湖北省十堰市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂03执异106号
异议人（案外人）：裴大彬，男，1963年9月13日出生，汉族,户籍所在地河南省镇平县，现住湖北省十堰市张湾区，
委托诉讼代理人：姜华，湖北献真律师事务所律师。代理权限：特别授权执行异议代理。
申请执行人：新七建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区幸冲镇街***号。
法定代表人：余宝琳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾雍波，湖北诚智成律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被执行人：十堰市万隆基房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路*号。
法定代表人：余清泰，该公司董事长。
本院在执行申请执行人新七建设集团有限公司（以下简称新七建公司）与十堰市万隆基房地产开发有限公司（以下简称万隆基公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人裴大彬对本院查封万隆基公司开发的、位于十堰市朝阳中路9号鼎盛阁综合楼3-2号房屋提出执行异议。本院受理后，依法由审判员胡琼担任审判长主审，与审判员李晋鄂、王昭组成合议庭进行审查，于2018年5月22日召开听证会，新七建公司委托诉讼代理人及裴大彬的委托诉讼代理人参加听证，现已审查终结。
案外人裴大彬异议称，其于2014年10月23日向万隆基公司购买了鼎盛阁综合楼3-2号房屋，双方在十堰市房屋产权交易中心办理网上签约预售登记手续并出具证明。2018年4月2日，本院粘贴公告查封了该房屋。裴大彬认为其在本院查封前已付清全部购房款并实际占有使用，故依法提起执行异议，请求解除对前述房屋的查封。
本院查明，根据新七建公司的申请，本院依法作出（2014）鄂十堰中诉保字第00071号民事裁定书，并于2014年11月4日向十堰市国土资源局送达协助执行通知书保全万隆基公司所有位于十堰市××路××面积为1526.05平方米、证号为十堰市国用【2009】第0002975号的土地使用权，同日向十堰市房地产管理局送达协助执行通知书，查封万隆基公司开发的鼎盛阁综合楼18套住宅房以及1间商业用房。其中，包括案外人提出异议的鼎盛阁综合楼3-2号商业用房。十堰市房地产管理局业务经办人员在送达回证上注明包括3-2号房屋在内的七套房屋已期房签约给个人。2018年4月2日，本院执行中张贴公告，继续查封前述房屋。
案外人裴大彬为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1、《十堰市商品房买卖合同》、《商品房预售合同签约证明和预售登记申请书》，拟证明本院查封前已经签订合法有效的书面合同。2、万隆基公司于2015年7月22日出具的《情况说明》、送达回证、《商铺租赁合同》，拟证明于2014年10月27日交付房屋在本院查封前已经合法占有该不动产。3、银行进账单、银行卡取款凭条和收据，万隆基公司于2014年10月24日出具的《证明》，十堰平润工贸有限公司（以下简称平润公司）于2015年3月6日出具的《情况说明》，拟证明平润公司划给万隆基公司的壹仟万元借款是公司实际控制人裴大彬的个人款项，及已经通过以房抵款的方式支付全部购房款。4、本院（2014）鄂十堰中诉保字第00071号民事裁定、（2014）鄂十堰中诉保字第00071-2号协助执行通知书以及送达回证，拟证明本院查封的时间是2014年11月4日。5、本院于2018年4月2日张贴的公告，拟证明案件已经进入执行程序，其可以提出执行异议。
新七建公司发表质证意见及答辩称：一、裴大彬与万隆基公司之间是基于民间借贷关系产生的以房抵债协议，不是商品房买卖合同关系。二、借款中一笔系平润公司出借，另一笔系裴大彬妻子转到万隆基公司法定代表人余清泰个人账户，该款项是否是裴大彬出借给万隆基公司的以及用于充抵购房款存疑。三、万隆基公司出具的证明房屋于2014年10月27日交付的情况说明是虚假陈述，诉讼中本院委托对《房屋交接书》所做的鉴定结论是2014年11月3日以后补签，故不能证明裴大彬在本院查封前已经合法占有该不动产。为支持其理由向本院提交《湖北军安司法鉴定中心司法鉴定意见书》。
案外人裴大彬的委托诉讼代理人就该鉴定意见发表质证意见认为：该鉴定存在重大瑕疵，一是从时间上看，受理鉴定时间是2015年6月10日，鉴定意见书落款日期是2014年7月11日，不排除该鉴定人为的有倾向性的根据需要所做的可能。二是从内容上看，鉴定采用的对比样本是实验室自备的样本，违反最高人民法院司法行政装备管理局于2008年2月29日作出的通知中“不能使用鉴定机构的自备样本进行文件制成时间鉴定”的规定。且鉴定意见书没有展示自备样本，故鉴定意见不能采信。
本院认为，人民法院在执行金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现裴大彬向本院提交《十堰市商品房买卖合同》、《商品房预售合同签约证明和预售登记申请书》，可以证明其于2014年10月23日本院查封前已经签订书面买卖合同并办理商品房预售合同签约；而该房产因本院查封未能办理过户不能归因于案外人裴大彬，当事人均无异议。申请执行人新七建公司与案外人裴大彬争议的焦点为：一、裴大彬是否已经支付全部购房款；二、本院查封前裴大彬是否已经合法占有该不动产。裴大彬异议审查中提交了包括万隆基公司出具的《情况说明》等书证，证明万隆基公司自认已经将鼎盛阁综合楼3-2号商业用房在以房抵债的方式付清房款的情况下出售给裴大彬，并于2014年10月27日实际交付。对此，新七建公司提出裴大彬与万隆基公司先有民间借贷关系，后有以房抵债，以及借贷关系主体存疑的意见，本院认为，在人民法院采取财产保全措施前，当事人处分自己财产的权利并未受到限制。万隆基公司、裴大彬自愿就承认债权、接受房产、抵偿债务订立、履行合同，新七建公司没有证明该房产抵债行为存在以明显不合理的低价转让损害其合法权益的情形，不能否定该商品房买卖合同的效力。新七建公司还认为万隆基公司对房屋交付时间作了虚假陈述，但新七建公司向本院提交的笔迹鉴定结论，针对的是未在本次异议审查程序中提交的书证，不能直接证明《情况说明》存在虚假陈述。而就现有当事人出示的证据，结合商品房买卖合同签订及预售合同签约时间，以及本院诉前保全查封该不动产时未进行现场勘查并张贴公告或封条的情况，不能否定万隆基公司认可、由案外人裴大彬主张的不动产交付时间在本院查封前这一事实。故案外人裴大彬的异议请求符合法律规定，本院予以支持。新七建公司如果坚持认为裴大彬以抵债方式取得及占有争议房产不符合法律规定的条件，其合法权益受到损害，可以向本院提起诉讼通过审判程序寻求救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对十堰市万隆基房地产开发有限公司开发的、位于十堰市朝阳中路9号鼎盛阁综合楼3-2号房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 胡 琼
审 判 员 李晋鄂
审 判 员 王 昭
二〇一八年五月三十日
法官助理 汤 洁
书 记 员 陈定坤
附：本裁定所适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。