保证金中的15万元抵顶，但高海峰未按照约定履行给付租赁费的义务；西围子村委会于2015年5月31日通过沽源县公证处书面向高海峰送达租赁费收费通知，高海峰于2015年6月3日向西围子村委会支付租赁费18万元，后未再支付�包括15万元竞租保证金在内，高海峰共支付第一年租赁费33万元，剩余47万元至今未付。按照合同约定，高海峰不得以西园宾馆的名义对外进行民事活动，否则为合同解除的条件。2015年6月17日高海峰经工商行政管理部门核准个体工商户字号名称为沽源县煌庭商务宾馆并下达预先核准通知书，字号保留期至2015年12月16日。2015年8月19日沽源县公安消防大队向高海峰下达对西园宾馆临时查封决定书并在宾馆门口加贴了封条。临时查封决定书载明：案涉宾馆三、四、五楼层建筑消防设施严重损坏，消防联动控制装置不能够正常接受三、四、五楼层火灾报警信号，四、五层各一处火灾探测器损坏，三层一处手动报警器损坏，不再具备防火灭火功能；查封范围为宾馆三、四、五层营业区，查封期限自2015年8月19日18时至2015年9月16日18时；要求高海峰立即停业整改火灾隐患，整改后�公安消防大队经检查合格后方可解除查封。查封范围不包括地下一层、底上一层歌厅。查封期间高海峰未对上述问题进行改正。西围子村委会认为合同已对租赁期间的消防安全约定了责任承担，故与其无关，对上述问题的整改应由高海峰负责；其对外出租的西园宾馆已经消防部门验收合格，但因高海峰擅自将地上一层变更为歌厅故而达不到消防标准。2015年8月26日沽源县公安消防大队对高海峰处罚1万元罚款，处罚原因为消防设施、器材未保持完好有效。西围子村委会认为合同明确约定乙方在租赁期间不准改变房屋结构，高海峰擅自将地上一层变更为歌厅且未向消防部门重新申请消防设计审核，故罚款应由高海峰承担，与其无关。高海峰已于2015年8月19日停业至今。在案涉西园宾馆出租前即2009年9月28日沽源县公安消防大队对西园宾馆做出建筑工程消防验收意见书，证�西园宾馆经消防验收合格。该验收意见书中明确要求：消防设施应当定期维护保养，确保完整有效；经此次验收合格的工程如有改建、扩建、内装修、用途变更等，应当重新申报消防设计审核。西围子村委会在出租前未对宾馆重新申报消防设计审核以取得消防合格证。另查明，2014年9月5日高海峰与他人签订西园宾馆、KTV装修合同书，工程范围为西园宾馆的地下一层、二层和室外，合同总价款1751186.2元，该合同未约定竣工日期。在诉讼过程中，高海峰申请对装修造价进行司法鉴定，鉴定机构鉴定装修工程费为1230819元；2014年12月15日高海峰与他人签订音响工程承包合同，音响设备总造价78万元，价款为分期支付，高海峰验收完毕后三月内支付完毕价款；2014年12月20日高海峰与他人签订家具商品买卖合同。以上合同的签订时间均早于高海峰与西围子村委会签订的租赁合同�一审庭审中，双方均表示不再履行合同，要求结算租赁费。还查明，高海峰提交的沽源县公安消防大队建筑工程消防验收意见书中的西苑宾馆与案涉西园宾馆在工商注册中的住所地相同，故西苑宾馆与西园宾馆为同一宾馆。
一审法院认为，一、高海峰与西围子村委会签订合同时是否存在重大误解的情形。高海峰称该合同未可撤销的合同，该合同自始至终没有法律效力，因西围子村委会的租赁物以宾馆的形式对外出租，高海峰误以为租赁物的消防设施是符合宾馆要求才签订的合同，但在租赁期间内该宾馆因消防设施不合格被沽源县公安消防大队查封，致使高海峰至今未能经营。高海峰在签订租赁合同之前已经实际占有、使用、经营西园宾馆及歌厅业务一年以上，对西园宾馆的情况应当知晓，并不存在重大误解的问题，仅为失于检验，且高海峰不能证明双方在订立合同的过程中西围子村委会存在欺诈、胁迫或者乘人之危的情形，合同也无显失公平之处。从双方当事人的纠纷原因看，本案应当属于违约或履行合同存在瑕疵的问题，故不符合可撤销合同的构成要件，高海峰要求撤销合同的诉讼请求不予支持。二、高海峰要求西围子村委会返还租赁费和竞租保证金共计26万元的诉求是否成立。双方签订的租赁合同系双方真实意思的表示且内容不违反法律、法规的强制性规定，为合法、有效，对双方均具有法律约束力。本案在合同履行过程中双方均存在违约。首先高海峰未按合同约定履行租赁费义务。高海峰应于2015年4月14日之前支付第一年租赁费65万元，但经催告后仍未履行，已经构成先行违约。