河北省承德县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0821民初1507号 原告：任向伟，男，1988年11月20日生人，汉族，个体，住承德县。 委托诉讼代理人：丁昱文，河北德律律师事务所律师。 被告：田玉山，男，1958年3月30日生人，汉族，农民，住承德县。 委托诉讼代理人：张宝魁，河北华川律师事务所律师。 原告任向伟与被告田玉山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任向伟及其委托诉讼代理人丁昱文，被告田玉山及其委托诉讼代理人张宝魁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任向伟向本院提出诉讼请求：1：请求解除原、被告于2019年3月10日签订的《商用房屋租赁合同》；2：退还原告租金36000.00元；3：赔偿原告经济损失暂定100000.00元；4：被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年3月10日，我与被告签订《商用房屋租赁合同》约定：被告将其所有的位于承德县出租给我经营饭店。期限为一年（自2019年3月10日至2020年3月9日），租金为每年36000.00元。为此，我为经营饭店做了大量的投资等准备工作。可是，没过半个月的时间，承德县人民政府下发了“关于下板城镇东窑村违法违规建筑物拆除的公告”。涉案房屋在拆除之列，致使我经营的饭店停业，给我造成了巨大的经济损失。特提起民事诉讼，请求人民法院依法支持我的诉讼请求。庭审过程中原告变更诉讼请求为，要求赔偿原告经济损失15492.00元。 被告田玉山辩称，1：我出租给原告的房屋属于允许出租的临建房屋，而不是违建性房屋，我出租给原告的房屋自2013年建成至今一直处于出租状态，而且承租人一直都是用于餐饮经营，政府从未限制和制止。原告与我签订租赁合同之前看过房屋内外的情况知道涉案房屋是临建房屋，2019年3月10日签订合同，2019年3月15日原告持东窑村委会证明到承德县市场监督管理局办理营业执照审批手续，该证明上明确写明该房屋属于临时建筑，原告在明知是临时建筑之时完全可以退租，但是仍然办证且装饰房屋，这一事实，足以证明我没有欺诈签约的情况，不存在缔约过失责任；2：违建拆除公告与涉案租赁房屋无关，拆除违建公告是对社会不特定人发布，并非特指出租涉案房屋；3：钢化玻璃桌面、排烟管道、广告牌匾均属于原告自行扩大损失，因为原有大理石桌面、排烟管道、广告牌匾均能够满足经营餐饮业务需要，完全没必要更换新的；4：我为了满足原告的要求，为其修理下水道、清理垃圾、改下水管道等总计支出3660.00元，原告解除合同应承担赔偿责任；5：另按合同约定乙方即原告解除合同属于违约行为应付违约金壹万元。 原告任向伟为证明其主张向本院提供如下证据：1：原、被告于2019年3月10日签订的房屋租赁合同一份；2：承德县人民政府2019年1月31日下发的冻结公告，涉案房屋在冻结范围之内；3：承德县人民政府2019年3月24日下发的拆除公告；4：原告所办的营业执照一份；5：价格评估报告一份；6：2019年3月15日东窑村委会向市场监督管理局出具的证明一份，证明村委会同意将涉案房屋改为经营性住房；7：2019年3月15日东窑村委会向市场监督管理局出具的证明一份，证明房屋150平米产权归被告田玉山所有；。 被告田玉山的质证意见：1号证据真实性认可无异议，但是不同意原告的证明目的；2号证据被告认为该份证据与本案没有关联性，这份公告是指从冻结公告发出之日起土地不能买卖，和地上的房屋没有关系；3号证据我方认为与本案无关，原告并没有举证证明是违建，与本案不具有关联性这份公告是在双方签订合同之后，不能证明被告有欺诈原告的事实；4号证据没有异议；5号证据有排烟道、钢化玻璃、广告牌匾不能列入损失范围，鉴定费应该由原告自己承担，是原告举证范围之内的；6、7号证据真实性没有异议，原告所说的证明目的恰恰不能证明原告的诉求，证明不了原告的诉讼主张的事实成立，证明2019年3月15日原告办理营业执照时，已经知道是临时建筑，即便原告10号不知道，但是在3月15日已经知道了，原告在明知道的情况下继续承租和装饰，这两份证据恰恰证明出租房屋的合法性，原告要求解除合同的基础不存在。 