广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）深中法房终字第756号
上诉人（原审被告）CHENHUIFANG，女，1964年11月9日出生，加拿大居民。
委托代理人梁赤，北京市众天（深圳）律师事务所律师。
委托代理人文才，广东晨光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市金怡富投资担保有限公司。
法定代表人许楚家，董事长。
委托代理人钱星，男，汉族，1979年10月18日出生，系该公司法律顾问。
原审被告深圳市百货广场大厦开发有限公司。
法定代表人胥备。
原审第三人企辉实业发展（深圳）有限公司。
法定代表人金洁宇。
上诉人CHENHUIFANG与被上诉人深圳市金怡富投资担保有限公司（以下简称金怡富公司）、原审被告深圳市百货广场大厦开发有限公司（以下简称百货广场公司）、原审第三人企辉实业发展（深圳）有限公司（以下简称企辉公司）因排除妨害纠纷一案，不服深圳�罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人CHENHUIFANG及其委托代理人梁赤、文才、被上诉人委托代理人钱星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，（一）百货广场公司是深圳市深南东路123号深圳市百货广场的开发建设单位。企辉公司于1996年1月8日向百货广场公司购得包括百货广场地下层B-3房产在内的百货广场地下层B-1、B-2、B-3、B-4、B-5、A-6房产，并于1996年1月23日取得了房产登记管理部门核发的房产代用证。其中，百货广场地下层B-3房产的代用证编号为深房地字第XX**号，建筑面积为943平方米。1996年4月16日，百货广场公司与中国建设银行深圳市罗湖支行（以下简称罗湖建行）签订《贸易综合授信额度合同》，向罗湖建行申请贷款，企辉公司作为抵押担保人�同日将百货广场地下层B-2、B-3、B-4、B-5房产抵押于罗湖建行，并于4月17日办理了抵押登记。1997年8月19日，企辉公司作为借款人又与罗湖建行签订《贸易综合授信额度合同》，同样以百货广场地下层B-2、B-3、B-4、B-5房产作抵押进行贷款，并办理了抵押登记手续。之后，百货广场公司与企辉公司均未能偿还上述贷款。2001年，罗湖建行就1997年8月19日的抵押借款合同向深圳市中级人民法院起诉企辉公司，深圳市中级人民法院于2001年5月24日作出（2001）深中法经一初字第358号民事判决，判令：企辉公司应偿还本金2345376美元及利息给罗湖建行，如企辉公司不能履行债务，罗湖建行有权以抵押的百货广场地下层B-2、B-3、B-4、B-5房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。2004年6月，根据国家有关文件要求，罗湖建行将对百货广场公司与企辉公司的债权转让予中国信达资产管�公司深圳办事处。2004年11月29日，中国信达资产管理公司深圳办事处又将上述债权转让予中国东方资产管理公司深圳办事处（以下简称东方资产管理公司）。东方资产管理公司受让债权后，于2009年就1996年4月16日的抵押借款合同向深圳市中级人民法院起诉百货广场公司与企辉公司。2010年9月27日，深圳市中级人民法院作出（2009）深中法民二初字第98号民事判决，判令：百货广场公司与企辉公司连带偿还本金4421246美元及利息给东方资产管理公司，如百货广场公司与企辉公司不能履行债务，东方资产管理公司有权以抵押的百货广场地下层B-2、B-3、B-4、B-5房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。上述判决生效后，东方资产管理公司向深圳市中级人民法院提出了强制执行申请。在执行过程中，金怡富公司与东方资产管理公司达成协议，从东方资产管理公司处受让了�对百货广场公司及企辉公司的全部债权，深圳市中级人民法院作出（2011）深中法执监字第36、37、38、39号民事裁定书裁定将申请执行人变更为金怡富公司。深圳市中级人民法院在执行过程中经摇珠选定深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司（以下简称市国公司）对百货广场地下层B-1、B-2、B-3、B-4、B-5、A-6房产及第四层A3房产进行评估。