江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终1112号上诉人（原审被告）：曹海萍，女，1966年2月12日生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：刘万飞，如皋市方圆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：如皋市如城新农村投资有限公司，住所地江苏省如皋市。法定代表人：许金红，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪一强，江苏如一律师事务所律师。原审被告：陈玉红，女，1986年8月8日生，汉族，住江苏省如皋市。上诉人曹海萍因与被上诉人如皋市如城新农村投资有限公司，原审被告陈玉红土地租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2015）皋新民初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曹海萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：根据有关法律规定，新农投公司不具备成为流转土地的主体，不具备诉争土地出租方的主体身份,故双方签订的《租用土地协议书》应属于无效；如皋市如城镇凌青苗木农地股份合作社与如皋市如城镇人民政府签订的如皋市农村土地承包经营权流转合同亦为无效；在合同无效的情况下，应按照合同法关于合同无效的方式处理本案；双方签订土地租用协议后，新农投公司未办理书面土地交付手续，四至界定不明确，实际使用的面积并没有合同约定的那么多；在所有养殖户中，周春富和陈忠富是按照1600元的标准给付租金，其他养殖户都是按照1200元的标准给付租金，新农投公司未能按照平等原则对待上诉人；新农投公司未能履行其应尽义务，交付土地时候应保证田平、路通等，这些设施都是上诉人自行添置实施的，在办理特种养殖许可证时，新农投公司不协助办理，造成巨大损失，新农投公司对此应承担赔偿责任。新农投公司辩称，1.2013年1月21日如皋市如城镇凌青苗木农地股份合作社与如皋市如城镇人民政府签订的合同不属于无效合同；2.案涉土地不是基本农田是零星土地；3.周春富实际使用土地面积经鉴定超过合同面积；4.上诉人称其他几十个养殖户都是按照每亩1200元计算没有依据，与其他人签订的合同内容与本案无关；5.被上诉人没有为上诉人办理特种养殖许可证的义务。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈玉红辩称，本人同意曹海萍的意见。新农投公司向一审法院起诉请求：请求判令曹海萍、陈玉红立即给付拖欠的土地租金862522元，赔偿逾期付款利息损失至判决之日（计算至2014年12月31日为78833.88元）；赔偿2014年11月1日起至完成土地复垦并交还新农投公司之日止的租金损失（计算至2014年12月31日为100229元）；履行复垦义务，并承担复垦费用。审理中，新农投公司以“考虑到对方前期投入较大，对方也有继续履行合同的意愿”为由，同意撤回《解除合同通知书》，继续按照原租赁土地协议书及补充协议履行。进而进一步明确诉讼请求为判令曹海萍、陈玉红立即给付土地租金2405504元（2013年1月1日至2016年12月31日止），扣除已交付的24万，尚欠2165504元；逾期利息损失按年利率6%分段计算至判决生效之日。一审法院认定事实：2012年10月30日，新农投公司（甲方）与陈忠富（乙方）签订《租用土地协议书》，主要内容为：“为了发展高效农业，加速社会主义新农村建设进程，充分挖掘农业土地潜力，打造现代农业新形象，乙方租用甲方万顷良田凌青项目区的土地用于螃蟹养殖项目，经协商达成如下协议：一、租用土地界址：东至凌青河，西至沿海高速，南至一号河，北至南凌河。二、租用土地面积：297.06亩。三、乙方将上述土地用于发展高效农业，发展螃蟹养殖项目，且自主经营、自负盈亏。乙方在租期内不得擅自改变土地的使用性质更不得转让转租。四、租地期限：从二0一三年一月一日至二0二七年八月三十日。五、土地租金：从2013年1月1日至2020年12月31日为1600元/亩.年，2021年1月1日至2027年8月30日为2000元/亩.年。六、交款时间和方法：押现承包。