被告田玉山为证明其主张向本院提供如下证据：1：东窑村委会证明一份，证明出租房屋是村委会为使被告脱贫而建的临时建筑；2：东窑村委会给承德县市场监督管理局出具的证明两份；3：涉案房屋租赁合同5份，证明涉案房屋自2013年起就连续对外出租，而且一直出租到2019年；4：收据两张；合同第七条约定乙方不能随意终止合同，否则乙方向甲方支付违约金10000.00元；5：关于同意将临建房改变为经营性住房的证明一份；6：村委会出具证明一份；7：照片二组，有3张照片证明室内装饰，剩下的照片14张证明被告出租房屋相邻500米范围内同类房屋仍然在正常出租营业的事实，证明原告诉称房屋将被拆迁的事实不成立。 原告任向伟对于被告田玉山提交的证据质证意见为：1号证据真实性认可，但是不能达到被告的证明目的，村委会考虑被告家庭困难，允许被告在涉案地块上建筑房屋要经有关部门批准，按土地管理法规定即使在自家的宅基地上翻建房屋同样需要审批手续，这是土地管理法和农村承包法的明确规定，村民委员会不能代表县级人民政府，被告所出示的1号证据恰恰证明涉案房屋属于违法建筑；2号证据真实性认可，特别是临建改变为经营性用房的证明，证明涉案房屋为临建，根据我国法律规定，临时建筑需要县级以上人民政府行政审批，两年需要重新审批一次，超过该期限即使是合法建筑也同样认为是违章建筑，被告并没有拿出国家审批手续、规划手续，也没有建房以后的两年内的重新审批手续，因此被告所出具的2号证据也同样证明涉案房屋是违章建筑；如果被告主张涉案房屋系合法建筑，该项主张属于积极事项主张，应承担举证责任，因此被告所提供的1、2号证据恰恰证明原告所主张，涉案房屋为违章建筑；3证据与本案没有关联性，因为政府下发的公告是2019年1月31日，拆除公告是2019年3月24日，即使合同是真实的，也与本案没有关联性；4号证据真实性不认可，应有正规发票，即使该证据是真实的，那是被告所应尽的义务，理由是原告租赁涉案房屋是为了经营饭店，如果没有下水道和卫生间，原告就不能进行经营，因此这是房屋出租人所必备的条件，不该由承租人来支付；5号证据证明目的同原告的证明目的，村委会证明，真实性不认可，首先不符合证据的形式要件，单位出具的证明应当有法定代表人和经办人的亲笔签名，而该份证据仅有村委会公章，而没有法定代表人和具体经办人的签名，村委会也不是认定违章建筑或合法建筑的主体，该认定主体系承德县城建局，因此这份证据不具有法律上的效力；6证据不认可，该照片的来源是否合法，是谁进行拍摄的，是在什么情况下拍摄没有依据和说明，即使其他房屋也尚未拆除，那说明其他用户法律意识淡薄，依然在违法经营。 经本院审理查明：2019年3月10日，原、被告签订《商用房屋租赁合同》，被告（合同甲方）将位于承德县房屋出租给原告（合同乙方），合同约定：“一、甲方出租的房屋面积150平方米，室内基本装饰、装修、水、电、暖、门窗等相关设备完好，如乙方租赁期间或终止时发生损坏，由乙方负责维修或赔偿。租期内水、电、取暖及物业费管理费等各种费税及执照均由乙方自行办理缴纳。出现任何情况由乙方承担并负法律责任。二、租赁金额：年租金为大写叁万陆仟元整（36000.00元）。租赁期限：租期一年，自2019年3月10日至2020年3月9日;三、租赁缴纳方式为上交租，一年交纳一次。合同签订之日乙方向甲方交纳一年的租金，不得拖欠合同履行期满乙方提前一个月交付下一年的租金。如逾期不交纳房租视为违约。甲方有权终止合同。（合同期满乙方不再续租，需提前一个月通知甲方，并把垃圾、废物清理干净至垃圾点处）。四、租赁期内，乙方需转租必须通过甲方协商同意后再行转租，如乙方擅自转让，甲方立即终止合同，限期搬出，由此造成的一切损失由乙方负责；五、乙方根据经营需要，经甲方同意后室内外可以重新装修装饰，但是不准拆改结构及原有装修，合同期满后，乙方将添置的装修及设备归甲方所有，甲方不付任何费用；六、如有政府或集体征用乙方必须无条件交回房屋给甲方，甲方将剩余租金退回乙方。甲方不给予乙方任何物质及经济补偿”。 