北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初16731号
原告（反诉被告）陈天宇，男，1988年10月12日出生。
委托代理人刘霞，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人陈豪俊，北京市中银律师事务所律师。
被告（反诉原告）李鸿巍，男，1976年8月12日出生。
委托代理人刘春会，女，1978年7月10日出生。
委托代理人金锡杰，北京市常鸿律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，汉族，该公司法务。
第三人北京中融信担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，该公司法务。
原告（反诉被告）陈天宇与被告（反诉原告）李鸿巍、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产经纪公司）、北京中融信担保有限公司（以下简称中融信担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员冯淼独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈天宇及其委托代理人刘霞、陈豪俊，被告（反诉原告）李鸿巍及其委托代理人刘春会、金锡杰，第三人中融信担保公司的委托代理人樊耀博到庭参加了诉讼。第三人链家房地产经纪公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈天宇诉称，2016年5月22日，原告与被告、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家”）、第三人北京中融信担保有限公司（以下简称“中融信”）共同签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等若干份两方或者三方协议，约定由原告购买被告位于房山区某路某号院某号楼某房的住宅一套，由两第三人就此交易分别为原告、被告双方提供全程居间服务。上述协议签订后，四方当事人以第三人为主导、以原、被告双方各自分别配合的模式开始履行上述协议。原告按约向被告支付了定金5万元和第一笔购房款100万元，协助被告办理好了交易房屋的解押事宜，另外分别向两第三人支付了居间代理费和保障服务费，并配合第三人办理了房屋交易的网签事宜。
由于北京市近期房屋价格上涨非常凶猛，在第三人办理交易房屋网签手续的过程中，被告向原告提出需要补偿房屋差价，原告认为不论市场如何波动，都应当尊重契约精神。最终，第三人还是比较顺利地为原、被告双方办理了网签手续。随后，按照相关规定及房屋交易的正常流程，需要原、被告双方在纸质版的网签协议上签字及在纸质版的资金监管协议上签字，然后由第三人将签字后的协议上传至资金监管系统，在第三人收到审核通过的通知并通知原告后，原告就可以往资金监管账户汇入第二笔购房款。但是，被告却开始以各种理由进行拖延，迟迟不履行签字手续。原告向第三人进行询问，第三人答复只要被告在办理房屋所有权转移登记手续前两天签字办理完资金监管手续即可，故被告拖延一点时间并不会对办理房屋所有权转移登记手续造成实质性的影响，原告只好无奈的等待。然而，让原告深感诧异的是，在原告耐心等待被告签字的过程中，却于2016年10月15日收到来自天津全唐律师事务所律师的《律师函》，其称受被告委托向原告发送律师函，要求解约并要求在原告已支付的第一笔100万元购房款中扣除60万元违约金，理由是原告逾期支付第二笔购房款。基于此，在第三人的主持下，原告与被告多次到第三人办公场所进行磋商谈判。原告明确向被告表示不同意解约且不承担任何违约责任，因为是由于被告的原因导致所有的协议迟迟不能履行，导致原告无法支付监管资金即第二笔购房款，希望被告尽快在纸质版的网签协议上签字及在纸质版的资金监管协议上签字以方便第三人履行居间服务并完成资金监管事宜。今年10月20日，协议三方的磋商以被告要回去商量为由结束。随后，被告拒绝再与原告及第三人进行涉案房屋交易的沟通。2016年10月31日，原告委托律师向被告及被告委托的律师各发送了一份律师函，要求被告尽快继续履行合同。其中被告拒收律师函，被告委托的律师签收律师函后又将律师函单页寄回。
截止原告起诉之日，被告已违反双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，既未在2016年10月20日前与原告办理物业交割，亦未在2016年10月20日与原告办理房屋所有权转移登记手续。
