新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2017）新40民终1813号上诉人（原审原告）：张香存，女，1969年3月15日出生，汉族，住奎屯市。上诉人（原审原告）：都宝连，男，1968年10月28日出生，汉族，住奎屯市。被上诉人（原审被告）：奎屯友联房地产开发有限公司。住所地：奎屯市金桥里**幢**号。法定代表人：项余蒙，该公司董事长。委托诉讼代理人：张利鹏，男，该公司物业经理。委托诉讼代理人：赵东辉，新疆翰兴律师事务所律师。上诉人张香存、都宝连与被上诉人奎屯友联房地产开发有限公司（以下简称友联公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服奎屯市人民法院（2017）新4003民初1473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张香存，被上诉人友联公司的委托诉讼代理人张利鹏、赵东辉到庭参加诉讼。上诉人都宝连经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张香存、都宝连上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2.改判友联公司向其支付总房款20%的逾期交房违约金，即111,408.40元（557,042×20%）；3.友联公司赔偿因房屋质量缺陷不能装修期间的利息损失15,597.18元（557,042×5.6%÷12×6）、物业费1,758元；4.友联公司按房屋净缩水比例赔偿其12,660元（557,042×6÷264）；5.友联公司赔偿其装修损失10,000元；6.友联公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定其未能举证证明逾期交房给其造成的损失，对其要求友联公司按照合同总价款20%赔偿逾期交房损失的诉讼请求不予支持，系认定事实错误。2.友联公司未按合同约定交房，其在装修时发现房屋存在屋顶不平整、隔墙严重变形，导致其无法装修入住的损失及产生的物业费，应由友联公司承担。一审法院认定该房屋的交付属于瑕疵交付，却按照年利率4.35%标准判决友联公司承担40%的瑕疵责任，适用法律错误。其认为应按照年利率5.36%计算其损失，并由友联公司承担全部责任。3.涉案房屋自身存在质量问题，其非专业房屋鉴定人员，不具备房屋验收检验的专业知识，在装修过程中发现质量问题符合常理。一审判决认定其装修损失10,000元系扩大损失，应由其自行承担错误。友联公司辩称，首先，双方并未在合同中约定逾期交房按照合同总价款的20%承担违约责任，亦未对此达成新的协议，故一审判决按照合同约定计算其应承担的逾期交房违约损失并无不当。其次，该房屋虽系瑕疵交付，但房屋存在部分瑕疵不影响房屋的功能性使用，也不影响房屋其他部位装修，一审判决其赔偿瑕疵交付所致相应部分的损失正确。再次，双方在《商品房预售合同》中约定的是依建筑面积计价，约定的房价是确定建筑面积价值而非空间价值，层高误差并不减损建筑面积，故张香存、都宝连以所谓空间价值计算而得的损失，既无合同约定亦无法律依据，不应得到支持。最后，涉案房屋存在明显瑕疵，张香存、都宝连可以观察到，但二人在房屋质量问题未得到解决的情况下仍对该部位进行装修，属于扩大损失。该部分损失应由张香存、都宝连自行承担。张香存、都宝连向一审法院起诉请求：1.友联公司对奎屯市金桥里地王广场17栋1101号房屋按照《住宅设计规范》交付标准进行修复并承担修复费用；2.友联公司承担逾期交房违约责任为总房款的20%，即111,408.40元（557,042×20%）；3.因房屋存在质量缺陷不能装修期间的利息损失15,597.18元（557,042×5.6%÷12×6）、物业费1,758元（146.59×1.5×8）；4、友联公司按净高缩水比例赔偿其12,660元（557,042×6÷264）；5、友联公司承担装修材料损失10,000元；6、本案诉讼费用由友联公司承担。一审法院认定事实:张香存、都宝连与友联公司于2015年8月10日签订一份《商品房预售合同》，约定：张香存、都宝连购买友联公司建设的位于奎屯市金桥里17幢1单元1101号商品房一套，层高为2.90米，建筑面积146.59平方米，单价每平方米3,800元，房价总计557,042元；张香存、都宝连逾期付款超过30日，视为根本违约，友联公司有权解除合同，张香存、都宝连按总房款的20%支付违约金，所交房款不予退还；房屋交付期限为2015年9月30日前，交付条件为商品房应取得”建设工程竣工验收备案文件、房屋测绘报告”等；友联公司逾期交房，逾期30日-60日，按已交房价款的日利率万分之零点五赔付；逾期60日以上，按已交房价款的日利率万分之一赔付。双方并就其他权利义务进行了约定。合同签订后，张香存、都宝连依约向友联公司交纳购房款557,042元，友联公司于2015年8月24日向张香存、都宝连出具购房发票。2015年12月15日，友联公司通知张香存、都宝连接收房屋。张香存、都宝连自称于2016年3月开始对所购房屋进行装修。装修过程中，因房屋存在其诉称的质量问题，致使装修无法继续进行。张香存、都宝连找到友联公司后，友联公司对房屋予以维修，不久双方就因维修问题产生分歧，导致维修停止。友联公司认可上述房屋存在张香存、都宝连在起诉状事实和理由部分陈述的质量问题，即房屋客厅南半部分及主卧室的顶板不平整、部分部位下沉；房屋小卧室与过道间的隔墙与地板不垂直，以上现象比较明显。