宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第103号
上诉人（原审被告）：银川友厦房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区通达南街**号。
法定代表人：秦云友，该公司董事长。
委托代理人：武文伽，宁夏方和圆律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：袁鹏飞，男，1967年2月15日出生，汉族，系宁夏建工集团第十二分公司副经理。
委托代理人：马万军，宁夏永川律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：袁鹏彦，男，1975年8月27日出生，汉族，系宁夏建工集团第十二分公司职工。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：银川忠心房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路浙江商城15楼。
法定代表人：孙尧忠，该公司董事长。
上诉人银川友厦房地产开发有限公司（简称友厦公司）因与被上诉人袁鹏飞、银川忠心房地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2012）银民初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月30日公开开庭审理了本案。上诉人友厦公司的委托代理人武文伽、被上诉人袁鹏飞的委托代理人马万军、袁鹏彦到庭参加了诉讼，被上诉人忠心公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。
原审法院查明，2010年10月19日，袁鹏飞与忠心公司签订两份《商品房买卖合同》，约定袁鹏飞购买忠心公司开发的位于银川市西夏区的浙江商城C1013和C1014号营业房两套，建筑面积均为52.08平方米，套内面积均为50.66平方米，房屋的总价款分别为570400元和577040元。同日，忠心公司给袁鹏飞出具了收到购房款的收据两张，载明收到袁鹏飞购房款570400元和577040元。2011年1月4日，袁鹏飞授权其弟袁鹏彦代为出租涉案的两套房屋和交纳涉案房屋的各项费用。2011年9月27日，上海卓康物业管理有限公司银川分公司出具收据，载明收到袁鹏彦交来C13号房屋装修管理费100元。2011年10月14日，该公司又出具收据，载明收到袁鹏彦交来C1013和C1014号房屋水暖安装和管线费用700元。2011年10月6日，袁鹏飞为西夏区浙江商城3-1号营业房交纳电费99.70元。2013年1月5日，宁夏电投西夏热电有限公司出具发票，载明收到袁鹏彦交纳浙江商城C1013号房屋的采暖费1000元。2013年3月12日，袁鹏飞取得了浙江商城C1013号和C1014号房屋的购房款发票。同日，忠心公司给袁鹏飞出具了涉案两套房屋的建设项目竣工决算书。
原审另查明，2012年7月，因忠心公司拖欠工程款，宁夏建工集团向银川仲裁委员会（简称仲裁委）提起仲裁申请，请求裁决忠心公司支付宁夏建工集团工程款等款项共计8057363.29元。宁夏建工集团在该案审理过程中提交了忠心公司和宁夏建工集团的对账明细表，仲裁委依据对账明细表认定忠心公司已支付宁夏建工集团的工程款为77670605元，该明细表中载明有20687549元是以房屋抵顶工程款。2012年7月18日，忠心公司和宁夏建工集团对账形成了建工集团顶账房号明细表，其中抵顶的房屋包含涉案的C1013和C1014号房屋。2010年10月19日，袁鹏飞与宁夏建工集团浙江商城综合楼工程项目部签订《协议书》，约定：袁鹏飞承揽的浙江商城综合楼工程，经协商该项目部以忠心公司顶账房作价抵顶给袁鹏飞；顶账的房屋为浙江商城住宅楼一层C1013号房和C1014号房，总价款1147440元；袁鹏飞直接与忠心公司办理房屋交接手续。2011年9月21日，仲裁委作出（2011）银仲裁字81号裁决书，对申请人友厦公司与被申请人四川忠心房地产投资有限公司（简称四川忠心公司）、被申请人忠心公司股权转让协议纠纷一案裁决：四川忠心公司向友厦公司支付股权转让款470万元及利息41.1205万元，忠心公司承担连带责任；忠心公司向友厦公司支付已收砖混改框架的补差费2305.73378万元及利息13.2932万元；支付拆迁安置结余营业房167.54平方米的价款116.122万元。友厦公司依据该裁决书向原审法院申请执行。2010年12月22日，原审法院作出（2011）银立保字第1号民事裁定书，裁定查封、冻结四川忠心公司、忠心公司价值1320.724424万元的财产。2011年11月22日，原审法院作出（2011）银执字第239号执行裁定书，裁定：冻结、扣划四川忠心公司、忠心公司银行存款520.4836万元及迟延履行期间的债务利息；冻结、扣划忠心公司银行存款346.32468万元及迟延履行期间的债务利息；若上述被执行人存款不足以偿还之部分，则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。袁鹏飞在该案执行中提出异议，2012年9月6日，原审法院作出（2012）银执异字第19号执行裁定书，裁定驳回袁鹏飞的异议。袁鹏飞随即向原审法院提起诉讼，请求判如所请。
原审法院认为，袁鹏飞与忠心公司签订的两份《商品房买卖合同》不违反法律规定，为有效合同。忠心公司在签订合同当日给袁鹏飞出具的收到购房款的收据证实袁鹏飞已支付了购房款。袁鹏飞称其支付购房款的方式是以工程款抵顶房款，宁夏建工集团和忠心公司之间的仲裁案件的裁决书确认了忠心公司以房屋抵顶了应支付宁夏建工集团的工程款，忠心公司和宁夏建工集团对账形成的建工集团顶账房号明细表载明抵顶的房屋中包含涉案的C1013和C1014号房屋，宁夏建工集团浙江商城综合楼工程项目部与袁鹏飞签订了《协议书》，将该两套房屋抵顶给袁鹏飞用于支付工程款，综合上述事实，可以认定袁鹏飞的此项主张能够成立。故袁鹏飞和忠心公司之间的商品房买卖合同成立生效，袁鹏飞也已履行了交付房款的义务。袁鹏飞提交的电费发票和采暖费发票可以证实袁鹏飞在购买房屋后已经实际占有使用了房屋。袁鹏飞购买涉案房屋的时间为2010年10月19日，经友厦公司申请，法院对涉案房屋采取保全措施的时间为2010年12月22日，袁鹏飞购买房屋的时间早于法院对涉案房屋采取保全措施的时间。袁鹏飞已取得涉案房屋的购房款发票和竣工决算书，根据袁鹏飞现有提交的证据，袁鹏飞已具备了办理涉案房屋登记手续的条件，故应当停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的保全措施。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条之规定，判决：停止对位于银川市西夏区浙江商城C1013和C1014号房屋的强制执行。案件受理费100元，由被告负担。