原告认为，在目前房产交易中，肆意涨价等单方违约行为层出不穷，诚实信用原则显得尤为重要。原告始终是以积极的态度履行合同并已经按照合同的约定履行完成了单独可以完成的全部合同义务，同时原告完全具备北京市居民的购房资格，继续履行本案的房屋买卖合同不存在任何障碍，故依法要求被告继续履行本案合同。另外，原告为了配合被告办理其解除交易房屋的抵押手续，以明显低于市场价的价格卖掉了自己唯一的住宅，本已承担了部分损失，如果按照房价疯涨的情况进行比照，原告的实际损失是很大的，是显而易见的，但是原告认为这是正常的生活现象。因此，原告可以理解但是绝对不支持被告因房屋交易市场狂涨而单方毁约的行为！被告的违约行为不仅严重损害了原告的财产权益，导致原告的换房计划变成了卖房后被迫住进了集体宿舍，使精神遭受打击。同时，被告的违约行为也扰乱了市场交易秩序，严损诚实信用原则。综上，原告为维护自身合法权益不再继续遭受侵害，特此向贵院提起诉讼，要求：1、判决被告继续履行与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2、判决被告与原告共同办理房屋所有权转移登记手续；3、判决被告交付交易的房屋并办理相应的物业交割手续；4、判决被告向原告支付因未按期办理房屋所有权转移登记手续而产生的违约金60万元（按照房屋总价款的20%计算）；5、判决被告向原告支付因未按期交付房屋及交割物业而产生的违约金。该违约金应按照总房款的万分之五计算至房屋、物业交割手续完成之日，现暂计45000元（自2016年10月21日起暂时计算到起诉之日11月14日）；6、判决被告向原告赔偿居间代理服务费6万元；7、判决被告向原告赔偿保障服务费1.5万元；8、律师费2万元及诉讼费由被告承担。
被告李鸿巍答辩兼反诉称，不同意原告关于继续履行合同的诉讼请求，也就是不同意原告的诉讼请求第一、二、三项。主要理由：1.根据涉案的补充协议第二条第三款约定：原告应于网签后五个工作日内向答辩人支付后续房款，但是涉案的网签手续已经于2016年8月26日完成，故原告最迟应于9月2日将后续房款194万进行支付，但原告却迟迟不予交付，后答辩人又多次催告中介督促原告支付房款，但原告以涉案房屋承租人不予配合，担心后续无法入住等理由拒绝支付，根据补充协议第五条第三款的约定：购房人逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的答辩人有权解除合同，并有权要求原告以房屋总价款20%的标准支付违约金。因此答辩人不同意继续履行合同，并且在本案中要提出反诉。2.不同意支付原告所主张的诉讼请求第四、五、六、七项关于违约金及居间费、保障服务费的诉讼请求。首先答辩人不存在违约行为，本案之所以导致房屋所有权转移登记手续未按期办理是因为原告先行违约，其并未根据双方所签署的补充协议之约定如期支付答辩人的购房款，根据合同法的规定，当事人互付债务，有先后履行手续的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行的要求。因此在原告没有如约支付房款时，答辩人当然有权拒绝办理房屋所有权的转移登记，故在本案中答辩人绝无违约之事实，因此原告主张答辩人支付所谓违约金及居间费、保障服务费等缺乏事实及法律依据。另外，本案20%的违约金的设定其目的系替代履行的赔偿，原告在本案中既主张合同继续履行还同时要求答辩人支付违约金也于法无据，还有关于原告主张的迟延履行违约金的问题，答辩人没有违约事实的存在，也不同意承担，而且也与20%违约金属于重复计算，约定过高。3.不同意原告要求的诉讼请求第八项关于支付诉讼费、保全费及律师费的诉讼请求。原告在本案中支付的诉讼费及保全费、律师费与答辩人无关，故不同意支付。另外，就原告所述的事实及履行澄清如下：第一，答辩人自始至终并无要求涨价之行为，原告称答辩人因房屋价格上涨而单方毁约的说法属于颠倒黑白，答辩人请求原告出示我方因价格上涨要求加价的证据，虽然在争议处理的过程中，包括第三人均试图将合同履行受阻的过错推让我方承担，诱导我方提出涨价的事实，但我方在沟通中明确表示从未有加价的要求。第二，原告称其始终以积极的态度履行合同，并完成了单独可以完成的全部合同义务也与事实不符。根据补充协议的约定：原告应于网签后五个工作日内支付答辩人后续房款，试问原告网签手续于8月26日已经完成，其后可曾履行过丝毫有关付款的义务吗？显然是没有的。另外原告又称答辩人拖延纸质版的网签协议和监管协议的签字导致其无法付款，也请问原告网签手续于8月26日完成后在约定的5个工作日期间内可曾联系过我方或催促过我方办理上述手续，显然也是没有。反而是我方在整个过程中多次催促中介，要求原告进行履行房款的支付手续和交税义务，以便尽快过户，但原告却多次以担心房屋的承租人不予配合，拒绝支付房款，在此期间原告及中介并无催促答辩人签署纸质版的网签协议。现又以此为由，捏造答辩人拖延签署纸质网签协议导致其无法付款明显与事实不符，另外本案所涉的理房通托管协议第二条第二项关于托管资金存入的时间更改了原双方所签署的补充协议的付款时间，托管协议未经答辩人同意擅自将付款时间更改为过户前两个工作日。第三，原告表示没有签署纸质版的网签协议和监管协议无法付款也与事实不符，在本案中双方均已在理房通进行了实名认证和银行卡的绑定工作，并理房通电子版的托管协议也于10月4日生成，原告付款并没有实际障碍，即使后续就理房通托管资金的划转和支付需要双方签署纸质协议才能实施，答辩人也在约定的原告付款期间内从未对此表示拒绝。但原告在此期间并无任何付款的表示或与答辩人沟通签署该协议，其主观上就存在怠于履行付款义务。
