四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川05民再2号上诉人（原审被告）四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司。法定代表人徐春林，经理。委托代理人胥定文，四川荔香律师事务所律师。被上诉人（原审原告）姚志恒，男，生于1963年9月4日，汉族，四川省合江县人，居民，住泸州市江阳区。委托代理人宣明，四川五月花律师事务所律师。上诉人四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司(以下简称：合江利宏公司)与被上诉人姚志恒因商品房预售合同纠纷一案，四川省合江县人民法院于2009年12月7日作出（2009）合江民初字第1613号民事判决，该判决已经发生法律效力，经合江县人民法院审判委员会讨论决定，于2014年9月11日作出(2014)合江民监字第2号民事裁定再审本案。合江县人民法院再审后作出（2014）合江民再字第3号民事判决，判决后，合江利宏公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人合江利宏公司的法定代表人徐春林以及委托代理人胥定文，被上诉人姚志恒的委托代理人宣明均到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原审原告姚志恒诉称，被告合江利宏公司开发建设“合江贵鑫时代广场”房产项目，该项目承包负责人钟贵生因房产项目资金困难，通过朋友联系，双方多次协商，自愿出卖被告开发的贵鑫时代广场A幢二楼1－16轴的营业房，并签订了《商品房买卖合同》，办理了“商品房预售备案”登记，原告付清了全部购房款，被告出具了正式的不动产销售发票，该买卖合同成立有效，但被告至今未按约定履行合同交付义务。为此，请求判令被告履行交房义务，并在法定期限内为原告办理房屋产权证和土地使用权证。被告合江利宏公司答辩称，合江县贵鑫时代广场开发项目虽系公司开发，但具体由钟贵生内部承包，按其内部承包协议，涉及该开发事项中的有关权利义务均由钟贵生承受，以钟贵生的意见为准。原审法院经审理查明，“合江贵鑫时代广场”项目开发负责人钟贵生，2008年通过经营建材的龚国华认识了姚志恒，并于2008年7月8日向姚志恒借款50万元，双方约定借款期限为一年，为保证该借款安全，同日，钟贵生以“合江县贵鑫房地产开发有限公司”名义与姚志恒签订了房屋认购协议书，该协议书以合江饭店片区的A座1号楼13层A型住宅房4套，约500平方米作为认购内容，同时该认购书中明示“此协议只作借款抵押不作销售协议，借款还清协议作废，此款不还此房归乙方（姚志恒）所有。”2008年8月7日，钟贵生又以合江利宏公司名义与姚志恒签订《商品房买卖合同》，该合同约定购买人姚志恒购买的房屋为合江县贵鑫时代广场1号楼项目中的A幢A座地上第二层1-16轴商业房，预测建筑面积1700平方米，房屋总价款200万元。付款方式为签合同付30万、10日内付70万，一月内付100万。同日，姚志恒作了书面承诺，其主要内容为钟贵生及利宏公司将本人购房款200万元及逾期交房违约金付清后可以重新出售。合同签订后，姚志恒通过农行转入钟贵生帐户30万元。8月8日，合江县房地产监理交易所向姚志恒发出了商品房预售备案通知书。同日，姚志恒要求钟贵生出具正式发票，钟贵生以“一房一票”为由，要求付清后再出票。为此，通过合江农行转与合江利宏公司70万元，按钟贵生要求通过建行转入项目部出纳刘家华个人帐户865000元，按钟贵生要求支付现金135000元。共计200万元。钟贵生即将8月7日在合江县地税局开出的销售不动产统一发票交与姚志恒。审理中，由于钟贵生因涉及犯罪被刑事羁押，经法院征询钟贵生意见，钟贵生表示，该买卖合同成立，房价款已全部付清，且与50万元借款无关，因此，应予认可。被告合江县利宏房地产开发有限公司表示，尊重实际开发人钟贵生的意思表示。原审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同意思表示真实，内容合法，予以确认。原告已按合同约定，履行付款义务，因此，被告也应按约定履行交房义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告合江县利宏房地产开发有限公司在本判决生效后三日内向原告姚志恒交付“合江县贵鑫时代广场”A幢A座第2层所购之房屋；二、被告合江县利宏房地产开发有限公司在办理完毕该房屋的房屋产权证和土地使用权证后三日内，向原告交付该房屋产权证和土地使用权证。案件受理费100元，由被告承担。原审法院再审过程中，原审原告姚志恒的诉讼请求与原审一致。原审被告答辩称，讼争房屋系钟贵生内部承包，自负盈亏。该诉争房系借款抵押，我公司意见要求撤销钟贵生与姚志恒商品房买卖合同，不认可该判决。