广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民二终字第186号上诉人（一审原告）：广西贺州市在美房地产开发有限公司，住所地：广西贺州市鞍山西路远东国际城百胜苑二楼。法定代表人：庄兴凯，总经理。委托代理人：庄丰尖，广西宏民律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：林冬梅。广西贺州市在美房地产开发有限公司因合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第705号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月15日受理后，依法组成由审判员凌丽琪担任审判长，代理审判员蒙晓华、张依传参加的合议庭审理了本案。书记员李经连担任记录。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年3月4日，原告在美公司（买方、乙方）与被告林冬梅（卖方、甲方）签订房屋转让合同：甲方房屋座落于贺州市八步西约街168号（新号220号），房屋结构为砖混结构，房屋用途为居住，建筑面积52.75平方米。该房屋为原贺县五金交电化公司（现贺州市恒大五金交电化工有限公司）集资建房，产权属公司所有。房屋转让价格为18万元。双方约定，甲乙双方签订协议时，乙方支付定金3万元给甲方。房款余额15万元，待该小区整体旧房改建经政府有关部门审批同意后，甲、乙双方履行交房手续完毕，乙方一次性支付给甲方。双方约定，自本合同签定后，乙方办完一切改建手续，通知拆迁之目起10日内交付。乙方未按合同第三条约定的时间付款的，乙方违约，甲方可不退还定金。但由于国家政策、政府原因造成该小区整体危旧房改建无法审批的，乙方不属违约责任，甲乙双方房屋转让交易自行失效，甲方应无条件退回定金给乙方。如该小区某住户不愿签约改建或转让，造成该小区整体改建无法进行，拆迁改建受阻，乙方也不属违约：甲方应无条件退回定金给乙方。甲方除不可抗拒的因素外，甲方未按合同第四条约定时间交房并搬出的，乙方有权向甲方追究违约责任，自本合同规定的最后交付期限之第二天起，两天内退还定金并按定金的五倍支付违约金给乙方。甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷和财务纠纷，保证已清除该房屋原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。自本合同生效之目起，乙方即向政府有关部门申办有关旧房改建一切手续和向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续。甲方应给予协助和支持，并提供有关该房屋的所有证件、资料。房屋转让，该房屋所属土地使用权利、义务和责任依法随之转让。2011年3月5日，原、被告签订补充协议，约定：房屋转让合同自甲、乙双方签字之日起生效，恒大五金公司住宅小区是否改建成功，与本转让协议无关，剩余房款15万元，乙方应在2011年12月31日前付清给甲方（如拆迁在按原合同付款时间执行）。2011年3月5日，原告在美公司支付购房款3万元。2013年7月1日，原告在美公司支付购房款5万元。1992年6月，贺县五金交电化工公司八届三次职代会通过《关于职工住房改革试行方案》，该方案第五条第1款规定：本公司所出售的宿舍是以优惠价格卖给职工的，该宿舍的产权仍属公司所有，购房者只有居住权、管理权、继承权，不得转卖、转让、转租给他人，亦不得与他人自行对换。第六条第1款规定：所出售之宿舍使用年限一律定为50年（新楼从一九九一年元月一日算起，旧楼从一九八六年元月一日算起），限期满后，是否拆除再建，由公司会同公安、城建部门视情况而定，如不拆除，购房者可继续居住，如需拆除，户主应无偿搬出。贺县五金交电化工公司经过改制，现名为贺州市恒大五金交电化工有限公司。2014年6月10日，贺州市恒大五金交电化工有限公司出具证明：我公司与广西贺州市在美房地产开发有限公司于2011年5月5日签订《旧房改建协议》，经双方三年多来做细致的房主动员、配合、改建工作，至今尚有个别房主不配合，不愿签订旧房改建协议，使整个旧房改建项目无法实施。两公司于2014年5月19日已解除了该旧房改建协议。1994年10月14日，黄燕仪（甲方）与黄业保（乙方）签订房屋买卖协议：甲方将单位房改买下的一单元房屋（二房一厅即五金公司宿舍内）以2万元价格卖给乙方。乙方一次性付清甲方房款2万元，房屋归乙方所有，乙方居住该房期限按房改政策规定（即居住期限等）。办理房产过户手续所需费用由乙方负担。住房的电费由乙方负担。