被告现提起反诉。反诉事实与理由如下：2016年5月22日，反诉人通过居间人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被反诉人陈天宇签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，合同中约定，反诉人所售房屋坐落于房山区某路某号院某号楼某层某号，该房屋性质为商品房；房屋价格共300万元。同时，根据合同约定，被反诉人应于网签后五个工作日内将后续房款194万元支付反诉人，但双方于2016年8月26日完成网签手续后，被反诉人却以各种理由拒不支付该款项。反诉人多次催促链家公司通知被反诉人缴纳后续房款，但被反诉人均予以拒绝。鉴于被反诉人已经违反了合同约定，迟延交付房款，导致整个合同履行受阻，故反诉人特提出反诉，要求：1、解除反诉人与被反诉人于2016年5月22日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、请求被反诉人向反诉人支付违约金60万元；3、反诉费由被反诉人负担。
原告陈天宇针对反诉辩称，一是针对反诉人在反诉状中所说的实际情况进行答辩。二是针对反诉人的反诉请求进行答辩。针对反诉人在反诉状中所说的情况进行答辩。反诉人在反诉状中所述的情况与事实严重不符。反诉人称2016年8月26日双方就完成了网签手续，被反诉人却以各种理由拒不支付后续房款，这一陈述与事实严重不符。事实是至今双方都没有完成网签手续，导致我方无法履行付款的义务。被告所称的8月26日就完成了网签手续，不知是从何得来的观点，我们在被告的证据中没有找到有8月26日双方完成网签手续的证据，我们希望在今天的庭审中被告有关于这一观点的新证据，以方便庭审查清事实真相。同时，本案的事实中也不存在被告所说的多次通过链家通知我方交纳首付房款，没有这一情况的出现，更没有被告所说的我们拒绝支付首付的房款。真实的情况是双方至今没有完成网签的手续，也无法履行合同中所约定的付款义务，至于原因，我想在本诉部分如果把事情真相查清楚，问题也就迎刃而解了。详细的细节在庭审过程中再陈述。第二个答辩意见是针对反诉人的反诉请求进行答辩。反诉人有三项诉讼请求，我们分别答辩的是，针对反诉请求第一项，要求双方解除2016年5月22日所签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，我方不同意解除这两份合同，并且要求尽快地履行这两份合法有效的合同。针对被告第二项反诉请求，被告要求我方支付违约金60万元，针对这项反诉请求，我方的意见是在本案中原告作为合同当事人的一方，不存在任何违约行为，所以不应承担任何违约责任，所以也不应支付任何违约金。针对反诉人的第三项反诉请求，关于反诉费问题，我方不同意承担，应由反诉人自己承担，因为反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。
第三人链家房地产经纪公司未答辩。
第三人中融信担保公司针对本诉及反诉述称，针对原告第一项诉讼请求，我方意见是如果双方均同意继续履行合同，我方愿意配合办理相应的手续，若法院判决解除合同，我方不持异议。对于其他项的诉讼请求，由于未针对我方，不发表答辩意见。
经审理查明，2016年5月22日李鸿巍（出卖人）与陈天宇（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人所售房屋坐落于房山区某路某号院某号楼某号。该房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，抵押登记日期为2012年7月1日。出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权。房屋成交价格为137万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为163万元，该价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人直接支付给出卖人定金5万元。出卖人应当在租赁合约到期后3日内将房屋交付给买受人。同日，李鸿巍（出卖方、甲方）与陈天宇（买受方、乙方）、链家房地产经纪公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于签约当日将第一笔定金5万元自行支付给甲方。甲方应于2016年8月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押：乙方第1笔首付款用于甲方还款解押。乙方于2016年7月20日前将第一笔首付款100万元自行支付给甲方。乙方于网签后五个工作日内将第二笔首付款137万元以建委资金监管的方式支付给甲方。乙方于网签后五个工作日内将第三笔首付款57万元以理房通托管的方式支付给甲方。