每年12月31日前一次性付清下年度的租地费用，逾期甲方将按日收取1%的滞纳金，逾期三个月，甲方有权终止合同并追究违约责任。七、甲方给乙方提供生产生活便利，协调好项目区内的相关事宜，维护好乙方合法权益。改善环境，确保田平、路通、排水通畅、100KW三相电到位，保证供水系统的正常运行。乙方需供水所产生的费用由乙方负责……十、协议期满后，如果甲方土地继续发包，在同等条件下乙方享有优先承租权；如果乙方不再承包，或因十一款原因解除协议，则乙方必须在期满前一个月内将土地复垦交给甲方。如乙方不复垦，乙方必须负责复垦所产生的一切费用。十一、项目申报所得专项补助，甲乙双方按2:8进行分配。项目资金到账前不得抵算租金。十二、违约责任：协议有效期内，如出现中途违约，违约方须赔偿对方违约金人民币30万元整，并赔偿由此造成的一切经济损失。十三、本协议共三页，经双方签字盖章，具有同等的法律效力。本协议一式四份，甲乙双方各执一份，镇财政所、东部园区各执一份。甲方：如皋市如城新农村投资有限公司法人代表：郭夕俊乙方：陈忠富法人代表：陈忠富139××××1366二〇一二年十月三十日”甲方由新农投公司加盖公司公章并由郭夕俊在法人代表处签名，乙方由陈忠富在法人代表处签名。2014年4月25日，新农投公司（甲方）与陈忠富（乙方）签订《补充协议》，载明：“经甲乙双方协商，乙方在原2012.10.30签订租用土地协议书的基础上，增加租用甲方万顷良田凌青项目区的土地，面积为78.8亩，租用协议条款按2012.10.30双方所签协议执行。甲方：如皋市如城新农村投资有限公司唐建如乙方：如皋市忠富水产养殖专业合作社陈忠富二〇一四年四月二十五日”新农投公司在甲方处加盖公章并由唐建如签名，陈忠富在乙方处签署如皋市忠富水产养殖专业合作社陈忠富。2012年10月30日，陈忠富向新农投公司交费5万元（收据存根加盖原告财务专用章）；2014年10月13日，陈忠富向新农投公司交费6万元（收款收据加盖南通市如皋汽车城有限公司财务专用章，新农投公司予以认可）；2014年12月3日，陈忠富向新农投公司交费1万元（收款收据加盖公司财务专用章）。此外，新农投公司当庭认可2013年上级奖励给陈忠富的10万元和2014年新农投公司补偿给陈忠富的车口费2万元，均用于抵算租金，故陈忠富缴纳租金合计24万元。2014年10月28日，新农投公司向陈忠富邮寄《解除合同通知书》一份，载明：“陈忠富先生：2012年10月30日，我公司与你签订《租用土地协议书》，2014年4月25日签订《补充协议》。按协议约定，你应于2012年12月31日前付清2013年度租金601376元，于2013年12月31日付清2014年度租金601376元。但你至今仅付租金12万元，拖欠租金1082752元。现我公司决定：（一）立即与你解除2012年10月30日所签订《租用土地协议书》和2014年4月25日所签订的《补充协议》；（二）要求你在接到本通知书后三日内前来结算并交清应计租金；（三）立即将土地复垦并交给我公司；（四）至于你应承担的违约责任，我公司将视你交付租金及退还土地的情况与你面洽。特此通知新农投公司2014年10月28日”。该通知书由新农投公司加盖公章，并由田建华等五人在送达人处签名，陈忠富于2014年10月29日收到该通知。后新农投公司索要上述土地租金未果，遂于2015年2月2日诉至法院，要求判如所请。另查明，2013年1月21日，甲方（转出方）如皋市凌青苗木农地股份合作社与乙方（流入方）如皋市如城镇人民政府签订《如皋市农村土地承包经营权流转合同》一份，主要内容为：“……一、土地承包经营权流转方式。甲方采用出租方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。二、流转土地用途。双方约定流转的土地用于万顷良田凌青项目区现代农业园生产经营。三、土地承包经营权流转的期限和起止日期。双方约定土地承包经营权流转期限为18年，自2009年12月31日起至2027年8月31日止。四、流转土地的位置、面积4324亩。（一、二期合计：4324亩，原先签订的相关合同自行作废）五、流转价格及支付方式、时间……七、甲方权利和义务……八、乙方的权利和义务……九、合同的终止、变更和解除……十、违约责任……十一、合同纠纷的解决方式……十二、其他约定事项……甲方（转出方）：如皋市如城镇凌青苗木农地股份合作社法定代表人：高书华乙方（流入方）：如皋市如城镇人民政府法定代表人：唐建如郭夕俊签订合同时间：2013年1月21日”。