2011年7月22日，深圳市中级人民法院委托深圳市土地房产交易中心对上述房产进行拍卖，上述房产由金怡富公司以拍卖底价人民币（以下相同）140392000元竞得。2011年8月8日，深圳市中级人民法院作出（2011）深中法执字第349、547、548、549-2号民事裁定书裁定：将企辉公司所有的百货广场地下层B-1房产（房产证号XX**）以54350000元、B-2、B-4、B-5房产（房产证号XX**）以20116000元、B-3房产（房产证号XX**）、A-6房产（房产证号XX**）以29800000元、�四层A3房产（房产证号：XX**）以22032000元的价格强制转让给买受人金怡富公司所有；金怡富公司应持该裁定到主管部门迳行办理产权过户手续。2011年8月16日，深圳市中级人民法院向深圳市房地产权登记中心（以下简称登记中心）送达（2011）深中法执字第349、547、548、549-2号民事裁定书及相应的协助执行通知书，登记中心据此为金怡富公司办理了百货广场地下层B-1、B-2、B-4、B-5、A-6房产代用证，但未为金怡富公司办理百货广场地下层B-3及第四层A3房产代用证，仅在该两房产的产权登记信息中备注了裁定过户的内容。
（二）2001年4月27日，百货广场公司与CHENHUIFANG签订编号为深罗房预买字第200144522的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定百货广场公司将百货广场地下层01G-XXX房产转让予CHENHUIFANG，建筑面积为99.25平方米，转让价款为7245250元。同日，该合同经深圳市公�处公证，并在房产登记管理部门办理了预售登记备案手续。CHENHUIFANG向原审法院提交的八张《收款收据》表明：2001年4月27日，百货广场公司收到购房款2000000元；2001年5月16日，百货广场公司收到购房款1551679.66元；2001年6月20日，百货广场公司收到购房款900000元；2001年8月27日，百货广场公司收到购房款800000元；2001年10月31日，百货广场公司收到购房款800000元；2001年12月26日，百货广场公司收到购房款635124.24元；2002年8月22日，百货广场公司收到购房款200000元；2003年3月28日，百货广场公司收到购房款358446.1元。以上款项合计7245250元。原审庭审中，CHENHUIFANG称其向百货广场公司支付的购房款项7245250元绝大部分为现金，只有小部分有转账凭证，百货广场公司于2001年将百货广场地下层01G-XXX房产交付其使用至今；金怡富公司则称该房产目前处于空置状态。
2003年，CHENHUIFANG作为申请人，以百货广场公司为被申请人，向深圳仲裁委员会提起（2003）深仲裁字第992号仲裁申请，要求百货广场公司为其办理百货广场地下层01G-XXX房产的《房地产证》及承担延期办证违约金。2003年10月24日，深圳仲裁委员会作出（2003）深仲裁字第992号裁决：百货广场公司应在裁决生效起三个月内为CHENHUIFANG办好《房地产证》。上述裁决生效后，CHENHUIFANG向原审法院申请强制执行，但由于该裁决不具备执行条件，原审法院于2004年12月13日作出（2004）深罗法执字第4278号之一民事裁定裁定中止执行。此外，2004年，CHENHUIFANG又作为申请人，以百货广场公司为被申请人，向深圳仲裁委员会提起（2004）深仲裁字第867号仲裁申请，要求百货广场公司承担延期办证违约金，深圳仲裁委员会亦作出相应的裁决支持了CHENHUIFANG的请求。
（三）本案诉讼期间，原审法院为查清包括百货广场地下层01G-XXX房产在内的地下层01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX房产是否在地下层B-3房产范围内，多次向登记中心发函查询。其中，针对原审法院“百货广场地下层B-3房产能否办理过户？百货广场地下层01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX房产是否在地下层B-3房产范围内”问题的查询，登记中心于2012年6月11日作出深房登函（2012）359号复函称：“百货广场（大厦）位于XXXX号宗地内，由百货广场公司开发。该项目存在未完善用地手续、规划用途不明确、预售房号及面积与现状可能不一致等问题，尚未办理房地产初始登记。