因甲方出卖的房屋属房改房屋，如房改政策变化，单位将房屋收回，双方买卖已不存在，甲方即以出租形式租给乙方，每年租金按2000元计，乙方住足10年，甲方则不退房款，乙方不住够10年的，甲方则按乙方租房实际时间计租金，乙方租房超过10年，居住不再交房租，享受继续免费居住的权利。2002年1月1日，黄业保（甲方）与林冬梅（乙方）签订房屋买卖协议书，约定，甲方将同黄燕仪买下的一单元房屋（二房一厅即五金公司宿舍内）以14800元卖给乙方。乙方付给甲方14800元，房屋归乙方所有，乙方居住该房期限按房改政策规定（即居住期限等）。办理房产过户手续所需费用由乙方负担。住房水、电费由乙方负担。因甲方出卖的房屋属房改房屋，如房改政策变化，单位将房屋收回，双方买卖已不存在，甲方即以出租形式租给乙方，每年租金按2000元，乙方按该房款住足期限，甲方则不退房款，乙方不住够居住期限，甲方则按乙方租房屋实际时间付租金，乙方租房超过居住期限，居住不再交房租，享受继续免费居住的权利。一审法院经审理认为，原、被告签订房屋转让合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效。原告认为被告对转让房屋没有所有权，故转让合同无效的主张，没有依据，该院不予采信。原告在美公司与贺州市恒大五金交电化工有限公司签订旧房改建协议，因原告在美公司不能与小区个别房主达成协议，小区旧房改建无法进行，原告与贺州市恒大五金交电化工有限公司于2014年5月19日已解除该旧房改建协议。原告为实施小区旧房改建而与被告签订房屋转让合同。虽然房屋转让合同第五条约定“如该小区某住户不愿签约改建或转让，造成该小区整体改建无法进行，拆迂改建受阻，乙方也不属违约，甲方应无条件退回定金给乙方”；但原、被告签订的补充协议约定“住宅小区是否改建成功，与本转让协议无关，剩余房款15万元，乙方应在2011年12月31日前付清给甲方（如拆迁在前按原合同付款时间执行）”，因此原告主张住宅小区整体拆迁不能进行，要求被告退还原告所付房款8万元及利息，证据不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对原告的诉讼请求，该院不予支持。综上，判决：驳回原告广西贺州市在美房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告广西贺州市在美房地产开发有限公司负担。上诉人广西贺州市在美房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称：一、一审法院认遗漏重要事实。被上诉人出售给上诉人的房产没有合法来源，被上诉人购买他人的房产没有经过贺州市恒大五金交电化工有限公司的同意，也没有相关的购房票据，被上诉人对涉案房产没有处分权，系无权处分他人财产，其行为当然无效。二、本案涉案房屋产权登记在贺州市恒大五金交电化工有限公司，其房屋产权属于公司所有，上诉人一审提供的证据三足以证明该房屋实际住户只有使用权，不能出租、出卖，该房屋的转让违反了“贺县五金交化公司”的相关规定，其处分行为依法当属于无效。三、一审法院认定该房屋买卖有效带来严重问题。该房屋整栋产权登记在贺州市恒大五金交电化工有限公司名下，即便上诉人交完所有房款，该房屋仍然无法过户到上诉人名下。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人返还8万元房款给上诉人；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。双方当事人对一审查明的事实没有异议，没有新证据提交。综合诉辩意见，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，当事人双方签订的房屋转让合同、补充协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，被上诉人对讼争房屋是否有处分权、所有权以及是否可以过户，均不符合合同无效的法定情形。上诉人主张房屋转让合同、补充协议无效没有法律依据，对该主张本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务，上诉人请求返还购房款没有法律依据，对该主张本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。综上，上诉人广西贺州市在美房地产开发有限公司上诉无理，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人广西贺州市在美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长凌丽琪代理审判员蒙晓华代理审判员张依传二〇一五年六月十九日书记员李经连