该合同均由甲乙双方负责人签字并加盖公章。2015年2月26日，如皋市凌青苗木农地股份合作社向新农投公司出具《确认函》一份，载明：“如皋市如城新农村投资有限公司我社于2013年1月21日与如城镇人民政府签订《如皋市农村土地承包经营流转合同》，经我社同意，由你公司对《如皋市农村土地承包经营流转合同》所涉土地对外转租。为此，对你公司于2012年12月30日分别与陈忠富和周春富所签订的两份《租用土地协议书》我社确认其效力。确认人：殷海军如皋市凌青苗木股份合作社2015年2月26日”该确认函由如皋市凌青苗木农地股份合作社加盖公章，并由殷海军签名。又查，如皋市凌青苗木农地股份合作社系由原如皋市如城镇凌青村农民成员以承包地的经营权出资成立，该社经营范围为从事苗木、蔬菜种植、销售。2015年7月20日，如皋市人民政府如城街道办事处出具情况说明一份，载明：“原如城镇人民政府与如皋市凌青苗木股份合作社签订《如皋市农村土地承包经营流转合同》，经如皋市凌青苗木股份合作社同意，原如城镇人民政府将合同所涉土地交由新农投公司经营，以该公司名义对外出租。对新农投公司分别与陈忠富、周春富签订的《租用土地协议书》效力，原如城镇人民政府和如皋市凌青苗木股份合作社均予以认可。另说明：因撤乡并镇，原如城镇人民政府涉案的相关区域、合同权利义务均划归我单位。特此说明如皋市人民政府如城街道办事处二〇一五年七月二十日”。如皋市人民政府如城街道办事处在落款处加盖公章。庭审中，陈忠富认为新农投公司未能按照租用土地协议书第七条的约定履行相关义务，其自行垫资完成路、水、电的相关义务，另案涉租用土地协议书无效，且过错在新农投公司，故公司应当赔偿其各项损失，并当庭提出反诉，后又向本院撤回反诉申请，但保留相关权利。对此新农投公司认为，不存在违反合同第七条的情况，因为双方于2012年10月30日签订《租用土地协议书》，后又于2014年4月25日签订《补充协议》，在此过程中陈忠富从未提出新农投公司违反合同第七条的约定。再查，陈忠富于2016年1月31日死亡，陈忠富继承人有曹海萍、陈媛媛、陈玉红、陈玉华，陈媛媛、陈玉华明确表示放弃诉讼，曹海萍、陈玉红继续参加本次诉讼。曹海萍、陈玉红在庭审中陈述，陈忠富死亡前，陈忠富、曹海萍共同经营海塘，陈忠富死亡后曹海萍继续经营海塘，陈玉红没有参与海塘经营。一审法院认为，1.关于原告主体资格。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十四条规定，土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第九条规定，农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。第十五条规定，承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。第十九条规定，承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中如皋市如城镇凌青村农民成员以承包地的经营权出资成立了如皋市凌青苗木农地股份合作社，并由该合作社对外行使权利并承担义务；2013年1月21日，合作社与原如皋市如城镇人民政府签订《如皋市农村土地承包经营权流转合同》，将包括案涉土地在内的4324亩土地自2009年12月31日起至2027年8月31日止流转给原如皋市如城镇人民政府；原如皋市如城镇人民政府将案涉土地交由新农投公司经营，双方于2012年10月30日签订《租用土地协议书》，并于2014年4月25日签订《补充协议》，将案涉土地出租给陈忠富发展螃蟹养殖项目；如皋市凌青苗木农地股份合作社于2015年2月26日出具《确认函》确认双方租用土地协议的效力，如皋市人民政府如城街道办事处（原如皋市如城镇人民政府）于2015年7月20日出具《情况说明》确认双方租用土地协议的效力。综上，新农投公司对涉案土地的流转权利已经得到确认，其具备主体资格。2.关于合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。双方约定租用的土地用于螃蟹养殖项目，并未改变案涉土地的农业用途，故对于曹海萍辩称案涉土地租给其用于螃蟹养殖改变了土地用途致合同无效的意见法院难以支持。且审理中曹海萍以投入太大为由要求继续履行合同，新农投公司亦同意撤回原解除合同通知书，继续按照原租赁土地协议书及补充协议履行。