经释明，张香存、都宝连明确其第一项诉讼请求为要求友联公司承担维修责任。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人之间签订的《商品房预售合同》，依法成立并生效，双方应予履行。友联公司向张香存、都宝连交付的房屋存在质量问题，应按张香存、都宝连的主张承担维修责任，且维修须符合法律规定及双方约定。友联公司未能在合同约定的时间内交付房屋，且未能举证证明逾期交付房屋存在不可抗力、施工中遇到异常困难及重大的技术问题不能及时解决，故应承担逾期交房的违约责任。张香存、都宝连请求增加逾期交房违约金，但未举证证明逾期交房期间给其造成的损失大于按已交房价款的日利率万分之一计算的违约金，故不予调整。友联公司应支付张香存、都宝连自2015年10月1日起至同年12月14日止的逾期交房违约金4,177.82元（557,042元×0.01%/日×75日）。张香存、都宝连主张要求友联公司承担因房屋存在质量问题不能装修期间的利息损失15,597.18元（557,042×5.6%÷12×6）、物业费1,758元（146.59×1.5×8）。因友联公司交付的房屋存在部分质量问题，非主体质量问题，属于瑕疵交付，友联公司应向张香存、都宝连赔偿因瑕疵交付所致的相应损失。张香存、都宝连主张六个月的不能使用房屋期间，予以支持，自主张权利即2016年7月25日诉前调解登记之日起计算。房屋存在部分质量问题，不影响房屋的功能性使用，不影响房屋其它部位装修，友联公司只应赔偿瑕疵交付所致相应部分的损失，酌情认定友联公司承担40%的赔偿责任。张香存、都宝连主张按年利率5.36%为标准计算利息损失，未提交相应证据。根据民间资本使用的惯例、现状，应按同期同类银行贷款利率计算。张香存、都宝连主张物业费，未提供相应证据，不予支持。对于张香存、都宝连该项诉讼请求中的合理部分，即4,846.27元（557,042元×4.35%/年×0.5年×40%），予以支持。张香存、都宝连主张友联公司按净高缩水比例赔偿其12,660元，无法律依据，不予支持。张香存、都宝连主张友联公司承担装修材料损失10,000元。其仅提交了购买装修材料的收据，但未能举证证明损失的数额。再者，因房屋质量问题，现象比较明显，应可观察得到。在这些部位质量问题没有得到解决的情况下，张香存、都宝连即对这些部位进行装修。在装修过程中，发现存在以上质量问题后，也应及时停止，而不应再继续装修。故该项损失，属于扩大损失，应由张香存、都宝连自行承担。对该项诉讼请求，不予支持。综上所述，对张香存、都宝连诉讼请求中有事实和证据支持及法律依据部分，予以支持。对其未能提交证据证明的部分，可在证据充分后，另行主张解决或主张差额部分。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款，《最高人民法院》第十三条第二款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、友联公司于判决生效后五日内将位于奎屯市金桥里17幢1单元1101号商品房内客厅南半部分及主卧室的顶板、小卧室与过道间的隔墙修复（修复后的顶板与其它房间的顶板应在同一平面上），张香存、都宝连应予协助；二、友联公司于判决生效后五日内支付张香存、都宝连逾期交房违约金4,177.82元；三、友联公司于判决生效后五日内赔偿张香存、都宝连损失4,846.27元；四、驳回张香存、都宝连的其它诉讼请求。案件受理费3,328元，由张香存、都宝连负担人民币1,000元，由友联公司负担2,328元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：友联公司是否应支付逾期交房违约金，不能装修期间的利息损失、物业费、建筑空间缩小赔偿金、材料损失及上述赔偿项目数额问题。本案中，友联公司认可存在逾期交房的事实，一审判决根据双方订立的《商品房预售合同》中约定，按照已付房款的是万分之一计算违约金，并无不当。张香存、都宝连主张按已付房款20%计算违约金，系对合同约定的错误理解，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条的规定”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”一审判决已判令友联公司对其交付房屋存在质量瑕疵采取补救措施，友联公司也对此予以认可。一审判决根据涉案房屋存在质量瑕疵部位对房屋整体使用功能的影响，依照上述法律认定友联公司应承担的损害赔偿责任并无不当，本院予以支持。关于张香存、都宝连主张的建筑空间缩小赔偿金。友联公司交付房屋虽有瑕疵，但并不违反国家规定的住宅设计层高标准，层高降低客观上虽可能会给张香存、都宝连的居住舒适度造成影响，但并未实际影响到张香存、都宝连的居住使用。张香存、都宝连的该项损失并无合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。关于物业费、材料损失因无证据证明，且一审判决中认定张香存、都宝连待证据充分后另行主张权利。对此相关请求，本院亦不予支持。综上所述，张香存、都宝连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,329元，由上诉人张香存、都宝连负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨峻峰代理审判员  张瑀歆代理审判员  李 政二〇一七年十一月三日书 记 员  常 静