1996年，百货广场大厦B-3房屋办理XXXX号代用证，权利人为企辉公司，2011年8月16日，深圳市中级人民法院送达（2011）深中法执字第349、547、548、549号《协助执行通知书》将该房产裁定过户给金怡富公司。鉴于百货广场（大厦）存在上述问题，我中心暂无法协助贵院办理百货广场（大厦）B-3号房的房地产权转移登记手续。我中心按贵院提供的法律文书所记载的房地产名称及房号、权利人备注了上述裁定过户内容，该备注无登记效力。二、我中心暂无法核实百货广场（大厦）地下层01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX房产的具体坐落，上述房产的房屋名称、房号、面积等情况以最终房地产初始登记为准，我中心现无法确认相关房产的真实性”。
由于登记中心在深房登函（2012）359号复函中未具体明确百货广场地下层01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX房产是否在地下层B-3房产范围内，为此，原审法院再次向登记中心发函查询。针对原审法院“百货广场地下层01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX房产合同办理登记手续，是否影响地下层B-3房产过户�金怡富公司名下”的问题查询，产权登记中心于2012年7月11日作出深房登函（2012）432号复函，该复函的内容与深房登函（2012）359号复函的内容基本相同，同样未具体明确百货广场地下层01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX房产是否在地下层B-3房产范围内。
（四）原审法院为查清百货广场地下层B-3房产的范围与四至位置，向深圳市地籍测绘大队调取了深圳市百货广场（裙楼商场分割）东座架空层3房产的《房屋建筑面积分户汇总表》及《房屋建筑面积分户位置图》，显示：百货广场（裙楼商场分割）东座架空层3房产总建筑面积为944.92平方米，范围包括地下层01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX房产在内的地下层33个小商铺。在原审庭审中，金怡富公司称百货广场东座架空层3房产面积为944.92平方米，而地下层B-3房产的代用证显示面积为943�方米，两者面积基本吻合，因此，百货广场东座架空层3房产即为地下层B-3房产，百货广场地下层B-3房产应包括01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX房产；CHENHUIFANG则称百货广场东座架空层3房产并非地下层B-3房产，百货广场地下层B-3房产是一个虚构的房产。
（五）为查清深圳市中级人民法院在（2011）深中法执字第349、547、548、549号执行案中如何确定百货广场地下层B-3房产的四至位置，原审法院两工作人员向深圳市中级人民法院（2011）深中法执字第349、547、548、549号执行案经办法官询问。该执行案经办法官表示：“深圳市中级人民法院在整体委托拍卖百货广场地下层B-1、B-2、B-3、B-4、B-5、A-6房产及第四层A3房产时，该院工作人员曾到过现场，但从现场看无法判定前述房产的四至位置。在将前述房产的代用证等相关材料移交市国公司之后，相关评估工作�该公司进行，对前述房产的价值进行评估”。
原审法院依职权调取了深圳市中级人民法院（2011）深中法执字第349、547、548、549号执行案卷中市国公司出具的《房地产估价报告》。该《房地产估价报告》所附《房屋分割测点点位略图》确认百货广场东座架空层3房产即为地下层B-3房产，但《房屋分割测点点位略图》手写处所标明的“B-3”范围及该报告所附《B1-B6和A-6对应的房屋建筑面积分户汇总表》显示“B1-B6和A-6”所包括的小商铺范围，并未包括01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX房产。《B1-B6和A-6对应的房屋建筑面积分户汇总表》下方备注“本资料由深圳百货广场大厦物业管理有限公司（以下简称百货广场物业公司）提供，仅供参考”。