陈忠富死亡前由其夫妻共同租赁土地经营海塘，陈忠富死亡后其妻曹海萍继续经营海塘，故曹海萍应当按照合同约定给付租金。3.关于租赁面积及租金标准，双方在租用土地协议书中约定自2013年1月1日至2020年12月31日为1600元/亩/年，2021年1月1日至2027年8月30日为2000元/亩/年，并约定于每年12月31日前一次性付清下年度的租地费用；关于土地面积，《租用土地协议书》中约定297.06亩，《补充协议》中明确增加78.8亩，故租赁总面积为375.86亩。关于曹海萍辩称增加的78.8亩系赠送，对此新农投公司不予认可，曹海萍亦未能提供证据证明，对该辩称意见法院难以支持。据此，截至目前为止，曹海萍应当给付2013年-2016年共计四年的租金，即：375.86亩×1600元/亩/年×4年=2405504元，扣除曹海萍已经给付的租金24万元，尚欠租金2165504元。因曹海萍未能及时交纳租金，新农投公司主张按照年利率6%计算逾期利息损失应予支持，分段计算：按年利率6%计算自2013年1月1日起至判决生效之日止2013年租金451376元（375.86亩×1600元/亩/年-5万-10万）的逾期利息损失，按年利率6%计算自2014年1月1日起至判决生效之日止2014年租金511376元（375.86亩×1600元/亩/年-2万-6万-1万）的逾期利息损失，按年利率6%计算自2015年1月1日起至判决生效之日止2015年租金601376元（375.86亩×1600元/亩/年）的逾期利息损失，按年利率6%计算自2016年1月1日起至判决生效之日止2016年租金601376元（375.86亩×1600元/亩/年）的逾期利息损失。4.关于曹海萍辩称的相关损失问题。曹海萍认为因新农投公司未能按约履行合同义务，给其造成了相应的损失，但未能提供相应的证据予以佐证，新农投公司亦不予认可，且曹海萍在本案中明确表示不提起反诉，保留相应的权利，故在本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十四条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第九条、第十五条、第十九条，最高人民法院《关于适用的解释》第五十五条、第九十条之规定，判决：一、曹海萍给付如皋市如城新农村投资有限公司2013年1月1日至2016年12月31日的土地租金2165504元。二、曹海萍支付如皋市如城新农村投资有限公司逾期利息损失：按年利率6%计算自2013年1月1日起至判决生效之日止2013年租金451376元的逾期利息损失，按年利率6%计算自2014年1月1日起至判决生效之日止2014年租金511376元的逾期利息损失，按年利率6%计算自2015年1月1日起至判决生效之日止2015年租金601376元的逾期利息损失，按年利率6%计算自2016年1月1日起至判决生效之日止2016年租金601376元的逾期利息损失。上述一、二项于本判决生效后十日内履行。三、驳回如皋市如城新农村投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费14170元，由曹海萍负担。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，关于上诉人提出的合同效力的问题，因如皋市凌青苗木农地股份合作社出函确认由新农投公司将案涉土地对外出租，故新农投公司有权以其自己名义与陈忠富签订租赁合同。至于上诉人提出的案涉土地属于基本农田的问题，缺乏充分证据予以证明，故对该上诉理由，本院亦不予采纳。关于租赁面积的问题，原审根据本案的实际情形，确定由陈忠富实际占用的土地作为租赁面积并无不当。关于租金价格的问题，双方当事人对于租金价格有明确的合同约定，上诉人以其他当事人租金价格来主张本案所涉土地租金价格缺乏充分的事实和法律依据。关于上诉人提出的赔偿损失的问题，上诉人在原审中对有关的损失明确表示不提起反诉，故原审对该部分损失不予理涉并无不当。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14170元，由上诉人曹海萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 盛代理审判员  谷昔伟代理审判员  张峥嵘二〇一七年六月七日书 记 员  周 敏