承德县人民政府于2019年1月31日发布了《冻结公告》，又于2019年3月24日发布了《关于下板城镇东窑村违法违规建筑物拆除的公告》，要求在承德县冻结公告（241亩）的土地范围内，未取得自然资源部门合法用地手续，规划行政主管部门颁发的建设用地规划许可证的违法违规建筑物（构筑物或其他设施）的建设自行拆除，涉案房屋在此拆除范围内。涉案房屋建于2010年，主要是建在被告家的自留地上，其中一部分占用了被告家承包地，该涉案房屋未履行审批手续，属于临时性建筑，2013年经过装修后开始对外出租。现原告认为因涉案房屋在拆除范围内给其造成了巨大的经济损失，故诉至本院，要求1：请求解除原、被告于2019年3月10日签订的《商用房屋租赁合同》；2：退还原告租金36000.00元；3：赔偿原告经济损失15492.00元；4：被告承担诉讼费用。 另查明，在庭审过程中，原告认可带走的物品有锅、碗、瓢、盆、3个空调、7个钢化玻璃桌面，其余剩余物品全部放弃所有权。原告至开庭时仍未将涉案房屋钥匙交还被告。原告对该涉案房屋进行装修，该装修损失经国宏信价格评估集团有限公司承德分公司评估为15492.00元，原告先行支付鉴定费3000.00元。 本院认为，被告田玉山未经批准在自家自留地及承包地上擅自建筑房屋并出租给本村之外的人用于商业经营，违反了国家有关土地管理法律、法规的的规定，根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，该租赁合同应为无效合同。被告将临时性建筑房屋出租给原告，对于合同无效的后果负有主要责任，原告在承租房屋并签订合同时，未尽到合理审查义务，应承担次要责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，房屋租赁合同无效，原告要求被告返还租金的请求，于法有据，但原告至庭审结束时未将该涉案房屋钥匙交付被告，视为原告仍占用涉案房屋，原告应支付占用期间的房屋占用费，金额为12600.00元（给付标准参照合同约定的租金标准计算），综上，扣除原告应给付被告的房屋占用费12600.00元后，被告应返还原告租金23400.00元。被告应当知道其所建的房屋为临时性建筑，因在该房屋所占用的土地要被征用的情况下仍与原告签订为期一年的租赁合同，原告为了经营对涉案房屋进行装修，是合理的，必要的，故被告应对原告的装修费用予以补偿，原告因装修所发生的损失经鉴定机构国宏信价格评估集团有限公司出具的价格评估报告为15492.00元，发生鉴定费3000.00元，以上损失18492.00元。因合同无效被告负主要责任，故被告对原告装修费用补偿数额12944.40元（18492.00元×70%），剩余损失由原告自行负担，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的解释》第三条，判决如下： 一、原告任向伟与被告田玉山于2019年3月10日签订《商业房屋租赁合同》无效； 二、被告田玉山于本判决生效后十日内一次性返还原告房屋租金23400.00元（已扣除原告任向伟应给付被告房屋占用费12600.00元）； 三、被告田玉山于本判决生效后十日内赔偿原告任向伟房屋装修费、鉴定费等损失费合计12944.40元； 四、原告任向伟于本判决生效后五日内将涉案房屋钥匙交付被告田玉山； 五、驳回原、被告的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1510.00元，由原告负担1155.69元;由被告负担354.31元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  宋亚芬 二〇一九年七月三十一日 书记员  苏丽丽 附页： 一、《中华人民共和国民合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 三、告知事项 当事人对本判决不服，应在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状6份，并交纳上诉费3020.00元，上诉于河北省承德市中级人民法院，逾期未上诉本判决将发生法律效力。