对此，在原审庭审中，金怡富公司称《房屋分割测点点位略图》证明了百货广场东座架空层3房产即为地下层B-3房�，而《B1-B6和A-6对应的房屋建筑面积分户汇总表》是由深圳百货广场大厦物业管理有限公司提供，仅供参考，其所显示的“B1-B6和A-6”所包括的小商铺范围实际上是错误的，《B1-B6和A-6对应的房屋建筑面积分户汇总表》所列的38个小商铺仅有部分为金怡富公司竞拍购得并实际控制使用；CHENHUIFANG则称《B1-B6和A-6对应的房屋建筑面积分户汇总表》反映了B1-B6和A-6”所包括的小商铺范围，反映了百货广场地下层B-3不包括01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX房产。原审法院在本案诉讼期间就百货广场地下层B-3房产是否包括01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G34-6、01G-XXX、01G-XXX房产问题向市国公司发函查询，该公司函复称：“评估报告中，深圳市百货广场地下层B-3的位置以领勘人在《房屋分割测点点位略图》的标示为准…。由于该位置非房产登记管理部门出具的最终�法性依据，我司无法确认是否包括涉案房产”。
（六）本案诉讼期间，CHENHUIFANG曾作为原告，以深圳市规划和国土资源委员会为被告，以企辉公司为第三人，以深圳市规划和国土资源委员会违法核发百货广场地下层B-3房产的代用证侵害其所购地下层01G-XXX房产权益为由，向原审法院提起（2012）深罗法行初字第49号行政诉讼案，要求深圳市规划和国土资源委员会撤销百货广场地下层B-3房产登记在企辉公司名下的行为，并要求注销“深房地字第XX**号”房地产证。深圳市规划和国土资源委员会在该案答辩称：“原深圳市规划国土局核发深房地字第XX**号《房地产代用证》的具体行政行为，其申请资料齐全，符合当时政策规定，是合法有效的具体行政行为。…即使有证据证明被答辩人（CHENHUIFANG）向百货广场公司购买的百货广场大厦地下层01G-XXX房产是答辩人登记的涉案房产�部分，那么被答辩人诉请的实质是‘一房两卖’所引起的民事责任承担问题，无论涉案的房地产买卖合同是否都有效，均属于民事诉讼范围，依法可以通过民事诉讼的途径解决”。因CHENHUIFANG提起该行政诉讼，原审法院随即裁定中止本案诉讼。其后，CHENHUIFANG撤回该行政诉讼，原审法院亦恢复本案审理。
金怡富公司于2011年12月23日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认百货广场公司／CHENHUIFANG于2001年4月就百货广场地下层01G-XXX房产签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效；2、百货广场公司、CHENHUIFANG到房产登记管理部门办理解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》的预售登记备案手续；3、由百货广场公司、CHENHUIFANG承担诉讼费。
原审法院认为，本案为排除妨害纠纷。虽然百货广场地下层B-3房产的代用证目前登记的产权人仍为企辉公司，但金怡富公司依法竞拍购得该房产，其后深圳市中级人民法院亦作出（2011）深中法执字第349、547、548、549-2号民事裁定书裁定该房产强制转让给金怡富公司所有，该生效裁判具有法律约束力。因此，原审法院确认金怡富公司为百货广场地下层B-3房产合法所有权人。百货广场地下层B-3房产已取得产权登记部门核发的代用证，深圳市中级人民法院亦裁该房产强制转让给金怡富公司所有。因此，CHENHUIFANG关于百货广场地下层B-3房产并非真实房产的抗辩意见，原审法院不予采信。本案的焦点问题是百货广场公司、CHENHUIFANG所转让的百货广场地下层01G-XXX房产是否在地下层B-3房产范围内。
就该焦点问题，金怡富公司称深圳市地籍测绘大队出具的《房屋建筑面积分户汇总表》及《房屋建筑面积分户位置图》显示百货广场东座架空层3房产的面积与地下层B-3房产的代用证面积基本相同，两者名称亦吻�，由于《房屋建筑面积分户汇总表》及《房屋建筑面积分户位置图》显示百货广场东座架空层3房产包括地下层01G-XXX房产，因而地下层01G-XXX房产应在地下层B-3房产范围内；CHENHUIFANG则称地下层B-3房产与地下层01G-XXX房产并无关联，地下层01G-XXX房产并不在地下层B-3房产范围之内。原审法院认为，由于登记中心在两次复函中只表示“暂无法核实百货广场（大厦）地下层01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX房产的具体坐落…无法确认相关房产的真实性”，但未具体明确地下层01G-XXX房产是否在地下层B-3房产范围之内。