宣判后，友厦公司不服，向本院提起上诉。
上诉人友厦公司上诉请求：撤销原判，改判驳回袁鹏飞一审的诉讼请求；一、二审案件受理费由袁鹏飞承担。主要事实和理由：一、一审法院认定袁鹏飞与忠心公司之间的《商品房买卖合同》有效，属认定事实错误，适用法律不当。袁鹏飞与忠心公司签订的《商品房买卖合同》未在产权管理部门备案，涉案房屋也未办理变更登记，房屋抵顶工程款手续及租赁合同、采暖费发票的开具日期均在财产保全之后，袁鹏飞与忠心公司属于事后补签合同，房屋交易行为应属无效。根据《城市房地产管理法》第三十八条第二款：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让”，以及《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，…”，对于为处分被查封房屋而签订的房屋买卖合同，在查封保全行为未解除的情况下，应认定为无效。二、原审法院判令停止对诉争房屋的执行，属于适用法律错误。根据物权法定原则和不动产物权登记制度，以及《物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，涉案房屋并未登记在袁鹏飞名下，忠心公司系合法的物权所有人，袁鹏飞不能以普通债权对抗原审法院做出的财产保全裁定。友厦公司基于物权登记生效原则和登记的公信效力，有权申请法院采取查封等保全措施。原审判决并未适用任何实体法，其适用的《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》效力级别低于《物权法》。
被上诉人袁鹏飞答辩称，原审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人忠心公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
在本院审理中，上诉人友厦公司、被上诉人袁鹏飞均表示仍然坚持一审时的举证、质证意见。
二审中，上诉人友厦公司向本院提交了一份证据：房屋备案信息查询单，证明在2010年10月期间被上诉人忠心公司出售的房屋可以进行合同备案。
被上诉人袁鹏飞对该证据质证认为：因该证据系复印件，未加盖房管部门印章，无法确定其真实性；与本案没有关联性，房屋备案的主动权不在袁鹏飞，忠心公司是否备案袁鹏飞无法知道，该证据不能证明双方之间的交易是虚假的。
被上诉人袁鹏飞、忠心公司在二审中未提交新的证据。
对上诉人友厦公司提交的该份证据，因系复印件，且与本案无关联性，本院不予采信。
对原审查明的事实，上诉人友厦公司对原审判决认定“2010年10月19日，袁鹏飞与忠心公司签订了两份《商品房买卖合同》”，以及“同日，忠心公司给袁鹏飞出具了收到购房款的收据两张”中的日期有异议，认为上述日期应在法院查封日期—2010年12月22日之后，对原审查明的其他事实无异议；被上诉人袁鹏飞对原审查明的事实无异议。
对原审法院查明的事实，本院依法予以确认。
本院另查明，2010年12月23日，原审法院在仲裁委审理友厦公司与忠心公司、四川忠心公司股权转让协议纠纷一案过程中，依据友厦公司的申请，作出（2011）银立保字第1号民事裁定书，查封了浙江商城C1013和C1014号营业房。在仲裁委就该案作出裁决书后，友厦公司于2011年10月18日向原审法院申请强制执行，在执行过程中，友厦公司于2012年4月10日申请对涉案两套营业房进行评估、拍卖。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：涉案商品房买卖合同是否合法有效；是否应当停止对涉案房屋的执行。
关于涉案商品房买卖合同是否合法有效的问题。依据本院查明的事实，因忠心公司欠付宁夏建工集团工程款，宁夏建工集团又欠付袁鹏飞工程款，2010年10月19日，袁鹏飞与宁夏建工集团浙江商城综合楼工程项目部达成协议，约定该项目部将忠心公司抵顶给宁夏建工集团的涉案两套营业房，作价1147440元给袁鹏飞，用于抵顶欠付的工程款，由袁鹏飞与忠心公司直接办理交接手续，当日，袁鹏飞与忠心公司签订了涉案两份《商品房买卖合同》，忠心公司给袁鹏飞出具了收到购房款的收据。而原审法院作出查封、冻结忠心公司财产裁定的日期是2010年12月22日，袁鹏飞与宁夏建工集团以房抵顶工程款和袁鹏飞与忠心公司签订房屋买卖合同的行为在先，原审法院查封涉案房屋的行为在后，因此，涉案房屋买卖合同并非友厦公司所述的是为处分被查封房屋而签订，友厦公司虽上诉认为袁鹏飞与忠心公司属于事后补签合同，但其未能提交证据证明该主张，故其认为涉案商品房买卖合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。
关于是否应当停止对涉案房屋执行的问题。因袁鹏飞与忠心公司签订的商品房买卖合同合法有效，袁鹏飞作为商品房买卖合同的买受人，已经履行了支付购房款的义务，而且，依据袁鹏飞提交的电费发票等证据，能够证明袁鹏飞已实际占有并使用了涉案房屋，因此，应当停止对涉案房屋执行。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人友厦公司的上诉请求不能成立。被上诉人忠心公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人银川友厦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李荣华
代理审判员 魏元景
代理审判员 马 豪
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 杨春梅