高海峰主张未按合同约定支付租赁费有正当理由，其在签订合同后并未收到该合同，后于2015年8月7日才收到，所以造成迟延履行。�存合同文本是双方当事人各自的职责，合同一经双方签字就推定双方对合同内容知晓，合同的权利义务在合同发生效力后而产生，双方当事人应当恪尽遵守，故高海峰的该项主张不能成立；高海峰称西围子村委会占用合同中的两间客房、四楼的一个会议室和院里的两间仓库，未将合同约定的租赁物全部交付，违约在先。高海峰占用上述房屋，但在交接租赁财产时对此并未明确提出异议，可以要求腾开，就此高海峰无证据证明其向西围子村委会主张过，不能按违约处理。高海峰称租赁的房屋维修后仍存在房屋漏水、门窗损坏的情况，高海峰在收到租赁物时应当及时检验或则在租赁物使用过程中发现问题时可以向村委会提出，另外合同对此有专门条款约定，应当按照合同第六部分双方特别约定第2条处理，由乙方负责维修，高海峰不能以此作为拒交租金的正当理由。高�峰称因租赁物消防设施不合格，无法办理营业执照，沽源县公安消防大队下达临时查封决定书，要求停业整改，高海峰已经通知西围子村委会进行整改，但拒不整改，现高海峰已于2015年8月19日停止营业。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的。承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此高海峰也负有自行维修的责任，而不应当互相推卸责任，停止营业，放任损失扩大。其次西围子村委会未按合同约定向高海峰交付消防设施合格的租赁物。西围子村委会以2009年9月28日沽源县公安消防大队对西园宾馆作出建筑工程消防验收合格意见书用以证明出租给高海峰的西园宾馆消防设施合格依据不足。按照该消防验收意见书要求，消防设施应当定期维护保养，确保完整有效，验收合格的工程如有改建、扩建、内装修、用途变更等，应当重新申报消防设计审核。自2009年9月28日消防验收合格至2015年3月30日出租给高海峰跨度长达6年之久，西园宾馆也进行了多次装修、改建，如原承租人熊有留有地下一层为歌厅，本案双方在宾馆交接时地上一层也变更为歌厅等，故西围子村委会在出租时应当对宾馆重新申报消防设计审核以取得消防验收合格证。西围子村委会主张高海峰擅自将地上一层变更为歌厅造成宾馆达不到消防标准，对此高海峰应当承担责任，与村委会无关。但公安消防大队下达的临时查封决定书载明，案涉宾馆三、四、五楼层建筑消防设施严重损坏等。查封范围�包括地下一层、地上一层歌厅，故西围子村委会的该项主张不能成立。其主张2014年1月1日高海峰以转租的方式从原承租人熊有处取得现宾馆的租赁经营权，期限至2015年5月31日，证明高海峰在与西围子村委会签订合同前已经对宾馆现状进行了充分了解，主张高海峰对租赁物的消防设施合格无异议，高海峰在租赁经营期间，对所租赁的财产负有维修责任，如发现损毁应及时维修，费用自付。一审法院认为，高海峰转租期间届满后，转租行为结束，高海峰与熊有发生的转租合同的权利义务随之终止；高海峰与西围子村委会通过竞租取得西园宾馆的租赁经营权，并签订了租赁合同，属于另一个不同的法律关系，双方之间随之发生新的合同权利义务，双方应当对西园宾馆的租赁财产重新进行清点，并办理租赁物的转移手续，包括消防验收合格证，且西围子村委会不能举证证�消防设施不合格是在高海峰租赁期间因高海峰的原因造成的，故西围子村委会的该项主张亦不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此西围子村委会在后来得知宾馆消防设施不合格应当及时进行整改、维修，不应与高海峰相互推卸责任，造成合同不能履行，对此西围子村委会应当承担相应的责任。综上，高海峰未按合同约定履行给付租赁费义务，经催告后仍未付清，高海峰构成先行违约。西围子村委会未按合同约定向高海峰交付消防设施合格的租赁物，所出租的租赁物存在瑕疵，事后亦未积极主动进行维修、整改。造成本案纠纷发生的主要原因是，面对租赁物消防设施不合格的问题，双方均未采取积极的态度认真地进行维修整改，而是一味地相互推�责任，双方均无帮助对方履行合同的诚意，因此造成合同不能履行，对此双方均有过错，均应承担相应的责任。现西围子村委会要求解除合同，高海峰亦表示不再履行合同，法院予以准许。