而深圳市中级人民法院在整体委托拍卖百货广场地下层B-1、B-2、B-3、B-4、B-5、A-6房产及第四层A3房产时亦未在现场具体明确地下层B-3房产的四至位置，市国公司亦向原审法院出具的复函称无法确认地下层B-3房产是否包括地下层01G-XXX房产。因而，地下层B-3房产是否包括地下层01G-XXX房产问题应根据当事人的举证、原审法院调取的证据及运用优势证据规则做出认定。原审法院向深圳市地籍测绘大队调取的《房屋建筑面积分户汇总表》及《房屋建筑面积分户位置图》均显示，百货广场东座架空层3的面积为944.92平方米，该面积与地下层B-3房产的代用证显示的面积943平方米相差不足两平方米，误差范围较少，且市国公司出具的《房地产估价报告》所附《房屋分割测点点位略图》亦确认百货广场东座架空层3即为地下层B-3，而百货广场东座架空层3与地下层B-3在名称上亦相吻合，且《房屋分割测点点位略图》显示的百货广场地下层B-3房产所包括的全部24个小商铺均属于深圳市地籍测绘大队《房屋建筑面积分户汇总表》及《房屋建筑面积分户位置图》中百货广场东座架空层3房产。因此，原审法院采信金怡富公司的主张，确认百货广场东座架空层3即为百货广场地下层B-3。由于深圳市地籍测绘大队《房屋建筑面积分户汇总表》及《房屋建筑面积分户位置图》显示百货广场东座架空层3包括地下层01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX房产在内的地下层33个小商铺。因此，原审法院亦采信金怡富公司的主张，确认地下层01G-XXX房产位于地下层B-3房产范围内。虽然《房屋分割测点点位略图》手写处所标明的“B-3”所包括的小商铺范围及“由百货广场物业公司提供，仅供参考”的《B1-B6和A-6对应的房屋建筑面积分户汇总表》显示“B1-B6和A-6”所包括的小商铺范围，均未包括01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX房产。但是，《房屋分割测点点位略图》手写处所标明的地下层B-3房产所包括的小商铺只有24个，该24个小商铺的面积总和远少于地下层B-3房产的代用证显示的面积943平方�，即《房屋分割测点点位略图》手写处标明的地下层B-3房产所包括的小商铺面积总和与地下层B-3房产的代用证显示的面积存在明显予盾。由于市国公司已向原审法院复函表明无法确认地下层B-3房产是否包括地下层01G-XXX房产，且地下层B-3房产的代用证是产权部门核发的产权证明。因此，对于《房屋分割测点点位略图》及“由百货广场物业公司提供，仅供参考”的《B1-B6和A-6对应的房屋建筑面积分户汇总表》对地下层B-3房产仅包括24个小商铺的界定，原审法院不予采纳，CHENHUIFANG关于地下层B-3房产未包括地下层01G-XXX房产抗辩意见，原审法院不予采信。
从查明的事实可知，企辉公司已于1996年取得地下层B-3房产的代用证并将该房产抵押于罗湖建行，百货广场公司与CHENHUIFANG却于2001年签订房屋买卖合同，约定百货广场公司将在地下层B-3房产范围内的地下层01G-XXX房产转让于CHENHUIFANG。百货广场公司未经原产权人企辉公司同意即将地下层B-3房产范围内的地下层01G-XXX房产转让于CHENHUIFANG并于2001年10月23日在房产登记管理部门办理房屋买卖合同的预售登记备案手续，该行为属无权处分行为。我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。前述规定明确了出卖人�缔约时对标的物没有所有权或处分权的，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，虽然百货广场公司将地下层01G-XXX房产出售于CHENHUIFANG构成无权处分，但双方签订的房屋买卖合同依前述规定仍属有效。金怡富公司要求确认百货广场公司、CHENHUIFANG签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，原审法院不予支持。
