湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第08587号
上诉人（原审被告）彭均仁。
被上诉人（原审原告）长沙安庭物业管理有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉北路金霞开发区长泰豪园。
法定代表人李虎，该公司总经理。
委托代理人张征，湖南潇平律师事务所律师。
委托代理人刘其文，该公司职员。
上诉人彭均仁因与被上诉人长沙安庭物业管理有限公司（以下简称安庭物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民二初字第00953号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年11月30日，安庭物业公司（甲方）与彭均仁（乙方）签订了一份《长泰豪园二期-
江临天下前期物业管理服务协议》，由甲方对乙方所购买的长泰豪园二期-
江临天下1栋2006房提供前期物业管理服务。该合同基本内容为：一、甲方对房屋共有部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；二、物业的管理服务标准为，高层住宅每月每平方米1.5元（含电梯使用费、住宅改办公用途加收100％）收取；三、小区公共用电已单独设立电表，所产生的电费，根据每月抄表实际用电度数，按乙方的房屋产权面积分摊到每一户，住宅水费为2.3元/吨；四、每月30日前交纳当月的物业管理服务费和上月的水费、电费，经甲乙双方约定可以预收物业管理服务费，但预收期限不得超过十二个月；五、业主逾期未交纳物业服务费等相关费用的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金；等等。《长泰豪园二期-
江临天下前期物业管理服务协议》签订后，安庭物业公司进入长泰豪园二期-江临天下小区开展物业管理活动。
彭均仁系长泰豪园二期-
江临天下小区1栋2006室（建筑面积89.19平方米）业主，在与安庭物业公司签署上述物业管理服务协议后，安庭物业公司依协议向彭均仁提供了物业服务，而彭均仁仅支付了2012年6月1日之前的物业管理服务费用。因彭均仁未及时向安庭物业公司交纳物业管理费，安庭物业公司于2015年1月8日向彭均仁发出物业费用催收律师函，要求彭均仁交纳所欠2012年6月1日起至2014年12月31日止的物业管理费4154元并承担违约金11714元。在原审庭审中，彭均仁认可尚欠安庭物业公司物业管理费4013.55元，水费65元。因涉案房屋建筑面积为89.19平方米，每月物业费为每平方米1.5元，从2012年6月1日起至2014年12月31日共计30月，故原审法院认可彭均仁应向安庭物业公司支付物业管理费用为4013.55元，水费65元。
另查明�从2010年开始，彭均仁以延迟交付房屋产权登记证书、卫生间座便器滴水、小区存在高空抛物要求物业引起注意等问题，多次向安庭物业公司反映协调相关情况，在协调过程中多次与安庭物业公司工作人员发生纠纷，彭均仁认为安庭物业公司未尽到物业管理服务，故拒绝支付物业费，双方故此成诉。
原审法院认为：一、安庭物业公司与彭均仁签订的《长泰豪园二期-
江临天下前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护，因此，各方均应履行上述合同义务。按照合同约定，交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。对彭均仁提出房屋卫生间漏水、延期办理房屋产权证等为由拒绝支付物业管理�的抗辩，因房屋出现质量瑕疵及办理房屋产权证，应由该房屋的出卖人即房地产开发公司对房屋质量承担维修义务和办证义务，故原审法院对彭均仁的该项抗辩理由不予支持。彭均仁提出安庭物业公司物业管理失职，对小区的安全保障义务不够严谨，在为业主提供修缮服务等方面存在欠缺，且提供了房屋照片等证件来证明上述事实，原审法院认为安庭物业公司在物业管理服务上确存在瑕疵。故原审法院酌情认定彭均仁按欠交物业管理费4013.55元的85%即3411.52元向安庭物业公司支付物业管理费及水费65元。在《长泰豪园二期-
江临天下前期物业管理服务协议》中明确约定了业主逾期未交纳物业服务费等相关费用的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金，该滞纳金具有违约金性质，但此违约金约定标准过高，原审法院酌情认定违约金以应支付的物业管理费的10%计算，即彭均仁应支付违约金401.3元。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、彭均仁于本判决发生法律效之日起5日内向安庭物业公司支付从2012年6月1日起至2014年12月31日止的物业管理费3411.52元及水费65元；二、彭均仁于本判决发生法律效之日起5日内向安庭物业公司支付违约金401.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费94元,由彭均仁承担。
上诉人彭均仁不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人房屋产权面积仅为89.19平方米，但被上诉人却按89.56平方米计算并收取物业费；此外，上诉人并未拖欠被上诉人的水费。二、上诉人不存在违约行为，而被上诉人却存在多项违约侵权行为，因此，原审法院判决上诉人支付被上诉人违约金401.3元并承担案件受理费是错误。三、被上诉人存在逾期办理房屋产权证、国土证的情况，同时，被上诉人还存在多项违约及侵权的行为，因此，被上诉人应当对上诉人承担赔偿责任并支付违约金。四、被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。
被上诉人安庭物业公司答辩称：上诉人长期拖欠物业服务费，且在原审庭审中明确承认该事实。上诉人提出的多收0.37㎡的物业费，无论是否多算对每月应收物业费的数额都无影响。本案系物业服务合同纠纷，上诉人提出的上诉理由不影响其应缴纳物业费用的事实。且我方有证据及小区多户业主联名签名证明上诉人有多次恶意毁坏公共设施及殴打小区物业工作人员的行为。综上所述，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：一、彭均仁与安庭物业公司签订的《长泰豪园二期-
江临天下前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且无法定的无效情形，其合法有效，可作为双方当事人享有权利及履行义务的依据。原审法院认定彭均仁应交2012年6月1日至2014年12月31日的物业管理费为4013.55元系按彭均仁房屋产权面积89.19平方米，物业费1.5元/平方米予以计算，同时，彭均仁在原审庭审中亦认可该段时间内的物业费为4013.55元、水费为65元，因此，原审法院据此作出判�并无不当。因彭均仁未按合同约定缴纳物业管理费，因此，原审法院参照合同约定，酌情认定彭均仁需承担未交物业费10%的违约金并无不当。
二、关于彭均仁上诉认为安庭物业公司存在逾期办理房屋产权证、国土证及其他多项违约及侵权行为，应对其承担赔偿责任并支付违约金的问题，本院认为，彭均仁并未在法定期限内依法提起反诉，而房屋产权证、国土证的办理等亦非安庭物业公司的义务，因此，本院对彭均仁要求安庭物业公司承担赔偿责任并支付违约金的请求不予处理，彭均仁可依法另行主张权利。
三、关于安庭物业公司的诉讼请求是否过了诉讼时效的问题。虽然《长泰豪园二期-
江临天下前期物业管理服务协议》约定了彭均仁应按月向安庭物业公司交纳物业服务费、水费，但彭均仁每月应交纳的物业服务费、水费均是基于上述协议�产生，具有整体性和关联性，安庭物业公司亦基于整体债权债务关系持续为彭均仁提供了物业服务等，故安庭物业公司向彭均仁主张2012年6月1日至2014年12月31日的物业费及水费的诉讼时效应从合同最后履行期限届满之日或彭均仁明确表示不履行合同义务之日起计算。因安庭物业公司在原审起诉时并未超过合同最后履行期限届满之日后两年，且彭均仁未提供证据证明安庭物业公司向其主张物业服务费、水费时，其曾明确表示不履行交纳物业服务费、水费义务的时间距安庭物业公司催缴物业费、水费的时间超过了两年，故安庭物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判处得当。上诉人彭均仁的各项上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下�
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费94元，由上诉人彭均仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 刘 璇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。