一审庭审中高海峰同意按照西围子村委会的计算方式支付自2015年6月1日至2015年8月19日止的租赁费共计173150.68元。高海峰已向西围子村委会交纳了租金和竞租保证金共计43万元，扣除173150.68元后，余款256849.32元，其中10万元合同约定作为乙方租赁甲方财产保证金，在合同解除后双方清点移交财产时，财产在无损坏的情况下全额退还乙方或者双方另行主张，另外156849.32元，西围子村委会应当无条件退还高海峰。三、高海峰要求赔偿200万元损失的诉求是否成立问题。高海峰的装修行为及购买设备的行为均发生在涉案合同签订之前即高海峰从熊有处转租期间内，属于高海峰的单方行为，与�围子村委会无关，且合同明确约定：乙方在租赁期满不再承租或因合同履行期间所附解除条件成就而提前解除合同时，乙方对所租赁财产因经营需要添附的装修物由乙方自行拆除移走，并对所租赁的租赁物恢复原状，费用由乙方承担；乙方在租赁经营期间为经营需要购置的物品给予处理，甲方对乙方自行购置物品不承担责任；乙方可以根据经营需要在不破坏主体结构的情况下自行予以装修，装修费用由乙方自行承担。租赁期满或乙方在合同履行中因所附解除条件成就，甲方通知乙方解除合同，对乙方自行装修的材料，能够拆除移走的，由乙方自行拆除移走，不能拆除移走的产权无偿归甲方所有。因此高海峰要求西围子村委会赔偿其为宾馆投入的装修费、音响设备款、购置的家具沙发款等经济损失200万元的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。另，根据法�规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损失赔偿责任。高海峰称2016年1月25日西园宾馆四楼和地下室的暖气管道崩坏跑水致使其遭受损失，因此期间西园宾馆由高海峰占有应由其管理，故该损失应当由高海峰自负其责。遂判决：一、解除西围子村委会与高海峰签订的西园宾馆租赁合同，西围子村委会于本判决生效之日起15日内退还高海峰租赁费156849.32元；二、驳回高海峰的其他诉讼请求。
本院二审期间，高海峰陈述其存有与村委会主任宁本财的谈话录音，对此西围子村委会拒绝质证，称该证据不属于二审新证据，且无法核实真实性，根据高海峰陈述的录音时间，当时宁本财并非西围子村委会主任。二审经审理查明的事实与一审所查明的事实一致。
本院认为，高海峰与西围子村委会签订租赁合同，系双�真实意思的表示，且合同内容不违反法律规定，该合同依法成立并生效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。高海峰主张西围子村委会占用宾馆房屋未及时交付租赁物的上诉理由，高海峰对此并未提交相应的证据予以证明，根据法律规定应当承担举证不能的不利后果，对此本院亦不予支持。关于高海峰主张西围子村委会隐瞒宾馆未办理消防验收合格书的情况，存在欺诈行为的上诉理由，经调查，熊有承租期间及高海峰转租期间并未进行相关的消防检查，且合同中对此并未作出详细明确的约定，高海峰在2015年6月办理工商登记时已经知晓消防设备不合格不能办理合格证明，同年8月在收到查封决定书要求限时整改后，高海峰未能提交证据证明其与村委会就此进行积极交涉，且未能及时进行整改，客观上放任了损失扩大，对此西围子村委会与高海峰均存在过错。对于高海峰主张合同解除后应当退还竞租保证金10万元的上诉理由，因合同约定该保证金需在宾馆房屋及设备完好无需维修的情况下返还，现无法确定双方解除合同后有关设备是否完好无损，不具备返还该保证金的条件，高海峰可在条件成就时另行主张。对于高海峰认为其装修是在经过宁本财同意后进行的，村委会对此应当进行赔偿的上诉理由，因合同装修及购置设备有明确约定，有关装修及购置的设备归高海峰所有，西围子村委会对此不应承担责任。一审法院根据合同的约定对高海峰的以上诉讼请求未予支持符合法律规定。
综上，高海峰的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人高海峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马瑞云
代理审判员 闫 格
代理审判员 宋凯阳
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 田 佳