企辉公司已于1996年取得地下层B-3房产的代用证，百货广场公司与CHENHUIFANG却于2001年签订房屋买卖合同，约定百货广场公司将地下层B-3房产中的地下层01G-XXX房产转让于CHENHUIFANG，并于合同签订当日在房产登记管理部门办理房屋买卖合同的预售登记备案手续，百货广场公司、CHENHUIFANG该行为侵犯了企辉公司享有的地下层B-3房产的物权。此后，深圳市中级人民法院作出（2011）深中法执字第349、547、548、549-2号民事裁定书裁定地下层B-3房产强制转让给金怡富公司所有�金怡富公司已依法受让了地下层B-3房产的物权，百货广场公司、CHENHUIFANG的房屋买卖合同预售登记备案之行为则构成对地下层B-3房产物权受让人即金怡富公司的合法权益的侵犯。我国《物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。金怡富公司已依法取得了地下层B-3房产的物权，其针对该房产中的地下层01G-XXX房产的房屋买卖合同备案之行为提起本案诉讼，要求排除妨害，该起诉符合民事诉讼法之规定，其诉讼主体适格。CHENHUIFANG关于金怡富公司诉讼主体不适格及“解除预售登记备案手续”不属于人民法院管辖范围的抗辩意见，原审法院不予采信。百货广场公司、CHENHUIFANG签订的房屋买卖合同虽经过公证处公证并到房产登记管理部门办理了预售登记备案手续，但是，公证机关的公证是对房屋买卖合同真实性的确认，房产登记管理部门对房屋买卖合同预售登记备案是对房屋买卖市场的行政管理行为，无论是公证还是预售备案登记均不属于物权登记，依我国《物权法》之规定，不发生物权转移的效力，CHENHUIFANG亦不因尚未履行完毕的房屋买卖合同取得地下层01G-XXX房产的物权。虽然根据深圳仲裁委员会（2003）深仲裁字第992号仲裁裁决，百货广场公司应当三个月内为CHENHUIFANG办理地下层01G-XXX房产《房地产证》，但CHENHUIFANG至今未取得该《房地产证》，该裁决亦未确认CHENHUIFANG取得地下层01G-XXX房产的物权，该裁决亦与深圳市中级人民法院（2011）深中法执字第349、547、548、549-2号民事裁定书裁定地下层B-3房产归属于金怡富公司不一致。因此，CHENHUIFANG以深圳仲裁委员会（2003）深仲裁字第992号裁决为由主张其享有地下层01G-XXX房产的物权，该主张原审法院亦不予支持。由于百货广场公司、CHENHUIFANG到房产登记管理部门办理房屋买卖合同预售登记备案手续的行为，可能影响金怡富公司办理地下层B-3房产代用证，侵害金怡富公司行使物权。因此，金怡富公司要求百货广场公司、CHENHUIFANG到房产登记管理部门办理解除房屋买卖合同预售登记备案手续的请求，原审法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：一、百货广场公司、CHENHUIFANG应于本判决生效之日起十日内协同金怡富公司到房产登记管理部门办理解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》【合同编号为：深（罗）房预买字第200144522号，合同标的物为百货广场地下层01G-XXX房产】的预售登记�案手续。二、驳回金怡富公司的其他诉讼请求。案件受理费22666元，由金怡富公司承担11333元，由百货广场公司承担11333元；公告费200元，由百货广场公司承担。
上诉人CHENHUIFANG不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回金怡富公司的诉讼请求；3、由金怡富公司承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、CHENHUIFANG购买百货广场地下层01G-XXX房产，没有侵犯金怡富公司的物权。CHENHUIFANG于1994年购买了百货广场第四层的房产。2000年，架空层（即地下层）变更用途后，CHENHUIFANG购买的第四层房产被置换为地下层01G-XXX房产，并补签了房屋买卖合同（经过公证和预售登记备案）。地下层B-3房产的代用证是百货广场公司的股东企辉公司为了筹资建设百货广场而办理，未支付任何购房款，后该代用证用于抵押贷款，都是违规操作。CHENHUIFANG购买地下层01G-XXX房产并使用至今已长达十多年，在本案诉讼前，从未有人主张过权利。
二、金怡富公司已取得百货广场地下层B-1、B-2、B-3、B-4、B-5、A-6、第四层A3房产等38个铺位共计3044.29平方米，与其竞得的房产面积基本一致，无权向他人索要更多的面积。拍卖公告已声明“拍卖物面积以相关主管部门最后核定为准，若有差异，其风险由买受人承担”。因此，即使金怡富公司实际取得的面积不足，也应自担风险。