甲乙双方同意，在2016年10月20日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在租约到期后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。甲方确认，交易房屋情况为契税票满两年，为甲方家庭名下唯一住房。甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担。甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。甲乙双方任何乙方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将房屋出售给第三方的；（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。交易房屋的租赁期限至2016年10月17日止；就房屋租金，甲乙双方一致同意租约结束后甲方在三个工作日内配合乙方进行房屋物业交割。另李鸿巍（出售人、甲方）与陈天宇（购买人、乙方）、链家房地产经纪公司（居间人、丙方）于2016年5月22日签订《买卖定金协议书》，约定乙方的房款支付方式为全款。乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金5万元。
另李鸿巍（甲方、出卖人）与陈天宇（乙方、买受人）、链家房地产经纪公司（居间方、丙方）于2016年5月22日签订《居间服务合同》，约定鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于房山区某路某号院某号楼某号的房屋，于2016年5月22日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”）。甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。因本次交易涉及多次付款等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为6万元，其中，乙方承担6万元，并应于本合同签订当日向丙方支付。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方未守约方，可向违约方追偿该笔费用。同日，李鸿巍（甲方）与陈天宇（乙方）、中融信担保公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方保障服务费的收费共计15000元，由乙方承担。
陈天宇于2016年5月22日给付李鸿巍定金5万元，于2016年7月22日给付李鸿巍购房款85万元，于2016年7月29日给付李鸿巍购房款15万元。陈天宇于2016年5月25日给付链家房地产经纪公司居间代理费6万元，于2016年5月25日给付中融信担保公司保障服务费1.5万元。
另查明，涉案房屋的存量房屋买卖合同（合同编号：C1343517）于2016年8月26日生成；存量房自有交易资金划转协议（编号：201XXXXXXXX）于2016年8月26日生成；理房通资金托管协议于2016年10月4日生成。陈天宇和李鸿巍均未在上述合同及协议上签字。涉案房屋位于房山区某路某号院某号楼某层某号，不动产权证书为京（2016）房山区不动产权第XXXX号。
本案审理中，陈天宇申请链家房地产经纪公司的员工作为证人出庭作证。就房屋买卖合同中何时完成网签的问题，证人称应当自网签合同、存量房自有交易资金划转协议、理房通资金托管协议等三份协议由买卖双方签字后，由中介公司将上述合同通过网站上传后通过审核为起算点，审核一般需要一到两个工作日。李鸿巍对证人所述不予认可，主张网签的完成不需要买卖双方在纸质版协议上签字。
就双方何时知道网签合同、存量房自有交易资金划转协议、理房通资金托管协议生成的时间及何时被告知需要在上述协议上签字的事宜，证人称是在9月或10月告知双方，具体时间记不清了。证人称在办理过程中曾和买卖双方沟通过办理资金监管的时间，曾告知双方可在约定过户时间的前两日办理即可，双方均未提出异议，后因卖方提出要提前过户，买方不同意提前过户，双方为此发生争议。李鸿巍称其在2016年九月二十多号经过询问中介知道网签合同已经在2016年8月26日生成，但中介未告知其需要书面签字，直到2016年10月15日才被告知需要在网签合同上签字。
另李鸿巍称双方曾口头约定，在涉案房屋满两年后尽快履行合同，办理过户手续，在2016年10月20日前即办理完成所有手续；陈天宇对李鸿巍上述不予认可。
本案审理中，陈天宇申请财产保全。本院于2016年11月15日作出（2016）京0111民初16731号民事裁定书，裁定对李鸿巍名下的位于房山区某路某号院某号楼某层某室的房屋（房产证号为京（20**）房山区不动产权第XXXX号）一套予以查封。后陈天宇撤回第四项诉讼请求。
另经本院询问，北京市房山区住建委工作人员答复房屋买卖过户及资金监管等手续系由中介负责操作，就资金监管的具体事宜建议咨询托管银行。工商银行工作人员答复资金监管需要买卖双方均在《存量房自有交易资金划转协议》上签字后，银行方可办理资金划转事宜。
