吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终2258号
上诉人（原审原告）：丛桂华，女，1965年5月7日生，汉族，现住吉林省辽源市。
被上诉人（原审被告）：长春华怡房地产开发有限公司，住所地长春市皓月大路1059号。
法定代表人：张军，总经理。
上诉人丛桂华因与被上诉人长春华怡房地产开发有限公司（以下简称华怡公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院于2016年12月21日作出的（2016）吉0106民初2302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
丛桂华上诉请求：请求撤销（2016）吉0106民初2302号民事判决第二、三项，依法改判华怡公司按照合同约定支付违约金自2012年12月1日至实际交房之日止（截止至2016年9月7日为167460元）及继续履行合同即交付房屋并签订正式商品房买卖合同。事实和理由：1.原审认定事实不清。因华怡公司未按双方签订的《商铺认购协议》第18.2条约定如期交付房屋，因此应承担违约责任至交付房屋止。原审判决交房违约金计算至2016年9月7日错误。根据《商铺认购协议》第15.1条和第18.6条约定，华怡公司应在取得商品房预售许可证后即与丛桂华签订正式商品房买卖合同。现华怡公司已于2015年取得商品房预售许可证，具备了继续履行认购协议书的条件，故华怡公司履行与丛桂华签订正式商品房买卖合同的义务；2.原审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，华怡公司履行合同义务不仅包括交付房屋，还包括与丛桂华签订正式商品房买卖合同、配合办理房屋产权证书等义务。原审依据此条�定驳回丛桂华诉请错误。
华怡公司二审未出庭亦未发表意见。
丛桂华向一审法院起诉请求：1.请求确认丛桂华与华怡公司于2011年4月15日签订的《商铺认购协议》及《补充协议》合法有效；2.判令华怡公司继续履行《商铺认购协议》及《补充协议》，即向丛桂华交付位于宗地编号为53-104-102地块上的“华怡洋浦家园小区2号楼102商铺并办理更名手续；3.判令华怡公司按照《商铺认购协议》承担延期交房的违约责任，即支付违约金（自2012年12月1日起至实际给付之日止，截止至起诉之日为167460元）；4.诉讼费由华怡公司负担。
一审法院认定事实：2011年4月15日，丛桂华、华怡公司签订《商铺认购协议书》约定，丛桂华购买由华怡公司开发的位于长春市经济技术开发区洋浦大街以东、经开九区聚宝家园以西，大连路以南，医学高等专科学校以北，�地宗地编号为53-104-102地块上的“华怡洋浦家园”六号商铺，每套一二层总面积为200平方米，总房款为1200000.00元的房屋。丛桂华于2011年4月15日，通过中国农业银行及长春农村商业银行分两次向华怡公司汇款共计1200000.00元，并由华怡公司出具收款收据证明华怡公司确实收到丛桂华的总房款；华怡公司的交房日期为2012年10月30日，但华怡公司至今仍未向丛桂华交付房屋。2012年9月20日，丛桂华与华怡公司签订《补充协议》约定：从超出合同规定日期起按一年为单位计算，每套商铺按建筑面积赠送30平方米，办理完销售许可证后，双方互相结清购房款。现因华怡公司开发的“华怡洋浦家园”小区尚未完工，无法按期交房，故丛桂华诉至法院。
一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，丛桂华、华�公司双方签订的《商铺认购协议》及《补充协议》是双方真实意思表示，依法成立，合法有效。故丛桂华、华怡公司于2011年4月15日签订的《商铺认购协议》及其《补充协议》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，丛桂华、华怡公司于2011年4月15日签订的《商铺认购协议》约定，华怡公司的交房日期为2012年10月30日，但华怡公司至今仍未向丛桂华交付房屋，故华怡公司应承担违约责任。因华怡公司开发的“华怡洋浦家园”小区至今尚未完工，现不具备交付条件，故丛桂华要求华怡公司交付房屋的主张，本院不予支�。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，华怡公司逾期交房，应当按约定承担违约责任，即“除不可抗力外，甲方应按约定如期交房，如甲方超过约定交房日期30日将商铺交付乙方，甲方应承担责任，迟延履行1日，甲方向乙方支付认购款万分之一的违约金。”庭审中，华怡公司认可其违约行为，且已经逾期30日交房，故违约金应按合同约定支付违约金，自2012年10月30日起，截止时间应计算至丛桂华主张的起诉之日即2016年9月7日，以1200000.00元的万分之一确定华怡公司应当承担的违约责任。丛桂华主张的自2012年12月1日起至2016年9月7日止，共计违约金167460.00元在华怡公司应承担的违约责任范围之内，故华怡公司应向丛桂�支付167460.00元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、丛桂华、华怡公司于2011年4月15日签订的《商铺认购协议》及2012年9月20日签订的《补充协议》有效；二、华怡公司于本判决生效后应立即按照合同约定支付违约金自2012年12月1日起至2016年9月7日止，以1200000.00元的万分之一为基数按日计算，共计人民币167460.00元；三、驳回丛桂华丛桂华的其他诉讼请求。案件受理费17107.0054元，保全费5000.00元，共计：22107.00元由华怡公司长春华怡房地产开发有限公司承担。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：丛桂华与华怡公司于2011年4月15日签订的《商铺认购协议书》及2012年9月20日签订的《补充协议》是双方当事人真实意思表示。该合同虽名为“认购协议”，但约定的标的房屋位置、价款、质量标准、交付期限及违约责任等内容明确具体，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且丛桂华已向华怡公司支付了全部购房款，而在丛桂华起诉前案涉房屋也取得了商品房预售许可证，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，应当认定该《商铺认购协议书》属于商品房买卖合同且合法有效，华怡公司应当依据该合同约定履行向丛桂华交付房屋的义务。因华怡公司至今未向丛桂华交付房屋，丛桂华要求华怡公司给付逾期交房违约金应当予以支持，但因案涉房屋尚未办理竣工验收合格手续，不符合国家法律所规定的强制交付使用条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条和《中华人民共和国合同法》第二�七十九条规定，丛桂华主张华怡公司立即交付房屋本院不予支持。丛桂华可以在该房屋具备交付使用条件后再行主张权利。关于丛桂华所主张的逾期交房违约金截止时点一节。因华怡公司至今不能交付房屋，逾期交房违约行为处于持续状态，无法确定违约金的具体金额及终止期限，一审判决保护丛桂华逾期交房违约金至其起诉之日并无不当，亦未损害丛桂华的合法权益。至于后续违约金事宜，丛桂华可以另行告诉。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3649.00元，由上诉人丛桂华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 李 迪
代�审判员梁芳
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 李玉鑫