三、原审判决认定百货广场东座架空层3房产即为地下层B-3房产，并认定地下层B-3房产包含了CHENHUIFANG购买的地下层01G-XXX房产，没有依据。（一）深圳市地籍测绘大队出具的《房屋建筑面积分户汇总表》、《房屋建筑面积分户位置图》中，“百货广场东座架空层3”无法对应地下层B-3房产的房号、面积。根据资料显示，当年地下层B-3房产办理代用证时，百货广场还未建成，地下�是架空层，属于公共位置，不能出售。开发商为筹资开发该楼盘，办理了36本代用证，但没有分区分户，代用证的登记档案中没有图纸。百货广场的图纸是深圳市地籍测绘大队2003年9月才制作的。《房屋建筑面积分户汇总表》对百货广场裙楼商场的标注没有与地下层B-1、B-2、B-3、B-4、B-5、A-6房产对应的房号、面积。当年36本代用证的位置、房号都无法在《房屋建筑面积分户汇总表》、《房屋建筑面积分户位置图》中找到对应。（二）市国公司出具的《房地产估价报告》所附《房屋分割测点点位略图》未确认百货广场东座架空层3房产即为地下层B-3房产。相反，《房屋分割测点点位略图》中用“√”确定的商铺只有24个属于东座架空层3房产中的商铺，还有8个商铺不包括在内。（三）百货广场地下层B-3和东座架空层3无法进行对应。百货广场地下层共有38个商铺用于评估，�积共3044.29平方米，与金怡富公司竞买的地下层B-1、B-2、B-3、B-4、B-5、A-6房产的总面积3054平方米一致。虽然评估报告中标明的“B-3”只有24个商铺，面积小于地下层B-3房产的代用证显示的面积，但由于地下层B-1、B-2、B-3、B-4、B-5、A-6房产的位置均无法确定，这些房产系一揽子评估，不能把地下层B-3房产与地下层B-1、B-2、B-4、B-5、A-6房产分开处理、单独寻找。（四）金怡富公司提交的证据无法证明地下层B-3房产的具体位置及该房产包括了CHENHUIFANG所购地下层01G-XXX房产。相反，评估报告及附件显示地下层B-3房产不包括CHENHUIFANG所购地下层01G-XXX房产。登记中心未答复“百货广场地下层01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX、01G-XXX房产是否在地下层B-3房产范围内”。深圳市中级人民法院执行局在评估拍卖地下层B-3房产时也无法确定位置。市国公司回复称评估报�中的百货广场地下层B-1、B-2、B-3、B-4、B-5、A-6所处楼层及具体位置，都是领勘人百货广场物业公司指引确定的。
四、金怡富公司竞得百货广场地下层B-3房产，过户前其本质上仍属债权，而非物权。原审判决认定金怡富公司取得该房产的物权，与我国实行的物权登记制度相悖，是错误的。
五、原审判决严重违反法定程序。（一）原审判决将本案定为排除妨害纠纷，没有法律依据。金怡富公司起诉时的案由是房屋买卖合同纠纷，原审判决不能随意更改。1、金怡富公司无法进行百货广场地下层B-3房产的权利登记，尚未取得物权，不能提起排除妨害之诉。2、房屋买卖合同预售登记备案是行政管理手段，解除预售登记备案也不能使金怡富公司取得物权。即使房屋买卖合同预售登记备案妨碍了金怡富公司办理房地产证，也不能提起排除妨害之诉。3、根据登记中心的复函可�，百货广场地下层B-3房产不能办理过户的原因是“该项目存在未完善用地手续、规划用途不明确、预售房号及面积与现状可能不一致等问题”，并非因为房屋买卖合同预售登记备案。（二）房屋买卖合同预售登记备案手续属于行政管理手段，金怡富公司第二项诉讼请求不属于人民法院管辖范围，不能处理。（三）原审判决认定百货广场东座架空层3房产即为地下层B-3房产，以确定地下层B-3房产的位置和面积，是代替行政部门行使职权的越权行为。
被上诉人金怡富公司答辩称：金怡富公司依据深圳市中级人民法院的裁定取得了百货广场地下层B-3房产的所有权，这是物权，不是债权。金怡富公司要求CHENHUIFANG协助办理解除房屋买卖合同预售登记备案手续是排除妨害，CHENHUIFANG履行的是民事义务，属于民事诉讼范围，不涉及产权登记部门的行政管理权。原审判决认定百货广场东座架空层3房产就是地下层B-3房产是正确的。东座架空层3房产在百货广场东边，而地下层B-3房产也在百货广场东边，位置上相对应，面积也基本一致。CHENHUIFANG不能提供银行转账支付凭证，也没有百货广场公司出具的发票，所谓房屋买卖合同的真实性值得怀疑。且即使真实，CHENHUIFANG的权利也是债权，只能向百货广场公司主张。