上述事实，有双方当事人陈述，原告（反诉被告）陈天宇提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、补充协议、买卖定金协议书、《房屋交易保障服务合同》、收条、收据、《存量房自有交易资金划转协议》、证人证言、不动产权证书、购房资格审核表，被告（反诉原告）李鸿巍提交的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、理房通资金托管协议等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
本案中，陈天宇与李鸿巍签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。
现本案双方争议的焦点为陈天宇和李鸿巍是否存在违约行为。根据双方合同的约定，陈天宇应当在网签后五个工作日内支付第二笔及第三笔首付款。就李鸿巍反诉称陈天宇未按照合同约定支付首付款，本院认为，虽支付房款系买方的主要义务，但卖方负有积极协助的义务，在履行相关的网签手续时，李鸿巍作为卖方应当签订相关协议，协助陈天宇履行付款义务，根据本案查明的事实，现系因李鸿巍未在网签合同及资金划转协议上签字，致使陈天宇无法履行付款义务，故对于李鸿巍反诉称陈天宇违约的主张，本院不予采纳。同理，对李鸿巍要求解除合同，赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。李鸿巍自认在2016年10月15日时链家房地产经纪公司曾通知其办理相关网签手续，但其以陈天宇违约为由拒绝配合办理并要求解除合同，根据前述，本院对于李鸿巍主张陈天宇构成违约不予采纳，故李鸿巍拒绝协助办理相关网签手续并要求解除合同，无事实和法律依据，已构成违约。据此，本院对陈天宇要求李鸿巍继续履行涉案房屋买卖合同及补充协议，配合办理房屋所有权转移登记手续及交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于陈天宇要求李鸿巍办理相应的物业交割手续的诉讼请求，因该行为不适宜强制履行，故本院不予支持。就陈天宇要求李鸿巍支付延期交付房屋及交割物业的违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；对于违约金的数额，双方合同约定的违约金过分高于李鸿巍的违约行为给陈天宇造成的实际损失，故本院不予采纳，具体数额由本院根据双方合同的实际履行情况、李鸿巍的过错程度及违约行为造成的实际损失等因素予以酌定。对于陈天宇要求李鸿巍赔偿居间代理费和服务保障费的诉讼请求，理由欠缺，本院不予支持。对于陈天宇要求给付律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
第三人链家房地产经纪公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李鸿巍继续履行于二○一六年五月二十二日与原告（反诉被告）陈天宇签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。
二、被告（反诉原告）李鸿巍继续履行于二○一六年五月二十二日与原告（反诉被告）陈天宇、第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》。
三、原告（反诉被告）陈天宇于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）李鸿巍购房款一百九十五万元。
四、被告（反诉原告）李鸿巍于原告（反诉被告）陈天宇给付购房款一百九十五万元的当日协助原告（反诉被告）陈天宇办理位于房山区某路某号院某号楼某层某室的房屋（房产证号为京（20**）房山区不动产权第XXXX号）一套的过户手续，过户至原告（反诉被告）陈天宇名下；过户产生的税费由原告（反诉被告）陈天宇负担。
五、被告（反诉原告）李鸿巍于本判决生效后十五日内将位于房山区某路某号院某号楼某层某室的房屋一套交付给原告（反诉被告）陈天宇。
六、被告（反诉原告）李鸿巍自二○一六年十月二十一日起按照每日一百元的标准向原告（反诉被告）陈天宇支付延期交付房屋及延期办理物业交割手续的违约金直至房屋实际交付之日止。
七、驳回原告（反诉被告）陈天宇的其他诉讼请求。
八、驳回被告（反诉原告）李鸿巍的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千九百六十元，由原告（反诉被告）陈天宇负担五百五十元（已交纳），由被告（反诉原告）李鸿巍负担一万五千四百一十元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费一万五千四百元，由被告（反诉原告）李鸿巍负担（已交纳）。
财产保全费五千元，由被告（反诉原告）李鸿巍负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 冯 淼
二〇一七年一月二十二日
书记员 孙震颐