原审法院经再审审理除查明与原审一致的事实外，另查明，原审被告合江利宏公司曾于2009年8月6日以原审原告姚志恒为被告、钟贵生为第三人，以姚志恒与钟贵生订立的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，出售价格偏低、显失公平为由，向原审法院提起诉讼，要求对姚志恒与钟贵生订立的《商品房买卖合同》予以变更或撤销。原审法院审理后，以(2009)合江民初字第1457号民事判决驳回了原审被告合江利宏公司的诉讼请求。本案一审再审过程中，原审法院再次对钟贵生进行了询问。虽钟贵生表示，该商品房买卖合同是其向姚志恒借款200万元的抵押，不是商品房买卖，对姚志恒的诉讼请求不认可。但不能提供证据证明自己的主张。原审法院再审认为，原审原告姚志恒与原审被告合江利宏公司的商品房买卖行为属双方的真实意思表示，自愿，不违反法律的规定。虽然原审被告合江利宏公司曾向原审法院就姚志恒与钟贵生所订立的《商品房买卖合同》提起予以变更或撤销之诉，但被原审法院驳回后，合江利宏公司未上诉。但由于在原审庭审中，当钟贵生表示该买卖合同成立，房价款已全部付清后，合江利宏公司明确表示尊重实际开发人钟贵生的意思表示，即合江利宏公司和钟贵生的前述行为均应认为是民事诉讼中的自认行为，该行为非因法定事由，不得撤销。现原审被告合江利宏公司及钟贵生在本案再审中均未提供证据证明其作出的自认行为系受到胁迫或存在重大误解所为，故合江利宏公司的前述自认行为仍应为合法有效，原审法院对合江利宏公司在再审中提出的“原、被告签订的商品房买卖合同系钟贵生向姚志恒借款的抵押”辩称，不予支持。相反，原审原告姚志恒在与原审被告合江利宏公司钟贵生签证《商品房买卖合同》后，不仅依照相关法律法规取得了合江县地税局开具的《销售不动产统一发票》，并在合江县房地产监理交易所办理了商品房预售备案登记，且实际占有诉争合同所涉房产并装修出租至今己数年，故原审原告姚志恒与原审被告合江利宏公司之间所签订的《商品房买卖合同》应为合法有效。综上所述，原审法院对原审原告姚志恒主张的与原审被告合江利宏公司间的商品房屋买卖关系合法有效的主张予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：维持四川省合江县人民法院(2009)合江民初字第1613号民事判决。宣判后，合江利宏公司不服，向本院提起上诉称，本案系民间借贷纠纷，钟贵生与姚志恒个人之间是借贷关系，而非商品房预售合同纠纷；本案原审程序违法，钟贵生当时是项目负责人，具体经手借款融资事宜，应作为第三人参加诉讼。故原审判决认定事实不清，证据不足，应依法予以撤销，驳回姚志恒的诉讼请求。姚志恒答辩称，合江利宏公司与姚志恒之间的商品房买卖行为是双方真实意思表示，双方签订合同后，不仅依照法律规定完清了房地产交易税费并取得了《销售不动产统一发票》，并在合江县房地产监理所办理了登记，取得了《房屋所有权证》，实际占有本案讼争房产并装修使用至今达数年之久，且上诉人曾诉请合江县人民法院变更或撤销双方订立《商品房买卖合同》，法院判决驳回其诉讼请求后，上诉人并未提起上诉，该判决已发生法律效力。故姚志恒购房是合法的，请求二审法院依法维持原审再审判决。本院经二审再审审理查明的事实与原审法院一审、再审查明的事实一致，依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点是双方当事人之间是属于民间借贷关系还是商品房买卖关系以及是否应追加钟贵生为第三人参加诉讼。一、关于本案是民间借贷还是商品房买卖关系的问题。首先，合江利宏公司与姚志恒签订《商品房买卖合同》后，姚志恒已付清房款，并依照法律规定完清了房地产交易税费取得了《销售不动产统一发票》，在合江县房地产监理所办理了备案登记，取得了《房屋所有权证》，实际占有本案讼争房产并装修使用至今达数年之久；第二，该买卖合同关系不存在可撤销的理由，合江利宏公司曾向合江县人民法院就双方所订立的《商品房买卖合同》提起予以变更或撤销之诉，被合江县人民法院以（2009）合江民初字第1457号民事判决驳回其诉讼请求后，合江利宏公司未上诉，该判决已经发生法律效力；第三，上诉人合江利宏公司以及项目负责人钟贵生在原审一审中均认可是商品房买卖，承认了姚志恒的诉讼请求。故合江利宏公司与姚志恒之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不成在欺诈、胁迫的情形，该商品房买卖合同合法有效。二、本案是否应追加钟贵生为第三人参加诉讼。钟贵生系“合江贵鑫时代广场”项目开发负责人，与姚志恒签订的《商品房买卖合同》是以上诉人合江利宏公司的名义签订的，并加盖了合江利宏公司的印章，钟贵生只是合江利宏公司的代理人，对该案争议不具有独立的请求权，不是必须参加诉讼的当事人，且钟贵生对本案的主要事实已经陈述清楚。故本案不应追加钟贵生为当事人参加诉讼。综上所述，上诉人合江利宏公司的上诉理由不能成立，原审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费100元，由上诉人四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 李 斌审判员 石正秀审判员 王 放二〇一六年七月四日书记员 熊雪梅