原审被告百货广场公司、原审第三人企辉公司经本院依法传唤未到庭参加二审审理，亦未提交答辩状。
本院经审理查明，除对“该《房地产估价报告》所附《房产分割测点点位略图》确认百货广场东座架空层3房产即为地下层B-3房产”的事实查明有误外，原审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院另查明，（一）金怡富公司、CHENHUIFANG均确认百货广场“地下层”即是深圳市地籍测绘大队出具图纸、表格中的“架空层”。
（二�登记中心向本院复函（深房登函（2013）563号），称其无法核实地下层B-3房产的具体坐落，……四至位置以最终房地产初始登记为准。
本院认为，本案二审的核心争议焦点是：金怡富公司取得所有权的百货广场地下层B-3房产是否包括CHENHUIFANG购买的百货广场地下层01G-XXX房产？
本院认为，金怡富公司取得所有权的百货广场地下层B-3房产虽然由房产登记管理部门核发了房产代用证，但对四至位置没有界定，经一、二审法院多次发函询问，房产登记管理部门也未予回答，但答复称百货广场大厦至今尚未办理初始登记、预售房号及面积与现状可能不一致等。而对房产位置的确定，属房屋产权行政机关主管，金怡富公司取得所有权的地下层B-3房产的四至位置、是否包括CHENHUIFANG所购地下层01G-XXX房产，应由行政机关处理。同时，本案所涉的合同备案登记和抵押登记均为行政行�，若有冲突，需由行政诉讼解决。由此，对金怡富公司的起诉应予驳回。原审判决予以支持金怡富公司的诉讼请求，处理错误，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实和适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（一）项、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼﹥若干问题的意见》第186条、《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项、第十二条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第56号民事判决；
二、驳回深圳市金怡富投资担保有限公司的起诉。
本案不收取案件受理费，一、二审法院收取的案件受理费均为22666元，分别退回深圳市金怡富投资担保有限公司、CHENHUIFANG。公告费200元由深圳市金�富投资担保有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年四月一日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条：人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；
（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院�许撤诉的裁定除外；
（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；
（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
�审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼﹥若干问题的意见》第186条：人民法院依照第二审程序审理的案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原判，驳回起诉。
《诉讼费用交纳办法》第八条：下列案件不交纳案件受理费：
（一）依照民事诉讼法规定的特别程序审理的案件；
（二）裁定不予受理、驳回起诉、驳回上诉的案件；
（三）对不予受理、驳回起诉和管辖权异议裁定不服，提起上诉的案件；
（四）行政赔偿案件。
第十二条：诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事�直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。
人民法院依照民事诉讼法第十一条第三款规定提供当地民族通用语言、文字翻译的，不收取费用。